上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4029号
上诉人(原审被告)：上海黄浦区鼎达公寓业主委员会，住所地上海市。
负责人：尤惠芬，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海鼎达房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：姜维，董事长。
委托诉讼代理人：李庭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
原审被告：上海淮海商业集团置业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘金红,执行董事。
委托诉讼代理人：胡钦福，上海市东方世纪律师事务所律师。
上诉人上海黄浦区鼎达公寓业主委员会(以下简称“鼎达业委会”)因与被上诉人上海鼎达房地产有限公司(以下简称“鼎达房产公司”)、原审被告上海淮海商业集团置业发展有限公司(以下简称“淮海置业公司”)所有权纠纷一案，不服上海市黄浦区(2016)沪0101民初26123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎达业委会上诉请求：撤销一审判决主文第一项，改判驳回鼎达房产公司一审全部诉讼请求。事实及理由：1、大产证和上海市建筑工程竣工规划验收合格证明可证明地下室、地车道是小区的公建配套设施；2、规划部门至今未对2,251.32平方米地下室的性质予以变更，且业主接受地下室已达18年之久，鼎达房产公司从未提出过异议，其也从未对小区地下车位及地下自行车位进行过管理；3、非机动车和机动车混合在一起的地下室产权登记面积2,251.32平方米，但每个地下车位的面积未经法定测绘，故该部分面积应属小区公建配套，归全体业主所有。
鼎达房产公司辩称：地下室作为地下车库进行竣工验收，己方对申请测绘的时间选择，不影响己方产权人的身份。己方享有地下31个车位的所有权，2015年7月至今，小区业主已先后购买了6个车位，并已依法办理了产权登记手续，此也可印证己方享有地下室的所有权。一审判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
淮海置业公司同意鼎达业委会的上诉请求。
鼎达房产公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、淮海置业公司应即返还收取的停车费485,600元(计43个车位，每个每月400元，自2014年3月起至2016年10月12日起诉日止，扣除已出售的6个停车位自出售之日起的停车费)；2、淮海置业公司、鼎达业委会按上海市公安局交巡警总队的地下车库验收图纸及《房屋土地权属调查报告》，恢复车位划线、分割墙体等原状，并负责迁出地下车库2、3、7、16、24、26号车位产权人车辆以外的车辆。
一审法院经审理认定事实如下：本市蒙自路XXX号、XXX号底层商场、481弄1-13号住宅、地下室、物业用房及地车道(建筑面积19,930.48平方米，其中地下室建筑面积2,251.32平方米，地车道建筑面积65.64平方米，产证号：沪房地市字(1998)第003969号，发证日期：1998年9月11日)的产权人是鼎达房产公司。
1996年3月15日，上海市原卢湾区计划经济委员会以卢计投(1996)08号文向案外人上海华鹤房地产发展有限公司(以下简称“华鹤公司”)下发卢湾区计经委关于蒙自路481基地商品房可行性研究报告的批复，同意华鹤公司与鼎达房产公司对原十五羊毛衫厂蒙自路481基地进行开发，建造商住综合楼。
1996年4月8日，上海市原卢湾区规划土地管理局以卢规地划[1996]25号文向案外人华鹤公司、鼎达房产公司下发卢湾区规划土地管理局关于核发蒙自路481基地规划选址意见书的通知，确定建设地址为蒙自路XXX号，建设基地面积约6,800平方米(以实测为准)，停车泊位应按《上海市停车场库设置标准》设置机动车、自行车停车泊位。
1996年6月23日、7月22日，上海市原卢湾区规划土地管理局向案外人华鹤公司、鼎达房产公司核发蒙自路481基地建设用地规划许可证(沪卢规地(96)20号)及其核发许可证通知(卢规地划[1996]73号)。
1996年9月28日，上海市房屋土地测绘中心出具蒙自路XXX号基地房屋土地测绘技术报告书，核定建设总面积为7,292平方米。
1996年10月29日，上海市公安局交通警察总队下发建筑设计交通方案审核通知书【(96)沪公交建字第218号】，核机动车34辆，非机动车230辆，竣工后通知验收。
1996年12月25日，上海市原卢湾区规划土地管理局向鼎达房产公司核发建设工程规划许可证【沪卢建(96)36号，附建筑工程总平面图、建筑工程建筑施工图等】及其建筑工程项目表(注明地下室2,385平方米)，其中建筑工程总平面图、建筑工程建筑施工图均标注地下汽车库出入口、地下汽车库部位。
1997年2月14日，上海市公安局原卢湾分局向鼎达房产公司出具建筑设计防火审核意见书，同意按送审图纸施工，商住楼底面商店和地下车库设室内消火栓系统。
1998年8月，上海市房屋土地管理局出具原卢湾区商品房建筑面积认定书，核定蒙自路XXX弄XXX-
XXX号地上建面17,629.49平方米，地下建面2,301平方米，总建面19,930.49平方米。
1998年10月9日，上海市公安局交通警察总队根据(96沪公交建字第218号)建筑设计交通方案审核通知书要求，对已竣工的蒙自路481基地进行验收，结果验收合格。
1998年12月14日，上海市公安局原卢湾分局向鼎达房产公司出具《建筑工程竣工消防验收意见书》[1998]沪公卢防火(建验)字第124号，载明：经派员对鼎达房产公司在蒙自路XXX号建造的鼎达公寓地下停车库(2,251.32平方米，50%为自行车)进行验收，该工程基本符合消防要求，同意交付使用，但需配备必要的灭火器。
1998年12月28日，上海市原卢湾区城市规划管理局向鼎达房产公司核发上海市建筑工程竣工规划验收合格证明，载明商业住宅楼、裙房地上建筑面积分别为15,321.50平方米、2,215.30平方米，地下室地下建筑面积2,308平方米，停车泊位机动车地下34辆、非机动车地下160辆。
2004年12月3日，上海市公安局交巡警总队出具鼎达公寓地下车库验收图纸，同意车位设置(31个)。
2005年6月13日，原上海市卢湾区房地产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，确认蒙自路481弄1幢8号地下室自行车车库，套内建筑814.42平方米，自己独用，不分摊；地下室车位31个，共用面积1,436.85平方米，不分摊、不受摊。该报告附房屋分层勘丈图、房屋分层平面图。
2015年6月1日，鼎达公司在鼎达公寓小区张贴《告业主书》，称由鼎达房产公司开发的鼎达公寓，目前地下车库共有产权车位31个，建筑面积1,436.85平方米。根据上级公司要求，经研究决定，从即日起公开销售地下车位，按等级暂定20万元-26万元/只，凡要购买车位的业主，可向鼎达房产公司预约登记，现已租赁地下车位的业主，务必于当月20日前书面表示购买意向，逾期将视为自动放弃所租用车位的优先购买权，鼎达房产公司将把租用车位另行销售。
2015年6月15日，鼎达业主大会向市区政府、房管局书面进行情况反映，称鼎达公寓自1998年竣工，当初公建配套设施地下室由业主停放车辆，多年来小区车辆急剧增加，物业公司与业委会想方设法利用空间，基本解决地下室停车问题，现已有50辆停车。近日，原鼎达房地产开发商拟出售地下室31个车位，一旦出售将引起新的停车矛盾，广大业主一致认为开发商擅自变更地下室性质，非法出售地下室车位，是违法行为，要求政府出面阻止。
2015年7月27日，上海市不动产登记簿(黄XXXXXXXXXX)载明，本市蒙自路XXX弄XXX号XXX室权利人庞铃珍通过买卖购得蒙自路XXX弄XXX号地下1层车位24，注明房屋用途为特种用途。据上海市房地产交易中心官网对外公示涉案车位为31个，目前已出售并登记6个，即2、3、7、16、24、26号车位。
2015年8月，鼎达房产公司再次在鼎达公寓小区张贴《告业主书》，称鼎达房产公司作为鼎达公寓原开发单位持有鼎达公寓31个地下车位合法产权，业主可至区房产交易中心查询，鼎达房产公司作为国有控股公司，对鼎达公寓地下车位负有资产管理及保值义务。鼎达业主大会于2015年6月致信市区政府反映，政府有关部门十分重视，查阅建造鼎达公寓及地下室相关资料。近日，区房地局以书面形式答复鼎达业主大会，明确告知鼎达公寓地下室在项目规划方案中用途为地下汽车库，且鼎达公司手续齐备并具备出售该地下产权车位的资格。要求租赁地下车位的业主，于2015年8月31日向鼎达房产公司提交书面购买意向，否则将视为放弃优先购买权。
2015年12月9日，鼎达房产公司在鼎达公寓小区张贴《告业主书》，称自今年7月鼎达房产公司向所在小区业主公开出售地下车库车位，已有部分小业主完成车位产权转让，并取得产权证。经鼎达房产公司与业委会沟通，目前业委会对鼎达公寓地下车位的产权归属及销售资格无异议，从2016年1月起，已购买车位的业主仅需支付停车管理费。
2015年12月20日，鼎达公寓业委会在鼎达公寓小区张贴《告业主书》，称鼎达房产公司声称业委会对其地下车位产权归属及销售资格无异议，业委会从未有过此类表示。相关各方在要求鼎达房产公司于国庆节后提交地下室权属证明和销售许可证明，但相关各方一直未收到有关材料，因此业委会不会认可开发商销售行为。
2015年12月29日，鼎达房产公司在鼎达公寓小区张贴《告知函》，称鼎达房产公司对小区地下车库拥有合法、排他的所有权，鼎达房产公司已将相关资料交给居委会。
一审法院另查明，2015年7月23日，黄浦区住房保障和房屋管理局针对鼎达公寓部分业主信访反映开发商擅自变更地下室性质，非法出售地下室车位属违规等做出书面答复意见，经查，鼎达房产公司作为开发商于1998年取得鼎达公寓项目的房地产权证，其中地下车库(证中记载地下室、地车道)已经建设、公安等部门核定并验收；2005年由原卢湾区房地产测绘中心进行车位测绘并在房地产交易中心办理网上认证手续，故开发商具备鼎达公寓31个地下车位的主体资格。
2015年7月29日，黄浦区五里桥街道办事处针对鼎达公寓部分业主信访件进行信访答复，称从房管部门了解，开发商具备销售鼎达公寓地下车位的主体资格，建议业主与开发商协商解决。
2015年10月19日，黄浦区住房保障和房屋管理局再次就鼎达公寓业委会信访置疑鼎达公寓地下室权属登记及变更等事宜进行信访答复，称经核查开发商具备销售鼎达公寓31个地下车位的主体资格，建议协同开发商、物业公司制定切实可行的停车安置方案，解决停车难的问题。
一审法院再查，2014年3月1日，鼎达业委会(甲方)与淮海置业公司(乙方)签订物业服务合同，期限自2014年3月1日起至2017年2月28日止。合同12条约定，乙方从停车费中按车库机动车车位每月400元/个标准提取停车管理服务费，即乙方按车库停车费的100%收取。
2015年8月7日，淮海置业公司曾开具号码为XXXXXXXX，停车费8月，沪K3XX**，金额400元的发票。
一审审理中，鼎达公寓业委会申请要求对鼎达房产公司开发的本市蒙自路XXX号项目的商品房价格的构成进行司法审计，以查明该项目地下室的建设资金、成本是否分摊至商业住宅楼和商业裙房的单价中，以查明地下室所有权的归属。
本案争议的焦点在于：1、鼎达公寓地下室的属性及权属的确定；2、鼎达房产公司主张淮海置业公司返还停车费诉请能否成立；3、鼎达房产公司主张淮海置业公司、鼎达业委会恢复地下停车泊位核定数量原状，迁出占用鼎达房产公司车位机动车的诉请能否成立。
关于焦点1，沪房地市(1998)第003969号房地产权证载明，系争鼎达公寓地下室、地车道的产权人为鼎达房产公司。根据规划部门出具的核发规划选址通知、规划建设工程规划许可证附图纸及建设工程竣工规划验收合格证明，并有公安部门出具的建筑设计交通方案审核通知、建筑设计防火审核意见、施工、消防验收合格证明、同意车位设置的意见及鼎达公寓地下车库验收图纸等表明，系争地下室规划功能定位为地下车库，且规划、公安部门对地下车库机动、非机动车数量配置及停放空间位置进行了最终验收，该验收结果是确定鼎达公寓地下室属于地下车库的合法依据，在未报请规划及相关部门变更的情况下，产权人或承租人均无权对确定地下车库的验收结果进行改变。原上海市卢湾区房地产测绘中心依据权籍技术规范，于2005年6月13日出具《房屋土地权属调查报告书》，该调查结果显示，确认地下室机动、非机动车测量面积、机动车停放数量，两者面积均不分摊、不受摊。进而证明地下车库未被列入公用建筑面积分摊范围，其产权应归属开发商，开发商有权出售、出租。鼎达房产公司已出售转让的地下车库车位、房地产交易中心网上认证及黄浦区住房保障和房屋管理局等信访答复等，亦可证明地下车库权属归鼎达房产公司所有。鼎达房产公司以系争地下车库产权人身份对外主张权利，符合业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利要求。淮海置业公司、鼎达业委会以产权证系记载地下室而非地下车库、地下室系公建配套设施及测绘报告出具时间与竣工时间不符等项抗辩，鼎达公寓业委会申请要求对鼎达房产公司开发项目的商品房价格的构成进行司法审计，以查明成本是否分摊等，均缺乏事实和依据，一审法院不予采信及进行审议。
关于焦点2，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。如上所述，鼎达房产公司作为系争地下车库的产权人，有权对业主因利用地下车库的收益主张权利。本案中，鼎达房产公司向淮海置业公司主张停车费收益，系根据其所提供的淮海置业公司开具的一张停车费发票及鼎达业委会与淮海置业公司之间签订物业合同中有关停车服务费的约定，作为其主张金额测算的依据。鼎达房产公司并未就淮海置业公司自2014年3月起至2016年10月12日期间实际收取停车服务费、管理成本及税费支出等事实举证证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鼎达房产公司未能进一步提交证据证明其主张的事实存在，且未向法院申请审计以确定停车费负担的实际发生，故鼎达房产公司的该项诉请，缺乏事实依据，一审法院依法难以支持。
关于焦点3，经规划、公安部门核准的系争地下车库机动、非机动车数量配置及停放空间位置，是建设、规划管理的依据，未经法定程序不得修改。本案中，系争地下车库机动车停放数量由原核定的31个增加到43个，且车辆停放划线位置及隔墙发生改变。鼎达业委会与淮海置业公司虽称地下停车位增加及隔墙变动状况系鼎达业委会与淮海置业公司签订物业合同时即已存在，并非是淮海置业公司所为。一审法院结合鼎达业委会与淮海置业公司之间签订物业合同关系，双方均为地下车库管理服务的责任主体，加之鼎达业主大会向市区政府、房管局情况反映中，自认物业公司与业委会利用空间，基本解决地下室停车问题，现已有50辆停车等，可认定鼎达业委会与淮海置业公司应对地下车库增设车位及改变隔墙行为后果承担责任。鼎达房产公司主张鼎达业委会与淮海置业公司按上海市公安局交巡警总队的地下车库验收图纸及《房屋土地权属调查报告》，恢复车位划线、分割墙体等原状，并负责迁出地下车库2、3、7、16、24、26号车位产权人车辆以外的车辆的理由成立，一审法院依法可予支持。鼎达业委会与淮海置业公司实施恢复停车位、分割墙体的费用，应由鼎达业委会与淮海置业公司共同承担，如需分摊的，由鼎达业委会与淮海置业公司自行协商解决，协商不成可另行主张权利。
一审法院判决如下：一、上海淮海商业集团置业发展有限公司、上海黄浦区鼎达公寓业主委员会应于判决生效之日起六十日内按上海市公安局交巡警总队的地下车库验收图纸及《房屋土地权属调查报告》，恢复车位划线、分割墙体等原状，并负责迁出地下车库2、3、7、16、24、26号车位产权人车辆以外的车辆；二、上海鼎达房地产有限公司要求上海淮海商业集团置业发展有限公司返还收取的停车费人民币485,600元的诉讼请求，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。经查，鼎达房产公司的产证记载地下室2,251.32平方米，地下室在规划设计之初即作为地下机动车、非机动车停泊位用途，后经消防、公安部门验收、批准，并于2005年经测绘部门测绘明确各车位面积，故鼎达房产公司对涉案车库依法享有所有权。黄浦区住房保障和房屋管理局亦通过书面意见回复的形式确认其具备销售鼎达公寓31个地下车位的主体资格。鼎达业委会主张地下车位属于小区公建配套，依据不足，本院不予采纳。一审法院对鼎达房产公司对地下车库享有物权已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。
综上所述，鼎达业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费8,584元，由上诉人上海黄浦区鼎达公寓业主委员会负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 俞 璐
审判员 徐 江
二〇一八年五月十四日
书记员 董佳欣
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……