江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1003民初2179号原告（反诉被告）：罗贵仁，男，1962年3月29日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托代理人：许慧明，江苏石立律师事务所律师。委托代理人：张颖，江苏石立律师事务所律师。被告（反诉原告）：扬州市朝阳铁路信号设备有限公司，住所地在扬州市邗江区槐泗镇扬子北路。法定代表人：夏朝明，该公司总经理。委托代理人：于志平，该公司副总经理。委托代理人：陈旭，该公司办公室主任。原告罗贵仁与被告扬州市朝阳铁路信号设备有限公司（以下简称朝阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，朝阳公司在提交答辩状期间提出反诉，本院决定合并审理。本案适用简易程序于2016年4月11日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审罗贵仁委托代理人许慧明、朝阳公司委托代理人于志平、陈旭到庭参加诉讼。第二次庭审罗贵仁委托代理人许慧明、张颖、朝阳公司委托代理人于志平、陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗贵仁向本院提出诉讼请求：1、判令将原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第四条第1款“厂房租金按每年人民币12元”变更为“厂房租金按每月每平方米人民币12元”；2、判令被告赔偿厂房租赁费用、物业费用295496元、违约金102099.62元。事实和理由：2014年3月10日，原告与案外人江苏斯凯姆供应链管理有限公司（以下简称斯凯姆公司）签订仓库租赁合同一份，约定将原告位于扬州市邗江区槐泗镇工业集中区面积为7500平方米的仓库出租给斯凯姆公司使用，租期5年。合同签订后，斯凯姆公司与被告朝阳公司签订租赁合同，将部分仓库4748平方米按每月每平方米12元的标准转租给被告。2015年4月11日，原告罗贵仁与被告法定代表人夏朝明、斯凯姆公司法定代表人冼佳卿签订协议书一份，约定解除原告与斯凯姆公司的租赁合同，被告与斯凯姆公司的租赁合同转由原、被告继续履行。同时原、被告重新签订了一份租赁合同，因未仔细阅读，仅看到“12元、1400元”与原合同一致即签字确认。合同签订后，因被告拖欠租金及物业费，原告仔细审查后才发现该合同文本与双方真实意思不符，该合同中约定“厂房租金按每年人民币12元”系重大误解，双方实际上约定的是每月每平方米12元。至今为止，被告拖欠原告租金及物业费合计295496元，原告多次通过打电话、上门催讨的方式索要，但被告仍拒不支付。原告认为，被告的行为构成违约，应当还按约定支付违约金102099.62元。原、被告未能就赔偿费用问题达成一致，故诉至法院。被告朝阳公司辩称：1、原、被告合同约定的“每年人民币12元”确系笔误，但并不是原告所称的每月每平方米12元，而是每年每平方米120元，即每月每平方米10元。原、被告曾在2015年5月9日就合同条款变更问题进行协商，并一致同意将“厂房租金按每年人民币12元”改为“厂房租金按每年每平方米人民币120元”，被告在收取第一季度租金时也没有提出异议。按该标准计算，被告不拖欠原告的租金；2、依据租赁合同第七条第1款的约定，提前3个月提出解约，3个月到期后合同自动解除，故双方签订的合同应于2015年11月4日自动解除，此后产生的费用与被告无关；3、原、被告约定的违约金明显过高，请求法院予以调整。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朝阳公司提出反诉请求：判令反诉被告罗贵仁返还反诉原告朝阳公司48190元。事实和理由：罗贵仁、冼佳卿、夏朝明三方于2015年4月11日签订了《协议书》，将6万元押金由冼佳卿转交给罗贵仁，反诉原、被告的租赁合同在2015年11月4日解除，租赁期限共计7个月余10天，按照双方约定的按每年每平方米人民币120元计算，应付租金358450元，但反诉被告共收取租房押金、租金、物业费共计406640元，该押金应退还并冲抵房租，多收取的费用48190元应予以返还。反诉被告罗贵仁辩称：1、押金6万元是由冼佳卿转过来的，具有担保合同履行的性质，按合同约定在合同期满后返还，或冲抵相关损失，不能计算为房租；2、反诉原告合计支付房租、物业费346640元，但反诉原告每年应付租金、物业费为700512元，按每月每平方米12元的标准计算，还欠反诉被告的租金、物业费，不需要返还反诉原告钱款；3、双方签订的合同应在2016年3月10日反诉被告与案外人扬州海信运输有限公司签订租赁合同后才解除，反诉原告称反诉被告法定代表人主动通知解除合同，没有证据证明。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求提供了证据，本院组织进行了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、2014年5月26日斯凯姆公司与朝阳公司签订的《仓库租赁合同》、补充协议、2015年4月11日协议书，被告对其真实性无异议，但质证认为与本案无关，该证据与原、被告签订的《厂房租赁合同》有承继关系，与本案有关，应采纳为定案依据；2、朝阳公司厂房租赁合同通知及挂号信函收据，被告质证认为其未收到，经查询被告已在2015年8月6日收到该邮件，本院予以认定；3、照片若干，因拍摄时间是2016年4月，不能证明被告主张的扬州海信运输有限公司在2015年11月中旬即已进驻的事实，对该证据不予认定；4、夏朝明与原告的短信通讯记录，该证据虽未提供原件，但其内容与双方的租金付款时间等互相吻合，可以认定其真实性，本院予以采纳；5、扬州海信运输有限公司租赁合同，该合同系孤证，没有其他该公司入驻的证据予以佐证，不能证明入驻时间为2016年3月10日，本院不予采纳。经举证、质证，本院确认如下事实：扬州市槐泗镇花园南路西侧厂房一幢的土地使用权人为扬州扬子铝业有限公司，原告罗贵仁受托对外进行招租、出租。2014年3月10日，原告罗贵仁与案外人斯凯姆公司签订仓库租赁合同，约定斯凯姆公司承租厂房作为仓库，租期五年，租赁面积7500平方米，租金按每月每平方米11元，物业管理费每月2000元。2014年5月26日，斯凯姆公司与朝阳公司签订仓库租赁合同及补充协议，约定将其中4748平方米的厂房转租给朝阳公司，租金每月每平方米12元，年租金683712元，物业管理费每月1400元，租期五年，2014年6月11日实际交付厂房等。2015年4月11日，原、被告与斯凯姆公司签订协议书一份，约定罗贵仁与斯凯姆公司、斯凯姆公司与朝阳公司此前签署的仓库租赁合同于2015年3月26日起解除，朝阳公司与斯凯姆公司签订的仓库租赁合同全部权利义务转由罗贵仁与朝阳公司继续履行，斯凯姆公司收取的押金6万元转交给罗贵仁。同日，罗贵仁（甲方）与朝阳公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：①乙方承租甲方4748平方米的厂房，租赁期限从2015年3月26日至2017年11月9日，厂房租金每年人民币12元，物业管理费每月1400元；②乙方在签订合同后支付甲方6万元押金，甲方在合同期满后退还给乙方；③租金每一季度支付一次，乙方在合同生效日起支付租金及物业费，乙方迟延支付的，每迟延一日，应当向甲方支付相当于迟延支付金额0.3%的违约金。乙方迟延支付租金，甲方催讨后7日内仍未支付的，甲方有权解除合同，除违约金外，乙方还应赔偿甲方损失（指乙方解除合同后至将租赁物出租给他人期间的租金损失）；④乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，3个月到期后合同自动解除。乙方提前解约的，应当向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用并于本合同提前终止之前向甲方支付等于当月租金2倍的款项作为补偿。以上合同签订后，朝阳公司于2015年5月11日支付租金、物业费146640元。2015年8月5日，朝阳公司向罗贵仁发《厂房租赁合同通知》一份，内容为“罗贵仁总经理，你于2015年7月22日上午9时电话通知我公司夏朝明终止厂房租赁合同，经我公司研究同意你的要求，并根据厂房租赁合同第七条第一款的规定，特此通知，望予以合作”。罗贵仁在次日收到该通知。朝阳公司开始搬迁，至2015年9月搬迁结束。2015年9月24日，朝阳公司支付租金、物业费20万元。本案的争议焦点为：一、租金标准如何确定；二、租赁合同何时解除。对争议焦点一，本院认为，合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，应当按合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告在租赁合同中约定租金标准为“每年人民币12元”与市场价格明显不符，不是当事人的真实意思，原告主张租金为每月每平方米12元，被告主张为每年每平方米120元，双方就合同条款的理解产生分歧，应当结合合同履行情况、其他条款及交易习惯等进行分析、认定。首先，从合同签订情况看，原、被告在2015年4月11日的三方协议中约定斯凯姆公司与朝阳公司签订的租赁合同转由罗贵仁与朝阳公司继续履行，而此前斯凯姆公司与朝阳公司约定的价格为每月每平方米12元，如朝阳公司所述属实，同日双方又在签订《厂房租赁合同》约定不同的价格，不合情理；其次，从合同履行过程看，朝阳公司以每年每平方米120元的价格给付了第一季度的租金和物业费146640元后，罗贵仁在次日即通过短信方式提出异议，认为没有足额履行，故并不能从第一期合同租金的履行推断罗贵仁认可该租金标准；再者，从交易习惯上看，原、被告在签订该租赁合同前的租赁协议中的计价方式均以每月每平方米为单位，而不是每年每平方米为单位，而且租赁价格是租赁合同的核心条款，一般交易双方对此更为关注，租赁合同中价格又以填空横线的醒目方式予以注明，该租赁合同文本又与双方此前签署的租赁合同文本格式相同，当事人仅注意数字而忽略计价单位的可能性远大于将数字“12”误认为“120”的可能性。综上，本院认为，双方合同中约定的租金标准属重大误解所致，实际租金标准应为每月每平方米12元。对争议焦点二，本院认为，原、被告在合同中约定承租人提前三个月通知即可解除租赁合同，朝阳公司在2015年8月5日书面通知罗贵仁同意解除租赁合同，不论其系被动解除合同还是主动解除合同，罗贵仁对于该解除合同的意思是清楚的，故按合同约定，双方租赁合同在2015年11月6日起解除。罗贵仁主张以其与新承租人扬州海信运输有限公司签订合同的时间即2016年3月10日作为解除合同的时间，该陈述与合同约定不符且仅凭一份租赁合同不足以证明新承租人的入驻时间，对该意见本院不予采纳。综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵照履行。原、被告签订的厂房租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行各自的义务。被告朝阳公司每月应支付租金56976元、物业费1400元，截至2015年11月6日租赁关系解除时，朝阳公司租赁期为7个月余10天，应付租金417824元，物业费10267元，合计428091元，但朝阳公司仅支付346640元，剩余81451元费用拖欠至今，罗贵仁主张给付拖欠费用，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的变更合同的诉讼请求，因合同已经解除，变更的对象不存在且合同不需要继续履行，对该请求本院不予支持。对于违约金，双方在租赁合同中对拖欠租金、物业费的违约金进行了约定及提前解约的违约金均进行了约定，其中迟延履行的违约金计算方法为按拖欠金额每日0.3%计算，提前解约的违约金为2个月的租金，被告朝阳公司认为以上违约金标准过高，申请法院进行调整，根据合同法司法解释的规定，违约金调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，朝阳公司提前解约，造成罗贵仁寻找新承租人期间预期的租金利益不能实现，因本案中原、被告均未提供充分的证据证明新承租人的入驻时间，考虑朝阳公司已提前3个月通知解约之事，本院参照市场行情酌定该寻找新承租人合理期间为合同解除后1个月，另外，朝阳公司迟延给付租金也造成罗贵仁租金利息损失，以上损失应作为调整违约金数额的依据，罗贵仁因提前解约及迟延履行造成的损失明显低于合同约定的违约金，双方在合同中约定的违约金明显过高，结合本案的具体情况，本院酌情调整违约金数额为7万元。对于反诉部分诉讼请求，朝阳公司主张返还6万元押金，根据合同约定押金在租期届满后退还，但合同解除后，双方租赁关系已解除，该押金应予以退还，并可以冲抵欠罗贵仁的租金。朝阳公司主张的返还多缴纳的租金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州市朝阳铁路信号设备有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告罗贵仁租金、物业费81451元，违约金7万元；二、反诉被告罗贵仁于本判决生效之日起十日内退还反诉原告扬州市朝阳铁路信号设备有限公司押金6万元；三、驳回原告罗贵仁的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告扬州市朝阳铁路信号设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7344元，由原告罗贵仁承担2797元，被告扬州市朝阳铁路信号设备有限公司承担4547元，反诉受理费1004元，由反诉被告罗贵仁承担（被告及反诉被告应负担部分案件受理费原告、反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告、被告应在本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  叶城斌人民陪审员  赵长美人民陪审员  丁久祥二〇一六年十二月九日书 记 员  金桂梅