南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第300号原告（反诉被告）:林郁青，女，1989年9月1日出生，壮族，住永福县。委托诉讼代理人：邓春光，广西广为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆凤城，广西广为律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南宁市庆宏策划管理有限公司，住所地南宁市民族大道。法定代表人：郑燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳朝晖，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建航，广西欣和律师事务所律师。第三人：南宁民族影业文化娱乐有限责任公司，住所地南宁市青秀区。法定代表人：苏红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏宇，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曼琳，广西万�律师事务所实习律师。原告林郁青与被告南宁市庆宏策划管理有限公司（以下简称庆宏公司）、第三人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案后，依法适用简易程序。被告庆宏公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2015年7月6日裁定转为普通程序，并分别于2016年3月21日、2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告林郁青的委托诉讼代理人邓春光，被告庆宏公司的委托诉讼代理人阳朝晖、刘建航，第三人民族影业公司的委托诉讼代理人王宏宇、张曼琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林郁青向本院提出诉讼请求：1.解除原告林郁青与被告庆宏公司于2013�6月24日签订的《场地租赁合同》；2.被告庆宏公司向原告林郁青退回履约保证金41985元；3.被告庆宏公司向原告林郁青赔偿装修费损失60000元；4.被告庆宏公司向原告林郁青退回租金41985元；5.被告庆宏公司向原告林郁青退回场地服务费4199元；6.被告庆宏公司向原告林郁青退回场地用电增容费1296元；7.本案诉讼费用由被告庆宏公司负担。事实和理由：2013年6月24日，原告与被告庆宏公司签订一份《场地租赁合同》，约定被告将民族影城项目一楼一层第A5号场地出租给原告使用，租赁期限为5年。被告承诺在民族影城开业前将具备使用条件(即消防设施验收合格)的场地交付给原告。合同签订后，原告支付了履约保证金、租金等费用。然而被告隐瞒了该场地系违章建筑且消防一直没有通过验收的严重违法情况，还欺骗原告进场进行装饰装修。原告得知事实真相后，曾联合其他承租人与被告多次交涉，被告也承诺及时整改，但消防至今依然没有通过验收，造成原告不能实现签订合同的目的，并且人身财产安全时刻受到威胁。第三人民族影业公司是该场地的业主，被告承租该场地后分租给原告。综上所述，交付具备使用条件的场地是被告的基本义务，但被告没有如约履行该义务，造成原告巨大经济损失，无法实现合同目的，因此被告的行为构成根本性违约。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告庆宏公司辩称：1.同意解除合同，但解除合同的原因是原告拖欠租金和场地服务费，违约在先，被告行使合同解除权；2.根据合同的约定，原告未依约支付租金及场地服务费，被告有权解除合同并没收履约保证金，故履约保证金不应退回；3.被告没有违约行为，原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据�且原告一直使用涉案房屋，应向被告支付租金及场地服务费。被告(反诉原告)庆宏公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉被告林郁青与反诉原告庆宏公司于2013年6月24日签订的《场地租赁合同》；2.反诉被告林郁青向反诉原告庆宏公司支付租金116158.50元；3.反诉被告林郁青向反诉原告庆宏公司支付2015年6月1日至2015年7月9日的场地服务费420.20元；4.反诉被告林郁青向反诉原告庆宏公司支付违约金31890.30元（每日按拖欠金额的千分之一计算，暂计至2015年7月31日，实际计至反诉被告林郁青将拖欠费用付清为止）；5.本案诉讼费由反诉被告林郁青承担。事实和理由：2013年6月24日，庆宏公司与林郁青签订一份《场地租赁合同》，约定由庆宏公司将位于南宁市的民族影城一层第A5号21.53平方米场地租赁给林郁青用于经营可丽饼，租期为5年，租期起�日期以民族影城对外营业之日（含试业）为准。租金支付方式为先交租后使用，每三个月为一期，每期租金提前15日交付。合同签订后，庆宏公司于2014年1月24日将场地交付林郁青装修经营。第三人民族影业公司于2014年6月27日对外营业，林郁青于2014年7月23日获得工商营业执照。庆宏公司于2014年7月25日通知林郁青自2014年7月1日起计算场地租期，2014年8月1日起计收场地租金，并要求林郁青按照合同约定支付租金及相关费用。林郁青收悉后依约于2014年8月12日支付了第一期租金，但此后就未再支付，拖欠租金及相关费用至今。经庆宏公司多次催收，林郁青仍拒不支付，林郁青已构成严重违约。根据合同第8.2条、第9.1条等条款的约定，庆宏公司有权提前解除合同，没收林郁青的履约保证金，林郁青应按欠付金额的千分之五向庆宏公司支付违约金。为维护反诉原告的合法权益�反诉原告提出反诉。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称：1.场地未按建设工程规划许可证建设且未通过消防验收，因此《场地租赁合同》无效，即使合同被认定为有效，林郁青也有权单方解除合同；2.2014年6月27日只是民族影城影厅登报放映电影的时间，民族影城对外正式营业的时间为2015年4月1日，庆宏公司应从2015年5月1日开始收取林郁青的租金及场地服务费；3.即使林郁青拖欠租金，也应从履约保证金中扣除拖欠的租金；4.林郁青不应支付违约金，即使应支付违约金，庆宏公司要求的违约金计算方式过高，应当调整。第三人民族影业公司述称：1.涉案房屋所在的场地已取得《建设工程规划许可证》，且通过五方竣工验收，并经消防部门验收合格，符合规划，不存在违章建筑的问题，民族影业公司出租给被告的场地符合法律规定；2.民族影业公司允许庆宏公司将场地转租，但庆宏公司与林郁青之间的转租纠纷由其自行解决，各方均应恪守各自的合同约定，本案纠纷与民族影业公司无关；3.民族影城二层、三层影厅于2014年6月27日开始对外试业，于2015年4月1日正式开业，民族影业公司与庆宏公司协商一致，民族影业公司自2015年5月1日起收取庆宏公司的租金，民族影业公司与庆宏公司之间的约定与林郁青与庆宏公司之间的约定无关。本案的争议焦点为：1.林郁青与庆宏公司签订的《场地租赁合同》是否合法有效，如有效，合同于何时解除；2.林郁青要求庆宏公司退回履约保证金、租金、场地服务费、场地用电增容费,以及要求赔偿装修损失是否有事实和法律依据；3.庆宏公司要求林郁青支付租金、场地服务费、违约金是否有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年6月24日，林郁青（承租方，乙方）与庆宏公司（出租方，甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定：1.甲方依法取得南宁市的民族影城项目一楼的转租权，甲方出租民族影城项目一楼一层第A5号建筑面积为21.53平方米的场地给乙方用于经营可丽饼；2.租赁期为五年，租赁期起始日期以民族影城对外营业之日（含试业）为准；3.租金标准为第一年、第二年月租金为13995元，第三年月租金为14834元，第四年月租金为15872元，第五年月租金为17142元；4.以先交租后使用为原则，每期租金提前15日交付，每三个月为一期；5.乙方在本合同签订当日向甲方支付履约保证金41985元，本合同终止后，在乙方退还场地并结清相关费用且乙方无其他违约情况下，甲方在十个工作日内将履约保证金免息�还乙方，租赁期内，乙方因归责于自己之原因拖欠甲方合同范围内应支付的款项（包括但不限于租金、违约金、损害赔偿金等），甲方均有权从履约保证金中直接扣取；6.在租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方均不得擅自解除合同，如一方擅自解除合同的，应向对方支付违约金10万元；7.乙方拖欠应付甲方合同范围内的任何一项费用（包括但不限于租金、水电费、中央空调电费及维修保养费、电梯电费及维修保养费、场地服务费等），下达通知之日起，超过十五日的（不管甲方催收与否），甲方有权提前解除合同，没收乙方履约保证金和预付的租金及要求乙方付清应付的租金和其他费用；8.乙方未按期缴纳租金、水电费、中央空调电费及维修保养费、电梯电费及维修保养费、场地服务费等，甲方有权采取断水断电、关闭场地等措施，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方逾期付款的（不管甲方催收与否），乙方每日按应付金额的千分之五向甲方支付违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，林郁青（乙方）与庆宏公司（甲方）签订一份《场地管理协议》，约定：1.甲方按现有供电设计线路及电量提供用电，向乙方提供10KW电容量，乙方不得随意增加场地内的用电设备，如乙方确有必要增加电容量、改造电路设施的，须向甲方提供用电容量及电路设备清单，经甲方审核批准后方可实施，乙方承担电力增容、改造电路所产生的全部费用；2.场地服务费标准为15元/平方米/月，场地服务费的支付时间、方式与《场地租赁合同》约定的租金交纳时间、方式一致，乙方未按时向甲方缴纳场地服务费，乙方每逾期一日按应付款项的5‰向甲方支付违约金，如乙方逾期累计超过15日仍不缴纳的，甲方有权解除与乙方签�的《场地租赁合同》。协议还对其他的权利义务作了约定。2014年1月24日，林郁青与庆宏公司签订《场地交付确认书》，双方确认2014年2月16日为涉案场地装修起始日，确认书签订之日，庆宏公司将涉案场地正式交付林郁青。2013年6月24日，林郁青向庆宏公司交纳履约保证金41985元；2014年8月12日，林郁青向庆宏公司交纳场地用电增容费1296元；同日，林郁青向庆宏公司交纳2014年8、9、10月的租金41985元；同日，林郁青向庆宏公司交纳2014年8、9、10月的场地服务费969元；2014年5月28日，林郁青向庆宏公司交纳装修期场地服务费969元；2015年3月2日，林郁青向庆宏公司交纳2014年11月至2015年2月场地服务费1292元；2015年5月20日，林郁青向庆宏公司交纳2015年3、4、5月的场地服务费969元。林郁青未向庆宏公司支付2014年11月之后的租金及2015年6月之后的场地服务费。2014年6月27日，民族影业公司在《南国早报》上登报，内容为：“民族影城：首家IMAX专业影城。6月27日携强势归来。零点首映开始预售，感谢您的光临！地址：南宁青秀区民族大道150号民族影城二楼。”另，2014年7月4日，第三人民族影业公司发出《通知》，内容为：“各租户：我公司民族影城已于2014年6月27日售票影业。”2014年7月23日，南宁市甜蜜区域可丽饼店经工商登记设立，企业性质为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为林郁青，营业地址位于南宁市青秀区民族大道150号新民族影城一楼一层第A5号即本案涉案场地。2014年8月10日，林郁青收到庆宏公司发出的《关于支付场地租金等租赁费用的通知》，该通知载明：民族影城已于2014年6月27日正式对外售票营业，为计算租期便利和支持租户发展，庆宏公司决定于2014年7月1日起计算场地租赁期，自2014年8月1日起计收租金。庆宏公司要求林郁青尽快于2014年8月11日前支付场地服务费及其他相关租赁费用，否则庆宏公司将按《场地租赁合同》的约定提前解除合同并追究林郁青的违约责任。2015年6月4日，林郁青向庆宏公司发出《解除通知书》，载明：因涉案场地为违章建筑且未经过消防验收，林郁青要求解除双方签订的《场地租赁合同》。庆宏公司于同日收到该《解除通知书》。2015年6月5日，林郁青向庆宏公司发出《腾房通知》，庆宏公司收到该通知。另查明：2011年5�16日，第三人民族影业公司（出租方，甲方）与庆宏公司的原法定代表人郑英杰（承租方，乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：1.甲方将位于民族影城项目一楼的美食文化娱乐中心（建筑面积4653.75平方米）出租给乙方，租期自2011年7月1日至2026年6月30日。2012年12月29日，民族影业公司（出租方，甲方）、郑英杰（承租方、乙方）、庆宏公司（丙方）签订一份《场地租赁合同补充协议》，约定：1.甲方同意乙方将双方签订的《场地租赁合同》及相关补充协议的权利义务转让给丙方，签订此补充协议后，由丙方向甲方履行合同义务和行使合同权利；2.如丙方不按约定履行的，乙方在主合同期内仍应对丙方的违约向甲方承担连带责任。合同还对其他的权利义务作了约定。还查明：涉案场地所在的南宁市新民族影城项目工程，坐落于南宁市青秀区民族大道150号，是由民族影业公司开发建设的项目。2012年6月15日，民族影业公司取得南宁市规划管理局核发的建字第450101201000114号《建设工程规划许可证》。南宁市新民族影城项目工程于2012年8月21日通过竣工验收，验收结论为合格。之后，民族影业公司向南宁市规划管理局申请对新民族影城项目修改观光玻璃筒等规划设计进行局部调整。南宁市规划管理局于2013年11月25日重新核发新民族影城项目工程的《建设工程规划许可证》及附件，注：撤销我局2012年6月15日核发的《建设工程规划许可证》及附件与2010年3月19日核发的施工红线图，重新发证，证号不变。2016年12月29日，南宁市新民族影城项目取得竣工验收备案。南宁市新民族影城项目工程经南宁市公安消防支队组织进行消防验收合格，并于2012年9月29日取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验[2012]第256号），载明：“该工程位于南宁市东盟商务区，……地上共4层均为未装修用房，用途：地下1-2层为设备房、汽车库，第1层为大堂、商业服务用房和儿童动漫厅，第2层为影厅、商业服务厅，第2层夹层为空调机房、放映机房，第三层为演艺厅、办公室、厨房及巨幕影院，第4层为演艺厅楼座及办公室，……综合评定该工程消防验收合格。”2014年12月1日，南宁市规划管理局核发《建筑设计条件审查意见通知书》（2014-16233），内容为：“南宁市民族影业文化娱乐有限责任公司：贵单位申报的文化大堂加建商铺项目，经审核，需退件，请你单位按以下要求办理：1、现申请民族影城一楼文化大堂内加建分隔商�事宜不在我局已批准的方案设计和建设工程规划许可证附图范围内；2、申请内容不涉及改变建筑物的立面效果和结构，不进行土建施工，属于建筑物室内空间的临时搭建行为，不属于我局审批范围，请按规定到相关主管部门办理设置审批手续。”2015年4月1日，南宁民族时代影业有限公司取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2015]第125号），载明：“装修位于地上二至三层，申报内容为各个影厅内部装修以及第二层E轴—J轴交3轴-6轴区域（观众休息大厅和售票大厅）增设玻璃幕墙，面积10598平方米，使用功能为电影院，……综合评定该工程消防验收合格。”并同时载明：“该工程……所在建筑高35.8米，地�三层，地下二层，原建筑已经消防验收合格，文号为南公消验[2012]第256号。”2015年5月11日，民族影业公司取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2015]第164号），载明：“此次验收范围为一层夹层土建工程，……面积4147平方米，使用功能为商业，现场未装修。……综合评定该工程消防验收合格。”并同时载明：“该工程……所在建筑高35.8米，地上三层，地下二层，原建筑已经消防验收合格，文号为南公消验[2012]第256号。”2016年7月25日，南宁市规划管理局出具《复函》，载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族�治区办法》的规定，建设工程在组织竣工验收前须进行规划条件核实，未取得建设工程规划核实证明的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，住房和城乡建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。经市人民政府批复同意，我局于2013年12月17日发布通告，2014年1月1日核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目，按规划条件核实的方式办理后续规划手续，2014年1月1日之前核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目仍可按规划竣工验收的程序办理。”还查明：本案于2015年6月9日立案后，在法院的主持下，林郁青与庆宏公司于2015年7月9日办理涉案场地的交接手续，庆宏公司收回涉案场地�在案件审理过程中，原告林郁青向本院提交书面申请，要求对民族影城项目一楼一层第A5号商铺的装修工程造价进行评估。本院委托广西方中工程造价咨询有限公司进行评估，广西方中工程造价咨询有限公司于2015年12月9日出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定意见为南宁市民族影城项目一楼一层第A5号商铺的装修工程鉴定造价为31894.43元。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《场地租赁合同》、《场地管理协议》、《收据》、2014年6月27日《南国早报》、《关于支付场地租金等租赁费用的通知》、《营业执照》、《解除通知书》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑设计条件审查意见通知书》、南宁市规划管理局《复函》、《工程造价鉴定报告书》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，涉案场地已取得建设工程规划许可证，林郁青主张庆宏公司出租的场地未按建设工程规划许可证建设，应提供相应证据证实其主张，林郁青未提供相应证据，故本院对林郁青的该项主张不予采信。林郁青与庆宏公司于2013年6月24日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。林郁青主张涉案场地未通过消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第八条第三项“租赁房屋具有违反�律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，林郁青获得单方合同解除权的条件是涉案场地违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件强制性规定并导致涉案场地无法使用。本案中，包括涉案场地在内的新民族影城建设工程项目于2012年9月29日经消防验收合格，庆宏公司提供的场地符合国家工程建设消防技术标准。之后，新民族影视工程项目进行了部分改建，但改建范围并不包括林郁青所承租的场地。而林郁青也未能举证证明新民族影城的消防情况对其使用涉案场地造成了实际影响，导致涉案场地无法使用。故林郁青无权单方解除合同。庆宏公司于2014年1月24日将涉案场地交付林郁青，根据《场地租赁合同》关于“租赁期起始日期以民族影城对外营�之日（含试业）为准”、“租金标准为第一年、第二年月租金为13995元”、“以先交租后使用为原则，每期租金提前15日交付，每三个月为一期”的约定，民族影城于2014年6月27日对外试业，林郁青于2014年8月10日收到庆宏公司发出的《关于支付场地租金等租赁费用的通知》，载明庆宏公司决定于2014年7月1日期计算场地租赁期，自2014年8月1日起计收租金。2015年7月9日，林郁青与庆宏公司办理涉案场地的交接手续，庆宏公司收回涉案场地。因此，林郁青应向庆宏公司支付2014年8月1日至2015年7月9日的租金。2014年8月12日，林郁青向庆宏公司交纳2014年8、9、10月的租金41985元，之后未再依约支付租金。交纳租金是承租人应尽的合同义务，林郁青未能依约履行己方义务，其行为构成违约。根据合同关于“乙方拖欠应付甲方合同范围内的任何一项费用（包括但不限于租金、水电费、中央空调电费及维修保养费、电梯电费及维修保养费、场地服务费等）下达通知之日起，超过十五日的（不管甲方催收与否），甲方有权提前解除合同，没收乙方履约保证金和预付的租金及要求乙方付清应付的租金和其他费用”的约定，林郁青拖欠庆宏公司租金超过十五日，庆宏公司有权解除双方签订的《场地租赁合同》。庆宏公司于2014年1月24日将涉案场地交付林郁青，林郁青装修并使用了涉案场地。合同履行过程中，双方产生纠纷，林郁青诉至法院，在法院的主持下，林郁青与庆宏公司于2015年7月9日办理涉案场地的交接手续，庆宏公司收回涉案场地。故本院认定林郁青与庆宏公司于2013年6月24日签订的《场地租赁合同》于2015年7月9日解除。关于履约保证金的问题。根据《场地租赁合同》关于“乙方拖欠应付甲方合同范围内的任何一项费用（包括但不限于租金、水电费、中央空调电费及维修保养费、电梯电费及维修保养费、场地服务费等）下达通知之日起，超过十五日的（不管甲方催收与否），甲方有权提前解除合同，没收乙方履约保证金和预付的租金及要求乙方付清应付的租金和其他费用”的约定，林郁青拖欠庆宏公司租金超过十五日，庆宏公司有权解除合同，没收林郁青交纳的履约保证金。因此，本院采纳庆宏公司关于“林郁青未依约支付租金及场地服务费，庆宏公司有权解除合同并没收履约保证金”的答辩意见，林郁青要求庆宏公司退回履约保证金41985元，本院不予支持。关于装修费损失的问题。房屋租赁合同解释第十条规定，经出租人同意装饰装修，合同解除的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故合同解除后，涉案场地内未形成附合的装饰装修物，由林郁青自行拆除。另，根据房屋租赁合同解释第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因林郁青拖欠庆宏公司租金的违约行为导致《场地租赁合同》解除，因此，林郁青要求庆宏公司赔偿装修费损失60000元，于法无据，本院不予支持。关于租金的问题。如前所述，林郁青应向庆宏公司支付2014年8月1日至2015年7月9日的租金。林郁青已向庆宏公司支付2014年8、9、10月的租金41985元，还应向庆宏公司支付2014年11月1日至2015年7月9日的租金116158.50元（计算方式：13995元×8个月＋13995元÷30天×9天）。庆宏公司要求林郁青支付租金116158.50元，有事实和法律依据，本院予以支持。林郁青要求庆宏公司退回2014年8、9、10月的租金41985元，于法无据，本院不予支持。关于场地服务费的问题。《场地管理协议》约定场地服务费标准为每月322.95元，林郁青向庆宏公司支付场地服务费至2015年5月31日，还应向庆宏公司支付2015年6月1日至2015年7月9日的场地服务费419.84元（计算方式：322.95元×1个月＋322.95元÷30天×9天）。庆宏公司要求林郁青支付场地服务费420.20元，本院支持其中的419.84元，多出的部分本院不予支持。林郁青要求庆宏公司退回场地服务费4199元，于法无据，本院不予支持。关于用电增容费的问题。根据《场地管理协议》关于“甲方按现有供电设计线路及电量提供用电，向乙方提供10KW电容量，乙方不得随意增加场地内的用电设备，如乙方确有必要增加电容量、改造电路设施的，须向甲方提供用电容量及电路设备清单，经甲方审核批准后方可实施，乙方承担电力增容、改造电路所产生的全部费用”的约定，林郁青增加场地内的用电设备，增加电容量的费用由林郁青自行承担，林郁青要求庆宏公司退回场地用电增容费1296元，于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定�“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《场地租赁合同》和《场地服务协议》约定，林郁青逾期支付租金、场地服务费，每日按应付金额千分之五计付违约金。林郁青迟延支付租金、场地服务费，庆宏公司因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金高达“每日应付费用总额千分之五”，即使庆宏公司将违约金计算标准调整为“每日应付费用总额千分之�”，仍过分高于庆宏公司所受到的实际损失，林郁青主张对违约金予以调整合法有据。本院确定林郁青向庆宏公司支付的违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。根据《场地租赁合同》约定，以先交租后使用为原则，每期租金提前15日交付，每三个月为一期。林郁青至迟应于2014年10月15日支付2014年11月1日至2015年1月31日的租金41985元；至迟应于2015年1月15日支付2015年2月1日至2015年4月30日的租金41985元；至迟应于2015年4月15日支付2015年5月1日至2015年7月9日的租金32188.50元。因此，拖欠租金的违约金具体计算如下：以41985元为基数，自2014年10月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；以41985元为基数，自2015年1月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期�款基准利率上浮30%计算；以32188.50元为基数，自2015年4月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。《场地租赁合同》解除后，庆宏公司主张拖欠租金的违约金已丧失权利依据，本院不予支持。根据《场地管理协议》约定，场地服务费为每月322.95元，支付时间、方式与《场地租赁合同》约定的租金交纳时间、方式一致。因此，拖欠场地服务费的违约金具体计算如下：以419.84元为基数，自2015年5月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。《场地管理协议》附属于《场地租赁合同》，《场地租赁合同》于2015年7月9日解除，《场地管理协议》亦于同日解除。《场地管理协议》解除后，庆宏公司主张拖欠场地服务费的违约金已丧失权利依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、第十条、第十一条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林郁青与被告（反诉原告）南宁市庆宏策划管理有限公司于2013年6月24日签订的《场地租赁合同》于2015年7月9日解除；二、反诉被告林郁青向反诉原告南宁市庆宏策划管理有限公司支付租金116158.50元；三、反诉被告林郁青向�诉原告南宁市庆宏策划管理有限公司支付场地服务费419.84元；四、反诉被告林郁青向反诉原告南宁市庆宏策划管理有限公司支付违约金（计算方式：以41985元为基数，自2014年10月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；以41985元为基数，自2015年1月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；以32188.50元为基数，自2015年4月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；以419.84元为基数，自2015年5月16日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算）；五、驳回原告林郁青的�他诉讼请求；六、驳回反诉原告南宁市庆宏策划管理有限公司的其他反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3290元（原告已预交），由原告林郁青负担；反诉案件受理费1635元（反诉原告已预交），由反诉原告南宁市庆宏策划管理有限公司负担241元，反诉被告林郁青负担1394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  邓立新代理审判员  廖俊芳代理审判员  刘东海二〇一七年三月二十三日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第十一条第二项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。