重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8409号
上诉人（原审被告）：杨永碧,女,1959年3月5日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人:吴洪,重庆盟昇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨某,女,2000年4月7日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区。
法定代理人:杨永碧,系杨某之母，身份情况同上。
委托诉讼代理人:吴洪,重庆盟昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡硕，男，1980年2月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人:孟显荣,重庆国彦律师事务所律师。
原审第三人:重庆到家了网络科技有限公司,住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号,统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。
法定代表人：周燕，董事长。
委托诉讼代理人:孙艳红，男，1997年9月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。
上诉人杨永碧、杨某因与被上诉人蔡硕、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨永碧、杨某的委托诉讼代理人吴洪，被上诉人蔡硕的委托诉讼代理人孟显荣，原审第三人到家了公司的委托诉讼代理人孙艳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨永碧、杨某上诉请求：1、撤销原判第二、三项，判决驳回蔡硕的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由蔡硕承担。事实和理由：1、一审法院认定杨永碧、杨某存在欺诈行为系事实认定错误。案涉房屋买卖合同是在到家了公司提供的居间及指导下完成，到家了公司作为专业房屋中介机构，应当对房屋交易的有关管理知识了如指掌，不可能发生杨永碧、杨某能够欺瞒到家了公司的情形，而且杨永碧、杨某将卖房信息提供给到家了公司也不是在合同签订的当日，而是之前一段时间。蔡硕作为成年人，在购买房屋这种对于普通老百姓来说的大宗交易时不可能核对事实情况就签订合同，因此，本案不存在杨永碧、杨某欺诈的情形。2、案涉房屋属于未成年人所有，作为其监护人只有在为了未成年人利益得到保障的情况下才能处分其财产，但本案中由于蔡硕拖延支付购房款，致使杨永碧、杨某通过出售其他房屋筹措医疗费，已无出售案涉房屋的必要，并非因房屋价格上涨所致。而且不出售案涉房屋是为了保证未成年人有一个必要的居住场所。杨某系严重的癌症患者。3、蔡硕在一审中变更诉讼请求并未告知杨永碧、杨某，剥夺了杨永碧、杨某的合法权利。杨永碧、杨某在一审中明确陈述，如判决杨永碧、杨某支付违约金，杨永碧、杨某认为违约金过高要求调低，但一审判决却明确表示杨永碧、杨某一方无调低要求。4、蔡硕在一审中降低了诉求金额，而法院收取的诉讼费是按照27万的诉求金额收取，即使一审正确，对于多出的诉讼费也应当由蔡硕自己承担，不应当由杨永碧、杨某承担。5、因为本案发生的时间是在重庆房价上涨的期间，在其他法院都审理了很多此类纠纷，在此都认定是因为房价的波动导致卖房方违约，但本案具有特殊情况。杨永碧、杨某当初卖房是因为杨某患有严重的疾病，还是一种罕见的恶性肿瘤病，需要大量的医疗费用，当时作为杨永碧作出决定出售杨某所有的房屋目的是筹款，但是由于房款无法收取，才做出新的决定，将杨永碧自己的房屋出售并筹得了资金。所以双方解除合同不卖房的结果并不是因为房价的原因。在杨某生病期间，其获得了相应的全球青少年创业大赛第一名的奖项，在重庆市都轰动了，有很多媒体都要采访报道，包括房屋买卖的问题，但是杨某认为是自身的原因，不想媒体报道。所以作为杨某这种人来说，不可能是因为房屋涨价才不卖房。
蔡硕辩称，第一我方认为一审法院查明的事实清楚，程序正当，适用法律正确，应当予以维持。二审法院应当驳回杨永碧、杨某的上诉请求。第二关于欺诈的情形，我方认为买卖双方已经在合同签订之后的一两天之内通过协商进行了变更，也就是延迟了房屋的过户时间到8月1日。关于杨永碧、杨某多次强调患病的问题，我方对杨某患病表示同情，但是与是否违约没有关联性，也不是其违约的理由。关于我方一审时主动提出调低违约金的金额问题，在一审时杨永碧、杨某并没有提出违约金过高要求法院调低，是我方考虑到杨某生病本着弥补我方经济损失的原则在征求法院同意的情况下才主动降低的。所以一审我方认为一审法院并不违反程序问题。对于诉讼费金额的问题，我方在起诉的时候是按照27万的诉讼费收取的，而主动降低是我方在庭审之后很长一段时间主动降低的。并且按照诉讼费收取的办法来说，一审法院应当按照合同总价来收取，当初是考虑到我们合同是没有实际履行的，所以在立案的时候我们是要求法院按照我们起诉的金额来的。
到家了公司述称，由法院依法判决，我方没有意见。
蔡硕向一审法院起诉请求：1、判令确认蔡硕与杨永碧、杨某于2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖合同条款于2017年5月31日解除；2、判令杨永碧、杨某立即返还蔡硕定金20000元。3、判令杨永碧、杨某向蔡硕支付违约金270000元；4、本案诉讼费由杨永碧、杨某承担。
一审法院认定事实：2017年3月8日，蔡硕（购房方、乙方）与杨永碧、杨某（售房方、甲方）及第三人到家了公司（经纪方、丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定杨某、杨永碧将位于重庆市沙坪坝区的房屋出售给蔡硕，房屋建筑面积132.77平方米，总价款为1350000元。合同第二条约定，该房屋办理产权过户手续所发生的税费双方一致同意由乙方独自承担。第三条约定，乙方通过按揭方式向甲方支付房款：乙方于签订本合同当日交付20000元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管；乙方须于过户当日交付人民币580000元予甲方；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款750000元用于支付甲方房款；双方须于丙方通知三个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续；按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方。第四条约定，过户税费的支付方式为支付方于甲乙双方办理过户手续前向丙方支付，由丙方代收代付，多退少补。合同第六条约定，本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。
合同签订当日蔡硕向杨永碧支付了20000元定金。
另查明：涉案重庆市沙坪坝区清溪路169号附5号27-2房屋权利人为杨某，房地证编号为104房地证2015字第35596号，房屋所有权证取得时间是2015年7月30日。
庭审中，蔡硕与杨永碧、杨某双方确定双方协商一致解除合同时间为2017年5月31日，但未就违约责任达成一致。一审法院对此予以确认。
庭审中，蔡硕举示其与杨永碧在2017年5月9日至2017年5月22日期间共8次通话录音，证明杨永碧在签订《房屋买卖（居间）合同》前明确告知蔡硕和第三人到家了公司讼争房屋上一手交易距本次签订合同时已经满两年，不需要缴纳增值税。合同签订后，蔡硕才知晓杨永碧、杨某取得讼争房屋产权证的时间是2015年7月30日，双方就未满两年再次转让房屋产生的营业税由谁支付发生纠纷。后，双方协商一致确定于2017年8月1日办理过户手续。后因杨某患病，急需大额医疗费用，杨永碧要求立即办理过户手续并要求蔡硕支付首付款，双方就未满两年再次转让房屋产生的营业税由谁支付再次发生纠纷，后杨永碧、杨某明确表示不再出售讼争房屋。双方协商一致解除合同，杨永碧、杨某同意支付蔡硕50000元，但因中介费的负担问题未协商一致。杨永碧、杨某对通话录音的真实性无异议，但不同意蔡硕的证明目的。到家了公司对该证据的真实性及证明目的无异议。
庭审中，蔡硕举示通过顺丰快递寄送给杨永碧、杨某、落款时间为2017年5月18日的催告函一份，证明蔡硕催告杨永碧、杨某在收到催告函5日内配合蔡硕办理房屋过户手续。杨永碧、杨某对该证据材料的真实性无异议，但陈述其并未收到该函件。到家了公司对该催告函的真实性无异议，陈述其收到该函。
庭审中，杨永碧、杨某举示通过顺丰快递寄送给蔡硕、落款时间为2017年5月25日的函告一份，证明杨永碧、杨某向蔡硕发送函告，确认因蔡硕违约导致杨永碧、杨某合同目的无法实现，要求解除合同，蔡硕拒收该快递。蔡硕对该函告的真实性不予认可，并陈述其并未收到该函告。到家了公司认为该证据的真实性无法核实，不发表质证意见。
庭审中，杨永碧、杨某举示西南医院、重庆市肿瘤医院诊断证明书、病例资料，以及杨永碧、杨某与案外人于2017年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》、付款凭证、房产证、银行交易流水明细等证据材料，证明杨某因患癌症，急需大额医疗费用而卖房，蔡硕拖延办理涉案房屋过户手续，不支付首付款，杨永碧、杨某已将另外一套房屋出售，取得医疗费用，故不再出售涉案房屋。蔡硕认为该证据的真实性由法院核实，不同意杨永碧、杨某的证明目的。到家了公司认为该证据的真实性由法院核实，不发表质证意见。
庭审后，蔡硕放弃部分诉讼请求。将“判令被告向原告支付违约金270000元”变更为“判令被告向原告支付违约金100000元”。
一审法院认为，蔡硕与杨永碧、杨某于2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，蔡硕与杨永碧、杨某双方确定双方协商一致解除合同时间为2017年5月31日，但未就违约责任达成一致。一审法院对蔡硕与杨永碧、杨某于2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款于2017年5月31日解除予以确认。
本案的争议焦点即蔡硕与杨永碧、杨某两方中的哪一方存在违约问题。蔡硕与杨永碧、杨某在合同中约定，“该房屋办理产权过户手续所发生的税费双方一致同意由乙方独自承担”，“乙方须于过户当日交付人民币580000元予甲方”。一审法院结合蔡硕举示的其与杨永碧在2017年5月9日至2017年5月22日期间的8次通话录音及第三人到家了公司的陈述，可以认定杨永碧在签订《房屋买卖（居间）合同》前告知蔡硕和到家了公司讼争房屋上一手交易距本次签订合同时已经满两年，不需要缴纳增值税。合同签订后，蔡硕知晓杨某取得讼争房屋产权证的时间是2015年7月30日，双方就未满两年再次转让房屋产生的增值税由谁支付发生纠纷。后，双方协商一致确定于2017年8月1日办理过户手续。2017年5月，因杨某患病，急需大额医疗费用，杨永碧要求立即办理过户手续并要求蔡硕支付首付款，双方就未满两年再次转让房屋产生的增值税由谁支付再次发生纠纷，协商未果，杨永碧、杨某明确表示不再出售讼争房屋。双方协商一致解除合同，并就杨永碧、杨某如何承担违约责任问题进行协商，但因中介费的负担问题未协商一致。一审法院认为，杨永碧在签订《房屋买卖（居间）合同》前告知蔡硕和到家了公司讼争房屋上一手交易距本次签订合同时已经满两年，存在欺诈行为。蔡硕可请求就合同中约定的“该房屋办理产权过户手续所发生的税费双方一致同意由乙方独自承担”条款进行变更或撤销。蔡硕愿意继续履行合同，并与杨永碧、杨某就“2017年8月1日办理过户手续”达成合意。双方均应按照该约定履行协议。后杨永碧、杨某要求提前履行过户手续并要求蔡硕提前交付首付款，但不愿意承担因此而多支付的增值税，在未协商一致的情况下，杨永碧、杨某明确表示不履行合同，存在违约行为。杨永碧、杨某应按合同约定承担违约责任。双方在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。庭审后，蔡硕放弃部分诉讼请求。将“判令被告向原告支付违约金270000元”变更为“判令被告向原告支付违约金100000元”，约为房屋成交价的7.4%。蔡硕放弃部分诉讼请求，系对其权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认。庭审中，杨永碧、杨某并未提出违约金约定过高的抗辩，一审法院考虑近期房价波动等因素，为形成严守合同和诚实信用的社会价值导向，对蔡硕要求杨永碧、杨某支付违约金100000元（约为房屋成交价的7.4%）的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，蔡硕签订合同时向杨永碧、杨某交纳购房定金20000元，现要求杨永碧、杨某返还。一审法院对蔡硕的此一诉讼请求予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、确认原告蔡硕与被告杨永碧、杨某于2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的买卖合同条款于2017年5月31日解除。二、被告杨永碧、杨某于本判决发生法律效力之日返还原告蔡硕定金20000元。三、被告杨永碧、杨某于本判决发生法律效力之日支付原告蔡硕违约金100000元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半交纳2825元（原告已预交），由被告杨永碧、杨某负担。此款限被告杨永碧、杨某于本判决发生法律效力之日支付原告蔡硕。”
本院二审审理查明：一审中，对于认为合同是可撤销合同还是生效之后可解除合同的方式来提出诉讼请求，蔡硕称是以生效之后可解除合同的方式来提出诉讼请求。
二审中，杨永碧、杨某举示关于杨某在2017年8月28日、12月14日的一个检验报告单，拟证明售房前到现在作为上诉人一方为了杨某的疾病花费了很多费用，说明当初卖房和收款的急迫性必要性。蔡硕认为，因为检验报告单未加盖医院的印章，真实性不认可，检查报告单只有报告医师的印鉴章，没有加盖医院的印章，真实性不认可。并且该两组报告单与本案无关。到家了公司不认可真实性和关联性。该证据因未加盖医院印章，且无其他证据佐证，本院不确认其真实性。
二审中，各方对原判查明的事实均无异议。本院对原判查明的事实予以确认。
本院认为，对于蔡硕与杨永碧、杨某于2017年3月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款属有效合同，于2017年5月31日解除，一审法院的评判正确，本院不再赘述。
对于杨永碧、杨某在签订合同时是否存在欺诈行为的问题。蔡硕与杨永碧、杨某在合同中约定，“该房屋办理产权过户手续所发生的税费双方一致同意由乙方独自承担”，“乙方须于过户当日交付人民币580000元予甲方”。一审法院结合蔡硕举示的其与杨永碧在2017年5月9日至2017年5月22日期间的8次通话录音及第三人到家了公司的陈述，认定杨永碧在签订《房屋买卖（居间）合同》前告知蔡硕和到家了公司讼争房屋上一手交易距本次签订合同时已经满两年，不需要缴纳增值税是合理的。到家了公司作为专业的从事房屋买卖居间活动的公司，在促成此次交易时，未尽到审查义务，按到家了公司自己的说法，在房产证都没有看到的情况下，就促成了买卖双方签订合同；对于致使蔡硕在误认为不需要缴纳增值税的情况下签订合同，到家了公司也是负有责任的。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”蔡硕直至一审法院审理中，仍认为合同是有效合同，未起诉要求撤销或变更原合同的约定，因此，对于合同效力，本院维持一审法院的认定。
对于蔡硕与杨永碧、杨某两方中的哪一方存在违约的问题。蔡硕与杨永碧、杨某就未满两年再次转让房屋产生的增值税由谁支付发生纠纷后，双方协商一致确定于2017年8月1日，即距前次交易已满两年之后办理过户手续。2017年5月，因杨某患病，急需大额医疗费用，杨永碧要求立即办理过户手续并要求蔡硕支付首付款，双方就未满两年再次转让房屋产生的增值税由谁支付再次发生纠纷，协商未果，杨永碧、杨某明确表示不再出售讼争房屋。双方协商一致解除合同，并就杨永碧、杨某如何承担违约责任问题进行协商，但因中介费的负担问题未协商一致。一审法院认为，在双方已就“2017年8月1日办理过户手续”达成合意的情况下，杨永碧、杨某要求提前履行过户手续并要求蔡硕提前交付首付款，但不愿意承担因此而多支付的增值税，在未协商一致的情况下，杨永碧、杨某明确表示不履行合同，存在违约行为；本院认为一审法院的该认定是正确的，杨永碧、杨某应按合同约定承担违约责任。杨永碧是为了给杨某治病而出卖杨某名下的房屋，此中处分是有效处分；在协商过程中，杨永碧一方也多次提到房屋价格上涨的问题。
对于违约金的具体金额。合同约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。蔡硕起诉要求杨永碧、杨某支付违约金270000元是符合约定的，对应的诉讼费也应当由杨永碧、杨某承担。一审法院庭审结束后，蔡硕鉴于杨永碧、杨某的实际情况，主动放弃部分诉讼请求，一审法院予以确认是正确的。此种放弃不损害杨永碧、杨某的实体权利和程序权利，也不能因为蔡硕主动放弃了自己本该享有的合同权利，就让蔡硕来承担本应由杨永碧、杨某承担的诉讼费。一审法院庭审中，杨永碧、杨某并未提出违约金约定过高的抗辩，而是认为蔡硕和到家了公司违约，要求不退还定金20000元。一审法院考虑房价波动等因素，为形成严守合同和诚实信用的社会价值导向，对蔡硕要求杨永碧、杨某支付违约金100000元（约为房屋成交价的7.4%）的诉讼请求予以支持是正确的。
一审法院对于杨永碧、杨某应退还蔡硕购房定金20000元的评判正确，本院不再赘述。
综上所述，杨永碧、杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由杨永碧、杨某负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔 艳
审判员 刘 毅
审判员 赖生友
二〇一七年十二月二十八日
书记员 李 娜