山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终1929号
上诉人(原审被告)：聊城市交大科技园有限公司。住所地：聊城市柳园办事处前许街**号。
法定代表人：王太川，总经理。
委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王书立，女，1972年1月14日出生，汉族，个体工商户，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：付池洪，聊城东昌正坤法律服务所法律工作者。
上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）因与被上诉王书立房屋买卖合同纠纷一案，不服聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初3359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人交大科技园上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判以实际房款为基数参照同时期、同地段房屋的租金标准调整、减少违约金。事实与理由：一、上诉人已经提供的证据证明日万分之三的违约金过分高于损失，明显不平等、不公正，请求法院调整。被上诉人购买的房屋保值、增值目的没有受到影响，实际受到影响的是对房屋使用权，因此实际损失应为利息损失或同时期、同地段房屋的租赁费损失。上诉人申请一审法院委托鉴定机构对被上诉人所购小区四幢房屋同时期、同地段租金标准进行了鉴定，结论为每天、每平方米租金最高标准为0.375元，被上诉人所购房屋162.5平方米，每天租金是60.9375元，上浮30%应为79.21元，如果按照原审判决认定的日万分之三计算，违约金数额是314.49元，是实际损失的5.16倍，上诉人无力承受。二、五方验收后交房的约定不违反法律法规的强制性规定，房屋主管部门组织验收不是商品房交付的必备条件。2015年8月25日，五方验收合格后，上诉人已经通知被上诉人收房，被上诉人拒绝收房系违约，上诉人不应向被上诉人支付2015年8月26日之后的违约金。三、一审判决混淆了房款和车位使用款，车位逾期交付，双方并未约定违约金，一审法院判决支付违约金没有依据。
被上诉人王书立答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
王书立向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告交大科技园因未履行商品房预售合同向原告支付逾期交房违约金234397元；2.依法判决被告履行补贴协议书确认的42480元利息补偿款；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告针对第1项诉讼请求，增加诉讼请求为：判决被告因未履行商品房预售合同向原告支付逾期交房违约金328742.60元。
一审法院认定事实：2013年7月16日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于东昌府区古楼办事处湖南路北、聊阳路东、东昌湖南西安交通大学聊城科技园第17幢1单元201号房产一套（主房面积约162.5平方米，储藏室17.24平方米）；该商品房及附属物的总房款为1048285元；合同第十条约定：被告应当在2013年12月31日前将符合“1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”条件的商品房交付；逾期交房出卖人向买受人承担已交房款日万分之一的违约金；原告交纳首付款508285元，其余以按揭形式支付。合同签订后，原告于2013年7月15日前交纳了首付款并办完了按揭贷款手续。
2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金。该承诺书被告签字盖章，十几名业主在“业主代表”后签名。
2014年5月31日，被告作为甲方、小区某些业主作为乙方（含原告）签订了《补贴协议书》一份，主要内容为：根据聊城市交大科技园有限公司《关于科技园专家公寓（住宅）项目停工所造成延期交房相关问题的处理决定》及原告交款金额和日期计算，原告利息补贴为42480元；此补贴在原告收房时兑现，原告可选择冲抵契税、暖气开户费、燃气开户费、有线电视开口费及后期物业费，盈余部分可凭正式装修发票领取现金或转账。
2015年7月29日，原告所购房屋通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位五方验收，被告取得《单位工程质量竣工验收记录》、聊城市《商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书》。2015年8月25日，被告以EMS方式向原告邮寄了收房通知，原告至今未办理住房手续。
本案所涉楼房被告有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。
庭审中，原告申请做文字笔迹鉴定，即被告提交补充协议书中签名“王书立”是不是原告本人所写，后被告口头告知该协议书中“王书立”签名确实不是原告本人所写，原告不再要求鉴定。被告曾申请委托鉴定机构对涉案房屋对同时期同地段房屋的租金损失进行评估鉴定，后被告也不再要求鉴定。
一审法院认为，本案原被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律禁止性规定，故合法有效。双方在合同中约定“商品房取得建筑工程竣工验收备案表和取得商品住宅交付使用标准文件”为交房标准，《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确了以房地产开发主管部门组织相关单位进行综合验收方能交房，被告没有取得建筑工程竣工验收备案表，故涉案房屋至今不具备交房条件。双方约定于2013年12月31日交付房屋，但被告未按时交付，被告作为出卖人，应承担违约责任。2014年3月24日被告承诺房屋于2014年6月30日前交付使用，否则自该日期起将按所交款的日万分之三支付违约金，应视为被告自愿变更了违约责任，即应按其承诺履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中被告自愿变更了违约金数额的计算方法，不适用该条的规定，被告称日万分之三违约金过高，应予调整的主张，本院不予认定。原告主张的违约金包括两个阶段：自2014年1月1日至2014年7月31日期间的违约金，按合同约定日万分之一计算，应为22013.98元，自2014年8月1日起至2017年4月6日期间的违约金按日万分之三计算，应为306623.36元。原、被告签订的《补贴协议书》载明被告应支付原告利息补贴42480元，原告选择要求被告支付，不违背法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及相关法律规定，判决：一、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立自2014年1月1日至2014年7月31日止以1048285元为基数、按日万分之一计算的逾期交房违约金22013.98元。二、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立自2014年8月1日起至2017年4月6日止以1048285元为基数、按日万分之三计算的逾期交房违约金306623.36元。三、被告聊城市交大科技园有限公司于本判决生效后十日内支付原告王书立利息补贴42480元。四、驳回原告其他诉求。案件受理费6868元，保全费2020元，由被告负担。（原告已预交，待执行时一并过付）
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的案件事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人交大科技园以违约金过高为由要求进行调整，调整的标准是同时期同地段房屋的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门颁布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案上诉人交大科技园于2014年3月24日承诺，对洋房（被上诉人王书立购买的即为洋房）将于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用，如未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后将按照所交款的日万分之三支付违约金。因此，上诉人交大科技园和被上诉人王书立之间不属于没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，不适用该标准确定违约金数额。
上诉人交大科技园称2015年8月25日五方验收合格后，上诉人已经通知被上诉人收房，而被上诉人王书立拒绝收房系违约，上诉人不应支付2015年8月26日之后的违约金。根据双方签订的《商品房预售合同》第十条之规定，上诉人交付房屋的条件包括商品房取得建筑工程竣工验收备案表，而本案上诉人至今仍未取得该备案表，本案争议房屋至今不具备交付条件，被上诉人王书立拒绝收房不属于违约，上诉人关于不支付2015年8月26日之后违约金的理由不能成立。
上诉人交大科技园另称车位不应包括在违约金计算基数之内。根据2014年3月24日上诉人交大科技园的承诺内容，是按照所交款的日万分之三支付违约金，并未提出车位不包含在所交款之内，而本案王书立所交款为1048285元，一审判决以此为基数计算违约金有事实根据。
综上，上诉人交大科技园的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
二审案件受理费6868元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周凤魁
审 判 员 刘晓光
审 判 员 徐红杰
二〇一七年八月十四日
法官助理 高 原
书 记 员 袁新民