四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终1027号
上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站7号3-3幢4层7号。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，成都恒维物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：王波，成都恒维物业管理有限公司员工。
上诉人（原审被告）：自贡市炬峰商贸有限公司，住所地四川省富顺县富世镇富州大道中段211号。
法定代表人:邵盛雨，总经理。
委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。
上诉人成都恒维物业管理有限公司（简称恒维物业公司）因与上诉人自贡市炬峰商贸有限公司（简称炬峰商贸公司）物业服务合同纠纷一案不服富顺县人民法院（2017）川0322民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英、王波及上诉人炬峰商贸公司的委托诉讼代理人王茂吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
恒维物业公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项并改判被上诉人炬峰商贸公司支付上诉人恒维物业公司违约金128876元；3.本案一、二审的受理费由被上诉人炬峰商贸公司承担。事实和理由：被上诉人炬峰商贸公司存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任。
炬峰商贸公司辩称：1.恒维物业公司与炬峰商贸公司之间没有物业服务合同关系；2.恒维物业公司没有为炬峰商贸公司提供物业服务；3.炬峰商贸公司不存在任何违约行为。
炬峰商贸公司上诉请求：驳回被上诉人恒维物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.富世镇白果湾社区翰林福邸小区业主委员会（简称翰林福邸小区业委会）未经选举产生，应当予以纠正。2.恒维物业公司于2015年10月7日与翰林福邸小区业委会签订《翰林福邸物业服务合同》时，尚未在富顺县工商行政管理局注册登记，违反了《物业管理条例》第三十二条的规定。《翰林福邸物业服务合同》的效力待二审法院认定。3.炬峰商贸公司的商业用房不属于翰林福邸小区的管理范围，房屋的排污系统、供电系统、给水系统都由该公司单独设计、安装、维护和管理，相关费用也是该公司自行承担。恒维物业公司没有为其提供过任何物业服务。
恒维物业公司辩称：1.翰林福邸小区业委会是否合法成立与本案无关。2.恒维物业公司是否登记注册于本案无关，公司的资质是齐全的。3.根据合同约定及建筑图纸，可以证明炬峰商贸公司是恒维物业公司的物业服务范围。炬峰商贸公司安装的变压器并未使用，而是使用恒维物业公司的变压器提供电力。4.恒维物业公司根据《翰林福邸物业服务合同》第九条的规定主张权利。
恒维物业公司向一审法院起诉请求：要求炬峰商贸公司向其支付自2015年7月起至2017年5月止的物业服务费128501元及违约金（自2015年7月底起至2017年5月底止按日每千分之三计算）。
一审法院认定事实：翰林福邸小区业委会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，翰林福邸小区业委会与恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由恒维物业公司对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至海棠路，南至祥云路，西至白果路，北至富州大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为：对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层(电梯)为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米。物业服务费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。
2015年10月17日，翰林福邸小区业委会还与恒维物业公司签订了《移交协议》一份，该移交协议载明：翰林福邸小区的前期物业“自贡明亮物业管理有限公司”于2015年7月4日退出并撤离翰林福邸小区。翰林福邸小区业委会于2015年7月5日起临时对翰林福邸小区进行物业自治管理，恒维物业公司于2015年10月7日与翰林福邸小区业委会签订物业服务合同正式接管该小区物业管理服务，现双方就翰林福邸小区业委会临时代管期间的债权债务移交给恒维物业公司相关事宜签订如下协议：一、自物业管理合同签订之日起恒维物业公司独立开展物业管理服务工作；二、交接项目：1.翰林福邸小区业委会在2015年7月5日至2015年10月7日代管翰林福邸小区项目期间的物业管理收支账目经双方清算确认后全面移交给恒维物业公司（具体明细详见附件），此期间所有债权债务一并移交给恒维物业公司，所有遗留问题由恒维物业公司负责跟进处理……；三、自协议签订之日起翰林福邸小区业委会终止对翰林福邸小区项目内物业管理相关义务与责任……。
坐落于富顺县富世镇富州大道中段181号-1楼2号的车库（建筑面积为1295平方米，权属证书号为201403484）、181号商业1幢2层2号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201309990）、181号商业1幢3层2号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201309991）、181号商业1幢4层2号的商业服务用房（建筑面积为1309.23平方米，权属证书号为201309992）、211号的商业服务用房（建筑面积为263.72平方米，权属证书号为201309985）、富世镇白果湾街52号的商业服务用房（建筑面积为100.61平方米，权属证书号为201404626），属炬峰商贸公司所有，该车库及商业服务用房为临街商业服务用房，与翰林福邸小区内部有相对的独立性，商业服务用房门前的公共区域卫生由城市管理部门的环卫工人进行打扫，但商业服务用房的位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电排污管道。
一审法院认为：恒维物业公司在庭审中提交举示了与涉案小区业委会签订的物业服务合同等证据，证明恒维物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然炬峰商贸公司所有的商业服务用房临街，且无后门与小区内部相通，但该商业服务用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该商业服务用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据恒维物业公司与涉案小区业委会签订的《翰林福邸物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，炬峰商贸公司的商业服务用房在恒维物业公司的物业管理服务区域内，故炬峰商贸公司属于涉案小区的业主。炬峰商贸公司作为涉案小区业主，实际享受了恒维物业公司提供的供水、供电、排污公共设施维护管理等部分物业服务，应当支付相应的对价，即炬峰商贸公司应当按照合同确定的1.00元/月/平方米的标准向恒维物业公司支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告炬峰商贸公司以“被告不是本案的适格被告和原告无权向被告收取任何费用”等提出的抗辩理由不能成立，且炬峰商贸公司也未提交相应证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果，一审法院不予采信。由于炬峰商贸公司一直未曾缴纳过物业费，而恒维物业公司主张的欠费为23个月，因此欠付物业费的时间应从2015年7月5日起至2017年6月4日止，即炬峰商贸公司应向恒维物业公司支付的物业服务费为128501.46元[（1295平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋1309.23平方米＋263.72平方米＋100.61平方米）×1.00元/月/平方米×23月]。由于恒维物业公司主张的物业服务费为128501元，因此超出部分视为放弃。
关于违约金的问题，恒维物业公司与炬峰商贸公司双方对涉案商业服务用房是否属物业服务范围及炬峰商贸公司是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，炬峰商贸公司有理由不支付，故恒维物业公司要求支付违约金，应当从本判决生效之日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：一、炬峰商贸公司在判决生效后5日内向恒维物业公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费128501元及违约金（违约金以实际拖欠物业服务费数额为基数，从判决生效之日起按每日千分之三计算至付清尚欠物业服务费时止）；二、驳回成都恒维物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1435元，由炬峰商贸公司负担。
二审庭审中，上诉人恒维物业公司提交了选举成立翰林福邸小区业委会时的照片拟证明该业委会是合法成立的。
上诉人炬峰商贸公司提交了：1.翰林小区业主集体上访报告，拟证明小区业主对恒维物业公司不认可，也不认可物业服务合同；2.富顺县工商局对恒维物业公司作出的行政处罚决定书，拟证明恒维物业公司为非法经营，并被罚了款，在被处罚前属于非法经营；3.小区业主民意调查表，拟证明小区业主不认可业委会，也不承认业委会选聘的物业服务公司；4.电气安装合同、相关票据等，拟证明电气安装是炬峰商贸公司自己处理的；5.污水处理方案，拟证明炬峰商贸公司的污水处理是自己进行的；6.发票、报销单、工资表及相关合同，拟证明炬峰商贸公司内部的保洁，是公司聘请的员工，公司外部的清洁，是向富顺县城管局缴纳了清洁费；7.富顺县人民法院质证笔录，拟证明商铺临街的绿化是城管局在负责，也收取了相关费用，恒维物业公司并未提供相关服务。8.证人杨生发当庭发表的证言，拟证明其不知道翰林福邸小区的业主委员会的选举的事情；新区医院和小区是分割开的，人员的进出和小区没有关系；电是新区医院自己弄的，水电气的费用不需要经过恒维物业公司，直接向相关部门缴纳的；电梯是公共电梯，日常维护、运营都是自行处理的，费用自行负责。恒维物业公司没有提供过任何服务。9.证人刘开永当庭发表的证言，拟证明选举业主委员会时，没有得到通知；在打扫卫生上及电梯维护上，恒维物业公司没有提供服务。
本院当庭组织双方当事人进行质证后，炬峰商贸公司对恒维物业公司提交的照片的真实性以及与本案的关联性有异议。恒维物业公司对炬峰商贸公司的证据1认为无法律效力；对证据2的真实性无异议，但认为不影响物业服务合同的效力；对证据3真实性存疑，且认为无法律效力；对证据4的真实性未评价，认为是炬峰商贸公司根据自己的需要安装的，以一审的答辩意见为准；对证据7未发表质证意见；对证据8、证据9两位证人的证言认为，两位证人，是该公司另案起诉的被告，其证言都是不真实的。
本院对二上诉人在庭审中提交的证据因缺乏与本案的关联性，依法不予采信。
二审经审理查明，恒维物业公司富顺分公司登记成立的时间为2016年12月21日。除上述证据和事实外，二审审理查明的其余证据和事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》合法有效，对翰林福邸小区的业主具有约束力。上诉人炬峰商贸公司所有的营业用房在翰林福邸小区的建筑区划内，同时也属于恒维物业公司管理服务的区域，炬峰商贸公司作为小区业主应当依照物业服务合同的约定向恒维物业公司缴纳物业服务费。关于炬峰商贸公司上诉称翰林福邸小区业委会未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》违反了《中华人民共和国物权法》第六十七条第四项的规定，不具有法律效力的上诉理由，因翰林福邸小区业委会是否合法成立及业委会是否未经小区业主共同决定签订合同不属于本案的审查范围，故对该上诉理由本院不予审查。关于炬峰商贸公司上诉称恒维物业公司于2015年10月7日与翰林福邸小区业委会签订《翰林福邸物业服务合同》时尚未在富顺县工商行政管理局注册登记，违反了《物业管理条例》第三十二条的规定的上诉理由，经查，本案中签订讼争物业服务合同并提供物业服务的一方当事人是恒维物业公司，翰林福邸小区的物业服务由恒维物业公司直接提供还是由其成立的分支机构提供，均不影响讼争物业服务合同的效力，即便是该分支机构因为未完善相关登记手续而受到行政处罚，也不是物业服务合同无效的法定理由。故对该项上诉理由本院不予采纳。炬峰商贸公司关于其房屋的排污系统、供电系统、给水系统都由该公司单独设计、安装、维护和管理，相关费用也是该公司自行承担，恒维物业公司没有为其提供过任何物业服务的上诉理由，本案中恒维物业公司在一审审理时已经举示了其为翰林福邸小区提供物业服务的相关证据，尽到了举证责任，本院二审审理时亦对相关证据和事实予以确认。炬峰商贸虽然举证证明其排污系统、供电系统、给水系统进行了单独设计、安装，但没有证据证明炬峰商贸公司没有使用翰林福邸小区排污系统、供电系统、给水系统。故对该项上诉理由本院不予采纳。关于恒维物业公司上诉称炬峰商贸公司存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任的上诉理由，经查，一审判决已经就炬峰商贸公司违约的事实支持了恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，故对该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人恒维物业公司、炬峰商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2877元，由上诉人成都恒维物业管理有限公司负担1438元，由自贡市炬峰商贸有限公司负担1439元。
本判决为终审判决。
审判长 谭爱华
审判员 杨 阳
审判员 杨 超
二〇一七年十二月四日
书记员 郑 冰