江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第05497号
上诉人（原审原告）彭国兴，居民。
上诉人（原审原告）唐卫兴，居民。
二上诉人共同委托代理人刘廷民，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）农工商超市集团沛县有限公司，
法定代表人李恩德，该公司总经理。
委托代理人邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人朱玮丽，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人彭国兴、唐卫生兴因与被上诉人农工商超市集团沛县有限公司（以下简称沛县农工商超市）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省沛县人民法院于2013年5月7日受理，并于2013年11月6日作出（2013）沛民初字第0424号民事判决。沛县农工商超市不服，提起上诉，本院于2014年6月5日作出（2014）徐民终字第849号民事裁定，撤销（2013）沛民初字第0424号民事判决发回重审。江苏省沛县人民法院于2015年10月14日作出（2014）沛民初字第1419号民事判决，上诉人彭国兴、唐卫兴不服上述判决向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭国兴、唐卫兴的共同委托代理人刘延民到庭参加诉讼。被上诉人沛县农工商超市经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
彭国兴、唐卫兴原审诉称，彭国兴与唐卫兴系夫妻关系。2005年11月23日，唐卫兴经过拍卖取得座落于徐州市沛县东风路北侧、原大风商场一楼店面商业用房345.08平方米。唐卫兴尚未取得上述商业用房产权前，沛县农工商超市已实际使用该商业用房。唐卫兴取得该商业用房的产权后，多次与沛县农工商超市交涉，要求沛县农工商超市签订房屋租赁合同，支付房屋使用费。而沛县农工商超市一直未能解决。现该地段拆迁，彭国兴、唐卫兴多次要求沛县农工商超市按照该地段的市场租赁价格结算实际使用房屋费用，而沛县农工商超市没有给予解决。沛县农工商超市侵占彭国兴、唐卫兴房产经营多年，至今未支付费用，已侵害了彭国兴、唐卫兴的合法权益。请求法院判令沛县农工商超市支付彭国兴、唐卫兴房屋使用费1215616元；诉讼费由被告承担。
沛县农工商超市原审辩称，大风商场建筑无论是登记在彭国兴名下还是登记在唐卫兴名下，均是彭国兴、唐卫兴夫妻共同财产，且客观上连为一体，作为整体建筑使用，因此彭国兴、唐卫兴中的一方或双方处置该共同财产，其效力应依法及于夫妇二人。2005年8月18日，彭国兴与沛县农工商超市签订租赁合同，将其夫妻共同财产合计约3300平方米房屋出租给沛县农工商超市，彭国兴、唐卫兴自始知道该租赁事实且互无异议。彭国兴、唐卫兴无视夫妻共同财产处置的基本法律规定，以及长期以来均同意将本案诉争房屋交由被告租赁使用的事实，为获得不应有的拆迁利益，违反诚信，主张所谓的房屋使用费。沛县农工商超市认为不存在侵权事实，没有证据证明沛县农工商超市有侵犯彭国兴、唐卫兴财产权的行为。另外，彭国兴、唐卫兴的起诉也超过两年诉讼时效，沛县农工商超市不应承担赔偿责任。
原审经审理查明，彭国兴与唐卫兴系夫妻关系。2005年8月18日，彭国兴作为甲方、农工商超市徐州有限公司作为乙方签订《房产租赁合同》一份，彭国兴将大风商场约3300平方米的房产租赁给农工商超市徐州有限公司使用，约定：“……一、租赁房产使用范围及使用性质。1、甲方将按符合下述条款和条件的坐落于江苏省沛县汉城北路西侧大风商场（东风路8#），建筑面积为一、二、三层共计约3300平方米的房屋，以及该房屋所附属的空地、通道、楼梯、设施等（以下简称房产）一并出租给乙方使用。房产之具体建筑位置、使用范围以附件一中红线划出部分为准。附属部分的具体内容以附件三所列为准，并经甲乙双方加盖印章后确认。2、乙方可将承租的房产用于开设超市等商业使用，乙方在规定使用期限内的自主经营权不受甲方干涉。二、租赁期限。1、本合同租赁期限为15年，自2005年11月1日起至2020年10月31日止……三、租金及支付方式。1、该房产年租金为人民币捌拾陆万元整，租金自第四年起，每两年环比递增3%……四、房产交付使用。1、甲方应于2005年9月1日前有效地交付已具备附件三所述之房产技术条件的完整房产。在交付房产前一周，甲方应书面通知乙方接收房产……房产交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件五所述之房产交付确认书……”。
同日，彭国兴向农工商超市徐州有限公司出具承诺书，内容为：“……因该房产的一层及三层的部分面积没有房产所有权证，故本人向贵司承诺：1、在合同期间，本人将尽快办理未能提供权利证明之房产的相关权利证明文件，并提供给贵司。2、在合同存续期间，如因该房产的房屋产权或土地使用权权属纠纷等问题致使贵司不能正常进行装修施工，或者不能正常经营的，或者不能完全或部分行使使用权的，贵司有权选择提前终止合同，也有权选择继续承租房产，并减少租金至人民币陆拾陆万元整。不论贵司作出何种选择，贵司不需承担违约责任。并且本人愿意赔偿贵司损失人民币捌拾陆万元整……”。
2005年10月15日，沛县大风商场破产清算组出具沛县大风商场清场工作情况说明一份，内容为：“沛县大风商场于2005年元月12日……以公开竞价的形式，将大风商场以718万元价格转让给彭国兴同志。根据转让协议的要求，主管公司和清算组必须在2005年3月1日前清场完毕，若不按时清场完毕每月支付给彭国兴10万元的租金，至今彭国兴同志没有收取主管公司和清算组租金（除3月份前收取租金10万元）。经县政府多次协调，经主管局和清算组做了大量工作，唯有白波同志占用600平方米场地没有清场完毕。其原因是在主管公司和清算组不知情的情况下，沛县正大家用电器有限公司与沛县新百有限公司周广恩有过一份租赁合同，关于此合同的合法有效性，法院定于2005年10月25日开庭审理。在本月14日徐州、上海招商项目推介会上，上海农工商超市向徐州市领导反映，因综上原因不能使上海农工商正常装修，据彭国兴同志说上海农工商向彭国兴同志要求索赔损失170万元，现彭国兴同志向主管公司和清算组提出索赔此损失，另外彭国兴同志权益部分的损失仍要求主管公司和清算组来承担。（彭国兴与上海农工商签订的租赁协议若能如期执行，彭国兴则不再向主管公司和清算组提出索赔）”。
彭国兴自认，因清算组欠其租金，清算组将尚未登记在工商银行名下的约260平方米的房产交付给彭国兴使用。沛县农工商超市自2005年11月9日至2012年4月10日实际使用上述房产。
2005年11月30日，沛县农工商超市向彭国兴出具《房屋接收说明》一份，内容为：“彭国兴的房产租赁给农工商超市集团沛县有限公司具体楼层分布如下：底层26.7×39.7-14.2×14.2=858.4平方米。二层46×41.4=1904.4平方米。三层13.85×14.96=207.2平方米。底层工商银行约260平方米已被农工商超市集团沛县有限公司在使用。合计为:叁仟贰佰叁拾平方米”。
2002年12月19日，徐州市九里区人民法院作出（2002）九执字第336号民事裁定书，裁定：将被执行人沛县饮食服务公司、沛县大风商场所有沛县饮食服务公司大风商场二期工程楼（局部）一层商场东起隔墙内口往西17.88米，北起北墙（原二期设计图纸）外口往南19.3米，合计面积345平方米房屋划给中国建设银行沛县支行所有。房屋所有权证及国有土地使用权证由中国建设银行沛县支行自行办理。中国建设银行沛县支行委托徐州九州拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，2005年9月29日，唐卫兴通过拍卖取得该房产，2005年11月23日，唐卫兴取得了上述房产的产权证。
2012年8月9日，沛县住房和城乡建设局出具说明一份，内容为：“原大风商场建筑面积为3560.57㎡。其中彭国兴2964.85㎡，唐卫兴345.08㎡，法院裁定给工商银行250.64㎡，但工商银行至今未办理房产过户手续”。
沛县农工商超市实际使用的房产包括以下部分:1、彭国兴名下的2964.85平方米（位于大风商场一期的一、二、三层扣除一层售出部分，二期的二层扣除楼梯面积）。2、唐卫兴名下的345.08平方米（位于大风商场二期东半部）。3、工商银行名下的250.08平方米（位于大风商场二期西半部）。
现大风商场已拆迁。2012年5月3日，彭国兴、唐卫兴与沛县土地储备发展中心签订沛县城市房屋拆迁货币补偿安置协议，其二人名下的沛县大风商场房产已通过货币补偿的方式安置完毕。
另查明，沛县农工商超市成立于2005年11月9日，沛县农工商超市成立后，实际使用上述租赁房屋。
原审法院认为，彭国兴与唐卫兴系夫妻关系，二人名下的位于大风商场的两处房产均系夫妻共同财产，彭国兴处分共有财产，对外签订的租赁合同对唐卫兴具有约束力。
本案系沛县农工商超市占有、使用唐卫兴名下的345.08平方米房产引发的侵权纠纷，认定本案是否存在侵权事实，首先应当确定唐卫兴名下的345.08平方米房产是否在彭国兴与沛县农工商超市之间房产租赁合同的租赁范围内。对于该争议，原审法院认为：
1、根据租赁合同约定，租赁范围以附件一红线划出部分为准，但附件一房产示意图中划出的红线部分并不详细，无法通过该附件确定租赁范围。从面积来看，双方约定的房屋面积约3300平方米，彭国兴、唐卫兴的两处房产面积之和为3309.93平方米，与双方合同约定的租赁面积极为接近。
2、工商银行250.08平方米的房产不是彭国兴、唐卫兴的房产。根据2005年8月18日彭国兴出具的承诺书可以认定，双方当事人之间租赁合同约定的租赁范围中包括一层没有房屋所有权证的部分房产面积。而大风商场一层的房产仅包括彭国兴已办理房产证的一期面积、工商银行的250.08平方米以及唐卫兴的345.08平方米。也就是说，彭国兴租赁给沛县农工商超市的大风商场一层的房产中，除彭国兴名下已办理产权证的面积外，还有未取得产权证的部分，而该部分不是工商银行的250.08平方米就是唐卫兴名下的345.08平方米。
3、根据双方当事人在庭审中的陈述可以认定，租赁房屋的交付为一次性整体交付，也就是说，在租赁物交付时彭国兴是将大风商场整体交付给沛县农工商超市方使用，其中包括诉争的唐卫兴名下的345.08平方米房产。
4、沛县大风商场清算组出具的情况说明日期为2005年10月15日，根据说明内容可以认定，截至2005年10月15日，因彭国兴房产清场问题，彭国兴向清算组索赔，对于逾期交付房屋的责任，各方尚未达成一致。庭审中，彭国兴主张因农工商超市装修过程中有第三人主张权利与彭国兴发生纠纷，经过协商农工商超市、清算组、彭国兴互不追究，彭国兴于2005年10月25日取得工商银行250.08平方米的房产使用权。根据彭国兴的该陈述可以认定，彭国兴取得工商银行250.08平方米的房产使用权是在2005年10月25日之后，即双方当事人签订租赁合同时，彭国兴并不享有工商银行250.08平方米房产的使用权，也无将来可能取得该房产使用权的意向，故工商银行250.08平方米的房产不应成为双方租赁合同的一部分。沛县农工商超市使用该部分房产是双方履行合同发生纠纷后，协商互不追究责任的一种补偿方式。彭国兴关于双方租赁合同的房产范围由彭国兴的2964.85平方米和工商银行的250.08平方米组成的主张，不予采纳。而大风商场一层除去该250.08平方米外，其剩余面积也恰为3309.93平方米。
5、彭国兴、唐卫兴虽然主张多次找沛县农工商超市要求补签租赁合同，但未提供证据加以证实，本院不予采信。2005年11月唐卫兴取得房屋所有权后，既未要求沛县农工商超市支付租金，也未要求返还房屋，而是在2012年2月，大风商场确定拆迁后向沛县农工商超市发函要求支付房屋使用费，与常理不符。
6、2005年11月30日的房屋接收说明中虽然未提及唐卫兴名下的房产，但双方对大风商场整体交付的事实均不持异议，且根据以上第4条分析意见，工商银行的250.08平方米是作为补偿占有使用的，并非租赁合同约定的租赁范围，仅凭该房屋接收说明不能认定该说明中记载的房屋面积即为涉案租赁合同的全部租赁范围。
综合以上分析，双方当事人签订的房产租赁合同的房产租赁范围包括原建设银行的345.08平方米，即本案诉争的登记在唐卫兴名下的345.08平方米房产。沛县农工商超市占有、使用该部分房产，符合双方合同约定，不存在侵权行为。彭国兴、唐卫兴以沛县农工商超市侵权为由要求支付房屋使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回彭国兴、唐卫兴的诉讼请求。
上诉人彭国兴、唐卫兴不服上述判决，向本院提出上诉称：请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。一、一审认定事实错误，在判决书第7-9页列举的几个方面的理由均不能成立。不能得出345.08平米包括在合同约定的租赁范围之内。理由如下：
1、判决书第7页认定两上诉人为夫妻关系，二人名下的位于大风商场的两处房产均系夫妻共同财产，彭国兴处分共有财产，对外签订的租赁合同对唐卫兴也具有约束力错误。彭国兴与被上诉人签订租赁合同的时间是2005年8月18日，当时彭国兴在大风商场的房产只有一处。唐卫兴于2005年11月23日经过拍卖取得原大风商场一楼店面345.08平方米的房产。在签订合同时唐卫兴并未取得345.08平米的房产，怎么有两处房产之和之说。在租赁期内取得的第二处房产，不能当然的认定为也应当交付给承租人使用，或者受到签订在签订的租赁合同的约束。
2、判决书第7页：“从面积来看，双方约定的房屋面积约3300平方米，彭国兴、唐卫兴的两处房产面积之和为3309.93平方米，与双方签订的租赁面积极为接近。”故认定租赁合同约定面积应当包含唐卫兴的345.08平米错误。首先大约3300平米是被上诉人的上级单位农工商超市徐州有限公司与彭国兴2005年8月18日签订的房产租赁合同约定的面积。被上诉人于2005年11月9日成立，结收该租赁房屋后，通过实际丈量面积为3230平米。并于2005年11月30日向彭国兴出具房屋接收说明，双方认可。也就是说，从2005年11月30日起，3300平米这个概念就不复存在，而是3230平米。该3230平米是由彭国兴的2970平米，和清算组抵欠彭国兴的租金而交由他使用的工商银行约260平米构成，这点房屋接收说明记载清楚。无论上诉人两处房产面积之和如何接近，都不能得出345.08平米包括在租赁范围之内的结论。
3、原审判决第8页根据彭国兴2005年8月18日出具的承诺书认定，“一层没有房屋所有权证的部分房产面积”……“不是工商银行的250.08平米就是唐卫兴名下的345.08平方米”错误。首先，彭国兴出具承诺书的时间是2005年8月18日，此时已成立上述两部分面积均无房证是事实，但前者属于工商银行，后者属于建设银行，而非唐卫兴。此后，被上诉人出具的房屋接收说明证明，其使用的一层没有房证的部分就是工商银行的约260平米，而不包括建设银行的345.08平米。这也是被上诉人在原一审2013年8月23日开庭笔录第7页11-13行的承认。该约260平米与上诉人签订了租赁合同，清楚记录在案。一审没有理由否定被上诉人的承认和房屋接收说明这双方认可的事实。其次，唐卫兴2005年11月23日，才通过拍卖取得345.08平米的所有权。2005年8月18日，彭国兴无权该部分房产出租并交付给被上诉人使用，也为建设银行不允许。
4、原审判决认为工商银行的250.08平米是作为补偿占有使用的，并非租赁合同约定的租赁范围，仅凭房屋接收说明不能证明为涉案的全部租赁范围错误。租赁合同签订时间为2005年8月18日，租赁合同面积约3300平方米的组成由彭国兴名下2970平米房产和工商银行250.08平米组成，不包含唐卫兴的345.08平米。唐卫兴于2005年11月23日拿到产权证，而被上诉人2005年11月30日的房屋接收说明却仍然写：“底层工商银行约260平方米已被农工商超市集团沛县有限公司在使用。合计为：叁仟贰佰叁拾平方米。”事实就是彭国兴与被上诉人在2005年8月签订租赁合同后，随即将房屋交付被上诉人装潢，被上诉人在装潢过程中受到案外人干涉。2005年10月15日政府清算组出具《沛县大风商场清场工作情况说明》。被上诉人所出具的“房屋接收说明”是在清算组2005年10月15日的书面材料基础上，明确租赁合同的范围为彭国兴名下房产加工商银行250.08平方米。这也是该租赁合同全面履行的最后一份书面文件。
5、一审法院认定“在租赁物交付时，原告是将大风商场整体交付给被告使用，其中包括唐卫兴名下的345.08平方米房产”错误。首先，上诉人在一审开庭中的陈述是一次性交付，而非一次性整体交付记录在案。且一次性交付的一层只是彭国兴取得房证的858.4平米，和清算组交由他使用的工行约260平米，不包括建行的345.08平米。与房屋接收说明相印证。其次，房屋交付的时间是2005年8月18日，双方认可一致，此时该345.08平米尚属于建设银行所有，唐卫兴还未取得所有权，怎么能包括在唐卫兴名下。再次，被上诉人使用的是整个大风商场，这是一个不争的事实，整个大风商场整体一共有3600平米，而被上诉人一审认可其支付的是3300平米的租金，依据公平原则，被上诉人使用3600平米房产就应当支付相应面积的租金。且工商银行约260平米的使用权是彭国兴的，他有权利以出租的方式获得收益，且已经出租给被上诉人了，双方签订了租赁合同，被上诉人应当支付该部分的租金。而345.08平米被上诉人使用的时候尚属于建设银行，只要建设银行不问，彭国兴则无权过问，但是当唐卫兴取得该部分产权后，他必然要主张权利。被上诉人使用了上述两部分房产，无论哪一部分不支付租金都没有道理。
6、上诉人在原审中提供了2012年2月29日向被上诉人函告要求补签租赁合同的证据，且该信函由被上诉人签收，但是被上诉人并没有回复上诉人。在该函件中上诉人已经表述了，上诉人多次找被上诉人公司相关人员进行交涉，……并曾书面函告要求解决此事。上诉人在2012年3月12日的律师函中再次要求被上诉人对签订合同支付费用的问题进行交涉，而被上诉人的回函称买卖不破租赁，对其侵权事实未做回应。上诉人提供了证据，证明上诉人一直在要求被上诉人协商解决问题，原审没有采纳，不是上诉人没有提供证据。上述证据也能证明在诉讼之前上诉人多次要求被上诉人解决问题，且物权纠纷不受两年时效制度限制，不存在被上诉人抗辩的时效问题。
被上诉人沛县农工商超市答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、两上诉人自始同意由被上诉人使用涉案的345.08平米的房屋。1、尽管涉案345.08平米的房屋登记在唐卫兴名下，但是两上诉人系夫妻关系，在夫妻关系存续期间所得的房产属于夫妻共同财产。2、大风商场建筑在客观上连为一体，其中就包括涉案的345.08平米，彭国兴在2005年8月18日签订租赁合同后，就将大风商场整体建筑交付给正在筹设中的上诉人使用。事实上，该商场建筑也是未做任何分割的一个整体，只能整体使用。两上诉人的代理人在以往的庭审中也认可“在租赁合同签订后就将大风商场整体交付使用”的事实。3、在大风商场装修过程中，上诉人彭国兴知晓被上诉人对包含涉案345.08平米在内的整体建筑进行装修的事实，从未提出过异议。而且上诉人提交的《沛县大风商场清场工作说明》也证明彭国兴当时是完全同意被上诉人对大风商场进行整体装修的，甚至在被上诉人方面提出因场地未完全清场完毕影响装修而要求索赔的情况下，彭国兴也认可被上诉人方面提出的索赔理由，并还以此向主管公司索赔，显然，彭国兴是同意被上诉人使用包含涉案345.08平方米在内的整体建筑。4、两上诉人对涉案房产的处分是自始知情并达成一致意见的。2005年9月29日，实际竞拍涉案房屋并成交的是彭国兴，《成交证明书》显示买受人为唐卫兴，被授权人为彭国兴。2007年12月6日，彭国兴向启东市农村信用合作联社吕四信用社借款时将涉案房产抵押，由房地产抵押合同、房地产抵押申请书、具结书为证，两上诉人为抵押人均在相关文件上签字，房屋他项权证存根上也反映两人为房屋所有权人。无论由两上诉人中的一方或双方处置该共同财产，其效力应及于夫妻二人，更何况，本案中夫妻二人为共同原告诉讼。5、自2005年8月18日租赁合同签订起至大风商场面临拆迁即2012年初，两上诉人在此期间从未对被上诉人使用包含涉案345.08平米房产在内的大风商场表示异议。彭国兴所谓曾多次要求签订补充合同并支付使用费用，并无证据证明。本案现有证据仅能证明上诉人第一次提出异议是在2012年2月29日。两上诉人无视长期以来同意将争议房产交由被上诉人使用的事实，为获得不应有的拆迁利益，违反诚信，主张房屋使用费。
二、被上诉人使用涉案的345.08平米房产有合法依据。2005年8月18日，彭国兴与被上诉人签订租赁合同，当时被上诉人正在筹备中，将大风商场一、二、三层共计约3300平米房屋出租给被上诉人使用，包括彭国兴名下2964.85平米房产与正在办理受让过程中的房屋（后登记在唐卫兴名下的345.08平米房产），实为3309.93平方米，唐卫兴自始知道且无异议。为此，彭国兴在签订租赁合同时也出具《承诺书》确认租赁房屋的底层部分面积没有房产，将尽快办理这些部分的房产的权利证明文件，且如因产权问题发生纠纷由其承担违约责任。为了兑现承诺，合同签订期间，上诉人夫妇在2005年9月29日参加竞拍并成交涉案房屋。沛县住房和城乡建设局在2012年8月9日出具的《说明》能证明，上诉人名下的房屋面积为3309.93平米，包含后来唐卫兴竞拍获得的345.08平米房产。而工商银行名下的250.64平米房产至今也没有发生产权变更，这能说明彭国兴在出具承诺书时所述的将尽快办理未能提供权利证明之房产的相关权利证明文件，不应是工商银行名下的房产。
三、《房屋接收说明》里没有记载唐卫兴名下的345.08平米房产并不意味该部分房产不包含在租赁合同约定范围内。被上诉人于2005年11月30日出具的《房屋接收说明》仅仅是依据《租赁合同》当事人对租赁房产的约定，对被上诉人接收的租赁房产的情况与实际使用的工商银行之房产的情况分别做出说明。无论是根据其内容还是本案的其他证据均可以证明该《房屋接收说明》不能作为被上诉人已接收《租赁合同》项下全部房产的证据。且，上诉人提交的证据能证明，该份《房屋接收说明》中提及的底层面积中仅有858.4平方米是属于合同约定的租赁使用面积，工商银行约260平米房产不包含在内。被上诉人出具该份说明的原因是，被上诉人在实际接收大风商场整体建筑进行装修使用时正在办理企业设立核准过程中，并于2005年11月9日才获得核准，同时，彭国兴在《承诺书》中承诺办理的房产权利证明迟迟不能提供，在此情况下，被上诉人从谨慎的角度考虑，按照《租赁合同》当事人对租赁标的之约定，针对被上诉人接收的房产与实际使用的工商银行之房产情况，分别作出说明。被上诉人在出具《房屋接收说明》时，并不知道唐卫兴已经取得涉案345.08平米房产的产权。尽管唐卫兴在2012年3月委托律师发函中提到于2005年11月23日已经取得涉案345.08平米房产的产权，但此前两上诉人从未向被上诉人提供过该产权证明文件，在本案诉讼期间，两上诉人也从未举证证明在被上诉人出具《房屋接收说明》之前已经向被上诉人告知该情况或提供唐卫兴已经取得的涉案房产的产权证。《房屋接收说明》中的面积，仅仅是将被上诉人已经实际接收的彭国兴名下房产面积和工商银行名下房产面积相加，故有“合计为：叁仟贰佰叁拾平方米”的表述。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：345.08平方米是否在2005年8月18日合同约定的租赁范围内。
二审期间双方当事人均无新证据提供，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2005年8月18日签订的租赁合同约定的范围包含345.08平方米。首先，签订合同时，上诉人彭国兴从大风商场处受让的房产面积为2964平方米。而上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定一、二、三层面积约为3300平方米，超出上诉人享有产权面积约336平方米。上诉人彭国兴却仍于当日向被上诉人出具承诺书因该房产的一层及三层部分面积房产没有房产所有权证，故向被上诉人公司承诺在合同期间，将尽快办理未能提供产权证明。2005年9月29日彭国兴作为唐卫兴的委托代理人参与拍卖获得了本案争议的345.08平方米房产的所有权。至此上诉人在大风商场获得了约3300平方米的房产所有权，兑现了自己的承诺。彭国兴前后的行为，能够合理解释其在签订租赁合同时虽然不享有3300平方米的所有权，但仍能与被上诉人签订3300平方米的房屋租赁合同的行为。其次，沛县大风商场一楼房产，在双方签订租赁合同时，分别属于上诉人彭国兴（858.4平方米）、中国建设银行沛县支行（345.08平方米）、中国工商银行沛县支行（250.64平方米）。而工商银行所有的约250.64平方米（一楼商场东起中国建设银行沛县支行执行西界，西到西墙外口13.02米，北起主体北墙主体外口往南19.25米）系于2003年8月7日经我院执行局依法抵偿给工商银行的，该房产至今仍属于工商银行，上诉人彭国兴对于该部分房产从合同签订到合同解除都没有处分权利，故，上诉人彭国兴在与被上诉人签订合同时，所约定的3300平方米不能包含该部分房产，上诉人主张租赁合同包含该部分房产没有法律依据，上诉人就此上诉，本院不予采信。再次，被上诉人所出具的房屋接收说明中体现的范围与被上诉人实际接收和使用的范围不一致，不能作为确定租赁范围的依据。双方当事人均认可被上诉人对大风商场是整体装修，整体使用，而大风商场整体面积近3600平方米，但房屋接收说明中仅包含3230平米。且上诉人原审中主张在接收说明中“底层26.7×39.7-14.2×14.2=858.4平方米”中减去的部分即是唐卫兴后来所享有所有权的那部分房产，在二审中又主张该部分为工商银行所有部分房产，然而减去的该部分房产面积14.2×14.2=201.64平方米，不仅与上诉人唐卫兴所取得的345.08平方米有较大差距与工商银行所有面积250.64平米亦有较大差距，故该说明不能直接证明双方之间实际交接的房产情况，不能作为确定本案租赁房屋范围的依据。最后，双方约定的租赁合同面积约为3300平方米，二上诉人所拥有的产权面积约为3300平方米，上诉人与被上诉人在长达7年的合同履行期间，各自按约定履行合同义务，双方并未因履行合同而发生纠纷，直至2012年房屋面临拆迁，上诉人以被上诉人超租赁范围占有使用房产为由提出诉讼，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15741元，由上诉人彭国兴、唐卫兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年三月十四
书 记 员 曹 勇