湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初405号原告长沙经济技术开发区管理委员会，住所地：湖南省长沙经济技术开发区三一路**。负责人张庆红，副主任。原告长沙经济技术开发区创业服务中心，住所地：长沙县星沙镇长沙经济技术开发区院内。法定代表人吴信村，主任。上述两原告委托诉讼代理人吴连桂，湖南正方律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。被告湖南中智远科技有限公司，住所地：长沙经济技术开发区东十一路南段**蓝色机械配套产业园**C跨。法定代表人黄超，董事。原告长沙经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）、原告长沙经济技术开发区创业服务中心（以下简称创业服务中心）与被告湖南中智远科技有限公司（以下简称中智远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告经开区管委会、原告创业服务中心共同委托代理人吴连桂、被告中智远公司的法定代表人黄超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告经开区管委会、创业服务中心请求判令：1、被告中智远公司向原告支付厂房租赁费1005151.63元；2、被告中智远公司按欠付金额0.5‰/天的标准向原告支付违约金直至被告付清厂房租赁费之日止，至2017年12月31日，已产生违约金183440.17元；3、被告中智远公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告经开区管委会、创业服务中心变更第一项诉讼请求为：被告中智远公司向原告支付厂房租赁费1000469.63元。被告中智远公司答辩要点：1、《招商投资服务协议》是中智远公司与经开区管委会于2014年3月15日签订的，中智远公司现股东与原股东苏金河于2015年2月10日签订股权转让协议，至签订该股权转让协议时止，涉案厂房已经由原中智远公司使用了一年多时间，且签订股权转让协议时，苏金河并未告知该《招商投资服务协议》的内容，只说交了押金，并免除两年厂房房租，故股权转让之前的租金不应由受让后的股东承担；2、经开区管委会催缴后，中智远公司已经将公司前期开发时间长、前期能抵扣的税款少的实际情况告知经开区管委会，并申请给予一定的宽限期，希望原告方对租金支付周期予以延长，对滞纳金予以减免。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2014年3月15日，经开区管委会作为甲方与作为乙方的中智远公司签订《关于湖南中智远科技有限公司进入长沙经开区的招商投资服务协议》（以下简称《招商投资服务协议》）。协议约定：（1）、中智远公司成立初期，经开区管委会同意租赁长沙蓝色置业有限公司机械配套产业园内的第三栋C跨厂房以及该厂房内的固定专用设备给中智远公司使用，由中智远公司与创业服务中心办理厂房转租手续，租赁合同签署时间为两年：2014年3月16日至2016年3月15日……，生产厂房2766㎡按22元/㎡/月（含税金）标准计算，转租期间由中智远公司使用所产生的一切水、电行车、物业等费用由乙方承担，并直接向有关部门交纳。中智远公司须在《招商投资服务协议》签订之日起三个工作日内，向经开区管委会交付《招商投资服务协议》厂房租金总额的30%作为履约保证金，共计人民币438135元，协议期满，全额无息退回；（2）、中智远公司承诺以两年内（从2014年3月10日起计算）缴纳的税收在长沙经开区地方实得部分来抵扣甲方的厂房租赁费，不足部分乙方在2016年12月31日前以现金方式补足，未按时补足的，须自租赁费用发生之日起按0.5‰/天支付违约金。《招商投资服务协议》落款后附注了中智远公司将保证金等汇入创业服务中心的长沙银行星城支行的账户。《招商投资服务协议》签订后中智远公司已向创业服务中心支付438135元履约保证金。2、2014年3月16日,长沙蓝色置业有限公司（以下简称蓝色置业公司）作为出租方（甲方）与作为承租方的创业服务中心（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：（1）、蓝色置业公司将坐落在长沙经济技术开发区东十一路南段十八号蓝色置业公司机械配套产业园内的第3栋C跨厂房以及该厂房内的固定专用设备出租给创业服务中心，创业服务中心对租赁标的物拥有合法的使用权，并允许创业服务中心转租给第三方；（2）、厂房租金为22元/平方米/月（含税），合计月租金为60852元/月，租赁期限为2014年3月16日至2016年3月15日止，租金半年度缴纳，第一个半年度租金总价为365112元，创业服务中心在租赁合同签订之日起五日内支付，之后每半年支付一次，支付日期为下一支付期开始的五日内。合同履行期间，创业服务中心已向蓝色置业公司支付全部租金共计1460448元，具体支付租金情况如下：2014年5月9日、2014年9月26日、2015年3月26日、2015年10月28日共计四次向蓝色置业公司支付租金，每次为365112元。3、原告中智远公司依长沙市财政局、长沙市国家税务局、长沙市地方税务局、国家金库长沙市中心支库长财预（2010）11号《关于财政收入预算管理有关问题的通知》及长县政发（2010）13号＜长沙县人民政府关于印发《长沙县与长沙经济技术开发区财政管理体制方案》的通知＞，主张中智远公司在2014年3月10日至2016年3月9日缴纳的税收中，长沙经开区地方实得税收金额为21843.56元，被告中智远公司对原告主张的该期间长沙经开区地方实得税收金额无异议。4、中智远公司于2014年3月10日成立，2015年3月24日，中智远公司股东由苏金河、苏艺然变更为黄超、苏艺然，法定代表人由苏艺然变更为黄超。二、双方当事人有争议的事实关于《股份转让协议》的真实性及签订《股份转让协议》时案外人苏金河是否有欺诈行为。被告中智远公司提交了一份转让方为苏金河，受让方为黄超的《股份转让协议》。两原告不予认可。本院认为，依中智远公司提交的两份《湖南中智远科技有限公司章程》及《内资企业登记基本情况表》，可知2015年3月24日，中智远公司股东由苏金河、苏艺然变更为黄超、苏艺然，在无其他相反证据的情况下，本院对该《股份转让协议》的真实性予以采信。中智远公司还主张在签订《股份转让协议》时，苏金河并未告知该《招商投资服务协议》的内容，只告知了押金，且免除两年厂房房租，故签订《股份转让协议》前的房屋租金应由原股东苏金河负担。两原告亦不予认可，且主张中智远公司的股权转让与本案不具关联性。本院认为，被告中智远公司主张在签订《股份转让协议》时，案外人苏金河具有欺诈行为，仅有口头陈述，未提供证据证实，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，一、经开区管委会与中智远公司签订的《招商投资服务协议》及创业服务中心与蓝色置业公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，约定的内容不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方均应依照合同的约定履行合同义务。据《招商投资服务协议》约定，中智远公司应以两年内（从2014年3月10日起计算）缴纳的税收在长沙经开区地方实得部分来抵扣《招商投资服务协议》项下的厂房租赁费，不足部分应在2016年12月31日前以现金方式补足。创业服务中心转租给中智远公司的位于长沙蓝色置业有限公司机械配套产业园内的第三栋C跨厂房的两年租金共计1460448元，中智远公司在2014年3月10日至2016年3月9日缴纳的税收中，长沙经开区地方实得税收金额为21843.56元，另中智远公司已向创业服务中心支付438135元履约保证金，抵扣后，中智远公司应补交厂房租赁费1000469.44元。虽然转租给中智远公司的厂房租赁费由原告创业服务中心支付给出租人长沙蓝色置业有限公司，但被告中智远公司系依《招商投资服务协议》之约定承租位于长沙蓝色置业有限公司机械配套产业园内的第三栋C跨厂房，关于中智远公司以缴纳的税收在长沙经开区地方实得部分来抵扣《招商投资服务协议》项下的厂房租赁费及不足部分应在2016年12月31日前以现金方式补足亦约定于《招商投资服务协议》，故根据合同之相对性，中智远公司补交的1000469.44元厂房租赁费应支付给原告经开区管委会。关于1000469.44元厂房租赁费的具体分配，原告经开区管委会、创业服务中心可在本案外自行处理。关于被告中智远公司主张，股权转让之前的租金不应由中智远公司负担，应由前股东苏金河负担，本院认为，《招商投资服务协议》系以中智远公司的名义对外签订，公司股东的股权转让、权益分配及债务负担等约定系股东之间的内部约定，不能以此对抗中智远公司的债权人即经开区管委会，故被告中智远公司关于《股份转让协议》签订前的厂房租赁费用应由中智远公司原股东苏金河负担的主张，本院不予支持。二、被告中智远公司未依《招商投资服务协议》的约定于2016年12月31日前以现金方式补足厂房租金，具有违约行为，应当承担违约责任。但违约金应以“补偿为主、以惩罚为辅”，原告没有向本院提交其因被告中智远公司未及时补交租赁费给原告造成其重大经济损失的证据，其主张明显过高，本院酌情调整为按年利率6％的标准支付自2017年1月1日起至款项实际付清之日止的违约金，以未补交租金为基数，暂算至2017年12月31日，为60028.17元。理由如前所述，违约金被告中智远公司应支付给原告经开区管委会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告湖南中智远科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙经济技术开发区管理委员会租金1000469.44元；二、限被告湖南中智远科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙经济技术开发区管理委员会违约金60028.17元。并以未补交租金为基数，按年利率6％的标准，支付自2018年1月1日起至实际付清之日止的违约金；三、驳回原告长沙经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求；四、驳回原告长沙经济技术开发区创业服务中心的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15497元，保全费5000元，共计20497元，由被告湖南中智远科技有限公司负担16807元，原告长沙经济技术开发区管理委员会、原告长沙经济技术开发区创业服务中心负担3690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 蔡 明人民陪审员 薛 明人民陪审员 尹建美二〇一八年九月二十日书 记 员 易 慧附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。