北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第15735号
原告王燕生，男，1952年12月24日出生。
委托代理人赵三平，北京广衡律师事务所律师。
委托代理人郭敏，北京广衡律师事务所律师。
被告王燕丽，女，1955年10月22日出生。
被告胡明凯，男，1991年2月25日出生。
委托代理人许峰，北京市亿中律师事务所律师。
原告王燕生诉被告王燕丽、胡明凯确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月15日立案受理。依法由代理审判员代净担任审判长，与代理审判员黄琼蕙、人民陪审员王秋亭组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王燕生及委托代理人赵三平、郭敏，被告王燕丽，被告胡明凯的委托代理人许峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王燕生诉称：原告王燕生与被告王燕丽系兄妹关系。2013年3月18日，被告王燕丽隐瞒原告向北京市朝阳区石佛营居委会申请指定其为母亲冯家馨的监护人。之后，被告王燕丽向北京市朝阳区人民法院提起要求宣告冯家馨为无民事行为能力人的终审判决。2014年3月13日，被告王燕丽作为冯家馨的监护人与被告胡明凯签订了《存量房屋买卖合同》，出卖了冯家馨位于北京市东城区幸福北里××号楼×单元×××号房屋，建筑面积52.8平米，成交价格仅为人民币106万元。2014年11月10日，冯家馨在医院因医治无效死亡。被告王燕丽作为冯家馨的法定代理人与被告胡明凯以低于市场价一半的价格买卖房屋，恶意串通，损害了冯家馨的财产利益，也损害了继承人原告王燕生的财产利益。二被告恶意串通的主观意思可以从以下几点看出：1、王燕丽长期多处藏匿冯家馨，系觊觎冯家馨房产多年；2、王燕丽发给原告的短信可以看出汇款200万元不是购房款，王燕丽急于卖房用于填补自己买房的资金空缺；3、从二被告买卖房屋的时间点看出被告王燕丽先交纳各项税费，后签署房屋买卖合同，收到购房款，且交易过户时间短，速度快，证明王燕丽急于用钱，被告胡明凯低价收房；4、房屋出售前后，原告一直居住，并未有人看房购买，被告胡明凯未实地看房而进行交易，且合同对于履行期限、违约条款等未明确约定，可以看出该合同不是正常的房屋买卖合同。同时，王燕丽作为冯家馨的指定监护人，并非为了被监护人的利益而处分房产。因此，被告王燕丽无权处分，且胡明凯作为购房人受让房产时并非善意，不适用善意取得。故原告诉至法院，请求判令1、确认被告王燕丽代理冯家馨与被告胡明凯于2014年3月13日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告承担。
被告王燕丽辩称：2010年1月31日，冯家馨授权被告王燕丽全权处理她的一切事情。2010二中民终字第21340号民事判决书认定，该授权合法有效。为了便于为冯家馨做事，被告王燕丽向北京市朝阳区石佛营居委会申请做冯家馨的监护人，被告的申请并无不当。位于本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋为冯家馨名下产权，但冯家馨自2008年8月30日被原告赶出住房。（2010）二中民终字第21340号民事判决书，维持了一审判决，要求王燕生腾退涉诉房屋。但原告拒绝腾房，故被告王燕丽无奈只能为冯家馨卖房。被告王燕丽将出售房屋的信息挂在网上，被告胡明凯因此与王燕丽联系，在此之前二人并不相识，原告所称二被告恶意串通缺乏证据。2014年3月13日，被告王燕丽代理冯家馨与被告胡明凯进行网签签订《存量房屋买卖合同》，约定冯家馨出售本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋的价格106万是纳税价格，但实际成交价为200万元。该笔购房款打到了被告王燕丽的账户。交易当时没有中介到场。当时市场价能卖到250万至260万元，但由于原告拒不腾房，正常价格没人买，所以只能低于市场价格卖，胡明凯购房时知道王燕生在此居住，但被告王燕丽向其出示过判决书、意见书和证明等材料，所以胡明凯才敢以低价购买。被告不同意原告的诉讼请求。
被告胡明凯辩称：1、原告不具有诉讼主体资格，原告并非《存量房屋买卖合同》的一方当事人，故不同意原告的诉讼请求。原告对本市东城区幸福北里××楼×门×××号房屋不享有任何权益。被告王燕生作为法定监护人代理房屋所有权人处分房屋，未侵害原告的权益，也与原告无关；2、被告胡明凯受让房屋是善意的。胡明凯与王燕丽素不相识，通过在网上寻找房源而结识，最终通过北京万通置地房地产经纪有限公司居间办理交易手续，不存在欺诈和串通行为；3、被告胡明凯购房时审查了房屋的产权证，王燕丽和冯家馨的身份证、承诺书、《关于为冯家馨办理房屋所有权转移登记的会商记录》、《意见书》、居委会《证明》等文件，尽到了谨慎注意义务，不存在过错；4、被告胡明凯支付了合理对价，支付购房款为200万元，并非低价购买；5、被告胡明凯所签房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告王燕生与被告王燕丽系兄妹关系，分别为冯家馨的子女。冯家馨于2014年11月10日去世。本市东城区幸福北里××楼×层×门×××号房屋（以下简称涉诉房屋）原由冯家馨承租。2013年3月4日，冯家馨取得涉诉房屋的产权，房屋性质为房改房（成本价）。
2010年3月，冯家馨起诉王燕生、案外人张秀清及王小龙排除妨碍纠纷一案至北京市东城区人民法院，要求王燕生等人将涉诉房屋腾空交还冯家馨。本院经审理，判决王燕生等人腾房，王燕生等人不服，提起上诉。2010年12月，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第21340号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年3月18日，北京市朝阳区东风地区石佛营南里社区居委会同意王燕丽为冯家馨的监护人。同年5月28日，北京市朝阳区人民法院依法宣告冯家馨为无民事行为能力人。2014年3月13日，被告王燕丽以法定代表人身份代理冯家馨与被告胡明凯进行网签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号C863790，约定出卖人冯家馨将涉诉房屋出售给被告胡明凯，建筑面积52.8平方米，房屋成交价格为106万元。合同第三条约定，出卖人和买受人通过房地产经纪机构北京万通置地房地产经纪有限公司居间介绍成交。同月17日，被告胡明凯取得涉诉房屋的产权证。
另查，诉讼期间，被告胡明凯将涉诉房屋转让过户给了案外人史鹏。
庭审中，原告提交本院在另案到中介机构进行询价的工作笔录复印件，上载涉诉房屋2014年3月的市场价格约在5万元每平米，以及二手房买卖网页页面，证明涉诉房屋成交价格106万比市场价格低一半以上。对此，被告胡明凯、王燕丽认可工作笔录真实性，但不认可网页页面的真实性。原告提交收到被告王燕丽的短信4条，证明被告王燕丽有恶意串通，低价卖房的意思表示。对此，被告王燕丽表示认可短信真实性，但不认可证明目的，关于投资公司的内容是王燕丽吓唬王燕生而说的，并不存在投资公司买房的情况。售房价为200万元，之所以低于市场价50万元卖房，是因为王燕生拒绝腾房，胡明凯知道王燕生居住在涉诉房屋内，但王燕丽出具了相关判决、授权书和证明等材料，胡明凯才敢购买涉诉房屋。被告胡明凯不认可证据的真实性。原告提交31张照片和视频，证明母亲被王燕丽藏匿，原告一直在找母亲，通过北京电视台栏目第一次见到母亲，以及被告胡明凯带人员到原告家中砸门。对此，被告胡明凯认可出现胡明凯本人的照片及电视台拍摄照片的真实性，但不认可其他照片和视频的真实性，认为胡明凯确实到过涉诉房屋处，但是为了收房，并不是进行打砸。
被告胡明凯提交北京市东城区房屋管理局房屋登记管理科《关于为冯家馨办理房屋所有权转移登记的会商记录》、北京市朝阳区东风地区石佛营南里社区居委会《证明》及北京市住建委信访答复意见书，证明王燕丽作为冯家馨的法定代理人签订房屋买卖合同和办理房屋过户手续具有法律依据。对此，原告王燕生认可真实性，被告王燕丽认可真实性。被告胡明凯出具房屋所有权证、王燕丽身份证、冯家馨身份证及承诺书复印件，承诺书显示售房收益“用于冯家馨今后生活、医疗等相关费用，由此产生的法律纠纷本人承担。承诺人：王燕丽2014年3月12日”，证明被告胡明凯已经尽到审慎审查义务，没有过错。对此，原告王燕生不认可承诺书的真实性，但认可其他证据真实性，被告王燕丽认可证据的真实性。被告胡明凯提交相关税费缴款凭证，证明被告胡明凯交纳了相关税费。对此，原告王燕生、被告王燕丽均认可真实性。被告胡明凯提交2014年3月13日的中国工商银行凭证，显示被告胡明凯向被告王燕丽的账户转账200万元，以及王燕丽出具的收条，上载“收到胡明凯购买北京市东城区幸福北里××号楼×层×门×××号房屋购房款的全部款项共计人民币贰百万元正。收款人王燕丽”，证明被告胡明凯实际支付购房款为200万元。对此，原告王燕生不认可收条的真实性，但认可银行凭证真实性，认为胡明凯支付的200万不是购房款，仅认可网签合同约定的房价款106万元。被告王燕丽认可证据真实性。被告胡明凯提交（2010）二中民终字第21340号民事判决书，证明原告王燕生对涉诉房屋不享有任何权利。对此，原告王燕生认可真实性，但不认可关联性。被告王燕丽认可证据真实性。
庭审中，被告王燕丽陈述王燕丽告知过被告胡明凯房屋被原告王燕生强占，无法看房。对此，被告胡明凯不认可王燕丽所述，称胡明凯不知道原告在涉诉房屋中居住，王燕丽没有出具过关于腾房的二审文书，被告胡明凯看房时涉诉房屋为空置状态。对此，本院向北京万通置地房地产经纪有限公司核实，该公司称并未居间王燕丽与胡明凯之间就涉诉房屋的交易，但出借过网签钥匙盘，故认可网签是以该公司名义进行。对此，双方当事人均认可该公司的陈述。
诉讼中，本院到北京市公安局东城分局龙潭派出所调取出警记录，显示“2014年4月15日，已将双方带回派出所工作”，但因民警患病，无法核实是否存在询问笔录，也无法向法院出示。对此，原告及二被告均认可真实性。本院到中国工商银行股份有限公司及中国建设银行股份有限公司调取被告王燕丽相关帐号明细，显示被告王燕丽自2014年3月13日收到200万元之后用于基金购买和理财购买，并于2014年7月30日汇款140万元至王燕丽中国建设银行帐号，并最终用于王燕丽另行购买房屋，被告王燕丽账户内没有向被告胡明凯汇款的记录。对此，原告及二被告均认可真实性。王燕丽称，虽然房屋在其个人名下，但也是为了让母亲生前有稳定的居住环境，王燕丽系借用母亲的卖房款购房。对此，原告王燕生不予认可。
上述事实，有《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，出警记录，查询存款函（回执），银行账户明细，《诊断证明书》，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明的事实，冯家馨为无民事行为能力人，被告王燕丽为其监护人。被告王燕丽以监护人身份处分冯家馨的房屋所有权，但王燕丽用自己名下的银行账户收取冯家馨售房款并用于理财，最终用该钱款为自己购买了房屋，应认定为王燕丽非为冯家馨的利益而处分冯家馨的房屋所有权，违反了法律法规强制性规定。因此，被告王燕丽与被告胡明凯签订的关于出售涉诉房屋的合同应依法认定为无效。被告胡明凯在被告王燕丽提供委托书、监护人证明及身份证明等手续的情况下，有理由相信被告王燕丽有权代理处分财产，故胡明凯在该房屋买卖过程中无过错。原告王燕生主张二被告恶意串通，损害冯家馨及王燕生的合法利益，而致涉诉合同无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
确认被告王燕丽代理冯家馨与被告胡明凯于二〇一四年三月十三日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
案件受理费14340元，由被告王燕丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 黄琼蕙
人民陪审员 王秋亭
二〇一五年九月十八日
书 记 员 关雅晴