湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1390号
原告：罗虎，男。
委托代理人：刘琴。
被告：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道招商大楼607室。
法定代表人：陈湘金，公司董事长。
委托代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。
原告罗虎与被告郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗虎及其委托代理人刘琴、被告汇华房地产公司的委托代理人文正茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗虎请求法院判令：1、被告汇华房地产公司立即为原告罗虎办理房屋所有权证（含初始登记和房产证）；2、被告汇华房地产公司向原告罗虎支付逾期办理房产证违约金40375元（按已付房款总额参照人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准即年利率5.655%从2015年8月30日计算至2017年6月30日，直至实际办妥至）；3、案件受理费由被告汇华房地产公司负担。
被告汇华房地产公司辨称，被告一直在积极办理相关手续，房产证未办理的原因是部分业主乱搭乱建所致，原因在业主。
查明的事实
根据当事人双方举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：2012年9月1日，原告罗虎与被告汇华房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同的编号：201201154B02），合同约定：1、原告罗虎向被告汇华房地产公司购买“湘瑞原城”B＋C栋4B02房，建筑面积120.76平方米，每平方米3250元，总房款为392470元；2、原告罗虎于合同签订之日支付首期房款122470元，余款270000元向建行郴州市分行申请贷款，并在7日内支付至被告；3、被告汇华房地产公司应当在2012年11月1日至2012年12月30日期间，将符合合同约定的房屋交付原告使用；4、被告汇华房地产公司应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，完成初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方约定有关委托事项。如因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理登记或手续，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告向原告支付已付房款的万分之0.5违约金。合同签订后，原告罗虎于2012年5月28日向被告汇华房地产公司支付了首期购房款122470元，并通过银行按揭贷款付清了余款270000元，于2012年9月20日缴纳了房屋维修金7849元。同时，双方口头约定由被告汇华房地产公司代为原告罗虎办理房屋产权证，原告罗虎于2013年3月19日将代办费9090元（含1000元代办费及契税）及办证资料交给了被告汇华房地产公司。被告汇华房地产公司于2013年3月将“湘瑞原城”B＋C栋4B02房交付给原告罗虎。由于“湘瑞原城”部分业主违法搭建等原因，致使房屋未通过郴州市城乡规划局的规划验收，而未能在合同约定的时间内办理房屋的初始登记。2016年4月27日，被告汇华房地产公司项目负责人之一罗林承诺在2016年10月31日前为原告罗虎办理房产证、土地证，但未能办理，故原告罗虎诉至本院。
案件审理过程中，原、被告双方均认可在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办理商品房初始登记违约金的支付方式应为已付房款的每日万分之0.5（合同中书写为已付房款的万分之0.5），被告汇华房地产公司办理房屋初始登记的时间为2015年11月20日前。
判决的结果与理由
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方约定有关委托事项，逾期按已付房款的每日万分之0.5支付违约金，双方约定商品交付的时间为2012年12月30日前，被告汇华房地产公司应在商品房交付后720个工作日内（一年按250个工作日计算，）即2015年11月20日前办理房屋的初始登记。实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告汇华房地产公司有义务在约定的时间内为原告所购买的商品房办理首次登记，逾期应当自2015年11月21日开始向原告支付违约金。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期办理商品房首次登记违约金支付方式，且原告罗虎并未提供因被告逾期办理首次登记给原告造成损失数额难以确定的情形，故对原告罗虎要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率即年利率5.655%计算违约金的诉讼请求，本院不以支持。由于原、被告双方在合同中约定违约金的支付是被告逾期办理房屋首次登记，而对被告逾期代办不动产登记是否支付违约金未作约定，被告汇华房地产公司违约金支付至房屋首先登记之日止。同时，原、被告双方口头约定由原告罗虎委托被告汇华房地产公司办理房屋产权证（不动产登记），并已支付相关费用，提供相关资料，被告汇华房地产公司亦有义务为原告罗虎办理房屋产权证（不动产登记）且已作出承诺。被告汇华房地产公司提出，未能按期办理房屋首次登记是因为小区部分业主违法搭建所致，因与本案原告罗虎并无关联，且被告汇华房地产公司未能办理房屋首次登记存在多种原因，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十天内为原告罗虎购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区B＋C栋4B02房办理不动产首次登记；
二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司在办理“湘瑞原城”小区B＋C栋4B02房的不动产首次登记后一百五十天内为原告罗虎办理该房屋的不动产登记；
三、被告郴州市汇华房地产开发有限公司应支付原告罗虎逾期办理不动产首次登记违约金13343.98元（按已付房款的每日万分之0.5计算至2017年10月10日，2017年10月11日至实际办理不动产首次登记之日止的违约金另行计算），限本判决生效后十日内支付。
如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费859元，由原告罗虎负担575元，被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 陈 阵
人民陪审员 李一庆
人民陪审员 王宪明
二〇一七年十月十一日
书 记 员 邓智兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。