上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初8611号
原告：王某1，女，汉族，1985年9月11日生，住上海市金山区。
原告：顾某某，女，汉族，2011年8月31日生，住上海市金山区。
法定代理人：王某1，女，汉族，1985年9月11日生，住上海市金山区辰凯花苑***号***室，系其母亲。
两原告共同委托诉讼代理人：徐善明，上海致慎律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：高飞，上海致慎律师事务所律师。
被告：吕某某，男，汉族，1960年5月8日生，住上海市金山区。
被告：王2，男，汉族，1985年8月5日生，住甘肃省兰州市。
两被告共同委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
原告王某1、顾某某诉被告吕某某、王2房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判，后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告王某1及两原告共同委托诉讼代理人高飞，被告王2及两被告共同委托诉讼代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年7月3日，原、被告就金山区东泉新村XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》、网签了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定原告以人民币885,000元向被告购买该处房屋。协议签订后，原告按照约定向被告支付了首付款285,000元。此后，原告多次要求被告继续履行合同，被告始终以各种理由拖延，不愿继续履行合同。原告认为，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按约履行了义务，但被告拒不履行合同约定的义务，被告的行为侵犯了原告的合法权益。故原告特诉至法院，请求法院：1、判令被告继续履行原、被告于2016年7月3日就金山区东泉新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告协助原告办理金山区东泉新村XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼中，原告诉讼请求变更为：1、请求法院判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同(2016年7月3日签订)；2、要求被告吕某某返还两原告支付的购房款285,000元；3、要求被告吕某某赔偿对原告造成的损失1,225,475.5元；3、本案诉讼费由被告承担。就上述第三项诉请原告补充事实及理由如下：涉案房屋系两被告共同共有，被告王2对吕某某的代理权予以否认，因此被告吕某某对王2共同共有的不动产处分是违反原、被告之间约定的，致使合同目的无法实现，合同无法继续履行，责任在于被告吕某某，损失中包含了房屋差价1,205,000元，中介费17,700元、诉讼保全保险费2655元。
被告王2辩称，同意返还购房款的诉讼请求，不同意其余诉讼请求。房地产买卖居间协议、买卖合同被告王2均未参与交易谈判、也未授权他人代签，由吕某某签署、经吕某某代王2签字的合同并未生效，故不存在解除合同，房屋产权证上写的是王2的名字，王2所有的财产，吕某某不构成无权处分行为，吕某某是代王2签署，所签的名字仍然是“王2”而非“吕某某”，中介也有误导行为，王2发现房屋买卖交易后即委托律师向原告发出了律师函，故本案不能适用关于买卖合同司法解释第三条，本案合同是无权代理人代签他人姓名的行为，故合同没有成立，吕某某代签王2姓名原告是明知的。
被告吕某某辩称，同意原告的第一条及第二条诉讼请求，不同意其他诉讼请求，其不应当承担法律责任，其并未保证王2同意出售房屋，其以为女儿可以做主决定，不知道还需要女婿本人同意，本案过错在于中介和原告，他们都告诉其可以代王2签名，也明知王2不在场，不是王2本人所签，因此，原告如果觉得有损失应当找中介或自己承担。
经审理查明，系争房屋权利人为被告吕某某、王2，系两人共同共有，于2010年9月13日取得房地产权证。王2系吕某某女婿，其与吕某某女儿吕某某于2013年11月18日登记结婚。2016年7月3日，经上海众益房地产经纪事务所(下称众益地产)介绍，两原告与被告吕某某、王2(未到场，实为吕某某代签)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定两原告向两被告购买系争房屋，购买总价885,000元等。同日，两原告(作为乙方)还与被告吕某某、王2(作为甲方，王2未到场，签名系吕某某代签)签订《上海市房地产买卖合同》(备案合同，编号XXXXXXX)，合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款885,000元，甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续，合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第5条约定，甲方应当保证签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应当承担相应的过错违约责任。签约当日，原告向被告吕某某支付购房定金20,000元,2016年7月17日，原告向被告吕某某支付购房首付款285,000元(包含定金20,000元)。2016年8月11日，被告王2委托律师向两原告发出律师函，载明：…《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》均由于王2本人从未同意出售…因此居间协议和买卖合同均属无效，现通知贵方，由于相关交易文件无效，希贵方接到本律师函后立即提供贵方的银行账户，方便吕某某将贵方已交付的“购房款”退还贵方…为免双方陷于诉累，请贵方于收到本函之日起三日内回复委托人或受托律师，否则，一切后果由贵方承担…。2016年8月14日，吕某某将原告支付的285,000元购房款退回原告账户，后原告又将前述钱款打回被告吕某某账户。遂涉诉。
诉讼中，原告陈述，签订合同时，王2妻子吕某某在场，故原告认为房屋是夫妻共同财产，吕某某是有处分权的，所以吕某某授意其父亲吕某某签署。被告陈述，系争房屋是王2的婚前财产，不属于夫妻共同财产，吕某某没有权利代签合同。
诉讼中，依原告申请，本院委托上海国信土地房产评估投资有限公司就系争房屋于2016年8月15日、9月15日、10月15日、11月15日、12月15日的市场价值进行了评估，评估报告载明前述时间节点系争房屋的价值依次为149万元、170万元、178万元、183万元、186万元。原、被告双方对评估结果均无异议，对适用价格的时间节点持分歧意见，原告认为损失应当以其变更诉讼请求时(即2017年1月)的价格为参考，被告认为应当适用2016年8月15日的价格。
诉讼中，本院依据两原告申请，依法查封了两被告名下的系争房屋。
以上事实，由原、被告身份信息、房地产买卖居协议、房地产买卖合同、转账凭条、收据、微信聊天记录、上海市房地产权证、结婚证、登机牌及订票信息、律师函及中介信息、邮件退件、银行流水及本院庭审笔录等证据所证实。
本院认为，关于合同效力，系争房屋系两被告共同共有，处分该房屋需经全体共有人同意，签订买卖合同时，被告王2并不在场，两原告也没有证据证明，签订合同时被告王2对出售房屋一事知情或同意，故本院认定，吕某某与两原告签订买卖合同的行为系无权处分，根据相关司法解释规定，合同有效，被告关于系争房屋买卖合同未成立的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。现因被告吕某某无权处分涉案房屋导致合同无法继续履行，原告有权要求解除合同并主张损害赔偿。合同解除时间为本案第三次庭审时(即2016年1月12日，原告将诉讼请求变更为解除合同时)。合同解除后，被告吕某某应当将两原告已支付的购房款285,000元返还于两原告。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告吕某某在合同中承诺具有合法处分房屋的权利，而造成本案合同无法继续履行并最终导致解除的原因在于买卖合同未经被告王2同意，被告吕某某履行合同不符合约定，应当承担相应的违约责任。鉴于2016年度金山区房屋价格快速上升，被告吕某某的违约行为确实给两原告造成一定的损失，故两原告有权要求被告吕某某赔偿因房价上涨造成的损失。
关于损失赔偿额的确定。2016年8月，被告王2明确表示不同意出售房屋后，作为一般公民，原告基于签订合同时王2妻子吕某某在场以及两被告的翁婿关系等事由相信合同可以继续履行，并要求被告继续履行合同，符合情理。对于准确判断合同能否继续履行或是解除，应当给予两原告一定的合理期限，该期限本院认定一个月应属合理，故本院酌情参考2016年9月的价格作为被告吕某某赔偿损失的依据，超过该期限产生的损失的由原告自行承担。鉴于两原告签订合同时未尽审慎义务，对损失发生应当承担一定责任，并综合考虑合同实际履行情况，本院酌情确定被告吕某某应当向两原告赔偿损失500,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、确认原告王某1、顾某某与被告吕某某于2016年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)》于2017年1月12日解除；
二、被告吕某某应于本判决生效之日起十日内返还原告王某1、顾某某购房款人民币285,000元；
三、被告吕某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某1、顾某某损失人民币500,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12,650元，财产保全费4945元，评估费6615元，共计23,710元(已由原告预缴)，由原告王某1、顾某某承担11,855元，被告吕某某承担11,855元，被告吕某某所负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
审 判 员 王庆廷
人民陪审员 智雪忠
二〇一七年八月十日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条……
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。