陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终14472号上诉人（原审原告）：陈海霞，女，1971年12月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：许超，陕西科迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运，陕西科迈律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王鹤，男，1977年9月28日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城新区。上诉人（原审被告）：王向妮，女，1980年2月19日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城新区。委托诉讼代理人：王鹤（王向妮之夫），男，1977年9月28日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城新区。上诉人陈海霞与上诉人王鹤、王向妮租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈海霞上诉请求：1、维持一审判决第一、二、四、五项，撤销一审判决第三项改判为王鹤、王向妮向其支付违约金11400元；2、本案一审、二审诉讼费用均由王鹤、王向妮承担。事实和理由：王鹤、王向妮拒不缴纳房租，且未按照合同约定搬离租赁场所的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。其与王鹤、王向妮在《房屋租赁合同》中对违约金的计算方式有明确约定，即占用房屋期间按照合同约定租金的双倍承担违约责任，但一审判决将履约保证金等同于违约金，仅根据合同中对履约保证金的约定将违约金数额依法认定为1900元，系适用法律错误。王鹤、王向妮辩称，其已向陈海霞付清了承租期间的所有房租，中介公司系陈海霞代理人，其向中介公司交付房租视为向陈海霞交付，一审认定该交租行为与陈海霞无关，属于事实认定错误。其已向陈海霞支付了共计19000元的租房押金，陈海霞至今未予以退还，一审法院认定其欠付采暖费为1750元，换钥匙费50元，合计1800元，两者相抵，其不需向陈海霞支付任何费用。一审时陈海霞称其未将水、电、气卡交还给陈海霞，且陈海霞为开锁换钥匙花费50元，明显违反常理。王鹤、王向妮上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判为驳回陈海霞一审诉讼请求；2、诉讼费由陈海霞承担。事实和理由：其已向陈海霞付清了承租期间的所有房租，中介公司系陈海霞代理人，其向中介公司交付房租视为向陈海霞交付，一审认定该交租行为与陈海霞无关，属于事实认定错误。且在王向妮2015年12月与陈海霞签订房屋租赁合同时，陈海霞承诺其向中介公司交纳房租可以冲抵之后的租金。其已向陈海霞支付了共计19000元的租房押金，陈海霞至今未予以退还，一审法院认定其欠付采暖费为1750元，换钥匙费50元，合计1800元，两者相抵，其不需向陈海霞支付任何费用。一审时陈海霞称其未将水、电、气卡交还给陈海霞，且陈海霞为开锁换钥匙花费50元，明显违反常理。陈海霞辩称，一审判决认定事实清楚。除违约金外一审法律适用正确，违约金应按照合同约定，由承租人承担约定的房租双倍的违约金。陈海霞向一审法院起诉请求：1、判令王鹤、王向妮向其支付欠付房屋租金7171元；2、判令王鹤、王向妮向其支付采暖费用2000元；3、判令王鹤、王向妮向其支付违约金11400元；4、判令王鹤、王向妮赔偿换钥匙费用50元，赔偿防盗门损失2000元，客厅电子表50元；5、请求王鹤、王向妮返还涉案房屋居住期间该房屋所属的供水、供电、供气卡。6、判令王鹤、王向妮承担本案的受理费、鉴定费等。一审法院认定事实：2015年12月1日陈海霞与王向妮签订《房屋租赁合同》，约定陈海霞将自有的座落在西安市雁南五路曲江水厂家属院2-1-06号房屋（建筑面积为96.54平方米）出租给王向妮居住使用。租赁期限共18个月，自2015年12月1日至2017年5月31日止。每月租金1900元，年租金共计22800元。租金每半年支付，每年12月15日前支付前半年租金，次年5月15日前支付后半年租期的租金。合同第3条约定：签订本租赁合同时，王向妮需向陈海霞支付1900元作为履约保证金和财物押金；合同期满后，如王向妮无违约或把房内财物丢失、损坏等情况，陈海霞需如数退还押金给王向妮；如王向妮在使用过程中将物品损坏，需照价赔偿。合同第4条约定：租赁期间，该住宅的物业管理费由王向妮负责，并按物业公司的规定按期限及时交纳；有线电视费、水电费、电话费、宽带费、垃圾费、煤气费、采暖费等应由王向妮全部负责并按期交纳；暖气费每月500元，采暖期4个月，每年2000元，于每年采暖期开始前支付。合同第7条约定：陈海霞如预收回房屋，必须提前一个月书面通知被告；如王向妮需退房，必须提前一个月书面通知陈海霞，经陈海霞同意所交押金退回；未经陈海霞同意，王向妮提前解除合同，陈海霞有权没收押金。合同第8条约定：租赁期间，王向妮承诺遵守物业管理的规章、制度，接受物业服务和管理，如拖欠租金、物业或其他应交纳费用超过10天的或者违反本合同约定条款的，合同解除；合同解除即终止租赁，王向妮应当立即撤出租赁场所并搬离物品，否则陈海霞有权聘请第三方搬离王向妮物品，造成有关物品丢失、减值的，王向妮自行承担责任；存放超过30日王向妮不予领取的，则视为王向妮抛弃物予以处理；未按期搬离，占用房屋期间按照合同约定租金的双倍承担违约责任。同时查明，2015年2月28日陈海霞（甲方）与西安惠居房屋托管有限公司（乙方，以下简称惠居公司）、住商曲江壹街店（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区雁南五路水厂家属院小区2幢1单元10306室（建筑面积为96.54平方米）出租给乙方。租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日止，共计36个月。双方约定月租金为1900元，按3个月为一期支付，第一期租金于2015年3月10日前付清，以后每期租金提前10日支付。双方在合同第7.2条约定，乙方在租赁期内可将该房屋部分或全部转租给他人。在合同第8.4.2条约定，乙方不按照约定时间拖延支付租金达十五日的，甲方有权解除租赁合同。合同签订当天，陈海霞与惠居公司办理了房屋交接手续。2015年4月26日惠居公司（甲方）与王鹤（乙方）、陕西住商营销管理有限公司(丙方)签订《西安市房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区雁南五路水厂家属院小区2幢1单元10306室（建筑面积为96.54平方米）房屋出租给乙方，租期自2015年5月1日至2017年11月30日止，共计30个月。双方约定月租金为1900元，按6个月为一期支付，第一期租金于2015年4月26日前付清，以后每期租金提前30日支付。协议签订当天，双方办理了房屋交接手续。合同履行至2015年12月初，由于惠居公司未能按照合同约定将房屋租金支付给陈海霞，陈海霞遂和王鹤、王向妮联系，要求其腾交房屋。后王鹤、王向妮考虑到孩子上学等原因，决定继续租住上述房屋，陈海霞、王向妮双方遂于2015年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定陈海霞将上述房屋出租给王向妮、王鹤居住使用。双方约定租期18个月，自2015年12月1日至2017年5月31日止，月租金为1900元，年租金为22800元。租金每半年支付，每年12月15日支付前半年租金，次年5月15日前支付后半年租期的租金。合同签订当天，王向妮向陈海霞支付了2015年12月的租金1900元及押金1900元。后王向妮分别于2016年1月19日、2016年3月27日通过银行转账向陈海霞各支付3800元，共计支付7600元,即王鹤、王向妮所支付租金截止2016年4月30日。合同履行至2016年4月底，陈海霞要求王鹤、王向妮支付下月租金，王鹤、王向妮以其已向惠居公司支付了租金为由拒绝支付，双方遂产生纠纷。后王鹤、王向妮于2016年8月24日将承租屋中物品搬走，房屋交回陈海霞，但是未将钥匙交还陈海霞，陈海霞为开锁换钥匙花费360元。另查明，2015年11月至2016年3月期间的采暖费系陈海霞向西安市自来水有限公司曲江水厂交纳，王鹤、王向妮未向陈海霞支付此期间的采暖费。一审法院认为，陈海霞与王鹤、王向妮经协商一致，自愿签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，对陈海霞与王鹤、王向妮均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，王鹤、王向妮未能按照合同约定向陈海霞支付租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付拖欠租金的请求，应依法应予支持。对于支付数额，庭审已查明，王鹤、王向妮将房租已支付至2016年4月30日，从2016年5月1日再未支付，且系2016年8月24日将案涉房屋腾交陈海霞，因此，王鹤、王向妮应向陈海霞支付此期间的租金，故对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付租金7171元的请求，应依法应予支持。对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付暖气费的请求，由于庭审查明王鹤、王向妮未向陈海霞支付暖气费，因此对于陈海霞的此项请求，应依法应予支持。对于需支付数额，由于陈海霞与王鹤、王向妮之间租赁合同的起租日为2015年12月1日，因此王鹤、王向妮需向陈海霞支付2015年12月1日至2016年3月15日期间的暖气费。双方约定每月暖气费为500元，故王鹤、王向妮需向陈海霞支付暖气费为1750元。对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，庭审查明双方在合同中约定王鹤、王向妮向陈海霞支付1900元作为履约保证金，现王鹤、王向妮行为构成违约，故对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付违约金的请求，应依法应予支持。对于违约金数额，双方在合同中约定履约保证金为1900元，故关于违约金数额依法认定为1900元。对于陈海霞要求王鹤、王向妮支付换钥匙费用50元的请求，由于王鹤、王向妮在交还房屋时未能将钥匙一并交还，致使陈海霞开锁换钥匙产生花费360元，现陈海霞只主张50元的费用，对此应依法应予支持。对于陈海霞要求王鹤、王向妮赔偿防盗门损失2000元及电子表50元的请求，由于其未提交证据证明防盗门系王鹤、王向妮损坏，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于陈海霞的此两项请求，应依法不予支持。对于王鹤、王向妮抗辩系由于陈海霞不配合其办理物品，致使其于2016年8月24日才将物品搬离，对于此抗辩意见，王鹤、王向妮未提交证据证明，同理依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应对此不予采信。对于王鹤、王向妮抗辩其已向惠居公司支付租金而不应再向陈海霞支付的意见，基于合同相对性，王鹤、王向妮与惠居公司之间的租赁合同对陈海霞不具有法律约束力。庭审已查明，惠居公司未按照合同约定向陈海霞支付租金，且拖欠租金已达十五日，根据陈海霞与惠居公司的合同约定，陈海霞有权解除租赁合同。后王鹤、王向妮基于孩子上学等原因需要继续承租案涉房屋，遂与陈海霞协商一致签订了租赁合同，陈海霞与王鹤、王向妮签订的租赁合同对双方具有约束力，双方即应按合同约定履行义务，现王鹤、王向妮拖欠租金，其行为构成违约，故应向陈海霞支付拖欠期间的租金。因此，对于王鹤、王向妮的上述抗辩意见，应依法不予采信。王鹤、王向妮可基于其与惠居公司之间的租赁合同，另案起诉要求惠居公司退还多收取的租金，以维护其财产权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内向原告陈海霞支付拖欠的2016年5月1日至2016年8月24日期间租金7171元；二、被告王向妮、王鹤于本判决生效后之日起十五日内向原告陈海霞支付采暖费1750元；三、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内向原告陈海霞支付违约金1900元（从两被告已支付的履约保证金中扣除）；四、被告王向妮、王鹤于本判决生效之日起十五日内将承租房屋的水卡、电卡、气卡交还原告陈海霞，并支付换钥匙费用50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陈海霞其余的诉讼请求。本案本诉案件受理费367元，由原告承担191元，两被告承担176元。由于原告已预交，两被告在向原告支付上述款项时一并付清。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2015年12月1日陈海霞与王向妮签订《房屋租赁合同》所涉西安市雁南五路曲江水厂家属院2-1-06号房屋与2015年2月28日陈海霞与惠居公司、住商曲江壹街店签订《房屋租赁合同》所涉西安市曲江新区雁南五路水厂家属院小区2幢1单元10306室系同一房屋。本院认为，陈海霞与王向妮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。2015年12月1日至2016年8月24日期间，王向妮、王鹤均居住使用涉案房屋，但王向妮、王鹤仅向陈海霞支付2015年12月1日至2016年4月30日期间租金，王鹤、王向妮构成违约。现陈海霞主张王鹤、王向妮支付2016年5月1日至2016年8月24日期间租金7171元，应予以支持。王鹤、王向妮虽主张其已向陈海霞代理人惠居公司支付上述期间房屋租金，且陈海霞承诺已向惠居公司支付房租可以折抵后续租金，但陈海霞对惠居公司系其代理人及曾承诺王鹤向惠居公司支付租金可折抵后续房租之事不予认可，王鹤、王向妮亦为对其该主张提供充分有效证据予以证明，故本院对王鹤、王向妮该主张不予采信。因王鹤、王向妮并未提交相应证据证明其在搬离涉案房屋时向陈海霞返还相应水卡、电卡、气卡及房屋钥匙，故一审判令王鹤、王向妮将承租房屋的水卡、电卡、气卡交还陈海霞，并支付换钥匙费用50元，并无不妥。就陈海霞主张王鹤、王向妮按照合同约定租金的双倍支付违约金一项，因该约定明显过高，且履约保证金即为履行合同相应约定的保证，现王鹤、王向妮违约，一审法院根据合同约定履约保证金为1900元，依法认定违约金数额为1900元，符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，陈海霞与王鹤、王向妮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元（陈海霞已预交85元，王鹤、王向妮已预交75元），由陈海霞负担85元，由王鹤、王向妮负担75元。本判决为终审判决。审 判 长  张安品代理审判员  高喜平代理审判员  卫婉莹二〇一七年十二月十二日书 记 员  柯增雪