江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终6530号
上诉人（原审原告）：南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区业主委员会,住南京市秦淮区汉中路139号。
负责人：高峰，该业委会主任。
上诉人（原审被告）：南京市建华房地产综合开发总公司,住南京市建邺区华山路99号。
法定代表人：黄峰，该公司总经理。
原审第三人：中冶置业集团物业服务有限公司,住南京市鼓楼区华侨路37号2503室。
法定代表人：刘波，该公司总经理。
上诉人南京市秦淮区五星年华大厦住宅小区业主委员会（以下简称五星年华业委会）、南京市建华房地产综合开发总公司（以下简称建华公司）与原审第三人中冶置业集团物业服务有限公司（以下简称中冶公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人五星年华业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判，建华公司承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审应判令建华公司提供196.37平方米的物业用房；（二）一审未将石鼓路128号房屋认定为物业用房。
上诉人建华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回五星年华业委会一审诉讼请求并承担全部诉讼费用。事实和理由：(一)503室部分房屋可认定为物业用房使用；（二）地下101室已移交前期物业公司，符合法律规定；（三）计算物业用房面积是应剔除商业部分面积。
五星年华业委会一审请求：1、建华公司将五星年华大厦小区地下车库两层移交给五星年华业委会，交由物业公司进行统一管理（面积13611平米）；2、建华公司将五星年华大厦小区的物业管理用房1-5层（不低于235.2平方米）等全部公共管理用房全部移交给五星年华业委会；3、建华公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2003年建华公司经建设、规划部门的许可开发建设位于南京市石鼓路的温州大厦（即五星年华大厦），小区规划地下停车场13161.2平方米，大中型商场15151.4平方米，商务办公楼19642.9平方米，一般住宅10421.9平方米。施工设计图纸标明5楼电梯（货梯）旁房屋（五星年华业委会、建华公司双方确认为503室）为物业管理用房，但未标注面积。2006年10月，地下人民防空工程竣工，并经人防部门验收，建筑面积13161.2平方米，防护面积11542平方米。2007年6月1日，五星年华大厦工程竣工验收合格，实际地上建筑面积45217平方米，地下建筑面积13161平方米（其中防护面积11542平方米）。南京市建邺区物价局建价房字（2005）3号《关于五星年华大厦住宅商品房销售价格的批复》确定：地下室总建筑面积为12571平方米（未计入成本），…五星年华大厦住宅商品房销售基准价格为9004元/平方米（按建筑面积计算）……。
2005年2月3日，建华公司与南京大都市物业管理公司（后来更名为中冶公司）签订《前期物业服务合同》，约定由中冶公司为该小区提供物业服务，并将其名下位于石鼓路128号的房屋出借给中冶公司，中冶公司将该房屋作物业管理用房使用。该房屋建筑面积94.29平方米，位于五星年华大厦一楼，系临街门面房，规划用途为商业。
2014年12月，小区业主大会选举产生业主委员会，并于2015年8月在秦淮区老村办事处备案。2016年3月，五星年华业委会未与中冶公司续签物业服务合同，重新选聘南京佳音达物业管理有限公司为该小区提供物业服务，并与之签订《物业管理委托合同》。中冶公司撤场时，建华公司收回石鼓路128号房屋。
2017年7月，建华公司和案外人易某签订房屋买卖合同，将石鼓路128号房屋以总价2515185.75元的价格出售给易某，易某已于同年7月19日向建华公司支付了房款，目前尚未办理房屋过户手续。
另查明，峰尚公司系五星年华大厦1-4层商业裙楼的业主，该部分商业裙楼原规划为大中型商场，建筑面积15151.4平方米，峰尚公司一直未向物业公司缴纳物业管理服务费。峰尚公司向一审法院出具《情况说明》，表明：商业裙楼部分的物业管理工作一直由风尚公司自行承担，前期物业公司及现任物业公司从未对商业裙楼部分提供任何物业管理服务。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、五星年华业委会提交业主委员会备案表，拟证实其具有主体资格。建华公司对证据的真实性不认可，认为备案表上“住宅”二字是自行添加上去的，五星年华业委会的名称和备案表名称不一致，五星年华业委会不具备诉讼主体资格。五星年华业委会陈述，是办事处工作人员的疏忽，导致备案表缺失了“住宅”二字，本市秦淮区人民政府五老村街道办事处（以下简称五老村办事处）出具《证明》证实，“南京市秦淮区星年华大厦住宅小区业主委员会”与“南京市秦淮区星年华大厦小区业主委员会”是同一主体。一审法院确认，五星年华业委会具有诉讼主体资格。2、建华公司提供前期物业服务合同附件四《物业共用设施设备明细》第20项“物业管理用房200平方米”，陈述该200平方米物业管理用房包含的是503室和地下101室，建华公司已全部移交完毕。五星年华业委会对503室认可作为物业管理用房，认为地下101室不能作为物业管理用房移交，建华公司至今没有移交503室。经一审法院现场勘查，原设计施工图上标注的物业管理用房（即双方确认的503室），已放置风机和煤气表等设备，无法做物业管理用房使用；地下室负一层隔出了一间约100平方米的房屋（双方确认的地下101室），有门无窗，由佳音达公司在使用。一审法院认为，地下室为人民防空工程，属国家所有，而物业管理用房应为全体业主共同所有，地下101室不符合物业管理用房的规定；503室已作为设备用房，建华公司没有向五星年华业委会移交符合规定的物业管理用房。
审理过程中，五星年华业委会向一审法院申请撤回要求建华公司移交地下车库管理权的诉请，并表示愿意接受石鼓路128号房屋为全部物业管理用房，要求建华公司将该房屋作为物业管理用房交付，若建华不能交付，则向五星年华业委会赔偿该房屋的出售价款2515185.75元。
一审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。五星年华业委会是全体业主依据《中华人民共和国物权法》七十五条的规定经选举产生，且已在五老村办事处备案，具有一定的目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，五星年华业委会向建华公司主张物业管理用房所有权，具备诉讼主体资格。
建华公司应向五星年华业委会交付符合规定的物业管理用房。审理中，五星年华业委会未向法院提交五星年华大厦规划设计要点，一审法院要求五星年华业委会、建华公司双方到规划部门调取五星年华小屋规划的物业管理用房面积，双方均回复规划部门没有确定物业管理用房面积的资料。施工设计图纸标明503室为物业管理用房，经一审法院实地勘察，503室已用作放置风机及煤气表、各种管道的设备用房。地下101室目前虽由物业公司在使用，但建华公司建华公司没有提供有效证据证实地下101室作为物业管理用房移交给了五星年华业委会或物业公司，五星年华业委会亦不认可地下101室系物业管理用房，五星年华大厦地下建筑面积13161平方米（其中防护面积11542平方米），地下非防护面积部分如通道、通风口等与防护面积部分连接成一整体，不可分割，均为人民防空工程。根据《中华人民共和国人民防空法》、《中华人民共和国国防法》的相关规定，人民防空是国防的组成部分，国防资产属于国家所有。地下101室在人民防空工程内，不能由全体主共有，故地下101室不能作为物业管理用房。建华公司没有向小区业主移交符合规定的物业管理用房。
石鼓路128号房屋不是物业管理用房。庭审中，建华和第三人中冶公司一致确认，石鼓路128号房屋由建华公司出借给中冶公司使用。建华从未向小区业主或物业公司作出愿意将石鼓路128号房屋作为物业管理用房的意思表示。五星年华业委会要求将该房屋作为物业管理用房移交，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。该房屋性质为商业用房，属于临街门面房，价值高于普通住宅房屋。五星年华业委会要求建华公司若不能移交该房屋就按照房屋的出售价格补偿2515185.75元的诉请，亦无事实和法律依据，且违背公平原则，一审法院不予支持。
由于五星年华业委会、建华公司双方均未举证五星年华大厦规划确定的物业管理用房面积，建华公司在五星年华业委会认可101室是物业管理用房的前提下，认可物业管理用房的面积196平方米（503室95平方米+地下101室101平方米），而五星年华业委会并不认可101室为物业管理用房，双方对物业管理用房面积没有达成一致认识。根据2003年《江苏省物业管理条例》第二十七条的规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。五星年华大厦地上建筑面积45217平方米，地下建筑面积13161平方米系人民防空工程，且地下建筑面积未计入成本，建华公司为实际投资人，根据《中华人民共和国人民防空法》规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，并不禁止投资者在平时将人民防空工程中某些设施通过让渡使用权进行收益。涉案小区地下人民防空工程归国家所有，并非小业主共有的公共设施，且该地下室的使用管理归于建华公司，故人民防空工程的面积不应计入计算物业管理用房的建筑总面积。建华公司辩称15151.4平方米的商业裙楼由业主峰尚公司自行管理，物业公司未进行管理，应从总面积中扣除后再计算物业管理用房面积。一审法院认为，商业裙楼系小区配套建设，已纳入小区建设总面积，目前是否由小区物业服务企业管理，不影响小区按法律规定计算物业管理用房面积，建华公司的辩解没有法律依据，本愿不予支持。综上，涉案小区的物业管理用房面积应为：地上总面积45217平方米×0.3%=135.65平方米。
建华公司应向五星年华业委会移交135.65平方米的房屋作为物业管理用房，若不能移交房屋，依照南京市人民政府《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》第一条第四项的规定“对房屋已经销售完毕，无法划定物业管理用房的或所划定的物业管理用房达不到规定标准的，开发企业应当在会所内划定。对无会所也无其他房屋的，由开发企业按项目销售时平均售价的95%标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款”，建邺区物价局文件证明，小区房屋销售基准价为9004元/平方米，五星年华业委会对此价格并无异议，一审法院按此价格计算补偿价为：135.65平方米×9004元×95%=1160322元。
庭审中，五星年华业委会撤回要求建华公司移交地下停车场管理权的诉请。五星年华业委会的撤诉申请不违反法律规定，一审法院应予准予。
综上，五星年华业委会要求建华公司移交物业管理用房，不能移交房屋予以经济赔偿的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、南京市人民政府《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》第一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、建华公司于本判决生效之日起三十日内向五星年华业委会提供南京市五星年华大厦小区内地上的、独立成套的建筑面积为135.65平方米的房屋作为该小区的物业管理用房；若建华公司未能履行前述交付物业管理用房义务的，则应在前述30日履行期届满后的十五日内即本判决生效之日起四十五日内支付五星年华业委会物业管理用房补偿款1160322元。
案件受理费14755元，保全费5000元，合计19755元，由建华公司负担。本院
本院二审查明，2017年6月16日，南京铁路运输法院作出（2016）苏8602行初1365号行政判决书判决南京市秦淮区人民政府五老村办事处对撤销五星年华业委会的备案；南京市秦淮区人民政府五老村办事处于该判决生效之日起三十日内依法对五星年华业委会的备案申请重新作出处理。后五星年华业委会不服该判决向本院提起上诉，但无正当理由拒不到庭参加二审诉讼。2017年10月16日，本院作出（2017）苏01行终715号行政裁定书，裁定该案按撤诉处理，各方当事人按一审判决执行。该裁定书生效后，南京市秦淮区人民政府五老村办事处未在三十日内对五星年华业委会的备案申请重新作出处理。
本院认为：根据生效判决，上诉人五星年华业委会不具有提起本案一审诉讼的主体资格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6285号民事判决；
二、驳回五星年华业委会的起诉。
一审案件受理费14755元，退还五星年华业委会。上诉人五星年华业委会、建华公司预交的二审案件受理费14755元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年十二月二十六日
书记员 李晓龙