西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初8229号
原告（反诉被告）：李海，男，1975年4月3日出生，汉族。
被告（反诉原告）：白永红，女，1975年1月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：马勇军，陕西君勤律师事务所律师。
原告（反诉被告）李海与被告（反诉原告）白永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海、被告白永红之委托诉讼代理人马勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订转让协议无效，被告转租给原告房子的行为也是无效的；2、要求被告返还转让协议费58000元；3、要求被告返还经营装修费47074元；4、要求被告返还经营固定资产购置费15634元；5、要求被告返还间接损失费50000元；6、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：原告看到西安航空学院承租商户白永红在门面房张贴转让通告，其就与被告协商，与被告达成协议包含三个月房租13800元、转让费44200元，总计58000元（附被告收条、基础协议）。同时，被告口头承诺在下一期房租交付之前将原经营者所属的工商执照、卫生等法人信息更改至原告李海名下。之后，原告就加班赶时间装修店面，购置餐饮所需设备。但刚经营一个半月，辖区卫生主管部门、社区都来通知整改。原告无法变更房屋、工商、卫生等所有信息，被迫于2017年8月1日停止营业。之后，原告到校管处看到原始房屋租赁合同，发现被告私自删减原始合同重要条款，房屋所有权方航院也通知原、被告若不缴纳房租就终止合同。期间，原告数次与被告主动调解均无效，故原告诉至法院，诉请同前。
被告白永红辩称，原告在双方转租协议签订前就已经看到了被告的转让要约，这期间原告完全有时间去了解房屋出租人的情况，以及出租人是否允许转租的情况。实际上周边商户基本都存在转租的情况，但出租人一直处于默认状态，这已经成了这片区域众所周知的事情。原告自然已经知道出租人并没有实际反对过任何一家转租，原、被告之间的转租行为是其自愿行为。出租方自始至终知道房屋转租的事实，且没有主张解除合同，提出任何反对意见，同时向原告主张了租金，也没有干涉过原告任何的经营活动。转租行为发生后，原告已经装修了房屋，并营业有一段时间。因原告自身的原因导致主管部门要求整改，从而导致其无心继续经营，于是就想到了毁约，想方设法找被告的原因。原告在经营期间，并未受到出租方和被告的干扰。合同法第二百二十四条以及城镇房屋租赁合同的司法解释规定的解除合同或确认合同无效权利系出租方的权利，并非本案原告的权利。本案原告没有任何依据证明转租行为无效，其诉请的费用均与法无据，并且原告也不能举证证明该损失是其实际损失。原告要求被告返还间接损失费，纯属捏造事实，而且在合同范围内不应当支持精神损失费，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告白永红向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行合同，并向反诉原告支付自2017年7月1日至2018年7月31日止的房屋租金60060元；2、本案本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2017年4月，反诉原告与反诉被告建立房屋租赁合同关系，在建立合同关系之前，反诉原告已经向反诉被告明确告知该房屋系西安航空学院所有，反诉被告并未提出异议。同时，西安航空学院作为出租方自始至终都知道反诉原告转租事宜，也未在合同约定的期限内提出异议或者解除合同。故反诉原告与反诉被告之间订立的合同系双方真实意思表示，未损害第三人利益。合同建立后，反诉被告向反诉原告支付了三个月房屋租金（截止2017年6月30日）及物品折价费用共计58000元。之后反诉被告一直拖欠租金，构成违约。故反诉原告提起反诉，诉请同前。
反诉被告李海辩称，因为反诉原告属于更改合同欺诈反诉被告在先，而且其并没有做到在7月底之前将反诉原告与西安航空学院的房屋租赁合同更改为反诉被告与西安航空学院签订房屋租赁合同，所以导致反诉被告无法去办理工商、卫生等证照，也无法正常经营，因此不同意支付60060元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，被告与西安航空学院签订《房屋租赁合同》，被告租用该院位于西安市团结中路8号的房屋（面积137.5平方米），用于经营餐饮。租期2年，从2016年8月1日至2018年7月31日止。年租金55440元。其中合同第七条第9项约定，“不得将标的房屋转租或者分租给第三方，不得将租赁经营权利转让给第三方，不得在标的的房屋上设立他项权利，不得以出租方名义进行广告宣传和经营活动”。第九条合同的变更、解除及终止条款（一）有下列情形之一的，出租方有权利解除本合同，但应提前15日书面通知承租方，其中第5项约定，“未经出租方同意，承租方擅自将房屋转租、分租给第三人的”。2017年4月5日，被告将该商铺转让给原告，双方写有如下内容协议一份“1、本人白永红将本房所有物品转让给李海；2、58000元；3、本人以后的经营情况与本人（白永红）无关（管）”。其中58000元包括3个月房租13800元，转让费44200元。同时给原告一份其与西安航空学院签订的《房屋租赁合同》复印件。随后，原告对房屋进行了装修，于2017年5月1日开业，经营餐饮（火锅）。同年8月1日，原告以无法办理工商、卫生等证照为由停止营业。2017年9月1日后，原告从西安航空学院国有资产管理处取得被告与西安航空学院签订的《房屋租赁合同》原件。审理中，原告称被告给予其涉诉的《房屋租赁合同》复印件中被告将合同约定私自删减，经与原件核对，被告给予其的合同条款无第8项、第9项，“8、租赁期满次日，承租方必须将房屋及出租方提供的设施、设备等完好无损（以本合同签订时房屋状况及设施、设备为准）移交给出租方，如因正常折旧的、双方另行协商解决；9、不得将标的房屋转租或者分租给第三方，不得将租赁经营权利转让给第三方。”对此，被告辩称其给过原告合同复印件，但无法确认是原告提交给法庭的这份合同复印件。审理中，原告于2017年12月20日向本院提交西安航空学院国有资产管理处说明，该说明载明“我校从未同意白永红将团结中路八号一、二层房屋转让给李海”。原、被告均表示涉诉房屋的月租金为4620元。原告称被告转让给其的物品有厨房设备全套，方桌12张，每张4把椅子，圆桌3张，每张8把椅子，空调3台，小冰柜1台，冰箱1台，吧台1张。后其使用了被告的全套厨房设备，3台空调，吧台和小冰箱，部分椅子和8张方桌，将被告的冰箱及部分桌椅处理了。添置了3台保鲜柜、6张方桌、12个双人沙发、1个煮面桶，装修了屋顶和墙面。被告对此辩称，现厨房设备未改变，店铺外做了装修，其余不知道。
本院认为，综合各方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、李海与白永红之间合同的效力应如何认定；2、白永红是否应该返还李海装修费和各种损失费用以及如何承担合同责任；3、李海是否应继续支付房屋租金。一、关于李海与白永红2017年4月5日转让协议的效力。该协议内容根据双方陈述实为房租转租合同，西安航空学院为涉案房屋的所有权人，在西安航空学院与白永红的租赁合同中明确约定承租人白永红不得将房屋转租或者分租给第三方、不得将租赁经营权利转让给第三方，同时依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，西安航空学院现明确表示异议，故李海与白永红之间的转租行为无效；由于房屋转租无效，致双方的转让目的无法实现，故双方的转让协议亦属无效。二、关于白永红的合同责任。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还”，故李海将厨房设备全套，方桌12张，每张4把椅子，圆桌3张，每张8把椅子，空调3台，小冰柜1台，冰箱1台，吧台1张返还白永红，白永红应返还李海上述物品的转让费44200元。经庭审查实，该转让协议包括至2017年6月30日三个月的房租，依照《租赁合同司法解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案租赁合同虽无效，但李海占有使用了涉案房屋，其应参照房租标准承担房屋占有期间的使用费用，故诉请的返还转让费中应扣除三个月房租。固定资产购置费以及间接损失费李海并无证据提供，故该两项诉讼请求不予支持。三、关于李海是否应继续支付租金。本案租赁合同属于无效合同，自无继续履行之可能，但如前本院所述理由，涉案房屋现仍为李海占有，故其依法应承担至房屋返还给白永红为止的期间内的房屋使用费用。至于白永红反诉李海支付自2017年7月1日至2018年7月31日的房屋租金60060元，因双方的转租行为无效，其主张李海支付房租，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，原告李海将位于西安市莲湖区团结中路八号一、二层房屋腾交给被告白永红；
二、本判决生效后十日内，原告李海返还被告白永红厨房设备全套，方桌12张，每张4把椅子，圆桌3张，每张8把椅子，空调3台，小冰柜1台，冰箱1台，吧台1张；被告白永红退还原告李海转让费44200元；
三、原告李海支付被告白永红房屋占有使用费，从2017年7月1日起至腾房之日止（每月按4620元计算）；
四、驳回原告李海要求被告白永红返还转让协议费58000元的诉讼请求；
五、驳回原告李海要求被告白永红返还经营装修费47074元的诉讼请求；
六、驳回原告李海要求被告白永红返还经营固定资产购置费15634元的诉讼请求；
七、驳回原告李海要求被告白永红返还间接损失费50000元的诉讼请求；
八、驳回反诉原告白永红要求反诉被告李海支付2017年7月1日至2018年7月31日止的房屋租金60060元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3714元，本院减半收取1857元，由原告李海负担957元，被告白永红负担900元；反诉案件受理费651元，本院减半收取325.5元，由反诉原告白永红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 成根平
二〇一七年十二月二十五日
书记员 贺 莹