湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初3429号
原告：金某某，男，1980年7月3日出生，汉族，住湖南省邵东县，
委托诉讼代理人：雷素琴，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
被告：刘某某，女，1970年4月1日出生，汉族，住湖北省阳新县，
被告：李某某，男，1969年2月19日出生，汉族，住湖北省阳新县，
第三人：李某甲，男，1994年11月3日出生，汉族，住湖北省阳新县，
原告金某某诉被告刘某某、被告李某某、第三人李某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判并于2016年12月14日公开开庭进行审理。原告金某某及其委托诉讼代理人雷素琴，被告李某某到庭参加诉讼；被告刘某某、第三人李某甲经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告李某某称其受妻子被告刘某某、儿子第三人李某甲口头委托出庭应诉并承诺补交两人的委托手续，但被告李某某未能向本院补交被告刘某某、第三人李某甲的授权委托书，依法视被告刘某某、第三人�某甲缺席。本案现已审理终结。
原告金某某诉称：2016年6月4日，经武汉链家宏业房地产经纪有限公司提供居间服务，原告与被告李某某达成购房意向并于当日向被告李某某支付购房定金5万元，被告李某某于次日向原告出具了一张5万元的购房定金收条。2016年6月14日，被告刘某某委托第三人李某甲与原告签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定原告以113万元的价格购买被告刘某某名下位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城某室房屋，原告于2016年6月4日支付给被告李某某的交易定金5万元转化为购房款，被告刘某某应当在签订本合同后30日内向原按揭银行申请提前还款并解除抵押，房产注销抵押登记后45个工作日内办理房屋过户手续。2016年8月13日，原告向被告刘某某支付购房款12.50万元，被告刘某某向原告出具了一张12.50万元的收条。之后，原�办理案涉房屋的过户手续时被告知案涉房屋已于2016年7月26日被武汉市汉阳区人民法院查封，查封期限是三年。2016年9月30日，原、被告协商后达成《房屋买卖补充协议》，约定被告承诺将房屋继续出售给原告，被告于2016年10月15日之前前往法院解封。然而，到约定日期，被告方仍未前往法院办理解封手续。原告携同居间方多次与被告方沟通，未果，故原告诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与被告刘某某于2016年6月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》及2016年9月30日原告与被告李某某签订的《房屋买卖补充协议》；2、两位被告向原告返还购房款17.50万元及利息8912.99元（该利息分为两个部分计算，第一部分是以50000元为本金，从2016年6月4日到2017年4月30日按照中国人民银行六个月至一年期同期贷款利率计算利息2999.70元，第二部分是以12.50万元为本金，从2016年8月13日到2017年4月30日按照中国人民银行六个月至一年期同期贷款利率计算利息5913.29元，共计8912.99元）；3、两位被告向原告支付违约金22.60万元；4、两位被告赔偿原告因房价上涨所致购房差价损失15万元；5、判令两位被告承担本案的全部诉讼费用。
被告刘某某未到庭答辩，亦未向本院提交任何证据材料。
被告李某某辩称：一、案涉房屋买卖合同及补充协议现在仍没有解除，两位被告收到了原告支付的17.50万元房款，其现在愿意继续履行案涉合同；如果原告坚持解除合同，其愿意返还原告已支付的房款及相应的利息。二、两位被告对武汉市汉阳区人民法院查封案涉房屋也是措手不及，案涉合同不能正常履行是案外因素的影响，其也多次去和原告商量过，让原告提前支付部分房款好让自己去清偿债务并解除查封，但原告之后就不信任自己了，其从头到尾都是愿意卖房子的，如果房屋买卖合同继续履行的话就不存在违约金的问题，如果原告买不了原告可以找别人来买，如果实在无法继续履行，关于违约金的金额其希望和原告协商，因为这个违约金实在太高了。三、其认为不存在什么购房差价，自己还是愿意以原合同的价格将案涉房屋卖给原告，本来其卖房子时的价格就是低于当时的市场价，而且原告所称的购房差价损失也没有什么依据。
第三人李某甲未到庭答辩，亦未向本院提交任何证据材料。
经审理查明：被告刘某某名下有位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城某室房屋一套（以下简称：某室室房屋）；被告刘某某与被告李某某原为夫妻关系，两人共同生育了儿子即第三人李某甲、女儿李某乙；被告刘某某与被告李某某于2015年3月4日登记离婚，两人在办理离婚手续时约定案涉某室室房屋归女儿李某乙个人所有等内容。
2016年6月4日，经居间方武汉链家宏业房地产经纪有限公司（经办人陈某）提供居间服务，原告金某某向被告李某某支付了购房案涉某室室房屋的定金5万元，被告李某某于2016年6月5日向原告金某某出具一张5万元的收条。该收条上正文部分写明：卖方“甲方：李某某代刘某某”，买方“乙方：金某某”，“今收到乙方金某某交来购买东湖高新区锦绣龙城某室号房产之物业购房定金大写伍万元整”；该收条下方违约责任部分载明“1、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款（手写注：房产证在办理中，以出证之日为准）：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合�等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……2、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款的20%的违约金：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……”；该收条下方的违约责任下部手写有“（4）此房最终成交价为113万元整；⑤本合同甲方收到全款以后才能生效，全款为113万元整；⑥若由于金先生贷款审批未通过，则由金先生换亲戚购买此房，重新签署合同，房价不变”。
2016年6月13日，被告刘某某向第三人李某甲出具《委托书》一份，该委托中写明被告刘某某委托第三人李某甲作为代理人，代理案涉某室室房屋一事，一切事宜由第三人李某甲发言和决定。
2016年6月14日，经居间方武汉链家宏业房地产经纪有限公司（经办人陈玲）提供居间服务，第三人李某甲以卖方被告刘某某的名义与买方原告金某某签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定卖方将案涉某室号房屋以113万元的价格出售给买方；该房屋已经设定抵押，抵押权人为刘某某，抵押登记日期为2008年9月13日；卖方应按现金方式赎楼，卖方应在签订本合同后30日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证及土地使用权证交付第三方办理过户；买卖双方应在房产注销抵押登记后45个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；卖方收到全部购房款（不含交房保证金）后3个工作日内交付给买受人；等内容。该合同第五条付款约定：该笔交易定金5万元为第一部分房款，买方在签署本合同时支付5万元定金；108万元为第二部分房款，按商业贷款买方须在过户当日支付首期款（不包含定金）26万元，买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方；等内容。该合同第六条房屋产权及具体状况的承诺约定：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……（二）出卖人确认，该房屋在其持有期间，在房屋本体结构内没有发生过非正常死亡事件，……（三）出卖人确认该房屋主体结构内没有存在漏水的情况，……（四）出卖人应当保证已如实陈述该�屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系……。该合同第九条违约责任约定：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第八条（房产交付）约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日期计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖人给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。
同日，第三人李某甲以甲方卖方被告刘某某的名义与乙方买方原告金某某、丙方（居间人）武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，约定�于丙方促成买卖双方之间签署《买卖合同》，甲乙双方向丙方支付佣金2.50万元，其中由乙方向丙方支付此佣金，等内容。前述居间服务合同签订后，买方原告金某某向该居间公司支付了1.50万元的佣金。
2016年8月13日，原告金某某向被告刘某某支付了12.50万元首付款。
2016年8月23日，被告李某某（甲方）与被告刘某某（乙方）签订《协议书》一份，协议书中写明：甲、乙双方原系夫妻关系，于二〇一五年三月四日登记离婚。案涉某室室房屋登记在乙方名下，离婚时约定上述房屋归女儿李某乙个人所有，但未到房地部门办理变更登记手续。现经双方商定，就上述房屋分割问题达成协议如下：一、上述房屋归乙方一人所有，与甲方无关。二、甲、乙双方应到房地部门办理相关的登记手续。三、本协议书一式二份，甲、乙双方共执一份，公证处留存一份�协议书经甲、乙双方签名后生效。同日，委托人被告李某某向受托人被告刘某某出具《委托书》一份，委托书中写明：委托双方原系夫妻关系，于二〇一五年三月四日登记离婚。案涉某室室房屋登记在被告刘某某名下，离婚时双方约定上述房屋归女儿李某乙个人所有，后又变更约定上述房屋归被告刘某某所有，但均未到房地部门办理变更登记手续。现两人决定共同出售上述房产，由于被告李某某无法前去办理相关手续，特委托被告刘某某作为其代理人，办理下列事宜：1、代为出售上述房屋，代收售房款。2、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续。3、配合买方办理银行贷款面签手续。4、配合买方办理水、电、天然气、物业等交接手续。委托人对提供的证据材料的真实性负责，对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可。委托期限：从二〇一六年八月�十三日至二〇一七年八月十三日止。受托人无转委托权。本委托一式二份，由委托收执一份，公证处留存一份。
2016年9月30日，买方原告金某某与卖方被告李某某签订《房屋买卖补充协议》一份，买卖双方就案涉房屋买卖合同对案涉某室室房屋协商后约定：1、卖方承诺房屋继续出售给买方，并在与买方约定2016年10月15日之前前往法院解封；2、如到约定时间仍未解封，自约定日期起，按日向买方支付已支付房款千分之五作为违约金；3、到约定日期仍未解封，买方享有上述物业的使用权；4、若因政策变动导致买方无法继续购买该房屋，可由买方指定人员按照原转让价113万元购买上述房屋；5、本协议签订之日起，由于卖方拖延交易导致买方与银行面签的贷款审批通过手续失效，买方由此造成的全部损失由卖方承担；6、买卖双方如有上述根本性违约行为，可依照《武汉市存量房买卖合同》第九条违约责任之补充协议的约定，由违约方赔付守约方违约金22.60万元；7、本补充协议之约定如有与双方所签的其他合同或协议的约定有不一致之处，以本补充协议约定为准；8、本补充协议一式三份，自买卖双方签字之日起生效，具有同等法律效应。该补充协议下方手写“约定：房管局解封壹日内，买方必须剩余首付款21.50万元”。
2016年10月21日，原告金某某向武汉东湖新技术开发区房管局查询案涉某室室房屋的不动产权登记信息和房屋查封信息。武汉市不动产权登记信息查询单上显示：案涉某室室房屋的产权人是被告刘某某、共有情况是单独所有、不动产权证编号是“鄂（2016）武汉市东开不动产权第某号”。房屋查封信息单上显示：被执行人是被告刘某某、李某某，被查封房屋是案涉某室室房屋，法院名称是武汉市汉阳�人民法院，执行文书号是民事裁定书“（2016）鄂0105字第2419号”，查封日期是2016年7月26日，查封期限是从2016年7月26日到2019年7月25日。
因被告方未能及时对案涉某室室房屋办理解封手续，致使案涉房屋买卖合同无法继续履行，故原告金某某诉至本院，要求判如所请。
在本案审理过程中：一、原告金某某向本院提交了武汉市人民政府办公厅于2016年11月14日发布并于2016年11月15日起实施的《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见（武证办[2016]159号文件）》，拟证明其据该文件中“强化住房限购限贷措施”的内容而不再符合签订案涉房屋买卖合同时的购房政策，已失去了购房机会。原告金某某向本院提交了武汉链家网、武汉房天下网上发布的同类房屋出售价格的信息网页打印件，拟证明因房价上涨所致原告方的购房差价损失。被告李某某对原告金某某提交的前述证据材料的真实性无异议，但认为原告方主张房屋差价损失没有依据，提出原告方可以不买同地段的房子，可以去江夏区买房子，比较便宜且不限购。二、原告金某某陈述：其诉讼请求2中主张的占用资金的利息、诉讼请求3中主张的违约金及诉讼请求4中主张的房屋差价损失不存在重复主张，由于其所主张的利息和违约金总额不足以弥补其因被告方违约造成的损失，才根据案涉某室室房屋同等地段房屋目前的售价情况酌情主张了15万元的因房屋涨价给原告方造成的损失。被告李某某对原告金某某所主张的利息和违约金的依据没有异议，但认为原告方提出房屋差价是不存在的，没有依据。三、原告金某某陈述：原告方在签订案涉房屋买卖合同时，只知道该房屋是被告刘某某一人签订，原告方是在2016年8月22日左右与卖方相约�房产局过户时，房产局的人提出案涉某室室房屋因两位被告离婚时协议归李某乙所有而应在房屋登记至李某乙名下后才能过户登记至买方名下，当时李某乙本人也在场，但是房产局的人提出必须要公证李某乙放弃接受赠与并由两位被告出售该房屋才能过户至买方名下，故2016年8月23日两位被告才公证了一份《协议书》和一份《委托书》；在前述公证办完后，原告方与卖方再次相约去房产局过户时才发现案涉某室室房屋已被武汉市汉阳区人民法院查封。被告李某某提出其因为当时在上海工作而不是很清楚原告方介绍的房屋过户、公证的情况，具体是由被告刘某某和女儿李某乙去办理的，其只是和被告刘某某公证办理了2016年8月23日的《协议书》和《委托书》。四、被告李某某陈述：其与被告刘某某、第三人李某甲均知晓并认可各自在案涉房屋交易中的行为。在案涉某室室房屋的不动产权证办至刘某某名下时，该房屋就不属于李某乙了，就是刘某某的了，李某乙应该是知晓卖房一事，但是李某乙没有实际参与案涉房屋交易过程，李某乙也不知道房子到底卖了没有，因为李某乙现在还住在这个房子里。
以上事实，有离婚证及离婚协议书、2016年6月13日《委托书》、《武汉市存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《居间服务合同》、付款记录、收条、2016年8月23日《协议书》及《委托书》、《武汉市不动产权登记信息查询单》、《房屋查封信息》、当事人的陈述等证据材料予以佐证。
本院认为：根据被告李某某于2016年6月5日收取买方原告金某某5万元购房定金时出具的收条上在卖方甲方处写有“李某某代刘某某”、约定了违约责任及案涉某室室房屋的成交价格等内容，被告刘某某委托儿子李某甲于2016年6月14日�订卖房合同时交易对向、房屋成交价格、卖方信息、违约责任均与前述收条上记载的房屋交易基本情况相符，表明原告金某某、被告刘某某均知晓并同意被告李某某代表被告刘某某向原告金某某出售案涉某室室房屋，而2016年8月23日被告李某某通过公证向被告刘某某出具的委托书上亦表明了出售案涉某室室房屋是两人的共同意愿和行为，则案涉房屋买卖交易的卖方是被告李某某和被告刘某某。
被告刘某某于2016年8月协助原告金某某前往房管局办理房屋过户手续时发现交易房屋被法院查封而阻碍了案涉交易的继续进行，被告李某某于2016年9月30日与原告金某某对案涉房屋交易签订的《房屋买卖补充协议》是协商解决出现的前述交易阻碍，即是代表卖方被告李某某和被告刘某某向原告金某某表达继续出售案涉某室室房屋的意思表示，基于两位被告之间的身份关系及案涉房屋买卖交易过程中两人积极卖房的行为，原告金某某有理由相信该补充协议是被告李某某代表被告刘某某的意愿，亦是两位被告愿意继续向原告金某某出售案涉某室室房屋的共同意思表示。
本案房屋买方原告金某某与卖方被告李某某、被告刘某某均是完全民事行为能力人，签订案涉房屋买卖合同及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，合同及协议内容对买卖双方均有约束力。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，案涉房屋交易未能继续进行的主要原因是案涉某室室房屋在交易过程中被法院查封而无法完成房产的过户登记手续，致使原告金某某的合同目的不能实现，由此卖方构成根本违约，而违约责任应由卖方被告李某某、被告刘某某共同承担，故对于原告金某某要求与两位被告解除案涉房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，在案涉房屋买卖�同解除后，被告李某某收取的5万元购房定金、被告刘某某收取的12.50万元购房首付款应由两人共同向原告金某某返还，故对于原告金某某要求两位被告返还购房款17.50万元的诉讼请求，本院依法予以支持。因两位被告于2016年10月15日前未能解决案涉某室室房屋因法院查封被限制转让的情形，则从次日起两位被告即有向原告金某某返还购房款的义务，而其未能及时返还购房款，其持续占用资金的行为客观上造成原告金某某的利息损失，故对于原告金某某要求两位被告支付占用17.50万元购房款产生的利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持，其利息损失应以17.50万元为基数从2016年10月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算至原告方主张的2017年4月30日止，为4144.58元（17.50万元×4.35%÷360天×196天）。根据案涉定金收条中的违约责任条款、房屋买卖合同中第九�的违约责任条款及《房屋买卖补充协议》第6条的约定，两位被告未能继续履约的情形，构成根本违约，应向原告金某某支付违约金22.60万元（113万元×20%），故对于原告金某某要求两位被告支付违约金22.60万元的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告金某某要求两位被告赔偿其因房价上涨所致购房差价损失15万元的诉讼请求，因房价在案涉房屋买卖合同签订后有波动，但原告金某某酌定主张有15万元差价损失的依据不足，本院对此诉讼请求依法不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告金某某与被告刘某某于2016年6月14日签订的《武汉市存量房买卖合同》及原告金某某与被告李某某于2016年9月30日签订的《房屋买卖补充协议》；
二、被告刘某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同向原告金某某返还购房款17.50万元；
三、被告刘某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同向原告金某某支付2016年10月16日至2017年4月30日期间占用17.50万元购房款的利息损失4144.58元；
四、被告刘某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内共同向原告金某某支付违约金22.60万元；
五、驳回原告金某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取4700元、财产保全费3320元，共计8020元，由被告刘某某、被告李某某共同承担（此款原告金某某已先行垫付，由被告刘某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告金某某直接支付8020元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一八年六月十三日
书记员 潘 雪