江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10255号
上诉人（原审被告）：马文。
委托诉讼代理人：郑尧，江苏华元民信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟国平，江苏华元民信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常熟市红峰制衣厂（普通合伙）。
委托诉讼代理人：徐志育，江苏泰实律师事务所律师。
上诉人马文因与被上诉人常熟市红峰制衣厂（普通合伙）（以下简称红峰制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初6864号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、红峰制衣厂并非租赁房屋的所有权人，也不可能得到屋主（案外人杨勤良）的追认，故涉案房屋租赁合同是无效的。红峰制衣厂不存在诉权，请求驳回红峰制衣厂的诉请。二、上诉人多年以来一直与屋主杨勤良签订租赁合同，租金、水电费、电梯使用费也是交付给杨勤良的，红峰制衣厂对此从未提出过异议。上诉人基于惯例向杨勤良支付租金，其本身是善意且无过错的，一审法院不应要求上诉人重复支付租金。杨勤良与红峰制衣厂之间的纠纷是内部事宜，与上诉人无关。一审法院应当依职权追加杨勤良为第三人，由于未追加导致举证责任分配不公。三、杨勤良因租赁房屋的物权确认纠纷起诉至一审法院，该案正在审理中，在此情况下也不应判令上诉人支付红峰制衣厂房屋占有使用费。
被上诉人红峰制衣厂辩称，双方签订的房屋租赁合同真实有效的。虽然涉案房屋未取得相关产权凭证，但不影响被上诉人收取占有使用费的权利。上诉人所称的物权确认纠纷已经审理完毕，实际上是驳回了杨勤良的诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
原审原告红峰制衣厂向一审法院起诉请求：1、马文立即支付红峰制衣厂租金16.8万元及卫生费、电梯使用费2000元；2、本案诉讼费由马文承担。
一审法院认定事实：2016年7月28日红峰制衣厂与马文签订《房屋租赁合同》约定：马文租用红峰制衣厂坐落在常熟市××山镇莫城安定七区红峰制衣厂西面3楼房屋，建筑面积870平方米，租期自“2017年2月30日”至2020年2月29日，租赁期内房屋年租金17.8万元。租赁期内，马文所用的水、暖、电热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由红峰制衣厂统一管理，发生的费用由马文承担。合同并注明“另加卫生费2000元/年，另加二层三层十四间宿舍（包含在里面）”。2017年2月28日至法庭调查结束时（2017年9月25日）止，马文占有使用了合同约定的房屋。《房屋租赁合同》签订后，马文向红峰制衣厂交付了1万元。
另查明，涉案房屋未经规划审批，未取得施工许可，也未办理产权登记。涉案房屋由红峰制衣厂委托设计，并由红峰制衣厂于2005年11月至2007年出资建造。涉案房屋使用的土地系红峰制衣厂租赁。
庭审中，马文认为，涉案房屋的真正所有权人为案外人杨勤良，涉案房屋系马文向案外人杨勤良租赁，此前租金也一直交给杨勤良。马文是为不影响自己的生产经营无奈才与红峰制衣厂签订房屋租赁合同，其因红峰制衣厂停用电梯影响其生产出于无奈才支付给红峰制衣厂1万元。红峰制衣厂认为其未停用电梯，也未影响马文生产。马文未能就其受胁迫签订房屋租赁合同、交付1万元提交相关证据。
一审法院认为，红峰制衣厂与马文签订的租赁合同所涉的租赁房屋未经批准建造，该房屋租赁合同无效。涉案房屋由红峰制衣厂委托设计、施工，红峰制衣厂按照租赁合同约定租金的标准要求马文支付房屋占有使用费，一审法院予以准许。房屋占有使用费应以实际占有使用为准，本案中以计算至法庭调查结束时止为宜，马文已交付的1万元应予扣除，为93068.49元〔即（178000元+2000元）/年/365日/年*209日-10000元〕。马文认为该房屋系案外人杨勤良所有，但未能提交证据予以反证，故对马文该主张，一审法院不予采信。马文认为因受胁迫才与红峰制衣厂签订房屋租赁合同、交付1万元的主张，红峰制衣厂不予认可，因无证据证明，一审法院对马文该主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决：一、马文于判决发生法律效力之日起十日内给付常熟市红峰制衣厂（普通合伙）至2017年9月25日止的房屋占有使用费人民币93068.49元。二、驳回常熟市红峰制衣厂（普通合伙）其他诉讼请求。案件受理费减半收取1850元，由常熟市红峰制衣厂（普通合伙）负担837元，由马文负担1013元。
二审中，上诉人马文又提交了以下证据：一、（2017）苏0581民初3055号民事判决书（已生效）一份，证明涉案厂房及土地是由高峰、杨勤岳、杨勤良三人出资购买的。红峰制衣厂是1998年9月22日成立的，晚于购买时间。该判决书未认定涉案房屋所有权归属，不能认定涉案房屋属于红峰制衣厂所有。二、上诉人从杨勤良处取得的施工协议一份，证明涉案房屋是由杨勤良和高峰一起出资建造的。三、上诉人从杨勤良处取得的杨勤良一直通过儿子杨庭缴纳涉案房屋水电费的单据，从2011年开始至今，证明杨勤良对涉案房屋及土地在进行有效地经营管理，不管杨勤良是代表个人还是代表红峰制衣厂。四、杨勤良出具的收条一份，证明上诉人已将2017年租金支付给杨勤良，实际租金是228000元，扣除关闭电梯给上诉人造成的损失18000元，还有1万元租金被高峰直接拿走。五、（2016）苏0581民初465号民事判决书、（2016）苏0581民初6186号民事判决书各一份，证明杨勤良在涉案土地上建造房屋，因为工程款和人身损害纠纷被他人起诉至法院。六、杨勤良的报警记录，证明2016年5月20日红峰制衣厂将电梯封掉后双方产生纠纷报警的事实，也就是签订本案租赁合同的背景。
被上诉人红峰制衣厂质证认为：对证据一真实性认可，但该份证据中并没有确认涉案土地是案外人杨勤良出资购买的，该判决书中法院明确认定涉案土地目前登记在红峰制衣厂名下。对证据二真实性无法确认，之前其他诉讼中高峰已经明确表示施工协议上的字不是他本人所签，其从未与杨勤良一起签过施工协议。对证据三真实性没有异议，之前的房屋租赁都是由杨勤良经办签订合同，通过杨庭将承租人的水电费打至红峰制衣厂在电力公司开设的账户上。对证据四真实性不予认可，收据是在2017年5月14日出具的，上诉人在一审诉讼期间没有提交。红峰制衣厂与上诉人的合同中明确约定了收款账户，红峰制衣厂也未委托杨勤良收取该笔租金。对证据五真实性认可，但与本案无关。对证据六真实性没有异议，但与本案无关。因杨勤良私刻公章开通电梯，红峰制衣厂已向常熟市公安局报警，该事还在公安机关处理中。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
另查明，杨勤良诉高峰、杨勤岳物权确认纠纷一案，原审法院于2017年10月16日作出（2017）苏0581民初3055号民事判决：驳回杨勤良的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。该判决查明：“在常熟市国土管理局地籍测绘站制作的宗地图上，本案所涉土地登记在红峰制衣厂名下，城镇土地使用税、房产税均以红峰制衣厂的名义缴纳。红峰制衣厂（普通合伙）成立日期为1998年9月22日，合伙人为陆银华、高峰、杨勤良。庭审中，双方一致确认本案所涉土地、房屋并未办理相关权证，所涉房屋有无办理建造审批手续也不清楚”。
以上事实，有（2017）苏0581民初3055号民事判决书予以证明。
本院认为，2016年7月28日红峰制衣厂与马文签订的《房屋租赁合同》，马文主张是受胁迫所签，但未能提供有效证据予以证明，本院碍难采信。虽然涉案房屋未取得合法的建造手续，《房屋租赁合同》应为无效，但马文已实际占有使用涉案房屋，故应当支付相应的房屋占有使用费。马文主张涉案房屋为案外人杨勤良所有，其已向杨勤良支付租金。本院认为，在杨勤良诉高峰、杨勤岳物权确认纠纷一案中，杨勤良要求确权的诉讼请求已被生效判决予以驳回，故马文主张杨勤良为涉案房屋所有权人，缺乏有效依据。杨勤良不属于本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加，并无不当。根据生效判决查明的事实，在常熟市国土管理局地籍测绘站制作的宗地图上，本案所涉土地登记在红峰制衣厂名下，城镇土地使用税、房产税均以红峰制衣厂的名义缴纳。在无反证的情况下，红峰制衣厂有权依据其与马文签订的《房屋租赁合同》主张相应权利，一审法院参照双方合同约定的租金标准支持房屋占有使用费，并无不当。马文在已与红峰制衣厂签订《房屋租赁合同》，明知合同相对方为红峰制衣厂的情况下，向未经红峰制衣厂授权的杨勤良支付租金，对红峰制衣厂不发生法律效力。
综上，马文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人马文负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一七年十二月十一日
书记员 王文君