沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0112民初11368号
原告（反诉被告）：吕彪，男，1977年11月19日出生，满族，住黑龙江省望奎县。
原告（反诉被告）：王影，女，1979年1月19日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。
被告（反诉原告）：张亮，男，1981年9月3日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。
委托代理人金秀萍，女，1958年9月16日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。
委托代理人陈刚，系北京中银（沈阳）律师事务所律师。
原告王影、吕彪与被告张亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法由审判员马俊光担任审判长，与审判员芦威，人民陪审员李泽田组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王影和吕彪，被告张亮及委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2017年5月14日原告与被告签订房屋买卖合同一份，主要约定：原告以68万元将位于沈阳市浑南区浑南东路某号2-18-1房屋出卖给被告，被告以商业贷款形式购买该房屋，被告向原告支付定金10,000元，剩余房款分两次付清。由于被告爱人马上生孩子，被告找到原告协商提前搬入原告的房屋。2017年5月25日原告在被告未交付首笔房款的情况下提前将房屋交付给被告使用，在此之后，原告多次要求被告支付首笔房款用于还清房屋贷款。被告以贷款被拒为由拒绝交付首笔房款。被告至合同签订之日起多次到银行申请贷款，但都因个人资质不够被拒。按照合同约定被告如果由于自身原因导致贷款审批未通过，被告需以全款方式购买此房屋，原告多次要求被告支付全部房款。被告明确表示不能支付全部房款。由于被告自身原因贷款未能通过，导致房屋买卖合同无法继续履行。由于被告违约造成原告损失严重，被告已于2017年5月25日起入住原告的房屋，至今拒绝搬出原告房屋，为此，原告起诉来院，请求法院依法判令：1、解除原告和被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告房屋租金14,000元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：1、原告诉求原告支付14,000元租金没有事实及法律依据，原、被告双方签订的房屋买卖合同中没有约定原告与被告之间存在租赁关系，也没有约定原告使用房屋期间需要支付租金，因此原告无权要求被告支付房屋租金。本案的实际情况是，原告无偿使用涉案房屋是基于原告的同意。在双方签订合同时，原告因急于卖房并担心被告不买，就承诺被告随时可以无偿提前搬进涉案房屋，因此被告才于2017年8月实际搬入涉案房屋居住。而并不是原告所述因为被告要求提前搬入，且搬入时间也不是原告所述的2017年5月25日。2017年12月中旬，原告方强行将涉案房屋换锁，将被告赶出房屋。并且租金的计算没有法律依据。2、被告未能交付第二笔房款，是由于原告违约在先且未来存在不履行合同的可能性，因此根据合同法规定的不安抗辩权，被告未向其交付第二笔房款。首先，合同约定原告保证于2017年5月20日前办理房证并申请偿还原告欠付的银行房屋贷款，而原告实际办理房证的时间为2017年7月份，已经违约，且在上述原告的逾期办证期间，即2017年6月，沈阳市政府及银行实施了关于二手房买卖新政策，导致原告：1、首付从20%增加到30%；2、利率从基准利率9折到上浮10%；3、需要提供银行流水；导致被告增加在未来履行办理贷款义务的难度。其次，在涉案合同签订之初，原告为了规避因房证没满两年其应缴纳的税款，而指定被告必须到邮政银行或者浦发银行贷款，被告在申请贷款后也因上述政策变化未能取得贷款，被告虽然可以通过其他银行贷款，但是因在其他银行贷款不能达到原告规避其缴纳税款义务，原告也明确表示不同意缴纳该税款的前提下，致使被告认为合同不能继续履行，因此被告也没有支付房款。最后，在2017年6月因为新政策法规出台，存在二手房买卖因为房证没有满两年，而导致房屋最终无法过户的可能性，因此被告也未提前支付16万元房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告辩称：同意解除，但不同意赔偿房屋租金损失。
反诉原告诉称：2017年5月14日反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合同》，其中约定反诉原告购买反诉被告所有的位于沈阳市浑南区浑南东路某号2-18-1房屋，面积为103.73平方米，房屋价款为68万元，定金1万元。合同签订后，反诉原告依约支付了定金，但是反诉被告并未能依据合同约定于2017年5月20日前办理房证，并申请偿还贷款。且由于反诉被告的上述违约行为，直接导致该合同不能继续履行，因此反诉被告应承担双倍返还定金的违约责任，并赔偿反诉原告所遭受的一切损失，故反诉原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2、反诉被告双倍返还反诉原告定金2万元；3、反诉被告赔偿反诉原告采暖费损失2,416.9元，搬家费损失1,000元，定制冰箱损失3,283.64元；4、反诉被告承担反诉原告已支付的中介费4,500元；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费。
被反诉人辩称，1、同意解除房屋买卖合同；2、不同意双倍返还定金；3、采暖费是被告缴纳的，我方同意扣除被告使用期间的费用后返还剩余部分；4、搬家损失不同意给付，冰箱也不同意，中介费用其没有违约不应支付。
原告在开庭时，向本院提供证据如下：
1、房屋买卖合同一份、房产证书一份，证明2017年5月14日签订该房屋买卖合同，该合同合法有效，第五条约定2017年5月14日付定金1万元，原告负责协助被告过户手续，被告给付原告房款68万元，以贷款的方式支付。合同约定被告应当具备贷款能力，如因被告原因不能办理贷款由被告承担责任。
被告对该证据真实性没有异议，认为原告办理房证的时间已经晚于约定时间，贷款政策发生变化，导致贷款条件发生变化。
2、税收完税证明一份，证明2017年5月24日原告已经去办理房产证了。
被告对该证据真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明被告于2017年5月20日之前去办理房证，5月24日才办理完毕，完税证明不能代表房证已经办理完毕。
3、照片一张，证明原告于2017年5月20日向银行预约还款。
被告对该证据真实性不予认可。
被告在开庭时，向本庭提供证据如下：
1、房屋买卖合同一份，证明被告已经交纳定金1万，原告应在2017年5月20日之前将房证办理完毕，并申请贷款。
原告对该证据真实性、合法性没有异议。
2、增值税发票一份，苏宁网站订单一份，证明被告因搬入涉案房产专门购买了该冰箱，该冰箱现仍然在涉案房产中，购买金额3,283.64元。
原告对该证据有异议，该冰箱现在原告房屋处存放，我方认为购买冰箱是被告行为，与我方无关。
3、采暖费缴费信息一份，证明被告已经缴纳采暖费数额。
原告对该证据无异议。
4、证人鲁楠证言一份，证明双方房屋交易过程，2017年5月14日签订房屋买卖合同，双方自己联系找到我办理手续，当时房证契证没有办理，贷款没有还完，被告收入证明没有提供，没有银行流水，双方已经协商完毕。一切按照合同约定办理。在办理贷款时，是我们中介提出的，因为这两家银行可以合理避税，因为被告张亮的收入情况评分较低。原告办理房证后，双方产生矛盾之，换银行之后首付款提高，利率提高，双方没有协商一致，卖方对于多缴纳的税款无法接受，房主当时说是一个星期内办理完毕，但是我觉得办理时间无法预计，建议不要约定办理完毕的时间。原告签合同当天同意被告入住的，2017年9月中旬要求搬出的，双方见面提出的。房屋价款为68万元，分四回支付，第一笔是定金1万元，第二笔是给原告方还银行贷款的16万元，是原告办完房证之后。办理房证是2017年5月20日之前，原告的房屋同等条件合理租金是1,800元左右。缴纳契税由房主承担，第二笔房款16万元没有交付，因办理贷款时被告被拒绝，买方首付上调。原告是在签订合同当天同意被告入住，但什么时间具体入住和搬走我不清楚。银行办理贷款根据被告的情况应该在邮政办理，但是被邮政拒绝了，因为没有流水，在华夏贷款也没有办理下来，后来双方产生矛盾后也没有去别的银行办理，在这两个银行办理税费可以减免一万多元。
原告对该证据没有异议。
根据原、被告提供的证据，本院认定本案事实如下：
经审理查明，2017年5月14日被告张亮与原告吕彪签订《房屋买卖合同》一份，双方主要约定，被告将其所有的位于沈阳市浑南区浑南东路某号2-18-4，建筑面积103.73平方米房屋出卖给原告，购房款68万元，定金1万元，在3.3条约定：如被告方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件，否则因此导致贷款不能的，被告应按本合同约定的时间以现金形式支付给原告，不能以现金形式支付的，应承担相应的违约责任。第五条中约定：1、双方商定被告以商业贷款形式购买此房屋，于2017年5月14日被告付给原告购买此房屋定金1万元，同时转为第一笔购房款。2、双方约定由于原告方房证未办理，贷款未结清，原告方保证于2017年5月20日前办理房证，申请还款，原告还款当日，被告方付给原告第二笔购房款16万元，用于原告还清贷款，3、原告银行他项证下发2个工作日内，双方须一同前往银行办理审批贷款手续，银行贷款函下发2个工作日内，双方一同前往房产部门办理房屋交易过户手续，被告方新契证下发当日由原告方办理资金监管业务。4、新房证下发2个工作日内，被告须前往银行办理抵押手续，由银行将最后一笔购房款51万元打入原告银行账户。5、被告付第二笔购房款当日原告方结清水电、煤气、物业、取暖费等陈欠费用，双方交接房屋，原告方将房屋交付给被告方使用。关于产权办理及贷款手续的其他约定：1、原告方保证此房屋无查封、无抵押；2、被告方保证其征信良好、无不良记录、无担保，3、被告保证以实地看房，并认购此房屋，4、贷款额度以贷款函正式下发为准。5、原告还款当日，被告借给原告方3万元，用于为原告方还款，原告方于全款到账后2个工作日内将此款归还被告。6、如有违约，违约方承担中介费用。7、中介费4,500元，包含中介费及贷款费用，中介方无其他费用。在关于中介费的约定：2、在签订本合同时，被告方应支付中介费4,500元。双方还约定了其他内容。当日被告向原告支付定金10,000元。2017年5月24日原告缴纳契税6,594.5元。备注载明：合同签订时间为2017-5-17。其后，被告未向原告支付第二笔房款16万元，原告未还清银行房屋贷款。2017年5月25日原告将该房屋钥匙交付给被告，2017年5月28日原告的弟弟搬出该房屋，由被告方使用该房屋。2017年12月10日原告将房屋换锁。2017年7月17日二原告取得了该房屋的房产证。2018年1月8日后被告将在该房屋中的冰箱自行取走。之后，原告与被告就解除房屋买卖合同，支付房屋租金及返还定金、采暖费、中介费等发生纠纷，故原告起诉来院。
另查明，2017年8月19日被告亲属张金玲购买冰箱一台，价款为3,283.64元。被告缴纳争议房屋2018年度供热费2,416.9元。
上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖合同及房屋产权证等证据在卷为凭。
本院认为，原告吕彪与被告张亮签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，被告王影未表示反对，并参加诉讼，其约定不违反法律规定，是合法有效的，受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。对于原告主张与被告解除房屋买卖合同的请求，因被告亦同意解除房屋买卖合同，故原告的该项主张，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿房屋租金14,000元的请求，因被告向原告支付定金10,000元，由于该房屋存在银行贷款未还清，双方约定原告保证2017年5月20日前办理房证，申请还贷。原告于2017年5月17日开始办理缴纳契税，于2017年5月24日缴纳了契税，于2017年7月17日二原告取得了该房屋的房产证。其后，被告未向原告支付第二笔房款16万元，并且在补充条款中，约定被告借给原告3万元用于偿还该房屋贷款，从而导致原告未能偿还该房屋的贷款，不能解除该房屋的抵押。同时，被告于2017年5月28日入住该房屋，2017年12月10日原告收回该房屋，共计使用196天，约合6.53个月，参照中介公司提供的租金标准计算为11,754元（1,800元/月×6.53月）。同时，原告对该房屋租金标准未申请鉴定，故应按照定金标准计算违约损失，故原告的该项主张，本院对其合理部分予以支持。对于反诉原告主张反诉被告返还定金2万元的主张，因系反诉原告未按时向反诉被告支付第二笔购房款，导致反诉被告不能结清房屋贷款，故反诉原告的该项请求，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告采暖费损失的请求，因反诉原告支付该房屋采暖费2,416.9元，2018年度取暖期限从2017年11月1日至2018年4月1日，共计5个月，每月为483.38元，反诉原告使用房屋的取暖期间为2018年1月1日至2018年12月10日共计1.33个月，反诉原告已经使用取暖费合计为644.51元，尚剩余取暖费为1,772.40元，故反诉原告的该项请求，本院对其合理部分予以支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿搬家损失的请求，因反诉原告未提供证据加以证明，反诉被告不予认可，故反诉原告的该项请求，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿定制冰箱损失的请求，因该冰箱反诉原告已经于2018年1月8日后取回，并且非特定定制物品，故反诉原告的该项请求，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还中介费的请求，因中介费系反诉原告向沈阳市浑南区悦城金康房产信息咨询服务部支付，并且系反诉被告违约导致房屋买卖合同不能继续履行。对于反诉原告庭后提出追加沈阳市浑南区悦城金康房产信息咨询服务部为第三人，并要求第三人赔偿损失及退还中介费用的请求，因该中介部门是否向反诉原告退还中介费与本案不属于同一法律关系，反诉原告可以另行解决，故反诉原告的该项请求，本院不予支持。同理，对于反诉被告提出不同意双倍返还定金，不同意赔偿搬家损失及不同意支付中介费的抗辩意见，本院予以支持。对于反诉被告提出不应返还采暖费的请求，本院部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吕彪与被告张亮于2017年5月14日签订《房屋买卖合同》；
二、反诉被告王影、吕彪不向反诉原告张亮退还定金10,000元；
三、反诉被告王影、吕彪于本判决生效之日起十日内退还反诉原告张亮采暖费1,772.40元；
四、驳回原告王影、吕彪的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告张亮的其他诉讼请求。
案件受理费150元，由原告王影、吕彪负担43元，由被告张亮承担107元。反诉费290元，由反诉原告张亮负担273元，反诉被告王影、吕彪17元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费150元，反诉费290元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马俊光
审 判 员 芦 威
人民陪审员 李泽田
二〇一八年三月八日
书 记 员 刘 伟