上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3632号
原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人王玲娜，该公司总经理。
委托代理人杨荣春，该公司员工。
委托代理人沈佳秋，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人邱德俊，负责人。
委托代理人樊敏，该公司职工。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司（以下简称霍山公司）诉被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司（以下简称云云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理。后被告云云公司向本院提起反诉，本院分别于2013年12月23日、2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍山公司的委托代理人杨荣春、沈佳秋，被告（反诉原告）云云公司的法定代表人邱德俊、委托代理人樊敏、严希勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）霍山公司诉称，上海市杨浦区平凉路1055号4号楼202室房屋（以下简称系争房屋）产权人为案外人上海汽车工业（集团）总公司。2004年7月31日，该公司委托原告对包括系争房屋在内的上海市杨浦区平凉路1055号房屋进行租赁等经营活动。2013年3月19日，原告与被告法定代表人邱德俊签订《上海市房屋租赁合同》，该房屋作为办公用房使用，原告于2013年3月17日交付系争房屋，租赁期限从2013年4月1日至2014年3月31日止，月租金为人民币4918元（本案所涉币种均为人民币），月物业管理费为703元。后被告公司成立，并于2013年5月10日与原告签订《上海市房屋租赁合同》，该合同除合同主体变更为被告外，其余内容与3月19日签订的合同一致。起初双方均按约履行，但被告自2013年10月起欠付租金，并提出各种无理要求，为此还与原告法定代表人发生冲突。后原告委托律师于2013年11月11日发函至被告，要求与其解除合同并归还系争房屋，但被告不予理睬。现诉请要求：1、确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；2、被告立即归还房屋；3、被告支付系争房屋2013年10月的租金4918元；4、被告支付系争房屋2013年10月及合同解除后的物业管理费（自2013年11月1日至被告实际迁出之日止，按每月703元计算）；5、被告支付违约金33，726元；6、被告支付房屋使用费（自2013年11月1日计算至被告实际迁出之日止，按每月租金4918元计算）。至于原告收取的11，242元押金，因被告违约，故原告没收该押金。
被告（反诉原告）云云公司辩称并反诉称，系争房屋性质并非办公用房，而是厂房，原告违法规定将房屋出租给被告使用；被告使用该房屋系主要从事无公害蔬菜及农产品的加工和销售，其中三分之一场地用作展示厅，三分之一用作员工办公室，剩余一间作为经理室。2013年4月初，被告搬进系争房屋办公，并采购了两台办公桌、两台茶几及沙发、椅子等办公用品，并对展示厅进行了布置。2013年5月，被告法定代表人发现系争房屋内有明显异味，并与原告经办人杨主任进行沟通，原告还购买了活性炭。2013年6月，因天气炎热，系争房屋内的异味情况加重，被告多位员工出现明显的不适症状，后去医院检查，医生的诊断结果为甲醛污染所致。被告将该情况告知原告后，原告答应对系争房屋进行空气检测，被告提供了三家检测机构供原告选择。2013年10月21日，检测机构对系争房屋的经理室进行了空气检测，并在此之前搬离了所有家具，当时原告也有工作人员在场，检测结果是该房的甲醛浓度为0.118mg／m3，而正常值为0.1mg／m3，房屋内甲醛浓度已经超标18%。后被告分别于2013年10月28日、2013年11月13日告知原告该检测结果，但原告始终以各种理由推托，并拒绝认可房屋检测结果。2013年年底，原告至被告处索要租金，双方发生冲突。系争房屋的空气检测机构系原告选定，检测时原告亦有工作人员在场，原告拒绝承认检测结果有违诚实信用原则。此外，被告并不存在违约行为，即使违约，合同约定的违约金标准亦过高，要求法院酌情调整。现被告反诉要求：1、确认原、被告就系争房屋签订的租赁合同无效；2、原告返还房屋租金33，726元；3、原告返还房屋押金11，242元；4、原告赔偿被告电费损失2428.11元；5、原告赔偿被告办公室装修费用58，500元；6、原告赔偿被告经营损失195，758元（包括印刷品宣传册费用17，758元，聘请人员的劳务损失178，000元）；7、原告赔偿被告办公家具损失费101，153.97元；8、原告赔偿被告环境检测费600元。审理中，被告表示，如果法院认定房屋租赁合同有效，被告同意解除该合同，但合同应在判决生效之日解除。
原告（反诉被告）霍山公司针对反诉辩称，被告对于房屋性质系明知，不存在原告故意欺瞒的行为。事实上，原告同时出租给其他租户的还有五间房屋，都未反映房屋内有异味，被告于2013年3月17日进入房屋后曾购置家具，原告怀疑可能是家具导致的异味。2013年6月，被告向原告反映房屋内有异味，原告的确派人送去醋和活性炭，甚至还提出过将系争房屋经理室的墙壁敲掉重新装修，并由原告承担人工费和材料费，租金也可以做相应调整，但遭到被告拒绝，被告要求原告赔偿300多万元。系争房屋进行空气检测时，原告的确有工作人员在场，但检测的房屋仅为经理室，且已经封闭超过60小时，经理室内尚有家具未搬走，甲醛超标有可能是家具所致，原告直至2013年10月24日才看见检测报告，但被告早在2013年9月就开始欠付租金，显然已经违约。此外，被告承租的房屋总面积为115平方米左右，但检测的房屋仅为20平方米，被告没有理由拒付整个房屋的租金。此外，被告称系争房屋内甲醛超标，却仍然不断扩大生产规模，并签订用工合同。2013年年底，原告法定代表人至被告处协商此事，双方发生肢体冲突，协商未果。至于被告要求原告返还租金、赔偿电费、实际经营损失等内容，与本案无关，原告不同意进行赔偿。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，上海市杨浦区平凉路1055号房屋产权人为案外人上海汽车工业（集团）总公司，该房屋用途为工厂，上述房屋产权登记信息载明，该处房屋现由上海汽车电器总厂使用和管理。系争房屋在上述房屋范围内。2004年7月31日，上海汽车电器总厂出具委托书，委托霍山公司经营管理上海市杨浦区平凉路1055号房屋的租赁、收费等一切经营活动。
2013年3月19日，出租方（甲方：霍山公司）、承租方（乙方：邱德俊）签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容：甲方向乙方出租系争房屋，该房屋建筑面积为115.5平方米，乙方已充分知悉该房屋的产权状况、规划用途及使用现状，并同意按现状承租该房屋，甲乙双方约定甲方于2013年3月17日前向乙方交付房屋，租期自2013年4月1日至2014年3月31日止，其中2013年3月17日至2013年3月31日为装修期，承租期内办公室月租金为4918元，月物业管理费为703元，每月应交费用为5621元，租金及物业管理费一年不变，乙方应于3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前向甲方支付下期租金及物业管理费，逾期支付的乙方按应付总额的3‰支付违约金，逾期一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋并不退还保证金，合同签订当日，乙方向甲方支付房屋保证金11，242元，如因乙方原因提前终止合同，保证金不予退还；如乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过一个月的，甲方可以书面通知其解除合同，乙方应向甲方按每次应交费用总数的一倍支付违约金。
2013年3月17日，霍山公司向邱德俊交付房屋，邱德俊接收房屋后，购置家具、桌椅等办公用品，系争房屋的三分之一为经理室，三份之一为员工办公室，剩余部分为农业产品展示厅。
2013年4月7日，云云公司注册成立。2013年5月13日，云云公司向霍山公司交纳押金11，242元，并交纳租金至2013年9月30日。2013年5月10日，霍山公司与云云公司另签《上海市房屋租赁合同》，除承租人变更为云云公司外，其余内容与2013年3月19日的合同一致，双方均按照该合同履行。
2013年10月11日，霍山公司通过律师向云云公司发送律师函，主要内容：根据合同约定，云云公司应于2013年9月15日前支付系争房屋2013年10月至2013年12月的房屋租金，逾期一月的，霍山公司有权解除合同，但云云公司经多次催讨后仍拒绝支付租金，故霍山公司向其提出解除合同，并要求云云公司尽快办理房屋交接手续，并支付欠付的租金、违约金及其他相关费用。云云公司于2013年10月13日收悉此函。
2013年10月24日，上海为康质量检测技术有限公司（以下简称为康公司）出具《室内环境质量检测报告》，委托单位为云云公司，该报告主要内容：检测单位对系争房屋（采样方位为经理办公室、并有家具）进行空气检测，委托内容为室内环境污染物（甲醛、苯、总挥发性有机物TVOC）检测，检测日期范围从2013年10月21日至2013年10月24日，检测主要依据参照GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、GB／T18204.26-2000《公共场所空气中甲醛测定方法》、GB50325-2010附录F《室内空气中苯的测定》、GB50325-2010附录G《室内空气中总挥发性有机物（TVOC）的测定》，检测结果为经理办公室（包括地板、涂料、矿棉板）甲醛为0.118mg／m3，而GB50325-2010规范二类标准限量为小于等于0.1mg／m3，采样前对外门窗关闭29小时。霍山公司对上述检测报告不予认可。
2013年10月28日，为康公司出具说明，主要内容：检测采样方位为经理办公室，根据现场实际情况，现场采样环境为有家具（固定式不可移动柜子一组），无其它可移动式家具。
以上事实，由上海市杨浦区平凉路1055号房屋产权证、产权登记信息、《上海市房屋租赁合同》、发票、收据、《委托书》、律师函、《委托检测协议书》、为康公司出具的《室内环境质量检测报告》等证据材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方在签订房屋租赁合同时，双方对系争房屋内可能存在的甲醛超标情况均不知情，不存在原告明知该房屋存在安全隐患而诱使被告签订合同的事实，双方建立租赁关系的意思表示明确真实。原告未经有关部门批准将性质为厂房的系争房屋作为办公用房出租给被告，改变房屋用途，显属不当，但并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，不属于导致合同无效的相关情形，上述房屋租赁合同应为合法有效。故被告反诉要求确认房屋租赁合同无效、并要求原告返还租金和保证金的请求，缺乏法律依据，本院难以支持。
根据审理查明的事实，双方的争议焦点为：一、导致系争《上海市房屋租赁合同》解除的原因；二、《上海市房屋租赁合同》的解除时间；三、合同方是否应当承担违约责任。
原告作为出租人除履行交付义务外，还应当保证房屋在良好状态下，能够为被告正常办公使用，具备应有的使用价值，而被告作为承租人则应按时交纳租金及其他相关费用。虽然被告自行委托为康公司对该房进行空气质量检测，但检测时原告亦有工作人员在场。虽然该报告反映房屋内甲醛超标，但范围仅为经理室，占被告承租房屋约三分之一的面积，且检测时房屋内另有家具，现有证据不足以证明原告提供存在安全隐患的房屋，被告以此为由主张合同无效的理由无法成立。被告作为承租人拒付租金及其他费用超过一个月，已构成违约，原告有权解除合同，并可要求被告承担相应的违约责任。原告曾于2013年10月11日致函被告要求解约，被告于2013年10月13日收悉，故本院确定该日为双方合同解除之日。被告应当支付拖欠租金，并搬离系争房屋，该租金可基于本案实际情况予以适当调整。被告反诉要求原告赔偿电费、环境检测费、经营损失费、办公家具损失费、办公室装修费的请求，缺乏法律及事实依据，本院难以支持。
合同既约定没收保证金，亦约定支付以3‰标准的逾期付款违约金，且另约定应交金额总数的一倍作为违约金，明显过高。本院根据本案具体情况予以酌情，支持霍山公司没收履约保证金11，242元，该数额已足以补偿霍山公司的损失，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司与被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司于2013年5月10日就上海市杨浦区平凉路1055号4号楼202室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年10月13日解除；
二、被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区平凉路1055号4号楼202室房屋，并将上述房屋归还原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司；
三、被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司2013年10月1日至2013年10月13日的房屋租金人民币1705元；
四、被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司物业管理费（按每月人民币703元的标准，自2013年10月1日计算至实际迁出之日止）；
五、被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司房屋使用费（按月租金人民币4918元的标准，自2013年10月14日计算至实际迁出之日止）；
六、现在原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司处的履约保证金人民币11，242元归原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司所有；
七、原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
八、被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司的反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币1346元，减半收取计人民币673元，由原告（反诉被告）上海霍山汽车电器有限公司负担人民币524元，由被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司负担人民币149元；反诉案件受理费人民币3676元，由被告（反诉原告）上海云云农业科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。