安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5554号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢飞，男，汉族，1978年8月30日出生，合肥联合易达教育科技有限公司员工，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：张辉，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许成琪，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：女，汉族，1962年4月30日出生，住安徽省亳州市谯城区筛子市街16巷**户，公民身份号码3421261962********。
委托诉讼代理人：石德松，男，汉族，1976年8月19日出生，东亚银行合肥分行员工，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人卢飞因与被上诉人刘成菊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢飞上诉请求：1、依法维持原判决第一项、第三项，撤销第二项并改判驳回刘成菊关于租金损失10395元、物业垃圾清运费损失2390元的反诉请求；2、依法判令刘成菊负担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：一、原判决认定事实错误。
第一，原判决关于卢飞未拆除装修应赔偿刘成菊损失的认定错误。本案中卢飞作为承租人对房屋进行装饰装修是经过作为出租人的刘成菊同意的。首先，本案《房屋租赁合同》第三条第2项明确约定刘成菊给予卢飞装修免租期，并约定卢飞在房屋交付后可以立即进行布置安排及装修；第六条第4项约定卢飞在进场装修前，须将装修方案报送至大楼物业管理公司，经物业管理公司书面审批通过后方可执行。该合同本身就足以证明自始刘成菊都是同意卢飞可以对房屋进行装饰装修的；其次，在整个房屋租赁期三年内，刘成菊前往房屋多次并收取租金，并未对卢飞装饰装修行为及装饰装修情况提出过任何异议。因此，刘成菊在同意卢飞装饰装修的情况下要求卢飞恢复原状或者赔偿损失无事实和法律依据。
刘成菊于租赁期最后一日即2017年2月28日傍晚在卢飞联系交房的情况下自行换锁并将房屋交给下一客户的事实，原判决也予认定。刘成菊在租期内自行换锁行为本身就是违约行为并损害卢飞的承租权，同时该行为表明合同到期后房屋已经具备交付条件。那么，刘成菊用行为认可房屋具备交付条件的情况下，又以房屋不符合交付条件为由主张赔偿权利且得到原判决支持，显然不合法、不合理。另，合同第三条第3项中约定“未经同意留存物品，甲方有权处置。”2017年2月28日21时52分短信通知称房间里拆下来的门如果要，赶快和我说一下，不要别人就处理了”，该通知证明刘成菊已行使约定处置权，但处置可能产生的费用并没有约定必须由卢飞承担。因此，刘成菊应承担租期内自行换锁、擅自处置物品行为的法律后果。即便卢飞存在违约行为，卢飞可依法承担违约责任，但卢飞违约行为不能成为刘成菊可以擅自自行换锁的理由。
第二，原判决认定垃圾清运费为2390元、拆除房屋装修恢复原状的损失为10395元无事实和法律依据，且违反了“不诉不理”原则。首先，该两项费用均与案外人合肥格创装饰有限公司有关，但该公司并未派员出庭证实费用的真实性；其次，刘成菊主张的费用数额均是由其单方做出，卢飞并不知情，对卢飞不产生法律效力；再次，仅就拆除装修恢复原状的费用10395元，卢飞并没有有效证据证明该费用实际发生，在此情况下，原判决以所谓租金损失的形式予以支特更加不妥，因为拆除装修恢复原状的费用是基于承揽合同法律关系，租金则基于租赁合同关系，二者不可等同。更重要的是，所谓的租金损失源于刘成菊与合肥格创装饰有限公司之间的免租期即装修期租金，但根据行业惯例，即使房屋为毛坯房，如本案房屋租赁合同也均有免租期，何况刘成菊提交的照片等证据也能证实合肥格创装饰有限公司对房屋进行了重新装修，刘成菊要求卢飞承担其与合肥格创装饰有限公司之间必然产生的免租期租金，显然无法律依据，且不公平、不合理；最后，刘成菊一审主张的是租金损失，并未主张拆除房屋装修恢复原状的损失，且诉讼期间其也未依法变更诉讼请求，而原判决却直接判令卢飞支付拆除房屋装修恢复原状的损失，显然违反了“不诉不理”的审理原则。
二、原判决适用法律错误。
首先，本案反诉部分关于装饰装修产生的损失问题认定应依据上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，而原判决并没有适用该法律规定，在事实基础上作出正确的认定。其次，原判决没有正确适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，该条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”而本案合同第三条第3项明确约定“对未经同意留存物品，甲方有权处置。”该约定明显属于该条规定中“除当事人另有约定”的情形，即然合同赋予刘成菊有处置留存物的权利，那么，卢飞作为承租人对未形成附合的留存物可以不予拆除。另外，依据该规定，承租人恢复原状的前提是拆除造成房屋毁损，但本案中拆除这一前提并不存在。因此，原判决适用该法律规定认定卢飞支付刘成菊所谓的损失，应属适用不当。
刘成菊辩称，1、关于上诉状中刘成菊同意卢飞装修情况的答辩。刘成菊与卢飞签署的租赁合同第2-1条明确约定该房屋仅限于办公使用。刘成菊交付租赁物后，卢飞擅自更改用途将租赁物分割成20间小教室用于对外教学，刘成菊对此毫不知情。卢飞并未就装修方案向刘成菊进行意见征询就自行向物业公司办理了装修施工手续，刘成菊对该装修方案毫不知情。物业管理公司仅审核卢飞提交的施工方案是否影响房屋安全，并依此进行施工现场管理及安全验收，并不负责审核装修用途，一审物业竣工验收报告可证明。卢飞认为物业通过审批就代表刘成菊认可的说法不合逻辑，与事实不符。刘成菊在得知卢飞不再续租通知前从未去过租赁现场，卢飞每期租赁款皆是通过银行转账方式支付，银行流水可查询证明，卢飞也并非在该地办公，上诉状中关于刘成菊多次前往房屋收取租金不符合与事实不符。
2、关于上诉状中刘成菊认可收房现状并违约收房的答辩。刘成菊经物业通知后方才得知卢飞合同期满不再续约，经与卢飞确定后提前至现场进行收房检查，方知卢飞违反合同约定擅自变更租赁用途。刘成菊后与卢飞多次电话、现场沟通，明确表达刘成菊交房前需恢复租赁物原状，刘成菊留给卢飞两月时间处理此事，但直至合同到期卢飞仅拆除自己可用设施，租赁物现场一片狼藉，明显影响刘成菊后期出租。上诉状中关于刘成菊认可房屋收房现状的描述，明显不合逻辑，与事实不符。
3、关于上诉状中认为垃圾清运及拆除房屋装修恢复原状费用的答辩。合肥格创装饰有限公司为本案案外第三人，没有为本案出庭作证的法律义务。刘成菊提供的合理诉求，是根据物业公司发票、用户手册、第三方报价等材料为依据。卢飞在一审庭审时，亲口承认事前对拆除费用进行过询价，明知拆除费用远高于刘成菊反诉诉求，所以才拒不恢复原样，侧面佐证了刘成菊反诉诉求的合理性。一审法院审理时，刘成菊已完整提供了与合肥格创装饰公司签署的租赁协议、补充协议、转账记录以及物业收费发票、拆除费用报价单等相关材料。证据确凿、数目清晰，卢飞所说费用真实性及法律效力不足没有依据。房屋租赁为市场商业行为，租赁合同为双方合作真实意思体现。事实上，由于卢飞未恢复房屋原状，极大影的了刘成菊寻找意向客户。由于租赁该房屋需先要承担巨额拆除费用和时间，意向客户到访后基本不再考虑，该情况卢飞亦在现场亲身经历。刘成菊迫于无奈，以3年租金不变且远低于大楼同期市场价格将所属写字楼租赁给合肥格创装饰公司，该公司方同意刘成菊以免租期的方式代将卢飞遗留装饰拆除的方案，双方租赁合同清晰明白的体现了刘成菊给予合肥格创装饰公司免租期的原因就是为了拆除原装饰物。刘成菊免租期内的租金损失，本质上就是拆除卢飞遗留装饰物的拆除费用。刘成菊认为一审审理时证明材料齐全，事实清楚，适用法律正确。
卢飞向一审法院起诉请求：1、刘成菊退还房屋租赁押金5000元；2、本案的诉讼费由刘成菊承担。
刘成菊向一审法院反诉请求：1、卢飞因违反租赁合同约定赔偿刘成菊各类损失12785元[房屋未按要求交还损失13081元（租金损失9971元、物业垃圾清运费损失2390元），房屋结构恢复费用6845元（工程费4026元、物业装修费740元、误工租金损失2079元），以上合计19881元]；2、反诉费用由卢飞承担。
一审法院认定事实：2014年1月5日，刘成菊（甲方）与卢飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份,约定卢飞租用刘成菊位于合肥市蜀山区潜山路320号新华国际广场C座9层909室房屋，该房屋面积为132.7平方米，租赁期共三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。甲方给予乙方暂定2014年1月10日至2014年2月28日的装修免租期，如甲方在2014年1月10日后向乙方交付房屋，则免租期自甲方向乙方交付该房产之日起算，从免租期届满次日正式计算租金和租赁期限……租赁期满后，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方交还的房屋应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得存留物品或影响房屋的正常使用。对未经同意存留的物品，甲方有权处置。……自合同签订日起，所产生的物业费、水电费、税费、电话费、宽带费、停车费等其他费用均由乙方自行承担。若甲方前期垫付过相关费用，则按具体天数算清费用由乙方直接转付给甲方。免租期上述费用由乙方承担。根据甲方要求乙方应在交房前支付甲方房屋押金5000元。待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清相关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方须全额退还押金。……
合同签订后，刘成菊如约交付了涉案的908室毛坯房，卢飞也如约交付押金5000元。卢飞拿房后对涉案的909室房屋及其同时租赁的石德松的908室房屋进行改造：将908、909两室打通后，隔离出近20间独立的小房间；另将刘成菊所有的908室房屋的西门和刘成菊所有的909室房屋东门封堵，在909室房屋中间重新开了一扇宽度近2米的大门。
另查，由于刘成菊家住外地，所以房屋交付后，其将处理涉案租赁房屋相关事宜均委托给了908室业主石德松。
合同到期后，两人未再续约。2017年2月28日即涉案合同约定租赁期的最后一天，卢飞于晚上7点40分通知石德松交房，石德松告知已于傍晚花钱换锁，并将房屋交给了下一个承租人。卢飞认可直至其通知石德松交房时至，其未对908室、909室改造部分进行拆除和恢复。
2017年2月26日，刘成菊与案外人合肥格创装饰有限公司（以下简称格创公司）签订租赁合同一份，约定刘成菊于2017年3月1日向格创公司移交涉案的908室房屋。格创公司负责对房屋内的遗留物品及原装修设施拆除清运，刘成菊因此予以格创公司免租装修期51天，自2017年3月1日起至2017年4月20日止。该房屋的租金按每平米每月47元的标准。
2017年3月2日，经新华国际广场物业公司测量，拆除卢飞改造908、909室房屋所产生的垃圾清运费为4780元。格创公司代为交付了该笔款项。但其在同一天与刘成菊签订租赁合同补充协议，约定该笔垃圾清运费由格创公司现行垫付，后期在向刘成菊交纳租金时直接扣除。随后，格创公司对908、909室房屋卢飞改造装修的部分进行了拆除和恢复，并根据自己的需要进行重新装修。但格创公司没有对卢飞前期封堵的两扇门以及重新开的一扇门变动，而是继续加以利用。
庭审中，刘成菊确认未退还卢飞的押金5000元。拆除908、909室的垃圾清运费其与908室业主石德松各承担一半即2390元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。反诉方面，卢飞在合同期满后，未按约将房屋内相关装修装饰拆除，影响了房屋的正常使用，应承担其未拆除装修而给刘成菊带来的各项损失。刘成菊主张垃圾清运费2390元，该院予以支持。对于拆除装修恢复原状的费用10395元，刘成菊是以租金损失的形式提出，在本案中，对卢飞所留装修装饰物进行拆除的是刘成菊现有承租人格创公司，两方约定以减免51天租金的方式抵扣拆除费用，故该租金损失可以视为是拆除装修的费用。卢飞主张写字楼的租赁给予租户免租期是行业惯例，但其在庭审中也承认拆除装修及恢复原状的费用很高，刘成菊现主张的金额根本不够拆除费用。故对刘成菊主张的该项损失，该院予以支持。刘成菊主张恢复结构即恢复改造门的费用6845元，首先，其未提供有效证据对该笔费用予以证明。其次，对于卢飞改造后的门，其现有的租户格创公司已加以利用，使得恢复原状已无可能和必要，故该院对其该项主张不予支持。
本诉方面，卢飞按约交付租赁押金。鉴于该院对租赁事宜所致各方责任依法认定，卢飞要求返还押金理由正当，该院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘成菊于判决生效之日起十日内一次性退还卢飞房屋押金5000元；二、卢飞于判决生效之日起十日内一次性支付刘成菊垃圾清运费2390元、拆除房屋装修恢复原状的损失10395元，共计12785元；三、驳回刘成菊的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘成菊负担。反诉案件受理费290元，减半收取为145元，由卢飞负担100元，刘成菊负担45元。
二审中双方当事人均未提供新的证据，对举证、质证意见均与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为卢飞未拆除装修是否应当赔偿刘成菊相关损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案卢飞未能举证证明其对案涉房屋的装修方案经刘成菊认可，且在客观上其对案涉房屋的装修确实对刘成菊再次出租获取收益产生了影响。因此刘成菊请求卢飞赔偿未拆除装修的损失，一审予以支持并无不当。关于损失的具体认定，对于拆除装修恢复原状的费用10395元，刘成菊是以租金损失的形式提出，在本案中，对卢飞所留装修装饰物进行拆除的是刘成菊现有承租人格创公司，两方约定以减免51天租金的方式抵扣拆除费用，故该租金损失可以视为是拆除装修的费用。关于垃圾清运费2390元，是刘成菊为拆除装修实际产生的费用。故一审法院对上述两项费用予以认定，并无不当。
综上，卢飞的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费111元，由卢飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十一月二十三日
书记员 金琬莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；