广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0126民初3057号原告南宁同德物业服务有限公司，住广西壮族自治区南宁市葛村路9号珉旖大厦B座1403号,统一社会信用代码91450103794337800D。法定代表人黎伟,该公司总经理。委托代理人郑伟东,该公司经理。委托代理人邓湘萍，该公司法务专员。被告谭光林，男，1970年4月10日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区宾阳县,现住广西壮族自治区宾阳县。委托代理人韦石岳,宾阳县法律事务中心法律工作者。委托代理人黄美珍，宾阳县法律事务中心法律工作者。原告南宁同德物业服务有限公司（以下简称南宁同德物业公司）与被告林森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于同年11月8日裁定转为普通程序，并于同年11月21日、12月27日两次公开开庭进行了审理。原告南宁同德物业公司的委托代理人郑伟东、邓湘萍，被告林森的委托代理人韦石岳经到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁同德物业公司诉称，被告系和德城市广场小区4-2-501号房屋业主，房屋面积为113.98平方米，原告与被告于2009年7月7日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所居住的和德城市广场小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告从2009年11月起未缴纳物业费及物业代收费用。截止2017年3月，被告欠缴物业管理费5073元，另有拖欠维修基金991.8元。根据《前期物业管理服务协议》第十条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金”，原告酌情考虑，现将违约金按照被告欠费总额的30%计取，即被告拖欠物业费产生的违约金1819.44元。原告多次向被告追偿无果，故为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即支付和德城市广场小区4-2-501号房屋物业费5073元，维修基金991.8元，违约金1819.44元，共计7884.24元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告南宁同德物业公司为证明其主张，向本院提供以下证据：1、《前期物业管理服务协议》，证明原、被告双方主体符合主体资格及收费标准；2、被告未缴费用明细，证明被告欠费情况；3、小区公示栏公示被告欠费情况，证明原告催费情况；4、邮政快递回执、起诉通知书，证明原告向被告主张被告所欠原告的物业费；5、《企业变更通知书》，证明南宁同德物业管理有限公司更名为南宁同德物业服务有限公司的事实。被告林森辩称，一、《前期物业管理服务协议》无效，原告无权提起本案诉讼，原告诉讼主体不适格。1、原告无经营资质；2、《前期物业管理服务协议》是《商品房买卖合同》的从合同，也是格式合同，业主在订立前期物业服务合同时并无选择的余地，只要业主不签订该《前期物业管理服务协议》，就不给房屋钥匙，业主是被迫签订的，该协议不是业主的真实意思表示，故该《前期物业管理服务协议》无效；3、从业人员也无资质；4、签订违反招投标规定，不合法，而且依法不备案；5、主体不一致。二、根据有关规定，《前期物业管理服务协议》已经依法终止、解除。三、原告不履行物业服务义务：花草树木、绿地不修整、不养护；虫害、鼠害严重且泛滥成灾；道路、路灯、井盖损坏不维修；消防设施不维护；治安安保工作严重失职，致使业主财产丢失现象经常发生。四、原告诉称被告欠费无事实和法律依据。1、欠物业费无事实和法律依据：无账务账本、正式合法的发票；欠费表属于原告单方面自行制作，应无效；账目未公开。2、收费无依据，不备案、未经审批。五、原告未履行诉前程序，无权直接提起本案诉讼。起诉前未依法有效催收，直接起诉违反程序规定。六、原告起诉已经超过诉讼时效期间，应依法驳回其诉讼请求。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，肯定法院依法驳回其诉讼请求。被告林森为证明其主张，在举证期限内向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明（1）原告据以诉讼的《前期物业管理服务协议》，是该《商品房买卖合同》的从合同，也是格式合同，业主在订立前期物业服务合同时并无选择的余地，只要业主不签订《前期物业管理服务协议》，就不给房屋钥匙，业主是被强迫签订的，该协议不是业主真实的意思表示，是无效的；（2）依据该《商品房买卖合同》的规定，“南宁市同德物业管理有限公司”只有通过招投标方式才能合法为和德城市广场提供前期物业服务。但原告没有任何证据证明其是宾阳县和德房地产开发有限公司通过招投标方式选聘为和德城市广场提供前期物业服务，并依法在有关部门备案了。因此该《前期物业管理服务协议》因违反上述规定应属无效，原告无权提起本案诉讼，原告诉讼主体不适格；（3）从被告与和德城市广场小区开发商签订的《商品房买卖合同》附件五、附件六可知，该开发商通过招投标方式选聘的是“南宁市同德物业管理有限公司”，而本非本案原告“南宁同德物业管理有限公司”，原告诉讼主体不适格；（4）原告为和德城市广场提供前期物业服务的行为非法且无效的行为；2、《黎塘和德城市广场小区业主请愿书》，3、新浪博客网络截图，10、《照片》，共同证明：被告及和德小区等广大业主也曾经于2011年6月9日向各级政府致送了以及在网络上表达诉求，证实南宁同德物业管理有限公司在管理黎塘镇和德城市广场小区期间，服务质量很差：花草树木、绿地不修整、不养护，虫害、鼠害严重、泛滥成灾；道路、路灯、井盖损坏不维修；治安安保工作严重失职，致使业主财产丢失现象经常发生。由于原告完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，原告的行为属于根本性违约，被告及广大业主拒绝交纳物业费是依法行使履行抗辩权；4、《证明》，5、《关于和德城市广场首次业主大会选举表决的公告》，6、《关于召开首次业主大会的通知》，7、《和德城市广场业主委员会候选人名单》，8、《楼长公示》，9、《网络截图》，10、《照片》，共同证明：（1）黎塘镇和德城市广场小区业主委员会已经依法于2011年3月28日成立；（2）小区业主委员会与南宁同德物业管理有限公司就续签黎塘镇和德城市广场小区物业服务管理合同问题进行协商，但因双方就服务质量、收费事项、收费标准等问题未能达成一致意见而未果，此后小区业主委员会正是依据有关规定，依法终止、解除了该《前期物业管理服务协议》；（3）此后小区业主委员会立即于2012年2月份将上述未能与南宁同德物业管理有限公司续签物业服务合同事宜公告（在各栋楼单元门口张贴公告）告知所有业主，自此之后南宁同德物业管理有限公司就不再是黎塘镇和德城市广场小区的合法物业管理者；（4）各栋楼单元门口是张贴有关通知、公告的习惯场所；11、证人证言，证明（1）南宁同德物业管理有限公司自2012年2月不再对被告居住的黎塘镇和德城市广场小区进行物业服务管理；（2）南宁同德物业管理有限公司在管理黎塘镇和德城市广场小区期间，服务质量很差：花草树木、绿地不修整、不养护，虫害、鼠害严重、泛滥成灾；道路、路灯、井盖损坏不维修；治安安保工作严重失职，致使业主财产丢失现象经常发生。双方当事人争议的焦点是：一、原告诉讼主体资格是否适格；二、合同是否有效；三、本案是否超过诉讼时效；四、原告是否按约定履行了物业管理服务义务；五、原告要求被告支付各项费用是否有事实和法律依据。证据的分析与认定：经庭审质证，对原告南宁同德物业公司提供的证据，被告林森对证据1的真实性、关联性无异议、合法性及证明内容有异议，（1）该协议是《商品房买卖合同》的从合同，也是格式合同，该协议是被告被强迫签订的，因为按照开发商的合同，不签订该合同就不给房子钥匙；（2）按照商品房买卖合同的规定，选聘就是原告作为物业管理方是通过招投标的方式进行选聘的，原告不是通过招投标方式选聘的，主体是违法的；（3）根据商品房买卖合同的约定，被告与开发商签订的合同并不是本案原告，商品房合同里“南宁市同德物业管理有限公司”，而本非本案原告“南宁同德物业管理有限公司”，原告诉讼主体不适格；（4）根据商品房买卖合同以及国家相关规定，该协议应该备案，原告事实上没有备案，可以得知，原告的主体是违法的；（5）根据商品房买卖合同以及国家相关规定，原告作为物业管理公司应该有符合国家规定的资质，而原告没有相关的资质，原告的主体是违法的。对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该明细表不能证明被告欠原告的费用，依照公示的相关规定，被告欠费用应该出示证据予以证实，根据“前期物业管理服务协议”中的第七条得知，如果被告欠费应该按照该要求予以公开。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，质证意见与证据2的质证意见一致，对公告的真实性有异议，(1)按照原告提供的照片显示，该公告栏目是中国电信公告栏，公告栏上的内容是中国电信公司的内容，而并不是原告举证者证据中的内容；（2）公告栏不能表明公告时间，不予证实；（3）据代理人2017年10月现场调查，并没有公告栏。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，（1）该证据不能表达原告寄件的内容，也不能证实该信件被告已经收到；（2）2017年6月7日才寄出，而本案原告于2017年6月22日就提起诉讼，不符合常理；（3）收件函上虽然有名字，只是原告单方面写上去的，并没有被告的签收证明。对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，据查南宁同德物业管理有限公司已经于2012年6月被南宁市住房局注销，不得再从事物业服务活动。对被告林森提供的证据，原告南宁同德物业公司对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据反映的是被告与开发商的矛盾；证据3、4、5、6、7、8、9真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明该小区已成立委员会；对证据10的真实性、合法性、关联性有异议，该照片没有拍摄时间；证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，证明内容与事实不符。对原告提供的证据1，被告认为该协议无效，且系被迫签订，原告对此不予认可，且被告未能提供证据予以证明，故对被告的异议意见，本院不予采信，对该证据本院予以认定；对证据2，被告认为该证据不能证明被告所欠费用，但被告未能提供证据证明其已向原告交纳了相关费用，故对被告的异议意见，本院不予采信，对该证据本院予以认定；对证据3，经审查，该证据不能证明其欲证明的内容，故对该证据本院不予认定；对证据4，被告认为该证据不能证明原告欲证明的内容，但未能提供证据予以证明，故对被告的异议意见，本院不予采信，对该证据本院予以认定；对证据5，被告认为南宁同德物业管理有限公司已经于2012年6月被南宁市住房局注销，不得再从事物业服务活动，经审查原告只是变更企业名称，故对被告的异议意见，本院不予采信，对该证据本院予以认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，经审查，其与本案无关，故本院对此不予认定；对证据10，由于该证据无形成时间、拍照人等信息，故本院不予认定；对证据11，由于被告未能提供其他证据予以佐证，故本院对该证人证言不予采信。经审理查明，原告南宁同德物业公司原企业名称为南宁同德物业管理有限公司，于2011年1月10日在南宁市工商行政管理局青秀分局依法变更登记为南宁同德物业服务有限公司。被告林森系宾阳县黎塘镇和德城市广场小区4栋2单元501号房业主，其房屋建筑面积113.98平方米。2009年7月7日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：第四条、前期物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金）：乙方交纳费用时间为每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积每月0.5元/㎡，商业用房按建筑面积每月1.00元/㎡；物业管理服务费标准按管理费盈、亏在政府规定范围内进行适当调整；公用水、电费按实际发生额由乙方按建筑面积分摊。第五条、其他有偿服务费用：生活垃圾处理费每户每月按当地标准收取（以物价局通知为准）。第七条、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理与使用：乙方在房屋交付使用时开始向甲方交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取。第十条、违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交违约金。原告从合同签订之日起至2017年3月31日止，由原告的宾阳分公司在和德城市广场小区进行前期物业服务管理。在服务期间，被告依约向原告交清了2009年11月前的物业服务费、垃圾处理费。此后，被告拒绝向原告交纳物业服务费、垃圾处理费，原告向被告催收未果后，遂向本院起诉，提出如上诉讼请求。本案庭审中，原告放弃要求被告支付公共维修资金的诉讼请求。本院认为：一、关于原告南宁同德物业公司诉讼主体是否适格的问题。《前期物业管理服务协议》中载明的“甲方：南宁同德物业管理有限公司”，已于2011年1月10日变更登记为“南宁同德物业服务有限公司”，南宁同德物业管理有限公司的权利义务已完全由原告南宁同德物业服务有限公司承受，并由原告履行《前期物业管理服务协议》，在此物业服务过程中，被告均未提出异议，故原告在本案中依法享有相关诉讼权利，其诉讼主体适格。二、关于合同是否有效的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反国家相关法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同。被告辩称其被迫与原告签订该协议，但未能提供证据证明，且被告在2009年11月前均依约履行了交纳费用的义务，故本院对其辩解意见不予采信。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本案中原告向被告提供物业服务持续至2017年3月份，被告辩称原告起诉已超过诉讼时效期间，该辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。四、关于原告是否按约定履行了物业管理服务义务的问题。本案中，被告并没有提供证据证明原告没有按约定履行了物业管理服务义务，故本院认定原告已经按约定履行了物业管理服务义务。五、原告要求被告支付各项费用是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，《前期物业管理服务协议》合法有效，故对原告依照约定要求被告：（一）按房屋建筑面积每月每平方米0.5元的标准，从2009年11月起计算至2017年3月止，交纳物业服务费共计113.98㎡×0.5元/㎡·月×69个月＝4183.82元；（二）按欠费总额的30%支付违约金即4183.82元×30%＝1255.14元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告林森于本判决生效后五日内支付原告南宁同德物业服务有限公司物业服务费4183.82元，违约金1255.14元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，由被告谭光林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫伟康审 判 员  黄东兴人民陪审员  颜学文二〇一七年十二月二十七日书 记 员  陆丹萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。