广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异103号
异议人（案外人）：蒋正平，男，1978年3月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区，
申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，住广州市黄埔区科学城开创大道北香路2号，统一社会信用代码914401018905078818。
负责人：胡文东，行长。
委托代理人：温建华，该行员工。
被执行人：魏属华，男，1966年8月16日出生，汉族，住广州市黄埔区，
被执行人：黄耀芳，女，1965年3月18日出生，汉族，住广州市黄埔区，
本院在执行中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）与魏属华、黄耀芳借款合同纠纷一案过程中，案外人蒋正平对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行公开听证，现已审查终结。
异议人蒋正平的异议请求为：撤销（2017）粤0112执4954号执行黄埔区港前路303号18栋602房的裁定，停止对该房产的评估拍卖行为。事实和理由：本人因需要，于2015年9月与魏属华、黄耀芳夫妻达成二手房买卖交易。2015年9月2日支付第一笔款，2015年10月14日付清。付清房款后，从2015年10月15日房屋所有权归蒋正平。魏属华约我在2015年9月6日到黄埔区房管局查册，当时他找来一个30岁左右的男子，随同我们一起查册。魏属华本人独自到前台办理查册手续后拿了一张资料给我，我们一起离开。随后我支付了45万元给魏属华，并去了涉案房产，黄耀芳表示已经在天河买了房子，还要两年多时间才能住，后来双方签了合同。现在全部购房款我已经支付，并实际占有使用。对于购房合同，我已经完全履行了全部的法定义务。因魏属华个人原因，迟延了办理过户和户口迁出业务。对于房产抵押一事，魏属华故意对我进行了隐瞒，直到现在我们都无法办理过户手续。根据相关法律规定，本人已经支付完全借款并且占有使用房屋，对于未办理过户手续没有过错，因此请求法院撤销拍卖裁定，停止拍卖。
申请执行人工行开发区支行答辩称：申请执行人于2013年9月18日与被执行人签订贷款合同，同年10月1日放款15万元，被执行人以其房屋进行抵押并在2013年9月4日在房管部门办理了登记备案。在被执行人没有还清贷款之前，应由法院依法处置被执行人名下的财产，而且被执行人并没有权利擅自处置该财产，因此我们不同意异议人的请求。
被执行人魏属华、黄耀芳未提出答辩，也未提供证据材料。
本院查明，工行开发区支行与被执行人魏属华、黄耀芳因借款合同纠纷诉至本院，本院于2017年6月21日作出（2016）粤0112民初6761号《民事判决书》，判决魏属华、黄耀芳共同向工行开发区支行偿还贷款本金114098.16元并支付利息、罚息（截至2017年6月1日的利息为3863.87元；自2017年6月2日起至付清之日止，罚息以114098.16元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%的基础上加收50%计付）；对于上述债权，工行开发区支行对魏属华名下位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产折价、或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，由于两被执行人未履行生效判决书确定的金钱给付义务，工行开发区支行向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0112执4954号。执行过程中，本院作出（2017）粤0112执4954号之一《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人魏属华名下的位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房。蒋正平遂提出本案之异议。
涉案房产登记的权属人是魏属华，该房产于2013年9月4日进行了抵押登记，抵押权人是工行开发区支行。
2015年9月6日，魏属华与蒋正平签订了《房屋买卖合同》，约定魏属华将其名下的位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产以人民币100万元的价格出售给蒋正平，其中5万元元作为定金于签约时支付，剩余房款于2015年9月6日前支付45万元，于2015年10月15日前支付50万元。蒋正平提交的银行业务凭证等证据显示其于2015年9月6日向魏属华转账45万元，于2015年9月24日向魏属华账户中存款5万元，于2015年10月9日向魏属华转账15万元，于2015年10月15日向魏属华转账30万元。魏属华与蒋正平于2015年10月22日签署了《存量房买卖合同》约定蒋正平向魏属华购买涉案房产，交易价格70万元，房产交付时间是卖方收齐楼款当天，双方应于2015年12月25日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。该合同第一条“需要说明的其他情况”注明：房改售房，房款付清，未购分摊面积，本次交易涂销抵押登记一并办理。蒋正平表示其于2016年5月16日搬入涉案房屋居住至今，但由于魏属华一直未能清偿贷款涂销抵押，导致其一直未能实际办理涉案房产的产权转移登记。
本院认为，异议人蒋正平主张涉案房屋的所有权，并据此请求本院停止对涉案房产的评估拍卖，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案审查的焦点是异议人蒋正平是否属于涉案房屋的权利人，及其权利是否足以排除本院对本案执行标的处置。涉案房屋登记在被执行人魏属华名下，异议人蒋正平以其对涉案房产享有的物权期待权来排除本院对执行标的采取的强制措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其的权利成立需符合四个条件。蒋正平与魏属华的房屋买卖合同签订于涉案房屋被本院查封之前，其也已实际占有该房屋，且根据其提交的转账存款记录可知全部购房款已付清，故本案的关键在于未能办理过户登记是否因其自身原因造成。工行开发区支行是涉案房产的抵押权人，其已经履行了法定的抵押登记义务，其权利应受到法律保护。该抵押权设立的时间是2013年9月4日，早于买卖合同的签订时间。根据物权公示原则，涉案房产的权属信息、他项权信息以及权利受限等信息均可通过房管部门查询得知。异议人蒋正平作为买受人，在签订买卖合同之前未全面了解涉案房产的登记情况，未尽合理审慎的注意义务，致使未能先行涤除抵押权从而无法办理房屋的产权转移登记，其对此存在过错，故不符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，蒋正平请求撤销拍卖裁定，停止拍卖，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人蒋正平的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 桂 模
审判员 姜 莉 莎
审判员 芮雪春子
二〇一八年六月十五日
书记员 蔡 喆
附：本裁定主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。