上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初13223号
原告(反诉被告)：张文杰，男，1982年8月16日出生。
原告(反诉被告)：陈莉莉，女，1981年6月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：王燕华，上海市汇盛律师事务所律师。
被告(反诉原告)：张烨，男，1978年3月22日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被告(反诉原告)：孙露平，女，1987年2月5日出生，汉族，住江苏省。
被告(反诉原告)：朱华珍，女，1946年2月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。
上述三被告共同委托诉讼代理人：胡炜，上海同易律师事务所律师。
原告(反诉被告)张文杰、陈莉莉(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)张烨、孙露平、朱华珍(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文杰、陈莉莉及其委托诉讼代理人王燕华，被告张烨及三被告的委托诉讼代理人胡炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》解除；2.判令被告返还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)1,083,000元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失2,317,000元；4.判令被告赔偿原告中介费损失11,800元；5.判令被告赔偿原告装修费损失120,000元。事实和理由：2013年初，原告经中介介绍，与被告达成购买其房屋的意向。2013年1月24日、2月19日分别支付被告购房定金200,000元。后原、被告达成一致意见，被告将位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告。2013年6月23日，被告朱华珍将系争房屋钥匙交给原告，并将《房屋交接协议书》原件交予原告。2013年7月13日，原、被告就系争房屋补签《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告向被告如约支付房款1,083,000元。2014年7月31日，被告将系争房屋的产权登记在被告张烨名下。2017年8月30日，被告张烨以系争房屋与案外人渤海国际信托股份有限公司签订《贷款合同》、《抵押合同》，向其抵押借款1,000,000元，并办理了抵押登记。因系争房屋无法办理过户登记，故原告诉至本院。
被告辩称，不同意原告诉请。1.双方之间只有抵押借款合同,并无房屋买卖合同。2013年7月，被告张烨向原告借款1,800,000元，利息700,000元直接从本金中扣除，双方口头约定以系争房屋作为抵押担保，借款期间系争房屋归原告无偿管理使用。之后，双方签订了抵押借款合同，原告支付被告1,083,000元(其中扣除了利息700,000元、中介费17,000元)，被告张烨将系争房屋交给原告保管使用。因系争房屋无法办理抵押手续，故双方又签订了房屋买卖合同，该合同仅是被告还款的保证，原告承诺，只要被告按时还款，买卖合同不履行。故房屋买卖合同非双方真实意思表示，是无效的。2.被告不存在违约行为。被告张烨因经营需要，将系争房屋抵押借款1,000,000元，但系争房屋的价值远远大于其上设立的2,800,000元的债务，故被告并未侵犯原告的抵押权，不存在违约行为。
被告向本院提出反诉请求：1.判令提前解除双方之间的借款合同，被告立即归还借款本金，原告返还系争房屋给被告；2.判令原告承担被告损失30,000元。事实和理由：2013年7月，被告张烨以系争房屋为抵押担保，向原告借款1,800,000元，其中利息700,000元，直接从本金中扣除。被告分两期还款该借款，其中2018年7月12日前还款1,100,000元、2023年7月12日前还款700,000元。若被告未按期履行还款义务，则系争房屋归原告所有。借款期间系争房屋归原告无偿管理使用。之后，原告支付被告1,083,000元(其中扣除了利息700,000元、中介费17,000元)，被告张烨将系争房屋交给原告保管使用。现因原告恶意违约，否认双方的借款合同，侵犯了被告的合法权益，故向本院提起反诉。
原告对被告的反诉辩称，被告的反诉无任何的法律和事实依据，不同意其反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的电话录音，欲证明被告开始答应过户，后其又改口称双方只是借款关系拒绝协助过户。被告认可双方通电话的事实，但认为该电话录音并不能证明被告认可房屋买卖合同，仅能证明双方借款以及借款尚未到期的事实。本院认为，鉴于双方认可通话的事实，故本院对录音的真实性、合法性予以认定。关于该录音的关联性，本院认为，该三次电话录音均与系争房屋交易相关，故本院对其关联性予以采信。
2.原告提交的中介费收款收据，欲证明其为购买系争房屋支付居间中介费11,800元的事实。被告对该笔中介费的真实性不予认可，认为是其支付了中介费17,000元。本院认为，结合双方居间合同、房屋买卖合同等约定以及房产交易之习惯，原告支付系争房屋中介费应属实，故本院对该中介费收款收据的真实性、合法性、关联性予以采信。
3.原告提交的装修合同以及收据等证据，欲证明其对系争房屋进行装修，并支付装修款120,000元的事实。被告认为装修合同仅是预算合同，且无发票相对应，其真实性、关联性均不予认可。本院认为，因该装修合同仅为预算合同，且无支付凭证相印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年7月13日，原、被告在上海原臣房地产经纪事务所居间中介下，就位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房屋签署《房地产买卖居间协议》一份，约定原告购买权利人为被告张烨、孙露平的房屋，房屋总价款1,185,000元，原告支付200,000元作为意向金，原、被告之间《房地产买卖合同》(附件)成立即表明买卖合同成立，即居间成功，双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付居间方佣金。同时，双方签署《房地产买卖合同》作为上述居间协议的附件，内容为系争房屋总价款1,185,000元，为办理交易过户手续之需，原、被告同意于本协议生效后45日内前往上海原臣房地产经纪事务所签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。前述期限届满日为双方签订买卖合同示范文本的日期，如有变更，由双方另行约定。备注中写明：一、系争房屋目前不能过户，双方约定被告交付钥匙当日，原告支付其房价款1,000,000元；二、交付房屋的第二年，交付给被告房价款85,000元；三、尾款于交易过户当日支付100,000元；四、该价格为成交价格，各自承担；五、被告于2013年5月31日之前交房，否则承担违约责任。上述合同签订当日，原、被告在上述中介居间下签订《上海市房地产买卖合同》，内容为原告购买被告所有的系争房屋，房屋类型为动迁安置房，建筑面积80.43平方米，房屋转让价款1,183,000元。若被告未按本合同和补充条款约定条约办理，则违约方应向守约方支付总房价款的30%作为赔偿金以及原告为该房实际装修所发生的费用。补充条款约定，双方同意在签署买卖合同二日内，原告支付被告房款1,000,000元(内含定金200,000元)。办理被告向原告借出1,800,000元的房地产抵押合同，且被告交房和钥匙给原告，交房后此房地产所产生的任何责任与被告无关，被告无任何责任。双方约定于2014年12月31日前，原告支付被告房款83,000元。在该房屋产证满三年后，或按当时国家关于动迁房交易政策许可内，被告在30日内积极配合原告办理该房屋产权过户手续，过户当日支付剩余房价款100,000元。被告朱华珍、张烨、孙露平签署《承诺书》，内容为系争房屋系三被告所有，其有完全支配权，不受任何人影响，自愿将系争房屋以1,183,000元的价格向原告出售，在系争房屋办理过户手续之前不得以任何的理由变化价格、或反悔交易，若本人在系争房屋办理手续期间有任何的债务纠纷与系争房屋无关，并全力配合办理过户手续。同日，原、被告签订《抵押借款合同》一份，内容为被告为了向原告借款，将系争房屋抵押给原告。双方协定该房地产价值为1,900,000元，本次债权数额为1,800,000元。债务履行期限1年，从2013年7月13日起至2023年7月12日。抵押期间，抵押物由原告暂管。如5年后被告无能力还款，则该房屋无条件归原告所有，原告支付被告100,000元。2013年7月14日，原告张文杰向被告张烨转账800,000元，被告张烨于当天出具房款收据一份。同日，原告张文杰支付居间方上海原臣房地产经纪事务所佣金11,800元。2015年1月24日，原告张文杰通过银行转账支付被告张烨83,000元。2017年8月25日，被告张烨将其户口迁至系争房屋内。
2017年8月30日，被告张烨与案外人渤海国际信托股份有限公司签订《贷款合同》一份，约定被告向案外人贷款1,000,000元，贷款利率12%，按月结息，到期一次还本，贷款期限为2017年8月30日起至2018年2月28日止。……同日，被告张烨与案外人渤海国际信托股份有限公司签订《抵押合同》一份，内容为被告张烨以系争房屋为抵押，担保上述1,000,000元之债务本金、利息等费用。其中，附件不动产抵押物清单记载系争房屋评估价为3,400,000元。2017年8月31日，被告张烨与案外人渤海国际信托股份有限公司办理了系争房屋的抵押登记。
另查明：1.原告张文杰分别于2013年1月24日、2013年2月19日就位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号(暂定)501室向被告张烨支付定金30,000元、房款170,000元，被告张烨分别出具定金收据和房款收据各一份。2.系争房屋于2014年7月31日登记在被告张烨名下。
本案的争议焦点主要是原、被告的真实意思表示究竟是房屋买卖，还是以房屋买卖为形式的抵押借款？原告认为，双方之前即有房屋买卖的合意，后通过中介签署房地产买卖合同，原告支付1,083,000元房款，被告交付了系争房屋，且该房屋由原告居住至今，上述事实足以表明双方房屋买卖的真实意思表示。抵押借款仅是原告为保障房屋买卖合同的履行签订的。而且，若双方仅存在抵押借款关系的话，那么原告在尚未签订抵押借款合同时即已支付被告款项的行为不合常理。被告认为，抵押借款才是双方的真实意思表示，抵押借款合同上明确记载“如被告5年后无能力还款，则该房屋无条件归原告所有，原告支付被告100,000元整”，而且，若是房屋买卖的话，那么签订房屋买卖合同后，完全没有必要签订抵押借款合同，此亦不符合交易习惯。综合已查明的事实以及双方的辩称意见，本院认为，双方签订合同的真实意思表示应是房屋买卖，而非抵押借款。主要理由是：1.从双方的交易时间来看，被告张烨分别于2013年1月24日、2013年2月19日出具“定金收据”和“房款收据”各一份，收据上载明系原告支付的位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号(暂定)501室的定金和房款，虽收据上书写的房屋并非系争房屋，但已表明双方就购买房屋所达成的合意。反之，若双方仅有借款的合意，双方在未签署借款合同时原告即支付被告200,000元不符合常理。2.从交易习惯来看，被告于2013年6月23日拿到系争房屋并交付给原告，原告于2013年6月29日签订装修合同。2013年7月13日双方签订房地产买卖居间协议、房地产买卖合同以及抵押借款合同。2013年7月14日，原告支付房款800,000元。同日，原告支付居间方佣金11,800元。2015年1月24日，原告张文杰通过银行转账支付被告张烨83,000元。从以上交易流程来看，符合房屋买卖合同的约定以及房屋买卖交易习惯。反之，若双方为抵押借款关系，双方通常无须履行交房手续，原告亦不会装修入住，更何况上述交房及装修情况均发生在双方签订抵押借款合同之前。3.从交易形式上看，在前述交易中，被告对原告支付的相关款项，基本均出具了“定金收据”、“购房款”一类的收款收据，此亦表明双方之间房屋买卖合意的真实意思表示。反之，若是抵押借款，被告应出具相关欠条或借条才较为合理。此外，结合双方的电话通话内容，亦可对双方形成房屋买卖的合意进行佐证。综上，本院认为，双方签订合同的真实意思表示系房屋买卖。
本院认为：原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。但鉴于被告已和案外人签订贷款合同和抵押合同，并已办理抵押登记，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定。故本院确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2017年10月11日解除。合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款1,083,000元。关于原告要求被告赔偿系争房屋差价损失的诉请，原告认为应以被告向案外人抵押贷款时的评估价3,400,000元为计算系争房屋价值的标准，被告认为该评估标准系当时其为了多贷款而进行评估的，该评估价格高于系争房屋实际价值的两成。本院认为，因被告的违约行为，致使房屋买卖无法进行，在合同解除后，被告除应返还原告已支付购房款外，还应赔偿原告系争房屋市场价值的增值部分。系争房屋由被告于2017年8月30日办理贷款时进行了评估，该评估价格可以代表系争房屋目前的市场价值。考虑到原告尚有余款未付清系实际情况，故本院酌定由被告赔偿原告房屋差价损失1,800,000元。至于被告主张双方之间无房屋买卖合同关系，且其并未违约的辩称意见，本院难以采信。对于原告要求被告赔偿中介费损失的诉请，根据《房地产买卖居间协议》约定，原、被告之间《房地产买卖合同》(附件)成立即表明居间成功，双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付居间方佣金，本院认为，按照上述约定，居间佣金应当由双方各自承担，因支付佣金的条件已成就，原告自行支付佣金理所应当，而且，佣金系原告为购买系争房屋的正常成本支出，本院已对其所遭受的损失予以支持，故本院对其该项诉请难以支持。原告要求被告赔偿装修费损失120,000元，未能提供充分证据，但本院考虑到原告已装修并入住系争房屋多年，客观上对装修费用的举证会存在一定的困难，故本院结合原告已提供的装修合同等证据，并根据本案的实际情况，酌定装修损失为30,000元。至于被告不予认可原告装修损失的辩称意见，本院不予采信。
关于被告要求提前解除双方之间的借款合同，被告立即归还借款本金，原告返还系争房屋给被告的反诉请求，本院认为，合同解除后，原告应当返还系争房屋给被告，对此原告亦同意，故本院依法予以支持。因借款合同仅是双方为保障房屋买卖的正常履行而签订的，双方并未实际履行，故本院对被告要求归还借款本金的反诉请求不予支持。关于被告要求原告承担损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张文杰、陈莉莉与被告张烨、孙露平、朱华珍之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年10月11日解除；
二、被告张烨、孙露平、朱华珍应于本判决生效之日起十日内返还原告张文杰、陈莉莉购房款1,083,000元；
三、被告张烨、孙露平、朱华珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张文杰、陈莉莉房屋差价损失1,800,000元；
四、被告张烨、孙露平、朱华珍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张文杰、陈莉莉装修损失30,000元；
五、原告张文杰、陈莉莉应于本判决生效之日起二十日内腾退位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将该房屋返还给被告张烨、孙露平、朱华珍；
六、驳回原告张文杰、陈莉莉的其余诉讼请求；
七、驳回被告张烨、孙露平、朱华珍的其余反诉请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27,256.80元，减半收取13,628.40元，财产保全费5,000元，由原告张文杰、陈莉莉负担3,263.85元，被告张烨、孙露平、朱华珍负担15,364.55元；反诉案件受理费275元，由被告张烨、孙露平、朱华珍负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦忠
二〇一七年十二月八日
书记员 王鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……