云南省罗平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0324民初51号
原告：云南城建物业集团有限公司罗平分公司。
住所地：云南省罗平县罗雄镇南片区布依风情园。
负责人：丁雄兵，经理。
委托诉讼代理人：冯书超，男，1961年8月18日出生，汉族，原告职员，家住昆明市官渡区，特别授权代理。
委托诉讼代理人：谢兴友，云南欧派律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张顺清，男，1972年9月11日出生，汉族，家住罗平县阿岗镇洒谷村委会大阿贵村，现住罗平县南片区。
被告：尹娅琼，女，1973年10月10日出生，汉族，家住罗平县罗雄镇九龙大道***号，现住罗平县南片区。
张顺清、尹娅琼共同委托诉讼代理人：陈松，云南腊山律师事务所律师，特别授权代理。
被告：罗平县清湖月客栈。
住所：云南省曲靖市罗平县。
经营者：尹娅琼，总经理。
委托诉讼代理人：蒋淑燕，女，1992年12月28日出生，汉族，罗平县清湖月客栈员工，家住罗平县罗雄镇松岗东路**号，特别授权代理。
原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司与被告张顺清、尹娅琼、罗平县清湖月客栈物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司的委托诉讼代理人冯书超、谢兴友，被告张顺清、尹娅琼的委托诉讼代理人陈松，被告罗平县清湖月客栈的委托诉讼代理人蒋淑燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云南城建物业集团有限公司罗平分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告张顺清、尹娅琼、罗平县清湖月客栈连带支付原告罗平布依风情园第75栋1、4、7、8号房屋2013年5月1日至2018年2月28日的物业费221495.54元及从2013年3月1日至实际支付之日的逾期付款违约金（2013年3月1日至2017年12月31日的逾期付款违约金43729.42元，2018年1月1日至实际支付之日的逾期付款违约金另行计算）、2013年3月1日至2013年12月垃圾清运费8160元，共计273384.96元；2．本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年12月，原告与罗平布依风情园小区的开发商罗平旅投置地有限公司签订了《布依风情园前期物业服务合同》，约定原告为罗平布依风情园小区提供物业服务。2011年12月31日，罗平旅投置地有限公司将罗平布依风情园小区第75栋的1号、4号和75号客栈的7号、8号房屋交给被告张顺清，约定从2012年3月1日起计收物业费，同日，原告将布依风情园《商网业主手册》交给被告张顺清，被告张顺清承诺遵守手册中《布依风情园物业服务协议》约定的事项，该协议及《布依风情园前期物业服务合同》约定，商业物业服务费每月每平方米1.92元，按年收取，未按期交费每天按欠费金额的千分之三支付违约金。从2012年起，原告为罗平布依风情园小区提供了物业服务，被告张顺清、尹娅琼作为房屋业主，被告罗平县清湖月客栈作为房屋使用人，应当支付物业服务费、垃圾清运费及逾期支付违约金。
张顺清、尹娅琼、罗平县清湖月客栈辩称，原被告双方无书面服务合同，仅有双方的书面承诺书为格式条款，应认定为无效，原告起诉的前期物业服务是依据原告与罗平旅投置地有限公司签订的《布依风情园前期物业服务合同》，该合同违反《物业管理条例》第二十四条的规定而无效，且该合同已届满自然终止，被告不缴纳物业费合理合法，是依法行使先履行抗辩权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证实自己的诉讼请求，当庭提交了以下证据：1．原告的《工商登记信息》1份、资质证书2份，证明原告的诉讼主体资格，原告有从事物业服务的资质；2．张顺清、尹娅琼的《居民身份证》复印件2份、清湖月客栈的《个体工商户登记基本信息》1份，证明被告张顺清、尹娅琼、清湖月客栈的身份信息，被告尹娅琼在2014年3月11日注册清湖月客栈，并将布依风情园75栋1号、4号、7号、8号作为清湖月客栈的经营场所。
经质证，被告张顺清、尹娅琼和罗平县清湖月客栈的委托诉讼代理人均没有意见。
3．《罗平布依风情园前期物业服务合同》1份、罗平布依风情园75栋1、4、7、8号的《房屋所有权登记申请书》4份、《交房通知书》4份、《承诺书》4份、商网房屋的《布依风情园物业服务协议》1份、住宅房屋的《布依风情园物业服务协议》1份，证明：①原告为罗平布依风情园小区提供物业服务，商业物业服务费每月每平方米1.92元，住宅物业服务费每月每平方米1.35元，按年在每年度前交纳，未按期缴纳按欠费金额的千分之三加收违约金；②被告张顺清、尹娅琼系罗平布依风情园75栋1、4号商铺，75栋7、8号住宅的业主，其承诺遵守《布依风情园物业服务协议》的约定；③75栋-1、4、7、8号系2011年12月31日交房，被告应从2012年3月1日起交物业服务费。
经质证，张顺清、尹娅琼的代理人对《罗平布依风情园前期物业服务合同》真实性、合法性没有意见，对关联性有意见，是原告与罗平旅投置地有限公司签订的合同，不能约束原被告双方，对《房屋所有权登记申请书》、《交房通知书》没有意见，对《承诺书》三性均不予认可，首先，被告购房时领的承诺书是空白的，上面的内容属于格式条款，字体比较小，没尽到明显的提示注意义务，商业房屋的《布依风情园物业服务协议》、住宅房屋的《布依风情园物业服务协议》没有被告的签字认可，不能约束原被告双方。
罗平县清湖月客栈代理人认为：根据原告提供的证据，商网房屋服务协议中包括了物业服务协议、承诺书，作为主体合同的布依风情园物业服务协议，到最后落款没有业主签字，业主对协议是完全不知道的，协议跟合同、承诺书也不知道有没有关系，而且字体非常小，也没有尽到提示义务，并且属于格式条款，因此无效，对其他证据没有意见。
4．原告催交物业服务费的《通知书》，证明原告向被告催收了物业费；5．物业服务费、违约金《情况表》3份，证明被告应交的物业服务费及逾期违约金。
经质证，被告张顺清、尹娅琼的代理人认为缴费通知书，从背景上看也没有放到小区公共所知的地方，从而可证明被告根本不知情，是原告后来所补。《情况表》中原被告双方没有签订过任何的服务协议，原被告双方不存在权利义务，更不存在物业服务费、违约金之说。罗平县清湖月客栈代理人认为所有的交费通知书上的照片的位置，看不出贴在哪里，也没有收到通知书，所以对三性均不予认可。
6个光碟中证据目录二：证明1．罗平布依风情园物业工程维修登记本；2．业主接待记录；3．每日工作记事及外访人员登记表；4．布依风情园机动车停车登记表；5．代付居民生活用水、工商业用水及污水处理费的发票；6．晨会记录本；7．员工工资表、工资及支出情况表；证明为罗平布依风情园提供了物业公有部分的服务，包括了两个部分，第一是公共环境的维护，第二是公共秩序的维护，物业公有部分设施设备运行的管理。
经质证，被告张顺清、尹娅琼的代理人认为，原告没有在举证前提出，突然提出，对证据目录二中提到的会议纪要、接待记录、巡访记录、外访人员登记表等均出自原告内部，对真实性不予认可，商网业主手册、洋房业主手册，只能作为指导意见，不能作为证据使用，原告混淆住宿区与商业区的物管服务，加之没在举证之前提出，我方不予质证，光盘所提供的照片只能反映一时的局部状况，而物业服务是一个长期动态过程。罗平县清湖月客栈代理人认为布依风情园的住宅区是属于完全封闭的，商业区是完全开放的，我们客栈在完全开放的商业区，原告提交的16份证据所要证明的目的为原告为布依风情园小区提供物业服务，但是并没有证明原告为处于商业区的业主们提供物业服务，因此，我们对16项的证据三性均不予认可。
被告为证实自己的辩解理由，当庭提交以下证据：
1．身份证、营业执照复印件，证明被告系合格的诉讼主体；2．布依风情园物业服务合同，布依风情园物业服务协议，证明原告与被告双方所享有的权利与义务；3．进出清湖月客栈路口照片，小区内环境照片，证明原告没有对小区采取服务协议上约定的设立门岗并值班、监控、巡逻等安保措施，证明原告没有维护小区内公共环境卫生，小区内水池多年来都是脏乱差；4．安装监控系统结算清单一份，证明因原告没有对小区采取任何安保措施，业主不得不自行安装监控系统，以及自己请保安人员；5．清湖月客栈工资发放表一份，证明因原告无安保措施、没有履行维护、养护、管理的义务，被告自行聘请保安和清洁工；6．收据一张，证明被告向罗平城市综合执法局缴纳2016年1400元的垃圾处置费。
经质证，原告代理人对第一份证据没有意见，第二份证据真实性没有意见，认为两份证明恰恰证明了双方具体的权利义务关系，第三份证据我们认为被告的照片不能证明原告没有对小区实施监控安保措施，第三份证据的第二小组我们不认可证明观点，第四份证据被告所安装的监控是自行安装，并不能否定原告提供的公共服务，第五份证据工资发放表是被告内部的情况，不能否定原告提供的公共服务。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的《承诺书》、商业房屋的《布依风情园物业服务协议》、住宅房屋的《布依风情园物业服务协议》，《承诺书》有被告张顺清签字，该《承诺书》认可了商业房屋的《布依风情园物业服务协议》、住宅房屋的《布依风情园物业服务协议》，原告提交的《承诺书》、商业房屋的《布依风情园物业服务协议》、住宅房屋的《布依风情园物业服务协议》，本院予以采信；原告提交的《通知书》、《情况表》来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。2．被告提交的安装监控系统结算清单与本案无关，本院不予采信。
经庭审举证质证以及当事人陈述，本院确认以下法律事实：
2011年12月，原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司与罗平布依风情园小区的开发商罗平旅投置地有限公司签订了《布依风情园前期物业服务合同》，约定原告为罗平布依风情园小区提供物业服务。2011年12月31日，罗平旅投置地有限公司将罗平布依风情园小区第75栋的1号、4号和75-7号、75客栈-8号房屋交给被告张顺清，约定从2012年3月1日起计收物业费，同日，原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司将布依风情园《商网业主手册》交给被告张顺清，被告张顺清承诺遵守手册中《布依风情园物业服务协议》约定的事项，该协议及《布依风情园前期物业服务合同》约定，商业物业服务费每月每平方米1.92元，住宅物业服务费每月每平方米1.35元，按年收取，未按期交费每天按欠费金额的千分之三支付违约金。从2012年起，原告为罗平布依风情园小区提供了物业服务，但小区内景观湖内有漂浮物，同时存在部分保安服务不到位的情况。
被告张顺清、尹娅琼所有的罗平布依风情园小区第75栋的1号、4号房屋均为商业物业，收费面积均为283.33平方米，物业费每平方米每月1.92元，75-7号房屋为住宅物业，收费面积为369.12平方米，物业费每平方米每月1.35元，75客栈-8号房屋为住宅物业，收费面积为1653.77平方米，物业费每平方米每月1.35元；从2013年5月1日起到2018年2月28日止，物业费为221495.54元，垃圾清运费为8160元，被告未缴纳过上述费用；被告2016年支付给罗平县城市综合行政执法局的垃圾待运处置费每年为1400元。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，被告未按合同约定交纳物业服务费已构成违约，原告要求被告张树清、尹娅琼支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，但鉴于原告提供服务过程中在卫生、保安服务方面存在瑕疵，本院酌情予以扣除10%的物业服务费，物业服务费221495.54元扣除10%后为199346元，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告怠于行使权利，导致物业费多年未收取，且提供的服务有瑕疵，其诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付2013年垃圾清运费8160元的诉讼请求，因被告2016年支付给罗平县城市综合行政执法局的垃圾待运处置费每年为1400元，本院认定由被告支付垃圾清运费1400元。原告要求被告罗平县清湖月客栈支付物业服务费、垃圾待运费等费用的诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告无证据证明业主张顺清、尹娅琼与物业使用人罗平县清湖月客栈约定由罗平县清湖月客栈交纳物业服务费，其诉讼请求本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告以和原告没有书面合同且该合同已届满自然终止为由不缴纳物业费，是依法行使先履行抗辩权，要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，本院不予支持。
综上所述，原告诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、由被告张顺清、尹娅琼在本判决生效后十日内支付给原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司物业服务费199346元、垃圾清运费1400元，共计200746元。
二、驳回原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5401元，由被告张顺清、尹娅琼负担5000元，由原告云南城建物业集团有限公司罗平分公司负担401元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
审 判 长 高 森
人民陪审员 谢金华
人民陪审员 吴建繁
二〇一八年四月九日
书 记 员 王棠瀛