北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初38755号
原告（反诉被告）：北京新福润达绝缘材料有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地兴光五街7号。
法定代表人：周长琰，董事长。
委托诉讼代理人：王璐，北京市富程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐茜茜，北京市富程律师事务所律师。
被告（反诉原告）：于志京，男，1970年1月28日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：汪庆丰，北京楹庭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆迦楠，北京楹庭律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京新福润达绝缘材料有限责任公司（以下简称新福润达公司）与被告（反诉原告）于志京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。新福润达公司之委托诉讼代理人王璐、徐茜茜与于志京之委托诉讼代理人汪庆丰、陆迦楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新福润达公司向本院提出诉讼请求：1、判令于志京向新福润达公司支付自2014年5月15日至2016年5月14日房屋租金480万元；2、判令于志京向新福润达公司支付违约金360万元；3、判令于志京向新福润达公司支付租金损失48万元；4、判令于志京向新福润达公司支付《房屋租赁合同》第七条所涉及的其他相关费用共计58428.7元。事实与理由：新福润达公司与于志京于2013年8月15日签订了《房屋租赁合同》，新福润达公司将北京市朝阳区十八里店横街子的房屋（以下简称涉案房屋）出租给于志京，双方约定租赁期为2013年8月15日至2028年8月14日，共计15年。并且约定押金为20万元，季度租金为60万元，按季度于每个季度前十日支付租金，自合同签订之日起新福润达公司给予于志京六个月的免租期。《房屋租赁合同》签订后，新福润达公司将涉案房屋交付给于志京，于志京向新福润达公司支付了20万元的押金及一个季度的房屋租金60万元。之后于志京一直拖延没有按合同约定支付租金。依据双方签订的《房屋租赁合同》，于志京已经构成根本违约，除应当支付拖欠的房屋租金外，还应当按照约定支付违约金及相应的租金损失。鉴于于志京一直未按照约定支付租金，2015年11月12日，新福润达公司向于志京发出律师函，要求于志京支付房屋租金、违约金及租金损失，但于志京对此置之不理。综上所述，新福润达公司认为其与于志京签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，于志京理应依约及时支付租金给新福润达公司，但是于志京却无理拒不支付租金至今。由于于志京不能依约支付租金给新福润达公司，致使新福润达公司合同目的无法实现。于志京的行为严重损害了新福润达公司的合法权益。
于志京辩称：不同意新福润达公司的诉讼请求。房子从2013年8月5日承租以后一直在装修，2013年10月份的时候我方要求新福润达公司提供相关的房屋权属手续，合同有约定新福润达公司在6个月内有义务提供，但是新福润达公司没有提供，2016年12月9日涉案房屋已经由相关的执法部门拆除。
于志京向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同自始无效；2、判令新福润达公司退还房屋租金及押金80万元；3、新福润达公司赔偿于志京房屋租赁期间准备酒店开业的装修等各项损失共计320万元。事实与理由：于志京与新福润达公司于2013年8月15日签订了《房屋租赁合同》，于志京承租涉案房屋用于开设宾馆酒店，房屋免租期半年，于志京按照合同约定向新福润达公司交付了押金20万元和首付租金60万元，并开始做宾馆开业的各项工作准备，仅装修一项于志京就花费了380.8万元之多。之后，新福润达公司一直迟迟不配合于志京办理工商、消防等相关手续，经于志京多次催促，新福润达公司仍不配合，致使于志京的酒店无法开业，损失惨重，无奈，于志京只能以迟延交付房租行使抗辩权，时至今日，新福润达公司依然没有履行协助于志京办理相关手续的合同义务，于志京至今没有见过新福润达公司的房屋建设等相关手续和所有权证明，如果新福润达公司没有合法的房屋建设手续，按照相关法律规定，双方签订的合同属于无效合同，因合同无效给对方造成的损失，应当依法予以赔偿。
新福润达公司辩称：不同意于志京的反诉请求。新福润达公司与于志京签署的房屋合同是真实表示，在合同签署的时候，合同关于租金、违约金已经有明确约定，且合同条款是双方共同约定，所以我公司要求于志京按照合同继续履行，支付违约金，赔偿相关损失。
经审理查明：2013年8月15日，新福润达公司与于志京签订了房屋租赁合同，约定新福润达公司将涉案房屋出租给于志京用于经营宾馆、酒店，租期自2013年8月15日至2028年8月14日，免租期半年，年租金240万元，每季度租金60万元于志京提前10日支付新福润达公司，押金20万元。
2013年7月12日，于志京向新福润达公司支付押金20万元。2013年8月21日，于志京向新福润达公司支付租金60万元。
2013年8月31日，于志京与七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司签订了《管理店投资合同》，约定七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司提供管理店筹建的咨询、指导等服务，于志京筹建符合七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司标准的“管理店”，交付七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司进行经营管理。合同期为2013年9月2日至2021年9月1日，于志京提供用于经营管理店的物业位于北京市朝阳区十八里店横街子19号，于志京须向七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司交纳一次性合作费267000元，除双方另有约定，该合作费不予返还。
2013年9月2日，于志京向七天四季酒店（广州）有限公司支付了213600元。
庭审中，于志京提交了北京金都华澳信用担保有限公司与北京升华电梯有限公司签订的《电梯设备购置合同》（电梯价款108000元）、《电梯安装合同》（合同价款22000元，载明安装地点朝阳区十八里店横街子七天连锁酒店）及北京升华电梯有限公司出具的32400元设备款收据。于志京还提交了其与北京市力安达消防安全工程有限公司就北京市朝阳区十八里店横街子19号七天酒店消防系统改造工程签订的《北京市建设工程施工合同》（承包工程造价35万元）及北京市力安达消防安全工程有限公司出具的20万元消防系统改造工程款收据。于志京还提交了其与深圳市建艺装饰集团有限公司北京分公司就横街子19号七天连锁酒店室内装饰项目签订的《合同书》（项目工程金额3808000元）及收条和银行交易明细，证明其已向施工方支付了工程款1495000元。于志京还提交李国辉、曾华出具的收条，证明其支付工程款的事实。新福润达公司对上述证据的真实性均不予认可。
经询，双方均认可新福润达公司于2013年8月15日将涉案房屋交付于于志京，于志京一直占用涉案房屋至2016年12月9日涉案房屋被拆除。
又询，新福润达公司称涉案房屋系其自建，无建设规划审批手续。
以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，新福润达公司与于志京就涉案房屋签订的租赁合同应认定无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，且新福润达公司未提供证据证明涉案房屋符合合同约定的经营宾馆、酒店的条件，可以确认于志京无法实现其租赁涉案房屋的经营目的，则于志京应当将涉案房屋返还新福润达公司并要求新福润达公司赔偿损失，但于志京仍长期占用涉案房屋，则应当向新福润达公司支付其占用涉案房屋期间的占用费。因涉案房屋不能实现于志京经营目的，占用费不宜参照双方约定的租金标准，本院酌定按照每年60万元支付。
双方签订的租赁合同无效，新福润达公司依据租赁合同约定主张于志京向其支付违约金360万元和租金损失48万元，本院不予支持。新福润达公司要求于志京支付其他相关费用，但未提交证据证明该费用实际产生及其数额，故本院不予支持。
于志京已经向新福润达公司支付一个季度的租金60万元，根据前述本院确定的占用费标准，新福润达公司应当向于志京退还45万元。新福润达公司收取于志京的押金20万元应予退还。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于涉案房屋无建设规划审批手续导致租赁合同无效应当承担同等过错，则对于于志京信赖合同能够履行而造成的损失，双方应当各承担50%的责任。涉案房屋连同于志京对涉案房屋的装修已经拆除，本院无法通过委托评估对装修价值进行鉴定。于志京主张的装修等各项损失，本院根据其提交的合同、收据及与合同对应的银行交易明细确定具体数额。于志京主张的支出无银行交易明细的，因收据、收条的真实性本院无法核实，故不予确认。据此，本院确认合同无效给于志京造成的损失为合作加盟费213600元、装修费68万元。新福润达公司应当向于志京赔偿损失446800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认北京新福润达绝缘材料有限责任公司与于志京于2013年8月15日就北京市朝阳区十八里店横街子的房屋订立的房屋租赁合同无效；
二、于志京于本判决生效后七日内支付北京新福润达绝缘材料有限责任公司2014年5月15日至2016年5月14日期间房屋占用费一百二十万元；
三、北京新福润达绝缘材料有限责任公司于本判决生效后七日内返还于志京租金四十五万元、押金二十万元；
四、北京新福润达绝缘材料有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿于志京损失四十四万六千八百元；
五、驳回北京新福润达绝缘材料有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回于志京的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费74369元，由北京新福润达绝缘材料有限责任公司负担64385元（已交纳37185元，余款于本判决生效后七日内交纳），由于志京负担9984元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费19400元，由于志京负担14081元（已交纳），由北京新福润达绝缘材料有限责任公司负担5319元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 张春英
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 陈逢源