重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初6647号
原告重庆市正联实业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南城大道199号，统一社会信用代码915001087093602737.
法定代表人刘利军。
委托代理人邓丽萍，重庆嘉能律师事务所律师。
委托代理人朱俊（特别授权），男，汉族，1972年8月14日出生，该公司员工，住重庆市永川市。
被告重庆银都饮食服务有限公司，住重庆市南岸区南坪南城大道199号正联大厦一层1号，统一社会信用代码500108000051592。
法定代表人王伟。
原告重庆市正联实业发展有限公司（以下简称“正联公司”）与被告重庆银都饮食服务有限公司（以下简称“银都饮食公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告正联公司的委托代理人邓丽萍、朱俊到庭参加诉讼，被告银都饮食公司去向不明，本院依法公告向其送达了开庭传票，现公告期已满，被告银都饮食公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告正联公司诉称，2013年4月22日，原被告双方签订了《正联大厦房屋租赁合同》，原告将其管理的位于南岸区南城大道199号（正联大厦）临街一层906.68平方米以每月31000元（含物管费）租赁给被告。2014年3月3日双方又签订了一份《房屋（库房）租赁协议》，原告将该楼负二层55平方米的库房以每月500元出租给了被告。两份合同中均约定：乙方（被告）拖欠租金达30日，甲方（原告）可单方解除合同。2013年4月22日的合同第9条约定被告拖欠租金按拖欠费3‰向原告承担违约金。被告接房后一直将承租房用于经营茶楼，并将公司注册地也登记在此。合同履行过程中被告就经常拖欠租金和水电费，原告多次通过函件、电话等形式进行催收，但时至2016年9月1日，被告已累计拖欠租金达535500元，水电费46241.98元。2016年9月中旬起被告公司就已无人经营，且据不接电话。原告在被告处张贴了解除合同通知，要求被告在10月1日前搬离承租房，并结清租金。被告至今未履行上述义务，故原告起诉至法院，请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的租金535500元及违约金（以被告所欠房屋租金为基数，以同期银行贷款利率的四倍为计算标准，从被告拖欠租金之日计算至被告付清之日止）；2、判令被告支付拖欠的水电费46241.98元；3、判令解除双方的租赁关系，判令被告立即退还房屋；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告银都饮食公司未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。
经审理查明，2003年11月18日南岸区财政局发布南财政[2003]319号文件，委托原告正联公司代为出租和管理正联大厦，并由原告正联公司与承租方签订租赁合同。该委托书内容从2003年1月1日其开始执行。2013年4月22日，原告正联公司与被告银都饮食公司签订了《正联大厦房屋租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市南岸区南城大道199号正联大厦第一层部分房屋出租给被告作为商业用房。该房屋实测建筑面积906.68平方米，房屋用途：商业，房屋类型为：综合办公大楼。本房屋意向租赁期限暂定五年，2013年5月1日起至2018年4月30日止，合同一年一签，本合同从2013年5月1日起至2014年4月30日止。房屋租金为31000元/月（含物管费），被告应在每月末向原告支付下一个月的租金，每月25日前向原告支付当月的物管费及水、电、空调、维修等费用。被告支付租金的方式为网上银行支付或转账支票付款。租赁期间被告使用该房屋所发生的水、空调、电、通讯设备等费用均由被告承担，被告承担上述费用的计算和分摊办法：水、电、空调费计量收取、据实分摊。被告在收到租金及相关费用缴款通知和收款凭证后，七日内到正联物管处缴清应缴费用。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、不按照约定拖欠租金达30日的；2、欠缴其他各项费用（水、电、气、空调等）达￥5000元的；……被告不按约定支付租金和其他各项费用但未达到解除合同条件的，应每日按拖欠费用的3‰向原告支付违约金。2014年3月3日，原告正联公司与被告银都饮食公司签订了《房屋（库房）租赁协议》，约定被告租用原告位于正联大厦附二层库房一间，面积55平方米，租赁期自2014年3月6日起至2015年4月30日止，共计十四个月。租金为500元/月，被告在每季度末支付下一季度租金，既每季度末25日预交下一季度租金，逾期未交，按每日3‰缴纳滞纳金。被告不按照约定拖欠租金达30日的，原告有权单方解除合同。
上述合同签订后，正联公司依约向银都饮食公司交付房屋并全面履行上述合同义务。庭审中，原告陈述，虽然原被告双方的《正联大厦房屋租赁合同》的租赁期限暂定5年，从2013年5月至2018年4月30日，本来该一年一签，由于被告一直使用租赁房屋，所以就没有再签了；《房屋（库房）租赁协议》原告从2014年3月6日起将库房1间租赁给了被告，租金为500元/月，由于对方一直占用该库房，虽然合同到期了，但是双方一直在履行合同。2015年4月起，被告就未再向原告支付租赁房屋和库房的租金、水费、电费和中央空调费。2016年8月8日，原告和被告法定代表人王伟就被告从2015年1月至2016年7月拖欠原告的各项费用进行了核算，双方一致确定2015年4月至2016年7月被告拖欠原告租金和物业费共计472500元（包含了负2管理费500元/月），水电费共计28475.75元。同时原告还要求被告根据双方的合同约定支付2016年8月至2016年9月的房屋租金62000元（31000元/月×2个月）和水电费7232.26元（根据水电费、空调费明细表和缴费票据据实分摊）。2016年5月20日，被告银都饮食公司向原告正联公司出具了承诺书，载明“我银都茶楼由于去年初进行了整体拆除和整体装修，投资较大，现每月需对投资借款进行偿还，导致向贵单位（原告）支付房屋租金的时间有所延后，现特向贵单位（原告）作出承诺，保证于5月31日前将欠款支付给贵单位（原告）……”。2016年5月26日，原告向被告邮寄了律师函，要求被告在2016年6月10日前付清2016年4月之前的租金、水电费共计429861.66元，缴纳2016年5、6月份的一层租金（含物管费）及负二层库房第二季度的租金，并商讨违约金的支付方式，否则将依法行使合同解除权。2016年9月16日，原告在涉案房屋的商铺门上张贴了《解除房屋租赁合同通知书》，载明“我方（原告）正式通知贵单位（被告）：即日起解除上述房屋租赁关系，请贵单位（被告）在2016年10月8日前将上述房屋交回我公司，并结清所欠费用599677.7元。”庭审中，原告认为，原被告双方的《正联大厦房屋租赁合同》在2016年9月16日解除。
另查明，涉案房屋从原告交付给被告租赁起，仍然由被告占有至今，但原告当庭表示，由于被告下落不明，故原告方不请求被告支付房屋占用损失费。涉案房屋2015年4月至2016年9月12日的水电费已经由原告整体代缴。
上述事实有南财政(2003)319号重庆市南岸区财政局关于正联大厦授权管理委托书、正联大厦房屋租赁合同、房屋（库房）租赁协议、欠费明细表，催费通知函、律师函、EMS寄件人存、邮政查询单，解除房屋租赁合同通知书、照片，重庆增值税专用发票、承诺书等证据及原告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《正联大厦房屋租赁合同》、《房屋（库房）租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，双方应依约全面履行合同义务。虽然2014年4月30日后原被告双方并未续签合同，但根据原告方的陈述，以及被告法定代表人在2016年8月8日与原告就涉案房屋2015年4月至2016年7月的租金等费用进行了核算可知，该租赁行为持续至今，该二份租赁合同之约定持续生效。该二份合同约定，不按照约定拖欠租金达30日的，原告有权单方解除合同。从2015年4月至2016年9月16日止共计17个月零16天均未向原告缴纳房屋及库房的租金、水电费、物管费等费用，原告行使单方解除权的条件已经成就。2016年5月26日，原告向被告邮寄了律师函通知被告如不缴纳所欠费用，则原告将行使单方解除权；原告又于2016年9月16日在被告租赁的办公室门上张贴了《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除该合同，故原告与被告签订的《正联大厦房屋租赁合同》、《房屋（库房）租赁协议》于2016年9月16日经原告行使单方解除权而解除。原被告双方的租赁关系解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。故对于原告请求的解除原被告双方的租赁关系，要求被告立即返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间为2016年9月16日。
关于承租期间产生的房屋及库房的租金、物管费、水费、电费等费用，双方约定由被告缴纳。庭审中，原告已举示证据证明被告尚欠原告2015年4月至2016年9月16日的涉案房屋及库房的租金和物管费，同时原告亦举示证据证明2015年5月至2016年9月月16日期间涉案房屋产生的水费、电费被告并未向原告缴纳，而该水电费原告已经实际缴纳。租赁合同纠纷中，被告应对已交纳租金等相关费用的时间、金额等承担举证责任。本案中，被告银都饮食公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证质证之权利。故对原告关于要求被告支付2015年4月至2016年9月16日期间涉案房屋和车库的租金及物管费、水费、电费之诉请，本院均予以支持。关于上述费用的具体金额，本院认为，2015年4月至2016年7月被告拖欠原告的租金和物业费472500元、水电费28475.75元，以上金额是经过原告和被告的法定代理人核对并签字确认的，本院予以认可。原告请求的2016年8月至2016年9月的房屋租金62000元，由于原被告双方的《正联大厦房屋租赁合同》、《房屋（库房）租赁协议》在2016年9月16日即已经解除，2016年9月16日之后的费用为房屋占用损失，而庭审中原告自愿放弃向被告主张该项费用，故原告请求的房屋租金应计算至2016年9月16日，根据合同，被告应向原告支付2016年8月至2016年9月16日的房屋租金47533.33元（31000元/月+31000元/月÷30天×16天）。2016年8月至2016年9月16日的水电费根据水电费、空调费明细表和缴费票据可知原告已经整体代缴，根据原被告双方的合同约定，被告应对此据实分摊。原告请求该期间被告应缴纳的水电费为7232.26元，由于被告未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩之权利，故本院对该笔费用予以支持。
关于原告请求的违约金。原告要求以被告拖欠的房屋租金（不含库房租金）为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率之四倍计算违约金，从被告拖欠租金之日计算至被告付清之日止。原告请求的违约金标准明显过高，以弥补原告损失为原则，可按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算。
最后，被告银都饮食公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证、质证及抗辩之权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆市正联实业发展有限公司与被告重庆银都饮食服务有限公司签订的《正联大厦房屋租赁合同》、《房屋（库房）租赁协议》于2016年9月16日解除。
二、被告重庆银都饮食服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市正联实业发展有限公司归还租赁的重庆市南岸区南城大道199号正联大厦第一层部分房屋，并向原告重庆市正联实业发展有限公司支付2015年4月至2016年9月16日期间的租金和物管费共计520033.33元、水电费35708.01元，以上费用共计555741.34元；并以所欠房屋租金（不含库房）金额为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率，向原告重庆市正联实业发展有限公司支付违约金，自欠费之日起计算至付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13403元，公告费600元，合计14003元，由被告重庆银都饮食服务有限公司负担（此款已由原告重庆市正联实业发展有限公司垫付，被告重庆银都饮食服务有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告重庆市正联实业发展有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 熊 月
人民陪审员 刘安碧
人民陪审员 郑玉梅
二〇一七年八月三十日
书 记 员 詹睛宇