江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初7069号
原告：无锡市马山蔬菜公司，住所地无锡市滨湖区马山长青路6号。
法定代表人：文斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕钦梅，江苏摩天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金嫣，江苏摩天律师事务所律师。
被告：无锡市马山雪云冷作厂，住所地无锡市滨湖区马圩峰影路西。
投资人：钱望良，该厂厂长。
委托诉讼代理人：章浩，江苏云崖律师事务所律师。
原告无锡市马山蔬菜公司（以下简称蔬菜公司）与被告无锡市马山雪云冷作厂（以下简称冷作厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法由审判员苏建春适用简易程序独任审判，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告蔬菜公司的委托诉讼代理人吕钦梅、被告冷作厂的投资人钱望良及其委托诉讼代理人章浩到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。原告蔬菜公司的委托诉讼代理人吕钦梅、被告冷作厂的投资人钱望良及其委托诉讼代理人章浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔬菜公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告立即搬离并返还租赁物；3、判令被告立即向原告支付截至2016年10月31日的租金70000元。事实和理由：原、被告于2010年3月19日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于峰影路35号的12间房及院子出租给被告使用，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租金为25000元/年。合同到期后双方续订至2011年12月31日，自2012年1月1日起为不定期租赁，原告有权随时解除合同。被告拖欠截至2016年10月31日的租金70000元。
被告冷作厂辩称：1、本案所涉的房屋实际是由被告修建或翻建的，被告早在90年代初就已经进驻本案所涉地块进行生产经营，在被告进驻该地块时只有破旧的12间猪舍，在经过当时主管该地块的无锡市马山农业开发总公司的同意后，由被告投资对12间猪舍进行翻建，以及平整院落地面从而形成了现有的12间房屋及院落，实际本案所涉房屋及院落均由被告出资新建或翻建，溯及历史原因，被告实际使用的房屋及院落并非原告实际所有；2、本案并非房屋租赁合同纠纷，实为土地使用权纠纷，在原告接手本案所涉地块时，地上房屋实际已经存在，即全部由被告进行翻建平整，被告与原告之间存在的是土地使用权租赁关系，而并非房屋租赁关系，原告明知被告的负责人钱望良的文化程度较低的情况下，混淆实际和法律的关系，从而签订了本案的租赁合同，侵害了被告的实际权利；3、被告并未拖欠原告的任何租金，即使退一步讲，被告实际使用了原告的土地，需要支付相应的土地使用费，那么土地使用费也应远远低于房屋租赁费。另外，被告自2010年起为原告施工或加工定制物品所发生的工程款和加工费，也足够抵扣相关的土地使用费，故被告并未拖欠原告的任何租金；4、在2011年本案所涉地块需要拆迁时被告已经积极配合原告，而因本案所涉房屋实际为被告新建或翻建，原告应按照同地块同类型对被告进行补偿。
本院经审理认定事实如下：2010年3月19日，蔬菜公司与冷作厂签订《租赁合同》一份，约定：蔬菜公司将位马山峰影路35号的12间房及院子出租给冷作厂使用；租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，租赁期为一年；每年租金为25000元，租金先付后用，本合同一经签订即付清当年租金10000元整；租赁期间房屋的修缮装修需经蔬菜公司书面同意方可进行，一切费用由冷作厂自理，本合同期满冷作厂对其租赁期间所投入的改造装修等均无偿归蔬菜公司所有；冷作厂所租房屋若遇政府征用拆迁出售等原因需收回该房屋的，冷作厂应在接蔬菜公司通知后在规定时间内无条件搬出，蔬菜公司不作任何补偿。上述合同签订后，蔬菜公司交付了房屋及院子给冷作厂使用。2010年12月31日合同到期后，双方两次续签合同，租赁期限延长至2012年12月31日止。2012年12月31日合同到期后双方未再续签合同，冷作厂仍使用承租的房屋及院子。2015年11月5日，蔬菜公司发给冷作厂律师函，通知冷作厂：上述《租赁合同》解除；向蔬菜公司支付拖欠租金95833元（截止至2015年10月31日）；将在房屋、院子内的物品搬出。但冷作厂收到后仍未搬出，也未支付租金。2016年11月22日蔬菜公司向本院起诉，诉请如前。
另查明：冷作厂于2010年3月19日支付蔬菜公司租金10000元，2010年11月25日支付租金13000元，2011年3月31日支付租金10000元，合计33000元。2011年至2014年，冷作厂为蔬菜公司制作广告牌、修理拖拉机等，双方于2015年1月15日进行结算，蔬菜公司在冷作厂制作的“马山蔬菜公司与雪云冷作厂维修加工结算清单”上盖章确认结欠费用53613.6元。双方在庭审中同意折抵租金。
又查明：在租赁期间，冷作厂将租赁的12间房屋的东面2间改造成了彩钢瓦房屋；在12间房屋的北面搭建了5间平房用作工人宿舍；在12间房屋的南面院子里搭建了一个约700平方米的车间大棚。
在庭审中，冷作厂举证了其先后于2013年12月9日、2014年12月2日、2015年12月15日与无锡市龙洋纺织品有限公司签订的三份租赁合同，证明其应蔬菜公司的要求承租了无锡市龙洋纺织品有限公司700平方米的厂房，三年租金计116600元，要求蔬菜公司承担。蔬菜公司对此不予认可。
在本案审理过程中，应冷作厂的申请，证人许某陈述：其是1992年至1997年任马山区农业局局长、兼农业高新技术开发总公司经理。公司在雪云路和峰影路交叉东北角有一片破旧猪舍，由公司负责开发和管理，当时（大约1994年至1995年期间）利用这些房屋和场地引进了几个单位，一个是水泥制品厂，一个是卷帘门厂，一个就是钱望良的雪云冷作厂，其中有一排猪舍共计12间，大部分租给钱望良了，还有一小部分租给赵锡荣的卷帘门厂。当时的现状全部是猪舍，分别由他们两家负责改造，改造后公司收租金，他们使用。钱望良承租房子前面有一片打谷场，也归钱望良使用，钱望良提出他的钢材多，要在打谷场的东面搭一个工场棚放置，其说反正那个地方没人用，就让钱望良搭吧，当时在院子里搭棚子是不需要审批手续的，其也就同意了。赵锡荣也搭了一部分。后来其调离了农业局，就不管这个事了。当时的猪舍和土地是属于农业推广中心的，是农业局的下属单位。后来推广中心和蔬菜公司合并，再和水产公司合并，所以就由蔬菜公司负责管理了。蔬菜公司和冷作厂对该证人证言均无异议。
上述事实，由房屋所有权证、《租赁合同》、交费凭证、律师函、“马山蔬菜公司与雪云冷作厂维修加工结算清单”、证人证言、现场照片及双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。蔬菜公司与冷作厂签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此严格履行自己的义务。冷作厂辩称本案并非房屋租赁合同纠纷，实为土地使用权纠纷。因双方签订的是租赁合同，租赁物的名称和数量为12间房及院子，符合法律对租赁合同的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故对此辩称，本院不予采纳。双方签订的《租赁合同》于2012年12月31日到期后，因双方未再续签租赁合同，冷作厂继续使用租赁物，蔬菜公司也没有提出异议，《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。蔬菜公司于2015年11月5日发给冷作厂律师函，通知冷作厂双方《租赁合同》解除，冷作厂收到后未提出异议，故双方之间的《租赁合同》已于2015年11月5日解除。由于双方《租赁合同》已经解除，蔬菜公司再要求法院判决解除双方之间的《租赁合同》，已无事实依据，本院不予支持。《租赁合同》解除后，冷作厂理应将承租的房屋和院子返还蔬菜公司，其再占有承租的房屋和院子已无事实和法律依据，应承担相应的民事责任。故蔬菜公司要求冷作厂从承租的房屋和院子内搬离的诉讼请求，本院予以支持。冷作厂在搬离的同时还应支付蔬菜公司租金（合同解除前）和实际使用费（合同解除后），实际使用费可参照原合同租金标准计算至冷作厂实际搬出时止。冷作厂自2010年1月1日至2016年10月31日止的租金（合同解除前）和实际使用费（合同解除后）共计170833元，扣除冷作厂已支付的33000元和双方同意折抵的53613.6元，冷作厂尚欠84219.4元。现蔬菜公司主张70000元在合理范围内，故蔬菜公司要求冷作厂支付拖欠的租金（含使用费）70000元，本院予以支持。由于租赁合同中已约定“租赁期间房屋的修缮装修需经蔬菜公司书面同意方可进行，一切费用由冷作厂自理，本合同期满冷作厂对其租赁期间所投入的改造装修等均无偿归蔬菜公司所有”，因此，无论是冷作厂所说的经蔬菜公司同意建造的5间平房和约700平方米的车间大棚，还是对东面2间改造成的彩钢瓦房屋，按照约定均应归蔬菜公司所有。冷作厂提出所涉房屋实际为其新建或翻建，蔬菜公司应按照同地块同类型对其进行补偿的辩称，无事实和法律依据，本院不予采纳。冷作厂辩称其应蔬菜公司的要求承租了无锡市龙洋纺织品有限公司700平方米的厂房，三年租金计116600元，要求蔬菜公司承担。因蔬菜公司对此不予认可，且冷作厂又未提出反诉，故本案对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、无锡市马山雪云冷作厂应于本判决发生法律效力后30日内从其承租的位于无锡市滨湖区马山峰影路35号房屋及院子内搬出，并将该房屋及院子交还无锡市马山蔬菜公司。
二、无锡市马山雪云冷作厂应于本判决发生法律效力后30日内支付无锡市马山蔬菜公司租金（含使用费）70000元（计算至2016年10月31日止）。
三、驳回无锡市马山蔬菜公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1550元，由无锡市马山雪云冷作厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 苏建春
人民陪审员 吴晓平
人民陪审员 宋贵夫
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 洪光军
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。