浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第1535号
原告赵平。
委托代理人（特别授权代理）赵一平。
被告绍兴商城开发有限公司。
法定代表人夏德清。
委托代理人（特别授权代理）丁继胜、杨泽峰。
原告赵平与被告绍兴商城开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2007年5月15日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员魏兴君适用简易程序独任审判，后组成合议庭，于2007年6月12日、11月8日公开进行了审理。原告赵平的委托代理人赵一平，被告绍兴商城开发有限公司的委托代理人丁继胜、杨泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵平诉称：被告于1993年开发绍兴商城，先后取得土地建设工程、建设用地、商品房预售证等，因有关手续待审批，经绍兴市城建委批准，有关房屋开发经营业务委托给绍兴县宝业房地产开发公司，并办理委托手续。原告与被告的代理人绍兴县宝业房地产开发有限公司于1996年7月28日签订房屋订购协议1份，合同载明：由原告向被告订购位于绍兴市区延安路240号的绍兴商城C区底层营业房1间，房号为西楼C区023，建筑面积7.8平方米，购房款为58000元。同年11月13日，原告付清全部购房款，被告亦按约交付了房屋。2005年9月，被告由绍兴商城有限责任公司变更为绍兴商城开发有限公司。原告曾多次找被告，要求为原告办理营业房产权过户登记手续，但被告总以各种原因推托，使原告虽然取得了营业房，但至今没有拿到房屋三证。为此向法院起诉，要求依法确认原、被告之间所签订的购房协议有效，所购营业房产权属原告所有；判令被告将营业房产权过户到原告名下；本案诉讼费由被告承担。
被告绍兴商城开发有限公司辩称：原告诉被告主体不当，原告签订的买卖合同的相对人并非被告，原告与相对人签订的合同应依法确认无效；作为出售方的房产公司无权出售合同的标的物，合同标的物不属于可预售的商品房也不属于可买卖的产权房；产权属物权的概念，物权以登记为准，营业房的产权不能确认为原告所有，原告的该项请求不能成立；当时原告是向他人购买房屋，并且交纳了房款，被告至今未收到购房款；原告一直没有取得相关的物权，而现在整个绍兴商城已经做了改造，原物已发生了变更，即使原合同成立，现已客观不能履行，被告依法只需承担违约的责任，但原告不能请求过户。综上请求驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：
1、房屋买卖合同1份，证明原、被告买卖房屋的事实及房屋买卖系双方的真实意思表示。经质证，被告对证据的真实性无异议，但对要求证明的内容有异议。本院认证认为，上述证据的真实性被告无异议，故本院对上述证据予以确认；
2、收款收据2份，要求证明被告已经收取了原告支付的房屋预购款的事实。经质证，被告对收款收据的真实性无异议，但认为收款人是绍兴县宝业房产有限公司而不是被告。本院认证认为，上述证据真实、有效，应予确认；
3、来访回复1份，要求证明2006年6月被告承诺对诉争房屋的产权进行办理的事实。经质证，被告认为承诺人是绍兴市信访局，并不是被告的承诺。本院对该证据予以确认，并能证明被告承诺商城改造后出售的同时，对以前出售的营业房产权进行一并办理的事实。
4、本院（1998）越民初字第136号民事判决书1份，要求证明被告具有房产地开发及预售资格的事实，被告委托绍兴县宝业房产有限公司销售营业房，原、被告房屋买卖合同合法有效的事实。经质证，被告认为此判决书因当事人上诉，中院调解结案，属未生效法律文书，没有法律效力。本院认证认为，被告的质证意见成立，该判决书属未生效的法律文书，不能作为定案依据。
5、绍兴市城建（1996）第254号文件1份，要求证明被告具有房地产经营资质的事实。经质证，对证据的真实性无异议，但认为此文件是1996年11月7日批准的，原告提供的合同是1996年7月，签订合同时被告没有开发房地产的资质。本院对上述证据的真实性依法予以确认。
6、企业变更登记申请书1份，要求证明被告于1996年在工商部门取得了房地产经营资质的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为并不能证明被告具有了房地产经营的资质，即使变更申请书载明的属实，原告与宝业公司签订房屋买卖合同时，被告尚未取得房屋买卖的资质。本院对该证据予以确认，并能证明被告取得房地产开发、经营资质的事实。
7、公司名称变更核准通知书，要求证明被告由原来的绍兴商城有限责任公司变更为绍兴商城开发有限公司的事实。经质证，被告无异议。故本院对该节事实予以确认。
8、申请调取绍兴市越城区人民法院（1998）越民初字第136号案卷中的委托书1份、绍兴市城乡建设委员会的公函1份，要求证明被告委托绍兴县宝业房地产有限公司销售房屋的事实。商品房预售证1份，要求证明被告具有预售房地产的资质。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证各1份，要求证明被告具有商品房开发，销售的资格。经质证，被告原告的调取证据材料，除了通知之外，其他需有其他相关证据来证明其真实性，判决书是未生效的法律文书；即使原告认为是被告委托宝业房产销售房地产属实，根据民法通则规定只能以委托人的名义销售；最早的行政审批材料中可以看出，绍兴商城是批发市场，而不是商业用房，所以并不能证明原告所要证明的对象，规划许可证、建设工程规划许可证恰能证明开发主体为被告，而不是宝业房产。本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：
1、1996年绍兴商城有限责任公司有效营业执照1份，要求证明绍兴商城开发期间，绍兴商城有限责任公司经营范围不包括房地产开发，公司也不具备房地产开发资质。经质证，原告对营业执照无异议，但认为被告在变更登记后，已经取得了房地产开发的资质。本院认证认为，被告提供的证据的真实性应予确认，亦能证明被告所要证明的事实，但并不能据此推定被告以后未取得房地产开发的资质。
2、绍兴商城立项文件批复1份，要求证明绍兴商城有限责任成立前，绍兴商城已立项；绍兴商城项目建设主体为绍兴市联合发展总公司，但项目的实施主体为绍兴商城有限责任公司；绍兴商城有限责任公司不具备房地产开发资质，不能作为商品房销售主体。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为当时立项文件是作为被告企业登记，设立被告公司的依据，且原告是与被告签订买卖合同，不是与绍兴联合公司签订合同，所以此证据与本案无关联性。本院对上述证据的真实性予以确认。
3、绍兴商城项目土地出让合同1份，要求证明绍兴商城土地使用权人为绍兴商城有限责任公司，绍兴商城有限责任公司为绍兴商城项目实际实施主体。经质证，原告无异议，并认为恰恰证明了被告具有房地产开发的资质。该证据原告无异议，故本院对上述证据予以确认。
4、绍兴商城改造工程规划许可证、施工许可证各1份，要求证明绍兴商城已经被改造，原合同标的物已经改变，合同客观上不能履行的事实。经质证，原告对证据的真实性无异议，但被告对商城的改造，合同标的物没有改变，也不能影响合同的履行。本院认为，原告对上述证据无异议，故本院予以确认。
5、绍兴市中级人民法院（1999）绍民终字第49号民事调解书1份，要求证明（1998）越民初字第136号民事判决书不属生效法律文书的事实。经质证，原告对上述证据无异议，故本院予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方的一致陈述，可以认定以下事实：1996年7月28日，原告赵平与原浙江绍兴县宝业房地产开发有限公司签订房屋订购协议1份，协议载明：原告向浙江绍兴县宝业房地产开发有限公司预购实由原绍兴商城有限责任公司开发，坐落绍兴市区延安东路的绍兴商城底层营业房一间，房号为西楼C区023号，建筑面积为7.8平方米，房屋价款为58000元，分二期支付，房屋的交付时间为1996年11月15日。合同签订时原告支付了第一期房款29000元，同年11月13日，原告付清余款29000元。被告亦按约向原告交付了房屋。原告一直占有使用上述房屋，但至今未办理房屋所有权证。
另查明，讼争房屋系经绍兴市计划经济委员会批准，由绍兴市联合发展有限总公司与浙江宝业建工集团共同投资组建的绍兴商城有限公司实际开发，并先后取得了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售证。由于相关手续尚在审批过程中，经绍兴市城乡建设委员会批准，将有关房地产的经营开发业务委托被告股东之一的原绍兴县宝业房地产开发公司，待资质正式批准后，再将全部经营业务转入被告公司。1996年11月7日，绍兴市城乡建设委员会同意被告从事绍兴商城项目的房地产开发经营业务，项目资质有效期自批准日至1997年6月30日止，期满后办理核销手续。2006年3月，被告经批准对绍兴商城进行改造。在改造过程中双方发生争执，双方协商未成，遂成讼。
又查明，原绍兴商城有限责任公司于2005年9月变更为绍兴商城开发有限公司。
本院认为：原告与受被告委托的原浙江绍兴县宝业房地产开发有限公司之间所签订的房屋订购协议，双方意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定。双方在签订购房合同时，被告开发经营房地产的资质虽尚在审批中，但合同签订后，被告即取得上述资质。故双方所签订的合同应认定有效。合同签订以后，合同双方均应依合同的约定，履行各自的义务。被告作为委托人理应承担相应的合同义务。原告依合同的约定付清房款后，长期占有、使用讼争房屋。故现原告要求确认购房协议有效，讼争房屋为原告所有的请求，理由正当，本院应予支持。现绍兴商城虽经改造，但房屋的基本结构及房屋产权没有改变，合同可以履行。被告辩称被告主体不当，合同标的物不属于可买卖的产权房，被告未收取原告支付的购房款，故要求驳回原告的诉讼请求的主张，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、确认原告赵平与原浙江绍兴县宝业房地产开发有限公司的房屋订购协议有效，坐落延安东路240号绍兴商城西楼C区023号房屋（建筑面积7.8平方米）为原告赵平所有；
二、被告绍兴商城开发有限公司协助原告赵平办理上述房屋的产权登记手续。
本案案件受理费1250元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 魏兴君
审 判 员 任少军
人民陪审员 丁绍基
二〇〇七年十一月十二日
书 记 员 王嘉嘉