广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第264号
上诉人（原审被告）：谢某。
被上诉人（原审原告）：湛江市房产管理局。
法定代表人：陈琼，该局局长。
委托代理人：刘元东，该局干部。
上诉人谢某因与被上诉人湛江市房产管理局（以下简称“市房管局”）互易纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2011）霞法民二初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人谢某，被上诉人市房管局的委托代理人刘元东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1998年7月28日，湛江市房地产估价所根据谢某的书面委托，作出《解放西路北二巷4号之一与大生路54号等房地产差价的评估报告》，估价结论为：一、湛江市霞山区大生路54号房地产（以下简称“54号房地产”）价值为622461元（其中土地价值595546元）；二、湛江市霞山区解放西路北二巷4号之一房地产（以下简称“4号之一房地产”）价值为541566元（其中土地价值487692元）；三、上述两处房地产差价为80895元。1998年11月12日，市房管局（甲方）与谢某（乙方）签订《对换房地产协议书》（以下简称“《换房协议》”），主要内容为：甲方同意将权属甲方的54号房地产与权属乙方的4号之一房地产进行有偿对换。一、甲方提供的房地产占地面积338㎡，建筑面积414.83㎡，经评估，两项价值合计622461元；二、乙方提供的房地产占地面积212.04㎡，总建筑面积118.63㎡，经评估，两项合计541566元；三、协议签订后，乙方将4号之一的房地产权属证件交甲方办理产权转移登记，产权转移后，乙方半个月内将房屋腾空交甲方管业；四、协议签订后，如甲方能顺利改建乙方交换的房屋，甲方在15个月内将54号房屋全部腾空给乙方管业，乙方同时将差额80895元一次性付给甲方。甲方负责给乙方办理产权转移登记，登记费用由乙方按规定缴交。《换房协议》签订后，谢某在未交土地出让金的情况下将4号之一房地产的《房地产权证》及80895元差额款交给了市房管局。1999年6月25日，谢某（乙方）与市房管局（甲方）签订《补充协议》，双方协定：一、4号之一房地产由甲方以乙方的名字进行报建；二、乙方所换得的54号房地产以甲方的名称报建，一切报建、报建手续，由甲方负责协助办理，费用由乙方支付。2000年10月27日，湛江市人民政府（以下简称“市政府”）作出湛府通（2000）7号《关于湛江市城市规划区内土地交易有关问题的通告》，主要内容为：“……三、凡改变土地用途的用地行为，要依照有关规定补交地价差；四、凡行政划拨的国有土地使用权用于经营性房地产和商业性经营项目而进入土地市场交易的，一律按标定地价的40％收取土地使用权出让金。本通告自2000年11月1日起执行。”2000年11月20日，市房管局为谢某核发54号房地产《房地产权证》（证号粤房地证字第2697465号），并载明用地面积为338㎡。2002年1月28日，湛江市房屋安全鉴定办公室鉴定54号房屋已严重损坏，建议拆除改建。2002年2月26日，市房管局向市政府呈送湛房报（2002）2号《关于要求办理土地使用权转让及减免出让金的请示》，主要内容为：市房管局将54号公房与谢某的4号之一私房进行产权对换后，市房管局已将谢某的房屋拆除改建。谢某现对54号房屋进行改建需市房管局提供土地使用权证给其报建。因市房管局还未办理54号房产的土地使用权证，而谢某的4号之一私房已办理了土地使用权证给市房管局，基于平等原则，谢某要求市房管局办理54号房产的土地使用权证给其报建。因土地出让金需市房管局支付，而市房管局公房历史上属划拨，且公房管理费用难，为此请市政府批示国土部门，按最低标准收取土地出让金给予办理上述房屋的土地使用权证。2002年3月18日，湛江市规划国土资源局按照市政府办公室的交办意见，向市政府呈报湛规土资（2002）35号《关于对湛江市房产管理局要求办理土地使用权转让及减免出让金的意见》，主要内容为：“一、……鉴于他们对换土地的用途相同，对换时间发生在湛府通（2000）7号文实施之前，且市房管局对换得到的土地已经办理了土地使用权证，拟同意市房管局将公房转让给谢恩源；二、关于土地出让金的问题，按湛府通（2000）7号文规定，公房划拨土地出让金按标定地价40％收取。”2002年6月6日，市房管局就办理土地使用权转让问题去函给湛江市规划国土资源局，要求按湛府通（2000）7号文施行前的标准收取土地出让金。至今，54号房屋仍未改建，而4号之一房屋已由市房管局改建为9层楼房（建筑面积1702.41㎡，竣工日期为2000年12月5日），《房地产权证》为粤房地证字第C0XXXX81号，权属人为市房管局。后因市房管局未办理54号房产（含之一、之二、之三）的《国有土地使用权证》和赔偿经济损失给谢某，双方发生纠纷。2008年3月18日，原审法院根据谢某的起诉，立案受理了案号为（2008）霞法民二初字第32号案。2008年10月10日，原审法院作出（2008）霞法民二初字第32号《民事判决书》，判决：一、限市房管局于判决发生法律效力之日起二十日内为谢某办理54号（含之一、之二、之三）《国有土地使用权证》的办证义务；二、限市房管局于判决发生法律效力之日起二十日内赔偿谢某的经济损失（以595546元按中国人民银行同期贷款利率计算，从2000年2月13日起至市房管局履行完毕《国有土地使用权证》的办证义务之日止）；三、驳回谢某的其他诉讼请求。2009年12有15日，湛江市中级人民法院作出（2008）湛中法民一终字第720号《民事判决书》，判决：一、维持湛江市霞山区人民法院（2008）霞法民二初字第32号民事判决第一、三项和诉讼费负担部分；二、变更湛江市霞山区人民法院（2008）霞法民二初字第32号民事判决第二项为：市房管局应于判决发生法律效力之日起二十日内支付谢某经济损失（以595546元为本金，按中国人民银行同期一年贷款利率计算，从2000年2月13日起至市房管局履行完毕《国有土地使用权证》的办证义务之日止）的70％给谢某。2009年3月25日，湛江市规划国土资源局根据市房管局关于要求计算54号土地、4号之一土地出让金的函，作出湛国土（地产）（2009）113号《关于计算土地出让金的复函》，该函根据《湛江市市区土地出让金标准计算办法》作出计算结果：一、54号，为Ⅱ级住宅用地，按土地使用面积325.72㎡，建筑面积415.51㎡计算，划拨用地补办出让手续应缴土地出让金为95424元；二、4号之一，为Ⅱ级住宅用地，按土地使用面积212.04㎡，建筑面积1702.41㎡计算，划拨用地补办出让手续应缴土地出让金为178787元。由于谢某没有依据《换房协议》第四条支付过户费用，从2010年6月29日起至10月29日止，市房管局为办理54号房地产转移垫付了171198.27元费用，其中：6月29日支付土地出让金95268元；7月19日支付土地使用权出让契税2858.04元；8月20日，市房管局、谢某办理湛江市土地交易中心土地交易（抵押）收件；10月21日支付土地增值税及土地增值税核定（二类）32755.03元；从2010年10月1日至10月31日支付营业税、转让土地使用权税29777.30元，城建税、城建税（市区）2084.41元，教育费附加、城镇893.32元，堤围费、堤围费税率0.1％的595.55元，印花税、产权转移书据297.80元，共33648.38元；其他服务业代理费（交易价595546元）6668.82元。2010年11月12日，市房管局将54号房地产权证［土地证号：湛国用（2010）第005**号］过户到谢某名下。2010年12月15日，市房管局向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、谢某协助市房管局办理4号之一土地使用权过户手续，并支付过户相关税费等费用共计255862.67元；二、本案全部诉讼费用由谢某负担。2011年1月10日，市房管局向原审法院提交申请，要求对谢某在（2010）霞法执字第163号案件中享有的150000元债权进行财产保全。2011年1月11日，原审法院作出（2011）霞法民二初字第37号民事裁定，裁定：冻结谢某在（2010）霞法执字第163号案件中享有的150000元债权，上述债权在冻结期限内暂停支取，待后处理。在原审法院第一次开庭审理后，市房管局及谢某补交如下证据：一、2011年3月18日，谢某提交出让方湛江市国土局湛江经济技术开发区分局与受让方陈学于1994年10月13日签订的《国有土地使用权出让合同》，以证明湛江市海滨大道西土地的土地使用权出让金为17元／㎡。市房管局以该证据与本案无关为由，不予认可；二、2011年4月15日，市房管局提交《（2011）民二初字第37号诉讼案被告谢某承担费用计算表一》（以下简称“《计算表一》”），及湛江市规划国土资源局于2011年1月17日作出湛国土资（地产）（2011）16号《关于计算土地出让金的复函》（以下简称“16号《复函》”）。16号《复函》载明：“根据《湛江市市区土地出让金标准计算办法》、《湛江市市区基准地价住宅用地级别图》，上述地块的基准价为445元／㎡，按土地使用面积212.04㎡、房产档案登记的建筑面积118.63㎡计算，划拨用地补办出让手续应缴土地出让金为58660元。”《计算表一》中说明：1、4号之一土地改建后的土地出让金为178787元，市房管局承担出让金120127元；2、土地出让金按市国土局《复函》计算为58660元（按改建前房地产状况）；3、54号以评估595546元为交易价，4号之一仍以评估价487692元为交易价；4、根据表中计算结果，谢某应承担各项税费合计为120674.38元。谢某认为市房管局提交的上述证据已超出法律规定的举证期，且对出让金58660元存有异议，但没有向原审法院提交证据证明其已缴纳过4号之一土地的出让金。2011年6月9日，市房管局以计算谢某承担4号之一过户税费255862.67元错误为由，要求将255862.67元更正为244405.19元，并提交《（2011）民二初字第37号诉讼案被告谢某应承担费用计算表二》。
原审法院审理认为：市房管局、谢某签订的《换房协议》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，属有效合同。《换房协议》第三条约定4号之一房地产权属证的办证义务是由谢某提供房地产权属证件，由市房管局办理产权转移登记，现市房管局诉求谢某办理4号之一土地使用权证过户手续，不符合协议约定，不予采纳。4号之一土地使用权证过户到市房管局名下的办证义务仍应由市房管局继续履行，但谢某必须给予积极配合。市房管局以其已据《换房协议》第四条为谢某先垫付了171198.27元将54号房地产权证办理过户到谢某名下，而要求谢某承担4号之一土地使用权证办理过户税费共计244405.19元，因该土地使用权证过户款未能准确预见，且未发生，缺乏事实依据，故市房管局此主张理据不足，不予支持。《换房协议》第三条没有明确4号之一土地产权转移登记费用由谁承担，但在办理土地权属证过户中，市房管局、谢某必须按照国家政策规定承担各自在办理土地权属过户的相关费用。谢某未能举证证明其已缴纳土地出让金，以及迟延办证责任在于市房管局，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第一款第（六）项，《中华人民共和国房地产管理法》第七条、第十五条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、限谢某于判决发生法律效力之日起20日内协助湛江市房产管理局办理湛江市霞山区解放西路北二巷4号之一《国有土地使用权证》的过户手续，并由湛江市房产管理局、谢某按照国家政策规定承担各自在办理上述土地权属证过户登记的相关费用；二、驳回湛江市房产管理局的其他诉讼请求。案件受理费6638元（湛江市房产管理局已预付），由湛江市房产管理局负担5758元，谢某负担880元；财产保全费1270元（湛江市房产管理局已预付），由谢某负担。谢某应负担的案件受理费及财产保全费（共2150元）应在履行判决义务时径付给湛江市房产管理局。
上诉人谢某不服原审判决，向本院上诉称：一、根据谢某与市房管局签订的《换房协议》，办理4号之一房地产过户登记手续的费用及4号之一房地产的土地出让金均应由市房管局负担；二、谢某已按照《换房协议》的约定于1998年11月将4号之一房地产的《房地产权证》移交给市房管局。因市房管局直到2010年才办理54号房地产的《土地使用证》给谢某，故造成对换房地产迟延办理过户手续的责任在于市房管局；三、1998年前后湛江市Ⅱ级住宅用地的土地出让金征收标准为17元／㎡，市房产管理局也已将4号之一房地产改建为一栋九层楼的楼房，现市房管局要求谢某按现在的土地出让金征收标准及九层楼的建筑面积负担土地出让金和相关费用，于法无据。原审判决认定事实不清，适用法律错误及实体处理错误，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、驳回市房管局的诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由市房管局负担。
被上诉人市房管局答辩称：54号房地产的土地出让金及过户费用均已由市房管局负担，故4号之一房地产的土地出让金及过户费用均应由谢某负担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢某的上诉，维持原审判决。
本院除确认原审判决查明的事实外，另查明：因需要湛江市国土资源局计算4号之一土地于1999年期间办理过户手续应缴纳的土地出让金，本院于2014年4月17日向湛江市国土资源局发出《关于计算土地出让金的函》。湛江市国土资源局于2014年5月16日作出《关于计算土地出让金问题的复函》：“对贵院提出的位于湛江市霞山区解放西路北二巷4号之一，面积212.04平方米的划拨国有建设用地使用权，如果于1999年期间办理过户手续，应缴纳多少土地出让金问题，经我局调查及阅档资料显示，1999年期间办理出让手续的宗地缴纳的土地出让金金额本应为每平方米19元人民币，但其至今尚未办理土地出让手续，具体事宜视情况再定。”
本院认为：市房管局与谢某因对换54号房地产和4号之一房地产而签订的《换房协议》是互易合同，双方在履行《换房协议》过程中发生纠纷，故本案应为互易纠纷，原审判决将本案案由定为物权保护纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人谢某上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人谢某的上诉请求和理由及被上诉人市房管局的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：
一、关于办理4号之一房地产过户登记手续的费用应由谁支付的问题。在市房管局与谢某签订的《换房协议》中，双方明确约定市房管局将54号房地产过户到谢某名下时，登记费用应当由谢某缴纳，但没有明确约定谢某将4号之一房地产权属证件交给市房管局办理产权登记后，办理过户登记手续的费用应由谁负担。由于市房管局与谢某因对换54号房地产和4号之一房地产而签订的《换房协议》是互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，因办理54号房地产过户登记手续的费用应由谢某负担，故办理4号之一房地产过户登记手续的费用则应当由市房管局负担。谢某关于办理4号之一房地产过户登记手续的费用应由市房管局负担的上诉理由成立，本院予以采纳。至于谢某没有按《换房协议》的约定缴纳54号房地产过户登记手续的费用，市房管局可根据《换房协议》向谢某另行主张权利。市房管局以其为谢某垫付了54号房地产过户登记手续的费用为由，主张谢某应当支付办理4号之一房地产过户登记手续的费用为符合双方的约定，本院不予支持。
二、关于4号之一房地产的土地出让金应当由谁支付的问题。虽然市房管局与谢某对两处房地产的土地出让金应由谁缴纳没有作出明确约定，但考虑到谢某起诉市房管局为其办理54号房地产过户手续一案中，谢某主张54号房地产的土地出让金应由市房管局支付，且市房管局根据已发生法律效力的（2008）湛中法民一终字第720号民事判决，支付了54号房地产的土地出让金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，4号之一房地产的土地出让金则应当由谢某支付。谢某关于4号之一房地产的土地出让金应市房管局支付的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于谢某应按何标准支付4号之一房地产的土地出让金的问题。根据《换房协议》第三条的约定，谢某将4号之一房地产的权属证件交给市房管局，由市房管局办理4号之一房地产产权转移登记手续。谢某已按上述协议的约定于协议签订当月将4号之一房地产的房地产权证交给市房管局，市房管局应当在收到上述房地产权证后的合理期限内（即1999年期间）办理产权转移登记手续。根据湛江市国土资源局于2014年5月16日作出的《关于计算土地出让金问题的复函》，如果市房管局在1999年期间办理产权转移登记，4号之一土地应缴纳的土地出让金应为4028.76元（212.04㎡×19元／㎡）。因市房管局未及时办理4号之一房地产的产权转移登记，以致4号之一土地现应缴纳的土地出让金数额增加（2011年1月17日时，按改建前房地产状况计算土地出让金为58660元），故增加的土地出让金应由过错方即市房管局自行负担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2011）霞法民二初字第37号民事判决第二项；
二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2011）霞法民二初字第37号民事判决第一项为：限谢某于本判决发生法律效力之日起20日内协助湛江市房产管理局办理湛江市霞山区解放西路北二4号之一土地使用权的过户手续，过户登记税费均由湛江市房产管理局自行负担；
三、限谢某于本判决发生法律效力之日起20日内支付4028.76元给湛江市房产管理局，湛江市霞山区解放西路北二4号之一的土地出让金由湛江市房产管理局依照国家有关规定缴纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6638元，财产保全费1270元，共计7908元，由湛江市房产管理局负担6000元，谢某负担1908元；二审案件受理费6638元，由湛江市房产管理局负担6000元，谢某负担638元。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一四年六月五日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。