广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1272号
上诉人（原审原告）：惠州宾馆，住所地：惠州市惠城区环城二路**号。
法定代表人：梁洁娣。
委托代理人：林志晖，广东宝晟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵永彪，男，汉族，1978年1月1日出生，住惠州市，
委托代理人：黄赞荣，广东经纶律师事务所律师。
上诉人惠州宾馆、赵永彪因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州宾馆诉称，原告于2011年11月29日与被告签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于惠州市惠城区环城西二路17号首层房屋（原绿岛咖啡厅)，面积230方米，作商业（珠宝专卖店）使用。租赁期自2011年12月1日起至2021年12月1日止。但是被告从2014年6月始就无故拖欠原告租金及相关的费用，经原告多次催缴都置之不理。原告于2015年3月11日向被告发出《催办函》要求其支付拖欠的租金、违约金、水电费、管理费等并搬离租赁的房屋，但被告至今未作任何处理。原告于2015年4月8日再次向被告发出《律师函》告知其双方巳解除《租赁合同》，并要求向原告支付拖欠的上述费用并搬离租赁的房屋。根搪《租赁合同》的约定，被告至今已拖欠原告如下费用：2014年7月至2015年4月租金268000元；违约金224316元(从2014年7月15日暂计至起诉之日）；2014年6月至2015年2月电费25324元；2014年7月至2015年4月管理费10000元。以上各项拖欠费用共计527640元（大写：伍拾贰万柒仟陆佰肆拾元整)。原告认为，双方签署的《租赁合同》系双方真实自由意思表示，且符合法律规定，其内容真实有效。根据双方签订的《租赁合同》第二条第二款：“被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋：……（3)拖欠租金贰个月以上。”及第三条第二款第一项：“……如有拖欠租金，原告向被告加收每天按租金金额百分之叁加收滞纳金，如拖欠租金贰个月以上，原告有权收回房屋；并有权拒绝返还履约保证金。”的规定，被告的行为巳严重损害了原告的合法权益，以及巳违反了《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、确认原、被告双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》于2015年4月8日解除；2、被告赵永彪搬离租赁的房屋，并向原告惠州宾馆支付拖欠的租金268000元(计算至合同解除之日）、违约金224316元（暂计至起诉之日，实际计算至执行完毕之日）以及原告垫付的水电费25324元（暂计至2015年2月，实际计算至执行完毕之日）和物业管理费10000元（暂计至起诉之日，实际计算至执行完毕之日），以上费用共计人民币527640元；3、被告向原告支付其侵占租赁房屋的所造成的损失10720元（按月租金计算，暂计至起诉之日，实际计算至执行完毕之日）；4、被告承担全部诉讼费用。
被告赵永彪辩称，一、对被答辨人提出的诉讼请求持异议：1、被答辨人诉称我珠宝商行欠房屋租金是事实。但是因为什么原因，又在什么情况下发生了我珠宝商行欠缴房屋租金的事情？为什么不敢正面讲述，而编造谎言称“从2014年6月就无故拖欠原告租金及相关的费用。后又称2014年7月至2015年4月，这种前后反复无常，一味追索租金而不重事实指责答辨人侵占房屋，并要求解除《租赁合同》，搬离租赁房屋，支付各种费用，这种违法的做法请贵院明查；二、根据2011年11月29日我单位同惠州宾馆的《租赁合同》第三款第一条的约束精神。我单位已经营三年多的时间没有欠缴过租赁费，而今其不缴费是我店因惠州宾馆楼上漏水造成店内的电器、照明、监控设备、天花吊顶及相关附属设施严重损坏，致使我单位无法正常营业，造成我单位的经济严重损失。我单位多次同惠州宾馆交涉无果才产生了我单位不按时缴交租赁费情况的发生。是惠州宾馆未能履行房屋所有人义务才是产生纠纷的原因。我单位欠缴租金也是维护我自身权益不被伤害的行为。是迫使房屋所有人尽快处理问题未果情况下不得已而为之的；三、根据《城市房屋租赁管理办法》第二十一条：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任”。被答辨人是房屋所有人即事实出租人。按2011年11月29日的《租赁合同》第五条第1、2款的精神，当时我接收租赁的房屋是达到了我可以使用的条件的，但在2014年3月被答辨人将房屋租给了一个西餐厅，西餐厅从开始装修，我在楼下的营业室就开始漏水，致使我店用桶和盆接水，造成了店内天花吊顶大面积毁坏，灯具、监控、空调等电器设备不同程度的损坏。店内用电得戴绝缘电手套，卷闸门电机泡水而烧毁，严重影响到我店员工及购货顾客的人身安全，致使店面不能正常营业。事情发生后，答辨人第一时间向被答辨人报告情况，并请求其给予处理解决。为了能尽快解决问题，我找被答辨人，并同被答辨人及相关工作工程人员一道同西餐厅老板商量解决方案，就这样日复一日，多时次的找被答辨人，其人推托不理，见了就讲二楼的老板找不到了等多种说法不给处理，为此我单位在2014年4月28日、2014年6月30日向被答辨人递交了通告。在其单位没有负到房屋所有人（出租人）应负的责任情况下，我于2014年7月起就不再缴交房租金。被答辨人称向答辨人递交律师催租金函的时间是2015年3月和2015年4月，答辨人递交通告是事发当时，不缴交房租金之前，从中可见事实真相了，证明了被答辨人是伪诉的事实；四、中国正在进行法制社会的建设，做为中国公民应依法、依事实的本来情况，进行合法合理的诉求。但是被答辨人只讲《租赁合同》中答辨人不交租金违背合同的事情，只字不讲违背《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的违法违规行为。为了能分明是非，答辨人向法庭提供了房屋漏水损毁的照片、录像以及二楼老板李俊鸿、同被答辨人及单位的谢总、贺总、李经理等人在处理本案涉及的答辨人不缴交房屋租金的焦点问题的录音资料的证据，请法庭采信；五、由于房屋所有人（被答辨人）将房屋租赁给二楼西餐厅，造成了答辨人经营三年多的商业店面关门停业，因此为答辨人带来了严重的经济损失。具体如下：1、装饰工程费：1415212.15元；2、柜台家俱费：480000.00元；3、各种电器设备、电器设施、机器等：218584.1元；4、向采购方退货损失：总退货款额：4278658.00元；退货款总额：10901175.46元按35%下浮：10901175.46元>05%，实际损失：381,5411元；5、企业员工工资：11人x(平均工资+房补、生活补贴）38700元/月；每月工资额：38700x4个月=541800元，以上五方面损失合计：6471007.25元。以上证据附后。综上所述，被答辨人不敢面对事实，不承担由于自身不守规矩而造成现在的严重后果。使答辨人正常经营的企业破产，从而产生了难以担负的经济负担。被答辨人竞不视法律法规，混淆事实事非，以不负责任的态度，没有真正事实依据，单方面起诉答辨人，并查封其私人财产权。因此请求贵院在查清事实的基础上，裁定驳回其被答辨人的诉讼请求，以维护国法的公证及严肃性质，维护答辨人的合法请求，保护国有资产不被违法侵害。
原审法院查明的事实
经审理查明，原告惠州宾馆与被告赵永彪于2011年11月29日签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于惠州市惠城区环城西二路17号首层房屋（原绿岛咖啡厅)，面积230方米，作商业（珠宝专卖店）使用。租赁期自2011年12月1日起至2021年12月1日止。月租金人民币26800元，每2年递增（前5年6%，后5年10%）。被告先交人民币50000元作为履约保证金，合同期满后返还给被告（不计息）。该房屋每月管理费1000元。同时约定，原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用状态。
被告将上述租赁物用于“金象珠宝”经营场所。后原告将二楼另租给他人经营“嘉洲阳光西餐厅”，从2014年4月份起，二楼发生了楼板漏水现象。被告认为二楼从2014年4月份开始的楼板漏水，影响了被告的经营且造成了财产的损失。从2014年7月份起，被告未缴纳租金278720元（暂计至2015年4月20日）及管理费10000至今。原告认为，二楼的漏水是因为“嘉洲阳光西餐厅”因装修不善造成的，并非由于原告造成，原告已多次协调被被告与“嘉洲阳光西餐厅”进行处理，已尽了自己的义务。
经现场查看，被告的经营场所中有较大面积因漏水造成的痕迹。
另查，本院于2015年5月4日作出了（2015）惠城法民一初字第1551-1号民事裁定书，查封了被告赵永彪所有的粤Ｌ×××××号宝马牌小型轿车；查封原告惠州宾馆为本案的保全提供担保的、位于惠州市环城西二路17号惠州宾馆洗衣房（证号：粤房地证字第2749596号）的房地产权。
原审法院判决理由和结果
本院认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，原、被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。原告惠州宾馆应当按合同约定提供无瑕疵的房屋给被告赵永彪使用；被告赵永彪应当依照合同的约定支付租金。本案中，原告出租给被告的房屋在使用中存在漏水的现象，影响了租赁物的使用效能。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，结合房屋漏水对被告经营造成的影响，被告的租金、管理费按八折支付为宜，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告请求被告支付垫付的水电费25324元的请求因未提交相应的证据，本院无法予以认定，亦不予以支持。鉴于本案合同的履行已达不到双方签订合同时所期望的目的，被告也明确表示在此情况下不予支付租金，合同已无继续履行的意义，原告要求解除与被告签订的租赁合同的请求本院予以支持。被告认为原告没有及时修复房屋的漏水情况，造成承租人财产损失，原告应承担相应的赔偿责任的请求，不在本案审理范围内。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告赵永彪应于本判决发生法律效力之日起30日内支付租金、管理费230976元给原告惠州宾馆。
二、解除原告惠州宾馆与被告赵永彪双方于2011年11月29日签订的《租赁合同》。被告赵永彪应当于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁的房屋返还给原告惠州宾馆。
三、驳回原告惠州宾馆的其他诉讼请求。
本案案件受理费9076元（原告预交）、保全费3220元共12296元由原告惠州宾馆承担4312元，被告赵永彪承担7984元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
当事人二审的意见
上诉人惠州宾馆不服原审判决，向本院提起上诉。上诉认为：一、原审适用法律不当。被上诉人不具有要求上诉人先履行维修义务的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，上诉人在租赁期间对租赁物的维修义务仅仅系附随义务，被上诉人不能以上诉人未履行租赁物维修为由拒绝履行或者迟延履行向上诉人支付租金的主要义务。二、上诉人已穷尽一切手段协助被上诉人维修租赁房屋，一审认定上诉人违约缺乏事实依据。涉案房屋维修并非上诉人单方能够实施，因涉案房屋楼上系案外人“惠州市惠城区嘉洲阳光西餐厅”所使用的房屋，因案外人私自装修楼上后导致涉案房屋渗水，上诉人无法单方通过维修涉案房屋达到修复的目的（庭审中上诉人及被上诉人均确认需要案外人“惠州市惠城区嘉洲阳光西餐厅”从涉案房屋楼上房屋进行维修方能解决渗水问题），案外人侵权方未配合维修系导致涉案房屋渗水的根本问题，上诉人作为涉案房屋的出租方已穷尽一切手段协助被上诉人维修租赁房屋，因维修房屋系因非上诉人因素的案外人的阻碍所导致，上诉人并无违约行为，一审认定上诉人未维修涉案房屋系违约行为缺乏事实依据。三、被上诉人一直占有涉案房屋，被上诉人亦未提供证据证明因租赁房屋的质量问题妨碍其生产经营，且被上诉人就本案并未提出诉请，一审法院判令按八成支付租金缺乏事实及法律依据。根据不告不理原则，被上诉人根本未主张权利，一审法院按自由裁量权判令按八成支付租金根本缺乏法律依据，且涉案房屋被上诉人一直处于使用当中，根本未妨碍被上诉人生产经营，法院作出按八成支付租金的判令更是缺乏事实依据。四、被上诉人一直侵占上诉人涉案房屋拒不交还，其所应承担的租金、侵占费用、管理费应当计算至实际交还房租之日。被上诉人至一审判决后，仍拒绝返还上诉人涉案房，上诉人生产经营损失不断扩大，一审法院应当支持上诉人主张权利至房屋实际返还之日，一审法院判决违背事实，令上诉人蒙受巨大损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实，予以改判如所请，以惩戒被上诉人的违约行为，稳定交易秩序，维护上诉人的合法权益。请求：1、撤销广东省惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第1551号《民事判决书》的第一项、第三项判决；2、判令被上诉人赵永彪向上诉人惠州宾馆支付拖欠的租金348400（暂计至一审判决之日，实际计算至被上诉人赵永彪向上诉人惠州宾馆交还房屋之日）；原告垫付的水电费25324元；违约金224316元(暂计至起诉之日，实际计算至执行完毕之日)；物业管理费10000元（暂计至起诉之日，实际计算至执行完毕之日）。3、判令本案的一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人赵永彪承担。
上诉人赵永彪也不服原审判决，向本院提请上诉。上诉认为：一、本案的事实经过。本案所涉及的租赁场地，是上诉人于2011年11月29日向被上诉人惠州宾馆租赁的，位于惠州宾馆的一楼。自2011年12月1日租赁期开始至2014年3月份之前，双方一直正常履行合同，并无纠纷。但自2014年3月份被上诉人将上诉人承租物业的楼上部分出租给了一个西餐厅，纠纷才开始产生。西餐厅从开始装修，上诉人在楼下的营业室就开始严重漏水，上诉人员工不得不使用桶和盆接水，造成了店内天花吊顶大面积毁坏，灯具、监控设备、空调等电器受到不同程度的损坏，店内用电时员工都得戴绝缘手套，卷闸门电机因泡水而烧毁。楼上装修漏水严重影响了上诉人员工及顾客的人身安全，致使店面不能正常营业。事情发生后，上诉人在第一时间向被上诉人报告了情况，并请求其给予处理。为了能解决问题，上诉人多次找到被上诉人，并与其工程人员一道与西餐厅老板协商解决方案，但都未能达成一致，而后被上诉人干脆不再理会，还提出“无法联络二楼老板”等托词。这样日复一日，上诉人的经营受到严重损失。为此，上诉人于2014年4月28日、6月30日向被上诉人递交了通告，正式以书面方式要求被上诉人解决问题，并告知其不履行义务的后果。在种种努力均告失败以后，上诉人才从2014年7月份起停止缴纳租金，以弥补自身的巨额损失及维护自己的合法权益。二、本案发生的根本原因是被上诉人违反瑕疵担保义务。我国《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。而上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第四条第1项约定：“修缮房屋主体建筑是甲方（即被上诉人）的义务，甲方对出租屋的主体建筑应不定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。”《租赁合同》第五条第1项同时约定：“甲方（即被上诉人）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用的状态。”被上诉人的房屋出现严重漏水，当然属于《租赁合同》约定的主体建筑出现瑕疵和缺陷的情形，被上诉人未能履行保证租赁房屋处于能正常使用状态的承诺，负有使其恢复至能正常使用状态的义务。在上诉人使用过程中，出现建筑物严重漏水、设备遭受严重浸泡、经营受到严重损失，在上诉人提出维修要求后一直无法解决，在漏水情形发生和持续数个月后，上诉人才被迫采取停止支付租金的行动。综合上述事实经过，以及根据相关法律规定，不难明白，本案纠纷产生的根本原因，是因为被上诉人未履行租赁物瑕疵担保义务，造成合同无法履行。三、上诉人拒付租金行为属于行使法定抗辩权，不构成违约。基于被上诉人未履行其维修租赁物的法定义务及合同约定义务的行为，上诉人在多方努力无果的情况下采取停止支付租金的措施，从法律上说，属于上诉人对租赁物存在瑕疵和缺陷的抗辩，属于正当行使先履行抗辩权这一法定权利的行为，不属于、也不应当构成违约。我国《合同法》第67条规定，在双务合同中，应当先履行的一方当事人未履行或不适当履行，到履行期限的当事人享有不履行、部分履行的权利。法律理论上，“到履行期限的当事人享有不履行、部分履行的权利”被称为先履行抗辩权。先履行抗辩权，本质上是对先期违约的抗辩，即一方当事人首先违约，是另一方不履行合同的原因。在本案中，上诉人是被上诉人在对漏水事故采取旁观、冷漠态度的情形下，在其在先违约行为造成上诉人无法正常经营的极端情形下，采取了抗辩措施。上诉人的抗辩措施，是法律赋予守约一方的权利，一审法院将上诉人的行为认定为违约，显然是不正确的。四、一审判决适用法律错误。一审判决已经认定，“从2014年4月份起，二楼发生了楼板漏水现象。”“被告（即上诉人）的经营场所中有较大面积因漏水造成的痕迹。”被上诉人在一审时，也不否认二楼漏水的事实，只是认为漏水并非由其造成，其不应当对此承担责任。同时，一审判决在其裁判理由中也认定，“原告（即被上诉人）出租给被告（即上诉人）的房屋在使用中存在漏水现象，影响了租赁物的使用效能。”既然存在漏水的事实，且影响了上诉人的正常营业，被上诉人的违约是不容置疑的。在作出裁判时，一审判决认为，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”该判决在引述裁判依据时，显然适用了《民法通则》第113条有关“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任”的规定。上诉人认为，一审判决在适用法律时，未鉴别不履行合同的原因，也未明辨一方先期违约与另一方中止履行合同的关系。在双方均存在违约行为，且各方的违约不存在因果关系的情形下，当然应当适用《民法通则》第113条的规定；但在本案中，上诉人的拒付租金的行为，并非主动地、故意地违约，而是被动地对被上诉人的违约行为进行抗辩。被上诉人的违约行为在先，是原因；上诉人的拒付租金行为在后，是结果。因此，对本案的裁判应当适用《合同法》第67条，而非《民法通则》第113条。综上所述，上诉人认为，本案一审判决在适用法律方面存在错误，导致裁判结果也是错误的。为了维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，请求贵院依法做出公正的判决。请求：1、依法撤销一审判决，判令驳回被上诉人的所有诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据各方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点是双方是否违约、赵永彪拒绝支付租金是否行使先予履行抗辩权。具体判析如下：
在本案当中，双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应该严格执行。我国《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《租赁合同》第四条第1项约定：“修缮房屋主体建筑是甲方（即惠州宾馆）的义务，甲方对出租屋的主体建筑应不定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。”其第五条第1项：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能正常使用状态。现上诉人惠州宾馆将二楼房屋租给案外人嘉洲阳光西餐厅，装修导致上诉人赵永彪租赁的房屋渗水影响经营。西湖宾馆虽认为其有协助上诉人赵永彪维修租赁房屋，但没有解决房屋渗水问题，其作为房屋产权人、出租人，并没有完全履行租赁合同条款中应尽保障乙方安全正常使用义务，有违约行为，西湖宾馆应当承担相应责任。上诉人赵永彪使用租赁房屋存在漏水的现象，虽影响了租赁物的使用效能；但其不能以此作为行使先履行抗辩权，拒绝支付租金的充分理由。当事人双方都违反合同的有关约定，应当各自承担相应的责任。原审结合房屋漏水对经营造成的影响，租金、管理费按八折支付妥当。上诉人赵永彪请求惠州宾馆赔偿因没有及时修复房屋漏水所造成经济损失，因已另行向惠城区人民法院提起诉讼，本案在此不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用9076元，由上诉人惠州宾馆、赵永彪各负担4538元，多收部分由本院退回上诉人惠州宾馆、赵永彪各4538元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池 志 勇
审 判 员 赖 锦 荣
代理审判员 黄 宇 乐
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 ：彭科梅
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；