广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20167号
上诉人（原审原告）：彭子露，男，汉族，1986年4月22日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：罗晓亭，广东雅尔德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨华栋，男，汉族，1972年6月7日出生，住所地：广东省化州市。
委托诉讼代理人：朱华昌，广东商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾新来，男，香港居民，1960年7月9日出生，
上诉人彭子露因与被上诉人杨华栋、曾新来案外人执行异议之诉，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1833号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
彭子露上诉请求：撤销一审判决，改判中止对深圳市罗湖区坭岗东村11栋房产第一层房屋的强制执行；由杨华栋、曾新来承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院在涉案房产的权益归属尚未确认的情况下，仅以该房产未经权属确定不能转让及办理过户登记手续为由，认定涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“需要办理过户登记”的情形，驳回了彭子露的诉讼请求。但该规定是配合物权法不动产登记制度使用，旨在说明物权法第九条“未经登记，不发生效力”的例外情况，并不是在对是否需要办理过户登记的房产进行分类。涉案房产权属尚未确定，但并不影响其适用物权法及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。一审法院适用法律错误，混淆了上述问题的逻辑关系。彭子露与曾新来间签署的《房屋转让协议书》是否有效、彭子露或曾新来对涉案房产是否享有权益均须法院依另一独立程序实质审理后方能确认。二、曾新来对涉案房产已无任何权益，不再享有收益权，彭子露是涉案房产的实际使用人。彭子露对涉案房产享有现实的占有权、使用权、收益权，基于彭子露占有保护请求权及实际使用人准物权的合法权利足以排除对涉案房产的强制执行，一审法院完全忽视了彭子露的上述权利。三、彭子露在履行与曾新来的协议中没有过错，一审法院依法应停止对涉案房产的执行，并解除查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按该规定，法院不得查封及执行该财产。综上，一审法院错误解释法律，忽视了彭子露的权利，如该判决得到支持，彭子露将面临向曾新来债权人承担债务的风险，无形中也就鼓励了曾新来以同样的方式，与更多的人产生类似的债权债务关系，甚至是制造恶意债务，对彭子露进行长期骚扰，这对彭子露是极其不公平的。
杨华栋辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。曾新来自建的房屋未经申报是违法建筑，本身产权难以确定。彭子露和曾新来签署的《房屋转让协议书》因为没有合法确定的前提支撑，因此不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。一审法院法律适用正确，请求二审法院予以维持。
曾新来未应诉、未答辩。
彭子露向一审法院起诉请求判令：1、中止对深圳市××坭岗东村××房产××层房屋的强制执行；2、杨华栋、曾新来承担本案律师费6000元及全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：涉案房产位于深圳市××坭岗东村××房产××层。曾新来（甲方）与彭子露（乙方）于2012年3月5日签订《房屋转让协议书》约定，曾新来将涉案房产全部转让给彭子露，价格为296万元；该协议签订后，甲方对该楼层的全部权利永久转归乙方所有（包括但不限于租赁权、转让权、收益权、继承权等等），相应的全部义务和风险亦由乙方承担；该楼层能办理房产证或进行第二次农村城市化历史遗留建筑普查申报时，甲方必须无条件配合将上述楼层登记在乙方名下；甲方应将水电等办理在乙方名下；甲方永久不得要求赎回上述房屋，乙方亦永久不得要求退回，如因上述房屋有收益或损失，均由乙方独自享有或承担，与甲方无关。案外人广东鹏城阳光律师事务所律师刘源于2012年3月5日出具《见证书》，见证彭子露与曾新来的上述交易。双方于2012年3月5日补充约定，甲方收到乙方购房款时，同时将第一层商铺的现有全部租约移交给乙方，甲方要确保现承租人将租金交给乙方；乙方收到现有承租人的租金时，承诺2012年3月24日之前的租金归甲方所有。
深圳市坭岗实业股份有限公司于2012年3月5日出具《证明》载明，涉案房产系曾新来所有。彭子露于2012年3月7日向曾新来转账支付180万元，彭子露于2012年3月19日向曾新来转账支付90万元。曾新来于2012年3月7日向彭子露出具《收条》，确认其收到购买涉案房产楼款200万元。于2012年3月7日向彭子露出具收条，确认其收到剩余楼款。深圳市罗湖区房屋租赁管理局于2012年4月26日出具《房屋租赁凭证》载明涉案房产102铺出租人为彭子露；于2012年4月16日出具《房屋租赁凭证》载明涉案房产101铺出租人为彭子露；于2014年4月4日出具《房屋租赁凭证》载明涉案房产102铺出租人为彭子露。彭子露为涉案房产101铺、102铺缴纳了2012年至2014年间的税金。
杨华栋诉曾新来民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年1月10日作出（2013）深罗法民一初字第1972号民事判决书，判决曾新来于该判决生效之日起十日内向杨华栋偿付款项20万元及利息；因曾新来未自动履行上述生效法律文书所确定的义务，杨华栋于2014年4月28日向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院查封涉案房产，并于2014年6月27日发出搬迁公告，责令涉案房产用户限期搬迁，由善意承租人自公告发出之日起将租金交至法院；彭子露提出异议，请求中止对涉案房产的强制执行。
2014年5月28日，罗湖区查违办向一审法院出具《关于农村城市化历史遗留违法普查系统查询结果的复函》（罗查违办复[2014]5号），该复函载明：“曾新来位于罗湖区××街道坭岗社区坭岗东村××栋房屋为自建房，总层数8层，建筑面积1085.63平方米，土地来源是村委会分配，未申报'两规'处理，未办理报建手续，未经农村城市化历史遗留问题处理，未经权属确定，不能作为权利确定依据。”
一审法院于2014年10月10日作出（2014）深罗法执外异字第24号执行裁定书，裁定驳回彭子露提出的异议。
一审法院认为：根据物权法第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由于涉案房产的土地来源为村委会分配，系曾新来的自建房，属村民住宅楼，未经权属确定，不能转让及办理过户登记手续。因此，一审法院查封曾新来名下的涉案房产并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。彭子露主张根据该条规定，其已支付全部价款并实际占有使用涉案房产，因此法院应中止对涉案房产的强制执行的诉讼请求，一审法院认为，涉案房产未申报“两规”处理，未办理报建手续，未经农村城市化历史遗留问题处理，未经权属确定，不能办理过户登记，故涉案房产并不符合该项规定的“需要办理过户登记”的情形，因此，彭子露的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。彭子露可另循法律途径向曾新来主张权利。律师费并不属于为诉讼所支出的必要费用，故彭子露主张杨华栋、曾新来承担律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回彭子露的诉讼请求。一审案件受理费50元，由彭子露负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据本案查明的事实，涉案房屋系村民自建住宅,合法性尚未经过行政处理。彭子露与曾新来签订《房屋转让协议书》后，彭子露已经按照约定付清了购房款，曾新来也已将涉案房屋交付给彭子露占有、使用和收益。本院认为，虽然因涉案房屋的合法性有待政府部门行政处理，彭子露尚未取得涉案房屋的所有权，但彭子露系涉案房屋的占有人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不得在本案对应的执行案件中执行涉案房屋。理由如下：（一）彭子露系基于合同关系公开、和平地占有涉案房屋，是涉案房屋的占有人，受物权法占有制度保护。在曾新来未提出返还原物的请求并得到支持的情况下，彭子露对涉案房屋享有占有、使用和收益的民事权益。（二）彭子露为受让涉案房屋支付了对价，即使曾新来能够主张返还房屋，曾新来也应当先将购房款退还给彭子露。与申请执行人杨华栋的债权相比，彭子露对涉案房屋所享有的上述民事权益应当优先保护。（三）曾新来已经收取全部购房款，作为被执行人，其财产并未因涉案房屋转让而减少，涉案房屋转让并未损害申请执行人的债权，执行涉案房屋不符合公平原则。
综上，彭子露的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1833号民事判决；
二、不得执行深圳市罗湖区坭岗东村11栋房产的第一层房屋；
三、驳回彭子露的其他诉讼请求；
本案一、二审案件受理费各50元（均已由彭子露预交），均由被上诉人杨华栋、曾新来负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。