贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6350号原告：赵琴，女，1971年12月2日出生，白族，贵州省大方县人，住贵州省大方县，现住贵州省大方县。被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。统一社会信用代码：91520500709552726W。法定代表人：徐忠杰。原告赵琴与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称：政通房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年10月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告赵琴到庭参加了诉讼。被告政通房开公司经本院传票传唤无故未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告赵琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋租金170,361.00元，并支付该款2016年6月28日至偿还之日的银行贷款利息，赔偿原告违约金85,180.00元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告将政通欣苑第一层23号，建筑面积71.97平方米的营业用房租赁给被告，租期为2013年至2018年12月31日；租金第一年按4元／平方米计算（每年按360日计算租金），从第二年度开始，每年租金在上一年度的基础上递增5%；付款方式为一年一付，每年1月1号前支付；违约责任为违约方须向守约方支付合同期限内总租金金额的50%的违约金。从2016年1月1日开始，被告没有支付原告租金。2016年6月13日，被告政通房开公司向原告出具欠条，欠原告2016年全年租金119,973.00元，并承诺该租金在2016年6月28日前支付，如到期不能支付，将原告的一楼23号门市归还原告并支付实际使用期间的相应租金。被告政通房开公司使用原告房屋至2017年4月30日，该四个月租金为50,388.00元。被告共计欠原告租金170,361.00元未付，为此，原告特提起诉讼，请求判如所诉。庭审中，原告补充陈述：事实和理由部分有笔录误，租金第一年是按4元/日/平方米计算。经计算，诉请的租金170,361.00元变更为161,963.55元。明确诉请的利息是逾期支付租金的违约金，违约金85,180.00元是另外计算的，以欠付租金金额为基数，按合同约定的50%计算。原告赵琴围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：房产证、《房屋租赁协议》、欠条。用以证明原告对租凭房屋享有合法权利，原、被告之间有房屋租赁关系，被告拖欠原告租金及违约的事实。经审查，原告提供的证据均为书证，证据间相互印证，能证明本案的相关事实，本院予以确认。被告政通房开公司未到庭应诉、未提交答辩、未提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年1月1日，原告赵琴（甲方）与被告政通房开公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于毕节市政通欣苑第一层23号，建筑面积为71.97平方米的营业用房租赁给乙方作经营之用，租期陆年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；第一年租金按人民币肆元／日／平方米计算（每年按360日计租金）；从第二年度开始，每年租金在上一年度的基础上递增5%；乙方按年度支付甲方租金（一次性支付一年度租金），支付时间为每年元月壹号前支付；任何一方均不得单方取消、中断合同，否则视为违约，违约方须向守约方支付合同期限内总租金额的50%违约金。协议还约定了其他事项。2016年6月13日，被告政通房开公司向原告出具欠条，载明：“今欠赵琴‘政通欣苑’一楼23号门市租金共计人民币大写壹拾壹万玖仟玖佰柒拾叁元整（小写：￥119,973.00元），时间为2016年1月1日至2016年12月31日。本公司承诺在2016年6月28日前支付，如到期不能支付将23号门市归还业主，并支付实际使用期间的相应租金。此承诺毕节市政通房地产开发有限责任公司（加盖公司印章）2016年6月13日”。期限届满，被告未按约定履行付款义务。2017年4月30日，被告将涉案商铺归还原告，双方房屋租赁合同关系终止。因被告未向原告支付所欠租金，原告遂以前述诉请诉来法院。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。原告履行了向被告提供涉案租赁物供被告使用的义务，被告应按协议约定按时履行支付租金的义务，被告未按时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告向原告出具欠条，确认欠原告2016年度的租金119,973.00元。原、被告签订的《房屋租赁协议》约定“第一年租金按人民币肆元／日／平方米计算（每年按360日计租金）；从第二年度开始，每年租金在上一年度的基础上递增5%”，从2013年开始，每年递增５％，至2017年日租金应为：4.86元/平方米，原告自认被告于2017年4月30日返还房屋，双方的租赁关系终止，即2017年被告实际租用时间为120天，该期间的租金按约定计算为：4.86元／日／平方米×120天×71.97平方米=41,972.90元。被告共欠原告房屋租金161,945.90元（119,973.00元+41,972.90元），故对原告诉请的租金，本院以实际计算的161,945.90元予以支持。对原告主张的利息（逾期支付租金的违约金）和违约金85,180.00元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，被告未及时支付租金，给原告造成的损失相当于银行同期贷款利息损失，而双方合同约定的“合同期限内总租金额的50%违约金”过分高于实际损失，故对原告的该诉请，本院参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准计算。原、被告合同约定租金在每年元月壹号前支付，但双方对2016年的租金约定于2016年6月28日前支付，故违约金的起算时间应分段计算为：以119,973.00元的基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准，从2016年6月29日起计算至2016年12月31日止；以人民币161,945.90元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准，从2017年1月1日起计算至款项支付完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告赵琴房屋租金人民币161,945.90元及违约金（违约金分别以人民币119,973.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准，从2016年6月29日起计算至2016年12月31日止；以人民币161,945.90元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%的标准，从2017年1月1日起计算至款项支付完毕之日止）；二、驳回原告赵琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,567.00元（已减半收取），由原告赵琴负担人民币567.00元，被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担人民币2,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一七年十二月二十七日书记员  张婵婵