绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初456号
原告：绍兴德胜物业服务有限公司，住所地：绍兴市柯桥区柯岩街道谢秋公路以东新未庄S1#A幢二楼8202室。
法定代表人：阮鹏峰。
委托代理人（特别授权）：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。
被告：黄振元。
委托代理人（特别授权）：申海洋，系绍兴市齐贤法律服务所法律工作者。
本院于2016年1月7日立案受理原告绍兴德胜物业服务有限公司（以下简称德胜物业公司）诉被告黄振元房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告德胜物业公司的委托代理人许华娣，被告黄振元的委托代理人申海洋到庭参加诉讼。期间双方申请庭外和解，期满后未能实现和解。本案现已审理终结。
原告德胜物业公司诉称：原告德胜物业公司在2013年8月1日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租绍兴县柯岩街道谢秋公路以东新未庄二楼8217-8221号、8222号房屋。房屋租赁期为三年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。其中，8217-8221号房屋租金第一年42，000元，第二年46，200元，第三年50，800元；8222号房屋租金第一年16，500元，第二年18，150元，第三年19，965元。双方约定每年房屋先付租金后使用，并且租金必须在每年到期提前一个月一次性支付给德胜物业公司。合同同时约定如果承租方逾期支付租金，每日按年租金总额的千分之五支付违约金。
合同签订完并交付房屋后，被告并未按照合同约定履行自己的付款的义务，原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条第二款、第三款租金支付期限明确约定，承租方应在2015年7月1日一次性支付租金50，800元及19，965元，共计70，765元，但被告因种种原因一直未履行自己的义务，已构成根本违约。
综上，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律、法规、司法解释，特起诉请求（变更后）：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金70，765元，支付拖欠物业费3，300元，支付拖欠的电费2，102.95元；3.判令被告支付违约金67，226.75元（暂时计算至2016年1月6日）合计143，394.70元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告黄振元辩称：1.本案中原告的主体资格不适格。因为该房屋的所有权不是原告所有，原告只是二房东。在庭前原告提供的其与大房东的租赁合同中没有注明原告有转租的权利，故原告在立案时提供的两份租赁合同是无效的。2.本案中被告主体资格有问题。承租方在与原告签订的租赁合同中是上海豪华建筑装璜有限公司，被告只是作为承租方的代表签字的，故被告的主体也是有问题的。3.退一步讲，被告黄振元因资金周转困难向本案原告承诺2015年9月起支付意向房租，但是本案原告在2015年8月20几号将房屋锁起，致使房租不能继续租赁使用，故我们只支付2015年8月份的房租，9月份开始我们不同意再支付。4.我们同意于2015年9月1日起解除双方的租赁合同。5.本案黄振元在签订房屋租赁合同时向原告缴纳了8，000元的押金，我们要求在本案中的房租费中予以扣除，多余的2，000元被告要求退还。
经审理本院认定，2013年8月1日，被告黄振元以“上海豪华建筑装潢有限公司”名义（承租方，合同称乙方）与原告德胜物业公司（出租方，合同称甲方）签订《房屋租赁合同》两份，合同主要内容：甲方同意将坐落在绍兴柯岩谢秋公路以东新未庄二楼8217-8221号及8222号、建筑面积分别约200平方米、75平方米（均含公摊面积）的房屋出租给乙方使用。房屋租赁期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止。房屋租金：第一年分别为42，000元、16，500元，合计58，500元，第二年分别为46，200元、18，150元，合计64，350元，第三年分别为50，800元、19，965元，合计70，765元。每年房屋先付租金后使用，乙方租金必须在每年到期前一个月，即在每年7月1日前一次性付给甲方。如乙方逾期支付租金，每日按年租金总额的千分之五支付给甲方违约金；逾期超过10天，甲方有权解除合同。如甲方未能让乙方完全使用租赁房屋的，每日按年租金总额的千分之五支付给乙方违约金。物业管理费按照物业公司统一标准和所占面积在每次付房租时一次性向甲方缴纳物业费用，有甲方向物业公司统一支付，如延期则按照房租规定执行。乙方所用的水费、电费和需交的物业管理费等自理，如超出正常设计用量需扩容，费用由乙方承担。在租赁期内，乙方应在签订合同时一次性交纳水、电等押金5，000元、3，000元，共计8，000元。双方另对其他事宜作了约定。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告则支付了第一年租金58，500元，并支付给原告水、电等押金8，000元，被告接收房屋后对租赁房屋进行了装潢，并支付了第二年租金64，350元。由于被告欲设立的上海豪华建筑装潢有限公司绍兴分公司未能取得有关部门审批，被告未支付第三年租赁期限（2015年8月1日至2016年7月31日）的租金，原告催告无果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
同时认定，原告出租给被告的房屋系原告与案外人绍兴中兴资产评估有限公司签订《房屋租赁合同》而取得该房屋的使用权。该租赁合同约定的租赁期为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止，合同约定乙方（指原告德胜物业公司）将房屋转租应在甲方（指出租人绍兴中兴资产评估有限公司）备案，产生的各种纠纷有乙方负责。
以上事实认定，由原告提供的其与绍兴中兴资产评估有限公司签订的《房屋租赁合同》一份、日期为2013年7月23日的收条一份、日期为2013年8月1日由原、被告双方签订的《房屋租赁合同》两份及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实
本院认为：合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告辩称本案原告的主体不适格，被告主体资格也有问题。因为涉案房屋的所有权不是原告所有，原告只是二房东。在庭前原告提供的其与大房东的租赁合同中没有注明原告有转租的权利，故原告在立案时提供的两份租赁合同是无效的。承租方在与原告签订的租赁合同中是上海豪华建筑装璜有限公司，被告只是作为承租方的代表签字的，故被告的主体也是有问题的。经查，原告虽不是租赁房屋的所有人，但根据其与绍兴中兴资产评估有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，原告享有对本案租赁物转租的权利，其以出租人名义与被告订立协议，并不违反法律的强制性规定，其主体适格，本院应予认定，且转租期限并不超过剩余租赁期限，不存在转租无效的情形，故被告该项抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。至于被告主体资格是否存在问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条：“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；……”之规定，因被告庭审中自认上海豪华建筑装潢有限公司并没有经工商登记，故原告列行为人即黄振元为本案被告，其主体适格，本院予以认定，被告该项辩称，于法无据，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”按约支付租金是承租人的合同基本义务。本案双方当事人在合同中约定：“每年房屋先付租金后使用，乙方租金必须在每年到期前一个月，即在每年7月1日前一次性付给甲方。如乙方逾期支付租金，每日按年租金总额的千分之五支付给甲方违约金；逾期超过10天，甲方有权解除合同。”被告须在2015年7月1日前付清第三年的租金70，765元，到期后被告借故未付，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，现原告起诉要求解除合同，符合双方之约定，其理由正当，本院应予支持，具体解除时间，确定为本案起诉状副本送达被告之日即2016年2月26日。
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告要求被告支付自2015年8月1日起至履行日止按年租金70，765元计算的租金，理由正当，本院应予支持，其同时要求被告支付按日千分之五计算的违约金，因被告逾期付款给原告造成的损失主要就是相应的利息损失，原告要求按每日千分之五计算违约金，该约定的违约金显然过分高于实际所造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，被告该项抗辩理由成立，本院予以采纳。被告又辩称因2015年8月下旬原告在租赁房屋的门上加了几把锁，故租金只能算至2015年8月，并提供自行拍摄的一张照片佐证，因照片本身反映不出门上的锁系原告所为，故凭此无法证实被告的主张，被告该项抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付拖欠的物业费、电费，因被告实际尚未腾退房屋，实际数额难以确定，且被告交有押金，故该几项费用可待实际确定后双方另行结算处理，本案中不再审及。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告绍兴德胜物业服务有限公司与被告黄振元于2013年8月1日签订的两份《房屋租赁合同》自2016年2月26日起解除；
二、被告黄振元应支付给原告绍兴德胜物业服务有限公司自2015年8月1日起至本判决确定履行日止按年租金70，765元（每日193.88元）标准计算的租金，并偿付该款按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算的利息，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告绍兴德胜物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，168元（原告预交3，186元），减半收取1，584元，由原告绍兴德胜物业服务有限公司负担984元，被告黄振元负担600元，限被告黄振元于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3，168元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 周国鑫
二〇一六年五月三日
书记员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。