呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终4489号
上诉人（原审原告）：腾格林呼，内蒙古广播电视台工作人员，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张志华，内蒙古融兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安峰，内蒙古融兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古福城房地产开发有限公司。
法定代表人：程顾全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲德洋，内蒙古启伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王喆，内蒙古启伦律师事务所律师。
上诉人腾格林呼因与被上诉人内蒙古福城房地产开发有限公司（以下简称福城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人腾格林呼的委托诉讼代理人张志华、安峰，被上诉人福城公司的委托诉讼代理人曲德洋、王喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
腾格林呼上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持腾格林呼在一审中的诉讼请求;二、一审、二审诉讼费由福城公司负担。事实和理由：1、2016年5月10日,双方签订《商品房买卖合同》，合同第八条明确约定交房日期为2016年6月30日，福城公司至今未交房，构成违约，另外合同中约定的房屋单元门、户门均为盼盼防盗门，然而福城公司未使用该品牌门。2、本案不存在其他不可抗力及其他因素。商品房买卖合同签订日期为2016年5月10日，约定交房日期为2016年6月30日，福城公司作为房地产开发企业，完全具备预测竣工日期、如期交房的条件。之所以不交付房屋是因为不愿意改正违约的错误。双方签订合同距离交房日期仅仅为70日，房子也仅仅是收尾工程，当时不存在任何拆迁问题、手续问题。3、合同中明确约定为盼盼门，一审判决援引团购协议中表述的”盼盼、宜春国泰等知名品牌防盗门”，腾格林呼不认可该”团购协议”对腾格林呼的效力。即使协议有效也应该以签订时间在后的为准。4、腾格林呼与广电局并未形成委托代理关系，广电局与福城公司签订的《住宅商品房团购协议书》并不能直接用来约束腾格林呼。
福城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、福城公司不构成违约，内蒙古新闻出版广电局（以下简称广电局）与实际购房人之间属于委托关系，因此广电局与福城公司之间签订的团购协议应当对实际购房人产生约束力。2、福城公司并没有逾期交房，不构成违约，因此不应承担逾期交房的违约责任。福成公司只是负责开发商品房，而土地的取得，拆迁等都由广电局负责，只有广电局协调各方后，福城公司才能进行开发。根据福成公司与广电局签订的《住宅商品房团购协议书》，福城公司与实际购房人签订的《福城·广龙苑商品房认购合同》及往来函可以明确知晓，因政府和广电局原因导致商品房开发活动无法正常进行，福城公司不构成违约，工期可以据实顺延，根据《住宅商品房团购协议书》第12页4.2交付期限：”甲方应于开始计算工期后32个月内（不含甲方原因据实顺延的工期），完成团购住宅商品房的竣工验收”的约定，福城公司应当于2018年2月21日前向实际购房人交付房屋即可，所以福城公司不但没有违约，而且已经提前交付了房屋。3、车库的交付不构成违约，车库作为商品房开发的组成部分，必然应当属于开发土地上的项目，因政府无法完成拆迁工作，导致福城公司无法进行施工。《商品房认购合同》中约定”甲、乙双方签订《商品房买卖合同》同时，签订【福城·广龙苑】项目车位使用权买卖协议”。因此对车位的约定只是预约，双方应当在车位建好后签订正式的车位合同，不存在车库交付逾期的情况。4、福城公司为实际购房人安装的户门为步阳牌防盗门，该品牌为十大品牌之一，且该户门为甲级防盗门，质量及性能完全优于盼盼牌户门，没有更换户门的必要。福城公司与广电局签订的《住宅商品房团购协议书》中约定门户为盼盼、宜春国泰等知名品牌防盗门，故福城公司安装的防盗门完全符合合同约定。福城公司与实际购房人签订的合同关于户门的约定存在笔误，且没有约定型号、质量、价格等具体数据，一味强调品牌要求更换户门对实际购房人没有益处，还会造成资源的浪费、消耗巨额成本。5、福城公司于2016年12月19日取得商品房预售许可证，广电局于2016年3月28至2016年4月15日通知团购职工签订《商品房买卖合同》，福城公司也电话通知了实际购房人换签《商品房买卖合同》。2017年5月5日福城公司通过售楼部的广告、电话的方式通知实际购房人于2017年5月10日起开始接收房屋。福城公司鼓励实际购房人尽快接收房屋，部分购房人拒绝交付四项表费，故而至今双方都没有完成房屋交接。房屋至今未能交付，原因在于实际购房人，而非福城公司。
腾格林呼向一审法院起诉请求：1、福城公司承担逾期交房违约金7661.6元（违约金为244000元为基数，按照日万分之一，从2016年7月1日计算至2017年5月10日，请求支付至实际交房之日）；2、福城公司按合同附件3的约定更换盼盼牌户门；3、判令福城公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：第一，2016年5月10日，腾格林呼（买受人）与福城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定腾格林呼购买由福城公司开发的广龙苑小区第7幢1单元1204号房屋一套，单价每平方米4530元，总金额520950元。买受人在签订合同时付清总房款的50%，余款以银行按揭方式支付。交付期限:出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.达到附件三的标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.国家政策法规调整，并致工期延误的；3.政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的。违约责任：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三：装饰、设备标准：5.门窗：户门（盼盼防盗门）。”
第二、腾格林呼于2014年4月18日向福城公司支付房款204000元及车位款4万元，共计244000元。2017年5月9日，福城公司通知买房人于2017年5月10日可以交房，但腾格林呼未受领房屋。
第三、2007年5月10日，内蒙古自治区广播电影电视局（以下简称广电局）（甲方）与江苏省苏中建设集团股份有限公司（乙方）就甲方职工团购乙方开发的商品房一事签订委托建设合同，约定：一、为获得开发商品房所需土地，甲方负责协调相关土地部门，使乙方以出让方式获得开发用地的使用权。四、甲方职工购买商品房的面积为20-30万平方米。五、甲方要在本合同签订之日起一个月内，将甲方职工购买的商品房总面积和户型比例统计出来并以书面形式告知乙方。十、交房日期为2008年12月31日，如因土地拆迁不能在2007年8月底前具备开工条件，交房时间顺延。
第四、2011年9月2日，广电局（甲方）与福城公司（乙方）签订住宅开发建设协议书，该协议书记载：甲方与江苏省苏中建设集团股份有限公司签订的《委托建设协议》一事，由江苏省苏中建设集团股份有限公司在呼和浩特市注册成立房地产开发企业即福成公司，受甲方委托以乙方名义与呼和浩特市回民区政府签订征地协议书，按照征地协议书，乙方向回民区政府支付了7100万元拆迁费，甲方通过乙方向回民区政府支付了5000万元拆迁费。项目征地范围内共需搬迁村民320户。到目前为止，仅拆迁163户，尚有157户未拆迁。双方为使职工住宅建设顺利进行，作出如下约定：二、由乙方为甲方集中建设甲方职工购买的200050平方米的商品房住宅；三、在项目中，对甲方职工购买的200050平方米住宅及地下车位实行单独核算，由甲方委派专业人员或专业资质公司会同乙方进行项目质量、进度、投资等管理：（九）拆迁征地和土地挂牌费用按照甲乙双方在总建筑面积中所拥有的比例各自承担。
第五、2014年3月17日，福城公司（甲方）（出售方）与广电局（乙方）（团购方）签订住宅商品房团购协议书，甲乙双方为实现乙方团购商品房的优惠，就乙方团购甲方开发建设的位于呼和浩特市××区西段的住宅商品房事宜再次达成协议:1.1乙方团购商品房位于呼和浩特市××区西段的原塔布板村，项目占地185.53亩。1.3乙方团购住宅区共计约建筑面积223000平方米。1.5在乙方协调相关各方条件下，甲方须按国家有关住宅商品房开发销售的相关规定负责完成土地使用权证等一切与本协议所涉项目开发、销售相关手续的办理工作。2.1.1本协议团购商品房住宅按建筑面积每平方米均价4450元计算。2.1.1.5价格表中的土地费用、配套即前期工程费及税金，由乙方出面协调呼和浩特市政府相关部门充分享受市政配套规费及税金、棚房区改造项目优惠政策,按实际发生调整。2.1.3.2在本协议签订之日起90日内，由乙方协调配合甲方将位于临成吉思汗大街南侧的三栋楼住宅的全部或部分在乙方相关部门和单位的职工中登记销售。3.1工期及工程进度，甲方已于2013年5月2日进行开工建设，开工后开始计算工期，甲方应在32个月内完成团购楼座的工程建设并竣工。甲方在办理相关手续过程中因有关部门原因（非甲方可控），导致工期延误的，交房期限顺延。甲方在施工过程中，如遇特殊困难、政策性因素、政府行为或政府方面责任、尚未完成的拆迁、规划调整，以及不可抗力事件等非甲方责任原因，从而导致上述工期延误的，上述工期可相应顺延，由双方共同协调相关部门，按工期顺延总工期最长不得超过45个月控制。4.签订商品房买卖合同与交房约定，本协议签订之日起20个工作日内，甲方以本协议为蓝本与乙方团购人签订商品房认购协议。4.1.1乙方应于甲方取得商品房预售许可证后15日内，向甲方提供团购人名单等，组织团购人按本协议基本条款的约定，分别由乙方团购人与甲方签订商品房买卖合同。4.2交付期限，甲方应于开始计算工期后32个月内完成团购住宅商品房的竣工验收，团购住宅商品房竣工验收合格、符合法定交房使用条件之日起30个工作日内，依照有关规定，将住宅商品房交付给乙方的团购人使用。甲方向乙方交付商品房的时间为2015年12月31日，交付时建筑主体及水、电、暖、天然气、地下车位、地下储藏室等室内配套工程完成，小区内能够满足团购住户装修运输通车、行人通行需求；小区道路硬化、绿化、亮化等相关小区配套工程设施于2016年6月30日前全部建设完工；水、电、天然气、供热管网等由甲、乙双方负责协调相关部门开通。如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：不可抗力；因水、电部门的原因，如延迟安装、或停水、停电；尚未完成的拆迁；因政府行为或政府方面责任、政策性因素，如规划调整或变更、有关检查、重大活动等。6.2违约责任，甲方违约，非人力不可抗因素（专指自然灾害、政策性规定）或乙方（含尚未完成的拆迁、未能完成本协议及附件约定的工作）原因导致的工期延误除外，甲方应严格按本协议约定的事项和时间履行义务，甲方违反本协议交付期限逾期超过30天交付团购商品房的，应按已收乙方（含乙方相关部门和单位的团购甲方住宅的团购人）购房款总额的每日万分之五，向乙方支付违约金，再由乙方向团购人支付。但甲方逾期超过60天仍未能交付商品房的，乙方有权解除本协议，协议解除后，甲方除应向乙方支付逾期交房违约金外，还应于协议解除后20个工作日内，退回已收取的购房款给乙方。该协议书附件2关于团购住宅建材使用、竣工交付使用标准及交接说明第3条记载：户门：盼盼、宜春国泰等知名品牌双开对讲可视门。
第六、2014年5月16日，福城公司（甲方）（出售方）与广电局（乙方）（团购方）签订住宅商品房团购协议书补充协议，约定：2014年3月17日签订的团购协议中约定的乙方职工扩大至乙方职工、乙方相关部门和单位的职工。
第七、2014年9月20日，福城公司向广电局发出”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函”，福城公司在该函中请求该局协调呼市回民区房屋征收办及早完成拆迁工作，交付建设用地。并强调由于拆迁的迟延，将对施工期限、交房期限产生实质影响。2014年9月24日，广电局团购办出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函的回复”，称呼市回民区房屋征收办将通过诉讼程序推动拆迁工作的进程，尽快完成拆迁工作，关于钉子户事件影响工期属客观情况，工期可据实顺延。2015年5月11日，福城公司向广电局出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函”，称自2013年5月2日距今，已延迟两年多，根据住宅商品房团购协议书的约定，因拆迁原因导致了工期延误，我公司有权据实顺延工期和交房日期，恳请贵局协调尽快完成拆迁工作。2015年6月22日，广电局团购办出具”关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函的回复”，称经我局协调、敦促，呼和浩特市回民区人民法院已于2015年6月21日通过执行程序完成了广龙苑建设用地上的拆迁工作，现该宗地已不存在拆迁遗留问题。对于工期顺延问题，因现钉子户的障碍已排除，除政策调整等其他政府行为导致工期延误的原因外，此后贵公司不再存在钉子户顺延工期的理由，因拆迁工作的迟延，耽误的工期，可据实顺延。自2013年5月2日起至拆迁全部完毕即2015年6月21日止，延误工期共计25个月。
第八、（2013）回民一初字第61号已生效民事判决书查明：2012年4月10日，呼和浩特市回民区人民政府发布《征收公告》：根据区委区政府总体要求，决定对回民区塔布板村的房屋进行征收改造并对成吉思汗大街南侧的土地及房屋进行限期征收。征收时间为2012年4月10日至2012年7月10日。
第九、2017年6月20日，呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室，出具情况说明，载明”作为内蒙古新闻出版广电数字传媒中心配套工程的内蒙古广电住宅小区-
广龙苑建设用地的拆迁工作，于2015年6月21日通过呼和浩特市回民区法院强制执行程序全部拆迁完毕”。
第十、福城公司于2016年3月4日取得建设用地规划许可证，2016年5月17日取得建设工程规划许可证，2016年10月26日取得建设工程施工许可证，2016年12月19日取得商品房预售许可证，2017年3月17取得国有土地不动产证；
第十一、本案系广电局团购家属房的系列案，在其他职工与福城公司签订的认购合同中，均写明团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古自治区新闻出版广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古自治区新闻出版广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价，结算单价确定后依据本认购合同暂定建筑面积调整住宅总价、总房款，作为第2、3次付款依据。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同法律关系,争议焦点为：一、腾格林呼、福城公司在商品房买卖合同中关于”因政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可以据实予以延期”的约定如何理解；二、福城公司与广电局签订的住宅商品房团购协议书如何定性，其约定对腾格林呼是否具有约束力；三、腾格林呼诉请的逾期交房违约金及更换盼盼牌户门的请求是否能得到支持。
对于第一个争议焦点，腾格林呼、福城公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效。腾格林呼、福城公司在商品房买卖合同中明确约定，”政府职能部门未按照规定期限办理相关手续或进行验收的，出卖人可据实予以延期”。从呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室出具的情况说明以及其它相关证据来看，案涉的广龙苑小区项目，存在未按时完成拆迁的问题，最终是通过回民区人民法院的强制执行完成的拆迁工作。由于拆迁问题导致案涉的商品房工程无法顺利完工，各项施工的证件也将因案涉的地块非”净地”而延迟办理。该原因非福城公司可控，故出卖人福城公司可依据腾格林呼、福城公司签订的商品房买合同中的约定据实予以延期。
对于第二个争议焦点：所谓单位团购是指企事业单位为了职工利益，利用集团购买优势，代表职工购买商品房的行为。职工基于对单位的信任委托单位购买商品房，职工与单位之间构成委托代理关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中的商品房团购协议书系广电局代表其内部职工与福城公司签订的购房意思表示，其实际购房人为职工，职工既享受团购带来的价格优惠也承担团购协议约定的义务。虽然单位以自己的名义与房地产开发公司协商团购事宜，但最后签订商品房买卖合同的是单位职工，而不是单位。在广电局职工与福城公司的系列案中，其他职工与福城公司签订的认购合同中，均写明”团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据广电局出具书面证明确定，结算单价执行广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价”。可见腾格林呼所购房屋系单位团购房，虽无明确的授权委托书，但在实际履行过程中，腾格林呼遵守了单位的程序选择房号、平米等，并认可了团购协议中约定的价格以及之后确定的房屋座落、编号，与一般市场交易中买受人去开发商售楼部选房并不同且如果商品房买卖合同与团购协议分裂，那么商品房交易过程中，当事人选房的过程不能体现，并不能全面的反映出当事人的真实意思表示，故应视为腾格林呼与单位之间形成了事实上的委托代理关系，腾格林呼应受该团购协议的约束。
对于第三个争议焦点，团购协议系广电局签署，效力及于该单位及单位团购房屋的职工或相关人员。团购协议”工期及工程进度”条款中约定对开工日期以及在施工过程中如遇尚未完成的拆迁等非福城公司方责任的原因，从而导致工期延误的，工期可相应顺延。以及如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合外，甲方可据实予以延期（以下情况均须相关行政部门或媒体文件或双方书面文件）：4.2.3尚未完成的拆迁。可见，双方在团购协议中关于拆迁问题导致的工期延误做了相应的约定，如果出现约定的情形，即可据实顺延。团购协议约定的福城公司交付商品房的时间为2015年12月31日，扣除双方约定据实顺延的25个月，福城公司最晚应于2018年2月1日前将约定房屋交付于买受人。综上，虽然腾格林呼、福城公司双方签订了正式的商品房买卖合同，但腾格林呼、福城公司签订的商品房买卖合同与一般的买受人与开发商签订合同不同，理由为从广电局为单位职工团购房屋事宜与福城公司签订的住宅开发建设协议、住宅商品房团购协议书、住宅团购协议书补充协议以及关于广电局为解决职工住房问题与福城公司往来函件等一系列事件来看，广电局接受职工的委托为职工的住房事宜进行了协商、沟通，因此腾格林呼作为广电局职工及相关人员在享受这些权利、待遇的同时也要承担广电局在同意工期延误方面的做出的承诺，且该承诺并不违反法律禁止性规定，故腾格林呼应当受团购协议的约束，福城公司尚处在履行合同期限内，并未迟延交房，对于腾格林呼诉请的要求福城公司支付迟延交房违约金的请求不予支持。对于腾格林呼诉请的更换盼盼牌户门的诉讼请求，因福城公司交付房屋未到履行期限，将来交付的房屋是否符合约定，无法确定，故对于腾格林呼的该项诉讼请求不予支持。因腾格林呼诉请的违约金计算基数中含有车位款，对于腾格林呼主张的迟延交付车位的违约金，理由同上，福城公司存在据实延期的事实和协议约定基础，故对该部分请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回腾格林呼的诉讼请求。案件受理费已减半收取30元，由腾格林呼负担。
本院二审期间，腾格林呼围绕上诉请求提交了一份新证据：《福城公司给业主发的律师函》，该律师函具有如下内容”根据与每位业主签订的《认购协议》及《商品房买卖合同》的约定，如买受人逾期支付购房款，或不予配合办理按揭贷款的。我公司有权解除合同并追究买房人的违约责任”。拟证明本案不存在本约与预约区分，自始至终都是一个有效的合同。福城公司对该证据的真实性无异议，认为本约、预约对案件的实质没有影响。福城公司围绕上诉请求提交了一份《防盗门参数》，拟证明福城公司给涉案小区安装的防护门无论是从参数上，还是从质量上，均优于盼盼防盗门。腾格林呼对该证据真实性、合法性均不予认可，应该按照合同约定将防护门换成盼盼牌防盗门。庭审后福城公司提交了一份《承诺函》，拟证明腾格林呼已经接收房屋，并认可福城公司与广电局、腾格林呼签订的一切文件，双方已经达成和解，腾格林呼已经放弃二审的上诉请求，双方再无任何权利义务纠纷。腾格林呼对该《承诺函》真实性认可，但认为承诺函系格式条款，由福城公司事先拟定，只能证明签署该承诺函时房屋可以交付，对于交付之后的违约金不在主张，房屋交付之前的违约金是有法律依据的，仍然应当受到法律保护。且承诺函不是腾格林呼真实意思表示，二审中提交的《律师函》中福城公司要求业主12月8日收房，逾期将解除腾格林呼与福城公司之间的合同。领取钥匙的前置条件就是要求签署承诺函，为了避免自己的利益受到更大损失，迫于无奈签订此承诺函，此承诺函系被胁迫签订，不能成为本案认定事实的证据。
二审经审理查明，腾格林呼于2017年12月7日签署的《承诺函》，内容为：”本人认可福城公司已完善履行了福城公司与广电局签署的《团购协议》、与腾格林呼签署的《商品房买卖合同》中现阶段应承担的各项义务，自愿收房，并配合福城公司及物业办理相关手续、自愿交纳各项费用，不再通过任何方式追究福城公司延期交房的违约责任”。
本院认为，本案的争议焦点为：腾格林呼诉请福城公司承担逾期交房违约金、更换盼盼牌户门是否有事实和法律依据。根据《承诺函》记载的内容，腾格林呼已经认可福城公司完善履行现阶段应承担的各项义务，自愿收房，办理相关手续、缴纳相关费用，不再追究福城公司延期交房的违约责任。本院认为，腾格林呼与福成公司已经就现阶段涉案房屋交付、履行、违约问题达成了新的共识，故对腾格林呼请求福城公司承担逾期交房违约金、更换盼盼防盗门的请求不予支持。
另外，广电局与福城公司之间签订的《团购协议》中关于迟延交付房屋问题的约定对团购业主具有约束力。根据已查明的事实，广电局为了其职工团购福城公司开发的商品房与福城公司先后签订了《住宅开发建设协议》、《住宅商品房团购协议书》、《住宅团购协议书补充协议》。在上述协议中关于工期及工程进度，广电局承诺因不可抗力事件及非福城公司原因导致的工期延误，工期可以相应顺延。系列案件中的团购业主均为广电局或其相关单位职工，团购业主基于对单位的信任、遵守了广电局团购程序，在团购的总体框架内购买了涉案房屋。团购业主与福城公司签订的《认购合同》包括以下内容：”非人力不可抗因素或内蒙古新闻出版广电局原因导致的工期延误除外；甲方应严格按本认购合同约定的事项和时间履行义务......”。所以在认购涉案房屋之初团购业主就已经同意免除因广电局原因导致的工期延误责任。作为广电局单位职工，享受团购带来的价格优惠，并承担广电局在工期延误方面做出的承诺是符合认购合同的约定及团购的客观事实的。即非福城公司自身因素导致的迟延交付房屋，福城公司不承担违约责任。虽然腾格林呼与福城公司重新签订了《商品房买卖合同》，对涉案房屋交付期限进行了重新约定，但是作为广电局团购职工，团购事实并没有改变，故广电局与福城公司之间团购协议中迟延交付房屋问题的约定对腾格林呼仍具有约束力。
本案存在如下证据证明拆迁工作导致工期延误，2014年9月24日，广电局团购办出具《关于对住宅商品房团购协议书履行情况的商榷函的回复》，称呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室将通过诉讼程序推动拆迁工作的进程，尽快完成拆迁工作，关于钉子户事件影响工期属客观情况，工期可据实顺延。2015年6月22日，广电局团购办出具《关于对住宅商品房团购协议书履行情况商榷函的回复》，载明”2015年6月21日通过强制执行程序完成了广龙苑建设用地上云俊等五户钉子户的拆迁工作，现该宗地已不在存在拆迁遗留问题。......因拆迁工作的延迟，耽误的工期，可据实顺延”。2017年6月20日，呼和浩特市回民区房屋征收管理办公室，出具情况说明，载明”作为内蒙古新闻出版广电数字传媒中心配套工程的内蒙古广电住宅小区-
广龙苑建设用地的拆迁工作，于2015年6月21日通过呼和浩特市回民区法院强制执行程序全部拆迁完毕”。
综上所述，腾格林呼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一杯七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人腾格林呼负担。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
审判员张蒙江
代理审判员韩东妹
二〇一七年十二月三十日
书记员贾沛然
书记员齐兴宇