陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
榆中法民一终字第00239号
上诉人（原审原告）某公司。
法定代表人常卫生。
委托代理人徐良河。
委托代理人董帼戎。
被上诉人（原审被告）刘伟。
上诉人某公司、上诉人刘伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00552号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人某公司委托代理人董国戎，被上诉人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3有1日，某公司与榆林市文昌建筑公司签订了商铺租赁合同，约定由某公司租赁文昌公司所有的位于榆阳区金沙小区苑1#、2#、3#楼1、2层整体商铺经营建材城，某公司具有转让招租的权利。2011年4月5日，某公司与刘伟签订了《摊位租赁合同》一份，某公司为甲方，刘伟为乙方，合同约定：甲方向乙方提供位于楼前排左起第五间使用面积为94.92平房米（含公摊）经营场地，由乙方租赁经营，租赁期限为5年。租金、诚信保证金、付款方式约定：乙方在签订合同时交付甲方诚信保证金5000元，乙方应在交付诚信保证金之日起七日内支付甲方第一年度前六个月（第一、二、三个月免收租金，实际支付3个月的租金）租金共计16516元，剩余6个月租金33072元在甲方建材城开业之日起的第5个月内付清。第二年度租金为66064元；第三年至第五年度每年度租金均为77455元。同时双方约定：乙方未按期限缴纳租赁费的，已收取的诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同。逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租赁费5%的违约金。对取暖费的收取金额标准没有明确约定。合同签订后，某公司向刘伟交付了租赁的房屋，刘伟亦向某公司交纳了诚信保证金5000元及第一年度3个月房屋租赁费16516元。双方在履行合同过程中，刘伟以某公司的商场经常停水停电，导致不能正常营业造成其经营损失及暖气不符合供暖标准为由，拒绝交纳所拖欠某公司到期的房屋租赁费。在庭审中，经某公司与刘伟协商，双方同意解除了摊位租赁合同，刘伟将租赁的房屋交付某公司管理，时间为：2013年5月10日。现刘伟拖欠某公司第一年度后6个月房屋租赁费33032元，第二年度即从2012年7月2日起至2013年5月10日止（计十个月零八天）房屋租赁费计55609元，共计88641元。2013年4月17日，某公司提起诉讼，请求：1、判令刘伟支付租金82580元及2011年度、2012年度取暖费7594元；2、判令刘伟支付某公司违约金18035元；3、本案诉讼费由刘伟承担。
原审法院认为，本案双方当事人签订的《摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应当承担相应的违约责任。合同签订后，刘伟向某公司支付第一年度前3个月房屋租赁费16516元，对后期所产生的房屋租赁费未按约定期限交纳，构成违约。现刘伟拖欠某公司第一年度后6个月房屋租赁费33032元、第二年度即从2012年7月2日起至2013年5月10日止（计十个月零八天）房屋租赁费55609元，共计88641元。故对某公司要求刘伟给付房屋租赁费82580元的请求，依法予以支持。某公司要求刘伟支付2011年、2012年度取暖费7594元的诉请，因双方在房屋租赁合同中未约定暖气费的收取标准，某公司仅提供收取暖气费通知书，因该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故该请求依法不予支持。双方在房屋租赁合同中既约定未按期交纳房屋租赁费逾期诚信保证金不予退还的违约责任，又约定未按期交纳房屋租赁费每逾期一日刘伟应承担应缴纳租金百分之五的违约金，该项每逾期一日百分之五的违约金的约定过高有悖于法律规定，应以诚信保证金不予退还确定违约责任。刘伟反驳因某公司的商场经常停水停电，导致不能正常营业造成其经营损失及暖气不符合供暖标准拒绝交纳房屋租赁费的抗辩理由，因无合法有效证据予以佐证，故该理由依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、某公司与被告刘伟于2011年4月5日签订的编号为25-HT-20110405-C8802《摊位租赁合同》有效，依法予以解除。二、本判决生效后五日内，由刘伟一次性付给所欠某公司房屋租赁费82580元。三、驳回某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由某公司负担200元，由刘伟负担1030元。
上诉人某公司不服一审判决，上诉称，一、原审认定事实不清。某公司与刘伟在摊位租赁合同中明确约定电费及其他费用由刘伟承担，其他费用包括暖气费，上诉人某公司提供的摊位租赁合同、收取暖气费的通知及榆林市物价局关于收取暖气费调整的通知等证据，足以证明暖气费的收取标准及交纳义务人为上诉人刘伟。故原审法院以“双方在合同中未约定收取暖气费的标准、某公司仅提供收取暖气费的通知书，该证据形式单一又无相关合法有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果”，即驳回上诉人某公司的诉讼请求错误。二、原审法院适用法律错误。双方虽在合同中约定上诉人刘伟每逾期一日支付租赁费应承担应缴租金5%的违约金，但上诉人某公司仅主张以拖欠费用的20%计算违约金，且上诉人刘伟并未提出减少违约金的请求，原审法院仅以不予退还诚信保证金确定上诉人刘伟的违约责任属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法增加判决刘伟支付上诉人某公司2011、2012年度的取暖费7594元，违约金18035元，共计25629元，并由上诉人刘伟承担本案全部诉讼费用。
上诉人刘伟不服一审判决，上诉称，原审法院认定事实不清。一、合同履行过程中，塞上腾飞建材城部分房屋因暖气管道冻裂导致上诉人刘伟所租赁的房屋无法正常供暖达四个月之久，再加上塞上腾飞建材城经常停水停电，上诉人某公司作为建材城的管理人不能及时、有效的进行管护、维修，严重影响了上诉人及其他承租人的经营活动，给上诉人造成了巨大的经营损失。基于此，上诉人刘伟拒绝向某公司支付2011年的暖气费及2011-2012年度的下半年租金。上诉人刘伟是行使同时履行抗辩权，并未违约，且上诉人某公司应当赔偿刘伟经营损失。二、由于上诉人某公司管理措施不当等因素，导致上诉人刘伟在内的大部分商户基本处于亏损状态。2012年4月，上诉人刘伟提出解除合同的要求，遭塞上腾飞建材公司的拒绝。2012年11月2日上诉人刘伟将租赁房屋内的所有物品全部搬离，上诉人某公司未提出任何异议，故2012年11月2日双方已经解除了摊位租赁合同。上诉人刘伟仅欠10个月租赁费35130元。三、双方约定的租赁期限是5年，上诉人刘伟投资20万元对租赁房屋进行了装修，上诉人刘伟仅使用了租赁房屋一年的时间，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条的规定，上诉人某公司应当对剩余租赁期内租赁房屋装饰装修残值损失进行相应的赔偿或补偿。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人刘伟支付某公司所欠租赁费35130元（2012年1月2日起至2012年11月2日），并由某公司返还刘伟诚信保证金6600元，本案一、二审诉讼费用由某公司承担。
本院经审理查明：合同签订时，上诉人刘伟向上诉人某公司交纳诚信保证金6600元。
本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，故本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是本案双方当事人在履行合同过程中，是否存在违约情形，上诉人某公司应否向上诉人刘伟退还6600元诚信保证金。本案双方当事人签订摊位租赁合同后，上诉人某公司按照约定将摊位交付上诉人刘伟经营，上诉人刘伟应当按照合同约定支付某公司摊位租赁费，现其仍拖欠第一年度后六个月及第二年度从2012年7月2日起至2013年5月10日的租赁费未予支付，显已构成违约。上诉人刘伟未按期支付租金的违约行为不具备同时履行抗辩权的构成要件，故刘伟以某公司未能及时有效的履行暖气管道的维修、管护义务而拒付租金的抗辩理由不能成立。双方当事人虽在合同中约定暖气费由刘伟承担，但因塞上腾飞建材城内部分租赁摊位的暖气管道出现过冻裂漏水的情形，故可以确定该商场供暖不符合标准，也即上诉人某公司在履行合同过程中亦存在违约情形，故其关于暖气费的请求不予支持。双方在合同中对刘伟逾期缴纳租金的违约责任作了双重约定，即如果刘伟逾期支付租金则某公司不予退还诚信保证金，同时刘伟每逾期一日支付租金应向某公司支付应缴租金百分之五的违约金，该约定重复追究刘伟的违约责任，原审法院以不予退还诚信保证金确定刘伟的违约责任并无不当。综上，双方当事人关于违约责任的上诉理由均不能成立。原审法院在判决书论理部分阐明刘伟交纳的诚信保证金归某公司所有，但在判决主文中未予列明，二审予以纠正。上诉人刘伟主张其于2012年11月2日从租赁摊位搬离，但其未提供相关证据予以佐证，上诉人某公司不认可该事实，故上诉人刘伟主张其应当支付某公司租赁费至2012年11月2日的请求不予支持。上诉人刘伟要求上诉人某公司就房屋装饰装修残值损失进行相应的赔偿或补偿的诉请，由于上诉人刘伟在一审期间并未提出反诉，故本院不作处理。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）榆民二初字第00552号民事判决第一、二、三项；
二、上诉人刘伟向上诉人某公司交纳的6600元诚信保证金，上诉人某公司不再退还上诉人刘伟。
二审案件受理费1315元，由上诉人某公司负担445元，由上诉人刘伟负担870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 张羽苗