上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初20322号原告：周松法，男，1971年2月24日出生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：董鹏，上海吴平律师事务所律师。被告：上海中柘投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄展。被告：黄展，男，1980年10月21日出生，汉族，住江苏省启东市。原告周松法与被告上海中柘投资发展有限公司(以下简称中柘公司)、黄展房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周松法的委托诉讼代理人董鹏到庭参加诉讼。被告中柘公司、黄展经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周松法向本院提出诉讼请求：1.判令解除周松法与中柘公司于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令中柘公司、黄展共同赔偿原告装修损失5,573,359元；3.判令中柘公司、黄展共同返还原告租金2,557,368元、租赁保证金426,228元；4.鉴定费96,880元由中柘公司、黄展负担。事实和理由：2015年2月8日，周松法与中柘公司签订租赁合同1份，约定中柘公司将上海市四川北路XXX号XXX层部分面积150平方米及四川北路XXX号4至7层共计3,430平方米沿街房屋(以下简称系争房屋)整体出租给周松法，用于投资酒店经营项目，租赁期限自2015年3月1日起至2027年6月30日止。租赁合同约定如中柘公司交付的房屋不符合合同约定致使周松法不能实现租赁目的的，周松法有权解除租赁合同，并要求中柘公司赔偿损失。合同签订前，中柘公司及黄展承诺周松法投资设立的酒店经营项目所需的商委批文由其负责办理。合同签订后，周松法支付中柘公司及黄展半年租金2,557,368元及租赁保证金426,228元，并对系争房屋进行装修。装修期间，周松法多次向中柘公司及黄展催要相关批文，中柘公司及黄展遂于2015年3月26日向周松法出具�诺书，保证于1个月左右将相关批文办妥后交与周松法，但中柘公司及黄展至今未兑现承诺，导致周松法将系争房屋装修完毕后一直无法开业经营。此外，因中柘公司拖欠系争房屋租金，系争房屋的出租人与其解除了租赁合同。因中柘公司及黄展的上述违约行为，导致周松法租赁系争房屋用于经营酒店的合同目的无法实现，周松法为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告中柘公司、黄展均未作辩称。本院经审理认定事实如下：2015年2月8日，中柘公司为出租方(甲方)，周松法为承租方(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将建筑面积约为3,430平方米的系争房屋出租给乙方使用，租赁部位为上海市四川北路XXX号XXX层部分(面积150平方米、独立电梯)及4层至7层整层(每层面积820平方米)，乙方租赁系争房屋用于经营宾馆；甲方经系争房屋所有权人授权委托与乙方建立租赁关系，甲方承诺有权合法出租系争房屋，楼梯框架结构完成，并承诺系争房屋具备法律法规规定的商用出租条件，且符合本合同约定的用途；甲方于2015年3月1日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2015年3月1日起至2027年6月30日止，其中2015年3月1日至2015年7月10日为免租期，乙方无需缴付租金，但应承担物业管理费及使用房屋发生的其他相关公共事业费用；2015年7月10日至2018年7月9日期间月租金426,228元，2018年7月10日至2021年7月9日期间月租金451,802元，2021年7月10日至2024年7月9日期间月租金478,910元，2024年7月10日至2027年6月30日期间月租金507,645元，租金先付后用，乙方应于2015年3月1日前支付首期6个月租金2,557,368元，后期租金每3个月支付一次，乙方应于每期到期日前10日支付下一期租金；乙方应于合同签订当日支付甲方租赁保证金426,228元，甲方收取租赁保证金及租金后应向乙方开具相应的收款凭证，合同期满或提前解除后，甲方应在乙方付清全部应付款项及完成注册在系争房屋的乙方相关证照注销手续后的10个工作日内将租赁保证金无息退还乙方；租赁期间内乙方使用系争房屋所发生的水、电、电话、宽带、有线电视等费用由乙方承担；一方可书面通知另一方解除合同的情形包括甲方交付的系争房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，违约方应支付对方违约金，支付的违约金不足以抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算；乙方自行办理营业执照和各种经营许可证，甲方应按乙方书面合理要求及时向乙方提供办证所需的与系争房屋有关的文件。合同签订后，中柘公司将上海市四川北路XXX号、四川北路XXX号1层部分(150平方米左右)及4至7层整层房屋交付周松法使用，周松法随即对系争房屋进行装修。2015年3月26日，中柘公司出具书面承诺，内容为：“我公司承诺四川北路XXX号物业可作为酒店经营用途(楼层：四层、五层、六层、七层)，另就作为酒店用途需虹口区商委的批文，由我公司办理(约一个月左右)。另，该物业减免15万元租金，作为该项目的一次延迟补偿。”周松法支付中柘公司租赁保证金426,228元及首期6个月租金2,407,368元，中柘公司向周松法出具了收据。因未取得经营宾馆所需政府相关部门许可，系争房屋装修完毕后未开业经营，空关至今。另查明，上海市四川北路XXX号1-4层、地下室及四川北路848、850号1-7层、地下室房地产权利人为柯忠义、胡雄西、胡次强、林培、胡立榜、董文锡、胡玲彬等7人(以下简称柯忠义等7人)，柯忠义等7人通过公证委托上海振掀资产管理有限公司(以下简称振�公司)作为代理人，代为处理上述房产的管理维护及出租相关事宜。2014年12月16日，振掀公司代表柯忠义等7人(出租方，甲方)与中柘公司(承租方，乙方)、案外人中浜公司(担保方，丙方)、黄展(担保方，丁方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，出租建筑面积为4,620.57平方米，用途为商业；甲方于2014年12月31日前向乙方交付该房屋，租期自2015年1月1日起至2027年6月30日止。合同签订后，中柘公司依约使用上述房屋，并支付了部分租金。因中柘公司拖欠租金及滞纳金，振掀公司催讨未果，遂于2016年6月23日书面通知中柘公司、中浜公司及黄展解除双方的房屋租赁合同，要求对方迁出并返还上述房屋。2016年7月15日，柯忠义等7人诉至本院，要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》已于2016年6月23日依法解除，中柘公司迁出上述房屋，将房屋交还，并支付租金、房屋使用费、滞纳金、违约金、律师费等费用，中浜公司、黄展对上述费用承担连带责任。本院审理后，于2017年3月20日作出一审判决，判决双方签订的《房屋租赁合同》于2016年6月23日解除；中柘公司于判决生效之日起15日内携物品迁出上述房屋，将房屋交还柯忠义等7人；中柘公司支付柯忠义等7人房屋租金、使用费、滞纳金、违约金、律师费等费用；中浜公司、黄展对中柘公司的支付义务承担连带责任。判决作出后，双方均未上诉。上海市四川北路XXX号6层(建筑面积517.44平方米)、702室(建筑面积286.91平方米)房屋权利人为上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹商集团)。上海市四川北路XXX号701室房屋(建筑面积250.75平方米)权利人为上海虹口商业网点发展总公司(以下简称网点总公司)，网点总公司授权虹商集团直接出租该房屋并收取租金。上海市四川北�XXX号5层房屋系公有非居住房屋。2015年5月12日，虹商集团作为出租方(甲方)，中柘公司作为承租方(乙方)，双方就上述房屋签订《租赁协议》，约定租赁期限5年，乙方保证承租上述房屋只作为公司的办公场所，不得用于其它商业经营活动等等。合同履行过程中，因中柘公司拖欠租金，虹商集团于2017年5月诉至本院，要求解除与中柘公司签订的《租赁协议》，中柘公司迁出上述房屋并将房屋交还虹商集团，中柘公司支付虹商集团租金、房屋使用费并承担违约责任。该案审理中，本院依法通知周松法为第三人参加诉讼。本院审理后，于2017年9月29日作出一审判决，判决虹商集团与中柘公司签订的《租赁协议》于2017年8月7日解除，周松法于判决生效之日起30日内迁出上述房屋，中柘公司将房屋清空后交还虹商集团，中柘公司支付虹商集团租金及房屋使用费，并赔偿虹商集团逾期付款的违约损失。判决作出后，双方均未上诉。审理中，根据周松法的申请，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市四川北路XXX号一层部分(面积150平方米)及四川北路XXX号4-7层(面积3280平方米)装修工程造价及装饰装修残值进行评估。鉴定意见为工程造价金额5,573,359元，残值为4,518,940元。鉴定费75,000元，由周松法预付。以上事实，由租赁合同、浙江泰隆商业银行对账单、承诺书、中柘公司收据、本院(2016)沪0109民初XXXXX号、(2017)沪0109民初XXXXX号民事判决书、鉴定意见书、鉴定费发票及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。周松法与中柘公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。系争房屋系中柘公司转租给周松法，现中柘公司�拖欠出租人租金，致其与出租人之间的租赁合同被解除，系争房屋需返还给出租人，周松法作为系争房屋的次承租人及实际使用人亦无法继续租赁使用系争房屋，故周松法要求解除其与中柘公司之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，本院确定以起诉状副本送达之日作为合同解除之日。合同解除后，对于未形成附合的装饰装修物，可由周松法自行拆除。租赁合同中对于合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因合同的解除系因中柘公司违约所致，故中柘公司应当赔偿周松法剩余租赁期内装饰装修残值损失。关于周松法已支付中柘公司的首期6个月租金，中柘公司减免了15万元，周松法实际支付金额为2,407,368元，因双方合同约定周松法租赁系争房屋用于经营宾馆，中柘公司亦书面承诺为周松法办理经营宾馆所需相关许可，但因中柘公司未能履行该义务致周松法无法实现租赁合同目的，未能正常使用系争房屋，故周松法有权要求中柘公司返还已支付的租金。合同解除后，中柘公司应当将租赁保证金返还周松法。关于周松法要求黄展与中柘公司共同赔偿其损失及返还租金等费用的诉讼请求，虽然黄展也曾在租赁合同及承诺书中签名，并且代收了部分款项，但租赁合同首部写明出租方为中柘公司，承诺书中的表述也是以中柘公司的名义，且租赁合同和承诺书落款处均盖有中柘公司公章，租金及租赁保证金收据也是由中柘公司向周松法出具的，故黄展的签字及代收款项的行为应视为其作为中柘公司法定代表人代表中柘公司的行为，周松法要求黄展承担相应责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告中柘公司、黄展经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉抗辩的权利，应承担相应的法律后果，本案依法缺�判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院》第十条、第十一条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告周松法与被告上海中柘投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月11日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告上海中柘投资发展有限公司赔偿原告周松法装饰装修损失4,518,940元；三、自本判决生效之日起十日内，被告上海中柘投资发展有限公司返还原告周松法租金2,407,368元；四、自本判决生效之日起十日内，被告上海中柘投资发展有限公司返还原告周松法租赁保证金426,228元；五、驳回原告周松法�其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71,698.68元，由原告周松法负担840.93元，被告上海中柘投资发展有限公司负担63,267.75元；公告费600元，由被告上海中柘投资发展有限公司负担。鉴定费75,000元，由被告上海中柘投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 尹 灿人民陪审员 郭 瑛人民陪审员 张素华二〇一七年十二月二十五日书 记 员 顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。