上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初73755号原告(反诉被告)：钏助斌，男，1986年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：季艳玲，女，1985年12月30日生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘红丹，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海硕日旷宇投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏颖，女。原告钏助斌、季艳玲诉被告上海硕日旷宇投资有限公司(以下简称硕日旷宇公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告钏助斌及两原告共同委托诉讼代理人刘红丹、被告硕日旷宇公司的委托诉讼代理人王大鹏、苏颖到庭参加诉讼。硕日旷宇公司提起反诉，本院受理后与本诉进行合并审理，适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)季艳玲及两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人刘红丹、被告(反诉原告)硕日旷宇公司的委托诉讼代理人王大鹏、苏颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钏助斌、季艳玲共同向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金人民币(以下币种同)33,737.43元(自2017年5月1日起，按每日195.0143元的标准，计算至2017年10月21日，共计173天)。事实与理由：2016年3月2日，原、被告就上海市浦东新区航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订了《上海市商品房预售合同》。合同就系争房屋的总价、付款方式、交付条件、交付日期、违约责任等交易条件进行了约定。后原告收到被告发出的《入住通知书》，通知原告于2017年5月16日办理入住手续。但由于被告当时未取得《住宅交付使用许可证》，故当天交房未成。同年10月，被告再次向原告发出《入住通知书》，然在原告办理入住手续当天，被告要求原告签署《之补充协议》，原告认为该协议系被告对原合同条款的擅自变更而拒绝签字，故当天交房未成。原告认为合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行合同义务，现被告逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，诉请如前。被告硕日旷宇公司辩称：被告已经积极履行了合同义务，首先，被告于2017年5月15日取得了建设工程竣工验收备案证书，而导致被告无法办理房屋交付许可证的原因是小区红线外的道路一直未通车，这并非被告过错所致，故不应承担违约责任。其次，被告已经于2017年9月30日取得房屋交付许可证，并通知原告于同年10月11日前办理入住手续，然原告于同年10月21日才办理入住。再次，即便法院认定被告应当承担违约责任，逾期天数也只应计算至被告竣工之日止，即从2017年5月1日计算至2017年5月15日。反诉原告硕日旷宇公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付逾期付款违约金7,801元(以总房价款1,950,143元为基数，按每日万分之五的标准，自2016年5月2日起计算至2016年5月9日止)。事实与理由：2016年3月2日，反诉原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，合同约定购房款总计1,950,143元，反诉被告应于合同签订当日支付购房款的40%作为首付款，即780,143元,剩余房款1,170,000元,由反诉被告以贷款方式于网签备案后2个月内向反诉原告支付。反诉原、被告签订的合同于2016年3月2日完成网签备案手续，故反诉被告应于2016年5月1日前向反诉原告支付剩余购房款，然反诉被告实际于2016年5月9日才支付剩余款项，应按约承担违约责任。故反诉原告提起反诉，诉请如前。反诉被告钏助斌、季艳玲共同辩称：不同意反诉原告诉请，理由有二：1、反诉被告于2016年3月5日就着手办理贷款事宜，虽第一次贷款审批没有通过，但在第二次向中信银行申请贷款后获得了批准，并于2016年4月25日签订了贷款合同。此时反诉被告合同项下的的贷款义务已经完成，至于银行放款并非反诉被告所能控制，故反诉被告逾期付款并无过错。2、即便法院认定反诉被告应当承担逾期付款的违约责任，合同附件一中约定的违约金标准与主合同的约定相矛盾，且计算违约金的标准也过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年3月2日，硕日旷宇公司作为甲方与钏助斌、季艳玲作为乙方就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，并于当日完成了网签备案手续。该合同第三条约定，房屋每平米建筑面积单价为22,023.07元，房屋的总房价款为1,950,143元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2017年04月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同附件一第三条约定，1、乙方应于签署《上海市商品房预售合同》当日向甲方支付不低于该商品房总房款的40%的首付款，即780,143元。2、剩余房款，即117万元，由乙方以申请贷款的方式在网签备案后2个月内向甲方支付。附件一第四条约定，若乙方未按照附件一的约定向甲方支付房款的，则每逾期一日，乙方须向甲方支付该商品房总房款万分之五的违约金；若逾期超过10天的，则甲方有权解除该商品房之《上海市商品房预售合同》，同时乙方还应向甲方支付该商品房总房款百分之二十的违约金，甲方在直接扣除违约金后将剩余款项无息退还乙方。合同签订当日，原告向被告支付首付款780,143元。原告随后着手办理贷款事宜，并于2016年3月5日向上海农商银行递交贷款申请材料，然并未获得贷款审批。原告又于同年4月向中信银行股份有限公司上海分行提交贷款申请材料，后贷款申请通过审批。同年5月9日，中信银行将剩余房款117万元汇入被告账户。2017年5月15日，系争房屋取得《建设工程竣工验收备案证书》，被告遂向原告发出《上海硕日旷宇投资有限公司入住通知书》，通知原告于2017年5月16日为业主办理入住手续。然由于被告当时并未取得《住宅交付使用许可证》，当日房屋并未交付成功。原告认为被告逾期交房已构成违约，故诉至法院，诉请如前。2017年9月30日，被告取得了系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，被告再次向原告发出《入住通知书》，通知原告于2017年10月11日办理入住手续。原告于同年10月14日前往被告处办理入住手续，但被要求签署《上海市商品房预售合同补充协议》，由于原、被告无法达成一致，故原告未予签字收房。庭审中，原、被告一致确认，被告已于2017年10月21日向原告交付了系争房屋。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告应于2017年4月30日前将系争房屋交付给原告，交付必须以取得《住宅交付使用许可证》为条件，然被告未在合同约定的期限内取得交付房屋的条件，显属违约。被告以小区红线外道路未通为由，辩称并非被告过错而导致逾期交房，缺乏依据，本院不予采信。原告诉请逾期交房违约金，依约有据，本院予以支持。关于反诉原告诉称的逾期付款问题，合同约定反诉被告应当于网签备案后2个月内支付剩余购房款117万元。反诉被告虽于2016年4月25日即与贷款银行签订了个人购房借款合同，但银行实际于2016年5月9日将上述钱款汇入被告账户，显属违约。反诉被告抗辩称，签订银行贷款合同反诉被告即已完成了预售合同项下反诉被告的贷款义务，银行的放款进度并非反诉被告所能控制，故逾期付款的责任并不在反诉被告。本院认为，虽然银行的放款进度确非反诉被告所能控制，但银行的审贷、放款等行为系反诉被告与银行之间贷款合同项下的权利义务关系，并不能对反诉原告产生约束力，更不能变更反诉原、被告之间的合同约定，故反诉被告的该项抗辩理由本院不予支持。反诉被告未按约付款，构成违约，亦应承担相应违约责任。但反诉原告主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)钏助斌、季艳玲逾期交房违约金33,737.43元；二、原告(反诉被告)钏助斌、季艳玲于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司逾期付款违约金4,680元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费385元，减半收取计192.50元，由被告(反诉原告)上海硕日旷宇投资有限公司负担。反诉案件受理费(已减半收取)25元，由原告(反诉被告)钏助斌、季艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一八年一月四日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。