山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5052号
上诉人(原审被告)：陈国华，男，1958年5月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：鹿林，山东圣义律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：山东永大物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吕江南，董事长。
委托诉讼代理人：段宁，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：韩卫江，男，该公司职工。
上诉人陈国华因与被上诉人山东永大物业管理有限公司(以下简称永大物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈国华上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：本案的焦点之一，被上诉人是否具有合法前期物业身份，这是本案上诉人与被上诉人是否建立物业服务关系的前提。依据《物业管理条例》第二十四条、《山东省物业管理条例》第二十一条之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。被上诉人未提交任何合法招投标文件资料，不足以证实自身具有作为前期物业的合法身份。一审期间上诉人多次向法院提出要求，一审法官均未处理。本案的争议焦点之二，被上诉人应提交其与建设单位签订的书面前期物业服务合同。一审期间，被上诉人都未提交其与建设单位签订的书面前期物业服务合同。第三，物业收费应当与物业服务企业本身的资质相适应，人民法院应当对被上诉人收费标准与物业资质是否对应进行核实。物业服务企业的收费标准是与物业企业的资质等密切联系在一起的，被上诉人应当提交制定收费标准的资质证明。物业服务收费应当在物业服务合同中约定，上诉人与被上诉人之间并无任何合同，被上诉人主张的标准约为1.3元/平方米每月的标准也属于单方标准，对上诉人无约束力。上诉人在向建设单位购买涉案房产时，建设单位已同意上诉人提出的不与被上诉人建立物业服务关系的意见，并由建设单位将前期物业服务合同收回作废。被上诉人提交该作废合同作为证据，证明其在2008年4月已知晓原上诉人之间不存在明确的物业服务关系，至少关于是否建立物业服务关系发生了争议，一审法院以此认定双方建立物业服务关系，认定事实错误。本案核心争议焦点为双方是否存在物业服务关系，并非物业费的数额及违约金问题。被上诉人在发生争议之日起，并未在法定的诉讼时效期间行使任何权利，其起诉已超过诉讼时效。上诉人在初次知晓被上诉人存在的第一时间已经向建设单位提出对前期物业服务合同的质疑，该质疑提出时，被上诉人就知道或者应当知道双方对物业服务关系发生了争议。该争议在2008年4月上诉人购房时已产生，即使以被上诉人诉称的2009年1月作为双方发生争议的时间点，被上诉人的起诉也早已超过两年的诉讼时效，上诉人拒绝与被上诉人建立物业服务关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该法律规定适用的前提是依法签订物业服务合同，依据《物业管理条例》第二十四条、《山东省物业管理条例》第二十一条之规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。被上诉人与建设单位本身存在主体资格混同，并且不能提供合法招投标文件资料，不能证明其是依法签订服务合同，不具备适用该条文的条件。
永大物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
永大物业公司向一审法院起诉请求：1.陈国华立即支付15-2-703室物业管理费9030.4元，违约金21531.2元，电梯费337.6元，共计30899.2元；2.被告陈国华负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年12月17日，济南永大军安置业有限公司与永大物业公司签订《前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）一份，约定由济南永大军安置业有限公司委托永大物业公司对济南永大军安置业有限公司开发的位于济南市历城区港沟街道潘庄村济南永大颐和园南区的共用部位、共用设施设备及公共部位场所提供前期物业管理服务事宜。前期物业合同第六条约定高层住宅服务收费标准为每月每平方米1.51元，物业管理区域内的水、电、电梯运行等费用由业主据实承担、交纳。前期物业合同第七条约定，业主应于房屋交接之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在季初五日内交纳本季物业服务费用。前期物业合同第十三条约定，业主大会成立前，永大物业公司应按照国家有关规定制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。前期物业合同第二十一条约定，济南永大军安置业有限公司或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额每日千分之一的标准向永大物业公司支付违约金；鉴于物业管理服务的不可中断性和公共性，济南永大军安置业有限公司或物业使用人认为永大物业公司的管理服务未达到合同约定的标准的，济南永大军安置业有限公司或物业使用人不得拒交物业服务费用。前期物业合同第二十四条约定，本合同期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。前期物业合同第二十六条约定，出卖人与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后永大物业公司在上述小区内提供物业服务至今。
2008年4月29日，永大物业公司、陈国华签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，约定陈国华出资528665元购买上述济南永大颐和园小区商品房一套及地下室一个，商品房建筑面积170.37平方米，上述房屋已于2008年12月22日向陈国华交付。买卖合同第十八条第二款约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。本小区的前期物业管理服务按照《济南市物业管理招标投标管理办法》的规定，经济南市主管物业招投标部门确定为山东永大物业管理有限公司负责物业管理服务；该物业公司按前期物业服务合同的要求为买受人提供服务，收取物业服务费用。”该条第三款约定“出卖人在合同签订前，已向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同文本》、《前期物业服务合同文本》、《临时管理规约》及其他有关文书文件，买受人已审阅并认可、同意予以遵守。”
永大物业公司分别与济南永大颐和园小区15号楼2单元50余户业主签订了《前期物业服务合同》，合同约定的服务收费标准均为每月每平方米1.3元，物业管理区域内的水、电、电梯运行等费用由业主据实承担、交纳，如永大物业公司代交代垫的，业主应据实偿还；二次供水加压产生电费按分户供水量分摊收取；电梯运行电费按户分摊收取，单元楼内公共照明用电费用按户分摊收取；物业服务费用按半年一次交纳，业主应提前在每下一个半年度的前五个工作日内交纳下半年度物业服务费用；业主未能按时足额交纳物业费的，应按欠费额每日千分之三的标准支付违约金；在与陈国华签订《前期物业服务合同》时，陈国华未签订。至本案法庭辩论终结之日，陈国华未在涉案房屋内实际居住，该小区未成立业主委员会。陈国华自2009年1月起开始拖欠物业费、电梯费，经永大物业公司催要未果。永大物业公司自2009年1月起开始计算陈国华所拖欠物业费，在每月每平方米1.3元的基础上，因陈国华未实际居住，再按7折计算，算至2013年12月，共计拖欠物业费9030.4元。其中，2009年上半年欠物业费为664元，自2009年下半年起，每半年度欠物业费数额均为929.6元。永大物业公司依据与其他业主签订的《前期物业服务合同》关于违约金的约定，要求陈国华按每日千分之三的标准支付违约金。关于电梯费，永大物业公司未提供电费单价、实际用电量等相关票据。
陈国华提供永大物业公司及济南永大军安置业有限公司、山东永大房地产开发有限公司、山东永大实业有限公司、山东永大工贸有限公司等五家公司的工商登记信息复印件各一份，拟证实永大物业公司的前期物业服务身份不合法，上述各单位之间存在关联性。永大物业公司对上述证据不予认可。经庭审质证，陈国华提供的上述证据与本案不具有关联性，一审法院不予采纳。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业提供了物业服务，业主应按前期物业服务合同约定交纳物业费。陈国华与济南永大军安置业有限公司签订的商品房买卖合同中，也明确约定陈国华同意遵守上述前期物业服务合同。陈国华以其未与永大物业公司签订物业服务合同为由，主张双方之间不存在物业服务合同关系，拒交物业费，于法无据，一审法院不予采信。陈国华已实际接收房屋，永大物业公司业已提供物业服务，无论陈国华是否实际居住，均应交纳物业费。陈国华以未居住为由，拒交物业费，于法无据，一审法院不予采信。陈国华自2009年1月开始拖欠物业费，至本案法庭辩论终结之日仍未交纳，永大物业公司的起诉，未超出法定诉讼时效。陈国华关于诉讼时效的主张，于法无据，一审法院不予采信。关于物业费的收费标准，前期物业服务合同进行了约定，且与其他业主约定的标准一致，该约定合法有效，永大物业公司主张的物业费，实际数额低于上述约定的标准，一审法院依法予以支持。永大物业公司未就其实际损失提供相关证据，其关于违约金的主张，证据不足，一审法院不予支持。永大物业公司未提供相关票据证实已实际发生的电费数额，其关于电梯费的主张，证据不足，一审法院不予支持。关于电梯费，永大物业公司可在收集相关证据后另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告陈国华于判决生效之日起10日内支付原告山东永大物业管理有限公司自2009年1月至2013年12月止期间的物业费9030.4元。二、驳回原告山东永大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，由被告陈国华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2008年4月29日，济南永大军安置业有限公司与陈国华签订《商品房买卖合同》，合同约定陈国华购买济南永大军安置业有限公司开发建设的涉案房屋。一审认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，永大物业公司已提交其与建设单位济南永大军安置业有限公司的前期物业服务合同，陈国华是否与永大物业公司另行签订物业服务合同，均不影响永大物业公司为陈国华所在小区提供物业服务的事实存在。上诉人以其未与永大物业公司签订物业服务合同为由拒不交纳物业服务费的理由不能成立，不予支持。关于陈国华所称的永大物业公司的请求已过诉讼时效问题。本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。永大物业公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为永大物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对陈国华提出的永大物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，陈国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费572元，由上诉人陈国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 张 强