萍乡市安源区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0302民初162号
原告(反诉被告)萍乡市某某有限责任公司
被告(反诉原告)李某
原告(反诉被告)萍乡市某某有限责任公司（以下简称“某某公司”）与被告(反诉原告)李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告萍乡市某某公司、被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2007年，萍乡市人民政府下发萍府办抄字（2007）61号抄告单，将市直行政事业单位经营性国有资产无偿划转给原告，其中包括涉案房屋即原属萍乡市体育局的位于萍乡市经济开发区金陵东路10号体育中心新建综合楼。2013年12月29日，经萍乡市人民政府批复同意原告将该资产对外进行公开招租。2014年8月11日，原告通过萍乡市公共资源交易中心将上述房屋公开招租。2014年8月27日，被告以最高报价每月租金22000元竞得市体育中心经营性资产12标段五年的租赁权。2014年9月1日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，就双方权利义务及违约责任进行了约定。2014年11月7日，原告将租赁房屋交付给被告，被告接收了房屋并签署了《房屋交付确认书》。至此，原告已完全履行了合同义务，但被告自接收房屋起至2016年1月5日止从未向原告缴纳房租，共拖欠原告房租286000元，滞纳金27419.15元。且经原告多次催讨，被告均拒不支付。综上，原告在久催无果的情况下，诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付拖欠的房屋租金286000元及滞纳金27419.15元（自2015年2月1日起至2016年1月31日止），滞纳金支付至租金付清之日止；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李某辩称：一、原、被告签订房屋租赁合同属实，但因房屋不符合消防要求，故不能认定原告已交付房屋。二、房屋的租金应从2015年11月6日起计算，金额为62333元。
被告李某反诉称：原、被告于2014年9月1日签订房屋租赁合同，依据法律规定及合同约定，原告作为租赁物所有人所交付使用的租赁物应符合消防安全要求。被告在不知原告所交付的租赁物未经消防验收的情况下进行经营活动，被萍乡市消防支队经济技术开发区大队以萍开公（肖）行罚决字[2016]0013号行政处罚决定书处以30000元罚款，被告于2016年3月17日交纳了该罚款，该罚款应由原告承担。双方就此事协商未果，被告遂提出反诉，请求法院判令：一、原告承担被告已支付的消防罚款30000元；二、反诉费用由原告承担。
原告某某公司针对反诉辩称：被告由于店面装修未经消防验收就擅自使用导致消防大队对其进行罚款，该罚款与原告无关，原告不予承担。
原告某某公司为支持其诉讼请求，向法庭举证、被告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证后无异议。该组证据本院予以采信。
2、萍府办抄字[2007]61号萍乡市人民政府办公室抄告单复印件一份，证明2007年11月15日，萍乡市人民政府下发萍府办抄字[2007]61号抄告单，将市直行政事业单位经营性国有资产无偿划转给原告。被告质证后无异议。该组证据本院予以采信。
3、萍府字[2013]91号《萍乡市人民政府关于返还市体育中心改造工程新建综合楼租金的批复》萍乡市人民政府文件复印件一份，证明2013年12月29日，萍乡市人民政府作出萍府字[2013]91号《关于返还市体育中心改造工程新建综合楼租金的批复》同意将位于萍乡市经济开发区金陵东路18号的体育中心改建工程新建综合楼交由原告对外进行公开招租。被告质证后无异议。该组证据本院予以采信。
4、萍国用（2006）第45513号土地使用权证一份，证明萍乡市体育局于2006年6月23日，取得位于萍乡市经济开发区金陵东路18号的体育中心改建工程新建综合楼的土地使用权，使用权类型为划拨。被告质证后无异议。该组证据本院予以采信。
5、萍乡市体育中心改造工程2号综合楼工程竣工验收报告一份，证明2014年7月25日，位于萍乡市经济开发区金陵东路18号的体育中心改建工程新建综合楼工程竣工后，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，提出只是土建工程的消防验收，电梯和消防通道没有经过消防验收，电梯也没有安装。本院认为，该证据能够证明涉案房屋在2014年7月25日即改造工程竣工时验收合格，该证据本院予以采信。
6、市体育中心经营性国有资产公开招租方案复印件、萍乡市体育中心经营性资产招租公告复印件、萍乡市体育中心经营性资产招租文件复印件各一份，证明依照相关法律程序，2014年8月11日，原告将资产位于萍乡市开发区金陵东路18号的萍乡市体育中心经营性资产，委托萍乡市公共资源交易中心通过《萍乡日报》对外发布招租公告，并通过招租文件对招租标的进行了说明，招租文件中的房屋就是房屋实际状况，并没有不符合被告的使用标准。招租文件中也有竞价规则，也约定了被告竞价视为了解并认可租赁房屋现状。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不论招租文件如何约定，租赁物都应符合使用标准。本院认为，原、被告对该组证据的真实性无异议，租赁物是否符合使用标准应结合本案其他证据综合予以认定，该组证据本院予以采信。
7、萍乡市公共资源交易中心成交确认书一份，证明被告李某于2014年8月27日“萍乡市体育中心经营性资产”招租竞价会上，以最高报价22000元每月竞得萍乡市体育中心经营性资产12标段五年的租赁权，并于8月27日签订了成交确认书。被告质证后对该证据无异议。该组证据本院予以采信。
8、原、被告签订的房屋租赁合同一份。证明2014年9月1日，原告作为出租方与被告就被告竞标所取得租赁权的案涉房屋签订了租赁合同，约定房屋面积为1004平方米，租期为五年，租金为2014年11月10日至2017年11月9日期间每月22000元，被告拖欠租金按每天实欠租金额0.05%加收违约金，同时还对违约责任、出现合同终止的情形等方面进行了约定。被告质证后对该证据的真实性无异议，但提出不能认为实际交付。该证据本院予以采信。
9、[2014]第0010号萍乡市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查结果通知单复印件一份，证明位于萍乡市经济开发区金陵东路18号的体育中心改建工程新建综合楼工程竣工后，于2014年10月29日经萍乡市公安消防支队竣工验收消防备案检查合格。被告质证后对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，提出被告经营的餐厅就是因为案涉房屋未通过消防验收而导致消防检查不合格被处30000元罚款。本院认为，该证据系萍乡市公安消防支队出具的涉案综合楼土建工程竣工验收消防备案合格的检查结果通知单，该通知单表明竣工验收消防备案检查合格的是萍乡市体育中心改造的土建工程，并未包括室内装修工程及其他工程，原告的证明目的亦旨在证明案涉房屋在竣工后经消防验收检查其土建工程合格，被告使用案涉房屋后如进行装修应由被告另行向公安消防部门申报消防安全检查，该证据本院予以采信。
10、萍乡市体育局《关于通知租户进场装修的函》复印件、房屋交付确认书复印件各一份，证明原告于2014年11月7日将位于市体育中心北综合楼二层左半层的房屋交付给被告使用。被告质证后对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，提出该房屋交付时不能正常使用。本院认为，双方交付房屋之事实及时间均无异议，该组证据本院予以采信。被告对“房屋交付时不能正常使用”之质证意见应负举证责任。
11、律师催告函复印件一份，证明因被告拖欠租金，原告委托律师于2015年3月23日，向被告发出了律师催告函进行催收,被告至今未履行支付义务。被告质证后对该证据无异议。该证据本院予以采信。
被告李某为支持其抗辩理由，向法庭举证、原告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、萍乡市体育中心综合楼的电梯监督检验报告五份，证明案涉楼房的电梯于2015年8月10日经萍乡特种设备监督检验中心安装监督检验合格，2015年10月份才正式开通，被告租赁的房屋在二楼，必须使用电梯。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出案涉房屋是以现状招租的。本院认为，原、被告对该证据的真实性无异议，该组证据本院予以采信。
2、被告出具的萍乡市体育中心改造工程工作联系单复印件一份，证明由于原告的原因，被告三次重复建设楼梯，影响被告通行。原告质证后对该证据的真实性有异议，认为该证据系复印件，落款未有签章，真实性无法确定。且即使该楼梯三次都未建成，责任亦在承租人。本院认为，该证据系复印件，无合法来源，该证据本院不予采信。
3、被告于2015年11月6日拍摄的租赁房屋楼下（一楼大厅公共部分）照片两张。证明一楼大厅一直无法使用。原告质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据不能确定拍摄地点及时间，不能达到原告的证明目的，该组证据本院不予采信。
4、证人刘勇的证言，证明租赁房屋无法正常通行。证人证言的主要内容为：证人是被告请来装修位于体育中心二楼餐厅的装修工。该餐厅从2014年12月开始装修，因当时一楼宾馆在装修时把一楼消防通道占用了，把大门封堵了，证人只能从该楼后门的一个消防通道进入二楼的，后门的消防通道离大门有一段距离，所以餐厅就需要建一个属于自己的楼梯。第一次建楼梯一楼宾馆不让建，第二次建楼梯是2015年2月底，体育局通知应拆除，后一直交涉未果，餐厅于8月份将楼梯拆除，2015年9月份第三次建设。证人施工过程中，该楼的电梯一直未开通。原告对证人证言的质证意见为：证人证言证明在房屋交付之后被告即开始装修，因楼梯的问题装修存在返工，不能证明原告交付的房屋不符合要求。该证人证言本院予以采信。
5、证人刘森林的证言，证明租赁房屋无法正常通行。证人证言的主要内容为：证人是被告请来装修位于体育中心二楼餐厅的装修承包人。证人在2014年11月份进场装修时，一楼消防通道被堵住了，又没有楼梯上去，证人只能从后门的消防通道上二楼。之后证人做楼梯时，开始做钢结构的，体育局不同意，要求做混凝土的，做好了混凝土的后体育局又说承重不行，又要求拆掉。2015年5月份左右，不知道是谁封掉了大门。宾馆在一楼大厅的装修在2015年11月底都没有完工。因经常有妨碍施工的情况发生，故被告的装修至2015年10月底才完工。原告的质证意见为：证人提及的堵门及占用消防通道的行为均不原告所为，故与原告无关。该证人证言本院予以采信。
被告李某为支持其反诉请求，向法庭举证、原告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、萍乡市公安消防支队经济技术开发区大队出具的行政处罚决定书、被告交纳处罚金30000元的收据各一份，证明因原告交付的房屋消防检查不合格导致被告交纳了30000元罚款。原告质证后对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出原告出租的房屋为毛坯房，被告装修经营餐馆后经消防检查不合格导致罚款与原告无关。本院认为，原、被告对该组证据的真实性均无异议，该组证据本院予以采信。该组证据中的行政处罚决定书认定懂味时尚餐厅（案涉房屋）未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》之规定，遂决定给予责令停止使用并处罚款30000元的处罚。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，而非房屋出租者，故导致案涉餐厅未经消防安全检查的过错并不在原告，该组证据不能达到被告的证明目的。
原告某某公司为支持其反诉抗辩，向法庭举证、被告质证及本院对证据的分析、认证情况如下：
1、[2014]第0010号萍乡市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查结果通知单复印件一份，证明我方交付房屋的时候，经消防验收检查合格。被告质证后对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为如验收合格应该出具消防验收合格证。该证据本院予以采信。
综合以上原、被告的举证、质证、本院对证据的分析、认证情况及当事人的陈述，可查明如下法律事实：2007年11月15日，萍乡市人民政府下发萍府办抄字（2007）61号抄告单，将市直行政事业单位经营性国有资产无偿划转给原告某某公司，其中包括涉案房屋，即原属萍乡市体育局的位于萍乡市经济开发区金陵东路10号体育中心新建综合楼。2013年12月29日，经萍乡市人民政府批复同意，原告将该资产对外进行公开招租。2014年8月11日，原告委托萍乡市公共资源交易中心将萍乡市体育中心经营性资产按标段公开招租。2014年8月27日，被告以最高报价每月租金22000元竞得市体育中心经营性资产12标段五年的租赁权，并签订成交确认书。2014年9月1日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容为：被告租赁原告位于市体育中心北综合楼二层左半层的房屋，面积1004平方米（以实地面积为准），房屋为框架结构，房屋现有装修及设施、设备详见合同附件；租赁用途为球迷聚会类，租赁期限自2014年11月10日至2019年11月9日止共计五年，租金从2014年11月10日起计算，2014年11月10日至2017年11月9日期间，租金为每月22000元，2017年11月10日至2018年11月9日期间，租金为每月22660元，2018年11月10日至2019年11月9日期间，租金为每月23340元，租金在每月五日前支付，被告超过十天未支付租金，原告则有权按日向被告收取实欠租金0.05%的滞纳金；被告在合同签订之日应向原告交纳保证金66000元；被告的装修需经体育局同意后方可施工。合同附件中关于房屋附属设施、设备清单为空白。合同签订后，被告于2014年10月份向原告支付了合同保证金66000元。2014年11月7日，原告向被告交付了位于市体育中心北综合楼二层左半层的涉案房屋。2014年12月份，被告开始对涉案房屋进行装修。因该综合楼另一承租者开设的宾馆也同时进行装修，且宾馆占用了一楼大门通住二楼的消防通道，故被告的装修人员只能由后门的另一消防通道通往二楼，因距离较远，被告遂在一楼大厅自建一道楼梯通往二楼餐厅。因被告的自建楼梯不符合萍乡市体育局的相关要求，导致被告多次返工，自建楼梯于2015年10月底完工。因被告在承租期间从未向原告支付房屋租金，原告委托律师于2015年3月23日向被告发函催租，被告仍未按约向原告支付租金，原告遂于2016年1月27日诉至法院。被告应诉后，以原告交付的房屋未经消防安全检查导致被告被处罚款30000元为由，反诉要求原告承担被告已支付的消防罚款30000元。
另查明，被告租赁案涉二层左半层房屋开设懂味时尚餐厅。根据萍乡市体育中心经营性资产招租文件所附的招租房产一至五层的平面图显示，该房产应设有三部专业公司设计安装的载重为800KG的市场成品电梯。该三部电梯于2015年8月10日经萍乡特种设备监督检验中心安装监督检验合格，2015年10月份正式开通使用。
再查明，2014年7月25日，案涉房产即萍乡市体育中心改造工程二号综合楼工程竣工验收合格。2014年10月29日，萍乡市体育中心改造工程一号、二号综合楼的改造土建工程经萍乡市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查合格。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应向承租人交付符合合同约定要求的租赁物。本案中，根据原告的招租文件载明，涉案综合楼为经营性资产，且设有三部载重为800KG的市场成品电梯。被告基于该招租文件载明的内容，才向原告发出竞标要约，进而中标与原告签订房屋租赁合同。故招租文件中关于“综合楼设置三部市场成品电梯”的内容应对原告产生约束力，原告应向被告提供符合该招租文件内容的租赁物。原、被告签订房屋租赁合同后，原告按约将租赁物即该综合楼二层左半层房屋交付给被告使用，被告接收后对房屋进行装修，拟开设经营“懂味时尚餐厅”。在被告装修过程中，该综合楼的其他承租者占用了通往二楼的主通道，原告招租文件载明的电梯又未及时开通使用，被告只能使用该楼后门的另一通道上二楼，给被告的装修和经营造成极大不便。根据被告举证证明，该综合楼的电梯于2015年10月份才正式开通。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在原告未按约履行其合同义务即提供合格的电梯设备供被告经营使用的情况下，被告有权拒绝履行其合同义务。另根据被告举证证明，被告由于没有通道，故在一楼大厅自建一道楼梯通往其开设的餐厅，由此导致被告的装修工程及自建楼梯在2015年10月底才完工。现原告要求被告支付自2015年1月起的房租及滞纳金，因原告自身在履行合同存在瑕疵的情况下，要求尚未能实现合同目的的被告完全履行合同义务的行为，不符合合同法确定的公平原则，故原告该项诉讼请求本院不予支持。因原告于2015年10月份起向被告提供了符合招租文件约定条件的租赁物，故被告应向原告支付自2015年10月17日至2016年1月31日止的房屋租金77000元。根据合同中关于滞纳金“每天按实欠租金0.05%”计算之约定，原告要求被告支付的“滞纳金”实质为违约金，且符合法律规定，本院予以支持。被告应按约向原告支付自2015年10月17日至2016年1月31日止拖欠房租的违约金2585元，违约金计算至房租实际支付之日止。被告在反诉中称因原告交付的租赁物未经消防安全检查，被告在经营过程中被萍乡市消防支队经济技术开发区大队处以30000元罚款。根据原告举证证明，原告交付给被告的案涉房屋经工程竣工验收合格及土建工程消防备案检查合格。据该行政处罚决定书载明，处罚原因系懂味时尚餐厅（案涉房屋）未经消防安全检查擅自投入使用、营业。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，而非房屋出租者。故该餐厅未经消防安全检查擅自投入使用、营业的过错在于被告。故被告反诉要求原告承担30000元罚款的反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告李某应在本判决书生效之日起七日内向原告萍乡市某某有限责任公司支付自2015年10月17日至2016年1月31日止的房屋租金77000元及违约金2585元，违约金按日以实欠租金0.05%计算至房租实际支付之日止。
二、驳回原告萍乡市某某有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6001元，反诉费275元，由原告原告萍乡市某某有限责任公司承担4500元，被告李某承担1776元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自本判决内容生效之日起，权利人可向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 钟 强
审 判 员 邹小蓉
人民陪审员 何 涛
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 罗绍辉