福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初2989号
原告：南平中富物流有限公司，住所地福建省南平市南福路45号海峡建材家居广场5幢3层。
法定代表人：陈贤宠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何炜，福建武夷律师事务所律师。
被告：康渊操，男，1968年10月19日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
原告南平中富物流有限公司（以下简称中富物流公司）与被告康渊操房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中富物流公司的委托诉讼代理人何炜、被告康渊操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中富物流公司向本院提出诉讼请求：1.确认中富物流公司与康渊操签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》于2017年6月8日解除；2.康渊操支付拖欠的租金、市场服务费16266元及违约金（违约金按月利率2%计算，自2017年1月1日计算至康渊操实际支付之日；截止至2017年10月10日的违约金为2538元）。事实和理由：中富物流公司与康渊操于2016年1月1日签订了《海峡建材家居广场场地租赁合同》、《海峡建材家居广场场地经营管理合同》。合同约定中富物流公司将位于南平市海峡建材家居广场1705号商铺出租给康渊操。合同期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止。双方合同第二条、第三条、第七条约定：2017年的场地月租金为1695元，月市场服务费为1356元。租金和市场服务费支付方式为每3个月支付一次，先付后用。康渊操当期综合租金、市场服务费应在上个月15日前向中富物流公司指定银行账户支付。逾期一个月视作康渊操违约，中富物流公司有权单方终止合同，收回康渊操的租赁经营场地，没收康渊操合同保证金，并由康渊操赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。
康渊操于2017年1月1日开始未向中富物流公司租金和市场服务费。据统计，截止至2017年6月，康渊操拖欠的租金、市场服务费共计16266元。中富物流公司本着友好协商的态度多次打电话、发短信向康渊操催讨场地租金和市场服务费，但康渊操一直不予理睬。鉴于康渊操的行为违反合同约定，构成根本违约，中富物流公司被迫行使单方解除权，于2017年6月2日、6月8日将催租函、解除合同通知书邮寄给康渊操及粘贴在康渊操的经营场所，终止了双方的合同关系。但康渊操拖欠的租金、市场服务费至今仍未支付。综上所述，康渊操的行为严重侵犯了中富物流公司的合法权益，中富物流公司提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。
康渊操辩称，一、康渊操对于中富物流公司在起诉状中请求的欠付租金及市场服务费的事实没有异议。二、中富物流公司没有向康渊操发出催租函和解除合同通知书。三、中富物流公司于2017年5月份将康渊操经营的场所店门锁闭。店内有卫浴门、实木门、铁门、防盗门、电风扇、根雕、艺术线条、淋浴房等价值十几万的物品都不见了，不知被谁拿走。中富物流也没有通知康渊操。四、中富物流公司的招商部尚欠康渊操2016年的工资3760元。五、康渊操经营的店铺并非康渊操个人所开，是与其他二人合伙一起经营的。六、对于中富物流公司主张的违约金没有意见。综上所述，康渊操希望继续承租该店面。如无法租赁，则中富物流公司应当赔偿康渊操的店铺损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：中富物流公司提交的《催租函》一份、邮政特快专递单及查询记录各一份、《催租函》和《解除场地租赁合同通知书》的粘贴照片四张。康渊操对于《催租函》、邮政特快专递单及查询记录有异议，认为签收人系其侄儿，其侄儿并未将该邮件转递给康渊操。康渊操对于粘贴的四张照片无异议。本院认为，邮政特快专递单载明的送达地址为康渊操的身份证地址，也是康渊操在双方合同中确认的地址。该催租函邮寄至该地址后，康渊操亲属已实际签收，应视为康渊操收到该函，故本院对于《催租函》、邮政特快专递单及查询记录予以采信。《催租函》和《解除场地租赁合同通知书》已粘贴于康渊操的经营场所，康渊操亦无异议，本院对该证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于南平市（海峡建材城）1幢至5幢的房屋登记在南平东达房地产开发有限公司（以下简称东达房地产公司）名下。2013年6月30日，东达房地产公司与南平市中富置业有限公司（以下简称中富置业公司）签订《租赁协议书》。该协议约定：东达房地产公司将其所属位于南平市海峡建材家居广场，租赁标的为海峡建材项目，租赁建筑面积为23632.67平方米租赁给中富置业公司经营使用；租赁期限为15年，自2015年1月1日始至2029年12月31日止。2015年1月22日，中富置业公司更名为中富物流公司。
2016年1月1日，中富物流公司（合同甲方）与康渊操（合同乙方）签订一份《海峡建材家居广场场地租赁合同》（合同编号：2016010101）。该合同约定：甲方将位于南平市海峡建材家居广场1705号商铺，建筑面积为67.78平方米（含公摊面积）出租给乙方；租赁期2年，从2016年1月1日起至2017年12月31日止；第一年2016年1月1日起至2016年12月31日止的月综合租金及费用为1356元（其中，租金为1017元，物业管理费为339元），第二年2017年1月1日起至2017年12月31日止，月综合租金及费用为1695元（其中，租金为1356元，物业管理费为339元）。合同第三条约定：“1、本合同签订时乙方向甲方支付人民币4068元为合同保证金。交纳人民币4068元为3个月预缴的综合租金及费用，以上金额交纳完毕经甲乙双方签字盖章本合同予以生效。2、本合同所约定的综合租金支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期租金应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租金经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第七条约定：“违约责任。1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方解除本合同。乙方所缴纳的合同保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《海峡建材家居广场场地经营管理合同》（合同编号：2016010101）。该合同第二条约定：“市场服务费。1、在租赁期内，甲方向乙方提供商场经营管理服务，并收取相应的市场服务费。2、甲方向乙方按租赁面积共计67.78平方米收取市场服务费，月市场服务费共计人民币1356元。”合同第三条约定：“市场服务费的交纳。1、……2、本合同所约定的市场服务费支付方式为每3月支付一次，先付后用，乙方当期市场服务费应在上个月15日前向甲方指定银行账户支付。逾期一个月视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地，没收乙方合同保证金。”合同第八条约定：“违约责任。1、乙方未能按照本合同第二条所约定的期间缴纳市场服务费用的，甲方有权单方面解除本合同。乙方所缴纳的合同租赁保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。2、……”该合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，中富物流公司将租赁房屋交付康渊操使用，康渊操依约支付了综合租金及费用、市场服务费。但从2017年1月1日起，康渊操未再向中富物流公司支付综合租金及费用、市场服务费。2017年6月2日，中富物流公司向康渊操发出一份《催租函》，要求康渊操在收到该函之日起三日内将租金及市场服务费缴清。同时，中富物流公司还将该《催租函》张贴于租赁房屋的门面处。2017年6月8日，中富物流公司又在租赁房屋的门面处张贴一份《解除场地租赁合同通知书》。该通知书载明：“致：康渊操先生/女士：你好！我是南平中富物流有限公司，你与我司签订《海峡建材家居广场场地租赁合同》已生效，你至今尚欠我司1-6月份综合租金及市场服务费16266元，同时该合同第三条第2款明确约定：本合同所约定的综合租金支付方式为每3个月支付一次，先付后用，你方当期租金应在上个月15日前向我司指定银行账户支付，逾期一个月视为你方违约，我司有权单方终止合同，收回你方的租赁经营场所，没收你方合同保证金。但是时至今日你方仍未履行合同约定支付租金，此行为已经构成违约。根据双方合同第六条及我国合同法的规定，我司作为出租人有权随时通知你解除租赁关系，现依法通知你：一、由于你方的违约行为，自本通知书发出之日起，你与我司的场地租赁关系终止；二、限你在收到本通知书（通知书黏贴在你方经营场所视为送达你方）3日内将经营场所清场归还我司，否则我司将组织人员清场，由此产生的清场费用由你承担；三、我公司将保留进一步追究你违约责任的权利；四、本通知函一式三份，快递邮寄一份给你，一份我司留存，一份粘贴在你承租的经营场所，内容相同。通知人：南平中富物流有限公司。2017年6月8日。”同日，中富物流公司将租赁场所的店门锁闭。此后，康渊操仍未向中富物流公司支付综合租金及费用、市场服务费。中富物流公司遂诉至本院。
本院认为，中富物流公司与康渊操签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于中富物流公司主张解除其与康渊操签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》的诉讼请求。《海峡建材家居广场场地租赁合同》第七条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方解除本合同。乙方所缴纳的合同保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。”《海峡建材家居广场场地经营管理合同》第八条约定：“违约责任1、乙方未能按照本合同第二条所约定的期间缴纳市场服务费用的，甲方有权单方面解除本合同。乙方所缴纳的合同租赁保证金不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。”本案中，康渊操未按照前述两份合同约定，足额支付中富物流公司综合租金及费用、市场服务费，且在中富物流公司发出《催租函》后仍未支付，康渊操的行为已构成根本违约。前述合同约定的解除条件已成就，中富物流公司有权解除合同。中富物流公司于2017年6月8日将《解除场地租赁合同通知书》粘贴于租赁场所，视为其已行使合同单方解除权，故中富物流公司主张确认双方合同解除的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，应予支持。
关于中富物流公司主张康渊操支付拖欠的租金（即综合租金及费用）、市场服务费及其违约金的诉讼请求。根据庭审查明事实，康渊操从2017年1月1日起未向中富物流公司支付租金和市场服务费。截止至中富物流公司将租赁房屋店门锁闭之日（即2017年6月8日），康渊操尚欠中富物流公司租金和市场服务费合计16068.60元[（1695元/月+1356元/月）×5个月零8日]。康渊操应当及时支付该欠付款项给中富物流公司。中富物流公司主张的租金和市场服务费超过16068.60元的部分，没有事实依据，不予支持。根据《海峡建材家居广场场地租赁合同》第七条和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》第八条约定，康渊操未足额支付综合租金及费用、市场服务费导致合同解除，其应支付中富物流公司未交款项逾期期间每日0.5%的违约金。本案中，中富物流公司主张康渊操支付从2017年1月1日起，按月利率2%计算的违约金，该计算标准低于前述合同约定的违约金计算标准，且康渊操亦无异议，本院予以确认。经计算，截止至2017年10月10日的违约金为2965.57元[（1695元/月+1356元/月）×3个月×月利率2%×（9个月零10日+6个月零26日）]。中富物流公司主张的违约金2538元低于前述金额，是其对民事权利的合理处分，应予支持。2017年10月11日之后的违约金，仍以实际欠款为基数，按月利率2%计算至欠款付清之日止。
关于康渊操提出的“其经营的店铺并非康渊操个人所开，是与其他二人合伙一起经营的”的抗辩意见。《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》的承租人均为康渊操。根据合同相对性原理，康渊操是否与他人合伙经营，与中富物流无关。故对该抗辩意见不予采纳。关于康渊操提出的“中富物流公司于2017年5月份将康渊操经营的场所店门锁闭。店内有卫浴门、实木门、铁门、防盗门、电风扇、根雕、艺术线条、淋浴房等价值十几万的物品都不见了，不知被谁拿走。中富物流也没有通知康渊操。康渊操希望继续承租该店面。如无法租赁，则中富物流公司应当赔偿康渊操的店铺损失”的抗辩意见。康渊操仅是对经营场所内的物品进行罗列性陈述，并未提交相关证据证明，且康渊操未在本案中对赔偿损失问题提起反诉，故本案不予处理，对其该项抗辩意见不予采纳。关于康渊操提出的“中富物流公司的招商部尚欠康渊操2016年的工资3760元”的抗辩意见。本案系房屋租赁合同纠纷，与康渊操提出的工资问题并非同一法律关系，故本案对此不予处理，对其该项抗辩意见不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、南平中富物流有限公司与康渊操于2016年1月1日签订的《海峡建材家居广场场地租赁合同》和《海峡建材家居广场场地经营管理合同》于2017年6月8日解除。
二、康渊操于本判决生效之日起七日内支付南平中富物流有限公司尚欠的租金、市场服务费16068.60元，并支付违约金（从2017年1月1日起计算至2017年10月10日止的违约金为2538元；2017年10月11日起至16068.60元付清之日止的违约金，以实际欠款为基数，按月利率2%计算）。
三、驳回南平中富物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费103元，由康渊操负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 徐华强
二〇一七年十月二十六日
书记员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。