烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0612民初1776号
原告：韩丽，女，1975年9月2日出生，汉族，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。
被告：烟台市莱山区健成房地产开发有限公司，住所地烟台市莱山区广场南路6号。统一社会信用代码：913706137433580115。
法定代表人：孙茂建，董事长。
委托诉讼代理人：汤大伟，山东昊言律师事务所律师。
原告韩丽与被告烟台市莱山区健成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩丽的委托诉讼代理人刘放及被告烟台市莱山区健成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩丽向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告退还购房款305000元，并赔偿利息损失64050元（自2014年1月28日起按照银行同期贷款利率暂计至2017年7月28日，之后的利息继续计算至法律文书确定付款之日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月27日原告与被告签订了《健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书》，由原告购买被告开发建设的位于烟台市牟平区牟山路健成·富贵花园（水漾花城）10号楼1单元703号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积83.62平方米。签订合同当日，原告向被告交付购房款305000元，但被告一直未向原告交付房屋。2016年12月原告到购买的房屋现场才知道涉案房屋已由被告另行出售给他人。被告的行为侵犯了原告的财产权，被告应当承担赔偿损失的法律责任。
烟台市莱山区健成房地产开发有限公司辩称，一、本案已超过诉讼时效，应判决驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”的规定，本案中原告于2014年1月27日与被告签订《健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书》，后原告未按合同约定与被告继续签订《商品房预（销）售合同》，至今已有三年多的时间，原告即便有权要求被告返还该款项，也未在法定诉讼时效期间行使，原告也无证据证明诉讼时效中断，故该主张现已超过法定的诉讼时效，应判决驳回原告的诉讼请求。二、原告与被告签订《健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书》为商品房买卖的预约合同而非商品房买卖合同。商品房认购书中第三条第1款明确约定了“签订本认购书之日起30日内，认购人需携此认购书、定金收据等材料到烟台牟平区牟山路售楼部正式签署双方已认可的《商品房预（销）售合同》、补充协议以有关文件，并交清第一期房款。”故原告与被告签订的《健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书》为商品房买卖的预约合同而非商品房买卖合同。原告未按时到场签订《商品房预（销）售合同》就主张该房产的产权于法无据。三、原告仅支付了295000元，且为定金而非购房款。《健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书》第二款明确约定295000元为定金，签订认购书当日付清，原告提供的收据也仅为295000元。原告主张305000元购房款缺乏依据，应不予认定。四、原告支付的定金因原告违约被告有权不予返还。因原告未在约定的时间到约定地点签订《商品房预（销）售合同》，故对于原告交付的295000元定金应根据《担保法》的规定适用定金罚则，被告有权不予返还。综上，原告与被告之间仅签订了商品房预约合同，且原告向被告支付的295000元为定金。又因原告违约而未订立商品房买卖合同，故对于定金被告有权不予返还。何况本案还超过了法定诉讼时效，建议人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告于2013年3月16日就其建设的健成·富贵花园10#、11#楼及5#地下车库工程与扬州天工建筑劳务有限公司签订了《房屋建筑工程劳务分包合同》，案外人范爱国系扬州天工建筑劳务有限公司的工地代表。被告庭审中认可曾与范爱国达成协议，以房屋抵顶工程款。2014年1月27日上午原告通过烟台市牟平区时代房产中介服务中心与案外人范爱国（甲方）就富贵花园（水漾花城）10号楼一单元703户（以下简称涉案房屋）签订二手房转让协议，协议约定：转让价格为305000元，原告（乙方）于签订协议之日交付甲方购房定金10000元，再于当日双方到该楼盘售楼处办理房产买卖合同，当日将余款295000元一次性付给甲方，甲方开具收据，其甲方与开发商售楼处的楼价差额部分（与乙方无关）由甲方付清，开发商售楼处给乙方开具该房屋售楼处销售价的全额收据。原告称当日下午，原告与范爱国的儿子及房产中介的经理共同到被告处，向被告出示二手房转让协议后，原、被告签订涉案房屋认购书。认购书系被告方提供的固定格式文本，名称原为“健成·富贵花园（水漾花城）商品房认购书”，由被告工作人员划掉该名称手写改为“抵顶富贵花园10#、11#工程款”，其中约定：“……一、认购物业：烟台牟平区牟山路号【健成·富贵花园】（水漾花城）10栋1单元703号房（以下简称“该物业”），建筑面积为83.62平方米……实际认购单价：4840元/㎡，实际认购总价：人民币肆拾零万肆仟柒佰贰拾壹元整（￥404721）。二、付款方式：分期付款1、购房定金：￥295000须于签署本认购书时付清；……3、第二期房款：人民币壹拾零万玖仟柒佰贰拾壹元整（￥109721），由买受人富贵花园售楼处通知交房前付清。三、买受人与出卖方声明共同遵守如下约定：1、签订本认购书之日起30日内，认购人须携此认购书、定金收据、身份证/公司营业执照及法人代表委托书等有关证件原件及上述房款到烟台牟平区牟山路【健成·富贵花园】（水漾花城）售楼部与出卖方按本认购书内容正式签署双方已认可的《商品房预（销）售合同》、补充协议及有关文件，交清第一期房款。若买受人逾期不履行此条款，则视为买受人违约，出卖方有权对买受人交纳的定金不予返还，并有权对该物业另行处置。……”同日，原告向被告付款295000元（其中50000元现金，245000元银行转账方式支付），被告出具收款收据，载明“户名：韩丽，收富贵花园10#楼1单元703房房款295000元”。另查，被告于2014年3月6日取得富贵花园10号、11号商住楼商品房预售许可证。涉案房屋由被告于2016年9月9日出售给案外人杨静，并办理了涉案房屋《商品房买卖合同》备案登记手续，房屋已交付杨静。
庭审中，原告提交二手房转让协议、范爱国签名的定金10000元收条一张、认购书及被告出具的收款收据一张，主张2014年1月27日原告通过烟台市牟平区时代房产中介服务中心与案外人范爱国签订二手房转让协议，案外人范爱国将由被告开发的涉案房屋转让给原告，转让价格为305000元，原告向案外人范爱国支付购房定金10000元，向被告支付购房款295000元。被告对上述证据的真实性无异议，但是对其证明的内容有异议，是否存在真实交易无法确定，并称二手房转让协议约定的是原告与案外人范爱国的权利和义务，对被告没有约束力。
原告主张，其购买的是被告顶账给案外人范爱国的房屋，并非与被告之间存在房屋买卖关系；原告与被告签订格式合同的目的是为原告以后办理房产证，所以认购书中的条款对原告没有约束力；涉案房屋的价款应为原告与案外人范爱国确认的305000元，原告已全部付清；认购书中约定的404721元是被告与案外人范爱国约定的顶账金额，与原告无关。被告对原告的上述主张不予认可。
被告提交《房屋建筑工程劳务分包合同》、富贵花园10#11#楼劳务分包情况说明、工程现状保全证据公证书，证明被告与案外人范爱国所在的天工公司存在劳务合同纠纷，并主张其与范爱国之间口头达成的房屋顶账协议未生效。原告对公证书的真实性无异议，对其他证据不予认可，认为被告提交的上述证据体现的是被告与天工公司的建设工程施工合同关系，与原告无关。
原告主张，其于2016年12月到所购买的楼房查看时，发现另有他人占有该楼房，经了解才知道涉案房屋已由被告出售给杨静，之后原告与被告公司交涉，要求交房或退款，但被告总以各种理由拖延，故原告才提起诉讼。诉讼时效的起算时间为原告知道权利受到侵害之日即2016年12月起开始计算，原告2017年7月提起诉讼，本案未超过诉讼时效。
本院认为，从原告与被告签订的商品房认购书的内容来看，该认购书并非正式的商品房买卖合同，而是预约合同；依据该认购书上由被告方售楼人员将认购书名称手写改为“抵顶富贵花园10#、11#工程款”的事实，本院对原告主张签订该认购书时的背景情况予以采信，即被告明确知道涉案房屋的合同价款是用来抵顶扬州天工建筑劳务有限公司或者范爱国的工程款，被告实现合同目的的方式并非必须由原告全额向被告支付购房款，而是可通过与案外人冲抵工程价款进而得以实现。原告通过房屋中介与案外人范爱国达成房屋转让协议，明确了所购房屋的价款，确信与被告售楼处的楼价差额与其无关由范爱国付清，并依约履行了全部支付义务，可见原告遵循诚实信用原则一直在善意积极的推进该预约合同的进展，为将来订立商品房预售合同履行义务。被告因与扬州天工建筑劳务有限公司或者范爱国为履行《房屋建筑工程劳务分包合同》发生纷争，并将涉案房屋另行出售他人，导致原告与被告签订的认购书无法继续履行。原告要求返还已付款并赔偿利息损失，该表示含有解除认购书的意思。故在本案中对双方签订的商品房认购书予以解除。被告应承担缔约过失责任，返还房款，并赔偿由此给原告造成的信赖利益损失。原告按照中国人民银行同期贷款利率主张自被告收款的次日至法律文书确定付款之日的利息损失，没有超过原、被告双方订立认购书时预见到或应预见到的因合同不成立、无效或被撤销可能造成的损失，本院予以支持。原告在该认购书的履行过程中向被告支付了295000元购房款，故被告应返还该款并支付自收到此款之次日至法律文书确定付款之日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于原告向范爱国支付的10000元定金损失，本院认为该损失不属于被告预见之内，故对原告针对该10000元向被告主张权利，不予支持。被告主张原告于2014年1月27日向被告支付的295000元按照认购书约定，应为定金。本院认为，认购书约定的定金数额超出法律许可，且被告给原告出具的收款收据明确标注为“收富贵花园10#楼1单元703房房款295000元”而不是定金收据，故本院认定原告向被告支付的295000元系购房款，对被告的定金主张不予支持。被告主张原告未按认购书约定于签订认购书之日（2014年1月27日）起30日内与被告签订正式的《商品房预（销）售合同》，系违约行为，被告有权解除合同。本院认为，被告取得涉案房屋预售许可证的时间为2014年3月6日，在认购书签订之日起30日内，双方无法签订有效的《商品房预（销）售合同》，故该认购书对签订正式合同的期限约定因客观事实违法而无效，无效的约定不能依法得以支持，且在取得预售许可后被告亦未通知原告前往签订正式的合同，故被告的该抗辩主张本院亦不支持。关于被告主张原告起诉超过诉讼时效的问题。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。被告未通知原告解除认购书，双方也未约定交房时间，被告在2016年9月9日将涉案房屋出售给他人，原告于2016年12月才得知无法取得涉案房屋，经与被告交涉未能得到返房或退款，诉讼时效应自此起算，至原告起诉时未超过法定诉讼时效。故被告主张原告的诉请已过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条规定，判决如下：
被告烟台市莱山区健成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩丽返还购房款295000元，并以295000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付自2014年1月28日起至判决付款之日止的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6836元，由原告韩丽负担225元，由被告烟台市莱山区健成房地产开发有限公司负担6611元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 曲继伟
人民陪审员 孙艺业
人民陪审员 杨翠玲
二〇一七年十二月二十五日
法官 助理 隋素平
书 记 员 孔甜甜