江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终273号
上诉人（一审原告）：黄海燕，女，1972年11月16日生,汉族，住连云港市灌云县。
委托诉讼代理人：肖义，江苏润唐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘桂兰，女，1953年6月14日生，汉族，住泰州市姜堰区。
被上诉人（一审被告）：钱晔，女，1976年11月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜印贵，江苏江豪律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：黄卫东，男，1954年8月29日生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（一审第三人）：周佃春，女，1953年8月10日生，汉族，住南京市秦淮区。
被上诉人（一审第三人）：黄韬，男，1980年12月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（一审第三人）：刘静，女，1985年8月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被上诉人（一审第三人）：连云港昊云房地产开发有限公司，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路350号（原伊新路）。
法定代表人：黄卫东，该公司董事长。
上诉人黄海燕与被上诉人刘桂兰、钱晔、黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）案外人执行异议之诉一案，姜堰区人民法院作出（2017）苏1204民初5235号民事判决。上诉人黄海燕对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。
黄海燕向原审法院提出诉讼请求：1、请求判决停止对连云港市灌云县伊山镇伊山中路西侧昊云商务大厦B1307号房产的执行并确认该房产所有权人为原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年8月购买昊云公司开发的位于灌云县XX镇XX路XX西侧XX大厦BXXXX房产,当时是现房销售，房款总价189551元，原告是全款购买，2015年8月25日，昊云公司出具了购房发票，并于同年8月30日将该房产交付给原告，原告当日与物业签订了相关协议，于9月份对该房产进行装修，后将该房出租至今。原告对该房产已经支付了全部购房款并实际占有使用，因此该房产的所有权人是原告，原告享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院支持如前所诉。
刘桂兰、钱晔辩称，原告与昊云公司之间没有签订商品房买卖合同，违背常理和交易习惯，买卖关系虚假，其虽有票据，但未提交付款的依据，未实际付款，刷卡明细也不是黄海燕本人的，买卖关系实际不存在。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明：刘桂兰、钱晔与黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年11月9日作出的(2016)苏1204民初5614号民事调解书已发生法律效力。因黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司未履行生效法律文书确定的义务，刘桂兰、钱晔于同年12月1日申请强制执行。执行过程中，原审法院于2017年5月18日作出（2016）苏1204执2981号执行裁定，裁定查封被执行人昊云公司所有的坐落于灌云县XX镇XXX路西侧XX大厦AXXX、AXXX、BXXXX房产。后黄海燕提起执行异议，原审法院经审查，于2017年8月11日作出（2017）苏1204执异38号执行裁定，驳回黄海燕的异议请求。黄海燕不服，遂提起案外人执行异议之诉。审理中，原告黄海燕向本院提交了一份《灌云县商务大厦签约表》，该签约表显示客户黄海燕于2015年7月5日认购灌云县商务大厦B1307房屋，总价款为189551元，已付定金20000元，首付款189551元，本次实收款169551元，签约日期为2015年8月23日，该签约表上有置业顾问、销售经理、财务签字。该签约表备注栏载明：1、客户携带《商品房认购协议书》签约；2、此签约表由客户确认的所有信息，将与最终签订的《商品房买卖合同》时信息一致。等等。
另查明，2015年7月5日，原告黄海燕用黄海舰的中国银行银行卡转20000元给昊云公司，同年8月23日，原告黄海燕通过银联POS机向昊云公司转账164000元。8月25日，昊云公司向原告黄海燕开具了金额为189551元的购房款销售不动产统一发票（自开）。同年8月30日，原告黄海燕与连云港永安物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《业主（使用人）临时管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《防火、防盗安全责任书》。后原告黄海燕对案涉房屋进行了装修，缴纳了物业服务管理费用、装修管理服务费等。
又查明，昊云公司于2016年9月12日对灌云县商务大厦办理了首次登记。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九均规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是排除执行的必要条件之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，原告向本院提交了《灌云县商务大厦签约表》以证明其与昊云公司之间就涉案房屋买卖合同的主要条款作出约定，双方之间存在商品房买卖合同关系。原告提供的该签约表没有合同相对方的签字盖章，不符合协议或合同的要件，从签约表内容来看，备注一栏载明此签约表由客户确认的所有信息，将与最终签订的《商品房买卖合同》时信息一致，说明该签约表不能等同于商品房买卖合同，双方最终应当签订商品房买卖合同，且该签约表没有载明涉案房屋交付时间等作为商品房买卖合同应明确的主要内容，根据上述司法解释和部门规章规定该签约表不足以证明双方之间签订了合法有效的书面商品房买卖合同。因原告未能在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其请求排除执行并确认其是涉案房屋的所有权人的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第九十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告黄海燕的诉讼请求。案件受理费4092元，由黄海燕负担。
上诉人黄海燕向本院提起上诉称：1、法律规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、《灌云县商务大厦签约表》中有黄海燕以及相对方置业顾问、销售经理、财务签字。3、法律规定当事人一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。4、该房屋是现房销售，2015年8月23日签约时已交清全部房款并于当日交付房屋，所以无需另行约定交付期限。综上，原审认定事实有误，所作判决不当。请求撤销原判，依法改判停止对连云港市灌云县XX镇XXX路西侧XXX大厦BXXXX号房产的执行并确认该房产所有权人为黄海燕。
被上诉人刘桂兰、钱晔答辩认为：《灌云县商务大厦签约表》并不能证明双方签订了合法有效的商品房买卖合同，原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。
二审期间，上诉人向本院提交昊云公司于2015年8月23日向其出具的交房通知书以及物业公司出具的业主验房表各一份。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，黄海燕于2015年7月5日交付定金2万元，订购B1307号房，建筑面积40.33平方米，房屋总价189551元，2015年8月23日交清余款169551元，并签订《灌云县商务大厦签约表》，同日黄海燕验收了涉案房屋。2015年8月25日昊云公司向黄海燕开具了金额为189551元的购房款销售不动产统一发票。《灌云县商务大厦签约表》由黄海燕与昊云公司置业顾问、销售经理、财务签订，对房屋面积、单价、房号等均进行了约定，符合合同的要件。鉴于黄海燕系全款购房，昊云公司也是现房销售，双方在签订《灌云县商务大厦签约表》的当日，黄海燕就验收了涉案房屋，所以该签约表无需再约定房屋交付时间。应当认定该签约表已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，故该《灌云县商务大厦签约表》应当认定为商品房买卖合同。同年8月30日，黄海燕与连云港永安物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《业主（使用人）临时管理规约》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《防火、防盗安全责任书》。后黄海燕对案涉房屋进行了装修，缴纳了物业服务管理费用、装修管理服务费等，黄海燕对该案涉房屋占有、使用、收益至今。由于二审期间，上诉人向本院提交了新的证据，致原审认定事实有误，所作判决不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销姜堰区人民法院（2017）苏1204民初5235号民事判决；
二、不得执行姜堰区人民法院（2016）苏1204执2981号执行裁定书中对连云港市灌云县伊山镇伊山中路西侧昊云商务大厦B1307号房产的执行；
三、确认黄海燕对连云港市灌云县伊山镇伊山中路西侧昊云商务大厦B1307号房屋享有所有权。
一、二审案件受理费各4092元，均由被上诉人刘桂兰、钱晔负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙金录
审判员 陈海涛
审判员 潘贻杰
二〇一八年四月十一日
书记员 缪雯青