云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2391号
上诉人（原审原告）熊爱政,男。
委托代理人周绍贵，云南国平律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）金荣芳，女。
被上诉人（原审被告）朱云霞，女。
上诉人熊爱政因与被上诉人金荣芳、朱云霞财产损害赔偿纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2013年4月10日，二被告金荣芳、朱云霞与案外人陈静怡签订了房屋买卖合同，并对此房屋买卖合同进行了公证。该合同约定二被告以2660000元的价格将位于昆明市官渡区中成花园某房卖给陈静怡，被告在陈静怡付清全部房款后交付房屋。合同签订后，被告与陈静怡办理了过户手续，将涉案房屋过户到陈静怡名下。后因陈静怡拖欠被告购房尾款250000元，经多次催收未果，被告诉至法院。经调解，形成（2014）官民一初字第3179号民事调解书，确认陈静怡于2015年1月31日前向被告付清购房尾款250000元并支付利息20000元。民事调解书生效后，陈静怡拒不履行付款义务，被告遂于2015年12月14日申请强制执行，后因陈静怡下落不明，一审法院于2016年4月11日下发了（2015）官法执字第2784号执行裁定书，裁定终结本次执行。2015年11月11日，原告与陈静怡签订了房屋买卖合同，约定原告以2660000元向陈静怡购买涉案房屋。原告通过中国银行正义支行贷款1500000元并付清了购房款，原告与陈静怡就房屋买卖合同及贷款合同进行了公证并已办理了过户手续。现因被告仍有许多物品摆放在涉案房屋内，原告遂诉至法院，请求判令：1、两被告立即停止侵权、排除妨碍，将其摆放在原告位于昆明市官渡区中成花园某号房屋内的所有物品全部搬离；2、两被告赔偿原告房租费损失40000元、物管费支出损失1930元；3、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十八规定“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”本案中，被告在与案外人陈静怡签订的房屋买卖合同中明确约定，被告于陈静怡付清全部房款后交付房屋。现陈静怡未付清房款，即便陈静怡与被告办理了房屋过户手续，被告仍可依据合同约定不交付房屋；另外，本案涉及两个法律关系，即原告与陈静怡的房屋买卖关系及被告与陈静怡的房屋买卖关系。被告根据与陈静怡之间房屋买卖合同的约定，现无需交付房屋于陈静怡。根据合同的相对性，原告不能依据其与陈静怡之间的合同对抗被告对涉案房屋所享有的权利。现陈静怡未付清购房款便将涉案房屋转卖给原告，违反了权利瑕疵担保义务，应依法承担相应责任。依据上述法律的规定，被告基于合同约定在陈静怡未付清房款前有权在涉案房屋内摆放物品，原告可依据合同约定依法向陈静怡主张其损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第一百五十条之规定，判决如下：“驳回原告熊爱政的诉讼请求”。一审案件受理费848元，减半收取424元由原告熊爱政承担，其余424元退还原告。
一审宣判后，熊爱政不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求；2、判令两被上诉人支付上诉人二审判决期间的房租费损失30000元；3、判令一、二审案件受理费由两被上诉人承担。主要事实与理由：一、2015年11月11日上诉人向陈静怡付款266万元购买了涉案房屋，同年12月1日将该房过户至自己名下，上诉人自此享有对该房占有、使用、收益、处分的权利。两被上诉人拒不搬离其原放于上诉人房内的物品，严重妨碍了上诉人物权的行使。两被上诉人以陈静怡未付清其房屋尾款为由，以其债权对抗上诉人的物权，这与本案的排除妨害是两个不同的法律关系。两被上诉人的做法严重侵害了上诉人的物权。二、自2015年12月2日起，两被上诉人对上诉人造成的房租损失一直持续发生。除了一审产生的损失外，二审期间还会继续产生，故上诉人二审又主张了房租损失30000元。三、两被上诉人与陈静怡之间的房屋买卖关系，与上诉人取得房屋所有权主张物权保护，二者间没有任何关系。现房屋的所有权人是上诉人，而不是陈静怡，两被上诉人侵害的是上诉人的物权。四、上诉人在从陈静怡处购房前在房管部门查档得知该房无被查封、抵押的情况。两被上诉人起诉陈静怡要求付清房屋尾款，其2014年12月19日拿到调解书，2015年12月14日申请执行，期间该房均未被查封，上诉人于2015年12月1日取得房产证。两被上诉人只能向陈静怡主张房屋尾款，而不能将其物品继续摆放在上诉人的房内侵害上诉人的物权。五、一审法院适用法律错误。上诉人本案主张的是物权保护的排除妨害纠纷，而不是买卖合同纠纷。一审法院错误的适用了《合同法》第九章买卖合同的相关规定，用合同的相对性原则否定上诉人的物权，系适用法律错误。
被上诉人金荣芳、朱云霞答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交了如下新证据：一、情况说明、物管缴费收款收据，欲证明：两被上诉人在将涉案房屋卖给案外人陈静怡之前，就已出租给陈静怡父女使用，出售后房屋也一直由陈静怡父女占有使用收益。在2015年1月1日至2015年12月31日之间，陈家还把该房租给一陈姓的租户办公。二、熊爱政交物管费收款收据，欲证明：上诉人在2016年向昆明景苑物业管理有限公司交了房屋的物业管理费2722元。对二审中上诉人提交的证据及欲证明的事实，两被上诉人的质证意见是，对证据一认可在出售前涉案房屋是由案外人陈静怡父女居住，但强调认为，自始至终，有一间房一直锁着没有交陈静怡家使用而是堆放上诉人家的东西。对证据二不予认可，认为与本案无关，不能证明上诉人欲证明的观点。对上诉人提交的物管交费单据,被上诉人虽然不认可但没有提交相反的证据推翻，故本院对证据的真实性予以认定，但该证据尚不能证明上诉人的上诉主张成立。对被上诉人认可的事实本院予以认定。
二审中，两被上诉人未向本院提交新证据。
二审中，经询问双方当事人对一审判决所认定事实的意见，除上诉人就其举证所欲证明的事实有异议、认为应当认定外，对其他事实双方均无异议，对双方无异议的本案事实本院予以确认。
归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人要求两被上诉人停止侵权、排除妨碍，将其摆放在上诉人位于昆明市官渡区中成花园某房内的所有物品全部搬离，并赔偿上诉人房租费、物管费损失的请求是否成立？
本院认为：上诉人认为其向案外人陈静怡购买了涉案房屋并办理了房屋所有权转移的过户手续，因而上诉人享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，两被上诉人物品摆放在上诉人该房内并拒不搬离，严重妨碍了上诉人物权的行使，并给上诉人造成了损失，其诉求应当得到支持。对此本院认为，依法涉案房屋所有权的四项权能是能够分离的。两被上诉人对涉案房屋的部份占有使用，是基于其作为原物权人在让渡涉案房屋所有权时，根据其与案外人陈静怡的约定所享有的“购房款付清才交房”的权利，即在案外人陈静怡未付清两被上诉人的房款前，陈静怡对涉案房屋所享有的权利是有瑕疵的，两被上诉人对涉案房屋的部份占有使用是合法占有。上诉人虽然向案外人陈静怡购得了涉案房屋并办理了房屋所有权转移变更手续，但在案外人陈静怡尚未将涉案房屋“完整地”移交给上诉人占有使用的情况下，上诉人尚未取得对涉案房屋的完全占有使用，即其尚未完全取得所购房屋的完整权利，其要求两被上诉人停止侵权、排除妨碍，将其摆放在涉案房屋内的所有物品全部搬离并赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。就上诉人主张的权利而言，其可就陈静怡所售房屋存有权利瑕疵而向案外人陈静怡主张其损失，也只有在案外人陈静怡付清两被上诉人购房款，剔除出售给上诉人的涉案房屋上的权利限制，上诉人才享有其所主张的完整物权。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币848元，由上诉人熊爱政承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年八月八日
书记员 仝倩华