山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民初172号
原告：黄玉珍，女，1963年12月6日出生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。
被告：山东张店农村商业银行股份有限公司，住所地淄博市张店区柳泉路256号。统一社会信用代码：913703001642680971。
法定代表人：张玉山，董事长。
委托诉讼代理人:周钦宝，山东众成清泰（淄博）律师事务律师。
被告：山东册诚酒店管理有限公司,住所地淄博市张店区新村西路61号。组织机构代码：66834663-7。
法定代表人：曹爱明，董事长。
被告：山东通乾房地产发展有限公司，住所地淄博市张店区新村西路99号。组织机构代码：70602208-4。
法定代表人：张峰，董事长。
被告：淄博阿波罗置业有限公司，住所地淄博市高新技术产业开发区政通路135号C座521号。组织机构代码：70602208-4。
法定代表人：陈鸿龙，董事长。
被告：娄兆军，男，1959年7月19日出生，汉族，山东通乾房地产发展有限公司原任董事长，现住淄博市张店区。
被告：曹爱明，女，1959年8月6日出生，汉族，山东册诚酒店管理有限公司董事长，现住淄博市张店区。
被告：杨林，女，1975年6月27日出生，汉族，山东册诚商贸广场发展有限公司董事长，现住淄博市张店区。
原告黄玉珍与被告山东张店农村商业银行股份有限公司、山东册诚酒店管理有限公司、山东通乾房地产发展有限公司、淄博阿波罗置业有限公司、娄兆军、曹爱明、杨林案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉珍，被告山东张店农村商业银行股份有限公司（以下简称张店农商行）的委托诉讼代理人周钦宝到庭参加诉讼。被告山东册诚酒店管理有限公司（以下简称册诚公司）、山东通乾房地产发展有限公司（以下简称通乾公司）、淄博阿波罗置业有限公司（以下简称阿波罗公司）、娄兆军、曹爱明、杨林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄玉珍向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于淄博市张店区共青团西路57号淄博王府井广场王府井大街CD栋6层A609房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.撤销淄博市中级人民法院（2015）淄商初字第68号民事判决第三项，判决通乾公司与张店农商行于2014年1月17日签订的抵押担保合同无效并解除抵押权。3.案件受理费用由被告负担。事实和理由：2009年5月14日，原告与被告通乾公司签订房屋买卖合同一份，约定原告从被告处购得淄博王府井广场商务中心西侧CD栋6层A609房屋（该房屋登记在产权证号01-1068571项下），总价款二十三万五千元整(235000元整)，原告分别于2009年5月14日、2009年6月3日支付购房款135000元和100000元，完成了全部房款的支付义务。原告于2009年5月14日办理了交房收房手续并与册诚公司签订了商务中心代理出租协议，约定了按期收取租金等事项。从2009年6月至今，原告均按时足额收到了该公司支付的房屋租金。2010年至2015年间，原告多次找到被告通乾公司负责办理房屋证的工作人员范立红沟通联系，要求其履行合同约定，为原告办理房屋权属证书。但被告通乾公司却以其另一项目欠税，开不出完税证明为由，一再拖延为原告办理房屋权属证书的时间。经原告无数次催促办证，沟通联系协调，被告承诺于2015年3月底前完成契证、房屋权证，6月底完成土地使用权证。但至今被告仍未履行承诺。2017年6月16日，原告依法向查封法院淄博市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同、代理出租协议等相关证据，要求解除查封中止对上述财产的执行。与此同时，从淄博市中级人民法院提供的材料获知，对原告房屋的查封号CF01-201501270116对应的民事判决书和执行案号分别是：（2015）淄商初字第68号民事判决书、（2015）淄执字第275号执行裁定书，上述民事判决已确认生效。2017年6月30日，原告收到淄博市中级人民法院作出的（2017）鲁03执异60号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并明确告知可在15日内向法院另案提起诉讼。综上，原告认为，2009年5月14日原告与通乾公司签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同约定，支付了购买该房屋的全部价款，实际占有了该房屋，并委托山东册诚商贸广场发展有限公司出租和收取租金至今。为此，根据物权法第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告取得涉案房屋后，未完成过户登记并不影响合同的效力，原告实际占有该房屋并委托册诚公司代理出租收取租金，原告在本案中并无过错，非原告自身原因未办理过户登记，故依照上述法律规定，淄博市中级人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告通乾公司与册诚公司，将已售与原告的房屋并代为出租5年后，又将该房屋抵押担保给被告张店农商行，系属恶意抵押；而被告张店农商行自2010年6月就依据山东册诚商贸广场发展有限公司提供的淄博王府井广场王府井大街86位业主名单，在本行开立了相关银行存款帐户用于发放房租。因此，被告张店农商行对于原告的该房屋已经由被告通乾公司出售的事实应属明知，其在明知这些房屋已被出售并出租的情况下，仍于2014年1月27日为被告通乾公司与册诚公司用这些房屋办理了抵押担保贷款，就此，被告张店农商行与被告通乾公司及册诚公司设立的该抵押担保具有明显恶意之串通，直接损害了原告的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，应当认定该抵押担保贷款合同无效。根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第一项、第三十七条第四项规定，不得抵押的财产包括“所有权、使用权不明或者有争议的财产”；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百一十三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十九条规定，应认定通乾公司将所属原告的房屋抵押担保给张店农商行，属无效抵押。另外，淄博市中级人民法院自2014年1月27日查封该房屋至今，原告无论是在广播、电视、报纸等媒体，还是该房屋所在地，自始至终都没有看到相关公告、公示。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、第二十六条，执行查封程序上存在程序违法性，其查封效力不得对抗作为善意第三人的原告。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
张店农商行辩称：一、根据原告所提第二项诉讼请求本质上是对（2015）淄商初字第68号案件判决结果有异议，而非简单的案外人异议，而对判决结果有异议的其应依照审判监督程序办理,而非在案外人异议之诉解决。根据淄博市中级人民法院作出的（2015）淄商初字第68号民事判决，答辩人对涉案房产依法享有抵押权，并依法对执行标的拍卖、变卖或折价所得的价款享有优先受偿权。所以，从表面上看，原告是对执行标的即涉案房产有异议，但实际是原告作为利害关系人对判决结果有异议。根据民事诉讼法第227条规定，原告应当依照审判监督程序办理，而非提起案外人执行异议之诉解决。淄博中院依法查封抵押物并依法实现强制执行以申请执行人对抵押物的优先受偿权完全合法。二、涉案房产均登记在被告通乾公司名下，其有权设定抵押，答辩人作为善意第三人，其抵押权应当依法受到保护。首先，根据涉案房产产籍档案证明记载，涉案房产均依法登记在被告通乾公司名下。根据物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故涉案房产应归通乾公司所有，其有权设定抵押权。其次，基于涉案房产的产权登记、他项权利证书及淄博中院的生效判决，足以认定答辩人对涉案房产拥有抵押权是善意的，对于信赖物权登记的善意第三人而言，涉案房产物权登记具有物权的证明效力，善意第三人因信赖涉案房产的物权登记的公示效力而取得的权利应当依法受到法律的保护。最后，答辩人与通乾公司不存在恶意串通的情形。答辩人作为善意第三人，其无从知晓通乾公司与原告之间存在房屋买卖合同，其依据物权登记足以认定涉案房产的所有权人为通乾公司。另外，银行账户开户业务是答辩人的普通业务，该业务与原告是否是房屋所有权人没有任何关系，于本案亦无关联，开户材料中也不需要原告提交房屋权属证明，所以，答辩人与通乾公司不存在恶意串通的情形。三、涉案房产至今未办理过户登记手续，即使原告购买房产真实，则其对此有重大过错，其也仅对通乾公司享有债权，但对涉案房产不享有所有权。首先，原告称其于2009年购买涉案房产，但至今未办理涉案房产的过户登记手续。事实上，涉案房产在被人民法院查封或受限制前，有足够时间和条件办理涉案房产过户手续，或通过诉讼主张权利办理过户。时至今日已近七年之久，原告才主张权利，原告对此有重大过错。其次，根据物权法规定，不动产权属自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容。原告因未经不动产登记簿登记而对涉案房产不享有所有权。因涉案房产所有权人为通乾公司，也正基于此，房产管理部门才为通乾公司办理涉案房产的抵押登记手续。即使原告购房行为真实，原告对涉案房产享有的也仅是在符合条件时请求实现物权的权利，该请求权是一种期待权，是债权，并非物权，其无法对抗答辩人的抵押物权。四、淄博中院有权按照不动产登记簿记载查封涉案房产，符合法律规定，原告依法无权要求中止对涉案房产的执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第25条第一款规定，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。根据房管局产籍档案证明记载，涉案房产不动产登记簿记载的权利人为通乾公司，人民法院有权据此查封涉案房产。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，买受人对于登记的开发企业名下的商品房提出异议的，只有在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，方可排除执行。而本案中原告购买的商品房系用于出租，而非用于居住，且并非原告唯一住房，原告无权要求排除对涉案房产的执行。五、答辩人对涉案房屋享有抵押权，该权利的性质属于物权，而原告对涉案房屋享受的是债权请求权，物权应当优先于债权，法院应当对权利的优先顺序作出判断。综上，答辩人请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。
册诚公司、通乾公司、阿波罗公司、娄兆军、曹爱明、杨林未到庭，亦未提交书面答辩状。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实其主张提交以下证据：证据一、山东省淄博市中级人民法院执行裁定书，证明原告可以作为案外人提起诉讼，履行相应程序；证据二、《商品房买卖合同》，证明原告购买通乾房地产的涉案房屋，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同；证据三、《王府井广场商务中心代理出租协议》，证明出售方承认原告合法持有房屋，并支付相应租金，原告与被告山东册诚酒店管理公司之间成立合法有效的房屋代理租赁关系；证据四、原告购买王府井广场房屋的不动产发票，证明原告已经按合同约定足额缴纳购房款并由山东通乾房地产发展公司出具发票；证据五、产权、产籍档案证明复印件一份，证明被告的抵押时间是晚于原告的购房合同签订日期，即原告购买房屋在先，银行办理抵押在后，被告的抵押行为侵犯了三原告的权益；证据六、册诚公司向原告支付房租的银行流水，证明原告已实际占有房屋已委托山东册诚酒店管理有限公司出租涉案房屋，册诚公司每6个月向原告支付租金。
被告张店农商行质证称：对证据一、二的真实性和证明内容均无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告明知册诚公司是通乾公司的关联公司，原告在举证的时候将册诚公司视为房屋出售方，涉案的房屋并没有转移给原告占有，而是被告通乾公司出售后之间交由关联公司册诚商贸占有使用，不符合《最高人民法院关于执行异议与复议规定》第二十八条第一款第二项的规定，立法目的是查封不动产对外具有公示效力，而本案中显然达不到公示目的；对证据四的真实性和证明内容均无异议。对证据五的真实性和证明内容均无异议。对证据六的真实性无异议，对证明内容有异议。同证据三的质证意见，原告并无实际占有涉案房屋，不符合相关司法解释所规定的合法占有涉案房屋的相关规定。
对原告提交的证据，经对方质证，对证据的真实性和关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据上述举证质证情况，本院认定事实如下：2009年5月14日，原告与被告通乾公司签订房屋买卖合同一份，约定原告从被告处购得淄博王府井广场商务中心CD栋6层A609房屋（该房屋登记在产权证号01-1068571项下），总价款贰拾叁万伍仟元整(235000元整)，原告分别于2009年5月14日、2009年6月3日支付购房款135000元和100000元，完成了全部房款的支付义务。原告于2009年5月14日办理了交房收房手续并与册诚公司签订了商务中心代理出租协议，约定了按期收取租金等事项。从2009年6月至今，原告均按时足额收到了该公司支付的房屋租金。后被告张店农商行与被告册诚公司签订借款合同，并与被告通乾公司签订抵押合同，约定以涉案房屋为借款提供抵押担保，并于2014年1月27日办理了抵押登记。因册诚公司、通乾公司未能按照合同约定归还借款，被告张店农商行将被告通乾公司、册诚公司等诉至法院（即（2015）淄商初字第68号借款合同纠纷案），在诉讼过程中，被告张店农商行向本院提出财产保全申请，请求对被告通乾公司的财产进行诉讼保全。2015年1月27日，本院作出协助执行通知书，查封了登记在产权证号01-1068571项下，位于淄博市张店区共青团西路57号淄博王府井广场王府井大街CD栋6层A609房屋。2015年4月27日，本院作出（2015）淄商初字第68号民事判决，判令被告册诚公司偿还被告张店农商行借款，被告张店农商行对被告通乾公司提供的涉案抵押财产在借款本息范围内享有优先受偿权等。（2015）淄商初字第68号民事判决生效后，被告张店农商行向本院申请强制执行，本院于2015年9月23日立案执行，并于2015年10月8日作出（2015）淄执字第275号执行裁定。2017年6月16日，原告以其已付清涉案房屋购房款并实际占有使用为由，向本院提起案外人执行异议，请求中止执行并解除对涉案房屋的查封措施。本院于2017年6月30日作出（2017）鲁03执异60号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告对本案涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利及是否应解除查封；二、原告撤销（2015）淄商初字第68号民事判决第三项，确认两被告签订的抵押担保合同无效并解除抵押权的诉讼请求是否可予支持。
关于焦点一，原告对涉案房屋享有足以阻却执行的权利，主要理由为：原告与被告通乾公司于2009年5月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告通乾公司涉案房屋，在涉案房屋办理过户登记前，原告享有的是将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与作为抵押权人的被告张店农商行的债权请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。第一，从成立时间上看，原告的请求权要早于被告张店农商行与被告通乾公司、册诚公司等因金融借款合同纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间虽然并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。且在原告按照与被告通乾公司签订的商品房买卖合同交付全部购房款并实际占有使用而获取租金权益的情况下，原告对涉案房屋实际享有了占有、使用和收益的用益物权。而被告张店农商行此时还未对被告通乾公司形成涉案债权及相应的抵押权，被告张店农商行在原告对涉案房屋享有用益物权近五年以后，才与被告通乾公司、册诚公司形成涉案债权并设定抵押权。因被告设定的抵押权在原告形成的用益物权请求权之后，且被告的抵押权优先受偿性仅是相对于相同性质的一般债权，而原告设定在前的是针对特定房屋的物权请求权，即物权变动登记请求权。综上，不能得出被告对涉案房屋的优先受偿权优于原告的物权变动请求权的结论。第二，从内容上看，原告的请求权系针对涉案房屋的请求权，而被告张店农商行的债权为金钱债权，并非指向特定财产，涉案房屋只是作为被告通乾公司的责任财产成为被告张店农商行实现债权的担保。在原告已占有使用涉案房屋多年的前提下，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条（该条规定针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人）的规定，其要求将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于被告张店农商行的金钱债权。第三，从性质上看，被告张店农商行与被告通乾公司等之间的金钱债权，系原告与被告通乾公司订立《商品房买卖合同》及原告付清全部价款并占有使用涉案房屋之后发生的，在该债权债务发生之时，涉案房屋实质上已经因原告与被告通乾公司之间的买卖行为而不再成为被告通乾公司的责任财产。因此，在被告张店农商行与被告通乾公司交易时以及最终形成金钱债权的过程中，涉案房屋都未影响到被告通乾公司的责任财产。在此意义上，原告的请求权即使排除被告张店农商行债权的执行，也并未对其债权的实现形成不利影响。第四，从发生的根源看，涉案房屋系被告通乾公司面向社会公开出售的商品房，原告作为消费者支付全款购买房屋，该房屋具有为原告提供生活收益与保障等生存利益的功能，与被告张店农商行以获取经营利益为目的的金钱债权相比，原告的请求权在伦理上亦具有一定的优先性。综上所述，基于原告与被告张店农商行各自债权产生的时间、内容、性质及根源等方面来看，原告对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对涉案房屋的执行，原告提起执行异议请求阻却对涉案房屋执行的理由成立，本院予以支持。对于原告主张解除对涉案房产的查封问题，属执行行为，不属于本案审理范围。
关于焦点二，案外人执行异议之诉是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法，而原告诉求撤销（2015）淄商初字第68号民事判决第三项、判决通乾公司与张店农商行签订的抵押担保合同无效并解除抵押权，不属于本案的审理范围。因此，原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告可另行通过其他救济途径解决。
被告册诚公司、通乾公司、阿波罗公司、娄兆军、曹爱明、杨林经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于淄博市张店区共青团西路57号淄博王府井广场王府井大街CD栋6层A609房屋。
二、驳回原告黄玉珍的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告山东张店农村商业银行股份有限公司、山东册诚酒店管理有限公司、山东通乾房地产发展有限公司、淄博阿波罗置业有限公司、娄兆军、曹爱明、杨林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2017）鲁03执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李兴民
审 判 员 胡 静
人民陪审员 田秀珍
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 周京京