广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6093号
原告彭明生，男，汉族，1963年7月22日出生，住址广东省化州市河西街道办登高路二横路**号，身份证号码4409241963********。
原告朱雨芬，住址广东省梅县。
原告朱学良，住址广东省梅县。
以上三原告共同委托代理人徐婧婷，广东淳锋律师事务所律师。
被告冯焕珍，住址广东省深圳市南山区。
被告刘润锋，住址广东省化州市。
以上两被告共同委托代理人张原辉，广东深田律师事务所律师。
原告彭明生、朱雨芬、朱学良和被告冯焕珍、刘润锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人徐婧婷、被告的共同委托代理张原辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月18日，原告彭明生与被告冯焕珍签订《土地房屋使用权转让协议书》，约定原告彭明生将实际归其所有的位于深圳市宝安区民治街道民乐社区民乐工业新村30、31栋房地产使用权转让给被告，转让总价款为人民币1，496万元，并约定彭明生须在冯焕珍付清第二期转让款三天内将房地产的有关手续和使用权及已出租的所有手续全部移交冯焕珍。其中，有关涉案房屋已出租部分的约定为负一层租金人民币7，100元／月、一层租金人民币31，808元／月转由冯焕珍直接收取租金，二层至十一层在与承租人签订的三年租期内租金人民币102，718元／月由彭明生收取后转交冯焕珍，十二层半由被告自行出租。但因前述房地产在深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执中业主登记为原告朱雨芬和朱学良，前述房地产转让事宜由原告朱雨芬、朱学良与被告刘润锋（冯焕珍的亲戚）另签订了《房地产使用权转让协议书》，以确保该房地产转让行为确系房屋所有权人作出，协议内容同彭明生与冯焕珍所签协议内容基本一致。前述协议签订至今，原告发现因涉案土地的权属性质为农民集体用地，根据我国土地管理法、合同法等相关法律法规的规定，涉案合同为无效合同。且被告自获得房屋使用权对承租人收取租金开始即存在不依法缴纳税费逃避法定税责等违法行为。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2010年4月18日签订的《土地房屋使用权转让协议书》和《房地产使用权转让协议书》无效；2、被告将位于深圳市宝安区民治街道民乐社区民乐工业新村30、31栋（民乐工业园公寓B栋）房地产及由此所得全部返还给原告；3、被告承担本案诉讼费。原告明确其第2项诉求“由此所得”是指被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息。
被告答辩称，1、原告主张确认与被告房屋买卖合同无效与事实不符。原告主张的房屋转让系原告断章取义、刻意隐瞒和恶意侵吞他人财产，真实情况如下：深圳市龙华民乐股份合作公司（以下简称民乐公司）与被告冯焕珍于2006年10月28日签订《土地抵偿协议书》，双方约定由民乐村将位于民乐村丰泽湖边400平方米的土地抵偿给被告冯焕珍，前述土地用于抵偿应当支付给被告冯焕珍的工程款人民币360万元。之后，被告冯焕珍和民乐公司协商将位于民乐村丰泽湖边占地400平方米的抵偿土地用于置换民乐村位于民乐工业园内占地600平方米的土地（即民乐工业新村30、31栋占地），经过协商，双方同意置换。2008年01月18日，被告冯焕珍向民乐村支付了置换土地的差价款人民币60万元。被告冯焕珍取得置换土地后委托原告彭明生对占地600平方米的土地进行房屋建造、安装和装修施工并约定了房屋主体建造及装修承包价人民币970万、桩基人民币60万、电梯人民币40万、不锈钢门人民币36万、木门人民币30万。但是，原告彭明生却利用深圳市原村民集体土地在对外流转后存在无法办理土地使用权证而无法对外公示公告的特点，凭借建设施工承包的便利条件蓄谋侵吞被告冯焕珍的财产并恶意将涉案土地及房产篡改为自身名下，并由朱雨芬、朱学良于2009年12月2日进行违法建筑普查的申报登记。被告冯焕珍知悉前述情况后，既无法从民乐村进行土地房屋权利人更名，也无法要求相关部门进行权属登记，无奈之下才以签订《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》的形式来证明和确认被告冯焕珍才是享有涉案房地产权的权利人。2、原告与被告之间不存在房屋买卖合同法律关系。因涉案土地属于民乐村所有，被告对涉案土地的权益来源于民乐村。被告与原告之间签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》只是形式上的转让协议，实际上作为各方确认被告权益的法律文件，各方在签订协议时均明确为冯焕珍对土地及房产的权利进行确认的意思表示，原告与被告之间不存在土地及房产买卖合同法律关系，故此也不存在合同效力的评判问题。3、即使认定双方存在房屋买卖合同法律关系，合同也是有效的。按照合同法司法解释一第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，该条规定即学理上和司法实务中广为接受的鼓励交易的有效解释和法律适用规则。对于被告从民乐村取得集体土地权益，因集体土地已转为国有土地，具备了法律上交易的可能性，该买卖关系违反合同法52条法律效力性强制性规定的情形已经消失，应当对合同按有效处理。而深圳集体土地国有化之后也不应当以规范集体土地转让的法律规范来确认合同的效力，确认合同无效与合同法上鼓励交易的有效解释和法律适用规则也是冲突的。另，因涉案土地属于民乐村所有，民乐村并没有要求返还，而涉案土地也不属于原告所有，故此，确认合同无效必然导致法院对土地所有权和使用权的权属进行评判，这也不符合《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定。4、原告与被告之间不存在土地及房产买卖合同法律关系，不存在返还房屋及所得的法律基础。5、即使土地的权属性质为农村集体所有土地，也不影响以房屋或建筑物为标的转让合同的效力，因为合同的标的或标的物非集体所有的土地，而是房屋或房屋的相关权益，应由受让方继续享有房产的使用收益权利。依据合同法司法解释一第三条规定的鼓励交易、有效解释和适用法律的规则，涉及深圳违法建筑所签订的房屋买卖合同均应按有效处理，即使卖方以无法办理过户手续等主张履行不能、要求解除合同、合同无效，也应当以各方签订买卖合同时对过户并无预期为由，不予支持，由买方继续享有房产的使用收益权利。另，从《城市房地产抵押管理办法》、《担保法解释》第四十七条等规定对在建工程作为标的进行抵押的情况看，以房屋作为转让标的并不影响合同的效力问题。6、涉案土地及房屋历时多年，客观上存在巨大的土地和房屋增值利益及城市更新拆迁补偿的预期巨额利益，如果判令返还房屋及收益，无疑是显失公平的，也违反公平原则、诚实信用原则。而且，2013年3月20日至2015年8月31日期间，涉案房屋经过多次流转，已经流转由曾照冰、林跃、钟伟军、曹宪权、陈志坚、饶松迈、谢绍棣、刘淑欣、温秀玲、曹宪师、江兴达、刘东坚、罗维营、饶礼泰、范仕崇、曹宪超、王西平、郑伟明、张文谦、陈欢、谢佑翻、江秀珍、邝世健、徐洪开、张勇、刘建文、曹宪淡、郑小琼、何大雄、郑俊杰、江丽珍、黎海等数十位业主所有，被告无需也无法返还，如判决合同无效并返还房产及收益，势必难调和各方矛盾，更难以取得司法的社会效果并可能出现大规模的诉讼或信访现象，引起社会不稳定、诱发社会群体性事件。7、涉案房屋没有房地产证且已经进行历史遗留违法建筑的申报，根据广东省高院《关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）》（1993年11月4日粤高法发（1993）64号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决”。《全国民事审判工作会议纪要2011》（2011年6月22日至24日）第7条：“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉”等规定，应当依法先由行政主管部门对涉案建筑物合法性进行审查。8、从法理上讲，按照民法一般原理，违法行为不获利，但从根本而言违章建筑的建造行为违反公法规范，是基于私法独立性选择，违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未进行初始登记的违章建筑，可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后通过补充申报审批而取得登记。根据《物权法》第15条规定，虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。另外，在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移所有权，买受人仍可主张违约责任，故合同有效且不应当返还。9、原告主张的不履行依法纳税及其相关理由与本案争议无关。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2009年12月2日，朱学良、朱雨芬作为申报权利人对位于深圳市宝安区民治街道民乐社区民乐工业新村30、31栋建筑物进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，申报编号为510-0301-42278-A。
2010年4月18日，彭明生作为甲方，冯焕珍作为乙方，双方签订了《土地房屋使用权转让协议书》，约定甲方将位于深圳市宝安区民治街道民乐社区民乐工业新村30、31栋（民乐工业园公寓B栋，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执业主名为朱雨芬、朱学良）整栋转让给乙方，房屋占地面积600㎡，共十二层半（含负一层），建筑面积9，700㎡；转让总价为人民币1，496万元（其中地皮款人民币360万元、主体及装修工程款人民币970万元、桩基础人民币60万元、电梯人民币40万元，不锈钢门人民币36万元，木门人民币30万元），扣除已经支付甲方的借款人民币440万元、其他各项支出款人民币60万元以及另外优惠人民币46万元（鉴于该楼房已经于两年前建成投入使用并回收少量投资款而优惠），仅尚欠款项人民币950万元；付款方式如下：本协议签定三天内乙方支付人民币300万元，乙方在甲方将房屋（含地皮）使用权转到乙方名下（以登记到深圳市房屋历史遗留问题的名字为准）十天内付给甲方人民币500万元，余款人民币150万元半年内付清；甲方必须在乙方交清第二期转让款3天内将整栋楼房有关手续和使用权全部移交给乙方，同时将已出租的所有手续移交给乙方。三原告均确认朱学良、朱雨芬知悉并同意彭明生和冯焕珍签订上述《土地房屋使用权转让协议书》。另，原、被告在庭审中确认2012年12月1日之前冯焕珍已经向彭明生支付了上述协议中约定的全部款项。
同日，朱雨芬、朱学良作为甲方，刘润锋作为乙方，双方签订了《房地产使用权转让协议书》，该协议与彭明生和冯焕珍签订的《土地房屋使用权转让协议书》中约定的转让标的、转让价款等基本一致，原、被告确认如两份协议不一致，应当以彭明生和冯焕珍签订的《土地房屋使用权转让协议书》为准。原告主张因朱雨芬、朱学良为涉案房屋的申报权利人，故基于被告的要求，朱雨芬、朱学良才又和刘润锋签订了《房地产使用权转让协议书》；被告主张朱雨芬、朱学良是在知悉彭明生恶意隐瞒和侵吞两被告财产的情况下出于无奈才又与刘润锋签订了《房地产使用权转让协议书》。
2010年5月28日，彭明生作为甲方与作为乙方的冯焕珍签订了一份《房屋与手续移交证明》，载明甲方将涉案房屋手续交给乙方永久使用，从2010年6月1日起由乙方管理收取租金；甲方搬空十二层半楼房给乙方使用，并协助乙方理顺水电等交费有关事宜。原、被告确认彭明生于当日将涉案房屋交付给冯焕珍。
另查，1、原告主张涉案房屋无报建手续，无权属证明，行政主管部门亦未针对历史遗留申报作出处理决定，被告既未对此提出相反的明确的主张，又未提交相应证据推翻原告的主张。
2、被告主张原告向其交付房屋后，被告未进行过加建、扩建等增值建设。
3、被告主张双方并非房屋买卖合同关系，被告委托原告建造涉案房屋，建造后双方以签订《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》的方式确认被告对涉案房产享有权利，原告对被告的主张不予认可，且除《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》外被告未提供其他证据证明其上述主张。
4、被告主张冯焕珍于2006年10月28日和深圳市民乐股份合作公司签订《土地抵偿协议书》，约定深圳市民乐股份合作公司将面积为400㎡抵偿给冯焕珍使用，后深圳市民乐股份合作公司又将该400㎡的土地以置换的形式置换为涉案面积为600㎡的土地，冯焕珍因此补交了置换土地的差价人民币60万元，原告对此不予认可，且除《土地抵偿协议书》复印件，60万元的转让流水外被告未提供其他证据证明其上述主张，且被告提供的《土地抵偿协议书》并无将约定土地置换为涉案土地的内容。
5、被告主张涉案两栋房屋共有房间约280间左右，目前已经全部转让给案外他人，买受人不少于50人，且部分房屋存在买受人又再次转让或多次转让的情况；原告未对涉案房屋的使用现状提出明确主张。
上述事实，有深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执、土地房屋使用权转让协议书、房地产使用权转让协议书、房屋与手续移交证明等证据以及庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告主张其为涉案房产的实际权利人，被告委托彭明生建造涉案房屋后，以签订《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》的方式确认被告对涉案房产享有权利，原告对被告该主张不予认可，除《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》、《土地抵偿协议书》复印件，60万元的转让流水外被告未提供其他证据证明其上述主张，且被告提供的《土地抵偿协议书》并无将约定土地置换为涉案土地的内容，本院认为被告提交的证据不足以证明其上述主张，根据谁主张谁举证原则，本院对于被告上述主张不予支持。本案中，根据《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》载明的内容，原告将其所有的涉案房屋转让给被告，由被告向其支付对价，在无充分有效证据证明该内容并非双方真实意思表示的情况下，本院认为基于《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》的约定，原、被告为房屋买卖合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷。现无证据证明涉案房屋有相应的报建手续以及权属证明，故原、被告签订的《土地房屋使用权转让协议书》、《房地产使用权转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。另，原告提出的请求被告返还涉案房产以及被告收取的房屋占有使用费、租金以及利息的诉讼请求，本院另行制作民事裁定书进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认原告彭明生和被告冯焕珍于2010年4月18日签订的《土地房屋使用权转让协议书》、原告朱雨芬、朱学良和被告刘润锋于2010年4月18日签订的《房地产使用权转让协议书》无效。
本案原告第1项诉讼请求受理费人民币50元，由被告负担，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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