广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2151号
原告：广州地铁集团有限公司,地址：广州市海珠区新港东路618号南丰汇环球展贸中心写字楼第11至14层。
法定代表人：丁建隆，职务：董事长。
委托代理人：黄志明、黄梓恩，广东格林律师事务所律师。
被告：梁广远，男，1955年４月４日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：唐明、伍瑞祥，广东岭南律师事务所律师、实习人员。
被告：广州市荔湾区美厨乐家居生活馆，住所地：广州市荔湾区华贵路*号3-104铺。
经营者：梁来有、梁广远。
第三人：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区第十甫路128号。
法定代表人：翁妃陆。
委托代理人：邓涛，该司职员，联系地址。
原告广州地铁集团有限公司诉被告梁广远、广州市荔湾区美厨乐家居生活馆（以下简称美厨乐家居馆）、第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州地铁集团有限公司委托代理人黄梓恩，被告梁广远的委托代理人唐明到庭参加诉讼。被告美厨乐家居馆，第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。
原告广州地铁集团有限公司诉称：原告将广州市荔湾区XX路XX号（XX小区）的商铺首层至三层整体出租给第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司经营，第三人将其中的XX路XX号首层XX栋XX号商铺分租给被告梁广远，被告梁广远和案外人梁广有在承租物业上成立被告美厨乐家居馆。后第三人拖欠原告租金及水电费，法院判决第三人应向原告支付租金及违约金2500多万元左右。但到目前为止，原告只执行到十几万元。被告梁广远、美厨乐家居馆从2015年6月份起停止向第三人缴纳租金及水电费，第三人在明知自己拖欠原告巨额款项的情况下，本应对两被告积极予以追讨租金，但其没有对两被告采取诉讼或其他有效措施，明显怠于行使自己的权利，影响原告欠款追收。原告依法提起诉讼，要求：一、两被告共同向原告支付租金419131.09元（拖欠租金的月份为2015年6月1日至2016年12月31日，其中，2015年6月1日至2016年5月31日，按22178.77元/月的租金标准计算；2016年6月1日至2016年12月13日，按23952.32元/月的租金标准计算）；二、两被告共同向原告支付迟延支付租金的违约金（从2015年6月3日起计，每逾期一天按实际拖欠租金的千分之五的标准计至付清之日止）；三、两被告共同向原告支付电费24058.6元以及水费231元。
被告梁广远辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立。一、代位权诉讼以第三人对被告享有合法有效的到期债权为法律前提。本案第三人对被告不享有合法有效的到期债权，被告没有欠付第三人租金。第三人与我方之间的转租关系随2015年6月2日原告与第三人之间租赁合同的解除而消灭。原告与第三人的租赁合同解除后，第三人无权依据转租合同要求我方支付租金、违约金及其他费用。我方应直接向原告支付占有使用费。二、与第三人签订转租合同的是我方而非被告美厨乐生活馆。原告向被告美厨乐生活馆主张权利，系诉讼对象错误。三、原告主张支付电费及水费，没有任何事实依据。四、假使第三人有权依据转租合同向我方主张2015年6月2日至2016年12月13日期间租金，部分租金也已超过诉讼时效，不应获得支持。五、合同约定的违约金标准过高，应当予以调低。六、我方在第三人处的消防保证金2万元、装修保证金1万元、合同保证金41072元等应当与我方应付费用进行冲抵。
被告美厨乐家居馆没有提供答辩意见，
第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司没有陈述意见。
经审理查明，2012年12月28日，原告广州地铁集团有限公司与第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司签订《广州地铁XX裙楼商业首、二层租赁合同》，由原告将坐落于广州市荔湾区XX路XX号XX小区裙楼商业首、二层出租给第三人。
2014年4月17日，第三人与被告梁广远于签订《XX商铺租赁合同》，约定：第三人将XX项目裙楼商业首层XX栋XX号商铺出租给被告梁广远，建筑面积约62.23平方米，合同期限为合同生效之日起至2018年5月31日止；该物业的租金按建筑面积计算，物业交付之日起前1个月，为免租装修期，物业交付之日起第二个月至2015年5月31日，租金单价为330元每平方米每月，2015年6月1日至2016年5月31日，租金单价为356.40元每平方米每月（即每月22178.77元），2016年6月1日至2017年5月31日，租金单价为384.90元每平方米每月（即每月23952.33元）；自物业交付之日起第一个月，租金、管理费及水电费按月结算，梁广远须在每月2日前向第三人方缴纳当月租金、管理费及上月水电费，物业将根据交付日期分别计租。梁广远在签订本合同之日，一次性向第三人缴纳履约保证金61607元，消防安全保证金10000万，水电保证金10000元及首月租金；合同期内，梁广远自行承担缴交该物业产生的物业管理费、水电费及其它费用；梁广远迟交租金、管理费及水电费等，每逾期一日，按应交租金的千分之五向第三人支付违约金；如连续逾期达15天未能缴足租金及相关费用，第三人有权解除合同，收回该物业经营权，第三人不向梁广远做任何赔偿，不予退还履约保证金、消防保证金及水电保证金，梁广远自行承担由此产生的责任；合同期满，如梁广远已缴清全部租金和其他应缴费用，第三人应将梁广远的履约保证金、消防安全保证金、水电保证金（无息）退还梁广远。同日，双方还签订了《XX首层商铺补充协议》，约定：从2014年6月1日起计算租金，第三人同意梁广远以年租的方式缴纳承租商铺的租金，年度缴纳租金享受6.5折优惠，其中2014年6月1日至2015年5月31日的租金为160180元，2015年6月1日至2016年5月31日的年租金为168189元，2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为176598.50元；梁广远须在物业交付后三个工作日内支付首年租金，从第二年开始，梁广远须在每年度最后一个月的20日前缴纳下一年度的租金；如梁广远不按约定时间缴纳年度租金，则视为梁广远自动放弃第三人给予年度缴交的折扣优惠，即梁广远必须按照双方《XX商铺租赁合同》的租金约定按月按时缴交该商铺租金。
被告梁广远承租涉案商铺后，向第三人缴纳租金至2015年5月31日，并向第三人缴纳了消防水电保证金20000元、装修保证金10000元及合同保证金41072元。2015年4月8日，被告梁广远借梁来有的名义在涉案商铺注册成立被告美厨乐家居馆。被告美厨乐家居馆的实际经营者也是被告梁广远。2016年12月13日，被告美厨乐家居馆撤场。
由于第三人违约拖欠原告租金及水电费，为此原告向本院提起（2015）穗荔法民三初字第258号的诉讼。2016年3月9日，本院作出（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司一次性支付广州市荔湾区XX路XX号XX小区裙楼商业首、二层自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金（按建筑面积4826.03平方米，其中2013年9月26日至2014年4月25日租金按12.927元/平方米/月计算，2014年4月26日至2015年5月31日租金按90.490元/平方米/月计算，2015年6月1日租金按93.205元/平方米/月计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应缴租金为本金，从逾期之日起按每日千分之五计算，每期违约金以不超出当期所欠租金为限。其中，2013年9月26日至2014年4月25日租金的违约金从2014年4月11日起以该期间应缴租金为本金计算至实际清偿之日止；2014年4月26日至2015年5月31日的租金违约金从应缴之月第11日起计算至实际清偿之日止，2015年6月1日的租金违约金按此标准以此类推）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司、第三人广州市某某餐饮有限公司等将广州市荔湾区XX路XX号XX小区裙楼商业首、二层腾退交回原告广州地铁集团有限公司；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁集团有限公司按建筑面积4826.03平方米，93.205元/平方米/月计的标准支付自2015年6月2日起至实际腾退广州市荔湾区XX路XX号XX小区裙楼商业首、二层之日止的房屋使用费等。由于蔡某焯等不服本院的上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年8月23日作出（2016）粤01民终8198号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后广州地铁集团有限公司向本院申请执行已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书。在执行过程中，广州市十甫名都市场经营管理有限公司、蔡某焯等已于2016年12月13日将广州市荔湾区XX路XX号XX小区裙楼商业首（包括涉案商铺）、二层腾退交回原告广州地铁集团有限公司，但广州市十甫名都市场经营管理有限公司尚欠广州地铁集团有限公司租金、房屋使用费、原告垫付的水电费等2000多万元没有缴交，无款执行。
为证明两被告尚欠第三人电费以及水费，原告提交了2014年6月至2016年12月的商用电表抄表记录以及2014年7月至2016年12月的贵贤上品商业电费计费分摊表，2014年11月至2016年12月的商用水表分表抄表记录以及2015年2月至2016年12月的商业水表计费分摊表，其中被告商铺2014年7月至2016年12月期间的电费及公摊电费共为24058.6元，2015年2月至2016年12月期间的水分及公摊水费为231元。同时，原告提交了2014年6月至2016年12月的电费发票（其中2016年1-3月、7月为原告银行转账凭证及记账凭证）以及2014年12月26日至2016年12月客户名称为广州地铁物业管理有限责任公司的水费发票。被告梁广远认为水电费计费表为原告单方制作，不确认数据的真实性。
另原告为证明在2016年3月至9月催促过被告向本院财产保全账号及原告缴交租金，提供了《关于尽快向荔湾区法院缴纳租金的函》、《关于敦请XX商业裙楼案一审判决后依法缴纳租金的函》、《关于敦请XX商铺商业裙楼案一审判决后依法缴纳租金的函签收表》，被告予以确认。
本院认为，第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司与被告梁广远签订的《XX商铺租赁合同》及《XX首层商铺补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。虽然第三人与原告之间《广州地铁XX裙楼商业首、二层租赁合同》在2015年6月1日解除，但在该合同解除后，被告梁广远一直使用第三人转租的涉案商铺，即第三人与被告梁广远的租赁合同实际履行至2016年12月13日。被告梁广远认为其与第三人的租赁关系在第三人与原告的合同解除后消灭的答辩意见与事实不符，本院不予支持。被告梁广远应向第三人支付2015年6月至2016年12月13日的租金、逾期交租违约金及水电费。因被告梁广远没有按合同约定缴纳租金等费用，已构成违约，相应保证金应不予退还，被告梁广远抗辩要求消防保证金、装修保证金、合同保证金应与费用相冲抵，本院不予采纳。
第三人至今没有完全履行本院已经发生法律效力的（2015）穗荔法民三初字第258号民事判决书确定的义务，尚欠租金、房屋使用费、原告垫付的水电费等2000多万元没有缴交给原告，而被告梁广远至今没有向第三人缴交2015年6月1日起至原告收回商铺之日即2016年12月13日止的租金及拖欠的电费、水费，且第三人至今没有以提起诉讼等方式向被告梁广远追偿，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。”的规定，原告诉请被告梁广远向原告支付涉案商铺租金及迟延支付租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持。但关于违约金，由于合同约定的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付租金违约金应以每日万分之五的标准计算为宜。另原告在2016年3月初已向被告追讨过租金，故被告认为原告要求起诉租金部分已过诉讼时效本院不予采纳。两被告在2016年12月13日撤场，租金应计算至2016年12月13日止。被告美厨乐家居馆不是租赁合同的当事人，原告要求被告美厨乐家居馆共同承担租金义务没有法律依据，本院不予支持。关于租金标准，因被告梁广远没有按约定时间缴纳年租，不再享受年租优惠，应按《XX商铺租赁合同》约定的月租标准缴纳租金。原告要求的租金支付标准，本院予以支持。
因电费已由原告实际垫付，故原告诉请被告支付垫付电费的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告梁广远不确认欠付电费的数目，但没有举出相反的数据，故被告梁广远应按原告统计的数据缴纳电费。因原告提供的证据不足以证明水费亦由其垫付，故原告诉请被告支付垫付水费的诉讼请求，本院不予支持。
被告美厨乐家居馆、第三人广州市十甫名都市场经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁广远向原告广州地铁集团有限公司支付2015年6月1日起至2016年12月13日止的租金（其中2015年6月1日至2015年5月31日，月租金为22178.77元；2016年6月1日至2016年12月13日，月租金为23952.32元）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁广远向原告广州地铁集团有限公司支付第一项判决租金的违约金（违约金以当月应缴租金为计算本金，从逾期的当月3日起按每日万分之五计算，计至被告清偿租金之日止，每期违约金以不超出当期所欠租金为限）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梁广远向原告广州地铁集团有限公司支付电费24058.6元。
四、驳回原告广州地铁集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12212元，由原告广州地铁集团有限公司负担100元，被告梁广远负担12112元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘瑞冰
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 丘德薇
二〇一七年九月十四日
书 记 员 卢健华
马晴