广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终694号
上诉人（原审被告）：梁某，男，1953年6月9日出生，汉族，广东省吴川市人，住广东省吴川市，
上诉人（原审被告）：赖某，男，1956年9月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上述上诉人的共同委托代理人：古继仰，广东卓效律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某1，女，1981年7月22日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审原告）：李某2，女，1982年7月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审原告）：李某3，男，1986年1月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审原告）：李某4，男，1987年2月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上述被上诉人的共同委托代理人：钟洪青，广东翔伟律师事务所律师。
原审被告：柯某，男，1949年10月16日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上诉人梁某、赖某因案外人执行异议之诉一案，不服惠东县人民法院（2012）惠东法民一初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原告李某1、李某2、李某3、李某4一审诉称：原告的父亲李某1、母亲胡某生前于2008年2月29日与被告柯某签订《房屋买卖合同》，由李某1受让了柯某名下的座落在惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201房屋[房地产权证号：粤房地证字第××号，国有土地使用权证号：惠东国用（2006）第XX号]，并在惠东公证处办理了合同公证。按约定，李某1于2008年2月29日（签订合同当日）支付了全部购房款121000元。房屋由柯某交由李某1接管，现原告家人全部已在该房屋居住。因意外原因李某1、胡某于2011年6月30日在老家山洪瀑发同时溺水身亡，生前曾多次找柯某要求将房产权过户到李某1名下，但因柯某一时无法寻找，无法联系，因此未及时办理土地、房屋过户登记手续。李某1、胡某死亡后，案外人在清理遗物时发现房屋未过户，因此今年8月到国土、房管部门咨询，准备办理登记手续，发现惠东县人民法院已在今年1月将房屋查封。请求：1、确认原告父亲李某1生前与被告柯某2008年2月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、被告柯某提供资料并将合同项下房产过户到原告名下；3、解除（2011）惠东法民一初字138-1《民事裁定书》对柯某名下的位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201号房产的查封（房产证号：粤房地证字第××号），并依法不得拍卖、变卖、抵债；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告柯某一审未到庭参加诉讼，也未作答辩。
被告梁某、赖某一审共同辩称：一、原告提供的证据相互矛盾，不能证明被答辩人的父亲李某1支付了购房款。1、《房屋买卖合同》签订的时间是2008年2月29日，而出卖人柯某收到的第1笔“购房款”是在2008年2月25日，也就是说，《房屋买卖合同》还没签订，买方就支付购房款，显然不符合交易习惯，违背常理。2、《房屋买卖合同》中约定的购房款是70000元，而同日所谓柯某出具的收条却显示120000元，证据相互矛盾。因此，根本无法证明李某1支付了购房款。二、原告将涉案房产未能过户的原因归咎于柯某下落不明，但是原告自始至终不能证明柯某确实下落不明，所以原告企图将未能过户的原因归咎于柯某下落不明的理由不能成立，其诉讼请求应当给予驳回。三、根据新法优先于旧法的原则以及特别法优先于一般法的原则，原告的诉讼请求应予驳回。根据新法优先于旧法的原则，《中华人民共和国物权法》是新法，应当优先于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释。根据特别法优先于一般法的原则，《中华人民共和国物权法》是规定物权转移的特别法，优于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。因此，不动产是按照登记来确定权属，采用的是登记效力主义。只要第三人所购房产没有办理过户，房产权属并不转移，该房产仍然是被执行人所有，人民法院仍然可以查封。四、更重要的是，即使李某1、胡某夫妇今天仍然健在，因其二人对涉案房产未能过户存在明显的过错，依法不能对抗法院对涉案房产的查封、扣押、冻结。四位被答辩人作为李某1、胡某夫妇的继承人，其权利不可能超越李某1、胡某夫妇，被答辩人的理由不能成立，其诉讼请求依法应当给予驳回《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从中可以看出，法院“不得查封、扣押、冻结”必须同时符合三个要件：一是已经支付全部价款；二是实际占有；三是第三人对于未办理过户登记手续不存在过错。但是在本案中，被答辩人的父亲与柯某签订《房屋买卖合同》的时间是2008年2月29日，并通过公证授权给胡某，出具“全权代表柯某到房屋和国土部门办理上述房屋的过户手续”的委托书的时间也是2008年2月29日。从签订《房屋买卖合同》到惠东法院作出查封该房屋的裁定(即2011年1月26日)之日，足足有3年。李某1、胡某卒于2011年6月30日。也就是说，在其夫妇二人生前长达3年的时间，疏于办理涉案房产过户手续。从上述事实可知，被答辩人将房产未能过户变更至李某1名下的根本原因归咎于柯某无法寻找和联系，这一理由不能成立，原因是：1、柯某是否“无法寻找，无法联系”，被答辩人不能证实；2、如前所述胡某早就取得柯某的公证授权，完全可以代理柯某协助李某1办理房屋所有权的变更手续，无需柯某配合，柯某是否“无法寻找，无法联系”都不影响房屋所有权的变更手续的办理。所以，导致查封之日房屋所有权仍然未能过户变更至李某1名下的根本原因并不是柯某无法寻找和联系，完全是李某1、胡某长期怠于行使自己的权利、怠于履行和办理产权过户手续的法定义务。因此，对于“未办理过户登记手续”李某1、胡某具有不可推卸的完全的过错责任。惠东法院根据上述理由作出(2012)惠东法执异字第2号民事裁定驳回被答辩人提出的执行异议依法有理。因此，即使李某1、胡某今天仍然健在，所提出的执行异议，以及执行异议之诉依法都应当给予驳回。作为李某1、胡某的继承人，被答辩人在涉案房产的权利不可能超越李某1、胡某，同样要承担因上述过错导致“未办理过户登记手续”的后果，以及同样要承担“所提出的执行异议，以及执行异议之诉依法都应当给予驳回”的法律后果。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2008年2月29日，原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1与被告柯某签订房屋买卖合同，约定以70000元的价格将被告柯某名下位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201房屋一套[房地产权证号：粤房地证字第××号，国有土地使用权证号：惠东国用（2006）第XX号]转让给李某1。同日，合同双方在惠东公证处对对上述合同进行了公证[（2008）惠东证字第247号公证书]。合同签订当天，被告柯某在惠东公证处签下委托书一份，胡某全权代表被告柯某到房屋和国土部门办理上述房屋的过户手续，为此，惠东公证处对委托书的真实性作出公证[（2008）惠东证字第248号公证书]。2008年2月25日，被告柯某向李某1出具收到房屋款1000元的收条一份，同月29日，被告柯某又向李某1出具收到房款120000元的收条一份。
2011年1月21日，本院受理被告梁某、赖某作原告诉被告柯某民间借贷纠纷一案，同月26日，依梁某、赖某申请本院作出（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书，查封了被告柯某名下位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201号房屋。2011年10月25日，本院作出（2011）惠东法民一初字第138-1号民事判决书。该判决生效后，梁某、赖某向本院申请强制执行上述判决。该案执行中，原告李某1、李某2、李某3、李某4向本院提出查封异议，请求解除本院（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书对被告柯某名下上述房屋的查封。本院依法审查后，于2012年8月13日作出（2012）惠东法执异字第2号执行裁定书，驳回四原告的异议，并于2012年8月27日将上述执行裁定书送达四原告。2012年9月3日，四原告向本院提起执行异议之诉，本院于当日受理。
另查，李某1、胡某系原告李某1、李某2、李某3、李某4的父母亲。2011年6月30日，李某1与胡某因意外溺水身亡。根据惠东县公安局宝口派出所出具的身份查询资料证实，李某1与胡某的第一顺序继承人有原告李某1、李某2、李某3、李某4四人。
庭审中，原告李某1、李某2、李某3、李某4称其父亲李某1与被告柯某签订房屋买卖后，有去办理房屋过户手续，因委托手续原因，未能办理成功。但四原告未能提供证据证实其主张。
诉讼过程中，本院对双方争议的房屋进行了现场勘验，该房屋现由原告李某3及妻子小孩共同居住。经本院调查，惠东水泥二厂出具证明证实，被告柯某将争议房屋卖给李某1后，该房屋一直由李某1的子女李某3等人居住至今。原告李某3为证实原告在争议房屋居住，向本院提交以下证据：1、2010年7月29日有线电视缴费发票；2、2010年7月26日由惠东大岭广播电视站有线电视收视费追缴通知；3、2008年和2009年管理费、水费、卫生费缴纳收据共6张（其中两张加盖惠东水泥二厂办公室印章，其余4张均未加盖公章）。
本院经向惠东宝口镇大和社区居民委员会黄锦波副书记调查，黄证实，死者李某1与胡某夫妇生前居住在该社区，原有二层混合结构房屋一套，2014年3月，原告李某3将该房屋转让他人。死者李、胡二人系从广东省五华县移民到本县，在宝口镇马山从事阉鸡生意，经济状况普通。2011年，李、胡二人在过马山红星河的水面桥的时候被水冲入水中溺水身亡。其二人有四名子女，现在都在县城和外地居住打工，都没在户籍地居住。
以上事实，有原告李某1、李某2、李某3、李某4提交的民事起诉状、四原告身份证复印件、亲属关系证明、购房合同及公证书、委托书及公证书、李某1和胡某死亡证明、李某1和胡某身份证复印件、现场照片、执行异议书、以及本院庭审笔录、问话笔录、本院（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书、（2012）惠东法执异字第2号执行裁定书等在卷为据。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系执行异议之诉，争议焦点是原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1与被告柯某买卖房屋的行为能否对抗本院（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书查封被告柯某名下位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第xx栋xx号房屋的强制措施的问题。
对于房屋买卖合同的效力问题，原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1生前于2008年2月29日与被告柯某签订房屋买卖合同，该合同经惠东公证处公证，是合同双方的真实意思表示，且未违反法律的强制规定，应认定为有效。对于合同中购房款与实际成交价格不符的问题，并不影响该合同的双方交易的真实性及合同的整体效力。四原告主张上述房屋买卖合同有效，本院予以支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定可以看出，人民法院“不得查封”须同时符合三个要件：1、已支付全部转让款；2、实际占有；3、未办理过户登记手续第三人没有过错。本案中，原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1与被告柯某签订房屋买卖合同购房前后，已支付了相应价款，应认定支付了全部转让款。根据原告提交的证据及本院现场勘查及调查情况看，原告已实际占有争议房屋。至于本院2011年1月26日裁定查封前，原告方未办理房屋的过户登记手续，自身不存在过错。据此，四原告诉请要求解除本院对被告柯某名下位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201号房屋的查封，理由充分，本院予以支持。本院作出的（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书，应予撤销。
对于四位原告请求被告柯某提供资料并将合同项下房产过户到原告名下的问题。因本案房屋买卖合同的相对方为四原告的父亲李某1，四原告的父母死亡后，房屋应作为死者的遗产，根据《中华人民共和国继承法》的规定由四位原告进行继承。四位原告作为继承人，依法享有该财产的继承权。对该遗产如何继承，系另一法律关系，本案不做处理。四位原告主张直接将上述房屋过户到其名下，理由不充分，本院不予支持。综上，原告李某1、李某2、李某3、李某4的诉请及被告梁某、赖某的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。被告柯某经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2011）惠东法民一初字第138-1号民事裁定书。二、原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1生前与被告柯某于2008年2月29日签订的房屋买卖合同有效。三、原告李某1、李某2、李某3、李某4的父亲李某1购买的位于惠东大岭镇平新一路水泥二厂宿舍区内第23栋201号房屋为四位原告父母李某1、胡某的遗产。四、驳回原告李某1、李某2、李某3、李某4的其他诉讼请求。本案受理费2720元，公告费600元，由被告柯某负担。
当事人二审的意见
梁某、赖某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的一切诉讼请求；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院审理本案过程中程序违法。本案于2012年9月3日立案，于2013年4月11日上午开庭，被上诉人及其代理人未到庭，主审法官当庭宣判作撤诉处理，本应在10日内发送裁判文书，程序不可逆转，却不发裁判文书，还要恢复庭审，对此，上诉人于2012年7月4日向一审法院提交了《不同意恢复开庭意见书》，充分阐述了不同意恢复开庭的理由，但一审法院还是以原告代理人是有背景的律师，不恢复开庭领导那边不好交代。你们不配合，我不好下裁判文书”的言辞胁迫被上诉人。上诉人被迫无奈，怕本案久拖不决，且认为依照事实和法律，
一审应该不敢枉法裁判，于是不得不同意重新开庭审理。2、一审法院迁延审判，严重超出法定的审理期限。本案于2012年9月3日立案，于2015年10月14日才作出判决，并于2015年10月28日送达上诉人。从立案到判决长达3年多。即使是从2012年10月8日组成合议庭开始起算，也超过3年。2015年春节长假结束后，上诉人曾到主审法官处询问为何如此迁延。主审法官明确答复说“已经一审法院审判委员会讨论，判决书已经写好很快就下来”。但一拖直到2015年10月底才出判决，令人有理由怀疑其中有哪些不可告人的有违公平公正的因素。二、一审判决对主要事实的认定和所适用的法律均有错误。1、本案焦点问题是，被上诉人的父母胡某和李某1长时间未办理房产过户登记手续是否存在过错，一审故意回避这一重要事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。从中可以看出，法院“不得查封、扣押、冻结”必须同时符合三
个要件：一是已经支付全部价款；二是实际占有；三是第三人对于未办理过户登记手续不存在过错。但是在本案中，被上诉人的父亲与柯某签订《房屋买卖合同》的时间是2008年2月29日，并通过公证授权给胡某，出具“全权代表柯某到房屋和国土部门办理上述房屋的过户手续”的委托书的时间也是2008年2月29日。从签订《房屋买卖合同》到惠东法院作出查封该房屋的裁定(即2011年1月26日)之日，足足有3年。李某1、胡某卒于2011年6月30日。也就是说，在其夫妇二人生前长达3年零4个月的时间，疏于办理本案所涉房产过户手续。从上述事实可知，被上诉人将房产未能过户变更至李某1名下的根本原因归咎于柯某无法寻找和联系，这一理由不能成立，原因是：1、柯某是否“无法寻找，无法联系”，被上诉人不能证实：2、如
前所述胡某早就取得柯某的公证授权，完全可以代理柯某协助李某1办理房屋所有权的变更手续，无需柯某配合，柯某是否“无法寻找，无法联系”都不影响房屋所有权的变更手续的办理。所以，导致查封之日房屋所有权仍然未能过户变更至李某1名下的根本原因并不是柯某无法寻找和联系，完全是李某1、胡某长期怠于行使自己的权利、怠于履行和办理产权过户手续的法定义务。因此，对于“未办理过户登记手续”李某1、胡某具有不可推卸的完全的过错责任。惠东法院根据上述理由作出(2012)惠东法执异字第2号民事裁定驳回被上诉人提出的执行异议依法有理。因此，即使李某1、胡某今天仍然健在，所提出的执行异议，以及执行异议之诉依法都应当给予驳回。作为李某1、胡某的继承人，被上诉人在涉案房产的权利不可能超越李某1、胡某，同样要承担因上述过错导致“未办理过户登记手续”的后果，以及同样要承担“所提出的执行异议，以及执行异议之诉依法都应当给予驳回”的法律后果。2、一审法院认为李某1。胡某已经全额支付购房款，是错误认定。其一，房产所有人柯某下落不明，无法判断被上诉人提交的收条系柯某亲笔所写；其二，收条共两张，合计121000元。然而《房屋买卖合同》所约定的房价为70000元。出具收条和签订《房屋买卖合同》为同一天，金额出入如此之大，相互矛盾，不符合常理；其三，房款完全通过收条的形式现金支付，没有相应的取款凭证，无法证明其付款的真实性。三、根据新法优先于旧法的原则以及特别法优先于一般法的原则，原告的诉讼请求应予驳回。根据新法优先于旧法的原则，《中华人民共和国物权法》是新法，应当优先于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释，根据特别
法优先于一般法的原则，《中华人民共和国物权法》是规定物权转移的特别法，优于《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。因此，不动产是按照登记来确定权属，采用的是登记效力主义。只要第三人所购房产没有办理过户，房产权属并不转移，该房产仍然是被执行人所有，人民法院仍然可以查封。综上所述，一审法院程序上严重违法，主要事实不清，适用法律错误，其作出判决应予撤销。被上诉人的父母李某1、胡某对房产“未办理过户登记手续”有不可推卸的完全的过错责任。作为李某1、胡某的继承人，被上诉人所提出的执行异议，以及执行异议之诉依法都应当给予驳回。惠东法院根据上述理由作出(2012)惠东法执异字第2号民事裁定驳回被上诉人提出的执行异议应予维持。
李某1、李某2、李某3、李某4未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：原审时未依时出庭是事出有因，并没有什么背景，且又继续进行了开庭，程度并无不当。胡某是李某1的妻子，作为出卖人办证的代理人，房产局不同意办理房产变更登记手续，又无法联系出卖人，造成延期办证。约定的价款是为规避税收少一些。原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。
各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院二审查明的事实，与原审法院查明的事实相符。另查明，梁某、赖某与柯某民间借贷纠纷案，原审法院因柯某下落不明公告送达传票等诉讼文书，未到庭而作缺席判决。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷案。根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：李某1等四人的父亲李某1与柯某买卖房屋的行为能否阻却排除对涉案房屋的查封和强制执行的问题。对此，本院审理认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案事实表明，涉案房屋在2011年1月26日查封前双方已于2008年2月29日签订房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并经惠东公证处公证，该合同合法有效；合同签订后，李某1已按合同的约定支付了全部价款，并在查封前占有使用了涉案房屋；李某1等四人对未及时办理过户登记的原因述称是合同签订后，李某1有去办理房屋过户手续，但因李某1与胡某是夫妻关系，柯某委托胡某全权办理房屋过户手续而未能办理成功，此后又无法联系到柯某等的原因，而未能及时办理房屋过户登记手续。综合本案的其他事实，该陈述较符合本案的实际，原审认定未及时办理房屋过户登记，李某1等四人不存在过错，并无不当，本院予以确认。至于李某1实际支付的价款大于合同价款，这并不影响合同的效力，原审时，双方当事人已参加原审第二次公开开庭，双方当事人均无异议，上诉人以李某1等四人未参加原审第一次开庭为由认定原审程序违法的理由不能成立，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2720元，由上诉人梁某、赖某共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一六年七月十一日
书记员 黄美静