江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终8号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司溧水支行，住所地南京市溧水区永阳街道中大街9号。
主要负责人：邱凌一，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王飞，江苏同心园律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京创源天地置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道珍珠南路。
法定代表人：林劲，该公司董事。
委托诉讼代理人：陆勇，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：金伟民，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：高娟娟，女，1981年5月2日出生，汉族，住南京市溧水区。
被上诉人（原审被告）：陈福平，男，1980年9月24日出生，汉族，住南京市溧水区。
上诉人中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称中行溧水支行）、南京创源天地置业有限公司（以下简称创源公司）因与被上诉人高娟娟、陈福平金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中行溧水支行上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判中行溧水支行对位于溧水区永阳应道无想山庄43幢102室房地产有优先受偿权；2.二审诉讼费用由高娟娟、陈福平承担。事实与理由：一审法院以案涉房屋没有办理抵押登记，抵押权不成立为由，对于中行溧水支行主张享有优先受偿权的诉请不予支持，是不正确的。《不动产登记资料查询结果证明》证实案涉房屋在2015年4月24日办理了抵押登记，中行溧水支行应当享有优先受偿权。
针对中行溧水支行的上诉请求，创源公司辩称，同意中行溧水支行关于优先受偿权的上诉请求，但其认为应当先物保后人保，其只对物保不足部分承担保证责任。
创源公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中行溧水支行对抵押物溧水区永阳街道无想山庄43幢102室房产有优先受偿权，创源公司在优先受偿权不足清偿中行溧水支行债务部分承担保证责任；2.本案一审诉讼费、保全费由高娟娟承担，二审诉讼费由中行溧水支行承担。事实与理由：1.一审法院在审理过程中仅依据高娟娟一方陈述尚未办理房产证即作出抵押权不成立的认定，属事实认定不清。案涉房屋于2015年4月24日办理抵押登记，抵押权成立。一审法院未能查明该事实致使错判。2.案涉房屋于2016年具备交付条件，2016年7月3日高娟娟至创源公司缴纳物业费并领取入住资料，2016年9月9日创源公司进行了商品房初始登记申报，2017年5月13日陈福平至创源公司领取办理房产证的相关资料。现房屋所有权已属于高娟娟，高娟娟未办理房产证并不影响抵押权的效力，中行溧水支行对抵押物享有优先受偿权。3.根据物权法的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，本案中抵押权成立并生效，一审法院应当依法判决债权人就抵押物实现担保物权。4.创源公司在本案中仅承担保证责任，一审法院判决其共同承担诉讼费用存在错误。
针对创源公司的上诉请求，中行溧水支行辩称：对于创源公司要求判决中行溧水支行对抵押房产享有优先受偿权没有异议，但是不同意创业公司主张在物保不足清偿部分承担保证责任，不同意承担本案诉讼费用。首先，根据合同约定创源公司承担的为全程连带保证责任，并且合同还约定主债务在保证之外同时存在物保的，不影响贷款人本保证项下任何权利的行使，故作为保证人的创源公司在合同中已经放弃了物权优先的原则。其次，合同还约定了担保的范围，即保证人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。
高娟娟、陈福平未到庭，亦未发表答辩意见。
中行溧水支行向一审法院起诉请求：1.判令高娟娟、陈福平共同偿还借款本息1618170.35元（计息截止2017年8月29日）、律师费用67726元，合计1685896.35元，并自2017年8月30日起以本金1599300.18元为基数，按照合同约定支付利息及罚息；2.判令创源公司对上述债务承担连带还款责任；3.判令中行溧水支行对抵押物南京市××区××街道××山庄××室房产享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2015年4月24日，高娟娟、创源公司与中行溧水支行签订《个人一手住房贷款合同》及《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定高娟娟向中行溧水支行贷款1710000元，贷款期限240个月，利率为浮动利率；如借款人未按期归还借款本息，则贷款人有权宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款全部或部分立即到期，并要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；高娟娟以位于南京市溧水区永阳街道无想山庄43幢102室房地产作为抵押物；创源公司作为保证人承担全程连带责任保证，保证担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为贷款发放之日起至贷款还款期届满两年止；主债务在保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下任何权利及行使。陈福平出具《共同还款承诺函》自愿作为共同债务人对高娟娟前述合同项下的债务承担共同还款责任。中行溧水支行依约发放贷款171万元，但高娟娟未能按期偿还本息，陈福平及创源公司也未还款，截止到2017年8月29日，剩余本金1599300.18元，利息及罚息18870.17元，合计1618170.35元未归还。由于高娟娟逾期未还款，中行溧水支行根据合同约定宣布合同项下的贷款本息提前到期，并委托江苏同心园律师事务所提供法律服务，约定律师费67726元。
一审法院认为,中行溧水支行与高娟娟之间借款合同依法成立并生效。中行溧水支行完成了发放贷款的义务，高娟娟、陈福平应按期足额归还借款本息，出现违约，应承担违约责任。对于中行溧水支行要求高娟娟、陈福平归还下余全部借款本息及律师费67726元的诉讼请求，予以支持；因未办理抵押登记，抵押权不成立，对于中行溧水支行要求对位于南京市溧水区永阳街道无想山庄43幢102室房地产享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持；创源公司自愿作为保证人对高娟娟的借款提供全程连带保证责任，应依据约定承担保证责任，并在承担保证责任后，依法享有追偿权，对于中行溧水支行要求创源公司承担连带还款责任的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,一审法院判决:一、高娟娟、陈福平于判决发生法律效力之日起十五日内向中行溧水支行支付截止到2017年8月29日的借款本息1618170.35元、律师费67726元，合计1685896.35元，并从2017年8月30日起以本金1599300.18元为基数，按照双方合同约定支付利息及罚息至付清之日止；二、创源公司对上述债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向高娟娟、陈福平追偿；三、驳回中行溧水支行的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19973元，保全费5000元，合计24973元，由高娟娟、陈福平、创源公司共同负担。
二审期间，创源公司为支持其上诉请求，提供以下新证据：1.《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明房屋己做抵押登记，抵押自登记之日起生效。2.交付通知书快递单、交付通知书、商品房初始登记申报页、无想墅入住资料领取确认表、交房手续流转单、增值税发票、物业费收据、银行刷卡单、联排房产证资料，拟证明案涉房屋于2016年即具备交付和办理房产证的条件，所有权归属于高娟娟。中行溧水支行质证认为：对创源公司二审提交证据的真实性没有异议，根据不动产登记资料查询结果，抵押的债权数额为171万，抵押设立的时间是2015年4月24日，证实该房屋办理了抵押登记；其他证据与本案无关联。
本院认证意见：对创源公司二审提供证据的真实性予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1.根据《不动产登记资料查询结果证明》，南京市溧水区永阳镇珍珠南路199号无想山庄43幢102室的权利人为高娟娟，抵押权人为中行溧水支行，债权数额171万元。2.案涉房屋已经具备办理房产证的条件。
结合双方的诉辩主张，本院归纳本案二审的焦点问题为：1.中行溧水支行对案涉房产是否享有优先受偿权；2.如中行溧水支行对案涉房产享有优先受偿权，创源公司保证责任的范围如何认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时产生效力。该法第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据案涉的《不动产登记资料查询结果证明》，中行溧水支行与高娟娟之间借款合同成立后，高娟娟以南京市溧水区永阳镇珍珠南路199号无想山庄43幢102室为该借款设定抵押，并作了抵押登记，中行溧水支行主张对案涉房产享有优先受偿权于法有据。根据物权公示公信原则，中行溧水支行在171万元范围内对案涉房产享有优先受偿权。
根据《个人一手住房贷款合同》，创源公司作为保证人承担全程连带责任保证，保证担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为贷款发放之日起至贷款还款期届满两年止。创源公司主张其在上述物保范围之外承担保证责任，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，中行溧水支行和创源公司关于中行溧水支行对案涉房产享有优先受偿权的上诉请求成立，应予支持；创源公司关于其在物保范围之外承担保证责任的上诉请求不能成立，应予驳回。本案因当事人在二审期间提供新的证据予以改判，上诉费用应由各上诉人自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、《诉讼费用交纳办法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初4869号民事判决第一、二项；
二、撤销江苏省南京市溧水区人民法院（2017）苏0117民初4869号民事判决第三项；
三、中国银行股份有限公司溧水支行就上述第一项判决在171万元范围对南京市溧水区永阳镇珍珠南路199号无想山庄43幢102室房屋享有优先受偿权；
四、驳回中国银行股份有限公司溧水支行的其他诉讼请求。
二审案件受理费35986元，由中行溧水支行、创源公司各负担19973元。
本判决为终审判决。
审判长 吴劲松
审判员 夏奇海
审判员 朱永刚
二〇一八年三月二十六日
书记员 王 慧