上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初27091号
原告：上海ＸＸ实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：李伟源，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。
被告：上海富康东川木业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：杜绍群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。
原告上海ＸＸ实业有限公司(以下简称ＸＸ实业)与被告上海富康东川木业有限公司(以下简称富康东川木业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2017年3月28日、4月25日公开开庭进行了审理。原告上海ＸＸ实业有限公司的委托诉讼代理人蒋晨、任明飞到庭参加诉讼，被告富康东川木业的委托诉讼代理人付润辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ实业向本院提出诉讼请求：判令被告富康东川木业向原告ＸＸ实业支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止期间的土地及房屋租金，合计人民币(以下币种相同)7,790,000元。诉讼中，原告ＸＸ实业增加诉请：1、判令被告富康东川木业向原告ＸＸ实业支付2011年的土地及房屋剩余租金1,953,000元；2、判令被告富康东川木业向原告ＸＸ实业支付自2012年1月1日起至2014年12月31日止期间的土地及房屋租金合计11,400,000元。
事实与理由：原告ＸＸ实业系上海市闵行区东川路XXX号21幢、22幢、23幢、24幢、25幢、26幢房屋所有权人以及上述房屋所在土地的使用权人。根据原、被告分别甲、乙双方于2009年1月12日签订《协议书》，2007年-2010年间的前述土地租金为900,000元/年，前述房屋租金为2,400,000元/年，即房地产(土地+房屋)租金合计共3,300,000元/年。自2011年1月起，房地产租金合计为3,800,000元/年，先付后用。在每年的1月一次性付清全年租金。租金每五年增幅5%。原告在初步梳理公司账目时发现，被告至少自2015年1月起就未有向原告支付租金的记录，经原告催讨，被告至今仍未履行支付租金义务。故原告为了维护自身的合法权益，向本院提起诉讼。诉讼中，原告补称，经原告公司财务人员最终统计确认，发现被告于2012年2月23日最后一次向原告支付2010年尚欠的房屋租金1,200,000元及2011年部分房地产租金1,847,000元后，便再也没有向原告支付租金，实际上被告拖欠原告的房地产租金共计为21,143,000元。故原告增加了上述两项诉请。
被告富康东川木业辩称，不同意原告的诉请。原、被告双方之间并未建立租赁合同关系，涉案的土地与原告无关，与案外人上海ＸＸ(集团)有限公司(以下简称ＸＸ集团)有关联。2013年9月17日原告才获得土地产权证，故其主张2013年9月17日之前的租金是没有依据的，案外人ＸＸ集团和富康国际有限公司(富康国际)双方订立了中外合作经营合同，而合作的公司就是本案的被告，由ＸＸ集团投入土地，由富康国际出资，故本案的原告没有权利去主张相应的房屋租金。虽然本案经过了一中院的二审判决认定是租赁合同关系，但是一中院的判决书中关于租赁关系的结论是模糊的，既认为租赁双方是ＸＸ集团与原告之间，又认为ＸＸ集团和富康国际之间的关系，没有证明是原、被告之间的租赁关系。即使本案双方是租赁合同关系，被告认为依据民法通则的规定，房屋租金的诉讼时效是一年，原告要主张超过一年以上的房屋租金，需要承担相应的举证以及催款的证明。
本院经审理认定事实如下：2001年6月20日由案外人ＸＸ集团作为甲方，富康国际作为乙方在中国上海签署了《合作经营合同》及《公司章程》各一份，合同及章程中均载明：一、合作公司的名称为富康东川木业，合作公司的法定地址在中国上海闵行东川路临沧路口，合作公司的组织形式为有限责任公司；二、合作公司的投资总额为3,000,000美元，其中注册资本2,100,000美元，流动资金900,000美元；甲方以闵行区东川路临沧路口62亩土地使用权为合作条件。乙方出资额为2,100,000美元，占投资总额的70%，占注册资本的100%。三、利益分配：合作公司自2002年1月起每年不论盈利与否，均应向甲方支付税后净利润，并按每间隔五年累积增长3%计算，不足部分，由乙方补足。其具体支付金额为：2002年全年212,800元、2003年全年425,600元、2004年1月起每年682,000元。除此之外，合作公司的所有收益或亏损由乙方所有或承担。四、合作双方的责任。甲方责任。1、协助合作公司向中国有关部门办理申请批准登记注册，领取营业执照和按乙方设计的厂区总体规划和建筑图协助申报和实施等事宜。2、按本合同第八条约定，在本合同签订之日如数将62亩土地及厂房交乙方使用。乙方责任。1、按合同约定，甲方原有厂房6,400平方米由甲、乙双方另行协商签订补充协议；2、按合同约定，按期如数向甲方支付保证净利润，并向当地土地管理部门交纳土地管理使用费。五、合作期限。合作公司的期限为50年，从营业执照签发之日到50年满时止。六、财产处理。合作期满后财产按下列约定处理：1、甲方提供的作为合作条件的62亩土地在合作期内，甲方、乙方和合作公司不得用作抵押等参与风险经营，期满归还甲方；2、合作公司在合作期内原则不得向第三方转让股份或转让事先要与甲方协商在达成书面协议后可按达成的协议内容进行转让；3、合作公司合作期满时，企业所建的厂房等建筑物归甲方所有，其余财产均归乙方所有。七、适用法律。本合同的订立、效力、解释、履行和争议均适用中华人民共和国法律。
上海市闵行区人民政府于2001年7月5日针对案外人ＸＸ集团上报的《上海富康东川木业有限公司可行性研究报告、合同、章程》经审核作出上闵外经发(2001)480号批复，批复内容如下：一、同意你公司与富康国际就合作举办上海富康东川木业有限公司(合作公司)编制的可行性研究报告及签订的合同、章程；二、合作公司投资总额为3,000,000美元，注册资本为2,100,000美元。其中，ＸＸ集团以62亩土地使用权作为合作条件，富康国际以2,100,000美元现汇投资，以此作为注册资本。富康国际投资在2003年5月31日前缴纳，其中至少15%在营业执照签发之日起三个月内缴纳；三、经营范围：生产中、高档木制家具和木制品系列产品，销售自产产品，产品70%外销；四、合作期限为50年；五、合作公司住所：上海市闵行区东川路临沧路口，合作公司新建5,000平方米厂房。其后，上海市人民政府颁发了外经贸沪闵合作字(2001)1427号《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。2001年7月20日，被告领取了企业法人营业执照，被告公司正式成立，公司类型为有限责任公司(中外合作)。被告于2006年9月20日进行第一次增资，将公司投资总额由3,000,000美元增至55,00,000美元，注册资本从2,100,000美元增至4,600,000美元，所增资本由富康国际以现汇投入。增资后，ＸＸ集团的合作条件不变，富康国际的出资额占100%，计4,600,000美元。2007年10月23日被告再次进行增资，将公司投资总额由5,500,000美元增至7,900,000美元，注册资本由4,600,000美元增至7,000,000美元，新增注册资本由富康国际以美元现汇投入。
2001年7月19日上海市闵行区马桥镇土地管理所、上海市闵行区房屋土地管理局向上海闵行区工商行政管理局出具证明一份，载明：原闵府土(93)477号批准的ＸＸ实业新建上海锅炉钢结构厂和闵府土(98)130号文第9款批准的ＸＸ实业锅炉钢结构厂及上府土(92)684号文批准友好十一组的土地。这三块土地的使用权为ＸＸ集团。
2001年8月17日，上海市闵行区对外经济贸易委员会针对被告提出的《关于上海富康东川木业有限公司基建申请报告》作出了上闵外经委字(2001)45号批复，批复中载明：一、同意被告的《关于基建申请报告》；二、被告公司新建建筑面积为16,000平方米厂房，基建投资750万元，分二期完工，所需资金由被告公司自筹；三、接本文后，请速办理有关基建手续。
2001年11月6日，上海市闵行区人民政府作出闵府土(2001)346号土地管理文件，文件名称为《关于批准ＸＸ集团建造中外合作上海富康东川木业有限公司厂房及辅助用房工程申请使用土地的通知》，通知中载明：马桥镇人民政府：你镇ＸＸ集团建造中外合作上海富康东川木业有限公司厂房及辅助用房工程申请使用土地的报告已收悉。该项目经区政府外经委以上闵外经委字(2001)45号文批准，总投资750万元，建筑面积16,000平方米。有关用地选址事宜已经区规划局闵规(2001)801号文规划许可。经审核，同意使用闵府土(98)130号文、(93)477号文批准上海ＸＸ锅炉钢结构厂土地(独立工矿)2,610平方米、33,156平方米，上府土(92)684号文批准安置用地(独立工矿)5,100平方米，合计使用土地40,866平方米(折合4.0866公顷)。土地使用期限至2051年7月19日止。建设单位应按规定办理土地使用手续，办结束后，将结案情况报告区房屋土地局，并办理建设用地批准书申领事宜。2001年11月23日，上海市闵行区人民政府，就用地单位ＸＸ集团提出的上海富康东川木业有限公司建设项目所需的用地申请，依据上海市闵行区人民政府作出闵府土(2001)第346号土地管理文件，作出了(2001)闵府土书字第0359号建设用地批准书，具体载明：批准用地面积为40,866平方米，土地所有权性质为集体，土地取得方式为使用，土地用途为工业，土地座落闵行区马桥镇友好村11队。
另查明，2004年由ＸＸ实业作为甲方，被告作为乙方，签订《协议书》一份，协议书约定如下：一、纯利分配：原经政府批准的甲方的土地参与乙方公司，以合作方式获取乙方上交纯利每年682,000元，此款在本协议订立后即由乙方向甲方付清，至此到2004年12月底以前的纯利上交和甲方原有老厂房的转让款已全部结清。二、甲方负责安排乙方第一、二、三期工程的规划、消防、环保、审批工作，直至取得房产权证，乙方负责提供甲方有关资料及办理手续所需的一切费用；三、乙方向甲方应付的纯利。1、原一期为每年682,000元；2、农民宅基地和乙方厂区东北角围墙河边增加用地1.5亩，据此乙方每年上交甲方纯利45,000元，由本协议书生效后始，至原合同50年满时止；3、以上合计每年乙方上交甲方727,000元。从2001年1月到2015年12月计11年，该11年由乙方上交甲方的纯利用作抵扣乙方预缴上交的8,000,000元，在此期间乙方无需另向甲方支付任何费用，从2016年1月起每年上交纯利调整为770,000元，支付期和其他约定按原协议不变。四、以上各条因甲、乙方违约而导致本协议书不能执行，从2005年1月起乙方上交甲方的纯利润调整为每年967,000元，每五年递增3%，增加上交的纯利润用于解决周边居民的环境保护和影响居民生活质量的补贴。
嗣后，被告在涉案土地上进行了厂房的建设，并于2006年7月前新建建筑面积13,331平方米，现这些厂房已经投入使用，用于扩大原生产规模和新增部分新工艺及流水线，项目总投资1,000万元，其中环保投资100万元。2008年12月11日上海市闵行区环境保护局就被告扩建123号厂房及辅助用房项目环境保护设施作出了闵环保管许验(2008)550号竣工验收审批意见，审批意见载明该项目于2008年12月通过了环境影响报告表审批，该局最终决定同意项目环保设施竣工验收。2007年6月21日上海市闵行区公安消防支队作出(2007)沪闵公消(建验)字第0669号《建筑工程消防验收的意见书》一份，意见书中载明：被告建造的马桥镇东川路XXX号的1号车间及办公用房(地上一层局部2层，高11.3m，建筑面积4,632平方米)，2号车间及办公用房(地上一层局部2层，高11.3米、建筑面积5,102平方米)，3号车间(地上1层，高11.3米，建筑面积3,477平方米)，仓库房(地上一层，高6.8米，建筑面积120平方米)工程竣工消防验收申请及相关材料收悉。经该支队对所送资料的审查及派员于2007年6月20日现场抽查，该建筑工程基本符合国家消防规范和原审核要求。庭审中，ＸＸ实业对涉案房屋由被告投资建造的事实无异议。
2009年1月12日由被告富康东川木业作为乙方，原告ＸＸ实业作为甲方签订《协议书》一份，协议书约定：因国际金融危机波及乙方在美国的出口业务，乙方的正常运转发生了经济困难，乙方为保全职工的岗位和公司运转，暂以乙方的厂房等财产出让给甲方，甲方同意通过收购厂房使乙方获得资金渡过难关。一、收购：由甲方出资收购乙方在租用甲方土地上所建的全部房产(约21,000平方米)和道路及市政配套设施(设备等属乙方的其他财产仍归乙方所有)收购总价按12,000,000元，在甲方支付收购款项后乙方公司内的房屋、建筑等不动产全部归甲方所有。在2010年内乙方除向甲方支付土地年租金900,000元外另向甲方支付房屋租金2,400,000元；二、付款：乙方同意甲方在支付12,000,000元不动产收购价款时抵扣2007年、2008年、2009年、2010年四年的租金计3,600,000元和抵扣房屋租金1,200,000元(另1,200,000元房屋租金由乙方在2010年1月底前付清)，在抵扣后尚有7,200,000元整由甲方一次性付给乙方(因甲方委托友好村支付收购款，乙方回购时该款仍由友好村收取)；三、甲方同意到2010年12月25日起到2011年1月12日期间由乙方按原价12,000,000元回购。回购后房屋、建筑等不动产仍归乙方所有，乙方不再向甲方支付房屋租金。如乙方在2009年12月25日到2010年1月12日之间有能力回购，甲方同意仍按12,000,000元原价回购。如乙方未能按时回购，则从2011年1月起甲方的房地产每年租金为3,800,000元，先付后用。在每年的1月一次性付清全年租金。租金每五年递增5%，如乙方逾期支付租金，从每年的2月1日起作为脱期处罚起始日，乙方应另向甲方支付罚金(每天1,500元)累计计算；四、在乙方租用甲方房屋期间，维修由乙方负责。同日，马桥镇友好村转账给被告7,200,000元。被告确认从马桥镇友好村处获得了上述款项，且目前并未进行过房屋回购，其认为被告与马桥镇友好村之间存在实际的借款合同关系，而该份协议书仅是借款合同的担保合同。
另查明，座落于上海市闵行区东川路XXX号21幢、22幢、23幢、24幢、25幢、26幢、27幢的房屋于2013年9月17日申请办理产权登记，现上述房屋登记的权利人为ＸＸ实业，房屋用途均为厂房，所有权来源为新建，房屋的产权证号为闵XXXXXXXXXX。其中第21幢房屋的建筑面积为72.17平方米，第22幢房屋的建筑面积为121.60平方米，第23幢房屋的建筑面积为4,645.21平方米，第24幢房屋的建筑面积为5,111.11平方米，第25幢房屋的建筑面积为3,499.20平方米，第26幢房屋的建筑面积为6,873.12平方米，第27幢房屋的建筑面积为187.47平方米。上述房屋所在的土地宗号为闵行区江川路街道37街坊6/1丘，土地权属性质为集体建设用地使用权，使用权取得方式为批准拨用企业用地，土地用途为工业，宗地面积40,866平方米，使用权面积40,866平方米，土地登记的权利人为ＸＸ实业。
再查明，原告ＸＸ实业于1992年5月2日登记设立，营业期限从1992年5月2日至2016年10月30日，注册资本为1,200万元，登记的股东为上海申华铝业有限公司、上海闵行区马桥友好村。ＸＸ集团于1994年12月8日登记设立，营业期限从1994年12月8日到2014年12月7日，注册资本为5,000万元，登记的股东为ＸＸ实业、上海申菱钢结构有限公司、上海友好冷焊厂。
2012年2月23日被告富康东川木业向原告ＸＸ实业支付土地及房屋租金1,617,000元和1,430,000元，合计3,047,000元。原告曾于2012年3月26日向被告开出合计金额为3,047,000元的发票。
2016年8月8日原告向被告发出律师函，要求被告在收到律师函之日起5个工作日内，根据协议书之约定，向原告支付2011年的土地及房屋剩余租金共1,953,000元，以及自2012年1月1日起至2016年12月31日止期间的土地及房屋租金19,190,000元，以上租金合计21,143,000元。
另再查明，富康东川木业曾于2015年9月17日以ＸＸ实业为被告、ＸＸ集团为第三人，向本院提起过所有权确认纠纷一案，该案件经本院一审，嗣后被告ＸＸ实业提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年5月31日作出(2016)沪01民终504号生效民事判决书中载明：根据合作企业的合作模式，富康东川木业系有偿使用中方合作者提供的土地，然后在该土地上建造厂房进行经营，而该协议书中约定富康东川木业“出售”涉案房屋后需另支付房屋租金给ＸＸ实业，并以房款抵扣之前未缴足的土地租金，若未能在约定的期限内回购房屋，还要以新的标准支付房屋租金。可见，该约定使得富康东川木业不仅须有偿使用土地，亦要到其上所建造房屋的使用另外支付对价，此显然与普通的房屋回购协议有所不同。因此，二审法院认为该协议书的交易标的实为涉案房屋的“使用权”，可类推适用房屋租赁合同关系，若富康东川木业在约定期限内回赎该“使用权”，则可以仍旧无偿使用涉案房屋，无需再支付租金。究其实质，富康东川木业系为度过经济难关，以房屋买卖的形式从中方合作者处获得援助资金，然后用房屋租金的形式分期偿还中方合作者所提供的资金并支付固定利息。此实为双方对合作经营模式如何延续的约定，而非对涉案房屋权属的约定。
以上事实，由原告ＸＸ实业提供的证据：1、原告ＸＸ实业与被告富康东川木业于2009年1月12日签订的《协议书》一份；2、(2015)闵民五(民)初字第2271号民事判决书一份；3、(2016)沪01民终504号民事判决书一份；4、涉案房屋的房地产权证一份；5、中国建设银行进账单二份、记账凭证一份；6、发票四份；7、律师函及签收证明一组。被告富康东川木业提供的证据：1、合作经营合同一份；2、被告的工商档案机读材料、章程一组；3、《上闵外经发(2001)480号批复》、《外经贸沪闵合作字(2001)1427号<外商投资企业批准证书>》一份；4、马桥镇土地管理所、闵行区房屋土地管理局联合出具的证明一份；5、闵府土(2001)346号通知一份；6、上闵外经委字(2001)45号批复；7、闵府土书字第0359号建设用地批准书一份、建设工程规划许可证二份；8、闵环保管许表(2008)665号、闵环保管许验(2008)550号、(2007)沪闵公消(建验)字第0669号、闵卫建项发字(2008)第0124号、闵防雷(2010)(建验)字第0064号、闵外经发(2002)749号批复；9、付款凭证、建筑合同一组；10、申请报告、情况说明一组；11、(2016)沪民申2739号民事申请再审案件受理案件通知书一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，依据民事诉讼证据规则的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。上海市第一中级人民法院所作出的(2016)沪01民终504号生效民事判决书中，已经对原、被告之间的租赁合同关系进行了认定，虽然被告针对该生效案件已经提出了再审申请，但是并未有相应的法律程序来否定该份生效判决书所认定的事实及租赁合同的民事法律关系。故本院认为原告与被告之间就涉案土地及房屋存在租赁合同关系，且目前被告仍在租赁使用涉案的土地及房屋。本案目前主要的争议焦点是：原告对于部分租金的起诉是否超过了诉讼时效的规定。对此，本院认为，依据协议书的约定，原被告之间的租赁合同并未约定明确的租赁期限，但是考虑到案外人ＸＸ集团与富康国际所签订的合作协议书中合作经营期限50年的约定，故本院认为被告富康东川木业作为这家中外合作经营企业，对于涉案房屋及土地的租赁使用亦将是一个长期的过程。双方在协议书中约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案中的租赁合同属于分期履行合同之债，通常是指继续性合同履行过程中持续定期发生的债务，本案中的租金即属此例。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将会导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方虽然在协议书中并未明确约定租赁的期限，但是结合上述的合作经营期限，而且考虑到被告实际建造了涉案房屋的客观事实，原、被告之间的租赁合同关系将是一个长期合作的过程，故双方之间无疑是基于长期的合作和互信。其次，由于双方之间围绕涉案土地及房屋的使用权及所有权存在较大的争议，并且产生过诉讼。虽然被告自2011年1月起即未按照协议书的约定支付租金，但在涉案土地及房屋的租赁使用仍正常履行，考虑到双方协议书中关于房屋回购款的约定，并且结合协议书所签订的背景，即富康东川木业系为度过经济难关，以房屋买卖的形式从中方合作者处获得援助资金，然后用房屋租金的形式分期偿还中方合作者所提供的资金并支付固定利息，该种租赁合同方式是对双方之间合作经营模式的延续约定，在此基础之上，作为原告有理由相信被告会依约履行协议书项下的租金支付义务，原告虽然未在当期租金履行期限届满之时立即主张租金，与其说是原告放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对被告的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。更何况被告尚在2012年还支付了部分租金，故被告支付后续租金或继续使用租赁物的行为都可以认为是对租金债务的认可；尽管本案争议的租金从2011年1月开始直至原告发出相应的催款律师函明确了具体的租金金额，但考虑到双方的长期合作经营的期限，按照公平原则与诚实信用原则，原告对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期限内要求被告依约履行支付义务。原告于双方之间的所有权权属纠纷被最终确定之后，即发出相应的律师函催讨协议书项下的所欠租金，要求被告及时履行租金支付的义务，并无不当。被告提出的本案部分租金的诉讼已经超过诉讼时效的法律依据不足，对此辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第(四)项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决如下：
被告上海富康东川木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海ＸＸ实业有限公司2011年拖欠的部分土地及房屋租金1,953,000元；自2012年1月1日起至2016年12月31日止的土地及房屋租金19,190,000元；上述租金合计的金额为21,143,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费147,515元，由被告上海富康东川木业有限公司负担(于本判决生效后十日内向原告上海ＸＸ实业有限公司直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 锋
人民陪审员 袁迎春
人民陪审员 黄莉莉
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 许婵娟
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二．《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
三．《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…..