西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终538号
上诉人（被告、反诉原告）：赵芝俊，男，汉族，新疆奎屯市人，经商，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：秦升，西藏雪成律师事务所律师。
被上诉人（原告、反诉被告）：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市，统一社会信用代码：×××。
负责人：卓嘎，系该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
原审第三人：裕金商行，经营场所西藏拉萨市。
经营者：赵芝俊，男，汉族，1964年8月30日出生，新疆奎屯市高泉镇人，经商，现住西藏拉萨市，公民身份号码×××。
上诉人赵芝俊因与被上诉人西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）、原审第三人裕金商行房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵芝俊及其委托诉讼代理人秦升、被上诉人拉威宾馆的委托诉讼代理人袁溥钰、原审第三人裕金商行的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵芝俊上诉请求：1、请求法院依法撤销拉萨市城关区人民法院作出的（2017）藏0102民初173号民事判决第一、第二、第三、第四、第七项判决，并依法改判。2、请求法院依法判令由被上诉人承担本案一审、二审之本诉、反诉费用。事实和理由：上诉人认为，一审事实认定不清，导致判决错误。在本案中，上诉人向法庭展示了大量的人证，证明合同从固定期限演变为不固定期限合同完全系被上诉人的责任，被上诉人不顾上诉人的利益和合同约定的优先承租权，打破承诺，严重扰乱租赁关系次序。在上诉人等租赁户不断要求签订合同的情况下，被上诉人我行我素，以各种借口拖延签订合同的时间，导致上诉人权利被严重侵害，从而上诉人被迫行使不安抗辩权。一审中已举证证明其已交付2016年11月份房租，但一审法院未予认定。由此，本案中上诉人无任何过错，恳请二审法庭从租赁市场稳定和有序调整的法律需求出发，作出公正判决，依法改判。
拉威宾馆辩称，拉威宾馆对涉案房屋享有出租权，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉请求。
裕金商行意见与上诉人赵芝俊的一致。
拉威宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的不定期《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金及水电费共计7328.9元，其中租金6844.5元、水电费484.4元；3.判令被告向原告支付违约金10636.34元；4.本案诉讼费用由被告承担。
赵芝俊向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿装修残值5000元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金9855.9元；3.判令反诉被告向反诉原告退还押金10000元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定的事实：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告赵芝俊签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号71号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共03年（大写叁年），自2013年4月1日起至2016年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为副食，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；乙方在本合同生效的当日内，按本租赁合同中甲方实际应收取的第一季度的房屋租金总额标准作为房屋押金，并将押金人民币10000元（大写壹万元整）支付给甲方。在本合同约定租赁期间，如乙方没有对本合同项下房屋及其设备设施造成损坏、破坏及未拖欠甲方一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等相关费用时，该押金在本合同履行期满或本合同解除后十个工作日内由甲方无息退还给乙方。同时，在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等；如甲方在冲抵后押金仍有余款由甲方在本合同期满后或本合同解除后将余款部分无息退还给乙方；如押金不足以充抵乙方承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等费用时，乙方还应补齐不足的部分。在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币2737.76元（大写贰仟柒佰叁拾柒元柒角陆分）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.60元，每吨水人民币1.50元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2.00元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管道疏通费。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告赵芝俊的签字及捺印。同日，被告赵芝俊向原告拉威宾馆交纳了租房押金10000元。自2016年4月1日起原、被告双方未在签订书面商品房租赁合同。被告赵芝俊向原告交纳租金及水电费至2016年10月。
另查明，被告赵芝俊租赁71号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”裕金商行”，经营者姓名为赵芝俊。在原告依法起诉赵芝俊为本案被告后，一审法院依法追加裕金商行为本案的第三人。
再查明，在本案审理过程，被告赵芝俊于2017年4月1日提交申请，要求其对案涉房屋装饰装修的价值损失进行鉴定，经审核同意后，选定的鉴定机构为西藏长夏司法鉴定所，按该鉴定机构的要求，向被告送达了预交鉴定费用的通知单，但被告赵芝俊逾期未缴纳，故一审法院视为被告赵芝俊撤回本次鉴定申请，且相应的诉讼风险已告知。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告拉威宾馆与被告赵芝俊所签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同中约定了房屋租赁期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期满合同自然终止。原告与被告赵芝俊签订的《拉威宾馆门面房租赁合同书》于2016年3月31日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原被告双方在租赁期限届满之次日即2016年4月1日未签订书面租赁合同，但原告继续收取了被告赵芝俊的租金至2016年10月，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系存续期间，双方均可以要求单方解除。现原告要求解除与被告赵芝俊之间的不定期租赁合同，于法有据，一审法院依法予以支持。在原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，一审法院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由第三人裕金商行作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故一审法院对原告要求第三人裕金商行返还租赁物的诉讼请求予以支持。不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告主张被告赵芝俊支付2016年11月至2017年1月15日房屋租金6844.5元的诉讼请求。经一审法院核算，从2016年11月1日至2017年1月15日的房屋租赁费为6844.5元（2737.76元／月÷30天×15天+2737.76元／月×2），故一审法院对该项诉请予以支持。对于原告主张被告支付2016年11月1日至2016年12月31日期间水电费484.4元的诉讼请求，该笔费用应系被告赵芝俊承租使用案涉房屋期间所实际产生的，经一审法院核算，被告2016年11月1日-2016年12月31日拖欠的水费13.5元（8立方×1.5元/立方）+（1立方×1.5元/立方），电费为430.4元（124度×1.6元/度）+（145度×1.6元/度），管道疏通费为18元（8立方×2元/立方）+（1立方×2元/立方），故一审法院对该项仅支持461.9元。对于原告要求被告支付违约金10636.34元的诉讼请求，该诉请主张的是被告赵芝俊未按期支付2016年11月至2017年1月15日期间的租金及水电费，其双方系不定期租赁合同关系，且原告未向一审法院提交相关催收款项的证据。一审法院无法认定被告赵芝俊存在逾期未支付款项的违约行为，原告自行承担举证不能之责，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告（反诉原告）赵芝俊要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，因双方在《拉威宾馆门面房租赁合同书》中对此附有”在本合同履行期满或本合同解除时，甲方可将押金抵作乙方应承担的修理费、赔偿金、一次性缴纳费用、定期性缴纳费用或临时性缴纳费用等”的明确约定，该约定系双方意思自治，亦不违法法律规定，且原告认可收取了该笔费用，但当庭表示不同意抵作被告所欠的租金等费用。故对被告（反诉原告）的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于被告（反诉原告）赵芝俊要求原告（反诉被告）赔偿装修残值5000元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其该项损失实际金额的产生，故对该项诉请，一审法院不予支持。对于被告（反诉原告）赵芝俊要求原告（反诉被告）赔偿违约金9855.9元的反诉请求，因被告（反诉原告）未提交相关证据证明其反诉被告存在违约的事实，故对该项诉请，一审法院不予支持。
综上所述，原告要求解除与被告赵芝俊之间的不定期租赁关系的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原告要求被告赵芝俊，第三人裕金商行返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原告要求被告赵芝俊支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金6844.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求被告赵芝俊支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费484.4元的诉讼请求，一审法院仅支持461.9元。被告（反诉原告）赵芝俊要求原告（反诉被告）退还押金10000元的反诉请求，一审法院依法予以支持。被告（反诉原告）赵芝俊要求原告（反诉被告）赔偿装修残值5000元的反诉请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告赵芝俊之间关于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房71号房屋的租赁合同关系；二、被告赵芝俊，第三人裕金商行于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房71号租赁房屋；三、被告赵芝俊于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2017年1月15日止的房屋租金为6844.5元；四、被告赵芝俊于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2016年11月1日起至2016年12月31日止的水电费为461.9元；五、原告（反诉被告）西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）赵芝俊退还押金10000元；六、驳回原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）赵芝俊的其他反诉请求。
本院二审过程中，赵芝俊向本院提交了证据：1.《通知》原件一份，欲证明拉萨市第三高级中学于2013年4月24日向赵芝俊等商户下发的关于收回商品房的通知中明确载明拉萨市第三高级中学与西藏拉威实业发展有限公司签订的商品楼租赁期限为十五年（即1999年4月1日至2014年3月31日），而拉威宾馆与赵芝俊签订的房屋租赁合同期限是2013年4月1日起至2016年3月31日止，说明拉威宾馆在2014年3月31日之后对涉案房屋不享有租赁权，而拉威宾馆与赵芝俊签订房屋租赁合同时隐瞒了该事实，双方签订的房屋租赁合同应属无效，故拉威宾馆要求赵芝俊支付房租、水电费、违约金的诉请不应得到支持。2.《光盘》一份，欲证明拉威宾馆派人与各租户商谈若要与其签订租赁合同，租户必须交付转让费300000元，说明拉威宾馆强势要求各租户签订不平等合同。
拉威宾馆的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，证明目的不予认可。拉萨市实验小学搬迁至拉萨市第三高级中学后，拉萨市实验小学继受了拉萨市第三高级中学与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同。2016年12月31日，拉萨市实验小学与西藏拉威实业发展有限公司签订《关于解决不定期租赁合同的协议》，双方约定将拉萨市第三高级中学与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同期限延长至2017年12月31日，故拉威宾馆对涉案房屋享有出租权。而证据2呈现的录音内容中说话者的身份不予认可，故该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院对上诉人提交的证据认定为，证据1的真实性、合法性予以认可，该《通知》虽载明拉萨市第三高级中学与西藏拉威实业发展有限公司签订的商品楼租赁期限为十五年（即1999年4月1日至2014年3月31日），但因与本院查明的关于双方的租赁期限的其他事实不符，故对其证明目的本院不予认可。证据2的录音内容虽涉及了租赁房屋事宜，但录音中说话者的身份无法确认，且证据来源也不明，故其真实性、合法性、关联性均不予认可。
拉威宾馆向本院提交如下证据：1.编号为房权证拉萨市（国）字第101003918的《中华人民共和国房屋所有权证》原件一份、编号为拉房他证他权字第00003**号的《中华人民共和国房屋他项权证》原件一份，证明涉案房屋系西藏拉威实业发展有限公司所有；2.编号为9800145的《中华人民共和国建设工程规划许可证》原件、建筑安装工程竣工验收证书复印件各一份，证明案涉房屋属于合法建筑；3.《关于解决不定期租赁合同的协议》及《承诺书》原件一份，证明拉萨市实验小学继受了拉萨市第三高级中学2001年11月7日与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同，该租赁合同于2014年3月31日到期后，经双方协商，租赁期限至2017年12月31日届满；4.《视频光盘》一份，证明拉威宾馆对租户进行了合同解除通知。
赵芝俊对以上证据的质证意见为，证据1中的《中华人民共和国房屋所有权证》，真实性予以认可，证明目的不予认可，证据1中的《中华人民共和国房屋他项权证》，因看不清日期，无法确定是否过期，不予认可；证据2内容与本案无关，对关联性不予认可；对证据3的真实性予以认可，但该证据前言部分明确说明租赁合同到期时间为2014年3月31日，拉威公司拒绝履行归还租赁物的义务，与赵芝俊提交的《通知》内容相吻合，证明拉威宾馆对案涉房屋无出租权，双方所签订的租赁合同系无效合同；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院对被上诉人提交的证据认定为，证据1系由依法具有社会管理职能的西藏拉萨市房产管理局颁发，亦能证明案涉房屋由西藏拉威实业发展有限公司所有，本院对该组证据予以认可；证据2仅能证明西藏拉威商贸有限公司在林廓北路以北技工学校院内建设的综合楼在1998年10月27日获得建设规划许可证，无法证实其为本案所涉租赁房屋，而建筑安装工程竣工验收证书系复印件，无法证实其真实性，在无其他证据佐证的情况下，对该组证据本院不予认可；证据3能证明拉萨市实验小学与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同期限至2017年12月31日届满，对此本院予以认可；证据4证明的内容非本案争议的事实，故本院不予认可。
本院二审审理查明，2016年12月31日，拉萨市实验小学（甲方）与西藏拉威实业发展有限公司（乙方）签订《关于解决不定期租赁合同的协议》，上载明：”2014年6月25日，根据拉萨市人民政府召开的拉萨市城区学校布局调整相关事宜专题会议要求，拉萨市实验小学搬迁至原拉萨市第三高级中学（林廓北路）。继受了拉萨市第三高级中学所有不动产。同时继受了拉萨市第三高级中学2001年11月7日与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同，该租赁合同于2014年3月31日到期。到期后，甲方一直协调乙方履行租赁合同，归还租赁物，但乙方一直没有履行合同义务。为了落实拉萨市人民政府对于学校建设的要求，也考虑到乙方的利益和困难，经双方再三协商，现自愿达成如下协议：第四条甲方同意2017年12月31日前，乙方没有违约情形，甲方不再要求乙方归还租赁物。第五条甲方不干涉乙方在2017年12月31日对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三方签订的出租甲方房产的终止日期不得晚于2017年12月31日。第六条乙方有义务对承租甲方房产的第三人提醒，租赁期限截至2017年12月31日，充分判断经营风险，尽量不要增加投资，尽快准备搬迁事宜。第十一条2017年7月1日后，甲方可以向乙方发送准备搬迁通知书。乙方也应在2017年7月31日前至少向所有承租人发送一次准备搬迁通知书。如果乙方不发送准备搬迁通知书，视为乙方违约。”
另查明，编号为房权证拉萨市（国）字第101003918的《中华人民共和国房屋所有权证》所载房屋所有权人为西藏拉威实业发展有限公司，房屋坐落于林廓北路3号，该证房屋所占土地属租赁取得期限为贰拾年即1998年-2018年。编号为拉房他证他权字第00003**号的《中华人民共和国房屋他项权证》所载房屋他项权利人为西藏圣元小额贷款有限公司，房屋所有权人为西藏拉威实业有限公司，房屋坐落于拉萨市林廓北路3号。
上述事实，有经庭审举证、质证的《关于解决不定期租赁合同的协议》、《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国房屋他项权证》等证据在卷为凭，本院予以确认。
本院审理查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点为拉威宾馆是否对涉案房屋具有出租权；赵芝俊与拉威宾馆签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》是否有效。
关于拉威宾馆是否对涉案房屋具有出租权的问题，本院认为，根据本院二审查明的事实，赵芝俊与拉威宾馆于2013年4月1日签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》中载明的赵芝俊承租的拉威宾馆位于拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房的房屋与编号为房权证拉萨市（国）字第101003918的《中华人民共和国房屋所有权证》上所载的房屋坐落为拉萨市林廓北路3号的房屋系同一处房屋，上述《拉威宾馆门面房租赁合同》中的出租方为拉威宾馆，《中华人民共和国房屋所有权证》中的房屋所有权人为西藏拉威实业有限公司，拉威宾馆作为西藏拉威实业发展有限公司的分支机构，其对由西藏拉威实业有限公司享有所有权的案涉房屋具有出租权，故对上诉人赵芝俊提出拉威宾馆不享有出租权的上诉理由，本院不予支持。
关于赵芝俊与拉威宾馆签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》的效力问题，赵芝俊上诉称，双方在租赁合同中约定的租期为2013年4月1日至2016年3月31日，因拉威宾馆在2014年4月1日后并没有取得租赁房屋的出租权或经营权，拉威宾馆故意隐瞒该事实，与赵芝俊继续签订租赁合同，拉威宾馆在签订合同过程中存在欺诈，应当认定双方签订的租赁合同无效。本院认为，根据二审中查明的拉萨市实验小学与西藏拉威实业发展有限公司签订的《关于解决不定期租赁合同的协议》的约定，拉萨市实验小学继受了拉萨市第三高级中学2001年11月7日与西藏拉威实业发展有限公司签订的租赁合同，该租赁合同于2014年3月31日到期后，双方经协商，将案涉房屋的租赁期限延长至2017年12月31日，故应认定为双方的房屋租赁合同期限应为2001年11月7日至2017年12月31日。而赵芝俊与拉威宾馆签订的租赁合同约定的租期为2013年4月1日至2016年3月31日，该期限在拉萨市实验小学与西藏拉威实业发展有限公司的房屋租赁合同有效期内，故对赵芝俊主张其与拉威宾馆签订的房屋租赁合同无效的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人提出其已缴纳2016年11月房屋租金的事实，因未提交证据予以证明，对该项主张本院不予支持。
综上，赵芝俊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实部分不清，但判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费50元（上诉人赵芝俊已预交），由上诉人赵芝俊承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 晓 雯
审判员 尼玛央宗
审判员 王 永 伟
二〇一七年十一月二十三日
书记员 常 德 鹰