天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终6235号
上诉人（原审原告）：庄元，男，1990年6月5日出生，汉族，天津市鑫民医疗保健服务有限公司员工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：丁斌，天津君利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋宏建，天津君利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王伟林，男，1960年12月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通律师事务所律师。
上诉人庄元因与被上诉人王伟林房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月12日公开开庭进行审理。上诉人庄元及其委托诉讼代理人丁斌、蒋宏建，被上诉人王伟林的委托诉讼代理人邓宝征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庄元上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审的全部诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人以邮寄方式向被上诉人送达了书面解除合同通知，被上诉人于2017年1月5日签收，故双方租赁合同已经于2017年1月5日解除，一审判决认定租赁合同没有解除，系认定事实错误。本案的争议焦点应该是租赁房屋不能正常经营餐饮的原因，是否是被上诉人违约造成，原审确定的争议焦点是上诉人承租房屋后由谁办理营业执照，该争议焦点错误。一审判决认为上诉人要求被上诉人退还租金、保证金并赔偿损失的诉讼请求证据不足、无事实和法律依据，应承担举证不能法律后果的认定错误。
王伟林辩称，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人没有收到上诉人邮寄的EMS信件。六个承租户中，在一审开庭之前已经有二个办理了营业执照。所出租的房屋满足商业经营需要，被上诉人不存在违约情形，不适用合同法第九十四条规定的违约法定解除。
庄元向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告2016年10月14日签订的天津市房屋租赁合同于2017年1月5日解除；2、请求判令被告退还原告房屋租金90000元及押金15000元，并赔偿利息损失（自2016年10月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决指定的履行之日止）；3、请求判令被告赔偿原告中介费7500元；4、请求判令被告赔偿因自身违约给原告造成的实际损失175329元；5、请求判令被告赔偿原告逾期收益损失20000元；6、本案诉讼费用由被告承担。
一审判决认定事实：涉诉房屋坐落于天津市河西区，是被告单独所有的私产房屋。2016年10月14日，被告（甲方）、原告（乙方）及天津吉地房地产经纪有限公司（经纪方）签订天津市房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方坐落于天津市河西区间，建筑面积约40平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方经营酱（应为“匠”）骨头排骨米饭使用；甲方于2016年10月15日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期限自2016年11月20日至2019年11月19日止，其中2016年10月20日至2016年11月19日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；每月租金15000元，年租金180000元，该房屋租金三年不变；房屋租金乙方按每6个月支付；保证金为1个月租金即15000元；合同还约定，甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，乙方逾期不支付租金累计超过15天的等，甲、乙双方可以解除租赁合同；甲方应向经纪方支付房屋经纪服务费7500元等主要内容。合同签订后，2016年11月3日，被告将房屋交付原告；2016年10月14日，原告交付被告半年的租金90000元（2016年11月20日至2017年5月19日）及保证金15000元；2016年9月28日，原告向天津吉地房地产经纪有限公司支付中介费7500元。原告在接收房屋后，对房屋进行了装修。
原、被告的争议焦点：1、原告承租房屋后，营业执照应由谁办理？原告称，2016年9月，被告对外招租时承诺，由其负责办理经营餐饮所需的所有证照。原告租赁房屋是经营匠骨头排骨米饭，但去工商部门办营业执照时，被告知营业执照不能办理，因为房主与楼上居民有纠纷。据原告了解，楼上居民不同意底商干餐饮，居民进行了举报，所以工商部门不给办理营业执照。被告称，被告在对外出租房屋时，没有承诺房屋能办营业执照，没有承诺负责为原告办理经营证照，被告不具备办理营业执照的义务。原告告知过被告，营业执照无法办理。被告积极与工商部门做沟通，了解工商部门不给办理的原因，工商部门反馈，原告应当与居民协商并取得一致。与涉案房屋类似的商户，已经有两户，自己办理了营业执照。
2、关于原告向被告寄送解除房屋租赁合同通知书，被告是否收到？原告称，2017年1月4日，原告通过EMS向被告寄送解除房屋租赁合同通知书，内容为由于被告与楼上居民有纠纷，致使原告经营匠骨头排骨米饭的目的不能达到，无法实现租赁目的，通知被告自通知书发出后，合同立即解除，2017年1月8日进行交接等。通过网上查询，2017年1月5日被告本人签收了解除房屋租赁合同通知书。2017年1月8日上午，原告将房屋腾空，将钥匙交还于被告。
被告称，被告本人没有收到解除合同通知书。2017年1月8日，原、被告对房屋没有进行交接。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。本案中，原、被告双方均应依据法律规定和合同约定，全面履行各自的义务。原告作为承租人，应当支付合同约定的各项费用；而被告作为出租人，亦应按合同约定，履行各项义务。合同签订后，原告已支付应交的费用；被告也将房屋交付原告。
关于原告的营业执照办理问题。原告承租房屋后，自主经营，在没有特别约定的情况下，原告的营业执照应由自己办理。租赁合同没有对原告营业执照的办理进行约定。原告提供的证据，不足以证明被告承诺为原告办理营业执照，也不能证明因被告与楼上居民有纠纷而不能办理。为此，原告的营业执照，应由其自己办理，而非被告的责任。原告诉称因不能办理营业执照而无法实现租房目的的责任，与原告无关。
关于原告向被告寄送解除房屋租赁合同通知书，被告是否收到的问题。原告提供的证据，仅为网上查询显示“被告本人签收”，但并没有提供“被告本人签收”的回执联，被告对收到解除房屋租赁合同通知书的事实亦不予认可。另，关于原告提出2017年1月8日上午，原告已将房屋腾空并将钥匙交还于被告的情况，原告未提供相关证据予以佐证，不予采信。因此，原告要求确认原、被告2016年10月14日签订的天津市房屋租赁合同于2017年1月5日解除的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
对于原告基于合同解除要求被告退还租金、保证金、赔偿利息损失，并要求被告赔偿其他经济损失的诉讼请求，原告未能提供充分的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，亦无事实和法律依据，故对相应诉讼请求不予支持。判决：“驳回原告庄元的全部诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄元提交了2017年8月31日邮局查询的邮件全程跟踪查询单，补强证明向被上诉人邮寄了解除合同通知。被上诉人对该证据真实性予以认可，但认为不能证明被上诉人本人签收，不代表实际接受。
本院于2017年12月日组织双方当事人进行现场查勘，涉诉房屋进行了护墙板、吧台、地面等施工。庄元当场陈述已完工内容包括水电改造等，现涉诉房屋内摆放冷柜，庄元称该冷柜为废弃物。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，庄元与王伟林签订的租赁合同,系双方的真实意思表示，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。
在本案中，王伟林向庄元交付了房屋，庄元以该房屋不能作为经营餐饮使用、无法办理营业执照、合同目的不能实现为由，提出解除合同。经查，庄元承租房屋用于经营匠骨头排骨米饭，王伟林亦认可订立合同之时已知晓庄元的承租用途，但庄元至今未办理相关营业执照。对于未办理营业执照的原因，庄元陈述为其曾经向工商部门申请，但因缺少其他楼层居民一致同意的材料而不能办理。王伟林对此予以认可，但表示现已取得了其他楼层居民一致同意的材料，可随时配合办理营业执照，同时还提交了与涉诉房屋相邻的坐落天津市河西区左4间和左5间的承租户已于2017年4月期间取得营业执照的证据用于证明，据此，应当可以认定因缺少其他楼层居民一致同意材料造成的办照障碍已经消除，涉诉房屋不存在因无法办理营业执照致合同目的不能实现的情形。除此之外，对于庄元还主张的依照《天津市大气污染防治条例》第五十七条之规定涉诉房屋不能经营饮食服务项目的问题，以及绍兴道133号负1层-1层经王伟林分隔改造成若干房间后改变了原有结构，致使消防格局发生变化，不能办理营业执照的问题，因该房屋系非住宅性质，左右相邻房屋也均为非住宅，故不属于《天津市大气污染防治条例》第五十七条规定的不能经营饮食服务项目的情况，且对于将房屋分隔改造后不能用于餐饮经营的问题，庄元并未提供相关证据予以证明，而王伟林提交的左4间和左5间承租户取得的营业执照，足以对庄元的该部分主张予以驳斥，故庄元关于不能办理营业执照致合同目的不能实现的理由不能成立。综合上述分析，庄元以合同目的不能实现为由提出解除合同，并不符合法律的规定。
庄元主张于2017年1月4日向王伟林邮寄了解除合同通知，王伟林于2017年1月5日本人签收，此时双方租赁合同解除。对此本院认为，由于庄元提出的系王伟林的违约行为致使合同目的不能实现的主张未被采信，无论王伟林是否收到该解除通知，该解除通知均不构成解除合同的法律后果。
但是，庄元于2017年1月20日呈讼要求解除合同，至今也未再申请办理营业执照，且不再支付后续租金，即庄元已明确表示不履行合同主要债务，故双方之间签订的租赁合同难以继续履行，双方当事人的合同目的均不能实现。一审法院认定庄元提出的因不能进行餐饮经营而无法实现租房目的的主张无事实和法律依据，应属正确，但判决驳回庄元关于解除合同的诉讼请求，应属未能充分体察租赁合同已不存在继续履行条件的现实情况，该处理方式既不能彻底解决双方纠纷，亦不符合经济效益的原则，本院对此予以更正。综合考虑，应当认定庄元与王伟林签订的租赁合同解除。
依照庄元的陈述，其在呈讼本案之前已腾空涉诉房屋，并于2017年1月8日向王伟林交付钥匙，王伟林不认可腾交房屋的事实，但经本院勘查现场，庄元确实已将涉诉房屋内除形成附和的装修之外的物品清空，租赁房屋内的冷藏柜为庄元的废弃物。依据该腾空事实，结合庄元在2017年1月8日的起诉行为以及此后王伟林于2017年3月23日向庄元等人发送短信告知可以协助办理营业执照，但庄元并未联系王伟林办理的事实，王伟林对于租赁合同已无继续履行的可能应有清晰的认知，其随后也应负有积极解决争议，减少双方损失进一步扩大的义务。据此，本院结合庄元的呈讼时间，在给予双方一定宽限期后，认定2017年3月25日为双方租赁合同的解除之日。庄元承担租金义务的期限截止至2017年3月25日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于本案合同的解除，是因庄元在无证据证明涉诉房屋不能用作餐饮经营的情况下，在王伟林提出协助办理后既不申办营业执照，也不另谋其他经营类别，明确表示不再履行合同义务而导致，故庄元应承担解除合同的违约责任，依据双方合同约定，违约金为承担2个月的租金。庄元已经交至2017年5月19日的房屋租金90000元，应不予退回。对于庄元已交纳的租房押金15000元，王伟林应予返还12000元。
对于庄元主张的赔偿租金利息损失，赔偿中介费，因王伟林违约给其造成的实际损失175329元，逾期收益损失20000元，均不予支持。
对于装修损失一节，虽然王伟林对于合同的解除不存在过错，但王伟林作为刚受让涉诉房屋的一方当事人，在未了解天津市关于办理餐饮营业执照对于营业地相关要求的情况下，将房屋出租与庄元用于餐饮经营，出租期间王伟林虽愿协助庄元办理营业执照，但根据双方提交的证据，王伟林至2017年1月方提出协助办理，并于2017年4月才有相邻租户取得了营业执照，先期办理营业执照所需材料的不齐全以及办理的不顺畅，一定程度上徒增了庄元对其经营前景的担忧，也是庄元提出解除合同的考虑因素之一，而庄元也确为涉诉房屋进行了装修，该装修已与涉诉房屋形成附和，王伟林无疑成为装修的受益一方，故应适当对庄元予以补偿。本院结合勘查情况，酌情判令王伟林补偿庄元装修损失25000元。
综上所述，上诉人庄元的上诉请求部分成立，本院对此予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠适当，本院对此予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区人民法院（2017）津0103民初1353号民事判决；
二、上诉人庄元与被上诉人王伟林签订的房屋租赁合同于2017年3月25日解除；
三、本判决生效之日起十日内，被上诉人王伟林向上诉人庄元返还已收取的房屋押金12000元；
四、本判决生效之日起十日内，被上诉人王伟林补偿上诉人庄元装修损失25000元；
五、驳回庄元的其他诉讼请求；
六、驳回庄元的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5917元，由上诉人庄元负担4733元，由被上诉人王伟林负担1184元；二审案件受理费5917元，由上诉人庄元负担4733元，由被上诉人王伟林负担1184元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年十二月七日
书 记 员 张 韬