四川省广元市朝天区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0812民初194号原告：四川汇巨吉物业管理有限公司广元分公司,住所地广元市利州区东坝莲花路泰丰苑三栋503号。负责人：王子富，该公司总经理。委托诉讼代理人：任志云，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托诉讼代理人：赵平珍，女，汉族，该公司职工。被告：何有生，男,1962年8月3日出生，汉族，广元市朝天区人，住广元市朝天区。被告：鄢明芳，女,1963年10月8日出生，汉族，广元市朝天区人，住广元市朝天区（被告何有生与被告鄢明芳系夫妻关系）。原告四川汇巨吉物业管理有限公司广元分公司（以下简称汇巨吉公司）诉被告何有生、被告鄢明芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序与（2018）川0812民初192号、（2018）川0812民初193号、（2018）川0812民初195号、（2018）川0812民初196号、（2018）川0812民初197号、（2018）川0812民初198号、（2018）川0812民初199号共8案公开开庭合并进行了审理，原告汇巨吉公司及其诉讼代理人任志云、赵平珍，被告何有生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇巨吉公司向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告立即支付原告2017年11月1日至2017年12月31日止的物业管理服务费226元及违约金522元；2、依法判决被告立即支付原告装饰装修管理服务费508元；3、依法判决被告立即支付原告2018年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费1354元；4、以上费用合计金额为2610元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月29日原告和被告签订《前期物业服务协议合同》，约定原告为被告物业所在的位于广元市朝天区羊木镇的羊木水香·羊梅苑小区提供物业服务。该合同对物业概况、双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了详细的规定。合同第四条约定：乙方（被告）交纳费用时间为：从开发商通知（公告）集中办理入住日期之日的次日起开始计收，每年1月15日前缴纳物业服务费用。合同第九条第四项明确约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。合同签订后，原告根据双方合同的约定和开发商的通知严格履行自己的义务，然而被告却没有依据合同的约定按时向原告缴纳物业管理服务费。根据合同的约定，被告应当于每年1月15日前交清该年度的全部物业管理服务费1354元，但被告只向原告缴纳至2017年10月31日止的物业管理服务费；2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1580元至今未交，被告已经违约。2017年2月24日原告和被告又签订了《住宅室内装饰装修管理协议》，被告对自己购买的住宅进行了装修。但被告却未根据该合同的约定向原告交纳装修管理服务费508元。综上所述，被告除应当足额向原告付清物业管理服务费和装饰装修管理服务费外，还应当承担相应的违约责任。故原告提出上述诉讼请求，请求法院依法公正判决。被告辩称：对《前期物业服务协议合同》和《住宅室内装饰装修管理协议》系双方当事人所签，无异议。关于起诉的物业服务费该由被告交，但由于原告违规收取保证金拒绝退还，所以被告没有交物业费，物业管理协议有的内容被原告划掉的；装修管理服务费508元，合同里面不包含，有发票和合同，明细表证明；关于违约金首先由原告退还被告的保证金，原告才能请求被告承担违约金；请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对2016年8月29日原告和被告签订《前期物业服务协议合同》，2017年2月24日原告和被告签订了《住宅室内装饰装修管理协议》，双方当事人没有争议，本院予以确认。对被告欠缴的2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1580元，应按照原、被告所签订的前期物业服务约定的每年1月15日前缴纳当年度的物业管理服务费，被告对此的质证意见：不缴纳原告的物业费，是原告拒绝退还被告的装饰装修保证金的质证意见不成立；在前期物业服务合同中原、被告约定的每天按3%承担违约金的数额过高，过高部分无效，被告认为违约金不存在的质证意见不成立，认为违约金过高的质证意见与相关法律规定相符，其质证意见成立；被告未根据该合同的约定向原告交纳装修管理服务费508元（112.8平方米×0.05元/平方米/天×90天，限请求），有双方的合同约定，被告应予缴纳，被告认为没有提供此服务的质证意见与相关法律规定不符，其质证意见不成立。装饰装修保证金1500元属违规收费，原告收费不合法，依法应予退还，被告对此的质证意见：原告不应收取，应予退还的质证意见成立。因此，原、被告所争议的物业管理服务费的缴纳时间应当认定：前期物业服务约定的每年1月15日前缴纳物业管理服务费,应为被告缴纳当年度的物业管理服务费；被告应承担欠缴物业费的违约责任；被告应按照原告、被告签订了《住宅室内装饰装修管理协议》的约定向原告缴纳装修管理服务费508元。本院认为，被告承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告缴纳物业管理服务费并承担欠缴物业费违约金的合法有理部分有效；请求被告立即支付原告装饰装修管理服务费符合双方当事人的约定，并未违反法律的相关规定，其诉讼请求成立。综上所述，原告汇巨吉公司请求法院依法判决被告向原告支付欠缴的2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1580元，与原、被告所签订的合同的约定的物业费的缴纳时间相符，与原、被告对物业服务合同的实际履行情况相符，其请求成立，本院予以支持。要求被告立即支付原告2017年度的物业管理服务费的违约金522元的过高部分与违约金的相关法律规定不符，其合法有理部分，本院予以支持，但过高部分本院不予采信。请求被告立即支付原告装饰装修管理服务费508元的理由与双方当事人对此的约定相符，其请求成立，本院予以支持。因二被告系夫妻关系，且在存续期间，二被告应对上列债务互负连带责任。被告辩解的对《前期物业服务协议合同》和《住宅室内装饰装修管理协议》系双方当事人所签，无异议，但违约金约定过高的理由成立，本院予以采信；其辩解的按照合同的约定起诉的物业服务费该由被告交，但由于原告违规收取保证金拒绝退还，所以被告没有缴纳物业费，物业管理协议有的内容被原告划掉的；与原、被告的约定及相关法律规定不符，其理由不成立，本院不予采信。其辩解的装修管理服务费508元，合同里面不包含，有发票和合同，明细表证明，装修服务管理费不是被告不交，是原告承诺的不收取的辩解理由与原、被告对此的约定不符，其理由不成立，本院不予采信。关于违约金首先由原告退还被告的保证金，原告才能向被告请求违约金的辩解，原、被告约定的违约金虽过高，其合法有理的部分有效，但过高部分本院不予采信，原告应退还被告的保证金与被告欠缴物业费承担违约责任没有必然的联系，被告的此项辩解理由不成立，本院不予采信。其请求法院驳回原告的诉讼请求的理由与本院查明的事实不符，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告何有生、被告鄢明芳于本判决生效之日起十日内向原告四川汇巨吉物业管理有限公司支付2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1580元，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准率计算利息至付清时止(226元的利息从2017年11月1日起计算，1354元的利息从2018年1月1日起计算),被告何有生、被告鄢明芳对上列债务互负连带责任；二、被告何有生、被告鄢明芳于本判决生效之日起十日内向原告四川汇巨吉物业管理有限公司支付装饰装修管理服务费508元；三、驳回原告四川汇巨吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告四川汇巨吉物业管理有限公司负担10元，被告何有生、被告鄢明芳连带负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  杨丽平二〇一八年三月八日书记员  张 艳