江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初920号原告：薛俊，男，1987年2月23日生，汉族，居民，住建湖县。原告：戴蓉蓉，女，1988年7月7日生，汉族，居民，户籍地滨海县，现住建湖县。上列两原告共同委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。被告：建湖五洲国际置业有限公司，住所地建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭钊，该公司员工。原告薛俊、戴蓉蓉与被告建湖五洲国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛俊及原告薛俊、戴蓉蓉的共同委托诉讼代理人顾文玉、被告建湖五洲国际置业有限公司的委托诉讼代理人彭钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛俊、戴蓉蓉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告双方于2015年12月6日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼558号商品房买卖合同；2、判决被告返还原告购房款114176.42元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3、判决被告承担违约金585.7元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年12月5日，原、被告双方签订了《建湖五洲国际商贸城认购书》两份，约定原告分别购买被告位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼558号、559号商品房，总价款为246000元，其中1幢5楼558号价款为114176.41元。当日，原告预付定金4000元。2015年12月6日，原告向被告付清剩余全部房款242000元，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定1幢5楼558号价款为75582元、1幢5楼559号价款为87264元，房屋交付时间为2016年5月1日。原告实际缴纳的房屋价款为246000元。合同对违约责任等均作了约定，被告至今未向原告交付房屋。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。建湖五洲国际置业有限公司辩称，根据原、被告双方签订的补充协议第三条第二款的约定，原告已丧失合同解除权，故原告诉请解除合同、返还购房款及利息、承担违约金等，缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。如人民法院判令合同解除，原告需在相关法律文书生效后五日内配合被告完成合同备案注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月6日，原告薛俊、戴蓉蓉购买被告建湖五洲国际置业有限公司开发的位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼558号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，并已备案。该合同第三章商品房价款部分载明“……，第六条计价方式与价款，出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1，房号：558，计价方式：【套（单元）】，单价：75582，计价单位：元/套，房间总价：75582。该商品房总价款为人民币:75582元（大写柒万伍仟伍佰捌拾贰元整），约定首付款38582元”。第四章商品房交付条件与交付手续载明“……，第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016-05-01日前向买受人交付该商品房。……；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项种的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人�照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2.”。合同附件十一、“补充协议出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守。……。三、关于解除合同的约定。1、购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2、若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。3、出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销备案登记和产权预登记手续，买受人应承担由此产生的全部费用。……”。该合同签订后，原告薛俊、戴蓉蓉按约支付购房款，被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年12月7日向其出具加盖单位合同专用章的收据一份，收据载明“缴款单位薛俊、戴蓉蓉；收款方式现金；人民币捌万叁仟壹佰伍拾肆元整；收款事由代收558、559号公寓房款”。2017年2月16日被告建湖五洲国际置业有限公司向原告薛俊、戴蓉蓉出具了金额为75582元增值税普通发票。被告建湖五洲国际置业有限公司至今未向原告薛俊、戴蓉蓉交付558号房屋，原告薛俊、戴蓉蓉遂于2017年3月8日向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年12月6日，原告薛俊、戴蓉蓉与被告建湖五洲国际置业有限公司就案涉558号公寓房签订的�商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议焦点，一是原告薛俊、戴蓉蓉要求解除558号房屋的买卖合同是否符合法律规定；二是原告薛俊、戴蓉蓉在本案中的合同解除权是否已丧失；三是原告薛俊、戴蓉蓉已向被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的房价款及损失如何认定。一、原告薛俊、戴蓉蓉要求解除558号房屋的买卖合同是否符合法律规定根据《合同法》规定，有下列情形之一的当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未旅行的，终止履行；已经履行的，根�履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在合同目的无法实现或者一方当事人存在迟延履行或不履行合同主要债务时，另一方当事人可以解除合同是法律赋予当事人的权利。本案中，原告薛俊、戴蓉蓉按约支付了全部房屋对价款，被告建湖五洲国际置业有限公司未能按合同约定的期限（即在2016年05月01日前）向原告薛俊、戴蓉蓉交付案涉房屋，至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，导致原告薛俊、戴蓉蓉购买房屋合同目的无法实现。故原告薛俊、戴蓉蓉于2017年3月8日起诉要求解除合同的请求符合法律规定。同时其还有权要求被告建湖五洲国际置业有限公司返还购房款及承担利息。二、原告薛俊、戴蓉蓉在本案中的合同解除权是否已�失最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案合同第十二条逾期交付责任中对出卖人逾期交付房屋约定按第2种方式处理，而第2种方式无相应的明确约定。我国《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条�无效”。案涉商品房买卖合同及“补充协议”属于格式合同。“补充协议”第三条关于解除合同的约定第2项中载明“若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同”。如被告建湖五洲国际置业有限公司对上述合同第十二条和补充协议”第三条的理解成立，则该合同条款明显排除了原告薛俊、戴蓉蓉的合同解除权利，该条款应属无效条款。故原告薛俊、戴蓉蓉在法律规定的期限内提起诉讼行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。三、原告薛俊、戴蓉蓉已被告建湖五洲国际置业有限公司交纳的房价款及损失如何认定原告薛俊、戴蓉蓉要求返还房款114176.42元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息和违约金585.7元。其主张的已交房款114176.42元的组成系由2017年2月16日发票载明金额75582元，与2015年12月7日一张558、559现金收据所载明的83154元中属于558号房屋部分房款38594.42元相加所得。但原告薛俊、戴蓉蓉提交的证据不足以证明发票载明金额75582元系其另行缴纳款项,故本院认定争议房屋价款为75582元。对于其主张损失逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故本院参照第1种方式中的相关条款确定被告建湖五洲国际置业有限公司所应承担之违约损失，即以75582元为本金，从2015年12月6日起至实际履行之日止按月利率0.5%计算的利息。综上所述，原告薛俊、戴蓉蓉要求解除与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015�12月6日订立的《商品房买卖合同》，并要求其返还购房款及承担利息的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告建湖五洲国际置业有限公司辩称中提出的如人民法院判令合同解除，原告薛俊、戴蓉蓉需在相关法律文书生效后配合其完成合同备案注销手续的意见，不违反法律规定，可在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告薛俊、戴蓉蓉与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年12月6日订立的《商�房买卖合同》；二、被告建湖五洲国际置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告薛俊、戴蓉蓉购房款75582元及利息（从2015年12月6日起至实际履行之日，按月利率0.5%计算）；原告薛俊、戴蓉蓉在前述期限内协助被告建湖五洲国际置业有限公司办理备案合同登记注销手续；三、驳回原告薛俊、戴蓉蓉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由原告薛俊、戴蓉蓉负担985元，由被告建湖五洲国际置业有限公司负担1690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院�审判长  邵锦浩审判员  李乃春审判员  刘 开二〇一七年十月三十一日书记员  黄金鑫