四川省南充市嘉陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1304民初2701号
原告：罗明华，男，1979年7月5日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：田军，四川鑫中云律师事务所律师。
被告：陈刚，男，1971年9月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。
第三人：南充恒烽营销策划有限公司，住所地:四川省南充市嘉陵区。
法定代表人：黄艳梅。
原告罗明华与被告陈刚、第三人南充恒烽营销策划有限公司（下称恒烽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭审理了本案。原告罗明华及其委托诉讼代理人田军到庭参加诉讼。被告陈刚、第三人恒烽公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗明华向本院提出诉讼请求:1、确认2014年11月27日原、被告签订的《存量房买卖合同》有效；2、判令被告与第三人立即为原告办理位于南充市嘉陵区某房屋的产权；3、判令被告与第三人按原告已交房款的20%向原告支付违约金321,013.20元。事实及理由：2014年11月27日，原告与被告、第三人签订《存量房买卖合同》，被告将南充市嘉陵区xx路xx号x幢x层x、x号（现嘉陵区xx路xx号附x号）建筑面积约73.16平方米的非住宅出卖给原告，成交价1,627,534元；合同第四条约定“分期付款：买方于签订本合同时支付购房首期款1,187,534元，余款440,000元于2016年11月6日前一次性支付给卖方”；第六条约定“产权过户：……采用分期付款形式购买房屋的，须于房款全额付清后90日内办理。逾期超过30日，买方有权解除合同。买方解除合同的，……买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房款0.5%的违约金”；第八条约定“房屋交付：卖方应当于2015年8月30日前将上述房地产交付买方”；第十三条约定“违约约定：买卖双方约定，除本合同第十四条规定的特殊情况外，买方要求退房的，应提前30日向卖方提出书面申请。卖方同意的，买方按照总房款20%向卖方支付违约金。……买卖双方约定，本合同履行期间任何一方违反前述约定的视为违约，违约方应按照前述约定的违约责任承担违约赔偿义务”。合同签订时原告向被告支付了1,187,534元（包括2014年11月6日支付的定金353,000元），并于2016年10月25日支付余款417,532元（因房屋实际建筑面积减少，房款减少22,468元）。2015年10月被告将房屋交予原告，原告在此经营电脑及耗材至今。经原告多次催促，被告以各种理由拒不办理过户手续。被告及第三人的行为已构成违约，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼。
被告陈刚未到庭，未提交任何证据，亦无辩称。
第三人恒烽公司未到庭，未提交任何证据，亦无述称。
本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，买方罗明华（甲方）、卖方陈刚（乙方）、居间恒烽公司（丙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：NO：SD2014112701号），约定“根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房屋买卖的有关事项达成一致，订立本合同。第一条房屋基本情况：本合同交易房屋位于南充市嘉陵区xx路xx号x幢x层x、x号（此门牌号及房号最终以南充市地名办以及南充市房地产管理局最终证载房号为准）。物业类别（非住宅），建筑面积73.16平方米。第二条房屋现状：买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，该房屋产权现状为1、该房屋已以层为单位办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理；2、该房屋将于2015年8月31日前经南充市公安消防主管部门验收合格后办理交房事宜，乙方将于交房后90日内向甲方办理完毕产权相关手续。第三条房屋成交价格：甲、乙双方商定该套房屋的成交价格为1,627,534元，该价格包括房屋的附属设施、设备等物品。第四条房款交付：乙方已委托本合同房款及违约金等费用由丙方代收。合同签订后，当事人各方同意按分期付款方式付款，甲方于签订本合同时支付购房首期款1,187,534元交付给丙方，余款440,000元于2016年11月6日前一次性支付丙方。第五条逾期付款违约责任……第六条产权过户办理：甲、乙双方于2015年11月30日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。采取分期付款形式购买房屋的，须于房款全额付清后（如甲方提前付款，需提前30天书面通知乙方）90日内办理。逾期超过30日，买方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按甲方累计已付款的2%向甲方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款0.5%（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。……第八条房屋交付：乙方应当于2015年8月30日前将上述房地产交付给买方……第九条逾期交房违约责任……（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交房期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日……甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交房价款0.5%（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。……第十一条佣金：该房成交后，丙方应得佣金由乙方按乙、丙双方约定另行支付。第十三条违约约定：买卖双方约定，除本合同第十四条规定（免责条款）的特殊情况外，买方要求退房的，应提前30日向卖方提出书面申请。卖方同意的，买方按照总房款20%向卖方支付违约金。……买卖双方约定，本合同履行期间任何一方违反前述约定的视为违约，违约方应按照前述约定的违约责任承担违约赔偿义务。……”。签订合同前，原告罗明华已向被告陈刚指定的代收款方即第三人恒烽公司（下同）支付定金353,000元，签订合同时原告罗明华又向第三人恒烽公司支付购房款834,534元。因案涉房屋面积减少1.01㎡，原告罗明华于2016年10月25日向第三人恒烽公司支付余下房款417,532元。被告陈刚于2015年10月将该房交予原告罗明华，原告罗明华于2015年10月在案涉房屋中以“南充市万事达商贸有限公司”（法定代表人为原告罗明华）名义经营电脑及其办公设备、耗材等至今。
另查明，案涉房屋已在南充市房地产管理局办理产权证，证号为XXXXX，建筑面积为72.15㎡，房屋位置已由南充市嘉陵区xx路xx号x幢x层x、x号变更为南充市嘉陵区xx路x号附x号。同时案涉房屋因被告陈刚在南充市农村商业银行股份有限公司顺庆支行借款已于2015年11月17日设立抵押登记，并在2017年7月26日被南充市顺庆区人民法院查封﹝被告陈刚所涉案件，案号（2017）川1302民初3699号﹞。
本院认为，2014年11月27日，原告罗明华、被告陈刚、第三人恒烽公司签订《存量房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定,未损害他人利益，亦未违反公序良俗，为有效合同，原告罗明华要求确认《存量房买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金问题。根据《存量房买卖合同》第六条“产权过户办理：甲、乙双方于2015年11月30日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。采取分期付款形式购买房屋的，须于房款全额付清后（如甲方提前付款，需提前30天书面通知乙方）90日内办理。……甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款0.5%（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。……”的约定，约定的月利率15%（0.5%×30日）明显过高，本院调整为按照月利率2%的标准支付违约金，被告陈刚则应从2017年2月7日（约定最后一笔购房款交款时间为2016年11月6日）起以已交房款1,605,066元为基数，按照月利率2%的标准向原告罗明华支付违约金至案涉房屋办理产权为止，但违约金总额不得超过原告罗明华在本案中所主张的违约金321,013.20元。
关于第三人恒烽公司应否承担责任问题。根据《存量房买卖合同》第六条“产权过户办理：甲、乙双方于2015年11月30日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。……”的约定，丙方即第三人恒烽公司合同义务为协助原、被告办理产权过户手续，原告罗明华要求其承担其他责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告罗明华要求被告陈刚和第三人恒烽公司立即为其办理位于南充市嘉陵区某房屋的产权问题。因案涉房屋已于2015年11月17日设立抵押登记，并在2017年7月26日被南充市顺庆区人民法院查封，虽抵押、查封的责任均不在原告罗明华，系被告陈刚违约所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，原告罗明华该项主张存在障碍，在法律上或事实上都不能过户，需在解除抵押、查封后，才能办理案涉房屋产权。原告罗明华可在上述障碍消除后，另行主张权利。
综上所述，原告罗明华的部分诉讼请求，事实清楚、证据确凿，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：
一、确认原告罗明华、被告陈刚、第三人南充恒烽营销策划有限公司于2014年11月27日签订的《存量房买卖合同》有效；
二、被告陈刚于本判决生效之日起10日内向原告罗明华支付违约金（以1,605,066元为基数，从2017年2月7日起按照月利率2%的标准支付违约金至案涉房屋办理产权为止，但违约金总额不得超过321,013.20元）；
三、驳回原告罗明华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取11,168元，由被告陈刚负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 王从银
二〇一七年十一月二十四日
书记员 何 倩