福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0823民初1335号原告:上杭县天鑫物业管理有限公司，住所地：上杭县临城镇天和嘉园5号楼一楼，统一社会信用代码：91350823060372463Y法定代表人：邱添竣，职务：经理委托代理人:肖正华，福建政华律师事务所律师。被告:张小珍，女，1978年2月14日出生，汉族，职工，住上杭县。被告：雷永朗，男，1975年2月17日出生，汉族，干部，住上杭县。原告上杭县天鑫物业管理有限公司（以下简称天鑫物业）与被告张小珍、雷永朗物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上杭县天鑫物业管理有限公司的委托代理人肖正华，被告张小珍、雷永朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鑫物业向本院提出诉讼请求：依法判决张小珍、雷永朗在判决生效后五天内向天鑫物业支付自2013年1月至2017年3月止拖欠原告物业费、水费、公摊费用等合计12381.5元并从2013年8月起至法院判决清偿之日止按月利率5‰支付资金占用期间的利息。事实和理由：张小珍、雷永朗夫妻购买坐落于上杭县临城镇天和嘉园小区2号楼1501房屋一套。2013年1月10日，天鑫物业与上杭县临城镇天和嘉园小区业主委员会签订《天和嘉园物业管理服务合同》，该合同约定：由天鑫物业为上杭县临城镇天和嘉园小区提供物业服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。业主按每平方米0.55元/月（2014年4月提高到每平方米0.8元/月）的标准向天鑫物业交缴物业服务费。根据此合同，天鑫物业接管了天和嘉园物业管理服务，同时也接收了前期物业管理服务单位的全部债权债务。合同签订后，天鑫物业按照约定履行了自己的义务，该小区的大部分业主也按约交缴了物业等费用。张小珍、雷永朗在上杭县临城镇天和嘉园小区2号楼1501房业主，依法应当向天鑫物业交缴物业管理服务等费用，但经天鑫物业统计张小珍、雷永朗从2012年1月起至2017年3月止就拖欠应交缴的物业费、水费、公摊费等合计12381.5元。天鑫物业每季度终了均会以书面形式进行催缴，但张小珍、雷永朗均未交缴。张小珍、雷永朗辩称：1、天鑫物业主张2013年1月至2017年3月的物业费、水费、公摊费用等不成立，因天鑫物业与天和嘉园业主委员会签订的物业服务合同到2016年1月10日止，2016年1月11日的物业费等与天鑫物业没有任何关系。2、天鑫物业主张按月利率5‰支付资金占用期间的利息没有依据。3、天鑫物业提供的单据及各项数字，均未经其核实认可；提供的“关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告”未经业主大会研究决定，属无效公告。4、《二期公用电表》《天和嘉园公共用电使用统计表》无法证明证据的真实性；“张小珍户欠款利息计算表”该表单方制作，数字来源没有依据，不予认可。5、自2012年以开始楼房外墙严重渗水，导致室内墙壁、实木地板、电线、家具等损毁，多次向前期物业管理公司、天鑫物业、业主委员会等单位报告，要求尽快给予维修，可天鑫物业不予理睬，拒绝维修，天鑫物业没有尽到合同义务，违约在先，其有权拒绝履行缴纳物业费用的义务。天鑫物业围绕诉讼请求依法提交了证据，张小珍、雷永朗主张的事实提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张小珍、雷永朗夫妻购买坐落于上杭县临城镇天和嘉园小区2号楼1501房屋一套。2013年1月8日，天鑫物业与龙岩市德联物业管理有限公司签订《协议书》，该协议主要内容：从2013年1月10日起天和嘉园小区的物业管理工作由天鑫物业进行全面管理；龙岩市德联物业管理有限公司应将2013年1月10日以前的物业管理工作中所发生的债权债务结清，没有结清的由龙岩市德联物业管理有限公司负责造册移交给天鑫物业时行交割清理；天鑫物业接管后天和嘉园小区的物业管理责任由天鑫物业承担。2013年1月10日，天鑫物业与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订一份《天和嘉园物业服务合同》，约定：2013年1月10日至2016年1月10日止，天鑫物业负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理及负责维护本物业管理区域区的公共秩序并协助做好安全防范工作。物业服务费标准，高层住宅：0.55元/月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每季度15日前向天鑫物业支付物业服务费。本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，天鑫物业应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；原告使用的由原告承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。除业主委员会违反合同第十四条（一）项约定的情况外，天鑫物业的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应承担违约责任。业主违反本合同第七、八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日应当按照欠交总额千分之二标准支付违约金。2013年11月25日上杭县天和嘉园小区业主委员会发布关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告。该公告载明“小区业主委员会于11月16日召开业主委员会会议，会议按照《物业管理条例》第四十条‘前期物业终止后物业服务费用，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定’的规定，业主委员会决定如下几项事：…委员们参照此文件，根据社会经济和本县的工资、收入实际状况，参考周边的物业收费，结合本小区的具体情况，参会人员一致同意物业服务收费在原来的基础上提高0.25元/㎡（即住房收费0.8元/㎡，店面收费1.05元/㎡）。”2016年7月10日，天鑫物业与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订一份《天和嘉园物业服务合同》，合同的有效期为：2016年7月10日至2021年7月10日止，还约定，收费标准高层住宅0.8元/㎡，商业物业1.05/㎡。张小珍、雷永朗未按约支付物业费。2012年度欠费1701.7元；2013年1月至2017年3月拖欠物业费8132.67元及水费1760.25元、电公摊费用2431.53元、水公摊费用57.01元，共计12381.5元。另查明，天鑫物业在提供物业服务过程中，存在一定的瑕疵。本院认为，天鑫物业与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订的《天和嘉园物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人及业主均应受约束。合同签订后，天鑫物业按约履行物业服务合同，但张小珍、雷永朗以天鑫物业提供的物业服务质量不达标、管理不到位,楼房外墙严重渗水，要求给予维修，天鑫物业拒不履行为由，拒交物业费。楼房外墙渗水，属于楼房质量存在问题，应向有关部门申请解决。张小珍、雷永朗未提供充分的证据证明天鑫物业存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大失误，其理由不足，本院不予采纳。张小珍、雷永朗借故拒绝缴纳物业费，经天鑫物业书面催交，在合理期限内仍未缴纳物业费，天鑫物业请求张小珍、雷永朗支付物业费，应予支持。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。本案中天鑫物业提供的公告可看出业主委员会已代表业主与物业公司对物业费的变更进行了协商，并重新确定了物业费标准，现天鑫物业以最迟的时间（2014年4月1日）来执行新的物业费标准（每月每平方米0.8元）要求张小珍、雷永朗支付物业费，于法有据。张小珍、雷永朗提出天鑫物业物业管理不到位、小区安全防范工作未做好等，根据张小珍、雷永朗提交的照片可知，天鑫物业在履行其物业服务管理的过程中确实存在一定的瑕疵，未能达到物业服务合同约定的标准，应承担相应的责任。根据《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第三十六条(?javascript:SLC(96816,36)?)的规定，天鑫物业要求张小珍、雷永朗支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张小珍、雷永朗应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司物业服务费8132.67元；二、张小珍、雷永朗应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司水费1760.25元、电公摊费用2431.53元、水公摊费用57.01元，合计4248.79元；三、驳回上杭县天鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220元，适用简易程序减半收取110元，由上杭县天鑫物业管理有限公司负担10元，张小珍、雷永朗负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  陈昌汉二〇一七年七月二十六日代理书记员  朱水玉附相关法条：《中华人民共和国物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。