重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0237民初1040号原告：余以明，男，1985年11月26日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：沈庆聪（特别授权），重庆鹏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄全军（一般授权），重庆鹏腾律师事务所律师。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，董事长。委托诉讼代理人：任连辉（特别授权），重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云（一般授权），重庆昊源律师事务所律师。原告余以明与被告重庆市昌宝建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序并公开开庭进行审理。原告余以明的委托诉讼代理人沈庆聪，被告重庆市昌宝建设有限公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余以明向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定为原告办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付延期交房的违约金、延期办证的违约金，合计13489元（按照房屋总价款的日万分之零点三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求。事实及理由：2014年10月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告出售的巫山县某号房屋。双方约定房屋总价512738元，约定房屋交付时间为2014年10月30日。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告既没有按照合同约定的时间交房，也没有按照合同约定的时间办证。按照原、被告签订的合同第9条、第13条的约定被告按原告的购买款日万分之零点三支付其违约金。现原告为了维护自己的合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告重庆市昌宝建设有限公司辩称，一、被告已为原告代为申办并取得《不动产权证》。原告要求被告履行办证义务的诉讼请求，被告已经实际履行，请求依法全部驳回。二、被告已按照《商品房买卖合同》的约定于2014年10月30日将商品房实际交付给原告居住使用，被告的交房义务已经完成，双方的交易目的已经实现。原、被告所签《商品房买卖合同》第七条约定的交房时间为2014年10月30日。第八条第2款第（1）项约定：“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已经交付，……。”在本案中，被告以书面形式通知原告在2014年10月30日前接房，绝大部分原告已经按期接房，并签署了接房验收单；没有按期接房的客户，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，也应当视为所购房屋已于2014年10月30日交付。故此，被告的交房义务已于2014年10月30日完成，原告已经接房入住，交易双方已经实现了合同目的。并不存在延迟交房的事实。具体理由如下：《建筑法》第六十一条第二款规定的交房条件是指参建五方竣工验收意见。《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。”该条规定的交付使用条件是“验收合格”，并不是《商品房买卖合同》第八条约定的“取得竣工验收备案登记证”。提请法庭注意的是：“验收合格”和“取得竣工验收备案登记证”是具有本质区别的。“验收合格”是指参建五方（建设、施工、监理、设计、地勘）的竣工验收意见。而“竣工验收备案登记”是一种程序性的备案行为，与验收合格无关。是指建设单位自工程竣工验收合格之后，在法定期限内向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程的竣工验收资料，建设行政主管部门验收文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考。并向建设单位颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。原、被告所签《商品房买卖合同》第八条第1款的约定：“……甲方（被告）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方（原告）有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方（被告）承担。”原告（购房户）在接房时，所接房屋尚未取得竣工备案登记证，原告并未提出任何异议，均自愿接受所购房屋，且接房后正常装修入住，没有受到任何影响，没有因为尚未取得备案登记证而造成任何经济损失；原告的行为属于事实上接受了被告的交房行为，被告的交房义务已经完成，合同目的已经实现。（〔2015〕奉法民初字第4696号民事判决即采信上述观点，请贵院参考）。三、本案系因第三方工作程序、工作时间等原因导致的备案登记、产权办理未达到合同约定时间。1、因县建委的工作时间和工作程序的原因，导致上上城项目申办《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》耗时400余天。在本案中，被告于2014年8月全面启动昌宝·上上城项目的竣工验收备案登记工作，在2015年9月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，共计耗时400余天（其中：自2014年10月30日实际交房至2015年9月16日取得备案登记证耗时317天）。完全是由于县建委的工作时间和工作程序的原因造成的。2、因县国土房管所和国土事务所工作时间和工作程序的原因，导致申办《不动产权》总证耗时285天。2015年11月9日，被告向巫山县房地产管理所申报了办理《不动产权证》的全部资料，该所受理后，先是因为办证系统无法录入，后又因为不动产办证登记改革新增了土地勘测定界等办证前置条件（适逢坐标系调整，业务数据更新），加之办证人员少、业务量大，最终导致昌宝·上上城项目在2016年8月24日才取得《不动产权证》总证。自2015年11月9日起至2016年8月24日止，共计耗时285天，完全是由于因县国土房管所和国土事务所工作时间和工作程序的原因造成的。3、因县国土房管所的工作时间和工作要求，导致被告陆续为原告申报不动产权证分证。因巫山县房地产管理所人手少、业务量特别巨大，适逢不动产登记制度改革，开始只需收取纸质材料，后来又增加网上申报程序，加之春节放假及房交会业务量陡增等原因，该所要求被告根据其业务消化能力陆续申办昌宝·上上城项目的《不动产权证》分证。自2016年9月至2017年3月期间，被告陆续为购房户申办《不动产权证》。本次起诉的原告已取得不动产权证。综上，被告陆续为原告申办不动产权证分证，完全是由于县国土房管所的工作时间和工作要求造成的。四、依据原、被告的合同约定，因第三方工作时间、工作程序等原因导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，被告不承担任何责任。原、被告所签《商品房买卖合同》及其补充协议，经巫山县工商行政管理局审查，符合《重庆市合同格式条款监督条例》的有关规定，并依法办理了备案登记。合同条款本身公平合理、合法有效。《商品房买卖合同》第五条第2款约定：“非甲方（被告）原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定的时间，甲方（被告）不承担任何责任。”在本案中，完全是由于第三方工作时间、工作程序等原因导致备案登记和产权办理未达到合同约定时间，被告不承担任何责任。五、原告的部分诉求已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法驳回。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，本案原告（购房户）主张违约交房、违约办证之违约责任的诉讼时效为两年。同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”被告向原告交房时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵犯，原告就应当主张权利，但原告并没有即时主张，在2018年1月才向贵院起诉，向被告主张权利。虽然《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效修改为三年，但《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日开始实施时，原告的诉讼时效已经届满两年，因此，应当适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。综上，原告诉求中自其起诉之日超过两年的部分，已经超过诉讼时效，被告不予认可，请求依法予以驳回。（〔2015〕武法民初字第0720号民事判决即采信上述观点，请贵院参考）。六、倘若法院认定被告存在延期办理备案登记和延期申报产权的违约行为。因原告已经实际接收并使用所购房屋，并没有因延迟取得《不动产权证》产生任何经济损失（原告并未举示任何证据证明其遭受了经济损失），且本案与贵院已经判决的同类型案件相比，具有延迟取得备案登记和逾期申办不动产权的免责约定。被告认为，合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院依法将违约金标准调整为日万分之零点一以下。七、恳请法院通过本案的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。当前，因延迟办证所引发的社会矛盾正在愈演愈烈。最高人民法院民一庭程文新庭长在题为《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的讲话中明确要求，要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。根据我县当前延迟办证的总体情况，结合本案实际情况，提出三面建议：1.恳请法院深层次查明每个项目延迟办证的原因。全县共计近40个房地产项目，每个项目均存在延迟办证的状况。究其根源，既有第三方办证时间、办证程序的原因，也有房地产企业缺乏办证实体条件（存在违建行为等）、自身执行力不够（工作安排紧凑）的原因，还有购房户自身款项没有缴清、不能及时提供办证资料的原因。属于典型的“多因一果”。总体而言，第三方办证时间、办证程序是主要原因；房地产开发企业自身问题及购房户提供资料不及时是次要原因。具体到上上城项目，造成延迟取得《竣工验收备案登记证》和延期申办不动产权证的原因，完全属于第三方的办证时间、办证程序及工作要求的原因。恳请法院依法认定。2.恳请法院根据延迟办证的原因、当事人的过错程度，公平合理的判处违约责任。房地产是一项每个家庭都需要的民生产品，从成交的层面看，是开发商和购房户直接发生关系。但开发商要将房地产这件产品生产出来销售给购房户，并最终给购房户申办取得不动产权证，则需要国土、建委、房管、消防、环保、气象、税务等10余家第三方单位的直接参与，尤其是在办理竣工验收备案登记证和不动产权证环节，办证时间完全由第三方办证部门主导。事实证明，大量的延迟办证结果是因为第三方的工作时间、工作程序以及工作要求造成的。恳请法院考虑每个项目甚至每起案件的延迟办证原因，既不能按照“非此即彼”的逻辑，将明明是第三方的原因造成的延迟办证责任，全部推定由开发商承担；更不能仅仅依据延迟办证的结果，一律判处同等标准的违约责任。3.公正判决本案的难点在于根据案件实际情况，敢于适用免责条款。因类似案件数量巨大且普偏发生。法院判处类似案件时，出现了一种只审查取得竣工验收备案登记证的时间和申报《不动产权证》的时间这两个时间节点，然后判处同一标准的违约责任的审判倾向。这种审判倾向忽略了项目的特殊性和个案的特殊性，无法保证准确判决。这种倾向不符合最高人民法院的审判要求。事实上，与已经判决的同类案件相比，上上城系列案件具有免责约定的特殊性。从证据的角度讲，被告要求适用免责约定，需要举证证明是第三方原因造成的延迟办证。但是，在我县范围内，延迟办证属于众所周知的事实，且县房管所、县国土所已经出具情况说明予以证实。对于这类众所周知的事实，应当从盖然性的角度去评判证据、认定事实，不能机械的要求原告举示一对一的证据。这种证据评判标准，将直接导致案件事实认定错误，并将降低政府的公信力，加深企业与政府的不信任程度，诱发社会大众采用录音等未经对方允许的方式固定证据从而加剧公职人员的不安全感。我们认为，法院的评判，既要平衡利益，更要引导建立良好的社会秩序。本案中，公正判决本案的难点在于，根据案件实际情况，敢于适用免责条款。即便不能完全免除被告的违约责任，至少与没有免责约定的同类案件相比，应当降低违约责任的标准、免除大部分逾期时间的违约责任，方才能够体现本案具有免责约定的特殊性，实现原、被告双方关于意思自治的预见性约定。综上所述，恳求法院充分考虑到本案交房、办证的客观原因，认定本案系因第三方工程程序、工程时间等原因造成延期办证，依据原、被告之间的合同约定，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日，原告余以明（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：上上城一期。……。第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆市巫山县某号……（四）本商品房建筑面积94.96平方米，其中，套内建筑面积76.78平方米，……。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为512738元整，建筑面积单价为5399.52元／平方米。第五条付款方式及期限（一）……。（二）……。3、按揭付款本商品房总成交金额512738元整。（1）于2013年9月29日支付首付房款162738元整。（2）剩余房款350000元整由银行提供按揭贷款支付。……。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限1、……。2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……。第十三条关于办理产权登记的约定1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……。第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……。第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”《合同补充协议》约定：“乙方自愿购买甲方开发的昌宝.上上城某号房屋，……。一、按揭贷款办理……。五、备案登记及产权办理1、……。2.非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。……。八、其他约定1、……。3.本合同中“不可抗力”的解释包含因政府行为所产生的后果，甲方因此种原因导致的违约，在向乙方出具政府或相关主管部门书面文件证明后乙方同意免除由此而造成的甲方违约责任。4.本协议与《商品房买卖合同》如有冲突的，以本协议约定的内容为准。5、……。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2014年10月30日前，被告将该房屋交付给原告使用至今。2015年9月16日，原、被告诉争房屋所在楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年3月30日取得不动产权登记受理单。庭审中，原告未提供证据证明被告的违约交房和违约办证给原告造成的损失。原、被告双方均同意违约金期间的时间按每月30日计算。本院认为，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，应受法律保护。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。该条属于效力强制性规定，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，被告于2014年10月30日前向原告交付房屋时并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的法定和约定条件，虽然原告接收了房屋，但该房屋的交付时间应为法律规定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日，即2015年9月16日。被告应于2015年9月16日向原告交付房屋，按照原、被告的约定于2014年10月30日交付房屋，每月按30日计算，逾期316天，系被告违约，其应当承担逾期交房的违约责任。关于办理不动产权证的问题，按照原、被告双方的约定，被告应在房屋交付使用之日起60日内，履行向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，即被告按照法定交付原告房屋时间2015年9月16日后，应于2015年11月15日内向土地房屋登记机构提交资料并取得不动产权的登记受理单。但被告于2017年3月30日向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理，每月按30日计算，逾期时间为495天，已违约，应承担逾期为原告取得登记受理单的违约责任。被告辩称备案登记和不动产权证办理未按照合同约定的时间完成，系第三方因工作程序、工作时间等原因所造成，非被告的责任，双方签订的合同目的已实现，被告不应承担本案的民事责任的理由。本院认为，被告未提供充分确实的证据予以佐证，其免责条款不符合法律规定，因此，被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。故原告要求被告支付因违约交房和违约办理不动产权证的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称未能将竣工验收备案登记的房屋交给原告和违约办证存在诸多客观因素，并不是被告主观上要违约交房和违约办证，被告在交房过程中没有给原告造成任何损失，再加上合同约定的逾期违约金标准明显过高，请求法院予以调整至日万分之零点一以下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。但在本案中，原告在原、被告原约定的违约金的基础上，只要求被告对逾期交房和办证的违约金按日万分之零点三计算，已自行作了大幅度的让步，原告自行对违约金的调整亦符合法律规定和本案的客观实际情况，故本院在此不再作调整。但被告请求将违约金调整至日万分之零点一以下的请求不符合法律规定，本院不予采纳。被告辩称原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”被告在向原告交付房屋时未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即从实际交房之日起原告就知道其权利受到了侵害，但侵害行为一直处于持续状态，侵害后果尚未确定，直到2015年9月16日，被告取得争议楼盘的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故本案原告起诉并未超过诉讼时效，被告的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，原告主张被告支付违约交房的违约金4860.76元（512738元×0.3/10000×316天）及违约办证的违约金7614.16元（512738元×0.3/10000×495天）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告放弃要求被告为原告办理不动产权登记的诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，为维护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告余以明的违约交房的违约金4860.76元、违约办证的违约金7614.16元，共计12474.92元。二、驳回原告余以明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半交纳69元，由被告重庆市昌宝建设有限公司负担。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审判员 何 玲二〇一八年三月十六日书记员 毛菊梅