辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2340号
上诉人（原审被告）：宋菁菁，女，1980年8月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：辽宁东环物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区沈辽东路73号。
法定代表人：黄东海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杜娟，辽宁邦言律师事务所律师。
上诉人宋菁菁因与被上诉人辽宁东环物业管理有限公司（以下简称“东环物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初10494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋菁菁上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判按照50%的标准交纳物业费，对超出诉讼时效的部分的物业费不予给付；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.我们非自愿的履行前期物业合同，且2013年5月小区成立业委会之后，物业未与业委会重新签订合同，没有证据证明其经过业委会同意继续以1.5元物业费；2.物业服务质量达不到合同约标准，法律规定物业公司不得以业主不交物业费为由降低服务标准；3.我的房屋存在质量问题，漏雨及墙体长毛，上诉人家中公共部分楼梯漏雨，应启动维修基金，与上诉人不交物业费有直接关系，被上诉人一拖再拖没有解决；4.被上诉人没有催缴物业费，已经超过诉讼时效。
东环物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
东环物业一审起诉请求：一、判令被告支付所欠2012年5月11日至2016年5月10日期间的物业费6548元；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：宋菁菁系沈阳市铁西区腾飞一街“世代龙城公馆”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区腾飞一街2甲-5号XXX、建筑面积93.05平方米。2010年9月15日，辽宁世代房地产开发有限公司与原告签订了前期物业服务合同，约定本小区住宅按每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。合同期限自签订之日起生效，有效期至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。
一审法院认为，房屋开发公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对双方具有约束力。原告与开发公司签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告诉讼本院要求被告给付物业费，被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。
关于被告提出的家中房屋漏雨长毛问题，因其属于房屋质量问题系另一法律关系，与本案无关，故一审法院不予处理。关于被告提出的诉讼时效问题，因物业服务属于持续性服务，而原告一直在该园区进行服务，故不予支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，一审法院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如被告认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。
原告与辽宁世代房地产开发有限公司于2010年9月15日签订的物业服务合同约定住宅物业费1.5元/平方米/月，故2012年5月11日起至2016年5月10日期间原告主张的物业面积应交纳物业服务费6548元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告宋菁菁给付原告沈阳东环物业管理有限公司2012年5月11日起至2016年5月10日期间的物业服务费人民币6548元；上列判决款项确定的给付款，由被告宋菁菁于本判决生效后十日内给付原告沈阳东环物业管理有限公司，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告宋菁菁承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
本院二审期间，上诉人向法庭提交了园区录像一份，证明园区现状，管理混乱，垃圾遍地，公共设施残缺不全，消防通道堵塞，绿地占用等情况。录像时间为2018年2月7日和；2018年2月25日。被上诉人质证意见为园区设施老化确实存在，物业管理我方正在完善，园区绿化问题因天气寒冷不适宜绿化待天气回暖后进行。占用消防通道的物品不归物业所有，物业积极联系业主要求清理，但物业非执法部门业主不予配合。录像中部分环境问题不能证明物业没有进行清扫。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”东环物业与辽宁世代房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括宋菁菁在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现东环物业对涉案园区提供物业服务，宋菁菁理应交纳物业费，故一审判令宋菁菁继续履行交纳物业费的义务并无不当。
关于宋菁菁提出东环物业的物业服务质量存在不符合合同约定标准等问题的上诉主张。物业服务企业在履行物业服务过程中的一般性瑕疵，并未构成根本违约，园区业主不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。应当说明的是，物业公司的经营范围是对所管理的小区的房屋及其配套设施设备和相关场所进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，物业公司的经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如业主对东环物业的服务不满时，应通过正常途径与东环物业沟通、协商解决，进而使东环物业的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与东环物业沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对宋菁菁的该项上诉主张不予支持。
关于宋菁菁提出其房屋漏雨及墙体长毛，房屋存在质量问题至今没有解决，与其未交物业费存在直接关系的问题。房屋质量问题与物业服务不属于同一法律关系，宋菁菁可另行主张权利。
关于宋菁菁提出的诉讼时效问题，一审考虑东环物业持续为案涉园区提供服务，东环物业也主张持续向宋菁菁催收物业费，故一审未予支持宋菁菁提出的时效抗辩并无不当。
综上所述，宋菁菁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋菁菁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年三月二十六日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。