山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终684号
上诉人（原审原告）：朱艳华，烟台开发区机关处管理处科员。
委托代理人：栾松山，山东鲁石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐淑花，烟台开发区诚义物业有限公司退休职工。
委托代理人：郭增强，烟台开发区文化综合执法大队干部，系徐淑花之夫。
被上诉人（原审被告）郭增强，烟台开发区文化综合执法大队干部。
被上诉人（原审被告）：冯相和，无业。
原审第三人：李国红，烟台开发区图书馆干部。
上诉人朱艳华因与被上诉人徐淑花、郭增强、冯相和及原审第三人李国红租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年6月18日，朱艳华与徐淑花及李国红签订共同出资购房协议，合同中约定三方于2010年5月共同出资购买烟台开发区长荣房地产开发有限公司位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房房产一处，该房产为三楼整层，面积共计698.18平方米，共有两个房产证，房产证号分别为25××46、25××47。该房产总价款为1942731元，其中朱艳华出资417659.60元、徐淑花出资751169.60元、李国红出资773902.80元。该房产属三方按份共有财产，房产证办在徐淑花名下，三方各自所拥有的份额按各自实际出资额享有，其中朱艳华享有150平方米的权属、徐淑花享有270平方米的权属、李国红享有278.18平方米的权属。另该房产的房产所有权证及土地使用权证由朱艳华及李国红负责妥善保管，徐淑花存复印件，三方同意由徐淑花负责该房产日常管理。
2010年4月17日，朱艳华、徐淑花及李国红三方委托郭增强出面与冯相和签订房屋租赁合同，该合同中约定冯相和租赁涉案房产，租赁期为25个月，自2010年11月15日至2012年12月14日止，租赁期为两年，（甲方即郭增强同意冯相和的要求，为其多让出一个月的使用期，并放弃该月的租金收取）。涉案房产租金为5000元／月，共计12万元，租金支付方式为每半年支付一次，先付后租。租赁期间，包括水、电、暖、有限电视、网络费用及物业管理费、租赁税费等均由冯相和承担。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，如有需要续租，须在租赁期满前1个月之内通知甲方，双方须重新签订租赁合同，且租金每年应在前一年租金基数的基础上上调10%。冯相和按期支付了两年房租，后各方因租金问题达不成协议，朱艳华要求承租者按租金上调的金额支付，冯相和不同意，而徐淑花和李国红均同意按原价格出租给冯相和使用。
冯相和一直占用该房屋，朱艳华于2014年11月13日就房屋使用费问题以冯相和为被告向法院提起诉，诉讼中郭增强与李国红作为证人出庭。其中郭增强称，2012年12月14日郭增强与冯相和签订的房屋租赁合同到期后，朱艳华与郭增强、李国红协商，按照租房协议房屋到期后同等条件下还由冯相和继续租用，但冯相和提出如果不提供房产证等手续就无法办理开宾馆手续，便不再继续租赁涉案房产，郭增强称朱艳华当时不让出具三方共同所有的房屋房产证和个人身份证用于冯相和开办旅馆营业执照等的手续，冯便提出如果没有手续开办旅馆不符合法律规定，其便不能租赁涉案房产，后郭增强、朱艳华、李国红便商量既然涉案房产不用的话也租赁不出去，还得交物业费和水电费，所以就让冯相和先看护着，水电费、物业费由冯相和交，暂定两年不收房租，两年后再协商，郭增强与李国红都同意，朱艳华不管。李国红称当时与冯相和签订的房屋租赁合同到期后郭增强说租不出去的话让冯相和先用着涉案房产，不记得是否涉及到租金，也再没有收到过涉案房产的租金。朱艳华以冯相和为被告诉至法院，该案在审理过程中朱艳华于2015年3月17日提出撤诉申请，烟台经济技术开发区人民法院裁定准许其撤回起诉。烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民再字第2号民事判决书确认，朱艳华享有争议房屋位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房150平方米的权属。
请求判令徐淑花、郭增强、冯相和连带赔偿2012年12月15日至2015年5月14日期间租金及利息损失共计34108.6元，徐淑花、郭增强支付违约金50000元。
本案庭审时，冯相和称当时签订的租赁合同到期后，因为租金较高，而且装修刚一年，损失很大，朱艳华又不同意给房产证办开宾馆的手续，就想跟朱艳华商量商量租金问题，但朱艳华不同意，也不肯商量租金问题，后来一直没个确定的方案告诉我，我便找郭增强商量，郭增强说搬出去也没人交物业费，就先让我看房，郭增强的那份租金也不要了。冯相和于2015年6月8日搬出所承租的房屋。冯相和称其同意自2012年12月15日起至2015年6月8日期间按每年6万，每月5000元计算150平方米支付朱艳华租金32227元。
原审法院依据共同出资购房协议、（2013）开民一初字第343号民事判决书、房屋租赁合同、（2014）开民一初字第481号案卷宗材料、（2014）开民再字第2号民事判决书及各方当事人陈述及各自提供的相关证据认定上述事实。
原审法院认为，2010年4月17日，朱艳华、徐淑花及李国红三方委托郭增强出面与冯相和签订房屋租赁合同合法有效，双方已经实际履行完毕，此后各方未达成新的协议，在三方不能达成出租合意又未另行出租时，徐淑花的代理人郭增强与李国红虽然同意由冯相和暂用并交纳物业费，但不能造成朱艳华的合理收益减少，因此冯相和实际占有使用房屋，应支付房屋使用费。徐淑花和李国红不向冯相和主张，不予处理。朱艳华的份额部分，根据朱艳华享有150平方米的权属，以及租赁合同约定的租金标准，冯相和也同意支付朱艳华自2012年12月15日起至2015年6月8日搬出期间房屋使用费32227元，法院予以认可；朱艳华因共同出资购房协议而与其他购房人的纠纷与本案不属同一法律关系，应另案诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第八十六条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第七项之规定，原审法院于2015年11月25日判决：一、冯相和付给朱艳华的房屋使用费32227元，于本判决发生法律效力后十日内履行。二、驳回朱艳华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由冯相和负担。
宣判后，上诉人朱艳华不服，向本院提起上诉称，本案应为合伙协议纠纷（合伙购房），一审判决将本案确定为房屋租赁合同纠纷属于认定事实不清、适用法律不当。本案依据的是朱艳华、徐淑花、李国红三方2010年6月18日签订的《共同出资购房协议》，诉讼请求要求处理的也是基于该合同而产生的违约责任承担问题，并非是朱艳华、徐淑花、李国红三人与冯相和之间的房屋租赁合同纠纷。一审庭审中，朱艳华一再强调本案应确定为合伙合同纠纷。朱艳华诉请徐淑花、郭增强、冯相和赔偿经济损失34108.6元及徐淑花、郭增强支付违约金50000元，均是基于合伙协议即《共同出资购房协议》之约定而来，而非基于与冯相和之间的房屋租赁合同。另外，如果朱艳华本次诉讼系房屋租赁合同纠纷，那么何必将之前已经起诉的（2014）开民一初字第481号案（朱艳华与冯相和房屋租赁合同纠纷）撤诉？实际上，正是基于本案案由与（2014）开民一初字第481号案案由不同之考量，朱艳华才撤诉后另行以合伙合同纠纷提起本案一审诉讼，故本案案由应确定为合伙合同纠纷。徐淑花、郭增强存在违约行为，应向朱艳华支付违约金50000元，并应赔偿朱艳华实际经济损失即2012年12月15日至2015年6月14日期间的租金及利息损失34108.6元。朱艳华、徐淑花、李国红三方签订的《共同出资购房协议》第十条明确约定，“甲（李国红）、乙（徐淑花）、丙（朱艳华）均应严格信守本协议之约定，任何一方违反本协议中任意一条之规定，均属于违约。若有违约，违约方应支付其他各守约方违约金5万元，并应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失”。综观本案相关在案证据，可以确认徐淑花、郭增强存在以下几项恶意违约行为：（1）违反《共同出资购房协议》第三条之约定，否认涉案房屋系朱艳华、徐淑花、李国红之共有房产，辩称属于徐淑花单独所有。（2）违反《共同出资购房协议》第四条之约定，拒不依约将涉案房产产权证及土地证原件交由朱艳华及李国红保管。依据协议第四条之约定，“三方同意该房产的房产所有权证、土地使用权证由甲（李国红）、丙（朱艳华）负责妥善保管，乙方（徐淑花）存复印件；办理该房产的相关票据原件由乙方（徐淑花）负责妥善保管，另两方存复印件”。实际情况是，上述权证办理完毕后，徐淑花、郭增强一直拒不交出，至今仍有三个权证（两个土地证、一个房产证）扣押其手中；另外，徐淑花、郭增强未依约向朱艳华及李国红提供银行付款凭证、购房发票、收据等购房相关票据复印件。（3）徐淑花、郭增强违反《共同出资购房协议》第五条之约定，未妥善管理涉案房产，在原租赁合同到期后，拒不要求承租人腾退房屋，并将涉案房产继续交由原承租人冯相和占用，拒不向朱艳华支付占有使用费，严重侵害朱艳华的合法权益。另外，原租赁合同履行期间，徐淑花、郭增强收到承租人支付的房屋租金后，不及时支付给朱艳华，找种种理由久拖不付。协议第十条约定之违约金为惩罚性违约金，即任何一方违约，即应向守约方支付，与给守约方造成的实际经济损失并行不悖，守约方可以同时主张。本案中，徐淑花、郭增强严重违反协议约定多项义务，属于恶意违约，除应承担惩罚性违约金5万元外，尚需赔偿给守约方即朱艳华造成的房租及利息等实际损失，符合法律规定及协议约定，理应得到支持。冯相和应对朱艳华诉请的实际经济损失即2012年12月15日至2015年6月14日期间的租金及利息损失34108.6元承担连带赔偿责任。冯相和作为涉案房屋的实际占用人，在原房屋租赁合同到期后继续占用涉案房屋，造成朱艳华房屋租金及利息损失，冯相和是实际受益人和直接侵权人，依法依理应当对朱艳华的上述损失承担连带赔偿责任。一审判决以朱艳华因共同出资购房协议而与其他购房人的纠纷与本案不属同一法律关系为由让朱艳华另案诉讼程序违法。本案案由即应为基于以上共同出资购房协议而产生的合伙合同纠纷，一审判决应对朱艳华的所有诉请一并审理并予以判决。请求撤销原判，改判徐淑花、郭增强、冯相和连带赔偿朱艳华经济损失34108.6元，徐淑花、郭增强支付朱艳华违约金50000元。请求徐淑花、郭增强、冯相和赔偿维权损失15000元。
被上诉人徐淑花、郭增强答辩称，朱艳华的上诉没有道理，一审判决正确。
被上诉人冯相和答辩称，一审判决金额过高。
二审查明，原审法院认定“冯相和按期支付了两年房租，后各方因租金问题达不成协议，朱艳华要求承租者按租金上调的金额支付，冯相和不同意，而徐淑花和李国红均同意按原价格出租给冯相和使用”部分事实的证据不足，本院不予认定。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，朱艳华请求冯相和赔偿损失是基于涉案房屋的产权人朱艳华、徐淑花、李国红委托郭增强将房屋出租给冯相和及冯相和在房屋租赁合同到期后继续占用房屋的事实，原审法院认定本案为租赁合同纠纷正确。房屋租赁合同到期后，冯相和继续占用涉案房屋，应当向朱艳华支付房屋使用费。关于房屋使用费的数额，原审法院依照冯相和认可的合同期内租金标准及朱艳华所占产权份额予以确定，并无不妥。朱艳华请求徐淑花、郭增强支付违约金50000元，依据的是《共同出资购房协议》相关约定，不属租赁合同纠纷，原审判决认定朱艳华应另案诉讼正确。朱艳华二审期间增加赔偿维权损失15000元的请求，不属于本案审理范围，本院不予审理。综上，上诉人朱艳华的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1902元，由上诉人朱艳华负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年三月二十八日
书记员 林重霄
山东省烟台市中级人民法院
民事判决书
（2016）鲁06民终684号
上诉人（原审原告）：朱艳华，女，1962年10月26日生，汉族，烟台开发区机关处管理处科员，住烟台经济技术开发区丹阳小区56号楼2单元1号。
委托代理人：栾松山，山东鲁石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐淑花，女，1964年4月19日生，汉族，烟台开发区诚义物业有限公司退休职工，住烟台经济技术开发区阳光花园30号楼内2号。
委托代理人：郭增强，男，1960年11月17日生，汉族，烟台开发区文化综合执法大队干部，住烟台经济技术开发区阳光花园30号楼内2号，系徐淑花之夫。
被上诉人（原审被告）郭增强，男，1960年11月17日生，汉族，烟台开发区文化综合执法大队干部，住烟台经济技术开发区阳光花园30号楼内2号。
被上诉人（原审被告）：冯相和，男，1979年3月27日生，汉族，无业，住烟台经济技术开发区银芝小区15号楼5单元5层内2号。
原审第三人：李国红，女，1966年12月6日生，汉族，烟台开发区图书馆干部，住烟台经济技术开发区阳光花园小区18号楼1单元11号。
上诉人朱艳华因与被上诉人徐淑花、郭增强、冯相和及原审第三人李国红租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年6月18日，朱艳华与徐淑花及李国红签订共同出资购房协议，合同中约定三方于2010年5月共同出资购买烟台开发区长荣房地产开发有限公司位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房房产一处，该房产为三楼整层，面积共计698.18平方米，共有两个房产证，房产证号分别为25××46、25××47。该房产总价款为1942731元，其中朱艳华出资417659.60元、徐淑花出资751169.60元、李国红出资773902.80元。该房产属三方按份共有财产，房产证办在徐淑花名下，三方各自所拥有的份额按各自实际出资额享有，其中朱艳华享有150平方米的权属、徐淑花享有270平方米的权属、李国红享有278.18平方米的权属。另该房产的房产所有权证及土地使用权证由朱艳华及李国红负责妥善保管，徐淑花存复印件，三方同意由徐淑花负责该房产日常管理。
2010年4月17日，朱艳华、徐淑花及李国红三方委托郭增强出面与冯相和签订房屋租赁合同，该合同中约定冯相和租赁涉案房产，租赁期为25个月，自2010年11月15日至2012年12月14日止，租赁期为两年，（甲方即郭增强同意冯相和的要求，为其多让出一个月的使用期，并放弃该月的租金收取）。涉案房产租金为5000元／月，共计12万元，租金支付方式为每半年支付一次，先付后租。租赁期间，包括水、电、暖、有限电视、网络费用及物业管理费、租赁税费等均由冯相和承担。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，如有需要续租，须在租赁期满前1个月之内通知甲方，双方须重新签订租赁合同，且租金每年应在前一年租金基数的基础上上调10%。冯相和按期支付了两年房租，后各方因租金问题达不成协议，朱艳华要求承租者按租金上调的金额支付，冯相和不同意，而徐淑花和李国红均同意按原价格出租给冯相和使用。
冯相和一直占用该房屋，朱艳华于2014年11月13日就房屋使用费问题以冯相和为被告向法院提起诉，诉讼中郭增强与李国红作为证人出庭。其中郭增强称，2012年12月14日郭增强与冯相和签订的房屋租赁合同到期后，朱艳华与郭增强、李国红协商，按照租房协议房屋到期后同等条件下还由冯相和继续租用，但冯相和提出如果不提供房产证等手续就无法办理开宾馆手续，便不再继续租赁涉案房产，郭增强称朱艳华当时不让出具三方共同所有的房屋房产证和个人身份证用于冯相和开办旅馆营业执照等的手续，冯便提出如果没有手续开办旅馆不符合法律规定，其便不能租赁涉案房产，后郭增强、朱艳华、李国红便商量既然涉案房产不用的话也租赁不出去，还得交物业费和水电费，所以就让冯相和先看护着，水电费、物业费由冯相和交，暂定两年不收房租，两年后再协商，郭增强与李国红都同意，朱艳华不管。李国红称当时与冯相和签订的房屋租赁合同到期后郭增强说租不出去的话让冯相和先用着涉案房产，不记得是否涉及到租金，也再没有收到过涉案房产的租金。朱艳华以冯相和为被告诉至法院，该案在审理过程中朱艳华于2015年3月17日提出撤诉申请，烟台经济技术开发区人民法院裁定准许其撤回起诉。烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民再字第2号民事判决书确认，朱艳华享有争议房屋位于烟台开发区福莱商城13号楼3楼的（1309、1310）商业用房150平方米的权属。
请求判令徐淑花、郭增强、冯相和连带赔偿2012年12月15日至2015年5月14日期间租金及利息损失共计34108.6元，徐淑花、郭增强支付违约金50000元。
本案庭审时，冯相和称当时签订的租赁合同到期后，因为租金较高，而且装修刚一年，损失很大，朱艳华又不同意给房产证办开宾馆的手续，就想跟朱艳华商量商量租金问题，但朱艳华不同意，也不肯商量租金问题，后来一直没个确定的方案告诉我，我便找郭增强商量，郭增强说搬出去也没人交物业费，就先让我看房，郭增强的那份租金也不要了。冯相和于2015年6月8日搬出所承租的房屋。冯相和称其同意自2012年12月15日起至2015年6月8日期间按每年6万，每月5000元计算150平方米支付朱艳华租金32227元。
原审法院依据共同出资购房协议、（2013）开民一初字第343号民事判决书、房屋租赁合同、（2014）开民一初字第481号案卷宗材料、（2014）开民再字第2号民事判决书及各方当事人陈述及各自提供的相关证据认定上述事实。
原审法院认为，2010年4月17日，朱艳华、徐淑花及李国红三方委托郭增强出面与冯相和签订房屋租赁合同合法有效，双方已经实际履行完毕，此后各方未达成新的协议，在三方不能达成出租合意又未另行出租时，徐淑花的代理人郭增强与李国红虽然同意由冯相和暂用并交纳物业费，但不能造成朱艳华的合理收益减少，因此冯相和实际占有使用房屋，应支付房屋使用费。徐淑花和李国红不向冯相和主张，不予处理。朱艳华的份额部分，根据朱艳华享有150平方米的权属，以及租赁合同约定的租金标准，冯相和也同意支付朱艳华自2012年12月15日起至2015年6月8日搬出期间房屋使用费32227元，法院予以认可；朱艳华因共同出资购房协议而与其他购房人的纠纷与本案不属同一法律关系，应另案诉讼。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第八十六条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第七项之规定，原审法院于2015年11月25日判决：一、冯相和付给朱艳华的房屋使用费32227元，于本判决发生法律效力后十日内履行。二、驳回朱艳华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1902元，由冯相和负担。
宣判后，上诉人朱艳华不服，向本院提起上诉称，本案应为合伙协议纠纷（合伙购房），一审判决将本案确定为房屋租赁合同纠纷属于认定事实不清、适用法律不当。本案依据的是朱艳华、徐淑花、李国红三方2010年6月18日签订的《共同出资购房协议》，诉讼请求要求处理的也是基于该合同而产生的违约责任承担问题，并非是朱艳华、徐淑花、李国红三人与冯相和之间的房屋租赁合同纠纷。一审庭审中，朱艳华一再强调本案应确定为合伙合同纠纷。朱艳华诉请徐淑花、郭增强、冯相和赔偿经济损失34108.6元及徐淑花、郭增强支付违约金50000元，均是基于合伙协议即《共同出资购房协议》之约定而来，而非基于与冯相和之间的房屋租赁合同。另外，如果朱艳华本次诉讼系房屋租赁合同纠纷，那么何必将之前已经起诉的（2014）开民一初字第481号案（朱艳华与冯相和房屋租赁合同纠纷）撤诉？实际上，正是基于本案案由与（2014）开民一初字第481号案案由不同之考量，朱艳华才撤诉后另行以合伙合同纠纷提起本案一审诉讼，故本案案由应确定为合伙合同纠纷。徐淑花、郭增强存在违约行为，应向朱艳华支付违约金50000元，并应赔偿朱艳华实际经济损失即2012年12月15日至2015年6月14日期间的租金及利息损失34108.6元。朱艳华、徐淑花、李国红三方签订的《共同出资购房协议》第十条明确约定，“甲（李国红）、乙（徐淑花）、丙（朱艳华）均应严格信守本协议之约定，任何一方违反本协议中任意一条之规定，均属于违约。若有违约，违约方应支付其他各守约方违约金5万元，并应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失”。综观本案相关在案证据，可以确认徐淑花、郭增强存在以下几项恶意违约行为：（1）违反《共同出资购房协议》第三条之约定，否认涉案房屋系朱艳华、徐淑花、李国红之共有房产，辩称属于徐淑花单独所有。（2）违反《共同出资购房协议》第四条之约定，拒不依约将涉案房产产权证及土地证原件交由朱艳华及李国红保管。依据协议第四条之约定，“三方同意该房产的房产所有权证、土地使用权证由甲（李国红）、丙（朱艳华）负责妥善保管，乙方（徐淑花）存复印件；办理该房产的相关票据原件由乙方（徐淑花）负责妥善保管，另两方存复印件”。实际情况是，上述权证办理完毕后，徐淑花、郭增强一直拒不交出，至今仍有三个权证（两个土地证、一个房产证）扣押其手中；另外，徐淑花、郭增强未依约向朱艳华及李国红提供银行付款凭证、购房发票、收据等购房相关票据复印件。（3）徐淑花、郭增强违反《共同出资购房协议》第五条之约定，未妥善管理涉案房产，在原租赁合同到期后，拒不要求承租人腾退房屋，并将涉案房产继续交由原承租人冯相和占用，拒不向朱艳华支付占有使用费，严重侵害朱艳华的合法权益。另外，原租赁合同履行期间，徐淑花、郭增强收到承租人支付的房屋租金后，不及时支付给朱艳华，找种种理由久拖不付。协议第十条约定之违约金为惩罚性违约金，即任何一方违约，即应向守约方支付，与给守约方造成的实际经济损失并行不悖，守约方可以同时主张。本案中，徐淑花、郭增强严重违反协议约定多项义务，属于恶意违约，除应承担惩罚性违约金5万元外，尚需赔偿给守约方即朱艳华造成的房租及利息等实际损失，符合法律规定及协议约定，理应得到支持。冯相和应对朱艳华诉请的实际经济损失即2012年12月15日至2015年6月14日期间的租金及利息损失34108.6元承担连带赔偿责任。冯相和作为涉案房屋的实际占用人，在原房屋租赁合同到期后继续占用涉案房屋，造成朱艳华房屋租金及利息损失，冯相和是实际受益人和直接侵权人，依法依理应当对朱艳华的上述损失承担连带赔偿责任。一审判决以朱艳华因共同出资购房协议而与其他购房人的纠纷与本案不属同一法律关系为由让朱艳华另案诉讼程序违法。本案案由即应为基于以上共同出资购房协议而产生的合伙合同纠纷，一审判决应对朱艳华的所有诉请一并审理并予以判决。请求撤销原判，改判徐淑花、郭增强、冯相和连带赔偿朱艳华经济损失34108.6元，徐淑花、郭增强支付朱艳华违约金50000元。请求徐淑花、郭增强、冯相和赔偿维权损失15000元。
被上诉人徐淑花、郭增强答辩称，朱艳华的上诉没有道理，一审判决正确。
被上诉人冯相和答辩称，一审判决金额过高。
二审查明，原审法院认定“冯相和按期支付了两年房租，后各方因租金问题达不成协议，朱艳华要求承租者按租金上调的金额支付，冯相和不同意，而徐淑花和李国红均同意按原价格出租给冯相和使用”部分事实的证据不足，本院不予认定。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实基本一致。
本院认为，朱艳华请求冯相和赔偿损失是基于涉案房屋的产权人朱艳华、徐淑花、李国红委托郭增强将房屋出租给冯相和及冯相和在房屋租赁合同到期后继续占用房屋的事实，原审法院认定本案为租赁合同纠纷正确。房屋租赁合同到期后，冯相和继续占用涉案房屋，应当向朱艳华支付房屋使用费。关于房屋使用费的数额，原审法院依照冯相和认可的合同期内租金标准及朱艳华所占产权份额予以确定，并无不妥。朱艳华请求徐淑花、郭增强支付违约金50000元，依据的是《共同出资购房协议》相关约定，不属租赁合同纠纷，原审判决认定朱艳华应另案诉讼正确。朱艳华二审期间增加赔偿维权损失15000元的请求，不属于本案审理范围，本院不予审理。综上，上诉人朱艳华的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1902元，由上诉人朱艳华负担。
本判决为终审判决。
审判长杨卫东
审判员陈晓彦
审判员吴继辉
二O一六年三月二十八日
书记员林重霄