广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017粤01民终19778号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市行行汇房地产实业有限公司，住所地广州市花都区新华街天）贵路46号3楼A301。法定代表人：林英寿，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区新华洛克甜品店，住所地广州市花都区新华街天贵路百花广场自编*栋*楼205。经营者：邓笑丽。委托诉讼代理人：崔志永，男，1975年1月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：卢新仁，男，1964年2月20日出生，汉族，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州市行行汇房地产实业有限公司（以下简称行行汇公司）因与被上诉人广州市花都区新华洛克甜品店（以下简称洛克甜品店），原审被告卢新仁房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人行行汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回洛克甜品店要求行行汇公司返还租赁保证金16000元、公共装修费20000元、节庆费1200元的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判支持行行汇公司所提出由洛克甜品店向行行汇公司支付租金72000元、管理费7920元、水费242元、电费5673元的反诉请求；3.本案的一、二审诉讼费、反诉费由洛克甜品店全部负担。事实与理由如下：一、行行汇公司不存在违约行为，无需向洛克甜品店返还租赁保证金16000元、公共装修费20000元、节庆费1200元。1.一审已查明涉案商铺周边布局情况与合同附图显示一致，且认定洛克甜品店的证据无法证明行行汇公司存在违约行为。但之后判决行行汇公司向洛克甜品店返还租赁保证金16000元、公共装修费20000元、节庆费1200元的理由却极为牵强。一审是从洛克甜品店提供的录音材料认定行行汇公司对商场布局进行了重新布置，但洛克甜品店提供的录音材料，行行汇公司从未收到过，洛克甜品店也未在一审庭审中出示并进行质证。2.一审已查明涉案商铺周边布局情况与合同附图显示一致，洛克甜品店的证据无法证明行行汇公司存在违约行为，足以说明行行汇公司从未对商场布局进行重新布置。既然行行汇公司不存在违约行为，行行汇公司对于合同无法继续履行就不存在过错。一审法院用一份未提交给行行汇公司且经其质证的录音资料就此推断行行汇公司对合同无法继续履行存在过错，并以此为由对洛克甜品店要求行行汇公司返还租赁保证金16000元、公共装修费20000元的请求予以支持，显然是错误的。二、行行汇公司所提出的反诉请求应当得到支持。1.行行汇公司并不存在违约行为，洛克甜品店理应按合同约定向行行汇公司履行支付租金、管理费、水电费的义务。涉案商铺于2016年11月27日由双方办理场地交接手续，洛克甜品店将涉案商铺交还给行行汇公司，则洛克甜品店应向行行汇公司支付2016年3月1日至2016年11月27日期间的租金及管理费。2.一审法院以行行汇公司对涉案商铺采取停电措施，导致洛克甜品店无法继续进行经营活动为由而驳回行行汇公司的反诉请求没有事实和法律依据。洛克甜品店无法继续进行经营活动，并非行行汇公司对涉案商铺采取停电措施导致，而是洛克甜品店自行停止经营。被上诉人洛克甜品店二审辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回行行汇公司的上诉请求，维持原判。原审被告卢新仁二审述称：同意行行汇公司的上诉意见。2016年7月12日，洛克甜品店向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除洛克甜品店与行行汇公司签订的《百花汇广场租赁合同书》；2.行行汇公司向洛克甜品店一次性返还租赁合同保证金16000元、出租方场所公共装修费20000元、2015年节庆费1800元、开业花篮费380元；3.因行行汇公司违约造成洛克甜品店经济损失，判令行行汇公司赔偿洛克甜品店经济损失费用(包括2016年3月份员工工资款3000元、店铺面装修工程款69000元、店铺面经营所需购置的厨具设备费22502.5元、香港茗记甜品加盟费50000元）；4.卢新仁对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.诉讼费用由行行汇公司、卢新仁共同承担。行行汇公司提起反诉，请求：1.洛克甜品店向行行汇公司支付租金72000元（自2016年3月1日起至2016年11月30日止共9个月，按8000元/月计算）、管理费7920元（自2016年3月1日起至2016年11月30日止共9个月，按880元/月计算）、水费242元、电费5673元；2.本案诉讼费由洛克甜品店全部承担。一审法院经审理查明：2015年10月6日，行行汇公司作为甲方（出租方），洛克甜品店作为乙方（承租方），双方签订《百花汇广场租赁合同书》，约定甲方将位于广州市花都区天贵路46号百花汇广场B座二楼205商铺出租给乙方使用，物业建筑面积约88平方米，租赁期限为36个月，从2015年10月6日至2018年10月5日，乙方经营该物业的名称是茗记甜品，经营范围是甜品。合同约定：第六条、从合同签订日起至百花汇广场开业前日为免租期，供乙方进行自费装修。乙方装修方案必须经甲方审批后方可施工，在此期间乙方免交租金。第七条、2015年12月22日为甲方拟定开业日，乙方必须在甲方开业日前开业经营。第八条、第一、二年租金为每月8000元，乙方签订合同时应向甲方支付租赁保证金16000元，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据收回保证金，甲方无息将保证金退还乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予退还该保证金。第十条、乙方须于每月五日前（含五日）向甲方支付当月租金及上月的水电费及所有管理费用；乙方必须按时上交租金，如逾期超过7天，乙方仍未足额支付租金及其他费用的，甲方有权单方解除本合同，造成所有的责任由乙方承担。第十三条、乙方需每月五日前（含五日）向甲方支付物业管理费，乙方每月应支付的物业管理费为880元。第十四条、合同期内，乙方自愿支付公共装修费20000元，签合同时一次性缴清。乙方支付节庆费1800元/年，开业花篮费380元。第三十三条、在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本协议，甲方除如数退还乙方所支付的租赁保证金外，还须支付与租赁保证金等额数量的赔偿金；在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，甲方除有权不予返还乙方所支付的租赁保证金及管理保证金外，乙方还需向甲方支付相当于二个月租金的违约金，并将该物业内的设备、设施及装修全部无偿移交甲方所有，乙方不得进行拆卸、破坏或者迁移。第三十五条、乙方逾期支付租金及其违约金或者管理费及其违约金超过7天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租……甲方并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金及管理保证金。合同乙方签章处由洛克甜品店的授权代表邓笑丽、刘翠云签字确认。洛克甜品店、行行汇公司双方均确认该合同实际履行方是行行汇公司与洛克甜品店。合同签订后，洛克甜品店向行行汇公司支付租赁保证金16000元、出租方场所公共装修费20000元、2016年节庆费1800元、开业花篮费380元。双方确认公共装修费是指公共部分（涉案商铺以外）装修的费用。洛克甜品店认为由于行行汇公司违约，因此洛克甜品店有权要求退还公共装修费、节庆费及开业花篮费等费用。行行汇公司认为节庆费是出租方为承租方进行宣传所产生的费用，上述三项费用都是不需要退还的。合同签订后，洛克甜品店进场装修并以茗记甜品的名义进行经营活动。洛克甜品店按约定向行行汇公司支付租金及管理费等费用至2016年2月29日。洛克甜品店认为其经营过程中，由于行行汇公司对整个商场经营场所进行重新布置，在通往涉案商铺的电梯出入口加建玻璃实体墙，造成场内客流未能往涉案商铺方向流动等原因，导致涉案商铺客流量大量减少，经营状况恶化，洛克甜品店为此多次与行行汇公司及卢新仁沟通无果，因此自2016年3月1日起停止支付租金及管理费等费用。一审诉讼中，洛克甜品店提供其代表（刘翠云、邓笑丽）与行行汇公司负责人员于2016年1月10日、1月19日及5月23日电话录音的材料拟证明由于行行汇公司改变商场布局设置的原因导致涉案商铺无法正常经营。上述电话录音中，洛克甜品店方人员多次指出行行汇公司存在封堵电梯出口、改变客流方向等行为，造成其经营量减少的情形，行行汇公司人员则要求洛克甜品店缴纳拖欠的租金后才同意进行协商。一审诉讼中，为查明案件事实，一审法院于2016年11月24日组织双方当事人到涉案商铺现场进行调查。经调查发现涉案商铺现状与洛克甜品店描述的情况一致，该商铺当时处于停电状态，商场客流或直接通过电梯往三楼以上流动，或从二楼超市一小出口出来后直接从另一电梯前往一楼，往涉案商铺方向流动的顾客较少。行行汇公司否认其在租赁期间擅自改变商场布局，认为该现状与双方签订合同时的状况是一致的，且符合商场布置图的设计。另查明，涉案商铺周边现状与《百花汇广场租赁合同书》附件“百花广场商业部分业态布置图”一致。洛克甜品店、行行汇公司双方于2016年11月27日办理了场地交接手续，洛克甜品店将涉案商铺腾空交还给行行汇公司。一审法院认为，洛克甜品店与行行汇公司于2015年10月6日签订的《百花汇广场租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照约定履行各自义务。洛克甜品店及行行汇公司均同意解除涉案《百花汇广场租赁合同书》，对洛克甜品店该项诉讼请求，一审法院予以支持。洛克甜品店认为由于行行汇公司在其经营过程中改变商场布局、派遣人员引导客户流向等原因导致涉案商铺客流量大量减少，构成违约，要求行行汇公司承担违约责任。经查明目前涉案商铺周边布局情况与合同附图显示一致，洛克甜品店的证据无法证明行行汇公司存在违约行为。但从洛克甜品店提供的录音材料等证据显示，行行汇公司是在洛克甜品店经营过程中对商场布局进行了重新布置，虽然行行汇公司改动布局的行为并不违反合同约定，但该改动是在洛克甜品店已进场经营的情况下进行的改动，该布局的改动确实已影响到涉案商铺的经营，客观上造成洛克甜品店客流量减少的事实。而行行汇公司在洛克甜品店多次要求协商的情况下，并未积极与其协商处理，由此也可能造成损失的扩大。因此，双方对合同无法继续履行均存在过错，综合上述理由，对洛克甜品店要求行行汇公司退还租赁保证金16000元、公共装修费20000元的请求，一审法院予以支持。对节庆费1800元，因该费用属于全年的节庆费用，现合同解除，一审法院结合洛克甜品店实际经营的时间，酌情确认行行汇公司向洛克甜品店退还1200元。关于开业花篮费，该费用已产生，且属于一次性支出，对洛克甜品店要求行行汇公司退还该部分费用的请求，一审法院不予支持。对于洛克甜品店所主张的工资、店铺装修、设备、加盟费等损失，洛克甜品店提供的证据不足以证明相关项目的支出或损失情况，行行汇公司不予确认，且该部分损失并非签订合同时行行汇公司能够预料得到的，考虑双方的过错情况，对上述主张，一审法院不予支持。卢新仁并非《百花汇广场租赁合同书》的相对人，根据合同相对性原则，洛克甜品店要求卢新仁对行行汇公司应返还款项承担连带清偿责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。行行汇公司在《百花汇广场租赁合同书》尚未解除的情况下，对涉案商铺采取停电措施，客观上导致洛克甜品店无法继续进行经营活动，因此对行行汇公司要求洛克甜品店支付2016年3月至11月期间的租金、管理费、水费、电费的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年4月12日作出如下判决：一、解除广州市花都区新华洛克甜品店与广州市行行汇房地产实业有限公司于2015年10月6日签订的《百花汇广场租赁合同书》；二、广州市行行汇房地产实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向广州市花都区新华洛克甜品店返还租赁保证金16000元、公共装修费20000元、节庆费1200元；二、驳回广州市花都区新华洛克甜品店的其他诉讼请求；三、驳回广州市行行汇房地产实业有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元，由广州市花都区新华洛克甜品店负担3484元；广州市行行汇房地产实业有限公司负担902元。反诉案件受理费973元，由广州市行行汇房地产实业有限公司负担。本院经二审审理，行行汇公司表示其在一审期间并未对洛克甜品店提交的录音资料进行质证，故对一审中查明的与录音资料有关的事实不予确认，一审查明的其他事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审庭后，行行汇公司听了洛克甜品店提交的录音资料后，提交了《关于（2017）粤01民终19778被上诉人提供录音证据质证意见》，主要内容是：洛克甜品店提交的录音资料只有一个录音时段，并非是洛克甜品店制作的录音资料文本内容《原告提供录音证据内容陈述》中所述的为2016年1月10日、2016年1月19日、2016年5月23日共三个录音时段的内容，录音对象是否为梁世朴本人无法确认，但在该录音证据中，无法证实行行汇公司实施了影响商铺经营的堵封出口的行为，也无法证实行行汇公司改变商铺周边布局，与洛克甜品店合同附图约定布局不一致的行为。行行汇公司同时表示涉案商铺在2016年4月份停电，是洛克甜品店停止经营之后，由行行汇公司予以停电，以避免浪费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是洛克甜品店有无权利解除涉案租赁合同。洛克甜品店主张因行行汇公司对水果超市位置作出调整，并且派遣员工引导顾客行程，加建玻璃实体墙将电梯出入口堵住，造成涉案商铺人流减少，故其有权解除涉案租赁合同。一审法院经现场勘查，确认涉案场地的现状与双方签订的《百花汇广场租赁合同书》附件“百花广场商业部分业态布置图”是一致的，电梯的左边是有玻璃实体墙予以间隔，右边则是通往涉案商铺的位置，故从现场与合同附图比较来看，不存在行行汇公司改变涉案商铺周边布局的情况。洛克甜品店提供的录音资料内容里面也无法反映出行行汇公司对洛克甜品店所述的其司改变商场布局一事的确认，洛克甜品店提供的照片也无法看出行行汇公司对通往涉案商铺位置的通道进行封堵，故洛克甜品店主张系因行行汇公司过错导致其无法正常经营，其有权解除涉案租赁合同，理据不足，本院不予支持。洛克甜品店要求行行汇公司赔偿因行行汇公司违约给其造成的经济损失，缺乏事实基础，本院不予支持。因双方在一审诉讼期间双方均同意解除涉案租赁合同，且涉案商铺已经交还行行汇公司，故本院对双方租赁合同关系的解除予以确认。鉴于洛克甜品店在2016年3月起未能按期交租和支付管理费、水电费，已经构成了根本违约，行行汇公司要求没收洛克甜品店所支付的租赁保证金并不予退还公共装修费和开业花篮费，并无不当，本院予以支持。一审考虑到节庆费属于全年的节庆费用，根据洛克甜品店实际经营的时间，酌情退还洛克甜品店1200元，合情合理，本院予以维持。行行汇公司未能提供证据证实实际发生的水电费金额，故行行汇公司要求洛克甜品店支付水电费，依据不足，本院不予支持。洛克甜品店从2016年3月起拖欠涉案商铺租金和管理费，但行行汇公司已于2016年4月对涉案商铺进行停电，导致洛克甜品店无法实际使用涉案商铺，故一审判令洛克甜品店无需支付涉案商铺2016年4月以后的租金和管理费，并无不当，本院予以维持，洛克甜品店只需支付涉案商铺2016年3月的租金和管理费共8880元。行行汇公司主张是在洛克甜品店停止经营后，其司才对涉案商铺停电，因该说法洛克甜品店不予确认，且有悖常理，本院不予采信。综上所述，上诉人行行汇公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6767号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初6767号民事判决第二项为：广州市行行汇房地产实业有限公司于本判决送达之日起十日内，向广州市花都区新华洛克甜品店返还节庆费1200元；三、广州市花都区新华洛克甜品店于本判决送达之日起十日内，向广州市行行汇房地产实业有限公司支付2016年3月租金8000元和管理费880元。一审案件受理费4386元，由广州市行行汇房地产实业有限公司负担316元，由广州市花都区新华洛克甜品店负担4070元；反诉案件受理费973元，由广州市行行汇房地产实业有限公司负担923元，由广州市花都区新华洛克甜品店负担50元；二审案件受理费2676元，由广州市行行汇房地产实业有限公司负担1754元，由广州市花都区新华洛克甜品店负担922元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十二月十五日书记员 李依虹