河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终1252号
上诉人（原审被告、反诉原告）：漯河市耀华商贸有限公司，住所地漯河市源汇区交通路开发大厦楼下。
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王治国，河南天坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左婷，河南天坤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯卉，女，1982年3月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：管歌，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晰慧，河南国银律师事务所实习律师。
上诉人漯河市耀华商贸有限公司（以下简称耀华商贸公司）因与被上诉人侯卉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初5873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
耀华商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由侯卉承担。事实和理由：1、一审法院片面采信证据，错误认定事实，判令耀华商贸公司返还租金409228.8元明显不当。《租赁合同终止协议书》的内容并非是双方真实意思表示。协议书中虽写明“甲方（耀华商贸公司）在2015年9月28日前退还乙方（侯卉）已支付未使用的商铺租金409228.8元”，但双方真实意思是耀华商贸公司收到侯卉单方违约后为耀华商贸公司找到的新租客交来的租金后，才会退侯卉的租金，且耀华商贸公司已经明确认可同意。该事实有侯卉提交的手机往来短信予以证实。《租赁合同终止协议书》并非是耀华商贸公司与侯卉本人所签，而是耀华商贸公司与张杰签订。签订时，侯卉也并未向耀华商贸公司出示由其本人签名的授权委托书。即使该《租赁合同终止协议书》合法有效，侯卉也无权要求返还租金。依据该协议第2条可知，侯卉应当首先于2015年9月20日完成撤场工作并返还房屋，而后才是耀华商贸公司在2015年9月28日前退还侯卉未使用部分的房租。而侯卉在协议签订后并未按照约定将房屋返还给耀华商贸公司，且截至一审开庭前也未向耀华商贸公司主张过租金返还，因此，该上述期间，侯卉仍持续占有该房屋，耀华商贸公司无义务在其违约在先的情况下，仍然向其返还其实际占有期间的租赁费。2、一审法院判令耀华商贸公司向侯卉支付利息损失，同样于法无据。侯卉并未完成其在《租赁合同终止协议书》签订时已经向张杰出具授权委托书的举证责任。即使该协议的内容系双方真实意思表示，则该协议书在侯卉追认之前，应当属于效力待定的合同，而耀华商贸公司没有义务去履行一个效力待定的合同内容。假如侯卉一审追认合同自始有效，但是该合同约定的付款时间节点已经消灭，耀华商贸公司不可能按照原约定的时间去履行返还义务。而造成上述情况的原因，主要在侯卉，因此，一审判决支持侯卉的利息损失明显不当。
侯卉辩称，侯卉针对张杰出具的委托书在与耀华商贸公司签订涉案协议时已提供给耀华商贸公司，且侯卉亦认可了协议中张杰的签字。侯卉一审提供的证据能够形成完整的证据链，已证明待证事实。耀华商贸公司并未提供任何有效证据证明其主张的侯卉参与了对租赁房屋续签的事宜。侯卉是否继续占用租赁房屋的举证责任应当由耀华商贸公司承担。且耀华商贸公司在一审的反诉状中明确提到“2015年9月20日反诉被告撤离的半年当中新的承租人未缴纳一分租金”，对于侯卉撤离的事实耀华商贸公司已经自认。综上，请求驳回耀华商贸公司的上诉。
侯卉向一审法院起诉请求：1、耀华商贸公司退还侯卉已支付的租金共计409228.8元；2、耀华商贸公司支付自2015年9月28日起至实际还款之日（按中国人民银行同期贷款利率计算）的逾期付款利息；3、本案诉讼费由耀华商贸公司承担。
耀华商贸公司向一审法院反诉请求：1、确认耀华商贸公司和“张杰”2015年8月26日签订的“《租赁合同》终止协议书”无效。2、侯卉向耀华商贸公司支付违约金23.85万元。3、本案的诉讼费由侯卉承担。
一审法院认定事实：2012年7月18日，侯卉与耀华商贸公司签订了两份房屋租赁合同，耀华商贸公司分别将位于郑州市纬五路10号院水利厅社区黄河路临街A01-1号商铺（100平米）、A02-2号商铺（130平米）出租给侯卉用于商业经营。《房屋租赁合同》合同编号A01-1约定：该房屋租赁期间该房屋的租赁期限共5年，自2012年8月25日起至2017年8月24日；合同租期内每年租金为人民币30万元整，该房屋支付租金方式为半年付。《房屋租赁合同》合同编号A01-2约定：该房屋的租赁期限共5年，自2012年8月25日起至2017年8月24日；合同租赁期内前三年每年租金为人民币60万元整，该房屋自2015年8月25日起至2016年8月24日止租金为人民币65.4万元整，该房屋自2016年8月25日起至2017年8月24日止租金为人民币711240元整。2015年8月26日，张杰与耀华商贸公司签订《租赁合同终止协议书》，约定：双方同意于2015年9月20日终止上述两份《租赁合同》，合同终止后双方互不承担违约责任，无需支付违约金；侯卉于2015年9月20日前完成撤场工作并返还房屋。耀华商贸公司在2015年9月28日前退还侯卉已支付未使用（日期：2015年9月21日至2016年2月25日）A01-1商铺租金人民币128687.8元整，A01-2商铺租金人民币280541元整，合计人民币409228.8元整。侯卉称系其委托张杰签订前述《租赁合同终止协议书》，并出具有委托书。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据2012年7月18日，侯卉与耀华商贸公司签订的两份房屋租赁合同，耀华商贸公司分别将位于郑州市纬五路10号院水利厅社区黄河路临街A01-1号商铺（100平米）、A02-2号商铺（130平米）出租给侯卉用于商业经营，双方存在租赁关系。在两份房屋租赁合同履行期间，双方签订《租赁合同终止协议书》，根据该协议书，上述两份《租赁合同》于2015年9月20日终止，合同终止后双方互不承担违约责任，无需支付违约金，侯卉于2015年9月20日前完成撤场工作并返还房屋，耀华商贸公司在2015年9月28日前退还侯卉已支付未使用的两处商铺租金共计409228.8元。双方签订的上述合同均系当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。耀华商贸公司称《租赁合同终止协议书》并非侯卉本人签订，侯卉对张杰的授权不真实，该协议无效，但侯卉对该授权行为及签订的《租赁合同终止协议书》均予以认可，该院对耀华商贸公司的该项辩称意见不予采纳。根据《租赁合同终止协议书》，耀华商贸公司应退还侯卉租金409228.8元，该院对侯卉主张退还租金409228.8元的诉讼请求予以支持。侯卉另主张耀华商贸公司自2015年9月28日应当退还租金之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，该院予以支持。耀华商贸公司辩称侯卉并未按约定撤出承租房屋，但未举证予以证明，该院对其该项辩称意见不予采纳。耀华商贸公司称侯卉承诺找到新的承租人，但双方的合同中并无此项约定，其主张证据不足，且侯卉对此不予认可，该院对其该项辩称意见不予采纳。耀华商贸公司提交其郑州分公司与马斌签订的《租赁协议》，称马斌并未按约交纳房租，但其并无证据证明侯卉参与签订该《租赁协议》，耀华商贸公司郑州分公司若认为马斌违约，可另行向马斌主张违约责任。耀华商贸公司主张侯卉支付违约金23.85万元，但其与侯卉签订的《租赁合同终止协议书》约定合同终止后双方互不承担违约责任，无需支付违约金，故对于耀华商贸公司的该项反诉请求该院不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）漯河市耀华商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）侯卉租金共计409228.8元及该租金的逾期支付利息（自2015年9月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日）。二、驳回被告（反诉原告）漯河市耀华商贸有限公司的反诉请求。本诉案件受理费7528元，由被告（反诉原告）漯河市耀华商贸有限公司负担；反诉案件受理费2439元，由漯河市耀华商贸有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《租赁合同终止协议书》中耀华商贸公司的印章系该公司自愿加盖，对此耀华商贸公司并无异议。在该协议书签订时，耀华商贸公司已经知悉签字人张杰系侯卉的代理人，而侯卉认可张杰在该协议上签字的效力。耀华商贸公司并未主张该协议存在有违反法律、法规禁止性规定的内容。同时，耀华商贸公司虽主张该协议内容并非其真实意思表示，实际事实应为该协议签订的前提条件是侯卉保证新租客已经向耀华商贸公司缴纳租金，但耀华商贸公司并未提供充分的证据证明该主张。据上，一审认定《租赁合同终止协议书》依法成立，对当事人具有法律约束力并无不当。耀华商贸公司在其提交的《民事反诉状》事实和理由部分中载明“自2015年9月20日反诉被告撤离的半年当中，新的承租人未交纳一分租金，也未实际承租”，由此，可以认定耀华商贸公司已经自认侯卉已于2015年9月20日之前撤离涉案的房屋。因此，一审据此判决支持侯卉主张的退还租金并支付相应利息的诉讼请求并无不当。
综上，耀华商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费7528元，由漯河市耀华商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄智勇
审判员 王松洋
审判员 曹逢春
二〇一七年四月十三日
书记员 杨林源