福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5432号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林建平，男，1955年8月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人:涂晓萍，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴俊，福建合立律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉被告)：福州市鼓楼区新东方培训学校，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路114号。
法定代表人:周成刚，董事长。
委托诉讼代理人:许家良，男，1979年7月9日出生，汉族，系该培训学校资产部总监，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人:陆海松，男，1981年8月4日出生，汉族，系该培训学校法务，住广东省深圳市罗湖区。
上诉人林建平因与被上诉人福州市鼓楼区新东方培训学校房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林建平的委托诉讼代理人涂晓萍，被上诉人福州市鼓楼区新东方培训学校的委托诉讼代理人许家良、陆海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林建平上诉请求：1、撤销一审判决内容第二项、第三项、第四项；2、依法改判，驳回福州市鼓楼区的诉讼请求，判令由福州市鼓楼区向林建平补足2014年2月1日至2016年6月5日的租金差额828000元，福州市鼓楼区向林建平支付由其代付的水电费、物业费11608元，判令福州市鼓楼区向林建平支付违约金430560元；3、由福州市鼓楼区承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）林建平在本案中不存在违约行为，福州市鼓楼区单方解除合同，系其违约，福州市鼓楼区应按照与林建平之间签订的合同及各协议的约定，向林建平补足租金差额，并向林建平支付违约金。1、天福酒店装修并非林建平行为。2、天福酒店为提升大楼档次，虽然对大厦外墙、大堂、客房进行装修，但在装修期间大厦电梯照常运行，还有两处备用梯保障通行，且仅对外墙、大堂进行装修，承租在天福酒店内的各公司均照常上班，并不影响大楼内部使用。3、福州市鼓楼区在起诉状中称2015年9月，天福酒店二楼装修影响了其正常经营，及福州市鼓楼区主张的天福大厦二楼装修产生的严重扬尘问题发生在2015年11月，但在2015年11月30日租赁期满后，福州市鼓楼区不仅还在天福酒店的租赁场所内办公，并于2016年2月5日与林建平就延长租期及租金支付问题签订《三方协议补充协议》之补充协议，将租期延期至2016年11月30日，可见，天福酒店装修并没影响福州市鼓楼区的正常经营。且福州市鼓楼区提供的视频证据也仅能证明当时当刻二楼装修产生的噪音问题，而不能证明该噪音持续时间之长足以严重影响其正常的经营活动，故福州市鼓楼区不享有法定或约定的单方解除权。4、一审对福州市鼓楼区的违约行为只字不提，反而认定是林建平违约，而作出与认定事实截然相反的判决，判决错误。（二）林建平已提供福建天福大酒店有限责任公司出具的《证明》证实林建平代付了水电费，一审法院在认定部分也已认定，却又判决不支持林建平的该反诉请求，判决前后矛盾，判决错误。（三）一审法院在没有相应证据佐证的情况下，主观认定天福大厦装修影响了福州市鼓楼区正常的生产经营活动，进而认定福州市鼓楼区可以无条件单方面解除租赁合同是完全没有事实及证据的错误认定。《房屋租赁合同》第7条第4项约定林建平未按合同约定提供相应的设施、设备、使用条件或因管理不善使用提供的设施、设备给福州市鼓楼区造成经济损失的，除赔偿经济损失外，还应按年租金总额的10%赔偿新东方学校违约金，如因此“严重”影响福州市鼓楼区正常的生产经营活动，福州市鼓楼区可以无条件单方面解除合同。首先租赁合同并未约定林建平要提供什么样的设备、设施、使用条件，其次虽然天福大厦装修，且会有一定的噪音，但福州市鼓楼区并未提供证据证明装修及噪音对其造成多少损失，例如与多少学生签订了退学协议及退款的转账凭证有多少。既然福州市鼓楼区没有举证证明有损失，又何来严重影响福州市鼓楼区正常的生产经营活动。天福大厦装修对整栋大厦所有的楼层、所有的公司或多或少均会带来一定的不便，但其影响程度是否达到了使福州市鼓楼区不能开展正常的生产经营活动，本案中福州市鼓楼区没有证据证明。因此一审法院认定有装修就会影响福州市鼓楼区开展正常的生产经营活动完全是主观臆断没有事实和证据支持。
福州市鼓楼区辩称，（一）林建平存在违约行为。2016年5月，福州市鼓楼区承租房产大厦外墙、大堂等地进行装修，该装修已经严重影响到福州市鼓楼区的合理使用，福州市鼓楼区多次与林建平协商解决此事情，但林建平一致未能予以解决。福州市鼓楼区有权根据合同约定解除双方的租赁关系，林建平声称天福酒店装修并非其行为，但是根据合同相对性的原则，该装修行为就视同林建平的行为，福州市鼓楼区可以根据其与天福酒店之间的租赁合同向对方主张违约责任。（二）林建平无证据证明其代付了水电费。林建平在一审时未提供相关的支付单据及汇款信息，无法证明其所主张缴纳了相关水电费。为此，请求驳回林建平的上诉请求。
福州市鼓楼区向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的租赁合同于2016年5月5日解除；2、由林建平退还福州市鼓楼区已缴纳而未使用的租金336764.52元；3、林建平返还福州市鼓楼区租赁押金420000元；4、林建平支付给福州市鼓楼区违约金281520元以及无法拆除使用的中央空调折旧费用20259.5元（中央空调原值183772元，月折旧费2908.50元，5月-11月共20259.5元）;5、由林建平承担本案的诉讼费用。
林建平向一审法院反诉请求：1、驳回福州市鼓楼区对林建平的诉讼请求；2、福州市鼓楼区向林建平补足2014年2月1日至2016年6月5日的租金差额828000元；3、福州市鼓楼区向林建平支付由林建平代付的水电费、物业费11608元；4、福州市鼓楼区向林建平支付违约金430560元；5、由福州市鼓楼区承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月24日，福州市鼓楼区、林建平签订一份《房屋租赁合同》约定:福州市鼓楼区承租位于福州市鼓楼区，建筑面积2000平方米;租赁期共57个月，自2011年1月30日始至2015年11月30日止，租赁期内福州市鼓楼区可将租赁房屋用于办公、教学或者其他经营活动;福州市鼓楼区在本合同生效日起七个工作日内，付给林建平三个月租金金额的租赁押金，共计420000元，作为福州市鼓楼区履行本合同的保证金，合同期满，福州市鼓楼区如不再续租，林建平应在合同终止且福州市鼓楼区退出租赁标的后的七个工作日内将租赁押金全额退还福州市鼓楼区(不含利息);电费按实际用电量，单价以有关部门向本楼收费标准另加10％线损费计算，冷水费按实际用水量，单价以有关部门向本楼收费标准计算，林建平每月向福州市鼓楼区收取各项物业费合计4000元;福州市鼓楼区、林建平如果任何一方需单方面解除合同，需提前六个月向对方提出，将年租金结算至终止日，并向另一方支付年租金的20％作为违约金;林建平未按合同约定提供相应的设施、设备、使用条件或因管理不善使用提供的设施、设备给福州市鼓楼区造成经济损失的，除赔偿福州市鼓楼区的经济损失外，还应按年租金总额的10％赔偿福州市鼓楼区违约金，如因此严重影响福州市鼓楼区正常的生产经营活动，福州市鼓楼区可以无条件单方面解除合同。合同签订当日，福州市鼓楼区将420000元押金通过银行转账至林建平指定的林碧云账户。2011年3月15日，福州市鼓楼区、林建平签订一份《天福大厦三楼房屋租赁合同补充协议》约定:租期延长一年，租期自2011年1月30日始至2016年11月30日，所租场地自2015年12月1日至2016年11月30日，每月租金计260000元(不含物业费)，不含发票;现大厦中央空调管线由林建平拆除，福州市鼓楼区自行安装分体空调，外机大厦南面可挂，其他外机位置由林建平协助协调;福州市鼓楼区所安装的空调租赁期届满归林建平所有，租期届满若福州市鼓楼区续租则所装空调继续归福州市鼓楼区使用。2013年9月1日，福州市鼓楼区作为乙方、林建平作为甲方与作为丙方的北京新东方前途出国咨询有限公司福州分公司签订一份《三方协议补充协议》约定:原合同中房屋的建筑面积共计2000平方米，根据乙、丙双方协商一致，乙方承租总面积的69％，约1380平方米;丙方承租总面积的31％，约620平方米;甲乙丙三方一致同意自2014年2月1日起调整房屋租金，调整后的租金数额为2015年2月1日至2016年11月30日每月租金人民币170000元整，租金每半年支付一次(于上期租金到期后五个工作日内支付)。2016年7月15日，福建天福大酒店有限责任公司出具一份《证明》载明:林建平承租我司三层房屋用于福州市鼓楼区新东方学校教学使用，5月份尚欠物业费5520元、水电费4480元(发票已取款未付);6月份欠物业费4000元(半个月)，电费2808元，水费15元，计6823元，两项合计16823元，现已由林建平代付。2016年9月3日，福建天福大酒店有限责任公司出具一份《证明》载明:本大厦装修自5月份开始大厦外墙、大堂、客房全面装修，在装修期间大厦电梯照常运行，本公司办公室设在七楼及其他租用本公司大厦的各公司照常上班，不受影响，更有备用梯两个保障各楼层通行。福州市鼓楼区租金交至2016年7月31日，月租金为17000元。一审庭审中，福州市鼓楼区陈述因租赁房屋无法正常使用，于2016年5月分三次发函给林建平要求其于五日内来办理解除手续，但林建平拒收福州市鼓楼区寄送的EMS快递，2016年5月5日之后福州市鼓楼区已搬离租赁场所。林建平否认收到福州市鼓楼区寄送的EMS快递，并称租赁房屋在2016年7月是空置的，7月中旬被福建天福大酒店有限责任公司接管。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。福州市鼓楼区、林建平签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定:双方如果任何一方需单方面解除合同，需提前六个月向对方提出。因福州市鼓楼区提前解除租赁合同，福州市鼓楼区应承担相应责任。鉴于租赁房屋已由林建平收回，故福州市鼓楼区诉请解除福州市鼓楼区、林建平签订的《房屋租赁合同》，予以支持。考虑到天福大厦因外墙、大堂、客房全面装修，使福州市鼓楼区的教学受到影响，根据合同的约定:林建平未按合同约定提供相应的设施、设备、使用条件或因管理不善使用提供的设施、设备给福州市鼓楼区造成经济损失的，除赔偿原告的经济损失外，还应按年租金总额的10％赔偿福州市鼓楼区违约金，如因此严重影响福州市鼓楼区正常的生产经营活动，福州市鼓楼区可以无条件单方面解除合同。影响福州市鼓楼区正常的生产经营活动，且非林建平主客观原因造成，系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，根据公平原则，福州市鼓楼区提前解除租赁合同，应给予林建平二个月的宽限期，福州市鼓楼区酌定应支付林建平二个月租金340000元(17000元/月×2个月)，扣除福州市鼓楼区已缴纳而未使用的租金336764.52元，福州市鼓楼区还应支付给林建平3235.47元。故福州市鼓楼区诉请林建平支付给福州市鼓楼区已缴纳而未使用的租金336764.52元及违约金281520元，不予支持。福州市鼓楼区诉请林建平退还原告押金420000元，因客观原因影响了福州市鼓楼区正常的生产经营活动，根据合同约定福州市鼓楼区可以单方面解除合同，故福州市鼓楼区该诉请于法有据，予以支持。福州市鼓楼区诉请林建平支付给福州市鼓楼区无法拆除使用的中央空调折旧费20259.5元（中央空调原值183772元，月折旧费2908.50元，5月至11月共20259.5元），因福州市鼓楼区未能提供有效证据证明林建平接收该财产，故福州市鼓楼区该诉请，不予支持。林建平反诉福州市鼓楼区补足2014年2月1日至2016年6月5日的租金差额828000元及违约金430560元，因天福大厦外墙、大堂、客房全面装修，影响了福州市鼓楼区的正常的生产经营活动，根据合同的约定，福州市鼓楼区可以无条件单方面解除合同。因租赁合同已经终止，且并无给林建平造成巨大损失，故林建平该反诉诉请，不予支持。林建平诉请福州市鼓楼区向其支付由林建平代付的水电费、物业费11608元，福建天福大酒店有限责任公司的《证明》显示:5月份尚欠物业费5520元、水电费4480元(发票已取款未付)……两项合计16823元，现已由林建平代付。因林建平未能提供有效证据证明其已为福州市鼓楼区代付，故林建平该反诉诉请，不予支持。判决：一、解除福州市鼓楼区与林建平签订的《房屋租赁合同》;二、林建平于本判决生效之日起十日内退还给福州市鼓楼区押金416764.53元(已扣除福州市鼓楼区应支付租金3235.47元)；三、驳回福州市鼓楼区其他诉讼请求;四、驳回林建平的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉费12977元，福州市鼓楼区负担6489元，林建平负担6488元;反诉费8116元，由林建平负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林建平对一审认定的有关其拒收福州市鼓楼区寄送的EMS快递的事实部分持有异议，认为其没有收到EMS快递件。本院认为，依据福州市鼓楼区提交的EMS快递查询单，均注明未妥投，原因为收件人名址有误或者收件人不在指定地址，可以认定EMS快递件并没有送达过林建平，双方对一审认定的其他事实无异议，本院对此予以确认。
本院认为，福州市鼓楼区与林建平签订的《房屋租赁合同》、《天福大厦三楼房屋租赁合同补充协议》、《三方协议补充协议》均系双方真实意思表示，并未违反国家法律法规的禁止性规定，属合法有效的，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。福州市鼓楼区承租林建平拥有出租权的天福大厦三层，因天福大厦于2016年5月开始整体外墙、大堂、客房全面装修，事实上已经影响福州市鼓楼区的正常教学活动，福州市鼓楼区可以有权依据合同约定无条件单方面解除租赁合同，但应给予林建平合理的宽限期，本着公平合理的原则，一审法院酌定福州市鼓楼区应支付的2个月租金340000（170000元/月×2个月），扣除福州市鼓楼区已缴纳而未使用的租金336764.52元，即福州市鼓楼区还应支付给林建平3235.47元，并无不当。鉴于福州市鼓楼区已预缴租金至2016年7月31日止，虽然福州市鼓楼区于2016年5月5日搬离租赁场所，但其在知道林建平没有收到EMS快递件的情况下，也没有与天福大厦物业处进行交接，致使该租赁场所因欠水电、物业费于2016年7月中旬被福建天福大酒店有限责任公司接管，故2016年5月、6月期间必然产生的物业费以及实际产生的水电费用理应由福州市鼓楼区承担偿付责任。作为天福大厦的出租方福建天福大酒店有限责任公司出具《证明》，载明“五月份尚欠物业费5520元，水电费4480元（发票已取，款未付）。六月份欠物业费4000元（半个月），电费2808元，水费15元，计6823元，两项合计16823元。现已由林建平代付”，可以证实林建平已代付该费用的事实。林建平在一审中反诉请求福州市鼓楼区支付由林建平代付的水电费、物业费11608元，予以支持。综合考虑到物业、水电费用实际结算时间，本案讼争的福州市鼓楼区与林建平签订的《房屋租赁合同》解除时间应界定为2016年6月30日。综上，上诉人林建平的上诉理由部分成立。一审认定部分事实有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6364号民事判决第一项、第四项；
二、维持福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初6364号民事判决第二项、第三项；
三、福州市鼓楼区与林建平签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除；
四、福州市鼓楼区在本判决生效之日起十日内向林建平支付由其代付的水电费、物业费11608元。
五．驳回林建平的其他反诉请求。
本案一审本诉受理费按原判执行。一审反诉受理费8116元，由福州市鼓楼区负担74元，由林建平负担8042元。二审案件受理费21093元，由福州市鼓楼区负担74元，由林建平负担21019元。
本判决为终审判决。
审判长 邱 平
审判员 连 萍
审判员 林 蕤
二〇一七年十一月二十八日
书记员 郭婧婧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。