上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初7220号
原告：杨传置，男，1991年6月6日生，汉族，住安徽省六安市。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，上海永乐律师事务所律师。
被告：李公乾，男，1957年10月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告杨传置与被告李公乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告李公乾提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案分别于2017年6月2日、2017年7月26日公开开庭进行审理，原告杨传置到庭参加第二次诉讼，原告杨传置的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加二次诉讼，被告李公乾到庭参加第一次诉讼，但经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼，本院依法缺席审理，并按被告李公乾撤回反诉处理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。
原告杨传置向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告2016年4月1日起至2016年9月15日的租金34,650元、押金7,000元，合计41,650元。事实和理由：2015年3月15日，原、被告签订租房合同一份，约定被告将没有产证的本区九亭镇九谊路XXX号A座1号房屋以及424号厨房一间(以下简称“涉案房屋”)出租给原告对外经营饭店，租期5年，年租金75,600元，先付后用，每半年支付37,800元，签约后支付押金7,000元。合同签订后，原告支付了被告2015年3月16日起至2016年9月15日的租金及押金。2016年3月底，案外人王某1出示了其与被告的租赁协议，并通知原告搬离，原告才得知王某1系房东，被告系二房东，被告与王某1的租期至2016年3月31日到期。原告遂与房东王某1协商，并向新的二房东王某2另行缴纳了租金使用涉案房屋。原告认为，被告隐瞒其自身租期与原告签订了5年期的合同，且多收原告超期租金，原告为维护合法权益，故诉至本院请求判如诉请。
被告李公乾辩称：确认收到了原告7,000元押金及截至2016年9月15日的租金。涉案房屋有关A座1号部分是没有产证的，是被告向王某1租某某；36平方米的厨房有合法产权证，是被告向案外人租某某。因为36平方米的厨房原告一直在使用，故即便要退还租金，也应将该36平方米厨房的租金扣除。原告目前不使用房屋了，但还欠水电费2,000元左右未付，且将厨房的两个门和两个窗都拆除了，应该赔偿被告。
经审理查明：2013年6月21日，被告(乙方)与案外人王某1(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于本区九亭镇九谊路XXX号D座房屋923平方米左右，天井大棚418平方米左右，九谊路XXX号A1、A2、A3座门面房总面积240平方米左右，B4座门面房56平方米左右，租期自2013年4月1日起至2016年3月31日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2015年3月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租用合同》一份，约定甲方将坐落于本区九亭镇九谊路XXX号A座1号，建筑面积120平方米左右，424号厨房1大间(36平方米左右)租给乙方使用，租期自2015年3月16日起至2020年3月15日止，年租金75,600元，每年分2次支付，每次提前1个月支付，半年交租金1次，房租自承租日起每2年递增5%；乙方支付保证金7,000元，保证金不作为租金，用以抵充合同约定的由乙方承担的费用，结清乙方水、电、卫生费用，剩余部分到期无息归还乙方；物业费每月100元。合同另对其他相关事宜进行了约定。
合同签订后，原告分别于2015年3月15日向被告支付37,800元、押金7,000元,于2015年8月31日向被告支付22,000元、15,800元，于2016年2月13日向被告支付37,800元。之后，双方因租金返还等事宜发生纠纷，遂涉诉。
2017年7月24日，案外人王某2出具《收条》一份，言明收到原告2016年4月1日起至2017年1月1日的全部电费。
审理中，原告提交付款凭证、租房协议复印件，拟证明原告向案外人王某2承租本区九谊路XXX号A1座房屋，入住时间为2016年4月1日起至搬走止；原告实际租赁从2016年4月1日至2016年9月15日，支付租金39,780元，并于2016年9月30日实际搬离上述房屋。被告确认王某2是新的二房东，但对证据的真实性表示不清楚。
同时，被告提交微信、短信记录，拟证明双方的交涉情况。原告对证据的关联性不予认可，认为不能证明被告具有收取原告2016年4月份之后租金的主体资格。另外，被告提交了宅基地使用证照片，载明坐落于本区九亭镇九里亭村夏家队的面积为184.30平方米的宅基地使用户名为古建新，但因被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭而未对此进行举证。
以上事实，由房屋租用合同、收据、银行明细、房屋租赁合同复印件、微信、短信、收条以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告表示涉案房屋无合法建造手续，被告认可涉案房屋中的本区九亭镇九谊路XXX号A座1号房屋未取得合法建造手续，但表示本区九亭镇九谊路XXX号厨房具有合法产证。本院认为，虽然被告提交了宅基地使用证的照片，但，一则，被告未在法庭上出示该证据，并由当事人互相质证；二则，被告未提交该证据原件；三则，该证据材料显示的房屋地址与合同约定的房屋地址并不相符，无法体现与本案的关联性，故本院无法据此认定424号厨房具有合法建造手续。综上，原、被告签订的房屋租用合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同既属无效，被告基于合同而取得的押金7,000元应予返还。本案中，120号A座1号房屋由被告向案外人王某1承租而来后转租给原告，原告应当参照合同约定的租金标准向被告支付使用费以对被告的占有利益予以返还。虽然被告转租给原告的租期为2015年3月16日起至2020年3月15日止，但被告自身的承租期限至2016年3月31日止，且原告自2016年4月1日起已直接向新的二房东即案外人王某2承租上述房屋并支付相应租金，原告已无需再向被告返还上述房屋，故原告向被告支付的上述房屋2016年4月1日起至2016年9月15日止的使用费，被告应予返还，被告对此亦无异议，故对原告的相应诉请，本院予以支持。至于424号厨房的使用费问题，被告向案外人承租该厨房再转租给原告后由原告一直占有使用，同理原告应支付至实际返还之日止的占有使用费以返还被告的占有利益。本案中，原告主张其于2016年9月底搬离了424号厨房，被告对此不予认可，原告亦未提供证据证明其已向被告返还了424号厨房，故对于424号厨房的使用费仅截止至2016年9月底缺乏相应依据。鉴于原告未提供证据证明其已将厨房返还给被告，且被告于2017年6月2日庭审之日明确表示原告已经不使用424号厨房，而且房屋已被拆除门窗，原告已经搬走，被告作为出租人有义务及时收回424号厨房以避免使用费损失的扩大，故本院酌情确定原告应支付424号厨房截止至2017年6月2日的使用费。至于使用费的计算标准问题，鉴于房屋租用合同并未对120号A座1号房屋以及424号厨房的租金标准分别为多少进行明确约定、亦无法分割，本院酌情按照各自的面积比例确定各自的租金标准，经计算，20号A座1号房屋以及424号厨房自2015年3月16日起至2017年3月15日止的月使用费标准分别为4,846.15元、1,453.85元，2017年3月16日起至2019年3月15日止的月使用费标准分别为5,088.76元、1,526.54元，原告应付的涉案房屋自2016年3月16日起至2016年3月31日止的使用费为3,251.61元，原告应付的424号厨房自2016年4月1日起至2017年6月2日止的使用费为20,635.29元，故被告应返还原告租金13,913.10元(37,800元－3,251.61元－20,635.29元)。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条的规定，判决如下：
一、确认原告杨传置与被告李公乾于2015年3月15日签订的《房屋租用合同》无效；
二、被告李公乾于本判决生效之日起十日内返还原告杨传置租金13,913.10元；
三、被告李公乾于本判决生效之日起十日内返还原告杨传置押金7,000元；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费841元,减半收取计420.50元，由原告杨传置负担259元，被告李公乾负担161.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年十二月十九日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十八条证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。……