黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终482号
上诉人（一审第三人）：招商银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市道里区中央大街3号。
负责人：王默涵，行长。
委托诉讼代理人：王铁志，黑龙江晟义律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：张子莹，男，1973年2月7日生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：王喜龙，黑龙江闻尔达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区尚志胡同12号2层。
法定代表人刘继丰，经理。
委托诉讼代理人董滨堂，黑龙江圣通律师事务所律师。
上诉人招商银行股份有限公司哈尔滨分行(以下简称哈尔滨招行）因与被上诉人黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司（以简称北方开发公司）、张子莹商品房买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初83判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人哈尔滨招行的委托代理人王铁志，被上诉人北方开发公司的委托代理人董滨堂，被上诉人张子莹的委托代理人王喜龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
哈尔滨招行上诉请求撤销（2016）黑01民初83号民事判决书第五项，改判由二被上诉人共同承担张子莹尚未偿还部分的贷款本息还款义务并承担诉讼费。主要理由为：一审法院机械地适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二十五条第二款判决由北方开发公司向上诉人承担返还贷款本息的义务，驳回上诉人对张子莹的返还贷款本息的诉讼请求，割裂了上诉人与张子莹的返还本息的借款合同关系，剥夺了上诉人向债务人主张权利的自由，减弱了上诉人债权的保护。上述司法解释的本意是充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权力，旨在保护担保权人在合同解除时，债务能够得到及时清偿，但该条款并未豁免买受人作为借款人的还款义务。即应当对法律相关规定做出体系的梳理与解释。张子莹与上诉人为主债务法律基础关系；北方开发公司与上诉人为担保之债的法律基础关系。担保之债从属于主债务关系。当两个合同被解除之后，二被上诉人均具有偿还债务的法律义务。该司法解释的规定是对于保证责任的吸收及明确，与主债务关系并不矛盾，在法律体系上也是相互吻合和印证的。也就是说，该规定明确了�证责任的承担，但并没有对主债务承担义务作出免除的相关规定。依据上述条款应当正确理解为：法律规定出卖人加入了买受人作为借款人的债务，共同向担保权人清偿债务。担保权人有权向出卖人要求已取得的购房款。1.上诉人与张子莹借款合同具有相对性。依据三方签订的《个人购房借款及担保合同》(以下简称《借款合同》）的约定，张子莹作为借款人应当承担返还本息的义务。北方开发公司虽然是贷款的直接接收主体，但该指令支付是依据张子莹的委托。上诉人是基于对张子莹的信用背景为依据才予发放此笔贷款。按照合同相对性，借款合同约束上诉人与张子莹，不因北方开发公司系收取贷款的主体而割裂借款合同关系，从而豁免其还款义务。故根据合同约定及法律规定，张子莹仍应负还款义务。2.上诉人有权向北方开发公司主张清偿。北方开发公司作为借款合同、商品房买卖合同、合作协议三份合同主体，分别为保证人及出卖人的身份，依约应当按期交付房屋，并在办理抵押登记完成承担连带保证责任。本案中北方开发公司违约逾期交付房屋，致使商品房买卖合同及借款合同均予以解除，故应当承担违约责任及保证责任。结合上述规定，直接确定了北方开发公司的还款义务，则将其连带保证责任予以吸收。综合以上两点，在恪守合同相对性的原则下，上述司法解释第二十五条第二款之规定的设立是为了保护担保权人债权的及时清偿，并没有豁免借款人的还款义务。同时，因北方开发公司存在过错致使合同解除亦应向上诉人承担保证责任，依据法律规定将其加入借贷之债共同清偿亦无不当。本案中一审法院判决驳回上诉人对张子莹的诉讼请求，判令北方开发公司直接向上诉人予以返回，从客观上考虑到了北方开发公�清偿能力较强，但该判决同时剥夺了上诉人对债务人的选择，反而增大了上诉人行使债权的风险。
被上诉人张子莹答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持原判。北方开发公司逾期拒不交付房屋构成违约，致使张子莹与北方开发公司解除商品房买卖合同。张子莹不但在本案中支付了全部购房款，且一直在偿还上诉人借款本息，同时上诉人的借款也全部支付给了北方开发公司。张子莹在本案中没有得到房屋，没有占有购房款项并且支付了购房款300余万元，因此造成的全部损失均应由北方开发公司承担。如果判令张子莹承担还款义务完全违背了权利义务相一致的原则。最高法院上述司法解释第二十五条第二款对本案中的此类问题做出了明确规定。哈尔滨招行的上诉请求完全是站在于己有利的角度，对相应法律规定做出任意的解释，没有任何法律依据。
被上诉人北方开发公司答辩称，不同意哈尔滨招行的上诉请求和张子莹的答辩意见，坚持一审答辩意见。本案应从维护交易安全角度使房屋买卖合同和个人借款合同处于履行状态，原审判决解除上述两份合同证据采信不当，适用法律有误。
北方开发公司在原审法院判决后，递交了上诉状，一审法院通知其缴纳上诉费用，但北方开发公司未缴纳。
原审法院判决认定：2013年6月19日，哈尔滨招行为甲方，北方开发公司为乙方，签订《招商银行个人购房贷款合作协议书》（以下简称《合作协议》）。该协议书第一条约定：个人购房贷款合作项目为黑龙江北方城乡小康住宅（楼宇名称）。第二条约定：对购买本协议第一条确认的楼宇的购房人，乙方应推荐其向甲方申请借款。购房人凭与乙方签订的房地产买卖合同和首期款收款收据向甲方申请购房贷款。第四条约定：乙方对甲方向购买协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。若借款合同有其他保证人的，乙方与其他保证人共同承担连带保证责任。且乙方自愿放弃要求甲方首先向借款人或者其他人追索、对抵（质）押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。第五条约定：乙方保证责任的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及甲方实现债权的费用，如诉讼费、律师费、处分抵押物的费用等。第六条约定：乙方承担保证责任的期间为，自甲方与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证和/或房地产他项权证件交由甲方执管之日止。2014年1月21日，出卖人（北方开发公司）与买受人（张子莹）签订《商品房买卖合同�、《商品房买卖合同补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》、《个人购房借款及担保合同》，《买卖合同》约定：买受人购买位于道里区太平镇立功村第X9栋1-2层01号房屋。该商品房建筑面积337.54平方米，其中：套内建筑面积311.86平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20,738.28元，总金额7,000,000元整。《买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年8月31日前，将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用。《买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%�买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。
之后，张子莹与北方开发公司签订一份《补充协议》（合同附件四）。该《补充协议》前言部分的第1、2项分别约定，《买卖合同》系主合同，《补充协议》系主合同的补充协议，是对主合同未尽情况的约定，解释或说明，与主合同具有同等法律效力。《补充协议》第四.4.C条约定：如买卖合同解除，北方开发公司（甲方）须退还购房款的，则甲方有权将扣除扣款项的首付款退还给张子莹（买受人、乙方），将贷款部分直接支付给银行（哈尔滨招行）。第七条2项规定：如北方开发公司（甲方）在买卖合同第九条第1款第1项中的第二种情形即1、（2）约定的张子莹有权解除买卖合同之日起10日内未收到张子莹发出的书面《退房通知》，则视为张子莹放弃解除《买卖合同》的权利及认可逾期交房的现状，张子莹同意继续履行《买卖合同》并等待最终交付标的的房屋。第十四条合同的解除第3项约定：本协议一经签订，除法定和约定事由外，未经买卖双方协商一致，任何一方不得单方解除。否则，任何一方提出单方解除协议的，提出单方解除的一方，应向另一方支付该商品房总房款10%的违约金。第十六条通知约定：甲乙双方在签订本协议时应留下明确、详细的联系方式，其联系方式如有变更应在三日内通知对方，否则一方根据向对方最后留下的联系方式就有关事宜通知，并且挂号信件寄出后七日、邮政特快专递三日、电话或电子邮件发出之日即视为对方收到。
2014年1月21日，北方开发公司与张子莹又签订一份《附属协议》。�附属协议》第六条约定：X9栋房屋的交付根据双方签订买卖合同内约定为2014年8月31日，交房标准详见《买卖合同》。第八项关于产权登记的约定：北方开发公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经双方协商，北方开发公司、张子莹双方需遵守协议内相关条款，如在双方约定时间内未能达到约定要求则北方开发公司按《买卖合同》内总房款10%向张子莹支付违约金。《补充协议》的尾部特此注明：此协议如与《买卖合同》发生冲突，以《附属协议》为准。2014年1月21日，张子莹向北方开发公司交纳购买案涉X9房屋的首付款2,500,000元，北方开发公司向张子莹出具2,500,000元的《哈尔滨市商品房销售预售款专用票据》一张。
2014年1月26日，哈尔滨招行为贷款人，张子莹为借款人及抵押人，北方开发公司为�证人，签订《借款合同》一份。《借款合同》第二条约定：借款人或抵押人从北方开发公司处购买如下所示的房产（黑龙江省哈尔滨市道里区太平镇立功村）黑龙江北方城乡小康住宅展示中心第X9栋1-2层01号房产，建筑面积337.54平方米，购置价7,000,000元，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。借款合同第三条贷款币种和金额为人民币4,500,000元。第四条贷款期限240个月，即从2014年01月26日期到2034年01月26日止。借款合同第26.4约定：如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权：……，（2）宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任及或（3）宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，抵押人对借款人的全部债务承担连带责任。借款合同第36条第2款约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下全部或部分贷款。《借款合同》签订当天，即2014年1月27日，哈尔滨招行向张子莹发放了贷款4,500,000元，并根据《借款合同》约定，将该笔贷款直接转入北方开发公司在招商银行哈尔滨马迭尔支行开立的账户为451903256110501的账户。至此张子莹分两次向北方开发公司交纳全部购房款7,000,000元。
另经查，截止到2016年6月5日，张子莹向哈尔滨招行偿还借款本金291,963.10元、利息627,446.53元，合计919,409.63元，贷款余额4,208,036.90元。在本案诉讼期间，张子莹持续偿还了贷款本息，没有逾期。2014年8月31日，《买卖合同》约定的交房期限届满，北方开发公司未能向张子莹交付案涉房屋。2014年11月4日，黑龙江闻尔达律师事务所代张子莹按照《买卖合同》中北方开发公司的委托代理人夏志昌的联系地址哈尔滨市南岗区大顺街22号，收件人总经理收,夏志昌代收,向北方开发公司邮寄了《退房通知》，邮寄地址上括号注明《退房通知》，后该《退房通知》邮件被退回。理由是“原书写地址不明,逾期退回”。同年11月17日，张子莹委托代理人王喜龙以特快专递方式（快递单号1013448983800），向北方开发公司的收件人刘益豪再次邮寄书面的《退房通知》，网上查询北方开发公司已收到该特快专递。北方开发公司于2014年11月20日也以国内标准快递方式向张子莹邮寄送达《入住通知》一份。同年11月21日张子莹收到该《入住通知》。2014年11月18日，张子莹诉至一审法院，请求1.依法判令解除双方签订的《买卖合同》，并由北方开发公司立即返还购房款7,000,000�；2.依法判令北方开发公司给付违约金700,000元；3.依法判令北方开发公司赔偿利息损失430,000元。一审法院于2015年6月8日作出（2014）哈民二民终字第57号民事判决，判决：一、解除张子莹与北方开发公司于2014年1月21日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》；二、北方开发公司于本判决生效后十日内返还张子莹购房款7,000,000元；三、北方开发公司于本判决生效后十日内支付张子莹违约金700,000元；四、驳回张子莹的其他诉讼请求。
张子莹在一审重审中变更诉讼请求为：1.依法判令解除张子莹与北方开发公司签订的《买卖合同》，并由北方开发公司立即返还张子莹已经交付的购房款3,330,300元（截止到2016年4月6日，包括张子莹已经支付的本金和利息）。请求判令北方开发公司承担自判决生效之日起至给付之日止张子莹缴纳的本金和利息。2.依法判令北方开发公司给付违约金700,000元；3.依法判令解除张子莹与哈尔滨招行、北方开发公司签订的个人购房借款合同，并由北方开发公司返还哈尔滨招行尚未受偿的借款。4.由北方开发公司承担全部诉讼费用。
第三人哈尔滨招行述称：如果法院判令解除张子莹与北方开发公司之间签订的《商品房买卖合同》，则请求：1.判令解除《借款合同》；2.判令张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本金及利息4,233,500.96万元（其中本金4,232,924.81元，利息576.15元，截止2016年4月6日），利息计付于贷款结清之日为止；3.判令北方开发公司对《借款合同》项下剩余全部债务承担连带清偿保证责任；4.判令北方开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项至申请人。5.判令申请人参与本案所发生实现债权全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄费等）由张子莹和�方开发公司承担。
一审法院判决认为：《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》、《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人在平等自愿的基础上，经过平等协商所签订，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效,各方均应按照合同及协议约定内容履行。
关于北方开发公司在履行《买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》过程中是否存在违约问题。
张子莹与北方开发公司签订《买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》后，在约定期限内履行了交付全部购房款的义务，而北方开发公司未能在合同约定的交房期限，即2014年8月31日交付房屋。2014年11月20日，其以国内标准快递方式向张子莹邮寄送达《入住通知》时，已构成违约。
关于张子莹主张解除《买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》、《借款合同》，哈尔滨招行请求解除《借款合同》之请求是否符合协议约定及相关法律规定问题。
根据上述协议约定，如北方开发公司违约，张子莹则在协议约定的期限内享有解除合同，并请求相对方承担违约责任的权利。北方开发公司逾期交房后，在双方协议约定的行使解除权期限内，张子莹委托黑龙江闻尔达律师事务所，按照北方开发公司在《买卖合同》中预留的委托代理人的地址邮寄了书面的《退房通知》。根据《补充协议》第十六条通知条款“挂号信件寄出后七日、邮政特快专递三日、电话或电子邮件发出之日即视为对方收到”之约定，2014年11月10日应视为北方开发公司收到了该份书面《退房通知》。张子莹在合同约定期限内行使的合同解除权，既符合上述协�约定，又符合《合同法》第九十五条、九十六条之规定，因此张子莹提出的解除其与北方开发公司之间签订的《买卖合同》、《补充协议》、《附属协议》之请求，予以支持。
关于张子莹及哈尔滨招行提出的请求解除《借款合同》的诉讼请求问题。首先、《买卖合同》与《借款合同》之间系紧密联系又是独立的合同关系。买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难，其所贷得款项均支付给出卖人作为购房款。因《买卖合同》解除，张子莹贷款的目的已无法实现。而哈尔滨招行为确保其债权的顺利实现，按照《借款合同》约定，将张子莹所贷款项直接支付给北方开发公司同时，要求北方开发公司对其出售给张子莹的房屋作为担保物提供担保，导致买卖合同的标的物与借款合同的担保物具有同一性。其次、因北方开发公司违反借款合同第26.4约定，致案涉房屋未能办理抵押登记，且鉴于买卖合同的标的物与贷款合同的担保物的同一性，在案涉房屋未办理抵押登记的情况下，借款人（张子莹）与保证人（北方开发公司）之间发生的房屋买卖合同纠纷，直接影响着哈尔滨招行的贷款安全，因此哈尔滨招行依据借款合同第36条第2款约定“要求借款人提前偿还本合同项下全部或部分贷款”符合《借款合同》约定。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。综上，张子莹及哈尔滨招行请求解除《借款合同》的诉讼请求，因符合《借款合同》及上述法律规定，故予以支持。
关于如何处理《买卖合同》、《补�协议》、《附属协议》及《借款合同》解除的法律后果问题。
《商品房买卖合同解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”张子莹与北方开发公司因《买卖合同》履行问题发生纠纷后，哈尔滨招行申请加入到本案诉讼中，并根据《借款合同》约定，宣布贷款提前到期，请求解除《借款合同》，由借款人张子莹提前偿还《借款合同》项下的全部借款，北方开发公司（保证人）对张子莹尚未偿还的贷款部分互负连带责任之请求虽符合《借款合同》及该行于北方开发公司之间签订的《合作协议》之约定，但不符合上述法律规定。北方开发公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还哈尔滨招行和张子莹。因《借款合同》解除前，张子莹需持续偿还正在发生的贷款本息，故北方开发公司应返还给哈尔滨招行的贷款本息亦随着张子莹持续偿还的借款本息的增加，而减少。因此本判决发生法律效力，北方开发公司履行返还贷款义务时，可根据张子莹实际偿还借款本息的情况，承担双返义务。至于哈尔滨招行依据《借款合同》，请�判令张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息，北方开发公司承担连带清偿保证责任，请求判令北方开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项至该行的请求应否支持问题。根据上述法律规定，张子莹所贷款项已全部支付给北方开发公司作为购房款，《借款合同》被判令解除，张子莹名下的剩余贷款，理应由北方开发公司偿还给哈尔滨招行。因此哈尔滨招行，既请求张子莹偿还剩余贷款，又请求判令北方开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项的主张之间存在重复，故仅其请求中的合理部分予以支持
关于违约金支付标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因《附属协议》约定：经双方协商，甲乙双方需遵守协议内相关条款，如在双方约定时间内未能达到约定要求，则甲方按《买卖合同》内总房款10%向乙方支付违约金。且在《补充协议》的尾部特此注明：此协议如与买卖合同发生冲突，以《附属协议》为准。张子莹请求判令北方开发公司按照总房款的10%的向其支付违约金的理由成立，本院予以支持。北方开发公司“关于10%房价款违约金条款并不适用合同解除情形，合同解除适用的违约责任条款是《买卖合同》第九条第1款（2）项约定，即应按已付房价款的0.5%支付违约金”抗辩理由，缺�事实依据，不予采纳。
关于哈尔滨招行请求判令张子莹、北方开发公司承担该行参与本案所发生实现债权全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄费等）之诉讼请求问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条规定：当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用范围包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、清算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。哈尔滨招行主张应由张子莹、北方开发公司负担的律师费及邮寄费不属于上述规定范围，因此哈尔滨招行的该项请求，不予支持。综上、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《商品房买卖合同解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十二条之规定、《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决：一、解除张子莹与北方开发公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《半岛世家X9栋别墅交易附属协议》。二、解除2014年1月27日张子莹与北方开发公司、哈尔滨招行之间签订的《个人购房借款及担保合同》。三、北方开发公司于本判决生效之日起十日内，返还张子莹支付的购房首付款2,500,000元。四、于本判决生效之日十日内，北方开发公司给付张子莹按照《个人购房借款及担保合同》约定,已偿还至哈尔滨招行的借款本息（计算至本判决生效当月，含当月）。五、本判决生效起十日内，由北方开发公司将张子莹按照《个人购房借款及担保合同》约定，应偿还尚未偿还部分的贷款本息（计算至判决生效当月，含当月），直接给付至哈尔滨招行。六、北方开发公司于本判决生效之日起十日内，赔偿张子莹因其违约给张子莹造成的经济损失700,000元。七、驳回张子莹的其他诉讼请求。八、驳回哈尔滨招行的其他诉讼请求。案件受理费68,710元，由北方开发公司负担；哈尔滨招行预交的案件受理费40,790.08元，减半收取20,395.04元，由北方开发公司负担。张子莹及哈尔滨招行分别预交的保全费5,000元，合计10，000元，均由北方开发公司负担。
各方当事人二审中均未提供证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案的基本法律关系为张子莹与北方开发公司间的房屋买卖合同关系及张子莹与哈尔滨招行、北方开发公司间的借款合同关系。根据二审中各方诉辩主张，争议的焦点为买卖合同和借款合同解除后的法律适用问题。
首先，三方当事人签订的《借款合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规定的禁止性规定，应合法有效，对当事人具有法律拘束力。《借款合同》约定：如因北方开发公司或张子莹的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，哈尔滨招行有权要求张子莹偿还全部贷款，北方开发公司对张子莹的全部债务承担连带责任。北方开发公司虽然直接收取贷款，但借款人为张子莹，张子莹作为借款合同主体，应当按照约定承担返还本息的义务。北方开发公司作为借款合同、买卖合同、合作协议三份合同主体，依约应当按期交付房屋，并在办理抵押登记完成前承担连带保证责任。因北方开发公司违约逾期交付房屋，致使商品房买卖合同及借款合同均予以解除，且未能以诉争房屋办理抵押登记，依约应当对张子莹的债务向哈尔滨招行承担保证责任。
其次，针对房屋买卖合同和借款合同解除的处理，最高人民法�作出《商品房买卖合同解释》）第二十五条第二款的规定，是基于连环债务的债权人可行使代位权，为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的，并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定。按照上述规定和合同约定的处理结果虽有不同，但该规定的目的和双方合同约定并无实质区别，即均为充分保证债权人清偿债权。哈尔滨招行一审诉讼请求既请求判令张子莹返还剩余借款本息，北方开发公司承担连带保证责任，又请求判令北方开发公司返还剩余贷款本息责任，其存在重复请求的问题。在哈尔滨招行并未放弃按照合同约定由张子莹承担返还余款本息责任的前提下，应优先适用双方合同的约定。一审法院以哈尔滨招行请求张子莹提前偿还《借款合同》项下的全部借款，北方开发公司对张子莹尚未偿还的贷款部分互负连带责任之请求符合约定，不符合上述法律规定为由，驳回哈尔滨招行的该部分诉讼请求，属于对上述司法解释的认识理解有误，本院予以纠正。对哈尔滨招行请求判令张子莹提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。北方开发公司在承担连带保证责任后可向张子莹追偿。因张子莹在本案中仅诉讼请求北方开发公司返还其已经交付的购房款3,330,300元及自判决生效之日起至给付之日止张子莹缴纳的本金和利息，对其余购房款部分，张子莹可另行向北方开发公司主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民初83判决第一、二、三、四、六、七、八项；
变更哈尔滨市中级�民法院（2016）黑01民初83判决第五项为：张子莹按照《个人购房借款及担保合同》约定，于本判决生效之日起十日内，偿还哈尔滨招行尚未偿还部分的贷款本息。北方开发公司对上述款项承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费40,464元，由北方开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 胡乃峰
代理审判员 李红敏
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 孙 佳