山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终163号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰淑慧。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾某某。法定代理人:贾政扬。委托诉讼代理人：马学青，山西瑜亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。上诉人兰淑慧因与被上诉人贾某某、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰淑慧的委托诉讼代理人计杰、被上诉人贾某某的委托诉讼代理人马学青到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰淑慧上诉请求：请求撤销一审判决,发回重审。事实和理由：一、原审人民法院审理程序错误。中大公司一房二卖，已经涉嫌诈骗，案件在2014年11月已由大同市公安局矿区分局立案侦查。在同一事实存在刑事和民事交叉的情况下，依据先刑事后民事的原则，应当中止民事案件的审理，等待刑事案件结论。一审人民法院明显违背这一原则，程序错误。二、原审认定事实错误。上诉人购买在先；贾某某是在华田苑事件之后，争议房屋被公安机关查封的情况下抢占该房屋，显然不是合法占有；该争议房屋没有办理房屋所有权登记，只有上诉人办理了网签手续。一审人民法院认定“按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位的原则，中大公司应向原告贾某某履行合同义务”，显然违背客观事实，没有认定客观证据，属于错误判决。三、上诉人在一审当中请求的“确认贾某某与中大公司的协议无效”，上诉人办理的房屋备案登记行为，经一审人民法院确认，属于“行政机关的行政行为”，此行为应当属于行政确认的内容，具有一定的排他性和公示性效力。贾某某辩称，原判正确，应予维持。上诉人与中大公司的购房协议是为小额借贷提供担保，贾某某是合法占有房屋。贾某某向一审法院起诉请求：1、依法确认原告所购房屋所有权归原告所有；2、撤销二被告的网签合同，为原告办理房屋产权登记手续。兰淑慧向一审法院反诉请求：判决确认二被反诉人所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效。一审法院认定事实：原告（反诉被告）贾某某与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2014年10月15日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期5号楼3单元6层02号住宅一套，建筑面积170.83㎡，单价每平米5100元，总金额871233元，付款方式为一次性付清，并约定中大公司于2014年9月30日交付房屋。被告中大公司给原告出具收到871233元（优惠后864804元）购房款收据一份（时间2014年10月9日），并出具收到原告契税17766元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金12812元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、暖气费3458元、物业费（含电梯）3075元、装修保证金2000元、装修服务费1196元的收据八份（时间为2014年10月16日、10月18日）。被告中大公司与被告（反诉原告）兰淑慧签订《大同市商品房买卖合同》一份（落款时间为2014年7月24日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告兰淑慧向被告中大公司购买华田苑府城二期5楼3单元6层602号，建筑面积170.83㎡，单价每平米4700元，房屋总价为802901元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给兰淑慧出具收到购房款（现金）427075元收据一份、收到购房款（卡转）375826元收据一份（2014年7月25日）。一审法院认为，原告（反诉被告）贾某某与被告（反诉被告）中大公司签订的《华田苑�城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期5楼3单元602号房屋归其所有以及要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求，予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求不予支持。被告兰淑慧反诉要求确认原告与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》�解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于本市华田苑府城二期5楼3单元602号房屋归原告贾某某所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告贾某某办理上述房屋产权登记手续；三、驳回原告贾某某的其余诉讼请求；四、驳回被告兰淑慧的反诉诉讼请求。案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元。反诉费100元，由被告兰淑慧负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，贾某某在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷�《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理的问题。本院认为，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料�送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故兰淑慧关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于贾某某与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认�为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，贾某某所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。本案中，兰淑慧主张中大公司并未向贾某某实际交付房屋，且双方存在恶意串通，损害其利益的行为，应认定该房屋认购协议无效。本院认为，中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；而恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高�民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，贾某某所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，兰淑慧也没有证据证明贾某某和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定贾某某所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给贾某某及贾某某入住房屋是否合法的问题。贾某某提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为贾某某出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于贾某某作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故贾某某所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。此外，关于贾某某能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出�人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助贾某某办理产权登记的义务，因此贾某某要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为贾某某办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归贾某某所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于兰淑慧与中大公司所签合同的效力问题，兰淑慧主张要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原审法院对兰淑慧与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认兰淑慧与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，兰淑慧就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。兰淑慧的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1270号民事判决第二项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告贾某某办理上述房屋的产权登记手续”；三、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1270号民事判决第四项，即“驳回被告兰淑慧的反诉请求”；四、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1270号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼3单元602号房屋归原告贾某某所有”和“驳回原告贾某某的其余诉讼请求”；五、驳回贾某某的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由贾某某负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费100元，由兰淑慧负担；二审案件受理费100元，由兰淑慧负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑峰审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿