北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2431号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宫晓峰，男，1984年9月1日出生。
委托诉讼代理人：代国华，北京理瀚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓龙，男，1967年5月1日出生。
委托诉讼代理人：关忠志，北京市中通策成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵海天，女，1971年12月7日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。
上诉人宫晓峰与上诉人刘晓龙、赵海天及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初22397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宫晓峰及其委托诉讼代理人代国华、上诉人刘晓龙及其委托诉讼代理人关忠志、上诉人赵海天、第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宫晓峰上诉请求：请求维持一审判决第一项、第二项；改判刘晓龙支付违约金937600元；中介费105754元及担保费20510元由刘晓龙、赵海天承担。事实和理由：一审法院判决对方承担的违约金过低；上诉人中介费和担保费的损失应该由违约方刘晓龙、赵海天承担。
刘晓龙辩称，宫晓峰的上诉请求和理由无事实和法律依据，具体答辩意见同我方上诉意见。
赵海天辩称，同意刘晓龙的答辩意见。
我爱我家公司述称，其上诉请求与我公司无关。
刘晓龙、赵海天共同上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判支持我方一审诉讼请求。事实和理由：我方一直按照合同约定履行义务，宫晓峰和第三人一起拒绝履行支付定金和购房款的义务，我方不得不解除合同。
宫晓峰辩称，一审判决对房屋交易过程的事实认定清楚，交易买卖流程中，中介公司公平公正地说出了相关事实。
我爱我家公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
宫晓峰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的买卖合同；2、判令刘晓龙、赵海天支付违约金1172000元；3、判令刘晓龙、赵海天返还购房定金500000元，以500000元为标准自2017年10月5日至实际支付之日止，按每日万分之五计算违约金；4、判令刘晓龙、赵海天支付中介费105754元，保全费5000元，担保费20510元和诉讼费26410元。
刘晓龙、赵海天向一审法院反诉请求：1、确认刘晓龙与宫晓峰于2016年12月27日签订的编号为EXXXXXXXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年4月21日解除；2、判令宫晓峰向刘晓龙、赵海天支付违约金1172000元；3、判令宫晓峰承担本诉及反诉的诉讼费。
一审法院认定事实：刘晓龙与赵海天系夫妻关系，北京市海淀区3层2门房屋（以下简称诉争房屋）的产权人系刘晓龙。2016年12月27日，刘晓龙（出卖人、甲方）与宫晓峰（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号为EXXXXXXXXXX），约定：刘晓龙将诉争房屋以586万元的价格出售给宫晓峰，其中房屋主体价格为536万元，房屋装饰装修和相关设施的补偿价格为50万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为268万元，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。于网签后过户前三日，乙方向甲方支付268万元，资金通过资金监管方式划转。房屋的交付：甲方应当在收到所有房款后次日将该房屋交付乙方。第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。2、如乙方选择继续履行合同的……。第十条违约条款：（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任……。”同日，刘晓龙、宫晓峰与我爱我家公司签订了《补充协议》，约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金（不高于合同价的20%），甲方同意乙方暂交10万元，余额部分在查档后3日内补齐。第八条约定：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款50万元……。同日，因诉争房屋买卖一事，刘晓龙、宫晓峰与我爱我家公司签订了《居间服务合同》、《履约服务合同》。同日，李欣向刘晓龙支付了定金10万元。刘晓龙出具定金收据。
2017年3月3日，刘晓龙、宫晓峰、我爱我家公司共同签署房屋查档确认函，2017年3月4日，宫晓峰通过银行汇款向刘晓龙转账40万元。
2017年4月20日，刘晓龙委托北京大成律师事务所向宫晓峰发出律师函，称根据补充协议约定，宫晓峰应在网签前自行支付购房款50万元，宫晓峰至今仍未支付，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
一审庭审中，我爱我家公司员工费笑琳、闫振远出庭作证，称《补充协议》第八条所约定的购房款50万元即为合同中的定金，定金是购房款的一部分，第八条只是重复强调，目的是为自行支付的风险进行提示，并非再次支付另一笔50万元款项，第八条为我爱我家公司补充协议条款的固定模板，在所有购房双方签约时均做出了相应的提示，且买卖双方在签协议时对此条款表示认同。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。
刘晓龙于2017年4月20日向宫晓峰发出解约函，且宫晓峰亦同意解除合同，故法院确认双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》已于2017年4月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故宫晓峰要求刘晓龙返还定金50万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
对于宫晓峰要求刘晓龙向其支付违约金1172000元的诉讼请求，该违约金过分高于宫晓峰的实际损失，故法院酌情判令刘晓龙向宫晓峰支付违约金50万元。
关于宫晓峰要求刘晓龙承担以50万为标准自2017年10月5日至实际支付之日止，按每日万分之五计算的违约金、中介费105754元及担保费20510元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于宫晓峰要求赵海天与刘晓龙共同支付其所主张的款项的诉讼请求，根据合同相对性原则，法院不予支持。刘晓龙的反诉请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认刘晓龙与宫晓峰于二○一六年十二月二十七日所签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于二○一七年四月二十日解除；二、刘晓龙于本判决生效后七日内向宫晓峰返还定金500000元；三、刘晓龙于本判决生效后七日内向宫晓峰支付违约金500000元；四、驳回宫晓峰的其他诉讼请求；五、驳回刘晓龙的其他反诉请求。如果刘晓龙未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《居间服务合同》《履约服务合同》、定金收据、业务收据、购房家庭填报信息单、录音、告知函、短信记录、国内挂号信函收据、贷款结清证明、提前还款业务凭证、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方有权解除合同。
本案争议焦点在于定金50万元与《补充协议》第八条约定的，乙方在网签前自行支付甲方购房款50万元是否系同一笔款项。本院认为，定金为购房款的一部分，网签前支付甲方购房款50万元即包含了定金。该理解符合交易习惯，且我爱我家公司员工费笑琳、闫振远亦出庭作证证明《补充协议》第八条所约定的购房款即为合同中的定金，定金是购房款的一部分，第八条只是重复强调。在宫晓峰履行完毕上述义务后，刘晓龙以发送律师函的方式要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，明确表明不再履行合同义务，构成根本违约，宫晓峰有权解除合同、要求刘晓龙、赵海天返还定金并承担违约责任。一审法院根据合同履行情况，结合实际损失，酌定刘晓龙、赵海天向宫晓峰支付违约金500000元，亦无不当。宫晓峰诉求的相关损失已包含在上述违约金中。故一审法院判决支持宫晓峰上述请求的合理部分，具有事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，宫晓峰及刘晓龙、赵海天的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22049元，由宫晓峰负担14375元（已交纳），由刘晓龙、赵海天负担7674元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二十七日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳