安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终6295号
上诉人（原审被告）：高新阳，男，1976年8月18日出生，汉族，住安徽省颍上县。
上诉人（原审被告）：曹小伟，女，1978年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
两上诉人共同委托的诉讼代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
两上诉人共同委托的诉讼代理人：孙冬冬，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张士峰，男，1991年10月3日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：唐玉芹，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄铮，安徽大森律师事务所实习律师。
上诉人高新阳、曹小伟因与被上诉人张士峰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初3690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
高新阳、曹小伟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认双方于2016年3月8日签订的《存量房买卖合同》于2016年4月27日解除；2、撤销一审判决第二项，改判高新阳、曹小伟返还张士峰定金20000元；3、撤销一审判决第三项，改判驳回张士峰请求高新阳、曹小伟赔偿经济损失的诉讼请求；4、撤销一审判决第四项并依法改判；5、本案一审、二审诉讼费用由张士峰承担。
事实和理由：1、一审法院认定事实不清。关于双方签订的《存量房买卖合同》解除时间，2016年4月27日双方因首付款问题未谈妥，张士峰短信告知曹小伟：“你把我的定金两万元给我，我们这事情就算了，我也不想为了这点违约金跑来跑去了”。曹小伟回复“可以”。这实质是张士峰就解除合同及定金的返还问题向曹小伟发出新的要约，曹小伟回答“可以”即是对该要约做出的承诺，双方就解除合同及定金的返还达成了新的合同，虽然张士峰一直未来领取定金，但这并不能否认双方签订的《存量房买卖合同》已经解除的事实。至于后来张士峰继续通过短信询问曹小伟还卖不卖以及追究高新阳、曹小伟违约责任等等的表述，皆是张士峰的单方意思表示，高新阳、曹小伟并没有给出任何承诺。关于张士峰的经济损失，双方签订合同是2016年3月8日直到4月27日双方合意解除合同这期间仅一月有余，当时涉案房屋周边地段的房屋并没有上涨，且涉案房屋的时价已属高价，张士峰所谓的经济损失并没有发生的客观条件。张士峰应在2016年4月27日后另寻房源，至于4月27日后房价上涨以致张士峰产生经济损失的，属于张士峰自我扩大的损失，不应当由高新阳、曹小伟承担。
2、一审判决适用法律错误。2016年4月27日当事人双方就合同解除及定金返还的问题达成的合意应当受《中华人民共和国合同法》第八条的保护，对双方具有约束力。张士峰放弃要求高新阳、曹小伟双方返还定金的权利，是其真实意思表示，一审法院又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条判决高新阳、曹小伟双倍返还定金，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。据此，一审判决既判决高新阳、曹小伟双倍返还定金又判决赔偿张士峰经济损失，违反法律规定。
张士峰辩称，一、一审判决认定高新阳、曹小伟违约事实清楚，法律依据充分。（一）高新阳、曹小伟预期违约在先，且自始至终没有任何履行合同的行为，仅因没有任何证据证明的所谓贷款差价拒绝履行合同。高新阳、曹小伟与张士峰于2016年3月8日签订《存量房买卖合同》，合同签订后张士峰积极按照合同约定履行合同义务，而高新阳、曹小伟多次违约要求增加涉案房屋的购房首付款，并于2016年4月21日明确表示不履行合同，拒绝出售涉案房产，构成预期违约。且高新阳、曹小伟自始至终没有任何履行合同的行为。高新阳、曹小伟要求张士峰增加首付款，但自始至终未出具任何贷款审批结论或者其他证据证明涉案房屋的银行估价会低于合同约定的房价款。（二）高新阳、曹小伟与张士峰于2016年4月27日短信表述的内容系双方对原合同约定的附条件变更，高新阳、曹小伟的“可以”是对该约定条件的认可，并非双方对解除合同的协商一致。高新阳、曹小伟与张士峰就房屋首付款及所谓的贷款差价多次协商未果，出于无奈，张士峰短信说“你把我的定金2万元给我，我们这事情就算了，我也不想为了这点违约金跑来跑去了”。高新阳、曹小伟回复“可以”。该“可以”系高新阳、曹小伟对该变更条件的认可，即认可条件成就，合同的履行发生变更。但是之后一方面高新阳、曹小伟并未返还定金，附条件变更合同约定的条件未成就，合同未变更，双方仍然应当按照此前的《存量房买卖合同》的具体内容继续履行。且之后双方的短信记录中也显示了双方对于房屋买卖还在协商和争论，张士峰也多次询问被曹小伟“还卖不卖了？”，也表示愿意按照高新阳、曹小伟的要求增加支付首付款，但高新阳、曹小伟并未按照约定履行任何合同义务的行为，后张士峰也表示要追究高新阳、曹小伟的违约责任。故，自始至终，高新阳、曹小伟单方违约，损害张士峰的合法权益。
二、一审判决高新阳、曹小伟承担相应的违约责任系符合事实及法律规定，合理、合法，应当得到依法支持。（一）高新阳、曹小伟应当双倍返还定金40000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”就本案而言，正因为高新阳、曹小伟拒绝履行合同义务，张士峰为维护自己的合法利益，只能依法解除涉案的《存量房买卖合同》，高新阳、曹小伟违约行为致使原告无法实现合同目的，故张士峰有权依据法律规定要求被答辩人双倍返还定金40000元。(二)高新阳、曹小伟应当赔偿张士峰相应的经济损失。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。在本案双方当事人签订的合同真实、合法、有效的前提下，合同双方都应到受到约束，任何一方不得擅自变更或者终止合同，否则另一方有权要求对方承担赔偿损失的违约责任。高新阳、曹小伟违约单方增加首付款项已经构成违约，且明显违反了诚实信用原则，鉴于当前房价上涨的现实情况以及高新阳、曹小伟又将涉案房屋高价转卖行为，双倍返还定金40000元并不足以弥补张士峰人因违约而遭受的损失，故一审法院判决高新阳、曹小伟支付赔偿损失60000元适用法律正确。
张士峰向一审法院起诉请求：1、张士峰和高新阳、曹小伟于2016年3月8日签订的《存量房买卖合同》；2、高新阳、曹小伟双倍返还张士峰已支付的定金共计40000元；3、请求法院参照同类同地段房价上涨情况依法判令被告赔偿张士峰经济损失200000元；4、本案诉讼费用、评估费用等全部费用均由高新阳、曹小伟承担。
一审法院认定事实：2016年3月8日，高新阳（甲方）与张士峰（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：甲方将坐落于合肥市庐阳区凤台路328号美仑豪庭10.11幢21层11-2101室房屋（产权证号：合产字第××号）以1380000元卖于乙方；甲方承诺乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同以外的其他房价款；乙方自愿替甲方偿还银行按揭贷款，不足部分由甲方自行补齐；乙方于2016年4月25日前将首付款350000元（含定金20000元）存入托管账户并办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，贷款总额为1030000元；甲方未按约定期限交接存量房的，逾期超过10日的，甲方应按日向乙方支付房价款万分之三的违约金。曹小伟作为高新阳的委托代理人在《存量房买卖合同》上签字，合同中另约定因高新阳未能到场签合同，由曹小伟代为签订，若高新阳未能履行合同，由曹小伟承担一切法律责任。同日，张士峰向高新阳支付定金20000元并由曹小伟向其出具收条一份。
一审另查明：高新阳在合同签订后经了解得知银行对涉案房屋的评估价格可能会低于合同约定的房价款，导致银行最终通过审批的贷款金额少于房价款与首付款的差额，故要求张士峰提高首付款金额，但双方就此事并未谈妥。2016年5月18日，张士峰向高新阳、曹小伟邮寄催告函，函告高新阳、曹小伟共同前去银行及房产局办理相关手续，否则将解除《存量房买卖合同》并追求就其责任。此后，张士峰诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，在合同内容未经合同当事人合意变更合同的情形下，合同当事人应当严格按照合同约定履行合同义务。《存量房买卖合同》当中已约定张士峰自愿替高新阳偿还涉案房屋现有的银行按揭贷款，不足部分由高新阳自行补齐，首付款为350000元含定金，在2014年4月25日之前存入托管账户，剩余房款1030000元高新阳同意张士峰向银行申请贷款。高新阳、曹小伟抗辩称2016年4月27日双方通过短信的方式已解除合同。张士峰于2016年4月27日在短信中表述“你把我的定金2万元给我，我们这事情就算了，我也不想为了这点违约金钱跑来跑去了”，高新阳回复“可以”。但之后高新阳和曹小伟并未返还定金，之后双方的短信记录中也可以显示双方对于房屋买卖继续在协商和争论，张士峰也多次询问高新阳“还卖不卖了？”并表示要追究高新阳的违约责任。因此，一审法院对于高新阳、曹小伟的该项抗辩不予采信。高新阳、曹小伟抗辩称其要求张士峰增加首付款，但庭审中高新阳、曹小伟也陈述截止庭审辩论终结前银行并未出具任何贷款审批结论或其他证据证明涉案房屋的银行评估价会低于合同约定的房价款，高新阳、曹小伟也是通过自行了解得知可能会出现前述情形，基于此才未前去银行办理还贷义务。高新阳、曹小伟主张的该部分损失尚未有证据证明已经或必然发生，故仍应继续按照合同约定履行合同义务。此外，按照高新阳、曹小伟开庭的主张由于其认为2016年4月27日合同已经解除，故即使其认为张士峰同意按照加价后的金额支付首付款其也未继续履行合同。高新阳单方提出增加首付款并未得到张士峰的同意，不能理解为双方对合同价款的合意变更。结合合肥中皖顺丰地产销售代理有限公司出具证明及证人程某的陈述，高新阳单方更改合同约定价款并未按约定履行合同已构成违约，故张士峰要求解除《存量房买卖合同》并适用定金罚则返还定金40000元符合法律规定，予以支持。张士峰另主张按照同类同地段房价上涨情况赔偿其经济损失200000元。高新阳的行为明显违反了诚实信用原则，鉴于当前房价上涨的现实情况，双倍返还定金40000元并不足以弥补张士峰因违约而受到的损失，结合高新阳于2016年4月已出现违约要求增加首付款，参考房屋面积及增值情况，一审法院酌定予以支持赔偿损失60000元。因合同中约定若高新阳不履行合同，由曹小伟承担一切法律则。该条款性质为担保条款，故曹小伟应对返还定金及支付赔偿损失的金钱给付义务承担连带担保责任。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张士峰与高新阳于2016年3月8日签订的《存量房买卖合同》；二、高新阳于判决生效之日起十日内返还张士峰定金40000元；三、高新阳于判决生效之日起十日内赔偿张士峰损失60000元；四、曹小伟对判决第二、三项承担连带担保责任；五、驳回张士峰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2490元，由原告张士峰负担1453元，由被告高新阳负担1037元。
二审中当事人均未提供新的证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点之一是张士峰与高新阳、曹小伟签订的《存量房买卖合同》是否已经在2016年4月27日解除的问题。张士峰于2016年4月27日在短信中表述“你把我的定金2万元给我，我们这事情就算了，我也不想为了这点违约金钱跑来跑去了”，高新阳回复“可以”。高新阳据此主张双方已就合同解除及解除的后果达成了新的合意。张士峰对此不予认可。本院认为，综合全案案情来看，双方在以上短信后，又协商确定返还定金的时间及地点，但最终双方未能协商一致，且高新阳也一直未予返还定金。且之后双方的短信记录中也显示双方对于房屋买卖继续在协商和争论，张士峰也多次询问高新阳“房子还卖不卖了”，并表示要追究高新阳的违约责任。由此，可以看出，双方并未就解除合同达成一致意见，张士峰向高新阳发出上述短信是对变更双方法律关系附条件的意思表示，即如果高新阳在约定时间返还定金2万元，则张士峰放弃追究高新阳的违约责任。但是高新阳此后一直未予返还定金，即双方变更法律关系的条件未成就，且高新阳也没有证据证明系张士峰恶意阻止该条件成就，故高新阳主张双方买卖合同已于2016年4月27日解除的上诉意见本院不予采信。
关于高新阳、曹小伟是否应当赔偿张士峰损失的问题。本案中，高新阳、曹小伟未按约定履行合同构成违约，张士峰请求解除合同并适用定金罚则要求双倍返还定金40000元，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。高新阳的行为明显违反了诚实信用原则，鉴于当前房价上涨的现实情况，双倍返还定金40000元并不足以弥补张士峰因违约而受到的损失，结合高新阳于2016年4月已出现违约要求增加首付款，参考房屋面积及增值情况，一审法院酌定予以支持赔偿损失60000元，并无不当，本院予以维持。
综上，高新阳、曹小伟的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4980元，由高新阳、曹小伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年三月十日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；