湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终8056号上诉人（原审原告）：赵礼志，男，1949年3月25日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：孙志军，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵胜（系赵礼志之子），1976年11月9日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被上诉人（原审被告）：徐胜才，男，1963年11月25日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市径河拆建有限公司，住所地武汉市东西湖区三店农场场部百花新村。法定代表人：彭国庆，该公司经理。委托诉讼代理人：高大杰，湖北普明律师事务所律师。委托诉讼代理人：代开，湖北普明律师事务所律师。上诉人赵礼志因与被上诉人徐胜才、武汉市径河拆建有限公司（以下简称径河拆建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵礼志上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认赵礼志与徐胜才之间的合同无效，确认位于武汉市东西湖区三店农场西赵湾53号农村私宅的权属和拆迁所得权益归赵礼志所有，确认徐胜才和径河拆建公司签订的拆迁协议无效；3、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。案涉房屋属于家庭共有财产，其他共有权人未在合同上签字表示同意，赵礼志与徐胜才之间的合同无效；案涉房屋属于宅基地上建造房屋，徐胜才不是本集体经济组织成员，不能购买案涉房屋；本案房屋没有过户，购房款也未完全支付，法院不应判决合同有效。二、一审法院适用法律错误。本案中，赵礼志诉讼请求涉及三个不同的法律关系，应分别处理；案涉房屋的买卖合同违反了法律的禁止性规定，应属无效；案涉房屋的权属和拆迁所得权益应归赵礼志所有；徐胜才与径河拆建公司签订的协议无效。徐胜才辩称：一、双方所签《买房屋合约》依法成立、合法有效，且徐胜才购房后，在居住的20年中对案涉房屋进行了修缮、扩建。二、双方《买房屋合约》签订后，赵礼志将房屋实际交付给徐胜才，并将该房屋的《国有土地使用权证》原件、赵礼志原购房的《房约》原件、《三店农场公房出售凭证》原件均交徐胜才持有，一审已查明徐胜才已将房款全部付清，赵礼志在签订《买房屋合约》后十几年也未找赵礼志支付房屋价款即明证，双方房屋买卖合同已经履行。三、赵礼志无任何证据证明案涉房屋系家庭共有，且房屋已出卖十几年，并由徐胜才居住，赵礼志家人不可能不知道房屋已经出售。四、案涉房屋的土地系国有，并非集体所有的宅基地，徐胜才系武汉市东西湖三店农场招聘而来，在此处也承包了土地。五、本案涉及三个法律关系是赵礼志未按照“一事一诉”的原则起诉，湖北省高级人民法院的审判纪要并非法律、法规或司法解释，不能作为认定房屋买卖合同效力的法律依据，案涉房屋已经灭失，赵礼志上诉要求确认房屋权属归其所有没有事实和法律依据，其要求确认房屋拆迁权益归其所有属于二审中新增加的诉讼请求，徐胜才不同意对此进行调解，或在二审中一并审理。六、对于本案类似情况，已有生效判决驳回了出卖人的诉讼请求，可供法院处理本案时参考。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。径河拆建公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。赵礼志向一审法院起诉请求：1、确认赵礼志、徐胜才之间签订的农村私宅《买房屋合约》无效；2、确认东西湖区三店农场西赵湾53号农村私宅的权属至今仍为赵礼志所有；3、确认徐胜才与径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》无效；4、本案诉讼费用由徐胜才、径河拆建公司承担。一审法院认定事实：赵礼志系武汉市东西湖区三店办事处西赵湾村民。赵礼志先后于1981年12月24日、1985年3月3日购买了位于西赵湾的相邻房屋共两间，并于1993年12月30日办理了国有土地使用证（证号：东国用（93）字第010703022号），登记的用地面积（建筑占地）为68.53平方米，但未办理房屋所有权证。徐胜才系武汉市新洲区新冲镇朱岗村村民，1997年左右因菜篮子工程被招聘至武汉市东西湖区三店农场西赵湾种植蔬菜，后一直在此居住，但未在此落户。1997年11月10日，赵礼志与徐胜才签订一份《买房屋合约》，约定徐胜才购买西赵湾房屋两间，前后伙房两间，房屋南北向，东临张某家，西临熊木清家，房屋总价值6800元。从合约之日起，房屋归徐胜才所有。赵礼志的田地从合约之日起归徐胜才耕种，此合约从签字之日起生效。赵礼志、徐胜才及案外人张某、赵礼奎分别作为出售人、购买人、见证人在合约上签字。合同签订当日，徐胜才支付了部分房款后，赵礼志向其交付了房屋，直至该房屋被拆迁前徐胜才一直在此居住。一审审理中，徐胜才称其于合同签订当日向赵礼志支付了房款3800元，同时出具了金额为3000元的欠条。之后其向他人借款3000元还给了赵礼志，并将收回的欠条当场撕毁，赵礼志后向其交付了案涉房屋项下的国有土地使用证原件。徐胜才为证明该主张，申请了证人张某、朱某出庭作证，张某证实其见证了赵礼志、徐胜才签订《买房屋合约》的过程，且徐胜才当场支付了部分房款，并就下欠房款出具了欠条，但具体金额记不清了；朱某证实其与徐胜才系同乡，徐胜才为偿还购房款曾于1998年向其借款3000元。一审庭审中，赵礼志亦认可徐胜才支付了部分房款，但否认向其交付国有土地使用证原件，认为该证系徐胜才偷取。之后，赵礼志搬至其在三店农场上下湾新建的楼房居住，此处离案涉房屋大约相距1.5公里。徐胜才后因居住需要于2004年将案涉房屋进行了扩建。2010年，三店农场石家坡大队进行人口普查入户登记时，在查看了徐胜才持有的《买房屋合约》及国有土地使用证原件，并向见证人核实了房屋买卖及居住使用的情况后，将案涉房屋新门牌号××登记在徐胜才名下。2016年7月17日，徐胜才以案涉房屋存在墙体裂缝、横梁断裂等安全隐患为由，向辖区居委会申请拆迁还建。2016年10月28日，径河拆建公司（甲方）与徐胜才（乙方）签订《搬迁安置协议书》，约定：乙方现有住房系有（无）证房屋，砖瓦结构，建筑面积215.04平方米，成新率6.5，每平方补偿价格1618元，计347934.72元，地面附着物补偿18181.2元，共计补偿费为366115.92元。甲方同意乙方在径河稻香苑小区安置（购买）90平方米的住房2套，70平方米的住房1套，共计3套（因房型不可分割乙方购买面积34.96平方米，楼层差价按实物还建时公式计算）。补偿费抵购房款后，乙方还应向甲方支付48738.8元。协议签字后，乙方应于2016年11月4日将原住房腾空，并交甲方拆除，残值由甲方处理，原房屋权属一并交于甲方（备办理新证使用）。协议还约定了其他事项。协议签订后，案涉房屋即被拆除。2017年4月13日，赵礼志诉讼至一审法院，要求如诉称。徐胜才、径河拆建公司坚持其辩称意见，本案调解不成。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，赵礼志称案涉房屋系国有农场土地上的房屋，属于限制流通物，徐胜才至今不具备国有农场职工身份，其户口和村民身份均不在三店农场西赵湾，故双方签订的《买房屋合约》应为无效。一审法院认为，赵礼志与徐胜才签订的《买房屋合约》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。赵礼志的前述主张，于法无据，不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，赵礼志诉称徐胜才未支付房款，双方之间系借住关系，但其在一审庭审中又认可徐胜才支付过部分房款；徐胜才辩称其于合同签订当日向赵礼志支付了房款3800元，同时出具了金额为3000元的欠条。之后其向他人借款3000元还给了赵礼志，并将收回的欠条当场撕毁，赵礼志后向其交付了案涉房屋项下的国有土地使用证原件。由此可见，双方争议的问题在于徐胜才是否履行完付款义务。一审法院认为，徐胜才虽未提交付款凭证等直接证据证明其已付清了全部房款，但证人张某、朱某已证实徐胜才在签订合同时支付了部分房款，后又向他人借款用于付清剩余房款的事实，且赵礼志向徐胜才交付了房屋及国有土地使用证原件，徐胜才在该房屋中居住近20年，赵礼志在此期间从未向其催要过房款，亦未要求其返还房屋，可以确信徐胜才主张其已付清房款的事实存在具有高度可能性。赵礼志称徐胜才未付清房款、双方之间系借住关系的主张，明显与常理不符，不予采纳。赵礼志在一审庭审中称国有土地使用证原件系徐胜才偷取，但未提交证据予以证实，亦不予采纳。综上，一审法院认为，徐胜才系合法取得并占有使用案涉房屋，其与径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。故对赵礼志请求确认其与徐胜才签订的《买房屋合约》，以及徐胜才与径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》均无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，因案涉西赵湾53号房屋已经灭失，即该房屋的所有权因拆除这一事实行为而消灭，鉴于该房屋的所有权已消灭，故赵礼志请求确认西赵湾53号农村私宅的权属至今仍为其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回赵礼志的全部诉讼请求。一审案件受理费6550元，减半收取计3275元，由赵礼志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人赵礼志向本院提交如下证据：证据一、《户口本》，拟证明案涉房屋是家庭共有财产。证据二、郑秋香、赵胜的身份证和《情况说明》，拟证明本案的其他两个共有权人郑秋香、赵胜不同意赵礼志签订本案房屋买卖合同。证据三、《湖北朋来律师事务所询证函》及东西湖区国土资源和规划局《关于对湖北朋来律师事务所询证函的回函》，拟证明相关国家机关明确案涉房屋不能买卖，土地使用权不能转让。证据四、湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要，拟证明根据该会议纪要，案涉房屋不能买卖，合同无效。被上诉人徐胜才向本院提交《招收菜农启事》、《武汉市国营三店农场农业资源租赁承包责任合同书》、《承包合同书》，拟证明徐胜才是根据政府的招收菜农启事来到三店农场，也签订了土地承包合同，并承包土地至今，徐胜才相当于村民，具有村民资格。经质证，徐胜才对赵礼志提交证据的意见为：对证据一的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，户口本不能证明案涉房屋是共有财产；对证据二身份证的真实性无异议，对《情况说明》的真实性有异议，房屋已出卖近20年，再写《情况说明》称不知情是不合理的，该证据不能达到其证明目的；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，询证函是从对自己有利的角度陈述案件事实，回函也存在偏颇，确定房屋能否买卖并不属于国土资源和规划局的职权范围；证据四会议纪要不是法律，不能作为依据。径河拆建公司认为赵礼志提交的证据均与径河拆建公司无关。赵礼志对徐胜才提交证据的意见为：对《招农启事》、《武汉市国营三店农场农业资源租赁承包责任合同书》的真实性有异议，对《承包合同》的真实性无异议，但认为该组证据不能达到其证明目的。径河拆建公司对徐胜才提交证据的真实性均无异议，但认为该组证据与径河拆建公司与徐胜才签订的《搬迁协议》无关。本院认为，赵礼志提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。徐胜才提交的证据能够证明其自1996年在武汉市东西湖区三店农场所在地承包土地耕种，本院对此证明目的予以确认，因该组证据不能证明徐胜才具有村民资格，对该组证据关于“徐胜才具有村民资格”的证明目的，本院不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵礼志、徐胜才在1997年11月10日签订《买房屋合约》后，徐胜才已实际使用案涉房屋近20年。现赵礼志上诉主张案涉房屋系家庭共有财产，因房屋共有人未签字同意，《买房屋合约》无效，但其提交的证据不足以证明赵礼志的家庭成员多年来对出售案涉房屋系不知情或不同意，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，赵礼志以无权处分为由，主张合同无效的理由亦不能成立。赵礼志上诉认为案涉房屋系建造于宅基地上的房屋，徐胜才不具备本集体经济组织成员资格，《买房屋合约》无效，但案涉房屋已于1993年办理国有土地使用证，赵礼志没有提交充分证据证明本案《买房屋合约》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故赵礼志的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于《买房屋合约》的履行，一审法院综合双方当事人举证情况，认定徐胜才已付清全部购房款，符合民事诉讼中的证据采信标准，并无不当。徐胜才系依据《买房屋合约》合法取得并占有使用案涉房屋，其与径河拆建公司签订的《搬迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该《搬迁安置协议书》合法有效。案涉房屋现已拆除，一审法院驳回赵礼志请求确认房屋为其所有的诉讼请求，于法有据。关于赵礼志上诉要求确认房屋拆迁权益归其所有，因属于在二审中增加诉讼请求，本院不予处理。综上所述，赵礼志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由赵礼志负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年一月三日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ