黑龙江省林区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑75民终61号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区（东风区光复路）。
法定代表人：张凤滨，该公司总经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王平，男，1956年6月3日出生，住黑龙江省佳木斯市向阳区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：卢儒同，黑龙江明阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵金实,男，1975年5月9日出生，住黑龙江省桦南县。
上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）、王平因与被上诉人赵金实民间借贷纠纷一案，不服黑龙江省桦南林区基层法院(2016)黑7507民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院曾于2016年7月29日作出（2016）黑75民终100号民事裁定，将本案发回重审。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人融和公司、王平共同委托诉讼代理人卢儒同到庭参加诉讼，被上诉人赵金实经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融和公司、王平上诉请求：1.请求撤销黑龙江省桦南林区基层法院(2016)黑7507民初103号民事判决；2.请求赵金实立即停止侵权，返还其非法占有的53户住宅楼房，建筑面积5124.84平方米、1个车库，建筑面积22平方米，并赔偿因赵金实抢占房屋所造成的经济损失536000元；3.一、二审诉讼费用由赵金实承担。事实和理由：1.一审法院判决认定事实错误，导致判决结果错误。一审法院判决认定融和公司、王平与赵金实之间的法律关系是名为买卖实为借贷的法律关系，又认定双方之间的抵押关系未解除，融和公司、王平要求返还抵押物没有法律依据。赵金实未经双方协议，也未经司法审判、执行程序，抢占借款抵押物53套住宅、1个车库，其行为属非法占有，构成了侵权；2.赵金实抢占抵押的房产私自销售、装修,致使融和公司、王平开发建设的楼盘不能及时销售，造成了巨大的经济损失，其按照同等地段的房屋出租价格计算的损失，符合法律规定。一审法院判决不予支持属于认定事实错误；3.依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，赵金实主张履行买卖合同，一审法院应向其释明变更诉讼请求，其拒绝变更的，一审法院应裁定驳回起诉，而一审法院用判决方式驳回赵金实的诉讼请求，属于错误判决；4.一审法院判决适用法律错误。一审法院判决适用《中华人民共和国民法通则》第八十九条第四项规定的是留置担保物权的实现，而本案是抵押担保物权。且一审法院判决作出时间是2017年10月26日，此时《中华人民共和国民法总则》已经施行，一审法院判决未适用，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，一审法院应支持融和公司、王平的诉讼请求。一审法院判决未适用《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定进行判决，属于适用法律错误。
赵金实未进行答辩。
融和公司、王平向一审法院起诉请求：融和公司、王平在黑龙江省桦南林业局（以下简称桦南林业局）投资建设桦融铭苑综合住宅楼过程中，因资金短缺向赵金实借款，在借款尚未到期的情况下，赵金实组织多人砸坏门锁,强行抢占其房屋。融和公司、王平诉至一审法院。一审法院判决后，赵金实上诉。经二审法院审理后，发回一审法院重审。现增加、变更诉讼请求，要求赵金实停止侵权，返还其非法占有的53户住宅，建筑面积5124.84平方米、1个车库，建筑面积22平方米；赔偿因抢占房屋造成的损失536000元；赵金实承担本案诉讼费用。
赵金实向一审法院反诉请求：赵金实看好融和公司、王平开发的桦融铭苑小区楼房，遂与其协商购买房屋事宜，经过协商，双方签订书面《商品房买卖合同》，合同签订后，赵金实支付全额房款，融和公司、王平出具购房收据并将房屋钥匙交付给赵金实。房屋交付后，赵金实要求融和公司、王平尽快办理房屋产权证照，但至今未办理，导致赵金实投资利益受损。故请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.赵金实对房产占有属合法占有；3.判令融和公司、王平为赵金实办理房屋产权证照。
一审法院认定事实：融和公司及王平在桦南林业局投资开发建设桦融铭苑综合住宅楼，因资金短缺，向赵金实借款用以偿付工程款项。融和公司及王平为借款用已建成的桦南林业局桦融铭苑53套住宅和1个车库以房屋买卖合同的形式办理抵押,同时签订了房屋买卖合同并开具了收据。房屋买卖合同的购买人按照赵金实的要求，分别写明为赵金实及妻子商丽萍、胡海军、冯晓明，房屋总面积5146.84平方米，同时王平将房屋钥匙交给赵金实。在没有还清借款的情况下，融和公司、王平要求赵金实停止侵权，返还案涉房屋并赔偿损失，承担本案诉讼费用，赵金实拒不返还。赵金实反诉请求确认双方签订的23套住宅和1个车库的《商品房买卖合同》合法有效；判令融和公司、王平为赵金实办理房屋产权证照。庭审查明双方法律关系为民间借贷，释明双方变更诉讼请求，双方均未变更。一审法院认为，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或变卖所得价款受偿，不足部分由债务人清偿。本案中，融和公司、王平在未还清债务的前提下，抵押关系没有解除，要求债权人返还抵押物的诉讼请求，没有法律依据。对融和公司、王平因赵金实抢占房屋造成的经济损失536000元的诉讼请求，因该诉请为其自已估算，并无其他证据证实，故依法不予支持。关于赵金实请求确认其房屋买卖合同有效并办理房屋产权证照的反诉请求，因双方当事人是用签订房屋买卖合同办理的抵押行为，赵金实提交的《商品房买卖合同》虽然具备房屋买卖的形式要件，但其实质为借款的抵押担保关系，故对其反诉请求不予支持。经庭审证据显示，双方当事人的法律关系名为买卖实为借贷的法律关系，而双方当事人的诉讼请求均不是民间借贷。经过释明，双方当事人均不变更诉讼请求，故对双方的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第四项、《中华人民共和国担保法》五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决:一、驳回融和公司、王平要求赵金实返还房屋的诉讼请求；二、驳回融和公司、王平请求536000元损失赔偿的诉讼请求；三、驳回赵金实的反诉请求。案件受理费9160元，由融和公司、王平自行负担，反诉费100元及保全费5000元，由赵金实负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：2014年4月20日至2014年9月30日，融和公司及王平在桦南林业局投资开发建设桦融铭苑综合住宅楼，因资金短缺，通过证人高春东多次向赵金实借款，双方口头约定借款2600000元，利息3.5分/每月，借期两个月，并协商以签订《商品房买卖合同》的形式将案涉房屋作为担保。融和公司、王平自认实际收到借款本金为2400500元。6月30日还款100000元、10月10日还款380000元、10月11日还款620000元、11月24日还款700000元，共计还款1800000元，尚有600500元未还。2014年8月28日偿还利息56000元、9月9日偿还利息70000元、10月26日偿还利息
80000元，共计206000元。借款后，双方签订了《商品房买卖合同》，王平将房屋钥匙交与赵金实。在融和公司、王平偿还部分借款后，抽回了部分《商品房买卖合同》。现赵金实仍持有双方分别于2014年5月12日、2014年9月10日、2014年11月19日签订的五份《商品房买卖合同》。涉及房屋为：黑龙江省桦南县森工林业局桦融铭苑1单元401、402、403、601、602、1102、1402、1701、1702、5单元401、402、403、1602室。共13套房屋。诉讼中，双方均认可赵金实现并未占有1单元1702、5单元401、1602室。二审庭审后，融和公司、王平请求赵金实返还上述三套房屋的《商品房买卖合同》及收据。
本案争议焦点为：1.双方之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；2.赵金实是否应赔偿融和公司、王平的经济损失；3.一审法院适用法律是否正确。
本院认为，1.综合双方当事人陈述及向一审法院提交的证据，本案双方当事人之间的基础法律关系应为民间借贷关系，本案案由应为民间借贷纠纷。融和公司、王平为支持其主张向法院提供了证人高春东的证言、证人高春东、王平的中国农业银行金穗借记卡明细对帐单（以下简称银行对帐单）、王平向赵金实银行卡转款的存款业务回单(以下简称银行业务回单)等证据，能够形成完整的证据链，证明双方之间系民间借贷法律关系，其已经完成举证责任。赵金实否认双方的法律关系为民间借贷关系，主张系买卖合同关系，虽其向一审法院提供了《商品房买卖合同》及收据，但本案涉及多套房屋，购房款数额较大，赵金实在（2016）黑75民终100号案件中，向法庭陈述购房款是从银行取款，现金支付，其未提供证明购房款来源等相关证据，亦未说清原由，不符合常理。对于王平为何给其转款，赵金实的答复是王平偿还的800000元借款，但未提供证据证明，且其在（2015）年桦林民初字第25号案件中，否认双方存在民间借贷关系，相互矛盾。本院认为，双方法律关系成立的前提应是意思表示真实，认定双方法律关系的关键应是尽量还原发生经济关系时的真实意思。赵金实通过证人高春东转款给王平后签订《商品房买卖合同》，双方的真实意思不是实现房屋买卖合同的目的,而是为保证借贷合同的履行提供的担保。因此，双方的法律关系为民间借贷关系。双方系自愿达成借款协议，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应本着诚实信用原则履行双方约定的义务，即债务人偿还借款本金及利息，后债权人返还担保物及相关手续。融和公司、王平主张的其与赵金实之间存在借贷关系，签订的《商品房买卖合同》只是为担保赵金实债权的实现，有事实依据，其在诉讼中请求进行清算，本院予以支持。但融和公司、王平主张本案应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，因《最高人民法院关于认真学习贯彻适用<最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>的通知》第三条第三项规定：本规定施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用规定施行前的司法解释进行审理，不适用本规定。本案属于该规定实施之前受理，尚未审结的案件,不应适用该司法解释。故其该项上诉理由，本院不予支持。
2.关于融和公司、王平提出赵金实赔偿其损失等问题。因本案系民间借贷纠纷案件，融和公司、王平提出赵金实抢占其涉案房屋，造成损失的赔偿请求，不属于本案审理范围。对于融和公司、王平在二审庭审后变更诉讼请求，请求判决赵金实返还该三套房屋的《商品房买卖合同》及收据，不属于二审法院审理范围。对于融和公司、王平主张的本院认定的其与赵金实签订的《商品房买卖合同》之外的其他房屋，系其与案外人签订的《商品房买卖合同》，不属于本案审理范围，融和公司、王平可另行主张权利。关于融和公司、王平提出一审法院应裁定驳回赵金实的反诉请求的问题。本院认为，赵金实未向本院提出上诉，而该项判决并不影响融和公司、王平的权益，且驳回反诉请求的裁判方式应为判决而非裁定。融和公司、王平的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
3.关于一审法院适用法律问题。一审法院认定双方当事人的基础法律关系为民间借贷关系，并向双方释明了基础法律关系的性质、询问是否变更诉讼请求。融和公司和王平的委托诉讼代理人表示案由由法院定，且双方均未明确表示拒绝变更诉讼请求。一、二审审理中，融和公司、王平均主张签订的案涉《商品房买卖合同》系基于其与赵金实存在的借贷关系，且其明确表示同意进行清算，并可用案涉房屋抵顶借款。因此，一审法院以经过释明，双方当事人均不变更诉讼请求为由，判决驳回融和公司、王平的诉讼请求不当，本院予以纠正。另外，双方签订《商品房买卖合同》，系为保证借贷合同的履行提供的担保，该种担保方式为非典型担保，与抵押、留置等担保有所不同，不应适用有关抵押、留置等担保的规定。因此，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。同理，融和公司、王平提出适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民法总则》的规定的上诉理由，本院亦不予支持。
综合以上分析,关于借款本金、还款数额的问题。本院认为，预先在本金中扣除的借款利息，应依据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”因此,应以借款人实际收到的借款数额为借款本金，融和公司、王平自认扣除预先在本金中的利息，实际收到借款本金2400500元，超出其提供的银行对帐单记载的数额,且对赵金实有利,本院予以确认。融和公司、王平向法院提交的银行业务回单证实其给赵金实转款1700000元,及另外偿还的一笔100000元借款是向赵金实借款200000元时，直接偿还的借款，与证人高春东证实的借款时直接扣减了100000元相吻合，亦符合客观事实。因此，本院认定融和公司、王平已偿还借款1800000元，尚欠600500元。关于融和公司、王平主张扣除其多支付的利息问题。经查，融和公司、王平提供的银行业务回单证明其转账共支付利息150000元,2014年8月28日从借款本金中直接给付赵金实之前借款利息56000元，该主张的数额与银行对帐单相符，本院予以确认。但其主张支付的其他利息与借款数额、支付利息数额、银行对帐单不符，本院不予确认。因此，本院认定给付赵金实利息共计206000元。双方约定按照3.5分/每月的标准计算借期利息超出《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定的最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。双方约定利息标准虽违反了该规定，但该规定并非强制性效力性规定，法院既不能责令贷款人返还超出银行同类贷款利率的四倍的利息，也不得认定超出部分折抵本金，并且融和公司、王平自愿并已经支付了部分利息。而且其并未按期还款，截止至2014年11月24日(最后一笔还款的日期)及11月30日(最后一笔借款的到期日),借期利息及逾期利息,即使按照融和公司、王平主张的利息2分/每月的标准计算,支付利息数额亦未超出应支付的总额。因此，融和公司、王平提出从本金中扣除多支付的利息的上诉请求无事实根据，本院不予支持。关于支付逾期利息问题。对于借款逾期利息，赵金实未提出主张和抗辩，但融和公司、王平提出按照利息2分/每月的标准计算逾期利息，系其自愿处分民事权利，符合当事人意思自治原则,且没有损害国家、集体、第三人及赵金实的利益，本院予以支持。一审中，双方均认可1单元1702、5单元401、1602室房屋已被他人占有，赵金实现并未实际占有。因此，该三套房屋不应由赵金实返还。
综上所述，融和公司、王平的上诉请求部分成立。一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十七条第一款、第二百条、第二百零七条、第二百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二、三项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持黑龙江省桦南林区基层法院(2016)黑7507民初103号民事判决第三项；
二、撤销黑龙江省桦南林区基层法院(2016)黑7507民初103号民事判决第一、二项；
三、佳木斯融和房地产开发有限公司、王平于收到本判决之日起十五日内偿还剩余借款本金600500元,利息以300500元为基数，从2014年11月24日起按照每月2%计算至本判决确定的履行义务期限内实际给付之日止；以300000元为基数，从2014年11月30日按照每月2%计算至本判决确定的履行义务期限内实际给付之日止；
四、佳木斯融和房地产开发有限公司、王平偿还上述款项后，赵金实将黑龙江省桦南县森工林业局桦融铭苑1单元401、402、403、601、602、1102、1402、1701、5单元402、403室返还佳木斯融和房地产开发有限公司、王平；
五、驳回佳木斯融和房地产开发有限公司、王平其他诉讼请求。
一审案件受理费9160元，由佳木斯融和房地产开发有限公司、王平负担7328元，由赵金实负担1832元，反诉费100元及保全费5000元，由赵金实负担。二审案件受理费9160元，由佳木斯融和房地产开发有限公司、王平负担7328元，由赵金实负担1832元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事规定诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岩
审 判 员 王峄东
审 判 员 芦 颖
二〇一八年五月二十五日
法官助理 王丽娜
书 记 员 高世家