文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第357号上诉人(原审被告):罗定市浩瀚物业发展有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈浩然。委托代理人：李华开，男，该公司员工。委托代理人：梁舜，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄婷，女，1977年1月1日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人：陈康，男，1973年9月28日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上诉人罗定市浩瀚物业发展有限公司（以下简称浩瀚公司）因与被上诉人黄婷商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2015）云罗法民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：浩瀚公司是位于罗定市迎宾馆北面泷江翡翠城（一期）高层住宅的房地产开发商。2014年8月4日、11日，黄婷先后向浩瀚公司支付了8000元、12000元共20000元定金后，双方于2014年8月11日首先签订了《泷江翡翠城认购书》，并于2014年8月25日签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为泷江翡翠城（一期）高层住宅的X栋X层X号房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为370794元。第六条约定付款方式为银行按揭付款方式，买受人必须在2014年8月25日前付清购房的首期款人民币120794元，剩余房款250000元由买受人在签订合同起7天内在公司指定的银行办理按揭贷款手续，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。第七条约定买受人如未按合同时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.00%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过120天尚未付清应付款项的，出卖人有权单方面解除合同并自行处理该商品房，买受人已交房款不予退还。合同签订后，黄婷于2014年8月25日（合同签订当天）向浩瀚公司支付了契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，共10839元，同时向浩瀚公司支付了购房款40794元。2014年10月28日，黄婷再次向浩瀚公司支付了购房款60000元（但在庭审过程中，双方均确认该60000元黄婷并没有实际支付给浩瀚公司，并确认双方签订合同前黄婷支付给浩瀚公司的20000元已经在签订合同后转为购房款）。即黄婷实际共向浩瀚公司支付了购房款60794元及契税、物业维修资金、预告登记费、办证费共10839元，合计71633元。依照双方签订的合同约定，黄婷的购房余款25万元以银行按揭的付款方式付款，但后黄婷因其丈夫为他人在罗定市农村信用合作联社黎少信用社办理的贷款提供担保并出现坏账而导致不能办理按揭贷款。黄婷遂于2015年3月6日向浩瀚公司递交申请书，申请退回涉案商品房，并申请办理退房、退合同手续，同时通过浩瀚公司向罗定市房地产交易所递交申请，申请涉案商品房购买资料退档。根据浩瀚公司提供的黄婷向浩瀚公司提交了同一时期的两份申请书显示，浩瀚公司接受申请书后只在开发商意见栏签名，但没有签署任何意见。由于浩瀚公司至今尚未将黄婷所支付款项返还给黄婷，黄婷遂诉至原审法院，请求判令：一、解除黄婷与浩瀚公司签订购买泷江翡翠城（一期）高层住宅X栋X层X房合同编号为2014081XXX的《商品房买卖合同》，由浩瀚公司返还黄婷购房款人民币71633元。二、诉讼费用由浩瀚公司承担。原审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。黄婷与浩瀚公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，应予以确认。本案的争议焦点为：黄婷请求解除其与浩瀚公司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》，并请求浩瀚公司返还购房款的理据是否充分？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。而参照《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第19条意见，对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高，贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。本案中，黄婷已提交了中国人民银行征信中心出具的个人信用报告证实其确因不能办理按揭贷款而导致无履约能力，且黄婷确实是因其丈夫为他人在罗定市农村信用合作联社黎少信用社办理的贷款提供担保并出现坏账而导致不能办理按揭贷款，故其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求浩瀚公司返还收受的购房款60794元的理据充分，应予支持。至于黄婷请求浩瀚公司返还的契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，共10839元的问题。原审法院认为，该10839元在黄婷交给浩瀚公司时是属于预交的费用，但现由于双方签订的《商品房买卖合同》已无法继续履行，该费用已无需再实际产生，浩瀚公司应予返还给黄婷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，原审法院判决：一、解除黄婷与浩瀚公司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》；二、由浩瀚公司于判决发生法律效力之日起五日内向黄婷返还购房款60794元及契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，合计71633元。案件受理费795元，由浩瀚公司负担。宣判后，上诉人浩瀚公司不服，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销（2015）云罗法民初字第641号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当。一、被上诉人不能办理按揭贷款是由于其自身的原因造成的，原审法院认方其不能办按揭贷款属于“不可归责于双方当事人的事由”没有理据，是错误的。被上诉人与上诉人于2014年8月25日签订《商品房买卖合同》，按该合同第六条第一款第3项的约定，被上诉人必须于2014年8月25日前付清首期款120794元，剩余房款250000元由买受人在签订合同起7天内在指定的银行办理完按揭付款手续，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。但被上诉人在签订合同后，2014年8月25日仅向上诉人交付定金2万元，购房款40794元和契税等税费10839元，经上诉人多次催促，被上诉人才于2014年10月28日交付另外的购房款6万元，并到银行办理按揭贷款手续。按被上诉人诉状所述，并结合中国银行股份有限公司罗定支行的局部说明意见，可以清楚知道，被上诉人不能办理按揭贷款的原因是其丈夫罗家成在罗定市农村信用合作社黎少信用社有为他人办理担保贷款并出现坏帐，因此，被上诉人不能办理按揭贷款是由于其自身的原因造成的，责任在于被上诉人本身。原审法院认为被上诉人不能办理按揭贷款是“不可归责于双方当事人的事由”显然是没有依据的。二、被上诉人逾期付款超过120日，按照合同约定，上诉人有权解除合同，自行处理房屋，已交的购房款不予退还。原审法院判决上诉人返还购房款及契税等费用没有依据。被上诉人因其丈夫的原因不能办理按揭后，上诉人同意其在1个月内付清购房款或由其丈夫履行担保义务后重新办理按揭贷款手续，但被上诉人既没有付清购房款，又没有重新办理按揭贷款手续，并于2015年3月6日向上诉人提交《申请书》，提出由于其本人财务困难，未能按期付清余款，申请退回房屋，定金20000元不予退还，并取消原向罗永强所借的6万元。自2014年12月1日起，被上诉人逾期付款已超过半年。根据《商品房买卖合同》第七条第2项“逾期超过120天尚未付清应付款项的，出卖人有权单方面解除合同，并自行处理该商品房，买受人已交房款不予退还”的约定，被上诉人要求退还定金和购房款没有理据。因此，被上诉人因其自身的原因不能办理按揭贷款，违反合同的约定，应按合同的约定处理，而不能适用“不可归责于双方当事人的事由”的规定，原审法院判决上诉人返还被上诉人购房款及契税等费用没有依据，是十分错误的。三、被上诉人解除合同给上诉人造成巨大的损失，原审法院判决上诉人返还被上诉人购房款及契税等费用，极不公平。被上诉人签订合同8个多月后，提出解除合同；自签订合同之日起至今已整整一年；上诉人在收取被上诉人的首期款后，已出具发票给被上诉人，并交付税费，解除合同给上诉人造成以下损失：1、被上诉人认购房屋，致使上诉人不能将该房屋出卖，但被上诉人自2014年11月至今，仍有25万元的购房款未付清，严重影响上诉人的资金运作；2、被上诉人认购房屋，致使上诉人不能将该房屋出卖，但现时房价与2014年8月的房价相比，每平方米下降300-400元，解除合同将导致上诉人直接损失3-4万元；3、被上诉人交付首期购房款后，上诉人于2014年10月30日出具发票给被上诉人，确认收到其交付的首期款120794元，并于2014年11月11日向罗定市地方税务局申报纳税，其中，营业税6039.7元,土地增值税3623.82元，城建税422.78元，地方教育费附加120.79元,城镇教育费附加181.19元，价格调节基金241.59元，合计10629.87元。综上所述，被上诉人不能办理按揭贷款是由于其自身的原因造成的，原审法院以“不可归责于双方当事人的事由”，判决上诉人返还被上诉人购房款及契税等费用，而完全没有考虑被上诉人解除合同给上诉人造成巨大损失的实际情况。该判决是极不公平的。请二审人民法院依法审理，撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人浩瀚公司在二审期间没有提供新的证据。被上诉人黄婷答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此清楚说明，合同违约的法律概念是：当事人违反合同约定不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。对照违约的法律概念，本案一审法院已查明被上诉人已经按合同约定履行义务，不存在着违反合同约定不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，不符合违约行为的构成要件，被上诉人自始没有违约的事实。三、被上诉人确因不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，被上诉人以不可归责于双方当事人的事由提出诉讼请求合理合法。（一）如上所述，被上诉人的行为不符合违约的构成要件，不属于违约行为；（二）在不违约的基础上，被上诉人以不可归责于双方当事人的事由提出诉讼请求符合法理。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）第19条第一款规定：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高，贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”参照上述规定，一审法院查明本案合同明确约定被上诉人以按揭贷款方式付款，且被上诉人依合同约定到银行办理了按揭贷款手续，确因不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，被上诉人以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求上诉人返还收受的购房款或者定金的，人民法院可以支持。2、被上诉人以不可归责于双方当事人的事由提出诉讼请求合法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。一审判决符合上述法律规定。四、关于上诉人认为被上诉人违约造成其损失问题。被上诉人没有违约行为，且从证据的关联性分析，上诉人提供的证据没有证明其与本案有关联性，即使上诉人有损失也没有证据证明与上诉人的行为有因果关系。被上诉人黄婷在二审期间没有提供新的证据。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：被上诉人黄婷于2015年3月6日向浩瀚公司递交《申请书》，表明：“本人现财务困难，未能按期付清余款，故向贵公司申请退回该房屋。同时将该房屋定金人民币2000元不予退还，并取消原向罗永强借款之60000元，恳请贵公司领导批准！”浩瀚公司总经理曾庆璋、副总经理罗永强在《申请书》的“开发商意见”栏上签名。同日，黄婷还向浩瀚公司出具拟递交罗定市房地产交易所的《申请》，该《申请》载明：“由于买受人目前财务困难，未能按期支付余款。经与开发商协商同意买受人放弃购买该房产。现向房产局领导申请该房产购买资料退档。”浩瀚公司在该《申请》的“开发商意见”栏盖章。之后，黄婷认为其向浩瀚公司提供账号后，浩瀚公司没有向其账户转入购房款及其他费用。浩瀚公司则认为黄婷没有到其公司办理退款手续，故没有将款项退回黄婷。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题是被上诉人黄婷请求解除本案商品房买卖合同的理由是否成立，上诉人浩瀚公司应否向被上诉人黄婷返还购房款、契税、物业维修资金、预告登记费、办证费共71633元。被上诉人黄婷提交了中国人民银行征信中心出具的个人信用报告，证实黄婷是因其丈夫为他人在罗定市农村信用合作联社黎少信用社办理的贷款提供担保并出现坏账而导致不能办理按揭贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”黄婷不能办理住房按揭贷款是因其丈夫的不良信贷记录而导致的，不能办理按揭贷款应归责于其作为买受人自身的事由，黄婷以此为由请求解除合同，与上述司法解释不符，本院不予支持。但因浩瀚公司在诉讼中表示同意解除合同，故本院对黄婷该项诉讼请求予以支持。对于黄婷请求浩瀚公司返还购房款60794元、契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，合共71633元的问题。因黄婷在2015年3月6日向浩瀚公司申请：退回房屋，定金20000元不予退还，退回其余款项，浩瀚公司的代表在《申请书》签名，浩瀚公司已在向房管部门的退档申请中盖章，故应视为双方已经协商一致解除合同，并就解除合同后的财产处理达成了一致协议，双方均应按此协议履行。黄婷现请求浩瀚公司退回全部款项，与协议不符，本院不予全部支持。浩瀚公司拒不退回购房款，亦违反诚实信用原则。扣除定金20000元后，浩瀚公司应返还购房款40794元、契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，合共51633元给黄婷。综上所述，原审判决认定事实不清，实体处理有不当，应予纠正。浩瀚公司的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第641号民事判决第一项；二、变更罗定市人民法院（2015）云罗法民初字第641号民事判决第二项为：罗定市浩瀚物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向黄婷返还购房款40794元、契税5562元、物业维修资金3197元、预告登记费80元、办证费2000元，合计51633元。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费795元，由浩瀚公司负担200元，黄婷负担595元；二审受理费1590元，由浩瀚公司负担400元，黄婷负担1190元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一五年十一月二十三日书 记 员  冯梓叶