贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4476号
上诉人（原审原告）：江西省群力钢结构工程有限公司，住所地江西省南昌市进贤县进贤高桥工业区。
法定代表人：李堂群，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：贵州省黔东南江佑建设投资有限公司，住所地贵州省凯里市经济技术开发区开元大道四海家电2楼。
法定代表人：余军，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：韦仁勇，男，1969年1月3日出生，住贵州省麻江县。
被上诉人（原审被告）：杨福明，男，1974年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：吴飞鹏，贵州公达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周志平，贵州公达律师事务所律师。
上诉人江西省群力钢结构工程有限公司（以下简称群力公司）因与被上诉人贵州省黔东南江佑建设投资有限公司（以下简称江佑公司）、韦仁勇、杨福明执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
群力公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初3061号民事判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、（2015）黔东民商终字66号生效民事判决认定《（一期）土地使用权转让协议书》合法有效，在被上诉人江佑公司未到庭的情况下，以”前一年半未办理土地使用权转让手续”推定”双方对合同解释存在较大分歧”，进而推定”《（一期）土地使用权转让协议书》履行对江佑公司显失公平”错误，否定法定事实，认定事实证据严重不足。二、上诉人对起诉的事实提供了充分的证据证明，上诉人签订了合法有效的合同，又在受让的土地上投入了大量的资金建设厂房并实际控制占有该土地至今，也按照合同约定的价款支付土地转让款，之后由于被上诉人江佑公司和有关部门的原因未能办理转让登记手续，上诉人拥有的合法权利能够排除本案执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求改判支持上诉人全部诉讼请求。
被上诉人杨福明辩称，本案被执行标的登记在江佑公司的名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,排除执行必须满足四个条件，查封前必须有合法有效的买卖合同，上诉人与江佑公司的合同是虚假的，上诉人没有提交证据证明地上附着物是合法修建，是对查封土地的合法占有，也不能证明履行了支付全款义务，不能证明没有办理过户不归结于其过错，故一审判决事实清楚，结果正确，请求维持原判。
群力公司向一审法院起诉请求：1、要求立即停止对位于贵州省凯里市经济开发区编号为凯开土国用（2012）第2011-56-9、2011-56-7号土地使用权的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费用被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月27日，原告群力公司作为乙方与被告江佑公司作为甲方签订《（一期）土地使用权转让协议书》一份，约定甲方向乙方转让凯里经济开发区江佑生态产业园区中东边一期1号地块内部分土地使用权，转让单价5万元每亩，合同总价400万元。同日，群力公司作为甲方江佑公司作为乙方另签订《钢结构施工承包合同书》一份，约定乙方为甲方建设钢结构厂房，总造价1200万元，其中第七条约定”乙方帮助甲方签订政府BT项目合同时，按正式签订合同工程款总造价6％支付剩余土地出让款，签订合同之日起支付工程款总造价3％（封顶为50万元人民币）。乙方在第一次结到工程款时补足前面3％差额部分。乙方在第二次结到工程款时补足付清剩余款3％。直至付清全部土地出让金”。同日，群力公司作为乙方江佑公司作为甲方签订《补充协议书》一份，其中第三条约定”2013年3月27日，甲乙双方签订了东边一期1号地块80亩土地使用权转让合同，合同单价为5万元/亩（详见：《钢结构施工承包合同书》第七条：工程结算）”。上述合同中一审法院所引用部分均为加粗字体。合同签订后，原告群力公司于2013年6月7日向被告江佑公司转款人民币400万元。原告群力公司与被告江佑公司因前述协议效力及土地确权诉至法院，贵州省凯里市人民法院于2015年9月28日作出（2015）凯民商初字第96号民事判决书。经上诉后，2016年1月18日，贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院作出（2015）黔东民商终字第66号民事判决书及（2015）黔东民商终字第66-1号民事裁定书。认定2013年3月27日《（一期）土地使用权转让协议书》有效，并驳回群力公司对于土地的确权请求。江佑公司在（2015）凯民商初字第96号民事判决书中抗辩：经过场平后土地直接成本15万元/亩，最终江佑公司与群力公司协商以20万元/亩的价格进行转让，合同约定5万元/亩，但是双方约定江佑公司向群力公司介绍工程并提取价款补足差价，依照《（一期）土地使用权转让协议书》履行对江佑公司显失公平。
一审另查明，杨福明诉江佑公司、韦仁勇债权纠纷一案，一审法院以(2015)云民商初字第14号案件立案审理，审理中，本院于2014年12月25日查封江佑公司名下凯开土国用（2012）第2011-56-9、2011-56-7号土地。2015年3月19日，一审法院作出(2015)云民商初字第14号民事判决书，判决江佑公司、韦仁勇偿还所欠款项。群力公司在执行过程中提出异议，一审法院于2016年5月4日作出（2016）黔0103执异7号执行裁定书，驳回群力公司异议。本案涉诉土地位于黔东南州××经济技术开发区，土地面积5333.60平方米，折合约80亩，被告江佑公司通过挂牌出让的方式取得土地使用权，登记证号为凯开土国用（2012）第2011-56-9、2011-56-7号。
一审法院认为，被执行人江佑公司、韦仁勇经未到庭应诉，本院视为其不反对申请执行人申请。原告群力公司是否享有阻却执行的实体权利是本案争议焦点。本案中，群力公司与江佑公司对土地出让权进行转让，并签订有《（一期）土地使用权转让协议书》，原告以此主张该协议关系应受法律保护。本院认为，群力公司与江佑公司虽然在形式上签订有土地使用权转让协议，但是其是否属于真实意思表示的证据尚不充分，理由如下：一、江佑公司作为土地使用权的出让人，在相关案件审理中，明确抗辩《（一期）土地使用权转让协议书》意思表示虚假，双方存在阴阳合同；二、江佑公司与群力公司在同日签订三份合同，并且在合同中对于工程价款、合同单价互相引用、强调，应当认为三份合同之间存在一定联系；三、原告作为执行异议之诉的举证责任人，主张土地出让金以5万元/亩计算，应向法院提交该价格符合市场规律的相应证据，现希冀法院支持该价格证据并不充分；四、《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：”单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”，涉案土地使用权的变更应依法登记。在2014年12月25日本院查封涉诉土地使用权时，该土地使用权仍登记于被告江佑公司名下，原告在一年半的时间中，并未与江佑公司就合同履行达成一致，可见双方对于合同解释存在较大分歧。因此，难以认定原告支付价款400万元属于对双方真实协议的全面履行。综上，原告对于涉诉土地使用权不享有足以排除执行的民事权利，原告诉请于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决：驳回原告江西省群力钢结构工程有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告江西省群力钢结构工程有限公司承担（此款原告已预交）。
本院二审期间，各方当事人均未提出新的证据。二审查明，《（一期）土地使用权转让协议书》中对土地交接约定为：”1，甲方（江佑公司）应于本合同签订后1个月内，将合同标的所定场地交付乙方（群力公司）使用。场地交接时，甲乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字。2，甲方应于交付日前一周内以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按照甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过十天，视作乙方认可本合同标的所定场地交付。3，土地使用权变更登记办理时间为90个工作日。因乙方公司自身条件而延误办理土地使用权证，办理时间顺延。如果甲方在90个工作日未能给乙方办理土地证，乙方需要土地办理贷款融资时，甲方无偿给乙方提供相等面积的土地证担保、抵押”。二审经审查另查明，一审判决中对原告江西省群力钢结构工程有限公司的名称错误书写为：”江西群力钢结构工程有限公司”，本院在二审中予以更正。本案的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案是买受人群力公司对登记在被执行人江佑公司名下的不动产提出的执行异议之诉，故江佑公司对被执行土地使用权是否享有足以排除执行的权利是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，江佑公司能否排除本案执行，应当根据上述规定的条件予以判断。首先，上诉人江佑公司在2013年3月27日签订的《（一期）土地使用权转让协议书》，已经人民法院生效判决认定为合法有效，上诉人享有合同权利，本案符合在人民法院查封前签订合法有效合同的事实。其次，关于涉案土地是否在查封前交付上诉人占有的问题，因建设用地不同于房屋等不动产，其交付在外观上反映不明显，故应根据合同双方的意思、受让人在建设用地上是否修建构筑物等情况综合判断。从《（一期）土地使用权转让协议书》约定的交付期限看，涉案标的交付最迟应于2013年5月7日前完成，上诉人主张在查封前就交付土地有合同约定为据，可信度高。另从上诉人提供的照片等证据看，涉案土地已新建成有厂房，说明涉案土地已交付的事实。故本院认为涉案土地在查封前已交付上诉人占有依据充分，予以认定。对于被上诉人杨福明辩称上诉人没有证据证明厂房是合法修建的问题，因上诉人是否合法修建厂房与土地是否交付的事实无关，不属于本案审理范围，本院不予采纳。第三，就土地转让款的支付问题，《（一期）土地使用权转让协议书》中，约定的土地转让价款为400万元，该约定清楚明确，应为合同双方协商一致的结果。虽然被上诉人江佑公司在双方的合同纠纷案件中对合同价款提出过异议或抗辩，但江佑公司并未明确该合同真实价款，也没有提供过有效的证据证明双方合同的真实价款，合同中约定的价款也未被人民法院判决否定。另外，尽管土地使用权转让合同约定价款明显低于市场价格，法律也仅规定市、县人民政府对转让的土地使用权有优先购买权，但并不导致土地使用权转让合同无效。因此，上诉人按照《（一期）土地使用权转让协议书》约定支付，应视为已履行支付价款的义务。第四，上诉人是否对未办理过户登记存在过错的问题，因办理转让土地使用权过户登记需要被上诉人江佑公司协助，而江佑公司未协助办理过户，现没有证据表明在签订《（一期）土地使用权转让协议书》前涉案土地存在抵押、禁止转让的政策等原因导致不能办理过户，故不能认定上诉人对未办理过户登记有过错。综上分析，本院认为，上诉人群力公司对涉案土地提出排除执行的诉请，符合上述法律规定的条件，本院予以支持。原判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初3061号民事判决；
二、停止对位于贵州省凯里市经济开发区编号为凯开土国用（2012）第2011-56-9、2011-56-7号土地使用权的执行；
三、驳回江西省群力钢结构工程有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，均由被上诉人贵州省黔东南江佑建设投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 衷进全
审判员 姜彦宏
审判员 李云鹤
二〇一七年十月三十一日
书记员 王 强