广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初14124号
原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓5-203号。
法定代表人欧阳晃荣，经理。
委托代理人刘明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告涂林繁，男，汉族，1984年12月18日出生，住广东省深圳市龙华新区，
原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称乐陶居公司）诉被告涂林繁居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司的委托代理人刘明到庭，被告涂林繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告通过原告的多次介绍，最终于2015年11月17日与卖方艾某签订了《房地产买卖合同》，原告作为居间方，为被告提供订立合同的机会并促成合同成立。被告承诺于签订合同当天按约定的数额向原告支付房地产咨询及买卖代理费，但到目前为止，被告却还拖欠原告26000元费用。经原告多次催告，被告都以各种理由不予支付。
综上，为维护合法权益，原告特诉请法院判令：一、被告支付原告房地产咨询及买卖代理费（即居间费）26000元；二、被告支付原告违约金暂计为10000元（以26000元为本金按照每天千分之五计算，从2015年11月17日起算直至付清为止）。暂计至起诉之日为10000元；三、本案全部诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供的证据有：《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、地址确认书、房地产权证、原告地产业务员辛苦工作照片、录音光盘（载体手机未能提供）。
被告涂林繁辩称，与原告签订的买卖代理费承诺书是因签订房地产买卖合同产生的，但合同约定是房屋过户当日支付，现在卖方并不同意将房屋卖给我方，我也实际没有取得案涉的房屋，故不同意提前支付代理费。如房地产买卖合同能够实际履行，我方能够支付。
被告对其答辩没有提供任何证据。
经审理查明，2015年11月17日原告（作为经纪方）、被告涂林繁（作为买方）及案外人艾某（作为卖方），三方签订一份《房地产买卖合同》（合同编号1600055），约定：买卖双方通过经纪方购入/售出位于东莞市××村迎宾大道××花园××804物业，建筑面积为96.37平方米，房地产证号码为粤房地权证莞字第××号；第二条约定，成交价为1298000元……第十四条约定，本合同在履行中，经纪方应严守诚实……基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费；第十五条约定，经纪方作为居间人，为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成合同成立，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即合同的变更、终止等不影响居间费用的收取……合同还约定了当事人的其他权利义务。同日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》（卖方），该承诺书大致内容为：本人委托乐陶居公司代理承购位于东莞市塘厦镇隆福花园XX的房产……鉴于乐陶居公司提供服务，成功促成出售方与本人达成房地产买卖合同，本人同意支付房地产咨询及房地产买卖代理费26000元。该代理费将于签订《房地产买卖合同》当天2015年11月17日之前支付部分代理费，剩余代理费26000承诺于买卖双方过户当天支付，逾期支付，按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均按照《房地产买卖合同》约定的争议处理方式解决。上述承诺书由涂林繁亲笔签名确认。庭审中，原告主张房地产咨询及房地产买卖代理费即为居间费，该费用包括前期的中介、咨询及后期的代为办理过户手续的费用。
后原告诉至本院称被告签订《买卖代理费支付承诺书》后至今一直未支付居间费，望判如所请。庭审中，原被告双方确认被告涂林繁与案外人艾某已解除涉案房产买卖合同。
以上事实，《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、地址确认书、房地产权证、原告地产业务员辛苦工作照片、录音光盘及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为居间合同纠纷。本案争议的焦点为，被告是否应该支付居间费、违约金及相应的金额应如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，而居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告为被告提供了居间服务，为涉房产交易提供信息并促成被告与案外人艾某达成一致签署了《房地产买卖合同》，原告的居间行为已经完成，符合法律规定的收取居间费的条件，原告与案外人是否实际交易涉案房产不影响原告获得居间报酬。
原告与被告签署了《买卖代理费支付承诺书》中亦约定了被告支付房地产咨询及房地产买卖代理费26000元。根据原告的主张，上述费用包括房产中介及后期的代为办理过户手续的费用。根据居间合同的法律规定，居间行为并不包括签署合同后的代为办理房地产过户，故上述承诺书中约定的房地产咨询及房地产买卖代理费应包括居间费及代为办理房产买卖手续的费用两项内容。由于双方均没有证据证明居间费及代为办理房产买卖手续费用的金额分别为多少，又由于在二手房地产交易中，中介方的价值主要体现在为买卖双方提供房地产交易的信息，并促成签署房地产买卖合同，中介方提供服务的主要目的及收入来源均是收取居间费，而代为办理房产买卖手续则是居间行为后在合同履行过程中发生的行为，其行为虽有价值，但远远小于居间行为的价值。故根据上述房地产中介的实际情况，本院酌情认定案涉承诺书中约定的“房地产咨询及房地产买卖代理费”中包括房地产买卖代理费为1000元，居间费为25000元。本案中，案涉房屋没有实际进行交易，故原告无权收取房地产买卖代理费。故对原告要求支付代理费1000元的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，原告已经完成了相应的居间行为，被告应当支付居间费。被告以未在《买卖代理费支付承诺书》中约定的付款时间予以抗辩，对此由于案涉的房地产交易已经实际解除，故承诺书中约定的时间无法完成，但不能因此解除被告支付居间费的义务。并且《房地产买卖合同》中约定“签订合同当天”被告即应支付相应的居间费，上述合同亦是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认，当事人应当遵照执行。被告主张房屋过户当日支付居间费，以实际取得案涉房屋作为支付居间费条件，于法无据，本院不予采信。故原告诉求被告涂林繁支付居间费25000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
《房地产买卖合同》中约定居间佣金在“签订合同当天”（2015年11月17日）支付，被告至今未支付居间服务费，其行为已经构成违约，故被告应支付相应的违约金。而《买卖代理费支付承诺书》约定了违约金的计算方式为以居间费为本金，每日按照1%计算。按照上述约定，原告主张以居间服务费25000元为本金，按照每日千分之五标准计算自2015年11月17日至付清之日的违约金，低于双方约定标准，且符合法律规定，本院予以支持，但违约金应以不超过25000元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告涂林繁在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付居间费25000元；
二、限被告涂林繁在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司支付违约金（违约金以25000元为本金，从2015年11月17日起按每日千分之五的标准计算至实际清偿之日止，违约金以不超过25000元为限）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费350元，由原告东莞市乐陶居房地产经纪有限公司负担25元，由被告涂林繁负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 李 冰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 郑丽虹
附判决相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
4.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。