四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5195号
上诉人（原审被告）成都聚森置业有限公司。住所地：成都市新都区成都家具产业园成彭路中段。
法定代表人李晓军，董事长。
委托代理人钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。
委托代理人钟世征，四川诚伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘富萍，女，汉族，1972年4月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人黄正，四川方舟达律师事务所律师。
上诉人成都聚森置业有限公司（以下简称聚森公司）因与被上诉人刘富萍商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2016）川0114民初字376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2015年1月25日，刘富萍与聚森公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘富萍购买位于成都市新都区家具产业园区由聚森公司开发的家和家园家居商城二期3幢2层9号商业用房，该商品房测绘建筑面积共21.91平方米，其中套内建筑面积10.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.63平方米，单价为每平方米9759.38元，总价款213828元。合同第十条约定聚森公司应当在2015年7月31日前交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在120日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。2.在不影响乙方租金收益的前提下，交房时间延后则不算违约。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。合同签订当日，刘富萍支付了购房款213828元。在签订《商品房买卖合同》的同时，刘富萍与成都聚和市场经营管理有限公司（以下简称聚和公司）签订了《商铺经营管理协议》，约定聚和公司租赁并经营管理该商品房，计租基准总价260766元，租赁期限20年，2015年7月31日至2018年7月30日期间，刘富萍不主张任何收益。由于家和家园家居商城二期项目工程停工，至今未能复工。因工程未竣工，聚森公司未能在合同约定的2015年7月31日前交房，遂引发纠纷。
原审认定上述事实有商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、房款收据、《商铺经营管理协议》、照片以及当事人的陈述在卷予以佐证。
原审中刘富萍的诉讼请求是：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、聚森公司退还购房款213828元及资金占用利息（从2015年1月25日起，按照月利率2%计算至退清购房款止）。
原审法院认为，双方主要争议焦点为商品房买卖合同是否应当解除。针对争议焦点论述如下：根据刘富萍与聚和公司签订的《商铺经营管理协议》可以看出，聚森公司是采取售后包租的方式销售房屋，用三年的房屋租金抵扣了购房款，与刘富萍签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘富萍作为买受人按约向聚森公司支付了购房款，其合同义务已履行完毕。聚森公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过120日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。聚森公司抗辩称合同约定“在不影响租金收益的前提下，交房时间延后则不算违约。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据该规定，聚森公司提供的格式条款免除了其违约责任，该约定无效。因此，聚森公司的抗辩理由不能成立，对其主张原审法院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，在聚森公司逾期交房超过120日，刘富萍可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，刘富萍要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，聚森公司应退还刘富萍的购房款。关于刘富萍主张的资金占用利息，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的商品房买卖合同第十二条约定“买受人退房的，按照买受人全部已付款的5%支付违约金”。根据上述法律规定，该约定就是解除合同的损失赔偿，因此，刘富萍要求按照月利率2%给付资金占用利息，其请求不符合双方的合同约定和法律规定，原审法院支持违约金10691元，超出部分的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘富萍与聚森公司签订的《商品房买卖合同》；二、聚森公司在判决生效后十五日内退还刘富萍购房款213828元；三、聚森公司在判决生效后十五日内给付刘富萍违约金10691元；四、驳回刘富萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2253元，由刘富萍负担253元，由聚森公司负担2000元（此款刘富萍已预交，聚森公司在履行上述给付义务时一并结清）。
宣判后，原审被告聚森公司不服，向本院提起上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》真实有效，商品房买卖合同第12条第二款是认定合同效力的依据，一审法院未据此认定的理由不能成立。（二）被上诉人已将案涉房产租赁经营并收取租金，双方应继续履行合同，一审法院认定解除合同存在错误。（三）上诉人并未违约，原审判决错误判决其承担违约责任，依法应予改判。在二审调查中，上诉人又称愿意承担延期交房的违约责任。
被上诉人刘富萍答辩称，未曾收过案涉房产的租金，原审判决正确，请予维持。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，刘富萍与聚森公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
根据本案查明事实，案涉《商品房买卖合同》中关于逾期交房责任的约定，双方一致同意选择的责任条款为第十二条第一款。聚森公司上诉认为本案应按照合同第十二条第二款处理的主张，不符合双方合同约定的实际情况，该条款不应适用于本案中逾期交房违约责任的处理。根据第十二条第一款的约定，若聚森公司逾期交房的时间超过120日，则买受人刘富萍有权退房。同时买受人刘富萍退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。本案中，聚森公司未能在合同约定的2015年7月31日前交房，也未能在该期限逾期后120日内向刘富萍交付房屋，故刘富萍有权根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，向聚森公司要求退房并主张支付违约金，本院依法予以支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7092元，由上诉人成都聚森置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年八月三十日
书 记 员 蔡诗言