广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初7311号
原告：乐海龙，男，1971年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
被告：陈俊波，男，1991年1月17日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄阳区。
委托诉讼代理人：张路路，广东宝慧律师事务所律师。
第三人：佛山市臻豪房地产中介服务有限公司，住佛山市顺德区北滘镇碧江长宁路1号商铺之8。
法定代表人：区金锋。
原告乐海龙诉被告陈俊波、第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理。本案于2017年6月22日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人袁雄伟、被告委托诉讼代理人张路路到庭参加诉讼，被告佛山市臻豪房地产中介服务有限公司没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告于2017年2月23日签订编号为XX的《房屋买卖合同》，由原告购买被告所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑蓝天花语XX街XX号房屋。根据合同约定，被告应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助原告申请银行按揭，并应在办理交易过户手续前将有关该物业的租赁以及解除抵押等事宜处理完毕并保证交易过户完成，原告应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付首期楼款。另合同第十二条约定，若被告逾期交付物业或未能按时履行合同约定的其他义务超过30天的，原告有权不再购买该物业，被告应退回全部已收款并向原告支付该物业成交价10%作为违约金，守约方已支付中介服务费，经纪方不退回，由违约方赔偿给守约方；违约方应承担守约方实现债权的律师费等一切费用。合同签订后，原告于2017年2月23日向被告支付了定金5万元，但被告并未按照合同约定配合办理银行贷款申请手续。2017年3月10日，第三人向被告发送《知会函》，催促被告提交银行按揭资料并协助办理按揭贷款申请手续，但被告却于2017年3月12日向原告致函，告知自己负债较高已无法出资赎楼，并提出让原告提前支付首期款，自行解决租户问题的要求，否则将不再履行合同。2017年3月27日，原告向被告发送催告函，要求被告继续履行合同，但被告在催告后仍未按合同约定履行义务。2017年5月2日，原告委托律师向被告发送解除《房屋买卖合同》通知函，被告于2017年5月3日收到该通知函。被告拒绝履行合同，给原告造成了严重的损失，请求法院判令：1.原告、被告于2017年2月23日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月3日解除;2.被告向原告返还定金50000元;3.被告向原告赔偿中介服务费5000元;4.被告向原告赔偿违约金252000元;5.被告向原告赔偿房屋差价300000元;6.被告向原告支付律师费38000元、财产保全担保费5000元;7.本案诉讼费由被告负担。
被告陈俊波答辩称，被告同意原告的第2、3项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。现针对原告的其他诉讼请求、提供的证据及事实和理由，被告提出意见如下：双方于2017年2月23日签订的《房屋买卖合同》应于2017年3月12日解除，而并非2017年5月3日解除。本案中，被告在2017年2月23日与原告签约后，由于被告未事先解决好租客的优先购买权问题，遭到租客的明确反对，因而无法继续履行合同。但被告随即于2017年3月12日致函原告并发送微信信息，明确向原告表示无法继续履行合同，并同意双倍退还定金。根据《合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，应认定双方的《房屋买卖合同》于被告明确向原告表示不履行合同之时解除。二、原告主张的违约金数额过高，过分高于实际损失，请求法院予以调低。由于本案中双方房屋买卖合同履行的程度低（仅履行到支付定金阶段）、时间跨度短（自2017年2月23日至2017年3月12日，前后共计18天），因此造成的实际损害较低。根据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，原告仅仅支付了50000元定金及5000元中介费，且上述资金积压的时间也只有短短18天，这样的损失几乎是微乎其微的，因此原告主张252000元违约金是明显超出其损失额的，同时也是超出被告在订立合同时对违约造成损失的预见范围的，请求法院依据公平及诚实信用原则依法予以调低。三、原告未及时采取措施防止损失扩大，就扩大的损失部分（房屋差价损失）无权要求被告赔偿。如前述，双方合同早于2017年3月12日即已解除，原告55000元购房资金仅积压18天，且被告致函原告时明确表示愿意双倍退还定金给原告并建议原告另行购置其他房产。鉴于被告并未占用原告大笔购房资金，也未阻拦原告另行购置其他房产，原告也不存在因为签订了案涉购房合同而无法购买其他房产的情形，原告完全可以在2017年3月12日之后另行购置其他房产，从而降低被告违约给其造成的损失，因为此时房价只有很小上涨。但相反，原告怠于行使权利，又未及时采取止损措施，导致损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，被告认为：原告未及时止损（另行购置房产）所造成的房屋差价损失不应当由被告承担。四、原告主张的律师费、财产保全费用过高，请求法院依法调低。律师费与诉讼请求数额是成正比的，原告不合理的诉讼请求直接导致了律师费偏离了合理的范围，请求法院据实予以调低；同时，财产保全的第三方公司担保费并非实现权利的必要费用，不应当由被告承担。诉讼中，被告补充陈述称，对于本案因被告违约导致合同解除无异议。
第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司就原告的起诉及被告的抗辩，没有发表意见。
诉讼中，原告请求对涉案房屋进行评估，以便确定其损失情况，因原告已经于诉讼前通知被告解除合同，且合同中就违约责任的约定也清晰明确，故对于该项请求，本院不予准许。
经审查，原告于起诉中所作陈述属实，本院予以确认。
另查明，原告交付的定金50000元，被告现尚未退还。原告为本次房屋交易，向第三人支付中介费5000元。为提起本案诉讼，原告委托广东广立信律师事务所律师代为出庭，支付律师费38000元，并为查封被告财产支付担保费5000元。
本院认为，原告与被告于2017年2月23日签订的编号为XXX的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护，对双方均有约束力。被告拒绝出售房屋，构成违约，应当承担违约责任。因违约方为被告，故根据合同的约定，原告具有合同的解除权，其解除合同的通知于2017年5月3日到达被告，则双方合同解除。原告请求确认《房屋买卖合同》于2017年5月3日解除，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称合同已经于2017年3月12日解除，因被告为违约方，其并不具有解除合同的权利，故该项抗辩缺乏理据，本院不予采纳。因双方于合同中已经明确约定，卖方违约导致合同无法履行的，由卖方返还已经支付款项，并由卖方支付房价10%作为违约金，承担守约方为实现债权支付的律师费、中介费、财产保全费等，故原告请求被告返还定金50000元、支付违约金252000元、中介费5000元、律师费损失38000元、财产保全担保费5000元，符合双方约定，本院亦予以支持。被告抗辩违约金、律师费过高，依据不足，本院不予采纳。至于原告主张的房屋差价损失及被告抗辩原告存在扩大损失的情形，亦缺乏理据，本院均不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认乐海龙与陈俊波于2017年2月23日签订的编号为XXX的《房屋买卖合同》已经于2017年5月3日解除;
二、陈俊波应于本判决发生法律效力之日起七日内向乐海龙返还定金50000元;
三、陈俊波应于本判决发生法律效力之日起七日内向乐海龙支付违约金252000元;
四、陈俊波应于本判决发生法律效力之日起七日内向乐海龙支付律师费损失38000元、财产保全担保费损失5000元、中介费损失5000元;
上述第二至四项判决款项合计350000元;
五、驳回乐海龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5150元，财产保全费3770元，合计8920元（乐海龙已经预交），由乐海龙负担4120元，陈俊波负担4800元（该款项请迳行支付给乐海龙，本院不作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一七年六月二十六日
书记员 李莹芬