江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初6003号
原告：邱艳，女，汉族，无业，住徐州经济开发区。
委托诉讼代理人：王继军，徐州市子房法律服务所法律工作者。
被告：靳战斗，男，汉族，住安徽省宿州市萧县。
委托诉讼代理人：李淑梅（系被告之妻），女，汉族，住江苏省丰县。
委托诉讼代理人：赵玉娇，江苏逸诚律师事务所律师。
第三人：江苏万宁房地产开发集团有限公司，住所地徐州市泉山区泰山路金泉商务中心南楼三楼。
法定代表人：冯星文，该公司总经理。
原告邱艳与被告靳战斗、第三人江苏万宁房地产开发集团有限公司（以下简称万宁集团公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告邱艳的委托诉讼代理人王继军、被告靳战斗的委托诉讼代理人李淑梅、赵玉娇到庭参加诉讼。第三人万宁集团公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于睢宁县睢城镇××城市××小区××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施；2、依法判令原告与第三人所签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》合法有效、并确认位于睢宁县睢城镇××城市××小区××室的商品房归原告所有；3、依法判令被告及第三人立即协助和配合原告办理睢宁县睢城镇××城市××小区××室商品房的产权登记；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月9日，原告和第三人万宁集团公司签订《万宁城市景苑商品房订购协议》，约定由原告购买涉案房屋，并支付定金10万元。此后，原告根据协议约定，接到第三人通知，分别于2017年1月16日交款10万元，2017年3月31日交款5万元，2017年7月17日交款5.5万元，并交纳了装修押金和物业费等上房费用，现已经实际占有、使用涉案房屋。被告与第三人之间商品房预约合同纠纷一案，在审理过程中，被告提出财产保全申请，泉山区法院于2016年1月19日作出（2016）苏0311民初508-1号民事裁定书，并于2016年2月1日查封了涉案房屋，后泉山区法院于2016年5月24日作出（2016）苏0311民初508号民事判决书，并进入执行程序。2017年6月7日，泉山区法院作出（2016）苏0311执1976号之一执行裁定书，拍卖涉案房屋，并在2017年5月11日通知原告提供购房手续，原告第一次知道涉案房屋被查封，后为维护自己的合法权益，于2017年7月份以案外人的身份，书面提出执行异议，泉山区法院于2017年9月12日作出（2017）苏0311执异90号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并告知原告有权另案提起诉讼。原告认为，根据法律规定，原告与第三人之间签订的协议是双方真实意思表示，合法有效，被告及第三人应当协助原告办理产权登记手续。原告依约支付价款并占有涉案房产至今，根据物权法及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条及民事诉讼法的规定，原告不服执行异议裁定，依法提起诉讼，请求依法支持原告的各项诉讼请求。
被告靳战斗辩称，本案中，涉案房屋登记在第三人万宁集团公司名下，原告对该房屋不享有所有权，而且从诉状中原告所述的事实与理由可以看出，原告也未实际付清房款，且所谓的付款时间均是在被告申请查封涉案房屋后。该房屋被查封后，原告仍向第三人支付款，存在明显恶意。根据法律规定，法院查封后任何人不得擅自处置查封房产，本案原告继续缴纳所谓购房款，违反法律规定，存在恶意串通逃避执行，损害被告的利益，且原告也为实际占有使用涉案房屋。综上，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
第三人万宁集团公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
本案的争议焦点是：1、原告对涉案被人民法院依法查封的房产是否享有阻却执行的民事权利；2、原告要求的确认涉案房屋归其所有等请求能否成立。
原告邱艳为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311执异90号执行裁定书一份，证明泉山区法院于2017年9月12日作出了执行裁定，裁定驳回了邱艳的执行异议，原告实际收到法律文书的日期为2017年9月14日，邱艳享有依法提起案外人执行异议之诉的主体资格，并在15日内提起本案诉讼；
2、《万宁城市景苑商品房订购协议》一份，以及邱艳、邱某证明一份，证明在2014年2月9日原告与第三人在睢宁万宁城市景苑售楼处订购了涉案商品房订购协议，此时泉山区法院尚未对涉案房屋进行查封，原告购买涉案房屋的买卖行为合法有效。邱艳、邱某是兄妹，原告认可委托其兄邱某办理《万宁城市景苑商品房订购协议》的签字；
3、公告照片打印件1张、《收据》4张、中国工商银行业务回单3张，证明在订房协议签订当天的2014年2月9日，原告向第三人交款10万元，后依照约定，接到第三人通知后，分别于2017年1月16日交款10万元，2017年3月31日交款5万元，2017年7月17日交款5.5元，缴款总额已达70%，超过总款的50%；
4、上房通知照片打印件一份、上房流程表照片打印件一份、《收据》5张、照片打印件6张，证明原告在接到上房通知后，已经办理了上房手续，已交纳装修押金、能耗费、物业费、燃气费、水电费等上房费用，现涉案房屋已经装潢居住，原告已经实际占有、使用涉案房屋；
5、结婚证、租房协议、睢宁房屋登记信息查询证明，证明原告名下没有可供居住的房屋。
经质证，被告靳战斗对原告提交的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，因为被告并非协议的一方当事人，在执行异议听证时被告就已提出乙方邱艳的签字是邱某代签，并非本人签署，当时并非委托其代签，现在时隔几年因为房价上涨，被告认为原告认可邱某签字是基于想要获取该房屋，而且该协议中第二条，这10万元是定金，而且至今为止，原告与第三人都没有签订商品房买卖合同，故这10万元也不能转换为购房款，该合同是2014年2月9日签订，被告是于2016年2月1日查封该房屋，时隔两年间原告都没有与第三人签订买卖合同，不符合常理，且本协议中第三条，被告认为该份协议原告在本协议可以签订商品房买卖合同的条件下迟迟未与第三人签订，该协议已不具有任何法律效力。对公安机关的证明的真实性无法确认；对证据3中公告照片打印件的真实性不予认可，上面没有加盖任何的公章，中国工商银行业务回单3张是对应的查封该房产之后原告交的三次款，而且最后一次2017年7月17日是在泉山区法院执行法官告知该房产被查封过之后仍然执意交款（执行法官告知的时间是5月11日），明显可以看出原告是有恶意的，但是并没有提交2014年2月9日所称的支付10万元定金的打款证明。原告所谓的付款是打到睢宁土木建筑工程质量监督站，并不是交付给第三人；对证据4上房的收据真实性有异议，对照片的真实性不予认可，如果这些证据是真实的，只能证明原告存在恶意，原告称2017年7月17日上房，据被告了解该房屋交付是毛坯房，而且在法院告知被查封的情况下原告也提了执行异议，法院也驳回了其异议，在此期间原告仍然执意装修入住，更可以说明原告无视法律规定，具有过错；对证据5的真实性不予认可，与本案无关，不能证明原告的主张。原告所称已支付房屋总款的70%，但构成这个比例是因为原告无视涉案房屋被查封后仍然交款的事实，原告并不享有排除强制执行的民事权利。
被告靳战斗为支持自己的抗辩意见，向本院提交了民事裁定书及风险告知书复印件各一份，证明泉山区法院在2016年2月1日查封了涉案房产。
经质证，原告邱艳对该组证据真实性不持异议，但认为该组证据恰恰能证明在原告和第三人已经签订并履行相应的房屋买卖协议后，涉案房屋被人民法院查封的，根据相关法律规定，该查封应属错误，人民法院应依法予以解封。
第三人万宁集团公司未发表质证意见，也未提交证据。
经审理查明，靳战斗诉万宁集团公司商品房预约合同纠纷一案，在审理过程中，靳战斗向本院提出财产保全申请，本院于2016年1月19日作出（2016）苏0311民初第508-1号民事裁定书，裁定查封或冻结万宁集团公司价值400000元的财产，并于2016年2月1日查封了万宁公司名下位于睢宁县睢城镇××城市××小区××＃××室房屋一套。2016年5月24日本院作出（2016）苏0311民初508号民事判决书，判决：一、解除靳战斗、江苏万宁房地产开发集团有限公司于2012年11月9日签订的《协议书》；二、江苏万宁房地产开发集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还靳战斗购房款300000元及利息（自2012年11月9日起至实际给付之日止，按照按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。该判决生效后，因万宁集团公司未履行生效法律文书确定的义务，靳战斗向本院申请强制执行。2017年6月7日，本院作出（2016）苏0311执1976号之一执行裁定书，拍卖被执行人万宁集团公司名下位于睢宁县睢城镇××城市××小区××＃××室房屋。在执行过程中，邱艳作为案外人本院提出书面执行异议。经审查，本院于2017年9月12日作出（2017）苏0311执异90号执行裁定书，裁定驳回邱艳的执行异议。原告不服起诉来院，被告以辩称意见进行答辩。
另查明，2014年2月9日，原告邱艳作为乙方与作为甲方的万宁集团公司签订了《万宁城市景苑商品房订购协议》，约定邱艳购买睢宁万宁XX小区X#-X-XX室商品房，购房款440547元，定金100000元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保金，签订《商品房买卖合同》后乙方所交定金转为房价款。乙方接到通知7日内携带本协议、签约应交款、购房所需证件到“万宁城市景苑”展示中心签约《商品房买卖合同》，逾期者视为自动放弃，本协议不再具有任何法律效力，甲方有权销售。同日，原告交纳定金100000元。2017年1月16日、2017年3月31日、2017年7月17日，原告分别交纳购房款100000元、50000元、55000元，万宁集团公司为原告开具了收据。2017年7月17日，原告上房并交纳物业费、水电费、燃气费、装修押金等费用。
本院认为，本案争议焦点所涉及的关键问题是原告邱艳作为买受人对登记在第三人万宁集团公司名下的不动产执行措施提出异议，是否符合法律规定足以排除执行的情形。
最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，原告邱艳欲排除对涉案房产的执行需满足以下几项条件。
首先，原告作为买受人与作为被执行主体的第三人之间在人民法院查封之前已经存在合法有效的房屋买卖关系。原告与第三人万宁集团公司签订的《万宁城市景苑商品房订购协议》作为订购协议，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房预约合同，且在本院于2016年2月1日查封涉案房屋时，原告与第三人之间并未办理商品房预售登记手续，故不能认定在查封之前，原告与第三人之间签订有合法有效的书面买卖合同。
其次，与原告签订房屋买卖合同的相对方是房地产开发企业，虽然第三人系房地产开发企业，但第三人与原告签订的仅为预约合同。
再次，原告所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，庭审中，原告提交了睢宁不动产登记交易服务中心的查询记录，足以证实原告及配偶和未成年子女在睢宁无其他可用于居住的房屋。
最后，原告是否在人民法院采取查封措施前，已支付超过购房总价款50%。根据原告提交的证据，其在本院查封涉案房屋前，仅支付定金10万元，并未达到总房款的50%。
综上，原告在本案中主张排除执行所依据的事实并不符合法律规定的情形，应予驳回。
对原告要求确认其与第三人签订的订购协议合法有效、确认涉案房屋归其所有以及判令被告及第三人协助和配合办理涉案房屋的产权登记的诉讼请求，因原告对涉案房屋所享有的权利不足以排除本院的强制执行，其基于案外人的身份所提出的上述请求也缺乏法律依据，故本院不予支持。
另外，原告在本院查封涉案房屋前，也未实际占有涉案房屋，原告所举证据均证实其在2017年7月办理的上房手续，该日期晚于本院查封时间，故在本院查封涉案房屋时原告并未实际占有涉案房屋。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告邱艳的诉讼请求。
案件受理费7910元，由原告邱艳负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘现伟
审 判 员 许春燕
人民陪审员 许庆顺
二〇一八年三月十二日
书 记 员 尤 丹