广东省大埔县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1422民初119号
原告：黄志辉，男，汉族，住址：广东省大埔县。
原告：尤露红，女，汉族，住址：广东省大埔县。
两原告的共同委托代理人：肖煊荣，广东格林律师事务所律师。
被告：大埔县伟业房地产有限公司，住址：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑。
法定代表人：梁卫平，职务：董事长。
委托代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所实习律师。
原告黄志辉、尤露红诉被告大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄志辉、尤露红的委托代理人肖煊荣、被告大埔县伟业房地产有限公司的委托代理人黄长云、黄静芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄志辉、尤露红向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付违约金54018元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告伟业公司开发及销售位于大埔县××大道××段东侧暂定名为“翰林华府”的商品房楼盘。原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买翰林华府第一期13-2203单位商品房，房屋总价为369986元。该合同第八条约定，房屋交付期限为：在2014年12月31日前，房屋交付条件为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将已验收合格的商品房交付给买受人使用；第九条约定，若出卖人违反第八条约定，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条约定在交付使用后360日内出卖人应向房屋产权登记机关提交材料申办房屋权属登记，若因出卖人责任导致买受人不能再�定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付已付房价1%的违约金。合同签订后，原告依约足额支付了全部购房款，履行了主要义务，但被告并未能在合同约定的时间完成涉案房屋的竣工验收，未全面履行合同第八条约定的出卖人义务，且涉案建筑工程因出卖人原因迟迟未能通过验收，导致涉案房屋至今未能办理产权证书。被告未全面履行商品房买卖合同义务，已经构成违约，应当依据合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告伟业公司辩称：1、原告主张迟延交房违约金的依据是《商品房买卖合同》第九条约定。被告认为，上述合同第九条约定是“出卖人（即被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（即原告）使用，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万�之二的违约金，合同继续履行”。根据该约定，承担违约责任应同时具备两个条件，一是逾期，二是未交付的标的是商品房。2、合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件。被告已于2017年2月19日将涉案商品房交付给原告使用，虽然原告收房的期限滞后于合同约定的交付期限，但系因原告经被告多次催促拒不前来收房所致，根据双方签订的合同第十一条约定，就视为被告如期交房。3、原告的逾期交房违约金请求权已经超过诉讼时效。根据合同约定，涉案商品房交付期限为2014年12月31日前，如被告未交付商品房，2015年1月1日为商品房交付请求权的诉讼时效起算点，至2016年12月31日该项请求权诉讼时效届满，本案原告于2017年1月份以提起诉讼的方式主张权利，涉案商品房的交付请求权因超过诉讼时效已经不受法律保护，�理，依附于涉案商品房交付请求权的逾期交房违约金已不受法律保护。4、原告适用商品房买卖合同第九条的约定主张违约金，根据该违约金的约定，只是指被告违反约定的交付期限所产生的责任，本案商品房被告已实际交付，不管双方合同约定的交付条件如何，应视为双方对商品房交付条件达成了一致，如果原告认为不符合交付条件，有权拒绝接受。另外，双方对商品房交付的条件有合同约定，不存在不知道或不知情，商品房实际交付视为双方对交付的条件达成了一致。综上，被告认为，原告提出的违约金诉讼请求，缺乏事实与法律依据，已经超过诉讼时效，依法应予驳回。
经审理认定事实如下：2013年10月10日，被告伟业公司取得位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年10月30日，被告伟业公司与两原告签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定两原告以499723元购买被告开发的位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期13幢2203房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第1种方式付款：首期付129723元（含定金100000元），余款270000元办理银行按揭付清。……”。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知�受人的；……”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房。”。
2014年1月26日，被告伟业公司与原告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、乙方所认购为翰林华府13栋2203号单位，该房屋建筑面积应约为89.21m2；套内建筑面积应约为74.78m2；总房款应为369986元。2、甲乙双方确认本补充协议之数据为最终之合约数据，本补充协议与合同正本内容如有冲突，则以本补充协议为准。……”。
涉案房屋于2013年9月3日取得地基与基础工程、2014年4月29日取得主体结构、2014年11月25日取得建筑给排水、2014年12月3日取得建筑电气、2014年6月25日取得建筑装饰装修、2014年9月10日取得屋面分部工程的验收记录。
2015年3月5日，被告伟业公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。
2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为大埔县伟业房地产公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。
2017年1月12日，被告伟业公司再次向原告发出《入伙通知书》，通知原告收楼。
2017年1月19日，原告向本院提起本案诉讼。
2017年2月19日，原告收楼并在“翰林华府”物业管理中心登记了业主的相关信息、与物业中心签订了《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》。
2017年6月15日，被告伟业公司向本院提交《付款情况说明》一份，确认本案原告的购房款均已于2014年12月31日前付清（含银行按揭贷款）。
庭审中，原告明确其诉讼请求中违约金的计算方式：自2015年1月1日起至2016年12月30日止，共730天，以已付购房款369986元为基数，按每日万分之二计算。
以�事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、购房地税发票、《营业执照（副本）》、《商品房预售许可证》、《分部工程验收记录》、《关于万川翰林华府一期建设工程消防验收合格的意见》、《业主信息登记表》、《消防安全责任书》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《大埔县住建局规划核实凭证》、《付款情况说明》等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告黄志辉、尤露红与被告伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：
（一）被告伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，被告没有按照合同约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交�给黄志辉、尤露红使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件，属合格交付的意见，于法无据，本院不予采纳。原告黄志辉、尤露红要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，本院予以支持。
（二）关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。而本案原告在2017年1月19日向本院提起诉讼，所以2015年年1月19日之前的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2015年1月19日起的部分未超过诉讼时效。故被告认为原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，部分成立，本院部分予以采纳。
（三）关于原告请求支付逾期交房违约金的计算问题。原告请求被告支付逾期交房时间从2015年1月1日起至2016年12月30日止，以总房价369986元为基数，按每日万分之二计算，违约金共计54018元。本院认为，虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，原告选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向原告发出了入伙通知书，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故被告仍然构成违约，仍然应承担相应的违约责任，且该违约责任一直持续到涉案房屋通过竣工验收为止。又因2015年1月19日之前逾期交房违约金的请求权已过诉讼时效，据此，被告应支付原告从2015年1月19日计至2016年12月30日的逾期交房违约金为369986元*0.2‰*712天=52686元，本院对原告在该违约金数额范围内的诉讼请求部分，予以支持，超过的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市�地产管理法》第二十七条，判决如下：
一、被告大埔县伟业房地产有限公司应在本判决发生法律效力后十日内向原告黄志辉、尤露红支付逾期交房违约金52686元。
二、驳回原告黄志辉、尤露红的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由原告黄志辉、尤露红负担28元，被告大埔县伟业房地产有限公司负担1122元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 林德胜
审 判 员 范庆红
人民陪审员 何云鹏
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 邹文芳