湖南省湘乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘法民一初字第929号
原告湘乡华泰大酒店。
委托代理人：李志洪，湖南湘原律师事务所律师，一般代理。
被告：龙飞跃，（未到庭）。
原告湘乡华泰大酒店与被告龙飞跃房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月2日受理后，本院依法组成由审判员谢兵辉担任审判长，人民陪审员朱卫华、周毅参加的合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理，代理书记员范冰担任记录，原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告龙飞跃经本院公告传唤未到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月16日，原、被告签订了一份《租赁合同》，由被告租赁原告华泰酒店A栋二楼及一楼2号门面的场地总面积为1704.33平方米。合同约定了租金及租期五年。合同签订后，被告就违约，将一楼酒楼头门改做食品店。且从2013年2月16日起就开始拖欠租金。原告多次派人与被告交涉，被告置之不理，一直拖欠租金。从2015年4月14日起，被告将门店关闭，原告经过多种方法都无法联系到被告。截止2015年6月25日被告已累计拖欠租金1914468元，被告违反合同约定应当支付违约金609953元。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告1、支付拖欠的租金1914468元；2、支付违约金609953元；3、判令终止原、被告租赁合同，被告交还原告租赁物；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告龙飞跃未到庭答辩。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、个体工商户营业执照、组织机构代码证复印件各一份、华泰大酒店负责人王莉身份证复印件一份、代理人王云松身份证复印件、被告龙飞跃身份证复印件，拟证明原被告主体资格适格。
2、原、被告于2012年9月16日签订的《租赁合同》一份，拟证明原被告之间从2012年9月16日起形成了租赁关系。
3、2014年7月30日湖南湘原律师事务所律师李志洪、曾小军给被告龙飞跃的《律师函》一份，拟证明被告龙飞跃截止2014年7月25日已累计拖欠原告租金1228353.6元，原告多次催收未果，只好请律师发出催收函。
4、2014年9月1日原告给被告发的《通知》一份，拟证明因被告拖欠租金，原告迫于无奈只好采取限电回收租金的办法。
5、大湘和应付款、已付款情况及违约金统计表一份，拟证明从原被告订立租赁合同以来，被告至2015年6月25日已累计拖欠原告租金1914468元，累计应支付违约金609953元。
6、2014年9月—2015年1月原告累计收取被告租金明细表一份，拟证明从2014年9月1日原告给被告发出限电通知后，被告每次来原告处购电时原告就收取了一定的租金，各次收取租金的明细。
7、龙飞跃付款的凭证和明细，印证证据5。
被告未到庭对上述证据发表质证意见。
经审理查明：2012年9月16日原告湘乡华泰大酒店与被告龙飞跃签订了一份《租赁合同》，2012年11月16日，双方又签订了办公室租赁合同。两份合同约定：原告将华泰酒店A栋二楼面积1668.87m²及一楼2号门面（35.46m²）的场地和A栋五楼1间办公室约50m²的场地租赁给龙飞跃经营餐饮，租期5年，从2012年11月16日起至2017年11月15日止，租赁单价为40元/月/m²，以后每年租赁价格每年递增8%，物业费1.2元/月/m²，空调费15万元/年，前两年龙飞跃按每季度预交费用，后三年被告按每半年预交费用。被告逾期支付费用的，则向原告支付每日千分之五的违约金，超过30天不交费用，原告可采取限电行为同时有权终止合同收回场地。原、被告签订合同后，被告按合同约定付清了第一季度租金，此后被告时常拖欠。原告多次派人催讨，并于2014年7月30日发出律师函：因被告从2013年2月16日起就违反合同拖欠租金，责令其缴付，又于2014年9月1日向被告发出了限购电权力。被告因经营不善，只陆续交付了部分租金。至2015年6月25日被告龙飞跃应交纳租金：2012年11月16日至2013年11月15日计992620元，2013年11月16日至2014年11月15日计1058068元，2014年11月16日至2015年5月16日计564374元，2015年5月16日至6月25日计125416元，以上共计2740478元，被告龙飞跃付款826010元，尚欠1914468元。
本院认为，原、被告订立的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定的条款合法有效，双方应诚实信用的履行合同义务。被告龙飞跃作为承租人，长期拖欠租金，违反了合同的主要义务，且被告于2015年4月中旬将门店关闭，以其行动表示原、被告的租赁关系无法继续，故原告要求解除（终止）租赁合同，要求被告腾退华泰酒店A栋二楼及一楼2号门面，5楼506号房间的诉讼请求，本院依法予以支持。
原、被告在租赁合同中对租金及物业费有明确约定，被告经营期间应按此约定向原告交纳相应费用，被告虽于2015年4月14日关门，但未与原告达成解除合同的意向，故原告要求支付拖欠的租金计算至2015年6月25日起诉之时的请求本院依法予以支持。根据原。被告签订的租赁合同第六条约定：“承租方逾期支付费用，则向出租方支付每日千分之五的违约金……”该违约金的计算（月率15%）明显过高，不应采纳，原告起诉时主张按月息2分计算违约金本院依法予以支持。原告起诉时主张按被告逾期交付租金的时间分段分日计算违约金。因原、被告签订的租赁合同第四条约定“前两年龙飞跃按每季度预交费用，后三年按每半年预交费用”，该约定并未明确具体的交款时间及金额，且在实际操作中原告不定期的按月多次收取被告数额不等的费用，应视为原告对被告交纳租金的方式的默认与许可，故违约金的计算时间从被告停交租金（2015年4月16日）起计算至偿付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湘乡华泰大酒店与被告龙飞跃的租赁合同，被告龙飞跃腾退湘乡华泰大酒店A栋二楼及一楼2号门面和5楼506号房间交还原告。
二、被告龙飞跃向原告湘乡华泰大酒店支付拖欠的租金、物业管理费、空调费1914468元（计算至2015年6月25日止）。
三、被告龙飞跃向原告湘乡华泰大酒店支付违约金。按所欠租金1914468元的月息2分从2015年4月16日起计算至清偿之日止。
上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27800元，由被告龙飞跃承担。原告预交的财产保全费5000元予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 谢兵辉
人民陪审员 朱卫华
人民陪审员 周 毅
二〇一六年三月一日
代理书记员 范 冰
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行之际的义务。
当事人应当遵循城市守信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的可以缺席审理。