上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初610号
原告：上海置润投资管理有限公司。
法定代表人：丁培君。
委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹然。
被告：周英。
委托诉讼代理人：周华。
被告：周华。
原告上海置润投资管理有限公司（以下简称置润公司）与被告周英、周华间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人丁培君、原告的委托诉讼代理人吴锡林、曹然、被告的委托诉讼代理人周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告支付自2016年5月13日起的租金，按照年租金30,000元的标准，暂计算至2017年3月3日为24,246.58元，要求支付至实际返还房屋之日止；2、判令两被告支付违约金以实际拖欠的租金数额为基数，按照日5%的利率计算，从2016年5月13日起支付至实际付清之日止；3、被告周英配合原告将《烟草专卖零售许可证》、《食品流通许可证》、《营业执照》恢复变更登记至原告的员工曹然名下。事实与理由：原、被告双方于2015年5月6日签订一份《租赁合同》。被告租赁原告的商铺位于上海市嘉定区民丰路568号2幢1楼B区2号（以下简称系争商铺），建筑面积18平方米，每月租金2,500元人民币。该《租赁合同》签订后，双方依约履行。但被告自2016年5月13日起拒付租金，不正常履行合同并构成违约。
两被告辩称：1、被告不付租金有正当理由。2015年5月20日至12月18日，系争商铺外搭建脚手架长达7个月影响到被告正常经营，且2015年5月至12月被告已足额支付租金，应在后续的租金中酌情予以扣减；2、原告主张的违约金不成立，原告违约在先，原告未提供符合合同使用要求的标的物，搭建脚手架造成被告店铺“叙友茶庄”门头损坏，不能正常经营。即使法院认定被告构成违约，原告诉请的违约金也过高，要求法院予以调整；3、原告于2016年6月1日对涉案房屋停水、停电，被告已无法使用；4、《烟草专卖零售许可证》由于被告无法继续经营已经作废，《食品流通许可证》、《营业执照》正在办理注销手续。
本院经审理认定事实如下：系争商铺系产权人上海舒辉工贸发展有限公司出租给案外人上海东幸资产管理有限公司，并由上海东幸资产管理有限公司转租给本案原告。2015年5月4日，被告周英与原告签订一份《补充协议》，约定嘉定区民丰路568号2幢1楼B区2号商铺的装修费为20,000元，设备费4,000元（附清单：包括吊扇、灯具、封口机、电子秤、货柜、烟草公司柜台、冷柜），合计24,000元，由周英在支付租金时一并结清，因置润公司目前是以上海置宇投资管理有限公司的名义申请烟草专卖的，若申请获批成功，即转至周英名下，之后周英若需转让或变更烟草专卖的，必须仍然转让给置润公司，否则周英须承担20万元的违约金。2015年5月6日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告出租给被告的物业位于上海市嘉定区民丰路568号2幢1楼B区2号商铺，面积18平方米，租赁期限为3年，自2015年5月5日起至2018年5月12日止，进场日至2015年5月13日为免租期。租金为30,000元/年，先付后用，押金为2,500元，该押金与年租金合计32,500元，在本合同签订后即一次性支付原告，被告保证承租的商铺用途为经营茶叶、烟草、预包装饮料。租金支付方式为年付，每年租金应提前15天支付，先付后用，被告租金逾期不付的，每逾期一天须承担违约金，违约金为当期租金的5%/天，被告拖欠原告房租超过15天以上的，原告有权单方面解除合同并收回系争商铺，以及采取停水停电等措施。合同另约定了其他内容。合同签订当日，被告周英支付被告2015年5月13日至2016年5月12日租金30,000元、押金2,500元及装修费（含设备费）24,000元。原告即将系争商铺交付被告周英使用。被告周英承租系争商铺后与被告周华合伙开设了“叙友茶庄”，共同经营。被告支付租金至2016年5月12日，之后未再支付过租金。自2016年6月1日起，原告对系争商铺采取了停水、停电措施，系争商铺处于关门歇业状态。2016年8月，周英及周华作为原告将置润公司诉至法院，要求确认与置润公司的《租赁合同》已经解除，置润公司向周英及周华支付违约金、返还押金及设备费、支付商铺营业损失费等。该案判决：1、解除周英与置润公司的《租赁合同》；2、周英及周华携财产搬离并将涉案房屋返还置润公司；3、置润公司返还周英及周华押金2,500元；4、置润公司返还周英及周华商铺内装修及设备剩余价值12,000元；5、对周英及周华的其余诉请不予支持。该判决经二审维持，于2017年2月27日发生法律效力。
另查，1、置润公司与案外人昆山缘之梦酒店于2015年5月5日签订一份《租赁合同》，置润公司将民丰路568号2幢二楼B区（位于系争商铺二楼）及一楼大堂区出租给缘之梦酒店，并于2015年5月8日将该店铺交付缘之梦酒店。后缘之梦酒店于2015年5月因装修需要在外墙搭建脚手架，该脚手架于2015年12月拆除。2、2017年5月，置润公司就（2016）沪0114民初10062号判决申请强制执行，在执行过程中，双方于2017年5月18日办理了房屋交接手续，周英及周华将涉案房屋返还原告。
上述事实，有《租赁合同》、租金及押金的收据、（2016）沪0114民初10062号民事判决书、（2017）沪02民终85号民事判决书、催讨租金的短信、搭建脚手架的照片、（2017）沪0114执2517号案件材料及双方当事人庭审笔录、调查笔录为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原告与被告周英签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应当全面履行自己的义务。系争商铺实际由被告周华与被告周英合伙经营，原告对此也是明知。原告主张两被告共同履行承租人支付租金的义务，本院予以支持。两被告正常支付租金至2016年5月12日，之后未继续支付租金。两被告抗辩其未继续付租金的理由为系争商铺前搭建的脚手架影响其正常经营，但案外人搭建脚手架的期间为2015年5月至12月，该脚手架已于2015年12月下旬拆除，两被告拒付2016年5月13日之后的租金无正当理由，构成违约。（2016）沪0114民初10062号案件判决解除了原、被告之间的《租赁合同》，该判决于2017年2月27日生效，故原、被告之间的《租赁合同》于2017年2月27日解除。合同解除前，被告应向原告支付租金，合同解除后至房屋返还之日前，被告应当向原告支付房屋使用费。至于具体支付的房屋租金及使用费金额，鉴于2016年6月1日起，原告对涉案房屋采取了停水、停电措施，被告已无法使用，对于2016年6月1日之后的租金本院酌情予以减少，确定2016年5月13日至2017年5月18日的租金及占有使用费为12,000元。被告主张2015年5月中旬至12月中旬的租金应酌情扣减，因搭建脚手架确实会对两被告经营造成一定影响，故本院对上述期间的租金酌情予以扣减30%，扣减金额为5,250元。因2015年5月至12月的租金被告已全额给付，故本院在其拖欠的2016年5月13日至2017年5月18日的租金及使用费中予以扣减。扣减后，被告还应支付原告该期间的租金及使用费为6,750元。至于原告诉请的违约金，被告抗辩过高，考虑到双方的履行情况，本院酌定违约金为2,000元。关于原告诉请要求被告周英将《烟草专卖零售许可证》、《食品流通许可证》、《营业执照》恢复变更登记至原告的员工曹然名下，因该诉请不属于本案处理范围，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告周英及周华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置润投资管理有限公司租金及房屋使用费人民币6,750元；
二、被告周英及周华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置润投资管理有限公司违约金人民币2,000元；
三、驳回原告上海置润投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,420元，减半收取710元，由原告上海置润投资管理有限公司负担453.76元，被告周华及周英负担256.24元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 韩 颖
二〇一八年一月三十一日
书记员 凌东媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。