福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第4667号
原告泉州南方物业管理有限公司，住所地鲤城区。
法定代表人黄济志，该公司总经理。
委托代理人吴丽琴，女，1965年2月21日出生，汉族，住鲤城区。
委托代理人郑秀丽，女，1983年3月3日出生，汉族，住德化县。
被告李跃海，男，1960年4月27日出生，汉族，住丰泽区。
委托代理人彭耀桃，女，1963年1月25日，汉族，住丰泽区。
原告泉州南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）与被告李跃海物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南方物业公司委托代理人吴丽琴、郑秀丽，被告李跃海及其委托代理人彭耀桃到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告南方物业公司诉称，被告李跃海于2004年购买位于湖心街东段登湖楼708室房产。该套房产的建筑面积计113.84平方米。2013年1月1日泉州丰泽区湖心街商住区业主管理委员会与原告签订《物业服务合同》，委托原告对湖心街商住区进行物业管理，并约定了有关权利义务关系。原告认真履行物业管理的工作至今，然而被告从2013年1月开始至今一直无理拒缴他们所有及实际使用的前述房产的物业管理费用。原告诉请依法判决被告立即向原告支付自2013年1月起至2014年8月止所拖欠的物业管理费用1935.2元，并以逾期付款额每日千分之二为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止的逾期付款滞纳金。
被告李跃海辩称，被告拒缴物业服务费是有原因的。第一，被告没有得到原告合格的服务，被告家中屋顶存在漏水情形。第二，原告提供小区内服务不能得到保障，被告的车停放在小区内被碰撞，原告也没有来处理。第三，小区的日常维护也不是很到位。
经审理查明，被告李跃海系湖心街东段登湖楼708室房产的业主，该套房产的套内建筑面积计113.84平方米。原告南方物业公司系合法成立的具有物业管理机相关服务配套服务资质的企业。泉州丰泽区湖心街商住区业主管理委员会与原告南方物业公司于2013年1月1日签订《物业服务合同》一份，约定坐落于泉州分个区湖心街中段、东段的湖心街福发商住楼委托原告南方物业公司进行物业管理服务，多层住宅物业服务费为每月每平方米0.85元，业主逾期缴纳物业管理费，自逾期之日起按每日千分之二加收违约金。被告自2013年1月1日至今未缴交过物业管理费。原告南方物业公司曾于2014年4月1日向被告邮寄律师函催收物业管理费。
另查，湖心街东段登湖楼已经超过了保修期，被告所在的楼道风楼长期存在渗漏水问题，并已导致被告房屋的墙面也出现渗漏水情形。
以上事实有原告出具的原告的营业执照及企业代码、资质证书、房屋权属证书、《物业服务合同》、欠费清单、律师函、整付零寄交寄清单、照片及原被告双方的庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，业主管理委员会与物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力，因此原告南方物业公司与被告李跃海之间的物业管理服务合同关系成立，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且原告已经按照合同约定履行了自己提供物业服务的义务，应当获得物业管理服务费。被告主张被告的车停放在小区内被碰撞原告对此负有责任，并主张原告对讼争小区的日常维护不到位，未提供证据予以证明，本院不予认定。被告提供的照片可以证明被告房屋所在楼道的风楼确有存在渗漏水的事实，并已经导致被告房屋的墙面出现渗水情形。虽然讼争的《物业服务合同》第三条第（二）款约定，原告应负责对讼争小区共用部位的日常维修、养护和管理。但从被告提供的照片及庭审陈述看，被告房屋所在楼道的风楼长期存在渗漏水情形，且面积较大、情况较为严重，已超出一般的日常维护范围，需要进行一定程度的修缮工作。根据《福建省物业管理条例》第四十七条、第五十条、第五十一条的规定，现物业保修期已满，若被告所主张的渗漏水部位属于小区中的共�部位的，该修缮工作依规定应先由被告或者原告向业主委员会提出专项维修资金使用报告，在业主鉴定委员会和有关行政部门的监督下使用专项维修基金进行修缮；若被告所主张的渗漏水部位属于其专有部位，则应由被告或其他侵权人承担修缮责任。根据庭审调查情况，原告曾就专项维修基金的问题咨询过相关部门，并在2003年左右就被告反应的渗漏水情况转达给建设单位，建设单位也曾就被告房屋卧室的屋顶渗漏情况进行维修。被告辩称因原告应对风楼及被告房屋的渗漏水情况承担维修义务，依法无据，不予采纳。原告仅提供证据证明其有向被告寄送律师函催讨物业管理费，但未证明上述律师函已送达给被告，根据讼争《物业服务合同》第十三条第二款的规定，违约金的支付应以原告已书面催缴为前提，故原告请求被告支付自拖欠之日起至实际支付之日止的违约�依法无据。被告应自原告起诉之日起，即2014年10月21日起支付所拖欠的物业服务费的违约金。讼争《物业服务合同》约定违约金按照每日千分之二计算，明显过分高于物业管理费迟交后给原告造成的损失，按照合同法的规定，应依法予以调低，本院酌情调整为参照中国人民银行规定同期贷款利率的标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《福建省物业管理条例》第四十七条第一款、第五十条、第五十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李跃海应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州南方物业管理有限公司自2013年1月份起至2014年8月份止的物业管理服务费1935.2元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2014年10月21日起至本判决确定的付款之日止的违约金；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告李跃海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 郑丹红
二〇一四年十二月九日
书 记 员 张振兴
附：主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3、《福建省物业管理条例》
第四十七条第一款专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共有设施设备保修期满后的维�、更新和改造。
第五十条使用专项维修资金应当具备下列条件：
物业共用部位、共用设施设备保修期已满；
维修项目符合专项维修资金使用范围；
法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
第五十一条第一款专项维修资金使用报告由相关业主或者物业管理企业向业主委员会提出。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。