新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2016）新40民终221号
上诉人（原审原告、反诉被告)：杨怀鹏
委托代理人：吴永毅，新疆新尼律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆阿捷金电子科技有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市边境经济合作区深圳路20号。
法定代表人：易飞虹，该公司董事长。
委托代理人：康玲，新疆长信合律师事务所律师。
委托代理人：靳伟，该公司总经理
上诉人杨怀鹏为与上诉人新疆阿捷金电子科技有限公司（下简称阿捷金公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服伊宁市人民法院（2015）伊民初字第4192号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人杨怀鹏及其委托代理人吴永毅，上诉人阿捷金公司法定代表人易飞虹及其委托代理人康玲、靳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨怀鹏原审诉称：2013年10月27日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将正在建设位于伊宁市合作区深圳路汗马大厦1-11层（建筑面积12500平方米）出租给原告，租赁期限15年，每年租金340万元，自租赁期开始，每4年循环递增房租5%，并约定签订合同之日起由原告先支付190万元定金，房屋交付及租赁期开始被告以书面形式通知原告装修材料进场为准，但被告最迟于2014年5月1日前交房。原告自签订房屋租赁合同后，积极筹措酒店相关事宜，并于2014年6月25日成立伊犁情景酒店有限责任公司。自2013年10月29日起至2014年5月30日止共向被告支付290万元，但被告迟迟未向原告交付租赁房屋；导致原、被告的租赁合同无法履行，原告只得于2015年2月11日注销伊犁情景酒店有限责任公司，给原告在设计费和资金使用上造成巨大损失，故诉至法院。请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即返还原告房屋租金290万元；3、被告赔偿原告损失1393020元（设计费45万元、利息943020元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
阿捷金公司原审答辩并反诉称：我方同意解除合同，请求依法驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。我方对原告所述合同签订过程认可，但原告陈述我方未按时交房与事实不符。我方于2014年4月已将租赁合同项下的房屋即汗马大厦1-11层全部交付给原告使用，而且原告一直在实际使用。我方为配合原告使用租赁房屋，我方将自用的办公室在2013年12月向原告提供两间作为其租赁房屋的前期准备工作，并按合同约定履行了交付房屋义务。原告按约支付190万元定金，在2014年5月至6月期间，原告陆续支付100万元房租款。导致本案诉讼是由于原告在租赁期间招商及招租未顺利进行，是原告单方违约，不愿继续履行租赁合同，而且原告无能力再继续履行该租赁合同，原告无权要求我方退还交付的定金190万元，且原告已支付100万元租金，原告使用期间100万元租金应当支付给我方，而且尚拖欠租金，原告主张被告向其返还交付的100万元租金没有事实和法律依据。原告主张给其赔偿损失139万余元没有依据，本案诉讼是由于原告违约行为导致，其产生的所谓设计费用以及利息，均应当由原告自行承担。并反诉称：租赁合同对租赁房屋的用途、期限、租金等权利义务均有约定，合同签订后，原告支付了定金190万元并陆续支付房屋租金100万元。我方按约交付租赁房屋，为便于原告装修房屋，我方为其交纳2014年至2015年期间的采暖费，原告自2014年4月左右已实际使用该租赁房屋并开展招商工作，依约定2014年5月1日至2015年5月1日为装修期及试运营期免交租金，2014年5月1日原告应付清第一年房租340万元，但是原告违反合同约定，仅支付100万元租金，原告违约行为已构成合同约定的解除条件，且原告在合同履行期间无故要求解除合同已构成违约，并按原告实际租赁房屋的期限2015年5月1日至2015年10月1日，每月租金28.33万元，合计应付租金142万元，扣减原告已付100万元租金，原告尚欠租金42万元。请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、原告支付拖欠租金42万元；3、原告支付垫付的暖气费222500元；4、本案的本诉及反诉费用由原告承担。
针对阿捷金公司的反诉杨怀鹏辩称：被告未按房屋租赁合同第五条第二款的约定书面通知原告进场装修以及2014年5月1日前也未向原告交付租赁房屋。房屋租赁合同中的租赁标的物系在建房屋，系原告于2012年8月1日开工项目，双方在合同第五条第二款特别约定，在符合进场条件下应由被告书面通知原告进场装修，以书面通知日期为租赁期计算，但最迟不得迟于2014年5月1日，而被告至今未书面通知原告进场，被告称实际使用不成立，在2014年5月1日前不具备通知原告进场的条件。汗马大厦在2014年11月12日前不具有消防设施齐全等手续以及竣工验收的条件，不具备进场装修条件，被告所称已交付房屋实际使用和主张支付租金的反诉请求不成立，驳回被告反诉第二、三项请求。我方同意解除房屋租赁合同，对其采暖费由被告自行承担，反诉费用由原告承担。
原审法院经审理查明：2013年10月27日，原告杨怀鹏（承租方）与被告阿捷金公司（出租房）签订房屋租赁合同，约定被告将位于伊宁市合作区深圳路汗马大厦1-11层（建筑面积12500平方米）出租给原告使用，租赁期限15年，整体租金每年340万元，租赁期起，每4年循环递增房租5%，合同签订之日原告向被告支付定金190万元，原告以书面通知被告材料进场起为租赁合同起计日期，装修期及试运营期为免租12个月，被告以书面通知原告材料进场为准应具备装修条件（被告最迟于2014年5月1日前交房，方便乙方及早装修）；双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方支付年度租金的30%作为违约金。原告逾期未交付租金的，逾期被告有权按银行贷款利率4倍收取补偿。2013年10月29日，原告向被告支付150万元，2013年11月28日，原告向被告支付40万元，2014年5月6日，原告向被告支付50万元，2014年5月30日，原告向被告支付30万元；2014年6月24日，原告向被告支付20万元。2014年5月20日，原告杨怀鹏与其他股东刘鹏立、韩富强、王红立、王桂领等五人制定伊犁情景酒店有限责任公司章程；2014年6月10日签订室内设计合同，深圳市永安装饰设计工程有限公司对位于伊宁市深圳路20号伊犁情景酒店有限责任公司的装修进行设计，原告在该合同上未签字。2014年6月25日，伊犁情景酒店有限责任公司成立，公司注册住所新疆伊犁州伊宁边境经济合作区深圳路20号汗马大厦；2014年8月，深圳市永安装饰设计工程有限公司向原告提供伊犁情景酒店平面设计图及酒店设计方案。2014年12月12日，伊犁情景酒店有限责任公司在伊犁日报第1版和4版中缝刊登注销公告；2015年2月11日，伊犁哈萨克自治州工商局对伊犁情景酒店有限责任公司注销登记申请准予注销登记。2013年11月25日，新疆建设工程质量安全检测中心对位于伊宁市开发区深圳路20号的汗马大厦进行检测，并出具（2013）新建质检字第2773号检测报告，结论意见：该工程地下一层至地上十二层结构实体检验中梁、板、框架柱、剪力墙的混凝土强度及梁、板受力钢筋保护层厚度满足设计图纸及施工验收规范要求。2014年5月23日，被告报送汗马大厦建设工程消防验收申报表，新疆西域建筑勘察设计院、新疆宏泰建工集团有限责任公司伊犁建筑安装工程分公司、乌鲁木齐久安消防工程有限公司、新疆泽强工程项目管理有限公司伊犁分公司以及被告在竣工验收情况表在设计单位、施工单位、监理单位、建设单位相应位置盖章确认。2014年11月12日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组成验收小组对汗马大厦软件城项目进行验收，并出具竣工验收报告，报伊宁市建设局房屋建筑工程市政基础设施工程验收备案。2014年11月10日，被告向伊犁伟伯热力有限责任公司交纳面积15786.22平米暖气费，每平米17.8元，合计交纳暖气费280994.55元。2015年4月13日，被告在伊犁晚报第A6版刊登公告“汗马大厦各位商户：请您尽快办理前期入场装修事宜，自理物业的商户与出租方请及时签订自理物业及装修注意事项协议。”在案件审理中，被告申请本院调取“对汗马大厦工程竣工验收后，建设单位在建设工程消防验收申报时，是否可以同时申报装修工程的消防设计？”的证据，本院向伊犁哈萨克自治州公安消防支队出具咨询函，之后伊犁哈萨克自治州公安消防支队回复函“根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）的相关要求，对于建设单位申报内装修消防设计审核的手续，需在该建筑主体设计审核合格之后，内装修消防设计审核也可以与该建筑主体验收同时办理。”伊宁市建筑工程质量监督站向本院出具说明“竣工验收报告是办理产权证的必须手续，建设项目五方（建设单位、勘察单位、设计院、监理单位、施工单位）验收由住建局质监站现场监督验收，合格后待全部手续齐全后才能出具验收报告，方能办理房产证，在实践中验收合格后等待验收报告手续下来前，需向消防部门申报装修方案后可进行装修工作。”
原审法院认为，杨怀鹏与阿捷金公司签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，该院予以确认。对于原告要求解除租赁合同的意见，被告对此也表示同意解除合同，予以确认。对于原告主张被告未交付租赁房屋的意见，从双方2013年10月27日签订合同约定，被告于书面通知原告材料进场起为租赁合同的起计日期，在租赁合同签订后至被告于2015年4月15日在伊犁晚报上发布公告，原告未向被告发出书面通知，说明原告未将租赁房屋交付给被告，现原告据此要求被告退还290万元，于法有据，该院对原告的该项意见予以支持。对于原告主张赔偿设计费及利息损失的意见，原告提供的室内设计合同、收费收据以及庭审陈述，根据原告提供的该合同约定，合同签字盖章之日起生效，但原告在该合同上并未签字，说明该合同实际上并未履行，也就不存在设计费用支出，原告据此主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；对于原告主张利息的意见，在双方签订的合同中，只是对违约责任约定了违约金，并未对被告退还租金进行计付利息的约定，原告据此诉请，无事实和法律依据，不予支持。对于被告反诉要求原告支付拖欠租赁费及暖气费的意见，由于被告未提供其已将租赁标的物交付原告的证据，被告请求原告继续支付租赁费和暖气费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杨怀鹏与被告（反诉原告）阿捷金公司2013年10月27日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）阿捷金公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）杨怀鹏290万元；三、驳回原告（反诉被告）杨怀鹏其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）阿捷金公司其他诉讼请求。如果不按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41544元，减半收取即20772元，反诉案件受理费10225，减半收取5112.5元，由原告（反诉被告）杨怀鹏负担6917元，被告（反诉原告）阿捷金公司负担18967.5元。
上诉人杨怀鹏的主要上诉理由为:1、由于阿捷金公司违约造成我方对租赁物委托设计院设计从而额外产生设计费用，原审法院对设计费45万元未予认定和判决错误；2、阿捷金公司已构成违约，原审法院未支持我方利息损失943020元错误，请求依法改判，支持我方上诉请求。
阿捷金公司上诉并答辩称：原审认定我方未交付房屋属认定事实错误，上诉人于2014年4月即通知杨怀鹏进驻租赁房屋，杨怀鹏已经进驻并开始招商使用，并在房屋内铺设地板胶，至诉讼期间，租赁房屋仍然有家具和办公用品未搬走，另外我方在伊犁晚报的公告也通知商户入场装修，故我方已经履行通知义务，原审法院认定我方违约错误，因我方不存在违约行为，杨怀鹏主张由我方承担设计费和利息损失无事实依据。由于杨怀鹏单方中止合同其行为构成违约，应当改判驳回其一审诉讼请求，支持我方一审反诉请求。
上诉人杨怀鹏答辩称:2014年4月阿捷金公司给我方交付的不是汗马大厦，而是将一楼展示厅交付我方招租，阿捷金公司并未将租赁房屋交付我方，2014年5月1日前路面硬化、上下水、电梯等没有到位，消防手续2014年12月24日才办完，故阿捷金公司未能交付房屋，其应当承担违约责任。
本院另查明，诉争汗马大厦于2014年12月24日消防验收合格。2014年4月前阿捷金公司将汗马大厦附近的办公楼一楼门厅免费交付杨怀鹏，作为对外招租办公室，2014年7月，阿捷金公司让杨怀鹏搬出办公楼一楼门厅，同意由杨怀鹏搬入汗马大厦一楼展示中心进行招商，杨怀鹏就此从原来的一楼门厅搬到汗马大厦一楼展示中心摆放办公物品对外招商。庭审中杨怀鹏提交2014年6月10日签订室内设计合同及伊犁情景酒店平面设计图及酒店设计方案。设计单位由深圳市永安装饰设计工程有限公司加盖公章并签字，但委托栏空白，杨怀鹏未签字。除上述事实外，本院查明其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，原审法院确认杨怀鹏与阿捷金公司经充分协商签订的合同不违反法律规定，合同合法有效正确，本案争议焦点为：1、是阿捷金公司未履行交付租赁物的义务，还是杨怀鹏具有单方解除合同的违约行为，定金190万元应否予以退还，杨怀鹏应否支付剩余租金42万元及暖气费222500元；2、杨怀鹏是否存在支出设计费45万元的事实，该费用应否由阿捷金公司承担；3、阿捷金公司应否承担利息943020元。
关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故阿捷金公司对是否交付房屋负有举证责任。对此阿捷金公司提交付款收据和照片，关于付款收据，支付定金和租金的付款收据只能证实杨怀鹏履行付款义务，合同约定签约之日支付定金，装修材料入场前付清第一年房租，阿捷金公司于书面通知杨怀鹏材料进场起为租赁合同起计日期，最迟于2014年5月1日前交房。显然合同约定的装修材料入场前并非约定的交付租赁物的日期，杨怀鹏支付定金和租金行为尚不足以证实阿捷金公司已经履行交付租赁物的义务。另支付暖气费收据，只能证实阿捷金公司向热力公司支付该费用，也不能证实其向杨怀鹏履行交付义务。关于阿捷金公司提供的照片，该照片证实汗马大厦一楼展示厅摆放部分办公设施和物品并张贴招商广告，杨怀鹏认可使用一楼大厅作为招商和临时摆放物品场所，但认为因阿捷金公司之前另外无偿提供作为临时招商场所两间房屋要交付他人使用，故要求其搬到汗马大厦作为临时存放物品和招商场所，对此本院认为，首先，双方当事人均认可在诉争合同交付之前，阿捷金公司另行在紧靠租赁物附近的办公楼给杨怀鹏无偿提供房屋作为招商使用，该行为足以证实双方针对免费使用的房屋已另行形成口头租用关系，在阿捷金公司不能提供充足的证据的情形下，无法证实准许杨怀鹏搬进汗马大厦的行为是为履行诉争的租赁合同；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同约定的交房形式是书面通知形式，但阿捷金公司并未以书面形式通知杨怀鹏。虽然阿捷金公司在伊犁晚报发布公告通知入住，该行为系单务行为，既非双方合意，亦不符合约定通知形式；第三、诉争房屋土建验收报告单出具时间是2014年11月12日，消防验收时间是2014年12月24日，合同约定，阿捷金公司出租的房屋消防设施及手续齐全，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。因杨怀鹏承租房屋使用用途是经营酒店，属于应当进行消防验收的工程，且合同约定消防手续齐全，故阿捷金公司即便在七月份交付租赁物，既无法保持租赁物符合约定用途，也违反消防法的禁止性规定，其行为也构成未全面履行合同义务。综上，阿捷金公司提交的上述证据证实其履行交付义务，其证据的证明力不足，相反，阿捷金公司同意杨怀鹏搬进汗马大厦进行招商的行为足以让杨怀鹏有理由相信系对原免费租用合同的延续。原审法院认定阿捷金公司未履行交付义务正确。根据合同法规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故杨怀鹏于2014年12月向阿捷金公司送达解除通知的行为符合法律规定，阿捷金公司称杨怀鹏下发解除通知系单方中止合同，其行为构成违约的理由不能成立。鉴于阿捷金公司已构成违约，杨怀鹏主张返还190万元定金及退还100万元租金的理由能够成立，阿捷金公司上诉主张定金不予返还并主张由杨怀鹏支付剩余租金42万元及暖气费222500元的理由本院不予支持。
关于第二个争议焦点，杨怀鹏诉称承租房屋系经营酒店从而支出设计费45万元，对此提交图纸、设计合同及收据，该合同仅有设计单位盖章签字而无杨怀鹏签字确认，设计单位也未出庭证实，提交的付款收据并非正规发票，本院对上述证据的真实性无法确认，原审未予采信正确，杨怀鹏主张由阿捷金公司承担设计费证据欠充分，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此选择违约金还是损失计算方法，法律赋予当事人自由选择权。本案诉争合同约定，任何一方违反本合同规定，须向对方支付年度租金的30%作为违约金。杨怀鹏逾期未交付租金的，阿捷金公司有权按银行贷款利率4倍收取补偿。显然在违约条款的选择适用上，合同均赋予双方在对方违约时收取违约金的权利，而在损失的计算方法上仅仅赋予出租方享有主张的权利。因此本案杨怀鹏并未选择违约金，而是选择按4倍的银行利率计算利息，而并未约定杨怀鹏有权按4倍利率收取补偿，因此，杨怀鹏要求支付利息损失的主张与约定不符，另根据法理的约定优先于法定的适用原则，杨怀鹏主张支付利息的请求本院不予支持。
综上，原审判决正确，杨怀鹏与阿捷金公司的上诉理由均依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费杨怀鹏预交17337.18元，由杨怀鹏负担，阿捷金公司预交35140元，由阿捷金公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 关晓勤