长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初1901号原告（反诉被告）：高姗姗，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：迟法利，吉林率真律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：王海凤，住吉林省长春市二道区。被告（反诉原告）：宋学军，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所执业律师。第三人：长春新天翔物业服务有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北亚泰大街以西、规划乙一路北吴中印象5栋208号。法定代表人：贾春宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张大恒，该公司职员。原告（反诉被告）高姗姗与被告（反诉原告）王海凤、宋学军、第三人（反诉第三人）长春新天翔物业服务有限公司（以下简称新天翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高姗姗及其委托诉讼代理人迟法利、被告（反诉原告）王海凤、被告（反诉原告）宋学军的委托诉讼代理人李志庆、第三人新天翔公司的委托诉讼代理人张大恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高姗姗向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告将长春市二道区长新路以南吴中三期珑湾5号楼3单元1508室房屋交付给原告并协助办理更名手续，将产权过户至原告名下；2.依法判令二被告承担违约责任，支付违约金17.4万元；3.依法判令二被告承担居间费用4000元；4.律师费、诉讼费、复印费、交通费等涉案费用由二被告负担。诉讼过程中，高姗姗变更第二项诉讼请求为：依法判令二被告承担违约责任，支付违约金12万元。事实和理由：2017年4月14日，原告通过第三人介绍，与二被告就其所有的位于长春市二道区长新路以南吴中三期珑湾5号楼3单元1508室、建筑面积79.49平方米房屋签订了《房屋买卖居间合同》。原告依合同第三条约定履行了全部义务，于签订合同当日交付定金1万元，交付首付款14万元，合计15万元整，二被告也协助原告在建行长春经济技术开发区支行办理了45万元贷款。但贷款审批下来后，被告以房屋价格卖低了要加价为由不协助原告更名过户，亦不将房屋交付原告。因被告已构成违约，依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。王海凤、宋学军辩称，1.我方与原告存在合法的房屋买卖合同关系。依合同约定，原告负有交付全部房款的义务，我方在原告支付全部房款后有义务交付房屋，双方合同义务存在先后履行的约定。合同还约定，在原告支付首付款后，余款以银行按揭方式付款。基于此，原告是否能向银行贷款、是否具备贷款条件是其合同义务。2.我方不存在违约行为。2017年4月4日，我方与原告签订合同后，如约在2017年4月8日配合其去银行办理了面签手续。至此，我方作为出卖人，为了便于原告以贷款支付剩余房款，已履行了相应合同义务，余下的贷款审批义务应由原告自行办理。我方同意以合同约定价格出卖房屋，履行合同，不存在原告所称加价情形。但原告应证实其已通过银行审批，并有支付剩余房款能力或保证，至今天庭审，原告也未向我方提供其贷款已通过审批的证明，却要求我方办理更名过户手续，我方有理由拒绝原告的履行要求。3.原告存在严重违约行为。合同签订后，我方于2017年4月8日配合原告在银行办完面签手续，实际上关于银行办理贷款事宜的配合义务已经完结，其余是原告方的义务。2017年5月23日，原告又通知我方配合办理手续，在我方再次配合后，又因原告方个人原因无法办理手续，即原告不具备贷款条件而无法履行交付剩余房款义务。因此，原告存在严重违约行为，其违约行为造成我方无法取得购房款，不能在广州购买需要的房屋，现广州房价不断上涨，造成我方重大损失，所以原告应承担违约责任。原告在履行合同过程中存在违约行为，其也在微信中承认违约并同意赔偿1万元损失，只是双方就赔偿数额存在争议才诉至法院。根据合同约定，如一方违约，应向守约方支付总房款20%的违约金，所以原告应向我方支付违约金。4.原告诉求无事实基础，不符合合同约定，缺少法律依据。原告要求我方交付房屋，但因其未支付全部房款，所以其诉求不符合合同第四条的约定。要求我方更名，因其未提供已具备贷款条件的证明及贷款在更名后即可发放的证明，所以我方依法依约有权拒绝其更名要求。原告诉请中既有违约金的主张又有实际损失的主张，不符合法律规定。我方为维护我方合法权益，提出反诉请求：1.依法判令高姗姗支付违约金（赔偿损失）12万元；2.反诉费由高姗姗负担。事实和理由：2017年4月4日，王海凤、宋学军与高姗姗经新天翔公司提供居间服务签订了一份《房屋买卖居间合同》。双方约定，高姗姗向我方购买位于长春市二道区长新路以南吴中三期珑湾5号楼3单元1508室、建筑面积79.47平方米房屋，总价款60万元，高姗姗先付首付款15万元（含定金），剩余款项45万元申请银行按揭贷款支付给我方。合同签订后，高姗姗先支付了15万元购房款，并于2017年5月19日通知我方配合到银行办理贷款及房屋交接手续，我方依约配合，因高姗姗原因无法办理贷款手续致使合同无法正常履行。因高姗姗存在违约行为，并造成了我方损失，应承担相应法律责任。新天翔公司述称，签订合同时我方作为中间方。买方所说贷款批下来卖方迟迟不更名这个事实确实存在。卖方说贷款过程中存在小插曲也存在。银行批贷的过程中贷款人信息更新需要一个过程，在这个过程中卖方就认为贷款手续审批不下来，并说房价卖低了，你得给我5万块钱，买方不同意，所以产生了矛盾。高姗姗针对反诉请求辩称，反诉无任何事实及法律依据。我方并无违约事实。事实上我方按合同约定于当日支付了1万元定金，并支付了首付款14万元，合计15万元。同时合同双方及中介到银行办理了面签的各种手续，银行贷款和房屋贷款已经办理下来45万元，银行贷款的时间是买卖双方及第三方无法确定的时间，被告以时间过长为由要求原告给付5万元无任何事实依据，所有证据均证明我方如约履行了合同，第三人也确实证明了对方在我方全部履行义务之后不协助我方及第三人办理更名过户手续，违反了合同的约定，其诉讼请求没有事实依据，请法院依法驳回。新天翔公司针对反诉请求述称，我方希望原、被告和解解决，将合同继续履行下去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年4月4日，王海凤（甲方）与高姗姗（乙方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》）一份。约定：出卖人所售房屋坐落于长春市二道区长新路以南吴中三期珑湾5号楼3单元1508室，建筑面积79.47平方米，房屋所有权证字第201509010429号，丘地号为6-9/25-1-91508。房屋总价为60万元，合同签订之日，乙方支付甲方1万元定金。甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在甲方去银行还房款当日支付房款（含定金）15万元整给甲方，剩余房款45万元申请银行按揭贷款（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方，如银行实际审批数额多于前述申请额度，甲方应于缴交税费当日将差额部分支付给乙方。）甲方应于收到全部房款当日将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、有线电视费、物业维修基金等全部费用结清。交易税费由乙方承担。丙方的代办服务费及居间服务费4000元，由乙方承担。甲乙双方如一方违约，将总房款的20%作为违约金赔付给守约方。甲方应于30日内，将户口迁出，每逾期一日赔付乙方总房款的千分之一。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担违约责任。如诉诸法律产生的一切费用由违约方承担。丙方的代办费及居间服务费由违约方承担。该合同落款处有王海凤、高姗姗签字捺印并有张作臣签字。原、被告及第三人均认可张作臣系第三人职员。宋学军与王海凤系夫妻关系。2017年4月4日，宋学军出具《同意出售证明》，载明：“本人宋学军系王海凤之夫，现同意出售坐落于吴中家天下老三期5#1508室房屋。”2.李长森与高姗姗系夫妻关系。高姗姗、李长森分别于2017年4月4日、4月11日向王海凤交纳定金1万元、购房款14万元，王海凤出具了收条。3.2017年4月13日，高姗姗、王海凤到中国建设银行股份有限公司长春经济技术开发区支行办理建设银行房易安房屋交易资金托管业务，签订《房屋交易资金托管业务通知/协议书》（以下简称《协议书》），《协议书》载明：“交易资金划转的条件是银行取得他项权证放款后划转信贷资金，交易资金退回的条件是无法更名过户或无法落实抵押登记”。4.庭审中，高姗姗出具《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》（以下简称《审批表》）一份，用以证明涉案房屋的贷款已经审批完毕。该《审批表》贷前调查人意见一栏中载明：“经过调查，给予借款人高姗姗、共同借款人李长森中长期个人商品再交易住房贷款450000元，期限180月。还款方式为等额本息。……3.放款条件：取得他项证放款。4.贷款通过房易安监管，已签定转款收条及首付不监管承诺书。……”决策意见一栏载明：“同意给予借款人高姗姗共同借款人李长森中长期个人商品再交易住房贷款，金额450000元，期限180月。……日期：2017年7月24日。”本院对该证据予以采信。5.庭审中，张作臣出庭作证，称：“卖方房子出售，然后把房子挂到我们物业，买方来买房然后看中了这个房子，签了合同交了定金，选银行申请贷款，银行需要先来拍照进行评估，确定首付多少，买方的15万肯定是够的，然后让买方还清卖方的银行尾款。签合同之后买方在哈尔滨有一套房子，因为是二次贷款利率和首付都会提高，需要先结清，再之后面签申请贷款，申请人正常的情况下银行5天就可以批贷下来，银行说原告有个信用卡冻结状态，因为长时间不用所以冻结状态，需要注销或者恢复正常。双方都感觉时间太长了，卖方说要求个补偿，要5万元，最后卖方的底线是2万元，买方同意1万元，这期间银行通知批贷下来的，但双方因为赔偿一直没有去办理。”高姗姗质证意见为贷款是银行正常手续问题，其他无异议，王海凤、宋学军质证意见为过程无异议，第三人意见为“有的地方不对，他们第一次协商时我也在场，卖方强调我这房子卖便宜了，要5万元。”因原、被告及第三人对证人所述贷款审批的过程无异议，故本院对证人所述的贷款审批过程予以采信。本案的争议焦点为买卖双方是否构成违约。关于王海凤、宋学军是否构成违约。原、被告在《居间合同》约定：“甲方应于收到全部房款当日将交易的房产全部交付给乙方使用”，但庭审中，原告并未举证证明已将剩余全部房款交付王海凤、宋学军，《居间合同》中亦未就办理产权过户手续的时间加以约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”自高姗姗具备贷款条件至其起诉前，买、卖双方都在就合同履行进行协商，但未达成补充协议，高姗姗要求王海凤、宋学军履行，亦应给对方必要的准备时间，因此，高姗姗主张王海凤、宋学军构成违约依据不足，本院不予支持。关于高姗姗是否构成违约。双方在《居间合同》中对贷款办理时间及剩余款项交付时间并无约定，亦无法达成补充协议。由于剩余房款以按揭方式支付，在签订上述合同时，交易双方对于银行具体批准按揭手续和发放贷款的时间难以预测，故买、卖双方均应给对方必要的履行准备时间。原、被告于2017年4月4日签订《居间合同》，高珊珊于4月4日交纳定金，2017年4月11日交付首付款，4月13日签订《房屋交易资金托管业务通知/协议书》，其购买涉案房屋目的明确，履约意愿真实，但因其自身原因导致贷款审批迟延，至2017年7月24日才具备贷款条件，庭审中证人证言及第三人所述均可证明因高姗姗一方原因致使贷款审批超过交易习惯的合理期间，故高姗姗应承担相应的违约责任。本院认为，王海凤与高姗姗签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用，秉持诚实，恪守承诺，依合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖牵涉到切身利益，从交易相对方的选择到合同订立、履行，均应尽到审慎义务。而订立的合同亦应条款完备、权责明确，对履行方式和履行期限不做含混模糊约定，因就必要事项约定不明时应本着互谅互让、诚实信用的原则达成补充协议。按揭手续办理的周期性有可能超出卖房人的心理预期，故签约之前，应充分咨询、了解相关按揭事宜，对办理按揭手续的合理期限及可能出现的办理迟延有预期、有准备。同时，随着社会的发展，个人征信已渗透到社会生活的方方面面，以贷款方式交付房款的买房人亦应在签约及履约前对自己的信用状况严加监控，避免因个人信用原因造成贷款迟延而给交易对方造成损失。关于高姗姗要求王海凤、宋学军协助办理涉案房屋更名手续，将产权过户至高姗姗名下的诉讼请求。因双方就产权过户的时间没有约定，亦无法达成补充协议，考虑到本案系以贷款方式交付剩余房款的特殊性，高姗姗已经具备贷款条件，而贷款的发放以贷款银行取得他项权证为前提，而取得他项权证亦以涉案房屋更名过户至高姗姗名下为前提，且王海凤、宋学军在答辩意见中亦称同意以合同约定价格出卖房屋，履行合同，不存在高姗姗所称加价情形，但高姗姗应证实其已通过银行审批，现高姗姗已证实其通过银行审批，高姗姗据此要求王海凤、宋学军配合办理相应的贷款手续，协助办理涉案房屋的更名过户手续，该项诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持，并酌情确定履行时间。关于高姗姗要求王海凤、宋学军交付房屋的诉讼请求。因双方《居间合同》第四条约定：“甲方应于收到全部房款当日将交易的房产全部交付乙方使用”，即对于房屋交付时间，双方存在明确约定，则王海凤、宋学军应当在收到全部房款当日将涉案房屋交付高姗姗。关于高姗姗要求王海凤、宋学军承担违约责任，支付违约金及要求二被告承担居间费用、律师费、诉讼费、复印费、交通费等涉案费用的诉讼请求，因王海凤、宋学军不构成违约，故该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于王海凤、宋学军要求高姗姗支付违约金的反诉请求，因高姗姗一方迟延交付，应承担一定的违约责任，但王海凤、宋学军主张的违约金过高，本院根据当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整，调整为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第十条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王海凤、宋学军于本判决生效之日起七日内协助高姗姗办理坐落于长春市二道区长新路以南吴中三期珑湾5号楼3单元1508室、建筑面积79.47平方米、房权证长房权字第2015090104**号、丘地号6-9/25-1-9（1508）房屋的更名手续，将上述房屋产权过户至高珊珊名下；二、王海凤、宋学军于收到房屋全部款项当日将上述房屋交付高珊珊；三、驳回高姗姗的其他诉讼请求；四、高姗姗于本判决生效之日起七日内支付王海凤、宋学军违约金5000元；五、驳回王海凤、宋学军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元、反诉费1350元，由高姗姗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  翟 君代理审判员  胡雪莹人民陪审员  付克文二〇一七年十一月二日书 记 员  张东浩