河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终2072号
上诉人（原审被告）：韩治新，男，1980年1月15日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：詹胜，河北唤民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：三河众慧天成物业服务有限公司，住所地河北省三河市燕郊燕顺路西侧。
法定代表人：白雪松，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：郑志刚，河北郑志刚律师事务所律师。
上诉人韩治新因与被上诉人三河众慧天成物业服务有限公司（以下简称众惠天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩治新上诉请求：撤销三河市人民法院（2017）冀1082民初3285号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、双方不存在物业服务合同关系，被上诉人起诉主体不适格。根据前期物业服务协议，物业服务合同的主体为北京众惠天成物业管理有限公司，并非被上诉人。被上诉人无权向上诉人收取物业服务费用。二、收费标准不合理、不合法。根据前期物业服务协议，物业收费的标准为0.89元每平方米。该协议约定，该价格标准在合同期限内不予调整。被上诉人主张的物业收费标准超出了前期物业服务协议标准11.2%。该收费标准不合理。被上诉人注册成立的时间为2009年6月11日，但其在三河市物价局备案收费标准的时间为2009年5月25日。被上诉人成立的时间晚于其备案的时间。也就是说，被上诉人在没有成立之前就以其名义在三河市物价局进行了收费标准的备案。被上诉人的收费备案表有明显的逻辑错误，收费标准备案表不合法。三、被上诉人诉请涉嫌超出诉讼时效。2017年10月1日前，合同纠纷诉讼时效为两年，即使收费之间存在物业服务合同关系，被上诉人也仅有权请求起诉之前两年的费用，超过诉讼时效部分的诉求不应得到支持。四、上诉人没有享受到物业服务。合同法六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。双务合同的当事人应同时履行义务的，一方在对方为履行前，有权拒绝对方请求资金履行合同的权利。本案中，关于房屋墙体漏雨问题，从交房入住开始，上诉人一直在找物业解决，但长期未得到妥善的处理，且越来越严重。上诉人没有得到应有的物业服务，上诉人享有同时履行抗辩权，有权拒付物业费。
众慧天成公司答辩称，1、本案是二审审理，上诉人应在15天内提出上诉，并应有明确的上诉请求，但上诉人的上诉状只是写依法改判，但没有任何对改判内容的描述，按照不诉不理的原则，我们认为本案没有改判的法律依据；2.被上诉人与开发公司订立物业服务协议，形成事实物业服务合同，具有诉讼主体资格；3.物业服务协议的0.89元系开发企业与被上诉人订立合同时的笔误，已向一审法庭提交证据予以说明，而且有前期物业管理协议书，前期上诉人的缴费证明，物价局备案证等一系列证据证明收费标准是0.99元，被上诉人公司成立于2009年6月11日，6月19日与开发企业签订前期物业服务协议，在此之后到三河市物价局进行了备案，备案价格0.99元，物价局将备案时间标为2009年5月15日是物价局的书写错误，该备案的公章和证书均得到了物价局的认可，是真实的，这其中也不存在任何弄虚作假的理由和必要；4.上诉人与被上诉人之间物业服务一直处在延续状态，服务费每年缴纳，是一种定期履行的合同关系，我们所有法院的判决也均认为是在诉讼时效之内；5.上诉人的墙体问题在五年之内是属于开发商的保修范围，其理应向开发商主张权利，开发商单位距离小区几百米的距离，保修期满进行房屋的修缮也是动用公共维修基金需经房管部门审批，这不能成为上诉人拒绝缴纳物业费的理由。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。
众慧天成公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2010年9月至2016年8月期间的物业费及违约金共计人民币31497.24元；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告韩治新系三河市燕郊开发区美林湾小区的业主，于2008年6月21日入住该小区。2008年6月，该小区开发商三河市天宝嘉麟房地产开发有限公司（以下简称天宝嘉麟公司）选聘北京众慧天成物业管理有限公司进行物业管理，2009年6月19日，天宝嘉麟公司委托原告众慧天成公司为该小区提供物业服务。被告韩治新的房屋面积为96.93元，物业费为0.99元/平方米/月，全年物业费为1151.53元，自2010年9月至2016年8月，被告共拖欠原告物业费6909.18元。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天宝嘉麟公司与原告签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对美林湾小区的业主具有约束力。被告作为美林湾小区的业主接受了原告提供的物业服务，应当按照合同的约定缴纳物业管理费，被告抗辩称其与原告未签订过合同，原告主体不适格，与法相悖，不予支持。被告主张原告提供的物业服务不符合标准、管理混乱，未能提交充分有效的证据，亦不予支持。被告无正当理由拒绝交纳物业费用，应当承担民事责任，原告请求被告支付自2010年9月至2016年8月的物业费6909.18元，事实清楚、证据充分，予以维护。被告未按照合同约定按时交纳物业费，构成违约，应当支付违约金。原告请求的违约金过高，酌定按照年利率6%计算逾期付款违约金。关于被告所述的房屋漏水问题，如涉及房屋质量，被告可向开发商主张权利。对于被告要求减半收取物业费等诉求，被告在本案中未提出反诉，不具备相应诉权，本案不予处理，其可另行解决。原告作为物业公司应加强物业管理，提高服务水平，妥善处理与业主的关系，以期建立文明、和谐的小区环境。遂判决：被告韩治新于本判决生效后三日内支付原告三河众慧天成物业服务有限公司自2010年9月至2016年8月期间的物业费人民币6909.18元；并以人民币6909.18元为本金，按年利率6%支付违约金（违约金计算起点时间分段计算，应自2010年9月1日起，以每年的9月1日为上年度拖欠物业费的起算日）。案件受理费372元，减半收取186元，由被告韩治新负担。
本院二审期间，上诉人提交七组证据，证明小区物业服务不到位，房屋质量等问题，因房屋质量问题不属于本案解决事项，上诉人可另行解决。二审查明，天宝嘉麟公司与北京众惠天成物业管理有限公司解除物业委托关系后，委托本案被上诉人三河众慧天成物业服务有限公司对本案小区进行物业服务。被上诉人曾在小区张贴催缴物业费通知书，被上诉人主张上诉人于2009年11月4日向其缴纳物业费1151.5元。
本院认为，被上诉人系合法成立的物业管理公司，并接受天宝嘉麟公司委托继续对本案小区进行物业管理，其物业服务和收费标准亦在相关职能部门进行备案，故被上诉人有权收取小区业主的物业费。上诉人否认被上诉人在其小区的物业服务主体地位，但其认可在家门口见到过张贴类似的物业催缴通知书，且对被上诉人主张上诉人于2009年11月4日向其缴纳物业费的事实未提交证据予以推翻，本院确认被上诉人的诉讼主体资格。关于物业收费标准问题，被上诉人提交的多份证据能够证明，其收费标准一直按照原有物业管理协议及备案的标准进行收费，上诉人及其他同类住户亦按照每月每平米0.99元的标准缴纳物业费，上诉人主张的每月每平米0.89元的记载属于笔误。双方当事人之间的矛盾主要因房屋质量和物业服务水平而产生，不属于本案二审审理事项，上诉人可另行解决。另，上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效，因其在一审过程中未提出抗辩，二审中亦未提交证据证明，本院不予采信。综上所述，上诉人韩治新的上诉理由不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩治新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘德璋
审 判 员 张建民
审 判 员 杨立军
二〇一八年五月十二日
法官助理 王国强
书 记 员 马云龙