浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终387号
上诉人（原审被告）：杭州美润房地产有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：汪凌萍、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楼侃。
上诉人杭州美润房地产有限公司（以下简称美润房产公司）因与被上诉人楼侃商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年10月31日，楼侃与美润房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1043309）。合同约定：美润房产公司以每平方12155.82元的价格将杭州市余杭区余杭镇玉榕庄19幢19-3室房屋出卖给楼侃，房屋建筑面积为284.76平方米，总房价款为3461492元。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。双方还就其他事项进行了约定。
同日，楼侃与美润房产公司还签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八，《补充协议书》为美润房产公司单方制作的格式条款，其中第八条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。
2012年10月31日，美润房产公司向楼侃开具销售不动产统一发票，确认收取楼侃支付的首期房价款1041492元，其后，楼侃又于2013年1月19日，向中信银行股份有限公司杭州分行办理抵押贷款，支付了涉案房屋买卖的剩余房款2420000元。
2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。
2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对美润房产公司开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。
2015年4月22日，美润房产公司向楼侃发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，美润房产公司将于每天上午9：30至下午16：00在玉榕庄项目会所为各位业主办理房屋交付手续。同时，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为282.82平方米。楼侃向原审法院起诉，请求判令：1.美润房产公司向楼侃支付逾期交付的违约金（从2014年12月31日暂算至2015年4月22日为39461元，从2015年4月23日至判决确定履行之日的违约金以3461492为本金基数另计）；2.美润房产公司向楼侃退回面积差额房价款共计23582元（1.94×12155.82元）；3.诉讼费由美润房产公司承担。
原审法院认为：楼侃与美润房产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关的法律规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。案涉合同中明确约定美润房产公司应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件包括建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付楼侃使用。但截止至2014年12月31日，涉案商品房并未符合上述交付条件，且美润房产公司系在2015年4月22日才向楼侃发送通知，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。故美润房产公司的行为已构成违约，楼侃有权根据合同的约定，要求美润房产公司承担逾期交房的违约责任。虽双方签订的合同附件八《补充协议书》第八条对买卖合同的第九条进行了补充约定因市政配套的批准与施工延误导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但双方合同约定的房屋交付条件中最基本的一项内容为建设工程即房屋经竣工验收合格，而市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收，涉案房屋截止至2014年12月31日并未竣工验收合格，故美润房产公司以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立，原审法院不予采纳。因此，楼侃要求与美润房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由成立，原审法院予以支持。本案中，美润房产公司已通知楼侃于2015年4月25日起交付房屋，但楼侃并未及时办理，系对其自身行为处置所致，故对楼侃要求美润房产公司支付2015年4月25日之后违约金的请求，原审法院不予支持。对于涉案房屋面积差异处理，因双方合同第六条已予明确约定，故楼侃要求美润房产公司退还1.94平方米面积差额房价款的诉讼请求符合双方合同约定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年12月28日判决：一、美润房产公司支付楼侃逾期交房违约金39807元，于判决生效之日起十日内付清；二、美润房产公司返还楼侃面积差额房价款23582元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回楼侃的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1376元，减半收取688元，由美润房产公司负担。
宣判后，美润房产公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认为“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，有违基本常识，属明显错误。1.玉榕庄项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程的建设主体是有关政府部门及事业单位，而非美润房产公司。（1）根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发（2006）100号）、《国有土地使用权出让收支管理办法》、《关于在出让土地中进一步确认城建配套费征收办法的意见》（余政发（2002）82号）等法律及政策规定，美润房产公司作为土地的受让方，已经全额缴纳了土地出让金，相应的市政配套建设理应由政府予以完成。（2）根据《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》载明，玉榕庄项目外部配套包括道路、供电、供水、污水、电信、燃气等的建设主体、建设费用等均由政府负责，且截至2014年6月4日，玉榕庄项目外部相关配套工程尚未开始设计、招标、施工。可见，美润房产公司并非市政配套设施的建设主体，且该市政配套设施都位于玉榕庄项目的用地红线范围以外，美润房产公司既没有权利也没有能力建设。美润房产公司已提供证据证明美润房产公司积极督促、催告相关政府部门尽快建设市政配套工程，已经履行了应尽的义务。2.市政配套设施未能建成，直接导致玉榕庄项目无法竣工，更无法验收，原审法院认为并不影响，明显有违基本常识。（1）任何房地产项目都不可能自给自主，必须接入相应市政配套，包括市政雨污水管道接口，自来水供应管道接口，天燃气供应管道接口，强电接入处，电信、电话、有线电视、网络等弱电接口、市政马路接通等等。而各类管道接入口的坐标、高程、接入方式、管径大小还需要经过专项的设计和施工。开发商在取得政府综合管线及道路设计资料后，设计周期6个月，施工周期12个月，即大约1年半左右的时间。但本案中，在合同约定交付期限届满6个月时，相关市政配套设施仍然未能设计和施工，本项目如何竣工？（2）因市政道路及其配套设施未能施工，导致本项目大量工程无法施工，包括地下水、电、污水、燃气、通讯等等综合管线，以及道路、绿化等等无法施工。（3）根据商品房买卖合同约定，房屋交付必须具有用水、用电、燃气、道路等基本使用条件，在市政配套设施未能施工的情况下，本项目如何交付？对于如此重大的客观事实，原审法院在无任何论证、说理或援引证据的情况下，简单地认为并不影响，显然过于草率，与事实不符。二、商品房买卖合同补充协议书第六条第3款约定，因市政配套的施工延误，导致项目无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。原审法院基于“市政配套项目是否建设并不影响房屋本身工程的竣工验收”，认为美润房产公司以补充协议中的约定为由要求免除责任的理由不能成立，属明显错误。1.本案中，市政配套工程迟迟未能建设完成，直接导致了玉榕庄项目无法施工、验收和交付，完全符合补充协议第六条第3款的约定，美润房产公司有权据实予以延期，不构成逾期交付。2.补充协议第六条第3款的合同效力是争议的焦点之一，经原审法院审查并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对双方均具有约束力。美润房产公司以此为由要求免除责任，合法合理，应予以支持。三、美润房产公司依据补充协议第六条第3款的约定有权据实顺延交付期限，并不构成逾期交付，原审法院判令美润房产公司向楼侃支付逾期交房违约金，属明显错误。故提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第一、三项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由楼侃承担。
针对美润房产公司的上诉，楼侃答辩称：原审判决正确，不同意美润房产公司的上诉意见。
二审期间，美润房产公司、楼侃均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为美润房产公司是否构成逾期交房并承担违约责任。首先，根据在案有效证据及双方当事人的相关陈述，涉案房屋约定交付日期为2014年12月31日。而美润房产公司于2015年4月22日才向楼侃发出房屋交房通知书，告知楼侃房屋于2015年4月25日起交付。显然，美润房产公司通知的实际可交付日期已超过合同约定的交付日期。其次，关于美润房产公司系由市政配套设施建设延误导致项目工程无法竣工，进而影响房屋交付的主张。美润房产公司并未有充分证据证明其主张的市政配套设施建设延误事由完全符合补充协议的相关约定，同时在合同约定交付期限届满后，美润房产公司也未就不能如期交付房屋的缘由及时告知楼侃。故原审法院综合判定本案中美润房产公司对楼侃构成逾期交房并应承担逾期交房违约金，并无不当。综上，美润房产公司的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费795元，由杭州美润房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王 颖