北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初1140号原告许博，男，1984年9月18日出生，汉族，北京航空航天大学教师，住北京市昌平区。原告高晓霞，女，1985年3月14日出生，汉族，北京淘宝科技有限公司工程师，住北京市昌平区。二原告委托代理人吴之桂，江西全灵律师事务所律师。被告曹杨，女，1978年1月15日出生，汉族，户籍登记地湖南省长沙市。被告左磊，男，1977年12月26日出生，汉族，东易日盛装饰集团员工，住北京市朝阳区。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖。第三人中国银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区东三环北路霞光里18号。负责人徐欣，行长。委托代理人宋强，北京市聚和律师事务所律师。委托代理人高永香，北京市聚和律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村分行，住所地北京市海淀区知春路96号。负责人张斌，行长。委托代理人王俭，北京市德润律师事务所律师。委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。原告许博、高晓霞与被告曹杨、左磊及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称中国银行）、中国建设银行股份有限公司北京中关村分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许博、高晓霞及二原告的委托代理人吴之桂，被告左磊，第三人中国银行的委托代理人宋强，第三人建设银行的委托代理人王俭到庭参加了诉讼。被告曹杨、第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许博、高晓霞诉称：二原告系夫妻关系。二被告原系夫妻关系。2014年5月26日，北京市昌平区人民法院作出（2014）昌民初字第07766号民事调解书，二被告经调解离婚，约定登记在被告左磊名下的位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××号的房屋归被告曹杨所有，但一直未办理产权过户登记。2014年6月11日，在链家公司居间服务下，二原告与曹杨签订了《房屋买卖合同》。当日及2014年6月14日，二原告分别向曹杨支付购房定金4万元、38万元。曹杨承诺于2014年6月30日之前向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，并于2014年7月11日前办理完毕解除抵押登记手续，但其收到定金后没有依约履行，后在链家公司督促下，曹杨将涉案房屋交给原告居住使用，并办理了交接手续。2015年11月，原告联系不到曹杨，后经查询得知，因曹杨拖欠中国银行欠款未还，故涉案房屋于2015年被北京市朝阳区人民法院依法查封。同时，被告还拖欠建设银行房屋贷款50万元左右未偿还，目前房屋有抵押登记。如果法院能将涉案房屋判决给原告，原告愿意清偿上述两笔欠款。为了保障原告的合法权益，原告还请求法院在判决向被告支付房款的同时，扣除原告代为清偿的欠款，这样操作有助于抵押财产效用的发挥，通过流转实现抵押财产的保值和增值，在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升，使抵押财产当前使用价值和交换价值的利用达到完美结合，从而与《物权法》所秉持的充分发挥物的效用的价值目标契合。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。这就规定受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。根据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可以看出，上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发，充分发挥价金物上代位制度的优点，并通过追及效力来弥补其局限性，从而实现了制度的最优组合，以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，从而贯彻物尽其用的原则，又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。请求法院能考虑原告已支付42万元房款的事实，原告自身合法权益受到的切实损害及原告愿意偿还第三人欠款的心愿，将涉案房屋判决给原告。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令二被告继续履行于2014年6月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将登记于被告左磊名下的位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××号的房屋所有权过户登记给二原告；二、判令第三人中国银行配合原告办理涉案房屋的解封手续；三、判令第三人建设银行配合原告办理涉案房屋的解除抵押手续；四、判令被告曹杨赔偿原告违约金42万元；五、诉讼费由被告承担。被告左磊辩称：同意在合法的情况下快速解决此事。如果法院判决继续履行合同、办理过户，我同意协助原告办理过户手续。第三人中国银行辩称：如果原告愿意按照生效判决代被告曹杨足额清偿我行债务，我行同意协助办理解封手续。第三人建设银行辩称：如果法院判决继续履行合同，在原、被告清偿我行所有贷款的情况下，我行同意协助办理解除抵押手续。经审理查明：许博与高晓霞系夫妻关系。曹杨与左磊原系夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间以贷款方式购买了位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋（以下简称201号房屋）一套，该房屋系商品房，登记于左磊名下。2014年5月26日，曹杨与左磊经本院调解离婚，双方约定××号房屋归曹杨所有，该房屋尚欠的银行贷款由曹杨负责偿还。后双方未办理房屋所有权转移登记。2014年6月11日，经链家公司居间，曹杨（出卖人）与许博、高晓霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将××号房屋出售给买受人；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为193万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为17万元；买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为135万元。同日，曹杨（甲方）与许博、高晓霞（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为210万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条主要约定：1、定金：乙方于2014年6月11日向甲方支付定金42万元。2、首付款：乙方于办理该房屋过户之前将首付款32万元以资金监管的方式支付甲方。3、还款解押：甲方应于2014年6月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2014年7月11日前办理完毕解除抵押登记手续。4、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、申请购房贷款：甲乙双方应于得到丙方的通知后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在得到丙方的通知后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应当在办理完该房屋过户手续后三个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条主要约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。第五条主要约定：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。合同签订后，许博、高晓霞分别于2014年6月11日、2014年6月14日向曹杨支付购房定金4万元、38万元，共计42万元。2014年8月14日，上述三方又签订《补充协议》，主要约定：1、甲方向乙方保证在2014年8月31日前将该房屋交付给乙方，并保证在乙方入住前不改变浴室及厨房固定设施；2、甲乙双方向丙方承诺：在此交易过程中，甲乙双方配合丙方从签署本协议之日起4个月（2014年12月14日前）完成该房屋过户手续；3、此房交易中关于以上两项约定，如有一方违约按原签署的买卖合同和原补充协议履行违约责任。后曹杨将××号房屋交付给许博、高晓霞。本案庭审中，左磊表示同意协助办理房屋过户手续。在本案审理过程中，许博、高晓霞表示同意以全款支付方式支付剩余购房款。另查一：为购买201号房屋，左磊于2008年向建设银行借款56万元，借款期限30年，并以201号作为抵押，办理了抵押权登记。至曹杨出售××号房屋时，上述银行借款尚未还清。在本案审理过程中，许博、曹杨于2016年12月2日代为清偿上述银行借款本金、利息、罚息共计486470.96元。2016年12月9日，××号房屋上的抵押登记注销。另查二：2013年7月8日，曹杨向中国银行贷款30万元，贷款期限为12个月。后因曹杨未按时偿还贷款利息，中国银行于2014年将曹杨、左磊诉至北京市朝阳区人民法院。2014年5月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第15977号民事判决书，判决曹杨偿还中国银行借款本金、利息、罚息及律师费，并判决左磊对上述款项承担共同清偿责任。后因曹杨、左磊未执行判决，中国银行向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，该法院依法查封了××号房屋。在本案审理过程中，许博、高晓霞于2016年11月25日代为清偿了上述法院判决确定的相关款项，共计支付417978.79元。2016年12月12日，北京市朝阳区人民法院裁定解除对××号房屋的查封。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收条、房屋所有权证、（2014）昌民初字第07766号民事调解书、（2014）朝民初字第15977号民事判决书、借款合同、贷款结清证明、贷款还款凭证、强制执行裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告曹杨及第三人链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告曹杨签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告曹杨支付购房定金，而被告曹杨未依约偿还银行贷款以消灭抵押权，致使房屋交易进程停滞，对此，被告曹杨应承担相应的违约责任。现原告同意以全款支付方式支付剩余购房款，且已代为清偿银行贷款，解除了涉案房屋上的查封措施和抵押登记，故其要求被告曹杨继续履行合同，办理房屋产权过户的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。原告主张以代偿的贷款款项相应抵扣尚未支付的购房款，理由正当，本院予以支持。原告要求被告曹杨支付违约金42万元，于法有据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告左磊于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋过户至被告曹杨名下。二、被告曹杨继续履行其与原告许博、高晓霞于二○一四年六月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，在被告左磊将位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋过户至其名下，且原告许博、高晓霞向其支付剩余购房款人民币七十七万五千五百五十元二角五分后十日内，将上述房屋产权过户至原告许博、高晓霞名下。三、被告曹杨于本判决生效后十日内给付原告许博、高晓霞违约金人民币四十二万元。四、驳回原告许博、高晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千九百六十元，由被告曹杨负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元，由被告曹杨负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张彦辉人民陪审员  赵晨红人民陪审员  吕春兰二〇一六年十二月二十七日书 记 员  谢宝石