广东省仁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0224民初899号
原告：韶关市某某房地产开发有限公司。地址：韶关市丹霞山。
法定代表人：许某。
委托诉讼代理人：胡敏芝，系广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何丽燕，系广东天地正律师事务所律师。
被告：郑某，男，汉族，1988年4月25日出生。住广东省深圳市龙岗区。
原告韶关市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）与被告郑某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人胡敏芝、何丽燕到庭参加了诉讼，被告郑某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】合法有效；2、判令将韶关市仁化县××大道××号某某丹霞山一号F幢1-3层F12号房过户至被告名下；3、判令被告办理收楼手续并赔偿原告自2014年8月9日起至实际收楼之日止的物业管理费损失（暂计至2017年11月9日为13620.96元）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、2013年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】、《补充协议》约定：原告向被告出售位于韶关市仁化县××大道××号某某丹霞山一号F幢1-3层F12号房产（下称涉案房产），建筑面积210.2平方米，单价为每平方米5500元（人民币，下同），总价为1156100元，被告应于2013年12月19日付清，交付期限为2014年8月8日，原告在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述合同是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。
二、《商品房买卖合同》签订后，被告通过抵消原告所欠案外人黄克正借款的方式，支付了全部购房款，原告向其开具购房款收款收据。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2014年8月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”2013年12月13日，涉案房产已竣工验收合格，原告依法取得《竣工验收备案表》，涉案房产符合交付条件，原告多次通知被告办理交付手续，但被告不予理睬，由此给原告造成的物业管理费损失，被告应予赔偿。
三、《城市房地产开发经营管理条例》【国务院令第588号】第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”依法办理涉案房产过户登记是被告的义务，原告仅负有协助义务，原告在涉案房产满足交付及办证条件后，多次通知被告收楼、办理过户手续，但被告不予理睬，导致涉案房产至今未过户至被告名下，其行为已构成违约。
被告郑某未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据,对原告提交的证据，本院认定如下：1、证据1原告营业执照、被告身份证复印件，用于证明原、被告的诉讼主体适格。对该证据，本院予以确认；2、证据2《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】，用于证明双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。《商品房预售许可证》由住建部门依法核发，本院予以确认，《商品房买卖合同》是原、被告双方自愿签订，合法有效，对该证据，本院予以确认；3、证据3《收款收据》，用于证明被告通过抵消原告所欠案外人黄克正借款的方式，支付了所有购房款。《收款收据》是由原告出具给被告，且原告自认被告通过抵消支付了购房款，本院对该证据予以确认；4、证据4《竣工验收备案表》、商品房预告登记证，用于证明涉案房产在2013年12月13日已符合交付条件，并已预告登记在被告名下，原告多次通知被告收楼及办理过户手续，但被告不予理睬，被告严重违约。《竣工验收备案表》有相关单位的负责人签名及单位盖章，本院予以确认，商品房预告登记证由房管部门填发，本院予以确认；5、证据5《前期物业管理服务合同》，用于证明被告应赔偿原告自2014年8月9日起至实际收楼之日止的物业管理费损失。本院对该证据的真实性予以确认；6、证据6仁化县不动产登记中心于2017年12月8日出具的《证明》，用于证明案涉房产已于2014年4月21日、25日具备办理不动产办证条件，被告拒绝收楼、办理过户登记的行为构成严重违约，原告有权要求其承担违约责任。该证明由仁化县不动产登记中心出具，本院予以确认；7、证据7（2017）粤03民终17504号《民事判决书》，用于证明本案《商品房买卖合同》是基于《抵债协议书》产生的，原告已履行抵债协议，相关房产已备案至被告名下，原告不存在恶意违约的动机及行为，从被告的关联人黄克正在深圳起诉企图推翻《抵债协议书》，要求原告偿还借款的事实，也可以印证被告恶意拒绝收楼及办理过户的事实，现生效判决已确认《抵债协议书》合法有效，原告已履行抵债协议项下义务，原告不存在违约行为。该判决由人民法院依法制作，并已生效，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年4月22日，案外人许春龙与某某公司签订《借款合同》一份，约定某某公司向许春龙借款3000万元。后某某公司同意自2011年3月18日起，许春龙将前述《借款合同》项下对某某公司享有的借款本息等全部债权转让给案外人黄克正。2013年12月12日，黄克正（甲方）、某某公司（乙方）与案外人深圳市惠明盈实业有限公司（以下简称惠明盈公司）（丙方）、许亚燕（丁方）签订《抵债协议书》，约定：甲方同意减免部分债务，截止2013年12月11日，减免后乙方尚欠甲方借款本息合计7500万元，乙方同意将正在预售的丹霞山1号的3308.56平方米预售登记在甲方或甲方指定的第三方名下，用以抵偿甲方欠款2797万元，另将丹霞山1号2008.26平方米的物业用于抵偿1703万元的债务。《抵债协议书》签订之后，黄克正指定某某公司将20套抵债房产登记至被告郑某名下。
2013年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】、《补充协议》约定：原告向被告出售位于韶关市仁化县××大道××号某某丹霞山一号F幢1-3层F12号房产（以下简称涉案房产），建筑面积210.2平方米，单价为每平方米5500元，总价为1156100元，被告应于2013年12月19日前付清购房款，涉案房产的交付期限为2014年8月8日前，原告在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，被告通过抵销原告所欠案外人黄克正借款的方式，支付了全部购房款，原告于2013年12月19日向被告开具购房款收款收据。2013年12月13日，涉案房产经竣工验收合格，于2013年12月19日进行预告登记，预告登记的权利人为被告，并于2014年4月办理了商品房屋初始登记，已具备办理不动产权转移登记的条件。
另查明，2015年12月11日，黄克正向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，请求：1、某某公司偿还黄克正借款本金并支付违约金；2、惠明盈公司对某某公司的上述债务承担连带清偿责任；3、某某公司、惠明盈公司承担诉讼费。深圳市罗湖区人民法院认为，黄克正与某某公司达成以物抵债协议后，无论是黄克正的原因还是某某公司的原因未能办理涉案房屋产权过户手续，可以确定的是，涉案房产仍未实际向黄克正交付，某某公司作为专业的房地产开发企业，应负有及时通知并协助黄克正办理涉案房产权过户的义务，但某某公司并未提供证据证明其通知过黄克正或者郑某可以办理涉案房屋的过户手续，因此，某某公司存在怠于履行主要债务的行为，故黄克正有权选择解除《抵债协议书》，要求某某公司继续履行偿还借款本金的义务，遂作出某某公司应偿还黄克正借款本金并支付违约金及惠明盈公司对某某公司的前述债务承担连带清偿责任的判决。某某公司不服，于2017年10月16日向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院认为，《抵债协议书》是2013年12月12日签订，而某某公司已于2013年12月19日、23日将协议书约定的其中12幢房产办理预售备案登记至黄克正指定的郑某名下，于2014年8月5日将另8幢房产现房网签合同备案登记至郑某名下，20套房产均具备办理不动产转移登记的条件，应认定某某公司已按《抵债协议书》中抵债条款的约定履行了“将抵债的20套房产已备案登记至郑某名下”的义务，不存在违约行为，且黄克正也没有提交证据证明“因某某公司的原因导致房产证无法办理到黄克正指定的郑某名下”，黄克正请求某某公司偿还借款并支付违约金及惠明盈公司承担借款债务保证责任，缺乏事实和法律依据，并作出撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民一初字第5672号民事判决及驳回被上诉人黄克正的全部诉讼请求的判决。深圳市中级人民法院作出的判决已生效。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、原告某某公司与被告郑某签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效合同，双方应依合同约定全面履行自己的义务，故原告请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】合法有效的诉求，本院予以支持。
二、关于原告诉求被告办理收楼手续及将涉案房产过户至被告名下的问题。涉案房产已于2013年12月13日竣工验收合格，并于同年12月23日预告登记至被告名下，且于2014年4月办理了商品房屋初始登记，已具备交付及办理不动产权转移登记的条件，故原告请求被告办理签收涉案房产手续并办理不动产权转移登记的诉求，本院予以支持。
三、关于原告诉求被告赔偿其自2014年8月9日起至实际收楼之日止的物业管理费损失的问题。由于原告提交的《前期物业管理服务合同》是由韶关市某某物业服务有限公司与原告签订，并不是与被告签订的物业服务合同，该合同对被告并不生效，原告也不是物业公司，且原告也没有提交证据证实其代被告支付了被告应交纳的物业管理费，故本院对原告该项诉求不予支持。如涉案房产确实存在由被告承担的物业费用，相关物业公司可另行向被告主张。被告经本院公告传票传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本院可依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告韶关市某某房地产开发有限公司与被告郑某签订的《商品房买卖合同》【合同编号：仁201301039552】合法有效；
二、被告郑某于本判决生效之日起十日内办理签收韶关市仁化县丹霞大道389号某某丹霞山一号F幢1-3层F12号房产及办理不动产权转移登记手续；
三、驳回原告韶关市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7663.74元（原告已预交），由原告韶关市某某房地产开发有限公司负担89.24元，被告郑某负担7574.50元；公告费260元，由被告郑某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 林树鸿
审 判 员 许瑞琳
人民陪审员 陈贤德
二〇一八年四月十六日
书 记 员 肖 锋