上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9453号
上诉人（原审被告）：陆兆祥，男，1975年2月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：姚杰，女，1975年6月15日出生，汉族，住内蒙古根河市。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:童志刚，男，1958年7月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王世兵，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人陆兆祥、姚杰因与被上诉人童志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆兆祥、姚杰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回童志刚的原审诉讼请求。事实与理由：陆兆祥、姚杰与童志刚于2010年12月11日签订的《委托购买意向书》系童志刚或中介人员变造的，内容不真实，对于该份证据，请求二审法院不予认定。王某2出具的书面证明也是伪证。2011年3月6日，陆兆祥、姚杰与童志刚签订的《上海市房地产买卖合同》是合法有效的，签订时间也在前述的《委托购买意向书》之后，因此系争房屋的买卖事宜应根据《上海市房地产买卖合同》中补充条款的约定，确定交易价格为人民币140万元。
童志刚向一审法院起诉请求：1、判令陆兆祥、姚杰继续履行与童志刚签订的房屋买卖合同，将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）过户到童志刚名下；2、判令陆兆祥、姚杰支付违约金30万元；3、判令陆兆祥、姚杰承担诉讼费、律师费及交通费（一审审理中童志刚对律师费不再主张，交通费明确为证人出庭的交通费）。一审审理中，童志刚将上述诉讼请求变更为请求确认2010年12月11日签订的《委托购买意向书》有效，系争房屋成交价为75万元。
一审法院认定事实：陆兆祥、姚杰系夫妻，双方于2012年5月2日登记结婚。系争房屋系动迁安置房，2016年9月2日产权核准登记在陆兆祥、姚杰名下。2016年11月18日案外人王某1核准登记为系争房屋的抵押权人，债务履行期限从2016年11月7日至2017年11月6日，债权数额为135万元。
2010年12月11日，陆兆祥（出售人、甲方）、童志刚（购买人、乙方）与上海XX有限公司（居间方、丙方）就系争房屋签订了一份《委托购买意向书》，主要内容约定：乙方向甲方购买位于上海市浦东新区XX路XX期XX号XX室的房屋（一审审理中当事人均确定该房屋即为本案系争房屋），面积为89.14平方米，总价款为77万元。双方签订买卖合同时乙方支付40万元作为首付款（含定金），房地产交易管理部门收受双方产权抵押申请文件当时支付10万元。乙方另行支付甲方维修基金及煤气开户费4,000元。乙方同意签订本协议时支付4万元作购买意向金，双方最迟于2011年5月30日前至交易中心办理抵押登记手续。双方所定的付款日期有15日的延期，在2010年12月18日之前支付45万元、在2011年2月20日之前支付25万元，其余10万元在办理抵押当日支付。甲方保证系争房屋可办产权人为陆兆祥一人，甲方同意合同价作为甲方已收款的双倍加上未收款总金额。陆兆祥、童志刚各自在甲、乙签名处签名，丙方处盖有“上海XX有限公司”印章，经办人处有“王某2”签名（为童志刚申请出庭作证的证人）。
2011年3月6日，上述甲、乙双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》。主要内容为：系争房屋转让价为150万元。乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，按乙方逾期未付款日万分之五计算。甲方未按约定的期限交付系争房屋给乙方，应向乙方支付违约金，按乙方已付款日万分之五计算。在上述买卖合同的附件中，双方又签订了有九项条款的补充条款，主要内容为：一、甲方同意将系争房屋以140万元（净到手价）转让给乙方。二、双方过户的所有税、费，由乙方承担。三、室内的固定装修无偿转让给乙方继续使用。四、乙方于双方签订房屋买卖合同当日支付中介方中介费，维修基金及煤气初装费共计4,000元于抵押当日支付。五、付款方式：1、2010年12月11日付定金4万元。2、2010年12月25日之前补定金76万元，同时甲方交房于乙方。3、乙方于2011年3月1日前支付甲方50万元，同时乙方保证于小区大产证办出后的2个月办理出小产证，产权人为陆兆祥一个，否则视为违约处理。4、余款10万元于产证办出后抵押当日乙方支付给甲方。六、甲方承诺产证满3年（或大产证及动迁协议满3年）后以本合同所签的价格转让给乙方，乙方借给甲方的款项自动转为向甲方购房的定金，甲乙双方签订合同后均不得违约，如违约必须支付违约金给守约方，甲方如违约，需补贴乙方现在所定的合同价与当时该房市场评估价的差额部分，还需支付乙方总房价的20%的违约金。乙方如违约，需补贴甲方现在所定的合同价与当时该房市场评估价的差额部分，还需支付甲方总房价的20%的违约金。七、甲方产证满3年（或大产证及动迁协议满3年）后，如甲方出现违约情况的，除支付上述违约金以后，还需赔偿乙方借给甲方具体款项的利息损失，利息按照银行贷款年利率的双倍支付给乙方，如乙方对该房屋进行了装修，甲方还需赔偿乙方的装修损失费（以乙方的装修票据为准）。八、经甲乙双方同意，抵押证、房屋产权证交由乙方保管，甲、乙双方不得将房屋再次抵押给第三方。在甲方将房屋钥匙交给乙方后，房内所发生的水、电、煤、物业等费用由乙方承担，与甲方无关。九、产证满3年（或大产证及动迁协议满3年）可以过户后，甲乙双方必须于1个月进行过户，双方不得以任何理由推拖和延迟本协议的执行，否则视为违约，违约方承担全部违约责任，并自愿接受法院的强制执行，由此造成的后果由违约方全部承担。
陆兆祥、姚杰于2011年5月左右将系争房屋交付给了童志刚，童志刚进行了装修并入住至今。
2010年12月11日，陆兆祥出具一份收款收据，言明收到定金4万元。2011年1月13日，陆兆祥出具一份收款收据，言明收到系争房屋房款76万元，另有4,000元用于支付维修基金等。2011年3月6日，陆兆祥出具一份书面材料，言明收到童志刚购房款50万元。2011年11月17日，陆兆祥出具一份收条，言明收到童志刚给付系争房屋房款5万元，该款项属于房屋产权变更款10万元中的一部分，余款5万元待变更手续完毕再予结算。2014年2月10日，陆兆祥出具一份收条，言明收到童志刚支付系争房屋房款20万元，尾款3万元待办理房产证明一并结算。2014年9月24日，陆兆祥出具一份收条，言明收到童志刚购房款共计149万，余款1万元待办理房产证时一并结算。陆兆祥的银行账户于2010年12月11日收到3万元、于2011年1月13日收到38.4万元、2011年3月6日收到25万元。
一审审理中，针对陆兆祥、姚杰出具的六张收据，童志刚提出：2010年12月11日实际支付了2万元，收条金额写成4万元是对2万元翻倍所写；2011年1月13日实际支付了38.4万元（其中4,000元为维修基金），收条金额写成76万元是对38万元翻倍所写；2011年3月6日实际付了25万元，收条金额写成50万元是对25万元翻倍所写；2012年11月17日实际支付了5万元，收条金额也是5万元；2014年2月10日实际支付了2万元，收条金额也是2万元；2014年9月24日支付了2万元，收条金额写成149万元是总的收条，是将75万元购房款翻倍为150万元，因还有1万元未支付，故为149万元。童志刚提出其为购买系争房屋一共支付了74万元，1万元尾款在过户时再支付。陆兆祥、姚杰提出当初以借款形式做了房屋买卖，陆兆祥、姚杰出具六张收条时都是按童志刚要求写明，未受到威胁、胁迫等事宜，149万元收条应是当天其愿意连本带息归还童志刚的金额。对此童志刚不认可与陆兆祥、姚杰发生过借款。
一审审理中，童志刚申请证人王某2到庭作证，王某2的证人证言主要为：其是房产中介，当时陆兆祥、姚杰拿着动迁协议来其处挂牌，童志刚通过其购买了系争房屋。《委托购买意向书》上的房价写为77万元，因有笔定金2万元故为误写，实际成交价为75万元。当时房价比较低，为防止今后房价涨了房东（陆兆祥、姚杰）反悔，故把房价做高可使违约金翻倍。做高房价是其和童志刚提出后陆兆祥、姚杰同意的。童志刚是在其处支付定金和首付款的，后面的钱款是双方自行支付的。相关协议中的借款抵押是指当时系争房屋产证还没有，预计第二年的5月可以办小产证，做成抵押借款之后系争房屋就不能再次买卖，所有的中介都是这样操作的。2016年系争房屋可以过户后，童志刚与陆兆祥、姚杰到其处调解，童志刚愿意补偿陆兆祥、姚杰约3万元，但陆兆祥、姚杰认为补偿款不够就没有协助过户。
一审法院认为，本案争议焦点有两点，其一为童志刚与陆兆祥、姚杰是否有过借款关系；其二为双方就系争房屋买卖约定的交易价格是75万元还是140万元。对于其一，陆兆祥、姚杰提出双方有过借款，但童志刚予以否认，且相关中介亦出庭作证证实陆兆祥、姚杰当时将系争房屋在其处挂牌，故对陆兆祥、姚杰辩称双方曾有过借款关系的意见，法院不予采信。对于其二，法院认为，双方在系争房屋的交易过程中先后签署过两份协议，对于房屋交易价格的认定应结合该两份协议及交易过程。首先看其交易过程，双方于2010年12月11日签署了一份《委托购买意向书》，约定交易价格为75万元；于2011年3月6日签署了一份《上海市房地产买卖合同》（含附件），约定金额为140万元。上述两份协议签订时间仅为三个月左右，陆兆祥、姚杰未有证据证明在三个月时间内有引起房价大幅上涨达86.66%的因素，且当时居间方的经办人亦作为童志刚证人出庭作证以证实双方以75万元的成交价购买系争房屋，140万元是为预防陆兆祥、姚杰违约而签订的并不真实的成交价格，故对童志刚称140万元的价格是为了对于此次购房交易的保障，相较陆兆祥、姚杰的辩称更符合双方此次交易的实际情况。综上，法院认定于2010年12月11日签订的《委托购买意向书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规定，故上述协议有效，且交易价格为75万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，判决如下：确认童志刚与陆兆祥于2010年12月11日签订的成交价格为75万元的有关上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的《委托购买意向书》有效。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，保全费5,000元，合计12,125元，由陆兆祥负担。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为陆兆祥、姚杰与童志刚及上海XX有限公司（居间方）三方2010年12月11日就系争房屋签订的《委托购买意向书》与陆兆祥、姚杰、童志刚2011年3月6日就前述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》哪一份合同为当事人之间实际履行的涉及房屋买卖事宜的合同，哪一份仅为形式上的，并不对当事人产生房屋买卖合同关系上的约束力。对此，本院认为，一审法院对此已有较详尽的阐述，本院均予以认同，在此不再赘述。本院另外需要指出的是，在2010年12月11日的《委托购买意向书》中，约定有“甲方同意合同价作为甲方已收款的双倍加上未收款总金额”的内容，该内容与《委托购买意向书》中载明的中介公司的经办人王某2到庭作证的证言相符，故《委托购买意向书》签署后买卖双方再行签署的《上海市房地产买卖合同》仅为形式上的用于担保，以制约今后房价上涨房东反悔不卖之用。因此，一审法院有关2010年12月11日签订的《委托购买意向书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规定，真实有效，且交易价格为75万元等的认定，并无不当之处，本院予以确认。陆兆祥、姚杰上诉称其与童志刚于2010年12月11日签订的《委托购买意向书》系童志刚或中介人员变造的，内容不真实，但并未对此提供相应的充分证据，故本院不予采信。王某2作为当时《委托购买意向书》中载明的居间方中介公司的经办人，一审审理过程中，到庭作证并接受了当事人的质询，其证人证言与《委托购买意向书》的内容相吻合，一审法院采纳其证言，也无不当。
综上，上诉人陆兆祥、姚杰的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,250元，由上诉人陆兆祥、姚杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……