浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终675号上诉人（原审被告）：周莲雅，女，1931年11月23日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告）：徐建华，男，1958年3月11日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告）：徐建忠，男，1962年4月19日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告）：徐建灿，男，1964年7月2日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告）：徐章华，女，1950年5月19日出生，汉族，住德清县。上诉人（原审被告）：徐章芳，女，1952年12月3日出生，汉族，住诸暨市。上诉人（原审被告）：陈秋芳，女，1955年9月4日出生，汉族，住诸暨市。上述七上诉人共同委托诉讼代理人：王寿横，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐章根，男，1961年11月7日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审原告）：章美青，女，1963年7月8日出生，汉族，住诸暨市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：俞建中，浙江永腾律师事务所律师。原审第三人：诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司，住所地诸暨市暨阳街道东旺路28号。法定代表人：宣芾。上诉人周莲雅、徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳因与被上诉人徐章根、章美青及原审第三人诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初13859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周莲雅、徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳上诉请求：撤销浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初13859号民事判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审认定基本事实不清，证据不足。1、一审没有将协商买卖房屋的具体时间、参与人员、房款支付和房屋交付等基本事实认定清楚，特别是徐章根就《房屋买卖协议》订立具体细节的陈述是虚假的。2、一审抛开《房屋买卖协议》和大额付款证据欠缺的严重瑕疵，仅以涉案房屋由徐章根翻建或者装潢，被上诉人未加制止为由，推定买卖行为成立，难有说服力。3、一审认定基本事实证据不足，包括《房屋买卖协议》原件未在法庭上出示，被上诉人支付房款证据欠缺。二、原判程序不当。1、原判认定事实的主要证据（指徐才生、徐根华、楼孝朵的询问笔录）未经质证。2、本案应该以浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初14918号案件审理结果为依据，但未中止审理。3、原判举证责任分配错误。《房屋买卖协议》周莲雅印章的真实性、协议形成时间、《家庭收入盘存单》的真实性均应由徐章根承担举证责任。徐章根、章美青辩称，涉案房屋买卖行为发生在25年前，且是亲人之间的买卖，手续不充分是正常的，要求驳回上诉，维持原判。诸暨市永兴房屋拆迁服务有限公司未作陈述。徐章根、章美青向一审法院起诉请求：确认原告徐章根与徐炳法、被告周莲雅之间关于坐落于诸暨市份地号为45－17－603、权证号为2－1992－1－6912房屋的买卖行为有效。一审法院认定事实：原告徐章根与原告章美青系夫妻，于1986年2月10日登记结婚。原告徐章根系徐炳法侄子，被告周莲雅系徐炳法妻子，被告徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳系徐炳法与周莲雅的儿女。徐炳法于1995年12月3日病故。1990年3月21日，土地管理部门对徐炳法户宅基地情况经调查后形成《诸暨市地籍调查表》一份，载明：单位（个人）名称徐炳法，地址：徐家村，土地权属性质为“集体”，批准用地时间为“68年”，土地实际用途为“住宅”，家庭实际人口非农5人，四至为：东路、南徐炳校墙、西弄、北弄，用地面积36.38平方米，建筑总面积72.76平方米（以下简称涉案房屋）。1992年3月16日，原告徐章根以徐炳法的名义向原大侣乡徐家村村民委员会交纳土地有偿费3.64元；于同年11月6日以徐炳法名义交纳宅基地使用证办证费5元。涉案房屋于1992年11月20日进行土地登记审批，《土地登记审批表》及《农村宅基地权源证明》载明：土地使用者徐炳法，土地座落诸暨城关徐家下四份，地号：45－17－603，用地面积36.38平方米，壹间楼房，于1968年前建造。土地管理部门就涉案房屋颁发的诸集建（92）字第01－6912号集体土地建设用地使用证由原告徐章根持有。原告徐章根于1992年3月对涉案房屋进行了装修，将走廊翻建成二层，对购买建材、支付人工工资等账目进行了记录，累计花费6630.37元。原告徐章根于1992年12月30日记录的《家庭收入盘存单》其中载明：“本次盘存金额4313.37元，因购房已付5500元，修房化费6600（元）二次合计12100元之故，特此说明”。2003年，原告方又对涉案房屋进行加层建设，建成三层房屋。原告徐章根持有落款时间为“一九九二年一月”，卖方由被告周莲雅加盖“周连亚”印章的《房屋买卖协议》一份，内容载明：“经协商已将徐炳法新屋楼房壹间，座落诸暨市城关镇份，坐西朝东，面积9.05×4.02＝36.38㎡，卖给徐章根房为业，议定价值人民币伍仟伍佰元整，其款于一九九二年一月三十日前交清，其屋产权自一九九二年一月三十日后归徐章根所有，房屋出卖之后，不得回赎，永无反悔，恐后无凭，立此协议，望共同遵守，永远存照”。2015年3月1日，原告徐章根向诸暨市人民政府暨阳街道办事处递交申请报告，以居住的房屋（诸集建（92）字第01－6911号、诸集建（92）字第01－6912号）于60年代建造，现成危房为由，要求拆除异地新建或拆迁安置。诸暨市人民政府暨阳街道办事处于2015年4月30日向徐章根送达了《信访事项答复意见书》，其中载明：“经调查核实，你户在徐家村有实际占地约112平米的2－3层房子，土地证证号为92－01－6911，证载面积72.40平米（户名为父徐炳校）、另一本为证号92－01－6912，证载面积36.38平米（为徐炳法处买来），该房子为60－70年代建造的砂墙结构老房，原为二层，后因擅自加层导致房子有开裂现象”。2017年3月，涉案房屋被列入诸暨市“三改”专项行动征收范围。因房屋征收需要，诸暨市暨阳街道徐家居民委员会出具证明三份，内容均为徐章根于一九九二年一月购买周连亚（徐炳法妻）房屋一处，房屋由徐章根长期使用至今。2017年3月8日，原告徐章根与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、诸暨市人民政府土地储备中心、诸暨市城市建设投资发展有限公司签订《诸暨市2017年“三改”专项行动房屋征收补偿安置协议》，该协议包括了涉案房屋的征收安置。2017年4月26日，被告周莲雅、徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳向该院提出起诉，要求确认涉案房屋为七被告所有，涉案房屋征收补偿安置权益全部归七被告所有。该院依法受理，立案案号为（2017）浙0681民初第5216号。该案于2017年7月24日开庭审理。2017年9月5日，七被告申请撤回起诉。审理过程中，七被告又另案提起侵权之诉，并申请中止审理本案。一审法院认为，本案双方当事人主要争议的焦点是原告徐章根与徐炳法、被告周莲雅之间就涉案房屋是否存在买卖的民事法律行为，该民事法律行为是否有效。根据双方当事人的陈述，徐炳法与徐章根为叔侄关系，父辈、叔侄之间关系和睦。亲属之间建立房屋买卖关系，因存在相互信任的感情基础，未签订书面协议、未出具收款收据，形式要件上有欠缺也在所难免，与一般村民之间建立买卖关系有所不同。原告方提供的房屋买卖协议，虽然形成时间与落款时间不一致，并非1992年1月签订，但能够证实被告周莲雅对该协议载明的内容予以确认，即认可1992年1月将涉案房屋以5500元的价格出卖给原告徐章根的事实；原告方提供的家庭收入盘存单印证了原告徐章根户于1991年、1992年支付购房款5500元的事实。从涉案房屋的管理、使用情况来看，原告方于1992年3月之后对涉案房屋进行了二次翻建、装修，办理并一直持有土地使用权证原件，近年来将涉案房屋予以出租。涉案房屋所在地属本市地段较好的城中村，随着城市建设发展，具有较高的价值，如双方之间仅为借用关系，从常理分析，物权所有人不会放任原告方翻建房屋，并一直未作出收回房屋的意思表示或行为，也未要求支付使用费。本案中并无证据表明至房屋征收前，被告方曾向原告主张要求收回房屋。原告方提供的徐家居委会证明、信访事项答复意见，经相关部门调查后出具，也间接印证了原告徐章根与徐炳法、周莲雅之间就涉案房屋发生买卖关系的事实。综上，该院认定原告徐章根与徐炳法、被告周莲雅之间就涉案房屋存在买卖的民事法律行为。民事法律行为自成立时生效，对原告徐章根诉请要求确认其与徐炳法、被告周莲雅之间关于涉案房屋的买卖行为有效，理由正当，该院予以支持。对于被告方提出中止审理本案的申请，因该申请缺乏依据，该院不予采纳。判决：确认原告徐章根与徐炳法、被告周莲雅之间关于坐落于诸暨市暨阳街道徐家居民委员会（原诸暨市暨阳街道徐家村）下四份地号为45－17－603、占地面积36.38平方米一间二层房屋的买卖行为有效。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的姚茶珍注销户口证明，经被上诉人质证无异议，本院对真实性予以确认；对于浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初5216号受理案件通知书、公函、起诉状、民事裁定书，浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初14918号受理案件通知书、起诉状、司法鉴定报告等系关联案件的审理情况，本院亦予以确认；2017年4月8日拆迁款分割协议和委托书与本案无关联，不予确认。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、原审认定徐章根与徐炳法、周莲雅之间就涉案房屋存在真实的买卖行为是否正当；二、原审有无将未经质证的证据材料作为定案依据；三、原审未对本案中止审理和举证责任分配是否合理。对于焦点一，涉案房屋交易行为发生在亲属之间，对其订立房屋买卖协议和履行行为要件的严格性应有别于普通人，故本案不应仅从形式要件的欠缺作为判断双方之间是否存在房屋买卖行为的标准，而应以合同的签订、价款的支付、房屋的交付、使用和支配、管理等系列事实作出综合认定。一审从协议签订后被上诉人一方长期占有使用房屋，并对房屋进行翻建和装修，后又出租，从在案的证据看，上诉人对被上诉人的上述行为未加制止及主张相关权利，更未在房屋征收前主张权属，认定双方之间存在房屋买卖行为，理由正当。鉴于涉案房屋交易行为发生在上世纪九十年代初，因时间久远，当事人就协议签订细节陈述存在模糊之处，一审未详细认定协议签订细节亦属合理。上诉人要求对《房屋买卖协议》和《家庭收入盘存单》的形成年份、协议中周莲雅印章的真实性进行鉴定之理由与本院前述理由相悖，本院不予准许。对于焦点二，原审虽对徐才生、徐根华、楼孝朵进行询问，并制作笔录，但未将该三人笔录作为定案证据，故上诉人该项上诉理由不成立。对于焦点三，案涉房屋因拆迁引发纠纷，上诉人于2017年4月26日起诉要求确认涉案房屋权属，该诉请与本案被上诉人要求确认房屋买卖行为合法有效直接关联，也是分配房屋拆迁款的依据，因此本案的审理结果直接影响浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初14918号案件，故本案不应中止审理。至于举证责任的分配，对于《房屋买卖协议》中周莲雅印章的真实性，确实应由被上诉人承担举证责任，一审分配有误，但诚如本院所言，本案交易行为发生在亲属之间且年代间隔时间较长，不应仅以协议签订、价款支付的依据是否存在瑕疵来判断交易行为的有无，故一审对印章真实性举证责任分配错误不影响案件的实体处理。另一审对于《房屋买卖协议》形成时间、《家庭收入盘存单》的真实性举证责任分配并无不当。综上所述，周莲雅、徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对印章的举证责任分配不当，本院予以纠正，但实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周莲雅、徐建华、徐建忠、徐建灿、徐章华、徐章芳、陈秋芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣审 判 员 王普庆审 判 员 赵启龙二〇一八年三月十九日法官助理 张 明书 记 员 陈 莺?*MERGEFORMAT?10??*MERGEFORMAT?9?