陕西省神木市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初4040号
原告：神木居然之家家居建材有限公司。住所地：神木市西沙二路七中对面。
法定代表人：杨光，系该公司经理。
委托诉讼代理人：贺春旺，陕西神东律师事务所律师。
被告：沈军，男，1981年6月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。
委托诉讼代理人：张腾，男，1988年11月出生，汉族，陕西省人，居民，现住陕西省。
原告神木居然之家家居建材有限公司（以下简称神木居然之家）诉被告沈军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告神木居然之家法定代表人杨光未到庭，其委托代理人贺春旺到庭参加诉讼，被告沈军及其委托诉代理人张腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告系2015年4月28日成立的以从事家居、房屋租赁的业务的企业法人。2016年1月11日，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《居然之家招商合同》，约定将原告位于神木市西沙二路七中对面居然之家商业楼二层面积为76.5平方米的场地租赁给被告沈军经营爱舍壁纸，租赁期限为一年，即从2015年11月7日起至2016年11月6日止，年租金为40040.4元（因第一年优惠，故被告实际支付租金30303.80元）。同时在2016年11月7日，因原告有优惠活动，故经原、被告协商一致，被告又租赁了原告一层商铺中面积40平方米的场地经营木门，对此未签订书面合同，但原告在给被告优惠后，被告已将该铺位优惠后的租金27570.40元支付至2018年4月30日。被告在租赁上述两处铺位后，在爱舍壁纸铺位租期届满后未与原告续签合同而继续经营，故双方合同依法变为不定期租赁。因被告未支付2016年11月7日之后的租金，故原告方工作人员向其收取租金时，遭到被告数次辱骂，且被告经常不服从原告方的管理，2017年4月8日，被告无故将原告聘请做五一活动策划工作的人员打伤，并对原告商场的店长进行辱骂。在此种情况下，原告依照商场管理规定对被告经营的两个铺位停止营业并要求被告尽快撤离。被告非但不予搬离，还在有131位商户的微信群和自己的朋友圈上公开诋毁商场及其工作人员的名誉。更有甚者2017年5月7日上午9时许，被告竟然在原告方工作人员毫无防范的情况下往原告商场大厅和专门搭建的营销舞台上泼粪，造成极其恶劣的影响。鉴于被告的严重扰乱商场经营秩序的违法行为，神木县麻家塔派出所对被告沈军处以行政拘留7日的处罚。而依据双方签订的合同的第十二条约定：“乙方（即被告沈军）未按上述规定向甲方（即原告）支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，超过七日，甲方视为乙方违约并有权随时终止合同”，同时该合同第五十二条第二款约定：“乙方必须遵守甲方的各项管理规定，乙方违反甲方的管理规定三次以上，甲方视同乙方违约并有权终止合同”。且被告所租赁的铺位属不定期租赁，原告也有权随时解除合同。原告已经于2017年4月份通知被告撤离铺位，已给被告合理的腾出时间。但被告至今仍不予撤离，故提起诉讼，请求依法判令：1、依法解除原、被告于2016年1月11日签订的《居然之家招商合同》，请求判令被告腾离“爱舍壁纸”铺位，同时支付从2016年11月7日至实际腾离该铺位前的租金（年租金按照40040.4元计算），同时请求由被告承担违约责任。2、依法解除原被告实际于2016年11月7日形成租赁商铺的合同，请求被告腾离所占用的“百德木门”铺位，同时请求由被告承担违约责任。
原告向法庭提交了如下证据：
1、《居然之家招商合同》一份，证明租赁合同已到期，所以被告应当撤离所占铺位。
一楼优惠证明一份，证明被告虽将费用交清，但因其侵害了原告商场的利益，符合解除合同的情形，应予解除。
被告沈军辩称：原、被告之间关于百德木门铺位的合同真实有效，原告无解除事由，依法应继续履行。2017年1月10日，原、被告签订《优惠证明》，该证明实质为续租合同，双方约定了租赁期限、租金数额及租金给付方式等事项，双方均签字盖章，被告已支付了租金27570.40元，因此该合同依法成立并受法律保护。原告诉称双方为不定期租赁属事实认定错误，《优惠证明》中明确约定租赁期限，因此不属于不定期租赁，原告不享有《合同法》第232条所赋予的任意解除权。再次，解除合同需要合同约定的解除权成就或者发生法定的解除事由。因《优惠证明》属新的租赁合同，因此原租赁合同自然终止。原告诉称被告扰乱商场正常经营秩序，将营销老师打伤等行为构成解除事由，故行使解除权，皆事出有因，且无法律依据。2017年4月7日，被告在参加原告方强制要求参加的活动时，因开会时间太长，中途去洗手间方便，被强行罚款2000元，此后与店长理论时发生纠纷，后经派出所处理，因双方均由过错，并非被告不缴纳租金导致的。相反，原告于2017年4月11日擅自关闭被告的商铺，强制要求被告离场，其行为构成违约，因此原告不享有法定解除权，还应承担违约责任，赔偿给被告造成的损失。其要求解除合同无事实和法律依据，不应予以支持。另外，原、被告关于爱丽舍壁纸的商铺租赁，已形成事实上的租赁合同，无解除事由，也应当继续履行。2016年1月1日，原、被告签订了爱丽舍壁纸商铺的租赁合同，约定租赁期为2015年11月7日至2016年11月6日，合同到期后，因原告的股东杨光、苏平平等人欠被告酒款、壁纸款、窗帘款等共计20220元，因此原告在合同到期后亦未向被告索要租金，并非被告不交付。且原、被告已形成事实上的租赁关系。2017年4月3日，原告方管理人员通知所有商户要搞五一活动，责令每家商铺交3000元保证金，被告于当晚就通过微信转账支付了两个商铺的保证金。由此可见，虽然原、被告商铺租赁的合同早已到期，但原告仍然要求被告交付商铺保证金，该行为表明双方之间就继续租赁已达成事实合同。原告提及合同约定的第12条：“乙方未按照上述规定向甲方交付租赁费用的，超过7日，甲方视为乙方违约并有权随时终止合同”，以此主张解除合同。但该合同第51条第二项写明：“甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未予对方协商一致而单方面提前解除合同的，一律视为违约”。由此可见，该合同就解除条款存在矛盾的表述，根据《合同法》第40条：“格式条款具有免除格式条款提供一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告提到的合同第12条加重了被告的责任，在未协商的情况下一方就可认定对方违约，完全不符合公平原则，属无效条款。根据《合同法》第41条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种解释的，应当作出不利于格式条款制作一方的解释。”，故应当适用不利于原告一方的解释。最后，原告诉称被告不服从原告方的管理规定，答辩人只是因为原告的处罚过重而发生冲突，并非被告单方原因造成。具体过程是2017年4月28日至5月1日期间，本来罚款200元提升至1000元，且让被告5月2号开店，但是原告没有让被告开，所以被告在5月7日作出了上述偏激行为。被告的偏激的行为有过错，均是因为双方的矛盾激化所造成的，被告就此行为已经受到了行政处罚，也向原告道过歉。被告的偏激行为是否构成了合同租赁的根本违约或者给原告造成损失，应当由原告举证，否则不能擅自解约。原告方单方停电、关闭商铺的行为构成违约，应承担违约责任。综上所述，原、被告双方的租赁合同及租赁行为均真实有效，没有解除事由。所以希望双方能够摒弃前嫌，继续履行合同。
被告向法庭提交了如下证据：
收据六支，微信记录三张，证明原告于2017年4月10日向百德、爱舍（即被告沈军经营的商铺）要求缴纳活动罚款，但是2017年4月10日合同已经到期了，微信记录证明原告对被告的店铺进行了管理，证明双方形成事实上的租赁合同关系。
2、照片、录音资料，证明2017年4月11日原告方将被告沈军经营的店铺予以停电不让营业，2017年4月13日被告与原告管理人员高卫兵协商，2017年5月6日与管理人员苏平平协商开店的录音记录。
3、证人毛俊利当庭证言，证人为被告沈军商铺的店员，2017年正月到被告沈军经营的百德木门商店做店员，具体负责测量尺寸，接待客户等，2017年4月8日商场有活动，原告方要统一管理，但是被告沈军等10来户不服从管理，双方发生纠纷。2017年4月11号证人代表被告沈军出面协商，给原告方道了歉并交了罚款，但是原告方仍然把电给停了，不让继续经营。
原、被告双方提出如下质证意见：被告对原告的第1组证据真实性无异议，对第2组证据的真实性和证明目的均无异议。原告对被告提交的第1组证据认为收费是事实，但未续签合同，不缴纳租金，不能证明租赁合同已经形成，对微信记录不认可，不质证。对第2组证据也不发表质证意见。对被告提交的第3组证据的证人证言不认可，认为与本案没有任何关系，被告给原告商场泼大粪，严重影响公司的经营管理秩序，所以原告才给其停电关门。
经审核，本院对上述证据作如下认证：对原告提交的租赁合同和优惠证明，其来源合法，内容真实，与本案有关联，被告对其真实性亦无异议，能证明被告沈军租赁原告的商铺用于经营活动的基本事实，故依法予以认定。对被告提交的三组证据，其证明原、被告之间存在租赁合同关系，但租期届满后被告未与原告方续签租赁合同，后经双方协商亦未达成一致的事实。但原告方的管理行为虽然不是确认租赁合同的法律效力，但可视为无固定期限的租赁关系，故对其真实性予以认定，对证明目的不予认定。
经审理查明:原告系以从事家居、房屋租赁等业务为主的企业法人。2016年1月11日，原告与被告沈军签订了《居然之家招商合同》，约定将原告位于神木市西沙二路七中对面居然之家商业楼二层面积为76.5平方米的场地租赁给被告沈军经营爱舍壁纸，租赁期限为一年，即从2015年11月7日起至2016年11月6日止，年租金为40040.4元（因第一年给予优惠，故被告实际支付租金30303.80元）。2016年11月7日，因原告有优惠活动，故经双方协商一致，被告又租赁了原告一层商铺中面积40平方米的场地用于经营百德木门，未签订书面合同，但被告已将该铺位优惠后的租金27570.40元支付至2018年4月30日。被告在租赁上述两处商铺后，其中二层爱舍壁纸铺位租期届满后被告继续经营，但未与原告续签合同，因收取租金双方发生争吵，且原告认为被告有辱骂工作人员，不服从原告方的管理等情形，故依照商场管理规定要求被告经营的两个铺位停止营业并要求解除租赁关系，尽快腾离商场。在双方协商未果的情况下，被告沈军于2017年5月7日上午9时许，往原告商场大厅和搭建的营销舞台上泼粪。为此，神木县公安局麻家塔派出所以被告沈军严重扰乱商场经营秩序，对被告沈军处以行政拘留7日的处罚。但被告仍不腾出所占用的铺位，原告诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将商铺租赁给被告沈军经营使用，双方签订房屋租赁合同，故原、被告之间形成合法有效的房屋租赁合同法律关系。被告应按约定支付相应的租金，并不得损害原告方的合法权益。被告以原告股东拖欠其费用为由拒不支付租金，与本案不属于同一法律关系，其抗辩理由不能成立。其辩称租期届满，原告对其实施管理行为即视为形成事实上的租赁合同关系的辩称理由成立，但依照法律规定，该种租赁应视为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人应当告知承租人并给其合理的宽限期。被告拒绝按照约定缴纳租金，且在双方因商场管理等事宜发生争议后不通过正常途径予以解决，而是以极端的方式侵害原告方的权益，破坏商场的正常经营秩序，其违法行为业已被公安机关处罚，现原告并无与其订立新的租赁合同的意思表示，并已提前告知其解除合同，故该租赁合同关系应依法予以解除。对原告的诉讼请求，应依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告神木居然之家家居建材有限公司与被告沈军之间关于居然之家商业楼二层面积为76.5平方米的商铺一处（即爱舍壁纸商铺）和原告位于居然之家商业楼一层面积为40平方米的商铺一处（即百德木门商铺）的租赁合同。
二、由被告沈军于本判决生效之日起十日内返还其租赁的原告位于神木市西沙二路七中对面居然之家商业楼二层面积为76.5平方米的商铺一处（即爱舍壁纸商铺）和原告位于居然之家商业楼一层面积为40平方米的商铺一处（即百德木门商铺）。
三、由被告沈军于本判决生效之日起十日内一次性支付原告神木居然之家家居建材有限公司所欠爱舍壁纸商铺租金（租金从2016年11月7日起计算至返还商铺之日止，年租金及费用按每年40040.4元计算）。百德木门商铺的租金如有余额，由原告按约定租金标准予以返还。如有不足，由被告在上述期限内缴清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告沈军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 郄小平
审判员 张 晓
审判员 王 进
二〇一七年十一月二十日
书记员 刘芳芳