黑龙江省龙江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0221民初2001号
原告（反诉被告）：龙江县润泰金宝购物中心有限公司，住所地黑龙江省龙江县龙江镇建设路东侧。
法定代表人：张晓英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宝雨，男，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：姜晓光，男，住黑龙江省齐齐哈尔市。
被告（反诉原告）：宋民峰，男，住黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：杜万波，黑龙江音河律师事务所律师。
原告龙江县润泰金宝购物中心有限公司（以下简称金宝公司）诉被告宋民峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序于2017年6月21日第一次公开开庭进行了审理。原告金宝公司的委托诉讼代理人李宝雨、姜晓光，被告宋民峰及其委托诉讼代理人杜万波到庭参加诉讼。法庭辩论前，被告宋民峰提出反诉，本院依法与本诉合并审理，并于2017年9月28日第二次公开开庭进行了审理。原告金宝公司的委托诉讼代理人李宝雨，被告宋民峰的委托诉讼代理人杜万波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金宝公司向本院提出诉讼请求：要求被告宋民峰给付所欠租金1472960元。第二次开庭时将诉讼请求增加至给付租金1602960元。事实与理由:2015年6月其公司与宋民峰签订租赁合同和补充协议，其公司将位于金宝购物中心三楼北侧约2195平方米的场地出租给宋民峰用于经营健身会馆，将位于金宝购物中心三楼第F-001号1448平方米的场地出租给宋民峰用于经营儿童乐园。约定租赁期限均自2015年10月15日至2020年10月14日；并约定健身会馆前两年租金为每年790200元，儿童乐园前两年租金为每年521280元；还约定2015年6月28日缴纳第一年度租金，2016年8月15日缴纳第二年度租金。合同签订后，其公司依约将场地交付给宋民峰使用，宋民峰虽已缴纳第一年度租金102万元，交纳保证金13万元，但并未足额缴纳第一年度全部租金。第一年度自2015年10月15日至2016年10月14全部租金为1311480元，宋民峰尚欠第一年度租金291480元，尚欠第二年度自2016年10月15日至2017年10月14租金1311480元，合计欠租金1602960元未缴纳。
宋民峰辩称，一、2015年6月28日双方签订租赁合同，约定装修不计算在租赁期，而是从2015年11月28日商场正式经营时起算租金。其进场装修是在2015年7月23日，实际营业是在2015年12月18日。金宝公司要求自2015年10月15日计算第一年度租金与约定不符，其已经交过第一年的租金，不应再给付第一年度租金。二、当时金宝公司指定范围交付场地，其按指定范围进行装修，并按金宝公司最初给的蓝图设计报批装修，在装修前将CAD图纸报给了金宝公司。经金宝公司审批同意后，按照CAD设计图纸开始了装修。CAD图纸虽标注有面积，但是是建筑面积，而实际装修的是使用面积，并且还有许多建筑物、消防通道、动线楼梯等没有扣除面积。因为双方合同约定应以商场的实际测量面积进行计算租金，但目前还未测量，金宝公司主张应付租金不准确，无法支付。所以，按合同约定应该先进行实际测量。三、已交纳租金共计115万元，合同上没有约定保证金，没有交过保证金。综上，不同意金宝公司的诉讼请求。另外，金宝公司有违约行为，对此已提起反诉。
宋民峰向本院提出反诉讼请求：要求金宝公司赔偿违约经济损失10000元。第二次开庭时将反诉请求予以增加，要求金宝公司赔偿停水停电损失每天2万元，共计赔偿10万元，要求金宝公司将客梯由其单独使用，要求排除一楼儿童乐园的经营。但宋民峰未在本院指定期间交纳所增加请求的反诉费。事实与理由:金宝公司违约情况为，其一，拒绝为其测量实际使用面积；其二，没有为其营业场所按其设计图纸规划布局，造成其巨大损失；其三，2016年12月12日金宝公司以其拖欠租金为由单方停止供水、供电5日，致其5日无法营业；其四，金宝公司招商时承诺的给予其电梯独家使用没有兑现，儿童乐园独家经营没有兑现。
金宝公司针对反诉辩称，不同意反诉请求，第一，宋民峰所主张的反诉请求或者与事实不符或者与合同约定不符，并且反诉与本诉不是同一法律关系，应另行主张，反诉主张不能减轻宋民峰给付租金的义务；第二，反诉主张的客梯独家使用一事并不是事实，没有合同约定，金宝公司从未作出过承诺；第三，反诉主张的独家经营儿童乐园一事并不是事实，双方从未约定过儿童乐园独家经营的问题，另外现在商场一楼门市经营的儿童乐园场所的房屋所有权人并不是金宝公司，而是李忠波的房屋。李忠波将自有的房产出租给他人经营儿童乐园，与商场无关，一楼门市经营的儿童乐园并不是商场行为。综上，应予驳回反诉诉求。
当事人围绕本诉和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
1.2015年6月28日金宝公司与宋民峰签订租赁合同和补充协议，约定金宝公司将位于金宝购物中心三楼北侧约2195平方米的场地出租给宋民峰用于经营健身会馆，将位于金宝购物中心三楼第F-001号1448平方米的场地出租给宋民峰用于经营儿童乐园。租赁合同和补充协议对租赁场地面积的约定系金宝公司根据俊工图得出。合同签订后双方已实际履行。以上事实有当事人双方庭审陈述、租赁合同和补充协议、俊工图、CAD图佐证，本院予以确认。
2.合同的约定情况。关于租赁面积、租赁场地装修、租赁期限、租金给付事宜，补充协议约定：宋民峰整体承租健身会馆和儿童乐园，健身会馆面积约2195平方米，儿童乐园面积约1448平方米，以实际测量面积为准，租金多退少补；宋民峰负责统一设计装修，宋民峰提出的效果图由金宝公司审批同意后，宋民峰方可施工；合同租赁期限5年，起租日期按金宝公司商场正式营业时间为准，2015年10月15日至2016年10月14日和2016年10月15日至2017年10月14日的健身会馆年租金790200元、儿童乐园年租金521280元，在每年合同期前二月交纳下年租金。补充协议还约定，宋民峰一方不得以任何理由拒绝或延迟交纳租金；双方确认，宋民峰不得以物业管理服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向金宝公司缴纳租金等相关费用，本合同中有特别明确约定的除外。关于儿童乐园独家经营，补充协议约定：宋民峰将三层儿童乐园整体承租，独家经营，如商场增加同类项目，需优先宋民峰。关于宋民峰反诉主张的电梯独家使用，租赁合同及补充协议均无相关约定内容。关于是否约定交纳保证金，租赁合同约定，宋民峰应在签订合同时向金宝公司交付履约保证金，收取标准为年租金的10％，健身会馆共计7.9万元，儿童乐园共计5.2万元，如宋民峰原因致合同解除，保证金不予退还，如金宝公司原因致合同解除，保证金无息退还，合作期满不再续签合同时，金宝公司在合同终止之日起二个月将保证金无息退还，但期间如果因宋民峰一方商品质量及其他问题导致商品退换货的金额，将予扣除，宋民峰一方违反商场管理规定，金宝公司予以处罚不接受的，将予以二倍金额扣除，返还部分不计利息。
3.合同的履行情况。租赁合同和补充协议签订后，金宝公司即依约将租赁场地交付给宋民峰，由宋民峰自行装修。在装修前，宋民峰将其用于装修的CAD图纸（即金宝公司当庭出示的CAD图纸）报送给金宝公司进行审批，经金宝公司同意后，宋民峰按照CAD图纸于2015年7月23日进场装修，并于2015年12月18日实际营业。2015年11月28日金宝公司商场正式营业。宋民峰已给付金宝公司第一年度租金102万元，交纳保证金13万元，具体交纳情况为：2015年6月3日健身会馆租金39万元、2015年6月28日健身会馆保证金8万元、2016年4月30日健身会馆租金30万元；2015年6月28日儿童乐园保证金5万元、2015年6月28日儿童乐园租金26万元、2015年12月22日儿童乐园租金20万元（票据上标注的是收物业费）。
4.宋民峰报送给金宝公司的CAD图纸标注有面积，注明儿童乐园原1475.76平方米，CAD测量后为1469.35平方米，健身会馆原2195.34平方米，CAD测量2626.39-162.24-259.75=2204平方米。
5.关于宋民峰提供本院（2016）黑0221民初4008号传票和民事裁定书，用以证明因2016年12月12日金宝公司给宋民峰经营场所停电5日致不能营业，宋民峰曾经向本院起诉要求金宝公司赔偿损失，诉讼过程中经协调，宋民峰撤诉。金宝公司对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。本院对金宝公司停电5日及宋民峰起诉、撤诉的事实予以确认。关于宋民峰提供2016年12月2日金宝公司向宋民峰发送的商铺租金催缴通知和2016年12月2日金宝公司向宋民峰发送的公函，以证明停电前金宝公司曾发函限期催缴租金，逾期不交租金就停止一切物业服务。金宝公司对证据的真实性没有异议，本院予以确认。但金宝公司主张系因维修而停电，没有停水，并已就停电检修情况提前张贴了通知告知商户。金宝公司提供该公司物业安保部于2016年11月29日金宝购物中心停电通知及照片，以证明其上述主张。宋民峰质证认为，金宝购物中心停电通知及照片是假的，并要求追究金宝公司伪证法律责任。本院认为，金宝公司物业安保部停电检修通知并非仅针对宋民峰一户，自12月1日至20日，各楼层均有3-5日的检修时间安排，检修期间不同楼层局部停电，宋民峰所在楼层通知的时间为12日至16日。该通知与金宝公司向宋民峰发送的催缴通知是否存在巧合，根据现有双方所提供的证据无从认定，不能因为催缴租金停电为真实，就直接得出物业检修停电为虚假的结论，故本院难以认定其为假证。但因金宝公司对向宋民峰发函催缴租金及停电无异议，故其提供的因检修而停电的证据，尚不足以推翻因催缴租金而停电的证据，本院对金宝公司提供的上述二份证据不予采信。
6.另需说明：宋民峰于2017年6月21日申请鉴定，要求对租赁场地实际使用面积进行测量，而金宝公司不同意，并主张租赁场地系整体出租，场地面积应为建筑面积。因双方对约定的实际测量面积理解不同，不能达成一致，鉴定机构无法进行鉴定，并于2017年8月14日将鉴定材料退回本院，2017年9月28日本院第二次开庭审理时，经再次询问双方，双方对鉴定标准仍不能达成一致，本院决定终结鉴定程序。
本院认为，金宝公司与宋民峰签订的租赁合同和补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。由于本案存在租赁合同和补充协议约定内容不一致的情况，根据法律规定，补充协议系对原合同未尽事宜的补充和相关条款的细化或变更，应予优先适用。并且，本案补充协议约定，其系原合同的一部分，补充协议没有约定的，按照原合同执行。而本案补充协议对租赁事项均有明确全面的约定。所以，无论依据法律规定还是依据合同约定，本案合同履行均应优先适用补充协议条款。本案双方争议焦点着重在于，对补充协议中租赁面积以实际测量为准的约定内容的不同理解。宋民峰主张该约定系实际使用面积，并要求司法鉴定进行测量。金宝公司主张宋民峰系整体承租，租赁的是建筑面积，不同意按使用面积测量。由于就鉴定标准问题双方未能达成一致意见，导致鉴定机构无法进行鉴定，鉴定程序终结。对此，本院认为，双方争议涉及对合同条款的正确解释，本案租赁合同及补充协议均没有租赁面积为实际使用面积的明确约定，而是约定由宋民峰整体承租租赁场地，从整体承租的文意来看，无法确认宋民峰的主张成立，因此，其抗辩主张缺乏合同依据，本院不予采纳。由于金宝公司当庭出示了宋民峰申报装修的CAD图纸，宋民峰对真实性未提出异议，并认可已按CAD图纸进行了装修，而CAD图纸标注有原面积及新测面积，故可以确认在装修前进行过测量，而CAD测量系测量方法的一种，根据以上履行的事实及诚信原则，应视为宋民峰接受认可CAD图纸所标注的测量结果，双方已按CAD图纸完成了租赁场地的交接，补充协议中以实际测量面积为准的约定已得到履行，所以，宋民峰抗辩未按合同约定进行实际测量亦缺乏事实依据，本院不予采纳。由于合同和补充协议并未明确约定实际测量租赁场地为金宝公司一方的义务，且宋民峰一方已以CAD方法进行了测量，因此宋民峰反诉主张金宝公司拒绝为其测量实际使用面积构成违约，不能成立，本院不予采纳，对其相应的反诉请求，本院不予支持。虽健身会馆、儿童乐园的CAD测量结果多于补充协议约定面积，但金宝公司仍按补充协议面积起诉要求给付租金，系对自己民事权利的合理处分，故本院予以采纳。关于已给付的租金数额，虽宋民峰主张给付的115万元全部系租金，但根据租赁合同的约定及付款收据来看，收据所记载的13万元保证金与合同约定相符，金宝公司认可的宋民峰已给付第一年度自2015年10月15日至2016年10月14日期间的租金102万元，交纳履约保证金13万元，与收据一致，且收据系为宋民峰出具，由宋民峰持有保存，出具收据时宋民峰对保证金的记载并未提出异议，现宋民峰亦未提供证明其主张成立的证据，故本院对其主张不予采信，对金宝公司认可的已交纳的款项性质及金额予以确认。根据补充协议约定，首期交款按金宝公司商场实际开业时间开始计费，此系对租赁合同租赁起算日进行的变更，金宝公司既已认可补充协议的效力，其主张依然按租赁合同自2015年10月15日起算租金缺乏依据，故其确定的第一年度租金起算日期有误，第一年度租金应自商场2015年11月28日正式营业时起算至2016年10月14日止共计10.5个月，此期间应付健身会馆租金691425元，应付儿童乐园租金456120元，租金合计1147545元，宋民峰已给付租金102万元，尚欠第一年度租金127545元，故对金宝公司要求宋民峰给付此期间尚欠租金的合理部分，本院予以支持。对于金宝公司要求给付第二年度自2016年10月15日至2017年10月14日期间的健身会馆和儿童乐园租金共计1311480元，因补充协议约定应于2016年8月15日给付此期间租金，依法宋民峰应按约及时给付此期间租金，故金宝公司的此项请求，本院予以支持。关于宋民峰反诉主张金宝公司没有按其设计图纸规划布局构成违约。因宋民峰未能提供证据加以证明，且其主张与其认可的事实不符，故本院不予采纳，对其相应的反诉请求，本院不予支持。关于宋民峰反诉主张金宝公司在招商时承诺的给予电梯独家使用未兑现构成违约。因租赁合同和补充协议并无电梯独家使用的内容，宋民峰未能提供证据证明经磋商谈判对该事项已形成合意并得到确认，故本院不予采纳，对其相应的反诉请求，本院不予支持。关于宋民峰反诉主张儿童乐园独家经营没有兑现，金宝公司违约。因宋民峰未能提供证据证明其所指的同类经营项目的场地系归金宝公司所有并由金宝公司出租，故本院不予采纳，对其相应的反诉请求，本院不予支持。关于宋民峰反诉主张金宝公司以其拖欠租金为由单方停水、停电5日，致其无法营业要求赔偿损失的反诉请求。金宝公司抗辩反诉与本诉不是同一法律关系，宋民峰应另行主张。本院认为，虽然，供水供电属物业服务合同范围，且补充协议约定，宋民峰不得以物业管理服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向金宝公司缴纳租金等相关费用，由此宋民峰此项反诉确与本案不属同一法律关系，但是，考虑金宝公司停电与催缴租金具有牵连关系，并考虑双方长期合作关系，为减轻双方诉累，将此项反诉与本诉一并处理为宜，故本院对金宝公司抗辩不予采纳。根据合同法理论，在租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取停水停电等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但出租人采取停水停电等行为不应超过必要的限度。由于本案的租赁合同及补充协议均未明确约定可以以停水停电的方式催缴租金，而金宝公司停电行为的确对宋民峰的经营造成一定影响，所以对宋民峰的损失金宝公司应承担相应责任。由于补充协议对租金约定了具体给付数额、给付期限，并非不够明确，虽约定以实测面积为准，但未约定具体实测时间、标准和方式，虽约定了租金多退少补，但合同尚未到期终止结算，并且还明确约定宋民峰一方不得以任何理由拒绝或延迟交纳租金，所以单从合同约定来看，宋民峰以测量使用面积等为由拒交租金并不能构成正当理由，拒绝交纳租金有违合同亦有违诚信，其存在过错。况且，金宝公司停电前发出催缴通知及公函，宋民峰理应积极采取措施以避免产生及扩大损失，但其逾期仍未能支付租金，宋民峰应自行承担部分责任。对于损失数额，因宋民峰对增加的反诉请求未补交反诉费，故应视为其对增加的反诉请求自行放弃，亦应视为其请求的1万元足以弥补损失，虽宋民峰未能提供具体的损失证据，但考虑其经营损失确实存在，综合以上情况，本院酌情予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告宋民峰于本判决生效之日起3日内给付原告龙江县润泰金宝购物中心有限公司2015年11月28日至2016年10月14日健身会馆和儿童乐园的尚欠租金合计127545元；
二、被告宋民峰于本判决生效之日起3日内给付原告龙江县润泰金宝购物中心有限公司2016年10月15日至2017年10月14日健身会馆和儿童乐园租金合计1311480元；
三、驳回原告龙江县润泰金宝购物中心有限公司要求给付2015年10月15日至2015年11月27日期间健身会馆和儿童乐园租金的诉讼请求；
四、反诉被告龙江县润泰金宝购物中心有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿反诉原告宋民峰经济损失10000元；
五、驳回反诉原告宋民峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19，227.00元，减半收取9，613.50元，由原告龙江县润泰金宝购物中心有限公司负担961.50元，由被告宋民峰负担8，652.00元；反诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由反诉被告龙江县润泰金宝购物中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 孙 江
二〇一七年十月十一日
书记员 刘文馨