江西省万年县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1129民初287号
原告（反诉被告）：姚祖德，男，1964年10月18日出生，汉族，务工，现住江西省万年县。
委托诉讼代理人：吴仕喜，江西万年红律师事务所律师，执业证号1361119010820050，代理权限特别授权。
被告（反诉原告）：万年县锦宏房地产开发有限公司，现住江西省上饶市万年县城石洋西路，统一社会信用代码91361129789709956Q。
法定代表人：应琳烨，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭皖南，江西万年红律师事务所律师，执业证号114042106553，代理权限特别授权。
原告姚祖德（反诉被告）与被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司在法定期限内提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚祖德（以下简称姚祖德）及其委托诉讼代理人吴仕喜，被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司（以下简称锦宏房地产）及其委托诉讼代理人彭皖南均到庭参加诉讼。本案现已审理总结。
姚祖德向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令锦宏房地产立即交付1号楼1001号房。2、要求依法判令锦宏房地产按合同支付逾期交付房屋、逾期交付基础设施、公共配套建筑正常使用及逾期交付房地产权属证书等三项违约金，共计147632元。3、依法判令锦宏房地产退回姚祖德多交办证等项费用6480元。4、本案诉讼费用由锦宏房地产承担。事实和理由：2007年7月3日，姚祖德与锦宏房地产签订了一份《锦宏花园住宅认购协议书》，姚祖德向锦宏房地产认购其承建的锦宏花园1号楼1001号房。当天，姚祖德向锦宏房地产缴纳了1号楼1001号房定金5万元。此款交纳后，锦宏房地产停工。2008年4月13日，姚祖德按锦宏房地产要求交纳两笔房款，分别为3.4万元和2.2337万元，并于2008年4月15日与被告签订《商品房买卖合同》。随后，锦宏房地产又停工。2012年，锦宏房地产重新开工。同年11月30日，姚祖德以女儿姚慧华的名义向锦宏房地产交纳房款173663元，要求将合同变更为其女儿名下，2014年12月25日，锦宏房地产以无法变更合同为由将房款173663元打回姚祖德账号，当日姚祖德又以自己的名义将此款打到锦宏房地产的账号中。此外，姚祖德曾于2014年12月18日向锦宏房地产缴纳办证等项费用22390元，锦宏房地产告知姚祖德办证各项费用仅需15910元，余款6480元应当予以退回。按照双方合同约定，锦宏房地产应于2008年10月30日交房（合同第8条、第9条），于同日将基础设施、公共配套建筑交付正常使用（合同第14条），并于交房后90天内（即2009年1月30日前）交付房地产权属证书（合同第15条），否则分别按每日累计已付款的万分之二、万分之一、0.2%支付违约金，经计算，合计为147632元。因为锦宏房地产至今未向姚祖德交房，导致其合法权益受损，故起诉至本院，要求按诉讼请求判决。
被告锦宏房地产反诉诉讼请求为：1、请求依法判令解除锦宏房地产与姚祖德与2008年4月15日签订的《商品房买卖合同》。2、依法判令姚祖德向锦宏房地产支付逾期付款违约金94452.77元。3、判令本案本诉、反诉费用由姚祖德承担。事实与理由：2007年7月3日，姚祖德向锦宏房地产认购了一套锦宏花园1号楼1001号房，并向锦宏房地产缴纳了定金5万元，2008年4月14日缴纳房款3.4万元，缴纳购房费用2.2337万元，2008年4月15日双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定合同总价款为28万元，姚祖德已首期支付购房总价款30%即8.4万元，余款19.6万元向万年县中国银行按揭贷款，商品房交付期限为2008年10月30日前。合同签订后，姚祖德既不向锦宏房地产提供银行按揭贷款资料，也不采取其他方式付款，期间，姚祖德一直处于无法联系状态（电话打不通，身份证地址也无法邮寄送达），就是偶尔联系上，姚祖德也推脱说在外面没时间，锦宏房地产的一期商品房早于2012年9月前交付完毕，姚祖德才于2014年12月18日和12月25日分两次将合同约定余款19.6万余汇入锦宏房地产账号，由于姚祖德已严重违约，锦宏房地产至今都没有向姚祖德出具收款凭证，一年多来，双方就此进行过多次协商，但由于双方意见分歧较大，锦宏房地产要求解除合同，姚祖德要求交房，至今协商未果。综上所述，锦宏房地产与姚祖德签订《商品房买卖合同》后，虽然姚祖德依约缴纳了首期款8.4万元，但余款19.6万元却在锦宏房地产的锦宏花园一期达到交房条件两年后汇入锦宏房地产账户。可见，姚祖德的行为已严重违约，根据《商品房买卖合同》第七条规定，出卖人有权解除合同，为维护锦宏房地产的合法权益，特具状起诉。
针对本诉，锦宏房地产辩称：姚祖德仅仅给付锦宏房地产30%的首期购房款，余款2014年交付，而锦宏房地产一期交房时间是2012年，姚祖德根本没有按照合同约定履行。
针对反诉，姚祖德辩称：反诉不能成立，锦宏房地产要求解除合同无事实依据。合同签订后，锦宏房地产停工，按照合同约定锦宏房地产应于2008年10月30日完工，后来因为众所周知的原因，姚祖德想交钱都没有人收。2012年复工，姚祖德得知后，2012年11月30日交付了剩余房款173663元，锦宏房地产讲姚祖德在2014年才交款是错误的。2012年12月30日，姚祖德以女儿姚慧华的名义汇款173663元到锦宏房地产账上，到了2014年12月份，锦宏房地产讲名字改不了，就把钱打回姚慧华，同一天，姚祖德又将钱以自己的名义打回锦宏房地产账上。综上，姚祖德并未违约，锦宏房地产要求姚祖德承担逾期付款违约金无事实依据，姚祖德已经按照锦宏房地产通知的时间打款，不存在违约。反诉状故意隐瞒了一个事实，实际上2012年12月30日就打款给锦宏房地产。请求法院驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月30日，姚祖德女儿姚慧华将173663元打入锦宏房地产账户，锦宏房地产以姚慧华未在公司购房导致无法入账为由否认姚祖德缴纳了剩余房款及曾协商变更买受人之事，本院认为根据庭审记录，锦宏房地产承认在姚祖德以姚慧华名义将剩余房款打入其账户后，告知了锦宏房地产并请求变更买受人，即锦宏房地产对以姚慧华名义汇入的款项系姚祖德所交剩余购房款是明知的，并结合在长达两年的情况下未予返还这一事实，可以推定锦宏房地产一直在与姚祖德协商办理变更事宜，只是无法变更才于两年后即2014年12月25日将款项返还姚慧华。
根据当事人陈述和经查审确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月3日，姚祖德与锦宏房地产签订锦宏花园住宅认购协议书，认购锦宏花园1栋10层1001号商品房，姚祖德交付购房定金50000元。2008年4月13日，姚祖德缴纳了购房款34000元及购房办证等相关费用22337元。2008年4月15日，姚祖德与锦宏房地产签订商品房买卖合同（万年县房地产管理局合同统一编号00211001编号：0004687），合同载明：1、买受人购买的标的物为第1幢10层1001号商品房，建筑面积157.56平方米，每平方米1777.1元，总房款28万元；2、付款方式，买受人可以首期支付购房总价款30%（30%金额为84000元），其余价款可以向中国银行或住房公积金管理机关贷款支付（按揭贷款为196000元）；3、逾期超出30日付款，出卖人有权解除合同；4、交房期限为2008年10月30日前，如因不可抗力导致延期交房的，免除全部或部分责任；5、因逾期交房买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；6、出卖人承诺与商品正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑（具体为上水、下水、电）达到使用条件的日期为2008年10月30日，如每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于房价款的万分之一的违约金；7、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2008年锦宏房地产因资金原因，导致锦宏花园楼盘停工，直至2011年5月重新开盘，于2012年9月11日竣工验收备案，2012年9月20日开始办理房屋登记手续。2012年11月30日，姚祖德女儿姚慧华向锦宏房地产中国银行19×××50账号汇入173663元，之后姚祖德要求将购房人变更为姚慧华，但未达成一致意见；2014年12月18日，姚祖德以无折现金存款方式向锦宏房地产中国银行19×××50账号存入22390元。2014年12月25日锦宏房地产将173663元汇入姚祖德账号，接到返款当日，姚祖德再次将173663元汇入锦宏房地产账号，此款至今仍在锦宏房地产账户，截止姚祖德起诉之日止，姚祖德先后向锦宏房地产交付购房款84000元、购房办证等相关费用22337元及汇款196053元，以上款项合计302390元。因履行商品房买卖合同，双方当事人产生纠纷，遂诉至本院。
另查明，锦宏房地产认可多收取姚祖德购房办证等相关费用6480元，姚祖德要求退回此款。
本院认为：1、关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。姚祖德支付了首付款及购房其他费用后，姚祖德和锦宏房地产签署的商品房买卖合同，该《商品房买卖合同》已发生法律效力，依法受法律保护。现锦宏房地产以姚祖德逾期付款为由，要求解除合同。根据该合同约定，买受人逾期超出30日付款的，出卖人可以解除合同。但是合同中既未约定办理按揭的最后期限又未约定解除合同的期限，即使按照锦宏房地产提供的2012年6月9日《告知函》中所主张的最后付款期限为2012年7月8日，锦宏房地产对合同解除权行使的合理期限应为2012年10月7日之前，现锦宏房地产于2016年提出反诉，要求解除合同，因解除期间已过，故其解除权消灭，加之姚祖德不同意解除该买卖合同，故锦宏房地产主张解除合同的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。2、关于双方的违约问题。根据合同约定，交房日期为2008年10月30日前，姚祖德以其自己名义于2014年12月25日付清购房款，但锦宏房地产至今未将合同约定的商品房交付姚祖德，故其应承担逾期交房的违约责任。姚祖德主张锦宏房地产逾期交房的违约期间从2008年10月31日起开始计算，因合同未约定按揭款支付期限，根据商品房买卖习惯，支付首付款签订商品房买卖合同的，一般随后办理按揭手续，买受人应积极配合提供相关资料。姚祖德以锦宏花园楼盘停工为由，行使不安抗辩权而未按揭款支付剩余购房款，但姚祖德行使不安抗辩权未告知锦宏房地产，故在姚祖德未付清购房款前，锦宏房地产亦无交房义务，不存在逾期交房的违约，故姚祖德主张2008年10月31日至2012年11月30日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。2012年11月30日，姚祖德女儿姚慧华向锦宏房地产汇入173663元至2014年12月25日期间，此期间属双方协商变更购房人名称期间，双方均无违约行为。2014年12月25日，姚祖德接到锦宏房地产退款后再次打入锦宏房地产账号，姚祖德已经完成了缴清房款的合同约定义务，锦宏房地产在可以交房的情况下仍拒不交房已经构成违约，其应按日向姚祖德支付已交付28万元房价款万分之贰的违约金,违约金计算期间为2014年12月25日止2016年2月29日，共计430天，违约金总计24080元（280000元×0.02%/天×430天）。锦宏房地产要求姚祖德承担逾期付款的违约责任，因合同未约定按揭款支付期限，故应从锦宏房地产要求姚祖德付款并确定的付款期限届满之日开始计算逾期付款的时间，按照锦宏房地产提供的2012年6月9日《告知函》中所主张的最后付款期限为2012年7月8日,但锦宏房地产向本院提供的证据不足以证明姚祖德接收到或应当接收到了催款函，且2012年11月30日至2014年12月25日属当事人双方协议变更购房合同期间，不能计算为违约时间，故其主张姚祖德承担逾期付款违约金的诉讼请求无事实依据。3、因为涉案房产一直处于未交付状态，故不存在逾期取得房地产权属证书的违约情形，故此违约金应不予计算；4、对于公共配套建筑正常运行违约金的问题，本院认为此违约金是对交房后配套建设不完善而应承担的违约责任，在交房的前提下此违约金不应计算。5、根据等价有偿原则及权利处分自由原则，姚祖德要求锦宏房地产返还多收的资金6480元的请求于法有据，本院予以支持。
综上，姚祖德要求锦宏房地产交付房屋及返还多收资金的诉讼请求，本院予以支持，姚祖德要求锦宏房地产支付逾期交房的违约金，本院部分予以支持，驳回姚祖德其他诉讼请求。锦宏房地产要求解除双方的商品房买卖合同及要求姚祖德支付逾期付款的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司继续履行其与原告（反诉被告）姚祖德签订的合同统一编号为00211001《商品房买卖合同》，并于本判决生效后五日内将锦宏花园1栋10层1001号商品房交付给原告（反诉被告）姚祖德。
二、被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）姚祖德违约金24080元。
三、判令被告（本诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告（本诉被告）姚祖德6480元。
四、驳回原告（本诉被告）姚祖德的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）万年县锦宏房地产开发有限公司反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11571元（本诉7714元+反诉3857元）由原告（反诉被告）承担5143元，由被告（本诉原告）承担6428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费。（上诉缴费户名：江西省上饶市中级人民法院，开户行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14）
审 判 长 蔡亿庆
审 判 员 涂 骏
人民陪审员 余 平
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 李海根