云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云09民终555号
上诉人（原审被告）：临沧星美置业有限公司。住所地：临沧市临翔区滨河西路*号。
法定代表人：闫静东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵炼，该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：周正富，男，生于1970年11月10日，汉族，住临沧市临翔区。
被上诉人（原审原告）：毕惠仙，女，生于1975年3月28日，彝族，住临沧市临翔区。
共同委托诉讼代理人：罗彦，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
共同委托诉讼代理人：王桐飞，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人临沧星美置业有限公司（以下简称星美置业）因与被上诉人周正富、毕惠仙商品房销售合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2017）云0902民初1122号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星美置业的委托诉讼代理人赵炼，被上诉人周正富、毕惠仙的共同委托诉讼代理人罗彦、王桐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星美置业上诉请求：撤销原判，将本案发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、海棠国际项目属于临沧政府招商引资项目，上诉人与临翔区政府签订合作协议，约定政府负责土地及附着物的征收，净地交付给上诉人。政府迟迟未净地交付，农户多次对上诉人进行围堵及人员围攻，上诉人多次向政府提交净地交付申请，有部分土地至今无任何结果，造成部分房源位置至今无法施工，上诉人延期交房属多种原因造成。净地交付是海棠城项目顺利交房给业主的前置条件，一审认定净地交付与本案非同一法律关系不符合法律规定，延期交房11个月主要是不可抗力导致，非上诉人主观原因造成，因此向二审申请免除其中9个月的延期交房责任，减免违约金39225.82元。2、受房地产环境影响，临沧多个楼盘延期交付，上诉人多方努力，仍面临海棠城200户业主后续的楼盘收尾工作需要大量资金，如按合同约定计算违约金，远远高出业主的实际损失，请求法院对约定过高的违约金适当减少。3、上诉人与被上诉人约定以媒体的公告形式通知办理交接手续，上诉人于2017年5月26日在临沧日报公告2017年6月1日交房，但被上诉人直到2017年7月21日才到物业公司办理接房手续，违约金不应计算至2017年7月21日，应以公告日期2017年6月1日计算。综上，一审判决事实不清，并与事实不符，请求二审予以纠正。
周正富、毕惠仙辩称：1、上诉人与被上诉人之间存在买卖合同关系，合同系双方的真实意思表示，对双方有约束力，被上诉人已履行了付款义务，上诉人应履行如期交房义务，上诉人违约应承担违约责任。2、根据合同相对性原则，上诉人与临翔区政府的关系与本案并非同一法律关系，与本案无关，不可抗力在该购房合同履行时不能成立。3、上诉人2017年6月1日公告交房，当时水电不通、小区道路不通、大门未修好，并不符合交房条件。4、违约金按合同约定计算，符合法律规定，并不过高，还不能弥补被上诉人的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
周正富、毕惠仙向一审法院起诉请求：1、判令星美置业支付自2016年7月1日起至2017年7月21日止的逾期交房违约金62541.6元；2、案件受理费由星美置业承担。
一审法院认定事实：2015年8月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的临沧海棠国际小区9幢2号房屋，房屋总价款为2104805元，被告应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日90天内，按每天5元支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行等。原告分别于2014年10月22日、2015年5月28日、2015年8月14日向被告支付购房款200000元、500000元、4905元，剩余购房款1400000元原告通过中国农业银行以按揭贷款的形式于2016年1月14日支付了被告。后被告未能在约定的交房时间交房。2017年5月26日，被告在临沧日报上刊登交房公告，通知业主将于2017年6月1日起分批次交房，并电话告知原告可以接房。2017年7月21日，原告到被告售楼部接房并向云南中天物业服务有限公司交纳了物业服务费等相关费用。因被告逾期交房，原告多次找被告，要求被告支付逾期交房违约金未果后，提起诉讼。一审另查明，截至本案一审裁判之前，被告未提供本案所涉商品房的竣工验收材料。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商对外销售开发的商品房，与作为买受人的原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，对购买标的物、权利义务、违约责任等作出明确约定。该合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告即应依约履行如期交房的义务。双方约定2016年6月30日交房，但被告通知交房时间为2017年6月1日，原告实际接房为2017年7月21日。被告认为由于临翔区政府未能按照协议如期提供净地给被告，导致被告延迟9个月开工，该情形属于不可抗力，应免除延期交房的责任。根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告陈述的临翔区政府未能按照协议如期提供净地不属于不可抗力的情形；且根据合同相对性，此系被告与临翔区政府之间的合同关系，与本案并非同一法律关系，故被告要求免除9个月延期交房的抗辩意见，不予采纳。被告未能提供证据证明在2017年6月1日前临沧海棠国际小区9幢2号房已经建设单位组织验收合格并符合合同约定，故被告要求违约金的截止时间应为2017年6月1日的抗辩意见，不予采纳。被告提出原告在办理按揭贷款过程中存在违约，因被告未能提供证据加以证明原告存在拖延办理的情形，故被告要求原告支付被告违约金9830元及在原告违约期间被告不承担违约责任的抗辩意见，不予采纳。因双方在合同中约定了被告逾期交房的违约责任，该违约责任系双方基于平等自愿作出的约定，结合考虑本案标的物系房地产且价值较大，原告的损失主要是同期银行存款利息，按照双方在合同中的约定计算得出的违约金并不高，故被告要求对违约金进行调整的答辩意见，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付自2016年7月1日至2017年7月21日的违约金62541.6元，因原告2017年7月21日接房，故计算违约金截止日期应为2017年7月20日，计62331.3元，原告诉请超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告临沧星美置业有限公司于判决生效之日起十五日内一次性支付原告周正富、毕惠仙逾期交房违约金62331.3元；二、驳回原告周正富、毕惠仙的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，一审认定的法律事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本案二审争议的焦点为：一、星美置业逾期交房是否属不可抗力所致；二、违约金应否调减；三、一审认定的违约时间是否正确。
针对焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况。本案星美置业与临翔区人民政府签订的《临沧海棠国际商业中心开发合作协议》签订于2013年8月26日，而星美置业于2015年8月14日与周正富、毕惠仙签订《商品房购销合同》，两者属于不同性质的合同，《临沧海棠国际商业中心开发合作协议》的履行与否虽然影响星美置的项目建设，但并非《商品房购销合同》签订时不能预见的情形，星美置业逾期交房的原因不属于不可抗力，不能免除其承担违约责任。
针对焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，星美置业与周正富、毕惠仙在《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。星美置业主张违约金过高，但未提交任何证据证明违约金的约定过分高于造成的损失，故对星美置业调减违约金的请求，本院不予支持。
针对焦点三，本院认为，星美置业与周正富、毕惠仙签订的《商品房购销合同》明确约定了交付的房屋需经验收合格，并提供工程竣工验收合格的证明文件，星美置业虽然以公告形式向业主交房，但公告交房日并不具备交房条件，故交房日不应以公告日计算，在不具备交房条件的前提下，周正富、毕惠仙实际接收了房屋，一审以周正富、毕惠仙接房屋之日计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，星美置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1364元，由上诉人临沧星美置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李鸿武
审判员 张建红
审判员 苏国权
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李 佳