河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终1291号
上诉人（原审原告）：吴国仲，男，1964年3月1日出生，汉族，公司经理，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：王少静，河北榆州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨朝晖，男，1969年4月9日出生，回族，住河北省承德市平泉县。
被上诉人（原审被告）：承德诚信典当有限公司宇达分公司（以下简称诚信典当宇达公司）。住所地河北省兴隆县兴隆镇迎宾路路西。
负责人：段亚男，总经理。
委托诉讼代理人：郭萌萌，女，1986年6月27日出生，汉族，该公司职工，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：董小明，男，1979年4月6日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。
被上诉人（原审被告）：候满，男，1965年8月4日出生，汉族，城镇居民，住河北省兴隆县。
上诉人吴国仲因与被上诉人候满、承德诚信典当有限公司宇达分公司案外人执行异议之诉一案，不服河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴国仲上诉请求：1、撤销原判，依法改判，解除对兴隆县隆城国际小区13幢4号底商的查封。2、判决该房屋归吴国仲所有。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。2013年7月10日，吴国仲与候满、刘凤匣签订借款合同，候满、刘凤匣向吴国仲借款260万元，约定于2013年10月9日前还款，用位于兴隆县隆城国际小区13幢4号一套196.2平方米的两层商业用房等财产进行抵押。因借款到期后，候满、刘凤匣未还款，吴国仲起诉到兴隆县人民法院，2013年10月15日，经兴隆县人民法院调解，候满、刘凤匣用以兴隆县隆城国际小区13幢4号一套196.2平方米的两层商业用房抵顶债务，并将该房屋交付吴国仲。2014年4月17日，吴国仲与兴隆县天宝矿业有限公司签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给兴隆县天宝矿业有限公司。吴国仲是房屋出租人，对该房屋实际占有，是房屋使用权人。兴隆县隆城国际小区13幢4号房屋是候满从开发公司处购买，又抵顶给吴国仲，吴国仲持有原始房屋买卖合同及购房发票，有生效的人民法院调解书予以确认。吴国仲与候满的合同签订时间、兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2104号民事调解书的时间均早于被上诉人申请法院对该房屋的查封时间。吴国仲已经支付了全部房屋价款并实际占有，该房屋虽未办理过户登记手续，但吴国仲没有过错，属于实际的房屋所有权人，依法享有所有权和物权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得对该房屋查封。
诚信典当宇达公司辩称，1、备案在候满名下的执行标的（隆城国际小区13幢4号底商）未办理产权变更登记，该房屋的所有权未发生转移，候满未取得该房屋所有权，上诉人与此房屋的所有权毫无关系，因此其诉讼理由不成立。2、执行标的一直处于法院查封状态，人民法院查封本身即具有排除候满向其他人交付房屋的效力，也充分具备对抗他人占有该房屋的效力。吴国仲对执行标的不能享有排除执行的民事权益，请人民法院依法驳回其诉讼请求的上诉请求。
候满未予答辩。
吴国仲向一审法院起诉请求：1、解除对兴隆县隆城国际小区13幢4号底商的查封；2、确认该房屋归吴国仲所有。
一审法院认定事实：2012年9月5日，被告候满与石家庄银湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告候满以1，020，240.00元购买了隆城国际小区第13幢4号商业房，建筑面积为196.2平方米。候满已付清房款，石家庄银湖房地产开发有限公司已将该房屋交付候满。候满未办理该房屋的房屋所有权证。2013年7月10日，原告吴国仲与被告候满签订《借款合同》，甲方（出借方）：吴国仲，乙方（借款方）：候满。就乙方向甲方借款事宜，甲乙双方达成合同如下：1、乙方因经营需要，向甲方处借款￥260万元（大写：贰佰陆拾万元）人民币。2、借款期限为3个月，自2013年7月10日始至本年10月9日止。3、乙方用自己拥有的位于“兴隆县隆城国际住宅小区”二期13幢4号一套196.2平方米两层商业用房以及乙方在“兴隆县志海矿业有限公司”享有的60%的股份对借款进行抵押担保。4、本合同签订后，乙方将“隆城国际小区”4号商业用房的商品房买卖合同、购房发票、办证联等原件手续交与甲方持有，待乙方如期还款后返还。5、乙方须保证4号商业用房无产权上争议及其他经济上纠纷。且本合同签订后，乙方也不得对上述抵押物及股份进行处分。6、如乙方不能按期还款，乙方愿先用抵押的上述商用房抵顶部分借款，甲方有权立即直接接收该商用房，乙方不得以任何方式阻止甲方接收，由乙方为甲方办理相关产权变更手续，费用由乙方负责。经双方对商用房议价，在原有购房价款基础上，上浮20%即1,224,288.00元（1020240X120%），此议价款作为抵顶借款的一部分；其余部分借款再用乙方抵押的股份及其它财产进行偿还。7、上述条款是双方真实意思表示，双方须按上述条款无条件履行。8、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字后生效。2013年7月11日，吴国仲转账260万元给候满。候满未能如期偿还借款，吴国仲于2013年10月15日向兴隆县人民法院提起诉讼。2013年10月15日，兴隆县人民法院作出（2013）兴民初字第2104号民事调解书，原告吴国仲与被告候满、刘凤匣达成如下协议“一、二被告候满、刘凤匣借原告吴国仲260.00万元，被告以位于兴隆县隆城国际住宅小区二期13栋4号一套196.2平方米的两层商业用房抵顶债务，房价款为1,224,288.00元。二、二被告以上款项不足部分由唐山华东集团欠被告的款项中转付，转付期间所产生的各种费用，均由被告候满负担，此款于本调解书生效后十日内履行。三、原、被告于2014年1月15日前办理上述第一项楼房的过户手续，如按期不能办理过户手续，被告承担260.00万元的利息并按银行同期贷款利息二分四厘计算。从2013年10月15日开始执行，至被告还清时止。”2014年4月17日，吴国仲与兴隆县天宝矿业有限公司签订《房屋租赁合同》，吴国仲将位于兴隆县兴隆镇十四顷村隆城国际小区第13幢4号商业房出租给兴隆县天宝矿业有限公司，租赁期：自2014年4月17日起至2016年4月17日止。2013年7月24日，候满与诚信典当宇达公司签订房地产抵押典当合同，候满用兴隆县隆城国际第13幢4号底商（建筑面积共196.2平方米）抵押出当。诚信典当宇达公司给予候满当金100万元，期限自2013年7月24日至2014年1月24日。典当期满，候满未偿还当金。2014年10月17日，诚信典当宇达公司向本院提出诉前财产保全申请，本院于同日作出（2014）兴民保字第69号民事裁定，查封了候满所有的兴隆县隆城国际小区13幢4号底商一处（面积为196.2平方米）。2014年11月13日本院受理了诚信典当宇达公司与候满典当合同纠纷一案，于2014年12月3日作出（2014）兴民初字第2522号民事调解书。候满未履行生效法律文书约定的义务，诚信典当宇达公司向本院申请执行。在执行过程中吴国仲对执行标的提出书面异议，认为该房屋归其所有。本院经审查认为，案外人吴国仲主张对（2014）兴民保字第69号民事裁定查封候满所有的兴隆县隆城国际小区13幢4号底商享有所有权，因房屋登记机关将争议房屋登记在候满名下，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人，故案外人吴国仲的异议申请，本院不予支持。于2016年9月13日作出（2016）冀0822执异34号之一执行裁定，驳回案外人吴国仲的执行异议。吴国仲不服该裁定，向本院提起了案外人执行异议之诉。一审法院认为，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人。兴隆县隆城国际小区13幢4号底商备案登记在候满名下，未备案登记在吴国仲名下。吴国仲就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告吴国仲的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2016年9月13日，吴国仲将兴隆县隆城国际小区13幢4号底商出租给刘春月，租赁期限：自2016年9月16日起至2019年9月16日止。因案涉房屋的开发商没有取得大证，候满未能办理初始产权登记，吴国仲没有办理产权过户，案涉房屋至今仍备案登记在候满名下。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。
本院认为，2013年10月15日，兴隆县人民法院（2013）兴民初字第2104号民事调解书发生法律效力后，候满已将案涉房屋及购房手续交付吴国仲，一审法院查封前吴国仲已将该房屋出租，对该房屋构成实际占有和使用。因为该房屋的开发商没有取得大证，候满未能办理房屋产权证书，致吴国仲在候满以房抵债后未能办理案涉房屋的产权过户手续，对此，吴国仲没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。吴国仲上诉请求解除对兴隆县隆城国际小区13幢4号底商的查封，有事实和法律依据，应予支持。吴国仲请求判决该房屋归其所有，属于所有权确认之诉，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故其该项上诉请求不能成立。
综上所述，吴国仲的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省兴隆县人民法院（2016）冀0822民初3415号民事判决；
二、不得执行兴隆县隆城国际小区13幢4号底商；
三、驳回吴国仲的其他诉讼请求。
一审案件受理费100.00元，二审案件受理费100.00元，合计200.00元，由承德诚信典当有限公司宇达分公司、候满各负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琳 丽
代理审判员 魏 华
代理审判员 付相如二〇一七年五月三十一日
书 记 员 刘 炯