辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0202民初8118号原告(反诉被告)：大连市建设控股有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：张泽远，系该公司董事长。委托诉讼代理人:包月英，系辽宁雍海律师事务所律师。委托诉讼代理人:李香亭，系辽宁雍海律师事务所律师。被告（反诉被告）栾玉恒，男，1962年7月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告（反诉原告）：丁宁宇，女，1970年6月8日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：徐丽，系辽宁正良律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市建设控股有限公司与被告（反诉被告）栾玉恒、被告（反诉原告）丁宁宇返还原物纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大连市建设控股有限公司的委托诉讼代理人李香亭、被告丁宁宇的委托诉讼代理人徐丽到庭参加诉讼，被告栾玉恒经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连市建设控股有限公司向本院提出的诉讼请求：一、确认二被告于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效。二、判令被告立即腾退并将其侵占的大连市中山区迎宾路118号2-2-2号房屋配合原告移交给大连市土地储备中心。三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年12月20日，原告与香港信业纺织有限公司签订了《交接书》，正式接收了本案案涉房屋。根据2012年5月29日印发的大连市人民政府办公厅《关于解决港商高佩璇信访事项专题办公会议纪要》第三条“大连市人民政府责成原告代为接受并全权管理包括案涉房屋在内的港商资产，由国土房屋部门查验核实后直接变更登记到大连市土地储备中心名下”。原告接收案涉房屋后，因大连市国土房屋部门一直未验收并变更登记至土储中心名下，故案涉房屋由原告代为管理，原告委托他人看管案涉房屋；现原告与大连市土储中心在交接案涉房屋时得知，被告栾玉恒在没有通知原告也未取得原告任何授权的情况下，擅自将案涉房屋以远低于同期、同地段、同等条件房屋的租金的价格与被告签订了租期长达8年的《房屋租赁合同》，现被告丁宁宇一直占用案涉房屋至今。原告多次找到二被告要求其立即停止侵权、腾退房屋，但二被告均不予以配合，并拒绝腾退案涉房屋，现仍占用案涉房屋。二被告的行为已严重妨碍了原告的管理和向大连土地储备中心的移交，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的规定，为维护原告的合法权益，特诉之于贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告栾玉恒经本院传票传唤未到庭应诉，也未提出答辩意见。被告丁宁宇辩称，原告所述与事实不符，我与栾玉恒之间签订的租赁合同有效，原告诉称没有明确说明委托何人看管房屋，原告接收的8套公寓和2栋别墅中，至少有4套公寓和2套别墅已经对外出租，并且被告及除被告外的其他承租人在入住租赁房屋前，都经历了至少2、3个月的装修期间，原告委托的看管房屋的人为何不在装修时制止装修行为，给被告造成装修损失，由此可见，栾玉恒才是案涉房屋的实际管理控制人，并实际收取被告的租金和保证金。原告没有实际管理房屋才导致被告与栾玉恒签订租赁合同，如果原告要求解除并腾退，原告及栾玉恒应当赔偿我方的装修损失，并且返还保证金。因被告在租赁案涉房屋时，该房屋不具备居住使用条件，是被告自行通水通电安装暖气等装修行为使房屋满足居住条件。本节事实有被告拍摄的装修前后对比照片为证。同时，被告提出反诉请求：1、判令二被反诉人连带赔偿反诉人装修费补偿款78750元；2、判令被反诉人栾玉恒返还保证金2000元；3、反诉费由二被反诉人承担。反诉被告大连市建设控股有限公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告明知反诉被告栾玉恒在没有取得任何授权的情况下与栾玉恒签订房屋租赁合同，从双方签订的合同中可出明确反诉原告明知房屋属于第三人的情况下，仍与栾玉恒签订租赁合同，并未要求栾玉恒出示有权出租或处分该案涉房屋的相关授权或材料；反诉原告就其与栾玉恒签订租赁合同未尽到审查义务。案涉房屋是否变更管理人与反诉原告无关，反诉被告没有张贴通知和向反诉原告发布通知的义务，栾玉恒自始未取得任何授权、他没有权力处分案涉房产。本院经审理查明的事实为，2008年3月22日，大连市公证处制作（2008）大证经字第973号《公证书》，就申请人大连房地产开发集团怡和地产总公司于2008年3月21日上午10时将转山五区的部分公寓、别墅钥匙移交接给香港信业纺织有限公司的全过程进行了公证，后附“接收书”及“交钥匙情况纪要”，香港信业纺织有限公司接收的房屋中包含案涉房屋。2011年12月20日，原告与香港信业纺织有限公司签订《交接书》，原告接收香港信业纺织有限公司包含本案案涉房屋在内的房屋钥匙，案涉房屋由原告接管。2012年5月29日，大连市人民政府办公厅印发《关于解决港商高佩璇信访事项专题办公会议纪要》，贯彻落实国务院督导组、辽宁省工作组2011年12月5日《关于解决港商高佩璇女士信访事项的会议纪要》精神，第三条处理工作中的具体要求第2项记载“大连市人民政府责成原告代为接受港商资产（包括案涉房屋即转山五区住宅），然后由市土地储备中心按国务院督导组和省政府工作组核定的价值直接收储（接收），并由国土房屋部门查验核实后直接变更登记到大连市土地储备中心名下”。原告接管房屋后与案外人王德江签订《协议书》，约定原告将案涉房屋钥匙交由王德江代为管理，除为看管房屋而自用以外，非经原告书面同意，不得使用案涉房屋进行任何活动，待大连市土地储备中心通知原告接收房屋时，王德江应当在收到原告通知之日起三日内将房屋交接给原告或大连市土地储备中心。2014年5月11日，被告丁宁宇与被告栾玉恒签订《房屋租赁合同》，被告栾玉恒将案涉房屋出租给被告丁宁宇，租期自2014年7月1日起到2022年6月31日止，签约时付年租金5000元。2016年3月9日，大连市土地储备中心向原告送达《关于接受高佩璇信访事项涉及不动产的函》（大土储函【2016】66号），大连市土地储备中心按照市政府2012年5月29日《关于解决港商高佩璇信访事项专题办公会议纪要》的要求接收（收储）由原告暂时代为管理的本案案涉房屋。另查明，根据大连市中山区民政局文件《关于申请办理标准地名的批复》（大中民地宅字[2009]4号）案涉房屋行政街号变更为大连市中山区XX。本院所确认的上述事实，有原告提交的公证书（2008）大证经字第973号、接收书、交接钥匙情况纪要、工程交接单、交接书（2011年12月20日）、2012年5月29日大连市人民政府《关于解决港商高佩璇信访事项专题办公会议纪要》、大连市土地储备中心《关于接受高佩璇信访事项涉及不动产的函》（大土储函【2016】66号）、协议书、《关于申请办理标准地名的批复》（大中民地宅字[2009]4号）、《房屋租赁合同》及双方当事人的陈述笔录等在案为凭。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于原告的主体资格问题。2008年3月21日，香港信业纺织有限公司从大连房地产开发集团怡和地产总公司接收并取得了案涉房屋。2011年12月20日，原告与香港信业纺织有限公司签订《交接书》，原告接收香港信业纺织有限公司的本案案涉房屋钥匙，案涉房屋由原告接管。2012年5月29日，大连市人民政府办公厅《关于解决港商高佩璇信访事项专题办公会议纪要》进一步明确原告代为接受案涉房产并代为管理至大连土地储备中心接收（收储），因此，原告作为案涉房屋的管理人是本案适格的原告。关于被告栾玉恒与被告丁宁宇于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《房屋租赁合同》中，承租人为被告丁宁宇，被告栾玉恒在案涉房屋的出租人处签字。原告为案涉房屋的管理人，被告栾玉恒不具备签订《房屋租赁合同》的出租人主体资格，其签订合同后又未经权利人追认或者以其他方式取得处分权，因此，被告栾玉恒没有权利作为案涉房屋的出租人对外出租案涉房屋，其因无权处分他人财产行为而签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。故原告要求被告丁宁宇向原告腾退其侵占的大连市中山区迎宾路XX号房屋，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）连带赔偿装修费补偿款78750元、反诉被告栾玉恒返还保证金2000元的反诉请求，被告（反诉原告）为证明其该项主张向本院提交了房屋租赁合同、交易明细、照片等证据。对此，本院认为，被告（反诉原告）提交的证据并不足以证明反诉被告应向反诉原告支付该笔装修费用和保证金，因此，对于被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告栾玉恒与被告丁宁宇于2014年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告栾玉恒、丁宁宇于本判决生效之日起十五日内将大连市中山区迎宾路118号2-2-2房屋腾退给原告。三、驳回反诉原告丁宁宇的反诉请求。案件受理费11700元（含公告费900元），由被告栾玉恒、被告丁宁宇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓玉皎审 判 员  宗守礼代理审判员  孙慧明二〇一七年十二月二十八日书 记 员  赵 娜