南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初84号原告：广西中小企业联合会，住所地南宁市双拥路38号。法定代表人：吕晓，该联合会秘书长。委托诉讼代理人：伍映凡，广西谦行律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。被告：广西福地互联网金融服务有限公司，住所地南宁市青秀区桃源路74号桃源饭店三号楼。法定代表人：卢森，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗志伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：韦小毛，男，该公司员工。原告广西中小企业联合会（以下简称中小企业）与被告广西福地互联网金融服务有限公司（以下简称福地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年3月13日裁定转为普通程序，并分别于2017年3月6日、2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告中小企业的委托诉讼代理人伍映凡，被告福地公司的委托诉讼代理人罗志伟、韦小毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中小企业向本院提出诉讼请求：1.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的租金651760.51元;2.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的物业费36476.96元；3.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的装修折旧费182641.55元；4.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的前台服务费12600元；5.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的清洁用品费755.34元；6.被告福地公司向原告中小企业支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的水电、空调费49927.29元；7.本案诉讼费由被告福地公司承担。事实和理由：原告于2013年6月1日开始承租位于南宁市双拥路38号广西新谊金融投资大厦（以下简称新谊大厦）第八层，建筑面积为942平方米。原出租方为深圳市祥和创兴投资发展有限公司南宁分公司，后出租方变为广西新谊资产投资有限公司（以下简称新谊公司）。原告承租上述物业后，被告于2014年12月1日向原告租用该物业内的部分办公场所，当时双方未订立书面合同，口头约定租金为140元/平方米/月，物业、水电等费用以实际物业开具的发票为准，按面积分摊。同时，双方还约定被告向原告每月缴纳806室场地折旧费5206.46元，每月缴纳807室场地折旧费5385.03元。此外，被告于2015年3月提出要求提供前台服务并愿意支付每月1000元的前台服务费。同时，被告还于2015年6月提出要求增添卫生间清洁用品，并愿意按面积比例支付实际产生的清洁用品费。2014年12月1日至2016年1月19日，被告租用806和807室，面积共计264.62平方米。自2016年1月20日起至2016年9月4日止，被告只租用该大厦806室，面积129.61平方米。2016年1月22日，原告向被告发函要求被告将所欠2014年12月1日至2016年1月19日的咨询管理费（含租金、物业费、水电费等）719464.64元支付至原告指定的账户上。但被告未履行付款义务。2016年5月23日，被告出具《证明》，证明其从2014年起租用场地的情况及一直未交场地租金、物业、水电等费用的事实。2016年7月11日，北京大成律师事务所受原告的委托向被告发出《催款函》，催告被告支付所欠租金等费用。但被告仍未履行付款义务。2016年9月3日，被告向原告发函《关于办公新址的告知函》，通知原告其公司迁往南宁市青秀区桃源路74号桃源饭店三号楼。租金、物业费、水电费等从2016年9月4日停算。被告至今拒不履行付款义务，严重损害了原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告福地公司辩称：1.关于租金的问题，原告的陈述并不属实，原告曾出具证明，同意被告从2014年8月10日至2015年7月9日无偿使用涉案房屋，2015年7月9日之后，被告使用涉案房屋，原告也从未提出异议要求被告支付租金，直至被告收到原告于2016年7月11日发出的律师函后，才知道原告向被告主张涉案场地的租金，由于租金标准过高，被告于2016年9月3日搬离，被告仅同意支付2016年7月12日至2016年9月3日期间的租金，租金标准可以参照原告与业主签订租赁合同的标准或涉案场地新的租赁合同约定的租金标准；2.关于物业费的问题，物业合同是原告与业主签订的，被告无需支付物业费；3.双方对装修折旧费、前台服务费未作约定，原告的上述诉请于法无据；4.原告要求的清洁用品费用不多，仅755.34元，被告可以承担；5.关于水电、空调费，被告只同意承担被告使用的部分，但原告提交的票据无法区分被告应当承担多少。本案的争议焦点为：原告中小企业要求被告福地公司向其支付2014年12月1日至2016年9月3日期间的租金651760.51元、物业费36476.96元、装修折旧费182641.55元、前台服务费12600元及水电、空调费49927.29元是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《证明》、原告与新谊公司签订的《广西新谊金融投资大厦物业租赁合同》、《广西新谊金融投资大厦租赁补充协议》与原件一致，本院予以认可；2.原告提交的《关于缴纳咨询管理费用的函》，与本案无关，本院不予认可；3.原告提交的物业费发票，看不出是涉案房屋产生的物业费，本院不予认可；4.原告提交的物业公司出具的物业费缴纳证明，不是涉案房屋产生的物业费，本院不予认可；5.原告提交的原告与深圳市祥和创兴投资发展有限公司南宁分公司签订的租赁合同、南宁市太明投资咨询有限公司与广西北部湾中小企业管理服务有限公司签订的租赁协议、南宁市太明投资咨询有限公司与广西南宁市岚峻投资有限公司签订的办公场地使用合同，上述合同可以作为涉案房屋租金标准的参考意见，本院予以认可；6.被告提交的《证明》，《证明》上印有原告的公章，原告未提出相反证据证实该公章是假公章，本院对该《证明》的真实性予以认定；7.吕晓与百色福地创业投资有限公司签订的《股权转让协议》，可以证明被告公司法定代表人、股权等情况的变动，与本案有关联性，本院予以认可；8.被告提交的深圳市祥和创兴投资发展有限公司南宁分公司与原告签订的《房屋租赁合同》，无原件，本院对其真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市青秀区双拥路38号新谊大厦的所有权人为南宁市青秀区。2015年5月28日，南宁市青秀区津头街道办事处埌西村民委员会出具《证明》，载明：村委会七组已将新谊大厦出租给新谊公司，租赁期限自2005年2月1日至2041年2月1日，租赁期限内，同意新谊公司转租新谊大厦的经营权。2014年12月11日，新谊公司与原告中小企业签订一份《广西新谊金融投资大厦物业租赁合同》，约定由新谊公司将新谊大厦第八层共计942平方米的场地出租给原告，租赁期限自2014年12月11日至2022年12月31日，2014年12月11日至2015年5月31日的年租金为727110元，2015年6月1日至2016年5月31日的年租金为1579056元，2016年6月1日至2017年5月31日的年租金为1733710元。2015年5月30日，新谊公司与原告中小企业签订一份《补充协议》，约定原告可将新谊大厦第八层的场地进行转租。原告于2014年12月将承租下第八层中的806、807室给被告福地公司使用。2014年8月10日，原告中小企业出具《证明》，载明：兹同意将南宁市双拥路38号新谊大厦8楼806室提供给福地公司无偿使用，使用期限从2014年8月10日至2015年7月9日。2016年5月23日，被告福地公司出具《证明》，载明：福地公司从2014年12月到2016年1月19日入住新谊大厦8楼806、807室，场地面积共264.61平方米；从2016年1年19日至今，使用新谊大厦8楼806室，场地面积为129.61平方米。截止到目前我司未交过场地租金、物业、水电等费用。2016年7月11日，原告中小企业委托北京大成（南宁）律师事务所律师陈广华向被告福地公司发出《催款函》，载明：2014年12月，原告将新谊大厦8楼806、807室出租给被告，被告自2014年12月至2016年1月19日使用了806、807室，2016年1月20日至今使用了807室，被告一直未向原告支付租金、物业管理费和水电费等费用，被告的上述行为已严重侵犯原告的合法权益，请被告于本催款函发出之日起3日内，将2014年12月至2016年1月19日期间806、807室的租金、物业管理费和水电费722280.45元，2016年1月20日至2016年5月30日期间807室的租金、物业管理费和水电费123539.89元，合计845820.34元向原告支付。被告于次日收到该《催款函》。2016年9月4日，被告福地公司向原告中小企业发出《关于办公新址的告知函》，载明：被告已于2016年9月3日迁往南宁市青秀区桃源路74号桃源饭店三号楼，不再在新谊大厦8楼806号房办公。根据今年8月4日向原告发出的《关于搬迁办公地点的告知函》和原告对于发函之日延后1个月结算的要求，被告在原办公地点的租金、水电、物业等费用从2016年9月4日停算，特此告知。另查明：2015年12月23日，原告中小企业的法定代表人吕晓（转让方，甲方）与法定代表人是韦小毛的百色福地创业投资有限公司（受让方，乙方）签订一份《股权转让协议》，约定：1.本协议签署时，甲方为福地公司的股东，甲方持有福地公司100%的股权；2.甲方同意将其持有的福地公司股权的100%转让给乙方，转让价款为220万元；3.福地公司成立于2014年8月28日，住所地南宁市青秀区，公司类型为自然人投资有限责任公司，注册资本500万元，公司法定代表人吕晓；4.甲方保证除本协议已披露的债务外，福地公司无任何其它债务，甲方未披露的福地公司已有及或有债务一律由甲方承担，今后，若乙方或福地公司被迫承担甲方未披露部分的债务的，甲方应在乙方或福地公司承担责任后的三日内全额赔偿乙方的损失。协议还对其他的权利义务作了约定。2015年12月2日，被告福地公司在南宁市工商行政管理局变更登记手续，将法定代表人马贵强变更为吕晓，股东由马贵强、吕晓变更为吕晓，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），管理人员由马贵强、吕晓变更为宁静、吕晓。2016年1月22日，被告变更工商登记，将法定代表人吕晓变更为周学道，股东由吕晓变更为百色福地创业投资有限公司，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），管理人员由宁静、吕晓变更为韦小毛、龙莹、农肯迪、宁静、覃智杰、周学道。2016年5月25日，被告变更工商登记，将法定代表人周学道变更为韦小毛，联络员吕晓变更为韦小毛。2017年3月8日，被告变更工商登记，将公司名称从广西众泰联诚商务信息服务有限公司变更为广西福地互联网金融服务有限公司，股东名录由百色福地创业投资有限公司变更为广西福地创业投资有限公司。2017年5月16日，被告变更工商登记，将法定代表人韦小毛变更为卢森。本院认为，关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2014年12月1日至2016年7月11日期间，原、被告未签订书面租赁合同，原告中小企业也未提供任何证据证实双方曾达成口头租赁协议。且原告于2014年8月10日出具《证明》，同意将新谊大厦8楼806室提供给被告福地公司无偿使用，使用期限从2014年8月10日至2015年7月9日。使用期限届满后，原告就被告继续无偿使用806室未提出异议。且从2014年12月1日至2016年7月11日被告使用涉案房屋期间，原告从未向被告催交过租金，被告也从未向原告支付过租金。综上，原告未提交证据证实在2014年12月1日至2016年7月11日期间原、被告形成租赁合同关系，被告对此亦不予认可，原告应承担举证不力的后果，故原告要求被告支付上述期间的租金，本院不予支持。2016年7月11日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付涉案房屋的租金。被告于次日收到该函件后，同意向原告支付2016年7月12日至2016年9月3日即被告搬离涉案房屋之日期间的租金，租金标准可参照原告与业主签订租赁合同的标准。原告与新谊公司签订的租赁合同约定，新谊大厦8楼2016年6月1日至2017年5月31日年租金为1733710元，面积为942平方米。被告在2016年7月12日至2016年9月3日期间使用806室，面积为129.61平方米。故本院认定被告应向原告支付2016年7月12日至2016年9月3日期间的租金35291.08元（计算方式：1733710元÷942平方米×129.61平方米÷365天×54天）。原告要求被告支付租金651760.51元，本院支持其中的35291.08元，超出的部分不予支持。关于物业费、装修折旧费、前台服务费的问题。原告中小企业未提供证据证实原、被告之间就上述费用作过约定，被告福地公司对此亦不予认可，原告应承担举证不力的后果。故原告要求被告支付物业费36476.96元、装修折旧费182641.55元、前台服务费12600元，于法无据，本院不予支持。关于清洁用品费的问题。被告福地公司在庭审中同意向原告中小企业支付清洁用品费755.34元，故原告要求被告支付清洁用品费755.34元，本院予以支持。关于水电、空调费的问题。原告中小企业未提供证据证实被告福地公司使用涉案房屋期间所产生水电、空调费的具体数额，应承担举证不力的后果。故原告要求被告支付水电、空调费49927.29元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、被告广西福地互联网金融服务有限公司向原告广西中小企业联合会支付2016年7月12日至2016年9月3日期间的租金35291.08元；二、被告广西福地互联网金融服务有限公司向原告广西中小企业联合会支付清洁用品费755.34元；三、驳回原告广西中小企业联合会的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13142元（原告已预交），由原告广西中小企业联合会负担12635元，被告广西福地互联网金融服务有限公司负担507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  胡 欣代理审判员  廖俊芳人民陪审员  黄 敏二〇一七年八月十四日书 记 员  宋卫科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。