陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2830号
上诉人（原审被告）：刘贵龙，男，1976年9月3日出生，汉族，个体经营者，住陕西省西安市雁塔区。
被上诉人（原审原告）：陕西民生家乐商业连锁有限责任公司，住所地：西安市雁塔区太白南路263号新一代大厦1幢1单元4层401室。
法定代表人：刘昆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柴智博，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人刘贵龙因与被上诉人陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称民生公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘贵龙、被上诉人民生公司的委托诉讼代理人柴智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘贵龙上诉请求：1、依法撤销原判，依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由民生公司承担。事实和理由：1、原审法院违反举证责任分配的规定，直接认定民生公司为租赁房屋的出租人，认定双方签订的《租赁合同》合法有效，使刘贵龙承担责任的事实基础不清。2、原审认定租金起算点为2015年1月1日与客观事实不符，根据《租赁合同的》的约定，房屋的具体交付日期应以双方在交付确认书上签署的日期为准，且在2015年5月15日刘贵龙才向民生公司提出租赁申请，其此前并未使用租赁房屋，其不应承担2015年1月1日至2015年5月15日期间的租金。3、刘贵龙于2015年11月4日撤离租赁房屋，不应支付2015年11月4日以后的全部租赁房屋租金及水电费用。综上，请求二审支持其上诉请求。
民生公司辩称，1、对合同效力，刘贵龙应提出反驳证据，合同是否无效，刘贵龙都应支付相应费用。2、民生公司按2015年1月1日起计算租金有证据支持，同时刘贵龙也认可此前的租金。3、2015年11月4日刘贵龙仅提出撤场的申请，并没有实际撤离，其分租户的多少仅反映个人经营状态，不等于无租户交还了场地。刘贵龙一审的证人李某1的过程也反映场地一直由刘贵龙占有。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
民生公司向一审法院起诉请求：1、刘贵龙向民生公司交还租赁地块,并支付拖欠的租金317685.1元,及拖欠的水电费53546.8元(截止2016年2月29日);2、请求判令刘贵龙支付房屋占用费213610.8元（2015年11月5日至2016年5月5日期间）；3、请求判令刘贵龙支付滞纳金67870.32元（截止2016年3月31日）；4、本案诉讼费由刘贵龙承担。
一审法院认定事实：案外人李跃海曾与民生公司签订房屋租赁合同，租赁民生公司方场地进行“李跃海动漫城”的经营活动，2015年5月14日，李跃海向本案民生公司出具一份授权委托书，列明委托刘贵龙处理原合同的执行、账务履行、合同变更处理等所有与民生公司合作的事宜，刘贵龙作为被授权人表示同意。本案中刘贵龙认可，曾与民生公司及“李跃海动漫城”谈妥，由自己承担该动漫城原来欠民生公司的债务约23万余元。2015年5月15日，刘贵龙曾向民生公司递交申请，承诺认可原先民生公司与李跃海的合同欠款346920.20元。2015年8月26日，本案民生公司与刘贵龙补签了《租赁合同》一份，约定由刘贵龙租赁民生公司位于西安市碑林区东关南街39号的民生家乐东关店一楼，租赁面积为546.86平方米，双方约定的合同有效期为：2015年1月1日至2017年3月23日，双方约定的计租期为免租期满的次日即2015年1月1日，约定从2015年1月1日至2016年6月30日，每月租金为35601.8元，从2016年7月1日至2017年3月23日，每月租金为37382.2元，双方合同第3.4条约定：“每三个月交纳租金一次，租金先交后用，使用当季度末月15号前缴清下季度应缴租金。乙方应按合同约定，在规定时间内交清租赁费和其它应交费用。若未按时缴纳，乙方同意在逾期30日内每日按欠费金额的千分之五缴纳滞纳金，若逾期30天未交清费用时，在甲方正式发出终止租赁合同通知前，乙方同意按欠费金额的百分之三十（30%）缴纳滞纳金。”第3.5条约定：“水、电费以表计量，按月交纳。水费每立方7.8元，电费每度1.5元，天然气每立方Ｘ元，水、电、天然气费每月5日前交纳上一个月费用，发生金额以甲方与乙方共同抄表计算得出，具体见以下明细……”。刘贵龙与民生公司签定租赁协议后，一直以该动漫城的名义与其往来，并未取得新的名称，其后来从事商品零售的招商业务。民生公司方认为2015年6月至9月刘贵龙共计向民生公司交纳场地租赁费470000元，但刘贵龙认为自己向民生公司交纳了470000元，且曾向民生公司公司的职员李静交纳了40000元，针对该40000元其未提供证据加以证明。2015年6月，刘贵龙将该场地中一处约5平方米的一层楼梯拆除。2015年8月26日民生公司与刘贵龙签订《民生家乐租赁合同附加协议》一份，其中第6条约定：“关于乙方因为经营需要拆除的物业一层南侧的旋转楼梯，乙方应在本合同结束时进行恢复，相关图片付后，或乙方在合同终止前15个工作日内取得此物业产权所有人的书面同意免于恢复的书面文件交于甲方，否则甲方有权扣除质保金用于处理旋转楼梯被拆除的遗留问题；如乙方完成恢复楼梯或取得产权人书面同意的相关文件，甲方应在合同终止后3个月内，在乙方无其它欠费及纠纷的情况下，将保证金进行退还。”另查明，因刘贵龙拆除旋转楼梯，民生公司主张依合同约定扣除80000元保证金，但对此部分，双方间的合同并未明确约定，刘贵龙亦不认可，刘贵龙表示愿意恢复原状，但民生公司方表示拒绝由刘贵龙恢复原状。2015年11月4日，刘贵龙曾向民生公司方提交申请，因自己经营困难，申请提前解除合同，民生公司确认已经收到该申请。刘贵龙认可，虽然其于2015年12月4日离开所租赁的场地，但其招租的一个商户仍占用该处部分场地进行商业活动，直至2016年2月底才离开。则刘贵龙具体应支付该处场地租赁费的时间段为：2015年1月1日至2016年2月29日。此阶段的场地租赁费为498426.6元，水费为6536.4元，电费为37236元，此三项计为：542199元。刘贵龙证人李某2证明，2016年3月民生公司曾与案外人李某2谈及本案该处场地的租赁事宜，准备于2016年4月1日进行签约，但因其他原因，李某2实际未与民生公司方达成租赁协议。刘贵龙举证，证人李某2从民生公司办公场所拍到的一份《民生家乐供应商合同审批表（超外租赁）》，该表显示，“……租期为2016年4月1日至2016年6月30日，起租日为2016年7月1日，4：场地为现状交付，水、电、装修由乙方进行沟通，5、该区域原商户为：72343刘贵龙，签约日期为2016年3月17日”，为民生公司方欲与他方签合同的内部审批表。故可以认定至少从2016年3月17日始，民生公司方对该场应为已经占有的状态。另在本案中查明，刘贵龙认可由自己承担“李跃海动漫城”原来欠民生公司的债务，该款应核定为235323.1元，故以上款项共计为：777522.1元。刘贵龙已经交纳470000元，尚欠民生公司方款项合计为：307522.1元。一审法院认为，民生公司、刘贵龙间达成的场地租赁合同合法有效，民生公司将场地交付给刘贵龙使用，已经履行了合同义务，刘贵龙理应支付所拖欠的场地租赁费、水电费。基于自愿承担行为，其应承担“李跃海动漫城”原欠民生公司的235323.1元。民生公司、刘贵龙双方均同意解除合同，双方间的租赁合同应予以解除。本案中，核实刘贵龙实际停止占有该场地的时间为2016年2月29日，故从2015年1月1日至2016年2月29日，刘贵龙应支付租赁费。民生公司主张由刘贵龙支付其滞纳金67870.32元一节，因刘贵龙方托延支付场地租赁费，给民生公司造成损失，双方合同亦有关于滞纳金的约定，结合本案中民生公司的实际损失情况，审理中，刘贵龙认为民生公司要求的滞纳金过高，请求法院依据合同法以及最高院的解释规定予以减少，本案滞纳金核定为1000元。经核实，刘贵龙已交纳470000元相关费用给民生公司方。至于刘贵龙辩称其将另外40000元交与民生公司公司职工一节，其未提交证据加以证明，民生公司方亦不认可，故不能认定此款为刘贵龙支付给民生公司的数额，此款刘贵龙可向案外人另行主张。刘贵龙辩称其已经于2015年11月4日将租赁的场地交还给民生公司一节，其未提供证据加以证明，民生公司举证证明刘贵龙在2016年2月亦产生了水电费，且刘贵龙认可己方的商户至2016年2月底还曾占用着部分场地进行经营，故对其该项辩称不予采信。关于民生公司主张依合同约定扣除与旋转楼梯有关的80000元保证金一节，双方间的合同并未明确约定，刘贵龙亦不同意，刘贵龙表示愿意恢复原状，但民生公司方表示拒绝由刘贵龙恢复原状，本着公平的原则，对民生公司该项请求不予支持。关于民生公司主张由刘贵龙交还租赁的地块一节，据本案中证人出庭作证的情况，可以认定至少从2016年3月17日始，民生公司方对该场地应为已经占有的状态，故对民生公司该项诉称不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条、第二百二十六条和第二百二十七条之规定，判决：一、原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司与被告刘贵龙解除《租赁合同》；二、被告刘贵龙于本判决生效后十五日内支付原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司场地租赁费等费用733749.7元、水费6536.4元、电费37236元，以上三项共计777522.1元（刘贵龙已经支付470000元）；三、被告刘贵龙于本判决生效后十五日内支付原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司滞纳金1000元；四、驳回原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费10327元，原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司已预交，由原告承担2780元，由被告刘贵龙承担7547元，于本判决生效后十五日内与上述款项一并支付原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年11月4日刘贵龙向民生公司申请解除合同，民生公司表示同意，双方合同经合意于2015年11月4日解除。合同解除后刘贵龙本人于2015年11月4日离开租赁场地，但其招租的一个商户仍占用该处部分场地进行商业活动，直至2016年2月29日才彻底搬离租赁场地。经核定，2015年1月1日至2015年11月4日涉案场地租赁费及2014年11月5日至2016年2月29日场地占用费共计498426.6元。本院对一审认定的其余事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，刘贵龙与民生公司于2015年8月26日补签的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，符合上述法律规定的特征，属有效合同，该合同对双方均有约束力。刘贵龙上诉认为民生公司非房屋所有权人，双方签订合同无效，理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，刘贵龙于2015年11月4日申请解除合同，民生公司表示同意，双方合同依法已于2015年11月4日予以解除，原审判决第一项不当，应予撤销。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”现民生公司依据合同主张拖欠的租金，于法有据，其请求应予支持。双方合同解除后，刘贵龙并未及时返还租赁场地，直至2016年2月29日才彻底搬离租赁场地，故合同解除后至彻底搬离之日的场地占用费刘贵龙应予支付，民生公司主张该项费用，理由成立。就民生公司对有关水、电费的主张，符合法律规定，本院予以支持，经核算，以上租金、占用费及水、电费共计542199元。鉴于刘贵龙已支付470000元，扣除其自愿承担的李跃海债务235323.1元，剩余234676.9元，应在542199元中予以冲减。关于刘贵龙上诉认为租金起算点应为2015年5月15日，因其所述与合同约定不符，本院不予采信。关于刘贵龙上诉认为其于2015年11月4日已搬离租赁场地，不应承担此后的相关费用，依据本院确认的事实，刘贵龙在其承租期间对外进行招租，虽然其本人于2015年11月4日搬离租赁场地，但仍有商户占有部分场地进行商业活动，直至2016年2月29日才彻底搬离，故刘贵龙所述本院不予采纳。关于民生公司主张的有关滞纳金，原审判决并无不当。
综上所述，鉴于刘贵龙与民生公司经合意已于2015年11月4日解除了涉案《租赁合同》，故原审判决应部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初4995号民事判决第三、四项；
二、撤销西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初4995号民事判决第一项;
二、变更西安市碑林区人民法院(2016)陕0103民初4995号民事判决第二项为刘贵龙于本判决生效后十五日内支付陕西民生家乐商业连锁有限责任公司场地租赁费及占用费498426.6元，水费6536.4元、电费37236元，以上三项共计542199元（支付542199元时应扣除234676.9元）。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费6041元，由刘贵龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一七年十一月九日
书记员 张媛