重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04328号
原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码：74745863-4。
法定代表人李增明，总经理。
委托代理人吴运平，男，1987年9月21日出生，汉族，住重庆市巫溪县。
被告罗邦远，男，1973年10月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆港湾物业管理有限公司与被告罗邦远物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与人民陪审员刘运祥、人民陪审员刘成均组成合议庭，适用普通程序于2014年7月28日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告重庆港湾物业管理有限公司的委托代理人吴运平到庭参加了诉讼。被告罗邦远经本院公告传唤，公告期为2014年4月25日至2014年7月24日，期满后被告罗邦远无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆港湾物业管理有限公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的X，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业服务，后因该公司无法经营，将该小区的物业服务交由原告服务。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与业主委员会签订了《X物业服务合同》及该合同的补充协议。被告系该小区业主，其房屋建筑面积为105.91平方米，每月应交纳物业服务费74.1元及公摊费8元／月。自2009年1月起至2013年6月止，被告均未按时交纳物业服务费，至今尚欠物业服务费、公摊费及违约金。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。现原告起诉要求：1.判令被告向原告付清欠交的物业服务费4001.4元；2.判令被告向原告支付欠交的公摊费432元；3.判令被告向原告支付应交费用的违约金10573.7元；4.本案诉讼费由被告负担。
被告罗邦远未作答辩。
经审理查明：原告重庆港湾物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业，从2007年8月起开始对X小区提供物业服务。被告系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为105.91平方米，系高层住房。
2007年6月26日，重庆市物价局出具渝价（2007）332号文件，载明奔力乡间小区的物业收费标准为：高层住宅物业服务费0.5元／月·平方米，公共设备设施日常维修养护费0.2元／月·平方米。
2009年5月21日，原告与X业主委员会签订了一份以X业主委员会为甲方、原告为乙方的《X物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等进行了约定。
2011年8月6日，原告又与X业主委员会签订了一份《补充协议》。该协议约定，将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收；将双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。
上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供物业服务至2013年6月28日，本院在原告起诉X小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费及公摊费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年1月27日，原告向本院起诉要求判令被告支付2009年1月至2013年6月期间物业服务费、公摊费及违约金。审理中，原告自认本案被告交纳物业服务费的标准为0.7元／月／平方米，且原告自愿撤回要求被告支付2009年1月及2009年2月的物业服务费与公摊费的诉讼请求。
上述事实，有资质证书、渝价（2007）332号文件、房屋产权查询信息、X物业服务合同、物业服务合同备案证明、补充协议、X街道X路社区居民委员会出具的证明、催款通知的照片、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与X业主委员会签订的《X物业服务合同》在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原告与X业主委员会签订的《补充协议》具有物业服务合同的性质，对X小区全体业主亦具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与X业主委员会的约定向原告支付物业服务费及公摊费。原告从2007年8月起开始对X小区提供物业服务，尽管无物业服务合同约定，但原、被告之间形成事实上的物业服务关系。2012年5月31日后，原告继续为X小区提供物业服务至2013年6月28日，原、被告之间亦形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。
审理中，原告自愿撤回要求被告支付2009年1月及2009年2月的物业服务费与公摊费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。物业收费标准问题，对于2009年3月至2009年5月期间的物业服务费及公摊费，因原、被告之间无物业服务合同约定，故本院对于该期间的物业服务费按重庆市物价局出具的渝价（2007）332号文件所载明的标准予以主张。该文件载明高层住房的物业收费标准为0.7元／月·平方米。因该期间的公摊费无合同约定，故本院对该期间的公摊费不予主张。对于2009年6月至2013年6月28日的物业服务费及公摊费，原告与X业主委员会签订的《X物业服务合同》及《补充协议》约定高层住房的物业收费标准为1元／月·平方米、公摊费为每户8元／月，因2012年5月31日后无其他书面合同、文件等对X小区的物业收费标准及公摊费标准进行变更，故该物业服务合同及补充协议约定的收费标准应当继续沿用。审理中，原告自认本案被告交纳物业服务费的标准为0.7元／月／平方米，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。因原告提供物业服务的截止时间为2013年6月28日，故对于2013年6月的物业服务费及公摊费应按实际服务天数28天计算，以6月的30天为基数，2013年6月1日至6月28日应计0.93个月。因此，在2009年3月至2013年6月28日期间，被告应交纳的物业服务费为0.7元／月·平方米×105.91平方米×51.93个月=3849.93元，在2009年6月至2013年6月28日期间应交纳的公摊费为8元／月×48.93个月=391.44元。本院对原告诉请中超出该计算标准部分的物业服务费及公摊费不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告罗邦远经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告罗邦远在本判决生效之日起三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2009年3月至2013年6月28日期间的物业服务费3849.93元；
二、被告罗邦远在本判决生效之日起三日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2009年6月至2013年6月28日期间的公摊费391.44元；
三、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由原告重庆港湾物业管理有限公司负担130元，被告罗邦远负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晓华
人民陪审员 刘运祥
人民陪审员 刘成均
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 吴 丹