上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11666号
上诉人(原审被告、反诉原告)：戴华强，男，1957年7月28日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：金玉敏，女，1957年9月20日出生，汉族，住址同上。
两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡瑜，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴海浪，男，1980年8月28日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：江敏，上海市信能仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。
原审被告(反诉原告)：何克龙，男，1965年12月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人戴华强、金玉敏因与被上诉人吴海浪房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初7961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴华强、金玉敏上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三、五、六、七项；2、依法改判驳回吴海浪的一审所有诉请；3、依法改判金玉敏与吴海浪于2015年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月5日解除，吴海浪向金玉敏支付解除合同的违约金人民币(以下币种均为人民币)82万元。
事实和理由：1、戴华强、金玉敏并非买卖上海市新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的合同相对方，不是本案适格被告。合同相对方为何克龙，戴华强、金玉敏与吴海浪不存在合同关系。2、吴海浪在2016年1月才要求金玉敏提供何克龙的结婚材料，其在聊天记录中也承认自己申请贷款延迟，构成违约，根据补充协议中关于贷款时间的约定，何克龙有权解除合同。3、一审法院认为何克龙向吴海浪出具的《通知函》并未通知解除合同，属于严重的事实认定错误。何克龙于2016年3月5日发送的函中援引了买卖合同第九条第三项的约定，明确要求吴海浪按照上述约定承担违约责任，其前提就是解除合同。此后何克龙向吴海浪发送的通知，进一步明确了函中的解除内容。综上，何克龙与吴海浪订立的买卖合同已解除，一审判决认定事实错误，请求二审法院予以改判。
吴海浪辩称，不同意戴华强、金玉敏的上诉请求。吴海浪于2015年12月25日提交了贷款申请，但直至2016年1月4日金玉敏才提交了其应当配合提供的材料。何克龙发送的函件仅要求吴海浪承担违约责任，并未表达解除合同的意思表示。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
何克龙未发表意见。
吴海浪向一审法院起诉请求：一、判令何克龙、戴华强、金玉敏继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋登记至吴海浪名下；二、判令何克龙、戴华强、金玉敏向吴海浪支付违约金(以已付房款290万元为基数，按日万分之五的标准自2016年3月1日起计算至实际过户完毕之日止)。
何克龙提起反诉请求：一、确认何克龙与吴海浪于2015年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月5日解除；二、判令吴海浪支付解除合同的违约金82万元。
戴华强提起反诉请求：确认何克龙与吴海浪于2015年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
金玉敏提起反诉请求：一、确认金玉敏与吴海浪于2015年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月5日解除；二、判令吴海浪支付解除合同的违约金82万元。
一审法院认定事实：系争房屋登记在何克龙名下。何克龙系戴华强的堂妹夫。戴华强与金玉敏系夫妻关系。
2015年8月18日，何克龙出具《委托书》载明，委托金玉敏代为办理系争房屋的相关事宜：一、办理银行贷款的相关手续，代为领取还款对账单、购房合同、保险单的原件及银行应该返回的相关文件与退款；二、办理解除抵押登记的相关手续，取得完全产权；三、办理出售相关手续，包括确定交易价格，签约房产买卖合同，办理转让过户手续，签约变更产权登记相关文件，代缴税费，代收房款及办理房产全流程。该委托书经浙江省瑞安市公证处公证。
2015年9月11日，吴海浪(乙方)与何克龙(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方向乙方转让涉案房屋，房屋总价为410万元，双方在2015年12月31日前共同办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，应当自应付款期限之第二日起按乙方逾期未付款日万分之五计算违约金至实际付款之日，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应按总价款的20%支付违约金；甲方未按约定期限交付房屋(包括房屋交接及权利转移)的，应当自应交付之日起按乙方已付款日万分之五计算违约金至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方应按总价款的20%支付违约金；又约定，乙方于2015年8月14日支付定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于2015年9月15日前或当日，支付房款140万元，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行的抵押权，甲方应于收到该款项后的七个工作日内办理还贷申请手续，且于取得注销资料后三个工作日内办理抵押登记注销申请手续；乙方于办理产权过户前支付房款140万元，其中5万元作为尾款由甲方交由中介方保管甲方收到该款项后三日内交付房屋，交付标志为签订物业交验单(房屋交接书)；乙方于办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款120万元支付予甲方；再约定，乙方应于2015年12月10日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达20日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应承担违约责任；若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权过户当日直接支付予甲方。该合同甲方落款处由金玉敏代为签署。
2015年8月14日，吴海浪支付定金10万元。2015年8月27日、10月28日、11月4日，吴海浪分别支付房款140万元、120万元、20万元。上述款项均由金玉敏收取。
2015年10月15日，何克龙结清涉案房屋原有贷款。2016年4月16日，系争房屋抵押登记被注销。
2015年12月25日，吴海浪通过居间方向中国工商银行递交《个人住房贷款申请表》，申请贷款总金额为120万元，其中，商业性贷款金额与公积金贷款金额各60万元。
2016年3月5日，何克龙向吴海浪出具《通知函》，内容为因吴海浪未按合同约定于2015年12月31日之前办理转让过户手续，何克龙要求吴海浪承担违约责任。
2016年3月8日，何克龙再次向吴海浪出具《通知》，内容为鉴于双方签订的合同已解除，特通知于2016年3月11日前共同办理网上房地产买卖合同的撤销手续。
2016年3月14日，吴海浪通知金玉敏于同月22日前配合办理过户手续。2016年4月，吴海浪提起本案诉讼。
2016年8月间，戴华强、金玉敏以何克龙为被告提起诉讼，要求确认系争房屋归戴华强、金玉敏所有。一审法院于2017年3月31日作出(2016)沪0107民初22678号民事判决书，判决系争房屋归戴华强、金玉敏共同共有。该判决现已生效。
一审法院认为,关于本诉吴海浪的诉讼请求，系争房屋原权利人登记在何克龙名下，经法院判决系争房屋归戴华强、金玉敏共同共有后，吴海浪与何克龙签订的《上海市房地产买卖合同》因何克龙丧失权利人身份而导致履行不能。金玉敏作为原权利人何克龙的委托代理人，亦作为实际权利人之一，与吴海浪签订《上海市房地产买卖合同》，并收取吴海浪支付的房款，可认定金玉敏与吴海浪就转让系争房屋亦存在合意，且金玉敏对吴海浪与何克龙间约定的合同条款均予认可，故金玉敏在成为系争房屋所有权人之一后即负有房屋买卖合同中出售方的义务。金玉敏称因其子结婚而出售系争房屋以置换更大面积住房与其子共同居住，又称戴华强对系争房屋的购买及出售均不知情，但根据原权利人何克龙系戴华强的堂妹夫之亲属关系，较何克龙与金玉敏的关系更为亲近，何克龙帮助金玉敏向戴华强隐瞒购买系争房屋，有悖常理；金玉敏欲购买价值620万元的房屋，在其无业无收入无支付能力的情况下，向戴华强隐瞒该事实，显然不符合常理；戴华强作为父亲，对其子结婚需购买婚房并全家迁入共同居住的安排必然知晓，也必然关注购买婚房的资金来源。戴华强辩称不知晓系争房屋的存在，亦未同意出售系争房屋，法院难以采信。故戴华强亦负有房屋买卖合同中出售方的义务。现吴海浪要求继续履行合同，出售方配合办理过户手续，符合合同约定，法院予以支持。至于吴海浪要求何克龙、戴华强、金玉敏给付违约金的诉讼请求，因双方约定吴海浪应于2015年12月10日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，而吴海浪直至2015年12月25日才向银行递交贷款申请资料，构成违约；且双方约定吴海浪于办理房屋过户之日将贷款不足部分以现金方式给付出售方，该约定系房屋过户与付清房款同时履行，故吴海浪主张违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。
关于何克龙要求确认合同于2016年3月5日解除、并由吴海浪支付解除合同违约金的诉请，根据合同约定，吴海浪迟延履行超过二十日的，何克龙有权书面通知解除。但何克龙于2016年3月5日出具的《通知函》并未通知解除，仅要求吴海浪承担相应的违约责任。法院对何克龙要求确认合同解除日为2016年3月5日、以及要求吴海浪支付合同解除违约金的诉讼请求均不予支持。
关于戴华强要求确认合同无效的诉请，基于法院在关于吴海浪诉讼请求部分中所做论述，法院对戴华强的诉讼请求不予支持。
关于金玉敏要求确认合同于2016年3月5日解除、并由吴海浪支付合同解除违约金的诉请，基于法院在关于吴海浪诉讼请求部分中所做论述及关于何克龙诉讼请求部分中所做论述，法院对金玉敏的诉讼请求不予支持。
综上，金玉敏、戴华强应在何克龙将系争房屋所有权过户至金玉敏、戴华强名下后，将系争房屋过户至吴海浪名下，吴海浪应付清未付之房款。
一审法院判决：一、何克龙应于判决生效之日起十日内将上海市新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至戴华强、金玉敏名下；二、戴华强、金玉敏应于何克龙将上海市新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至戴华强、金玉敏名下之日起十日内将该房屋过户至吴海浪名下；三、吴海浪应于戴华强、金玉敏将上海市新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至吴海浪名下之日给付戴华强、金玉敏120万元；四、对吴海浪其余的诉讼请求不予支持；五、对何克龙的诉讼请求不予支持；六、对戴华强的诉讼请求不予支持；七、对金玉敏的诉讼请求不予支持。
二审中，戴华强、金玉敏提供常住人口户籍信息摘录及不动产登记信息各一份，欲证明吴海浪与案外人吴某系夫妻，吴海浪名下有清涧路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“清涧路房屋”)一套，吴某名下另有房屋，吴海浪属于限购对象，系因未能及时出售清涧路房屋导致其一直拖延办理购买系争房屋的贷款手续；提供金玉敏与吴海浪的短信聊天记录打印件一份，欲证明吴海浪收到了何克龙发送的解除合同通知函并承认自己延迟办理贷款构成违约。吴海浪对上述三份证据的真实性予以确认，但表示上述证据所证明的婚姻状况是2016年的，购买系争房屋时吴海浪是单身状态；短信记录证明金玉敏单方终止合同的原因是房价飞涨，吴海浪拒绝了解除合同的要求。吴海浪针对戴华强、金玉敏提供的证据提供离婚证、结婚证以及清涧路房屋买卖材料一套，用以证明吴海浪与吴某于2014年10月21日离婚，于2016年3月19日复婚；吴海浪于2015年8月23日签订买卖合同，将清涧路房屋出售给案外人，2015年12月2日申请房产变更登记。戴华强、金玉敏对上述材料的真实性均无异议，认为可以证明清涧路房屋在2015年12月18日过户至他人名下，故吴海浪未能在合同约定的期限内办理银行贷款手续。
二审审理中，戴华强陈述，在发出通知函之前，己方一直在催促，催到儿子要结婚没办法了才发通知，己方也需要收到购房款后马上买房，但是吴海浪一直在拖延。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，金玉敏代表何克龙与吴海浪签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，最后一笔购房款120万元以银行发放贷款的方式支付；何克龙应于取得注销资料后三个工作日内办理抵押登记注销申请手续，吴海浪应于2015年12月10日前备齐资料办理贷款申请手续，双方应于何克龙办妥抵押注销手续且吴海浪办妥贷款手续后七个工作日内办理房屋过户手续，并于2015年12月31日前共同办理转让过户手续；如贷款额度不足，则吴海浪应在办理过户手续当日直接将不足部分支付给何克龙。实际履行过程中，何克龙于2015年10月结清原有贷款，但并未按约定办理抵押注销手续。吴海浪于2015年12月25日才办理贷款申请手续，构成违约。2015年12月31日前，双方均未通知对方办理过户手续。12月31日后，金玉敏并未就过户时间及现金补足向吴海浪提出催告，而是在明知吴海浪办理贷款延迟的情况下，于2016年1月4日向吴海浪提供何克龙的相关身份材料，配合其办理贷款手续，应视为接受了吴海浪继续履行合同的行为。吴海浪申请的贷款于2016年3月中旬审批通过，尚未超出合理期限，距何克龙主张解除合同也仅相差几天时间。而此前，吴海浪已经支付了290万元房款，履行了主要付款义务。综合合同的实际履行情况，基于公平、诚信的原则，考虑到合同目的的实现程度，何克龙无权在未经催告的情况下径行解除合同，该房屋买卖合同仍应继续履行。根据生效判决，戴华强、金玉敏是系争房屋的实际产权人，金玉敏一直以实际权利人身份参与本次买卖，对其所签订的买卖合同是认可的；根据戴华强在二审中的陈述，其虽未在买卖合同上签字，但亦知晓并参与了房屋买卖过程、认可金玉敏的行为，故该买卖合同对戴华强、金玉敏有约束力，一审法院判决其二人配合办理系争房屋的产权过户手续，于法有据，应予维持。
综上，戴华强、金玉敏的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,960元，由上诉人戴华强、金玉敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年三月十二日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……