杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭滨民初字第564号原告高水华。委托代理人（特别授权）王金根，浙江天册律师事务所律师。被告陈薇薇。委托代理人（特别授权）马秀文，浙江金泰隆律师事务所律师，原告高水华诉被告陈薇薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月7日立案受理，由审判员盛振兴适用简易程序独任审理，于2009年9月1日公开开庭进行了审理；后依法组成合议庭，于2009年11月20日公开开庭进行了审理。原告高水华的委托代理人王金根，被告陈薇薇及其委托代理人马秀文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高水华诉称，2007年12月28日，原、被告就被告将位于杭州市滨江区天寓第4幢1单元2602室（杭高新2007009**.合同编号2007预911317号）以140万元出售给原告进行协商。当日，双方签订《房屋买卖协议》，约定：被告将上述商品房卖给原告；双方约定售价为140万元，并约定本协议签订后，原告预付购房款60万元；被告在收到原告房款后应在1个月内办齐过户的相关手续，办理各种证件并过户给原告。同时约定：如果被告中途解约导致原告无法实现购买被告房屋，故被告除了退还原告支付款项之外，还应该按照房屋总价款的30%赔偿原告。协议签订后，原告支付了预付款60万元。但被告收到原告预付款后至今未将房屋过户给原告。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告预付款人民币60万元并支付违约金42万元，共计人民币102万元；2、被告承担本案诉讼费和原告为实现上述债权而支付的律师费。原告高水华为证明自己的主张，提供的证据有：1、房屋买卖协议一份，证明被告将房屋出售给原告，双方签订合同的事实。2、收条一份，证明被告收到原告预付购房款60万元的事实。3、商品房买卖合同一份，证明天寓4幢2602室为被告所有的事实。4、房产核查情况表一份，证明本案房屋为被告所有的事实。5、发票一份，证明原告为本案支出的律师代理费5000元的事实。6、浙江省农村信用社（合作银行）取款凭条二份，证明原告取款60万元后支付给被告的事实。被告陈薇薇辩称，1、滨江区天寓4幢1单元2602室房屋系被告与丈夫李毅于2007年5月4日共同投资向杭州市六合房地产开发有限公司购买，并在中信银行杭州分行办理按揭贷款，房屋交付后也是夫妻共同出资装修，被告从来没有出售该房屋的意思和房屋买卖行为。2、原告提交的房屋买卖协议并非实际上的房屋买卖合同，而是欺诈的产物。实际上，被告的弟弟陈理伟在2007年12月因创办企业发生严重经营危机，向原告借高利贷。陈理伟向被告谎称只是形式上用房产合同抵押，才骗取了被告的合同签字和收条。被告出于对弟弟的同情和信任，将签字的合同和收条交给陈理伟。因此，协议上没有中介，没有房屋共有人即被告丈夫的签字，被告丈夫也是不知情的；原告在协议签订起到诉讼前从没有要求履行均可证实。3、房屋买卖不属实，被告没有从任何渠道收到过原告的现金，原告出具的收条根本没有任何交易背景和金钱交付的事实，该收条不能作为请求返还预付款的依据。因此，请求法院驳回原告诉请。被告陈薇薇为证明自己的主张，提供的证据有：1、结婚证一份，证明陈薇薇和李毅系夫妻关系，本案诉争房屋系陈薇薇和李毅夫妻共同财产。2、银行交易明细二份、证明2007年12月28日高水华支付给陈理伟款项合计522000元，该款项是在合同签订后原告在扣除了利息78000元后打款到陈理伟帐户。3、银行存款业务回单三份，证明事实上是陈理伟向原告借款，并支付给原告高水华利息的事实。4、申请证人陈理伟出庭作证，证明房屋买卖协议及收条系原告和陈理伟共同欺瞒被告的情况下取得的。经开庭审理，本院对上述证据认证如下：一、对原告高水华提供的证据1、被告对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，该房屋买卖协议不是双方真实意思表示，被告从来没有出售该房屋的意愿；因为被告的弟弟陈理伟借款需要形式上的担保，被告才签订该协议。被告对证据2的真实性无异议，证明对象有异议。被告未收到60万元，因为被告的弟弟借款，被告才形式上出具的收条。被告对证据3的真实性无异议，证明对象有异议，该房屋是被告和丈夫李毅共同所有的，房屋按揭合同也是被告和丈夫共同办理的。被告对证据4的真实性无异议，对关联性有异议。该核查表说明了房屋有抵押，抵押是被告夫妻共同办理的，同时也说明了当时该房屋是没有三证，是不能买卖的。被告对证据5的真实性无异议，但不清楚原告律师代理费的收费标准，代理费用不能得到支持。本院对上述证据的真实性均予以确认。2、被告认为证据6与本案无关，取款凭条反映的取款时间与原告诉称的支付预付款的时间不一致，也不能证明该款就是支付给被告的款项。本院认为，2007年11月20日、11月21日的取款凭条与原告支付预付款的时间不一致，也不能证明该款项即为支付给被告的60万元，和本案没有关联性，故对该证据不予确认。二、对被告陈薇薇提供的证据1、原告对证据1的真实性无异议，对关联性有异议。商品房买卖合同的买受人只有被告一人，该房屋应该是被告夫妻双方约定后归被告个人所有的。本院对陈薇薇和李毅系夫妻关系的事实予以确认。2、原告对证据2中工行明细单的真实性无异议，对农行明细单的真实性有异议，上面没有银行盖章确认，且认为均和本案没有关联性。本院认为，本案为原被告之间的房屋买卖合同纠纷，原告和第三人陈理伟之间的民间借贷纠纷和本案没有关联性，故对该证据不予确认。3、原告对证据3的真实性有异议，且与本案没有关联性。本院认为，原告和第三人陈理伟之间的民间借贷纠纷和本案没有关联性，故对该证据不予确认。4、原告认为证据4陈理伟的证人证言可以证明：1、房屋买卖协议的签订属实；2、虽然陈理伟和陈薇薇都在同一天出具了收条，但是同一天发生的二个法律关系；3、证人陈述的房屋买卖协议和收条的签订过程前后矛盾；4、原告是现金支付给被告60万元的，同时被告和证人是姐弟关系，存在利害关系。被告对证人证言无异议。本院认为，该证人证言中可以证明陈薇薇、陈理伟一起在原告公司处签订房屋买卖协议以及陈薇薇出具过60万元收条的事实，本院对该事实予以确认。根据上述有效证据和到庭当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：2007年5月4日，被告陈薇薇与杭州六合房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007预911317号）一份，购买杭州市滨江区天寓4幢1单元2602室，并向中信银行杭州分行办理了按揭手续。2007年12月28日，原、被告及第三人陈理伟于原告公司处签订了《房屋买卖协议》一份，约定：被告将位于杭州市滨江区东信大道1222号，商品房买卖合同编号为2007预911317号的房产卖给原告，售价为140万元，并约定协议签订后，原告预付购房款60万元；被告在收到原告房款后应在1个月内办齐过户的相关手续，办理各种证件并过户给原告；同时约定：如果被告中途解约导致原告无法实现购买被告房屋，故被告除了退还原告支付款项之外，还应该按照房屋总价款的30%赔偿原告。同日，被告出具收条一份，载明“今收到高水华人民币陆拾万元整（￥600000元）。收款人：陈薇薇，2007.12.28”。涉案房产目前尚未办理产权证书，未办理过户手续，故原告诉至本院，提出前述诉请。另查明，陈薇薇与李毅于1998年3月6日登记结婚，陈理伟系陈薇薇的弟弟。原告为本案支付律师代理费5000元。本院认为，陈薇薇与李毅系夫妻关系，涉案房产的购房人虽为陈薇薇，但购房行为发生于夫妻关系存续期间，应为陈薇薇与李毅的夫妻共同财产；未经其他共有人同意，共有人之一不得单独处分该房产。在签订房屋买卖协议时，原告应核实房产的共有状况，应该知道该房产可能为夫妻共同；本案原、被告签订的房屋买卖协议未经该房屋共有人李毅同意或事后追认，故该房屋买卖协议应为无效。房屋买卖协议约定原告须支付被告购房预付款60万元，被告出具的收条也载明被告收到本案原告60万元款项；因房屋买卖协议无效，该预付款应该返还给原告，故本院对原告要求被告返还购房预付款的诉请予以支持；原告要求被告按约支付房屋总价款30%违约金的诉请没有法律和事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担其为本案支付的律师费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的房屋买卖协议不是双方真实意思表示，其没有出售房屋的意愿；因为被告的弟弟陈理伟借款需要形式上的担保，才签订的房屋买卖协议；以及未收到60万元款项的抗辩，因其未举证证明，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决如下：一、被告陈薇薇返还原告高水华购房预付款人民币600000元。二、驳回原告高水华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6990元，由原告高水华负担人民币2990元，由被告陈薇薇负担人民币4000元；财产保全费人民币5000元，由被告陈薇薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13980元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审 判 长  刘 清审 判 员  盛振兴人民陪审员  马燕芬二〇一〇年三月二十五日书 记 员  金 炜