青海省西宁市城中区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0103民初2621号
原告：青海省青海湖实业有限公司，统一社会信用代码×××（1-1），住所地：西宁市。
法定代表人：何建忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙海霞，该公司职工。
委托诉讼代理人：罗兵，青海君剑律师事务所律师。
被告：青海优甫商贸有限公司，统一社会信用代码×××（1-1）。
法定代表人：陈晓东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。
原告青海省青海湖实业有限公司与被告青海优甫商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告青海省青海湖实业有限公司的委托诉讼代理人孙海霞、罗兵，被告青海优甫商贸有限公司的法定代表人陈晓东及其委托诉讼代理人刘婷婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告青海省青海湖实业有限公司诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金766920元，承担违约金276091.2元；2.由被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：2015年5月28日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西宁市城中区长江路106号东附楼106-18、20室面积共计1917.30平方米商务用房出租给被告。租期三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金分年度支付，第一年度租金为920304元，分上半年给付460152元，下半年给付460152元，同时双方在合同中将各自的权利与义务以及违约责任，违约金的计算方式等合同的相关内容一一进行了约定。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付被告使用，但被告在承租期间却未按合同约定时间支付租金。反而多次向原告申请缓交租金。2016年3月31日被告因自身原因单方提出终止租赁合同，并将租赁房屋交还原告，但被告所欠租金并未支付。经原告多次催要，被告承诺年底支付。但时至今日，被告仍未支付欠付的租金。原告为维护自己的合法权益，现依法起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告青海优甫商贸有限公司辩称：原、被告之间的房屋租赁合同关系不持异议，但是房屋租赁合同在履行期间，已于2016年3月31日被解除，被告租赁使用的房屋也返还了原告，房屋租赁期间所产生的水、电、暖、物业费等相关费用，被告均已结清。至于拖欠的房屋租赁费未交，是事实，但是原告诉讼请求的房屋租赁费数额有误，不是766920元，应是420000元，此外，被告租赁原告的房屋，是准备经营火锅店，但是原告出租的房屋不能满足被告的需求，可是被告为了继续履行合同，还是加大了投入，最终被告的合同目的还是不能实现，无奈被告选择终止合同，双方也协商解除了合同，此后，双方商定被告欠付的租金为420000元。故此，被告在合同履行期间不存在违约行为，不应承担违约责任。
原告青海省青海湖实业有限公司为支持自己的诉讼请求，在庭审中提交以下证据：
证据一、《房屋租赁合同》一份，证明，2015年5月28日原、被告双方就原告将位于西宁市城中区长江路106号东附楼106-18、20室面积共计1917.30平方米商务用房出租给被告租赁使用签订租赁合同，合同约定租期三年，自2015年6月1日起至2018年的5月31日止，租金约定为，2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金为920304元，2015年6月5日前被告支付给原告租金460152元，2015年12月5日前被告支付给原告租金460152元。2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为1035342元，2016年6月5日前被告支付给原告租金517671元，2016年12月5日前被告支付给原告租金517671元。2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为1150360元，2017年6月5日前被告支付给原告租金575180元，2017年12月5日前被告支付给原告租金575180元。同时，合同第八条、第一项约定，本合同履行过程中，任一方均不得擅自终止合同的履行。如遇甲乙双方任一方违反本合同任一条款约定的，另一方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，追究违约方责任，违约方需承担年租金的30%违约金。如乙方拖欠租金等费用，甲方可采取必有的催缴措施。其他事项双方在合同中也一一进行了约定。
证据二、《合同解除申请书》一份，证明2015年5月28日原、被告签订房屋租赁合同后，在实际履行期间的2016年3月31日，被告单方面书面申请解除房屋租赁合同，并承诺被告公司向原告公司缴纳的10000元押金不予退还，装修期间我公司造成的经济损失由我公司自行承担；
证据三、《证明》一份，系青海家园物业管理有限公司、体育馆办公室于2016年3月31日出具,该公司是原告出租房屋的物业管理单位,证明被告申请解除房屋租赁合同后，即将租赁房屋交还并把承租期间各项费用（水、电、暖、物业费）已全部结清，房屋主体设施完好。但是拖欠的房屋租金并未支付的事实。
被告青海优甫商贸有限公司质证认为，对证据一，真实性认可，证明方向不认可；对证据二，《合同解除申请书》真实性无异议，证明方向不认可；对证据三，真实性无异议，证明方向无异议。
针对原告青海省青海湖实业有限公司庭审提交的上述证据，本院认为：上述三份证据，来源合法真实，与本案房屋租赁合同纠纷具有直接的关联性，结合原告的出证意见和证明方向以及证据间的相互联系，证据链已形成，而被告仅就证明方向有异议，没有实质上的质证意见。故此，原告所出示的证据，能够证明本案的法律客观事实，上述证据，属有效证据，具有证明力，本院予以采信。
被告青海优甫商贸有限公司为支持抗辩主张，在庭审中向本院提交以下证据：
证据一，1、2015年5月28日”房屋租赁合同”一份；2、2016年3月31日《合同解除申请书》；以上证据证明，原、被告于2015年5月28日签订案涉标的物房屋租赁合同，后又于2016年3月31日与原告协议解除租赁合同的事实；
证据二，1、2016年3月31日《证明》；2、2015年8月20日收款收据；3、2016年2月1日采暖费专用收据；4、2015年4月24日物业费电汇凭证；5、2015年8月3日《建筑维修修缮施工合同》;6、收据，以上证据证明，1、被告已向原告交付物业、水电费、取暖费总计175398元的事实；2、被告向原告交付房屋押金10000元的事实；3、被告租赁房屋后为经营火锅店对房屋进行施工、改造支付150000元的事实。
证据三、2016年8月25日原告送达被告的《催款通知》一份，证明，因原告提供的房屋不具备被告开始火锅店所需的供气、供电条件，导致被告租赁房屋的目的无法实现，加之被告在租赁期间已经投入了335398元，故原、被告经协商，最终确定被告在房屋租赁期间总计应向原告支付的租金为420000元的事实。
针对被告提交的证据，原告青海省青海湖实业有限公司质证认为：对证据一、证据二真实性无异议，但是证明方向有异议，被告装修租赁房屋是经营所需，与原告出租房屋的目的没有因果关系，另被告提交原告的《合同解除申请书》中已承诺被告公司向原告公司缴纳的10000元押金不予退还，装修期间我公司造成的经济损失由我公司自行承担；故此，证据一、证据二，原告没有实质性的质证意见，该证据效力，由人民法院确定。证据三、《催款通知书》，对真实性、证明方向均有异议，原告没有出具过此类催款通知，但是公章确实是原告公司的公章，所以，该证据的有效性，由人民法院予以确认。
针对被告青海优甫商贸有限公司提交的证据，本院认为，证据一和证据二中的2016年3月31日《证明》亦是原告所出示的证据，本院已认证。证据二的其他证据，其中2015年8月20日收款收据；2016年2月1日采暖费专用收据；2015年4月24日物业费电汇凭证，该证据被告出证的指向方向不明确，本案系房屋租赁合同纠纷，原告的诉讼请求是要求被告给付拖欠的房屋租金，而被告租赁期间所产生的水、电、暖及物业费，不是原告诉讼主张的请求事项，该费用原告已认可均已结清，没有纠纷。至于被告缴纳的租房押金10000元，此款被告在申请解除租赁合同时，已明示不予退还，故此，上述三份证据，在本案纠纷中，不具有证明力，本院不予采信。关于《建筑维修修缮施工合同》和相关收款收据，是被告租赁房屋后为经营所需而投入的装修费用，与本案纠纷无直接的关联性，被告在解除合同时已承诺装修期间我公司造成的经济损失由我公司自行承担，至此，该证据也不具有证明力，本院亦不予采信。证据三系原告在双方解除房屋租赁合同后，为催收被告拖欠的房屋租金而书面送达的催款通知，该通知来源合法有效，通知内容意思表示真实明了，被告于2016年8月25日收悉，承诺尽量在2017年1月26日前付清，至此原、被告双方已就拖欠的房屋租金420000元达成合意。该通知已具备了证据的形式要件，实质要件也符合法律规定，又都是双方的真实意思表示，故此该通知，应是本案有效证据，具有证明力，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明的事实是：2015年5月28日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，依据合同约定，原告将自有的位于西宁市城中区长江路106号东附楼106-18、20室面积共计1917.30平方米商务用房出租给被告。租期三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金分年度支付，2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金为920304元，2015年6月5日前被告支付给原告租金460152元，2015年12月5日前被告支付给原告租金460152元。2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为1035342元，2016年6月5日前被告支付给原告租金517671元，2016年12月5日前被告支付给原告租金517671元。2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为1150360元，2017年6月5日前被告支付给原告租金575180元，2017年12月5日前被告支付给原告租金575180元。合同第八条关于违约责任，双方约定，本合同履行过程中，任一方均不得擅自终止合同的履行。如遇甲、乙任一方违反本合同任一条款约定的，另一方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，追究违约方责任，违约方需承担年租金的30%违约金。如乙方拖欠租金等费用，甲方可采取必有的催缴措施。涉及双方的权利、义务以及房屋设施、装修、水、电、暖、燃气、物业费的承担和合同纠纷发生后约定管辖等等均在合同中进行了约定。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告，被告收到出租房屋后对房屋进行了部分装修，双方的合同已实际履行。2016年4月13日原告收到了被告送达的《合同解除申请书》，被告提出：由于目前全国经济下行，我公司（青海优甫商贸有限公司）资金链出现严重问题，公司濒临破产，现已无能力继续履行与青海省青海湖实业有限公司签署的房屋租赁合同，现申请解除西宁市城中区长江路106号东附楼106-18、20室的商务用房租赁合同。我公司向贵公司缴纳的10000元押金不予退还，装修期间我公司造成的经济损失由我公司自行承担。至此，双方所签订的房屋租赁合同自2016年4月13日通知到达原告时解除，原告没有异议。同日，原告也收到了其物业的管理单位青海家园物业管理有限公司体育馆办公室的证明，被告已将租赁房屋交还并把承租期间的各项费用包括水、电、暖、物业费已全部结清，房屋主体设施完好。但是，被告在租赁期间只是缴纳了10000元房屋押金，房屋租赁费一直未交，现双方的房屋租赁合同已解除，原告为了追讨被告拖欠的租赁费，于2016年8月25日向被告送达了催款通知，具体内容为：”优甫商贸有限公司：根据双方合同约定你公司租赁我公司位于西宁市长江路106号东附楼106-18、20室（西门体育馆双翼商务楼东楼二层），因你公司单方原因未按合同按期结算租金，我方多次催收未果。后经双方协商，你公司应限期向我公司交纳租金共计人民币42万元整（肆拾贰万元整）。现书面通知你公司，限2017年1月26日前结清租金42万元（肆拾贰万元整）。若你公司不能按期支付所欠租金，我公司将通过法律程序予以解决。”同日，被告收到通知后即承诺尽量在元月26日前付清。此后，付款期限届满，被告仍未给付。为此经双方多次协商，无果。原告诉至法院。
上述案件事实，由原、被告双方在庭审期间所出示的有效证据和庭审笔录，在案佐证。
本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方本应按约履行，但是在履行期间，被告单方提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告收到被告解除合同通知后，在合理期限内并没有对解除合同的效力提出异议，至此，原、被告所签订的房屋租赁合同实际已解除的事实，本院予以确认。由于被告在房屋租赁合同履行期间，未能交付房屋租金，是引起本案纠纷发生的主要原因，而被告给付原告房屋租赁费则是被告的法定义务和合同义务。原告诉讼主张，被告支付拖欠的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，关于房屋租金的具体数额，被告抗辩提出，依据原告下发给被告的催款通知所载明的内容，租金经双方协商，确定为420000元，被告的抗辩理由，本院予以采信。关于被告在本案纠纷中是否已构成违约，依据房屋租赁合同第八条第一款的约定：本合同履行过程中，任一方均不得擅自终止合同的履行。如遇甲、乙任一方违反本合同任一条款约定的，另一方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，追究违约方责任，违约方需承担年租金的30%违约金。被告单方解除合同的行为，已构成合同违约责任约定的条件，被告已构成违约。原告要求被告承担违约责任给付违约金276091.20元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青海优甫商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付原告青海省青海湖实业有限公司拖欠的房屋租赁费420000元及违约金276091.20元、共计696091.20元。
二、驳回原告青海省青海湖实业有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费14187元（原告已预交），减半收取7093.50元，由原告青海省青海湖实业有限公司负担2093.50元，被告青海优甫商贸有限公司负担5000元，（此款随同上述款项一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，当事人必须自觉履行。如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行。逾期本院将依法不予强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员刘洪
二〇一七年十二月二十八日
书记员苏倩