上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1187号
原告（反诉被告）杨靖。
委托代理人王龙，上海富石律师事务所律师。
委托代理人刘文广，上海富石律师事务所律师。
被告（反诉原告）张杏娣。
委托代理人刘乙（系被告之子）。
委托代理人顾忠华，上海市金马律师事务所律师。
杨靖与张杏娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，先适用简易程序，由代理审判员张莉独任审判。张杏娣以杨靖违约为由于2013年7月17日向本院提出反诉，本院予以合并审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨靖及其委托代理人王龙、刘文广，被告（反诉原告）张杏娣的委托代理人刘乙、顾忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨靖诉称，2013年1月27日其与张杏娣的委托代理人刘乙签订《委托购买意向书居间协议》，约定其委托上海某某房地产经纪事务所作为居间方购买张杏娣出售的位于上海市闵行区浦涛路×××室房屋；购房款金额为人民币（币种下同）98万元。签订该协议时，张杏娣的委托代理人告知其涉案房屋系动迁房，2013年9月方能交易，涉案房屋的产权人为张杏娣及其已故丈夫，张杏娣的委托代理人同时承诺一周内办出其他继承人放弃遗产的公证书，于2月20日前将公证书交至房地产管理部门、办理产权变更至张杏娣一人名下的手续。因此，双方对房款的支付时间约定为：杨靖于居间协议签订时支付定金10万元、于同年1月31日支付13万元、于2月20日张杏娣将办理涉案房屋产权过户至张杏娣一人名下的文件交至房地产管理部门时支付50万元、于3月20日交付房屋时支付22万元、于办理公证或过户当日支付3万元，张杏娣须在3月20日之前做好产权变更手续，否则其可推迟支付房款。前述协议签订后，杨靖分别于1月27日、1月31日按约向张杏娣的委托代理人支付了10万元定金及13万元房款。但张杏娣未于2月20日前向房地产管理部门提交产权转移至张杏娣一人名下的申请文件，杨靖多次询问居间方有关张杏娣的公证书有无办出的事宜，但居间方说没有办出，杨靖考虑到自身交易安全，于2013年2月25日写信给张杏娣，表示因张杏娣未能依约履行，故希望张杏娣于3月5日将钱款予以退还，否则杨靖将采取法律途径。但张杏娣未予回复。之后杨靖至某某公证处询问张杏娣的公证办理情况，但公证处表示因张杏娣的大儿子不交身份证，故该公证尚未受理。后杨靖于3月15日以张杏娣的委托代理人为被告起诉至法院，要求确认协议无效、返还钱款，该诉讼因诉讼主体问题而撤诉。6月4日，杨靖查询得知张杏娣于4月8日才办理涉案房屋产权变更手续，于4月18日取得涉案房屋的全部产权，且张杏娣已将涉案房屋另行涨价到115万元出售并交付他人。综上，从被告一系列行为可看出，系被告违约，故原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、解除杨靖与张杏娣于2013年1月27日签订的《委托购买意向书居间协议》中涉及杨靖与张杏娣之间的权利、义务部分；2、张杏娣返还杨靖房款13万元；3、张杏娣返还杨靖定金10万元；4、张杏娣按一倍定金的标准赔偿杨靖10万元。
张杏娣辩称，10万元定金及13万房款确实收到。但系杨靖违约在先。签协议时其已告知杨靖涉案房屋的性质系动迁房，需于2013年9月才能办理过户，且涉案房屋的产权尚在张杏娣及其已故丈夫名下，家庭内部已达成协议其他继承人放弃继承并同意涉案房屋产权归张杏娣一人所有，但该继承公证尚在办理中。杨靖在对涉案房屋状况充分了解后才签了协议。协议约定杨靖须于2013年2月20日支付50万元房款、3月20日支付22万元房款，若3月20日前未做好产权变更手续，杨靖可推迟支付，该推迟支付仅针对22万元房款。但杨靖未于2月20日支付50万元房款，考虑到涉案房屋继承等问题，杨靖的担心，其也表示理解，其让居间方向杨靖催款并告诉杨靖应当及时付款，否则会影响到其购房。但杨靖始终未付款，反而在2月25日发函表示协议无效、要求解除协议并以张杏娣没有办出公证、张杏娣存有欺诈等理由不履行协议。且杨靖还通过诉讼要求确认协议无效。故基于杨靖违约在先，其为减少双方损失才另寻他家进行交易，并非一房二卖。在诉讼调解过程中，其已表示合同有效、同意解除合同，但要求杨靖承担违约责任。故本次诉讼其仍然同意解除合同，同意返还13万元的房款，但不同意返还定金，要求杨靖承担违约责任。
张杏娣基于上述事由，提出反诉请求要求判令张杏娣没收杨靖支付的定金10万元。
针对反诉，杨靖辩称，其未单方面提出解除合同。2013年4月18日涉案房屋产权变更之前，张杏娣属于无权处分，其只是对协议效力提出异议，如果法院确定协议有效，其也会按约履行，不会要求解除合同。张杏娣没有向其提交家庭协议。其付款50万元的前提是2月20日张杏娣要将涉案房屋的产权变更至张杏娣一人名下的申请文件交至房地产交易管理部门。其付款22万元的前提是3月20日涉案房屋登记至张杏娣一人名下并完成房屋交付。但张杏娣并未按约履行。另外根据协议约定3月20日被告应当交付房屋，但当时涉案房屋尚存在租赁情况无法交付。综上其未违约，故不同意张杏娣的反诉请求。
经审理查明，上海市闵行区浦涛路×××室房屋系动迁安置房，原登记于刘甲、张杏娣名下。2011年6月1日刘甲去世。2012年12月22日，张杏娣委托其儿子刘乙、刘丙负责办理涉案房屋出售的相关手续，并出具《委托书》一份。
2013年1月27日，刘乙代表张杏娣（出售方）与杨靖（购买方，签约甲方）、案外人上海某某房地产经纪事务所（居间方，签约乙方）签订《委托购买意向书居间协议》，约定甲方委托乙方购买上海市闵行区浦涛路×××室房屋，面积76.40平方米，无抵押、无共有、有租赁；购房款金额为98万元，甲方愿意于签订定金协议时支付订金10万元、于2013年1月31日支付13万元、于2013年2月20日支付50万元、于2013年3月20日支付22万元，尾款3万元于2013年9月16日以后办理委托公证或过户当日支付；甲方为表示购买之诚意，同意于签订购买意向书同时，支付10万元意向金；甲方于出售方同意出售后，如有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金（原意向金）由出售方全部没收；如出售方同意依甲方购买总价与付款方式出售后，应即于以上时间内依中介方之安排至中介方处，与甲方签订物业买卖合同或预售合同，如出售方不愿依约履行时，则出售方应双倍返还已收定金（原意向金）给甲方，以解除双方承诺之交易；协议补充条款还约定出售方在3月20日之前做好产权变更手续，否则推迟支付；此房价款为出售方净到手价，交易时所产生的税、费、中介费由购买方支付，由于房屋产权有变更，如有遗产税由出售方支付，出售方全权配合办理过户时所需手续，出售方过户时要提供动迁协议原件。
上述协议签订当日，杨靖向张杏娣的委托代理人刘乙支付定金10万元；于2013年1月31日向张杏娣的委托代理人刘丙支付房款13万元。刘乙、刘丙分别向杨靖出具了收条。
2013年2月25日，杨靖发函给张杏娣的委托代理人刘乙、刘丙，表示其通过律师咨询了解到因张杏娣只是涉案房屋部分产权人，不能出售涉案房屋，其出具的委托刘乙、刘丙出售房屋的委托书是无效的，故《委托购买意向书居间协议》无效，另外按协议约定2013年2月20日张杏娣没有将产权转移的申请文件交至交易中心，故其希望刘乙、刘丙于2013年3月5日前退还其已支付的23万元及利息2，000元，若不退，其将通过法律途径保护自己权益。
2013年3月15日，杨靖以刘乙、刘丙为被告起诉至法院要求确认《委托购买意向书居间协议》协议无效，同时要求刘乙、刘丙返还23万元及利息等。该案因诉前调解不成，于2013年5月28日立案审理，后杨靖于2013年6月14日申请撤诉。
另查明，2012年12月22日，刘甲的继承人张杏娣、刘丁、刘戊、刘乙、刘己、刘丙签署《家庭协议》一份，约定涉案房屋的产权全部归张杏娣所有。2012年12月28日，张杏娣向上海市某某公证处申请办理继承刘甲遗产的公证，上海市某某公证处经审查后，于2013年3月21日出具《公证书》证明刘甲的遗产（上海市闵行区浦涛路×××室房屋二分之一权益）由张杏娣一人继承。2013年4月8日，张杏娣凭此《公证书》申请办理涉案房屋变更登记至其名下的手续，2013年4月18日涉案房屋经核准变更登记至张杏娣一人名下。
现张杏娣已与案外人就涉案房屋进行了交易，但尚未办理过户手续。
以上事实，由杨靖提供的《委托购买意向书居间协议》、张杏娣出具的《委托书》、涉案房屋原先的房地产权证、房款及定金收条、涉案房屋房地产登记簿，张杏娣提供的杨靖于2013年2月25日书写的信函、杨靖于2013年3月15日书写的起诉状、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、刘甲的死亡小结及殡葬证、家庭协议、公证书及照片等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。
庭审中，应杨靖申请，本院传唤证人马某某当庭作证，证人称其系涉案房屋买卖的经办人，因涉案房屋系动迁房，暂不能过户，故双方仅签了居间协议，没有签买卖合同，正式的买卖合同要之后签订。当时涉案房屋产权人是张杏娣及其丈夫，张杏娣的儿子提供了委托书代表张杏娣签订居间协议，杨靖对于涉案房屋是动迁房、涉案房屋内存有租赁、涉案房屋需先办理继承公证的事情是知晓的。证人同时表述买卖双方约定2月20日前待张杏娣将涉案房屋产权变更至张杏娣名下的申请文件交到交易中心后杨靖支付房款50万元，3月20日前张杏娣应办理完变更手续，否则杨靖可推迟支付房款，这里的“推迟支付”原先补充条款约定的是20万元推迟支付，但因张杏娣迟延办理变更手续，故50万元的房款杨靖也能推迟支付。对于买卖双方有无约定交房时间，证人表示记不清了，但之后又表示居间协议上写的是3月20日。对于何时办理买卖双方的过户手续，证人表述为9月16日过户。对证人马某某的证言，杨靖认为证人证言真实有效；张杏娣认为证人称交房时间是3月20日，但居间协议中并没有约定，对于2月20日前付款20万元，证人称交付的前提是张杏娣要将变更手续材料交至交易中心，该陈述没有依据，居间协议上打印的内容是格式内容，与后面手写内容有矛盾，证人又不能很好解释，故其对证人证言的真实性有异议。
本院认为，杨靖、张杏娣与案外人上海某某房地产经纪事务所于2013年1月27日签订的《委托购买意向书居间协议》系各方当事人真实意思表示，虽签约当时张杏娣未取得涉案房屋的完全产权，但事后于4月18日取得涉案房屋的完全产权，其有权处理涉案房屋，故该份《委托购买意向书居间协议》合法有效。
关于涉案《委托购买意向书居间协议》未能继续履行的原因及责任，本院认为，应当从涉案房屋的产权特殊性及双方当事人的行为进行判断。现根据查明事实，从杨靖这边来看，《委托购买意向书居间协议》签订时，涉案房屋尚处于张杏娣及其已故丈夫共同名下，至2月20日，产权依然未变更登记至张杏娣一人名下。张杏娣售房时的委托代理人虽表示其他继承人已放弃继承、继承公证正在办理，但该公证是否能够办理出、产权能否顺利变更，在当时处于不确定的状态。杨靖在其已支付了23万元房款的情况下，基于自身交易安全的考量，未再支付50万元房款，属情有可原。从张杏娣这边来看，虽然杨靖未直接表示解除协议，但从其通过信函及诉讼等方式要求退还房款及定金的行为，张杏娣有理由认为，杨靖有不愿继续履行协议的意思表示，故基于自身利益的考虑，张杏娣与他人就涉案房屋买卖进行交易，该行为亦属情有可原。综上，导致本案协议无法继续履行的责任不在杨靖与张杏娣任何一方。鉴于双方均同意解除《委托购买意向书居间协议》中涉及杨靖与张杏娣之间权利、义务部分，故本院确认《委托购买意向书居间协议》中涉及杨靖与张杏娣之间权利、义务部分解除。根据《中华人民共和国合同法》之规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于杨靖已支付的房款13万元，张杏娣应当予以返还。对于杨靖已支付的定金10万元，因双方对于合同的解除均不承担责任，故定金10万元应退还杨靖，对于杨靖要求张杏娣赔偿10万元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨靖、被告（反诉原告）张杏娣于2013年1月27日签订的《委托购买意向书居间协议》中涉及原告（反诉被告）杨靖与被告（反诉原告）张杏娣之间权利、义务部分；
二、被告（反诉原告）张杏娣于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨靖返还定金100，000元；
三、被告（反诉原告）张杏娣于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）杨靖返还房款130，000元；
四、驳回原告（反诉被告）杨靖的其他本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）张杏娣的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，250元，财产保全费2，170元，合计8，420元，由原告（反诉被告）杨靖负担2，551.52元，由被告（反诉原告）张杏娣负担5，868.48元；反诉案件受理费减半收取计1，150元，由被告（反诉原告）张杏娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 张 莉
人民陪审员 邓红霞
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 林 舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条……
有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。