福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1776号
上诉人（原审原告）何媚，女，1986年9月3日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人叶必成，福建闽律律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福清清荣房地产开发有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西村。
法定代表人陈强，公司副董事长。
委托代理人林柏冬，福建八闽律师事务所律师。
上诉人何媚与上诉人福清清荣房地产开发有限公司因商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第3440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告公司成立于1993年9月，其唯一股东为亚洲太平洋财务有限公司，许经流原系被告公司董事长、法定代表人。2009年7月3日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺将其开发的“侨荣花园”10#（01）顶层单元房（面积不小于310平方米）出售给原告，总价款为186万元，原告在《承诺书》签约当日应付130万元，在2012年10月30日前付清余款；被告保证在“侨荣花园”其他购房户签订的《购房合同》约定的交易时间将讼争房交付给原告，并为原告办妥“两权证”，否则将原告186万元购房款一次性退还，同时在讼争房附近50米范围内赔偿给原告同等面积、同等层次、同等结构的复式住宅。该《承诺书》上盖有被告公司的公章，原告及许经流等人签名。2012年7月3日、7月6日和2012年10月12日，原告交付购房款110万元、20万元、26万元给许经流，许经流出具三张条据交原告收执，写明收到上述购房款金额，并载明余款30万元双方约定在2013年2月30日交清。许经流收款后未将款目汇入被告公司账户。2013年1月22日，福清市住房与城乡建设局向被告公司发出“侨荣花园”预售通告和预售许可证，此后被告公司即开始对外销售该楼盘的商品房。
在本案诉讼过程中，许经流因收取原告等人款项未入账而涉嫌职务侵占一案被侦办追诉，因许经流无法履行法定代表人职责，被告公司按照公司章程规定变更由副董事长陈强行使法定代表人职责。在本案审理过程中，经原审法院庭审释明，原告拒不根据预约合同的内容变更诉讼请求，被告也拒不与原告签订正式商品房买卖合同。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”之规定，本案被告理应对其时任董事长许经流的签约行为承担民事责任。许经流作为被告公司法定代表人对外以被告公司名义签订合同，正是代表被告公司的意志，讼争合同不违反法律法规，故原审法院确定《承诺书》本案协议为有效合同。《承诺书》、条据等内容表明原、被告之间就商品房买卖达成的将来订立正式商品房买卖合同的意向，该合同并非正式的可在政府主管部门备案的商品房买卖合同，其条款也不囊括《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，但其目的是进行商品房买卖，指向的是正式商品房买卖合同即本约的缔结，这符合商品房预约合同的法律特征，故本案的案由确定为商品房预约合同纠纷。被告明确表示拒不签订本约合同的行为已构成违约，应当承担违约责任；许经流与被告公司之间的侵占等关系，属于公司内部管理的法律关系，被告以此作为履行本案合同的抗辩与法无据，原审法院不予支持。本案预约合同的订立并不意味着本约已正式订立，在原审法院进行法律释明之后，原告拒绝根据预约合同的约定变更诉讼请求，而仍要求被告根据不存在的本约合同来履行交房义务，该诉求缺乏正式商品房买卖合同即本约合同的支持，缺乏合同和法律依据，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、确认原告何媚与被告福清清荣房地产开发有限公司于2009年7月3日订立的预约合同有效；二、驳回原告何媚的其他诉讼请求。本案受理费16770元，由原、被告各负担8385元（款限本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
一审宣判后，原审原告何媚、原审被告福清清荣房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人何媚上诉称：一、本案双方当事人签订的《协议书》已经具备房产的各项约定，案由应为商品房预售合同纠纷，而非预约合同纠纷；二、《协议书》具备了房产买卖的主要内容和事项，上诉人也履行了交款义务。一审判决放任上诉人毁约与不履行合同的错误行为；三、一审法院认定上述《协议书》不能办理备案登记，缺乏依据，并无法律强制性规定买卖房产必须使用合同范本，本案双方签订的《协议书》符合“自主契约”的立法原则。综上，请求：一、维持一审第一项判决，撤销一审第二项判决，并改判责令被上诉人继续履行《协议书》的约定内容，将所售商品房即时交付给上诉人，并协助办理房产登记手续；二、本案一二审案件受理费全部由被上诉人承担。
上诉人福清清荣房地产开发有限公司答辩称：1、一审的判决程序违法，结果缺乏事实和法律依据。上诉人的上诉请求也缺乏事实和法律依据。上诉人和许经流签订的合同与清荣公司无关的，许经流涉案的是金融诈骗。许经流虽然是法定代表人，但他不能对外代表公司，更不能进行商品房的销售，许经流个人私刻公章，他的财务往来与清荣公司无关。2、上诉人与许经流签订的《协议书》是没有事实与法律依据的。当时不存在讼争房产，不符合商品房预售基本的要素。3、清荣公司始终不知道上诉人与许经流签订的《协议书》，该《协议书》不构成本约的合同，上诉人的请求是不能成立的。一审要求变更诉讼请求是正确的。请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人福清清荣房地产开发有限公司上诉称：一、本案所谓的《协议书》，与上诉人清荣公司没有任何关系。上诉人公司毫不知情，更无法参与，是上诉人公司原法定代表人许经流个人合同诈骗行为。一审法院在第一次起诉时即已经认定了许经流的合同诈骗刑事犯罪，并将案件移送公安机关立案侦查，一审法院在许经流刑事案件未最终生效的情况下，重新立案，缺乏依据。二、一审判决上诉人与被上诉人签订的《协议书》有效，明显缺乏事实和法律依据。上诉人公司与被上诉人素不相识，无经济往来或法律关系，不应对本案所谓的《协议书》承担法律责任。对方提交的《协议书》、收条等均与上诉人公司无关，完全是原法定代表人许经流个人犯罪行为。许经流仅为挂名法定代表人，在2008年之后，上诉人公司已经由黄忠辉等实际投资、经营和管理，许经流不参与公司经营管理，不能代表公司，擅自签订任何合同。综上，请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判，驳回被上诉人诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人何媚答辩与其上诉内容一致。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本案二审诉讼过程中，上诉人福清清荣房地产开发有限公司向本院申请中止审理，理由为清荣公司法定代表人许经流涉嫌刑事犯罪一案的刑事程序尚未终结。
本院认为，关于本案是否需要中止审理问题。首先，尽管目前许经流所涉职务侵占一案尚未审理终结，但从福清市检察院起诉以及福清市法院审结情况显示，许经流的刑事案件主要涉及以清荣公司名义出售房产所取得的款项占为己有，实际上属于许经流与清荣公司内部的法律关系，不能对抗预约购买人；其次，许经流作为清荣公司董事长和法定代表人期间以清荣公司名义签订经济合同，并将取得的款项占为己有，符合《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”的规定。故，许经流涉嫌刑事犯罪的审理不影响本案民事纠纷的处理，本案无需中止审理。
关于上诉人何媚上诉部分。关于本案《协议书》的性质问题。根据《协议书》第三条第三款内容可知，第三笔款项10万元在签订正式的购房合同当天支付，即签约双方均认可在《协议书》签订之后，仍应当签订正式的《商品房买卖合同》。该《协议书》指向的是双方正式《商品房买卖合同》的缔结，符合商品房预约合同的性质；其次，签订《协议书》时，讼争商品房预售登记尚未办理，其商品房的基本状况、销售方式等《商品房销售管理办法》第十六条中第二款中的内容并不完全具备，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，不能认定为商品房买卖合同；第三，商品房开发企业与购房人按照相关法律规定，签订房产主管部门认可及备案的《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》是取得商品房产权的前提条件，结合本案讼争《协议书》的相关约定，双方在签订该《协议书》时，亦已认可。鉴于双方正式的《商品房买卖合同》尚未签订，在原审法院释明的情况下，何媚等仍未根据预约合同的约定变更诉讼请求，其主张清荣公司办理交房和产权登记手续，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持，并无不当。
关于清荣公司的上诉部分。在案证据显示，许经流系上诉人清荣公司的法定代表人。而清荣公司的经营范围包括“侨荣花园”的开发。除原审援引的《民法通则》第四十三条以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条关于公司法定代表人、主管人员、其他直接责任人员的相关规定之外，《民法通则》第三十八条亦规定法定代表人作为负责人代表法人行使职权。从形式上看，许经流系作为公司的法定代表人或负责人与他人签订上述《协议书》，协议书的内容亦体现为转让清荣公司开发的“侨荣花园”部分房屋，即协议所指向的标的未超出清荣公司的经营范围，原审认定许经流的签约行为代表上诉人清荣公司的意志，依据充分，本院予以确认。尽管上诉人主张许经流签订《协议书》系其个人行为，甚至是犯罪行为，与公司无关。但根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。而现有证据既也不能证明许经流的签约行为超越了公司的授权范围，也无法证明《协议书》的签约相对人知悉许经流存在越权行为，故上诉人清荣公司应当对其法定代表人的职务行为承担相应的责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费16770元，由上诉人何媚、上诉人福清清荣房地产开发有限公司各负担8385元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 段 薇