广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5451号上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗维、冯升，均为广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍慧峰，男，1980年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市。委托诉讼代理人：覃永德、涂琳芳，均为广东洛亚律师事务所律师。原审被告：俊田发展有限公司，注册办事处地址香港特别行政区。上诉人刘德民因与被上诉人伍慧峰、原审被告俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德民的委托诉讼代理人罗维、被上诉人伍慧峰的委托诉讼代理人涂琳芳到庭参加诉讼。原审被告俊田公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人刘德民上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，认定刘德民无需支付伍慧峰购房款、预交税费的利息和违约金；2、一、二审诉讼费由伍慧峰承担。事实和理由：按双方签订的《商铺买卖合同》第十五条的约定，刘德民己于合同生效后210个工作日内申办交易过户手续，但因房管部门当时制定出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件，导致刘德民无法为伍慧峰办理涉案商铺的交易过户手续。因此，逾期办证是因政府行为这一不可抗力因素造成的，刘德民无任何过错，不应该承担违约责任。一审法院判决刘德民按银行同期贷款利率计算支付购房款、税费的利息给伍慧峰不符合双方签订的《商铺买卖合同》的约定，也没有法律依据。伍慧峰购买商铺的行为属于投资行为，应预见有一定的风险。刘德民收取伍慧峰的购房款和预交税费的依据是双方签订的《商铺买卖合同》，双方是买卖关系而非借贷关系，且合同也未约定退还购房款需同时计付利息。现双方达成了解除合同的合意，应各自承担解除合同所造成的损失。被上诉人伍慧峰辩称：一、刘德民没有证据证明其办理了过户手续。二、即使刘德民办理了过户手续，在双方签订解除协议后，刘德民与俊田公司仍未退款属恶意违约，其应承担违约责任。三、违约金不足以赔偿伍慧峰的损失，因此一审法院按房价款10%标准判决刘德民支付违约金，另外按照其占用伍慧峰款项的法定孳息金额判决其赔偿另一部分损失，合法有据，应予维持。原审被告俊田公司经本院合法传唤未到庭表明意见。伍慧峰向一审法院起诉请求判令：1、刘德民、俊田公司返还伍慧峰已支付的款项235066元；2、刘德民、俊田公司赔偿伍慧峰的经济损失1500元及占用伍慧峰资金的经济损失175801.96元（按银行同期贷款年化利率6%的四倍24%的标准，其中235066元自各笔款项交付刘德民、俊田公司之日起算分别暂计至2014年10月19日，以后另计；另已返还20000元自2011年12月14日计至2014年7月16日）。一审法院认定事实：2011年11月17日，伍慧峰与刘德民、俊田公司签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定伍慧峰向刘德民、俊田公司以246718元价格认购广州市越秀区xxx147号六层335号铺等。同日，伍慧峰向刘德民、俊田公司支付定金50000元、购铺首期款98031元。2012年12月3日，伍慧峰（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市越秀区xxx147号六层335号铺，与房管部门出具的房地产权证地址（门牌号码）广州市越秀区xxx147号六层192号对应相同位置，建筑面积共5.34平方米，其中套内面积2.20平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额246718元，买受人按一次性付款方式付款，2011年11月17日前支付全部房价款的60%（包含定金××148031元，2011年12月17日前支付全部房价款的40%为98687元；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。此后，伍慧峰于2011年12月14日向刘德民、俊田公司支付二期房款98687元以及预交税费8348元。2014年6月11日，伍慧峰（买受人）与刘德民、俊田公司（出卖人）签订《解除协议》，约定：双方一致同意解除之前双方于2011年12月3日签订的关于“广州市越秀区xxx147号六层335号铺”的《商铺买卖合同》；买受人已缴交的款项合共金额255066元（已包括购房款、税费等全部款项），出卖人按如下方式分期退还给买受人，2014年7月15日支付20000元、2014年8月15日支付78355元、2014年9月15日支付78355元、2014年10月15日支付78356元；双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互相不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任等。一审诉讼中，伍慧峰表示本案诉讼请求中已包含按照合同约定可得的违约金及应返还款项的利息（按照银行同期贷款利率计算）部分；并明确利息系主张计至本案判决生效之日止。一审法院认为：伍慧峰与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》、《解除协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘德民、俊田公司既未在《商铺买卖合同》约定的期限内办理涉讼房屋的过户手续，亦未按照《解除协议》约定的时点向伍慧峰退还购房款项，已构成违约。伍慧峰要求刘德民、俊田公司返还已支付购房款项235066元，刘德民、俊田公司表示同意并对该数额予以确认，故予以照准。因刘德民、俊田公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，伍慧峰提出刘德民、俊田公司应赔偿其经济损失，经济损失以已付房款并按照银行同期贷款利率的四倍计算，并表示其诉讼请求已经包含违约金及应返还款项利息部分。对此，一审法院认为，《解除协议》约定刘德民、俊田公司未依约退还购房款项，则伍慧峰有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任，在《商铺买卖合同》中对于卖方违约所应承担的违约责任已经有明确约定，即刘德民、俊田公司应按房价款10%的标准向伍慧峰支付违约金。伍慧峰在本案主张其经济损失参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定处理，但上述规定调整的是借贷法律关系，而非买卖合同法律关系，故伍慧峰主张比照上述司法解释确定其经济损失的依据不足，不予采信。一审法院认为刘德民、俊田公司应向伍慧峰支付的违约金24671.8元（246718元×10%）属于伍慧峰的经济损失之一，此外，伍慧峰向刘德民、俊田公司支付房款后，刘德民、俊田公司占用了该款项，该款项产生法定孳息，因刘德民、俊田公司违约，故刘德民、俊田公司占用了该款而产生的法定孳息也属于伍慧峰的经济损失。因此，刘德民、俊田公司向伍慧峰支付其应返还款项的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算。至于伍慧峰主张的签约服务费和委托公证费1500元并非刘德民、俊田公司收取，故伍慧峰要求刘德民、俊田公司赔偿该费用依据不足，不予支持。综上，一审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向伍慧峰一次性返还购房款项、预交税费合计235066元。二、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向伍慧峰一次性支付占用伍慧峰购房款项、预交税费的利息（其中，从2011年11月17日起至2011年12月13日止，以148031元作为计算基数；从2011年12月14日起至2014年7月15日止，以255066元作为计算基数；从2014年7月16日起至本判决发生法律效力之日止，以235066元作为计算基数，均每日按银行同期贷款利率计算）。三、刘德民、俊田公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向伍慧峰一次性支付违约金24671.8元。四、驳回伍慧峰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7486元，公告费416元，保全费2582元，合计共10484元，由伍慧峰负担1631元，刘德民、俊田公司负担8853元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：伍慧峰与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》、《解除协议》均是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效。刘德民、俊田公司既未在《商铺买卖合同》约定的期限内办理涉案房屋的过户手续，亦未按照《解除协议》约定的时点向伍慧峰退还购房款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决刘德民、俊田公司向伍慧峰返还购房款项并按房价款10%标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。至于刘德民是否应支付购房款项、预交税费的利息问题。伍慧峰向刘德民支付购房款项及预交税费后，刘德民实际占用了该款项，而该款项产生的利息属于法定孳息，且买卖合同解除是因刘德民的违约行为所致，一审法院判令刘德民、俊田公司按照中国人民银行同期贷款利率标准向伍慧峰支付从2011年11月17日起至判决生效之日止的利息，并无不当，本院予以维持。关于刘德民上诉认为其无法为伍慧峰办理涉案商铺的交易过户手续，是因房管部门出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件导致，该事件属不可抗力，故其无需承担违约责任的问题。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉案商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘德民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由刘德民负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一七年八月二十三日书记员 邹凌青