福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初17722号
原告：周中才，男，1978年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市。
委托诉讼代理人：陈俊，福建知圆律师事务所律师。
被告：林碧梅，女，1979年9月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。
原告周中才与被告林碧梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法由代理审判员刘宪昌适用简易程序，于2017年2月8日、2017年10月19日公开开庭进行了审理，本案双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周中才向本院提出诉讼请求：1．解除周中才与林碧梅于2015年10月18日签订的《房屋租赁合同书》；2．林碧梅向周中才支付拖欠的租金及使用费（自2016年1月18日起计算至林碧梅将承租的房屋腾空返还给周中才之日止，2016年4月1日前的租金按每月23958元的标准计算，2016年4月1日起租金按每年递增10%计算，其中2016年4月1日起至2017年3月31日期间的租金为每月26353.8元）；3．林碧梅向周中才支付滞纳金（2016年1月1日至2016年3月31日期间租金71874元，其滞纳金自2015年12月23日起计算；2016年4月1日至2016年6月30日期间租金79061.4元，其滞纳金自2016年3月23日起计算；2016年7月1日起至2016年9月30日期间租金79061.4元，其滞纳金自2016年6月23日起计算；2016年10月1日起至2016年12月31日期间租金79061.4元，其滞纳金自2016年9月23日起计算；前述滞纳金每日均按欠付租金的2%计算，总额不超过租金的20%）。事实和理由：2015年10月18日，周中才与林碧梅签订一份《房屋租赁合同书》，约定：周中才将厦门市思明区莲花新村凌香里17号房屋（以下均称讼争房屋）出租给林碧梅使用，租赁期限自2015年10月18日起至2019年4月24日，每月租金23958元，租金每年递增10%（下次递增时间为2016年4月1日），自签订合同之日下季度交付租金时间为2015年12月23日；林碧梅在租赁期间如有拖欠租金，则每天按拖欠租金部分的2%支付滞纳金，若拖欠租金达10天的，周中才有权提前解除合同收回房屋，并有权向林碧梅追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，周中才依约履行了合同义务；但林碧梅却在支付了首季度租金71874元及次季度部分租金20000元后，拒绝继续履行支付租金的义务。
林碧梅辩称，1．林碧梅向周中才承租讼争房屋后，于2015年12月8日与案外人连国忠签订《协议书》，约定将林碧梅与周中才签订的《房屋租赁合同书》项下承租人的权利义务转让给连国忠，故连国忠是讼争房屋的实际使用人，林碧梅自2015年12月28日起无需再支付周中才讼争房屋的租金或占有使用费。因此，林碧梅不是本案适格的被告。2．讼争房屋存在多层租赁关系，讼争房屋先是由案外人何萌群出租给林雄，林雄后将讼争房屋出租给周中才，周中才又将讼争房屋转租给林碧梅，而林碧梅再次将讼争房屋转租给连国忠。何萌群与林雄之间的租赁合同关系已在2016年6月28日被厦门市思明区人民法院作出的生效民事判决书判决解除，故后手的租赁合同关系也在2016年6月28日自动解除，周中才在该日即已无权出租讼争房屋、无法再享有出租人的权益；因此，周中才无权再收取讼争房屋自2016年6月28日之后的租金，更无权解除其与林碧梅之间签订的《房屋租赁合同书》并主张滞纳金。3．林碧梅已向周中才支付款项合计119790元，该款项均为租金而不包括押金，因为双方曾口头协商变更为林碧梅无需支付周中才押金47916元。另外，何萌群已经提起诉讼，向周中才、林碧梅等人主张讼争房屋自2016年6月29日起的房屋占用费，故周中才在本案中主张的租金，至多也只能计算至2016年6月28日止。同时，周中才主张欠付租金的滞纳金也明显过高，要求法院对此予以减少。综上，周中才所主张的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，恳请法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：
2015年10月18日，周中才与林碧梅签订�份《房屋租赁合同书》，约定：林碧梅向周中才承租讼争房屋，租赁期限自2015年10月18日起至2019年4月24日；每月租金23958元，租金每年递增10%（下次递增时间为2016年4月1日）；租金应按季度支付，本季度租金为71874元，下次支付租金应提前7天付清，下季度租金支付时间为2015年12月23日；合同签订之日，林碧梅应向周中才支付押金47916元，合同期满且林碧梅交清租赁期间的一切费用后，周中才应将该押金无息退还给林碧梅，如林碧梅存在违约则押金不得退还；林碧梅如有拖欠租金，则每天按拖欠租金部分的2%支付滞纳金，若拖欠租金达10天的，周中才有权提前解除合同收回房屋，并有权向林碧梅追回所欠租金及滞纳金。
上述合同签订后，周中才向林碧梅交付了讼争房屋；林碧梅分别于2015年10月20日、2015年10月21日、2015年12月29日�周中才支付90000元、9790元、20000元，款项合计119790元。周中才主张该款项包括租金71874元、押金47916元，林碧梅则主张该款项均系用于支付租金。
另查明，2005年9月28日，何萌群与林雄签订一份《房屋租赁合同》，约定林雄向何萌群承租讼争房屋，租赁期限自2005年8月31日至2010年8月31日止。租赁期间届满后，何萌群与林雄同意将租赁期限顺延至2015年8月31日止。
在合同履行期间，林雄于2011年4月16日，将讼争房屋转租给周中才，双方约定租赁期限自2011年4月25日起至2019年4月25日止。
2015年12月30日，经厦门市中级人民法院人民调解员调解，何萌群与林雄就讼争房屋的租赁事宜达成《和解协议》，约定何萌群同意将讼争房屋继续出租给林雄使用，租赁期限至2019年2月28日�，租金为每月14000元。
2016年3月11日，何萌群以林雄拒付租金且将讼争房屋转租他人使用为由诉至本院，要求解除双方签订的《和解协议》并要求林雄支付占用费。本院于2016年5月31日作出（2016）闽0203民初3809号民事判决，判决：一、解除何萌群与林雄订立的《和解协议》；二、林雄应于本判决生效之日起十日内向何萌群支付房屋使用费（自2016年2月1日起至合同解除之日止，按每月14000元计算）。该民事判决书已于2016年6月28日发生法律效力。
2016年12月5日，何萌群向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求林雄、周中才、林碧梅、连国忠、厦门市凝香园餐饮有限公司对林碧梅应向何萌群支付的房屋占用费（自2016年6月29日起按每月租金26345元的标准计算至本判决生效之日止）及利息损失（自起诉之日起以上述占用费按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）承担连带赔偿责任。本院于2017年11月30日作出（2016）闽0203民初18545号民事判决，判决：一、连国忠及厦门市凝香园餐饮有限公司自本判决生效之日起十五日内向何萌群支付房屋使用费165200元（自2016年6月29日起至2017年6月22日止，按每月14000元的标准计算）及利息（按165200元，自2016年12月5日起至实际还款日并以判决生效之日为限，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回何萌群的其他诉讼请求。
本院认为，周中才与林碧梅签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，除双方约定的租赁期限（至2019年4月24日）超过第一手租赁合同关系即林雄向何萌群承租讼争房屋的剩余租赁期限（至2019年2月28日）的部分无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。鉴于林碧梅已明确其与连国忠就讼争房屋存在的是转租合同关系，故林碧梅主张其无需承担责任，依据不足，本院不予采信。虽然根据（2016）闽0203民初3809号民事判决，何萌群与林雄之间的房屋租赁合同关系已于2016年6月28日解除，但法律并未规定在租赁合同解除时承租人与次承租人之间的转租合同亦当然解除，故林碧梅主张其与周中才之间签订的《房屋租赁合同书》已于2016年6月28日解除，缺乏法律依据，本院不予采信。
《房屋租赁合同书》约定林碧梅应在合同签订当日支付周中才押金47916元，林碧梅主张此后双方变更该约定为其无需支付周中才押金，周中才对该主张予以否认，而林碧梅对其主张并未提交足够的证据予以证明，结合林碧梅已支付的款项119790元与其应支付的首季度租金71874元、押金47916元金额相一致，故对林碧梅主张其无需支付周中才押金的意见，本院不予采信，本院认定林碧梅支付给周中才的119790元包括首季度租金71874元、押金47916元。
《房屋租赁合同书》明确约定林碧梅拖欠租金达10天的，周中才有权解除合同。林碧梅仅向周中才支付了讼争房屋的首季度租金，即自2016年1月18日起未再支付租金，其拖欠租金的行为已经构成根本违约，故周中才要求解除其与林碧梅签订的《房屋租赁合同书》，具有事实和法律依据，本院予以支持。林碧梅仅支付租金至2016年1月17日止，故周中才要求林碧梅支付自2016年1月18日起的租金，符合法律规定，本院酌情予以支持。鉴于讼争房屋的第一手出租人何萌群，已经提起诉讼主张讼争房屋自2016年6月29日起的房屋占用费，结合本院对该案作出的民事判决内容，故�院认定林碧梅应向周中才支付租金至2016年6月28日止，其中2016年4月1日之前的租金按每月23958元计算，自2016年4月1日起的租金按每月26353.8元计算（23958元×110%）。经计算，林碧梅应向周中才支付的租金合计为136040.22元【23958元/月×（2+14/31）+26353.8元/月×（2+28/30）】。
鉴于林碧梅确实存在未依约向周中才支付讼争房屋租金的行为，其行为已经构成违约，而《房屋租赁合同书》已约定林碧梅拖欠租金应每日按拖欠租金的2%支付滞纳金，故周中才要求林碧梅支付拖欠租金的滞纳金，符合法律规定，本院酌情予以支持。林碧梅以滞纳金过高为由请求予以适当减少，考虑周中才所主张滞纳金的性质上属于违约金，周中才要求滞纳金（违约金）每日按照拖欠租金金额的2%计算，确实过高，故本院调整为滞纳金（违约金）每�按照拖欠租金金额的万分之五计算，具体计算方式如下：其中2016年1月18日起至2016年4月17日期间租金73669.56元的违约金自2015年12月23日起计算，2016年4月18日起至2016年6月28日期间租金62370.66元的违约金自2016年4月11日起计算，均按每日万分之五的标准，计算至实际付款之日止，违约金的总额不超过前述租金金额的20%。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除周中才与林碧梅于2015年10月18日签订的《房屋租赁合同书》；
二、林碧梅于本判决生效之日起十五日内支付周中才租金136040.22元及其违约金（其中2016年1月18日起至2016年4月17日期间租金73669.56元的违约金自2015年12月23日起计算，2016年4月18日起至2016年6月28日期间租金62370.66元的违约金自2016年4月11日起计算，均按每日万分之五的标准，计算至实际付款之日止，违约金总额不超过前述租金金额的20%）；
三、驳回周中才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10748元，减半收取计5374元，由周中才负担2687元，林碧梅负担2687元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事�的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘宪昌
二〇一七年十二月十八日
代书 记员 李 馨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成�时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，�用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。