辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1934号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。
负责人：王剑，该行行长。
委托诉讼代理人：周天舒，男，1982年10月16日出生，汉族，建行员工。
被上诉人（原审原告）：范德恩，男，1985年12月5日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：吴迪昌，辽宁大辽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号(1门)。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁同兴律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称城内支行）因与被上诉人范德恩、辽宁城置地产开发有限公司（以下简称城置地产）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
城内支行上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实不清，上诉人的合法权益未得到保护，导致我行已经发放贷款的债权问题未予考虑。二、原审适用法律错误，已经构成漏判和错判。依据相关法律规定，商品房买卖合同被确认解除、撤销后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。原审法院未能依据该规定对上诉人权益予以保护，构成漏判。依据法律规定，解除权的行使应在除斥期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中范德恩行使解除权已经超过了法律规定的除斥期间，因此不应予以支持。
被上诉人范德恩辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
城置地产辩称：同意一审判决。
范德恩向一审法院起诉的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告首付款126969元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月30日起给付违约金至实际返还首付款之日；3、解除原告与第三人签订的《借款合同》；4、被告给付原告偿还的贷款本息暂计72931元，上述总计199900元（自2013年7月至2017年10月）；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买由被告出售的位于沈阳市于洪区黄河北大街152-17号2-1-4室房屋，建筑面积72.14平方米，总价款416,969元；房屋首付款126,969元，其余29万元房款采用商业贷款方式支付；合同约定被告应于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金至实际交付日止，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金等。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款126,969元。2013年5月，原告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定的主要内容有：原告向第三人贷款29万元用于购买案涉房屋，并直接划入被告单位账户，期限为360个月即2013年5月28日至2043年5月28日，还款方式为等额本息还款法；被告对原告的贷款承担连带保证责任；案涉房屋抵押给第三人等。2013年6月17日，第三人将上述贷款直接划入被告单位账户。截止2017年10月17日原告共向第三人偿还贷款52期，共计偿还贷款本息86952.77元。
2014年10月3日，原、被告双方又签订《补充协议》一份，约定的主要内容有：经原、被告充分友好协商，就被告原因未能按《商品房买卖合同》约定时间交房问题达成如下协议：一、双方均同意交房时间延期至2015年7月15日前；二、被告同意因其原因造成延期交房，被告应承担全部违约责任，由于原《商品房买卖合同》约定的违约金较低，同意提高至日万分之一；三、若被告未能按本协议约定时间交房，延期30日天内违约金仍按本协议约定的日万分之一执行，超过30天被告同意全部违约金提高至日万分之二，同时原告可以选择退房，被告需退还原告所交购房款本金及违约金；……五、……补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准等。
另查明，至本案庭审之日，案涉房屋仍没有竣工验收，被告未能向原告交付房屋。
一审法院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》及原告、被告及第三人所签订的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。按照补充协议的约定，被告最迟应在2015年7月15日前交付房屋，而被告未在约定期限内交付房屋，已构成违约，原告有权选择解除合同。合同解除后，被告应返还原告已付购房款126，969元，并承担违约责任。
关于原告主张的违约金问题。因原、被告双方在《补充协议》中已经约定，如原告选择退房，则按已付购房款的日万分之二的标准由被告承担违约金。现原告诉请解除与被告的合同关系，即属于选择了退房，现原告按照中国人民银行同期同类贷款利率主张违约金，按照合同约定违约金应从2014年1月1日起至2015年8月15日止，按日万分之一标准计算，即592天共计7516元；从2015年8月16日起至实际给付完毕时止，合同约定违约金按日万分之二标准计算，原告按照中国人民银行同期同类贷款利率主张违约金，符合合同约定，同时亦不违反法律规定，予以采纳。关于被告提出的按1%的标准支付解除合同违约金的主张，因双方在《补充协议》中已经约定“补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准”，而补充协议中双方对违约金的计算标准进行了变更，故被告提出的该项意见理由不充分，不予采纳。
关于原告主张的解除与第三人的贷款合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，原告因购买案涉房产与第三人签订《个人住房借款合同》，该合同与商品房买卖合同之间具有紧密联系，原告办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的问题，其所贷款项均支付给被告作为购房款，故商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款合同目的已无法实现，该条司法解释赋予了商品房担保贷款合同当事人请求解除贷款合同的权利。现原告请求解除贷款合同符合法律规定，应予支持。因第三人已将案涉贷款直接给付了被告，贷款合同解除后，被告应返还原告已经偿还的贷款本息。原告共计偿还贷款本息86952.77元，现在原告主张返还贷款本息合计73030元，符合法律规定，予以支持。另，因第三人在本案中未就借款合同主张权利，故本案就商品房担保借款合同的解除后果不予处理，第三人可另案诉讼处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款规定，一审法院判决如下：一、解除原告范德恩与被告辽宁城置地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还给原告范德恩购房款126,969元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告范德恩购房款126,969元的违约金：（从2014年1月1日起至2015年8月15日止，按日万分之一标准计算，即592天共计7516元；从2015年8月16日起至实际给付完毕时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、解除原告范德恩与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行签订的《个人住房借款合同》；五、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告范德恩已偿还的贷款本息合计73030元；六、驳回原告范德恩的其他诉讼请求。如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，由被告辽宁城置地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方未向法庭提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，截止到2017年11月18日尚欠建行城内支行贷款本金272,637.61元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中城置公司无法在合同约定期间交付房屋，违反合同约定，符合合同解除条件，范德恩请求解除合同应予支持。因范德恩和城置公司所签订的商品房买卖合同解除，其与建行城内支行签订的借款合同亦应同时解除，范德恩所欠借款应由城置公司向建行城内支行清偿。截止2017年10月18日，范德恩欠上诉人贷款本金272637.61元。以本金272637.61元为基数，利息按中国人民银行同期同类贷款予以确定。因提前还贷所发生的相关费用应由城置公司一并承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12660号民事判决第一项至第五项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0114民初12660号民事判决第六项；
三、解除范德恩与中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行签订的个人住房（商业用房）借款合同；
四、辽宁城置地产开发有限公司于判决生效之日起10日内给付中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行本金人民币272637.61元及利息（利息自2017年10月18日起至给付之日止，以本金人民币272637.61元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回各方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费4298元，由辽宁城置地产开发有限公司负担；二审案件受理费4298元，由上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙悦
审 判 员 单立
审 判 员 王虹
二〇一八年三月六日
法官助理 唐屾
书 记 员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。