贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终882号
上诉人（原审被告）：张显跃，男，1968年6月14日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。
被上诉人（原审原告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地，贵州省遵义市红花岗区南宫山。
法定代表人：陈建杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。
上诉人张显跃因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司（以下简称思达置业公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张显跃上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2795号民事判决；2、改判张显跃无须向思达置业公司支付租金；3、一、二审诉讼费用由思达置业公司负担。事实和理由：1、一审判决认定自2015年3月1日起计算租金不当，双方在协议中约定“市场开业计算租金”意味着合同签订时市场尚未开业，且思达置业公司也未向商户发送开业通知，故涉案商铺所在的思达置业公司国际商贸城项目二区市场尚未开业，计算租金的条件尚不成就；2、思达置业公司承诺二区招商达到60%才计算租金；3、双方签订的租赁合同系思达置业公司提供的格式条款，双方就“市场开业计算租金”产生分歧时，应当按照不利于思达置业公司的原则进行理解；4、思达置业公司强制停水、停电影响了张显跃的正常经营；5、思达置业公司存在违约行为，周边配套设施不健全。
思达置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法判决。
思达置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除思达置业公司与张显跃之间签订的二区市场《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书》（商铺编号：20997-21006、20971-20980号）；2、判令张显跃支付思达置业公司拖欠的从2014年9月3日起截止自2017年2月28日止20997-21006、20971-20980号商铺使用费357394.52元，物业费56215.80元；3、判令张显跃支付逾期缴纳20997-21006、20971-20980号商铺使用协议约定费用违约金119131元；4、判令张显跃承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月3日，思达置业公司与张显跃签订了《二区有期有偿使用协议书》，该协议书约定思达置业公司将遵义国际商贸城编号为20997-21006、20971-20980号商铺有期有偿提供给张显跃使用，约定计费总面积为936.93平方米，其中20997、20998、20971、20972、21005、21006、20979、20980属一楼一类商铺、使用单价为每平方米23元/月/平方米；20999-21004、20973-20978号商铺564.72平方米，使用单价为每20元/月/平方米。使用期自2014年9月3日起至2017年9月2日止，使用期内使用费合计为714786元，于协议签订之日缴纳6个月商铺使用费119131元，后续缴纳方式为每6个月一缴，张显跃总计支付履约保证金（含物业保证金）47500元，在本协议签订时一次付清。物业管理费每月按计费面积2.50元/平方米，每半年缴纳一次。约定张显跃于2014年9月4日前入场装修，并承诺在2014年12月30日之前完成装修并对外正式营业。同日，双方签订（二区市场）《补充条款》，第三条载明“市场正式开业起计算租金”。协议签订后，思达置业公司按约将房屋交付给张显跃使用，张显跃亦按约交纳了半年房租119131元。此后，在经营过程中，张显跃按期交纳了水电费，但截止2017年2月28日止欠交物业服务费56215.80元。由于双方对（二区市场）《补充条款》第三条约定“市场正式开业起计算租金”的理解产生分歧，引发讼争。同时张显跃认为自己实际得到使用的房屋面积要小于合同约定的平方面积，申请一审法院进行测量，但未交纳鉴定费用。另查明，2012年11月23日，思达置业公司在遵义晚报上发布招商通告，对一区二区市场同时进行招商。于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了盛大的开业仪式。2014年11月4日，思达置业公司再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。此后于同年12月10日又在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日。此后在经营过程中，由于市场不景气，部分商户意见较大，思达置业公司决定对商户分别按一定类别给予免租期，故于2016年11月22日，在二区市场张贴了《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》，张显跃所经营的商铺属大宗批发应得减免期12个月。
一审法院认为，思达置业公司于2014年7月31日在遵义晚报上公告，包含了一区和二区的开业时间为2014年8月25日，并且为此举行了盛大的开业仪式。此后思达置业公司于2014年11月20日在二区张贴了公告，载明正式开始计算租金的时间是2015年3月1日，进一步可以确认二区市场早在2015年3月1日前即已正式开业。针对张显跃在2014年9月3日就签约并入场装修，并于2014年12月30日之前完成装修并对外正式营业，张显跃就对思达置业公司的营业房进行了使用，根据思达置业公司给予二区确定的计租时间为2015年3月1日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，张显跃应当在2015年3月1日起向思达置业公司交纳租金。结合2016年11月22日思达置业公司针对商户作出的减免决定，张显跃得到的是12个月的免租期，即张显跃交纳租金的时间应当是2016年3月1日，加之张显跃签约时已交纳了半年租金，故张显跃下欠租金的时间应当是2016年9月1日。截止2017年3月2日，张显跃应当向思达置业公司交纳租金的时间为6个月，即为119131元。张显跃以思达置业公司没有在二区市场采用常用的开业仪式而不予交纳租金的辩解，结合国际商贸城第一期市场的一区二区是市场的一个整体，已经于2014年8月举行了盛大的开业仪式，开业仪式虽然是在一区市场举行，但是思达置业公司已通过向遵义晚报等媒体进行了广泛宣传，二区市场也包含在向媒体的宣传内容中，市民应当得知二区市场开业了的信息。而在张显跃的合同中虽有“正式开业计算租金”条款，但也不能唯一的推断出思达置业公司就还要在二区市场另行举行开业仪式的概念。由于民间常用的开业仪式只是有助于扩大宣传效果，但对营业收入的提升也具有不确定性。纵观本案实际情况来看，二区市场是一个开放性市场，思达置业公司在2014年9月3日与张显跃签订租赁合同以来，张显跃就对思达置业公司交付的营业房进行了使用，也正常开展了营业活动，张显跃认为思达置业公司还应当另行在二区市场搞开业仪式才支付租金，是对合同条款的曲解。为此，对张显跃主张的交纳租金条件未形成的抗辩理由不予支持。同时，张显跃对房屋平方面积有异议，也没有提出充分的证据，且未交纳鉴定费用，对此辩解不予支持。对于思达置业公司主张张显跃拖欠物业费56215.80元，由于双方对物业费的交纳方式及时间均无异议，故对思达置业公司的该项请求予以支持。对于思达置业公司以张显跃拒绝交纳租金已构成违约要求解除合同，因张显跃系对合同条款的误解所导致，并非恶意拖欠，且张显跃表示不同意解除合同，故对于思达置业公司要求解除合同并承担违约责任的主张不予支持。对于思达置业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，思达置业公司应当多多听取商户意见并加以改进。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：一、由张显跃在本判决生效后十日内支付遵义思达商贸城置业有限公司截止自2017年3月1日止的租金119131元、物业费56215.80元，共计175346.80元；二、驳回遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9120元，减半收取计4560元，由遵义思达商贸城置业有限公司承担3000元，张显跃承担1560元。
本院二审审理查明，思达置业公司（甲方）与张显跃（乙方）于2014年9月3日签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》2.4条约定，履约保证金为确保乙方履行本协议而设，乙方总计缴纳履约保证金47500元，乙方在使用期内违反法律规定或本协议约定应承担赔偿等法律责任的，甲方直接以乙方的履约保证金抵付赔偿金或承担法律责任，待使用期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用结清后该履约保证金予以无息退还。同日，张显跃缴纳保证金20000元。《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》附表《遵义国际商贸城商铺使用费交纳明细表》载明张显跃应缴纳租金的时间及金额为：一、2014年9月3日至2015年3月2日，119131元；二、2015年3月3日至2015年9月2日，119131元；三、2015年9月3日至2016年3月2日，119131元；四、2016年3月3日至2016年9月2日，119131元；五、2016年9月3日至2017年3月2日，119131元；六、2017年3月3日至2017年9月2日，119131元；合计714786元。
二审审理过程中，经本院现场勘验确认思达置业公司遵义国际商贸城一区与二区的直线距离为114.80米。思达置业公司于2018年3月26日明确表示同意将本案中承租户缴纳的履约保证金抵扣租金和物业费。本院审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的其余事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商铺起计租金的时间应如何认定；二、张显跃交纳的履约保证金是否应用于抵扣本案租金、物业管理费等费用。
针对焦点一。双方在《补充条款（二区市场）》第3条约定“市场正式开业起计租金”，张显跃主张二区市场尚未开业，起计租金的条件尚不成就，思达置业公司在庭审中主张遵义国际商贸城二区市场的实际开业时间为2014年8月25日，双方签订《补充条款（二区市场）》系使用2014年8月25日前的格式合同，由于疏忽原因未将“市场正式开业起计租金”的条款修改。本院认为，第一，由于双方《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》附表《遵义国际商贸城商铺使用费交纳明细表》中明确了每期应缴租金的金额及缴纳时间，若签订涉案租赁合同时，二区市场尚未开业，就不应确定租金的具体缴纳时间；第二，根据审理查明的事实，思达置业公司于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，明确一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了盛大的开业仪式。2014年11月4日，思达置业公司再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。结合思达置业公司开发的遵义国际商贸城项目一区、二区市场直线距离仅为114.80米的事实，思达置业公司主张二区市场已于2014年8月25日开业，与审理查明的事实相符，本院予以确认。思达置业公司所持二区市场开业后在双方签订的《补充条款（二区市场）》仍约定“市场正式开业起计租金”系管理疏忽原因的辩解意见，本院予以采信。张显跃所持涉案二区市场尚未正式开业，不应计算租金的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院结合思达置业公司在二区市场张贴的《遵义国际商贸城二区市场瓷砖经营区商铺租费收取办法通告》载明的免租期计算方法，综合认定张显跃所租赁的商铺起计租金的时间为2015年3月1日符合法律规定，本院对此予以确认。
针对焦点二。双方在《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》中约定了履约保证金用于抵扣赔偿金或张显跃在使用期内违反法律规定或本协议约定应承担的法律责任，且思达置业公司在二审中也同意在本案中以履约保证金抵扣租金和物业费，同时，双方约定的合同履行期限已经届满，故本院对张显跃缴纳的保证金20000元在其应付的租金和物业费中予以扣减。一审法院认定张显跃截止2017年3月1日止尚欠的租金119131元、物业费56215.80元，共计175346.80元正确，将张显跃已缴纳的保证金20000元予以抵扣，即张显跃尚欠思达置业公司租金及物业费155346.80元。关于张显跃认为思达置业公司违反合同约定，相关配套设施不健全、思达置业公司在公共通道内乱搭乱建以及强行停水停电等问题，本院认为，该项主张涉及思达置业公司是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题，因张显跃在本案中未提出反诉主张，故不属于本案审理范围。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2795号民事判决；
二、由张显跃在本判决生效后十日内支付遵义思达商贸城置业有限公司截止至2017年3月1日的租金及物业费共计155346.80元；
三、驳回遵义思达商贸城置业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9120元，减半收取计4560元，由遵义思达商贸城置业有限公司承担3000元，张显跃承担1560元；二审案件受理费9120元，由张显跃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓波
审 判 员 何 亮
代理审判员 施正高
二〇一八年四月十二日
书 记 员 覃 烨