北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民0114初字第416号
原告：李友军，男，1977年4月10日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：葛磊，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：朱微，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告：王瑛，女，1963年11月28日出生，户籍所在地天津市红桥区。
委托代理人：吴萍萍，北京广衡律师事务所律师。
委托代理人：阮建风，北京广衡律师事务所实习律师。
第三人：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501。
法定代表人：王建，总经理。
委托代理人：高翠翠，女，1988年12月6日出生，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员，住公司宿舍。
原告李友军与被告王瑛、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿咨询公司北京分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、闫素霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经原告李友军申请，本院依法追加满懿咨询公司北京分公司为本案第三人。原告李友军及其委托代理人葛磊、朱微，被告王瑛及其委托代理人吴萍萍、阮建风，第三人满懿咨询公司北京分公司的委托代理人高翠翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李友军诉称：2015年6月初，第三人通过电话与被告联络，被告同意将其名下的×（房产证号：京房权证京昌私字第XX**号）房屋出售给原告，由于被告当时在国外，被告提出由被告的朋友王晓东代为办理房屋买卖合同签订事宜。
6月15日，原告与第三人共同到王晓东公司处，经被告电话确认后，由王晓东代被告与原告签订了《房屋买卖定金合同》，当日原告向被告支付定金10万元。
2015年6月17日，经被告电话确认后，王晓东代被告与原告签订《房屋买卖合同》（《北京市存量房屋买卖合同》）、《居间服务合同》。《房屋买卖合同》约定：被告将位于×售予原告，售价为4290000元；原告采取贷款交易的付款方式；自合同签订之日起90天内，双方共同向房屋管理部门申请办理房屋所有权变更登记手续；被告在房屋所有权变更登记手续办理完毕的3日内向原告交付房屋；居间服务费42900元由原告承担；双方签订本合同后，任何一反违约造成本合同无法履行的，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。
原告全面、适当的履行了合同约定的义务，在2015年8月14日将自己的房屋出售，并多次联络被告，要求被告配合原告办理网签、面签及过户手续，但被告却一直以自己在国外为由拖延履行合同，并提出解除（作废）双方签订的一系列协议。
2015年6月初，原告看中了一套房子，通过第三人联系上被告的姐姐，被告的姐姐同意对这套房屋进行出售。第三人拿到房间的钥匙领原告去现场看房子并同意进行购买。之后被告的姐姐给第三人打电话让第三人带着原告到被告的朋友王晓东处去签订定金协议和房屋买卖合同。2015年6月15日，原告、第三人来到被告的授权委托人王晓东处，当时王晓东向原告出示了房屋的房产证，包括被告的身份证复印件。双方在当天签订了定金协议。当时签订合同的时候王晓东是通过电话同被告进行联系，被告同意房屋进行出售，口头告知王晓东可以签订合同。在2015年6月15日就签订了定金协议，当时没有原告出的授权委托书，在6月15日就没有签订定金协议，原告指令第三人让第三人和被告进行联络，要求对方提供书面的授权委托书。在2015年6月15日下午，第三人和被告的姐姐通了电话，被告的姐姐告知让签购房合同，签完之后被告从国外回到国内以后办理过户手续的时候再把授权委托书带回来。所以2016年6月17日第三人先找到原告然后由原告在房屋买卖合同处签字，第三人拿着房屋买卖合同找到被告的委托代理人王晓东，王晓东在合同上签字，代表被告。签字之前，王晓东也通过电话联系被告，被告口头告知可以签订合同。之后到2015年8月14日左右，原告把自己的房子卖了，张罗首付款准备和被告进行交易。原告一直和被告在微信联系，被告也在微信中认可了合同的真实性，但是他说一直在国外，要过一段时间才能回到国内同原告办理过户、面签和其他手续。到了2015年10月初，被告回到国，和第三人进行了接触，说房子涨价了，想让原告涨钱。后来被告在2015年10月14日联系原告，书之前的合同没有被告的授权，不同意卖。在2015年10月15日下午，原告、被告和第三人坐到一起重新对事情进行协商。在这个过程中被告认可之前王晓东之前都是口头授权，但是没有书面授权，协议无法执行，提出说10万定金退回来，让我们给被告签订协议。原告就认为这个协议一直是有效的，推起那么不能签订协议。2015年10月15日双方无法协商，未达成一致意见之后再联系被告就无法联系上，我们认为被告在履行合同的时候单方提出不履行合同，单方认为之前的合同无效，违反了买卖合同第9条违约责任，应该承担20%的违约金的赔偿。原告也要求解除这份协议，要求返还我们之前支付的定金10万元。
被告的行为已严重侵害原告的合法权益，构成根本违约。故诉至贵院，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。请求法院依法判令：1、判令解除《房屋买合同》（《北京市存量房屋买卖合同》）；2、判令被告赔偿原告违约金945800元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告王瑛辩称：被告王瑛不存在违约行为，《房屋买卖合同》经双方协议一致已经解除。具体如下：
第一、该合同于2015年6月17日由被告的朋友王晓东代为与原告及第三人签订，但是因为合同约定粗糙，《合同》只约定90天内向房管部门申请办理权属转移登记手续，而对于何时支付首付款、支付方式、贷款没有获批的解决方式、税费由谁负担，以及何时向房屋管理部门提交交易申请等问题都没有约定，被告的权利义务处于失衡的状态，权利义务不对等。为此，2015年7月11日被告特意回国约见第三人并要求与原告沟通签订补充协议，将上述问题约定清楚以保障交易安全。但是令被告不解和不安的是原告并没有出现，而第三人也含糊其辞，不与被告沟通履行合同的具体事宜，甚至没有对被告的房主身份房屋情况进行核验，也没有要求被告对王晓东代为签订的《房屋买卖合同》进行签字确认。而被告回国也是有成本的（包括机票、住宿每次来回2万多），可见被告有积极履约的诚意。但后来被告才知道原告与被告签订合同的时候根本没有购房资格，因为原告8月14日才将其现有房屋出售，此时才有资格及资金购买被告的房产，原告及第三人隐瞒真相，违反了《定金合同》第七条关于原告在签订房屋买卖合同之前，向第三人提交购房资格及第三人进行资格审查的约定。（（1）乙方即原告方，最迟在签署买卖合同之前，向丙方即中介提交购房资质审核所需的所有文件或材料；乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假材料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审查，如乙方未能通过购房资格审查，各方免责且本协议自动终止，同时甲方应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情绪除外。）原告在没有取得购房资格的情况下与被告签订合同，不仅可以减轻原告方履行义务，而且将交易行为有预谋的滞后达2个月之久，也恰恰印证说明为什么被告7月回国时原告及第三人不与被告沟通签订补充协议的原因。而此事距离90日向房管部门提交过户申请仅有1个月时间，还需要进行买方资格审查、网签、评估、银行面签、出具批贷函、预约缴税、缴税、预约过户等一系列工作，约定时间内根本无法完成。
第二、原告提出先搬进被告的房屋时，原告除定金之外未再支付任何款项，其次，第三人不专业的表现，从始至终没有告知被告过户需要准备哪些材料，都是被告问一句答一句，以及对于被告离婚证、离婚协议，第三人一会说需要提供，一会又说不需要提供。被告的户口本非常重要不提前告知，面签时可不提供，事后补。再次，原告只支付10万元定金就要求被告网签，合同权利义务不对等，与《房屋买卖合同》上的交易流程也不一样，被告的权利根本无法保障，如果网签之后被告拿不到钱，可能坐在原告席的就是现在的被告了。基于原告及第三人以上种种反反复复不专业不靠谱的行为及不合理的要求，使被告对原告的履行能力及第三人的居间行为的专业性产生合理怀疑，在没有约定清楚的情况下不能继续履行。
因此，三方多次协商，并最终于2015年10月15日进行最后一次谈判，原告在被告不知情的情况下偷偷进行录音，并且原告及第三人不断诱惑被告说出不履行合同的原因在于被告想涨价。但是即便在这种情况下，通过录音也可以看出被告并不是因为房屋价格问题，就是因为被告想完善合同而不行，被告的权益无法保障，跟价格无关。而原告也称其还有其他的安排，最终原被告协商一致解除《房屋买卖合同》，并约定被告退还原告定金10万元此事完结。且被告也于2016年6月将定金退还至原告妻子何华账户，此事最终也妥善处理。
第三、在原告及第三人均有严重过错的情况下，且被告没有给原告造成经济损失，原告主张高额的违约金，于情于法不符。
综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人满懿咨询公司北京分公司辩称：我们认为买卖合同和居间服务合同是合法有效的，也是成立的，不存在无效的情形，属于在房屋买卖过程中具体合同履行的问题，希望法院依法裁判。
经审理查明：位于×登记在王瑛名下。王瑛委托案外人王晓东代为办理出售房屋的事宜。2015年6月，王晓东作为王瑛的委托代理人与李友军、满懿咨询公司北京分公司签订《房屋买卖定金合同》，约定李友军购买涉案房屋，成交总价为429万元，定金10万元，该合同自李友军交纳定金到王瑛招行账户生效。李友军于2015年6月15日支付定金10万元至王瑛招行账户。
2015年6月17日，王晓东作为王瑛的委托代理人与李友军、满懿咨询公司北京分公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方通过满懿公司居间成交，成交总价为429万元，其中定金10万元，买卖双方协商采取自行交割的方式支付房款，双方签订《自行划转补充协议》，拟贷款金额为260万元，双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
签订合同时，王瑛在国外，之后双方未就首付款的支付期限、方式、办理面签等内容签订补充协议。经纪人短信联系王瑛时称首付款160万元，于过户前支付，待王瑛回国后可办理银行面签。2015年10月10日，王瑛向经纪人表示已到北京，经纪人通知王瑛下周一到第三人处办理面签，王瑛提出贷款应到银行办理，并再次询问首付款的金额以及是否支付至其个人账户，经纪人表示首付款为170万元，于面签当日支付，是支付至王瑛的个人账户。2015年10月11日，经纪人通知王瑛于次日下午办理面签。王瑛表示要咨询银行。2015年10月12日，经纪人询问王瑛是否能够办理面签,王瑛未明确回复。双方并未办理面签手续。
2015年10月15日，李友军、王瑛及第三人共同协商合同的有关事宜，王瑛提出合同无效，李友军要求被告将定金退还，王瑛表示同意，但要求签订解约协议，双方对此未达成一致。王瑛分别于2016年6月28日、2016年6月29日退还原告定金共计10万元。
庭审中，王瑛主张违约金过高，要求降低违约金数额。
上述事实，有房屋所有权证、《房屋买卖定金合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、短信、录音、银行交易明细、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王晓东作为王瑛的委托代理人与李友军签订了房屋买卖合同，王瑛对王晓东的代理行为予以追认，因此王瑛与李友军签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方虽未对首付款支付的期限、方式、办理面签的期限等内容进行明确具体的约定，但上述事项均可在合同履行过程中由双方协商达成补充协议。经居间方与买卖双方沟通，通知双方于办理面签当日支付首付款，配合李友军办理面签手续是王瑛作为出卖人应履行的义务。王瑛与居间方沟通办理面签事宜时，未明确同意配合办理面签手续，亦未实际履行配合义务，在此种情况下，李友军享有相应的抗辩权，有权拒绝履行支付首付款的义务。王瑛以李友军未先支付首付款以及面签手续应去银行办理而拒绝配合李友军办理面签手续的理由均没有依据，王瑛未配合办理面签的行为构成违约。双方于2015年10月15日见面协商时，双方并未就解除合同以及相应的后果达成一致，因此合同并未解除。王瑛关于合同于2015年10月15日已解除的主张，依据不足，本院不予采信。庭审中，双方达成一致均同意解除合同，本院对此不持异议。因王瑛的行为构成违约导致房屋买卖合同无法继续履行，王瑛应根据合同约定承担违约责任。关于违约金的具体数额，综合考量合同的实际履行情况、王瑛的过错程度以及双方协商沟通的内容，并结合王瑛要求降低违约金的主张，本院酌情确定违约金金额为25万。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李友军与被告王瑛于二○一五年六月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告王瑛于本判决生效后七日内支付原告李友军违约金二十五万元；
三、驳回原告李友军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万一千一百二十元，由原告李友军负担九千七百五十四元（已交纳），由被告王瑛负担三万一千三百六十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 冯秀琴
二〇一七年五月十九日
书 记 员 姚 倩