四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民初字第135号
原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司，住所地四川省西昌市大水井街1号。
法定代表人代义，公司总经理。
委托代理人邓启荣，四川十君律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告邱学檬，女，汉族，1976年7月出生，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。
委托代理人刘诚，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告邱学檬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭于2015年3月18日、2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司的委托代理人邓启荣，被告邱学檬的委托代理人刘诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司起诉称，2010年1月16日，原告依法委托四川盈信天地拍卖有限公司对西昌市海河天街B区5栋商业用房进行公开拍卖。2013年2月4日，四川盈信天地拍卖有限公司在华西都市报刊登西昌市海河天街B区商业房拍卖公告，被告报名并领取了拍卖文件，按规定缴纳了竞拍保证金5000000.00元，2013年2月26日四川盈信天地拍卖有限责任公司在邛海宾馆召开拍卖会对海河天街B区商业房产进行公开拍卖。被告参加竞买并以出价40000000.00元中拍，成为西昌市海河天街B区B1－1号楼的买受人。原、被告根据《拍卖须知》、《拍卖成交确认》于2013年3月2日签订了《经营性用房出让合同》，该合同第五条第二款约定：“乙方须在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。”成交价款余款70%即28000000.00元，在合同约定的履行期届满后经原告多次催收，被告至今仍未向原告支付。被告的行为已经违背了《拍卖法》、《经营性用房出让合同》、《合同法》的相关规定，属于根本性违约。为了保护国有资产安全，维护原告合法权益，特依法起诉至人民法院，请求：1、判令被告违约，解除原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》；2、判令被告将西昌市海河天街B区B1－1号楼房退还给原告。3、判令被告承担对上述合同项下房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于被告中拍价款的差额部分由被告补足。4、判令被告交纳的保证金5000000.00元，因被告违约，原告不予退还。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告邱学檬答辩称，1、原、被告之间签订的《经营性用房出让合同》因违反法律法规强制性规定，应确认为无效合同。本案中原告并没有证明案涉房屋系其所有，也无证据证明原告具备法律规定的该房地产买卖合同主体资格。故原告既无权享有该合同的权利，也不能承担该合同的义务。双方签订合同是无效合同。2、本案合同标的物是不能出让的非法建筑，不是合法的交易客体。本案中，因原告未提供其合法取得该房屋的合法手续和权属证明，争议房屋属于法律禁止出让的非法建筑。原告至今没有提供争议房屋所涉的土地使用权的合法出让手续，争议房屋的合法报建手续和销售的合法手续，以及委托拍卖的合法手续，故双方签订的房屋买卖合同，属于无效合同，无效合同至始无效，原告无权根据无效合同条款向被告追究违约责任。3、原告未支付剩余的购房款，是因原告未履行约定义务，被告是合理行使不安抗辩权。拍卖师在拍卖会上公开承诺：原告为买受人无偿提供出让房屋前的所有车位。该承诺，也应当视为合同内容之一。但在实际履行过程中，被告收房时，却被告知被告只能有偿使用车位。另外，因被告无法提供争议房屋的权属证明，导致被告在申请贷款时，无法通过审核。被告按照合同约定支付了购房款的30%，剩余的70%，被告准备贷款支付，但由于原告不能提供该房屋的手续，被告不能贷款。综上，被告不支付余款是合理行使不安抗辩权，依法不应承担违约责任。4、原告交付被告的房屋存在严重质量问题。被告在接收所购房屋后，发现房屋存在严重质量，如：窗子开裂、墙砖脱落、门变形、水费安装不规范等问题，且至今仍没有根本解决质量问题。综上，被告认为，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，原告无权依据无效合同条款向被告追究违约责任，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院在查明案件事实的基础上，驳回其诉讼请求。另外被告保留要求原告返还购房款，并承担赔偿责任的权利。
原告为支持自己的诉讼请求，诉讼期间向本院提交并经庭审质证的证据如下:
第一组：《经营性用房出让合同》、《催收函》、《律师函》、《房屋确认书》。用以证明原、被告双方权利、义务的约定，被告未履行合同内容，构成违约。
第二组：《交款通知》、《付款通知》。用以证明案涉房屋是通过合法拍卖，被告通过竞拍后签订合同，原告按照合同约定将房屋交给被告，被告至今未交纳余款。
第三组证据：西昌市人民政府西府发（2013）24号文件。
用以证明原告依法对案涉房屋进行拍卖，双方签订合同有效。
针对原告提交的证据，被告质证认为：对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。但对原告的证明目的有异议。西昌市人民政府西府发（2013）24号文件不能证明案涉房屋权属，不应采信。
被告邱学檬为支持自己的抗辩理由，提交并经庭审质证的证据如下:
第一组：《经营性用房出让合同》。用以证明房屋权属不明，合同应为无效，且责任在原告。
第二组：《伍正华证人证言》。用以证明在拍卖时原告承诺将车位交给被告无偿使用，而原告没有履行承诺，责任在原告。
针对被告提交的证据，原告质证认为对第一组证据真实性无异议，合同与原告提供的一致，是双方真实意思的表示，原告对房屋享有所有权，并通过合法程序拍卖，具有合法有效性，因此合同应当有效，现在被告未按合同约定付款，被告应承担相应的违约责任。第二组证据不具有真实性，不应采信。
本院对原、被告双方提交的证据结合双方的举证、质证意见分析认证如下：被告对原告提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，且以上证据能够相互印证形成证据锁链证明本案案件事实，对原告提交的证据本院予以采信。对被告提交的第一组证据《经营性用房出让合同》，本院予以采信，但对被告证明目的本院不予采信。被告提交的第二组《伍正华证人证言》，因原告持有异议，结合本案其他证据，原、被告双方是在竞拍成功后签订《经营性用房出让合同》，该合同是双方权利义务的最终约定，在该合同中并没有约定应由原告提供车位，故对该证人证言本院不予采信。
诉讼中被告申请向西昌市监察局调取2013年2月26日西昌市“海河天街”B区营业用房拍卖的全程录像资料，用以证明原告承诺提供车位。本院予以准许，并于2015年4月23日向西昌市监察局送达了关于调取该证据的《调查令》，后西昌市监察局回复本院该局没有原告申请调取的证据。
综合原告的起诉、被告的答辩以及双方当事人举证、质证意见，本院确认以下事实：
2013年1月29日，西昌市人民政府向原告下发关于“海河天街”B区营业用房拍卖出让方案的批复西府发（2013）24号文，内容：同意原告委托拍卖公司依法公开拍卖出让“海河天街”B区以下五宗国有房地资产，即B1-1号、B1-2号、B1-3号、B1-4号、B1-5号经营用房。同意将上述经营用房的原国有划拨用地调整为商服类出让用地，并按房地产现状分宗进行拍卖出让，土地出让年限设定为40年。拍卖价款为分宗出让的房地产的总价款（含土地出让收益），不包括买受人应交纳的相关税费。拍卖成交后，其土地收益全额缴入市财政土地收益专户，并由原告与市国土资源局签订《国有土地使用权合同》后，市国土局、市房管局及时为买受人办理国有使用证和房屋所有权证。由此，西昌市海河天街B区5栋商业房产成为西昌市人民政府授权原告经营管理的国有资产。2013年初，原告委托四川盈信天地拍卖有限公司对西昌市海河天街B区5栋商业用房进行公开拍卖。2013年2月4日，四川盈信天地拍卖有限公司在华西都市报刊登西昌市海河天街B区商房拍卖公告。被告报名参加领取了拍卖文件，并按规定缴纳了5000000.00元的竞拍保证金。2013年2月26日四川盈信天地拍卖有限责任公司对海河天街B区商业房产进行公开拍卖。被告参加了竞拍，并以40000000.00元成交价成为西昌市海河天街B区B1－1号楼房的买受人。双方现场签订的《拍卖成交确认书》中主要载明：拍卖人四川盈信天地拍卖有限责任公司在西昌市海滨中路115号邛海宾馆国际会议中心对西昌市海河天街B区五栋商业房产进行公开拍卖，原告以40000000.00元价格竞得西昌市海河天街B区B1－1商业房产。之后，西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告根据《拍卖须知》、《拍卖成交确认书》于2013年3月2日签订了《经营性用房出让合同》，该合同载明：乙方（被告）竞买中拍的标的物座落于四川省西昌市海河东路，建筑面积为1076.95平方米，占地面积为1020.00平方米，建筑层数为3层，用途为商业。乙方以40000000.00元竞买中标标的物。甲方（原告）承诺：乙方在履行完毕《竞买须知》和本合同约定的付款等相关义务后，甲方在六个月内协助乙方办理好相关权属证明。付款方式：拍卖成交价款为乙方竞得标的的总价款，不包括乙方应当交纳的拍卖佣金和过户税费。乙方须在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。乙方交纳的竞买保证金，直接用于抵扣部分成交价款。乙方须按照西昌市规划及海河天街的物业管理规定进行经营。标的物的移交：乙方付清拍卖佣金和拍卖成交价款的30%后，甲方于2013年3月18日将标的物移交给乙方。违约责任：合同生效后，若甲方未按约定移交标的物，应向乙方支付违约金计1000000.00元。若乙方的经济损失超过违约金的，甲方还应赔偿超出部分的经济损失。若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金，甲方根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，依法对房屋再次进行拍卖，拍卖的费用由乙方承担，再次拍卖价款若低于拍卖价款，乙方应当补足差额。合同签订后，邱学檬按照合同约定支付了30%价款12000000.00元，其中包含2013年2月4日已经交纳的5000000.00元保证金。2013年8月30日原告按约向被告交付房屋。2013年9月1日，被告签收了原告向其发出的交款通知，该通知中载明：被告作为竞买人中拍成为西昌市海河天街B区B1－1号楼的买受人，双方于2013年3月5日依法签订《经营性用房出让合同》，合同签订后原告现已履行了房屋移交义务，被告已履行了首付拍卖成交价款30%义务，对于剩余的70%成交房价款，依据合同第五条第2项约定，被告应于2013年8月26日前全部付清，现经双方协商，书面通知被告于2013年12月26日前全额支付尾款28000000.00元。否则，原告将视为被告根本性违约，将依据合同第十条第2项，追究被告的违约责任。之后，经原告多次催收，被告至今未向原告支付。原告遂向本院提起诉讼。
另查明，原告系西昌市人民政府依法设立的对国有资产进行经营管理的公司，系国有独资公司，其经营范围包括：国有资产的经营、管理和投资，市级范围国有土地整理；城市基础设施建设改造投资；旧城改造投资；经销钢材、水泥、沥青。
本案争议焦点：1、原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》是否合法有效；2、原告的诉讼请求能否成立。
本院认为，针对2013年3月2日双方签订的《经营性用房出让合同》被告认为合同无效的抗辩理由主要是，原告未取得案涉房屋的产权。经查，本案中案涉争议的房屋系西昌市人民政府授权原告管理的国有资产。2013年1月29日西昌市人民政府以西府发（2013）24号文件，同意原告委托拍卖公司对案涉争议房屋进行拍卖，原告据此取得了处分该房产的权利。故，被告认为原告无权处置该房屋，双方签订的合同系无效合同的抗辩理由不能成立。原告在签订《经营性用房出让合同》前通过《拍卖须知》等拍卖文件已经详尽了解本案争议的房屋，之后通过公开竞买成为买受人并现场签订了《拍卖成交确认书》，签订该合同是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应严格按照合同约定全面履行合同义务。
关于原告要求判决被告违约，解除原、被告双方签订的《经营性用房出让合同》及判令被告将上述合同项下的房屋退还给原告的诉讼请求。依据双方签订的《经营性用房出让合同》约定，在拍卖成交之日起的五个工作日内支付拍卖成交价款的30%，剩余成交价款须在2013年8月26日前全部付清。但是，被告支付拍卖成交价款的30%后，并未按照合同约定在2013年8月26日前支付剩余成交价款，经原告多次催收，至今仍未履行该合同主要义务，严重违反合同约定。且作为本案中被告应履行的合同义务，被告至今仍有70%的合同价款未予支付，该行为已经构成根本违约。关于被告抗辩认为“原告承诺提供车位但合同签订后未履行该合同义务及原告出让的房屋存在质量问题，原告违约”的抗辩理由，在诉讼中被告并未举出充足有效的证据予以证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应当承担举证不力的不利法律后果。依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告要求解除合同的请求有充分的事实和法律依据，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告将上述合同项下的房屋退还给原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于原告要求对被告交纳的保证金5000000.00元，因被告违约，原告不予退还的诉讼请求。本案中因被告未按合同约定履行付款义务，构成根本性违约，导致双方签订的合同解除。依据《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合双方合同中“若乙方未按约定及时支付相关款项，则无权要求甲方返还所交保证金”的约定，在被告违反合同约定不履行合同主要义务最终导致合同解除的情况下，原告有权不予返还保证金。
关于原告要求被告承担案涉房屋再次拍卖的费用，同时再次拍卖的价款若低于被告中拍价款的差额部分由被告补足的诉讼请求。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”之规定，在被告不支付价款构成违约的情况下，应当承担违约责任或者再次拍卖产生的相关费用及损失。尽管原、被告双方在合同违约责任条款中既约定了被告违约时无权要求原告返还所交保证金的违约责任，又约定了要承担房屋再次进行拍卖的费用，以及再次拍卖价款若低于原拍卖价款，还应当补足差额的责任，但该约定不符合《中华人民共和国拍卖法》第三十九条的规定。因此，在被告承担违约责任之后，原则上不应再承担赔偿损失责任。况且，原告并未举证证明5000000.00元保证金不足以弥补其实际损失。对此诉讼请求本院亦不予支持。综上，对于本案纠纷的引起，系被告不守诚实信用、违反合同约定导致，被告理应承担全部的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司与被告邱学檬签订的《经营性用房出让合同》，被告邱学檬应于本判决生效之日起十日内退还原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司西昌市海河天街B区B1－1号楼房；
二、被告邱学檬向原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司交纳的5000000.00元保证金，原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司不予退还；
三、驳回原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费266800.00元，由原告西昌市国有资产经营管理有限责任公司负担6800元，被告邱学檬负担260000.00元。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 叶庆华
审判员 邱红莲
审判员 姜奋飞
二〇一五年七月七日
书记员 马 亚
附本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国拍卖法》
第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。