陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0824民初3822号原告（执行案外人）石福才，男，汉族，河北省清河县人，现住内蒙古乌审旗嘎鲁图镇。委托代理人田雅，陕西秦靖律师事务所律师。被告朱江波（申请执行人），男，汉族，住靖边县。第三人（被执行人）蒋玉华，男，汉族，内蒙古乌审旗人，现住靖边县。原告石福才与被告朱江波、第三人蒋玉华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告石福才及其委托代理人田雅、被告朱江波、第三人蒋玉华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石福才诉向本院提出诉讼请求：1、依法判决位于内蒙古鄂尔多斯市乌审旗嘎鲁图镇和盛加油站对面的房产一处（房产证号为乌政国用字第1300210052**，土地证号蒙（2016）乌审旗不动产第00002**号，房屋面积为191.4平方米，土地使用面积为163.6平方米）归原告所有，并立即停止对该房产的强制执行，予以解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：靖边县人民法院于2017年6月1日作出（2015）靖法执异字第00448号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实及法律依据。2017年3月25日，原告石福才与第三人蒋玉华签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告坐落于乌审旗一马路和盛加油站对面的房产一处，房产所有权证编号为乌政国用字第130021005270，土地证号蒙（2016）乌审旗不动产第00002**号，房屋面积为191.4平方米，土地使用面积为163.6平方米。上述房价为柒拾万元，签订协议时，原告向第三人支付房款伍万元，第三人蒋玉华必须在2017年4月15日前把该房屋的一切手续证件过到原告名下，同时约定，该房产成交之前的债务债权纠纷与原告无关，之后发生的一切债权与蒋玉华无关等内容。合同签订后，第三人蒋玉华将该房产交付于原告管理、使用，原告在管理使用房产期间，为该房产交付了水电等相关费用。当日，原告向第三人蒋玉华交付了5万元购房款，于2017年3月29日向第三人蒋玉华交付了5万元购房款，于2017年4月5日原告将剩余购房款60万元交付于第三人。到此，原告将房款全部缴清。后双方前去办理过户手续，才得知该房产因朱江波与第三人民间借贷纠纷一案被贵院查封，导致原告无法办理房产过户手续。鉴定上述事实及理由，原告认为，原告于2015年至今一直使用该房屋，该房屋管理、电费等相关费用一直由原告交付。后于2017年3月25日原告购买了该房，且原告已交付了房款，并实际占有使用该房至今，而被告朱江波作为申请执行人向贵院申请对登记在被执行人蒋玉华名下的诉争房产进行了查封并申请执行，为此，原告对贵院的执行提出异议，但贵院驳回原告的异议申请缺乏事实与法律依据，是错误的。故向贵院提起诉讼，请求支持原告之诉请。被告朱江波辩称，不同意原告的诉讼请求，其在申请查封第三人房产时，该诉争房产仍登记在第三人名下，故人民法院可以对其查封并强制执行。即使原告与第三人的买卖合同真实、有效，第三人在卖房后也未向其还钱，如果该房产登记在原告名下，其也不可能申请法院查封及执行该涉案房产，故其不同意原告的诉讼请求。第三人蒋玉华述称，对原告所述的从第三人处购买房屋的事实无异议，该买卖行为发生在法院查封前，原告与第三人所签订的合同是合法有效的。第三人欠被告的钱也是事实。第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告向法庭提供的第一、二、三组证据，因第三人质证均无异议，且上述三组证据来源及形式要件均符合法律规定，与本案具有关联性，故本院对上述三组证据依法予以确认。被告朱江波虽质证对上述三组证据均有异议，认为法院在查封时该房屋仍登记在第三人蒋玉华名下，故人民法院可以对其诉争房产进行执行的理由不能成立，本院依法不予采纳。对原告向法庭提供的第四组证据，因其与本案不具有关联性，本院对其不予确认。对证人王宁的证言，因其陈述与原告所举的三组证据之间能相互印证，故本院对其证言的真实性依法予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证查明以下事实：2017年3月25日，原告石福才与第三人蒋玉华签订了《房屋产权转让合同》一份。合同约定第三人蒋玉华将自己所有的位于乌审旗一马路和盛加油站对面房屋一处（房屋产权证号为：蒙（2016）乌审旗不动产权第0002**号，土地使用面积为163.6平方米，房屋建筑面积为191.4平方米）转让给原告石福才。房屋转让价款为70万元，由原告石福才于签订合同当日付给第三人5万元，剩余房款等第三人蒋玉华给原告过完户后全部付清。合同还约定了税费承担、违约责任等其他条款。2017年3月26日，原告石福才又与第三人蒋玉华及其妻子彭成芳签订了补充协议一份，该补充协议约定房屋总价款为70万元整，签订该协议时已付款5万元（3月25日现金已付），3月29日付5万，剩余65万元用于偿还该房屋抵押的银行贷款。因原告现有卡号为6229760080701855406、6217000460003448081、6228483076087661960、6222020612002273367、6228483070309470110银行存款42万元的银行卡交付与第三人（其银行卡密码为：******），卡内存款不足以一次性偿还65万元的银行贷款，原告哥哥有2016年8月24日30万元的电子承况汇票其票号为：130279102513820160824053081774一支，因该汇票到期日为2017年5月24日，原告须保证将该汇票于2017年4月5日前汇票承兑后打入原告交付与第三人的6228483070309470110卡内，以便于第三人一次性偿还银行贷款，以便积极配合原告输过户登记。其他事项按3月25日签订的合同执行。上述合同及补充协议签订后，原告于2017年3月26日向向第三人通过银行转帐方式支付了5万元，于2017年3月29日向第三人支付了5万元。因2017年2月22日第三人向乌审旗农村信用联社乌审街分社借款599000元，并以该涉案房产作为抵押，故原告石福才于2017年4月5日代第三人蒋玉华向乌审旗农村信用联社乌审街分社偿还借款本息共计600225.91元。至此，该房屋价款全部付清。因该涉案房产在原告与第三人签订买卖合同前一直由原告租赁，故该涉案房产一直由原告石福才实际占有。2017年3月27日，靖边县人民法院将登记在第三人蒋玉华名下的该涉案房屋予以查封。后原告石福才以案外人身份提出执行异议，靖边县人民法院于2017年6月1日作出（2015）靖法执异字第00448号执行裁定书，裁定驳回了案外人石福才的异议请求。后原告向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案中根据本院认定的证据可以证明涉案房产在人民法院查封前原告与第三人已经签订了书面的买卖合同、在人民法院查封前原告已合法占有该涉案房产及原告已支付全部价款的基本案件事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的权利是否能够排除人民法院对涉案房产的执行主要在于是否因买受人（即本案原告）自身原因未办理过户登记，这也是本案的争议焦点。首先，本案中，原告向第三人购买的是已经办理了抵押登记的房屋，出卖人在出售此类不动产时并不对该不动产享有完整的物权，因为该不动产还有一个他项权利人，即抵押权人。通常情况下，要对此类不动产办理过户登记手续首先要消除该不动产的抵押权，而要消灭该抵押权即要向出借人偿还全部借款本息。本案中，原告于2017年3月25日与第三人签订了买卖合同，于同年4月5日代第三人偿还了出借人的全部借款本息后开始办理过户登记手续，符合一般的交易习惯，但因该涉案房屋于2017年3月27日被法院查封，致使不能办理过户登记手续。故不应认定原告因自身原因未办理过户登记。其次，设立执行异议之诉制度的目的是为了充分保护包括案外人在内的各方当事人的实体权利。如果在涉及与本案相类似的情形一概认定成因买受人自身原因未办理过户登记的情形时，势必会造成人民法院为了执行或实现一个或数个债权，而同时又引发新的债权纠纷的出现，这也不符合立法目的和定纷止争的司法本质。第三，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故原告依据其与第三人所签订的房屋买卖合同来请求人民法院确认涉案房屋归其所有的请求，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对位于乌审旗一马路和盛加油站对面房屋（房屋产权证号为：蒙（2016）乌审旗不动产权第0002**号）进行执行。二、驳回原告石福才的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告朱江波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判长  陈海金审判员  贺秉政审判员  赵树仁二〇一七年十一月二十三日书记员  杨浩然