江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0485号
上诉人（原审被告）顾金兰，女，汉族，1960年11月14日生，无业。
上诉人（原审被告）赵传刚，男，汉族，1982年5月30日生，个体户。
上诉人（原审被告）赵传福�男，汉族，1989年8月13日生，无业。
三被告共同委托代理人郭永军，男，淮安市清浦区闸口法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）高红梅，女，汉族，1971年6月25日生，无业。
委托代理人王明通，男，淮安市清浦区城南法律服务所法律工作者。
委托代理人张欧，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。
上诉人顾金兰、赵传刚、赵传福与被上诉人高红梅房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年1月26日作出（2014）浦民初字第0021号民事判决。上诉人顾金兰、赵传刚、赵传福不服该判决，向本院提起上诉。本院2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人赵传福及三名上诉人共同委托代理人郭永军、被上诉人高红梅的委托代理人王明通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：被告顾金兰与被告赵传刚、赵传福系母子关系。1997年8月20日，顾金兰与丈夫赵喜章经本院调解离婚，双方约定共同财产砖瓦结构平房3间，披屋1间各半分割，属于赵喜章的一半，赵喜章自愿赠予给小孩。2004年，上述房屋被拆迁，安置了位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋1套（即本案诉争房屋），后三被告搬入该房屋居住。
2008年12月18日，原告高红梅（乙方）通过顺鑫房产服务部与被告顾金兰、赵传刚、赵传福（甲方）达成房屋买卖协议，约定：“1、甲方自愿将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋（登记产权人为顾金兰，房权证淮房字第××号，建筑面积80.57㎡，房屋性质为解困房）及车库出售给乙方。2、房屋总价为15.8万元，无论房价上涨还是下降，双方都不得反悔。3、乙方于本协议见证后付15万元，余款8000元在办理过户时一次性付清。4、甲方于本协议�证后将房屋及车库交付给乙方使用，并将该房屋的相关资料交付乙方。5、该房屋在办理过户时所需的过户手续费、印花税、契税、营业税、个人所得税及相关一切费用均由乙方承担，在办理过户时，如遇国家政策调整，依照国家政策交纳相关费用，均由乙方承担。甲方在房屋交付后到过户时，不得追加任何费用，甲方净得房款15.8万元。6、甲方在交房时，应将该房水、电、物业管理等费用交清并将相关票据交付给乙方，并保证该房完好无损，房屋附属设施太阳能也一并售给乙方，不另收取费用。7、根据有关政策规定，该房屋暂不允许办理过户手续，该房屋在国家允许办理过户时二个月内甲方无条件协助乙方办理过户手续，否则视为甲方违约，如因国家政策原因不能办理过户手续与甲方无关。8、甲方保证该房在交付时无任何债权债务，如果该房屋因甲方原因不能办�过户时，由此造成的一切后果将由甲方负责。9、如果任一方违约，则赔付房款的30%作为违约金给守约方。10、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，如解决不成，可以向人民法院提起诉讼。11、本协议一式三份，双方各执一份，见证单位留一份，双方签字后生效。”协议商定后，原告高红梅、被告顾金兰、赵传刚在协议上签字，因赵传福未在淮安，顾金兰便找人替赵传福代签。代签时顾金兰向高红梅出示赵传福的户口簿并称代签人就是赵传福。
协议签订后，淮安市清浦区城南法律服务所作为第三方对协议书进行了见证。当日，原告支付被告15万元后，被告从诉争房屋中搬出，租住于清浦区东风花园D区9幢301室。同时，被告将诉争房屋的产权证等材料交给原告，并将房屋交付原告，原告对房屋进行装潢后居住至今。2013年8月28日，根据相关政策诉争房屋�以办理上市及过户手续。同年9月，原告丈夫李炳龙及顺鑫房产服务部老板陈孝友来到被告家中，要求协助办理过户手续，遭被告拒绝，原告遂诉至法院。
案件审理中，原告高红梅表示如法院判决被告协助办理过户手续，自愿放弃主张违约金的诉讼请求。
高红梅在原审中诉称：2008年12月18日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋出售给原告，房屋总价款为15.8万元，被告在国家政策允许办理过户手续两个月内无条件协助原告办理过户手续。原告支付15万元购房款后，被告将房屋交付原告使用。后原告要求被告协助办理房屋过户手续未果，故诉至法院，请求法院依法判决被告协助原告将诉争房屋过户到高红梅名下，并承担违约金47400元。
顾金兰、赵传刚、赵传福在原审中共同辩称：原告要求被告协助办理过户手续，无事实和法律依据。被告赵传福并未在房屋买卖协议书上签字，而该协议实际处分了赵传福的实体权利，应认定无效。该房屋系被告顾金兰与其丈夫赵喜章在清浦区东风村10组60号房屋拆迁安置所得，两人虽已离婚，但房屋应为顾金兰及赵喜章共同所有，被告顾金兰、赵传刚未经权利人同意处分房产，该行为应认定无效。三被告及其家庭成员共6人，除争议房屋外无其他住房，被告同意按合同约定承担违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，本案争议的焦点为原、被告所签订的房屋买卖协议是否有效。本案中，诉争房屋的登记所有人为顾金兰，依据不动产公示、公信原则，作为买受人，原告高红梅有理由相信顾金兰有权处分房屋。顾金兰找人替赵传福代签协议，高红梅并不知情，其在受让该财产时已尽到合理的审查义务，且以合理的价格有偿取得并实际占有该房屋达五年之久，已尽到谨慎的审查和注意义务，三被告从诉争房屋中搬出后仍居住于东风花园小区，在长达五年的时间内对原告占有使用房屋的行为亦未提出任何异议，故原、被告所签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告协助办理过户手续，理由充分，证据确凿，依法予以支持。另根据协议约定，过户的相关费用由原告承担，房屋过户后，原告向被告支付余款8000元。高红梅表示如法院判决被告协助办理过户手续，自愿放弃主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，亦不违反法律规定，予以照准。被告赵传福辩称其并未在协议上签字，被告顾金兰、赵传刚在赵传福不知情的情况下处分三人共有的房产，故协议无效，如赵传福所述属实，其可向顾金兰及赵传刚主张损害赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告顾金兰、赵传刚、赵传福于本判决生效后十日内协助原告高红梅将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋（登记产权人顾金兰，房权证淮房字第××号，建筑面积80.57㎡）的权属变更登记为原告高红梅所有，过户相关费用由原告高红梅负担；原告高红梅于办理过户手续后十日内支付被告顾金兰、赵传刚、赵传福购房余款8000元；案件受理费1065元，减半收取532.5元，由被告顾金兰、赵传刚、赵传福负担。
顾金兰、赵传刚、赵传福不服一审判决，上诉称：被上诉人在一审中提交的（1997）浦民初字第445号民事调解书中载明的财产权属情况，足以认定被上诉人明知房屋所有权人为三上诉人共有，因当时共有人之一的上诉人赵传福未在家，所以对房屋转让给被上诉人一事赵传福并不知情，且未在转让协议上签字，即该房产并未得到全体所有权人同意即处分。房屋转让协议第十一条明确约定“本协议一式三份，双方各执一份，见证单位留一份，双方签字后生效。而上诉人赵传福自始至终并未在协议签字，故该份协议未生效。故请求撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：第一，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议合法有效，理由如下：1、合同双方已经在法律服务所办理了房屋买卖见证手续；2、买卖协议已经由三上诉人签字，系上诉人顾金兰带赵传刚、赵传福到法律服务所办理见证手续，当时赵传刚、赵传福虽未携带身份证，但携带户口簿，作为合同相对人，被上诉人有理由相信其中有一人为赵传福，同时基于三上诉人系特殊的母子关系，即便上诉人赵传福当时不在场，那么上诉人顾金�、赵传刚的代理权限符合表见代理的性质，因此双方之间签订的房屋买卖协议合法有效；第二，上诉人赵传福在房屋买卖之前，一家三口均居住在诉争房屋中，被上诉人购买此房屋后，三上诉人迁出此房屋，与诉争房屋居在同一小区，作为上诉人赵传福有理由知道该房屋出售给他人，上诉人诉至法院距离签订协议已隔5年之久，起诉已超过两年诉讼时效；第三，被上诉人对诉争房屋系善意取得，并且支付了等价价款。因此一审法院事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本案二审中的争议焦点为：对于上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖协议，是否因上诉人赵传福未在该协议上签字导致无效。
本院认为，上诉人赵传福虽未在房屋买卖协议上签字，但争讼房屋系三名上诉人按份共有，作为占有多数份额的按份共有�顾金兰、赵传刚，可以对该房屋进行处份，如果对上诉人赵传福的利益构成侵害，造成损失，可由顾金兰、赵传刚进行赔偿。且三名上诉人从本案争讼房屋搬出，后仍居住于东风花园小区，故可推定其已知争讼房屋被处分的事实，在长达五年的时间内，上诉人赵传福对被上诉人占有使用房屋的行为亦未提出任何异议，应当认定房屋买卖合同合法有效。上诉人应协助被上诉人办理房屋过户手续。
综上，上诉人所提的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1065元，由上诉人顾金兰、赵传刚、赵传福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 青
审 判 员 孙 洁
代理审判员 庞海涛
二〇一�年三月二十日
书 记 员 黄春丽