湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4857号
上诉人（原审被告）：李琳。
委托诉讼代理人：林蕾，湖北忠三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李博，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北宏鑫工贸有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道240号。
法定代表人：童剑侠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡勇，湖北易斯创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王铖，湖北易斯创律师事务所律师。
上诉人李琳因与被上诉人湖北宏鑫工贸有限公司（以下简称宏鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
李琳的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回宏鑫公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由宏鑫公司承担。事实和理由：被上诉人对案涉房屋没有所有权，被上诉人所提交的房产证附图中，标注有第1栋和第2栋房屋平面图，而在房屋状况登记栏中只记载了第2栋房屋的状况。由此，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。另外，上诉人在接手房屋后经被上诉人同意进行了改扩建和加固，合同的标的已发生改变。从缴纳房屋使用费的实际情况看，双方对房屋使用费的数额进行了实际变更。因此，一审事实未查清，对房屋租金的性质定性错误，上诉人缴纳的应为房屋使用费，且对房屋使用费及违约金的数额判决过高。
宏鑫公司答辩称，本案一直围绕2栋房屋的租赁合同进行诉讼，我方不知1栋是否真实存在以及是否在我方名下。租金应当按照合同进行支付，并未进行变更，一审对差欠租金的数额及违约金的认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年4月20日，宏鑫公司诉至一审法院，请求判令：1、李琳向宏鑫公司支付拖欠的租金2075631元、违约金368000元；2、李琳于2016年7月15日前腾空房屋，李琳自2016年7月15日起按每天6660.3元的标准支付逾期腾房的租金至实际腾空房屋之日止；3、本案全部诉讼费用由李琳负担。在一审审理中，宏鑫公司增加诉讼请求，要求李琳立即停止装修行为，并自行承担擅自装修造成的扩大损失。
一审法院查明，武汉市江岸区沿江大道171号2栋房屋所有权属宏鑫公司所有。2011年3月22日，宏鑫公司与李琳签订了《房屋租赁合同书》，约定由宏鑫公司将武汉市江岸区沿江大道171号2栋房屋部分（建筑面积约550平方米）出租给李琳使用，作服装销售用途；租赁期限自2011年4月1日至2016年6月30日止；租金从2011年7月1日起算，第一年租金1000000元，从第二年起每年按5％递增，即第二年1050000元、第三年1102500元、第四年1157625元、第五年1215506元；，租金应每半年支付一次，每次支付全年租金总额的50%，每年7月1日及1月1日前一周将下半年度租金支付至宏鑫公司指定银行账户；李琳如不能按时交付租金或水电费，每迟交一天赔偿宏鑫公司违约金200元；李琳若对房屋进行维修改造，须事先征得宏鑫公司书面同意，并将装修图纸交宏鑫公司审核备案。合同还对双方的权责等其他事宜进行了约定。
合同签订后，宏鑫公司依约将房屋交付给李琳使用。2011年5月30日李琳支付给宏鑫公司50000元合同预付金，12月26日支付装修押金150000元。在整个租赁期间，李琳一直未按合同约定的时间和金额及时支付租金。截止2016年1月1日，李琳应付2011年7月1日至2016年6月30日租赁合同期内租金为5525631元，但实际仅支付了3450000元（含150000元装修押金和50000元预付金），累计拖欠租金2075631元。宏鑫公司多次催要未果，故诉至一审法院。
另查明，李琳从2016年4月起，未经宏鑫公司同意，对承租的房屋进行装修，目前仍在施工中。2015年5月3日，李琳以承租的房屋作为注册地址成立了武汉联合高铁科技发展有限公司。
一审法院认为，宏鑫公司对出租房屋拥有合法产权，其与李琳签订的房屋租赁合同书合法、有效，应受法律保护。李琳辩称宏鑫公司对出租房屋不享有产权，造成合同无效及其无法成立公司的观点与事实不符，一审法院不予采信。李琳除应及时支付拖欠的租金外，还应按合同约定承担违约责任，即从拖欠租金之日2011年7月1日起，按每天200元计算违约金至租金清偿完毕之日。李琳庭审中提交的《情况说明》、短信、照片等证据不足以证明宏鑫公司承诺过减免部分租金，不足以证明存在宏鑫公司的债主干扰李琳经营的情况，对李琳的此答辩意见一审法院亦不予采信。李琳未经宏鑫公司同意，在合同即将届满，双方未能达成续租意向的情况下，擅自对房屋进行装修，其行为违反了合同约定，且有可能造成损失进一步扩大，一审法院对宏鑫公司要求李琳停止装修行为的诉讼请求予以支持。至于宏鑫公司要求李琳腾退房屋，支付迟延腾退双倍租金的请求，因双方合同期限尚未届满，此请求不符合主张的条件，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李琳向宏鑫公司支付拖欠的租金2075631元；二、李琳向宏鑫公司支付违约金（按每天200元计算，从2011年7月1日起至拖欠租金清偿完毕之日止）；三、李琳从本判决生效之日起立即停止对所承租的武汉市江岸区沿江大道171号2栋房屋进行的装修行为；四、驳回宏鑫公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，李琳提交两份新证据：证据一，李汉桥出具的一份手写说明，主要内容为其于2013年9月26日接受李琳委托向宏鑫公司支付了2013年四季度房屋租金275000元。拟证明除一审认定的李琳已支付的345万元租金外，漏算了该275000元；证据二，湖北省工商行政管理局官网下载的登记信息一份，拟证明武汉市江岸区沿江大道171号2栋于2012年5月注册为武汉市江岸区缪思名品服饰会馆。宏鑫公司质证认为，证据一与本案无关，不予认可，对证据二的真实性无异议。本院认为，对两份证据的真实性本院予以采纳，对证据一的证明目的本院不予采纳。二审经审理查明，2012年5月16日，经工商部门核准，名为武汉市江岸区缪思名品服饰会馆的个体工商户注册成立，经营场所为武汉市江岸区沿江大道171号2栋。2015年3月2日，李琳以上述地址作为注册地址成立了武汉联合高铁科技发展有限公司。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，宏鑫公司与李琳签订的《房屋租赁合同书》约定由宏鑫公司将武汉市江岸区沿江大道171号2栋房屋出租给李琳使用，宏鑫公司提交了案涉房屋的两证，李琳亦以武汉市江岸区沿江大道171号2栋作为工商登记的地址并实际经营，李琳提出的宏鑫公司对案涉房屋没有所有权导致双方签订的房屋租赁合同系无效合同的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。该《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。宏鑫公司将房屋交付李琳使用，李琳应当依照合同约定的时间和金额缴纳租金。李琳上诉称双方在实际履行合同的过程中对合同的租金数额及缴纳时间进行了变更，但无证据予以证实，宏鑫公司对此亦不予认可，本院不予采信。李琳主张一审认定的其所缴纳的租金总额遗漏了275000元，并提交了275000元的银行转账凭证及李汉桥的说明为证，本院认为，李琳作为承租方，依约缴纳租金是其主要的合同义务，具体到诉讼中，缴纳租金数额的举证责任应由李琳承担，一审中，李琳只提供了部分缴纳租金的凭证，一审法院在宏鑫公司自认的基础上认定李琳缴纳给宏鑫公司的租金总额为345万元，二审中，李琳仍不能提供全部的缴租凭证，且不能证明该275000元不包含在345万元之中，宏鑫公司亦不予认可，本院对李琳的该项上诉理由不予采信。
综上，上诉人李琳的上诉理由和请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23699元由李琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年九月七日
书记员 胡婧琳