湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂云梦民初字00787号原告：刘忠平，男，1961年9月8日生，汉族，湖北省云梦县人，住孝感市孝南区。原告：李香慧，女，1972年8月15日生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。共同诉讼委托代理人：胡友清，湖北自强律师事务所律师。共同诉讼委托代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。被告：云梦县房地产公司。住所地：湖北省云梦县城关镇珍盐路。组织机构代码：42116581-5。法定代表人：吴春明，该公司经理。诉讼委托代理人：黄红,湖北睡虎律师事务所律师。诉讼委托代理人：石西毛,湖北山川律师事务所律师。原告刘忠平、李香慧与云梦县房地产公司（简称房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月28日分别立案受理后，因两案诉讼标的为同一种类，经当事人同意，依《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，决定两案合并审理，并依法适用普通程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘忠平、李香慧的共同诉讼委托代理人胡友清、被告房地产公司法定代表人吴春明及诉讼委托代理人黄红到庭参加诉讼。诉讼期间，被告房地产公司于2015年9月7日以涉案合同所加盖被告房地产公司公章系伪造，合同实际签订人盛建权已因涉嫌合同诈骗、伪造公司印章被云梦县公安局先后于2015年6月8日、2015年7月6日决定立案侦查，争议事实尚在侦查之中为由，向本院申请中止了审理。被告房地产公司还以本案应由盛建权个人承担民事责任为由向本院申请追加其为被告，本院认为，被告房地产公司主张应由盛建权个人承担民事责任是针对两原告向被告房地产公司主张的诉讼请求提出的抗辩事由，抗辩事由成立的法律后果是两原告诉请不被支持。两原告在本案中是以被告房地产公司为商品房买卖合同的相对方为由而要求其承担合同责任的，根据合同的相对性原则，只有房地产公司为本案适格被告，而且法律并未赋予被告申请追加其他被告的诉讼权利，因此，本院对该申请未予支持。云梦县人民检察院于2016年元月18日向本院提起公诉，指控盛建权等人犯骗取贷款罪。本院于2016年4月22日以（2016）鄂0923刑初45号刑事判决书对盛建权作出了有罪判决。因云梦县人民检察院起诉书及本院生效的（2016）鄂0923刑初45号刑事判决书均未涉及伪造本案商品房买卖合同公章的事实，本院决定恢复本案审理。被告房地产公司对案涉10份商品房买卖合同及应对的收款收据、合同备案表中所加盖的被告房地产公司公章的真实性申请司法鉴定，本院接受申请，并委托双方当事人共同推荐的湖北东湖司法鉴定所进行了司法鉴定。湖北东湖司法鉴定所于2016年6月22日分别出具了鄂东鉴（2016）文鉴字第172-173号、184-193号、174-183号三份司法鉴定意见书，确认案涉10份商品房买卖合同、10份收款收据及合同登记备案表中所加盖的“云梦县房地产公司”公章属同一印章盖印形成，但与被告房地产公司提供的公章样本不是同一印章形成。本院于2016年9月7日再次公开开庭进行了审理，原告刘忠平及原告刘忠平、李香慧的共同诉讼委托代理人杨进军，被告房地产公司诉讼委托代理人石西毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠平向本院提出诉讼请求：1.判令被告房地产公司立即向原告刘忠平交付坐落云梦县城关镇××号肖李棚户区改造（名流.天骄）3号楼1单元第1402号、第1904号、第2204号、第2203号及1号楼1单元第2401号等五套商品住宅，并协助办理过户登记手续；2.判令被告房地产公司按总房款每日万分之三标准向原告刘忠平支付自2015年5月29日至交房之日的逾期交房违约金。原告李香慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告房地产公司立即向原告李香慧交付坐落云梦县城关镇××号肖李棚户区改造（名流.天骄）3号楼1单元第1201号、第1101号、第902号、第1003号、第1001号等五套商品住宅，并协助办理过户登记手续；2.判令被告房地产公司按总房款每日万分之三标准向原告李香慧支付自2015年5月29日至交房之日的逾期交房违约金。原告刘忠平、李香慧主张的事实与理由：位于云梦县城关镇××号的云梦“名流天骄”（也称肖李棚户区改造）房地产项目系湖北名流置业有限公司（简称名流公司）与被告房地产公司联合开发，由被告房地产公司提供开发资质，并以其名义对外从事建设及销售活动，由名流公司法定代表人盛建权具体负责。该开发项目在2014年取得云梦县房管局房屋预售许可。原告刘忠平、李香慧于2015年2月在被告房地产公司位于云梦县城关镇××号的肖李棚户区改造（名流.天骄）开发项目售楼部分别与其负责人盛建权多次洽谈购买商品房事宜后，原告刘忠平于2015年2月5日与被告房地产公司签订了五份商品房买卖合同，以2000元/平方米的单价购买了3号楼1单元第1402号、第1904号、第2204号、第2203号及1号楼1单元第2401号等五套商品住宅，约定2015年2月5日一次性付款，交房日期为2015年5月28日。原告李香慧于2015年2月9日也与被告房地产公司签订了五份商品房买卖合同，以2000元/平方米的单价购买了3号楼1单元第1201号、第1101号、第902号、第1003号、第1001号等五套商品住宅，其中三份合同填写的签订时间为2015年2月10日，约定2015年2月10日一次性付款，二份合同填写的签订时间为2015年2月9日，约定2015年2月9日一次性付款，合同约定的交房日期为2015年5月28日。上述10份商品房买卖合同均加盖有被告房地产公司公章及项目负责人盛建权的私章，并均约定逾期交房按购房款日万分之三支付逾期违约金。合同签订后，被告房地产公司于2015年2月9日对10份合同向云梦县房管局申请办理了合同书面备案及网上备案审批，并将合同留存于云梦县房管局。得知合同完成备案后，原告刘忠平以现金形式支付了全部购房款120.9万元，原告李香慧于2015年2月12日将93万元从自己在建设银行尾号为4722账号转入被告房地产公司在云梦农商行义堂支行尾号为0280的账号，余款245060元以现金形式支付，共计支付1175060元。被告房地产公司收款后向两原告开具了分别加盖有其公章及名流公司公章的10份收款收据。两原告认为，10份商品房买卖合同合法有效，两原告依约付清全部购房款后，被告房地产公司理应依约履行交房义务而未履行，属于违约，应承担违约责任。虽然在诉讼期间，经鉴定，商品房买卖合同及收据上所盖被告房地产公司公章系盛建权伪造，但两原告系在售楼部了解的情况，当时房屋正在建设之中，开发证照齐全，并且办理了预售许可证，盛建权又为该项目负责人，两原告不可能怀疑或发现公章系伪造，而且该合同经行政主管机关审查并办理纸质及网上合同备案，两原告当然有理由相信合同是真实的，因此，该10份合同即使公章是伪造的，对被告房地产公司仍有法律效力，被告房地产公司仍负有履行义务。被告房地产公司辩称，被告房地产公司没有授权项目负责人盛建权对外签订商品房销售合同，盛建权作为项目经理只对工程施工过程负责，而无对外销售职责，其私自对外售房行为不构成表见代理；两原告提交的合同及收据所盖被告房地产公司公章已经鉴定为伪造的，被告房地产公司并无向两原告销售房屋的意向，也没有与两原告签订商品房买卖合同，更没有收取购房款。盛建权以伪造的公章假借被告房地产公司名义与两原告签订售房合同，开具收据，其目的是骗取购房款，其与两原告签订虚假商品房买卖合同的行为属盛建权个人的行为，不应由被告房地产公司承担责任；盛建权在被告房地产公司不知情的情况下，私自以被告房地产公司名义办理合同备案，并利用假公章欺骗合同备案主管机关，应承担相应法律责任，该备案后果不应由被告房地产公司承担；合同约定的单价为2000元/平方米，明显低于市场价格，且当时盛建权出售给其他购房者的市场价格为3000-3398元/平方米。假设该合同成立，但盛建权出售给两原告的价格是2000元/平方米的超低价格，显然存在显失公平情形，且有与两原告恶意串通，损害被告房地产公司利益的情形。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议鉴定意见及其他证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案主要争议焦点为加盖虚假的被告房地产公司公章的10份商品房买卖合同效力问题。根据双方当事人提交的证据及本院生效的（2016）鄂0923刑初45号刑事判决书、（2015）鄂云梦民初字第00618号民事判决书等确认的事实可以认定，位于云梦县城关镇××号的肖李棚户区改造（名流.天骄）开发项目系名流公司与被告房地产公司联合开发的。按照双方签订的联合开发协议，开发由被告房地产公司提供开发资质，并以其名义从事开发活动。被告盛建权作为名流公司法定代表人根据联合开发协议为该项目负责人，并以被告房地产公司名义具体负责了相关开发事务（在诉讼中，被告房地产公司对盛建权为该开发项目负责人亦不持异议）。因该开发系以被告房地产公司名义进行，需要以其名义办理从开发土块的竞买到规划许可乃至申请预售许可、商品买卖合同备案及办理过户登记等事宜，被告房地产公司对盛建权以其名义从事的相关活动是知晓、准许和支持的。依据相关规定，项目开发负责人的职责与建筑施工企业的项目施工负责人负责施工过程的职责是完全不同的，商品房的预售及销售活动是开发活动的重要内容，是开发项目负责人重要职责和主要任务之一。盛建权的开发项目负责人身份使两原告有理由相信其有权代表被告房地产公司销售其开发的商品房。被告房地产公司在诉讼中提交了孝感市公安司法鉴定中心（孝）公（刑）鉴（文）字第（2015）021号文检鉴定书，该鉴定书载明因鉴定需要提取了3份真实的被告房地产公司商品房买卖合同（其中2014年5月22日签订的合同的买受人为方明生，2014年6月20日签订的合同的买受人为李法望），该项3份合同显示在出卖人处不仅均加盖有被告房地产公司真实公章，而且均加盖有盛建权个人私章，上述书证可以证实盛建权以被告房地产公司从事过商品房的销售活动。两原告提交的10份商品房买卖合同为行政机关监制的制式规范性合同文本，同样加盖有被告房地产公司公章及项目负责人盛建权私章，且签订于被告房地产公司取得商品房预售许可之后，并且依法进行了备案。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条关于房地产开发企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内到房地产开发主管部门备案的规定，对已签订的商品房买卖合同向相关行政机关申请备案是房地产开发企业的法定义务，备案的目的之一就确认合同的真实性和合法性，防止一房二卖等现象发生。两原告提交的商品房买卖合同不仅办理了网上备案，在云梦县房管局的可以公开查询的房地产信息网中“合同备案审批”页面有明确记载，而且由云梦县房管局办理了书面备案，该纸质备案表不仅记载有10份合同的合同编号、承购人姓名及证件号码、承购时间、房屋位置等内容，而且载明了购房单价（均为2000元）及总价款等，且该10份合同因备案后留存于云梦县房管局，这表明该合同真实性已获合同备案登记行政主管部门的确认。因此，两原告作为普通公民，已尽了谨慎注意的义务，在该伪造的公章为房屋主管部门所认可的情况下，两原告不可能也不应当知道该合同所盖公章系伪造，加之合同还加盖有项目负责人盛建权私章，两原告有理由相信其系与被告房地产公司缔结商品房买卖合同，并相信盛建权有权代理被告房地产公司与两原告签订该合同，应认定两原告在主观上善意且无过失，即使盛建权在该10份商品房买卖交易中未明确获得被告房地产公司具体授权，也应认定其具有“外表授权”的法律事实，本院基于维护交易安全，保护有合同善意相对人正常的信赖利益，依法确认该10份商品买卖合同对被告房地产公司具有法律效力，应由被告房地产公司承担该10份商品买卖合同出卖方的履行义务。两原告为证明其履行了合同约定的付款义务，分别提交了10份均加盖有被告房地产公司和名流公司公章并有盛建权签名的收款收据，收据载明的金额及房屋位置与对应的商品房买卖合同相符。收款收据一般是收款人收款后向付款人出具的用以证明付款人及付款金额的一种凭证，虽然收据中所盖公章实际并非被告房地产公司的真实公章，但收据中名流公司公章及盛建权签名是真实的，基于同样的原因和理由，两原告有理由相信该收据系被告房地产公司与名流公司向其共同出具，用以证明其对盛建权所付款项及转至被告房地产公司银行账户的款项已为被告房地产公司和名流公司所收取，该收据能够作为证实两原告对被告房地产公司已履行合同付款义务的初步证据，因被告房地产公司未进一步提交其他反驳证据，本院依法认定两原告对被告房地产公司已履行合同付款义务。关于被告房地产公司主张该10份合同约定单价过低，存在显失公平的问题，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定，一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。被告房地产公司作为从事商品房销售的开发商，对其开发的商品房有权进行处分，商品房销售价格不属于国家定价范围，可由开发商与购房者自主协商确定。开发商相对购房者而言，显然更具经验和优势，被告房地产公司未提交证据证明两原告在签订合同时具有优势并利用了自己的优势或者利用了被告房地产公司及其代理人没有经验，从而导致其作出错误意思表示的事实，不能满足显失公平的全部构成要件，且该价格被公开登记于房屋主管机关的备案表，即使该价格低于市场价格，或低于同期出售的其他商品房价格，也不能因此认为该价格显失公平。被告房地产公司仅以价格过由主张盛建权与两原告存在恶意串通，损害被告房地产公司利益的情形，也未提交相关证据证明，亦未提出令人信服的理由，对该主张本院依法不予支持。两原告提交的10份商品房买卖合同均以格式条款约定，出卖人逾期交房的，按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，其中有八份合同约定的交房日期为2015年5月28日，另外买卖第1201号及第2204号的两份商品房合同中约定的交房日期分别填写为2015年2月28日、2015年2月5日。因被告房地产公司至今仍未向两原告交付房屋，两原告主张被告房地产公司按总房款每日万分之三标准向两原告支付自2015年5月29日至交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求具有合同依据，本院依法应予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项之规定，判决如下：一、被告云梦县房地产公司于本判决生效之日起30日内向原告刘忠平交付坐落云梦县城关镇安平路特118号肖李棚户区改造（名流.天骄）3号楼1单元第1402号、第1904号、第2204号、第2203号及1号楼1单元第2401号等五套商品住宅，并协助办理过户登记手续；二、被告云梦县房地产公司于本判决生效之日起30日内向原告李香慧交付坐落云梦县城关镇安平路特118号肖李棚户区改造（名流.天骄）3号楼1单元第1201号、第1101号、第902号、第1003号、第1001号等五套商品住宅，并协助办理过户登记手续；三、被告云梦县房地产公司于本判决生效之日起30日内，按总购房款120.9万元每日万分之三标准，向原告刘忠平支付自2015年5月29日至第一项判决确定的交房之日的违约金；四、被告云梦县房地产公司于本判决生效之日起30日内，按总购房款1175060元每日万分之三标准，向原告李香慧支付自2015年5月29日至第二项判决确定的交房之日的违约金。案件受理费28752.50元，鉴定费20000元由被告云梦县房地产公司负担，限于本判决生效之日交纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定，按照日万分之一点七五，另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件诉讼费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的按自动撤回上诉处理。审判长 王 斌审判员 张学军审判员 杨爱兵二〇一七年五月二十日书记员 杨雅怡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第72条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判的确认的事实；