广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1170号
原告（反诉被告）黎妙平，住址广东省兴宁市。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘春华，住址湖南省常宁市。
委托代理人刘翠香，广东深鹏律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
委托代理人时姗姗，系该公司职员。
委托代理人肖洪林，系该公司职员。
第三人中国银行股份有限公司深圳市分行，地址广东省深圳市罗湖区建设路2022号国际金融大厦。
法定代表人宁效云，行长。
委托代理人杨长禄，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
第三人李小宇，住址湖南省常宁市。
委托代理人刘翠香，广东深鹏律师事务所律师。
原告黎妙平与被告刘春华、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、第三人中国银行股份有限公司深圳市分行（以下简称中国银行）、第三人李小宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，刘春华在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎妙平及其委托代理人易玉成、张茂荣，被告刘春华、第三人世华地产委托代理人时姗姗、第三人中国银行委托代理人杨长禄、第三人李小宇、被告和第三人李小宇的共同委托代理人刘翠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月3日，经第三人世华地产的居间介绍，原、被告签订了编号为8203195的《房地产买卖合同》，约定购买被告所有的位于深圳市龙岗区书香门第上河坊广场1栋A座402号房产，成交价为人民币1，496，500元；双方约定当日支付定金人民币5万元；8日内监管首期人民币450，000元并申请应行按揭，卖方于签约后35日内自行赎楼；双方于买方取得贷款承诺且卖方完成赎楼之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续。合同签订后，原告依照约定支付了定金人民币50，000元，监管了首期款人民币446，500元，并于5月8日取得了1，000，000元的银行贷款承诺函，履行完毕了合同项下买方的全部付款及付款保证义务，但被告迟迟不按照合同的约定自筹资金赎楼，后原告让步同意被告委托担保公司融资赎楼，并自愿承担担保等相关的费用。但由于3.30房产新政的出台后房价暴涨，被告明确拒绝继续交易，被告的行为已经构成根本违约。原、被告双方签订买卖合同至今，涉案房屋升值人民币659，400元，升值幅度高达44%，被告拒不履行原合同，原告亦失去了其他购房机会，并因被告违约诉至法院原告又支付律师费人民币62，000元，并支付了保全担保费人民币8，979元，原告损失巨大，合同约定的违约金已经明显不足以弥补原告的损失，故原告有权请求房屋升值与违约金的差价部分。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下，并依约交房；2、被告支付迟延违约金（从起诉之日起计算）；3、被告承担本案诉讼费用及保全费用。原告在最终的法庭辩论终结前，变更诉讼请求如下：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币50，000元、支付违约金人民币299，300元（1，496，500元×20%）、赔偿佣金损失人民币5，000元；3、被告向原告支付房价升值损失人民币360，000元；4、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。
被告答辩并反诉称，2015年4月3日，经第三人世华地产居间介绍，原、被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告以人民币1，496，500元的价格购买被告的涉案房产，原告选择银行按揭付款方式支付购房款；买方应于签署本合同之日起8日（含当日）内付清首期款约人民币450，000元（不含已付定金）；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。按照合同约定，原告需在4月10日前付清剩余首期款人民币450，000元，如果超过4月10日，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，如超过4月20日仍然没有付清的，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金或没收原告已支付的定金。但是原告直到4月21日下午3：52分，原告才将款项打入银行监管帐户，原告的行为已经严重违反了合同约定，被告有权主张解除合同并要求原告承担违约责任。另外，为了方便此次房产交易过户手续的办理，应第三人世华地产的要求，被告对第三人世华地产处的工作人员给予了公证授权。2015年4月22日，第三人世华地产处的工作人员，在明知原告违约的情况下，未征得被告的同意，损害被告利益，超越代理权限，擅自与原告签订了《二手楼交易资金委托监管协议》。根据《合同法》第48条第1款、第2款，该《二手楼交易资金委托监管协议》为效力待定的协议，在被告不予追认的情况下，应属无效，第三人世华地产处工作人员超越代理权限与原告签署该《二手楼交易资金委托监管协议》的行为，并不能视为被告对原告违约行为的认可。综上，被告并无违约行为，被告无需承担违约责任，原告根本违约在先，故被告依法提起反诉，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年4月3日所签订的《房地产买卖合同》；2、原告支付被告违约金人民币299，300元；3、原告承担本案的反诉诉讼费。
针对被告的反诉，原告答辩称，周桂捐合法有权代理被告与原告办理资金监管手续，首期款监管协议签订日期实为2015年4月21日，该日期系原、被告双方对主合同的监管时间的协议变更，不存在原告逾期监管首期款的情况。即便是没有经过被告同意，根据合同约定截止日期为2015年4月21日，原告监管首期款未超过合同约定的宽限期，被告无权解除合同。被告虽有公证委托给担保公司，但将全部公证委托书原件持有在自己手中，并未实际交付担保公司用于赎楼，且也未按照合同第4条第3项约定与担保公司签订担保服务合同，合同约定的是自行赎楼，实际上是委托担保公司赎楼，视为被告没有履行先义务，即便是原告至今没有监管首期款，也享有先履行抗辩权。另，被告毁约的理由是房价上涨要求原告加价，而从来没有以原告违约及第三人李小宇不同意交易为由提出异议。
针对本诉和反诉，第三人世华地产述称，被告无法办理相关的赎楼手续导致合同无法履行，第三人世华地产处仍托管有定金人民币5，000元，愿意根据法院判决予以发放。有人民币3，500元作为佣金，是被告同意向第三人世华地产支付的。
针对本诉和反诉，第三人中国银行述称，原告和被告之间的纠纷，应由其双方依据约定和法律的规定承担相应的责任，但不影响第三人中国银行对被告的抵押房产的抵押权。
针对本诉和反诉，第三人李小宇述称，第三人李小宇不清楚涉案房产的交易，不同意涉案房产的转让，因为涉案房产属夫妻共同财产。
经审理查明：2015年4月3日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为8203195的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市龙华区书香门第上河坊广场1栋A座402房（房地产证号码500××××9315）转让给原告，转让成交价为人民币1，496，500元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币50，000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币450，000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起8日内（含当日）付清首期款约人民币450，000元（首期款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5，000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金并向违约方主张适用定金罚则。
原、被告以及第三人世华地产在庭审中确认：2015年4月3日原告支付了定金人民币50，000元，其中有人民币5，000元作为交房保证金在第三人世华地产处托管，第三人世华地产愿意根据法院的判决予以发放。
2015年4月10日，被告办理了公证委托手续，将包括到银行办理涉案房产的房款资金监管手续在内的转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市万通融资担保有限公司、周桂捐、刘喜峰、罗海涛、黄礼敬。被告在庭审中确认其并未撤销或变更过上述委托书中的委托权限。
原告作为甲方（买方），周桂捐代理被告以被告的名义作为乙方（卖方），中国银行股份有限公司深圳龙华支行作为丙方（监管行），三方共同签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，该协议落款中载明日期为2015年4月22日，但原告和第三人世华地产均主张办理首期款资金监管的日期为2014年4月21日，协议落款日期为笔误。上述协议约定甲乙双方自愿将交易资金人民币446，500元交由丙方进行监管。2014年4月21日，原告将款项人民币446，500元存入监管账户。另，被告虽然对《二手楼交易资金委托监管协议》中周桂捐的签名不予认可，但被告明确表示不申请对周桂捐签名的真实性进行鉴定，且被告主张即使周桂捐的签名是真实的，周桂捐在超过约定的监管日期仍予办理监管手续的行为属于越权行为。
2015年5月8日，中国银行股份有限公司深圳龙华支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，表明在满足约定条件的情况下，同意向借款人即本案原告发放贷款人民币1，000，000元。
2015年6月2日，原告委托律师以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》，向被告告知：原告已经于2015年5月8日取得了贷款承诺函。并自愿支付担保赎楼费用人民币9，300元（预先支付至中介处），但经原告和第三人世华地产多次催告，被告拒不履行赎楼义务，并表示毁约不卖，被告的行为已经构成违约，被告应当在收到本函后3日内完成赎楼并继续履行与委托人签订的《房地产买卖合同》，否则原告将提起诉讼。原告提交的快递回执表示上述《履约催告函》因被告要求退回而退回。
原告主张被告拒绝办理赎楼手续，并明确表示拒绝履行合同的行为构成根本违约，故原告现诉至法院，请求判令解除合同，并主张被告应当向其返还定金人民币50，000元，按房屋转让价款的20%承担违约金人民币299，300元，赔偿佣金损失人民币5，000元，赔偿差价损失人民币360，000元。被告主张原告逾期支付首期款，且支付的首期款数额少于约定的首期款，且原告未在合同签订后三日内申请办理银行按揭贷款，故原告的行为构成根本违约，故被告提出反诉，请求判令解除合同，且原告应按房屋转让价款的20%承担违约金人民币2，992，300元。原、被告均提出对方主张的违约金过高。
另查，原告主张虽然合同中约定的赎楼方式为被告自筹资金赎楼，但双方已经协商变更为委托担保公司进行赎楼，因房价上涨故被告拒绝继续履行合同；被告主张合同约定是被告自筹资金赎楼，双方并未变更为委托担保公司赎楼，因原告逾期支付首期款，且原告逾期期限超过合同约定的10天宽限期，故被告知晓后于2015年5月14日明确表示不同意继续履行合同，且涉案房产系被告和第三人李小宇的夫妻共同财产，第三人李小宇也不同意出售涉案房产。
以上事实，有房地产买卖合同、交易明细、房地产证、公证书、委托书、二手楼交易资金委托监管协议、个人二手住房按揭贷款承诺书、履约催告函、快递回执等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中，涉案房产是否为被告及其配偶的夫妻共同财产，以及被告是否属于无权处分，均不影响合同效力，且为保障合同的全面履行，被告作为有完全民事行为能力的卖方，在签订涉案合同时，对涉案房产的物权转移是否存在障碍应当负有审慎的注意义务。原告和被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定，买方应于签署本合同之日起8日内（含当日）付清首期款约人民币450，000元（首期款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目），由此可见，原告应当在2015年4月10日之前完成支付首期款的义务。原告虽然于4月21日才支付首期款，但周桂捐作为被告的代理人仍与原告签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，协助办理了首期款资金监管手续，且根据公证书和委托书的内容，办理资金监管手续属于周桂捐的委托代理权限。另，被告虽然对《二手楼交易资金委托监管协议》中周桂捐签名的真实性不予认可，但被告明确表示不对周桂捐签名的真实性进行笔迹鉴定，根据谁主张谁举证原则，本院对《二手楼交易资金委托监管协议》予以采信。本院认为被告作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人时应当负有审查和注意义务，代理人以委托人即被告的名义办理委托事项的法律后果应当由被告承担。本案中，在被告未对委托权限进行撤销或变更的情况下，周桂捐作为被告的代理人在原告逾期支付首期款的情况下仍配合办理首期款资金监管的行为，应当视为被告放弃了主张解除合同的权利，同意在原告违约的情况下继续履行合同。其次，合同明确约定首期款人民币450，000元仅为大概数目，且《二手楼交易资金委托监管协议》中约定监管的首期款亦为人民币446，500元，故原告不存在未足额支付首期款的行为。最后，合同约定申请按揭贷款的时间为应付首期款之日起3日（含当日）内，并非合同签订后3日内，且根据交易惯例，办理首期款资金监管和申请按揭贷款为关联行为，故被告代理人接受原告延期办理首期款资金监管的行为应当视为被告亦相应接受原告延期申请按揭贷款。综上，根据本院查明的事实，虽然原告逾期支付首期款的行为违约，但被告在放弃解除权，原告亦已经取得贷款承诺函后又以此为由拒绝继续履行合同，被告的行为构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上，原告和被告签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院于2015年12月8日将变更诉讼请求申请书送达至被告之日解除。被告主张原告应当向其支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于违约金和损失。根据本院查明的事实，原告亦存在逾期支付首期款的违约行为，且在被告明确表示不继续履行合同后，原告应当负有一定的积极止损的义务。综上，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，以及原告在合同履行过程中亦存在一定过错的情况，本院判令被告应当向原告支付违约金人民币299，300元，原告另行主张的损失人民币360，000元，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，现有定金人民币45，000元在被告处，有定金人民币5，000元作为交房保证金在第三人世华地产处进行托管，且第三人世华地产表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币45，000元，第三人世华地产应当向原告返还定金人民币5，000元。
关于原告主张的佣金损失人民币5，000元。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，原告主张的佣金损失尚在本院支持的违约金数额范围内，对于原告另行主张的佣金损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告黎妙平和被告刘春华于2015年4月3日签订的编号为8203195的《房地产买卖合同》于2015年12月8日解除；
二、被告刘春华应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎妙平支付违约金人民币299，300元，返还定金人民币45，000元；
三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎妙平返还定金人民币5，000元；
四、驳回原告黎妙平的其他诉讼请求；
五、驳回被告刘春华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币18，268元，因原告变更诉讼请求变更为人民币10，943元，保全费人民币5，000元，由原告负担人民币8，147元，由被告负担人民币7，796元；本案反诉受理费人民币2，895元，由被告自行负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第12页共14页