湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终25号
上诉人（原审原告）：王学文，男，汉族，1981年7月17日出生，户籍地湖北省钟祥市，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：郑军，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部，住所地宜昌市桔城路3号，统一社会信用代码91420500676460111T。
负责人：陈东，该开发部总经理。
被上诉人（原审被告）：宜昌市伍家岗区白沙实业总公司，住所地宜昌市夷陵路420-5号，统一社会信用代码9142050017921506X3。
法定代表人：华文俊，该公司董事长。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李刚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李逾操，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人王学文因与被上诉人宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王学文及其委托诉讼代理人郑军，被上诉人宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司的共同委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王学文上诉请求：1、请求二审法院依法改判被上诉人为上诉人办理房地产权属证书；并按合同约定承担逾期办证违约金（自2011年11月5日起按日向上诉人支付已付房款总额万分之一的逾期办证违约金，计算至上诉人取得房地产权属证书之日）；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。一审认为，上诉人的诉请有部分已经超过诉讼时效，逾期办证的违约金应由上诉人起诉的时间为止的前两年开始，之前的则已超过诉讼时效。上诉人认为，一审关于诉讼时效的认定不当，本案中，上诉人要求被上诉人办理房屋权属证书并承担逾期办证违约金的诉讼时效应当从2011年1月18日起开始计算，直到上诉人取得房地产权属证书之日时止。原审过程中，上诉人向法庭提出，在合同的履行过程中因被上诉人未能在合同约定的时间内将办理产权登记的资料交到登记机关，上诉人及其他的业主自2011年至2016年期间每年多次找到被上诉人要求办证并承担逾期办证的违约责任，但被上诉人一直借故推诿，导致被上诉人向上诉人交付房屋后长达4年多的时间一直没有通知上诉人可以办证。期间，上诉人多次要求被上诉人给予说明，但都没有得到答复，直到2015年11月20日，被上诉人通过发布公告的形式通知上诉人及全体业主准备材料可以办证了，而直到此时，被上诉人告知上诉人其才具备办证的条件，但被上诉人仅凭房屋产权证明单不足以证明其已经具备办证条件，其所述的已经具备办理房屋产权证的条件并不成立，实际的情况是自2015年12月10日起截止到上诉阶段，被上诉人没有提交可以办理出房屋权属证明的准确时间，其主张同时履行抗辩权的理由不能成立，因此，被上诉人应当承担逾期办证的违约责任直到上诉人取得房屋权属证书之日。综上所述，请示二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。
宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王学文向一审法院起诉请求：1、判令宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司迅速为王学文办理房地产权属证书；2、判令宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司按合同约定承担逾期办证违约金【自2011年11月5日起按日向王学文支付已付房款总额万分之一的逾期办证违约金，计算至王学文取得房地产权属证书之日（其中截止到起诉之日2016年4月25日违约金为58644元）】；3、判令由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年1月18日，王学文与宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部签订了《房屋买卖合同》，约定宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部将位于宜昌市伍家岗区共前村汪家冲路2号名为“白沙宾馆及村部办公楼（白沙大厦）”的第七层第A号房屋（建筑面积为111.20平方米，用途为商业及办公），以总价371408元（3340元/平方米）出卖给王学文。合同第五条约定，1、采取一次性支付房款方式：签订房屋买卖合同时，买受人支付全部房款的百分之五十即人民币190000元，正式交房时，支付全部购房款的百分之四十五即人民币170000元。出卖人将房产证和土地证办理完当天起十日内由买受人支付剩余款项。剩余款项支付完毕后，出卖人将房地产证和土地证交付买受人。出卖人于2011年6月30日前将经竣工验收合格的房屋交付买受人使用。其中第十一条“关于产权登记的约定：出卖人应当在本合同第七条约定的房屋交付日期后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关手续，则逾期办证的责任由买受人承担。如买受人委托出卖人代为办理产权证的，自买受人向出卖人签署授权委托书，提供相关资料并交纳相关费用后90日内办理完毕。”2010年2月8日，王学文向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部预付房款140000元，2011年1月18日王学文向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部支付房款50000元，2011年10月18日，王学文向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部支付房款170000元，共计支付了360000元的购房款，尚余11408元房款王学文至今未付。2011年10月18日，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部将房屋交付给了王学文使用至今。
2015年11月20日，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部发出《关于办理房屋产权的公告》：“白沙大厦房屋现已经具备办理房屋产权证条件，请各位业主于2015年12月10日前速来我公司领取相关办证资料或向我公司提交办证资料，并交纳相关费用。如因业主原因造成房屋产权证不能如期办理的，所产生的责任由其自行承担。”2015年11月23日，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部又将此公告内容刊登在《三峡商报》上。王学文因对房屋登记面积存有异议而未交纳办理本案房屋产权证书所需的相关税费及提供相关资料。2015年10月8日，宜昌市房地产权监理处出具《房屋产权证明单》证明本案所涉房屋目前登记在宜昌市伍家岗区白沙实业总公司名下，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部系宜昌市伍家岗区白沙实业总公司的内资企业法人分支机构。另外，经一审法院在重审中释明，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司当庭表示对于王学文未支付的购房款，在本案中不提起反诉。
一审法院认为，1、王学文与宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实意思表示，无违反法律、法规强制性规定情形，依法予以确认。双方应按照合同约定履行自己的义务。
2、王学文的房屋买卖合同虽系与宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部签订，合同中亦约定由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部为王学文办理房屋产权证书，但根据庭审查明的事实，本案诉争房屋现登记的所有权人为宜昌市伍家岗区白沙实业总公司，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部系宜昌市伍家岗区白沙实业总公司的内资企业法人分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司应为办理本案诉争房屋产权证的责任主体，由此产生的民事责任应由宜昌市伍家岗区白沙实业总公司承担。
3、关于宜昌市伍家岗区白沙实业总公司是否应为王学文办理房地产权属证书的问题。王学文已按合同约定支付了95%的购房款，但根据双方的合同约定，“如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等费用，则逾期办证的责任由买受人承担”。因王学文至今未交纳相关税费，导致不能办证，其责任在王学文。故王学文主张办证的请求，不予支持。
4、关于宜昌市伍家岗区白沙实业总公司应否支付逾期办证违约金的问题。合同约定，出卖人应于合同第十一条约定的房屋交付日期后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。如因买受人迟延交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理，则逾期办证的责任由买受人负担。合同签订之后，王学文依合同约定支付了95%的购房款，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部亦向王学文交付了房屋，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司应当在合同约定的房屋交付日期后90个工作日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而宜昌市房地产权监理处于2015年10月8日才出具《房屋产权证明单》，有理由认为宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司未按期将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同虽约定如因买受人迟延交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理，则逾期办证的责任由买受人负担。但宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部直到2015年11月20日才通知王学文交房并交纳相关费用，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部通知交费的时候已经超过了合同约定的交房日期的90个工作日，因此，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司仍然构成违约，依法应当承担违约责任。宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部通知缴纳办证费用后，王学文并未缴纳相关费用，因此，自2015年11月20日起，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司有权行使同时履行抗辩权，在王学文缴清相关办证用的税费之前不予办理房地产权属证书并不再支付逾期办证违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”王学文于2016年5月24日提起诉讼主张权利，故违约金的起算时间应从其提起诉讼的前两年开始起算，即从2014年5月24日起王学文主张的违约金予以支持，之前的王学文所举证据不足以证明其曾向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部、宜昌市伍家岗区白沙实业总公司主张过权利，则已超过诉讼时效，不予支持。自2014年5月24日起至2015年11月20日，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司应按照已付房价款日万分之一的标准向王学文支付逾期交房违约金，经计算，该逾期交房违约金为19620元（360000元×545天×0.0001元/天）。
一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告宜昌市伍家岗区白沙实业总公司于本判决书生效之日起十日内向原告王学文支付逾期办证违约金19620元；二、驳回原告王学文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费633元，由原告王学文负担424元，被告宜昌市伍家岗区白沙实业总公司负担209元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据王学文与宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部签订的《房屋买卖合同》第十一条之约定：“出卖人（宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部）应当在本合同第七条约定的房屋交付日期（2011年9月30日）后90个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况选择处理：1、买受人退房，……2、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款总额万分之一的违约金。如因买受人延迟交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用或买受人未及时配合出卖人提供相关资料并办理相关手续，则逾期办证的责任由买受人承担。如买受人委托出卖人代为办理产权证的，自买受人向出卖人签署授权委托书，提供相关资料并交纳相关费用后90日内办理完毕。”现宜昌市伍家岗区白沙实业总公司及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部未按照约定于2011年9月30日后的90个工作日内，通知王学文提交资料及交纳相关费用用以办理房地产权属证书，而是直至2015年11月20日才发出通知，存在违约。对于2015年11月20日后仍未办证的原因在于王学文未按照通知向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部提交相关资料及交纳税费，也未按照合同约定交纳测量费、登记费、印花税、契税等应由买受人交纳的费用。根据上述《房屋买卖合同》第十一条之约定，2015年11月20日之后的逾期办证责任应由王学文自行承担。对于王学文上诉称宜昌市伍家岗区白沙实业总公司与宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部至今仅凭《房屋产权证明单》并不足以证明其已经具备了办证条件。本院认为，既然合同约定了王学文要先交纳相关资料以及办证税费，并且如委托出卖人代为办理应当签署授权委托书，那么，王学文按照约定交纳及办理委托后，办证责任自然落到宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司，若宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司不能在合理的时间内办理完成，那么宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司才存在违约。若王学文不交纳办证资料及相关税费及办理委托手续，宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司无法办理也是情有可原。综上，王学文主张2015年11月20日至取得房地产权属证书之日止的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于2015年11月20日之前应计算多少违约金的问题。虽然宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部及宜昌市伍家岗区白沙实业总公司开始违约的时间起始点为2012年，但王学文提起诉讼的时间为2016年5月24日，因此一审法院根据《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，支持违约金计算时间为2014年5月24日至2015年11月20日。王学文上诉称违约金应自2011年1月18日开始计算，但其提交的证据不足以证明在2011年1月18日至2014年5月24日时间段，向宜昌市伍家岗区白沙实业总公司房地产开发部主张过权利，一审认定该时间段王学文所主张的违约金超过诉讼时效，并无不当。上诉人王学文关于违约金应自2011年1月18日开始起算的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，王学文的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1266元，由王学文负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年二月二日
书记员 张 萍