文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初4204号原告：江苏新鑫物业管理有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇浏家港飞马路，统一社会信用代码91320585771504442W。法定代表人：司守良，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海斌，该公司客服专员。被告：张全林，男，1952年9月25日生，汉族，住江苏省太仓市。原告江苏新鑫物业管理有限公司诉被告张全林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江苏新鑫物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱海斌到庭参加诉讼，被告张全林经本院公告送达开庭传票等应诉材料后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江苏新鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告张全林向原告支付物业服务费21360元、垃圾清运费480元，合计21840元。在诉讼过程中，原告放弃向被告主张垃圾清运费480元，并变更其向原告主张的物业服务费为14944元。事实与理由：被告张全林为太仓市华侨花园小区17号楼901室的业主。2004年12月1日，太仓市华侨花园小区的房地产开发企业与太仓中怡万泰物业管理有限公司签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》1份，约定由太仓中怡万泰物业管理有限公司为太仓市华侨花园小区提供物业服务，太仓市物价局批复的物业收费标准为1.18元/平方米/月。2014年4月1日，中怡万泰物业管理有限公司与原告太仓市新鑫物业管理有限公司签订《债权转让协议书》1份，约定：中怡万泰物业管理有限公司将其享有的对华侨花园约1203名欠费业主物业服务费债权（包括本金、利息、违约金等）合计人民币265万元依法转让给江苏新鑫物业管理有限公司，欠缴期限为2007年1月1日至2014年3月31日。2014年4月1日，被告与原告江苏新鑫物业管理有限公司签订了《太仓市物业管理服务合同》1份，约定由原告为太仓市华侨花园小区提供物业服务，物业服务费标准为1.18元/平方米/月，支付时间为每半年缴纳一次，合同签订后，原告按约定提供物业服务，但被告未能按约定付清物业服务费。截至2016年12月31日，被告尚结欠原告自2007年1月1日至2016年12月31日的物业服务费21348元（150.76平方米×1.18元/平方米/月×12个月×10年）未能支付，现原告自愿按照空置房7折的标准向被告收取上述期间的物业服务费。被告张全林未作答辩。经审理查明：被告张全林系太仓市城厢镇华侨花园17幢901室、车库101房屋的登记所有权人，901室房屋建筑面积为150.76平方米，规划用途为成套住宅，房屋权属信息登记时间为2006年9月8日。2004年12月1日，太仓市华侨花园小区的房地产开发企业与太仓中怡万泰物业管理有限公司签订《太仓市物业管理委托合同（前期）》1份，约定由太仓中怡万泰物业管理有限公司为太仓市华侨花园小区提供物业服务，并约定了物业服务费的收费标准，其中高层物业管理费为1.23元/平方米/月，含公用部位能源消耗及维修费。协议中注明：前期物业管理期限自2004年12月1日起至小区业主委员会成立时止。2005年1月17日，太仓市物价局出具的关于华侨花园住宅小区物业管理收费的批复中载明，有电梯的公寓房前期物业管理公共服务费收取标准为1.18元/平方米/月，允许在20%幅度内制定具体标准。2014年4月1日，太仓中怡万泰物业管理有限公司与原告太仓市新鑫物业管理有限公司签订《债权转让协议书》1份，约定：中怡万泰物业管理有限公司将其享有的对华侨花园约1203名欠费业主物业服务费债权（包括本金、利息、违约金等）合计人民币265万元依法转让给江苏新鑫物业管理有限公司，欠缴期限为2007年1月1日至2014年3月31日。对此，原告在庭审中陈述，中怡万泰物业管理有限公司于2014年3月底至4月底通过小区的电子显示屏滚动播放及公告栏张贴债权转让事项，并提供中怡万泰物业管理有限公司出具的债权转让通知1份。同日，原告（乙方）与太仓市华侨花园业主大会（甲方）签订《太仓市物业管理服务合同》1份，约定：甲方将太仓市华侨花园委托乙方实行物业服务，委托服务期限为3年，自2014年1月1日起至2017年3月31日止；按建筑面积收取物业服务费，高层住宅为1.18元/平方米/月；物业服务费按月计算，业主应在每年3月、6月、9月、12月的10日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费。原告还陈述，被告办理交房手续后，一直未入住，被告自2007年1月1日开始一直未缴纳物业服务费，原告找寻不着被告，一直采用在被告所在华侨花园小区房屋的门上张贴催缴通知的形式向被告催缴物业管理费。截至2016年12月31日，被告共计拖欠原告10年的物业服务费。上述费用原告多次催要无果，遂诉至法院。上述事实，有原告提供的房屋权属登记信息查询结果证明、《太仓市物业管理委托合同（前期）》、太仓市物价局文件、《太仓市物业管理服务合同》、《债权转让协议书》、债权转让通知、催缴通知复印件及原告的庭审陈述等证据佐证。本院认为：太仓市华侨花园小区的房地产开发企业与太仓中怡万泰物业管理有限公司签订的《太仓市物业管理委托合同（前期）》、原告与太仓市华侨花园业主大会签订的《太仓市物业管理服务合同》均合法有效，上述合同应适用于太仓市华侨花园小区的所有业主。太仓中怡万泰物业管理有限公司与原告先后作为太仓市华侨花园小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告作为该物业服务范围内的业主已实际受益，理应承担交纳物业管理费的义务。2014年4月1日，中怡万泰物业管理有限公司将其对1203名欠费业主享有的自2007年1月1日至2014年3月31日的物业服务费债权合计265万元转让给原告，并在转让债权后通过电子屏公告等形式通知了欠费的小区业主，该债权转让对债务人即欠费的小区业主发生法律效力，应由被告将上述期限内结欠的物业服务费支付给债权受让人即本案的原告。因被告自2007年1月1日至今未缴纳物业服务费，故结合原告的主张，被告应向原告支付自2007年1月1日至2016年12月31日共计10年的物业服务费，现原告主张的物业服务费计算标准未超出合同约定标准，且原告自愿按照7折的标准向被告主张物业服务费亦未超出合同约定范围，故本院对原告要求被告按照7折的标准支付自2007年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求予以支持，该期间按照7折计算的物业服务费为14943元（150.76平方米×1.18元/平方米/月×12个月×10年×70%）。现被告张全林经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张全林于本判决生效后10日内支付原告江苏新鑫物业管理有限公司自2007年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费14943元。上述款项由被告张全林直接给付至原告确认的如下银行账户：户名江苏新鑫物业管理有限公司，开户行：中国农业银行太仓新区支行，账号：53×××89。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由被告张全林负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李红代理审判员  汪丹代理审判员  乐辉二〇一七年十二月十九日书记员邵诚