河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终6213号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队南阳市支队。住所址：河南省南阳市宛城区张衡东路1278号。
法定代表人：王成伟，任支队长。
委托诉讼代理人：任宗友，河南世鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈绍坤，该支队后勤处长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐吉生，男，汉族，1966年4月8日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：李业，河南通义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何新涛，男，汉族，1968年7月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩建平，河南昊宏律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队南阳市支队（以下简称武警南阳市支队）因与被上诉人徐吉生、何新涛租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫1302民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。武警南阳市支队的委托诉讼代理人任宗友、陈绍坤，徐吉生及其委托诉讼代理人李业，徐吉生、何新涛的共同委托诉讼代理人韩建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警南阳市支队上诉请求：1、改判徐吉生、何新涛赔偿强行占有武警南阳市支队房屋期间的损失60万元（从2016年1月1日暂计算至2016年12月31日，之后的损失计算至实际赔偿止）；2、查清徐吉生、何新涛的实际损失后，驳回徐吉生、何新涛一审的诉讼请求或改判武警南阳市支队不承担徐吉生、何新涛相应的实际经济损失；3、一、二审诉讼费用由徐吉生、何新涛承担。事实和理由：1、一审违背客观事实，把徐吉生、何新涛强行占有武警南阳市支队房屋的行为认定为续签租赁合同的行为是错误的。全军全面停止所有对外有偿服务的文件下发于2015年，武警南阳市支队收到文件后，即时向徐吉生、何新涛送达了文件复印件，并要求其在2015年12月31日租赁合同到期后撤离。但徐吉生、何新涛在合同到期后，以未收回投资为由，拒绝撤离，徐吉生、何新涛强占房屋的行为，属于典型的侵权行为，侵权期间给武警南阳市支队造成的损失，理应按市场租赁价格给予赔偿。2、鉴定机构出具的资产评估咨询报告所依据的主要材料不真实，导致涉案房产市场价值的评估结论严重偏高，不应作为法律判决的依据。3、本案纠纷应当从公平原则出发，考虑徐吉生、何新涛是否存在实际损失，如有，在实际损失范围内给予补偿，否则，驳回其反诉请求。由于本案属于不能归结于双方当事人的过错的正常原因，导致租赁合同不能续签，如果徐吉生、何新涛认为自己的投资未在合同租赁期内收回，存在实际损失，应当由徐吉生、何新涛进行举证，人民法院在查清损失的基础上，作出合理的补偿，而一审依据双方的租赁合同简单的认为在合同不能续签时，应当按照目前市场评估价值进行全面补偿不合适。4、实际的出租收入，应当从评估价值中减去，如有损失，可作为补偿金额的参考。徐吉生、何新涛将涉案房屋于2010年6月10日出租给案外人，其每年的租金收入，应当作为其投资收益，一审并未查明。且帝都花园酒店的实际经营者为高巧玲，尚康食府酒店的实际经营者为张吉兵。徐吉生、何新涛认为是合伙人之间的事，无事实和法律依据。
徐吉生、何新涛辩称，武警南阳市支队的上诉理由和请求均不能成立，一审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。1、租赁合同到期后，双方没有续签合同，但租赁关系仍然存在，各项合同条款仍然在执行，不存在侵权。2、导致租赁合同不能履行的原因是军队下发的整改文件，涉及善后工作多，数额大，所用时间长，武警南阳市支队要求按照市场价值承担租赁费，没有事实和法律依据。3、一审中武警南阳市支队已经要求鉴定人出庭，鉴定人对一审鉴定依据的案件事实证据和鉴定标准都做了说明，因此武警南阳市支队上诉称鉴定结论过高没有科学依据。4、转租问题不存在，整个帝都花园里除了职工就都是出资合伙人。
武警南阳市支队向一审法院起诉请求：1、判令徐吉生、何新涛在判决生效后10日内搬离所租赁房屋；2、判令徐吉生、何新涛支付2015年租赁费及滞纳金按年利率24％计算；3、判令徐吉生、何新涛支付强占房屋期间的经济损失每半年为300000元（滞纳金及赔偿金计算至实际归还房屋为止，自2016年1月1日开始计算）。4、承担本案的诉讼费用。徐吉生、何新涛反诉请求：1、请求赔偿数额为12501472元，包括本次工程造价12109000元、押金100000元、住宿费195301元、餐饮费82171元（住、餐均打折后）及停业损失10000元。
一审法院认定事实：2008年武警南阳市支队与徐吉生、何新涛经协商将武警南阳市支队位于南阳市张衡东路北侧办公楼西墙外辅助楼及场地出租给徐吉生、何新涛经营，由徐吉生、何新涛投资经营武警南阳市支队招待所。出租土地房屋四邻：东至办公楼西侧墙外侧，南至张衡路红线，西至区间路红线，北至辅助楼主楼北墙以北72米。2009年1月1日双方签订了武警招待所租赁合同书，双方约定的租赁期限及届满：租赁期限为五年，自2009年1月1日至2013年12月11日，辅助楼装修施工日期为2009年1月1日至2009年4月1日。租金支付办法：徐吉生、何新涛承租武警南阳市支队四层楼房及土地用于武警商务酒店开发经营，租金每年200000元（不含水电费）每年分两次交清，1月10日前交100000元，7月10日前交100000元，（辅助楼装修施工期间租金按月免除）。武警南阳市支队的权利：武警南阳市支队对出租物拥有所有权及土地使用权，遇国家建设征收土地后补偿费全部归武警南阳市支队所有。对利用出租场进行固定建设投资必须经武警南阳市支队同意，并由武警南阳市支队申办相关证照，有关费由徐吉生、何新涛承担……。武警南阳市支队的义务：提供征地相关文件，协助四邻及群众关系，协助徐吉生、何新涛申办二期建设所需要相关证照，对二期建设的投资方向及施工提供方便及必要协助……。徐吉生、何新涛的权利：在承租期限内，对武警南阳市支队的辅助楼的内装修提出装饰方案经武警南阳市支队同意后方可施工，徐吉生、何新涛按实际位置确定建设式样，经武警南阳市支队同意后按图纸设计施工……。徐吉生、何新涛的义务：按时缴纳租赁费，使用武警南阳市支队的水费按月10日前支付，否则按逾期一天按所欠相关费用总额的3％向武警南阳市支队支付滞纳金。租赁后进行二期建设，资金由徐吉生、何新涛全部自理，武警南阳市支队不提供任何形式的资金保证或担保……。二期投资费用结算及协议终止或到期后的纠纷处理：徐吉生、何新涛按租赁场地进行二期投资建设项目必须按设计图纸施工，建成后属于武警南阳市支队的固定资产列入……。双方不得中途终止协议，如因武警南阳市支队原因中途终止协议，武警南阳市支队应补偿徐吉生、何新涛全部投资款（按评估计价）收回全部权利，徐吉生、何新涛不再参与该场地的经营活动。若徐吉生、何新涛中途终止协议，武警南阳市支队不退还已交租赁费。租赁期满后，同等条件下，徐吉生、何新涛优先承租，徐吉生、何新涛不再承租，双方就徐吉生、何新涛的投资、不动产部分由有资质的评估事务所评估作价，支付给徐吉生、何新涛相应费用（费用由继承人支付）动产部分归徐吉生、何新涛所有，武警南阳市支队收回租赁场地和房产。协议未尽事宜，另行补充共同履行。2012年2月27日双方又签订了一份情况说明，将租赁时间定为2011年1月1日至2015年12月31日止。该租赁合同签订后，双方协作友好。但合同到期后，因中央军委严禁出租军事行政区的房产及全军全面停止对外有偿服务的精神，致使合同无法继续签订，武警南阳市支队多次向徐吉生、何新涛催促搬离租赁房屋，但徐吉生、何新涛以未收回成本为由一直未搬迁。故武警南阳市支队诉至法院要求徐吉生、何新涛搬离房屋，收回租赁的房产，并要求徐吉生、何新涛交纳2015年的租赁费及滞纳金、另2016年、2017年按每年600000元的租赁费至交付房屋为准计算租赁费及滞纳金。徐吉生、何新涛要求武警南阳市支队赔偿所投资建设的楼房及相关配套设施，其数额为12501472元，包括本次工程造价12109000元、押金100000元、住宿费195301元、餐饮费82171元（住、餐均打折后）及停业损失10000元。另查明，徐吉生、何新涛向一审法院要求对所投资的楼房及配套设施进行评估，一审法院于2017年6月20日委托河南中天华资产评估事务所有限公司进行了鉴定，2017年11月9日该评估有限公司出具了咨询意见书：总价值12109000元，其中帝都花园北楼7594800元（属续建部分、含土建、安装、装饰、电梯）、南楼2079300元（武警招待所、含安装、装饰）、室外工程1458800元、附属房24600元、消防工程522800元、天然气工程230000元、变压器及电缆工程198700元。其中灯具部分项目未包括在内。但楼外墙壁画一块及楼房内中央空调及管道因双方未协商一致，不含鉴定费用中。
一审法院认为，1、双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，条款齐备，意思表达真实，双方均已按合同约定履行。现因国家政策及军队改革需要，系不可抗力的因素导致合同无法继续履行，双方对合同的终止均未有过错。且武警南阳市支队也提前给徐吉生、何新涛进行了通告，并传达了相关政策。现武警南阳市支队要求徐吉生、何新涛交纳2015年租赁费及滞纳金的请求理由充分，一审法院应予支持。徐吉生、何新涛提交的证据不能证明其2015年度租赁费已交纳。武警南阳市支队要求徐吉生、何新涛2016年、2017年的租赁费按每年600000元计算至交付房屋之日止的主张，其理由为合同已经到期，徐吉生、何新涛处于侵权状态，应当按武警南阳市支队的损失及市场价值确认租赁费用。一审法院认为，双方租赁期间届满后，承租人继续使用房屋，租赁人也未提出异议，双方的租赁期限应视为不定期租赁，现武警南阳市支队要求与徐吉生、何新涛解除合同，未给武警南阳市支队造成经济损失，且武警南阳市支队也未提供相关证据予以证明，故武警南阳市支队请求增加的租赁费用一审法院不予支持，仍应以原合同约定的费用为宜。关于徐吉生、何新涛的请求，一审法院认为，1、双方签订的合同期届满后，因不可抗力的客观因素，导致合同无法继续履行，应按原合同约定的二期投资费用结算及协议终止或到期后的纠纷处理，双方约定由武警南阳市支队对徐吉生、何新涛全部投资款予以补偿，以评估计价，由武警南阳市支队收回权利，计入武警南阳市支队固定资产，双方合同终止。依据该合同约定，作为一种经济补偿徐吉生、何新涛的全部投资款，经一审法院委托，对徐吉生、何新涛投资所建土建部分及配套设施进行了鉴定，总价款12109000元，按照双方合同约定，一审法院予以支持。武警南阳市支队辩述该评估价较高，作为补偿是一种损失补偿，并向一审法院提交了相关证据，证明徐吉生、何新涛已经收回了部分相关配套费，但该证据系复印件，且系徐吉生、何新涛与案外人所签，也无法证实徐吉生、何新涛的实际损失及应当得到的补偿款，该证据及其理由不够充分，一审法院不予支持。2、关于徐吉生、何新涛请求的住宿、餐饮、押金及停业损失费用，因证据不够充分，与本案不属于同一法律关系，双方可另行解决处理。关于在鉴定中的灯具部分项目徐吉生、何新涛放弃处理。关于鉴定报告中的遗漏项目中央空调及管道、楼房外墙壁画等问题，鉴定人在法庭接受质询时认为因双方未能协商一致而未进行鉴定，故一审法院不予处理，双方可另行解决。关于鉴定费用，一审法院认为，双方均为受益者，应平均承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决：一、限徐吉生、何新涛于本判决生效后十日内搬离租赁中国人民武装警察部队南阳市支队的房屋及租赁场地。二、限徐吉生、何新涛于本判决生效后十日内支付中国人民武装警察部队南阳市支队2015年度租赁费200000元，自2015年1月1日起至7月9日按100000元计算滞纳金按年利率24％计算，2015年7月10日起至12月31日止按100000元年利率24％计算。2016年、2017年的租赁费用按合同约定的每年200000元计算至实际交付房屋为止。三、限中国人民武装警察部队南阳市支队于本判决生效后十日给付徐吉生、何新涛补偿款12109000元。四、限中国人民武装警察部队南阳市支队于本判决生效后十日给付徐吉生、何新涛鉴定费32500元。五、驳回中国人民武装警察部队南阳市支队及徐吉生、何新涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，反诉费96809元，减半收取48405元共计57205元，由中国人民武装警察部队南阳市支队承担30000元，徐吉生、何新涛承担27205元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案租赁合同到期后，武警南阳市支队已向徐吉生、何新涛转达了中央军委文件精神，双方对合同无法继续签订是明知的，徐吉生、何新涛在租赁合同到期后占有使用房屋至今显属不当，应当支付武警南阳市支队占用期间的相关费用。考虑到双方原有长期合作的意向，对合同无法继续签订均不存在过错，徐吉生、何新涛继续占有房屋是因为双方未就交房及徐吉生、何新涛投资补偿等问题达成一致意见以及房屋的实际情况等因素，本院认为武警南阳市支队要求合同到期后按每年600000元的标准计算租赁费过高，本院酌定为每年300000元，即自2016年1月1日起，徐吉生、何新涛支付占用房屋期间的相关费用，按每年300000元计算至实际交付房屋为止。双方签订的《武警招待所租赁合同书》第八条第六项约定“租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方不再承租，双方就乙方的投资，不动产部分由有资质的评估事务所评估作价，支付乙方相应的费用（费用由继承人支付），动产部分归乙方所有，甲方收回租赁场地和房产。”现合同租赁期满后，因部队军事改革导致徐吉生、何新涛无法继续承租，一审判决武警南阳市支队支付不动产部分的相应费用符合合同约定。关于一审的鉴定评估结论问题，武警南阳市支队在一审中未对该鉴定结论申请重新鉴定，现亦未提供足以反驳该鉴定结论的证据，对武警南阳市支队关于鉴定结论严重偏高的上诉理由本院不予采信，一审以该鉴定作为定案的依据并无不当。武警南阳市支队上诉称徐吉生、何新涛将涉案房产出租并取得收益，但未提交证据予以证实，徐吉生、何新涛对此亦不予认可，本院对该上诉理由不予采信。
综上，武警南阳市支队的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初2946号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初2946号民事判决第二项为：徐吉生、何新涛于本判决生效后十日内支付中国人民武装警察部队南阳市支队2015年度租赁费200000元，并自2015年1月1日起至7月9日止以100000元按年利率24％计算滞纳金，自2015年7月10日起至12月31日止以100000元按年利率24％计算滞纳金；支付自2016年1月1日起按每年300000元标准计算至实际交付房屋之日止的占用房屋费用。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8800元，反诉费96809元，减半收取48405元共计57205元，由中国人民武装警察部队南阳市支队承担30000元，徐吉生、何新涛承担27205元。二审案件受理费7300元，由武警南阳市支队承担7000元，徐吉生、何新涛承担300元。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙 娟
审判员 王 彬
二〇一七年十二月十八日
书记员 沙重阳