常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第0425号
原告娄xx。
委托代理人黄xx。
委托代理人姜xx。
被告王xx。
委托代理人张xx。
被告常州xx企业管理咨询有限公司。
法定代表人王xxx。
委托代理人方xx。
被告王x。
委托代理人方xx。
被告常州xxx食品城有限公司。
法定代表人欧xx。
委托代理人糜xx。
原告娄xx诉被告王xx、被告常州xx企业管理咨询有限公司（以下简称xx公司）、被告王x、被告常州xxx食品城有限公司（以下简称xxx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄xx、姜xx、被告王xx委托代理人张xx、被告xx公司及王x共同委托代理人方xx、被告xxx公司委托代理人糜xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告于2014年6月与被告王x达成口头租赁协议，租赁xxx食品城房屋从事商业活动，原告依约支付了租房押金后，被告根本没有履行合同的承诺，致使原告无法经营。被告xxx公司将xxx食品城商铺委托被告xx公司统一经营和管理，被告xx公司于2014年3月开始招商，被告xx公司的实际控制人即被告王x收取了原告60000元租金和押金，并出具盖有“xxx物流配载中心”公章的收款收据，并承诺原告物流市场没有形成规模前可以让原告先营业，不收取房租。之后被告王x和其团队经营不善退出，被告xxx公司又把商铺经营管理权委托给了被告王xx，王xx于2014年9月13日接受市场后，自主对市场经营方式进行了调整，放走了物流配载中心，致使市场被空置，商业活动无法进行。2014年10月8日，原告跟被告王xx提出解除合同，退回押金，交还房屋，但被告王xx拒不接受房屋。原告与被告就租赁事宜口头协商达成一致，其中租赁期限为不定期，原告已向被告提出解除合同，但被告置之不理，也不退还押金。综上，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、被告退还租金及押金60000元；3、诉讼费由被告承担。
被告王xx辩称，1、原告主张退还押金与答辩人无关。原告提供加盖“xxx物流信息配载中心”印鉴的收据，证明该机构收取其缴纳的押金，答辩人对收据的真实性无法予以确认。经查询，“xxx物流信息配载中心”未经登记，系非法机构，但印鉴已大量使用，其中存在该机构及其经办人对原告欺诈以及该机构及其经办人与原告共同欺诈的可能，在未确定押金款是否真实以及即使押金款真实缴纳，但未确定收取该押金的机构或经办人前，原告要求四个被告中的任何一个返还押金，均缺乏事实依据。答辩人从未收取过原告任何押金，其返还押金主张与答辩人无关。2、原告主张解除租赁关系应当依法进行。据原告称，其对xxx食品城商铺这一标的物存在租赁关系，但与相对方未签到书面租赁合同，对租赁期限等未有明确约定，甚至可以免付租金。答辩人认为，原告应首先证明其陈述的真实性，即是否存在该口头租赁合同以及是否存在免付租金的反智行为和不明确之约定。其次，假定存在租赁合同，且不论其合同相对方是哪一方，依照合同法之规定，原告所涉系不定期租赁，当事人可以随时解除合同，那么原告的第一项诉讼请求就无存在之必要，原告直接迁出租赁标的物即可。3、如60000元系由被告王x收取，答辩人不负有返还义务。在本案中，答辩人与被告xx公司、被告xxx公司确实存在商铺委托经营管理合同和三方协议等文件，答辩人从未与被告王x签订任何涉及原告之协议，原告主张其向被告王x缴纳租金及押金60000元，而被告王x认为上述款项在原告进入经营之前是以定金或押金的形式，在进入经营之后转为租金。按照原告和被告王x的观点，则上述60000元应当定性为原告在实际使用租赁物期间的全部或部分租金，则何来需要答辩人返还之说？尚若该60000元被告全部或部分认定为押金，基于原告缴纳款项对象系被告王x以及王x与答辩人之间并无涉及原告协议之情形，原告向实际收取款项的被告王x主张返还即可，答辩人也无需向原告返还押金。
无论是基于答辩人与被告xxx公司签订的商铺委托经营管理合同及备忘录，还是答辩人与被告xx公司、被告xxx公司签订的三方协议，对于可能出现的答辩人继受合同权利义务，均作出了明确限制。首先，商铺委托经营管理合同是关于答辩人与被告xxx公司之间权利义务的约定，与经营户无涉；其次，备忘录中明确乙方对甲方与原告经营户的权利义务和合同内容已经全部直销，甲方与原经营户的合同权利义务，全部由乙方承继。该条款至少明确了应当是针对被告xxx公司与经营户之间合同所产生的权利义务，而被告xxx公司已多次明确与本案原告并无任何合同关系。最后，三方协议中约定：乙方原应向甲方履行的义务，由丙方继续向甲方履行。且不论该约定在涉及被告王xx、被告xx公司和被告xxx公司的关系中应作何理解，但就本案而言，与原告无关。综上所述，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告xx公司和王x共同辩称，被告xx公司与被告xxx公司虽然曾有委托经营管理的合同关系，但此合同已经双方明确解除，而且对整个过程中的权利义务关系均有重新约定，按照各方之间的约定，被告xx公司不应再承担任何责任，因此请求驳回原告对被告xx公司的请求。被告王x只是被告xx公司所委托的经办人，依法不应成为本案的被告，也不应承担任何责任。
被告xxx公司辩称，1、原告将被告xxx公司列为被告，事实上没有证据支撑。原告与被告xxx公司之间不存在书面或口头房屋租赁合同，原告不能向法庭提交被告xxx公司向其收取房租金的证据，其将被告xxx公司列为被告从事实上就失去了支撑。2、原告将被告xxx公司列为被告，不符法律规定。合同均具有相对性，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。原告将一个没有与其发生任何法律关系的法人列为被告，不符法理。3、原告在本案中属次承租人，被告xxx公司是出租人，其他方位承租人，出租人与原告之间没有任何法律上的权利义务关系，更不是责任承担人。综上，原告将被告xxx公司列为被告，实属滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回。
经审理查明，2014年3月27日，被告xxx公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）被告xx公司签订《商铺委托经营管理合同》，被告xxx公司将其合法拥有产权和经营权的xxx国际食品城商铺全权委托给被告xx公司使用或租赁。第二条委托经营的用途：为了确实维护xxx国际食品城业态经营的整体性和统一性，乙方受托后，根据xxx食品城规划布局及市场需要，选择相应的经营者将该商铺经营或转租。第三条委托经营的期限：开始日期：自2014年7月1日起；截止日期：1、以本合同附件中甲方与原业主签订合同期限为准，乙方已全部审查并考察确认完毕，对该委托经营期限知晓并无异议。2、xxx置业名下物业（详见附件）委托期至2016年6月30日。第四条委托经营的管理费用：委托经营期内，第一年使用管理费为580万元，第二年使用管理费为580万元。支付方式：2014年6月30日前支付580万元，2015年6月30日前支付580万元，先付后用。同时，委托经营期限，所有经营管理费用由乙方承担。3、保证金：乙方与本合同签订之日交纳保证金50万元，物流区进场甲方返10万元、全部委托经营范围出租率（按面积）达到80%返10万元，余款作为合同履行保证金，合同期满后返还。第五条商铺使用的事项：1、商铺的交接：商铺实际交付以2014年7月1日交接日。甲方按照交接时的现状交付，以交接清单为准……；2、商铺的装修：（1）、甲方同意，乙方或乙方转租后的实际使用人可以根据经营及业态的需要对该商铺进行全部或部分装修……；（2）乙方承租期之前，甲方及甲方所授权的承租方或经营户对房屋的装修及改造与乙方无关，乙方承租期内，乙方及其授权的实际经营户对房屋的装修及改造，恢复由乙方负责……。第六条甲方的权利义务：……2、甲方应尊重乙方或实际使用人合法合约的经营权利，不得以监督、管理为名干涉乙方或实际使用人的正当经营活动及对委托商铺的使用……。第七条乙方的权利和义务：1、在委托期内，乙方对受托商铺拥有完整的商铺使用权、自主经营权及管理权，并且有权根据实际需要将受托商铺进行转租。2、乙方对该商铺应按本合同约定的方式妥善使用，确保委托期内受托商铺符合正常使用状态。3、乙方应按照本合同约定支付给甲方使用商铺的费用。第八条违约责任：1、委托经营期间，甲方同意根据本合同规定，乙方可以根据xxx食品城归还布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺进行转租。未经乙方同意，甲方不得擅自解除本合同，将商铺出租给他人，也不得与乙方转租后的实际使用人建立租赁关系。2、委托经营期间，甲方因故处置或转让该商铺的，本合同继续约束新的受让人，而不受所有权转移的影响。届时，甲方应及时通知乙方并如实告知新受让人该商铺委托经营事实及本委托经营合同的内容。双方在合同第十一条其他事项中约定合同自双方签字或盖章生效。
2014年5月24日，被告常州xxx公司为甲方与乙方被告xx公司签订《备忘录》一份，约定：1、由于甲方市场全面委托乙方管理经营，乙方对全部承包管理区域的权利义务按合同履行。以甲方名义所有的对外行为，包含但不限于经济责任、法律责任、行政责任等事务涉及的责任，均由乙方负责处理并承担费用，甲方予以配合。……8、2014年7月1日必须保证乙方经营权限内的地方能正常经营。
庭审中，原告陈述其与被告王x于2014年4月达成口头租赁协议，原告租赁xxx食品城xx幢-26、27号商铺2间，每间租金每年25000元，共计支付租金50000元，租赁期一年，从2014年7月1日起计算，另支付每间店铺押金5000元，共计押金10000元，王x并承诺让原告先经营，如xxx食品城物流配载区做不好就不算租金，全额返还租金及押金。原告并告并提供2014年6月13日和7月1日以“押金”名义收取原告共计60000元款项的收款收据，收款收据均加盖有xxx物流信息配载中心专用章。被告王xx认为该四张收据与其无关联性。被告xx公司和王x则认为王x是被告xx公司的委托人，四张收款收据是被告xx公司出具，在原告进入经营之前以定金或押金的形式收取，进入经营后转为租金，原告租金为每年60000元，被告xx公司在经营中是以xxx物流信息配载中心的名义做的，起租日期不清楚。被告xxx公司认为其没有与收款收据上加盖的xxx物流信息配载中心发生任何法律关系，该中心也未经工商注册登记，收款收据与本案没有关系。
2014年9月14日，被告xxx公司、被告xx公司及被告王xx签订《说明》一份，被告xxx公司与被告xx公司经协商解除协议书，由被告xx公司将原合同标的转让给王xx，同时三方协商确定由被告xxx公司与王xx另行签订协议，由被告xx公司补偿被告xxx公司100万元，双方协议解除。同日，被告王xx、被告xx公司与被告xxx公司签订《三方协议》一份，同意被告xx公司签订的《商铺委托经营管理合同》及《备忘录》等权利义务，均予以解除。被告xx公司应向被告xxx公司履行的义务，由被告王xx继续向被告xxx公司履行，具体由被告xx公司与王xx衔接。该义务不履行的，被告xxx公司与被告xx公司仍按原合同执行，同时被告xxx公司、王xx合同暂不生效。
2014年9月14日，被告王xx与被告xxx公司签订《商铺委托经营管理合同》和《备忘录》各一份，内容与被告xx公司和被告xxx公司签订的《商铺委托经营管理合同》和《备忘录》内容一致。同日，被告xxx公司与被告王xx签订《补充协议书》一份，约定xxx公司所有的场地、房屋及附属设施、与经营户合同情况等，均为现状交付，已与王xx明确交接，王xx对此已经知晓并理解；2014年7月1日之前，由xxx公司负责，享有权利并承担义务；2014年7月1日之后，由王xx负责，享有权利并承担义务；2014年7月1日至本补充协议之日所发生的包括租金收取、租户签约、员工关系接转等一切事宜，全部由王xx负责与王x（xx公司）衔接处理；所有经营户原与xxx公司签订的租赁合同、业主原与xxx公司签订委托经营管理合同，双方均作为交接附件；按原合同约定的合同履行届满日期，承租权或经营权未到期，均由王xx承继xxx公司在原合同中的权利义务，xxx公司予以协助配合；承租权或经营权到期，均由王xx与其商谈续约委托，xxx公司不参与。该协议书同时约定自双方签字或盖章生效。被告xx公司在庭审中陈述2014年9月14日已将所涉及的资料场地和房屋等全部交出，与王xx进行交付衔接；被告王xx确认实际交付日为2014年9月。
庭审中，原告陈述其于2014年6月左右开始试营业，经营到2014年9月13日，因物流配载区外迁，人气骤减，导致原告在内的18户经营户无法经营，2014年9月15日左右，原告等人向被告xxx公司的法定代表人欧xx及被告王x要求解除租赁协议，退回租金和押金。被告王xx表示不清楚；被告王x和xx公司表示原告没有向其提出过解除合同；被告xxx公司表示原告曾要求退租金，但没有提出解除合同。
原告等经营户因退租金和押金等事宜协商不成，于2014年10月10日、10月22日、10月27日、2015年1月4日和2月4日分别报警。后原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告明确因其与被告王x达成的是口头租赁协商，未签订书面租赁合同，为不定期租赁，故要求解除与其签订的租赁合同，并返还租金和押金。
本院认为，原告与被告xx公司工作人员王x达成口头租赁协议，租赁xxx国际食品城xx幢26、27号商铺两间，双方意思表示真实，且合法有效，双方应依约履行。王x系被告xx公司的工作人员，其行为后果应由被告xx公司承担。关于双方口头租赁协议内容，原告与xx公司均确认租赁期限为一年，而xx公司出具的收款收据显示收取的为押金，其陈述正式租赁后押金转为租金、一年租金共计60000元之内容因无证据证明且原告亦不予认可，本院不予采信，并据此确信原告与xx公司口头租赁合同约定的期限从2014年7月1日至2015年7月1日，2间商铺租金共计每年50000元。双方约定的租赁期限为一年，应当采用书面形式订立租赁合同，未采用的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方，故对原告要求解除与被告xx公司签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告庭审陈述其于2014年9月16日曾提出过解除合同，因无证据证明，本院不予采信，鉴于原告等人因本案纠纷多次报警，故本院以原告等人第一次即2014年10月10日报警时间确定为其提出解除合同的时间。原告提出解除合同后，应给对方合理准备期限，本院结合租赁物所处地段、经营状况及周边坏境确认合理期限以三个月为宜，故本院确定双方合同解除的时间为2015年1月10日。合同解除后，被告xx公司所收取的押金10000元及剩余期限的租金23625元应予返还原告。
被告xx公司后又与王xx、被告xxx公司协商，将其原经营管理的xxx国际食品城的经营权和管理权转让于王xx，由王xx进行经营管理，涉及到原告所租赁的店铺的也一并转让给王xx，但被告xx公司并未向本院提供证据证明所涉店铺租赁合同权利义务的一并转让行为已获得原告同意，该转让行为对原告不发生法律效力。
被告xxx公司与被告xx公司签订《商铺委托经营管理合同》，将xxx国际食品城的经营权及管理权委托给被告xx公司使用或租赁，就双方在合同中约定的权利义务及合同条款所表达的意思来看，该合同虽名为委托经营管理合同，实为租赁合同性质，且双方在合同及《备忘录》中亦约定在被告xx公司以被告xxx公司名义所有的对外行为，均由xx公司负责处理并承担费用。xx公司将其从被告xxx公司租赁而来的涉案商铺转租给原告，是行使合同权利的行为，故由此产生的法律责任，亦应由其自行承担。xxx公司非该租赁合同的当事人，故对原告要求被告xxx公司承担返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告娄xx与被告常州xx企业管理咨询有限公司就常州市xxx食品城xx幢26、27号两间商铺签订的房屋租赁协议于2015年1月10日解除；
二、被告常州xx企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告娄xx押金10000元及剩余租金23625元；
三、驳回原告娄xx的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元（原告已预交），由被告常州xx企业管理咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 代家军
人民陪审员 曹佳义
人民陪审员 张晓琳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 孙淇雨