云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终792号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘艳，女，1972年10月30日生，汉族，农村居民，住通海县。
委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。
法定代表人：纳学远，总经理。
上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人刘艳因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘艳的委托诉讼代理人廖庆生，上诉人海纳公司、富润建材厂的共同委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘艳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，在维持其他判项的同时支持其一审的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高。三、一审未判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税错误。四、海纳公司、富润建材厂应赔偿逾期办证违约金。
针对刘艳的上诉，海纳公司、富润建材厂答辩称，除逾期交房违约金以外，其他费用同意一审判决。对逾期交房违约金的负担，以其上诉主张为准。对合同约定的逾期交房违约金过高，海纳公司、富润建材厂已经证明了同地段的租金价格。
海纳公司、富润建材厂上诉请求：撤销一审判决第一项不合理的部分及第三项的判决内容，驳回刘艳针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实及理由：涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，符合双方约定的交房条件。房屋验收合格后，海纳公司、富润建材厂于2015年11月15日已向刘艳发出了接房通知书，已经履行了合同约定的交房义务，刘艳未接房系自己的违约行为所致。海纳公司、富润建材厂不应当承担刘艳逾期接房行为导致的逾期接房责任，反之刘艳应当承担逾期接房的违约责任。
针对海纳公司、富润建材厂的上诉，刘艳答辩称，2015年11月15日海纳公司、富润建材厂通知其接房时，涉讼房屋未经竣工验收合格。海纳公司、富润建材厂于2016年5月12日取得《工程竣工验收证明书》后未通知其接房，未尽到相应的通知义务，其得知他人已经接房后于2016年6月18日主动到海纳公司、富润建材厂处接房，才视为其收到接房通知。因此，一审认定违约天数计算至2016年6月18日正确。
刘艳向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年6月18日的逾期交房违约金5742.39元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税5622.91元。一审诉讼中，刘艳将诉讼请求变更为：1、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；2、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2016年6月18日的逾期交房违约金12144.36元；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税5622.91元；4、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿刘艳2016年12月15日至2017年5月8日的逾期办证违约金6654.20元，以后利随本清。
海纳公司向一审法院反诉请求：判令刘艳支付逾期接房违约金5340元。
一审法院认定事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2014年7月29日，刘艳与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定：刘艳购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座D幢第1单元5层08号房、建筑面积92.47平方米（商品房套内建筑面积71.91平方米、分摊面积20.56平方米）的房屋一套，房屋价款281109元；刘艳依约支付购房款后，海纳公司、富润建材厂应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付刘艳，如未按合同约定时间交房的，海纳公司、富润建材厂应自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元支付违约金，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数支付违约金。海纳公司、富润建材厂应以电话、公告或书面通知刘艳办理交接手续，海纳公司、富润建材厂已按约定履行通知义务的，刘艳应于通知交房之日起30日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接房手续的，视为已按期交房，刘艳应承担逾期接房违约金。《合同补充协议》约定，主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及建设方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。刘艳未足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，无权要求海纳公司、富润建材厂交付房屋。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由海纳公司、富润建材厂代收代缴，刘艳应在交接房期限内向海纳公司、富润建材厂足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若刘艳延迟交纳上述费用，除刘艳按主合同约定承担违约责任外，交房期限和办证期限相应顺延，海纳公司、富润建材厂不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，刘艳按约定付清了海纳公司、富润建材厂全部房款281109元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付刘艳房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，刘艳未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、勘察单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年6月18日刘艳向海纳公司缴纳了维修基金、契税等费用14623元（其中契税8434元），办理了接房手续。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。
一审法院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付刘艳，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，刘艳提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了涉讼房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日涉讼房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定涉讼房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约。关于海纳公司要求刘艳支付逾期接房违约金的反诉请求，因海纳公司未举证证实2016年5月12日涉讼房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实，且刘艳已于2016年6月18日办理了房屋交接手续，故海纳公司要求刘艳承担逾期接房违约金的主张理由不充分，一审法院不予支持。本案中，根据双方约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付刘艳，而刘艳实际接房的时间是2016年6月18日，所以违约交房的起止期限，一审法院确定为2015年11月1日至2016年6月18日，共计231天。关于违约金数额，刘艳与海纳公司、富润建材厂在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金，现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给刘艳造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋出租所得的租金，而天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉讼房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给刘艳造成的租金损失为5767元（92.47平方米×231天×0.27元/平方米/天），故对刘艳主张按合同约定的违约金计算过高，一审法院不予支持。关于刘艳要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需刘艳配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经审查，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故刘艳要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张在本案中暂不予处理。关于刘艳要求海纳公司、富润建材厂连带赔偿多收取的契税5622.91元的主张，对此在双方补充协议中已明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故对该主张应待海纳公司依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）刘艳逾期交房违约金5767元；二、驳回原告（反诉被告）刘艳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。”
本院二审期间，刘艳未提交新证据，海纳公司、富润建材厂提交了天湖银座业主群的微信聊天记录手机截屏一份，证明：海纳公司在2016年5月12日综合验收后再次以电话的方式发出接房通知，业主间已相互告知，之所以无法交接房是因税务问题及与海纳公司商谈违约金没有谈好，业主在群里相互鼓动所致。经质证，刘艳对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为该证据不是新证据，且是手机截屏并存在前后两个不同版本，真实性无法确认，因微信用的都是昵称，看不出是否涉及本案业主。本院认为，现海纳公司、富润建材厂不能证实刘艳为微信群的成员，海纳公司、富润建材厂仅依据该份证据不能得出在2016年5月12日后已经通知过刘艳接房的结论，故对海纳公司、富润建材厂提交的证据，本院不予采纳。
经审理，一审认定案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金如何确定，刘艳是否应承担逾期接房的违约责任；2、海纳公司、富润建材厂是否应退还刘艳多收取的契税款；3、海纳公司、富润建材厂是否应承担逾期办证的违约责任。
关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付刘艳，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司、富润建材厂主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知刘艳接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日涉讼房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日后何时通知过刘艳接房，刘艳已于2016年6月18日办理了房屋交接手续，故一审认定逾期交房的起止期限为2015年11月1日至2016年6月18日共计231天并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米，确认逾期交房违约金为5767元符合本案实际，本院予以维持。因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日涉讼房屋符合交付条件后，按约定履行了通知刘艳接房的义务，而刘艳已于2016年6月18日接房，故海纳公司、富润建材厂要求刘艳承担逾期接房违约责任的主张理由不充分，一审未予支持正确，本院予以维持。
关于焦点2，因双方在补充协议中已明确约定契税以实际交纳时的相关规定为准，双方均同意多退少补，现契税尚未实际交纳，刘艳应承担的契税数额尚不确定，刘艳要求海纳公司、富润建材厂退还多收契税的条件尚未成就，故一审对刘艳的该项主张未作处理并无不当，本院应予维持。
关于焦点3，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对刘艳要求海纳公司、富润建材厂办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，应予维持。
综上所述，海纳公司、富润建材厂及刘艳的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由刘艳负担150元，由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担100元。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判长 严光辉
审判员 方明慧
审判员 ＸＸＸ
二〇一七年十二月五日
书记员 邹 欣