福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4713号
上诉人（原审原告）：福州聚龙汽车驾驶培训有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中街道。
法定代表人：黄宗耀。
委托诉讼代理人：陈少涌、曾廷杉，福建海山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍广法，男，1965年3月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：黄耀骥，国浩律师（福州）事务所律师。
上诉人福州聚龙汽车驾驶培训有限公司（以下简称“聚龙公司”）因与被上诉人伍广法合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人聚龙公司请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人立即支付场地补偿费15万元及违约金（以15万元为基数按年利率5%自2015年5月29日计至款项还清之日止）；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、上诉人对讼争场地的设施及地面物享有权益。讼争场地由福州晓峰汽车驾驶培训有限公司（以下简称“晓峰公司”）转租给上诉人，上诉人在转租时不仅支付了租金还对晓峰公司修缮的基础设施支付了相应的补偿费。而委会于2013年出具的《场地证明》也体现了晓峰公司对讼争场地的修缮，上诉人承继晓峰公司修缮的设施及地面物，对该物享有权益。原审认为该修缮的设施及地面物无法与讼争场地的设施及地面物指向一致，实属事实认定错误。二、被上诉人向上诉人进行场地补偿符合商业习惯。承租人向前手缴纳补偿费是市场发展过程中形成的一种商业习惯。本案中，该费用包含场地道路建设费用、基础设施建设费用等，故上诉人要求补偿费有事实依据。三、上诉人与被上诉人于2015年4月20日签订的《补偿协议》合法有效。民事主体在民事活动中遵循契约自由，应本着诚实信用的原则，积极履行合同义务。该《补偿协议》不存在无效事由，被上诉人应向上诉人积极履行补偿费用。
被上诉人伍广法辩称，一、上诉人对涉案场地的设施及地面物不享有权益。1、上诉人所主张的其前手晓峰驾校为减少培训车辆维修费用而修缮的地块位于外洋安坪里的杂地，而不是案涉的原养鳗场，两块地不在一起，委出具的证明可以证实这一点。2、上诉人对原养鳗场地块的租赁于2014年7月20日到期，该涉案地块已于2015年1月1日起由收回并进行招标，上诉人对该场地既无使用权，也无场地转租权，更无场地补偿款收取权。3、答辩人作为的村民，是从村委会举行的招投标活动中进行竞标，并中标承租到该场地。答辩人从委会承租来的是带有地面物及所谓设施的场地，并为包括这些地面物与设施在内的场地支付了相应的租金。在这期间，上诉人未对被上诉人让渡过任何权力，也未对答辩人中标的承租提供过任何帮助，故无权向答辩人收取任何费用。二、上诉人向答辩人主张场地补偿费不符合市场交易惯例。即使上诉人在租赁涉案地块期间对地面与设施有投入，其也只能依据与晓峰驾校的《转租合同》及晓峰驾校与郑世美等三位村民的《转租合同》乃至郑世美等三位村民与委《租赁合同》的相关约定来主张补偿款。因该三份租赁合同均未约定有出租人或转出租人对承租人或转承租人的地面、设施补偿费，作为违法转承租人，上诉人只能与委协商地面与设施补偿费，即上诉人的处分权仅限于与委的协商范围内。场地补偿款的收取是以场地出租权或转租权为前提，而作为违法转承租人，在租赁期间届满后，上诉人向其租赁关系之外第三人即场地新承租人收取地面与设施的补偿费，实际上是对其无权处分的出租人即委的权利进行了处分，显然违反了合同法的交易规则，也不符合市场交易惯例。三、上诉人与答辩人于2015年4月20日签订的《补偿协议》因主体不适格而至始无效。根据《民法总则》第143条和《合同法》第9条的规定，一份合法有效的合同必须具备相应的合同要件，包括适格的主体、合法的内容和意思表示真实，合同各方当事人必须具有相应的行为能力和权利能力，有权利对合同中约定的内容进行处分。本案中，上诉人不具备处分合同标的的权利能力，其在签约时对涉案场地无任何事实上和法律上的处分权利，其与答辩人之间签订的《补偿协议》存在主体不适格，《补偿协议》并未成立生效，且上诉人的诉请已超诉讼时效，依法应予驳回。
原审原告聚龙公司向一审法院起诉请求：伍广法支付场地补偿款15万元及违约金（按5%年利率，自2015年5月29日起至款项还清之日止）。
一审法院认定事实：2009年7月20日，福州聚龙汽车驾驶教练所向晓峰公司租赁晋安区宦溪镇外洋安坪里原有的汽车训练场地作为汽车培训使用，双方为此签订了《汽车训练场地租赁合同书》，只约定租金、付款时间、租期至2014年7月20日止及遇国家政策性征地拆迁，合同按政策法规终止。2013年3月7日，委会出具《场地证明》，内容为“兹证明晋安区宦溪镇外洋安坪里的杂地于2004年已承包给福州晓峰驾校作为汽车培训基地使用。晓峰驾校于2009年将场地转租给聚龙驾校作为汽车培训之用。由于场地年久失修，路面有多处损坏，坑坑洼洼，影响车辆行驶，以致培训车辆维修费用增加，因此该驾校在原来的基础上，对破损的地方进行了修缮，并未超出原来的场地范围”。2013年8月21日，福州聚龙汽车驾驶教练所变更为聚龙公司。2015年初，讼争场地由委会收回并进行公开招标，伍广法参与投标并于2015年5月25日中标。期间，伍广法为甲方与聚龙公司为乙方于2015年4月20日签订《补偿协议》，约定“鉴于福州市晋安区原养鳗场（现培训场），在乙方承租期间，乙方对场地进行了建设。并有相关的购置物。现甲方承租该场地，乙方不再使用。为此，双方就该场地的补偿事宜达成如下协议：一、甲方同意于福州市晋安区委会确定租赁合同之日，一次性向乙方支付场地补偿费15万元。二、甲方同意乙方继续使用该场地，至2015年10月20日止。在乙方使用期间无需向甲方或委会缴交任何的租金；并且确认在乙方使用场地期间，不向乙方提出任何的主张或要求。三、乙方同意在2015年10月20日后无条件退出该场地。将场地按原状交付给甲方使用。因场地使用而发生的任何与委会相关联的事实，由甲方负责协调并解决。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字或盖章之日起生效。本协议具有同等法律效力。”2015年5月29日，伍广法与委会签订《租赁合同》，约定租赁的土地位于福州市晋安区原养鳗场，占地面积约30亩，租赁期限为14年，自2015年6月1日起至2028年12月31日止等条款。一审诉讼中，伍广法提交委会于2017年2月出具的证明，内容为“福州市晋安区原养鳗场系本村集体土地，于2005年1月1日至2014年12月31日出租给郑世美、林平、林强三人，后郑世美等三人未经本村同意擅自将场地转租给晓峰公司，晓峰公司又擅自将该场地再转租给福州聚龙汽车驾驶培训所。本村与郑世美三人的租赁合同于2014年12月31日到期，晓峰公司与福州聚龙汽车驾驶培训所的租赁合同于2014年7月20日到期。租赁到期后，该场地使用权应收归本村，除本村之外，任何人对该场地没有处分权。”聚龙公司对该证明的真实性无异议，并认可其对场地无处分权，但认为其是对场地内的设施及地面物有处分权，并对伍广法所陈述已于2017年实际接管讼争场所并予以清场持有异议。此外，聚龙公司所提供的其于2017年1月3日以伍广法中标后未按约支付补偿款亦未将场地交给聚龙公司使用要求伍广法承担违约责任的律师函，未提供已依法送达给伍广法的证据。
一审法院认为，本案按所查明的事实，讼争场地实际是指福州市晋安区原养鳗场，属于集体土地，委会作为出租人于2004年租给了村民，晓峰公司从村民转租后又再转租给聚龙公司，且租期至2014年7月20日届满。虽然聚龙公司提交的委会2013年的《场地证明》可以体现其从晓峰公司承租后对场地进破损地方进行了修缮，但其并无证据佐证该修缮与本案其所主张的基础建设指向一致，且其与晓峰公司所签订的合同中对基础建设并无约定，故讼争补偿协议所涉及的场地补偿费缺乏事实依据。此外，聚龙公司在与伍广法签订补偿协议时，其与晓峰公司所约定租期已届满，所承租的场地实际已由委会收回并进行招标，而伍广法是通过中标取得讼争场地的承租权。综上，聚龙公司在签订讼争协议时对讼争场地并无处分权，对此，其并无异议，其认为是对场地内的设施及地面物有处分权，证据不足，故其要求伍广法按约支付补偿费及违约金，不予支持。
一审判决：驳回聚龙公司的诉讼请求。案件受理费1768.5元（减半收取），由聚龙公司负担。
二审中，上诉人向本院提交一份证明资料：A1、建设费用汇总及相关凭证。被上诉人质证认为，对于该份证明资料的真实性、合法性及关联性均有异议，涉案地块及权利义务均与本案无关。被上诉人向本院提交两份证明资料：B1、委会证明；B2、高清卫星地图。上诉人质证认为，村委会所作的证明不是事实，证明中所述的“前十亩的地块”与本案没有关联，证明中所述“后地块约30亩”就是本案诉争地块也即上诉人建设设施及构筑物的地块。经审查，上诉人提交的证明资料A1多数为案外人出具的领条、收款收据等单据，真实性无法确认；证明资料B1的出具单位委会未到庭就该证明出具情况作出说明，真实性亦无法确认，且该证明资料B1、B2所述内容与委会于2017年2月2日出具的证明内容相左；故上述证明资料均不作为本案认定事实的依据。
根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，依据委会向伍广法出具的《中标通知书》载明可见，伍广法中标承租的是原养鳗场地块。而根据讼争《补偿协议》“鉴于事项”部分的载明亦可见，协议双方均确认聚龙公司在承租原养鳗场期间对场地进行了建设并有相关的购置物。《中标通知书》与《补偿协议》指向的地块一致，且伍广法亦在《补偿协议》签字确认聚龙公司在承租该地块期间对场地进行建设并有相关的购置物，故一审认定讼争地块与聚龙公司修缮地块不一有误，本院予以纠正。
虽然在《补偿协议》签订之时，聚龙公司对讼争场地的租赁期限已经届满，但《补偿协议》并非是对场地租赁或转租事宜进行约定，而是协议双方针对场地上相关建构物、购置物的补偿事宜作出约定。聚龙公司作为前手承租人，其对承租期间在租赁场地上投入形成的建构物、购置物享有相应的物权，其有权对租赁场地上的建构物、购置物进行处分，聚龙公司与伍广法签订《补偿协议》主体适格，伍广法关于聚龙公司对合同标的无处分权的辩称，本院不予采纳。
综上，聚龙公司的上诉请求成立，案涉《补偿协议》合法有效，聚龙公司诉请伍广法支付补偿款及违约金，于约有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初472号民事判决；
二、伍广法应于本判决生效之日起十日内向福州聚龙汽车驾驶培训有限公司支付场地补偿费15万元及违约金（自2015年5月29日起按年利率5%计付至款项实际还清之日止）。
本案一审案件受理费1768.5元及二审案件受理费3537元，均由伍广法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 陈 曦
书 记 员 江焰星
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