安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4186号
上诉人（原审被告）：王群英，女，1975年6月14日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李守生，男，1987年7月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：刘兵，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人王群英因与被上诉人李守生房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2016）皖0111民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王群英二审诉讼请求：依法撤销一审法院（2016）皖0111民初3405号民事判决第三项或者改判王群英承担李守生因房屋上涨差价损失并依法撤销第四项，依法维持一审判决第一项、第二项、第五项。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。其中“李守生实际支付律师代理费2万元”事实错误。2016年3月16日李守生与安徽天瑞律师事务所签订《委托代理合同》经核实李守生并未向天瑞所支付任何报酬，且李守生未提供相关支付凭证。一审法院认定“王群英违约行为导致李守生否认实际损失主要体现在李守生丧失了涉案房屋所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使得李守生得以购买同等条件的其他住房”事实错误。导致合同不能履行是由于合同所对应房屋共有产权人不知情，也没有在合同上签字确认。李守生在合同履行过程中导致损失依据是失去购买同等房屋机会成本而并非是丧失房屋所有权。二、一审法院对于判决王群英承担房屋上涨部分损失判决没有法律依据，且数额略高，李守生在合同履行中对于损失扩大存在过失。三、一审法院对于评估基准日认定程序存在明显错误，基准日确定应当过去状态，并非现实状态，以现实状态确定基准日错误造成当事人直接经济损失。四、一审法院在裁决过程没有考虑到房屋上涨获得其中部分收益属于案外人李光林，直接依据房屋上涨部分认定王群英承担损失导致善意案外人利益受损。
李守生辩称，一、李守生对合同的签订和履行没有任何过错，不存在李守生对损失扩大负有责任的问题。案涉房屋登记在王群英一人名下，作为买受人的李守生有理由相信王群英就是该房屋唯一所有权人，对该房屋具有完整的处分权。在办理房屋过户登记手续不需要案外人李光林的参与和配合，合同完全可以履行。同时在存量房交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。法律承认其具有与真实的物权相同的法律效果。合同履行过程中，2016年3月14日王群英通过中介表示不卖房了，要求解除合同。王群英没有法定解除权也不符合行使约定解除权的情形，属违约行为。李守生不同意王群英解除合同的请求，并要求王群英继续履行合同义务具有法律依据，不存在致使损失扩大的问题。且在王群英明确拒绝履行合同义务后，李守生提出过要求王群英按照当时的市场价赔偿房屋差价后双方解除合同，但王群英拒绝。三、房屋涨价是客观存在且已经发生的事实，房屋差价是李守生确定遭受的损失，王群英应当赔偿，一审法院酌定王群英仅赔偿部分房屋差价，已经充分考虑各种因素，行使自由裁量权合法合理。四、王群英在上诉状中提出一审法院对房屋评估基准日认定程序明显错误，确定评估基准日不恰当，并没有提供任何事实和法律依据。其主张评估基准日应定为2016年3月16日更无依据。王群英2016年3月16日提出解除合同的请求但李守生不同意解除合同，而是要求其继续履行合同义务。所以案涉房屋买卖合同在2016年3月16日并未解除，王群英主张以2016年3月16日为评估基准日没有事实依据。一审法院按照法定程序委托鉴定符合相关法律。五、李光林权益并未受损。一审查明王群英及家人将房屋出售的信息提供给中介公司并公开上网挂出，李光林参加案涉房屋买卖程序，声称对此毫不知情，与常理相悖。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，王群英的上诉请求不能成立，人民法院应当依法驳回其上诉、维持原判。
李守生向一审法院起诉请求：判令解除王群英2016年2月18日与李守生签订的《存量房买卖合同》和《存量房买卖合同补充协议》；判令王群英向李守生返还已付购房款51.8万元；判令王群英赔偿李守生截止2016年7月11日已付购房款利息损失暂计9318.33元（以2万元和49.8万元为基数，分别自2016年2月18日和2016年2月24日起算，以银行同期贷款基准利率4.75%为标准，暂计至2016年7月11日），后期利息计算至款清为止；判令王群英向李守生赔偿房屋涨价损失50.12万元（鉴定结论的房屋市场价与买卖合同成交价之间的差价）；判令王群英负担房屋买卖中介服务费2万元；判令王群英承担李守生律师服务费5万元。
一审法院认定事实：2016年2月17日，李守生从零五五一公司获知王群英欲出售位于合肥市××路××室房屋，李守生遂与零五五一公司签订了《房地产经纪合同》。2016年2月18日，李守生通过零五五一公司中介与王群英签订一份《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》，合同约定：王群英（甲方）将其位于合肥市××路××室房屋出卖给李守生（乙方），该房屋建筑面积126.3平方米，转让价款为102万元，双方确认本合同签订后45日内，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方承担所有税费和办证费用，甲、乙协商定金自行交接，乙方给甲方偿还银行贷款；乙方同意在2016年4月3日前将人民币57万元存入托管账户，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币45万元，乙方同意授权银行将其全部贷款存入托管账户。李守生、王群英在补充协议中约定：本协议签订后乙方应向甲方支付定金2万元，定金冲抵房款；甲乙双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等。合同签订当日，李守生支付王群英购房定金2万元。后王群英通过零五五一公司通知李守生，涉案房屋贷款金额为49.8万元。2016年2月24日，李守生转账支付王群英购房首付款49.8万元，同时双方约定于2016年3月16日共同到房地产管理部门办理房屋过户手续。2016年2月27日，王群英向李守生出具一份收到49.8万元购房首付款的《收条》，并写明用于还银行贷款。2016年3月14日，王群英将李守生的购房款51.8万元（含2万元定金）及2万元赔偿款交给零五五一公司，并告知中介公司涉案房屋不出卖了，要求解除合同。2016年3月15日，零五五一公司工作人员转告了李守生，但李守生不同意解除合同，未去中介公司取回房款，并要求继续履行合同。后中介公司将53.8万元款项退还给王群英。2016年3月24日，李守生向该院提起诉讼，请求继续履行合同。在本案审理中，李守生申请该院就涉案房屋的价值进行评估。经该院摇号确定安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作为鉴定机构。经鉴定，位于合肥市××路××室房屋××市场价值为152.12万元，李守生为此预付鉴定费3084元。根据安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司的鉴定结论，李守生变更了诉讼请求，请求解除合同、王群英返还购房款、赔偿房屋差价损失、支付律师费等。
另认定：李守生未向零五五一公司支付2万元中介费。2016年3月16日，李守生与安徽天瑞律师事务所签订一份《委托代理合同》，委托该所律师代理其与王群英房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，合同约定律师代理费为5万元，李守生实际支付律师代理费2万元。
一审法院认为，李守生与王群英签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律规定的强制性规定，是有效合同。在合同签订后，李守生按约向王群英支付了2万元定金，并支付购房首付款49.8万元，履行了买受人的主要义务。但王群英在双方约定办理房屋过户手续期满前，明确表示不再出售房屋，并拒绝继续履行合同，因此，王群英已经构成根本违约。现李守生请求解除双方之间的《存量房买卖合同》及存量房买卖合同补充协议》，符合法律规定，该院予以支持。李守生、王群英之间合同解除后，王群英应当返还李守生已付购房定金及首付款51.8万元。王群英的违约行为直接导致李守生、王群英之间合同解除，其应当赔偿李守生的实际损失。李守生的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋的所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使李守生得以购买同等条件的其他住房。该院根据王群英违约过错程度、李守生履行合同情况及李守生取得房屋的成本支出等因素，酌定王群英应赔偿李守生房屋差价损失38万元。李守生、王群英在补充协议中约定，违约方承担中介服务费、诉讼费、律师费等，根据该约定，王群英应当承担李守生因本案纠纷而发生的律师代理费。李守生虽与有关律师事务所在《委托代理合同》中约定律师费为5万元，但李守生仅实际支付2万元，其余律师费尚未实际发生，因此，王群英应当承担李守生律师费2万元。鉴于该院已判决王群英赔偿房屋差价损失，该损失已包含定金、已付房款占用期间的利息损失，故李守生关于定金及已付房款利息损失的诉讼请求，属重复请求，该院不予支持。李守生尚未向中介公司支付服务费，该损失未实际发生，因此李守生的该项请求，无事实依据，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李守生与王群英于2016年2月18日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；二、王群英于本判决生效后十日内返还李守生已付房款（含定金）计518000元；三、王群英于本判决生效后十日内赔偿李守生房屋差价损失380000元；四、王群英于本判决生效后十日内支付李守生律师费2万元；五、驳回李守生的其他诉讼请求。本案一审案件受理费14970元，保全费5000元，合计19970元，由李守生负担3770元，王群英负担16200元；司法鉴定费3084元，由李守生负担584元，王群英负担2500元。
本案二审期间，王群英提供如下证据：
一、王海涛证言，主要内容为：王海涛系本案案涉房屋买卖业务经办人；合同签订时王群英和李守生在场，王海涛向王群英询问是否夫妻共同财产，王群英予以肯定；合同签订后王群英家人不是太同意，2016年3月12日王群英老公跑到公司吵闹表示不同意出售房屋，并表示可以赔偿损失，王群英方2016年3月15日将房款等共计50余万元交给中介公司要求约李守生商谈解除合同，李守生明确不同意，拒绝拿回房款，明确表示要房子。该证言的证明目的：2016年2月18日王群英签合同时提交的结婚证上时间显示实际取得房产证日期之后，房屋应是婚后财产且李守生知晓，所以李守生未尽到审视义务；王群英于2016年3月15日就提前要求解除合同，对于后期房屋增值部分鉴定时间2016年3月15日是相对合理的，造成李守生损失的原因是李光林拒绝出售房屋。李守生质证意见：对于证言的真实性有异议，合同签订时并未提供结婚证，李守生无从知晓其婚姻状况；房产证仅登记王群英一人名字，没有登记共有人，王群英在房管部门登记审核时也承诺房屋没有共有人，李守生已经尽到审视义务；中介机构明确承认没有书面告知房屋属于夫妻共同财产；案涉房屋买卖的履行不存在任何障碍，过户登记无需李光林签字，可以履行；李守生在一审变更诉讼请求，因王群英拒绝履行合同义务，且经催告后仍然拒绝履行，李守生行使法定解除权；案涉房屋2016年3月房屋价格大幅上涨。
证据二、律师询问笔录，内容与王海涛证言基本一致，证明目的时签订合同时李光林不在场，李守生在中介明确告知房屋情况时未尽审慎义务；王群英在2016年3月15日要求解除合同主要原因是李光林不同意，王群英已将款项放在中介处要求李守生取回并告知房屋无法出售情况，但李守生拒绝。李守生质证意见：王海涛不具备房地产从业资格，其以经纪人身份作证不合法且证言不属实，根据证言结合一审的录音可以证明李光林知晓房屋出生情形，不同意出售的是王群英家里老人。
证据三结婚证，证明目的王群英与李光林的登记结婚时间为2006年9月29日，案涉房屋是婚后购买，李守生应予知晓。李守生质证意见：该证据只能证明王群英与李光林的夫妻关系，不能证明在签订合同当时知晓案涉房屋属于王群英和李光林的夫妻共同财产。
证据四、望湖城区域网上挂牌价格和存量房买卖合同，证明王群英因共有人不同意卖房的情况下，王群英无法出售房屋造成的损失在十至二十万之间。李守生质证意见：合同系复印件，三性和证明目的均有异议，合同与本案无关，房屋情况不同亦不具有可比性。
对于一审判决认定的双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，李守生与王群英签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。王群英在合同签订后拒绝履行合同义务，并表示不再出售房屋，构成根本违约，李守生诉请主张解除合同予法有据，应予以支持。王群英系案涉房屋的物权登记所有权人，李守生基于物权登记的公示性及公信力与其签订合同未有不当，王群英关于李守生未尽审慎义务的理由不能成立，本院不予采信。合同解除后，王群英应依法返还房款（定金）并赔偿李守生的实际损失。基于王群英的违约行为，导致李守生购买房屋的成本提高，原审法院根据案涉房屋市价的鉴定意见，结合王群英的过错程度、合同履行情况，酌定王群英赔偿房屋差价损失38万元，系属合法行使自由裁量权，本院依法予以维持。关于律师费用的问题，基于双方在合同中对于违约方承担律师费进行明确约定，原审法院根据《委托代理合同》及相应支付票据确认王群英赔偿律师费2万元，合同及事实依据充分，王群英就此上诉意见缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，王群英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由王群英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一七年十一月一日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。