贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初3957号原告：贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号，统一社会信用代码91520100551914490P。法定代表人：徐传甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告：黄涛，男，侗族，1989年10月7日生，住所地贵州省岑巩县。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路56号，统一社会信用代码9152000014413776P。负责人：李勇，该支行行长。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的房产）诉被告黄涛商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序与（2017）黔0115民初3955号、3956号合并公开开庭进行了审理，原告美的房产委托诉讼代理人刘明到庭参加了诉讼，被告黄涛、第三人中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行（以下简称建行分行）经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告美的房产向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的黔契合字D0010号《商品房买卖合同》(下称《合同》)；2、被告及第三人协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第XX栋X单元X层X号房屋的预抵押登记、预告登记及商品房预售合同备案登记（备案号：XXXXXX）、被告赔偿原告经济损失11639.7元（本诉求暂计算至2017年8月，最终以实际计算为准）；3、被告支付原告解除合同违约金及逾期办理解除预告登记、备案登记的违约金51733元（其中，解除合同违约金为合同总价款的10%，逾期办理注销违约金从判决确定的履行期限届满之日起按照总房款的十万分之一按日计算至注销完毕之日止）；4、被告将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第XXX栋X单元X层X号房屋恢复原状，返还原告；5、诉讼费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2014年10月15日，原被告签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），《合同》第三条约定：出卖人（原告）将位于贵阳市观山湖区美的·林城时代第X栋X单元X层X号房屋一套出卖给买受人（被告），建筑面积89.03㎡，套内面积72.1㎡；《合同》第七条约定：单价按照套内面积计算，每平方米7175.17元，总价款为517330元；《合同》第八条约定：买受人于合同签订之日支付首期款157330元，余款360000元以银行按揭方式支付；《合同》第十条约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。同日，原被告双方签订《补充协议》，协议约定：出卖人为买受人在银行的按揭贷款提供保证担保，在保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人应当归还出卖人代还款项，否则，出卖人有权以原价收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠代还银行全部贷款本息、同时要求买受人归还代还款项及违约金，若买受人未按照贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的违约金。就合同及附件履行的有关事宜，出卖人（原告）可以采取下列任一一种方式通知买受人（被告）：1、按照合同买受人中通讯地址或身份证地址邮寄给买受人；2、按照合同中买受人电话或短信通知；3、贵阳晚报、贵州都市报、贵州商报中任一种报纸上发布公告；4、出卖人按照合同中的方式通知买受人合同及附件的履行情况，视为出卖人已按照合同及补充协议的约定通知买受人，因买受人提供的信息不完善、不真实以及买受人通讯地址、电话变更后未及时通知出卖人而买受人未能收到通知的，相应责任由买受人自行承担，买受人合同中所留通讯地址、联系电话等发生变更的，买受人应当在变更后30日内书面通知出卖人，如因买受人原因未能及时通知的，导致出卖人信函、电话、短信等未及时送达的，相应责任由买受人自行承担。无论因何种原因导致合同解除，双方应互相配合办理相关登记的注销手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房款的万分之零一支付违约金。另，备案登记表登记的房屋坐落位置为观山湖区观山东路美的·林城时代第XXXX栋。双方还对其他事项做了约定。合同签订后，被告支付了首期购房款，并通过贷款银行支付了按揭贷款360000元，由于被告未按照约定偿还银行贷款本息，截止2017年6月，原告为被告垫付了贷款本息11639.7元，在原告垫付后，被告没有按照约定将垫付款归还原告。综上，被告未按约定支付购房款的行为已经构成实际违约，根据相关法律规定及双方约定，被告未按照约定支付购房款的行为已经构成实际违约，原告有权解除合同、要求被告办理解除备案登记等相关手续并支付解除合同违约金和逾期解除相关登记的违约金、赔偿损失等违约责任。被告黄涛及第三人建行分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，庭后也未提交书面答辩意见。本院查明的事实除《补充协议》中部分内容及备案登记房屋地址外，其余与原告主张基本一致，对于一致的事实本院予以确认，不一致的事实以本院查明的事实为准。被告黄涛及第三人建行分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉权，由此产生的不利后果由其自行承担。经本院查明，原告于2017年8月29日代被告向第三人建行分行支付贷款本息共计11640元。《补充协议》第14条“买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房价款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿。”第15条“买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列的买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址以挂号信寄出后（简易邮戳为准）五天即视为通知已送达。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担。”备案登记表登记的房屋坐落位置为观山湖区观山东路北侧美的·林城时代第XXX栋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原被告双方于2014年10月15日签订了《商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于解除合同，由于被告没有按照约定向银行偿还贷款本息，导致原告承担保证责任于2017年8月29日为被告垫付了一期的贷款本息共计11640元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，在被告迟延履行债务致使买卖合同目的不能实现的情况下，原告享有合同解除权；但是原告仅依据被告未支付一期房屋贷款为主张由请求解除买卖合同，还不能达到买卖合同目的不能实现的证明目的。因此原告的该项诉请本院不予支持。关于办理注销不动产相关登记，由于买卖合同尚未解除，原告要求办理注销该房屋的相关登记缺乏法律基础，故该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告承担保证责任代被告向贷款银行垫付了贷款本息共计11640元后有权向被告进行追偿，结合原告诉请金额为11639.7元，故被告应当向原告支付垫付款项11639.7元。关于解除合同违约金及逾期办理解除相关不动产登记违约金，由于买卖合同尚未解除，上述违约金缺乏法律依据，故本院不予支持。关于房屋恢复原状、返还原告的诉请，因为合同尚未解除，依然合法有效，被告取得对房屋的占有系有权占有，原告无权要求被告返还房屋，故该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效，”第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院判决如下：一、被告黄涛于本判决生效后5日内支付原告贵阳市美的房地产发展有限公司垫付款11639.7元；二、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1092元、财产保全费3106元，共计4198元（原告已预交），由原告贵阳市美的房地产发展有限公司负担3398元，被告黄涛负800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇一七年十二月二十二日书记员  张茂秋