广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18440号上诉人（原审被告）：周文全，男，1973年6月24日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：欧潮锋，男，1987年9月18日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，营业场所广东省广州市从化街口街河滨南路23号，统一社会信用代码914401018912762371。负责人：黎敏，行长。委托代理人：程广宁、易青，该公司员工。上诉人周文全因与被上诉人欧潮锋、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行（以下简称农行从化支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周文全上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案上诉费用由欧潮锋承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认为周文全名下房屋不属于广州市人民政府发布的穗府办函[2017]65号文件第一条关于加强住房限购政策第（一）款的限购对象的事实认定错误。首先，原审法院对于周文全与欧潮锋不履行合同的事实没有查清，周文全不同意出售房屋的原因是欧潮锋导致的。合同签订后，欧潮锋为避免税、费，一直拖延着不履行合同，周文全的房产证到2017年3月27日才满两年。同年3月18日及3月30日，国家的税费作出了新规定，欧潮锋不确定是否购房。双方对于付购房款的日期没有约定，欧潮锋就一直拖延支付房款。到了国家出台购房新政策后，周文全已经无力购房新的房产，如果周文全出售了涉案房屋将无房可买，导致无房居住的窘境。其次，周文全与欧潮锋没有签订正式的网签合同，双方的买卖手续也没有完全完成，欧潮锋尚未取得房屋的所有权与实际占有权。欧潮锋一直拖延支付购房款的行为已经构成违约，原审判决支持欧潮锋的请求已经严重损害了欧潮锋的合法利益。原审判决存在认定事实不清，适用法律错误。被上诉人欧潮锋答辩称：对原审判决没有意见。原审第三人农行从化支行答辩称：1、农行从化支行与周文全签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，农行从化支行已经依约向借款人发放贷款，现贷款尚未结清，借款人应按合同约定履行还款义务。截止2017年10月17日，贷款余额为750446.69元。由于贷款尚未结清，借款人仍应按合同约定履行还款义务。2、根据物权法相关规定，农行从化支行作为抵押权人的权利应当得到保护，周文全与欧潮锋围绕涉案房屋的纠纷不应影响农行从化支行对涉案房屋享有的抵押权和优先受偿权。涉案房屋如涉及转让，借款人需提前清偿完毕在农行从化支行所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕全部债务。在借款人或受让人提前结清农行从化支行贷款息的前提下，农行从化支行同意协助办理涂销抵押手续。农行从化支行在本案中贷款手续合法合规，无任何违约或违约行为，农行从化支行的债权及抵押权应当受到法律保护。被上诉人欧潮锋向原审法院提起诉讼，请求判令：1、欧潮锋、周文全继续履行双方于2016年10月17日签订的《存量房买卖合同》；2、周文全收取欧潮锋支付的剩余购房款100万元后，周文全协助欧潮锋办理将广州市从化区江埔街御景路3号19幢2梯X房过户到欧潮锋名下的手续；3、周文全支付迟延履行合同违约金给欧潮锋（违约金从2017年4月11日起以总房价1650000元按日万分之五计算至履行合同时止，暂计至起诉日为2475元；4、本案受理费、诉讼保全费由周文全负担。在原审审理过程中，欧潮锋表示愿意代周文全向农行从化支行清还涉案房产抵押担保的债务和相关费用，并从购房尾款中抵扣，及表示撤回第3项诉讼请求。原审法院认定事实：2016年10月11日，欧潮锋、周文全以及广州市宇联房地产代理有限公司三方签订《存量房买卖合同》约定：欧潮锋购买周文全位于广州市从化区江埔街御景路3号19幢2梯X房；建筑面积123.44平方米；成交价为1650000元。该合同第三条约定：签订本合同时，欧潮锋向周文全支付200000元作为购房定金；首期款欧潮锋在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天支付房款450000元；剩余房款1000000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至周文全账户；欧潮锋应于合同签订后提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款；双方应于银行出具同意贷款通知书后（即批准欧潮锋的按揭申请）共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，若出具同意贷款通知书时，因银行方面的原因导致提前还贷手续尚未完成，则办理产权转移登记的时间变更为完成提前还款手续且涂销抵押完成后，但若因周文全与其拖延申请提前还款而导致赎契手续迟延完成，视为周文全违约。第七条第3款约定：基于双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向中介公司支付中介服务费。第九条约定：各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。周文全不能按本合同约定将该物业售予欧潮锋，或者因违约而无法将该物业售予欧潮锋的，应向欧潮锋支付该物业成交价的10%作违约金外，周文全还应向欧潮锋双倍退还定金；欧潮锋不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向周文全支付该物业成交价的10%作违约金，周文全有权没收欧潮锋已支付的定金。双方还约定了其他相关权利义务。2016年10月17日，陈秀娟代欧潮锋与周文全签订《补充协议》，约定：1.银行贷款尾款100万元从还款当天开始计算50天内全部付完。如没付完，按每月（30天为计算周期）15000元计算滞纳金。2.首期楼款45万元必须于2016年12月31日前支付完，如超过这个时间，以每月1万元滞纳金支付予周文全，最迟首期款支付时间不迟于2017年2月28日。上述合同签订后，欧潮锋于2016年10月17日支付购房定金20万元；2016年12月30日支付首期款45万元。另查明：涉案房产登记在周文全名下，房产证号为：粤房地权证从字第××号。另查：2015年4月13日，周文全与农行从化支行签订《个人购房担保借款合同》，因购买涉案房产，周文全向农行从化支行贷款85万元，借款期限180个月。周文全以涉案房产为该借款作抵押担保，并办理了粤房地他项权证从字第20150401993号他项权证。农行从化支行称截至2017年5月11日周文全尚有贷款余额768749.35元（未含利息）未付清。另，根据欧潮锋的申请，原审法院于2017年4月14日作出（2017）粤0184民初1252号民事裁定书查封了涉案房产。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，欧潮锋与周文全于2016年10月11日签订的《存量房买卖合同》及2016年10月17日签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当切实履行。首先，2017年3月30日广州市人民政府发布的穗府办函[2017]65号文第一条关于加强住房限购政策第（一）款是指居民家庭新购买（新购买是指本通知施行之日起购买）的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。涉案房产登记在周文全名下的时间是2015年3月37日，不属于新购买的住房，不属于该限购政策调控的范围。该文第（三）款规定，非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。周文全虽非广州市户籍，但其名下在出售涉案房产时并无其他房产，出售涉案房产后其仍能够在从化区购置1套住房。因此新政的出台并不影响涉案买卖合同的继续履行。其次，欧潮锋已经按照双方买卖合同及补充协议的约定支付了定金20万元和首期楼款45万元给周文全，周文全却没有按照合同约定办理涉案房产提前还贷及涂销抵押的手续，构成违约。对于周文全抗辩认为因新政提高了购房首期支付比例致其无力购买新房的抗辩理由，一是居民家庭名下在广州市无住房且无住房贷款记录的首付比例仍为30%，二是欧潮锋支付165万元购房款后不会影响周文全购置同类房屋，故对周文全的该抗辩理由不予采纳。再次，在周文全违约的情况下，守约方即欧潮锋有合同解除权，违约方没有合同解除权。买卖合同第九条仅约定了违约责任，没有约定合同的解除权，因此周文全不享有合同解除权。欧潮锋主张继续履行买卖合同并明确表示愿意一次性支付剩余购房款100万元，并代周文全向农行从化支行清偿涉案房屋的抵押贷款（清还贷款及所需费用从该100万元中扣除），根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，欧潮锋代周文全清偿抵押债务后，转让即不受到限制。因此，对于欧潮锋的诉讼请求，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、原告欧潮锋和被告周文全于2016年10月11日签订的《存量房买卖合同》及2016年10月17日签订的《补充协议》继续履行；二、在本判决发生法律效力之日起五日内，原告欧潮锋代被告周文全向第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行清偿广州市从化区江埔街御景路3号19幢2梯X房所担保的尚欠抵押贷款及支付相关还贷的费用；三、在原告欧潮锋履行完毕上述本判决第二项的债务后五日内，第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行和被告周文全协助原告欧潮锋办理注销涉案房屋的他项权利登记（抵押）手续；四、在涉案房屋的他项权利（抵押）登记注销之日起五日内，原告欧潮锋给付被告周文全购房余款100万元（该款与本判决第二项原告代被告清偿及支付的款项抵扣）；五、被告周文全收到本判决第四项的购房尾款后三日内协助原告欧潮锋办理广州市从化区江埔街御景路3号19幢2梯X房的产权过户手续，将该房过户至原告欧潮锋名下。本案受理费9836元，由原告欧潮锋负担11元，被告周文全负担9825元；财产保全费5000元，由被告周文全负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、上述《存量房买卖合同》还约定涉案房产如存在抵押，由周文全出资赎契，并于2017年5月15日前办理过户。2、上述《补充协议》还约定周文全于2017年4月10日完成偿还银行贷款手续。3、欧潮锋在一审中已将100万元交至一审法院。二审中，1、各方当事人均无提交证据；2、农行从化支行表示涉案房屋现一直在正常还贷，并表示周文全曾于2016年10月25日申请提前还贷，其约于同年12月25日通过电话通知周文全同意提前还贷，只是周文全没有提前还贷；3、周文全表示其确实收到农行从化支行同意提前还贷的通知，由于欧潮锋于2016年12月30日才给第一笔钱，所以提前还贷的事就搁置了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为双方是否应当继续履行上述《存量房买卖合同》及《补充协议》办理涉案房产过户手续的的问题。鉴于双方通过协商签订了上述两份合同，在该两份合同中明确约定涉案房产由周文全负责出资于2017年4月10日前完成提前还贷手续，并约定于2017年5月15日前办理过户，但周文全并无按照该约定按时完成提前还贷手续，周文全抗辩其未提前还贷是因欧潮锋于2016年12月30日才给第一笔房款，鉴于欧潮锋是按合同的约定的时间及金额支付了款项，周文全的该抗辩理由显然是不成立的。另周文全主张欧潮锋拖延不履行合同无任何的事实依据，故周文全主张欧潮锋违约亦不成立，本院不予支持。至于周文全是否另行购买房产及有无能力购买房产并非本案调处的范围，周文全以此为由拒绝履行上述合同，本院亦不予支持。综上所述，周文全的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由周文全负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月十六日书记员  徐毅敏