广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初4140号
原告：江门市国翔企业发展有限公司，住所地江门市蓬江区白石大道166号之一2001，统一社会信用代码914407035591962195。
法定代表人：梁国继，总经理，
委托代理人：甘盛辉、何嘉瑶，公司职员。
被告：张国沛，男，1983年1月14日出生，汉族，住江门市江海区，
委托代理人：罗纯钢，系广东广能律师事务所律师。
委托代理人：许淑君，系广东广能律师事务所律师助理。
被告：李国华，男，1980年3月2日出生，汉族，住江门市蓬江区，
被告：李伟明，男，1980年10月8日出生，汉族，住江门市蓬江区，
原告江门市国翔企业发展有限公司（以下简称国翔公司）诉被告张国沛、李国华、李伟明租赁合同纠纷一案。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月29日公开开庭进行了审理。原告国翔公司的委托代理人甘盛辉和被告张国沛的委托代理人罗纯刚到庭参加诉讼，被告李国华、李伟明经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国翔公司起诉认为：2014年7月24日，国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆签订《汇悦城广场商铺租赁合同》（合同编号：ZL-4F010-2014），约定蓬江区蠔壹餐馆承租国翔公司所有的位于江门市蓬江区××大道××城广场××号商铺，用于经营品牌为“蠔壹”的餐饮，租赁期限为五年，从2014年8月26日至2019年8月25日，蓬江区蠔壹餐馆应于每月5日前向国翔公司支付当月租金及物业服务费，蓬江区蠔壹餐馆在租赁合同签署时或之前向国翔公司或国翔公司指定的物业服务公司支付租赁保证金、物业服务保证金。2015年7月25日，李国华、李伟明作为蓬江区蠔壹餐馆的保证人，书面承诺对因履行租赁合同产生的租金、保证金、违约金、赔偿金等各项费用及其他事项债权的费用承担无限连带责任。但在租赁合同履行过程中，蓬江区蠔壹餐馆经常拖延支付租金、物业服务费、保证金等相关费用，因此国翔公司在2015年7月28日向蓬江区蠔壹餐馆在租赁合同中指定的联系地址及承租的4F010号商铺发出解除租赁合同的书面通知，同时在该商铺的门窗上张贴解除租赁合同的书面通知。租赁合同已被国翔公司在2015年7月28日解除。张国沛是蓬江区蠔壹餐馆的经营者，其因经营不善在2015年8月3日注销了个体户蓬江区蠔壹餐馆。据此，请求判令：一.张国沛支付如下费用：1.2014年9月1日至2015年7月28日租金共274535.08元；2.2014年9月1日至2015年7月28日物业服务费共201949.06元；3.2014年12月17日至2015年7月28日水费共1939.41元；4.延迟履行违约金666392.29元（其中租金和物业服务费分别以本金274535.08元、201949.06元，从2015年7月6日计算至清偿之日，水费以本金1939.41元从2015年9月6日计算至清偿之日，每迟延一日，按欠费金额的3‰计算）；5.违约金188410.29元（按未完租期2015年7月29日至2019年8月25日租金总额10%计算）；6.等额于保证金总金额的违约赔偿金118300元；二.李国华、李伟明对张国沛的上述费用承担连带赔偿责任；三.张国沛、李国华、李伟明承担本案诉讼费用。诉讼过程中，国翔公司撤回上述要求张国沛、李国华、李伟明支付等额于保证金总金额的违约赔偿金118300元的诉讼请求。
原告国翔公司提供的证据有：1.营业执照1份；2.营业执照、税务登记证、经营者居民身份证复印件各1份；3.商铺租赁合同、欠费催款函、EMS快递单各1份；4.授权书、租赁合同欠费明细各1份；5.承诺函1份；6.《汇悦城广场商铺租赁合同》、《汇悦城广场物业服务合同》解除通知函、EMS快递单各1份；7.欠费明细1份；8.个体户机读档案登记资料1份；9.《汇悦城广场商铺租赁合同》、《汇悦城广场物业服务合同》解除通知函1份；10.代付款证明及费用明细单1份。
被告张国沛答辩认为：一.张国沛不是本案的适格被告，无需对国翔公司的诉讼请求承担责任。1.国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆于2014年7月24日签订的《商铺租赁合同》的实际履行人并非蓬江区蠔壹餐馆，而是2014年8月25日成立的蓬江区汇悦城蠔壹餐馆，两个餐馆是分别独立的个体户，合同承租方应该为蓬江区汇悦城蠔壹餐馆，合同权利义务应该由蓬江区汇悦城蠔壹餐馆享有和承担。张国沛仅是蓬江区汇悦城蠔壹餐馆聘用的法人代表，餐馆的实际经营者是李国华、李伟明和夏伟棋三人，他们三人及餐馆字号才是本案的适格被告。2.退一步，即使蓬江区蠔壹餐馆是《商铺租赁合同》的承租人，由于张国沛也是蓬江区蠔壹餐馆聘用的法人代表，而非餐馆的实际开办经营者，且蓬江区蠔壹餐馆已注销，餐馆相关债权债务应该由餐馆的实际开办人和经营者负责承担，因此，李国华、李伟明和夏伟棋才是适格被告。二.物业服务费过高，国翔公司无权向张国沛主张物业服务费。1.根据合同约定，蓬江区蠔壹餐馆每月每平方米按27.5元（其中物业服务费17.5元，公共水电分摊费10元）计算物业服务费，物业服务公司并没有提供充足证据证明其向蓬江区蠔壹餐馆提供的服务符合每月每平方米17.5元的标准，实际上物业服务公司只是负责一些简单的清洁、安保等义务，且这些义务属于出租方的合同附随义务，应该由出租方提供。因此，物业服务公司收取的服务费明显与实际提供服务不相符。对于水电分摊费应该按照每月实际产生的费用进行核算，汇悦城开业情况直接影响公共水电费用的支出，不能以固定形式进行计算。因此，国翔公司应提供证据证明公共分摊水电的实际费用，蓬江区蠔壹餐馆应按实际使用量承担费用。2.根据《商铺租赁合同》第九条物业管理服务约定，国翔公司并非自行向蓬江区蠔壹餐馆提供物业服务，而是另行聘请物业管理公司进行，因此国翔公司并非物业管理费的权利人，应该由物业管理公司向蓬江区蠔壹餐馆进行主张。三.商铺租赁合同违约金约定为无效条款。1.蓬江区蠔壹餐馆与国翔公司签订的《商铺租赁合同》为格式合同和不平等合同，作为出租方的国翔公司在合同中应承担的义务少之又少，而作为承租方的蓬江区蠔壹餐馆在合同中全篇都是义务，并且要承担巨大的违约责任。合同中第十七条第1、5、12款明显是合同法中规定的加重承租人责任的行为，属于无效条款。2.对于迟延履行违约金，每日按3‰计算，则每月是9%，年息是108%，远高于银行贷款利率的年息6%，因此是一种无效约定。退一步说，即使应计付迟延履行违约金也应按照银行贷款利率计算才公平。3.对于未完租期违约金。根据国翔公司提交的《解除通知函》，国翔公司以蓬江区蠔壹餐馆拖欠各项费用为由提出解除合同，从而导致双方合同终止，国翔公司在计算迟延履行违约金的情况下，又以拖欠租金解除合同为由计算未完租期违约金，明显属于双重计算违约金的行为，是一种不合法的行为。而且因为合同在履行中可能因各种不可抗力因素中途结束，故未完租期不能确定具体的租金数额。
被告张国沛提供的证据有：1.聘请法人协议2份；2.员工证明、协议书复印件各1份；3.询问记录复印件1份；4.（2015）江蓬法民四初字第865号《民事判决书》、生效证明及（2016）粤0703民初3228号《民事判决书》、生效证明各1份；5.身份证复印件2份。
被告李国华、李伟明没有答辩和举证。
本院查明：坐落于江门市蓬江区白石大道166号的“汇悦城广场”系国翔公司的自建物业，内设有编号为4F010等商铺。
蓬江区蠔壹餐馆于2014年5月5日经江门市蓬江区市场监督管理局核准登记成立，登记经营者为张国沛。
2014年7月24日，国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆签订合同编号为ZL-4F010-2014的《汇悦城广场商铺租赁合同》，约定蓬江区蠔壹餐馆承租国翔公司名下位于江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号商铺，用于经营餐饮使用，品牌为蠔壹；租赁期限为5个租约年，即2014年8月26日至2019年8月25日；蓬江区蠔壹餐馆在每月5日前支付当月租金和物业服务费，每月租金标准在第1个租约年为34125元，第2个租约年为35835.80元，第3个租约年为37623.95元，第4个租约年为39503.10元，第5个租约年为41477.80元，每月物业服务费为25025元；在合同签署时或之前，蓬江区蠔壹餐馆支付68250元作为租赁保证金，50050元作为物业服务费保证金；蓬江区蠔壹餐馆延迟交纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日应当向国翔公司或物业服务公司按照欠费金额的3‰计付延迟履行违约金，延迟超过30日的，国翔公司有权单方解除合同并没收保证金；蓬江区蠔壹餐馆擅自离场或撤场或拖欠租金超过一个月，或蓬江区蠔壹餐馆单方提出终止合同的，或因蓬江区蠔壹餐馆严重违约导致国翔公司终止合同的，除保证金不予退还外，蓬江区蠔壹餐馆应按未完租期租金总额的10%支付违约金；蓬江区蠔壹餐馆指定发送通知地址为江门市蓬江区白沙大道东11号308-309室等内容。上述合同签订后，国翔公司将江门市蓬江区××大道××“××城广场”××号商铺交付给蓬江区蠔壹餐馆使用。
2014年8月25日，蓬江区汇悦城蠔壹餐馆经江门市蓬江区市场监督管理局核准成立，登记经营者为张国沛，经营场所为江门市白石大道166号汇悦城广场第四层4F010号商铺。
2015年2月2日，国翔公司按照合同约定的发送通知地址江门市蓬江区白沙大道东11号308-309室向蓬江区蠔壹餐馆邮寄函件《欠费催缴函》，载有蓬江区蠔壹餐馆拖欠2014年9月1日至2014年9月30日、2014年12月1日至2015年1月31日的租金73087.50元，2014年9月1日至2014年9月30日、2014年12月1日至2015年1月31日的物业服务费54220.84元，2014年11月17日至2014年12月16日水费1697.80元，租赁保证金、物业服务保证金共118300元，上述欠费产生的延迟履行违约金89581.02元等内容。
2015年7月7日，国翔公司按照合同约定的发送通知地址江门市蓬江区白沙大道东11号308-309室向蓬江区蠔壹餐馆邮寄函件《欠费催缴函》，载有蓬江区蠔壹餐馆拖欠2014年9月1日至2014年9月30日、2014年12月1日至2015年7月31日的租金278687.50元，2014年9月1日至2014年9月30日、2014年12月1日至2015年7月31日的物业服务费204370.84元，2014年12月17日至2015年7月16日水费12044.20元，租赁保证金、物业服务保证金共118300元，上述欠费产生的延迟履行违约金330582.95元等内容。
2015年7月15日，张国沛、李国华及案外人夏伟棋作为授权人，李伟明作为代理人签订了《授权书》，《授权书》载有“蓬江区蠔壹餐馆两位股东（李国华、夏伟棋）现委托李伟明作为合法委托代理人，授权其代表我司办理汇悦城蠔壹日式料理与汇悦城商场合作的相关事务工作。在整个工作过程中，该代理人的一切行为，均代表本司，与本司的行为具有同等法律效力。本司将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任”等内容。后李伟明签订了一份国翔公司提供的欠费清单，欠费清单载有蓬江区蠔壹餐馆从2014年9月至2015年7月拖欠租金、水费、管理费的情况。
2015年7月25日，李国华与李伟明作为保证人签订《承诺函》，《承诺函》载有“国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆于2014年7月24日签订《汇悦城广场商铺租赁合同》，由蓬江区蠔壹餐馆承租国翔公司开发的汇悦城广场商铺。现因蓬江区蠔壹餐馆经营问题，未能按租赁合同约定足额支付有关费用。特此，保证人承诺如下：就《汇悦城广场商铺租赁合同》中蓬江区蠔壹餐馆应付的租金、保证金、违约金、赔偿金等各项费用及其他实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费及其他一切的费用），保证人同意承担无限连带责任”。
2015年7月28日，国翔公司分别按照合同约定的发送通知地址江门市蓬江区白沙大道东11号308-309室及江门市白石大道166号汇悦城广场4F010号商铺向蓬江区蠔壹餐馆邮寄函件《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉、〈汇悦城广场物业服务合同〉解除通知函》，《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉、〈汇悦城广场物业服务合同〉解除通知函》载有由于蓬江区蠔壹餐馆自2014年9月起一直未按时交纳租金、物业服务费等费用，经催收仍不支付，故国翔公司决定自发函之日起单方解除租赁合同、没收保证金，并要求交还商铺，按保证金总额及未完租期租金总额的10%支付违约金等内容。该函在2015年7月29日被签收，后国翔公司收回涉案4F010号商铺。
2015年8月3日，蓬江区蠔壹餐馆以经营不善为由经江门市蓬江区市场监督管理局核准注销。
2016年3月3日，蓬江区汇悦城蠔壹餐馆以经营不善为由经江门市蓬江区市场监督管理局核准注销。
2016年7月17日，江门市汇悦城物业管理有限公司出具《代付款证明》，载有国翔公司已于2016年7月17日代蓬江区蠔壹餐馆支付应付未付的物业服务费、水费及延迟履行违约金共492230.71元。
2016年7月18日，国翔公司以张国沛、李国华、李伟明拖欠保证金、租金、物业服务费等构成违约为由，提起本案诉讼。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。国翔公司自愿撤回要求张国沛、李国华、李伟明支付等额于保证金总金额的违约金118300元的诉讼请求，并没有违反法律规定，本院予以准许。
关于张国沛是否本案适格被告的问题。涉案的《汇悦城广场商铺租赁合同》由国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆签订，合同相对人是国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆，张国沛抗辩蓬江区汇悦城蠔壹餐馆是租赁合同承租方与合同约定不符，本院不予采信。蓬江区蠔壹餐馆为个体工商户，但已经登记注销，张国沛作为该个体工商户的登记经营者，应当对蓬江区蠔壹餐馆的债务承担清偿责任，国翔公司将张国沛列为本案被告，诉讼主体适格，张国沛以其为蓬江区蠔壹餐馆雇佣的登记经营者为由抗辩不是适格被告，理据不足，本院不予采信。
关于国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆签订的《汇悦城广场商铺租赁合同》的效力问题。《汇悦城广场商铺租赁合同》系国翔公司与蓬江区蠔壹餐馆的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，签订合同的当事人应按约履行。至于张国沛抗辩《汇悦城广场商铺租赁合同》属格式条款，合同中第十七条第1、5、12款加重承租方责任故无效，国翔公司陈述虽然租赁合同是国翔公司起草，但有经蓬江区蠔壹餐馆确认和修改，而张国沛有在租赁合同落款处签名，但其无法向法庭陈述租赁合同协商签订的过程，张国沛未能提供证据对其上述抗辩意见予以佐证，故本院不予采信。
关于国翔公司诉请张国沛支付拖欠的2014年9月1日至2015年7月28日租金274535.08元，2014年9月1日至2015年7月28日物业服务费201949.06元，2014年12月17日至2015年7月28日水费1939.41元的问题。国翔公司主张张国沛拖欠上述费用，并提供了《授权书》、《租赁合同欠费明细》、《承诺函》等予以佐证，而张国沛表示不清楚是否拖欠及拖欠的金额，亦未能举证证明蓬江区蠔壹餐馆实际支付情况，由此，国翔公司已就其所主张的事实完成举证的责任，本院对国翔公司主张张国沛拖欠2014年9月1日至2015年7月28日租金274535.08元，2014年9月1日至2015年7月28日物业服务费201949.06元，2014年12月17日至2015年7月28日水费1939.41元，予以采信。张国沛拖欠上述款项，显属违约，国翔公司请求张国沛支付，于理有据，本院予以支持。张国沛抗辩物业服务费标准过高，但其未能提供证据证明，而国翔公司主张的物业服务费标准符合《汇悦城广场商铺租赁合同》的约定，故本院对张国沛该抗辩意见不予采信。张国沛抗辩国翔公司无权主张物业服务费，由于国翔公司代蓬江区蠔壹餐馆向江门市汇悦城物业管理有限公司交付了上述物业服务费，国翔公司向张国沛追讨没有违反法律规定，本院对张国沛该抗辩意见不予采信。
关于国翔公司诉请张国沛支付违约金的问题。如上所述，本院确认张国沛拖欠国翔公司2014年9月1日至2015年7月28日租金274535.08元，2014年9月1日至2015年7月28日物业服务费201949.06元，2014年12月17日至2015年7月28日水费1939.41元，国翔公司主张上述款项的迟延履行违约金，符合法律规定，本院予以支持。至于迟延履行违约金的标准，国翔公司主张按每日3‰过高，本院核定按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。国翔公司主张租金的迟延履行违约金以274535.08元为本金从2015年7月6日起计，物业服务费的迟延履行违约金以201949.06元为本金从2015年7月6日起计，水费的迟延履行违约金以1939.41元为本金从2015年9月6日起计，没有超出合同约定，没有违反法律规定，本院予以采信。
对于国翔公司主张张国沛按未完租期租金总额的10%计付违约金188410.29元。张国沛违约导致国翔公司终止合同应承担相应的违约责任，国翔公司主张按未完租期租金总额的10%计付违约金符合合同约定，本院予以支持。由于按照合同约定的送达地址邮寄的《〈汇悦城广场商铺租赁合同〉、〈汇悦城广场物业服务合同〉解除通知函》在2015年7月29日被签收，故《汇悦城广场商铺租赁合同》在2015年7月29日解除，本院核定未完租期2015年7月29日至2019年8月25日违约金为188411.04元{(34125元/月÷31天×28天+35835.18元/月×12个月+37623.95元/月×12个月+39503.10元/月×12个月+41477.80元/月×12个月)×10%}，国翔公司主张188410.29元没有超出合同约定，本院予以支持。至于张国沛抗辩国翔公司既主张迟延履行违约金，又主张按未完租期租金总额10%计付违约金，存在重复计算的问题。由于迟延履行违约金是国翔公司因张国沛迟延支付租金、物业服务费及水费而主张的资金占用损失，而按未完租期租金总额10%计付的违约金是国翔公司因张国沛违约导致提前解除合同而主张的预期收益损失，两种违约金的性质和依据不同，国翔公司同时主张该两种违约金不存在重复计算的问题，本院对张国沛该抗辩意见不予采信。
关于李国华和李伟明的责任承担问题。李国华与李伟明作为保证人在《承诺函》上签名，并明确保证方式为连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，李国华与李伟明应对蓬江区蠔壹餐馆欠国翔公司的款项承担连带清偿责任。国翔公司主张李国华与李伟明对蓬江区蠔壹餐馆本案债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告张国沛应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告江门市国翔企业发展有限公司支付2014年9月1日至2015年7月28日租金274535.08元，2014年9月1日至2015年7月28日物业服务费201949.06元，2014年12月17日至2015年7月28日水费1939.41元及相应迟延履行违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率，其中租金以274535.08元为本金从2015年7月6日起计，物业服务费以201949.06元为本金从2015年7月6日起计，水费以1939.41元为本金从2015年9月6日起计，均计至判决确定还款之日止）；
被告张国沛应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告江门市国翔企业发展有限公司支付违约金188410.29元；
被告李国华、李伟明对被告张国沛上述债务承担连带清偿责任；
驳回原告江门市国翔企业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17670元，保全费3020元，合共20690元，由原告江门市国翔企业发展有限公司负担10000元，由被告张国沛、被告李国华、李伟明负担10690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨婷焕
代理审判员 赵 旸
代理审判员 徐旭斌
二〇一七年三月十三日
书 记 员 杨海棠