福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终4754号上诉人（原审原告）：福州市住房保障局和房产管理局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道193号福州市东部新城商务办公中心区7/8栋4层。法定代表人：罗若谷，局长委托诉讼代理人：刘勇，福建融成律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福州市二建房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区国货西路284号南公商厦五层。法定代表人：张聪伟，总经理。委托诉讼代理人：周桂，公司员工。原审第三人：福建省闽燃贸易公司，住所地福建省福州市华林路93号。法定代表人：张文龙，总经理。委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所执业律师。上诉人福州市住房保障局和房产管理局（以下简称房管局）与被上诉人福州市二建房地产开发公司（以下简称二建公司）、原审第三人福建省闽燃贸易公司（以下简称闽燃公司）因返还原物纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。房管局上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持房管局的一审诉讼请求。2、本案的诉讼费用由二建公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“福州市台江区鳌峰花园三区第二层3—223#店面（下称“诉争店面”）已通过民事生效裁判文书变更至闽燃公司名下，房管局无权主张返还”是对客观事实的错误认定，应予以纠正。首先，根据《福州市直管公房拆迁补偿安置合同》（合同编号：96-2-1）以及《直管公房拆迁补偿安置补充协议》，诉争店面属于原台江区东风新村3-12座直管公房的等值拆迁置换房，协议中对诉争店面的产权归属、移交时间、移交资料等内容均已作了明确约定。房管局通过签署安置协议及《店面移交单》等行政指令性行为已确定并实际接收了诉争店面。根据公有房屋管理的相关规定，房管局已明确享有对诉争店面依法经营和管理的权利。且根据房屋登记中心登记显示，诉争店面至今无有买卖交易记录，仍归属于二建公司所有。因此，房管局作为国有房产的所有人及管理人，有权要求二建公司返还诉争店面并配合办理产权过户登记手续。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给闽燃公司，闽燃公司已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；闽燃公司已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果闽燃公司对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”房管局已通过东风新村旧有公房等额置换并实际接收占有诉争店面，虽未及时办理过户登记手续，但主要是因二建公司拒绝办理所致，房管局并无过错。人民法院因此无权将诉争店面冻结，更无权将属于房管局的房产以抵债方式抵偿给闽燃公司。第三，二建公司与闽燃公司未经法定评估拍卖程序便自行达成抵债协议，该行为严重违反人民法院关于执行拍卖的相关程序，且该低价抵偿行为严重背离市场价值，损害了房管局对国有房产的经营管理权利，亦是对国家集体利益的重大侵害，应当认定为无效。二、一审法院关于“房管局要求二建公司返还违约出租鳌峰花园三区第二层3—223#、224#、225#、226#、227#、228#、229#等七间店面租金收益的主张无事实及法律根据”的认定严重违背客观事实。首先，房管局提交的《福州市二建房地产开发公司出具的关于鳌峰花园店面产权及租金收益的情况说明》（证据5）中，二建公司明确自认了诉争店面已向房管局移交，以及在代管诉争店面期间外租店面收取租金及未经原告许可擅自将代管国有房产非法出售等诸多事实。其次，因二建公司拒绝向房管局提供诉争店面出租的合同及收款明细等资料导致房管局无法查清上述七间店面的具体收益情况。房管局也曾向一审法院申请向二建公司调取相关租金收益等证据情况，但一审法院却始终不予理会，反而最终将无法提交证据的责任归咎于房管局，实属举证责任分配不公。二建公司答辩称：请求驳回房管局的上诉请求，维持原判。闽燃公司述称：一、一审庭审中所列证据已形成完整证据链足以证明闽燃公司系依法通过执行和解程序对诉争房屋享有合法的、完整的房屋所有权。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。二、房管局由始至终未取得讼争店面的所有权，其与闽燃公司之间亦并无任何法律上的关联，其无权对作为讼争店面合法所有权人的闽燃公司提出任何主张。房管局向一审法院提出的诉讼请求：1、二建公司将福州市台江区鳌峰花园三区第二层（福州市房屋登记中心现登记地址为：鳌峰花园1-6#楼连接体2层）3-223#店面（建筑面积32.23平方米）返还房管局（如该店面已为第三方占有，二建公司应负责清退第三方占有人），并协助房管局办理该店面的房屋所有权及土地使用权登记手续；2、二建公司福州市二建房地产开发公司向房管局返还看管福州市台江区鳌峰花园三区第二层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#等店面期间收取的租金约680706元【其中，租金约428516元，利息约252190元，暂从2000年8月1日估算至起诉之日，具体金额以人民法院最终查证金额或人民法院指定评估机构的评估金额为准】；3、二建公司承担包括公告费、评估费、财产保全费、律师费等在内的全部诉讼费用。诉讼中，房管局将第一项诉请变更为：二建公司及闽燃公司将福州市台江区鳌峰花园三区第二层（福州市房屋登记中心现登记地址为：鳌峰花园1-6#楼连接体2层）3-223#店面（建筑面积32.23平方米）返还房管局，并协助房管局办理该店面的房屋所有权及土地使用权登记手续。一审法院查明：1996年5月16日，以福州市房地产管理局为甲方、福州市晋安区房屋拆迁工程处为乙方，双方签订一份《福州市直管公房拆迁补偿安置合同》（合同编号：96-2-1），合同约定“市二建房地产开发公司经福州市人民政府榕政地（95）333号文批准，征用福州市台江区地段作为综合楼、住宅楼建设用地，并委托乙方拆除该地段内属于甲方产权的房屋，甲、乙双方依据拆迁法规定就拆迁补偿安置事宜订立如下合同：一、甲方被拆除房屋座落在福州市台江区，总建筑面积12365.96平方米，……七、未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变补偿安置方式和地点。……十一、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充合同，经双方签章后与本合同具有同等法律效力……”2000年6月28日，以福州市房地产管理局为甲方、福州市晋安区房屋拆迁工程处为乙方、被告二建公司为丙方，三方签订一份《福州市台江区直管公房拆迁补偿安置补充协议》，约定“……丙方拟向甲方提供台江区排尾路271号鳌峰花园三区第二层（3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#）店面231.14平方米作为等值置换安置，该店面每平方米价值肆仟陆佰元，总计价值亦为人民币壹佰零陆万叁仟贰佰肆拾肆元整。二、丙方确保在2000年7月13日前，将上述店面的产权及使用权直接移交给甲方接管、归甲方所有，并办理有关书面交接手续，逾期丙方应赔偿甲方经济损失。因甲方接管的上述店面为敞开式暂无法进行围护，对此丙方将负责免费为甲方代为看管上述店面直至今后甲方（书面通知）安排承租户进入使用为止，看管期间丙方应确保甲方的店面不被他人占用、损坏等。……”2000年7月18日，以被告二建公司为店面移交方、福州市房地产管理局为店面接收人，双方共同签订一份《店面移交单》，内容为：“福州市房地产管理局根据其2000年6月28日与福州市二建房地产开发公司签订的拆迁补偿安置补充协议规定，于2000年7月18日派员到实地对市二建房地产开发公司移交的台江区排尾路271号鳌峰花园三区第二层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#店面产权及使用权进行现场接收。市房地产管理局此次接收的店面建筑面积共计231.14平方米（该面积有待今后市房地产产权监理处核实后确定），具体位置详见附图。因此次接管的店面为敞开式暂无法进行围护，对此市二建房地产公司将负责免费代为看管上述店面直至今后市房地产管理局招租确定承租户进入使用为止。”该《店面移交单》签订后，鳌峰花园三区第二层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#店面仍由被告二建公司实际占有。2000年8月11日，福州市中级人民法院就福建省闽燃贸易公司与福州市九星房地产开发公司及福州市二建房地产开发公司购销合同贷款纠纷一案作出一份（2000）榕经初字第185号《民事调解书》，调解确认福州市九星房地产开发公司确认尚欠闽燃公司货款金额为人民币6019156.27元及利息（利息自2000年7月7日起依国家银行同期贷款利率计至还清欠款之日止）。二建公司对福州市九星房地产开发公司的上述债务承担赔偿责任。2004年8月20日，福州市中级人民法院作出（2001）榕执申字第61-4号《民事裁定书》，裁定查封二建公司所有的位于福州市台江区鳌峰花园：一、店面一区一层1-115、一区二层1-253、二区一层2-104、2-107、2-121、2-122、2-123、2-131、2-132、2-146、二区二层2-228、2-247、2-248、三区一层3-101、3-106、3-112、3-113、3-139、3-141、三区二层3-223、3-224、3-225、3-226、3-227、3-228、3-229、3-236共计27间店面房产（其中10间有登记目录，没有商品房买卖合同）；二、1-2号楼连体地下一层3、4、5、6、10、13、14、18、3-4号楼连体地下一层商场（车库）6、7、12、13、16计13个车库房产。2006年8月31日，福州市中级人民法院作出一份（2001）榕执申字第61-6号《民事裁定书》，裁定：一、福州市二建房地产开发公司的房产即13间店面（坐落于福州市台江区鳌峰花园商业店面一层二区2-113、2-114、2-117、2-134、2-140、2-141、2-142、一层三区3-116、3-117、3-118、3-147、二层一区1-253、二层三区3-223）作价人民币2560274元抵偿给福建省闽燃贸易公司，作为履行（2000）榕经初字第185号《民事调解书》项下的全部义务。二、福州市二建房地产开发公司所有的位于福州市台江区“鳌峰花园”商业店面即（福州市台江区鳌峰花园商业店面一层二区2-113、2-114、2-117、2-134、2-140、2-141、2-142、一层三区3-116、3-117、3-118、3-147、二层一区1-253、二区一层2-104、2-107、三区二层3-223、3-224、3-225、3-226、3-227、3-228、3-229、3-236）计22间的房产及1-2号楼连体地下一层商场（车库）3、4、5、6、10、13、14、18、3-4号楼连体地下一层商场（车库）16计9个车库房产予以解除查封。同日，福州市中级人民法院向福州市房地产交易登记中心作出（2001）榕执申字第61-6号《协助执行通知书》，内容为：福建省闽燃贸易公司与福州市九星房地产开发公司、福州市二建房地产开发公司购销合同纠纷一案。原审法院作出的（2001）榕执申字第61-6号民事裁定书，已经发生法律效力，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条、最高人民法院《关于人民法院民事查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（六）项之规定，请协助执行以下事项：一、解除对福州市二建房地产开发公司所有的位于福州市台江区“鳌峰花园”商业店面即（福州市台江区鳌峰花园商业店面一层二区2-113、2-114、2-117、2-134、2-140、2-141、2-142、一层三区3-116、3-117、3-118、3-147、二层一区1-253、二区一层2-104、2-107、三区二层3-223、3-224、3-225、3-226、3-227、3-228、3-229、3-236）计22间的房产及1-2号楼连体地下一层商场（车库）3、4、5、6、10、13、14、18、3-4号楼连体地下一层商场（车库）16计9个车库房产的查封。二、根据原审法院（2001）榕执申字第61-6号民事裁定书办理产权过户手续。后，闽燃公司并未办理讼争屋过户手续，于2006年9月19日与二建公司签订一份《商品房买卖合同》，约定闽燃公司向二建公司购买福州市台江区鳌峰路南侧鳌峰花园第5-6幢二层3-223号房，总金额壹拾陆万捌仟伍佰肆拾肆元整。2007年3月1日，以第三人闽燃公司为委托人、被告二建公司为受托人，双方签订一份《房产委托租赁合同》，约定：委托人因刘建忠租赁其名下的位于福州市台江区房产一事，委托受托人代为办理相关租赁手续，具体事项包括但不限于：由受托人代为与承租人签订租赁合同、代为收取租金等事宜。委托期限：自受托人与刘建忠签订的租赁合同期限一致。上述房产的建筑面积为一层470.31㎡、二层59.19㎡。受托人在按租赁合同约定收到承租人支付的租金之日起，应在五个工作日内将委托人应得租金分支付到委托人指定的账户，因租赁产生的税金由受托人依据多还少补的原则从租金中预先代为扣除……2007年3月15日，以被告二建公司为出租方（甲方），案外人刘建忠为承租方（乙方），福州天宇电气股份有限公司、福建源光亚明电器有限公司、中外运河西储运公司、业主代表林锋为第三方（丙方），签订一份《场地租赁合同》，约定甲方同意将位于福州市台江区鳌峰花园的11328平方米的场所（其中一楼面积5359平方米，二楼面积5969平方米），出租给乙方使用（实际面积以房地产交易登记部门核定为准）……2010年6月28日，中共福州市委、福州市人民政府共同发出一份《关于福州市人民政府机构改革的实施意见》{榕委【2010】28号}，其中明确将市房地产管理局更名为市住房保障和房产管理局。2011年3月31日，被告二建公司向福州市房地产管理局、福州市房地产直属管理所发出一份函件，内容为：“根据福州市房地产管理局与我司于2000年6月28日签订的拆迁补偿安置补充协议规定，我司于2000年7月18日将坐落于福州市台江区鳌峰花园1-6#楼连接体三区二层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#号店铺（以下称鳌峰店铺，初计建筑面积231.14平方米）产权移交给福州市房地产管理局并进行现场接收，自移交接收后，鳌峰店铺均系国家公有房产，由福州市房地产管理局代表国家行使所有权，我司仅作为代管人负责免费代为看管上述鳌峰店铺。但由于我司内部原因，我司在代管期间将上述鳌峰店铺中的3-224#、3-225#、3-226#、3-228#、3-229#号店铺出售给他人并已办理产权至买受人名下，3-227#店铺因我司与他人存在纠纷被台江区人民法院冻结至今，3-223#号店铺产权也已更名。对此我司原承担一切责任，为弥补贵方损失，我司承诺在位于福州市台江区鳌峰花园的其他店铺中对贵方进行调剂补偿，将我司所有的与上述鳌峰店铺相同面积相近位置的店铺交还贵方并归贵方所有。另自2007年起至今尚未支付给贵单位的上述鳌峰店铺租金，我司也承诺在近日内付清。”原告房管局在收到该函件后，与被告二建公司交涉返还讼争屋事宜未果，遂于2016年11月11日诉至原审法院。一审法院认为：虽然原告房管局与被告二建公司签订了《福州市台江区直管公房拆迁补偿安置补充协议》，约定将讼争店面即福州市台江区鳌峰花园三区第二层3-223#店面等值置换给原告房管局，双方亦就此签订一份《店面移交单》，但双方并未及时办理讼争店面产权变更登记，店面名义上办理交接但实际仍由被告二建公司管理，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告房管局尚未取得讼争店面的所有权。福州市中级人民法院于2006年8月31日已作出（2001）榕执申字第61-6号《民事裁定书》，裁定讼争屋由被告二建公司抵偿给第三人闽燃公司，该份裁定已于2006年9月1日生效。同时福州市中级人民法院亦向福州市房地产交易登记中心出具该份裁定的《协助执行通知书》要求福州市房地产交易登记中心协助办理讼争店面的产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”讼争店面自2006年9月1日起已变更至第三人闽燃公司名下，现原告房管局要求被告及第三人将福州市台江区鳌峰花园三区第二层（福州市房屋登记中心现登记地址为：鳌峰花园1-6#楼连接体2层）3-223#店面（建筑面积32.23平方米）返还原告，并协助原告办理该店面的房屋所有权及土地使用权登记手续的诉请，无事实及法律依据，原审法院不予支持。就被告二建公司将已安置给原告的店面抵偿他人给原告房管局造成的损失，原告房管局可另行依法主张。原告房管局与被告二建公司签订的《店面移交单》仅约定将讼争店面交由被告二建公司免费代为看管，未约定其有权代为出租，对于被告二建公司在2006年9月1日前是否将讼争店面出租他人及出租的租金标准等具体情况原告房管局并未提供证据予以证明。其次，对于原告诉请的3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#等店面租金，因存在被告二建公司擅自转让的情形，而对于上述店面产权归属及具体转让时间等本案中无法查明，对于原告是否有权要求被告返还自2000年起上述店面的租金的诉请其也没有提供相应的证据予以证明。故对于原告房管局要求被告二建公司返还看管福州市台江区鳌峰花园三区第二层3-223#、3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#等店面期间收取的租金约680706元【其中，租金约428516元，利息约252190元，暂从2000年8月1日估算至起诉之日，具体金额以人民法院最终查证金额或人民法院指定评估机构的评估金额为准】的诉请，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告福州市住房保障和房产管理局的诉讼请求。案件受理费10607元，由原告福州市住房保障和房产管理局负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，房管局与二建公司之间的《福州市台江区直管公房拆迁补偿安置补充协议》虽然将讼争的福州市台江区鳌峰花园三区第二层3-223号店面等值置换给房管局，但并未进行产权登记，未发生物权变动；生效法律文书裁定该店面由二建公司抵偿给闽燃公司，该店面因此发生物权变动的法律效果。房管局主张生效文书裁定抵偿给闽燃公司的二层三区3-223号店面与二建公司移交给房管局的三区第二层3-223号店面并非同一店面，但“二层三区3-223店面”与“三区二层3-223店面”从区域、层数、房号来看并无不同，且房管局并未提供证据证明其该项主张成立，故本院对其该项主张不予采信，原审法院对于房管局要求二建公司及闽燃公司返还该店面及配合办理过户登记的诉请不予支持正确，房管局可向二建公司另行主张损失。对于3-224#、3-225#、3-226#、3-227#、3-228#、3-229#等店面租金，因二建公司擅自将上述店面出售给他人，且转让时间不明，而房管局未提供证据证明其有权要求二建公司返还自2000年起的租金，亦未提供证据证明其主张的租金数额的计算依据，故原审法院不予支持其关于上述店面租金的诉请并无不当，予以维持。综上所述，福州市住房保障和房产管理局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费10607元，由福州市住房保障和房产管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十月三十一日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇