山东省青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异179号
异议人（案外人）：滨特尔电子电气设备保护（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区流亭镇双元路西侧。
法定代表人：陈霞，职务董事长。
委托代理人：王振宝，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人：解洋，山东亚和太律师事务所律师。
申请执行人：青岛馨之桥产业升级投资中心（有限合伙），住所地青岛市保税区纽约路*号。
执行事务合伙人：青岛美林精治资产管理有限公司，委派代表陈修，执行董事。
委托代理人：展凌，山东融实律师事务所律师。
委托代理人：李辛琥，男，1985年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区，该公司员工。
被执行人：张振洋，男，1983年5月4日出生，汉族，住青岛市市南区，身份证号码。
被执行人：高燕，女，1978年3月23日出生，汉族，住青岛市市南区，身份证号码。
被执行人：青岛成岛实业有限公司，住所地青岛市市南区太平角四路10号。
法定代表人：张振洋，职务总经理。
被执行人：青岛金瑞德电子科技有限公司，住所地莱西市孙镇聚福路1号。
法定代表人：张振洋，职务总经理。
被执行人：青岛丹楠工贸有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道双元路西侧空港工业园。
法定代表人：张振洋，职务总经理。
被执行人：青岛富邦农业科技有限公司，住所地青岛市市南区南海支路5号22层A室。
法定代表人：张振隆，职务总经理。
本院在执行申请执行人青岛馨之桥产业升级投资中心（有限合伙）（以下简称馨之桥中心）与被执行人张振洋、高燕、青岛成岛实业有限公司、青岛金瑞德电子科技有限公司、青岛丹楠工贸有限公司（以下简称丹楠公司）、青岛富邦农业科技有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人滨特尔电子电气设备保护（青岛）有限公司（以下简称滨特尔公司）以其享有被执行人青岛丹楠工贸有限公司所有的位于青岛市城阳区流亭街道双元路西侧的土地、厂房租赁权为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人滨特尔公司提出执行异议称，贵院在执行程序中拟拍卖被执行人丹楠公司所有的位于青岛市城阳区流亭街道双元路西侧的土地、厂房，因异议人与丹楠公司签订租赁协议，丹楠公司已将涉案厂房土地租赁给异议人使用，异议人为合法××，执行过程中应依法保障异议人作为××的合法权益，特提出异议如下：一、异议人长期租赁涉案厂房土地，且租赁在先，涉案房产土地未经异议人同意已被设置抵押；二，执行中应依法确保异议人作为合法××所应享有的权利，具体包括：对涉案房产土地的优先购买权、租赁权优先抵押权、异议人有权要求买受人继续履行租赁合同；租赁权优先于法院查封、租赁期内不向受让人移交占有。综上，要求在执行过程中依法保障异议人作为××的合法权益，因异议人享有执行标的物的租赁权，依据买卖不破租赁的原则，请求不向买受人交付执行标的，即拍卖中保护租赁权，由买受人承接我公司的承租关系。
申请执行人馨之桥中心发表意见称，一、异议人主张涉案厂房及土地未经异议人同意被设置抵押与事实不符，异议人的续期租赁关系不得对抗已设立的抵押。按照法律规定，涉案房产及土地的抵押权设立在续期关系之前，且异议人已经知晓该抵押事实，在抵押权实现后，异议人的该五年租期对抵押物的受让人不能发生法律效力；如果抵押权的实现造成异议人的损失的，应由异议人自行承担。二、异议人已书面承诺自愿放弃对涉案房产及土地的承租权及优先购买权。2014年6月3日，丹楠公司向异议人发送《告知书》，明确告知异议人涉案房产及土地已抵押给中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行（以下简称“工行市南四支行”）作为青岛成岛实业有限公司在该行贷款的抵押担保，异议人在该《告知书》中盖章确认。2014年6月3日，异议人向工行市南四支行出具《承诺书》，已明确表示知悉涉案房产及土地已抵押给工行市南四支行，并书面承诺在需要对抵押物进行处置时，自愿放弃承租权及优先购买权，且不对抵押物的处置设置任何障碍。该承诺是异议人真实的意思表示，异议人在涉案房产及土地进入拍卖程序时应主动予以配合，配合涉案抵押物的评估、拍卖，及其在抵押物处置后配合新所有权人完成抵押物相关的交接工作，而不是提起本案执行异议，阻挠抵押物的拍卖，并主张承租权及优先购买权。异议人提起本次执行异议是不诚信的表现，请求贵院依法驳回其异议申请。
被执行人张振洋、高燕、青岛成岛实业有限公司、青岛金瑞德电子科技有限公司、丹楠公司、青岛富邦农业科技有限公司未进行答辩。
本院查明：1、原告馨之桥中心与被告张振洋、高燕、青岛成岛实业有限公司、青岛金瑞德电子科技有限公司、丹楠公司、青岛富邦农业科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2015）北民初字第643号民事调解书，确认双方调解协议为：被告张振洋偿还原告馨之桥中心借款本金7869500元及利息；高燕、青岛成岛实业有限公司、青岛金瑞德电子科技有限公司、丹楠公司、青岛富邦农业科技有限公司承担连带清偿责任。
2、调解书生效后，馨之桥中心向本院申请执行，本院以（2015）北执字第1087号案件立案执行。
3、本院依据申请人馨之桥中心的申请，于2014年11月20日作出（2014）北民保字第46号民事裁定：冻结被申请人张振洋、高燕、青岛成岛实业有限公司、青岛金瑞德电子科技有限公司、丹楠公司、青岛富邦农业科技有限公司银行存款8794000院或查封、扣押其他相应价值的财产。后依据该裁定，查封了丹楠公司所有的位于青岛市城阳区流亭街道双元路西侧的土地、厂房，后转为执行中的查封。
4、（2015）北执字第1087号案件执行中，涉案房产土地已评估，并于2017年5月4日作出拍卖裁定，待进入拍卖程序中。
5、2004年12月6日，青岛市城阳区流亭街道外商投资企业服务中心（下称服务中心）与丹楠公司签订了土地出让协议书，约定丹楠公司受让涉案土地，用于建设厂房，对外租赁给异议人，异议人负责厂房的设计，2005年1月21日，异议人与丹楠公司及服务中心签订《厂房建造及租赁合同》，合同约定，丹楠公司将涉案厂房租赁给异议人，后异议人使用至今，租金按约缴纳，部分租金由执行法院扣留并提取。
异议人滨特尔公司与申请执行人馨之桥中心有争议的事实为：
1、馨之桥中心提交落款日期为2014年6月3日、加盖公章名称为奔泰电子机电设备（青岛）有限公司告知书一份，内容为：“奔泰电子机电设备（青岛）有限公司（××）：我公司于2014年5月29日与工行市南四支行签订了编号为：38030279-2014年南四（抵）字0056号的抵押合同，现将我公司名下所拥有的位于青岛市城阳区流亭街道空港工业园的房地产抵押给工行市南四支行（房产证号为：青房地权字第××号），作为青岛成岛实业有限公司在工行市南四支行贷款的抵押担保。特此告知。告知人丹楠公司。”
2、馨之桥中心提交落款时间为2014年6月3日、加盖公章名称为奔泰电子机电设备（青岛）有限公司承诺书一份，内容为：“工行市南四支行：我公司已知悉所承租的丹楠公司名下位于青岛市城阳区流亭街道空港工业园（房产证号为：青房地权市字第××号）的房产已抵押给工行市南四支行，用于借款人青岛成岛实业有限公司以该房地产作为抵押向贵行申请贷款的事宜。我公司对此项事宜承诺如下：1、在贵行需要对该抵押物进行处置时，我公司自愿放弃对该港产的承租权及优先购买权；2、在贵行需要对该抵押物进行处置时，我公司将积极配合贵行进行处置不设置任何障碍；3、我公司承诺不在该抵押物上设置任何债权债务关联关系负担。特此承诺”。
馨之桥中心表示该上述告知书、承诺书系其他借款关系中工行市南四支行向其提供，证据原件由工行市南四支行保存；异议人对该上述告知书、承诺书的真实性不予认可，并提交其公章使用记录予以佐证。根据异议人提交的其当时使用的公司公章样本，本院经目测足以辨别与上述告知书、承诺书上加盖公章存在明显差异。
3、异议人原企业名称为奔泰电子机电设备（青岛）有限公司，后经工商登记核准变更名称为滨特尔公司。异议人主张核准变更时间为2014年5月28日，馨之桥中心认为变更时间为2014年9月1日。根据异议人提交的企业信用信息公示报告变更信息部分第三页第9项，名称变更时间为2014年9月1日。
本院认为，一、异议人以承租涉案土地房屋为由，向本院提出执行异议，系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议的范围，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，××请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。××与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
本案中，异议人在法院查封涉案房产之前已签订书面租赁合同并占有使用；本次异议审查程序中，各方均未证明异议人作为××与被执行人丹楠公司恶意串通、或以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的证据，亦未证明相关权利人对异议人与被执行人丹楠公司签订的租赁合同行使撤销权，即目前没有法定事由否定异议人与被执行人丹楠公司之间的租赁合同，则异议人有权在执行法院进行司法拍卖的过程中以涉案不动产的××身份享有优先购买权、租赁合同约定期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的权利。馨之桥中心提交异议人出具的承诺书，欲证明异议人在2014年6月3日放弃上述权利，但其提交的承诺书上所加盖公章，经目测足以辨别与异议人公司公章样本不一致，因此，该证据本院不予采信，馨之桥中心关于异议人放弃优先购买权等权利的主张，本院不予支持。
三、异议人作为××享有的上述权利并不能阻止司法拍卖程序的进行，如异议人未能成功买受涉案不动产，应当由异议人与实际买受人协商拍卖成交后租金交付等内容。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下：
异议人滨特尔电子电气设备保护（青岛）有限公司关于享有优先购买权及在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的异议成立。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一七年十二月十一日
书记员 于程程