杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1463号
原告：王成都。
委托代理人：尤圣格。
原告：薛海啸。
委托代理人：范美玉。
被告：陆波。
委托代理人：裘剡卿。
第三人：杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。
法定代表人：刘田。
委托代理人：王燕。
原告王成都、薛海啸诉被告陆波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月8日立案受理后，依法由代理审判员卜亮独任审判。被告陆波于2010年7月22日申请杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加本案诉讼，经本院审查，予以准许。本院依法通知了第三人我爱我家公司参加诉讼，于2010年8月18日公开开庭进行了审理。原告王成都及其委托代理人尤圣格，原告薛海啸的委托代理人范美玉，被告陆波及其委托代理人裘剡卿，第三人我爱我家公司的委托代理人王燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王成都、薛海啸诉称：2008年9月26日，在我爱我家公司的居间服务下，原告王成都、薛海啸与被告陆波就位于杭州市拱墅区永兴坊4幢5单元602室房屋的转让签订了《杭州市房屋转让合同》，被告陆波在合同中注明未婚身份。同日，原告王成都、薛海啸、被告陆波与我爱我家公司三方签订了《代理合同》，合同第二条明确注明，被告陆波应在2008年10月25日之前完成物业交割手续，包括迁出房屋内所有户口。然而，2009年2月原告到当地派出所落户时，发现房屋内尚有名为胡贇的户口未迁出。原告联系被告得知胡贇系被告陆波的前夫，遂要求被告陆波履行合同，将房屋内所有户口迁出，被告表示办不到。原告认为被告陆波隐瞒自己已婚且离异的身份，没有按照合同的约定履行迁出房屋内所有户口的义务，已构成违约。故请求法院判令被告陆波按《代理合同》第五条赔偿违约金37800元，并承担本案诉讼费用。
被告陆波答辩称：1、被告并未向原告隐瞒离异的身份事实。被告在卖房时已向中介公司提供了房产证、身份证、户口簿、离婚判决书等证件，《杭州市房屋转让合同》是我爱我家公司事先打印，再由各方确认签字的，被告也对合同中被告婚姻状况由“离异”改为“未婚”提出了异议；2、被告并未违约。《代理合同》虽约定10月25日前完成所有物业交割手续，被告迁出房屋内所有户口，但实际上在10月19日的《物业交验单》中，双方对户口迁出问题已变更为协商解决，而且双方达成口头约定，由被告帮助原告的户口迁入所交易的房子内即可，事实上原告也确实在被告的帮助下迁入了户口；3、我爱我家公司有过错，应承担主要责任。我爱我家公司在被告持异议的情况下改变卖房人信息，且其作为专业的中介机构，没有对原告尽到如实告知义务，故如有责任也应由我爱我家公司和被告共同承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述称：《杭州市房屋转让合同》是杭州市房管局统一文本，房屋过户需要本人到房管局办理，并核对资料，根本不存在被告所称的改变资料的问题。合同是经买卖双方签字确认的，物业交验单也是双方当事人协商交割的，第三人已经履行了居间合同，没有隐瞒的情况，不应该承担责任。
原告王成都、薛海啸为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、《代理合同》一份，证明原被告双方的权利义务关系，被告有义务在2008年10月25日之前迁出房屋内所有户口。
2、《杭州市房屋转让合同》一份，证明原被告双方在第三人我爱我家公司居间之下签订转让合同，合同中明确写明被告是未婚状况的事实。
3、户籍查询信息一份，证明胡贇的户口仍在涉案房屋内，被告违约的事实。
被告陆波为证明其主张，提供了以下证据材料：
1、《物业交验单》及朱国红的情况证明各一份，证明物业交验中原被告双方改变了《代理合同》的约定，双方口头约定由被告帮助原告的户口迁入即可，被告并已履行了口头协议的事实。
2、杭州市拱墅区人民法院（1998）拱民初字第78号民事判决书及生效证明书、陆波的户籍证明各一份，证明陆波的户籍、婚姻状况以及向第三人提供了婚姻真实情况的事实。
第三人我爱我家公司未提供证据材料。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：被告陆波、第三人我爱我家公司对原告王成都、薛海啸提供的证据无异议，本院予以认定；原告王成都、薛海啸、第三人我爱我家公司对被告陆波提供的证据1中的《物业交验单》、证据2的真实性均无异议，本院予以认定；被告陆波提供证据1中的情况证明，因系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，原告又对此不认可，故本院不予确认。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2008年9月26日，卖方陆波与买方王成都、薛海啸，以及代理方我爱我家公司三方签订了《代理合同》，陆波将座落在杭州市拱墅区永兴坊4幢5单元602室的房屋转让给王成都、薛海啸，房屋转让价为378000元。合同在第二条物业交割中约定，陆波愿意在2008年10月25日之前完成物业交割手续，将房屋交王成都、薛海啸验收，合同所指的具体物业交割内容为陆波腾空房屋、迁出房屋内所有户口，并将房屋已发生的各项水、电等费用付讫凭证及房屋钥匙交王成都、薛海啸验收。合同第四条约定，陆波承诺该房为其合法所有、所提交的资料真实，如该房产有权属争议，或提供的交易资料不真实，影响本合同履行的，由其承担全部责任。合同第五条约定，陆波或王成都、薛海啸违约，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金。合同第七条约定，因本合同的履行而发生的任何争议，若三方协商无法达成一致，依法向我爱我家公司所在地的人民法院提起诉讼。同日，陆波与王成都、薛海啸在我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，就涉案房屋的买卖在《代理合同》基础上作了进一步的约定，其中在合同中注明陆波婚姻状况为未婚。2008年10月19日，陆波与王成都在我爱我家公司的主持下进行了物业交割，三方在《物业交验单》上签字，该《物业交验单》载明了水表、电表等的读数，其中在户口迁出情况一栏为未迁出，甲乙双方（即陆波与王成都）协商解决。2008年12月4日，陆波户口迁出杭州市拱墅区永兴坊4幢5单元602室，2009年2月4日，王成都、薛海啸户口迁入。王成都、薛海啸与陆波对涉案房屋转让合同的履行情况基本无争议，涉案房屋已过户，房款已支付。合同履行中，王成都、薛海啸发现涉案房屋内尚有名为胡贇的户口未迁出，故与陆波发生纠纷，起诉至本院。
另查明，胡贇系陆波前夫，杭州市拱墅区人民法院于1998年6月12日作出（1998）拱民初字第78号民事判决，判决胡贇与陆波离婚，该判决已生效。胡贇的户口尚在杭州市拱墅区永兴坊4幢5单元602室中。
本院认为，陆波与王成都、薛海啸，我爱我家公司三方签订的《代理合同》以及陆波与王成都、薛海啸签订的《杭州市房屋转让合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人各方均产生约束力。根据《代理合同》的约定，卖方陆波负有在2008年10月25日之前迁出房屋内所有户口的义务。原被告双方虽然在2008年10月19日签订的《物业交验单》中对户口未迁出约定为协商解决，但双方对此产生争议，被告认为原告与其已达成“被告帮助原告迁入户口，被告无需将胡贇户口迁出”的口头协议，原告则认为只是同意让被告推迟几天迁出户口而已。对此，本院认为，根据合同的实际履行情况和当事人的陈述可以认定原告同意被告推迟本人户口迁出的事实，但对于原告是否同意被告无需将胡贇户口迁出，由于被告提供的现有证据尚无法证明其与原告已达成上述口头协议的事实，该内容又涉及到合同权利义务的重大变化，双方陈述并不一致，故根据《中华人民共和国合同法》第七十八条之规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，卖方陆波仍负有迁出房屋内所有户口的义务。现胡贇户口仍在涉案房屋中，陆波未及时迁出所有户口，已属违约，理应按约承担违约责任。考虑到陆波积极配合办理房屋过户交易、交房等合同其他履行情况，胡贇户口不能迁出主要系胡贇本人所致的客观事实，本院对违约金予以适当调整。综合衡量本案合同履行程度、当事人的过错以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为20000元。我爱我家公司系涉案房屋转让的居间方，非房屋转让合同的买卖主体，其并不负有担保陆波迁出房屋内所有户口的义务，本案原告也并未对我爱我家公司提出诉讼请求，故本院对被告要求在本案中我爱我家公司承担主要责任的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、陆波支付王成都、薛海啸违约金20000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回王成都、薛海啸的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费745元减半收取372.5元，由陆波负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卜 亮
二〇一〇年九月八日
书 记 员 王晓岚