贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终218号
上诉人（原审被告）：贵州安顺银城房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路碧水园**号楼。
法定代表人：邓成勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人邱祖靖、彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区业主委员会。住所地平坝区夏云镇。
代表人：常林，该业委会主任。
上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下称“银城房开公司”）因与被上诉人安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区业主委员会（以下简称“紫金名门业委会”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院的（2016）黔0403民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银城房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，适用法律不当。根据《物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，被上诉人在没有取得全体业主授权诉讼的情形下，被上诉人应当在起诉之前召开业主大会并经过“双过半”业主的授权才可以提起一审诉讼。然而截止一审开庭之日，原告均不能提供证据证实针对本案其召开过业主大会或进行过表决。第二次开庭时，被上诉人出具了一份64位业主关于要求案外人退去电费的授权委托书，上诉人当庭提出质疑，授权委托书中的徐静、曾春艳并未对被上诉人进行过授权。一审法院未对上述事实进行核实和认定，系认定事实错误。2、上诉人已经交付物业用房无需返还，一审认定事实错误。上诉人是按照备案的规划总平面图施工的，并无偿提供了物业用房，符合《建筑法》、《贵州省物业管理条例》规定，上述法律均没有要求物业用房必须列明位置且不能更改。2014年6月10日，上诉人已经交付物业用房给全体业主使用，地点位于紫金名门小区1栋和2栋之间，面积189.97平方米，在业主及物管公司适用过程中，上诉人也从未侵占过物管用房，故不存在返还的问题。至于物业用房的位置仅需向平坝区房产事业管理局备案，无需其他批准，故其出具的证明仅能证实上诉人曾向房产管理局申请变更物业用房位置，不能证实上诉人侵占物业用房的事实。一审背离事实，在已经配备物管用房的前提下再让上诉人交付三个商铺给被上诉人使用，系法律适用不当。
二审诉讼中，上诉人向本院申请追加被申请人贾秋、熊正贤、潘靖为本案的第三人。理由如下：平坝区人民法院作出的（2016）黔0403民初926号判决的第一项内容为“被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将位于平坝区夏云镇紫金名门小区内2栋1-9、1-10、1-11三个商铺归还给原告安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区业主委员会作为物业管理用房使用”，所涉及的三个商铺已经转让给上述被申请人，故上述四被申请人与本案具有法律上的直接利害关系。同时，上诉人提交了其与潘靖、熊正贤签订的《夏云紫金名门独立车库管理使用权交易协议》、《夏云紫金名门独立车库使用权协议》。
被上诉人紫金名门业委会答辩：1、上诉人一直没有停止对小区的侵权，其把小区的三条通道和三间物业用房出卖，中饱私囊。被上诉人是否召开过业主大会进行过表决、是否得到全体业主的授权，与上诉人是否侵权无任何关系，与本案无关。被上诉人一审出具的64户商铺业主所签的授权委托书，委托业主委员会诉讼上诉人违约未给商铺采用市政供电的侵权行为，其中根本没有徐静、曾春艳。事实上我们已经上交了“双过半”业主的授权委托书复印件和知道小区被侵占三条通道的相关人证名单给一审法院，我们还可以提供首届业主大会选举的视频和大会的主题是选举新的业主委员，并由业主委员会代表全体业主向上诉人要回三间物业用房、三条通道和补修80平方米的垃圾转运站。上诉人自称2014年6月10日交付物业用房给全体业主使用无凭据。上诉人说物业用房变更无需房管局批准是错误的。上诉人违反《宪法》第十二条、《物权法》第六十三条、《物业管理条例》第五十八条、第六十二条的规定。请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。并判准被上诉人的如下请求：1、恢复紫金名门小区的三条通道；2、返还紫金名门的三间物业用房；3、修建80平方米的垃圾转运站；4、追加五年来三间物业用房和三条通道作为利用小区公共部分经营的租金540000元。
原审原告夏云紫金名门业委会诉讼请求：请求判令1、被告将紫金名门小区内的三条消防通道和三间物业用房归还原告；2、被告为小区修建80平方米的垃圾转运站；3、被告承担起诉所有费用。事实与理由：紫金名门小区业主委员会是在夏云镇政府、夏云镇司法所和平坝区房管局的协助和指导下，经过小区筹备组和全体业主的参与和选举，按照法律程序进行，于2016年3月23日正式成立的首届业主委员会，是全体业主的代表，有权代表小区处理一切公共事务，同时受全体业主的委托，特别授权处理小区的一切相关事宜，作为本案原告。被告银城房地产开发有限公司在平坝区夏云镇开发的紫金名门小区于2012年9月30日竣工，根据施工图纸，该小区由住房、商铺、车库、停车位、绿化带、垃圾转运站六部分组成。然而至今，被告根本没有修建80平方米的垃圾转运站。被告将该商品房出售后，并与小区业主签有《商品房买卖合同》，售完之后，小区业主逐渐入住，至今三年有余。由于小区业主来自不同地方，互不相认，当时未成立业主委员会，造成群龙无首。于是，被告便觉有机可乘，无视小区业主的安全及业主利益，将小区业主共有的三条消防管道（1-1-12与1-1-13之间；4-1-16与4-1-17之间；2-1-11与3-1-1之间）和三间物业用房（2栋1-9,1-10,1-11）出售，导致小区现在没有消防通道。由于被告应设置物业用房，不得不擅自改变规划图纸，违章在小区公共部位的主干道上修建物业用房，违反法律规定。
一审认定的事实：2011年6月20日，被告安顺银城房开公司开工建设平坝区夏云镇紫金名门小区楼盘1-6号楼，于2012年12月26日竣工验收；小区7-9号楼于2013年1月31日竣工验收，10-14号楼于2013年10月20日竣工验收。2013年12月26日、2014年6月24日经平坝县住房和城乡建设局对该小区验收并颁发建设工程竣工规划认可证，并认定189.97平方米为物管用房。2013年6月26日，小区建筑物交付使用，总户数为380户。2013年5月，被告在与小区业主签订商品房买卖合同时在“第二十四条约定“买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙、房顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体产权人共有”。
2012年6月5日，被告安顺银城房开向平坝区房管局提出书面申请，要求将紫金名门小区4栋5单元二层商场内2-6号，面积为154.52平方米的物管用房变更到2栋1-9、10、11三个商铺，总面积为191.84平方米。2015年8月26日，经平坝区房产事业管理局查询安顺市平坝区产权产籍图形系统，确认夏云镇紫金名门小区物业管理用房总面积为189.87平方米（位于小区2号楼1-9、10、11号房）。
同时查明，在夏云紫金名门小区建设规划图上明确标注4号楼旁边有一个80平方米垃圾转运站，被告至今未修建。
另查明，在紫金名门小区4号楼与5号楼之间，被告修建了一栋二层房屋，现作为小区物管用房和其他用房。
2016年3月23日，经安顺市平坝区房产事业管理局批复，同意紫金名门小区业主委员会筹备组改选小区业主委员会成员，主任为常林，成员有焦扬富、杨国春等。同年4月6日，紫金名门小区业主共278户分别授权委托紫金名门小区业主委员会办理小区的物管费、公共部分的分配等维权事项。
一审法院认为：关于原告夏云紫云名门业委会是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主就有关共有和共同管理权利的其他重大事项有共同决定权。本案中，原告是经其小区半数以上业主授权委托行使对紫金名门小区共有权利行使诉讼，其诉讼主体资格符合法律规定。被告的主张无事实和法律依据，不予采纳。
关于原告所主张的三条消防通道是否属实，是否该返还的问题。本院认为，从原、被告所提供的紫金名门小区建筑设计规划总平面图看，在该小区中的1-1-12与1-1-13间、4-1-16与4-1-17间及2-1-11与3-1-1间设计没有消防通道，且该小区经消防部门验收时也未明确上述地点为消防通道。同时，上列地点如属于通道，如被被告改变用途或作他用，原告可另行主张权利。现原告所主张要求被告归还三条消防通道的请求，因无事实和法律依据，不予支持。
关于原告所主张的紫金名门小区三间物管用房是否属实，是否应由被告返还的问题。本院认为，《贵州省物业管理条例》第十三条规定“建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房：（一）房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。”本案中，被告在建设夏云镇紫金名门小区时，已明确物管用房在4栋5单元的二层商场内，使用面积为154.52平方米，在2012年6月5日，被告向平坝区房管局申请自愿变更物管用房，将原物管用房变更到2栋1-9、10、11号三个商铺，面积为191.84平方米。被告变更和确认物管用房的使用位置，是其真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应予确认，且被告变更物管用房后，经安顺市平坝区房产管理局查询产权产户籍图系统，也亦予认可。依据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当将其确认的小区物管用房交付原告使用。关于被告认为现已为小区建有物管等用房，并已实际使用，不同意返还的主张。因被告所建房屋未经业主委员会同意和相关部门的批准认可，故不予采纳。被告对原告要求修建垃圾转运站的请求无异议，应予准许。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、《物业管理条例》第十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《贵州省物业管理条例》第十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内将位于平坝区夏云镇紫金名门小区内2栋1-9、1-10、1-11三个商铺归还给原告安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区业主委员会作为物业管理用房使用。二、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内在平坝区夏云镇紫金名门小区4号楼旁（具体位置按小区总平面图确定点）修建80平方米垃圾转运站。三、驳回原告安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担。
二审中各方当事人均未提交新的证据。
本院认为：关于紫金名门业委会的诉讼主体资格问题，一审中被上诉人提交的2016年4月6日各业主出具的《委托书》可以证明，该业委会是取得了经其小区半数以上业主授权委托的，该委托权限包括“自行找房开或物管办理相关遗留事宜的维权行为”，上诉人对于该组证据不能举证推翻和反驳，所以其该项上诉理由不能成立。关于物管用房的返还问题，上诉人有义务为业委会提供物管用房，其在履行该义务时应当依据合同和相关法律规定。上诉人在平坝区房管局自愿变更了物管用房为2栋1-9、10、11号三个商铺，该变更系上诉人的真实意思表示，平坝区房产管理局予以确认，则上诉人应当按照该变更情况履行义务，但是上诉人擅自改变这三个铺面用途并处分给他人，依据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，现被上诉人诉请返还，人民法院应当支持。至于上诉人已将上述三个铺面出卖给案外人的问题，相关权利人可另案主张权利。上诉人的该项上诉理由没有法律依据，同样不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费60元，由上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 阮 素 芬
审判员 刘 熹
审判员 李 德 江
二〇一七年四月十八日
书记员 陈琪琪（代）