江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终4143号上诉人（原审被告）：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地南京市鼓楼区大方巷11号。法定代表人：QINGQINGZHU，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘璐，江苏天茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：张向军，江苏高的律师事务所律师。上诉人南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8762号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。我德公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回上诉人的一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院多处认定事实错误。1、一审法院认定的房屋交付和实际使用情况与事实不符。（1）被上诉人从未交付，上诉人也从未使用过南京市鼓楼区湖南路2-13号之间的房屋屋顶，一审法院要求上诉人腾空返还上诉人从未使用过的南京市鼓楼区2-13号之间的房屋屋顶，与事实明显不符。（2）根据上诉人与被上诉人签订的租赁协议约定，租赁标的为南京市鼓楼区湖南路2号、4号及95-99号屋顶平台，但实际履行过程中，被上诉人只交付了南京市鼓楼区湖南路2号屋顶平台及95-99号屋顶平台，而未交付协议中约定的湖南路4号屋顶平台。（3）在租赁合同到期后，上诉人使用的95-99号屋顶平台上的广告牌己经拆除，上诉人未再使用95-99号屋顶平台。现上诉人仅使用南京市鼓楼区湖南路2号屋顶平台。2、一审法院认定租赁期满后，上诉人未向被上诉人支付2015年1月1日以后的任何案涉平台使用费与事实不符。上诉人租赁费已付至2015年12月31日，但尚未结算清楚。上诉人实际在2015年当年已按210834元支付了租赁费。其中，2015年6月10日支付115000元，2015年12月22日支付95834元。但是因为被上诉人实际未全面交付场地以及湖南路改造的影响，双方尚未结算确认被上诉人根据已付租赁费可以实际使用的期限。二、一审法院对于占用费的支付标准认定有误。1、2015年11月1日起，因湖南路封闭改造施工，上诉人与被上诉人签订书面的补充协议，围挡期间的租金减半收取，相关书面协议保留在被上诉人处，被上诉人一审故意不提供，上诉人请求二审法院调取，并按照补充协议的约定认定2015年以后的占用费按原协议约定标准减半收取。2、2016年以后，上诉人仅实际使用湖南路2号的房屋屋顶平台，并未使用其他平台，而原合同约定的租金标准是按使用全部平台来核算的，所以2016年以后的占用费应按上诉人实际使用的面积比例调低。三、上诉人已交的费用应部分返还或冲抵2016年以后的占用费。1、合同约定的租金是按照全部屋顶平台都交付使用来核算的，而合同约定的南京市鼓楼区湖南路4号屋顶平台从未交付使用，故合同期内的租金应根据实际交付情况进行调整，上诉人多交的租金，被上诉人应返还，或冲抵2016年以后的占用费。2、2016年以后，上诉人仅实际使用湖南路2号的房屋屋顶平台，并未使用其他平台，而原合同约定的租金标准是按使用全部平台来核算的，所以2016年以后的占用费应按上诉人实际使用的面积比例调低。而上诉人已实际支付2015年全部平台的占用费，上诉人要求按实际使用比例核算2015年使用费，多余部分被上诉人应返还，或冲抵2016年以后的占用费。四、被上诉人未通知腾空返还场地，若收回场地则应补偿上诉人损失。协议到期后，双方虽未续签书面合同，但被上诉人认可上诉人可以继续使用该场地，双方成立不定期租赁合同。在本案一审前，被上诉人从未提出要终止履行协议。被上诉人在一审中称相关工作人员多次通知我德公司腾空、返还位于南京市鼓楼区湖南路2号至2-13号房屋屋顶平台，与事实不符。在未确认上诉人实际使用期限截止日期的情况下，被上诉人虽然可以收回场地，但应当针对上诉人投资建设的设施进行评估并补偿。省军区保障局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1、关于上诉人提到的门牌号码的问题，因为湖南路围挡施工可能有点乱，但上诉人实际租赁的标的没有问题。2、关于上诉人提出的我德公司从未交付过湖南路4号的平台以及95—99号平台租金应予返回的问题与事实不符，上诉人从2011年一直租赁省军区保障局的平台，2011年—2014年上诉人一直按照合同约定的租金标准支付租金，上诉人以实际行为履行了合同，这与上诉人提出的其从未拿到4号屋顶平台的意见明显相互矛盾。3、上诉人提到省军区保障局曾经承诺要给其减半收取租金的相关意见，上诉人应举证证明。省军区保障局向一审法院起诉请求：1、我德公司腾空并返还位于南京市鼓楼区湖南路2号至2-13号房屋屋顶平台；2、我德公司向省军区保障局支付拖欠的房屋使用费35.58万元（暂计算至2017年6月30日，实际按年租金23万元的标准，从2015年1月1日起计算至我德公司返还上述屋顶平台之日止）；3、我德公司向省军区保障局支付逾期支付房屋使用费的滞纳金31295元（暂计算至2017年6月30日，此后按应付未付的房屋使用费数额的每日万分之二的标准计算）。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区××、××及××房屋××军队资产。2010年12月15日，江苏省军区司令部直属工作处（甲方）与我德公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定甲方同意乙方租用南京市鼓楼区湖南路2号、4号以及95-99号屋顶平台作为乙方发布广告，租用期为2011年1月1日至2014年12月31日；乙方每年支付甲方屋顶平台广告场地租用费用：2011年20万元，2012年21万元，2013年22万元，2014年23万元；本协议自2011年1月1日起生效等等。该协议书中未约定协议终止后，如我德公司迟延交付房屋，应当承担何种违约责任。一审庭审中，省军区保障局明确合同实际履行过程中，我德公司实际使用的系位于南京市鼓楼区湖南路2号至2-13号之间的房屋屋顶平台（以下简称案涉平台）。上述协议签订后，江苏省军区司令部直属工作处将案涉平台交由我德公司租赁使用。租用期届满后，双方未再续签书面的租赁合同，也未达成口头的租赁协议。但我德公司继续使用案涉平台，未向省军区保障局予以返还，也未向省军区保障局支付2015年1月1日之后的任何案涉平台使用费。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，省军区保障局相关工作人员多次通知我德公司腾空、返还案涉平台未果。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担。至一审法庭辩论终结，我德公司仍未腾空、返还案涉平台。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，江苏省军区司令部直属工作处与我德公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主体是否适格的问题。因军队编制体制调整，原由江苏省军区司令部直属工作处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担，故省军区保障局系适格主体。关于案涉平台返还的问题。2014年12月31日，省军区保障局和我德公司之间的租赁期限届满，双方未再续签租赁合同，也未形成租赁合同关系。故我德公司应当经案涉平台腾空、返还给省军区保障局。但我德公司至今未将案涉平台予以返还，故省军区保障局要求我德公司腾空、返还案涉平台的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于省军区保障局主张案涉平台占有使用费的问题。2014年12月31日，租赁合同终止，此后，我德公司应当返还而未向省军区保障局返还案涉平台，也未缴纳任何使用费，省军区保障局按照原租赁合同约定的标准（2014年租金23万元）主张2015年1月1日至实际返还案涉平台之日期间的占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于省军区保障局主张滞纳金的问题。省军区保障局主张滞纳金的期间，省军区保障局和我德公司之间无书面租赁合同，亦不存在不定期租赁合同关系，故省军区保障局的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。我德公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当视为其放弃相应的诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京我德广告传媒实业有限公司于本判决生效之日起五日内腾空南京市鼓楼区湖南路2号至2-13号之间的房屋屋顶平台，并返还给中国人民解放军江苏省军区保障局；二、南京我德广告传媒实业有限公司于本判决生效之日起五日内按年租金23万元的标准向中国人民解放军江苏省军区保障局支付2015年1月1日起至实际返还上述屋顶平台之日期间的占有使用费；三、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8763元，公告费600元，合计9363元，由南京我德广告传媒实业有限公司负担（此款省军区保障局已预付，我德公司在给付上述款项时加付此款）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、2015年6月10日现金存款凭条复印件，证明其交纳了2015年上半年的租金。2、2015年12月22日上诉人向被上诉人现金交纳租赁费95834元的工商银行现金存款凭证，证明上诉人已交清2015年全年的租金。被上诉人对证据1、2质证称：对两张银行付款凭证的真实性没有异议，但该两张凭证上无法看出是向我方支付的广告租金，我方认为与本案无关。3、湖南路4号、99号平台照片各一张，证明上诉人目前没有使用湖南路4号和99号平台。被上诉人质证称：对照片的真实性无法确认，无法达到上诉人的证明目的。4、江苏弘炜食品有限公司、南京皇佳广告传媒有限公司、苏酒集团贸易股份有限公司签订的户外广告发布合同，证明：上诉人曾委托南京皇佳广告传媒有限公司将位于湖北路99号的广告牌租赁给苏酒集团贸易股份有限公司使用，从而证明上诉人与被上诉人签订了楼顶租赁合同后，使用过湖南路99号的楼顶。被上诉人质证称：该合同主体与本案无关。5、湖南路管委会拆除户外广告明细表。证明湖南路管委会在2016年4月16日将广告牌拆除，上诉人自此后未再使用过湖南路99号楼顶。被上诉人质证称：只是拆除湖南路99号的广告牌，上诉人2016年4月16日之前的使用费应当支付，除了99号之外其他的平台使用费也应当支付。6、（2017）苏0106民初10368号民事判决书，证明2015年11月1日起，湖南路实施禁止机动车通行管制，进行全封闭施工，减半收取租金是惯例，上诉人也应当享受此政策。被上诉人质证称：该证据与本案无关，减半收取租金不是惯例也不是政策，而是双方协议，对上诉人不适用。对于一审法院查明的事实，上诉人有以下异议：1、对一审判决认定“庭审中，原告明确合同实际履行过程中，被告实际使用的系位于南京市鼓楼区湖南路2号至2-13号之间的房屋屋顶平台”有异议，认为在合同履行过程中上诉人实际使用的是湖南路2号、95至99号平台，在合同期满后从2016年开始，上诉人未再使用95至99号平台，目前只使用了湖南路2号平台。2、对一审判决认定“上述协议签订后，江苏省军区司令部直属工作将案涉平台交由被告租赁使用”有异议，认为4号平台并未交付使用，只交付了2号、95至99号平台。3、对一审判决认定“被告未向原告支付2015年1月1日之后的任何涉案平台使用费”有异议，认为其已经支付了2015年全年的平台使用费。4、对一审判决认定“2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，省军区保障局相关工作人员多次通知我德公司腾空、返还案涉平台未果。”有异议，认为被上诉人并没有通知过上诉人返还平台。被上诉人对一审法院查明的事实没有异议。二审经审理查明，一审法院查明的事实双方当事人均无异议部分，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方当事人签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效。双方约定的租赁期限届满，被上诉人要求上诉人返还租赁的平台，一审法院予以支持并无不当。从二审中双方的陈述及上诉人提供的证据看，双方在合同履行中，上诉人使用平台的情况与协议约定不符，被上诉人主张的租金系按协议约定的数额确定，但被上诉人未能证明上诉人使用的平台与协议约定相符，被上诉人租金主张依据不充分，被上诉人可以在有充分证据后，另行向上诉人主张租金，对被上诉人的租金主张暂不予以支持。上诉人在一审中拒不到庭参加诉讼，其应当承担二审案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8762号民事判决书第一、三项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8762号民事判决书第二项；三、驳回中国人民解放军江苏省军区保障局要求南京我德广告传媒实业有限公司支付房屋使用费35.58万元的诉讼请求。一审案件受理费8763元，公告费600元，合计9363元，由省军区保障局负担8713元，由我德公司负担650元（此款由省军区保障局预付，我德公司于本判决生效后3日内将此款直接支付给省军区保障局）。二审案件受理费8763元，由我德公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年六月四日书记员 汪海燕