西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一终字第01220号
上诉人（原审被告）西安三建建设有限公司，住所地西安市环城南路98号。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人王某，陕西平镜律师事务所律师。
委托代理人刘某某，陕西为民法律咨询服务部法律工作者。
被上诉人（原审原告）西安君茂物业管理有限公司，住所地西安市高新区高新三路8号西高智能大厦12楼6号。
法定代表人孟某，该公司经理。
委托代理人张某某，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人王某某，陕西德伦律师事务所实习律师。
上诉人西安三建建设有限公司（以下简称西安三建）因与被上诉人西安君茂物业管理有限公司（以下简称君茂物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2011）碑民三初字第00778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安三建的委托代理人王某、刘某某，被上诉人君茂物业的委托代理人张某某、王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君茂物业诉称，2007年10月14日，西安三建因承建陕西西高置业有限公司（以下简称西高置业）西BD.新天地项目，租赁君茂物业所管理的西高智能大厦二层，因施工紧急未能订立租赁合同，西安三建从2007年10月14日至2010年5月13日使用31个月，2010年5月31日双方签订租赁房屋验收交接表，对租赁事实予以确认，交接时缺少物品折价1920元，按市场租赁价西安三建应支付租金1750920.30元。另外，西安三建2010年5月1日至2010年9月30日租赁其管理的橙仕空间一层面积640.71平方米房屋，期限5个月，2010年5月22日西安三建签字确认，按市场租赁价西安三建应支付租金96106.50元。经其多次催要，西安三建以各种理由拖欠未交。故诉至法院。请求依法判令西安三建支付房屋租赁费1847026.80元，支付退房缺少物品费用1920元。诉讼费由西安三建承担。
西安三建辩称，君茂物业所诉其欠西高智能大厦二层31个月及橙仕空间一层5个月租赁费与事实不符，西安三建不存在租赁君茂物业两处房屋之事。西安三建所承建的西高置业西BD.新天地项目是与西高置业所签订的。2007年因承建西高置业西BD.新天地项目而无偿使用西高智能大厦二层房屋。君茂物业要求支付房屋租赁费没有相关证据和法律规定支持。至今，西安三建没有收到君茂物业要求支付房屋租赁费相关的任何证据。涉诉房屋所有人不是君茂物业，君茂物业的经营范围也没有租赁业务，君茂物业并非适格主体。因此，请求驳回君茂物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年8月29日、11月15日西安三建与西高置业先后签订“工程施工协议”、“建设工程施工合同”，约定西高置业将位于西安市高新技术开发区高新三路8号西高置业二期建设项目——西BD.新天地项目工程交由西安三建施工。施工期间，西安三建于2007年10月14日起使用西高置业位于本市高新三路8号西高智能大厦二层建筑面积1882.71平方米房屋，2010年5月13日，西安三建将上述使用的房屋交还君茂物业及西高置业。三方在“租赁房屋验收交接表”中载明：承租方西安三建建设有限公司。验收项目中，地面、墙面、顶棚为合格或已恢复。门窗北边缺三个把手，西南角玻璃把手少一个，消防栓玻璃缺4块、回风口缺1个。该租赁房屋验收交接表上有承租方西安三建西BD.新天地项目管理人员童盘龙、君茂物业工程部员工童振阳、冯育聪、张莉英，西高置业员工张梅、翟弘钧的签名确认。2010年5月14日西高置业与西安三建双方又对2007年10月14日至2010年5月13日期间西安三建用电总数进行了摘抄确认，西安三建用电总数为6587.5度。该摘抄单上有西安三建西BD.新天地项目管理人员童盘龙、西高置业员工马飞宇签名。2010年5月17日，君茂物业给西高置业出具《关于二层房屋交接验收报告》中称，“2010年5月13日三方人员对西BD.西高智能大厦二层整体房屋进行交接验收，验收结果，百分之九十符合验收标准，承租方还需整改以下项目，限期一天。1、墙面：西南角砖墙未拆，走廊门、电梯门未打通，东南角石膏板墙未拆除；2、门窗：缺四个窗把手；3、空调：缺1个回风口；4、卫生间：未清理；5、消防栓：缺四块玻璃；6、安全指示灯：南通道缺1个。2010年5月15日，我物业公司对二层整体房屋再次验收，其中承租方已整改项目为：1、墙面：所有墙面已恢复原样扫干净；4.卫生间：卫生间已彻底打扫干净。其中门窗、空调消防栓、安全指示灯暂未整改，如在二层业主收房前，承租方对上4项仍未整改，请贵公司按照相关规定从应付承租方工程款中给予扣除。物业公司已于2010年5月15日将西BD.西高智能大厦二层整体封锁，未经本公司领导批准，任何人员不得入内。”2010年5月17日君茂物业对西安三建二楼退房缺少物品项目、数量及单价作了统计，载明：门窗、北边缺三个、西南角缺一个、单价30元，共计120元。消防栓、西南角缺上下二块玻璃、电梯南边缺一块玻璃、电梯北缺玻璃、单价300元，共计1200元。空调回风口缺1个、计500元，安全指示灯、南通道缺1个、计100元。总合计1920元。
2010年5月22日，君茂物业向陕西青龙建设有限公司、西安三建、国安消防、日泰公司、陕西雄伟建设有限公司、电气安装公司发出关于西高置业二期建设项目西BD.新天地一层房屋使用致函。内容为：2010年5月1日始，各施工单位相继搬入二期一层，我物业公司郑重通知各施工单位：做好使用房间及辖区的安全管理工作、防火、防盗、防破坏。为便于物业公司对该项目统一管理，以下为一层房屋使用情况汇总表，请各单位负责人签字确认。其中西安三建使用房屋16至24号，建筑面积640.71平方米，人数11人。该函有西安三建西BD.新天地项目管理人员吴帆的签名确认。西BD.新天地一层640.71平方米房屋西安三建自2010年5月1日使用至2012年10月14日。
2006年12月31日，西高置业与君茂物业签订《委托书》内容为，西高置业将其所有的西高智能大厦剩余全部房屋交由君茂物业管理。包括：空房临时出租，租赁事宜由君茂物业以自己名义进行，西高置业按出租房屋一个月的租金收入向君茂物业支付费用。2010年4月29日西高置业与君茂物业又签订《委托书》内容为，西BD.新天地项目已于2010年4月28日竣工验收完毕，并已交付西高置业，西高置业将其全部房屋交由君茂物业管理，除向购房户交付的房屋之外，其他临时空房可以出租，租赁事宜由受托人以自己的名义办理，西高置业按出租房屋一个月租金收入向君茂物业支付费用。
本案在原审审理期间，君茂物业、西安三建先后提交鉴定申请。君茂物业要求对西安市高新区高新三路8号西高智能大厦二层建筑面积1882.71元平方米商业用房2007年10月14日2010年5月13日房屋租赁费和西安市高新区高新三路8号西BD.新天地一层建筑面积640.71平方米商业用房2010年5月1日至2010年9月30日房屋租赁费进行鉴定。西安三建要求对君茂物业提交的2006年12月31日、2010年4月29日两份委托书是否属于落款日期当日出具的委托书进行鉴定。2012年3月27日、2012年5月18日中宇资产评估有限责任公司先后出具了中宇评报字（2012）第2012报告和补充说明。评估结论为：西安市高新三路8号西高智能大厦二层1882.71平方米2007年10月14日至2010年5月18日房屋租金为2100000元、西安市高新三路8号西BD.新天地一层640.71平方米2010年5月1日至2010年9月30日房屋租金为110000元。2012年10月24日西南政法大学司法鉴定中心出具西政司法鉴定中心（2012）鉴字第2136号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、落款时间为“2010年4月29日”的《委托书》上“陕西西高置业有限公司”印文与落款时间为“2010年4月28日”的《西BD.新天地项目竣工验收会议纪要》上“陕西西高置业有限公司”印文为同期盖印形成。2、落款时间为“2006年12月31日”的《委托书》原件上“陕西西高置业有限公司”印文与落款时间为“2010年4月28日”的《西BD.新天地项目竣工验收会议纪要》上“陕西西高置业有限公司”印文为同期盖印形成。
另查，法院依君茂物业申请，对西高置业与君茂物业就西高智能大厦、西BD.新天地项目剩余空房对外租赁是否存在委托关系，委托时间及事项作了调查。西高置业称，2005年5月左右先后口头及书面委托君茂物业对房屋进行管理、租赁、销售、维修。房屋出租一年以上的向君茂物业支付1个月的房租。2006年12月31日委托书上西高置业印章是补盖的，但委托事实和内容从2005年就开始存在。
本案争议的焦点是：西安三建是否租用西高置业位于高新三路8号西高智能大厦二层，西BD.新天地一层房屋及君茂物业主体是否适格。
原审法院经审理认为，在2010年5月13日的《租赁房屋验收交接表》上有西安三建西BD.新天地项目管理人员承租方童盘龙、君茂物业、西高置业工作人员签字确认，并在该验收交接表中登记了缺失的物品名称及数量。次日，西安三建项目管理人员童盘龙、西高置业工作人员又对西安三建自2007年10月14日至201O年5月13日使用电量数字进行了摘抄签字确认。根据房屋交接情况，君茂物业于2010年5月17日向西高置业做出书面报告，对西高智能大厦房屋交接验收中缺失的物品及房屋存在的问题提出了整改意见，并附有缺失物品的价格清单。上述证据之间相互关联，形成证据链条，证据客观、真实。《租赁房屋验收交接表》虽未载明交接的具体房屋，但结合其它证据内容可说明西安三建与君茂物业和西高置业三方交接的房屋为西高智能大厦二层。2010年5月22日，君茂物业给西安三建等六家公司从2010年5月1日起使用二期一层房屋致函中，其中西安三建使用16号至24号建筑面积640.71平方米房屋有西安三建项目管理人员吴帆及其他公司工作人员的分别签名确认。西安三建租用的西高智能大厦二层面积1882.71平方米和西BD.新天地面积640.71平方米房屋，君茂物业、西安三建双方虽未签订房屋租赁合同，但综合上述证据可确定，西安三建在承建西高置业二期建设项BD.新天地建设中实际使用了西高智能大厦二层1882.71平方米和西BD.新天地一层640.71平方米房屋。因此，西安三建租用西高智能厦二层房屋和西BD.新天地一层房屋事实成立。君茂物业主张的房屋租赁费1847026.80元依据的单价系单方面计算确定，不能作为计算依据，应按评估报告评估的单价、面积进行计算。评估结论为，西高智能大厦二层1882.71平方米2007年10月14日至2010年5月31日房屋租金为2100000元，西BD.新天地一层640.71平方米2010年5月1日至2010年9月30日房屋租金为110000元。现君茂物业主张的租金数额低于评估报告所评估的租金数额，应予准许。西安三建自2010年5月1日至2012年10月14日使用了西BD.新天地一层房屋，现君茂物业自愿向西安三建主张2010年5月1日至2010年9月30日期间房租，应予准许。关于西安三建辩称君茂物业主体不适格。法院认为，西安三建使用的房屋虽系西高置业所有，但西高置业将上述房屋委托君茂物业进行管理、维修、出租。双方并签有委托书。2006年12月31日委托书经鉴定西高置业印章虽是2010年4月28日形成的。但经法庭向西高置业调查，2005年5月起西高置业已口头委托君茂物业对该房屋进行管理、出租、销售、维修。此时，双方已实际建立了委托代理关系。因此君茂物业向西安三建主张房屋租金与法不悖，西安三建的辩称理由不能成立。君茂物业要求西安三建支付退房缺少物品费用1920元。法院认为，君茂物业对西安三建退房时缺少的物品未经相关部门的鉴定评估，该费用是君茂物业单方自行计算的损失数额，缺乏计算损失的依据。因此，证据不足，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告西安三建建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告西安君茂物业管理有限公司房屋租金共计1847026.8元；二、驳回原告西安君茂物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费原告预交21474元，由被告负担；鉴定费原告预交20000元，被告预交17000元，由原告负担9000元，被告负担28000元（被告在给付上述款项时一并直付原告49474元）。
宣判后，西安三建不服原审判决，向本院提起上诉。认为，1、原审法院认定君茂物业为原告主体资格系程序严重违法，影响了西安三建的合法权益。原审法院认为本案争议焦点是西安三建是否租用西高置业位于本市高新三路8号西高一期智能大厦二层及二期西BD.新天地一层房屋及君茂物业主体是否合格。君茂物业于2011年7月2日提起诉讼，几次开庭均不能出示主体资格的有效证明，直到2012年5月15日，君茂物业才向法庭提交落款日期为“2006年12月31日”“2010年4月29日”两份委托。经司法鉴定，两份委托形成时间与真实日期不一致，说明君茂物业向法庭提交了虚假材料。原审法院不仅无视该行为，反而违背“谁主张，谁举证”的原则，主动在高新置业处进行所谓“调查”。违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条、第十九条的规定，该调查行为不属人民法院收集证据的范围，且君茂物业的此申请也超过了法定举证期限。另外，根据君茂物业提交的营业执照的经营范围中，君茂物业经营范围中并无房屋租赁此项。2、原审判决西安三建给付君茂物业房屋租金1847026.8元属认定事实不清，缺乏直接证据和法律依据，依法应予改判。第一、西安三建与西高置业签订施工合同，承建该公司二期建设项目“西BD·新天地项目”。作为建设单位的西高置业，理应为施工单位无偿提供施工场地，包括用于办公和生活的场地。但西高置业基于该项目场地紧张，如果现场规划办公和生活场所，就会导致无法正常施工。因此，西安三建在经西高置业聘请的监理单位审批同意的施工组织方案中提出了解决方案，即宿舍、办公、会议室在建设单位一期工程（西安智能大厦）二楼统一规划。西高置业为顺利实施该项目，将西高置业一期工程智能大厦二层提供给西安三建使用。2010年5月之后，西BD.新天地项目本身已经能够解决办公和生活场地问题，西高置业又将该项目一层无偿提供给各施工单位使用。君茂物业2010年5月22日致函各施工单位，确认各单位对西BD.新天地项目一层房屋是无偿使用关系，而不是租赁关系。西高置业作为产权人和建设单位，将上述两处房屋提供给施工单位使用，是履行其提供施工场地的义务，以保障“西BD·新天地项目”顺利实施，而非租赁关系。第二、原审判决认定西安三建自2007年10月14日至2010年5月13日租用西高智能大厦二层房屋。但截至2010年5月12日，君茂物业未予西安三建办理任何租赁手续，没有租赁房屋进场的交接手续、没有签订租赁合同、没有任何与租赁有关的直接证据，第三、西安三建退出使用西高置业安排的办公、生活场地时，应对损坏的设施予以恢复，并承担自己使用所产生的水电费用，是施工单位使用房屋的合理义务，但原审法院以此认定为租赁关系显属认定事实不清。第四、原审判决认定西安三建实际使用了西高智能大厦二层和西BD·新天地一层房屋，租赁事实成立是错误的。使用不等于租用，基于施工合同关系的使用，是施工合同的组成部分。君茂物业对产权人的处分无权干涉。综上，西安三建与西高置业所签订的建设工程施工合同具体履行中，明确指定西安三建处的项目部负责人为杜喜龙、现场负责人为杜国良，而且西安三建所租用西高置业房屋均有“房屋租赁合同”，双方对租金、租期等权责问题均有明确约定，而本案君茂物业开庭时提交的各份证据材料根本不能相互印证，形成证据链，更无法证实西高置业与西安三建之间存在租赁关系。3.原审法院判令西安三建承担该案全额诉讼费及28000元的鉴定费，不仅没有法律依据而且有失公平。
君茂物业答辩认为，1.原审法院认定君茂物业具有民事诉讼主体资格程序合法。首先，君茂物业向法院提交的2016年12月31日和2010年4月29日《委托书》，证明房屋产权人西高置业将西高智能大厦以及西BD.新天地项目剩余房屋交君茂物业管理并以君茂物业名义对外出租。其次，原审法院根据君茂物业的申请，向西高置业调查，查明了事实，程序合法。再次，君茂物业将西高智能大厦二层和西BD.新天地一层房屋出租给西安三建的行为合法。君茂物业经营范围虽然无租赁业务，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条精神，法院鼓励交易，当事人超越经营范围订立的合同，人民法院不因此认定合同无效。君茂物业从事范围租赁业务，未违反法律禁止性规定，为有效的民事法律行为。2.君茂物业与西安三建之间的房屋租赁法律关系事实清楚，证据充分。首先，西安三建以双方未签订房屋租赁合同否定双方之间存在事实租赁法律关系的观点不能成立。虽然双方没有签订房屋租赁合同，但根据2010年5月13日双方工作人员签字确认的《租赁房屋验收交接表》，证明西安三建以承租人的身份确认租赁使用西高智能大厦二层房屋的事实。其次，西安三建以自己与西高置业存在建设施工法律关系，因此无偿使用西高智能大厦二层和西BD.新天地一层的观点无事实和法律依据。《租赁房屋验收交接表》、委托书、君茂物业发出的函及《工程施工协议》第五条约定，西安三建临时租赁的施工场地发生的费用包括在取费报价内。以上证据证明西安三建承租的事实。因此，原审法院判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持。
经审理审理查明，涉案房屋属于西高置业建设项目，位于西安高新技术开发区高新三路8号。项目一期称“智能大厦”，一期二层涉诉房屋面积1882.71平方米；项目二期称“西BD.新天地”，二期一层涉诉房屋面积640.71平方米，该两处涉诉房屋双方均没有签订书面租赁合同。
智能大厦建设在先。2007年10月14日，西安三建与西高置业签订施工合同，西安三建承建西高置业二期建设项目“西BD.新天地”。施工期间，西安三建于2007年10月14日至2010年5月13日使用西高置业智能大厦二层房屋面积1882.71平方米；于2010年5月1日至2010年10月14日使用西高置业西BD.新天地房屋面积640.71平方米。
对以上两处房屋，君茂物业认为双方属于租赁关系。提供的证据有：
1.2010年5月13日“租赁房屋交接验收表”，载明：承租方西安三建建设有限公司。验收项目中，地面、墙面、顶棚为合格或已恢复。门窗北边缺三个把手，西南角玻璃把手少一个，消防栓玻璃缺4块、回风口缺1个。该表上西安三建管理人员童盘龙，君茂物业员工童振阳、冯育聪、张莉英，西高置业员工张梅、翟弘钧签名。
2.2010年5月14日，西高置业与西安三建对2007年10月14日至2010年5月13日期间，西安三建用电总数进行了摘抄确认，西安三建用电总数为6587.5度。该摘抄单上有西安三建管理人员童盘龙，西高置业员工马飞宇签名。
3.2010年5月17日，君茂物业给西高置业出具《关于二层房屋交接验收报告》中称，“2010年5月13日三方人员对西BD.西高智能大厦二层整体房屋进行交接验收，验收结果，百分之九十符合验收标准，承租方还需整改以下项目，限期一天。1、墙面：西南角砖墙未拆，走廊门、电梯门未打通，东南角石膏板墙未拆除；2、门窗：缺四个窗把手；3、空调：缺1个回风口；4、卫生间：未清理；5、消防栓：缺四块玻璃；6、安全指示灯：南通道缺1个。2010年5月15日，我物业公司对二层整体房屋再次验收，其中承租方已整改项目为：1、墙面：所有墙面已恢复原样扫干净；4.卫生间：卫生间已彻底打扫干净。其中门窗、空调消防栓、安全指示灯暂未整改，如在二层业主收房前，承租方对上4项仍未整改，请贵公司按照相关规定从应付承租方工程款中给予扣除。物业公司已于2010年5月15日将西BD.西高智能大厦二层整体封锁，未经本公司领导批准，任何人员不得入内。”2010年5月17日君茂物业对西安三建二楼退房缺少物品项目、数量及单价作了统计，载明：门窗、北边缺三个、西南角缺一个、单价30元，共计120元、消防栓、西南角缺上下二块玻璃、电梯南边缺一块玻璃、电梯北缺玻璃、单价300元，共计1200元，空调回风口缺1个、计500元、安全指示灯、南通道缺1个、计100元。总合计1920元。
4.2010年5月22日，君茂物业向陕西青龙建设有限公司、西安三建、国安消防、日泰公司、陕西雄伟建设有限公司、电气安装公司发出关于西高置业二期建设项目西BD.新天地一层房屋使用致函。内容为：2010年5月1日始，各施工单位相继搬入二期一层，我物业公司郑重通知各施工单位：做好使用房间及辖区的安全管理工作、防火、防盗、防破坏。为便于物业公司对该项目统一管理，以下为一层房屋使用情况汇总表，请各单位负责人签字确认。其中西安三建使用房屋16至24号，建筑面积640.71平方米，人数11人。该函有西安三建西BD.新天地项目管理人员吴帆签名。
5.2006年12月31日，西高置业与君茂物业签订《委托书》，内容为西高置业将其所有的西高智能大厦剩余全部房屋交由君茂物业管理。包括：空房临时出租，租赁事宜由君茂物业以自己名义进行，西高置业按出租房屋一个月的租金收入向君茂物业支付费用。
6．2010年4月29日，西高置业与君茂物业签订《委托书》，内容为西BD.新天地项目已于2010年4月28日竣工验收完毕，并已交付西高置业，西高置业将其全部房屋交由君茂物业管理，除向购房户交付的房屋之外，其他临时空房可以出租，租赁事宜由受托人以自己的名义办理，西高置业按出租房屋一个月租金收入向君茂物业支付费用。
7.工程施工协议。第五条约定证明西高置业与西安三建协商确定有偿使用场地。
西安三建认为由于二期工程项目场地紧张，西高置业无法提供施工现场，将争议房屋提供给西安三建施工、办公和生活使用。提供的证据有：
1.西安三建与西高置业签订的施工合同中约定由西安三建制作西BD.新天地施工组织设计施工方案。该报批表中关于施工组织设计第四章第三项现场办公生活设施中明确了“本工程项目因场地紧张，故宿舍、办公、会议室在建设单位西BD一期二楼，统一规划，生活区与办公区隔离。”方案有甲方监理部门签字盖章。
2.2010年3月4日会议纪要，在第五项交房问题记载“2010年4月20日前，西BD.新天地项目达到交付条件并由西安三建建设有限公司向陕西西高置业有限公司全部交付完毕（项目一层西安三建建设有限公司可以暂时不交付，但“大堂、公共通道等公用部分及相关设备设施”除外）。西安三建使用二期一层是西高置业同意的。
3.2009年7月30日，西高置业与西安三建签订的房屋租赁合同及补充协议。租赁一期西高智能大厦负一层，建筑面积118.25平方米房屋。租赁期限于2009年7月22日至2009年9月29日。租金17.33元／平方米。2009年9月29日西高置业君茂物业盖章的停租申请表。
2009年8月12日，西高置业与西安三建签订的房屋租赁合同及补充协议。租赁一期西高智能大厦负一层建筑面积42平方米房屋。租赁期限于2009年8月11日至2009年10月23日。租金17.33元／平方米。2009年10月23日西高置业君茂物业盖章的停租申请表。
另查明，西高置业与西安三建因建设施工合同纠纷案件，在西安中院和陕西省高院进行过诉讼。西高置业一审提出由西安三建支付房屋租赁费1847026.80元和赔偿退房缺少物品费用1920元的诉讼请求，后在一审提出撤诉。
西高置业因建设施工合同向西安三建支付现场经费（含临建费）1624355.72元，西安三建承认得到临建费766853.2元。
本案争议的焦点是西安三建使用西高置业房屋的性质及君茂物业主体是否适格。
本院认为，西安三建因与西高置业的建设施工合同关系使用了本案争议房屋。在使用结束交付场地时，西安三建、西高置业、君茂物业三方均在“租赁房屋交接验收表”上签字。后各方关于西安三建使用的房屋费用发生争议。西高置业在与西安三建的建筑工程施工合同纠纷一案曾提出请求西安三建支付租金，认为西安三建使用的房屋属于租赁关系，不是无偿使用。后西高置业在建筑工程施工合同纠纷一案中撤回了关于租金的诉请。现君茂物业向西安三建主张房屋租赁费。西安三建认为由于建设工程施工场地紧张，西高置业无法提供施工现场，将争议房屋提供给西安三建施工、办公和生活使用。根据本案查明事实，西高置业按照建筑工程施工合同约定已经向西安三建支付了建筑施工的临建费，解决西安三建的施工、办公和生活问题。根据陕西省建筑工程、安装工程、仿古园林工程及装饰工程费用定额规定，临建费是施工企业为进行建筑工程施工所必须的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其它临时设施费用。因此，西安三建已经得到了临建费，再要求法院认定争议房屋属于西高置业无偿提供给西安三建作为施工、办公和生活用房，不但不符合西安三建与西高置业的合同约定，又与该行业的惯例相悖。就争议房屋，虽然双方没有签订租赁合同，但西安三建实际使用了房屋，2010年5月13日各方工作人员又在《租赁房屋验收交接表》签字确认。故认定西安三建使用房屋性质属于租赁关系。关于租赁费用的计算，原审法院在双方没有约定的情况下，按照评估意见判决，是正确的。
关于君茂物业的诉讼主体资格问题。西安三建认为争议房屋属于西高置业，向君茂物业出具的委托书不真实，君茂物业不具备诉讼主体资格。关于西高置业与君茂物业的委托问题，经原审法院核实，西高置业表示委托君茂物业的事实发生在2005年，并同意君茂物业的行为。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。因此，君茂物业提出诉讼符合法律规定，不存在主体不适格问题。
综上，原审法院判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21423元由西安三建建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱晓滢
二〇一四年八月四日
书 记 员 魏 娟