广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终24208号
上诉人（原审原告）：冼名威，男，1984年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩琼，女，1976年1月20日出生，汉族，身份证住址四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：林思源，广东和志满律师事务所律师。
上诉人冼名威因与被上诉人韩琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人冼名威上诉请求:撤销一审判决第二项判决，改判韩琼向冼名威支付违约金233000元。事实与理由：一、合同不能继续履行是韩琼的原因造成的，韩琼对此存在严重过错。双方《房屋买卖合同》及《补充协议》，明确约定韩琼自行涂销抵押，并于2017年6月15日前协同经纪方办理递件过户手续。后来，因韩琼未在2017年6月15日前涂销抵押，因此，双方未能按原约定于2017年6月15日前办理递件过户手续。在此情况下，冼名威本着维护交易稳定的意愿，再次给予韩琼继续履行合同的机会，于是，经双方协商，于2017年6月16日再签订了一份《补充协议》，冼名威同意将过户时间延长至2017年7月8日前。然而，当双方于2017年7月3日到房管局准备办理过户手续的时候，房管局工作人员却告知，案涉房屋存在司法查封，无法办理递件过户手续!在得知案涉房屋被司法查封后，冼名威仍抱着一丝希望，多次与韩琼进行沟通，力求韩琼能够想办法解封房屋并继续交易，但韩琼仍无法解决司法查封的问题。案涉合同无法继续履行，全都是因为韩琼的原因造成的。从查册表可以看出，案涉房屋是因为财产保全被查封，如果韩琼有积极解决问题及继续交易的意愿，其完全可以通过置换的方式解封案涉房屋，但韩琼并没有采取任何的行动。二、一审法院适用法律错误，不正当行使自由裁量权。双方合同明确约定，卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付成交价的10％作为违约金。该违约金的约定是双方的真实意思表示，该约定也是平等的，对双方均有约束力，且双方约定的迟延履行的违约金就是为了约束双方严格按合同的约定履行各自的义务，任何一方违约都应当承担相应的法律后果。根据民法意思自治原则，应当尊重当事人的约定。因为韩琼的严重违约行为，导致冼名威无法成功购买案涉房屋，也因韩琼的迟延行为，导致冼名威延误了另行购房的时机，并且耽误了孩子入户上学。一审法院违背民法的意思自治原则，忽略当事人之间的约定，不考虑案件事实及房地产市场的客观情况，毫无理由地将违约金调低，仅支持10万元的违约金。冼名威向韩琼共支付了11万元的定金，即使是双倍返还的话，也不至于只有10万元的违约金。一审法院随意变更当事人的约定，适用自由裁量权，作出一审判决对冼名威极不公平。冼名威请求二审法院依法予以改判。
被上诉人韩琼二审答辩称：冼名威的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决合理有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冼名威于2017年8月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令韩琼：1.返还定金110000元；2.支付违约金233000元；3.赔偿中介费5000元及按揭费3000元。
一审法院依照当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
2017年5月4日，冼名威（买方）、韩琼（卖方）与广州市依家房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：买卖房地产的地址位于广州市白云区花语街xx号xxx房（以下简称涉案房屋），建筑面积94.12平方米；卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房产拥有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议，没有被查封、冻结；如果有抵押权人，卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续；如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；成交价为2140000元；如果买方办理银行按揭，则因按揭而产生的全部费用由买方负担；若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过柒天仍然未履行合同的，则属违约；卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；买方须在签订本合同之同时支付50000元作为部分定金，定金余款50000元；买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作天内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续，在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）1000000元支付给卖方；卖方自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并在银行接受还贷申请之日起一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用；本合同附件及补充协议均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具同等法律效力等。
双方于同日签订《补充协议》，约定：买卖双方须于2017年5月10日前办理网签手续；定金余额50000元于成功网签当天买方支付给卖方；买卖双方必须于2017年6月15日前协同经纪方办理递件过户手续等。
签订上述合同及补充协议当天，冼名威向韩琼支付了关于购买涉案房屋的部分定金50000元。
2017年5月8日，冼名威向韩琼支付了关于购买涉案房屋的定金余款50000元。
2017年6月14日，中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，同意向冼名威发放贷款1040000元用于支付购房款。
2017年6月16日，双方再次签订《补充协议》，约定：买卖双方协商于2017年7月8日前协同经纪方办理递件过户手续；买方须在办理递件过户手续当天，支付卖方首期楼款1000000元；双方于2017年5月4日签订的补充协议无效等。
2017年6月22日，冼名威（买方、乙方）和韩琼（卖方、甲方）签订《买卖合同》，约定：乙方购买甲方合法拥有的坐落于白云区花××街××号[双]负一层81号车位（以下简称涉案车位），建筑面积12.72平方米的车位一套；出售价格为190000元；签订本合同之同时，乙方支付定金10000元；买卖双方协商于2017年7月8日前协同经纪方办理涉案房屋的递件过户手续，涉案房屋的新房产证出证的15天内办理车位的网签、递件过户手续；成功受理当日，乙方交付甲方180000元；若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续，则属违约，违约方须向遵守方赔偿违约金，违约金为该车位成交价格10%；如涉案房屋未能过户，本车位定金10000元全额退还乙方等。签订上述合同后，冼名威向韩琼支付了关于购买涉案车位的定金10000元。
2017年6月28日，涉案房屋被广州市中级人民法院以（2017）粤01执保79号、（2017）粤01民终10998号协助执行通知书及民事裁定书进行司法查封，查封涉案房屋48.33平方米的产权份额，查封期限为2017年6月28日至2020年6月27日。
根据查册表显示，涉案房屋项上有抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行，抵押权利部位为全部，抵押权利面积为94.1244平方米，登记时间为2016年11月22日。
2017年7月31日，冼名威委托广东广岭律师事务所麦丽妍律师向韩琼发送《律师函》，内容为：因涉案房屋被司法查封，且韩琼未能解决司法查封，导致合同无法继续履行，根据合同约定，韩琼已构成根本违约，冼名威有权单方通知韩琼解除合同；自发函之日起，冼名威、韩琼签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》（2份）、《买卖合同》解除，韩琼应于收函之日起2日内，向冼名威退还110000元的定金并按照合同约定支付10%的违约金和赔偿中介费5000元及按揭费3000元等。韩琼在庭审中确认收到律师函，但表示不同意解除合同，双方可与案外人协商涉案房屋解封事宜后继续履行合同，且涉案房屋被查封并非其本人故意或过失所致，其在2017年6月份曾多次要求冼名威办理手续，但冼名威一直推迟且没有支付购房款。冼名威对此不予确认，称涉案房屋被查封后，韩琼一直未积极解决排除司法查封的障碍，其已按约将过户所需资料交给房管部门，因查询到涉案房屋被查封无法办理过户，房管部门遂将资料退给冼名威，且合同约定递件成功受理后冼名威才达到支付首期款的条件。
一审庭审中，冼名威出示收据、微信转账记录、交易及按揭费用明细表，拟证实为购买涉案房屋支付了中介费5000元、按揭费3000元。韩琼对上述证据均不予确认。
一审法院认为，冼名威与韩琼签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述合同和补充协议签订后，冼名威依约向韩琼支付了定金，并向银行申请办理了部分购房款的按揭贷款手续。根据合同和补充协议的约定，韩琼负有自行筹款对涉案房屋的抵押申请涂销登记的义务，但现有证据未能显示韩琼有履行该义务。由于韩琼怠于履行该义务，造成涉案房屋迟迟无法办理交易过户的递件手续，继而又因韩琼自身原因导致涉案房屋于2017年6月28日被法院司法查封，导致涉案房屋存在无法办理递件过户手续的客观障碍而无法继续履行，韩琼的上述行为已构成根本违约，冼名威有权要求解除双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》《补充协议》。根据双方就涉案车位签订的《买卖合同》约定内容表明，双方就涉案车位的买卖关系以涉案房屋的成交为前提，故现冼名威在就涉案房屋的《买卖合同》行使解除权的同时，亦有权要求解除双方就涉案车位签订的《买卖合同》。冼名威已向韩琼发送关于解除合同的律师函，韩琼亦确认收到上述律师函，至此冼名威、韩琼之间的房屋买卖合同已经依法解除。韩琼抗辩不同意解除合同，双方可与案外人协商解除司法查封事宜，继续履行合同。但从现有证据看，无法表明韩琼在涉案房屋被司法查封后，有积极解除司法查封的行为，且在本案庭审中亦未提出明确排除该障碍的具体方案，双方房屋买卖交易将因此无限期延后，故一审法院对韩琼的上述抗辩意见不予采纳。
因韩琼根本违约导致合同的解除，韩琼应当承担违约责任，冼名威要求韩琼返还已向韩琼支付的涉案房屋和涉案车位的定金共计110000元和要求支付违约金有据，一审法院予以支持。冼名威要求韩琼按照合同约定按房地产成交价的10%承担违约责任，结合双方履行合同的情况和韩琼在本次交易中的过错情况，一审法院酌定韩琼应向冼名威支付违约金100000元。
冼名威提供了收据、微信转账记录拟证明为购买涉案房屋而支出了中介费5000元。韩琼认为该收据和转账记录没有开具发票不予确认，但《房屋买卖合同》落款处经纪方的授权代表签名为“杜新权”，而收据落款处经手人的签名亦为“杜新权”，微信转账记录中的收款方亦为“杜新权”，三份证据能够形成证据链，故一审法院对于冼名威支出了中介费5000元予以确认。
冼名威提供了广州亿达按揭服务有限公司出具的收款收据和按揭费用明细表，拟证明为购买涉案房屋而支出了按揭费3000元。韩琼认为收款收据不是正规的票据且交易及按揭费用明细表上无盖章，故对上述两份证据均不予确认。根据收款收据和按揭费用明细表上的地址均显示为涉案房屋地址，两份证据可以相互印证，故一审法院对于冼名威支出了按揭费3000元的意见予以采信。
房屋买卖合同因韩琼违约而解除，合同中亦有约定如因韩琼的原因，造成涉案房屋不能办理产权过户登记的，由韩琼承担全部违约责任并赔偿损失。上述中介费、按揭费属于冼名威因实际交易不成而遭受的损失，故冼名威要求韩琼赔偿中介费5000元、按揭费3000元有据，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年10月30日作出判决如下:一、本判决生效之日起三日内，被告韩琼向原告冼名威返还定金110000元；二、本判决生效之日起三日内，被告韩琼向原告冼名威支付违约金100000元；三、本判决生效之日起五日内，被告韩琼向原告冼名威赔偿中介费5000元、按揭费3000元；四、驳回原告冼名威其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6565元、保全费2275元，由原告冼名威负担受理费1995元、保全费683元，由被告韩琼负担受理费4570元、保全费1592元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对冼名威的上诉请求，认定如下：
一审认定双方房屋买卖合同有效，双方合同解除系因韩琼根本违约导致，韩琼应当承担违约责任，并判令韩琼向冼名威返还定金110000元、赔偿冼名威中介费5000元、按揭费3000元，双方均无异议，本院不作赘述。至于违约金标准的问题，虽双方合同明确约定“卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，但因涉案房屋交易不成，系因查封所致，自双方2017年5月4日签约至冼名威2017年7月31日冼名威发函解除合同，时间并不长，且双方约定涉案房屋成交价为2140000元，而冼名威亦仅向韩琼支付涉案房屋定金100000元。一审法院结合双方履行合同的情况和韩琼在本次交易中的主观过错程序，适用自由裁量权酌定认定韩琼应向冼名威支付违约金100000元，并无不妥。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人冼名威的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4795元，由上诉人冼名威负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年三月十四日
书记员 莫善友