贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2535号
上诉人(原审被告)：长顺县鼎顺房地产开发有限公司，住所地：长顺县。
法定代表人：谭杰恒，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：谭杰恒，男，汉族，1982年3月21日出生，住址：重庆市。
被上诉人（原审原告）：徐朝辉，男，汉族，1962年12月10日出生，住址：长顺县。
被上诉人（原审原告）：孙永金，男，汉族，1963年5月3日出生，住址：长顺县。
上诉人长顺县鼎顺房地产开发有限公司（以下简称鼎顺房开公司）、谭杰恒因与被上诉人徐朝辉、孙永金建设用地使用权转让纠纷一案，不服长顺县人民院(2017)黔2729民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎顺房开公司、谭杰恒上诉请求：一、请求依法撤销(2017)黔2729民初601号民事判决书，并依法进行改判。二、本案的一、二审诉讼费由徐朝辉、孙永金承担。主要事实与理由：一、鼎顺房开公司、谭杰恒并不存在违约行为，不应向徐朝辉、孙永金支付任何违约金和利息。2105年4月21日，鼎顺房开公司、谭杰恒与徐朝辉、孙永金签订《协议书》，就剩余的600万土地转让款约定了三种支付方式，其中包括“徐朝辉、孙永金（甲方）一致同意以180-200万元土地款置换同等价值的住房，住房价格为2200元／平方米”。协议签订后，鼎顺房开公司、谭杰恒支付了大部分土地转让款，但由于没有足额的流动资金来支付剩余的款项，故鼎顺房开公司、谭杰恒提出按照当初《协议书》的约定，用同等价值的住房折抵徐朝辉、孙永金的款项，但是徐朝辉、孙永金拒绝按照协议的约定接收房屋，拒不配合办理相关的手续；另一方面，长顺县地方税务局向鼎顺房开公司、谭杰恒发出土地增值税清算通知，告知鼎顺房开公司、谭杰恒开发建设项目所使用的案涉土地需要缴纳相应的增值税。徐朝辉、孙永金在收取土地转让款后，一直拒绝向鼎顺房开公司、谭杰恒提供相应的正式纳税发票，带来重大的经济损失，而一审法院对徐朝辉、孙永金是否开具了相关发票没有予以查明，属于事实没有查清。在徐朝辉、孙永金开具正规发票前，上鼎顺房开公司、谭杰恒有权暂不支付剩余的款项。并不存在任何过错，因此不应承担任何违约责任。二、即使鼎顺房开公司、谭杰恒存在逾期付款的行为，徐朝辉、孙永金起诉的利息和违约金过高，应依法进行调整。本案款项不属于借款，因此不应按照民间借贷计算利息和违约金，虽然双方在《协议书》中约定“未结清部分从2014年12月31日起，按照银行同期款利率4倍利息支付”，但该利息和违约金明显超过了逾期付款给徐朝辉、孙永金造成的实际经济损失，也明显超过了《合同法》以及合同法司法解释（二）第29条关于违约金的计算标准。因此，一审法院支持了徐朝辉、孙永金按照银行同期存款利率的四倍即11％年利率的标准支付相应利息的主张，属于适用法律错误，应依法予以调整。
徐朝辉、孙永金二审辩称：请求二审人民法院依法驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：一、2015年4月21日徐朝辉、孙永金、赵秋与鼎顺房开公司、谭杰恒签订的《协议书》中约定：“五、甲方一致同意以180-200万元土地置换同等价值的住房，住房价格为2200／㎡。徐朝辉、孙永金及赵秋三人共置换180-200万元的住房，徐朝辉、孙永金应当置换120-133.33万元的住房”。《协议书》签订后，徐朝辉跟鼎顺房开公司、谭杰恒置换250.31㎡的房屋，单价2200／㎡，置换房屋的价值550682元；孙永金置换357.58㎡的房屋，单价2200／㎡，置换房屋的价值786676元；徐朝辉、孙永金置换房屋的价值共计1337358，超过应当置换的价值120-133.33万元，而鼎顺房开公司、谭杰恒拒绝支付剩余的土地转让款违约应当承担违约责任支付利息或违约金。二、双方约定税费由鼎顺房开公司、谭杰恒承担，徐朝辉、孙永金不是从事经营活动，不需向鼎顺房开公司、谭杰恒提供发票。2013年7月20日，双方签订《项目联建合同书》：“十五、税、费特别约定联建过程中所有税费由乙方承担（鼎顺房开公司、谭杰恒）”，双方签订的合同明确税费由鼎顺房开公司、谭杰恒承担，徐朝辉、孙永金不承担税费。依照《发票管理办法实施细则》第十九、第二十四条规定，个人收款不需要出具发票。三、11％年利息或违约金不过高，应予支持。鼎顺房开公司、谭杰恒有欺诈行为，鼎顺房开公司、谭杰恒打印《协议书》时，擅自将“银行同期贷款利率的4倍”改为“银行同期存款利率的4倍”，徐朝辉、孙永金没有注意看就签字。11%／年的利率或违约金受国家法律保护。徐朝辉、孙永金以36%／年利率融资。徐朝辉、孙永金从事其他经营活动，鼎顺房开公司、谭杰恒没有按期支付徐朝辉、孙永金的款项，徐朝辉、孙永金急需资金进行周转，跟第三人以36%／年利率融资进行周转，鼎顺房开公司、谭杰恒的违约行为致使徐朝辉、孙永金损失巨大。
徐朝辉、孙永金向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付两原告土地转让款本金1095974元，利息461029.46元；2、两被告从2017年7月1日起按11%/年的标准支付利息至付清土地转让款之日；3、案件受理费等诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月16日，被告谭杰恒注册成立鼎顺房开公司（自然人独资）。2013年7月20日，被告鼎顺房开公司（乙方）与原告徐朝辉、孙永金及案外人赵秋（甲方）签订《项目联建合同书》，合同核心内容为：合同双方共同开发甲方已经取得使用权的位于长顺县原铸铁厂建设用地﹝土地用途为综合用地，土地使用证号为：（2007）第32号2-15（1）、2-15（2）、2-15（3）﹞，项目名称：鼎福湾项目（暂定），项目面积：2368平方米。项目总投资：暂定4500万元。项目计划产值：5500万元。甲方以土地使用权出资，承担土地出让金。乙方以货币出资，承担项目期间的资金投入，设立项目指挥部、销售部，承担项目建设、市场营销工作等。项目建成后，甲方享有其中3800平方米房屋的所有权，房屋具体位置由双方通过补充协议另行约定；除甲方应分得的部分外，其余建筑的所有权一律归乙方所有。2013年8月8日，被告长顺县鼎顺房地产开发有限公司（乙方）与原告徐朝辉、孙永金及案外人赵秋（甲方）签订《项目联建合同书补充协议》，核心内容为：项目建成后，甲方应当分配的房屋出让价格为2105.20元∕平方米，甲方3800平方米房屋总价格为8000000元。双方应当诚实履行《项目联建合同书》约定义务，全部履行《项目联建合同书补充协议》约定的义务，若有违约应当承担《项目联建合同书》设计总产值20%的违约金。2014年9月26日，两原告及案外人赵秋向长顺县国土资源局申请将三人享有使用权的（2007）第32号2-15（1）、2-15（2）、2-15（3）三宗土地共2339.3平方米转让给被告长顺县鼎顺房地产开发有限公司。同日，长顺县国土资源局将三宗地合并为一宗，向被告颁发土地使用证号为长国用（2014）第242号国有土地使用权证。2015年4月21日，被告谭杰恒（买方、乙方）与原告徐朝辉、孙永金及案外人赵秋（卖方、甲方）签订《协议书》，核心内容为：根据甲、乙双方2013年7月5日签订的《项目联建合同书》的规定，因乙方在2014年12月31日未付清甲方土地款，经双方友好协商，达成如下协议：乙方向甲方所购置的土地总价款为800万元，已于2015年4月20日之前向甲方付200万元，现剩土地款600万元，分以下三种方式支付给甲方。一、2015年6月底前乙方向甲方支付50万元，2015年7月底再支付50万元。二、乙方需将所售门面款的70%付给甲方，款项直接抵扣土地款。三、乙方办理在建项目贷款到位后，甲方提取贷款总额40%用于抵扣土地款。四、二、三条合计总额为300万元。五、甲方一致同意以180-200万元土地款置换同等价值的住房，住房价格为2200元∕平方米……七、以上二、三条付款条款需有2015年12月31日前全部付清，若乙方未完全结清，未结清部分从2014年12月31日起，按银行同期存款利率4倍利息支付给甲方，或用住房及门面折价补偿给甲方。另，案外人赵秋出具情况说明，称其应得的土地转让款两被告已履行完毕。本案审理过程中，两被告对欠两原告款项1095974元无异议，仅对该款项是否是土地转让款的性质提出异议。
一审法院认为，本案案由定为建设用地使用权转让纠纷较为符合实际案情。纵观本案，两被告与两原告及案外人赵秋签订的《项
目联建合同书》、《项目联建合同书补充协议》、《协议书》其核心内容都是围绕两原告及案外人赵秋三人将已取得国有建设用地使用权的（2007）第32号2-15（1）、2-15（2）、2-15（3）三宗土地合并为一宗，以800万元的价款转让给被告谭杰恒名下的个人独资公司用于房地产开发项目而展开。两被告、两原告及案外人赵秋以项目联建名义开发土地，其目的仅仅是为了方便将土地使用权转让到被告鼎顺房开公司名下，并规避相关税赋、减少办理环节而已。本案并非原告代理人所说的股权转让纠纷，也并非被告代理人所辩称的联建合同纠纷。被告鼎顺房开公司作为土地使用权的权利受让人，应履行对应的合同义务。被告谭杰恒作为被告鼎顺房开公司的自然人独资股东，其2015年4月21日以买方（受让方）名义与两原告及案外人赵秋（卖方）（转让方）签订协议书，同意按以800万元的价格受让两原告及案外人赵秋享有的国有建设用地使用权，并就土地转让款的给付、违约责任等作了明确约定。应视为被告谭杰恒对之前两原告及案外人赵秋将已取得国有建设用地使用权的（2007）第32号2-15（1）、2-15（2）、2-15（3）三宗土地合并为一宗，以800万元的价款转让给被告鼎顺房开公司一事的延伸和进一步确认。该协议书内容没有违反相关法律禁止性规定，应得到遵守和履行，被告谭杰恒应当依照该协议书内容履行约定义务。故两原告要求判令两被告共同支付土地转让款1095974元的主张，予以支持。对两原告要求两被告支付利息461029.46元的诉请，因截止两原告提起诉讼之日，两被告欠两原告的土地转让款为1095974元，在此之前的各个时间节点，两被告欠两原告土地转让款的具体金额，两原告未能举证证明，因而无法查明各个时间节点的计息本金。因此，计息本金只能以1095974元计算。两原告提供的《金融机构人民币存款基准利率》表，经一审法院审查真实有效；两原告要求两被告按金融机构同期存款基准利率（调整日期：2014年11月22日，两年期存款年利率2.75%）的四倍即11%／年的标准，支付从2014年12月31日至2017年6月30日止的利息301392.85元的主张，应予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告鼎顺房开公司、谭杰恒于本判决生效之日起十日内给付原告徐朝辉、孙永军土地转让款1095974.00元，并支付利息301392.85元。若义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，权利人有权按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，要求义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取9407元，由被告鼎顺房开公司、谭杰恒承担。
二审中，当事人未提交新证据。经审理，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，鼎顺房开公司、谭杰恒与徐朝辉、孙永金及案外人赵秋签订《项目联建合同书》、《项目联建合同书补充协议》、《协议书》，名为房地产开发联建实为转让国有建设土地使用权，故一审法院将本案案由定为建设用地使用权转让纠纷并无不当，本院予以确认。
关于鼎顺房开公司、谭杰恒提出按照《协议书》约定，用同等价值的住房折抵徐朝辉、孙永金的款项，但是徐朝辉、孙永金拒绝按照协议的约定接收房屋，拒不配合办理相关手续等的上诉意见，由于鼎顺房开公司、谭杰恒所提交的证据不足以证明该项主张，应当承担举证不能的法律后果。徐朝辉、孙永金将国有建设用地使用权转让给鼎顺房开公司、谭杰恒后，是否应当缴纳相关土地增值税款，待本判决生效后，由税务部门依照法律的规定进行追缴，但鼎顺房开公司、谭杰恒不得以此为理由拒付该国有建设土地使用权转让款，故鼎顺房开公司、谭杰恒的该项上诉意见，缺乏事实依据，本院不予以采纳。
关于鼎顺房开公司、谭杰恒提出徐朝辉、孙永金起诉的利息和违约金过高，应依法进行调整的上诉意见。本院认为，因鼎顺房开公司、谭杰恒未按约定向徐朝辉、孙永金支付国有建设土地使用权转让费，该行为违约，应当承担违约责任。一审法院支持徐朝辉、孙永金主张按照银行同期存款利率的四倍即11％年利率支付利息，符合双方合同约定，未违反法律规定，本院予以维持。
综上所述，鼎顺房开公司、谭杰恒的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18814元，由上诉人长顺县鼎顺房地产开发有限公司、谭杰恒承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 陈福江
审判员 王 军
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张 红