湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初5496号
原告湖南景秀山河投资有限公司，住所地长沙经济技术开发区盼盼路758号泉塘小区湘水湾1号栋商务楼四楼。
法定代表人刘江，董事长。
委托代理人秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。
委托代理人边均福，湖南湘行律师事务所律师。
被告刘祖欧，男，1986年11月25日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。
原告湖南景秀山河投资有限公司（以下简称景秀公司）与被告刘祖欧商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景秀公司委托代理人边均福到庭参加了诉讼、委托代理人秦秋香未到庭参加诉讼，被告刘祖欧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告景秀公司请求本院判令：1、解除原、被告双方在2015年9月24日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号为201403411319）；2、被告在判决生效后七日内协助原告办理该商品房买卖合同注销登记，逾期原告可凭本判决书单方向房屋产权登记主管部门办理备案登记注销手续；3、被告将坐落于长沙县的博雅?例外1栋1319号房屋返还给原告，并向原告支付违约金31362.5元及因本案诉讼所产生的律师费10000元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告刘祖欧未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2015年9月24日，景秀公司(出卖人)与刘祖欧（买受人）签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201403411319，包含附件一至九），合同约定：刘祖欧购买景秀公司开发的位于长沙县博雅·例外1栋1319号房屋，该房总价为313625元，首期房款（含定金）157625元，剩余房款156000元向银行申请贷款。双方在《长沙县商品房买卖合同》附件九合同补充协议第三条约定：买受人应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如买受人不履行还款义务，而导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担责任，提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于接到出卖人通知后7日内偿还出卖人代为清偿的全部贷款款项及罚息，并应支付出卖人房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除合同。买受人应于出卖人书面解除通知送达之日起7日内，与出卖人到政府相关部门办理销售合同相关登记注销手续。否则，买受人每日按总房价款的千分之五向出卖人支付违约金。因买受人未履行偿付义务而发生的由出卖人支付的包括但不限于诉讼费、律师费、催告费用、手续费等一切费用，均由买受人负责承担。该附件第九条约定：买受人保证与出卖人签订的主合同所注的买受人联系地址、联系电话真实有效。如有变更，应在发生变更之日起三日内以书面形式通知出卖人。否则，由此导致出卖人发出通知延误或无法送达买受人，其责任均由买受人自行承担。
2、2015年10月20日，刘祖欧（借款人、抵押人）、景秀公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行（贷款人、以下简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》。工商银行向刘祖欧发放了房屋贷款156000元，该笔贷款直接支付给了景秀公司，景秀公司承诺对刘祖欧的上述债务承担连带保证责任。
3、至2017年9月5日止，刘祖欧未按时向工商银行缴纳按揭月供款项，已连续7期没有归还贷款本息。2017年9月13日，景秀公司为刘祖欧代偿贷款本金141338.66元及利息4055.74元,共计145394.4元，该笔贷款全部偿还完毕。
4、2017年10月23日，景秀公司按《长沙县商品房买卖合同》中刘祖欧所注的联系地址，向刘祖欧邮寄送达《通知》，要求刘祖欧在收到通知7日内支付代偿的银行本息145394.4及违约金31362.5元。收到通知15日内，未及时付款，则双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，或者景秀公司将向房屋所在地法院起诉解除。但该通知未妥投被退回景秀公司。至今，刘祖欧未履行上述义务。
5、2017年11月1日，景秀公司诉至本院，主张前述诉求，本院于2017年11月8日向刘祖欧送达了起诉状副本。
6、景秀公司因起诉刘祖欧而委托了湖南湘行律师事务所秦秋香、边均福两名律师，签订了委托代理合同，并支付了律师代理费人民币10000元。
7、景秀公司与刘祖欧之间已办理预告登记手续（包括网签手续）、交房手续，但未办理相关房屋权利证书。
判决的理由与结果
一、被告刘祖欧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判；二、《长沙县商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。被告多次未按期、足额归还银行按揭贷款，在原告履行保证责任后，未在约定期间内归还原告的垫付款，已构成违约，原告有权向被告追偿，也有权根据约定行使合同解除权。因原告按合同中被告所注明的联系地址，向被告邮寄送达《通知》，虽包含有解约意思表示，但该通知未妥投被退回，且该《通知》载明原告对解除合同的方式有选择权，原告最终选择向法院起诉解除合同。综合案情，故本院认为合同的解除日期应以包含有解约意思表示的起诉状副本送达之日即2017年11月8日为准；三、《长沙县商品房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。被告应将涉案房屋返还给原告，且被告应协助原告办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）。逾期，原告可凭本判决书单方向房屋产权登记管理部门办理备案登记注销手续。原告从工商银行获得被告的房屋贷款156000元后，以履行保证责任的方式代被告向工商银行支付了141338.66元贷款本金，此部分款项直接折抵；原告从被告处获得的房屋对价，包括被告支付的首付款157625元和支付的房贷本金部分14661.34元（156000元-141338.66元），合计172286.34元，被告能要求退还，但其在本案中未予主张，可另寻途径解决。原告代被告支付的利息4055.74元，可向被告追偿；四、违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。被告的违约行为导致合同解除，原告有权要求其赔偿损失。原告主张按合同总价的10%计算违约金，因约定过高，原告也未举证证明因被告违约给其造成的损失，故本院对违约金予以调整，酌情认定10000元；五、原告主张被告承担的律师代理费，系其实现债权的合理费用，亦属于被告违约责任承担范畴。原告主张律师代理费10000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
因此，被告应向原告支付违约金10000元、代付的利息4055.74元、律师代理费10000元。被告应付的上述款项，可在原告应退还的房屋对价172286.34元中进行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告湖南景秀山河投资有限公司与被告刘祖欧于2015年9月24日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号201403411319，含附件1-9）于2017年11月8日解除;
二、限被告刘祖欧于本判决生效后五日内将位于长沙县的博雅?例外1栋1319号房屋返还给原告湖南景秀山河投资有限公司；
三、限被告刘祖欧于本判决生效后七日内协助原告湖南景秀山河投资有限公司办理《长沙县商品房买卖合同》的注销登记（包括网签手续）。如被告刘祖欧逾期未予配合，原告湖南景秀山河投资有限公司可凭本判决书单方向房屋产权登记管理部门办理备案登记注销手续；
四、限被告刘祖欧于本判决生效后五日内向原告湖南景秀山河投资有限公司支付违约金10000元；
五、限被告刘祖欧于本判决生效后五日内向原告湖南景秀山河投资有限公司支付律师代理费10000元；
六、驳回原告湖南景秀山河投资有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6625元，减半收取3312.5元，财产保全费2088元，合计5400.5元，由被告刘祖欧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 蒋树德
二〇一七年十一月二十八日
代理书记员 李超奇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。