广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民初11号
原告：肇庆市衡建投资有限公司，住所地：肇庆市鸿苑东街25栋首层之一、二层B205室。
法定代表人：陈建乐，公司董事。
委托诉讼代理人：王汉明，该公司员工。
委托诉讼代理人：王璐，该公司员工。
被告：李果海，男，壮族，1977年11月8日出生，住广西忻县。
被告：梁娟霞，女，汉族，1958年2月14日出生，住广东省四会市城中区。
委托诉讼代理人：欧庆华，广东兴会律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文基，广东兴会律师事务所律师。
被告：彭飞，男，汉族，1980年9月4日出生，住广东省四会市。
委托诉讼代理人：欧庆华，广东兴会律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文基，广东兴会律师事务所律师。
第三人：广东省四会市建设服务公司，住所地：四会市龙江路10号。
法定代表人：高荣波，经理。
第三人：广东省四会市镀锌铁线厂，住所地：四会市新江镇四会大道牌坊侧。
负责人：谢生，厂长。
原告肇庆市衡建投资有限公司（以下简称衡建公司）诉被告李果海、梁娟霞、彭飞及第三人广东省四会市建设服务公司（以下简称服务公司）、广东省四会市镀锌铁线厂（以下简称铁线厂）执行异议之诉一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月5日进行证据交换，并于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告衡建公司的委托诉讼代理人王汉明、王璐，被告李果海，被告梁娟霞、彭飞的共同委托诉讼代理人何文基，均到庭参加诉讼，第三人服务公司、铁线厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衡建公司向本院提出诉讼请求：1、确认彭洪芬于1996年11月16日与服务公司签订的关于四会市东城区东城花园建设服务公司大楼3号楼503房交易无效；2、确认彭洪芬于2009年1月1日与李果海签订的关于四会市东城区东城花园建设服务公司大楼3号楼503房的《购房合同》无效；3、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异19号执行裁定，继续执行四会市东城区东城花园建设服务公司大楼3号楼503房房屋，以偿还被执行人服务公司、铁线厂的债务；4、本案诉讼费用由被告负担。
事实和理由：衡建公司合法受让了服务公司、铁线厂向原债权人中国建设银行四会市支行借款的债权，并为广东省肇庆市中级人民法院作出的裁定变更为服务公司、铁线厂的债权人。彭洪芬自1993年9月10日至1996年11月16日与服务公司交易包括本案涉案房屋3503在内的四套房屋。衡建公司在2016年10月28日向广东省肇庆市中级人民法院起诉，但因彭洪芬于2016年8月22日死亡而被广东省肇庆市中级人民法院裁定驳回起诉。彭洪芬第一顺序继承人为其配偶梁娟霞和儿子彭飞。一、服务公司于1996年11月16日与彭洪芬就四会市东城区东城花园建设服务公司大楼3号楼503房的交易是无效的。理由：1、服务公司与彭洪芬交易涉案房屋时未取得“商品房预售许可证”，根据《商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，故涉案房屋交易是无效的。2、服务公司的注册资金均由当时四会市建设局投入，房屋属于服务公司投资的国有资产。据《中华人民共和国公司法》（1999年）第七十一条以及《集体企业国有资产产权界定暂行办法》（1994年第2号）第八条和《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第2项的规定，彭洪芬与服务公司对涉案房屋批量交易，应经国有资产管理监督机构批准。未经批准违反法律禁止性规定，属于无效交易。3、1994年的《商品房屋产权权属申请表》记载，3号楼503房屋至今仍未出售，该房屋仍是服务公司的财产。且彭洪芬与服务公司均未能提供彭洪芬与服务公司存在购房合同、购房发票、银行汇款单、银行缴款单等证据，服务公司与彭洪芬之间属于虚假交易，以合法形式掩盖非法目的交易。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，涉案房屋交易无效。4、服务公司从1995年3月起，停止向贷款银行付息。2004年6月28日，中国建设银行四会市支行向信达公司“转让债权清单”显示：（1）服务公司合计借款3126400元，截至2003年12月31日，未收表内外利息4399679.28元；（2）铁线厂合计借款3000000元，截至2003年12月31日，未收表内外利息4359994.59元。所以，服务公司与彭洪芬批量交易涉案房屋的行为是为了逃废国有银行债权，损害了国家利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，涉案房屋交易无效。
二、彭洪芬于2009年1月1日与李果海签订的3号楼503房的《购房合同》属无效合同。理由：1、如上所述，因上述服务公司与彭洪芬就3号楼503房的交易无效，彭洪芬对涉案房屋没有财产权和处分权，无权将该房屋转让，故双方就3号楼503房签订的《购房合同》无效。2、彭洪芬尚未取得3号楼503房的权利证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，双方就3号楼503房签订的《购房合同》是无效合同。3、《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）第七条也禁止将购买未竣工的预售商品房再行转让，彭洪芬购买未竣工的预售商品房再行转让给李果海属无效合同。4、《商品房屋产权权属申请表》记载3号楼503房至今仍未出售，因此该房屋仍是服务公司的财产，彭洪芬与服务公司存在虚假买卖，且彭洪芬、李果海与服务公司均未能提供彭洪芬与服务公司存在买卖关系的购房合同、发票、银行汇款单、缴款单等证据，故彭洪芬与李果海之间就3号楼503房签订的《购房合同》属于虚假交易，属于以合法形式掩盖非法目的签订的《购房合同》无效。5、2009年四会市房价约2000元/平方米，李果海购房时价款为537元/平方米，约定价格比市场价低约四分之三，彭洪芬与李果海恶意损害国家利益或第三人的合法权益，该《购房合同》无效。
三、即使彭洪芬与李果海之间的买卖真实有效，也不能对抗或排除法院强制执行。1、李果海购买价格过低的房屋，事先需了解房屋情况，知道或应当知道房屋存在可能不能过户、权属仍属于服务公司。其在购买房屋后一直未办理权属证书，明显存在过错，应承担相应的法律后果，并不能排除法院强制执行。2、李果海提交的“用电收费簿”等只能证明李果海使用涉案房屋，不能证明实际占有。使用房产不具有物权的排他性和唯一性，故使用涉案房屋不能排除法院执行。3、李果海未能提供证据证明其已支付了全部价款。李果海的执行异议不成立，不应支持。综上所述，彭洪芬与服务公司对涉案房屋交易无效，彭洪芬与李果海签订购房合同属无效合同，李果海对涉案房屋没有合法权益并排除执行，其异议不成立，肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12执异19号执行裁定错误，应予撤销。法院应继续执行3号楼503房以偿还服务公司、铁线厂拖欠衡建公司的债务。
原告衡建公司提供如下证据：1、（2016）粤12执异19号《执行裁定书》，证明本院裁定中止对3号楼503房执行。
2、（2016）粤12民初95号《民事裁定书》，证明彭洪芬死亡，本院裁定驳回衡建公司的起诉。
3、李果海身份证，4、《证明》，5、梁娟霞《常住人口登记表》，6、彭飞《常住人口登记表》，7、铁线厂《企业机读档案登记资料》，证明被告的主体适格。
8、商业企业开业申请登记表，证明服务公司的开业登记情况。
9、四会所年检验（99）011号，证明服务公司实收资本由当时四会市建设局投入。
10、肇中会所四检（2001）104号、肇中会所四检（2002）154号、肇中鹏所四检（2003）048号、肇中鹏所四检（2004）054号，证明服务公司实收资本由当时四会市建设局投入。
11、企业机读档案登记资料，证明服务公司经济性质为集体所有制，投资者为当时四会市建设局。
12、编号为：（94年）其字第9号《借款合同》（245万元），13、（94年）其字第9号《抵押协议》，14、（1995）年其他资产字第05号《借款合同》（50万元），15、（1995年）第05号《抵押协议》，16、（1995）年其他资产字第1号《借款合同》（17.64万元），17、（1995年）第1号《抵押协议》，证明1994年11月15日、1995年9月17日和1995年5月9日，中国建设银行四会市支行分别与服务公司签订《借款合同》和《贷款抵押协议》，由服务公司向中国建设银行四会市支行借款3笔。
18、1997年4月16日《到逾期贷款催收通知书》，证明1997年4月16日，中国建设银行四会市支行向服务公司发出《到逾期贷款催收通知书》。
19、（2003）肇中法民商初字第157号《民事判决书》，证明本院作出“服务公司将尚欠的借款本金312.64万元清偿给中国建设银行四会市支行”的判决。
20、编号为：（1995）年其他资产字第02号《借款合同》，21、（1995年）其他资产第02号《抵押协议》，证明1995年5月13日，中国建设银行四会市支行与铁线厂签订《借款合同》和《贷款抵押协议》，由铁线厂向中国建设银行四会市支行借款1笔。
22、（2003）肇中法民初字第158号《民事判决书》，证明本院作出：“一、铁线厂将尚欠的借款本金300万元清偿给中国建设银行四会市支行。二、服务公司对铁线厂的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任”的判决。
23、第148、149号《债权转让协议》，证明2004年6月28日，中国建设银行四会市支行（甲方）与中国信达资产管理有限公司广州办事处（以下简称信达公司、乙方）分别签订2份《债权转让协议》。
24、肇庆第245、246号《债权转让协议》，证明2004年11月29日，信达公司与中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方公司）分别签订2份《债权转让协议》。
25、《资产转让证明》2份，证明2010年3月12日，东方公司与KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED分别签订2份《资产转让证明》。
26、《债权转让证明》2份，证明2013年9月12日，KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED与周邦慧（362134197303152939）分别签订2份《债权转让证明》。
27、《债权转让协议书》2份，证明2013年12月5日，周邦慧（362134197303152939）与广州信必达投资咨询有限公司（以下简称信必达公司）分别签订2份《债权转让协议书》。
28、《债权转让协议书》2份，证明2013年12月25日，信必达公司与衡建公司分别签订2份《债权转让协议书》。
29、《报纸公告》6份（2004年9月19日、2005年1月27日、2010年3月12日、2013年12月20日、2013年12月24日、2014年1月4日），证明涉案债权转让后均履行了相应的告知义务。
30、（2004）肇中法执字第103号恢1-1号《执行裁定书》、31、（2004）肇中法执字第104号恢1-1号《执行裁定书》，证明肇庆市中级人民法院裁定：“变更第三人衡建公司为本案的申请执行人，原申请执行人中国建设银行四会市支行在本案的权利义务由衡建公司继受。
32、（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号《执行裁定书》，证明2015年11月25日，肇庆市中级人民法院裁定查封被执行人服务公司名下财产。
33、四会市住房和城乡建设局《商品房屋产权权属申请表》5份，证明东城花园大楼、1号楼、2号楼、3号楼以及4号楼房屋出售情况。
34、彭洪芬与服务公司签订的《收款收据》（共4份），证明彭洪芬自1993年9月10日至1996年11月16日，共与服务公司交易4套房屋。
35、《购房合同》，证明2009年1月1日，彭洪芬与李果海签订3号楼503房《购房合同》。
36、国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委等部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）。
被告梁娟霞、彭飞共同辩称，一、根据合同的相对性，梁娟霞、彭飞并非合同的当事人，梁娟霞、彭飞作为本案的被告不适格。二、衡建公司的债权受让发生在涉案房屋交易结束之后，衡建公司与本案不存在利害关系，同时也不能对抗第三人。三、彭洪芬已于1996年向服务公司购买涉案房产，且已交房屋全部价款，其后彭洪芬于2009年将该房屋转卖给李果海，并签订的一份《购房合同》，李果海按照合同约定支付了价款，并占用多年，也非因李果海自身原因未能办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李果海对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，应当依法驳回衡建公司的诉讼请求。四、衡建公司主张合同无效不成立。1.《商品房预售管理办法》在2004年7月20日才实施，不能溯及既往。而且，该办法只是属于行业管理办法，不能约束彭洪芬。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在2003年6月1日实施，不能溯及既往。而且，该解释规定主张合同无效的权利和主体是购买方，并非衡建公司。3.《中华人民共和国公司法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》不能溯及既往。而且服务公司有独立主体资格，其应当为自身的行为承担责任，而且假设服务公司出售房屋需要内部审批，也不能对抗第三人。4.衡建公司未能提供任何证据证实彭洪芬与服务公司之间属于虚假交易，以合法形式掩盖非法目的，以及存在损害国家利益的事实。5.服务公司内部的《商品房产权权属申请表》未登记涉案房屋已销售，不等于涉案房屋就没有对外销售，不能对抗第三人。
被告李果海辩称，1.其提供的证据都是有效的；2.衡健公司起诉其是没有事实与法律理由；3.2003年肇庆市中级人民法院已经开庭审理本案；4.建设银行没有起诉李果海的理由；5.购房时已经询问房管局并登记备案；6.办证不是其可以控制，由开发商控制；7.衡健公司恶意诉讼，造成损失李果海有权保留诉讼权利。
被告李果海提供如下证据：1.铁线厂出让土地的价值；2.四会市国土部门出具的函；3.《四会市住房和城乡规划建设局（四建信复[2017]015号）对东城花园46座所有业主〈诉求书〉的答复》。
梁娟霞、彭飞没有提供证据。
第三人服务公司、铁线厂没有答辩也没有提供证据。
对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中国建设银行四会市支行与服务公司、铁线厂因借款合同两案，本院于2003年11月19日分别作出（2003）肇中法民商初字第157号、158号民事判决：服务公司、铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内分别将尚欠的借款本金312.64万元、300万元清偿给中国建设银行四会市支行。中国建设银行四会市支行后作为申请执行人将上述债权从2004年起至2014年期间，依次转让给信达公司、东方公司、KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED、周邦慧、信必达公司、衡建公司，本院于2014年2月18日分别作出（2004）肇中法执字第103号恢1-1号、104号恢1-1号执行裁定：变更衡建公司为该两案的申请执行人，原申请执行人中国建设银行四会市支行的权利义务由衡建公司继受。后本院根据变更后的申请执行人衡建公司的申请作出了（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行裁定，查封了被执行人服务公司名下包括3号楼503房的多套房屋、商铺、车房。案外人李果海对本院查封其居住的3号楼503房提出执行异议，本院审查后作出（2016）粤12执异19号执行裁定，裁定中止对被执行人服务公司名下包括3号楼503房的执行，衡建公司不服裁定引起本案诉讼。
另查明，1996年11月16日，服务公司向彭洪芬出具一份《收款收据》，载明：“东城花园3503房款，面积102.42㎡，金额91154.75元”。
2009年1月1日，彭洪芬与李果海签订一份《购房合同》买卖东城花园3503房，约定彭洪芬将坐落于东城花园即四会大道中四十六座54号转卖给李果海，房屋价格55000元整。
彭洪芬于2016年8月22日死亡，其尚存的第一顺序法定继承人为：配偶梁娟霞、儿子彭飞。
为查明本案事实，本院于2016年12月13日向四会市住房和城乡建设局发函了解涉案情况，该局于2017年1月3日函复本院证实：该局于1989年开办成立服务公司，企业经济性质为集体所有制，法定代表人为高荣波，服务公司从2000年开始因经济困境，逐步走入关停，涉诉债务达一千万元。从2004年开始没有办理工商年检和注销手续。1995年7月服务公司与高荣贤（高荣波弟弟、四会市第三建筑工程公司三O二施工队负责人）签订东城花园楼房施工合同，因服务公司无提交工程款结算依据，故对工程决算金额不清楚。东城花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，该39户业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策还不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。
本案经本院调解，双方当事人各持己见，致无法达成协议。
本院认为，本案为执行异议之诉，衡建公司作为本院（2015）肇中法执恢字第28—1、29—1号执行一案的申请执行人，因不服本院（2016）粤12执异19号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定。本案争议的焦点是案外人李果海就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
经查证，服务公司与四会市第三建筑工程公司三O二施工队负责人高荣贤签订东城花园楼房工程施工承包合同，服务公司以东城花园部分房屋作为预付部分工程款与高荣贤陆续签订定房合同。1996年11月16日，服务公司向彭洪芬出具一份买卖东城花园3号楼503房的《收款收据》，彭洪芬于2009年1月1日与李果海签订《购房合同》，李果海支付房款后取得房屋居住使用、占用至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，在具备以下四个条件时，不动产买受人未办理过户登记手续的，也享有排除强制执行的权利：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据上述构成条件具体分析如下：第一、关于购房合同的效力问题。彭洪芬与李果海签订《购房合同》是在2009年1月1日，本院查封涉诉房屋在2015年11月25日。《购房合同》是双方当事人自愿签订，意思表示真实，不违反当时法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。衡建公司认为服务公司与彭洪芬的交易时，服务公司尚未取得商品房预售许可证明，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定为无效，但服务公司与彭洪芬是在1996年交易涉案房屋，该司法解释于2003年施行，根据法不溯及既往的原则，衡建公司主张因服务公司未取得商品房预售许可证致涉案房屋交易无效的理据不足，本院不予采纳。彭洪芬与李果海在本院查封房屋前签订《购房合同》，衡建公司在彭洪芬与服务公司就涉案房屋交易近二十年后才提出异议，衡建公司亦未能提供证据证实服务公司与彭洪芬存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害其合法权益的事实。因此，服务公司与彭洪芬就涉案房屋的交易是当事人意思表示一致的结果，意思表示真实，无违反法律的禁止性规定，故合法有效。衡建公司认为服务公司与彭洪芬就涉案房屋交易无效致《购房合同》亦无效的依据不成立，本院不予采纳。第二、关于合同是否实际履行及合法占有的问题。根据李果海提交的房屋水电费交费卡等证据材料，能够证明所涉房屋已由李果海实际占有并使用。第三、关于房屋转让款是否已实际支付的问题，李果海提交其交付房屋款项收据证实其主张，彭洪芬的继承人梁娟霞、彭飞也确认李果海交付房屋款项的事实，故本院对房屋转让款已实际支付的事实予以确认。第四、关于房屋转让未依法办理过户登记手续，受让人有无过错的问题。四会市住房和城乡建设局函复本院证实：东城花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。故本案受让人李果海对本案所涉房屋未能办理过户登记手续没有过错。
综上所述，李果海对涉诉执行标的物3号楼503房享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对本案所涉房屋3号楼503房采取查封、扣押、冻结等执行措施。衡建公司要求继续执行3号楼503房屋理据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告肇庆市衡建投资有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告肇庆市衡建投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 李升文
审 判 员 蔡红茂
审 判 员 唐 强
二〇一七年八月十一日
法官助理 陈希云
书 记 员 周伟航