广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第2045号
原告：邹媚，住湖南省邵东县。
委托代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。
被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所。
法定代表人：林榜昭，该公司董事长。
委托代理人：徐勇彪，住武汉市武昌区，系该公司职员。
委托代理人：徐丽仪，住广州市花都区，系该公司职员。
原告邹媚诉被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，被告碧花园公司在答辩期内对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市越秀区人民法院审理。本院依法作出民事裁定书，裁定驳回被告碧花园公司对本案管辖权的异议。被告碧花园公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告邹媚的委托代理人陈艳伶，被告碧花园公司的委托代理人徐勇彪、徐丽仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹媚诉称：原、被告于2012年3月19日签订了广州市商品房买卖合同（一手房现售），约定原告向被告购买位于广州市花都区狮岭镇山前旅游大道南航碧花园058A房，该房总价款350万元，建筑面积439.16平方米，合同签订之日起90日内办理完产权过户登记。合同签订后，原告积极履行合同，按期足额支付了全部购房款，其中房款245万元是以按揭方式支付，原告自按揭贷款之日至今一直承担着贷款利息。
被告在合同约定的期限内未能办理房产过户手续，原、被告于2013年5月10日签订了关于D058A房屋办理房产证的补充协议，约定在2013年8月30日办理完该房产的涂销抵押手续并办理房产过户手续，但被告逾期仍未能办理。被告故意隐瞒该房产的产权情况及出售前已经抵押的事实，被告的行为损害了原告的合法权益。经原告多次催促，被告仍未能履行房产过户义务，属根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，原告有权请求解除双方签订的商品房买卖合同、返还全部已付房款350万元及房贷按揭利息，并有权请求被告承担等同购房款的赔偿金350万元，赔偿原告装修、家具损失20万元。据此，请求法院判令：1.解除原、被告签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）及其补充协议；2.被告返还原告已付购房款350万元并支付贷房利息共321694.17元；3.被告支付原告赔偿金350万元；4.被告赔偿原告装修、家具等损失20万元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告碧花园公司辩称：一、涉案标的物在原告购买前已抵押给广发银行，是案外人林振洁虚假骗贷提供的虚假抵押，并不是合法有效的抵押。2011年，广州尹川贸易有限公司的林键忠与我公司员工林振洁伪造公章，以我公司15套房产作为抵押物（含涉案房屋）骗取广发银行广州分行贷款。我方发现林振洁犯罪行为后向花都区公安分局经济犯罪侦查大队报案，公安机关已立案。涉案房屋抵押是否有效，有待刑事案件审理确认。二、我公司并未隐瞒涉案房产被抵押的事实。2011年涉案房产已办理了抵押登记手续，原告购买时我方已告知了原告相关情形。正是因为涉案房产已被抵押的事实，原告在与我方签订买卖合同后，便与银行签订了普通贷款合同，而不是按揭贷款合同。该普通贷款合同是原告与银行签订的，原告签订该合同时亦没有提出任何反对意见。我公司有理由相信原告事先便知晓涉案房产已经抵押因此不能签订按揭贷款合同之事实。另，从2013年5月10日原、被告签订的补充协议文意看，原告知晓该房产早已被抵押，表明我公司早已告知原告涉案房产被抵押，双方只是因为对解押的逾期超过了原告的预期，才有了这份补充协议，而非原告发现了抵押事实。三、2013年5月10日，原、被告就涂销抵押及办理房产证事宜达成谅解并签订了补充协议。退一步而言，即使我公司在签订合同时没有告知涉案房产被抵押的事实，原告知道涉案房产被抵押后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告有权要求撤销合同并要求我方承担赔偿责任。但原告并未依据该规定撤销或解除合同，而是与我公司达成谅解，变更了商品房买卖合同，并签订了新的补充协议。在此情况下，新协议对双方均有约束力，原告不能再以上述第九条规定要求我方承担违约责任，而是应按协议的约定行使双方的权利义务。根据合同约定，我公司未能在2013年8月30日前办理解押手续的，我公司按原合同约定承担违约责任。四、装修、家具等费用与本案没有关联性，不应由我方承担，且原告没有相应证据证明该费用确实有发生。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园五街天鹅湖058A号，碧花园公司是该房屋的权属人。2012年3月19日，碧花园公司（甲方）与邹媚（乙方）签订南航碧花园认购书及广州市商品房买卖合同（一手房现售）。认购书约定：邹媚认购南航碧花园中的D栋058A号商品房，该商品房按套计价，总房价款为毛坯房350万元，装修款45万元。邹媚须于签署本认购书时交付订金10万元，于2012年3月16日前付清第一期房款（含订金）105万元，总房价的70%即245万元选择银行按揭方式支付。商品房买卖合同约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为花都区国土资源和房屋管理局，并领取了房地产权属证明书，编号为花确（2005）106号。乙方所购商品房为南航碧花园花碧五街058A房，该商品房产权登记建筑面积439.16平方米，交易价为350万元，付款方式：按揭贷款方式付款，首期款自本合同网上签订之日起5日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额105万元，剩余房款245万元应于2012年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条产权转移登记约定：甲乙双方共同办理，甲乙双方应当自合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第十条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第九条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起计至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同另约定甲方应于2012年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。此外，合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。
邹媚于2011年6月11日向碧花园公司支付了定金10万元，于2011年7月21日支付房款30万元，于2012年3月3日支付房款60万元，于2012年3月30日支付房款5万元，共支付首期房款105万元。其余房款245万元于2012年6月6日向中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）申请贷款，建行花都支行于2012年6月8日已放款支付完毕。碧花园公司没有按合同约定的90日内办理房屋的过户手续。碧花园公司和邹媚就D058A房屋办理房产证的时间问题，因碧花园公司原因，该物业尚未能解押，不能为邹媚过户办理新的房产证，经双方协商，碧花园公司（甲方）和邹媚（乙方）于2013年5月10日签订了关于D058A房屋办理房产证的补充协议，约定：一、甲方承诺在2013年8月30日前办理完毕该房屋的解押手续，并开始办理以乙方为业主的房屋产权证。如因甲方原因逾期，甲方将按合同约定承担违约责任。二、乙方还有45万元装修款尚未交付甲方，甲方同意该笔装修款在该房屋办理完毕解除手续当日交付。三、做为甲方对乙方的支持和理解表示感谢，甲方将代乙方向物业公司支付自乙方收楼之日起的三年物业物理费，不含水电费。时间为2013年1月1日至2015年12月30日。四、本协议签订后，双方遵照履行，双方均不可对本协议签订前的任何行为追究对方的违约责任。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。补充协议签订后，碧花园公司仍未能按照补充协议的约定办理涉案房屋的过户登记手续。
另查，涉案房屋在碧花园公司与邹媚签订商品房买卖合同前已于2011年8月23日设定抵押，抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行。2014年10月21日，涉案房屋被广州市天河区人民法院查封。涉案房屋现仍处于抵押及被查封状态。邹媚与建行花都支行签订个人住房（商业用房）贷款合同后，建行花都支行于2012年6月8日发放贷款完毕，邹媚按贷款合同约定每月向建行花都支行支付贷款本息，至2015年3月10日，邹媚共向建行花都支行支付贷款利息362357.5元。
本院认为：邹媚与碧花园公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同的约定履行自己的义务。
碧花园公司在商品房买卖合同约定的90日内没有履行办理涉案房屋的产权转移登记义务，双方签订补充协议后，涉案房屋至今没有涂销抵押，且于2014年10月21日被广州市天河区人民法院查封，碧花园公司未能按补充协议的约定办理涉案房屋的产权转移登记，构成违约，邹媚据此要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，合法有据，本院予以支持。
碧花园公司因所售房屋处于抵押状态，未能按合同及补充协议的约定办理涉案房屋的产权转移登记，导致合同解除，邹媚有权请求返还全部已付房款350万元及利息并赔偿损失。本案的争议焦点为碧花园公司应否向邹媚承担已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”碧花园公司和邹媚签订的关于D058A房屋办理房产证的补充协议约定：“碧花园公司承诺在2013年8月30日前办理完毕该房屋的解押手续，并开始办理以邹媚为业主的房屋产权证。如因碧花园公司原因逾期，碧花园公司将按合同约定承担违约责任。”根据上述补充协议的约定，即使邹媚在签订商品房买卖合同时不知晓涉案房屋存在抵押的事实，但补充协议是建立在邹媚知晓涉案房屋存在抵押的情况下就办理房产证的问题双方进行的约定，补充协议应视为对商品房买卖合同相应部分内容的变更，而且补充协议同时约定“本协议签订后，双方遵照履行，双方均不可对本协议签订前的任何行为追究对方的违约责任。”因此，邹媚再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，以碧花园公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实来主张碧花园公司承担购房款一倍的赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。碧花园公司抗辩认为应按合同约定承担违约责任有理，本院予以采纳。因此，按照合同的约定碧花园公司应向邹媚返还购房款350万元并支付利息（利息从邹媚付款日起计至碧花园公司退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按总房价的10%向邹媚支付违约金35万元。本案中，邹媚的损失为向建行花都支行支付的贷款利息，暂计至2015年3月10日止为362357.5元，故碧花园公司应赔偿邹媚房贷利息损失362357.5元。邹媚要求赔偿其装修、家具等损失20万元，没有提供证据证明，本院不予支持。碧花园公司以2011年涉案房屋被案外人抵押给广发银行股份有限公司广州分行涉嫌犯罪，其已报案，现该刑事案件正在侦查中，涉案房屋的该抵押是否有效，需刑事案件审理确认为由请求中止本案审理。本院认为，涉案房屋的该抵押是否有效，属另一法律关系，并非本案定案的依据，因此对碧花园公司该请求本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告邹媚与被告广州碧花园房地产开发有限公司于2012年3月19日签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）及于2013年5月10日签订的关于D058A房屋办理房产证的补充协议。
二、被告广州碧花园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹媚返还购房款350万元及利息，利息从邹媚付款日起按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计至碧花园公司退款日止。其中10万元房款的利息从2011年6月11日起计算，30万元房款的利息从2011年7月21日起计算，60万元房款的利息从2012年3月3日起计算，5万元房款的利息从2012年3月30日起计算，245万元房款的利息从2012年6月8日起计算。
三、被告广州碧花园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹媚支付违约金35万元。
四、被告广州碧花园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邹媚赔偿已支付的贷款利息362357.5元。
五、驳回原告邹媚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62200元，由原告邹媚负担20086元，被告广州碧花园房地产开发有限公司负担42115元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 姚叶勤
人民陪审员 毕婉微
二〇〇五年四月十三日
书 记 员 袁美华