山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终3824号
上诉人（原审被告）：山西华魁房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区工农东街供电分公司北郊住宅楼8幢3单元601室。
法定代表人：孙建生，董事长。
委托诉讼代理人：陆天保，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：郭志刚，男，1978年10月25日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：任会飞，山西旭辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史强，山西旭辰律师事务所实习律师。
上诉人山西华魁房地产开发有限公司（以下称华魁地产公司）因与被上诉人郭志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
华魁地产公司上诉请求：撤销运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初1217号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉请，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，草率下判，明显偏袒被上诉人，理由如下：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同形成实质上是上诉人与案外人吕高级之间有经济手续，案外人吕高级与被上诉人之间也有经济手续，因上诉人经济紧张未能及时支付给案外人吕高级的砖款，致使案外人吕高级不能归还被上诉人的欠款，后经上诉人与被上诉人、案外人吕高级协商，将上诉人（即涉案房产）抵押给被上诉人，且说明款还清后房屋交回。这点一审业已查明予以认定，现案外人吕高级从上诉人处已将上诉人所欠其砖款全部支取，且声明原合同丢失，但一审法院对此问题却予以回避，导致上诉人对一笔欠款二次清偿，明显侵害了上诉人的权利。
被上诉人郭志刚答辩称：1.原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称涉案房屋抵押给被上诉人无任何事实依据，原审已查明涉案房屋是由上诉人顶帐给被上诉人的。2.上诉人称案外人吕高级已从上诉人处取得砖款，这一说法不论真实与否与本案无关。上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同之后，再向吕高级清偿砖款是一种非债清偿。3.上诉人称吕高级向其出具了遗失声明，以此为据，向吕高级清偿砖款，这一说法明显是错误的。上诉人与被上诉人签订买卖合同后，不可能与吕高级签订任何合同。吕高级也不应持有上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同。也无权代替被上诉人声明合同遗失。该声明无论真实与否，对被上诉人均无任何法律效力，也不影响吕高级将对上诉人享有部分债权转让给被上诉人。因此，原判决认定吕高级将债权转让给被上诉人事实清楚，并认定上诉人代物清偿行为无效后，不影响债权转让的效力，一审认定是正确的。请求：驳回上诉，维持原判。
郭志刚向一审法院起诉请求：确认原、被告于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》无效；判令被告向原告清偿债务299324元。
一审法院认定事实：2015年7月16日，原告郭志刚与被告山西华魁房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告郭志刚购买被告山西华魁房地产开发有限公司西湖名居一号楼三单元商品房一套，建筑面积125.24平方米，总房价299324元。当天，被告山西华魁房地产开发有限公司给原告郭志刚出具了3770226号收据，收据载明：郭志刚交房款299324元，注明“顶账房”。嗣后，原告郭志刚要求被告山西华魁房地产开发有限公司交付房屋，被告以已与案外人吕高级结清砖款、吕高级出具了《商品房买卖合同》遗失声明为由，拒绝向原告交付房屋。审理中，被告山西华魁房地产开发有限公司称西湖名居小区属于棚户区改造项目，有政府批文，其他手续没有。同时查明：案外人吕高级于2015年分三次借原告郭志刚共计300000元；因吕高级给被告山西华魁房地产开发有限公司工地供砖，被告山西华魁房地产开发有限公司欠吕高级砖款。之后，原、被告双方签订了上述《商品房买卖合同》。还查明：被告山西华魁房地产开发有限公司持有的2015年9月23日吕高级出具的《合同遗失声明》载明：吕高级与山西华魁房地产开发有限公司签订送砖顶账合同两份，合同内容规定顶账房两套，一套买受人吕高级，一套买受人郭志刚。因合同遗失，现声明此两份顶账合同作废，如今后发生与此顶账合同有关的所有纠纷，均与山西华魁房地产开发有限公司无关，一切后果由吕高级承担。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案外人吕高级将被告山西华魁房地产开发有限公司欠其砖款的部分债权转让给原告郭志刚，原告郭志刚与被告山西华魁房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是为了实现代物清偿的目的而签订，但其能否实现物权变动仍然取决于其是否符合相关法律规定，故对《商品房买卖合同》的效力认定不限于代物清偿的有关规定，仍应适用买卖合同的相关规定予以判断。本案中，《商品房买卖合同》所涉房屋属被告山西华魁房地产开发有限公司在未取得规划许可等审批手续的情况下实施的住宅建设项目，被告山西华魁房地产开发有限公司亦未取得商品房预售许可证，故案涉《商品房买卖合同》无效。且被告山西华魁房地产开发有限公司亦明确表明拒绝交付房屋，故代物清偿不能实现。因代物清偿是被告山西华魁房地产开发有限公司在同意案外人吕高级将债权转让给原告的一种债务清偿方式，而不是其对案外人吕高级将债权转让给原告的生效条件，故在代物清偿不能实现时，原告郭志刚可就其受让的债权向被告山西华魁房地产开发有限公司主张清偿。对于被告辩称已向案外人吕高级还清了砖款，且案外人吕高级事后出具了《合同遗失声明》，被告不再为原告继续履行，理据不足，本院不予采信。判决：一、原告郭志刚与被告山西华魁房地产开发有限公司于2015年7月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告山西华魁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告郭志刚299324元；
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为：债权转让是指在不改变合同内容的合同转让，债权人通过债权转让第三人订立合同将债权的全部或部分转移于第三人。债权全部让与第三人，第三人取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人权利。债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。本案中，案外人吕高级将对上诉人享有的债权转让给被上诉人，征得了债务人即上诉人和债权人即被上诉人同意，三方协商由上诉人与被上诉人签订了以物抵债的《商品房买卖合同》，同时，上诉人给被上诉人开具了购房收款收据。该债权转让是各方当事人的真实意思表示，债权转让成立，合法有效。被上诉人主张要求上诉人承担以物抵债不能实现的债务清偿责任，符合相关法律规定，本院予以支持。因被上诉人已受让了案外人的债权，案外人吕高级已丧失了债权人的权利，在没有征得被上诉人同意的情况下，不得撤销转让。故案外人吕高级私自给上诉人出具的《合同遗失声明》，声明上诉人与被上诉人之间的合同作废，该声明内容对被上诉人不产生法律效力。因上诉人提出涉案房产属抵押给被上诉人的，在砖款付清后，应交回房屋买卖合同的理由，没有提供充分的证据证实。故上诉人所提案外人吕高级已将其所欠的砖款全部支取，且声明原合同丢失，其不应承担还款责任的上诉请求不能成立，应予驳回。案外人吕高级与上诉人之间的纠纷可另行解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5790元，由上诉人山西华魁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文霞
审判员 高军武
审判员 胡东革
二〇一八年二月二十三日
书记员 介 宁