广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2518号上诉人（原审原告、反诉被告）：林敬念，男，1979年11月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：谭坚良，广东法道行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄运钦，男，1975年2月13日出生，汉族，住广西浦北县。上诉人林敬念因与被上诉人黄运钦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林敬念上诉请求：1.改判一审判决第一项，判令黄运钦支付林敬念2017年1月10日至2月9日租金3100元；判令黄运钦支付林敬念修复厂房期间（2月10日至3月9日）导致厂房不能出租的租金损失3100元；判令黄运钦赔偿林敬念租赁期间对厂房造成损坏的修复费用15834元。合计22034元。2.一、二审诉讼费用由黄运钦承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。首先，一审庭审时，证人谭某指认林敬念厂房的损坏情况与林敬念提供的相片显示的损坏完全相符。黄运钦于庭审中也承认对林敬念厂房造成损坏，并当庭对林敬念提供的《二宁村枕头围东冲边�厂房维修预算书》中各项损坏进行遂核对确认，只是对预算书维修价格有异议。但林敬念也于2017年2月17日通知黄运钦要求协商处理，同时也将厂房维修预算等费用告知黄运钦，黄运钦受到通知书后并没有在响应期内向林敬念表示异议。本案中，林敬念厂房的建造类型在当地普遍存在，建造或修复价格争议不大，林敬念是基于不想将双方损失扩大而没有聘请鉴定机构进行评估。且，林敬念委托维修承建商是具有法定维修资质的公司，其维修费用是恰当的，维修工期为2017年2月21日至3月9日也是合理的。根据《民事诉讼法》的规定，林敬念已经完成法定举证义务，而黄运钦没有提供任何证据足以否定或反驳林敬念提出的主张。故，黄运钦应承担举证不能的责任和由此造成的不利后果。其次，林敬念按约定将完好的厂房交于黄运钦使用，造成厂房各种损坏是发生在黄运钦�用期间，林敬念没有任何过错。本案厂房虽没有办理相关证照手续，但根据《物权法》第三十条及《民法通则》的规定，本案厂房是林敬念私人的合法财产受国家法律保护。被上诉人黄运钦未到庭进行二审调查，无答辩意见。林敬念向一审法院起诉请求：1.黄运钦支付拖欠2017年1月10日至2月9日的占用费3100元；2.黄运钦支付林敬念修复厂房期间的占用费3100元；3.黄运钦赔偿林敬念厂房的修复费用15834元；4.诉讼费由黄运钦负担。黄运钦向一审法院反诉请求：林敬念向黄运钦退还押金5000元。一审法院认定事实：林敬念、黄运钦围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、争议的证据。林敬念�交的证据1中的《集体建设用地使用权出租合同》没有提交原件，一审法院不予采纳；证据5《二宁村枕头围东冲边地厂房维修预算单》及发票均有加盖修复单位的公章，一审法院对其真实性予以采纳。二、查明的事实。2016年3月9日，林敬念与黄运钦签订《承租建筑物使用权出租合同》，约定黄运钦承租林敬念在江门市××区××街道××村枕头围东冲边上自建的厂房，黄运钦应支付押金10000元，租赁期限为2016年3月10日至2019年3月9日，第一年内每月的租金为3100元。次日，黄运钦实际交付押金5000元。黄运钦使用涉案厂房经营，租金交至2017年1月9日，并于2017年2月13日将厂房钥匙交回给林敬念。黄运钦使用厂房期间造成厂房部分损坏，林敬念为修复受损厂房，在收回厂房后委托江门市新会嘉轩装饰工程有限公司进行维修，支付维修费15834元。另查明，涉案厂房没有办理建设工程规划许可证。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于双方签订的《承租建筑物使用权出租合同》是否有效的问题。涉案厂房没有办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方签订的《承租建筑物使用权出租合同》应认定无效。二、关于黄运钦应否支付使用费的问题。黄运钦在庭审中陈述将车辆放在涉案厂房中，直至2017年2月中旬才搬走，并于2�13日交回钥匙，林敬念亦予以确认，故黄运钦占用涉案厂房的截止时间应计至2017年2月13日。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，黄运钦应支付2017年1月10日至2月13日的使用费，林敬念只主张一个月的使用费3100元，没有超出法律规定，一审法院予以支持。三、关于黄运钦应否支付维修费及维修期间占用费的问题。黄运钦在庭审过程中陈述刚承租涉案厂房时厂房只有通风机口是损坏的，其他地方没有损坏，且确认《二宁村枕头围东冲边地厂房维修预算单》中的序号4、5、7、8、9、10、11、13这些维修项目是因其使用厂房所致，故一审法院对黄运钦使用厂房的行为与厂房�该部分损坏结果的发生存在关联性予以确认。考虑到涉案厂房没有办理建设工程规划许可证，厂房质量未经有关部门检验通过，林敬念将该厂房出租存在一定的过错，且林敬念未经有资质的机构评估损失就自行将厂房修复，导致无法鉴定厂房其他部位损坏的关联性及无法评估各项损失的价格；参考证人谭某陈述包工不包料仅修复两堵墙和铁柱需要3500元，修复需时3至5天的证人证言及江门市新会嘉轩装饰工程有限公司有法定的维修资质，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”及第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”的规定，一审法院酌定，黄运钦应向林敬念支付维修费5000元及修�期间的使用费1033.33元。四、关于林敬念应否退还押金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，林敬念应向黄运钦返还押金5000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决：一、黄运钦应在一审判决发生法律效力之日起十日内支付使用费4133.33元及维修费5000元给林敬念。二、林敬念应在一审判决发生法律效力之日�十日内返还押金5000元给黄运钦。三、驳回林敬念的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取为175.43元，由林敬念负担102.71元，由黄运钦负担72.72元。反诉案件受理费25元由林敬念负担。二审期间，林敬念二审提交《厂房维修协议》，证明林敬念与江门市新会区嘉轩装饰工程有限公司签订合同对损坏厂房进行修复，费用为15834元，工期为2017年2月21日至3月9日，造成自2月13日发现厂房损坏至3月9日完成维修期间经济损失3100元的事实。经审核，林敬念二审提交的证据本院不予采纳。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同�纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对林敬念的上诉请求范围进行审查。关于林敬念上诉请求支付2017年1月10日至2月9日的使用费的问题。一审法院已经认定林敬念主张的该项使用费3100元，且一审法院该项认定并无不妥，本院予以维持。关于黄运钦应否支付维修费及维修期间占用费的问题。林敬念认为证人谭某指认涉案厂房损坏情况�林敬念提供的照片显示的损失完全相符，与事实不符，本院不予采信。鉴于本案中双方当事人均未对涉案厂房的损失情况进行鉴定，林敬念搭建的厂房也未经相关部门验收通过，故该厂房的损失是房屋质量本身的原因造成的损失亦或是承租人适用过程中造成的损失无法厘清，故此林敬念主张以其单方委托江门市新会稼轩装饰工程有限公司进行的维修费用确定损失，理据不足，本院不予采信。综合考虑黄运钦在与林敬念协商过程中同意进行部分损失的维修，参考谭某陈述包公不包料仅修复两堵墙和铁柱需要3500元，修复时间需要3至5天的证人证言，以及维修期间占用费的损失，一审法院确定维修费5000元及修复期间使用费1033.33元并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人林敬念的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予�持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350.85元，由林敬念负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁  宇  俊审 判 员 甄  锦  源审 判 员 肖  文  文二〇一七年十一月二十四日法官助理 兼书记员陈咏珏书 记 员 沈     烨