江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1003民初4240号
原告：江苏长江商业银行股份有限公司扬州分行,住所地在江苏省扬州市文汇东路178号。
负责人：刘国华，该行行长。
委托诉讼代理人：马震宇，江苏理华律师事务所律师。
被告：扬州市嘉和汽车销售有限公司，住所地在扬州市扬子江北路399号商2-商5-108。
法定代表人：周玉鑫，该公司总经理。
被告：周玉鑫，男，1987年8月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。
被告：彭珍妮，女，1990年4月16日出生，汉族，住址。
三被告共同委托诉讼代理人：杨俊，扬州市嘉和汽车销售有限公司员工。
原告江苏长江商业银行股份有限公司扬州分行（以下简称长江银行扬州分行）与被告扬州市嘉和汽车销售有限公司（以下简称嘉和公司）、周玉鑫、彭珍妮金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理，依法由审判员王禹适用简易程序于2017年6月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序又于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告长江银行扬州分行的委托诉讼代理人马震宇，三被告共同委托诉讼代理人杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长江银行扬州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉和公司立即偿还原告借款本金200万元及利、罚息（截至2016年12月20日的利、罚息为195976.05元，自2016年12月21日起至实际给付之日止的罚息按照年利率10.296%计算）；2、原告对被告嘉和公司名下的坐落于扬州市××北路××商××商××、商××商5-43076，商2-商5-33020，商2-商5-33018，商2-商5-33019的房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；3、被告周玉鑫、彭珍妮对被告嘉和公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由三被告共同负担。事实和理由：被告嘉和公司向原告长江银行扬州分行贷款200万元，并以公司名下的房屋设定抵押担保。被告周玉鑫、彭珍妮提供连带责任保证担保。借款到期后，被告嘉和公司未能按约归还借款本息，其余被告也未能履行担保义务，故原告向法院提起本案诉讼。
三被告共同辩称：被告向原告借款200万元是事实。原告主张的利息、罚息也符合双方合同约定，但逾期利率需上浮30%未通知被告。嘉和公司目前经营困难，三被告希望与原告协商，进行分期还款，不要拍卖、变卖抵押物。周玉鑫系嘉和公司的法定代表人和唯一股东，彭珍妮与周玉鑫系夫妻关系。
原告长江银行扬州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了质证。原告举证的身份证复印件、组织机构代码证复印件、企业信用信息报告、《流动资金最高限制余额借款合同》、《最高限制余额保证担保合同》、《最高限制余额抵押担保合同》、房屋他项权证、房产证、土地使用权证、借款借据、银行账户明细、借款本息清单等，内容真实，形式合法，可以作为认定原告所主张事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月5日，原告与被告嘉和公司签订《流动资金最高限制余额借款合同》一份，合同约定：借款人为嘉和公司，借款最高限制余额为200万元，按月结息，结息日为每月的20日，月利率为6.6‰，如借款逾期，则在贷款利率基础上加收30%。借款人应承担本合同项下有关费用的支出，包括但不限于用于公证、鉴定、评估、登记等事项的费用；因借款人不履行还款义务而引起贷款人诉讼时，借款人应承担贷款人律师代理费用及诉讼、执行等实现债权的费用。
同日，原告与被告嘉和公司签订《最高限制余额抵押担保合同》一份，合同约定：被告嘉和公司自愿以名下的坐落于扬州市××北路××商××商××、商××商5-43076，商2-商5-33020，商2-商5-33018，商2-商5-33019的房屋为该公司自2014年12月5日至2015年12月4日在原告处申请最高限制余额借款人民币200万元内的连续借款提供抵押担保，并办理了他项权证（房屋他项权证号：扬房他证维字第××号、xxx号，他项权证载明上述房产一并抵押给原告，共同担保200万元，该笔抵押为最高额抵押。抵押债权数额为200万元）。抵押期限自本合同生效之日起至借款合同项下借款借据约定每笔贷款最终到期之后二年。但在借款合同项下任何债务未获清偿之前，抵押持续有效。抵押担保的范围包括借款合同项下的全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现抵押权的一切费用。
同日,原告与被告周玉鑫、彭珍妮签订《最高限制余额保证担保合同》一份，合同约定：被告周玉鑫、彭珍妮为被告嘉和公司向原告借款最高限制余额200万元提供连带责任保证，保证范围为借款人在本合同期限内向债权人连续借用的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费以及实现债权的费用，保证期限为借款到期日之次日起两年。双方在合同第十一条其他事项中还约定：借款合同同时受债务人提供的抵押担保的，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。债权人放弃担保物权或其权利顺位或变更担保物权的，保证人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任。
2015年6月4日，原告向被告嘉和公司发放借款200万元，约定还款日为2015年12月4日。借款到期后，被告嘉和公司未按约偿还借款本息，被告周玉鑫、彭珍妮也未尽保证责任。至2016年12月20日，被告嘉和公司结欠原告借款本金200万元，利、罚息195976.05元。
本院认为，原告长江银行扬州分行与被告嘉和公司签订的《流动资金最高限制余额借款合同》、《最高限制余额抵押担保合同》，与被告周玉鑫、彭珍妮签订的《最高限制余额保证担保合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告嘉和公司应按合同约定的期限还款，其未按约还本付息，已构成违约，依法被告嘉和公司应当立即归还原告借款本金并按合同约定承担违约责任即给付罚息。原告要求被告嘉和公司立即归还借款本息的诉讼请求，本院依法予以支持。三被告辩称逾期利率在贷款利率基础上加收30%未向其进行告知，无事实依据，本院不予采纳。本案《最高限制余额抵押担保合同》成立并生效后，案涉抵押物到相关部门办理了他项权证，抵押权成立并生效,故原告要求就抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。抵押登记既是抵押法律关系成立的必要条件，同时也是对外公示的方式。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。登记时记载的债权数额才是债权人优先受偿权范围，因此原告对抵押房产享有的优先受偿权范围应当以他项权证记载的债权数额200万元为限。被告周玉鑫、彭珍妮作为连带责任保证人，在被告嘉和公司未能偿还借款本息时亦未尽保证责任，故原告要求被告周玉鑫、彭珍妮对被告嘉和公司的上述还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告周玉鑫、彭珍妮承担保证责任后有权向被告嘉和公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第三十六条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告扬州市嘉和汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏长江商业银行股份有限公司扬州分行偿还借款本金200万元，支付截至2016年12月20日的利、罚息195976.05元，并支付自2016年12月21日起以本金200万元为基数按年利率10.296%计算至实际给付之日止的逾期罚息；
二、如被告扬州市嘉和汽车销售有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告江苏长江商业银行股份有限公司扬州分行有权依法处置被告扬州市嘉和汽车销售有限公司名下位于扬州市扬子江北路399号商2-商5-43077、商2-商5-43076，商2-商5-33020，商2-商5-33018，商2-商5-33019的房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额200万元范围内优先受偿；
三、被告周玉鑫、彭珍妮对被告扬州市嘉和汽车销售有限公司上述第一项还款义务承担连带清偿责任。被告周玉鑫、彭珍妮承担保证责任后，有权向被告扬州市嘉和汽车销售有限公司追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24368元，保全费5000元，合计29368元，由被告扬州市嘉和汽车销售有限公司、周玉鑫、彭珍妮共同负担（原告同意其预交案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由三被告在本判决生效之日起十日内向原告支付29368元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费24368元（收款人：扬州市中级人民法院；开户行：工商银行扬州分行汶河支行；账号：11×××57），上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 王 禹
人民陪审员 邵国庆
人民陪审员 姚梅琴
二〇一八年一月五日
书 记 员 王 涵