江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初1401号原告：刘慧玲，女，住江西省景德镇市。被告：谢国南，男，户籍地台湾省彰化县，联系地址江西省景德镇市。被告：景德镇盛世房产经纪有限公司，组织机构代码091XXXXX-X，住所地江西省景德镇市珠山区。法定代表人：陈亮，该公司经理。原告刘慧玲与被告谢国南、景德镇盛世房产经纪有限公司（以下简称盛世房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告刘慧玲、被告谢国南、被告盛世房产经纪公司法定代表人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘慧玲向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告继续履行合同；2.被告依约承担迟延履行的违约责任，即向原告双倍返还约定定金6万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年3月16日，原告在被告盛世房产经纪公司的组织下，与被告谢国南签订《盛世房产买卖合同》，约定双方应在2017年10月20日前，到景德镇市房产交易中心公证处办理产权公证手续和产权过户手续，任何一方在此期间不能正常配合办理手续的，均构成违约。合同生效后，原告向被告盛世房产经纪公司支付购房定金3万元。截至目前，被告谢国南怠于履行自己义务，未按规定时间配合原告完成合同公证与房产过户手续，被告盛世房产经纪公司未尽到房产经纪的勤勉尽责义务，故原告诉至法院。被告谢国南辩称，根据其与原告刘慧玲签订的房屋买卖合同，原告应将定金3万元交给其本人，但原告不肯交付，其多次催讨定金未果，因此房屋买卖合同无效；被告盛世房产经纪公司扣留房产证及其单身证明，要求盛世房产经纪公司归还；其有两个小孩要来内地发展，因此房屋不出售。综上，原、被告签订的房屋买卖合同属无效，请求依法保障其合法权益，驳回原告刘慧玲起诉，判令诉讼费由原告负担。被告盛世房产经纪公司辩称，对原告刘慧玲陈述的事实无异议，但被告谢国南陈述不属实。按买卖合同约定，定金是由第三方托管，其公司已开具收据。因被告谢国南于2017年3月19日返回台湾时说有人担保，所以其公司才将3万元定金中的1万元给了被告谢国南。案件当事人围绕各自主张依法提交了证据。原告刘慧玲对其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.刘慧玲身份证，证明原告主体身份；2．《盛世房产房屋买卖合同》、收款收据（No835486）和房屋中介专用收据、谢国南的户籍信息复印件、赣（20XX）景德镇市不动产权第0003223号不动产权证复印件、谢国南单身事实声明书复印件，证明原告与两被告就买卖景德镇市珠山区某某弄某某小区X栋X单元403房号2室2厅1卫的房屋达成协议，三方签订协议后，原告支付了定金3万元，并由被告盛世房产经纪公司代管。被告谢国南对其辩解，向本院提交的证据有：1．谢国南户籍信息三份、单身事实声明书一份，证明其主体身份；2．《盛世房屋中介中心房屋买卖合同》、盛世房产经纪公司出具的收款收据（No358715），证明被告盛世房产经纪公司转付给其的1万元定金，系其收取案外人洪某鸿房屋买卖合同违约金，并非刘慧玲交的购房定金；3．盛世房产经纪公司出具的收款收据（No835483）、不动产权证书收据，证明谢国南按合同约定已将房屋产权证书交给中介,托管定金3万元在验明房屋产权没有问题可过户后，应转给被告谢国南。被告盛世房产经纪公司对其辩解，向本院提供了：1.权利人为谢国南的赣（20XX）景德镇市不动产权第0003223号不动产权证、谢国南单身事实声明书及其出具的收据，证明其公司已将刘慧玲购房定金1万元转交给谢国南；2.《盛世房屋中介中心房屋买卖合同》、收款收据（No358716），证明案外人洪某鸿曾购买谢国南房屋，因谢国南违约，其公司已将洪某鸿交纳的1万元定金退还。本院组织了原、被告进行证据质证，对当事人无争议的刘慧玲身份证、谢国南户籍信息、单身事实声明书、盛世房产房屋买卖合同、不动产权证书、收款收据（No835486）、房屋中介专用收据、收款收据（No835483）真实性、合法性、与案件待证事实关联性，经审核予以采信，并在卷佐证。本院确认当事人无争议的事实如下：2017年3月16日，原告刘慧玲与被告谢国南、盛世房产经纪公司经协商签订《盛世房产房屋买卖合同》一份，合同约定：第一条：甲方（被告谢国南）将坐落于景德镇市珠山区某某弄某某小区X栋X单元403房号2室2厅1卫的房屋出售给乙方（原告刘慧玲）……；第四条：甲、乙双方议定房屋买卖总价款（含装修及附属设施）为人民币44.5万元；第五条：甲、乙双方同意自本合同生效日起（2017年10月20日前），到景德镇市房产交易中心公证处办理公证手续和产权过户手续（如有甲乙哪一方在此期间不能正常配合公证和过户，就算那方违约）；第六条：合同生效后，乙方支付购房定金3万元，定金由丙方（盛世房产经纪公司）代管，甲方产权证或商品房销售合同交给丙方，丙方开出收据，待验明产权证没有问题可以过户，定金转给甲方或转入过户费（如丙方未收取佣金，则从定金中扣除）。如甲方违约，须双倍赔偿乙方定金6万元。如乙方违约则定金不予退还。丙方如果未收取双方佣金则从定金中扣除，余款支付给守约方。……第八条：房屋过户费用由乙方承担，过户手续由丙方代办……第十条：付款方式：甲乙双方公证时，乙方须拿首付款10万元一次性支付给甲方，剩余房款在银行60个工作日房贷下来后，一次性汇入甲方账户。以及其他约定事项。合同签订当日，原告刘慧玲即按约定支付定金3万元。被告谢国南亦于当日将出售房屋的不动产权证书，以及单身事实声明书原件交给被告盛世房产经纪公司。盛世房产经纪公司收到上述定金、产权证书、谢国南单身证明后，分别开具交款人为刘慧玲，金额为2万元的收款收据（No835486）和金额为1万元的房屋中介专用收据各一份给原告；客户名称为谢国南，不动产权证书的收据和金额3万元托管定金收据各一份给谢国南。2017年10月20日，合同约定的办理房屋买卖过户手续时间届满，原、被告未能办理诉争房屋产权过户登记。原告刘慧玲现诉至人民法院。当事人争议的谢国南在2017年3月19日出具的收据所印证的事实。盛世房产经纪公司依据收款收据（No358716），以及谢国南出具的收据，提出其公司已于2017年2月15日返还案外人洪爵鸿购房定金1万元，2017年3月19日转交给谢国南的1万元是刘慧玲购房定金。谢国南依据盛世房屋中介中心房屋买卖合同、收款收据（No358715），提出其收到的1万元，是盛世房产经纪公司转交案外人洪爵鸿购房违约金。本院审核认为，因被告盛世房产经纪公司对盛世房屋中介中心房屋买卖合同、收款收据（No358715）没有异议，被告谢国南认可于2017年3月19日出具的收据，按盛世房屋中介中心房屋买卖合同约定，洪某鸿违约则1万元购房定金不予退回，谢国南违约须双倍赔偿洪某鸿定金2万元。而盛世房产经纪公司举证退款给洪某鸿，金额为1万元的收款收据（No358716），虽有“订金已退还。洪某鸿。17年3月5日”显示，却没有该收据的收款人谢国南表示同意退还定金的记录，以及退回购房款的凭证，且与谢国南仍持有其公司另外出具的收取托管定金1万元收据（No358715）情况不相符。故盛世房产经纪公司辩解，转交刘慧玲购房定金给谢国南事实，本院不予采信。根据当事人陈述以及审核确认的证据，本院确认案件争议的事实如下：2017年2月15日，谢国南与案外人洪某鸿，及盛世房产经纪公司曾签订《盛世房屋中介中心房屋买卖合同》一份，约定：谢国南将其所有的景德镇市珠山区某某弄某某小区X栋X单元403室房屋出售给洪爵鸿。双方在合同生效日起10个工作日到景德镇市房产交易中心办理产权过户。洪某鸿在2017年2月15日支付定金1万元。谢国南把定金放在盛世房产经纪公司托管。如谢国南违约须双倍赔偿洪某鸿定金2万元，洪某鸿违约则定金不予退回。洪某鸿在办理公证前一次性付清购房款44.5万元，等等。合同签订当日下午，洪某鸿支付购房定金1万元，谢国南随即将该定金交给盛世房产经纪公司。盛世房产经纪公司收到款后，代为出具收款收据（No358716）一份，在收款人谢国南签名后交给洪某鸿；同时，另行向谢国南出具收托管定金1万元收款收据（No358715）一份。以后，洪某鸿未购买该房屋。2017年3月19日，谢国南书写收据一份，从盛世房产经纪公司领取洪某鸿支付的购房定金1万元。本院认为，被告谢国南系台湾地区居民，具有大陆地区法域以外的因素。因当事人没有约定处理合同纠纷所适用的法律，本院按照相关法律规定，选择适用与房屋买卖合同最密切联系的不动产所在地的法律作为准据法。原告刘慧玲与被告谢国南、盛世房产经纪公司于2017年3月16日签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告谢国南提出，原告刘慧玲与被告盛世房产经纪公司合谋欺诈，因未提供证据佐证，本院不予采信。有效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同包含刘慧玲与谢国南的房屋买卖合同法律关系，以及刘慧玲、谢国南与被告盛世房产经纪公司的居间、委托法律关系。买受人刘慧玲依照约定支付定金，出售人谢国南按约将不动产权证书交付，均履行了合同约定义务。被告盛世房产经纪公司作为居间人却未依照法律规定向刘慧玲、谢国南告知房屋交易过户登记有关事项，并履行协助等义务，在收到不动产权证后，未在合理期限内将所托管的购房定金交付谢国南。以致发生谢国南以刘慧玲先期履行合同义务不符合约定，从而未在2017年10月20日前与刘慧玲办理房屋买卖过户登记情形。原告与两被告根据法律规定，约定支付定金作为房屋买卖合同之债的担保，所签订的房屋买卖合同第六条约定：本合同生效后，……如甲方违约，须双倍赔偿乙方定金6万元。如乙方违约则定金不予退还……，可以证实，该房屋买卖合同生效不以定金交付为前提，因此该3万元定金不属于成约定金，而属于违约定金。违约定金的实现应当以合同目的不能实现为前提，原告诉请被告向其继续履行合同，因谢国南现明确表示拒绝出售房屋，致使原告合同目的不能实现。故原告该项主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告盛世房产经纪公司辩称其已转交刘慧玲购房定金，与查证事实不符，应对刘慧玲所受损失承担赔偿责任。原告主张被告应按照合同约定双倍返还定金6万元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十六条第一款、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十九条，并参照《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条第五项之规定，判决如下：一、被告景德镇盛世房产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告刘慧玲定金计6万元；二、驳回原告刘慧玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元减半收取4425元，由被告谢国南承担250元，被告景德镇盛世房产经纪有限公司承担3925元，原告刘慧玲承担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  伍建平二〇一八年一月五日书记员  徐 娜