福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0502民初1602号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地泉州市温陵南路231-245号(鲤城农行大厦),统一社会信用代码：913505028561872123。
负责人：高辉雄，行长。
委托诉讼代理人：孙哲超，男，汉族，1987年4月5日出生，住福建省泉州市丰泽区，系该行员工。
委托诉讼代理人：朱智锴，男，汉族，1991年2月8日出生，住福建省南平市延平区，系该行员工。
被告：洪惠庭，女，汉族，1975年7月17日出生，住福建省泉州市鲤城区。
被告：蔡俊伟，男，汉族，1975年10月15日出生，住福建省泉州市鲤城区。
被告：泉州卓辉置业有限公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人：吴志榕，董事长。
委托诉讼代理人：吴劲松，男，汉族，1967年11月28日出生，住福建省泉州市鲤城区，系该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行（下称农行鲤城支行）与被告洪惠庭、蔡俊伟、泉州卓辉置业有限公司（下称卓辉置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告农行鲤城支行的委托诉讼代理人孙哲超、朱智锴，卓辉置业的委托诉讼代理人吴劲松到庭参加诉讼，被告洪惠庭、蔡俊伟经传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1、判令洪惠庭偿还所欠本金人民币602183.21元，至2017年6月8日利息4011.752元、罚息6.4元、复利9.04元，本息共计人民币606210.37元，自2016年6月8日起到款项还清之日止的利息、罚息、复利等按合同约定计算，蔡俊伟承担共同还款责任，泉州卓辉置业有限公司承担连带保证责任；2、判令农行鲤城支行对洪惠庭、蔡俊伟名下位于泉州市鲤城区浮桥新步社区卓辉*金色外滩17号楼2410的抵押物享有优先受偿权；3、判令诉讼费用、保全费、抵押物处置费等原告实现债权的费用均由三被告共同承担。事实和理由：2015年3月23日，农行鲤城支行与洪惠庭、蔡俊伟（洪惠庭、蔡俊伟为夫妻关系）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号35020120150013145），贷款金额人民币640000元，贷款期限20年（自2015年3月23日至2035年3月22日止），采用等额本息还款方式，提供洪惠庭、蔡俊伟本人名下位于泉州市鲤城区新步社区卓辉*金色外滩17号楼2401的房产作贷款抵押担保，并由洪惠庭配偶蔡俊伟承担共同还款责任。抵押物已在泉州市住房和城乡建设局办妥预购商品房抵押登记手续，并取得预购商品房抵押权预告登记权证【泉房预鲤城区（鲤）字第201503573号】。泉州卓辉置业有限公司为洪惠庭、蔡俊伟向农行鲤城支行贷款提供阶段性担保。合同生效后，农行鲤城支行依约于2015年4月2日发放贷款一笔，金额640000元，期限至2035年4月1日。该笔贷款逾期后，经多次催收，洪惠庭、蔡俊伟至今未能归还所欠贷款本息，洪惠庭、蔡俊伟至今拒不归还剩余贷款本息的行为已构成严重违约，故向法院提起诉讼。
洪惠庭、蔡俊伟未作答辩。
卓辉置业辩称：1、涉诉商品房已符合办理房地产权属证书及他项权利证书的条件，需要洪惠庭及卓辉置业提供的材料均已准备妥当，但农行鲤城支行应配合提供的购房合同正本原件及首付办证联发票、预告抵押登记证等需要由农行鲤城支行提供的材料。卓辉置业多次请求农行鲤城支行配合，并于2017年7月18日委托安凯律师事务所发出律师函催促农行鲤城支行协助办证及抵押登记，是农行鲤城支行和洪惠庭怠于行使办证义务，致使房屋权属证书未能取得，抵押登记至今未完成。农行鲤城支行和洪惠庭怠于行使办证及抵押登记的行为产生的后果不应由卓辉置业承担，请求法院驳回要求卓辉置业承担连带担保责任的请求。2、请求法院依法解除保全，敦促农行鲤城支行办理房地产权属证书及抵押登记，由农行鲤城支行对涉诉商品房享有优先受偿权。3、卓辉置业为洪惠庭垫付办理产权证的税费23473元，应纳入本案一并审理，并判决由洪惠庭承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。农行鲤城支行提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与农行鲤城支行诉称的事实一致。另查明，涉案泉州市鲤城区新步社区卓辉*金色外滩17号楼2401的房产已经符合办理房地产权属证书的条件。洪惠庭、蔡俊伟于2001年5月22日办理结婚登记手续。截止至2017年8月7日，洪惠庭尚欠的借款本金为602183.21元，尚欠的利息、罚息、复利共计为8939.68元。
在本案审理过程中，农行鲤城支行向本院提出财产保全的申请，并自愿提供担保，本院依法予以准许，于2017年7月31日裁定冻结洪惠庭名下位于泉州市鲤城区新步社区卓辉*金色外滩17号楼2401的房产的产权登记过户及抵押登记，农行鲤城支行缴纳保全申请费3551元。
本院认为，农行鲤城支行与洪惠庭、蔡俊伟、卓辉置业签订的《个人购房担保借款合同》主体适格，意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。农行鲤城支行已依约履行发放借款的义务，洪惠庭在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。农行鲤城支行有权依合同约定宣布借款立即到期，要求借款人、共同借款人提前履行还款义务并承担实现债权的费用。故农行鲤城支行要求洪惠庭、蔡俊伟提前偿还尚欠的借款本息，及承担保全申请费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行鲤城支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。农行鲤城支行要求对该涉案房产享有优先受偿权的诉求，于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，卓辉置业应承担阶段性连带保证责任，即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。故农行鲤城支行要求卓辉置业承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。卓辉置业辩称，涉案房产已符合办理房地产权属证书的条件，其已多次请求农行鲤城支行配合办证，而农行鲤城支行拒不配合，故其不应承担阶段性担保的义务。但卓辉置业催促农行鲤城支行办证的律师函系在本案立案后发出，其主张免除阶段性担保义务的理由不具有事实和法律依据，本院不予采纳。卓辉置业承担保证责任后，有权向洪惠庭、蔡俊伟追偿。卓辉置业主张，其为洪惠庭代为垫付办理产权证的税费23473元应在本案中一并处理。卓辉置业垫付税费的行为并非履行合同约定的义务，系与洪惠庭之间另行发生的债权债务关系，与本案系不同法律关系，不应一并处理，卓辉置业可另行向洪惠庭主张。洪惠庭、蔡俊伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、洪惠庭、蔡俊伟应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金602183.21元，并支付相应的利息、罚息、复利(截止至2017年8月7日的利息、罚息、复利为8939.68元，之后至实际付款之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定支付)；
二、洪惠庭、蔡俊伟应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行保全申请费3551元；
三、泉州卓辉置业有限公司对洪惠庭、蔡俊伟的上述债务承担连带清偿责任；
四、泉州卓辉置业有限公司承担保证责任后，有权向洪惠庭、蔡俊伟追偿；
五、驳回中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10200元，由洪惠庭、蔡俊伟、泉州卓辉置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李菁菁
代理审判员 郭昕婕
人民陪审员 江军猛
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 温 鸿
速 录 员 林 秋
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、判决书所引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借
款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。