江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民一初字第42号
原告：南昌昌龙房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市安义县龙津镇前进路，组织机构代码：79699571-9。
法定代表人：陈义龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾建华、李浩挺，江西豫章律师事务所律师。
被告：涂赞林，男，汉族，江西省南昌市安义县。
委托诉讼代理人：胡娇，江西艾民律师事务所律师。
原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告南昌昌龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李浩挺、被告涂赞林及其委托诉讼代理人胡娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南昌昌龙房地产开发有限公司向本院起诉请求：1、确认原告与被告之间就水岸花都东区29号楼101室等14间商铺所签订的《水岸花都房屋认购协议书》已经依法解除；2、判令被告立即停止违法侵占行为，向原告返还违法占用的14间商铺并恢复原状；3、判令被告所交7万元定金由原告依法没收；4判令被告向原告支付房屋占有使用费共计人民币383824元（房屋占有使用费自2014年3月21日止至2015年7月7日，实际计算至返还房屋时止，以房屋所在地市场平均商铺租赁费用30每平方米每月计算）；5、判令被告承担违法侵占商铺给原告造成的其他经济损失约计390万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年原、被告双方签订了十四份《水岸花都房屋认购协议书》，上述协议约定被告认购原告所销售的水岸花都东区的29号楼101室、29号楼104室、29号楼105室、29号楼108室、29号楼109室、29号楼112室、29号楼113室、29号楼116室、29号楼110室、30号楼111室、30号楼112室、29号楼113室、29号楼114室、29号楼117室共计14间商铺，总价为5678776元。协议约定被告应当在约定的期限内与原告签订商品房买卖合同。被告在签订协议时按照约定缴纳了每间5000元的定金，并同时约定若被告未按照约定的期限签订所购商铺的《商品房买卖合同》，或者未按期支付首付款、全款，原告有权单方解除认购书无需通知被告，被告所缴纳的定金不予退还，并且原告有权单方出售约定房产。协议签订后，被告要求将诉争房产先交给其使用，使用费用在签订合同时一并支付。在原告将房产交付被告使用后，被告既未与原告签订买卖合同，也未支付使用费，更未支付购房款。故原告依法向其发出解除函并要求支付占用费，赔偿相关损失。但是被告仍未履行义务，也未返房产或者支付相关费用。
被告涂赞林答辩称，双方之间的房屋买卖合同法律关系依法成立，原告南昌昌龙房地产开发有限公司也一直向我方催要剩余款项，要求我方履行合同，原告的解除权已经丧失，现在原告南昌昌龙房地产开发有限公司要求解除合同没有依据。且该14间商铺并不连续的，答辩人支付了中间其他的商铺款项，并已经取得了产权，如果解除合同则答辩人在上述所有商铺中经营的车行无法经营了，答辩人有权行使不安抗辩权。同时原告南昌昌龙房地产开发有限公司主张�收定金、收取房屋使用费以及赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。即使要解除合同，在同等条件下，答辩人享有优先购买权。请求法院依法驳回原告南昌昌龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
原告南昌昌龙房地产开发有限公司在举证期限内提供了如下证据证明自己的主张：证据一、原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林签订的房屋认购协议书十四份以及收款收据十四，证明被告涂赞林于2014年1月29日及2014年3月21日分别向原告认购了水岸花都东区商铺14套，并交纳了每套商铺的定金5000元，按照协议约定，如涂赞林未按照约定签订商品房买卖合同、支付首付款或者剩余款项，原告有权单方解除认购协议书，没收定金；证据二：2014年3月21日被告涂赞林出具的承诺书一份，证明被告涂赞林向原告南昌昌龙房地产开发有限公司请求提前使用�购商铺，并承诺会按约定签订房屋买卖合同及支付购房款，否则原告有权收回商铺，另行出售，定金不退并赔偿损失；证据三、照片、催款告知函及邮寄单、律师函及邮寄单各一份，证明被告涂赞林未按照约定期限与原告签订买卖合同及交付购房款，原告南昌昌龙房地产开发有限公司有权解除认购协议书、没收定金。同时被告涂赞林经催告，侵占14套店铺仍然拒不归还，也未交付商铺占用费。
被告涂赞林质证后认为，对于第一组证据的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，该协议属于格式条款，属于违法，按照法律规定应当视作商品房买卖合同；对第二组证据的真实性无异议，对其合法性和关联性有异议，认为承诺书是签订购房协议书当日签订的，该承诺书无效的，房屋买卖的交付在法律中有明确的约定，是否成立应当依照法律规�。对第三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，对其证明目的有异议，催款通知书可以证明双方之间的购房合同时成立，原告无权解除。
针对原告南昌昌龙房地产公司的举证并结合被告涂赞林的质证意见，本院认为：对于第一组证据系原告南昌昌龙房地产公司与被告涂赞林共同签字确认，是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对此予以确认。第二组证据系承诺书，被告涂赞林对其真实性无异议，本院予以确认。涂赞林认为该承诺无效，但是并无法律依据，本院对此予以采信。第三组证被告涂赞林对其真实性、合法性和关联性无异议，本院直接予以确认。
被告涂赞林亦提供了一组证据证明自己的主张：二十九份房屋认购协议书，证明涂赞林在原告处一共购买了29个商铺以及31号楼，其中31号楼没有取得产�。
原告南昌昌龙房地产开发有限公司质证后认为，对于其中涉及本案的14份房屋认购协议书的真实性、合法性和关联性无异议。对其证明目的有异议，该证据证明了被告涂赞林未依照该协议履行其义务，原告有权解除该认购协议并没收定金，对于其余15份协议由于被告涂赞林并未提供原件，对其真实性、合法性和关联性均有异议。
针对被告涂赞林的举证并结合原告南昌昌龙房地产开发有限公司的质证意见，本院认为，该证据中涉及诉争房产的十四套房产认购协议书，双方无异议，本院对此予以确认。其余十五份房产认购协议书及31号楼的问题，与本案无关，故本院对此不予采信和确认。
本院经审理查明：被告涂赞林与原告南昌昌龙房地产开发有限公司分别于2014年1月29日、2014年3月21签订水岸花都房屋认购协议书，该协议书约定：涂赞林认购被告南昌昌龙房地产开发有限公司位于江西省××水岸花都东区××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室、××楼××室××14间商铺。协议约定房屋的面积和总价分别为：29号楼101室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼104室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼105室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼108室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼109室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼112室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼113室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、29号楼116室（房屋面积约59.17平方米、�屋总价41万元）、30号楼110室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、30号楼111室（房屋面积约54.01平方米、房屋总价37.4万元）、30号楼112室（房屋面积约54.01平方米、房屋总价37.4万元）、30号楼113室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、30号楼114室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）、30号楼117室（房屋面积约59.17平方米、房屋总价41万元）。该协议同时约定，协议签订之时被告涂赞林自愿交纳定金人民币5000元，在签订《商品房买卖合同》后，所缴定金将自动转为购房款。协议另约定，涂赞林应当在签订认购书365天内到水岸花都都销售中心完成商品房买卖合同的签署。若涂赞林未在规定期限内签订正式的《商品房买卖合同》，或者未按期支付首付款/全款，或者提供的资料不符合贷款要求，则甲方有权单方面解除本认购书而无须事先通知涂赞林，涂赞林所缴纳的定金不予退还，并且有权单方面将上述房产出售。本认购书经过双方（或者代理人）签署后生效。认购书中记录的楼宇位置及房屋价格，一经签署，不得更改。该十四份认购协议数还对其他事项进行了约定。
协议签订后，涂赞林也依照协议约定分别于2014年1月29日、2014年3月21支付了每套商铺定金5000元，共计70000元。2014年3月21日涂赞林出具承诺书表明：“本人涂赞林于2014年3月21日在水岸花都认购东区30-105号、30-106号、30-107号、30-108号、30-109号、30-110号、30-111号、30-112号、30-113号”商铺9套，因本人个人原因，现申请于2015年3月21日一次性付清商铺的所有款项和对应的9个车位的费用。本人今日申请交房领取9间商铺的钥匙准备装修，如因本人原因不按此约定交款并签订商品房买卖合同，昌龙房地产开发有限公司可收回未付款的9间商铺另外出售，定金不退，本人愿意承担由此造成的一切后果和损失。”原告南昌昌龙房地产开发有限公司在同日将诉争14间商铺交给被告涂赞林使用。2015年5月13日原告南昌昌龙房地产开发有限公司向被告涂赞林邮寄了催款告知函，要求被告涂赞林在2015年5月30日之前付清全部款项并签订《商品房买卖合同》，如因资金困难原因不能履行付款义务，可以来原告公司协商。如既不付款又不协商解决，则应当腾空、交还商铺并支付期间占用费。原告南昌昌龙房地产开发有限公司委托江西豫章律师事务所再次于2015年6月29日向涂赞林发出律师函，告知其在未付清诉争14套商品购买款的情况下，已经构成严重违约，且占用诉争14套商铺长达15个月，未支付占用费，给原告南昌昌龙房地产开发公司造成重大经济损失，要求其在收到函件3日起归还占用商铺并支付占用费。但是被告涂赞林�直未付购房款也未与原告南昌昌龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并一直占有诉争14套商铺从事经营活动至今。在审理过程中，被告涂赞林虽然要求继续履行合同，但是却一直未履行支付义务。
在审理过程中，经原告南昌昌龙房地产开发有限公司申请，本院委托并经双方共同选定江西省中唐房地产评估顾问有限公司对于本案诉争14套商铺同期租金进行了鉴定。江西省中唐房地产评估顾问有限公司于2017年5月22日作出赣中唐房估【2017】字第05061号房地产估价报告，确定诉争14套房屋从2014年3月21日至2017年4月27日期间总的租金为502060元（其中2014年3月21日至2015年3月20日期间总的租金为156486元、2015年3月21日至2016年3月20日期间总的租金为164340元、2016年3月21日至2017年4月27日期间总的租金为181234元）。
本院审理认为，关于是否应当解除认购协议书的问题。原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林于2014年1月29日、2014年3月21签订的房屋认购协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林双方均应依照该认购协议的约定履行各自的义务，否则应当承担违约责任。依照认购协议约定，被告涂赞林应当在认购协议书签订后30天或者365天内与原告南昌昌龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》或者支付首付款、剩余款项，但是被告涂赞林签订认购协议书后未履行协议约定义务，既未签订商品房买卖合同，也未向原告支付剩余款项。经原告南昌昌龙房地产开发有限公司多次催告，至今仍未履行认购协议约定的义务，明显违反了协议的约定。现原告南昌昌龙房地产开发有限公司主张依照协议约定解除诉争14套房产的协议，符合法律规定，本院对此予以确认。
关于定金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”。本案中，原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林在认购协议中约定了14套商铺收取各5000元定金，作为订立商品房买卖合同的担保，该约定合法有效。现因被告涂赞林的原因，双方未能未订立商品房买卖合同，原告南昌昌龙房地产开发有限公司主张收取的诉争14套商铺的定金7万元，不予返还，符合法律规定，本院对此予以支持。
关于房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。”本案中，双方签订的房屋认购协议书因为被告涂赞林的原因而解除。被告涂赞林在无权占有的情况下从2014年3月21日至今占有、使用（从事经营）诉争14套房产，侵害了原告南昌昌龙房地产开发有限公司作为诉争14套商铺的所有权人依法享有的占有、使用、收益权，原告南昌昌龙房地产开发有限公司请求返还原物并赔偿2014年3月21日至今的占有使用费，于法有据，应予支持。对于诉争14套商铺的占有使用费具体金额，应参照同期租金予以确定。审理过程中，经本院委托合法鉴定机构按照法定程序鉴定确认2014年3月21日2017年4月27日期间总的诉争房产的租金总计为502060元，本院对此予以确认。
另原告南昌昌龙房地产开发有限公司主张390万元的其他经济损失，依照民事诉讼法“谁主张、谁举证”原则，原告南昌昌龙房地产开发有限公司对此应当承担举证证明责任，但是其在审理过程中并未提供充分证据证明损失的存在以及请求赔偿的依据，故本院对原告南昌昌龙房地产开发有限公司的该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，原告南昌昌龙房地产开发有限公司的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第六十条、第九十四条、九十七条、一百一十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条�第五条之规定，判决如下：
一、解除原告南昌昌龙房地产开发有限公司与被告涂赞林分别于2014年1月29日、2014年3月21签订的江西省安义县迎宾大道水岸花都东区29号楼101室、29号楼104室、29号楼105室、29号楼108室、29号楼109室、29号楼112室、29号楼113室、29号楼116室、30号楼110室、30号楼111室、30号楼112室、30号楼113室、30号楼114室、30号楼117室商铺认购协议书（协议书编号1401042、1401036、1401035、1401034、1401037、1401032、1401038、1401041、1403008、1403009、14030010、1403011、1401030、1401031）；
二、被告涂赞林自本判决生效之日起十日内将位于江西省安义县迎宾大道水岸花都东区29号楼101室、29号楼104室、29号楼105室、29号楼108室、29号楼109室、29号楼112室、29号楼113室、29号楼116室、30号楼110室、30号楼111室、30号楼112室、30号楼113室、30号楼114室、30号楼117室共计14套商铺恢复原状，并返还给原告南昌昌龙房地产开发有限公司；
三、被告涂赞林自本判决生效之日起十日内赔偿原告南昌昌龙房地产开发有限公司2014年3月21日至2017年4月27日期间的房屋占用使用费共计502060元；
四、被告涂赞林交纳的江西省安义县迎宾大道水岸花都东区29号楼101室、29号楼104室、29号楼105室、29号楼108室、29号楼109室、29号楼112室、29号楼113室、29号楼116室、29号楼110室、30号楼111室、30号楼112室、30号楼113室、30号楼114室、30号楼117室共计14套商铺定金7万元，归原告南昌昌龙房地产开发有限公司所有；
五、驳回原告南昌昌龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81990元、财产保全费5000元、鉴定费10118元，合计97108元，由被告涂赞林负担其中69000元，由原告南昌昌龙房地产开发有限公司负担其中28108元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市象南广场支行，帐号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 吴红龙
审判员 彭保玉
审判员 周朝阳
二〇一七年六月二十九日
书记员 严婷微
书记员 邓 轩