山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）鲁民提字第291号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、申请再审人）：东明县农村信用合作联社，住所地东明县五四路东段。
法定代表人：赵欣，理事长。
委托代理人：曹培华，山东天清律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人，被申请人）：韩铜钢。
委托代理人：李新，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：山东方明建设集团有限公司，住所地东明县工业路27号。
法定代表人：郭勇，总经理。
委托代理人：高百善，东明县法律援助中心�师。
二审上诉人（一审被告、反诉原告）：盛东梅。
申诉人东明县农村信用合作联社（简称东明农信社）因与被申诉人韩铜钢、山东方明建设集团有限公司（简称方明公司）、二审上诉人盛东梅承租人优先购买权纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2011）菏民一终字第282号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2013年4月3日作出鲁检民抗（2013）128号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月24日作出（2013）鲁民抗字第298号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员贾慧芝、纪养文出庭。东明农信社的委托代理人曹培华、韩铜钢的委托代理人李新、方明公司的委托代理人高百善到庭参加诉讼。盛东梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
东明农信社与韩铜钢、方明公�、盛东梅承租人优先购买权纠纷一案，山东省东明县人民法院于2010年11月20日作出（2010）东民初字第274号民事判决：一、驳回韩铜钢的诉讼请求；二、韩铜钢从2009年10月26日到2011年4月26日按每月1200元支付盛东梅租赁费。租赁期满后十日内韩铜钢腾出租赁房屋；三、驳回盛东梅对韩铜钢的其他反诉请求。案件受理费7585元由韩铜钢负担，反诉费2300元由盛东梅负担。
韩铜钢、盛东梅不服一审判决，向山东省菏泽市中级人民法院提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2011年7月15日作出（2011）菏民一终字第282号民事判决：一、维持山东省东明县人民法院（2010）东民初字第274号民事判决第二项、第三项；二、撤销山东省东明县人民法院（2010）东民初字第274号民事判决第一项；三、东明农信社赔偿韩铜钢损失179038元；四、驳回韩铜钢其他诉讼请求。一审案件受理费7585元，�诉费2300元，由韩铜钢负担4323元，东明农信社负担3262元；反诉费2300元，由韩铜钢负担340元，盛东梅负担1960元。二审案件受理费9885元，由韩铜钢负担4323元，东明农信社负担3262元，盛东梅负担2300元。
山东省人民检察院认为，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
一、终审判决认定东明农信社出售涉案房产侵害韩铜钢的承租人优先购买权，并判决其承担赔偿责任，适用法律确有错误。2005年4月13日，东明县金明房地产开发有限公司、方明公司、东明县农村信用合作联社城关信用社三方签订的《办理房产证合同书》以及2009年6月30日东明农信社与方明公司签订的《房屋产权移交协议书》可以证明东明农信社委托方明公司管理包括涉案房产在内的42套房产的事实。根据方明公司发布的《关于廉价出租东明商业广场待售商品房的公告》、方明公司与韩�钢签订的《房屋租赁合同》，方明公司是以自己的名义对外出租涉案房屋，从未披露东明农信社是涉案出租房屋的实际产权人，也未说明方明公司系受东明农信社委托对外出租房屋这一事实。方明公司与韩铜钢签订的《房屋租赁合同》中，明确约定：方明公司保证对租赁房屋具有合法的出租权，租赁期间如因房屋的权属发生纠纷，给承租人造成损失时，由方明公司承担民事责任；租赁期间，如有人购买承租房，本租赁合同终止，但同等条件下韩铜钢有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，方明公司在向韩铜钢出�涉案房屋时，承诺保证对租赁的房屋具有合法的出租权，租赁期间如因房屋的权属发生纠纷，给承租人造成损失时，由方明公司承担民事责任，如有人购买承租房，租赁合同自行终止，但同等条件下韩铜钢有优先购买权。由于韩铜钢在与方明公司签订租赁合同时不知道方明公司与东明农信社之间的委托关系，也不知道方明公司不是涉案出租房屋的实际产权人。因此，该《房屋租赁合同》只能约束方明公司和韩铜钢，东明农信社不受《房屋租赁合同》的约束。同时，方明公司与东明农信社签订的《房屋产权移交协议书》亦明确约定交接前因租赁关系发生的纠纷，一切后果及费用由方明公司负责。综上，东明农信社与韩铜钢之间不存在租赁合同关系，根据合同的相对性原则，方明公司应当依据《房屋租赁合同》、《房屋产权移交协议书》的约定，承担对优先购买权人韩铜钢未尽到通知义务的侵权责任。
二、终审判决将房产评估价格与实际交易价格的差价认定为应赔偿的数额属于认定的基本事实缺乏证据证明。（一）涉案房产的《评估报告书》存在多处瑕疵，不能作为认定案件事实的依据。《评估报告书》的评估房产地址为东明县向阳路北段东侧，而盛东梅的房产权证中记载房屋坐落为民主南街东侧；《评估报告书》中房权证编号为东房私字第200801413号，而盛东梅的房产权证中记载的编号为东房权证城区字第××号；《评估报告书》中房产建筑面积为196.48平方米，而盛东梅的房产权证中记载为193.48平方米，建筑面积是计算房产价值的重要依据，仅此一项数据的变动通过公式计算得出的房产市场价值偏高9576元。所评估的房产与涉案房产有多处关键项目不相符，无法确定是否为同一处房产，因此终审判决依据《评估报告书》认定的基本事实缺乏证据证明。（二）评估价格与实际交易价格之差不能等同于给承租人造成的损失。首先，终审判决将评估价格61.9038万元与实际交易价格44万元的差额17.9038万元，认定为韩铜钢造成的损失赔偿额，而忽略了该损失赔偿额应扣除必要的交易税费。众所周知，房屋转让和登记过程中，必然会产生各种税金和登记费用，这些费用无论由谁承担，均应从价差损失中予以扣除。其次，涉案房产价值的评估时点为2010年6月30日，而2009年12月30日韩铜钢以方明公司为被告，以盛东梅为第三人的起诉状证实韩铜钢在2009年12月30日就已知晓涉案房产出售的事实，终审判决将2009年12月30日至2010年6月30日期间由于房产价格上涨导致的损失赔偿责任完全归咎于东明农信社，明显不合理。
本院再审过程中，东明农信社同意抗诉机关的抗诉意见，同时补充称，韩铜钢应对自己的实际损失承担举证责任。
韩铜钢辩称，第一，韩铜钢承租涉案房屋时，因该房屋权属存在争议，所以暂时没有购买。由于方明公司代理东明农信社出租管理该房屋，韩铜钢的优先购买权被侵犯后，可以向方明公司主张，也可以向东明农信社主张，法院判令东明农信社承担责任并无不妥。第二，评估机构的评估程序合法、结论有效。实际上，在评估的时点，韩铜钢被侵权的状态在继续，涉案房屋的价格仍在上涨，法院对韩铜钢后续的损失应酌情处理。第三，在举证责任分配上，东明农信社侵害承租人的优先购买权存在过错，举证责任应由其承担。
方明公司辩称，第一，涉案房屋是由方明公司代东明农信社管理出租，东明农信社出卖涉案房屋时对房屋出租情况是了解的，而且东明农信社事实上也收取了方明公司交付的10.8万元租金，所以原审判令方明公司承担责任是正确的。�二，抗诉机关的抗诉与山东省高级人民法院（2011）鲁民申字第841号裁定相悖，程序上不合法。
盛东梅未到庭未答辩。
本院再审认为，原审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销山东省菏泽市中级人民法院（2011）菏民一终字第282号民事判决及山东省东明县人民法院（2010）东民初字第274号民事判决；
二、本案发回山东省东明县人民法院重审。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 冯 波
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 张俊峰