湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益赫民一初字第1337号
原告（反诉被告）谌静峰，男。
原告（反诉被告）谌了双，女。
两原告（反诉被告）的委托代理人孟益保，系原告谌静峰之姐夫，湖南银城律师事务所律师。
被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司，住所地益阳市海棠东路（福中福旁）。
法定代表人李新建，该公司董事长。
委托代理人李科、杜凯，湖南天声律师事务所律师。
原告（反诉被告）谌静峰、谌了双与被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司（以下简称银建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）谌静峰和谌了双的委托代理人孟益保，被告（反诉原告）银建公司的委托代理人杜凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谌静峰、谌了双诉称：2011年8月25日，两原告与银建公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定两原告共同购买“品阁”B栋1408号房，面积87.63㎡，房价3550元／㎡，总价格311086元，其中首付161086元，贷款150000元。另约定，银建公司应履行以下义务：1、合同生效后30日内办理合同备案和申请预告登记；2、交房日期是2011年12月28日；3、交房后60日内完成初始登记；4、初始登记后365日内办理房屋所有权证，办妥产权证后60日内办好土地使用证；5、银建公司逾期办理上述手续，按日支付已付房款0.3‰的违约金。合同签订当日，两原告支付了161086元首付款，余款按银建公司的要求已经贷款付清。但是，银建公司到2011年12月15日才办理预告登记，2012年3月27日才交房，2013年12月28日才完成初始登记，2014年8月7日还是没有办证。两原告所购房屋包含有线电视开通费525.78元，银建公司没有为两原告开通有线电视。综上，请求判决：1、银建公司赔偿两原告逾期办理预告登记违约金7466.06元，逾期交房违约金8399.32元，逾期完成初始登记违约金53662.34元，逾期办证违约金20531.68，合计90059.4元；并按约定赔偿至实际履行之日。2、银建公司为原告办理有线开户手续或折价向原告支付开通费525.78元。
被告（反诉原告）银建公司辩称：1、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且部分诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回其诉讼请求。2、预告登记和初始登记逾期是由政策的调整所致。3、延期交房是因为原告自己主动申请要求延迟至2014年4月28日。4、办证逾期是原告在接到银建公司的通知后拒绝补交房款和提供相关办证的资料所致。5、即使原告的诉讼请求部分成立，其计算违约金明显过高，请求法院依法核减。
反诉原告（本诉被告）银建公司反诉称：2011年8月25日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，对反诉被告所购反诉原告商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、产权登记及违约责任等内容均作了明确约定。反诉原告委托有关单位对反诉被告所购房屋建筑面积进行测量，预测面积为87.63㎡，实测面积为89.26㎡，与合同面积差为1.63㎡。反诉被告在反诉原告交付房屋并通知其办证后，未按约补交面积差部分购房款。请求判令：1、反诉被告立即补交5786.11元购房款给反诉原告；2、反诉被告支付逾期付款违约金388.83元给反诉原告（从2014年2月28日起计算至反诉之日）。
反诉被告（本诉原告）谌静峰和谌了双针对反诉原告银建公司的反诉答辩称：反诉原告未完成产权审查核准程序，房屋面积无法确定。2、反诉原告未代反诉被告先交清相关费用，应交费用无法确定。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：银建公司于2008年3月以出让方式取得位于益阳市康复路以东、海棠路以南，编号为益国用（2008）第（D00151）号的地块的土地使用权。银建公司经批准在上述地块上建设商品房，项目名称缇香名苑二期·品阁楼。2010年11月11日，益阳市规划局同意银建公司建设缇香名苑·品阁楼工程B栋（3-23层），总建筑面积17073㎡。2011年8月25日，谌静峰和谌了双以买受人身份与作为出卖人的银建公司签订《益阳市商品房买卖合同》，约定谌静峰和谌了双向银建公司购买缇香名苑二期·品阁楼项目中的第14幢B单元14层B1408号住宅房，建筑面积为87.63㎡，单价3549.99元／㎡，总价格311086元。合同约定首付款161086元于2011年8月25日支付，剩余房款采用银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定了面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款；买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足。合同第十条约定了交付期及条件：出卖人应当在2011年12月28日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇因重大政策影响，或买受人未及时提供按揭资料并配合出卖人办理相关手续，或买受人未在合同约定期限向出卖人付清房款及代收费用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定了房屋交接及违约责任：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定期限将该商品房交付买受人使用，预期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第十九条关于产权登记的约定：1、自本合同生效之日起30日内，买受人和出卖人双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记；出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60日内办好土地使用权证。2、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。本合同的双方签字或盖章之日起生效。同日，谌静峰向银建公司交纳了首付款161086元（包括2011年7月25日交的定金20000元），维修基金和契税等杂费15798元。同年12月19日，谌静峰与中国工商银行股份有限公司益阳桥南支行（以下简称工行桥南支行）签订《个人购房借款／担保合同》，谌静峰向工行桥南支行借款150000元，期限为10年。2012年1月21日，工行桥南支行将150000元借款划入银建公司的账户。2011年12月15日办理了预告登记，2012年3月27日交房。银建公司没有为谌静峰、谌了双开通有线电视。本案诉争房屋的房屋所有权证于2014年2月21日办至银建公司名下，但没有过户至谌静峰和谌了双名下。2014年1月13日，经银建公司委托，益阳市房地产测绘队对本案诉争房屋进行了测量，实际面积为89.26㎡，与合同面积87.63㎡相差1.63㎡。同年2月28日，银建公司向谌静峰送达了《关于补交相关办证资料及款项的通知》，谌静峰于同年3月18日向银建公司提交了首套房证明，但未补交房屋面积差的款项。2011年11月18日，益阳佳园物业管理服务有限公司（以下简称佳园公司）致函银建公司，建议延期交房至2012年4月28日，同年12月18日，银建公司复函佳园公司，同意佳园公司的意见，谌静峰、谌了双的委托代理人孟益保在《品阁小区业主同意延期交房签名表》上代谌静峰签了名。
另查明：2009年8月6日，益阳市召开国营七一五矿与银建公司土地纠纷协调会，内容如下：1、新方案保证银建公司总建筑面积不变，建筑面积增减幅度不超过3‰。2、保留现有花园，国营七一五矿将花园西侧益阳市中核置业有限公司土地置换给银建公司；……补偿土地的费用由国营七一五矿负责。2012年4月6日，银建公司向益阳市优化领导小组办公室打报告，请求该办催促有关部门与单位加快办理土地置换手续，以取得小区开发建设的综合验收合格证。2013年8月15日，银建公司向益阳市规划局打报告，请求尽快办理“品阁”项目的规划许可证。同年10月28日，益阳市规划局主持召开了“品阁”商住楼规划验收协调会议，确定：1、该项目整体进行容积率复检；2、考虑到“品阁”商住楼申请规划验收已将近一年，住户意见很大，市规划局先行对“品阁商住楼”进行规划验收并核发建设工程规划许可证。同年12月12日，益阳市召开2013年第4次益阳市城市规划区经营性建设用地使用权出让及改变规划条件补办交土地差价联系会议，意见为：1、“品阁商住楼”按原审定方案容积率计算进行规划验收，发放规划工程许可证正本；2、中核二期未开发部分提高容积率须与银建公司协商。2014年1月2日，银建公司取得了缇香名苑·品阁楼的《建设工程规划许可证》。
上述事实，有益阳市商品房买卖合同、建设工程规划审批单、品阁签约缴款单、收款收据、个人购房借款／担保合同、个人贷款借款凭证、证明、房屋所有权证、益阳市房屋测量报告、关于补交相关办证资料及款项的通知及送达情况一览表、关于建议延期交房的联系函、关于同意品阁小区延期交房的复函及业主同意延期交房签名表、国营七一五矿与益阳银建房地产开发有限公司土地纠纷协调会议纪要、关于请求尽快落实“品阁”小区项目土地置换手续的报告、关于请求尽快办理“品阁”项目规划许可证的报告、关于缇香名苑二期“品阁商住楼”规划验收协调会议纪要、2013年第4次益阳市城市规划区经营性建设用地使用权出让及改变规划设计条件补办交土地差价联系会纪要、建设工程规划许可证及委托代理人的陈述等证据证实。
本院认为：谌静峰、谌了双与银建公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应在本合同生效之日起30日内办理申请预告登记，逾期违约金宜按日万分之一点五计算，逾期天数应从2011年9月25日起至2011年12月14日止，共81天，计违约金161086元×0.00015／天×81天=1956.96元。谌静峰、谌了双关于支付办理预告登记违约金7466.06元的诉讼请求，除本院认定的1956.96之外，超过部分因计算有误，故本院不予支持。孟益保代谌静峰已同意延期至2012年4月28日交房，本案于2012年3月27日交房，并未逾期，故本院对谌静峰、谌了双关于逾期交房违约金8399.32元的诉讼请求不予支持。合同约定交房后60日内完成初始登记，银建公司逾期完成初始登记时间应从2012年5月27日开始计算至2014年2月20日止，共635天。本院兼顾本案合同的履行、争诉房屋的位置、银建公司的过错程度（除行政机关催促有关部门和单位办理土地置换手续和复核土地容积率、办理规划验收外）、预期利益及银建公司的核减请求等综合因素，确定违约金比例为日万分之一。逾期完成初始登记的违约金为311086元×0.0001／天×635天=19754.85元。合同约定初始登记后365日内办理房屋所有权证，银建公司逾期办证的时间从2015年2月22日起计算至同年4月28日止，共66天，计违约金311086元×0.0003／天×66天=2053.26元。谌静峰、谌了双关于逾期办证违约金20531.68元的诉讼请求，除本院认定的2053.26元外，其余部分因计算有误，故本院不予支持。以上三项违约金共计23765.07元。综上，银建公司的第1条答辩意见，因无事实和法律依据，故本院不予采信。银建公司至今没有为谌静峰、谌了双办理房屋过户手续，应继续赔偿至办理房屋过户手续止。银建公司应为谌静峰、谌了双办理有线开户手续。本案诉争房屋合同约定面积与实际面积相差1.63㎡，谌静峰、谌了双应补交房屋面积差价款5786.11元（应为1.63㎡×3549.99元／㎡=5786.48元，因银建公司只主张5786.11元，故本院认定5786.11元）。银建公司关于反诉被告支付逾期付款违约金388.83元的反诉请求，因合同中未约定逾期支付房屋面积差价款的违约责任，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）谌静峰、谌了双支付逾期办理预告登记、逾期完成初始登记和逾期办证的违约金共计23765.07元。
二、被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司从2015年4月29日起至实际为原告（反诉被告）谌静峰、谌了双办好房屋所有权证止，按购房金额311086元承担日万分之三的违约责任。
三、被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为原告（反诉被告）谌静峰、谌了双办理有线开户手续。
四、原告（反诉被告）谌静峰、谌了双在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司房屋面积差价款5786.11元。
五、驳回原告（反诉被告）谌静峰、谌了双的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司的其他反诉请求。
以上一、四项相减，被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司应支付给原告（反诉被告）谌静峰、谌了双违约金17978.96元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2140元、反诉费50元，合计2190元，由原告（反诉被告）谌静峰、谌了双负担1600元，被告（反诉原告）益阳银建房地产开发有限公司负担590元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 李广益
审 判 员 陈 丽
人民陪审员 陈浩波
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 周丽花
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。