西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）莲民二初字第940号
原告侯振东，男，汉族，1979年10月31日出生。
被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司，住所地西安市西大街475号恒泰商务中心502室。
法定代表人卢存志，该公司总裁。
委托代理人陈圣，男，1971年5月9日出生，汉族，陕西恒泰房地产发展有限责任公司职员，住西安市莲湖区桃园二坊209楼45号。
原告侯振东与被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司（以下称恒泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯振东、被告恒泰公司委托代理人陈圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯振东诉称，2004年11月20日其与恒泰公司签订《商品房买卖合同》，约定恒泰公司在商品房交付使用后545日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同所附平面图中标有套内楼梯，但入住时开发商未建楼梯，经其核算为3.51平方米，此部分不应计算在出卖面积内。因恒泰公司已经构成根本违约，现要求恒泰公司支付逾期办证违约金4660元；按照合同约定商品房单价每平方米2575.44元退还房内楼梯面积3.51平方米折价款；由恒泰公司出具实际测量成果报告数据及依据；赔付误工费、交通费100元；诉讼费由被告承担。
被告恒泰公司辩称，双方2004年11月20日签订《商品房买卖合同》属实，原告购买房屋为期房，约定房屋交付后545日内办理产权登记备案手续。2005年7月公司即提出申请对1到8号楼的房屋进行实际测量。业主入住后进行加层，现场实测中发现1号楼部分房屋设计中空的加层情况和跃层房屋内楼梯状况与设计图纸方案和原预测情况不符，致使实际测量时间拖延，非开发商原因造成。考虑到每位业主对楼梯风格、造型的不同要求，交房时，就未加建楼梯事已向业主告知，每户补偿楼梯造价款1500元。现房屋实测报告中包括套内楼梯在内，房屋室内面积差额在3%以内，而房屋产权登记时，室内楼梯实际面积无论是否建造都要计算在内，房屋售价中必然要含楼梯的费用。因此，愿出具实际测量成果报告数据及依据，不同意原告其它诉讼请求。
经审理查明，2004年8月，西安市莲湖区xx号房屋x幢楼房号为xx套内建筑面积为68.38平方米，分摊面积19.63平方米，建筑面积88.01平方米。2004年11月20日出卖人恒泰公司与买受人侯振东签订合同登记号为xx的《商品房买卖合同》，该合同约定，将出卖人恒泰公司坐落在西安市莲湖区xx号商品房以每平方米2575.44元的价格出售给侯振东，建筑面积88.01平方米，其中套内建筑面积为68.38平方米，分摊面积19.63平方米。该合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第十五条“关于产权登记的约定”为：出卖人应当在商品房交付使用后545日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同附件一房屋平面图标明房屋东南部有室内楼梯，一、二层间部分加层。附件三装饰、设备标准约定房屋为水泥沙浆找平。
2005年11月21日，恒泰公司向侯振东实际交房时，房屋状况为一、二层空间部分加层、无套内楼梯。2008年7月9日，恒泰公司与侯振东签订《备忘》约定，为了满足业主装修风格，楼梯由业主自行制作，恒泰公司将楼梯制作造价每个按照1500元用现金形式一次性补贴侯振东，视同恒泰公司已制作楼梯。侯振东领取楼梯补偿款1500元。侯振东接房后，自建楼梯。
2005年7月，恒泰公司申请对八水洋房1到8号楼房屋进行分户实际测量,西安市房产测量所于2007年9月出具1号楼《房屋测绘成果报告（分户实测）》记载：x幢楼房号为xx套内建筑面积为68.32平方米，分摊面积22.15平方米，建筑面积90.47平方米。2007年12月恒泰公司向产权登记部门申请房产证登记，2008年1月恒泰公司取得八水洋房的房产大证。
就测量周期过长问题，恒泰公司曾书面致函房屋测量部门，2009年5月25日西安市房产测量事务所出具《对八水洋房小区测量周期问题的复函》，答复：贵公司于2005年7月申请项目分丘分户实测，我方测量人员在现场施测过程中，发现x号楼部分房屋设计中空的加层情况和跃层房屋内楼梯状况与设计图纸方案和原预测情况不符。由于这类问题的处理没有明确的规定或依据，也没有形成成熟一致的意见，故长时间搁置。后来，我们就此类问题的处理与业内同行进行了大量沟通，并与产权登记部门取得共识，形成了以规划审批和设计方案为主要依据的意见。由于2005年7月申请测量时的其他楼幢均已完成，相应资料已经归档，为完善本楼的存档资料，由贵公司于2007年8月对1号楼另行出具了分丘分户测量申请表、法人授权委托书等资料，并于2007年9月出具了该楼的实测报告。
该分户实测报告标明x栋户室号为xx房屋其中备注（楼梯面积）为3.24平方米，建筑面积90.47平方米，同时注明：本表备注栏中所示为按照设计图纸计算的跃层室内楼梯面积，本报告仅适用于产权登记目的，不涉及楼梯的实际建造及销售问题。
2008年7月7日，恒泰公司以“通知”形式告知“八水洋房”1号楼业主办理房产证，并要求提供相关资料、费用。侯振东以上述纠纷未解决为由，不同意办理。
审理中，恒泰公司当庭出具实际测量成果报告数据及依据，侯振东当庭表示撤回该项诉讼请求。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《对八水洋房小区测量周期问题的复函》、《西安市房地产测量申请表》、西安市房地产测量法人委托书、《房产测绘成果报告》、房屋分层分户测量报告、房屋权属登记业务受理单及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，2004年11月20日侯振东与恒泰公司订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应为有效。该合同所附房屋平面图标明房屋内附有楼梯，但恒泰公司向侯振东实际交房时，房内楼梯并未修建，侯振东明知该房屋内未修建楼梯而接房，表明其对房屋内没有楼梯现状的认可，就未修建楼梯问题恒泰公司与侯振东达成《备忘》，该《备忘》明确楼梯造价以现金形式一次性补贴侯振东，视同恒泰公司已制作楼梯，且侯振东已实际领取楼梯补偿款1500元，故该《备忘》系对原合同的变更。侯振东入住后，扩大加层部分面积，是对房屋结构的改变，中空的加层情况与设计图纸方案和原预测情况不符，致使实际测量时间延误。虽然合同中约定恒泰公司应当在商品房交付侯振东使用后545日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因房屋实测成果报告是办理产权登记的必备资料，缺少该成果表，无法办理产权登记，因此恒泰公司不能在合同约定时间内办理产权登记备案手续，非恒泰公司原因所致，故侯振东要求恒泰公司支付逾期办证违约金4660元没有事实依据，本院依法不予支持。
2004年8月，“八水洋房”《房屋面积预售测量报告》“房屋分层分户面积成果表”记载的x幢楼房号为x套内建筑面积为68.38平方米，分摊面积19.63平方米，建筑面积88.01平方米与双方签订《商品房买卖合同》约定相符。2007年9月《房屋测绘成果报告（分户实测）》记载的x幢楼房号为xx套内建筑面积为68.32平方米、分摊面积22.15平方米、建筑面积90.47平方米，从以上报告显示，建成的房屋套内建筑面积、分摊面积有所改变，无论该房屋内有无楼梯，均不影响实际的建筑面积，因此侯振东要求按照合同约定商品房单价每平方米2469.05元退还房内楼梯面积3.51平方米折价款，证据不足，本院依法不予支持。原告要求被告支付交通费、误工费100元，因未向法院提供证据，本院不予支持。恒泰公司未按照合同约定修建楼梯，应根据《鉴定报告》中楼梯评估成本价1280元支付侯振东。
审理中，恒泰公司向法庭出具实际测量成果报告数据及依据，侯振东当庭表示撤回该项诉讼请求，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、参照建设部《商品房销售管理办法》第十五条之规定，判决如下：
一、驳回侯振东要求陕西恒泰房地产发展有限责任公司支付逾期办证违约金4660元的诉讼请求；
二、驳回侯振东要求陕西恒泰房地产发展有限责任公司按照合同约定商品房单价每平方米2575.44元退还房内楼梯面积3.51平方米折价款的诉讼请求。
三、驳回原告侯振东要求被告陕西恒泰房地产发展有限责任公司赔偿误工费、交通费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元（原告侯振东已预交），由原告侯振东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 李 蔷
审判员 姚恒球
审判员 朱保建
二〇〇九年十二月二十日
书记员 张博琳
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