河北省沧州市新华区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0902民初1864号原告王立明。原告蒋红敏。委托诉讼代理人ＸＸ，沧州市新华区和平法律服务所法律工作者。被告王威。委托诉讼代理人白玉宽，河北建平律师事务所律师。第三人沧州市万家房产经纪有限公司，住所地沧州市新华区千童南大道东方骏景小区对面。法定代表人陈玉博。原告王立明、蒋红敏与被告王威房屋买卖合同纠纷一案，我院受理后，原告王立明、蒋红敏申请追加沧州市万家房产经纪有限公司为本案第三人，我院依法予以追加，依法由审判员王华独任审判，公开开庭进行了审理，原告王立明、蒋红敏及其委托代理人ＸＸ、被告王威及其委托诉讼代理人白玉宽到庭参加了诉讼，第三人沧州市万家房产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告王立明、蒋红敏诉称，2016年7月23日原告与被告通过第三人沧州市万家房产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，被告将其名下所有的沧州市新华区XXX楼房一套出售给原告。合同约定购房款为53.8万元，该合同由原、被告及沧州市万家房产经纪有限公司三方签字盖章。原告于当日向沧州市万家房产经纪有限公司交纳了购房订金2万元，合同约定被告在8月21日前将该房屋的抵押解除，办理相关买卖手续。时至今日，被告仍未配合原告办理房屋买卖的相关手续，并声称该房屋存在产权纠纷，无法继续买卖。根据原、被告签订的房屋买卖合同第七条第一款的约定，甲方（指被告）违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方（指原告）支付本合同第三条约定成交价的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方及丙方（指第三人）的全部经济损失（包括但不限于中介费），乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；判令被告向原告支付违约金107600元；判令被告赔偿原告经济损失8000元，并由被告承担本案的诉讼费。被告王威主要辩称：1、鉴于原告方执意解除双方签订的买卖合同，我方同意解除。2、我方在双方合同签订后一直认真履行合同义务，并无原告所说的违反合同第七条第一款的情形。被告暂时不能履行合同义务的原因是因为涉及其他借款纠纷，买卖的房屋被沧州市运河区人民法院查封。这不属于合同约定的产权纠纷，属于不可抗力，并非我方违约，故我方不应向原告方支付违约金及赔偿经济损失。3、合同约定违约金过高，原告方未举证证实其损失，我方认为原告的实际损失仅为2万元的存款利息损失。综上，请法院解除双方之间的房屋买卖合同并驳回原告方其他的诉讼请求。第三人沧州市万家房产经纪有限公司未向我院提交陈述意见。经审理查明:2016年7月23日，被告王威作为售房人（甲方）、原告王立明、蒋红敏作为购房人（乙方）、第三人沧州市万家房产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订0000668号《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为，第一条房屋基本情况，1、甲方自愿将坐落于新华区XXX的房屋出售给乙方。……第二条所有权保证条款，甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，已经征得其他共有人的同意。并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷和争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付乙方使用。第三条成交价格，甲、乙双方经协商后的实际成交价格为人民币53.8万元，该房屋产权过户相关费用由乙方承担，（该房屋产权过户费用的依据是指定评估机构对该房屋的评估价格成交价格）。该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第四条中介服务费，在签订本合同当时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币5380元。第五条购房款支付与房屋产权过户，1、由丙方协助办理过户手续和房款交接的付款约定：（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金人民币2万元。此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续等所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续。（2）经甲、乙双方协商一致约定如下：甲方在8月21日前将该房屋的抵押解除，解除当日丙方代收的订金交付给甲方。乙方需在签订合同十日内备齐贷款的资料。贷款审批五日后该房屋的房款由银行发放至甲方账户。甲方无条件配合乙方过户、贷款并提供相关资料及签字事宜。全款收到当日如银行发放的贷款多出所买的房款总额，甲方应退还乙方多出的款项。（3）待乙方交清全部购房款，而且该房屋过户手续及物业交接手续全部办理完毕，由丙方主持甲、乙双方验收、交接房屋。甲乙双方在房屋交接单上签字确认。第六条其他相关事宜，……4、特殊约定：甲方必须在本合同签订之日起90日内将户口迁出。丙方收取的费用包含中介费、贷款服务费、评估费，不收取其它费用。第七条违约责任，1、甲方违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方和丙方造成的全部经济损失（包括但不限于中介费），乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款。…….第九条约定其他事宜，……3、甲乙双方协议一致，如有一方违约由违约方承担丙方的中介费及相应的经济损失。甲方保证该房屋的信息真实有效，如有不实与乙方丙方无关，并承担相应的经济损失。第十条其他，……2、在由丙方协助办理过户手续的情况下，乙方取得新的房屋产权证书时本合同义务履行完毕。……”合同签订当日，原告将2万元交付第三人，并于次日交付第三人中介费、贷款手续费、评估费共计8000元，其中中介费为5380元。沧州市运河区人民法院在审理郎某某诉王威、冯某某民间借贷纠纷一案中，于2016年8月26日作出（2016）冀0903财保112号民事裁定书，裁定查封王威名下的本案所争议房产，查封期限自2016年8月26日至2019年8月25日。该裁定2016年8月26日送达沧州市住建局协助执行。2016年10月20日左右，第三人将收取原告的2万元返还原告。原、被告就房屋买卖事宜协商未果，故诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、收款收据，被告提交的沧州市运河区人民法院（2016）冀0903财保112号民事裁定书、协助执行通知书等证据予以证实。本院认为：被告关于是由于沧州市运河区人民法院在其他案件中的查封行为导致其不能履行合同义务，不应认定为其违约的辩论意见，经查，被告未能提供证据证实其按照合同约定已着手办理解除争议房产的抵押的事宜，故被告未能按照其与原告、第三人签订的房屋买卖居间合同的约定，如期向原告交付争议房产，其行为已构成违约，对被告的该项辩论意见本院不予采纳。原告诉请判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告当庭表示同意解除，本院予以确认。原告主张其交付至第三人处的2万元应适用定金罚则，由被告双倍返还，被告对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务后，物权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务后，物权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十三条规定：“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由于原、被告在合同中仅约定：“在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金人民币2万元。此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续等所需的全部资料，由丙方协助双方办理该项手续”，未约定定金性质，故对其关于2万元应适用定金罚则的主张本院不予支持。原告主张被告“应按照合同约定向其支付合同第三条约定成交价的20%作为违约金”，被告对此不予认可。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告未提供证据证实除应承担中介费、2万元现金自2016年7月23日至2016年10月20日的利息损失、8000元现金自2016年7月24日至今的利息损失之外的损失，故本院酌定被告给付原告违约金4000元整。原告主张被告应按照合同约定赔偿其经济损失8000元，经查，原告于2016年7月24日交付第三人中介费5380元、贷款手续费及评估费2620元。由于贷款手续费及评估费2620元所指向的贷款事宜与评估事宜尚未实际发生，故该二项费用应由第三人退还原告。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》中约定“由丙方协助办理过户手续、房款交接以及由丙方主持甲、乙双方验收、交接房屋”且在合同中约定“在由丙方协助办理过户手续的情况下，乙方取得新的房屋产权证书时本合同义务履行完毕。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于第三人未能履行完毕其合同义务，故其收取的中介费5380元应予以退还，第三人未能到庭就其已完成的中介行为所支出费用举证证明，本院酌定其向原、被告提供房源或买主信息、促成合同签订、制作合同工本费等支出为2000元，故第三人应将剩余3380元退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王立明、蒋红梅与被告王威、第三人沧州市万家房产经纪有限公司于2016年7月23日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王威在本判决生效后十日内给付原告王立明、蒋红敏违约金4000元。三、被告王威在本判决生效后十日内赔偿原告王立明、蒋红敏的利息损失（其中第一笔以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年7月23日计算至2016年10月20日；第二笔以8000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2016年7月24日计算至本判决确定的自动履行期限届满之日止）。四、被告王威在本判决生效后十日内赔偿原告王立明、蒋红敏支付的中介费2000元。五、第三人沧州市万家房产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还原告王立明、蒋红敏剩余中介费、贷款服务费、评估费6000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1306元，由原告王立明、蒋红敏承担1183元、被告王威承担56元、第三人沧州市万家房产经纪有限公司承担67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 王 华二〇一七年一月十一日书记员 泊美玉