上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初21648号
原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处，住所地上海市。
法定代表人邵留平。
委托代理人张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。
被告上海元伟物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人曾书荣。
委托代理人朱秀琴、黄河，北京天达共和(上海)律师事务所律师。
原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处与被告上海元伟物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处的委托代理人张蕾蕾、被告上海元伟物业管理有限公司的委托代理人朱秀琴、黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处诉称，2015年，原告与被告(原上海绿杨集贸市场经营管理有限公司)就系争上海市常和路XXX号房屋(7015平方米)及场地(2985平方米)出租事宜签订《军队房地产租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止，年租金为人民币133万元(以下币种均为人民币)。合同期限届满后，被告仍占用系争房屋和场地，且拒不支付租期内的租金和占用期间的使用费。2017年6月30日，被告迁出系争房屋和场地。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付系争房屋和场地自2015年7月1日至2016年6月30日止的租金111万元(扣除期间被告已支付的租金22万元)；2、被告支付系争房屋和场地的使用费，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，按年租金133万元的标准计付，计133万元。
被告上海元伟物业管理有限公司辩称，原、被告自2008年起建立租赁关系。2014年9月，原、被告曾签订租赁合同，约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金44万元。合同签订后，案外人代被告支付租金61万元，多支付租金17万元。2015年12月，被告按原告要求签订涉案《租赁合同》，租期与上述2014年9月签订的合同有半年重合。由于被告的经营场所在古浪路XXX号，并非在系争房屋及场地上，故涉案合同并未实际履行，被告未支付任何租金。即便原告交付了系争房屋及场地，因系争房屋无产证，属于违章建筑，原告所交付的房屋不符合合同约定，故双方签订的《租赁合同》无效。2014年3月11日，上海市普陀区土地发展中心向上海市普陀区桃浦镇人民政府发出普土发[2014]17号《对于上海桃浦科技智慧城622街坊地块实施收购储备的函》，拟对包括系争房屋及场地进行土地收购储备。自2015年1月起，被告已不在系争房屋及场地上经营。系争房屋和场地内的租户既不签订租赁合同，也不交租。租期届满前，被告多次通知原告办理交接手续，未果。2016年10月12日，被告向原告发出《关于终止合同的回函》，告知因市场内不少租赁户在租赁协议到期后拒不搬离，要求原告尽快派人前来交接系争房屋和场地，协助被告共某处理清场事宜，亦未果，故租期届满之后的使用费不应由被告承担。2016年底，桃浦地区综合整治办公室进驻系争场地。截至2017年6月30日，在整治办的协助下，被告将系争房屋及场地内的租赁户全部清退，为此与案外人共某向6户租赁户支付共计800多万元的补偿款。综上，原告未将系争房屋和场地交付被告，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年10月10日，原告(原中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处)分别取得证号为沪房地普字(2007)第031190号、031191号上海市房地产权证。2008年7月10日，原告取得证号为沪房地普字(2008)第016301号上海市房地产权证。上述产权登记包括上海市常和路XXX号。
2017年11月27日，上海绿杨集贸市场经营管理有限公司变更名称为上海元伟物业管理有限公司。
原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，就系争上海市常和路XXX号房屋(建筑面积7015平方米)、场地(面积2985平方米)出租事宜签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止；年租金为133万元；租赁期满或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)、保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；(二)、负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；(三)、保证出租给乙方使用的房地产、按照规定报经军队审批部门批准；(四)、负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；(五)、负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。租赁期内，乙方应当履行下列义务：不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方；违约责任：甲、乙双方中，任何一方有违反合同约定，另一方均有权解除合同，同时违约方支付133万元作为违约金；双方承认的附加条款如下：一、本合同期内如遇市政或甲方建设等非军事原因需要提前终止合同，甲方书面通知乙方，乙方必须在接到甲方书面通知后，在规定时间内无条件清空所承租的房地产并无偿移交给甲方。乙方按实际租用房地产天数向甲方支付租金。双方互不承担其他损失；二、此合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效。今后，凡涉及该项目需要变更合同，必须按程序报批同意后，方能生效。该合同中，甲方的签订日期为2016年1月6日，乙方的签订日期为2015年12月2日，军队房地产管理部门意见的落款日期为2016年5月10日。
合同履行期间，被告支付租金22万元。2016年6月30日租期届满后，被告未将系争房屋及场地交还原告。2016年9月26日，因被告欠付租金，原告向被告发出《关于终止合同的函》，要求被告在收到函件后十天内，付清拖欠的费用及交还承租的房地产，未果。2016年10月12日，被告向原告发出《关于终止合同的回函》，主要内容为：本公司自2014年起，不再与汽配市场内租赁户续签租赁协议并在租赁协议到期后，动员租赁户搬离。然市场内不少租赁户不管租赁协议已到期拒不搬离，致市场经济损失巨大。另我司曾在租期期满之时，多次口头告知贵处管理人员交接租借之地产。在此我司再次请求贵处尽快派人前来交接常和路XXX号地产，以免之后发生预想不到之法律后果责任无法区分。2017年6月30日，被告迁出系争房屋和场地。
2017年9月13日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，2014年3月11日，上海市普陀区土地发展中心向上海市普陀区桃浦镇人民政府发出普土发[2014]17号《对于上海桃浦科技智慧城622街坊地块实施收购储备的函》，拟对位于桃浦镇真南路以东、古浪路以南、玉门路以西、常和路以北之622街坊进行土地收购储备，拟收储地块土地总面积约49499平方米。明确上述地块收购储备后，将用于上海桃浦科技智慧城建设。为加快上述地块的收储进度，特邀上海市普陀区桃浦镇人民政府予以大力支持，配合推进我区贯彻落实市委市政府战略规划，推进产业结构调整，配合做好土地收储相关前期工作。
又查，2017年3月27日，原告向本院提起(2017)沪0107民初6915号房屋租赁合同纠纷一案，请求法院确认原、被告签订的《租赁合同》于2016年6月30日终止，判令被告清退并交还系争房屋和场地。2017年6月15日，本院依法作出支持原告上述诉请的判决。被告不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2017年8月18日，该院依法作出“驳回上诉，维持原判”的(2017)沪02民终7050号的终审判决。
审理中，被告称，原告未按合同约定向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，违反合同约定，被告有权解除合同并要求原告按约支付违约金133万。被告为清退系争房屋及场地内的租赁户，与案外人共某向6户租赁户支付共计800多万元的补偿款。为此，提供被告与案外人签订的《清退补贴协议》及付款凭单一组予以证明，并表示该证据仅作为抗辩意见，被告不在本案中就此提出反诉，请求法院将上述款项在原告主张的诉请中予以抵扣。经质证，原告认为该组证据的真实性无法判断，且与本案无关。被告取得系争房屋和场地后，实际经营多年，并无纠纷产生，经营期间亦从未向原告提出系争房屋系违章建筑，故原告并无违约行为，不需要向被告支付违约金。合同履行期间，即便系争土地拟被政府部门收购储备，也不影响被告实际经营。案外人上海澳盛物业有限公司依据与原告的租赁合同关系支付租金17万元，该款并非代被告支付的租金，故不存在被告另支付租金17万元的事实。
本院认为，被告对双方就系争房屋及场地签订的《租赁合同》的真实性不持异议，但以原告未交付房屋及场地、被告未支付租金为由，辩称该合同无效。之前法院生效的判决书对被告该抗辩意见未予采纳，故涉案《租赁合同》依法有效。租赁期间，被告支付租金22万元。被告辩称另由案外人代为支付租金17万元，因未提供相应证据证明，本院对此难以采信。对原告要求被告支付租期内欠付租金的诉请，本院应予支持。在扣除被告租期内已支付的租金22万元后，被告还应向原告支付租金111万元。租期届满后，被告仍占用系争房屋及场地，直至2017年6月30日迁出，故对原告要求被告支付自2016年7月1日起至2017年6月30日止的占用期间的使用费的诉请，本院亦予支持。被告曾于2016年10月向原告发出终止合同的回函，并要求原告收回房屋，但该回函的内容反映出此时被告未按约清退租户、腾空场地，与原、被告约定的交还房屋的条件并不相符，故其不支付租金及使用费的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。至于使用费金额，本院根据查明的事实，酌情予以确定。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海元伟物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处自2015年7月1日至2016年6月30日止的租金计人民币111万元；
二、被告上海元伟物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处自2016年7月1日起至2017年6月30日止的房屋使用费，计人民币66万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币26320元，减半收取计人民币13160元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 虹
人民陪审员 王璧瑛
人民陪审员 成 建
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2017）沪0107民初21648号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。