重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8186号
上诉人（原审原告）：伍鼎凡。
委托诉讼代理人：陶瑞，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨玲，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍仁德。
委托诉讼代理人：袁静，重庆弘平律师事务所律师。
上诉人伍鼎凡因与被上诉人伍仁德房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院(2016)渝0120民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人伍鼎凡的代理人陶瑞，被上诉人袁静到参加诉讼。本案现已审理终结。
伍鼎凡上诉请求：一、撤销重庆市璧山区人民法院(2016)渝0120民初5393号民事判决，依法改判；二、上诉费由伍仁德承担。事实和理由：本案中，双方签订的协议明确约定了将夹层及二楼一并出售给伍鼎凡，是双方真实意思的表示，伍鼎凡也支付了相应的款项。第一次开庭后，伍鼎凡去银行调取了除判决书涉及的购房款外，另外转账支付30万元购房款的记录，伍鼎凡支付的购房款远远高于二楼房屋的市场价值，超出部分就是夹层的价值。另外，双方达成协议后，伍鼎凡也一直实际占有并出租夹层给他人使用，证明伍鼎凡享有夹层是双方认可的。一审并未给与伍鼎凡权利的保障，也没有真正查明案件事实。一审中，双方对房屋支付金额及伍鼎凡实际占有及出租房屋存在争议，一审法院要求庭审后补充证据，但伍鼎凡准备证据后，一审法院确突然宣判，故一审在并未查清事实的情况下作出的判决，损害了伍鼎凡的正当权利。
伍仁德辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
伍鼎凡向一审法院起诉请求：1、请求判令伍仁德赔偿伍鼎凡人民币300000元（大写：叁拾万元整）；2、请求判令伍仁德承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：伍鼎凡与伍仁德于2008年3月1日签订协议一份，约定伍仁德自愿将璧城镇皮鞋城二区富贵花园三单元二楼及甲层一共计374.97平方米卖给伍鼎凡，其他经济手续等都已办完，伍仁德将房子交付给伍鼎凡的时间为2009年2月20日，由伍仁德与陈四交涉后交与伍鼎凡。双方还约定了电户户头、电费、水费等事宜。2008年3月5日，伍仁德、陈建容将位于璧山县的住宅出售给伍鼎凡，并签署了重庆市房地产买卖合同，合同约定甲方伍仁德、陈建容将涉案房屋出售于伍鼎凡，双方协商议定成交价格为610元/平方米，合计贰拾贰万捌仟柒佰叁拾元。第一次付款在2008年3月5日，金额为贰拾贰万捌仟柒佰叁拾元。2008年3月5日上述房地产全部移交给乙方。
一审法院认为，伍鼎凡与伍仁德于2008年3月1日签订协议一份，约定伍仁德自愿将璧城镇皮鞋城二区富贵花园三单元二楼及甲层一共计374.97平方米卖给伍鼎凡，其他经济手续等都已办完。伍鼎凡、伍仁德双方又于2008年3月5日签订的经备案登记的《重庆市房地产买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为610元/㎡，合计贰拾贰万捌仟柒佰叁拾。并于2008年3月5日办理了产权过户手续，房屋建筑面积为叁佰柒拾肆点玖柒。伍鼎凡称房屋的价格与伍仁德当时口头约定为1500元/平方米，房屋的总价含税费为60万元左右，除了首付给了26万元左右，办理产权证后在七塘信用社贷款30万元，并将30万元支付给了本案伍仁德，但并未举示相应证据加以证明，对伍鼎凡的说辞，一审法院不予采信。根据双方于2008年3月5日签订的《重庆市房地产买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为610元/㎡，面积374.97平方米，合计贰拾贰万捌仟柒佰叁拾。虽然伍鼎凡、伍仁德双方在2008年3月5日签订的协议中约定了伍仁德将夹层出售给伍鼎凡，但在《重庆市房地产买卖合同》中并无关于夹层的约定，伍仁德也未认可其将夹层实际出售给伍鼎凡伍仁德，伍鼎凡也未举示证据证明其向伍仁德购买夹层并支付了相应款项。伍鼎凡请求伍仁德赔偿伍鼎凡人民币300000元，无事实依据，一审法院不予支持。
一审法院判决如下：驳回伍鼎凡的全部诉讼请求。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由伍鼎凡负担。
本院二审期间，伍鼎凡对一审认定事实中支付房款金额有异议，实际通过现金同存支付了52万元房款，对其余事实没有异议，伍仁德对一审认定事实没有异议。本院认为，对伍鼎凡有异议的部分事实，本院根据二审中的证据及陈述进行认定，对其余事实部分予以确认。
二审中，伍鼎凡为证明自己的主张，举示了如下证据：
一、《销售不动产统一发票》、《契税完税证》，拟证明涉案房屋的真实价值并非一审认定的228730元，伍鼎凡支付的购房款远远高于该金额。
二、《对私客户对账单》、《个人结算账户存折》、《重庆市农村信用社借款借据》、《重庆市行政事业收费统一收据》、《非税收入一般缴款书（收据）4》、《保险业专用发票》，拟证明伍鼎凡通过银行转款支付房款金额为52万元，并由讼争房屋抵押后支付了全部房款。
上述证据，经庭审质证，伍仁德的质证意见为，对证据的真实性无异议，但作为二审新证据有异议，一审法院明确告知伍鼎凡需要在一审中举证，但其并未举证，应视为其放弃权利，并由其承担举证不能的后果。伍仁德确实收到房款52万元，但不是按照每平方米1500元计算的，是双方为了减少税费进行整体一并履行的。
根据伍仁德的质证意见，本院认为，因伍鼎凡举示的上述证据与本案事实认定存在重大影响，且伍仁德对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。
本院另查明，一、2008年3月5日，伍鼎凡按照房款总额374970元的金额缴纳了契税，同日，舒后春通过重庆农村商业银行璧山支行七塘分理处（帐号为62×××68）的银行账户以现金通存的方式向伍仁德支付了20万元，2008年3月9日，伍鼎凡通过璧山县农村信用合作联社七塘信用社（帐号为40×××76）的银行账户以现金通存的方式向伍仁德支付了32万元。二、伍仁德在一审庭审中陈述，涉案房屋实收房款为228730元，单价为610元/平方米，房屋面积为374.97平方米，双方实际履行的是备案登记的房屋买卖合同等。三、一审中，伍鼎凡陈述，其要求赔偿损失30万元的金额，是因为夹层面积大约是162平方米，根据同地段房屋的价格进行的最低评估每平方米2000元乘150平方米得来的。
对于房屋买卖合同的标的物问题。双方均认可，夹层无权属登记，夹层不需要在办理过户的买卖合同中载明。伍鼎凡陈述，标的物为位于璧山县夹层，证据为双方于2008年3月1日签订的协议；双方的合同并没有进行变更。伍仁德陈述，标的物不包含夹层，证据为备案登记合同，只是金额与实际议价的金额存在差异，没有证据证明陈述矛盾之处；签订协议时，伍仁德认为夹层属于二层，故将该部分写入协议中，但过户交易时不包含夹层，所以在买卖合同中没有注明夹层，后陈述，夹层不需要在买卖合同及权证中载明，双方在买卖合同中明确将夹层去除，实际是变更了合同，但没有证据证明。
对于涉案房屋的单价问题。伍鼎凡陈述，单价为每平方米1500元，计价面积为374平方米，总价为56.1万元；协议第三条约定证明了协议签订时存在租赁关系，没有其他证据证明存在租赁关系。伍仁德陈述，不认可伍鼎凡的陈述，52万元是议定价格，没有对单价进行约定，与一审陈述不一致之处没有证据证明；签订协议时没有租赁关系，当时暂时交给陈四使用，没有形成租赁关系，没有证据证明交给陈四使用。
对于伍鼎凡支付购房款金额问题。伍鼎凡陈述，伍鼎凡通过银行现金通存的方式支付房款52万元，剩余房款以涉案房屋的第一年租金抵扣的，因伍鼎凡购买涉案房屋时，伍仁德已经将该房屋出租给了他人，故在协商他人已经支付的租金抵扣剩余购房款。伍仁德陈述，认可52万元房款，不认可抵扣租金。
本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的标的物问题；二、涉案房屋的单价问题；三、伍鼎凡支付购房款金额问题。下面就争议焦点问题逐一评判：
第一，对于买卖合同的标的物问题。根据双方当事人在庭审中的陈述及协议中载明的内容，双方协议买卖标的物包含了夹层，虽然伍仁德提出合同变更后不包含夹层，但双方确认了夹层不进行权属登记，也不在备案的买卖合同中记载，没有其他证据证明其主张，且伍鼎凡对合同变更不予认可，应当由其承担举证不能的法律后果，本院认定双方合同标的物包含夹层。
第二，涉案房屋的单价问题。由于双方对此不能达成一致，且双方协议中没有明确约定，但根据伍鼎凡二审中举示的证据看，伍鼎凡通过银行已支付房款就已经达到了52万元，房屋合同中记载的是610元/平方米，显然备案的房屋合同中约定的单价并不是双方当事人真实的交易金额，结合伍鼎凡的陈述及协议中约定交付房屋的时间，伍鼎凡陈述的房屋单价及总价款具有合理性，且伍仁德对在审理中先后陈述矛盾，也没有举示证据证明，本院采纳伍鼎凡的主张，认定涉案房屋的单价为1500元/平方米，计价面积为374平方米。
第三，伍鼎凡支付购房款金额问题。除双方当事人认可的已支付房款52万元外，由于双方对是否支付其余房款存在争议，但根据协议约定房屋的交付时间及伍仁德与陈四交涉等表述，伍鼎凡陈述具有合理性，且签订协议时房屋是否存在租赁关系，是否收取租金等证据应当由伍仁德持有，但其并未举示证据证明，本院采纳伍鼎凡的陈述，认定部分房款由伍仁德已经收取的涉案房屋租金抵扣，金额为总价（374平方米×1500元/平方米=56.1万元）扣除通过银行支付的52万元后的4.1万元，支付房款总额为56.1万元。
通过上述评判，因伍仁德没有将双方约定的夹层交付伍鼎凡，其行为违约，伍鼎凡有权要求伍仁德承担相应的法律责任，伍鼎凡要求伍仁德赔偿损失的请求符合法律规定，但应当由其举示证据证明该损失金额，由于其没有举示证据证明，应当由其承担举证不能的法律后果，一审法院对此的处理结果正确。
综上所述，伍鼎凡的上诉理由部分成立，但其并未举示充分的证据证明其主张，本院对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本院二审案件受理费5800元，由上诉人伍鼎凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵文建
审判员 陈娅梅
审判员 李 颖
二〇一七年十二月二十一日
书记员 廖婧伊