中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民初字第47号
原告（执行案外人）：张金沛，男，1959年12月26日出生。
委托诉讼代理人：高立宏，北京市易和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵欣，北京市易和律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中景控股有限公司（CENTRALVIEWHOLDINGSLIMITED）,住所地P.O.Box957,OffshoreIncorporationsCentre,RoadTown,Tortola,BritishVirginIslands。
法定代表人：宋纯杰。
委托诉讼代理人：张元明，北京市中伦律师事务所律师。
被告（被执行人）：铭高投资有限公司（MEXCOINVESTMENTLIMITED），住所地香港特别行政区湾仔谭臣道8号威利商业大厦3字楼D座。
法定代表人：罗鸿庆，职务不详。
原告张金沛与被告中景控股有限公司（CENTRALVIEWHOLDINGSLIMITED，以下简称中景公司）、被告铭高投资有限公司（MEXCOINVESTMENTLIMITED，以下简称铭高公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金沛及其委托诉讼代理人赵欣，被告中景公司法定代表人宋纯杰及委托诉讼代理人张元明到庭参加诉讼。铭高公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
张金沛向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于北京市2门101号房产的强制执行，并解除查封扣押；2.由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2001年5月31日，张金沛与铭高公司签订《买卖契约》和《补充协议》约定将其所有的位于北京市2门101号房产出售给张金沛，房屋建筑面积100.82平方米，总价款1060000元，合同签订之日上述房屋交付张金沛使用。《买卖契约》还规定了铭高公司在2001年10月20日前为申请人办理房屋买卖权证手续。随后，张金沛按合同约定交清购房款。但由于铭高公司的原因,上述房屋没有在约定时间办理产权证。2002年4月9日铭高公司与张金沛签订《协议书》一份，约定先将购房款退回给张金沛且房屋继续由张金沛无偿使用，一旦上述房产能办理产权过户时，书面通知张金沛，张金沛仍然按1060000元购房款优先购买上述房屋。之后，张金沛一直未接到铭高公司可以办理产权证的通知。时至今日，张金沛一直居住在上述房屋内并支付该房屋内物业费、水电费等相关开支。张金沛认为，其与铭高公司于2002年4月9日签订的《协议书》是对2001年《买卖契约》和《补充协议》的变更，是双方真实意思表示，应当合法有效。故张金沛在铭高公司持有涉案房屋产权的情况下,按照《协议书》中约定,有权优先购买上述房屋，有权提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，张金沛和铭高公司签订买卖合同的时间早于查封时间。在法院查封之前张金沛已经合法占有了涉案房屋，并一直实际占有使用，因为铭高公司的原因没有给张金沛办理房屋过户手续，张金沛对此没有过错，北京市第一中级人民法院应当立即停止对位于北京市2门101号房产的强制执行，并解除查封扣押。
中景公司系执行案件的申请人，铭高公司系执行案件的被申请人，在执行程序中，中景公司作为申请人，向北京市第一中级人民法院申请对张金沛具有优先购买权的房产(北京市2门1**号)申请强制执行。张金沛对北京市第一中级人民法院的执行提出案外人异议，北京市第一中级人民法院于2014年11月26日作出(2014)一中执异字第291号执行裁定书，裁定驳回张金沛的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和第119条的规定，向北京市第一中级人民法院提起本案诉讼，请依法支持张金沛的诉讼请求。
中景公司辩称，不同意张金沛的诉讼请求，请求法院依法驳回张金沛的全部诉讼请求。张金沛虽与铭高公司于2001年5月31日签订了《买卖契约》，但是根据张金沛提供的证据可以看出，双方已经于2002年4月9日签订《协议书》，该协议第六条明确约定2001年5月31日合同作废，因此双方对于涉案房屋的意思表示应该以2002年4月9日的《协议书》为准，双方现在没有合法有效的买卖合同。我方对于张金沛在查封之前合法有效占有涉案房屋的情况也不予认可，2002年4月9日《协议书》约定张金沛对于涉案房屋只有使用权，不得转租转让。2001年10月底我方查封房屋，但张金沛与铭高公司对涉案房屋合法有效的合同是在2002年4月9日签订的，晚于我方查封时间。对于张金沛支付价款的问题，张金沛之前支付的价款已经被退回。因此张金沛不符合其引用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件。
被告铭高公司未出庭，亦未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明：2001年5月31日张金沛与铭高公司签订《买卖契约》，约定铭高公司将涉案房屋出卖给张金沛，张金沛支付全额价款人民币106万元。铭高公司未给张金沛办理产权过户手续。2002年4月9日铭高公司与张金沛签订《协议书》，约定铭高公司将张金沛所付房款全部退回，张金沛可以免费居住涉案房屋，能够办理产权过户时，张金沛可以原价优先购买涉案房屋。协议后，张金沛收到铭高公司的全额106万元退款。但铭高公司一直未告知张金沛涉案房屋产权可以过户，且一直未与张金沛再行签订买卖合同。铭高公司亦未向张金沛主张退回房屋。张金沛称其在签订《买卖契约》前系以承租方式入住涉案房屋，后一直在该房屋居住。
2001年日商岩井（香港）有限公司（后更名为双日（香港）有限公司，以下简称双日公司）起诉铭高公司时，本院于2001年10月29日作出（2001）一中民初字第5063号民事裁定，查封铭高公司的财产，其中包括涉案房屋。本院（2015）一中执异字第687号变更执行主体的民事裁定，记载的相关事实：2004年11月28日，本院作出（2001）一中民初字第5063号民事判决书，判决：一、铭高公司在其受让的北京市二、四、六号房屋的范围内承担向双日公司赔偿损失的责任；二、驳回双日公司的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，因铭高公司未履行义务，双日公司向本院申请强制执行。2009年3月24日，双日公司与大天公司签订《债权转让协议》，将（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权转让给大天公司。2009年11月，大天公司与中景公司签订《债权转让协议》，大天公司将其受让的（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权转让给中景公司。2009年12月31日,铭高公司在其作为丁方所签订的《执行和解协议》中，确认其知悉（2001）一中民初字第5063号民事判决书项下的全部债权已由双日公司转让至中景公司名下的事实。铭高公司现在下落不明。
中景公司在申请执行过程中，张金沛对本院的执行提出案外人异议，本院于2014年11月26日作出(2014)一中执异字第291号执行裁定书，裁定驳回张金沛的异议申请。张金沛在收到该裁定的15日内提起本案诉讼。
本院认为,本案系张金沛以涉案房屋买受人身份提出的案外人执行异议之诉，所以本院确认本案争议焦点为张金沛与铭高公司之间就涉案房屋是否存在合法有效的买卖关系。
本案中，张金沛与铭高公司就涉案房屋签订过两个合同。2001年5月31日双方签订了《买卖契约》，张金沛支付了对价，在合同并未履行完毕的情况下，又在《协议书》中一致确认《买卖契约》作废。因此，张金沛所持《买卖契约》已经终止，不再具有法律效力。从双方于2002年4月9日签订的《协议书》内容看，应为预约合同，不具有买卖合同的法律性质。综上，就涉案房屋张金沛与铭高公司之间不具有合法有效的房屋买卖关系。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，权利人主张停止执行的条件是对金钱债权的执行，并且需同时具备上述四个条件，执行才能够得以终止。根据本案已查明的事实看，涉案房屋的查封时间为2001年10月29日，此时张金沛与铭高公司之间并无合法有效的书面买卖合同，更未支付房款，因此张金沛对涉案房屋阻却执行证据不足，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回张金沛的诉讼请求。
案件受理费70元，由张金沛负担（已交纳）。
如不服本判决，张金沛可以在本判决书送达之日起十五日内，中景控股有限公司、铭高投资有限公司可以在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
人民陪审员 王淑敏
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 刘 瑾