上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初10033号
原告(反诉被告)：欧阳静，女，1985年12月18日生，汉族，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。
被告(反诉原告)：柯顺钦，男，1977年7月16日生。
委托诉讼代理人：钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李辉，上海中路信律师事务所律师。
原告(反诉被告)欧阳静与被告(反诉原告)柯顺钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2017年9月14日进行了第一次证据交换。2017年10月18日被告提起反诉，本院于同日依法受理，分别于2018年1月15日进行了第二次证据交换，2018年3月13日进行了第三次证据交换以及公开开庭审理。原告欧阳静及其委托诉讼代理人梁甘雪、被告委托诉讼代理人钱卫敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告欧阳静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的租赁合同于2017年5月8日解除；2.被告返还原告押金88,000元；3.被告返还原告预付租金51,934元；4.被告支付原告押金及预付租金合计139,934元的利息，即以139,934元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年7月3日计算至判决生效之日止。后经本院释明租赁合同无效后，原告将上述诉讼请求变更为：1.确认原、被告之间的租赁合同无效；2.被告返还原告押金88,000元；3.被告返还原告预付占有使用费94,139.08元；4.被告支付原告押金及预付占有使用费合计182,139.08元的利息，即以182,139.08元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年2月24日计算至判决生效之日止。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订租赁合同，被告将位于上海市松江区塔汇路XXX弄XXX号XXX栋房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，并对押金、租赁期限、租金计算方式、支付方式等进行了约定。同年3月，房东告知其被告属于无权转租并要求其搬离。其搬离涉案房屋之后多次与被告沟通，要求返还押金及剩余使用费，但被告至今拒付。故其提出如上诉讼请求，望判如所请。
被告柯顺钦辩称，双方签订租赁合同后，其向原告交付了涉案房屋。其系从房东处授权转租，并非如原告所述无权转租。原告堆放易燃物、招商不足，因此才会退租，双方协商一致后终止了租赁合同。其同意原告上述第1、2项诉讼请求，但被告不仅无须向原告退还已付使用费，原告还欠付被告18,735.20元，应从押金88,000元中予以扣除。其之所以未将剩余款项退还给原告，系因双方对于退款金额未能达成一致，故不应承担相应利息。
同时被告柯顺钦提出反诉请求：原告向被告支付使用费18,735.20元(168,628.20元-149,893元)。事实和理由：原、被告签订厂房租赁合同后，原告按约于2017年1月31日前向被告支付了押金88,000元以及涉案房屋二楼(面积为1,760㎡)2017年2月至5月使用费149,893元，被告亦向原告交付了涉案房屋二楼。2017年2月底，被告向原告交付了涉案房屋一楼。因原告招商不成，故双方于2017年5月10日提前终止合同，后双方因使用费问题产生纠纷，故诉至本院。
原告针对被告反诉辩称：不同意被告反诉请求，对其反诉状中的事实及理由均不予认可。
经审理查明：2017年1月17日，原、被告签订厂房租赁合同，约定：1.被告将涉案房屋出租给原告，面积为2楼1,760㎡，1楼1,203㎡，租赁营业用途：仓储、电子商务；2.涉案房屋采取包租方式，由原告自行经营管理；3.租赁期限：2楼(1,760㎡)自2017年2月1日起至2019年10月14日止，1楼(880㎡)自2017年3月1日起至2019年10月14日止；4.房屋租赁单价按0.7元/㎡/天计算；5.租金交纳实行先付后用方式，合同生效后，原告需向被告交付押金88,000元，租赁合同期满不再租用或中途协商解除合同后，被告如数退还(押金不计利息)，如若租期因原告违约，押金不予退还；5.房屋租金每4个月支付一次，合同生效后支付，具体支付时间如下：2017年1月31日前支付2楼(1,760㎡)租金(2017年2月至2017年5月)149,893元，2017年2月28日前支付1楼(880㎡)租金(2017年3月至2017年5月)56,210元。上述合同另对其他事项进行了约定。
2017年1月18日，原告向被告支付押金88,000元。2017年1月28日被告分别向原告汇款50,000元、50,000元；2017年2月24日，被告向原告汇款49,893元，合计149,893元。
另查明，2013年9月，被告与案外人上海中良实业有限公司(以下简称中良公司)签订租赁合同，中良公司将涉案房屋出租给被告，租期自2013年10月15日至2019年10月14日，第一年至第三年租赁单价为0.4元/㎡/天，第四年至第六年租赁单价为0.432元/㎡/天。
再查明，关于涉案房屋具体交付及返还情况。原、被告均确认被告于2017年2月1日将涉案房屋二楼(1,760㎡)交付给原告。原告称2017年3月24日案外人中良公司告知其堆放的纸箱有安全隐患，不能再将涉案房屋二楼出租给其，故让其租用涉案房屋一楼，因此其于2017年3月26日将涉案房屋二楼清空后返还给了被告。被告对此予以否认，称原告于2017年5月8日才将涉案房屋一、二楼同时返还给被告。
原告称其将涉案房屋二楼返还被告的次日，被告工作人员交给其涉案房屋一楼钥匙，故原告认为被告于2017年3月27日才完成涉案房屋一楼交付义务。被告对此亦不予认可，其称在交给原告涉案房屋二楼的同时将电梯开关钥匙、电梯卡、一楼电闸门遥控器一并交给了原告，一楼与二楼之间有2个楼梯和一个电梯可以出入，从2017年2月1日开始原告即可以进入涉案房屋一楼，故被告认为其于合同约定的2017年3月1日前已经完成了涉案房屋一楼的交付义务。
此外，被告提供涉案房屋自制平面图，并注明一楼平面图中二期部分系原告租赁范围，原告由三期卷门进入涉案房屋二楼。原告对于上述平面图并无异议。
关于涉案房屋使用费计算标准，原告认为鉴于双方之间的租赁合同无效，故使用费标准应采用被告与案外人中良公司之间的约定的标准，即0.432元/㎡/天。被告认为虽然租赁合同无效，但使用费计算标准应继续参照双方之间约定的0.7元/㎡/天。
审理中，原、被告一致确认涉案房屋一楼租赁面积为810㎡并作为使用费面积的计算标准。
以上事实，主要有厂房租赁合同、租赁合同、转账记录、平面图以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，因此原、被告之间的厂房租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告要求被告返还押金88,000元的诉讼请求，本院予以支持。
本案所涉争议焦点在于：一、涉案房屋一楼交付时间以及涉案房屋二楼返还时间；二、涉案房屋使用费的计算标准。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。除当事人陈述外，被告并未提供其他证据证明其已于2017年3月1日之前完成涉案房屋一楼交付义务，故应由被告承担相应的举证不能的后果，此为其一；其二，根据被告提供的平面图可知，原告从涉案房屋一楼进入二楼的使用部位与其承租的一楼范围并非同一空间。因此，即便进入涉案房屋二楼需要从一楼经过，但不能据此就推定被告已将涉案房屋一楼进行交付，交付意味着原告能够对其所租赁的房屋行使合同约定的用途，而不仅仅作为通道功能；其三，若如被告所称其已于2017年3月1日前完成涉案房屋一楼交付义务，但根据此前双方合同约定使用费为先付后用，截止庭审结束，原告亦只向被告支付了涉案房屋二楼的租金，在本案被告提出反诉之前，未有证据显示其曾向原告催讨涉案房屋一楼的占有使用费。综上，被告关于涉案房屋一楼交付时间的意见，本院难以采纳，故以原告自认意见为准，即被告于2017年3月27日将涉案房屋一楼交付原告。关于原告就涉案房屋二楼返还时间问题，根据上述已查明事实，一方面，原告主张依据不足；另一方面，即便原告确于2017年3月26日搬离涉案房屋二楼，但彼时尚未至合同履行届满之日，亦未有证据证明其搬离行为获得被告同意。因此，原告的该项意见本院亦不予采纳，故以被告自认意见为准，即原告于2017年5月8日将涉案房屋二楼返还给被告。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故涉案房屋使用费计算标准应继续参照双方租赁合同约定标准，即0.7元/㎡/天，本院对于被告的该项意见予以支持；原告认为应以被告与案外人中良公司之间的约定标准作为使用费的计算依据，于法无据，本院不予采纳。
综上，原告应按照0.7元/㎡/天为标准，向被告支付自2017年2月1日至2017年5月8日期间涉案房屋二楼(面积为1,760㎡)使用费119,504元；向被告支付自2017年3月27日至2017年5月8日期间涉案房屋一楼(面积为810㎡)使用费24,381元，合计支付涉案房屋使用费143,885元。鉴于原告已付使用费149,893元，故被告应返还原告预付使用费6,008元，本院对于原告要求被告返还使用费的诉讼请求，部分予以支持，金额以6,008元为准；对于被告的反诉请求，本院予以驳回。关于原告要求被告支付预付使用费及押金的相应利息的诉讼请求，双方并无约定，故本院对于原告该项诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)欧阳静与被告(反诉原告)柯顺钦之间就位于上海市松江区塔汇路XXX弄XXX号XXX栋房屋签订的厂房租赁合同无效；
二、被告(反诉原告)柯顺钦于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)欧阳静押金88,000元；
三、被告(反诉原告)柯顺钦于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)欧阳静预付使用费6,008元；
四、驳回原告(反诉被告)欧阳静的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)柯顺钦的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,956元，财产保全费1,224元，反诉案件受理费1,836元，合计诉讼费7,016元，由原告(反诉被告)欧阳静负担1,806元(已付)，被告(反诉原告)柯顺钦负担5,210元(已付1,836元，余款3,374元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，原告(反诉被告)欧阳静可在本判决书送达之日起十五日内、被告(反诉原告)柯顺钦可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 徐星华
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……