上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1685号
上诉人(原审原告)：耿园芳，女，1981年2月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：姚惟佳，上海达尧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯英杰，上海达尧律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘明，女，1986年11月21日出生，汉族，户籍所在地江西省萍乡市。
被上诉人(原审被告)：刘剑峰，男，1987年6月26日出生，汉族，户籍所在地江西省萍乡市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。
上诉人耿园芳因与被上诉人刘明、刘剑峰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初11513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
耿园芳上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判刘明、刘剑峰给付耿园芳违约金人民币(以下币种均为人民币)39.8万元，耿园芳于出售上海市嘉定区安亭镇房屋(以下简称“系争房屋”)后退还刘明、刘剑峰房款70万元。事实与理由：因刘明、刘剑峰违约导致双方签订的《上海市房地产买卖合同》履行不能，造成耿园芳损失，刘明、刘剑峰应当按照合同约定承担违约责任，给予耿园芳合理的赔偿。而且，耿园芳系置换房屋，因系争房屋未能出售，导致耿园芳另购房屋多缴纳契税、贷款利率上浮、再行出售系争房屋还需缴纳差额20%的个人所得税。一审酌情判决刘明、刘剑峰承担3万元违约金，远远不能弥补耿园芳的损失。刘明、刘剑峰系在有经验的中介公司指导下与耿园芳签订的合同，应该对购房政策非常了解，在2017年1月21日双方签订网签合同后刘明、刘剑峰亦可以去房产交易中心申请资格查询，刘明、刘剑峰所述其在2017年4月5日过户当日才知道不具备购房资格是虚假的，且刘明、刘剑峰在合同无法履行的情况下，并未积极与耿园芳协商解决，不配合办理解除网签手续，未积极采取措施降低损失。耿园芳在收取刘明、刘剑峰房款后已用以购买房屋，在系争房屋不出售的情况下，耿园芳没有足够的现金返还刘明、刘剑峰且耿园芳家庭经济困难，请求待出售系争房屋后再返还刘明、刘剑峰已付购房款。
刘明、刘剑峰辩称，不同意耿园芳的上诉请求。刘明、刘剑峰诚意购买系争房屋，亦打印过社保缴纳情况并经中介公司核实均未发现问题，至过户时经交易中心审核才发现不符合连续缴纳社保的条件。合同无法履行是因刘明、刘剑峰存在重大误解，并非存在违约行为，刘明、刘剑峰购房时不知晓耿园芳要置换房屋。一审查明事实清楚，适用法律正确，刘明、刘剑峰认可一审法院判决的违约金金额，请求驳回上诉，维持原判。
耿园芳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，刘明、刘剑峰协助耿园芳办理网签合同撤销手续；2.请求法院依法判决刘明、刘剑峰向耿园芳支付违约金39.8万元；3.请求判令刘明、刘剑峰向耿园芳支付其他损失1.99万元。一审审理中，耿园芳撤回了第3项诉讼请求。
一审法院认定事实：2017年1月7日，耿园芳与刘明、刘剑峰签订《房地产买卖(意向)居间合同》，就系争房屋买卖事宜达成协议，约定房屋总价199万元(含购房定金5万元)，双方在签署本协议后27天内签订《上海市房地产买卖合同》。同日，刘明、刘剑峰支付定金5万元给耿园芳，耿园芳向刘明、刘剑峰出具购房定金收据一张。2017年1月21日，耿园芳与刘明、刘剑峰签订《上海市房地产买卖合同》，约定刘明、刘剑峰向耿园芳购买系争房屋，转让价款199万元，付款方式为刘明、刘剑峰应于2017年1月7日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2017年1月21日前支付25万元，于2017年3月10日前支付40万元，于2017年5月31日前支付129万元。双方确认，在2017年4月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。合同另对逾期过户的违约责任进行了约定。合同签订后，刘明、刘剑峰分别于2017年1月21日和2017年2月26日向耿园芳支付购房款25万元和40万元，并由耿园芳出具相应金额的收据两张。刘明、刘剑峰向耿园芳支付购房款共计70万元(含购房定金5万元)。后耿园芳就过户事宜多次与刘明、刘剑峰进行沟通，直至双方约定的过户履行期限届满，尚未完成系争房屋的转让过户手续。
一审另查明：1.刘明、刘剑峰均非本市户籍，双方签订网签合同时，刘明、刘剑峰在本市缴纳社保不满足连续缴纳满5年，或前63个月中连续缴纳满60个月的规定，因此不符合本市购房政策，属限购对象；2.刘明、刘剑峰曾起诉至法院要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》并要求耿园芳返还已支付的购房款70万元，后又撤回起诉。
一审法院认为，耿园芳与刘明、刘剑峰签订的《房地产买卖(意向)居间合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订《上海市房地产买卖合同》时的本市购房政策规定，刘明、刘剑峰即属限购对象，不具备购房资格。故系争房屋的买卖合同因刘明、刘剑峰限购而无法继续履行。耿园芳诉请要求解除与刘明、刘剑峰之间的《上海市房地产买卖合同》，法院予以支持。合同解除的时间以刘明、刘剑峰收到法院送达的耿园芳起诉状副本之日即2017年9月13日为准。双方签订系争房屋的买卖合同时，本市已出台新的购房政策，刘明、刘剑峰购房时应当知晓政策内容，但由于刘明、刘剑峰未对自己的社保缴纳情况尽到充分审查义务，导致房屋无法过户，对此刘明、刘剑峰存在过错。故耿园芳诉请要求刘明、刘剑峰支付违约金的诉讼请求，予以支持。至于违约金的数额，耿园芳要求按照合同约定的总房价款的20%即39.8万元计算，刘明、刘剑峰认为该违约金过高要求法院调整，考虑到本案实际情况，法院调整违约金数额为3万元，由刘明、刘剑峰赔偿给耿园芳。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还。虽然庭审中，耿园芳表示不同意在本案中一并返还房款70万元，但鉴于刘明、刘剑峰曾就返还房款向法院提起诉讼，后又撤回起诉，为避免当事人讼累，节约司法资源，法院确定对该笔款项一并予以处理，即由耿园芳返还刘明、刘剑峰房款70万元。同时刘明、刘剑峰应当配合耿园芳办理网签合同登记备案的撤销手续。判决：一、确认耿园芳与刘明、刘剑峰签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年9月13日解除；二、刘明、刘剑峰应于判决生效之日起十日内配合耿园芳办理双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)的网上登记备案注销手续；三、刘明、刘剑峰应于判决生效之日起十日内给付耿园芳违约金人民币3万元；四、耿园芳应于判决生效之日起十日内退还刘明、刘剑峰房款人民币70万元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，耿园芳与刘明、刘剑峰签订的《房地产买卖(意向)居间合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因刘明、刘剑峰社保缴纳情况不符合本市限购政策规定，导致房屋无法过户，双方合同无法继续履行，耿园芳要求刘明、刘剑峰承担支付违约金责任，一审予以支持，并无不妥。关于违约金金额，耿园芳要求刘明、刘剑峰按照合同约定的违约条款支付总房款的20%即39.8万元，刘明、刘剑峰认为违约金约定过高要求法院予以调整，结合本案实际情况及公平原则，本院酌情确定违约金金额为13万元，一审确定的违约金金额有所不妥，本院予以补正。因合同无法继续履行，耿园芳要求解除双方之间的合同，一审法院亦已予以支持，而合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，故一审法院对刘明、刘剑峰支付的70万元房款一并予以处理并无不当。耿园芳以经济困难等为由，要求待其出售系争房屋后再返还刘明、刘剑峰购房款，缺乏法律依据，对其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初11513号民事判决第一、二、四项；
二、变更上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初11513号民事判决第三项为刘明、刘剑峰应于本判决生效之日起十日内给付耿园芳违约金人民币13万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币7,583元，减半收取人民币3,791.50元，由刘明、刘剑峰共同负担；二审案件受理费人民币6,820元，由耿园芳负担人民币3,410元，由刘明、刘剑峰共同负担人民币3,410元。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年三月十六日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。