广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5943号上诉人(原审被告)广州市�江湾房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人谢炳钊，职务总经理。委托代理人李靖飞、马勋伟，均为公司职员。被上诉人(原审原告)罗光辉，住所地广州市天河区华景西街20号902房委托代理人谢炎燊，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人王官伟，广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人广州市珠江湾房地产有限公司（下简称珠江湾公司）因与被上诉人罗光辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠江湾公司上诉请求：1．撤销一审判决。2．改判驳回罗光辉的全部诉讼请求。3．一审、二审诉讼费用由罗光辉负担。上诉理由：罗光辉诉请我司支付逾期办理广�市海珠区xx路xx街6号402房《房地产权证》的违约金没有任何法律依据，且与事实不符。我司在与罗光辉签订合同后，我司已按合同约定履行义务，于2009年9月28日送达了《珠江xx湾业主收楼通知函》，通知罗光辉办理收楼手续。但罗光辉直到2016年7月21日才到我司办理完成收楼手续。然而，我司于2014年3月28日已办妥该房屋的产权证。根据合同附件七《补充协议》第9条约定：“甲方(即珠江湾公司)应当在该商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为乙方(即罗光辉)办妥产权登记。”由此可见，我司在交付该房屋至罗光辉之前已为罗光辉办妥产权证，不存在逾期办证的行为。综上所述，珠江湾公司实际并不存在逾期办证违约责任，请法庭依法予以驳回罗光辉的全部诉讼请求。罗光辉辨称同意原审判决。罗光辉向一审法院起诉请求：1、珠江湾公司向罗�辉支付延期办理商品房产权登记的违约金74852.96元（自2010年10月25日起算，至2014年3月27日止，共1248天）；2、珠江湾公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年9月3日，罗光辉（乙方，购买方）与珠江湾公司（甲方、出售方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：200909455677），约定乙方以总金额1883560元向甲方购买广州市海珠区xx路xx街珠江xx湾E10栋402号房，房屋用途为住宅，层高为3米，建筑面积176.8平方米，套内建筑面积149.87平方米，共用分摊建筑面积26.93平方米；自合同网上签订日起0日内付62.84%即1183560元；其余70万元办理银行按揭；甲方应当在2009年10月31日前将本合同标的物房屋交付乙方使用；（第十四条第2项）因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意从收楼通知书规定的收楼日期的次日起视为甲方已实际交楼，乙方应按约定缴纳�项款项和费用（如物业管理费等）；（第二十一条）产权登记乙方委托甲方办理产权登记，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房产登记要求的、需乙方提供的证件资料；如甲方不能按期办妥产权证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日起至乙方实际取得房产证之日止，每日按该商品房的总价款0.05%支付违约金等。该合同的补充协议约定：（第6条）甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无需催告，自收楼通知约定的交楼日起视为乙方已实际收楼，该房屋的风险转移给乙方，乙方应按约定缴纳相关费用（如物业管理费等）；（第9条）乙方应在收楼时向甲方提交办证的有关资料和证明文件……；双方已知悉办证所需资料，甲方不再另行书面通知，乙方迟延提交的，按照迟交的时间相应顺延办证时间及相应免除甲方迟延办证的责任；甲方应在该商品房交付日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，甲方交件后，因政府或乙方原因导致迟延出证的，甲方不承担责任；甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%为基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金等。合同签订后，罗光辉向珠江湾公司支付了房�1871324元。珠江湾公司分别于2009年9月4日和2010年9月28日出具收款发票给罗光辉。2009年9月27日，珠江湾公司向罗光辉寄送了收楼通知书，要求罗光辉预约时间收楼。罗光辉表示确实于2009年9月28日收到该收楼通知，但因对涉案的402房的房屋质量不满意，故拒绝办理收楼手续；不过，房屋的钥匙早己拿到，因同期还购买了E9-601房，故实际居住使用601房，而涉案的402房只存放了一些物品；因此，交楼时间为2009年10月31日，应从该日期起计算360天的办证期限。2014年3月28日，罗光辉取得了涉案房屋的房地产权证，登记的地址为广州市海珠区xx街6号402房。2016年3月14日，罗光辉向珠江湾公司寄送《律师函》，要求珠江湾公司承担逾期办证的违约责任。2016年7月21日，罗光辉在珠江湾公司制作的《交楼验收表》上签字，同意收楼。�案一审诉讼中，罗光辉与珠江湾公司确认若从2009年10月31日起算360日，期满日为2010年10月25日。一审法院认为，罗光辉与珠江湾公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。罗光辉主张珠江湾公司存在逾期办证的情形，应承担违约责任。根据合同中“甲方应在该商品房交付日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”的约定，办证时间从交房之日起计算。珠江湾公司提交了收楼通知函显示其已于2009年9月28日通知罗光辉收楼，但因遭到罗光辉拒绝签收，故收楼时间应以罗光辉最终签字收楼时间2016年7月21日为准。罗光辉确认2009年9月28日收到收楼通知，但表示因发现所购买楼房存在质量问题而拒绝收楼，不过，按照补充协议中“甲方通�乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方无需催告，自收楼通知约定的交楼日起视为乙方已实际收楼，该房屋的风险转移给乙方，乙方应按约定缴纳相关费用（如物业管理费等）”，及合同中“甲方应当在2009年10月31日前将本合同标的物房屋交付乙方使用”的约定，2009年10月31日应视为实际交房日。珠江湾公司对此提出异议，认为罗光辉一直未办理收楼手续，亦未交纳物管费，不能按此时间确认收楼。根据上述补充协议第6条的约定，已明确了当罗光辉“无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，自收楼通知约定的交楼日起视为已实际收楼”，现罗光辉表示因收楼时发现房屋质量存在问题而不同意办理签收手续，但没有对此进行举证，故依约应以收楼通知约定的交楼日为收楼时间。由于珠江湾公司提交的收楼通知书没有明确收楼时间，故可以一个相对合理的时间计算，因罗光辉于2009年9月28日接收收楼通知，故罗光辉提出以合同约定的交楼时间2009年10月31日作为收楼时间，合情合理，可予采纳。从2009年10月31日起算360日，期满日为2010年10月25日，该时间是珠江湾公司为罗光辉办妥房产证的期限。珠江湾公司辩称因罗光辉迟延交付办证所需资料，故办证时间应当顺延。罗光辉对此予以否认。由于该办证所需资料中的购房发票、税款凭证等均需要珠江湾公司先履行开票义务才能获取，而其余办证资料中的购房合同、业主身份资料等，珠江湾公司此前已持有。因此，对于珠江湾公司的该辩解，一审法院不予采纳。因珠江湾公司直至2014年3月28日才领取涉案房屋产权证，故珠江湾公司应根据补充协议中“甲方逾期办证的，从逾期之日起，未满一年的，以一年总额不超过已付房款的1%�基数，按照实际迟延天数向乙方支付违约金，每满一年甲方按已付房款的1%向乙方支付违约金”的约定，承担违约责任。珠江湾公司逾期办证之日是2010年10月26日，至2013年10月26日己满3年，故该时间段的违约金为56139.72元（1871324元×1%×3年）。而2013年10月27日至2014年3月27日期间的违约金依约计算为7792.91元（1871324元×1%÷365天×152天）。据此，珠江湾公司应向罗光辉支付逾期办证违约金63932.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期办证违约金63932.63元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1671元，由原告负担244元，被告负担1427元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，珠江湾公司、罗光辉均无提交证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为罗光辉收楼时间是哪天的问题。鉴于珠江湾公司与罗光辉签订的《补充协议》明确约定甲方通知罗光辉收楼后，罗光辉无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，珠江湾公司无需催�，自收楼通知约定的交楼日起视为罗光辉已实际收楼，而事实上珠江湾公司已于2009年9月28日通知罗光辉收楼，罗光辉拒绝收楼，但其没有提供证明其拒绝收楼具备正当的理由，故原审根据前述的约定合理认定合同约定的交楼时间2009年10月31日视为罗光辉的收楼时间并无不妥，本院予以确认。虽罗光辉直至2016年7月21日才签署书面的同意收楼的验收表，但该行为只是双方完善收楼手续，珠江湾公司主张以该日作为涉案房屋的交付之日的主张并不符合双方的约定，故本院不予支持。综上所述，珠江湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398元，由广州市珠江湾房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年六月二十日书记员  邹凌青