辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1698号上诉人（原审原告）：崔振波，男，1960年6月25日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）:沈阳嘉凯置业有限公司，住所地沈阳市浑南区王家湾210-10号（10门）法定代表人：刘权，该公司总经理。委托诉讼代理人：张越，女，1990年3月6日出生，回族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人：唐明芽，女，1971年8月16日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：崔振波，男，1960年6月25日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。上诉人崔振波因与上诉人沈阳嘉凯置业有限公司（以下简称嘉凯公司）、被上诉人唐明芽商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2016)辽0112民初10171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔振波上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审主张的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由嘉凯公司承担。事实与理由：1.一审判决第一项正确但不全面，如果嘉凯公司在判决生效后6个月内不能完成屋外排水系统的修复，上诉人崔振波可以委托工程队修复，由嘉凯公司承担该费用，同时墙体渗水客观存在，法院确定修复，但判决未判；2.鉴定报告已经说明污水倒灌是嘉凯公司的排水系统问题导致，故嘉凯公司应当承担上诉人崔振波的全部损失；3.安装轻钢雨棚及门斗不属于违章建筑，双方各承担一半费用是双方同意的；4一审判决赔偿2个月的逾期交房损失过低，因嘉凯公司交付房屋存在严重问题，上诉人崔振波无法居住长期租房，法院应当根据实际情况确定逾期交房的时间及给上诉人崔振波造成的损失。嘉凯公司辩称，是因为崔振波将房屋地面下降了约1.6米，交房时室内比室外高45厘米，所以检验报告并不是导致室内雨水倒灌的主要原因。嘉凯公司公司能够按照设计修复室外排水管道，但是不能与室内合理对接，需要崔振波恢复原地面高度或将排水管道恢复到标高，或者崔振波不在地下室设置卫生间。其他同我方上诉请求。唐明芽述称同意崔振波上诉意见。嘉凯公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用崔振波、唐明芽承担。事实与理由：1.原审认定事实不清，室外雨污同排并不是导致室内倒灌水的原因，主要原因是崔振波、唐明芽私自改造造成的；2.因崔振波、唐明芽私自改造，导致室内地面低于室外地坪，判决要求与室内排水系统合理对接无法实际操作；嘉凯公司并未逾期交房，并且逾期交房的诉讼请求已将超过诉讼时效；鉴定费的承担问题，因鉴定报告并没有证明是嘉凯公司的原因导致污水倒灌，应由崔振波、唐明芽承担鉴定费用。崔振波、唐明芽辩称，1.一审判决对雨污同排的事实认定清楚；2.鉴定报告并没有提到崔振波、唐明芽私自改造与倒灌的因果关系，是嘉凯公司扩大解释鉴定报告；3.嘉凯公司并没有将验收合格的房屋交付崔振波、唐明芽；4.嘉凯公司一审并未提出时效抗辩，二审主张时效抗辩不应采纳；5.鉴定报告已经明确嘉凯公司室外排水管线不符合设计规范，鉴定费理应由嘉凯公司承担。崔振波、唐明芽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告对原告房屋墙体及屋顶的渗漏进行修复，对室内、外排水系统按照设计图纸拆除重做；2.要求被告为原告安装雨搭和门斗，对房屋外墙做防水处理；3.要求被告给付因逾期交房造成的实际损失150000元；4.要求被告承担诉讼费3500元、鉴定费30000元，复印费77元；5.要求被告赔偿一年物业费2815.2元，两年采暖费6142.33元，物业收取的其他费用1120元；6.要求被告为原告安装入户门。一审法院认定事实：2011年7月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区王家湾210-2号XXX建筑面积121.39平方米房屋一处，房屋总价款为595387元整。合同约定被告交房日期为2012年9月30日。原告通过贷款方式交纳了全部购房款。被告于2012年12月24日完成了案涉房屋的竣工验收备案。原告于2012年12月份接收上述房屋，于年底对购买房屋进行了改造，将地垄墙向下刨深，将房屋由一层改造为二层，用以开设便利店。2013年5月9日，原告办理了正式的入住手续，交纳了2013年度的物业费及采暖费。原告办理入住手续时被告方并无人员陪同原告验房，亦未签订验房手续。2013年雨季，因为房屋被水倒灌，墙面漏水，原告无法继续进行装修改造，故停工。原告房屋毗邻小区东大门，经辽宁省建设科学研究院司法鉴定所鉴定，其房屋与东大门之间的雨污同排管道井不符合设计要求，污水井的管道走向及管道埋深亦不符合设计要求和国家标准。室外污水井WF60号管道口标高低于与WF61号管道口标高。因房屋反水问题，原告至今未实际入住使用上述房屋。另查明，原告所购房屋入住前发生过火灾，2014年4月4日，原告向被告出具情况说明，承诺由被告向原告赔偿6.5万元现金作为火灾及屋内未完成施工的全部损失补偿。情况说明中约定，“原告不再进行除涉案房屋外任何公共区域的违建施工”“关于外墙渗水、卫生间漏水、室外下水回流现象，由恒大公司针对现场情况给予合理解决”。“关于业主外入户雨棚，由恒大公司给予设计安装，费用由业主承担施工中所发生费用的一半。”“上述问题一次性解决，不再追究恒大及物业公司的其他责任”一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定全面履行合同义务。1.关于原告要求被告修复房屋的排水系统及房顶、墙面渗水问题。本案中，因原告购买的为园区临东大门一楼房屋，其室内排水管线与室外污水井管线相连接，故被告应保证室外排水系统符合相关使用标准。现经鉴定机构鉴定，被告室外排水系统设计不规范，存在雨污同排问题，故应按照设计规范及国家标准，修复涉诉房屋的室外排水系统，并与原告房屋的室内排水管道形成合理对接。同时鉴定报告中确认了案涉房屋墙体存在过渗漏水情况，且被告也认可该情况，故被告应对案涉房屋的墙面予以修复至不再渗水。另因原告于鉴定过程中放弃了对房顶渗水问题的鉴定，故应自行承担举证不能的不利后果。2.关于原告要求被告为其安装轻钢雨棚及门斗的问题。因原、被告房屋买卖合同中并未对轻钢雨棚及门斗问题进行约定，虽事后双方以情况说明形式达成了协议，约定被告为原告安装雨棚，费用各付一半，但根据法官现场勘查，原告所述安装于墙体之外的轻钢雨棚属于违建设施，影响到其他业主，不具有安装条件，故一审法院不予支持。3、关于原告要求被告承担因房屋不能按时居住造成的损失问题。虽原、被告办理入住手续的时间为2013年5月9日，但原告于庭审中自认于2012年底开始动工对案涉房屋进行改造，说明原告于房屋改造之前已实际接收了案涉房屋。综合被告于2012年12月24日取得竣工验收备案书这一事实，可以认定被告向原告实际交付房屋的时间为2012年12月份。故被告未能在合同约定的2012年9月30日前向原告交付具备合同约定条件的房屋，逾期了近三个月，扣除正常住宅的合理装修时间，被告逾期交房的时间宜合理确定为两个月。故本院参考双方约定的逾期交房违约金标准，酌情支持原告两个月的合理损失。而原告房屋被污水倒灌的问题，系发生于原告收房以后，进行房屋结构改造过程中，原告将地垄墙刨掉，一层改造成二层，造成地面较原来下沉。现原告在申请鉴定其室外排水系统质量问题的过程中，在法庭已释明风险的情况下，未对其房屋被污水倒灌原因进行一并鉴定，故依据现有证据不能确定原告房屋无法居住的原因系由于被告室外排水系统存在问题所致，案涉房屋无法居住之损失不应由被告承担。原告起诉被告支付租金的诉讼请求本一审法院不予支持。4、关于原告要求被告赔偿物业费、采暖费问题。因原告、被告已完成了案涉房屋的交付，故原告应当依照法律规定及合同约定支付案涉房屋的采暖费、物业费。现无证据证明原告房屋不能居住使用之原因系由于被告所致，故其要求被告赔偿其物业费、采暖费，于法无据，一审法院不予支持。5、关于原告要求被告承担鉴定费、复印费问题。因根据鉴定报告，案涉房屋室外排水系统存在设计不规范、不符合标准之问题，应当承担相关的修复责任，由此发生的鉴定费、复印费应由其承担，一审法院予以支持。6、关于原告要求被告为其安装入户门的问题。因原、被告双方于2012年12月份已完成了案涉房屋的实际交付，且根据现场勘查，案涉房屋已存在入户大门，原告并无证据证明案涉房屋于交付时没有入户门，故应承担举证不能的不利后果。该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院》第二条判决如下：一、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效之日起6个月内完成对本案SF2017XXXX号鉴定报告中所涉及的沈阳市东陵区王家湾210-2号XXX建筑面积121.39平方米房屋室外排水系统存在的问题进行修复，达到与室内排水系统合理对接程度。二、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告崔振波支付损失赔偿4000元。三、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告崔振波支付鉴定费30000元，复印费77元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告沈阳嘉凯置业有限公司承担。二审中，崔振波、唐明芽提交证据1.照片两张，证明物业没有提供服务及物业设置了雨水井，每次下雨就派人抽水；2.明细，证明物业将我被泡的物品拉走，等我使用时再返还给我，损失由物业负责。嘉凯公司发表质证意见，对证据1.物业是否提供服务与本案无关，雨水井是为正常维护设置的；对证据2.真实性有异议，同时与本案无关。嘉凯公司提交证据1.房屋建筑竣工验收报告，证明房屋验收时间为2012年9月30日；证据2.16号楼与17号楼现状照片2张，证明通过对比两张照片可以看出对方私自改建。崔振波、唐明芽发表质证意见，对证据1.真实性没有异议，但与我的房子无关；对证据2.是16、17号楼的照片，但是不能说明我家的情况，我家是外入户，照片是内入户。本院经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为案涉房屋发生污水倒灌的原因。本案经辽宁省建设科学研究院司法鉴定所鉴定，案涉房屋与东大门之间的雨污同排管道井不符合设计要求，污水井的管道走向及管道埋深亦不符合设计要求和国家标准，室外污水井WF60号管道口标高低于与WF61号管道口标高。同时本案崔振波、唐明芽对案涉房屋私自进行了改造，将地垄墙向下刨深，将房屋由一层改造为二层，二审期间崔振波、唐明芽陈述改造后地面比交付房屋时地面下降约1.6米。本案，室外排水管道的安装不足是否是导致案涉房屋污水倒灌的原因，因崔振波、唐明芽私自将房屋地面下沉，崔振波、唐明芽负有证明按照房屋交付时的地面高度，房屋也会存在污水倒灌的情况，在此情形下一审法院已经向崔振波、唐明芽释明对反水原因进行原因鉴定即室外管道与室内私改与污水倒灌的因果关系，但崔振波拒不对反水原因进行鉴定，故其应当承担举证不能的后果，即其不能证明即使屋面其未改动，倒灌一样会发生，故一审分配举证责任恰当，因崔振波、唐明芽不能证明其私自改动的行为不能导致污水倒灌的发生，故现有证据不能证明，污水倒灌是因为嘉凯公司造成的，故一审法院未支持崔振波、唐明芽主张因污水倒灌不能使用房屋的损失并无不当。关于嘉凯公司提出鉴定费不应由其承担的问题。如上节所述，虽一审未认定污水倒灌是因为嘉凯公司建设的室外管道不符合设计规范造成的，但因其并未按照设计规范施工，室外管道施工存在缺陷，故一审判决由嘉凯公司承担鉴定费用并无不当。关于崔振波提出要求嘉凯公司为其安装轻钢雨棚及门斗的问题。房屋买卖合同中并未对轻钢雨棚及门斗问题进行约定，现双方以情况说明形式达成了协议，约定嘉凯公司为崔振波、唐明芽安装雨棚，费用各付一半，因轻钢雨棚属于违建设施，影响到其他业主，不具有安装条件，故本院对崔振波的该项上诉主张不予支持。关于嘉凯公司提出并未逾期交房的问题。因双方办理入住手续的时间为2013年5月9日，由于崔振波、唐明芽自认于2012年底开始动工对案涉房屋进行改造，说明崔振波、唐明芽于房屋改造之前已实际接收了案涉房屋。二审期间虽嘉凯公司主张房屋已经于2012年9月经验收合格，但该事实与一审确认实际交付房屋的时间为2012年12月份并不冲突，故本院对嘉凯公司的该项上诉主张不予支持。关于嘉凯公司二审期间提出时效抗辩，因其一审期间并未主张，二审期间提出该抗辩本院不予支持。关于嘉凯公司提出能够按照设计修复室外排水管道，但是不能与室内合理对接，以及崔振波提出如果嘉凯公司在判决生效后6个月内不能完成屋外排水系统的修复，崔振波可以委托工程队修复，由嘉凯公司承担该费用的问题。因屋外排水系统并不专属于崔振波所有的房屋，该排水系统属于公共设施，不宜由崔振波修复，故崔振波的该项主张，本院不予支持。嘉凯公司提出不能与室内合理对接的问题，本院认为嘉凯公司应当对户外的管道按照设计标准修复，对于入户后的对接，因管道可以合理布局，故对嘉凯公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，崔振波、嘉凯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由崔振波、沈阳嘉凯置业有限公司各负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年三月二十六日法官助理 蔡 韵书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。