广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3867号上诉人（原审被告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区阅江中路688号自编保利国际广场北塔1608房。法定代表人：王芮，职务：董事长。委托代理人：晏婵娟，女，公司职员。被上诉人（原审原告）：罗敏晶,女,1959年11月2日出生,汉族,住广州市海珠区。委托代理人：龚国清，广东卓信律师事务所律师。上诉人广州市联成房地产有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人罗敏晶商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人联成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗敏晶的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由罗敏晶承担。事实和理由如下：一、一审认为联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付罗敏晶使用属于认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条“房屋交付时的有关资料”，该约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上只要房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，永久供水等证明材料并不会影响罗敏晶收楼入住，罗敏晶不得拒绝收楼。二、双方约定延期交房的违约责任过高，且罗敏晶并未举证因联成公司延期交房造成的损失，法院理应予以调低。《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任为每日按总房价的0.05％计算，即约1139元／日，远远高于涉诉房屋租金标准；且罗敏晶并未因涉案房屋延期交付造成任何损失。被上诉人罗敏晶二审辩称：1、不同意联成公司的上诉请求，双方对于交楼时间及使用条件在合同中已经做出认定，应当尊重相关的意思表示，并以该条件作为判断房屋是否符合交楼条件的标准，而非只需通过竣工和交楼验收就符合交楼标准。2、违约金标准在商品房买卖合同中有明确约定，不超过房价5%，而且本案是商品房买卖合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，所以不存在违约金过高的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。2017年7月10日，罗敏晶向一审法院提起本案诉讼，请求：1.联成公司按照《广州市商品房买卖合同》约定向罗敏晶支付逾期交房的违约金145849.25元人民币（因累计违约金已超过合同上限，所以以房价2916985元的5%确定违约金）；2.联成公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：罗敏晶、联成公司于2015年4月2日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》和《补充协议》，约定：联成公司将项目中的龙津世家土兴巷x号x层x号房（房屋地址：荔湾区土兴巷x号x房）以人民币2916985元出售给罗敏晶。罗敏晶分三期支付房款，其中：预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款的30%（即875096元）；2015年4月3日前支付全部房价款的30%（即875095元）；2015年4月5日前支付全部房价款的40%（即1166794元）。联成公司应当在2016年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给罗敏晶使用。交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付时的有关资料包括：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等。联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗敏晶支付违约金，本合同继续履行。合同的附件七《补充协议》第五条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过罗敏晶已付房价款的5%。补充协议若与主合同条款不一致的，以补充协议为准。合同与补充协议签订后，罗敏晶分三次共向联成公司支付房价款2916985元。2016年3月25日联成公司向罗敏晶发出《收楼通知书》，通知罗敏晶于2016年3月30日到龙津世家交楼现场办理认购房屋的收楼手续。罗敏晶在2016年3月31日收楼时，发现联成公司所交付的房屋没有合同约定应具备的文件，罗敏晶不同意收楼。2016年8月6日罗敏晶与联成公司办理接收房屋手续。在一审庭审中，联成公司确认在2016年10月20日与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，其他商品房建设项目验收方面的相关文件均在该日期之前取得。一审法院认为，罗敏晶与联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。本案争议的焦点是依照合同及补充协议约定，涉案房屋符合交付的条件如何确定，罗敏晶能否以涉案房屋所在楼盘未具备约定条件而拒绝收楼。罗敏晶、联成公司签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件包括永久供电、供水方面的证明文件。依据我国建设部制定的《商品房销售管理办法》第七条规定，销售的商品房在供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施方面必须具备交付使用条件。因此，在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，罗敏晶可以拒绝收楼。联成公司确认在2016年10月20日与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，由此可认定涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，涉案房屋至该日才符合合同约定的交付条件可交付罗敏晶使用。综合以上分析，一审法院认为联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付罗敏晶使用，而事实上该房屋至2016年10月20日才具备交付使用条件，故联成公司应向罗敏晶支付从2016年3月31日起至实际交楼（即2016年8月6日）止的违约金。至于违约金标准，根据罗敏晶、联成公司双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》第十四条第（一）款：联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自2016年3月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向罗敏晶支付违约金，本合同继续履行；及《补充协议》第五条：在商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过罗敏晶已付房价款的5%。联成公司认为合同和《补充协议》约定每日按总房价款0.05%的标准计算违约金过高应予调整，由于联成公司未能按时交付房屋已经构成违约，且《补充协议》已经对逾期交付房屋的违约金总额设定上限（即145849.25元），联成公司认为违约金标准过高要求调整的的抗辩理由不成立，罗敏晶的诉讼请求应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年10月27日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起10日内，广州市联成房地产有限公司支付逾期交楼违约金145849.25元给罗敏晶。广州市联成房地产有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1608元，由广州市联成房地产有限公司负担。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：根据罗敏晶、联成公司签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。但至双方合同约定的交房期限2016年3月30日时止，涉案房屋所在楼盘尚未全部取得上述文件，不具备合同约定的交房条件，在此情况下，罗敏晶可以拒绝收楼。根据联成公司在一审中提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订的《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，一审认定2016年10月20日涉案房屋方具备交付使用条件，本院予以确认。联成公司上诉主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料不会影响罗敏晶收楼入住，理由不成立，本院不予支持。联成公司应向罗敏晶支付从2016年3月31日起至2016年8月6日止的逾期交房违约金。至于违约金标准，根据双方合同第十四条第（一）款及《补充协议》第五条的约定，联成公司应每日按总房价款0.05%的标准向罗敏晶支付违约金，违约金总金额最高不超过罗敏晶已付房价款的5%。一审按此进行判决，并无不当。联成公司主张逾期交房违约金标准过高，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，联成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3217元，由上诉人广州市联成房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年四月十七日书记员 李依虹