宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第885号
原告：上海万科物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：杨光辉。
委托代理人：钱丹丹。
委托代理人：周山涧。
被告：霍通恩，私营企业主，（宁波赛特斯电器有限公司）。
原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司（以下简称万科物业宁波分公司）为与被告霍通恩物业服务合同纠纷一案，于2015年5月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审理。本案于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱丹丹、周山涧与被告霍通恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科物业宁波分公司起诉称：2012年4月30日，宁波市鄞州区首南街道金色水岸业主委员会与原告签订《物业服务合同》，将金色水岸小区的物业服务委托于原告，约定物业综合服务费标准为多层每月每平方米0.8元，小高层每月每平方米2.3元，高层每月每平方米2.3元等，每年度交纳，第一年于合同签订后一个月交纳，以后每年应于上一年度到期日之前交纳。逾期交纳的，每逾期一日按逾期缴纳物业费总额的3‰收取滞纳金。被告系金色水岸39幢301室业主，原告实际为被告所在的物业小区提供了相应的物业服务，但被告于2011年9月1日起拖欠物业综合服务费、日常维修资金，虽经原告多次催讨且委托律师发函催讨，但均未果。现要求：判令被告支付原告2011年9月1日至2014年12月31日的物业服务费16028.24元，逾期缴纳物业费的违约金29572.10元，2011年9月1日至2014年12月31日的日常维修资金2206.79元，合计47807.13元。
被告霍通恩答辩称：一、涉案房屋尚未交付给被告，故原告不应向其主张物业费。被告购买的是精装修的房屋，但涉案房屋的装修存在质量问题，被告已与房产公司交涉不少于十几次，但质量问题一直没有解决，因此也一直没有办理交房手续，该房屋尚未登记在被告名下。金色水岸三期的业主都知道房屋装修存在问题，其余业主也是在没有办法的情况下才入住的；二、无论是首次业主代表大会还是业主选举大会，被告都没有接到过通知，因此金色水岸业主委员会与原告签订《物业服务合同》并未反映出被告的意志，也说明被告并未享受过业主的权利。总之，在目前的情况下，不应向被告收取物业服务费，要求驳回原告的诉讼请求。
原告万科物业宁波分公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.《前期物业管理合同》、《金色水岸物业服务合同》各一份，拟证明原告系金色水岸小区的物业服务企业及物业服务费标准、逾期缴纳物业费的违约责任；
2.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、邮单各一份，拟证明被告系金色水岸小区业主，被告的住宅为高层住宅的事实；
3.律师函及邮寄凭证一份，拟证明原告向被告催讨物业服务费的事实；
4.业主欠费滞纳金计算表一份，拟证明被告欠费金额的详细构成。
被告对原告证据的质证意见以及本院的认证意见如下：
对证据1，被告对《前期物业管理合同》的真实性无异议，对《金色水岸物业服务合同》认为没有公示过，对被告没有约束力，如果原告能有证据证明《金色水岸物业服务合同》已经公示与备案，则对真实性也无异议。本院认为，《金色水岸物业服务合同》由金色水岸业主委员会与原告签订，该合同真实有效。至于业主委员会有无将合同向众业主公示，属业主委员会的内部事务，其不构成否定该合同对外效力的因素。故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
对证据2，被告对真实性无异议，但认为由于房屋存在质量问题且一直没有修好，所以没有办理交房手续。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据3，被告无异议，承认确实收到过，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据4，被告认可高层住宅每月每平方米2.3元的物业服务费标准，但对逾期违约金的计算方式有异议，认为没有人通知被告参加业主大会，被告没有行使过业主的权利。本院认为该明细其实属于原告的单方陈述，故不将其作为证据进行审核。
被告霍通恩未提供证据。
根据原、被告的举证、质证以及当事人对事实的陈述，结合法庭调查，本院确认本案事实如下：
2010年11月28日，被告霍通恩与宁波万科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买位于宁波市鄞州区首南街道金色水岸三期39幢301号房屋一套。该房屋建筑面积为174.22平方米，系高层住宅。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：出卖人应以特快专递或挂号信、报纸公告等方式书面通知买受人房屋交付事宜。如果买受人未收到交付通知的，均以主合同约定的交付期限届满日为交付时间。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，视为出卖人已按通知交付日期交付，物业管理费自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告按其拥有建筑面积向原告支付每月每平方米2.30元的物业管理综合服务费；被告按其拥有建筑面积向原告支付每年每平方米2元的房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一个月20日前。逾期交纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
宁波万科房地产开发有限公司通知的房屋交付期限届满之日为2011年8月31日。但被告认为房屋存在质量问题，要求开发商进行修理，未办理房屋交付手续。原告为本案所涉房屋所在小区提供物业服务后，被告以未实际接收房屋为由，拒绝交纳本案所涉房屋的物业服务费。经原告发律师函催讨后，被告仍未交纳。涉案房屋被告并未入住，一直处于空关状态。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与宁波市鄞州区首南街道金色水岸业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告霍通恩未能及时支付物业服务费，从而导致本案纠纷，应承担相应的民事责任。原告万科物业宁波分公司要求被告支付的物业服务费金额，符合合同约定，但根据《宁波市物业服务收费管理实施细则》的有关规定，业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，从第2年开始空关期间的物业服务费按80%比例交纳，对此原告亦无异议，故本院按此标准对物业服务费的金额调整为13785元。对日常维修资金，原告计算有误，本院按照合同约定的每年每平方米2元的标准，确认为1161元。被告未按期缴纳物业服务费，显然已构成违约，故原告有权向被告主张违约金，但双方约定的每日3‰的违约金计算方式过分高于因被告违约造成的损失，被告也对违约金的标准提出了异议，故本院对违约金酌情调低至1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告霍通恩支付原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司2011年9月1日至2014年12月31日的物业服务费13785元、日常维修资金1161元，支付逾期缴费违约金1000元，合计15946元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费995元，减半收取497.50元，由原告上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担398元，被告霍通恩负担99.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 郑 燕
二〇一五年八月六日
代书记员 邵轶男