北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初13787号
原告（反诉被告）：贺宝庆，男，1959年7月21日出生，户籍所在地北京市东城区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：白雪峰，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘明宇，男，1983年8月14日出生，户籍所在地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：郑丁丁，北京市浩盛律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码×××。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，现住公司宿舍。
原告（反诉被告）贺宝庆与被告（反诉原告）刘明宇、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺宝庆及其委托诉讼代理人白雪峰，被告（反诉原告）刘明宇及其委托诉讼代理人郑丁丁，第三人链家房地产公司委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺宝庆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还原告支付的购房定金100000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月25日原告与被告签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由原告购买被告位于北京市顺义区×××房屋，房屋总价款445万元。原告依约支付了10万元定金。根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》及《北京国五条细则》等政策性规定，至今原告仍旧无法取得该房的购房资格，原被告签署的房屋买卖合同履行没有必要，也无法再继续履行。在起诉之前，原告多次告知被告以上情况，但是被告拒绝退还原告支付的定金。根据法律规定，原被告签订的合同无法再继续履行，不能归结于原告的责任，原告不需要承担违约责任。故被告应当退还原告支付的购房款定金。
刘明宇辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。原告基于自身利益考虑拒绝继续履行合同，损害了被告的合同利益。原告行为已经构成根本违约，因此原告无权要求解除合同，也无权要求返还定金。1.2017年4月25日，双方通过中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及其他一系列合同。该合同是在双方平等协商基础上签订的，合法有效，理应得到双方的信守。其中《补充协议》第四条约定了双方的违约责任，并在该条第4款明确约定“如出台新的限购政策且限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任”。2.原告签订合同时承诺如违反限购政策导致所购房屋不能办理网上签约、房屋登记手续的，由原告承担一切法律责任。原告购房时承诺在2017年9月底前处置其名下的一套房产，以获取购房资格。被告基于对原告承诺的信任，与原告签订一系列关于房屋买卖的合同，原告应严格信守承诺，积极履行合同义务。3.自合同签订至今，国家并没有出台新的政策限制购房人的资格。原告要求解除合同，是原告违反承诺，拒绝按照市场价格出售其名下的房产造成的，是原告本人主观上不愿意出售其名下的房产，与被告没有关系，因此原告不具备合同解除权。4.原告要求解除合同，是以自己的行为明确表示不履行合同，其行为符合《补充协议》第四条第3款的预定，构成根本违约，应该依据合同约定支付违约金，已支付的款项冲抵违约金，因此原告无权要求返还定金。5.《合同法》规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”现原告作为给付定金的一方，明确表示不履行合同约定的义务，依法无权要求返还定金。综上，原告由于自己的原因明确表示不再履行合同义务，已经构成根本违约，原告不具备合同解除权，支付的定金也无权要求返还。同时原告的行为避免了自身财产价值的减损，但却造成了被告的极大损失，原告应向被告承担违约责任。
刘明宇向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除被告与原告于2017年4月25日签订的关于购买位于北京市顺义区×××房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，时间以判决作出之日为准；2.判令原告赔偿被告违约金890000元；3.判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月25日，被告通过链家房地产公司与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市顺义区×××的房屋，房屋及家具家电总价款为445万元整；同时约定如原告拒绝购买该房屋的，被告有权解除房屋买卖合同，同时原告应在违约行为（拒绝购买）发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；买方承诺将出售其名下的房产，以获得购房资质。被告认为，双方的房屋买卖合同及补充协议是双方在平等协商的基础上订立的，合法有效，理应得到双方的信守。但合同签订后，原告未按合同约定积极主动履行合同义务，并于2017年7月13日单方面通知原告，拒绝购买标的房屋。此行为违反合同约定，已经构成根本违约。现此房屋市场价值已跌落近100万元，原告的违约行为给被告造成了极大损失。
贺宝庆就反诉辩称：同意解除合同，但是被告解除合同的依据不恰当。被告也知道签订合同时原告承诺处置原房产后再购买该房屋，被告是知道原告不具有购房资格的。明知原告不具备购房资格仍与原告签订购房合同就意味着被告愿意承担相应风险。现在由于政策性原因，北京市二手房市场不景气，原告房屋虽一再降价，但仍无法售出该房屋以取得购房者资格。这个结果不是原告造成的，也不是原告的意愿。所以被告的依据不恰当，不是原告不履行合同，而是合同根本无法履行。原告不同意支付违约金，如果法院支持被告的诉讼请求，原告认为违约金过高，要求法院对违约金作出调整，诉讼费由法院依法裁判。
第三人链家房地产公司述称：同意解除房屋买卖合同及补充协议。
本院经审理认定事实如下：
2017年4月25日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由贺宝庆购买刘明宇位于顺义区×××的房屋，房屋价款为445万元。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年8月10日前办理抵押注销手续。付款方式及期限的约定见补充协议。
同日，刘明宇（甲方，卖方）、贺宝庆（乙方，买方）及第三人链家公司就上述房屋买卖合同签订《补充协议》，约定买方于签约当日支付第一笔定金2万元，于2017年4月28日支付第二笔定金8万元，卖方于2017年8月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年9月20日前办理完毕解除抵押登记手续。关于购房款的支付，买卖双方同意买方于2017年10月24日前将第一笔购房款124万元（不含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付卖方，于2017年10月24日前将第二笔购房款309万元以理房通支付的方式支付卖方。《补充协议》第四条违约责任约定：……3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
上述合同及补充协议签订后，贺宝庆支付刘明宇购房定金10万元。
2017年4月25日当日，双方签署《声明》一份，记载：卖方刘明宇与买方贺宝庆经北京链家房地产经纪有限公司居间，于2017年4月25日就位于北京市顺义区×××房屋的买卖事宜达成一致，即将签署房屋买卖合同，现双方就交易涉及的有关情况共同声明如下：1.买方在签署房屋买卖合同时，尚不具备在京购房资质。其需处置其名下位于朝阳区×××的房屋以获取在京的购房资质；2.买方承诺在2017年9月30日（约定时间）前获得北京市的购房资质。如买方未能在约定时间获得北京市的购房资质，则由买卖双方协商解决。（如在签订本声明时已协议一致，请在《补充协议》其他约定处进行明确约定）；3.买卖双方对于上述事宜均确认一致，并同意不以此为由追究居间方的任何责任！
同日，贺宝庆作为购房人出具《购房承诺书》，记载：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件谨慎进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
2017年5月17日，刘明宇还清银行贷款注销了涉诉房屋的抵押登记。
2017年7月13日，贺宝庆向刘明宇邮寄《解除合同告知函》：鉴于您欲向本人出售位于顺义区×××之房屋，本人与您经居间方北京链家房地产经纪有限公司居间，于2017年4月25日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（编号：×××）。本人签约时对自己不具备北京市购房资质的情况不够了解，误以为自己具有北京市购房资质，现这一事实无法改变，导致与您的房屋买卖合同无法继续履行，为避免双方损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款及北京市住房城乡建设委员会于2011年2月16日发布的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第一条，及2013年3月31日起执行的《北京国五条细则》之规定，本人正式告知您如下事项：本人与您签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（编号：×××）等文件均告解除，请您尽快另寻购房人出售该房屋，以免给您造成不必要的损失。本告知函一式三份，两份发送你方，一份供我方留存。特此函告！告知人：贺宝庆致函日期：2017.7.13。
贺宝庆称其在签订房屋买卖合同之后，一直努力将其名下的朝阳区的房屋出售，但因北京市最新限购限贷政策的出台，二手房市场不景气，即使其房屋价格一再降低，也无法售出，故不能取得在京购房资格。
庭审中，贺宝庆称签署购房合同时其不知自己不具备在京购房资质，并主张本案合同解除是因购房限购政策原因导致合同无法履行，双方对合同的解除均无责任。刘明宇同意解除合同，但称合同解除的原因系贺宝庆拒绝购买房屋构成根本违约，刘明宇据此行使合同解除权。
关于合同解除的后果，贺宝庆要求刘明宇返还其已经支付的定金10万元。刘明宇则要求依据《补充协议》第四条第三款第2项之约定要求原告承担违约责任，即20%的购房款90万元，并主张贺宝庆支付的10万元定金直接冲抵贺宝庆应赔偿的违约金。贺宝庆称如果认定其违约，其认为刘明宇主张的违约金数额过高并要求人民法院进行调整。
截至本案法庭辩论终结时，贺宝庆为单身且名下位于朝阳区的房屋尚未售出，其自称在9月30日前不可能取得购房资质，即便名下房屋出售，亦无法按照本案合同约定时间履行。刘明宇的反诉状于2017年8月3日送达贺宝庆。
上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《声明》、《购房承诺书》等在案佐证。
本院认为：
本案双方于2017年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及三方签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应遵守。
根据《声明》可知，双方在签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，均明知贺宝庆不具备在京购房资质，但其可以通过出售自己名下位于朝阳区的房屋以获取在京购房资质。故双方在该《声明》第2条约定“买方承诺在2017年9月30日前获得北京市的购房资质”这一义务是具备实现条件且不违反法律、行政法规及政策规定的。该条约定应作为《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的一部分，是贺宝庆的合同义务。据此，贺宝庆陈述其签署买卖合同时不知其不具备在京购房资质的意见，本院不予采信。
根据上述合同约定，贺宝庆应在合同履行期限届满前出售自己名下已有房屋并获取在京购房资质，否则应按照《购房承诺书》中的承诺承担相应的法律责任。
贺宝庆在其承诺的获得北京市购房资质的期限届满前即向刘明宇发出《解除合同告知函》的行为，是以其实际行为表示拒绝购买涉诉房屋，符合双方《补充协议》第四条第3款之约定，刘明宇据此享有合同约定的解除权。刘明宇在2017年7月27日向本院提交的反诉状中明确提出要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院认定自刘明宇的反诉状向贺宝庆送达之日即2017年8月3日，上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因贺宝庆在履行合同过程中存在违约行为，根据《补充协议》第四条第3款的约定，刘明宇有权要求贺宝庆支付其房屋总价款的20%作为违约金，并将已支付的10万元定金冲抵违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。贺宝庆违反合同约定，导致双方买卖合同无法履行，给刘明宇造成预期利益损失，本院参照贺宝庆向刘明宇发出解除合同通知时涉诉小区房屋的市场成交价格、违约方的过错程度酌情确定违约金的数额，并对刘明宇主张的违约金的数额予以适当调整，刘明宇主张违约金过高部分，本院不予支持。刘明宇主张依据《补充协议》第四条第3款的约定将定金直接冲抵违约金的意见，具有合同依据，本院予以支持。因贺宝庆向刘明宇给付的定金已抵扣其应向刘明宇支付的违约金，故贺宝庆要求刘明宇返还10万元定金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）贺宝庆与被告（反诉原告）刘明宇于二〇一七年四月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原告（反诉被告）贺宝庆、被告（反诉原告）刘明宇及第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年四月二十五签订的《补充协议》于二〇一七年八月三日解除；
二、原告（反诉被告）贺宝庆于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）刘明宇违约金五十万元（已扣除贺宝庆支付的定金十万元）；
三、驳回原告（反诉被告）贺宝庆其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘明宇其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万一千二百元，由原告（反诉被告）贺宝庆负担（已交纳）；反诉案件受理费二万一千二百元，由原告（反诉被告）贺宝庆负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀芝
二〇一七年九月二十六日
书记员 郭文攀