广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终2373号
上诉人（原审原告）：邱美连，女，1972年3月6日出生，汉族，住广东省惠东县。
委托诉讼代理人：黄朋程，广东商盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林松昌，广东商盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市。
法定代表人：王宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国樑，广东伟伦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司。住所地：广东省惠州市。
负责人：周群利，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国樑，广东伟伦律师事务所实习律师。
一审第三人：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广东省惠州市。
法定代表人：邵云，该公司董事长。
上诉人邱美连因与被上诉人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（以下简称华建惠州分公司）、一审第三人惠州市麦雅实业投资有限公司（以下简称麦雅公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邱美连上诉请求：依法撤销一审判决、惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书，判决惠州市中级人民法院停止对案涉房产的执行并确认案涉房产归邱美连所有，本案一、二审诉讼费用由华建公司、华建惠州分公司承担。事实和理由：（一）一审判决事实不清、适用法律不当，依法应予撤销。1、一审以“原告与麦雅公司于2010年10月9日签订的《认购书》依法认定为有效的预购合同……仍应认定为预约合约”驳回邱美连的诉讼请求与事实及法律不符。邱美连与麦雅公司签订的《认购书》应当认定为合法有效买卖合同。一审属于对事实及法律的理解错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定及相关司法实践可知，案涉《认购书》已经具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款并将房产交付给邱美连居住至今。邱美连提供的收款收据及麦雅公司交付房产给邱美连、邱美连对房产进行装修、使用等一系列的证据都可以证明邱美连已经全部支付了购房款。2、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3、原审对（2016）粤13执异71号执行裁定书程序违法的问题避而不谈，有违公正。（二）惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。1、邱美连是案涉房产的所有权人，原审法院的查封、拍卖及裁定过户行为严重侵犯了邱美连的权益，应予纠正。2、该执行裁定违反法定程序，应予纠正。
华建公司、华建惠州分公司辩称：（一）原审认定事实清楚、证据确实充分，不存在错误，依法应予维持。邱美连的上诉缺乏事实依据，依法应予驳回。1、邱美连与麦雅公司签订的《认购书》的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间商品房买卖合同行为尚未成立。2、邱美连与麦雅公司并未签订正式的商品房买卖合同。3、邱美连实际并未支付所认购商品房的购房款。4、案涉房地产建设工程项目尚未完成竣工验收、消防验收、人防工程等验收，邱美连对案涉房产的占有属于非法占有。5、邱美连只提供了收款收据，并未能提供转账凭证，不能证明付款的真实性，且邱美连承认该房产实际是通过抵扣投资款或借款而取得，同时邱美连对于未及时签订正式商品房买卖合同及办理备案登记存在过错，另外邱美连也未能举证证明案涉房产是其唯一用于居住的房产。（二）原审适用法律正确，邱美连的上诉缺乏法律依据，依法应予驳回。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，邱美连与麦雅公司签订的《认购书》不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且邱美连也没有实际支付购房款，因此《认购书》只是预约合同。2、根据《商品房销售管理办法》第四十条的规定，不管是第三人擅自将商品房交付给邱美连使用，还是邱美连强行占有使用未经竣工验收及消防验收的商品房，其行为都是违法的，不应得到支持。3、邱美连的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。（三）邱美连与麦雅公司之间形成的是债权关系，尚未形成物权关系，邱美连可以通过协商或诉讼的方式向麦雅公司主张债权。
邱美连原审诉称：一、惠州市中级人民法院（2016）粤13执异71号执行裁定书事实不清、程序违法、适用法律不当，应当依法予以撤销。第一、（2016）粤13执异71号执行裁定书以“异议人已清楚涉案房屋处于银行抵押状态，仍与出卖人签订买卖合同，异议人只提供了收款收据，并未能提供转账凭证，不能证明付款的真实性，且异议人承认该房屋实际上是抵扣工程款而取得。上诉规定是对购房并用于居住的特殊保护规定，并不适用于债务抵偿取得房产的情形。”驳回邱美连的异议请求是适用法律错误。首先，购房款的支付及签订《认购书》的日期却是在2010年10月9日，而华建公司、华建惠州分公司的首次查封日期是在2012年9月18日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定可知，邱美连是属于在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，其买卖房产的行为应当是合法有效并受法律保护的。而且邱美连是签订《认购书》并取得房产后要求麦雅公司签订正式的购房合同及办理相关过户手续才知道该房产处于银行抵押状态不存在是签订《认购书》之前就知道的事实，过错不在于邱美连。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”中的“全部价款或价款”的理解不应当单一的理解为现金，而应当包括其他相当于价款形式的物品、债务等。以物易物是最原始的交易方式，而法律也并不禁止双方的这种交易行为。而在本案中，邱美连已经以其他形式（投资款或借款抵扣房款）全部支付了案涉房产的购房款（法律没有强制购房款的给付不能在查封之后），双方的交易已经完成了。所以在邱美连在前有《认购书》对买卖房屋进行确定，后已经支付了全部价款的情形下，麦雅公司将案涉房产交付邱美连使用。最后，对于付款问题，麦雅公司并未对此提出任何的异议，在邱美连已经提供的充足证据证明已经付清购房款的前提下，若没有相反的证据证明该证据是伪造及不真实的情形下，都应当是有效并受法律保护的。所以麦雅公司才将合同约定的房产交付给邱美连占有并使用。第二、（2016）粤13执异71号执行裁定书程序违法，应当依法予以纠正并撤销该执行裁定书。根据《民事诉讼法》第二百二十七条:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定可知，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。邱美连在2016年4月25日通过原审法院的流转中心将书面异议提交上去，但原审法院却在2016年7月29日才作出裁定，已经严重的超过审限，严重违反法定的程序，应当予以纠正。二、惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书事实不清，适用法律不当，应当依法予以撤销。第一、邱美连是案涉房产的所有权人，原审法院的查封、拍卖及裁定过户的行为严重侵犯了邱美连的权益，应当予以纠正。案涉房产的所有权属于邱美连，邱美连已经支付全部价款并实际占有使用至今，虽未办理过户手续等，但过错不在于邱美连，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可知，邱美连认购的案涉房产在邱美连没有过错且已经支付全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续的情形下不受查封、扣押、冻结。而在本次执行中，原审法院的查封行为就已错误，而在随后的拍卖行为及裁定的作出更是错上加错。第二、惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书违反法定程序，应予纠正。邱美连购买案涉房产至今，从一审至执行，邱美连并未收到任何的法院的通知及相关的法律文书，直至华建惠州分公司要求邱美连搬离该房产，邱美连才知道该房产已经为他人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条:“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”及第十条:“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的规定，原审法院在未进行任何调查及亲临执行标的的情况下，在执行阶段未通知实际占有人就违法作出（2014）惠中法执字第282号之五裁定书，有违法律规定。三、本案邱美连提供的证据均能证明邱美连已经在原审法院查封之前已经签订了合法有效的《认购书》、合法占有该不动产、支付全部价款及非因邱美连的原因未办理过户登记，过错不在于邱美连，而在于麦雅公司。而现在华建公司、华建惠州分公司的执行申请已经侵犯了邱美连的合法权益，原审法院的执行在未查清本案事实的基础上，就违法的作出邱美连所属的房屋归华建公司、华建惠州分公司所有，有违事实及法律。请求：l、依法撤销惠州市中级人民法院（2016）粤13执异71号执行裁定书；2、依法撤销惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书；3、终止对案涉房产的执行行为并确认案涉房产归邱美连所有；4、本案的诉讼费由华建公司、华建惠州分公司承担。
华建公司、华建惠州分公司原审辩称：一、邱美连与开发商购买案涉房产时只签订了《认购书》，并未签正式的商品房买卖合同和未经预售备案登记。邱美连诉称其是案涉房产的所有权人毫无事实依据。邱美连只与开发商签订了《认购书》，未及时与开发商签订正式的商品房买卖合同和到房管局登记预售备案。故依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，案涉房产仍是在开发商名下，法院依法查封是合法的。即便因查封给邱美连造成损失，是邱美连因自身的过失，且未按相关法律规定的程序购买房屋所带来的不利后果，故邱美连应自己承担。如因开发商过错导致，也应由邱美连向开发商主张合同权利，与华建公司、华建惠州分公司无关。二、邱美连未提交任何转账凭证证明其实际支付过全额购房款项。邱美连虽然签订了《认购书》，但根据邱美连自己的陈述，其一直未付购房款，直至法院查封后才支付清款项，但其未能提供任何支付、转账凭证证明其已向开发商支付过全额购房款。因此，仅凭开发商出具的收款收据难以证明邱美连已实际支付过款项的事实。三、未签订《广东省商品房买卖合同》是邱美连自身原因造成，其应承担不利后果。《认购书》中第二条第一点明确约定“房款全额付清时，需同时签订《广东省商品房买卖合同》……”以及第三条第五点“如乙方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之房款，则视作乙方自动放弃其所认购该物业之权利，甲方有权将该物业自行处理（不作另行通知)……”由此可见，邱美连在交清“全款”时就可以立刻签订《广东省商品房买卖合同》，但邱美连怠于行使权利，也未提交任何证据证明其有要求开发商与其签订《广东省商品房买卖合同》，故按照房屋《认购书》的约定，开发商有权将该物业自行处理。法院依法查封开发商名下的该物业也就合法合理了。四、邱美连不具备排除执行的法定情形，华建公司、华建惠州分公司依法取得房产合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案邱美连未在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同，也未证明其系用于居住且名下无其他房屋，更没有真实有效的证据证明其已支付过半的购房款。上述三种情形缺一不可，且需要具备能排除执行的权利，该种“权利”要不是合同的权利，要不是法律确认的权利，但邱美连均不具备，故邱美连主张房产的所有权毫无事实和法律依据，不应得到支持。五、邱美连提出执行异议和执行异议之诉明显违反法律规定，法院应当裁定不予立案或驳回起诉。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的。应当在执行程序终结之前提出。”本案执行已于2015年9月18日经（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书裁定终结本次执行，且本案异议指向的执行标的也以裁定抵偿给华建公司、华建惠州分公司的形式终结。邱美连于2016年4月25日才提交执行异议申请书，明显是在执行程序终结以后提出的。所以，邱美连根本不再有提出执行异议和执行异议之诉的法律依据，且上述(2014)惠中法执字第282号之五执行裁定书也未赋予当事人异议的权利。故（2016）粤13执异71号执行裁定书应当裁定不予立案或驳回异议，且针对程序性的不应给予邱美连提起诉讼的权利。综上所述，本案邱美连除前述事由致使其不具有房产的所有权以外，案涉房产是否符合交付条件、是否具备办证条件等邱美连均未能提供证据证明，可见邱美连是因其自身明显怠于行使权利而导致不利的后果，其应自行承担，请求驳回邱美连全部诉讼请求。
原审法院查明如下事实：位于惠州市××路××城××（××）房地产项目（5、6号楼）为麦雅公司开发的楼盘，于2010年1月13日取得房屋预售许可证，证号为惠市房预许（2010）009号，根据预售许可证，该期总单元套数为154套，总建筑面积14332.66平方，其中住宅13283.79平方，商业用房1048.87平方，预售许可有效期从2010年1月13日起至2013年9月29日止。2012年9月18日，经华建公司、华建惠州分公司的诉前申请，原审法院作出（2012）惠中法立保字第19号民事裁定，查封了××城××区66套房产（后因其中一套已办理备案登记而解除查封，实际查封65套），涉及的楼号包括：3、4号楼；5、6号楼；7、8号楼；9号楼；10、11号楼；12号楼，案涉房产在查封范围内。华建公司、华建惠州分公司向原审法院提起建设工程施工合同纠纷后，经原审法院审查发现华建公司、华建惠州分公司与麦雅公司的施工合同签订了仲裁条款，原审法院依法对华建公司、华建惠州分公司的起诉予以驳回，并于2013年4月2日裁定解除对65套房的查封。后华建公司、华建惠州分公司向仲裁委申请仲裁。在仲裁期间，华建公司、华建惠州分公司向原审法院申请财产保全。2013年4月9日，原审法院作出（2013）惠中法立保字第4号民事裁定书，预查封了之前解封的65套房产，查封期限二年。2014年5月20日，惠州仲裁委员会作出（2013）惠仲案字第173、173-1号仲裁裁决，裁决：麦雅公司应支付华建公司、华建惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费、交付验收资料等。因麦雅公司不履行仲裁裁决，华建公司、华建惠州分公司申请原审法院强制执行，执行案号为（2014）惠中法执字第282号。2014年8月15日，原审法院在查封房产上张贴了（2014）惠中法执字第282号公告，告知上述房产已被查封。2015年5月6日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定书，预查封了上述××城××区65套房产，预查封期限为三年，从2015年5月6日到2018年5月5日止。2015年9月18日，原审法院作出（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书，根据该裁定书内容，原审法院在执行过程中依法委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对被执行人位于惠州市江北24号小区新沥路××城××区的38套住宅和14个商铺进行评估。评估价为4809.5万元。第一次以评估价4809.5万元进行公开拍卖，因价格过高，拍卖未成交。后因多名案外人提出异议，原审法院将其中28套住宅和4个商铺下调20%价格以拍卖保留底价2369.904万元第二次委托拍卖，仍未能拍卖成交。申请执行人申请以第二次拍卖保留价2369.904万元抵偿等额债务，原审法院裁定将××城××区的28套住宅和4个商铺按现状归华建公司、华建惠州分公司所有，抵偿麦雅公司所欠2369.904万元债务，并终结了本次执行程序。案涉房产属于用于抵债的房产。
原审法院在执行过程中，邱美连对执行标的提出书面异议，2016年7月29日原审法院作出（2016）粤13执异71号执行裁定书，驳回了邱美连提出的异议。邱美连遂提起本案诉讼。
根据邱美连提交的证据查明：邱美连持有一份为写明签订时间的××城××区房屋《认购书》，甲方为麦雅公司，乙方为邱美连，该物业认购价为674637元，认购书约定，首期定金20000元须于签订认购书或之前付清，首付房款30%共202637元（含定金）,剩余房款70%共472000元按银行按揭方式付款，未约定还款时间。在该《认购书》的签名处，乙方签名显示为“邱美连”，日期为2010年10月9日；麦雅公司加盖合同专用章，但未签署时间。麦雅公司分出具了编号为0006949号《收款收据》给邱美连，确认于2010年10月9日收到邱美连购房款653636元。邱美连还主张其已经实际占有案涉房产。
2010年9月1日，麦雅公司出具“今收到××城国际北区6栋1301房邱美连交来物业费及公摊电费203元”《收款收据》。
原审认为:本案系案外人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是邱美连对案涉房产是否享有优先权以排除执行。对此分析如下，2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，案涉房产于2010年1月13日取得预售许可证，因此，邱美连与麦雅公司于2010年10月9日签订的《认购书》依法应认定为有效的预购合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案邱美连与麦雅公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式，并不具备上述商品房销售管理办法第十六条规定的其它合同主要内容，如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理、办理产权登记有关事宜，违约责任等，故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件，仍应认定为预约合约。
本案诉讼中邱美连主张是以其他形式（投资款或借款抵扣房款）方式支付了购房款。但邱美连并未就其与麦雅公司存在何种投资关系或存在借款关系抵扣购房款提交任何证据予以佐证，仅凭一张麦雅公司出具的653636元收款收据，无法认定其与麦雅公司存在投资关系或借款关系及双方达成了抵扣房款的意思表示。因此，邱美连主张其已全额支付购房款的事实，原审法院不予采信。
邱美连与麦雅公司签订的《认购书》即便属实也仅为预约合同，尚不具备房屋买卖合同的条件，邱美连亦未交付购房款，并举证案涉房产是其唯一住房，故邱美连的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，且邱美连对房屋未能及时签订房屋买卖合同及办理备案登记有过错，故其请求排除执行、返还房屋的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回邱美连的诉讼请求。
本院二审过程中，当事人未提交与上诉请求有关的新的证据。对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是邱美连对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房产登记在被执行人麦雅公司名下。邱美连与麦雅公司签订的《认购书》中有当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且麦雅公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。原审认定《认购书》不具备认定为商品房买卖合同的条件，应认定为预约合同不当，本院予以纠正。《认购书》签订于2010年10月9日，在案涉房产被查封之前，可认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。邱美连交纳案涉房产物业费、公摊电费的时间在人民法院查封案涉房产之前，可认定邱美连在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。邱美连于2010年10月9日以抵扣投资款或借款方式支付了案涉房产的绝大部分购房款653636元。案涉房产因设立了抵押以及被人民法院查封，以致未能办理过户登记，可认定非因邱美连自身原因未办理过户登记。综上，邱美连对案涉房产具备符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房产的执行的诉讼请求应予支持。原审驳回邱美连的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上所述，邱美连要求停止执行的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初285号民事判决；
二、不得执行广东省惠州市江北新沥路××城××区5、6号楼2单元13层01号房。
一审案件受理费10336.36元、二审案件受理费10336.36元，均由江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年十二月二十八日
书记员 黎云香