太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第00497号
原告吴旭东，男，1973年2月27日出生，汉族，无固定职业，住太原市。
原告马晓芹，女，1974年10月30日出生，汉族，无固定职业，系原告吴旭东的配偶，住太原市，身份证号。
二原告的共同委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组织机构代码证号66661402－5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女，该公司法务，住太原市。
原告吴旭东、马晓芹与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长、与人民陪审员刘强、那海珊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴旭东及其二原告的委托代理人冯丽君，被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴旭东、马晓芹共同诉称，2010年4月3日，二原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定二原告购买被告开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区24号楼B座2单元2303号商品房，合同总价款620319元。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应当在2011年1月10日前向二原告交付经验收合格的房屋。实际上，二原告于2011年4月8日入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，被告在2013年7月10日取得竣工验收备案，逾期913天，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据商品房买卖合同补充协议第十条，被告应当在合同约定之日起540日内为原告办理产权登记，被告应从2012年7月10日起为二原告办理房屋所有权证，但被告逾期至2014年10月10日未给二原告办理房屋所有权证，逾期时间为2年3个月，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格的房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据城市房地产管理办法、建筑法、住房建筑标准及民事诉讼法的规定，向贵院提起诉讼，请求被告支付逾期交付合格房屋的违约金620319元×913天×0.0001=56635.1元。被告支付逾期办理房产证的违约金为620319元×0.001×2.25年=1395.7元。诉讼费由被告承担。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，原告起诉缺乏相关法律法规依据。建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理，勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的单位（子单位）工程质量竣工验收记录即可视为验收合格，可以交付使用。工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收日期缺乏法律依据。1996年10月16日公安部30号公布的建筑工程消防监督审核管理规定已于2009年5月1日废止，公安部106号令明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收和向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书。2010年12月1日，勘察单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，证明该工程竣工验收合格。2010年12月19日进行现场电梯检验，并出具合格报告。2010年12月9日恒大绿洲小区二期21＃、22＃、23＃、24＃楼已办理工程竣工消防备案，备案号为×××，且未被列入抽查对象。我司的楼房已具备了相关法律规定的五方验收记录和电梯验收文件，符合交楼条件。我司于2011年4月7日向原告发出书面收楼通知书，通知二原告按公司安排时间收楼，二原告于2011年4月8日办理了收楼手续，已经交付使用。原告在收楼之后又向我司主张逾期交楼违约金，不应得到支持。买受人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2011年1月11日起算，原告至迟应该在2013年1月11日前主张逾期交房的违约金，而在此期间原告并未书面向被告主张违约责任，直至2015年1月才起诉至小店法院要求支付逾期交房违约金，原告主张逾期交房的违约金已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权，应予以驳回。关于房产证办理问题，房产证的办理属于行政行为，二原告为买受人，被告需要协助二原告办理。我司于2013年9月5日通知二原告补交面积差价房款及税费，二原告于2013年12月21才补交，房产证办理期限应顺延，原告主张的办证违约金起算时间不当。二原告同时主张迟延交楼和延迟办证违约金，同一个时期不可能存在两个逾期违约责任，综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，二原告系夫妻关系，2010年4月3日，二原告为买受人与被告为出卖人签订商品房买卖合同及补充协议，约定，买受人购买出卖人开发的位于小店区真武路68号恒大绿洲小区24幢B座2单元2303号商品房，建筑面积98.8平方米，单价6278.53元，合同总价款620319元。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2011年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格的房屋。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第十条约定：出卖人应当在合同约定之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人；出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金......等内容。二原告所购买的房屋未取得房屋所有权证。
2010年12月1日，被告开发的27（24B）号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录，综合验收结论为通过验收。2010年12月9日恒大绿洲小区二期27＃、30＃、32＃、34＃楼已办理工程竣工验收消防备案，备案号为×××，未被列入抽查对象。2010年12月19日山西省特种设备监督检验所进行现场电梯检验，并出具合格报告。2011年4月7日，被告向二原告发出书面收楼通知书，通知二原告按公司安排时间收楼，二原告于2011年4月8日办理了收楼手续，后实际入住。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2013年7月25日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2013年12月21日，二原告补交购房款4135.88元。
本院所确认的上述事实有，结婚证、商品房买卖合同及补充协议、太原恒大绿洲交房收费一览表、交房收据、规划许可证、收款收据、建设工程竣工备案表、照片、单位（子单位）工程质量验收记录、建设工程竣工验收消防备案表及受理凭证、电梯检验合格证、24号楼B单元电梯验收检验报告、寄发的收楼通知及EMS回执单、二原告签收收楼办理流程表及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，二原告与被告之间的商品房买卖合同及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。二原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在2010年12月1日经23号楼的勘察、设计单位太原市建筑设计研究院，施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收。关于竣工验收备案登记表，在二原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付二原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令建设工程消防监督管理规定及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，并不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，二原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。二原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2011年1月10日，办证时间从2011年1月10日之后计算540日，截止时间是2012年7月10日，虽然二原告在2013年12月21日补交购房款4135.88元，但被告并未证明二原告补交购房款与逾期办理房屋所有权证有因果关系，也不能证明延迟办证的原因和责任在二原告，被告应当按合同约定承担违约责任，故二原告主张被告支付截止到2014年10月10日逾期办证违约金1395.7元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告吴旭东、马晓芹逾期办房产证违约金1395.7元。
二、驳回原告吴旭东、马晓芹的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1251元（二原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭 峰
人民陪审员 刘 强
人民陪审员 那海珊
二〇一六年一月十八日
书 记 员 贾 茜