广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0203民初1909号
原告：韶关市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：韶关市西联芙蓉新村西联碧桂园销售中心内***室。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：陈植林，公司员工。
委托诉讼代理人：李秋华，公司员工。
被告：潘柳燕，女，1981年11月1日出生，汉族，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文超，广东韶扬律师事务所律师。
第三人：孔祥勇，男，1972年2月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：郭丽，女，1981年9月7日出生，汉族，现住韶关市浈江区。系第三人妻子。
原告韶关市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告潘柳燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案。诉讼期间，本院依法追加了孔祥勇为本案的第三人参加诉讼。本案原适用简易程序后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人李秋华、被告潘柳燕的委托诉讼代理人华永强、第三人孔祥勇及其委托诉讼代理人郭丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告所签订的商品房买卖合同；二、判决被告向原告支付解除合同违约金342608元（违约金按照总房价1713040元的20%计算）；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定由被告购买原告开发的位于韶关市××区碧桂园太阳城泊林2街1座101商品房一套，该商品房的总房价款为人民币1713040元。买卖合同第七条及合同附件四约定了付款方式及期限。如被告未按时支付房价款的，根据买卖合同第八条及附件十一补充协议书第四条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”买卖合同签订后，被告向原告累计支付813040元房价款，但至今仍有900000元房价款未付。期间，原告多次催告，但被告至今仍拒绝履行。截止2017年8月10日，被告逾期付款已达653日。综上，被告拖欠房价款的行为已违反了双方合同约定，现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定及双方合同约定，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告潘柳燕辩称，答辩人认为双方签订的商品房买卖合同已经约定了合同解除权，其中就合同解除权的行使期限已进行约定，本案合同签订为2015年9月24日，原告的解除权期限至今已经长达2年，已经超过合同约定的期限。答辩人未按约定支付剩余的购房款事出有因，不应当认定为被告的过错，该房屋是被告与第三人以结婚为目的而购买的，双方在2016年2月份发生争吵，4月份正式分手，双方就房屋的归属及履行合同的权利义务方面发生了争议。在争议期间，答辩人已与原告方的姓骆经理有多次的口头协商，骆经理口头上同意展期。2016年8月31日，本案所涉房屋被浈江区人民法院查封，申请人为本案第三人，客观上被告以及第三人已经无法办理房屋的登记手续。答辩人认为本案如果合同被解除，违约金的承担也不应当由答辩人承担，原被告约定的展期期间，是不应当作为违约的事实，在2016年8月31日查封之后，造成被告客观上无法办理也不能归责于本案被告，浈江区人民法院的一审案件，该房屋的权属判归第三人，相关的违约事实和违约金的承担均应当由房屋的权利人承担。答辩人与第三人在韶关市中级人民法院的主持下已达成和解协议。对于涉案房屋，双方约定由被告与原告解除合同，因解除合同而导致的法律后果由第三人承担。综上，我方认为原告的解除权不符合双方约定，违约金的承担责任应当由房屋的所有权人及违约的过错方承担，请法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人孔祥勇辩称，一、原告诉被告要求解除商品房买卖合同，已超过法定和合同约定一年的解除时效，合同解除权消灭，合同不应解除。根据韶关市浈江区作出的（2016）粤0204民初1747号民事判决书，涉案房屋归第三人所有。现该案因被告不服判决仍在二审。为此，如原、被告另行达成解除合同协议，将严重损害第三人的合法权益。同时，涉案房产经第三人申请，已经被浈江区人民法院查封，第三人是该房产的优先受偿人。二、对于违约金的承担问题。合同签订的时间是2015年9月24日，第三期房款的支付时间是在2015年10月27日。第三人与被告是在2016年2月发生争吵，4月分手。在此期间，被告完全有充足的时间履行其义务，第三人不清楚被告为何没有去履行。导致本案诉讼的责任并不在于第三人，不应由第三人承担违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：原告碧桂园公司与被告潘柳燕于2015年9月24日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录、补充协议书等，约定被告购买原告位于韶关市××西××镇芙蓉大道××太阳城××街××商品房××套，总价款为1713040元。付款方式双方约定为分期付款，由被告在签订合同时支付总房价的10.07%即172432元、在2015年10月16日前支付总房款的37.40%即640608元，并向贷款银行办理按揭申请手续、在2015年10月27日前支付总房价款的52.54%即900000元。《补充协议书》第四条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的20%。”合同签订后，前两期房款合计813040元已支付完毕。第三期房款90万元至今未付。原告经催收未果，遂诉至本院要求解决。
另查明：被告潘柳燕及第三人孔祥勇原系情侣关系。涉案房屋系双方恋爱期间购买。两人在2016年2月发生争吵后，于同年4月终止交往。此后，双方对于恋爱期间的财产问题产生争议，孔祥勇遂向广东省韶关市浈江区人民法院提起诉讼。诉讼期间，经孔祥勇的申请，涉案房屋在2016年8月31日被法院依法采取财产保全措施。2017年4月25日，韶关市浈江区人民法院作出（2016）粤0204民初1747号民事判决书，判决案涉房产归孔祥勇所有，潘柳燕协助孔祥勇办理相关的变更登记手续。潘柳燕不服该判决，遂上诉至韶关市中级人民法院。审理过程中，经该院主持调解，两人达成了《和解协议》，并请求法院予以确认。韶关市中级人民法院经审查后，认为协议内容不违反法律规定并制作（2017）粤02民终894号民事调解书确认了协议的内容。调解书第四条确认：“韶关碧桂园太阳城泊林2街1座101房，系以潘柳燕名义与开发商签订房屋买卖合同，已付购房款项由孔祥勇实际支付。双方因未结婚，无法继续履行房屋买卖合同义务，且开发商已起诉至韶关市武江区人民法院要求解除房屋买卖合同及支付违约金。现经双方协商，双方均愿意解除房屋买卖合同，潘柳燕应于本协议签订后二日内向开发商申请解约，因解约造成的违约金损失、已支出的税费损失均由孔祥勇承担，潘柳燕应配合孔祥勇与开发商协调处理并协助办理解约手续。解约后，如开发商退还剩余购房款，应退还至孔祥勇银行账户内；如确需退至潘柳燕账户的，潘柳燕应于收款当天将开发商的退款如数转账至孔祥勇账户，否则孔祥勇有权向潘柳燕主张返还该房屋的全部已付款833040元。因房屋买卖合同纠纷一案在韶关市武江区人民法院审理的受理费约3220元，潘柳燕无需承担。”现该调解书已生效。潘柳燕及第三人孔祥勇在本案庭审中遂表示同意解除涉案的房屋买卖合同及补偿协议书。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告双方自愿、平等、协商一致签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录、补充协议书，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告潘柳燕迟延支付购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。双方在履行合同过程中产生争议，原告诉至本院后，被告及第三人均同意解除合同，应认定为双方协商一致解除合同，故本院对原告要求解除涉案的商品房买卖合同，予以支持。现双方争议的焦点为，潘柳燕是否违约及合同约定的违约金是否过高的问题。本院对此认为，按照上述合同及补充协议的约定，被告应于2015年10月27日前支付剩余的购房款90万元，但实际只支付了前两期房款，被告应对此承担迟延履行的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，双方合同的约定明显有违公平原则，超过了上述规定的标准，原告主张的违约金过分高于造成的损失，加重了被告的违约责任，本院对此依法予以调整，确定违约金应按照未付房款数以每日万分之二的标准从2015年10月28日计至原告起诉主张解除合同之日（2017年8月16日）止，经计算违约金共计为118620元（900000元×0.0002×659天）。同时，根据合同相对性原则，虽然被告潘柳燕及第三人孔祥勇就涉案房屋的房款及违约金的承担问题达成了调解协议，但该约定仅是两人的内部约定，并不影响被告潘柳燕合同当事人的身份地位，也不能以此对抗第三人。结合原告在本案中的诉求，其并不要求第三人孔祥勇承担合同责任，故本案的违约金仍应由被告潘柳燕承担。
至于已经实际交纳的购房款，因原告于本案中未要求处理，被告潘柳燕及第三人孔祥勇也未就此向本院提起反诉或提出主张，故对已经交纳的房款，本院于本案中不作处理，权利人可另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告韶关市碧桂园房地产开发有限公司与被告潘柳燕于2015年9月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；
二、被告潘柳燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金118620元给原告韶关市碧桂园房地产开发有限公司；
三、驳回原告韶关市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6440元，由原告韶关市碧桂园房地产开发有限公司负担3768元，由被告潘柳燕负担2672元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 周江婷
审 判 员 成燕萍
人民陪审员 叶灿生
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 陈 敏