福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第1702号
原告（反诉被告）黄鼎文，男，1942年10月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人柯祥春，福建大佳律师事务所律师。
委托代理人林筠，福建大佳律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐金妹，女，1950年9月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人柯祥春，福建大佳律师事务所律师。
委托代理人林筠，福建大佳律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈榕，女，1971年9月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人柯祥春，福建大佳律师事务所律师。
委托代理人林筠，福建大佳律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈影，男，1973年2月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托代理人柯祥春，福建大佳律师事务所律师。
委托代理人林筠，福建大佳律师事务所律师。
被告（反诉原告）柳继东，男，1981年2月10日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。
委托代理人徐宗云，男，1972年12月9日出生，汉族，住福建省周宁县。
原告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影与被告柳继东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理。依法由审判员吴仕红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影的委托代理人柯祥春、林筠，被告柳继东的委托代理人徐宗云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影诉称：2011年4月7日原告黄鼎文和陈邦庚（于2013年5月12日去世）将其承租的位于晋安区连潘村村358号北面店面转租给被告经营超市使用，双方为此订立店面租赁合同，合同约定：店面租金为1.5万元／月，租金先付后租，水电费依照本厂统一标准收费，逾期付款，1周内按每月租金金额3%交纳滞纳金，超过一周，出租方有权没收押金并收回店面。但被告租金仅支付至2014年11月，截至今日，被告已逾期支付租金长达数月之久。原告已于2015年2月7日向被告发出解除合同通知书，要求被告在七日内退还店面，补交欠付租金及逾期滞纳金，但被告仍不履行相关义务。被告的行为已构成违约。请求解除双方签订的店面租赁合同；判令被告立即腾空并退还讼争店面、并按每月1.5万元计算支付自2014年12月起至被告退还讼争店面时止的租金；判令被告支付逾期支付租金的滞纳金3150元；没收被告的租赁押金3万元；案件受理费以及其他费用由被告承担。
被告柳继东辩称：同意解除合同。由于讼争店面遇拆迁，拆迁公告于2014年11月发布后，其与原告商量合同解除、搬迁及装修补偿事宜未果，因此其暂未搬迁亦不再支付租金。协商初时被告仅要求赔偿装修费2-3万元、拆迁时装修补偿款归被告，是原告不同意协商才造成损失扩大。拆迁公告发布后，周边居民纷纷搬迁，客源稀少，加之电源于2015年1月9日被切断，被告经营的超市陷入危机，入不敷出，故而要求以押金抵租金，并减少租金。但原告迟迟不予答复，致纠纷。
反诉原告柳继东诉称：2011年4月7日反诉原告与反诉被告黄鼎文及陈邦庚就晋安区店面签订店面租赁合同后，反诉原告向反诉被告支付了店面押金3万元、店面转让费14万元，并投入装修款40万元对当时处于毛坯状态的租赁场所进行装修。2014年11月，讼争店面遇拆迁，晋安区鼓山镇连潘村民委员会通知反诉原告腾空并搬离店面，反诉原告才知道反诉被告与村委会在2013年方才签订租赁合同，且合同租赁期仅为三年，还约定未经村委会书面同意，反诉被告不得将房屋转租、转借他人使用。反诉被告以欺骗的方式与反诉原告签订租赁合同，收取高额费用，且未经实际产权人同意，其转租行为无效，反诉被告应当退还反诉原告支付的租赁押金、转让费并赔偿反诉原告店面装修损失，承担店面实际承租人的搬迁赔偿。反诉原告多次就店面的租赁、拆迁情况与反诉被告协商，反诉被告称在拆迁办强制拆迁前反诉原告仍可继续使用上述店面。因租赁店面周边均已拆迁对店面的经营已构成严重影响，村委会自2014年12月起已不再收取租金，故反诉原告也未再支付反诉被告租金。请求判令反诉被告退还反诉原告押金3万元、店面转让费14万元；赔偿反诉原告店面装修费30万元；并支付反诉原告店面搬迁损失费4.8万元；本案反诉费由反诉被告共同承担。
反诉被告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同虽在约定过程中存在瑕疵，但事实上反诉原告自2011年起使用至今，均未受到产权人的阻碍。现反诉原告没有证据证明村委会未向反诉被告收取租金，即使村委会不收取反诉被告的租金，也与本案无关，不能作为反诉原告不支付租金的依据。租赁房产即将被拆迁，但反诉被告并未与拆迁部门签订协议及办理相关手续，且根据租赁合同的约定，若租赁物遇拆迁，政府补偿给承租人的损失，反诉被告均会支付给反诉原告。合同无法继续履行的直接原因是由于反诉原告拒付租金所致，反诉原告要求退还押金及店面转让费没有依据。店面装修费补偿不能要求反诉被告支付，可待房产实际拆迁时，由拆迁部门直接补偿反诉原告。
经审理查明：原告唐金妹与案外人陈邦庚（已故）系夫妻关系，原告陈榕、陈影系原告唐金妹与陈邦庚的儿女。2011年4月7日，原告黄鼎文与陈邦庚二人与被告签订店面租赁合同，将晋安区店面约400平方米出租给被告使用，合同约定：店面租金为1.5万元／月，租金先付后租，水电费依照统一标准收费，逾期付款，一周内按月租金额的3%交纳滞纳金，超过一周，出租方有权没收押金并收回店面；押金为3万元；店面转让金为14万元；合同期限六年，合同期满后退还押金3万元；若遇拆迁，房屋补偿全部归出租方所有，承租方对店面进行的装修如：地面铺设瓷砖装修、店面内吊顶装修、玻璃装饰和木板装饰装修，上述四类装修的赔偿款归承租人所有，承租人应按政府的估价接受，不得无理要求过多赔偿拖延搬迁工作；若有拖延，将视作承租人主动放弃上述赔偿款，出租人有权强制将承租人的所有物品搬出；无论何时因国家征收需拆除店面，承租人应按出租人指定的时间将店内货物清理干净，将店面腾空退还出租人。合同订立后双方依约履行了合同，被告按合同约定支付押金3万元、转让费14万元，并对租赁物进行了装修后在租赁物内经营超市。
2014年11月3日，因福州市晋安区连潘棚户区改造项目建设需要，晋安区住房保障和房地产管理局根据《福建省人民政府关于福州市2014年第二批次土地征收的批复》闽政地（2014）656号、《福建省人民政府关于福州市2014年度第二十次农用地转用和土地征收实施方案的批复》闽政地（2014）688号的文件，发布《关于福州市晋安区连潘棚户区改造项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》及附件《晋安区连潘棚户区改造项目集体土地上的房屋征收补偿方案》，征收补偿方案对营业性用房货币补偿计价方式、装修补偿等作了具体的规定，并规定了房屋征收的签约期限为2014年11月8日起至2015年1月6日止。
讼争租赁物在征收范围内，征收公告发布后，被告不再缴纳店面租金。后原、被告对搬迁补偿事宜协商未果，原告遂诉至本院。
上述事实，有当事人陈述，原告提供的租赁合同、被告提供的租赁押金及转让费的收款收据、《关于福州市晋安区连潘棚户区改造项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》及《晋安区连潘棚户区改造项目集体土地上的房屋征收补偿方案》为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为：原告主张讼争店面系案外人郑学文、黄鼎发于2010年2月1日向福州市晋安区鼓山镇连潘村民委员会（下称“连潘村委会”）承租，租赁期限自2010年2月1日起至2023年2月1日止；并称郑学文、黄鼎发承租上述房屋后，经连潘村委会同意，将上述房屋转租给原告黄鼎文及陈邦庚使用。原告就其主张提供了连潘村委会与郑学文、黄鼎发签订的《空厂房租赁合同书》及连潘村委会于2015年5月4日出具的书面《证明》为证。但原告未提供郑学文、黄鼎发与原告签订的转租合同，不能证明其通过转租自郑学文、黄鼎发处取得租赁物使用权的事实，而署名连潘村委会的书面证明无单位负责人及制作证明材料人员签章，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。鉴于原、被告之间的租赁合同已实际履行数年，原出租人应当知道被告实际使用讼争店面的事实却未提出异议，可以认定租赁合同为合法有效，现因国家征收这一不可抗力致使原、被告间的租赁合同无法继续履行，故原告请求解除合同、腾空并退还店面，可予以支持。房屋征收公告发布后，征收范围内的居民纷纷搬离，讼争店面也面临征收，讼争店面因政府的征收行为已无法继续使用，故原告再请求支付此后的租金，不能支持。因讼争店面被征收致使被告无法正常使用租赁物，其不再支付租金并无过错，原告请求没收押金并支付逾期支付租金的滞纳金，依据不足，不能支持。
反诉原告承租讼争店面时支付了转让费14万，现反诉被告未提供证据证明该转让费包含有设备、设施的转让，且合同自2011年4月7日起履行至2014年11月7日（房屋征收的签约期限开始的前一日），仅履行了57%（41个月），尚有43%（（72月-41月）÷72月）未履行，现合同因不可归责于双方的事由（国家征收）导致解除的，剩余租赁期内的转让费残值损失，由双方按照公平原则分担，因此转让费14万元中的43%由反诉原告与反诉被告各承担21.5%，即由反诉被告退还原告30100元（140000元×21.5%）。原告未提供证据证明其装修讼争店面实际支出的费用，故其请求赔偿装修损失30万元，依据不足。根据租赁合同的约定，地面铺设瓷砖装修、店面内吊顶装修、玻璃装饰和木板装饰装修的赔偿款归承租人所有，故反诉原告的损失可待拆迁补偿协议签订后，根据拆迁人的确定的装修项目补偿计价标准予以核定并补偿。反诉原告至今尚未搬迁，其请求反诉被告赔偿其店面搬迁损失费4.8万元，依据不足，不能支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：
一、解除原告黄鼎文及陈邦庚与被告柳继东于2011年4月7日订立的店面租赁合同；
二、被告柳继东应于判决生效之日起十日内将讼争店面腾空退还出租人；
三、反诉被告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告柳继东押金3万元、转让费3.01万元，合计6.01万元；
四、驳回原告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告柳继东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7600元、减半收取3800元，由原告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影负担500元，由被告柳继东负担3300元；反诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由反诉原告柳继东负担3750元，由反诉被告黄鼎文、唐金妹、陈榕、陈影负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 吴仕红
二〇一五年七月六日
书记员 孙碧莲
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。