广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8661号
上诉人（原审原告）：樊嘉毅，男，1980年12月19日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：广州悦德沐足有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号364自编之3,366自编之1,341自编之2,344自编之1,346自编之2，346自编之3，354自编之1,359自编之2,360自编之1。
法定代表人：樊嘉毅，职务：总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：薛丽莉，广东广大律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：关志豪，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：房训毅，男，1961年11月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人：李凤欣，女，1973年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区,系原审被告龚国强之妻。
被上诉人：龚倩雅，女，1993年5月30日出生，汉族，住广州市越秀区，系原审被告龚国强之女。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。
上诉人樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司(以下简称悦德公司)因与被上诉人房训毅、龚倩雅、李凤欣租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
樊嘉毅、悦德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持樊嘉毅、悦德公司一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由房训毅、龚倩雅、李凤欣共同承担。事实和理由：一、一审事实查明不清。本案中消防设计文件的编制不符合公安部规定是由于龚国强、房训毅未能提供涉案商铺竣工消防验收资料所致，而一审法院在未查明商铺未通过竣工消防验收这一重大事实的情况下即作出本案判决，导致一审判决错误。樊嘉毅、悦德公司在一审庭审时多次强调本案是因为龚国强没有通过涉案商铺的竣工消防验收致使商铺二次装修消防设计验收申请资料不齐，从而导致悦德公司二次装修消防验收不合格，以致荔湾区公安分局向樊嘉毅、悦德公司发出《建设工程消防设计审核意见书》指出“消防设计的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求”。其次，本案涉案的商铺大楼存在历史遗留问题，整栋大楼并未整体办理竣工消防验收，而是经法院拍卖后由各产权人对大楼的各个部分分别单独办理竣工消防验收，因此龚国强、房训毅在一审时提供的证据证明涉案大楼中另外几户商户通过了二次装修消防验收，这并不能证明樊嘉毅承租的商铺位置也能通过二次装修消防验收。二、本案事实认定以及法律适用错误。本案中，龚国强、房训毅的行为构成违约，应承担全部违约责任。1.根据《广州市房屋租赁管理规定》第九条，不符合消防安全标准的房屋不得出租。本案中，龚国强将未通过竣工消防验收的涉案商铺出租给樊嘉毅，违反了法律规定。在合同履行过程中，经樊嘉毅多次口头及书面催促，龚国强、房训毅仍未能完成涉案出租商铺的竣工消防验收工作，最终导致合同目的不能实现。龚国强、房训毅的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。2.根据涉案合同第五条的规定，完成涉案商铺的竣工消防验收工作是龚国强、房训毅应当履行的合同义务，龚国强、房训毅没有配合办理消防安全的相关手续，导致樊嘉毅、悦德公司受到行政罚款处罚，其行为就是一种违约行为。3.樊嘉毅于2015年5月发函给龚国强商谈解决方案，龚国强不予理睬，按照租赁合同第九条，龚国强应当承担相应的损失。4.樊嘉毅解除合同是为了防止损失的扩大，同时樊嘉毅也在最短的时间内清理场地，通知龚国强、房训毅接受场地，这些都是积极减少损失扩大的行为。5.龚国强、房训毅拒收场地，使损失进一步扩大，龚国强、房训毅在6月20日发出解除合同通知，但在7月22日樊嘉毅通知其接收场地时，龚国强、房训毅拒绝接受场地，这是一种恶意解除合同的行为，也是一种违约行为。6.一审判决认为樊嘉毅、悦德公司没有缴纳五月份租金构成违约，这是一审重大的认定事实错误，樊嘉毅在2015年5月份向龚国强、房训毅发出的函件当中，已经提出因为消防事宜导致悦德公司停业。樊嘉毅提出用按金抵扣五月份租金，因此樊嘉毅不存在未交五月份租金的事实。综合上述各点，樊嘉毅、悦德公司认为本案中是龚国强、房训毅违约，应当承担全部的违约责任。7.龚国强、房训毅应当依法退回樊嘉毅缴纳的租金保证金。樊嘉毅于2015年5月就已向龚国强、房训毅发函《申请暂停租赁合同的申请报告》，函件中说明：因为商铺的消防问题，悦德公司已经无法营业，要求龚国强、房训毅想办法完成商铺的消防验收，同时樊嘉毅提出暂停收取租金、龚国强可收回涉案商铺另行出租等方案，但龚国强、房训毅不予理睬。这说明即使在商铺无法通过装修消防验收导致悦德公司无法营业的情况下，樊嘉毅仍采取积极措施试图解决合同履行过程中出现的问题以避免损失的进一步扩大，这些事实说明樊嘉毅、悦德公司没有违约。而一审法院在未查明事实的情况下以樊嘉毅、悦德公司违约为由不支持樊嘉毅要求返还租赁保证金的请求，有违法律精神。三、房训毅是龚国强的代理人，其代理权限不仅包括代理签订租赁合同，还包括对出租商铺的管理工作，这说明房训毅在代理签订租赁合同时对本案涉案商铺没有通过竣工消防验收的事实是明知的，但仍和龚国强一起恶意串通欺骗樊嘉毅、悦德公司，将依法不得出租的商铺出租给樊嘉毅、悦德公司。依照《民法通则》第67条，房训毅明知委托代理行为违法仍然进行代理活动，应当和龚国强一起承担连带责任。
房训毅、龚倩雅、李凤欣二审共同答辩称：不同意樊嘉毅、悦德公司于上诉状中提交的情况及其在庭审时所讲的补充说明。房训毅、龚倩雅、李凤欣认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。本案中，黄金广场三楼的二次消防验收按照合同约定应由樊嘉毅、悦德公司自行申报，并且合同明确约定在二次消防验收合格前不能营业，否则构成违约。樊嘉毅、悦德公司因其装修设计方案不符合消防验收的要求，经公安机关明确要求整改后仍坚持按原设计方案进行装修，并因此受到行政处罚，这在公安机关出具的行政处罚通知中有明确说明。由此可见，樊嘉毅、悦德公司没能通过二次消防的审核是其自身行为导致的，樊嘉毅、悦德公司对房训毅、龚国强的指责没有合理的证据支持也没有合同依据，双方在合同履行期间，房训毅、龚国强多次给予樊嘉毅、悦德公司帮助，但由于樊嘉毅、悦德公司不愿意更改装修设计，最终导致消防验收不合格不能营业。又因为樊嘉毅、悦德公司迟延履行租金的交付义务，且继续存在拒绝履行的情况，为避免损失扩大，龚国强、房训毅才向樊嘉毅、悦德公司发出解除合同的通知。龚国强、房训毅不存在违约行为，也不存在任何过错，樊嘉毅、悦德公司因为错误的判断和相信第三人的消防设计并且不按照公安部门的整改要求，强行按不符合消防设计的装修方案实施装修，由此产生的行政处罚及不能开业的损失均由其自行承担，不能向出租方进行转嫁，一审判决事实认定清楚，请求二审法院确认并维持一审判决。
因本案纠纷，樊嘉毅、悦德公司向一审法院起诉，请求：1、确认樊嘉毅、悦德公司与龚国强签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市黄沙大道xx、xx号商铺租赁补充协议书》至2015年7月23日已经解除。2、判令龚国强向樊嘉毅、悦德公司退还樊嘉毅、悦德公司缴纳的履约保证金146130元，并支付银行同期贷款利率（按年利率4.85％计算)；3、判令龚国强向樊嘉毅、悦德公司赔偿商铺装修费用共计946736.90元；4、判令龚国强向樊嘉毅、悦德公司赔偿购置家具及相关设施等费用共计155145.57元；5、判令龚国强向樊嘉毅、悦德公司赔偿己支付的行政罚款3万元；6、判令龚国强向樊嘉毅、悦德公司返还樊嘉毅、悦德公司已支付的商铺租金318895元；7、判令房训毅对前述第2至6项诉讼请求承担连带责任；8、判令龚国强、房训毅承担本案诉讼费。
一审法认定事实：2014年5月21日龚国强签订《委托书》，将其自有的座落在广州市荔湾区黄沙大道xx、xx号多间商铺（含涉案商铺）委托房训毅及黄浩贤为合法代理人，受委托人中任何一人均有权独立全权代表委托人办理上述商铺的订立租赁合同及签署相关文件，收取租金，并出具有效的收据；并向房屋租赁管理中心登记等相关事项，对上述商铺进行管理、使用；与有关单位或个人就上述商铺的修缮、改建签订协议等。2014年6月5日广州市广州公证处以（2014）粤广广州第083871号公证书对申请人龚国强签订《委托书》进行公证。
2014年7月1日龚国强（甲方）的委托代理人房训毅与樊嘉毅（乙方）签订《广州市黄沙大道xx、x号商铺租赁补充协议书》，约定：乙方租赁广州市黄沙大道xx、xx号食中宝副食品批发中心第三层3A17、3A19、3A20、3A21、3B19、3B20、3B21、3B22、3B23、3B24、3B25、3B26、3B27、3B28、3C18、3C19、3C20、3C21、3C22、3C23号铺位。建筑面积为1051.08平方米。租赁经营范围：棋牌、沐足。租赁期限：10年（从2014年8月1日起至2024年7月31日止）。其中：2014年8月1日至2014年11月30日为免租期；2014年12月1日至2015年7月31日每月租金53605元、管理费9460元。乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金、水电费、管理费等其他费用，如乙方不按期缴纳上述各项费用，从逾期之日起至实际履行之日止，乙方按拖欠总额1%向甲方支付违约金。合同签订的同时，乙方应向甲方缴纳履约保证金126130元、水电费保证金20000元，合计146130元。甲方应在乙方结清应付租金及其他应付费用；依约交还租赁物；将工商、税务注册地址迁出租赁物后（上述三种情形同时适用）十日内，将上述保证金不计息返还乙方。甲方提供相关资料协助乙方自行办理工商牌照等审批手续，有关费用由乙方自行承担。乙方拖欠租金或其他应缴费用超过30天，甲方有权单方面解除《租赁合同》和《补充协议书》，履约保证金不予退还；乙方对租赁物的装修投入，甲方不作补偿，且无偿归甲方所有。租赁合同解除时如存在乙方欠费情形的，包括但不限于租金、水电费、物业管理费、滞纳金等，乙方仍应按甲方限期内清缴，逾期从逾期之日起至实际支付之日止，按每日万分之五向甲方支付违约金。合同期内，非合同约定或法律规定，任何一方不得擅自解除《租赁合同》和《补充协议书》，除合同规定之情况发生外，解除合同需经双方协商一致方可进行。甲、乙双方约定的通讯地址，甲方为广州市荔湾区黄沙大道xx、xx号黄金广场二楼（联系人房训毅）；乙方为广州市海珠区江南大道中1xx号1xxx房（联系人樊嘉毅）。《补充协议书》与《租赁合同》约定不一致的，以本《补充协议书》约定为准。后双方于2015年7月10日补签《广州市房屋租赁合同》，在第五条约定：“甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作”；在第九条约定：“甲乙任何一方未能履行合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担”。在《广州市房屋租赁合同》和《广州市黄沙大道xx、xx号商铺租赁补充协议书》的出租人（甲方）签署栏上，房训毅以委托代理人身份代表龚国强签名。上述协议经房管部门办理房屋租赁备案登记手续。
至2014年8月15日止樊嘉毅共向龚国强支付上述商铺的保证金126130元和水电周转金20000元。樊嘉毅分别委托案外人对承租场地进行消防工程安装和装修。
2014年9月29日经工商行政管理部门批准悦德公司成立，樊嘉毅为该公司法定代表人。
2014年11月6日广州市公安局荔湾区分局向悦德公司发出穗公荔消审字[2014]第0079号《建设工程消防设计审核意见书》，认为悦德公司在上述商铺的工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：消防设计文件的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（二）项的规定。
2014年11月28日广州市公安局荔湾区分局向悦德公司作出穗公荔行罚决字[2014]03635号行政处罚决定书，查明：2014年10月21日该局依法对位于广州市荔湾区黄沙大道11-13号三楼的悦德公司进行消防监督检查时，发现该公司室内装修工程未经消防设计审核擅自施工。决定对悦德公司责令停止施工并处罚款三万元的行政处罚决定。2014年12月10日悦德公司向广州市公安局荔湾区分局交通防火大队交纳罚款三万元。
2014年12月至2015年4月止樊嘉毅共向龚国强支付租金、管理费315325元及2015年4月滞纳金3570元。
2015年6月18日樊嘉毅、悦德公司向龚国强、房训毅发出《关于再次要求阁下协助办理租赁商铺消防验收手续的函》。就樊嘉毅、悦德公司所承租龚国强的商铺，要求龚国强（代理人房训毅）按双方签订的《广州市房屋租赁合同》第五条约定，出租方应当协助配合做好出租房屋的消防安全工作；此外樊嘉毅、悦德公司也按照龚国强的要求和推荐委托广州市冠创机电设备工程有限公司负责租赁商铺的二次消防装修工程的施工和消防验收工作。但樊嘉毅、悦德公司在2014年11月6日收到荔湾区公安分局就租赁商铺发出《建设工程消防设计审核意见书》，意见书认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计。主要存在以下问题：消防设计文件的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（二）项的规定。并且对樊嘉毅进行罚款处理。经樊嘉毅了解，是由于龚国强所拥有的租赁商铺所在的建筑未能取得一次消防验收合格证，导致二次消防验收根本无法办理和受理。樊嘉毅、悦德公司已多次督促龚国强及代理人以及龚国强委托的广州市食中宝食品批发市场经营管理公司办理及配合办理租赁商铺的消防验收事宜，也于2015年5月发函《申请暂停租赁合同的申请报告》给龚国强，详细说明上述情况及解决方案。但没有回复。因此，樊嘉毅、悦德公司再次发函要求龚国强在接收到处函后十日内提供租赁商铺的消防验收合格证，并对消防验收合格证取得之前的商铺租金予以免收，否则樊嘉毅、悦德公司将依法解除租赁合同并要求阁下承担违约赔偿责任。
2015年6月19日房训毅通过快递公司向樊嘉毅发出《解除合同和收回铺位通知》，通知樊嘉毅应于2015年5月10日前缴交5月份租金，而至2015年6月3日仍未收到樊嘉毅2015年5月份的租金及管理费、水电费。根据合同第七条第1点约定，乙方拖欠租金或其它应缴费用超过一个月（含），乙方已经严重违约。甲方有权单方面解除租赁合同，租赁保证金不予退还；乙方的装修投入无偿归甲方所有，甲方不作补偿；且乙方仍需缴纳所拖欠的租金、管理费、水电费等费用。并正式通知樊嘉毅，甲方单方解除租赁合同收回铺位，保证金不予退回。该快递邮件于2015年6月20日投递给樊嘉毅。
2015年6月25日樊嘉毅向广州市公证处申请对承租荔湾区黄沙大道11-13号三楼的商铺现状进行保全证据公证。同日该公证处根据樊嘉毅的指认，对上述商铺进行拍照、录像。并于2015年6月30日出具（2015）粤广广州第113219号公证书予以公证。
2015年7月24日樊嘉毅向龚国强、房训毅发《关于解除租赁合同及交还商铺的通知函》，认为龚国强没有按《租赁合同》约定，提供樊嘉毅、悦德公司所承租的商铺通过一次消防验收等开业必备的证照，造成樊嘉毅多次收到公安消防部门的整改通知及处罚决定的情况，被迫停止营业。导致租赁合同无法继续履行以及樊嘉毅签订租赁合同的目的无法实现，为此樊嘉毅、悦德公司决定从即日起解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，将租赁场地于2015年7月28日上午10时交还龚国强，同时变卖或搬走樊嘉毅所购置在租赁场地内的家具、电器等可移动物品。同日，樊嘉毅、悦德公司将承租的场地清空交还给龚国强。由于樊嘉毅、悦德公司与龚国强、房训毅就解除租赁合同后，樊嘉毅所投资的装修、家具、保证金等否需要赔偿协商未果，樊嘉毅、悦德公司遂向一审法院提起诉讼。
在本案一审审理过程中，龚国强、房训毅对樊嘉毅、悦德公司提供的《装修合同》、《申请暂停租赁合同的申请书》、《关于解除合同及接收商铺的函》、《公证书》、《广州市悦德足浴装修工程合同书》及结算书、《黄金广场水疗会所空调安装工程施工合同》及收据、《购销合同》、《装修合同》、樊嘉毅支付广告费收据等证据不予确认。樊嘉毅、悦德公司对龚国强、房训毅提供的《解除合同和收回铺位通知》的关联性不予确认，对一至六楼消防材料的复印件部分的关联性不予确认。
一审法院认为：樊嘉毅与龚国强的委托代理人房训毅签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市黄沙大道11、13号商铺租赁补充协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。悦德公司作为涉案场地的实际使用人也应按照上述约定全面履行义务。现樊嘉毅、悦德公司以龚国强、房训毅出租的涉案场地没有经消防竣工验收，导致樊嘉毅、悦德公司承租的涉案场地的装修不能通过二次消防验收和受管理部门处罚为由，而提起本案诉讼。
龚国强出租涉案场地是否需要提供消防验收及双方签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市黄沙大道11、13号商铺租赁补充协议书》的解除时间应如何确定。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第五条约定：“甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作”。该约定并没有要求樊嘉毅、悦德公司必须提供涉案场地的消防验收证明，且涉案场地的消防安装工程是由樊嘉毅自行委托。广州市公安局荔湾区分局向悦德公司作出穗公荔消审字[2014]第0079号《建设工程消防设计审核意见书》和穗公荔行罚决字[2014]03635号行政处罚决定书，是针对悦德公司对涉案场地的装修工程，认定装修工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计；室内装修工程未经消防设计审核擅自施工而作出的处罚。并不是对涉案场地所在大楼的消防安全提出。因此，樊嘉毅、悦德公司以龚国强、房训毅出租的涉案场地不具备消防验收为理由，提出确认于2015年7月23日解除涉案场地租赁合同和补充协议的诉讼请求，一审法院不予采纳。根据双方签订的《广州市黄沙大道11、13号商铺租赁补充协议书》第七条第（一）款第（一）项约定:“乙方拖欠租金或其他应缴费用超过30天。甲方有权单方面解除《租赁合同》和《补充协议书》，履约保证金不予退还；乙方对租赁物的装修投入，甲方不作补偿，且无偿归甲方所有。”由于樊嘉毅、悦德公司拖欠龚国强2015年5月租金、管理费未付，经龚国强的委托代理人房训毅6月19日发出《解除合同和收回铺位通知》，樊嘉毅、悦德公司于2015年6月20日收到该通知后，双方于2015年7月24日办理涉案场地的交接。因此可确认樊嘉毅、悦德公司与龚国强解除《广州市房屋租赁合同》和《广州市黄沙大道11、13号商铺租赁补充协议书》的时间为2015年6月20日。樊嘉毅、悦德公司没有按《补充协议书》约定支付租金和管理费已经构成违约。因此，樊嘉毅、悦德公司要求龚国强退还保证金、利息、赔偿装修费及购置家具费用、行政罚款、返还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。但龚国强应将水电周转金20000元退还给樊嘉毅、悦德公司。由于龚国强在本案中没有就租金、管理费、水电费提出反诉请求，故龚国强可另循法律途径解决。
对于房训毅在本案中应否共同承担责任的问题。樊嘉毅在与龚国强签订《租赁合同》和《补充协议书》时，房训毅已经提供龚国强经公证《委托书》，证明其是龚国强代理人身份。而且樊嘉毅所缴交的费用龚国强均确认收取。樊嘉毅、悦德公司的证据均不能证实房训毅是涉案场地的实际出租方。因此，樊嘉毅、悦德公司要求房训毅共同承担责任没有法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司与龚国强签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州市黄沙大道11、13号商铺租赁补充协议书》于2015年6月20日解除。二、龚国强自本判决发生法律效力之日起十日内，退回水电周转金20000元给樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司。三、驳回樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司其他诉讼请求。本案受理费9589元，由樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司负担9469元，龚国强负担120元。
经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，原审被告龚国强于2016年4月29日死亡。本院查实后裁定中止本案审理。经调查询问，本院依法通知龚国强的第一顺序继承人即龚国强妻子李凤欣及女儿龚倩雅参与本案诉讼。李凤欣及龚倩雅委托代理人参与本案诉讼，同意承继龚国强在本案的诉讼地位，愿意承担龚国强在本案享有和承担的所有权利义务。
本院二审期间，经本院要求，樊嘉毅、悦德公司出示了广州市公安局荔湾区分局等相关职能部门向樊嘉毅、悦德所做的信息公开申请回复函件八份。李凤欣、龚倩雅及房训毅查阅后对回复函件的真实性没有异议，并认为上述回复函件显示涉案房屋二次消防验收不合格的原因是未经消防设计审核擅自施工，不能证明验收不合格的原因在于出租方。
李凤欣及龚倩雅提交了涉案房屋的产权证复印件资料，显示产权登记权利人为龚国强，房屋规划用途为商业。本院将该资料送达给樊嘉毅、悦德公司，樊嘉毅、悦德公司没有提出异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对樊嘉毅、悦德公司的上诉请求，分析如下：
关于涉案商铺未能通过二次消防验收原因及违约责任问题。根据产权登记显示，涉案房屋规划用途为商业，并未限定为办公用途。樊嘉毅、悦德公司上诉认为涉案商铺未能通过二次消防是因为涉案商铺未能通过竣工消防验收，致使二次装修消防设计验收申请资料不齐，责任在于出租人。经查，出租人一方在一审期间已提交多份涉案商铺所在楼宇其他商铺通过二次消防验收的证据材料，且涉案商铺已经办理合法产权登记，可初步认定已通过竣工消防验收。从广州市公安局荔湾区分局就涉案商铺发出的《建设工程消防设计审核意见书》和《行政处罚决定书》来看，被处罚的原因是室内装修工程未经消防设计审核擅自施工；不同意消防工程设计的原因是文件编制不符合消防设计文件申报要求。相关职能部门的相关信息公开回复函件及上述文件均不能证明涉案商铺未能通过二次消防验收的责任在于出租人一方。樊嘉毅、悦德公司没有提供证据证明要求出租人一方配合提供有关资料而出租人予以拒绝。因此，本案没有证据证实涉案商铺未能通过二次消防验收的责任在于出租人一方。樊嘉毅、悦德公司承租涉案商铺用于经营，作为商铺的实际使用人，是申报二次消防验收的责任主体。因不能通过二次消防验收而无法正常经营，导致租赁合同解除，不能归责于出租人一方，应由承租人承担违约责任。一审对此认定并无不当，并据此驳回樊嘉毅、悦德公司要求退回履约保证金和装修费损失等诉讼请求，处理正确，本院予以确认和维持。樊嘉毅、悦德公司上诉认为出租人一方违约应当承担违约责任，本院不予采纳。对其上诉请求，本院不予支持。
至于房训毅应否共同承担责任问题，本院认可一审的分析认定，不予赘述。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本可予以维持。因原审被告龚国强死亡，相关义务主体应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1383号民事判决第一项、第三项。
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1383号民事判决第二项为：李凤欣、龚倩雅自本判决发生法律效力之日起十日内，退回水电周转金20000元给樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司。
一审案件受理费9589元，由樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司负担9469元，李凤欣、龚倩雅负担120元。二审案件受理费18938元由樊嘉毅、广州悦德沐足有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年三月二十八日
书记员 林北征
张冰玲