河南省孟津县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0322民初777号
原告：孙军强，男，汉族，1978年1月7日出生，住孟津县。
委托诉讼代理人：张福春，系河南惠人律师事务所律师。
被告：ＸＸ，女，汉族，1972年3月3日出生，住孟津县。
第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行，地址洛阳市西工区解放路17号。
法定代表人：雷建云，任支行行长。
委托诉讼代理人：段惠燕，系公司职工。
委托诉讼代理人：尹万民，系公司职工。
原告孙军强诉被告ＸＸ、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行（以下简称工商银行九都支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告孙军强及其委托诉讼代理人张福春、被告ＸＸ、第三人工商银行九都支行委托诉讼代理人段惠燕、尹万民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2105年8月24日，原被告签订一房屋买卖合同，被告将位于孟津县亚威金地家园13号楼4单元201号房屋转让给了原告，原告按约定向被告支付了转让价款，双方约定10日内交房，然被告却迟迟不交付房屋。另该房屋系被告按揭从第三人处抵押贷款所购，原告也愿意一次性付清剩余贷款消灭抵押权。由于被告迟迟不配合交付房屋，考虑到被告诚信度严重的缺失，原告无法也不敢付清剩余贷款消灭抵押权。现起诉请求：1、要求被告立即将位于孟津县亚威金地家园13号楼4单元201号房屋交付原告，并配合原告办理过户手续；2、要求被告从2015年9月4日起承担月2000元违约金，直至被告交付房屋止。本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明相关法律规定，原告增加诉讼请求，请求如果诉求第一项交付房屋并配合办理过户手续在法律上无法实现的情况下，要求被告退还100000元购房款，并赔偿因预期利益不能实现（房屋升值等因素）造成的损失100000元。
被告辩称，原告所诉不是事实，原、被告虽然签订了合同，但原告没有实际履行。签订此合同不是我的真实意思表示，我房屋价值百万元，不可能以十万元价格卖给原告。当时签订此合同原因是我前夫崔松涛在外地干担保公司将近维持不下去，宋保伟找到我说看原先老面子，让我帮一下崔松涛，说让我房子作担保，他出面给崔松涛借十万元。我说我这房子是按揭不能转让，我并且把按揭贷款的手续让宋保伟看了看。他说没事，你按照我拿的合同签个字，什么你都不用管。在那情况下，我在买卖合同上签了字。但以后原告钱给没给崔松涛我不知道，十万元钱我也没见到，崔松涛在外地服刑，没办法落实。现原告要求我将房屋交给他不符合情理，因为我没有收到十万元钱，也无权处分此房。退一步讲，我也不可能将价值百万的房屋以十万元卖给原告，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，被告ＸＸ于2013年7月11日向我行申请个人住房贷款，我们于2013年7月23日签订了个人购房借款担保合同，我行经调查审批于2013年7月26日为ＸＸ发放个人按揭住房贷款306000元，期限为23年，截止目前ＸＸ还款正常。我行按照合同约定为ＸＸ发放了贷款，ＸＸ也按约定正常还款，我们之间的合同是合法有效的。至于原告提出与ＸＸ之间的买卖，我行并不知晓，并且也违反了我们合同第14条I款的规定，原被告之间的买卖合同与我行无关，我行也不予认可。退一步讲，办理过户也只能在ＸＸ的贷款全部还清之后，我行协助ＸＸ进行办理过户。鉴于原被告之间的诉讼，不影响我行与ＸＸ正常的合同执行，ＸＸ应当继续履行合同，以维护我行的利益。
经审理查明，被告ＸＸ2013年7月购买位于孟津县亚××家园××楼××单元××商品房××套，建筑面积169.70平方米，房屋价款437491元。为购买该房屋，被告ＸＸ于2013年7月11日向第三人工商银行九都支行申请个人住房贷款。2013年7月23日第三人与被告签订了个人购房借款担保合同及房地产抵押合同，并在房管部门登记备案。第三人工商银行九都支行于2013年7月26日为被告ＸＸ发放个人按揭住房贷款306000元，期限为23年，截止目前被告ＸＸ还款正常。被告与第三人在合同中明确约定在抵押（按揭）关系存续期间，未经得抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物再抵押，亦不得出售、出租、拆除、改建或以其他方式处分抵押物。被告ＸＸ购买该房屋后，投入大量资金装修后在该房屋居住至今。
2015年8月24日，在宋保伟、田涛峰等人在场情况下，在被告ＸＸ家中（本案所涉房屋），原告孙军强付给被告ＸＸ现金100000元，之后被告ＸＸ（甲方）与原告孙军强（乙方）签订房屋买卖合同一份。该合同系填充式格式合同，合同约定：被告ＸＸ将孟津县亚威金地家园13号楼4单元201号房屋卖给原告孙军强，房屋售价十万元，付款方式为合同签订之日一次性付清房款。合同文本第四条显示“房屋交付期限甲方应于本合同签订之日10日内将房屋交付乙方”，但“10”字样被划去。合同第五条“关于产权过户手续变更的约定甲方应负责该房屋买卖合同房产使用人名称变更为乙方的手续及费用，甲方应全额退还乙方已付款，并按已付款的%，赔偿乙方损失。”双方的合同文本中未约定违约责任条款，也未约定被告ＸＸ的抵押贷款问题如何处理。被告ＸＸ将自己在房管部门登记备案的孟房地押（按）字2013-753号孟津县房地产抵押合同交给原告孙军强。又查明，原、被告之间签订房屋买卖合同未征得第三人书面同意。
2016年2月26日，原告孙军强带人到被告ＸＸ居住的本案所涉房屋，要求被告ＸＸ交付房屋，双方发生纠纷，原告孙军强将被告ＸＸ家门锁更换，被告ＸＸ曾向公安机关进行报案。后原告孙军强诉于我院，要求被告ＸＸ交付房屋，办理过户并赔偿损失。
本院认为：原、被告自愿签订房屋买卖合同，不违背法律规定，该合同对原被告双方有约束力。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。物权法第一百九十一条第二款中“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，违反该规定不影响转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。原、被告在签订房屋买卖合同时，双方均明知本案涉及的房屋已设有抵押且抵押权人为第三人工商银行九都支行的事实，双方在明知的该事实的情况下，仍签订房屋买卖合同，应对物权转让及变更过程中的法律障碍有所预期，对因此造成的法律后果应予承担。
合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质及权利义务的逻辑起点和基本依据。原、被告之间合同系格式合同，双方对合同第四条“关于房屋交付期限”的条款并未达成一致意见，未明确约定履行期限。合同第五条“关于产权过户手续变更的约定”的前半段文本尚可以理解为双方对办理房屋过户责任及相关费用的原则约定，但后半段“甲方应全额退还乙方已付款，并按已付款的%，赔偿乙方损失”相对于合同目的及一般情理无法理解，显然该条仅只是格式合同的格式条款，无法以此界定原被告因房屋买卖产生的权利义务关系。根据被告ＸＸ购买房屋的价款（含抵押贷款）及投入大量资金装修的事实，100000元的房屋售价显然不符合情理，原告解释为“原告支付被告100000元，剩余房贷由原告承担”，但双方的合同文本中未约定被告ＸＸ的抵押贷款问题具体如何处理，也未约定违约责任条款，如果原告的解释成立，显然原、被告间房屋买卖合同未明确的内容，有待双方进一步协商解决，这也可以反证双方对“交付房屋期限”未达成一致意见的事实。目前原被告因合同履行问题关系恶化，无法进一步协商合同未尽事宜，继续履行合同已不现实。同时另一方面，中华人民共和国建设部发布的《房屋登记办法》第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。因此，未经抵押权人书面同意，即便出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关也是不予办理的。目前，被告ＸＸ正常履行与第三人之间的抵押及借款合同，第三人诉讼中明确要求被告ＸＸ继续履行合同，以保障自己的权益，只有在被告ＸＸ贷款全部还清之后，可以协助ＸＸ进行办理过户。由此可见，被告ＸＸ无法履行为原告孙军强办理房屋所有权转移登记的义务，合同无法继续履行，构成法律上的履行不能。综上所述，原告诉讼请求第一项本院无法支持，经本院释明，原告请求如果诉求第一项配合办理过户手续在法律上无法实现的情况下，要求被告退还100000元购房款，并赔偿因预期利益不能实现（房屋升值等因素）造成的损失100000元。对此本院认为，原告做为买受人，签订合同的目的无法实现，有权解除合同，并要求出卖人承担相应的违约责任，被告ＸＸ应退还原告购房款100000元。关于原告的损失，双方在合同中并未约定违约责任，按原告的说法，其应支付被告ＸＸ100000元并承担ＸＸ未支付的房贷，显然因种种原因，双方并未实际履行全部合同，原告也并未实际付出全部对价，其主张因预期利益（房屋升值等因素）不能实现的损失没有事实及法律依据，本院不予支持，但考虑到被告实际长期占用原告资金的事实，被告应支付原告占用期间的利息，利息按中国人民银行发布的2015年8月24日同期1-3年贷款基准利率计算。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ自本判决生效之日起十日内退还原告孙军强购房款人民币100000元及利息（利息按本金100000元及中国人民银行发布的2015年8月24日同期1-3年贷款基准利率计算，自2015年8月24日起计算至判令付款期内的实际支付日止）。
二、驳回原告孙军强其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，保全申请费2700元，由原告孙军强负担3500元，由被告ＸＸ负担3500元。（被告负担部分原告已垫付，待履行本判决时由被告一并给付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 孟 鹏
审 判 员 郭洁红
人民陪审员 谢群星
二〇一七年六月二日
书 记 员 刘倩倩