广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初9731号
原告：邬丽娟，女，汉族，1973年04月23日出生，地址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：王耀伟，广东方正联合律师事务所律师。
委托代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。
第一被告：惠州市惠城区地方税务局，地址：惠州市城区演达大道22号。
法定代表人：叶金带。
委托代理人：罗远雄，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。
第二被告：惠州市东江物业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，该公司员工。
原告邬丽娟与被告惠州市惠城区地方税务局、第二被告惠州市东江物业开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邬丽娟的委托代理人王耀伟、林立枢、被告惠州市惠城区地方税务局委托代理人罗远雄、巫喜玲、第二被告惠州市东江物业开发有限公司委托代理人谭建丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，原告于2013年7月30日与被告二签订了2份《东江明珠花园车位认购书》（编号：0000069、0000070），向被告二购买了其开发的位惠州市惠城区××明珠花园××、××号车位，并付清了全部价款共计316000元给被告二，被告二于次月将车位交付给了原告使用，一直由原告占有、使用至今。原告曾多次要求被告二办理房地产权证，但被告二一直未予办理，导致车位仍然登记在其名下。后被告一因与被告二发生民间借贷纠纷，向法院申请强制执行，法院以（2015）惠城法执字第315-1号《民事裁定书》查封了原告享有实际权益的车位，原告对此提出了异议，认为被执行查封的涉案车位实际权益应当属于原告所有，原告还向法院提交了《东江明珠花园车位认购书》、收款收据、物业车辆收费单等证据加以佐证。但法院认为原告的异议属于实体权利请求，于2016年9月21日以（2016）粤1302执异198号《执行裁定书》驳回了原告的异议。原告认为，原告已向被告二支付了被执行查封的涉案车位的全部价款，并已经对该车位占有使用多年，虽未能办理过户登记手续，但原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封涉案车位。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第三百一十二条的规定，特具状请求判决如上所请，1、终止（2015）惠城法执字第315-1号《民事裁定书》的执行，并解除惠惠州市惠城区××明珠花园××、××号号车位的查封；2、判令原告与被告二签订的《东江明珠花园车位认购书》合法有效，被告二在上述车位解除查封后立即将该车位过户到原告名下；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告惠州市惠城区地方税务局辩称，1、因第二被告惠州市东江物业开发有限公司欠缴税款及滞纳金，经法院裁定强制执行并查封属其所有的车位，完全合法，被答辩人对查封裁定申请异议被人民法院驳回并已生效，不存在解除查封的问题；2、如果被答辩人提交的《房屋认购协议书》属实，也只能说明其认购了该车位，但尚未签订房屋买卖合同，没有形成正式的房屋买卖合同法律关系。而且，未签订房屋买卖合同的过错在于被答辩人，因为《东江明珠花园车位认购书》第三条第4点明确规定“乙方须于签署本认购书之日起的360日内（即2014年7月30日前），携带本认购书、房款收据、身份证/护照/营业执照按前面所载的地址去前往东江明珠花园售楼中心签署《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”……”。实际上，被答辩人至今还没有签订《商品房买卖合同》，车位根本不具备办理产权登记的条件；3、被答辩人所购买的车位不是用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的人民法院应予支持排除执行的条件；4、根据《物权法》第九条规定，所涉车位未办理不动产物权登记，被答辩人请求该车位的所有权归其所有，不应得到支持。
第二被告惠州市东江物业有限公司无答辩意见。
本院查明的案件事实
经审理查明，原告与第二被告签订《房屋认购协议书》约定原告认购第二被告位于惠州市麦地东路××号《东江明珠》花园3-10、206号车位，认购价31600元。第二被告出具《收款收据》载明收到原告购车位款31600。原告与第二被告当庭确认车位已经交付原告使用，原告亦提供了车位物业费收据证实原告已经实际使用了涉案车位。
经被告惠州市惠城区地方税务局申请，本院经审查做出（2014）惠城法非诉行强执审字第142号《行政裁定书》，该裁定书生效后，被告惠州市惠城区地方税务局申请执行，本院于2015年6月19日做出（2015）惠城法执字第315-1号《执行裁定书》裁定查封涉案车位。原告向本院提出执行异议，本院于2016年9月21日做出（2016）粤1302执异198号《执行裁定书》裁定驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
另查一，为查清案件事实，本院发函至惠州市房产管理局进行询问，惠州市房产管理局于2017年1月13日复函本院：惠州市麦地东路××号东江明珠花园3-10栋地下室预售证号为惠市房预许（2008）106号，有效期为2008年8月26日至2012年8月26日。涉案车位未办理过预售合同登记备案。涉案车位预售许可证已过期，不符合办理预售合同登记备案的条件。涉案车位于2014年7月办理了商品房初始登记，具备办证基本条件，但已经被查封。
上述事实，有房屋认购协议书、收款收据、物业费收据、行政裁定书、执行裁定书、惠州市房产管理局复函及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，经被告申请，本院做出的（2014）惠城法非诉行强执审字第142号《行政裁定书》，该裁定书生效后，被告申请执行，本院于2015年6月19日做出（2015）惠城法执字第315-1号《执行裁定书》裁定查封涉案车位。原告向本院提出执行异议，本院于2016年9月21日做出《执行裁定书》裁定驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告与第二被告签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，且该协议书符合买卖合同的基本要件，应视为双方已经签订了合法有效的书面买卖合同。原告提供涉案车位物业费收据证实第二被告已经将涉案车位交予原告占有使用，第二被告亦当庭认可签订认购协议书后将车位交付原告使用。即原告在法院查封之前已经合法占有涉案车位。原告提供收据证实原告已经交付了全部的购车位款。原告在购买涉案车位时，涉案车位不具备办理预售合同登记备案的条件，其过错在第二被告。即非因原告的自身原因未办理过户登记。综上，原告请求停止涉案车位的执行，有事实理由及法律依据，本院予以支持。根据惠州市房产管理局的复函，涉案车位已经具备办证基本条件，停止执行后，第二被告应按照双方协议及法律规定配合原告办理后续相关手续。本案的纠纷因第二被告的过错引起，案件受理费应由第二被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、撤销（2016）粤1302执异198号《执行裁定书》，停止对位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园3-10栋B1层205、206号车位的执行。
二、确认原告与第二被告惠州市东江物业开发有限公司于2013年7月30日签订的《房屋认购协议书》合法有效。第二被告惠州市东江物业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告邬丽娟办理位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园3-10栋B1层205、206号车位的房地产权属证书，办证费由原告邬丽娟承担。
三、驳回原告邬丽娟的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交50元），由第二被告惠州市东江物业开发有限公司负担。应负担案件受理费的当事人在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 欧阳琳
审判员 肖石平
审判员 钟志明
二〇一七年三月八日
书记员 李 鸟