江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终2204号
上诉人（原审原告）：龚前勇，男，1982年9月25日出生，汉族，江西省九江市人，经商，住南昌市西湖区。
上诉人（原审原告）：刘少桃，女，1986年2月21日出生，汉族，江西省武宁县人，住南昌市西湖区。
以上两上诉人共同委托代理人：田雯、田玮琅，江西柴桑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：九江市锦城置业有限公司，住所地武宁县豫宁大道332号。
法定代表人：陈景平，系公司董事长。
委托代理人：刘明，江西修江律师事务所律师。
上诉人龚前勇、刘少桃因与被上诉人九江市锦城置业有限公司（以下简称锦城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2017）赣0423民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龚前勇、刘少桃上诉请求：1、撤销江西省武宁县人民法院（2016）赣0423民初690号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由为：1、被上诉人存在逾期交房超过60天以及规划设计变更未告知的情形，上诉人依约有权解除�同，上诉人于2017年3月8日同时向被上诉人发出了《解除合同通知书》和《还款通知书》，快递凭证载明了《解除合同通知书》和《还款通知书》两份文件，被上诉人原法定代表人陈江武在另案中确认收到了《还款通知书》，故双方签订的两份《商品房买卖合同》已被解除；2、一审法院仅凭被上诉人提交的8张照片，认定上诉人对购买的商铺已经实际转移占有，商品房交付有极其严格的法定程序，要办理书面手续，该认定没有法律依据；3、上诉人以出具借条的方式支付首付款是经公司股东会议决定的，且公司向上诉人出具了首付款收据，可以认定上诉人已经支付了首付款，出具借条只是与公司形成了民间借贷的法律关系，故上诉人不存在逾期付款，一审法院却认定“被告未明示放弃追究原告逾期付款的违约责任，被告抗辩原告逾期付款构成违约的理由成立。”
被上诉人九江市锦城置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由为：1、案外人陈江武并未认可其收到了《解除合同通知书》，答辩人自始至终没有收到《解除合同通知书》；2、答辩人接受了上诉人的购房款欠条，并未明示放弃追究上诉人逾期付款的违约责任，交房期限应顺延至违约金付清之日止；3、答辩人根据大部分业主的要求，申请规划变更，因此迟延办理规划验收时间269天，这段时间可作为交房相应顺延的时间；4、上诉人张贴出租、出售广告，可视为对商铺的实际占有，双方在合同补充协议中约定了“自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。”，上诉人作为公司股东及高管，可以视为上诉人实际上接受了答辩人的交付；5、答辩人是严格按照规划文本与设计规范要求建设的，上诉人称实际完工与规划文本及设计规范不符，与事实不符。故答辩人不存在逾期交房且房屋已经实际交付，上诉人请求解除合同没有事实和法律依据。
龚前勇、刘少桃向一审法院起诉请求：1、依法解除武宁县锦城半岛12栋一层93#94#号、95#-1号两间商业《商品房买卖合同》；2、依法判定被告退回原告购房款2616000元，利息分别以20万元为基数从2014年11月19日起按年利率6%至还清之日止，以88.1万元为基数从2015年1月30日起按年利率6%至还清之日止，以23.5万元为基数从2015年9月15日起按年利率6%至还清之日止，被告赔偿原告经济损失147498.7元，被告按照购房款2616000元的2%承担违约金；3、本案诉讼费被告承担。
一审法院认定事实：原告龚前勇原系被告的股东之一，主管公司的商品房销售工作。2014年11月12日，原、被告签订《协议书》，原告预购被告开发的锦城半岛项目12#楼93#94#号商铺，原告于2014年11月19日交付定金200000元。2015年1月21日，原、被告就93#94#号铺面签订备案号为201500112号的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“该商品房为锦城半岛项目中的12栋1层93#94#号，建筑面积共119.5平方米，单价为每平方米18000元，总价款2151000元，买受人应当于2015年1月21日前支付首期房价款人民币1081000元，余款1070000元申请贷款支付。买受人逾期付款的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。该商品房达到约定的交付�件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内书面告知买受人的；2、因政策因素影响和特殊自然气候条件影响施工进度的；3、买受人未全面履行合同约定义务和责任的。除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。出卖人因政策规范性文件要求采取某项重要措施或遇重大技术问题，导致建设周期延长的，由出卖人向买受人提供相关证明，交房时间相应顺延。”补充协议约定：“因买受人原因造成物业不能按时交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按合同约定交清购房款（包括违约金或按揭款未进入指定账户），可以将交付日期顺延。2、自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。3、小区红线外非出卖人开发范围，因各种原因引起的情形变更，无论是否影响到买受人的房屋使用均与出卖人无关。”原告于2015年1月30日出具欠条欠首付款881000元，被告开具了收据，余款于2015年2月4日办理了银行按揭。此欠款原告于2015年2月15日用分红款偿还441000元，于2015年4月1日用分红款偿还440000元。2015年3月27日，原、被告签订备案号为201501068的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：“该商品房为锦城半岛项目中的12栋1层95#-1号，建筑面积共31平方米，单价为每平方米15000元，总价款465000元，买受人应当于2015年3月26日前支付首期房价款人民币235000元，余款230000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。”合同的其他约定均与备案号201500112号的《商品房买卖合同（预售）》一样。原告于2015年3月27日向被告出具欠条，欠首付款235000元，承诺同年6月30日前付清。原告于2015年6月15日与银行签订按揭借款合同，首付款235000元于2015年9月15日还清，被告开具了收据。2015年11月18日，被告与武宁港华燃气有限公司签订燃气工程建设安装合同，合同约定锦城半岛燃气管道工期90日。2016年6月28日武宁县建设局印发《武宁县城小区基础配套设施建设监管和验收程序暂行办法》，2016年1月4日，锦城半岛12#楼通过勘察、设计、施工、监理、建设单位组织的竣工验收并取得竣工验收报告。2016年3月17日，原告找广告公司制作“三连铺出租”的6米横幅悬挂在其铺面上方，并在其没有装锁的铺面玻璃门上多处贴有“三连铺出租出售、188××××8999龚”的广告。2016年8月3日，被告根据12栋住户的请求向武宁县规划局申请部分绿化变更调整为停车场，武宁县规划局于2017年4月28日批复同意变更。2017年6月13日，锦城半岛12#楼取得武宁县建设局的竣工验收备案。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，是双方的真实意思表示，不违�相关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应全面履行合同义务。原告应当按照合同约定的时间、金额支付购房款，而原告龚前勇作为被告公司的股东和销售主管，用欠条抵付购房款，虽然被告接受了欠条，但被告并未明示放弃追究原告逾期付款的违约责任，被告抗辩原告逾期付款构成违约的理由成立。按合同和原告出具的欠条约定的逾期付款违约金的计算方法以及原告逾期付款的时间计算，93#94#号商铺原告应付逾期付款违约金8365元，95#-1号商铺原告应付逾期付款违约金20501元。被告抗辩称原告未支付上述逾期付款违约金，交房期限应顺延至违约金付清之日止的理由成立，故该院确认被告不存在逾期交房的违约行为。被告在本案中提起反诉要求原告支付上述逾期付款违约金，但未按照规定缴纳反诉案件受理费，按被告撤回反诉处理。被告抗辩因小区增加�气工程建设安装，交房期限应顺延至2016年5月30日，原告亦承认被告的该顺延主张，该院予以采纳。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据上述法律、法规的规定可知，房地产开发项目竣工验收合格是交付使用的法定条件，取得建设部门的建设工程竣工验收备案书�是交付的法定条件。12#楼于2016年1月4日取得工程竣工验收报告，符合交付使用的法定条件。原告于2016年3月17日制作“三连铺出租”的宣传横幅悬挂在其购买的铺面上方，并在其购买的铺面玻璃门张贴有“三连铺出租出售”的广告，可以视为原告对其购买的商铺已经实际转移占有。且合同第十条（二）项约定：“该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同附件十一补充协议八（二）2约定：“自合同约定交付日期届满，买受人不及时来办理交接手续的，房屋视为已交付。”综上，尽管原告没有和被告办理交付使用的书面交接手续，但其为被告公司主管销售的股东，因该特殊身份，可以视为原告实际上接受了被告的交付。被告根据锦城半岛12#楼绝大部分业主的要求，于2016年8月3日向武宁县规划局申请将12号楼绿化用地调整变更为停车场，武宁县规划局于2017年4月28日才做出准予变更的决定。从公平原则考量，2016年8月3日-2017年4月28日这段时间可归为因政策规范性文件要求采取某项重要措施的时间，这段时间可作为交房相应顺延的时间。原告主张按小区规划，该小区建筑红线与用地红线退居为15米（规划文本与设计规范要求），而12栋1层93#94#号、95#-1号整排商业位于小区东北转角，门口至马路距离应在15米以上约20米左右，而实际完工退让距离约10米，且门口增加了8级台阶，严重影�了该三间商铺的商业价值。该院认为，小区用地红线外是城市街道及人行道，属公共设施规划范围，其如何建设被告公司无权干涉；原告提供的证据不能证实被告变更了小区用地红线范围内的规划设计；原告作为被告公司的股东，早在2015年就应该知道与该铺面使用有关的临街台阶、周边道路的建设状况，故原告据此要求解除合同的主张该院不予支持。综上，原告要求解除备案号为201500112和备案号为201501068号的《商品房买卖合同（预售）》的主张没有事实和法律根据，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：驳回原告龚前勇、刘少桃的全部诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交了八张照片，用以证明招租广告都是被上诉人统一制作的，被上诉人质证认为，对照片的真实性没有异议，但上诉人不能证明是被上诉人统一制作的；上诉人提交了两张CAD图纸，用以证明被上诉人改变了规划设计，被上诉人质证认为，该图纸不是规划批准的文本，应当以规划批准的文本为准；被上诉人提交两份公证书，用以证明出租、出售广告条幅是上诉人在2016年3月委托武宁县风光色彩广告装饰有限公司制作悬挂的，上诉人质证认为，对公证书本身的真实性没有异议，对公证书内调查笔录的合法性、关联性存异议，调查问话存诱导性问话，证人应当出庭作证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对八张照片，因不能实现其证明目的，本院不予采信；对两张CAD图纸，因不是规划批准的文本，本院不予采信；对两份公证书，因被调查对象没有出庭作证，本院不予采信；二审期间，被上诉人出示了2016年微信聊天记录，上诉人对被上诉人一审提交的拍摄于2016年4月3日的照片的真实性予以认可，本院予以确认。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方购房合同约定：“出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。”，同时约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”。上诉人应当知道，自2016年4月1日起，被上诉人没有交付房屋，上诉人即享有合同解除权。被上诉人辩称上诉人逾期付款，应当支付违约金，交房日期应当顺延至违约金交清之日止，本院认为，上诉人以出具欠条的方式支付首付款，被上诉人收取了欠条并开具了收款收据，表明被上诉人认可上诉人以出具欠条的方式支付首付款，上诉人出具欠条只是与被上诉人形成了借贷关系，故被上诉人关于其未明示放弃追究上诉人逾期付款的违约责任，交房期限应顺延至违约金付清之日止的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。上诉人于2016年3月17日制作了“三连铺出租”的招租广告，一审法院据此认定上诉人对商铺已经实际转移占有且因其股东身份可以视为房屋已交付，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人应当知道自2016年4月1日起即享有合同解除权，其于2017年4月7日向法院起诉请求解除合同，期间已经超过一年，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故上诉人没有在合理期间内行使解除权，其解除权消灭。故上诉人关于解除�同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人龚前勇、刘少桃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，予以纠正。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31019元，由上诉人龚前勇、刘少桃负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈双武
审判员 朱 力
审判员 施龙西
二〇一八年二月六日
书记员 戴坤利