浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3576号
上诉人（原审被告）：宁波蓝源股权投资有限公司。住所地：宁波高新区扬帆路***弄*号***室。
法定代表人：刘健勃，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：浙江江材能源科技有限公司。住所地：宁波高新区梅景路***号。
法定代表人：刘健勃，该公司董事长。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：熊国精，系上诉人浙江江材能源科技有限公司的员工。
被上诉人（原审原告）：宁波元一科技有限公司。住所地：宁波市高新区梅景路***号。
法定代表人：江炳坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：费震宇，浙江导司律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周阳娟，浙江导司律师事务所律师。
上诉人宁波蓝源股权投资有限公司（以下简称蓝源公司）、浙江江材能源科技有限公司（以下简称江材公司）因与被上诉人宁波元一科技有限公司（以下简称元一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年9月29日作出的（2015）甬鄞民初字第1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2014年7月11日，原告（合同的甲方，出租方）与被告蓝源公司（合同的乙方，承租方）、被告江材公司（合同的丙方，实际房屋使用方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于宁波国家高新区新梅路的厂房，建筑面积24303平方米，两被告对合同义务承担共同、连带之责。租赁期限5年，自2014年7月21日至2019年7月20日。租金为：从2014年7月21日至2015年7月20日，年租金为305万元；从2015年7月21日至2017年7月20日，年租金为366万元；从2017年7月21日至2019年7月20日的租金，以宁波国家高新区凌云产业园区为参考，双方予以协商。先付租金后使用，租金每六个月支付一次。首期租金1525000元，在2014年7月21日之前支付（使用期为2014年7月21日至2015年1月20日）；第二期租金1525000元，在2015年1月18日之前支付（使用期为2015年1月21日至2015年7月20日）；第三期租金1830000元，在2015年7月18日之前支付（使用期为2015年7月21日至2016年1月20日）；以后依次类推（合同3.2条）。乙方同意支付租赁押金90万元，水电费押金10万元。若在租赁期限内的前三年中因乙方原因解除本合同或因乙方违约而被解除合同的，乙方必须支付每年20000元的绿化维护费、每年52000元的房屋防水维护费、每年200000元房屋和附属设施维护费给甲方，对于租期不足一年部分，按一年支付（合同4.5条、10.5条、10.6条）。租赁期间因乙方原因对所租房屋有损坏的，应进行维修并承担相应费用；乙方不及时维修的，甲方可自行或委托第三方进行维修，由此产生的费用甲方有权从押金等款项中直接扣除（合同第6.5条）。乙方未按约定及时缴付房租及其他应付费用的，每延期一日，按应付费用的千分之二/日支付违约金；且甲方有权提前解除合同，没收押金并要求赔偿损失（合同9.1条）。双方还另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，两被告支付给原告押金100万元，并实际占有使用涉案房屋。
2015年4月16日，被告蓝源公司向原告出具承诺书，就两被告在租赁房屋范围内搭建临时房、私自安装空调、食堂通风管道及停车棚等附属设施作出承诺，如原告因此遭受行政处罚，均由被告蓝源公司负责，并承担无条件拆除、恢复原貌及支付相关费用的义务。
2015年8月4日，由于两被告未能按期支付第三期租金1830000元，经原告催告，两被告向原告确认最迟在2015年8月31日前支付拖欠的租金，否则原告有权停止两被告使用房屋及附属设施、解除合同、没收押金，并要求两被告承担其他约定的违约金和赔偿损失。至2015年8月31日，两被告未依承诺履行支付租金的义务。
2015年9月2日，原告委托律师向两被告寄送律师函，要求两被告于2015年9月6日前支付拖欠的租金及逾期付款违约金，否则租赁合同于2015年9月7日解除，并要求两被告为此承担相应的违约责任。之后，两被告并未支付拖欠的租金及逾期付款违约金。
2015年10月22日，两被告又向原告作出《承诺函》一份，承诺所有机器设备等物资在2015年11月5日前搬离，如未能搬离，视同放弃。
2015年12月10日，两被告搬离涉案房屋，原告向宁波市天一公证处申请保全证据，由该处对两被告承租的涉案房屋外观及内部情况进行拍摄。2015年12月13日，两被告将涉案房屋钥匙交给原告。
另查明，自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元，两被告至今未付。截止两被告搬离涉案房屋时，尚欠原告水费9251.55元、电费41854.56元，两被告亦至今未付。另外，两被告自承租涉案房屋后，亦未支付过原告绿化维护费、房屋防水维护费、房屋和附属设施维护费。
本案审理期间，原告委托案外人宁波普伦祥装饰工程有限公司对两被告承租过的涉案房屋进行拆除维修，共支付工程款774026元。
原审原告元一公司于2015年10月8日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原告与两原审被告签署的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；2.两原审被告立即搬离租赁房屋，且将清洁完好状态的房屋及设施交付原审原告（需符合房屋交付时的记录）；3.两原审被告向原审原告支付自2015年7月21日至2015年9月6日止拖欠的房屋租金481315.2元以及逾期付款违约金（以上述拖欠租金为基数，按日千分之二利率从2015年7月18日起计算至实际支付日，暂计至2015年9月6日为49094.2元）；从2015年9月7日至实际搬离并交付房屋之日产生的房屋占有使用费（按日租金的二倍标准计算，至2015年12月10日为1905205.48元）；绿化维护费40000元、防水维护费156000元、房屋和附属设施维护费400000元、未履行租期的赔偿费6838684.8元。诉讼过程中，原审原告撤回第2项诉讼请求，增加诉讼请求为：两原审被告向原审原告支付租赁房屋的修复费用774026元，垫付的水电费9251.55元及垫付的电费41854.56元。
原审法院经审理认为：原告与两被告于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。在合同履行过程中，原告已按约将涉案房屋交付给两被告使用，而两被告未按约于2015年7月18日支付自2015年7月21日以后的租金。根据涉案合同9.1条的约定，两被告未按约支付房租及其他应付费用的，原告有权提前解除本合同。合同自原告解除通知送达给两被告之日即2015年9月7日起解除，故对于原告请求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除的诉讼请求，理由正当，予以支持。合同解除后至2015年12月10日期间，两被告仍占有使用涉案房屋，故对于原告要求两被告支付自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求两被告支付以拖欠的租金481315元为基数，按日千分之二利率从2015年7月18日起计算至实际支付日，及从2015年9月7日起至2015年12月10日实际搬离之日的房屋占有使用费（按日租金的二倍标准计算为1905205.48元）的诉讼请求，该院认为，逾期支付租金的违约金以日千分之二利率计算，房屋占有使用费按日租金的二倍标准计算，其约定的违约金均属过高，两被告请求予以减少，予以准许，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计息。因两被告至今尚欠原告租金481315元、占有使用费952603元，合计1433918元，故两被告应以1433918元为基数支付给原告自2015年7月18日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算的利息。涉案租赁合同约定租赁厂房的水电费由两被告自行承担，至两被告搬离涉案房屋时，尚欠原告水费9251.55元、电费41854.56元，该款两被告至今未付。故对于原告要求两被告支付水费9251.55元、电费41854.56元的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于原告要求两被告赔偿涉案房屋修复费用774026元的诉讼请求，该院认为，涉案合同第6.5条约定租赁期间因被告原因对所租房屋有损坏的，应进行维修并承担相应费用；被告不及时维修的，原告可自行或委托第三方进行维修，由此产生的费用原告有权从押金等款项中直接扣除，且两被告在涉案房屋内搭建临时房等附属设施时作出承诺，承担无条件拆除、恢复原貌及支付相关费用的义务。本案审理中，两被告明确表示拒绝修复，就修复费用又不要求鉴定，现原告委托案外人宁波普伦祥装饰工程有限公司对两被告承租过的涉案房屋进行拆除维修，共支付工程款774026元证据充分，原告要求两被告支付该款项的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于原告要求两被告支付绿化维护费40000元、防水维护费156000元、房屋和附属设施维护费400000元的诉讼请求，该院认为，根据涉案合同4.5条、10.5条、10.6条的约定，若在租赁期限内的前三年中因被告原因解除本合同的，被告必须支付每年20000元的绿化维护费、每年52000元的房屋防水维护费、每年200000元房屋和附属设施维护费给甲方，对于租期不足一年部分，按一年支付，故两被告应当支付绿化维护费40000元、防水维护费104000元、房屋和附属设施维护费400000元。对于原告要求两被告支付未履行租期的赔偿费6838684.8元的诉讼请求，该院认为，虽然涉案合同约定因被告违约，原告有权没收押金并要求赔偿损失，但两被告支付的押金100万元可以弥补未履行租期的损失，故对于该项诉讼请求不予支持。对于原告申请撤回要求两被告立即搬离租赁房屋，且将清洁完好状态的房屋及设施交付原告（需符合房屋交付时的记录）的诉讼请求，系对其自身权利的处分，予以准许。两被告辩称本案系原告违约在先，被告已在2015年11月5日搬离涉案房屋，其不应承担自2015年11月5日至2015年12月10日期间相关费用的主张，与查明的事实不符，对此不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，作出如下判决：一、原告宁波元一科技有限公司与被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司在2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除；二、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司自2015年7月21日起至2015年9月6日止的租金481315元及自2015年9月7日起至2015年12月10日止的占有使用费952603元，合计1433918元，限在判决生效后十日内履行完毕；三、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司自2015年7月18日起至实际付款之日止以1433918元为基数按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息，限在判决生效后十日内履行完毕；四、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司水费9251.55元、电费41854.56元，限在判决生效后十日内履行完毕；五、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司涉案房屋的修复费用774026元，限在判决生效后十日内履行完毕；六、被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司支付原告宁波元一科技有限公司绿化维护费40000元、防水维护费104000元、房屋和附属设施维护费400000元，限在判决生效后十日内履行完毕；七、驳回原告宁波元一科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费74455元，财产保全费5000元，合计79455元，由原告宁波元一科技有限公司负担45231元，被告宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司负担34224元。
宣判后，原审被告蓝源公司、江材公司不服，向本院提起上诉称：1.上诉人依约有义务向上诉人开具租金的发票，但被上诉人在收到第二期租金至判决作出之日止，仍未开具租金发票。上诉人有权依据我国《合同法》第67条的规定，拒绝支付租金。原审法院未对被上诉人的违约行为作出认定，缺乏法律依据。2.上诉人于2015年10月22日向被上诉人发送《承诺函》，声明所有机器设备等物资将于2015年11月5日前搬离，若未能搬离，则涉案房屋内的剩余物品视同放弃。上诉人依承诺于2015年11月5日搬离涉案房屋，但被上诉人拒绝办理交接手续，由此产生的房屋占有使用费及水电费应由被上诉人元一公司承担。3.涉案房屋租赁合同解除是因被上诉人未履行合同义务所致，且迟延退租并非上诉人的原因，故上诉人不应承担一年的绿化维护费、房屋防水维护费及房屋和附属设施维护费，仅需承担使用期间内费用。4.上诉人已支付押金1000000元，足以支付房屋占有使用费和水电费，被上诉人无资金损失，上诉人不需要赔偿其损失。原审法院判令上诉人按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍支付欠付租金及房屋占有使用费的利息，无事实依据。请求二审法院依法改判被上诉人返还押金1000000元。5.房屋修复费用过高，请求二审法院进行鉴定后予以调整。综上，请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第五项和第六项，并依法改判。
被上诉人元一公司答辩称：1.开具发票是从合同义务，即使被上诉人存在未开具发票的行为，也不影响租赁合同目的的实现，且上诉人也可自行凭租赁合同开具发票。因此，未开具发票并不能成为上诉人不支付租金的正当理由。2.上诉人的交房时间应以公证收房时间为准，在未交房之前产生的相应的水电费应由上诉人承担。3.依据《租赁合同》和《承诺函》，原审法院关于上诉人应承担绿化维护费、房屋防水维护费和附属设施维修费的计算并无不当。4.1000000元押金已用于弥补上诉人的损失，上诉人要求返还押金无事实和法律依据。5.被上诉人已经实际支付770000元房屋维修费用，上诉人在一审中未对维修费提出鉴定申请，现对维修费用提出异议，依据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
在二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
经审查，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，上诉人与被上诉人于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》第3.1.1条约定，“甲方（被上诉人元一公司）开具相关发票给乙方（上诉人蓝源公司）”。
本院认为，上诉人与被上诉人元一公司于2014年7月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行。合同签订后，被上诉人已按约将涉案房屋交付给上诉人使用，而上诉人未按约于2015年7月18日前支付自2015年7月21日以后的租金，经被上诉人催告后，上诉人亦未履行支付租金的义务。故上诉人存在违约行为，被上诉人有权根据《房屋租赁合同》第9.1条的约定，提前解除合同。《房屋租赁合同》虽约定被上诉人开具相关发票给上诉人蓝源公司，但该租赁合同未约定被上诉人开具发票的时间及未开具发票则上诉人蓝源公司有权拒绝支付租金，故上诉人以被上诉人未为其开具发票为由拒绝支付租金，依据不足。上诉人主张其于2015年11月5日搬离涉案房屋时被上诉人拒绝办理交接手续，但未能提供相应证据予以佐证。据此，原审法院根据已查明的事实判令上诉人承担2015年11月5日至2015年12月10日期间的相关费用，并无不当。因《房屋租赁合同》约定的上诉人蓝源公司未按约定及时缴付租金应支付的违约金过高，原审法院根据上诉人减少违约金的请求，依法对上诉人应支付的违约金进行了调整，现上诉人主张其不应支付违约金，于法无据。上诉人未提供证据证明房屋修复费用过高，其请求对该部分费用予以调整缺乏依据，本院难以支持。涉案《房屋租赁合同》因上诉人未及时支付租金而解除，原审法院依据《房屋租赁合同》的约定判令上诉人向被上诉人支付相应的绿化维护费、防水维护费、房屋和附属设施维护费，于法有据，并无不当。综上，上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30137元，由上诉人宁波蓝源股权投资有限公司、浙江江材能源科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一七年二月六日
代书 记员 薛 楠