江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初4185号原告：新余市刚城置业有限公司，住所地新余市渝水区仙来大道（第七加油站旁），统一社会信用代码：9136050015989638XG。法定代表人：胡银根，该公司总经理。原告委托代理人：袁波，江西嵩江律师事务所律师。原告委托代理人：李娜，江西嵩江律师事务所律师。被告：朱水娣，男，汉族，1956年5月9日生，江西省樟树市人，住樟树市，原告新余市刚城置业有限公司（简称原告）诉被告朱水娣（简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人袁涛、李娜和被告朱水娣到庭参加了诉讼，现本案业已审理终结。原告诉称：2016年11月15日，原、被告双方签订了一份《新余市刚城置业有限公司进场经营协议书》（已下简称协议），约定由原告将位于新余市刚城汽车城负一楼GCF#005展位的场地租赁给被告经营爱萌电动车，经营期为2年，自2016年11月16日起至2018年11月15日止，协议约定了双方的权利义务。协议签订后，原告依约履行了相关义务，但被告却严重违约，不仅未按约支付各项费用，更是于2017年5月16日擅自要求撤场，并已搬离了租赁场地。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告为此多次找被告协商，催要相关款项，但被告却以各种理由拒不支付。据此，原告提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《新余市刚城置业有限公司进场经营协议书》；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金18720元、物业费4160元，共计22880元；3、判令被告立即向原告支付逾期利息229元（暂算至2017年7月10日）及至实际付款之日止的逾期付款利息（按年利率6%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭将“更是于2017年5月16日擅自要求撤场，并已搬离了租赁场地”更正为“违约拖欠物业费，经多次催告仍不交纳”。被告向法庭递交了书面答辩状并当庭辩称：其不同意原告所诉请的相关费用，其始终不想撤场，但2017年6月份，原告逼迫其撤场，原告属欺诈招商，其被骗签订入场经营协议，2017年6月21日正式撤场，在经营过程中，其因没有享受导购补贴，向原告提抗议后，原告切断电源达2月之久，严重影响其营业造成经济损失，其要求原告退还押金2880元、赔偿其广告费1000元、停电造成的损失6000元、支付其4个月的进场优惠补偿11520元，共计21400元。原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据以供质证：1、公司营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证各一份。证明：原、被告主体适格。2、进场经营协议书一份。证明：原被告双方在2016年11月15日签订了一份经营协议书约定由原告将位于刚城汽车城负一楼GCF#005展位租赁给被告经营，租赁期限2年，自2016年11月16日至2018年11月15日，每月10号之前付清当月的租金和物业管理费，并对相关费用有明确约定，合同履约保证金2880元，如被告违约，无权要求返还，其中第五条第二款明确约定被告有权根据自身需要招聘或辞退营业人员；第七条第二款约定被告不按时交纳场地租赁费和物业费原告有权解除该份协议，被告承担违约责任，赔偿原告实际经济损失。协议签订后原告如约把租赁场地交付给被告使用。被告为支持其主张，向法庭提交了如下证据供质证：1、公司承诺一份。证明：胡银根在2017年1月26日承诺其在刚城汽车城最后合同到期时，再送一个月的租金给其，但其他一切费用必须按规定交付，如未做到合同期满不享受赠送。2、刚城汽车城补充协议一份。证明：胡银根同意其从一楼搬到负一楼，额外享受三个月免租政策。3、通知函一份。证明：原告系因其拖欠物业费，而要求其离场，但实际其没有拖欠物业费。4、袁小浪出具的证明一份。证明：朱水娣由一楼搬到负一楼的过程。5、伍海苟、田时全证明各一份。证明：朱水娣撤场时间是2017年6月21日。对当事人提交的证据,本院组织了质证，对原告提交的两组证据，当事人无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院评定如下：对被告提交的1、2组证据，原告对其真实性都无异议，但对其证明目的有异议，认为公司对被告的这两项优惠是有前提的，即按期履约。本院认为，原告对证据1的异议符合公司承诺的事实，本院予以支持；对证据2的异议，由于书面补充协议中没有约定免租条件，应视为不附条件的额外减免租赁费三个月，当发生租赁费时应予冲减，因此，对原告的异议本院不予支持。对被告提交的证据3，由于被告没有向本院提交其已交物业费的证据，本院不予采信。对被告提交的证据4，原告异议认为系逾期举证且系证人证言应出庭作证。本院认为该证明能印证被告由一楼搬到负一楼的过程，本院予以参考。对被告提交的证据5，原告异议认为系逾期举证且系证人证言证人应出庭作证，同时认为田时全所说停电两个月不属实。本院认为，伍海苟的证明能印证被告离场的时间，本院予以参考；原告的其他异议，本院予以支持。根据上述证据并结合庭审笔录，可认定如下案件事实：2016年11月15日，原、被告双方签订了一份《新余市刚城置业有限公司进场经营协议书》（已下简称协议），约定由原告将位于新余市刚城汽车城负一楼GCF#005展位的场地租赁给被告经营爱萌电动车，经营期为2年，自2016年11月16日起至2018年11月15日止，协议约定了双方的权利义务。协议签订后，原告依约履行了交付场地的义务，同时原告向被告作出承诺：被告在刚城汽车城最后合同到期时，公司同意再送一个月的租金给被告，但其他一切费用必须按规定交付，如未做到合同期满不享受赠送。原告还同被告签订了补充协议，同意被告从一楼搬到负一楼，额外享受叁个月免租政策。后因原告认为被告拖欠公司六个月物业费经催缴而拒不交纳，于2017年6月6日向被告发出通知，决定解除原、被告之间的协议，并限被告于2017年6月30日之前搬走所有商品。被告于2017年6月21日自行搬走了其在商场的商品。原告为维护其合法权益，遂起诉来院提出上列诉请。本院认为，本案属租赁合同法律关系。原、被告双方签订的《新余市刚城置业有限公司进场经营协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。本院根据原告的陈述、被告的答辩，归纳本案的争议焦点如下：一、在合同履行期间，原、被告谁违约，合同是否解除及何时解除；二、原告主张的各项费用是否有事实与法律依据；三、被告要求返还的各项费用是否有事实和法律的依据？原告认为协议签订后，原告依约履行了交付场地的义务，被告也进场开展相关业务。被告自入场以来一直未交物业费，依据协议第二条第二款之约定（“租赁费前一年减免，物业费、电费不减免。每月结算一次，每月10日之前付清当月的租金和物业管理费”），构成了违约，原告有权依据协议第七条第二款第一项之约定（“不按时交纳场地租赁费和物业费”）单方解除协议。本院认为，由于原、被告所签订的协议第二条第二款约定第一年的租金减免，所以对该条应理解为“在合同履行的第一年每月10号之前付清当月的物业管理费”，被告自入场以来一直未交物业费，自是构成了违约，原告有权依据协议第七条第二款第一项之约定单方解除协议。被告抗辩其未按时交纳物业费的各种理由由于无证据证实，本院不予支持。同时，对于交纳物业费，是双方合同约定的义务，被告不得以别人是否交纳作为自己交纳的前提条件。因此，被告迟延履行主要债务，经催告后又以其他理由拒不交纳，构成违约，原告依约通知解除合同合法有效。关于协议的解除时间，依《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，以2017年6月6日通知函送达被告之日为准。协议解除后，当事人有权按照协议的约定要求违约方承担违约责任，赔偿实际经济损失。由于协议约定物业费（640元/月）被告应按月付清不减免，因此协议解除后，原告主张协议解除日之前的物业费应予支持。对于租赁费，协议第六条第三项约定“乙方如在协议期内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件，乙方需补足实际产生的租金费用”，被告违约导致原告依约解除协议，应视作被告在协议期内撤场，原告要求被告支付的2016年11月16日至2017年5月31日的场地租赁费（2880元/月）系协议解除日之前产生的，应予支持。但同时，原、被告双方在补充协议中约定的“额外叁个月免租政策”应视作原告对被告从商场一楼搬迁到负一楼的一种不附条件的补偿，原、被告在发生租赁费结算时应予冲减；原告对被告关于“最后合同到期时公司同意再送壹个月租金给老朱”的承诺则是附条件的，由于被告违约，原告无须支付。对于原告主张的逾期利息，由于协议没有约定，本院不予支持。对于合同履约保证金，按照协议第三条之规定，被告无权要求返还。在庭审中，本院依法向被告释明其主张要求原告赔偿其广告费、停电造成的损失的主张应提起反诉或另行起诉，被告未在法定期间提出反诉，本院不予评判。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款，第九十八条之规定，判决如下：一、解除原告新余市刚城置业有限公司与被告朱水娣于2016年11月15日签订的《新余市刚城置业有限公司进场经营协议书》，解除日为原告2017年6月6日通知函送达被告之日。二、被告朱水娣应于本判决生效后十日内支付给原告新余市刚城置业有限公司2016年11月16日至2017年5月31日的场地租赁费10080元（扣减额外免租的三个月租赁费8640元）、物业费4160元，共计14240元。三、驳回原告新余市刚城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告朱水娣承担117元，原告新余市刚城置业有限公司承担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  范珍平二〇一七年九月二十八日书记员  易 娇