云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终1026号
上诉人（一审被告及反诉原告）：昭通麒圣房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码91530600665515340X。
住所地：昭通市昭阳区迎丰路。
法定代表人王龙平，昭通麒圣房地产开发经营有限公司总经理。
被上诉人（一审原告及反诉被告）高毅，男，1987年2月5日出生汉族，云南省永善县人，住昆明市盘龙区。
上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司因与被上诉人高毅商品房销售合同纠纷一案，不服永善县人民法院(2016)云0625民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审人民法院经审理确认的法律事实：被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发销售的“善之居”商住楼，取得了商品房预售许可证。2014年4月2日，原告高毅与被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号4—14），以价款377600元购买被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发的“善之居”商住楼第4幢1层14号门面房一套。约定：购房款以分期方式付款，2014年3月25日付款197600元，2014年8月19日付款100000元，下余80000元，交房之前付清。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司于2014年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告高毅；如原告高毅未按约付款，自约定的付款期限届满后的次日至实际付款之日止30日内，按20元/天支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，每延期支付1天，应按应付款项的0.05%支付违约金。如被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司未按约定的时间交房,自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内,按20元/天支付违约金,合同继续履行。逾期30天后,每延期交付1天，按已付款的0.05%支付违约金,合同继续履行。合同还约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司应当以电话或书面形式通知办理交接手续，交接时，应当提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司原因未能按期交接的，责任由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担，双方同意按逾期交房方式处理。
合同签订后,原告高毅按约于2014年3月25日、8月20日分两次向被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付了购房款197600元和100000元，共计交付了购房款297600元。
2015年1月5日，经昭通市建设工程质量检测中心有限公司对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司开发的商品房进行了检测，检测结果为：4号楼抽检26根混凝土构件中，有4根构件未达到设计值，不满足设计要求；抽检的6块楼板负弯矩钢筋保护层偏厚；抽检6块楼板厚度，其中2块楼板偏薄；抽检6处楼层结构净高，其中4处楼层结构净高偏高。
2015年9月28日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司组织地勘、设计、施工、监理等单位对工程进行了验收，验收结果为合格，但设计单位永善县建筑设计院只加盖了印章，未签署验收意见。2015年11月2日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司与原告高毅办理了该商品房交接手续，将房屋交付给了原告高毅，但未能按约提供该商品房属经验收合格的相应证明。2016年1月22日，经永善县建筑设计院对“善之居”商住楼对应推定值不满足设计要求的构件进行了验算，并提出处理意见：“善之居”商住楼1、2、4、5号楼梁、柱构件经验算满足设计要求，应予验收；3号楼因砌体结构局部砌筑砂浆不满足设计要求，对不合格墙体进行满挂钢丝网再抹高强度砂浆等措施后加固补强，加固达到要求后验收。2016年3月28日，工程经加固后，加固部分通过了验收。2016年12月16日，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司办理了工程竣工规划验收备案后，永善县建筑设计院补签了“同意验收”的意见。2016年12月22日，在永善县住房和城乡规划建设局办理了工程的竣工备案手续。
一审人民法院审理认为，原告高毅与被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》，符合法律规定，应当确认有效，双方均应按约履行。对原告高毅提出的被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司至今未交付商品房，要求解除双方所签订的合同并退还购房款297600元的诉讼请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付房屋给原告高毅时，未能提供房屋经验收为合格的相应证明，原告高毅作为购买者，按约享有对所买的房屋是否经过了验收合格的知情权，原告高毅虽在2015年11月2日接收了房屋，但被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋，不符合双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付给原告高毅的房屋虽不符合合同约定，但双方签订的合同已实际履行，合同目的已经实现，且被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋于2016年12月22日办理了工程的竣工备案手续，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格。为此，原告高毅的此部分诉讼请求，不符合同约定和法律规定的可以解除合同的情形，本院不予支持。对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉要求由原告高毅承担逾期付款违约金的诉讼请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司在交房时，不能提供所交付的房屋符合合同约定需验收合格的相应证明，原告高毅有权拒绝其相应的履行要求。为此，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司的此部分反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。对原告高毅要求由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付从2014年12月29日起至2016年12月19日止的逾期交房违约金的诉讼请求,因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司于2016年12月22日办理工程竣工备案登记，取得工程竣工验收证明书，原告高毅对违约金的计算符合双方的合同约定，本院予以支持。对被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉要求原告高毅给付下余购房款80000元的请求，因被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司交付的房屋已经验收合格，原告高毅应当按约履行支付下余购房款的义务，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司此部分反诉请求，符合双方的合同约定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付原告高毅违约金102974.40元；
二、由原告高毅给付被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司购房款80000元；
以上一、二项折抵后，由被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司给付原告高毅违约金22974.40元。限本判决生效之日履行。
三、驳回原告高毅本诉的其他诉讼请求；
四、驳回被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司反诉的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取3659元,由原告高毅承担2882元，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担777元；反诉案件受理费减半收取900元，由原告高毅承担700元，被告昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担200元。
宣判后，昭通麒圣房地产开发经营有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销永善县人民法院(2016)云0625民初1390号判决，支持上诉人的上诉请求。理由如下：一审法院认定上诉人未提供房屋验收合格证明行为等同于“未交房”，从而判决上诉人支付被上诉人接房后的违约金，并免除被上诉人接房后未履行合同约定的违约金，认定事实清楚，但裁判错误。
被上诉人高毅答辩认为：一审认定事实清楚，证据充分，上诉人未按约定交房时间和条件交付房屋，应当给付违约金。具体理由如下：1、被上诉人并未转移占有所购商品房；2、上诉人所售房屋尚未验收。
本案在二审中，对原审法院认定的法律事实，双方均无异议，本院予以确认。
归纳诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：一、上诉人昭通麒圣房地产经营有限公司交付房屋给被上诉人时该房屋并未验收合格，是否构成违约？上诉人是否应当承担违约责任？二、被上诉人未履行支付房屋尾款的行为是否构成违约？是否应当承担违约责任？
针对本案争议焦点，本院评判如下：上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司与被上诉人高毅签订的《商品房购销合同》，符合法律的规定，应当确认有效，双方应按约履行。根据约定上诉人应当在2014年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。虽上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司在2015年11月2日将房屋交付给被上诉人高毅，但根据2016年3月28永善县建筑设计院出具的结构验算和处理意见书，证明上诉人出售的房屋仍有部分房屋未竣工验收，并且在2016年12月22日上诉人才办理了工程竣工备案登记。故上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司虽交付了房屋，但该房屋并不符合合同约定的要求，其行为已违约，应承担违约责任。综上，被上诉人高毅未违反合同约定迟延支付房屋尾款，故高毅不应承担违约责任。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2359元，由上诉人昭通麒圣房地产开发经营有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 周严惠
审判员 陈 丹
审判员 余 帅
二〇一七年五月五日
书记员 刘明琼