福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终5419号上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州逢禅文化传播有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区龙头山1号。法定代表人：赵凌云，该公司经理。委托诉讼代理人：郑春梅，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建新海丝文化发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华北路65号晚报印刷厂厂厂内。法定代表人：吴海生，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡杰，上海柏年（泉州）律师事务所律师。上诉人泉州逢禅文化传播有限公司（以下简称逢禅公司）因与被上诉人福建新海丝文化发展有限公司（以下简称新海丝公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2016）闽0502民初2964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人逢禅公司的委托诉讼代理人郑春梅、被上诉人新海丝公司的委托诉讼代理人胡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新海丝公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、本案合同解除时间是2016年9月18日，而非一审判决认定的2016年9月27日。2016年9月18日新海丝公司将涉案房屋上锁，致使逢禅公司无法继续使用。2016年9月22日，新海丝公司要求逢禅公司交出全部承租房屋钥匙，至此逢禅公司已彻底失去对涉案房屋的使用、占有、控制，逢禅公司以其实际行动明确表示不再继续履行合同，合同目的已不能实现，租赁合同解除。致使合同解除的根本原因系新海丝公司的封门上锁行为。二、如前所述，合同的解除时间为2016年9月18日，房屋租金计算的截止日期也应是2016年9月18日，即使如一审法院认定的2016年9月27日合同解除，逢禅公司应支付截至2016年9月27日的房屋租金，一审判决逢禅公司承担截至2016年10月7日的房屋租金，缺乏事实依据。三、新海丝公司一方面将涉案房屋封门上锁，另一方面又起诉要求逢禅公司承担逾期搬出的违约责任。新海丝公司无法搬出，也就无需搬出，自然也无需承担逾期搬出的违约责任。在法官从中调停的情况下，2017年4月7日，新海丝公司将门锁开启，逢禅公司将物品搬出。一审不仅判决新海丝公司承担逾期搬出的违约责任，并在新海丝公司未提供任何证据证明存在实际损失的情况下，还判决新海丝公司按照原租金标准上浮30%向新海丝公司支付截至2017年4月7日的逾期腾房占有使用费，明显不公。四、合同约定：如因逢禅公司违反合同约定导致新海丝公司以诉讼方式解决纠纷，则新海丝公司因此支付的合理费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等费用）概由逢禅公司承担。该条款单方约定逢禅公司应承担新海丝公司相关诉讼费用，但对于新海丝公司违约导致逢禅公司相关诉讼费用损失的，未予约定。该条款显失公平，应认定为无效，不能以此为由判决逢禅公司承担相关责任；五、本案诉争合同解除日期应为2016年9月18日；逢禅公司已向新海丝公司交纳了707694元履约保证金，扣除应付房租后，剩余款项新海丝公司应予返还。新海丝公司辩称，一、逢禅公司主张新海丝公司于2016年9月18日将房屋上锁没有任何事实依据，也没有任何证据予以证明。因逢禅公司逾期支付租金，已达到合同约定的解除条件，新海丝公司通过公证送达的方式向逢禅公司邮寄《合同解除通知书》，于2016年9月27日送到，故合同解除时间应为2016年9月27日。二、自2016年3月16日起逢禅公司一直占用新海丝公司房屋，至2017年4月7日才交还给新海丝公司，一审判决认定新海丝公司应当支付自2016年10月7日的房屋租金及逾期腾房的占有使用费是正确的。三、《租赁合同》明确约定律师费的承担方式，是双方协商一致的结果，不存在显失公平。四、逢禅公司在一审中提出的反诉请求没有任何事实和法律依据，一审判决予以驳回是正确的。新海丝公司向一审法院起诉请求：一、确认新海丝公司与逢禅公司签订的编码为MSR-MF-001《租赁合同》于2016年9月27日解除；二、逢禅公司向新海丝公司支付拖欠的租金563,393.86元，并按每日0.3％的标准计付自逾期之日起至实际偿还之日止的违约金，暂计算至起诉之日止为110,803.16元；三、逢禅公司向新海丝公司支付违约金500,000元；四、逢禅公司立即从租赁场地内搬出，并按每日15,728.2元的标准计付自2016年10月10日起至实际搬离之日的占有使用费，暂计算至起诉之日止为346,020.4元；五、逢禅公司向新海丝公司支付律师费30,000元、公证费500元；六、赵凌云、雷金明对上述债务承担连带责任。审理中，新海丝公司变更第二项诉讼请求为：逢禅公司向新海丝公司支付拖欠的租金647,497.73元（计算方式为2016年3月16日至2016年10月7日总租金为1,588,379.87元，扣除逢禅公司已经支付的940,882.14元），并按每日0.3%的标准计付自逾期之日2016年10月8日起至实际偿还之日止的违约金，暂计算至起诉之日止为110,803.16元；变更第四项诉讼请求为：逢禅公司立即从租赁场地内搬出，并按每日15,728.2元的标准计付自2016年10月8日起至实际搬离之日的占有使用费。逢禅公司向一审法院提起反诉请求：一、新海丝公司与逢禅公司签订的《MSR-MF-001号租赁合同》于2016年9月18日解除；二、新海丝公司返还履约保证金363,803.65元；三、新海丝公司承担全部诉讼费；四、新海丝公司返还逢禅公司存放于租赁房屋内的财产。一审法院认定事实：2016年3月1日，新海丝公司与逢禅公司签订编号为MSR-MF-001《租赁合同》约定：逢禅公司承租新海丝公司位于泉州市鲤城区龙头山面粉厂内房屋，建筑面积共计约5486㎡，用于文化创意相关产业（一、油厂原饲料车间、剥壳车间、煤棚面积780.15㎡；二、润滑油库、饲料车间面积682.41㎡；三、器材库面积1271.59㎡；四、一筒仓、进机楼面积1514.98㎡；五、直属粮库面积1236.44㎡）。租赁期限，一、润滑油库、饲料车间、器材库自2016年6月1日起至2020年12月31日止；二、一筒仓、进机楼自2016年7月1日起至2020年12月31日止；三、直属粮库自2016年8月1日起至2020年12月31日止；四、油厂原饲料车间、剥壳车间、煤棚面积自2016年9月1日起至2020年12月31日止。每月租金235,898元（房屋每平方米43元/月，物业管理费由新海丝公司承担，不含税），第三年起租赁期每满一年月租金递增7.5%。逢禅公司应于每月10日前向新海丝公司支付当月租金，每逾期1日加收0.3％的违约金。逢禅公司有下列情形之一的，新海丝公司有权提前解除合同、收回房屋、场地。拖欠租金、水电费、保证金及其他应付款项达一个月的，合同依约提前解除或期满解除，逢禅公司应无条件按时腾空，将租赁场所全部交还新海丝公司。如逢禅公司逾期未搬出，则每逾期一日应向新海丝公司支付合同解除前一个月的2倍的日租金，并支付新海丝公司违约金500,000元。逢禅公司若遇特殊原因要求解除合同，提前一个月书面报告新海丝公司同意后，可提前终止合同，不做违约处理。逢禅公司在2016年3月25日、4月10日、5月10日前各支付235,898元，计707,694元给新海丝公司作为履约保证金。新海丝公司有权优先扣除逢禅公司的任何未清款项后才将余额退还逢禅公司。如因逢禅公司违反合同约定导致新海丝公司以诉讼方式解决纠纷，则新海丝公司因此支付的合理费用(包括但不限于诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等费用)概由逢禅公司承担。合同签订后，新海丝公司于2016年3月16日将租赁房屋交付逢禅公司使用。逢禅公司于2016年4月14日、6月22日向新海丝公司交付租赁保证金共计707,694元，同年6月22日向新海丝公司支付6月份租金84,022元（润滑油库、饲料车间29,343.63元、器材库54,678.37元），同年7月18日向新海丝公司支付7月份租金149,166.14元、水电费576.24元。之后，逢禅公司未再支付租金。2016年9月22日，新海丝公司通过全球邮政特快专递向逢禅公司寄送《合同解除通知书》。泉州市刺桐公证处对该寄送过程进行了公证。逢禅公司于2016年9月27日收到该邮件。新海丝公司在《合同解除通知书》中称逢禅公司已拖欠2016年8月、9月的租金、水电费、物业管理费合计438,751.29元，鉴于逢禅公司的上述违约行为，新海丝公司告知逢禅公司，解除双方签订的《租赁合同》，并要求逢禅公司于收到本通知之日起十日内向新海丝公司支付全部拖欠费用、违约金并搬出租赁房屋。收到该《合同解除通知书》后，逢禅公司未作书面回复，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，也未支付款项、搬出租赁房屋。新海丝公司于2016年11月1日提起本案诉讼。本案审理过程中，新海丝公司与逢禅公司于2017年4月7日办理了房屋的交还手续，并签订《房屋交接书》，确认涉案房屋已交还给新海丝公司，逢禅公司已将该房屋内其所有的全部物品搬出。另，诉争租赁房屋系泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司所有。2015年6月5日，该公司将包含诉争房屋在内的房屋出租给新海丝公司，租赁期限五年。新海丝公司为实现债权委托律师参与本案诉讼，已支付律师代理费30,000元。新海丝公司于2017年6月8日向一审法院提出撤回对赵凌云、雷金明的起诉，一审法院予以准许，并已另行制作民事裁定书。一审法院认为，新海丝公司与逢禅公司之间的房屋租赁合同关系，有《租赁合同》为证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。新海丝公司已履行了交付租赁物的义务。逢禅公司未能全面履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此，新海丝公司依照合同的约定行使单方合同解除权，向逢禅公司发出《合同解除通知书》，该通知书已产生解除合同的法律效力，新海丝公司与逢禅公司签订的合同编号为MSR-MF-001的《租赁合同》于2016年9月27日解除。新海丝公司要求逢禅公司支付拖欠的租金647,497.73元（2016年3月16日至2016年10月7日总租金1,588,379.87元，扣除已支付的940,882.14元），但新海丝公司关于租金的起始日计算有误，按照如上分析认定，逢禅公司支付的保证金已足以抵扣拖欠的租金。因此，新海丝公司关于要求逢禅公司支付拖欠的租金及相应违约金的诉求，不予支持。合同解除后，逢禅公司就丧失了继续占有使用租赁物的合同依据。但逢禅公司至2017年4月7日才将房屋返还新海丝公司，已构成违约，亦应承担相应的违约责任。鉴于逢禅公司在诉讼过程中已将房屋返还，故新海丝公司关于要求逢禅公司从租赁场地搬出的诉求，不予支持。因《租赁合同》约定的原租金标准的2倍以及500,000元的违约金标准过高，予以调整为按照原租金标准上浮30%计算逾期腾房占有使用费为宜。以此为标准计算，在扣除剩余的保证金后，逢禅公司还应支付占有使用费1,625,584.26元。新海丝公司关于要求逢禅公司按原租金两倍的标准支付占有使用费，并支付违约金500,000元的诉求，予以部分支持。新海丝公司要求逢禅公司支付律师代理费30,000元，符合合同约定，予以支持，其要求逢禅公司支付公证费500元，缺乏事实与法律依据，不予支持。逢禅公司已支付的保证金不足以抵扣其尚欠的所有款项，不存在需要新海丝公司返还保证金的问题。逢禅公司关于要求新海丝公司返还履约保证金的反诉诉求，不予支持。双方在本案诉讼过程中，已办理了房屋的返还手续，逢禅公司确认已将诉争租赁房屋内其所有的全部物品搬出。故，逢禅公司要求新海丝公司返还其存放于租赁房屋内的财物的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第六十九条之规定，判决：一、确认福建新海丝文化发展有限公司与泉州逢禅文化传播有限公司签订的合同编号为MSR-MF-001的《租赁合同》于2016年9月27日解除；二、泉州逢禅文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建新海丝文化发展有限公司支付尚欠的逾期腾房占有使用费1,625,584.26元；三、泉州逢禅文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建新海丝文化发展有限公司支付律师代理费30,000元；四、驳回福建新海丝文化发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回泉州逢禅文化传播有限公司的反诉诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。除逢禅公司对一审判决查明双方当事人于2017年4月7日办理涉案房屋交接所涉及的事实有异议外，对一审判决查明的其他事实，双方当事人均不持有异议，本院对当事人没有争议的事实予以确认。当事人争议焦点为：1.本案租赁合同解除的时间及租金计付的截止日期应如何确定。2.一审判决逢禅公司承担逾期腾房违约责任及承担新海丝公司的聘用涉案律师费用是否合理合法。3.逢禅公司要求返还部分履约保证金能否成立。逢禅公司以涉案房屋系新海丝公司向泉州中侨（集团）股份有限公司承租，泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司系泉州中侨（集团）股份有限公司的出租代理方。泉州中侨（集团）股份有限公司已于2016年10月与新海丝公司解除房屋租赁合同，新海丝公司自2016年10月之后，无继续占有使用涉案房屋的合法依据，也无权要求逢禅公司向其支付涉案房屋占有使用费为由，向本院递交二份申请书，一是申请追加泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司为本案第三人；二是申请本院调取：1.新海丝公司2016年10月后与泉州中侨（集团）股份有限公司租赁合同履约情况相关证据；2.向泉州中侨（集团）股份有限公司调取其与新海丝公司房屋租赁合同解除情况的相关证据。本院认为，本案《租赁合同》的签订主体系新海丝公司与逢禅公司，泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司均不是《租赁合同》的签订主体，基于合同的相对性原则，泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司与新海丝公司之间的法律关系，与本案无关，不影响本案实体处理，故逢禅公司要求法院通知泉州中侨（集团）股份有限公司、泉州中侨（集团）股份有限公司粮油公司作为本案第三人参加诉讼，及调取有关新海丝公司于2016年10月后与泉州中侨（集团）股份有限公司履行租赁合同情况的相关证据，于法无据，不予准许。逢禅公司主张新海丝公司于2016年9月18日将涉案房屋封门上锁，致双方当事人之间的租赁合同关系解除，未能提供有效的证据予以证实，应承担举证不能的责任，故本院对逢禅公司的主张，不予支持。逢禅公司以此为由，要求涉案租金计至2016年9月18日，及其免于承担逾期腾房的违约责任，缺乏事实依据，不予支持。2016年9月27日本案《租赁合同》解除，新海丝公司主张逢禅公司理应在合同解除后的十天内腾出房屋，合理合法，但逢禅公司却在2017年4月7日才腾出房屋，与新海丝公司办理交接房屋手续，逢禅公司的行为已构成违约，应向新海丝公司支付自2016年10月8日起至2017年4月7日止房屋占有使用费及逾期腾房违约金。鉴于《租赁合同》有关逾期腾房的违约金条款约定：逾期交房一日应按合同解除前一个月的日租金标准的2倍支付占有使用费，并支付50万元，逢禅公司主张违约金过高请求予适当减少，一审判决采纳逢禅公司的主张，并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案实际，酬情确定，逢禅公司应向新海丝公司支付逾期腾房的违约金按双方约定租金标准上浮30%予以计算，合理合法。逢禅公司就此问题提出上诉，理由不能成立，不予采纳。从上述分析可见，截止2016年10月7日逢禅公司按合同约定应支付租金总额为726,462元；自2016年10月8日起至逢禅公司实际腾房之日2017年4月7日止的逾期腾房占有使用费为1,840,004.4元（235898元/月×1.3×6个月），扣除逢禅公司已支付租金233,188.14元，及双方均同意从涉案履约保证金707,694元冲抵租金后，逢禅公司还应支付新海丝公司占有使用费1,625,584.26元。逢禅公司要求新海丝公司返还尚欠的履约保证金363，803.65元，缺乏事实依据，不予支持。《租赁合同》约定如因逢禅公司“违反合同约定导致新海丝公司以诉讼方式解决纠纷，则新海丝公司因此支付的合理费用，（包括但不限于诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等费用）概由逢禅公司承担”，逢禅公司以双方未约定新海丝公司违约导致逢禅公司相关诉讼费用的承担，显失公平，要求确认该条款无效，于法无据，不予支持。逢禅公司并以此为由，主张免于承担因本案纠纷而聘用律师的费用，不予支持。综上所述，逢禅公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18756元，由上诉人泉州逢禅文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄海清审判员  王一平审判员  陈美雅二〇一七年十二月七日书记员  赖俊杰