江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11099号
上诉人（原审第三人）：姑苏区干将五五八咖啡馆。
委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队苏州市支队。
委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周裔良，江苏政纬律师事务所律师。
原审被告：上海声宇实业有限公司。
原审第三人：苏州荷马花园酒店管理服务有限公司。
委托诉讼代理人：张涧阳，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
原审第三人：姑苏区星薇饮食店。
上诉人姑苏区干将五五八咖啡馆（以下简称咖啡馆）因与被上诉人中国人民武装警察部队苏州市支队(以下简称武警支队)、原审被告上海声宇实业有限公司（以下简称声宇公司）、原审第三人苏州荷马花园酒店管理服务有限公司（以下简称荷马酒店），原审第三人姑苏区星薇饮食店（以下简称饮食店）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6087号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人咖啡馆上诉请求：1.撤销一审判决第二项中涉及上诉人的判决部分，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理程序违法，理应发回重审。一审中上诉人收到法院传票后书面提出管辖权异议申请，但一审法院未给予书面回复。在庭审中一审法院并未组织上诉人对本案证据进行质证，没有给予上诉人完整的诉讼权利。二、一审查明事实有误，不存在2017年8月30日所谓张贴公告的事实，即使有，也不应据此认定被上诉人履行了告知义务，事实上上诉人对此完全不知情。三、“小违约不能大抗辩”，一审法院基于承租人声宇公司仅仅拖欠36万元租金的事实，就判令解除价值为千万元的租赁合同，实属不当。武警支队与声宇公司之间存在租金争议，武警支队擅自提高租金违约在先，声宇公司暂时不支付租金是合理行为。武警支队的催告通知错误，不足以构成有效催告。上诉人可以立即将租金代位缴纳给武警支队。强行解除合同不符合诚信信用原则。四、一审法院判令上诉人腾空房屋，恢复原状没有法律依据。武警支队对声宇公司的转租行为是确认的，即使武警支队与声宇公司之间存在纠纷，也不影响次承租人继续履行合同。没有任何合同约定和法律规定明确，次承租人有恢复原状的义务。
被上诉人武警支队辩称：一、一审程序合法，一审法院已充分保障上诉人的诉讼权利。二、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。三、一审判决第三人腾空房屋、恢复原状有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告声宇公司二审未作答辩。
原审第三人荷马酒店辩称，同意上诉人的上诉意见。
原审第三人饮食店二审未作答辩。
原审原告武警支队向一审法院起诉请求：1.判令解除原审原、被告签订的《武警部队房地产带资建设及租赁合同》，原审被告、原审第三人腾迁出苏州市干将东路558号；2.判令原审被告支付租金228万元，逾期付款违约金暂计32万元（自2016年3月1日至实际给付之日，按照每日千分之三计）；3.判令原审被告承担违约金100万元；4.判令原审被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原审原告对诉讼请求2明确为，原审被告支付拖欠的租金200万元以及自2017年3月1日至2017年9月1日的租金，2017年9月1日之后的租金不再主张，逾期付款违约金以上述拖欠租金为基数，自2017年3月1日起至2017年9月1日止，按每日千分之三计算，之后的违约金不再主张。
一审法院认定事实如下：苏州市干将东路558号房屋所有权登记在中国人民武装警察部队苏州市支队后勤处名下，系国有房产，建筑面积2694.66平方米，共有5幢房屋。该处国有土地使用证登记的土地使用者为原审原告武警支队，土地使用权面积1702.4平方米。上述房屋及土地由原审原告武警支队管理。
2009年2月3日，原审原告武警支队（出租方，甲方）与原审被告声宇公司（承租方，乙方）签订《武警部队房地产带资建设及租赁合同》，约定甲方将坐落于苏州市干将东路558号房屋、场地出租给乙方使用，租赁用途商务酒店、写字楼及商铺，租赁期限自2009年3月1日起至2032年2月28日止。对于年租金，双方约定：2009年3月1日至2012年2月28日三年建设期内，乙方每年支付甲方80万元，2012年3月1日至2022年2月28日，年租金88万元……，租金按年结算，先付租金后使用，并于每年的2月28日前一次性付清。该合同第八条乙方义务中约定，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；如需在承租的场地上新建和添建各种临时性、永久性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地移交给甲方。该合同第十一条乙方违约责任中约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。在合同第十七条附加条款中有如下内容：乙方负责拆除承租地块内的1号、2号楼，费用由乙方承担，所拆物资归乙方所有，4号、5号楼由乙方自行决定是否拆除，乙方出资新建商务楼一幢，最大限度利用土地面积，依法履行报批报建手续，建设费用全部由乙方支付……，建成后房屋所有权归甲方所有，在乙方租赁期间，本地块及建筑物的一切生产经营收入均由乙方所有。
上述合同签订后，原审原告向原审被告交付了租赁房屋及场地。原审被告支付了保证金8万元。审理中，原审原告确认原审被告自2012年3月1日至2017年2月28日的租金已经全部支付，2009年3月1日至2012年2月28日的租金共计240万元，而原审被告只支付了40万元（原审被告支付80万元，后原审原告退还40万元），尚欠200万元。原审被告对于原审原告提出的欠交租金200万元，认为其中160万元系原审原告减免，40万元交纳后由原审原告退还，因此不存在欠租一事。2017年8月2日，原审原告武警支队向原审被告声宇公司的法定代表人当面送达催款通知书，要求其于2017年8月10日前支付应于2017年2月28日前一次性支付的2017年3月1日至2018年2月28日的租金88万元。然，原审被告至今未支付。
原审原、被告签订《武警部队房地产带资建设及租赁合同》后，并未按照第十七条约定的内容进行建设，在2009年至2010年期间，原审被告声宇公司在承租场地1号楼与2号楼之间搭建了四层房屋，在2号楼中间取消了电梯井，在该部位搭建了四层房屋，在承租场地东北角即5号楼平层的基础上加建了一层建筑。原审被告的上述搭建，未按双方签订《武警部队房地产带资建设及租赁合同》中第八条第（四）项中约定的“必须向甲方（原审原告）提供建设方案，征得甲方书面同意”履行相关手续。
2014年7月29日，原审被告声宇公司将其承租的苏州市姑苏区干将东路558号房屋建筑面积2694.66平方米、土地使用面积1702平方米出租给何宇，用于经营酒店，租赁期限自2014年8月1日起至2024年12月15日止。
2014年8月12日，原审被告声宇公司将其承租的苏州市姑苏区干将东路558号房屋1号楼沿街东侧一间出租给何晴，用于经营咖啡馆简餐，租赁期限自2014年8月12日起至2020年9月27日止。
2014年8月12日，原审被告声宇公司将其承租的苏州市姑苏区干将东路558号房屋1号楼沿街西侧一间出租给王薇薇，用于经营餐厅，租赁期限自2014年8月13日起至2019年9月2日止。
2017年8月30日，原审原告武警支队在涉案房屋张贴公告，告知声宇公司、陈岩及各分租户，因声宇公司拖欠租金，存在严重违约行为，通知解除合同。
目前，涉案房屋1号楼一楼东侧部分由原审第三人咖啡馆使用，西侧部分由原审第三人饮食店使用，其余部分均由荷马酒店使用。
以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、武警部队房地产带资建设及租赁合同、原审被告与原审第三人签订的房屋租赁合同、原审原告退还原审被告40万元的银行流水、催款通知书、公告，当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，原审原、被告之间签订的《武警部队房地产带资建设及租赁合同》系双方真实意思表示，但是租赁期限违反了我国《合同法》中“不得超过二十年”的规定，故超过部分无效。其余部分合法有效，双方均应恪守。原审被告声宇公司应当按照约定履行支付租金的合同基本义务，然其未履行应于2017年2月28日前支付租金的义务，根据双方合同的约定，逾期支付租金30日，出租方有权解除合同，故原审原告在催告未果后要求解除租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原审第三人荷马酒店虽有代声宇公司支付拖欠租金的意思表示，但自2017年8月30日原审原告张贴公告、向法院起诉至今，并未履行代付义务，现原审原告亦不接受，故该抗辩意见一审法院不予支持。关于原审原告主张的2009年3月1日至2012年2月28日期间的未付租金200万元，一审法院认为，原审被告陈述该租金系原审原告方减免的抗辩意见，其虽无相关直接证据，但从原审原告主动退还40万元，2017年8月2日催款通知书并无2017年3月1日之前的租金拖欠的反映，综合分析，一审法院对原审被告的抗辩意见予以采纳。原审原告要求原审被告支付拖欠租金200万元的诉讼请求，一审法院不予支持，但原审原告要求原审被告支付2017年3月1日至9月1日的租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，按照双方合同约定88万元/年，计44万元。之后的租金，原审原告表示不再主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院照准。合同解除后，原审被告应当履行返还房屋、恢复原状的义务。基于原审原、被告之间的租赁合同的解除，原审第三人作为次承租人使用涉案房屋已无法律依据，因此，原审第三人亦应当承担返还房屋的义务，如果原审第三人认为有损失的，可依据其签订的租赁合同另行主张。关于原审原告主张按每日千分之三承担自2017年3月1日至9月1日的逾期支付租金违约金，该约定标准过高，一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，以实际未付租金44万元为基数计12648元。之后的违约金，原审原告表示不再主张，亦系其对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院亦照准。原审原告提出的因原审被告未经同意自行改扩建、利用改扩建的部分向原审第三人出租增加收益，该收益应由原审原告获取，据此要求原审被告按合同约定承担违约金100万元的诉讼请求，一审法院认为，原审被告自行改扩建虽未报原审原告书面审批，但原审原告应当知晓而未制止，且确为原审被告出资，其据此而获得的收益应归原审被告所有，原审原告的该项诉讼请求没有事实依据，双方合同解除后，该部分应由原审被告自行拆除，恢复原状。关于原审被告支付的保证金8万元，原审原告表示由法院依法判决，因双方合同中约定应由原审原告退还，为避免当事人讼累，一审法院在本案中一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、原审原告中国人民武装警察部队苏州市支队与原审被告上海声宇实业有限公司于2009年2月3日签订的《武警部队房地产带资建设及租赁合同》于判决生效之日解除。二、原审被告上海声宇实业有限公司、原审第三人苏州荷马花园酒店管理服务有限公司、姑苏区干将五五八咖啡馆、姑苏区星薇饮食店于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区干将东路558号腾空、恢复原状后返还原审原告中国人民武装警察部队苏州市支队。三、原审被告上海声宇实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告中国人民武装警察部队苏州市支队自2017年3月1日起至9月1日止的租金36万元（已扣除原审原告武警支队应退还的保证金8万元），并承担违约金12648元。四、驳回原审原告中国人民武装警察部队苏州市支队的其他诉讼请求。案件受理费116120元，减半收取58060元，由原审原告中国人民武装警察部队苏州市支队负担13840元，原审被告上海声宇实业有限公司负担44220元。
二审中，上诉人咖啡馆提供一张50万元银行本票，用于证明上诉人愿意代为履行支付租金的义务，要求租赁合同继续履行。被上诉人武警支队质证认为，武警支队同意声宇公司转租的时间截止至2017年9月1日，之后上诉人与声宇公司的租赁关系武警支队不予认可，该本票的形成时间是2017年11月27日，在一审判决之后，武警支队不同意继续履行合同。原审第三人荷马酒店质证认为，对该证据的真实性没有异议，其也愿意代为支付租金，要求租赁合同继续履行。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案系武警支队诉声宇公司房屋租赁合同纠纷，荷马酒店、咖啡馆、饮食店是作为无独立请求权的第三人参加诉讼。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第八十二条的规定，在一审诉讼中无独立请求权的第三人无权提出管辖异议。一审中咖啡馆提出管辖权异议申请后，一审法院已向咖啡馆作出相应释明，程序上并无不当。本案一审法院于2017年10月12日、2017年10月31日两次公开开庭进行审理。咖啡馆收到2017年10月12日开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼；2017年10月31日咖啡馆到庭参加了庭审，庭审笔录显示一审法院组织各方当事人进行了举证质证。因此，一审中咖啡馆的诉讼权利并未受到侵害，咖啡馆主张一审审理程序违法，不能成立。
本案中武警支队与声宇公司签订的《武警部队房地产带资建设及租赁合同》，因声宇公司未能按约履行支付租金的合同义务，武警支队有权依约解除合同。一审判决《武警部队房地产带资建设及租赁合同》予以解除，声宇公司对一审判决未提出上诉，视为认可一审判决。因《武警部队房地产带资建设及租赁合同》的解除，声宇公司不再享有租赁权，故声宇公司与咖啡馆之间的转租合同实际上无法继续履行。虽然二审中咖啡馆表示愿意代位履行支付租金的义务，但武警支队明确表示不同意。在此情况下，咖啡馆继续占有使用涉案房屋已无法律依据。武警支队要求咖啡馆腾空房屋、恢复原状后予以返还，合法有据，应予支持。
另，本案二审系咖啡馆对一审判决其腾退房屋部分不服提出上诉，依据国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（二）项第3点的规定，本院按非财产案件确定二审案件受理费为100元，由上诉人咖啡馆负担。
综上，咖啡馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姑苏区干将五五八咖啡馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 王文君