广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第254号原告陈智雄，曾用名陈学礼，农民。委托代理人李思，广西诚瑞律师事务所律师。被告邹自强，个体工商户。委托代理人陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。原告陈智雄与被告邹自强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员徐晓平担任审判长，审判员吕海林和人民陪审员万瑞佳参加的合议庭，于2015年6月30日公开开庭审理了本案。书记员黎晓梅担任记录。原告陈智雄及委托代理人李思、被告邹自强及委托代理人陆泉任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智雄诉称，2009年5月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于阳朔镇凤鸣三队63号房屋（二层含院子、井总地面面积约280㎡）及屋旁现有仓库（约130㎡）与仓库前空地（约100㎡）出租给被告作食品加工，租期为10年，每月租金1100元，按季交租金，先付款后使用的原则；合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，因被告时有延迟交付租金的违约行为，2013年3月，原告将房屋上锁，被告将原告诉至法院，后经人民法院主持调解，原告与被告达成调解协议，双方继续履行《房屋租赁合同》。但被告却违反《房屋租赁合同》和（2013）阳民初字第848号《民事调解书》的约定，具体表现在：1、拒不交付租金；2、未经原告的同意擅自转租房屋；3、对租赁房屋前及周边房屋的水井造成严重污染；4、对租赁房屋不尽修缮义务。被告以上的违约行为，致使原告的合法权益受到损害，并严重污染周边环境。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，判令被告赔偿损失3万元，诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同，证明原告将房屋出租给被告的事实，被告有义务按时交纳水电费和房租。2、民事调解书，证明原、被告达成调解，被告应按期交付租金、电费，不得转租房屋，不得污染井水，应修缮房屋的事实，但被告却违反调解协议的事实。3、证明，证明被告擅自转租房屋的事实。4、照片，证明租赁房屋受损，被告拒不修缮的事实。5、集体土地建设使用证，证明当时原告租给被告的房屋的土地面积只有36.54㎡。6、营业执照，证明被告的经营范围以及经营地点的事实。7、收费清单，证明被告经常拖欠电费。被告邹自强辩称，一、不存在迟延交付租金事实。在交付租金的期限还未到时，原告就曾无数次主动上门交付租金，却遭到原告无理拒绝。被告已将交付租金时原告拒收的整个过程拍摄下来。二、关于擅自转租房屋事宜。这纯属原告无中生有。一直以来，都是被告自己在租赁房屋内经营，从来没有将房屋转租给任何人。刘宏学是我妻子的亲舅舅，其曾在厂里帮忙时，与被告闹了些意见，就和原告串通一气，故意刁难。刘宏学所出具的《证明》分明是在造假。三、关于对水井造成严重污染事宜。这是原告为了要赶走被告编造的又一谎言。因条件所限，房屋前的基本卫生是符合生产要求的。如果真有“已造成严重污染”的事实存在，为什么被告从来没有收到过相关行政部门的整改通知或受到相关处罚？关于水井受污染事宜，生产排水从来都是往原告修的水泥排水沟排水，排水量不多，不会渗透，几年来厂里上下员工都是饮用厂房里的井水，一直没有出现任何问题。但是，去年12月枯水季节，被告突然发现，洗脸时毛巾莫名其妙发黄。药监局的工作人员告知，原告老去催他们抽井水化验。最终化验结果为不合格。自此，被告不得不将生产用水改成用桶装水，加大了成产成本。后来，被告将原告居住的房屋通到水井的塑料管切断，将井水抽干，至今，该井水一直饮用正常。原告为了达到赶走被告的目的，绞尽了脑汁。四、关于房屋修缮问题。厂房的生产车间，临时建筑，地板砖铺设等等，都是在得到原告的同意后由被告投资建设，前后共花费十多万元。几年来至今，房屋都在正常使用。被告实在不明白，原告所称的不尽修缮义务具体是什么意思？难道要被告将房屋装修得漂漂亮亮的，才是尽了修缮义务？综上所述，原告的诉称没有任何事实依据，是恶意诉讼。被告严格遵纪守法，严格按照合同办事，履行合同义务。至今，包含建筑、机器设备投资、营业执照的办理等等，被告共花费了二十多万元，只想安心地抓好生产经营，把本钱赚回来，有点微薄利润养家糊口。不曾想到，原告生出如此多的事端，严重干扰了被告的正常经营。原告之举，系严重不守合同、不讲诚信之举。除非原告愿意赔偿被告的全部经济损失，否则被告绝不同意解除合同，绝对不会轻易迁就原告。被告对其辩解在举证期限内提供证据有：1、食品厂的营业执照、生产许可证、组织机构代码证等，证明被告是合法经营的，食品厂法定代表人是邹自强不是刘宏学。2、发票，证明被告办理食品厂合法经营手续所花的费用。3、照片，证明（1）该房屋现状完好，不需要修缮。（2）被告一直在该房屋内生产经营，没有受到影响。4、视频，证明原告拒收房租。5、证人邹某的证人证言，证明原告拒收房租的事实。本院依职权调取的证据：1、笔录、检验报告，证明水井被污染。2、现场勘查笔录，证明厂房现况，临时建筑、房屋违章建筑及房屋渗漏状况。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议。对证据3有异议，刘宏学所出具的证明与事实完全不符。对证据4真实性无异议，对证明内容有异议，照片只证明房屋比较陈旧，不能说明是危房要修缮。对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，被告完全是根据租赁合同的约定来使用房屋，并没有超权、违规使用房屋。对证据6，营业执照是根据原告提供的地址办理的，原告提供什么就办理什么。对证据7的证明内容、关联性有异议，欠电费与原告无关，与本案也无关。对证人邹自强的证言的真实性无异议。对法院依职权调取的证据1的真实性无异议，但不能证明水井是被告污染的。对法院依职权调取的证据2的真实性无异议，租房子时原告并没讲违章建筑不能租，房屋渗水可以把水池拆走。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但是与违约行为没有直接关系。对证据3，照片拍的都是室内的，有些破旧的地方对方回避，跟原告拍的照片不一样，不能证明原告不需要修缮房屋。对证据4的真实性予以认可，但是不能证明被告在约定的期限交纳了租金。同时也证明了被告没有对房屋进行修缮，同时将井水进行了污染，所以原告拒收是有理由的。对证人邹某的证言，证人与被告的亲兄弟，而且证人回避说明原告为什么不收房租的事实，所以该证词不应该采信。对法院依职权调取的证据1、2的真实性无异议。本院认为，原、被告双方对对方提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议的，可以作为本案证据使用。对双方提出异议的证据结合本案审理情况再作出认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：经审理查明，2009年5月28日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于阳朔县凤鸣三队63号二层房屋含院子、井总地面面积约280㎡及屋旁现有仓库（约130㎡）与仓库前空地（约100㎡）出租给被告作食品加工，租期10年，自2009年7月1日至2019年6月31日止，每月租金1100元，按季度交租金，先付款后使用；原告允许对房屋进行改造、装修及在仑库前空地新建房屋、与围墙等，费用由被告解决。如原告违约未到期终止合同，则赔偿被告申办国家食品安全认证装修及误工等损失共计12万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告管理使用后，被告自行搭建了二处临时建筑作厂房，该临时建筑没有经主管部门批准。原告租赁给被告的二层楼房有一部分是原告后来所建，没有经建设规划部门批准。因被告时有延迟交付租金的情况，2013年3月，原告将房屋上锁，被告将原告诉至本院，后经本院主持调解，原告与被告达成调解协议，双方继续履行《房屋租赁合同》。在履行过程中，被告违反调解协议的约定，对租赁房屋前的水井造成了污染；对租赁房屋不尽修缮义务。到应交租金期限后，被告将租金交给原告，原告拒收。因此，双方产生纠纷。庭审后，被告己将租金交至2015年9月。本院认为，原告租赁给被告经营食品厂的二层楼房屋有部分没有经建设规划部门批准建设，原告临时建设的仓库以及被告临时建设的二处厂房也未经主管部门批准建设，违反了法律、行政法规的强制性规定，其双方签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自签订之日起自始没有法律约束力。因此，原告要求解除合同的诉请本院不予支持。原告要求赔偿3万元损失的请求，因其没有提供证据证明自己的主张，其请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第（五）项、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、原告陈智雄与被告邹自强于2009年5月28日签订的房屋租赁合同无效。二、驳回原告陈智雄的其他诉讼请求。本案受理费1870元，原告已预交，现由原告负担900元，被告负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1870元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行，农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长徐晓平审判员吕海林人民陪审员万瑞佳二〇一五年七月二十一日代书记员黎晓梅