福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初1524号 原告：黄莉莹，女，1983年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：黄昆荣，男，1985年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：黄志荣，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 三原告共同委托诉讼代理人：杨国显、林晓毅，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 被告：林月传，男，1970年8月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：赖惟金，福建瀛坤律师事务所律师。 原告黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与被告林月传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的委托诉讼代理人杨国显、林晓毅，以及被告林月传的委托诉讼代理人赖惟金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄莉莹、黄昆荣、黄志荣向本院提出诉讼请求:1.林月传立即向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付拖欠的租金1,957,031.79元（按279,575.97元/月，自2016年7月28日暂计至2017年2月27日）、物业管理费364,672.14元、滞纳金（均以331,671.99元为基数，按日万分之八的标准，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际结清之日止）；2.保全费5000元由林月传负担。事实与理由：2015年6月8日，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传双方签定《房产租赁合同》约定：黄莉莹、黄昆荣、黄志荣将位于厦门市湖里区地块（地号：60000550030）及G2、G6地块（地号：6000055DX0004）上的大厦（闽南印象）中的部分房产（以下简称讼争房产）出租给林月传开办大型综合性超级市场使用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67㎡，其中计算租金的面积为8682.67㎡（即负一楼7527.47㎡、租金31元/月/㎡，负一楼配电室327.6㎡、租金0元/月/㎡，地面配电房327.6㎡、租金19元/月/㎡，一楼500㎡、租金80元/月/㎡），计算物业管理费的面积为8682.67㎡，物业管理费标准为6元/月/㎡；租金与物业管理费林月传应于每月第一个工作日结束前支付，先付后用，每月一付，共计每月331,671.99元/㎡；水电费由林月传直接缴纳；租赁期限为15年，自2015年6月28日起至2030年6月27日止；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应按日万分之八的标准向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付滞纳金；如发生争议，由租赁房产所在地法院管辖等内容。《房产租赁合同》签定后，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣依约于2015年6月28日向林月传交付了租赁房产、配套用房及配套设施设备等，林月传也依约向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付了截至2016年7月27日的租金及物业管理费，但从2016年7月28日之后，林月传便以各种理由拒绝支付租金及物业管理费。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣曾多次向林月传催要未果。 林月传辩称，一、林月传不是本案的适格被告，法院应依法裁定驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的起诉。1.依据《民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。而本案中，林月传是厦门市联购商贸有限公司（下称联购公司）的法定代表人，联购公司对林月传的经营行为承担民事责任。2.林月传是在《房产租赁合同》（下称合同）的“乙方法定代表人”处签字，而从林月传所提交的证据可以证明，租赁房产是联购公司在使用并对外经营开展业务（包括电梯使用登记的申报、电费的缴纳、柜台的对外出租以及物业公司的通知管理等），即《合同》的实际履行主体是联购公司，由此可见，林月传以联购公司法定代表人的身份与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署的《合同》。3.依据《合同》第1.3条、第1.4条约定，租赁房产是用于开设大型综合性超级市场，林月传不能将超过计租面积百分之五十的租赁房产转租给商业合作伙伴。众所周知，大型综合性超级市场不可能以个人名义来经营，一般也不会以个体工商户来经营，事实上林月传也没有登记注册个体工商户，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣也没有提交证据证明林月传有注册个体工商户实际使用租赁房产，而林月传又不能将租赁房产全部转租给其他单位开办大型综合性超级市场；因此，林月传不是也不可能以个人名义与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署《合同》，否则将导致合同目的无法实现，林月传事实上是以联购公司的名义与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签署并履行《合同》。因此，依据《民事诉讼法》第一百一十九条、一百五十四条的规定，林月传与本案没有直接的利害关系，不是本案的适格被告，法院依法应裁定驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的起诉。二、由于黄莉莹、黄昆荣、黄志荣并没有依照《合同》的约定如期将配套设施设备全部移交给联购公司、没有解决好房产的漏水及渗水问题，联购公司因为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣严重违约已经于2017年1月3日依法解除了《合同》。三、如果法院最终认定《合同》主体是林月传，则认为：1.涉案房产于2016年9月15日被淹没导致无法使用，《合同》的租金只能计算至2016年9月15日止。2.由于黄莉莹、黄昆荣、黄志荣没有依据《合同》约定交付义务，林月传对于2016年7月28日至2016年9月15日期间的租金享有先履行抗辩权。3.《合同》约定的逾期支付租金的违约金过高，而且黄莉莹、黄昆荣、黄志荣在本案中也没有举证期自身的实际损失，请求按银行同期贷款利率予以调减。 本院经审理认定事实如下：黄莉莹、黄昆荣、黄志荣系讼争房产的登记权属人。2015年6月8日，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传签订一份《房产租赁合同》，合同载明出租方为黄莉莹、黄昆荣和黄志荣，承租方为林月传，双方约定黄莉莹、黄昆荣、黄志荣将讼争房产出租给林月传用于开办大型综合性超级市场之用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67平方米，其中计算租金的面积为8682.67平方米（即一楼为500平方米，地面配电房部分为327.6平方米，负一楼为7527.47平方米，负一楼配电房部分为327.6平方米）；林月传无须征得黄莉莹、黄昆荣、黄志荣同意，有权在租赁期限内将不超过计租面积的百分之五十的租赁房产转租给林月传的商业合作伙伴；租金标准为负一楼(7527.47平方米)租金每月每平方米31元，负一楼配电室（327.6平方米）租金每月每平方米0元，地面配电房（327.6平方米）租金每月每平方米19元，一楼（500平方米）租金每月每平方米80元；计算物业管理费的面积包含负一楼(7527.47平方米)、负一楼配电室（327.6平方米）、地面配电房（327.6平方米）和一楼（500平方米），面积合计为8682.67㎡，物业管理费标准为每月每平方米6元；租赁期限为15年，自2015年6月9日起至2030年6月8日止；林月传应于每月第一个工作日结束前向支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣租金与物业管理费；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为万分之八，若林月传拖欠超过三个月，则黄莉莹、黄昆荣、黄志荣有权选择提前终止本合同，林月传除需补足拖欠的租金与物业管理费、水电费外还应赔偿黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因此而产生的损失。2015年6月28日，黄昆荣与林月传签订一份《交接备忘录》，载明：“根据2015年6月8日签订的《房产租赁合同》，出租方黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与承租方林月传确认如下：一、出租方于2015年6月28日已按《房产租赁合同》约定全部将租赁房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方（详见《房产租赁合同》附件二《设施设备清单》），即：租赁房产、配套用房及配套设施设备交付日为2015年6月28日。二、租赁期限自2015年6月28日起至2030年6月27日止。租赁免租期按《房产租赁合同》约定自2015年6月28日起算。三、本备忘录为《房产租赁合同》的补充，具有同等法律效力。”庭审中，双方确认林月传以个人名义缴交租金到2016年7月27日。 诉讼过程中，林月传提供《营业执照》、《劳动合同》、《电梯定期检查报告》、《特种设备变更登记申请表》、《特种设备使用登记证》、《委托收款结算协议书》、《电费发票》、《汇嘉（厦门）物业管理有限公司外部工作联系单》、《律师函》、《房产租赁合同》、《厦门市联购商贸有限公司租赁合同》、《EMS快递单及投递记录》等证据拟证明林月传系厦门市联购商贸有限公司的法定代表人，同时拟证明林月传系以联购公司的法定代表人的身份与黄莉莹、黄昆荣、黄志荣签订讼争《房产租赁合同》；且主张联购公司因为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣违约向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣发律师函解除了《房产租赁合同》。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣对林月传的证据质证认为，租赁标的的实际使用人与租赁合同的承租人是两个完全不同的概念，林月传向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣承租的面积为9275.67平方米，但仅有部分是用于其自己开办联购超市使用，还有一部分其用于转租给了其他案外人，该些案外人也是案涉租赁标的的实际使用人但明显不是案涉租赁合同的承租人；联购公司不是讼争房产的承租主体，无权向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣发送《合同》解除等函件。林月传提供的《营业执照》显示联购公司成立于2014年5月20日。 诉讼过程中，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣向本院申请财产保全，本院于2017年2月21日作出（2017）闽0206民初1524号民事裁定书；于2017年3月2日查封了担保人黄正河名下址于厦门市思明区岭兜一里103号之四的房产，查封了林月传名下址于厦门市湖里区嘉禾路300号802室的房产及址于厦门市思明区凤屿路34号之三十八的房产。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因本案支出保全申请费5000元。 本院认为，签订讼争《房产租赁合同》的主体为黄莉莹、黄昆荣、黄志荣与林月传，合同中明确载明承租方为林月传，合同签订后，黄莉莹、黄昆荣、黄志荣把讼争房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方林月传，租金系由林月传缴交；联购公司成立在前，本案讼争《房产租赁合同》签订在后，林月传却也未以联购公司的名义签订合同并约定联购公司为承租方，而是以其个人名义签订合同并约定其个人为承租方；林月传承租讼争房产后有权将讼争房产交由联购公司实际使用，合同同时还约定了林月传有权将不超过计租面积百分之五十的租赁房产进行转租，可见租赁房产的承租主体与实际使用主体是可以分离的，故林月传抗辩因租赁房产由联购公司在实际使用其不是本案适格的被告，理由不能成立，本院认定林月传系讼争《房产租赁合同》的相对方，系讼争房产的承租主体。讼争《房产租赁合同》系黄莉莹、黄昆荣、黄志荣和林月传双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣主张林月传支付拖欠的2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，有合同依据，本院予以支持。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣请求林月传支付滞纳金（均以331,671.99元为基数，按日万分之八的标准，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际结清之日止），该滞纳金的计算基数和计算日期有合同依据可予支持，但计算标准过高，本院酌情予以调整为按月2%计算。黄莉莹、黄昆荣、黄志荣请求其因本案支出的保全申请费5000元由林月传承担，于法有据，本院予以支持。另，林月传抗辩的租赁物渗水漏水等问题可另循程序主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、林月传于本判决生效之日起十日内，向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣支付2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，以及滞纳金（均以331,671.99元为基数，按月2%，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际付款之日止）； 二、林月传于本判决生效之日起十日内，支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣因本案支出的保全申请费5000元； 三、驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的其他诉讼请求。 如果林月传未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,942元，减半收取计13,471元，由林月传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇一七年五月十日 法官助理林丽玉 书记员林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。