新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1553号
上诉人（原审原告�：新疆德远创业房地产开发有限责任公司，住所地乌鲁木齐市乌鲁木齐县。
法定代表人：张小军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓朝晖，新疆万和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐东方工业锅炉制造有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区。
法定代表人：闵含有，该公司总经理。
上诉人新疆德远创业房地产开发有限责任公司（以下简称德远房产公司）因与被上诉人乌鲁木齐东方工业锅炉制造有限公司（以下简称东方锅炉公司）委托代建合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德远房产公司的委托诉讼代理人邓朝晖、被上诉人东方锅炉公司的法定代表人闵含有到庭参加�诉讼。本案现已审理终结。
德远房产公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持德远房产公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：涉案工程经乌鲁木齐市建委《审图批准书》及《工程造价审核确认书》、《建设工程竣工规划认可书》均确认了总建筑面积为10364.65㎡。2011年6月18日双方签订的《委托代建补充合同》第三条确定以建筑面积进行结算。因此本案的工程款应当按照建筑面积10364.65㎡计算。合同中约定的接通排水义务，双方已通过化粪池变更了排水方式，我公司对排水方案做了调整完成了排水事宜。代建楼房的产权手续未能办理的原因是东方锅炉公司不提供原土地使用证原件，我公司已完成了全部协助办理房产登记手续工作。又因代建楼房已被列入拆迁范围，办理房产证已没有必要，因此我公司与东方锅炉公司的结算条件均已具备，东方锅炉公司应当向我公司支付剩余工程款及利息。一审判决认定事实错误，请求二审法院查清事实给予改判。
东方锅炉公司辩称，我公司与德远房产公司签订的《委托代建合同》中的建筑面积不是建设施工合同的施工面积，代建费用计算的建筑面积应当是产权面积，况且德远房产公司代建楼房的地下室层高2.19米，不足2.2米，不可以将地下室面积计入房产面积，不能依据建筑工程面积的计算混淆房屋测量面积的计算，结算确认清单明确约定结算面积按9604.68㎡计算。我公司已付24,785,116元，余款作为质保金待德远房产公司完成合同规定的全部义务支付。2014年8月2日，德远房产公司给我公司致函承诺代建楼房的质保金在排污与市政管网接通，房产手续办清后结算。德远房产公司至今未完成其承诺的事项，因此剩余质保金我公司不应当给付。一审法院认定事实清楚，请求�回德远房产公司的上诉请求。
德远房产公司向一审法院起诉请求：判令东方锅炉公司支付代建费3,199,439元及逾期付款利息187,167.18元（2013年12月至2015年11月计24个月，月利率4.875‰）。
一审法院认定事实：2010年12月31日，乌鲁木齐市发展和改革委员会对乌鲁木齐卡子湾皮革厂新建集资住宅楼项目立项予以批复，同意该集资住宅项目立项，批准建筑面积9980平方米，其中住宅楼9630平方米(107套)，老年活动中心及配电室等配套辅助用房350平方米，投资3千万元，由干部职工全额集资。2011年6月16日，东方锅炉公司与乌鲁木齐市卡子湾皮革服装厂（作为甲方）和德远房产公司（作为乙方）签订委托代建合同,合同约定，东方锅炉公司作为委托单位将其职工集资房小区建设项目委托给德远房产公司代建单位实施代建及管理。代建范围：建设项目的拆迁前期规划工程建设，包括砖混结构住宅楼3栋，地上6层，建筑面积1万平方米，小区配套设施及150平方米物业管理办公室。建设费用包括前期费用，工程施工，自来水、室外排水、小区绿化、道路、管网等。代建内容为前期工作代理和建设实施代建，其中包括竣工验收、土地证、产权证办理等，工程建设发包与管理。代建控制目标中费用控制为主楼本体每平方米1,900元。代建费支付金额及时间约定为住宅楼代建费用暂按投资总额2,700万元，合同签订后15日内支付30%，主体封顶并经验收合格后支付40%，工程交付使用后15日内支付25%，预留5%一年后支付。双方在合同上盖章，法定代表人签字。2011年6月18日，德远房产公司与东方锅炉公司又达成委托代建补充合同，合同约定，德远房产公司向东方锅炉公司借款400万元，在工程封顶时东方锅炉公司向德远房产公司支付工程总造价的70%，工程竣工验收支付25%，留质保金5%。集资房以每平方米2,700元大包干价格结算总包给德远房产公司代建，费用包含前期费用、施工费用以及自来水接网、室外排水、配电室室外暖气管道工程、小区绿化、道路及施工图内的建筑工程施工费，另含150㎡物业管理办公室。东方锅炉公司承诺给德远房产公司出具由全体集资职工认可集资房按每平方米2,700元集资的书面资料以使德远房产公司确认及备档。德远房产公司同意从总建筑面积中补偿给东方锅炉公司新建房屋1500平方米作为对东方锅炉公司土地地面补偿，德远房产公司为东方锅炉公司办理一切产权手续，东方锅炉公司不支付任何费用。双方还约定，委托代建合同与补充合同不一致的，以补充合同为准。
德远房产公司按照合同约定进行建设。2012年经竣工验收后，竣工时的建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工工程验收意见表中1号楼工程的建筑面积为5785.91㎡，2号楼的建筑面积为4578.74㎡，合计10364.65㎡。竣工验收后德远房产公司将楼房交付东方锅炉公司。2014年8月5日，德远房产公司向乌鲁木齐卡子湾皮革厂出具《关于卡子湾皮革服装厂排污管道的情况说明》中承诺代建集资楼的质保金，在排污与市政管网接通，房产手续办清后结算。2014年12月23日，乌鲁木齐卡子湾皮革服装厂与德远房产公司对代建费支付进行确认并出具清单。内容为：代建集资楼六层两栋，共计九个单元（包括其他配套设施）1、工程有效可办证总面积为9696.24㎡，其中活动中心为88.56㎡；2、代建费有效付款面积9696.24-88.56=9604.68㎡；3、有效付款工程面积单价2,700元/㎡；4、工程应支付总费用为：9604.68㎡×2,700元=25,932,636元；5、已支付明细合计24,785,116元；6、剩余代建费（包括应留质保金）为：25,932,636元-24,785,116元=1,147,520元；7、应留质保金（5%）为：25,932,636元×5%=1,296,631.8元。在该清单右上角有德远房产公司备注：规划许可证面积为1#5785.94㎡、2#4578.74㎡总面积为10364.65㎡。2017年11月13日，乌鲁木齐市米东区卡子湾片区管委会向东方锅炉公司出具环境综合整治整改通知书，主要内容为：卡子湾片区管委会在2017年11月10日接到米东区环保督察组转办举报信访案件，反映你单位两栋集资楼排水未接入市政管网，自行建设化粪池进行排污污染严重；经卡子湾管委会实地了解调查，东方锅炉公司在建设集资楼竣工时排水没有并入市政管网，导致建设化粪池污水外溢现象，限东方锅炉60日内将排水管网并入市政管网。另查明：原乌鲁木齐卡子湾皮革服装厂已被东方锅炉公司并购，对于乌鲁木齐卡子湾皮革服装厂与德远房产公司做出的确认清单，东方锅炉公司�可并自愿继受。
一审法院认为，德远房产公司、东方锅炉公司签订的《委托代建合同》及《委托代建补充合同》是双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，一审法院予以确认。一、关于代建费用计算的具体建筑面积的问题。德远房产公司主张认为应按照建设工程规划许可证、竣工规划认可书等确定的10364.65㎡计算代建费用。东方锅炉公司主张认为双方已就工程有效付款面积、应支付工程款、已付工程款进行盖章确认，应以该确认单支付工程款。一审法院对此认为双方已就涉案工程的有效付款面积、工程单价、应付工程款、已付工程款、应留质保金以确认清单形式进行盖章确认，故一审法院对双方盖章确认的工程款支付确认清单予以确认。德远房产公司认为在该确认清单右上角有备注，规划许可证面积为10364.64㎡�实际付款应以规划许可证面积计算。因备注规划许可证面积并不具有否定有效付款面积的意思表示，故一审法院对德远房产公司的该项意见不予采信。综上，一审法院以双方盖章确认的支付清单上有效付款面积9696.24㎡-88.56㎡=9604.68㎡计算应付工程款为25,932,636元，扣除已付工程款24,785,116元，剩余工程款为1,147,520元。
二、对于质保金是否应支付的问题。按照案涉《委托代建合同》及《委托代建补充合同》的约定，此项目为代建项目的交钥匙工程，即代建方德远房产公司完成合同规定的全部义务，包括工程竣工验收合格交付使用后，东方锅炉公司支付质保金。虽然委托代建合同中约定代建质保金预留5%一年后支付，按照应付工程款25,932,636元计算质保金为1,296,631.8元。但是，2014年8月5日德远房产公司致函东方锅炉公司的《关于卡子湾皮革服装厂排污管道的情况说明》中明确承诺，由于德远房产公司的原因，现以化粪池方式解决排污，郑重写明，“代建集资楼的质保金，在排污与市政管网接通，房产手续办清后结算。”这个“情况说明”足以证明质保金的支付时间已变更为排污与市政污水管线接通及房产手续办清后。现排污与市政污水管线未接通，剩余工程款1,147,520元作为质保金暂不具备支付条件。因东方锅炉公司除质保金外并不欠德远房产公司工程款，故对德远房产公司要求东方锅炉公司支付利息的诉讼请求不予支持。判决如下：一、驳回新疆德远创业房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐东方工业锅炉制造有限公司支付代建费3,199,439元的诉讼请求；二、驳回新疆德远创业房地产开发有限责任公司要求乌鲁木齐东方工业锅炉制造有限公司支付利息187,167.18元的诉讼请求。
本院二审期间，德远房产公司围绕上�请求依法提交了乌鲁木齐市国土资源局的规划图，证明代建楼房已列入征迁范围，无需办理不动产权属证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，东方锅炉公司发表质证意见，对该书证的真实性不予认可。本院认为该份书证不属于国家机关制作的文书，对其真实性不予确认。东方锅炉公司围绕上诉请求依法提交了米东区卡子湾片区管委会出具的环境综合整治整改通知书，证明化粪池需要和市政管网接通。德远房产公司发表质证意见，对真实性认可，关联性不认可按照代建合同约定化粪池与市政管网接通需要东方锅炉公司出资完成。本院对该份书证的真实性予以确认。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，一、根据德远房产公司与东方锅炉公司签订的《委托代建补充合同》第3、4条的约定即甲方（东方锅炉公司）�乙方（德远房产公司）大包干价格，建筑面积每平方米全部费用成本按2,700元结算总包给德远房产公司代建管理发包。包括：前期费用；施工费用（住宅楼及地下室建安费、室内给水、排水、采暖、配电；自来水接网、室外排水、配电室室外暖气管道工程、小区绿化、道路等及施工图内的建筑工程施工费。另含150㎡物业管理费办公室。甲方承诺给乙方出具由甲方全体集资职工认可集资房按每平方米2,700元价格集资的书面资料以使乙方确认及备档。可以认定双方约定按照产权面积结算，按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》层高不足2.20米的地下室不应当计入产权面积。且，2014年12月23日，德远房产公司与东方锅炉公司对工程有效办证面积进行了确定为9696.24㎡，扣减活动中心88.56㎡，实际有效付款面积为9604.68㎡，故一审判决以此面积确定东方锅炉公司应当支�的剩余工程款为1,147,520元并无不当。德远房产公司上诉认为应当按照建筑工程施工面积10364.65㎡计算工程款的理由不能成立，本院不予采信。
二、2014年8月5日，德远房产公司致函东方锅炉公司的《关于卡子湾皮革服装厂排污管道的情况说明》中承诺代建集资楼的质保金，在排污与市政管网接通，房产手续办清后结算。一、二审中，德远房产公司认可代建楼房的排污至今未与市政管网接通及房产手续未办理的事实，因此对代建楼房工程进行结算的条件尚未成就，故，德远房产公司上诉认为东方锅炉公司应当向其支付剩余工程款的理由不成立，本院不予采信。
综上所述，德远房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如�：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33,892.85元（德远房产公司已预交），由上诉人德远房产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈琛
审 判 员 肖炜
代理审判员 徐岚
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 马平