甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2907号
上诉人（原审被告）杨文龙，男，1948年3月25日出生，汉族，住甘肃省榆中县。
被上诉人（原审原告）兰州铁路局兰州房建段，住所地甘肃省兰州市城关区。
负责人：张学君，该段段长。
委托诉讼代理人：侯煊，甘肃玉榕律师事务所律师。
原审被告王金兰，女，1966年3月16日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：李智，甘肃律华律师事务所律师。
上诉人杨文龙因与被上诉人兰州铁路局兰州房建段（简称房建段）、原审被告王金兰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2139号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨文龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并判决驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2．本案一、二审全部案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定主体错误，上诉人与被上诉人不存在合同关系，无任何关联性；王金兰转租行为违法，应当承担法律后果。二、原审中被上诉人提供伪证，房屋租赁合同是为应付开庭而临时伪造的。
房建段辩称，房屋租赁合同真实有效，上诉人长期占用房屋应当承担费用。一审认定事实清楚，判决应予维持。
王金兰述称，房屋租赁合同真实有效已被生效判决确认；杨文龙经转让占用房屋属实。一审未认定存在租赁关系而是判决占用费正确。请求维持原判。
房建段向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨文龙、王金兰立即返还位于兰州市城关区何家庄西街40号高层南3号铺面；2.支付房屋使用费83700元（以上主张以实际履行之日产生的金额为准），支付拖欠采暖费7935元、电费6142元，以上共计97777元；3、诉讼费用由二被告承担本案。
一审认定事实：房建段系兰州市城关区何家庄西街40号房产的管理人。自2011年5月6日起，王金兰自案外人海斌江处受让属房建段管理的位于兰州市城关区何家庄西街40号高层南三号面积69平方米的商铺经营使用，且签订了租赁合同。2014年1月4日，房建段与王金兰签订房屋租赁合同，房建段继续将上述商铺出租给王金兰使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。双方约定的月租金为3100元，同时约定王金兰未经房建段同意，不得擅自转租房屋。王金兰向房建段交付了一年的房租后开始使用房屋。2014年7月3日，王金兰、杨文龙签订协议，王金兰将该房屋的经营使用权转让给了杨文龙，双方约定的转让费为12万元，在签订协议时，杨文龙向王金兰支付了10万元，剩余2万元双方约定杨文龙于2014年12月1日前交清，未付款部分杨文龙以一副字画作为抵押。该协议同时约定2014年7月1日至2014年12月31日期间的房屋租金由杨文龙交付给王金兰后，由王金兰向房建段交纳。王金兰与房建段的合同到期后合同终止，王金兰负责介绍杨文龙与房建段签订新的租赁合同。合同签订后，王金兰向杨文龙交付了商铺，杨文龙之子利用该房屋经营理发店。2014年8月21日，杨文龙向王金兰支付了2014年第三季度租金9300元，同年9月15日，杨文龙向王金兰支付了第四季度租金9300元，王金兰收到上述租金后，将租金交给了房建段。王金兰与房建段租赁合同到期后，王金兰再未与房建段续签新的租赁合同，杨文龙亦未与房建段签订租赁合同,但房屋仍由杨文龙使用。2014年12月25日，房建段收取该商铺的水电费时，杨文龙向房建段交纳了水电费。2015年5月7日，房建段将涉案商铺的电表更换为插卡式电表，因插卡式电表需向房建段支付电费储值卡的100元电费，杨文龙拒不缴纳，房建段未给杨文龙垫付该笔费用，杨文龙无法用电，自2015年5月7日起，杨文龙就将涉案商铺门关闭，未再营业。2015年6月17日，杨文龙将王金兰诉至法院，要求撤销其与王金兰关于转租协议中关于转让费的约定，并要求返还转让费10万元并赔偿损失4万元，法院以转让协议并不违法，且杨文龙与王金兰签订的协议不存在可撤销合同的法定要件为由，驳回了杨文龙的诉讼请求。另查明，2017年8月7日庭审中，杨文龙将涉案商铺的钥匙交还给了房建段。杨文龙自2015年1月1日起未再向房建段交纳水电费，2015年8月11日，王金兰的委托代理人李智向房建段工作人员制作调查笔录时，房建段明确表示，如杨文龙交纳拖欠的费用后，同意与杨文龙签订新的房屋租赁合同。2015、2016年度的供热费由房建段垫付。
一审法院认为，本案争议的焦点为：房建段在与王金兰的租赁合同到期后是否与杨文龙签订了房屋租赁合同；房建段要求支付的房屋使用费、采暖费、水电费是否有事实及法律依据，该部分费用应当由谁承担。房建段与王金兰签订的《房屋租赁合同》中明确约定，王金兰未经房建段书面同意，不得转租、转借所租赁房屋。然而，王金兰置上述约定于不顾，于2014年7月3日与杨文龙签订协议书，转让了涉案房屋。在王金兰与房建段的租赁期内，杨文龙将房屋租金支付给王金兰后，由王金兰交付给房建段。在王金兰的租赁合同到期后，杨文龙并未与房建段签订新的租赁合同，但房屋由杨文龙使用。在房建段更换插卡式电表时，杨文龙拒绝支付100元的预付电费，且2015年8月11日，王金兰的委托代理人李智向房建段工作人员制作调查笔录时，房建段明确表示，如杨文龙交纳拖欠的费用后，同意与杨文龙签订新的房屋租赁合同，因此，房建段是默许杨文龙使用房屋的，房屋的实际使用人为杨文龙，该案的实体责任应当由杨文龙承担。关于房建段要求返还房屋的诉讼请求，本案在庭审过程中，杨文龙已将房屋钥匙交付给了房建段，因此，对该项诉讼请求，已无处理的必要。关于房建段要求支付房屋使用费83700元诉讼请求，杨文龙实际占用涉案房屋后，应当向房建段交纳房屋租金，但杨文龙受让商铺后，并未取得其预想的商业利益，遂起诉要求撤销其与王金兰关于转租协议中关于转让费的约定，并要求返还转让费10万元并赔偿损失4万元，法院以转让协议并不违法，且杨文龙与王金兰签订的协议不存在可撤销合同的法定要件为由，驳回了杨文龙的诉讼请求。因此，杨文龙应当支付房屋占用费。房建段作为房屋的实际管理人，应及时向杨文龙主张支付房屋租金，自2015年5月7日起，房建段就知道房屋被杨文龙锁门未再营业，房建段应及时采取措施防止损失的扩大，但房建段直到2017年3月27日才向本院提起诉讼主张权利，因此，对房建段没有及时采取措施致使损失扩大部分的租金（即2015年5月7日至2017年8月7日期间）不予支持，杨文龙应向房建段支付房屋使用费13123元（自2015年1月1日至2015年5月7日共4个月零7天）。关于房建段要求支付采暖费7935元、电费6142元的诉讼请求，杨文龙虽未使用房屋进行营业，但实际持有房屋钥匙，房建段无法进入房屋，产生的采暖费房建段已经交纳，该部分费用，应当由杨文龙承担。电费6142元是杨文龙使用房屋期间产生的费用，杨文龙应当向房建段交纳。综上所述，杨文龙与王金兰之间的房屋转让协议的效力已被人民法院生效的法律文书所确认，杨文龙作为房屋的实际使用人，应支付房屋使用费，但房建段作为房屋管理人，不及时主张房屋租金，放任损失扩大，对扩大部分租金损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百三十四条第七项的规定，判决：一、杨文龙于本判决生效后十五日内向兰州铁路局兰州房建段支付房屋使用费13123元、采暖费7935元、电费6142元，以上共计27200元；二、驳回兰州铁路局兰州房建段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，杨文龙负担629元，兰州铁路局兰州房建段负担1615元。
二审中，杨文龙提交了三份证据：1.2014年8月21日和9月15日的两份房租费收条，证明依租赁单价50元/平方米计算的缴纳租金计算面积与《房屋租赁合同》记载面积不符，《房屋租赁合同》有假；2.手机短信内容摘录两页，系其子杨家楠手机丢失前期在其子手机中抄下的短信内容，证明房建段与王金兰已解除了租赁关系；3.2014年6月9日西部商报B05版复印件，证明王金兰登报的招租信息，与合同中不能转租约定不一致，有隐瞒。房建段质证认为，对证据的真实性不认可，与本案无关。王金兰质证认为，对真实性有异议，非二审新证据且与本案无关。房建段和王金兰没有提交新证据。
对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：杨文龙提交的房租费收条，虽依50元/平方米计算，面积与《房屋租赁合同》记载面积有出入，但结合生效判决及本案其他证据审查，不能否认《房屋租赁合同》的整体真实性；两页”手机短信摘录”来源不明且不能否认本案房屋占有使用的基本事实；西部商报的招租信息只能证明王金兰曾经登报寻租，亦与本案房屋实际占用无关。以上证据不具有二审证明效力，本院不予采信。一审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：杨文龙应否承担涉案房屋的使用费、采暧费及电费？
《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，房建段作为出租人，有权就租赁物的出租收益主张权利。虽然王金兰于承租期内与杨文龙签订协议转让了涉案房屋，违反了与房建段所签《房屋租赁合同》中关于不得转租、转借的约定，但房屋后续使用中，房建段对承租人变更是明知和认可的。二审中，杨文龙对其占用房屋至2017年8月7日亦无异议。故，一审认定房屋的实际使用人为杨文龙正确；考虑房建段未尽相应减损义务，对实际发生的房租费、采暖费及电费应部分自担，判决杨文龙承担合理费用亦无不当。
综上所述，杨文龙的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费629元，由杨文龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐二虎
审 判 员 杨伟东
代理审判员 谷元元
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 何丽霞
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