广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8487号
上诉人（原审被告）：胡桂兴，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审原告）：广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：刘欢。
委托诉讼代理人：张盛杰，该公司员工。
上诉人胡桂兴因与被上诉人广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（以下简称利海佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡桂兴上诉请求：1.撤销一审判决，维持胡桂兴在一审中答辩的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由利海佛山分公司负担。事实与理由：（一）一审法院认定利海佛山分公司诉讼主体适格是错误的。广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称利海公司）将涉案小区交由利海佛山分公司管理，违反了物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的规定。（二）利海佛山分公司不具备物业服务一级企业的资质。（三）涉案房屋在别墅区内，管理费高于洋房区。利海佛山分公司称开发商没有将泳池交付使用，但实际上喷水池被荒置。涉案房屋按高档别墅的物业管理费标准收费不合理。（四）涉案小区的系列案中，洋房区和别墅区均判决按90%的标准收费不合理。别墅区存在包括天然气、安保围墙、智能化门禁等公共设施的缺失。尤其是门禁系统，开发商已付清安装款，但利海佛山分公司不管理设备，也不将设备附件派发给绝大部分业主。（五）涉案房屋不具备收楼条件，利海佛山分公司误导胡桂兴收楼。（六）一审法院对公摊电费的举证责任分配错误。所有证据在利海佛山分公司处，应由利海佛山分公司负举证证明责任。（七）利海佛山分公司未按约定提供“安保、保洁、设施的使用与保养”等服务，导致涉案合同目的不能实现。胡桂兴违约是利海佛山分公司造成的。（八）一审判决按90%分配责任显失公平，一审判决也未责令利海佛山分公司限期整改服务和应达到的效果。
利海佛山分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
利海佛山分公司向一审法院起诉请求：1.判令胡桂兴支付所欠物业管理费31483.9元、滞纳金2644.62元；2.本案诉讼费由胡桂兴承担。
一审法院认定事实：涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道某号，建筑面积241.38平方米，登记买受人是胡桂兴。
案涉利海尖东半岛花园小区的开发商佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（甲方）与利海公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理服务事宜，包括：物业共用部位（含游泳池）的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高档别墅4.2元/月/平方米。
利海佛山分公司（乙方）与胡桂兴（甲方、业主）签订《利海?尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方提供前期物业管理服务，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时终止。
胡桂兴于2011年12月6日签订《收楼确认书》，确认案涉房产已经移交胡桂兴。
利海佛山分公司为案涉小区提供物业管理服务至今。胡桂兴没有支付涉讼房产于2014年5月至2016年11月期间的物业管理费31427.8元（按4.2元/月/平方米×241.38平方米计每月为1013.8元，计31个月）；利海佛山分公司代胡桂兴交纳了2015年3月至2016年10月期间的路灯公摊电费61.4元。
2017年2月27日，佛山市南海公证处到案涉小区对该小区的内部环境、小区门口、地下车库、游泳池、部分观赏水池、小区内部分道路、小区边缘部分围栏、其他设施进行拍照，其后并就此作出（2017）粤佛南海第4733号公证书。从该公证书反映：利海佛山分公司封闭了小区大门一侧的车辆进出口，小区游泳池从2014年6月7日起不开放，游泳池内堆满积水、青苔，通往游泳池的道路遍地落叶，等等。
诉讼中，利海公司确认：该司承接案涉小区的合同由总公司统一签章，由利海佛山分公司承接案涉小区的服务。
诉讼中，利海佛山分公司陈述：利海佛山分公司与开发商没有就游泳池做任何交付；利海佛山分公司封闭小区大门的车辆进出口是因为人手不足，如果开通双通道需要增加人手和班次，目前物管费的收缴率在50%左右，利海佛山分公司在案涉小区的经营入不敷出，只能减少人手，也导致服务质量下降。
一审法院认为：利海佛山分公司与胡桂兴签订的《利海?尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享受权利和承担义务。虽然与开发商签订前期物业服务协议的是利海公司，但利海公司已明确将案涉小区的服务交由其分公司即利海佛山分公司承接，利海佛山分公司与胡桂兴签订了前期物业服务协议，利海佛山分公司亦实际为案涉小区提供了物业服务，本案利海佛山分公司主体适格。胡桂兴已经接收案涉房产，利海佛山分公司主张胡桂兴欠付2014年5月至2016年11月期间的物业管理费31427.8元，胡桂兴无异议，一审法院予以确认。利海佛山分公司主张胡桂兴欠付2015年3月至2016年10月期间的公摊电费61.4元，胡桂兴虽有异议但未能举证予以推翻，一审法院对利海佛山分公司的主张予以采信。胡桂兴长期拖欠上述费用，已构成违约，但从本案证据反映，利海佛山分公司在提供物业服务过程中的确存在服务不到位的情况，利海佛山分公司亦有违约的行为，经综合考虑双方的过错程度，一审法院确定胡桂兴应支付拖欠物业管理费的90%即28285元、公摊电费61.4元，利海佛山分公司请求超出部分及滞纳金即违约金，一审法院不予支持。利海佛山分公司请求胡桂兴支付垃圾处理费，缺乏依据，一审法院不予支持。案涉的《利海?尖东半岛花园前期物业管理服务协议》至今仍在履行中，胡桂兴辩称2015年1月前的物业管理费超过诉讼时效，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、胡桂兴应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年5月至2016年11月期间的物业管理费28285元、2015年3月至2016年10月期间路灯公摊电费61.4元予利海佛山分公司。二、驳回利海佛山分公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取326.61元（利海佛山分公司已预交），由利海佛山分公司负担71.61元，胡桂兴负担255元。
二审中，胡桂兴向本院提交了以下证据：1.相片4组，拟分别证明利海佛山分公司擅自改变涉案小区通道的规划、利海佛山分公司没有物业服务企业一级资质、智能化门禁系统未能使用、涉案小区的喷水池、围墙和燃气管道等存在问题；2.付款和欠款清单、《利海尖东半岛花园一期智能化工程施工合同》，拟证明门禁系统的工程款除质保金外已结算完毕，利海佛山分公司未有效管理门禁系统。
利海佛山分公司未提交新证据。
经质证，利海佛山分公司对相片的真实性无异议，本院予以确认。由于胡桂兴提供的付款和欠款清单、《利海尖东半岛花园一期智能化工程施工合同》没有原件供核对，本院对其真实性不予确认。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为胡桂兴是否应向利海佛山分公司支付物业管理费。
首先，涉案小区的开发商与利海公司签订《前期物业服务合同》，利海公司将涉案小区的物业服务交由其分公司管理，胡桂兴与利海佛山分公司签订《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定胡桂兴向利海佛山分公司支付物业服务费，而利海佛山分公司也已实际为涉案小区提供了物业管理服务，故胡桂兴根据协议应当向利海佛山分公司支付物业服务费。由于利海佛山分公司是利海公司的分公司，故利海佛山分公司为涉案小区提供物业服务并不属于利海公司将涉案小区交其他经营者管理的情形。同时，由于利海公司具有相应的物业服务资质，故由利海佛山分公司对涉案小区提供物业管理并不属于无物业服务资质提供物业服务的情形。胡桂兴主张利海佛山分公司提供的多项服务不合格，一审法院认定按90%的标准确定应付的物业服务费不合理。本院认为，根据胡桂兴提交的证据，利海佛山分公司对涉案小区的物业服务管理确实存在环境卫生差等物业服务不到位之处，但在利海佛山分公司已实际提供物业服务的情况下，胡桂兴以此为由拒绝支付全部的物业服务费显然缺乏理据。同时，胡桂兴所主张的智能门禁系统、别墅区围墙等问题全归责于利海佛山分公司并不合理，故一审法院综合本案案情考量，按90%的标准确定胡桂兴应付的物业服务费合理，本院予以维持。利海佛山分公司已举证证明胡桂兴欠付公摊电费，胡桂兴未举证证明其已支付该款项，一审法院判令胡桂兴支付该款项并无不当。由于胡桂兴并未向利海佛山分公司提出限期整改的诉讼请求，故胡桂兴关于一审法院未判令利海佛山分公司整改其物业服务的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，胡桂兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由胡桂兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十月三十日
书 记 员 覃心怡