重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第04676号原告重庆森荣物业管理有限公司，住重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。法定代表人袁庄，总经理。委托代理人陈某，重庆中力律师事务所律师。委托代理人王某某，重庆中力律师事务所律师。被告蔺学田，男，1957年5月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称：森荣物业公司）诉被告蔺学田物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法由代理审判员李静独任审判，公开开庭进行了审理。原告森荣物业公司的委托代理人王某某到庭参加诉讼。被告蔺学田经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告森荣物业公司诉称：原告于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得茶花小镇小区的物业管理资格。被告2008年3月14日入住茶花小镇后，作为小区业主，共拖欠原告物业服务费2778.62元、电费991.74元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告立即支付上述费用，并自愿放弃违约金。被告蔺学田未出庭应诉，未作答辩。经审理查明：原告森荣物业公司原名重庆南岸天龙物业管理有限公司，系具有二级物业管理资质的物业服务企业。该公司成立于1999年1月15日。2009年12月14日，经工商行政管理部门批准，原告完成公司名称变更登记，变更为现名称。2007年4月18日，原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的“茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇”小区提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同签订当日，重庆市南岸区房屋管理局完成了该合同的登记备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：茶花小镇小区的多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价（2012）181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。在2012年7月1日之前，电费单价为0.52元／度。原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，因茶花小镇小区未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。为此，原告继续为该小区提供物业服务直至2013年9月。之后，原告撤出小区，未再继续提供物业服务。被告蔺学田系重庆市南岸区×××××××××××××××××××××××××××××××××房屋所有权人，自2008年3月14日入住该小区，该房屋建筑面积92.16平米，该房屋物业服务费按0.45元／平米收取。庭审中，原告诉称截止2013年9月原告撤离茶花小镇小区时，被告共拖欠原告：1、2008年3月至2013年9月共计67个月的物业服务费2778.62元（92.16平米×0.45元／平米×67个月）；2、2010年12月至2012年11月的居民电费991.74元（2010年12月至2012年7月：0.52元／度×1524度；2012年8月至2012年11月：0.54元／度×369度）。另查明，茶花小镇小区的居民用水、用电均未施行“一户一表”计量。在原告提供物业服务期间，该小区的居民用水、用电均采用由物业服务企业代为抄表和代收、代缴模式。且原告服务期间的居民水费、电费，原告均已全部缴纳。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《临时管理规约》、物业服务企业资质证书、重庆市南岸区物价局南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》、重庆市自来水有限公司《告用户书》、《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》、固体废弃物处置的《协议》及交费发票、电费交费发票、水电费抄表记录单、止度确认表等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而从该合同签订之日起至2013年9月止，原告一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于物业服务费，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的收费标准，原告请求按0.45元／月／平方米的标准收取物业服务费，该收费标准有物价局核准文件证明，依法应予支持。故本院对原告请求被告应支付的自2008年3月至2013年9月共计67个月的物业服务费2778.62元予以支持。关于居民电费。原告系小区物业服务企业，虽然被告没有委托原告为其代收代缴电费，但考虑到该小区的电表系总表，未实行一户一表，原告代被告缴纳电费，是基于小区整体利益，且被告入住小区后，产生电费也是客观事实，故被告应向原告缴纳已垫付的电费。2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元。故本院对原告请求被告应支付的2010年12月至2012年11月的居民电费991.74元予以支持。原告自愿放弃违约金请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：蔺学田于本判决生效之日起十日内向重庆森荣物业管理有限公司支付物业服务费2778.62元、居民电费991.74元，上述费用合计3770.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由蔺学田负担（此款由重庆森荣物业管理有限公司垫付，蔺学田于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 李 静二〇一四年十一月二十五日书 记 员 王绪权