辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初2972号原告：凤城市明光物业服务有限公司,住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托诉讼代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理。委托诉讼代理人：赵红胜，男，1975年2月27日出生，回族，该公司职员。被告：任强，男，1972年11月7日出生，满族。原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被告任强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业委托诉讼代理人包勤朴、赵红胜到庭参加诉讼，被告任强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明光物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即给付拖欠的物业服务费6198元，违约金1859元，合计8057元，并承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2013年、2014年、2015年至今，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，为了保证河畔新城小区正常的物业服务，原告诉至法院，要求维护原告的合法权益。被告任强口头提出答辩称：对讲门不好使，几年未有电梯卡，未使用电梯，河畔一期收取的卡费200元未退还，屋内存在漏水现象自行修好。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告在举证期限内未提交证据亦未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利。对于原告提交的营业执照、凤城市物价局关于河畔新城住宅小区收取物业管理服务费的批复文件、河畔新城小区物业服务合同两份，以上证据能够证明原告按照物业合同从事物业服务，被告从2013年、2014年、2015年拖欠物业费的事实。故本院对原告提供证据的证据效力以及证明力均予以认可。本院经审查认定事实如下：2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。每年均在每栋楼一楼的单元门处张贴催费通知。被告任强为凤城市河畔一期香铺街16#楼2单元901室业主，建筑面积为143.48平方米，物业服务费每月每平方米1.2元，每年物业费为2066.11元。2013年、2014年、2015年未交物业费6198.33元。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告任强索要2013年、2014年、2015年度物业服务费6198元及违约金1859元，合计6198元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费原告有权收取滞纳金、违约金，但本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵造成被告拒交物业服务费，其自身亦存在过错，故对该请求本院不予支持。关于被告提出收取的卡费200元未退，与本院并非同一法律关系，可向原告另行主张权利。综上，原告请求被告给付2013年、2014年、2015年的物业管理费6198元，符合双方合同约定的物业服务费收费标准，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任强于本判决生效后十日内给付原告明光物业服务有限公司物业服务费6198元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  白洪梅二〇一七年九月二十二日书记员  许玉红