天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）和民二初字第0555号
原告天津新滨江机电广场有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦5楼503。
法定代表人胡时俊，总经理。
委托代理人高康，该公司法务。
委托代理人冯博洋，该公司法务。
被告天津状元餐饮管理有限公司，住所地天津市河东区真理道大众家园7-4-401。
法定代表人赵衡，该公司经理。
委托代理人王新，该公司业务经理。
原告天津新滨江机电广场有限公司与被告天津状元餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高康、冯博洋，被告天津状元餐饮管理有限公司的委托代理人王新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津新滨江机电广场有限公司诉称，原告与被告于2014年7月9日签订了《场地使用合同》，约定由原告为被告提供场地，被告按约定期限向原告支付场地使用费。合同约定场地使用费为第一年137824元，以一个月为周期计算缴纳日期，定为下个缴纳周期前个月的28日前被告交付下一个月的场地使用费，月场地使用费计算方法为年场地使用费总额／12个月，被告须向原告支付相当于一个月场地使用费押金。装修期以30天为准计算管理费，装修期内原告不向被告收使用费，只收取被告每天每平米0.7元的管理费，2015年1月8日至2015年1月31日为免租期，原告仅收取被告管理费。同时，被告应按约定日期交纳场地使用费等各项费用，每逾期一日则按应缴纳费用的0.5%承担违约金。
合同签订后，原告依约履行义务，被告却欠缴装修期间管理费、免租期管理费及2015年2月1日至9月30日的场地使用费。经原告工作人员多次催缴仍未果。被告拖欠2014年8月2日至31日的装修期管理费2478元，2015年1月8日至2015年1月31日的免租期管理费1982元，2015年2月1日至9月30日的场地使用费91880元及违约金64086.3元，上述费用共计160426.3元。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告向原告支付装修期管理费2478元、免租期管理费1982元、2015年2月1日至2015年9月30日的场地使用费91880元、逾期支付场地使用费违约金64086.3元，上述费用共计160426.3元；2、被告支付因提前撤场导致原告燃气工程改造费用及水电工程改造费用损失共计12213元；3、双方签订的《场地使用合同》于2015年10月1日起解除；4、被告于合同解除后10日内办理完毕该场地内的工商、卫生、税务等证照注销手续；5、诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据材料：1、场地使用合同，用以证明合同是双方真实意思表示，对双方均有约束，被告应按期缴纳场地使用费；2、燃气工程施工合同、水、电改造工程施工合同及相应票据，用以证明原告进行燃气、水电改造的费用，被告应该承担改造费用的损失。
被告对原告告证据材料的质证意见：1、没有异议；2、合同约定被告支付场地租赁面积内的燃气、水、电所产生的使用费，没有约定建设费用由被告负担。
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料1的真实性、合法性予以确认。证据材料2与本案无直接关联性，本院不予确认。
被告天津状元餐饮管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。按照合同约定自2014年10月1日合同开始起算，故原告租赁给被告的场地应自2014年10月1日作为有效经营场地，但至2014年10月1日租赁场地不能用于经营，连基本的装修条件也不具备，水、电、气全部没有到位，延期至何时开业也未接到原告的正式文件通知，原告构成违约，被告在这期间的延期交付场地和延期开业的损失已经报给原告，且是原告主动要求被告提供的。被告租赁的负一层场地没有空调系统，经原告多次维修但始终不能解决，被告于2015年4月份以文字的形式通知原告解除合同，原告答复同意解除合同，现原告要求合同于2015年10月1日解除不合理。合同约定商场有正常的营业时间，但原告没有按照约定履行。租赁场地应具备水、电、燃气等最基本条件，原告才能与被告签订合同，但签合同时水、电没有到位，燃气也是原告现找人安装的，但安装燃气的费用要求被告交1万元，不交不给通气，称是燃气公司收取的，会给被告开具燃气公司的发票，但最终出具的是原告的收据，被告认为不应承担该笔费用。
被告提交的证据材料：1、被告交付保证金的往来收据；用以证明被告交付原告保证金1万元；2、被告交付的电表、电卡、水表、水卡押金往来收据，用以证明被告交付了上述押金。
原告对被告证据材料的质证意见：没有异议
对被告告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。
经审理查明，2014年7月9日，原、被告签订了《场地使用合同》，约定原告将位于和平区南马路11号天津滨江机电广场有限公司内负一楼A区，经营面积118平方米，折合建筑面积171.34平方米的场地提供给被告，用于从事双方在合同期内的快餐经营。合同第二条第2.2项约定：场地使用的期限为五年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止，原告应于2014年8月1日以前将场地交给被告使用。被告装修期为30天（自2014年8月2日至2014年8月31日），装修期内原告不向被告收取使用费，只收取每天每平米0.7元的管理费用，按天计算共计2478元，如原告逾期交付该场地至被告场地使用期截止日则相应顺延。被告收到原告发出的进场装修通知后，视为原告已向被告交付了该场地。合同第二条第2.4项约定：营业时间为按商场统一规定的时间营业，每周营业七天，国家法定节假日正常营业，除非经原告书面同意，被告不得自行延长或缩短营业时间，不得无故停业。合同第三条第3.1项约定：场地使用及支付方式，第一年、第二年场地使用费为每天每平米3.2元，年场地使用费为137824元，第三年、第四年场地使用费为每天每平米3.5元，年场地使用费为150745元，第五年场地使用费为每天每平米3.7元，年场地使用费为159359元。合同第三条第3.2项约定：场地使用费采取先付场地使用费方式，被告按照交一押一的方式交付场地使用费，即在本合同签订后10日内向原告交付一个月的场地使用费，同时向原告交付相当于一个月场地使用费的押金，其后的场地使用费将以一个月为周期计算缴纳日期，定为下个缴纳周期前个月的28日前原告交付下一个月的场地使用费，月场地使用费计算方法为年场地使用费总额／12个月。2014年10月1日为场地使用费的起算日期，被告实际开业日期早于前述日期的，实际开业日期作为场地使用费的起算日期。合同第四条第4.1项约定：在合同期内，被告场地使用的水、电、燃气等能源采取分户单独计量，应当自行承担能源使用费。合同第四条第4.4项约定：被告应于合同签订后的10日内向原告支付该场地的保证金1万元，如被告未能如期支付保证金，则原告有权解除本合同，被告不得将保证金用以抵销其应付的各种费用和款项。合同第四条第4.5项约定：如被告违反本合同的规定，则原告有权以保证金抵扣被告应付款项，作为原告因此遭受的损失的赔偿，根据合同规定不予返还。合同第四条第4.6项约定：本合同终止后10日内，被告应办妥以该场地为注册地址或营业执照的工商注销或者变更手续，原告应在被告交还场地后30日个工作日内将保证金一次性无息退还被告。合同第十条第10.2项约定：被告应按约定的日期交纳场地使用费等各项费用，每逾期一日则按应缴费用的0.5%承担违约金，逾期达60日的，原告有权解除合同，并追偿此前发生的各项费用及违约金。
合同签订后，被告于2014年7月23日向原告交付了保证金1万元，并于2014年7月底进场装修，于2014年12月18日交付原告电表押金2000元和电卡押金20元，于2015年1月8日交付原告水表押金1000元和水卡押金20元，还交付了原告燃气建设费1万元。2015年2月8日被告开始试营业，于2015年4月中旬停业并至今未再经营，原告于2015年9月20日左右将租赁场地又出租给他人并自行将租赁场地收回交新租户进行装修。现被告经营所用的物品还在租赁场地内。
本案审理期间，本院于2015年9月24日上午与原、被告共同对租赁场地进行现场勘验及拍照，经勘验被告租赁的场地为天津滨江机电广场有限公司内负一楼A区房屋一间，被告在租赁场地内打隔断，分别隔出操作间和营业区，还在门口安装了围挡，现场地已由原告自行打开收回，并交由新租户进行装修，被告用于经营的物品尚在场地内。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院制作的现场勘验笔录及拍摄的照片予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《场地使用合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依照合同约定，被告应向原告支付装修期管理费，同时依双方协商，被告应支付免租期管理费。现被告拖欠上述费用未支付，原告要求被告支付自2014年8月2日至8月31日的装修期管理费2478元和自2015年1月8日至2015年1月31日的免租期管理费1982元的诉讼请求，本院予以支持。
依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。同时依照合同约定，被告应按月支付原告场地使用费。现被告未向原告支付过场地使用费，原告要求被告支付场地使用费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院应予以支持。现原告要求被告支付自2015年2月1日至2015年9月30日期间场地使用费，但因原告已于2015年9月20日左右已将场地另租他人并自行收回，故场地使用费应计算至2015年9月20日。
被告抗辩租赁场地至2014年10月1日仍不能用于经营，水、电没有到位，延期到何时开业也未通知被告，原告构成违约，延期交付场地和延期开业给被告造成了损失的抗辩理由，依照合同约定了逾期交付场地，场地使用期截止日相应顺延，原告已按照合同约定将场地使用期限及场地使用费已延期至2015年2月1日开始计算，在2014年10月1日至2015年1月7日期间未向被告收取场地使用费，在2015年1月7日至2015年1月31日期间也只向被告收取了管理费，至于延期交付场地和延期开业损失，被告也未能提供相关证据加以证明损失的存在，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。
被告抗辩租赁场地内没有空调系统，原告始终未予解决，被告于2015年4月书面通知原告解除合同，原告答复同意解除的抗辩理由，因被告未能提供相关证据加以证明其上述抗辩的事实存在，本院无法采信。
被告抗辩原告变更营业时间违反合同约定的抗辩理由，因合同约定营业时间是按商场统一规定的时间营业，故变更营业时间应属于商场有权变更，被告的抗辩不能成立，本院亦不予采信。
被告抗辩原告不应收取燃气建设费1万元，依照合同约定，被告承担水、电、燃气等能源使用费，并未有负担燃气建设费的约定，被告可另行解决。
依照合同约定，被告未支付原告场地使用费应向原告支付违约金。被告当庭主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，应当以违约金超过造成的损失30%一般认定为过高。因原告未能提供其损失的相关证据，本院以被告拖欠场地使用费期间银行同期贷款利率为标准计算原告的利息损失，经计算合同约定的违约金高于利息损失的30%，被告主张违约金过高本院予以采信。被告支付原告的违约金以实际损失为基础，应为拖欠场地使用费期间（2015年2月1日至2015年9月20日）的利息损失，经计算为1859.3元。
原告要求被告支付因提前撤场导致原告燃气工程改造费用及水电工程改造费用损失的诉讼请求，因租赁场地的水、电、燃气等设施本应由原告提供，且合同并未有被告应赔偿上述损失的约定，本院不予支持。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，依据合同约定，被告逾期交纳各项费用60日的，原告要求解除合同。据此，被告拖欠原告场地使用费至今未付，原告要求解除《场地使用合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告要求判令合同于2015年10月1日解除无事实及法律依据，本院判令合同于本判决生效之日予以解除。
原告要求被告于合同解除后10日内办理完毕该场地内的工商、卫生、税务等证照注销手续的诉讼请求，被告表示未在租赁场地内注册过相关证照，后原告经核实被告确未在租赁场地内注册相关证照，原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
因合同已解除且原告已将场地收回，原告收取被告的保证金、水表、水卡、电表、电卡押金应退还被告，被告也应将水卡、电卡退还原告。原告要求用保证金冲抵被告所欠的各项费用，符合合同约定，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告支付原告自2014年8月2日至8月31日的装修期管理费2478元，自2015年1月8日至2015年1月31日的免租期管理费1982元，自2015年2月1日至9月20日的场地使用费88051.67及违约金1859.3元，以上共计94370.97元，在冲抵原告应退还被告的保证金1万元后，被告应支付原告84370.97元；
二、原、被告于2014年7月9日签订了《场地使用合同》，于本判决生效之日予以解除；
三、本判决生效后十五日内，被告退还原告水卡和电卡，原告退还被告水表、水卡、电表、电卡押金3040元；
四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费2302元，减半收取1151元，由原告负担351元，被告负担800元（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第二百二十一条第一款当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对于证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。