广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终112号
上诉人（原审被告）：大埔县伟业房地产有限公司。住所地：大埔县湖寮镇环二路伟业花苑。
法定代表人：梁卫平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘国锐，男，1977年4月3日出生，汉族，住大埔县。
委托诉讼代理人：肖煊荣，广东格林律师事务所律师。
上诉人大埔县伟业房地产有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人刘国锐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商品房买卖合同约定，商品房验收合格，并于买受人款清后交付使用。根据上述约定，合同并未约定案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件，一审判决认为案涉房屋取得《竣工验收备案表》为交付使用条件是双方约定及法定的交付条件，认定事实及适用法律错误。在合同约定的房屋交付使用期限内，案涉房屋均达到双方约定的验收合格的交付使用条件，体现在主体结构、建筑装饰装修、地基及基础工程、建筑屋面、建筑给排水、建筑电气共六项分项工程均已验收合格，商品房符合正常使用需求，上述验收合格即为双方约定的验收合格。上诉人催告被上诉人收房，因被上诉人自身原因未收房，根据双方合同约定，应视为上诉人如期交房。二、一审判决对建筑法第六十一条，城市房地产管理法第二十七条适用明显不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释，就商品房买卖合同而言，房屋的交付使用应尊重双方当事人的意思表示，并不存在法定的交付使用条件一说，即使法律有指引，也不是强制性规定。建筑法和房地产管理法的上述规范所调整的关系，并不是商品房买卖合同关系，在本案中予以适用是完全错误的。三、一审判决认为，案涉房屋交付使用后，上诉人仍需承担逾期交付违约金，明显错误。首先，假如我方主张的约定交付使用的验收合格条件未成就，上诉人在2015年3月15日通知被上诉人前来收房，被上诉人有权拒收的话，那么，被上诉人接收房屋，应视为双方对案涉房屋的交付使用条件已经达成一致，并且被上诉人已经取得房屋价款对价的房屋占用、使用、收益权利，在此情形下，上诉人如仍需支付逾期交付的违约责任，有违民事活动的诚信原则和公平原则。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张与逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，双方约定的交付条件为双方知晓，在接受商品房时被上诉人明知交付使用条件的情形下予以接收，根据上述广东省高级人民法院对司法实践经验的总结，已接收房屋后，不应支持被上诉人主张逾期交房的违约责任。第三，根据合同约定，逾期交付违约责任是指对房屋交付而言，与一审判决认定验收合格不具有相关性。四、本案中，被上诉人在与物业管理单位签署的相关协议已经确认入伙时间为2016年5月3日，至于其因自身进场装修等原因滞后领取房屋钥匙，不影响房屋交付的实际时间的认定，原审以交钥匙的时间为交付时间是错误的。五、一审判决在认定诉讼时效上，适用法律错误。逾期交房违约金债权为整体债权，其依附于交房请求权，该债权按逾期之日起每日一定比例计算，属于债权数额的计算方式，计算方式的约定与债权属于整体债权还是个别债权属不同性质的两个问题，涉案逾期交房违约金债权的诉讼时效起算点应自合同约定房屋交付期限届满之日起算，按整体债权的诉讼时效计算方式，均已超过诉讼时效。
刘国锐答辩称：一审法院认定双方竣工验收备案表上显示的建筑工程验收报告均为2016年12月30日，该日为房屋符合合同约定和法定交付日正确。上诉人在上诉理由中引用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，指引不是司法解释，从法律适用原则上不能作为本案适用依据，且指引发布前一审庭审辩论已经终结，按照法不溯及既往的原则，该指引不能作为定案依据。上诉人在2015年3月15日及2017年1月均通知上诉人前来收房，通知均未声明房屋是否具备合同约定和法定的交付条件。也就是说上诉人并没有证据证明被上诉人在收钥匙时知道房屋未经验收的情况，因此，本案在事实上也不符合指引32条的适用情形。依据民事诉讼法和证据规则，上诉人应当就被上诉人在收钥匙时明知房屋未经验收合格，或者上诉人已明确告知被上诉人房屋未经验收合格承担举证责任。从上诉人的上诉理由可以反推被上诉人在收钥匙时对房屋的状况是不清楚的，直到现在上诉人还认为当时已具备了条件，被上诉人当时如何能知晓。按照指引32条不支持本案被上诉人收钥匙后要求违约金的主张则不具备合理性。大埔县是属于典型的山区，购买房屋的买方也是从各地乡镇迁移城中的，所购房屋对被上诉人有极大的刚性需求。诉讼时效应当按照2013年（粤高法）民一复字第8号《关于按日累计应如何计算诉讼时效的批复》作出认定，被上诉人的全部诉讼请求均没有超过诉讼时效。此外，一审法院以收钥匙时间为交付时间是正确的，虽然双方在2016年5月3日签署了相关协议，但实际履行协议是以收钥匙日开始的，只有收了房门钥匙，被上诉人才能够实际控制该房屋，并且在同类案件中，均是以收钥匙时间作为被上诉人掌控、占用房屋的起始日，上诉人的抗辩理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
刘国锐于2017年1月19日向原审法院起诉，请求判令被告向原告支付违约金48508元，本案诉讼费由被告负担。庭审中，刘国锐明确其诉讼请求中违约金的计算方式：自2015年1月1日起至2016年12月30日止，共730天，以已付购房款332252元为基数，按每日万分之二计算。
一审法院经审理查明：2013年10月10日，伟业公司取得位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期1、3、5、6、8、9、11、12、13、15、16幢商品房预售许可资格。
2013年11月9日，伟业公司与刘国锐签订了《商品房买卖合同》（含附件一至四），约定原告以358956元购买被告开发的位于大埔县××大道××段东侧“翰林华府”第一期13幢905房一套。该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式首期款108956元（含定金100000元），余款250000元办理银行按揭付清。”第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房已验收合格，并于买受人款清后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内告知买受人的；……。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按第（1）种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起X天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房。”
2014年1月3日，伟业公司与刘国锐签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、乙方所认购为翰林华府13栋905号单位，该房屋建筑面积应约为89.21m2；套内建筑面积应约为74.78m2；总房款应为（￥332252元）。2、甲乙双方确认本补充协议之数据为最终之合约数据，本补充协议与合同正本内容如有冲突，则以本补充协议为准。……”涉案房屋于2013年9月3日取得地基与基础工程；2014年4月29日取得主体结构；2014年11月25日取得建筑给排水；2014年12月3日取得建筑电气；2014年6月25日取得建筑装饰装修；2014年9月10日取得屋面的分部工程验收记录。2015年3月5日，伟业公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告在2015年3月6日起到翰林华府物业管理中心办理入伙手续等。2016年5月19日，原告已领取涉案房屋13幢905房的钥匙（门禁卡）、在“翰林华府”物业管理中心登记了业主的相关信息、与物业中心签订了《消防安全责任书》《物业管理服务协议》《房屋装饰装修管理协议》。2016年11月2日，梅州市公安消防局出具了“关于万川翰林华府第一期建设工程消防验收合格的意见”的《工程消防验收意见书》；2016年12月29日大埔县住建局出具了埔规核字【2016】047号《大埔县住建局规划核实凭证》，显示建设单位为伟业公司、建设项目为万川翰林华府第一期项目符合规划许可；伟业公司提供了2016年12月30日万川翰林华府第一期第一标段的《建筑工程竣工验收报告》，该报告中工程验收结论及备注为：合格工程。同日，在大埔县住建局办理了竣工验收备案登记。2017年6月15日，伟业公司向原审提交《付款情况说明》一份，确认刘国锐的购房款均已于2014年12月31日前付清（含银行按揭贷款）。
一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷，原告与伟业公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及庭审质证的情况，将本案争议焦点归纳如下：（一）伟业公司是否逾期交付涉案房屋而构成违约的问题。根据涉案合同第八条第四款，商品房验收合格是合同约定的交付条件之一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见建筑工程验收合格是房屋交付使用的法定条件。涉案房屋于2016年12月30日通过工程竣工验收，取得《竣工验收备案表》，故涉案房屋于2016年12月30日才符合约定及法定的交付条件。根据本案查明事实，伟业公司没有按照合同的约定，在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给刘国锐使用，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩称涉案合同约定的房屋交付期限届满前，涉案商品房已进行分项验收，符合合同约定的交付使用条件，属合格交付的意见，于法无据，不予采纳。刘国锐要求伟业公司支付逾期交房的违约金，合法有据，予以支持。（二）关于刘国锐的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款每日万分之二计算。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。而刘国锐在2017年1月19日向一审法院提起诉讼，所以2015年1月19日之前的逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，自2015年1月19日起的部分未超过诉讼时效。故伟业公司认为刘国锐要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，部分成立，部分予以采纳。（三）关于刘国锐请求支付逾期交房违约金的计算问题。刘国锐请求伟业公司支付逾期交房时间从2015年1月1日起至2016年12月30日止，以总房价332252元为基数，按每日万分之二计算，违约金共计48508元。虽涉案《商品房买卖合同》第九条只约定逾期90日交房违约金的计算标准，对逾期超过90日交房的违约责任没有约定。根据合同第九条第1款第2项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之X（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，刘国锐选择继续履行合同，对违约金的计算标准仍然比照逾期90日内按交付房价款每日万分之二标准计算，请求合理，应予支持。伟业公司虽然在2015年3月5日向刘国锐发出了入伙通知书，且刘国锐已于2016年5月19日领取了房屋钥匙，对房屋进行了交接，但由于涉案房屋当时尚未通过竣工验收，不符合约定及法定的交付条件，故伟业公司仍然构成违约，仍然应承担相应的违约责任，且该违约责任一直持续到涉案房屋通过竣工验收为止。另，因刘国锐交接房屋时存在怠于审查商品房是否符合交付条件的情况，对此刘国锐存在一定的过错，在刘国锐接收房屋至房屋通过竣工验收期间，对于逾期交房产生的违约金，刘国锐承担80%，伟业公司承担20%为宜，据此，伟业公司应支付刘国锐从2015年1月19日计至2016年5月18日的违约金332252元×0.2‰×486天=32295元，从2016年5月19日计至2016年12月30日的违约金为332252元×0.2‰×226天×20%=3004元，合计35299元，对刘国锐在该违约金数额范围内的诉讼请求部分，予以支持，超过的部分不予支持。
一审法院于2017年11月27日作出判决：一、伟业公司应在本判决发生法律效力后十日内向刘国锐支付逾期交房违约金35299元；二、驳回刘国锐的其他诉讼请求。如果伟业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1013元，由刘国锐负担276元，伟业公司负担737元。
二审中，当事人没有提交新证据。对于原审查明的事实，除伟业公司对刘国锐与物业中心签订《房屋装饰装修管理协议》《物业管理服务协议》时间有异议，认为签订协议时间不是2016年5月19日，而是2016年5月3日，应认定该日为房屋交付日；对于其余原审查明事实部分，双方均无异议。对双方无异议的事实部分，本院依法予以确认。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点：伟业公司未按合同约定时间交付商品房给被上诉人，被上诉人接收未经竣工验收的房屋，伟业公司是否承担被上诉人接收房屋后的逾期交房违约责任；被上诉人请求伟业公司支付违约金是否超过诉讼时效期间。
关于伟业公司未按合同约定时间交付商品房给被上诉人，被上诉人接收了未经竣工验收的房屋，伟业公司是否应承担房屋接收后的逾期交房违约责任问题。首先，《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人如期交房。”伟业公司于2015年3月5日向被上诉人发出《入伙通知书》，房屋交接时伟业公司虽未向被上诉人出示争议商品房己验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被上诉人明知双方合同约定了房屋交接的具体手续情况下仍愿意于2015年5月19日接收争议房屋，被上诉人没有证据证明伟业公司存在欺骗或故意隐瞒争议房屋竣工验收的情况。因此，从伟业公司、被上诉人履行合同过程中的行为可视为双方变更了房屋交付条件的约定，双方变更合同交付条件约定不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。其次，被上诉人接收未经竣工验收的房屋后，实际占有、使用该房屋。根据现有材料，没有证据证明争议房屋存在质量问题，争议商品房也于交房后取得了竣工验收合格备案。伟业公司上诉主张房屋交付时间为双方签署《房屋装饰装修管理协议》《物业管理服务协议》时，即2016年5月3日，因签署协议后伟业公司并未交付房屋钥匙，刘国锐领取房屋钥匙时间为2016年5月19日，故原审认定房屋实际交付时间为2016年5月19日符合客观事实。自2016年5月19日始，伟业公司与刘国锐实际交接房屋，伟业公司不构成违约，伟业公司不承担支付2016年5月19日至2016年12月30日期间的违约金责任。原审判决认定被上诉人接收房屋后，伟业公司仍应承担相应的违约责任不妥，予以纠正。
关于被上诉人请求伟业公司支付违约金是否超过诉讼时效期间的问题。涉案合同第九条约定逾期交房违约金按日时间单位计算，被上诉人主张伟业公司支付违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。原审判决以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，从债权人起诉之日倒推两年作为计算违约金的起算点无明显不当。根据上述计算方法，被上诉人于2017年1月19日向原审法院提起诉讼，违约金诉讼时效起算点为2015年1月19日，计算伟业公司逾期交房的违约时间为2015年1月19日至2016年5月18日止。原审判决认定伟业公司在上述时间节点构成违约，并按合同约定计算伟业公司需支付被上诉人违约金32295元处理恰当，本院予以确认。2015年1月1日至1月18日的违约金请求权己超过诉讼时效期间，本院不予支持。
综上所述，伟业公司的部分上诉请求成立，予以支持，部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省大埔县人民法院（2017）粤1422民初134号民事判决；
二、大埔县伟业房地产有限公司应于判决生效后十日内向刘国锐支付逾期交房违约金32295元；
三、驳回刘国锐的其他诉讼请求。
如果大埔县伟业房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1013元，由大埔县伟业房地产有限公司负担675元，刘国锐负担338元。二审案件受理费1013元（已由上诉人预付），由大埔县伟业房地产有限公司负担675元，刘国锐负担338元。
本判决为终审判决。
审判长 陈立民
审判员 黄莉芬
审判员 曾园芳
二〇一八年三月二十二日
书记员 巫锾宇