南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1383号
原告南京市旅游委员会，住所地本市建邺区江东中路259号新城大厦。
机关法人金卫东，局长。
委托代理人李全龙，江苏马健律师事务所律师。
委托代理人史长城，江苏马健律师事务所律师。
被告南京宁美房地产销售有限公司，住所地本市浦口区大桥北路1号华侨城215幢116室。
法定代表人张琨，总经理。
委托代理人何志涌，男，南京宁美房地产销售有限公司职员。
被告张琨。
原告南京市旅游委员会（以下简称旅游委员会）与被告南京宁美房地产销售有限公司（以下简称宁美公司）、张琨房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年2月8日向本院提起诉讼，本院于2014年7月10日作出（2014）秦民初字第1098号民事判决书，原告不服判决提起上诉，中院作出（2014）宁民终字第4949号民事裁定书，指令本院重审，本院依法组成合议庭，于2015年6月25日、10月30日公开开庭进行了审理。原告旅游委员会的委托代理人李全龙、史长城，被告张琨和被告宁美公司的委托代理人何志涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旅游委员会诉称，2007年11月2日，原告与被告宁美公司签订《合同书》，约定：原告将南京市秦淮区科巷37号-15、37号401、402室，共计1836.33平方米的三处房产（以下简称涉租房屋）租给被告宁美公司，用作合法项目经营，约定租赁期限为2008年1月1日至2013年12月31日，租金标准为404600元／年，租金支付方式为每半年支付一次房租（即每年6月1日与12月1日前）。该合同同时约定：合同期满，若被告宁美公司续租该房屋，应提前3个月书面告知原告。2012年3月8日，被告向原告作出《承诺书》保证，由被告张琨对被告宁美公司所欠租金作担保。被告宁美公司自2012年1月1日起未再支付房屋租金和使用费，后经过原告多次催要，两被告均未履行给付租金义务，亦未交还房屋，已构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、原告与被告宁美公司于2007年11月2日签订的租赁合同于2013年12月31日终止；2、被告宁美公司腾空迁出本市秦淮区科巷37号－15、37号401、402室三处房屋；3、被告宁美公司支付自2012年1月1日至2013年12月31日的房屋租金809200元及逾期利息（逾期利息计算明细见附表）；4、被告宁美公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费（按每年404600元的标准计算）；5、被告宁美公司承担违约金100000元；6、被告张琨承担连带保证责任；7、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告宁美公司、张琨辩称，原告于2007年11月2日与被告宁美公司签订了涉租房屋的租赁合同，租期为6年，租金从2008年4月1日起算。经原告书面同意，被告宁美公司做了两次装修进行转租的业态经营，均因涉租房屋具有重大火灾隐患而被消防部门查封。自2008年4月1日至今，由于涉租房屋为重大火灾隐患物业，被告宁美公司不但没有正常经营一天，还给被告宁美公司造成巨大的经济和精神损失。原告明知出租的房产有重大火灾隐患，不具备商业经营条件还出租给被告宁美公司，被告宁美公司认为原告的行为是合同欺骗行为。原告为隐瞒自身的欺骗行为，在将涉租房屋租赁给被告期间，不停地以各种名义让被告宁美公司代为给付与被告无关的各种款项，且以原告的名义向被告张琨借款400000余元后强行抵扣房屋租金。因该房屋第三方与被告多次诉讼，被告赔偿了第三方损失，因此不同意809200元的房屋租金，不同意让出房屋，要求继续租赁该房屋，两被告认为2007年11月2日签订的合同应为无效，对于原告给两被告造成的经济及精神损失保留追诉的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月2日，南京市旅游局（甲方）与被告宁美公司（乙方）签订《合同书》，约定原告将涉租房屋秦淮区科巷37号－15、37号401、402室三处房屋建筑面积1836.33平方米（乙方预留300平方米左右供甲方办公使用）房屋出租给乙方；用途为经营餐饮、网吧、旅馆等合法经营项目；租赁期共72个月，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，期限为六年；租金标准为每年404600元；交纳方式为每半年付一次房租（即每年12月1日与6月1日前）；乙方按期缴纳租金，若一方逾期交付租金，除应及时如数补交外，并需支付甲方违约金100000元，并追究乙方违约责任；租赁合同期满，乙方应及时将承租房交还甲方。若乙方到期确实无法搬迁，甲方可酌情延长租赁期限，但最长不超过1个月，延长期间租金（在原月租金基础上增加20%，后每延长一个月，每月再增加5%，不足月按整月计算，并以此类推）。2008年3月26日，南京市旅游局与被告宁美公司签订《补充协议》，双方同意将原定的2008年1月1日起应缴纳的房租改为从2008年4月1日起算。同年4月，被告宁美公司将秦淮区科巷37号四楼中1200平方米的房屋转租给案外人凌涛经营KTV业务。2008年7月23日，南京市白下区公安消防大队作出宁白公消验（2008）第0249号《关于凌涛KTV内部装修工程消防验收不合格应当改正后申报复验的意见》，要求凌涛认真落实整改，未经消防验收合格不得投入使用。2009年2月20日，凌涛向被告宁美公司提出退房申请。2009年3月30日，南京市旅游局出具《证明》，证明其对于被告宁美公司转租给凌涛合法使用是知晓并同意的。2009年4月20日，被告宁美公司因凌涛未给付租金，向原白下区人民法院提起诉讼，要求与其解除租赁合同并给付租赁费。次日，南京市白下区公安消防大队作出宁白公消限字（2009）第0875号《责令限期改正通知书》，要求其在2009年4月29日前改正，并在期限届满前将整改情况函告南京市白下区公安消防大队，逾期不改正的，将依法予以处罚。
2009年7月14日，原告向被告张琨借款400000元。此款于2010年9月7日原、被告签订《确认书》中抵扣租金，同时确认原、被告2008年4月1日至2009年12月31日的房租已经全部对清，从2010年1月1日起，双方仍然按照原签订的房屋质量协议继续履行。此后，原告仍向被告张琨借款，以借款抵扣租金，并未出具租金收据。
2009年9月25日，原白下区人民法院作出（2009）白民四初字第342号民事判决，判令解除宁美公司与凌涛的租赁合同并给付宁美公司租赁费及拖欠的相关费用。因凌涛拒不履行，同年10月14日，双方达成协议，考虑凌涛生活困难，由宁美公司免除其886080房屋租金，代其补缴了90000元物业和电费等费用并补助其350000元。
2010年1月25日，南京市旅游局出具《证明》，证明其同意被告宁美公司将37号4楼房产约967.77平方米给四川海底捞餐饮股份有限公司做办公和员工住宿使用（租赁期限为2010年14日至2014年2月13日）。
2012年3月8日，两被告向原告出具《承诺书》，载明“因南京宁美房地产销售有限公司经营出现重大调整，现向南京市旅游园林局（南京市旅游总公司）承诺如下事项：第一条：关于科巷37号-15、37号401、402室2012年度应交房租总数为40.46万元，于2012年底一并结算。第二条：如因南京市宁美房地产销售有限公司工商及税务注册发生重大变化，承诺做到：1、及时注册新公司，宁美公司所有的债权债务转移到新公司，由新公司承接。2、并有南京宁美房地产销售有限公司法人代表张琨个人替宁美公司所欠债务担保。”
2012年10月15日南京市旅游园林局更名为南京市旅游委员会。
2012年10月31日，南京市白下区公安消防大队作出临时查封决定书，因科巷37号4楼宿舍存在火灾隐患，决定对江苏海底捞餐饮管理有限责任公司南京二分公司科巷37号4楼宿舍实施临时查封，查封期限2012年10月31日至2012年11月30日。因科巷37号综合楼系2011、2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位，2012年12月5日，南京市白下区安全生产委员会办公室向科巷37号综合楼相关产权单位、经营单位、物业公司发出白安委办函（2012）1号《关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函》，限于2013年1月底整改完毕。2013年8月31日，南京市白下区公安消防大队《消防监督检查记录》确认科巷37号综合楼复查合格，在复查记录上记载：该楼共用一套给水设施，现管网漏水阀门损坏、整个消防栓系统、自动喷水灭火系统已修复。
另查明，科巷37号-15号即一楼门面房（面积195.31平方米）自2008年起一直出租给南京市秦淮区高浪发型设计中心经营华仔美发店至今。原告在审理中曾追加南京市秦淮区高浪发型设计中心为本案第三人，后撤回对该第三人的起诉。原告与两被告均认可被告宁美公司已付清截至2011年12月31日的房租。
还查明，本市科巷37号综合楼系南京市白下区房屋拆迁安置办公室承建并领取房屋所有权证。后将科巷37号-15、401、402室安置并还产给南京市旅游局，但至今未过户。
审理中，被告自认已将涉租房屋中的401、402室房屋转租他人经营使用。经本院释明，原告表示自行解决与次承租人之间的纠纷，不申请追加次承租人为本案第三人。
以上事实，有当事人陈述、《合同书》、《承诺书》、《补充协议》、借条、《确认书》、收条、证明、白安委办函（2012）1号《关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函》、《消防监督检查记录》、（2009）白民四初字第342号民事判决书、《协议》、宁委（2010）43号文件及工作记录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告宁美公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。2013年12月31日合同到期后，双方未再续签租赁合同，原告有权要求被告宁美公司腾空并迁出涉租房屋，故原告关于被告宁美公司腾空并迁出涉租房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告宁美公司支付自2012年1月1日至2013年12月31日的房屋租金809200元及逾期利息的诉讼请求，本院认为，根据宁白公消验（2008）第0249号建筑工程消防验收意见书、宁白公消限字（2009）第0875号责令限期改正通知书、临时查封决定书、2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位名单、白安委办函（2012）1号关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函、消防监督检查记录等一系列证据，证明原告自2008年4月与被告签订协议后，直至2013年8月31日消防隐患整改合格，涉租房屋一直处于消防隐患的影响之下，被告宁美公司除承租的部分房屋能正常转租经营外，其承租的科巷37号401、402室，因消防问题并未完全实现合同目的，且为此发生纠纷，在诉讼中产生损失，对此，原告应承担相应责任。考虑到被告宁美公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定自2012年1月1日至2013年12月31日期间的房屋租金809200元，由原告和被告宁美公司各自负担50%，即被告宁美公司向原告支付该段时间的房屋租金404600元。关于原告主张被告支付上述时间段内租金逾期利息，亦应按照各自50%的比例分担，但逾期利息应从消防合格后的2013年9月1日起算，即被告宁美公司应支付欠付租金404600元及自2013年9月1日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款利率计算的逾期利息的50%（其中337166.6元自2013年9月1日起、67433.4元自2013年12月1日起算）。关于原告主张被告支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，因双方的租赁合同已于2013年12月31日届满，原告于合同届满后即提起诉讼要求被告宁美公司交还涉租房屋，故双方未形成不定期租赁合同，原告主张被告宁美公司支付2014年1月1日之后的房屋使用费，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金100000元，因被告宁美公司迟延支付租金系由于科巷37号401、402室消防不合格，导致被告宁美公司无法正常经营而产生纠纷，并非被告拖延支付租金，故对于原告要求被告宁美公司支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。被告张琨于2012年3月8日出具《承诺书》，承诺南京宁美房地产销售有限公司法定代表人张琨个人替宁美公司所欠债务担保，故原告要求被告张琨对被告宁美公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告申请撤回对第三人南京市秦淮区高浪发型设计中心的起诉，系其对诉讼权利的合法处分，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告南京市旅游委员会与被告南京宁美房地产销售有限公司于2007年11月2日签订的关于本市秦淮区科巷37号-15、401、402室的房屋租赁合同于2013年12月31日终止。
二、被告南京宁美房地产销售有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出上述房屋。
三、被告南京宁美房地产销售有限公司于本判决生效之日起十日内向南京市旅游委员会支付自2012年1月1日起至2013年12月31日止的房屋租金404600元，并支付自2013年9月1日起至实际给付之日止的逾期利息的50%（其中337166.6元自2013年9月1日起算，67433.4元自2013年12月1日起算，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
四、被告南京宁美房地产销售有限公司于本判决生效之日起十日内向南京市旅游委员会支付自2014年1月1日起至实际交还房屋之日止，按809200元∕年标准计算的房屋使用费。
五、被告张琨对被告南京宁美房地产销售有限公司的上述金钱债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告南京市旅游委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13052元，由原告南京市旅游委员会负担6526元，被告南京宁美房地产销售有限公司负担6526元（被告应负担的案件受理费已由原告预交，被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼分理处支行，帐号：1076）。
审 判 长 曹凌子
人民陪审员 杨慧杰
人民陪审员 沈民强
二〇一五年十二月十八日
见习书记员 葛园园