广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13001号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道*号*栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙泽兰，男，汉族，住湖南省隆回县。被上诉人（原审原告）：蒋志芳，女，汉族，住湖南省临武县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人孙泽兰、蒋志芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月29日，孙泽兰、蒋志芳（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市永宁街荔××坊一街26号101房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1814961元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年5月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不解除买卖合同。卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。……十一、买卖合同第十二条、第十五条修改及补充：……由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件。该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力，同城以邮件发出后的第二日为送达日，异地以邮件发出后的第三日为送达日。……二十七、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，孙泽兰、蒋志芳依约向东凌公司付清全部购房款。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具一份《证明》，内容为“兹有广州市东凌房地产开发有限公司，向我司申请永久用水水表2组，……申请用水地点位于荔湖城B区（坐落于增城市新塘镇永和塔岗村、公安村、禾丰村、翟洞村的广州市东凌房地产开发有限公司的用地红线范围内），该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用”。2014年12月30日，增城市城乡建设管理局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2014年12月30日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2015年5月20日，中国邮政集团公司广州市增城邮政局市场经营部同意东凌公司开发的位于荔××坊的涉案房屋的通邮申请。2016年9月13日，孙泽兰、蒋志芳接收涉案房屋。另查明，原审法院审理中向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司发函，复函载明，2016年9月12日，涉案房屋具备接驳通气条件。2015年7月21日，涉案房屋装表送电，属于居民生活永久用电。孙泽兰、蒋志芳原审的诉讼请求为：1、东凌公司立即向孙泽兰、蒋志芳支付延迟交楼违约金（以总房款1814961元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年5月31日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给孙泽兰、蒋志芳之日止，暂计到起诉之日为164072.47元）；2、东凌公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：孙泽兰、蒋志芳与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2015年5月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给孙泽兰、蒋志芳。结合本案查明的事实，涉案房屋直至2016年9月12日才具备了法定和合同约定的交付条件。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。东凌公司抗辩永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气并非合同约定的交付条件，也非法定的交付条件，缺乏依据，法院不予采纳。鉴于孙泽兰、蒋志芳于2016年9月13日接收了涉案房屋，故孙泽兰、蒋志芳要求东凌公司支付自2015年5月31日起至2016年9月13日的延期交房违约金，合理合法，法院予以支持。经核算，东凌公司应向孙泽兰、蒋志芳支付上述期间延期交房违约金171332.32元（以合同约定的购房款1814961元为本金，以万分之二计算，延期472天计算）。孙泽兰、蒋志芳主张在此之后的延期交房违约金，并无依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向孙泽兰、蒋志芳支付自2015年5月31日起至2016年9月13日期间延期交房违约金171332.32元；二、驳回孙泽兰、蒋志芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1863元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。东凌公司不服原审判决，提起上诉称：一、东凌公司并未通过补充协议方式免除其提供永久用电的义务，仅因为政府大市政配套的迟延，东凌公司自身无法解决，故通过约定方式减轻责任而非永久豁免责任。虽为临电，但费用与永电标准一致，正常使用并无问题，且东凌公司一直在抓紧解决永电问题，涉案房屋组团通永电时间与合同约定交付时间仅相隔不超过60天，符合暂时为临电状态的双方约定，未对孙泽兰、蒋志芳造成实质性损失。二、原审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更，燃气的交付状态符合合同约定。涉案商品房买卖合同补充协议第十一条明确约定：“双方同意该商品房的交房条件为取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件。房屋交付时，买卖合同第十五条约定的资料中，如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但卖方已取得建设工程竣工验收证明文件的，不视为不符合交付条件标准，卖方不承担延期交房的违约责任”。该条还约定：“供水、供气、供电、通邮的证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者取得相关竣工验收文件，即视为卖方已具备交楼条件”，按该约定，取得燃气工程的竣工验收文件即可。根据广州当地的竣工备案实践及《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法（试行）》第十四条（一）17“法规、规章规定必须提供的其他文件，包括：①燃气工程验收文件”的规定，住宅小区的燃气工程需提交竣工证明文件方可进行备案，故涉案房屋在交付时己竣工备案，故相应亦取得燃气工程竣工验收文件，符合合同约定。三、双方对于涉案房屋永久用电、燃气的约定是有效的，未有法律明确规定商品房交付必须具备永久用电、用气。原审判决未对临电交付及燃气未通交付是否有效进行任何阐释，如有效则需说明为何不适用，如无效则必须说明无效的理由。现有关供电及供气的相关规定均属于行政管理性的规定，违反相关规定不导致民事约定条款的无效。抛开法律规定，从日常生活经验判断，临电亦是满足生活基本需求的，对于已交付的住户，电力局从未断电，亦无使用临电对日常生活有重大影响的情况（比如经常断电），而且永电在合同交楼时间后2个月内已解决。无燃气使用虽造成一定生活上的不便，但只要有供电，燃气并非不可替代，该等影响与房屋不能正常居住使用有本质区别。四、燃气公司与东凌公司有合同关系，其单方出具的通气证明不具中立性，亦不符合事实，法院未查清碧垅坊组团燃气使用的实际情况。燃气公司属市政垄断单位，燃气的验收、开通与东凌公司有直接利害关系，法院不应仅凭燃气公司单方出具的证明即认定相关事实。况且，碧垅坊组团有部分住户使用燃气已产生读数，同一个组团的房屋，不可能这户燃气开通使用产生读数，临近的其他户又不能开通，请法院予以核查。综上所述，东凌公司上诉请求本院判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回孙泽兰、蒋志芳所有诉讼请求或发回重审。3、孙泽兰、蒋志芳承担本案一审和二审所有诉讼费。被上诉人孙泽兰、蒋志芳答辩称：我们同意原审判决。本院经审查，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。对此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年7月21日才具备永久供电、2016年9月12日才具备永久供气的交付条件，已超过双方约定的交房时间2015年5月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电，但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。东凌公司主张在涉案房屋在交付时已取得燃气工程竣工验收文件，东凌公司对此并无举证证明。东凌公司仅凭燃气读表的照片不足以否定燃气公司出具的证明。原审法院认定东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3726元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚连娣审 判 员  陈弋弦代理审判员  马 莉二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘丽娜吴佳佳