湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初1468号原告（反诉被告）：中百超市有限公司，住所地：武汉市江汉区新华西路24号。法定代表人：杨晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡宝国，湖北安格律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶金河，湖北安格律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐海洋，男，1975年7月22日出生，汉族，住武汉市江夏区，现住武汉东湖新技术开发区，委托诉讼代理人：黄雨，湖北搏发律师事务所律师。第三人：武汉佛祖岭物业服务有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭社区22栋1楼1号。法定代表人：何登虎，该公司经理。原告（反诉被告）中百超市有限公司（以下简称原告中百超市）诉被告（反诉原告）徐海洋（以下简称被告徐海洋）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，被告徐海洋提出反诉，本院决定合并审理。此后，由审判员吴新莉担任审判长与人民陪审员孙小菊、李红英组成合议庭进行审理，并依法追加武汉佛祖岭物业服务有限公司（以下简称物业公司）为第三人参加诉讼，于2018年1月4日公开开庭进行审理。原告中百超市的委托诉讼代理人胡宝国，被告徐海洋的委托诉讼代理人黄雨均到庭参加诉讼，第三人物业公司经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中百超市向本院提出诉讼请求：1.解除原告中百超市与被告徐海洋于2014年12月1日形成的不定期房屋租赁合同关系；2.判令被告徐海洋将位于武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭社区25平方米商铺退还原告中百超市；3.判令被告徐海洋支付租金（租金计算标准为自2012年5月1日至2017年3月31日共计60800元，自2017年4月1日按月租金1200元计算至商铺腾退之日止）；4.判令被告徐海洋支付滞纳金（从2012年5月15日起以每季度租金3600元为基数，按年利率24%付至房屋腾退之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：经第三人物业公司同意，原告中百超市与被告徐海洋于2011年11月9日签署《房屋租赁合同书》，约定原告中百超市将位于武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭社区25平方米商铺转租给被告徐海洋，租赁期限自2012年2月1日起至2014年11月30日止，每月租金1200元，租金按季支付，每期租金应于该期开始的前十五日缴清；承租方未及时缴纳租金的，每逾期一日，按月租金1%支付滞纳金，承租方拖欠房屋租金达30天的，出租方有权终止本合同。合同签订后，原告如约提供租赁商铺给被告经营使用至今，但被告自2012年5月1日起一直拖欠租金，截至2017年3月共计拖欠60800元，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告徐海洋辩称，1.原告中百超市向第三人物业公司承租商铺后，将其中25平方米商铺转租于我方的事实属实。我方同意解除租赁合同；2.原告中百超市的租赁期限已于2016年3月22日届满。原告中百超市无权主张我方腾退房屋；3.原告中百超市主张的租金金额不属实。租赁合同中已约定违约金，原告要求我方承担滞纳金的诉讼请求无法律依据。被告徐海洋向本院提起反诉，请求：1.依法判令原告中百超市赔偿装修损失100000元；2.反诉费由原告中百超市承担。事实与理由：原告中百超市与被告徐海洋于2011年11月9日签订《房屋租赁合同书》后，被告徐海洋花费100000元对商铺进行装修。合同到期后，双方虽未续签书面租赁合同，但原告中百超市认可我方对商铺继续承租至今。原告在未提前书面告知我方的情况下，解除合同，强行对我方承租的商铺采取断电等措施，要求我方腾退房屋，给我方造成严重损失。特提起反诉，请求判如所请。原告中百超市反诉辩称，1.被告徐海洋所诉我方对其采取断电措施没有证据支持；2.被告徐海洋要求我方赔偿装修损失没有合同及法律依据。请求驳回被告徐海洋的反诉请求。第三人物业公司未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2010年1月28日，原告中百超市与第三人物业公司签订《武汉市房屋租赁合同》，约定由原告中百超市承租位于武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭社区商铺（套内使用面积522㎡）用于开办中百便民超市，租赁期限从2010年2月23日至2016年3月22日。2011年11月9日，被告徐海洋承租原告中百超市位于武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭门店内25平方米商铺，用于金饰销售，并于同日与原告中百超市签订《房屋租赁合同书》。合同约定与本案相关内容如下：1.租赁期从2012年2月1日起至2014年11月30日止；原告中百超市应于2012年1月1日将房屋交给被告徐海洋，装修期30天不收取房租；2.房屋租金每月1200元，季租金3600元，按季度支付，第一次于合同签订当日支付，以后每期租金于该期开始的前十五日内缴清；3.被告徐海洋应向原告中百超市交付保证金3600元。合同终止后，被告徐海洋未违反本合同的各项条款或在经营过程中无事故和重大投诉的将全额退还保证金；4.被告应及时缴纳租金，每逾期一日，按月租金1％支付滞纳金；5.被告徐海洋退出时，可拆除动产部分，其余不动产部分不得拆除，归原告中百超市所有。上述合同签订后，被告徐海洋于2011年11月9日向原告中百超市支付保证金3600元。2011年11月18日，第三人物业公司出具《联系函》，同意原告中百超市将上述部分转租给被告徐海洋。上述合同于2014年11月30日租赁期满后，被告徐海洋仍使用该商铺，但未与原告中百超市签订书面租赁合同。2016年9月9日，被告徐海洋将商铺关门至今。现商铺仍由被告徐海洋占有。庭审中，原告中百超市陈述被告徐海洋累计缴纳租金13600元（不含保证金），其中2012年2月支付3600元，2014年7月支付10000元。被告徐海洋认为已累计缴纳租金23600元（不含保证金），除原告中百超市所述两笔租金外，还于2012年2月支付租金10000元。但被告徐海洋未向本院提供证据予以证实。另查明，原告中百超市与第三人物业公司签订的《武汉市房屋租赁合同》于2016年3月22日到期后，经双方协商减租200平方米（包含被告徐海洋承租的25平方米商铺），并于2016年7月25日签署了租赁面积为322平方米的《商铺租赁合同》。因被告徐海洋占用商铺，原告中百超市至今未将上述25平方米商铺交付给第三人物业公司。本院于2017年12月14日向第三人物业公司核实，第三人物业公司表示：案涉25平方米商铺的租金及占用费催缴和商铺腾退等事项，均由中百超市处置后再向第三人物业公司交付。本院认为：原告中百超市与被告徐海洋于2011年11月9日签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方当事人应当遵守合同的约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告中百超市与被告徐海洋签订的上述租赁合同到期后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告中百超市与第三人物业公司签订的房屋租赁合同于2016年3月22日到期后，原告中百超市减少租赁面积，与第三人物业公司重新签订租赁合同。被告徐海洋承租的商铺在原告中百超市的减租面积内，故原告中百超市与被告徐海洋的租赁合同随之解除。合同解除后，被告徐海洋应向原告中百超市支付合同解除前的租金并退还商铺。因第三人物业公司向本院明确表示由原告中百超市处置商铺的租金、占用费及腾退事宜，故被告徐海洋还应向原告中百超市支付商铺占用费至其腾退时止。被告徐海洋从合同约定的计租之日（2012年2月1日）起至2017年3月31日止（共计62个月），累计应支付租金及商铺占用费74400元（1200元/月×62个月），已付13600元，还应支付60800元（74400元－13600元）。2017年3月31日以后的商铺占用费仍按1200元/月计算至商铺腾退时止。被告徐海洋称其于2012年2月支付租金10000元，但未提交证据，本院对此不予支持。被告徐海洋未按照合同约定向原告中百超市支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。对原告中百超市要求其按照合同约定支付滞纳金的诉请，本院予以支持。因合同约定的滞纳金实际属于违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，因合同中约定的滞纳金计算标准过高，本院根据本案合同的性质，酌定按照年利率6%计算欠付租金的滞纳金。因被告徐海洋应支付合同于2016年3月22日解除前的租金46080元（1200元/月×49个月+1200元/月÷30天×22天-13600元），经计算，截至2017年3月31日的滞纳金（违约金）为8522.40元，2017年3月31日之后的滞纳金应以46080元为基数，按照6%年利率计算至实际支付之日。关于被告徐海洋要求原告中百超市赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，本院对被告徐海洋的此项反诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中百超市有限公司与被告（反诉原告）徐海洋的房屋租赁合同已于2016年3月22日解除；二、被告（反诉原告）徐海洋于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖新技术开发区高新六路佛祖岭社区25平方米的商铺，将上述商铺交付原告（反诉被告）中百超市有限公司；三、被告（反诉原告）徐海洋于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中百超市有限公司支付2017年3月31日前的房屋租金及商铺占用费60800元，并按1200元/月的标准支付2017年3月31日以后的商铺占用费至其腾退出商铺时止；四、被告（反诉原告）徐海洋于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中百超市有限公司支付滞纳金（截至2017年3月31日的滞纳金为8522.40元，2017年3月31日后的滞纳金应以46080元为基数，按照6%年利率计算至本判决第三项规定的款项全部付清之日止）；五、驳回原告（反诉被告）中百超市有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐海洋的反诉请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费660元、反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）徐海洋负担（被告徐海洋于本判决生效之日起十日内支付给原告中百超市660元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴新莉人民陪审员  孙小菊人民陪审员  李红英二〇一八年一月十五日法官 助理  吴国阳书 记 员  吴亚琦