南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第636号
原告：南宁市金汇展市场管理有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所实习律师。
被告：南宁净耳八角楼饮食文化有限公司，住所地广西南宁市。
法定代表人：黄丹丹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林剑生，广西纵华律师事务所律师。
原告南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）诉被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司（以下简称净耳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，由审判员杜金泽担任审判长，与审判员蓝丹丹、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员赵文赎担任法庭记录。被告金汇展公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年1月28日裁定予以驳回。本案于2016年6月3日公开开庭审理，原告金汇展公司的委托诉讼代理人李颖健、王丽，被告净耳公司的委托诉讼代理人林剑生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金汇展公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告金汇展公司与被告净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号为AHT-003号）已于2015年9月7日解除；2.被告净耳公司向原告金汇展公司返还租赁房屋；3.被告净耳公司向原告金汇展公司支付租金396354元、维护费924827元；4.被告净耳公司向原告金汇展公司支付逾期缴费产生的违约金222839元（暂计至2015年9月7日，之后的计至被告实际清偿之日止）；5.被告净耳公司向原告金汇展公司支付解除合同违约金10000元；6.被告净耳公司向原告金汇展公司支付房屋占用费229978元（从2015年9月8日暂计至2015年11月7日，之后的计至被告返还房屋之日止）；7.本案诉讼费由被告净耳公司承担。事实和理由：2008年9月28日，原告金汇展公司与被告净耳公司签订《商铺租赁合同》（编号：AHT-003号）及《附件》，约定：原告将其拥有经营管理权的“金汇•如意坊”E区八角楼、E201、202、203、205、220、221、222、223、225、226、269、270、271、272、273、275、289、290、291、292、293的商铺出租给被告使用；租金、维护费按年支付；被告每月8号前向原告支付上月综合服务费、水电费；若被告未按合同约定向原告缴纳租金、维护费，逾期7天经原告催缴后仍不缴纳的属被告违约，被告应每日按欠款总额的2%支付违约金；被告不按时交纳租金、维护费的，原告有权单方解除合同并收回商铺。合同签订后，原告履行了交付商铺的义务，而被告却多次拖欠租金、维护费、水电费等，原告通过上门、电话、信函等方式催缴无果后，委托律师于2015年9月6日向被告发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，并要求被告于合同解除后5日内交还商铺。合同解除后，被告拒不搬离，占用铺面至今。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。
被告净耳公司辩称：1.涉案房屋没有取得房产证，原告出租的房屋有瑕疵；2.原告调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响；3.因南宁市青山-
英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致进入金汇•如意坊的车辆减少，来铺面消费的顾客也相应减少,但原告并没有减免被告的租金和维护费；4.原告对涉案铺面进行过停水、停电，原告的行为严重影响了被告的日常经营。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年9月28日，原告金汇展公司（甲方，出租方）与被告净耳公司的前身南宁市净耳茶叶有限公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（编号：AHT-003）及《附件》，约定：1.甲方将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺出租给乙方，总建筑面积1838.1平方米；2.经营范围为餐饮、茶艺、休闲保健，租期从2007年9月10日至2017年9月9日，共计10年；3.2007年9月10日至2008年3月9日为免租期，从2008年3月10日起开始计收租金，采用先交租金后使用房屋的方式，租金、维护费按年支付，从次年起缴租日期为始计租金日期提前三个月；4.租金交纳的时间和金额为：2007年9月10日前交纳第一年租金241542元，2008年12月10日前交纳第二年租金305953元，2009年12月10日前交纳第三年租金375517元，2010年12月10日前交纳第四年租金450646元，2011年12月10日前交纳第五年租金531786元，2012年12月10日前交纳第六年租金619417元，2013年12月10日前交纳第七年租金714058元，2014年12月10日前交纳第八年租金816271元，2015年12月10日前交纳第九年租金926659元，2016年12月10日前交纳第十年租金241142元；5.维护费交纳的时间和金额为：2007年9月10日前交纳第一年维护费563598元，之后每年的维护费563598元提前三个月即每年的12月10日前缴纳；6.乙方于每月8号前向甲方支付上月的综合服务费（以每平方米1.8元标准收取），综合服务费、水电费从2007年8月10日起计算；7.乙方应按合同约定向甲方缴纳租金、维护费，逾期7天经甲方催促后仍不缴纳的属乙方违约，乙方需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算；8.乙方逾期7天经甲方催缴后仍不缴纳水电费、综合服务费的属乙方违约，甲方可暂停乙方的水电供应，待乙方交纳拖欠相关费用及违约金后，24小时内甲方予以重新开通；9.乙方向甲方交纳履约保证金150000元，若乙方因拖欠租金、维护费而违约的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方的履约保证金及其他交纳的费用甲方不予退还，乙方还须支付甲方违约金10000元；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告向原告支付保证金、首期租金及维护费，原告将铺面交付被告使用。合同履行过程中，被告按时将租金、维护费支付至2014年9月9日。为减少被告的还款压力，也便于双方结算，经被告申请，原告同意租金和维护费按季度结算，即被告应于2014年8月10日前支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金和维护费，因被告拖欠未付，原告委托律师于2015年8月24日向被告邮寄送达《律师函》，要求被告于2015年8月27日前向原告支付拖欠的租金、维护费、水电费、综合服务费等共计17057786.6元、违约金1523285.91元。被告于2015年8月26日签收该《律师函》。因被告仍未支付上述款项，原告再次委托律师于2015年9月6日以邮寄送达的方式向被告发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，要求被告支付拖欠的租金、维护费、水电费、违约金等，并要求被告于合同解除后5日内交还商铺。被告于2015年9月7日签收该律师函。截至庭审当日，被告仍占用涉案房屋。
另查明：2014年5月19日，原告金汇展公司向金汇•如意坊各商家发出《关于调整免费停车时间段的通知》，主要内容为：因青秀山限制车辆上山，加之本市场白天免费停车时间3小时，导致大部门上山的车辆停放在本市场，严重影响本市场商家及购物者停放车辆，为创建优质的市场经营环境，从2014年5月31日起将原来规定的每日6时至18时停车不满3个小时免费改为停车不满1小时免费，停车超出1小时（含1小时）按原标准收费。2015年7月6日，原告向金汇•如意坊各商家发出《关于南宁地铁3号线青秀山站建设施工情况的函》，主要内容为：1.告知各商家围挡范围及围挡施工时间段，南宁轨道集团公司因金汇展公司的争取同意保留1号岗的车辆通行；2.青山-
英华立交桥已正式开通，车辆可从2号、3号岗进入金汇•如意坊，地铁3号线青秀山站的施工对金汇•如意坊的经营影响很小；3.金汇展公司正与地铁设计方、建设方和施工方对接，以尽可能减少因施工给各商家造成的影响。还查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2010年8月24日，南宁市净耳茶叶有限公司变更为南宁净耳八角楼饮食文化有限公司。
庭审中原告自认本案合同解除后被告已停止营业，原告同意将违约金每日按欠费总额的2%的计算标准调整为月利率2%。
以上事实有《商铺租赁合同》、《附件》、《律师函》、“建设工程规划许可证”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告金汇展公司和被告净耳公司于2008年9月28日签订的《商铺租赁合同》（编号：AHT-003）及附件是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第二条第1点、第六条第2点第（11）项及《附件》第一条约定，租金按年缴纳，被告逾期7天经原告催促后仍不缴纳租金、维护费的属被告违约，原告有权单方解除合同并收回商铺。被告应于2014年8月10日前向原告支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金178514.5元（714058元÷4个季度）、维护费140899.5元（563598元÷4个季度），应于2014年11月10日向原告支付2014年12月10日至2015年3月9日期间的租金178514.5元、维护费140899.5元，应于2015年2月10日向原告支付2015年3月10日至2015年6月9日期间的租金204068元（816271元÷4个季度）、维护费140899.5元，原告于2015年8月24日以邮寄送达《律师函》的方式向被告催收租金和维护费，被告经催告后逾期7天仍未付清，被告的行为已构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。2015年9月6日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，宣布双方签订的租赁合同于2015年9月7日解除，被告于2015年9月7日签收该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年9月7日解除，被告应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺，并将上述铺面交还给原告金汇展公司。
关于租金和维护费的问题。被告净耳公司认为青山-
英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致进入金汇•如意坊的车辆减少，来铺面消费的顾客也大为减少，原告应减免其租金和维护费。从原、被告双方往来的函件可以看出，南宁市青山-
英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工确实给金汇•如意坊的商家的经营造成一定的影响，但立交桥及地铁的修建，属政府市政建设行为，被告不能以此作为拒交租金和维护费的理由，且原告也在积极协调南宁轨道集团公司，尽可能将地铁围挡施工对商家的影响降到最低。按照租赁合同约定，第七租赁年度即2014年3月10日至2015年3月9日期间的每季度租金为178514.5元，第八租赁年度即2015年3月10日至2016年3月9日期间的季度租金为204068元，每年维护费均为563598元。被告只将租金和维护费支付至2014年9月9日，尚拖欠原告2014年9月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金760630元（178514.5元×2个季度+204068元×2个季度-204068元÷90天×2天）、维护费560467元（563598元-563598元÷360天×2天），被告虽在庭上对拖欠租金及维护费的数额提出异议，但未提供任何证据予以证明，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告支付租金396354元属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。原告诉请被告支付维护费924827元，本院只支持560467元，超出部分，不予支持。
关于违约金的问题。（一）逾期付款违约金。根据《商铺租赁合同》第二条第1点约定，第七个租赁年度即2014年3月10日至2015年3月9日期间的每季度租金为178514.5元，每季度维护费为140899.5元（563598元÷4个季度），该期间每季度租金和维护费共计319414元（178514.5元+140899.5元）。第八个租赁年度即2015年3月10日至2016年3月9日期间的每季度租金为204068元、每季度维护费为140899.5元，该期间季度租金和维护费共344967.5元（204068元+140899.5元）。按照《商铺租赁合同》第六条第2点第（2）项约定，被告逾期7天经原告催促后仍不向原告缴纳租金、维护费的属被告违约，被告需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算。诉请中原告将违约金每日按欠费总额的2%的计算标准调整为月利率2%，该调整属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。被告拖欠原告2014年9月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金和维护费，因原告同意被告按季度缴纳租金，每季度的租金提前1个月支付，故被告最迟应于2014年8月10日前支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金和维护费共319414元，该期间被告逾期支付租金、维护费的违约金为：以319414元为基数，自2014年8月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算；同理，对于2014年12月10日至2015年3月9日期间的违约金，应以319414元为基数，自2014年11月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算；对于2015年3月10日至2015年6月9日期间的违约金，应以344967.5元为基数，自2015年2月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算。因2015年6月10日至2015年9月7日期间的租金和维护费共计337302元（344967.5元-344967.5元÷90天×2天），故对于2015年6月10日至2015年9月7日期间的违约金，应以337302元为基数，自2015年5月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算。（二）解除合同违约金。根据《商铺租赁合同》第六条第2点第（11）项约定，被告因欠付租金、维护费等导致合同解除的，被告的履约保证金及其他交纳的费用原告不予退还，被告还须支付原告违约金10000元。现因被告拖欠租金、维护费，导致原告解除合同，原告诉请被告支付解除合同违约金10000元有事实和法律依据，本院予以支持。
关于房屋占用费的问题。原告在发给被告的《律师函》中表示被告应在合同解除后5日内将房屋交还给原告，本案租赁合同于2015年9月7日解除，被告最晚应于2015年9月12日将房屋交还原告，如被告未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。虽然原告主张维护费也应当计算至被告应支付房屋占用费内，但是原告自认被告在合同解除后已停止营业，故原告实际上已经没有为被告的经营提供推广、维护的服务，原告诉请被告支付推广维护费无事实依据，本院不予支持。第八个租赁年度（2015年3月10日至2016年3月9日）的租金为816271元，月租金为68022元（816271元÷12个月），第九个租赁年度（2016年3月10日至2017年3月9日）的租金为926659元，月租金为77222元（926659元÷12个月），故被告应支付2015年9月13日至2016年3月9日期间的房屋占用费为401330元（68022元×5个月+68022元÷30天×27天），自2016年3月10日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月77222元的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告南宁市金汇展市场管理有限公司与被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司签订的《商铺租赁合同》（编号:AHT-003）已于2015年9月7日解除；
二、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺交还给原告南宁市金汇展市场管理有限公司；
三、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付租金396354元、维护费560467元元；
四、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付逾期缴费产生的违约金（计算方法：1.以319414元为基数，自2014年8月11日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际清偿之日止，按月利率2%计算；2.以319414元为基数，自2014年11月11日至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际清偿之日止，按月利率2%计算；3.以344967.5元为基数，自2015年2月11日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际清偿之日止，按月利率2%计算；4.以337302元为基数，自2015年5月11日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际清偿之日止，按月利率2%计算）；
五、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付解除合同违约金10000元；
六、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付2015年9月13日至2016年3月9日期间的房屋占用费401330元，从2016年3月10日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月77222元的标准计算；
七、驳回原告南宁市金汇展市场管理有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费20856元（原告已预交），由原告南宁市金汇展市场管理有限公司负担5358元，被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司负担15498元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 刘东海
二〇一六年八月十五日
书 记 员 赵文赎