北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第5272号
上诉人（原审原告）欧阳海鸥，男，1948年12月2日出生。
被上诉人（原审被告）北京市东开城市建设综合开发公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。
法定代表人钱宝岚，董事长。
委托代理人朱虹，女，1984年5月12日出生。
委托代理人郭英兰，女，1977年9月5日出生。
上诉人欧阳海鸥因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，欧阳海鸥诉至原审法院称：我于2000年9月购买了北京市东开城市建设综合开发公司（以下简称“东开城建公司”）开发建设的北京市东城区海运仓南里×号房屋一套，建筑面积约76平方米。但由于东开城建公司未向相应行政机关交纳土地出让金，故至今未能为我办理房屋产权证。现我起诉要求东开城建公司协助我办理上述房屋的所有权转移登记，将该房屋所有权转移登记至我名下。
东开城建公司辩称：欧阳海鸥所述与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据。本案涉诉房屋系我公司开发建设的安置房（现房），主要用于安置政府危改项目的被拆迁人，其中少部分对外出售，涉诉房屋在交易时不具备办理产权的条件。涉诉房屋售价仅为4500元每建筑平方米，远低于同期同地段的房屋交易价格。在签署协议时，欧阳海鸥对该房屋的性质及产权情况是知晓并认可的，双方就此在协议第四条作了具体约定。根据该条的约定内容，可知欧阳海鸥在签署协议时已经认可涉诉房屋是不具备办理产权证的条件的。后经我公司与政府协调沟通，政府于2011年同意该房所属片区（海运仓南里一区1、2号楼）可按房改政策办理相应房屋产权证。故涉诉房屋在2011年时已具备办理产权证的条件。我公司于2011年5月通知欧阳海鸥在内的购房人办理产权事宜，现绝大部分购房人（约90%）已通过上述方式办理并取得了房屋产权证。但因欧阳海鸥不具有北京市城镇常住户籍，不符合办理要求，导致至今无法办理房屋产权证。因此，欧阳海鸥不能办理该房屋产权系其自身原因所致，并非我公司原因造成。故欧阳海鸥的诉讼请求没有法律依据。综上，不同意欧阳海鸥的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行除外。本案中，双方于2000年9月25日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应遵照该合同约定履行各自的义务。但根据本案已查明的事实，现涉诉房屋不具备为欧阳海鸥办理所有权登记的条件，东开城建公司所负的为欧阳海鸥办理房屋所有权登记的义务在事实上暂不能履行。欧阳海鸥可待履行条件具备时，再另行向东开城建公司主张。据此，原审法院于2015年3月判决：驳回欧阳海鸥的诉讼请求。
判决后，欧阳海鸥不服，以双方所签协议书有效，东开城建公司应为其办理房屋产权转移登记，将房屋所有权登记在其名下为由，上诉至本院，请求依法改判。东开城建公司同意原判。
经审理查明：2000年9月25日，欧阳海鸥（乙方）与东开城建公司（甲方）就欧阳海鸥购买东开城建公司住宅一事签订《协议书》。该协议书约定内容有，一、欧阳海鸥购买东开城建公司位于海运仓南里×号三居室住宅一套，建筑面积76平方米。二、东开城建公司销售给欧阳海鸥的房屋其销售价格为每建筑平方米人民币4500元，为此欧阳海鸥应付东开城建公司上述房屋购房款342000万元（该数额为最终价格）；此笔款项，欧阳海鸥分三次向东开城建公司交纳：本协议双方代表签字后7日内欧阳海鸥拨付东开城建公司114000元；剩余房款228000元，欧阳海鸥分别于2001年9月25日前交纳114000元，于2002年9月25日前交纳114000元。欧阳海鸥逾期向东开城建公司交纳购房款超过本协议规定时，东开城建公司按逾期数额每日加收万分之五的滞纳金。三、欧阳海鸥购买东开城建公司上述三居室住宅属产权房屋，故欧阳海鸥应按东开城建公司（或其物业管理公司）有关规定，办理入住手续，按期向东开城建公司（或其物业管理公司）交纳供暖费及相应物业管理费用。四、关于欧阳海鸥该套房屋产权证办理事宜，待东开城建公司办理该楼产权证条件具备时，由东开城建公司为欧阳海鸥出具办理产权有关资料后，东开城建公司协助欧阳海鸥办理；在此之前，欧阳海鸥不得以任何理由向东开城建公司提出提前办理产权证要求或以此为由拖欠其应交纳的物业费及供暖费。有关办理产权证费用，按照国家规定，由双方分别承担各自的费用。五、东开城建公司、欧阳海鸥曾于1998年6月18日签订东开城建公司回购欧阳海鸥隆福广场商业用房协议书，根据该协议的约定，东开城建公司尚欠欧阳海鸥结算款81737元，此笔款项可从欧阳海鸥应支付东开城建公司的最后一笔购房款中充抵。
另查，欧阳海鸥分别于2000年9月19日向东开城建公司支付了购房款114000元、于2004年7月2日向东开城建公司支付了剩余购房款146263元。欧阳海鸥于2000年9月27日入住了涉诉房屋，并一直居住至今。
再查，2011年5月16日，东开城建公司向北京市东城区人民政府房改办公室请示出售其自管公房一事。出售范围含北京市东城区海运仓南里一区1号楼、2号楼。购房条件为“凡售房范围内，具有北京市城镇常住户口的合法承租人，在租买自愿的原则下，均可申请购买现住房”。北京市东城区人民政府住房制度改革办公室于2011年7月8日批复（东政房改办字（2011）第12号），同意被告以2011年房改售价出售直管公有住宅楼房；同意东开城建公司上报的房屋出售范围，等等。
东开城建公司于2011年5月20日向海运仓南里一区1号楼、2号楼住户发出通知，告知住户东开城建公司于2011年5月23日至6月3日进行居民购买现住房工作。
欧阳海鸥与东开城建公司未签订过公有住宅租赁合同。欧阳海鸥的户籍位于广东省珠海市。
原审审理中，欧阳海鸥提供房产证一份（X京房权证东字第0321**号），显示产权人为胡卫红，坐落地址为北京市东城区海运仓南里一区×号。房屋性质为房改房（成本价）。原审法院另向北京市东城区房屋管理局随机调取海运仓南里一区房屋档案一份，坐落地址为北京市东城区海运仓南里一区×号，产权人为蔡继东，显示该房屋系按房改政策，以成本价购买。
原审法院另向北京市东城区房屋管理局核实，现涉诉房屋正式登记的坐落地址为北京市东城区海运仓南里一区×号，开发建设单位为东开城建公司，该房屋现未办理任何手续，无查封、抵押情况。另经查询，涉诉房屋无初始登记信息。
就涉诉房屋是否具备为欧阳海鸥办理所有权登记的条件一事，原审法院向北京市东城区房屋管理局发函调查核实。该局向原审法院复函称：经核实档案，调查函中提到的北京市东城区海运仓南里2号楼未办理过房屋初始登记。依据《房地产登记技术规程》的规定：“未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记”，上述2号楼未办理过房屋初始登记，因此无法办理房屋转移登记。该2号楼部分业主通过房改售房方式办理房屋登记取得房屋所有权证。依据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》规定：凡有本市城镇常住户口的职工，均可向所在单位或现住房产权单位申请购买公有住宅楼房。由于欧阳海鸥户籍地是广东省珠海市，不符合房改政策要求，亦无法通过房改售房方式为其办理房屋登记。
上述事实，有双方当事人的陈述，《协议书》，发票，《关于出售自管公有住房（具结）实施办法的请示》，《关于北京市东开城市建设综合开发公司﹤关于出售自管公有住房实施办法的请示﹥》的批复，房产证，《关于区法院调查海运仓南里2号楼房屋登记情况的复函》，房屋档案等证据在案为证。
本院认为：当事人的合法权利受法律保护。本案中，根据查明事实，双方在协议书中对于房屋产权证办理作如下约定“关于欧阳海鸥该套房屋产权证办理事宜，待东开城建公司办理该楼产权证条件具备时，由东开城建公司为欧阳海鸥出具办理产权有关资料后，东开城建公司协助欧阳海鸥办理”，依上述约定可知，欧阳海鸥购买涉诉房屋时，东开城建公司不具备办理产权证的条件，欧阳海鸥明知此情况；现涉诉房屋不具备为欧阳海鸥办理所有权登记的条件，欧阳海鸥坚持要求东开城建公司为其办理产权登记手续的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由欧阳海鸥承担（已交纳）。二审案件受理费70元，由欧阳海鸥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 纪灵筠
二〇一五年六月十九日
书 记 员 徐方烁