北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初80396号
原告（反诉被告）：关xx，男，1981年6月10日出生，北京英科同源科技有限公司销售经理，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：徐朝晔，北京国舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许文，北京国舜律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：郎xx，女，1980年5月19日出生，中国石油集团经济技术研究院职员，住北京市朝阳区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号楼16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，系被告公司职工。
原告（反诉被告）关xx（以下简称关xx）与被告（反诉原告）郎xx（以下简称郎xx）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。关xx的代理人徐朝晔、许文，郎xx、第三人的代理人孙凤起到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
关国辉向本院提出诉讼请求：1、确认原被告买卖合同解除。2、要求郎xx返还定金20万元。3、要求郎xx支付违约金84万元。事实和理由：原被告于2017年3月14日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，约定关xx购买郎xx名下的位于北京市朝阳区慧忠路3号院1号楼6层xxx号房屋（以下简称涉案房屋）。协议签订后，我方积极履行合同，然而，郎xx在合同履行过程中将涉案房屋过户至第三人名下，致使本合同无法继续履行，构成根本违约。故此请求判如所请。
郎xx辩称并反诉称，不同意关xx的诉讼请求，是因为关xx违约。原告主张返还定金的理由不成立。我把房屋过户至第三人，关xx是知情的，链家也是知道的。不是出售行为，是婚内变更产权人，是为了满足涉案房屋满五唯一的要求。变更产权人之后还可以继续履行合同。原告要求单方解除合同的通知无法律依据。我方提出反诉：要求关xx支付违约金84万元，同意用定金20万元折抵违约金。
关xx针对反诉辩称，不同意郎xx反诉请求。是郎xx为了出售房屋才去离婚的，不是我们要求离婚的。合同已经约定了房屋出卖人是郎xx，没有协商过变更出售人，3月16日还在郎xx名下，当时房屋核验已经通过，还不在他人名下。317新政对于我方影响不大，我方在3月20日办理的离婚，还提交了房屋核验，3月24日又出了新政，我们也不知道对我方有没有影响。在3月28日办理面签，当时只有我们和链家，郎xx没有出现。4月10日签署了户籍迁出延长协议，郎xx是4月11日办理的房产证更名。4月11日郎xx在微信群里告知我们的，我们才知道房屋变更了产权人，我们之前不知道变更了产权人，也不认可是三方协商的结果。郎xx将房屋转让给他人是债务的转让，应当事先通知我方，但是没有事先通知我方，我方是不知情的，是因为郎xx的原因导致合同无法履行的。所以我们向对方发送了解除合同书，要求解除合同。在解除合同的时候，房屋价格没有变化，没有给对方造成损失。
第三人述称，签约后买方给付定金，然后卖方办理房屋更名手续，满足合同约定的满五唯一条件，之后应该签署变更协议，以办理房屋核验和网签，但是买方不配合，导致合同无法履行。在签约前关于房屋如何符合满五唯一的条件，卖方有过表示，三方当时是在场的，买方知悉并没有提出异议。三方在门店协商过，卖方提到过要求更名，才能满足满五唯一条件，当时买方是知道的。324新政，当时经办人表示双方不受新政影响。
经本院审理查明，2017年3月14日，关xx作为买受人（乙方）与郎xx作为出卖人（甲方）在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定关xx购买郎xx名下的涉案房屋，房屋总价款420万元，乙方于2017年3月14日将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付给甲方。乙方于缴税后且过户前3个工作日内将第一笔首付款133万元、第二笔首付款210万元支付甲方。甲方确认涉案房屋所有权证满五年且为甲方家庭名下唯一住房。甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、甲方提供的该房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、导致乙方无法取得房屋所有权的；……（5）、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本位于情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金。乙方拒绝购买该房屋或逾期履行付款义务的，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月14日关国辉向郎xx支付了定金20万元。
2017年3月20日，关xx与配偶邢xx办理了离婚登记。
2017年3月24日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，其中对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行参照二套房信贷政策执行。
2017年4月11日，涉案房屋转移登记至孟xx名下。2017年4月13日，郎xx与孟xx签订离婚协议书并办理离婚登记，在双方的离婚协议书中，涉案房屋约定归孟xx所有。
2017年6月13日，关xx向郎xx发出解约通知书，称因郎xx的根本违约导致合同无法继续履行，通知解除合同，并要求退还定金20万元。后该邮件被拒收。
关xx向本院提交其前妻邢xx与第三人经纪人陈xx及王x的电话录音。在录音中，陈xx要求关xx配合郎xx签订产权变更协议，邢xx称风险过大，没有义务配合，拒绝签署。郎xx对该录音的真实性无法确认，第三人认可该录音的真实性，但不认可证明目的。
上述事实有当事人提交的证据、当事人陈述以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，郎xx在合同履行过程中，将涉案房屋转移登记至案外人孟xx名下，并在此之后与孟xx办理离婚手续。该行为属于债权债务的概括转移，应当与对方协商一致，或征得对方当事人同意。在原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议中均未对变更产权人有过约定。郎xx辩称关xx对此知情且同意，但关xx对此不予认可，郎xx未向本院举证证明其主张。故本院认为郎xx在未与关xx协商一致的情况下，擅自将涉案房屋转移至案外人名下，导致双方无法继续履行合同，应当对此承担违约责任。郎xx要求关国辉支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。主张解除合同的一方当事人，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，郎峰翘在将涉案房屋转移至案外人名下后，双方合同已无法继续履行，故关xx有权行使单方解除权，关xx要求确认合同解除的诉讼请求本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告退还定金并支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约金数额，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关xx未向本院举证证明其实际损失，参照目前北京市房地产交易市场的状况，对于违约金数额，本院酌予支持十万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）关国辉与被告（反诉原告）郎峰翘于二○一七年三月十四日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已解除。
二、被告（反诉原告）郎峰翘于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）关国辉定金二十万元。
三、被告（反诉原告）郎峰翘于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）关国辉支付违约金十万元。
四、驳回原告（反诉被告）关国辉的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）郎峰翘的全部反诉请求。
郎峰翘如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7080元，由关国辉负担5038元（已交纳），由郎峰翘负担2040元（关国辉已交纳，郎峰翘于本判决生效之日起十日内直接支付给原告），反诉案件受理费6100元，均由郎峰翘负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 禹 雷
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 李思桐