济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初752号原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人隋阳，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。被告邹慧，女，1981年11月17日�生，汉族，住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）诉被告邹慧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理。本案依法由审判员张健适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托代理人林世军，被告邹慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的玉景家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就�造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，诉请判令：一、被告支付物业费1448.40元；二、被告按日支付百分之三违约金；三、被告承担诉讼费用。被告邹慧辩称：事实方面基本没有异议，我们承认没有交物业费的事实，这个房子是我们买的二手房，2013年12月入住，我们是希望长期居住的，但是发现很多物业的问题：门铃我打了好几次电话都没人修，我自己花钱找人修的；地下室旁边是整个楼层主管进出的位置，漏水把地下室淹了，物业隔了两三天才去修的，如果维修及时不会造成这么大损失；我们住是方便老人看孩子，感觉服务很不到位；还有一份收据，是交纳350元该表的费用，我认为这个是不应该�取的费用。经审理查明，济南市玉景家园小区坐落于济南市槐荫区南辛庄中街91号，济南经济房地产开发中心为该小区的开发单位。原告华舜物业在本案审理中提供济南经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即原告华舜物业（乙方）于2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》，约定甲方将玉景家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等�委托管理期限为自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业�务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。原告华舜物业称被告邹慧系玉景家园小区8号楼xx室业主，房屋面积为144.98平方米，单价为0.54元，其还说明于2014年11月19日退出玉景家园小区，要求被告邹慧支付的物业服务费是2013年5月1日计算至2014年11月15日，为1448.40元；其还说明要求被告邹慧支付的违约金为自2014年11月15日起至2015年11月14日止，按日百分之三标准计算。以上事实有原告华舜物业提供2001年8月1日签订的《玉景家园物业服务委托合同》、《玉景物业费收缴明细表》及双方当事人的陈述为凭。被告邹慧就其答辩所称原告华舜物业应退回的预交“�改分摊费”350元提供原告华舜物业出具的收据，其上载明收款事由为“改表电分摊”，金额为350元。原告华舜物业对被告邹慧答辩所称收取的预交“电改分摊费”350元及被告邹慧提交的收据无异议，说明该费用为电费分摊的费用。原告华舜物业就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额；其还提供玉景家园小区内各楼电表费用清单。其结合以上证据对收取被告邹慧的该费用说明当时分摊的电费是每户按照640度计350元收取。被告邹慧对原告华舜物业提供的以上清单、通知等质证说明不知道相关情况。以上事实有原告华舜物业提供2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》、玉景家园小区内各楼电表费用清单，被告邹慧提供2013年10月21日收据及双方当事人的陈述为凭。本院认为，原告华舜物业与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《玉景家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容�违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方之间存在着物业服务合同关系。被告邹慧拒交物业费的理由是认为原告华舜物业提供的物业服务存在种种瑕疵之处并表达了强烈的不满。但原告华舜物业确实为其及整个小区提供了物业服务，而且华舜物业提供的物业服务关系到小区整体业主的利益，如果业主动辄以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费。带来的后果反而是物业服务公司经营经费不足，难以提供基本的物业管理和服务，从而导致服务和管理质量严重下降，最终损害的是全体业主的利益。而且，这种拒交物业服务费的行为对于正常交纳物业服务费的业主来说，也是一种不公平。据此，被告邹慧逾期未向原告彼得物业交纳物业费的行为不当，其应按照上述合同的规定向原告华舜物业交纳2013年5月1日至2014年11月15日的物业费1448.40元。根据被告邹慧�陈述，原告华舜物业也应该意识到自己的物业服务和管理中还存在部分瑕疵之处，其应该通过与业主的积极沟通不断提高物业服务和管理质量，实现与业主的互利共赢，而不是隔绝与对立。据此，原告华舜物业向被告邹慧主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。对于被告邹慧答辩所称的“电改分摊费”350元是否应当抵扣物业服务费的问题。被告邹慧就此提供了相应收据，原告华舜物业予以认可。原告华舜物业并就收取该费用的依据提供了2013年10月13日的《通知》、《玉景家园2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心（玉景家园）电量电费明细》、玉景家园小区内各楼电表费用清单等证据，对此本院认为一是其提供的证据多为其自制登记表，本身�不能确认电量损耗电费分摊的数额，二是即使存在着电量损耗，其作为物业服务企业要求将电费分摊给小区业主也缺乏依据。故本院确定该费用亦应从原告华舜物业主张的物业服务费中抵扣。综上，被告邹慧应交2013年5月1日至2014年11月15日的物业费1448.40元，扣减“电改分摊费”350元，其还应向原告华舜物业交纳1098.40元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：一、被告邹慧于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付2013年5月1日至2014年11月15日的物业服务费1098.40元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告邹慧负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 健二〇一六年四月二十六日书记员 刘书宁