安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3642号
上诉人（原审原告、反诉被告）:鲁舜毅，男，1993年8月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：朱梦云，安徽远致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范理刚，安徽远致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:王晓英，女，1972年5月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：聂睿智，男，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区，系王晓英配偶。
上诉人鲁舜毅因与被上诉人王晓英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鲁舜毅上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由王晓英承担一、二审诉讼费。事实及理由：2016年5月4日至8月20日，王晓英拒绝交付房屋钥匙，继续占有租赁房屋，且租赁合同尚在有效期，王晓英对此期间租金损失的产生有绝对过错，一审错误判决租金损失由鲁舜毅自行承担，王晓英应支付2016年1月16日至8月20日期间租金15400元及物业费909元。
王晓英辩称，鲁舜毅应赔偿王晓英各项损失共计12384元，承担全部诉讼费。
鲁舜毅向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，王晓英支付2016年1月16日至8月20日期间房租15400元，结清电费225元、水费37元、物业费909元、换锁费380元，承担诉讼费。
王晓英向一审法院反诉请求：鲁舜毅赔偿各项费用共计8644元，承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年7月16日，鲁舜毅委托代理人鲁燕（甲方）与王晓英（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将滨湖品阁9#1601室房屋出租给乙方使用，租期三年，即2014年7月16日至2017年7月16日；月租金2200元，乙方每季度提前5天支付，水、电、煤及物业费等由乙方承担；出租期间，甲方不得随意收回房屋，否则赔偿乙方一个月租金；甲方收取乙方押金2000元，租赁期满后乙方无任何欠费，押金一次性退还。合同签订当日，王晓英支付了2014年7月16日至10月16日一个季度租金6600元、押金2000元、一个季度物业费454.5元，鲁燕向王晓英出具了收条。
因租赁期间房屋卫生间漏水至楼下，2015年11月6日，双方协商由鲁舜毅在王晓英外出期间负责维修。2015年11月24日，王晓英告知鲁燕其已经外出。2015年12月4日，王晓英向鲁燕询问卫生间是否维修完毕，称其丈夫晚上回去。2015年12月6日，王晓英联系鲁燕，要求解决卫生间热水器、纱窗、门锁问题，鲁燕回复告知了维修情况，称可补偿王晓英损失，王晓英如不想住可搬走。2015年12月9日，双方协商装门事宜。2016年1月19日，鲁燕短信告知王晓英已逾期一周未交房租，若续交，扣除500元、水电费100元及未退还的物业费，如搬走，其来收房；王晓英当日回复称不欠房租，鲁燕违约在先，维修房屋导致一个月租金2200元、换锁450元、一扇纱窗450元、衣物干洗200元等损失。此后，双方就房屋维修补偿及租金交纳等事宜未达成一致意见，2016年3月6日在协商解除租赁合同及房屋交接时发生肢体冲突，经派出所出警处理仍未完成解除合同事宜。2016年3月7日，双方再次发生冲突。
2016年3月15日，鲁燕起诉至一审法院，要求解除房屋租赁合同，王晓英搬离房屋，支付拖欠房租6600元，恢复房屋原状，结清水电、物业费等；王晓英反诉主张房屋租赁合同已于2016年3月8日解除，房租计算至2016年3月8日为3850元，鲁燕赔偿维修房屋损失4150元，返还物业费1515元、有线电视费104元、押金2000元，支付违约金2200元，扣除租金3850元后，要求鲁燕实际赔偿6119元。一审法院于2016年7月26日作出（2016）皖0111民初2697号民事裁定书，认定鲁燕系鲁舜毅委托代理人，不具有诉讼主体资格，裁定驳回鲁燕和王晓英的起诉。此后，鲁燕上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年5月4日、7月21日两次庭审中，双方未就争议事宜达成一致，致使房屋交付手续未办理。
王晓英向鲁舜毅支付了10个月物业费1515元（454.5元／季度÷3个月×10个月），鲁舜毅未依约向物业公司缴纳房屋物业费，王晓英向物业公司支付了2016年1月6日前物业费。
截至2016年3月31日，租赁房屋燃气费余额为269元，2016年1月10日至3月10日电费为225元，截至2016年4月4日水费为37元。王晓英未支付2016年1月16日以后房租。
一审法院认为，鲁舜毅、王晓英于2014年7月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律约束力，双方应按约履行各自义务。双方约定于2016年3月6日解除合同，但因未能就房租、押金等事宜达成一致意见未按期解除，鲁燕于2016年3月15日起诉请求解除合同，但因主体不适格被驳回起诉，鲁舜毅再次诉请解除合同，王晓英表示同意，予以支持。
对合同解除后房租、押金等结算分析如下：
一、王晓英应支付鲁舜毅款项：1、王晓英未支付2016年1月16日以后房租，一审于2016年5月4日第一次开庭审理，故至迟于2016年5月4日可确定合同不再继续履行。鲁舜毅自认于2016年8月20日更换了房屋门锁，开始使用房屋，但未提供证据证明，即使自认属实，鲁舜毅应自行对2016年5月4日至8月20日期间房租扩大损失承担责任。王晓英称合同解除时间为2016年3月8日，其于当日搬离了房屋，但举证不足证明，即使当日搬离，双方于当日未能协商解除合同，其亦未将房屋钥匙交付鲁舜毅，故王晓英应承担2016年5月4日前房租损失，即2016年1月16日至5月4日房租7920元（2200元／月×3.6个月）；2、2016年5月4日前产生的电费225元、水费37元，应由王晓英负担；3、王晓英已向物业公司缴纳了2016年1月6日前物业费，故其应承担2016年1月6日至5月4日期间物业费606元（151.5元／月×4个月）；4、王晓英拒不交付房屋钥匙，鲁舜毅主张换锁费用380元，为此提供的收据真实性无法核实，但数额较为合理，予以支持，以上款项合计9168元。
二、鲁舜毅应支付王晓英款项：1、押金2000元应予退还；2、王晓英多支付的10个月物业费1515元应予退还；3、王晓英多支付的燃气结余费用269元应予支付；4、王晓英诉请门锁损失、保洁费、水电费等，为此提供的收据不足证明损失具体数额，但鲁燕在短信承诺支付王晓英损失及水电费共计600元，该数额较为合理，予以确认，以上款项合计4384元。
综上，王晓英还应支付鲁舜毅4784元（9168元-4384元）。
王晓英诉请鲁舜毅减免33天维修期间租金2200元，但双方短信未提及减免维修期间租金，且王晓英外出维修期间（2015年11月24日至12月4日）较短，基本不影响居住使用，且已支持维修期间损失600元，故对该诉请不予支持。王晓英要求鲁舜毅承担违约收房违约金2200元，因双方均同意解除合同，对合同解除均存在过错，不属于单方违约情形，对该诉请亦不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除鲁舜毅与王晓英之间的《房屋租赁合同》；二、王晓英于判决生效之日起五日内支付鲁舜毅4784元；三、驳回鲁舜毅、王晓英的其他诉讼请求。案件受理费322元，由鲁舜毅负担231元，王晓英负担91元；反诉案件受理费50元，由王晓英负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鲁舜毅与王晓英就滨湖品阁9#1601室房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，双方应诚信、全面履行各自合同义务。经查双方自2016年1月起就租金交纳、维修补偿等事宜产生争议，于2016年3月自行协商解除合同未果，一审认定王晓英支付鲁舜毅2016年1月16日至5月4日（第一次庭审时间）期间租金7920元及物业费606元、电费225元、水费37元、换锁费380元，鲁舜毅返还王晓英押金2000元、物业费1515元，支付王晓英燃气费269元、损失补偿600元，双方无异议，本院予以确认。关于鲁舜毅上诉主张王晓英另行支付2016年5月4日至8月20日期间房租损失7480元及物业费303元，鉴于双方诉讼确认租赁合同解除，一审以第一次庭审时间2016年5月4日为节点，认定鲁舜毅自行承担2016年5月4日后的各项扩大损失，符合公平原则，无不妥，本院予以认同。
综上，鲁舜毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费322元，由鲁舜毅承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年八月三十一日
书记员 徐文强
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。