河南省新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1523民初4号
原告邵静，女，汉族，1989年10月20日出生，务工。
委托代理人杨大志，务农。
委托代理人匡昭贵，河南义仁律师事务所律师。
被告游琦，男，汉族，1970年3月11日出生，从事房地产开发。
委托代理人杨洪波，河南通冠律师事务所律师。
第三人吴从盛，男，汉族，1970年9月15日出生，个体户。
委托代理人吴从新，无业。
原告邵静与被告游琦、第三人吴从盛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邵静的委托代理人杨大志、匡昭贵，被告游琦及其委托代理人杨洪波，第三人吴从盛及其委托代理人吴从新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵静诉称，2013年3月20日，原告购买了新县朝阳路朝阳新村1号楼2单元三楼西户商品房及北面11号车库，房价为338000元，并与开发商即被告游琦签订了购房合同，据当时了解，原告所购买房子是被告游琦购买地皮时作现金抵给第三人吴从盛的，而且是被告提供统一格式的售房合同，原告才与被告签订购房合同，并将房款交给第三人吴从盛。被告游琦所开发的房屋早已于2014年交付使用，大部分住户已经装修入住了，但被告游琦却扣住原告的房子，拒不交付房屋钥匙，严重损害了原告的合法利益。原告在找被告与第三人要求交房时，二人互相推诿。后原告又到有关部门求助时，被告游琦认可原告是房屋的所有权人，也认可售房合同，但要求原告再交纳5万元押金及2万元水电入户费，并且以后收取的办理房产证费用也要比其他业主多。严重侵害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权益不受侵害，根据合同法的公平和诚实信用原则以及相关条款，起诉要求1、被告立即交付原告所购买的商品房（含大门）及车库，第三人负协助义务；2、被告在房屋交付后90天内为原告办理相关土地证及房产证；3、收取的水电入户费及其他权利同其他业主，办证期限不得无限拖延。
原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：一、原告身份证及购房合同原件一份，证明原告诉讼主体资格及原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且原告已充分履行交付房款的义务。经被告质证认为该房屋买卖合同落款是被告及项目部属实，但该合同不符合民事法律规定对“合同”的定义且形式不合法，并且该房屋未取得房屋预售许可证，根据最高院司法解释的规定，合同无效。第三人对证据无异议。二、证据照片5张，证明该小区早已建成，大部分业主早已入住，而原告所购买房屋被被告拆除大门用砖封砌了。经被告质证认为与本案无关，无法达到原告的证明目的。第三人对证据无异议。三、照片一张，证明其他小区业主交纳的水电入户费发票上写的金额是6800元。被告质证认为与本案无关。第三人对证据无异议。
被告游琦辩称，原告所出示的购房合同书很明显是一份无效合同，理由如下：一、被告并没有与原告签订本案所述的购房合同，而且被告也没有收取购房款，根据合同的相对性，权利义务是对等的，没有证据能够证明被告授权委托任何人与原告签订购房合同及安排任何人收取房屋价款；二、合同存在形式上的违法，根据法律规定，房屋买卖合同必须符合法律规定的条款，由有开发销售资质的企业与购房者签订合同，而原告提供的这份合同是被告本人及项目部落款的，明显不符合法律规定，不符合形式要件。三、朝阳新村的地皮至今未取得房屋预售许可证，根据最高院的司法解释规定，应认定原告的购房合同属于无效合同，这个无效无法通过其他方式弥补。综上，被告无权利也无义务向原告交付房屋及车库，请求法院确认合同无效并驳回原告诉讼请求。
被告游琦未提供任何证据。
第三人吴从盛辩称，2011年11月9日，第三人与被告游琦签订了《建设用地转让协议》，该协议约定了第三人将地皮以880万元外加一梯两户从上至下十二套楼房（每套面积128平米以上，含车库、隔热层以及超出规划楼层）的价格转让给游琦，同时约定第三人在出售该梯房屋时必须使用被告提供的统一售楼合同书。第三人在履行了协议后，拿到被告提供的统一售楼合同书，被告同时在合同上注明第三人所售楼房的房款已在本案被告购买地皮款中扣除。在第三人向他人出售房屋时，如实告知了每一位购房业主，包括有本案原告，告知他们房源及合同来源，并让他们到本案被告的项目部证实，得到被告售楼部证实后，原告才将购房款交给了第三人。第三人在原、被告买卖活动中只是起到了一个业务员的作用，只不过比普通业务员多了一项收取房款的权利。第三人与被告之间的经济纠纷与原告没有关系，原告所购房屋产权应该归原告所有，被告无权进行扣押，其应该履行交房义务。与原告同样签订购房合同的其他两个业主，在交纳给被告5万元押金及2万元水电入户费后被告已交房让其入住。原、被告的合同权利义务与第三人无关，如被告交付房屋或者履行其他义务需要第三人协助的，第三人愿意协助。
第三人为证明其主张提供以下证据：一、第三人与被告签订的《建设用地转让协议》原件，证明购房合同的来源及第三人享有收取原告房款的权利的原因。经原告质证无异议。经被告质证认为协议属实，但与本案审理内容无关，不认可第三人的解释和说法。二、2015年8月23日被告在新县法院起诉第三人的起诉状及法院的民事判决书一份，证明被告与第三人签订的《建设用地转让协议》是合法有效的，进而证明第三人在原告与被告签订合同之间充当售楼员的角色。经原告质证认为也证明了原、被告之间房屋买卖合同的相对性。被告质证认为与本案无关。三、被告提供的注明“该房款已从购买地皮中付齐，买方本人签字有效。”并在注明内容上加盖“朝阳新村项目部”印章的售房合同一份及原告购买房屋的合同书一份，证明原告获得购房合同的合法性及第三人收取房款的原因。原告质证认为无异议，也证明了原告履行了交纳房款的义务。被告质证认为被告方从未授权任何人出售房屋，而且该证据与本案无关。四、同单元已入住的两户业主的购房合同两份，证明原告的购房合同合法有效。原告质证认为无异议。被告质证认为与本案无关。
本院依法在新县房管中心调取了2015年8月7日原、被告、第三人及其他购房业主在该单位进行信访调解的现场录像资料一份。经原告质证认为被告认可与原告签订的合同效力，承诺在2015年8月底前交房，水电入住费控制在6800元。被告质证认为视频中被告说了与第三人在各自履行协议约定的义务上可以调解，但是协议约定的义务第三人没有履行，调解的基础不成立。第三人质证认为无异议，当时参与座谈会的业主，已经有2户入住。
法院对证据的分析与认定，原告及第三人所提供的证据及新县房屋管理中心的视频资料均符合法律规定，可作本案定案证据使用。
结合庭审举证质证及当事人陈述，可查明以下案件事实，2011年11月9日，被告游琦与第三人吴从盛签订了《建设用地转让协议》一份，协议约定被告以880万元另加一梯两户从上至下十二套楼房（每套面积128平米以上，含车库、隔热层以及超出规划楼层。）的价格购买第三人位于朝阳二区北侧的一块建设用地，同时约定第三人在出售提留楼房时务必使用乙方提供统一的售楼合同书。后被告游琦对该土地进行房产开发，建设“朝阳新村”小区，第三人吴从盛从被告游琦处取得由被告游琦签字及其项目部盖章的《朝阳新村小区住宅楼住户购房合同书》若干份，被告的项目部在其中一份合同书结尾手写注明了“该房款已从购买地皮中付齐，买方本人签字有效。”并在字迹上加盖了项目部的公章，被告游琦庭审中主张该字迹是第三人吴从盛自己手写添加的，但未提供证据证实。2013年3月20日，第三人吴从盛将被告指定提留房屋的朝阳新村小区1号楼2单元三层西户出售给原告，并按照与被告的协议约定，使用由被告游琦签字及其项目部盖章的合同文本与原告签订了房屋买卖合同，该合同购房合同明确约定甲方（被告方）统一安装入户防盗门，水电入户费由乙方（原告方）支付，甲方（被告方）代收统一办理，但未约定具体金额。同时约定了甲方（被告方）有为乙方（原告方）办理产权登记证的义务，办证费用乙方（原告方）承担，亦未约定办理时间和费用情况。原告在确定房屋来源及被告与第三人之间的约定后将购房款交付第三人。2015年8月，被告游琦与第三人吴从盛就该地块发生经济纠纷，被告将第三人诉至法院要求其完善转让土地使用权手续并支付相关费用，法院在（2015）新民初字第652号判决书中确认双方签订的《建设用地转让协议》具有法律效力并驳回了游琦诉讼请求。房屋建成后，原告邵静要求被告游琦及第三人吴从盛交付其购买的房屋，被告游琦以没有委托他人与原告签订合同，也未收到房款为由，拒绝向原告交付房屋，并用砖将房屋大门砌封，第三人吴从盛亦称被告扣押房屋导致第三人无法交房，引起原告诉讼。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，被告与第三人签订《建设用地转让协议》，已被法院生效文书认定具有法律效力，第三人吴从盛依照该协议约定使用由被告签名、朝阳新村项目部盖章的房屋买卖合同向原告邵静出售提留房屋未违反协议约定，亦未违反法律法规规定，可认定该行为系履行合同。被告游琦及项目部向原告出示“该房款已从购买地皮中付齐，买方本人签字有效。”的《朝阳新村小区住宅楼（住户购房）合同书》，系被告游琦向第三人吴从盛履行《建设用地转让协议》约定的给付义务，经买方（含本案中原告）签字后有效，被告游琦应依据合同内容承担向原告交付房屋的义务，原告购买房屋的楼盘已具备交付条件（部分房屋已交付业主使用），故，原告要求被告交付房屋及车库诉讼请求，本院应予以支持。原、被告之间的房屋买卖合同中虽明确约定水电入户费和办理产权证的费用由乙方（即原告）承担，甲方（即被告）代收并统一办理，但具体金额和履行期限合同中并未明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，由于被告游琦及其项目部出售朝阳新村楼盘的合同为统一格式合同，依照日常交易习惯，其对原告收取的水电入户费用的标准和办理产权证的费用标准应与小区内其他多数业主一致。原告举证证明小区其他业主水电入户费用为6800元，故，原告主张要求水电入户费用以6800元计算，办理产权证费用与该小区其他业主一致的诉讼请求，本院予以支持。购房合同第三条第2项明确约定“该房屋交付给乙方时的基本状况：（1）甲方统一安装入户防盗门、……”故，原告要求被告交付的房屋应安装防盗门的诉讼请求，本院予以支持。原告要求第三人吴从盛履行协助交付房屋的义务的诉讼请求，但其没有证据证明第三人吴从盛负有协助交付房屋的义务，该项请求本院不予支持。被告在庭审中主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，且被告及项目部无销售房屋的资质，原、被告的合同应属无效合同。但根据该司法解释第五条的规定，该合同内容符合商品房买卖合同的标准，应认定为商品房买卖合同，而不是房屋预售合同，不适用该司法解释第二条之规定，另因该房屋买卖合同属于被告与第三人签订的《建设用地转让协议》的合同附件，主合同已被认定有效，合同附件亦应认定为有效合同，故被告的主张本院不予支持。因被告不同意调解，致使本案未能调解达成一致意见，故，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条，第一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告游琦于判决生效十日内向原告邵静交付新县朝阳路朝阳新村1号楼2单元三楼西户的商品房（含防盗门）及北面11号车库；
二、被告游琦在房屋交付后90日内为原告邵静办理房产证、土地证，办证收费标准应与同小区其他业主一致；
三、被告游琦向原告邵静收取的水电入户费不高于6800元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费6370元，由原告邵静负担100元，被告游琦负担6270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 扶 辉
助理审判员 黄 兴
人民陪审员 杨裕宏
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 杨 娟