广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初7524号
原告：冼永强
被告：彭树球
第三人：赖耀深
原告冼永强与被告彭树球、第三人赖耀深案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼永强到庭参加诉讼，被告彭树球、第三人赖耀深经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冼永强向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对广东省东莞市××镇XX的东府集用（1993）XX土地使用权及地上建筑物的强制执行；2、判决确认原告冼永强与第三人赖耀深于2013年8月12日签订的《房产转让合同》合法有效，并确认桥头镇XX的东府集用（1993）XX土地使用权及地上建筑物（房产证号：粤房地证字第××号）归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人赖耀深于2013年8月12日达成《房产转让合同》，约定：甲方将东府集用（1993）XX土地上的房产转让给乙方，转让款为30万元，房产位于东莞市××镇岭头伊头园。由于第三人的原因不能及时办理过户手续。东莞市第三人民法院在执行（2016）粤1973执恢325号案件中查封了案涉土地及房屋，原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告提出的异议。原告不服法院驳回异议，为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告彭树球没有答辩，亦未提交相关证据到庭。
第三人赖耀深没有答辩，亦未提交相关证据到庭。
本院经审理查明：2013年8月12日，赖耀深（甲方）与冼永强（乙方）签订《房产转让合同》，约定：甲方以人民币30万元转让位于东莞市××镇XX的房产给乙方等。
另查明，该房屋所占有土地的土地使用权证号为东府集用（1993）XX，该土地权属性质为集体土地使用权，实际用途为农村宅基地，登记产权人为第三人赖耀深。房屋没有办理权属登记。原告陈述与第三人并非同一村村民，原告系桥头村村民，第三人原系岭头村村民。
再查明，彭树球根据（2014）东三法民三初字第76号民事判决书向本院申请执行，本院以（2015）东三法执字第1748号案受理，并对案涉土地使用权做查封登记，查封期限为2015年12月9日至2018年12月8日。2017年4月11日，本院依据（2016）粤1973执恢325号执行裁定书对案涉土地及地上建筑物做现场查封。2017年5月9日，原告向本院提出执行异议，本院受理后，作出（2016）粤1973执异115号执行裁定书，裁定驳回案外人冼永强的异议。冼永强不服本院裁定，于2017年6月7日向本院提起诉讼，本院以本案受理。
以上事实，有房产转让合同、土地使用权证、执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，被告彭树球、第三人赖耀深经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，应当承担由此产生的不利后果。
本案系案外人执行异议之诉。原告与第三人于2013年8月12日签订了案涉房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”之规定，双方就案涉房屋签订的转让合同于2013年8月12日成立。本案的房屋转让合同是否有效，可作如下分析：首先，案涉房屋系宅基地上之建筑物，第三人赖耀深为案涉房屋的土地使用人，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定，桥头镇岭头村居民委员会对于该宅基地具有管理权。原告主张其受让了第三人赖耀深的上述房屋，并提交《房产转让合同》，但没有该居民委员会同意该宅基地转让的相关证据，其转让不符合法定程序。其次，农村宅基地的所有权属于集体经济组织，对宅基地的使用具有身份属性、福利性，宅基地使用权与使用者必须与本集体经济组织成员的特定身份相联系。同时，涉及到农村社会公共利益等特殊性，现行法律和国家有关政策对宅基地使用权的转让采取了原则禁止的规定，宅基地使用权只能在同一农村集体经济组织内部的成员之间有限制地进行流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”，按照“地随房走”的原则，宅基地使用权只能在集体经济组织内部成员之间随地上房屋一并流转。但是本案中原告冼永强、第三人赖耀深并非同一集体经济组织成员，故两者通过签订《房产转让合同》处分案涉宅基地使用权，违背了现行法律、国家政策关于宅基地的专属性、福利性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应为无效合同。再次，由于案涉房屋转让合同为无效合同，故案涉房屋的过户登记也无法完成。因此，本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。案涉房屋的所有权仍属于第三人赖耀深，原告冼永强与赖耀深因为案涉房屋转让的相关纠纷可以另行解决。
综上所述，原告关于确认位于东莞市××镇XX房屋的转让合同有效、终止对该房产强制执行的请求理据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告冼永强的全部诉讼请求。
本案受理费5800元，由原告负担，原告冼永强已预交。
本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审
审 判 长 何健林
人民陪审员 张丽芬
人民陪审员 ＸＸ娣
二〇一七年九月十四日
书 记 员 周 颖
蔡书琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。