中华人民共和国
广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2638号
原告：唐生杰，男，1946年12月26日出生，美利坚合众国居民，现住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人：唐生亮，男，1949年11月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系原告唐生杰之弟。
被告：中山市烟洲楼宇实业服务有限公司，住所地广东省中山市西区翠景道，组织机构代码19807284-2。
法定代表人：黄容灿。
委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄永楷，该司职员。
原告唐生杰与被告中山市烟洲楼宇实业服务有限公司（以下简称烟洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐生杰及其委托诉讼代理人唐生亮，被告烟洲公司委托诉讼代理人廖祥平、黄永楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐生杰向本院提出诉讼请求：1.被告在15个工作日履行开具中山市西区翠景街15栋2卡商铺1323180元购房发票的义务；2.被告承担逾期开具购房发票违约赔偿金（以原告已付购房款1323180元为基数，自2015年7月9日起至被告履行完毕开具购房发票义务止，按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计算）。事实与理由：原、被告于1993年9月12日、13日签订两份房地产买卖契约，约定被告将经中山市人民政府批准，在香港销售位于中山市西区××商铺（现××为2卡）上下两层面积合计220.53平方米出售给原告，价格为1323180元。原告于1993年9月13日、10月3日、11月18日分三次向被告在香港的销售代理销售商中山市横栏粤诚贸易行（以下简称粤诚贸易行）共交纳购房款1323180元，粤诚贸易行即时向原告开具收款收据。鉴于被告迟迟未把上述商铺的产权证书以及购房发票办理至原告名下，2011年12月15日，唐生杰向中山市第一人民法院提起诉讼。2013年3月29日中山市第一人民法院作出（2012）中一法沙民一初字第2号民事判决书支持唐生杰的诉讼请求。庭审中，烟洲公司对唐生杰提供的房地产买卖契约、认购意向书、收款收据，拟证明双方存在商品房买卖合同关系以及烟洲公司已收取唐生杰交楼购房款1323180元的事实不持异议。中山市第一人民法院并认为：“唐生杰与粤诚贸易行签订的认购意向书以及粤诚贸易行收取唐生杰购房款，唐生杰认为均属于烟洲公司行为，因烟洲公司未提出异议，故本院予以认定”。2013年12月17日原告向中山市第一人民法院执行部门提出要求被告履行开具涉讼商铺的发票的义务未果。2014年2月13日，中山市地方税务局给中山市第一人民法院关于唐生杰申请开具购房发票的复函：“根据现行税务法法规的规定，由于烟洲公司仍在正常经营，并且已向我局申领发票、具有开具销售不动产发票的能力，因此不宜由买受人唐生杰代替该公司到税局补开发票。贵院可依据已生效的民事判决书要求该公司开具发票”。2014年8月26日、2015年6月13日，原告两次致函中山市地方税务局，要求促请被告按照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条规定，履行向原告开具涉讼商铺购房发票的义务。2015年7月9日中山市地方税务局函复原告：“我局将要求烟洲公司的主管税务分局向该公司发出通知，如该公司仍未向你开具销售翠景街15栋2卡商铺及翠景街15栋302房的发票，应向你开具”，“此外，对于你要求税务机关以烟洲公司违反《中华人民共和国合同法》相关条款为由责令其履行合同的诉求，鉴于《中华人民共和国合同法》是约束合同及其交易双方的民事法律，并非行政机关执法的直接依据，因此，税务机关无权在执法中直接适用《中华人民共和国合同法》的规定，你可以通过民事途径来维护自己的合法权益”。综上，原告认为被告出售涉讼商铺给原告已22年，但至今未履行开具购房发票的义务，被告的行为已违反《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条的规定。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼。
原告唐生杰对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.公证书及唐生杰护照；2.企业机读档案登记资料；3.关于翠景花园首批商品房向境外销售的批复；4.翠景街十五栋十六卡（2卡）房地产买卖契约；5.认购意向书及收款收据；6.中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第2号民事判决书；7.中山市地方税务局给中山市第一人民法院的函；8.中山市地方税务局给唐生杰复函。
被告烟洲公司辩称，1.1993年4月，被告将投资开发建设的中山市西区翠景街十五栋十六卡商铺（现门牌为中山市××道××2卡）以882120元价格出卖给粤诚贸易行。粤诚贸易行购买上述商铺后，于1993年9月13日将该商铺以1323180元的价格转让给原告。原告向粤诚贸易行受让上述商铺后，交易双方与被告协商，要求终止粤诚贸易行与被告之间的买卖合同，由被告与原告签订买卖合同，买卖价款仍为882120元，粤诚贸易行已交纳的882120元价款转为原告的买楼款。1993年9月12日，被告按约定与原告签订两份房地产买卖契约，分别为：底层95.97平方米，价款383880元；二层124.56平方米，价款501740元，合计面积220.53平方米，价款885620元。原、被告之间签订房地产买卖契约后，原告并无支付购房款885620元给被告，亦无补足与粤诚贸易行购房款的差价3500元（885620元-882120元）给被告。被告以原告的名义按实际收取粤诚贸易行购房款金额为882120元开具了广东省中山市土地使用权转让及出售建筑物专用发票，并协助原告办理了涉讼商铺的权属证书[土地证号：国（2014）易20013**；房产证号：02××71]。被告已全面履行合同义务，原告所诉与事实不符。2.被告并无收取原告购房款1323180元，被告仅收取粤诚贸易行购房款882120元，被告以按约定开具金额为882120元的购房发票，原告诉求无依据，依法不能获得支持。原告诉请要求开具涉讼商铺的购房发票以及要求被告承担逾期开具发票的违约金无依据。
被告烟洲公司对其答辩在举证期限内提交的证据有：1.广东省中山市土地使用权转让及出售建筑物专用发票；2.中山市土地房地产产权档案馆资料证明表。
本院经审理认定事实如下：1993年9月12日，原、被告之间签订认购意向书，约定由原告认购被告开发建设的中山市西区富华路翠景花园第十五幢第十六卡商铺，价格为885620元。同日，原、被告之间签订两份房地产买卖契约，其中第一份契约约定，被告烟洲公司为甲方、卖方，原告唐生杰为乙方、买方，甲方自愿将坐落在西区富华路翠景花园第十五幢第十六卡房地产（第一层房屋建筑面积95.97平方米）出售给乙方，价格为383880元，由乙方1993年11月18日前一次性付清给甲方，双方同意于1993年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。该契约还约定了其他事项，并由原告签字，被告盖章确认。第二份契约的内容，除房屋建筑面积以及房地产成交价款与第一份契约不同之外，其余内容均一致，该契约约定的房屋地址为翠景花园第15幢第16卡第二层铺位，铺位建筑面积为124.56平方米，成交价格为501740元，由乙方1993年11月18日前一次性付清给甲方。
1993年9月1日，原告唐生杰与作为甲方的粤诚贸易行签订认购意向书，约定的内容与唐生杰与烟洲公司约定的购买商铺的卡号及面积相同，但售价首层与二层均为6000元/平方米，总价为1323180元，付款方式为：1.购方（即唐生杰）在签订认购意向书即付订金20000元；2.购方在9月28日前付款703180元；3.购方在10月30日前付款600000元；另约定，购方必须在1994年3月1日前到烟洲公司办理购房正式签约手续等。粤诚贸易行于1993年9月13日、1993年10月3日、1993年11月18日分别向唐生杰开具收款收据，至此，唐生杰交纳购房款（包括订金）合计1323180元。1996年11月烟洲公司将上述商铺交付唐生杰使用。
后因烟洲公司并未协助唐生杰办理权属证书，故唐生杰另行起诉向烟洲公司主张权利[案号：（2012）中一法民一初字第2号]，要求烟洲公司协助唐生杰办理涉讼商铺的权属证书以及承担逾期办证违约赔偿金。本院经审理后作出判决：1.烟洲公司协助唐生杰将位于中山市西区翠景道翠景花园15幢2卡商铺的房地产权属证书办理至唐生杰的名下；2.烟洲公司赔偿逾期未办理权属证书的违约金（违约金的计算，从2011年8月11日起至判决确定的烟洲公司履行协助办证义务之日止以唐生杰已付房款1323180元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。该民事判决发生法律效力之后，烟洲公司并未主动履行义务，本院通过强制执行程序进行。在执行过程中，本院曾与中山市地方税务局沟通唐生杰要求代烟洲公司开具涉讼商铺的购房发票问题，2014年2月13日，中山市地方税务局复函本院：“根据现行税收法律法规的规定，由于烟洲公司仍在正常经营，并且已向我局申领发票、具有开具销售不动产发票的能力，因此不宜由买受人唐生杰代替该公司到税局门前补开发票。贵院可依据已生效的民事判决书要求该公司开具发票”。后唐生杰继续致函中山市地方税务局要求烟洲公司开具涉讼商铺的购房发票，2015年7月9日中山市地方税务局函复唐生杰：“我局将要求烟洲公司的主管税务分局向该公司发出通知，如该公司仍未向您开具销售翠景街15栋2卡商铺及翠景街15栋302房的发票，应向您开具。需要说明的是，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八十六条的规定，买卖行为发生在1993年，迄今已二十多年，已超过税务行政处罚追溯时效。此外，对于您要求税务机关以烟洲公司违反《中华人民共和国合同法》相关条款为由责令其履行合同的诉求，鉴于《中华人民共和国合同法》是约束合同及其交易双方的民事法律，并非行政机关执法的直接依据，因此，税务机关无权在执法中直接适用《中华人民共和国合同法》的规定，您可以通过民事途径来维护自己的合法权益”。原告唐生杰认为被告烟洲公司一直未向其开具涉讼商铺购房款总额为1323180元的购房发票，故诉至本院，主张前述实体权利。
另查，据已经发生法律效力的本院（2012）中一法沙民一初字第2号民事判决书载明：“庭审中，烟洲公司对唐生杰提供的房地产买卖契约、认购意向书、收款收据，拟证明双方存在商品房买卖合同关系以及烟洲公司已收取唐生杰交楼购房款1323180元的事实不持异议。……唐生杰与粤诚贸易行签订的认购意向书以及粤诚贸易行收取唐生杰购房款，唐生杰认为均属于烟洲公司行为，因烟洲公司未提出异议，故本院予以认定”。在本案庭审中，烟洲公司主张其与粤诚贸易行仅是单纯的房屋买卖关系，而非原告主张的代理关系，对于此问题，烟洲公司在本案中未能提交证据予以证明。另，粤诚贸易行已于1994年6月23日注销。
又查，诉讼中，被告有向本院提交涉讼商铺的广东省中山市土地使用权转让及出售建筑物专用发票（1993年4月13日开具，金额为882120元）。庭审中，经法庭询问，被告未能提交原告确有签收收取购房发票的证据材料。另外，本院曾到中山市土地房产产权档案馆核查情况，内有涉讼商铺的税收转账专用完税证以及前述提及的金额为882120元发票第二联发票联。
再查，涉讼商铺目前已经办理权属证书完毕，由原告唐生杰使用。被告烟洲公司目前经营状况正常。另，据中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示，涉讼商铺的座落为：中山市××道××2卡，目前无查封、无抵押情形。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的两份房地产买卖契约是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。原告已支付全部购房款完毕，被告作为涉讼商铺的开发商，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定，或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，被告应向原告交付购房发票。根据本院查明，被告确有开具涉讼商铺价款为882120元的发票，但并未有证据显示被告已向原告交付购房发票的原件，即未能提供原告签收收取购房发票原件的证据材料，因此应承担举证不能的不利后果。
关于应该开具的购房发票的金额问题。一方面，被告烟洲公司并未能提供证据证明其与粤诚贸易行之间是何种关系，实际上，本院对烟洲公司与粤诚贸易行之间可能存在的关系存在多种猜测。另一方面，已经发生法律效力的裁判文书具有既判力，在已经发生法律效力的本院（2012）中一法沙民一初字第2号民事判决书中，对于唐生杰认为粤诚贸易行收取购房款1323180元的行为属于烟洲公司的行为，烟洲公司并未提出异议，本院已经作出认定。综合以上论述，本院认为，被告烟洲公司应该向原告唐生杰交付金额为1323180元的购房发票。如果被告烟洲公司能向原告唐生杰交付开具时间为1993年4月13日，金额为882120元的购房发票原件，则余下的差额部分，则应进行补充开具。
另外，针对原告提出的要求被告支付逾期开具购房发票的违约金，本院认为，原、被告双方对此问题并没有在房地产买卖契约中予以明确约定，且缺乏法律依据，即使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也仅是就逾期未办理房屋权属证书的情况如何处理进行规定，故对于原告主张的逾期开具购房发票违约赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，原告诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告中山市烟洲楼宇实业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐生杰交付座落于中山市西区富华道翠景花园15幢2卡商铺购房金额为1323180元的发票原件；
二、驳回原告唐生杰的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告唐生杰已预交），由原告唐生杰负担50元，被告中山市烟洲楼宇实业服务有限公司负担50元（被告中山市烟洲楼宇实业服务有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告唐生杰）。
如不服本判决，原告唐生杰可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市烟洲楼宇实业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 邓杏妹
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 宋依蒙
刘佳林
李绮湘