北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0118民初8812号
原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社，住所地北京市密云区河南寨镇赶河厂村委会院内。统一社会信用代码×××。
法定代表人赵超，理事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被告北京盛杰伟业装饰有限公司，住所地北京市密云区宾阳北里东侧配房10号。注册号：110XXXXXXXX9673。
法定代表人汤巨杰，总经理。
委托代理人汪友，北京市时开律师事务所律师。
原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社（以下简称：喜逢春雨合作社）与被告北京盛杰伟业装饰有限公司（以下简称：盛杰伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭凤国担任审判长，会同人民陪审员齐纪红、何占发组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喜逢春雨合作社理事长赵超及委托代理人胡海军，被告盛杰伟业公司的委托代理人汪友出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喜逢春雨合作社诉称：原告系成立于2009年的从事蔬菜种植专业合作社。在原有“农超对接”的经营模式基础上，原告于2015年开始筹建“净菜加工项目”，该项目是2016年度密云区政府的重点扶持项目。为满足该项目生产需要，原、被告于2015年10月15日签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告承租被告厂房、平房、办公楼、地下室，租赁面积4000平方米，其中厂房1800平方米、平房及地下室2000平方米、办公楼600平方米；租赁期为10年（自2016年1月1日起至2025年12月31日止）；租金按年计付，其中2016年1月1日始至2019年12月31日每年60万元，2020年1月1日始至2023年12月31日每年72万元，2024年1月1日始至2025年12月31日每年86.4万元；原告应当在合同签订后交纳10万元保证金。合同签订后，原告于2016年1月11日交纳了租金60万元及保证金10万元，但原告向被告索要的租金发票至今未能提供。被告于2016年1月17日将出租给第三方的部分房屋交付给原告。
原告承租房屋后，为经营需要修建了三个保温库、铺设了450平方米地坪漆、建设425平方米保温吊顶、铺设地下室混凝土地面1000平方米、增设地下室升降机一台、投资建设物联网视频追溯平台、购置办公桌椅、雇佣员工10余人。
合同履行过程中，被告存在如下问题：一、房屋漏雨，但被告未及时修复，导致地下室、厂房、平房办公楼等无法使用，致使租房目的不能实现；二、被告将厂区东侧空地出租给他人用于餐具清洗加工作业，导致周边环境脏、乱、差，被告拒绝整改，致使原告环评标准不达标；三、被告不能提供房产证明，导致原告无法办理工商执照的营业的增项，对外活动受限；四、被告于2016年4月私自将大厂房消防管道断开，到8月消防检查时才恢复接通；五、被告明确该出租房屋没有规划手续，属于违法出租房屋。起诉要求：一、确认原、被告双方于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、判令被告返还保证金10万元；三、判令被告返还租金60万元；四、判令被告赔偿不可移动资产投入损失943666.4元；五、赔偿信赖利益损失30万元；六、诉讼费用由被告承担。
被告盛杰伟业公司辩称：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，就双方的权利义务在合同中有明确约定；被告从圣金龙食品有限公司租来涉诉房屋及场地，被告具有使用、处分权；原告从合同签订之日起一直实际占有、使用涉诉房屋及场地；原告在经营过程中进行增项，而在签订租赁合同时并没有蔬菜加工这项业务，而且原告营业执照的经营范围也不存在的新增的业务，与原告庭审陈述完全吻合，原告的履行合同过程中因为新增经营项目，对原告提出超出租赁合同义务之外的新的要求，属于原告在履行合同过程中单方行为，与被告无关。被告一直善意的履行着租赁合同；关于合同效力，我同意法院判决认定；原告明知涉诉房屋未取得房屋产权证，如果法院认定房屋租赁合同无效，我方无过错，要求被告给付2017年至实际返还房屋及院落的房屋使用费，给付标准按照合同约定的每年60万的租金标准给付。
原告诉讼理由均不成立：房屋漏雨已经及时修复；变压器属于公用，并非原告一家专属；东院不在合同范围，与原告无关；关于环境问题，原告自己把东边车间的北半部窗户全部用砖堵死，不存在通风问题；原告装饰装修及添加的设施、设备未经我方同意，应由其自行负担损失，不同意其价值评估鉴定。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经本院审理查明：原告系成立于2009年的从事蔬菜种植专业合作社。在原有“农超对接”的经营模式基础上，原告于2015年开始筹建“净菜加工项目”，该项目是2016年度密云区政府的重点扶持项目。为满足生产需要，原、被告于2015年10月15日签订一份《房屋租赁合同》，甲方（盛杰伟业）、乙方（喜逢春雨合作社），该合同约定：一、甲方承租乙方在密云区密云镇开发区内厂房、平房、办公楼、地下室，租赁面积4000平方米，其中厂房1800平方米、平房及地下室2000平方米、办公楼600平方米；二、租赁期为10年（自2016年1月1日起至2025年12月31日止）；三、租金按年计付，其中2016年1月1日至2019年12月31日每年60万元，2020年1月1日至2023年12与31日72万元，2024年1月1日至2025年12月31日每年86.4万元；四、原告在合同签订当日交纳10万元保证金；五、乙方依法持营业执照合法经营，不得改变房屋主体结构，应合理使用并爱护房屋及设施，如有损坏由乙方负责维修；六、乙方不得私搭乱建，如改造扩建，需经甲方认可后，方可进行，否则视为乙方违约。合同签订后，原告于2016年1月11日交纳了租金60万元、保证金10万元（但原告向被告索要的租金发票至今未能提供），原告于2015年11月进住该院落（免租期2个月）。
2016年4月5日，原、被告签订《出租房屋安全协议书》，该协议约定：乙方（喜逢春雨合作社）使用前要对甲方（盛杰伟业）的出租房环境及相关设施进行检查和确认，如有问题及时与甲方联系。使用后视为使用时的安全环境为良好状态；租赁房屋不得擅自进行改造和改变使用用途，一经发现视租赁合同终止，由乙方承担违约责任。
涉诉房屋及场地系北京圣金龙食品有限公司所有，2016年10月20日，北京圣金龙食品有限公司出具声明：1、同意北京盛杰伟业装饰有限公司对该场地进行转租；2、位于该场地东侧厂房内的变压器系我公司（包括盛杰伟业及该场地的用电）配电控制系统，在确保该出租场地正常用电的基础上一直由我公司管控。
在本案审理过程中，北京圣金龙食品有限公司出具国有土地使用证及房产证（房产证号：京房权证密私字第XX**号），楼房1、2号房屋建筑面积共计4525.93平方米，房屋4层（不包含涉诉出租房屋）。即涉诉房屋仅有国有土地使用证而没有取得房屋产权证。
原告喜逢春雨合作社承租房屋及场地后，对房屋进行了装饰装修以及增设生产设施、设备：包括一、冷库3个；二、改建一号车间保温吊顶425平米、铺设地坪漆450平米；三、地下室混凝土地面（1000平米）；四、地下式升降机1台；五、平房及办公楼内墙粉刷；六、物联网追溯系统；七、不锈钢室外公开栏1个；八、卷帘门1个、防盗门1个；九、车间暖气改造（13组暖气片及管道）。在庭审中原告要求对上述项目进行价值评估鉴定。
增添可移动项目有：西平房第八间空调一台、室内制度上墙、真空包装机1台、塑模包装机4台、轨道式热收缩包装机1台、办公家具、物品架托盘60个、仓储架30个。在2017年9月5日庭审中，原告表示已经于2017年8月26日、27日两天自行移走投入明细清单中的第二项所列上述物品：
原告曾于2016年8月向本院起诉，要求排除妨碍，后自愿撤回起诉；2016年11月24日再次起诉，要求确认双方租赁合同无效。
上述事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》、《出租房屋安全协议书》、《场地租赁合同及协议书》、国有土地使用证、北京圣金龙食品有限公司出具房产证及声明、喜逢春雨合作社资金扶持请示及密云区政府批办单、现场勘察笔录及照片等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案被告出租的涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前仍然未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，根据相关法律规定，占用房屋一方当事人应当支付占用期间的房屋使用费。原告自2015年11月使用房屋至今，应当支付被告的房屋使用费。对于房屋使用费的标准和数额，本院参照原、被告双方合同约定的租金标准；根据房屋的实际使用情况；以及对于合同无效双方各自过错程度予以确定。本案原告系蔬菜加工企业，并拟增加经营项目，又深知系政府的重点扶持项目，其应当知道合法建筑的重要性和必要性，在签订合同之前应当严格审查建筑物的合法性，原告对涉诉房屋的合法性疏于审查，对造成合同无效及租赁后装修及设备投资造成的损失应当承担主要责任。被告明知涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，仍然将房屋出租给原告，对上述结果负有次要责任。因此，应当适当减少房屋使用费。关于腾退期间的房屋使用费参照房屋租金给付。
对于承租人对房屋进行装饰装修以及添附设施的处理：依照法律和相关司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，出租人不同意利用的，由承租人自行负担损失。本案原告没有提供证据证明其对房屋进行装饰装修系经被告同意，因此，对未形成附合的建设设施、设备原告应当自行拆除，对已经形成附合的装饰装修的改造项目，依据附合的法律规定，应无偿归被告所有，对于原告要求损失评估鉴定的诉讼请求本院予以驳回。
已经形成附合的装饰装修、改造项目包括：改造暖气片13组及管道、加装卷帘门和防盗门各1个，铺筑地下室混凝土地面、改造一号车间地坪漆、平房及办公楼内墙粉刷等五项，根据相关法律规定，无偿归被告所有。
对于原告为生产需要而增添的可移动设备、设施：包括冷库三个、升降梯、网络中心设备及显示屏（物联网追溯系统）、不锈钢宣传栏、二层办公室内空调机1台、电视机一台、改造一号车间保温吊顶425平米，由原告自行拆走。
对于原告要求被告赔偿信赖利益损失的问题，本案涉诉房屋系建设在国有土地之上，而非农村集体土地，该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告诉称的房屋漏雨问题、环境问题、办理营业执照问题、消防管道问题与本案确认合同效力及无效合同的处理无关，本案不予涉及。
综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会的经济秩序，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社与被告北京盛杰伟业装饰有限公司于二〇一五年十月十五日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社除已经给付被告北京盛杰伟业装饰有限公司的房屋使用费六十万元外再给付房屋使用费三十万元，限本判决生效之日起十日内付清。
三、原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社于二〇一七年十月十日前腾退并交付被告北京盛杰伟业装饰有限公司房屋及院落；原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社拆走可移动物品：包括西平房第八间空调1台、室内制度上墙、真空包装机1台、塑模包装机4台、轨道式热收缩包装机1台、办公家具、物品架托盘60个及仓储架30个（已执行）；原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社自行拆走自行增设的设备、设施：包括冷库3个、升降梯1台、网络中心设备及显示屏（物联网追溯系统）、不锈钢宣传栏1个、二层办公室内空调机1台、电视机1台、改造一号车间保温吊顶425平方米。
四、被告北京盛杰伟业装饰有限公司返还原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社押金十万元，限本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千三百九十二元，由原告北京喜逢春雨蔬菜种植专业合作社负担二万三千零九十二元（已预交），由被告北京盛杰伟业装饰有限公司负担二千三百元（限本判决生效之日起七日内交）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 谭凤国
人民陪审员 齐纪红
人民陪审员 何占发
二〇一七年九月十九日
书 记 员 单清昱