内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内09民终799号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺利利，男，汉族，1975年8月5日出生×××，现住呼和浩特市，个体。委托代理人：王瑞春，内蒙古通泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴喜，男，汉族，1954年7月14日出生，原籍内蒙古商都县，现住商都县，个体。委托代理人：张海东，内蒙古同声律师事务所律师。上诉人贺利利因与被上诉人吴喜租赁合同纠纷一案，不服察哈尔右翼中旗人民法院（2015）察中民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺利利的委托代理人王瑞春，被上诉人吴喜的委托代理人张海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺利利上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一万元水费不是正式发票，只是收据，我一直不予认可。餐馆投入装修和设施只是被上诉人吴喜的一面之词，被上诉人租房后，只贴了一米壁纸，没有任何其他的投入，被上诉人离开时食材和辅料充其量只有2000元，一审认定为12000元与事实不符；2、2014年10月至2015年5月，取暖时间共计六个月，但只有锁门一天我限制了他的营业，后续是因为被上诉人自己不想经营了，因此取暖费用应该是被上诉人承担。吴喜辩称，1、合同约定由被上诉人承担水费和取暖费，但上诉人隐瞒了其之前拖欠水费和取暖费用的事实；2、上诉人之所以锁门，是因为其想收回房屋，让别人经营；3、停业期间的损失，一审法院先后四次调查取证，四次开庭，事实查明准确。吴喜向一审法院起诉请求：一、被告返还原告为其代偿的2011年1月至2013年6月的水费1万元，赔偿因被告拖欠水费导致停水，致使原告额外增加的买水、拉水等费用16380元；二、被告赔偿原告装饰、装修餐馆及购置饭店设施所支出的费用36245元；三、被告赔偿原告餐饮原辅材料的直接损失17363元；四、被告赔偿原告2015年3月23日至2016年3月22日期间可得利润648036元；五、解除双方于2014年4月20日签订的租赁合同。案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。贺利利向一审法院反诉请求：要求反诉被告吴喜向反诉原告贺利利支付2014年10月15日至2015年5月份的取暖费18674元，反诉费由吴喜承担。一审法院认定事实：2014年4月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告贺利利将其所有的的位××旗文化广场南侧的原金锅祥肥牛餐馆及其附属设施租赁给原告使用，经营用途为餐饮。合同约定：租赁期3年，即自2014年4月20日起至2017年4月19日止，年租金6万元，一次性付清；在维修改造过程中，所有维修改造的费用以及与改造有关引起的其他事情及费用由原告吴喜负担，被告贺利利不负责任；在租赁期间，原告吴喜必须保持维修改造后的状况，不得拆除、拆卸、转移、毁损。租赁期满，改造后不可移动的设施设备归被告所有，被告贺利利不予任何补偿；在租赁期内，与经营使用相关的一切费用，包括水、电、暖、物业费、租金等均由原告吴喜负担；在租赁期间，因使用不当，造成房屋及设施损坏的，由原告吴喜负责修复或予以经济赔偿；原告吴喜有下列行为之一的，被告贺利利有权解除合同，收回出租房屋：……（2）未经贺利利同意，拆改动房屋结构；（3）损害承租房屋，在被告提出的合理期限内仍未修复的；（4）拖欠不如期交付房租。该合同双方签字后即生效。原、被告双方于2014年4月20日签字。合同签订后，原告吴喜交清第一年餐馆租金6万元，双方开始履行合同。之后，因该出租餐馆采暖费、水费缴纳等问题，原、被告发生矛盾，被告贺利利于2015年3月23日，擅自将原告正在经营的该餐馆上锁收回。至此，原告吴喜再没有经营。原告为经营餐馆购置购置的物品，彪牌三轮车1辆、灯笼2个、空气开关1个、公牛插座30个、烤锅30个、电子磅1个、展柜、冰柜、筷子机、饮水机各一件、铜线，以及原告制作的字号名牌，均被被告贺利利占有。原告为购置、制作上述物品支出27795元。另查明，原告吴喜为被告贺利利代缴2011年1月—2013年6月水费1万元。因被告拖欠出租给原告餐馆2013年冬季至2014年春季的采暖费，供热公司于2014年冬季供热开始前，停止了对该餐馆的供热，直至同年12月26日被告补缴了上年的采暖费，供热公司才开始恢复供热。一审法院认为，原、被告对双方签订的房屋租赁合同均无异议，该合同是双方的真实意思表示，内容合法，该合同有效。关于违约的问题，被告辩称，锁门是因为原告拖延缴纳采暖费，不如期交付房租，损坏财产要求其修复，原告置之不理，打电话原告不接，无奈的情况下才选择了锁门。对此，原告不予认可。根据被告所举的采暖费缴费收据证明，被告欠供热公司2013年冬季至2014年春季的采暖费，被告于2014年12月26日才补缴。供热公司出具的证明也证实，因贺利利拖欠2013年冬季至2014年春季的采暖费，经催缴无效，供热公司于2014年冬季供热开始前对其采取了停止供热措施。2014年12月下旬，经有关部门协调，贺利利补缴了拖欠的部分采暖费，才开始恢复供热。该证据还证明，因贺利利拖欠上一年度采暖费，系统无法收取2014年冬季至2015年春节的采暖费。根据这两份证据证实的事实，被告辩称其不存在拖欠采暖费和原告不按时交采暖费的抗辩理由不能成立；被告辩称，锁门的另一个原因是原告不交到期房租。根据合同约定，租金是以年租金计算，交付方式是一次性，而在合同中，双方并没有提前交付下一年房租的约定，被告也没有证据证明双方有过这方面的口头约定，原告也不承认有过这方面的约定，因此，被告辩称原告不交付到期租金的辩抗辩理由也是不能成立的；被告辩称，锁门是因原告损坏租赁房屋、物品，被告要求修复，原告不予修复造成的。而原告对此不予认可，被告对自己的辩称意见没能举证证明，而且，原告当时还在正常经营，因此，被告的该抗辩理由也是不能成立的。本院认为，原、被告在合同履行过程中发生矛盾，被告采取锁门的极端方式，擅自将其已出租于原告、原告正在正常经营的餐馆收回，被告的该行为属于违约行为。被告擅自锁门收回正在出租经营的餐馆，占有原告装饰装修和购置的物品，给原告造成的损失，被告应予赔偿。第一、关于原告请求返还为被告代交的水费1万元的问题。对该项主张被告虽然不认可，但是原告提供的自来水公司出具的缴纳水费收据，以及自来水公司出具的证明，均可证实原告确实为被告代缴过水费1万元。另外，被告也承认从来未交过水费，因此，本院对原告出具的该证据应予采信，对原告的该项请求应予支持；第二、关于原告请求被告赔偿餐馆装饰、装修和购置餐馆设施物品被被告占有造成的损失36245元的问题。本院认为，对被告强行占有原告的物品造成的损失应当照价赔偿。原告请求被告赔偿餐具和大理石橱柜损失的主张，经查证核对，无法证明该物品被被告占有，因此，对原告的该请求不予支持；第三、关于原告请求赔偿餐馆餐饮原辅材料损失17363元的问题。对该项主张，原告出具了餐饮材料进货单以及经销商的证言予以证明，被告对该证据不予认可。原告所举证据虽不能直接证明具体的损失额，但被告承认，锁门后，原告确有餐饮材料留在餐馆，因此，对原告的该项损失应酌情予以支持；第四、关于原告请求赔偿买水，拉水洗厕所的费用16380元的问题。对该项主张，原告提供了署名为尚建国的人出具的收条，并申请其他证人当庭作证，而被告对此不予认可。因原告提供的收条是白头条，没有证人身份信息，证据本身存在明显瑕疵，出庭作证的证人也没有证明确实存在该项支出，因此，对原告的该项请求不予支持；第五、关于原告请求赔偿营业损失648036元的问题。对该项主张，原告没能举证予以证明。经我院委托评估，评估机构的结论是，案件当事人所提供的资料，无正式的账簿记录，无详细的收入、成本、费用构成，无法进行成本核算，故无法评估。因该项请求是一项对预期利益的赔偿请求，餐饮业经营是存在风险的，是否能够赢利，存在不确定性，因此，对原告的该项请求不支持。原告请求解除合同，被告无异议，因此，对原告的该项请求应予支持。反诉原告贺利利反诉请求反诉被告吴喜支付2014年10月15日至2015年5月份的采暖费18674元。对该请求，反诉原告所举的供热公司的证明，能够证实该出租餐馆在这个采暖季的采暖费为18674元。同时，根据反诉被告提供的供热公司的证明证实，因贺利利拖欠采暖费，在反诉被告租赁餐馆期间，即从2014年10月15日供热开始前，供热公司就停止了对该餐馆的供热，直至同年12月下旬贺利利补缴了拖欠的采暖费，供热公司开始恢复供热。供热公司的证明证实，该餐馆从2014年冬季至同年12月下旬的采暖，始终处于不正常状态。从恢复供热到2015年3月23日被告锁门，反诉被告享受正常供热为三个月，因此，对反诉原告的该项请求，应按照实际供热情况予以给付。经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、一百零七条、一百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告吴喜与被告贺利利订立的房屋租赁合同；二、被告贺利利返还原告吴喜为其代交的欠自来水公司的水费1万元；三、被告贺利利赔偿原告吴喜因经营餐馆装饰装修和购置的餐馆设施被被告擅自占有造成的损失27795元，贺利利占有吴喜的该类财产归贺利利所有；四、被告贺利利赔偿原告吴喜餐饮原辅料损失12000元；五、驳回原告吴喜的其他诉讼请求。六、反诉被告吴喜给付反诉原告贺利利因吴喜租赁贺利利餐馆应承担的采暖费8618.77元，该餐馆欠供热公司的采暖费由贺利利清偿；七、驳回反诉原告贺利利的其他诉讼请求。本诉案件受理费11080元，由被告贺利利承担758元，由原告吴喜承担10322元。反诉案件受理费267元，由反诉被告吴喜承担123元，由反诉原告贺利利承担144元。二审期间，本院查明的事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，1、对于上诉人贺利利提出原审判决其返还被上诉人吴喜为其代缴的水费1万元缺乏可靠的证据支持的上诉理由，被上诉人吴喜出示了自来水公司出具的缴纳水费收据及证明，上诉人虽不认可该证据，但并未出示相关证据证明其主张，且上诉人承认其从未缴纳过水费，因此，对该上诉请求本院不予支持。2、对于上诉人贺利利提出原审判决其赔偿被上诉人吴喜因经营餐馆装饰和购置的餐具设备造成的损失27795元缺乏可靠的证据支持的上诉理由，被上诉人吴喜提供的票据可以证明其购置设施及设备的事实，上诉人贺利利未提交足以反驳以上事实的证据，故对该上诉请求本院不予支持。3、对于上诉人贺利利提出原审认定餐饮原辅料损失12000元缺乏可靠的证据支持的上诉理由，被上诉人吴喜在庭审中出具了材料进货单以及经销商的证言，该证据虽不能直接证明损失的费用，但应当酌情予以认定，原审认定并无不当，故对该上诉理由本院不予支持。4、对于上诉人贺利利提出原审认定由上诉人支付被上诉人取暖费用8618.77元没有事实依据的上诉理由，从恢复供热到被上诉人停止营业，被上诉人吴喜只享受了三个月的供热服务，其他的取暖费用应该由上诉人贺利利承担，故对该上诉理由本院不予支持。5、对于上诉人贺利利提出原审认定上诉人贺利利擅自收回餐馆属于违约行为该认定错误的上诉理由，上诉人擅自将被上诉人吴喜经营的金锅祥肥牛餐馆锁门，该行为属于违约行为，对于给被上诉人吴喜造成的损失，应当予以赔偿，故对该上诉理由本院不予支持。综上所述，贺利利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1045元，由上诉人贺利利负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 昱代理审判员  吴志国代理审判员  杨 洁二〇一七年一月二十二日书 记 员  王 华附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；