山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1329民初2949号
原告：詹绪婷，居民。
原告：孙兴园，居民。
二原告的委托诉讼代理人：周振国，山东琅琊律师事务所执业律师。
被告：曹贯学，居民。
原告詹绪婷、孙兴园与被告曹贯学租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙兴园及二原告的委托诉讼代理人周振国、被告曹贯学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹绪婷、孙兴园向本院提出诉讼请求：1.请求判令曹贯学向詹绪婷、孙兴园支付租金款114200元及利息；2.诉讼费、保全费由曹贯学负担。事实与理由：孙兴园与詹绪婷系夫妻关系。2009年，詹绪婷、孙兴园在老家临沭街道苍源居（原孙沟村）承包土地两处，约2.68亩，后以自有资金建设院落及厂房10间、办公室4间、车棚4间等建筑。2014年6月份，经孙运东介绍，曹贯学租赁该院落及厂房，从事保温材料生产等生意，当时未签订书面租赁合同，口头约定租期三年，第一年度租金36000元，第二年度租金45000元，第三年度租金50000元。后詹绪婷、孙兴园将院落及厂房等交付与曹贯学租赁使用。曹贯学租赁后，并未按照约定履行支付租金义务，截至2017年5月5日，经詹绪婷、孙兴园与曹贯学协商结算，曹贯学尚欠詹绪婷、孙兴园房租款110000元。曹贯学以借现金110000元的名义为孙兴园出具借条及还款协议一张，约定至2017年5月31日向原告还款20000元，以后每月还款10000元，至2017年12月31日前还清全部借款后双方解除租赁关系。2017年5月31日到期后，曹贯学仍以种种理由拒绝支付租金，原被告为此于2017年6月1日下午发生争执，原告将场地大门锁上，詹绪婷报案至临沭县城北派出所，派出所建议自行协商处理。原被告及介绍人孙运东又于2017年6月2日协商达成了补充协议，结算后曹贯学在欠原告110000元租金的基础上，尚欠4200元，被告又以借孙兴园4200元现金的名义为原告出具借条及还款协议，重新约定自2017年6月2日起曹贯学付齐20000元，原告开启大门。后每月底支付10000元，如未按时付款原告锁门，至2017年9月1日前付清全部欠款。同时约定到期付齐全部欠款，曹贯学自行拆除在原告场地加盖的地上附着物。协议签订后曹贯学仍未向原告支付租金，2017年6月15日10时22分许，原告发现被告将厂房内部分设备拉走，被原告阻止双方再次发生争执，临沭县城北派出所再次出警，建议通过诉讼程序解决纠纷。故提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
曹贯学辩称，1、本案被告主体不适格，被告应该为临沂市龙康特建材有限公司，系临沂市龙康特建材有限公司租用了原告的院落及厂房10间、办公到4间、车棚4间，曹贯学只是履行了职务行为，代表公司与原告洽谈了租赁事务，实际上也是临沂市龙康特建材有限公司使用了原告的院落及厂房，在原告院落的厂房中生产外墙保温材料，是临沂市龙康特建材有限公司欠原告的租金。要求追加临沂市龙康特建材有限公司为本案被告；2、曹贯学系临沂市龙康特建材有限公司的法定代表人，履行的是职务行为，后果应当由临沂市龙康特建材有限公司承担。按照《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第42条的规定：法人或其他组织的人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。为此曹贯学代表公司进行租赁的职务行为，后果应当由公司承担，不应当由曹贯学个人承担；3、原告起诉的114200元中，按照约定，只有30000元到期，其他租金未到期，公司对于其他未到期的债务不应当偿还。4、原告诉状中部分陈述不属实。（1）原告声称“被告租赁原告该院落及厂房”及“后原告将院落及厂房等交付与被告租赁使用”不属实，实际是临沂市龙康特建材有限公司租用了该院落及厂房，原告将院落及厂房等交付与临沂市龙康特建材有限公司租赁使用。（2）原告声称“租金第一年36000元，第二年45000元，第三年50000元”不属实。实际是每年租金为40000元，第一年牵扯安装设备、改造车间让了5000元为35000元，第二年和第三年均为40000元，公司也支付了部分租金。（3）原告起诉状中声称曹贯学的各种行为均为履行职务的行为，其后果应当由临沂市龙康特建材有限公司承担。（4）原告起诉状中声称110出警，系原告藐视法律非法扣押他人车辆及财物所致，跟答辩人没有丝毫的关系，该事实有城北派出所出警调查笔录为证；5、答辩人代表公司向孙兴园出具借条的行为不生效，双方并不存在借款合同关系，系原告强烈要求答辩人出具借条，答辩人没办法才出具。根据《合同法》第二百一十条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”的规定，因原告并没有向答辩人提供借款，该民间借贷合同并未生效。原告在诉讼请求中要求支付租金款应当向临沂市龙康特建材有限公司主张；6、诉讼费、保全费不应当由答辩人承担。本案实际是临沂市龙康特建材有限公司租用了原告的院落及厂房，实际使用人也是临沂市龙康特建材有限公司，而原告保全了答辩人个人财产，系保全错误，答辩人保留依法要求原告赔偿的权利。综上所述，本案被告主体不适格，被告应该为临沂市龙康特建材有限公司，答辩人履行的是职务行为，后果应当由临沂市龙康特建材有限公司承担。原告起诉的114200元中，按照约定，只有30000元到期，其他租金尚未到期，临沂市龙康特建材有限公司对于未到期的债务不应当偿还。答辩人代表公司向原告孙兴园出具借条的行为并未生效，原告在诉讼请求中要求支付租金款应当向临沂市龙康特建材有限公司主张。要求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：詹绪婷与孙兴园系夫妻。2009年10月11日，孙兴园与临沭县临沭街道办事处（原临沭镇）苍源居居民委员会签订合同书，由孙兴园承包临沭县临沭街道办事处苍源居居民委员会土地2.68亩，承包期限30年。承包后，詹绪婷、孙兴园在该土地后建设了院落及厂房10间、办公室4间、大棚4间。2014年8月底经孙运东介绍，詹绪婷、孙兴园与曹贯学于2014年9月1日口头订立租赁合同，詹绪婷、孙兴园将上述院落及厂房10间、办公室4间、大棚4间租赁给曹贯学使用，租赁期限三年。詹绪婷、孙兴园主张第一年租金为36000元，第二年租金为45000元，第三年租金为50000元，一年一付。对此，曹贯学不予认可。曹贯学主张第一年租金为35000元，第二年和第三年均为40000元，未约定租金支付期限。双方对各自的主张均未提供证据证实。2016年秋天，曹贯学向詹绪婷、孙兴园支付租金8000元，另用货款抵顶租金2800元。2017年5月5日，双方进行租金结算，曹贯学尚欠詹绪婷、孙兴园租金110000元，由曹贯学以借条形式出具借条一份，还款协议一份。借条载明“今借詹绪婷现金￥110000（大写壹拾壹万元整），借款人：曹贯学，2017年5月5日”。还款协议载明“1、至2017年5月31日还款￥20000（大写：贰万元整）；2、以后每月还款￥10000（大写：壹万元整）。至2017年12月31日前还清以上全部借款”。2017年5月31日到期后，曹贯学未按还款协议约定支付租金20000元。2017年6月2日，双方再次进行租金结算，曹贯学再次以借条的形式出具借条一份，还款协议一份。借条载明“今借孙兴园现金￥4200（肆仟贰佰元整），借款人：曹贯学，2017年6月2日”。还款协议载明“1、还款方式：（1）自2017年6月2日起，乙方付齐￥20000（贰万元整），甲方自行开启大门，确保乙方正常经营（补充5月份）；（2）每个月底（自2017年6月底起）付乙方￥10000（壹万元整），如未按时付款甲方锁门；（3）于2017年9月1日前付齐全部欠款。2、到期付齐全部欠款，乙方自行拆除在甲方场地加盖的全部地上附着物，恢复原状。拆除项目按附件清单具实拆除。甲方：詹绪婷，乙方曹贯学，2017年6月2日，见证人孙某。后曹贯学未按协议约定支付租金。
詹绪婷、孙兴园与曹贯学口头订立租赁合同时，詹绪婷、孙兴园未取得涉案租赁厂房的建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前，仍未取得建设工程规划许可证，亦未取得主管部门批准。
本院认为，《最高人民法院》第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。本案中，詹绪婷、孙兴园在承包的土地上建设厂房，租赁给曹贯学使用，从双方约定的内容看，应属房屋租赁合同，可以参照上述司法解释处理。詹绪婷、孙兴园将涉案厂房租赁给曹贯学时未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。依据上述司法解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应认定詹绪婷、孙兴园与曹贯学订立的租赁合同无效。上述司法解释第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。基于上述法律规定，曹贯学实际占有并使用了涉案厂房，应当参照约定的租金支付实际占有使用期间的使用费。詹绪婷、孙兴园与曹贯学双方虽对每年的租金数额陈述不一致，但对已支付租金10800元，以及经两次结算后尚欠租金114200元的事实，双方均予以认可。詹绪婷、孙兴园要求曹贯学支付尚欠的租金114200元，曹贯学应当支付。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”。基于上述法律规定，詹绪婷、孙兴园要求曹贯学支付占有使用房屋期间的使用费利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。曹贯学主张部分租金未到期不应支付，本院不予支持。
曹贯学主张，其系临沂市龙康特建材有限公司的法定代表人，其与詹绪婷、孙兴园口头订立租赁合同的行为系履行职务的行为，申请追加临沂市龙康特建材有限公司为被告。对其主张，詹绪婷、孙兴园不予认可。曹贯学提交的临沂市龙康特建材有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书、企业信息、临沂市龙康特建材有限公司证明、个人信用报告等证据，虽可以证明曹贯学系临沂市龙康特建材有限公司的法定代表人，但不足以证实其上述主张。同时，曹贯学在2017年5月5日和2017年6月2日，向詹绪婷、孙兴园出具的欠租金的借条及还款协议，均是以个人名义出具，其未提供相关证据证实其出具借条及还款协议的行为系职务行为或者取得临沂市龙康特建材有限公司的授权。故曹贯学的上述主张，证据不足，本院不予采信，其申请追加临沂市龙康特建材有限公司为本案被告，本院不予准许。
综上所述，詹绪婷、孙兴园与曹贯学口头订立的租赁合同无效，曹贯学应向詹绪婷、孙兴园支付实际占有使用涉案厂房的使用费。詹绪婷、孙兴园的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第一条第二款、第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、詹绪婷、孙兴园与曹贯学于2014年9月1日口头订立的租赁合同无效。
二、曹贯学于本判决生效后十日内将位于临沭县临沭街道办事处苍源居的涉案厂房腾出返还给詹绪婷、孙兴园。
三、曹贯学于本判决生效后十日内向詹绪婷、孙兴园支付占有使用涉案厂房的使用费114200元。
四、驳回詹绪婷、孙兴园的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费2383元（其中案件受理费2584元减半收取1292元，保全费1091元），由曹贯学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 于剑
二〇一七年八月十一日
书记员 刘琦