广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林理想置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区。
法定代表人：胡得骄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡哲，男，该公司人力行政经理。
委托诉讼代理人：王友亮，男，该公司财务经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈锡忠，男，汉族，桂林市象山公安分局警察，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈青，男，汉族，桂林日报社职工，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋天晖，广西中纬律师事务所实习律师。
上诉人桂林理想置业有限公司（以下简称理想置业）因与被上诉人沈锡忠、沈青商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人理想置业的委托诉讼代理人胡哲、王友亮、被上诉人沈青及被上诉人沈锡忠、沈青的委托诉讼代理人蒋军峰、蒋天晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
理想置业上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初947号民事判决，改判或驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令支持上诉人的反诉请求，被上诉人必须先向上诉人支付购房逾期付款违约金5320元；3、判令被上诉人必须先向上诉人支付自交房之日至付清之日止的欠缴物业费、逾期欠缴物业费的违约金；4、上诉人不承担逾期办证的违约责任。由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反管辖约定，无视有效仲裁协议，判决错误。《商品房买卖合同》第十九条明确地订有有效仲裁条款。本案不应予立案，立案后也应认真查明是否符合立案条件，在存在有效仲裁协议的前提下，应撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人没有为其诉讼请求提供合同依据、法律依据及事实证明，一审判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金5000元，缺乏合同依据、法律依据及事实。上诉人在被上诉人先履行好其责任义务的前提下，需要履行的产权登记相关责任义务是“出卖人应当在商品房交付使用后并待商品房综合验收后360个工作日内，将需要由其提供办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”，而不是被上诉人诉求的“为原告办好房屋所有权证与土地使用权证”。“报送材料”与“办好证”不能等同。既然90%的业主都已经办理好房产证，说明上诉人肯定已经将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送给了桂林市房产管理局，上诉人已履行合同第十五条的责任义务。三、一审判决以超过诉讼时效为由不支持上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的反诉请求，却不支持上诉人提出的“被上诉人主张逾期办证违约金诉讼请求已超过诉讼时效”，明显认定事实不清，适用法律错误。上诉人并没有被上诉人所称的违约行为，被上诉人主张逾期办证违约金权利明显超过诉讼时效。四、被上诉人已无权因逾期办证追究上诉人的违约责任。五、上诉人主张被上诉人应付购房逾期付款违约金的反诉请求并未超过诉讼时效，被上诉人应立即向上诉人支付购房逾期付款的违约金。双方在合同中只约定了购房款的支付期限，并没有对购房逾期付款的违约金支付期限作出约定，上诉人第一次向被上诉人主张违约金权利而被上诉人明确表示不履行违约金义务之时，是上诉人收到一审民事判决书之日。六、一审法院认为被上诉人“欠交物业费等其他费用是另一法律关系”，与合同约定、法律规定不符，应判令被上诉人先履行支付完欠交的物业费、逾期交物业费的违约金。七、一审判决不设前置条件的判决上诉人协助被上诉人办理所有权证和土地使用权证，没有合同依据及法律依据，确定由被上诉人承担逾期办证的后果，上诉人不承担逾期办证违约责任，被上诉人要求上诉人履行产权登记的相关责任义务之前，必须先履行其付款责任义务，包括逾期支付房款的违约金、物业费、逾期交物业费的违约金。否则作为后履行一方的上诉人有权拒绝被上诉人的履行要求。
沈锡忠、沈青口头辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法维持原判。关于仲裁条款的问题，虽然双方有约定，但在一审期间，上诉人未提出，视为放弃自己的权利。上诉人有义务协助业主办理房产证等，上诉人违约的时间将近七年，被上诉人请求上诉人承担责任公平合理。上诉人要求被上诉人逾期支付购房款违约金的时效已过。拖欠物业费也不能成为其不协助被上诉人办证的事由。
沈锡忠、沈青向一审法院起诉请求：判令理想置业限期为沈锡忠、沈青办理好房屋所有权证与土地使用权证，并向沈锡忠、沈青支付违约金5000元。
理想置业向一审法院反诉请求：1、判令沈锡忠、沈青向理想置业支付逾期支付购房款的违约金5320元；2、确认沈锡忠、沈青承担逾期办证的后果，理想置业不承担违约责任。
一审法院认定事实：2009年3月10日，沈锡忠、沈青与理想置业签订的《商品房买卖合同》约定，沈锡忠、沈青向理想置业购买其开发的位于桂林市秀峰区理想领域第10幢3单元1-1号房屋一套，建筑面积127.09平方米，合同总价款552437元，付款方式为首付+银行按揭贷款。合同第七条约定买受人逾期付款在30日内，需按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用并待综合验收后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致不能在规定的期限内将需要提供的办理房屋登记资料报送的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第一项约定首付+银行按揭贷款支付方式：买受人在签约时支付首付款172437元，买受人必须配合银行办理贷款手续并在《商品房买卖合同》签订之日起30日内将房屋成交余款转至出卖方指定账户。附件四第十一条约定契税、物业管理服务费、房屋所有权证办证费500元等费用应当在签订合同时一次性付清，否则出卖人有权拒绝交付房屋和协助办理产权证。附件四第十二条同时还约定由于买受人的原因未付清商品房价款及其他约定费用的，出卖人有权拒绝交付房屋并按《商品房买卖合同》第七条追究买受人的违约责任，同时逾期办证的后果由买受人承担。合同签订当日即2009年3月10日，沈锡忠、沈青支付了首付款172437元及税费等合同约定费用，剩余房款沈锡忠、沈青于2009年5月18日支付完给理想置业，沈锡忠、沈青共付552437元。根据合同约定，沈锡忠、沈青最后付款期限为2009年5月18日，因此，沈锡忠、沈青在支付剩余房款时已经逾期。沈锡忠、沈青已按合同的约定支付合同价款及税费等其他费用后，而理想置业在合同约定的期限内交付了房屋给沈锡忠、沈青，现理想置业己为本小区的90%的业主办理了房屋产权证，因其他原因却一直未为沈锡忠、沈青办理房屋所有权证与土地使用权证。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、沈锡忠、沈青是否付清房款及其他费用，是否要承担逾期付款的违约责任，给付违约金是否超过诉讼时效；二、沈锡忠、沈青的诉请是否有事实及法律依据。
一、沈锡忠、沈青是否付清房款及其他费用，是否要承担逾期付款的违约责任，给付违约金是否超过诉讼时效。
沈锡忠、沈青与理想置业签订《商品房买卖合同》后，沈锡忠、沈青于2009年5月18日支付了全部房款及契税、前期物业费和办证费等其他费用，理想置业也将房屋交付给了沈锡忠、沈青使用，因此双方均按合同履行了各自义务，理想置业应协助沈锡忠、沈青办理房屋产权证及土地使用权证。至于沈锡忠、沈青逾期缴纳购房款，应承担相应违约责任，即按合同约定赔偿违约金，但理想置业没有对沈锡忠、沈青逾期支付剩余房款提出违约的主张，根椐法律规定，理想置业应当在知道或应当知道权利被侵害之日起两年内向债务人主张自己的权利。从2009年5月18日起至今，理想置业才要求沈锡忠、沈青支付逾期付款违约金，其请求已超过两年的诉讼时效，因此，对理想置业要求沈锡忠、沈青支付逾期付款违约金的主张，该院不予支持。
二、沈锡忠、沈青的诉请是否有事实及法律依据。
现理想置业己为本小区的90%的业主办理了房屋产权证，因其他原因理想置业却一直未为沈锡忠、沈青办理房屋所有权证，未将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。理想置业的行为已违反了合同第十五条的约定，应当按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因沈锡忠、沈青认为双方在签订合同时各自承担违约责任的违约金不对等，合同中第十五条中约定理想置业违约按已付房款的0.5%向沈锡忠、沈青支付违约金的约定过低，违反公平原则，要求将违约金增加至5000元。沈锡忠、沈青的请求没有超过法律规定，该院酌情予以支持。沈锡忠、沈青后期是否欠交物业费等其他费用是另一法律关系，可由相关权利人另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、理想置业协助沈锡忠、沈青办理桂林市秀峰区理想领域第10幢3单元1-1号房屋所有权证和土地使用权证；二、理想置业赔偿沈锡忠、沈青逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金5000元；三、驳回理想置业的反诉请求。本案案件受理费50元减半收取25元（沈锡忠、沈青已预交），反诉费50元减半收取25元（理想置业己预交），两项共计50元由理想置业负担。
本案二审期间，上诉人理想置业提供其于2015年7月与付祝英、冉淋萍、付峥峥、冯建明、霍君、沈青、杨华、甘泽林8户买受人签订的《理想岭域购房补充协议》复印件，拟证明该协议约定了被上诉人须向上诉人缴纳欠缴的物业费等相关费用后，理想置业才向桂林市房产管理局提交办证所需的材料的情况。被上诉人沈锡忠、沈青质证确认存在部分业主与理想置业签订《购房补充协议》的事实，但也存在按该补充协议约定缴交了相关费用后，理想置业未办理房产证的事实。本院认为，因被上诉人对签订上述《购房补充协议》的事实予以了确认，本院应根据该相关事实与本案的关联，综合全案证据对相关事实进行评判。因当事人各方对一审判决查明的事实无异议，故，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，理想置业作为出卖人与沈锡忠、沈青作为买受人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应依照合同约定履行各自的义务。沈锡忠、沈青基于理想置业逾期办证而提起本案诉讼，要求理想置业为其办证及承担逾期办证违约金。理想置业以沈锡忠、沈青未支付逾期购房款的违约金、物业费等作为其不办证和不承担逾期办证责任的抗辩。对于涉讼房屋购房款给付的时间、房屋的交付使用、房屋所有权证和土地使用权证现尚未办理的事实，双方均予确认。
关于双方争议的购房款、物业费是否已付清问题。本院认为，沈锡忠、沈青已按合同约定支付首付款并办理了银行按揭贷款手续，后支付了全部购房款及相关税费、办证费等其他费用，理想置业也将房屋交付沈锡忠、沈青使用。沈锡忠、沈青确认其在办理了相关银行按揭贷款手续后，给付剩余房款的时间确已超过合同约定的期限。根据合同第七条约定，理想置业可要求沈锡忠、沈青承担违约责任，向其支付逾期应付款的违约金。从理想置业收到该购房款剩余款项向沈锡忠、沈青开具发票直至一审，其方就该违约金给付提起反诉诉请，其请求确已超过法律规定保护民事权利的诉讼时效期间，一审法院在查明事实的基础上，以此驳回理想置业的该项反诉请求并无不当。理想置业提出的欠交物业费问题，根据本案查明的事实，沈锡忠、沈青已按合同的补充协议约定向理想置业缴清了约定的物业管理服务费等其他约定费用，合同约定之外物业管理费的缴交问题属另一法律关系，确不应在本案中处理，理想置业可另行主张权利。
关于理想置业是否应承担本案逾期办证违约责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，理想置业负有协助沈锡忠、沈青办证的义务，其应在房屋交付使用并待综合验收后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则承担违约责任，按已付房价款0.5%支付违约金。理想置业在一审庭审中陈述其未将办证所需资料报送房管等部门，直至本案二审，理想置业仍未能提供其已履行报送办证资料义务的证据。理想置业已为同一小区90%的买受人办理了房屋所有权证书为当事人双方确认的事实，故，在本案中办证的延迟，显属理想置业的责任，其应承担逾期办证的违约责任。对于违约金计算，一审对买受人提出其与出卖人承担违约责任的违约金应对等，应按公平原则进行调整增加至5000元的诉请予以支持。本院综合考虑本案从涉讼房屋的交付使用至今，作为出卖人的理想置业在收取了相关办证费用、具备办证条件的情况下，不履行合同约定的协助义务，延迟时间较长的事实，且一审对违约金的调整亦符合相关法律规定，对此本院不再作调整。理想置业以沈锡忠、沈青须向其先履行支付购房逾期付款违约金、欠缴物业费等费用作为其办证的前提条件及免责的事由，与法相悖，本院对其不承担本案逾期办证违约责任的上诉请求不予支持。
当事人在订立《商品房买卖合同》之时，虽约定了仲裁条款，但本案一审受理后，理想置业仅在上诉时对一审受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，已视为理想置业放弃该权利，故，法院对案件的审理，符合法律的规定。
综上所述，理想置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元（上诉人桂林理想置业有限公司已预交），由上诉人桂林理想置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 陶洁梅
审判员 唐 勇
二〇一七年七月十三日
书记员 黄 璐