云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第1053号原告张某某，云南省安宁市人，现住安宁市，公民身份号码：。委托代理人吴某某，云南省安宁市人，初中文化，系原告之妻，公民身份号码：。代理权限为特别授权代理。委托代理人王某，云南宁昱律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告安宁市草铺供销合作社。组织机构代码：21682XXXX。住所地：安宁市草铺街。法定代表人杨某某，系该供销社理事会主任。委托代理人钱某，男，汉族，云南省昆明市人，大学文化，系安宁市草铺供销合作社职工，现住昆明市北市区，公民身份号码：。代理权限为特别授权代理。被告矣某某，云南省安宁市人，待业，现住安宁市，公民身份号码：。委托代理人黄某、刘某某，云南海度律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张某某诉被告安宁市草铺供销合作社、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员周子光独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。因双方当事人争议较大，本案依法转为普通程序审理，由审判员周子光、人民陪审员杨平和王飚组成合议庭，于2015年9月24日第二次公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人吴某某、王某和被告安宁市草铺供销合作社的委托代理人钱某、被告及委托代理人黄某、刘某某到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，经报请本院院长批准，延长审理期限六个月。现已审理终结。原告张某某诉称：被告安宁市草铺供销合作社欲对其部分门市及住房进行公开拍卖回笼资金，遂于2005年11月25日发出拍卖公告，后经过公开竞价，原告以278000元竞得一、二层砖混房屋。因被告安宁市草铺供销合作社将该房屋房产证办予其职工名下，原告遂于2005年12月19日与两被告签订了《购房协议》及《补充协议》，协议约定安宁市草铺供销合作社及以278000元的价格，将其拥有土地使用权，房产户名为职工的房产转让给原告，并将房产证及土地使用证交由原告保管，待安宁市草铺供销合作社办理完土地手续后，协助原告办理过户手续并承担过户费用。协议签订后，原告已按约履行了自己的义务，同时一直催促被告办理过户手续，但被告都以各种理由进行推辞，至今未办理房产证及土地证的变更手续，根据法律规定，现原告向法院起诉，要求判令被告继续履行2005年12月19日签订的《购房协议》及《补充协议》，并协助办理位于草铺街道办事处草铺街房屋过户手续，并由被告承担本案诉讼费。被告安宁市草铺供销合作社辩称：对原告方提出的诉讼请求予以承认及支持，并认同原告提出的证据和证明观点。第二被告所辩称“因为已经与安宁市草铺供销合作社解除了劳动合同，故按照相关规定取得该房屋产权”不符合事实，根据相关文件及证据，足以证实被告一直在安宁市草铺供销合作社工作，取得房产的原因仅只是为了完成部分无法过户到安宁市草铺供销合作社的房产的过户工作。同时，本人对该房产并未支付合理的对价。涉案房产的实际所有人应当是安宁市草铺供销合作社，包含第二被告在内的多位安宁市草铺供销合作社职工仅只是名义上的所有权人。办理相关产权登记时就明确过，所有以此方式办理产权证的房屋的实际产权属于某某供销社，如遇买卖情况，包含在内的所有房屋登记人必须无条件配合履行过户义务。被告辩称：与购房协议有关系，但和补充协议无关，没有委托某某供销社进行拍卖，也没有收到价款，房屋买卖协议不存在。原告提起诉讼的主要依据是《购房协议》及《补充协议》。两份协议的主体不同，涉及两个独立的法律关系。根据法律的规定，《购房协议》及《补充协议》不属于主从关系，因此不应当在一个案件中进行审理。根据《物权法》的规定，我国不动产物权变动采取的是不动产物权登记生效主义。安宁市草铺供销合作社根据《资产量化协议及管理规定》于2004年10月18日将争议的房屋过户给，物权转移已经生效，依法取得房屋的所有权。不管与安宁市草铺供销合作社的劳动关系是否解除，《资产量化协议及管理规定》是否履行都不影响依法取得房屋所有权。况且，双方的劳动关系已经解除，《资产量化协议及管理规定》也得到了实际履行。与张某某没有对房屋买卖达成合意，《购房协议》未成立。因此，原告要求办理过户手续的请求没有法律依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。综合双方的诉辩主张及当庭陈述，本案各方当事人争议的焦点是：1、坐落于安宁市草铺街道办事处草铺街住房产权归谁所有；2、被告是否应继续履行2005年12月19日所签订的《购房协议》及《补充协议》。原告针对自己的主张，向本院提交以下证据：一、“通告”、“某某供销社购房标价表”复印件、“公开拍卖房屋情况说明”、“关于某某供销社部分门市及住房对外公开拍卖的批复”复印件各一份。欲证实草铺供销合作社公开拍卖门市及住房，原告以278000元竞得坐落于安宁市草铺街道办事处草铺街一、二层房屋。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认可该组证据的真实性、合法性、关联性，对原告欲证实的事实也予以认可。经质证，被告认为，对第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，房屋的产权登记在名下。对标价表真实性不认可，张某某的签名与《购房协议》上的签名不一致，不是同一人书写。房屋已拍卖给张某某不符合事实，没有的授权，供销社没有权利卖房。“关于某某供销社部分门市及住房对外拍卖的批复”时间是12月12日，拍卖完成于12月8日，意思表达上逻辑关系混乱。经审查，本院对“通告”、“公开拍卖房屋情况说明”的真实性予以确认。“某某供销社购房标价表”、“关于某某供销社部分门市及住房对外公开拍卖的批复”因系复印件，本院不予确认。二、“安国用（2008）第0456号土地使用证”、“昆明市房权证安宁市房字第2004030**号房屋所有权证”、“购房协议”、“补充协议”、“工商登记卡片”各一份。证实原告与两被告签订了购房协议和补充协议，以278000元购得房屋所有权，被告将土地证及房产证转交给原告保管。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认可该组证据的真实性、合法性、关联性。经质证，被告认可土地证及房产证的真实性、合法性，但不认可原告要证明的内容，产权证登记所有权人是，登记在谁名下谁就是房屋所有权人。“购房协议”只认可的签名，张某某的签名不认可，没有出售房屋的意思表示，双方没有交易过，协议约定的内容也没有履行过。“补充协议”处分的是别人的房产，并非某某供销社的房产，所以不认可。对“工商登记卡”没有异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。三、“收据”二份、“收条”一份、“证明”一份，证实原告已按约支付全额购房款，该房屋一直由原告居住使用。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认可该组证据的真实性、合法性、关联性。经质证，被告不认可该组证据的关联性。经审查，因被告对该组证据的真实性认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。四、“电话录音光碟”一张，欲证实房屋的所有权。经质证，被告安宁市草铺供销合作社对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经质证，被告不认可该组证据。经审查，本院对该组证据不予确认。五、“申请”、“公示”、“草铺村委会在建工程日常监察记录表”、“报纸”各一份。证明原告加层建房是合法的，伪造事实登报遗失房产证，实际上房产证一直在原告方。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认可该组证据。经质证，被告认可该组证据的真实性，但不认可合法性和关联性。经审查，因被告对该组证据的真实性认可，故本院对该组证据予以采信。被告安宁市草铺供销合作社针对自己的主张，向本院提交以下证据：一、草铺供销合作社“会议纪要”和“决定”各一份、安宁市供销合作社“批复”一份、个人“承诺书”八份，欲证实诉争房屋的实际权属并非。经质证，原告认可该组证据。经质证，被告认为，会议纪要相当于草铺供销合作社自己的陈述，没有事实依据，不认可。会议纪要中的内容也是违法的，而且这个证据是为了诉讼而作的证据。承诺书真实性无法核实，但承诺的八个人都是在单位工作的职工，他们作出承诺是串通起来损害集体的利益，本身就是违法行为。批复和决定也是虚假的，不认可。经审查，该组证据与本案无直接关联，本院不予采信。二、“购房协议”、“补充协议”、“告知书”、“收据及收条”、“通知”、“批复”、“通告”、“报告表”、“意价表”复印件各一份，欲证实购买房屋的前提条件、房屋的实际权属。经质证，原告认可该组证据。经质证，被告认为，对批复当中的解除劳动关系的名单真实性、合法性不认可。补偿表与批复解除劳动关系的人员名单对不上，也是虚假的。告知书与本案没有关联性。2005年至今已经超过诉讼时效。领导班子任职通知与本案无关。经审查，该组证据中与前面本院认可的证据相一致的，本院予以确认，其余的不予认可。三、的“参保证”、“养老保险个人账户表”、“劳动合同续订登记表”、“借调协议书”、“证明”、“离职申请”、“通知”、“复函”各一份。证实于1997年至今一直在草铺供销合作社工作，从未离职。经质证，原告予以认可。经质证，被告认可真实性，但认为不能证实某某供销社的证明观点。经审查，本院对该组证据予以确认。被告针对自己的主张，向本院提交以下证据：一、“申请”、“资产量化协议及管理规定”、“关于部分职工与企业解除劳动合同关系的批复”、“安宁市私有房屋所有权登记申请书”、“安宁市房屋所有权登记审批表”复印件各一份。证实于2000年7月17日向草铺供销合作社提出解除劳动关系申请；证实解除劳动关系的职工要安置，并把房屋产权转让给作为补偿；证实2000年批复同意与解除劳动合同，2002年—2005年被短暂返聘；证实在2004年10月18日取得房屋所有权。经质证，原告认为该组证据是为了改制把房屋办到被告名下，对其证明观点不认可。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认为该组证据也只是复印件，没有经办人没有单位，档案在安宁市住建局，只是盖了公章，我方均不认可。经审查，该组证据与被告草铺供销合作社提供的“劳动合同续订登记表”、“借调协议书”、“证明”、“复函”等证据相互矛盾，并且与本案不属同一法律关系，故本院对该组证据在本案中不予评判。二、“调查表”、“购房协议”、“声明”各一份。证明张某某的字迹并非同一人书写，张某某交易的对象是，并非草铺供销合作社。经质证，原告认为，调查表上面不是张某某的签名，登记人不一定是房屋的产权人，原告方不认可是房主。购房协议是为了避税所签，实际是按278000元支付。声明是吴某某签的名。经质证，被告安宁市草铺供销合作社均不认可上述证据，认为交易价是287000元。经审查，该组证据不能证明被告的主张。被告安宁市草铺供销合作社，向本院申请证人吴某某、张某某、郭某甲出庭作证，欲证实房屋所有权及房屋买卖的事实。证人吴某某当庭陈述：2001年5月至2013年5月期间，我任职安宁市草铺供销合作社的主任。2000年供销社改制的时候，没有与解除劳动关系，名单上也没有的名字。房产手续没有办法办理是多年遗留的问题，因为房子建盖的早，手续不齐全，所以不能登记在供销社名下。到了2000年企业改制用了国家的优惠政策把房产证落在了私人名下。我们单位是把房屋所有权登记在所有职工的名下，我名下也登记了一套房子，但所有的房子都是集体的，一直也是供销社在使用，也不是哪个职工在使用。的房子登记在名下，房子是供销社拍卖。名下一共登记有三套房产。证人张某某当庭陈述：1995年到2005年期间我是禄脿供销社的书记，2005年两个供销社合并后我是职工，2012年退休。房子是供销社的，改制后为方便管理，房子产权挂在了职工名下。证人郭某甲当庭陈述：1999年我在禄脿供销社工作，后面禄脿供销社与某某供销社合并了，是某某供销社的职工，现在也还在某某供销社工作。房子实际属于某某供销社，只是当时改制，产权登记在职工名下。职工在职的时候房子登记在职工名下，职工离职又把房子还回去，离职有一定的补偿。经质证，原告对以上证人证言没有异议。经质证，被告不认可以上证人证言的真实性、合法性、关联性，证人陈述房子登记在职工名下的理由，一是方便管理，二是无法办在集体名下，都不成立。经审查，证人证言能够与原告和被告草铺供销合作社提供的部分证据相印证，故本院对证人证言的真实性予以确认。根据被告的申请，本院到安宁市住房和城乡建设局调取了“安宁市草铺镇房产的登记卷宗”，并组织各方当事人进行了当庭质证。经质证，原告认可真实性，认为该组证据是为了改制把房屋办到被告名下，对其证明观点不认可。经质证，被告安宁市草铺供销合作社认可真实性，但认为该证据是为了把剩余的房产过户到名下而做的事，并非拥有该房，对名单不认可。被告认可该组证据。经审理，本院确认如下法律事实：2005年11月25日，被告安宁市草铺供销合作社发布通告：“现有某某供销社综合门市15个门面及批发门市二层5间对外出售，需购买者请于2005年11月28日到禄脿供销社办公室报名。押金10000元。房屋坐落地点：二层5间底价22万元。昆畹东路3号一层15间：现陈宝林门市三间每间底价12万元；现罗先美门市六间每间底价10万元；现李菊花、李明顺门市六间每间底价8万元。宿舍11套每平方米550元。四楼单间每间8000元。于2005年12月8日在禄脿供销社办公室拍卖，特此通告，联系电话：872****，联系人：杨学华，安宁市草铺供销合作社，2005年11月25日”。2005年12月8日，原告张某某以拍卖成交价人民币278000元购买房产。2005年12月19日，被告与原告张某某签订了《购房协议》，被告安宁市草铺供销合作社与原告张某某签订了《补充协议》，两份协议约定，原告以人民币278000元购买坐落于草铺镇的房产及土地使用权，并约定了过户、付款方式，及违约责任。该房产登记于被告名下。土地使用权登记于被告安宁市草铺供销合作社名下，原告于2005年11月29日、2005年12月12日、2015年4月21日三次共向被告安宁市某某供销社支付了278000元的购房款。签订《购房协议》及《补充协议》后，被告随即将该房屋交由原告张某某使用至今。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原、被告签订的《购房协议》和《补充协议》是双方真实意思表示，虽然被告只在购房协议上签名，被告安宁市草铺供销合作社在补充协议上签名盖章，但该两份协议都是约定将安宁市草铺镇房产以278000元的价格出售给原告张某某，因该房产的土地使用权证是登记在被告安宁市草铺供销合作社名下，所以补充协议着重强调将房产土地使用权一并转让给原告。根据房屋买卖地随房走的基本原则，所以该两份协议买卖目的都是一致的，并不矛盾，并且从原告和被告安宁市草铺供销合作社举证情况看，已经形成证据锁链，能够证明被告同意将登记在自己名下坐落于安宁市草铺镇房产（建筑面积356.32平方米）由被告安宁市草铺供销合作社负责公开拍卖，庭审中，被告安宁市草铺供销合作社认可将该房产出售给原告的整个过程，因此，双方签订的《购房协议》和《补充协议》合法有效，双方均应履行合同义务。根据原告举证的情况看，原告先后于2005年11月29日、2005年12月12日、2015年4月2日三次共支付购房款人民币278000元，其中，虽然有二张收据是盖有安宁市禄脿供销合作社的印章，但被告安宁市草铺供销合作社并未否认该收据，认可收到房款的事实，并且证人张某某、郭某乙证实，安宁市禄脿供销合作社与安宁市草铺供销合作社于2005年合并，而被告安宁市草铺供销合作社又是拍卖该房产的负责单位和经办单位，因此，原告付款给被告安宁市草铺供销合作社的行为，应视为原告履行了按约定支付购房款对价的合同义务。所以，二被告应按协议约定，履行协助原告办理房屋转让过户登记手续。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告安宁市草铺供销合作社和继续履行2005年12月19日与原告张某某签订的《购房协议》及《补充协议》。二、由被告安宁市草铺供销合作社和于本判决书生效后，协助将坐落于安宁市草铺街道办事处草铺街房屋（建筑面积356.32平方米）办理过户到原告张某某名下的登记手续。本案诉讼费5470元，由被告安宁市草铺供销合作社承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  周子光人民陪审员  王 飚人民陪审员  杨 平二〇一六年五月十日书 记 员  李 昆