浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1815号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温州浙壹物流有限公司，住所地：温州市鹿城区岩门村井头路16号。
法定代表人：麻陈聪，总经理。
委托代理人：郑良辉，浙江一华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市鹿城区丰门街道岩门村村民委员会，住所地：温州市鹿城区岩门村。
法定代表人：李相存。
委托代理人：张存明，浙江蓝汇律师事务所律师。
上诉人温州浙壹物流有限公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第2405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定，2012年，原、被告双方经协商，原告将坐落温州市鹿城区丰门街道岩门村岩头山下，西以岩头山为界，南以大门为界，周围以瓯江沿岸为界的水泥坦地7亩地连同简易房7间（198平方米）出租给被告用于物流运输使用，原告于2012年10月11日将上述场地交付给被告使用。双方于2014年1月23日补充签订《场地租赁协议》对上述租赁事宜予以确认，并约定租期10年，从2012年10月11日起至2022年10月10日止。前三年租金320000元，第四年起租金以每三年5%递增。首年租金分两次支付，其余按每年一次付清，每年租金需在使用前提前十天支付。因被告搭建违章建筑，被相关部门查处拆除、处罚，与原告无涉。被告因经营不善而歇业，原告应给予理解，减少或减轻租金，因政策性变化土地被征用或土地基本建设被征用，被告可以免交租金，其损失由被告自行负担；……五、争议处理办法：本协议如需增加、删除或更改条款，需经双方协商，对本协议发生争议或增加、删除或更改条款发生异议，双方应先凭着诚实信用互让互助原则进行协商，同意后用书面补充具有同等效力。涉案租赁的7间简易房于2013年11月1日被相关部门拆除。被告承租涉案场地后，支付了2014年10月11日前的租金，又于2015年2月16日支付租金200000元。涉案场地从交付给被告使用之后，一直由被告使用至今。
原判认为：原、被告于2012年达成租赁合意将涉案场地及7间简易房出租给被告使用，涉案7间简易房于2013年11月1日被相关部门拆除，双方于2014年1月23日补充签订《场地租赁协议》对上述的租赁事实及租金的标准予以确认，被告应按照补充签订的《场地租赁协议》约定的租金标准向原告支付租金。被告主张因原告出租给原告的7间简易房被告有关部门拆除，导致被告无法继续经营，故被告可以依据合同的约定及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定可以要求法院减少租金。该院认为，适用上述第二十六条的一个前提是当事人在订立合同时无法预见客观情况的变化，本案中，原告所出租给被告的7间简易房并没有相应的审批手续及取得产权证，故被告在租赁涉案7间简易房可以预见到该7间简易房有可能被拆除，其主张适用上述第二十六条要求法院减少租金，不予支持；关于被告主张的根据协议的约定，在被告因经营不善而歇业，原告应给予理解，减少或减轻租金，该院认为，在《场地租赁协议》第五条争议处理办法中约定，若要变更协议条款需双方协商确定，故综合该协议的全文，被告主张要求减少租金应与原告协商处理，被告无权单方减少租金。且涉案7间简易房被拆除在前，双方签订补充《场地租赁协议》在后，若被告认为应减少租金，在签订补充《场地租赁协议》时亦可以与原告进行协商减少租金，但被告在签订补充《场地租赁协议》时却未提出异议，故对被告的上述抗辩，亦不予认可。被告已支付2014年10月11日前的租金，2014年10月11日-2015年10月11日的租金，原告自愿降低按290000元计算，予以准许，被告于2015年2月16日支付了200000元，故被告还应支付90000元；2015年10月11日-2016年10月11日的租金，原告自愿按304500元计算，予以准许，被告按照协议约定应在2015年10月1日前支付，但被告未予支付，故原告主张被告支付2015年10月11日-2016年10月11日的租金304500元，予以支持。综上，被告应向原告支付租金394500元。关于原告主张的利息损失，因被告未按照协议的约定从2014年10月1日前支付2014年10月11日-2015年10月11日的剩余租金90000元，故原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率计算剩余租金90000元从2014年10月1日至2015年10月1日的利息5040元，予以支持。因被告未按照协议的约定从2015年10月1日前支付2015年10月11日-2016年10月11日的租金304500元，故原告主张按照中国人民银行同期贷款基准利率计算租金304500元从2015年10月1日至判决确定的履行之日止的利息损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、被告（反诉原告）温州浙壹物流有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）温州市鹿城区丰门街道岩门村村民委员会租金394500元及利息损失（2014年10月1日至2015年10月1日的利息为5040元，2015年10月1日起的利息以304500元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回被告（反诉原告）温州浙壹物流有限公司的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7218元，减半收取3609元，反诉案件受理费40元，合计3649元，由被告（反诉原告）温州浙壹物流有限公司负担。
宣判后，温州浙壹物流有限公司不服，提起上诉称：一、上述协议的租赁标的物系林地及在该林地上搭建的7间简易房，被上诉人将林地出租给上诉人作为经营用地，改变了林地用途，且双方签订《场地租赁协议》前后均未向任何行政部门提出审批请求，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，同时损害了社会公共利益，应当认定为无效。二、被上诉人违反协议约定在先，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。1、根据涉案《场地租赁协议》第一条的约定，7间简易房是租赁标的的重要组成部分，被上诉人有义务保证上诉人正常使用该房屋。简易房在2013年被拆除后，被上诉人一直没有将其重建，因合同标的部分灭失，在双方达成新的协议前，上诉人当然有权拒绝支付租金。2、根据涉案《场地租赁协议》第二条的约定，被上诉人负责三通到场，但被上诉人至今未履行通电义务，场地用电系向村民借用。三、1、原审法院判决驳回上诉人对租金的鉴定请求，直接按照协议约定的金额作出判决，既不合理也不合法。涉案《场地租赁协议》按照法律规定应认定为无效，故其中的租金条款也归于无效，上诉人占用场地期间的占用费必须经鉴定才能得出。3、上诉人占用场地期间，被相关部门多次拆违，上诉人直接损失高达2520000元，亏损严重，现已处于歇业状态。根据涉案《场地租赁协议》第四条的约定，双方应对租金进行协商。如协商不成，法院应行使自由裁量权，对经评估得出的占用费予以部分免除。4、7间简易房已灭失，剩余七亩坦地的占用费也需要鉴定。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人温州市鹿城区丰门街道岩门村村民委员会辩称：一、涉案《场地租赁协议》并未违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效合同。即使合同无效，根据土地有偿使用原则，上诉人也应当参照租赁合同约定的租金标准向被上诉人支付占有使用费。二、本案中，被上诉人不存在违约情形，且合上诉人也已经向被上诉人支付2013年到2014年、2014年到2015年的部分租金，上诉人主张先履行抗辩权没有事实依据。三、上诉人提出租金评估申请超过法定举证期限，且双方已经在协议中对租金进行约定，故租金评估没有必要。四、双方签订的是场地租赁合同，标的物主要是场地，七连间房简易房是场地的附属物，上诉人在签订协议时知晓简易房是违章建筑，双方在协议中明确约定7间房屋如果被拆除与被上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，一、关于涉案《场地租赁协议》的效力。一审中，上诉人并未对协议效力提出异议，并反诉要求将租金从2013年10月10日起变更为每年70000元，实际上已对合同效力作出确认，现其在二审中主张协议无效，违反了民事诉讼禁止反言的原则。另外，经审查，上述协议不存在违反法律、行政法规效力性强制性规范的情形，亦不存在违反社会公共利益的情形，且场地上原有违章建筑已在签订协议前拆除，上诉人主张合同无效的理由不成立，本院对该主张不予采信。
二、关于上诉人应支付的租金数额。涉案《场地租赁协议》签订于2014年1月23日，而七连间简易房已于2013年11月1日被拆除，即上诉人签订上述协议时对7间简易房已被拆除的事实是明知的，如上诉人认为其不需支付7间简易房的租金，也应在协议签订后一年内提出变更或撤销。现上诉人未在法律规定的除斥期间内提出撤销或变更，故该协议关于租金的约定对双方仍具有约束力，被上诉人自愿按照每年290000元的标准计算租金，系其对自身权利的合法处分，原判按照上述标准确定上诉人应付的租金，并无不当。上诉人以其经营不善为由要求被上诉人减少租金，但未就其经营状况进行举证，原审法院不予支持，亦无不当。
三、关于上诉人主张先履行抗辩的理由是否成立。上诉人主张被上诉人未履行“三通”及重建7间简易房的义务，但未就被上诉人曾承诺重建7间简易房的事实进行举证，也未举证证明被上诉人不履行“三通”义务的事实，故其主张先履行抗辩权，依据不足。
四、关于原审判决审判程序是否合法。涉案场地租金已由双方在协议中进行明确约定，原审法院认为占有使用费评估没有必要，符合本案实际。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7218元，由上诉人温州浙壹物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年七月十七日
书 记 员 周婷婷