广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10701号
上诉人（原审被告）：深圳市智缘XN科技有限公司，住所地：深圳市福田区振华路苏发大厦305栋515室。
法定代表人：林银Z，董事长。
委托诉讼代理人：吴传勇，湖南震宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡杰泰，住所地：广东省惠州市惠阳区，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：杜B，住所地：南京市建邺区。
委托诉讼代理人沈威，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。
原审被告：彭Q，住所地：四川省自贡市自流井区。
上诉人深圳市智缘XN科技有限公司（以下简称智缘XN公司）因与被上诉人杜B、原审被告彭Q房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1233号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审被告彭Q经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人智缘XN公司上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2014)深南法民三初字第1233号民事判决，改判驳回杜B诉讼请求或者发回重审。2、由杜B承担本案第一、二审诉讼费。事实与理由：
一、原审判决认定彭Q在杜B的授权范围内与智缘XN公司签订的《深圳市二手房买卖合同》属于有权代理，那么彭Q签订涉案房产的行应该为被代理人杜B承担。并且彭Q在本案中的被告地位不适格，不应该列为被告，而是证人地位才合适。原审判决同时认为涉案房产的价格为2520638元，明显低于涉案房屋在成交时的市场价。而原审中杜B未提供任何证据证明涉案房产的价格是多少，原审法院认为该涉案房产价格过低，属于认定事实不清。并且，由于彭Q在涉案房屋买卖合同签订之时为有权代理，彭Q与智缘XN公司就涉案房产价格的约定为双方当事人真实意思的表示，没有违法法律、法规，应该是有效的约定。二、智缘XN公司与杜B之间签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定的2520638元涉案房产成交价是双方当事人真实意思表示，即使智缘XN公司没有提交证据证明涉案房产付款凭证，那么应该是要求智缘XN公司提交该证据证明已经履行了付款义务，智缘XN公司没有证据证明或者证明不了只是要求智缘XN公司履行2520638元的义务，而不是简单的认为该价格低于市场价，及以没有举证证明已经实际履行了支付购房款而认为损害了杜B的利益为理由而确认买卖合同无效。原审判决是适用法律错误。
被上诉人杜B辩称，一、原审判决正确，请求二审予以维持。二、杜B在原审中提供的最高额抵押合同、授信额度合同、保证函、委托书等已形成证据链，已说明杜B授权的真实用意。实际上是万D通公司的实际控制人李状和杜F达成合意，杜F提供两处房产给广发银行股份有限公司深圳分行办理抵押贷款，贷款人为万D通公司。银行放款后，万D通公司将贷款交由杜F使用，才会发生2013年7月3日签最高额抵押合同、授信额度合同、2013年7月9日，万D通公司出具保证函，2013年7月10日杜B办理公证委托。正是基于该事实基础，为了办事方便，经常身在江苏的杜B才会将自己的房产授权给彭Q，彭Q是李状的下属，彭Q购买社保的深圳市金海高科电子有限公司实际控制人就是李状，故杜B做出公证委托书的真实意思是给广发银行股份有限公司深圳分行办理抵押贷款，而不是委托彭Q卖房。李状与杜F另外有经济纠纷，是其指使彭Q将房屋过户至智缘XN公司名下，杜B与李状、彭Q的电话录音以及彭Q原审开庭的陈述可证明此点。但杜F和李状之间的经济纠纷是另外的法律关系，与杜B无关，也与杜B的房产无关。二、彭Q与智缘XN公司恶意串通，杜B和深圳市智缘XN科技有限公司根本不存在真实的房屋买卖关系，故智缘XN公司不能提供价格合理的买卖合同，及相应支付凭证。从房屋过户之日2014年9月10日，涉案房产一直由杜B占有，没有人向杜B主张涉案房产的权利。综上，彭Q与智缘XN公司恶意串通将涉案房产转移至智缘XN公司名下，杜B要求将房屋重新登记至其名下，合理合法。
原审被告彭Q未应诉亦未答辩。
杜B向原审法院起诉请求：1、确认彭Q以杜B的名义与智缘XN公司签订的关于涉诉房屋的《房屋买卖合同》无效；2、彭Q、智缘XN公司将涉诉房屋过户至杜B名下；3、本案诉讼费用由彭Q、智缘XN公司承担。
一审法院经审理查明：涉诉房屋为位于南山区鼎TF华社区K栋1单元1005房，建筑面积为129.29平方米，原所有权人为杜B。
2013年7月3日，深圳市万D通电子科技有限公司（以下简称万D通公司）与广发银行股份有限公司深圳分行签订《授信额度合同》，约定广发银行股份有限公司深圳分行向万D通公司提供最高限额为4800万元的授信额度，授信额度敞口最高限额为2800万元。
同日，杜B与广发银行股份有限公司深圳分行签署《最高额抵押合同》，约定杜B以涉诉房屋为前述《授信额度合同》提供担保。
2013年7月10日，杜B签署《委托书》，授权深圳市中L德融资担保集团股份有限公司、胡Y湘、彭Q、杨H香、杜F在代理期限（2013年7月至2016年7月）内办理列明的事项，包括：办理就涉诉房屋向银行申请提前还清贷款并签署《借款合同》、借款借据及其他相关资料，收取以银行就涉诉房屋发放的转按揭贷款；转卖涉诉房屋、签署《房地产买卖合同》并办理公证手续、领取《房地产证》、办理公证、办理房产过户并回答房地产权登记中心转移登记相关询问、签署询问记录；等等。上述《委托书》经过江苏省睢宁县公证处公证。
2014年8月12日，彭Q以杜B代理人的名义与智缘XN公司签订《深圳市二手房买卖合同》，约定智缘XN公司以2520638元的价格向杜B购买涉诉房屋。
2014年9月10日，涉诉房屋的所有权人变更为智缘XN公司，转移方式为买卖。
彭Q提交了《个人还款凭证》、《李状和杜F对账单》，以证明李状指示其员工刘J给杜B偿还涉诉房屋贷款475573.39元，杜B姐姐杜F欠李状424万元。杜B对以上证据不予认可。
一审庭审后，智缘XN公司授权蔡杰泰参加诉讼，一审法院于2015年11月16日就涉诉房屋买卖有关事项向智缘XN公司进行调查询问。智缘XN公司陈述，杜B与智缘XN公司签订的涉诉房屋买卖合同约定的房屋价款为252万元，实际成交价须与财务核实；涉诉房屋由杜B控制，现无人居住；智缘XN公司以银行转账的方式支付了涉诉房屋价款。一审法院责令智缘XN公司应在指定的期限内提供有关购房款转账凭证，而智缘XN公司并未提供。
一审法院认为，本案焦点在于彭Q代理杜B与智缘XN公司于2014年8月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》是否有效。对此，一审法院分析如下：首先，彭Q在杜B的授权范围内与智缘XN公司签订《深圳市二手房买卖合同》属于有权代理，杜B主张彭Q无权处分不能成立；其次，智缘XN公司承认合同约定的涉诉房屋成交价为2520638元，实际成交价须与财务核实，但其并未提交任何证据加以证明涉诉房屋的实际成交价。为此，一审法院认定涉案房地产的实际交易价格为2520638元，该价格明显低于涉诉房屋在成交时的市场价值；再次，智缘XN公司虽称已通过银行转账的方式支付涉诉房屋价款，但并未能在一审法院指定的期限内提供有关转账凭证；第四，涉诉房屋所有权已转移登记至智缘XN公司名下一年有余，但智缘XN公司仍未收房，依旧由杜B实际控制涉诉房屋，此有悖于合同约定与正常房屋交易习惯；第五，彭Q陈述，涉诉房屋系由案外人抵债转卖予智缘XN公司。据此，一审法院认为，彭Q代理杜B与智缘XN公司于2014年8月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的涉诉房屋实际交易价格明显低于市场价格，智缘XN公司亦未举证证明其已实际向杜B支付了购房款，杜B与智缘XN公司不存在真实的房屋买卖关系，彭Q、智缘XN公司的行为已损害杜B的利益。杜B主张上述房屋买卖合同无效，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，彭Q、智缘XN公司有义务协助杜B将涉诉房屋恢复至杜B名下。杜B所涉民间借贷纠纷，权利人可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认彭Q代理杜B与深圳市智缘XN科技有限公司于2014年8月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效;二、彭Q、深圳市智缘XN科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南山区鼎TF华社区k栋1单元1005房的所有权登记恢复至杜B名下。案件受理费26960元、财产保全费5000元，合计31960元，杜B已预交，由彭Q、智缘XN公司共同负担。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）彭Q与智缘XN公司2014年8月12日签订的《深圳市二手房买卖合同》中约定，买方于2014年8月12日前将全部房款一次性支付给买卖双方约定的银行第三方监管。买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。
（二）智缘XN公司确认未向彭Q或杜B支付涉案《深圳市二手房买卖合同》中约定的购房款。
（三）二审庭审中，智缘XN公司称与彭Q签订涉案房屋买卖合同前并不认识彭Q，但对此后如何与彭Q认识及商谈合同过程无法陈述。
本院认为，彭Q以杜B的委托代理人的身份与智缘XN公司签订涉案《深圳市二手房买卖合同》，杜B在本案中请求确认该合同无效，对此，本院认为，首先，从交易方式看，智缘XN公司称在交易之前并不认识彭Q，而其未能提供证据证明其是通过正常渠道与彭Q进行交易，也无法陈述其与彭Q结识及交易的过程。同时智缘XN公司确认涉案房产一直由杜B控制，其也未提供证据证明曾查看过涉案房产，因此智缘XN公司购买涉案房产的过程与一般正常交易并不相符。
其次，合同中约定涉案房产交易价为252万余元，智缘XN公司主张该约定为其与彭Q的真实意思表示，而彭Q在原审中称其是案外人用涉案房产抵债，其是受案外人指示将房产转卖于智缘XN公司，即双方并无真实交易关系。
再次，彭Q出售涉案房产时为虽为有权代理，但《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据上述规定，彭Q在行使代理权时应基于诚实信用原则维护杜B利益，履行法律赋予的告知等附随义务。包括不限于将涉案房产出售给智缘XN公司的信息及时告知杜B并得到杜B的认可，且应将房款交给杜B。而本案中，彭Q既未将上述出售房产情况告知杜B，更没有向智缘XN公司收取房款，不符合正常交易中代理人的行为。
同时，根据涉案《深圳市二手房买卖合同》约定，智缘XN公司在签订合同当日就应当将全部房款一次性在银行监管。而事实上，智缘XN公司在未支付任何房款的情况下涉案房产就已过户至其名下，智缘XN公司与彭Q的行为损害了杜B的利益。而在此之后长达一年多的时间，智缘XN公司既未支付房款，也未向控制涉案房产的杜B主张过权利，也与正常交易不符。
综合以上智缘XN公司取得涉案房产的交易过程、房款支付等事实，本院认为，彭Q与智缘XN公司之间的房产交易不符合正常交易行为，且严重损害了杜B的利益，原审认定，彭Q以杜B名义与智缘XN公司签订的《深圳市二手房买卖合同》无效具有相应依据，本院予以维持。智缘XN公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26960元，由深圳市智缘XN科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年九月七日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。