湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终1930号
上诉人（原审被告）：王焕芳，女，1972年7月29日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人（原审原告）：常德市芷兰物业服务有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处。
法定代表人：熊跃平，该公司董事长。
上诉人王焕芳因与被上诉人常德市芷兰物业服务有限责任公司（以下简称芷兰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3014号民事判决，向本院提起上诉。因不涉及证据和事实争议，故本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王焕芳上诉请求：撤销一审判决；将本案发回重审或依法改判芷兰物业公司减收王焕芳的物业服务费，减收幅度为
50%并免除滞纳金。事实和理由：芷兰物业公司提供的服务存在严重瑕疵。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。王焕芳入住小区后，芷兰物业公司违约准许一楼开办餐馆，导致上诉人出入环境恶劣、衣物不能晾晒等诸多不便。因一楼餐馆的污染问题王焕芳多次找到芷兰物业公司要求解决，芷兰物业公司亦不作为，推诿责任，反倒要求王焕芳自行找环保局解决。王焕芳不但未能享受合同约定的物业服务标准，还长年忍受居住环境质量变差的现状，为此王焕芳身心健康受到严重影响。在多次向芷兰物业公司发出请求却一直推脱不予解决的前提下，王焕芳不得已以停缴物业费的方式来敦促物业公司切实依约履行自己的义务。同时，王焕芳厕所下水管破裂，找到芷兰物业公司要求提供维修服务，芷兰物业公司也是要求王焕芳自己解决。为此，王焕芳顾及楼下住户感受，只好与楼下住户协商，自费请维修人员维修。一审判决在未认清事实的基础上判决上诉人全额承担物业服务费、专项维修资金及滞纳金有失公平，亦不符合法律规定。
芷兰物业公司未答辩。
芷兰物业公司向一审法院起诉请求：判令王焕芳支付芷兰物业公司物业服务费5130元、维修基金1220元及滞纳金1539元，共计7889元（已计算至2016年12月31日），并负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：王焕芳是常德市东华金色铭园金色文苑7-303号房所有人，其房屋建筑面积为152．68㎡。2012年7月1日、2013年12月30日，芷兰物业公司与王焕芳所在的常德市东华金色铭园金色文苑业主委员会签订了《物业服务委托合同》，自合同签订起至今，芷兰物业公司一直为常德市东华金色铭园金色文苑小区提供物业服务。《物业服务委托合同》约定如下主要内容：2012年7-12月的物业服务费按每月0.5元／㎡的标准、专项维修资金按《常德市房屋维修资金监督管理办法（暂行）》的规定向业主和物业使用人收取；2013年1月至12月的物业服务费另行商定；2014年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费按每月0．7元／㎡元标准、专项维修资金按《常德市房屋维修资金监督管理办法（暂行）》的规定向业主和物业使用人收取；对逾期缴纳物业费的，按逾期支付金额每日5‰的标准支付滞纳金。王焕芳从2013年1月1日起未向芷兰物业公司交物业服务费及维修基金。王焕芳欠缴2013年1月至12月物业服务费为：152.68㎡×0.5元／㎡×12个月=916.08元；2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费为：152.68㎡×0.7元／㎡×36个月=3847.54元；专项维修资金为：152．68㎡×2元／㎡×4年=1221.44元；滞纳金为4763．62×30％=1429.08元。芷兰物业公司多次向王焕芳催讨未果。芷兰物业公司已按每月0.5元／㎡的标准向金色文苑的其他业主收取2013年1月至12月的物业服务费。《常德市房屋维修资金监督管理办法（暂行）》第十九条规定，维修资金在统一实施归集管理制度之前，由物业服务企业或其他相关单位按建筑面积每年每平方米2元的标准收取。一审法院认为，芷兰物业公司与常德市东华金色铭园金色文苑业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，王焕芳作为常德市东华金色铭园金色文苑小区业主应遵守《物业服务委托合同》的约定，其不缴纳物业服务费及维修基金的行为，违反合同约定，应承担违约责任，故对芷兰物业公司要求王焕芳支付物业服务费、维修基金、滞纳金的诉讼请求予以支持；但对芷兰物业公司的诉讼请求中物业服务费及滞纳金的超出部分，不予支持。对芷兰物业公司的诉讼请求中维修资金的不足部分，仅支持芷兰物业公司的诉讼请求金额。王焕芳经传票传唤未到庭参加诉讼，可以依法缺席判决。一审法院判决：一、王焕芳于该判决生效之日起十日内向芷兰物业公司支付物业服务费4763.62元、专项维修资金1220元、滞纳金1429.08元；二、驳回芷兰物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王焕芳负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明：2012年7月1日、2013年12月30日，芷兰物业公司（乙方）与王焕芳所在的常德市东华金色铭园金色文苑业主委员会（甲方）先后签订的两份《物业服务委托合同》还约定：第五条在物业管理服务区域内，乙方提供的物业服务内容如下：……2、本物业房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；3、本物业共用设施设备的运行、日常维修、养护和管理（不含甲方与第三方另行签订合同的服务内容）；4、本物业规划红线内属物业管理范围的非市政公用设施、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括室外公共上下水管道、沟渠、化粪池、井、停车场、道路、泵房、摩托车自行车棚、路灯、文化体育娱乐场所、公厕、水池、广场等；……8、本物业房屋装饰装修管理服务；……。
第七条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的清洁、维修、养护等服务，在当事人提出委托时，乙方有能力处理的应接受委托并合理收费。乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设施设备清洁、维修、养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第八条乙方提供的物业管理服务标准为：综合管理服务三级；……。第十一条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改选费用，按省市相关规定应当通过房屋专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。第十二条甲方委托乙方代收代缴的费用，乙方按收取到的费用金额按期移交甲方。第十三条甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利和义务：……7、协调、处理本物业区域内与物业服务有关的重要事项；……。第十四条乙方权利义务：l、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；2、有权要求业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；……4、根据甲方授权，采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《东华铭园金色文苑业主管理规约》及公众管理制度的行为；……7、根据甲方授权，制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；劝阻本物业管理区域内违反有关治安、环境、消防、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；……。第二十条因甲方原因，致使乙方的管理服务在尽到充分的注意和勤勉等管理义务的情况下仍无法达到合同约定的服务内容和质量标准的，乙方不承担违约责任。第二十一条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方按合同要求限期整改（一般10日内完成），逾期不改的甲方有权降低相应的物业服务费用。第二十五条乙方未按照服务标准及内容履行其义务，甲方认定的业主综合满意率达不到80%时，应按甲方要求进行限期整改，整改期满的满意率仍达不到80%的，甲方可以由业主代表大会确定本合同是否继续履行。第二十六条业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期支付金额每日5‰的标准向乙方支付违约金。
本案其他事实与一审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为王焕芳楼下餐馆对其居住环境的影响，芷兰物业公司是否应承担相应责任；王焕芳住宅厕所下水管破裂是否属芷兰物业公司维修范围。
根据《物业服务委托合同》第十四条约定，芷兰物业公司的权利义务是劝阻本物业管理区域内违反有关治安、环境、消防、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”当时施行的2007年《物业管理条例》第四十六条（2018年《物业管理条例》第四十五条）规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”依照上述规定，对王焕芳楼下餐馆影响王焕芳居住环境的问题，除业主大会、业主委员会、王焕芳本人可以依各自的职责、权限采取相应措施，维护王焕芳的合法权益外，芷兰物业公司也有义务采取除报告相关行政管理部门，请求制止或处理以外的其他救济途径，维护业主的合法权益。但芷兰物业公司对王焕芳解决环境影响问题的请求，没有穷尽救济手段，因此，芷兰物业公司无权要求王焕芳以此为由拒付物业服务费的行为承担违约责任即交纳滞纳金。王焕芳有关不应交纳滞纳金的上诉请求成立，本院予以支持。
根据《物业服务委托合同》第四条约定的物业服务内容，王焕芳住宅厕所下水管破裂，不属芷兰物业公司义务维修范围，因此，芷兰物业公司没有为王焕芳维修住宅厕所下水管，不构成王焕芳拒付物业服务费和专项维修基金的正当理由。
综上所述，王焕芳上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3014号民事判决；
王焕芳于本判决送达之日起十日内向常德市芷兰物业服务有限责任公司支付物业服务费4763.62元、专项维修资金1220元，合计5983.62元；
驳回常德市芷兰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由王焕芳负担。二审案件受理费50元由王焕芳、常德市芷兰物业服务有限责任公司各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文国银
审 判 员 喻译婵
代理审判员 张 利
二〇一八年五月二日
书 记 员 方 芳