安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3769号
上诉人（原审原告）：张玉，男，1983年8月14日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县，
委托诉讼代理人：潘明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜训义，安徽坤志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京肯德基有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路1号47-49层，统一社会信用代码9132010060891824XW(1/1)。
法定代表人：赵文欣，品牌副总裁。
委托诉讼代理人：韩翠银，江苏圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周飞，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人张玉因与被上诉人南京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持张玉一审诉讼请求。事实与理由：1、张玉向肯德基公司提供房屋租赁发票的前提条件是肯德基公司先向张玉提供每月营业额和应计抽成租金额，即《营业额及租金和其他事项通知单》，本案系肯德基公司违约在先，即违反先履行义务，隐瞒真实收入，恶意规避向张玉缴纳租金的义务，既有违约的主观故意，也有根本违约的事实，张玉解除双方租赁合同符合解除条件。2、张玉早已向肯德基公司提供了个人租金收款账号，但肯德基公司否认此事实。即使肯德基公司没有张玉的个人账户，肯德基公司也有义务向新的产权人张玉提醒并索要银行账户以确保按时支付租金；3、肯德基公司一直占有使用收益该房屋，却未向房屋所有人张玉支付任何租金和占有使用费，一审判决适用法律错误，严重侵害了张玉的合法权益；4、一审审理期限长达一年，审理程序违法。
肯德基公司辩称，依据合同约定，出租人变更付款账号，应在肯德基付款日15个工作日前书面通知肯德基公司，否则肯德基公司有权顺延支付租金，直到收到出租人新的付款账号止，因账号变更引起的一切责任和损失由出租人承担。张玉在2014年6月26日取得案涉房屋所有权后，在很长时间内没有与肯德基公司办理变更付款账号的手续，且在2014年10月，违反合同约定的通知义务，将案涉房屋抵押给第三方。直到2015年8月，张玉以新产权人的身份，要求与肯德基公司签订变更出租人的协议，张玉在此期间并未书面通知肯德基公司变更付款账户。肯德基公司一直未支付租金是因为张玉始终纠缠于与肯德基公司签订变更租赁协议。肯德基公司始终积极的与张玉解决租金支付问题，只要张玉书面告知肯德基公司变更租金付款账号，与肯德基公司确认未结清的租金金额并开具租赁发票，肯德基公司同意支付全部租金。
张玉向一审法院起诉请求：1、确认张玉与肯德基公司之间的租赁关系解除；2、判令肯德基公司向张玉支付租金暂计470000元（租金结算标准按照合同约定的以肯德基公司每月实际发生的营业额的5%进行计算，自2014年6月27日暂计至2016年5月28日），及逾期付款利息29000元（按照同期银行贷款利率从2014年6月27日计算至2016年5月28日），其后按照合同约定的向张玉支付占有使用费至房屋交付时止。
一审法院查明：2012年9月11日，肯德基公司（承租方、乙方）与安徽优德置业发展有限公司（以下简称优德公司）（出租方、甲方)签订《租货合同》，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产用于乙方开设肯德基连锁餐厅事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规之规定，签订本合同。第一章租赁房产：1.1甲方同意按下述条款和条件将位于中国安徽省合肥市望江路与潜山路交口东北角港汇广场一层使用面积约110平米，二楼使用面积约307平方米，总计使用面积为417平方米，（以下简称“房产”）出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准。甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等（详见附件六）提供给乙方使用。1.2甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。1.3若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况。乙方可通过与甲方友好协商后，乙方可选择下列的做法：将房产部分归还给甲方。在乙方选择以上任何一项做法时，必须与甲方和/或有关第三方对本合同进行相应的修改。第二章、租赁期限2.1除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同约定的租赁期限自2012年10月1日至2032年9月30日，其中2012年10月1日至2012年11月30日为免租期提供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金及物业管理费…2.3本合同约定的租赁期限届满后，除非甲方收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。第三章、租赁及支付方式3.1本合同中所称“租赁年度”，均系指自免租期结束之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。3.2双方同意：第一至第十租赁年度，如乙方餐厅某一租赁年度营业额在人民币600万元以下（含人民币600万元），则按乙方餐厅年营业额的5%抽成计租；乙方餐厅每一租货年度营业额在人民币600万元以上，1200万元以下（含人民币1200万元），则按乙方餐厅年营业额的7%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1200万元以上，则按乙方餐厅年营业额的9%抽成计租。十一至二十租赁年度，如乙方餐厅某一租赁年度营业额在人民币600万元以下（含人民币600万元），则按乙方餐厅年营业额的5%抽成计租；乙方餐厅每一租货年度营业额在人民币600万元以上，1200万元以下（含人民币1200万元），则按乙方餐厅每一租赁年度营业额的8%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1200万元以上，则按乙方餐厅年营业额的10%抽成计租。若某租赁年度乙方餐厅实际经营天数不满12个月，则该年度的营业额比较基数调整为本条上款约定的年营业额／该年度实际经营天数*365天。甲方预先以乙方每月的营业额为基础，逐月按5%的比例提取乙方的营业额作为月租金，具体支付方式见本合同第3.3条款，乙方应于每月5个工作日之前，向甲方提供上月营业额和应计抽成金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》（见附件11），每租赁年度结束后次月的15日前，乙方向甲方提供《年度租金结算通知单》（见附件12），以该餐厅的全年营业额及根据本条的约定办法计算，得到乙方实际应付的当年租金，在收到乙方提供的《年度租金结算通知单》（见附件12）后，甲方应盖章确认并传真给乙方。若甲方在该年已提取的各个月租金之和的金额高于乙方的实际应付的当年租金金额，则甲方应将差额退还乙方，或由乙方在下次应付租金中予以等额扣除。反之，若甲方在该年已提取的各个月租金之和的金额低于乙方的实际应付的当年租金，则乙方应在收到甲方提供的合法房屋租赁发票和盖章确认的《年度租金结算通知单》后下一个租金支付日将差额租金补足甲方）。在合同所称“营业额”均系指乙方在该使用场地之肯德基餐厅出售的食品、饮料之总收入，但应扣除以下项目。3.3甲方应于每月5日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。乙方应于每月20日前向甲方交付上月租金.…甲方应当将上述租赁发票按时以快递（包括邮政专递）或以挂号信的方式递交给乙方财务部指定收件人。送达时间视为乙方接收的时间。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票后10天止。（ｉ）如甲方累计六（6）个月未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方可以视当时状况向甲方发出书面催告；（ｉｉ）如甲方累计十二（12）个月未能按合同规定提供房屋租赁发票，乙方可以将该累计的尚未支付的租金向当地公证机关申请提存公证；由此产生的费用（如提存公证费）将在被提存的租金中予以扣除。乙方行使本项所规定的权利时不受本合同第9.4条、第11.1条和第11.3条的约束.…甲方如变更付款账号，则甲方应在乙方付款日15个工作日前书面通知乙方。否则乙方有权顺延支付租金，直到收到甲方新的付款账号止，因账号变更引起的一切责任和损失均由甲方承担。3.7如甲方对于乙方提供的营业额和抽成租金数据存在异议，双方可以在每一租赁年度结束后的30天内聘请具有合法资质的会计师事务所或审计师事务所对该餐厅的营业额进行审计.…6.11在本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权转让给第三方，甲方应提前三（3）个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；乙方应在收到甲方书面通知后3个月内书面回复甲方，如未按期回复或逾期回复的，视为乙方自动放弃优先购买权。如乙方书面放弃优先购买权，则甲方保证受让方充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时以受让方书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让生效之前提。（1）如果受让方不出具书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务的，乙方有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束，甲方应赔偿乙方因此造成的损失；（2）如果受让人未按原租赁合同履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿损失。本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权抵押给第三方，甲方应提前书面通知乙方，并明确告知抵押权人本合同项下甲、乙双方的权利和义务。第九章合同提前终止：9.4有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达60天以上，且乙方在逾期支付租金连续达60天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的；2）未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3）未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；4）乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以十四（14）天书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算，甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失。第十三章争议解决方式：13.1本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向租赁房产所在地的人民法院起诉，以解决争议。合同签订后，优德公司交付涉案房屋，肯德基公司使用经营肯德基餐厅。
2014年6月17日，张玉（买受人）与优德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张玉购买优德公司开发的涉案房屋位于合肥市××路××广场××区商业××119上，建筑面积为451.19m㎡，合同总价款为15025004元。其中补充协议第23条约定：“甲乙双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议签订之前标的房屋已经出租与第三方，乙方对此表示认可，并充分了解甲方与该第三方在租赁合同下的权利和义务，同时承诺承担在租赁合同项下甲方的一切义务。租赁合同作为《商品房买卖合同》及本补充协议的附件，成为本合同的一部分”。
张玉于当日付讫购房款，并于同年6月26日取得涉案房屋的产权证书。之后，张玉于2015年8月通知肯德基公司上述产权变更情况并提出签订变更租赁协议。2015年10月，肯德基公司委托江苏圣典律师事务所对涉案房屋的抵押查封等相关信息，得知涉案房屋于2014年10月16日抵押给南洋商业银行（中国）有限公司合肥分行，涉及贷款总金额300万元，贷款期间36个月。2016年1月17日，张玉委托安徽卓泰律师事务所向肯德基公司发出《关于要求尽快于2016年1月25日前与张玉先生签署变更租赁协议并向张玉支付租金的律师催告函》。2016年5月27日，张玉委托北京金诚同达（合肥）律师事务所向肯德基公司发出《关于解除房屋租赁关系的函》，通知解除租赁关系，要求肯德基公司三日内交还租赁房屋并结清拖欠的租金等相关费用。但上述函件中均未载明张玉的收款账号。肯德基公司并未向张玉缴纳租金，仍按月向优德公司汇款支付2014年7月至2016年5月租金共计338925.07元，优德公司收款后亦出具发票。肯德基公司至今仍经营使用涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。肯德基公司就租赁涉案房屋事宜与优德公司签订《租赁合同》，之后，张玉购买涉案房屋与安微优德置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，协议约定张玉承诺承担《租赁合同》项下甲方（出租方）的一切义务，该合同即为《商品房买卖合同》及补充协议的附件，且依据“买卖不破租赁”原则，张玉取得涉案房屋产权证书后，即与肯德基公司之间形成房屋租赁合同关系。案涉《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。基于《租赁合同》中第3.3款这一特别约定，张玉作为出租方，其合同主给付义务应为提供符合合同约定用途的房屋并向承租方提供合法房屋租赁发票，而张玉并未依约提供租金发票，故肯德基公司按照上述合同约定有权迟延支付租金，张玉未能举证证明其已书面通知肯德基公司变更付款账号，故肯德基公司仍向原付款账号支付租金的行为不应视为违反合同约定，且张玉亦未能提供证据证明其所主张的每月租金支付标准，综上，张玉主张肯德基公司拖欠租金构成违约，该院不予采信。张玉要求确认其与肯德基公司的租赁关系已解除及肯德基公司支付租金470000元及逾期付款违约金29000元的请求，缺乏事实和法律依据，该院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张玉的诉讼请求。案件受理费8864元由张玉负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，张玉与优德公司签订《商品房买卖合同》及补充协议,从优德公司处购买案涉房屋，依据法律规定，肯德基公司与优德公司之间的《租赁合同》对张玉与肯德基公司之间继续有效，张玉在与优德公司签订的补充协议中亦确认对《租赁合同》充分了解、认可和承诺履行。《租赁合同》中对于租金支付流程、付款账号变更等情况进行了详细的约定，本案现有证据未反映出张玉在取得案涉房屋后按照合同约定履行了通知变更付款账户的义务，也未反映出肯德基公司在得知张玉为新的产权人后履行付款人的义务向张玉提供《营业额及租金和其他款项通知单》。合同对双方均有约束力，张玉和肯德基公司前述怠于履行合同的行为均存在不当,但基于肯德基公司未获知新的收款账户，其选择向原收款账户继续支付房租，表明其不存在拒绝支付房租的主观意图，且适当的履行了支付房租的义务，故张玉本案以肯德基公司未支付房租为由主张解除双方的租赁合同关系，一审不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，张玉的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8864元，由张玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十一月一日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。