广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终1166号上诉人（原审被告）：甘肃建安房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区九州大道26号。法定代表人：陈士军，执行董事。委托诉讼代理人：张伟义，甘肃少华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广西北投建设投资有限公司，住所地广西东兴市河洲路199号东兴国际旅游集散中心旅游签证大楼四楼。法定代表人：徐泽苏，副总经理。委托诉讼代理人：黎中利，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昭霖，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。上诉人甘肃建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）因与被上诉人广西北投建设投资有限公司（以下简称北投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2017）桂0681民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建安公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回北投公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由北投公司承担。事实和理由：一、本案一审严重违反法定程序。1、本案未就诉讼费事项作出判决。如此漏判，不排除北投公司一审未依法办理立案手续，未依法交纳或未依法按时交纳诉讼费。2、北投公司庭后提交的《商品房买卖合同》及《电话回访记录表》已经一审判决采信，但该部分证据却未经庭审质证。3、一审判决载明“于2017年6月2日立案”，但东兴市人民法院监察室袁副主任电话答复该案立案时间是2017年6月15日。4、本案案涉商品房及双方当事人均不在江平法庭辖区，但却在江平法庭立案审理，违反了“两便”原则。二、本案北投公司的一审诉讼请求依法不能成立。1、相关法律及司法解释明确规定，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。2、北投公司已超过提请司法确认合同解除效力法定三个月的期限，其诉请依法不能成立。双方合同中明确约定，北投公司应于2014年5月31日前将买卖房屋交付给建安公司，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。建安公司于2017年3月15日向北投公司送达了解除合同的通知，双方合同已自通知到达对方时解除。北投公司如对解除合同有异议，应于6月15日之前向法院起诉确认解除合同的效力。但是，建安公司于2017年7月14日才收到法院邮政特快专递寄送的诉讼文书（于7月11日寄出），其中法院签发《应诉通知书》的时间为2017年6月30日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条“七日内审查立案”、第一百二十五条“立案后5日内送达被告”的规定，北投公司的起诉均已超过6月15日。结合本案敏感的立案受理时间、《应诉通知书》粘贴更改、诉状及证据目录上不合常规的盖具法院收文戳等情状，不排除北投公司为掩盖其超期失权而采取不当行为的重大嫌疑。3、北投公司严重违约，建安公司依法享有合同解除权。首先，北投公司所售房屋在合同约定的交付期限不具备约定的交付条件。双方合同约定，2014年5月31日交付房屋时，必须具备“该商品房经验收合格”的条件。但是，该商品房经东兴市住房和城乡建设局同意验收备案的时间是2014年7月7日。也就是说，约定交房的时间即2014年5月31日，该商品房并不具备合同约定的交房条件。其次，北投公司至今未向建安公司交付合同约定的房屋。违反合同第二十四条约定，也未向房地产管理部门申请登记备案。因此，建安公司依约依法享有合同解除权。4、北投公司合同标的违法违约。双方商谈买卖标时，北投公司告知建安公司所买卖的房屋是商铺，但合同上写的土地规划用途是住宅，房屋用途也是住宅，而合同后所附的分层平面图又显示一层是商铺。北投公司的行为是即违约又违法。被上诉人北投公司辩称,1、一审法院采信《电话回访表》的问题，在一审开庭时，法官只是说提供给法庭参考，判决书并没有完全依据该证据进行判决，该证据只是作为参考。2、立案时间问题，属于是法院的问题。关于建安公司称违反“两便”原则的问题，本案属一审法院管辖，江平法庭是一审法院的派出机构，也属于一审法院。至于是什么原因将案件放到江平法庭，北投公司并不清楚，但是不影响案件的公正审理。3、北投公司起诉时间是2017年6月2日，没有超过三个月。4、北投公司在履行合同过程中没有违约。根据买卖合同约定，购房人应当在合同签订当日一次性付清购房款，但是实际上，建安公司一直到2015年9月17日才支付完毕6082号房屋的购房款。根据合同补充条款的约定，交房可以通过电话方式通知，北投公司反复通知建安公司来收房，但是建安公司一直没有办理收房手续。5、本案的商品房在2014年1月3日已经经过施工、设计、监理、勘查等部门的验收合格，只是到2014年6月25日才验收备案。双方签订的商品房买卖合同是采用2000版本的商品房买卖合同范本，当时交付条件写的是该商品房经验收合格。不需要取得验收备案登记。6、房屋性质问题，合同中第一条约定，该商品房土地用途是住宅。合同第十八条中也约定了作为住宅使用，不存在住宅和商铺有争议的情况。7、退一步讲即便北投公司没有交付房屋的行为，2017年3月份建安公司提出解除合同也得不到法院支持。根据法律规定解除期间为1年，建安公司已经超过合同的解除期间。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审法院驳回建安公司的上诉请求。北投公司向一审法院起诉请求：1、确认建安公司于2017年3月15日作出的要求解除东兴边民互市贸易区二期工程68幢6801、6802号房商品房买卖合同的行为无效；2、本案诉讼费用由建安公司承担。一审法院查明的事实：2014年2月23日、2014年4月16日，北投公司和建安公司分别签订了两份《商品房买卖合同》，约定建安公司向北投公司购买东兴边民互市贸易区二期工程68幢6801号房和6802号房（均为天地楼），价款分别为4211361元和3604429元，约定在2014年5月31日前将经验收合格的房屋交付给建安公司，北投公司逾期60日交房的，建安公司享有合同解除权，双方还对交接、违约责任等进行了详细约定。后双方签订《合同补充协议》，约定建安公司在签订《商品房买卖合同》时付清购房款，同时约定通知交房时间和相关事项的方式有三种：一是建安公司提供的电话号码，以电话形式通知；二是建安公司提供的地址，以邮寄形式告知；三时在市级以上刊登公告形式告知；同时确定了建安公司通讯地址为甘肃省兰州市城关区张掖路87号中广大厦1202室，电话号码为139××××6006，收件人为陈士军。签订合同后，建安公司按约付清了6081号房的购房款，但6082号房的购房款直到2015年3月23日才付清。2014年6月25日，涉案的东兴边民互市贸易区二期工程取得东兴市住房和城乡建设局的竣工验收备案登记手续。2015年7月17日和2015年12月10日，北投公司通过前期物业“安信物业”拨打139××××6006（陈士军）电话通知建安公司办理交房手续，建安公司接到通知后未在合理期限内前去办理收房手续。2017年3月15日，建安公司即委托律师向北投公司送达通知，以北投公司未交房为由要求解除6801号、6802号房的商品房买卖合同。2017年4月10日，北投公司邮寄《关于催告办理交房手续的函》给建安公司。另查明，涉案的两份商品房买卖合同在东兴市房产局处未办理商品房买卖合同备案手续。一审法院认为，北投公司和建安公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。北投公司在约定的交房时间基础上逾期60天未交付房屋，建安公司依约享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定的解除权一年时间为除斥期间，即建安公司享有在2015年5月31日前解除合同的权利，但建安公司对北投公司逾期交房未提出异议，同时在2015年3月23日还付清了购房余款100万元，建安公司购房意思真实。后北投公司两次通知建安公司办理交房手续，建安公司均未配合收房，故建安公司在履行合同中属违约方，其在2017年3月15日再提出解除合同是无效的，北投公司诉请确认建安公司的合同解除通知无效符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：甘肃建安房地产开发有限公司于2017年3月15日送达给广西北投建设投资有限公司的要求解除东兴边民互市贸易区二期工程68幢6801号房、6802号房商品房买卖合同的通知无效。二审中，当事人没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、一审程序是否严重违法；二、建安公司向北投公司发出的解除商品房买卖合同的通知是否具有法律效力。关于第一个焦点问题。第一，本案系合同纠纷案件，应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，本案涉诉房屋所在地系东兴市，合同履行地亦属于东兴市，故东兴市人民法院即一审法院对该案享有管辖权。关于建安公司提及本案由江平法庭审理的问题，江平法庭属于东兴市人民法院的派出机构和组成部分，它作出的裁判就是东兴市人民法院的裁判。管辖权异议分为级别管辖异议和地域管辖异议，都是针对各级法院而提出。因此，建安公司以“两便”原则（即方便当事人进行诉讼和方便法院进行审理和执行）对江平法庭提出管辖权异议无法律依据，应予以驳回。第二，关于一审法院超期立案的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”一审法院是否超期立案暂且不论，即便存在超期亦不属于严重违反法定程序的情形，不影响到建安公司诉讼权利的行使。第三，关于《商品房买卖合同》及《电话回访记录表》是否已经质证的问题。一审法院庭审笔录显示，该两份证据已经一审法院组织双方当事人进行质证，不存在未经质证就采信证据的问题。经查，建安公司提及的庭后才提交的《商品房买卖合同》及《电话回访记录表》属于购买同一楼盘的其他业主，一审法院仅作参考，并非作为定案依据。但一审法院在判决书中未作注明予以区别，让当事人产生混淆，本院在此予以说明。关于第二个焦点问题。首先，关于建安要求解除6802号房的商品房买卖合同的通知是否产生法律效力的问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”建安公司主张，根据该条规定，北投公司在2017年3月15日收到解除合同的通知，但未在法定三个月的异议期限内提起异议权之诉，北投公司已丧失异议权之诉的胜诉权，因此，建安公司解除合同的行为发生法律效力。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条关于合同解除异议期间及法律后果的相关规定是对《中华人民共和国合同法》第九十六条具体适用的解释。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，适用《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条的前提是当事人享有约定解除权或者法定解除权。该条规定系在赋予非解除权人异议权的同时，防止异议权人不提异议而使合同是否解除处于不确定状态，但并非赋予不享有约定解除权或法定解除权的一方单方任意解除合同的权利。本案中，双方在合同中约定在2014年5月31日前将经验收合格的房屋交付给建安公司，北投公司逾期60日交房的，建安公司享有合同解除权。但建安公司直到2015年3月23日才付清6082号房的购房款，北投公司可据此延期交房。由于建安公司晚于合同约定的交房日付清房款，且双方未就新的交房日期重新作出约定，双方合同约定的解除权条件已消灭，即建安公司不再享有合同约定的解除权。但本案仍需对建安公司是否享有法定解除权进行审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，6082号房已取得东兴市住房和城乡建设局的竣工验收备案登记手续，符合交付条件，且北投公司邮寄《关于催告办理交房手续的函》给建安公司，履行交付义务，不存在合同目的不能实现的情形，综上，建安公司单方通知北投公司解除合同，不符合上述规定的法定解除情形，一审判决认定建安公司发出的6802号房商品房买卖合同的通知无效，并无不当，应予以维持。其次，关于建安要求解除6801号房的商品房买卖合同的通知是否产生法律效力的问题：与6802号房的商品房买卖合同不同，建安公司享有6801号房的商品房买卖合同的约定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。而根据合同约定，建安公司自2014年8月1日起取得解除合同的权利，至建安公司发出解除合同通知已经超过上述规定的一年除斥期间。超过1年的解除权期限，应当视为权利人已经放弃了该项权利，故而建安公司依法已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。因此，一审判决认定建安公司发出的6801号房商品房买卖合同的通知无效，并无不当，本院亦予以维持。综上，建安公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人甘肃建安房地产开发有限公司已预交），由上诉人甘肃建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一七年十二月二十日书记员  梁 晴