江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初3704号
原告：射阳琳童服饰有限公司，住所地在射阳县合德镇庆南居委会四组。
法定代表人：徐海同，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘庭，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
被告：盐城市鑫茂金属材料有限公司，住所地在射阳县合德镇交通路北首庆南居委会四组。
法定代表人：龚永平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：葛志成该公司经理。
委托诉讼代理人：葛琨，江苏江珠律师事务所律师。
原告射阳琳童服饰有限公司（以下至判决主文前简称琳童公司）与被告盐城市鑫茂金属材料有限公司（以下至判决主文前简称鑫茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告琳童公司的委托诉讼代理人刘庭，被告鑫茂公司的委托诉讼代理人葛志成、葛琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
琳童公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告履行房屋买卖合同，协助办理房屋和土地使用权过户登记，依约向原告支付违约金20万元，承担原告的诉讼代理费5974元，承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年5月18日，徐海同为成立琳童公司需要，与鑫茂公司签订房屋买卖合同一份，约定鑫茂公司将位于合德镇交通路北首面积为1575.38平方米的房屋出售给徐海同，售价为460万元，并约定了具体的付款期限、违约责任等内容。合同签订前后，原告共向被告支付购房款388万元。2013年9月9日，琳童公司登记设立。鑫茂公司将房屋所有权证书和土地使用权证书交给徐海同办理过户登记。同年10月22日，徐海同将上述房屋过户登记至琳童公司名下。国土部门亦已经对双方土地使用权范围界址进行了测绘。同年11月，鑫茂公司以帮助琳童公司办理土地使用权过户为名，要求琳童公司将土地使用权证书返还给该公司并向该公司提供琳童公司的房产证、公章等手续。未料鑫茂公司利用琳童公司提供的手续，将已经过户至琳童公司名下的房屋又回转过户至该公司名下，并以该房屋设定抵押，向银行借款400万元，该贷款至今未还，已经法院判决。鑫茂公司故意违约，要求判如所请。
鑫茂公司辩称，1.鑫茂公司是与徐海同而不是琳童公司签订的房屋买卖合同，故本案原告诉讼主体不适格，应当驳回原告起诉。2.鑫茂公司将房屋所有权证书和土地使用权证书交给徐海同办理过户手续，也同意过户给琳童公司，事实上房屋也已经过户到琳童公司名下。后因琳童公司以开办服饰公司为名经营幼儿园，国土部门以土地使用权名不符实为由，不予办理土地使用权变更登记；又因鑫茂公司需要向银行办理抵押贷款，转让给徐海同的土地使用权只是鑫茂公司享有的土地使用权的一部分，房、地权证的不一致，导致鑫茂公司无法办理抵押贷款手续。经协商，琳童公司同意先将房屋所有权回转过户到鑫茂公司名下，用于鑫茂公司办理抵押贷款，待鑫茂公司偿还银行贷款以后，再过户给琳童公司。故鑫茂公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。3.琳童公司主张的违约金过高。
琳童公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告的营业执照及组织机构代码证各1份，房屋买卖合同1份，葛志平、葛志成立据的房款收条13份，合计金额388万元；房屋所有权人分别为鑫茂公司和琳童公司的房屋所有权证各1份，土地使用权人为鑫茂公司的土地使用权证1份；盐城市瑞地勘测有限公司绘制的宗地图1份，鑫茂公司和琳童公司共同出具的《射阳县国有土地使用权转让双方声明保证书》1份，琳童公司出具给射阳县合兴法律服务所金额为5974元的发票1份，上述证据中代理费发票为原件，其余均为复印件，琳童公司已提供原件经本院审核无误。鑫茂公司虽然对其中房屋买卖合同的证明目的、宗地图的合法性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳。本院审查认为，琳童公司提供的上述证据，具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法予以确认。
鑫茂公司围绕答辩意见依法提交了葛志成通过工商银行向徐海林银行卡汇款30万元的《借记卡账户历史明细清单》1份，盖有鑫茂公司和琳童公司公章的《关于撤销射阳琳童服饰有限公司房屋登记的报告》1份。琳童公司虽然对上述证据的证明目的不予认可，但未能提供充分的相反证据予以反驳，本院审查认为，鑫茂公司提供的上述证据，具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院依法予以确认。
根据双方当事人的陈述及审查认定的证据，本院确认以下事实：
琳童公司的法定代表人徐海同与陈琳为夫妻关系。2011年初，陈琳因其开办的城北幼儿园需要办学经营用房，拟租赁鑫茂公司位于射阳县交通路北××层办公楼房。在陈琳租用期间，经协商一致，鑫茂公司同意将上述房屋出售给徐海同。2011年5月18日，鑫茂公司的股东葛志平、葛志成代表鑫茂公司作为甲方与徐海同作为乙方签订《房屋买卖合同》1份，约定甲方将坐落于射阳县交通路北首，一幢四层面积为1575.38平方米的房屋出售给乙方，总售价为460万元，乙方已付定金20万元，9月份付160万元，合计180万元，余款280万元在房屋过户手续办理完毕之后陆续支付；甲方于合同签订之日起将房屋交付乙方；任何一方违反合同约定，向对方支付违约金20万元，并承担守约方为实现合同利益所支付的全部费用包括诉讼费、差旅费、律师费等；如因甲方原因造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权解除合同等内容。合同签订前后，徐海同于2011年4月18日至2013年9月18日，分13次共向鑫茂公司给付388万元。其中2013年9月16日和2013年9月18日分别给付40万元和60万元，合计100万元。
上述合同签订之前，鑫茂公司因向中国邮政储蓄银行股份有限公司射阳县支行（以下简称邮政射阳支行）借款，已将案涉房屋设立抵押。2013年9月，鑫茂公司向邮政射阳支行返还借款，将抵押权涂销。
2013年9月9日，琳童公司登记设立，工商登记资料显示注册资本为10万元，法定代表人徐海同，股东为鑫茂公司。
2013年9月30日，盐城市瑞地勘测有限公司对鑫茂公司转让给琳童公司的土地使用权范围进行测绘，出具宗地图1份，载明权利人琳童公司，指界人葛志平。琳童公司主张根据宗地图计算转让给琳童公司的土地使用权面积为1081.475平方米。
2013年10月13日，鑫茂公司出具《关于申请土地转让的报告》1份，载明，“为促进射阳县琳童服饰有限公司的壮大和发展，公司决定将本公司的一幢四层办公楼的房产权和土地使用权划归子公司射阳县琳童服饰有限公司。”等内容。射阳县合德镇科技创业园管理委员会在该报告上书写“请国土局按相关规定办理”并盖章，射阳县合德镇人民政府在报告上书写“同意按规定办理”并盖章。2013年10月22日，鑫茂公司协助琳童公司将案涉房屋所有权过户至琳童公司名下。同年11月11日，鑫茂公司与琳童公司共同出具《射阳县国有土地使用权转让双方声明保证书》一份，载明转让双方在申请土地坐落在射阳合德镇庆南居委会四组的土地证号射国用[2012]604141号的土地转让时提交的证件、签订的合同、证明材料、各种批文……及本单位的盖章等具有真实性、有效性、合法性，并特作声明保证，如有不实，转让双方愿承担由此引起的一切法律责任等内容。因国土部门认为鑫茂公司与琳童公司之间的土地使用权转让不符合规定，未予办理过户登记。
2013年11月30日，鑫茂公司向射阳县房产管理处出具《关于撤销射阳琳童服饰有限公司房屋登记的报告》1份，主要内容为，琳童公司是鑫茂公司的子公司，鑫茂公司于2013年将办公楼的房产划归琳童公司所有，并在贵处办理了房屋转移登记。鉴于土地使用权不具备过户分割条件，暂时办不了分割手续，造成房屋、土地权属关系不统一，无法办理周转资金的贷款抵押手续，影响了公司的日常经营。为此，特具报告，请将登记在琳童公司名下的房屋手续撤销，重新登记到鑫茂公司名下。该报告上盖有琳童公司的公章。2013年12月3日，鑫茂公司将案涉房屋从琳童公司名下过户登记到该公司名下，权属证书号为射房权县城字第20135242号。
另查明，本院于2017年3月16日立案受理原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下简称射阳农商行）与被告葛志成、龚永平夫妇及鑫茂公司金融借款合同纠纷一案，于2017年4月26日作出（2017）苏0924民初2157号民事判决，该判决认定：2014年8月27日，射阳农商行与葛志成、龚永平夫妇及鑫茂公司签订《最高额个人担保借款合同》一份。依据该合同，葛志成、龚永平夫妇于2014年8月29日向射阳农商行借款400万元，由鑫茂公司提供担保，并以该公司所有的包括案涉房屋在内的7幢房屋以及包括本案双方当事人争议的1081.475平方米土地使用权在内合计面积为11767平方米的土地使用权设定抵押，办理了抵押权登记。其中案涉房屋设立抵押的他项权证书号为射房他证县城字第××号，评估价为252.0608万元，抵押担保的债权数额为151万元；设立抵押的土地使用权他项权证号为（2014）第610433号，评估价为294.175万元，抵押担保的债权数额为113万元。据此判决：葛志成、龚永平向射阳农商行偿还借款本金400万元及截止2017年3月16日的利息99.3314万元，合计499.3314万元，2017年3月17日起的利息，按年利率13.5%另付；射阳农商行对鑫茂公司用以抵押的位于江苏省射阳县合德镇庆南居委会四组，包括案涉房屋在内的7幢房屋和面积为11767平方米的土地使用权在抵押担保的债权数额范围内，就该判决确定的债权享有优先受偿权。该判决已生效。因葛志成、龚永平夫妇及鑫茂公司未能履行生效判决确定的义务，射阳农商行于2017年6月14日向本院申请强制执行。该案正在执行中。
又查明，琳童公司于2015年1月12日向本院起诉，要求鑫茂公司协助办理房屋和土地使用权过户登记，支付违约金20万元。同年9月8日琳童公司申请撤回起诉，本院依法裁定准许。
本案审理中，琳童公司与鑫茂公司双方一致认可，琳童公司的实际投资人为徐海同，系自然人一人股东；鑫茂公司并未出资，以鑫茂公司作为法人一人股东办理琳童公司工商登记的目的在于，使双方成为名义上的母子公司，办理房屋过户登记时，可以母公司与子公司之间划转资产为由，少缴税或不缴税。经查，2013年10月22日，琳童公司在办理房屋过户登记时共支出房屋转让费7875元和房屋所有权登记费550元，未缴纳税款。
还查明，琳童公司登记设立后，至今未从事经营活动。琳童公司为提起本次诉讼，委托射阳县合兴法律服务所刘庭为诉讼代理人参加诉讼，向射阳县合兴法律服务所交纳诉讼代理费5974元。
本案审理中，琳童公司陈述，该公司将房屋所有权证书和公章交给鑫茂公司一周后，就已经知晓房屋被过户回鑫茂公司名下。双方为此发生矛盾，徐海同的哥哥徐海林出面协调，要求鑫茂公司汇30万元至徐海林卡上作为保证金，保证一年后将房屋和土地使用权过户到琳童公司名下，否则该30万元不予返还。鑫茂公司对琳童公司的上述陈述不予认可，主张房屋回转过户是双方协商一致的结果，该30万元系鑫茂公司为偿还邮政射阳支行借款涂销抵押权，于2013年9月向徐海同借款100万元（以收取购房款的名义立据），后因徐海同催要先行偿还30万元，按徐海同指示汇入了徐海林的账户。
审理中，经本院现场勘察，案涉房屋仍由城北幼儿园使用中，琳童公司未挂牌营业。
本案的争议焦点为：（一）琳童公司是否为本案的适格原告；（二）琳童公司与鑫茂公司签订的房屋买卖合同是否有效；（三）琳童公司要求鑫茂公司继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋所有权和土地使用权过户登记，并支付违约金20万元，承担原告的诉讼代理费5974元的诉讼请求是否应当得到支持。
（一）关于琳童公司是否为本案的适格原告问题。
本院认为，琳童公司作为本案原告主体适格。具体理由如下：经查，徐海同以自己的名义与鑫茂公司签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则，合同权利义务应当由徐海同享有和承担。徐海同开办设立琳童公司后，经双方协商一致，鑫茂公司同意并协助将案涉房屋过户至琳童公司名下，审理中，鑫茂公司亦表示同意在射阳农商行的抵押权涂销后，继续将案涉房屋和土地使用权过户给琳童公司。据此可以认定，鑫茂公司已同意该公司与徐海同签订的房屋买卖合同中，徐海同享有的权利转让由琳童公司享有，鑫茂公司承担的义务向琳童公司履行。审理中，琳童公司主张徐海同系为设立琳童公司与鑫茂公司签订的房屋买卖合同。根据公司法司法解释的相关规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中琳童公司对徐海同签订的合同予以确认，并已经享有合同权利。故琳童公司作为本案原告提起诉讼，要求鑫茂公司承担继续履行和支付违约金，诉讼主体适格。
综上，鑫茂公司关于琳童公司诉讼主体不适格的辩解，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
（二）关于琳童公司与鑫茂公司之间的房屋买卖合同是否有效问题。
本院认为，琳童公司与鑫茂公司之间的房屋买卖合同有效。具体理由如下：
琳童公司与鑫茂公司之间的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律和行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。至于双方当事人通过工商登记为母子公司进行逃避税的行为，以及可能存在的违反土地管理法的行为，系合同履行行为。合同效力是法律对合同内容合法性的评价。有效的合同应当得到履行，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因事实上或法律上不能履行的，享有合同权利的当事人有权解除合同，并要求对方承担赔偿责任。因此，合同能否得到履行以及履行行为是否合法，不影响合同本身的效力。
综上，琳童公司与鑫茂公司之间的房屋买卖合同，依法应当确认有效。
（三）关于琳童公司要求鑫茂公司继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋和土地使用权过户登记，并支付违约金20万元、承担原告的诉讼代理费5974元的诉讼请求是否应当得到支持问题。
本院认为，琳童公司的诉讼请求不应当得到支持，依法应予驳回。具体理由如下：
1.鑫茂公司不存在不协助琳童公司办理过户登记的违约行为。
经查，双方当事人签订房屋买卖合同时，鑫茂公司即将案涉房屋交付徐海同使用。房屋买卖合同签订后，鑫茂公司于2013年9月将房屋上的抵押权涂销，协助琳童公司办理了房屋所有权过户登记，已经部分履行了合同义务。同时，配合琳童公司进行了土地使用权范围划界，向国土部门出具材料真实合法的声明保证书，协助琳童公司办理土地使用权过户。因琳童公司自身的原因，国土部门未予办理土地使用权过户登记，不能归咎于鑫茂公司。故琳童公司主张鑫茂公司存在违约行为，缺乏事实依据。
2.琳童公司提供手续，鑫茂公司将房屋所有权回转过户至该公司名下，用于向银行办理抵押借款的行为，亦不能认定为鑫茂公司违约。
经查，琳童公司在无法办理土地使用权过户登记的情况下，将房屋所有权证书、公司的公章等手续全部提供给鑫茂公司，鑫茂公司因此将房屋回转过户登记至该公司名下，用于向银行抵押借款。琳童公司主张鑫茂公司以帮助其办理土地使用权过户为名，骗取其提供过户手续材料，未经其同意将房屋回转过户的行为构成欺诈。根据合同法的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。审理中琳童公司陈述，该公司将房屋所有权证书和公章交给鑫茂公司一周后，就已知晓房屋被过户回鑫茂公司名下，双方为此发生矛盾。但鑫茂公司不予认可，主张房屋回转过户是双方协商一致的结果。琳童公司于2015年1月12日向本院起诉，要求鑫茂公司履行合同。据此可以认定，琳童公司最迟在2015年1月12日已经知道鑫茂公司将房屋过户至该公司名下的事实，在此后的一年内未行使撤销权，撤销权消灭。可撤销的合同未被撤销即为有效。故鑫茂公司将房屋回转过户至该公司名下，并不构成对琳童公司的违约。
3.案涉房屋已被鑫茂公司设立抵押，用于向射阳农商行借款，琳童公司要求鑫茂公司继续履行房屋买卖合同，协助办理过户登记，鑫茂公司事实上已不能履行。
经查，本案讼争的房屋，已由琳童公司过户至鑫茂公司名下，并被鑫茂公司用于向射阳农商行抵押借款。本院已作出生效判决，支持射阳农商行就抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，射阳农商行已就该生效判决向本院申请强制执行，表明射阳农商行不同意涂销抵押权。现琳童公司要求鑫茂公司继续履行房屋买卖合同，协助办理案涉房屋和土地使用权过户登记，鑫茂公司事实上已不能履行。另，根据双方房屋买卖合同的约定，如因鑫茂公司原因造成买受人不能取得房地产权属证书的，买受人有权解除合同。审理中，经本院释明，琳童公司不同意变更诉讼请求。
综上，琳童公司要求鑫茂公司继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋和土地使用权过户登记，支付违约金20万元，承担原告的诉讼代理费5974元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告射阳琳童服饰有限公司的诉讼请求。
案件受理费4389.61元（已由原告射阳琳童服饰有限公司预交），由原告射阳琳童服饰有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 张翠娟
审 判 员 侯建伟
代理审判员 沈莹莹
二〇一七年八月十七日
书 记 员 施玉芹
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。