浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢民初字第361号
原告：张学军。
原告：吴静芳。
二原告委托代理人：毛建荣。
二原告委托代理人：张侠。
被告：浙江南苑房地产开发有限公司。
法定代表人：戴晓春。
委托代理人：宁华、柴飞霞。
被告：衢州市规划局衢江分局。
法定代表人：鄢凌风。
委托代理人：姚向东。
原告张学军、吴静芳与被告浙江南苑房地产开发有限公司（
以下简称南苑房开公司）、衢州市规划局衢江分局（以下简称衢
江规划分局）商品房销售合同纠纷一案，本院2013年6月9日受理
后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原
告张学军及二原告的委托代理人毛建荣、被告南苑房开公司的委
托代理人宁华、柴飞霞、被告衢江规划分局的委托代理人姚向东
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学军、吴静芳诉称：原告与第一被告南苑房开公司签
订商品房买卖合同一份，购买第一被告开发的衢江区南苑御景湾
小区桑德1-2-
201，总价款612000元。在房屋销售过程中，第一被告在衢州新闻
网、南苑御景湾宣传资料、南苑御景湾售楼部沙盘、南苑御景湾证明等处均说明该小区是纯别墅小区，由67栋包括独立别墅、双拼、连拼、联排、叠排等多类型的别墅组成。在此情况下，原告
与第一被告签订购房合同并支付了全部房款。原告入住后，发现
小区内正在建设的e1#、e2#两幢房屋系12层小高楼，并非第一被
告在沙盘模型及宣传资料中标明的四层联排房屋。原告及小区其
他业主多次与第一被告交涉均无果。第一被告的欺诈行为对原告
居住环境的通风、采光、出入交通、隐私保护、房屋间距、绿化
带等多方面损害。e1#、e2#两幢12层小高楼现已结顶，正在进行
墙体粉刷和配套工程建设，该两幢高楼不仅地处“纯别墅区”的
南苑御景湾内，而且混为一体。第二被告衢江规划分局作为建筑
业行政主管部门，对第一被告随意变更规划和设计不予监管，反
而听之任之，助推了第一被告对原告的欺诈，构成共同侵权，依
法应当承担连带赔偿责任。二被告合同欺诈构成相邻侵权，损害
了原告的合法权益，故诉请：1、依法责令第一被告将建造在衢江
区南苑御景湾小区内的e1#、e2#两幢12层小高楼建成单独进出、
独立的小区（以小区道路交界外退2米建立封闭围墙，2米区域为
绿化带），该小区不得享受南苑御景湾小区内的公共资源；2、依
法责令第一被告赔偿因欺诈造成原告损失10万元，第二被告承担
连带赔偿责任。
被告南苑房开公司辩称：一、e1#、e2#两幢12层小高楼已经
根据业主的要求单独隔离，原告第一项诉讼请求被告已经实际履
行；二、原告要求被告赔偿10万元的诉讼请求没有事实和法律依
据，被告行为不构成侵权，理由：1、没有侵权行为。被告不存在
欺诈，虽然在宣传资料中标注小区为纯别墅小区，但仅仅是一个
广告；2、没有损害后果。小高楼的建成对原告的出入、采光等没有影响；3、没有因果关系。被告纯别墅的宣传行为与相邻权侵权无因果关系。请求依法驳回对第一被告的诉讼请求。
被告衢江规划分局辩称：一、南苑御景湾没有随意变更规划
，e1#、e2#初始规划中即为12层小高楼；二、第二被告主体不适
格。第二被告不是建筑业主管部门，建筑业主管部门应当是建设
局；涉案楼盘即使存在变更规划，也应该由综合执法局负责处理
；如果存在虚假宣传及欺诈行为，应当由工商局负责处理。所以
本案和衢江规划分局没有任何关系。三、原告要求衢江区规划局
与第一被告承担共同侵权责任没有法律依据。请求依法驳回对第
二被告的诉讼请求。
原告张学军、吴静芳为证明其主张的事实，提交了以下证据
1、《商品房买卖合同》一份，证明二原告购买了被告开发的
衢江区南苑御景湾小区桑德第1幢2单元201号商品房；
2、购房款专用发票一份，证明原告已全额支付购房款；
3、题为“品牌铸就辉煌”的南苑御景湾宣传资料一份，证明
被告在销售房屋时的广告中宣称南苑御景湾是纯别墅小区；
4、南苑御景湾建设规划图一张，证明第一被告所做的广告宣
传内容与建设规划不一致；
5、第一被告2009年5月31日开具的证明一份，证明第一被告
向原告承诺南苑御景湾为纯别墅小区，无小高层建筑，说明第一
被告对原告进一步进行欺诈；
6、衢州市中级人民法院（2012）浙衢民终字第127、128、12
9、131、132号民事判决书各一份，证明南苑御景湾其他业主因与
本案类似的问题曾向法院提起民事诉讼，二审法院认定e1#、e2#两幢小高层对其他房屋的通风、采光造成了一定影响，判决由第一被告承担7万元的赔偿责任。
7、《关于要求经济补偿的函》一份，证明原告于2012年7月1
3日曾向第一被告发函，要求其赔偿损失。
被告南苑房开公司对原告提供的证据质证如下：对证据1、2
无异议；对证据3的真实性没有异议，但不能证明第一被告构成欺
诈；对证据4的真实性没有异议，但该设计规划图不是对e1#、e2#
两栋建筑的修改，e1#、e2#两栋建筑设计之初就是12层小高层，
原告提供的图纸中也是这么标注的；证据5是复印件，出具给谁的
也不知道，对其真实性、合法性、关联性均有异议（庭后南苑房
开公司确认该证明公司曾出具给某一购房户）；对证据6的真实性
没有异议，但不能证明e1#、e2#两幢小高层对本案原告房屋的通
风、采光造成影响；对证据7没有异议，但认为原告要求赔偿损失
的请求没有事实和法律依据，被告拒绝赔偿。
被告衢江规划分局对原告提供的证据质证如下：对证据1、2
、3、6、7没有异议，但均与第二被告无关；证据4、5原告提供的
都是复印件，真实性无法核实，但可以明确的是e1#、e2#两幢建
筑从规划之始即为12层小高楼。
经过庭审举证、质证，本院认证如下：
二被告对原告提供的证据1、2、3本身均无异议，本院予以确
认。本案原告房屋与证据6二审判决书中原告的房屋存在位置差距
（证据6二审判决书中原告房屋与e1#、e2#楼相邻，本案原告房屋
与e1#、e2#楼相距较远），情形不完全相同，故该二审判决书不
能作为本案的定案依据；证据4因为原告提供的为复印件，真实性
无法核实，第二被告对其真实性也有异议，故对该证据本院不予认定。为查明e1#、e2#两幢建筑的规划设计情况，合议庭派员到衢江规划分局查阅了衢江区南苑御景湾2006年经衢州市规划局审
批通过的规划设计图纸并拍摄了照片，经审查，e1#、e2#两栋建
筑在最初的规划设计图纸上即标注有“f12（12层之意）”，原告
提供的图纸上也有上述标注，故本院对e1#、e2#两栋建筑设计规
划时即为12层小高楼的事实予以确认；证据5被告南苑房开公司庭
后认可确曾出具给某购房户，对该证据真实性本院予以确认，但
该证明系南苑房开公司出具给特定购房户的，其内容也仅是公司
有变更规划的意愿；证据7二被告对其真实性无异议，本院对该证
据字面所反映的内容予以认定。
被告南苑房开公司和衢江规划分局均未向法庭提供证据。
综上，本院认定事实如下：2003年，衢江区南苑御景湾立项
规划，2006年完成规划设计，e1#、e2#两栋建筑在最初的规划设
计图纸上即标注有“f12（12层之意）”。2008年12月8日，二原
告与被告南苑房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买
被告南苑房开公司开发的衢江区南苑御景湾小区桑德第1幢2单元2
01号商品房，合同签订后二原告按期交付了购房款，现该房的产
权已经办至二原告名下。在该小区房屋销售时，被告南苑房开公
司曾在衢州新闻网、南苑御景湾宣传资料中宣称该小区是纯别墅
小区，由67栋包括独立别墅、双拼、联排、叠排等多种类型的新
古典主义风格别墅组成，当时的南苑御景湾售楼部沙盘模型中，
位于原告所购买的房屋北面是二栋并排的四层联排房屋模型。200
9年12月28日被告交付原告房屋。此后，被告在原沙盘模型所展示
的二栋并排四层联排房屋模型处开工建造e1#、e2#楼，该二栋楼
在当时小区规划时即设计为小高楼，现已建十二层。e1#、e2#楼位于小区北端，二原告房屋也位于小区北端，但不相邻，双方相隔其他房屋，小区北面有小区出入大门，现该二栋楼将单独用绿
化带与别墅小区进行隔离，单独出入。
本院认为：原《中华人民共和国城市规划法》及2008年1月1
日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》均规定，县级以上地
方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理
工作。本案实际诉争的是e1#、e2#小高楼的规划问题，显然，被
告衢江规划分局审批规划设计系履行行政管理职责，并非从事民
事活动，与原告、被告南苑房开公司形成建设规划管理与被管理
的关系，地位具有不对等性，故原告将被告衢江规划分局列为平
等民事法律关系的被告，主体不适格；且南苑御景湾小区在2003
年立项规划，2006年完成规划设计，本案诉争的e1#、e2#楼在小
区初始规划时即为十二层小高楼，原告诉称其随意变更规划和设
计与事实不符；另衢江规划分局系规划行政机关，履行规划管理
职权，并无商品房广告监管职责，原告诉称其监管不力与被告南
苑房开公司存在共同欺诈亦不能成立，故对原告要求衢江规划分
局承担赔偿责任的诉请本院不予支持。具体行政行为具有确定力
与拘束力，一经做出，即具有被推定为合法、有效的法律效力，
未经法定程序变更或撤销前，公民和组织不得否认行政行为的效
力。南苑御景湾小区系整体规划，e1#、e2#楼在建设规划时即为
南苑御景湾小区组成部分，原告现亦无证据证明该规划的违法性
及事后存在变更；且根据原告的诉请势必将导致e1#、e2#楼住户
的权利受到直接影响，引发更大纠纷；行政权、司法权相互独立
，在平等关系的民事案件中，人民法院不能任意变更行政机关作
出的行政审批决定，故对原告要求“第一被告将建造在衢江区御景湾小区内的e1#、e2#两幢12层小高楼建成单独进出，独立的小区，该小区不得享受南苑御景湾小区内的公共资源”的诉请本院
不予支持。被告已建造完工的e1#、e2#楼的楼层数与其销售商品
房时的广告宣传确有差异，原告经法庭释明确定以相邻侵权为本
案的诉讼法律关系。故本案应根据《中华人民共和国民法通则》
第八十三条关于不动产相邻纠纷的处理原则作为裁判依据，关键
在于判定e1#、e2#楼的楼层数增加是否妨碍了原告所购房屋的通
风、采光、出入交通、隐私保护。庭审中根据原告标认的房屋位
置虽位于小区北端，但与e1#、e2#楼相距较远，在小区南面有出
入大门，故该两幢楼楼层数增加对原告的通风、采光、出入交通
、隐私保护等状况的改变甚微，且原告亦无因e1#、e2#楼的建造
对其造成损失数额的相关证据，故对原告要求第一被告南苑房开
公司赔偿损失10万元的诉请本院也不予支持。据此，依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国
城乡规划法》第十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第
八十三条之规定，判决如下：
驳回原告张学军、吴静芳的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告张学军、吴静芳负担（已预交）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州
市中级人民法院。
审 判 长 郑荣祥
代理审判员 袁凤良
人民陪审员 汪雪珍
二〇一三年十二月六日
书 记 员 周超嫦