沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初559号
原告：沈阳永泰物业管理有限公司.
法定代表人：桑硕阳，系该公司总经理。
委托代理人：刘文婷，系辽宁昊清律师事务所律师。
被告：于海天。
委托代理人：孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。
原告沈阳永泰物业管理有限公司（以下简称永泰公司）诉被告于海天物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2016年1月22日、2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘文婷、被告委托代理人孙志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永泰物业公司诉称：被告系原告管理的嘉隆大厦A座6楼2号写字间业主，该房屋建筑面积535.22平方米。被告2010年12月29日购买嘉隆大厦A座6楼2号写字间，并按《嘉隆大厦物业收费协议》向原告支付物业管理费及采暖费，协议约定沈阳永泰物业管理有限公司物业管理费为每平方米5元／月（沈价发［2000］77号）。原告一直积极履行提供物业服务的义务，按约定对嘉隆大厦实施规定的物业管理。但是，被告方于2013年2月1日起至2015年6月30日止无故拖欠物业管理费77606.9元，采暖费51381元，共计128987.9元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾多次以口头、书面方式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。依据《嘉隆大厦物业收费协议》第三项之规定，被告应向原告支付物业费违约金3万元。为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业费77606.9元，采暖费51381元，共计128987.9元；2、请求被告支付物业费违约金30000元；3、请求被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求增加为要求被告给付物业费至2015年12月31日共计101691.8元；采暖费给付至2016年3月31日共计68508元。
被告于海天辩称：1、原告起诉的诉讼请求其中包括物业费、采暖费，该两项费用的产生，原、被告是基于物业服务关系，及供暖合同关系产生的，该两个法律关系不符合我们国家民事诉讼法规定的必要共同诉讼，法院也不应该合并审理，鉴于此，希望原告能明确本案中其主张的是物业费还是采暖费；2、本案纠纷的产生是由于原告私自将物业费的标准由原来的每平方米3.5元强行增加至每平方米5元，造成被告履行付款义务时，原告拒绝收取物业费而产生的，因此诉讼费用不应由被告方承担，另外，在双方物业服务合同关系中，被告方不存在违约行为，所以也不同意支付违约金；3、关于双方争议的物业费用及供暖费用的计算标准，其中由单价＊服务时间＊房屋面积，对于房屋面积的问题，被告方是有异议的，并且已经向贵院提出了民事诉讼，对于此，我们建议房屋面积是有争议的，请法院对于本案的审理结果应该依据另一法律关系，另一诉讼审理完毕为依据进行审理；4、原告没有履行物业服务，当时买房子的时候，我们大厦有两块玻璃是坏的，这个玻璃是双层的，开发商和物业都答应给我修，但是现在还没有修理，原告将我的通道们给堵上并出租给别人，答应窗户给我修，现在这么长时间一直没给我修，合同当中约定在院里给我一个免费的车位，现在也没有给我，不卖我电字，不让我使用电梯，到现在为止，在办事处的协调下，刚刚供暖不到一个月，现在室内温度只有11度，法庭可以随时现场勘验上述这些问题。
经审理查明：被告于海天系位于沈阳市和平区南三经街X号（A-6-2）房屋的业主，房屋的建筑面积为535.22平方米，
轴线：H-G，1／1-3；G-F，1／1-2；F-C，1／1-3；F-1／D，3-1／3。2010年12月29日，原告（乙方）与辽宁永泰房地产开发有限公司（甲方）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买上述房产，合同中买卖双方关于物业费的约定：乙方入住嘉隆大厦的物业管理费由甲方向嘉隆大厦的物业管理方“沈阳永泰物业管理有限公司”进行协商并确定物业费优惠为3.5元／平方米／月（建筑面积），该物业费含电梯费，其他相关费用（采暖费及水电费等）按政府及“沈阳永泰物业管理有限公司”相关规定执行。甲方承诺：为乙方提供不固定免费停车位一个（非产权车位）。如乙方不能固定时间使用，则甲方可以临时调换使用。乙方办理入住手续后，甲方给乙方免一个月物业费。同时2010年度至2011年度的采暖费免收。以后，如嘉隆大厦物业费上调，甲方允诺乙方按上调价格的70%进行缴费。2011年4月12日，原告取得涉案房屋的产权登记证书。原告为被告在内的大厦业主提供物业服务。被告向原告支付物业费至2013年1月31日，按照3.5元／月／平方米的标准。2011年3月15日，被告向原告交纳2011年11月1日至2012年3月31日期间的采暖费17127.04元。被告未向原告支付2013年2月1日至2015年12月31日期间的物业费；2012年11月1日至2013年3月31日、2013年11月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费，原告诉至来院。
上述事实，有商品房买卖合同、资质证书、收款收据、采暖费发票及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告为被告在内的嘉隆大厦业主提供物业服务，被告于海天作为业主也实际接受了原告的服务，原告与被告已经形成了物业服务合同关系。原告提供了物业服务，享有收取物业费的权利，被告于海天负有按房屋的建筑面积交纳物业的义务。关于被告辩称房屋产权证上的建筑面积与实际不符的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采信。关于原告主张按照涨价后的5元／月／平方米及8元／月／平方米的标准向被告收取物业费的诉讼请求，被告辩称该标准没有依据，对此，原告提供社区证明及征求业主意见明细表予以佐证，但被告并未在征求业主意见明细表上签字确认，故上述两份证据并不能充分证明原告单方将物业费上调价格已与被告达成一致意见，故从现有证据来看，该涨价行为对被告并无约束力。据此，对被告提出物业费应为3.5元／月／平方米的标准的抗辩理由，因有原、被告均提供的商品房买卖合同作为证据予以佐证，而该合同中亦明确约定了被告享受上述物业费标准，且双方实际亦按照该标准履行了之前的合同义务，故对被告该项抗辩，本院予以采信。基于以上，被告应按3.5元／月／平方米的标准向原告支付2013年2月1日至2015年12月31日期间的物业费共计65564.45元。
关于原告诉请被告给付采暖费问题，被告提出原告作为物业公司不具备向其收取采暖费的资质，但依据被告在庭审中提供的商品房买卖合同中关于采暖费的约定，即“其他相关费用（采暖费及水电费等）按政府及沈阳永泰物业管理有限公司相关规定执行”，被告在购买涉案房屋的时候对于由原告向其收取采暖费这一合同约定应属明知，且在实际履行过程中，被告亦实际向原告支付了2011年11月1日至2012年3月31日期间的采暖费17127.04元，由此可见，原告为被告购买的涉案房屋提供了采暖服务，其有向被告收取采暖费的权利。关于被告提出原告供暖不达标的抗辩，因其未提供相应证据予以证明，本院不予采信。故对原告要求被告按照实际履行的32元／平方米即每个采暖季17127元的标准给付2012年11月1日至2013年3月31日、2013年11月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费共计68508元的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩称涉案房屋在购买时存在玻璃坏损问题，应属房屋质量问题，被告并未提供依据证明原告作为物业公司对此具有维修义务，故对被告该项抗辩，本院不予采信。关于被告提出开发商在商品房买卖合同中承诺为其提供一个免费的车位的抗辩，因该承诺系由开发商向其作出，并非本案原告，故该承诺对原告并无约束力，被告不能以此作为拒交物业费的合理抗辩事由。
关于原告主张被告给付违约金的问题，鉴于被告系基于与原告关于物业费涨价问题未达成一致意见，并以此作为其未及时交纳物业费的抗辩，不属于主观明显恶意，作为物业服务企业应在职责范围内积极协助业主解决基于物业产生的问题，其仍应提高物业服务质量，故本院酌情将被告欠付的违约金予以减免。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告于海天于本判决生效后十日内，给付原告沈阳永泰物业管理有限公司2013年2月1日至2015年12月31日期间的物业服务费65564.45元；
二、被告于海天于本判决生效后十日内，给付原告沈阳永泰物业管理有限公司2012年11月1日至2013年3月31日、2013年11月1日至2014年3月31日、2014年11月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费共计68508元；
三、驳回原告其他诉讼请求；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4303元（原告已预交），减半收取2152元，由被告于海天承担1491元，由原告沈阳永泰物业管理有限公司负担661元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 唐 佳
二〇一六年五月二十三日
书记员 陈荟茹
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。