湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2469号
上诉人（原审被告）：刘新忠，男，1969年6月24日生。
委托诉讼代理人：周泉娥，系上诉人刘新忠之妻。
委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡桂良，女，1939年11月5日生。
被上诉人（原审原告）：贺若瑜，女，1964年12月22日生。
上述两被上诉人的委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。
原审被告：胡玉婷，女，1992年2月5日生。
上诉人刘新忠因与被上诉人胡桂良、贺若瑜、原审被告胡玉婷确认合同无效纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘新忠的委托诉讼代理人周泉娥、李昌希，被上诉人胡桂良、贺若瑜的委托诉讼代理人田芙蓉，原审被告胡玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘新忠上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为驳回胡桂良、贺若瑜的诉讼请求；二、本案诉讼费由胡桂良、贺若瑜负担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误，人民法院应依法保护刘新忠作为善意第三人的合法权益。
胡桂良、贺若瑜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘新忠上诉称其是善意第三人的理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。
胡玉婷述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请依法驳回刘新忠的上诉。
胡桂良、贺若瑜向一审法院起诉请求：确认胡玉婷与刘新忠于2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认定事实：2009年1月23日，胡朝保（即胡桂良的儿子、贺若瑜的丈夫、胡玉婷的父亲）与刘新忠签订前份合同，合同共八条，约定：刘新忠租赁胡朝保所有的位于桂阳县城关镇向阳路44号约700余平方米的门面房屋用于经营；租房期限十年，从2009年5月1日起算租金至2019年4月30日止，租期满后刘新忠有优先租赁权；租金交纳方式为第一年至第五年每年7万元，第六年至第十年每年7.5万元，以先交租金后使用的原则，每一年签订协议时一次性交清当年7万元租金，以后每年定于2月28日前一次性交清全年租金。合同还对押金交纳、押金退付，房屋装修、税费负担，门面转让，违约责任，钥匙交付、租金计算时间进行了约定。合同签订后，刘新忠将上述门面房屋用于经营“湘情宾馆”至今。
2012年7月25日胡朝保因病去世，其去世后至本案诉讼时，胡桂良、贺若瑜及胡玉婷未对继承的房屋进行分割；2014年2月22日胡玉婷在胡桂良、贺若瑜不在场的情况下，擅自与刘新忠签订了后份合同，该合同共七条，保留了前份合同第一、四、五、六、七条，剔除了第八条，变更了第二、三条。第二条约定租房期限十年，从2014年5月1日起算租金至2024年4月30日止，租期满后刘新忠有优先租赁权；第三条约定租金交纳方式为每年7.5万元，以先交租金后使用的原则，每年定于2月28日前一次性交清全年租金。
2017年初，胡桂良、贺若瑜得知胡玉婷与刘新忠签订了后份合同，均明确表示不同意胡玉婷在前份合同未到期情况下，以个人名义单独与刘新忠签订租赁合同而提起诉讼。
一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点：一是后份合同是否有效；二是胡桂良、贺若瑜起诉是否超过了诉讼时效。
关于第一个问题。胡朝保与胡桂良、贺若瑜及胡玉婷系家庭关系，其去世后至现在，胡桂良、贺若瑜及胡玉婷均为胡朝保遗产的第一顺序法定继承人，上述三人未对继承胡朝保的上述门面房屋进行分割，则为共同共有该遗产。2014年2月22日胡玉婷在胡桂良、贺若瑜不知情且租金未增加的情况下，擅自与刘新忠签订了后份合同。现胡桂良、贺若瑜和刘新忠对《中华人民共和国物权法》第九十七条的理解存在分岐。结合本案，该条款应当理解为：处分共同共有的不动产使用权，应当经全体共同共有人同意，但共同共有人之间另有约定的除外。胡玉婷与刘新忠所签订的后份合同侵害了胡桂良、贺若瑜对上述门面房屋使用权的处分，具备合同法第五十二条第（五）项所规定的无效情形，是无效合同。胡桂良、贺若瑜的诉讼请求成立，予以支持。
关于第二个问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。从本案查明的事实可以看出：胡玉婷与刘新忠所签订的后份合同是在胡桂良、贺若瑜不在扬、不知情并在租金未增加的情况下签订的；且刘新忠未提交证据证明签订后份合同之后，在较短的时间内，胡桂良、贺若瑜已经知道或者应当知道其签订了后份合同且无异议，因此，对刘新忠主张已超过诉讼时效不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第七十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：“被告胡玉婷与被告刘新忠2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费200元，由被告刘新忠、胡玉婷各负担100元”。
本院二审中，刘新忠提交胡玉婷于2017年3月13日的《通知》及2017年3月19日的《合同解除通知》，拟证明刘新忠系善意第三人，胡玉婷明确其是涉案房屋的继承人。胡桂良、贺若瑜的质证意见为：该《通知》是胡玉婷单方发出的，其真实性无法核实；对关联性有异议，该证据不能达到刘新忠的证明目的，胡朝保的合法继承人是胡桂良、贺若瑜以及胡玉婷，该《通知》即使是真实的，也只是胡玉婷个人的单方意思表示，胡桂良、贺若瑜不知情，且未认可；从《合同解除通知》看，目前双方履行的是胡朝保和刘新忠签订的合同。胡玉婷的质证意见为：该证据不是新证据，已经过了举证期限；该《通知》是真实的，是胡玉婷以个人名义发出的，未告知胡桂良、贺若瑜；该《通知》解除的是胡朝保与刘新忠的租赁合同。
本院结合质证情况，审核认为：对该证据的真实性、合法法、关联性予以确认，对该证据予以采信。
本院二审查明：胡朝保去世后，涉案房屋的租金均由胡玉婷收取。胡玉婷于2017年3月13日给刘新忠的《通知》及于2017年3月19日给刘新忠的《合同解除通知》中均称：“合同的权利义务由继承人胡玉婷承继。”本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：刘新忠与胡玉婷于2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，胡朝保去世后，涉案房屋虽为胡桂良、贺若瑜、胡玉婷共同共有，但涉案房屋的租金均是由胡玉婷收取，且胡桂良年近八十，贺若瑜又住广东深圳，胡玉婷大学学的是法律，现为律师，胡玉婷在给刘新忠的《通知》及《合同解除通知》中均称“合同的权利义务由继承人胡玉婷承继。”刘新忠完全有理由相信胡玉婷有能力和资格代表胡桂良和贺若瑜与其签订《房屋租赁合同》。另外，涉案房屋作为胡朝保与贺若瑜的夫妻共同财产，2009年1月23日签订的《房屋租赁合同》，也只有胡朝保和刘新忠在合同上签字，贺若瑜并未在合同上签字。房屋租赁合同不同于房屋买卖合同，房屋租赁合同不是对房屋所有权的处分，且后份租赁合同比前份租赁合同的租金并未减少，因此，作为是家庭成员的共同财产对外出租，一般只有家庭成员中的一名主要成员在合同中签字，符合交易习惯。且刘新忠取得房屋租赁权符合善意第三人条件。为维护交易的稳定性，刘新忠与胡玉婷于2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》宜认定有效。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”如胡桂良、贺若瑜认为胡玉婷的行为给其造成了损失，可要求胡玉婷赔偿。故刘新忠请求驳回胡桂良、贺若瑜的诉讼请求的理由成立，本院予以支持。
综上所述，刘新忠的上述请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021民初1067号民事判决；
二、驳回被上诉人胡桂良、贺若瑜的诉讼请求。
一审案件受理费200元；二审案件受理费200元，均由被上诉人胡桂良、贺若瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 陈新德
审 判 员 黄湘南
二〇一八年一月二十二日
法官助理 袁浩飞
书 记 员 梁 艺
附相关法律条文：
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。