北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初9127号
原告李某，女，1944年10月16日出生，住北京市西城区。
原告房某1，女，1974年1月28日出生，住北京市西城区。
原告兼原告李某、房某1的委托代理人房某2，女，1969年2月26日出生，住北京市西城区。
被告吴某，女，1956年7月27日出生，住北京市房山区。
被告房某3，女，1982年8月28日出生，住北京市房山区。
被告吴某、房某3的委托代理人史成续，北京市百瑞律师事务所律师。
被告房某4，女，1964年6月15日出生，住北京市房山区。
原告李某、房某1、房某2与被告吴某、房某3、房某4法定继承纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼原告房某1、李某的委托代理人房某2、被告吴某、房某3及二人的委托代理人史成续、被告房某4到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某、房某1、房某2诉称，被继承人房某7于1999年1月20日死亡，其妻子白某于2004年6月8日死亡，去世后留有房产，两者生前均无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人的遗产应由房某5、房某6及房某4共同继承。被继承人的长子房某5于2013年8月18号因病死亡，房某5与其妻李某育有2个子女，长女房某2、次女房某1。被继承人的二子房某6于2015年12月因病死亡，房某6与其妻吴某育有一女房某3。被继承人房产长期由被告房某6一家独自使用，被告房某6于2014年9月24日打电话给李某及房某2要求变更该房产权人姓名，由原来的房某7变更为房某6，故诉至法院。诉讼请求：1、坐落于房山区××号依法分割；2、诉讼费由被告负担。
被告吴某、房某3辩称，诉争房屋在1992、1993年房改时分配给房某7、白某、房某6、吴某和房某3一家五口人的，不是分配给房某7和白某二人的，房某7是户主他只是个代表，房屋是家庭共有的，因为当时双方在一起共同生活。1993年房改时房某7已经80岁，一家人共同生活，房屋是家庭共有房屋，因为之前承租就是5口人承租，而不是房某7和白某两人承租的。1999年房某7去世后，由房某5、房某6和房某4三个继承人，他们三人经过协商对遗产如何继承达成了口头协议，协议白某去世后该房产归房某6所有，但当时没有形成书面文件。随后在2015年5月29日形成了书面文件，但当时房某5已去世，所以是由房某6和房某4二人签字确认了1份房屋历史由来情况说明，确认了1999年三方包括房某5在内口头协商房屋如何继承的方案和房屋的历史由来。
被告房某4辩称，对原告诉讼请求没有意见，要求依法分割。
经审理查明，房某7与原配妻子（姓名不详，于1941年去世）于1941年3月15日生育一子房某5，房某5与其妻子李某育有两个女儿，分别为长女房某2，次女房某1。房某7原配妻子过世后，房某7与第二任妻子刘某（于1962年去世）婚后于1956年3月27日生育一子房某6，房某6与其妻子吴某于1982年8月28日生育一女房某3。刘某去世后，房某7与第三任妻子白某于1963年登记结婚，婚后于1964年6月15日生育一女房某4。房某7于1999年1月20日去世，白某于2004年6月8日去世，房某5于2013年8月18日去世，房某6于2015年12月14日去世，以上四人去世时均未留有遗嘱。房某7去世前，房某6、吴某、房某3一家与房某7、白某夫妻二人一起共同生活。房某7去世后，房某4将白某接回自己家照顾直至白某去世。房某7和房某6原系北京电力设备总厂有限公司（原名北京电力设备总厂、北京发电设备修造厂）职工，1993年根据北京电力设备总厂相关文件，房某7、白某、房某6、吴某、房某3五人以家庭为单位，在享受房某7工龄优惠22.8%的情况下，由房某7分两次共出资8632.62元购买了位于北京市房山区××号的一套三居室房屋，即本案诉争房屋，该房屋登记在房某7名下。现因房屋权属双方产生纠纷，2016年6月，李某、房某1、房某2诉至本院，要求对诉争房屋依法分割。诉讼中，双方当事人对诉争房屋的市场价值无法达成一致意见，原告李某、房某2、房某1申请对诉争房屋进行房地产市场价值进行评估。经鉴定，北京华天通房地产评估有限公司出具了华天通[2016]估字A089号房地产估价报告，认为该房屋市场价值为1224977元，原告房某2为此支付了评估服务费4450元。后被告吴某、房某3以该房屋存在楼龄折旧、二次加固以及房屋装修应当从房屋现值中扣除为由先后两次提出评估异议申请，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通函（2016）0901号、华天通函（2016）0904号评估报告异议答复函，对吴某、房某3提出的异议进行了回应，在不考虑1992年加固维修的情况下，给出了1173338元和1337575元两个参考价值。北京华天通房地产评估有限公司表示，对以上三个结果负责，也对法官选择使用的结果负责。
庭审中，吴某、房某3提交2015年5月29日由房某6书写、由房某4签字的房屋历史由来情况说明，内容为：“1999年父亲房某7病故，当时就这套房子的规属问题进行了家庭协商，参加者为房某5（大哥）、本人房某6及妹妹房某8，经大家友好协商，商定为老母亲仍在此同我居住，待老人过世后，房屋归我所有，大哥房某5明确表态不要此房，妹妹房某8也表态不要此房，之后虽老母亲过世，但此房户主一直未进行变更。”吴某、房某3主张房某5、房某6、房某4已就诉争房屋的归属做了妥善处理，该房应该由房某6一家所有。现房某6已去世，房屋归吴某、房某3继承，并要求原告李某、房某1、房某2、被告房某4协助办理房屋过户手续，过户至吴某名下。原告李某、房某2、房某1对情况说明不予认可。房某4辩称该情况说明内容不属实，签字时房某6已经病重,房某6一再要求让其给他签字，其是可怜房某6才签字。
另查明，北京电力设备总厂时年房改文件显示，房某7和房某6均系北京电力设备总厂的职工，均可单独购得住房，房某7和白某夫妇根据政策可以购买一居室房屋，房某6、吴某、房某3一家可以购得二居室房屋，以上五人家庭作为一个家庭可以购得一套三居室房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、户口本、北京市公安局拱辰派出所出具的证明信、北京市公安局拱辰派出所出具的死亡证明、北京电力设备总厂有限公司能源后勤服务中心房地产办公室出具的证明、北京电力设备总厂有限公司人力资源处出具的证明、京电设总生活字[1993]01号北京电力设备总厂文件、京电设总生活字[1992]02号北京电力设备总厂文件、北京发电设备修造厂宿舍分配管理暂行办法、（京房）名称变核（内）字[2014]第0041452号企业名称变更核准通知书、房屋买卖契约、购房发票收据、房优字第×××号房产所有证、华天通[2016]估字A089号房地产估价报告、华天通函（2016）0901号评估报告异议答复函、华天通函（2016）0904号评估报告异议答复函、北京增值税普通发票、谈话笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点有三个。一是诉争房屋的性质应当如何认定，二是诉争房屋的市场价值应当如何计算，三是诉争房屋应当如何分配。
关于北京市房山区××号房屋的性质认定问题，根据北京电力设备总厂房改相关规定，房某7和房某6作为北京电力设备总厂的职工，都可以独立购得住房，房某7、白某、房某6、吴某、房某3作为一个家庭基于共同生活分配了并购得一套三居室房屋，房屋购买时主要以房某7的工龄享受购房优惠，故就本案诉争房屋，应当属于房某7、白某、房某6、吴某的家庭共有财产。房某7、白某去世后，应当先从家庭共有房屋中析出属于房某7及白某的财产份额，再进行继承分配，由其法定继承人即房某5、房某6、房某8共同继承。考虑购房过程中以上五人所做的贡献、出资情况以及房某7的工龄优惠，本院酌定房某7、白某夫妻占该房屋份额的60%，房某6、吴某、房某3一家占该房份额的40%。购房发票上显示购房款系房某7支付，吴某、房某3主张购房款系房某6一家支付，但未提交证据予以证明，本院对此不予认定。从争议房产的历史来源以及房某7夫妇和房某6共同生活的事实，原告李某、房某1、房某2主张该房屋系房某7的个人遗产的主张，本院不予支持。
关于诉争房屋的市场价值，影响房地产市场价值的主要因素是区位位置与房屋商品房权利性质，房屋价值受市场波动影响。房屋楼龄新旧、是否进行过二次加固只影响房屋的使用寿命，与房屋市场价值无关。即使诉争房屋进行过装修，但装修价值随着时间的推移逐渐贬损，对房屋市场价值影响甚微，故本院对吴某、房某3认为该房屋存在楼龄折旧、二次加固以及房屋装修应当从房屋现值中扣除的意见不予采纳。北京华天通房地产评估有限公司做出房地产估价报告价值时间点系2016年9月，结合房地产估价报告及评估异议答复函，综合考虑同地段同区位的房屋市场变动情势，本院将诉争房屋的市场价值酌定为1224977元。
关于诉争房屋应当如何分配，诉争房屋中房某7、白某所占份额属于二人的遗产范围，属于二人共同所有，房某7先于白某病逝，首先应当从二人的共同财产中析出一半作为房某7的遗产，由房某7的法定继承人依法继承，房某7的法定继承人包括白某及其子女即房某5、房某6、房某4共同继承；白某病逝后，其遗产份额包括与房某7共同所占份额的一半和应当继承房某7的遗产份额部分，白某的遗产应当由其法定继承人依法继承，包括与其形成抚养关系的继子女，即房某6、房某4继承，房某5在白某结婚时已经成年，与白某没有形成抚养关系，不应继承白某的遗产；现房某5、房某6已病逝，对于二人应当继承房某7、白某的遗产份额，由其各自的法定继承人即房某5之妻李某、房某5之女房某1和房某6之妻吴某、房某6之女房某3、房某2分别继承；吴某、房某3提交了由房某6、房某4签字的房屋历史由来情况说明辩称房某5、房某6、房某4已就诉争房屋的归属做了妥善处理，该房应该由房某6一家所有。因房某5已经去世，无法认定房某5放弃了诉争房屋的继承份额，且实际上白某晚年是与房某4一起共同生活，该说明成立的基础已经灭失，不能视为房某4放弃诉争房屋的继承份额，故本院对吴某、房某3的抗辩意见不予采纳。继承开始后，有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱的按照法定继承处理。第一顺序继承人为配偶、父母、子女。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。关于房某7的遗产在该房产中的份额，因其生前与房某6共同生活，房某6对其尽了主要赡养义务，应当多分，本院酌定房某6继承房某7份额的60%，白某、房某5、房某4继承房某7份额的40%。关于白某的的遗产份额，因其生前由房某4对其尽了主要赡养义务，应当多分，本院酌定房某4继承白某份额的60%，房某6继承40%。综上所述，原告李某、房某1、房某2要求依法分割诉争房屋，于法有据，本院予以支持。本院结合本案的具体情况、双方当事人的住房情况，诉争房屋归吴某、房某3所有，李某、房某1、房某2、房某4协助吴某办理房屋过户手续，过户费用由吴某承担。吴某、房某3给付李某、房某1、房某2、房某4相应的房屋折价款。房某7享有诉争房屋30%份额，房某7去世后，继承人为白某、房某5、房某6、房某4，其中房某6继承房屋份额的18%，白某、房某5、房某4各继承房屋份额的4%，房某5已去世，其应继承份额由原告李某、房某1、房某2继承，被告吴某、房某3给付李某、房某1、房某2房屋折价款48999元。原告方要求过高部分，本院不予支持。白某享有诉争房屋34%的份额，白某去世后，继承人为房某6、房某4，其中房某4应继承白某份额的60%，即房屋份额的20.4%和继承房某7的房屋份额4%，共计房屋份额的24.4%，被告吴某、房某3应给付房某4房屋折价款298894元。据此，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条、第二十六条之规定，判决如下：
一、位于房山区××号房屋归被告吴某、房某3所有，原告李某、房某2、房某1、被告房某4于本判决生效后十日内协助被告吴某、房某3办理房屋过户手续，房屋过户至被告吴某名下。
二、被告吴某、房某3于本判决生效后十日内给付原告李某、房某1、房某2房屋折价款四万八千九百九十九元；被告吴某、房某3于本判决生效后十日内给付被告房某4房屋折价款二十九万八千八百九十四元。
三、驳回原告李某、房某2、房某1的其他诉讼请求。
四、驳回被告吴某、房某3的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估服务费四千四百五十元，由原告李某、房某1、房某2负担一百七十八元（已交纳），由被告吴某、房某3负担三千一百八十六元（于本判决生效后七日内交纳），由被告房某4负担一千零八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费七千八百元，由原告李某、房某1、房某2负担五百一十三元（已交纳），由被告吴某、房某3负担四千三百八十七元（于本判决生效后七日内交纳），由被告房某4负担二千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 冯永良
二〇一七年五月十九日
书记员 霍云蕾