上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初5475号
原告：上海市土地储备中心，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：刘庆祥，主任。
委托诉讼代理人：周晶敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋春鸣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：上海置银信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：陶峰，总经理。
第三人：上海点题文化传播有限公司，住所地上海市静安区彭江路XXX号XXX幢一层072室。
法定代表人：薛华，执行董事。
委托诉讼代理人：钱晔，男。
原告上海市土地储备中心与被告上海置银信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序。同年5月15日，被告申请追加上海点题文化传播有限公司为本案第三人，本院依法进行追加。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蒋春鸣，被告的法定代表人陶峰、第三人的委托诉讼代理人钱晔(仅参加了最后一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市土地储备中心向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋租金40.80万元；2.被告向原告支付违约金10.20万元；3.被告向原告支付律师费4.50万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月与被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于上海市长宁区泰安路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积225.60平方米，租赁用途为办公使用；租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止；月租金5.10万元，1个月为一期，先付后用；保证金相当于2个月租金，为10.20万元。被告应于应当缴纳租金的月份开始前5个工作日内向原告支付租金。合同签订后，原告如约交付上述房屋，但被告既未按约支付保证金，也未按约支付任何租金。2016年6月30日，原告委托上海地产资产经营有限公司(以下简称地产资产公司)代表原告与被告签署提前解除租赁关系协议，该协议明确原、被告双方的租赁合同于签约当日解除，原告同意一次性支付被告搬迁补偿63.50万元，被告承诺在收到补偿款后于2016年7月15日之前将房屋清空并返还原告。原告于2016年7月向被告如数支付补偿款，被告也按期搬离涉讼房屋。但被告始终没有支付2015年11月至2016年6月的租金。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金累计超过相当于30天的租金金额，原告有权解除合同，被告作为违约方应向原告按违约行为发生时的月租金的两倍支付违约金。被告尚欠原告6个月租金，按合同约定，理应支付10.20万元的违约金。原告为防止矛盾激化，达到及时收回涉讼房屋的目的，故先进行清场再结算房租，并不是放弃对租金的追索。
被告上海置银信息科技有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。首先，被告与原告之间的租赁合同并未生效。租赁合同由被告先行盖章后交由地产资产公司，之后，原告表示因自身原因不愿意出租涉讼房屋，被告未收到原告盖过章的合同，也未按合同支付过租金及保证金，故原告不可能向被告交付涉讼房屋。被告于2015年11月起另行向案外人和兴玻璃铝业(上海)有限公司(华东分公司)租借本市国权路XXX号财富国际广场金座904－909室房屋用于经营，建筑面积330.18平方米，租期一年。据此可证明被告并未实际使用涉讼房屋。其次，涉讼房屋实际承租人为第三人，第三人并对涉讼房屋进行了装修，原告应是明知的。被告未实际取得过房屋，也没有转租给第三人的行为，解除租赁关系后房屋也非被告交还给原告，原告从未向被告催讨过租金。关于合同的解除及补偿事宜，系原告与第三人之间进行协商，具体协商人员为第三人股东阎彪。后由第三人通知被告，表示原告要求与被告签订提前解租协议，补偿款汇入被告帐户。因第三人在2015年向被告股东上海置朋资产管理(上海)有限公司借过钱款，第三人表示可用该补偿款支付欠被告股东的借款利息，鉴于被告与第三人之间有业务合作关系，为第三人顺利取得补偿款，被告才同意与原告签订提前解租协议。被告将收到的补偿款扣除部分借款利息后，余款32万元转给第三人。
第三人上海点题文化传播有限公司辩称，1.第三人与被告系业务合作伙伴，非涉讼房屋的承租人，曾偶尔利用涉讼房屋接待客户，及与被告就业务合作进行会议讨论。2.因涉讼房屋的管理人正在变更，被告知等管理人变更好后再支付租金。若不付租金，原告早就采取措施进行收房。3.原告成为新的涉讼房屋管理人后，并未向被告催过款，而是表示原出租房屋要收回，租金不再收取，只要搬离即可，租金作为被告提前解租的部分损失而免去，原告再补偿被告63.50万元损失(因被告对涉讼房屋进行装修直接损失达100多万元)。双方签订的提前解除租赁关系协议中只字未提追讨租金之事，事实是原告从未主张过租金。若租金未被免除，则应在原告应付的赔偿款中予以扣除，原告非但没有行使抵扣权，还支付63.50万元赔偿款，只能说明租金作为补偿款的一部分被免除了，故在提前解除租赁关系协议中未提及租金的支付。4.原告要求支付律师费没有依据。综上，不同意原告的全部诉请，要求法院驳回其请求。
经审理查明，涉讼房屋产权登记在上海市土地发展中心名下，建筑面积225.60平方米。2004年4月6日，经上海市机构编制委员会批准，上海市土地发展中心更名为上海市土地储备中心。2016年1月21日，上海置银生物科技有限公司(以下简称置银生物公司)更名为上海置银信息科技有限公司。
2015年，原告(甲方)与地产资产公司(乙方)签订委托管理合同，合同约定原告将名下的涉讼房屋委托乙方经理管理，委托期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。委托权限为授权乙方对委托资产开展招商租赁、租务管理、维修养护、物业管理、综合治理、安全检查监督、纠纷处理及相关方协调等经营和管理工作。委托期间，委托资产由甲方作为权利人、乙方作为管理人，与第三方签署三方合同(除非甲方认为仅需签署两方合同)……
2015年9月，原告(甲方、权利人)、置银生物公司(乙方、承租人)与地产资产公司(丙方、管理人)签订了房屋租赁合同。合同约定甲方将涉讼房屋委托丙方经营管理，授权丙方开展招商租赁、租务管理、维修养护、物业管理、综合治理、安全监察监督、纠纷处理及相关方协调的经营和管理工作。甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积225.60平方米，乙方用作办公使用。合同3.1条交付该房屋及办理交接手续日期为：2015年9月30日前(以下简称“交付日”)。3.4条该房屋的装修期：租赁期内，甲方给予乙方装修期1月，自2015年10月1日起至2015年10月31日止。装修期内，乙方无需支付租金。但该时段计入租赁期内且应向甲方支付除租金外的其它费用(包括但不限于物业管理费、水电等公用事业费、通讯费、垃圾清运费、装修审图费等)。3.5条房屋租赁期：自2015年10月1日起至2018年9月30日止……4.2条自2015年11月1日起至2018年9月30日，月租金为5.10万元。4.3条甲方、乙方约定，租金按1个月为一期支付，先付后用。签署本合同后10个工作日内，乙方须向甲方支付租赁期首1月的租金，该笔租金与本合同约定的保证金一同支付。其后乙方应于应当缴纳租金的月份开始前5个工作日内(……)向甲方支付租金。4.4条甲方指定丙方代为收取乙方应交的租金、保证金；乙方应按前述约定将租金付至丙方如下指定帐户……5.1条甲、乙双方约定，于签署本合同后5个工作日内，乙方须向甲方支付相当于2个月的租金10.20万元整作为履行本合同义务的保证金(由丙方代收)，以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定……7.2.5条乙方不得以任何形式直接或间接地将该房屋全部或部分转租/分租给第三方，包括但不限于以联营、合作、承包等任何方式引入第三方，否则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。13.3条有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：……(9)乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30天或欠缴金额累计超过相当于30天租金金额，经甲方(或授权的丙方)书面催告仍未缴纳的……15条放弃权利……甲方(或授权的丙方)放弃本合同规定的任何权利，只能以甲方(或授权的丙方)的书面签字为准。乙方缴付租金或其他任何应付款项不足本合同规定的数额时，或甲方(或授权的丙方)接受数额不足的租金或其他任何应付款项时，均不能视为甲方(或授权的丙方)同意乙方少缴租金或应付款项，不影响甲方(或授权的丙方)追索拖欠租金及其他应付款项的权利，亦不能影响甲方(或授权的丙方)行使任何本合同赋予的其他补救措施的权利。17.3条如争议通过诉讼方式解决的，若该争议系由乙方违约或过错导致，甲方(或授权的丙方)因此产生的全部成本(包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等等)概由乙方承担。其中律师费标准参考争议受理机构所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。该合同由置银生物公司先行盖章后交地产资产公司，原告盖章后的合同并未交给过被告。
2016年6月，地产资产公司与被告签订提前解除租赁关系协议。协议内容为鉴于……现因客观情况发生变化，甲、乙双方协商一致，就提前解除租赁合同事宜达成如下协议：一、甲、乙双方共同确认，租赁合同于2016年6月30日解除；二、甲方充分考虑到乙方由于提前搬迁房屋的实际困难和损失，同意一次性给予乙方的损失及搬迁补偿63.50万元；三、乙方承诺收到补偿款后于2016年7月15日之前将该房屋清空，包括将该房屋内现有物品搬离以及完成该房屋内注册地迁移或注销的工商变更登记手续(如有)，并按照租赁合同的要求返还房屋；四、乙方如最迟未在2016年7月18日返还房屋或注销工商登记的，应当向甲方双倍返还已收到的补偿费。同时，从2016年7月19日起，每逾期一日，按照原租赁合同日租金标准的3倍(5,100元/日)向甲方支付逾期违约金，并愿意配合甲方所采取的相应措施……双方在此协议上盖章。
2016年7月11日，地产资产公司向被告支付补偿款63.50万元。同月14日，被告向第三人转款32万元。
原告确认于2016年7月18日收回涉讼房屋。
2017年2月，原告(甲方)与上海邦信阳中建中汇律师事务所(乙方)签订法律服务合同，乙方接受甲方的委托，指派周晶敏、蒋春鸣律师就原告与被告房屋租赁合同纠纷案件，为甲方提供一审阶段法律服务。双方经协商后确定法律服务费总计4.50万元。同年4月18日，上海邦信阳中建中汇律师事务所开具律师费4.50万元的发票。同年7月14日，原告通过银行转账方式支付上述金额的律师费。
2017年9月11日，地产资产公司出具情况说明，证明其受原告委托，自2015年1月1日起至2016年7月31日，负责涉讼房屋的对外管理工作。被告于2015年9月30日起承租涉讼房屋。2016年6月，该公司与其书面确认提前解除租赁关系，并于2016年7月18日前搬离了涉讼房屋。
庭审中，原告表示未收到过租金和保证金，无法提供交付涉讼房屋及收回涉讼房屋的相关凭证，除提起本案诉讼外，对于租金没有书面催讨过。被告自认未按合同支付过租金及保证金，未接收过涉讼房屋，原告从未向其主张过租金，在签订提前解除租赁关系协议时也只字未提租金之事。同时，原告自认其因政策原因要求收回涉讼房屋。
上述事实，有上海市房地产权证、原告更名通知、委托管理合同、房屋租赁合同、提前解除租赁关系协议、银行转账电子回单、法律服务合同、发票、银行贷记凭证、情况说明、被告准予变更登记通知书、第三人工商档案机读材料、账户交易历史清单等证据为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，关于租金，原告对涉讼房屋租赁合同盖章后未交付给被告，及在被告未缴纳房屋保证金及租金的情况下将涉讼房屋交付使用等一系列行为存在一定的不合理性，但被告在提前解除租赁关系的协议上盖章，并收取原告赔偿的提前退租补偿款的行为，足以证明原、被告之间存在着租赁关系。至于被告将收取的部分补偿款转账第三人的行为，并不能证明系原告与第三人之间建立实际租赁关系，不排除被告与第三人之间另有其他业务来往。依据房屋租赁合同第15条的规定，原告放弃本合同规定的任何权利，应以书面签字为准。被告未缴付租金或其他任何应付款项的情况，不影响原告及委托管理人追索拖欠租金的权利，亦不影响原告及委托管理人行使任何本合同赋予的其他补救措施的权利。双方虽协商一致解除合同，但原告并未承诺放弃对租金的追索，故被告仍应对租金进行结算。原告以提起本案诉讼来主张租金，被告无法提供原告确认放弃追索租金的书面凭证，也无证据证明原告支付给被告的赔偿款中已将租金先行予以抵扣，故原告要求被告按合同约定的租金标准支付2015年11月至2016年6月租金的请求，本院予以支持。关于违约金，虽被告有未按约支付租金的行为，但原告在庭审中自认因政策原因需要提前收回涉讼房屋，且除提起本案诉讼外，没有向被告书面催讨租金的依据，对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。关于律师费，根据合同17.3条的约定，前提是因被告违约或过错导致发生争议而产生的费用，原告在与被告协商提前解约时及签订提前解除租赁关系协议中，均未涉及要求被告支付租金的内容，且原告自认除提起本案诉讼外，没有书面催讨租金的依据，故本院对此诉请，不予支持。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海置银信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市土地储备中心上海市长宁区泰安路XXX弄XXX号房屋2015年11月至2016年6月的租金40.80万元。
二、驳回原告上海市土地储备中心其余的诉讼请求。
案件受理费9,350元，由原告上海市土地储备中心负担2,477元，被告上海置银信息科技有限公司负担6,873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
审 判 员 史 捷
人民陪审员 牟世荣
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。