上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0112民初6745号
原告：廖炎超。
原告：肖文霞。
委托诉讼代理人：廖炎超。
上述两列原告的共同委托诉讼代理人：王冰，安徽承义律师事务所上海分所律师。
被告：毛晓英。
被告：王素怀。
法定代理人：毛晓英。
上述两列被告的共同委托诉讼代理人：张帆，上海市四方律师事务所律师。
上述两列被告的共同委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。
原告廖炎超、肖文霞与被告毛晓英、王素怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2018年4月24日进行公开开庭审理。原告廖炎超及两原告的共同委托诉讼代理人王冰，两被告的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖炎超、肖文霞共同向本院提出诉讼请求：1、两被告向两原告赔偿延迟交房违约金人民币(币种下同)264,625元(具体计算方式：自2016年10月12日起至2017年9月30日止，按照1,450,000元为本金，以日万分之五的标准计算);2、两被告向两原告支付房屋交付前的水、电、煤等公用事业费用共计1,660元;3、两被告向两原告赔偿银行贷款之利息损失336,700元;4、两被告向两原告赔偿租房费用损失28,905元。
审理中，两原告共同撤回了上述第3、4项诉讼请求并变更上述第2项诉讼请求的金额为831.60元。
事实与理由：两原告与两被告经上海xx房地产经纪事务所居间介绍于2016年8月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告向两原告出售位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；房价款为2,000,000元；两被告于2016年10月12日前交付涉案房屋、于2016年11月15日前办理涉案房屋转让过户手续；若两被告逾期交房，则应按两原告已付款日千分之五的标准向两原告支付违约金。同时双方又签订《补充协议》一份，约定涉案房屋总成交价格为2,760,000元，超出《上海市房地产买卖合同》约定的760,000元由两原告一次性补足两被告。后两原告向被告支付690,000元的首付款及760,000元，按揭贷款手续也经过银行审批完毕。当两原告通知两被告相关事宜并要求办理涉案房屋交接和产权过户手续时，被告知，因房屋价格上涨，两被告已决定不再履行合同。遂两原告于2016年10月14日向上海市闵行区人民法院提起诉讼要求两被告交付涉案房屋并办理过户手续。后经审理，法院作出(2016)沪0112民初30758号民事判决，该判决已生效。然两被告并未按判决要求履行生效判决。后经两原告申请强制执行，两原告于2017年9月30日从法院处收到了涉案房屋的钥匙。两原告收房后，发现涉案房屋尚有欠付的水电煤等费用，该费用应由两被告负担。又因根据买卖合同约定，原告采取公积金和商业贷款的组合贷款方式付款，然已两被告拒不履约的原因，导致两原告只能通过诉讼解决。为履行合同、支付剩余房款，两原告先向他人借款1,300,000元，等取得房屋产权以后再采取抵押贷款的方式偿还他人。抵押贷款总额为1,000,000元，贷款利息损失336,700元。再因两被告逾期交房，导致两原告一直在外租房，为此每月花费2,300元。综上，两原告认为两被告的行为严重损害了两原告的利益，故两原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出上述诉请。
被告毛晓英、王素怀共同辩称，不同意第1项诉讼请求。同意第2项诉讼请求。前案的判决于2017年5月19日下达，被告在收到判决后未上诉，可见被告是服从判决的，交房是可以随时交的。但原告迟迟未联系被告履行交房义务。直至2017年6月，被告主动联系原告问何时过户，原告也未答复被告。2017年9月14日，法院将两原告已付购房款转付给两被告并通知两被告次日交付钥匙。故两被告向法院交付了涉案房屋的钥匙。可见判决生效后未及时交房的原因在于原告，是原告无理由拖延。
经审理查明，被告毛晓英与案外人王某某系夫妻关系，于1997年12月登记结婚，婚内育有一子即被告王素怀。两原告系夫妻关系。
涉案房屋系两被告与案外人王某某的动迁安置房。2011年3月5日，涉案房屋被核准登记至毛晓英、王素怀两人名下。
2016年7月2日，被告毛晓英并代王素怀(出售方，签约甲方)与两原告(购买方，签约乙方)、案外人上海xx房地产经纪事务所(居间方，签约丙方)签订《上海xx房地产买卖居间合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋。成交价2,760,000元，此为甲方净到手价，甲方不承担任何交易费用。乙方支付房款的方式为，2016年7月3日支付定金100,000元，2016年7月10日前支付房款400,000元，2016年9月16日前支付房款950,000元，剩余房款1,310,000元，乙方贷款支付，贷款不足部分过户当日现金补足。交房日期为2016年10月12日。因户口问题导致放款不成，由甲方负责。该合同还对其他内容作了约定。该合同居间方处除有上海xx房地产经纪事务所的盖章，还有经办人吴洪桂的签字。当日，原告廖炎超向被告毛晓英支付了购房定金100,000元。
2016年7月8日，被告毛晓英并代王素怀(卖售人，签约甲方)与两原告(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海xx房地产经纪事务所居间介绍由乙方受让甲方的涉案房屋。房地产转让价款为2,000,000元。甲方于2016年10月12日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接。甲乙双方确认，在2016年11月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方逾期未交接涉案房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日千分之五计算自该合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，甲乙双方协商一致本次交易过程中产生的税费均由乙方承担。甲方于收到全部房款并且乙方办妥《上海市房地产权证》后5日内将涉案房屋交付给乙方，交付标志为甲方将涉案房屋的钥匙交付乙方。该合同附件三付款协议约定乙方于2016年7月2日前支付定金100,000元，于2016年7月8日前支付房款400,000元，于2016年9月16日前支付房款190,000元，乙方向银行申请公积金组合贷款方式支付房款1,310,000元，由银行直接放款入甲方账户，贷款不足部分过户当日现金补足。该合同还对其他内容做了约定。同日，双方又签订《补充协议》，约定涉案房屋实际成交价格为2,760,000元，甲乙双方同意将进交易中心的买卖合同价格做成2,000,000元，超出合同价格的760,000元为装修和房产增值费用乙方一次性补给甲方。乙方于2016年7月2日支付定金100,000元，于2016年7月8日前支付房款400,000元，于2016年9月16日前支付房款950,000元(含装修和房产增值费用760,000元)。双方约定于2016年9月16日前审税。剩余房款1,310,000元，由乙方用公积金组合贷款方式支付。贷款不足部分过户当日现金补足。签约当日，原告廖炎超向被告毛晓英支付房款400,000元。
2016年8月7日，原告廖炎超向被告毛晓英支付房款190,000元。
2016年8月27日，两原告、被告毛晓英及中介人员至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋的审税手续并重新签署了一份与2016年7月8日的《上海市房地产买卖合同》相较内容一致的《上海市房地产买卖合同》。当日原告廖炎超向被告毛晓英支付房款760,000元。
后因被告毛晓英表示不出售涉案房屋，故两原告、被告毛晓英及中介方于2016年9月21日进行协商，但协商未果。两原告于2016年9月24日向两被告寄送《房屋过户催告函》，要求两被告按约定前往房地产交易中心办理过户手续。但被告接函后拒不履行，遂两原告于2016年11月4日向本院提起诉讼要求两被告交付涉案房屋并协助办理过户登记手续等【案号(2016)沪0112民初30758号】。审理期间，两原告自愿将1,310,000元付至本院代管，以示其确有能力履行合同。后经审理，本院于2017年5月19日作出民事判决，判令：1、两被告于该判决生效之日起十日内协助两原告办理将涉案房屋的产权过户登记至两原告名下的手续，因过户所产生的相关税费及手续费均由两原告承担；2、待涉案房屋的产权过户登记至两原告名下后三日内，两原告向两被告支付剩余购房款1,310,000元；3、待两被告收到两原告支付的1,310,000元后五日内，两被告将涉案房屋交付给两原告。
前述案件判决后,双方均未上诉。2017年6月11日,原告通过短信形式询问被告能否协助办理贷款手续。被告表示无义务协助原告办理贷款，同时被告表示“6月15日下午或16日我可去办过户，请提前一天通知我(另外，中介承诺在审税当天付我的8,000元，请妥善准备，不要引起不必要的麻烦)”。2017年6月24日，被告通过短信形式询问原告“法院已判决多日，下周需要安排过户吗？请早做安排，马上要暑假了，有出行计划，怕时间上会有冲突……”。
2017年7月10日，两原告申请本院强制执行【案号(2017)沪0112执7287号】。通过本院强制执行措施，涉案房屋于2017年9月1日被核准登记至两原告名下。两被告应本院要求交付了涉案房屋的钥匙。2017年9月30日，原告廖炎超向本院出具《结案申请》一份，载明已在法院执行庭收到涉案房屋大门钥匙一把，该案于2017年9月30日已执行完毕。
两原告收房后，发现涉案房屋尚有欠付的水电煤费用共计831.60元。
以上事实，由两原告提供的(2016)沪0112民初30758号民事判决书、(2017)沪0112执7287号协助执行通知书、结案申请、水电煤账单、不动产登记簿，两被告提供的短信截图等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。
审理中，两原告为证明两被告的违约行为给其造成的损失，向本院提交以下证据材料：
1、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(借款人为廖炎超、借款金额630,000元用于购买涉案房屋、借款期限25年、执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之10后确定、等本递减还款)、《上海市住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》(借款人为廖炎超、借款金额670,000元用于购买涉案房屋、借款期限25年、执行年利率为3.25%、等额本金还款法)、2016年9月13日上海市房地产登记申请书(抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海金山支行)，旨在证明在两被告违约前，两原告按合同约定申请的组合贷款已经审批通过并签订了相关协议。
2、《中信银行个人借款合同》(借款人为廖炎超和肖文霞、贷款额度1,000,000元、贷款利率为6.37%、等额本息还款法、抵押物为涉案房屋)、《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》(授信人为廖炎超、授信额度1,000,000元、授信期限自2017年10月9日起至2037年10月9日止、最高债权额限度3,700,000元)，旨在证明因两被告的违约行为，导致两原告只能通过诉讼解决。为履行合同、支付剩余房款，两原告先向他人借款1,300,000元，等取得房屋产权以后再采取抵押贷款的方式偿还他人，抵押贷款总额为1,000,000元，利息支出比之前农业银行的贷款利息支出高了336,700元。
3、《房屋租赁合同》(承租方肖文霞向出租方李惠承租位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积80平方米，租期自2016年9月28日起至2017年9月27日止，月租金2,300元)、2016年9月21日李伟伟出具的收据(2016年9月28日至2016年12月27日的租金+押金共计9,200元)、支付宝转账记录(收款人为李伟伟或李惠)，旨在证明两原告因两被告逾期交房导致在外租房损失。
对于两原告提供的上述三组证据材料，两被告表示，对于第1组证据无异议；第2组证据真实性、合法性无异议，但无关联性；第3组证据材料，只有收据无发票，故真实性有异议。
2018年4月24日，被告向本院来信表示其认为原告主张的违约金计算方式和计算标准均不合理。首先，原告已在(2016)沪0112民初30758号案件中放弃了违约金及赔偿损失的诉讼请求，故根据一事不再理原则，在本案中，原告无权再主张。其次，原告主张违约金起算时间的依据为涉案买卖合同第十条的约定“即2016年10月12日前交房”，但在此交房时间前，双方就发生了纠纷，原告亦在2016年11月立案，就是否解除合同问题双方存在争议，法院于2017年5月19日作出判决，在判决生效后，被告亦主动以短信方式向原告要求交房及办理过户手续，原告认为，诉讼期间不应作为违约金的计算期间。最后，若原告的前述观点不予采纳，则违约金的计算标准应参照原告在外租房的租金损失(即原告确认的每月2,300元)，又根据相关司法解释的规定，违约金不宜超过损失的130%。
本院认为，两原告与两被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按约履行。作为房屋出售方的两被告，按期交房系其主要义务。至于两被告具体应交房时间，虽然涉案买卖合同主文约定两被告于2016年10月12日前腾出涉案房屋并通知两原告进行验收交接。但涉案买卖合同补充条款(一)已对具体交房时间予以了新的约定，即被告于收到全部房款并且原告办妥《上海市房地产权证》后5日内将涉案房屋交付给原告，交付标志为被告将涉案房屋的钥匙交付原告。故两被告的交房时间，应以涉案买卖合同补充条款(一)的约定为准。又根据涉案买卖合同约定，原、被告办理涉案房屋转让过户手续的最晚时间为2016年11月30日，剩余房款1,310,000元由两原告通过银行贷款形式予以支付。再从两原告提交的其向中国农业银行股份有限公司申请贷款的相关合同等资料可见，若非因被告毛晓英在合同履行期间内明确表示不出售涉案房屋，原、被告完全可在涉案买卖合同约定时间内办理涉案房屋的转让过户手续，待贷款银行放款至被告账户并且原告办妥《上海市房地产权证》后5日内(按房产交易中心一般办理过户的时间以及银行一般放款时间，大约2017年1月底左右)，两原告即可取得涉案房屋。然现因被告毛晓英的原因，导致两原告无法按约取得涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，故本院认定自2017年2月1日起被告交付涉案房屋的条件已成就。然被告未交房，构成违约，理应承担自2017年2月1日起的逾期交房违约金。至于违约金的截止时间，本院认为，前案判决后，两被告并未上诉，从两被告提交的短信内容可见，被告两次向两原告表达了愿意协助办理过户的意思表示，并提醒两原告确定具体的过户时间，但两原告并未予以理睬，反而直接通过申请强制执行的方式方法办理产权的过户、房屋的交付等手续，本院认为，根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故在被告明确表示愿意协助办理过户的情况下，两原告应当积极予以配合，而不应当直接申请法院强制执行，由此导致的两原告无法及时取得涉案房屋所造成的损失，因由两原告自行承担。本院根据被告发送短信通知的时间，认为违约金的截止时间定为2017年6月30日比较适宜。至于原告主张的违约金标准，被告不予认可，且提出了其所认为的理由，本院认为，被告的理由有一定依据，但因违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，故本院参考被告的违约行为对原告造成的损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，本院对两原告主张的违约金标准予以调整。再结合本院前述所论述的违约金的起算时间、截止时间，本院酌定两被告应向两原告支付的违约金金额为45,000元。
对于两原告主张的水电煤等费用，该费用发生于交房前，理应由两被告承担，两被告亦表示同意支付两原告所主张的该金额，故对该项诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告毛晓英、王素怀于本判决生效之日起七日内向原告廖炎超、肖文霞支付逾期交房违约金45,000元；
二、被告毛晓英、王素怀于本判决生效之日起七日内向原告廖炎超、肖文霞支付水、电、煤等公用事业费用共计831.60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,281.85元，由原告廖炎超、肖文霞负担4,369.93元，由被告毛晓英、王素怀负担911.92元(该款由两被告于本判决生效之日起七日内直接向两原告支付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
人民陪审员 顾 建
人民陪审员 卢 希
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 刘 阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。