广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳春法民一初字第199号
原告：刘洋，男，1991年出生，汉族，河南省人。
委托代理人：容劲，阳春市司法局三甲司法所法律工作者。
被告：曾庆欢，男，1972年出生，汉族，广东省阳春市人。
委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：李权，广东春洲律师事务所律师。
第三人：洪铭骏，男，1987年出生，汉族，广东省阳春市人。
原告刘洋诉被告曾庆欢及第三人洪铭骏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告刘洋的及其委托代理人容劲，被告曾庆欢及其委托代理人李权、第三人洪铭骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洋诉称：2013年10月3日，原告刘洋和被告曾庆欢在第三人洪铭骏介绍下，经过原被告双方协商一致，双方自愿签订了房地产买卖合同，第三人洪铭骏也在合同上签名，被告曾庆欢同意将登记在其名下的位于广东省阳春市春城街道朝阳新城锦绣花园商住楼卖给原告刘洋。合同签订当天，原告支付了定金20000元给被告，于2013年10月23日又支付了首期房款130000元给被告，同日还支付了3880元中介服务费给第三人洪铭骏。之后，原告多次催促被告按照合同的规定提供相关资料协助过户涉案房屋，但是被告一开始以各种理由拒绝协助过户，后来又说因房屋继承问题过户不了，原告继续多次要求被告协助过户，被告仍然拒绝，第三人得知后，也多次催促被告协助过户，被告仍然拒绝协助过户。被告的行为导致房�无法过户到原告名下，也无法按揭，被告的行为已经严重违约，依照原被告签订的房地产买卖合同第五条第1、4项，补充具体落实部分的第12条的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，原告起诉请求：1、请求判决解除原告、被告和第三人三方签订的房地产买卖合同；2、请求被告曾庆欢返还150000元购房款及利息给原告刘洋（利息从起诉之日起至还清款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、请求被告曾庆欢返还3880元（原告已经垫付的中介服务费）给原告刘洋；4、请求被告曾庆欢赔偿违约金100000元给原告刘洋；5、本案诉讼费用由被告曾庆欢承担。
被告曾庆欢辩称：一、并不是原告在起诉状中所讲被告曾庆欢拒绝卖房，而是被告曾庆欢前妻已死亡而房管部门又要求先析产后才可以办理过户登记手续，被告曾庆欢自始至终是同意卖房给原告，如果房管部门能办理转让房地产过户登记手续，被告曾庆欢仍然配合原告办理。二、并非为被告曾庆欢行为而导致拟转让的房地产无法办理过户登记手续，而是相应行政管理部门要求先行析产，明确房产归属后才能办理过户登记手续，不能过户的原因是不以被告曾庆欢、原告和第三人意志而决定。三、被告曾庆欢认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，若拟转让给原告的上述房地产前妻的法定继承人拥有所有权继承份额，且前妻的法定继承人追认同意转让给原告的话，该《房地产买卖合同》为有效合同，同时因该房地产毕竟未办理房地产过户变更登记手续，若前妻法定继承人不同意转让给原告，该合同则无效。即该合同处于效力待定状态。四、原告、第三人及被告曾庆欢在本案中均有过错。五、《房地产买卖合同》从签订之时便无效，不存在着合�解除的问题，因此原告起诉解除该合同的诉讼请求依法应予驳回。被告曾庆欢应返还购房款150000元给原告，被告曾庆欢并同意原告请求从起诉日起按银行同期同类贷款利率赔付利息给原告。因三方对造成合同无效均有过错，加之原告无法举证证据100000元损失是如何计算出来，故原告该项诉求依法应予驳回。六、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，因第三人未尽居间义务，故此第三人应退还收取原告中介费给原告，原告应向第三人主张该项权利，因原告主张被告曾庆欢赔偿其中介费损失，故原告该项请求依法应予驳回。第三人收取被告曾庆欢中介费4000元应返还被告曾庆欢。
第三人洪铭骏辩称：对原告主张的请求和事实理由没有异议，对被告所辩的理由和事实不予认可。我是从事房地产中介工作的，被告曾庆欢夫妇二人当天一起到帮得�中介行，在询问房子的情况时，问过房屋是否死过人，房屋的权属问题等，被告称房屋是其名下的，且提供了房产证证明，但是被告隐瞒了房屋属曾庆欢与其前妻共有的事实，并称房子没有其他问题，我后来又问了好几次房屋的情况，叫其千万不要隐瞒真相，有事要说出来，但是被告仍然说房屋没有问题的；我们去看房子时，确认到中介行的二人为夫妻关系，没有看到他女儿在家；经中介行联系多名客人，原告有意购买这套房子，经过中介行与原、被告协调，被告对中介行出具的合同进行了修改后，原、被告才签订合同；原来被告要求卖39万元，中介行收取原被告的2%中介费，我们看房产证时并没有发现有其他共有人存在。在办理过户手续时，我才发现房子过不了户，被告称其有同学在房地产管理局，过户的问题可以由他找同学帮忙解决，但最后仍过不了户，原因是被告于2011年再婚，但房子是被告与前妻子共有的，涉及有财产继承问题尚未解决，无法过户。
经审理查明：2013年10月3日，原告刘洋和被告曾庆欢在第三人洪铭骏介绍缀合下，双方自愿签订了《房地产买卖合同》，被告曾庆欢将位于阳春市春城街道朝阳新城锦绣花园商住楼卖给原告刘洋，合同第三条约定“卖方合法持有房地产权证，卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿买方相当的费用及经纪费（中介费）。”第五条第四款约定“若因卖方或乙方原因导致合同不能履行，由责任方承担中介方的居间服务费。”合同补充具体落实部分第12条约定“如上合同如买方违反的，其之前所支付的金额，卖方不予退还，若�卖方原因的，要赔偿买方所支付的金额双倍返还。”等有关条款。签订合同当天，原告支付了定金20000元给被告，于2013年10月23日支付了首期房款130000元给被告，同日支付了3880元中介服务费给第三人洪铭骏。2013年10月30日原、被告和第三人到阳春市房管局办理房屋转让过户登记手续，因该房屋还存在继承析产问题，继承人不肯协助签名而无法过户。原告认为被告卖房的时候隐瞒了重要事实导致合同无法履行，其行为构成违约，起诉如上述诉求。
另查明，被告曾庆欢与前妻陈雄花于1999年8月26日在陂面镇民政办办理结婚登记手续，2000年2月5日生育婚生女儿曾桐焕，2008年5月13日购买广东省阳春市春城街道朝阳新城锦绣花园商住楼，该房屋登记在被告曾庆欢名下，属被告曾庆欢与陈雄花夫妻共有财产。陈雄花于2008年12月10日病故，其父母分别为陈创益、黄庭。被告曾庆欢在签订上述房地产买卖合同时没有把以上事实告知第三人洪铭骏和原告刘洋，也没有征得曾桐焕、陈创益、黄庭的同意。
以上事实，有原、被告在庭审中的陈述记录在案，有户口簿、身份证、出生医学证明、证明、火化证、房地产买卖合同、收据、协调笔录、广东省商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、结婚登记申请书、房地产权证、借据、住房产权登记信息查询结果等证据复印件附案证实。
本院认为：原告刘洋与被告曾庆欢订立《房地产买卖合同》，约定被告将阳春市春城街道朝阳新城锦绣花园商住楼卖给原告，由原告按约定支付房屋价款，双方之间形成买卖合同关系。本案当事人争议的焦点是：一、双方签订的《房地产买卖合同》是否有效及是否应当解除的问题；二、违约责任承担问题；三、中介费是否应当退还问题；四、原告已经支付的房价款及利息退还的问题。
一、关于合同效力及是否应当解除的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）、因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案原告刘洋和被告曾庆欢是自愿签订《房地产买卖合同》，合同内容是双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效和可撤销情形，属于有效合同。
本案涉案房屋属被告曾庆欢与陈雄花夫妻共有财产，陈雄花病故后，其父母陈创益、黄庭及其婚生女儿曾桐焕均有权继承该房屋中属于陈雄花的份额。被告曾庆欢未经陈创益、黄庭及曾桐焕同意，在未完全取得房屋的所有权和处分权的情况下与原告签订合同出卖房屋给原告，属故意隐瞒与订立合同相关的重大事实，因而导致物权无法合法转移、无法实现合同目的的结果发生，被告应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标�物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告刘洋有请求解除与被告曾庆欢签订的《房地产买卖合同》的权利，被告曾庆欢以其未完全取得所出卖房屋所有权，合同效力处于待定状态作为抗辩原告解除合同的主张，理据不足，本院不予采纳。
二、关于违约责任如何承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据�约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定和《房地产买卖合同》第三条的约定，本案原告刘洋和被告曾庆欢签订《房地产买卖合同》后，原告刘洋按照合同约定支付了定金及购房款共150000元，其履行了合同的义务。被告曾庆欢按照合同约定应当将房屋过户到原告名下，但其没有，其对出卖的房屋负有瑕疵担保责任，应当确保有完全的所有权或处分权，但其在明知没有完全处分权的情况下，仍然出卖�屋，且在订立合同时候隐瞒了与订立合同有关的重要事实，导致合同无法实现，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金，《房地产买卖合同》补充具体落实部分第12条约定被告曾庆欢应双倍返还原告已经支付的购房款150000元，原告刘洋只是请求违约金100000元，没有超出合同约定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告刘洋请求违约金100000元过高，并结合双方当事人的过错，依法应当调整为45000元适宜。
三、关于中介费问题。《房地产买卖合同》第三条约定如果卖方违约应赔偿买方中介费，被告曾庆欢没有将出卖房屋产生的继承等有关问题告知原告，以致无法履行合同，其行为构成违约，原告支付给第三人的中介费损失应由被告承担，原告请求被告曾庆欢返还3880元，本院予以支持。被告辩称应当由第三人返还，第三人作为中介，其已经付出劳动，应当得到报酬，故对其答辩意见本院不予采纳。
四、关于原告请求被告曾庆欢返还购房款和支付从起诉之日起150000元的利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告刘洋已经支付定金及购房款共150000元，其请求被告曾庆欢返还，本院予以支持。原告请求被告曾庆欢支付从起诉之日起150000元的利息符合法律规定，本院予以支持�
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十四条，第九十四条第四款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条，第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告刘洋与被告曾庆欢于2013年10月3日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告曾庆欢于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款150000元及利息给原告刘洋，利息从2014年2月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款之日止；
三、被告曾庆欢于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45000元给原告刘洋；
四、被告曾庆欢于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费3880元给原告刘洋；
五、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为7120元，由被告曾庆欢负担（原告已预交受理费7120元，由被告曾庆欢迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 王华盛
审 判 员 翁华令
代理审判员 林金桥
二〇一四年六月十二日
书 记 员 吕文琪