浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初12881号原告：应雄，男，1968年10月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：程幸福、余剑英，浙江朋成律师事务所律师。被告：绍兴绿城金昌置业有限公司，住所地绍兴市勾乘路以北（森海豪庭大酒店）A-4。法定代表人：潘亚敏，系董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：孙宇政、傅恒人，浙江天册律师事务所律师。原告应雄与被告绍兴绿城金昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日受理后，依法由审判员俞颖尔适用简易程序独任审理，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程幸福，被告委托诉讼代理人孙宇政、傅恒人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告交付位于绍兴镜湖新区二处商品房，并提供相应的权属凭证；二、被告支付原告逾期交房的违约金（按已交付房价款220万的日万分之一、车位款18万元日万分之四，自2015年1月1日起计算到2017年10月31日计1034天，违约金301928元；2017年11月1日起被告交付商品房、车位之日止违约金按292元/天计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉请中交付的商品房包含车位，提供相应的权属凭证指办理相应商品房转移登记的手续。事实与理由：原、被告于2014年7月10日签订《镜湖新区商品房买卖合同》二份、《车位购置协议》一份，约定原告向被告购买位于绍兴镜湖新区车位，合同约定购房总价款为220万元、车位价款18万元，交付时间约定为2014年12月30日前。合同并约定达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。合同还约定，若出卖人逾期交房超过120日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2014年12月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交付车位的，出卖人按已付款的日万分之四支付违约金……等等。原告在合同签订时即付清全部购房款及车位款，但被告在合同约定的交房时间内，没有通知原告办理交房手续，原告于2017年6月21日向被告发函，要求告知交房时间，但被告收函后置之不理。现原告为维护自身的合法权益，遂成讼。被告辩称：一、案涉房屋在《商品房买卖合同》签订前已经达到交付条件，且被告已按约通知原告交付案涉房屋，不存在逾期交付的行为；案涉房屋本具备交付条件，即使被告在通知手续或证据保留方面存在瑕疵，也不应承担如此高昂的违约金。2014年7月10日，双方签订的合同约定交房时间为2014年12月30日前。案涉房屋所在百合花园小区于2014年6月9日完成竣工验收备案，且被告于2014年6月底前完成了该项目的集中交付。也就是说在买卖合同签订前，已经达到了交付条件，只要原告付清房款，被告即可立即交房。被告在原告交清房款以后，立即于2014年7月底口头通知原告办理交付手续，后多次通知原告办理交付手续，但是原告始终置之不理。在这样的前提下，被告在2015年1月26日通过书面的形式，再次通知原告办理交付手续，但原告仍然未来领房，因此被告不存在逾期交房的行为。二、案涉房屋交付期限届满以后，原告未采取合理措施，防止损失的产生及扩大，无权要求被告承担逾期交付违约责任。案涉房屋在合同签订前已经完成了集中交付，属于现房，原告作为一名有社会经验的人在从事购买商品房这一重要交易时必然对上述情况有所了解，销售人员也必然会向原告告知相关情况，也就是说根据上述情况和合同约定，只要原告付清房款，被告就能够将房屋交付原告，而并非要到合同约定的期限。原告在2014年7月10日付清了房款，退一万步讲，即使被告没有通知原告来领房，原告也应当关注被告的房屋交付情况，而且原告作为绍兴当地人，完全可以前往项目现场询问，只要原告采取任何一种措施，都不会导致逾期领房的后果，假设原告已经达到了领房条件，被告仍未通知领房的，原告应当去被告处咨询情况。根据合同第十二条第三款第5项和合同法第119条规定，即使被告未通知交房的，原告也无权要求被告承担逾期交房的责任。此外，根据合同约定，如果逾期交付超过120天以后，原告是有权退房的，在此之后，原告对房屋的关注力度应当加重，但是原告没有关注导致损失加重。2017年7月，原告曾前往该项目物业服务中心要求领房，物业服务公司要求其补足物业费，原告拒绝缴纳，亦未领房，不排除原告系因暂不使用房屋希望免缴物业费而始终拒绝办理领房手续。综上，被告认为原告不仅未采取合理措施导致损失扩大，且对损失扩大存在恶意，无权要求被告承担逾期交付的责任。三、合同约定的违约金标准高于实际的损失，假设原告的请求成立，请求降低违约金标准。案涉房屋所在小区相近面积的毛坯房屋月租金在3000元左右，但是根据合同规定的违约金标准，在逾期交付的情况下，被告应承担的违约金为6600元每月，显然是高于通常认定逾期交付导致损失的标准，被告有权根据合同法第114条规定，请求将合同规定的违约金标准降低至万分之零点五每日。车位逾期违约金过高，超过其实际损失。四、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。根据商品房买卖合同规定，被告应该在2014年12月30日交付案涉房屋，而2014年12月31日到2015年11月15日期间的违约金在民法总则生效前已经超过了诉讼时效，请求法院予以驳回。综上，原告的诉请缺乏事实依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2014年7月10日，原告应雄（买受人）与被告绍兴绿城金昌置业有限公司（出卖人）签订《镜湖新区商品房买卖合同》二份，约定原告向被告购买坐落于绍兴市镜湖新区，建筑面积分别为77.55平方米、89.68平方米，总价款分别为1020211元、1179789元；约定商品房交付时间为2014年12月30日前；逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人承诺于2015年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《百合花园车位购置协议》一份，约定原告向被告购买位于绍兴市镜湖新区车位壹个，供停放轿车类小型车辆；总价为180000元整；被告须在原告付清全款后，于2014年12月30日前将上述地下车位交付原告使用；逾期超过30天的，原告同意继续履行协议的，自逾期之日起至被告实际交付之日止，被告应按原告已付款的每日万分之四支付违约金；原告所购地下车位不计入分摊范围，若政府今后出台通过补交地下空间土地出让金等形式获得地下车位产权的政策法规，该土地出让金等由原告承担并自行缴纳。协议还对其他事项进行了约定。2014年7月10日，原告付清了上述房屋及车位的全部购置款。另查明，百合花园9幢于2014年5月16日竣工验收合格，于2014年6月9日完成竣工验收备案。以上事实由原告提交的《镜湖新区商品房买卖合同》2份、《车位购置协议》1份、购房款支付凭证打印件1份、结婚证复印件1份、请告知交房时间的函1份、邮寄凭证1份、律师函1份、回复1份、邮寄凭证2份，被告提交的竣工验收备案表2份、交房流程单5份、物流信息查询单打印件1份、租房信息打印件1组、情况说明1份及当事人的庭审陈述所证实。被告提交的入伙通知书复印件2份、快递凭证1份，因无相关收寄信息予以佐证，本院不作认定。本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《镜湖新区房屋买卖合同》及《百合花园车位购置协议》，主体适格，意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按约履行。本案房屋及车位尚未交付事实清楚，原告要求被告交付的诉请，本院予以支持。原告要求被告交付相应权属凭证的诉请，符合双方合同约定，但因车位无相关产权登记约定，本院对所购房屋（百合花园9幢1单元801号、802号房）所涉权属凭证交付的诉请予以支持。关于逾期交房责任问题。根据双方合同约定，被告作为出卖人在商品房达到交付使用条件后，应当书面通知买受人办理交付手续。被告认为其已通知原告办理交付手续，但未提供有效证据证明该事实，故应承担逾期交房责任。被告辩称双方合同第十二条第三款第5项约定“如因联系地址变更、信件遗失或者其他原因，买受人在合同约定的房屋交付日仍未收到出卖人交房的书面通知时，应主动与出卖人联系。届时，该商品房已具备交付条件的，买受人应即签收《入伙通知》，并及时对该商品房进行验收交接，出卖人无需承担其他责任”，本案房屋系现房，原告即便未收到交付通知，也负有主动联系被告的义务，以防损失扩大，故被告无需承担责任，即便承担也应根据减损规则，不由被告承担全部违约责任的意见。本院认为该项约定的前提是由于买受人原因，未能按期交付的处理约定，在此之前出卖人仍负有书面通知买受人办理交付手续的义务，故对被告的该辩称意见不予采信。关于违约金问题。被告辩称原告诉请的部分违约金超过二年诉讼时效的意见。本院认为原告主张的逾期交房违约金系因被告逾期交房违约行为一直持续而产生的继续性债权，对原告来说，逾期交房违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利；同时，合同并未约定违约金的履行期限，原告可随时主张，只有被告明确表示不履行时才可计算诉讼时效，故对被告认为部分违约金超过诉讼时效的意见不予采信。被告辩称合同约定的违约金标准高于原告实际损失，要求将违约金调低至按已付房款日万分之零点五的意见。本院认为违约金应以实际损失为基础，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失，结合原告房屋和车位同地段同类房屋租金标准，可以认定逾期交房违约金约定高于实际损失，本院酌情调整至按已付房款日万分之零点五计算自2015年1月1日至实际交付日止的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴绿城金昌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内交付给原告应雄坐落于绍兴市镜湖新区地下车位（建筑面积分别为77.55平方米、89.68平方米，最终面积以实际交房面积为准，车位编号以实际编号为准），及用于办理前述房屋转移登记的土地、房屋权属证书；二、被告绍兴绿城金昌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告应雄自2015年1月1日起至实际交付日止的逾期交房违约金（以总购房款220万元、车位款18万元为基数按日万分之零点五计算，暂算至2018年2月5日为134708元）；三、驳回原告应雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2914元，由原告应雄负担1614元，由被告绍兴绿城金昌置业有限公司负担1300元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇一八年二月五日书记员  钱梦娜?附页：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?7?