北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3929号
上诉人（原审被告）北京通达建树商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇上马头村。
法定代表人谢建树，总经理。
委托代理人谢财，男，1957年2月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京飞航东方灯箱牌匾厂，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村。
投资人张喻沅，总经理。
委托代理人刘泽政，北京群科律师事务所律师。
委托代理人温佳欣，北京群科律师事务所实习律师。
上诉人北京通达建树商贸有限公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人北京飞航东方灯箱牌匾厂（以下简称灯箱厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商贸公司委托代理人谢财、被上诉人灯箱厂的投资人张喻沅及委托代理人刘泽政、温佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月，灯箱厂起诉至一审法院称：2003年7月18日，北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会（甲方）与邢晓芒/邢祝辉（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：乙方租赁的土地位于村北口，共计3亩土地；租赁土地用途为工业加工；乙方租赁土地期限为30年。自2003年9月31日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，土地租赁按当时张家湾镇苍上村土地承包平均价计算；租赁费为每年每亩400元整，租赁费一年一交，于每年6月31日前交清当年全部土地租赁费；乙方逾期交纳租赁费，超过5个月，甲方有权收回土地，如造成损失由乙方自行承担；双方并就合同其他事宜作出约定。2006年6月10日，邢晓芒、北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会同意将该《土地租赁协议书》转签给北京市通州通达液氨供应站，原合同内容不变。
2007年4月14日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将苍上村北口3亩地一个小院转租给乙方。每年租金2万元，半年付。小院租赁期限及使用权利、义务将按照2003年7月18日邢晓芒（邢祝辉）和苍上村所签合同及2006年6月14日所签订补充协议履行。自2007年5月1日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，租金不再递增；小院分南北两个院子，乙方有权拆除北边小院所建房屋甲方不要任何赔偿；协议期间因国家占地、征地，对地上物的赔偿南边小院现有的房屋设施归甲方所有。乙方所建归乙方所有。北边小院不论甲乙方谁建均为乙方所有。2013年9月24日，北京市通州通达液氨供应站经北京市工商行政管理局通州分局核准，名称变更为北京通达建树商贸有限公司。2013年12月19日，商贸公司以灯箱厂未交纳涉案协议自2013年11月1日至2014年4月30日的租金为由向法院起诉，要求解除涉案协议、腾退院落及房屋、给付租金，法院判决解除合同并要求灯箱厂腾退，支付租金，灯箱厂不服提出上诉，中级法院维持一审判决。灯箱厂认为，灯箱厂与商贸公司之间涉案协议已经被司法判决解除，商贸公司有权要求灯箱厂腾退院落及房屋，但应对灯箱厂的地上物投入予以补偿，判决作出以后，灯箱厂已将南院交还给商贸公司，灯箱厂委托鉴定机构对地上物进行了评估，房屋及附属物重置成本价10024019元，房屋重置成新总价9818573元，故要求法院判令商贸公司赔偿灯箱厂承租商贸公司的院落及房屋的地上物的投入损失762266元，诉讼费、评估费由商贸公司负担。
商贸公司在一审法院辩称：商贸公司在申请执行阶段，要求灯箱厂十日内腾退完毕，灯箱厂没有腾退，是不是需要腾退执行完手续之后才有权利申请对地上物评估，灯箱厂有一个3亩地和6亩的地上物，建筑基本上是一致，3亩地赔偿50万元，6亩地还是要求赔偿50万元存在差额，原来有一个3亩地小院子，商贸公司原来有正房六十平米，西厢房32平米，是当时合同说可以给商贸公司扒了重新建房，没有商贸公司的正房和厢房是不允许重新建设的，三个案子之中地上物是否有合法建筑手续，灯箱厂自己做了一个评估数额，不知道这个案子中起到什么目的和效果，应该双方协商或者法院找评估公司，不知道自己找评估公司的意思，不知道出于什么目的，灯箱厂执行期间到现在非法占用商贸公司土地几个月怎么去处理，商贸公司不知道，商贸公司从10月8号申请强制执行，灯箱厂非法占用商贸公司土地一直到现在。
一审法院经审理认为，公民和法人的合法权益受法律保护。本案中，租赁场地上的地上物，根据双方合同约定，地上物均归灯箱厂所有，合同解除后，商贸公司理应对灯箱厂所有的地上物进行补偿，但考虑到灯箱厂新建的建筑物并没有合法的审批手续，灯箱厂存在着过错，商贸公司不能全额赔偿地上物损失，结合本案的客观情况，原审法院认为商贸公司应赔偿地上物损失的70%，故灯箱厂要求赔偿地上物损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，原审法院予以支持，但赔偿数额为533586元。
据此，一审法院于2016年2月作出判决：一、商贸有限公司支付灯箱厂地上物补偿款五十三万三千五百八十六元，于判决书生效后七日内执行清；二、驳回灯箱厂的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，商贸公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回灯箱厂的诉讼请求。其事实及理由为：一审法院认定事实不清，双方争议的租赁物范围是北院1亩，一审法院在委托评估时也是针对该1亩土地范围内灯箱厂增建的租赁物，但鉴定机构在评估时擅自扩大评估范围，将南院中的300多平方米的租赁物列入评估；一审法院对评估报告的内容未加分辨，将不是灯箱厂增建的建筑物认定为其租赁物，评估报告中的北房重置价、水泥硬化地面、三七灰土、院内水泥地面、院内三七灰土、化粪池、电缆线、下水管等都是原属于商贸公司所有；一审程序违法，评估时先评估后委托，勘查结果未经商贸公司签字确认，评估报告附件不全，评估结果过高，鉴定机构将原属于商贸公司的围墙、三七灰土和水泥地面等都评估给了灯箱厂；租赁合同解除是因为灯箱厂不按时交纳房租，灯箱厂应无条件腾退院落和房屋，损失应自负；灯箱厂所建地上物，没有合法手续，属于违章建筑，没有市场价值，随时都有被政府强拆的可能，商贸公司已明确不同意接受该建筑物，法院不能通过判决的形式将非法建筑合法化，更不能将该建筑物随时被强拆的风险转嫁到商贸公司。
灯箱厂同意一审判决，不同意商贸公司的上诉请求。
本院经审理查明：2003年7月18日，北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会（甲方）与邢晓芒/邢祝辉（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：乙方租赁的土地位于村北口，共计3亩土地；租赁土地用途为工业加工；乙方租赁土地期限为30年。自2003年9月31日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，土地租赁按当时张家湾镇苍上村土地承包平均价计算；租赁费为每年每亩400元整，租赁费一年一交，于每年6月31日前交清当年全部土地租赁费；乙方逾期交纳租赁费，超过5个月，甲方有权收回土地，如造成损失由乙方自行承担；双方并就合同其他事宜作出约定。2006年6月10日，邢晓芒、北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会同意将该《土地租赁协议书》转签给北京市通州通达液氨供应站，原合同内容不变。
2007年4月14日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱厂灯箱牌匾厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将苍上村北口3亩地一个小院转租给乙方。每年租金2万元，半年付。小院租赁期限及使用权利、义务将按照2003年7月18日邢晓芒（邢祝辉）和苍上村所签合同及2006年6月14日所签订补充协议履行。自2007年5月1日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，租金不再递增；小院分南北两个院子，乙方有权拆除北边小院所建房屋甲方不要任何赔偿；协议期间因国家占地、征地，对地上物的赔偿南边小院现有的房屋设施归甲方所有。乙方所建归乙方所有。北边小院不论甲乙方谁建均为乙方所有。
2013年9月24日，北京市通州通达液氨供应站经北京市工商行政管理局通州分局核准，名称变更为北京通达建树商贸有限公司。灯箱厂承租以后，新建了部分建筑物，并对原有的建筑物进行翻建、改建。
2014年，商贸公司以灯箱厂未及时交纳租金为由，诉至原审法院，要求解除商贸公司与灯箱厂签订的租赁协议、腾退场地并支付未交纳的租金，原审法院于2014年3月份作出判决，判决解除双方签订的合同，要求灯箱厂腾退厂房及土地，要求灯箱厂支付租金，后灯箱厂上诉至本院，本院维持一审判决。现该判决已经生效。
本案审理过程中，商贸公司与灯箱厂均认可签订租赁合同时，3亩小院中的北院已有建筑物存在。双方均认可灯箱厂经商贸公司同意在土地上新建的建筑物，未取得相关部门的审批手续。
一审庭审中，经灯箱厂申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对3亩小院中北院的房屋及附属物的市场价格进行评估，评估机构运用成本法评估，评估对象的房屋及附属物价格为762266元。灯箱厂支付评估费16000元。
以上事实，有2003年7月18日、2006年6月10日签订的《土地租赁协议书》、2007年4月14日《房屋租赁协议书》、（2014）三中民终字第07633号民事判决书、价格评估报告书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中，灯箱厂承租土地之后，经商贸公司同意新建了部分房屋及附属设施，《房屋租赁协议书》解除后，商贸公司理应对灯箱厂投入的地上物进行适当的补偿。灯箱厂投入的房屋及附属设施未取得相关部门的批复，双方对此均存在一定的责任。《房屋租赁协议书》因灯箱厂未按期交纳租金构成违约而解除，灯箱厂对此应承担相应的法律后果。《房屋租赁协议书》中各方已经确认争议土地上尚有建筑物，灯箱厂称其全部拆除重建，但对此并未提供充分依据。综合考虑地上物使用价值及双方的过错程度以及小院中建筑物及附属物并非全部由灯箱厂兴建等相关因素，本院酌定商贸公司按40%的比例赔偿灯箱厂地上物的损失，具体数额由本院结合评估报告核算为准。对灯箱厂诉求过高部分，本院不予支持。
商贸公司对一审程序及评估过程提出的异议，无事实基础，本院不予采信。
综上，一审判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第06665号民事判决；
二、北京通达建树商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京飞航东方灯箱牌匾厂地上物补偿款三十万四千九百零六元四角；
三、驳回北京飞航东方灯箱牌匾厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费16000元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担9600元（已交纳），由北京通达建树商贸有限公司负担6400元（于本判决生效之日起7日内支付）。
一审案件受理费4400元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担2640元（已交纳），由北京通达建树商贸有限公司负担1760元（于本判决生效之日起7日内支付）；
二审案件受理费9135元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担3654元（北京通达建树商贸有限公司已预交，北京飞航东方灯箱牌匾厂于本判决生效之日起7日内支付给北京通达建树商贸有限公司），由北京通达建树商贸有限公司负担5481元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 李 春 香
二〇一六年五月十八日
书 记 员 崔莹书记员黄璐