广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第40号上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄海涛，该公司总经理。
委托代理人：孙赛男、覃国宇，均为该公司职员。
被上诉人（原审原告）：彭素平，女，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：肖大伟、张明金，均为国信信扬律师事务所律师。
上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年10月20日，彭素平（认购方、乙方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称为“珠江纺织公司”、发展商、甲方）签订《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定乙方向甲方认购珠江国际纺织城A1栋珠江针织大厦［自然层10］1006号写字楼，建筑面积145.171平方米，套内建筑面积117.39平方米，公摊面积27.781平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），该房屋优惠后总房价为3103756元；等。
2011年6月24日，彭素平（乙方、买方）与珠江纺织公司（甲方、卖方）签订《广州市�品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）自编A1栋10层X号房；该商品房合同约定建筑面积共141.27平方米，其中，套内建筑面积107.44平方米，共有分摊面积为33.83平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28888.27元，总金额3103756元；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（附件七第4条）甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共145.171平方米，其中套内建筑面积117.39平方米，共有分摊面积为27.781平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26439.7元，总金额3103756元；即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；（附件七第8条）……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；等等。合同签订后，彭素平向珠江纺织公司支付合同约定的全部购房款，并于2013年4月17日向珠江纺织公司支付了套内面积差异款8091元。
据广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋的建筑面积为142.5821平方米，套内建筑面积为117.696平方米，分摊面积为24.8861平方米。
彭素平于2014年8月25日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、珠江纺织公司向彭素平支付建筑面积差异赔偿款61893元（合同约定的总房价款3103756元÷合同约定的建筑面积145.171平方米×分摊面积差2.8949平方米）；2、珠江纺织公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为：彭素平、珠江纺织公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双�当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据测绘部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋的建筑面积为142.5821平方米，套内建筑面积为117.696平方米，分摊面积为24.8861平方米，即涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定大0.306平方米，实测的分摊面积比合同约定的分摊面积小2.8949平方米，实测分摊面积误差比绝对值在3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，本院不予支持……”。彭素平已向珠江纺织公司支付了套内面积差异款，彭素平有权要求珠江纺织公司支付分摊面积差异款，分摊面积差异款应按合同约定的总房价款3103756元÷合同约定的建筑面积145.171平方米×共有分摊面积差2.8949平方米计算。彭素平主张的面积差异款61893元未超过按上述方法计算的结果，故予以支持。珠江纺织公司以涉案房屋是按套内建筑面积结算且双方实际已进行套内建筑面积结算为由而认为该房屋不应再进行面积差异款的结算的抗辩意见，依据不足，不予采纳。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2014年10月30日作出判决：广东珠江纺织博览中心有限公司在判决生效之日起10日内，向彭素平支付共有分摊面积差异款61893元。案件受理费674元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担。
判后，上诉人珠江纺织公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定涉案房屋应分别按照套内建筑面积、公摊建筑面积两种计价方式退补面积�异款，自相矛盾属于认定事实不清。二、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积计价并结算面积差异款，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。请求判令：1、撤销原审判决，改判珠江纺织公司无须向彭素平支付涉案房屋建筑面积差异款61893元；2、彭素平承担案件一、二审诉讼费用。
被上诉人彭素平答辩称：一审认定事实清楚，实际面积与合同约定面积确实存在差异，彭素平也对分摊部分的面积支付了购房款，一审判决对面积差的处理合法有据，请求维持原审判决。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
另查明：在本案二审过程中，双方对原审法院确认的套内建筑面积差为0.306㎡以及分摊面积差的数额为2.8949㎡予以确认。珠江纺织公司确认其公司对套内建筑面积的核算也分摊了公摊面积的成本。
本院认为：关于本案二审争议的分摊面积差异问题，虽然上述合同约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋的分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。珠江纺织公司亦确认其公司对套内建筑面积单价的核算分摊了公摊面积的成本，珠江纺织公司对于共有分摊面积不足的原因未举证证明存在免责事由，且分摊面积的减少必然会在一定程度上损害买方彭素平的利益，故珠江纺织公司应承担违约责任，即计算实差价款返还给程碧川。由于涉案合同中仅约定了套内面积出现差异时的处理方案，并未约定分摊面积的差异处理，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理�合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，现涉案房屋的面积差异在3%以内，故双方应按合同约定的价格据实结算。故原审据此判令珠江纺织公司按照合同约定的总房价÷合同约定的建筑面积×分摊建筑面积差异的计算方式向彭素平支付分摊面积差异款合法合理。对于珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差价款的意见，缺乏理据，本院不予支持。
综上，珠江纺织公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1348元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年三月十六日
书记员 原 炜