福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1093号
上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街29号。
负责人：王文坤，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈福大、柯妹金，该分行职员。
被上诉人（原审被告）：黄荣锋，男，1986年5月1日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
被上诉人（原审被告）：黄苗婷，女，1986年4月6日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
被上诉人（原审被告）：泉州市东星房地产开发有限公司，住所地福建省南安市水头镇荷楼工业区。
法定代表人：蔡小楷，该公司经理。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（下称浦发银行泉州分行）因与被上诉人黄荣锋、黄苗婷、泉州市东星房地产开发有限公司（下称东星公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省丰泽区人民法院（2016）闽0503民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人浦发银行泉州分行的委托诉讼代理人陈福大到庭参加诉讼，被上诉人黄荣锋、黄苗婷、东星公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人浦发银行泉州分行上诉请求：1.请求维持一审判决第一至第三项；2.请求撤销一审判决第四项；3.改判支持上诉人有权依约处分案涉抵押房产，以优先偿还本案债务；4.请求判令上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院既已认定案涉房产在办理抵押权预告登记后即产生与担保物权相同的对抗第三人的效力，却又认定上诉人并非对涉案房产享有现实的抵押权，对房产不享有优先受偿权，认定错误。上诉人在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性的对抗他人对案涉房产的处分，有权对房产行使优先受偿权；二、一审判决违背法律意思自治的原则。上诉人与被上诉人签订的借款合同中，案涉房产作为抵押物的意思表示清晰明确，上诉人也完成了现有条件下能够完成的抵押登记手续，只是因为案涉房产为期房，无法完成正式登记。如果就此不认可上诉人对房产的优先受偿权，将有损各方利益，更违背了合同各方的真实意思表示；三、一审判决不利于维护现有法律关系和后续执行工作。一审判决把银行从有抵押担保的债权人降格为普通债权人，为第三方恶意虚假诉讼打开了方便之门，存在借款人与第三方恶意串通逃废银行债务的可能，所有风险将被转嫁给银行和房地产开发商，原有明确的抵押担保法律关系不复存在。同时，一审判决进入执行后，若有第三方债权人存在，执行会陷入两难：如无法保障银行的债权，银行一定不会解除预告登记，涉案房产无法拍卖过户，因为法院认可预告登记的对抗效力，第三方债权人同样无法受偿；如要优先保障银行的债权，第三方债权人会不认可，因为判决并未确认银行的优先受偿权；四、一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。在实践中，预告登记在购房人名下的房地产，亦通常作为购房人执行标的，不得认定为开发商财产。
被上诉人黄荣锋、黄苗婷、东星公司未作答辩。
浦发银行泉州分行向一审法院起诉请求判令：1.判令解除编号为17612012100014130301的《个人购房担保借款合同》；2.判令黄荣锋、黄苗婷立即偿还借款本金231500.16元和利息（利息含复息、逾期罚息等）6638.8元，（暂计至2016年2月18日，以后的利息按合同约定计算至实际清偿之日止），共计238138.96元；3.判令黄荣锋、黄苗婷以其提供的抵押物（即位于泉州台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼803房产）对上述债务承担抵押担保责任，浦发银行泉州分行对上述抵押物经依法处置所得的价款享有优先受偿权；4.判令东星公司对上述债务承担连带保证责任。
一审法院认定事实如下：2012年3月22日，浦发银行泉州分行与黄荣锋、黄苗婷、东星公司签订一份编号为17612012100014130301的《个人购房担保借款合同》，约定由浦发银行泉州分行向黄荣锋、黄苗婷提供贷款27万元，用途限于购买址于泉州台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼803的房屋，贷款期限十五年，即自2012年3月30日起至2027年3月30日止，执行年利率8.1075%，还款方式为等额本息还款法；若黄荣锋、黄苗婷未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，则构成违约，浦发银行泉州分行有权宣布合同项下的贷款本息立即全部提前到期，按中国人民银行有关规定计收罚息，对于逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，直至清偿全部贷款本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。黄荣锋、黄苗婷以其所购址于泉州台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼803的房屋为上述债务提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记手续。黄荣锋在上述合同的借款人和抵押人落款处签名；黄苗婷在上述合同的共同还款人和抵押物共有人的落款处签名。东星公司在上述合同的保证人落款处盖章，同意为上述合同项下贷款本金、利息及相关费用提供阶段性连带责任保证，如黄荣锋、黄苗婷已办妥现房抵押登记手续且浦发银行泉州分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，上述保证责任自收到该他项权证正本之日解除；担保范围为合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期罚息、复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他合理费用）。合同签订后，浦发银行泉州分行依约发放了贷款，但黄荣锋、黄苗婷未能依约足额还本付息，截至2016年2月18日尚欠浦发银行泉州分行借款本金231500.16元和利息、罚息、复利6638.80元。浦发银行泉州分行催讨无果，遂诉至法院。庭审中，浦发银行泉州分行和东星公司共同确认涉案房产尚未办理房屋所有权证和正式抵押登记手续。
一审法院认为，黄荣锋、黄苗婷未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。浦发银行泉州分行与黄荣锋、黄苗婷、东星公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。浦发银行泉州分行依约履行了合同义务，黄荣锋、黄苗婷未能按约还本付息，截至2016年2月18日尚欠浦发银行泉州分行借款本金231500.16元和利息、罚息、复利6638.80元，事实清楚，证据充分，足以认定。浦发银行泉州分行诉求解除上述合同，符合法律关于合同法定解除条件的规定，故予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述合同解除后，双方应按合同约定的结算和清理条款履行己方义务，因此，浦发银行泉州分行诉求黄荣锋、黄苗婷共同偿还上述借款本息，合理合法，予以支持。东星公司自愿为黄荣锋、黄苗婷的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。浦发银行泉州分行在保证有效期间内向东星公司主张权利，合理合法，应予支持。东星公司在承担保证责任后，有权向黄荣锋、黄苗婷追偿。浦发银行泉州分行和东星公司于庭审中共同确认址于泉州台商投资区张坂镇通港公路边东兴豪园小区7#楼803的房屋的房屋所有权证尚未办理，即上述房屋所有权并未转移至黄荣锋、黄苗婷名下，当事人就上述房产也仅办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人据此享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对房屋的处分，但并非已对房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，因此，本案抵押权并未设立，浦发银行泉州分行现依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对以上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。浦发银行泉州分行在上述房屋办理正式抵押登记后，对抵押物享有优先受偿权。黄荣锋、黄苗婷经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一项、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除浦发银行泉州分行和黄荣锋、黄苗婷、东星公司于2012年3月22日签订的编号为17612012100014130301的《个人购房担保借款合同》；二、黄荣锋、黄苗婷应于本判决生效之日起十日内向浦发银行泉州分行偿还借款本金231500.16元、截至2016年2月18日的利息、罚息、复利6638.80元，并支付自2016年2月19日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为17612012100014130301的《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、东星公司对黄荣锋、黄苗婷的上述债务承担连带清偿责任，东星公司在承担保证责任后，有权向黄荣锋、黄苗婷追偿；四、驳回浦发银行泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，由浦发银行泉州分行负担50元，黄荣锋、黄苗婷、东星公司负担4922元。
对于原审查明的事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。
二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，案涉房产办理抵押预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，抵押权预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并不直接导致抵押权的设立。在抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，不产生抵押权的优先受偿的效力。故浦发银行泉州分行关于其享有抵押权，可以就案涉房屋优先受偿的主张于法无据，不予支持。
综上所述，上诉人浦发银行泉州分行的上诉理由不能成立，上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4873元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小燕
代理审判员 黄志兴
代理审判员 黄德福
二〇一七年五月九日
书 记 员 倪洁瑜
速 录 员 郑伟江
附：引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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