浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3492号
上诉人（原审原告）：李金顺，男，1969年3月20日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：顾凌枫，浙江五洋联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘顺祥，男，1965年11月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：罗国忠，浙江三未律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛立锋，浙江三未律师事务所律师。
上诉人李金顺因与被上诉人潘顺祥合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0604民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2017年10月23日进行法庭询问。上诉人李金顺及其委托诉讼代理人顾凌枫，被上诉人潘顺祥的委托诉讼代理人罗国忠到庭参加询问。本案现已审理终结。
李金顺上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决在认定双方签订《协议书》合法有效基础上，认为上诉人赎回条件不成就是错误的。1.案涉协议第二条第3款约定：“甲方按照原拍卖价，不管什么时候可赎回房产产权。”上诉人从2016年年中开始，一直通过担保人沈培兴向被上诉人主张以法院拍卖成交价51万元赎回涉案房产，但被上诉人以要价170多万元的赎回款造成双方争议，导致诉讼，沈培兴的证人证言能证明该事实。庭审中被上诉人也表示同意上诉人赎回房产，但提出赎回金额为1897344.63元及相应利息，明显违背协议约定和还款事实，体现了被上诉人不愿按约履行协议的心态。2.双方签约背景是在上诉人当时无力清偿全部余欠贷款，上诉人的自建房如果流拍，势必导致被上诉人的抵押房产被法院拍卖，被上诉人为了保全自身的抵押房产，只能争取上诉人的房产拍卖成交，同时拍得该房产。从结果看类似于借款给上诉人并以上诉人房产抵押，就不难理解双方在协议书中约定赎回条款了。3.案涉协议第二条第2款约定：“乙方拍卖所得房屋产权，甲方享受永久性居住权利。”事实上，房产过户后一直由上诉人家庭成员居住，现因政府拆迁，客观上迫使上诉人赎回房产，否则被上诉人依照证载信息取得拆迁户资格，享受安置补偿，将导致上诉人整个家庭无处安居。二、上诉人赎回房产应当支付对价为51万元，被上诉人主张的赎回价1897344.63元违反协议约定，不符合客观事实。1.协议明确约定上诉人赎回房产需支付的价款为原拍卖价，而原审庭审查明的事实证明案涉房产的拍卖成交价为51万元。2.被上诉人认为上诉人应当支付赎回款1897344.63元错误，双方签约时，按照上诉人贷款余额对账单显示金额为970153元，事实上在签约后账面反映共还贷两次，金额分别是80万元和170153元，此后上诉人贷款账户结清，即便该两笔款项均是被上诉人归还，也不足被上诉人主张的金额。3.案涉协议第三条约定：“还款不足部分必须由乙方负责还清。甲方归还乙方还贷资金后取得原房屋产权。”结合协议上下文内容，还款不足部分是指拍卖案涉房产所得成交款在归还银行贷款后不足970153元的差额，由被上诉人负责偿还，也就是说被上诉人最多代上诉人清偿差额债务，案涉房产因产权发生转移，被上诉人支付的51万元成交款不能列入代偿范围，其所需承担的还贷资金最多就是40多万元。原审中被上诉人以农商银行的债务清偿证明主张还贷资金为1897344.63元显然错误，在不考虑债务清偿证明真实合法前提下，也只能认为双方所签订的协议应当是对签约后将要发生的法律事实达成合意，没有覆盖也不可能覆盖之前双方的行为和债务，不具有前瞻性，否则违背合同法法理，双务合同成了单方确认。4.51万元拍卖成交款不能计入“还贷资金”数额，谢尧泉的房产拍卖所得179847元是在双方协议订立后偿还银行贷款，非被上诉人自行支付，也不能计入“还贷资金”。协议书第二条和第三条的约定事项相对独立，并非相互冲突，其中第二条确立了上诉人以51万元赎回房产的权利，第三条不是对赎回房产条件或金额的补充，而是明确了在可能发生拍卖价款不足清偿全部欠款，差额由被上诉人代偿情形下，在双方之间产生确定债务关系，并非对赎回条件的补充，没有加重上诉人赎回负担。5.案涉协议第二条第4款约定：“遇到拆迁等赔偿之事，享受其利益的属于甲方所有，乙方只取得拍卖还贷时所付款项。”而拍卖还贷时被上诉人所支付的款项即为拍得案涉房产所支付的51万元，从而进一步证明双方的签约本意和房产赎回价格确定为拍卖价。三、退一步讲，即使按照被上诉人抗辩认为赎回价格应按还贷资金确定，也不是被上诉人主张的1897344.63元。1.依照银行流水和被上诉人提交的还贷凭证累加，2011年5月16日后被上诉人经手累计向银行还本付息1589069.63元（其中本金970153元、利息618916.63元），超过120万元的约定数额。案涉协议第六条约定：“银行还贷金额按一百二十万元确定，不足一百二十万元按实际金额确定，超出部分由乙方承担。”根据民法意思自治原则，对超出部分的389069.63元应当由被上诉人自行承担，不计入还贷资金范围。被上诉人在还贷后向同一银行借款110万元中，享受贷款基准利率的优惠，其损失已经得到弥补。2.2009年2月27日的80万元的还贷款项来源于沈培兴，被上诉人并未实际支出，没有任何损失，充其量被上诉人代偿总金额为1097344.63元。3.根据（2016）浙06民再1号判决，被上诉人可向李金龙追偿463192.51元，向莫利平追偿185758.72元，向吴晓宝追偿17028.33元，向娄仙英追偿312.40元，合计697230.97元，被上诉人的部分损失已经得到填平，上诉人将面临其他抵押人的追偿，目前被上诉人的损失为400113.66元，即便按照被上诉人的抗辩，上诉人支付该笔款项后即可取得房屋产权。上诉人据此认为，在庭审中被上诉人同意上诉人赎回房产基础上，结合其违约心态，需按照案件事实确定赎回价格，在原审中双方赎回价格存在争议，是案件审查的焦点，但原审判决对此事实避而不谈、未予查清。四、原审判决适用法律错误。首先，在确认协议书有效时，上诉人支付赎回对价是一项合同义务，在查明赎回对价后完全可以依据事实判决。其次，对赎回价格双方有重大分歧时，不能认为上诉人具有先履行义务，而且被上诉人过高的不当要求直接造成上诉人想要支付对价也是不可能。最后，一旦确定赎回价格，因涉案房屋拆迁，被冻结的安置补偿费足以满足被上诉人抗辩主张，不致于取得赎回款项的期望落空。本案案由为合同纠纷，上诉人已经提交了充分的证据证明案件事实，协议书内容真实，应当作为判案依据，不存在“缺乏事实和法律依据”的情形。
潘顺祥辩称，结合本案上诉人一审中的诉讼请求，一审庭审中已经明确了涉案房屋已经被拆迁，无赎回可能，且赎回条件是上诉人归还被上诉人为其垫付的代偿款。本案中被上诉人没有违约行为，也不存在承担违约责任的问题，根据双方签订的协议书看，一审中没有证据证明能够赎回房产。在双方签订的协议中沈培兴也是作为潘顺祥的担保人，沈培兴应当列为本案的被告，上诉人并没有列明，但其作为证人出现，因沈培兴与上诉人有利害关系，证人证言缺乏可信性，不应当予以采纳。在（2016）浙06民再1号已经确认被上诉人代偿金额为1897344.63元，至于上诉人提出的不应包括2009年2月27日潘顺祥代偿的80万元，没有法律依据，从双方签订的协议书中第三条看，还贷之后取得房产，明确了关于银行还贷一事，没有说明不包括协议签订之前的银行贷款。综上，一审判决于法有据，事实清楚，应当予以维持。
李金顺向一审法院起诉请求：1.判决潘顺祥继续履行双方签订的《协议书》内容，李金顺赎回上虞区曹娥街道藕池头3弄4号房产；2.如不能赎回房产的，潘顺祥应承担违约金50万元并赔偿李金顺全部经济损失100万元（暂定，具体数额以拆迁下来的数字为准）；3.诉讼费由潘顺祥承担。
一审法院认定事实：李金顺、潘顺祥因李金顺在浙江上虞农村合作银行贷款偿还事宜于2011年5月16日签订《协议书》一份，约定：由潘顺祥负责操作还贷一事；李金顺同意潘顺祥以拍卖李金顺在浙江上虞农村合作银行贷款时抵押的房产（即该案讼争房产）归还贷款，并进一步约定拍卖的买主必须是潘顺祥，产权归潘顺祥所有；潘顺祥拍得房产后，李金顺享有永久居住权；李金顺按照原拍卖价，不管什么时候可赎回房产产权；遇到拆迁等其他赔偿之事，由李金顺享受其利益，潘顺祥只取得拍卖还贷时所付款项。协议还约定，还款不足部分必须由潘顺祥负责还清，李金顺归还潘顺祥还贷资金后取得原房屋产权；如有一方违约，则应支付另一方违约金50万元；担保人为沈培兴；银行还贷金额按一百二十万确定，不足一百二十万按实际金额确定（超出部分由潘顺祥承担）。该协议书签订后，涉案房产于2011年7月8日以51万元的成交价由潘顺祥拍得，其中491725元用于清偿贷款。潘顺祥于2011年7月26日代偿贷款80万元，于2011年8月11日代偿贷款297344.63元。2016年4月8日，绍兴市上虞区政府发文确定对该案所涉房产所在的曹娥老区实施征迁改造。另查明，涉案房产拍卖成交后，李金顺至今未归还潘顺祥代其偿付的银行贷款。
一审法院认为，李金顺、潘顺祥签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。该案中李金顺、潘顺祥争议的焦点在于李金顺赎回涉案房产的条件是否具备？李金顺认为根据协议书中第二条第3项的规定，其可以按照原拍卖价随时赎回房产产权，潘顺祥则认为根据协议书第三条规定李金顺应先归还潘顺祥还贷的资金后才可以取得房屋产权，而李金顺未向潘顺祥支付任何还贷资金，故无权赎回房屋产权。该院认为，根据协议书条款的字面意思，第二条第3项的内容与第三条的内容确实看似矛盾，但结合双方签订协议书的背景及日常经验法则，第三条的内容应是潘顺祥为李金顺偿还银行贷款后对潘顺祥利益的一种保障，如果没有这一条约定，李金顺、潘顺祥的合同权利义务将明显失衡。现李金顺尚未支付潘顺祥任何代偿的银行贷款，其要求赎回房产的请求缺乏事实和法律依据。再则，该案所涉房产已被政府列入征迁范围，客观上也无法达到赎回（产权变更）的目的，而该原因并非潘顺祥的违约行为引起。同时，李金顺亦无证据证明潘顺祥存在其他违约事由。故李金顺起诉要求潘顺祥承担违约金和损害赔偿金的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李金顺的诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取计9150元，诉讼保全申请费5000元，合计14150元，由李金顺负担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理，本院二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为,双方对2011年5月16日签订协议书的真实性并无异议，本案二审的主要争议焦点为上诉人要求赎回案涉房产的条件是否已经成就。上诉人称其可以按照协议约定的原拍卖价即51万元赎回房产产权，被上诉人则认为依照协议约定只有在上诉人归还被上诉人还贷资金后才能取得房屋产权。结合双方协议签订背景、双方签订协议时的关系、签订协议的目的等内容分析，该份协议对双方均有不同程度利益保障，协议书中关于赎回房产产权的内容分别出现在第二条第3项和第三条，存在先后顺序。虽然双方庭审中对第三条中上诉人应当归还被上诉人代偿资金金额存在较大争议，但一方面上诉人至本案二审阶段并未向被上诉人归还过任何资金，另一方面对于应归还代偿资金金额上诉人也没有明确，上诉状中表述存在51万元、970153元、1097334.63元、120万元等可能。另外，上诉人一审诉讼请求明确是要求赎回房产，但结合本案查明事实及双方当事人陈述，案涉房产已被拆迁，且拆迁安置补偿款约160多万元已经第三方提存，客观上无法达到赎回目的，且该原因亦非被上诉人违约行为所致。如上诉人能够明确其应当归还被上诉人的还贷资金金额后行使债务抵消的，可以另行权利主张，本案二审不作审查。故，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李金顺的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人李金顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 靓
审判员 柳雪松
审判员 陆卫东
二〇一七年十一月十六日
书记员 曹颖颖