广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第439号
上诉人（原审原告）邱某某，男。
委托代理人盛某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市××房地产工程开发公司。
法定代表人付某某，该公司总经理。
委托代理人刘某某，广东卓建律师事务所律师。
上诉人邱某某因与被上诉人深圳市××房地产工程开发公司（以下简称××公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第2289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）邱某某、××公司于1998年11月7日签订《深圳市房地产买卖合同》1份，约定：邱某某购买××公司开发的位于深圳市罗湖区××路的××商业大厦裙楼3075号房产，位于第三层，建筑面积39.51平方米，用途为商业，总价款人民币1442945元（以下均为人民币）；××公司应在领取房地产竣工验收证书后的150天内书面通知邱某某共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如因××公司的过失造成邱某某不能按法定期限领取房地产证，从××公司取得房地产《竣工验收证书》第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由××公司向邱某某支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同还约定了双方的其他权利义务。
（二）上述合同签订后，邱某某按约支付了购房首期款并办理了剩余房款的银行按揭贷款手续。涉案房产所在楼盘的竣工日期为2003年9月5日。其后因不能办理房产证，邱某某等业主曾采取拒绝继续向按揭贷款银行支付供楼款的方式，导致银行起诉，后因邱某某等业主同意从2007年11月起继续支付银行按揭贷款，故银行撤诉。2007年11月，邱某某向××公司提交办理房产证的相关资料。邱某某办理房产证时，国土部门经实地丈量，涉案房产的实际建筑面积为41.62平方米，2007年11月22日邱某某、××公司书面协议约定以预售合同的购房金额以及竣工查丈面积41.62平方米办理房地产证。邱某某于2008年1月2日取得房地产证、登记用途为商业。
（三）期间，涉案房产所在的楼盘于2006年2月15日办理初始登记公告。××公司于2006年6月26日在深圳×报A8版刊登《关于××商业大厦的办证通知》，称××商业大厦已经具备办证条件，要求相关业主尽速办理相关手续。
（四）庭审中××公司称其已于2006年3月16日后多次通过电话和邮件的形式，履行了通知邱某某办理房产证的义务；邱某某表示其从未收到××公司的电话通知或者邮件通知，邱某某从2007年11月才知悉该房产具备办理房产证条件。邱某某于2009年9月10日起诉至原审法院，要求××公司按照41.62平方米的建筑面积支付延期办证违约金。
（五）涉案房产位于深圳市罗湖区××街道辖区，具体位于××南路以北、××东路以南、××路以西、××河以北，该地段高层商业地产首层以上部分的房屋租赁指导租金标准为120元／月／平方米。
邱某某在原审诉讼时请求判令：××公司立即向邱某某支付延期办证违约金30万元及延期利息1万元。
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。邱某某、××公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。邱某某已经付清了购房款，××公司未提供充分有效证据证明其于2003年9月5日取得竣工验收证书后，按合同约定自取得竣工验收证书之日起的150天内书面通知邱某某办理房产证相关事宜，也未在取得竣工验收证书之日起的180天内具备办证条件，××公司的行为构成违约，应承担迟延办证的违约责任。邱某某要求××公司支付迟延办证违约金的合理部分，原审法院予以支持。从邱某某等业主曾采取拒绝继续向按揭贷款银行支付供楼款的情况看，可以认定邱某某从2003年9月5日起的180天即2004年3月5日起就已经知悉该房产存在延期办证事由，但邱某某未提供证据证明其在诉至原审法院前曾向××公司或者原审法院主张过延期办证违约金，根据诉讼时效的规定，邱某某要求的延期办证违约金应从邱某某向原审法院起诉时间的前2年即2007年9月10日开始起算，计至房产证办理时为止即2008年1月2日，共计3个月零23天。由于延期办证违约金的法律性质属于对业主实际损失的补偿，故建筑面积也应以实际建筑面积即房产证登记的建筑面积41.62平方米为准。××公司应向邱某某支付的延期违约金的数额具体为120元／月／平方米×41.62平方米×（3＋23／31）＝18679.06元。邱某某主张的超出部分，原审法院不予支持。邱某某主张的延期利息，无法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、××公司应于本判决生效之日起十日内向邱某某支付从2007年9月10日起至2008月1月2日期间的延期办证违约金18679.06元。二、驳回邱某某的其他诉讼请求。如果××公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元，减半收取2975元，由邱某某负担2795元、××公司负担180元。
上诉人邱某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、支持邱某某一审全部诉讼请求；3、判令被上诉人××公司承担本案全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：
原审判决在认定事实及适用法律上均有错误。原审判决认定邱某某未提供证据证明其在起诉前曾向××公司或者法院主张过延期办证违约金，但同时在审理查明部分又确认因不能办理房产证，邱某某等部分业主曾拒绝向按揭贷款银行支付供楼款，导致银行起诉。实际上，银行起诉的对象包括邱某某也包括了××公司，只是在××公司承诺可以办理房产证并同意补偿邱某某延期办证违约金后，邱某某同意继续支付按揭贷款，银行才同意撤诉。此期间，邱某某一直与涉案房产的按揭银行一起向××公司要求办理房产证，邱某某也一直向××公司主张延期办证违约金。未能办理房产证而导致银行提起的诉讼程序，也因为××公司同意办证，银行才决定撤诉。这一明确的事实，完全可以确认邱某某向银行反映情况、向××公司提出要求办理房产证的主张和赔偿要求。邱某某对××公司未能按时办理房产证的情形，在整个银行提出诉讼的阶段积极的向××公司主张了权利。××公司未能按时办理房产证，是因其出售的涉案房产的实际丈量面积和合同约定面积不符的原因导致，双方至2007年11月才就此达成协议，该协议的过程包括银行起诉的过程，都有邱某某和××公司的参与，都是关于邱某某要求××公司按时办理房产证的事宜，理所当然的也包括要求××公司承担延期办证违约金等由此导致的所有责任。可对此原审判决却错误的推断出邱某某在本案诉前没有向××公司主张过延期办证的违约金，认为邱某某要求延期办证违约金的计算应从邱某某向一审法院起诉时间的前两年即2007年9月10开始计算。如此认定，违背了法律的规定。××公司逾期办证的违约行为一直是持续状态，其违约状态一直持续，因此对有关的逾期办证的违约责任追究的诉讼时效应该从违约行为终了之日起算，在本案中，也就是从××公司办妥涉案房产证之日2008年1月2日开始计算诉讼时效。综上所述，邱某某认为，原审判决在认定事实及适用法律上错误，损害了邱某某的合法利益，特此上诉，请求二审法院支持邱某某一审全部诉求。
被上诉人××公司口头答辩称，邱某某的上诉理由不能成立。理由如下：第一，邱某某未提供2007年11月向××公司主张违约金的证据。第二，邱某某的上诉理由有误，2007年11月邱某某与银行诉争时，邱某某和××公司双方只是就办房产证的问题进行协商，并未涉及违约金。第三，办理房产证是房屋出售人和买受人的义务，××公司在2006年2月完成了涉案房产的初始登记，2006年6月26日在深圳市×报刊登了关于涉案房产的办证通知，履行了告知义务。但直到2007年11月，邱某某才向××公司提供办证的资料，涉案房产未能及时办证是邱某某未按时提供资料所致，因此导致迟延办证的责任不应由××公司承担。2006年6月26日××公司已完成了办证告知义务，即使存在违约情形，该情形在××公司履行告知义务后就终止。邱某某2009年起诉已超过诉讼时效，对超过诉讼时效的主张法院不应支持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，邱某某与××公司签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方均应依约履行。邱某某已经按合同约定付清了购房款，××公司未按合同约定在取得竣工验收证书之日起的180日内具备办证条件，构成违约，原审判决认定××公司应当承担延期办证违约责任，并无不妥。但是，当事人应当及时行使自己的权利，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，邱某某确认其因××公司不能为其办理涉案房产的权属证书而拒绝继续向贷款银行还款，导致银行提起诉讼，故足以认定邱某某在拒绝支付按揭款时已知道其办证权利受到侵害。因邱某某未能提供充分有效的证据证明此时起至其提起本案诉讼前，曾向××公司主张过延期办证违约金，故原审判决从邱某某起诉之日前二年即2007年9月10开始计算××公司应支付的延期办证违约金并无不妥，邱某某提出的此前的延期办证违约金诉讼请求，已超过法定诉讼时效。邱某某上诉称在按揭银行起诉其与××公司的案件中，××公司同意补偿其延期办证违约金，但其并未提供证据予以证明，××公司现又予以否认，故本院对邱某某该主张不予采信。邱某某又称因涉案房屋的合同约定面积与实际丈量面积不符，其与××公司于2007年11月达成以预售合同的购房金额以及实际丈量面积办理房产证的协议，该协议过程理应包括要求××公司承担延期办证违约金。本院认为，在2007年11月22日邱某某和××公司签订的书面协议中，双方只是约定办理房产证的问题，并未涉及违约金，故从该协议中不足以推断出邱某某当时曾向××公司主张延期办证违约金。因此，本院对邱某某该项主张亦不予采信。综上所述，邱某某的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5950元，由上诉人邱某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 龚 萍
代理审判员 江剑军
二〇一〇年五月十一日
书 记 员 叶金花