浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第971号
原告温州市鹿城金地物业管理有限公司。
法定代表人陈金武。
委托代理人（特别授权代理）李雪品。
被告余银红。
原告温州市鹿城金地物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告余银红物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5月28日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李雪品、被告余银红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理服务；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、安华苑、华昌大厦进行物业管理，收费标准按物业管理费小高层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业管理委托合同，将物业管理费收费标准调整为小高层按建筑面积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被告，限其7日内缴纳物业管理费，但被告余银红仍拖欠2007年12月至2008年5月的物业管理费957元，2007年12月至2008年2月的公摊电费160元。房屋漏水有去看过，但因为外墙开裂，没有办法维修；违章建筑向有关部门反映，但相关部门没有处理。现原告起诉请求判令被告余银红立即支付物业管理费及公摊电费1117元及滞纳金（自2008年1月1日起按日千分之一计算至付清之日）；本案诉讼费由被告承担。
被告余银红辩称：欠物业管理费是实，但公摊费我已缴纳。我家阳台窗户在刮台风时漏水严重，我叫他们来修理，也只是用海绵塞上，现海绵掉下，整个墙面都挂着海绵。对违章建筑，原告也没有警告和劝阻。如果原告能解决好房屋漏水问题，我立即缴纳物业管理费。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告主体资格；2、被告身份证一份，以证明被告身份情况；3、瑞安市房产管理局产权证明书一份、所有权面积测算汇总表复印件一份，以证明被告系业主及涉案面积为177.27平方米；4、业主临时公约一份，以证明2006年11月22日，原告与被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订物业管理合同的事实；5、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号批复，以证明物业管理费收费标准为高层住宅1.3元／月·平方米，小高层住宅1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊；6、物业管理委托合同，以证明业主委员会系经业主授权与原告签订合同，双方存在物业服务合同关系，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费标准为物业管理服务费高层住宅0.9元／月·平方米，小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米；7、发票一份，以证明被告向原告缴纳2006年12月至2007年11月物业管理费的事实；8、通告、联合通告、重要通告各一份，以证明原告及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告发出通知，要求其缴纳物业管理费的事实。当庭提供前期物业管理委托合同一份，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订前期物业管理合同的事实。
被告在本院指定的举证期限内未提供证据。
以上证据经庭审出示质证，本院审查认为，对原告提供的上述证据，被告对证据6，认为自己并不知情，该合同由业主委员会经业主授权与原告签订，并非被告本人参与，因该合同符合法律规定，予以采信；对证据8，被告认为没有看到张贴，因其他多位业主表示有看到，故予以采信；对其余证据，被告均无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采纳。
经审理查明：原告物业公司具有核准经营小区物业服务业务资质，被告余银红系瑞安东海商住广场高层楼房业主，其所有的房屋面积为177.27平方米。2007年6月1日，瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订了一份物业管理委托合同，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费标准为物业管理服务费高层住宅0.9元／月·平方米，小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米。此后，原告向瑞安东海商住广场提供物业管理服务至合同期满。被告至今未支付2007年12月至2008年5月的物业服务费和2007年12月至2008年2月的公摊电费。
本院认为：瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订物业管理委托合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对所有业主均有约束力。原告按约对被告提供物业服务，被告余银红作为业主，理应承担合同约定的支付物业服务费及公摊电费的义务。合同约定原告有对屋面违章搭建的构筑物协助被侵权业主争取有关部门积极处理的义务，原告提出曾因违章建筑向相关部门要求处理无果，但未提供证据证明有向有关部门争取处理，未尽到物业管理委托合同约定的义务，应承担相应的责任，可对物业服务费予以适当调整，按90%计算。原告提出被告所居住的房屋虽为高层建筑，但同意按小高层物业服务费的收费标准收取，予以准许，被告的住宅物业服务费为177.27平方米×6个月×0.7元／月·平方米×90%=670元，公摊电费为177.27平方米×3个月×0.3元／月·平方米=160元，合计830元。被告在原告通知其限期缴纳物业服务费后仍拒不缴纳，应支付相应的违约金，双方未约定逾期付款违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素予以考虑，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，原告请求以每日千分之一支付滞纳金即违约金，本院不予支持。原告请求自2008年1月1日开始计算违约金，因原告提供的物业服务部分发生在该日之后，且原告自认于2010年3月曾向被告发律师函，要求被告7日内支付物业服务费，即为同意被告自收到函后7日内支付物业服务费，故违约金应自此日后开始计算；双方未明确3月的具体日期，可自2010年4月1日开始计算。被告提出原告应对房屋漏水负责，因房屋漏水原因不明，可由被告另案主张，被告以此来对抗物业管理费，理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百零五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告余银红于本判决生效后三日内支付原告温州市鹿城金地物业管理有限公司物业服务费及公摊电费830元及违约金（自2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止）。
二、驳回原告温州市鹿城金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告余银红负担（定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：31×××51。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅爱芬
二〇一〇年八月二日
书 记 员 张 勉