上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初15576号
原告：上海新亚快餐食品有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：牛勇，职务执行董事。
委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李璇，北京观韬中茂(上海)律师事务所实习律师。
被告：徐连成，男，1969年1月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
原告上海新亚快餐食品有限公司与被告徐连成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海新亚快餐食品有限公司委托诉讼代理人邓哲、被告徐连成委托诉讼代理人沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新亚快餐食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的租赁合同关系于2017年6月15日解除；2、判令被告向原告支付欠付的租金46,924.25元(其中2017年2月1日至2017年3月31日欠租10,500元，2017年6月1日至2017年6月15日欠租36,424.25元)；3、判令被告向原告支付逾期付租违约金(以各期延迟支付租金金额为基数，按照每日0.3%的标准，自各期应付未付逾期发生之日起计算至实际付清之日止)；4、判令被告搬离上海市杨浦区四平路XXX号铺面及地下室房屋(以下简称系争房屋)，将房屋交还给原告；5、判令被告支付房屋占用期间使用费(其中2017年6月16日至2017年6月24日按照合同租金标准计算为21,854.55元，2017年6月25日起按照每日每平方米10元计算至被告实际交还房屋之日止)；6、判令被告支付的保证金133,333.4元由原告予以没收，不再退还。事实和理由：1999年7月1日，原告与案外人上海阳厦物业管理有限公司(以下简称阳厦物业)签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定由原告承租系争房屋，租赁期限自1999年6月1日起至2019年5月31日。2013年6月1日，原告与阳厦物业就系争房屋租赁事宜重新签订一份租赁合同，租赁期限至2023年5月31日。2013年9月3日，原告与案外人上海颂杰投资有限公司(以下简称颂杰投资)、阳厦物业共同签署了《上海市公有非居住房屋转租合同》，原告经阳厦物业同意将系争房屋转租予颂杰投资，转租期限至2023年5月31日。
2013年，原告与颂杰投资另行签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：1、租赁期限自2013年1月1日起至2019年5月31日，房屋租金自第三年起逐年递增，即2015年1月1日至2015年12月31日的房屋月租金为68,666.7元，2016年1月1日至2016年12月31日的房屋月租金为70,726.7元，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋月租金为72,848.5元。2、房屋租金每2个月为一个支付周期，先支付后使用，被告应于每个支付周期的前10日向原告支付下2个月的租金，被告逾期支付租金的，每逾期一天，应支付应付租金总额的0.3%作为违约金。3、被告必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关工商行政管理等行政法律及规章。有关经营活动违反有关法律法规或利用该房屋进行违法活动或非法经营未及时整改的，属于根本违约行为。4、被告出现逾期或不足额支付租金超过30日或者存在其他违约行为的，原告有权单方解除本合同。被告的保证金不予退还，同时还应负责赔偿原告的实际损失。5、合同终止后，被告须在五日内搬离系争房屋，并将房屋恢复原状后交还原告。逾期交还房屋的，每逾期一日，被告应当按10元/平方米的标准向原告支付房屋使用费。
之后，原告与颂杰投资、上海颂杰资产管理有限公司(以下简称颂杰资产)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，各方同意将系争房屋的次承租人变更为颂杰资产。2016年3月22日，原告与颂杰资产、被告签订了《房屋租赁合同主体变更协议二》，各方同意将系争房屋次承租人变更为被告，被告自愿承担《房屋租赁合同》约定的所有权利义务。但是被告在履行合同时，存在长期拖欠房屋租金的违约行为。截止至原告提起诉讼之日，被告尚有2017年2月、3月、6月的部分房屋租金未予支付。同时，原告多次收到相关部门的通知，称系争房屋内的大多商户系无证经营。原告多次要求被告整改，被告出具书面承诺将做好系争房屋的卫生、安全管理等工作，避免发生群体性上访和投诉，否则视作被告违约，原告有权立即与被告解除合同关系、没收合同保证金、并要求被告对原告造成的其他损失进行赔偿。2017年3月，原告再次向被告发出整改通知，但被告始终未进行有效整改。同年6月15日，原告向被告发出《解约通知书》，但被告仍未支付欠租，亦未返还房屋。因被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院。
被告徐连成辩称，双方租赁合同租金标准有交叉，2016年租金标准是68,226.7元/月还是70,726.7元/月，没有明确。2017年的租金，也有两个标准，被告一直在和原告交涉该内容，希望能够进一步明确租金标准。如果按照低的标准计算，被告不欠租金，但是按高的租金标准计算可能就有出入。其次，房屋有地下室，面积约300平米左右，该地下部分没办法通过验收取得营业执照。2017年4月25日，被告把地下部分房屋全部交还给原告，对于具体租金怎么计算双方一直在协商当中。再次，2017年3月份左右原告找被告协商解除租赁事宜，针对补偿问题双方一直在协商当中。被告支付租金根据原告催款要求缴纳，原告说交多少钱就交多少。由于合同解除还在协商中，所以被告不同意支付违约金。2017年5月之前被告并没有欠租，故被告不同意搬离系争房屋。如果法院认定要解除合同，被告方对于合同解除时间2017年6月15日予以确认，同时被告要求对装修部分给予赔偿，赔偿数额以评估为准。如果法院认为确实存在逾期支付租金，需要承担违约金，被告认为3‰的违约金标准过高。同样，原告主张的使用费标准亦过高，被告请求法院调低。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1999年7月1日，原告与阳厦物业签订《公有非居住用房租赁合同》约定，原告向阳厦物业租赁系争房屋，建筑面积643平方米，期限自1999年6月1日至2019年5月31日止，每月租金3,249.5元。
2013年6月1日，原告与阳厦物业就租赁系争房屋又签订一份《公有非居住房屋租赁合同》，合同期限自2013年6月1日起至2023年5月31日，月租金为6,078.9元。同年，原告、颂杰投资与阳厦物业签订《公有非居住房屋转租合同》约定，阳厦物业同意原告将其承租的四平路XXX号之底层部位非居住房屋建筑面积239.5平方米转租给颂杰投资。房屋使用用途为投资实业，投资管理，月标准租金为2,443元。转租期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止,转租费用为每月32,332.5元。
2013年，原告(甲方)与颂杰投资(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方用作商铺，铺面面积338.25平方米，地下室305平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2019年5月31日止。甲方同意2013年1月1日将房屋交付给乙方先行装修，装修免租期自2013年1月1日起至2013年3月31日止。该房屋2013年4月1日至2014年12月31日的月租金为66,666.7元。该房屋租金自第三年起每年在前一年的基础上递增3%。即该房屋2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为68,666.7元；2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为70,726.7元；2017年1月1日至2018年12月31日的月租金为72,848.5元；2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为75,034元；2019年1月1日至2019年5月31日的月租为77,285元。租金每2个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2013年4月10日前，乙方应于每支付周期的前10日内向甲方支付下2个月的租金。乙方同意于签订本房屋租赁合同的三个工作日内支付给甲方133,333.4元保证金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应支付应付租金总额的0.3%作为违约金。租赁期间，乙方逾期或不足额支付租金超过30天的，甲方有权单方解除本合同，且乙方的保证金不予退还，乙方还应负责赔偿甲方实际损失。乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关工商行政管理等行政法律及规章。否则，视为乙方违约，并且乙方将承担因此所造成的一切责任和后果。租赁合同终止后，乙方须在五日内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状后交还甲方。逾期交还房屋，则每逾期一日乙方应按10元/平方米向甲方支付房屋占有期间的使用费。
同年，原告与颂杰投资、颂杰资产签订《房屋租赁合同主体变更协议》，从2013年9月1日起承租方由颂杰投资变更为颂杰资产。合同签订后，原告出具证明同意颂杰资产对外转租。
2016年3月22日，原告与颂杰资产、被告签署《房屋租赁合同主体变更协议之二》约定，从2016年4月1日起租赁合同承租方由颂杰资产变更为被告，由被告承担租赁合同约定的所有权利义务。颂杰资产同意其根据合同交纳的合同保证金直接转为被告应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由被告凭合同保证金票据原件到原告处办理退还手续。被告承租系争房屋后将房屋转租给多个案外人。
2016年4月26日，被告向原告出具书面承诺：1、2016年5月31日前完成煤气管道铺设工作。煤气管道达到安全使用的标准，符合政府监管部门的规定要求。2、做好租赁区域的卫生、安全管理等工作，避免发生群体性上访和投诉。3、所有转租租约期限不超过2019年5月31日。4、上述条款任何一条触发，视同被告违约，原告可以立即与被告解除合同关系，没收合同保证金，并保留追究被告给原告造成其他损失的权利。
被告成为承租人后，分别于2016年4月29日、7月12日、8月26日、9月18日、10月16日、11月25日、2017年2月22日、2月24日、2月27日、4月10日、5月4日向原告支付租金141,453.4元、120,000元、21,453.4元、200,000元、82,906.8元、143,575.5元、50,000元、50,000元、35,197元、30,000元、115,697元。
2016年5月10日，阳厦物业向原告发送告知书称，2013年6月1日，阳厦物业与原告签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，由原告租用系争房屋，转租、装修需要经过阳厦物业书面同意。2013年9月23日，阳厦物业、原告与颂杰投资签订《上海市公有非居住房屋转租合同》，由原告将四平路XXX号房屋底层239.5平方米转租给颂杰投资，颂杰投资不得再将房屋进行转租。现据当地居民群众反映，房屋内所开设的“黄焖鸡米饭”、“老四川麻辣烫”、“千里香馄饨”、“招牌红烧牛肉面”等都是无证经营，且对居民生活造成严重影响。这些经营内容，显然不属于颂杰投资的经营范围，明显是一种违法违约的转租行为。阳厦物业要求原告接函后一周内解除与颂杰投资的合同、清退商户、停止违法、无证经营。
2017年6月15日，原告向被告发出解约通知称，被告在履约过程中存在大量根本违约行为，包括但不限于长期拖欠、逾期支付房屋租金，在使用房屋时普遍存在无证经营和扰民等违法违规情形，且一直未能按照承诺进行有效整改等。据此，原告通知被告自2017年6月15日起解除双方的房屋租赁合同及相关一切协议；被告应于本函件发出之日起的10日内，即2017年6月24日前负责完成房屋腾退清场工作，将房屋交还予原告。被告收函后并未返还房屋，原告遂诉至法院。
审理中，被告表示其2016年6月对系争房屋进行了装修，后因房屋地下室部分无法办理执照，故被告于2017年4月25日将地下部分房屋返还给了原告。因原告要求解除合同，被告申请对系争房屋的装修残值进行评估。被告申请评估后，一直未预缴评估费，后被告向法院明确表示不再进行评估。被告表示其从颂杰资产处接手系争房屋支付了转让费、装修费，虽然被告不再进行评估，但请法院考虑这节事实。颂杰资产承租房屋时就已转租给小商户，小商户都没有执照。被告从颂杰资产处接收小商户，没有去了解能否办理营业执照。被告延期付租的情况一直存在，之前原告对此并不介意，所以原告现在提出解除合同的原因主要是社区整顿，而小商户的问题在被告接手前就已存在。
原告表示租赁合同约定的租金标准是明确的，即从第三年起每年在前一年的基础上递增3%。合同中每一时间段的截止时间确实写错了，但结合实际履行情况，原告认为并不存在异议。原告称被告接手房屋后并没有对房屋进行装修，也没有在2017年4月将房屋返还给原告。被告地下部分不能经营是因违法经营被行政机关处分所致，被告曾表示要把没有转租的部分还给原告，原告没有同意，原告要求收回全部房屋。庭审后，原告变更第三项诉讼请求为要求被告支付违约金(以46,925.25元为本金，按照每日0.3%的标准,从2017年6月1日起算至实际支付日止)。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
根据庭审查明，被告确实未按合同约定付租、亦未按照承诺进行转租经营，故原告行使合同解除权符合法律规定及双方约定，本院可予支持。合同解除时间为被告收到解约通知之日，即2017年6月15日。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，尚未付清的租金应予支付。鉴于合同解除是被告的违约行为所致，故原告依约没收被告的保证金，于法有据，本院予以支持。至于逾期付租的违约金以及房屋使用费，被告以计算标准过高为由提出抗辩，本院将根据合同履行情况以及案件实际情况酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海新亚快餐食品有限公司与被告徐连成就上海市杨浦区四平路XXX号铺面及地下室房屋订立的房屋租赁合同于2017年6月15日解除；
二、被告徐连成应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将上址房屋返还给原告上海新亚快餐食品有限公司；
三、被告徐连成应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新亚快餐食品有限公司欠付的租金46,924.25元；
四、被告徐连成应于本判决生效之日起十日内按每日25元的标准给付原告上海新亚快餐食品有限公司从2017年6月1日起至实际付清之日止的逾期付租违约金；
五、被告徐连成应于本判决生效之日起十日内按每月72，848.5元的标准给付原告上海新亚快餐食品有限公司自2017年6月16日起至实际返还房屋之日止的使用费；
六、被告徐连成支付的保证金133,333.4元由原告上海新亚快餐食品有限公司没收，不予返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,860元，由被告徐连成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 袁甄乙王晓云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。