上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初10599号
原告：上海爱吉福企业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：孙仲敏，董事长。
委托诉讼代理人：赵文杰。
委托诉讼代理人：李召龙。
被告：上海实惠岛信息科技股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人：喻桃阳，董事长。
委托诉讼代理人：刘爱国。
被告：张艳伟，女，1983年4月21日出生，汉族，户籍所在地河北省邢台市。
原告上海爱吉福企业发展有限公司(以下简称爱吉福公司)与被告上海实惠岛信息科技股份有限公司(以下简称实惠岛公司)、张艳伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱吉福公司的委托诉讼代理人赵文杰、李召龙，被告实惠岛公司的法定代表人喻桃阳及其委托诉讼代理人刘爱国，被告张艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱吉福公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告实惠岛公司支付2016年7月1日至2017年3月31日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)192,396元；2、要求判令被告实惠岛公司支付2016年10月20日至2017年3月20日期间的电费494.45元；3、要求判令被告实惠岛公司支付违约金46,088元，以被告实惠岛公司支付的押金46,088元抵付；4、要求判令被告张艳伟对被告实惠岛公司的上述付款承担连带责任；5、要求判令本案诉讼费由被告实惠岛公司、张艳伟负担。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年4月16日签订《租赁合同》，原告将坐落于上海市东大名路XXX号XXX幢XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告实惠岛公司使用。实惠岛公司自2016年7月1日起至2017年3月31日止共计欠付租金、电费192,890.45元。经多次催缴，实惠岛公司至今未支付。被告张艳伟系实惠岛公司的投资人，应对实惠岛公司的付款承担连带责任。
被告实惠岛公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的有实惠岛公司盖章的租赁合同系于2015年4月签订，实惠岛公司实际于2015年6月5日才注册成立，该份合同与实惠岛公司交至工商管理部门备案的租赁合同在租金标准、押金标准、房屋租赁面积上均不一致，实惠岛公司不认可原告提供的租赁合同，认可工商管理部门备案的租赁合同。系争房屋的承租人系实惠岛公司，不是张艳伟。原告招租时告知实惠岛公司系争房屋面积为150平方米，后原告称该房屋面积有200多平方米，要求按200多平方米计付租金，实惠岛公司无法接受，故原告于2015年5月31日发函，并将系争房屋的门锁住。因实惠岛公司已对系争房屋进行了装修，且已办理了工商注册，并带了项目过来，如不租赁系争房屋，客户会对实惠岛公司产生信任危机，实惠岛公司迁移执照也需要1年后才能办理，故实惠岛公司不能退租。后原告对系争房屋进行实地测量，测出的面积为189.4平方米，计算下来的租金是每月23,044元，实惠岛公司不能退租，故只能按照每月23,044元向原告支付租金，并按照该月租金的标准向原告支付相当于2个月租金的押金46,088元。原告锁门，导致实惠岛公司无法经营，原告不应再收取租金。要求原告返还押金。
被告张艳伟辩称：不同意原告的诉讼请求。系争房屋的承租人系实惠岛公司，张艳伟只是代表实惠岛公司签订租赁合同，有关租赁合同的履行不应由张艳伟承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月，被告实惠岛公司向原告爱吉福公司租赁系争房屋，为办理营业执照，实惠岛公司向工商管理部门提交租赁合同备案。该合同载明：原告(出租方、甲方)将系争房屋出租给实惠岛公司(承租方、乙方)作办公使用，房屋权利人为百联集团；双方确认房屋面积为150平方米，乙方对房屋现状包括结构、设施、房地产性质用途、水电等能源负荷等已全面了解，双方认为符合各自的承租目的，同意按房屋现状租赁；租赁期为2年，暂定自2015年5月1日起至2017年4月30日止，免租期为1个月；租金每平方米每天4元，提前15天支付，每3个月支付1次，先付后用；押金等同于1个月的租金为18,250元，本合同终止解除后，乙方在7个工作日内完成清场退房，付清全部应付费用(水、电、气、通讯)，并按国家法律法规办理企业变更等手续，甲方须于退房交接当日起2个工作日内凭押金收据原件，无息退还乙方全额押金；物业管理费每平方米每月12元；租赁期内，乙方承担使用该房屋内产生的一切费用(水、电、煤气、电话通讯、排污、垃圾清运等费用)；本合同生效后，甲方在签约日起5天内(暂定于2015年4月20日，以实际交房日期为准)将房屋按双方确定交房细则(合同附件)交付给乙方；经甲乙双方协商一致可以变更合同；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方应承担相应的违约责任：1、未按时、足额支付租金、水电燃气通讯等公用事业费等任一应付费用或者逾期补足押金累计满30天的；……；3、租赁期内，乙方中途未经甲方同意擅自退租的，乙方还应按租赁押金的二倍金额承担违约金；乙方自愿承诺，因乙方违约在接到甲方解除合同通知后30天未搬离场的，所有物品均作为遗弃物，所有装修投资不主张任何权利。合同备注载明：本合同签订前期由代表人先行签字履行，待正式企业工商注册完成，甲乙双方同时变更合同乙方的全称并加盖乙方公章。合同载明签约落款时间为2015年4月16日。原告在该合同尾页出租方落款处加盖公章，被告张艳伟(系实惠岛公司的股东)在该合同尾页承租方落款处写上了上海实惠岛信息科技股份有限公司的名字，在法定代表人落款处代签了喻桃阳的名字，在委托代理人落款处签了自己的名字。
2015年5月31日，原告以实惠岛公司未支付第一期租金为由致函实惠岛公司，告知：根据我司与贵司签署的房屋租赁合同与发给贵司的告知函件，你司已构成实质违约。经公司研究决定于2015年6月1日收回该房屋，限你司在6月4日前缴纳占用房屋费用并搬离贵司的办公用品，过时我司将视作遗弃物自行处置。
2015年6月5日，实惠岛公司经工商登记成立。
之后，实惠岛公司向原告支付了押金23,044元，后又补足押金至46,088元。实惠岛公司按照每月23,044元支付原告租金至2016年6月30日。
2016年9月，原告以实惠岛公司拖欠租金为由将系争房屋锁门。实惠岛公司向原告出具《承诺书》，承诺于2016年11月30日前支付拖欠房租中3个月房租和3个月物业管理费，原告遂打开房门。2016年10月28日、2017年1月26日，实惠岛公司又分别支付给原告1万元和5,000元。因实惠岛公司未按时支付租金，原告为促使其支付租金，断断续续锁过门，自2017年2月起，原告锁门后未再打开。2017年4月，原告自行收回系争房屋并转租给他人。
审理中，原告提供了一份署名为原告(出租方、甲方)与实惠岛公司(承租方、乙方)签订的《租赁合同》，该合同除房屋面积约定为189.4平方米、押金约定为46,088元，其余内容与实惠岛公司交工商部门备案的《租赁合同》一致。该合同载明签约落款时间为2015年4月16日。实惠岛公司对该份合同有异议，认为合同上承租方的公章虽是实惠岛公司的，但不是实惠岛公司加盖，原告擅自断电打开电子锁进入系争房屋，不排除实惠岛公司的公章系原告私自加盖，该合同应属无效。原告称，在实惠岛公司未表示不继续租房前，原告没有擅自进入过系争房屋。实惠岛公司表示不再租房后，原告清理系争房屋时，也未发现实惠岛公司的公章。实惠岛公司一直是按照原告提供的《租赁合同》在履行，该合同是实惠岛公司所签，其公章是实惠岛公司所盖。原告出租的房屋都是事先分割好的，有大有小，客户看中哪间就测量面积签订合同。因实惠岛公司要注册公司，故当时未实地测量，先预估了面积签订临时合同，好让实惠岛公司办理执照。测好面积后，双方签订正式了租赁合同即原告提供的那份租赁合同。
审理中，原告称：原告一般是在租客拖欠租金满30天后才锁门的，如客户上门来协商，双方能达成一致或租客做出支付租金的承诺，原告会打开门。实惠岛公司在2016年10月给原告写过承诺书，在写承诺书之前，原告锁门都是在晚上，次日只要实惠岛公司来找原告，原告都会打开门。在写承诺书之后至2017年过年期间，原告锁门总计大概半个月左右的时间。过完年后不久，实惠岛公司最后一次到系争房屋，之后原告打电话给实惠岛公司要求其来协商处理，实惠岛公司表示其不来协商也不支付租金，故原告锁门直至房屋转租给他人。被告物业管理费支付至2017年2月28日，后实惠岛公司未再使用系争房屋，故对之后的物业管理费，原告不再主张。实惠岛公司称：在自己按时支付租金的情况下，原告没有锁门。2016年10月25日原告锁门后，实惠岛公司只进去过两次，一次是在2016年10月29日，另一次是在2017年1月27日，每次都是实惠岛公司支付了部分租金和物业管理费后，原告才打开房门让实惠岛公司进入使用。
本院认为：实惠岛公司为办理营业执照，向工商管理部门提交了由其股东张艳伟和原告签字盖章的《租赁合同》，该合同载明本合同签订前期由代表人先行签字履行，待正式企业工商注册完成，原告和实惠岛公司同时变更合同中实惠岛公司的全称并加盖实惠岛公司的公章。实惠岛公司注册成立后，原告和实惠岛公司按照前述《租赁合同》的约定签订了新的《租赁合同》。虽然两被告对后一份《租赁合同》的真实性有异议，认为实惠岛公司的公章不是实惠岛公司加盖，是原告擅自开锁进入系争房屋拿实惠岛公司的公章偷盖，但实惠岛公司并无充分证据可以证明。实惠岛公司支付原告押金和租金，均系按照后一份《租赁合同》约定的每月23,044元的标准支付，故本院有理由相信原告和实惠岛公司实际履行的是后一份《租赁合同》，签订该份合同系实惠岛公司的真实意思表示，该合同对实惠岛公司具有法律约束力。
实惠岛公司租赁系争房屋，理应按时支付租金，实惠岛公司资金困难，并非可以欠付租金的理由。实惠岛公司拖欠租金，原告为促使其支付租金，采用锁门的手段，虽系事出有因，但毕竟导致实惠岛公司无法进入使用系争房屋。鉴于双方对实惠岛公司欠租的情况下，原告是否可以采取锁门方式并未做出约定，现原告主张实惠岛公司支付全额租金，有违公平，故租金应视情扣减，具体金额由本院根据实际情况酌定。
根据《租赁合同》的约定，租赁期内，实惠岛公司未经原告同意中途擅自退租的，实惠岛公司应承担违约金。实惠岛公司欠付租金，原告锁门导致其无法进入使用系争房屋，原告主张系实惠岛公司中途退租，依据并不充分。原告主张实惠岛公司支付违约金，用押金抵付，缺乏合同依据，本院不予支持。
现租期届满，原告也已收回系争房屋，但被告尚未注销或迁移营业执照，故按照《租赁合同》的约定，原告应于被告办妥注销或迁移营业执照手续后返还被告押金。
原告和实惠岛公司系《租赁合同》的签订方，该合同对其双方具有法律约束力，但对张艳伟并无法律约束力。原告以张艳伟系实惠岛公司的股东为由，主张张艳伟对实惠岛公司履行合同付款义务承担连带责任，于法无据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海实惠岛信息科技股份有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告上海爱吉福企业发展有限公司2016年7月1日至2017年3月31日期间拖欠的租金12万元；
二、原告上海爱吉福企业发展有限公司应于被告上海实惠岛信息科技股份有限公司办妥注销或迁移营业执照手续后7日内返还被告上海实惠岛信息科技股份有限公司押金46,088元；
三、驳回原告上海爱吉福企业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,157.81元，由原告上海爱吉福企业发展有限公司负担1,549.11元，被告上海实惠岛信息科技股份有限公司负担2,608.70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 江炳林
人民陪审员 梁 华
二〇一八年一月四日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。