陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终1177号
上诉人（原审被告）：王福利，男，1978年8月25日出生，汉族，陕西省神木县人，现住神木县神木镇东兴街北段帝煌KTV。
委托诉讼代理人：窦小丛，陕西尊尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白鹏飞，陕西尊尚律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高振文，男，1966年9月23日出生，汉族，陕西省神木县人，现住神木县。
原审被告：高海荣，男，1972年9月8日出生，汉族，陕西神木县人,现住神木县。
上诉人王福利、上诉人高振文因房屋租赁合同纠纷一案，均不服神木县人民法院（2016）陕0821民初6705号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王福利上诉请求：1、依法改判或发回原审法院重新审理。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案缺少必要的被告。租赁合同中明确载明出租方为神木中亚购物广场，中亚购物广场会议记录中也明确载明该广场股东及股东出资比例，其中王福利出资额为190万，高海荣出资额为100万，郄三三出资额200万，乔雪清出资额130万。高香儿出资额100万元，说明神木中亚购物广场有五个股东，因此，被上诉人高振文应当追加其他三人为本案被告。2、一审法院事实认定不清，适用法律错误。首先，导致商场无法继承经营的原因系被上诉人煽动挑唆其他个体经营租户共同擅自撤场所致。其次，合同明确约定租赁期限为2012年7月31日至2013年7月31日，租金每月为35525元，年租金应当为426300元，被上诉人只缴纳了213150元，从以上可以计算得出每天的实际租赁费为1184元，并非一审法院认定888元。一审法院认定神木中亚购物广场未经注册登记，但租赁合同仅系上诉人履行股东职责签订的合同，且上诉人并未实际收到被上诉人交纳的租赁费，高振文也未提供证据证明其向上诉人王福利缴纳租赁费事实的证据。3、被上诉人高振文提出维权主张的诉讼时效已经丧失。2012年10月1日起，高振文已经用实际行动表明不再履行合同，这种情况下，高振文提起诉讼主张应当在2014年10月1日前，否则丧失了诉讼权利。
上诉人高振文上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项。改判被上诉人向上诉人退还全部租金213150元，减去神木法院判决的158422元外，再退还上诉人57728元。2、请求撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人承担欠216150元四年银行同期贷款利息53214.33元。3、被上诉人承担本案的全部诉讼费用及保全费。4、改判被上诉人向上诉人赔偿装修损失费45370元。5、改判被上诉人向上诉人赔偿2012年8月1日至10月1日经营期间直接损失21000元。事实与理由：被上诉人经营管理混乱，一直非法经营，未办理营业执照等相关手续，在招商工程中存在欺骗，导致四十多家商户和商场发生争议，各商户无法正常经营，最后商场同意各商户自行选择离开商场，并答应货物全部搬出后退还全部费用，免收超期占用的租金。上诉人8月1日至10月1日期间，商场是处于无法正常经营阶段，在此期间给各商户造成了严重的经济损失。其次各商户均按4年半的经营时间对商铺进行装修，上诉人只经营了3个月，商场就进入了瘫痪状态。双方已达成协议，同意上诉人搬出商场后全额退还所交的下年度租金。否则不会在刚交了21万元租金就搬离商场。上诉人所交租金全部是高利息贷款，不支持上诉人的租金利息是错误的。
原审被告高海荣未作答辩。
高振文向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告定金3000元、租赁费213150元、装修损失30400元，共计246550元；2、依法判令被告承担原告从2012年10月1日起至本金偿还完毕之日按中国人民银行同期同类贷款利率的利息；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2012年3月12日,原告与被告高海荣签订了一份租赁合同,合同的甲方(出租方)为神木县中亚购物广场,甲方的委托代理人为被告高海荣，乙方为原告高振文。合同约定，甲方将位于神木县麟州街中段神木中亚购物广场贰楼北部商铺，合计总使用面积144.99平房米的营业场地租赁给乙方作为经营使用。租赁期限自2012年3月12日至2012年7月30日，合同期总租金103336元。合同签订后，甲方按约提供了商铺，乙方按约交纳了租金，乙方并于2012年3月27日交纳履约保证金3000元，合同双方均按约定履行完毕。2012年9月17日，原告与被告王福利又签订了一份租赁合同，合同的甲方(出租方)为神木县中亚购物广场,乙方为原告高振文。合同的落款处甲方由被告王福利签名并加盖神木县中亚购物广场的公章。该合同约定，甲方将位于神木县麟州街中段神木中亚购物广场二楼福连家商铺，合计总使用面积145平房米的营业场地租赁给乙方作为经营使用。租赁期限自2012年7月31日至2013年7月31日。租金每月35525元，每平米245元。合同签订当日乙方需缴纳半年租金213150元，合同期总租金319725元。合同签订当日乙方需缴纳半年租金213150元，后三个月租金半年后续交,乙方向甲方交纳106575元整。签订本合同时,乙方应向甲方交纳履约保证金3000元,用于保证本合同约定的条件正常履行合同。在本合同履行过程中如因甲方经营布局调整，致使乙方场地灭失，无法履行经营，甲方应退还乙方所交纳的剩余履约保证金。2012年9月7日、9月17日，原告两次共向中亚购物广场交纳租金213156元。2012年10月5日，中亚购物广场向各位商铺发出通知，内容为：“由于商场无法继续经营，商场决定将从2012年10月6日不再营业，凡交过定金的商户请及时到商场财务室退定金搬离商场。财务室联系电话：1332532****。2012年10月5日中亚办公室，并加盖神木县中亚购物广场的公章”。另查，神木县中亚购物广场未进行工商注册登记，该广场的投资股东有王福利、高海荣、郄三三、乔学清、高香儿。2012年7月1日，被告高海荣将自己在神木县中亚购物广场股权一次性转让给被告王福利。本案在审理过程中，应原告申请，于2016年9月27日作出（2016）陕0821民初6705号民事裁定书，依法对被告王福利所有的陕KME1**号奥迪牌小轿车一辆予以查封。
一审法院认为：神木县中亚购物广场未进行工商注册登记，其不具备民事权利能力和民事行为能力。因原告对该事实并不知情，所以原告与神木县中亚购物广场签订的两份租赁合同所产生的法律后果应由其实际行为人即高海荣、王福利承担。原告与被告王福利所签订的合同，是合同双方在自愿、平等的基础上形成的，其合同内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原告交纳了租金，被告王福利提供了场地。但在合同履行过程中，因被告的原因，商场无法继续经营，导致合同权利义务提前终止，原被告所签合同也提前解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告所交纳的租金应按实际经营时间结算退还。按照双方合同约定全年租金为319725元，平均每天为888元，商场于2012年10月6日停止营业，原告的营业时间为65天，应交纳租金57728元。原告实际交纳租金为213150元，剩余租金155422元应予退还。因原告没有违约行为，按照合同约定，履约保证金3000元也应退还，以上共计158422元应由被告王福利退还给原告。王福利退还后可根据其合伙协议向其他合伙人追偿。对于原告与被告高海荣签订的合同,因其已经履行完毕，且双方无争议，故被告高海荣在本案中不承担责任。至于原告要求被告赔偿装修损失，因其未提供有效证据不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条第一款、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，判决：一、限被告王福利于本判决生效后十日内退还原告高振文租赁费及履约保证金共计158422元；二、被告高海荣在本案中不承担责任;三、驳回原告的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息案件受理费2500元，由被告王福利负担1600元，原告高振文负担900元；诉讼保全费2020元，由被告王福利负担。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案在二审审理期间，被保全人王福利于2017年3月22日，向本院提供陕K9D6**奔驰轿车一辆作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。本院裁定查封王福利所有的陕K9D6**奔驰轿车一辆，查封期限为两年；同时解除对被保全人王福利所有的陕KME1**奥迪牌小轿车一辆的查封。
本院认为：本案争议的焦点是租赁合同解除后，上诉人高振文已交纳的租赁费、定金的是否应予退还，承担退还的责任主体以及由此造成的损失应否支持的问题。本案中，双方当事人签订了商铺租赁合同。在合同履行过程中，因商场无法继续经营，导致双方所签租赁合同提前解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，上诉人高振文所交纳的租金应按其实际经营的时间结算退还，定金按照租赁合同约定予以退还。因出租方神木县中亚购物广场未进行工商注册登记，故上诉人王福利于2012年9月17日，代表神木县中亚购物广场与高振文签订的租赁合同，所产生的法律后果应由实际行为人王福利承担。上诉人王福利承担退还责任后，可根据其合伙协议向其他合伙人追偿，上诉人王福利所持高振文应向全体合伙人主张权利的上诉理由，因合伙协议或投资协议对外并不具有法律约束力，依法予以驳回。租赁合同解除后，原审法院按照合同约定的全年租金319725元，高振文的实际营业时间65天，已经交纳租金213150元，结算得出应退还租金155422元，另外按照合同约定，还应退还履约保证金3000元，共计158422元，退还高振文，合理合法，依法应予维持。王福利所持高振文构成违约的理由，证据不足，依法予以驳回。高振文所持退还其全部租金以及支付银行利息的上诉理由，无法律依据，依法予以驳回。高振文请求赔偿装修损失和营业损失的理由，因其未提供相关有效证据，依法不予支持。
综上，上诉人王福利、上诉人高振文的上诉请求，均不能成立，依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人高振文负担3930元，由上诉人王福利负担3470元；保全费3020元，由上诉人王福利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜波云
审 判 员 吴凤凤
代理审判员 任小明
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 白 阳