杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第3217号
原告：凌柏金。
委托代理人：朱良。
被告：杭州天亿商城实业有限公司。
法定代表人：黄先挺。
委托代理人：俞瑛、桑晓伟。
凌柏金诉杭州天亿商城实业有限公司（以下简称天亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月21日立案受理后，依法由审判员卜亮独任审判，于2013年1月18日公开开庭进行了审理。凌柏金的委托代理人朱良，天亿公司委托代理人俞瑛、桑晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌柏金起诉称：原告是做卫浴产品业务的。2007年9月5日，被告因开办陶瓷建材市场公开招商。被告宣称要将商场做成“建材领域的银泰百货”，而且确保至少经营期五年不变。于是，原告与被告在2009年3月12日签订了《铺位租赁合同》，铺位面积132.84平米，用于卫浴产品的销售和服务使用。2009年9月5日，原告缴纳保证金10000元。但被告竟然在开业仅一年时间后就于2010年9月28日将整个商城转租给欧亚达集团且经营的还是家具家居，这使得原告在内的全部经营户都无法继续经营，双方协商再协商，终究全部经营户被被告强行清退，原告的清退日期是2011年6月20日。双方由此发生一系列诉讼，经二级法院审理，判决经营户被强行清退所产生的财产损害，被告承担70%的责任。原告同样也是经营户，也应得到同样的赔偿。参照其他案件的判决，以每平方米1000元计算，原告赔偿金额应为92988元。故诉诸法院，请求判令：被告立即赔偿经济损失92988元、退回保证金10000元并承担本案诉讼费用。
天亿公司答辩称：1、原告没有举证证明其损失的实际存在。原告举证不能，应该承担举证不能的后果；2、即便原告损失存在，也应由原告自己承担。双方租赁合同期间为一年，原告租赁期限已经届满，招商会首期租期确保5年的陈述仅仅是一个可期待续约的期限。被告于2011年6月清退原告承租的场地，系行使合同权利。合同未续签的责任并不在于被告而在于原告自身。被告曾3次发函给各商户，但原告不肯表态要求续签合同，原告明知要腾退仍然置之不理，由此导致扩大的损失应由原告自己承担；3、保证金确实收到，但因为原告一直占有被告的场地不交租金，保证金应予以没收，不予以退还。
为证明其主张，凌柏金提供了下列证据材料：
1、（2011）杭西民初字第2749号判决书，证明原被告之间存在房屋租赁关系，被告将房屋强行腾退，但至今未对原告进行赔偿。
2、收据，证明被告收取原告保证金的事实。
天亿公司未提供证据。
为查明事实，本院依法调取本院（2011）杭西民初字第2749号案件的庭审笔录、证据材料、二审的民事判决书等相关材料。
天亿公司对凌柏金提供证据的真实性无异议，本院予以确认。当事人对本院调取材料的形式真实性均无异议，本院予以确认。
根据当事人的陈述及确认的有效证据，结合本院相关系列案件的审理情况，本院认定事实如下：
杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦的所有权人系天亿公司，房屋产权证注明单位自建房、规划批建商业用房，开办陶瓷建材市场。天亿公司系原华东陶瓷建材市场的举办者，原市场因拆迁，后变为天亿家居广场。2007年9月15日，搜房网报道了华东天亿国际卫陶家居广场招商说明会的情况，天亿公司在该说明会上陈述整个市场的定位以卫陶为主，想做建材领域的“银泰百货”，在租赁年限上首期确保五年以上，第一个合同期内，租金不变，一楼是卫浴、二、三楼是精品瓷砖区，四楼是精品橱柜，五楼是整体家居样板工程展示。
2009年3月12日，甲方天亿公司与乙方凌柏金签订《铺位租赁合同》，约定：二、租赁范围和费用计算及支付方式：1、本合同项下的铺位位于杭州市西湖区古墩路829号天亿家居广场，铺位编号／租赁面积／每平方米月租金为1-026号／132.84㎡／120元。该铺位所收费用如下：合计月租金￥15941元；品牌推广费一年一付，每平方米8元／月，合计月推广费￥1063元；综合管理服务费一年一付，每平方米3元／月，合计月服务费￥399元；履约保证金（含商品质量和服务保证金）按10000元／铺／品牌的标准收取，每品牌最高收取不超过50000元，合计收取保证金10000元；中央空调电费以0.5元／㎡.天的标准据实按月收取；2、本合同租金支付方式为（√一年一付；□五年一付）两种。其中五年一付的租金首付款为合同租金额的30%以上，余款由甲方担保银行按揭。……三、租赁期限与续租：1、该铺位租赁期限共12个月，计租期自2009年5月18日至2010年5月17日止。铺位自交付给乙方之日起至天亿家居广场正式开业日前为免租期，其中含60天装修期。计租期从天亿家居广场正式开业通知日起计算，开业日如有变动，则计租期相应调整。……3、租赁期满，乙方如无违约行为的，享有在同等条件下优先租赁的权利，但必须在租赁期满前的二个月（60天）内向甲方提出书面申请。经甲方同意后，在租赁期满前30天内重新签订租赁合同（合同条件另行协商）。此期限内乙方未提出续租要求，被视为放弃优先承租的权利。如乙方提出续租请求但未获甲方书面同意者，本合同将按时终止，甲方有权收回全部该铺位，乙方应无条件如期交还。……五、责任的免除、变更和解除本合同的条件：……3、乙方有权解除本合同的条件：因出现非甲方力所能及的情况，使该铺位的设施无法正常运行，且中断营业连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用该铺位的，有权解除本合同，但乙方不得请求甲方支付任何名目的违约金或赔偿金。甲方应如数返还乙方预付的租金和保证金。……七、乙方的权利和义务：……6、在租赁期间，如遇经营所需，甲方对天亿广场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合。……九、合同终止：1、合同租赁期满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该等物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该铺位修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该铺位，则须完全承担违约责任。2、租赁期限届满或因乙方原因提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿任何费用。……十、全部协议：1、本合同及其附件构成甲、乙双方之间的全部协议，并取代甲、乙双方以往的所有书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论，若先前的书面或口头协议、解释、广告、书信和讨论与本合同有不一致之处，应以本合同和《综合管理服务合同》的条款和条件为准。……十四、代位权利：乙方在此同意，将来甲方可以其相关公司或关联公司取代其于本合同的法律地位，前提是不得因此影响甲、乙双方在本合同中的权利义务关系。2、本合同中甲方的权利义务无条件的转移给该相关公司或关联公司，甲方的相关或关联公司必须保证完全履行本合同项下甲方的义务。……十五、声明：甲、乙双方在签署本合同之前均已认真而仔细的阅读本合同文本，对各自所享有的权利和承担的义务清楚明白，对全部合同条款已有充分的理解。甲、乙双方代表在签署本合同时均已获得必要的授权并具有完全的民事行为能力。……十八、其他约定：合同一年一签，送二个月即2010年5月18日至2010年7月17日。合同附件三签约核算表中列明租金：面积132.84㎡、单价120元，年合计191290元；综合管理服务费：面积132.84㎡、单价3元，年合计4782元；品牌推广费：面积132.84㎡、单价8元，年合计12753元；保证金10000元。附件四付款承诺书载明乙方采取的支付方式为（√一年一付、□五年一付）。附件五租赁用途（经营品牌、商品、服务范围）载明：乙方承诺该铺位的用途仅作为澳斯曼品牌的销售和服务使用。
合同签订后，凌柏金向天亿公司交纳了保证金1万元和上述合同期内的其他各项费用，并对店铺进行装修。2009年9月5日，天亿家居广场正式开业。凌柏金在承租铺位经营。天亿公司亦就天亿家居广场的经营发布了若干广告，协助办理了凌柏金的营业执照。合同到期后，凌柏金未能续签《铺位租赁合同》，也未支付合同到期后的场地使用费等费用。2011年5月20日至6月30日期间，天亿公司协助欧亚达管理公司对部分商铺陆续进行了清退。2011年10月21日左右天亿公司进行了集中强行腾空，至2011年10月25日，商场清场完毕。（2011）杭西民初字第2749号案件认定腾退凌柏金商铺时间为2011年6月30日。
另查明：2010年9月28日，甲方天亿公司与乙方欧亚达集团签订租赁合同，欧亚达集团向天亿公司租赁杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼物业整体开设欧亚达家居天亿店，租赁期限15年，自2010年10月20日至2011年1月19日为免租期，2011年1月20日至2026年1月19日为计租期，物业交付时间为2010年10月20日。为确保合同履行，欧亚达集团向天亿公司支付合同履行保证金3500000元。租赁合同第十一条约定：1、乙方承租甲方物业后，原物业店招名变更为“欧亚达天亿家居”，并在广场区域显著位置显示有“欧亚达天亿家居广场”字样，乙方用“欧亚达家居天亿店”称谓对外宣传。2、经甲乙双方友好协商，涉及甲方已签约商户5年租期的处理意见如下：……租户租赁合同剩余租期由甲方全权委托乙方执行……。甲方承诺须保证乙方在支付合同履行保证金10个工作日内配合完成剩余租期全权委托的确认工作。（详见附件7全权委托管理文件）3、乙方承租该物业后，同意按市场现状接受所有商家，现有市场商家在同等条件下有优先租赁权，在与地下一层、地上一层、地上二层的现有租户重新签订租赁合同时，原则上经营产品、商铺位置、价格基本不作大幅度调整，其他楼层租户的调整以循序渐进为原则。如因乙方租金及规划调整等原因引起商户对甲方的索赔、纠纷或诉讼，乙方应当无条件接受甲方委托代为应诉、应赔并负责处理……为确保租户的顺利移交，乙方在接收的第一年度里须以平稳过渡为原则，甲方允许乙方在签订本租赁合同并交付合同履行保证金后即可提前进驻商场。6、乙方可根据实际经营需要，在本合同签订后将本合同项下的权利和义务转让给杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达家居公司、工商登记住所地在杭州市秋涛北路），乙方承担连带责任。
2010年12月3日，甲方天亿公司与乙方欧亚达城西分公司（成立于2010年10月27日）签订《托管协议》，约定甲方将位于杭州市西湖区古墩路829号天亿大厦裙楼的杭州天亿商城全权委托乙方对外出租及管理，甲方全权委托乙方与承租人签订《租赁合同》，代收租金及相关费用；委托期限为15年，即自2010年10月20日至2026年1月19日。
欧亚达管理公司成立于2011年4月14日，法人独资企业，注册地在杭州市西湖区古墩路829号1609室。欧亚达管理公司成立后，取代欧亚达城西分公司，行使欧亚达城西分公司在《托管协议》的权利并履行相应义务。
以上欧亚达相关公司接手商场后，逐步调整了商场的经营业态和布局。
再查明：2010年5月8日，众经营户联名向天亿公司书面申请，称商场内95%以上的商户均处于亏损状态，市场搞不活，商场没人气，要求减免一年租金。
2010年12月30日，众经营户联名向天亿公司书面抗议，要求天亿公司公开转租给欧亚达的事宜，确保平稳过渡，认为欧亚达接手管理的两个月以来，交接不明不白，广告投入少，欧亚达进入商场也没和商户开会和沟通就单方面下发通知涨租金，天亿商户不认可欧亚达，9月5日商场周年庆失败，十月国庆连庆祝国庆的字也没挂，要求退还、减租金。
2011年1月7日，欧亚达城西分公司向部分商户发征询函，该函称：天亿家居广场从2010年10月20日起整体由欧亚达城西分公司经营管理，迄今还有部分商户未及时续约或不明确下一步意向，再根据现实状况及商户需求，特向各位商户征询意见：是（否）继续留下与欧亚达公司签订合同；是（否）对现有楼层有改变需求；（3）新面积需求在多少平方米。欧亚达公司将根据整体调整规划，结合大部分商户意见，做出相应调整、规划。
2011年3月1日，欧亚达城西分公司向部分商户发了《关于再次明确原一年期商户合同签订及租金缴纳时限的通知》。
2011年4月20日，天亿公司与欧亚达城西分公司联合向凌柏金等部分商户发了《关于租赁合同签订及催缴场地占用费的最后告知函》，函称：贵方与天亿公司签订的《租赁合同》，租赁期限早已于2010年11月4日到期。根据天亿公司与欧亚达集团达成的合作协议，自2010年10月20日起天亿家居广场整体交由欧亚达城西分公司经营管理。租赁合同到期后，天亿公司根据合同法及相关合同约定已于2010年10月起联合或委托欧亚达城西分公司多次函告贵方要求明确是否签订租赁合同并催收贵方占用铺位期间的场地使用费。天亿公司及欧亚达城西分公司已充分履行了通知义务……如贵方确定不再签署租赁合同，应于2011年4月25日前腾退场地。如贵方确定签署租赁合同，应于2011年4月25日前到欧亚达办理。如贵方未在指定日期前办理租赁手续或腾退租赁场地的，我们将强制腾空贵方租赁场地，并启动法律程序追索场地使用费等。
2011年4月24日，天亿公司、欧亚达管理公司代表人员及部分商户在天亿家居广场五楼会议室召开了沟通会，经三方协商，就欧亚达家居天亿店前期遗留问题解决方案及未来发展方向事宜，达成备忘录。备忘录记载：1、针对与天亿公司已合同到期但愿意继续留在欧亚达家居天亿店经营的商户，在本年度合同期内（2010年-2011年）租金可在原租金优惠基础上先享受92折再享受85折的折上折优惠政策。……2、上述愿意与欧亚达公司重新签约的商户须在2011年5月10日前一次性缴纳本年度合同期内优惠后的应缴租金及品牌推广费……3、欧亚达家居天亿店逐步调整后的经营业态定位如下：BF-2F建材类，3F-5F家具类。补充：租期计算从2010年11月20日至2011年11月19日止。
2011年9月1日，众多商户向天亿公司、欧亚达发联名书。
2011年9月9日，欧亚达管理公司与部分商户沟通，形成会议纪要，欧亚达管理公司承诺对天亿家居广场后期的去留和战略方向等问题于2011年9月19日前给予答复及书面说明，商户则承诺在9月19日前不再对天亿公司及欧亚达管理公司采取过激言行。自2011年7月左右，天亿公司或商户陆续向本院起诉。2011年10月25日，商场全面清场、停业。2011年11月10日，天亿公司起诉凌柏金，本院于2012年4月11日做出（2011）杭西民初字第2749号民事判决，该判决认定天亿公司以及欧亚达管理公司在未与商户协商达成一致的情况下，单方强行清场，侵犯了众商户的财产权利，对损害结果应承担主要的过错责任；租期到期后，凌柏金等商户仍占有使用原铺位，根据公平原则，其应当支付合同到期后至实际腾退日的场地占用费、综合管理费，据此判决凌柏金支付天亿公司场地使用费98317.82元、综合管理费2457.82元。凌柏金上诉后，杭州市中级人民法院于2012年9月14日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为：天亿公司在未与商户协商达成一致的情况下，强行清场，侵犯了众商户的财产权利，对损害结果应承担主要的过错责任。而各商户在租期届满后未及时明确是否续约并交纳租金，也应对损害结果承担相应的过错责任。本院酌情确定天亿公司对凌柏金商户的实物、装修损失承担70％的赔偿责任。根据前案的现场勘察情况，凌柏金商户的实物、装修损失已无法通过评估确定。本院根据（2011）杭西民初字第2749号案件中双方提供的光盘等证据和勘察情况，结合经营面积、经营种类、类似商场装修要求、装修折旧等因素，酌定实物、装修损失按1000元／㎡计。按上述标准进行计算，天亿公司应赔偿凌柏金实物、装修损失为92988元。续约不成，双方均有过错，根据公平原则，天亿公司收取凌柏金10000元保证金应予以退还。综上，本院对凌柏金的诉讼请求，予以支持，对天亿公司的抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第九十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
杭州天亿商城实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿凌柏金实物、装修损失92988元，退还凌柏金保证金10000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2360元减半收取1180元，由杭州天亿商城实业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卜 亮
二〇一三年二月八日
书记员 黄燕美