辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终626号
上诉人（原审被告）：抚顺时代广场房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一路4号。
法定代表人：朱志敏，该公司董事长。
委托代理人张奎一，该公司办公室主任。
委托代理人：孙永坤，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：甘芸萁，女，1991年9月20日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
委托代理人：沈东民，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司（简称时代公司）因与被上诉人甘芸萁商品房买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭庭，开庭进行了审理。上诉人时代公司的委托代理人张奎一、孙永坤，被上诉人甘芸萁的委托代理人沈东民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
时代公司上诉请求：一、一审判决认定上诉人应于2017年10月1日按《商品房买卖合同》附件三标准向被上诉人交付商铺错误。根据附件三的规定，上诉人对被上诉人所购商铺的装饰时间为被上诉人同抚顺中兴时代广场商业有限公司签订的《商铺租赁协议》期满后执行。而被上诉人同抚顺中兴时代广场商业有限公司签订的《商铺租赁协议》的期限是2007年10月1日至2017年9月30日。也就是说在2017年10月1日开始，上诉人才能按照附件三的规定对被上诉人所购商铺进行装饰施工，是装饰开始时间，并非是装饰完成交付时间。所以，一审判决认定2017年10月1日为上诉人交付商铺时间错误。二、一审判决上诉人从2017年10月1日起按照被上诉人实际交付购房款日万分之三支付违约金，没有事实和法律依据。理由是：根据附件三规定，当被上诉人同抚顺中兴时代广场商业有限公司签订的《商铺租赁协议》于2017年9月30日期满后，上诉人才能对被上诉人所购商铺进行装饰，对附件三这一约定，属该合同的特别约定，根据法律规定有特别约定的应依特别约定。且附件三并未约定装饰施工期间，所以上诉人不存在违约问题。一审判决依据《商品房买卖合同》第9条1款约定判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。三、一审判决上诉人于判决生效之日起九十日内按《商品房买卖合同》附件三标准，向被上诉人交付商铺，同样没有事实和法律依据。因为附件三对商铺装饰工期没有约定，在没有合同约定和法律规定的情况下，一审如此判决缺乏依据。四、本案遗漏诉讼参与人。被上诉人的诉讼请求涉及抚顺中兴时代广场商业有限公司同被上诉人解除《商铺租赁协议》的具体原因，及双方达成解除该协议的详细情况应予以查清。一审未追加抚顺中兴时代广场商业有限公司为本案诉讼参与人参加诉讼，属于遗漏当事人。五、一审时，双方因上诉人是否到抚顺市产权处申请对商铺划线确认一事，各执一词，双方在庭审中均口头提出申请，请求法院到产权处调取相关证据，一审对双方这一请求没有书面和口头答复即作出判决，不符合审判程序。六、一审判决上诉人承担诉讼费不符合法律规定。一审对被上诉人诉讼请求“上诉人赔偿从2016年7月1日至完成商铺建设之日的经营损失及利息”未支持，一审判决上诉人承担全额诉讼费于法无据。综上，请求二审依法改判或发回重审。
甘芸萁辩称，一、我们对一审判决没有提出上诉，代表我们对一审判决认可，我们认为一审判决事实清楚，适用法律正确，二审应维持一审判决；二、依据双方签订的商品房买卖合同附件三的约定，上诉人应在出租人与中兴时代广场租赁合同期满后即可执行附件三，即意味着此时间点是商铺交付的期限及装饰标准，一审因此判定上诉人在2017年10月1日交付商铺是符合双方合同约定的；三、双方签订商品房买卖合同对逾期交房的违约责任约定为按照已付房款的日万分之三支付违约金，一审关于违约金的判项符合双方合同的约定；四、一审判令上诉人在判决生效之日起90日内交付符合商品房买卖合同附件三的商铺，已经充分考虑了上诉人对该商铺进行装饰的时间，该案至今已达7个多月，上诉人根本没有进行任何装饰施工，显然是故意拖延时间；五、被上诉人在购买商铺时收到上诉人提供的各种商品房销售广告及宣传资料，均载明该商铺保证十年全部返租。2014年上诉人在其与苏宁电器的案件中败诉，上诉人便已知晓其承诺不可能实现，因此给被上诉人造成的经济损失当然由上诉人承担。一审判决已经极大地照顾了上诉人，不存在遗漏诉讼参与人的问题；六、商铺划线不是上诉人为被上诉人商铺进行装饰的必要条件和合同依据，商铺的规划和设计早已在产权部门备案登记，上诉人只需依据产权的规划设计进行施工即可，根本不需要上诉人要与被上诉人沟通确认的问题；七、本案上诉人构成全部违约，由上诉人承担本案诉讼费符合法律规定。综上，请求二审维持一审判决。
甘芸萁向一审法院起诉请求：原告于2006年10月与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的地下负一层中兴产权商铺，建筑面积20.36平方米，2006年10月又与抚顺中兴时代广场商业有限公司签订了《商铺租赁协议》（与《商品房买卖合同》同日同时签订），约定租赁期限从2007年10月1日至2017年9月30日。被告在返租协议未到期的情况下，未通知原告（各业户），于2011年将该楼1-6层产权卖给抚顺苏宁电器有限公司，导致抚顺中兴时代广场商业有限公司提前撤离，造成抚顺中兴时代广场商业有限公司于2015年12月30日与原告提前解除《商铺租赁协议》，抚顺中兴时代广场商业有限公司赔偿原告6个月租金损失。抚顺中兴时代广场商业有限公司撤离后，原告多次与被告沟通并发函告知尽快建设商铺，被告以各种借口拖延，从目前情况所见，被告尚不能如约履行建设商铺的约定，其必然给原告造成经营损失。综上所述，被告的行为给原告造成了比诉讼数额更大的损失，恳请人民法院依法维护法律的尊严和原告的合法权益不受侵害。判令被告履行《商品房买卖合同》附件三中各项约定完成商铺建设，同时负一层消防等各项设施完整好用，并达到商场经营标准。判令被告赔偿从2016年7月1日至建设完成商铺之日止给原告造成的经营损失及利息（日赔偿83元及利息按照中国人民银行同期贷款利率赔偿，从2016年7月1日至建设完成商铺之日止）；被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2006年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中兴时代广场第1座负一层206号商铺，建筑面积20.36平方米，价款302446元。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任。该条款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行；”。同日，原告与抚顺中兴时代广场商业有限公司签订《商铺租赁协议》，约定将其购买前述商铺出租抚顺中兴时代广场商业有限公司，租期2007年10月1日至2017年9月30日，租金每年30245元。原告购买商铺建成后，被告直接交付抚顺中兴时代广场商业有限公司使用。2010年7月8日，原告取得购买房屋产权证，产权证记载房屋坐落新抚区西一路4号楼地下206号商铺。2015年11月末，抚顺中兴时代广场商业有限公司搬离租赁原告的商铺。2017年1月11日，原告与抚顺中兴时代广场商业有限公司协议约定《商铺租赁协议》于2015年12月31日解除，抚顺中兴时代广场商业有限公司一次性支付原告六个月租金的经济补偿。现原告购买的商铺处于闲置状态，商铺所在地下负一层为一个通透的大空间。《商品房买卖合同》附件三约定封闭式商铺装饰、设备交付标准（本装修标准为中兴时代广场与出租人租赁合同期满后方可执行）：1.门。单扇钢化玻璃门（50平方米以上的商铺为双扇钢化玻璃门）2.间墙。a)正面墙，安装钢化玻璃b)内墙，商铺间墙安装轻钢龙骨石膏板，间隔高度界定：周界隔墙距离地面2.5米以内，上部安装格栅3.天花。结构楼板天花无批荡，不提供假天花4.地面。水泥沙浆抹平5.招牌。统一规范尺寸及指定安装位置，按物业公司规定高度、尺寸制作6.供电、照明。a）每铺安装独立电能计量表b）不提供室内照明7.给排水。铺位内不设用水和排水点8.空调系统。集中中央空调9.消防设施。按消防规范要求设计和安装消防系统设施，包括消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭、消防喷淋头。业主不得改变原消防设施，上述装修标准最终由物业管理公司按照国家相关建筑装修规范实施执行。抚顺中兴时代广场商业有限公司搬离租赁房屋后，购买被告开发的中兴时代广场第1座负一层商铺的部分业主曾找到被告要求按照《商品房买卖合同》附件三标准对商铺进行建设。2017年10月27日，被告在《抚顺日报》刊登通知，内容为：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三的规定，现需各位业主同我公司共同制定有关部门对业主所购商铺的面积、位置进行划线确认。望各位业主接通知后10日内到我公司确定委托划线机构。
一审法院认为：1.原告主张被告按照《商品房买卖合同》附件三约定标准将购买的商铺交付原告，双方均无异议，故原告主张被告交付房屋的请求应予支持。双方争议的焦点为被告交付原告符合《商品房买卖合同》附件三约定商铺的时间。依据《商品房买卖合同》附件三的约定，该装饰标准为抚顺中兴时代广场商业有限公司与出租人租赁合同期满后方予执行。即，原告与案外人抚顺中兴时代广场商业有限公司之间签订的《商铺租赁协议》期满。依据《商铺租赁协议》约定，租赁期限为2017年9月30日届满，被告亦据此抗辩其交付原告符合《商品房买卖合同》附件三的商铺时间应以此为准。本案特殊在于原告与案外人抚顺中兴时代广场商业有限公司之间签订的《商铺租赁协议》没有按照合同约定期限履行届满，而是在合同履行过程中，双方议定提前解除租赁合同，该《商铺租赁协议》提前解除，并没有征得被告同意，系租赁合同双方当事人意思自治的结果，原告据此主张被告应在租赁合同解除后即按照《商品房买卖合同》附件三的标准改造建设商铺并交付原告，属于单方变更其与被告的合同约定，在没有得到被告同意的情况下，要求被告提前履行属于加重被告的合同义务，故不应予以支持，被告交付原告符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺时间应为2017年10月1日。2.被告未交付商铺期间原告的经济损失。依据双方达成的《商品房买卖合同》第九条第一款1.（2）的约定，被告应按照实际交付购房款日万分之三标准支付违约金。支付违约金的起算点，应为商铺的交付时间，即2017年10月1日。3.被告抗辩其交付商铺的前提，需要原告配合其实地测绘商铺一节，原告作为商品房的买受人，配合卖房人（房地产开发商）测绘商铺面积、四至等行为，即非合同约定义务，法律亦无此项规定，故该抗辩意见本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、原告甘芸萁与被告抚顺时代广场房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内交付原告甘芸萁符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺；三、被告抚顺时代广场房地产开发有限公司按日万分之三标准支付原告甘芸萁购房款302446元的违约金，违约金自2017年10月1日起支付至符合《商品房买卖合同》附件三的房屋交付之日止；四、驳回原告甘芸萁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6442元，本院减半收取3221元，由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，一审判决时代公司交付符合合同约定的商铺，时代公司不持异议，本院予以确认。根据时代公司的上诉请求，本案争议焦点为时代公司交付商铺的时间及违约金起算时间的认定。
关于商铺交付时间，时代公司与被上诉人之间的法律关系为商品房买卖合同关系，时代公司交付符合合同约定的房屋系其主要义务。经查，被上诉人已取得了案涉商铺的产权证。时代公司与被上诉人签订商品房买卖合同的同时，案外人中兴公司即与被上诉人签订了租赁协议，虽然租赁合同约定了租赁期限10年（止于2017年9月30日），但中兴公司已于2015年11月不再租赁该商铺，且中兴公司、被上诉人于2016年12月签订协议明确约定双方的租赁合同于2015年12月31日解除，自此，案涉商铺处于闲置状态。被上诉人提起诉讼，要求时代公司交付商铺，一审法院综合上述事实确认时代公司应于2017年10月1日交付，具有事实和法律依据，故本院对时代公司该项上诉请求不予支持。关于判决确定的交付期限，根据商品房买卖合同附件三约定的内容、被上诉人与案外人租赁合同实际解除时间，一审法院指定于判决生效后90日内交付，符合本案实际，本院予以确认。
关于违约金起算时间，时代公司与被上诉人之间的商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约责任。同上所述，时代公司逾期交房，构成违约，被上诉人选择继续履行合同，时代公司同意，故时代公司应按约定（已付房款日万分之三）给付违约金，一审法院认定违约金于2017年10月1日起算，具有事实依据，本院予以确认。对时代公司该项上诉请求，本院不予支持。应当指出，被上诉人选择继续履行合同，要求时代公司交付房屋并给付违约金，一审法院判决时代公司限期交付房屋，该判项系行为履行，故违约金应计算至判决生效之日。一审法院对违约金计算至房屋实际交付时止，于法无据，应予纠正。同理，一审法院对判决指定的行为义务未确定迟延履行金不当，本院亦予纠正，该迟延履行金可按已付房款的日万分之三计算，自逾期交付次日起至交付时止。
关于时代公司主张的本案遗漏诉讼参与人一节，合同具有相对性，本案合同当事人为时代公司与被上诉人，被上诉人主张时代公司承担合同责任，争议案件事实认定与处理结果均与时代公司提及的案外人无利害关系，故对此上诉主张，本院不予支持。
关于时代公司主张的一审法院未到产权部门调取有关证据的上诉意见，经查，案涉商铺已经登记，有具体的位置等房屋信息；商品房买卖合同附件三对交付的标准予以明确约定。故本院对时代公司该项上诉请求不予支持。另外，经查，一审判决关于案件受理费的负担具有法律依据，故本院对时代公司该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分判项适用法律不当，予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2600号民事判决的第一项、第四项及案件受理费负担部分；
二、变更抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2600号民事判决的第二项为：上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内交付被上诉人甘芸萁符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺。如逾期交付，按照甘芸萁已付房款302446元的日万分之三给付迟延履行金，自逾期交付次日起至交付时止；
三、变更抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2600号民事判决的第三项为：上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付甘芸萁违约金（按照甘芸萁已付房款302446元的日万分之三计算，自2017年10月1日起至本判决生效之日止）。如逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费70元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一八年六月二十一日
书记员 曹 扬