陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7333号
上诉人（原审被告）：张崇利，女，汉族，1971年12月18日出生，住西安市高陵区。
委托诉讼代理人：张石头（张崇利之夫），住西安市高陵区。
委托诉讼代理人：陈文进，男，住西安市高陵区，由西安市高陵区崇皇镇军庄村民委员会推荐。
被上诉人(原审原告)：高陵好又多商贸有限公司，住所地西安市高陵区泾渭镇泾�东路。
法定代表人：周林杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓艳，陕西一叶律师事务所实习律师。
上诉人张崇利因与被上诉人高陵好又多商贸有限公司(以下简称好又多商贸公司)租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2017）陕0117民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张崇利的委托诉讼代理人张石头、陈文进，被上诉人好又多商贸公司的委托诉讼代理人徐睿国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张崇利上诉请求：撤销原判，改判驳回好又多商贸公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由好又多商贸公司负担。事实与理由：一、一审程序严重违法。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规�》第四十七条第一款规定，“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。本案一审中陕西威能自动化工程有限公司向一审法院出具的说明，但是陕西威能自动化工程有限公司并未按照规定出庭接受法庭质证。一审法官在证据未进行合法质证的情况下，单方对证据进行了认定，违反法定程序，影响了案件的正确判决。二、一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审法院认定张崇利转租违反法律规定，属于事实认定错误。本案庭审中始终未涉及张崇利是否违法转租的事实，双方也未就该问题提供任何证据。其次，涉案房屋系违法建筑，但一审法官只以电话形式进行简单咨询后即作出了错误的事实认定。
好又多商贸公司辩称，一、一审程序合法。陕西威能自动化工程有限公司从未表示过好又多商贸公司不能转�涉案房屋，张崇利也实际履行了双方签订的《租赁合同》，高陵区人民法院作出的（2015）高民初字第01373号民事判决判令张崇利向好又多商贸公司支付2015年9月至2016年8月期间的租金、违约金，该判决已经生效。因此，双方签订的《租赁合同》已经生效判决确认，应属合法有效。一审庭审中并无违反法定事由及法定程序之处。二、一审认定事实清楚，适用法律准确。张崇利违法转租的事实已经生效判决确认，经法院调取证据证明涉案房屋并非违章建筑，张崇利此前本案争议的焦点是涉案房屋是否违章提出质疑。三、好又多商贸公司已实际履行了《租赁合同》，并无违约行为。张崇利违反约定未及时交付租金且未经好又多商贸公司同意擅自将租赁物转租，已严重违约。四、张崇利二审提交的其夫张石头与西安佳盛源实业有限公司签订的《租赁合同》与本案无关。
好又多商贸公司向一审法院起诉请求：1、请求解除2014年9月1日双方签订的租赁合同；2、请求张崇利搬离位于西安泾河工业园长庆西路好又多购物广场的房屋及支付违约金19440元及请求支付自2016年8月31日起至实际履行之日的房屋租金（按14953.8元/月计算）；3、请求张崇利将租赁房屋结构恢复原状；4、本案诉讼费由张崇利承担。
一审法院认定事实：张崇利对好又多商贸公司在本案中所主张的2014年9月1日双方签订的《租赁合同》及手写合同内容、(2015)高民初字第01373号民事判决书的真实性认可，对好又多商贸公司所主张的在租赁房屋上面搭建二层，并将一层转租给第三人的事实也认可。但认为，l、《租赁合同》出租方为西安民乐好又多购物广场长庆西路，不是好又多商贸公司，故好又多商贸公司不是本案适格诉讼主体；2、该涉案租赁物是违章建筑，该租赁合同为无效合同：3、违约金过高，不能超过损失的3O％。对张崇利承认好又多公司在本案中所主张的事实，一审法院予以确认。对双方有争议的关于好又多商贸公司的诉讼主体是否适格、涉案租赁物是否是违章建筑、违约金是否过高、好又多商贸公司是否有转租权等问题，一审法院查明，高陵区泾河工商所出具证明，证明好又多商贸公司前身为西安民乐好又多购物广场高陵长庆西路店，该公司的法定代表人为周林杰，张崇利承认其是与周林杰签订的合同。庭审中，张崇利申请法院对该涉案租赁物是否是违章建筑取证，但法院在高陵区建设和住房保障局取证后没有关于该案是违章建筑的证据。本案双方双方签订《租赁合同》第八条双方权利和义务约定：“乙方：……8、乙方不得将所承租场地转租第三者”第九条违约责任约定：“1、乙方如末按时交纳租金，甲方有权终止合同，收回经营场地，乙方必须缴清所欠租金，交纳年租金10％的违约金”合同手写备注：“乙方将甲方建筑拆后改建，改建完成的房屋建筑归甲方所有；乙方未经甲方同意不可搭建二层，否则甲方有权拆除”。好又多商贸公司和陕西威能自动化工程有限公司签订的租赁合同，陕西威能自动化工程有限公司向一审法院出具说明，同意好又多商贸公司对外进行出租。庭审中，张崇利没有证据证明其在租赁房屋上搭建二层和将一层转租是经好又多商贸公司同意的。
一审法院认为，本案中，好又多商贸公司的前身为西安民乐好又多购物厂场长庆西路店，且张崇利承认其合同也是与好又多商贸公司法定代表人周林杰所签，故对张崇利辩称好又多商贸公司不是本案适格主体的意见，不予采纳。陕西威能自动化工程有限公司同意好又多商贸公司对该租赁房屋有转租权，好又多商贸公司将该租赁房屋租予张崇利，并与张崇利订立《租赁合同》。该《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。好又多商贸公司将租赁物交付张崇利，张崇利应该按时缴纳租金，现好又多商贸公司要求张崇利支付2016年8月31日至合同解除之日的租金(按每月14953.8元计算)104676.6元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。张崇利在租赁期间不按时支付租金，且未经好又多商贸公司同意将租赁物进行转租，根据《中华人民共和国合同法》第224、227条规定和双方签订的合同第九条第一款约定，好又多商贸公司有权终止合同，收回经营场地，并要求张崇利支付违约金，因此，对好又多商贸公司要求解除与张崇利在2014年9月l日签订的《租赁合同》，支付违约金按年租金的l0％计算为19440元，并搬离租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。好又多商贸公司要求张崇利拆除二层搭建，恢复原状，根据双方合同手写内容约定，该诉请不属于张崇利义务，故对好又多商贸公司的该项诉请，一审法院不予支持。张崇利辩称该租赁物系违法建筑、但未有证据予以证明，故一审法院对此不予采信。张崇利辩称该违约金过高，超过损失的30％，但经计算违约金19440元并未超过损失的30％，故对张崇利的该辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告高陵好又多商贸有限公司与被告张崇利于2014年9月l日签订的《租赁合同》；二、被告张崇利在本判决生效后十日内，向原告高陵好又多商贸有限公司支付租金104676.6元和违约金19440元；三、被告张崇利在本判决生效后二十日内，搬离位于高陵××路××又××购物广场与药店之间的租赁房屋(原碰碰凉位置)；四、驳回原告高陵好又多商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《由华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告张崇利负担(原告已预交390元，木院退付其195元，履行判决时被告直付原告195元)。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。
本院认为，经人民法院生效判决确认，好又多商贸公司与张崇利于2014年9月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规中的强制性，应属合法有效。该合同成立后，好又多商贸公司已约向张崇利交付了涉案房屋，但双�在合同履行过程中因租金交纳等原因与好又多商贸公司发生争议，张崇利因此未向好又多商贸公司交纳2015年9月1日之后的租金。经人民法院判决，张崇利支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金及违约金，但张崇利仍拒绝交纳，已构成严重违约。现好又多商贸公司再次起诉请求解除双方于2014年9月1日签订的《租赁合同》、搬离涉案房屋并支付2016年8月31日之后的租金及违约金，依法应予支持。陕西威能自动化工程有限公司向一审法院以文字形式说明其同意好又多商贸公司转租涉案房屋，且经过双方当事人质证，故张崇利上诉称原审程序违法与事实不符。张崇利在一审中自认其自2016年9月1日起未向好又多商贸公司支付租金及其将涉案房屋一层转租的事实，但未能提供证据证明其转租行为经过好又多商贸公司同意，且其一审并未对好又多商贸公司提出反诉，故一审认定�未经好又多商贸公司许可转租涉案房屋的事实正确。张崇利主张涉案房屋系违法建筑，但并未提交证据加以佐证。综上，一审判决正确，应予维持；张崇利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，张崇利已预交，由张崇利负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一七年十一月十三日
书记员 李伟