安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4176号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司，住所地安徽省宣城市绩溪县华阳镇望徽路1号，统一社会信用代码91341824689764587T。
法定代表人：汪晓伟，总经理。
委托诉讼代理人：张卫兵，男，该公司常务副总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所，住所地安徽省合肥市农科南路**号。
法定代表人：郭熙盛，所长。
委托诉讼代理人：王波，安徽徽商律师事务所律师。
上诉人安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司（以下简称劳模大酒店）因与被上诉人安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所（以下简称植保研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
劳模大酒店上诉请求：请求判令撤销（2017）皖0103民初117号民事判决书，改判支持劳模大酒店的反诉请求。事实与理由：一、植保研究所重大违约在先。根据劳模大酒店与植保研究所之间订立的《安徽省农业科学院食堂承包经营协议》可知，双方约定由劳模大酒店承租植保研究所所有的机关食堂餐饮楼。期限为五年，承包费每年捌万元，劳模大酒店付给植保研究所风险押金贰万元，协议期满后若不再续租，退还劳模大酒店。植保研究所负责做好餐厅屋顶防漏维修工作。餐饮楼可挂两块牌子，对内叫省农科院机关食堂，对外征得植保研究所同意，可起经营性酒楼名称。植保研究所协助劳模大酒店办理有关证照，一切税费由劳模大酒店自理。合同签订后，劳模大酒店依约付给植保研究所风险押金贰万元和水电押金7000元。劳模大酒店经植保研究所同意，对所承租的房屋进行装饰装修。同时，由植保研究所向劳模大酒店提供了该出租房屋产权证书，并由劳模大酒店向工商行政机关申请办理营业执照和税务登记。劳模大酒店按约履行了协议中所约定的全部义务，并交纳了各项费用。然植保研究所在履行合同期间对劳模大酒店多次提出的房屋严重漏水而造成装饰装修损坏已严重影响其经营的请求置若罔闻，拒不履行自己应尽的义务，给劳模大酒店造成不应有的财产损失（即装饰装修损失）以及多间房屋不能使用而减少了劳模大酒店实际使用面积。而这些都与植保研究所没有妥善尽到法定和约定义务有直接的关系，根据合同权利义务对等原则，植保研究所不应在不作任何补偿的情况下就毫无阻碍地享受权利。故，劳模大酒店在合同到期后依据国家工商、税务关于在企业申请歇业前必须提供清理债务完结的证明或者清算组织负责清理债权债务的文件等规定，积极向植保研究所要求因所出租的房屋严重漏水而造成劳模大酒店装饰装修损坏以及减少实际使用面积的赔偿和向植保研究所催收应收账款即债权以及请求退还风险押金和水电押金，妥善处理与植保研究所的债权债务，尽早腾房和注销登记。作为出租人在租赁存续期间在法律上有保持出租房屋品质的义务，房屋漏水应该尽快维护修缮，影响到承租人正常使用，可以减少租金或者延长租期。因此，植保研究所有义务对租赁房屋的质量瑕疵即漏水问题进行维修，植保研究所未能在合理期限履行维修义务的，劳模大酒店有权要求植保研究所赔偿并退还因减少使用面积而多收的房屋租金。由于植保研究所的无故拖延赔偿和无理拖欠劳模大酒店应收账款和押金的行为，至使劳模大酒店未能及时办理歇业和注销登记手续，从而导致劳模大酒店未曾经营还得向税务部门交纳定额税费和留守员工的工资，给劳模大酒店造成不应有的严重经济损失，劳模大酒店有权要求被反诉人赔偿。
二、劳模大酒店不属无故占有房屋，植保研究所理应即时给付劳模大酒店就餐费，妥善处理合同终止后的赔偿事宜。植保研究所无故拖欠劳模大酒店就餐费，在劳模大酒店多次催要下，植保研究所无故拖欠至今未付，应当立即全额支付并给予赔偿劳模大酒店所遭受的利息损失。另根据合同约定，协议期满后若不再续租，植保研究所应退还风险押金，而拒不退还。依据《担保法》和《民法通则》的相关规定，除退还押金外，还应承担质押期间产生的孳息即利息。由于植保研究所的上述行为应属严重违约行为，应当承担违约责任，对于给劳模大酒店造成的一切经济损失，其应依法足额赔偿。
三、劳模大酒店有权不予交还房屋。鉴于以上事实，植保研究所存在重大违约情形，且该重大违约致使劳模大酒店遭受严重经济损失，其所属酒店无法及时注销，根据合同法同时履行抗辨权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在植保研究所没有清理完债权债务和承担赔偿损失前，劳模大酒店完全有权利行使同时履行抗辨权，有权拒绝交返房屋，以保障劳模大酒店的合法权益。
四、原审判决将植保研究所起诉的承包合同纠纷定性为房屋租赁纠纷，本案具有承包合同，租赁双重性质，本案是由安徽省农业科学院委托承包，机关食堂应当定义为植保研究所所属全部机关，省编委文件、2016年8月30日关于终止承包协议第二条，说明劳模大酒店所租赁经营的是农科院的机关食堂，是一个大的整体，原审将植保研究所拖欠的四万余元费用未加以判决，我们认为实属不当；2、风险抵押金与合同到期是法律条款，原审判决在合同终止后由于没有交房应当承担占用期间的占有使用费，而忽略了合同中提到的风险抵押金2万元，植保研究所至今没有偿还；3、原审判决对植保研究所因违约造成劳模大酒店的财产损失赔偿2万余元，是没有加以审明，劳模大酒店因植保研究所违约造成财产的损失达10万余元，其中包括：营业面积减少及装潢财产损失；4、由于植保研究所没有及时进行清算，退还押金，造成劳模大酒店的损失拖延申报，多交了税收及人员工资的损失。
植保研究所辩称，请求法院驳回劳模大酒店请求，维持原判。植保研究所不存在违约行为，1、装潢费在合同中没有约定，现租赁期已满，装潢没有经过我方同意，我方不应当承担装潢费用的财产损失；2、植保研究所在合同期内房屋漏水，已履行维修，只是在2016年初劳模大酒店说房屋漏水，也没有相关证据，所以没有及时维修，一审法院也已做出判决赔偿；3、劳模大酒店要求植保研究所赔偿税费损失，证据不足，不是由植保研究所造成，与本案没有关联性，我方不应赔偿；4、合同期内植保研究所在实际占有期间，根据合同约定合同期满后劳模大酒店应当及时退还房屋，而劳模大酒店至今没有将房屋退还，应当支付实际占用费用。
植保研究所向一审法院起诉请求：1、判令劳模大酒店承包经营所使用的房屋及附属资产（面积1100平方米）返还给植保研究所；2、判令劳模大酒店支付植保研究所房屋占用费16000元（暂计算至2016年11月20日，直到劳模大酒店返还植保研究所房屋时止）。
劳模大酒店向一审法院反诉请求：1、请求判令植保研究所因违反合同约定怠于维修房屋漏水而违约造成劳模大酒店房屋装饰装修费损失计:10.32万元；2、请求判令植保研究所因怠于维修而造成劳模大酒店实际租赁面积减少应退还劳模大酒店已支付的租金损失计56672元；3、请求判令植保研究所退还风险押金2万元，水电费押金7000元。并支付在质押期间产生的孳息即利息以同期银行存款利率计算，暂计算为8113.00元。(自2011年9月1日起至实际全额支付时止)；4、请求判令植保研究所立即支付无故拖欠在劳模大酒店处消费的餐费计43681元，并承担逾期付款的延迟付款利息计4787.00元，以同期银行贷款利率的四倍计算至实际全额支付时止；5、请求判令植保研究所承担因无故拖欠应收账款和押金而使劳模大酒店不能及时办理歇业手续及未曾营业而向税务部门交纳定额税费和留守员工的工资的损失计33831.18元；6、请求判令植保研究所因合同违约承担违约金计12万元，按年租金的30%计算;上述一至六项共计39.728418万元。7、诉讼费用全部由植保研究所承担。
一审法院认定事实：2011年7月28日，植保研究所（原安徽省农业科学院植物保护研究所，2012年2月变更为现名称）作为合同甲方，与劳模大酒店（合同乙方）签订了《安徽省农业科学院食堂承包经营协议》一份，约定：甲方将机关食堂餐饮楼发包给乙方经营餐饮，承包经营期限为伍年（自2011年9月1日起到2016年8月31日止）；承包期间，乙方每年付给甲方承包费捌万元整，承包费必须一年一付；协议签订后乙方付给甲方风险抵押金贰万元，协议期满若不再续约，退还乙方；甲方负责做好餐厅屋顶防漏维修工作；同时该协议还对违约责任进行了约定。合同签订后，劳模大酒店按约向植保研究所支付了风险抵押金20000元；植保研究所也按约将机关食堂餐饮楼及附属资产交付给劳模大酒店。劳模大酒店对机关食堂餐饮楼进行了装修，并办理了合肥庐阳区徽缘楼大酒店营业执照进行经营。2012年2月14日，植保研究所与劳模大酒店对移交的附属资产进行了确认，并在《食堂在用资产表》签名和盖章。2012年5月，根据劳模大酒店的请示，植保研究所向省农科院递交了《关于机关餐厅楼顶防水维修的请示》，对机关食堂餐饮楼楼顶防水进行了维修。在合同履行过程中，劳模大酒店按约向植保研究所支付了房屋租金。2016年上半年，劳模大酒店向植保研究所提出屋顶漏水需要维修，植保研究所以其未提出书面维修申请为由未予维修。2016年8月30日，植保研究所向劳模大酒店发出《关于终止承包经营协议的通知》，通知劳模大酒店双方签订的协议到期后须立即终止。2016年10月10日，植保研究所向劳模大酒店发出《关于立即移交我单位职工食堂房产及附属资产的通知》，通知劳模大酒店在收到本通知之日起十五日内将其单位食堂的后堂、大厅及包间设备等所有相关服务、附属物等全部资产移交给其单位。但劳模大酒店以植保研究所拖欠其餐费以及要求植保研究所对房屋漏水造成给予相应赔偿等理由，至今未交还租赁房屋及设备。
另查明，2011年11月1日，劳模大酒店与安徽省农业科学院机关后勤服务中心水电管理科签订了《水电用户协议》；安徽省农业科学院机关后勤服务中心出具了收据，收取了劳模大酒店水电押金7000元。劳模大酒店对于水电费已支付至2016年10月24日。
一审法院认为，植保研究所与劳模大酒店签订的《安徽省农业科学院食堂承包经营协议》，虽然名为承包经营协议，但根据协议约定的标的物及双方当事人的权利、义务，可以认定该协议应为标的物为机关食堂餐饮楼的房屋租赁合同。该合同约定的双方当事人的权利义务，未违反法律规定，双方当事人均应按约履行。因案涉合同约定的租赁期限至2016年8月31日已届满，双方当事人未续签或重新订立新的租赁合同，故劳模大酒店应当向植保研究所返还租赁物即机关食堂餐饮楼以及植保研究所移交其使用的相关设备。故对于植保研究所要求劳模大酒店返还房屋及附属资产（详见《食堂在用资产表》）的诉讼请求，该院予以支持。
对于劳模大酒店要求植保研究所因违反合同约定怠于维修房屋漏水而违约造成其房屋装饰装修费损失计10.32万元的反诉请求，该院认为，对于劳模大酒店对租赁房屋进行装修，在双方当事人签订的合同中并无明确约定；且劳模大酒店未提供证据证明其在租赁期限内对因房屋漏水造成的装修损失主张了权利，现租赁期限已届满，劳模大酒店对于已形成附合的装饰装修物的装修费损失已无权主张，故该院对于劳模大酒店的该项诉讼请求不予支持。
对于劳模大酒店要求植保研究所因怠于维修而造成其实际租赁面积减少应退还其已支付的租金损失56672元的诉讼请求，该院认为，对于出租房屋的屋顶防漏维修工作系出租方植保研究所的义务，双方当事人在合同中已经明确约定。在合同履行过程中，植保研究所于2012年根据劳模大酒店的申请已经对出租房屋的屋顶漏水进行过维修；劳模大酒店称在此之后租赁房屋一直漏水已严重影响其经营，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，且劳模大酒店亦没有提供证据证明其及时通知了植保研究所履行修缮义务，故该院对于劳模大酒店述称的该项事实不予采信。根据植保研究所自认劳模大酒店于2016年上半年口头提出房屋漏水需要维修，因劳模大酒店未提交书面报告而未予维修的事实，该院认定植保研究所自2016年起怠于履行维修义务，劳模大酒店据此提出减少租金的要求符合法律规定，该院确定植保研究所自2016年1月1日至2016年8月31日的房屋租金按80%收取。故植保研究所应当退还劳模大酒店20%的租金计10667元（80000元÷12个月×8个月×20%）。劳模大酒店在2016年8月31日租赁合同期满后仍占用租赁房屋，应当向植保研究所支付房屋占有使用费直至交还租赁房屋之日止。对于租赁期满后的房屋占有使用费该院确定亦按照租赁合同确定的租金标准的80%计算，为5333元/月。
对于劳模大酒店要求植保研究所退还风险押金2万元的反诉请求，因双方当事人之间签订的租赁合同明确约定，风险抵押金主要是用于“甲方资产损耗赔偿和违约赔偿”，“协议期满若不再续约，退还乙方”，故植保研究所应当在劳模大酒店返还房屋及附属资产的同时，退还劳模大酒店风险抵押金。
对于劳模大酒店要求植保研究所退还水电费押金7000元的反诉请求，因该费用系劳模大酒店基于其与安徽省农业科学院机关后勤服务中心水电管理科签订的《水电用户协议》，向安徽省农业科学院机关后勤服务中心缴纳的费用，故应当向安徽省农业科学院机关后勤服务中心主张退还，本案不做处理。
对于劳模大酒店要求植保研究所立即支付无故拖欠消费的餐费计43681元的反诉请求，因该项诉讼请求系基于双方当事人至今的服务合同关系所产生的权利义务，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，该院已依法向劳模大酒店示明其可以另行主张，故本案不做处理。
对于劳模大酒店要求植保研究所承担因无故拖欠应收账款和押金而使其不能及时办理歇业手续及未曾营业而向税务部门交纳定额税费和留守员工的工资的损失计33831.18元的反诉请求，该院认为，劳模大酒店提供的证据不足以证明其未及时办理歇业手续所产生的税费及员工工资的原因与植保研究所或本案所涉租赁合同之间具有关联性，故该院不予支持。
对于劳模大酒店要求植保研究所支付违约金12万元的诉讼请求，该院认为，在本案房屋租赁合同的履行中，植保研究所怠于履行修缮义务，该院已确定由其以减少租金的方式给予劳模大酒店补偿；且劳模大酒店要求支付违约金12万元没有法律依据，故该院对于该项反诉请求不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所返还租赁房屋机关食堂餐饮楼及附属资产（附属资产详见2016年2月14日双方确认的《食堂在用资产》表）；并自2016年9月1日起按照5333元/月的标准向安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所支付房屋占用费，直至实际交还租赁房屋时止；二、安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所在被告安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司履行上述第一项交还租赁房屋的义务的同时，退还安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司风险抵押金20000元，并返还安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司房屋租金10667元；三、驳回安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所的其他诉讼请求；四、驳回安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4600元减半收取为2300元，由安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司负担。反诉案件受理费7260元减半收取为3630元，由安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所负担330元，安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司负担3300元。
二审中，当事人未提交新的证据。二审中，植保研究所认可劳模大酒店于2017年7月17日将案涉房屋返还植保研究所，本院依法予以确认。
对于一审判决认定的双方无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，植保研究所与劳模大酒店签订的《安徽省农业科学院食堂承包经营协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。案涉合同租赁期限至2016年8月31日已经届满，植保研究所要求劳模大酒店返还租赁物及移交使用的相关设备并支付交接前的租金及使用费，合法有据，应予以支持。因植保研究所在2016年上半年存在怠于维修义务行为，原审法院判令2016年1月之后的租金及占用使用费按照租金标准80%并无不当，对于2016年1月1日至8月31日期间的租金应当退还10667元。鉴于案涉房屋于2017年7月17日办理交接，植保研究所关于房屋及设备交接的诉讼请求已实现，本院对于原审判决的该项判决予以撤销。对于交接前占有使用费问题，2016年9月1日至2017年7月16日期间应支付55999元（80000元/年÷12个月×80%×10.5个月）。
关于劳模大酒店主张的装饰装修损失问题，因案涉合同对于装饰装修的处理未作约定，劳模大酒店未提交证据显示房屋装饰装修经经出租人同意，且房屋租赁期间已届满，劳模大酒店主张装饰装修费损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
基于目前案涉房屋在二审审理期间已经由劳模大酒店交还，对于劳模大酒店要求即时返还风险押金20000元的请求合法有据，应予以支持，然其要求自2011年9月1日起计算利息的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费问题，基于签订主体系安徽省农业科学院后勤服务中心，劳模大酒店可向安徽省农业科学院机关后勤服务中心主张退还。关于餐费问题，因与本案非属同一法律关系，劳模大酒店可另行主张。关于劳模大酒店主张的植保研究所应承担税费及人员工作损失问题，因劳模大酒店提供的证据不足以证明其主张，原审法院未予支持并无不当，本院予以维持。
劳模大酒店主张的违约金问题，原审判决对于植保研究所怠于履行修缮义务，已在租金计算中予以减少以给予补偿，劳模大酒店要求再行支付违约金12万元，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，劳模大酒店的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。基于二审审理期间发生新的事实，对于原审判决确定的租金及使用费问题予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初117号民事判决第四项，即：驳回安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司的其他反诉请求；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初117号民事判决第一、二、三项；
三、安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所支付占用使用费45333元；
四、安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所于本判决生效之日起十五日内退还安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司风险抵押金20000元并返还安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司房屋租金10667元；
五、驳回安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费本诉案件受理费4600元减半收取为2300元，由安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司负担。反诉案件受理费7260元减半收取为3630元，由安徽省农业科学院植物保护与农产品质量安全研究所负担330元，安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司负担3300元。二审案件受理费11860元，由安徽省绩溪县劳模大酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 莉
审判员 董江宁
二〇一七年十一月二十八日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。