广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终558号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘之栩，女，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广西凯丰投资管理有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区解放东路2号。法定代表人：卿毅杰，董事长。委托诉讼代理人：白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。上诉人刘之翔因与被上诉人广西凯丰投资管理有限公司（以下简称凯丰投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰人民法院（2016）桂0302民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘之翔及其委托诉讼代理人龚泽锦、莫雅平、被上诉人凯丰投资公司的委托诉讼代理人白秋霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘之翔上诉请求：1、撤销秀峰人民法院（2016）桂0302民初1154号民事判决第二项、第四项，查明事实后依法改判，支持一审原告的诉讼请求，判决被上诉人承担违约责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定租赁物已于2016年3月20日完成交付，此认定与客观事实不服，也违反了法律的禁止性规定，是错误的。1、一审判决认定租赁物已交付，完全忽视了租赁物不具备交付条件的客观事实。2、因涉案租赁物所在的东西巷建筑没有完成竣工验收，一审认定已于2016年3月20日完成租赁物交付，违反了《建筑法》的禁止性规定。3、因涉案租赁物所在的东西巷地下层建筑没有完成消防验收，一审认定租赁物已于2016年3月20日交付，违反了《消防法》的禁止性规定。二、一审判决认定租赁物符合交付条件，属于认定事实错误。1、在被上诉人通知交付租赁物之日，租赁物存在众多质量问题。被上诉人提交的两份证据足以证明，在被上诉人通知交付时租赁物根本没有达到交付条件，租赁物具备实际使用条件。2、到被上诉人东西巷开街之日（2016年6月6日），租赁物仍然未具备交付条件，上诉人根本无法利用租赁物进行经营。3、法院认定涉案工程2016年4月1日取得建房工程规划许可证，该证据未经法庭质证。同时，工程规划许可证不是建筑工程交付的法定条件，竣工验收合格证才是建筑工程交付使用的条件。三、一审判决认定上诉人拒绝使用未竣工工程违约没有事实和法律依据。根据《建筑法》第61条，没有完成竣工验收的建筑根本不能交付使用。根据《消防法》第13、15条，没有完成消防验收的建筑物不得交付使用。涉案租赁物存在严重质量问题，且经长时间反复修补都得不到解决，上诉人拒绝接收租赁物属于依法行使先履行抗辩权，不构成违约。四、被上诉人于2016年6月25日书面通知解除租赁合同的行为构成根本性违约，上诉人的诉讼请求依法应予支持。凯丰投资公司辩称，一审判决在查明本案事实的基础上，适用法律正确，尽管对事实认定和驳回反诉的判决存在不同意见，为了避免诉累，尊重一审判决。本案租赁房屋位于地下一层，在签订合同时按毛坯房现状移交租赁使用。公司解除租赁合同的通知于2016年6月25日送达刘之栩，但刘之栩于2016年7月15日回复不同意解除租赁合同，要求凯丰公司继续履行合同义务。按司法判决的惯例合同解除的时间一般认定为提起本案诉讼之日。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案租赁物所在建筑工程已取得建设工程规划许可证，租赁合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘之栩向一审法院提起本诉请求：1、解除双方于2015年12月18日签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》、撤销合同附件四《房屋交接验收确认书》；2、凯丰投资公司退还租赁合同履约保证金、首月租金77924元并支付一年利息9350.88元；3、凯丰投资公司支付违约金116886元；4、凯丰投资公司承担刘之栩支付的律师费26100元；5、诉讼费由凯丰投资公司承担。凯丰投资有限公司向一审法院提起反诉请求：1、刘之栩支付截止反诉之日的租金97405元、滞纳金15195.18元，此后两项费用计算至租赁合同被生效判决解除之日；2、刘之栩支付违约金116886元；3、凯丰投资公司不予退还履约保证金58443元。一审法院认定事实：2012年12月28日，刘之栩作为乙方、凯丰投资公司作为甲方，双方签订《桂林东西巷街区物业租赁合同》（以下简称租赁合同），由刘之栩承租凯丰投资公司建设的东西巷街区首层H03号店铺经营服装服饰，建筑面积253平方米（使用面积113.27平方米）。合同约定：租赁期限24个月，自开业日（合同确认该词语解释为历史文化街区或时尚风情街区的一部分或全部街区开业日）开始计算，开业日暂定为2016年4月26日，甲方另行通知的，以书面通知确认的日期为准；装修免租期为30天，以甲方实际通知场地交付日开始计算；租金按计租面积，每平方米77元，首年月租金19481元、次年月租金20455元，合同签订七个工作日内先行支付租赁店铺1个月的标准租金；履约保证金作为乙方履行合同义务和责任的担保，乙方向甲方或物业管理公司交纳的约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方或物业管理公司保管，按合同约定使用，不计利息。乙方自合同签订之日起七个工作日内向甲方交纳58443元履约保证金；乙方自起租日起向物业管理公司缴纳物业管理服务费；乙方逾期交付租金、物业管理费以及能源费等费用的，从逾期之日开始每天加收应交纳费用金额3‰滞纳金，逾期10天的，经甲方、物业管理公司书面催告5个工作日内，乙方仍不交纳的，甲方或者物业管理公司可以暂停物业管理服务直至乙方履行相关付款义务为止。逾期超过20天的，甲方有权收回物业使用权，除了乙方向甲方支付该合同当年租金总额50%作为违约金之外，甲方由此产生的相关损失，包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费损失由乙方承担；乙方需于接到甲方通知5天内来项目现场进行铺位交付并办理手续进场装修，如乙方未按甲方指定时间进场装修的，则乙方装修免租期自甲方通知发送后第5天开始计算，乙方延期办理铺位交付手续超过30天，甲方有权单方解除合同并不予退还履约保证金及其他已交费用；乙方因违约原因未能在开业日开业，甲方有权选择继续履行合同或解除合同，如甲方选择继续履行合同，则乙方应按本合同约定支付租金等费用，如甲方选择解除合同，乙方已交纳的履约保证金等相关费用不予退还；双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业管理服务费、能源费累计超过3次，甲方有权单方解除合同；如双方在本合同履行中出现争议，则按照合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行合同项下的各项交费义务；租赁期限届满之日或合同因任何原因终止7日内（交还期），乙方应当将店铺交还甲方；因乙方违约造成合同终止的，在交还期内，乙方应按届时月租金标准向甲方支付占用费、向物业公司支付物业管理费、承担各项能源费用；因甲方违约造成合同终止的，乙方在交还期内无需支付占用费、物业管理费，此期间产生的能源费用由乙方承担；等等。该合同附件一为铺面位置示意图，附件二为刘之栩的身份证复印件，附件三为公司营业执照。附件四为空白的房屋交接验收确认书，凯丰投资公司在“交付方”处盖章，刘之栩在“接收方”处签字捺手印。同日，刘之栩与凯丰投资公司全额投资的凯丰物业公司签订《桂林东西巷街区物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定由凯丰物业公司在租赁期内为刘之栩提供物业管理服务，首年月物业费11132元、次年月物业费11689元；合同签订7个工作日内，交付33396元作为合同履约保证金；在装修前，租户应交纳装修保证金30000元；租户逾期未交纳物业管理服务费的，凯丰物业公司有权从逾期之日每日加收未交金额3‰滞纳金，逾期超过10天并经书面催告5天内，物业公司有权停止部分物管服务，从履约保证金中扣除拖欠的物管费和其他费用；物业合同与租赁合同相关联，任一个合同的生效、解除都导致另一份合同同样生效或解除。刘之栩于2015年12月23日向凯丰投资公司交纳租赁合同履约保证金58443元、首月租金19481元；向凯丰物业公司交纳物业合同履约保证金33396元、首月物业费11132元。2016年3月17日，凯丰物业公司工作人员宋美慧向刘之栩发送加盖凯丰物业公司公章的装修进场通知单，载明：“为了配合东西巷街区2016年4月26日开业进度，现正式通知贵司请在3月18日到桂林凯丰物业管理有限公司商管部办理装修进场手续，为了避免办理窗口拥堵，浪费贵司人员宝贵时间，敬请准时前往我司办理。并请在2016年3月20日携带相关证件进场施工，装修免租期在2016年3月21日开始计算”。刘之栩随后于3月23日向宋美慧送达复函，主张商铺不具备进场条件，存在消防喷淋、烟感器高度不正确、地面凹凸不平、建筑垃圾未清理、钢筋裸露、主力店H&M未装修入场等问题。涉案工程于2016年4月1日取得建字第450301201600111号建设工程规划许可证。凯丰物业公司于4月12日致函刘之栩，告知：“为了配合中国历史文化名楼之一—桂林逍遥楼2016年4月26日重建后对外开放，按政府要求位于同一景区的东西巷项目同日街区对外开放。原进场的商户完成装修后可于4月26日开放日起对外试营业，4月26日至6月6日免收租金。现综合评估项目整体情况，公司决定：桂林东西巷街区整体正式开业时间定于2016年6月6日上午10：16分。敬请贵司配合、协调进场装修及货品筹备……”刘之栩于4月14日电邮凯丰投资公司，提出地面积水、门头因门面重新隔断而变小等新问题；于4月28日再次电邮提出地面积水问题，询问公共部位何时完成装修。5月10日，凯丰物业公司向刘之栩电邮进场催告函，载明：“我司与贵司于2015年12月28日签订租赁合同，根据合同第19.4条的规定‘本合同签订后，乙方需于接到甲方通知后5天内来项目现场进行铺位交付并办理铺位交付手续进场装修，如乙方未按甲方指定时间进入该店铺开始装饰装修的，则乙方装修免租期自甲方通知发送后第5天开始计算；如乙方延期办理铺位交付手续超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方的履约保证金及其他已交费用不予退还（甲方铺位交付通知以邮件形式发送至本合同约定乙方邮箱为准）’。贵司应于2016年3月21日之前进场装修，但贵司至今仍未按照合同约定履行义务，超过履行期限50天，已造成违约。现特请贵司接到本催告函三天内（以甲方邮件发送至合同约定乙方邮箱之日起算），按照该合同约定履行义务，尽快来我司办理相关店铺交付手续并进场装修。否则，我司将依据法律相关规定以及双方合同约定行使我司权利，与贵司解除该合同，并追究贵司相应法律责任”。刘之栩于次日回复称租赁房屋存在地面渗漏、公共区域未装修完成、主力店H&M未进驻的问题，要求凯丰投资公司尽快解决以便于商户进场。凯丰物业公司随后针对前述三个问题回复：“租赁房屋地面水迹是地面积水，不属于渗漏现象；负一层公共区域装修在2016年5月20日完工；商家H&M快时尚品牌已经接场，近期会进场装修”。刘之栩于5月20日电邮凯丰投资公司、物业公司，提出：一、门面仍然存在渗水问题，提出带水装修的两个备选方案；二、在凯丰公司不承诺有主力店H&M进驻的情况下，其也不考虑进驻。随后，刘之栩继续于6月5日、6月15日电邮反映商铺地面渗漏水现象。东西巷商业街于6月6日正式开街，涉案地下室工程于6月13日通过桂林市公安消防支队的消防验收。凯丰投资公司于6月25日向刘之栩送达解除合同通知书，载明：“我司与贵司于2015年12月28日签订编号为DXX-WG-H03-067的《桂林东西巷街区物业租赁合同》，贵司未按照该合同中的第十九条第19.4款的规定进场装修。2016年5月10日，我司就此特向贵司送达《催告函》，要求贵司在三日内进场装修，但贵司仍未履行，已造成严重违约。现我司特向贵司通知如下：由于贵司无法履行《桂林东西巷街区物业租赁合同》相关约定，已造成严重违约。我司依据合同约定，单方与贵司解除该合同。同时，我方保留追诉贵司相关法律责任的权利”。刘之栩于7月15日电邮回复，表示凯丰投资公司未提供合格的租赁场地，行为已构成违约，不同意单方解除合同，要求该司尽快交付合格场地并进行赔偿。另查明，凯丰投资公司于2016年1月8日与桂林市浩源建筑防水工程有限责任公司签订《地下室防水补漏工程施工合同》，约定工期30天，由浩源公司对地下室顶板及剪力墙墙面渗漏水部位进行防水补漏施工。补漏工作量统计表载明，刘之栩承租的H03铺面于2月27日、3月20日、3月23日、6月12日、6月15日、6月18日进行地面补漏，3月22日进行天面补漏。再查明，刘之栩因本案纠纷，于8月18日与广西九宇律师事务所签订委托代理合同，支付律师费10200元和预付办案费用2500元，该律所开出金额为12700元的发票。凯丰投资公司提出反诉后，刘之栩另行向律师支付反诉代理律师费13400元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、租赁物是否已经交付；二、租赁物是否符合交付条件、双方是否各自存在违约行为以及法律责任。一、租赁物是否交付。该院认为，合同第二条第2.2款约定“装修免租期为30天，以甲方实际通知场地交付日开始计算”。双方签订合同之后，凯丰物业公司于3月17日通知租户3月20日进场装修，并从次日开始计算免租期。由于前述合同条款规定，免租期从场地交付日开始计算，因此租赁物交付时间应当是3月20日装修进场日。由于租赁物是毛坯房、没有门锁，租户自签订合同之后即享有勘察、设计的权利。自出租人发出交付通知之后，租赁物的占有、使用权即转移给承租人。故3月20日既是凯丰投资公司交付租赁物的时间，也是刘之栩应当接受租赁物的时间。合同附件属于合同的构成部分，与合同正本的其他条款具有同等法律效力。附件四《房屋交接验收确认书》载明“自验收日期，甲方正式将商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用”，但空白处没有填写具体的验收时间、铺面名称、落款时间，性质属于没有作出约定，故不存在有效或者无效的法律后果，原告提出撤销该附件诉讼请求的理由不成立，该院不予支持。二、租赁物是否符合交付条件以及违约责任刘之栩诉称涉案商铺存在消防喷淋和烟感器位置不正确、地面渗水、公共部位装修不及时、主力店H&M未进驻等问题，租赁物不符合交付条件。该院认为，出租人负有按约交付标的物的义务，租赁物的建筑结构和设备设施应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。涉案房屋取得建设工程规划许可证、通过了消防验收、墙面地面压实、基础设施设备齐全，基本具备交付条件。承租人负有及时接受标的物的义务。对于消防喷淋位置问题，凯丰投资公司在收到通知之后，根据租户要求进行了相应调整；对于渗水问题，凯丰投资公司自2016年1月开始逐步对地下商场进行防水补漏工程，涉案商铺属于补漏范围。刘之栩所诉的前述问题属于阻碍房屋正常使用的瑕疵，但并不妨碍实现合同的租赁目的。而公共部位的装修进度以及主力店H&M是否进驻问题，则与整个地下商场的商业环境有关。但是，承租人刘之栩在不主张合同解除权的前提下，以此为由拒不接收房屋，属于对其权利的滥用，增加了交易的不稳定性。综述，刘之栩不接收房屋的行为已经构成了违约。合同约定，租户在开业日不开业，出租人有权选择解除合同或者继续履行合同。凯丰投资公司于6月25日送达解除合同通知书，刘之栩虽然表示过异议，但提起本案诉讼亦要求解除合同，说明双方对解除合同达成一致意见。根据合同法第九十六条的规定，本案租赁合同自解除通知达到之日即6月25日起解除。根据合同约定以及凯丰公司的相应通知，装修进场日至6月6日开业日为免租期，租户不需要支付租金。此后，租户应当按约付租金，否则承担相应的违约责任。对于合同解除之前的房屋租金，刘之栩虽然未进场装修，但此期间属于合同效力存续期间，其仍然负有交纳租金的义务，已预交的首月租金应当相应扣减。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。涉案铺面未进行装修，亦无门锁。因此，出租人凯丰投资公司可以重新招租，其要求租户继续承担此后租金违反前述法律规定和公平原则，该院不予支持。据此，计算6月6日至6月25日租金应为12338元（19天×19481元/月÷30天），剩余7143元应予返还（19481-12338）。对于本诉原告刘之栩诉称的租金利息，由于本诉原告负有按期交纳租金的义务，且合同对预交租金以及免租期均有明确约定，故租金利息不由本诉被告承担责任。对于本诉原告刘之栩要求凯丰投资公司承担违约金116886元的本诉请求，因违约责任之目的在于弥补损失，本诉原告没有证据证明凯丰投资公司存在根本违约行为且造成重大损失，故该院对该请求不予支持。同理，反诉被告刘之栩虽然未接收商铺，但已预交履约保证金和首月租金，反诉原告凯丰投资公司未在租金收益上有重大损失，故该院对反诉原告凯丰投资公司要求反诉被告刘之栩支付违约金116886元的反诉请求不予支持。对于履约保证金，合同约定是对租户按时交纳租金的履约保证。鉴于双方解除合同，且预付租金已足够抵扣欠缴费用，故该笔款项应当予以返还。对于利息，合同约定履约保证金不计利息，故凯丰投资公司无需支付。对于本诉原告诉称的律师费，本案纠纷不属于合同约定由一方负担律师费的适用情形，该院对该请求不予支持。对于反诉原告诉称的滞纳金，由于反诉被告预交费用已经足够抵扣欠缴租金，故不应支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除刘之栩与广西凯丰投资管理有限公司签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》；二、广西凯丰投资管理有限公司退还刘之栩租金7143元；三、广西凯丰投资管理有限公司退还刘之栩履约保证金58443元；四、驳回本诉原告刘之栩的其他本诉请求；五、驳回反诉原告广西凯丰投资管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费4754元、保全费1720元，合计6474元（原告已预交），由刘之栩负担4630元，广西凯丰投资管理有限公司负担1844元；反诉受理费2809元，由刘之栩负担120元，广西凯丰投资管理有限公司负担2689元。二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人刘之栩与被上诉人凯丰投资公司于2015年12月28日签订的《桂林东西巷街区物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家有关法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。合同订立后，双方均应按照合同约定履行。双方在合同中约定，《桂林东西巷街区物业管理服务合同》同《桂林东西巷街区物业租赁合同》是互为生效条件的两个合同，任一个合同的生效、解除都导致另一份合同同样生效或解除。本案中，上诉人刘之栩在签订合同当时，对承租的商铺进行了解，并且在《桂林东西巷街区物业租赁合同》中的《房屋交接验收确认书》上签名，表明其当对被上诉人出租的商铺现状是明知的。上诉人刘之栩在接到另一案件当事人凯丰物业公司通知刘之栩进场装修商铺时，以涉案商铺存在消防喷淋和烟管位置不正确，地面渗水，公共部位装修不及时，主力H&M未进驻等原因未接收租赁商铺，上诉人拒绝接收商铺有多方面的原因。被上诉人出租的商铺确实存在渗水问题，凯丰投资公司自2016年1月开始对地下商场进行防水补漏工程。对刘之栩承租的H03铺面于2月27日、3月20日、3月23日、6月12日、6月15日、6月18日进行地面补漏，3月22日进行天面补漏。即在凯丰物业公司通知刘之栩进场装修后，凯丰投资公司对出租的商铺仍在进行相应的维修补漏工程。在此期间商铺未实际交付。由于双方对合同的理解及交接租赁的商铺存在不同的认识,导致双方未能形成一致意见，实际上本案的租赁物一直未交付，合同未能实际履行。导致合同未能实际履行，双方当事人都有责任。故相互之间不再承担违约责任。上诉人请求被上诉人支付履约保证金及首月租金的利息及律师费无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人承担东西巷2016年6月6日开街日至2016年6月25日被上诉人提出解除合同之日之间的租金不当，应予纠。被上诉人应退还上诉人交纳的租赁合同履约保证金58443元及首月租金19481元。上诉人上诉认为涉案租赁物所在的东西巷建筑没有完成竣工验收，租赁物不符合交付条件问题，一审法院在判决说理部分已作了详细阐明，本院予以认同，不再重复复述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但实体处分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市秀峰人民法院（2016）桂0302民初1154号民事判决第一、三、四、五项。二、变更广西壮族自治区桂林市秀峰人民法院（2016）桂0302民初1154号民事判决第二项为：广西凯丰投资管理有限公司退还刘之栩租金19481元。一审本诉受理费4754元、保全费1720元，合计6474元，由刘之栩负担4283元，广西凯丰投资管理有限公司负担2191元；一审反诉受理费2809元，由广西凯丰投资管理有限公司负担2809元。二审案件受理费4754元，由刘之栩负担3145元，广西凯丰投资管理有限公司负担1609元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  吕秀文审判员  王治斌审判员  陈海涛二〇一七年五月十二日书记员  申峰峰