上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初67331号
原告：上海浦发东启资产经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。
法定代表人：陈葵，董事。
委托诉讼代理人：臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。
被告：上海景悦酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。
法定代表人：李雪明，经理。
委托诉讼代理人：张国昌，男。
原告上海浦发东启资产管理有限公司诉被告上海景悦酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告上海浦发东启资产管理有限公司的委托诉讼代理人臧高韵，被告上海景悦酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张国昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦发东启资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告迁出上海市浦东新区川沙新镇南桥路XXX号主楼(2号楼)、副楼(4号楼)房屋(以下简称系争房屋)，并修复副楼的漏水部位后将上述房屋返还原告；2、被告向原告支付自2017年1月16日起至2017年7月15日止的租金人民币(以下币种同)20万元，并支付逾期支付租金的违约金4万元；3、被告按照每年80万元的标准向原告支付自2017年7月16日起至实际搬出之日止的房屋使用费。事实与理由：2015年8月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告用作酒店经营，面积为980平方米，租期自2015年7月16日起至2017年7月15日。另外，合同对租期、租金标准、租金支付方式、违约责任等事项进行了约定。鉴于租赁合同已于2017年7月15日到期，被告仍未搬离，且拖欠自2017年1月16日至今的租金及使用费。经原告多次催讨仍无果，故原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告撤回了要求被告修复副楼漏水的诉讼请求。
被告上海景悦酒店管理有限公司辩称：对于诉请1，不予同意，被告希望继续承租。对于诉请2，被告确实未支付自2017年1月16日起至2017年7月15日止的租金20万元，但由于系争房屋主楼前面转角处两层楼的十几间的门面房于2017年5月15日开始被拆违，导致系争房屋通信中断，后被告花费三天自行修复。此外，主楼东墙外的一至五层钢结构消防安全通道同时被拆除，根据消防部门要求，在没有消防安全通道的情况下不允许经营营业，被告领导建议在不能保障安全的情况下不要营业，现要求原告尽快修复消防安全通道。另，拆违后现场清理时间长达二十多天。上述情况均影响了被告正常经营，自拆违开始就未再经营。在此期间，被告还承担了三个月的员工工资等费用。综上，同意支付拆违之前的租金，要求全部免除拆违开始后的租金。就违约金，希望与原告商量，减免50%支付。对于诉请3，系前述原因导致被告未及时搬离，故不同意支付使用费。原告也从未与被告提过补偿事宜。
本院经审理确认如下事实：系争房屋产权人系原告。2015年8月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同第3-1条约定，该出租场所租期自2015年7月16日起至2017年7月15日止24个月。第3-2条约定，租赁期满，乙方应如期返回该租赁场所，需续租的，应于租赁期届满90日前，向甲方提出续租书面要约，若甲方同意续租的，双方应当重新签订房屋租赁合同；若期满乙方未提出续租要约，或者逾期乙方提出续租要约的，均视为乙方放弃续租权，甲方可以自主招租。第4-1条约定，该出租场所租金自2015年7月16日起至2016年7月15日止年租金为38万元，自2016年7月16日起至2017年7月15日止年租金为40万元。第4-2条约定，租金按每六个月为结算周期，先付后用。除首期租金外，乙方应在每个租金结算周期起始日前的20天前向甲方支付当期租金，逾期支付的，除补交租金外，乙方还应当向甲方支付逾期违约金，违约金按逾期支付金额的20%计算。乙方在本合同订立时，即向甲方支付首期租金19万元。第5-1条约定，乙方向甲方支付合同保证金5万元。租赁关系终止时，甲方收取的合同保证金，除用以支付合同约定应由乙方负担的费用，或者抵充经双方确认由乙方负担的费用以外，剩余部分甲方应当无息归还乙方。第10-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的实际损失额与违约金的差额部分：……(七)乙方拖欠甲方租金超过2个月的……
因被告欠付租金，2017年5月10日、2017年7月7日，原告分别向被告发出一份《催款通知单》，要求被告在收到通知后七日内支付2017年1月16日至2017年7月15日期间的租金20万元，若未按时支付，则视为被告单方违约，原告有权解约并采取包括但不限于断水断电等措施，由此产生的后果和损失由被告自行承担。
2017年5月15日，系争房屋前面转角处属于原告的违章建筑开始被拆除。
2017年8月4日，原告向被告发出《租赁合同到期终止通知书》，称涉案租赁合同于2017年7月15日到期，原告决定到期后收回系争房屋，不再与被告续约。被告应在合同期满后5日内按合同约定的状态返还该租赁场所，结清租金和其他相关费用并办结相关手续。
审理中，原、被告一致确认：系争房屋室外消防安全通道是通过二楼被告自行搭建的机房后延伸到地面，拆违时机房也被拆除。被告向原告支付了租赁保证金17,000元、安全生产风险金17,000元，已支付租金至2017年1月15日，上述两项保证金用以抵扣被告拖欠的租金。原告称：转角处的违章建筑自2017年5月15日起拆了四天，建筑垃圾清理到2017年5月27日。原告此后通知被告可以重新经营起来了，但其至今仍未经营。考虑到被告经营，故原告与政府部门商量后保留了相关房屋与通道，原告认为拆违对被告经营没什么影响。被告称：自拆违第一天起，被告所经营酒店的过道、房间都是灰，根本无法经营。垃圾清掉后，因仍无消防安全通道，故无法继续经营。被告若需向原告支付使用费，则认为80万元/年的使用费标准过高，请求法院予以调整。
以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《催款通知单》两份、《租赁合同到期终止通知书》及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务。被告未按约支付2017年1月16日至2017年7月15日期间的租金，经原告两次书面催讨后仍未支付。涉案租赁合同于2017年7月15日期满终止，被告在未履行续租手续的情况下，于租期届满后仍占用系争房屋不搬离。被告的上述行为均已构成根本性违约，原告诉请主张被告迁出并返还房屋以及支付租金、违约金、合同解除后的房屋使用费均具有事实和合同依据，本院予以支持。被告称系因拆违影响其经营故未支付租金，但涉案租赁合同约定租金支付方式为“先付后用”，故在拆违之前，被告不支付租金的行为已经构成违约。但考虑到拆违确实对被告经营产生一定影响，故本院判决被告减少支付半个月的租金。合同到期后，被告负有返还租赁物的义务，拆违并未涉及系争房屋，即拆违与被告到期返还房屋并无必然关联，被告以拆违为由不同意承担房屋使用费于法无据。关于违约金标准及使用费标准，被告均认为过高，请求本院予以调整。对此本院认为，合同约定的相当于两倍租金标准的使用费具有惩罚被告不按约迁出并返还房屋行为的违约金性质，在被告主张该标准过高、请求本院予以调整的情况下，本院根据合同履行情况、原告损失以及被告违约程度等，将使用费标准调整原租金标准的1.3倍，同时亦对逾期付款违约金标准予以适当调整。关于租赁保证金17,000元、安全生产风险金17,000元，根据原、被告的意见，均用以充抵被告欠付的租金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告上海景悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区川沙新镇南桥路XXX号主楼(2号楼)、副楼(4号楼)房屋，并将上述房屋返还原告上海浦发东启资产经营管理有限公司；
二、被告上海景悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海浦发东启资产经营管理有限公司2017年1月16日至2017年7月15日期间的租金149,333元(已扣除被告支付的租赁保证金17,000元及安全生产风险金17,000元)；
三、被告上海景悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海浦发东启资产经营管理有限公司逾期支付租金的违约金3万元；
四、被告上海景悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年52万元的标准支付原告上海浦发东启资产经营管理有限公司自2017年7月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,400元，减半收取计3,200元，保全费2,220元，合计5,420元，由原告上海浦发东启资产经营管理有限公司负担770.50元，被告上海景悦酒店管理有限公司负担4,649.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一七年十月二十七日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。