湖南省张家界市武陵源区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0811民初352号
原告：毛庭东，男，1968年10月28日出生，汉族，住湖南省张家界市武陵源区。
委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。
被告：吴若坤，女，1979年10月3日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。
被告：吴辉海，男，1989年2月22日出生，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。
原告毛庭东与被告吴若坤、吴辉海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛庭东及其委托诉讼代理人向波,被告吴若坤、吴辉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛庭东向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋装饰装修、停产停业损失等共计185万元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月1日，吴若坤、吴辉海作为共同出租人与毛庭东签订了《房屋租赁合同》，约定租赁房屋用途为酒店、餐饮、休闲、超市等，合同期限自2012年3月1日至2022年2月28日，房屋总租金为103万元，承租人有权对房屋按照酒店样式装修及改造。合同签订后，毛庭东依约交付了租金，并投入资金对房屋装修改造，开办了客栈。2016年，武陵源区人民政府决定对租赁房屋实施征收拆迁。2017年7月，吴若坤、吴辉海与政府部门签订了房屋征收补偿协议，至此，后期的租赁合同无法继续履行。毛庭东要求吴若坤、吴辉海赔偿租赁房屋装饰装修补偿费、构附属物补偿费、停产停业损失及搬迁费，共计1350761元，并要求吴若坤、吴辉海退还已支付至2019年2月份的部分租金。
被告吴若坤、吴辉海对原告毛庭东租赁房屋的事实并无异议，辩称吴若坤、吴辉海在出租房屋之前已经对房屋进行装修，毛庭东不应当享有装饰装修补偿款，况且毛庭东租赁房屋期限已超过五年，按照租赁合同约定，毛庭东不应当主张分配任何补偿款；毛庭东提出的租金可据实结算后予以退还。
原告毛庭东提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》2份；2.《原三三客栈转让合同》1份；3.《房屋征收补偿协议》、《文风片区一期城市棚户区改造项目征收补偿资金支付审批单（1）》、《文风片区一期城市棚户区改造项目征收补偿资金支付审批单（2）》、《文风片区一期城市棚户区改造项目征收补偿金额明细表》、《房屋征收补偿价格明细表》各6份；4.收据1份；5.张家界市国土资源局武陵源分局拟征收土地告知书。被告吴若坤、吴辉海提交了下列证据：1.房屋出租原装饰物件明细1份；2.光碟1张。
本院组织当事人进行了质证，被告吴若坤、吴辉海对原告毛庭东提交的证据均未提出实质性异议，原告毛庭东对被告吴若坤、吴辉海提交的证据认为不符合证据的基本形式，不能达到被告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，虽然证据形式不够完善，但能够证明租赁房屋在出租前已装修的客观事实，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年3月1日，被告吴若坤、吴辉海（甲方）与案外人ＸＸ东、陈闻兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其整栋房屋（位于张家界市××区索溪峪镇××）出租给乙方作酒店、餐饮、休闲、超市等使用。双方约定租赁期限10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止；租金每年10万元，5年以后租金每年上涨2000元，总计103万元租金；签订合同时乙方付清第一年租金10万元，后9年租金分3次付清，定于2013年3月1日付30万元、于2016年3月1日付33万元、于2019年3月1日付30万元。该合同第四条约定：乙方有权对房屋按照酒店样式进行装修及改造，但是改造如需改变房屋结构，必须经甲方同意后才能施工；合同期满后房屋所有动产、不动产归甲方所有，如乙方继续承租，房间动产归乙方继续使用。第五条约定：房屋租赁期间五年内如出现政府征收、拆迁的情况，甲方应按政府补偿标准给予乙方补偿。第七条约定：该房屋作为酒店经营使用，房屋租赁期限内乙方有权转让、转租该房屋经营权。ＸＸ东、陈闻兵租赁房屋后进行了装修、改造，添置了空调、电话、厨具等设施，取名三三摄影写生主题客栈，从事餐饮、住宿经营。
2015年4月7日，ＸＸ东、陈闻兵征得吴若坤、吴辉海同意，将房屋转租给原告毛庭东，毛庭东与ＸＸ东、陈闻兵签订了《原三三客栈转让合同》，约定毛庭东向ＸＸ东、陈闻兵支付房屋转让费60万元，房屋现有装修、装饰及所有设备归毛庭东所有。后毛庭东与吴若坤、吴辉海签订了《房屋租赁合同》，其内容与前述ＸＸ东、陈闻兵签订的房屋租赁合同完全一致，并将落款日期提前至2012年3月1日。毛庭东租赁房屋后进行了整修，从事餐饮、住宿经营，将三三客栈更名为东兴客栈，但营业执照上经营者是吴若坤。2016年3月21日，张家界市国土资源局武陵源分局拟征收武陵源区索溪峪土家族乡文风路居委会土地用于武陵源区2016年增减挂钩建新区项目，吴若坤、吴辉海的房屋所在地位于新区项目范围内。2017年7月26日，吴若坤、吴辉海分别与房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》时，将其房屋析产分户，均分给吴仁礼（吴若坤的父亲）、吴仁立（吴辉海的父亲）、毛至党（吴若坤的公公）、王春初（吴辉海的岳父）4户房屋面积187.63㎡，同日也分别与房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》。上述6份协议均约定房屋征收补偿方式为货币补偿，共确认房屋合法面积1346.36㎡，为住改非经营用房。房屋征收部门给吴若坤、吴辉海等6户共补偿房屋主体金额6770120元、装饰装修金额767425.2元、附属设施金额250602元、停产停业损失316576.86元、搬迁补偿费16156.32元。吴若坤、吴辉海领取了上述补偿款项。房屋征收补偿价格明细表载明，附属设施空调、货架、玻璃货柜、广告字、电话、宽带、吧台柜、不锈钢烟罩、柴油灶、电蒸汽、揉面机、砖砌案板、蓄水桶、角铁架，共补偿金额40447元；附属设施水泥塔、现浇雨撒、落水管、室外地面砖、三相电、三相四线、化粪池、不锈钢接水槽、不锈钢玻璃门、钢架棚、涵沟、灶台、室外水管、实心台、浆砌保坎、混凝土保坎、水泥砖围墙、公共部分、干砌保坎、室外电线、蓄水池、水泥柱、水泥梁，共补偿金额210155元。
另查明，2016年4月7日，毛庭东向吴若坤支付了合同约定应于2016年3月1日付清的租金33万元，吴若坤出具了收条1份。
本院认为，原告毛庭东与被告吴若坤、吴辉海签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁合同履行期间，因政府行政行为要征收吴若坤、吴辉海出租的房屋，吴若坤、吴辉海与政府房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》，导致双方签订的《房屋租赁合同》终止。因出现合同约定的事由而导致合同终止的，承租人要求出租人赔偿房屋装饰装修费用、停产停业损失等损失的，合同有约定的，应当从其约定。毛庭东与吴若坤、吴辉海在《房屋租赁合同》第五条约定，房屋租赁期间五年内如出现政府征收、拆迁的情况，吴若坤、吴辉海应按政府补偿标准补偿给毛庭东。截止吴若坤、吴辉海与政府房屋征收部门签订协议之日，毛庭东已租赁使用房屋超过5年，双方对租赁5年以后是否给予补偿并未约定，根据法律规定，双方应当按照实际情况及公平原则合理分配房屋征收部门给予的相应补偿款。吴若坤、吴辉海辩称毛庭东租赁5年后就不享有任何补偿，是对合同条款的曲解，本院不予采纳。对毛庭东主张的装饰装修补偿、构附属物补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿4项补偿款的归属分配，本院认定如下：一、关于装饰装修补偿款767426元的归属分配问题。由于征收补偿过程中房屋征收部门对被征收房屋的装饰装修没有分项别类进行评估，毛庭东装饰装修项目的补偿无法逐项计算，考虑到整栋房屋的装饰装修并非由毛庭东完成，房屋基本上还是以吴若坤、吴辉海原有装修为主，毛庭东整修形成的部分以及受让于ＸＸ东、陈闻兵的装修部分也实际使用5年多时间，按照公平原则和具体补偿情况，酌定由吴若坤、吴辉海按70元/㎡支付房屋合法面积1346.36㎡的装饰装修补偿款94245.2元给毛庭东。二、关于停产停业损失补偿款316576.86元的归属分配问题。停产停业损失应当是经营者因房屋被征收无法经营所造成的相关损失，尽管本案吴若坤是营业执照登记的经营者，但毛庭东利用租赁房屋从事经营活动，是实际经营者，停产停业损失补偿款316576.86元应当归毛庭东享有。三、关于构附属设施补偿款250602元的归属分配问题。经现场实地查看，被征收房屋的附属设施如空调、货架、玻璃货柜、广告字、电话、宽带等，系租赁期间由承租人陆续添置所有，房屋征收部门对该部分附属设施的补偿款共计40447元，应归毛庭东享有；其余附属设施属于吴若坤、吴辉海所有，补偿款应归吴若坤、吴辉海享有。四、关于搬迁补偿费16156.32元的归属问题。房屋征收部门支付给吴若坤、吴辉海等6户的搬迁补偿费，是按非住宅房屋标准补偿的，吴若坤、吴辉海等6户均没有居住在该房屋内，房屋由毛庭东实际使用，搬迁补偿款16156.32元应当归毛庭东享有。以上4项补偿款共计467425.38元。
另外，吴若坤收取了毛庭东的租金33万元，根据双方的合同约定，该租金包括2016年3月1日至2019年2月28日的租金30.6万元（其中2016年3月1日至2017年2月28日的租金为10万元，2017年3月1日至2018年2月28日的租金为10.2万元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金为10.4万元），以及2019年3月1日后每年递增的部分租金2.4万元。按实际租赁使用期限计算，截止本院判决之日（2017年10月31日），毛庭东应当支付吴若坤租金16.8万元，剩余租金16.2万元应当由吴若坤返还给毛庭东。自2017年11月1日起，毛庭东按约定的年度租金标准与吴若坤据实结算，至实际腾房之日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：
一、吴若坤、吴辉海支付毛庭东装饰装修补偿款、构附属物补偿款、停产停业损失补偿款、搬迁补偿费共计467425.38
元；
二、吴若坤退还毛庭东租金162000元，自2017年11月1日起，毛庭东应当按约定的年度租金标准与吴若坤据实结算租金，至实际腾房之日；
三、驳回毛庭东的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，限本判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10725元，由吴若坤、吴辉海负担3649元，由毛庭东负担7076元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 张桃益
二〇一七年十月三十一日
书记员 丁玉树
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。