山东省汶上县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁0830执异17号
异议人（案外人）崔向进，男，1973年1月6日出生，汉族，居民，住汶上县。
申请执行人杨兆林，男。1967年3月17日出生，汉族，居民，住汶上县。
委托代理人秦茂龙，山东民桥律师事务所律师。
被执行人孙友夫，男，1971年9月17日出生，汉族，居民，住汶上县。
申请执行人杨兆林与被执行人孙友夫、贾贵连（2015）汶执字第1417号民间借贷纠纷一案，执行过程中，本院于2015年11月20作出（2015）汶执第1417号裁定，查封了被执行人孙友夫、贾贵连所有的登记在孙友夫名下位于汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室（房权证号为：20××24）房产一套。2016年6月15日，案外人崔向进向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人崔向进称，请求中止对登记在孙友夫名下的位于汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室（产权证号20××24）的执行，解除对该房产的查封。事实与理由是：贵院作出（2015）汶民一初字第1417号裁定书，查封的涉案房产真实情况是，异议人崔向进于2012年初经介绍人吕国治牵线向孙友夫借12万元并约定利息为5分，孙友夫当时扣除一月利息。到2013年1月25日在崔向进未还利息的情况下，孙友夫要求将崔向进名下的房产过户给孙友夫，并要求双方签订协议，期间过户费14000余元由崔向进一人承担，孙友夫又给了崔向进6000元，崔向进又重新给孙友夫写借条14万余元，约定利息每月7000元，在崔向进又支付近十万利息的前提下，孙友夫在2014年要求崔向进还全款，在崔向进没能力支付的情况下，孙友夫以抵押的方式向申请执行人杨兆林借款12万元，并在崔向进处强行又要走2万余元的利息。2013年1月25日，双方协议约定将该房产暂过户到孙友夫名下，明确了孙友夫不得抵押，崔向进有能力偿还孙友夫借款的情况下，孙友夫收回欠款后，必须无条件将房产过户到崔向进名下，并约定如崔向进拖欠2个月利息，房产永归孙友夫所有。虽然该房产按协议约定可归孙友夫所有，但这是有条件的。因为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理…”。据此，该房屋买卖合同是借款合同的担保，表面上是买卖合同，实则为民间借贷，崔向进的房屋价值过高，与借款数额悬殊很大，根据最高人民法院全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要26条：“当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以赎回，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人根据以房抵债协议请求确认其对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务，”孙友夫作为债权人负有清算义务，双方还没有进行清算，需清算完毕后才能处置该房产。崔向进就只有这一套住房，房屋虽过户到孙友夫名下，但房屋仍由崔向进一直居住至今，崔向进的父母年事已高，××，和其在一块居住，为使老人安度晚年，这个房子不能丢，崔向进想赶快凑钱给孙友夫，盼对该房产予以解除查封，不要拍卖。
申请执行人杨兆林辩称，异议人崔向进所提异议不成立，请求驳回异人崔向进的异议。一、房屋登记所有权人是孙友夫，孙友夫有权对涉案房屋设立抵押，异议人崔向进不是涉案房屋的所有权人,无权提出执行异议。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力”，根据该规定，按照异议人崔向进主张的事实，申请人将房屋过户到孙友夫名下，并办理了转让登记，其转让行为已经发生效力，孙友夫就是该房屋的所有权人。按照异议人崔向进与孙友夫签订的协议书的约定，孙友夫也已经拥有涉案房屋的所有权。异议人崔向进提供的协议书第八条约定：双方约定，甲方（崔向进）未在乙方（孙友夫）将户权过户回来期间，如甲方拖欠乙方利息超过2个月以上乙方有权视为甲方违约，有权将此房不再过户给甲方，彻底拥有。异议人崔向进拖欠孙友夫的利息已经超过了2个月（也正是异议人崔向进不能按期偿还孙友夫本息，孙友夫才向申请执行人杨兆林借款并将该房屋抵押给了杨兆林），根据该约定，孙友夫也拥有了该房屋的所有权。孙友夫完全有权利处置该房屋。异议人崔向进主张涉案房屋归其所有无事实依据。二、异议人崔向进与孙友夫之间借贷关系，房屋过户的主张是不真实的。2015年2月，孙友夫向杨兆林借款时提出以房屋抵押，杨兆林为确保孙友夫是真实的房屋所有权人，去涉案房屋查看，发现异议人崔向进一家在涉案房屋居住，就问孙友夫和崔向进怎么回事，崔向进说租赁的孙友夫的房屋，并向杨兆林提供了租赁合同和崔向进的身份证复印件。在就涉案房屋进行抵押时，崔向进并没提出其与孙友夫存在借款关系及房屋过户的事实。可见，异议人提出的执行异议的事实是不存在的。三、涉案房屋办理了抵押登记（汶上县房他证汶字第2015032**号），申请执行人杨兆林对涉案房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，在杨兆林对涉案房屋享有优先受偿权的情况下，对异议人崔向进提出的排除执行异议不予支持，请求贵院驳回异议人崔向进的异议。
本院查明，异议人崔向进主张其向孙友夫借款12万元，一直未还，该借款是用崔向进所有的涉案房产以房屋买卖的形式作抵押，崔向进为了证明其异议主张提供的协议书表明，2013年1月25日，甲方崔向进与乙方孙友夫达成协议：甲方崔向进于2012年10月19日向乙方孙友夫借款12万元，双方约定三个月归还，甲方崔向进同意将其居住的汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室暂过户给乙方孙友夫，甲方崔向进在有能力偿还乙方借款的情况下，乙方收回甲方欠款后必须无条件将房权过户到甲方名下，甲方未在乙方将户权过户回来期间，如甲方拖欠乙方利息超过2个月以上，乙方有权视为甲方违约，有权将此房不再过户给甲方，彻底拥有。
申请执行人杨兆林为了反驳异议人的主张提交的证据有，(1)涉案房产房权证，该证载明，房权证号为：汶上县房权证汶字第××号，房屋所有权人为孙友夫，共有人贾贵连，房屋坐落在汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室，该房产登记时间是2013年1月30日。（2）涉案房屋他项权证，该证表明，证号：汶上县房他证汶字第2015032**号，房屋他项权利人为杨兆林，他项权利种类为抵押，抵押债权数额为12万元，房屋所有权人为孙友夫，共有人贾贵连，房屋坐落在汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室，抵押登记机构为汶上县房地产管理局，抵押登记时间为2015年2月11日。（3）房屋租赁合同表明，2015年1月1日，甲方（出租方）孙友夫与乙方（承租方）崔向进签订房屋租赁合同，甲方孙友夫同意把汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室房屋租赁给乙方崔向进，租赁期限2015年1月1日至2016年1月1日。
另查，本院根据申请执行人杨兆林的申请到汶上县房地产管理局调查涉案房产过户登记情况，其中，《房地产买卖合同》表明，2013年1月25日，甲方（××）崔向进与乙方（××）孙友夫签订房地产买卖合同，甲方崔向进同意将坐落在汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室出售给乙方孙友夫，双方同意于2013年1月25日由甲方将上述房产交付给乙方。
上述事实，由执行裁定书、房权证、房屋他项权证、协议书、房屋租赁合同、房地产买卖合同及当事人陈述为证，均已记录在卷。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案房产房权证表明，本院查封的汶上县圣泽花园小区3号楼2-101室房产登记在被执行人孙友夫名下，故该涉案房产的权利人是被执行人孙友夫。孙友夫向杨兆林借款时用涉案房产作抵押，并在房产管理机关办理了抵押登记，该抵押合法有效，申请执行人杨兆林对执行标的（涉案房产）依法享有对抗案外人崔向进的担保物权优先受偿权，本院对案外人崔向进提出的排除执行异议，不予支持，案外人崔向进对本院查封的涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，所提异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人崔向进的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 隋泉章
审判员 赵新泉
审判员 康广海
二〇一六年十一月三日
书记员 何如意