天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初7725号原告：吴树友，男，1984年9月21日出生，汉族，现住天津市河北区。委托诉讼代理人：武君，天津云杰律师事务所律师。被告：孙强国，男，1961年10月23日出生，汉族，现无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王玉环，天津旌宇律师事务所律师。被告：朱维清，女，1966年6月8日出生，汉族，南开造纸厂退休职工，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：孙强国（夫妻关系），男，1961年10月23日出生，汉族，现无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王玉环，天津旌宇律师事务所律师。原告吴树友与被告孙强国、朱维清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴树友及其委托诉讼代理人武君，被告孙强国作为被告朱维清的委托诉讼代理人与二被告的委托诉讼代理人王玉环均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴树友向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.判令二被告返还原告定金4万元；3.判令二被告支付原告违约金14.84万元；4.判令二被告支付给原告房屋中介费9000元；5.判令二被告以其违约时天津市河北区的市场价格与《房屋买卖（置换）合同》成交价格�差额赔偿给原告；（待评估后确定金额）6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》，约定原告以74.2万元购买被告位于天津市河北区的国有自管产房屋，原告支付定金4万元，并约定2016年12月29日办理过户手续。到期后被告不履行，双方于2017年1月20日签订补充协议，约定2017年2月5日前办理入住手续，并重新约定违约责任，到期后，被告又违约，故呈诉。孙强国、朱维清辩称,二被告同意与原告解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》，同意原数向原告返还定金4万元，不同意其他诉讼请求。二被告不存在违约情形，原告主张的违约赔偿明显过高。本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原告吴树友（乙方、购房人）与二被告朱维清、孙强国（售房人、甲方）通过案外人天津市北辰区启�顺房屋信息咨询服务中心（丙方、中介方）签订编号为0010146号的《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落在河北区富宜里23号楼2门（以产权证为准）的房屋出售给乙方；房屋性质为自管房，所有权人为朱维清；计租面积为45.39平方米，成交价格为74.2万元，租赁权过户的相关费用由乙方承担。同时约定，乙方须向丙方交纳中介服务费1万元；乙方于2016年9月7日交付定金4万元，该定金作为购房款中一部分；并定于2016年12月29日办理相关过户手续。甲方承诺于全款到账10日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同第六条“违约责任”第4条约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的5%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。”第八条“约定其他事宜”中另注明，“甲、乙、双方自愿买卖此房，甲方承诺此房无任何产权纠纷，能正常过户。甲乙双方均认可以上协议；如有违约，由违约方承担所造成的经济损失，中介费不退不还，由违约方承担。”该合同由原告及二被告分别签字确认，并加盖中介印章。2016年9月7日，原告向二被告支付定金4万元，二被告认可收到此款，并出具收款收条。同年9月8日，天津市北辰区启航顺房屋信息咨询服务中心向原告吴树友开具收取其中介费9000元的收据，并加盖印章。2017年1月20日，原告与二被告又签订《补充协议》，该协议注明因二被告原因未能在约定期限（即2016年12月29日）前办理过户手续至原告名下，二被告承诺于2017年2月28日前与原告办理过户手续，否则视为二被告违约；原告在要求解除或者继续履行合同的同时，二被告还需以《房屋买卖（置换）合同》中成交价格的20%作为违约金支付给原告；因房价涨幅较大，如二被告违约，原告还可要求二被告赔偿由于房价涨幅形成的差价而造成的原告损失；《补充协议》与《房屋买卖（置换）合同》约定不同之处，以本协议为准。又查，坐落于天津市河北区*2门2门、计租面积45.39平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”），产别为单位产。被告朱维清系涉案房屋的承租人，其作为乙方与出租人（甲方）天津市河北区房产公司光复道房管站（以下简称光复道房管站）于2016年3月22日签订了《天津市公有住房租赁合同》（房屋编号为02011367000200241）。该合同约定光复道房管站将涉案房屋出租给朱维清作为住房使用。租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日。每月租金110.2元。房屋间号为105居室、105-107厅、106厨房和107厕所。被告朱维清需要转租、转让住房使用权的，应当符合国家和本市有关规定，并向光复道房管站提出书面申请，征得其同意。另查，庭审中，原告对涉案房屋价值提出评估鉴定申请。经天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司评估，并出具编号为津金衡房评报司法鉴字[2018]第008号《房地产估价报告》，评估对象为河北区富宜里32*2门2门住宅司法鉴定房地产（承租权），价值时点为2017年2月28日，计租面积为45.39平方米，涉案房屋市场价值为115万元，计租面积单价为25336元/平方米。涉案房屋评估费6000元，由原告预交。对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：关于《补充协议》二被告对真实性无异议，但认为违约金的计算标准约定�高不予认可，本院认为，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，故本院对此依法予以认定。关于中介费收条，二被告未予确认，但原告依法提交了加盖中介印章的中介费收据，且二被告明确表示未缴纳过合同约定的中介费用，故对二被告的抗辩本院不予采信，对该份证据依法认定。本院认为，原告与二被告系房屋买卖合同关系。双方于2016年9月7日签订的编号为0010146号的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，当事人均应依约履行各自义务。庭审中，二被告均同意与原告解除《房屋买卖（置换）合同》，并同意返还原告已付定金4万元，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院依法予以认定。本案的争议焦点为：1.导致《房屋买卖合同》解除的违约责任由谁承担；2.二被告是否应向原告赔偿中介费、违约�、房屋差价损失及数额。关于争议焦点1，原告与二被告先后签订了《房屋买卖（置换）合同》和《补充协议》，上述协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应受到法律保护。原告依约向二被告支付了定金，二被告未能在《房屋买卖（置换）合同》中约定的2016年12月29日前办理房屋过户登记手续。双方于2017年1月20日再次签订《补充协议》明确约定了违约责任，并注明如二被告未在2017年2月28日前与原告办理过户手续视为二被告违约。二被告违反上述二份合同约定未与原告办理过户手续在先，庭审中，二被告明确表示不同意将涉案房屋继续出售给原告，原合同目的已无法实现，二被告的行为构成根本违约，故导致《房屋买卖（置换）合同》解除的违约责任应由二被告承担。关于争议焦点2，二被告是否应向原告赔偿中介费、违约金、房屋差�损失及数额。二被告现已构成违约，根据双方约定，给原告造成的经济损失，应当由二被告进行赔偿。关于中介费，根据现有证据证实，原告已向天津市北辰区启航顺房屋信息咨询服务中心实际交纳中介费9000元，且《房屋买卖（置换）合同》中三方约定此款不予退还，本院认为，因二被告违约导致此笔中介费用支出，应视为原告为购买涉案房屋产生的实际损失。故二被告应向原告赔偿中介费9000元。关于违约金和房屋差价损失，原、被告已在《补充协议》中明确约定了二被告需按照合同成交价格的20%计算违约金计14.84万元，另外，同时约定二被告赔偿原告房屋差价损失。二被告对此辩称原告要求的违约金赔偿金额过高，差价损失与违约金不应同时适用。本院认为，双方自愿签订《补充协议》明确约定违约金计算方式和差价损失，系双方真实意思表示，现二被告�构成违约，故原告此项主张有事实依据，本院予以支持。现经司法鉴定，涉案房屋价值在《补充协议》约定的被告违约之日（2017年2月28日）评估价值为115万元，而原告与二被告签订合同时约定房屋价款为74.2万元，房屋差价为40.8万元。二被告虽然对涉案房屋鉴定时点提出异议，认为应以当前时间作为原告经济损失的鉴定时点，但原告申请的进行鉴定的时点系二被告违约之时，并无不当，故二被告的抗辩于法无据，本院不予采信。根据相关法律规定，被告不履行合同义务，给原告造成损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案房屋较合同签订时的价格出现较大幅度上涨。综合二被告违约情形、合同履行情况、原告实际损失等因素考虑，原告主张被告同时赔偿违约金和房屋差价损失总额过高，应予酌减。综上，本院在依法支持二被告赔偿原告主张的违约金14.84万元的基础上，酌情认定二被告应向原告赔偿房屋差价损失5万元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吴树友与被告孙强国、朱维清于2016年9月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日解除；二、被告孙强国、朱维清于本判决生效之日起十日内向原告吴树友返还定金4万元；三、被告孙强国、朱维清于本判决生效之日起十日内向原告吴树友赔偿中介服务费9000元；四、被告孙强国、朱维清于本判决生效之日起十日内向原告吴树友支付违约金14.84万元和房屋差价损失5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2124元和评估费6000元，共计8124元，由被告孙强国、朱维清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 婧二〇一八年三月二十九日书记员 王洪飞附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。