浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温瑞民初字第971号
原告温州市鹿城××物业管理有限公司，住所地：温州
市车站大道××龙大厦××楼。
法定代表人陈某某。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
被告余某某。
原告温州市鹿城××物业管理有限公司（以下简称物业
××）与被告余某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年5
月28日立案受理。依法由代理审判员傅爱芬适用简易程序公开
开庭进行了审理。原告物业××的委托代理人李某某、被告余
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业××诉称：2003年5月15日，原告与温州市华昌
房地产开发有限公司瑞安分公司签订了前期物业管理委托合同
，约定由原告向其公司开发的瑞安东海商住广场提供物业管理
服务；2005年1月31日，原告进驻瑞安东海商住广场瑞华苑、
安某某、华昌大厦进行物业管理，收费标准按物业管某某小高
层每月每平方米1.1元、公摊电费为每月每平方米0.3元收取。
2007年6月1日，原告与瑞安东海商住广场业主委员会签订物业
管理委托合同，将物业管某某收费标准调整为小高层按建筑面
积每月每平方米0.7元、共用部位摊派电费为每月每平方米0.3
元。此后，原告继续向瑞安东海商住广场提供物业管理服务。2008年5月底，原告撤出瑞安东海商住广场前，与业主委员会
向各住户发出缴费通告，2010年3月份，原告又发律师函给被
告，限其7日内缴纳物业管某某，但被告余某某仍拖欠2007年1
2月至2008年5月的物业管某某957元，2007年12月至2008年2月
的公摊电费160元。房屋漏水有去看过，但因为外墙开裂，没
有办法维修；违章建筑向有关部门反映，但相关部门没有处理
。现原告起诉请求判令被告余某某立即支付物业管某某及公摊
电费1117元及滞纳金（自2008年1月1日起按日千分之一计算至
付清之日）；本案诉讼费由被告承担。
被告余某某辩称：欠物业管某某是实，但公摊费我已缴
纳。我家阳台窗户在刮台风时漏水严重，我叫他们来修理，也
只是用海绵塞上，现海绵掉下，整个墙面都挂着海绵。对违章
建筑，原告也没有警告和劝阻。如果原告能解决好房屋漏水问
题，我立即缴纳物业管某某。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、企业
法人营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书各一份，以
证明原告主体资格；2、被告身份证一份，以证明被告身份情
况；3、瑞安市房产管理局产权证明书一份、所有权面积测算
汇总表复印件一份，以证明被告系业主及涉案面积为177.27平
方米；4、业主临时公约一份，以证明2006年11月22日，原告
与被告、温州市华昌房地产开发有限公司瑞安分公司签订物业
管理合同的事实；5、瑞安市发展计划局瑞计价（2005）43号
批复，以证明物业管某某收费标准为高层住宅1.3元／月·平
方米，小高层住宅1.1元／月·平方米，公摊电费按实向业主另行分摊；6、物业管理委托合同，以证明业主委员会系经业
主授权与原告签订合同，双方存在物业服务合同关系，约定委
托管理期限为2007年6月1日至2008年5月31日，收费标准为物
业管理服务费高层住宅0.9元／月·平方米，小高层住宅0.7元
／月·平方米、共用部位用电摊派电费0.3元／月·平方米；7
、发票一份，以证明被告向原告缴纳2006年12月至2007年11月
物业管某某的事实；8、通告、联合通告、重要通告各一份，
以证明原告及业主委员会于2008年5、6月间多次向被告发出通
知，要求其缴纳物业管某某的事实。当庭提供前期物业管理委
托合同一份，以证明原告与温州市华昌房地产开发有限公司瑞
安分公司签订前期物业管理合同的事实。
被告在本院指定的举证期限内未提供证据。
以上证据经庭审出示质证，本院审查认为，对原告提供
的上述证据，被告对证据6，认为自己并不知情，该合同由业
主委员会经业主授权与原告签订，并非被告本人参与，因该合
同符合法律规定，予以采信；对证据8，被告认为没有看到张
贴，因其他多位业主表示有看到，故予以采信；对其余证据，
被告均无异议，且证据来源合法，内容真实，均予以采纳。
经审理查明：原告物业××具有核准经营小区物业服务
业务资质，被告余某某系瑞安东海商住广场高层楼房业主，其
所有的房屋面积为177.27平方米。2007年6月1日，瑞安东海商
住广场业主委员会经业主代表大会授权与原告签订了一份物业
管理委托合同，约定委托管理期限为2007年6月1日至2008年5
月31日，收费标准为物业管理服务费高层住宅0.9元／月·平方米，小高层住宅0.7元／月·平方米、共用部位用电摊派电
费0.3元／月·平方米。此后，原告向瑞安东海商住广场提供
物业管理服务至合同期满。被告至今未支付2007年12月至2008
年5月的物业服务费和2007年12月至2008年2月的公摊电费。
本院认为：瑞安东海商住广场业主委员会经业主代表大
会授权与原告签订物业管理委托合同，系双方的真实意思表示
，合法有效，对所有业主均有约束力。原告按约对被告提供物
业服务，被告余某某作为业主，理应承担合同约定的支付物业
服务费及公摊电费的义务。合同约定原告有对屋面违章搭建的
构筑物协助被侵权业主争取有关部门积极处理的义务，原告提
出曾因违章建筑向相关部门要求处理无果，但未提供证据证明
有向有关部门争取处理，未尽到物业管理委托合同约定的义务
，应承担相应的责任，可对物业服务费予以适当调整，按90%
计算。原告提出被告所居住的房屋虽为高层建筑，但同意按小
高层物业服务费的收费标准收取，予以准许，被告的住宅物业
服务费为177.27平方米×6个月×0.7元／月·平方米×90%=67
0元，公摊电费为177.27平方米×3个月×0.3元／月·平方米=
160元，合计830元。被告在原告通知其限期缴纳物业服务费后
仍拒不缴纳，应支付相应的违约金，双方未约定逾期付款违约
金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的
过错程度以及预期利益等因素予以考虑，按中国人民银行同期
贷款利率计算为宜，原告请求以每日千分之一支付滞纳金即违
约金，本院不予支持。原告请求自2008年1月1日开始计算违约
金，因原告提供的物业服务部分发生在该日之后，且原告自认于2010年3月曾向被告发律师函，要求被告7日内支付物业服务
费，即为同意被告自收到函后7日内支付物业服务费，故违约
金应自此日后开始计算；双方未明确3月的具体日期，可自201
0年4月1日开始计算。被告提出原告应对房屋漏水负责，因房
屋漏水原因不明，可由被告另案主张，被告以此来对抗物业管
某某，理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物
权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》
第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百零五条，最
高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的
解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告余某某于本判决生效后三日内支付原告温州市
鹿城××物业管理有限公司物业服务费及公摊电费830元及违
约金（自2010年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至
本判决确定履行之日止）。
二、驳回原告温州市鹿城××物业管理有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告余某某负担（定于本判决生效
之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五
日内来本院退回预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案
件受理费50元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专
户结算分户，开户：州市农行营业部，账号：319-
299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅爱芬
二〇一〇年八月二日
书 记 员 张 勉