浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初16144号原告:郑春法，男，1957年9月3日出生，汉族，经商，住义乌市。委托诉讼代理人：鲍江云，浙江红太阳律师事务所（在诉讼过程中转至浙江冠森律师事务所执业）律师。委托诉讼代理人：陈欣，浙江红太阳律师事务所（在诉讼过程中转至浙江冠森律师事务所实习）实习律师。被告：郑高法，男，1953年10月17日出生，汉族，居民，住义乌市。被告：楼芝香，女，1958年9月1日出生，汉族，居民，住义乌市。二被告共同委托代理人：龚群伟，男，1965年1月3日出生，汉族，住金华市婺城区。原告郑春法与被告郑高法、楼芝香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2016年11月9日、2017年1月11日两次公开开庭进行了审理。原告郑春法的委托诉讼代理人鲍江云、陈欣，被告郑高法、楼芝香及其共同委托诉讼代理人龚群伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2017年7月14日再次公开开庭进行了审理。第二次开庭，原告申请的证人刘某出庭作证。第三次开庭，经本院通知，证人刘某无正当理由未到庭；鉴定人员毛吉祥出庭作证。本案现已审理终结。原告郑春法起诉称：2008年，原告与被告签订了房屋买卖合同（房地产绝卖契），约定两被告自愿将其所有的位于福田街道抱湖塘村拆迁安置街区抱湖塘23幢房地产转让给原告，时价为人民币108万元。合同签订后，原告按约支付了购房款人民币108万元，房屋实际由原告建成、使用至今，但两被告至今拒不办理初始登�。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，两被告理应履行合同义务，办理义乌市福田街道抱湖塘村拆迁安置街区抱湖塘23幢房地产初始登记并协助原告办理房屋产权过户手续。现诉请判决：1、确认原告与两被告于2008年签订的房屋买卖合同（即房地产绝卖契）有效。2、判令两被告继续履行合同义务，办理义乌市福田街道抱湖塘村拆迁安置街区抱湖塘23幢房地产初始登记并协助原告办理房地产权过户手续。被告郑高法、楼芝香答辩称：原、被告之间只有口头协议，达成了所涉房地产的买卖关系，价款是真实的，二被告完全履行口头约定，原告方和两被告是本家，原告从来没有要求两被告办理房地产过户的手续，如果原告来商量肯定会去办的。主要存在价款没有付清的问题，如果付清，两被告随时配合原告方办理一切手续。也可以调解确认，凭调解、判决书自行办理。针对二被告的答辩意见，原告补充陈述：涉案房地产买卖，双方先是口头谈好，后来形成房地产绝卖契，该绝卖契两被告有签名捺印，是在村老年协会办理的，当时在老年协会办理的不止两被告一户，还有村里卖房的很多户。价款已经全部付给了被告方，当时原告是委托了朋友刘某支付了这笔款项，因为刘某是在街道上班了，这次开庭比较仓促，收条还没有拿过来。涉案的房屋买卖是在2008年。原告郑春法为证明自己的主张，向本院提供以下证据：证据一、房地产绝卖契一份，证明原告与两被告签订了房屋买卖契约的事实。证据二、建设工程规划许可证一份，证明被告郑高法有建设抱湖塘街区17幢（现为23幢）资格的事实。证据三、义乌市福田街道抱湖塘村民委员会出具的证明一份，证明抱湖塘村银海一区17幢即现在的抱湖塘村银海一区23幢。证据四、抱湖塘村银海一区23幢自绘图纸一份及照片两张，证明抱湖塘村银海一区23幢房屋的现状，已由原告建成、使用的事实。证据五、安置一览表一份，证明郑高法安置于抱湖塘村银海一区17幢（现为抱湖塘村银海一区23幢）的事实。说明一点，被告方出卖的18平方米是安置在店面房的，打八折安置，安置面积是14.4平方米，这部分面积与原告的女儿郑莲心，与原告的父亲郑子云的面积是联建在一起的。证据六、土地证一份，证明抱湖塘村拆迁安置街区银海一区土地性质为国有划拨。证据七、夫妻关系证明一份，证明郑高法、楼芝香系夫妻关系。证据八、二被告出具的收到108万元的收条一份，证明被告已经收到108万元的转让款。证据九、申请证人刘某出庭作证，证�被告方收到购房款的事实。证人刘某（男，1968年8月14日出生，汉族，稠江街道工作人员，住义乌市的证言：我与原告、二被告都认识。（查看原告提供的证据八收条），收条里的款项是我购买被告方在抱湖塘的拆迁房的购房款，是18个平方的拆迁安置的权益，是原告介绍的。收条是出具给我的，但是契约不是写我的名字，是写的郑春法的名字。当时我和郑春法在村里向好几户买了平方，我自己买了162平方。我自己的安置在银海二区22幢。我、原告、还有原告的几个亲戚朋友都是一起安置在22幢的。涉案郑高法的18个平方安置在哪里，我不清楚。当时村里好多户村民的购房款支付了以后收条都是写我的名字。收条写我的名字，等到规划安排好以后我再和郑春法他们一起结算。收条中载明的108万元款项我没有直接支付过，是原告支付的，我是和原告结算的。收条上的字和内容是谁写的记不清楚了，但不是我写的。收条中收款人的签名应该是被告他们两夫妻签的，当时郑春法也在场的，村里的人很多我也认不清，郑春法都认识的。出收条的当场我是没有看到原告付钱，原告是付了钱以后让被告夫妻签字的。这是原告告诉我的。我买的162个平方的拆迁安置权益里不包括两个被告的18个平方，因为我家里的契约里没有和两个被告签的契约。我和原告是比较好的朋友，我原来在福田办事处工作过五年，而且郑高法当过民兵连长，我那时候还是部长，那时候我和原告是一起买的很多拆迁户的安置平方，具体的安置权益平方我和原告之间也没有最后分配确定，那时候也没有确定哪户是我签哪户是他签，打钱都是他统一打的，所以收条上写的我名字。当时出具收条的时候本来是被告方的18个平方的安置权益给我的，但是后来和原告在具体安置的时候没有把这18个平方给我。这张收条出具的时间记不清楚了。我和郑春法当时买平方的收条一部分写我的，一部分写原告的。被告郑高法、楼芝香的质证意见：证据一，口头协议出卖18个平方米，108万元价款是事实。二被告没有在该契约上签名捺印。但是二被告明确表态，只要付清108万元价款，二被告愿意予以追认。证据二、三、四、五、六、七，无异议。证据八，这张收条不是事实，二被告只收到过部分款项，请原告方说明出具这张收条的时间、地点及支付的款项，再用其他证据予以证明。而且这张收条明显有瑕疵，只有签名没有日期。申请对房地产绝卖契和收条上“郑高法”和“楼芝香”的签名捺印是否为两被告所为进行鉴定。证据九、证人的回答基本属实，从证人证言可以得出收条出具时原告未�给被告方108万元款项，也不是证人转交的，证人说该款应该是原告郑春法支付的，这与第一次开庭时原告方的陈述不符。原告要拿出支付被告方108万元现款的确实凭证，如没有凭证就涉嫌伪造证据。被告郑高法、楼芝香为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据：证据一、银行明细查询表一份，证明2007年12月18日收到原告方的10万元现金，当时出具了一份收条，2009年2月26日收到原告方支付的本金44万元，利息5.2万元，共计49.2万人民币，当时出具收条一份。因为之前出具过这两张收条，所以不可能如原告陈述统一写收条，最多写余款多少。证据二、2016年12月13日在鉴定机构，原告提供的用地审批表附页中写有郑高法、楼芝香、郑艳艳的签名及捺印的复印件，证明契约和收条上的签名都是原告方利用这个复印件上面的两个被告的签名和手印�行嫁接在做伪证。证据三、房地产绝卖契约一份、收条一份[均为复印件，原件存于（2017）浙0782民初5722号案卷]，证明2004年畈田王村18个平方米拆迁安置权利转让价款是99万元，收条证明99万元款项全部付清。原告的质证意见：证据一、真实性没有异议。被告方所提供的证据与本案事实也是相吻合的，因为涉案的购房款是从2007年底分多次支付给被告方的，那每次的支付确实是有收条。对涉案的购房款付清以后，由被告方出具总付款的收条，前面出具的收条都已经归还给了被告方。被告方签字确认收到108万元的购房款，实际上就是对本案事实的确认。证据二、该复印件是我方在被告方申请笔迹鉴定以后，去不动产登记中心查询调出来的。在本案不存在嫁接、拼接的任何可能性。证据三，真实性没有异议，该价款也是包含了建筑费、造房款、选位费�这些费用都是原告付的。对被告方申请对房地产绝卖契和收条上“郑高法”和“楼芝香”的签名捺印是否为两被告所为进行鉴定，本院予以准许并委托金华精诚司法鉴定所进行鉴定。金华精诚司法鉴定所作出精诚[2016]文鉴字第198号笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：1、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、《收条》原件中收款人处共2个“郑高法”签名字迹均为郑高法所写；2、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、收条原件中收款人处共2个“楼芝香”签名字迹均不是楼芝香所写。同时，还向本院出具《说明函》一份，函告本院由于需检的指印纹线模糊，无鉴定条件，无法做出鉴定意见，收费时只收取笔迹部分鉴定费。原告的质证意见：无意见。二被告的质证意见：有意见，不认可，因为没有真实性。申请鉴定人员出庭�证。经本院通知，鉴定人员毛吉祥出庭作证：每项鉴定的内容要求不同，笔迹鉴定的字迹和比对的样本具备了鉴定条件所以可以鉴定，本案两份材料上的指印因为捺印不清晰，不具备鉴定条件，所以指印无法鉴定。对于被告方说问过一个法医，法医说一个指印是模糊的，还有一个是可以鉴定的，隔行如隔山，指印鉴定是痕迹鉴定的专业，法医和指印鉴定完全是两回事。对于被告方说应该将未做的指印鉴定费退还的问题，我所只计收了笔迹鉴定的费用，已经在给法院的告知函里明确了。结合双方的质证意见及审理情况，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：原告提供的证据。证据一，原告陈述“抱湖塘23幢”签订时未写明是后来原告添加的，故对该部分手写内容的真实性不予确认。对绝卖契落款甲方处“楼芝香”的签名，根据鉴定意见，可以确认非被告楼芝香所写，而该签名上的指印不具备鉴定条件，故本院认定被告楼芝香未在该绝卖契上签字捺印。对绝卖契落款甲方处“郑高法”的签名，根据鉴定意见，可以确认系被告郑高法所写，虽然该签名上的指印不具备鉴定条件，但不妨碍本院认定绝卖契经被告郑高法签字确认。对该绝卖契的其他内容的真实性予以确认。证据二、三、四、五、六、七，被告方无异议，对其证明效力，本院均予以确认。证据八，对该收条，原告陈述除了二被告的签名外其他内容均为其本人书写，对该事实本院予以确认。对收款人处“楼芝香”的签名，根据鉴定意见，可以确认非被告楼芝香所写，而该签名上的指印不具备鉴定条件，故本院认定被告楼芝香未在该收条上签字捺印。对收款人处“郑高法”的签名，根据鉴定意见，可以确认系被告郑高法所写。被告方还提出该收条上收款人处的签名与其他内容系经拼接嫁接形成，在本院释明被告方应对此承担举证责任后，被告方未提出鉴定申请或提供其他证据，故本院对被告方的该主张不予认可。虽然该签名上的指印不具备鉴定条件，但不妨碍本院认定该收条经被告郑高法签字确认，并可视为被告郑高法出具了该收条。对于该收条的证明效力问题，本院在后论述。另外，被告方还提出，在鉴定过程中，该收条被调换了，与原告在庭审中当庭提供的收条并不一致，在鉴定过程中，被告方认为：原告方当庭提供的收条“有五行半字，两个签名是水平写的。108万是大写的，还有写房屋地址，还有一次性全部付清的表述”、“大概内容也是收到刘某购房款108万元”；在第三次庭审中被告方认为：原告方当庭提供的收条“字迹很秀丽，内容很清楚，大概有六七�文字，明确说明购房款108万由刘某一次性以现金形式付清。郑高法、楼芝香的签名是并排签的。纸张是银行流水那种打印纸，上下边上有孔的”，就此，本院庭审时的录音录像，比较清晰地显示了庭审时原告方当庭提供的收条纸张、内容的行数布局、收款人处的签名位置（两个签名一上一下排列）均与鉴定意见的检材收条一致，被告方的上述陈述严重违背事实。证据九，被告方认为证人的证言基本属实，通过刘某的证人证言可以确认刘某并未直接支付被告方购房款，购房款系由原告支付。另外，证人刘某称，其与原告一起向他人购买拆迁安置建房用地权益，内部原约定被告方的拆迁安置建房用地权益转让给证人，由原告支付款项，后最终确定转让于原告，故而被告郑春法出具以证人刘某为付款人的收条，该解释合情合理，本院予以采信。对被�方提供的证据。对证据一的真实性予以确认。对证据二，被告方认为原告利用该复印件上的“郑高法”、“楼芝香”的签名与收条的其他内容进行嫁接从而形成了收条，该签名复印件中的两被告签名与收条中的“郑高法”、“楼芝香”字样从肉眼即可看出存在显著差异，对其证明效力不予确认。对证据三，与本案无关联性。对于鉴定意见书，金华精诚司法鉴定所作出的鉴定意见书，被告虽不认可鉴定意见，但鉴定机构及鉴定人员具有相应的资质，鉴定程序合法，鉴定人员毛吉祥也出庭作证，本院对该鉴定意见予以采纳。经审理，本院认定事实如下：原告郑春法与被告郑高法、楼芝香曾达成合意，将以被告郑高法名义获批的18个平方米拆迁安置建房用地权益转让给原告。为此，原告郑春法（乙方）与被告郑高法（甲方）签订《房地产绝卖契》一份，载明：“一、甲方同意将福田市场抱湖塘村拆迁安置街区幢号所有权按时值绝卖给乙方，四靠：东靠，南靠，西靠，北靠。计占地壹拾捌平方米，共层，计人民币壹佰零捌万元整。一次性付清。二、甲方保证本宗方地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权、债务一律由甲方清理清楚。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应加倍退回乙方所有购买金及贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。四、评估费、契约费、出让金、过户费等由乙方支付。（中介费由甲乙双方支付）。五、甲方必须保证房产权证顺利过户给乙方，但甲方不负任何经济费用。特此立约甲方：郑高法（签名）乙方：郑春法（签名）”。上述18个平方米的建房用地面积后因安置政策实际打折为14.4个平方米，安置于义乌市福田街道银海一区17幢（现为23幢），由原告出资建造了房屋。证人刘某与原告一起向他人购买拆迁安置建房用地权益，内部原约定被告方的拆迁安置建房用地权益转让给证人，由原告支付款项，后最终确定转让于原告，故而被告郑高法出具了以证人刘某为付款人的收条一份，载明：“今收到刘某购房屋款计人民币现金壹佰零捌万元正（1080000元），此据。收款人郑高法”。就价款支付问题。原告委托诉讼代理人在第一次庭审中陈述：价款108万元已经全部支付给被告方，由原告委托证人刘某支付。在第二次庭审中，原告委托诉讼代理人陈述：原告大概分四次支付，现金多少、转账多少无法明确。第三次庭审中，原告陈述：价款实际支付了被告方约60万元，与被告方协商拆迁安置建房用地权利转让价款108�元还包括了建造房屋的费用、装潢的费用、选位费等等，这些费用都是原告支付的，合同价款实际是翻倍写的。被告方则称原告支付的价款情况为：于2007年12月18日收到原告10万元现金，于2009年2月26日收到原告转账支付的49.2万元（其中本金44万元，利息5.2万元）。在审理过程中，二被告申请对《房地产绝卖契》和收条上“郑高法”和“楼芝香”的签名捺印是否为两被告所为进行鉴定，本院予以准许并委托金华精诚司法鉴定所进行鉴定，金华精诚司法鉴定所作出精诚[2016]文鉴字第198号笔迹鉴定意见书，鉴定意见为：1、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、《收条》原件中收款人处共2个“郑高法”签名字迹均为郑高法所写；2、无标称日期的《房地产绝卖契》原件中甲方处、收条原件中收款人处共2个“楼芝香”签名字迹均不是楼芝香所写。同时，还向本院出具《说明函》一份，函告本院由于需检的指印纹线模糊，无鉴定条件，无法做出鉴定意见，收费时只收取笔迹部分鉴定费。二被告支付鉴定费13280元。因二被告申请鉴定人员出庭作证，支付鉴定机构出庭费用900元。本院认为，原告与被告郑高法签订了《房屋绝卖契》，原告及二被告也均确认双方实际转让的是拆迁安置建房用地权益，而案涉安置建房用地的土地使用权性质为国有划拨，并非禁止转让，故《房屋绝卖契》合法有效。双方均应按约定履行合同义务。双方对于原告支付价款的合同义务和被告方办理不动产权初始登记及过户手续的合同义务的履行并未明确约定履行顺序，应视为同时履行。故而原告在未付清价款的情况下无权要求被告方履行相应的合同义务。本案的争议焦点在于原告是否已经付清了合同约定的价款。关于合同价款，《房地产绝卖契》明确载明为108万元，原告在起诉状中也陈述按约支付了108万元，但在三次庭审中，原告对约定的价款前后陈述不一，对款项支付问题的陈述也混乱不一，在其未提供确切的证据证明原、被告双方之间存在着与绝卖契载明的价款不一致的实际价款的约定的情况下，本院认为应按108万元认定双方之间约定的价款。关于已经支付的价款，原告陈述实际已支付了被告方约60万元，被告方陈述收到原告共计59.2万元（其中包括5.2万元利息），双方陈述的数额大致吻合，因此，虽然被告郑高法出具了收到108万元的收条，但并不能认定原告已经履行了付清价款的合同义务。也因此，原告现直接要求被告方履行办理相关不动产初始登记并协助过户的义务依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告郑春法与被告郑高法签订的《房屋绝卖契》合法有效。二、驳回原告郑春法的其他诉讼请求。案件受理费14520元，由原告郑春法负担；鉴定费13280元，鉴定人员出庭费用900元，由被告郑高法、楼芝香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  吴晨播人民陪审员  杨丽青人民陪审员  张品晶二〇一七年九月十九日书 记 员  李 双??