浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1023民初7253号原告：裴群，男，1973年10月15日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：童文旺，浙江隋梅律师事务所律师被告：杭州聚生鑫投资合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省杭州市下城区绍兴路***号现代大厦****室。社会统一信用代码：91330103MA280GTW8M。执行事务合伙人：浙江群英资产管理有限公司(委派代表许骏杰)。委托诉讼代理人：朱振源，浙江铎法律师事务所律师。第三人：浙江省天台县健华工艺有限公司，住所地浙江省天台县坦头镇岩下村。社会统一信用代码：9133102314802209K。法定代表人：范永健，总经理。第三人：范永健，男，1973年10月29日出生，汉族，住浙江省天台县。第三人：范惠华，女，1970年12月22日出生，汉族，住浙江省天台县。原告裴群与被告杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）、第三人浙江省天台县健华工艺有限公司（下简称健华工艺公司）、范永健、范惠华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告裴群的委托诉讼代理人童文旺、被告杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人朱振源到庭参加诉讼，第三人健华工艺公司的法定代表人范永健、第三人范永健、第三人范惠华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告裴群向本院提出诉讼请求：1、判令原告享有第三人健华工艺公司厂房二幢一层东边（600平方米）承租权；暂缓执行(2015)台天执民字第1653号《出屋公告》所涉的厂房二幢一层东边（600平方米）的出屋并腾空至2022年10月14日。2、判令原告与第三人健华工艺公司于2012年10月15日所签订的《房屋租赁协议》应予继续履行。诉讼过程中，原告裴群变更诉讼请求为：确认原告对第三人健华工艺公司厂房内二幢一层东边（600平方米）享有自2012年10月15日至2022年10月14日的承租权，且在前述期间，未经原告同意不得采取涤除前述租赁权的执行措施。事实和理由：被告杭州聚生鑫投资合伙企业与第三人健华工艺公司为金融借款合同纠纷执行一案，已由贵院立案执行，案号为(2015)台天执民字第1653号。贵院于2017年7月6日作出(2015)台天执民字第1653号《出屋公告》，责令被执行人健华工艺公司及承租人（含临时借用单位或个人）于2017年8月30日前从坐落于天台县的厂房（天台县健华工艺品有限公司，天房权证天台字第××号、08××52号、08××53号，土地使用权证号为（2007）第5090号）内迁出，并腾空房屋。因原告裴群系（2015）台天执民字第1653号《出屋公告》中所涉的土地使用权证号为天台国用（2007）第5090号内的厂房二幢一层东边600平方米的承租人，故向贵院提交了与第三人健华工艺公司之间于2012年10月15日所签订的《房屋租赁协议》。贵院于2017年10月16日作出（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定，裁定：租赁权不得对抗该案申请执行人。原告不服该裁定而提出执行异议，贵院于2017年11月27日作出（2017）浙1023执异23号执行裁定，驳回原告之异议。原告认为：（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定及（2017）浙1023执异23号执行裁定在事实认定与法律适用中错误。原告与第三人健华工艺公司在2012年10月15日所订立的《房屋租赁协议》合法、有效，执行异议申请人的承租权应予保护，且原告与第三人健华工艺公司与2012年10月15日所签订的《房屋租赁协议》应予继续履行。1、原告基于其与第三人健华工艺公司之间所发生的租赁法律关系，依法享有承租标的的承租权；现因第三人健华工艺公司所涉的债务纠纷，其资产面临被强制执行之情形，但该强制执行行为及措施，不应也不得侵害原告所享有的承租权。原告与第三人健华工艺公司系在2012年10月15日产生了租赁标的的承租权；而第三人健华工艺公司涉及的债务纠纷之抵押权形成于2012年10月22日。据之，原告取得承租的租赁权时，其取得的租赁标的承租权不存在任何事实与法律上的阻却情形。依据《物权法》第190条之规定，执行异议申请人的租赁权依法应予以保护，不得侵犯。2、（2017）浙1023执异23号执行裁定，以“未能提供办理租赁登记备案手续、缴纳租金税”为由对租赁协议落款时间的真实性不予以认定，这是倒置本末的错误认定。判断原告与第三人健华工艺公司所签订的《租赁协议》真实性，最基本、也是最主要的要件是《租赁协议》上签名或盖章的真实性，落款时间的真实性。在没有充分证据证明《租赁协议》上述要件不真实的事实下，而以行政主管单位对于租赁行为可予实施管理行为来否定真实性，显然是犯了本末倒置的错误。而事实上，行政主管单位对于租赁行为的失管是十分常见的普遍现象。3、原告与第三人健华工艺公司之间虽因之前所发生的借贷关系，在该借贷关系所产生的届期债权未得实现时，第三人健华工艺公司与原告达成了以租赁权所需支付的租金与借贷关系所生产的债权予以抵消而取得租赁权，该行为符合法律规定，为合法有效的行为；且两者系基于不同的法律事实所发生，即分别发生了独立的借贷关系与租赁关系，以及借贷关系所产生借贷债权与租赁关系所产生租金给付之债权的相互抵消，该种抵消行为符合《合同法》之规定，属于合法、有效的民事行为。（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定将原告与第三人健华工艺公司所发生的抵消法律行为认定为“实际属于借贷关系”于事实不符、与法律规定相悖。综上，原告依法享有租赁合同约定租期内承租权，执行措施不得妨碍原告的租赁权；且依据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，《租赁协议》所约定的各方权利义务，不能因为本次执行行为而被侵害；为此，请求依法裁判支持原告变更后的诉讼请求。被告杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）辩称，（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定及（2017）浙1023执异23号执行裁定程序正当，认定事实清楚，适用法律正确。一、从事实角度来看，涉案土地在2012年5月21日就被中国建设银行股份有限公司天台支行抵押，并办理了天台他项（2012）第137号，抵押的时间为2年，在土地证背书了在工程竣工后30天内办理变更登记。而涉案房屋是在2012年10月19日取得了房屋产权证，在同年10月22日即与中国建设银行股份有限公司天台支行办理了最高额抵押登记，将涉案土地及房屋均抵押给建行。这其中环节都具有着连贯性。根据最高额抵押合同第7条载明抵押财产不在任何未书面告知的瑕疵或负担（含被出租），也即是说抵押人的抵押物在2012年10月22日前是“干净”的。现如今原告提出其租赁权形成于房屋产权确定之前，根据法律规定，该租赁权是无权处分，在没有被确认之前是效力待定的，但是从抵押人在取得房产证之后与建行签订了抵押物是“干净”的抵押合同等行为均表现为抵押人（租赁权人）也是不认可房屋租赁合同的，也即是该效力待定的租赁合同就成了一个无效合同。二、从法律角度来看，浙江省高级人民法院办公室印发有《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》通知，该通知主要针对的就是经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁的情况。该通知中明确约定“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”本案中，原告也没有提交任何省高院通知中规定的可以证明其支付租金或占用房屋的证据，故对于该租赁合同的真实性不应当予以采纳。综上，（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定及（2017）浙1023执异23号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，而根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定原告所提出的诉讼请求于法无据，请依法驳回原告诉讼请求。第三人健华工艺公司、范永健、范惠华未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告裴群为证明其诉讼请求成立提供了如下证据：1、原告与健华工艺公司房屋租赁协议1份，证明原告与健华工艺公司签订涉案房屋租赁的事实。2、照片1份，证明原告签订租赁合同后实际占用租赁房屋的的事实。3、健华工艺公司纳税申报证据5份，证明健华工艺公司没有在生产经营，其房屋由原告等承租户在使用涉案房屋。本院依职权调取了以下证据：1、本院（2014）台天商重字第9号民事判决书、（2015）台天执民字第1653号之一执行裁定书、（2015）台天执民字第1653号之三执行裁定书、（2014）台天商初字第544-1号民事裁定书、（2015）台天执民字第1653号出屋公告、（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定书、（2017）浙1023执异23号执行裁定书各一份。被告对原告提供的证据质证认为，证据1租赁协议不具有真实性，且是无效合同，证据2照片没有拍摄时间，不能证明原告实际使用房屋，证据3不具有真实性，与本案也无关联性，不能反映房屋使用情况。原、被告对本院出示的证据均无异议。第三人健华工艺公司、范永健、范惠华经本院合法传唤未到庭，也未提供书面质证意见，视为放弃质证的权利。根据庭审中当事人的举证、质证意见，本院依法对上述证据认证如下：原、被告对本院出示的证据均无异议，且上述证据均系生效法律文书，且与本案具有关联性，依法可以作为认定案件事实的依据。原告提供的证据1房屋租赁协议，与本案争议事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据；证据2照片一份不能证明原告实际占用租赁房屋的事实。证据3与本案不具有关联性，不能作为认定案件事实的依据。通过庭审，本案无争议的事实如下：（一）、2012年5月21日,涉案土地抵押给中国建设银行股份有限公司天台支行，并办理了天台他项（2012）第137号，抵押的时间为2年，在土地证背书了待工程竣工后30天内办理变更登记。2012年10月19日，涉案房屋取得了房屋产权证。2012年10月22日，健华工艺公司与中国建设银行股份有限公司天台支行签订《最高额抵押合同》一份，以健华工艺公司所有的坐落在天台县的房屋（天房权证天台字第××号、08××52号、08××83号）及土地使用权（天台国用【2007】第5090号）提供抵押担保，对其在2012年10月22日至2015年10月21日期间所发生的一系列债务提供最高额为4658.2万元的抵押担保，担保范围包括借款合同项下全部债务，及申请人实现债权与担保权利而发生的诉讼费、保全费及律师代理费等。该抵押合同内第十二条的抵押财产清单中载明房屋建筑面积15204.97㎡、土地使用权26698㎡，第十三条的甲方陈述与保证第七点中载明：抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置……等。同日，浙江省天台县健华工艺有限公司将涉案房屋在天台县工商行政管理局办理了抵押登记手续。（二）、健华工艺公司因日常生产经营周转需要，多次向中国建设银行股份有限公司天台支行申请贷款，双方分别于2013年3月4日，同年4月27日、6月4日、7月2日、8月2日、9月4日、10月16日签订《人民币流动资金贷款合同》共七份，贷款金额分别为200万、300万、550万、450万、500万、150万、500万，借款期限均为一年，范永健、范惠华对以上七笔贷款作为保证人，承担连带责任保证。届期浙江省天台县健华工艺有限公司未按期全部履行还款义务。（三）、中国建设银行股份有限公司天台支行向本院提起诉讼，本院于2015年6月15日作出（2014）台天商重字第9号民事判决书，判令：一、健华工艺公司应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司天台支行借款本金人民币2650万元及利息（利息按合同约定的利息、罚息结算办法计算至判决确定履行之日止），并支付中国建设银行股份有限公司天台支行为实现债权支付的律师代理费98000元；二、中国建设银行股份有限公司天台支行对健华工艺公司所有的坐落在天台县的天房权证天台字第××号、08××52号、08××83号房屋及天台国用【2007】第5090号土地使用权以折价或者变卖、拍卖所得款项在最高额4658.2万元范围内享有优先受偿权；三、范永健、范惠华对健华工艺公司上述还款义务承担连带偿付责任；案件受理费176440元，保全费5000元，合计人民币181440元，由健华工艺公司、范永健、范惠华负担，鉴定费13000元，由范惠华负担。（四）、健华工艺公司、范永健、范惠华未自动履行法律文书确定的义务，中国建设银行股份有限公司天台支行向本院申请执行，执行案件案号为（2015）台天执民字第1653号。后中国建设银行股份有限公司天台支行将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司，本院于2016年8月8日依申请作出（2015）台天执民字第1653号之一执行裁定书，变更中国信达资产管理股份有限公司为本案申请执行人。后中国信达资产管理股份有限公司将该债权再次转让给杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙），2017年5月5日本院依申请作出（2015）台天执民字第1653号之三执行裁定书，变更杭州聚生鑫投资合伙企业为本案申请执行人。（五）、2012年10月15日，健华工艺公司（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将坐落在健华公司厂区内二幢一层东边600平方租给乙方，租赁期限十年，租赁期限从本协议签订之日开始计算，租金为10元每平方每月，每月为6000元，年租金为72000元，租金前——（此处空白）不变，后租赁期每年递增10%，租金从出租方欠承租方的款项里扣除。（六）、本院于2014年3月26日依据中国建设银行股份有限公司天台支行的保全申请，于2014年3月26日作出（2014）台天商初字第544-1号民事裁定书，查封健华工艺公司所有的坐落在天台县房屋及土地使用权和坐落天台县坦头镇岩下村的土地使用权。2017年7月6日，本院作出（2015）台天执民字第1653号出屋公告，限健华工艺公司在2017年8月30日前从坐落于天台县的厂房内迁出，并腾空房屋。原告裴群向本院提出于2012年10月15日与健华工艺公司签订租房协议，约定租期十年。本院于2017年10月11日作出（2015）台天执民字第1653号之四执行裁定书，涤除了原告裴群对健华工艺公司所有的坐落于天台县的土地和厂房的租赁权。原告裴群不服该裁定而提出执行异议，本院于2017年11月27日作出（2017）浙1023执异23号执行裁定书，驳回原告裴群之异议。原告裴群于2017年12月21日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是：一、原告是否在涉案房地产抵押前已经建立真实的租赁关系；二、租赁合同是否签订于被执行房屋设定抵押前；三、是否依据租赁合同直接、实际且至今仍占有案涉租赁房屋。现分析如下：第一、关于原告与健华工艺公司是否就涉案房屋建立真实的租赁关系问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人缔约的目的是通过出租房屋充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为了取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言，首先，原告虽然在形式上与健华工艺公司于2012年10月15日签订涉案《房屋租赁协议》，但在《房屋租赁协议》中明确“租金从出租方欠承租方的款项里扣除”，原告事实上也没有另行支付租金，其次，原告也没有提供证据证明健华工艺公司欠其款项时间与数额，其三，根据健华工艺公司与中国建设银行股份有限公司天台支行签订的最高额抵押合同第十三条第七项载明：抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置……等。其四，原告也未提供充分证据证明何时开始使用、现在是否使用租赁房屋的事实，因此，原告与健华工艺公司签订《房屋租赁协议》的真实性无法确认。即使原告提供了相关欠款依据，原告与健华工艺公司签订《房屋租赁协议》的真正目的并非为了解决生产经营场所或生活居所之需，而是以与健华工艺公司签订《房屋租赁协议》的方式使用该公司的厂房使用权，以该公司厂房使用权抵偿健华工艺公司欠其的债权得以清偿。由此可见，依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者解决承租人生产经营场所之需，但本案中原告与健华工艺公司签订的《房屋租赁协议》为以房屋使用权预期租金抵债合同，无惯常的租赁合同的承租人为解决生活所居或生产经营场所之需的属性。故对原告主张的其与健华工艺公司建立真实的房屋租赁合同关系不予认可。第二、关于《房屋租赁协议》是否签订于被执行房屋设定抵押前的问题。本院认为，虽然健华工艺公司于2012年5月21日将涉案土地抵押给中国建设银行股份有限公司天台支行，并办理了天台他项（2012）第137号，抵押的时间为2年，但中国建设银行股份有限公司天台支行与健华工艺公司于2012年10月22日签订《抵押合同》，并办理了抵押登记手续，而原告与健华工艺公司于2012年6月20日签订的《房屋租赁协议》，可以认定《房屋租赁协议》签订于被执行房屋设定抵押前。但根据如前所述，由于原告与健华工艺公司签订的《房屋租赁协议》并非建立真实的租赁关系，所签订的《房屋租赁协议》名为房屋租赁协议，实际上是以房屋使用权预期租金抵偿债务的合同，故对原告主张其与健华工艺公司签订的《房屋租赁协议》设定于中国建设银行股份有限公司天台支行与健华工艺公司签订的《抵押合同》前的理由，不予采纳。第三、原告是否依据租赁协议占有、使用租赁房屋的问题。所谓租赁权的占有、使用，是指承租人根据与出租人的租赁合同约定实际占有、使用出租人出租的房屋。承租人的这种占有须在抵押前占有并至今持续占有案涉房屋，且为依据租赁协议约定的合法占有、直接占有。根据本院查明的事实，原告没有提供充分证据证明其一直占有、使用租赁房屋。由此可见，原告并未直接、实际持续占有、使用案涉房屋，其请求保护其租赁权的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，原告请求确认其对租赁房屋范围享有在租赁期限内的租赁权；在前述期限，未经其同意不得涤除前述租赁权的执行措施，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回原告裴群的诉讼请求。案件受理费人民币10500元，由原告裴群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费10500元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001。审 判 长  王定飞审 判 员  褚天有人民陪审员  庞宪卫二〇一八年三月二十日代书 记员  王哲胜??