北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第03127号
原告李建霞，女，1973年2月25日出生。
被告北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧，组织机构代码77407XXXX。
法定代表人王传斌，董事长。
委托代理人阮琛之，男，1984年6月9日出生。
委托代理人耿燕，女，1988年9月30日出生。
原告李建霞诉被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李建霞，被告太和保兴公司的委托代理人阮琛之、耿燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李建霞诉称：2010年12月2日，我与被告太和保兴公司签订了《商品房预售合同》，其中主要规定：太和保兴公司将通州区永顺镇新建村北侧XX号楼4单元XX室出售给我，合同总金额为550321元，太和保兴公司应当于2012年7月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后，我与太和保兴公司办理了商品房买卖的全部各项手续。然而，太和保兴公司于2012年7月30日并未办理取得该商品房所在楼栋的权属证明。依据双方订立合同中第二十一条的约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。太和保兴应当于2011年7月30日前向我交房，然而该公司迟至2013年4月25日才通知我收房。2013年4月25日，我在太和保兴通知的时间内完成所购房屋的交接。其间，北京新城基业投资发展有限公司曾与我签订协议，约定暂由其代太和保兴公司向我支付逾期交房违约金，每月1000元，计算至2013年1月，共计18000元，同时约定违约金最终以安置房合同约定数为准。虽经多次与太和保兴公司交涉，太和保兴公司拒不承担我要求的按照购房合同的约定补足违约金的合理请求。鉴于太和保兴公司的行为已严重侵犯了我的合法权益，现我诉至法院要求：1、被告太和保兴公司向我一次性支付逾期取得权属证明违约金人民币18800元（自2012年7月30日至2013年7月3日）；2、被告太和保兴公司向我一次性支付逾期交房违约金人民币4800元（自2013年2月1日至2013年4月25日）；3、本案全部诉讼费及有关费用由被告太和保兴公司承担。
被告太和保兴公司辩称：一、根据双方签订的商品房预售合同附件十第4条的约定，为遵守和执行政府新颁布或变更的法律、法规或行政命令，而导致房屋延期交付，且出卖人在得知上述情况后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以顺延，不视为逾期交房。本案所涉项目延期交房的实质原因系北苑千伏高压线的临时移改，整个移改过程始终是在政府行政命令主导下进行的，不以我公司意志为转移，且在此过程中，我公司还筹集支出了巨大的费用。因此，我公司逾期交房不构成违约，逾期交房势必造成逾期办理所在楼宇产权证，故我公司不应承担逾期交房违约金、逾期办证违约金及本案诉讼费用，请求法庭驳回原告的诉讼请求。二、我公司已通过新城基业公司给付原告逾期期间的相关费用，原告属于重复主张。即使法庭认为我公司应当承担逾期交房的违约金及延期办证违约金，我公司认为违约金过高，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，毕竟延期交房及办证的唯一原因是北苑千伏高压线移改事件，请求法院考虑上述因素适当减轻我公司的违约责任。三、原告起诉已过诉讼时效，我公司请求法院核实诉讼时效，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月2日，原告李建霞作为买受人与被告太和保兴公司作为出卖人签订了《商品房预售合同（限价商品住房）》（合同编号：Y1103358），双方约定由李建霞购买太和保兴公司开发的位于北京市通州区永顺镇新建村北侧（后更名为北京市通州区榆景苑二区）XX号楼10层4单元XX号房屋（以下简称XX号房屋），合同套内建筑面积为71.47平方米，合同价款为550321元。合同第十一条约定出卖人应当在2011年7月30日前向买受人交付该限价商品房。合同第十三条明确逾期交房责任，未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条第（一）项关于初始登记约定：“出卖人应当在2012年7月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”2011年3月5日，李建霞交纳购房款总额为550321元。在合同履行过程中，XX号房屋所在小区由于北苑110千伏线路迁改工程停工，直至2013年4月25日，太和保兴公司才向李建霞交付XX号房屋。2013年7月3日，太和保兴公司取得了XX号房屋所在楼宇的权属证书，权属证号为X京房权证通字第13156**号。
另查，XX号房屋所在XX号住宅楼系北京市通州区北苑商务区改造定向安置住房。案外人北京新城基业投资发展有限公司（以下简称新城基业公司）系北苑商务区土地一级开发项目拆迁实施主体。2010年7月16日，新城基业公司与太和保兴公司签订《北苑商务区拆迁对接榆韵华都家园限价房代付购房款协议》，约定太和保兴公司提供榆韵华都家园限价房XX号住宅楼用于北苑商务区拆迁安置用房，并约定如未能按期交房，逾期交房期间的延期周转费由太和保兴公司负担。后因太和保兴公司无法按期交房，2011年7月份新城基业公司与包括李建霞在内的XX号楼上百户被安置业主就逾期交房期间的延期周转费及逾期交房违约金支付事宜签订了《协议书》，新城基业公司按照每月1500元标准向每户业主支付了2011年7月30日至2013年1月31日的延期周转费，并按照每月1000元标准向每户业主支付了2011年7月30日至2013年1月31日逾期交房违约金。2012年11月份，新城基业公司与太和保兴公司签订了《还款协议书》，约定太和保兴公司于2013年1月30日前交房并偿还新城基业公司垫付的延期周转费2612500元及逾期交房违约金2268000元，仍未能交房产生的逾期交房责任及周转费等全部损失由太和保兴公司承担。还款协议签订后，太和保兴公司向新城基业公司偿还188万元。后太和保兴公司实际于2013年4月25日交房，新城基业公司再次向被安置对象支付了2013年2月1日至4月25日的周转费及补助80余万元。2014年，新城基业公司将太和保兴公司诉至本院，要求太和保兴公司偿还其垫付的上述款项中未偿还的380余万元，经本院审理，双方协商一致由太和保兴公司偿还新城基业公司垫付款项共计3810284元，本院出具2014通民初字第15065号民事调解书，该案现已执行完毕。李建霞当庭表示其已收到新城基业公司按每月1500元标准支付的2011年7月30日至2013年4月25日的延期周转费及按每月1000元标准支付的2011年7月30日至2013年1月31日的逾期交房违约金。
上述事实，有《商品房预售合同》、购房发票、《协议书》、楼宇权属证书、《北苑商务区拆迁对接榆韵华都家园限价房代付购房款协议》、《还款协议书》、垫付费用明细表、民事调解书、案款收据及发放凭证、偿还款项收据及转账支票存根、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李建霞与被告太和保兴公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。太和保兴公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2011年7月30日前交付XX号房屋，并于2012年7月30日前取得该房屋所在楼宇的权属证明，但该公司迟至2013年4月25日才交付房屋，逾期交房635日，迟至2013年7月3日才实际取得该楼宇的权属证书，逾期取得楼宇权属证书达338日，故太和保兴公司应当承担逾期交房及逾期取得楼宇权属证书的违约责任。对太和保兴公司有关其不构成违约、不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。
对被告太和保兴公司主张违约金诉讼时效抗辩一节，经查，本案双方当事人约定的逾期交房与逾期办证违约金均系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。本案起诉之日为2015年1月20日，故本案中违约金保护范围起算日为2013年1月20日。因此，李建霞主张2012年7月30日至2013年1月19日的逾期取得权属证明违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。
对太和保兴公司有关逾期交房违约金与逾期办证违约金系重复主张及同时承担两项违约金数额过高的意见，经查，太和保兴公司由于北苑110千伏线路迁改工程导致其工程施工进度延后，并导致XX号房屋逾期至2013年4月25日才交付，该期限已经延后于合同约定的楼宇权属证书取得日期，至此该房屋所在楼宇权属证书已经不可能如期取得，必然产生逾期取得楼宇权属证书的违约行为，且自2012年7月31日至2013年4月25日期间内，上述两项违约责任同时存在。本案逾期交房和逾期取得楼宇权属证书两个违约行为实际上均系由于太和保兴公司工程施工延后同一原因造成的，考虑上述导致两个违约行为原因的同一性及两个违约行为在履行流程上的先后顺序性，本院认为，如果要求出卖方基于同一行为在同一时间段内承担两项违约责任，则加重了出卖方的违约责任;同时考虑保护守约的买受人权益，本院认为，对于重复期间的违约金，买受人应有权任选两项违约责任之一进行赔偿，买受人坚持同时主张两项违约金的，应择一高标准予以支持。本案中，原告李建霞主张2013年2月1日至2013年4月25日逾期交房违约金与其主张且在诉讼时效保护范围内的逾期取得楼宇权属证明违约金（即2013年1月20日至2013年7月3日），两项违约金存在重复期间，因两项违约金计算标准一致，故本院对重复期间的违约金择一予以支持。
据此，对原告李建霞主张的逾期交房及逾期取得楼宇权属证明违约金，本院仅支持自2013年1月20日至2013年7月3日共计165日的违约金，该违约金数额为9080元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京太和保兴房地产开发有限公司给付原告李建霞自二〇一三年一月二十日至二〇一三年七月三日止的逾期交房及逾期取得楼宇权属证书违约金共计人民币九千零八十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告李建霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十五元，由原告李建霞负担一百七十元（已交纳），由被告北京太和保兴房地产开发有限公司负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 齐 松
二〇一五年六月十七日
书 记 员 蒋洪超