上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第791号
原告张栋。
原告邓彦。
两原告之共同委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
被告高秋娣。
委托代理人高正全。
原告张栋、邓彦诉被告高秋娣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告张栋及两原告之共同委托代理人葛文昱、被告高秋娣及委托代理人高正全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张栋、邓彦诉称，2014年8月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将其名下的位于上海市杨浦区民京路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币1，040，000元（以下所涉币种均为人民币）的价格出售给原告。合同附件三第4条约定，待杨浦区房地产交易中心出具以原告为所有权人的产证且被告收到原告第三期房款（即银行贷款）后7日内，被告有义务将系争房屋交付原告，逾期交房的，将按合同第十条第（三）项的约定，以已付房款的万分之五／每日计算违约金，直至实际交付为止。合同补充条款（一）第2条约定，被告承诺于交房之前将其在系争房屋中的户籍迁出，每逾期一日的，被告应按房价款的万分之五／每日支付赔偿金，直至户口迁出时止。合同补充条款（一）第1条约定出售房屋的维修基金已包含在房价款内，不再另行结算。合同签订后，原告于2014年11月6日取得了产权证，并于2014年11月12日向被告支付了第三期房款。被告应按约于2014年11月19日之前迁出户口、交付房屋，但被告一直未履行。直至2015年1月8日，原告不得已在被告的要求下，将维修基金及尾款交付给被告后，被告才交房、迁移户口，但未结清2014年12月份的电费。被告的行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告支付2014年11月20日至2015年1月8日的延期交房违约金24，720元；2、被告支付2014年11月20日至2015年1月8日的延期迁移户口的赔偿金24，960元；3、被告返还房屋维修基金2080元；4、被告支付2014年12月的电费34.50元。
被告高秋娣辩称，原告所支付的第三期房款是向银行申请的公积金贷款，2014年11月12日银行放贷时，并未通知被告，被告不知情。直至一周后，中介公司才通知被告银行已将第三期房款发放至被告帐户，被告于2014年11月19日查询后确认收到该期房款。但此时被告因工作需要身在外地，无法赶回交房。2014年11月26日，被告回到上海，在原、被告及中介公司都在场的情况下，被告退还租客押金并赔偿一个月租金后，租客搬离房屋，被告将房屋钥匙交给中介公司。关于户籍问题，被告原本打算待新购房屋后直接迁入新房内，但原告误导被告称可将户籍迁入公共户籍内，导致被告和中介公司来回奔波于派出所，耽搁了几周时间，最后于2015年1月8日迁出户籍。因此，户籍迟迁的责任在原告。关于维修基金的事情，双方口头约定过由原告支付给被告。至于原告主张的2014年12月份的电费，被告同意支付。
经审理查明，2014年8月6日，原、被告通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于上海市杨浦区民京路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，建筑面积为43.5平方米，转让价款为1，040，000元。补充条款（一）第2条约定，被告承诺于交房之前将其在系争房屋中的户籍迁出，每逾期一日的，被告应按房价款的万分之五支付赔偿金，直至户口迁出时止。附件三第2条约定，被告同意原告通过向贷款银行申请590，000元贷款的形式支付第三期房价款。附件三第4条约定，待杨浦区房地产交易中心出具以原告为所有权人的产证且被告收到原告第三期房款后7日内，原、被告双方应对该房地产进行验看、清点，被告应将该房地产交付原告。第十条第（三）款约定，被告未按约定交接房地产的，自被告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为原告已付款日万分之五，直至实际交付日。补充条款（一）第1条约定，被告已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房价款内，不再另行结算。
2014年11月12日，原告通过上海农商银行向被告支付第三期房款590，000元。
2014年11月13日，中介公司以短信方式通知被告在下周二之前交房，被告回复尽量交房。2014年11月16日，中介公司再次通知被告，称原告说按照合同被告应该款清后7天交房，后天正好是第7天，要求被告尽快回来，因为违约金是按天计算的。
2014年11月26日，原、被告及中介公司欲办理交房手续，原告提出被告户籍尚未迁出不符合交房条件，不同意接收房屋。被告将房屋钥匙交至中介公司处。
2015年1月8日，被告将户籍迁出。当日，原告从中介公司领取房屋钥匙。
2014年11月起，被告要求原告将房屋尚余维修基金返还给被告，原告不同意。2015年1月8日，被告将户籍迁出前，再次提出若原告不将维修基金支付给被告则不迁户籍，原告遂向被告返还维修基金2080元。同日，原告向被告支付尾款10，000元。
另查，被告未与原告结清2014年12月电费34.50元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、房款收款收据及转账凭证、房地产权证、房贷放款记录、房屋钥匙收条、户籍记录、尾款及维修基金收款收据、电费单、贷款凭证及短信、煤气费单据、报警回执、承诺书、被告提供的情况说明、本院与居间方业务员谈话笔录、以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，双方均应按约履行自己的义务。买卖合同附件三第4条约定被告应在原告取得产权且被告收到原告第三期房款后7日内交房。原告取得产权日期为2014年11月6日，被告收到原告第三期房款日期为2014年11月12日，故根据买卖合同的约定，被告应在2014年11月19日之前交房。但被告自2014年11月13日起多次收到中介公司催促交房的通知，却未能在2014年11月19日之前交房，构成违约，应当承担违约责任。2014年11月26日，原、被告及中介公司欲交接房屋，原告以被告户籍未迁为由，拒绝收房，因户籍是否迁移并不是房屋交接的条件，因此原告拒绝收房的责任应由原告自行承担。被告需承担自2014年11月20日至11月26日逾期交房的违约责任。根据买卖合同的约定，被告应每日按原告已付房款的万分之五支付逾期交房违约金，故被告应支付逾期交房违约金3605元。
买卖合同补充条款（一）第2条约定，被告应在交房前将户籍迁出，即被告最晚应于2014年11月19日将户籍迁出，但被告直至2015年1月8日才将户籍迁出，构成逾期迁出户籍的违约责任，应当按合同约定，每日按房价款的万分之五支付2014年11月20日至2015年1月8日的赔偿金24，960元。
虽然原、被告在买卖合同中约定维修基金已包含在房屋总价内，但原告在2015年1月8日向被告支付维修基金的行为，应视为双方变更了合同约定条款，并已履行。原告再诉请要求被告返还维修基金2080元，于法无据。
被告同意向原告支付2014年12月电费34.50元，于法不悖，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告高秋娣应于本判决生效之日起十日内向原告张栋、邓彦支付逾期交房违约金人民币3605元；
二、被告高秋娣应于本判决生效之日起十日内向原告张栋、邓彦支付逾期迁出户口赔偿金人民币24，960元；
三、准被告高秋娣于本判决生效之日起十日内向原告张栋、邓彦支付2014年12月电费人民币34.50元；
四、原告张栋、邓彦其余诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1094元，减半收取计人民币547元，由原告张栋、邓彦负担人民币289.50元、由被告高秋娣负担人民币257.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 励
二〇一五年三月二十五日
书记员 周靖雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。