山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0502民初1307号
原告岳建勋，男，汉族，山西省泽州县人。
委托代理人魏刚，山西弘毅律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ阳，山西弘毅律师事务所律师。
被告晋城市峰景房地产开发有限公司，住所山西省晋城市城区峰景路59号。
法定代表人翟素芳，任该公司董事长。
委托代理人程瑞英，山西权康律师事务所律师。
原告岳建勋诉被告晋城市峰景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏刚、ＸＸ阳，被告委托代理人程瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年10月4日，郭某某和被告达成预售房协议，并签订《预售房协议书》一份，约定2009年1月交付房屋，郭某某于当日交纳了房屋预付款15万元。后郭某某将该房屋转让给原告，原告向郭某某支付了转让价款，并获得了被告的同意。被告未能按约如期交付房屋，于2014年11月15日、11月17日签订了两份协议书，约定被告退还原告房屋预付款15万元并赔偿原告22.5万元，并约定了履行期限及违约责任。协议签订后，被告仅退还了原告的房屋预付款15万元，约定的赔偿款22.5万元却迟迟未支付。原告多次找被告索要，被告以资金困难为由拒不支付。后原告向仲裁委提起仲裁申请，在仲裁过程中，被告以仲裁协议无效向晋城市中级人民法院申请确认仲裁协议效力，晋城市中级人民法院于2016年1月29日裁定被告和原告定立的仲裁协议无效。为了维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付原告22.5万元，并承担违约责任（承担的方式为从2015年1月16日开始至全部款项支付完毕之日止按照日1‰计算违约金）。
被告辩称，一、答辩人与被答辩人所签的预售房协议书属无效合同。二、合同无效的赔偿应当依法认定。三、2014年11月5日双方所签协议属答辩人被迫所签，且违反法律规定应依法调整违约赔偿金额。
本案争议焦点为，原告诉请是否成立，应否支持。
原告针对争议焦点举证如下，第一组证据：证据1、2007年10月4日被告和郭某某签订的预售房协议书一份。证据2、2007年10月3日和2007年10月4日被告给郭某某出具的收款收据2支。计款15万元整。本组证据证明被告与郭某某之间有房屋买卖关系。第二组证据：证据1、2008年7月18日房屋转让协议一份。证据2、2008年7月18日郭某某给原告出具的15万元的收条一支。证据3、2007年10月4日被告和郭某某签订的预售房协议一份（同第一组证据1）。本组证据证明原告和被告之间的房屋转让协议得到被告峰景公司认可。第三组证据：证据1、2014年9月5日峰景公司出具的关于11#12#问题的处理办法。证据2、2014年11月15日被告给原告出具的退房款协议一份。证据3、2014年11月17日原被告签订的协议一份。证明：1、原被告就解除买卖合同及赔偿事项达成新的协议。2、对被告应当退款给原告的金额和时间以及不履行义务应当承担的违约责任即按日1‰支付。第四组证据：民事裁定书。证明本案城区人民法院具有管辖权。
被告对原告所举证据发表质证意见如下：对第一组、第二组、第四组证据无异议。第三组证据真实性无异议，但是违约金过高，法院有权予以调整。
被告针对争议焦点举证如下：证据1、2014年8月18日接处警、值班登记表。证明2014年8月18日被告遭受原告等人围攻而报警，南街派出所不予立案处理。对于原告等人围攻，被告被迫签订了好几份协议。证据2、晋城市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告一份。证明2013年晋城市区普通住宅平均销售价格为4779.48元/平方米，2014年价格更低。原告所要求补偿远远超过该价。证据3、房屋订购协议书及解除订购协议书各3份。证明被告在确定无法修建的情况下于2011年开始退款，按照银行同期存款利率补偿订购客户。同时证明原告拒绝退款。证据4、晋城市仲裁委员会仲裁调解书一份、调解协议一份。证明其它和原告相同情况的客户在晋城仲裁委员会的调解下均以一倍赔偿金的比例赔偿客户。
原告对被告所举证据发表质证意见如下：对证据1、真实性无异议，不能证明被告的证明目的。证据2、真实性无异议，但不能证明被告的证明主张。证据3与本案没有关联性。证据4、真实性无异议。但与本案没有关联性和可比性。
经审理查明，2007年10月4日，被告与郭某某签订《预售房协议书》，该协议书主要内容为：1、甲方（被告）将峰景·香槟花园建筑面积为103平方米房屋售给乙方（原告）。2、价款暂按建筑面积103平方米计算。价款每平方米3050元，以后不再变动。总金额314150元。3、交付期限：甲方应在2009年1月交付。郭某某在2007年10月3日交购房订金10000元、2007年10月4日交购房预付款140000元，共计150000元。2008年7月18日，郭某某与原告签订《房屋转让协议书》，甲方（郭某某）将所认购被告香槟花园住宅房屋转让给乙方（原告）。2013年12月10日，郭某某与原告到被告处办理《预售房协议书》更名手续。被告在原协议中签章予以确认。2014年9月5日，被告出具《关于11#12#问题的处理办法》，主要内容为：“愿退款的按照已交房款的150%比例补偿退款。”2014年11月15日，被告与原告签订《11#12#13#楼退房款协议》，主要内容为：1、2014年11月17日前，甲方（被告）付乙方（原告）购房预付款中的5万元现金。2、2014年12月15日前，甲方付乙方购房预付款所剩余额。3、2015年1月15日前，甲方付乙方购房赔偿款中的10万元现金。4、2015年2月10日前，甲方付乙方购房赔偿款中的全部余额。5、如甲方在协议退款规定时间内，未履行完退款义务，甲方每拖延付款一天，赔偿乙方全部退款额的0.1%，直至退款完毕为止。2014年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《协议》，主要内容为“现因甲方（被告）未能如期交房，双方经过协商，达成如下补偿协议：甲方补偿乙方￥225000元，预付款及补偿款合计375000元。”
另查明，被告已退还原告预付房款150000元。
以上事实由《预售房协议书》、《房屋转让协议书》、《关于11#12#问题的处理办法》、《11#12#13#楼退房款协议》、《协议》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原告与被告所签订的《预售房协议书》具备购房合同的主要内容，应当按商品房买卖合同对待。被告作为商品房开发企业在未取得商品楼预售许可证的情况下所签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告对于合同无效具有过错，应承担赔偿责任。被告通过协商方式就合同无效后的赔偿事宜签订协议，相关赔偿协议中约定按所交款项150%补偿系当事人真实意思表示，本院予以确认其法律效力。原告另主张违约责任是基于2014年11月15日《11#12#13#楼退房款协议》中的约定，而该协议中所约定的赔偿按全部退款额每日0.1%明显显失公平，并且原告所主张的225000元赔偿本身就是合同无效的赔偿款项，对于原告该项主张本院不予支持。被告答辩上述协议系胁迫签订，但未在法定期限内行使撤销权，其答辩理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告晋城市峰景房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告岳建勋协议约定赔偿款225000元。
驳回原告岳建勋的其它诉讼请求。
案件受理费4675元，由被告晋城市峰景房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 任晋平
人民陪审员 陈梁鹏
人民陪审员 张育梅
二〇一六年十月二十日
书 记 员 张学毅