上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初9023号
原告：单建芳，女，1966年10月28日生，汉族，住上海市松江区。
原告：郭一杰，男，1991年3月20日生，汉族，住上海市松江区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
上列两原告共同委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。
被告：马路，男，1989年6月25日生，汉族，住陕西省。
委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。
原告单建芳、郭一杰与被告马路房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序。并于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶珍妍、被告委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋(以下简称涉案房屋)的租赁合同关系；2.被告将涉案房屋返还原告；3.被告向原告支付拖欠的租金及使用费，租金自2016年12月18日计算至租赁合同解除之日，使用费自租赁合同依法判决解除之次日起至被告实际返还涉案房屋之日止，均按照每日575元为计算标准；4.被告支付违约金35,000元。事实和理由：2015年7月18日，被告与案外人罗某、王某某签订房屋租赁合同，约定案外人将涉案房屋出租给被告，并就租赁面积、租赁期限、租金、支付方式、违约责任等进行了约定。2016年9月25日，案外人将涉案房屋出售给原告并办理了产权转移登记手续。然被告一直拖延向原告支付租金，原告多次催讨未果，故诉至本院，望判如所请。
被告辩称：首先，根据微信往来记录，原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2017年2月份解除，故租金只能计算到2017年2月，即使依据合同约定，使用费亦只能计算到2017年3月3日；第二，其已将涉案房屋返还原告，原告可以自由处置，其对涉案房屋内的物品及装饰装修全部放弃；第三，合同解除的原因在于政府公告，原告没有配合被告办理餐饮证书，被告并未违约，故不应承担违约金。
经审理查明：2015年7月18日，被告(乙方)与案外人罗某、王某某(甲方)签订房屋租赁合同，约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，面积为194.23平方米，政府批准的规划用途为商业；2.乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋作为餐饮使用；3.租赁起始日为2015年7月18日，该日甲方将涉案房屋交付乙方先行装修，装修免租期自2015年7月18日起至2015年9月17日止，房屋租赁期限自2015年9月18日至2020年9月17日止，共计60个月；4.首年年租金为210,000元，前两年租金保持不变，第三年租金在第二年基础上增加10%，第四年租金在第三年租金基础上增长10%，第五年租金在第四年基础上增长10%；5.首期租金2个月为一个支付期，之后租金恢复每三个月为一个支付期，先支付后使用，乙方须在涉案房屋交接前支付首期租金，总额为35,000元。以后乙方应于每一个支付周期开始前7天向甲方付清应付租金；6.在合同签订同时，乙方2天内应向甲方支付一个月的租金为保证金，即17,500元；7.若乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金等相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意；8.乙方在租赁房屋前，知晓涉案房屋的房屋状况和房屋性质，在开展经营业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保所有必要的执照、批准或许可证等在租赁期内有效，并遵守国家有关法律及规章。否则视为乙方违约，乙方将承担因此所造成的一切责任和后果；9.在本合同届满时，乙方须3天内将添置的可移动的动产部分自行搬离租赁房屋，并将房屋交换甲方……如逾期超过3天，可视为乙方自动放弃该房屋内所有物品、设施、设备及装修。无偿归甲方所有，甲方可全权自行处理；10.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金……乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的。上述合同另对其他事项进行了约定。
2016年9月25日，两原告与案外人罗某、王某某签订上海市房地产买卖合同，案外人罗某、王某某将涉案房屋出售给两原告。
2016年11月27日，被告出具委托授权书一份，其委托案外人张悦办理涉案房屋由于房东变更，修改租赁合同相关事宜。
同日，原告单建芳(乙方)、案外人罗某(甲方)及被告授权委托人张悦(丙方)签订租赁变更协议，载明：原告购买了涉案房屋，因涉案房屋存在租赁关系，经三方协商一致，达成如下协议：1.三方承诺涉案房屋内的原租赁条件继续有效；2.甲方与乙方的结算日为2016年11月12日，从结算日之后的租赁收入归乙方所有，结算日之前的租赁收入归甲方所有，甲方把丙方押金转至乙方保管；3.三方约定从2016年12月18日开始丙方直接支付租金给乙方，2016年11月12日至2016年12月17日期间的租金由甲方转支付给乙方，2016年12月18日之前的租金由甲方和丙方之间结算；4.乙方配偶的账户作为丙方租金支付账户。
2016年11月30日，两原告成为涉案房屋登记权利人。
另查明，原告自2016年12月13日开始通过微信方式向被告催讨租金。被告亦确认其自2016年12月18日后未曾向原告支付租金，但其不支付的原因包括政府禁止其从事餐饮以及原告不配合被告提供产证，并提供照片一份，证明在涉案房屋马路边政府竖起告示“此街门店不得经营餐饮服务，违者后果自负”。对此，原告认为无法确认是否在涉案房屋马路边拍摄，不能证明涉案房屋所在街道无法从事餐饮行业。被告提供微信聊天记录截屏，证明双方就租金没有达成一致意见，被告希望原告提供产证，让其转租，避免损失扩大。原告认为其从未拒绝向被告提供产证，其已经提供给了被告，被告却说没有收到。即使原告没有提供产证，与被告是否支付租金无关。
再查明，原告确认收到被告支付的押金(保证金)35,000元，并明确表示用于抵扣优先到期的租金。庭审中，原、被告均同意若被告无其他证据证明其早已将涉案房屋交还原告的情况下，以2017年8月28日作为涉案房屋返还之日。
以上事实，主要由房屋租赁合同、上海市房地产买卖合同、不动产权证书、授权委托书、租赁变更协议、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点在于：一、租赁合同解除的责任主体；二、租赁合同解除的后果处理。
一、租赁合同解除的责任主体
本案原告虽非被告与案外人罗某、王某某签订的租赁合同的主体，但原告通过转让方式从案外人处获得了涉案房屋的所有权，三方共同签订了租赁变更协议，案外人将原租赁合同中的权利义务概括转让给了原告，故原、被告之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，且原租赁合同中的条款继续适用，双方当事人均应恪守。现原、被告对于租赁合同的解除均无异议，故本院予以准许，但对合同解除的责任主体存在争议。原告认为合同的解除系因被告逾期支付租金所致；被告认为其未付租金系因政府禁止从事餐饮以及原告不配合提供产证，其并未违约。对此本院认为，原告根据合同约定以被告逾期支付租金累计超过15日为由要求解除合同，并无不当，本院予以准许，合同解除的责任主体在于被告。被告的上述辩称意见，缺乏证据予以证明，本案难以采纳。至于合同解除的时间，原告认为应以起诉之日即2017年4月18日作为合同解除之日；被告则认为原告在微信中已经明确，若其在2017年2月仍未缴纳租金的，双方解除合同。而被告至今未向原告支付租金，故双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年2月28日解除。对此，本院认为从微信记录中可知，原告已于2017年2月17日向被告明确表示若2017年2月未能缴齐租金的，将解除双方之间的房屋租赁合同关系。事实上被告确实未能在上述期限内付清租金，原告行使其合同单方解除权的条件彼时已经成就。故本院认定原、被告之间的房屋租赁合同关系自2017年3月1日解除为宜。
二、租赁合同解除的后果处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现被告至今未就涉案房屋与原告办理交接手续，亦未支付租金及使用费，故原告要求被告返还涉案房屋，并按照每日575元为标准，支付自2016年12月18日至实际返还涉案房屋之日止的租金及使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。至于实际返还房屋究竟为何时，被告辩称其早已将涉案房屋返还原告，一方面，由于双方之间的租赁合同已于2017年2月解除，被告及次承租人已将涉案房屋内可移动物品搬离，即使有尚未搬离的物品等按照租赁合同约定，可视为被告放弃房屋内所有物品、设施、设备及装修，无偿归原告所有；另一方面，涉案房屋的钥匙在次承租人手中，而次承租人已将钥匙交给中介，代为出租涉案房屋，避免损失的扩大。对于上述辩称意见，本院不予采纳，理由在于：第一，被告是否搬离涉案房屋与其是否将房屋返还原告并无关联；第二，被告述称次承租人已将钥匙交给中介，缺乏证据予以证明，即使上述事实存在，与其是否将涉案房屋返还原告亦无关联；最后，被告亦自认其将钥匙交给中介是为继续出租涉案房屋，故本院难以看出其具有返还房屋的意思表示。综上，根据庭审中当事人意见，本院确定涉案房屋实际返还之日为2017年8月28日，鉴于该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。被告应向原告支付自2016年12月18日至2017年8月28日的租金及使用费，按照每日575元为标准，合计为146,050元。同时原告亦同意将被告已付保证金35,000元优先抵扣先到期租金，故被告实际应向原告支付租金及使用费111,050元。
关于原告主张被告支付违约金35,000元的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告单建芳、郭一杰与被告马路之间就位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层房屋的租赁合同于2017年3月1日解除；
二、被告马路于本判决生效之日起十日内向原告单建芳、郭一杰支付自2016年12月18日至2017年8月28日的租金及使用费111,050元(已扣除保证金35,000元)；
三、被告马路于本判决生效之日起十日内向原告单建芳、郭一杰支付违约金35,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,000元，减半收取2,000元，由被告马路负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年九月二十二日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。