北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初19015号
原告：徐松，男，1989年9月24日出生。
被告：闫素明，男，1972年10月18日出生。
原告徐松与被告闫素明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐松、被告闫素明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐松向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年7月17日签订的《房屋租赁协议》；2.被告返还原告租金62800元；3.被告支付给原告违约金25000元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月17日，原告与被告签订租赁协议，双方约定将位于顺义区×村东临×路的4间门脸房出租给原告徐松使用，年租金为5万元，同时约定违约责任。2016年至2017年期间原告分五次先后向被告支付租金117000元。2017年8月20日开始，被告就没有给原告所租赁的房屋提供水电，致使原告无法继续使用该房屋，原告要求被告退还2017年8月20日以后的房租并解除租赁协议，但被告不同意，根据双方签订的协议条款，请求人民法院依法判决。
被告闫素明辩称：我们签合同时是一次性付清的，因为原告有违约的情况，所以我不同意退还25000元押金。对于原告要求退还的租金我同意，但不是同意退他62800元，我只能退他5000元，因为到目前为止原告还没有把钥匙给我，里面还有他的物品，所以房租我要收到贴封条那天为止。并且原告现在把原有的门窗都破坏了，我要求在房租里扣除5000元。对于解除合同我认为在2016年12月31日双方合同就已经解除了。
本院经审理查明：
2016年7月17日，闫素明（甲方）与徐松（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定由徐松承租闫素明位于北京市顺义区×村东临×路的4间门脸房，租期自2016年8月1日至2019年2月16日，租金每年5万元，支付方式乙方于本合同签定之日向甲方支付房屋租金5万元；租用期间，一般日常维护保养，均由乙方负责。若属房屋大修，费用则由甲方承担，修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。双方在合同末尾另行约定：（1）乙方于2016年7月17日支付甲方房屋租金伍万元，押金贰万伍仟元整，于下一年房屋租金于2016年12月30日之前给付清，付清后，押金转成房屋租金。（2）乙方于2016年7月17日将租金余下15天房屋租金贰仟元及房屋卷帘门壹仟元，共计叁仟元整。（3）甲方负责乙方安全使用房屋，如遇政府变迁，甲方将余下房屋租金退回。并约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，根据事实轻重，按本年度需向对方交纳年度租金的50%作为违约金，一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。
原告徐松称涉案房屋系违建房，在2017年8月20日的时候就因为环境整治而被停水停电，导致无法使用，因此认为闫素明违反合同约定构成了违约，自己只应当支付截至2017年8月20日的费用，故要求闫素明退还之后的费用并支付违约金。闫素明称房屋是自己从别人处租来的，不知道该房屋是否为违章建筑，否认该房屋从2017年8月20日开始停水停电，称徐松通知自己是2017年9月16日停水停电的，因此认为涉案房屋实际使用至2017年9月16日，并认为停水停电并非自己所为，而是政府行为，自己也找原房东处理，但未能解决，之后双方确实谈过退还房租的事情，但因为押金的问题双方没有谈成。
诉讼中，徐松称自己共缴纳的租金和押金为117000元，其中有9000元为现金，为此提交了收据、转账记录、微信、短信截图等证据予以证实。闫素明否认自己收到过9000元的现金，承认自己收到的租金和押金共计110000元。对于所交的租金和押金数额，徐松、闫素明承认双方争议的仅为9000元现金，徐松未能提供其他证据证明其额外向闫素明支付过该现金9000元。
闫素明称因为徐松未按照约定的期限在2016年12月31日前交清租金，因此按照约定，其所缴纳的25000元押金自己有权没收不予退还，为此闫素明提交了收条予以证明，该收条载明：今收到徐松房租金53000元整，半年押金25000元整，押金截止日期2016年12月30日止。徐松对收条的真实性予以认可，但称该收条并未表明闫素明有任何权利没收租金，其应当按照合同约定的租金标准及自己实际使用涉案房屋的天数来扣除费用，并将剩余款项全部予以退还。
另查，闫素明未能在本院指定的期间内提交涉案房屋的相关规划建设手续。
以上事实，有当事人双方的陈述、《房屋租赁协议》、收据、转账记录复印件、视频和照片、微信、短信截图、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，作为租赁合同标的物的涉案房屋的出租人，截止法庭辩论终结之日闫素明并未能提供其已取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证等合法建房手续等证据，因此依据上述规定，闫素明与徐松于2016年7月17日所签订的《房屋租赁协议》应属无效，而无效的合同，自始不具备法律效力。因此，在双方所签订的《房屋租赁协议》无效的情况下，也就不存在解除该合同的问题，因此对于徐松解除双方签订的《房屋租赁协议》的请求，缺乏依据，本院对此不予支持。同样，徐松依据该无效合同而主张的违约金，也因合同无效而不具备约束力，因此其主张违约金的请求，亦缺乏依据，本院对此不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方的租赁合同无效，因此，徐松应向闫素明支付从2016年8月1日至其实际使用截止之日止的房屋占用使用费。闫素明则应当退还徐松已交纳但未占有使用期间的租金。
徐松主张因停水停电，自己实际使用至2017年8月20日，但并没有提供相应的证据证明，闫素明对此也不予认可，而根据被告的陈述以及原告所提供的短信记录截图可以确定，双方均认可涉案房屋在2017年9月16日已停水停电，徐松于2017年9月19日向闫素明发出了停止使用租赁涉案房屋的通知，闫素明也承认自己已收到徐松的通知，因此本院最终确认徐松实际占有使用涉案房屋的期间为2016年8月1日至2017年9月15日（共计13.5个月）。
对于徐松所交纳的租金和押金，双方争议的焦点在于是否给付现金9000元。根据相关规定，徐松应当对已支付现金9000元承担举证责任，但其并未能提供证据证明，因此其应当自行承担举证不能的不利后果，本院对其已支付现金9000元的陈述不予采信，最终确认其实际支付的租金和押金为111000元。
徐松同意按照《房屋租赁协议》约定的5万元/年的标准计算相关的占有使用费，本院对此不持异议，根据之前本院确定的实际占有使用期间、已交纳的费用，经核算，本院最终确定徐松应支付的涉案房屋的占有使用费为56250元，而其实际向闫素明支付的租金为111000元，故闫素明应退还的费用为54750元。至于闫素明所持的未按期交纳租金故应没收押金25000元的辩解意见，显然缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告闫素明退还原告徐松五万四千七百五十元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、驳回原告徐松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百九十八元，由原告徐松负担三百七十六元（已交纳），由被告闫素明负担六百二十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 罗旭华
二〇一七年十二月十九日
书记员 赵新月