广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第849号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗宗建，身份证住址：广东省丰顺县。
委托代理人：周洁琪。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市东方农工商联合公司，住所地：广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：黄建荣，身份证住址：广东省广州市荔湾区，现住广东省广州市越秀区。
两被上诉人的共同委托代理人：赖远明。
上诉人罗宗建因与被上诉人广州市东方农工商联合公司（以下简称东方公司）、黄建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东方公司是广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层的业主。2009年3月17日，罗宗建（乙方）与东方公司（甲方）签订《白兰花园租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层自编4号房（摊位）出租给乙方作商铺使用，商铺实用面积共计56M2，5-7号房仓库面积105M2（以下简称涉案房屋，具体位置见平面图）；租赁期限自2009年4月1日至2014年3月31日，为期五年；商铺租金及管理费按48元／M2（其中管理费为20元／月），仓库租金及管理费按28元／M2／月（其中管理费为12元／M2／月），签订合同当年（即第一年）的月租及管理费总额共计人民币5628元，注：免一个月租金及管理费；自本合同签订之日起，乙方应支付甲方两个月的租金及管理费作为保证金，共计人民币11256元；在合同期满后，如乙方要求继续租赁原房屋，必须在合同期满30天之前以书面形式提出续租申请，在同等条件下，乙方有租赁原房屋的优先权；乙方有义务依约按时交纳租金、水电费等；乙方如不按时付清租赁款项或中途毁约超过15天，甲方有权取消乙方的租赁资格并终止租赁合同，保证金不予退还；乙方不得将房屋转作他用或转租给他人；甲方有权按时向乙方收取租金、电费等，乙方如不按期付清，则甲方以每日百分之一收取滞纳金。若有严重违反合同行为（如延期支付各项费用一个月以上），甲方有权收回乙方所租用房，所造成的一切损失由乙方承担；租赁期满或解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期租金外，还有权按占用期间月租总额百分之二十收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条款处理等等。
合同签订后，东方公司依约将涉案房屋交付罗宗建使用。2012年，东方公司拟将广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层整体出租，并于2012年11月27日向罗宗建作出《白兰花园商铺现状说明》，下方备注：“本人对贵公司上述物业有整体租赁意向，并知悉清楚该物业的现状情况”。
2014年2月25日，东方公司向罗宗建发出书面通知，通知主要内容为由于涉案房屋租赁合同将期满，东方公司现给予罗宗建一个星期搬迁，逾期按原租金两倍收取场地占用费等等。罗宗建拒收该通知。
2014年3月19日，罗宗建委托律师发函给东方公司，称按合同约定罗宗建享有优先承租权，在未放弃优先承租权的情况下，东方公司要求罗宗建在合同期满后即腾退房屋，侵害了罗宗建的合法权益，鉴于此，本律师代理罗宗建向东方公司提出续租申请，请收到本律师函后与罗宗建续签租赁合同。
合同期满，双方无续签合同，罗宗建继续使用涉案房屋至今，并依约支付租金至2014年6月。
2014年3月24日，罗宗建向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认罗宗建对广州市白云区金钟横路白兰一街4号、6号、8号首层自编4-7号房在同等条件下有优先承租权；2、确认东方公司、黄建荣于2012年12月26日签订的《白兰花园租赁合同》及其补充协议无效；3、东方公司按照其与黄建荣于2012年12月26日签订的《白兰花园租赁合同》及其补充协议中约定的条件将广州市白云区金钟横路白兰一街4号、6号、8号首层自编4-7号房出租给罗宗建使用；4、本案全部诉讼费用由东方公司、黄建荣承担。
黄建荣在原审辩称：黄建荣与东方公司签订的合同没有违反法律强制性规定，也没有侵害其他人的利益，应当合法有效。
东方公司在原审答辩并反诉称：不同意罗宗建的诉讼请求。1、东方公司已告知罗宗建该房屋所在的首层整体出租，不再单独出租，所以如果罗宗某要继续租赁原商铺，应该对整层予以报价。事实上，罗宗建并没有对该商铺所在的首层进行租赁报价。所以东方公司不与罗宗建续租是合理合法的。另外，罗宗建也没有在合同期满前30天之前（即2014年3月1日前）以书面形式向东方公司提出续租申请，所以罗宗建依法不享有优先承租权。罗宗建本应在2014年3月31日合同期满后交还房屋给东方公司，但其罔顾事实和合同约定，不但无理占用房屋拒不交还，还先行起诉，侵害了东方公司的合法权益。2、关于合同无效的问题。东方公司与黄建荣的合同签订之前是经过告知整体承租方，虽然这样并没有强制的法律规定，但是事实上东方公司也已经在出租给黄建荣之前告知承租方，而且东方公司与黄建荣签订的合同没有违反法律强制性规定，依法应是合法有效的。为此反诉请求判决：1、罗宗建立即搬离其占用的广州市白云区金钟横路白兰一街4号、6号、8号首层自编4-7号房；2、罗宗建向东方公司支付违约金（按合同约定违约金为占用期间月租总金额的20%，从应搬未搬之次日即2014年4月1日起，暂计算至2014年4月为1125.6元）；3、罗宗建向东方公司支付实际占用房屋的占用金至实际将房屋交还给我方之日止（按原租赁合同租金标准支付，2014年4月的占用金为5628元）；4、罗宗建承担本案所有诉讼费。
原审诉讼中，罗宗建另向东方公司支付自2014年7月起至11月的租金、水电费共40000元（具体如下：2014年7月支付8000元、8月支付8500元、9月支付8500元、10月支付8000元、11月支付7000元）。
原审另查明：2012年12月26日，东方公司与黄建荣签订租赁合同，约定将包括涉案房屋在内的广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层整体出租给黄建荣。除了涉案房屋外，东方公司已将其余房屋交付给黄建荣。2013年9月15日，东方公司与黄建荣签订《补充协议书》，约定涉案房屋交吉给黄建荣后才正式计算黄建荣的实际承租面积等等。黄建荣已与案外人签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给案外人使用。
原审诉讼中，罗宗建提供其律师对案外人所做的调查笔录两份、续租申请书，拟证明罗宗建自2012年11月底起已多次通过口头和书面方式向东方公司提出在同等条件下优先承租涉案房屋，但东方公司不同意并拒收书面续租申请。
各方已在商铺平面图上确认涉案房屋的具体位置，另东方公司陈述合同约定的涉案房屋原自编号为4、5、6、7号，该地址编号自2010年起已变更为：原来的4号、5号现变更为4号，原6号、7号现变更为5号。东方公司认为罗宗建已将原自编4号、7号商铺转租，但无提供证据证明。对此，罗宗建否认转租且保证涉案房屋是由其自用。
原审法院认为：罗宗建与东方公司签订的《白兰花园租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。同等条件下的优先承租权属于合同当事人约定权利。《白兰花园租赁合同》约定罗宗建在同等条件下对涉案房屋有优先承租权，但由于东方公司与黄建荣签订的租赁合同是首层整体租赁，而非每个铺位的单独租赁合同，而罗宗建对首层整体租赁不享有优先承租权，所以租赁标的物不同导致租赁条件不同，不能按东方公司与黄建荣的租赁合同条件确定罗宗建承租的同等条件。罗宗建现主张自2012年起已多次向东方公司申请过续租或整体承租。但东方公司除了确认2014年3月19日的律师函属实外，对其他均否认。对此，罗宗建仅提供其律师对案外人所做的调查笔录和无东方公司签收认可的续租申请书，故在缺乏其他证据相互印证的情况下，罗宗建上述证据不足以证明其主张属实，故不予采信，由此产生的不利后果依法由罗宗建承担。退一步讲，即使属实，但罗宗建在东方公司招租过程中并无明确提出租金报价，故在东方公司实际整体出租首层、而罗宗建对首层整体租赁没有优先承租权的情况下，东方公司未与其续签涉案房屋租赁合同或另签首层整体房屋的租赁合同均无违反合同约定或法律规定。综上，罗宗建要求确认其对涉案房屋在同等条件下享有优先承租权、东方公司与黄建荣的租赁合同及补充协议无效的诉讼请求无法律依据，不予支持，依法予以驳回。东方公司已将首层整体出租给黄建荣，而非单独出租涉案房屋，在东方公司与黄建荣之间的合同已实际履行，东方公司亦坚决不同意将涉案房屋续租给罗宗建的情况下，罗宗建要求东方公司按与黄建荣的租赁合同的租赁条件将涉案房屋出租给罗宗建的诉讼请求缺乏依据，不予支持。关于东方公司的反诉请求。合同期满，罗宗建应依约返还房屋。在双方对续租未能达成一致、东方公司已催促交还房屋的情况下，罗宗建至今未搬出返还房屋构成违约，应承担违约责任。东方公司反诉要求罗宗建搬离占用的涉案房屋、按合同约定标准支付违约金、按合同约定租金标准（含管理费）支付至交还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求均合理合法，予以支持。考虑搬离需要时间，酌定为三十日。罗宗建在原审诉讼中已支付2014年7月至11月的租金，故东方公司反诉主张的2014年12月之前的占有使用费问题实际已解决，现罗宗某向东方公司支付的占有使用费应自2014年12月起算。关于罗宗建有无转租的问题，东方公司无举证证明，且罗宗建陈述并保证是由其自用，故如果存在转租也是罗宗建与该租户之间的问题，由此造成的后果应由罗宗建承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，于2014年12月5日作出如下判决：一、于本判决生效之日起三十日内，罗宗建搬离广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层原自编4号、5-7号房屋；二、于本判决生效之日起十日内，罗宗建按每月5628元标准向东方公司支付自2014年12月1日起至罗宗建交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；三、于本判决生效之日起十日内，罗宗建向东方公司支付违约金（按判决第二项的房屋占有使用费总金额的百分之二十计算）；四、驳回罗宗建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元、反诉受理费75元，由罗宗建负担。
判后，上诉人罗宗建不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定我方不享有广州市白云区金钟横路白兰一街4、6、8号首层自编4-7号房（以下简称该房屋）同等条件下优先承租权理据不足。一、我方与东方公司之间的租赁合同合法有效，我方在同等条件下对该房屋享有优先承租权。二、我方可以按东方公司与黄建荣的租赁合同条件继续承租该房屋。1、该房屋是东方公司与黄建荣签订的租赁合同涉及的标的物当中的一部分，该租赁合同中的所有租赁条件均适用于该房屋。2、东方公司与黄建荣就该房屋签订的《补充协议书》约定，该房屋交吉给黄建荣后才正式计算黄建荣的实际租赁面积等等，东方公司与黄建荣在原审庭审中一致确认其双方对于该房屋的租赁合同效力未定，没有实际履行。因此，我方不但享有该房屋的优先承租权，还可以依据东方公司与黄建荣已确定但未生效的租赁合同条件继续承租该房屋。三、原审法院以我方未在东方公司招租过程中明确提出租金报价为由，认定东方公司的出租行为未违反合同约定或法律规定是错误的。我方提交的调查笔录、续租申请书及律师函形成有效证据链，证明我方一直有向东方公司主张该房屋的优先承租权。我方未明确提出租金报价是为了避免报价低于他人导致无法继续承租，在东方公司告知租赁条件前，我方没有报价的义务。东方公司明知我方享有该房屋的优先承租权，就应在出租该房屋的过程中向我方履行告知义务，但其却没有履行。2014年2月25日，我方在收到东方公司的腾退通知后，经过调查才得知东方公司与黄建荣早于2012年就签订了该房屋的租赁合同。东方公司的上述行为严重侵犯了我方对该房屋的优先承租权，违反了双方的租赁合同约定，故上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持罗宗建的全部诉讼请求，驳回东方公司的全部反诉请求；2、本案的诉讼费用由东方公司、黄建荣承担。
被上诉人东方公司、黄建荣共同答辩称：不同意罗宗建的上诉请求，请求驳回罗宗建上诉，维持原判。具体如下：首先，原合同约定，如果合同期满三十日前以书面形式提出续租申请，那么罗宗建在同等条件下有优先承租权。但罗宗建并没有在合同期满三十日前向东方公司提出续租申请，因此，罗宗建已经丧失了合同约定的优先承租权。其次，东方公司、黄建荣签订的租赁合同是整体租赁，对于效力待定部分只是涉及到罗宗建原先承租的商铺，而且效力待定的也只是指计算租金时间应该在东方公司将本案讼争商铺实际交付给黄建荣之日起才开始实际计租，补充协议书并不否定东方公司、黄建荣整体租赁全部商铺的事实。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人罗宗建明确其原审诉讼请求第三项“东方公司按照其与黄建荣于2012年12月26日签订的《白兰花园租赁合同》及其补充协议中约定的条件将广州市白云区金钟横路白兰一街4号、6号、8号首层自编4-7号房出租给罗宗建使用”中的“《白兰花园租赁合同》及其补充协议中约定的条件”是指除了租赁房屋地址建筑面积之外的全部约定。
本院认为：原审法院认定罗宗建与东方公司签订的《白兰花园租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《白兰花园租赁合同》约定，若罗宗建要继续租赁涉案房屋，须在合同期满30日之前以书面形式提出续租申请，在同等条件下，罗宗建有租赁涉案房屋的优先权。罗宗建主张其已多次向东方公司提出续租申请，但无充分证据证明其已在合同期满30日之前以书面形式提出，东方公司亦不予确认，故本院不予采信。东方公司与黄建荣签订的租赁合同是首层整体租赁，而罗宗建提出承租的是首层原自编4号、5-7号房屋，因租赁标的物不同，两者并不构成同等条件，因此罗宗建在本案中主张行使优先承租权缺乏事实基础，亦不符合合同约定的行使条件，原审法院不予支持处理并无不当，本院予以维持。鉴于《白兰花园租赁合同》期限已经届满，双方未能就续租达成一致、东方公司已催促交还房屋的情况下，原审判令罗宗建交还房屋及支付占用期间的房屋占有使用费、违约金，合法有据，处理并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人罗宗建的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人罗宗建负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年四月二十九日
书记员 杨银桃