杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初3764号原告：徐大伟，男，1981年2月26日出生，汉族，户籍地：杭州市西湖区。原告：胡燕萍，女，1980年9月3日出生，汉族，户籍地：杭州市西湖区。两原告共同委托代理人：陈巍科，浙江天富律师事务所律师。被告：杭州美润房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。法定代表人：张盼，总经理。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告徐大伟、胡燕萍（下均称原告）诉被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈巍科、被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年9月23日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议书一份，约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区的商品房，建筑面积为299.78平方米，单价每平方米为11534.07元，总价款为3457683元。交付期限及条件约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。然而，被告未按照合同约定的时间交房及交付权属证书，拖延到2015年4月22日才通知原告正式交房，于2015年11月16日才取得房屋大证。按照合同第十条第1款“逾期交房180天以内，按照已交房款的每日万分之一支付违约金”的约定，被告应支付给原告违约金39763.35元。按合同第十六条关于产权登记的约定，不能按期交付权属证书或登记证明，被告应向原告支付逾期办证违约金39417.59元。现请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金39763.35元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日，按每日万分之一计算）。二、被告向原告支付逾期办证违约金39417.59元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，按已付购房款每日万分之一计算）。本案诉讼费由被告承担。为证明其主张，原告向本院提交并在庭审中出示以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议各一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同法律关系以及合同约定的权利义务的事实。2、购房发票一份，证明原告已将购房款支付给被告的事实。3、房屋交付通知书一份，证明被告通知原告交房的时间是2015年4月25日，以及房屋实测面积的事实。4、玉榕庄项目办理产证通知一份，证明被告于2015年11月16日才取得案涉房屋大证（登记证明）的事实。5、商品房交接书一份，证明原告已于2015年4月27日收房的事实。被告答辩称：1、被告开发的玉榕庄项目因市政配套的迟延批准及施工导致了项目无法按实交付，交付期限相应的迟延，根据原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第七条第四款对该种情形作出了明确约定，可以据实延期交付，不视为出卖人违约。因此，在本案中被告并不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。2、因案涉商品房可据实延期交付，根据《商品房买卖合同》约定，合同约定取得权属证书的时间相应顺延，被告不承担违约责任。3、在本案中被告开发的玉榕庄项目因政府对房地产市场的调控，确实发生了严重经营困难，在无力履行相应合同义务的情况下，根据政府的相关要求，被告的股东曾垫资对该项目进行了建设，目前被告实在无力承担其他的违约责任或其他责任。综上，请求法院查明事实后依法判决。被告为支持其辩称主张，向本院提交以下证据：1.竣工验收备案表一份，证明玉榕庄项目已达到法律规定及合同约定的交付条件的事实。2、公证书一份，证明案涉玉榕庄项目的市政配套迟迟未能建成的事实。3、关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要一份，证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告之间没有关联，以及截止2014年6月4日市政配套还没有招标，建设还没有完成的事实。4、关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设。5、关于要求落实开发余政挂出【2009】65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设。6、关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出【2009】65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设。原、被告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1-5的三性均无异议。本院经审核后认为，对原告提供的上述证据均予以确认。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但其他证据均有异议，不能证明待证事实。本院经审核后认为，对被告提交证据1-6的真实性予以确认，结合庭审综合认定相关事实。根据以上证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案如下事实：2013年9月23日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区，建筑面积为299.78平方米，单价11534.07元/平方米，总价款计3457683元。合同对交付期限及条件约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人承诺于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。合同签订后，原告按约付清全部购房款。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。2015年4月22日，被告向原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，被告于2015年11月16日才取得案涉房屋大证（登记证明）。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》有效，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前将符合正常使用基本条件的商品房交付原告，以及在于2015年3月31日前取得案涉房屋有的土地、房屋权属证书交付给原告，但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向原告发送交房通知，告知涉案商品房于2015年4月25日起正式交付，以及在2015年11月16日才取得案涉房屋大证（登记证明）。故被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求被告承担逾期交房及办证的违约责任。虽双方签订的《补充协议书》中补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止2014年12月31日尚未竣工验收合格，故被告以《补充协议书》中约定为由要求免除逾期交房及办证的违约责任，理由不能成立。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告杭州美润房地产有限公司支付原告徐大伟、胡燕萍逾期交房违约金39763.35元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，按照合同约定已缴房价款的每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告徐大伟、胡燕萍王逾期办证违约金39417.59元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，按照合同约定已缴房价款的每日万分之一计算），于本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1780元，减半收取890元，由被告杭州美润房地产有限公司负担，于本案判决生效之日起十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1780元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  谈建明二〇一七年四月二十四日书记员  方潇豪?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-1-?