重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初986号
原告：刘妮佳，女，1977年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：高悠月，重庆索达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。
被告：黄颖晨，男，1993年3月20日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：宗希伟，重庆市北碚区劲松法律服务所法律工作者。
原告刘佳妮诉被告黄颖晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告刘佳妮及其委托诉讼代理人高悠月，被告黄颖晨的委托诉讼代理人宗希伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘佳妮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告于2017年7月20日签订的《房屋买卖合同》，并办理过户手续。2、请求判令被告承担违约金85000元整。3、请求判令被告承担本案诉讼相关费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，并返还50000元定金；2、判决被告承担违约金85000元；3、判令被告赔偿原告中介费损失12000元；4、本案的诉讼费用及保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月20日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市北碚区××镇××路××号×-×的房屋出售给原告，成交价为850000元。合同还约定签订当日支付定金50000元，首付款350000元在办理过户手续当日支付，尾款于2017年12月31日付清。双方还口头约定2017年8月21日办理过户手续。合同签订后，原告及中介公司多次通知被告按约定办理过户手续，被告均无理由拒绝办理。2018年1月5日，被告表示拒绝出售该房屋。之后，原告得知被告已经于2017年12月8日将涉案房屋出售给案外人。原告认为，双方签订的房屋买卖合同系合法有效的合同，双方都应诚实履行自己的义务。被告擅自将房屋出售案外人，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告黄颖晨辩称，一、双方签订合同属实，但合同并不是原告本人所签，原告也没有明确告知被告代签合同的人是受其委托，因此，该合同是无效合同。二、如果合同是有效的，被告同意解除合同，但不认可被告存在违约行为。双方口头约定在2017年8月21日办理过户手续和支付首付款，但因原告未能凑齐首付款导致不能按时办理过户手续，故原告违约在先。综上，因是原告违约在先，被告只同意退还定金50000元，但不应承担违约责任及赔偿中介费损失的责任。
本院经审理后认定事实如下：2017年7月20日，被告签订了《重庆市存量房屋买卖合同》一份，该合同载明的甲方（出售方）为被告，乙方（购买方）为原告。原告自述合同不是其本人签订，而是委托其父亲刘祥龙签订的。该合同约定：被告将位于重庆市北碚区××镇××路××号×-×房屋出售给原告，成交价格及付款方式详见补充协议。同日，被告又签订了《补充协议》及《居间服务合同》，《补充协议》及《居间服务合同》载明的甲方均为被告，乙方均为原告，丙方均为重庆帝房网络科技有限公司。原告自述上述两份合同均是委托其父亲刘祥龙签订的。其中，《补充协议》约定：第一条、成交价格：房屋总成交价格为850000元，此价格包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施。第二条、房款交付：1、定金。乙方应在签订本合同当日支付定金50000元。2、首付款。乙方同意支付首付款（不包含定金）350000元。乙方在过户递件当日将该笔首付款直接支付给甲方。3、尾款。乙方于2017年12月31日前以转账方式支付甲方尾款450000元。第三条、关于房屋交易具体事宜的约定：3、该房屋目前为按揭状态，甲方应在2017年9月10日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。4、权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。2、甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）中情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。3、甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。《居间服务合同》约定：基于丙方提供居间服务，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费12000元。
2017年7月20日，被告收取了定金50000元。同日，重庆帝房网络科技有限公司出具《收据》一张，该收据载明收取原告中介费及权证代办费共计12000元。2017年8月21日，原、被告按约定到房屋登记部门办理过户手续，但因故未办成涉案房屋的过户登记手续。对于未办理过户的原因，双方各执一词。原告陈述：过户当日，被告要求原告支付全款800000元，原告未同意。被告就以原告无法拿出800000元为由拒绝办理过户。被告陈述：是因为原告未能凑齐首付款才导致过户未能完成。
2017年12月8日，被告与案外人签订了《重庆市房屋买卖合同》，将涉案房屋另卖给案外人。被告陈述，因原告未能凑齐首付款导致无法办理过户手续，被告就多次电话告知原告：因原告违约不能如约履行合同，合同解除。同时告知合同终止后，被告急需用钱，所以会对房屋进行处理转卖。
对于双方争议的事实，双方举证、质证如下：
原告举示了：1、《房屋买卖委托书》、《证明》、户口本，拟证明原告授权其父亲刘祥龙作为其委托代理人签订涉案房屋的买卖合同。2、中国银行及中国建设银行交易明细，拟证明为保证顺利过户，原告在2017年8月21日之前已经凑齐了350000元。因被告要求一次性支付800000元才导致过户手续未能办理。被告对上述证据的质证意见为：1、《房屋买卖委托书》、《证明》都是事后补开的，户口本的真实性无异议。在签订合同时，原告并没有告知授权的情况，亦未告知签合同的人是原告的父亲。被告一直误以为合同是原告本人所签。2、对银行明细真实性无异议，但不能证明存款是用于支付首付款。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，虽然涉案房屋的买卖合同及补充协议并非系原告本人所签订的，但原告确认其父亲刘祥龙是作为其代理签署相关合同。合同签订后，原、被告也按照合同的约定履行了部分合同义务。被告辩称，合同及补充协议非原告本人所签，故合同无效的观点，本院不予采纳。综上，本院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告请求解除合同，并要求被告退还定金50000元。被告同意解除合同，并愿意退还定金50000元，故本院对原告的上述请求予以支持。本案双方争议的焦点为：被告是否存在根本违约，是否应承担支付违约金及赔偿损失的责任。对此，本院分析认定如下：
根据庭审查明，被告于2017年12月8日将涉案房屋转卖给案外人。而双方协议约定：若被告将房屋出售给第三人导致原告无法取得房屋所有权的，视为根本违约。原告有权解除合同，并要求被告支付房屋总成交价10%的违约金，并要求被告赔偿中介费损失。被告辩称将房屋出售给其他人是因为原告违约在先，并且其电话通知原告解除合同，但被告并未举示证据加以佐证，本院对此不予采信。综上，本院认为，被告在双方未解除合同的情况下，擅自将房屋出售给他人，已构成根本违约，原告有权据此解除合同，并要求被告承担违约责任。根据双方合同约定，原告要求被告支付违约金85000元，并赔偿中介费损失12000元，符合双方合同约定，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除原告刘佳妮与被告黄颖晨于2017年7月20日签订的房屋买卖合同；
被告黄颖晨于本判决生效之日起10日内退还原告刘佳妮购房定金50000元；
被告黄颖晨于本判决生效之日起10日内支付原告刘佳妮违约金85000元，并赔偿中介服务费损失12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13270元，减半收取6635元，财产保全费1020元，以上共计7655元，由被告黄颖晨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王建金
二〇一八年三月二十一日
书记员 阙 锐