浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越民初字第4187号
原告沈丽丽。
被告季爱莲。
委托代理人（特别授权代理）周斌照。
被告俞美英。
委托代理人（特别授权代理）陈柏杨。
原告沈丽丽与被告季爱莲、俞美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月24日立案受理，依法由审判员吕小丽独任审判，于2009年11月13日、2010年2月4日公开开庭进行了审理。原告沈丽丽、被告季爱莲及其委托代理人周斌照、被告俞美英及其委托代理人陈柏杨到庭参加诉讼。后依法组成合议庭进行审理。因诉讼中，俞美英另行起诉要求确认其与季爱莲的诉争房屋买卖（过户）无效并要求季爱莲归还诉争房屋，本院立案受理后，本院于2010年5月20日裁定对本案中止审理，2010年11月11日裁定恢复审理，并于2010年11月18日公开开庭进行了审理，原告沈丽丽、被告季爱莲及其委托代理人周斌照、被告俞美英及其委托代理人陈柏杨到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为2009年11月14日至2010年1月31日。本案现已审理终结。
原告沈丽丽诉称：2009年6月28日，原告通过房产中介所向被告季爱莲支付23万元用于购买花园北区2幢205室房屋，并于2009年6月30日办理了房屋所有权证、契证、土地使用权证的过户手续。现该房屋所有权人为原告。按买卖合同约定，被告季爱莲应当于2009年8月30日前交付该房，但时至今天原告多次交涉仍未能交房。同时被告俞美英至今侵占属于原告的房屋未能搬迁至被告季爱莲书面承诺安排的住所。2009年9月9日，原告以书面通知形式通知被告俞美英于2009年9月20日前搬出上述房屋，但被告俞美英未采取任何行动。按买卖合同约定，被告季爱莲逾期交房应支付给原告违约金1万元，并且每逾期交房一天应支付给原告房屋总价千分之一的滞纳金，至今被告季爱莲未予支付，并且也未将该房水、电、煤气、有线电视等手续过户给原告，也未将被告俞美英户口迁出上述房屋。原告现向法院起诉，请求判令：一、被告季爱莲立即腾空并交付花园北区2幢205室房产于原告；二、被告俞美英立即搬出花园北区2幢205室；三、被告季爱莲支付逾期交房的违约金1万元整及按合同规定每逾期交房一日，支付给原告房屋总价千分之一的滞纳金；被告季爱莲将该房水、电、煤气、有线电视等手续过户给原告，同时将被告俞美英户口迁出花园北区2幢205室；四、本案诉讼费由被告季爱莲承担。
被告季爱莲辩称：对于原告所述事实予以认可，但季爱莲已经为原告办理了三证，也一直愿意将诉争房屋交付给原告，季爱莲不存在违约行为，只存在逾期交房的行为，因此不适用合同关于1万元的违约条款，只适用逾期交房的违约条款。而且季爱莲逾期交房的违约行为并未给原告造成实际损失，每日房屋总价千分之一的违约金过高。同时，季爱莲已经为被告俞美英安排好另外的住处，希望被告俞美英尽早搬出本案诉争房屋。
被告俞美英辩称：一、本案诉争房屋产权是俞美英的，俞美英既没有出卖给季爱莲过，更没有出卖给原告过，因此原告无权要求俞美英腾退。俞美英是一位孤寡老人，原住绍兴市区龙山后街131号，1993年因老房拆迁，被安置到诉争房屋，后办理了相关房屋权证。1973年前后，俞美英认识了季爱莲，因俞美英无子女，双方就以干母女相称来往。1998年，季爱莲以俞美英年老保管房地产权证不放心为由，拿走了俞美英诉争房屋的相关房地产权证等。俞美英在接到传票后才知悉，诉争房屋已被季爱莲于2009年6月以23万元的价格出卖给沈丽丽，并要俞美英立即腾退房屋。经去房管部门查询：诉争房屋是2001年由俞美英本人卖给季爱莲的，并存有俞美英签字的《房地产买卖契约》。该诉争房屋是俞美英唯一居所，根本不可能会出卖给季爱莲，也根本没有收到过5万元的房款和出具过所谓的收条。因此，俞美英认为相关房地产买卖契约等材料都是季爱莲伪造的，季爱莲骗走房产权证等，又以低价出卖，已构成诈骗犯罪嫌疑。二、季爱莲与沈丽丽的房屋买卖行为（合同）无效，因为：季爱莲所出售房源是通过不法手段取得的，涉嫌犯罪；房屋交易价格明显低于该同类地段学区房价格，且从房屋挂牌到成交办证只有3天时间，由此可以推定原告如此低价和急速从季爱莲处购买该房并办理相关权证，很不正常，显属恶意串通，损害第三人俞美英之合法利益。三、本案因涉嫌犯罪，俞美英已向公安机关报案，人民法院应当中止审理，待公安机关明确答复后再作处理。
原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、房屋转让协议1份，证明原告与季爱莲之间的房屋买卖是有效的。被告季爱莲无异议，恰能证明原告在购买房屋前对房屋的产权及使用状况是清楚的。被告俞美英对原告与被告季爱莲之间的买卖合同不清楚，24万元的价格明显低于目前学区房的房价，原告与季爱莲之间有恶意串通的嫌疑，该房屋是季爱莲非法所得的，涉嫌犯罪，该协议应属无效。本院予以认定。
2、收条1份，证明季爱莲收到原告23万房款的事实。被告季爱莲无异议。被告俞美英认为不清楚，与其无关。本院予以认定。
3、房屋所有权证、契证、土地使用证各1份，证明本案所涉房屋现在所有权人是原告。被告季爱莲无异议，恰能证明其是愿意将房屋出卖给原告的。被告俞美英对于真实性无异议，但该房屋三证是利用不法手段取得，应当予以撤销。本院予以认定。
4、原登记在季爱莲名下的房屋三证复印件各1份，证明本案所涉房屋原产权人是季爱莲，该三证原件在办理过户手续时已经交在便民中心处。被告季爱莲无异议。被告俞美英认为其从来没有将房屋卖给过季爱莲，是季爱莲用不法手段取得的，不予认可。本院对证据真实性予以确认。
5、挂号信、挂号信回执、承诺书各1份，证明原告书面通知俞美英搬出本案诉争房屋，且季爱莲承诺已经为俞美英安排好住处。被告季爱莲无异议，说明其是愿意将房屋交付给原告。被告俞美英认为挂号信确实是收到过，承诺书是被告季爱莲单方行为，从来没有和其进行过协商，故不予认可。本院对证据真实性予以确认。
6、播放录音资料1份，证明2009年8月份一天晚上，原告、原告母亲、原告舅舅和中介、季爱莲一起到本案诉争房屋去和俞美英商量让俞美英搬出房屋这件事情，说明卖房子这件事情俞美英一直都是知情的，开始也是同意卖房子的，只是后来想想后悔了。被告季爱莲无异议，那天晚上其是一起去的，关于叫俞美英搬出房子的事其一直都是在努力的，原告也做了很多工作。被告俞美英认为对录音真实性有异议，录音是可以修改的。俞美英根本不知道季爱莲已经将房子卖给原告，录音中也体现俞美英根本不知道为何要搬，还讲到季爱莲骗其的行为，是犯罪行为。俞美英对录音不认可，即使是真实的话，俞美英也在其中否认了卖房的事情。本院认为，俞美英虽对录音真实性有异议，但又认可其本身在录音中部分话语，结合原告、季爱莲对录音内容无异议，本院对录音真实性予以确认。
被告季爱莲为证明其主张，向本院提交了下列证据：
7、花园社区证明1份、中介情况陈述1份，证明在买房前原告对产权及使用情况是清楚的，且被告俞美英当时也是同意协助原告和季爱莲房屋买卖的履行。原告无异议。被告俞美英认为社区调解是有过，因为俞美英没有将房子卖掉过，所以不可能调解好；中介情况陈述不是事实，中介和原告、季爱莲有利害关系。本院结合原、被告陈述对因诉争房屋产生纠纷的事实予以确认。
8、俞美英出具的收条1份，证明2001年10月16日，俞美英收到季爱莲的买房款，结合上述证据可以证明房产办理过户手续是合法的。原告无异议。被告俞美英认为其没有收到过5万元，收条上的签名也不是其所签。本院认为，在俞美英起诉的（2010）绍越民初字第253号案件中，俞美英申请过司法鉴定，本院结合该案裁判予以认定。
9、（2010）绍越民初字第253号民事判决书1份、（2010）浙绍民终字第1198号民事判决书1份，证明经过一审、二审，俞美英要求确认其与季爱莲之间房屋买卖无效及归还诉争房屋的请求已被法院判决驳回。原告无异议。被告俞美英对真实性无异议，但其已向有关部门提出申诉及再审申请。本院对生效裁判文书予以认定，同时对证据8收条系俞美英出具的真实性予以认定。
被告俞美英为证明其主张，向本院提交了下列证据：
10、房地产买卖契约复印件1份，证明本案所涉房屋产权人应该是俞美英，该买卖契约中的“俞美英”不是俞美英本人所签。原告认为其买房时，房产登记在季爱莲名下，对于该契约不清楚。被告季爱莲认为根据房产交易规定及惯例，应该是本人持自己身份证去便民中心过户，该契约上有俞美英的印章，且便民中心没有授权委托书，说明是俞美英是自己到场办理的。本院认为证据9中生效裁判文书已认定该买卖契约合法、有效，故予以认定。
经审理查明：2009年6月28日，原告沈丽丽（乙方）与被告季爱莲（甲方）通过房产中介（丙方）签订房屋转让协议1份，由被告季爱莲将登记在其名下的座落于绍兴市越城区花园北区2幢205室房屋一套转让给原告沈丽丽。该协议约定：房屋转让总价为24万元，乙方预付定金1万元，2009年6月30日过户时支付23万元（含定金1万元），余款1万元交房时付清；双方于2009年6月30日前办理产权过户手续；甲方负责结清房屋交付前发生的一切费用，如水、电、煤气、电话、物业管理费用等，并于2009年8月30日前（房款交清日）把房地产及附属设施交付给乙方；如乙方中途悔约，则甲方不退定金，甲方中途悔约的，则甲方在退还乙方所付定金的基础上，另付给同等定金数额的违约金；若乙方不能按期付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产的，则每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价千分之一的滞纳金；甲方在2009年6月20日（系笔误，应为2009年6月30日）前将俞美英户口迁出该房屋；协议同时对其他权利义务事项做了约定。协议签订后，原告沈丽丽和被告季爱莲依约于2009年6月30日办理了产权过户手续，原告沈丽丽取得了诉争房屋的所有权证、契证、土地使用权证。原告沈丽丽也依约支付给被告季爱莲购房款23万元。现因被告俞美英一直居住在诉争房屋内不肯搬出，致季爱莲无法向原告交付房屋。现原告诉至本院要求解决。
另查明：2009年12月23日，俞美英以季爱莲为被告，以其在本案中的辩称内容为事实和理由向本院起诉，要求确认其与季爱莲的房屋买卖（过户）无效；季爱莲归还本案诉争房屋（权属）。本院经过审理，作出（2010）绍越民初字第253号民事判决，认定俞美英和季爱莲于2001年10月签订的房地产买卖契约合法、有效，判决驳回俞美英的诉讼请求。俞美英不服该判决上诉至绍兴市中级人民法院，经该院审理，裁定驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案应为房屋买卖合同纠纷。原告沈丽丽和被告季爱莲签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告沈丽丽依据约定向被告季爱莲支付房款，被告季爱莲应按约定向原告交付房屋。被告季爱莲逾期交房的行为确已构成违约，原告请求被告季爱莲支付违约金，符合合同和法律规定，应予支持。关于原告根据双方协议中“如乙方中途悔约，则甲方不退定金，甲方中途悔约的，则甲方在退还乙方所付定金的基础上，另付给同等定金数额的违约金”的约定要求季爱莲支付违约金1万元的请求。本院认为，该约定实际为双方存在根本性违约情形下而适用的定金条款，本案季爱莲的违约行为不属根本性违约，故不应适用该条款，而应适用逾期交房的违约责任条款即“每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价千分之一的滞纳金”，其中“滞纳金”实为违约金。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现被告季爱莲以非主观因素逾期交房及原告未能证明其实际损失为由要求减少违约金，符合法律规定，本院根据因季爱莲未按期交房致原告至今未能对上述房屋进行占有、使用、收益等的实际情况，酌情调整逾期交房违约金为每月1000元。被告俞美英在2001年将诉争房屋出卖给被告季爱莲后仍在上述房屋居住，是房屋的实际占有、使用人，在被告季爱莲将诉争房屋转让给原告沈丽丽，原告已合法取得房屋所有权的情况下，被告俞美英再占有、使用诉争房屋已侵犯原告的合法权益。被告俞美英关于其系诉争房屋所有权人，其从未将房屋出卖给季爱莲的抗辩，与生效裁判文书认定事实不符，且被告季爱莲已为俞美英另寻住处，故被告俞美英上述抗辩不能成立，其应从上述房屋中腾退，由被告季爱莲将该房屋交付给原告。原告要求被告腾退并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于原告所请求的被告季爱莲办理好水、电、煤气、有线电视等过户手续及户口迁移手续，不属民事案件受理范围，原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、被告俞美英应于本判决生效之日起三十日内腾退座落于绍兴市越城区花园北区2幢205室房屋，同时被告季爱莲应将该房屋交付给原告沈丽丽，并支付给原告沈丽丽自2009年9月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金（按每月1000元计算）；
二、驳回原告沈丽丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告季爱莲负担，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 吕小丽
人民陪审员 陈美珍
二〇一〇年十一月二十日
书 记 员 李 奕