四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3312号
上诉人（原审被告）四川亚东房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号附*号。
法定代表人陈治春，董事长。
委托代理人姚犇，四川锦官城律师事务所律师。
委托代理人杨建旭，四川锦官城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵建。
委托代理人赵军，四川子归律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张爱梅。
委托代理人赵军，四川子归律师事务所律师。
上诉人四川亚东房地产开发有限公司（以下简称亚东房地产公司）因与被上诉人赵建、张爱梅商品房预约合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月30日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年11月6日，赵建、张爱梅与亚东房地产公司签订了《认购协议》，约定赵建、张爱梅购买亚东房地产公司开发的温江区德通桥路99号的“紫钻时代”2幢1层83号与2幢2单元1层101号商品房。其中，该协议第一条、第二条约定，赵建、张爱梅认购由亚东房地产公司开发的温江区德通桥路99号“紫钻时代”2幢1层83号商品房，建筑面积约为60.78平方米，单价为29003元／平方米（按建筑面积计价），总房款1762802元，同时购买2幢2单元1层101号，建筑面积约为98.75平方米，单价为6400.05元／平方米（按建筑面积计价），总价632005元；第四条约定，赵建、张爱梅在签订本协议时向亚东房地产公司缴纳立约定金50000元，作为双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的履约担保，在双方签订《商品房买卖合同》后赵建、张爱梅所缴定金自动转为房价款；第五条约定，赵建、张爱梅需在本协议签订后七日内，即2013年11月13日前，主动到“紫钻时代”售楼现场与亚东房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，否则亚东房地产公司有权将赵建、张爱梅所定的商品房另行处理且不退还定金，同时本协议自动解除；第七条约定，在本协议签订前，亚东房地产公司已向赵建、张爱梅出示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、商品房销售价格以及商品房预售证明文件，双方均同意在《认购协议》约定的时间内履行正式的签约手续，赵建、张爱梅不得以合同条款无法达成一致或其他非双方约定或法律规定的理由拒绝签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，否则亚东房地产公司不退还赵建、张爱梅定金，并有权将该房屋另行销售。商品房认购协议签订当日，赵建、张爱梅向亚东房地产公司支付了定金50000元。
成都市公安局温江区分局云溪派出所出具证明一份，证明赵建、张爱梅于2013年11月13日15时25分向派出所报称，在温江区德通桥路99号“格澜威尔”楼盘内，因购买该楼盘门市问题，与该售楼部发生买卖纠纷，派出所民警前往现场处置。
2013年11月29日，亚东房地产公司向赵建、张爱梅发出律师函，告知赵建、张爱梅在接到本函后十个工作日内，与亚东房地产公司联系，签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议，若届时仍未有赵建、张爱梅答复或行为，亚东房地产公司将对赵建、张爱梅所定购的房屋另行销售。
原审法院另查明，对赵建、张爱梅提出案涉商品房内无隔墙的问题，亚东房地产公司表示可以按赵建、张爱梅要求进行隔墙分区，双方可以在补充协议中协商约定。但在亚东房地产公司当庭提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》正式文本中没有注明。
原审法院认定上述事实，有赵建、张爱梅、亚东房地产公司的身份信息及当庭陈述，《认购协议》、收据、律师函、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》文本、成都市公安局温江区分局云溪派出所出具的证明等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以确认。
原审中，赵建、张爱梅的诉讼请求为：亚东房地产公司向赵建、张爱梅双倍返还购买房产的定金100000元，本案诉讼费由亚东房地产公司承担。
原审法院认为，赵建、张爱梅与亚东房地产公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效。现双方均确认该《认购协议》已解除，故原审法院对《认购协议》已解除的事实予以确认。
关于双方争议的定金返还问题。根据《认购协议》第七条的约定，赵建、张爱梅不得以合同条款无法达成一致或其他非双方约定或法律规定的理由拒绝签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，否则定金不予退还。但该条规定系亚东房地产公司单方提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因亚东房地产公司在《认购协议》中未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识对该条款进行提示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，也未举证证明已提示赵建、张爱梅签订《认购协议》的后果，故该条款不能对赵建、张爱梅发生法律约束力。根据成都市公安局温江区分局云溪派出所出具的证明，赵建、张爱梅已按约定时间到达亚东房地产公司售楼现场，双方系因购买商铺问题发生纠纷而未签订正式的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。赵建、张爱梅与亚东房地产公司因不能协商一致而未签订正式《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系不可归责于当事人双方的原因。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，亚东房地产公司应将赵建、张爱梅交纳的50000元返还赵建、张爱梅。故对赵建、张爱梅提出亚东房地产公司应双倍返还定金100000元的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：亚东房地产公司于判决生效后五日内返还赵建、张爱梅定金50000元。案件受理费1150元，由赵建、张爱梅负担575元，亚东房公司负担575元。
宣判后，亚东房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，成都市公安局温江区分局云溪派出所出具的证明是2014年2月19日出具的，而非2013年11月13日所形成的现场记录；二、赵建、张爱梅对案涉的两套房屋位置、结构等都是在有了充分了解后才签署的认购协议，现赵建、张爱梅主张以商品房无隔墙为由要求解约，原审判决认定亚东房地产公司提供的正式合同文本没有约定注明，属于明显查明事实不清；三、原审判决对双方认购协议解除认定系不可归责于双方的原因，以及认定双方认购协议第七条约定系亚东房地产公司提供的格式条款，属于适用法律错误，赵建、张爱梅违反认购协议约定，应适用定金罚则。综上，亚东房地产公司上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回赵建、张爱梅的全部诉讼请求，诉讼费用由赵建、张爱梅承担。
被上诉人赵建、张爱梅答辩称，一、成都市公安局温江区分局云溪派出所的出警记录，只是客观反映2013年11月13日赵建、张爱梅前往亚东房地产公司售楼部订立正式合同的事实，开具时间不影响其真实性；二、原审判决查明事实清楚，房屋隔墙属于亚东房地产公司回复商铺和住房使用功能所应当解决的问题；三、原审判决适用法律并无不当，对双方认购协议第七条属于格式条款的认定正确；四、亚东房地产公司在销售中存在欺诈的情形，在销售之初承诺两套商铺，结果后来赵建、张爱梅才发现其中一套是住宅。
二审审理中，赵建、张爱梅与亚东公司对该案涉房屋在双方签订认购合同时系现房的事实没有异议。同时赵建确认其在2013年11月6日订立案涉房屋认购协议前到现场查看过房屋。
本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，赵建、张爱梅与亚东房地产公司之间签订的《紫钻时代》商品房认购协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
根据赵建在二审中的陈述，在双方订立认购协议之前，赵建是在看过购买的案涉房屋后才前往签署认购协议。在双方订立的认购协议当中，案涉的两套房屋单价分别为29003元及6400元，赵建对认购协议上打印及手写的内容真实性均表示认可。本院认为，赵建作为完全民事行为能力人在已经现场查看房屋后，对房屋的位置、朝向、结构形式、用途、周边设施等事项应当有有较为清晰的认识和了解。在购买房屋的位置、价格等内容均十分明确的认购协议上签字时，也应当清楚知道两套房屋的使用功能和性质并不相同。综上，赵建在已经了解案涉房屋具体情况后，应当知晓其在认购协议上签字行为将产生的法律后果。因此，赵建以房屋没有隔离墙无法区分使用功能，门口化粪池影响将来使用，亚东房地产公司在销售上存在欺诈等，导致双方最终不能协商，一致，无法签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的主张，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，原审判决亚东房地产公司返还赵建、张爱梅50000元定金错误，本院依法予以纠正。
综上所述，亚东房地产公司的上诉理由成立。原审判决适用法律不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第277号民事判决；
二、驳回赵建、张爱梅的诉讼请求。
本案一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，由赵建、张爱梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 夏 伟
二〇一四年七月八日
书 记 员 吴丹丹