重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终6304号
上诉人（原审被告）：重庆房天下房地产经纪有限公司,住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河,统一社会信用代码91500114339608728F。
法定代表人:谭勇,重庆房天下房地产经纪有限公司区域总监。
委托诉讼代理人:刘正瑞、潘睿艺，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗泰华,男,1972年1月4日出生,汉族,重庆回归线通讯有限公司员工,住重庆市渝北区。
上诉人重庆房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）因与被上诉人罗泰华租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年10月10日进行了询问。上诉人房天下公司委托诉讼代理人刘正瑞、被上诉人罗泰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房天下公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、租赁合同期间，因上诉人的经营政策发生变化，原租赁合同继续履行的目的已经不复存在，上诉人的租赁合同目的已无法实现，事实上不能继续履行租赁合同，也不适宜强制上诉人继续履行，强制上诉人继续履行租赁合同则不利于保护合同当事人的合法权益，且承租房屋还将继续处于空置状态，不仅对上诉人而言是巨大损失，也是社会资源的闲置浪费。2、上诉人虽然无法定理由解约，但有权以承担合同违约金的方式行使合同解除权。租赁合同约定，如解约方单方面无正当的法定理由解约的，须向另一方支付相当于三个月租金的违约金，造成另一方损失的，仍应继续赔偿。按照一审判决的逻辑本条将无从适用，背离了双方订立条款的初衷。解除租赁合同对双方而言是双赢局面。3、对于上诉人的违约行为，被上诉人依法具有减损义务。上诉人已于2017年3月29日将承租房屋腾空，也向被上诉人发出了解除租赁合同通知，并已将承租房屋的钥匙交付被上诉人，被上诉人已经取得出租房屋的实际控制权，被上诉人应当采取适当措施，避免房屋一直处于空置状态造成租金损失。因此从上诉人发出解除租赁合同通知之日起，此后产生的租金损失应由承租人自行承担。4、本案情形在司法实践中也支持解除租赁合同。
罗泰华辩称，1、上诉人无法定理由单方面解除租赁合同，严重违背租赁合同第九条、第七条的约定，合同期限届满前任何一方提出解除合同，另一方不同意解除的，解约方应当承担继续履行合同的义务，按本合同约定继续缴纳租金，如果解约方单方面无正当的法定理由解约的，须向另一方支付相当于三个月的租金的违约金，造成另一方损失的，仍应继续赔偿。租赁合同是严肃的，双方应严格遵循其约定和法理关系，履行法定义务，上诉人将房屋作为业务拓展和宣传，已达到经营目的，其后，上诉人单方面将设施设备搬离，造成物业长期闲置，给被上诉人和物业带来一系列的不良影响，物业方已准备收回物业，追诉被上诉人的法律责任和经济责任。被上诉人首先不接受上诉人单方面无法定理由解除合同关系，其次，上诉人没有基本的交接手续，没有完成移交工作，没有交还租赁物业的防盗门钥匙，没有签署交接表，不存在解除双方合同关系。2、上诉人作为严重违约方，违背诚实信用原则，不应获得支持，被上诉人作为守约方，依法提出的诉求是正当的，应获得法理上的支持。租赁合同第十条第三款约定，如乙方没有按期履行本协议规定的支付租金义务时，则每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金的千分之一的违约金，此项违约金的支付并不免除乙方继续履行本协议规定的支付义务的责任。3、上诉人是房屋中介机构，可以实现转租。上诉人没有妥善的交接手续，理应继续履行租赁合同约定的法定义务，支付租金。上诉人的经营行为应当自负盈亏。上诉人突然提出解约，又不履行交接，又不愿意承担违约金，被上诉人没有义务为上诉人承担经营风险。4、坚信法理情是法治社会的应有逻辑，相信法律是公正、公平的。
罗泰华向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付2017年6月16日至2017年12月15日租金261600元；2、判令被告立即向原告支付2017年6月16日至2017年12月15日物业管理费11760元；3、判令被告立即向原告支付2017年1月16日至2017年3月15日电费3536元；4、本案诉讼费全部由被告承担。
一审法院审理查明，坐落于重庆市沙坪坝区房屋的房屋所有权人为重庆市沙坪坝糖酒有限公司。2014年4月12日重庆沙坪坝糖酒有限公司出具授权委托书，委托重庆浪升商业管理有限公司对其位于重庆市沙坪坝区商铺进行招商及运营管理，与该物业承租方签订租赁合同并收取租金及保证金。后重庆浪升商业管理有限公司出具委托书，委托罗泰华对位于重庆市沙坪坝区商铺进行招商及运营管理。与该物业的承租方签订租赁合同并收取租金及保证金等。2015年11月28日，原告罗泰华（甲方、出租方）与被告重庆房天下房地产经纪有限公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋租赁给乙方。租赁用途为办公。租期自2015年12月1日起至2017年12月15日止，租期共24个月15天。2015年12月1日至2015年12月15日止共15天，为场地装修免租期。此期间乙方不需要缴纳房租、物业费及其他应缴纳的费用。关于租金标准，第一年每月40000元，第二年每月43600元。首付租金乙方应于本协议签订后5个工作日内支付给甲方。乙方按半年支付，即一次性支付6个月房租。除首期租金外，乙方应于到期30日前向甲方支付租金。关于物业费，每月1960元，付款方式为参照房屋租赁租金支付周期，交付方式为半年付。关于租赁保证金，乙方应于本租赁合同签订之日起五个工作日内向甲方缴纳1个月的房屋租赁保证金40000元。以确保乙方执行和遵守其在本协议中的义务。同时，双方还约定，合同期限届满前，任何一方提出解除合同，另一方不同意解除的，解约方应承担继续履行合同的义务，按本合同约定继续缴纳租金。另外，双方还对违约责任、通知与送达、不可抗力等进行了约定。2015年12月15日，原被告办理房屋交接手续，原告将涉案租赁物交付被告。庭审中，原告举示汉渝路商铺管理缴费通知书2份，证明被告欠付2017年1月16日至2017年3月15日电费3536元。被告对该证据真实性无异议。庭审中，原告举示被告发送给原告的《关于要求解除租赁合同告知函》的邮件1份；EMS快递单2份，寄送内容为《关于继续履行租赁合同法定义务的通知》1份、《致房天下房地产经纪有限公司孙总函》1份，证明2017年4月6日被告向原告发函，要求解除原被告签订的《租赁合同》，原告于2017年4月13日收到该函。原告不同意被告解除《租赁合同》，协商未果后，于2017年6月2日向被告发函表示不接受被告无法定理由单方解除租赁合同，并要求被告继续履行合同。被告对原告举示的以上证据的真实性无异议，认可确实收到原告寄送的函件，但因被告经营政策调整，不能继续履行合同，被告也曾派工作人员与原告协商，但协商未果。一审法院认为，原被告于2015年11月28日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本案中，被告以“经营政策原因”于2017年4月6日向原告发出《关于要求解除租赁合同告知函》，要求解除《租赁合同》。双方协商未果后，原告于2017年6月2日向被告回函表示不接受被告无法定理由单方解除租赁合同。一审法院认为，“经营政策原因”并非本案中解除《租赁合同》的法定或约定事由，被告2017年4月6日发函要求解除合同的行为并不能达到解除合同的法律效果。原告要求继续履行合同理应得到支持。关于原告要求被告支付租金、物业管理费、电费的诉讼请求。关于租金，原被告在《租赁合同》中约定，第二年租金标准43600元/月，一次性支付6个月房租，应于到期30日前向甲方支付租金。故2017年6月16日至2017年12月15日期间的租金应当于2017年5月15日前缴纳，此期间的租金为43600元/月*6个月=261600元。关于物业管理费，原被告在《租赁合同》中约定，物业管理费标准为1960元/月，付款方式参照房屋租赁租金支付周期，交付方式为半年付。故2017年6月16日至2017年12月15日期间的物管费应当于2017年5月15日前缴纳，此期间的物管费为1960元/月*6个月=11760元。关于电费，该电费系被告使用、原告代缴费用，被告对2017年1月16日至2017年3月15日实际使用产生电费3536元予以认可。因租金、物业管理费、电费的支付期限已经届满，故本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告罗泰华2017年6月16日至2017年12月15日期间的租金261600元。二、被告重庆房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告罗泰华2017年6月16日至2017年12月15日期间的物业管理费11760元。三、被告重庆房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告罗泰华2017年1月16日至2017年3月15日期间代缴电费3536元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5454元，减半交纳2727元（原告已预交），由被告重庆房天下房地产经纪有限公司负担。此款限被告重庆房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告罗泰华。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，双方当事人于2015年11月28日签订的《租赁合同》第九条第七款约定：合同期限届满前，任何一方提出解除合同，另一方不同意解除的，解约方应承担继续履行合同的义务，按本合同约定继续缴纳租金。如解约方单方面无正当的法定理由解约的，须向另一方支付相当于三个月租赁的违约金，造成另一方损失的，仍应继续赔偿。第十条第2款约定：本协议生效后，任何一方不得擅自解除，甲方擅自解除本协议或因甲方原因造成乙方不能注册公司、或者因产权纠纷导致租赁协议无法履行或者无效时，如乙方同意解除协议时，乙方有权要求退还保证金，甲方需赔偿等同于押金的100%金额的违约金，以及退还截止协议解除之日乙方剩余的提前支付的相关费用，乙方擅自解除本协议时，甲方有权扣留保证金作为违约金，本款内擅自解除协议不包括因对方违约而守约方根据协议规定正当行使解除协议权力的情况。
还查明：房天下公司于2017年3月29日腾空了租赁房屋，于2017年4月6日向罗泰华发出解除租赁合同的函件，罗泰华自认于2017年4月13日收到该函件，并自认于2017年5月30日收到房天下公司邮寄的玻璃门钥匙。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，罗泰华与房天下公司签订了《租赁合同》，双方应当按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。根据该租赁合同第九条第七款约定内容的前半部分，强调了在租赁合同届满前，一方提出解除合同，另一方不同意解除的，解约方应承担继续履行合同的义务，按本合同约定继续缴纳租金。此种情况是对提出解约一方无法定或约定解除权提出解除租赁合同请求时如何处理的约定。而该条款后面部分的内容则是对例外情况的约定，强调的是如解约方单方面无正当法定理由解约的，须向另一方支付相当于参个月租金的违约金，造成另一方损失的，仍应继续赔偿。该条款后面部分的内容赋予了当事人单方解除权，但须承担相应责任。本案中，房天下公司于2017年3月29日腾空了租赁房屋，于2017年4月6日向罗泰华发出解除租赁合同的函件，罗泰华自认于2017年4月13日收到该函件，并自认于2017年5月30日收到房天下公司邮寄的玻璃门钥匙，罗泰华虽回函表示不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同，但未向法院提起诉讼确认房天下公司单方通知解除合同的效力。由此可见，房天下公司根据合同约定行使了单方解除权，因房天下公司没有证据证明其交还租赁房屋钥匙的具体时间，罗泰华自认于2017年5月30日收到房天下公司寄还的租赁房屋钥匙，故双方签订的租赁合同于2017年5月30日解除，一审判决部分认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。罗泰华在本案中要求房天下公司支付2017年6月16日至2017年12月15日期间的房屋租金，如前所述，因双方签订的租赁合同已于2017年5月30日解除，房天下公司也于2017年5月30日寄还了租赁房屋钥匙，故罗泰华的该项诉讼请求本院不予支持。同理，罗泰华要求房天下公司支付2017年6月16日至2017年12月15日物业管理费11760元的诉讼请求本院不予支持。罗泰华要求房天下公司支付2017年1月16日至2017年3月15日电费3536元的诉讼请求本院予以支持。房天下公司单方解除租赁合同应当按照合同约定承担的责任因当事人在本案中没有诉求，本案不作处理，当事人可协商处理或另案诉讼解决。
综上所述，房天下公司的上诉请求成立，一审判决部分认定事实和适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9563号民事判决第三项。
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初9563号民事判决第一项、第二项。
三、驳回罗泰华的其他诉讼请求。
一审案件受理费5454元，减半收取2727元（罗泰华已预交），由罗泰华负担2702元，重庆房天下房地产经纪有限公司负担25元（限本判决生效后五日内直接支付给罗泰华）。二审案件受理费5454元，由罗泰华负担（此款重庆房天下房地产经纪有限公司已预交，由罗泰华在本判决生效后五日内直接支付给重庆房天下房地产经纪有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 胡 敬
审判员 郑 泽
审判员 闫信良
二〇一七年十二月五日
书记员 梁 麟