上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第286号
原告上海浦建实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人管宝龙，总经理。
委托代理人屠忠民，男，在上海浦建实业有限公司工作。
委托代理人郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。
被告上海航益航空地面设备制造有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人费强，董事长。
委托代理人纪安英，女，在上海航益航空地面设备制造有限公司工作。
委托代理人俞献强，上海市雄风律师事务所律师。
原告上海浦建实业有限公司诉被告上海航益航空地面设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后依法由审判员吴海港独任审判。2014年2月13日，公开开庭进行了审理，原告委托代理人屠忠民、郭志敏、被告原委托代理人程应好到庭参加诉讼。2014年4月19日，被告提起反诉。2014年5月13日，被告申请鉴定。本案于2014年11月6日公开开庭进行了审理，原告法定代表人管宝龙及其委托代理人屠忠民、郭志敏、被告法定代表人费强及其委托代理人俞献强到庭参加诉讼。本案于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人屠忠民、郭志敏、被告法定代表人费强及其委托代理人俞献强到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人屠忠民、郭志敏、被告委托代理人俞献强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦建实业有限公司诉称：2012年4月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同约定：原告将位于上海市青浦区某处厂房出租给被告，租赁期限自2012年8月19日至2017年8月18日止，月租金人民币43，000元。先付后用，每3个月为一个支付周期，在每个支付周期结束的5天前支付下一周期的租金，若拖延租金超过一个月，原告有权解除合同、收回房屋并要求被告承担违约责任。合同签订后，原告将上述租赁物交付被告使用。从2013年8月19日起，被告未支付租金，经原告多次催讨，被告均未予理会。原告现起诉至法院，请求判令解除原告与被告2012年4月18日签订的房屋租赁合同并腾退租赁房屋；判令被告支付原告租金（以月租金43，000元标准计算，期限为2013年8月19日至判决生效之日止）；判令被告支付判决生效之日止至实际腾退之日止的租金（以月租金43，000元的2倍标准计算）；判令被告支付实际使用期间水电费及燃气费（按实结算）；判令被告支付违约金（按上述欠付租金每日4‰计算）；诉讼费由被告负担。审理中，原告第二次庭审时增加诉讼请求：请求判令于2014年1月1日解除合同、请求判令被告退还水泥地坪费用12，000元，但应扣除被告已经支付的84，720元。原告第四次庭审时变更诉讼请求为：2013年8月19日至12月18日的违约金61，147元；2013年12月19日至2015年1月18日的实际使用费1，036，280元；2015年1月19日起至实际腾退之日止的使用费（按租金的2倍计算）。
被告上海航益航空地面设备制造有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供有关租赁厂房严重漏水，影响被告的正常生产，故属原告违约在先。被告不存在无理由欠付租金，现被告提起反诉，判令双方继续履行合同，判令反诉被告赔偿反诉原告厂房装修损失（第二次开庭时撤回）；判令反诉被告赔偿反诉原告产品损失629，000元，判令反诉被告退还反诉原告多付的租金1万元（2012年9月1日至2013年12月期间）；判令被告自2014年1月起减少月租金17，200元（自2014年1月1日起）；反诉受理费由反诉被告负担。反诉原告在第三次庭审中，变更赔偿产品损失为226，713.72元。
针对反诉原告的反诉，反诉被告答辩：反诉原告的反诉请求没有事实依据，不同意反诉原告的诉讼请求。即使存在厂房漏水现象，应为被告使用不当造成，由此造成的产品损害，责任不在反诉被告。反诉原告诉请的产品损失既无受损事实，也无因果关系。
经开庭审理查明：2012年4月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同约定：原告将位于上海市青浦区某处厂房出租给被告，租赁期限自2012年8月19日至2017年8月18日止，月租金43，000元。先付后用，每3个月为一个支付周期，在每个支付周期结束的5天前支付下一周期的租金，若拖延租金超过一个月，原告有权解除合同、收回房屋并要求被告承担违约责任。合同签订时，被告须一次性支付原告房屋租赁保证金合计43，000元，租赁合同结束后，原告无息退还被告告保证金，如因被告提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同，保证金不予退还被告。在承租期内，被告应爱护并合理使用所承租房屋，如因被告使用不当而造成房屋或设施损坏的，被告应立即负责修复或予以经济赔偿；被告负责租赁房屋日常维修和保养；非人为因素造成的房屋结构损坏，由原告负责进行维修。租赁期内，被告未按时足额支付租金、物业管理费、水、电、燃气以及其他费用超过一个月等行为的，原告有权解除本合同，收回该房屋，被告应承担违约责任，并赔偿由此造成的原告的损失，被告逾期支付租金及物业管理费的，除应补交欠租及物业管理费外，每逾期一天，被告还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的原告的全部损失。租赁合同结束之日，被告应搬清房屋内的物品、移交房屋，逾期移交归还的，被告按照日租金的二倍支付原告房屋占用费，用电、用水、燃气等其他费用按原合同约定支付，同时，按照年租金的30%支付违约金，违约金不足原告的损失的，还应负责赔偿。原告未按照本合同的约定交付房屋供被告使用的，每逾期一天，按照月租金4‰支付日违约金。双方还约定，从2015年8月19日起，每月租金调整为45，150元，至合同结束。原告须在规定的期限内（2012年5月中旬），将厂区内原绿化地方修改成水泥场地，以及厂房内破损的地方有原告负责翻新，原告同意并允许被告在厂区内搭建简易房或简易棚。合同签订后，原告将上述租赁物交付被告使用。2012年10月9日，被告致函原告，主要内容为：草坪预留款项为12，000元（约150平方米的草坪改建成水泥场地）。该款在被告应支付原告的租金中已经扣除。2013年7月起，原告多次派员至租赁房屋补漏。2013年9月份，被告多次通过短信的方式告知原告租赁房屋发生漏水情况。2013年12月2日，原告发函被告，要求被告支付2013年8月19日后的租金。2013年12月6日，被告回函原告，主要内容为：被告不存在拖欠租金的情形，主要原因是租赁房屋存在长期漏水的现象，被告损失的清单等一并邮寄给原告；因漏水造成的损失费用清单的主要内容为：二楼高顶部分为1，230平方米（总面积3，536.14平方米），租赁期间的使用率不到60%；由于2013年8月的一次漏水，二楼车间全部被淹掉，40个产品无法交付客户，即使让步处理，修复、更换底板和部分型材后损失80，000元（保留算法：具体的还等修复后交付才能知道损失）；损失计算如下：40%的房屋不能实际使用所产生的费用6个月＊30天＊0.4元／天、平方米＊1，230平方米为88，560元；下雨时不断来回移动产品、清扫积水、工具设备、办公设施损坏等产生的人工费、修理费、重置费用预估20，000元；车间地面多出受损、脱落、掉漆等的修理费18，000元；三楼办公室外墙漏水，造成内墙涂料脱落的修补费用2，000元；产品损失80，000元；以上总的损失为208，560元。2013年12月9日，被告通过网银将6个月租金减去自行计算的损失后支付原告49，440元。2014年3月21日，被告转账支付原告84，720元。原告因要求被告解除合同、支付租金等而诉诸法院。
另查明，位于上海市青浦区某房屋登记在原告名下，建筑面积3，536.14平方米。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的房屋租赁合同、律师函、上海市房地产权证等，被告提供的函件、短信、损失清单、照片、维修登记；以上证据并经庭审质证，本院予以确认。
在本案审理过程中，反诉原告主张因租赁房屋于2013年6月份的持续大雨造成房屋漏水，并造成其产品损失，并制作了清单，其中修复的产品49件，总修复费用为226，713.72元（反诉原告实际未作修复处理），但提供了反诉原告制作的产品检验报告，不合格产品49件均作报废处理。审理中，本院接到被告电话称：因下大雨，租赁房屋二楼又发生漏水现象，本院于2014年7月15日赴现场查看，二楼地面上尚有少量水迹、产品顶部积灰严重（水迹不明显）、二楼屋面及墙面未发现明显水迹。但被告提供的视听资料中，雨水很大，但不能确认是否系租赁房屋室内漏水情况。本院根据被告的申请，对遗留在租赁房屋二楼内产品是否因漏水造成该产品存在质量问题进行鉴定，上海市质量监督检验技术研究院称不能进行鉴定，被告亦不能提供其他鉴定机构供本院选择进行质量鉴定。审理中，本院征询被告租赁房屋现是否符合被告使用的租赁目的，但被告未答复本院。原告主张水、电费以及燃气费，但未提供已经垫付的依据。
根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。原告与被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。租赁中，租赁房屋存在漏水现象后，原告已积极履行维修义务。漏水事实发生后，被告在租赁房屋二楼中的产品是否由于该漏水事实造成其损失，被告未能提供充分证据，本院亦委托有关鉴定机构进行鉴定无果，且根据日常生活习惯，无法判断该产品受雨水浸泡后是否会存在质量问题。故反诉原告要求反诉被告赔偿产品损失的诉讼请求本院难以支持。至本院最后一次庭审，被告仍要求继续使用租赁房屋。故被告应支付原告2013年8月19日起的租金（按每月43，000元计算）。至本院判决时，已到期的租金为21个月（至2015年5月18日），为903，000元；此款应扣除被告两次支付的租金49，440元及84，720元。原告出租的房屋确实存在漏水现象，但漏水系仅在部分季节发生，本院考虑到该漏水事实造成被告部分使用上的障碍，酌情减少2个月的租金，为86，000元。原、被告因租赁房屋漏水等发生争议，被告以自行计算的损失扣减租金的行为虽属不妥，但漏水的事实确属存在，故原告以被告拒付租金要求解除与被告的租赁关系的诉讼请求及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原、被告以扣减租金的形式，由被告来完成草坪改建为水泥场地的约定，因改建的时间已过。故原告要求被告返还原告该水泥场地改建费用12，000元，本院予以支持。关于水、电费及燃气费，原告未提供已经垫付的依据，该费用应由被告按合同约定向有关部门缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海浦建实业有限公司与被告上海航益航空地面设备制造有限公司于2012年4月18日签订的关于上海市青浦区某厂房的房屋租赁合同继续履行；
二、被告上海航益航空地面设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦建实业有限公司至2015年5月18日的租金682，840元（已扣除2个月租金86，000元）；
三、被告上海航益航空地面设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海浦建实业有限公司水泥场地改建费用12，000元；
四、原告上海浦建实业有限公司其他诉讼请求不予支持；
五、反诉原告上海航益航空地面设备制造有限公司要求反诉被告上海浦建实业有限公司赔偿产品损失226，713.72元的诉讼请求不予支持；
六、反诉原告上海航益航空地面设备制造有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14，784.80元，由原告负担4，036.40元，被告负担10，748.40元；反诉案件案受理费2，590元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海港
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 高阳明
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。