河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第01140号
上诉人（原审被告）三门峡市安业房地产开发有限公司。住所地：三门峡市黄河路开发区段**号楼院内。
法定代表人张永安，该公司经理。
委托代理人郭百峡，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。
被上诉人（原审原告）史俊堂，男，1967年12月30日生，汉族，住三门峡市开发区。
委托代理人王玉梅，河南天地律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解。
原审被告陈苏云，女，1962年10月2日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
原审被告张少飞，男，1987年5月11日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
二原审被告的共同委托代理人郭百峡，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。
上诉人三门峡市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）因与被上诉人史俊堂，原审被告陈苏云、张少飞民间借贷纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民初字第01145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人安业公司及原审被告陈苏云、张少飞的共同委托代理人郭百峡，被上诉人史俊堂的委托代理人王玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年3月29日，史俊堂与安业公司签订房地产买卖契约1份，该契约主要约定：安业公司自愿将位于向川路东二街坊1号院4#楼1单元2层北户（137.68平方米）、2#楼1单元7层东户（122.88平方米）、5#楼1单元2层东户（155.03平方米）、1#楼3单元2、3层东户（248.41平方米）的4套房屋出售给史俊堂；双方议定的房地产成交价格为1000000元，史俊堂于2014年3月29日前一次性付清给安业公司，付款方式为现金；双方同意于2014年3月29日由安业公司将上述房地产证实交付给史俊堂；如果安业公司不履行合同，史俊堂可追究安业公司的违约责任，并按购房款的1.5倍赔偿史俊堂。因向川路东二街坊1号院5#楼1单元2层东户（155.03平方米）和1#楼3单元2、3层东户（248.41平方米）登记在张少飞和陈苏云名下，张少飞和陈苏云也于同日在安业公司和史俊堂的合同中注明，同意将自己名下的房屋卖给史俊堂。合同签订后，史俊堂通过高利莎的账户向安业公司提供的章东玲账户转款1000000元，安业公司向史俊堂出具收据1份，载明：今收到史俊堂交来房款人民币1000000元。同日，史俊堂又向安业公司出具收条1张，载明：今收到安业公司利息25000元（贰万伍仟元整），本金壹佰万元2014年3月29日至2014年4月29日。之后，安业公司分别于2014年4月26日、5月29日、7月2日、8月1日、9月5日、10月16日、11月5日、2015年1月5日先后通过章东玲的账号陆续向史俊堂转账25000元、25000元、25000元、25000元、25000元、25000元、25000元、50000元，并注明将利息付至2015年1月29日。2015年2月16日，安业公司又向史俊堂转账5万元。后双方产生争议，史俊堂起诉来院，要求安业公司、陈苏云、张少飞履行与其签订的房地产买卖契约，交付四套房屋并协助办理房屋所有权变更登记手续，支付违约金5万元。审理中，史俊堂变更诉讼请求，要求安业公司、陈苏云、张少飞归还借款100万元及利息3.8万元（支付至付清之日止），并支付违约金5万元。
原审法院认为：史俊堂与安业公司、陈苏云、张少飞虽然签订了房地产买卖契约，但从契约的实际履行看，安业公司并未按实际约定交付房屋，而是按交款数额每月支付利息，可知房屋买卖不是双方的真实意思表示，该契约显然不具有房屋买卖的基本特征，故史俊堂与安业公司之间的关系名为房屋买卖实为借贷，本案应定性为民间借贷纠纷。史俊堂要求安业公司返还借款，理由成立，应予支持，而要求陈苏云、张少飞同样偿还借款，二人辩称履行的是为房屋担保的行为，故作为民间借贷纠纷，陈苏云、张少飞担保事实存在，买卖房屋的性质实际为在房屋价值的范围内对安业公司的借款承担连带保证责任。借款履行过程中，安业公司于2015年2月26日支付史俊堂5万元，从数额、利息约定及支付日期看，该款的支付应为2015年1月29日至3月29日的利息。史俊堂主张利息部分，超出法律规定，对于超出部分不予保护，故逾期利息按中国人民银行同期贷款利率四倍从2015年3月30日开始计算。安业公司认可收到史俊堂支付的借款975000元，其提前支付利息系其自愿行为，并不违反法律规定，但不能认定史俊堂在支付借款时已提前扣除利息。关于违约金5万元，本案为民间借贷纠纷，买卖合同的约束性条款并不对借贷产生效力，故史俊堂的诉求缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七十一条、第七十五条之规定，判决：
一、三门峡市安业房地产开发有限公司偿还史俊堂借款1000000元及利息（从2015年3月31日至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计息）。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、陈苏云在其所有的位于三门峡市开发区向川路东二街坊1号楼1#楼3单元2、3层东户（248.41平方米）房屋的限额内对上述借款承担担保责任；张少飞在其所有的位于三门峡市开发区向川路东二街坊1号楼5#楼1单元2层东户（155.03平方米）房屋的限额内对上述借款承担担保责任。
三、驳回史俊堂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14250元，保全费5000元，合计19250元，由史俊堂负担1000元，安业公司、陈苏云、张少飞负担18250元。
宣判后，安业公司不服，提起上诉称：原审判决认定事实错误。首先，史俊堂在支付借款时，已经扣除利息25000元，该款不能认定为借款本金。双方的借贷属于高利贷，为了规避高利贷双方名为房屋买卖实为借贷，为了规避提前扣除利息，在史俊堂转款后，我公司支付了利息。因此，该情形符合法律规定的提前扣除利息的事实。对扣除的利息不能计算在本金中。其次，我公司于2015年2月16日支付的5万元，应当认定为借款本金，而非两个月的利息。因利息支付日未到期，加之春节将至，史俊堂以看病急需用钱为由，到公司法定代表人家中催讨，当时口头约定归还的5万元是本金，况且在转账凭据上，我公司注明了归还本金并将该凭据入账。综上，请求撤销原判，改判我公司不承担75000元的还款责任。
被上诉人史俊堂辩称：1、原审判决认定借款本金是100万元符合客观事实。首先从转款凭证上载明转款是100万元，从我打的收条上，注明的是利息25000元（借款本金100万元），且安业公司的张永安在收条上签字认可借款本金是100万元。2、2015年2月16日安业公司支付的5万元，系2015年1月29日至3月29日的利息，而非本金。故原审认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉并依法予以维持原判。
本院查明的事实与原审相同。
本院认为：史俊堂与安业公司签订了房地产买卖契约，由陈苏云、张少飞用其购买的房产提供担保，但从双方实际履行契约的行为看，安业公司没有按照双方的约定交付房屋，而是史俊堂通过银行转款100万元给付安业公司后，安业公司当天就付给史俊堂利息25000元，安业公司提供的会计凭证上也载明“付利息”字样。充分印证了双方是民间借贷合同，并非房屋买卖合同关系，对此，双方也亦认可，故原审据此认定正确。对于安业公司上诉称当天支付的25000元，应是借款本金的部分，应从本金中予以扣除，由于安业公司收到银行转款100万元借款本金后，用现金自愿支付利息的行为，显示安业公司的诚信可靠，况且，在其公司的会计账册中记载是“付利息”，故原审依据双方的约定和履行的事实，予以判决并无不当。安业公司要求当天所付款项应从借款本金的总额中扣减的理由，不能成立。
关于安业公司支付史俊堂5万元的问题，安业公司于2015年2月26日向史俊堂支付5万元，公司会计凭证上也注明是本金，但史俊堂不予认可，且付款行为也是在拖欠史俊堂借款利息近一个月，之后，安业公司至今没有再行还款，故原审认定支付的5万元为两个月的利息，并无不妥。因此，安业公司的此项诉求缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉三门峡市安业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁森林
审 判 员 乔建刚
代理审判员 孟大艳
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 秦 艳