湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1951号
上诉人（原审被告）：李时勇，男，汉族，1971年8月8日出生，住岳阳市岳阳楼区。
上诉人（原审被告）：李时刚，男，汉族，1975年12月4日出生，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：李艳丽，湖南祁安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任磊，湖南祁安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨亮球，男，汉族，1965年1月9日出生，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：罗果刚，湖南金鹗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：饶松林，男，汉族，1964年3月25日出生，住岳阳县。
委托诉讼代理人：彭东雄，男，1971年11月5日出生，汉族，住岳阳县。
上诉人李时勇、李时刚因与被上诉人杨亮球、饶松林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2016)湘0602民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，书面进行了审理。本案现已审理终结。
李时勇、李时刚上诉请求：撤销原审判决，确认杨亮球不享有诉争房屋一半的产权，由杨亮球、饶松林承担全部诉讼费，保全费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，杨亮球不是诉争房屋共有权人，不享有诉争房屋产权。杨亮球在一审提交的饶松林和李德明的书面证言均没有证人出庭作证，没有证据证明杨亮球与饶松林之间的委托关系与饶松林合资买房，没有证据证明杨亮球在诉争房屋上喷“此房为杨亮球所有，不对外出售”字样，李时刚也没有打电话告知杨亮球油漆被刷。退一步讲，购房协议的买方为饶松林不是杨亮球，杨亮球并未占有、使用诉争房屋。杨亮球出钱给饶松林买房仅为杨亮球与饶松林的内部约定，杨亮球与饶松林系债权债务关系，不享有诉争房屋的物权。二、饶松林与李时刚、李时勇签订的《房屋赎回协议》合法有效，李时刚、李时勇系诉争房屋所有权人。李时刚、李时勇之父李福初出售房屋的合同相对方是饶松林，饶松林有权对外转让。李时刚、李时勇于2016年11月25日在村组见证下与饶松林签订《房屋赎回协议》，以13.5万元的合理价格赎回房屋。饶松林于当日交付房屋及钥匙，李时刚、李时勇已实际占有、使用该房屋。三、李时刚、李时勇在一审已经提供购房协议、赎回协议及收条，证明合同相对方系饶松林，且赎回协议已履行完毕。一审法院认定李时刚、李时勇未提供任何证据，程序违法。
杨亮球辩称，一、李时刚、李时勇上诉称杨亮球不是共有人与事实不符。1、杨亮球共向饶松林支付购房款5.9万元、装修款2.9万元；2、房屋交付后，李时刚、李时勇之母认为价格偏低，经村组调解，杨亮球又增加支付了1万元；3、杨亮球曾请李时刚为诉争房屋维修、砌墙、装防盗门并支付工资；李时刚给杨亮球打电话告知油漆喷字被饶松林刷掉了，杨亮球马上安排儿子重新喷字；李时刚给杨亮球发信息“房子已买，你找松林”。说明李时刚、李时勇明知杨亮球是诉争房屋的共有人。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。杨亮球在一审提供了充分证据证明享有诉争房屋一半的产权；李时刚、李时勇以明显不合理的低价赎回房屋不受法律保护。
饶松林辩称，2009年3月10日饶松林与杨亮球共同购买李福初的房屋，饶松林出具给杨亮球的所有收据、协议是事实。2009年9月，饶松林与杨亮球请人施工装修时，因李时刚与他母亲认为价格太低与饶松林、杨亮球吵架，经村组调解，增加支付了1万元给李时刚的母亲后，才装修房屋，购房款应为10.6万元。
杨亮球向一审法院起诉请求：一、确认李时勇、李时刚与饶松林签订的“房屋赎回协议”无效，并责令李时勇、李时刚向杨亮球及饶松林返还该房屋；二、确认杨亮球对该房屋享有一半产权；三、由李时勇、李时刚、饶松林承担本案诉讼费及财产保全费用。
一审法院认定事实：李时勇、李时刚系兄弟关系。杨亮球与饶松林是岳阳市经济技术开发区金凤桥管理处分水珑村一座荒山的合伙承包人。2009年3月10日，李时勇、李时刚之父李福初老人（现已故）将其位于岳阳市经济技术开发区金凤桥管理处分水珑村中门组其老屋南侧、新建的面积120㎡房屋一栋以人民币9.6万元价格出卖给饶松林和杨亮球。当时，杨亮球并未亲自到现场与李福初老人签订合同和交纳购房款，而是委托饶松林签订合同和交纳购房款。（但合同首部购房一方为“杨宏辉、饶松林”，没有署“杨亮球”之名），购房款及房屋产权两人各占50%。李福初老人向饶松林出具了收到饶松林购房款9.6万元的收条。李福初和饶松林分别在协议上作为买卖双方签了名，协议上没有杨亮球的签名，李福初的堂弟李德明作为见证人也在协议上签了名，并证实杨亮球电话委托饶松林代领两人共同合作经营的土地征收款59000元，用于共同购买李福初的房屋。2009年7月2日，杨亮球付饶松林购房款现金30000元。房屋买卖成交后，由饶松林进行管理。2009年7月21日、9月21日，杨亮球又分别支付饶松林房屋装修款24000元、5000元对房屋进行了装修。杨亮球在房屋上喷了“此房为杨亮球（187××××4888）所有，不对外出售”的油漆字样。2016年11月21日，李时刚打电话告知杨亮球油漆字样被饶松林刷掉了。杨亮球又立即重新喷上。2016年11月25日勇、李时刚作为甲方，饶松林作为乙方，双方签订了《房屋赎回协议》，协议约定：“一、甲方自愿以135000元的价格将原父亲李福初（已故）出售给乙方饶松林的房屋收回，二、乙方自愿将原购甲方之父李福初所购房屋按135000元的价格反售给李福初之子李时勇、李时刚，所有产权界限均按原协议一样，一次性买断。”。同时，饶松林出具书面保证“因原协议乙方（指购买方）有“杨宏辉”之名，现杨宏辉不能到场，如今后杨宏辉有异议，一切事务由饶松林负责经济责任”。2012016年12月7日，李时刚发信息给杨亮球“房子已卖，你找松林”。杨亮球认为李时勇、李时刚与饶松林恶意串通签订《房屋赎回协议》转卖，侵害了杨亮球的合法权益，遂诉至一审法院。
一审法院认为：杨亮球与饶松林系本案涉案房屋的共有人。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案李时勇、李时刚明知该房屋系杨亮球与饶松林多年前共同出资（各50%）从其父亲李福初手中购买，是该房屋的按份共有人（各占房屋产权的50%）。在杨亮球明确表示不出售该房屋的情况下，李时勇、李时刚仍与饶松林签订房屋买卖合同，购买并占有该房屋，系恶意串通损害杨亮球合法权益的行为，是无效的。杨亮球所提诉讼请求，合法有据，理由正当，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨亮球对位于岳阳市开发区金凤桥管理处分水珑村中门组李福初老人（现已故）老屋南侧、面积120㎡新建的房屋一栋享有一半房屋产权。二、饶松林与李时勇、李时刚双方于2016年11月25日所签订的《房屋赎回协议》无效。案件受理费500元，财产保全费2000元，合计2500元，由李时勇、李时刚、饶松林共同承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年8月28日，经分水垅村治调委员会、中门组组长及代表协调，李福初、徐运秀（李福初之妻）作为甲方与杨宏辉、饶松林作为乙方签订《购房补充协议》，约定：一、乙方同意重新再补偿甲方徐运秀房款共计壹万元整。二、乙方于2009年8月29日将补偿款一次性付给甲方徐运秀。三、甲方自协议签订之后，不得再找任何理由阻碍乙方对此房屋进行装修施工，并自动将东西搬出。四、此协议自甲乙双方签字后具有法律效力，任何乙方都不得反悔，否则所造成的一切后果均归反悔方负责。五、此协议一式四份，甲乙双方、分水垅村治调委员会、中门组各执一份。协议上签有甲方李福初、徐运秀、乙方杨宏辉、饶松林、中门组代表李立春、李时刚、周霞、分水垅村治调委员会王国兵名字。杨亮球在二审调查时陈述称：1、签署前述补充协议杨亮球在场，但没有在协议书上签字；杨亮球在金凤桥管理处分水垅村中门组租地从事种植业，从李福初处买房后于2009年12月15日将户口从岳阳县城关镇枫桥湖村迁入金凤桥管理处分水垅村中门组，没有分配田地；饶松林的户口不在中门组，杨宏辉的户口系购房后与杨亮球同时期迁入中门组；2、杨亮球主张案涉房屋一半的产权是基于饶松林买房后资金不够，找杨亮球出钱，饶松林于2009年6月29日出具了“杨宏辉、饶松林于2009年3月10日购李福初面积120㎡，杨宏辉、饶松林共50%房产权，杨亮球50%房产权，购房款各出50%，房屋如征收后，补房指标双方协商作价后优先给杨亮球”字样的《证明》，并出具了一系列的收款条据给杨亮球的事实；3、饶松林、杨亮球均未在案涉房屋内居住过。李时刚在二审调查时陈述称：1、案涉房屋没有办理任何建房审批手续和产权登记手续；2、李时刚是因为饶松林欠杨亮球的钱，才于2016年12月7日发手机短信“房子已买你找松林”给杨亮球，向杨亮球提供信息；3、饶松林从李福初处购买案涉房屋后，于2012年请李时刚维护、装修，工资是饶松林支付的；4、李时刚赎回案涉房屋前没有见到过杨亮球在房屋墙、门上喷的字，赎回房屋后见到过杨亮球喷的字。饶松林在二审调查时陈述称：1、杨宏辉是前妻的姐姐，当时只是借杨宏辉的名义买房，2009年8月签补充协议时杨宏辉的名字系饶松林代签，杨宏辉的户口系签购房协议后与杨亮球同期迁入房屋所在地，当时没有去找当地村组开接收证明；2、后饶松林与前妻离婚时案涉房屋被判决归饶松林；3、2009年3月买李福初的房子时正在外地的杨亮球表示要合伙买，当时饶松林经手领了两人的征收款5万多做了购房款，后来杨亮球还付了饶松林部分款项（均有条据），2009年6月28日杨亮球回来后饶松林出具证明给杨亮球，确认杨亮球有一半的产权；4、购房后一直未入住，只由饶松林经手请人做了简单的装修，杨亮球来过现场也出了费用，但支付工资都是饶松林经手；5、杨亮球在房屋墙上喷过不对外出售的字，饶松林于2016年签赎回协议前刮掉过一次；6、补充协议签订后，2015年做间墙、装门时，是杨亮球请李时刚做事并支付了1500元工资的。杨亮球在二审提供的于2017年3月5日拍摄的现场照片显示，案涉房屋墙上喷有“本栋房屋不对外出售特此申明杨亮球187××××4888”的油漆字样，于2017年10月15日拍摄的现场照片则未能显示案涉房屋墙上有油漆喷字。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案争议的焦点是杨亮球是否享有案涉房屋一半的产权？饶松林与李时刚、李时勇签订的《房屋赎回协议》应否撤销？
关于焦点一，杨亮球是否享有房屋产权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”本案中，李福初因建造设立案涉房屋物权，虽未进行产权登记，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分权利。李福初与饶松林、杨宏辉（未在协议上签字）于2009年3月10日签订《购房协议》，将案涉房屋作价9.6万元转让给杨宏辉、饶松林；李福初、徐运秀（李福初之妻）与杨宏辉（协议上的名字系饶松林代签）、饶松林于2009年8月28日签订《购房补充协议》，由杨宏辉、饶松林另行补偿徐运秀房款1万元，当地村、组相关负责人及村民代表（包括李时刚）在协议上签名见证。之后，当地集体组织及李福初家人均未对杨宏辉、饶松林受让案涉房屋提出异议，上述《购房协议》、《购房补充协议》应为有效合同。饶松林陈述称杨亮球同意与其合伙购房并承担部分购房款，于2009年6月29日向杨亮球出具《证明》，确认杨亮球享有50%房权益，在本案二审中又再次认可出具给杨亮球的所有收据、协议是事实，可以认定饶松林对与杨亮球合伙购房，杨亮球享有案涉房屋50%的权益并无异议。
关于焦点二，《房屋赎回协议》应否撤销的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，虽然饶松林于2009年6月29日以证明形式书面确认杨亮球享有案涉房屋50%的产权，但根据杨亮球、饶松林在二审中关于2009年8月28日签署《购房补充协议》时杨亮球在场但没有在参与协议签字的陈述，可以认定饶松林因与杨亮球合伙购房向杨亮球转让案涉房屋50%的权益并未得到当地集体组织的同意与认可。李时刚只承认受饶松林雇请维护、装修案涉房屋，否认杨亮球雇请自己维护、装修案涉房屋并支付工资，并否认曾于2016年11月21日打电话告知杨亮球油漆字样被饶松林刷掉；杨亮球在二审提供的现场照片仅能证明2017年3月5日拍摄照片时案涉房屋墙上喷有杨亮球申明房屋不对外出售的油漆字样及有涂抹痕迹，李时刚在二审陈述中只认可赎回房屋后见到过杨亮球喷的油漆字样，饶松林在二审陈述中称于2016年签赎回协议前将杨亮球在房屋墙上喷的不对外出售的油漆字样刮掉过一次；杨亮球称李时刚于2016年12月7日发手机短信“房子已买你找松林”是因为杨亮球委托李时刚照看案涉房屋，故李时刚短信告知杨亮球，但李时刚不认可受杨亮球之托照看房屋，而是因饶松林欠杨亮球的钱，才给杨亮球提供信息。虽然现有证据不足以证实李时勇、李时刚明知杨亮球与饶松林之间有对案涉房屋各享有50%的权益的约定，也没有足够证据证明李时勇、李时刚与饶松林系恶意串通签订《房屋赎回协议》而损害杨亮球的权益。但结合李时勇、李时刚居住在案涉房屋附近的实际情况分析，李时勇、李时刚对杨亮球与饶松林就案涉房屋存在争议是明知的。李时勇、李时刚经当地村、组见证同意，于2016年11月25日与饶松林签订《房屋赎回协议》，支付13.5万元价款，将二人已故的父亲李福初作价9.6万元（后另外补偿1万元）出售给饶松林的房屋收回，并已交割清结，李时勇、李时刚的合法权益应当予以维护。饶松林擅自处分杨亮球一半的案涉房屋产权，杨亮球不予认可与追认，饶松林与李时勇、李时刚签订《房屋赎回协议》对杨亮球无约束力。李时勇、李时刚多支付给饶松林的一半购房款及因此造成的损失，可以通过协商或另行诉讼的途径解决。
综上所述，李时勇、李时刚认为其与饶松林签订的《房屋赎回协议》合法有效的上诉理由成立，本院予以采纳；李时勇、李时刚认为杨亮球与饶松林关于各占一半产权的内部约定系债权债务关系，杨亮球不享有案涉房屋的物权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实、适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十九条、第九十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初5325号民事判决第一项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初5325号民事判决第二项；
三、驳回杨亮球的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费500元，财产保全费2000元，合计2500元，由杨亮球负担1250元，李时勇、李时刚负担1250元；二审案件受理费500元，由杨亮球负担250元，李时勇、李时刚负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 蒋立春
审 判 员 甘春汉
二〇一七年十二月十五日
法官助理 曹 维
书 记 员 陆丽波