广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1677号
原告东莞市福好物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处。
法定代表人陈建华。
委托代理人刘扬坤，男，1982年1月11日出生，汉族，住海南省澄迈县，
委托代理人潘杰，男，1984年11月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县，
被告汪敏，女，1959年3月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，
原告东莞市福好物业服务有限公司诉被告汪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由审判员周汝丽独任审判。于2015年8月18日公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘扬坤，被告汪敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告受东莞市建工集团房地产开发有限公司的委托，担任东莞市莞城区金牛路八达花园的前期物业管理服务公司，被告是八达花园港岛A1座5座705号房（以下简称“案涉房屋”）的业主。被告在居住期间未能按时足额交纳物业管理服务费，至今拖欠2006年10月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费及其滞纳金25484.2元未付清。据此，请求判令：一、被告向原告支付物业管理服务费5581.8元及其滞纳金19902.4元。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告于2006年10月接到建设单位交楼的通知后，到案涉房屋现场验收，发现里面一间房的最左边楼顶有漏水痕迹，就向售楼小姐赵彤写了该房的验收情况，但直到2008年1月之前，从未收到对方的反馈。签订《楼宇交接书》之前，案涉房屋根本没有通过验收，被告没有享受到原告提供的物业管理服务。二、被告一直无钱装修案涉房屋，因此也没有居住，也没有享受原告提供的物业管理服务。三、《前期物业管理委托服务协议》第十六条第一项只列出了收费项目包括：公共秩序维据（安保费）、公共区域保洁（保洁费）、公共绿化养护、小区日常管理、化粪池清掏、房屋的共用部位设备设施及小区共用部位设备设施小修及税金，没有列出收费标准或收费比例。被告要求原告提供，原告一直没有提供。四、被告曾在2012年12月29日就物业服务费问题给李国雄律师打过电话，但是一直没得到回复。2015年4月30日《律师函》的签收，也是被告主动与快递公司联系的，这些事实说明被告是主动配合解决此事的，也证明被告不存在违约。五、签订《前期物业管理委托服务协议》时，原告没有作出任何解释，原告对第二十一条第四项关于滞纳金的格式条款没有尽到提示和说明义务。
经审理查明，2008年10月14日，东莞市金成物业管理有限公司变更名称为东莞市福好物业投资有限公司，2012年7月2日，东莞市福好物业投资有限公司变更名称为东莞市福好物业服务有限公司。以下统称东莞市金成物业管理有限公司、东莞市福好物业投资有限公司、东莞市福好物业服务有限公司为原告。原告是具备物业服务资质的物业服务公司。
2008年2月1日，东莞市建工集团房地产开发有限公司（以下简称“建工公司”）与被告签订《楼宇交接书》，确认于2008年2月1日起向被告交付案涉房屋。同日，原告与被告签订《前期物业管理委托服务协议》，约定住宅按1.4元/平方米/月计算管理费，从建工公司通知入伙时开始缴纳管理费，每月20日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，等等。被告主张物业服务费起算时间应为2008年2月1日，对计算标准无异议。2015年5月4日，原告委托广东名成律师事务所向被告发出催收物业服务费的律师函，被告已经收到。
2008年1月，原告对被告主张的案涉房屋漏水处作出修补。案涉房屋至今未装修。
以上事实，有资质证书、查询结果、《楼宇交接书》、《前期物业管理委托服务协议》、律师函、照片以及本院的庭审笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，原告是具备物业管理资质的企业，原告为案涉房屋所处的小区提供了物业服务，被告应当按照《前期物业管理委托服务协议》的约定按时、足额向原告支付管理费。
被告于2008年2月1日接收案涉房屋，此前被告以房屋漏水为由拒绝接收房屋，并非无正当理由拒绝办理房屋交付手续，物业服务费应自2008年2月1日开始计算。2008年2月1日至2015年6月30日期间，被告未向原告支付物业服务费合计4732.13元，该款被告应向原告支付。
被告主张《前期物业管理委托服务协议》关于滞纳金的约定属格式条款，应为无效。《前期物业管理委托服务协议》关于滞纳金的约定内容不符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条规定，且关于滞纳金是否约定过高应予调整，可以适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对被告关于格式条款无效的主张，本院不予采纳。关于被告迟延支付物业服务费造成的损失，本院推定为以各月拖欠的物业服务费为基数，自拖欠之日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。被告抗辩称滞纳金约定过高，本院确定被告应支付原告的滞纳金为：分别以各月（2008年2月至2015年6月，每月物业服务费为53.17元）拖欠的物业服务费为基数，自当月21日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算，计算结果的总和为滞纳金总额。
对原告诉请超出部分，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告汪敏应自本判决生效之日起三日内支付原告东莞市福好物业服务有限公司物业服务费4732.13元及滞纳金[分别以各月（2008年2月至2015年6月，每月物业服务费为53.17元）拖欠的物业服务费为基数，自当月21日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算，计算结果的总和为滞纳金总额]；
二、驳回原告东莞市福好物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费218.55元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判长 周汝丽
二〇一五年十月十三日
书记员 王斯斯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。