江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初12667号
原告(反诉被告)：江苏花桥国际商务城创业投资有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇天福村，统一社会信用代码/注册号：913205837820988575。
法定代表人：孙国熊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广爱商贸开发（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇天福村天福西街西侧，统一社会信用代码/注册号：320583400046584。
法定代表人：谢清福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈俊铭，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任展，男，该公司法务。
原告江苏花桥国际商务城创业投资有限公司（以下简称：商务城公司）与被告广爱商贸开发（昆山）有限公司（以下简称：广爱公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法由审判员居惠林独任审判，审理中被告提起反诉，本院亦依法受理后合并审理,于8月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人王忠，被告（反诉原告）委托代理人任展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商务城公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告返还原告5块土地计1924亩；判决被告支付原告欠付的土地使用费1641575元（暂计算至2016年12月31日）。事实和理由：2011年5月20日，昆山花桥管委会与被告签署《天福花桥绿能生态温泉园区建设项目投资合约书》，之后基于该份合约书，本案原告与被告签订农业用地合同，由被告租赁原告土地5块计1925亩。现发现被告将土地转包给他人种植，根据合同约定原告有权解除合同，故提起本案诉讼，要求合同解除，被告返还土地并支付相应租金。
被告广爱公司辩称：土地租赁合同仅是天福花桥绿能生态温泉园区建设项目投资合约书项下履行内容的一部分，该合约书项下的其他内容原告并未履行，本案中违约方属原告而非被告。现我方考虑到政府实际情况，同意解除合同退还土地并支付欠付的租金，但我方对投资产生的损失保留追索权并提起反诉。
反诉原告广爱公司向本院提起诉讼请求：1.请求法院判决双方签订的土地租赁合同解除;2.由反诉被告赔偿反诉原告因投资产生的实际损失12773590.51元;3.由反诉被告赔偿反诉原告因总体的投资合约书解除产生的农用土地预期收益25002380元，以及建设用地预期收益和民房出租预期收益;4.案件反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2011年5月20日江苏昆山花桥经济开发区管理委员会（作为甲方）与广爱公司（作为乙方）签订了“天福.花桥绿能生态温泉园区建设项目投资合约书”一份。该份投资合约书约定内容主要有：1，乙方租用甲方位于花桥镇天福生态区内农业用地约3000亩土地的经营权，具体面积以规划配置图之面积进行确认，一次租期至2028年9月，租金为650元/亩/年，期满后再行洽谈可续租。2，甲方通过招拍挂方式出让乙方温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权，具体的温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积45亩，容积率2.0左右，期限40年。3，甲方通过招拍挂方式出让乙方绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权，具体的绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积130亩，容积率1.5左右，期限70年。4，甲方通过招拍挂方式出让乙方慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权，具体的慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积约43亩，容积率1.50左右，期限40年。上述1－4项土地的批、租，双方约定在本投资合约书签订后三个月内完成，乙方取得使用权后依合同约定使用开发。5，甲方需保留部分民居，故交由乙方无偿使用20年。本投资合约书还就其他内容进行了约定。上述投资合约书签订后，双方签订了相应的农业用地使用权协议以及民居移交协议，即甲方履行了上述投资合约书中的第1项和第5项内容；对于第2、第3、第4项内容，甲方未能履行交付土地使用权。现反诉原告认为系反诉被告根本违约，未能履行全面的合同义务，故应作出上述赔偿。
反诉被告商务城公司辩称：项目合约书的相应合同义务由我方承受，但我方认为合同未能履行下去，对方也有责任。在诉讼之前我方已委托相关评估公司对反诉原告投资经营损失进行过评估，对评估报告上确认的损失予以认可，对不确认部分包括反诉原告主张的预期损失我方不予认可。
经审理查明（合同协商签订部分）：2010年11月14日江苏昆山花桥经济开发区管理委员会（作为甲方）与运通国际开发有限公司的代表人谢清福，陈韦迪（作为乙方）签订投资意向协议书一份，约定乙方根据发展战略规划，有意在甲方区域内建立农业休闲旅游项目并就此设立公司。意向协议书签订后，乙方于2011年3月24日登记成立了本案被告广爱公司，该公司法定代表人即为上述投资意向协议书中的代表人之一（谢清福）。
2011年5月20日江苏昆山花桥经济开发区管理委员会（作为甲方）与广爱公司（作为乙方）签订了“天福.花桥绿能生态温泉园区建设项目投资合约书”一份，其中广爱公司除盖了合同章外，上述投资意向协议书中代表人陈韦迪也在合约书上进行了签名。该份投资合约书约定内容主要有：1，乙方租用甲方位于花桥镇天福生态区内农业用地约3000亩土地的经营权，具体面积以规划配置图之面积进行确认，一次租期至2028年9月，租金为650元/亩/年，期满后再行洽谈可续租。2，甲方通过招拍挂方式出让乙方温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权，具体的温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积45亩，容积率2.0左右，期限40年。3，甲方通过招拍挂方式出让乙方绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权，具体的绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积130亩，容积率1.5左右，期限70年。4，甲方通过招拍挂方式出让乙方慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权，具体的慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积约43亩，容积率1.50左右，期限40年。上述1－4项土地的批、租，双方约定在本投资合约书签订后三个月内完成，乙方取得使用权后依合同约定使用开发，其中2－4项土地被告在取得使用权后根据合约书约定被告在取得土地后六个月内动工，二年内完成。5，甲方需保留部分民居，故交由乙方无偿使用20年。本投资合约书还就其他内容进行了约定。
另查明（合同履行部分），上述投资合约书签订后，原告与被告签订了相应的农业用地使用权协议以及民居移交协议，即甲方履行了上述投资合约书中的第1项和第5项内容；对于第2、第3、第4项内容，即交付建设用地，甲方在2012年11月时完成了农业用地转性建设用地，被告希望按自己承受的价格受让土地使用权，甲方认为根据合同约定应通过招拍挂出让土地使用权，但如此走流程不能保证被告受让成功，故甲方未启动招拍挂程序，故最终未能履行交付土地使用权。另外，考虑到被告经营所需，原告与被告另行签订了一份房屋租赁合同用以办公。
本案的土地租赁共涉及1924亩，分五份合同由原告与被告签订，相关期限届满后也进行了续签，2016年11月双方签订了“关于天福广爱区域2016秋播规划协议”一份，约定从2016年11月15日起至2017年5月30日止，该协议土地区域规划为休耕或种植绿肥作物，同时进行农田整治，此期间内不计租金。审理中双方确认，2017年5月30日期限届满后双方未再续签合同，也未实际租赁使用土地，双方合同于期满次日（2017年6月1日）解除，审理中被告确认转租农户事宜由其自行负责解决。同时审理中双方进行结算，被告结欠原告2016年11月14日止的土地租金为1533025元，之后为免租金期和合同解除期故不存在租金支付。
按照相关土地租赁合同约定，被告承租土地后不应转包出去，但实际上被告有转包行为，同时被告亦将转包信息内容呈报给花桥镇农业主管部门，花桥镇农业主管部门也是凭转包人员面积结算相关农业补助给被告，以2015年为例每亩获得的农业补贴有，国家良种（水稻）补贴15元、水稻直补102.8元、小麦良种补贴10元、春秋两季的秸秆还田补贴50元，计177.8元。
又查明（合同解除部分），鉴于三幅建设用地未能受让，双方签订项目合约书的合同目的无法实现，因此双方于2016年初就协商合同解除事宜，并由花桥管委会规建局出面委托昆山公信会计师事务所有限公司对被告广爱公司2011年至2015年度天福.花桥绿能生态温泉园区建设项目支出进行专项审计，该公司于2016年4月21日作出了评估报告，涵盖时间范围是2011年到2015年度，涉及投资损失包括固定资产，在建工程，农业项目和营业费用四项。其中固定资产认定为870325元；在建工程认定为2645055元;农业项目认定为4232782元(包括已付土地租金2754700元，该土地租金虽属实际支出，但属合同义务，故在计算损失赔偿时应作扣除);营运费用认定为4250390.51元;最终评估机构认定四项投资损失共计11998552.51元。
上述评估报告中,对被告广爱公司主张的在建工程，营运费用等部分未作完全认定，理由是未见工程启动，付款进度超出工程进度，相关费用没有发票对应等。审理中被告广爱公司认为有二项费用能够补充证据，对该二项费用要求计算进损失之中。分别是（1）在建工程中的三奕设计顾问有限公司1000000元，评估报告记载：园区整体规划，合同金额新台币10000000元，2011年10月6日由广运工程股份有限公司代公司付设计费新台币4620000元，公司于2015年10月依据广运机械工程股份有限公司提供的代垫费用清单入账人民币1000000元，同时挂广运机械公司往来，未取得相关票据，鉴此，该项目支付的工程款有待确认。审理中被告进一步举证了票据，原告对该证据无异议，本院认为评估机构因缺失票据而未作认定，现提供了的证据补足了，故本院对该费用予以认定。（2）在建工程中的国证投资开发股份有限公司的1000000元，评估报告记载：公司于2015年10月依据广运机构工程有限公司提供的代垫费用清单入账1000000元，挂其往来，未取得相关票据，鉴此，该项目支付的工程款有待确认。审理中被告进一步举证了票据，原告对该证据无异议，本院认为评估机构因缺失票据而未作认定，现提供证据补足了，故本院对该费用予以认定。合计认定该补充损失为2000000元。
上述评估报告仅评估至2015年底，之后期间未涉及，对未涉及期间产生的损失亦应作考虑。被告主张2016年1月至2017年5月期间的营运费用，主张719681元并提供了该费用相应票据凭证等材料，原告质证后对证据真实性无异议，本院认为上述费用有相应凭证且金额低于之前评估报告记载的平均标准（850000元，计算方法为2011年到2015年总费用4250000元/5年），故本院予以认定。
上述评估报告也对预期收益有过说明，认为因为收益的基础数据及生产经营的不确定性，故企业后期运营收益或相关损失无法进行预期估算。被告提起反诉，主张农业土地不能继续使用产生的收益损失，民房不能继续使用产生的收益损失，其他建设用地未出让产生的损失。就该三项损失，本院审核如下，1，农业用地收益损失，反诉原告举证了农业用地收益每亩800元－1000元净收益的证明一份，该证明由昆山市花桥镇天福粮油专业合作社盖章，同时种植期间还享有政府一定的补贴，故农业用地收益是能够支持的。在计算时间方面，农业土地租赁合同期限至2028年9月止，自2017年6月1日合同解除开始计算，之间距离期限有11年零4月。最终，本院根据反诉原告租用土地面积1924亩，乘以每亩收益（以1100元/亩为标准，参照种植净收益和政府不同年度补贴确定），乘以11年零7个月（确定办法是上述所述合同解除至到期时间11年零4个月，加上之前休耕停种时间（2016年11月15日至2017年5月30日）中应作考虑部分。对休耕停种协议，本院认为该协议订立时双方已在协商解除合同不再继续种植，并且休耕从一定意义上讲会对今后种植产生增值作用，故该段时间应作合理考虑，本院确定为3个月为宜），确定为24514966元。2，民房收益损失，被告系无偿使用，现被告未举证进行有效开发经营，根据市场规则并非一定盈利，故不作认定；3，其他三幅建设用地不能使用产生的收益损失，本院认为土地出让应依法依规，现因法规政策等因素导致未出让使用权，被告的经营范围是温泉酒店，绿能生态养生村和慢活轻食区。根据合约书约定被告在取得土地后六个月内动工，二年内完成，因此被告在获得建设用土使用权之前是不需要投资的；同时根据市场经营情况，该项目并不一定是盈利的，故对该项目收益损失，本院不作认定。
再查明（关联诉讼部分），本案原告共向本院提起三起诉讼，分别涉及解除农用土地合同，解除民房移交合同以及解除办公用房租赁合同。审理中原、被告确认一致2011年5月20日江苏昆山花桥经济开发区管理委员会与广爱公司签订的“天福.花桥绿能生态温泉园区建设项目投资合约书”解除不再履行；就该合约书产生的损失赔偿由被告通过反诉主张权利，原告相关权益就通过上述三项诉讼予以救济。
上述事实，有投资意向协议书，投资合约书，农业土地承租合同，民房移交合同，办公用房租赁合同，评估报告，被告补充的发票，秋播规划协议，农业经济服务部门证明，三起案件的立案表，以及本案中当事人陈述予以证实。
本院认为，本诉部分，原、被告签订了共计1924亩土地的租赁合同，审理中双方确认一致双方租期截止到2017年5月30日结束，之后未再租赁，双方的土地租赁合同已于2017年6月1日解除，对租赁土地产生的租赁费用1533025元被告应予支付。
反诉部分，反诉原告认为反诉被告违约，应承担各项损失。本院分反诉被告是否违约，应承担多少比例责任；以及反诉原告存在损失两方面来认定。
关于第一部分即违约及责任承担方面，本院认为，根据花桥管委会与反诉原告签订的投资合约书，反诉原告根据自身发展战略规划，特意在花桥建立农业休闲旅游项目，为打造该项目，反诉原告除了租用农业用地外，主要还约定了1甲方通过招拍挂方式出让乙方温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权，具体的温泉酒店建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积45亩，容积率2.0左右，期限40年。2，甲方通过招拍挂方式出让乙方绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权，具体的绿能生态养生村建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积130亩，容积率1.5左右，期限70年。3，甲方通过招拍挂方式出让乙方慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权，具体的慢活轻食区建设项目用地的国有土地使用权基本情况为，位于天福区域内建设用地面积约43亩，容积率1.50左右，期限40年。现花桥管委会未按合同约定出让使用权到反诉原告名下，构成违约；同时反诉原告未能受让使用权导致以后配套开发不能，无法实现其打造农业休闲项目的目的，因此反诉原告有权解除合同，花桥管委会应承担相应违约损失。
同时，本院认为，土地出让应符合法律法规，并符合区域功能规划。反诉原告租赁区域属于农业片区，应当知道土地转性及“招拍挂”应符合政策规定并要严格执行相关流程，故在订立合同时应知通过“招拍挂”受让土地使用权存在不确定性；特别是在花桥管委会未在合同规定的三个月期限内履行出让土地义务后，亦未争取早日解约以减少损失，故本院认为反诉原告广爱公司亦应合理分担本案反诉部分损失，本院确定由反诉原告自负15%，反诉被告负担85%。
关于违约损失方面，根据查明部分阐述，认定为实际损失：（1）评估报告中确定的截止2015年底之前部分9243852.51元（总额11998552.51元－土地租金2754700元）；（2）反诉原告补充证据后，在评估报告之外能够认定部分2000000元；（3）评估报告未涉及期间即2016年之后营业损失719681元。预期损失即土地收益损失为24514966元，合计认定损失36478499.51元。确定由反诉被告赔偿其中85%为31006724.58元，本院考虑到交接处理需一定过程，故判决确定分期付款。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一，被告返还原告位于昆山市花桥镇天福村的五块土地计1924亩，于本判决生效后十五日内交付完毕。
二，被告支付原告土地租金1533025元。
三，反诉被告（即本诉原告）赔偿反诉原告（即本诉被告）损失31006724.58元。
四，上述第二项和第三项折抵后，确定原告赔偿被告损失29473699.58元，于本判决生效后十五日内支付24473699.58元，于本判决生效后三个月内付清余款5000000元。
本诉案件受理费19574元，减半收取9787元，该款已由原告交纳，本院不作退还，确定由被告负担；反诉案件受理费191800元，减半收取95900元，已由被告交纳，本院不作退还，确定由原告负担81515元，被告负担14385元。相互折抵结算后，确定由原告支付被告71728元，于本判决生效后十五日内履行完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 居惠林
二〇一七年八月十四日
书记员 冯 洁