安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终506号
上诉人（原审被告）：刘恩扣，男，汉族，1973年10月6日出生，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审原告）：黄成学，男，汉族，1965年3月16日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：李宇，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈群，安徽元贞律师事务所律师。
原审第三人：杨仕中，男，侗族，1974年8月29日出生，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：朱谧，男,1968年9月16日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
上诉人刘恩扣因与被上诉人黄成学、原审第三人杨仕中房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘恩扣二审上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：2015年11月1日，刘恩扣与黄成学签订合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房（建筑面积1350平方米）的整体租赁合同，年租金为865080元，合同签订后刘恩扣就支付了当时半年的房租费432540元，并按约定支付押金5万元整，但自合同签订后到2016年11月16日黄成学也未将一楼5间沿明光路的门面房面积为211平方交付给刘恩扣，一直由杨仕中经营一品鲜超市，并导致刘恩扣一年来经营无法开展亏损严重。黄成学、杨仕中假借虚假合同，提供虚假情况，对于刘恩扣的经营损失应当承担责任。黄成学违约在先，原审法院支持刘恩扣支付租金及承担违约金的请求不当，依法应予以撤销。
黄成学辩称：刘恩扣租赁黄成学房屋，目前还在使用，却一直拒付租�，其上诉系拖延时间。一开始一层是租给贾贤兵的，经我们同意贾贤兵转租给了杨仕中。当时刘恩扣租赁我们房屋时，明知一层租给杨仕中了，在其得到杨仕中转租的一层后，一直收取杨仕中的水电费，刘恩扣认为我们没有交付一层无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。
杨仕中称：其于2013年8月起租赁案涉房屋一层，租赁期限为6年，一直支付房租。2015年12月刘恩扣接手房屋，其也一直支付房租水电费，没有违反合同行为。
黄成学向一审法院起诉请求：刘恩扣支付黄成学2016年6月1日至同年11月30日的房屋租金432540元、违约金865080元，合计1297620元。
一审法院认定事实：2012年2月4日，黄成学（出租方，甲方）与案外人贾贤兵（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁�同》，约定：甲方将座落于合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房，建筑面积1350平方米出租给乙方；用途为快捷酒店，租期为8年即2012年2月6日起至2020年2月6日，甲方给乙方租赁期100天，合同并对其他事项作出约定。2013年8月份贾贤兵将一楼五间门面出租给第三人杨仕中经营超市（租期6年即从2013年8月2日起至2019年8月1日止）至今。2015年7月贾贤兵将所租赁黄成学的房屋全部转租给刘恩扣，其中包括第三人杨仕中经营的超市，刘恩扣将2015年7月至同年12月1日前的房屋租金支付给贾贤兵。2015年11月1日黄成学（甲方）与刘恩扣（丙方）签订一份《协议书》，约定：丙方承租甲方位于合肥市瑶海区明光路1号七层商业门面房，建筑面积1350平方米，租赁期限为10年，自2015年12月1日开始计算房租，计租自2015年12月1日起至2025年11月30日止，丙方应该直接向甲方支付租金，承担义务�租金第一年为865080元，以后逐年按40000元递增，租金每6个月支付，丙方应在合同之日全额支付第一年半年的租金，之后应提前30日付清下半年的租金；丙方应按时、足额支付租金，每逾期一日应按年租金额的千分之五支付违约金，逾期超过三十日的，按本合同第九条处理（第九条：拖欠租金达1个月以上的，甲方可提前终止合同，收回房屋并有权按年租金数额的一倍要求丙方支付违约金；违约方无权请求人民法院予以核减）；协议并对其他事项作出约定。协议签订后，刘恩扣向黄成学交纳2015年12月1日至2016年6月1日期间的半年租金432540元后遂一直使用该房至今。2016年6月1日起至今未再向黄成学交纳房租，黄成学经多次催要未果，遂诉讼来院。另查第三人杨仕中于2016年1月12日向刘恩扣转付租金121275元，于同年7月14日向刘恩扣又转付租金127339元。
一审法院认为，案外人贾贤兵从黄成学处租得房屋后于2013年8月将一层五间门面出租给第三人杨仕中经营超市，2015年7月将从黄成学处租赁的全部房屋转租给刘恩扣，其中包括第三人所租赁的房屋。黄成学、刘恩扣于2015年11月1日签订协议书，约定刘恩扣向黄成学交纳房屋租金及其他事项。刘恩扣在从贾贤兵处转租时，就已知一层五间门面房已被贾贤兵转租给杨仕中，且刘恩扣在2016年1月和7月收取杨仕中的房屋租金，意味其认可贾贤兵将一楼五间门面房租赁给杨仕中的事实并予以延续。故刘恩扣以黄成学未交付一楼五间门面房为由拒不支付租金，理由不成立，应承担民事责任。对于黄成学诉请要求刘恩扣承担年租金一倍的违约金865080元明显过高，应以年租金的30%即129762元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘恩扣支付黄成学2016年6月1日至同年11月30日的房屋租金432540元，并承担逾期付款违约金129762元，合计562302元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回黄成学其他诉讼请求。本案一审案件受理费16480元，减半收取8240元，由黄成学负担5000元，刘恩扣负担3240元。
二审中，当事人未提供新的证据。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，黄成学与刘恩扣之间订立的《协议书》合法有效，当事人应当按约履行义务。根据合同约定，刘恩扣应当在2016年5月1日前支付2016年6月1日至11月30日期间的租金，其未按约支付款项构成违约，黄成学诉请要求刘恩扣支付租金及承担违约责任合法有据，应予以支持。刘恩扣主张因黄成学未按约交付房屋，故有权拒付租金并不应支付违约金。然从合同签订履行过程来看，刘恩扣于2015年7月自原自贾贤兵出转租房屋时，即得知贾先兵将一层房屋五间门面房租给杨仕中，后与黄成学签订租赁合同时对于杨仕中占有使用以上房屋的事实也是明知的。根据刘恩扣的陈述，其对于杨仕中使用的房屋问题曾向黄成学表示不认可，但黄成学表示该房屋问题由刘恩扣与杨仕中私下自己协调。在此情况下，刘恩扣与黄成学签订租赁协议，并缴纳了案涉房屋整体租金，且后期实际自杨仕中收取了部分房租费用，以上事实可以反映刘恩扣认可黄成学以指示交付房屋方式交付案涉房屋一层五间门面的事实。现刘恩扣以黄成学未按约交付房屋而拒付租金及不承担违约金，理由不能成立，本院不予支持。
综上，刘恩扣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，�用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9423元，由刘恩扣负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年四月十七日
书记员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。