广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初6004号原告:桂平市市场开发服务中心，住所地:桂平市第二农贸市工商局。法定代表人:韦有添，该中心主任。委托诉讼代理人:曹旭成，广西旭成律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁日彰，广西理维律师事务所律师。被告:广西吉泰投资置业有限公司，住所地:南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场101号。法定代表人:周小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人:覃炳文，广西金桂北斗律师事务所律师。原告桂平市市场开发服务中心(以下简称市场服务中心)与被告广西吉泰投资置业有限公司(以下简称吉泰公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂不适宜用简易程序审理,本院裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员李羿担任审判长，与代理审判员黄君玉和人民陪审员李霞参加的合议庭，于2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告市场服务中心的委托诉讼代理人曹旭成、梁日彰，被告吉泰公司的委托诉讼代理人覃炳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市场服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》，解除原告与被告于2013年12月24日签订的《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》；2、判令被告退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给原告管理使用；3、判令被告付清所拖欠的市场租金519.33万元及逾期付款违约金309万元（暂计至2016年10月31日止，并判决以后按每月41.67万元计至退出并交回市场之日止）；4、判令被告赔偿因拆除第一农贸的水盆鸡、鸭行和鱼行后未按合同约定建设三层市场建筑物所造成原告的经济损失465万元及鉴定费1.3万元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月6日,原告作为合同甲方,被告作为合同的乙方就租赁桂平市第一农贸市场事宜签订了《租赁桂平市第一农贸市场合同书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》，2013年12月2日，双方又签订《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议（二）》。其中，合同第一条约定乙方租赁甲方第一农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造，改造后的产权仍归甲方所有。合同第三条约定乙方租赁甲方的第一农贸市场20年，每年向甲方交租金500万元…，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推）。按照先付租金后使用的原则。合同第四条约定乙方改造现有的桂平市第一农贸市场，具体改、扩建范围（包括变更）以建设、规划部门确定红线图为准，红线图由双方与审批部门商定，并交双方及建设规划部门备案。合同第八条第2款约定乙方未按约定使用或投入资金改造租赁场地的（以双方及市政府的投资审计报告为准），如乙方实际投资额与合同约定投资额差距太大，则由乙方承担相应的经济责任；第3款约定乙方未按照约定时间支付租赁费的，应每日向甲方支付人民币3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内设施）并有权另作安排；第4款约定乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。合同第十一条第6款约定乙方在拆除租赁市场房产后，不按约定正常投入资金建设市场的，或者乙方在改造、重建期满仍不能启用新市场的，以竣工验收合格之日起计算，每天应补偿人民币3000元给甲方，对恢复市场等一切费用由乙方承担，若造成损失的由乙方负责赔偿给甲方；第7款约定乙方将租赁场地即水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭拆除重建，所有拆除、重建等费用一律由乙方承担。重建一幢占地约一千平方米的三层钢混结构新市场，新市场土地和房屋产权归甲方，甲方同意将新建市场一楼租赁给乙方使用（租赁20年，按本合同第二期限），该市场在租赁期内一并纳入第一农贸市场归乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方；市场二楼和三楼由乙方无偿使用期满后（见《补充协议书》）把场地及设施无偿交回甲方。补充协议第一条约定乙方承诺对第一农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。第二条约定自签订补充协议之日起第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行由乙方出资改建为三层市场建筑，该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即2013年8月6日起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。合同签订后，被告在履行当中没有按合同约定交付租金，也没有按合同约定对第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行出资改建为三层市场建筑。计至2016年10月31日，被告欠交租金519.33万元，违约迟交租金天数1030天，应支付违约金309万元，水盆鸡、鸭行和鱼行只是拆除掉，但没有出资改建为三层市场建筑。被告已构成严重违约。经询价损失额为465万元。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应全面履行合同义务。然而，被告没有按时交付租金，也没有按足额交付租金，一直拖欠至今。虽拆除但没有出资改建水盆鸡、鸭行和鱼行为三层市场建筑。根据合同约定，原告有权解除合同，追究被告付清租金、赔偿损失并承担赔偿违约金的责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告吉泰公司辩称，一、原告存在违约行为，却片面强调被告的违约。根据被告与原告于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》第六条第七款的约定，“在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路上乱摆乱卖现象。”原告有义务协助被告处理第一农贸市场周边道路上乱摆乱卖现象。但现实情况是，第一农贸市场周边道路上乱摆乱卖现象严重，已经严重影响合同的履行以及合同目的的实现。原告提交的“桂平市城市建设管理监察大队出具的证明”，不足以证明原告完全履行了合同义务。检验原告是否完全履行了约定的该项义务，要看结果，即第一农贸市场周边道路上乱摆乱卖现象是否能得到彻底改观。因此，原告存在违约行为，被告缓交租金的抗辩有事实依据和法律依据。原告片面强调被告违约而要求付清所欠租金的要求不能成立。二、本案不满足合同解除的情形。双方签订的合同没有约定合同解除的具体情形。原告主张解除合同，也不符合法定解除合同的情形。被告愿意继续通过协商，在有关部门的协调之下努力化解双方的争议，继续履行合同。若双方达成一致，亦可解除合同。但在双方达成一致解除合同之前，“任何一方不得擅自解除合同”，否则，依照合同第十一条的规定擅自解除合同的一方应赔偿由此给对方造成的一切损失。三、本合同纠纷重大、复杂，非合同当事人双方及单纯的合同文本能够解决。第一农贸市场改造方案经桂平市政府同意并印发，改造牵扯面甚广，被告通过政府的招商引资承接市场改造任务，投入巨大，但运营过程也面临一些困难。合同当事人发生的争执，也经过政府的协调。本合同纠纷重大、复杂。被告期盼能继续在政府及有关部门的协调下，圆满解决本纠纷。被告也更期盼法院能审慎、公平合理处理好本案。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:被告对原告提供的桂平市城市建设管理监察大队出具的《证明》有异议，认为该证明的内容不具体并有瑕疵，不能证实原告主张其长期协作职能部门整治乱摆乱卖现象。对此，本院认为该证据来源合法，内容客观真实，本院确认该证据的真实性；被告对原告提供《房地产价值咨询报告》有异议，认为是原告单方委托，与本案没有关联，不能作为被告的赔偿依据。对此，本院认为该鉴定报告是原告的单方委托评估，且被告不予认可，对该报告书本院不予认定；原告对被告提供的证据《一农贸市场周边摆卖及市场内的现场照片》、《一农贸市场工程预算书》、《关于桂平市委领导调解一、二农贸市场租金的具体情况说明》均有异议，认为不能证实被告主张原告没有履行合同的义务。对此，本院认为对《现场照片》的真实性本院予以认可；对《工程预算书》，因是被告方的单位委托评估，且原告方不予认可，本院对此预算书不予认定；对《情况说明》，因是被告方的单方说明，且没有其他证据互相佐证，本院对此不予认定。本院经审理认定事实如下：2013年6月6日，原告市场服务中心（合同的甲方）与被告吉泰公司（合同的乙方）签订了《租赁桂平市第一农贸市场合同书》（以下简称《合同书》）及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），2013年12月24日双方又签订了《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》（以下简称《补充协议书（二）》）。《合同书》第一条约定：乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造现有的桂平市第一农贸市场（不得改变原市场的用途及功能），改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金。第六条第6款约定：在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象。租赁的期限：《合同书》第二条约定，乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场20年，自2013年8月6日起至2034年8月5日止（包括一年市场建设改造期，租金照付）。《补充协议书（二）》第一条约定：租赁期限变更为2013年12月2日起至2034年12月1日止。租金支付方式：《合同书》第三条约定乙方每年向甲方缴交租金500万元，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推），按照先付租金后使用的原则，乙方支付第一次租金的时间为租赁场地交付后的十天内支付。《补充协议书（二）》第四条约定：对于半年租金缴交约定，第一次交付半年租金（6个月），在本补充协议签订后2天内，乙方先缴交2个月租金给甲方，后4个月的租金改为按月缴交，每月月初的前5天内交清。以后的租金缴交仍按2013年6月6日签订的《合同书》即半年缴交一次的规定执行。改造事项：《合同书》第四条约定：乙方改造现有的桂平市第一农贸市场，具体改、扩建范围（包括变更）以建设、规划部门确定红线图为准，红线图由双方与审批部门商定，并交双方及建设规划部门备案。第十一条第7款约定：乙方将租赁场地即水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭拆除重建，所有拆除、重建等费用一律由乙方承担。重建一幢占地约一千平方米的三层钢混结构新市场，新市场土地和房屋产权归甲方，甲方同意将新建市场一楼租赁给乙方使用（租赁20年，按本合同第二条期限），该市场在租赁期内一并纳入第一农贸市场归乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方；市场二楼和三楼由乙方无偿使用期满后（见《补充协议书》）把场地及设施无偿交回甲方。《补充协议书》第一条约定：乙方承诺对第一农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。第二条约定自签订补充协议之日起第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行由乙方出资改建为三层市场建筑，该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即2013年8月6日起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。违约责任：《合同书》第八条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，应每日向甲方支付3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。第4款约定：乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。第十一条第6款约定：乙方在拆除租赁市场房产后，不按约定正常投入资金建设市场的，或者乙方在改造、重建期满仍不能启用新市场的，以竣工验收合格之日起计算，每天应补偿人民币3000元给甲方，对恢复市场等一切费用由乙方承担，若造成损失的由乙方负责赔偿给甲方。其他约定：《合同书》第十一条第19款约定:租赁期满，乙方应在三天内将租赁场地无偿交回给甲方（包括固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）。所有移交物品及设施必须完好，不得变卖、拆除及毁坏。合同签订后，原告市场服务中心于2013年12月份交付了第一农贸市场给被告吉泰公司改造及使用，被告吉泰公司对第一农贸市场进行了重新装修并进行了出租使用，并对市场内的水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭予以拆除，但至今尚未进行重建。在合同履行期间，被告吉泰公司断断续续向原告缴交了第一农贸市场共24个月的租金（即从2013年12月缴纳至2015年11月份）合计980.67万元。之后被告吉泰公司以原告市场服务中心没有协助处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象（即马路市场）导致被告承租的第一农贸市场出租率低，市场经营不景气为由拖欠缴交自2015年11月份（该11月份的租金未足额缴交）起的租金给原告，暂计至2016年10月31日止，被告尚拖欠原告租金合计477.66万元（即从场地交付之月2013年12月份至2016年10月份止（共2年11个月）的租金共为1458.33万元-已交的980.67万元）。期间被告曾多次发函给原告请求延缓缴交租金，但原告均复函表示不同意被告迟缓缴交。为此，原告诉至本院，引发本案的纠纷。本院认为，一、关于原、被告双方签订的合同应否解除及交还场地的问题。原、被告签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。原告已依约交付了桂平市第一农贸市场给被告使用，被告理应依合同约定按时履行交付租金的义务，但被告至今尚拖欠自2015年11月份起的租金未支付给原告，致使原告签订合同根本目的无法实现，被告的行为显属违约，依法应承担违约的责任。根据《合同书》第八条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。故原告起诉要求解除与被告于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及于2013年12月24日签订的《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》，并判令被告退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给原告管理使用，符合合同约定解除合同的条件和法律规定，本院依法予以支持。二、关于原告请求被告支付所拖欠的租金519.33万元（租金暂计至2016年10月31日止，2016年11月1日以后按每月41.67万元直计至退出并交回市场之日止）。庭审中被告承认的确尚欠原告的租金未支付，但具体尚欠的数额应以已经支付了的租金凭据计算后为准。本院经查明，根据原告提供的《一、二农贸租金入账表》及被告的《汇款凭证》，原告从2013年12月才交付场地给被告使用，租金应从2013年12月份开始计算，而被告已经支付了租金至2015年11月份（该月但未足额支付），经查实，暂计至2016年10月份止被告实际尚拖欠的租金合计为477.66万元，故本院仅支持477.66万元，原告请求519.33万元，超出部分本院不予支持。上述的租金仅计算至2016年10月31日，从2016年11月1日起至被告交回场地给原告之日止，被告理应按合同约定（每年租金500万元，即每月租金41.67万元）的租金标准支付场地占用费给原告。故原告请求被告自2016年11月1日起按每月41.67万元计算至其退还市场给原告之日止的租金给原告，于法有据，本院亦予以支持。三、关于原告请求被告支付逾期付款违约金309万元的问题，虽然合同中约定了被告如未按照约定时间支付租金的，应每日向原告支付3000元的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。故本院认为，违约金是否过高主要参照守约方的实际损失予以确定，而本案中原告未能提供证据证实其实际损失，原告按照合同约定的违约金计算方法主张被告支付违约金309万元，确属过高。本院结合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情支持被告应支付违约金为拖欠的租金477.66万元的15%即71.65万元为宜，原告主张超出的部分，本院不予支持。四、关于原告请求被告赔偿因拆除第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行后而未按合同约定建设三层市场建筑物所造成原告的经济损失465万元及鉴定费1.3万元给原告的问题。本案是租赁合同纠纷，合同虽然是约定由被告对第一农贸市场进行升级改造，并拆除原有的水盆鸡、鸭行、鱼行的旧市亭，但是合同约定了该鸡鸭鱼行改造重建后的三层市场中的第一层的租赁期是20年（第二、三层无偿使用40年），被告拆除后重建的前提是获得相应的承租期，而被告至今没有重建该鸡鸭鱼市场建筑物，也没有得使用该市场建筑物，现合同解除，被告承租该市场建筑物而获得的收益也无法实现。因此根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，从公平的原则来看，原告请求被告支付因拆除原有的水盆鸡、鸭行、鱼行的旧市亭后未重建而造成的损失465万元显失公平，且原告请求该项损失的依据为其单方委托评估机构得出的《房地产价值咨询报告》，因该报告是原告单方委托评估且被告不予认可，本院不予认定。综上，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于被告吉泰公司辩称，被告不缴交租金的原因是由于原告没有履行合同约定的协助被告处理市场周边原有道路上乱摆乱卖现象，导致被告市场经营困难，市场出租率低，被告是在行使同时履行抗辩权，因此合同不应解除，希望通过政府的协调解决本案的纠纷。对此，本院认为虽然合同中约定了“在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象”，但原告作为一个市场服务中心，不是市场乱摆乱卖的监管及执法部门，不具有执法权。根据原告提供的桂平市城市建设管理监察大队出具《证明》，对于市场的乱摆乱卖的现状原告一直在协助城管部门在积极整治当中，原告已经履行了其协助的义务，但至于市场乱摆乱卖现象能否得到彻底整治，并不是原告的职能范围。被告经营市场出现困难，原因是多方面的，被告自身的经营管理也存在一定的因素，被告以此抗辩认为原告违约在先而不缴交租金，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告桂平市市场开发服务中心与被告广西吉泰投资置业有限公司于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及于2013年12月24日签订的《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》；二、被告广西吉泰投资置业有限公司应退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋及固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）交回给原告桂平市市场开发服务中心管理使用；三、被告广西吉泰投资置业有限公司应支付租金477.66万元（租金暂计至2016年10月31日止，从2016年11月1日起至被告交回桂平市第一农贸市场给原告之日止，按每月41.67万元计算）给原告桂平市市场开发服务中心；四、被告广西吉泰投资置业有限公司应支付逾期支付租金的违约金71.65万元给原告桂平市市场开发服务中心；五、驳回原告桂平市市场开发服务中心的其他诉讼请求。本案受理费69784元(原告已预交)，由原告桂平市市场开发服务中心负担23507元，由被告广西吉泰投资置业有限公司负担46277元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费69784元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 羿代理审判员  黄君玉人民陪审员  李 霞二〇一七年三月二十九日书 记 员  黄小钊