福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第3499号
原告晋江运通世纪房地产开发有限公司，企业住所地福建省晋江市。
法定代表人施子清，该公司董事长。
委托代理人缪叶相，福建泉南律师事务所律师。
被告李保涛，住安徽省颍上县。
委托代理人蔡垂从，福建世隆律师事务所律师。
原告晋江运通世纪房地产开发有限公司（以下简称运通公司）与被告李保涛�屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理，依法由审判员蔡清萍适用简易程序，后因本院工作岗位变动，由审判员林文晋继续适用简易程序，公开开庭进行审理。原告运通公司委托代理人缪叶相及被告委托代理人蔡垂从到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告运通公司诉称，原、被告于2012年2月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将其所有的址在晋ＸＸ阳街道曾井小区新世纪豪园三期1#楼店面1#-08号房出租给被告使用，租赁期限为2012年6月11日起至2014年7月31日止，月租金为4943.4元，自2012年8月1日起算按季度结算，被告应于每季度的第一个月10日内予以支付，若被告拖欠租金累计达一个月的，原告有权终止合同，并要求被告支付违约金。合同签订后，原告将出租的房屋交付被告使用，但被告仅支付了至2013年7月的租金，自2013年8月1日起未再支付租金。原告于2014年3月26日向被告发出《终止合同通知书》解除双方之间的租赁合同，该通知书已于2014年3月27日送达被告，但被告至今仍未按通知履行。请求法院判决：1.确认双方于2012年2月25日所签订的《房屋租赁合同》已于2014年5月8日解除；2.被告立即腾空址在晋ＸＸ阳街道曾井小区新世纪豪园三期1#楼店面1#-08号房，并将该店交还给原告；3.被告立即支付原告自2013年8月1日起至2014年5月8日止的租金44490.6元；4.被告立即支付自2014年5月9日起至实际交还房屋之日止按每月4943.4元标准计算的房屋占用费；5.被告已支付的保证金5000由原告予以没收；6.被告立即支付原告违约金11864元。
被告李保涛辩称，双方确有签订了《房屋租赁合同》，被告也已按照合同的约定向原告支付了保证金5000元及至2013年7月31日的租金，但原告并没有将双方约定的房屋交付给被告使用，因此，原告所诉请�诉讼请求没有法律依据，不应当予以支持，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
本案争议焦点为：1.本案租赁合同是否已解除，于何时解除；2.被告尚欠原告租金数额如何计算，应如何支付；3.双方是否存在违约行为，应如何承担违约责任。
关于本案争议焦点，原告运通公司认为，虽然被告辩称原告没有将房屋交付给被告使用，但被告确已实际支付了长达一年的租金，足以证明原告确已将合同约定的房屋交付给被告使用。按照双方合同约定，若被告累计拖欠租金达到一个月的，原告有权终止合同，而被告至今仅支付了至2013年7月31日止的租金，被告已存在违约情形，原告有权主张解除合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.《房屋租赁合同》，以证明双方之间的租赁合同约定；2.《房屋产权证》，以证明原告为双�租赁房屋的所有权人；3.《终止合同通知书》、邮件详情单、邮件查询结果，以证明原告已于2014年3月26日以书面形式告知被告与其解除双方租赁合同，被告已于2014年3月27日签收该文书。
被告李保涛质证称，对原告所提供的证据一、二没有异议；被告并没有收到过原告所邮寄的《终止合同通知书》。
被告李保涛认为，双方签订《房屋租赁合同》后，因之前承租房屋的人一直没有搬出，因此原告至今没有将租赁房屋交付给被告，被告交付保证金及支付租金的目的是为了促使原告尽快将租赁物交付给被告，但原告至今仍未按照合同约定交付房屋，且因原告没有办理房屋产权证致使被告无法申领工商营业执照，因此，是原告违约在先，原告主张被告支付租金及承担违约责任的诉讼请求没有法律和事实依据，不应当予以支持。原告既已主张被告支付房屋租金，就无权再要�被告承担违约金。为证明其主张，被告向本院提供水电费明细表及收款收据，以证明原告于2014年1月10日停止向被告供应水电，被告也已于当日搬离了讼争房屋并将讼争房屋交还给了原告及被告已支付原告保证金5000元的事实。
原告远通公司质证称，对被告提供的证据的真实性没有异议，原告确实已经收取了被告支付的5000元保证金，但被告所称的停止供应水电的问题与原告无关，双方合同约定了由被告自行缴纳水电费，因被告没有按时缴纳水电费产生的后果与原告无关。
在本案审理过程中，本院于2014年7月31日庭审时组织双方当事人前往本案讼争租赁房屋进行现场查勘，对现场进行拍照取证。经现场勘验可见，讼争房产以“光大烟酒馆”为名进行门面装修，在现场遗留有以“光大烟酒行”为地址的送货单、被告本人的医学报告单、被告本人的以“光大名烟名酒馆”具名的名片、进货凭据及发票。
原告远通公司质证称，对本院的现场勘验活动没有异议，从现场勘验情况可见，原告已将租赁房屋交付给被告使用。
被告李保涛质证称，对本院的现场勘验活动没有异议。
本院认为，原告所提供的证据一经被告质证没有异议，本院予以认定，原告所提供的《房屋产权证》为有关职能部门出具，双方一致确认该《房屋产权证》所记载的晋ＸＸ阳街道曾井小区新世纪豪园三期1#楼店面1#-08号房与双方合同中所约定的本案讼争租赁房产系同一房产，本院予以认定，可以证明原告为双方讼争租赁房产的所有权人，因此，双方之间的《房屋租赁合同》符合法律规定，依法当属有效，双方应当按照合同约定予以履行。被告主张原告尚未向其交付本案讼争的租赁房屋，但其却仍然按照双方合同约定在长达一年的时间内按期缴纳房屋租金，且从本院对讼争租赁房产的现场勘验可见，讼争租赁房产已经以“光大烟酒馆”的字号进行了门店及内部装修，在租赁房屋内不仅遗留有被告李保涛个人的印有“光大名烟名酒馆”字样的名片，也有以“光大酒行”为收货人的烟草出售发票及收款收据，可见被告确实已经实际使用本案讼争的租赁房产开展经营，被告关于因原告未向其交付讼争租赁房产及因原告没有办理《房屋产权证》致使其无法使用租赁房产的主张，本院不予支持；双方约定被告应自2013年8月1日起按季度结算租金，双方均确认被告仅支付至2013年7月31日止的租金，此后被告未再支付租金，因此至今被告所欠缴的租金已累计超过一个月租金，已符合双方租赁合同第十条第四项所约定的合同解除条件，原告据此主张与被告解除合同符合双方合同约定，本院予以支持，但原告虽于2014年3月26日向被告发出《终止合同通知书》，但根据原告所提供的邮件查询结果显示，该《终止合同通知书》由一名叫“吴芳杨”的人签收，被告否认收取该邮件，原告也未能提供证据证明吴芳杨与被告之间的关系，因此，不能认定该《终止合同通知书》于2014年3月27日送达被告，但原告在本案诉讼中提出与被告解除租赁合同的诉讼请求，该诉讼请求经由本院送达于2014年5月8日经由被告委托者签收，可视为被告于当日受领原告解除本案租赁合同的主张，因此，本案的租赁合同于2014年5月8日起解除；被告应当按照合同约定支付自2013年8月1日起至合同解除之日2014年5月8日止期间按每月4943.4元计算的租金共计45808.84元，在双方合同签订时被告已支付原告的5000元保证金属于预付款性质，被告主张予以没收没有合同及法律依据，本院不予支持，该款应用于扣抵被告结欠的租金，因此，被告尚应支付原告租金40808.84元。被告至今仍在占用、使用租赁房屋，未将该房交还原告，应当支付此期间占用该房屋的使用费用，原告主张被告应按照双方合同约定的月租金4943.4元的标准支付此期间的房屋占用费不违反法律规定，能够反映在双方之间既已预见的因该房屋被占用而造成的预期利益损失，本院予以支持；双方已于合同第十二条约定若延迟交付租金的，违约一方应当支付年租金的20%即11864.16元作为违约金，该约定不违反法律规定，且被告至今已拖欠将近一年的租金，原告仅主张被告应支付违约金11864元符合双方合同约定，本院予以支持；延迟履行义务者不仅应当承担继续履行合同的义务，尚应当承担违约责任，被告关于原告主张租金后无权再主张违约金的抗辩与法律不符，本院不予支持。被告主张原告未提供房屋产权证致使其无法办理工商营业执照，但被告既未办理企业名称预留�项也已实际经营使用，双方也未将原告应当提供房屋产权证约定为原告的义务，该义务即便有需要存在也属于原告的附随义务，被告以原告未履行附随义务而抗辩拒不履行其主要义务不符合法律规定，本院不予支持。
经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实可作如下认定：
原、被告于2012年2月25日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租址在晋江市青阳街道迎宾路新世纪豪园（三期）1#楼08号店面，合同期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止；双方约定每月租金为4943.4元，被告自2012年8月1日起支付租金，租金每季度结算一次，被告应于每季度第一个月的10日内支付当期租金，若被告累计拖欠原告一个月租金的，原告有权解除双方之间的租赁合同并主张被告支付年租金20%的款项作为违约金。合同签订时，被告支付原告保证金5000元。被告至今仅支付了至2013年7月31日止的租金，自2013年8月1日起未再支付租金。原告于2013年5月16日为本案讼争租赁房屋办理了《房屋产权证》，产权证号为晋房权证青阳字第××号，房屋坐落确定为晋江市青阳街道曾井小区新世纪豪园三期1#楼店面1#-08号。双方合同签订后，原告将本案讼争租赁房产交付给被告使用，被告将该房产以“光大烟酒馆”字号进行装修并对外营业。原告于2014年3月26日向被告发出《终止合同通知书》解除双方之间的租赁合同，但该《终止合同通知书》未送达至被告本人。原告于2014年4月29日诉至本院，其诉状副本经由本院邮寄，被告于2014年5月8日委托他人予以签收领取。
综上所述，本院认为，原、被告于2012年2月25日所签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。被告自2013年8月1日起拖欠租金至今，原告有权依据合同约定解除双方之间的合同，原告解除合同的通�经由本院于2014年5月8日送达，被告委托他人代为签收受领，因此，双方之间的租赁合同于2014年5月8日解除，被告应当在合理期限内腾空租赁房屋、并将租赁房屋交付原告；被告至今尚欠原告2013年8月1日起至2014年5月8日止的租金45808.84元，被告已支付的保证金5000元应作为预付款予以扣抵，因此，被告尚应支付此期间的租金40808.84元；被告至今仍未将双方租赁房屋交还给原告，应当支付此期间占用房屋给原告带来的损失，原告主张被告按照合同约定的月租金4943.4元的标准计算此期间的占用房屋使用费，符合双方之间既已明确的租赁房屋的收益预期，且不违反法律规定，本院予以支持；被告拖欠租金已构成违约，被告应当支付年租金的20％，即11864.16元作为违约金，但原告仅主张11864元是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同�》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告晋江运通世纪房地产开发有限公司与被告李保涛于2012年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月8日解除；
二、被告李保涛应于本判决生效之日起二十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司租金40808.84元；
三、被告李保涛应于本判决生效之日起二十日内腾空址在晋ＸＸ阳街道曾井小区新世纪豪园三期1#楼店面1#-08号房并将该房交付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司；
四、被告李保涛应于本判决生效之日起二十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司自2014年5月9日起至本判决第二款确定的被告李保涛腾空、交�之日止按月租金4943.4元计算的房屋占用费；
五、被告李保涛应于本判决生效之日起二十日内支付原告晋江运通世纪房地产开发有限公司违约金11864元；
六、驳回原告晋江运通世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1334元，因适用简易程序结案依法减半收取667元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一四年八月六日
书记员 黄勤俭
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件�解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可�力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。