云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云3102民初658号
原告：郑赛华，女。
委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：陈瑞峰，男。
被告：彭文凤，女。
二被告共同委托诉讼代理人：王建昌，云南德宏新元法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
原告郑赛华诉被告陈瑞峰、彭文凤民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2016年12月19日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告郑赛华的委托诉讼代理人宋鹍，被告陈瑞峰、彭文凤及其共同委托诉讼代理人王建昌均到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告郑赛华的委托诉讼代理人宋鹍，被告陈瑞峰及被告陈瑞峰、彭文凤共同委托诉讼代理人王建昌均到庭参加诉讼。原告于2016年7月28日提出财产保全申请并提供相应的担保，本院于同日裁定对被告陈瑞峰名下位于瑞丽市姐告经济开发区恒顺（中缅）商贸城五幢61、62号房地产【房屋所有权证号：瑞房权证姐告边境贸易区字第014221号、国有土地使用权证号：瑞国用（2010）第1-45号】予以查封。本案现已审理终结。
原告郑赛华向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告偿还借款本金人民币55万元；二、判令被告承担本案诉讼费、保全费5000元及原告为进行保全购买的保险费6000元。诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：判令两被告立即向原告偿还借款本金人民币55万元并按月息两分计算利息至实际清偿完毕之日（截止2016年11月23日的所欠利息为16.5万元）；增加诉讼请求：判令原告对被告陈瑞峰、彭文凤以陈瑞峰名下坐落于瑞丽市姐告经济开发区姐告恒顺（中缅）商贸城五幢61、62号房地产享有优先受偿权。事实和理由：原告于2015年3月23日向被告陈瑞峰、彭文凤出借了55万元。借款出借时，被告陈瑞峰、彭文凤以陈瑞峰名下坐落于瑞丽市姐告经济开发区姐告恒顺（中缅）商贸城五幢61、62号房地产作为债务本息的担保，并将该房地产的房产证、土地证原件交付给了原告。后经原告多次索要未果，特向人民法院提起诉讼。
被告陈瑞峰、彭文凤辩称：一、被答辩人提起民间借贷纠纷诉讼基本事实不清，证据不足，且与客观事实不相符，既不客观，也不真实，应驳回其请求。二、答辩人与被答辩人双方签订的《房地产买卖协议》是双方的真实意思表示，内容合法、客观、真实、有效，依法应受法律保护并继续履行，给付答辩人房款58.25万元。答辩人在与被答辩人双方签订的《房地产买卖协议》以及被答辩人从中国农业银行的汇款银行记录资料等相关证据足以证实，本案非民间借贷行为。因此，双方签订的《房地产买卖协议》应继续履行，被答辩人应当依法依约给付答辩人房款58.25万元。否则，按事前双方签订的《协议》条款约定，本案是被答辩人违约，被答辩人不得向答辩人索还首付金。被答辩人为了达到违约、毁约，不履行《房地产买卖协议》的目的，采取不择手段的方法，安排社会人员到答辩人的家中进行威胁、恐吓，迫使答辩人不得不分别于2015年5月25日、6月23日、8月25日三次通过彭文风卡号尾号为5076的中国农业银行账号给付被答辩人本金共计人民币82500元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：结婚证复印件、证人顶润证言、被告陈瑞峰、彭文凤的身份证复印件、瑞房权证姐告边境贸易区字第014221号房屋所有权证、瑞国用（2010）第1-45号国有土地使用权证号，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交的证据：一、《借条》原件一份，欲证明原告向被告出借人民币55万元。经质证，二被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为被告没有收到55万元，原告没有提交证据证明该借款是通过银行转账还是现金支付55万元，借条中也没有约定利息。结合二被告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。二、云南增值税普通发票（金额为6000元）原件一张，欲证明原告为进行财产保全购买保险支付了6000元的保费。经质证，二被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，保险是原告自己申请的，当时双方并未约定购买保险。结合二被告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。三、中国农业银行银行卡取款业务回单原件二张，欲证明：1、原告依约向被告出借了人民币55万元借款本金，当时打借条的时候双方口头约定利息为5分，所以当时打借条的时候包含了2个月的利息，在随后的三次支付利息的过程中其也是按照55万元为本金月息5分计息即每月利息27500元；2、原告向被告支付了人民币50万元用于以买卖为名实为民间借贷的担保，这50万元由被告又打入顶润的账户内。经质证，二被告对该组真实性予以认可，认为不具有合法性，被告确实收到原告的50万元，但是借款形式和支付过程具有欺骗性，不符合法律对民间借贷的相关规定。结合二被告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。四、《收条》原件一份，欲证明二被告在2015年3月23日出具了收到100万元的收条，收条是写在结婚证的复印件背面。经质证，二被告对该组证据的三性和证明内容均不认可，认为该组证据不符合证据的形式要件。结合被告的质证意见及证人顶润的证人证言，虽然二被告向原告出具了金额为100万元的收条，但原告实际向二被告支付的金额为50万元，本院对该组证据不予采信。五、被告彭文凤卡号尾号为5076的中国农业银行银行卡交易明细清单复印件4页、说明复印件一份（被告陈瑞峰提出保全异议的时候提交法院的证据），欲证明被告按照约定5分支付了三个月的利息至2015年8月23日，说明的内容再次证明了房产是用来抵押，且其还利息的行为。被告在借款前两个月是没有支付利息的，这两个月的利息是记在了借条上，随后付的三个月的利息就是按照双方口头约定的利息5分计息。经质证，二被告认可银行卡交易明细真实性、合法性，但是不认可关联性和证明目的，借条上面写了55万元，但是二被告只收到了50万元，认为50万元是购房款。对说明的三性不予认可，不符合证据的形式。结合二被告的质证意见，本院对该组证据予以采信。六、瑞政办函【2016】号《瑞丽市人民政府办公室关于中国人民政治协商会议瑞丽市第十四届委员会四次会议第86号提案答复的函》复印件一份、国土资源发【2012】134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》复印件一份，欲证明原被告之间未办理抵押的原因是瑞丽市人民政府尚未对个人办理抵押登记。经质证，二被告对该组证据的真实性与合法性予以认可，但是不认可关联性和证明内容，认为该文件与本案没有关系。结合二被告的质证意见，本院对该组证据予以采信。
二被告提交的证据：一、《房地产买卖协议》原件一份，欲证明双方依法自愿签订房地产买卖协议的事实，原告邀约张瑞才实地考察房子，确认以后付了款。经质证，原告对关联性及协议上签字予以认可，不认可二被告的证明目的，认为真实性、合法性是担保的意思表示，同时是以买卖为名签订协议但实际是债权担保的合法手续。结合原告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以确认。二、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件4页，欲证明民间借贷形式上已经转化，原告郑赛华反复叫人来被告家里闹，被告也报过案，因此被告先后三次通过银行转账支付了82500元，这82500元应抵扣本金。经质证，原告对该组证据的三性予以认可，不认可证明目的。结合原告的质证意见，本院对该组证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈瑞峰、彭文凤系夫妻关系，因需要资金周转，2015年3月23日被告陈瑞峰向原告出具《借条》，载明“本人向郑赛华借款（550000元整）大写伍拾伍万元整，借期2015.3.23日至2015年11月23日止。”借款人处有被告陈瑞峰签名并按手印。同日，原告郑赛华预扣两个月的利息5万元，通过其卡号尾号为9616的中国农业银行卡号向被告彭文凤卡号尾号为5076的中国农业银行账户转账人民币50万元。同日，原被告双方签订《房地产买卖协议》，该协议约定：甲方（陈瑞峰、彭文凤）自愿将坐落在瑞丽市姐告恒顺（中缅）商贸城五栋61、62号房地产（房屋所有权证号：瑞房权证姐告边境贸易区字第014221号、国有土地使用权证号：瑞国用（2010）第1-45号）出售给乙方（郑赛华）；甲乙双方预定的上述房地产成交价格为人民币1000000元（大写：壹佰万元整）。同日，二被告将房地产的房屋所有权证、土地使用权证原件已交付原告，至今仍由原告持有上述物权凭证。2015年5月25日、2015年6月23日、2015年8月25日二被告通过被告彭文凤卡号尾号为5076的中国农业银行账户先后向原告支付27500元，三次合计82500元。
本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方真实法律关系是什么？二、借款本金是多少？双方是否约定利息？利息如何计算？三、双方是否约定担保？担保的方式？四、原告对登记在被告陈瑞峰名下位于瑞丽市姐告经济开发区姐告恒顺（中缅）商贸城五幢61、62号房地产是否享有优先受偿权？五、二被告对原告应否承担还款责任？
第一，对于原、被告双方真实法律关系问题。本院认为，2015年3月23日，被告陈瑞峰向原告出具《借条》，同时原被告双方签订《房地产买卖协议》；同日，原告通过卡号尾号为9616的中国农业银行账户向被告彭文凤卡号尾号为5076的中国农业银行账户中转账人民币50万元，后被告又将该50万元转至证人顶润的账户内，证人顶润将该50万元转至原告账户，原告又将该50万元通过卡号尾号为9616的中国农业银行账户向被告彭文凤卡号尾号为5076的中国农业银行账户中转账人民币50万元。另外，被告彭文凤与原告的银行转账明细显示自2015年5月、6月、8月期间，二被告每月有规律地向原告转款27500元，考虑到当前经济环境下民间借贷普遍为有偿的特点，故应认定该三笔款项系二被告向原告支付的利息。被告陈瑞峰、彭文凤向原告郑赛华借款50万元事实清楚、证据充分，双方之间债权债务关系明确；被告陈瑞峰、彭文凤与原告郑赛华签订的房地产买卖协议应视为双方对民间借贷合同的担保，双方成立的是民间借贷法律关系，双方的真实意思表示应为借贷而非房屋买卖。原告按照民间借贷法律关系主张诉讼权利，理据充分，应予支持。
第二，关于借款本金是多少、双方是否约定利息及利息如何计算的问题。原告郑赛华向本院提供了借条、中国农业银行银行卡取款业务回单、房产证及土地使用权证作为证据，足以证明借款事实的存在，因此本院认为原、被告之间借款事实存在，借款本金确定为人民币50万元。本案原被告虽未书面约定利息，但《借条》载明的借款金额为55万元，原告实际支付50万元，少支付5万元，而50万元借款按月利率5%计算利息即为25000元，两个月利息为5万元，另外银行转账明细显示自2015年5月、6月、8月期间，二被告每月有规律地向原告转款27500元，综合考虑到当前经济环境下民间借贷普遍为有偿的特点，一般以逐利为原则、无息为例外，本院认定原、被告间曾口头约定借款月利率为5%。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，被告陈瑞峰、彭文凤按月利率5%向原告支付3个月的利息，对于超过年利率36%的部分，即37500元[82500元-（50万元×3%×3个月）]，应抵扣本金。被告陈瑞峰、彭文凤尚欠借款本金462500元（50万元-37500元），及自2015年6月23日起按月利率2%计算至实际归还借款本金之日止的利息。
第三，双方是否约定担保及担保的方式问题。本院认为，银行转账明细显示自2015年5月、6月、8月期间，被告每月有规律地向原告转款27500元，二被告主张原、被告双方涉及的房地产系房屋买卖行为不符合一般常理，也不符合房屋买卖的交易习惯，故原、被告签订的房地产买卖协议名为房屋买卖实为借款担保。
第四，原告对登记在被告陈瑞峰名下位于瑞丽市姐告经济开发区姐告恒顺（中缅）商贸城五幢61、62号房地产是否享有优先受偿权问题。本院认为，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条规定“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”本案中，原告已经提交相应证据证明抵押物没有登记系登记部门的原因导致，二被告也将抵押物的物权凭证交付给了原告，原告至今仍持有上述物权凭证。故，原告应当就其债权享有优先受偿权，但不得对抗善意第三人。
第五，被告陈瑞峰、彭文凤对原告应否承担还款责任问题。被告陈瑞峰与被告彭文凤系夫妻关系，借款发生在二被告夫妻关系存续期间，因此该债务虽以被告陈瑞峰名义所欠，但被告彭文凤并未举证证明此债务系原告与被告陈瑞峰明确约定为个人债务或该借款未用于家庭共同生活，故此债务应按照夫妻共同债务处理。对原告要求二被告还本付息的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告陈瑞峰、彭文凤于本判决生效后十日内共同偿还原告郑赛华借款本金462500元并支付自2015年6月23日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止的利息。
二、被告陈瑞峰、彭文凤在本判决规定的期限未履行上述支付义务，原告郑赛华有权以二被告设定抵押的瑞国用（2010）第1-45号土地使用证项下的土地使用权和瑞房权证姐告边境贸易区字第014221号房屋产权证项下的房屋所有权折价或者以拍卖、变卖该土地使用权和房屋所有权的价款优先受偿，但不得对抗善意第三人。
三、驳回原告郑赛华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9410元，由被告陈瑞峰、彭文凤负担；保函费6000元、保全费5000元，由原告郑赛华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。
审 判 长 雷 丹
审 判 员 石 飞
人民陪审员 李国华
二〇一七年二月十四日
书 记 员 施翠芳