山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4635号
上诉人（原审被告）：任忠义，男，1942年9月10日出生，汉族，住济宁市任城区。
上诉人（原审被告）：李淑香，女，1941年11月9日出生，汉族，住址同上，系上诉人任忠义之妻。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩秋，山东汇贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏可生，男，1960年9月3日出生，汉族，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：王磊峰，山东民桥律师事务所律师。
上诉人任忠义、李淑香因与被上诉人夏可生缔约过失责任纠纷一案，不服任城区人民法院(2016)鲁0811民初8374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任忠义、李淑香上诉请求：撤销一审判决，改判二上诉人赔偿被上诉人经济损失50万元，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由为：一、双方在涉案房屋买卖行为中都存在过错。二上诉人为西红庙村集体经济组织人员，依法取得了宅基地使用权，并在此宅基地上建造了房屋，被上诉人夏可生于1997年5月18日通过买卖行为以33000元的价格购买了二上诉人以上房屋院落。农村宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故二上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效行为，任城区人民法院(2016)鲁0811民初3567号判决也依法确认了双方的无效买卖行为。导致以上买卖行为无效的客观因素是二上诉人及被上诉人双方的共同行为而致，双方都具有过错，而非单方过错，而这种过错是由于双方法律知识的缺乏和法律意识浅薄所导致，属于一种主观过失，并非故意。在此买卖行为中，也无法区分或确定哪一方过失即过错程度的大小，应当属于共同的且为同等的过错，而一审判决对此事实未予以认定。二、一审法院混淆了“信赖利益”与买卖行为指向的标的物所产生的收益即“期待利益”的概念和范围。本案一审定性为合同纠纷，但从被上诉人一审诉讼请求及一审法院认定的法律关系的性质上能够确定本案性质上属于因合同产生的信赖利益赔偿纠纷。“信赖利益”是债权人与他人签订合同，因合同相对人的过错致使合同没有签订、签订后违约或合同无效，债权人因信赖所产生的各种支出以及实际损失。信赖利益的产生，一般分为三种类型即信赖利益的种类：一是相对人过错情况下因缔约过失致使合同没有签订产生的信赖利益，此种情况下所产生的信赖利益在民法理论上称为“返还利益”；二是合同签订后相对人违约所产生的信赖利益，此种情况下所产生的信赖利益在民法理论上称为“期待利益”；三是合同被撤销或无效后所产生的信赖利益，此种情况下的所产生的信赖利益在民法理论上才是名副其实的“信赖利益”，保护信赖利益就是要使债权人回到原来没有相信相对人许诺的状态。本案所涉及的是上述第三种情况，任城区人民法院(2016)鲁0811民初3567号判决就是针对这种情况下判决二上诉人返还被上诉人33000元的购房款，被上诉人将此院落返还给二上诉人，即恢复了原来的状态，此种情形下的信赖利益，不能按照合同有效的结果所产生的期待利益确定。三、一审判决被上诉人获得了双层利益，有失法律公正。1、按照任城区人民法院(2016)鲁0811民初3567号生效判决，双方都将所得财产予以返还，实际上被上诉人已经获得了退回的33000元房款以及从双方签订无效合同之日起无偿居住至今的权益。2.上诉人所获得的1487741.5元的拆迁款，是上诉人按照其所有的且经任城区人民法院(2016)鲁0811民初3567号判决认定被上诉人返还的房屋所产生的价值，其中包括无效合同签订时本身价值及现今的增值部分。3.本案双方当事人对合同的结果都具有过错，按照事实无法确定双方过错的大小，在此情况下应当推定为同等过错。一审判决既然认定上诉人不能因过错而获得巨额利益，作为被上诉人也存在同等过错以及获得退回的33000元房款和无偿从双方签订无效合同之日起无偿居住至今的权益的情况下，又获得133万元的巨额赔偿有失法律公正。四、根据我国合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在任城区人民法院(2016)鲁0811民初3567号判决各自返还财产的情况下，仍然判决二上诉人被上诉人133万元，适用法律明显错误。
任忠义、李淑香补充上诉理由：一审法院以二上诉人违背诚实信用原则认定二上诉人承担主要过错责任，且是近90%的责任，比例有失公平公正。二上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时都具有共同过错并且是同等过错，二上诉人在任城区人民法院(2016)0811民初字3567号案件中主张合同无效，是根据法律规定享有的权利，是依法主张，不能根据上诉人依法主张房屋买卖合同无效即认定二上诉人违背诚实信用原则，承担主要责任，即便是认定二上诉人承担主要过错，一审判决的责任分担比例也过片面，有失公平公正。
夏可生辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。本案中双方于20年前买卖房屋，签订的房屋买卖协议明确约定“1.甲方在乙方付清房款后，将房产所有证和土地使用证一并交给乙方；2.双方协商同意后，自97年5月18日之日起此房一套全部归属乙方；3.甲乙双方同意后，不得反悔，如有一方违约，另一方应负责一方的经济损失；4.此房虽已转卖过户给乙方，但房产所有证和土地使用证上的姓名还是甲方姓名，如果将来拆迁补给楼房，应全部归乙方，甲方无权要。”双方对一切事实约定的很清楚，20年后上诉人受利益驱使恶意起诉要确认双方的买卖协议无效，是上诉人单方恶意违约的行为，答辩人没有任何过错，上诉人的此种行为对公序良俗和善良社会风俗造成极度不良的影响，应该受到道德的谴责，承担恶意毁约所应承担的法律责任。本案中答辩人购买涉案房屋，且按当时的市场价格支付了相应的对价，并居住使用该房屋已达20年之久，已经融入该房屋所在社区的生活，而且上诉人在当时出售该房屋时已经实现了自己的利益最大化，当时房屋买卖的33000元在如今已经不足够买5个平方的房子，更无法购买同类地段的商品房。一审判决只让上诉人赔偿被上诉人损失133万元已经明显过低，对上诉人已足够照顾，由于答辩人房子被拆迁，又没有及时拿到拆迁款，一直租住在郊区民房里，为尽快结案拿到属于自己的利益以重新购置房屋，没有提出上诉。二、上诉人称被上诉人获得了双重利益没有依据。上诉人至今没有支付应该退回的33000元房款，20年前答辩人支付的33000元购房款给上诉人创造的利益亦或银行利益也是一笔不菲的收入，如果说答辩人获得了免费居住的权益，那上诉人也获得了利息权益或者33000元的投资收益，一审中答辩人并没有对33000元的利息损失或投资收益进行主张，那么房屋使用损失也是和银行利息损失相抵的。请求驳回上诉，维持原判。
夏可生向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告的信赖利益损失146万元；2、被告负担本案的诉讼费、保全费、送达费。
一审法院认定事实：原告夏可生系山东省嘉祥县纸坊镇夏庵村人，于1986年将户籍迁入济宁市任城区金城镇三观庙村，无正式职业，个体维修自行车。被告任忠义、李淑香系夫妻关系，均为济宁市任城区金城街道办事处西红庙社区居民，在该社区内有住宅一处。1997年4、5月份，被告任忠义将其所有的位于济宁市任城区金城街道办事处西红庙社区内房屋及院落以33000元的价格卖于原告夏可生，其中主房3间，西配房2间，院落为10米×13.10米即131平方米，该房屋项下的土地为集体土地建设用地，使用证号码为中集建(89)字第080202060287号。被告任忠义收到原告夏可生交付的33000元购房款后将集体土地建设用地使用证、城镇私房所有权证原件交付给了原告夏可生，原告夏可生在该房屋内居住至今。2016年4月5日，被告任忠义、李淑香向本院提起诉讼，要求确认与原告夏可生之间的《房屋转卖协议》无效并腾退房屋及院落，本院以（2016）鲁0811民初3567号案号立案后进行了审理。该案在审理过程中，夏可生提交了《房屋转卖协议》原件一份，任忠义申请对协议上的签名及私人印章申请司法鉴定，后撤回了申请。该案经本院审理认为：农村宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；任忠义、李淑香系任城区金城街道办事处西红庙社区居民，依法在该社区取得宅基地，夏可生并非该社区集体经济组织成员，并不具有使用宅基地的资格，故其与任忠义、李淑香之间的房屋转卖行为系一种集体土地上房屋买卖行为，违反法律、行政法规的强制性规定；任忠义、李淑香请求确认其与夏可生签订的房屋买卖协议无效，理由正当，于法有据，应予支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；根据法律规定，在双方上述房屋买卖行为中，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；夏可生在本案中未提起反诉，如其认为任忠义、李淑香在签订房屋转卖协议中存在过错，给其造成损失，可另行主张损失。经审理作出的（2016）鲁0811民初3567号民事判决书判决：一、确认任忠义、李淑香与夏可生于1997年5月18日签订的房屋买卖协议无效；二、夏可生于本判决生效之日起两个月内将位于济宁市任城区金城街道办事处西红庙社区的房屋及院落一处返还给任忠义、李淑香；三、任忠义应于本判决生效之日起两月内返还夏可生购房款33000元。该判决已发生法律效力。2016年6月12日，济宁市任城区人民政府对涉案房屋在内的西红庙片区棚户区改造项目发布了房屋征收决定公告，根据房屋征收与补偿方案的规定，目前本案涉案房屋的评估价格为每平方米6350元，房屋总价为1487741.50元；装修补偿费为6732.50元、附属物补偿费为83804.40元、附属设施补偿费为800元、闭路300元、煤气3600元。涉案房屋现未签订拆迁安置补偿协议。本院在审理过程中，被告任忠义在庭审中陈述其收到原告夏可生交付的购房款后，将该情形告知了被告李淑香，并称李淑香得知其收取房款后说不管这个事。
一审法院认为，被告任忠义、李淑香系多年夫妻关系，在一起共同居住生活，对涉及房屋买卖的重大事项，应相互知情。在任忠义和李淑香作为原告起诉夏可生确认合同无效纠纷一案中，被告李淑香作为共有人参与了诉讼，并经法院判决其与任忠义和夏可生签订的房屋买卖协议无效，可证实其对房屋买卖的事实是知情的，在本案中，被告任忠义也当庭陈述了李淑香对任忠义收取夏可生房款一事知情，故本院认定，涉案房屋的买卖行为系任忠义和李淑香的共同意思表示。因（2016）鲁0811民初3567号民事判决书已经判决涉案房屋的买卖协议无效，且该判决书也已经发生法律效力，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告购买涉案房屋，且按当时的市场价格支付了相应的对价，并居住使用该房屋已有19年之久，已经融入该房屋所在社区的生活，本可在该社区稳定生活。现原、被告之间的涉案房屋转卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而被生效判决认定无效，原告夏可生被判决返还涉案房屋，失去了对该房屋的使用权，但生效判决认定的任忠义返还夏可生的33000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋6平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。按目前同类地段的征收价格计算，该房屋价值为148万余元，原告因合同无效产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额利益，故其应对原告所产生的巨大信赖利益损失承担主要责任，结合涉案房屋诉讼的背景、本地房价的实际水平等综合因素，本院酌情考虑，二被告应赔偿原告的损失133万元。关于房屋搬迁结算单上的其他费用无证据证实与原告夏可生有关，故本院对此不再作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告任忠义、李淑香赔偿原告夏可生经济损失133万元，于本判决书生效后二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15700元，诉讼保全费5000元，共计20700元，由被告任忠义、李淑香负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述条款规定，过错方应基于缔约过失行为向对方事人承担信赖利益损失，包括直接损失和间接损失，直接损失是财产的直接减少，即所受损害，间接损失是机会损失，即所失利益。本案中被上诉人因与上诉人签订了无效的房屋买卖合同，在房价大幅上升的背景下，丧失了再以原价格购买同样房屋的机会，一审判决以双方买卖房屋的现有拆迁价值作为确定损失的标准，并无不当。
关于双方当事人的过错，本案所涉合同是因违反法律、行政法规强制性规定而无效，对于该合同的无效，双方均有一定过错。对于双方当事人各自的过错大小，本院认为，一、双方当事人签订协议已近20年，在这20年内各方均未主张合同无效，直到涉案房屋面临拆迁才由上诉人提起诉讼要求确认合同无效；二、被上诉人在该房内已居住近20年，因上诉人提出合同无效而致使被上诉人生活发生巨大变化；三、双方当事人签订的房屋转卖协议第五条约定“此房虽已转卖过户给乙方，但房产所有证和土地证上的姓名还是甲方姓名，如果将来拆迁补给楼房，应全部归乙方，甲方无权要。”该房屋转卖协议虽经生效判决确认为无效协议，但合同的该条款是双方当时自愿的、真实的意思表示，上诉人当初的此种承诺使被上诉人对合同的完全履行产生信赖，现上诉人又拒绝交付拆迁利益，违背了当初的意思表示。综合以上本案事实，本院认为，上诉人应对被上诉人的损失承担主要责任，一审判决酌情由上诉人赔偿被上诉人133万元，本院不再予以变更。
综上所述，上诉人任忠义、李淑香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12100元，由二上诉人任忠义、李淑香负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十月三十日
书记员 周平平