中华人民共和国上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初9190号
原告(反诉被告)：孙世辉(SOHNSEHWI)，男，1978年12月14日出生。
委托诉讼代理人：王月娥，上海海颂律师事务所律师。
被告(反诉原告)：梁梅淼，女，1964年1月12日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：陈骏，上海市达辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)孙世辉(SOHNSEHWI)与被告(反诉原告，以下简称被告)梁梅淼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，适用简易程序审理，于2017年6月13日组织原、被告进行证据交换，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王月娥、被告梁梅淼及其委托诉讼代理人陈骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙世辉(SOHNSEHWI)向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就上海市长宁区黄金城道555弄13号501室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的房屋租赁合同于2017年3月31日解除；2、被告返还原告保证金60,000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告返还原告2016年11月1日至2017年3月31日的房屋租赁费75,000元。事实和理由：2016年4月15日，原、被告签订《物业正式租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给原告使用，租赁期限为2016年4月30日至2018年4月30日，租金为每月30,000元，合同13-6条约定，被告应对该物业及附属物品有维修和保养的责任。合同签订后，原告支付保证金并一直按约缴纳房租，原告入住后发现涉讼房屋有多处漏水和发霉现象，后原告联系被告要求维修房屋，但被告一直置之不理，后发霉现象越来越严重，导致原告的小孩和怀孕的妻子严重过敏无法居住，原告于2017年3月31日要求解除合同并搬离涉讼房屋。原告认为，被告不履行维修义务导致涉讼房屋无法居住，合同目的无法实现，2016年11月1日至2017年3月31日原告仍占有使用有瑕疵的房屋，被告应当返还期间一半的房租，故提起本案诉讼。
被告梁梅淼辩称，漏水原因是原告自身使用房屋不当，原告违反合同约定，在没有征得被告同意的情况下，擅自提前解除合同退租，系原告违约并应承担违约责任，故保证金予以没收不予返还。鉴于目前原告已搬离涉讼房屋，被告同意双方的租赁合同于收到解除函的2017年4月1日解除。
被告梁梅淼向本院提出反诉诉讼请求：1、原告支付被告2017年4-6月的房租共计90,000元；2、原告承担反诉诉讼费。庭审中，被告变更反诉诉讼请求如下：1、原告支付被告违约金60,000元，以原告支付的保证金60,000元予以抵扣；2、原告支付被告赔偿款98,000元。事实和理由：原告违约搬离涉讼房屋后，被告为了出租涉讼房屋向中介支付了29,000元佣金，并且涉讼房屋直到2017年8月1日才租出去，中间有四个月的空置期，且被告另行出租涉讼房屋租金比原租金少1,000元，自2017年8月1日至2018年4月30日租金差价9,000元，被告共计损失158,000元。合同约定的违约金不足以弥补被告损失，故提起反诉要求原告赔偿被告损失。
原告孙世辉(SOHNSEHWI)辩称，原告解除租赁合同合法有据，没有违约，违约责任在被告，且被告已经没收保证金，再主张赔偿损失没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、原告与被告签订的《物业正式租赁合同》、保证金收款收据、照片一组、《律师函》二份、《华丽家族13号501室维修确认书》、中介人员与被告的手机短信记录，证人张文杰与被告的微信记录、修复费收据、证人韩某的证言、《佣金确认书》、被告与案外人签订的《物业正式租赁合同》等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告系涉讼房屋的产权人，涉讼房屋建筑面积190.26平方米。
2016年4月15日，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，案外人上海家鑫房地产经纪事务所(以下简称家鑫房地产)作为中介方(丙方)，三方签订《物业正式租赁合同》，约定被告将涉讼房屋出租给原告作为居住使用。合同约定，…4-1租赁期限共24个月：自2016年5月1日起至2018年4月30日止。5-1租赁期租金每月叁万圆整…6-1日期：乙方须于每一个月1日之前支付，先付后住。6-2方式：乙方须以划账方式支付。每壹个月为一期支付方式。…9-1于本合约签订当日内乙方支付给甲方保证金陆万圆整。12-6乙方须正确使用该物业内甲方所提供之家具，装置及设备。…12-10租约期内，乙方不得提前退租否则甲方有权扣除乙方之保证金以作违约金。…13-6甲方须负责该物业各种结构之维修费用，如屋顶、天花、墙壁等，在乙方提出需要检修，经甲方确认后，甲方应承担修理，如不能及时修理时，乙方可自行安排修理，甲方承担其费用，甲方应对该物业及附属物品有维修和保养的责任。…合同签订后，原告依约向被告支付租赁保证金60,000元，被告向原告出具收款收据。
2016年年底，原告通过家鑫房地产工作人员向涉讼房屋的委托管理人张文杰反映房屋漏水。后张文杰带维修师傅先后三次前往涉讼房屋进行查看。
2017年2月20日，家鑫房地产工作人员向被告发送短信，记载：由于房子漏水潮湿，如果你们还需要很长时间来进行维修，在维修过程中，导致客户不能正常使用入住？租客目前有身孕在身，导致现在孩子又过敏？想于(与)你商量…租客很喜欢你的房子，也想住下去，可是，已经影响孩子健康就不行呀！所以，租客说，我们合同签2年，能否住满一年正常租客搬出！双方不产生违约！到时你在维修！被告短信回复：按合同办。
2017年3月2日，原告委托上海海颂律师事务所吴军律师、冯洁律师助理向被告发送《律师函》，记载：原告使用房屋后仅半年，就开始发现房屋出现渗漏水，也曾和中介沟通这一问题，但问题一致(直)得不到解决。至2017年1月由于该房屋潮湿渗水越来越严重，房屋墙纸和墙壁出现不同程度剥落及大大小小多处霉斑。长时间居住在潮湿环境中，导致我委托人的孩子出现严重过敏症状，并我委托人的妻子目前为待产孕妇，也同时出现过敏症状。我委托人再次通过房屋中介，多次和阁下沟通，非但得不到答复，微信还被拉黑。由于阁下推诿、被动的态度，我委托人提出解决方案如下：1、解除合同…由于阁下房屋的质量瑕疵已经严重侵害了我委托人及孩子的健康(严重过敏)，符合随时解除合同的条件。双方应协商退房时间和手续，并请阁下退还全额押金。2，房屋及时维修…请阁下尽快安排人员对上海市长宁区黄金城道555弄13号501室漏水部分进行全面维修，直至适合居住。因为我委托人及同住人的特殊情况(孩子和孕妇)，房屋维修及晾干期间无法正常入住。请阁下按日支付酒店费用，以满足我委托人的合理居住需求。费用标准应不低于1,000元/日。
2017年3月27日，原告(乙)及被告(甲)形成《华丽家族13号501室维修确认书》一份，记载：乙：确认施工范围(客厅，主卧，客房墙面，2间洗手间墙面及地板)。甲：客厅、主卧、客房墙面及2间洗手间发霉墙面请立邦公司维修，地板另请人维修。乙：施工时间(施工时间+5天)。甲：以立邦公司维修时间为准。乙：施工期间安排住宿或免押金。甲：不同意。…落款处，甲方落款处记载：“张文杰代梁梅淼”，乙方落款处无人签字。庭审中，被告表示案外人张文杰是被告委托管理涉讼房屋出租事宜的管理人，认可张文杰代被告签字的行为。
2017年3月31日，原告搬离涉讼房屋将房卡交家鑫房地产工作人员，并结清水电煤费。中介工作人员于当日将房卡交给张文杰。
2017年4月1日，原告委托上海海颂律师事务所吴军律师、冯洁律师助理向被告发送《律师函》，记载：…在我委托人给予对健康问题的考虑，欲搬离房屋时，又受到阁下的诸多阻扰导致双方关系严重恶化。现我委托人要求如下：1，解除合同…2，退还押金，合计陆万元…
2017年4月，被告委托案外人上海春雅装饰工程有限公司(以下简称春雅公司)对涉讼房屋进行维修，春雅公司于同月15日出具修复费收据一份，记载金额15,000元。
2017年6月30日，被告与案外人斗山电子(常熟)有限公司(以下简称斗山公司)签订《物业正式租赁合同》一份，约定被告将涉讼房屋出租给斗山公司，租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金为每月29,000元。
双方确认，原告就涉讼房屋的租金付至2017年3月31日。
因双方当事人各执己见，致本案调解未成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告及中介方签订的《物业正式租赁合同》中未对一方在合同期内行使合同解除权的情形进行约定，原告认为，涉讼房屋漏水严重而被告怠于履行修复义务，导致原告租赁使用涉讼房屋的合同目的无法实现，故原告有权行使法定解除权。本院认为，合同虽然约定了被告的修理义务，同时也约定如被告不能及时修理时，原告可自行安排修理，由被告承担修理费用，结合被告曾经安排人员上门查看并且签署维修确认书的事实，可认定被告同意对涉讼房屋进行维修。事后，在未征得被告同意的情况下，原告于2017年3月31日自行搬离涉讼房屋，并于次日发函要求解除租赁合同，应属原告违约，现被告同意双方的房屋租赁合同于2017年4月1日解除，本院予以确认。依据合同约定，租约期内原告不得提前退租，原告既已违约，被告有权扣除原告的保证金以作违约金，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求本院不予支持，被告要求原告支付违约金60,000元，以原告支付的保证金予以抵扣的诉讼请求，本院予以支持。涉讼房屋自2016年底起至原告2017年3月31日搬离期间发生漏水情况，对原告正常租赁使用房屋确实受到影响，本院对此期间租金酌情考虑减少20,000元。租赁保证金既已没收，被告同意解除双方租赁关系，且另行将涉讼房屋出租给案外人，被告要求原告赔偿损失98,000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)与被告(反诉原告)梁梅淼就上海市长宁区黄金城道555弄13号501室房屋签订的《物业正式租赁合同》于2017年4月1日解除；；
二、被告(反诉原告)梁梅淼应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)返还租金20,000元；
三、原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁梅淼支付违约金60,000元，以原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)已付的保证金60,000元予以抵扣；
四、驳回原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)的其余本诉诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)梁梅淼的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,000元，因本案适用简易程序减半收取计1,500元，由原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)负担1,277.80元，被告(反诉原告)梁梅淼负担222.20元。
反诉案件受理费1,730元，由原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)负担1,073元，被告(反诉原告)梁梅淼负担657元。
如不服本判决，原告(反诉被告)孙世辉(SOHNSEHWI)可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)梁梅淼可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 捷
二〇一七年九月十二日
书记员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。