山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0282民初10566号原告：郭显智。原告：王艳。委托诉讼代理人：郭显智。被告：苏光辉。被告：乔镇峰。被告:董淑平。委托诉讼代理人:黄立显，山东文鼎律师事务所律师。被告:姜玉飞。原告郭显智、王艳与被告苏光辉、乔镇峰、董淑平、姜玉飞执行异议纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，适用普通程序于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告郭显智、被告董淑平及委托诉讼代理人黄立显到庭参加诉讼，被告苏光辉、乔镇峰、姜玉飞经本院依法依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭显智、王艳向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止对即墨市鹤山路商场一街65号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年3月31日，被告苏光辉、乔镇峰与原告郭显智、王艳签订《房地产买卖契约》，将即墨市鹤山路商场一街65号房屋卖给原告，原告支付了现金10万元，余款以2009年的13万元借款及利息抵顶。被告将涉案房屋交给原告，原告占有至今。根据《合同法》第130条、60天及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让及消灭不动产物权的合同，处法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告已经取得房屋所有权，没有登记只是物权未设立。被告董淑平作为执行案件的申请人，申请对原告具有所有权的房屋申请执行，原告对即墨市人民法院执行提出案外人异议，即墨市人民法院作出（2016）鲁0282执异11号民事裁定书，驳回原告的异议申请，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》119条、227条的规定提起诉讼，请求依法判决。被告董淑平辩称，原告的诉讼请求，依法不能成立，望法庭迳行驳回其诉讼请求。首先，原告所称与事实不符。1、原告声称与苏光辉签订房地产买卖契约，其房屋已交付给原告占用至今，就与事实不符。根据原告和苏光辉签订房地产买卖契约时间为2012年3月31日，但是2013年10月6日，董淑平的两位亲属到苏光辉家去核实情况并录了音（该录音已提交给中院作为证据并被采信），当时苏光辉不在家，是苏光辉的妻子乔振峰接待的，不存在苏光辉将涉案房屋交给了原告，原告占用该房屋至今之说，那时离苏光辉夫妻与原告之间所谓买卖协议已达一年半之久，况且董淑平和苏光辉两家是邻居楼上楼下，董淑平经常去找苏光辉，都是苏光辉和其妻在此居住，根本未见原告。2、在听证中，原告称买苏光辉房屋的款额除支付现金10万元外，还包括2009年12月28日的苏光辉与原告签订的借款合同13万元，但是这13万元借据的原件都仍在原告手中，并出示给法庭，苏光辉并未收回，这显然不符合情理，明显与事实不符。其次，从原告与苏光辉签订的《房地产买卖契约》约定上看，双方的买卖合同也不生效。根据双方买卖契约第九条约定：“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。但双方只是签订了买卖契约，并未按照约定经主管机关审查批准。因此，买卖契约生效条件不成就，该契约不生效。这是双方的自愿约定，并不违反法律强制性规定，应受其约束。再次，从法律上讲，涉案房屋系不动产物权，不是债权，根据物权法第十四条规定：“不动产物权的设立变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，原告和苏光辉签订的《不动产买卖契约》即使是真实的，但由于未依法办理过户登记，依法不产生法律效力。至于原告援引物权法第十五条：“……未办理物权登记的，不影响合同效力”，这与该法第十四条并不冲突，这是由物权和债权法律性质的不同所决定的。物权没有依法变更登记，不发生物权效力，但不影响双方的合同效力，合同当事方仍可依照合同的约定和过错程度，主张自己的债权权利，但和物权没有关系。总之，原告的诉请不论在事实上、双方契约的约定上以及在法律规定上、还是涉案房屋归属现有状况上，均不能成立，望法庭依法驳回其诉讼请求。被告苏光辉、乔镇峰、姜玉飞无书面答辩意见亦无口头答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、借条一张，证明苏光辉向原告借款13万元，并承诺将涉案房屋抵押给原告；2、房地产买卖契约和涉案房权证一份，证明苏光辉和乔振峰已经将房屋卖给了原告，办完了交接，房屋买卖合法有效。被告董淑平质证认为，1、房权证上的所有权人是苏光辉，不是原告，法院查封拍卖苏光辉的房产没有错误所以法院查封拍卖涉案房屋是合法的；2、原告持有苏光辉向其借款的原件，是不符合常理的，借条是虚假的。既然借款已经以房屋顶账，借条就应该收回，原告仍然持有显然不合常理；3、房屋买卖契约即便是真实的，根据双方买卖契约第九条的约定该买卖合同也不生效。因为第九条明确约定本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，很明显双方只是经过了签章，但并没有房地产买卖主管机关批准，合同生效条件不成就，这是双方的约定也不违背法律强制性规定，具有法律效力，均应受其约束。被告董淑平提交以下证据：1、青岛中院的判决书一份，证明2013年10月6日，被告董淑平前夫张可法（已去世）的姐姐张玉兰到苏光辉家催要借款，苏光辉的妻子乔镇峰借贷张玉兰，该事实已经被青岛中院认可。原告所诉的2012年已经与苏光辉、乔镇峰交接房屋是不真实的，2013年10月6日苏光辉和乔镇峰还住在涉案房屋内；2、（2016）鲁0282执异11号执行裁定书，证明原告的诉讼请求既不合法也不合理，已经被即墨法院裁定驳回。原告对被告证据真实性均无异议，对判决书不知情，不知道被告之间借钱的事情。对证据和事实，本院认定如下：1、被告董淑平与张可法原系夫妻关系，张可法于2012年4月26日因病去世。张可法生前向被告姜玉飞出借200000元，并由苏光辉提供担保。借款到期后因姜玉飞、苏光辉未偿还借款，董淑平于2013年向即墨市人民法院起诉。董淑平与苏光辉、姜玉飞民间借贷纠纷一案审理过程中，即墨市人民法院根据董淑平的申请，作出(2013)即民初字第2930-1号民事裁定书，于2013年4月16日对苏光辉名下位于即墨市鹤山路商场一街65号房屋进行查封。该案经即墨市人民法院一审【(2013)即民初字第2930号】并经青岛市中级人民法院二审【(2014)青金终字第118号】，判令被告姜玉飞于判决（二审）生效后十日内偿还原告董淑平借款本金200000元，并支付以200000元为基数从2011年2月28日开始按照人民银行同期贷款利率四倍计算13个月的利息（应当扣除被告姜玉飞已付24000元）；被告姜玉飞于判决（二审）生效后十日内支付原告董淑平公告费600元；苏光辉对上述债务承担连带清偿责任；一审案件受理费案件受理5110元，由姜玉飞、苏光辉承担；二审案件受理费5100元，由被上诉人苏光辉负担。2、判决生效后，董淑平向即墨市人民法院申请强制执行，即墨市人民法院作出（2015）即执字第64号执行裁定书，对被执行人苏光辉名下位于即墨市鹤山路商场一街65号房屋予以拍卖。郭显智、王艳与执行过程中提出执行异议，请求涉案房屋不予拍卖、解除对涉案房屋的查封。经听证，即墨市人民法院作出（2016）鲁0282执异11号执行裁定书，认定异议人郭显智、王艳所称的苏光辉、乔镇峰已将房屋卖给异议人，涉案房屋归其所有的执行异议理由依法不能成立，异议主张不予采纳，裁定驳回异议人苏光辉、王艳对（2015）即执字第64号执行裁定书的异议。本院认为，本案争议焦点在于保全财产位于即墨市鹤山路商场一街65号房屋的所有权归属。根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告提交房地产买卖契约、并附收到购房款10万元的收条及13万元借条一张拟证明原告与被告签订购房合同并交付合计支付房款23万元的事实，并以此证实原告为真实权利人，从原告提交的证据来看，原告提交的用以证明购房款交付的凭证均为苏光辉、乔镇峰书写的欠条和收条，不能确实证明现金往来交付的过程。虽然原告主张的购房时间发生于涉案房屋查封之前，但在董淑平与苏光辉、姜玉飞民间借贷纠纷一案二审过程中，董淑平提交的证据证实2013年10月6日苏光辉和乔镇峰仍住在涉案房屋内，即在涉案房屋查封以后原告仍未实际占有使用涉案房屋，且涉案房屋并未进行所有权人变更登记，涉案房屋所有权人仍为苏光辉，原告亦未提出查封异议。原告证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符证据不足，不能证明其为涉案房屋真实权利人。原告的诉讼请求本院不予支持。被告苏光辉、乔镇峰、姜玉飞经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭显智、王艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭显智、王艳负担。公告费600元由被告姜玉飞、苏光辉、乔镇峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  乔 婧人民陪审员  王乃龙人民陪审员  史秀国二〇一七年二月七日书 记 员  姜 晴附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。