抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0403民初1187号原告抚顺市东洲区富甲之邦（二期）小区业主委员会。负责人王运生，系该小区业主委员会主任。委托代理人吕中权，系抚顺市东洲区中心法律服务所基层法律服务工作者。被告抚顺佳泰物业管理有限公司。法定代理人张勃。委托代理人段瑞华，系该公司副总经理。被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司。法定代理人张雷，系该公司董事长。委托代理人王月运，系该公司员工。被告抚顺市东洲区人民防空办公室。法定代理人李舜波，系该单位人防办主任。委托代理人穆甜，系该单位员工。原告抚顺市东洲区富甲之邦（二期）小区业主委员会（以下简称富甲之邦小区业主委员会）诉被告抚顺佳泰物业管理有限公司（以下简称佳泰物业公司）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）、抚顺市东洲区人民防空办公室（以下简称东洲区人防办）租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富甲之邦小区业主委员会的负责人王运生及其委托代理人吕中权、佳泰物业公司的委托代理人段瑞华、嘉宸房地产公司的委托代理人王月运、东洲区人防办的委托代理人穆甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富甲之邦小区业主委员会诉称，原、被告在2016年3月31日签订富甲之邦小区二期人民防空工程地下停车场转租协议，协议约定第一条转租期为一年从2016年4月1日至2017年5月31日。协议第三条规定原告在租期同时一次性给付被告（段瑞华）租金5万元，原告按照协议除了其他款项外，还另给付被告一年地下停车场租金5万元。到2016年12月初，第三人东洲区人防办告知原告，两被告没有缴纳2017年富甲之邦小区二期人防工程地下停车场使用费，要求原告补交使用费5万元，并重新签署合同，起止于2017年1月1日至2021年12月31日。被告段瑞华从2017年1月1日起已没有资格使用和转租富甲之邦小区二期人防工程地下停车场权利，在2017年1月1日起管理权、使用权已归属于第三人。而被告段瑞华在2016年63月31日签订转租协议时，收取了原告一年租金5万元，多收了近半年的租赁使用费2.5万元，原告索要未果，故原告诉至法院，请求判令：1、第一被告抚顺佳泰物业管理有限公司偿还原告偿还20833元。２、第一被告承担本案的诉讼费用。被告佳泰物业公司辩称，我是从2014年12月至2017年5月31日和嘉宸房地产公司签订的富甲之邦小区二期地下停车场的租赁协议，我支付了20万元，后因我身体原因，将租赁权给了原告。不同意原告的诉求，因为原告交给我的租赁费我已交给了嘉宸房地产公司。被告嘉宸房地产公司辩称，对于原告诉求我方不同意。我方没有和原告签订合同，原告无权起诉我们，富甲之邦小区二期地下停车场的产权是人防办的，我方属于建设单位，富甲之邦小区是我们开发的，我们有使用权。第三人东洲区人防办述称，我方与嘉宸房地产公司于2013年11月20日签订了富甲之邦的人防地下使用合同，共中包括一期、二期，每年的租金是104972元，合同签至2016年11月20日，嘉宸房地产公司交纳了两年的使用费，我方在2015年10月多次与嘉宸房地产公司沟通，让其把2016年使用费交给我们，但一直未成。2016年11月20日的合同期已届满，我方与王运生签署协议，按每年5万元的租金给原告使用。按相关规定，嘉宸房地产公司无权将地下停车场的使用权场转租给原告。经审理查明，各方均认可位于抚顺市东洲区富甲之邦小区二期的地下停车场属于人防工程，隶属管理单位为东洲区人防办，投资单位为嘉宸房地产公司。围绕着富甲之邦小区二期的地下停车场及相关工程，各方签署了一系列协议，具体有：2013年11月27日，东洲区人防办与嘉宸房地产公司签署有《人民防空工程使用合同》（以下简称2013.11.27合同），合同主要约定有人民防空工程位于抚顺市东洲区绥化路9号（工程名称富甲之邦人防工程），东洲区人防办出租嘉宸房地产公司使用，使用费104972元，使用期限从2013年11月20日起至2016年11月20日止。如嘉宸房地产公司未按时缴纳人民防空工程使用费，应如数补缴，并按每天千分之三的比例加收滞纳金。2015年5月15日，佳泰物业公司与嘉宸房地产公司签署《富甲之邦一、二期地下车库租赁协议书》（以下简称2015.5.15合同），该协议主要约定有嘉宸房地产公司将富甲之邦二期地下车库租赁给佳泰物业公司，租期从2015年6月1日至2017年5月31日，年租金5万元。2016年3月31日，佳泰物业公司与富甲之邦小区业主委员会签署《富甲之邦二期地下车库转租协议》（以下简称2016.3.31合同），该协议主要约定有佳泰物业公司将富甲之邦二期地下车库转租给富甲之邦小区业主委员会，租期从2016年4月1日至2017年5月31日，富甲之邦小区业主委员会给付租金5万元（此款已给付）。2016年12月30日，东洲区人防办与王运生签署有《人民防空工程使用合同》（以下简称2016.12.30合同），合同主要约定有人民防空工程位于富甲之邦二期人防地下室，东洲区人防办出租王运生使用，使用费5万元（缴费时间与方式：现金、每年1月），使用期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止。本院所确认的上述事实，有协议书、收款凭证、当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案主要争议焦点在于2016.3.31合同中，后期的出租期限即从2016年11月21日始至2017年5月31日止期间，是否属于租赁合同项下的租赁物的权利瑕疵范畴。通观本案中各方所签合同，在2013.11.27合同项下，嘉宸房地产公司取得案涉工程的使用、收益等权益，并通过2015.5.15合同将该案涉工程相关权益转租给了佳泰物业公司，其中有两点需要说明：一是东洲区人防办所主张依《人民防空工程平时开发利用管理办法》规定，嘉宸房地产公司转租行为无效，就此问题实质乃涉及合同效力的问题，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第四条之规定，认定合同无效的，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。显然，依人民防空工程相关管理办法等行政规章，并不能否定2015.5.15合同之效力，故佳泰物业公司可依2015.5.15合同，承继取得案涉工程使用、收益等权益；二是佳泰物业公司所取得案涉工程使用、收益等权益是否必须在嘉宸房地产公司对案涉工程所享有的使用期限内（即2013年11月20日起至2016年11月20日止）方为可行，对超出的部分（即2016年11月21日始至2017年5月31日止）则无权享有承继租赁的权利，对于此问题，依《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条之规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该办法第六条同时规定，租赁使用人民防空工程的单位或个人应按时缴纳人民防空工程使用费。依此规定可看出，作为案涉防空工程的投资单位嘉宸房地产公司，于平时对案涉防空工程享有使用管理之权益，相应地其亦有交纳防空工程使用费之义务，故嘉宸房地产公司于平时将案涉工程转租给佳泰物业公司，并对于超出2013.11.27合同的租赁期限部分（即2016年11月21日始至2017年5月31日止），应负有交纳相应工程使用费的义务，而嘉宸房地产公司与东洲区人防办间就案涉防空工程使用费收缴时间、是否收缴之问题，却与本案之争议内容无涉。在嘉宸房地产公司没有明确作出对案涉工程放弃使用管理权益的情况下，嘉宸房地产公司与东洲区人防办间，对案涉工程没有后续租赁合同及交纳使用费用，不能否定其对案涉工程存有继续使用管理的权益。由上，佳泰物业公司承继2015.5.15合同中权益，与富甲之邦小区业主委员会签署2016.3.31合同，将案涉防空工程出租至2017年5月31日并无不妥，相应地，合同各方应依约履行到合同期限届满时止，故富甲之邦小区业主委员会现诉求返还2016年11月21日始至2017年5月31日止的案涉防空工程租赁费用等，于法无据，本院不予支持。至于，原告与东洲区人防办在2016.12.30合同中约定，交纳2016年11月21日至2017年5月31日的案涉防空工程租赁费用问题，原告可另行通过合法途径予以解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第四条之规定，判决如下：驳回原告抚顺市东洲区富甲之邦（二期）小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费212.5元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  董琳琳二〇一七年八月八日书记员  陈冬卉