宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初2627号
原告；牛金海，男，生于1979年1月5日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托诉讼代理人：王波，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：汪光辉，男，生于1951年4月28日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。
被告：李淑霞，女，生于1953年9月4日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。汪光辉之妻。
被告：汪进明，男，生于1976年8月10日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。汪光辉之子。
原告牛金海与被告汪光辉、李淑霞、汪进明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，审理中，依据原告提出的财产保全申请，本院于2017年10月31日依法作出宁05**民初2627号民事裁定书裁定冻结了被告汪光辉存于中国邮政储蓄银行股份有限公司中卫市沙坡头区支行的账户为×××银行存款220000元。依法适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告牛金海及其委托代理人王波到庭参加了诉讼，被告汪光辉、李淑霞、汪进明经本院依法直接送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令三被告连带返还原告购房款115000元，承担购房款利息25875元（按年利率6%计算，自2013年11月25日至2017年8月25日共计45个月）、支付违约金75000元，共计215875元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：三被告系中卫市沙坡头区东园镇XXXX村民。2013年11月25日，被告汪光辉、李淑霞因其宅基地房屋拆迁安置，将安置给三被告的位于金河小区三期四套楼房中的一套以250000元价格转让予原告，被告汪进明作为担保人，经与原告协商签订《房屋买卖合同》一份，双方约定了被告将其房屋出售给原告的房屋状况、交易价格、履行方式、违约责任、其他手续事项及费用的承担、争议的解决办法及被告汪进明提供保证担保等内容。合同签订后，原告于当日向被告支付房款115000元，三被告共同向原告出具了收款收据1份。现被告转让的房屋已具备交付条件，原告要求被告交付房屋，但被告将置换的房屋处分他人，并以各种理由不向原告交房，也不退还已付房款。故原告已按合同约定履行了义务，但被告未按合同约定交付房屋，原告的合同目的无法实现，被告的行为应视为违约，按照合同约定应承担违约责任。
被告汪光辉、李淑霞、汪进明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩状及证据。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了证据房屋买卖合同、收条、证明及集体土地使用证各1份。本院经审查，认证如下，房屋买卖合同系原被告签字的合同、收条及证明系三被告给原告出具的书证、集体土地使用证相关管理机构出具给被告的书证，上述证据均系原件，其来源合法，内容客观真实，能够证明被告将政府机关因征收拆迁安置给被告的位于金河小区三期一套楼房以250000元价格预约出卖给原告，原告支付房款数额的事实，其证据间能够相互印证，对其证明效力予以确认。
经审理查明：三被告系东园村村民。2013年11月25日，被告汪光辉、李淑霞因其宅基地房屋拆迁安置，将安置给三被告的位于金河小区三期四套楼房中的一套以250000元价格转让予原告，被告汪进明作为担保人，经与原告协商签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：被告将汪光辉原有自家东园村宅基地房屋因拆迁征用而置换补偿给被告的位于中卫市××区三期楼房四套中的一套房屋出售给原告，该房屋类型为安置置换房，结构为框架，预购房屋建筑面积为90㎡，以房管局测量面积为准，据实结算，面积差额房款以被告所签拆迁补偿协议价计算、多退少补；房屋转让价款为250000元，履行方式为原告于2013年11月27日支付现金115000元，剩余房款于该房屋交予买方且房产手续办理到买方名下时付清；违约责任为如卖方违反合同约定不交付房屋或单方解除协议，则应给付买方违约金150000元，当违约金不足以补偿实际损失时还应当承担给对方造成的损失，买方有权依据法律追究其责任；补充协议条款约定该房屋为汪光辉拆迁安置房四套中的一套，约定建筑面积90㎡、楼层为3层；该房屋为汪光辉夫妇约定给予其子汪进明的一套，所以如卖方违约，汪进明具有同等责任并承担相应的法律责任；双方还约定了身份查验、其他手续事项及费用负担，争议解决方法等内容。合同签订后，原告于当日向被告支付房款115000元，由三被告共同向原告出具了收款收据1份。到现在合同约定转让的房屋能够具备交房条件时，原告要求被告交付房屋，但被告将原置换四套的房屋另行处理他人，并以各种理由推诿不予交付。为此，原告诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告汪光辉、李淑霞、汪进明与原告所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定被告汪光辉、李淑霞将中卫市沙坡头区金河小区三期四套安置楼房中的一套出卖给原告，原告已按合同约定履行了支付房款的部分义务，剩余房款在交付房屋时付清，被告汪光辉、李淑霞应当按合同约定交付房屋，被告汪进明作为担保人应当按照合同约定保证被告汪光辉、李淑霞向原告交房。由于三被告在履行合同过程中，将房屋另行处分他人，不予向原告交付。对于原合同约定买卖的房屋，现因实际情况，被告不能按照合同约定交付房屋，依法视为三被告不同意履行合同，以自己的行为表明不再履行合同的解除合同行为，虽然原告尚有剩余部分房款未付，但被告不能交房未达到支付条件，而且也拒不到庭作出承诺与原告协商进行变更合同，本案已不能实现合同约定的目的，依法应当解除原被告之间签订的房屋买卖合同。对原告起诉要求依法解除原、被告于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，因有相应的事实及法律依据，本院予以支持。
由于被告汪光辉、李淑霞未按合同约定交付房屋，依法合同解除后，已经履行的，依法应当恢复原状并赔偿损失，按照合同约定应向原告承担退还房款，赔偿经济损失，原告支付房款后被告不能交房的行为应视为违约，依法应当承担违约责任。对原告要求依法判令三被告连带返还原告购房款115000元，承担购房款利息25875元（按年利率6%计算，自2013年11月25日至2017年8月25日共计45个月）、支付违约金75000元，共计215875元的诉讼请求，经核：三被告应退还原告交付的房款115000元；承担使用该房款期间的利息损失，参照同期人民银行贷款基准利率三至五年期利率6.40%标准，应按照原告主张的年利率6%计算，被告承担自2013年11月25日起至合同解除的2017年8月25日的利息合计25875元；对于违约金，被告不能向原告交付房屋存在过错责任，因双方合同约定如果被告违约，应赔付原告房款的50%即150000元违约金，考虑被告违约程度所给原告造成的损失情况，按照房款115000元的10%计算承担违约金合计11500元较为适当；以上共计152375元的该部分请求有事实及法律依据，本院予以支持；对于其余部分损失请求因原告尚有部分房款未付所致原告损失的程度相对较轻，原告主张被告承担违约金的标准过高，其依据不足，本院不予支持。
被告汪进明作为担保人提供保证担保，按照合同约定对被告汪光辉、李淑霞出卖方的行为承担共同责任，依法认定属于与被告汪光辉、李淑霞承担连带责任。对原告要求被告汪进明承担连带返还责任的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院亦予以支持。
被告汪光辉、李淑霞、汪进明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告牛金海与被告汪光辉、李淑霞、汪进明于2013年11月25日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告汪光辉、李淑霞、汪进明于本判决生效后十日内向原告牛金海返还房款115000元、赔付损失25875元，支付违约金11500元，合计152375元；
三、驳回原告牛金海的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4538元，减半收取计2269元，诉讼保全执行费1620元，由原告牛金海负担595元，被告汪光辉、李淑霞、汪进明负担3294元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员宋建喜
二○一七年十二月六日
书记员钟天敏
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。