广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12154号原告：谭星，男，1995年5月26日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市盐津县，委托诉讼代理人：汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：刘容娇，女，1988年4月12日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区，被告：江锡从，男，1988年5月18日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县东埔农场鸡岗管区，两被告共同委托诉讼代理人：王好闯，广东红棉律师事务所律师。第三人：曾秀，女，1991年11月12日出生，汉族，户籍地址湖南省隆回县，原告谭星与被告刘容娇、江锡从，第三人曾秀租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭星及其委托诉讼代理人汤星、贾喆，被告刘容娇、江锡从及两被告的共同委托诉讼代理人王好闯到庭参加了诉讼。第三人曾秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《转租协议》无效；2.被告立即向原告返还6万元转让费（入场费）；3.被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：被告刘容娇、江锡从系夫妻，二人共同在广州市白云区嘉禾望岗地铁A出口第24号—1档口经营“陕西凉皮”的小吃档，被告夫妻俩以江锡从的名义于2016年6月15日与小吃档业主即第三人曾秀签订《商铺租赁合同》，该档口面积7平方，每月租金4500，合同期限为2016年6月2日至2019年1月1日，期间租金每年按8%递增。2017年6月17日、19日原告分别向被告支付现金2500元和支付宝转账7500元，共计预付1万元转让费。2017年6月28日，被告两夫妇以刘容娇名义与原告签订《租赁协议》，约定被告将位于嘉禾望岗A出口美食街24号—1档口“陕西凉皮”转租给原告，档口面积7平方米，租期自2017年6月28日至2019年1月1日，租金4860元/月。第三人作为见证人在《转租协议》上签字确认。《转租协议》签订当日，原告母亲代原告向被告付清余下全部50000元转让费后，被告向原告出具了收据，转让费6万元已付清。原告自此正式接手档口开始经营。然而，广州市城市管理综合执法局白云分局于2017年7月17日作出《责令限期改正通知书》，责令原告及第三人在2017年7月31日前立即停止经营、自行拆除乱搭建。原告自此方知被告所转让的小吃档口是违章建筑，并经向城管科了解，城管科早在2017年5月就已经下发通告，告知各档主拆除违建，停止经营。而被告始终隐瞒该重要情况以及档口系违建的重大信息，骗取原告受让档口并收取高额转让费。原告随即联系被告，协商返还转让费事宜，被告不予退还。2017年7月28日，嘉禾街城管科再发布《告知》通告，通知各商户于2017年8月1日前搬离撤场，并要求商铺业主自拆。2017年8月12日，嘉禾城管科开始了众档口的拆除工作，8月20日原告经营之档口被彻底拆除。转租的涉案档口为违章建筑，原被告签订的《转租协议》应属无效，故被告取得的6万元转让费理应返还原告。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方签订的合同合法有效，是双方的真实意思表示，不存在违反法律的情况；2.该合同性质应当认定是经营权的转让合同，而非是转租或租赁关系，我方已完全履行了合同的相关义务，即将档口的设备、技术等转让原告，原告已全部接收且正常经营。本案诉讼的焦点是违章建筑导致原告无法经营，与双方所签订的经营权转让是没有关系的，而是原告与房屋的所有权人的另一法律关系，与两被告无关；3.原告要我方承担返还6万元的转让费没有事实和法律依据，合同是有效的，我方也无违约，故不应返还转让费。第三人曾秀无陈述。经审理查明，2016年6月15日，被告江锡从（乙方）与第三人曾秀（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：商铺租赁期从2016年6月2日起至2019年1月1日止；商铺建筑面积约7平方米，每月租金4500元，租金按每年8%递增；合同一旦签订，乙方须支付甲方9000元的保证金；租赁期内，乙方不得擅自改变商铺使用性质和经营项目，不得擅自转租、转让，如乙方提出将商铺承租权转让，必须以书面形式通知甲方，经甲方审核同意转让的，乙方须支付两个月的违约金给甲方；等等。合同下方备注：今收到江锡从入场费25000元，剩下5000元7月1号付清。审理中，两被告称将商铺转让给原告后，第三人尚未退还入场费及押金。原告谭星与被告刘容娇签订《转租协议》，约定：1、刘容娇于2017年6月28日至2019年1月1日转租嘉禾地铁A出口美食街24号-1档口“陕西凉皮”给谭星经营……租金4860元/月，至2018年6月1日起有8%的递增租金每月。3、从2017年6月28日起，嘉禾地铁A出口美食街24号-1档口“陕西凉皮”此档口一切费用的交纳，例：档租4800元/月、水费、电费都交于原档主曾秀，并与曾秀再签署一份直接性的合同协议，递交9000元押金于曾秀，于合同期满或后归还于谭星。落款处除有原告谭星、被告刘容娇签名之外，第三人曾秀在见证人处签名。2017年6月19日，原告通过支付宝向被告刘容娇转账7500元。2017年6月28日，被告刘容娇向原告出具《收款证明》，内容为：本人于2017年6月28日收到谭星妈妈给来的剩余款项50000元整，此交接工作已完成。原告另称其于2017年6月17日向被告现金支付2500元转让费，上述转让费60000元已支付完毕。被告对上述款项支付情况无异议，确认收取原告60000元。2017年7月17日，广州市城市管理综合执法白云区分局向望岗地铁A出口第26档发出责令限期改正通知书，责令在2017年7月31日前立即停止经营，自行拆除乱搭建。2017年7月28日，嘉禾街城管科发布《告知》，要求商铺业主于8月1日起对商铺进行自拆。如未能自拆，街道将组织强制拆除。另查明，被告刘容娇、江锡从为夫妻关系。庭审中，被告为证明与原告为转让经营权关系，出示以下证据拟证实：1.广州市白云区嘉禾江锡从小吃店食品经营许可证，记载负责人为江锡从，经营场所为嘉禾望岗地铁A出口自编24号，有效期自2017年1月14日至2022年4月13日；2.档口照片，显示原告亲属在涉案档口内经营；3.原被告微信聊天记录，显示被告询问原告经营情况并进行指导，并告知原告进货渠道。被告还申请证人吴某出庭作证，吴某当庭陈述其亦在与涉案档口相邻的档口经营臭豆腐小吃，被告将档口转让给原告时是将档口的设备、桌椅均转让给原告，原告在承租前向其询问涉案档口不正规是否会被拆除，但未见过原被告签订的转租协议。原告对上述证据1、2、3的真实性予以确认，但称证据1与本案无关，证据2中的物品均是被告舍弃的，原告可完整归还被告，证据3中的被告提供的技术指导不属实，原告的技术指导均是由第三方供应商提供的；对证人证言不予确认，称证人记忆不清，且未见过原被告之间的转租协议。被告对证人证言予以确认，称原告在与被告签订协议前就知道档口情况。原告还称其实际使用涉案档口至2017年8月18日，被告未提出异议。以上事实有协议、收据、转账记录、责令限期整改通知书、商铺租赁合同、食品经营许可证、档口照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告确认原告承租涉案商铺时，曾秀为出租方，被告江锡从、刘容娇为实际使用人，原告为进场承租向被告支付了转让费60000元。该支付转让费的行为系被告将涉案商铺的承租权转让给原告的行为，该转让承租权的行为亦应属于租赁法律关系。现原告出示广州市城市管理综合执法白云区分局向涉案商铺发出的责令限期改正通知书，证明涉案商铺系违章建筑，两被告作为转租方，未能尽到谨慎审查的义务，亦未能举证证实涉案商铺所在楼层或建筑物取得了合法报建手续，应当承担相应的不利后果。原告与两被告就未取得合法报建手续的涉案商铺签订《转租协议》，该协议违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现原告要求确认涉案协议无效合法合理，本院予以支持。双方的协议无效，因无效合同而取得的财产应予以返还。但因原告已实际使用了租赁场地，故已使用的租赁期间对应的转让费不应返还。原告于2017年6月28日承租，2017年8月18日搬离，共使用52天，租期至2019年1月1日，租期共553天，剩余转让费应为54358.05元（60000元-60000元÷553天×52天）应由被告刘容娇退还原告。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。两被告为夫妻关系，故被告刘容娇签署转租协议及收取转让费的行为应视为家事代理行为，且该转让费为两被告夫妻关系存续期间所得，应为夫妻共同债务，故原告主张两被告共同承担返还责任合理合法，本院予以支持。第三人曾秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭星与被告刘容娇签订的《转租协议》无效；二、在本判决生效之日起五日内，被告刘容娇、江锡从共同向原告谭星返还转让费54358.05元；三、驳回原告谭星的其他诉讼请求。本案受理费650元，由原告谭星负担60元，由被告刘容娇、江锡从负担590元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一七年十月二十日书记员  蔡佳丽