北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第5000号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京影音森林餐饮文化交流有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街12号。
法定代表人孙森林，总经理。
委托代理人闫涛，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京旺市百利商业有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街12号。
法定代表人高福澜，董事长。
委托代理人贺芳，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人马芳，女，1989年10月7日出生。
第三人北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店，住所地北京市朝阳区朝外大街12号二层。
负责人李志远，经理。
委托代理人甄京兰，女，1957年1月17日出生。
上诉人北京影音森林餐饮文化交流有限公司（以下简称影音森林公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1677号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年6月，北京旺市百利商业有限公司（以下简称旺市百利公司）诉至原审法院称：2005年3月31日，影音森林公司承租了旺市百利公司位于北京市朝阳区×号部分房屋，双方签署了《房产租赁合同》。根据该《房产租赁合同》第六条第1款之规定，影音森林公司应于每月5日前交纳当月租金及管理费、水电煤气费等款项。影音森林公司本应根据合同约定按时交纳合同约定的款项，但每到付款之日，影音森林公司总是找出各种借口拖欠不付。旺市百利公司多次催要，并曾多次发函至影音森林公司，要求影音森林公司支付应付款，影音森林公司每每推诿，时至2013年2月28日，影音森林公司已经拖欠租金13223582.41元、水电费638788.96元、管理费656900元。影音森林公司的上述行为，已构成对租赁合同的全面违约，造成了旺市百利公司巨大的经济损失。2013年2月22日，旺市百利公司向影音森林公司最后一次发出书面通知《催款函》，当日影音森林公司收到此书面通知，书面通知中，旺市百利公司要求影音森林公司于2013年2月25日前全部清偿债务，如影音森林公司不能在该规定期限内全面履行合同义务，清偿完所有拖欠款项，旺市百利公司将根据法律规定与合同约定，正式行使单方解除权。至今，影音森林公司依然未能清偿上述债务。现旺市百利公司要求：1.解除旺市百利公司与影音森林公司之间签订的《房产租赁合同》；2.影音森林公司将租赁物恢复原状交还旺市百利公司；3.要求影音森林公司支付2013年8月31日前拖欠的租金、管理费20647309、4.要求影音森林公司支付2013年8月31日前拖欠水费和电费708651元；5.要求影音森林公司支付自2013年9月1日至实际腾退房屋之日止租金（按照每月462446元标准计算）、管理费（按照每月15511元的标准计算）；6.影音森林公司支付2013年9月1日起至腾房之日的水电费，其中水费按照每月5084元的标准计算，电费按照每月29847元的标准计算。
影音森林公司辩称：不同意旺市百利公司的诉讼请求，租金和管理费及其他费用已经支付了，只是在旺市百利公司被沃尔玛收购之后，对款项支付的具体数额双方核对存在出入，我们不存在违约不支付相关费用的情形，对方要求解除合同让我们支付租金是没有事实依据的，要求支付租金数额也是不正确的，旺市百利公司的诉讼请求已过诉讼时效。
北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店（以下简称海棠花三分店）述称：我们和影音森林公司是合作关系，签订有相应的合同，现在房屋场地我们使用，以北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店名义使用诉争场地，现在旺市百利公司要求我们腾退房屋场地，我们看影音森林公司的意见，我们服从法院的判决，我们对房屋场地进行了一部分的装修，影音森林公司和我们联合经营。
影音森林公司反诉诉称：2005年3月31日，影音森林公司与旺市百利公司签订《房产租赁合同》，承租位于北京市朝阳区×号部分房产，经营用途为餐厅及配套休闲项目，影音森林公司承租后，便对房屋进行了装修，现旺市百利公司突然起诉，要求解除《房产租赁合同》，现影音森林公司要求旺市百利公司支付装修补偿款100000元。
针对反诉，旺市百利公司辩称：双方合同没有关于装修补偿的约定，是影音森林公司违约造成解除合同，影音森林公司没有按时交纳租金和各项费用，上次庭审，影音森林公司承认转租，目前承租场地是第三方在经营，我们有权解除合同，事后我们经过工商查询确实是第三方在经营，我们有权解除合同，不存在提前解除合同的问题，合同也没有约定提前解除合同或终止合同需要支付装修费用的问题，对影音森林公司的反诉请求不同意，也没有事实和法律依据。
针对反诉，海棠花三分店述称：我方和影音森林公司有合作协议，无其他意见。
原审法院经审理查明：2005年3月31日，旺市百利公司（作为甲方）与影音森林公司（作为乙方）签订《房产租赁合同》，双方约定，乙方向甲方承租位于北京市朝阳区×号地上二层西区，经营用途为餐厅及配套休闲项目，乙方所租场地之建筑面积约为2930平方米，其中一层为30平方米，二层为2900平方米。上述建筑面积为本合同所述租金、履约保证金、管理费及其他各种费用收取的计算依据。乙方承租上述场地的租期自起租日期起至终止日期止，共计10年，起租日期为2005年4月1日，终止日期为2015年3月31日。
首期租金外，乙方须在每月的5日前向甲方交付当月的租金；乙方可以银行转账支票、银行电汇、信汇和票汇的方式向甲方支付租金和其它费用，按上述方式支付的款项均以甲方银行收到款之日为付款日，甲方应同时开具税务发票给乙方。双方同意租金如下（自2008年4月1日起，以上一年的年租金的5%复式递增）。即：2005年4月1日至2005年6月30日为装修免租期。2005年7月1日至2005年12月31日的租金为人民币1775862元（即人民币295977元／月）；2006年1月1日至2006年4月30日的租金为人民币1337908元（即人民币334477元／月）；2006年5月1日至2007年4月30日的租金为4075812元（即人民币339651元／月）；2007年5月1日至2008年3月31日的租金为3795924元（即人民币345084元／月）；2008年4月1日至2009年3月31日的年租金为4348058元（即人民币362338元／月）；2009年4月1日至2010年3月31日的年租金为4565461元（即人民币380455元／月）；2010年4月1日至2011年3月31日的年租金为4793734元（即人民币399478元／月）；2011年4月1日至2012年3月31日的年租金为5033421元（即人民币元419452／月）；2012年4月1日至2013年3月30日的年租金为5285092元（即人民币440424元／月）；2013年4月1日至2014年3月31日的年租金为5549347元（即人民币462446元／月）；2014年4月1日至2015年3月31日的年租金为5826814元（即人民币485568元／月）。
甲方同意乙方缴交租金方式如下：1.2005年7、8月的租金在2005年8月31日前缴交。2.2005年9月以后的房租，以后交的方式在每第三个月的15日前一次性交纳前三个月的房租，例：2005年9、10、11月的房租在2005年11月15日前交纳，即每年的2月、5月、8月、11月的15日前缴交前三个月房租。3.若乙方未能按上述约定交租，乙方同意甲方有权按本合同第二十一款以违约处理。
为确保乙方诚信履行本合同各项条款规定，乙方须在签订本合同的同时交付甲方人民币591954元整，作为履约保证金。
租赁期满时，在乙方交还所租场地、按本合同规定将所租场地基本恢复原状，并完成了缴清所有欠租、延期利息等本合同所规定的全部义务，甲方应将乙方已付之履约保证金于5个工作日内全数无息退还乙方，否则乙方有权向甲方追偿并按每日0.1%加付延期日息。
甲方有权自履约保证金中扣除乙方依据本合同规定在租期届满时欠付之部分租金、延期利息及其它因乙方违约而给甲方造成的损失。如履约保证金在进行了上述扣除后仍有余额，但已不足扣除乙方欠付的管理费、欠补电话保证金、其它费用、利息和滞纳金时，乙方应当同意可将履约保证金转用于扣除上述未扣除费用，不足部分甲方有权追偿。
乙方每月须向甲方支付15511元管理费，并且自行承担租赁场地的电费、电话费、煤气费、水费、供暖费、空调费等市政设施或生活资源使用费用，由甲方代收后付至市政各有关部门，甲方不另加任何费用。乙方要求每天24小时营业，甲方应在水电、供暖、煤气、空调、自动扶梯、观赏电梯及交通通道等方面给予保障使乙方能正常经营。
违约责任：所有根据本合同应由乙方支付的租金、管理费、其它费用等，乙方均需根据本合同或甲方另行书面通知规定的期限按期交付。凡逾期交付的，甲方均可根据本合同中关于延期利息的规定向乙方收取该等应付未付费用的延期利息。甲方并有权将履约保证金充抵上述欠付费用和利息，充抵后履约保证金的缺额部分乙方有义务补足。乙方自欠租、欠付管理费和其它费用等从应付日起超过10日（含10日）仍未足额将上述费用及利息交付甲方或未补足应补足之履约保证金超过10日（含10日）的，甲方有权解除本合同。乙方同意甲方迳行封闭承租场地断水断电，并暂停营业，因此所产生的损失由乙方自行承担。乙方应于甲方封场日起7日内无条件撤场并不得要求赔偿。乙方同意甲方不用对乙方的装修给予任何补偿或赔偿。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方三日后生效。因乙方逾期支付租金及管理费和各种费用而使合同终止的，甲方有权没收乙方已付之履约保证金，除此之外，乙方还须赔偿甲方因此而遭受的经济损失。（缺额部分甲方有权向乙方追偿）。
在合同履行期内，影音森林公司拖欠旺市百利公司租金，旺市百利公司提交了影音森林公司出具的还款承诺书，影音森林公司确认至2005年3月底累计拖欠各项费用2800000元，并承诺在2006年3月15日前全部还清拖欠的所有款项。
旺市百利公司还提交了于2012年7月、2012年9月向影音森林公司催缴欠款的函件，影音森林公司否认收到上述函件。
经原审法院询问，旺市百利公司认可影音森林公司2011年7月之后的交费情况为：2011年7月31日，影音森林公司支付租金419452元、管理费15511元；2012年7月16日，影音森林公司支付租金440424元、管理费15511元；2012年8月1日，影音森林公司支付租金440424元、管理费15511元；2013年3月31日，影音森林公司支付租金426216.77元、管理费15511元；2013年6月30日，影音森林公司支付租金462446元、管理费15511元，之后就没交过其他费用，影音森林公司认可上述支付租金、管理费情况，但称交纳了不止上述费用，但影音森林公司未提交证据证明其所述。
在原审法院审理过程中，影音森林公司主张旺市百利的相关费用已经超过诉讼时效，旺市百利公司未提交2012年7月之前向影音森林公司主张权利，导致诉讼时效中断的证据。旺市百利公司还要求影音森林公司支付拖欠的水、电、煤气费，经原审法院询问，多个承租人共用电表和水表。影音森林公司从旺市百利公司处承租房屋后，称对房屋进行了装修，将房屋交付给海棠花三分店使用，目前，该房屋由海棠花三分店使用，影音森林公司及海棠花三分店均称双方之间有合作协议，但影音森林公司及海棠花三分店均未提交相关协议。影音森林公司还申请对承租后装修价值进行评估，但因影音森林公司未及时交纳评估费，评估机构予以退案。原审法院还要求旺市百利公司、影音森林公司统计租金支付情况并提交相应证据，旺市百利公司、影音森林公司均未进行相应统计，影音森林公司亦未提交相关付款证据。
原审法院认为：旺市百利公司与影音森林公司之间签订的《房产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。影音森林公司在合同履行过程中，拖欠旺市百利公司的房屋租金等费用，已经构成违约，旺市百利公司要求解除双方之间的《房产租赁合同》，于法有据，法院予以支持。
因《房产租赁合同》解除，影音森林公司及第三人应将承租的房屋场地恢复原状后，交还给旺市百利公司。影音森林公司称旺市百利公司的主张过了诉讼时效，根据现有证据，可以认定旺市百利公司在2012年7月曾向影音森林公司发函，主张权利，旺市百利公司未提交2012年7月之前向影音森林公司主张相关费用的证据，故2011年7月之前的部分费用已过诉讼时效。2011年7月至2013年8月31日期间，影音森林公司应向旺市百利公司支付租金11372390元、管理费403286元，旺市百利公司认可影音森林公司已支付2011年7月至2013年8月期间租金2188962.77元、管理费77555元，扣除已经支付的费用，影音森林公司还应支付拖欠租金9183427.23元、管理费325731元。在影音森林公司及海棠花三分店将房屋腾退给旺市百利公司前，旺市百利公司有权要求影音森林公司支付2013年9月1日起至实际腾退前的房屋租金、管理费。
旺市百利公司主张拖欠的水电费，考虑到影音森林公司与其他承租人共用电表、水表，旺市百利公司未提交水电费的详细数据，核定相关欠费时依据不足，且亦可能影响其他承租人的合法权益，故案件对旺市百利公司的关于水电费的请求不予处理，如有纠纷，当事人可另行通过合法途径解决。旺市百利公司的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。影音森林公司违约，导致合同解除，影音森林公司无权索要装修补偿。
据此，原审法院于2014年12月判决：一、解除北京旺市百利商业有限公司与北京影音森林餐饮文化交流有限公司于2005年3月31日签订的《房产租赁合同》；二、北京影音森林餐饮文化交流有限公司于判决生效后十日内支付北京旺市百利商业有限公司2013年8月31日前拖欠的租金九百一十八万三千四百二十七元二角三分；三、北京影音森林餐饮文化交流有限公司于判决生效后十日内支付北京旺市百利商业有限公司2013年8月31日前拖欠的管理费三十二万五千七百三十一元；四、北京影音森林餐饮文化交流有限公司、北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店于判决生效后十日内将《房产租赁合同》项下其占有使用的全部房屋场地恢复原状后腾退给北京旺市百利商业有限公司，腾退时不得破坏原房屋的结构和安全；五、北京影音森林餐饮文化交流有限公司于判决生效后二十日内按照每月四十六万二千四百四十六元的标准支付北京旺市百利商业有限公司房屋租金{自2013年9月1日起计算至北京影音森林餐饮文化交流有限公司、北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店将《房产租赁合同》项下其占有使用的全部房屋场地恢复原状后腾退给北京旺市百利商业有限公司之日止}；六、北京影音森林餐饮文化交流有限公司于判决生效后二十日内按照每月一万五千五百一十一元的标准支付北京旺市百利商业有限公司管理费{自2013年9月1日起计算至北京影音森林餐饮文化交流有限公司、北京水晶峰餐饮有限公司海棠花第三分店将《房产租赁合同》项下其占有使用的全部房屋场地恢复原状后腾退给北京旺市百利商业有限公司之日止}；七、驳回北京旺市百利商业有限公司的其他诉讼请求。八、驳回北京影音森林餐饮文化交流有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，影音森林公司不服，以该公司装修了租赁房屋为由上诉至本院，要求旺市百利公司赔偿装修损失100000元。旺市百利公司同意原判。海棠花三分店同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《房产租赁合同》、邮件等证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人影音森林公司主张装修损失，但未能就此提供证据予以证明，故对其要求旺市百利公司赔偿装修损失的请求，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费185664元，由北京旺市百利商业有限公司负担58056元（于本判决生效后7日内交纳），由北京影音森林餐饮文化交流有限公司负担127608元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费2300元，由北京影音森林餐饮文化交流有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由北京影音森林餐饮文化交流有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月二十日
书 记 员 衡珊珊