北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初53552号
原告：付艳秋，女，1984年9月17日出生，文康集团股份有限公司高级经理，住北京市朝阳区。
委托代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。
被告：林禾，女，1985年4月5日出生，国家知识产权局职员，住北京市朝阳区。
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。
原告付艳秋（以下简称原告）与被告林禾（以下简称姓名）、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家，与林禾合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王超，林禾以及我爱我家委托代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令林禾支付原告违约金235000元（依据房屋买卖合同第九条第四款，房屋成交总价款235万元的10%，林禾没有在所有权转移之日起10日内迁出涉案房屋内的全部户口，过户时间为2016年10月11日）；2、请求判令我爱我家向原告返还居间服务费474650元，并对第一项请求承担连带责任（依据居间服务合同第四条第三款，我爱我家没有尽到审查义务，且居间合同属于格式条款，双方权利义务不对等，依照合同总的原则应当承担相应的责任）。事实和理由：原告通过我爱我家提供的房屋信息，购买林禾所有的位于北京市朝阳区北沙滩7号院1号楼13层Al单元X号房屋（以下简称涉案房屋），并于2016年8月3日与二被告签订了《居间服务合同》，同日与林禾签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同第九条第四项明确约定：“林禾应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如果因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋有关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行户口迁出义务”。《居间服务合同》约定我爱我家作为居间人为原告与林禾之间的房屋买卖提供居间服务，原告向我爱我家支付服务费44650元，我爱我家有义务对房屋基本状况进行尽职核验，并就房屋核验情况向原告如实告知。合同签订后，原告按照《房屋买卖合同》约定向林禾支付了定金和首付款，并办理了贷款手续，并于2016年10月11日办理了房屋过户手续。从签订合同当日到办理过户手续期间原告多次询问二被告房屋里是否存在户口，二被告均肯定的说房屋内没有任何户口，原告买这套房屋的主要目的是出于未来孩子上学，毕竟房屋所在地辖区的教育比目前原告和其爱人户籍地的教育质量高很多，所以原告在谨慎的情况下，再次要求我爱我家对房屋户口情况进行核验，以确保房屋内没有户口。我爱我家也向原告反馈，经过他们公司的核验，房屋内没有户口。当原告与林禾办理完过户手续后，原告到户籍机关办理户口迁入手续时却惊讶的发现房屋内存在周某某和其子的户口，原告只好向二被告询问情况，林禾却无理的答复说“我是说我林禾的户口没在里面，但没有说没有别人的户口”，而我爱我家的答复更是让原告感到气愤，说“当时我们没有查房屋的户口，现在流程已经走完了，户也过了，这事不归我们管了”。虽然原告受到了二被告的严重欺骗，但出于解决问题的需要，就联系了房屋内尚存户口的周某某、周某某出卖房屋时的买方高某某、林禾一起于2017年1月7日签署了一份户口迁出协议，约定周某某应于2017年1月21日将户口迁出，但时至今日周某某也未能将户口迁出。据了解周某某在北京没有其他房产，根本没有迁出户口的可能，这将导致原告面临改善居住时难以出售房屋的窘境。根据原告与多家中介公司了解，如果在出售时告诉买方房屋尚存户口，几乎不会有买家接受，除非大幅降价。根据上述事实，原告认为，原告与林禾签订的《房屋买卖合同》明确约定林禾应于房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因林禾自身原因未如期或无法将与该房屋有关的户口迁出的，林禾应当向原告支付房屋总价款10%的违约金。林禾在明知房屋内存在他人户口且无法迁出的情况下，违反诚实信用原则，告知原告房屋内没有其他户口，属于严重欺诈，应当承担违约责任。我爱我家作为房屋中介机构，对于房屋状况等负有积极调查并据实报告的义务，其未尽审查义务，导致房屋内存留户口无法迁出，应当退还居间服务费，并与林禾共同承担违约责任。故起诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求，保护原告合法权益。
林禾辩称，我不存在违约之情况。其一，我对涉案房屋的户口情况并不知情。买卖合同签订后，我己按约与原告完成房屋交易手续，2016年12月，原告提出房屋另有其他户口，我才知道所交易房屋中存在其他人员户口。我在购买涉案房屋时，未与卖家约定任何户口迁入迁出事宜，取得涉案房屋产权后，也未将自己的户口从海淀区迁到涉案房屋所在的朝阳区，因此自2013年购入涉案房屋至2016年出售该房屋，我没有任何机会能够知晓涉案房屋另有户口的情况。其二，原告并不存在实际损失。我曾咨询辖区派出所，得知房屋中存有他人户口并不影响现任房主迁入户口，对房主未来孩子上学问题不产生任何影响，原告所述影响未来孩子上学的主张并不成立。原告所述再次售房的房价损失，属未发生的损失，系原告的想象，因房价上涨，原告己自买房中实际受益，不存在经济损失，且经我与涉案房屋中的户主核实沟通中了解到，其近期有买房并迁出户口的计划。其三，我不可能将涉案房屋其他户口迁出。原告的诉讼请求第一项要求我将涉案房屋的其他户口迁出，这种诉讼请求无法律依据，根据《中华人民共和国户口登记条例》第十条：“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”即便涉案房屋另有其他户口，也只有户口本人或公安机关才能迁出，我也不可能将该户口迁出。综上所述，我不存在对该房产户口状态故意隐瞒的情形，没有违约行为，不同意承担违约金及本案诉讼费用。请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。
我爱我家辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司作为居间方未对涉案房屋内有无户口进行承诺。三方签订合同时林禾向我公司承诺涉案房屋内无户口，仅是林禾本人的承诺不是我公司的承诺。居间服务合同中没有对户口迁出约定是我公司的义务，我公司已促成原、被告签署真实合法有效的房屋买卖合同并协助双方办理过户手续，有无户口并无影响房屋过户手续的办理，原告要求我公司返还居间服务费和承担连带责任没有法律依据。根据补充协议第二条，三方不认可口头承诺和约定，原告多次称我公司向其承诺房屋内不存在户口，没有事实依据也没有签订书面的协议对此进行承诺。原告起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，我公司与原、被告之间是居间服务合同纠纷，非同一法律关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年8月3日，林禾（甲方）、原告（乙方）和我爱我家（丙方）签订《居间服务合同》，约定：我爱我家为林禾与原告之间购买涉案房屋提供居间服务，付艳秋向我爱我家支付居间服务费44650元，林禾和付艳秋双方有如实向我爱我家及交易办理机关提供房屋交易自恋的义务，我爱我家有审查双方提供资料的义务，但我爱我家该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责，我爱我家不对该等资料的真实及有效性承担任何责任。
同日，林禾（甲方）与原告（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告购买林禾名下的涉案房屋，建筑面积46.8平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为85万元，该房屋的抵押，林禾应在交税前办理抵押注销手续。房屋成交总价为235万元，付艳秋应于本合同签订当日向林禾支付定金10万元，付艳秋选择商业贷款，拟贷款金额为155万元，付艳秋于网签后过户前支付林禾70万元，林禾应当在2017年1月1日将房屋交付给付艳秋。林禾应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因林禾自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向付艳秋支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。
合同签订后，原告与林禾各自履行各自的合同义务，现全部购房款已支付完毕，涉案房屋已于2016年10月11日登记在原告名下。
2017年1月7日，原告、林禾以及案外人高某某、周某某共同签订《关于周某某将户口从中天国际公寓X迁出的协议》，约定：“根据高某某（×××）与周某某（XXX）于2010年9月22日签订的购房协议第九条权属转移登记条款约定，出卖人周某某应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续。截至2017年1月7日，周某某及其子未办理户口迁出事宜。2016年8月3日，林禾（×××）与付艳秋（XXX）签订购房协议，现已办理完成产权变更手续，付艳秋为该房屋产权人。现周某某、高某某、林禾、付艳秋四方约定，周某某应于2017年1月26日前将户口从中天国际公寓X迁出。若周某某依约按时完成迁出手续，四方不再相互追究法律责任。若周某某未依约按时完成迁出手续，各方按照各自购房协议另行主张权利。”林禾认可该份证据的真实性，但称其得知此事后找了周某某和上个卖家高某某，为了积极解决问题我们四方才签了协议。但是不能证实当时林禾就知道房屋内有他人户口，林禾是在2016年12月我爱我家打电话告知说在派出所查了有其他人的户口才得知的，此前林禾不知道周某某这个人，林禾的上个卖家是高某某，林禾找到高某某后才知道周某某是高某某的卖家。在高某某与周某某的合同约定了户口迁出的事宜，但是在林禾和高某某的合同里没有约定。就此，林禾提交2013年1月27日其与高某某就买卖涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》一份，其中未约定户口迁移事宜。
就涉案房屋内户口情况，原告称过户后2个多月去派出所查户口，才查到涉案房屋内有周某某和其儿子的户口。
就违约金，林禾认为过高，申请法院调低。
就因涉案房屋内有他人户口导致的损失，原告称只有预期损失，因为有户口故涉案房屋无法或很难出售，目前涉案房屋市场价值378万元，房屋差价140余万元就是原告的损失。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与林禾签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现林禾为依约将涉案房屋内的户口迁出，构成违约，应对原告承担违约责任。经本院询问，原告称“有户口故涉案房屋无法或很难出售，目前涉案房屋市场价值378万元，房屋差价140余万元就是原告的损失”，但涉案房屋现值与原值的差价与涉案房屋内是否留有户口并无直接关联，故原告据此主张其实际损失，本院不予采信。相应的，林禾主张双方约定的违约金过高，要求本院予以调整，本院予以支持，具体金额根据双方合同价款、违约持续时间、具体情节等，由本院酌定。但原告主张我爱我家公司与林禾承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
至于原告要求我爱我家退还居间服务费，属居间服务合同履行及违约情形审查范畴，不属于本案受理范围，原告可另行向我爱我家主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林禾于本判决生效之日起支付原告付艳秋未迁出户口的违约金十万元。
二、驳回原告付艳秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2747元，由原告付艳秋负担1597元（已交纳），由被告林禾负担1150元（原告付艳秋已交纳，被告林禾于本判决生效之日起七日内支付原告付艳秋）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王阳
二〇一七年九月十三日
书记员 戴玥