福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）文民初字第804号
原告庄国强，男，汉族，1973年9月24日出生，住福建省南靖县。
被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人罗宏强、林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
原告庄国强与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告庄国强、被告明发公司的委托代理人罗宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄国强诉称，2011年3月6日，原告与明发公司签订《商品房买卖合同》，原告向明发公司购买明发商业广场Xx幢XXXX号商品房一套。合同签订后，原告按约支付全部购房款人民币482965元（以下币种均为人民币）。根据合同约定，明发公司应于2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。明发公司直至2014年1月24日方交付商品房，逾期389天。根据合同第八条约定，被告应向原告支付违约金10000元；又无故延期交房，应当按已付房款日万分之二支付逾期交房违约金37575元。现请求被告明发公司向原告支付逾期交房违约金47575元。
被告明发公司辩称，一、原告计算的逾期交房天数应扣除非出卖人原因所导致延期的天数。二、原告的情形不适用违约金10000元的条款，且该10000元违约金与延期的违约金不应一起适用。三、2012年12月31日起，原告就已经知道权利受到侵害，诉讼时效开始计算。原告是在2015年提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。
经审理查明，2011年3月5日，原告庄国强与被告明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定庄国强向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场xx幢xxxx号商品房一套，建筑面积84.82平方米，每平方米5694元，总金额482965元。购房款庄国强已支付完毕。
《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。
《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。
2013年3月20日、4月12日，明发公司开发的明发商业广场10#-15#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出规建核2014（022）号《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”
2013年3月23日，明发公司向庄国强发出《交房通知书》，通知庄国强于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。庄国强于2014年1月25日实际接收房屋。
自2012年12月31日起至2014年1月25日止的期间时间为390天。
另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年3月5日至2014年1月25日，漳州市出现中雨以上134天，六级以上风24天，台风43天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后明发公司可延期交房天数为177天。
本院认为，原告庄国强与被告明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于明发公司应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付庄国强违约金10000元的问题。因合同约定该10000元违约金的支付前提是讼涉商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但庄国强仍同意在此期限内予以接收，而本案中不存在庄国强于约定的交付期限内接收讼涉商品房的事实，故庄国强要求明发公司支付违约金10000元的请求不予支持。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有明发公司提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。经本院核实确定明发公司依约可据实予以延期交房时间为：漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为177天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，明发公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知庄国强办理交房手续，但因讼涉建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定明发公司于讼涉建设工程竣工规划条件核实通过之前的通知交房行为属于无效行为。但因2014年1月25日庄国强已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2012年12月31日起至2014年1月25日止的期间时间为390天，扣除明发公司可延期交房天数177天，明发公司应承担逾期交房违约金的天数为213天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照庄国强已付款的日万分之二向庄国强支付逾期交房违约金计20574.31元（482965元×0.02%×213天）。关于庄国强的起诉是否超过诉讼时效的问题，《商品房买卖合同》中约定交房时间为2012年12月30日，因明发公司主张存在可予以延期交房的因素并要求相应扣除延期天数，但未就延期事项告知庄国强，致庄国强不能知悉实际可予交房的时间，则诉讼时效的起算点不能确定，故明发公司关于庄国强起诉超过诉讼时效的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告庄国强逾期交房违约金20574.31元。
二、驳回原告庄国强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费989元，原告庄国强负担561元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担428元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 邹岩松
审 判 员 苏碧恋
人民陪审员 魏雅蓉
二〇一五年六月五日
书 记 员 林斐偲
判决引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。