江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0191民初1032号原告：谢满发，男，汉族，1977年11月3日出生，住江西省南昌市青山湖区，原告：邓芝芸，女，汉族，1977年9月19日出生，住江西省南昌市西湖区，两原告共同委托诉讼代理人：燕筱林，江西华兴律师事务所律师。被告：江西济昌置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区高新七路888号，统一社会信用代码：913601065840424065。法定代表人：李义海，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小勇，男，汉族，1978年8月11日出生，住江西省吉安市吉安县，系该公司职员，原告谢满发、邓芝芸与被告江西济昌置业有限公司（以下简称济昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢满发、邓芝芸的委托诉讼代理人燕筱林，被告济昌公司的委托诉讼代理人朱小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢满发、邓芝芸向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金7824.41元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份购买“艾溪康桥”商品房的《南昌市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的艾溪康桥小区6#住宅楼1单元2804号房，该商品房单价为6445.36元/㎡，总价为711117元；出卖人应于2015年9月30日前，将“经验收合格”的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款后，被告却未在合同约定的期限内将“经验收合格”的商品房交付给原告，直至2016年1月19日被告才取得竣工验收备案表，被告逾期交房已达到110天。被告逾期交房的行为属于违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。原、被告就赔偿事宜协商未果，故诉至法院。被告济昌公司辩称，一、取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定条件，亦非商品房买卖合同约定的交付条件，案涉房屋经五方竣工验收合格后，已达到双方约定及法定的交付条件，被告在约定的交房日前已通知原告收房，并依照合同约定履行了交付义务，不存在延期交付的情形。二、本案中竣工验收备案表迟延取得的原因在于消防部门出具消防验收意见书时出现了延迟。由于政府部门或其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条第二款约定，被告享有顺延交房时间的权利。三、原告已在《竣工验收备案表》下来之前进行收房使用，表明其已认可房屋符合交付条件，原告对收房使用后的“逾期交房违约金”丧失了请求权。同时，原告的收房使用在客观上缩短了交房的等待期，减轻或者消除了因等待交房而遭受损失，应当酌情减轻开发商的违约责任，即按50%确认开发商的责任。四、即使本案被告存在逾期交付的情形，原告主张的违约金过高，应按同等地段、同期间、同类房屋的租金标准予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号为1000461761），双方对买卖商品房的权利义务作了详细约定：谢满发、邓芝芸购买的房屋为南昌市高新开发区艾溪湖北路99号艾溪康桥小区6栋1单元2804室，单价为6445.36元/㎡，房屋总价为711117元。房款首付款221117元于签订合同时支付，余款490000元以按揭贷款方式支付，谢满发、邓芝芸应在合同签订7日内提供所有应由其提供的办理按揭手续的材料、投保抵押住房保险、与银行签订按揭抵押贷款合同。谢满发、邓芝芸未按本合同约定时间付款，逾期60天内的，谢满发、邓芝芸应以按逾期应付款按日万分之三计算违约金。济昌公司应于2015年9月30日前，将经验收合格的房屋交付给谢满发、邓芝芸，由政府部门或者其他非被告原因造成房屋不能交付使用的，济昌公司交付房屋的时间可据实相应顺延；谢满发、邓芝芸逾期付款的，交房日期也相应顺延。如被告逾期交付房屋，逾期未超过60天的，则其应按原告已支付房屋价款的万分之三按日支付自2015年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；逾期超过60天的，若谢满发、邓芝芸要求继续履行合同，济昌公司应按谢满发、邓芝芸已支付房屋价款的万分之五按日支付自2015年10月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。合同签订后，谢满发、邓芝芸依约于2014年12月3日支付了购房首付款221117元。2014年9月1日，谢满发、邓芝芸、济昌公司及案外人中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行、南昌住房公积金管理中心签订住房公积金借款合同（合同号为201412010100253），约定借款金额为490000元，借款期限为2014年12月18日至2034年12月18日。2016年1月19日，南昌市城乡建设委员会出具南昌市建设工程竣工验收备案表，该备案表载明：勘察、设计、施工、监理和建设单位在竣工验收意见栏的落款时间均为2015年7月15日，勘察单位的意见为“同意验收”，设计、施工、监理、建设单位仅加盖公章，未出具意见；工程竣工验收备案文件目录栏显示：1、工程竣工验收报告……5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……8、法规、规章规定必须提供的其他文件；备案意见栏的内容载明为“艾溪康桥6#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年1月19日收讫，文件齐全”。2016年3月10日，济昌公司向邓芝芸开具艾溪康桥6栋1单元2804室的购房发票，发票载明实际支付房款金额为711310.36元。工程竣工验收报告上载明施工、勘察、设计、监理、建设单位的验收结论均为同意通过验收。另查明，原告谢满发、邓芝芸于2015年10月28日领取艾溪康桥小区6栋1单元2804室的钥匙。以上事实有身份证、企业信息、商品房买卖合同、增值税发票、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、住房公积金借款合同及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，原告谢满发、邓芝芸与被告济昌公司签订的《南昌市商品房买卖合同》和原告谢满发、邓芝芸、被告济昌公司及案外人中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行、南昌住房公积金管理中心签订住房公积金借款合同，均系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。本案争议焦点为：一、被告济昌公司是否构成逾期交房。中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建房（2010）53号]第三条（十一）规定：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料”。结合商品房验收备案过程中的有关规定，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或重新组织竣工验收，故其颁发的《竣工验收备案表》是商品房经验收合格满足交付使用的必要依据。因此，被告济昌公司辨称其取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定条件，亦非商品房买卖合同约定的交付条件，无事实和法律依据，本院不予采纳。本案中，合同约定，被告济昌公司应于2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，被告济昌公司于2016年1月19日方才取得竣工验收备案表。据此，被告济昌公司的行为属于逾期交房行为，构成违约。二、逾期交房违约金的计算。被告逾期交房，构成违约，原告谢满发、邓芝芸要求被告济昌公司向其支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告济昌公司辩称竣工验收备案表迟延取得的原因在于消防部门出具消防验收意见书时出现了延迟，故应据此顺延交房时间和核减相应违约金，但未提交证据予以证明，故该主张无事实和法律依据，本院不予采纳。被告济昌公司辩称原告谢满发、邓芝芸已实际收房，且原告谢满发、邓芝芸的实际损失系房屋租金，远低于合同约定的日万分之五的违约金，请求法院酌情予以调减。本院根据当事人违约金约定、房屋交付实际情况、房屋总价款、涉案房屋数量、原告谢满发、邓芝芸未产生实际损失及相关案例等综合考虑，将被告济昌公司承担违约责任的额度酌情调整为：以实际支付购房款按日利率万分之一自合同约定经验收合格房屋交付日的次日2015年10月1日起计算至被告济昌公司取得竣工验收备案表之日2016年1月19日止。经核算，被告济昌公司应支付原告谢满发、邓芝芸逾期交房违约金为7824.41元（711310.36元×110天×0.01%），故原告谢满发、邓芝芸主张被告济昌公司支付逾期交房违约金7824.41元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢满发、邓芝芸逾期交房违约金7824.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西济昌置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 钟 瑛二〇一八年五月二十二日书记员 万细珍