山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民初790号
原告（反诉被告）：许邦军，男，1969年3月13日出生，汉族，住浙江省台州市。
委托诉讼代理人：邓文秀，山东文昂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地山东省济南市。
法定代表人：王金国，主任。
委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。
被告：山东正晋置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：王金国，总经理。
委托诉讼代理人：王立江，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原告（反诉被告）许邦军因与被告（反诉原告）济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）、被告山东正晋置业有限公司（以下简称正晋公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告许邦军的委托诉讼代理人邓文秀、被告北闸子居委会的委托诉讼代理人司玲玲、正晋公司的委托诉讼代理人王立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许邦军向本院提出诉讼请求：1.解除许邦军与北闸子居委会2013年8月1日订立的《委托招商协议》及《委托协议书》；2.北闸子居委会赔偿许邦军因合同解除导致的损失暂计1500万元；3.正晋公司在向北闸子居委会出借账户所得资金范围内对第2项诉讼请求对应的赔偿承担连带责任；4.诉讼费用由北闸子居委会与正晋公司承担。事实与理由：许邦军与北闸子居委会于2013年8月1日签订《委托招商协议》及《委托协议书》，约定北闸子居委会委托许邦军就原北闸子针织内衣市场改造项目进行对外招商，北闸子居委会负责该项目相应手续的办理，保证该项目手续齐全，并对双方其他权利义务进行约定。协议签订后，许邦军忠实履约，为开展招商设立了招商办公室、招聘专业人员进驻场地，投入巨大精力及财力。招商开始后，北闸子居委会违背诚信原则与契约精神，不但未依约履行协议、拒绝承担合同义务，甚至阻挠许邦军招商，致使许邦军遭受巨额损失。双方签订涉案协议，系北闸子居委会主动与许邦军寻求合作，并且为合作出具《声明》。双方之间协议不违背法律法规强制性规定，应严格履行。北闸子居委会的违约行为违背诚信原则，应予承担违约责任，并赔偿在此过程中致使许邦军遭受的全部损失。正晋公司向北闸子居委会出借账户用于收取北闸子居委会的售房款，应在向北闸子居委会出借账户资金范围内对第2项诉讼请求对应的赔偿承担连带责任。鉴于诉争合同标的物已被北闸子居委会强行占有，合同已无继续履行的可能，故许邦军请求判令解除合同、由北闸子居委会承担违约赔偿责任。
经审查，本院认为，案涉《委托招商协议》系无效协议。经释明，许邦军变更诉讼请求为：1.北闸子居委会返还许邦军为履行合同而付出的成本13719370.2元，计算方式：[建筑物总面积（6900㎡）-已招商面积（2644㎡）]÷建筑物总面积（6900㎡）×许邦军为履行合同而付出的成本（22242400元）=13719370.2元；2.北闸子居委会支付许邦军剩余部分报酬7774000元，计算方式：许邦军履行委托事务已形成的报酬总额（29922800元）-实收金额（21154000元）=剩余报酬（7774000元）；3.北闸子居委会赔偿许邦军为履行合同而付出的成本的利息（以支出金额为基数、从支出时间的次日起计算至判决书生效之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算，具体以清单为准）；4.诉讼费用由北闸子居委会与正晋公司承担；5.正晋公司在出借账户所得资金范围内对许邦军的诉讼请求承担连带责任。针对上述变更后的诉讼请求，许邦军补充事实与理由如下：1.许邦军接受北闸子居委会委托进行招商，招商的市场已拥有集体土地使用权证、建设用地规划许可证及相应批文。案涉市场最终未获得建设工程规划许可证，是由北闸子居委会怠于履行法定义务造成的。办理建设工程规划许可证的义务主体是北闸子居委会。基于北闸子居委会已拥有并交付部分证件，许邦军足以信任案涉市场为合法建筑。因此，北闸子居委会应返还并赔偿许邦军为履行合同而付出的成本。因案涉委托合同的标的为劳务，许邦军的代理行为已付出，并承担了人力、行政、经营、时间、利息、风险等成本。劳务不具有返还性，也无法恢复原状。因此，许邦军履行委托事务过程中已形成的报酬应支付给许邦军，相应的利息损失也应由北闸子居委会支付。
北闸子居委会辩称，北闸子居委会不存在违约情形，不应当承担违约责任。许邦军未按照双方签订的委托招商协议约定按时向北闸子居委会支付足额的款项，北闸子居委会才收回市场。许邦军违约在先，北闸子居委会不存在违约的情况，不应当承担违约责任，许邦军的诉讼请求应予驳回。针对许邦军变更后的诉讼请求，北闸子居委会辩称，对许邦军主张的损失与费用均不认可，北闸子居委会仅同意向许邦军支付其为委托招商所支出的合理费用。
正晋公司辩称，正晋公司与本案诉争没有关系。虽然正晋公司的法定代表人系北闸子居委会的负责人，但正晋公司是独立法人，并不隶属于北闸子居委会，其与北闸子居委会之间并无出借账户的问题。正晋公司当初是为了北闸子村民集资建房，具体办理各项手续而成立的。许邦军申请冻结的正晋公司账户资金系北闸子村民的集资，而非售房款，请求法院依法驳回许邦军的诉讼请求并解除对正晋公司账户的冻结。
北闸子居委会向本院提起反诉请求：1.确认许邦军与北闸子居委会于2013年8月1日签订的《委托招商协议》为无效合同；2.许邦军返还北闸子居委会《委托招商协议》所指向的“原北闸子针织内衣批发市场改造”项目（详见土地证及图纸）的所有商铺、房屋及其他一切场地、设施；同时返还包括但不限于盖有北闸子居委会公章的空白销售合同及收据、已销售房屋的相关材料等一切资料原件；3.许邦军返还其收取的租金23180600元；4.本案诉讼费用由许邦军承担。事实与理由：2013年8月1日，北闸子居委会与许邦军签订《委托招商协议》，约定北闸子居委会集体所有的“原北闸子针织内衣批发市场改造”项目（详见土地证及图纸）由许邦军负责招商，许邦军支付1800万作为招商条件，项目所有招商（出租、销售）的款项归许邦军所有。该协议名为委托合同，实为买卖合同。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，涉及村民利益的事项需经村民会议决定才能办理。案涉“原北闸子针织内衣批发市场改造”项目系北闸子居委会农村集体土地上的建筑物，属集体所有资产，依法应经村民会议决议后才能处理。北闸子居委会原负责人，却违反法律规定的程序擅自以明显低于市场价的形式，将村民集体所有的资产进行了处分。这一行为不仅违反了法律规定程序，而且严重损害了社会、集体公共利益。涉案市场商铺并未取得工程建设规划许可证等相关手续。综上，北闸子居委会认为《委托招商协议》及补充协议属于无效合同。另，自北闸子居委会与许邦军签订协议至今，许邦军未按照协议约定向北闸子居委会足额支付相应款项。
许邦军针对反诉辩称，北闸子居委会的反诉请求无事实依据。1.双方签订的《委托招商协议》为有效合同，该合同未违反法律的强制性规定，且已经过北闸子居委会前领导班子集体研究并召开会议通过，《中华人民共和国村民委员会组织法》调整的是北闸子居委会的内部管理行为，是管理性规定，并非效力性规定，且系北闸子居委会应当遵守的法定义务。本案所涉合同的签订并未违反法律强制性规定。许邦军基于对北闸子居委会诚实信用的内心确认而签订案涉合同，因此该协议是有效的。2.北闸子居委会在本诉答辩时已自认收回项目，因此其第2项反诉请求要求返还商铺房屋及其他一切场地设施无事实依据。第3项反诉请求不符合双方的合同约定，收取的招商租金或招商费用系许邦军的合同收入。
正晋公司针对反诉述称，正晋公司对许邦军与北闸子居委会之间的关系及经济往来不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院认定如下：
1.2013年8月1日，北闸子居委会（甲方）与许邦军（乙方）签订《委托招商协议》约定：“甲方委托乙方（原北闸子针织内衣批发市场改造）项目的招商事宜达成如下协议：一、项目名称、面积及位置（详见土地证和图纸）。二、委托事项：甲方将该项目建设完毕后（建设期间，乙方必须协助甲方处理该项目相关事务），委托给乙方独家代理策划招商等事宜，乙方以甲方名义将房屋的使用权进行出租及销售。三、乙方向甲方缴纳1800万元作为该项目的招商条件。甲、乙双方签订协议后7个工作日内，乙方需提前向甲方预缴300万元作为保证金，该项目建成一半时，乙方需二期支付700万元，该项目甲方交付乙方使用时，乙方付清余款800万元。该项目所产生的所有税款由甲方负责。四、该项目甲方交付乙方使用时间2014年4月1日。五、该项目所有招商（出租、销售）的款项归乙方所有。七、委托期限至该项目招商成功开业后终止。八、招商时原则上乙方有独立的招商权、定价权及年限权，并拥有所有楼面广告为免费使用权。九、甲方权利义务：1.甲方负责该项目的建设手续，负责项目的具体建设，并保障施工、乙方招商工作的顺利开展。建设图纸必须经过甲、乙双方共同协商，以便乙方招商。2.协议期内，甲方不得自行或另委托他人销售转让该项目。3.在乙方招商销售过程中，甲方将盖好公章的空白销售合同及收据提供给乙方，以供乙方销售。5.协议期内，甲方不得无故终止协议，否则甲方赔偿乙方的所有经济损失。十、乙方权利义务：1.乙方有独家销售代理权，并独立拥有所有该项目的招商款。2.在招商过程中，乙方的销售、管理不受甲方干涉，因招商销售发生的广告、招商设计等费用由乙方承担。3.招商成功开业后，剩余的未销售房屋，乙方有权自行处理”。
2.2013年8月1日，北闸子居委会出具声明一份，载明：“位于小清河北路路北、洛通物流东邻的，北闸子居委会所建北闸子针织内衣市场商铺系经过相关部门批准建设。在合同签订的使用有效期内，不会发生拆迁等情况，如遇政府拆迁，补偿不足以弥补的直接损失由我居委会承担”。
3.关于许邦军向北闸子居委会支付款项数额问题，北闸子居委会认可许邦军以直接向北闸子居委会付款或代替北闸子居委会垫付工程款等方式共计向北闸子居委会支付960万元，详情如下：2013年10月31日260万元、2013年11月22日90万元，2014年4月15日100万元，2014年5月12日100万元，2014年6月3日130万元，2014年8月8日150万元，2014年9月3日110万元，2014年11月7日20万元，上述款项均有北闸子居委会加盖公章的收据为证，部分收据在经办处有刘德成字样的签名。
4.许邦军在履行《委托招商协议书》进行涉案市场招商的过程中，收取案外人商铺使用权转让金共计2215.4万元。
5.2015年5月27日、7月2日，北闸子居委会与济南舜启房地产营销策划有限公司两次发布通知，要求商户办理合同登记、变更及备案手续。2015年7月9日，北闸子居委会决定对其集体企业、商铺重新公开招标，并登报声明更换公章和财务章，并要求案涉市场商户办理合同确认手续并重新签订租赁合同，缴纳租金，并于2015年7月12日，与济南舜启房地产营销策划有限公司共同向案涉市场商户发布声明，内容与前述报纸声明一致。北闸子居委会于2015年7月-8月制定了招标意见和细则。2016年7月6日，北闸子居委会发布文件，授权济南晨新家苑物业管理公司经营、管理案涉市场。同日，济南晨新家苑物业管理公司向案涉市场商户发布声明，载明许邦军以个人名义或居委会名义签订的合同，均属无效合同，凡需购买、租赁该针织大厦的业户，须到居委会办理手续。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于刘德成在案涉纠纷中的签字是否代表北闸子居委会，许邦军提交的2013年8月1日《委托招商协议书》中，刘德成在北闸子居委会的法定代表人处签字，北闸子居委会提交的文本中无刘德成签字。两份协议文本其他内容一致。刘德成虽非案涉时间段北闸子居委会党委或居委会领导班子成员，但北闸子居委会向法院提交《关于许邦军问题调查的报告》中载明“刘德成与王建利为当时的村领导”，且北闸子居委会认可的加盖其公章的部分收据上有刘德成的签字。综上，刘德成虽非案涉时间段北闸子居委会党委或居委会领导班子成员，但刘德成在案涉合同纠纷中作为北闸子居委会的代表或经办人的签字行为均系代表北闸子居委会。本院对许邦军提交的《委托招商协议书》上刘德成的签字予以采信。
2、许邦军提交的2013年8月1日《委托协议书》，北闸子居委会否认《委托协议书》系其真实意思表示，并申请对其上北闸子居委会公章的真实性及加盖时间是否与协议落款时间一致申请司法鉴定。经鉴定，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见载明：《委托协议书》落款甲方处北闸子居委会印文与样本印文系同一枚印章盖印形成，印文的形成时间无法判断。鉴定费共计45800元。当事人均未对鉴定提出异议。本院对该司法鉴定意见书予以采信，并对《委托协议书》的真实性予以确认。该协议书约定：“甲方（北闸子居委会）委托乙方（许邦军）全权代理北闸子原针织内衣市场商铺销售、使用权转让事宜。由乙方代为与第三人签署使用权转让协议，代为收取使用权转让等所有手续，银行账户也由乙方指定。协议有效期为乙方转让并收取完毕所有商铺的全额转让费用为之…如甲方违反本协议约定解除委托关系，则需要向乙方赔偿违约金，违约金数额为应当由乙方收取而未能收取的所有转让费用”。
3.许邦军主张，除北闸子居委会认可的960万元外，其尚以代北闸子居委会支付各类款项和垫付退房款并支付补偿的方式向北闸子居委会支付923.46万元，其中，（1）垫付退房款及补偿共计541.96万元，许邦军提交的证据有张春荣等多名案外人与案外人济南洛北商贸城有限责任公司签订的《协议书》、《补充协议书》，济南洛北商贸城有限责任公司出具的其上手写同意退款落款为刘德成的收据，部分案外人手写收到退房款收据，《许邦军为北闸子居委会垫付退房款对账单》一份，其上空白部分手写载明“情况属实刘德成”；（2）许邦军垫付向承租人胡宝岐的退房款40万元，许邦军提交北闸子居委会向胡宝岐出具的收据两张共计40万元；（3）许邦军代北闸子居委会支付工程款共计300万元，提交2014年11月11日北闸子居委会向许邦军出具的300万元收据一张，收据背面书写“此款由许邦军直接付给张惠。刘德成2014.11.14”、“此款是许付给张惠王建利2014.11.13”，许邦军向张惠的银行账号转账客户回单两份，分别为2014年11月22日转账80万元，2015年2月12日转账85万元，共计165万元、2015年1月12日许邦军的银行取款10万元的客户回单，2014年11月22日马莲向张惠的银行汇款凭证一份金额20万元，2015年2月12日张惠出具的收据载明“该300万收据已收到210万元，其中100万是2015年2月12号支付”；双方均认可该收据为挂账付款收据，北闸子居委会主张该300万元并未实际支付。（4）许邦军代北闸子居委会支付电梯工程款共计19.5万元，许邦军提交ＸＸ杨出具的收条两张，落款时间分别为2014年11月26日（金额15万元）、12月8日（金额2万元），其中2014年11月26日的收条上书写“同意付款刘德成2014.11.26”及朱亚楠2015年9月6日向ＸＸ杨汇款2.5万元的银行凭证一份；（5）许邦军为北闸子居委会垫付赔偿款5万元，许邦军提交案外人扈立平与案外人济南云霖宏达玩具有限责任公司签订的《泺口小商品市场招商协议书》，其上手书“同意赔付扈立平五万元正刘德成2014.4.11”及手写收条一份，载明“今收到许邦军工程款五万元正（该款为建针织批发市场拆除东边一间门头房用款）王建利2014年11月15日”；（6）许邦军为北闸子居委会垫付的赔偿济南人造毛皮厂围墙损失15万元，许邦军提交协议书一份，收条两份，分别载明“今收到许邦军缴来北闸子社区居委会原针织内衣市场工程款15万元整，该款用于毛皮厂土地补偿金经手人刘德成王建利2014.10.8刘振元”、“今收到北闸子居委会赔偿金（围墙）计15万元，2014.10.5冯代萍”；（7）许邦军向北闸子居委会支付2万元，许邦军提交落款为收条一份，载明“今收到许邦军现金2万元用于针织内衣市场拆迁，刘德成2013.8.3”。北闸子居委会对上述款项均不认可，对（2）中的收据真实性有异议，且收据加盖的并非北闸子居委会的财务章，与北闸子居委会的财务流程不符，许邦军未提供证据证明该款项已实际支付给了北闸子居委会；认可（3）中收据的真实性，但该收据为挂账收据，后来许邦军并未实际支付，且北闸子居委会也未要求其将该笔款项转给第三人张惠，该笔款项不应当属于支付给北闸子居委会的款项，另转账数额、收据数额、收条数额存在矛盾。其他款项的支付均无北闸子居委会加盖公章，北闸子居委会不予认可。本院认为，许邦军提交的关于垫付款项的证据中虽无北闸子居委会盖章的收据，但均有刘德成的签字，且上述款项均系在案涉针织内衣市场改造过程中产生的成本，依据许邦军与北闸子居委会的协议约定，北闸子居委会负有将案涉市场项目建设完毕并交付许邦军招商的义务，故许邦军提交的上述证据具有与本案的关联性，本院予以采信，许邦军垫付的款项可以视为向北闸子居委会交付的部分招商款，对于该款项的数额，本院认为（3）中案外人张惠出具的收条显示许邦军已支付的款项为210万元而非300万元，故该笔许邦军垫付的款项应认定为210万元，许邦军以代替北闸子居委会垫付各类款项的方式向北闸子居委会支付的款项数额为833.46万元。
3.许邦军陈述其付款虽与《委托招商协议》约定的时间方式不符，但均系依北闸子居委会指示的方式和时间支付款项，但未提供证据予以证明，对其关于其系依据北闸子居委会的指示付款的主张，本院不予采信。
4.涉案针织内衣市场的土地性质、土地用途及建筑、使用面积。北闸子居委会主张涉案市场土地为北闸子居委会集体所有，市场为违章建筑。许邦军称涉案市场土地系商业用地，有完整的审批手续。双方均针对主张提交了证据。北闸子居委会提交的天桥集用（1999）字第0400128号集体土地使用证、发票、济南市天桥区人民法院（2015）天民园初字第835号民事判决书系原件且与本案具有关联性，本院予以采信。北闸子居委会提交的济南市城市管理综合执法案件处理审批表、履行行政处罚决定催告书、济南市天桥区人民法院（2014）天民园初字第289号民事判决书均系复印件，许邦军对复印件的真实性不认可，北闸子居委会亦未提供证据原件予以核实，本院不予采信。许邦军提交的建设用地规划许可证及相关材料均系复印件，且载明的项目为“北闸子居委会城中村改造居民安置项目”，与本案并无关联性，本院不予采信。此外，许邦军提交涉案项目建筑设计平面图一份，拟证明涉案市场的建筑面积为7409.77m2，北闸子居委会对平面图的真实性及关联性均不认可，许邦军未证明平面图的来源，本院对平面图不予采信。结合证据内容，本院认定，涉案市场的土地系集体所有制土地，案涉市场未取得建设工程规划许可手续。
5.许邦军主张其为履行协议支出了费用，并提交与案外人济南鑫和埔市场营销策划有限公司签订的《委托协议书》及济南鑫和埔市场营销策划有限公司出具的9份收据、与案外人济南宜居环保科技有限公司签订的《简单装修合同》及济南宜居环保科技有限公司出具的4份收据、济南半边天广告传媒有限公司出具的收款收据及尚北一号宣传制作费清单一份。北闸子居委会对证据的真实性及与本案的关联性均不认可。许邦军提交的《委托协议书》及相应收据、《简单装修合同》及收据均系原件且载明与案涉纠纷项目有关，可以认定系许邦军为履行案涉合同产生的必要费用，本院予以采信。许邦军提交的济南半边天广告传媒有限公司出具的收款收据及尚北一号宣传制作费清单，无法确定与案涉纠纷项目有关，本院不予采信。本院认定，许邦军为履行案涉合同共计支付费用344.8万元。
6.关于许邦军在进行涉案市场招商的过程中收取的商铺使用权转让金问题，除双方均认可的2215.4万元，许邦军另主张有案外人曾庆标将商铺使用权转让金100万元打入北闸子居委会账户，但未提供证据证明，本院不予采信。许邦军主张另有案外人欠付其商铺使用权转让金共计777.4万元尚未收回，对此本院不予处理。
7.许邦军提交北闸子居委会与正晋公司银行账户对账单一宗，拟证明正晋公司向北闸子居委会出借银行账户。北闸子居委会与正晋公司对此不予认可，主张正晋公司账户中的款项系村民个人的集资建房款，并提交山东省农村信用社单位存款对账单、北闸子居委会授权正晋公司开发城中村项目的决议、北闸子居委会公居民集资建房收款明细及收款收据各一宗、正晋公司股东及北闸子居委会居民出具的承诺书各一宗、北闸子社区城中村改造项目开发建设合作协议、正晋公司银行账户现金缴款单一宗。双方均认可上述证据载明的款项与资金往来并非发生于本案所涉合同纠纷中，故许邦军与正晋公司提交的上述证据均与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认为，本案争议焦点有三：一、许邦军与北闸子居委会签订的《委托招商协议书》是否有效；二、许邦军与北闸子居委会因《委托招商协议书》应互相承担何种责任；三、正晋公司是否应就本案所涉纠纷承担连带责任。
关于争议焦点一，许邦军与北闸子居委会签订的《委托招商协议书》，实质上系北闸子居委会委托许邦军就涉案市场对外进行出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案所涉针织市场未取得建设规划许可手续。据此，针对案涉市场商铺所签订的租赁合同被法律认定为无效，即本案所涉《委托招商协议》的委托事项系被法律禁止的事项。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案所涉《委托招商协议书》属于上述合同无效之情形，合同无效。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依据上述法律规定，案涉合同无效，北闸子居委会与许邦军应就因合同取得的财产互相予以返还，即北闸子居委会返还许邦军其向许邦军收取的款项，许邦军将履行合同过程中向案外人收取的招商款即租金返还北闸子居委会。北闸子居委会应返还许邦军款项数额为1793.46万元。北闸子居委会虽反诉要求许邦军返还收取的租金2318.06万元，但对该租金数额未提供证据予以证明，且在庭审过程中，北闸子居委会认可许邦军履行《委托招商协议》过程中收取案外人的租金数额为2215.4万元，故本院认定许邦军收取的租金数额为2215.4万元。截至本案诉讼时，许邦军所完成的委托事项已产生租金收益。依公平原则，该部分收益应由许邦军享有，故应自许邦军向北闸子居委会返还的租金中将该部分收益扣除。综合考虑案涉市场面积、已出租商铺的面积、租赁期限、租金，已出租商铺的成本等因素，本院依法酌定该部分应予扣除的收益数额按70万元计算，故许邦军应向北闸子居委会返还的租金数额为2145.4万元（2215.4-70=2145.4）。
北闸子居委会与许邦军在《委托招商协议》中约定，北闸子居委会负责项目的建设手续及具体建设，故本案合同因项目无建筑规划许可而无效的过错在北闸子居委会，应由北闸子居委会赔偿许邦军因合同无效遭受的损失。许邦军主张合同无效后应由北闸子居委会赔偿如下损失：为履行合同付出的成本13719370.2元、剩余部分报酬777.4万元、许邦军向北闸子居委会支付款项的利息（以支出金额为基数、从支出时间的次日起济损至判决生效之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算）。本院认为，许邦军所主张的上述损失数额及计算方式，合同与法律依据不足，且过分高于其实际损失，本院依法予以调整。其中，许邦军提交证据证明的为履行案涉合同支出的费用344.8万元，系许邦军实际发生的损失，应由北闸子居委会向许邦军赔偿。此外，许邦军已实际完成了部分委托事项，北闸子居委会应向许邦军支付相应成本与费用。综合考虑许邦军为履行合同付出的各项成本因素及许邦军支付费用与收取案外人租金间因时间差产生的利息损失，本院对许邦军所主张的损失予以调整，酌定北闸子居委会另行支付许邦军384.6万元，用于弥补许邦军因合同无效所遭受的其他损失。
关于焦点问题三，《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”。本院认为，该条规定系针对出借银行账户过程中与第三人发生的纠纷。本案所涉合同纠纷过程中正晋公司并不存在向北闸子居委会出借银行账户的行为。许邦军以正晋公司目前银行账户内的款项系北闸子居委会收取的售房款为由，主张正晋公司向北闸子居委会出借银行账户，并要求正晋公司就本案所涉纠纷向许邦军承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
对于北闸子居委会第2项反诉请求要求“判令许邦军返还北闸子居委会《委托招商协议》所指向的原北闸子针织内衣批发市场改造项目（详见土地证及图纸）的所有商铺、房屋及其他一切场地、设施；同时返还包括但不限于盖有北闸子居委会公章的空白销售合同及收据、已销售房屋的相关材料等一切资料原件”，本院认为该项诉讼请求不明确，并依法向当事人北闸子居委会释明要求其进一步明确该项诉讼请求所要求许邦军返还的具体内容，但北闸子居委会明确表示其目前亦无法确定，故本院对该项诉讼请求不予审理。北闸子居委会可待明确后另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告许邦军与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会签订的《委托招商协议》无效；
二、原告许邦军于本判决生效之日起十日内返还被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会收取的租金2145.4万元；
三、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告许邦军1793.46万元；
四、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告许邦军为履行案涉合同支出的费用344.8万元；
五、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告许邦军因合同无效遭受的其他损失384.6万元；
六、驳回原告许邦军的其他诉讼请求；
七、驳回被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会的其他反诉请求；
八、驳回原告许邦军对被告山东正晋置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费206800元，由原告许邦军负担170000元，被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担36800元；保全费5000元，由原告许邦军负担；反诉案件受理费用78852元，由被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担。鉴定费45800元，由被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李耀勇
审 判 员 栾钧霞
代理审判员 陶巧玲
二〇一七年十二月五日
书 记 员 焦琳晰