上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第509号
原告奚龙芳。
原告孙炳君。
二原告共同的委托代理人黄利民，上海锦汇律师事务所律师。
被告何贇兵。
委托代理人何贇杰，系被告何贇兵之弟。
被告何贇杰。
原告奚龙芳、孙炳君与被告何贇兵、何贇杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告奚龙芳、孙炳君及其共同的委托代理人黄利民，被告何贇杰（即被告何贇兵的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奚龙芳、孙炳君诉称，原、被告于2010年5月12日经上海正浩房地产经纪公司（以下简称正浩房产）居间介绍，就座落于上海市闵行区××路××弄××号901室动迁安置房屋（建筑面积94.35平方米）签订买卖合同。合同约定，被告自愿将上述动迁预定安置房屋以净到手人民币（币种下同）883，000元的价格出售给原告，中介费以及交房入住、办证、过户所产生的税费均由原告承担，动迁安置房屋限制交易期满，被告必须无条件配合办理过户手续，过户时不论市场房价涨跌均不得反悔，否则以房屋总价的双倍赔偿。2011年5月，房屋竣工交付（交付建筑面积93.10平方米），原告付清所有约定款项，接受该房开始装修、实际入住使用至今。2012年2月，原告又代缴了契税等所有办证费用取得了以被告为权利人的房地产权利证书，并一直实际掌管该权证。2013年3月，在办理审税时由于当时房产限购政策的出台，双方协商同意将买受人填报为名下没有房产的原告前夫孙炳君，为能够顺利地通过审税，申报价格也同意填报为更接近于备案时的市场价94万元。完税后，原告取得付款方为孙炳君的购房发票，并应被告要求提前付清了尾款，被告也在收据中声明“所有房款已结清”。如今房屋已经可以办理交易过户，但被告以市场价格上涨为由要求加价，拒不配合办理过户，故原告起诉至法院，请求判令：二被告共同配合协助办理将上海市闵行区××路××弄××号901室房屋产权过户登记至原告孙炳君名下的手续。
被告何贇兵、何贇杰辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋为动迁安置房，该买卖协议未经其他拆迁人和同住人签字，其他拆迁人认为原告存在过错；2、原告除了中介费，还额外给了中介费用，原告和中介恶意串通，原告并非善意购买该房屋；3、原告奚龙芳因被限购，无法办理系争房屋过户手续，二原告离婚也存在恶意，综上认为系争合同无效。
经审理查明，上海市闵行区××路××弄××号901室房屋系被告何贇兵、何贇杰户的动迁安置房。
2010年5月12日，被告何贇兵、何贇杰（出售方、签约甲方）与原告奚龙芳（买入方、签约乙方）、正浩房产（中介方、签约丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区××路××弄××号901室房屋出售给乙方，甲方净到手883，000元；乙方于2010年5月12日支付定金2万元，乙方支付中介费13，000元，该房屋所产生的所有税费由乙方支付，所有条款以农村动迁安置房出售协议书为准等。签订协议时，被告向原告出具《预定安置协议书附件》，载明房屋具体地址、面积、价款计算等，动迁单位盖章确认，二被告亦签字明确。当日，原告奚龙芳向被告支付定金2万元，被告出具收条。
2010年5月15日，被告何贇兵、何贇杰（出售方、签约甲方）与原告奚龙芳（买入方、签约乙方）签订《农村动迁安置房出售协议书》一份，约定：甲方自愿将吴泾镇镇政府动迁分配的分配房转卖给乙方，房地产座落在上海市闵行区××路××弄××号901室，房屋建筑面积94.35平方米，该房屋的总金额为甲方净到手价883，000元；2010年5月12日乙方付给甲方2万元，2010年5月17日乙方付给甲方363，000元，开发商交房时乙方付给甲方45万元，产权过户时，乙方付给甲方房款5万元等。同日，双方还签订《乙方要求甲方必须做到几点要求》，约定：甲、乙双方办理产权过户时，不论房价如何波动上涨或下跌，甲、乙双方均不得反悔，如任何一方违约，按乙方付给甲方房屋总额双倍赔偿；甲方收尽乙方房款金额后把该房屋的资料及办好的产权证等均交乙方保管及房屋的使用；乙方付给甲方的房款，乙方每付一次甲方必须出具亲笔签名的房款收条；即日起到期满后，甲方必须无条件积极配合办理过户手续，期限在15天左右等。同时，出售协议书的补充条款载明：房屋交房时的维修基金、煤气开户等由乙方支付；开发商交房时所产生的税费由乙方支付；产权证过户时所产生的税费由乙方支付；中介费由乙方支付13，000元；如遇国家政策调整，所有税费由乙方支付，与甲方无关，从当日起如政府新出台关于房产的税收，若涉及本套房屋，则相关税收由乙方全额负担。当日，原告奚龙芳向被告支付房款363，000元。
2011年5月21日，原告奚龙芳向被告支付房款45万元。此后被告将房屋交付原告使用。2012年年初，系争房屋可办理进户手续，原告代被告支付了相应的税费、维修基金等，办理出了产权人为二被告的房地产权证。现原告在系争房屋内居住使用，并缴纳相应的水费、电费、物业费等费用。
2013年3月27日，被告何贇兵、何贇杰（卖售人、签约甲方）与原告孙炳君（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将××路××弄××号901室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为93.10平方米，转让价格为94万元；甲、乙双方确认，2014年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对于其他内容并无详细约定，该合同签订后被告与原告共同至上海市闵行区房地产交易中心办理了限购审查及税务审核手续。2013年4月20日，原告缴纳了将系争房屋过户至孙炳君名下产生的契税，并代被告缴纳了个人所得税和个人住房房产税，闵行区税务局开具了付款方为原告孙炳君的购房发票。当日原告向被告支付房款5万元，被告出具收条并在收条上载明“所有房款已结清”。
另查明，原、被告及被告的父母均居住在同一个小区内。
上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》、《预定安置协议书附件》、《农村动迁安置房出售协议书》、《乙方要求甲方必须做到几点要求》、房款收据及转账凭证一组、维修基金收款凭证及燃气安装费等收据一组、上海市房地产权证、税务凭证一组、购房发票、《上海市房地产买卖合同》及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，原告为证明其与被告的购房经过向本院申请传唤证人何培英出庭作证，证人何培英证言的主要内容为：其是上海市正浩房地产经纪有限公司的员工，系此次交易的经办人。2011年何贇杰到其公司将系争房屋挂牌出售，挂牌价格为90万元，并出示了动迁的相关材料。其介绍给原告，因系争房屋还在建，故其带原告到相同房型的房子里去查看。后经其居间斡旋，双方达成买卖协议，当时的市场价格差不多就是这样。此后原告按照双方的约定支付了相应的房款，被告也都出具了收据，双方约定办理以被告为产权人的过户手续及办理转让给原告的过户手续相应的税费、中介费等均由原告来支付。后来其将原告支付的办证费用转交给被告，房屋钥匙拿到了以后转交给了原告，原告就签了产证保管说明。按照规定房子到2014年能办理过户到原告名下的手续，但2013年国家出台新政，其通知原被告去办理了审税等手续，约定到可以过户的时候再去办理过户。办理审税手续的时候双方都到交易中心去办理了，因为原告奚龙芳名下已经有两套房屋了，属于限购对象故双方协商过户到原告孙炳君的名下，所以被告就和孙炳君签订了买卖合同。又考虑到交易中心对每套房屋的评估价格的限制，避免无法交易和审税，后来这份买卖合同就按照评估的价格来签订的。审税完成后原告支付了相应的税费，当天被告提出了要把尾款先付掉，所以原告支付了5万元，其还让被告在收据上写明尾款结清。后来被告提出房价约定室883，000元，税费都是由原告支付，被告开了证明可以免去营业税，这6万元的差价要求原告补偿，双方产生争议未能过户。但系争房屋系动迁安置房，转让是免营业税的，并不存在被告陈述的问题。又原、被告和其都居住在同一个小区内，相互都熟悉。经庭审质证，原、被告对证人证言无异议。本院认为，证人何培英为此次交易之经办人，其证言与本案相关联，能与其他证据相互印证，本院确认其证据效力。
现本案争议的焦点为原告奚龙芳与被告何贇兵、何贇杰签订的买卖合同是否属无效，系争房屋的转让价格为多少及被告是否应当将房屋过户给原告孙炳君？
关于争议焦点一，被告认为出售房屋未取得家人同意，同时原告与中介方恶意串通，该买卖合同无效。本院认为，系争房屋系被告何贇兵、何贇杰及其家人房屋动迁所得，其与原告奚龙芳签订房屋买卖合同时确未取得系争房屋产权，但被告签订合同时出具了系争房屋的预定单，此后于2012取得了系争房屋的产权。且原告入住系争房屋系与被告及其家人同住一个小区，被告辩称其家人并不同意出售房屋，但被告及其家人在几年的时间内从未对房屋的占有提出异议，显然不符合常理。从被告出示预订单、交付房屋的情况来看，本案系争房屋为被告及其家人于动迁过程中确认分给二被告的房屋，被告的该抗辩意见本院难以采信。至于被告认为原告与中介恶意串通，本院注意到，原告奚龙芳与被告签订合同后按约支付了相应的房款，并且按照该买卖合同支付了被告办理产证、入户等费用，被告亦按约将房屋交付原告，双方一直按照买卖合同履行，被告并未能向本院提供证据予以证明原告与中介方存在恶意串通的行为，对于被告的该抗辩意见本院亦不予支持。本院认为，原告奚龙芳与被告何贇兵、何贇杰就系争房屋买卖事宜签订的《房屋买卖合同》、《农村动迁安置房出售协议书》、《乙方要求甲方必须做到几点要求》均系双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效，双方当事人应按约履行各自义务。
关于争议焦点二，原告奚龙芳与被告何贇兵、何贇杰签订的买卖合同中约定的房屋转让价格为883，000元，原告孙炳君与被告何贇兵、何贇杰签订的买卖合同中约定房屋转让价格为94万元，二者存在差异，被告主张原告应以94万元的价格支付。本院认为，原告奚龙芳与被告何贇兵、何贇杰签订的买卖合同中约定的付款方式为“2010年5月12日乙方付给甲方2万元，2010年5月17日乙方付给甲方363，000元，开发商交房时乙方付给甲方45万元，产权过户时，乙方付给甲方房款5万元”，而实际履行过程中原告奚龙芳确按照该协议支付了前三笔房款，被告出具了相应的收据。此后双方也曾至交易中心办理了过户所需的审税等手续，故原告奚龙芳支付了该协议约定的最后一笔房款，被告还在出具的收据上载明“所有房款已结清”。对于94万元的房款约定，原告及中介经手人均到庭说明系为了办理系争房屋过户所需的审税手续，本院结合原被告就买卖合同的实际履行情况，及被告载明确认房款付清的收据，认为原告及中介经办人的陈述更符合常理及本案的实际情况，认定本案系争的房款原告奚龙芳已全部付清。
关于争议焦点三，现原告主张房屋应过户至孙炳君名下，本院认为系争房屋买卖合同原系原告奚龙芳与被告签订，为其向被告购买系争房屋，但实际过户过程中，双方协商变更为原告孙炳君，被告不仅与孙炳君重新签订买卖合同，还配合办理了过户给孙炳君的审税等手续，原告奚龙芳将买卖合同中的权利义务概括转让给孙炳君，同时被告也通过签订买卖合同及配合办理过户手续的方式予以确认，现系争房屋的限制过户期已过，原告孙炳君主张将系争房屋过户的诉讼请求本院予以支持。至于因过户产生的交易税费，按照双方约定应由购买方支付，孙炳君应支付过户产生的交易税费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告何贇兵、何贇杰于本判决生效之日起十五日内协助原告孙炳君将上海市闵行区××路××弄××号901室房屋过户登记至原告孙炳君名下（过户登记产生的相关交易税费，由原告孙炳君负担）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计40元，由被告何贇兵、何贇杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 殷 雪
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 许雯燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。