上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初13159号
原告王立俊，男，汉族，住上海市徐汇区。原告张爱莉，女，汉族，住同原告王立俊。委托代理人聂海军，上海儒君律师事务所律师。委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。被告寿淑芬，女，汉族，住上海市徐汇区。被告刘燕荣，男，汉族，住同被告寿淑芬。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人王元潇，男。原告王立俊、张爱莉诉被告寿淑芬、刘燕荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告王立俊、张爱莉及其两原告的委托代理人聂海军，被告寿淑芬、刘燕荣，第三人的委托代理人王元潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立俊、张爱莉诉称，2016年2月5日，原告经第三人介绍，与被告签订关于上海市徐汇区梅陇四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房地产买卖居间协议》，该协议中双方就房屋买卖交易中的相关条款达成一致，已涵盖房屋买卖的各项事宜。同时双方约定，于《协议》签订之日起24日内，至上海链家“签约中心”根据协议所确定的交易条件，办理网签备案手续。原告于签订协议当日及2016年2月15日分别支付定金2万元和5万元，共计7万元。2月29日，双方抵达签约中心，被告提议要求原告提早支付房款并办理不动产转移登记手续，原告经考虑再三后接受，被告以天色已晚，办理网签备案手续后无法银行转账为由提议另约3月4日办理网签手续。3月4日，双方再次抵达“签约中心”，被告拒绝配合办理手续，后自行离去。事后，原告根据协议约定向被告寄送催告书，要求被告继续履行协议并配合办理相关手续，但无回应。同月12日，被告经第三人约见原告，明确拒绝履行义务，不再出售房屋，但拒绝承认违约事实。被告的行为已构成根本违约，故起诉要求被告继续履行《房地产买卖居间协议》之合同义务，配合原告办理房屋买卖交易备案、过户手续。庭审时，两被告明确表示不愿意履行合同，故原告当庭变更诉讼请求，要求解除《房地产买卖居间协议》，被告退还原告定金7万元，并认为约定违约金(房屋总价20%)过低，原告的损失高于违约金，故要求被告赔偿原告损失费100万元(包含总房价款20%违约金)。被告寿淑芬、刘燕荣辩称，被告在签订居间协议之前已经明确告知被告的房屋要置换，原告告知是全款不贷款并且约定过完年付款交易过户，故被告才签订了协议，但2月29日被告准备开始走流程时，原告表示最快也要4月22日付款，因此，被告没有签订房地产买卖合同，现如果继续履行合同，被告无能力进行置换房屋，故同意解除合同，退还定金，但因2月29日原告未将首付款准备好，是原告违约在先，故不同意赔偿。第三人述称，因被告需要置换房屋，经第三人居间，签订协议，原来约定5月10日交易过户。2月29日网签时候，被告提出过户时间太晚，最后三方协商调整到4月21日，当时没有网签，调整到3月4日网签，3月4日当天，被告表示4月21日这个日期没有谈妥，不愿意再履行，现只要双方协商一致，不管解约还是继续履行，第三人均可同意。经审理查明，2016年2月5日，通过第三人居间介绍，原告王立俊(乙方)与两被告(甲方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告王立俊(王立俊自称代母亲张爱莉)购买两被告所有的上海市徐汇区梅陇四村XXX号XXX室房屋(建筑面积44.73平方米)，总房价款136.5万元，双方约定在本协议签订后24日内共赴丙方(第三人)处，签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。协议第三条本协议的履行第3.4款约定：首期房价款乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款40万元；第3.5款约定第二期房价款为5万元；第3.6款约定房地产交易中心过户当日支付90万元；第3.7款约定交易过户双方应于2016年5月10日之前共赴房地产交易中心申请产权过户……。第3.8款交房及尾款约定2016年6月30日前交房。协议第八条违约责任约定：“一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，也可单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。因一方违约导致本协议未能继续履行的，违约方应依照总房价款的1%向丙方支付违约金。”协议还对房屋装修、家具等处理以及其他权利义务作了约定。当日，被告寿淑芬出具收款收据，收到张爱莉购买房屋定金2万元；同月15日，被告寿淑芬又收取张爱莉购房定金5万元。2月29日，三方依约至签约中心，被告对过户日期提出异议，要求尽快走流程过户，经协商后，原告同意过户日期提前至4月21日，双方约定3月4日进行网签合同。3月4日，三方至签约中心，但未能取得一致意见，被告拒绝签订合同，原告于同日向被告发出书面催告书，催告被告在3月7日前履行协议。3月12日，三方再次商谈时被告明确其已无法置换房屋，愿意退还定金，最终双方未能达成一致。故原告诉至本院要求被告继续履行合同义务。庭审中原告变更诉讼请求要求解除合同，退还定金并赔偿损失。被告则以辩称理由坚持自己的观点。审理中，双方均同意解除协议，故确认系争协议于2016年6月6日解除。原告并表示因房价的上涨，原告的损失远远高于约定的违约金，故要求被告赔偿100万元，其中包括了约定的总房价款20%的违约金。被告则认为3月4日，原告已提出终止协议，并愿意返还定金，不影响原告购房时机，但原告故意拖着不与被告联系，造成房价上涨这一事实对被告进行诉赔，被告并认为协议中约定违约金为总房价的20%，约定过高，请求法院予以调整。由于双方各执己见，致调解不成。以上事实，有双方当事人陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、佣金确认书、第三人工作人员证明、录音文件、定金收据、电话录音及现场录音文件光盘、房地产权证、催告书等证据证实，经当庭质证，被告对原告提供的第三人工作人员证明及录音文件不认可，认为是恶意串通，第三人也认为业务员签字的证人证词未经第三人核实不予认可，对其他证据各方均无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人间的房地产买卖居间协议系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。当事人协商一致，可以约定解除合同。现各方当事人均同意解除协议，本院予以准许。原、被告双方当事人均认为对方违约，根据现有证据表明，原告按照协议约定正常履行，并不存在过错，虽然被告认为双方口头约定了及时办理交易过户，但并未提供证据，因此，导致协议未能履行的责任在于被告方，故被告理应承担相应的违约责任。协议中，对违约责任作了明确约定，现原告主张约定违约金不足以弥补其损失而要求被告承担违约责任外另行进行赔偿，缺乏合同依据，本院难以支持。对于被告应承担的违约责任，审理中被告对约定违约金数额提出异议，认为过高，要求法院予以调整，因此，本院根据双方实际履约状况、原告仅支付7万元定金的事实以及被告3月12日确定违约等综合因素对具体数额酌情予以判处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王立俊与被告寿淑芬、刘燕荣、第三人德佑房地产经纪有限公司就上海市徐汇区梅陇四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖居间协议》于2016年6月6日解除；二、被告寿淑芬、刘燕荣于本判决生效之日起五日内归还原告张爱莉房屋定金7万元；三、被告寿淑芬、刘燕荣于本判决生效之日起五日内支付原告王立俊违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,255元，由原告王立俊、张爱莉负担5,365元，被告寿淑芬、刘燕荣负担1,890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一六年六月二十八日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。