吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第2300号原告：高鹏，住敦化市。被告：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所敦化市胜利街长城社区四十五组。法定代表人：王朝，经理。委托代理人：张春明。原告高鹏与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员包雨辰独任审判，公开开庭进行了审理，原告高鹏、被告兴旺房地产的委托代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鹏诉称：2012年3月26日，原告高鹏与被告兴旺房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的天玺阳光城6号楼4单元3楼东侧房屋，房款351155元。合同约定被告在2012年12月31日前经商品房综合验收合格后交付房屋。如逾期交付房屋超过30日，需按日向原告支付房款万分之三的违约金，但被告直至2013年底才交付房屋，故原告诉至法院，请求被告支付自2013年1月1日起至2013年12月31日止共计365天的违约金37926元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告兴旺房地产辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，使房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。本案争议的焦点为：一、原、被告之间履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；二、原、被告之间合同中约定的违约金是否过高，应否调整。原告高鹏针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.宣传海报复印件一张。证明：当时原告买房的时候被告的宣传海报上体现的就是外挂大理石。被告兴旺房地产质证称：对真实性没有异议。但是如果按照原告说在购房之前够得到的，原告应该持有原件，该证据上没有时间，无法证明原告要证明的问题，不能确实该证据是在什么时候得到的；假设该证据是原告的，也是在我处发生设计变更后获得的。证据2.商品房买卖合同一份。证明：原、被告之间订立了商品房买卖合同，在合同中约定了违约金条款。被告应该按照违约条款支付违约金。被告兴旺房地产质证称：对该证据真实性没有异议，但根据本合同中第十条约定，我方确实没有在10日内通知原告，但是原告也没有提出退房，视为原告对设计变更的一种默认，如不认可设计变更是可以退房的。证据3.收据两张、明细一张。证明：原告已向被告缴纳了全部购房款以及配套费等费用。被告兴旺房地产质证称：对真实性无异议，但本案原告选择购买此房屋没有选择退房是对我公司变更设计行为的默认。被告兴旺房地产针对自己的主张，向本院提供设计变更资料一份。证明：2012年由延边建筑设计咨询有限责任公司对涉案房屋外墙外观设计变更，将天玺阳光城1-14号楼外墙由涂料变成干挂大理石，外墙外保温采用B1及XPS保温材料，外墙防火隔离带每层设计一道。根据双方签订的商品房买卖合同第十条约定。被告在2012年6月取得设计变更，工期相应延后。原告高鹏质证称：我根本就不知道设计变更。被告一开始宣传的时候就是干挂大理石，设计变更也没有通知我。经庭审质证及对证据的分析，本院综合认证如下：对原告提供的证据，被告对证据的真实性无异议，证据之间能够相互印证，予以采信。对被告提供的证据，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼在施工过程中外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，该证据证明的内容客观真实，予以采信。根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：2012年3月26日，原告高鹏与被告兴旺房地产签订商品房买卖合同，合同约定原告高鹏购买被告开发的位于天玺阳光城6号楼4单元3楼东侧，建筑面积为88.9平方米的房屋，房屋单价为每平方米3950元，房屋总价款351155元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······2、该商品房经综合验收合格······”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”2012年4月6日，原告高鹏向被告兴旺房地产交纳购房款351155元。2013年9月15日，被告兴旺房地产向原告高鹏交付了房屋钥匙，现该房屋原告已实际入住。另查明：2012年6月，被告兴旺房地产在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，由此导致工期延误。本院认为：原告高鹏与被告兴旺房地产签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任，但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故认定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。由于原告自认涉案房屋已在2013年9月15日领取房屋钥匙，原告已取得了房屋的使用权，故应认定2013年9月15日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告主张按合同约定的每日总房款万分之三违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年9月15日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款351155元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告高鹏违约金4151.43元（按年利率5.6%计算）；驳回原告高鹏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，减半收取374元，其他诉讼费用50元，合计429元，由原告高鹏负担329元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。代理审判员  包雨辰二〇一五年十二月二十二日书 记 员  张瀚文