上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初203号
原告(反诉被告)上海陇实实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人南晓春，董事长。委托代理人张春，上海理度律师事务所律师。委托代理人王一锋，男，汉族，住上海市金山区。被告(反诉原告)上海雍文健身有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人项晓梅，总经理。委托代理人纪雍文，男，1970年9月25日生，汉族，住安徽省芜湖市。第三人中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行，住所地上海市金山区。法定代表人吕放异，行长。委托代理人陆惠娟，女。委托代理人施晓燕，女。原告上海陇实实业有限公司诉被告上海雍文健身有限公司以及反诉原告上海雍文健身有限公司(以下均称被告)诉反诉被告上海陇实实业有限公司(以下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法适用简易程序，分别于2016年1月27日、4月20日进行了公开开庭审理，原告委托代理人王一锋、被告法定代表人项晓梅及委托代理人纪雍文到庭参加了两次庭审，原告委托代理人张春到庭参加了第一次庭审。后根据被告申请，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行为本案第三人，并于2016年5月30日进行了第三次庭审，原告委托代理人王一锋、张春、被告委托代理人纪雍文、第三人委托代理人陆惠娟、施晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年7月11日、2015年1月15日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将坐落于金山区象州路XXX号房屋(面积1520平方米)出租给被告作健身房使用，租期为12年，年租金为600,000元(人民币，下同)，租金每三个月付一次，先付后用，在每个付款周期前15天一次性付150,000元。合同还约定，被告如逾期交付租金，则每天按0.5%支付违约金，若逾期三个月未付房租的，原告有权单方面解除合同并追究被告违约责任。上述合同签订后，原告即按约将全部租赁物交付被告使用，全面履行了合同义务，但被告却自2015年7月15日至今尚欠原告租金180,000元未付，拖欠时间已近6个月之久，原告多次催讨，但被告至今未付。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉讼来院，请求判令：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋返还给原告，并自行搬离；2、被告支付原告2015年10月至12月房租180,000元及违约金37,500元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第三人与原告签订的合同中约定不得转租，原告私刻银行与被告的公章，因此被告与原告签订的合同存在欺诈行为，是可撤销的合同。被告拒付的原因是替案外人贾博担保了300,000元借款；8月1日签订的合同中约定了房屋使用面积是1520平方米，实际建筑面积是1459.02平方米，应当打八折；此外，前后楼之间还有个院子是原告口头让被告使用的，大约260平方米，约定租金是每年50,000元，包含在总的房租里。针对被告的辩称，原告补充称，其一，原告的主体是公司，不是贾博本人；其二，不存在空地租金50,000元的约定，合同约定整体打包给被告使用，原告也没有使用；其三，被告称合同约定与实际使用的租赁面积不一致没有依据，1520平方米是实地测量后的结果，双方都签字确认的，实测面积可能存在误差，但合同不是按平方米计算的，是整体的打包价。被告反诉称，2014年7月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，2015年1月15日又签订了《关于游泳池使用补充协议》，双方约定2014年8月1日至2015年1月31日为免租期，每年租金为600,000元。至2015年12月31日，被告共支付原告房租420,000元。2015年12月14日，第三人员工宋诗龙通知被告，该物业的租赁是违法的，是不允许转租第三人的，故要求被告退出。2016年1月1日，被告到金山工商档案室调取资料，其中“证明”中清楚得盖有第三人公章并同意出租给第三方用于开办健身会所，经比对，发现该枚公章系伪造，在被告装修期间，所有工商注册都由原告代理人贾博出面委托石化经济小区办理，所有证明材料也系原告出家呢。2015年12月22日，被告到第三人处找到宋诗龙，在交谈中，宋出示了一份“合作经营申明”，被告再次发现该份申明中所盖被告公章亦是伪造的。2015年12月30日，原告两次将公司供电切断(有象州路派出所出警记录)，2016年1月10日下午，原告用两把大锁将被告会所大门强行锁住，并将车辆停在被告门口，阻止被告正常营业。被告认为，租赁房屋不可转租，但原告采取伪造、欺诈的手段，根据合同法之规定，应当予以撤销，并赔偿被告所受损失。故被告提起反诉，请求判令：1、撤销原、被告签订2014年7月11日《房屋租赁合同》、2014年8月1日签订的《租赁合同》、2015年1月15日签订的《补充协议》；2、原告赔偿被告投资损失4,108,606.9元；3、本案反诉费用由原告承担。庭审中，被告增加一项诉讼请求：要求被告赔偿原告2015年12月14日至2016年1月10日期间的营业损失100,000元。针对被告的反诉请求，原告辩称，被告的反诉缺乏事实和法律依据，请求驳回。另外，原告催讨房租不影响营业，被告主张的营业损失没有依据。第三人辩称，不清楚原、被告间的租赁使用情况，被告承认了实际使用房屋，应当支付对价，同意原告的诉请。经审理查明，第三人系坐落于上海市金山区石化象州路XXX号房屋(下称“涉案房屋”)的所有权人。2014年6月30日，原告与第三人签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告将位于金山区石化象州路XXX号、蒙山路XXX号XXX号房、92号101-102室、32号2-4层、55号2号房1-3室房屋出租给原告，租期自2014年8月1日起至2026年7月31日止，同时还约定在租赁期内，原告不得转租、转让或交换承租权。2014年7月11日，原告(甲方，下同)与纪雍文(乙方，下同)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋(金晟广场)(建筑面积1520平方米)出租给乙方作健身房使用，租期自2014年8月1日起至2026年7月31日止，共计12年。关于租金，合同约定，第一年整年租金为600,000元，租金前三年不变，从第四年起，租金在前一年租金基础上每三年递增8%；租金每三个月支付一次，由乙方在每个付款周期前15日一次性缴付本期租金给甲方；2014年8月1日至2015年1月31日为免租装修期，甲方不收取房租。合同第四条约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房租租赁保证金100,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方交付房屋时，乙方应当向甲方支付一个月房租50,000元，免租期结束前15日，即2015年1月15日，乙方应向甲方补缴足首期三个月房租。合同第七条约定，甲方允许乙方在建筑院内建造游泳池，双方约定，由于游泳池建造引起相关职能部门公关的(若有)，公关费用在50,000元内的由乙方支付，超过部分由甲方支付。关于违约责任，合同约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的0.5%收取违约金，逾期三个月未付房租的，甲方有权单方面解除合同并追究乙方违约责任。合同第十六条还约定，由于乙方需注册公司，甲方承诺乙方，公司注册后，重新与乙方新公司按照本合同条款签订租赁合同，届时，本合同作废。合同还约定了其他事项。2014年8月1日，原告与纪雍文又签订了一份《租赁合同》，合同内容共七条，其中第三条约定租赁期限为5年，从2014年8月1日至2019年7月31日；第四条约定年租金600,000元，每季度结算一次。合同签订后，被告即着手装修营业。2015年，原、被告签订《补充协议》，约定原告将其合法拥有经营权的上海市象州路XXX号-2、3、4、5、6、7号共计六间商铺后半部分(北侧)出租给被告用于修建泳池使用；租金确定为每年135,000元，递增方式以大合同递增方式为准；首年租金在签订合同之日起，被告支付100,000元，余下首年租金35,000元在被告支付与原告大合同下次租金之日缴清，第二年起，租金支付方式遵照大合同支付方式进行，即每三个月支付一次；按照原告与产权方租赁合同起算租金日期之日起，原告赠送被告一个月装修期，装修期内原告免收租金。合同履行过程中，因被告未依约支付租金，故涉讼。另查明，2015年4月29日、8月4日、12月29日，原告先后三次向被告发送催款通知，要求被告支付拖欠的租金。2015年12月30日、2016年1月10日、1月18日，案外人贾博因租赁或怀疑车辆被纪雍文损坏而三次报警。再查明，根据华东政法大学司法鉴定出具的鉴定意见书，被告提供的证据《证明》(内容为本案第三人同意原告将涉案房屋转租给他人用于开办健身会所)中第三人的公章与第三人送检样本中的印章不一致。对此，原、被告均认可《证明》中加盖的第三人公章系伪造。又查明，案外人上海捷运商务会展有限公司曾以买卖合同纠纷为由，将被告诉至法院，经审理后被告败诉。还查明，被告于2014年8月8日依法成立，原法定代表人为纪雍文，后变更为项晓梅。庭审中，被告称7月11日合同虽然是纪雍文签字的，但是因为当时营业执照还没有办下来，所以认可纪雍文的签字代表被告。庭审中，被告向本院提供了电话录音、装饰合同、投资款凭证等，证明案外人出具给案外人的某某，贾博同意从房租里扣除以及被告装修的损失。原告对被告提供的证据不予认可。第三人表示不清楚。庭审中，被告称，2015年12月31日经与第三人接触后才得知，《证明》与《合作经营申明》中加盖的第三人及被告公章均系原告伪造，并据此认为原告存在欺诈行为。原告对被告的说法不予认可，称对《证明》及《合作经营申明》的来源不清楚，均系被告伪造的，其目的是为了办理营业执照。庭审中，第三人称，2015年6月，第三人知道涉案房屋由被告实际使用后提出异议，但被告告知其与原告系联营关系，原告为此还提供了联营协议，虽然其认定原告的行为实质就是转租，但后来就没有声音了。直到2015年12月31日，纪雍文至第三人处，第三人发现《证明》不是其出具的，上面加盖的公章也未登记过，故认为公章是假的，并于2016年4月进行了委托鉴定。庭审中，原告表示其主张的租金依据的是7月11日《房屋租赁合同》，不包括用于修建泳池的部分，该部分另案诉讼。庭审中，原告同意将收取的100,000元押金从欠付租金中抵扣。诉讼中，原告自愿放弃对违约金37,500元的诉讼请求。以上事实，由原告提供的2014年7月11日《房屋租赁合同》、《补充协议》、催款通知、报案回执单、民事判决书、被告提供的2014年8月1日《租赁合同》、借条、电话录音、2014年7月11日《房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产登记簿、会客单、合作经营申明照片、证明、投资款凭证(装修合同、发票)等以及当事人的当庭陈述、本院庭审笔录等为证，并经本院查证属实。本院认为，本案有以下三个问题需解决。第一，关于租赁合同的效力。本院认为，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》的时间为2014年7月11日，而《证明》出具的时间为2014年7月28日，现被告以原告无转租权且伪造第三人公章为由，认为原告存在欺诈行为，本院认为，暂且不论被告无证据证明原告伪造了第三人公章，即便原告无转租权，亦不必然导致双方签订的租赁合同无效，只要该转租行为得到了出租人明示或默示许可即可。根据被告提供的证据，本院难以认定原告在订立租赁合同当时存在欺诈行为，故对于被告要求撤销双方签订的租赁合同(包括补充协议)的反诉请求，本院不予支持。本案中，根据原告与第三人间的租赁合同，涉案房屋不得转租，但是第三人在2015年6月知道转租的事实后(特别是其称见到被告提供的联营协议后，虽然其认定就是转租行为)，并未在六个月内提出过异议(如书面通知原告解除合同或者要求被告搬离等等)，据此可以认定第三人以其行为认可了原告将涉案房屋转租的事实。综上，本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》(2014年7月11日)、《租赁合同》(2014年8月1日)是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。第二，关于两份租赁合同的关系。原告认为8月1日租赁合同是为了办理营业执照备案的合同，所以条款简化，且没有实际履行；被告认为8月1日是对7月14日合同的变更，实际履行的是8月1日租赁合同。本院认为，从两份租赁合同来看，8月1日合同十分简单(仅七条)，且该份合同原件双方均无法提供，复印件亦是被告从金山区市场监督管理局档案室处调取，即便如被告所述，8月1日合同系对7月14日合同之变更，但是也仅仅为部分条款之变更，在双方未明确解除7月14日合同的情况下，7月14日合同依然有效。此外，本院注意到，根据7月14日《房屋租赁合同》第十六条约定，被告于2014年8月8日依法成立，但成立后并未根据7月14日合同与原告重新签订租赁合同，故7月14日租赁合同并未作废。综上，本院认可原告之陈述，双方实际履行的为7月14日《房屋租赁合同》。另，因《补充协议》是双方关于泳池的补充约定，且原告明确表示不在此次诉讼范围之内，故本院对该协议不予处理。第三，关于违约责任及损失赔偿。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租金每三个月支付一次，在每个付款周期前15日一次性缴付，逾期三个月未付房租的，原告有权单方面解除合同并追究违约责任。根据本案查明的事实，被告拖欠租金的行为已超过三个月，达到了合同约定解除的条件，应当承担相应的违约责任，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，对于被告拖欠的租金，应当继续履行支付义务，对于租金数额，庭审中双方一致确认拖欠的为2015年10月至12月期间租金，根据租赁合同，本院认定租金数额为150,000元，抵扣原告收取的100,000元押金，被告尚需支付原告50,000元。对于被告辩称的案外人贾博担保的300,000元借款问题，因与本案无关，本院不予处理。对于被告辩称的租赁房屋实测面积与建筑面积误差问题，本院认为，实测面积与建筑面积存在一定的误差实属正常，且租赁合同中租金的收取并非以面积来计费，被告在使用过程中也一直未提出异议，现其要求以年租金的八折计算应付金额，无事实和法律依据，本院不予采信。对于违约金，原告自愿放弃，系其处分自身权利的行为，本院予以准许。至于被告要求原告承担装修及营业损失的反诉请求，因合同解除系被告之违约行为所致，故其反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年7月11日、2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同》；二、本诉被告上海雍文健身有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市金山区象州路XXX号房屋返还给本诉原告上海陇实实业有限公司，并自行搬离上述房屋内其所有的物品；三、本诉被告上海雍文健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海陇实实业有限公司2015年10月至12月租金人民币50,000元(已抵扣押金)；四、驳回本诉原告上海陇实实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告上海雍文健身有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费减半收取2281元(已预缴)，反诉诉讼费减半收取19,834元(已预缴)，合计22,115元，由本诉被告(反诉原告)上海雍文健身有限公司承担，未负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王超
二〇一六年七月二十一日
书记员 宋骏
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。