河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀04民终5号上诉人（原审被告）：王桂粉，女，1945年5月6日生，汉族，现住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李则成，男，1976年3月13日生，汉族，现住邯郸市丛台区，系王桂粉儿子。被上诉人（原审原告）：杨永强，男，1978年12月22日生，汉族，现住邯郸市复兴区。原审被告：李则成，男，1976年3月13日生，汉族，现住邯郸市丛台区。上诉人王桂粉因与被上诉人杨永强、原审被告李则成房屋买卖合同纠纷一案，不服邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王桂粉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨永强诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由杨永强承担。事实和理由：1、根据双方签订的《房屋买卖协议》第三条规定，杨永强在2016年6月1日前并没有按照约定将全部房款汇至房管局资金监管账户，也未书面通知王桂粉，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，杨永强的合同义务在先，违约在先，王桂粉可以行使先履行抗辩权；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第四十一条规定，杨永强不能同时主张按约定支付定金和违约金，一审判决王桂粉既支付定金又支付违约金，违反了上述法律及司法解释的规定；3、一审中，杨永强提供的多组证据均不符合证据规定的合法性、真实性和关联性，不具有证据效力。按照合同约定杨永强应先履行支付全款的义务及过户流程、纳税流程规定杨永强应开具房产证明，以上两项履行义务杨永强均未履行，因杨永强违约在先，应承担违约责任。杨永强辩称，1、双方签订的《房屋买卖协议》约定的2016年6月1日前完成缴款及过户手续，主要考虑个人所得税减免和公积金贷款问题，以上因素并不影响杨永强履行购房合同的能力，合同签订时，双方已充分沟通。杨永强往房产交易中心资金监管账户打款是在交易双方共同办理房产交易手续的基础上才能进行，《邯郸市民房屋登记信息查询表》只是房产交易时核定缴纳税率的一个前提条件，并不能证明是为履行本合同而开具。正是由于王桂粉代理人李则成多次拖延过户时间，导致2016年6月1日期限过后，房产未完成打款及过户手续。6月1日后，双方意思表示显示协议继续有效，双方均未书面通知对方停止过户行为，在合同继续有效的情况下，王桂粉将房产过户他人，造成实质性违约，应承担全部违约责任；2、关于定金及违约金事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，既约定定金，又约定违约金，可以且只能由非违约方选择一种对其最有利的责任形式。违约金的适用并不以实际损害发生为前提，故最低赔偿额都适用双倍赔偿原则，一审判决赔偿额度适当；3、关于证据。我方证据形成链条，证明我方主张事实，且对录音、短信证据，对方也认可；4、关于2016年5月27日情况说明。5月26日杨永强打电话联系李则成过户事宜，李则成表示其母亲病重不能前往过户。杨永强表示理解，并于5月27日下午到邯郸后，并在房产交易中心咨询房主本人不能到场如何办理过户手续，并将情况反馈给李则成。5月29日，李则成仍以其母亲身体不具备到场过户条件，电话通知希望过户时间后延；5、对于杨永强提供的部分形成证据链条的证据，李则成只是否认，但无反驳证据，对于通话记录，李则成承认其真实性，但说是在受胁迫下说的，是对杨永强的诽谤，对其作伪证的行为予以举报；6、从合同签订、洽谈等过程，杨永强并未与王桂粉接触，购买定金也是交给李则成，应将李则成追加为违约债务执行人。本案应驳回王桂粉的诉讼请求，依一审诉讼请求，追加李则成为赔偿责任人，并追究李则成作伪证的刑事责任。原审被告李则成述称，同意王桂粉的上诉意见。杨永强向一审法院起诉请求：1、依法判决王桂粉、李则成立即偿还杨永强定金20000元及合同约定的违约金20000元；2、判令王桂粉、李则成承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：王桂粉是李则成的母亲，王桂粉将位于邯郸市丛台区青年路166号窦庄小区9-1-13号房屋委托李则成进行出售。2016年4月3日，李则成代理王桂粉与杨永强签订房屋买卖协议，内容为：“卖方王桂粉（简称甲方），买方杨永强（简称乙方）。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等自愿、友好协商的基础上，就房屋买卖一事达成以下条款，甲乙双方共同信守。第一条、乙方购买甲方拥有的房屋，位于邯郸市丛台区青年路166号窦庄小区9-1-13，（含窦庄小区9-1-13号地下室一个和15-4-4号地下室一个），甲方保证产权无纠纷，无贷款，无抵押。第二条、该房产的价格为总价人民币（大写）柒拾万元整，（小写）700000元。协议签定之日，乙方向甲方支付人民币（大写）贰万元整，（小写）20000元，作为购房定金。第三条、付款时间与付款约定。乙方在2016年6月1日前将全部房款打房管局资金监管账户，甲乙双方共同办理房产过户手续，房屋过户完毕，乙方协助甲方办理监管资金划拨事宜相关手续。第四条、税费分担。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方全部承担，甲方是首套房产，如非甲方首套，过户费则甲乙双方各承担一半（即50%）。第五条、违约责任。甲乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在拾日内将乙方的已付房款（不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起拾日内将乙方所付定金返还给乙方，并赔偿乙方人民币贰万元整（20000元）。……”当日，杨永强支付定金20000元。王桂粉将售房信息在网上通过中介继续刊登，杨永强发现仍在对外出售该房，未按约定在6月1日前将房款支付，王桂粉亦未书面通知杨永强不再履行房屋买卖协议。杨永强通过给李则成发送短信、打电话等方式，催促到房产部门办理过户手续。2016年6月25日，王桂粉将位于邯郸市丛台区青年路166号窦庄小区9-1-13号房屋过户到孟淑芳名下。杨永强认为由于王桂粉的原因迟迟不办理过户手续，且在没有解除购房协议的情况下，将房屋卖给他人属于违约，要求王桂粉、李则成返还定金20000元及支付合同约定的违约金20000元。王桂粉、李则成认为杨永强没有根据协议将全部房款打入房管局资金监管账户，留存了定金20000元符合协议约定。双方说法不一，争议成讼。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”本案中，李则成作为代理人以被代理人王桂粉的名义实施民事法律行为，王桂粉应对李则成的代理行为，承担民事责任。李则成代理王桂粉与杨永强签订房屋买卖协议是双方真实的意思表示，应为有效，双方均应遵守。杨永强要求李则成返还其购房定金20000元及支付合同约定的违约金20000元于法无据，不予支持。王桂粉与杨永强就位于邯郸市丛台区青年路166号窦庄小区9-1-13号房屋签订协议，在双方签订房屋买卖协议后，没有书面通知杨永强解除房屋买卖协议的情况下，仍将售房信息在网上通过中介继续刊登并将该房屋卖与他人，并办理过户手续。王桂粉应返还杨永强购房定金20000元，并支付违约金20000元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告王桂粉于本判决生效之日起五日内返还原告杨永强购房定金20000元，并支付违约金20000元；二、驳回原告杨永强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告王桂粉负担。二审中，杨永强提供如下证据：证据1、支付宝转账电子回单；证明购房定金已经转给对方。证据2、2016年4月至6月杨永强银行卡流水；证明我方已备足购房首付款。证据3、杨永强妻子手机通话详单。证明通过中介看过案涉房产。王桂粉、李则成质证意见：对证据1无异议，我方已收到定金；对证据2不认可，认为与本案无关；对证据3认为与一审证据重复。本院查明，王桂粉与杨永强2016年4月3日签订的《房屋买卖协议》中第三条约定，杨永强在2016年6月1日前将全部房款打入房管局资金监管账户，双方共同办理房产过户手续，房屋过户完毕，杨永强协助王桂粉办理监管资金划拨事宜相关手续。对于该条中“全部房款”的理解，杨永强认为全部房款中包括公积金贷款，而王桂粉、李则成认为全部房款是指现金，不包括贷款。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，双方对《房屋买卖协议》的真实性均无异议，应是双方在充分协商基础上的真实意思表示。而对于造成房屋买卖未完成的原因，双方各执一词，均认为对方违约。双方对于曾经约定2016年5月27日到房产部门办理相关手续的事实均予认可，而双方均认为对方没有按照约定到现场，但双方又均未提供对方未到现场的相关充分证据，故对双方该主张均不予支持。2016年4月3日签订的《房屋买卖协议》中第三条约定，杨永强在2016年6月1日前将全部房款打入房管局资金监管账户，双方共同办理房产过户手续，房屋过户完毕，杨永强协助王桂粉办理监管资金划拨事宜相关手续。该条款约定了双方义务的履行顺序。而杨永强并未在协议约定的时间内划拨款项，虽双方对协议约定的全部房款的理解不一致，但该协议是在双方充分协商的基础上签订，而杨永强也无证据证明王桂粉同意杨永强利用公积金贷款支付房款的相关证据，故杨永强未在协议约定期限内划拨房款的行为不符合协议约定。而王桂粉在合同未予明确解除的情况下，将房屋另售他人，其行为也违反了协议及法律规定。因双方均存在违反协议约定的情形，且均造成合同不能继续履行，故由此造成的损失应当各自承担。故杨永强要求王桂粉赔偿损失的请求不予支持，但杨永强在协议签订后即将购房定金交付，故王桂粉应当支付占用杨永强资金期间的利息。杨永强所辩称的要求李则成承担赔偿责任问题，因李则成并非房屋买卖协议的一方当事人，且杨永强对一审判决并未上诉，故不予支持。杨永强要求追究李则成刑事责任问题，其所提供的证据并不充分，且不属本案审理范畴，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销邯郸市丛台区人民法院（2016）冀04民初2791号民事判决；二、王桂粉于本判决生效之日起十日内归还杨永强购房定金20000元，并支付占用期间的利息（自2016年4月3日起计算至定金清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，总额不超过20000元）；三、驳回杨永强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由杨永强负担100元，由王桂粉负担300元；二审案件受理费800元，由王桂粉负担600元，由杨永强负担200元。本判决为终审判决。审判长  赵建平审判员  梁国华审判员  贾梅录二〇一七年二月二十日书记员  李 暘