陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民终1024号
上诉人（原审被告）：李子轩，男，生于1982年6月29日，住勉县。
委托诉讼代理人：汤伟，勉县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：勉县物资综合公司，住所地勉县。
组织机构代码证：22273264—5。
法定代表人：王闵蕊，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖凌，女，生于1976年1月10日，住勉县。
委托诉讼代理人：张翠德，男，生于1963年2月7日，住勉县。
上诉人李子轩因与被上诉人勉县物资综合公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初860号判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李子轩委托诉讼代理人汤伟、被上诉人勉县物资综合公司委托诉讼代理人肖凌、张翠德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李子轩上诉请求：依法撤销或改判原审判决第二项。事实及理由：上诉人在一审中提交的证人证言、照片足以证明被上诉人在2016年4月拒绝租房并不收租金，并在上诉人租房的大门挂锁，导止无法经营。被上诉人无证据证明2016年4月没有挂锁，上诉人也未在庭前调解时陈述过2016年6月交房租时才拒收的话，一审法院认定2016年10月挂锁无证据支持。被上诉人挂锁后，上诉人就失去了对该租房的使用权、收益权，一审判决上诉人支付2016年4月18日至2017年4月16日租金及利息无事实和法律依据。即使认定被上诉人从2016年10月挂锁，则上诉人支付租金也应该至2016年10月止。即使上诉人未按照约定在2016年3月18日前交租金，被上诉人也应依法追讨租金而不能在上诉人租房挂锁。一审判决上诉人承担全部案件受理费也错误。
被上诉人勉县物资综合公司答辩称，答辩人确实在2016年10月挂锁了，挂锁是因为给上诉人打电话无人接听，拆迁在即，为确保上诉人财物安全答辩人才挂锁。实际经营人不是上诉人而是其姐夫，答辩人给了其姐夫一把钥匙。
勉县物资综合公司向一审法院诉讼请求：一、被告立即拆除附属物腾清其租赁原告二楼19间、三楼2间房屋；二、由被告支付2016年房租16410元，水费4558元，逾期付款违约金4332元，合计25300元；三、由被告承担逾期交房损失5400元。
一审法院认定事实：2013年4月18日，原告物资公司作为房产主（甲方）与作为租赁人（乙方）的被告签订了《勉县物资综合公司房屋租赁合同》一份，乙方租用甲方二楼19间、三楼2间房屋，年租金13500元，租期自2013年4月18日起到2017年4月16日止。其他事宜协定如下：一、签订合同起租时，一次性交清年租金，次年之日年满终止，否继续使用，甲、乙双方再协商续签合同。乙方在租用期内不能自行转租，否则，甲方有权收回房产，终止合同。二、乙方在租用房屋期间，不论经营什么项目，必须服从税务、工商、公安、防疫、卫生等部门的管理，依法经营按时交纳税费，每月底必须将给税务部门交纳的税款发票复印件报综合公司财务一份。三、乙方在租用期内，必须注重安全防火，若在租期内发生火灾，造成损失一律由乙方自负，全额赔偿。四、乙方在租用期内，应遵守甲方房产管理部门的规定，按时足额交纳水费、电费、卫生垃圾费。一切社会性费用一律由乙方自理。租房门前屋后属乙方清洁卫生责任区，要经常保持清洁卫生，不得聚众赌博。五、乙方在租用房屋期间，不得因装修而破坏房屋主体结构，装修前必须先征得甲方同意，租期满后不得因拆除附属件而破坏房屋整体、整洁完好状况，影响再出租。六、租房合同生效后，甲、乙双方任何一方不得随意更改合同。七、甲方按合同收房屋年租金，但房租金不含房地产税，此税项应由乙方负责交纳。八、每年合同租期满前一个月，乙方应主动续签好下年租金合同。否则，甲方有权中止合同。九、若因企业改制需要中止合同，乙方应无条件服从退出所租房屋。合同由甲方盖章、乙方签名。2014年7月28日，双方签订了《合同补充约定》，勉县物资综合公司丢失与李子轩合同原件，现将合同重要部分再交约定清楚。1、合同租期：2013年4月18日起
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2017年4月16日止。合同总共租期为四年。2、2013年房租为14175元，按照每年租金是前一年的1.05倍的约定，2014年的房租为14884元，2015年为15628元，2016年为16410元。3、每年在3月18日前一次交清下年度租金。4、租赁人李子轩在勉县物资综合公司合同复印件和合同补充约定上签字为证。合同由甲方盖章、乙方签名。
合同签订后，原告将位于勉县勉阳街道办事处武侯北路、系原勉县物资局办公大楼二楼北楼梯至南楼梯过道东西两面19间房屋；三楼北楼梯过道东面第1、2间（自北向南）的房屋出租给被告，被告经营勉县良子足浴城。2013年4月23日，被告向原告交纳了2013年4月18日至2014年4月18日房租14175元；2014年8月8日，被告向原告交纳了2014年4月18日至2015年4月18日房租14884元；2015年3月31日，被告向原告交纳了2015年4月18日至2016年4月17日房租15628元。2016年4月18日至2017年4月16日房租16410元，被告应于2016年3月18日前向原告交纳，但至今未交纳。2016年春节之后，被告未经营足浴城。2016年10月，在被告未经营足浴城的情况下，原告在房门上加锁具一把。2016年10月17日，勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室向勉县经贸局发去关于江滨北路棚户区物资总公司家属楼及公有资产征迁函：“因勉县城区棚户区改造，结合县城总体规划，江滨北路拓宽60米。贵局下属的物资总公司两栋家属楼及公有资产在拓宽规划范围内，需进行征迁。棚改办近期将与贵局对接，梳理征迁片区情况，共同做好相关工作，完成征迁任务，望贵局予以配合。”
另查明，被告的租赁房屋安装有自来水分水表，每月由原、被告双方共同抄分表后按每吨10元标准交纳水费。2016年春节之后，被告未经营足浴城，双方未共同抄水表。原告请求的自2016年2月至2017年3月水费4558元，是按其公司自来水总表吨位的10%、每吨10元标准计算请求的。对于自来水的单价，被告无异议，但被告认为该时间段内自己已停业、未使用自来水。原告认可该时间段内被告停业的事实，但对按原告公司自来水总表吨位10%计算被告的用水量，原告不能提供相关证据加以佐证。
在审理中，原告于2017年7月18日递交先予执行申请，要求被告立即腾空所租的房屋。同月20日，勉县法院做出了（2017）陕0725民初860号民事裁定书，裁定被告立即将其租赁的房屋交付原告。被告表示愿意腾房。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告签订的《勉县物资综合公司房屋租赁合同》及《合同补充约定》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，合同合法有效。原告已如约履行了将租赁房屋交付被告使用的义务，被告未按“每年在3月18日前一次交清下年度租金”的约定向原告交纳2016年度房屋租金，违反合同约定，属违约行为。被告应当承担向原告交纳2016年度房屋租金的责任。
关于原告请求的逾期交纳房租违约金和逾期交房损失问题。由于双方在合同中对这两项损失均未作明确约定，所以原告请求的逾期交纳房租违约金可按中国人民银行同期贷款利率计算。但原告自2015年3月18日起请求该项费用，时间上计算有误，按《合同补充约定》中“每年在3月18日前一次交清下年度租金”约定，应自2016年3月19起计算请求。被告在合同期内停止经营足浴城后，原告于2016年10月在被告房门上加锁，合同期满后至今双方一直维持着该种状况，原告将逾期交房损失请求至2017年8月16日与客观事实不符，故逾期交房损失不予支持。
关于原告请求的水费问题。鉴于原告认可2016年春节之后被告停业的事实，原告又未提供该时间段内被告实际用水量的证据，故原告的该项诉讼请求，依法不予认定。被告辩解原告拒收取2016年度房租、拒绝让其继续使用租赁房屋，且强行在房门上加锁导致自己无法使用房屋。被告提供的证人证实，2016年4月初被告向原告交纳房租时原告拒收，但被告在庭前调解时陈述：2016年6月自己向原告交纳房租时原告拒收。证人证言与被告的陈述，两者有明显的出入。鉴于被告的证人多与被告有利害关系，证据的证明力较低，不予采信。原告出租房屋其目的就是收取租金，被告理应按期交纳，原告拒收房租，显然违背一般生活常理；另外，2016年10月中旬，勉县棚户区改造建设工程指挥部办公室才向原告主管部门即勉县经贸局下发“征迁函”，所以在2016年4月原告是不可能因出租房屋要拆迁而拒收被告租金的，故被告的该项辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李子轩立即将位于勉县勉阳街道办事处武侯北路原勉县物资局办公大楼二楼北楼梯至南楼梯过道东西两面19间房屋；三楼北楼梯过道东面第1、2间（自北向南）房屋腾清返还原告勉县物资综合公司（被告已腾清房屋并将房屋交付原告）；二、被告李子轩在本判决生效后5日内支付原告勉县物资综合公司2016年4月18日至2017年4月16日的房屋租金16410元；并按中国人民银行同期贷款利率承担自2016年3月19至实际履行之日止的利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费670元，减半收取335元及先予执行申请费500元由被告李子轩负担。
二审经开庭审理，查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人李子轩与被上诉人勉县物资综合公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，于法无悖，双方均应恪守。上诉人提出的被上诉人于2016年4月将租赁房屋上锁并拒收房屋租金的主张，因未提交充分证据予以证明，被上诉人对此亦不认可，故一审未予采纳正确，一审法院依据被上诉人的自认，认定挂锁时间为2016年10月并无不当，本院予以维持。但2016年10月双方租赁合同尚未到期，被上诉人因拆迁原因未与上诉人协商即在租赁房屋门上挂锁，该行为足以使人产生其不再继续履行租赁合同并收回房屋之判断，被上诉人称交付有钥匙无证据证实，本院不予认定。承租房屋自此已不在上诉人占有、控制之下，一审判令上诉人支付之后的房屋租金不当，本院予以纠正。因上诉人前期迟延支付租金构成违约，给被上诉人造成损失系客观事实，一审鉴于双方合同中对违约金及损失计算方法均未约定，参照中国人民银行同期贷款利率支持相应租金利息并不违反法律规定，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分判决不当，上诉人李子轩部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初860号民事判决第一项、第三项；
二、撤销陕西省勉县人民法院（2017）陕0725民初860号民事判决第二项；
三、由李子轩在本判决生效后五日内支付勉县物资综合公司2016年上半年的房屋租金8205元，并按中国人民银行同期贷款利率承担自2016年3月19日至实际履行之日止的利息。
原审案件受理费335元，由勉县物资综合公司负担135元，由李子轩负担200元；二审案件受理费670元，由上诉人李子轩负担335元，由被上诉人勉县物资公司负担335元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永吉
代理审判员 李小艳
代理审判员 张 杪
二〇一七年十月三十日
书 记 员 石芮瑄