浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1166号
上诉人（原审被告、反诉原告）义乌市申达工艺饰品有限公司。
法定代表人赵伯清。
委托代理人（特别授权）汪宝琳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金允利。
委托代理人何红芳。
委托代理人（特别授权）王慧玲。
上诉人义乌市申达工艺饰品有限公司（以下简称申达公司）为与被上诉人金允利房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义廿三里民初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告金允利诉称，2006年10月23日，金允利与申达公司的法定代表人赵伯清签订租房协议一份，约定将位于义乌市廿三里工业区龙潭路36号的厂房和206、210、212、214、216房间租赁给金允利使用，租赁期限为2006年11月1日至2009年10月31日。协议签订后，金允利每年都依约付清了相应租金（租金已付到2009年10月31日）。2009年3月7日，申达公司将206、210房间提前收回。2009年8月1日，申达公司又将厂房和212、214、216三个房间收回，但是经催要申达公司一直未退还剩余租金。2009年9月，金允利起诉赵伯清要求解除双方签订的租赁协议并要求退还剩余租金39730元，经法院审理后确认上述厂房和房屋属于申达公司所有，庭审时赵伯清明确表示与金允利签订租赁协议是履行公司的职务行为，由此产生的法律后果应由公司承担，故法院认定金允利起诉主体不适格，裁定驳回了金允利对赵伯清的起诉。现再次起诉请求判令：申达公司向金允利退还三个月的厂房租金33750元及居住房租金5980元。具体计算方式：厂房租金33750元是以每月11250元计算三个月得出；居住房租金是其中二个房间按260元／间×2间×7个月计算为3640元，另三个房间按260元／间×3间×3个月计算为2340元，合计为5980元。
原审被告申达公司辩称，双方争议的房屋租赁合同已于2009年10月31日到期，双方的权利义务即行终止，由于该房屋租赁合同对于合同终止及合同期内解除合同是否退还房租未作约定，因此金允利要求返还房租是没有法律根据的。在房屋租赁期内，金允利未向申达公司提出解除合同，申达公司也没有同意退还房租。到目前为止金允利尚欠申达公司租金12000元，水电费是3970.8元，在合同租赁期间金允利搬出承租房屋属于金允利处分自己的权利，申达公司没有义务退还房租。金允利的诉讼请求没有法律根据也没有事实根据，请求驳回。
原审反诉原告申达公司反诉称，2006年10月23日，申达公司与金允利经协商签订一份房屋租赁协议，约定申达公司将位于义乌市廿三里工业区龙潭路36号的厂房及相关住房出租给金允利办厂使用，租期为三年，人从2006年11月1日起至2009年10月31日止，金允利在租赁期间未按规定使用房屋，部分墙体损坏，并丢失20余只灭火器，至今仍拖欠水电费3970.80元未付。请求：1、金允利支付拖欠水电费3970.8元。2、金允利赔偿损失2000元。审理中，就第2项反诉请求的构成，申达公司作出进一步说明：损失包括20余只灭火器，墙体损坏、玻璃损坏几项，这几项损失累加实际上已经超过2000元，只是出于成本方面的考虑，申达公司没有进行损失评估，根据自己的估算来主张的。
原审反诉原告金允利辩称，其根据申达公司提供的度数和吨数计算出来的水电费是3924元，跟申达公司主张的水电费数额相差几十元，但是其对申达公司主张的水电费3970.8元也没什么意见，该付给申达公司，可从申达公司所退的房租里扣除。至于损失，申达公司将厂房出租给其使用时是大空房，什么都没有，其并没有损坏墙体和玻璃，申达公司当时出租厂房的时候并没有配置灭火器，倒是其自己买了二十五只灭火器。故损失是不存在的，其不承担赔偿责任。
原审判决认定，2006年10月23日，被告申达公司（甲方）与原告金允利（乙方）签订《租房协议》一份，其中载明：“一、自2006年11月1日至2009年10月31日止乙方向甲方承租一楼坐北朝南加女厕一个及二楼坐东朝北（约2000平方米左右），每年租金146000元正一次性付清，第二、三年租金提前一个月打入甲方帐号。二、一楼厕所男女隔墙由乙方负责，二楼男女厕所由甲乙方共同使用，二楼男女厕所卫生由甲方负责清扫。三、使用期间，除能搞清水电登记情况外，共用部分（包括水电、电梯）双方协商解决，请乙方按规定交纳费用。四、因乙方需租用工厂居住房时，按实际情况再作协商。五、食堂使用双方共同协商。六、使用期间，房屋及设施如有损坏，照价赔偿，三年后到期如需续租，乙方需提前一个月向甲方协商，同等条件下，乙方优先。”签约后，金允利于2006年10月支付了第一年（2006年11月至2007年10月止）的租金145000元，申达公司法定代表人赵伯清出具了收条；2006年11月，金允利又向申达公司租用了宿舍楼的5个房间（房号为206、210、212、214、216）。2008年3月20日，经双方协商，申达公司收回了2楼厂房，金允利支付了第二年（2007年11月至2008年10月止）的租金117000元，申达公司法定代表人赵伯清出具了收条；2008年10月，金允利支付了第三年（2008年11月至2009年10月止）的租金135000元，申达公司法定代表人赵伯清出具了收条。2009年1月12日，申达公司法定代表人赵伯清又出具给金允利收条一份，载明收到金允利支付的自2006年至2008年12月底止的水电费及2006年11月至2009年10月底止宿舍楼（5个房间）的租金合计71952元。2009年3月，申达公司提前收回宿舍楼2个房间（房号为206、210），经申达公司计算，尚应退金允利2009年4月至2009年10月止7个月的房租2间×260元／间×7个月计3640元。2009年7月中、下旬，因金允利经营状况不好，金允利与申达公司协商解除双方间的租房协议，2009年8月3日，申达公司将厂房和剩余的宿舍楼3个房间（房号为212、214、216）自金允利处收回并交付给新承租人使用。2009年9月，金允利曾向本院起诉赵伯清要求解除双方签订的租房协议并退还三个月厂房租金33750元及居住房租金5980元，经本院审理确认上述厂房和居住房属于申达公司所有，赵伯清在庭审中也已明确表示与金允利签订租赁协议是履行公司的职务行为，由此产生的法律后果应由公司承担，故在该案中赵伯清的主体不适格，本院遂裁定驳回金允利的起诉。
原审法院认为，金允利与申达公司签订的《租房协议》内容合法，双方意思表示真实，应确认有效。双方都应按照约定履行相应的义务。合同履行中，金允利增租宿舍楼5个房间及退回2楼厂房属双方协商一致变更《租房协议》的行为，也应认定有效。本案主要争议是双方是否已协议解除《租房协议》及《租房协议》何时解除。对此，庭审中金允利表示因其经营状况不好，故于2009年7月中旬即与申达公司的法定代表人赵伯清协商，希望由申达公司提前收回厂房，而根据录音证据并结合庭审申达公司陈述可认定，申达公司确已在2009年8月3日将厂房另租他人，如果当时申达公司未曾同意解除《租房协议》，其完全可以要求金允利继续履行《租房协议》，而不会在租赁期限未届满时，即将租赁标的另租他人，因此解除《租房协议》应是双方协商一致的结果，结合双方的陈述及举证，本院认定金允利与申达公司签订的《租房协议》已于2009年8月3日提前解除。本案另一争议是金允利有否付清租金以及申达公司应否退还租金。虽然双方订立协议时约定的年租金是146000元，但在协议履行期间（2008年3月20日），金允利已经将2楼厂房退回申达公司，申达公司也予接受，因此申达公司收取第三年（2008年11月至2009年10月止）的租金135000元，该年度租金和原协议约定租金间存在的差额应理解为系因扣减2楼厂房租金后所产生的，申达公司认为该差额是金允利欠付的厂房租金理由不充分，不予采纳。另外，申达公司法定代表人赵伯清于2009年1月12日出具给金允利的收条中，明确载明其所收取的71952元款项中包含金允利支付的自2006年11月至2009年10月底止宿舍楼（5个房间）的租金，由此也应认定金允利已将宿舍楼（5个房间）的租金支付至2009年10月底止。综上，金允利已将厂房和宿舍楼（5个房间）的租金支付至2009年10月31日止，而双方的《租房协议》已于2009年8月3日提前解除，因此自2009年8月3日至2009年10月31日止双方终止履行部分的房屋租金申达公司理应退还给金允利。金允利的诉请中，2009年3月，申达公司提前收回宿舍楼2个房间（房号为206、210），应退房款3640元已经申达公司确认，合理合法，本院予以支持；厂房应退租金为135000／365×90计为33288元；宿舍楼另外3个房间（房号为212、214、216）应退租金为260／30×3×90计为2340元。申达公司的诉请中，水电费金允利已予自认并同意在应退租金中抵扣，故该项反诉请求，合法有据，予以支持。申达公司主张金允利应予赔偿灭火器、墙体和玻璃损坏几项损失2000元，但未提供任何证据，申达公司应承担举证不能的法律后果，对其该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告义乌市申达工艺饰品有限公司退还原告金允利厂房租金33288元及宿舍楼居住用房租金5980元。二、反诉被告金允利支付反诉原告义乌市申达工艺饰品有限公司水电费3970.8元。上述两项折抵后，被告义乌市申达工艺饰品有限公司尚应退还原告金允利35297.2元，于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告金允利的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告义乌市申达工艺饰品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费794元，减半收取397元，由原告金允利负担6元，被告义乌市申达工艺饰品有限公司负担391元；反诉案件受理费25元，由反诉原告义乌市申达工艺饰品有限公司负担10元，反诉被告金允利负担15元。
宣判后，原审被告申达公司不服，向本院提起上诉称，一、本案争议租赁房屋至2009年10月3日到期，金允利为逃避债务而于2009年8月3日擅自搬离租赁房屋，系金允利单方违约行为，其也一直未书面通知申达公司解除合同，因此，双方租房合同在到期日之前并未解除，原审法院认定申达公司与金允利的租房协议解除，与事实不符。二、金允利未按照租赁合同约定每年支付租金146000元，其仅支付了135000元，尚欠租金11000元未付，另尚欠水电费3970.40元，即使金允利自己不搬离租赁房屋，申达公司亦有权解除合同而不退剩余房租。综上，请求二审法院依法改判。
申达公司在二审中提供证明1、证明金允利因为传销，多人到申达公司金允利承租房内争吵；证据2、案件概况1份，证明金允利因为传销，多人到金允利居住处寻找，并张帖寻人启事；证据3、询问笔录1份，证明多人因为向金允利追要退还被骗传销款，到金允利承租的义乌市申达工艺饰品有限公司承租房内争吵的事实；证据4、民事起诉状1份，证明金允利于2009年9月下旬起诉赵伯清，要求解除本案之争论的租赁合同事实。本院认为，申达公司提供的以上证据与本案无关联性，本院不予采纳。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人申达公司与被上诉人金允利签订了《租房协议》后，双方在履行合同中，金允利均向申达公司支付了逐年的租金，其支付的租金数额虽与合同约定不相符，但均已经过申达公司的认可，申达公司称金允利尚欠租金11000元无事实依据。2009年7月中旬，金允利与申达公司法定代表人赵伯清协商提前解除合同并退回相应的租金。同年8月3日金允利腾空租赁房屋后，申达公司无异议，之后将该房屋租予他人，原审法院根据该情节并结合录音证据和双方当事人在庭审中的陈述，认定申达公司与金允利签订的《租房协议》已于2009年8月3日解除，并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，实体处理和适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费794元，由上诉人义乌市申达工艺饰品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 革
审 判 员 郭松巍
代理审判员 单晓剑
二〇一〇年九月六日
代书 记员 林 慧