九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0403民初1912号原告杨联德，男，1969年6月13日出生，汉族。原告冷群香，女，1975年5月28日出生，汉族。上列原告共同的委托代理人袁正阳，广东朗正律师事务所律师。被告朱祥，男，1963年3月2日出生，汉族。委托代理人郑江斌，江西亚都律师事务所律师。被告杨桂兰，女，1962年9月14日出生，汉族。原告杨联德、冷群香与被告朱祥、杨桂兰所有权纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨联德、冷群香及其共同的委托代理人袁正阳，被告朱祥及其委托代理人郑江斌，被告杨桂兰到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告杨联德、冷群香诉称：2013年11月9日，我们夫妻二人在九江市九江胜达房地产开发有限公司准备购买坐落于九江市移动通讯公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室的商品房，并与该公司签订的《购房单》。我们按照购房单的约定向开发商支付定金3万元，病约定以按揭贷款方式支付购房款，因时间紧迫，我们无法办理按揭贷款，故请求并委托被告杨桂兰以其名义与开发商签订购房合同。被告朱祥、杨桂兰接收我们的委托，于2013年11月27日与开发商签订《九江市商品房预（销）售合同》，约定总价534282元，同时，我们以刷卡方式向开发商支付购房款316782元，并支付了2500元其他款项，开发商向我们出具付款人为杨桂兰总额为324282元的收据。2014年4月2日，我们与被告一起以被告名义与中国建设银行九江市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款21万元，并办理户名为被告朱祥的银行卡用于按揭贷款还款账户，被告朱祥将该银行卡交给我们，且此后的按揭贷款均由我们还款。2016年5月30日，两被告因夫妻关系出现矛盾，被告朱祥向江西省南昌县人民法院起诉离婚，并将我们购买的商品房作为其夫妻共同财产，要求进行分割，从而大道其侵占我们房屋所有权的目的。嗣后，双方协商不成，故起诉要求确认坐落于九江市移动通讯公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室的商品房归我们所有。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：请求确认原告为坐落于九江市移动通讯公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室的商品房的实际购买人。原告杨联德、冷群香为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.购房单、建设银行持卡人存根，以证明购房单的下单人是原告冷群香，由原告杨联德从自己银行卡刷卡支付该购房单约定的的购房定金3万元；2.《九江市商品房预（销）售合同》、杨联德《一卡通账务信息清单》、银行卡付款凭证、《江西省地方税务局通用付款收据》、普通收据各1份，以证明原告杨联德请求并委托被告杨桂兰出面以其名义与开发商九江胜达房地产开发公司签订商品房预售合同，约定商品房总价534280元，原告杨联德以自己的银行卡刷卡向房开发商支付购房款286782元，30000元，并支付了其他款项2500元，开发商向杨联德开具的并以杨桂兰为付款人的总额为324280元的《江西省地方税务局通用预售款收据》和普通《收据》；3.《个人住房借款合同》、按揭贷款凭证，以证明被告朱祥、杨桂兰以隐代理名义与中国建设银行九江市分行签订的按揭贷款210000元，借款期限为168个月，每个月归还本息人民币1912.69元，朱祥、杨桂兰签订的《个人住房借款合同》还款人是杨联德，不是朱祥、杨桂兰；4.被告朱祥本人的按揭贷款还款银行卡，以证明以被告朱祥名义办理还款银行卡由原告持有并还款；5.离婚起诉书、江西省南昌县人民法院传票、民商事案件应诉举证通知书各1份，以证明被告朱祥起诉离婚，将本案所涉房产列为夫妻共同财产要求分割；6.代理购房协议书，以证明原告系涉案房产的实际购买人；7.购房合同审核单、电信发票、黄恭元出具书面证明、账户明细、存折复印件、九江银行个人结算账户转账凭证，以证明名义购房人是被告杨桂兰，但是留存电话是原告杨联德，首付款是原告筹款支出；8.原告杨联德银行交易明细1份，以证明首付款是原告提供；9.自动柜员机客户通知书15份、网上银行交易明细2份，以证明按揭款均由原告支付。被告朱祥辩称：我与被告杨桂兰系夫妻关系，经原告介绍和劝说后看中时代天城2栋1单元902室的商品房，为此，被告杨桂兰与开发商签订合同，并依据合同约定支付首付款，并办理按揭贷款，我每月按合同约定支付按揭贷款。被告杨桂兰与九江胜达房地产开发有限公司签订的《商品房预（销）售合同》合法有效，涉案房产应归我与被告杨桂兰所有。我们是在原告放弃购买后方才决定购买该房，双方为签订任何委托代理协议，更不存在隐名代理一说。我与被告杨桂兰均系江西水电工程局职工，由固定收入，有能力购房，依法签订购房合同已办理备案登记，合法有效，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告朱祥未支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：1.账户明细查询7份、手机短信影印件，以证明朱祥工资卡（62×××05）上的钱被杨桂兰转到其个人账户上（72×××16、72×××01），朱祥的工资卡归杨桂兰保管使用，资金上反映朱祥的收入加上杨桂兰的收入完全有能力购买本案纠纷的房产；2.台账1份，以证明朱祥每年的年收入平均6万元以上，朱祥的收入加上杨桂兰的收入完全有能力购房并支付该房的首付款。被告杨桂兰辩称：原告所述属实，原告在九江及南昌两地已按揭购买2套住房，在看中时代天城房屋后受国五条影响无法办理按揭，故请求以我名义购房，我与被告朱祥配合其办理相关手续，未支付购房款及偿还按揭贷款，原告是实际购房人。被告杨桂兰为支持其答辩意见，向法庭提交了协议书1份，以证明涉案房屋系原告委托被告杨桂兰以其名义购买。本案在审理过程中，经被告申请，本院依法调取原告杨联德的银行交易明细。经庭审质证，被告朱祥对原告提供的证据1真实性无异议，对购房单时间及金额上有异议，认为购房单定金3万元并不包含在购房合同中，与被告购房合同无关；对证据2商品房预售合同真实性无异议，关联性有异议，认为合同仅仅证明被告杨桂兰与房地产公司签订购房合同，不能证明隐名代理关系，存折不能证明从谁的账户划走的钱，收据注明的是收到被告杨桂兰的钱，收据的金额与约定的首付款相差5000元，且不包含11月9日所交的定金3万元；对证据3按揭贷款合同真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是由杨桂兰提供给原告的，不能证明是原告偿还贷款；对证据4真实性无异议，对其证据来源有异议；对证据5无异议；对证据6真实性有异议，认为是原告为了诉讼需要伪造；对证据7真实性无异议，认为因原告居住在九江，为了便于沟通才留的原告的电话；对证据8真实性无异议，对其证明目的有异议，认为日期是2013年5月3日，而购房时间为2013年11月，无法证明与购房有关，不能证明与首付有关联；对证据9真实性无异议，从杨联德账户上支付的金额没有问题。被告杨桂兰对原告提供的证据均无异议。原告对被告朱祥提供的证据1真实性无异议，但认为交易明细发生在购房以后与本案无关，2013年交易流水中2013年2月7日及2013年3月1日交易额只有4000余元，不能直接证明购房款由朱祥或者杨桂兰支付，不能证实被告方有能力购买房屋，不能达到被告证明目的；对证据2真实性无异议，但认为是税前的收入，两被告离婚诉讼中，被告朱祥确认月收入不到3000元并且记录在案，不能证明其支付购房款。被告杨桂兰对被告朱祥提供的证据1真实性无异议，但认为手机短信中反应的银行短信提醒是被告朱祥抢走了其手机打印出来的，交易中尾数5116、0101的卡号并不是其账号，工资卡不是由其保管；对证据2真实性有异议，认为其每个月只有2000余元收入。原、被告对本院调取原告杨联德银行交易明细均无异议。经审查查明：原告杨联德与原告冷群香系夫妻关系，被告朱祥与被告杨桂兰系夫妻关系，原告杨联德系被告杨桂兰的弟弟。2013年11月9日，原告冷群香与案外人九江胜达房地产开发有限公司签订《购房单》，约定原告冷群香以667852元的价格认购案外人九江胜达房地产开发有限公司开发的坐落于九江市移动通讯公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室的商品房，原告交纳定金3万元，享有7日内购房向后总价8折优惠，折后534282元。原告杨联德当日向案外人九江胜达房地产开发有限公司支付定金3万元。2013年11月27日，原、被告四人共同前往案外人九江胜达房地产开发有限公司的售楼部，由被告杨桂兰与案外人九江胜达房地产开发有限公司签订《九江市商品房预（销）售合同》（备案号900071406），约定被告购买案外人九江胜达房地产开发有限公司开发的坐落于移动公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室的商品房（建筑面积120.32平方米），合同总价534282元，首付324282元，余款21万元以按揭贷款方式支付。同日，原告杨联德以其银行卡以刷卡方式分2次向案外人九江胜达房地产开发有限公司支付共计316872元。2013年11月29日，案外人九江胜达房地产开发有限公司出具付款人为杨桂兰的购房款手机，金额为324282元。2014年4月2日，原、被告4人前往中国建设银行九江市分行办理按揭贷款，由被告朱祥作为贷款人与银行签订编号为20130336070的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款21万元用于购买本案所涉房产，指定扣款账户为被告朱祥，账号为62×××06。该扣款账户办理银行卡，由原告冷群香设定密码，被告朱祥将该银行卡交由原告。此后，原告按月向该扣款账户存款用于偿还按揭贷款。两被告因夫妻关系出现矛盾，被告朱祥向人民法院提起离婚诉讼，并提出分割包含本案涉及房产的夫妻共同财产。原告知晓后与被告协商未果，故诉来我院。本院认为，本案的争议焦点之一为原、被告双方是否形成顶名购房的合意。原告称其委托被告杨桂兰顶名购买涉案商品房，而被告朱祥辩称被告杨桂兰与原告之间存在代付款关系或被告杨桂兰转移其夫妻财产给原告用以支付房款的可能，不能确认双方为借用名义购房。因双方未签订书面顶名协议，需确定双方是否形成顶名购房的合意。被告杨桂兰所购房屋的首付款均系原告支付，且原告在支付首付款前的银行明细可以反映其大部分款项来源于被告杨桂兰以外的他人汇款，结合签订购房合同及按揭贷款合同时双方均在场，被告朱祥办理按揭贷款扣款账户后将银行卡交由原告，且由原告设定、持有该账户密码的行为，均可排除代付款的可能。加之原告在涉案房产签订购房合同前认购、交纳定金，且合同约定的房款与其认购交纳定金所享有的优惠价等同，原告亦持有相关合同、票据原件，与其因已按揭够有其他住房导致国五条颁布后暂无法办理按揭贷款的陈述吻合，可以反映双方形成顶名购房的合意，即由被告杨桂兰接收原告委托以其名义购买房屋，购房款及按揭贷款由原告负责支付、偿还。被告朱祥虽提出其有能力出资购房，但其并未出资，亦未提供证据证实被告杨桂兰有出资行为，不能阻确对双方为顶名购房关系的盖然性判断。本案争议焦点之二为双方顶名协议的效力认定。本案双方达成顶名购房合意的目的是为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定为有效。综上，原、被告双方当事人达成顶名购房的合意，原告作为顶名购房的委托人要求确认其实际购房人的诉讼请求，符合顶名购房合意约定内容，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：原告杨联德、冷群香为位于九江市移动公司以西、九瑞大道以南、京九路以北的时代天城2栋1单元902室商品房的实际购买人。案件受理9143元，由被告朱祥、杨桂兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  曹东旭审判员  邹子路审判员  姚成龙二〇一七年十月十五日书记员  龚斯斯