江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨马民初字第00140号
原告中信泰富（上海）物业管理有限公司，住所地上海市静安区南京西路1168号710室。
法定代表人卢剑华，该公司董事长。
委托代理人周琛琳、徐立群，该公司职员。
被告陶先兵。
委托代理人李飞，江苏维世德律师事务所律师。
原告中信泰富（上海）物业管理有限公司（以下简称中信泰富物业公司）与被告陶先兵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由代理审判员孙智渊独任审判，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告中信泰富物业公司的委托代理人徐立群、被告陶先兵的委托代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信泰富物业公司诉称：其公司系由“中信泰富无锡·太湖锦园”（以下简称“太湖锦园”）的开发商无锡太湖苑置业有限公司聘请的前期物业管理单位，于2008年4月进驻“太湖锦园”，为该小区提供物业管理服务。被告陶先兵系“太湖锦园”小区××单元××室房屋的业主，并于2010年8月28日办理收房手续。2011年4月1日至2012年3月31日期间的物业费，陶先兵已经全部交清，现要求陶先兵支付2012年4月1日至2014年8月31日物业费11948元及违约金15054.50元，2011年10月1日至2014年8月31日车位费1750元及违约金2678元，支付欠费共计31430元。
被告陶先兵辩称：中信泰富物业公司多年来对陶先兵反映的房屋问题不予解决，甚至停水停电，导致房屋实际上无法使用，对中信泰富物业公司不提供物业服务的违约行为，陶先兵保留追究中信泰富公司违约赔偿责任的权利；中信泰富物业公司应当提供物价部门核准的收费许可，按照相应收费范围及收费标准予以收费；关于车位费，被告从未使用过车位，不应当予以缴纳；关于公共能耗费，不能以固定价格0.35元／㎡计算，而应当以实际发生为准，事先可以预收但必须事后就实际发生的费用告知业主；关于电梯费，该费用应包含在公共物业费中，而非单独收取；关于违约金，该标准显然过高，请求法院予以调整。
经审理查明：中信泰富物业公司系物业管理企业。2008年9月15日，中信泰富物业公司（乙方）与太湖锦园建设单位无锡太湖苑置业有限公司（甲方，以下简称太湖苑置业公司）签订了《前期物业管理合同》，约定：太湖苑置业公司选聘中信泰富物业公司对太湖锦园提供前期物业管理服务。……。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层、小高层3.37（暂定）元、别墅5.00（暂定）元向业主收取。由乙方负责向物价部门申报备案……。合同约定委托管理期限为2年，自2008年9月15日起至2010年9月14日止。合同订立后，太湖苑置业公司与中信泰富物业公司分别于2010年7月15日、2013年9月19日两次签订《前期物业管理合同补充协议》，将太湖苑置业公司委托中信泰富物业公司管理太湖锦园期限延长至2016年9月14日止，其余事项均按照原合同约定执行。
无锡市物价局于2009年4月20日作出锡价服（2009）72号批复，明确中信泰富物业公司无锡分公司在太湖锦园住宅区业主委员会成立前对物业产权人（或使用人）收取每月每平方米建筑面积1.95元的公共物业费。用于住宅区内的电梯使用费、公共水电费施行合理分摊，按实收取。停车收费按有关规定执行。
2009年8月27日，太湖苑置业公司与陶先兵、钱芳、陶羽泽签订了《商品房买卖合同》1份，载明：陶先兵、钱芳、陶羽泽购买的太湖锦园××幢××单元××层××号房的建筑面积共137.33平方米。同日，陶先兵签订承诺书1份，确认：其为太湖锦园T23幢201单元6层601室的业主，其已详细阅读了太湖锦园临时业主管理规约。2010年8月28日，陶先兵与中信泰富物业公司签订了入住合约1份，确认：其为无锡市渔港路201号601室（即太湖锦园T23幢201单元6层601室，车位347号）业主，已阅读并完全明白《住户手册》（含物业服务手册、装修指南手册、前期物业服务协议和地下车库运行服务协议、业主临时管理规约）之内容，并同意严格遵守其所有规定之条款，按时交纳物业服务之有关费用。临时管理规约第十二条载明：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳一年，具体标准如下：（一）精装公寓3.00元／㎡／月：其中基本物业服务费1.95元／㎡／月；公共水电费、电梯使用费1.05元／㎡／月。……（三）地下车库运行维护费50元／车位／月。”第十五条载明：“业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，未按前期物业服务合同缴纳物业服务费用的处理：（一）未按时交纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额每日千分之三违约金。……”
陶先兵已按约定向中信泰富物业公司交纳了2010年10月1日至2011年9月30日期间的物业管理费用及停车费。陶先兵未交纳自2012年4月1日至2014年8月31日止的物业公共服务费7766.01元（137.33㎡×1.95元／月／㎡×29个月）、公共水电费1393.90元（137.33㎡×0.35元／月／㎡×29个月）、电梯运行费2787.80元（137.33㎡×0.7元／月／㎡×29个月）、未缴纳自2011年10月1日至2014年8月31日止的车位费1750元（50元／月／户×35个月）。中信泰富物业公司于2015年3月25日诉至本院，诉请如前。
在庭审中，中信泰富物业公司表示因太湖锦园T23幢201单元6层601室相关手续均由陶先兵负责办理，故仅起诉陶先兵支付物业费，陶先兵认可物业费由其承担。
上述事实，有《前期物业管理合同》、《前期物业管理合同补充协议》、《商品房买卖合同》、《太湖锦园业主临时管理规约》、《住户入住合约》、无锡市物价局批复文件、承诺书、发票存根及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，太湖苑置业公司作为建设单位选聘中信泰富物业公司为无锡市太湖锦园的物业服务企业，且双方签订了书面的前期物业服务合同，中信泰富物业公司已提供了物业服务，陶先兵作为业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用；且陶先兵已与中信泰富物业公司签署入住合约，承诺遵守业主临时管理规约以及前期物业服务协议，该业主临时管理规约以及前期物业服务协议中也已载明业主应按照约定缴纳物业服务费，故陶先兵负有按时交纳物业服务费的义务。陶先兵辩称，其拖欠物业费系因中信泰富物业公司未提供符合合同约定标准的物业服务，但其并未提供相应证据予以证实，该辩称本院不予采纳。陶先兵辩称物业费中的公共能耗费可以预收，但中信泰富物业公司应就实际发生费用告知业主，该主张陶先兵可另案诉讼，本案不予理涉。故中信泰富物业公司要求陶先兵按照收费标准立即支付拖欠的2012年4月1日起至2014年8月31日止的物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行费、以及2011年10月1日起至2014年8月31日止的车位费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，本院核算物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行费及车位费，共计13697.71元。中信泰富物业公司主张，根据太湖锦园业主临时管理规约以及前期物业服务协议规定若业主未及时交纳物业管理费用，应向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额每日千分之三违约金，即陶先兵需支付违约金共计17732元。陶先兵辩称中信泰富主张的违约金折算成年利率为108%，违约金过高，请求法院予以调整，中信泰富公司亦未提供证据证明其因违约造成的实际损失，故本院调整为按到期应缴纳物业服务费数额每日万分之五计算违约金，核算违约金金额为4178.52元（计算至2014年8月31日）。据此，依照国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、陶先兵在本判决发生法律效力后立即支付中信泰富（上海）物业管理有限公司的物业费13697.71元及违约金4178.52元，共计17876.23元。
二、驳回中信泰富（上海）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果陶先兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费586元减半收取293元，由中信泰富（上海）物业管理有限公司负担169元，由陶先兵负担124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 孙智渊
二〇一五年六月十七日
书 记 员 孙 茜
本案援引法律条款
《物业管理条例》：
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。