重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04508号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴群。
委托代理人文成国。
上诉人（原审被告、反诉原告）袁野。
被上诉人（原审第三人）丁仕森。
上诉人吴群、上诉人袁野因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第01796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年11月3日，袁野、吴群及綦江县文龙街道丁仕森房屋信息咨询服务部（以下简称“丁仕森服务部”）签订《房屋买卖合同》约定：“……甲方（吴群）、乙方（袁野）经丙方（丁仕森服务部）介绍，甲方自愿将位于原綦江县古南镇五福路房屋一套（建筑面积124.54平方米）出售给乙方，房屋价格为452000元，付款方式为银行按揭贷款，乙方于2011年11月3日支付甲方购房定金4000元，同时甲、乙双方将过户、按揭所需资料于10日内交给丙方，由丙方交给银行审批，于银行审批通过之日，乙方支付甲方购房款138000元，乙方所交定金自动转作购房首付款，甲乙双方到银行办理按揭手续、到房交所办理过户手续、付首付款，由乙方委托中介向银行申请个人住房按揭贷款再支付甲方购房款300000元，于银行放款之日乙方支付甲方购房尾款10000元，甲方将此房交给乙方。甲、乙双方签订本合同应自觉遵守约定事项，若一方违约导致合同不能履行，则支付给对方房屋成交价20%的违约金，合同经双方签字即成立，同时甲乙双方各自付清丙方该宗房地产成交价的1.5%的佣金，佣金不予退还，任一方的违约，不影响各自佣金的支付……”，该合同最后处“其他约定事项”中约定：“甲方必须保证房屋的产权过户，甲方在收到该房首付款之日付清该房中介服务费4500元，乙方于2011年11月4日付清该房中介服务费4500元、按揭服务费8000元，甲方必须提供完善的资料将此房过户给乙方指定的人，否则视甲方违约”。合同签订后，2011年11月3日袁野支付了4000元购房定金给吴群，同日吴群向丁仕森服务部交付了所售房屋的房屋所有权证（房权证2××字第024339号）和国有土地使用权证（綦国用99字第17801号）并支付中介服务费1000元，同月5日袁野向丁仕森服务部支付中介服务费4200元。袁野、吴群与丁仕森服务部的工作人员徐莉一起对买卖房屋内的物品进行过清点。2011年11月11日袁野向丁仕森服务部交付了购房所需的材料包括身份证复印件、户口本复印件、未婚证明、收入证明和无房证明。丁仕森服务部向袁野出具告知书，上面载明“虽经其多次催促，卖方吴群至今未交齐卖房应提供的有关材料”，载明的时间为“2011年11月14日”。2011年11月18日，吴群向丁仕森服务部提交了婚姻登记记录证明，后吴群向丁仕森及袁野邮寄限期履行通知书，要求袁野及丁仕森接到通知后三十日内履行上述合同，丁仕森于2011年11月23日收到该通知，袁野于2011年12月23日收到。
一审另查明，2012年7月3日该院在开庭审理本案过程中，袁野称因吴群未在约定的时间内交齐相关办证资料，于2011年11月18日左右在綦江另行购房，并通知了吴群，吴群也同意其另购房。但吴群当庭否认。吴群陈述签订房屋买卖合同后，因为实际房屋成交价是420000元，而非合同约定的452000元，房屋是袁野的侄女袁品群购买，当时说的是30000元是给袁野的，吴群回来后觉得事情不妥，就打电话给中介不卖房子了，中介当时也同意，但第二天就变卦了。吴群不是不提交证件资料，而是提出跟袁品群见面，见了面吴群就提交，而袁野、丁仕森反复拖延。过了几天，袁野就打电话告诉吴群，袁品群另外买房子了。庭审后，吴群就向该院书面作出情况说明，称当时开庭时因心情紧张、表达不清楚，并没有告诉过丁仕森不卖房子的事实。在此次庭审中，袁野明示不继续履行合同并要求解除合同。吴群于2012年2月将上述房屋出卖给他人。
一审审理中，袁野提交了双方在此期间互相打电话联系的电话清单及丁仕森的员工与吴群通话录音光盘，证明双方就此事数次打电话联系及吴群存在违约的事实。从录音内容看，丁仕森员工要求吴群尽快提供户口、离婚证明等资料，吴群明显有拖延提交相关资料的意思表示。原审中吴群并未否认该录音的真实性，重审中其虽然否认该录音，但未提供相关证据予以否定。吴群现同意解除与袁野于2011年11月3日签订的《房屋买卖合同》，要求由袁野支付其违约金90400元，丁仕森退还中介费1000元。袁野则反诉要求吴群支付违约金30000元，要求吴群返还定金4000元，丁仕森退还中介费4200元。袁野以吴群主张的违约金约定过高为由，要求调低为500元，吴群也以袁野主张的违约金过高实际并没有损失，要求调低为50元。
吴群一审诉称：2011年11月3日，吴群与袁野在丁仕森服务部主持下达成《房屋买卖合同》，合同约定吴群将位于綦江古南镇五福路房屋一套卖给袁野，总房价452000元，由丁仕森服务部办理房屋过户和按揭手续，如果一方违约承担总房价20%的违约金。合同签订当日，吴群向丁仕森服务部支付了1000元中介费，并向其交付了房屋所有权证和国有土地使用权证。吴群向袁野收取了购房定金4000元。合同签订后，袁野与丁仕森服务部迟迟未按合同履行义务。吴群于2011年11月22日、2011年12月17日通过国内特快专递向袁野及丁仕森服务部发出《限期履行通知书》，要求其在收到该通知书后一个月内完成合同约定义务，袁野及丁仕森服务部在限定期限内仍未履行，侵犯了吴群的合法权益。要求继续履行吴群与袁野、丁仕森于2011年11月3日签订的《房屋买卖合同》；由袁野支付吴群违约金90400元；诉讼费由袁野及第三人承担。
袁野一审辩称：吴群与袁野签订房屋买卖合同是事实，但合同签订后并不是袁野和丁仕森服务部不履行合同，而是吴群违约，现在已将房屋出卖无法继续履行合同，请求驳回吴群的诉讼请求。
袁野一审反诉称：2011年10月，袁野的侄女袁品群想在綦江买房，袁野在丁仕森服务部看到反诉袁野吴群的房屋在出售，于是袁野向吴群及丁仕森服务部要求在10日内交齐材料才买房，吴群表示同意。2011年11月3日，袁野、吴群与丁仕森服务部签订《房屋买卖合同》，约定吴群将位于原古南镇五福路房屋一套作价452000元卖给袁野。合同约定，双方需将办理过户、按揭所需资料于10日内交给丁仕森服务部，由其负责办理过户、按揭贷款等相关事宜。合同还约定，吴群必须提供完善的资料将此房过户给袁野指定的人（即袁野的侄女袁品群），否则视为吴群违约，若一方违约导致合同不能履行，则应支付对方房屋成交价20%的违约金。合同签订后，袁野按照约定于2011年11月3日交给吴群定金4000元，同月4日交了4200元中介服务费和8000元的按揭服务费给丁仕森服务部，同时双方对室内家具和其他物品进行了清点，并开列了清单。袁野于2011年11月11日将购房所需材料交给了丁仕森服务部，包括身份证复印件、户口本复印件、未婚证明、收入证明、无房证明等，同月14日袁野收到丁仕森服务部的告知书，告知袁野经多次催促，卖方吴群至今未交齐卖方应提供的相关材料。袁野也反复给吴群及丁仕森服务部打电话催要资料未果，甚至无法联系上。袁野侄女回到綦江期间，由于吴群没有提交资料致使房屋没有买成。后吴群于2011年11月18日提交了其于当日到民政局开的证明，但双方约定的是在2011年11月14日之前，其提交资料超过约定时间。袁品群已于2011年11月18日左右另行购房，当时袁野通知了吴群，吴群也让另行买房，因此，不同意继续履行合同。综上，袁野履行了合同约定的义务，而吴群未在合同约定时间内交齐卖方的相关材料，构成违约，导致合同不能履行，要求判决解除吴群与袁野及丁仕森签订的房屋买卖合同，由吴群支付袁野违约金30000元，并双倍返还购房定金8000元，由丁仕森退还中介费4200元。
吴群一审辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同，吴群没有违约行为，袁野的诉讼请求违反法律规定，违约金和定金二者只可选择其一，丁仕森在履行合同过程中未履行所需材料的告知义务，导致合同迟延履行，是第三人的责任造成，而不是吴群的责任。请求驳回袁野的反诉请求。
丁仕森一审辩称：吴群未按合同约定交齐相关资料，导致合同迟延履行，我方没有责任，不同意吴群、袁野的请求，收取的中介费用不予退还。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方经协商一致的，可以解除合同。吴群、袁野及丁仕森服务部所签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，成立并生效，三方应按合同约定履行各自义务，一方当事人如不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均同意解除合同，不再履行房屋买卖合同，该院予以准许。合同解除后，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约责任问题，袁野和丁仕森认为吴群于合同约定的期限内未提交完备办理过户、按揭所需相关资料构成违约，通过庭审查明的事实，吴群虽然于签订合同当日将出售房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交给丁仕森服务部，合同中“所需资料”并未明确载明吴群需要提交哪些资料，其虽然不知道所需提供的资料是哪些，但从其在原审庭审中自认的事实来看，其在签订合同后主观上有不想履行合同的意思表示，吴群虽然其后反悔自认，但未提供相应证据足以推翻自认的事实，且在第三人多次电话催告后仍怠于提供相关资料，故吴群迟延交付婚姻关系证明的行为构成违约。袁野称2011年11月18日左右，袁品群已经另行购房，并通知了吴群，吴群也同意其另购房屋，吴群当庭否认，袁野未举示证据证明吴群接到过此通知并表示同意，故对其辩解意见该院不予采信。合法生效的合同对当事人具有约束力，未经当事人协商一致，或达到当事人约定的解除条件，或成就法定解除条件，当事人一方不得擅自轻易解除或中止、停止履行。故袁野即使认为吴群未在约定时间提交相关资料构成迟延履行主要义务，也应该催告吴群在合理期限内履行，而吴群仍未履行，方可解除合同。在合同尚未协商解除的情况下，袁野未对吴群进行过催告，也未取得吴群同意，就径行另购房屋，导致合同不能继续履行，经吴群催告要求履行后，袁野仍未履行，在庭审中其也明确表示不同意再继续履行合同，其行为也构成违约。吴群于2011年11月18日仍然向丁仕森服务部提交了婚姻登记记录证明，并于之后书面邮寄通知要求袁野及丁仕森服务部履行合同，说明吴群当时仍然在继续履行合同，并未实际终止履行合同。根据房屋买卖合同约定，吴群、袁野在签订房屋买卖合同后若一方违约导致合同不能履行，则支付给对方房屋成交价20%的违约金，由于本案中吴群、袁野双方均存在违约行为，结合本案双方违约情况，各自应承担相应的违约责任，不再支付违约金或者赔偿损失。因双方合同已经解除，袁野要求吴群返还袁野购房定金4000元理由成立，该院予以支持；对吴群、袁野要求丁仕森服务部退还中介费的请求，从三方签订的房屋买卖合同的约定可以看出，该合同既约定了房屋买卖双方的权利义务，又约定了房屋买卖方与居间方之间的权利义务。合同约定由丁仕森服务部为吴群、袁野的房屋买卖提供协助办理按揭和过户等服务并收取中介服务费作为报酬，丁仕森服务部作为从事房屋买卖居间的经营者，其在对吴群、袁野提供有偿居间服务的过程中，履行了相关的协助、告知义务，由于吴群、袁野双方的违约行为，导致合同被解除，丁仕森并没有过错，吴群、袁野请求丁仕森返还支付的中介费用，该院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除吴群、袁野、綦江县文龙街道丁仕森房屋信息咨询服务部于2011年11月3日签订的房屋买卖合同中吴群与袁野的房屋买卖合同关系；二、吴群在本判决发生法律效力后10日内向袁野返还购房定金4000元；三、驳回吴群的其余诉讼请求；四、驳回袁野的其余反诉请求。本诉案件受理费2090元，反诉案件受理费330元，合计2420元，由吴群承担2090元（已缴纳），袁野承担330元（已缴纳）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴群不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判袁野向吴群支付违约金90400元，丁仕森退还吴群中介服务费1000元。主要事实和理由：1.一审判决认定事实不清。吴群没有告诉过任何人不卖房子。吴群在房屋买卖合同签订后，提供产权证明、清点物品和提供婚姻证明等相关资料、发函催告袁野、丁仕森积极履行合同等行为均表明了吴群主动履行合同的事实。吴群主观和实际均没有任何违约行为，更没有因吴群的违约行为导致房屋买卖合同不能履行的事实。2.袁野、丁仕森存在违约行为。合同中明确约定吴群必须提供完善的资料将此房过户给袁野指定的人（袁野称是袁品群），但所称指定的人自始未出现与各方交涉，并且该人己于吴群积极履行合同时的2011年11月18日以前就另行购房。吴群多次催告袁野、丁仕森履行合同，但二人仍不履行合同。吴群在向法院起诉后，袁野明确表示不再履行合同。丁仕森未告知吴群提供哪些资料以及逾期提供的后果责任等。3.袁野的违约行为是导致房屋买卖合同不能履行的直接、根本原因，且导致吴群房屋较长时间不能出售，给吴群造成了严重经济损失的后果，依法应当按约定承担给付违约金90400元的责任。丁仕森没有履行约定义务，应当退还中介服务费l000元。
袁野辩称：1.吴群、袁野及丁仕森签订的房屋买卖合同真实有效，应受法律保护。合同签订后，吴群认为房子卖便宜了，第二天（11月4日）就打电话给丁仕森，提出房子不卖了，并要求退回《房产证》和《土地使用证》以及1000元中介费。这是吴群在一审二次开庭时自认的违约行为。重审庭审时，吴群当庭承认记录属实。在合同约定的时间内，吴群只提交了《土地使用证》和《房产证》，婚姻证明是11月18日才在民政局出具的，11月25日才交给丁仕森，此时已超过合同约定12天，且吴群及其代理人在庭审中均说该证明不是吴群提交的。吴群的身份证、户口本复印件一直未提交过。吴群拒不交齐卖房资料，导致合同无法履行，构成根本性违约，应当承担违约责任，向袁野支付违约金。吴群向袁野及丁仕森发出的《限期履行合同通知书》，是其为打官司制造的证据，是恶意催告，不具备催告效力。因为吴群的过错，导致袁野及丁仕森无法将合同履行下去。况且，袁野及丁仕森在收到通知书后，均多次电话联系吴群，而吴群根本不接听电话，也不露面，使袁野及丁仕森无法与吴群取得联系，在此情况下，12月31日袁野用快件形式给吴群回信，要求其提交资料，但仍无音信。袁品群在綦江另行购房是由于吴群没有提交齐资料，导致袁品群及其男友从上海专程来綦购房的目的不能实现，且合同没有约定袁品群不能在綦江另行购房。袁品群是否在綦另行购房，是她的权利，没有导致合同不能履行的情况，更没有导致袁野违约。合同签订前后，丁仕森的工作人员均反复告知了吴群袁野买卖房屋应提交的资料是哪些，在后来的电话催促中，袁野及丁仕森也多次告知吴群，还差婚姻证明，身份证、户口本复印件。吴群在合同未解除仍具备法律效力的情况下，采用欺骗手段，到房管局谎称房产证遗失，补办后将房屋另卖他人，仍构成违约。
袁野不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回吴群的诉讼请求，并由吴群支付违约金30000元，返还购房定金4000元。主要事实和理由：1.本案三方签订的合同是各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，吴群认为房子卖便宜了，第二天（11月4日）打电话给丁仕森，提出房子不卖了，并要求退回已交的《房产证》和《土地使用证》以及1000元中介费。这是吴群在一审二次开庭时自认的违约行为，也是其后来拒不交齐售房资料的根本原因。在重审庭审中，吴群亲自看了笔录并亲口承认。但在庭审后，吴群向法院提交书面情况说明，说是其当时心情紧张所致，没有说过那样的话，显然是为其自认的违约行为找借口。2.导致合同不能履行的根本原因是吴群没有交齐卖房应提交的资料。3.袁品群在綦江购不购房是她的权利和自由，无需取得吴群的同意。且袁品群在綦江另行购房是吴群没有交齐卖房应提交的资料，导致袁品群及其男友从上海专程来綦购买该房的目的不能实现，是吴群违约造成。无论是吴群还是丁仕森，均未通知过袁野或袁品群交首付款。4.袁野收到吴群通知后就与吴群联系，但吴群根本不接电话。丁仕森打电话，吴群只说了句“法庭上见”便挂了电话。在无法与吴群取得联系的情况下，袁野于2011年12月31日用快件给吴群回信，要求其提交齐资料，履行合同，但仍无结果。5.在合同尚未解除的情况下，吴群采用欺骗手段，到房管局谎称《房产证》遗失，补办后将该房另卖他人同样构成违约。
吴群辩称：吴群自始没有告知过任何人不卖房。吴群对在法庭的陈述是心情紧张，语言表述不清，吴群就此向法院及时提交了书面情况说明。11月5日，各方也清点了所卖房屋室内的物品，吴群随后向丁仕森提交婚姻证明，向袁野及丁仕森多次发限期履行通知书。吴群婚姻证明是婚姻登记机关出具当天就提交。吴群身份证复印件和户口页复印件在签订合同的当日就提交给丁仕森，经其核对并当场提交后才签的合同。因均系复印件，丁仕森就未出具收条。袁野一直强调是为袁品群代购房，既然袁品群在綦江另行购房，袁野也没有提供袁品群委托其在綦江购买多套房的证据，显然袁野主观上不愿继续履行与吴群所签订的房屋买卖合同。客观上后来袁野对吴群多次催促履行合同的行为不予理睬，故袁品群另行购房与袁野违约存在必然联系。吴群另行出卖房屋的时间是2013年4月。且袁野和丁仕森在之前的诉讼中，一再强调要求解除合同，吴群是为减少因袁野根本违约不能履行合同的损失而为之。袁野与丁仕森恶意串通，损害吴群和袁品群利益，且串通提供伪证，应当依法受到追究。袁野与丁仕森串通，所签针对袁品群的履行合同为452000元，要求与吴群实际履行的合同为422000元，多的30000元要求返还给袁野。其行为明显损害了吴群和袁品群的利益。袁野在原审中，向法庭举示由丁仕森于2011年11月14日向袁野出具的《告知书》，落款是丁仕森房屋信息咨询服务部并盖有公章，但明显属于袁野袁野书写，应属伪证。
丁仕森述称：合同签订前后，丁仕森的工作人员均反复告知了吴群和袁野双方应提交的资料。合同签订的第二天，即2011年11月4日，吴群就打电话给丁仕森说房子价钱卖低了，不卖了，并要求退回她在合同签订时已交的《房产证》和《土地使用证》以及1000元中介费。虽经多次催促，吴群仍迟延12天提交婚姻证明（11月18日在民政局出具，11月25日提交）。而身份证复印件和户口本复印件一直拒不提交，这是导致合同不能履行的根本原因。袁野在合同约定时间内11月4日交清了中介费，11月11日交齐了全部资料。11月10日，袁品群及其男友、袁野、吴群一起到吴群要卖的房子里见了面。吴群称没有与房子实际购买人见过面，那是假话。吴群发出《通知》后，不接电话，无法联系。吴群到房管局称房产证遗失，补办后于2013年初将该房另卖他人，严重违约。
本院二审查明：吴群系于2013年4月将涉案房屋出卖给了案外其他人，而非2012年2月。丁仕森房屋信息咨询服务部2011年11月14日向袁野出具的的告知书的内容系袁野书写。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：吴群、袁野、丁仕森房屋信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。吴群曾在本案庭审时承认在签订合同当天回家后通知中介不卖房子了。在庭审后又以书面形式说明是因为心情紧张，表达不清楚，其并没有告知中介不卖房子。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外”。第三款规定：“当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任”。吴群撤回关于不出售房屋的自认，并未在法庭辩论终结前，且未举示证据证明存在胁迫、重大误解等情况，因此，吴群的承认应当发生法律效力。本院认定吴群曾在合同签订当天通知中介不出卖涉案房屋。虽然吴群其后曾有提交婚姻证明的行为，但吴群当时不愿继续出卖房屋的意思表示明确，应认定为吴群意图解除合同中的房屋买卖关系。
在吴群作出不出售房屋的意思表示后，如袁野认为吴群违约，可以要求吴群继续履行合同，或以吴群预期违约为由明确通知吴群解除合同。但袁野所购房屋的实际购买人袁品群却于合同签订仅仅两周后就在綦江另行购房。虽然法律或者合同并未限制袁野或袁品群另行购房，但从生活常理而言，一人在签订购房合同仅仅两周后就在同一地域另行购房，一般都可理解为不愿再购买购房合同中约定的房屋。再结合袁野在诉讼中要求解除合同，其不愿继续履行合同的意思表示更加明显。因此，在本案中，吴群、袁野在房屋买卖过程中均存在不继续履行房屋买卖合同的意思表示，本院认定双方协商解除合同，吴群、袁野互不承担违约责任，但吴群应将所收取的购房定金4000元退还给袁野。
综上，吴群、袁野的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。虽然一审判决关于吴群、袁野是否违约认定有误，但关于吴群、袁野互不支付违约金、吴群退还袁野定金的判决结果正确。关于解除吴群、袁野、綦江县文龙街道丁仕森房屋信息咨询服务部于2011年11月3日签订的房屋买卖合同的判项，系对吴群、袁野协商解除买卖合同关系的进一步确认，丁仕森亦未提出异议，并无不当。丁仕森已完成居间服务，且非因其原因导致合同解除，中介费不应退还。因此，一审判决总体正确，依法应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由吴群负担2090元，袁野负担330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 刘光英
代理审判员 陈 杨
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 向 奇