北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初489号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，经理。
委托代理人高华东，男，1980年11月9日出生，北京图澜物业管理有限公司法务，住北京市西城区。
委托代理人袁云先，广西志明律师事务所律师。
被告刘倩，女，1980年4月12日出生。
被告郭颂，男，1978年7月6日出生。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告刘倩、郭颂物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑宇昕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人高华东、袁云先、被告刘倩、郭颂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：我公司为北京市西城区白纸坊西街恬心家园小区物业公司，被告为该小区业主，房屋位于小区10号楼412室。原、被告签订了《物业委托管理合同》，在合同中约定了双方的权利义务以及物业管理费的交纳方式。原告依约对小区进行物业管理，提供物业服务。但被告没有按时交纳物业费，故诉请法院判令被告向原告支付2013年6月12日至2015年6月11日的物业费、生活垃圾消纳费、公共区域照明电费共计3211.18元。
被告郭颂辩称：没有人来催缴过物业费。保洁问题，垃圾无人清理，小区环境脏乱差，不认可保洁费；保安问题，从2006年我入住，我一个保安都没有见过，我不同意支付这个费用；统收费用，他们乱立名目；绿化费，我们十号楼没有绿化，九号楼有绿化，不认可绿化费；化粪池清掏费认可；物业管理费不认可，物业没有人管；小修费不认可，我们小区的门一直是坏着的，没有人修；电梯是经常修、经常坏，但是我们一直在用我认可，一共三部电梯我只认可两部电梯的费用；高压水泵费我们认可；税费不认可。污水管应该有清掏，污水返到我们家，把地板都泡了。小区道路以前坑洼不平，应该由物业公司修，可最后物业公司没有作为，是我们找市政维修的。
被告刘倩辩称：电梯费我不认可，我们一共18层，256户，除了上下班时间，其他时间只开一个电梯。我们家在四层，等了半天都上不去，花费了很长的时间在等电梯上。同意交部分物业费。其它意见同郭颂。
经审理查明：2006年6月12日，刘倩、郭颂（甲方）委托杨光明与物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，该合同约定甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方所购物业恬心家园10号楼412号房间（以下简称涉案房屋）的物业委托管理事项，订立本合同；甲方所购房屋基本情况，房屋建筑面积63.69平方米；合同有效期，自本合同签字之日起至本社区物业管理委员会成立之日止，若物业管理委员会经本社区业主大会批准同意与乙方签订物业管理合同时，本合同继续有效；物业管理服务标准，住宅物业管理服务标准执行京国土房管物字[2003]第127号《北京市居住小区物业管理服务标准》的文件规定标准；物业管理服务收费，物业产权人/使用人自签订购房合同之日起，每年六月前以现金付款（年付）方式，按乙方提供的交费标准，按规定向乙方分别按建筑面积和按户两种缴费形式交纳当年度全年的物业管理费1397.99元；其他约定收费项目、标准，（一）公共区域电费，依据国家有关收费标准，由乙方按实际用电量进行测算，每户分摊收取；代收代缴服务收费，受甲方委托，乙方提供水费、有线电视费、生活垃圾清运费、燃气费、公共照明电费等代收代缴服务，相关收费标准执行政府有关规定；附件①物业管理服务收费标准，一、物业管理费，居民住宅按建筑面积每月每平方米1.68元，按户每月收取（保安、保洁、费用统收服务费等费用）9.5元。合同签订后，原告向涉案房屋提供了物业服务，二被告未向原告支付2013年6月12日至2015年6月11日的物业费（包括保安、保洁、费用统收服务费等费用）、生活垃圾清运费、公共区域照明电费合计3211.18元，其中物业费（包括保安、保洁、费用统收服务费等费用）2795.98元（1397.99元×2年），生活垃圾清运费60元（30元×2年），公共区域照明电费355.2元（177.6元×2年）。
庭审中，针对涉案房屋客厅屋顶漏水问题，被告称向物业报修过没有人上门维修。原告称存在漏水这个事实，但是被告没有报物业，应该是楼上漏水。
针对阳台污水管返水问题，被告称2016年1月份，因污水管管道堵塞，导致返水造成阳台被浸，当时报物业，一直推脱没有答复，第六天早上派车给修好了。原告认可该事实，称原因是四层以上的排水管有杂物被堵住了，称事发当天物业及时到现场查看，当时天气冷没有及时请到高架车，物业一直联系高架车事宜，五六天后修好了。原告向本院提交2014年、2015年签订的《清洗合同》两份，证明其对排水管道进行清洗的情况。
本院于2016年3月28日上午到涉案小区进行调查，发现小区内卫生状况较差、停车秩序较混乱、10号楼防盗门门禁系统无法正常使用、10号楼某住户外阳台有缺损状态、10号楼三部电梯其中运行两部、小区没有围墙未封闭、监控室内设有小区各区域实时监控录像(有专人值守)。
针对上述问题，原告称电梯里的垃圾是刘倩自己扔的，提供监控录像予以证明，刘倩的行为让法官无法认清事实，误认为我方工作有瑕疵，让小区环境更差，让其他业主误认为物业服务不到位；没有围墙是因为小区没有完全建成，开发商交给物业公司时小区就没有围墙，不是物业的责任；电梯有一部是备用梯，所以只运行了两部梯。
上述事实，有双方当事人陈述意见、原告提交的《物业委托管理合同》、（2014）西民初字第04287号民事判决书、2015设备维修保养工作总结、设备维修合同、化粪池清运合同、电梯维修保养合同二份、（排水主管线）清洗合同二份、劳务雇佣合同三份、劳动合同书、交接班记录、监控记录、巡逻检查记录、消防训练记录、电梯维保记录、视频光盘、被告提交的照片13张、房屋产权证、（2014）西民初字第06742号民事调解书及本院到涉案小区及被告家中拍摄的照片在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业公司与刘倩、郭颂之间的《物业委托管理合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。刘倩、郭颂居住的房屋所在区域由物业公司提供了物业服务，其应按照合同约定履行支付物业服务费的义务，物业公司要求刘倩、郭颂给付物业费的主张，证据充分，本院予以支持。但现有证据表明，物业公司在保洁、安保、车辆管理、秩序维护方面确实存在服务不达标的现象，在日常工作记录方面，特别是巡逻检查记录、消防训练记录存在记录不认真、不详细的问题，因此本院在物业费金额上予以酌减。污水管堵塞事件发生在2016年，不在本案涉及的物业费期间内，故刘倩、郭颂以物业公司维修不及时未交纳物业费的抗辩理由，本院不予采纳。刘倩、郭颂对物业费的其它抗辩理由，缺乏证据支持，本院不予采信。费用统收服务费是物业公司向业主代收水费、电费、燃气费等，每月向业主收取1元的费用。《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”上述行政法规已禁止物业公司向业主收取费用统收服务费，故应将此费用从刘倩、郭颂向物业公司支付的物业费中予以扣除。生活垃圾清运费属于物业公司代收代缴的费用，且刘倩、郭颂同意给付，故本院对物业公司主张生活垃圾消纳(清运)费的诉讼请求，予以支持。本院认为物业公司主张的每月每户14.8元的公共区域照明电费的计算方法具有合理性，刘倩、郭颂虽提出质疑，但未出示相反证据证明，故对物业公司主张公共区域照明电费的诉讼请求，本院予以支持。
需要指出的是，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，物业公司与业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的则是业主的利益。当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系。业主提出的物业服务中的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对物业公司的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，被告刘倩、郭颂给付原告北京图澜物业管理有限公司二○一三年六月十二日至二○一五年六月十一日的物业费二千四百九十四元七角八分、生活垃圾清运费六十元、公共区域照明电费三百五十五元二角；
二、驳回原告北京图澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果刘倩、郭颂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告北京图澜物业管理有限公司负担二元（已交纳）；由被告刘倩、郭颂负担二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郑宇昕
二〇一六年四月一日
书 记 员 李晓丛