福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初11376号
原告：厦门闽篮超市有限公司，住所地厦门市海沧区未来海岸阿罗海购物中心二楼。组织机构代码75161415-0。
法定代表人：陈永堤，董事长。
委托诉讼代理人：蔡天庆，该公司工作人员。
被告：李基炭，男，1960年3月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：曾军，福建嘉铠律师事务所律师。
原告厦门闽篮超市有限公司（以下简称闽篮超市）与被告李基炭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闽篮超市的委托诉讼代理人蔡天庆、被告李基炭及其委托诉讼代理人曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闽篮超市向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金64800元（自2015年3月6日至2016年4月18日止）；2.被告支付原告逾期支付租金违约金78227元（自每期应付租金之日起至实际付款之日止按每日千分之一计算，第一期计算基数为2015年3月20日至2015年6月19日的租金14800元，自2015年3月20日起计算；第二期计算基数为2015年6月20日至2015年9月19日的租金15000元，自2015年6月20日起计算；第三期计算基数为2015年9月20日至2015年12月19日的租金15000元，自2015年9月20日起计算；最后一期计算基数为2016年3月20日至2016年4月19日的租金5000元，自2016年3月20日起计算）。事实与理由：原告作为甲方与被告作为乙方于2014年3月10日签订《租赁合同》约定了双方的权利和义务。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未按照合同约定支付2014年4月20日至2014年6月14日和2014年6月17日至2015年3月19日的租金，原告分别于2014年6月26日和2015年11月12日向法院提起诉讼，厦门市思明区人民法院分别作出（2014)思民初字第9264号、（2015)思民初字第17810号民事判决书判决原告减半向被告收取租金。被告在此情形下，仍然拖欠原告自2015年3月20日至2016年4月18日止的租金。双方当事人之间就租赁关系发生过多次诉讼，原告也多次向被告催讨过租金，不存在超过诉讼时效的问题。
李基炭辩称，一、被告自2014年4月中旬开始就没有再使用讼争房屋，因此不承担支付租金的义务。二、被告之所以没有使用讼争房屋，是因为讼争房屋不具备使用条件，房屋存在漏水、渗水问题，原、被告之间也多次就房屋漏水问题发生纠纷，原告也多次停水停电，严重影响被告经营。三、原告诉状落款时间是2016年7月15日，根据相关司法解释规定，租金的诉讼时效为一年，2015年7月15日之前的租金已经超过诉讼时效，原告无权主张。
闽篮超市围绕诉讼请求提交如下证据：双方当事人于2014年3月10日签订的租赁合同、本院（2014）思民初字第9264号、（2015）思民初字第17810号民事判决书、厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2175号民事判决书、被告为法定代表人的个体企业工商信息。李基炭提交（2014）厦证经字第19589号公证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年3月10日签订一份《租赁合同》约定，李基炭向闽篮超市承租址于本市后埭溪路109号一层房屋作为推拿用途，但不得经营包括但不限于酒店、夜总会、迪厅等扰民项目；李基炭应在合同签订当日交付履约保证金4000元，且保证不得变更租赁房屋用途；租赁期限为2014年4月20日至2016年6月19日，第一年租金为57200元，租金按季度支付，李基炭应于2014年4月10日支付第一期租金即2014年4月20日至2014年7月20日租金14400元，之后每季度前半个月以转账支付下一季度的租金；逾期未交租金，应按逾期未缴租金的每日万分之五支付逾期违约金；李基炭未按约定支付租金超过15日，或未经闽篮超市同意及有关部门批准，擅自改变出租房屋用途的；租赁期限届满后，未经闽篮超市同意继续占用租赁房屋，视为李基炭违约，需向闽篮超市支付相当于月租金300%的使用费；不可抗力因素、非李基炭或李基炭方人员及相关第三方等人为因素导致的物业损坏，闽篮超市负责维修恢复；任何一方违反合同约定导致合同无法正常履行的，违约方应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金；李基炭确认其有效通讯地址为嘉禾路108号2B1号楼。
合同签订后，由于李基炭未依约支付2014年4月20日至2014年6月14日和2014年6月17日至2015年3月19日的租金，闽篮超市分别于2014年6月26日和2015年11月12日向本院提起诉讼，请求判令解除上述租赁合同；李基炭支付租金等。本院和厦门市中级人民法院分别作出（2014)思民初字第9264号、（2015)思民初字第17810号和（2016）闽02民终2175号民事判决书。上述判决确认，闽篮超市虽然在2014年6月5日对漏水问题进行了修缮，但墙壁、天花板等处因漏水所造成的霉、黑痕迹仍未修复，该事实客观上对李基炭使用讼争房屋产生一定的负面影响。在闽篮超市未依约对漏水问题引发的包括修缮义务在内的相关义务履行完毕前，李基炭因此未按合同约定支付租金不宜认定为违约行为，故判决原告减半向被告收取租金，驳回其他诉讼请求。其中，厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2175号民事判决书作出日期为2016年6月18日。
审理中，闽篮超市确认上述判决生效后，闽篮超市仍未对讼争房屋进行修缮，闽篮超市于2016年4月19日收回讼争房屋。李基炭确认其未支付自2015年3月20日至2016年4月18日止的租金。
本院认为，闽篮超市在上述判决生效后仍未对讼争房屋的天花板、墙壁等处的发霉、发黑进行处理，故其主张的自2015年3月20日至2016年4月18日止的租金64800元酌情减少50%，按32400元计算。在闽篮超市未依约对漏水问题引发的包括修缮义务在内的相关义务履行完毕前，李基炭因此未按合同约定支付租金不宜认定为违约行为。鉴于双方当事人曾就上述租赁合同的履行发生多个诉讼，闽篮超市也曾提出包括解除合同在内的诉讼请求，上述最后一份判决书作出日期为2016年6月18日，故李基炭提出的上述诉讼时效的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李基炭于本判决生效之日起十日内向原告厦门闽篮超市有限公司支付自2015年3月20日至2016年4月18日止的租金32400元；
二、驳回原告厦门闽篮超市有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1580元，由原告闽篮超市负担1222元，被告李基炭负担358元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 （吕云平）
二〇一六年十一月二日
书记员（ 朱剑 生）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。