沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）经开民初字第3267号原告：沈阳实华置业发展有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：陈安军，系该公司经理。委托代理人：孔伶荣，系辽宁万嘉律师事务所律师。被告：李韬，男，汉族，1981年1月3日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：张慧琼，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：杨泽玉，女，汉族，1956年3月30日出生，住址：沈阳市和平区。被告：李铁军，男，汉族，1954年1月11日出生。原告沈阳实华置业发展有限公司与被告李铁军、李韬、杨泽玉物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔伶荣、被告李韬及其委托代理人张慧琼到庭参加了诉讼，被告杨泽玉、李铁军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年7月26日将开发的位于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2的房产出售给业主冯荣并办理《商品房买卖合同》备案登记，后原告与业主冯荣办理入住时发现上述房产已被三被告强行居住，三被告在未经原告同意的情况下强行居住房屋已经损害原告合法权益，原告为此多次与三被告协商，但三被告至今不予理会，故原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求法院判令三被告搬离沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2房产。被告李韬辩称，三被告是一家人，李韬是杨泽玉、李铁军的儿子。原告的诉讼请求没有主体资格，原告已将该房产抵顶给建筑施工人崔凯，崔凯将该房卖给被告，故原告对该房屋已没有所有权。被告李铁军、杨泽玉未进行答辩。经审理查明，本案争议房屋坐落于沈阳经济技术开发区浑河六街1—5号2—2—2号，面积为80.78平方米。案外人冯荣曾将李韬、杨泽玉、李铁军诉至沈阳经济技术开发区人民法院，请求判令沈阳经济技术开发区浑河大街1-5号2-2-2的房产归其所有，沈阳经济技术开发区人民法院经审理后作出（2014）经开民初字第3217号民事判决书，李韬不服上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院根据双方当事人提交的相关证据，认定事实如下：冯荣自述因崔凯向冯国范借款320万元，崔凯以5套房屋押给冯国范（冯国范与冯荣系姑侄关系），冯国范又将涉案房屋给了冯荣。2012年7月26日，实华置业公司与冯荣签订了《商品房买卖合同》，约定冯荣购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号、面积为80.78平方米的房屋，每平方米4781元，总房款386,209元。合同签订后实华公司向冯荣出具了购房发票。另查明，杨泽玉、李铁军系夫妻关系，李韬是杨泽玉、李铁军的儿子。2013年10月8日，被告李韬称以38万元从案外人崔凯手购得该房。被告于2013年11月进行装修，后居住至今。2014年3月原告在给冯荣办理入住过程中发现被告占房的事实，经协商未果，双方发生纠纷。又查明，2011年9月30日，辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司（甲方）与案外人崔凯（乙方）签订《建筑项目内部施工协议书》，约定甲方承建的“实华﹒新鼎花园”建筑工程，以内部项目经营目标责任制的形式，经内部竞标考核确定由乙方组织施工，施工栋号为5#、5#、7#、8#（多层）、12#（高层），约3.5万平方米左右。沈阳实华置业发展有限公司（甲方）与辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司（乙方）签订《抹帐协议》，约定乙方同意甲方用沈阳《实华﹒新鼎花园》项目中的多层、高层、商业网点、地下车位等抵顶工程款。抵顶金额为59,210,610元。多层住宅抵顶价格为均价4700元/平方米。抵顶房屋面积及数量为多层住宅5#楼面积1943.22平方米、高层11#楼住宅7605.79平方米、12#楼商业网点1451.47平方米、地下车位50个。第四条双方责任，第3项，根据乙方提供的购房人名单和相关资料，甲方负责一次房屋买卖合同备案及相关手续。2012年7月26日，崔凯以辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司名义向沈阳实华置业发展有限公司出具《关于办理实华新鼎花园12#楼4门、10门、11门商业网点，5#楼住宅242、222、331号的承诺》，内容为根据与贵公司签订的抹帐协议，我公司需对12#楼4门、10门、11门商业网点，面积661.14平方米，价值5,289,120元。5#楼住宅242、222、331号面积242.14平方米，价值1179.455元，共计6,468,575元，办理备案手续，所办理备案总价视为同沈阳实华置业发展有限公司已拨工程款。由于我公司资金比较紧张，暂无力开具工程款发票，统一用11#楼1181，262号房面积155.31平方米，价值680,017元，进行抵押，辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司第三标段崔凯，如在20日内不能提供工程款发票，沈阳实华置业发展有限公司有权处理此房屋，所得资金拨付给辽宁山泰泽涛建筑工程有限公司开具工程款发票交给沈阳实华置业发展有限公司。沈阳实华置业发展有限公司给备案人开具商品房统一销售发票。并同时承诺：1、在资金到帐2日内完成倒排施工工期计划，符合甲方要求。2、备案所得资金首先保障工程工资的发放。确保施工正常进行。本案争议房屋现不具备办理房屋权属证书的条件。崔凯作为证人于一审、二审出庭作证，其在二审中陈述，本案争议房屋为其所有，其与冯国范、冯荣、李韬为借款关系。沈阳市中级人民法院经审理后认为，沈阳实华置业发展有限公司系基于与案外人崔凯之间的以争议房屋抵顶工程款的事实及崔凯与冯国范之间的借款合同，而应崔凯的要求将本案争议房屋的商品房买卖合同备案至案外人冯荣名下，并据此开具购房发票。冯荣基于冯国范与崔凯的债权债务关系而取得了争议房屋的商品房备案合同及购房发票，现争议房屋不具备办理房屋权属证书的条件，不宜认定本案争议房屋的权属，故作出[2015]沈中民二终字第1296号民事判决，判决撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3217号民事判决，驳回案外人冯荣的诉讼请求。以上事实的认定，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、发票、入住通知单、（2014）经开民初字第3217号民事判决书、（2015）沈中民二终字第1296号民事判决书、欠条、协议及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告双方争议的沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号的房屋系由原告开发，尚未办理不动产转移登记，未发生物权转移的效力，现房屋所有权仍属于原告沈阳实华置业发展有限公司，被告李韬、李铁军、杨泽玉未经原告许可入住该房屋，缺乏事实和法律的依据，侵犯了原告对该处房产的所有权，故应当在指定期限内搬离该房屋。关于被告李韬主张该房产系其以38万元从案外人崔凯手中购得，履行了交付房款的义务，因沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号并未办理转移登记，现所有权人仍为原告，案外人崔凯对该处房屋的处理属于无权处分。故被告李韬的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李韬、杨泽玉、李铁军于本判决生效之日起三十日内搬离位于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号的房屋。案件受理费7093元，由被告李韬、李铁军、杨泽玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费7093元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜        晓        红人民陪审员 李        文        彬人民陪审员 许                 菲二〇一七年二月八日书 记 员 郑文娟本案判决依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。