南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初2414号
原告：詹有钧，男，汉族，1973年5月16日生，自由职业，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市栖霞区。
被告：南京商茂房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320100134921569U，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路49号。
法定代表人：肖梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨兴建，男，汉族，1978年12月6日出生，南京商茂房地产开发有限责任公司法务，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：翟知良，江苏马健律师事务所律师。
原告詹有钧与被告南京商茂房地产开发有限责任公司（以下简称商茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月28日作出（2015）栖霞民初字第294号民事裁定书，裁定驳回原告詹有钧的起诉。詹有钧不服，上诉至南京市中级人民法院（以下简称市中院），该院于2016年4月18日作出（2016）苏01民终1515号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院对本案进行审理。现本案另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹有钧、被告商茂公司的委托诉讼代理人杨新建、翟知良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹有钧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月18日至2016年8月30日期间迟延履行协助义务的违约金133558.3元；2.判令被告支付原告企业基本查询费50元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，南京市栖霞区法院已经作出（2014）栖霞民初字第264号民事判决书，2014年12月18日市中院又作出（2014）宁民终字第4510号民事判决书，驳回被告上诉，维持原判。至此，（2014）栖霞民初字第264号民事判决书已于2014年12月18日生效，其中判决第一款要求被告于判决生效三十日内协助原告将坐落于南京市栖霞区某某居城某某苑XX幢X单元XXX、XXX室房屋所有权证、国有土地使用证登记至原告名下。但是至今为止，被告并未履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告于2012年12月18日签订拆迁房屋调换补偿协议，未约定违约金，特诉至法院。
被告商茂公司辩称：一、案涉南湾营保障房项目是由南京市政府定价，栖霞区政府拆迁、征地，南京市住房制度改革办公室（以下简称房改办）掌握全部房源并核定每套房屋的分配，市审计局跟踪审计，被告公司拿60层的商贸世纪广场作抵押垫资建设。被告公司只是该项目的代建单位，投入了巨大资金，至今不仅未从政府部门收回垫资成本，相反被告公司在该项目中出现政策性亏损，政府部门对此情况是知情的。二、原告与南京市下关区房屋征收办公室（以下简称下关拆迁办）之间是房屋征收拆迁补偿安置法律关系，而被告公司与原告之间没有直接法律关系。被告在《拆迁房屋产权调换补偿协议书》（以下简称《协议书》）中的地位只是供房人，而非商品房出卖人，更不是房屋拆迁的行政主体，因此被告公司不是本案的适格被告。三、通过《协议书》可以看出，甲方为拆迁人下关拆迁办，乙方为原告，甲乙双方之间存在拆迁行政法律关系，而被告公司既不是拆迁人，也与原告之间没有成立商品房买卖合同关系，故原告起诉被告没有事实和法律依据。四、被告只是供房人，而非卖房人，也非拆迁人，故在协议书中并未约定被告公司的违约责任；同时，因为被告公司并不具有行政拆迁主体资格，也根本无法约定被告公司的违约责任，原告主张被告支付违约金，没有合同依据。五、经济适用房是具有保障性质的政策性住房，而《解释》第一条规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在《协议书》第12条已明确约定，在经济适用房住宅房中安排的产权调换房屋。本案中，所涉房屋是经济适用住房，用来安排产权调换，其房屋性质为政策性住房，而非商品住房。同时，所涉房屋也不是被告对社会销售并收取买受人价款的房屋。据此，原告按照《解释》要求被告公司支付违约金，属于适用法律错误，无法律依据。六、原告要求被告公司协助办理诉争经济适用住房办证事宜，被告公司仅应作为案外第三人，在具备办理两证的情况下，被告公司才应负责辅助政府履行协助办理两证义务。鉴于一些特殊原因无法办理两证，后经原告与政府相关部门多次协调，政府已于2016年5月底对本案所涉房屋办理了初始登记，被告公司将依政府部门相关规定协助原告办理案涉房屋产权转移登记至原告名下。七、即便被告应当承担违约责任，原告主张的违约金也过高，请求法院予以调整。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年12月18日，拆迁人下关拆迁办（甲方）与被拆迁人即原告詹有钧（乙方）、供房人即被告商茂公司（丙方）及鉴证方房改办（丁方）签订《协议书》一份。协议约定，甲方经批准在下关区滨江区域老城改造项目地块实施代征用地项目的房屋拆迁；乙方被拆迁的上述房屋坐落于南京市××（现××）宝塔桥××单元××室房屋（建筑面积73.26平方米），房屋应补偿总金额为821611元；甲方调换给乙方的安置房屋坐落于某某城某某苑X组团XX幢X单元XXX室、XXX室，房屋建筑面积均为86.24平方米，房价总金额为1080069.76元；甲方与乙方产权调换房屋差价为258458.76元，乙方应在房屋交付前与甲方结清；丙方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续。上述协议经四方签订后生效。
协议签订后，房改办于2013年2月4日向原告发出南京市产权置换房置换通知书，同意原告置换坐落在南湾营二期的产权置换房两套，房屋建筑面积均为86.24平方米。同年2月26日，下关拆迁办向被告商茂公司发出南湾康居城保障房交房联系单，告知被告商茂公司称詹有钧购买的位于某某城某某苑X组团XX幢X单元XXX室、XXX室房款已结清，要求被告商茂公司协助其办理交房手续。同年3月6日，原告向上述房屋的物业管理公司交纳物业管理服务费、装修管理服务费及预收共用水电费基金后，接受交付的上述两套产权置换房。之后，原告要求被告商茂公司协助办理上述房屋的权属证书未果，遂于2014年5月19日诉至本院，要求被告协助将坐落于南京市栖霞区某某城某某苑X组团XX幢X单元XXX室、XXX室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至其名下；被告承担工商查档费人民币50元并承担本案诉讼费用。
本院于2014年8月1日作出（2014）栖霞民初字第264号民事判决书，判决：一、被告商贸公司于本判决生效之日起三十日内协助原告詹有钧将坐落于南京市栖霞区某某城某某苑X组团XX幢X单元XXX室、XXX室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至詹有钧名下；二、被告商贸公司于本判决生效之日起五日内给付原告詹有钧企业基本信息查询费50元。被告商茂公司不服此判决，在上诉期内提起上诉。市中院于2014年12月18日作出（2014）宁民终字第4510号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。故被告应于2015年1月18日前协助原告将坐落于南京市栖霞区某某城某某苑X组团XX幢X单元XXX室、XXX室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证登记至原告名下，同时被告应于2014年12月23日前给付原告企业基本信息查询费50元。因被告商茂公司未按判决指定的期间履行判决确定的第一项义务，原告遂依据本院的民事判决于2015年5月12日申请强制执行。在该案执行过程中，因被告尚未办妥案涉房屋的初始登记，而詹有钧办理房屋所有权证的前提条件是涉案房屋必须经过初始登记，故本院于2015年11月16日作出（2015）栖执字第846号执行裁定书，终结了该次执行程序。同时在该案执行过程中，因原判决未确定具体的迟延履行金数额，故执行中亦未执行迟延履行金。詹有钧遂于2015年7月24日再次向本院提起诉讼，其认为被告商茂公司不履行判决确定的协助义务的行为，违反了《解释》第十八条的规定，故要求处理。
审理中，原告将其诉讼请求第一项变更为：要求被告商茂公司因不履行协助办理南京市栖霞区马群街道南湾营馨康苑21-2-403、XXX室房屋所有权证、国有土地使用证义务而按照226.37元/天标准向原告支付自2015年1月18日起至实际履行义务之日止的违约金，并明确表示其不清楚是否能在执行案件中依法计算迟延履行金，若可以计算，其同意在执行案件中一并主张，无需另行起诉。后在本案继续审理过程中，被告于2016年5月24日办妥了案涉两套房产的初始登记证明，并交付给了原告，原告于2016年8月30日办妥了案涉房屋的不动产权证。原告遂诉讼请求第一项明确为：判令被告支付自2015年1月18日至2016年8月30日期间迟延履行协助义务的违约金133558.3元。因被告商茂公司不认可原告的诉请，其表示已经按照判决指定的期间履行协助义务，且（2014）栖霞民初字第264号民事判决书明确载明迟延履行金条款，原告不应重复主张。因双方各执己见，致本案调解不成。
另查明，被告商茂公司于2014年11月22日向南京市住房与城乡建设委员会提交了一份《关于南湾营二三期经适房项目F组图21、22幢物业管理情况说明》，主要内容有：申请办理21、22幢房屋的上市批复及初始登记手续，因涉及物业管理问题，马群街道物业服务中心有限公司将尽快补办资质、前期物管协议等手续。该情况说明由马群街道物业服务中心有限公司于2014年12月3日盖章确认情况属实；2014年12月8日由南京市住房制度改革办公室盖章确认情况属实；2015年1月8日由南京市住房和城乡建设委员会房改与住房保障处盖章确认“同意该方案，请予支持办理”；2015年1月26日有南京市栖霞区人民政府马群办事处盖章确认“如出现物业公司撤离，由区街道办事处负责托底”。
审理中，原告称其出售了一套案涉房屋，因未能办理过户手续，导致对方有48.4万元的尾款未支付，其损失即为该48.4万元的应收款项的利息损失。原告为证明其主张提交了一份显示与费某某签订的购房定金合同,主要约定：詹有钧将案涉的XXX室房屋以83.4万元的净得价出售给费某某，在签署合同时支付定金2万元，在2013年5月15日前支付首付款35万元，付款当日交付房屋；詹有钧拿到产权证时办理过户手续。该合同中对于办证时间及后续付款时间未作约定。
上述事实，有双方当事人的陈述，（2014）栖霞民初字第264号民事判决书、（2014）宁民终字第4510号民事判决书、（2015）栖执字第846号执行裁定书，购房定金合同、拆迁房屋产权调换补偿协议书、情况说明、南京市保障性住房初始登记证明、不动产权证及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告詹有钧与被告商茂公司及拆迁办、房改办自愿签订拆迁房屋产权调换补偿协议书，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已经生效判决予以确认有效，原、被告均应按照合同约定义务及生效判决确定的义务全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、（2014）栖霞民初字第264号民事判决书生效后，被告商茂公司未能按照生效判决确定的时间协助原告詹有钧办妥房屋权属证明是否构成违约？二、如果被告商茂公司构成违约，应当按照何种标准支付违约金？
关于第一个争议焦点，本院认为，合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，因案涉拆迁房屋产权调换补偿协议书中，对协助办理房屋及土地权属登记手续的时间未作出明确约定，本院参照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，综合考虑被告尚未取得涉案房屋原始权属登记的实际情况，作出的（2014）栖霞民初字第264号民事判决书，判决被告应当于判决书生效后三十日内履行协助义务；被告上诉后，市中院于2014年12月18日作出终审判决：驳回上诉，维持原判决。故根据生效判决，被告应当于2015年1月28日前协助原告办理房屋两证的登记手续，然而实际上，从被告提交的证据看，被告于2014年11月22日（终审判决前）即开始向南京市住房与城乡建设委员会提交物业管理情况说明，为办理初始登记积极做前期报批等工作，而直至2015年1月26日才由马群办事处盖章确认，时间长达两月有余。综合考虑原被告之间的房屋买卖并非完全意义上的商品房买卖，而是具有涉及公共利益的老城区改造项目的拆迁房屋产权调换补偿，由下关拆迁办负责拆迁，由被告商茂公司负责调换房屋的建设交付及协助办理房屋与土地权属登记手续；商茂公司在办理各项手续时涉及到政府行政部门较多、办理周期较长，应当认为生效判决酌情确定给予被告三十天的办理期限客观上履行不能，现被告提供的证据能证实其在积极办理各项手续，且最终办妥了房屋初始登记并交付给原告，原告无证据证明被告系故意不履行或迟延履行生效判决确定的义务，认定被告违约依据不足，故本院认定被告未能按生效判决指定的期限协助原告办妥权属证明，不构成违约。
关于第二个争议焦点，因本院认定被告不构成违约，故被告不应当向原告支付违约金，且本院认为，原告在未获得房屋权属证明前，不应当将房屋上市交易，原告主张的出售房屋余款未能及时收取所产生的利息损失，不论是否属实，都非被告不能及时办证所产生的直接损失，本院不予支持。
关于原告主张的查档费50元，本院认为在（2014）栖霞民初字第264号案件中，其已经通过查询知晓被告的相关工商登记信息，本院也已经在该案中支持了原告主张的查档费，经本院及南京中院判决后，原告在执行过程中提起本案诉讼，无需另行查询被告的档案信息，该查档费系原告扩大损失，对原告的该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告詹有钧的全部诉讼请求。
案件受理费854元，由原告詹有钧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费854元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 郭礼宝
人民陪审员 陈 轶
二〇一七年十月三十日
法官 助理 韩姗姗
书 记 员 汪玉蓉