福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初5197号原告：刘子海，男，1984年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：康志杰，福建英合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林铭蔚，福建英合律师事务所律师。被告：伍顶玉，女，1983年12月24日出生，汉族，住贵州省福泉市。委托诉讼代理人：林伟文，福建嘉铠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静波，福建嘉铠律师事务所实习律师。第三人：李文海，男，1976年5月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告刘子海与被告伍顶玉、第三人李文海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年6月5日、2017年6月27日公开开庭进行了审理。2017年6月5日，刘子海的委托诉讼代理人林铭蔚，伍顶玉及其委托诉讼代理人林伟文、张静波到庭参加诉讼。2017年6月27日，刘子海的委托诉讼代理人康志杰，伍顶玉及其委托诉讼代理人林伟文、张静波，李文海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘子海向本院提出诉讼请求：1.确认刘子海与伍顶玉签订的《租赁合同》于2017年3月3日解除；2.伍顶玉向刘子海支付自2016年11月16日至2017年3月3日期间的房屋租金100800元及违约金（以42000元为基数，按每日1%的标准自2016年10月1日计算至2016年12月31日止；以100800元为基数，按每日1%的标准，自2017年1月1日起计算至实际还清之日止）；3.伍顶玉向刘子海支付水电费及物业管理费9570元；4.刘子海没收伍顶玉房屋租赁保证金28000元；5.伍顶玉立即腾空厦门市思明区嘉莲路179号二层之二的房屋并交还刘子海，向刘子海支付房屋占用费（自2017年3月4日起至实际腾空交还之日止，按月28000元计算）；6.伍顶玉支付刘子海为实现债权而产生的律师费6000元。事实与理由：2016年6月23日，刘子海与伍顶玉签订一份《租赁合同》，合同约定：1.刘子海将坐落于厦门市思明区嘉莲路179号二层之二的房屋（建筑面积350平方米）出租给伍顶玉用于商业使用；2.租赁期限五年，自2016年6月23日至2021年6月22日止；3.租赁前两年租金标准为80元平方米月，即月租金28000元月，第三年起每年递增5%，租金不包括物业管理费、车位使用费、水、电、燃气、通讯、有线电视、维修、保养等费用；4.伍顶玉应按每三个月向刘子海支付租金，每期租金须提前7日付清；5.伍顶玉在本合同签订之日一次性向刘子海支付一个月租金即28000元作为履约保证金；6.伍顶玉应在合同期满或解除、终止后三日内将该物业腾空、固定装饰不得破坏后交付给刘子海。伍顶玉拒绝交还物业的，刘子海有权没收保证金，并自行回收租赁物。伍顶玉遗留在物业内的所有物件、设备、家具或其他任何用品，均视为伍顶玉放弃所有权的抛弃物，刘子海有权按无主物处置，由此造成的所有损失，均由伍顶玉承担；7.伍顶玉逾期支付合同项下租金、物业管理费、水电费等各项应付费用，每逾期一日，应按未付金额的1%向刘子海支付违约金。逾期超过七日（包括七日），刘子海有权解除合同并没收履约保证金；8.伍顶玉违反本合同约定，刘子海向伍顶玉主张权利的过程中所产生的律师代理费、诉讼费、评估费等一切费用，均由伍顶玉承担。上述《租赁合同》签订后，刘子海如约向伍顶玉交付了该租赁房屋，伍顶玉亦向刘子海支付了28000元作为履约保证金及首期租金84000元。然而，至2016年9月，伍顶玉却未如约足额向刘子海支付当季租金，并于2016年11月16日起开始拖欠租金。期间，刘子海曾多次与伍顶玉沟通并再三催促伍顶玉支付租金及水电费、物业管理费等费用，但伍顶玉均以各种理由推脱。刘子海委托福建英合律师事务所于2017年2月28日向伍顶玉发《律师函》，函告伍顶玉解除租赁合同、没收履约保证金、支付租金、水电物业管理费、违约金并立即腾空房屋交还房屋。伍顶玉于2017年3月3日收到解除合同的《律师函》。伍顶玉无理由拖欠租金的行为损害了刘子海的合法权益，亦有悖于双方之间的合同约定，刘子海有权根据《租赁合同》的约定，解除与伍顶玉之间的租赁合同，并要求伍顶玉支付拖欠的租金、水电物业管理费、违约金、律师费，没收履约保证金及腾空房屋等。伍顶玉辩称，1.讼争合同并非刘子海本人所签订，而是案外人代刘子海签名，案外人签订合同时表示将提交相应的授权委托书，但至今均未提交。此外，刘子海亦非讼争房屋的权属人或合法使用权人，刘子海未能提供任何权属证明，故刘子海作为原告的主体不适格。2.李文海为讼争房屋的实际承租人，伍顶玉仅是李文海雇请的店员，代李文海在讼争合同上签字。合同履行期间，李文海也多次明确告知刘子海，刘子海亦知悉讼争合同的实际承租人系李文海，并与李文海进行过多次沟通过。3.2017年1月18日，刘子海以发短信的方式通知伍顶玉解除合同，伍顶玉将短信转发给李文海，李文海亦同意解除，并且和刘子海约定房屋转租事宜。因此，双方租赁合同在2017年1月18日已经合意解除。4.刘子海存在侵占伍顶玉财产、欺骗伍顶玉等违法行为。刘子海在未通知伍顶玉的情况下，擅自处分店内财产，包括新的冰柜、冰箱、沙发等，属于违法行为。5.刘子海早已经将租赁房屋收回并再次出租给案外人，本案并不存在房屋占用费的问题。李文海已于2016年12月3日将房屋交还给刘子海，2017年1月18日合同已经协商解除，伍顶玉并未违约，律师费应当由刘子海自行承担。即便存在违约金，每日1%的违约金计算标准亦明显过高。李文海陈述意见称，伍顶玉租赁的讼争房屋由其实际使用，其因工作繁忙，不能亲自办理讼争店面租赁合同的相关手续，故委托伍顶玉代为办理。对于伍顶玉签署的租赁合同，其均予以认可，并愿意承担全部法律后果和法律责任。此外，因其与伍顶玉一起做生意，自愿与伍顶玉共同承担本案的责任。其他意见与伍顶玉的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，伍顶玉作为乙方、承租方，在一份载明刘子海为甲方、出租方的《租赁合同》上签字。合同约定：甲方将址于厦门市思明区嘉莲路179号二层之二的房屋（以下简称讼争房屋）出租给乙方。甲方仅享有该物业的使用权，对此乙方已知悉。租赁期限为5年，自2016年6月23日起至2021年6月22日止。2016年5月23日至2016年6月22日为甲方给予乙方的免租期。前两年每月租金为28000元，自2018年6月23日起，租金每年递增5%。乙方应按每三个月向甲方支付租金，每次租金提前7日内付清。乙方应于合同签订之日支付首期租金84000元。乙方应按时、足额支付租金，若乙方拖欠租金超过七日，甲方有权停止供应水电，由此造成的损失应由乙方自行承担。第六条“履约保证金”约定：乙方在合同签订之日一次性向甲方交付相当于一个月租金即28000元的履约保证金。乙方未违约的，租赁期限届满且乙方向甲方交还租赁物之日起三个工作日内，甲方无息退还该履约保证金。乙方未履行合同项下的付款义务或出现其他违约情形，不得以此拒付款项或者拒绝赔偿。否则，甲方有权没收履约保证金，并有权终止或解除合同。合同履行期满，乙方在办理物业交接手续前，应主动至工商部门注销营业执照或变更营业执照经营地址，并凭回执单向甲方申请退履约保证金，否则甲方有权不退履约保证金。甲方待乙方结清与该物业所有的债权债务、税费及营业执照注销等所有事宜后，于十日内向乙方无息退还抵扣后的履约保证金。第十条“交付与收回”10.4约定：乙方应在合同期满或解除或终止后的三日内（包含三日），将该物业腾空、固定装饰不得破坏后交付给甲方。乙方拒不交还该物业的，甲方有权没收保证金，并自行回收租赁物。第十一条“能源使用及相关费用”11.5约定：费用标准为税费4.8元/吨，电费0.92元/度，物业管理费及公维金6元/月，公摊水电费以实际分摊。乙方应在甲方代缴相关费用之日起五日内，按缴费单据金额缴清上述费用。第十四条违约责任14.1约定：乙方逾期支付合同项下租金、物业管理费、水电费等各项应付费用，每逾期一日，应按未付金额的1%向甲方支付违约金；逾期超过七日（包括七日），甲方有权解除合同并没收履约保证金。14.4约定：因乙方违反合同约定，甲方向乙方主张权利的过程中产生的律师代理费、诉讼费、评估费等的一切费用，均应由乙方承担。该合同落款处甲方签名为“刘子海”，刘子海主张该签名系其本人所签，伍顶玉主张该签名系刘子海的委托代理人所签。合同签订后，刘子海将讼争房屋交付伍顶玉使用。伍顶玉于合同签订当日向刘子海支付履约保证金28000元。刘子海确认收到伍顶玉支付的2016年9月份水电费4635元及10月份水电费5000元，伍顶玉支付讼争房屋租金至2016年10月23日。2017年2月24日，伍顶玉向刘子海发送短信，内容为：我过年前就和你老婆说我不做了的你该怎么处理就怎么处理，我们大股东是法人他一直说要做，我到现在也不知道他怎么回事，他没给你打电话你就该怎么处理就怎么处理吧。2017年2月28日，刘子海委托福建英合律师事务所律师向伍顶玉发出律师函，载明因伍顶玉未按合同约定足额支付租金，已逾期超过七日，构成违约，要求自伍顶玉收到律师函之日起解除合同，收取的履约保证金不予退还，并要求伍顶玉于收到律师函3日内向刘子海支付拖欠的租金、水电费及相应违约金等。邮件查询结果显示该邮件于2017年3月3日由伍顶玉本人签收。2017年3月5日，刘子海向伍顶玉发送短信：伍顶玉你好，关于租赁房屋的事我已经委托律师发函解除租赁合同了，EMS也显示你3月3日收到律师函了。由于你的违约，现在我再次正式通知你解除我们之间的租赁合同……另查明，讼争房屋系刘子海向案外人承租。刘子海因与伍顶玉租赁合同纠纷一事，委托福建英合律师事务所提供法律服务，支出律师费6000元。还查明，2017年6月5日庭审中，刘子海当庭确认其于2017年4月底实际收回讼争房屋，讼争房屋已于2017年4月底至5月初出租他人。伍顶玉于2017年4月份将讼争房屋二楼的遥控门钥匙交还刘子海，一楼大门并未上锁。2017年6月27日庭审中，刘子海陈述其于2017年5月17日收回讼争房屋。审理中，刘子海提供三张收款收据，分别载明10月份水电费、物业管理费8020元、11月份3715元、12月份2835元。刘子海主张扣除伍顶玉已支付的10月份水电费5000元，尚欠2016年10月至12月的水电费、物业管理费共计9570元。伍顶玉对上述收款收据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本案争议焦点为：1.伍顶玉签订的讼争合同是否应由李文海承担合同责任；2.讼争合同的解除时间及刘子海收回讼争房屋的时间。本院结合当事人的举证质证分析如下：1.伍顶玉签订的讼争合同是否应由李文海承担合同责任。伍顶玉主张刘子海并未签订讼争合同，刘文海对讼争房屋缺乏合法权利，其亦系作为李文海的代理人与刘子海签订讼争合同，讼争房屋实际由李文海使用，刘子海对于该事实是明知的。故应由李文海承担合同责任。为证明上述主张，伍顶玉提供如下证据：1.《营业执照》复印件一份，载明讼争房屋地址登记普通个体户“厦门市思明区伽漾餐饮店”，经营者为李文海；2.李文海出具的《委托书》及《说明》一份，载明李文海确认伍顶玉系受其委托与刘子海签订讼争合同，李文海对于伍顶玉的代理行为予以认可并承担相应的全部法律后果和法律责任。3.李文海与刘子海配偶刘丽琴的通话录音二份（通话时间分别为2017年4月16日、2017年4月17日）、李文海与刘子海的通话录音三份（通话时间分别为2017年3月7日、2017年4月17日、2017年4月20日）。内容主要为李文海与刘子海及刘丽琴协商房租、水电费、律师费及合同签订等事宜。4.伍顶玉与李文海的微信聊天记录，内容主要为伍顶玉催促李文海想办法解决问题，让其告知刘子海不做了，并与李文海协商本案应诉事宜。5.申请证人朱某出庭。证人提供证言主要内容为：证人与伍顶玉、李文海均为朋友。李文海经营酒吧，其经常到李文海的店里吃饭。2016年12月初，李文海交不了房租，刘子海便将讼争房屋断水断电。2016年12月3日刘子海将讼争房屋一楼大门锁了，直到2017年1月，李文海将讼争房屋二楼大门遥控交给刘子海。2017年1月中下旬，李文海店内的东西被刘子海搬走。李文海对于伍顶玉系其代理人的身份予以认可，并自愿与伍顶玉共同承担讼争合同责任。对于伍顶玉提供的上述证据均无异议。刘子海质证认为：1.《营业执照》复印件无原件核对，真实性不予认可；2.李文海出具的《委托书》及《说明》一份真实性不予认可，在刘子海与伍顶玉签订合同时，伍顶玉并未向刘子海出示过委托书，亦未标明其系李文海代理人的身份。3.五份通话录音的真实性、关联性均不予确认。即便录音为真实，李文海与刘丽琴均为案外人，其通话内容与本案无关。李文海与刘子海的通话也是发生在合同解除之后，录音内容并未谈及刘子海与李文海之间如何履行合同，而是李文海自愿替伍顶玉承担责任。4.伍顶玉与李文海的微信聊天记录，真实性不予确认，该聊天记录为伍顶玉与李文海之间的记录，无法证明刘子海知晓伍顶玉与李文海之间的关系。5.证人朱某的证言真实性不予认可。刘子海主张讼争合同系其与伍顶玉签订，在合同签订及履行过程中均不清楚伍顶玉与李文海之间是否存在委托代理关系，坚持要求伍顶玉承担合同责任。如李文海自愿与伍顶玉共同承担责任，其亦同意。本院分析认为，讼争合同为房屋租赁合同，本案并无证据证明讼争合同存在无效情形，刘子海是否房屋权属人并不影响其作为合同相对人的权利。讼争合同载明合同主体为刘子海与伍顶玉，在刘子海对讼争合同予以认可且伍顶玉知晓讼争合同的相对人为刘子海的情况下，不论“刘子海”的签名是否其本人所签，刘子海均有权依据讼争合同提起诉讼主张权利。伍顶玉提供的证据不足以证明刘子海在订立合同时知道伍顶玉与李文海之间的代理关系，其主张讼争合同直接约束刘子海与李文海不能成立。伍顶玉提供的《营业执照》仅能证明李文海以讼争房屋作为工商登记地址注册了个体工商户，李文海出具的《委托书》及《说明》以及伍顶玉与李文海的微信聊天记录均发生于伍顶玉与李文海之间，亦不能证明刘子海知晓伍顶玉与李文海之间的委托代理关系。五份通话录音的真实性刘子海不予认可，且通话均是发生于刘子海主张合同解除之后，通话中并无刘子海确认其在订立合同或履约过程中知晓李文海为合同相对人的相关内容。证人朱某虽陈述讼争房屋由李文海承担房租并直接就相关问题与刘子海协商，但证人系伍顶玉与李文海的朋友，证言并无其他证据相佐证，对于证言内容本院不予采信。综上分析，伍顶玉主张讼争合同直接约束李文海与刘子海缺乏依据，伍顶玉作为合同相对人应当依约承担合同责任。2.讼争合同的解除时间及刘子海收回讼争房屋的时间。刘子海主张伍顶玉逾期支付租金已达解除条件，伍顶玉于2017年3月3日签收解除合同通知，讼争合同已于2017年3月3日解除。伍顶玉主张讼争合同已于2017年1月18日解除，提供刘子海与伍顶玉的微信聊天记录一份，主张其将刘子海2017年1月18日发送给其的解除合同通知转发给了李文海。伍顶玉并结合证人证言主张讼争房屋已于2016年12月底由刘子海收回。李文海对于伍顶玉的主张无异议。本院分析认为，伍顶玉提供的系其与李文海之间的聊天记录，不足以证明刘子海在2017年1月18日已向伍顶玉发出过解除合同通知。伍顶玉提供的其与刘子海2017年2月24日的短信中，伍顶玉仍告知刘子海“我们大股东是法人他一直说要做，我到现在也不知道他怎么回事……你该怎么处理就怎么处理”，上述内容证明在2017年2月24日前伍顶玉与刘子海仍在协商租赁合同履行事宜。伍顶玉自2016年10月24日起未再支付租金，刘子海依约有权解除合同，其向伍顶玉发送的合同解除通知，虽伍顶玉否认收到，但该邮件查询单显示系被本人签收，伍顶玉亦同意讼争合同已经解除，故本院认定讼争合同于2017年3月3日解除。关于伍顶玉实际交还讼争房屋的时间，伍顶玉仅能提供证人朱某的证言证明其于2016年12月底交还讼争房屋，如上分析，本院对于该证言内容不予采信。刘子海在第一次庭审中自认其已于2017年4月底实际收回讼争房屋，且伍顶玉于2017年4月份将讼争房屋二楼的遥控门钥匙交还刘子海，一楼大门并未上锁。在无相反证据的情况下，刘子海在第二次庭审中推翻第一次庭审的陈述，违反民事诉讼诚实信用原则。本院认定伍顶玉已于2017年4月份将讼争房屋二楼遥控门钥匙交还刘子海。因刘子海确认一楼未上锁，且其未能明确实际收回房屋的时间，本院推定刘子海已于2017年4月1日收回讼争房屋。本院认为，刘子海与伍顶玉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。伍顶玉自2016年10月24日起未再支付租金，构成违约，应依约承担违约责任。刘子海诉请确认讼争租赁合同已于2017年3月3日解除符合合同约定及法律规定，本院予以支持。伍顶玉应支付2017年11月16日至2017年3月3日期间的房屋租金并参照约定租金标准支付占用费至实际腾空交还房屋之日（2017年4月1日）止，该期间租金及占用费金额合计为126000元（28000元×4.5个月）。讼争合同第14.1条约定违约金按欠付金额的每日1%计算过高，刘子海提交法庭的书面违约金计算方式与其所依据的合同第14.1条约定不符，亦无法明确其所主张的违约金的计算方式及依据，本院根据刘子海就损失的举证情况以及双方当事人在履约过程中的过错程度，酌定将违约金调整为欠付金额126000元的20%即25200元。刘子海提供的证据不足以证明其已代缴伍顶玉承租期间的水电费及物业管理费，其要求伍顶玉支付2016年10月及11月的水电费及物业管理费缺乏依据。基于伍顶玉的违约行为，刘子海有权没收伍顶玉支付的履约保证金28000元并向伍顶玉主张因本案诉讼支出的律师费6000元。李文海自愿与伍顶玉共同承担本案责任，伍顶玉及刘子海均无异议，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认刘子海与伍顶玉2016年5月23日签订的《租赁合同》于2017年3月3日解除；二、伍顶玉、李文海自本判决生效之日起十日内支付刘子海2016年11月16日至2017年4月1日期间的房屋租金及占用费126000元、逾期违约金25200元；三、刘子海有权没收伍顶玉支付的履约保证金28000元；四、伍顶玉、李文海自本判决生效之日起十日内支付刘子海因本案支出的律师费6000元；五、驳回刘子海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8826元，由刘子海负担2168元，伍顶玉负担6658元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  刘远萍二〇一七年七月十九日代书 记员  杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。