重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04423号
原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码74745863-4。
法定代表人李增明，总经理。
委托代理人叶其勇（该公司员工），男，1978年9月17日出生，汉族。
委托代理人吴运平（该公司员工），男，1987年9月21日出生，汉族。
被告刘麒麟，男，1983年4月25日出生，汉族。
原告重庆港湾物业管理有限公司与被告刘麒麟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由代理审判员刘海兵独任审判，适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告重庆港湾物业管理有限公司（以下简称“港湾物业公司”）的委托代理人吴运平，被告刘麒麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告港湾物业公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的奔力.乡间城，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业服务。后因该公司无法经营，将该小区的物业服务交由原告服务。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与业主委员会签订了《奔力乡间城物业服务合同》及该合同的补充协议。被告系该小区业主，其房屋建筑面积为111.17平方米，每月应交纳物业服务费55.6元及公摊费8元／月。自2011年1月起2013年6月止，被告均未按时交纳物业服务费，至今尚欠物业服务费、公摊费及违约金。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。现原告起诉要求：1.依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费1668元；2.依法判令被告向原告支付公摊费240元；3.依法判令被告向原告支付违约金2489.9元（以被告每月应交纳的物业服务费和公摊费为基数，从次月1日起计算至2013年6月30日止）。
被告刘麒麟辩称：1.原告在管理小区时未对消防设施进行有效维护，造成大量消防设施损坏，损坏后不及时修缮，给业主生命财产带来隐患和损失；渝北区消防支队曾责令原告整改，原告一直未整改；小区曾发生火灾事故；2.原告非法动用大修基金，2013年8月16日渝北区房管局公布小区大修基金被领用四十几万，但原告未对使用明细进行公示，只公示了小部分，且公布的账目不准确；3.原告非法侵占业主合法的公共收益，数额巨大，手段恶劣；4.原告在不具备资质的情况下，提供的物业服务是不合格的，主要体现在：原告资质证书未年检，保安晚上睡觉，小区监控损坏未修复，小区多次被盗，小区环境差，绿化服务不到位，小区树木死伤多；5.小区部分业主乱搭乱建，原告不加以制止；6.电梯长期故障，从未检修；7.公摊费系原告自定每月按8元收取，无数据支撑，且不明确；8、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，2012年1月1日前的物业服务费及水电公摊费应予驳回。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：重庆市领航物业管理有限公司对位于渝北区回兴街道宝桐一路555号的奔力乡间城小区提供前期物业服务至2007年7月。从2007年8月起开始，原告对该小区提供物业服务。
2009年5月，奔力乡间城小区成立了业主委员会，其名称为奔力·乡间城业主委员会，同年5月12日业主委员会在重庆市渝北区房产管理局进行备案登记。
2009年5月21日，以原告为乙方、奔力·乡间城业主委员会为甲方，就甲方通过议标方式选聘乙方为奔力乡间城小区提供物业服务事宜，双方签订了《奔力乡间城物业服务合同》1份。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第十八条规定，本合同期限为叁年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了明确的约定。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局进行了备案登记。
2011年8月6日，以原告为乙方、奔力·乡间城业主委员会为甲方，就2009年5月21日签订的《奔力乡间城物业服务合同》第五条、第六条约定不具体，不便于执行事宜，双方签订了《补充协议》1份。协议约定，将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收。将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。
原告与业主委员会签订合同后，原告继续对奔力乡间城小区提供物业服务至2013年6月28日止，之后原告撤出该小区终止物业服务。
被告未向原告交纳2011年1月至2013年6月期间的物业服务费和公摊费。2013年1月1日，原告又通过在被告家房屋门上张贴催款通知的方式，要求被告交纳从2011年1月起至2012年12月止期间的物业服务费和公摊费。2013年6月4日，原告通过在小区张贴催缴物业管理服务费告知书的形式催收物业服务费和公摊费。
另查明，原告系具有二级资质的物业服务企业。被告系位于渝北区回兴街道宝桐一路555号奔力.乡间城7幢3单元9-2房屋的所有权人，建筑面积111.17平方米，设计用途普通成套住宅。被告房屋系多层住宅。
庭审中，被告举示了照片、渝北区公安消防支队消防监督检查记录、责令改正通知书等证据，证实原告物业服务质量存在瑕疵。
上述事实，有当事人举示的资质证书、房屋权属档案信息材料、业主委员会备案证明、奔力乡间城物业服务合同、补充协议、回兴街道科兰路社区居民委员会出具的证明、物业服务合同备案证明、催款通知、催缴物业管理服务费告知书、照片、渝北区公安消防支队消防监督检查记录、责令改正通知书、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：原告与奔力·乡间城业主委员会签订的《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同约定物业服务期限为三年（自2009年6月1日起至2012年5月31日止），在此期间被告作为奔力乡间城小区的业主，应受该合同的约束。原告对该小区提供了物业服务，被告应当按《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》约定向原告给付物业服务和公摊费。
对于从2012年6月起至2013年6月止期间的物业服务问题，因原告事实上对小区提供了物业服务，应当认定双方的事实物业服务合同关系。其收费标准参照原告与奔力·乡间城业主委员会于2009年所签订的《奔力乡间城物业服务合同》履行。
对于被告辩称原告没有与业主签订物业服务合同，业主委员会成立不合法，公摊费收取没有依据的抗辩理由，本院认为，小区业主委员会依法成立后并依法予以备案，物业服务合同及补充协议对物业服务费和公摊费收取标准进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为小区的业主应受该合同的约束，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持，且被告未举示证明业主委员会成立不合法的相关证据，故被告的该抗辩理由不成立，本院不予支持。被告辩称原告非法动用大修基金、非法侵占业主公共收益，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。
对于诉讼时效问题。被告辩称原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，2012年1月1日前的物业服务费及公摊费应予驳回的抗辩理由，本院认为，根据原告与业主委员会签订的《补充协议》约定，被告应当在每月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费和公摊费。庭审中，原告举示了其向被告两次催收物业服务费用的催款通知，其中最早一次催收时间是2013年1月1日。因此，原告要求被告从2011年1月起给付物业服务费和公摊费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。
根据《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》的约定，多层住宅收费标准为物业服务费0.5元／月·平方米和公摊费8元／月·户。被告房屋系多层住宅，其物业服务费和公摊费应按多层住宅收费标准交纳，故被告从2011年1月起至2013年5月止（共计29个月）期间应交纳的物业服务费1611.97元（0.5元／月·平方米×111.17平方米×29个月），公摊费232元（8元／月×29个月）。因原告实际对小区服务至2013年6月28日撤场，故对2013年6月的物业服务费和水电公摊费应按实际服务天数计算，即被告应给付2013年6月的物业服务费51.88元，公摊费7.46元。被告共计应当给付物业服务费1663.85元，公摊费239.46元。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘麒麟在本判决生效后五日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2011年1月至2013年6月的物业服务费1663.85元、公摊费239.46元，合计1903.31元；
二、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘麒麟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘海兵
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 刘建波