广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第8号
原告：卢淑仪，女，1988年7月12日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告：卢润和，男，1961年8月4日出生，汉族，住广东省东莞市，
原告：王丽好，女，1968年10月30日出生，汉族，住广东省东莞市，
三原告的共同委托诉讼代理人：梁学沛，广东莲馨律师事务所律师。（于2015年5月15日撤销授权）
三原告的共同委托诉讼代理人：陈勤，广东莲馨律师事务所律师。（于2015年5月15日取得授权）
三原告的共同委托诉讼代理人：许嘉敏，广东莲馨律师事务所辅助人员。
被告：中国联合网络通信有限公司东莞市分公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和路*号联通新时空大厦。组织机构代码为98198022-8。
负责人：张海涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晓萍，广东泰旭律师事务所律师。（于2016年8月15日撤销授权）
委托诉讼代理人：刘勇慧，广东泰旭律师事务所律师。（于2016年8月20日取得授权）
委托诉讼代理人：胡文斌，广东泰旭律师事务所辅助人员。
被告：中国联合网络通信有限公司。住所地：北京市西城区金融大街**号。
法定代表人：常小兵。
原告卢淑仪、卢润和、王丽好诉被告中国联合网络通信有限公司市东莞分公司（以下简称“联通东莞分公司”）、中国联合网络通信有限公司（以下简称“联通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡植彬适用简易程序进行审判，并于2015年2月11日公开开庭进行了审理。后依法转换适用普通程序，由审判员胡植彬、审判员陈波和人民陪审员李慧霞组成合议庭，分别于2015年7月16日、2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告卢润和及三原告的共同委托诉讼代理人梁学沛、许嘉敏，被告联通东莞分公司的委托诉讼代理人李晓萍、刘勇慧参加第一次庭审；原告卢润和及三原告的共同委托诉讼代理人陈勤、许嘉敏，被告联通东莞分公司的委托诉讼代理人李晓萍参加了第二次庭审。原告卢润和及三原告的共同委托诉讼代理人陈勤，被告联通东莞分公司的委托诉讼代理人刘勇慧参加第三次庭审。被告联通公司经本院合法传唤三次拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢淑仪、卢润和、王丽好向本院提起诉讼请求：1.被告联通东莞分公司移除位于东莞市××路段聚兄楼楼顶信号接受塔以及机房内所有通信设施，并将楼顶的使用权及机房返还予原告；2.被告联通东莞分公司按照每月1500元的标准，自2013年11月1日起支付占有房屋的使用费予原告直至被告联通东莞分公司将恢复原状之楼顶及房屋交予原告之日止；3.被告联通东莞分公司支付维修房屋费用，暂定为370670元（该项费用以司法鉴定结论或原告与被告联通东莞分公司协商确定的价格为准）予原告；4.被告联通公司作为被告联通东莞分公司的总公司对其行为承担民事责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2003年4月8日，案外人卢润强同被告联通东莞分公司签署的《租赁合同书》协商终止，该合同的权利、义务转由原告享有及承担。租赁合同的内容为由原告将其长安镇上角振安路段聚兄楼楼顶及套房一间租赁给被告联通东莞分公司作为无线通信移动电话基站（信号塔）无人值守机房之用。租赁期自2003年11月30日至2013年10月31日止。租金每年18000元，由被告联通东莞分公司于每年2月15日前支付当年度租金，租赁合同并特别约定了在被告联通东莞分公司施工后产生结构损坏、天台漏水，由被告联通东莞分公司负责维修。租赁合同期满后，被告联通东莞分公司仍继续使用租赁物，但没有支付租金予原告，且在被告联通东莞分公司的基站（信号塔）的重压下，原告楼房的二至五层共45间房发生地板开裂，阳台、卫生间、天台、墙壁渗水等损坏，经原告自行委托他人鉴定维修价格为370760元，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。
被告联通东莞分公司辩称：一、原告不是房屋租赁合同的当事人，不是本案的适格原告。案涉房屋租赁合同的双方当事人是卢润强和被告联通东莞分公司，单凭原告提供的村委会有关产权的证明不足以证明原告为房屋所有权人和使用权人，村委会证明不能单独作为认定房地产权的证据。原告应当提供政府土地管理部门、房地产管理局、乡镇政府等负责登记公示的政府部门发放的房屋产权、土地产权、宅基地产权证件或出具的证明，或者房屋转让、承继的合同或政府部门出具的证明文件，或者被告联通东莞分公司与原告签订的房屋租赁合同，来证明其对案涉房产享有所有权或处分收益的权利。本案中，原告并未提供被告联通东莞分公司同意后卢润强将房屋租赁合同权利义务转让给原告的证据，也未提供其他足以证明其享有案涉房产的所有权的证据，因此，原告不是本案适格主体；二、被告联通东莞分公司无需支付租赁合同期满后的案涉房屋的使用费。被告联通东莞分公司与原告的房屋租赁合同于2013年10月31日期满后，因原告擅自断电导致被告联通东莞分公司无法使用该基站（信号塔）及机房，被告联通东莞分公司在租赁期限届满前后已经向原告明确表示要搬迁该基站（信号塔），却因原告阻拦无法搬迁基站（信号塔）及机房，因此案涉基站（信号塔）及机房未搬迁的过错方是原告，被告联通东莞分公司无需继续向其支付房屋使用费。被告联通东莞分公司一直积极要求搬迁该基站（信号塔），是原告一直阻拦该基站（信号塔）的搬迁，只要原告不阻拦，被告联通东莞分公司可立即计划并尽快安排基站（信号塔）搬迁工作，并将处房屋损耗、损坏外的基站（信号塔）所占楼顶部分和机房所在房屋恢复原状后交还给原告，就原告阻拦被告联通东莞分公司搬迁案涉基站（信号塔）的行为，被告联通东莞分公司将另案起诉，要求原告协助被告联通东莞分公司搬迁，并要求原告赔偿因其阻拦搬迁给被告联通东莞分公司造成的损失；三、房屋出租方应承担案涉房屋的维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。同时，按照被告联通东莞分公司与卢润强签订的《租赁合同书》第五条之约定，出租人在合同期间应保证案涉房屋的安全使用，并对房屋进行检查、修缮。因此，不论是根据法律规定还是依据双方合同约定，合同期间房屋的维修义务应由出租方承担。该《租赁合同书》后备注之“乙方在工程施工后产生的结构损坏、天台漏水，由乙方负责维修”内容非双方约定条款，为出租人自行备注，被告联通东莞分公司并未同意并盖章确认，对被告联通东莞分公司不发生法律效力。并且，出租人提出“乙方在工程施工后产生的结构损坏、天台漏水，由乙方负责维修”之内容对承租人不公平，工程施工后如房屋发生结构损坏、天台漏水，并不必然是施工行为造成的，房屋质量、地质结构都有可能造成房屋损坏，该约定明显侵害承租人的权益，被告联通东莞分公司作为承租人不可能同意此条款；四、假设被告联通东莞分公司按照约定的方法、用途使用案涉房屋过程中，房屋因此受到损耗，被告联通东莞分公司依法也不应承担赔偿责任。被告联通东莞分公司按照合同约定的方法和租赁物性质将基站（信号塔）所在屋顶部分和机房所在房屋用于无线通信移动电话基站（信号塔）无人值守机房之用，不存在“未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物”的行为，出租人无权要求被告联通东莞分公司赔偿损失；五、原告有关房屋维修费用的诉求没有实施根据。原告提供的8张照片无法证明原告诉称“原告楼房二至五层共45间房发生地板开裂，阳台、卫生间、天台、墙壁渗水等损坏”的事实及损失金额，原告没有提供证据证明该房屋的损坏与被告联通东莞分公司有关，因此，原告诉求毫无事实根据。综上所述，因原告非本案适格主体，且根据法律规定和合同约定，被告联通东莞分公司不应承担房屋损耗或损坏及房屋维修义务，以及原告未证明诉状所称“二至五层共45间房发生地板开裂，阳台、卫生间、天台、墙壁渗水等损坏的事实、损失金额大小的事实、损失与被告联通东莞分公司有因果关系的事实，被告联通东莞分公司请求法院判令驳回原告诉讼请求。
被告联通公司未提供答辩意见，亦未提供任何证据或质证意见。
经审理查明：
2003年4月8日，卢润强作为甲方与被告联通东莞分公司作为乙方签订一份《终止协议》，该协议显示因乙方租用甲方物业建造移动通讯基站（信号塔）一事，双方已于2003年4月8日达成协议，因甲方物业权属不清，经协商，双方确认2002年12月1日签订的合同于2003年11月30日终止，该场地由乙方与拥有该物业权的业主重新签订租赁合同。
同日，卢润强作为甲方与被告联通东莞分公司作为乙方签署一份《租赁合同书》，合同约定由甲方将其位于东莞市××路段聚兄楼顶及套房一间租赁给乙方作为无线通讯移动电话基站（信号塔）无人值守机房之用，总建筑面积为100平方米；乙方按每年18000元的租金价格租用上述房产，租期为十年，自2003年至11月30日至2013年10月31日止。合同还约定，甲方在合同期限内因保证房产的安全使用，并负责对房产进行检查、修缮，乙方所安装的设备及其施工如给甲方物业造成损害的应负责赔偿、修复。最后，合同上有手写加注“乙方在工程施工后产生结构损害、天台漏水，由乙方负责维修，甲方收到租金后向乙方提供普通收据”。
原、被告对原告诉讼主体是否适格存在争议。被告联通东莞分公司认为三原告并非租赁合同书的签订方，对三原告的主体资格提出质疑。三原告认为，案涉《租赁合同书》及《终止协议》系卢润强去世前所签，当时案涉租赁物权利属于卢润强及三原告所有，卢润强去世后，房屋的权属属于三原告，为此三原告提供一张由东莞市长安镇上角社区居民委员会出具的《证明》予以证明，该《证明》显示案涉房屋权属属于三原告所有。为查清案涉房屋使用权利等问题，本院前往东莞市长安镇上角社区居民委员会进行调查核实。东莞市长安镇上角社区居民委员会确认《证明》属于其所出具，并确认卢淑仪为卢润强女儿、卢润和为卢润强哥哥，王丽好为卢润强弟媳，对于原告关于案涉房屋权利人的主张，东莞市长安镇上角社区居民委员会予以确认。同时东莞市长安镇上角社区居民委员会表示卢润强的继承人分别为母亲王锦桃、妻子王衬华、两个女儿分别为本案原告卢淑仪及案外人卢汝婷。除卢淑仪外，王锦桃、王衬华、卢汝婷向本院出具一份放弃参加诉讼申明书，确认案涉房产中卢润强所持有的份额已由卢淑仪一人继承，其三人放弃参加本案审理。
经勘查，案涉房屋天花板存在开裂、渗水等情况。对此原告认为系被告联通东莞分公司在楼顶所建信号接收塔造成案涉楼房二至五层地板开裂、阳台、卫生间、天台、墙壁渗水等损害后果，故起诉要求两被告支付房屋维修费用。为此原告提供了报价表予以证明，但报价表未有任何单位或个人签名或盖章。被告联通东莞分公司对报价表不予确认，并否认房屋损坏系由其搭建的接收塔造成。针对双方争议的致损原因，原告申请司法鉴定。经双方委托，广东南粤珑图建筑设计有限公司出具了《房屋安全鉴定报告》[司鉴字（2016）23号],报告显示案涉房屋部份天花板确实存在开裂现象及渗水痕迹，部分框架梁有开裂现象；至于损坏原因，鉴定报告认为根据基站的做法和位置，该基站的重量直接传递至该房屋天面层基站底加建的框架梁，并由框架梁传递至框架柱，天面层基站影响范围大约在1～3×(A～C)轴位置，因此不会作用于该房屋各层楼板上，但六层该基站范围内天花板及部分框架梁存在的开裂现象，不排除是该基站建设过程中，由于施工带来的荷载和振动对六层该位置钢筋混凝土构件的开裂产生积极作用；其余天花板裂缝主要分布在每层各房间的中部位置，部分裂缝分布在天花板四角位置，是由于温度变化导致混凝土收缩所致。针对房屋损害损失，经本院释明，原告放弃对此申请司法鉴定。
另外，针对移除信号塔及搬迁机房通信设施并要求两被告支付房屋占有使用费的问题。原告主张被告联通东莞分公司在租赁合同到期后未搬迁机房和拆除基站（信号塔），起诉要求拆除基站（信号塔）及搬迁机房通信设施并要求两被告支付房屋占有使用费。被告联通东莞分公司同意拆除基站（信号塔）及搬迁机房通信设施，并确认使用租赁物至2014年3月，自2014年4月起因原告阻拦及断电等行为导致至今无法搬迁及拆除，故被告仅同意支付2013年年11月至2014年3月占有使用费。三原告否认有阻碍搬迁的行为，但认为被告联通东莞分公司搬迁应以与三原告协商房屋维修及租金为前提，又认为合同到期后被告联通东莞分公司陆续使用租赁物半年左右，被告联通东莞分公司持有机房门锁，但一直未来处理，故三原告自2014年4月开始进行断电以引起被告联通东莞分公司的重视。
另查明，案涉房产未有房产证和建设工程规划许可证。
以上事实，有《租赁合同书》、《终止协议》、《证明》、照片、放弃参加诉讼声明书、放弃继承声明书、《房屋安全鉴定报告》以及本案的谈话笔录、庭审笔录等附卷为证
本院认为：被告联通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃质证和抗辩的权利。被告联通东莞分公司是由联通公司投资成立的分公司，其对外产生的民事责任应与联通公司共同承担。本案为房屋租赁合同纠纷。对于案涉房屋租赁合同的效力问题。案涉租赁房屋未经产权登记或办理建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由此判断，案涉《租赁合同》应属无效合同。
综合原、被告双方诉辩意见，本案存在以下争议焦点，一、原告是否为适格的诉讼主体；二、原告房屋漏水、损坏是否与被告联通东莞分公司所建基站（信号塔）有关，如有关该修缮费用是否应由被告联通东莞分公司承担；三、被告联通东莞分公司是否需要支付房屋的占有使用费。
对于第一个争议焦点，综合放弃继承声明书、放弃参加诉讼声明书、东莞市长安镇上角社区居民委员会的证明以及本案的谈话笔录，本院认为，案外人卢润强去世前案涉房屋的所有权由三原告及案外人卢润强享有，案外人卢润强去世后，其对案涉房屋享有的权属由其女卢淑仪继承，因此，三原告共同享有对案涉房屋的所有权，是本案的适格主体。
对于第二个争议焦点，根据《房屋安全鉴定报告》，除六层的大约在1～3×(A～C)轴位置（对应为604房、605房及门外走廊）的天花板及部分框架梁外，其他范围房屋毁损与案涉被告联通东莞分公司建造的基站（信号塔）不存在关联。对于前述第六层的天花板部分框架梁的毁损原因，鉴定机构表示不能排除系被告联通东莞分公司建造基站（信号塔）时施工所致，故基于公平原则，本院酌定两被告承担相应房屋维修费损失5000元。对于超出部分房屋维修费，本院予以驳回。
对于第三个争议焦点。双方对移除位于东莞市××路段聚兄楼楼顶基站（信号塔），以及机房内所有通信设施不持异议，本院予以准许。针对案涉房屋占有使用费。被告联通东莞分公司承认其在2013年11月至2014年3月占用案涉房屋，应参照案涉合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费7500元（5个月×1500元/月）。至于2014年4月起的占用使用费诉求，被告联通东莞分公司认为是由于三原告的阻挠才导致至今没有搬迁，本院认为，三原告在庭审中承认其自2014年4月对被告联通东莞分公司设施进行停电，又表示其虽同意被告联通东莞分公司搬迁，但前提是被告联通东莞分公司应该与三原告协商房子的维修费用及租金，由此可见被告联通东莞分公司主观上并无占用的恶意，客观上均无法继续使用案涉租赁物或拆除搬离案涉设备，三原告要求两被告支付自2014年4月起的占有使用费于法无据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司、中国联合网络通信有限公司于本判决生效之日起五日内移除其位于广东省东莞市长安镇上角振安路段聚兄楼房屋楼顶的基站（信号塔）以及机房内所有通信设施，原告卢润和、卢淑仪、王丽好予以必要的配合。
二、限被告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司、中国联合网络通信有限公司于本判决生效之日起五日内向原告卢润和、卢淑仪、王丽好支付房屋维修费损失5000元；
三、限被告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司、中国联合网络通信有限公司于本判决生效之日起五日内向原告卢润和、卢淑仪、王丽好支付2013年11月至2014年3月房屋占有使用费7500元
四、驳回原告卢润和、卢淑仪、王丽好其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7130元，司法鉴定费20520元，合计27650元，由原告卢润和、卢淑仪、王丽好负担26760元，由被告中国联合网络通信有限公司东莞市分公司、中国联合网络通信有限公司负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判长 胡 植 彬
审判员 陈波人民陪审员李慧霞
二〇一七年六月五日
书记员 方 雄 飞
刘淑恩