江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0702民初4005号
原告：东方鑫泰置业（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道与赣康路交汇处。
统一社会信用代码：91360700589208047G。
法定代表人周荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭代平，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
被告：杨德禄，男，1975年9月8日出生，汉族，赣州市兴国县人，住江西省兴国县。
委托诉讼代理人：陈建军，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。
原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司诉被告杨德禄商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司的委托诉讼代理人彭代平，被告杨德禄的委托诉讼代理人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》(合同编号：20130101921号)，返还房屋给原告；2、被告承担房屋返还过程中注销该房屋不动产权登记所发生的全部费用；3、被告赔偿原告各项损失合计1191598.55元；4、被告向原告支付违约金551086.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月18日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》(编号为20130101921号)。依据合同约定，被告认购原告开发的“江山里一期”×栋×号房，购房总价款为1836955元，按银行按揭方式付款。被告向原告支付了首期购房款556955元后，剩余未付的128万元购房款，由被告向招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称招商银行赣州分行）办理一手房个人住房按揭贷款。同年，7月11日，被告与招商银行赣州分行、原告签订《个人购房借款及担保合同》，即依据合同约定，被告自愿以所购房屋作为抵押向招商银行赣州分行借款128万元，由原告对被告该笔借款向招商银行赣州分行提供保证担保。然而，由于被告在履行其与招商银行赣州分行借款合同的过程中，出现断供等违约行为后向银行表示无力继续履行借款合同，导致招商银行赣州分行依据《个人购房借款及担保合同》约定，解除了与被告所签订的借款合同提前收回全部的借款本息，并从原告的保证金账户直接扣划了该笔款项计人民币1191598.55元。根据原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第二条第2款第（5）和第（6）项的约定，原告有权单方面解除合同收回房屋，解除《商品房买卖合同》合同产生的一切注销费用由被告承担。同时，有权要求被告按照总购房款的30%向原告支付违约金。在被告出现违约，且按揭银行解除其借款合同并提前收回全部贷款本息后，原告多次要求被告及时补足并支付该部分尚欠的购房款，但被告均置之不理。鉴于被告的违约行为已导致原告无法实现合同目的，且被告的违约行为还给原告造成了巨大的经济损失。原告遂起诉至法院，要求依法处理。
原告为证明自己的主张，提交了以下证据：
证据1、营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证等复印件，证明原告和被告的诉讼主体资格；
证据2、《赣州市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》复印件，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，且合同及补充协议对被告出现断供等违约行为，所产生的包括原告有权解释合同在内的各种法律后果，以及被告需要承担的违约责任等均作了明确而具体的约定；被告以所购商品房为抵押，向招商银行赣州分行办理了购房按揭贷款，且由原告为被告诚信履约提供保证责任。同时，约定了被告若违约，招商银行赣州分行有权提前收回被告按揭贷款本息和有权要求原告承担保证责任；
证据3、《履行连带保证责任通知书》、《律师函》和《银行扣款凭证》等复印件，证明由于被告长期断供的违约行为，导致招商银行分行解除了与被告之间签订的按揭贷款合同，并提前收回所有的贷款本息；原告在收到招行赣州分行的履行连带保证责任通知书后，第一时间要求被告支付给银行提前扣回的用于被告支付购房款的贷款与相应的利息，但是被告始终未能如期支付相关款项，其行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定解除与被告所签订的《商品房买卖合同》，收回房屋，并有权要求被告赔偿损失和承担相关费用。
被告辩称，1、因原告垫付贷款一事，原告在2016年8月已起诉，至今答辩人也未收到法院的判决书或者裁定书，对同一事，原告无权再次起诉；2、本案涉案房屋，已于2017年11月被泰和县人民法院成功拍卖给他人，拍卖款也已用于归还债务，原告要求解除合同并将房屋返还给原告已不可能，要求注销该房屋不动产权登记也无可能；3、答辩人没有恶意拖欠招商银行赣州分行的贷款，因此，原告无权解除合同，也不能要求答辩人支付违约金。答辩人从2013年7月11日开始还款，一直还款到2016年6月30日，每月还款8千多元，已还款30多万元本息，并且还支付了首付款556955元，还款本息和首付款一共约支出90万元。从2016年7月1日开始，答辩人才没有按照约定还款，才逾期一个月，招商银行赣州分行在2016年8月5日即对原告划扣本息1191598.55元不符合双方约定。原告与答辩人签订的《赣州市商品房买卖合同》合同补充协议第二条第2款第6项规定，因买受人违反按揭贷款合同的约定而导致出卖人对买受人向银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿之日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按代为清偿额每日万分之十计算。如买受人连续三个月偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除合同，同时买受人应按总购房款30%的违约金向出卖人支付违约金，因解除合同产生的一切注销费用由买受人承担。从上述约定可以看出，滞纳金的支付和违约金的支付约定的支付条件完全不一样，本案原告是代为清偿，根据上述约定，原告只能向答辩人要求支付滞纳金，而不能要求支付违约金。本案答辩人并没有恶意拖欠银行缴纳贷款本息，“解除合同并按总购房款30%的违约金向出卖人支付违约金”的违约条件没有成立。答辩人只是因经济紧张，只有一个月未归还贷款，就被要求提前还贷，这意味着答辩人就白白交了之前的还款本息和首付款一共约支出90万元。因此，原告起诉要求解除合同并支付违约金没有依据；4、本案的违约金约定明显过高，请求法院予以减少。我国《合同法》的赔偿原则，以赔偿实际损失为原则，不具有惩罚性质。《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据该规定，答辩人只应赔偿原告的实际损失，而原告的实际损失，只是利息损失，因此，答辩人只就应赔偿原告代为清偿金额的利息（按银行同期贷款利率计算）损失。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案答辩人与原告约定的违约金明显过高，远远超过了原告的实际损失，事实上，原告的实际损失就是银行同期的贷款利息损失。据此，请求法院根据原告的实际损失（按银行同期贷款利率计算损失），减少双方约定的违约金额。
被告为证明自己的抗辩理由，提交了以下证据：
证据1、《民事起诉状》复印件，证明该案已经起诉过不能再起诉，本案不应支付违约金，原告也无权解除商品房买卖合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的证据1、2的三性无异议，本院经庭审核实，原告提供的证据1、2内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：
1、被告对原告提供的证据3的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，本院经庭审核实，该组证据中属于招商银行出具的材料，结合原、被告的陈述，足以认定原告确实已代被告代偿了购房款，故对该组证据中属于银行出具的证据三性予以认可；其中对于《律师函》，由于该律师函系原告的法律顾问出具的，对其中载明的内容应结合庭审查明的事实和其他证据给予综合认定。
2、原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，经庭审核实，原告确实曾经向本院起诉过被告，但该案件已以撤诉方式审结，故对该组证据的关联性和证明对象本院不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同号：20130101921）及合同补充协议，约定被告购买原告开发的江山里一期×栋×号房屋，购房总价款为1836955元，按银行按揭方式付款。该合同的补充协议第二条第2款第6项的约定“……如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用由买受人承担。……”签订合同后，被告向原告支付了首期购房款556955元后，剩余未付的128万元购房款，由被告向招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称招商银行赣州分行）办理一手房个人住房按揭贷款。同年，7月11日，被告与招商银行赣州分行、原告签订《个人购房借款及担保合同》，被告自愿以所购房屋作为抵押向招商银行赣州分行借款128万元，由原告对被告该笔借款向招商银行赣州分行提供保证担保。然而，由于被告在履行其与招商银行赣州分行借款合同的过程中，被告已经累计逾期11期未足额归还贷款本息，以及在2016年7月份逾期未支付当月本息，导致招商银行赣州分行依据《个人购房借款及担保合同》约定，解除了与被告所签订的借款合同提前收回全部的借款本息，并从原告的保证金账户直接扣划了该笔款项计人民币1191598.55元。原告遂诉至本院，要求依法处理。
另查明，案涉的江山里一期×栋×号房屋已办理了房屋不动产登记权证，登记的权利人为被告杨德禄。且该房屋已于2017年11月份被吉安市泰和县人民法院司法拍卖处置。
本院认为，原告东方鑫泰公司与被告杨德禄签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告杨德禄与招商银行股份有限公司赣州分行以及原告签订了《个人购房借款及担保合同》，并办理了一手房个人住房按揭贷款，原告为该笔借款提供了担保。原告东方鑫泰公司与被告杨德禄在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告杨德禄获得贷款后，出卖人即原告东方鑫泰公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用由买受人承担”这项内容实际上是原告东方鑫泰公司与被告杨德禄就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。但该约定解除权应建立在案涉合同未履行完毕，尚可解除的情形下行使。本案中，案涉房屋已办理了房屋不动产登记权证，即案涉商品房买卖合同已完全履行完毕，同时，案涉房屋作为被告的资产已被其他法院司法处置，解除合同目的已实际无法实现。故原告要求解除案涉合同并注销该房屋不动产登记权证的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。现在被告杨德禄未按时偿还银行借款，导致原告东方鑫泰公司代其垫付贷款本息，被告杨德禄的行为已经构成严重违约。现原告提出按总房价的30%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告杨德禄应向原告支付的违约金数额为91847.75元。关于原告要求被告偿还其向银行垫付的按揭本息的诉讼主张，该主张符合合同约定，不违反法律规定，本院对此请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告杨德禄在本判决生效之日起十日内向原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司支付违约金91847.75元；
二、由被告杨德禄在本判决生效之日起十日内向原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司支付代偿本息1191598.55元；
三、驳回原告东方鑫泰置业（赣州）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20484元，由被告杨德禄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 吴菁菁
人民陪审员 庄明静
人民陪审员 赖后祺
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 刘素静