浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第465号
原告（反诉被告）：嘉兴学院后勤服务有限公司，住所地：嘉兴市越秀路嘉兴学院内。
法定代表人：孙勤，总经理。
委托代理人：费锦红、邱泽豪，浙江子城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭海。
委托代理人：钟海滨、马龙翔（实习），浙江天鸿律师事务所律师。
原告嘉兴学院后勤服务有限公司因与被告彭海房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年2月1日受理后，依法由审判员余锦明独任审判。被告彭海在答辩期内提起反诉，本院决定予以受理反诉并与本诉合并审理，后于2015年3月31日公开开庭审理了本案，原告委托代理人费锦红、邱泽豪，被告彭海及其委托代理人钟海滨与马龙翔均到庭参加诉讼。审限到期后双方当事人申请继续适用简易程序审理，为此本案依法延长审限三个月，现已审理终结。
原告嘉兴学院后勤服务有限公司起诉称，2011年6月30日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于文昌路355号房号为北中20号的房屋出租给被告使用，租赁期限为2011年7月1日始至北区搬迁止。因该出租房屋位于嘉兴学院内，将来可能会涉及市政建设、学院自身发展需要以致出租房屋无法继续使用，因此合同中约定了解决办法。合同第八条约定“在房屋租赁期内，如遇市政建设、嘉兴学院发展用地需终止合同时，甲方（原告）应提前二个月通知乙方（被告），由此造成的损失双方自负……”。2014年6月16日，原告接到嘉兴学院需要改变房屋使用和管理模式的通知，根据《浙江省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》和《嘉兴学院商业用房租赁管理暂行办法》的有关规定，向被告发出解除合同的通知。被告在接到通知后不予理会，未按照合同的约定解除合同并腾退房屋。原告认为，约定解除合同的事由已经发生被告应按约定腾退房屋，但被告如今的行为已严重影响了原告的经营，在多次与被告交涉无果后，故提起诉讼。请求判令：解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告立即将承租的房屋腾空归还给原告。
被告彭海答辩称，1.原告单方面提出解除合同是不合法的。房屋租赁合同系由原告进行招投标且被告中标后双方于2011年6月30日签订，约定终止期为市政建设、嘉兴学院发展用地需终止，被告至今没有接到原告方有关市政建设或学院发展用地的政府批文，合同理应在生效期内。2.原告提出解除合同的根据不成立。本案原告依据《浙江省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》（浙财资产2010第61号文件）等规定为由提出解除合同，但原、被告间是按照《招投标法》、《合同法》和《浙江省房屋租赁管理条例》签订的房屋租赁合同，上述文件规定的效力显然低于《招投标法》、《合同法》的法律效力，再则浙财资产（2010）61号文件是在2010年颁发的，而双方在2011年签订合同时原告理应考虑61号文件精神。3.原告为达到单方解除合同的目的，在合同生效期内，采用了停水、停电、焊封店门的方式干扰和影响被告的正常经营和生活（后报警解决），原告起诉后，被告被迫聘请律师应诉，造成被告经济损失，保留追究损失的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告彭海提起反诉称，双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期限自2011年7月1日至所附条件成就时即北区搬迁止，同时双方约定因产生纠纷引起诉讼的，违约方应承担守约方聘请律师参加诉讼的代理费。合同签订后，反诉人一直按照合同约定向被反诉人支付相关的费用，但是在2014年6月16日、7月11日被反诉人两次向包括反诉人在内的各承租户发出通知，要求各承租户两个月内办理合同变更或续展手续，逾期不办理的等同于解除合同。接到被反诉人通知后，反诉人即提出异议，不同意被反诉人的单方解除行为。为迫使反诉人就范，被反诉人自2014年8月中旬开始，对反诉人停水、停电，甚至在2014年8月27日将反诉人的店门采用电焊的手段封死，如今被反诉人又恶人先告状提起诉讼。上述被反诉人的行为违反了双方合同的约定，违反诚实信用原则，损害了反诉人的合法权益，故反诉请求判令：一、被反诉人继续履行与反诉人的房屋租赁合同；二、被反诉人赔偿反诉人经营损失3360.80元；三、被反诉人承担反诉人聘请律师的代理费10000元。
反诉被告嘉兴学院后勤服务有限公司答辩称，一、双方合同在约定了租期的基础上，合同第八条还约定：租赁期内如遇市政建设、嘉兴学院发展用地需终止合同时，提前二个月通知，由此造成的损失双方自负。被反诉人已于2014年6月16日、7月11日两次发出通知并要求解除合同，但反诉人置之不理，所以被反诉人只能通过电焊店门来维护自己的权利。被反诉人认为双方对解除合同有过约定且是双方真实意思表示，而且被反诉人已经提前通知反诉人，并没有不妥之处。二、反诉人要求其聘用律师的费用由被反诉人承担，系反诉人误解了相关约定，没有事实和法律依据。请求驳回反诉人的全部诉讼请求。
针对自己的本诉主张和反诉抗辩，原告嘉兴学院后勤服务有限公司提供了如下证据：
1.房屋租赁合同一份，证明原、被告双方之间存在的房屋租赁合同关系合法有效，合同约定了解除的条件并约定了解除通知的方式、时间。
2.原告发给被告彭海的二份通知书（时间为2014.6.16和2014.7.11）、二份通知文件的签收单，证明合同解除事由发生后原告已按照合同约定的时间内向被告发出解除合同通知，被告在签收单上签字，已经知晓了通知的内容。原告在自救时间两个月前发出了解除通知，但被告到期未退还所以原告采取了自救措施。
3.浙政办发（2009）178号文件一份即《浙江省省级行政事业单位国有资产管理暂行办法》，证明双方合同约定的解除事由已经发生。原告公司是高校（嘉兴学院）的管理公司，是受嘉兴学院委托代为管理嘉兴学院作为行政事业单位拥有的国有资产，该行政规章第2、3条内容都对行政事业单位国有资产作出了范围的规制，必须要对在管理中出现的未按该办法操作的管理行为予以纠正。嘉兴学院要求后勤服务有限公司作为国有资产的代管人根据嘉兴学院发展的需要收回原有的未经市场竞价方式对外出租的国有资产，符合原、被告租赁合同第8条规定的“嘉兴学院发展需要”，可以根据合同约定提前2个月通知被告从而终止合同。
被告彭海质证认为，对于合同的真实性、合法性、关联性无异议。原告方的通知被告均已经收到，对原告所说的“自救措施”，已经确定了其自救行为阻碍了被告经营的事实存在。关于原告提供的证据3即文件规定，该文件对被告没有约束力；且从时间看是2009年11月5日发布文件，但原、被告签订租赁合同是在2011年6月30日，所以原告早已接到该通知但仍然和被告签订了合同，被告是不知道该文件的，即使原告要改变以前的租赁关系，则被告的所有损失应该由原告承担。但本案被告是要求继续履行合同，如果说原告强行以这个文件不愿履行租赁合同，原告应该承担赔偿责任，被告租赁房屋每年的费用是6万余元，其利益起码应保持在6万元再加上适当的利润。原告以一份文件作依据缺乏法律依据，显然是不合理、不公平。
针对本诉抗辩和自己的反诉主张，被告（反诉原告）彭海提供证据如下：
1.房屋租赁合同一份（2011.6.30），证明反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，合同就租赁期限、每年的租金和管理费、发生纠纷律师费的承担等作了约定。约定双方解除租赁合同条件有两项：一是学校北区要拆迁，一是遇市政建设或嘉兴学院用地终止合同时，但是到目前为止原告单方解除合同的依据并不符合双方的约定。
2.通知两份，证明被反诉人两次发通知给反诉人单方面解除房屋租赁合同。本诉原告明知条件不符合约定，还强行发出通知，并采取了损害被告的不合法行为。
3.新兴派出所出警记录（2014.8.29）及现场照片一组，证明合同履行期内，被反诉人将反诉人的店门采用电焊手段封死，反诉人只能报警处理。
4.律师代理协议书一份、代理费发票一份，证明反诉人聘用律师应诉及主张权利，支出律师代理费10000元。
原告（反诉被告）嘉兴学院后勤服务有限公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。但从这两份通知的内容可以看出原告在解除合同时依据了合同的约定，谨慎严格地履行了通知义务。对证据3的真实性、合法性无异议，但该证据只能证明反诉人拒不按合同履行退出房屋，原告不得已而采取了自救措施。原告的措施是遵循法律法规的规定，通过解除合同并给予一定的过渡期方式来完成国有资产管理依法依规进行，出警记录只能证明本诉原告曾采取过自救措施，不能证明被告彭海提出的损害赔偿请求的事实。2014年8月27日经通知和多次联系反诉人，反诉人拒不腾退房屋，也不接受原告提出的过渡办法，原告认为通知期限已到合同已经终止，故而电焊文昌路北区的店门，处置的是原告自己管理的国有资产，并无损害反诉人利益的情形。对证据4本身的真实性、合法性无异议，但与本案的关联性有异议。双方在合同中对诉讼时律师费的约定情形是明确的，只约定因乙方（彭海）原因导致甲方（公司）参与诉讼的律师费之约定，而未作其他约定，故不能证明反诉人的主张。
本院认证如下：
以上原、被告针对本诉及反诉内容各自提供的证据，经当庭质证均符合证据的法定要件，本院予以确认。有关证据与双方争议的关键事实依据的证明效力问题，于下文判决主文部分阐述。
经审理，本院认定事实如下：
原、被告的租赁关系经招投标方式始于2005年，一直持续，至2011年6月30日，原、被告双方再次签订房屋租赁合同一份，由被告彭海继续承租原告位于文昌路355号房号为北中20号的房屋经营一家“包包自助店”（现实际地址为文昌路595号附近，成人教育学院西边桥堍的大楼一楼），年租金和管理费合计为61336元，每半年交纳一次；合同第三条约定“租赁期限为自2011年7月1日至北区搬迁止”；第八条约定“在房屋租赁期内，如遇市政建设、嘉兴学院发展用地需终止合同时，甲方（指原告）应提前二个月通知乙方（指被告），由此造成的损失双方自负……”。该合同签订后，双方一直正常履行。至2014年6月，原告接到嘉兴学院需要改变房屋使用和管理模式的通知，根据《浙江省省级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》和《嘉兴学院商业用房租赁管理暂行办法》的规定，于6月16日、7月11日先后两次向包括被告彭海在内各承租户发出通知，内容：收到通知一个月内至公司处办理合同变更或续展手续，逾期不办理的，本通知等同于解除合同通知，二个月后解除合同。被告接到通知后对原告未予理会，也不同意解除合同，继续经营。2014年8月27日下午，原告自行采取措施以电焊的手段将被告的店门封死，被告即报警，公安机关出警干预后原告于8月29日开启了店门。此后双方经交涉但仍无法达成一致，故而成讼。
本院认为，本案原、被告间存在持续的租赁合同关系，双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，属合法有效。对于本诉与反诉，根据庭审双方各自的诉、辩意见，本案有以下三方面的争议焦点：一是合同约定的解除条件是否成就，即本诉原告主张的合同解除权是否成立；二是反诉原告要求反诉被告承担违约责任即赔偿经营损失是否成立及损失数额；三是律师代理费损失赔偿的法律和事实依据。
对于焦点一，双方合同第三条约定“租赁期限为自2011年7月1日至北区搬迁止”，同时第八条也约定了在租期内如遇市政建设、嘉兴学院发展用地需要的事由可（经通知）提前终止合同的情形，由此可见对于解除合同双方约定了所附条件，条件成就时才具备解除权，此为合同本身的明确约定。依据我国《合同法》第六条、第八条的规定，双方应当严守合同并依诚实信用的原则履行，这是契约精神的体现。本案中原告以行政文件的规定为依据要求解除合同，但该二份涉及国有资产的行政管理文件内容本身仅涉及房屋管理模式的变化及管理程序的问题，并不能证明合同约定的解除条件即北区搬迁、市政拆迁或学院发展用地规划需要的事由成立，也即合同约定的解除条件不成就，原告不能据此行使解除权。故对本诉原告请求解除合同并要求被告腾退的主张不予支持，双方的合同应当继续履行。
焦点二，庭审查明，合同履行期内本诉原告在未依法或协商一致解除合同的情况下，单方对被告使用中的房屋采取电焊封门的手段，其行为显属违约行为，对此被告提起反诉要求原告承担违约责任即赔偿损失的依据成立。反诉原告主张按年租金61336元、停水停电20天无法经营（包括封门期间）计算损失3360.80元，审查认为，现有证据仅能证明2014.8.27-8.29存在电焊封门状况，有关停水停电导致完全停业的20天期间并无相关证据予以证明，反诉被告亦予否认，不足以认定。因此，本院确定电焊封门期间的损失满算3天为500元，对反诉主张的超出此部分的损失不予认定。
焦点三，反诉原告要求反诉被告赔偿其委托律师应诉的代理费损失10000元，并为此提供了委托代理协议和代理费票据。本院审查认为，1.法律依据问题，双方合同有关“违约责任”的第十三、十四条确实只约定“如因乙方（指承租人）原因导致出租人参与纠纷诉讼的，其诉讼费、律师费均由乙方承担”，而未对其他情形下费用损失的承担作出约定。但是本案应当强调指出二点：一是《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务”，公平起码应体现出对等，上述合同约定显然是不对等的；二是本案的房屋租赁合同是格式合同，反诉被告是格式条款的提供人，在双方对格式条款的理解发生争议时，应根据《合同法》第三十九条、第四十一条的规定处理，故反诉主张具有法律依据。2.事实依据。庭审查明反诉原告彭海完全依靠涉案店铺维持生计，本来电焊封门一事经报警处理平息后彭海并没有追究，双方仍具备履行合同基础以及协商解除合同的可能。反诉被告作为一家高校资产的管理公司，对本起事实明确、简单的纠纷反将协商的途径弃之不用，时隔四个月之后抢先起诉，致彭海被迫应诉及相关支出，应当依法承担诉讼风险。3.律师代理费的合理数额。彭海与律师事务所签订的是一份协议收费的代理合同，本案主要争议是合同是否应当解除，反诉主张的经济损失也仅3000余元，根据《浙江省律师服务收费标准》的规定，无论按“涉及财产关系的民事诉讼案件”标准收费或者按“不涉及财产关系的民事诉讼案件2500-10000元每件”标准，本案协议收费10000元明显过高，不具有合理性。故此本院酌定支持2500元，对超出部分的律师代理费不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十五条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告嘉兴学院后勤服务有限公司要求解除其与被告彭海之间房屋租赁合同的诉讼请求；
二、本案原、被告之间的房屋租赁合同继续履行；
三、反诉被告嘉兴学院后勤服务有限公司于本判决生效后七日内赔偿反诉原告彭海经营损失500元，并赔偿反诉原告律师代理费损失2500元，合计3000元；
四、驳回反诉原告彭海的其他诉讼请求。
如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取50元，由本诉原告负担（已交纳）；反诉案件受理费减半收取67元，由反诉被告嘉兴学院后勤服务有限公司负担，于判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 余锦明
二〇一五年七月三十一日
书记员 姚李燕
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。