上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初11886号
原告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：付磊，总经理。
委托诉讼代理人：龚斌强，男。
被告：商婷婷，女，1983年5月3日出生，汉族，住上海市。
原告上海证大物业管理有限公司与被告商婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年11月6日、12月4日公开开庭进行了审理。原告上海证大物业管理有限公司的原委托诉讼代理人强弘、被告商婷婷到庭参加诉讼。2017年12月6日，原告因故变更委托诉讼代理人为龚斌强。因案情复杂，本院于2017年12月7日依法组成合议庭，并于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人龚斌强、被告商婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海证大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2014年7月至2017年5月的物业服务费人民币38,290元。事实和理由：被告为某房屋业主，该房建筑面积为280.68平方米。原告与被告所在小区的开发商上海证大西镇置业发展有限公司(下简称西镇置业)签订了《前期物业管理合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，每月每平方米物业费为3.90元，业主应按月缴纳，被告应每月向原告支付物业费1,094元。原告按约为被告提供了服务，但被告欠缴2014年7月至2017年5月的物业费38,290元。原告催讨未果，故诉诸法院。
被告商婷婷辩称：欠费期间及金额没有异议，但原告服务不到位，不同意支付全部的物业费。原告没有达到前期物业服务合同的标准，且前期物业服务合同已经到期，无效了。原告与开发商是证大旗下的两家子公司，被告房屋大门损坏，无法关闭，但是物业不同意更换。被告房屋外墙渗水。小区群租严重，直至投诉后报警解决。原告曾让被告把问题清单列表，但是被告列表后，原告没有任何措施。
本院经审理认定事实如下：被告系某房屋业主，房屋建筑面积为280.68平方米。2011年10月19日，开发商上海证大西镇置业发展有限公司作为甲方与乙方原告上海证大物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》，合同约定：甲方将九间堂西苑(物业名称)委托原告进行前期物业管理；物业类型：住宅；委托管理事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；物业服务费用：3.90元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行缴纳义务；合同期限为2年，自2011年10月10日起至2013年10月9日止，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。被告未交纳2014年7月至2017年5月的物业服务费。
以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的前期物业服务合同、上海市商品房预售合同、催告函等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，被告提供了调查表13份、照片打印件23页共47张、报修凭证、客户拜访表、空置房检查打扫表，证明墙面脱落，地砖缺损；围墙、铁栅栏锈蚀；公共通道杂物堆积；公共区域板凳损坏；作为小区安全通道的北门在近两个月才打开，过去三年一直被锁；小区照明灯具损坏，亮灯率不到50%，地库很多灯不亮；公共灯箱大理石脱落；花坛杂物堆积；小区入门处的水井没有开启；地库积水；外墙渗水，没有维修；客户拜访表没有回复；空置房未打扫；门卫保安玩手机等现象。
针对原告的答辩意见及庭审证据，原告表示：
1、证大物业与证大置业是独立法人主体。关于被告房屋大门的损坏，在质保期内，可以向开发商或者大门厂商主张，原告服务区域限于小区公共服务区域。报修凭证、客户拜访表等涉及的都是有关房屋本体的质量问题，被告应向开发商主张。
2、关于群租现象，原告是物业服务企业，没有执法权，但原告已经积极与房管部门、派出所取得联系，现在已没有群租，租户已经于2017年9月退租。
3、关于小区开门问题，小区初始规划是进出口各1个，人行通道3个。但是小区出让时，原北侧车辆进口和人行通道的规划有建筑线交割，无法正常启用，这与原告无关，被告可以另行起诉。关于小区西侧新开辟的人行通道，这通道原本是关闭的铁门，物业合同中未提及。根据封闭式小区要求，此门不具备24小时开放的条件，现开发商结合实际，对铁门进行了改造，门卫工资也是开发商支付的，与原告无关，且目前北门已经开启。
4、关于调查表，原告表示只是针对10%的业主，而物业费收缴率是60%多，故不予发表意见。
5、关于前期物业服务合同的期限，合同有效期是2年，在未成立业委会前，原合同继续存续，原告还在进行物业管理服务。
6、关于其他问题，只是某个阶段的片面问题，原告提供的是周期性的物业服务，保安、保洁都是定时的。原告的日常服务工作一直有防锈等修复工作。被告拍摄的照片与现状不符，有些破损处已经修缮完毕。关于空置房的巡查记录表，与被告无关。原告通过月报向业主报告了物业做的事情。根据《物业管理条例》，物业是在共用区域提供服务。外墙、门、房屋内的部分在维保期内的，可以找开发商解决，过了维保期的，原告可以帮助业主收集业主意见，向开发商报告，但责任方不在原告处。
为此，原告提供任务单、物业服务月报3份、照片打印件17张、物品申购单3张、发票3张、入库单8张、车辆进出登记表1张、门岗执勤记录1张、岗位执勤(交接班)记录张1份，证明原告履行了物业服务义务。原告表示业主提出了许多抗辩意见，但主要是房屋质量问题，且业主对物业服务概念也有误解。但为避免激化矛盾、维系与业主之间的和睦关系，原告愿意减免3个月的物业费。
另，原、被告在第三次庭审中皆表示后续并未签订新的物业服务合同，且被告表示业委会在第三次庭审前刚成立。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与西镇置业签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告皆确认业主大会并未与任何物业管理企业签订新的物业服务合同，且原告仍在管理服务系争房屋所在小区，故《前期物业服务合同》对原、被告仍具有约束力，被告提出合同已经失效的主张，本院不予采信。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务不足的问题，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由，业主应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业服务费，故本院对原告的诉请予以支持。现原告以促进小区和谐为由，自愿减免被告3个月物业服务费，系其对其权利的自行处分，本院予以准许。被告提出房屋质量、外墙渗水等问题，被告可通过包括诉讼在内的其他途径予以解决。
依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条规定，判决如下：
被告商婷婷应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大物业管理有限公司物业服务费35,008元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费675.20元，由被告商婷婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 忠
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 邹惠贤
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
一、《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。