安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0828民初2721号
原告：崔岳琼，男，1957年12月24日出生，汉族，住安徽省岳西县，
原告：储杏花，女，1959年3月24日出生，汉族，住安徽省岳西县，
委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。
被告：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路11号。
法定代表人：刘和志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：储柱东，安徽中辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何雨，该公司销售部经理。
原告崔岳琼、储杏花与被告安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月1日、2017年12月4日、2018年1月18日公开开庭进行了审理（双方于2017年10月27日、2018年1月15日先后向本院申请和解期限各1个月）。原告崔岳琼、储杏花共同委托诉讼代理人储晓东，被告紫薇公司委托诉讼代理人储柱东、何雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔岳琼、储杏花向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202），为原告购买的“紫薇山庄”一期5#楼1单元901室房屋办理产权证；2、支付逾期交房违约金58803元及逾期办证违约金11330元；3、被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2014年10月17日，崔岳琼、储杏花与紫薇公司签订书面合同（合同编号YX14001202），购买其开发的“紫薇山庄”一期5＃楼1单元901室住宅房屋。合同明确约定房屋位置、价款、交付时间、办证时间及违约责任。之后，崔岳琼、储杏花履行了合同义务，紫薇公司于2016年10月12日交房，应当以实际购房款566505元为基数，按日万分之三计算支付逾期交房违约金58803元及逾期未办证承担已付房价款2%的违约金11330元。双方就违约金协商未果，故诉讼。
紫薇公司辩称，1、崔岳琼、储杏花与紫薇公司签订、购买商品房销售合同无异议，紫薇公司于2016年10月12日将房屋交付；2、紫薇公司没有按期交房是因为紫薇公司意志和能力以外的、无法克服的原因，是不可抗力。所以，紫薇公司可以按照法律的规定不承担违约责任；3、如果法院认定紫薇公司违约，则合同约定的违约金过高，请求法院按照现在房屋租赁市场的租赁价格为参照承担违约责任。
一、本案经审理对当事人没有争议的事实本院予以确认：2014年10月17日，崔岳琼、储杏花与紫薇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202），购买紫薇山庄一期紫薇山庄5＃1单元901室，建筑面积125.89平方米，单价每平方米4500元，总金额人民币566505元整，交房时间为2015年10月31日。如紫薇公司未按合同约定交付房屋，逾期60日后，崔岳琼、储杏花要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起按日支付已付房价款万分之三的违约金。崔岳琼、储杏花按照合同约定支付了房款，紫薇公司于2016年10月12日，才将房屋交给原告装修，逾期交房达346天。同时约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的贰％向买受人支付违约金。目前，紫薇公司未为崔岳琼、储杏花办理房地产权属证书，实际违约金为566505×2%＝11330元。
二、本案争点为：1、紫薇公司没有按期交房，是不是不可抗力造成？2、紫薇公司认为合同约定的违约金过高，要求以实际损失为标准进行调整，是否符合法律规定？
关于争点一。紫薇公司向本院提交了下列证据：1、投资意向书，2、映山红大道立项批复照片，3、变配电施工合同及安庆振江公司说明，4、海能燃气公司的说明，5、岳西住建局规划审查意见函、照片、日照分析报告、城关派出所出警证明，6、协议书2份，7、映山红生态国际大酒店建设指挥部情况说明，共同证明岳西县政府没有按照承诺完成拆迁、有关部门未将水电气管道等设施安装到指定位置、27户相邻居户及坐落村民组部分居民阻挠施工等客观原因造成其不能按期交房，是其意志和能力以外无法克服的，属不可抗力。
崔岳琼、储杏花认为：证据真实性不清楚，请法庭核实，关联性有异议。上述原因不属不可抗力，即使第三人对紫薇公司有违约或侵权情形影响施工进度，不能免除或者降低紫薇公司逾期交房的违约责任。
不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。显然紫薇公司迟延交房的原因不符合不可抗力的构成要件。
2、紫薇公司认为合同约定的违约金过高，要求以实际损失为标准进行调整，是否符合法律规定？
紫薇公司迟延交房，约定的按已付房价款日万分之三计算违约金是否过高？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定，应当以紫薇公司迟延交房给崔岳琼、储杏花造成损失的130%为标准进行衡量。如果约定的违约金高于原告损失的130%，则约定的违约金过高。
紫薇公司迟延交房，给崔岳琼、储杏花造成的损失应如何计算？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”按照这一规定，逾期交房的违约金或者损失赔偿额，可以按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准计算。
为证明崔岳琼、储杏花的实际损失，紫薇公司向本院提交了证据：1、城西社区委、木冲村委会的证明各一份，租房合同两份、照片、县政府岳政秘[2014]39号文件，证明天堂镇及城西、木冲等处房屋租赁市场租金价格为4-6元/㎡.月；2、其委托的中信评估公司咨询报告，该报告的评估结果是：2017年8月19日为价值时点的岳西县天堂镇紫薇山庄一期所处地段普通装修状态住宅房的市场平均租金8元/㎡。
崔岳琼、储杏花意见为：证据1、不能证明岳西县整个租金状况，不是房屋主管部门公布的租金价格，因此达不到被告的证明目的；证据2、报告的真实性、合法性、关联性均有异议。因该报告系紫薇公司单方委托，且是咨询报告，不是评估结论，评估公司的经营范围不包括房屋租金的评估。且该报告调取的评估依据不足，所依据的材料来源不明。
本院对证据分析采信如下：证据1、证明崔岳琼、储杏花所购房屋所在地的房屋租赁价格为4-6元/㎡.月，与证据2中信评估公司的评估结果2017年8月19日为价值时点的该地段普通装修状态住宅房的市场平均租金8元/㎡.月，相差较大。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司是具有一级资质的房地产评估公司，可以进行房地产有关价格评估、咨询，其评定的结果，可以作为确定房屋租金的标准。因此，崔岳琼、储杏花所购房屋在逾期交房期间的损失，参照同地段同类房屋普通装修的平均租金标准8元/㎡.月计算。故其损失实际为125.89×8元/㎡.月×346天÷30天/月=11615元（取整数），以不超过130%为标准应为11615×130%＝15100元（取整数）。
本院认为：紫薇公司与崔岳琼、储杏花订立的《商品房买卖合同》合法为效，崔岳琼、储杏花要求继续履行合同符合法律规定，紫薇公司应按照合同的约定全面履行合同义务。现紫薇公司违反该合同的约定，且在约定的期限内没有办理房屋产权证书，应当承担违约责任。紫薇公司应按约定出卖人按已付房价款的贰％向买受人支付未办理房屋产权证书的违约金11330元，并继续履行合同约定的办理房屋产权证书的义务。
紫薇公司以不可抗力要求免除其逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，不应支持。紫薇公司认为约定的违约金过高，要求予以减少，因迟延交付商品房，买受人不能及时入住因此要承担租房的租金或出租该商品房而获得的租金，故以中信评估公司咨询报告给出的租金标准8元/㎡作为损失符合事实，也符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条的规定。故本案违约金调减为15100元。
案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后60日内按《商品房买卖合同》（合同编号YX14001202）的约定，为原告崔岳琼、储杏花购买的“紫薇山庄”一期5#1单元901室房屋办理产权证；
二、被告安徽紫薇房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告崔岳琼、储杏花逾期交房违约金15100元和逾期未办理房屋产权证违约金11330元；
三、驳回原告崔岳琼、储杏花其他诉讼请求。
如果被告安徽紫薇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费777元（已减半收取），原告崔岳琼、储杏花负担748元，被告安徽紫薇房地产开发有限公司负担297元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 龙翔
二〇一八年一月二十二日
代书记员 刘娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。