云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终537号
上诉人（原审原告）朱天荣，男，1945年2月6日出生，汉族。
委托代理人刘吉兴、孙红兵，云南同润律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）云南新都昌房地产开发有限公司。
住所：昆明市西山区老海埂路都昌欣界苑*楼。
法定代表人吕国平。
委托代理人李滨，男，1980年6月22日出生，汉族，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明嘉美合房地产经纪有限公司。
住所：昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园**幢*****层****室。
法定代表人徐林。
上诉人朱天荣因与上诉人云南新都昌房地产开发有限公司（以下简称“新都昌公司”）、被上诉人昆明嘉美合房地产经纪有限公司（以下简称“嘉美合公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第799号民事判决，于2016年2月16日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭在2016年4月1日进行了公开开庭审理，上诉人朱天荣的委托代理人刘吉兴，上诉人新都昌公司的委托代理人李滨到庭参加了诉讼，被上诉人嘉美合公司经本院传票传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2012年8月27日，原告（乙方）与被告新都昌公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方开发的都昌欣界苑A幢第26层A-2606号房屋，房屋价款为626990元。付款方式的约定：“一次性付款，付款金额626990元，付款日期2012-8-27。”房屋交付时间的约定：“甲方应于2012-9-28前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”产权登记的约定：“甲、乙双方办理完房屋交接手续，乙方提供办理《房屋所有权证》所需资料后，书面委托甲方办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及资料全部齐备的前提下，甲方在九十日内将需要由甲方提供的相关的资料报送产权登记机关登记备案因此产生的费用由乙方自行承担。因政策、面积误差等导致契税、印花税、维修基金等相关费用变化的，双方在办理房屋交接手续时，按实际应缴数额多退少补。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由乙方自行或者另行委托第三方办理，甲方可提供必要的协助。”被告新都昌公司出具发票确认收到原告交纳的626990元购房款。2013年7月24日，被告新都昌公司向原告出具《情况说明》，称被告新都昌公司承诺90个工作日内将办理都昌欣界苑A2606号房产权证的相关资料递交到产权交易中心。2014年7月11日，原告与朱燕的委托代理人苏强签订《转让书》，约定原告将位于昆明市海埂路185号都昌欣界苑A栋2606室房屋转让给朱燕。合同编号为S住-132，记载买受人为朱燕，出卖人为被告新都昌公司，所购商品房为都昌欣界苑A幢第26层2606号房屋的《商品房购销合同》的落款处没有被告新都昌公司的盖章以及朱燕的签字。一审法院于2015年4月20日向昆明市房屋交易产权管理处发函查询涉案房屋办理房屋所有权证的情况，昆明市房屋交易产权管理处于2015年4月28日向本院回函，称都昌欣界苑A幢第26层A-2606号房屋已备案，备案号KM2014071146390，买受人朱燕，身份证号码532233197711260024。都昌欣界苑项目已通过其审核，可以办理房屋的登记。都昌欣界苑A幢第26层A-2606号房屋，截止到2015年4月28日，开发公司未向其提交资料申办房屋登记。根据惯例昆明市新建商品房项目办理房屋登记手续，都是由买受人委托开发公司进行办理，买受人需提交身份证明、买卖合同、发票、完税证、图纸和委托书。一审法院于2015年8月5日向朱燕询问并制作询问笔录1份，朱燕陈述其委托代理人苏强确与原告签订了《转让书》，但是由于被告新都昌公司打出来的买受人为朱燕的《商品房购销合同》中所记载的房屋面积与原告所签订的《商品房购销合同》中所记载的面积不一致，朱燕的委托代理人苏强没有与被告新都昌公司签订新的《商品房购销合同》，所以《转让书》已经作废，朱燕与原告之间没有发生权利义务的转让，仍应按照原合同来履行，朱燕与被告新都昌公司之间就涉案房屋没有签订过新的《商品房购销合同》。庭审中，原告陈述：原告虽然与朱燕签订《转让书》将涉案房屋转让给朱燕，但是因为朱燕与被告新都昌公司之间就房屋面积未达成一致，朱燕并没有与被告新都昌公司签订《商品房购销合同》，所以原告与朱燕就转让达成解除，双方之间并没有达成涉案房屋的转让，就涉案房屋和被告新都昌公司形成合同关系的仍是原告。被告新都昌公司委托被告嘉美合公司帮其买卖房屋，双方实际买卖涉案房屋的价格为683450元，被告新都昌公司是为了避税才将交易价格写为626990元。朱燕代原告向被告嘉美合公司共计支付了683450元。原告实际支付的款项683450元与合同约定的价款626990元之间的差价是被告嘉美合公司的代销服务费。涉案房屋至今没有交付。原告已经于2013年7月24日之前向被告新都昌公司出具过办理房屋所有权证的授权委托书，办理房屋所有权证所需的相关资料也已经提交。被告新都昌公司陈述：朱燕与被告新都昌公司因为对《商品房购销合同》中房屋面积有争议，所以双方就涉案房屋最后并没有签订过《商品房购销合同》，就涉案房屋与被告新都昌公司成立合同关系的仍是原告，而不是朱燕。被告嘉美合公司对外向客户提供房源找购房人，购房人向被告新都昌公司支付购房款，被告新都昌公司不单独支付被告嘉美合公司报酬，客户支付的购房款之外的款项作为被告嘉美合公司的居间服务报酬。《商品房购销合同》的相对方系本案原告，双方买卖涉案房屋的价格为626990元。款项是由原告支付给被告嘉美合公司，被告嘉美合公司再打到被告新都昌公司的账上，被告新都昌公司于2012年8月3日收到被告嘉美合公司转交原告的购房款626990元。被告新都昌公司已于2012年9月28日前通知原告办理交房手续，但是原告一直没有来办理接房手续。因为原告至今没有向被告新都昌公司提交办理房屋所有权证的相关资料及授权委托书，所以办理房屋所有权证的资料没有交到产权部门，房屋所有权证没有办理。现原告起诉，请求判令：1、解除原告与被告新都昌公司于2012年8月27日签订的《商品房购销合同》，由二被告连带退还原告支付的购房款683450元，并赔偿原告因此受到的损失（自2010年8月5日起以363510元为本金按银行同期贷款利率4倍计算至2015年3月1日止的利息以及自2012年8月27日起以319940元为本金按银行同期贷款利率4倍计算至2015年3月1日止的利息）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院审理后认为：原告与被告新都昌公司于2012年8月27日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告新都昌公司开发的都昌欣界苑A幢第26层A-2606号房屋。2014年7月11日，原告与案外人朱燕的委托代理人苏强签订《转让书》，约定原告将上述房屋转让给案外人朱燕。但案外人朱燕与被告新都昌公司因对上述房屋的面积产生争议而最终没有签订《商品房购销合同》。对此，原告与案外人朱燕均表示双方之间签订的《转让书》已经终止，就涉案房屋形成买卖合同关系的当事人系原告与被告新都昌公司。而被告新都昌公司在庭审中也明确表示就涉案房屋与被告新都昌公司形成买卖合同关系的相对方系原告。原告、被告新都昌公司以及案外人朱燕作为具有民事权利能力和民事行为能力的民事主体在不违反法律，损害国家、集体以及第三人利益的前提下，有权根据自身的意愿为或者不为一定的行为。故基于原告、被告新都昌公司以及案外人朱燕的上述陈述，就涉案房屋形成买卖合同关系的当事人系原告与被告新都昌公司。原告与被告新都昌公司签订的《商品房购销合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。合同中关于产权登记的约定为，在原告与被告新都昌公司办理完交接手续，原告提供办理《房屋所有权证》所需资料，并书面委托被告新都昌公司办理《房屋所有权证》后，被告新都昌公司在90日内将需要由其提供的相关资料报送产权登记机关登记备案。合同签订后，原告依约履行了其付款义务，而涉案房屋的所有权证双方一致陈述没有办理。原告主张是由于被告新都昌公司没有将相关资料报送产权登记机关才导致原告没有办理房屋产权登记手续，被告新都昌公司抗辩是由于原告没有向其提交办理房屋所有权证的相关资料及授权委托书才导致办理产权登记的相关资料没有交到产权登记机关。从被告于2013年7月24日向原告出具的《情况说明》来看，被告新都昌公司承诺于90个工作日内将办理涉案房屋所有权证的相关资料递交到产权登记机关。根据《情况说明》以及合同中关于产权登记的约定，可以推定原告已经将办理产权登记所需由原告提交的资料交付给被告新都昌公司，被告新都昌公司的抗辩意见不予采纳。虽然双方在合同中就被告新都昌公司提交相关资料到产权登记机关登记备案的前提除了原告将办理涉案房屋所有权证的相关资料及手续全部齐备外，还有双方办理完涉案房屋的交接手续，虽然涉案房屋至今没有交付，但是根据《情况说明》可以看出被告新都昌公司已经作出新的承诺，对此原告也无异议。而被告新都昌公司没有将办理涉案房屋所有权证的相关资料递交到产权登记机关，其没有履行主要义务的行为已经构成根本性违约，且导致涉案房屋的产权登记手续一直没有办理，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除其与被告新都昌公司签订的《商品房购销合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告新都昌公司应当向原告退还相应的购房款。至于退还的数额，原告主张购房款为683450元，但就其主张其没有提交相应的证据予以证实，不予采纳。根据《商品房购销合同》以及被告新都昌公司出具的购房款发票，原告买卖涉案房屋支付的购房款为626990元，被告新都昌公司应向原告退还购房款626990元。同时，原告的上述资金在合同履行过程中被占用产生利息损失，被告应当向原告支付626990元从支付的次日起至2015年3月1日止参照中国人民银行规定的贷款利率的标准计算的利息。至于原告向被告新都昌公司支付626990元的时间，原告作为负有履行义务的一方，其未举证证明被告新都昌公司收到上述款项的时间，故本院以被告新都昌公司认可的时间为准，即被告收到上述款项的时间为2012年8月3日。原告要求被告嘉美合公司与被告新都昌公司连带向其退还购房款683450元并赔偿其损失没有事实和法律依据，不予支持。虽然被告嘉美合公司经送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除2012年8月27日原告朱天荣与被告云南新都昌房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》；二、由被告云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告朱天荣购房款626990元，并支付该款项从2012年8月4日起至2015年3月1日止参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算的利息；三、驳回原告朱天荣的其他诉讼请求。本案案件受理费10635元（原告已预交），由被告云南新都昌房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起15日内支付原告朱天荣）。
一审宣判后，朱天荣不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销昆明市西山区人民法院作出的（2015）西法民初字第799号民事判决书第二项、第三项，依法改判为：（一）第一被上诉人和第二被上诉人再退还上诉人购房款56460元，共计应退还683450万元；（二）判决第一被上诉人应当分别从2010年8月5日起按363510元，2012年8月27日按319940元本金依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息直至上述款项支付完毕之日，同时还应判令被上诉人承担相应违约金。2、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费等。事实与理由：一、一审法院判决第一被上诉人退回上诉人626990元购房款错误。根据庭审查明的事实和上诉人提交的付款证据，上诉人的购房款是受第一被上诉人的指令分两次支付的，两次共计支付购房款为683450元。其中第二次支付的319940元，上诉人是依据（2012）西法民初字第2856号民事调解书确定的总房款683450元的差价将319940元支付到嘉美合公司法定代表人徐林账户上的。既然被上诉人指令第二被上诉人的法定代表人徐林代为收购房款，第一被上诉人就应当对此行为承担责任。所以，第一被上诉人退回上诉人的购房款应当为上诉人实际支付的683450元。二、一审法院认定被上诉人从2012年8月4日起至2015年3月1日止以626990元为本金参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算利息也是错误的。第一，上诉人支付的款项时间，分别为2010年8月5日支付了363510元，2012年8月27日支付了319940元。计算利息的起止时间应当分别从2010年8月5日以363510元和2012年8月27日以319940元开始计算直至全部房款付清之日止。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，利息计算的标准是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
新都昌公司也不服判决，提出上诉并答辩称：一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。请求撤销一审判决驳回被上诉人（原审原告）的全部诉讼请求，判令被上诉人（原审原告）承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审未对被上诉人（原审原告）是否履行提交办理房屋产权登记所需材料这一关键事实进行调查核实，判决无依据，侵害了上诉人新都昌公司的合法权益。在一审过程中，上诉人结合所提交证据材料多次强调，上诉人未向房产管理部门提交被上诉人所购买房屋的产权证办理资料，是因为被上诉人（原审原告）未向上诉人提交办理房屋产权证所需的资料（这些资料包括购房人的委托书、购房人的契税完税凭证等等），对这一客观事实，一审法庭也向昆明市房产交易中心产权处发函咨询，查询结果记载由买受人委托开发公司进行办理，买受人需提交身份证明、买卖合同、发票、完税证、图纸、委托书，这些关于办理房屋产权证所需资料的记载陈述与上诉人在一审法庭审理中的阐述是一致的。然而对此问题，被上诉人（原审原告）并无证据证明其已按规定向上诉人提交了相应材料，一审法庭在没有对被上诉人（原审原告）是否履行提交办理房屋产权登记所需材料这一关键事实进行调查核实就作出的判决，没有事实依据，侵害了上诉人新都昌公司的合法权益。二、一审判决在无事实和证据依据的情形下，仅依据上诉人出具的《情况说明》主观武断地推定被上诉人将办证资料交给了上诉人并据此认定上诉人构成根本违约，据此判决解除本案《商品房购销合同》，由上诉人（原审被告）承担退款、利息支付、案件受理费，无事实和法律依据，判决违背了客观事实，侵害了上诉人的合法权益。
就新都昌公司的上诉请求及事实理由，上诉人朱天荣答辩认为没有事实依据不能成立，请求二审予以驳回。
被上诉人嘉美合公司经本院传票依法传唤未到庭答辩。
二审中，经询问对一审认定事实的意见。上诉人朱天荣异议认为涉案房款应为683450元而非626990元，其他事实无异议，也未提交新的证据。上诉人朱天荣的异议因有（2012）西法民初字第2856号民事调解书裁明的内容予以认印证，本院予以确认。上诉人新都昌公司则异议认为，一审判决未对上诉人朱天荣是否缴清涉案房屋的税款进行调查核实确认，同时申请二审对该事实进行调查取证。对新都昌公司异议的事实，朱天荣予以认可，但同时抗辩认为，因新都昌公司未能按合同约定为朱天荣办理完备案登记，故其无法缴纳相应契税，实际上涉案房产不能办理房产证。对上诉人新都昌公司异议的事实因新都昌公司认可，本院予以认定。二审中上诉人新都昌公司也未提交新的证据。对经一审审理确认的其他案件事实，因当事人双方无异议，本院依法予以认定。
另外，根据生效的（2012）西法民初字第2856号民事调解书、中国建设银行转账支票存根及朱燕银行卡交易明细。本院补充认定本案部分事实，即：涉案房屋的总房款为683450元，全部付至被上诉人嘉美合公司名下，新都昌公司收到嘉美合公司转付的购房款为626990元，尚有56460元涉案购房款在嘉美合公司处。
归纳双方的诉辨主张，本案的争议是：1、两上诉人之间的《商品房购销合同》是否应予解除？2、上诉人朱天荣主张的原审两被告还应再退还其购房款56460元的请求是否成立？3、上诉人朱天荣主张退还购房款的利息应从两次缴款时间分别起算的观点是否成立？
一、关于两上诉人之间的《商品房购销合同》是否应予解除的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定。在约定或法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同并要求赔偿。本案中，对办理涉案房屋所有权登记双方合同有约定，而后根据上诉人朱天荣提交的新都昌公司2013年7月24日出具的《情况说明》，新都昌公司对办理涉案房屋产权证事宜又作出承诺，但时至上诉人朱天荣起诉之日即新都昌公司承诺的递交办证资料期限届满一年后，朱天荣仍无法办理所购房屋所有权登记，上诉人朱天荣因此认为新都昌公司已根本违约，要求解除合同。而上诉人新都昌公司认为，造成不能办证的原因，系由于朱天荣未能提交涉案房屋完税的凭证等办证所需的材料所致，其没有任何违约行为，合同应当履行，不应解除。对此本院认为，在不能确认朱天荣是否能配合将办证资料交齐的情况下，上诉人新都昌公司就作出“承诺90个工作日将涉案房产办证所需资料递交产权中心的”的意思表示，在承诺的事项不能兑现时，其应承担一定过错，且根据本案查明的事实，在新都昌公司作出承诺之前，即在2013年7月11日涉案房屋就已备案到了案外人朱燕名下，因此即便是朱天荣提供了新都昌公司所述的全部所需办证材料，新都昌公司也已经不能完成其承诺的为上诉人朱天荣办理房屋所有权登记的交件事宜，也就是在目前的情况下，新都昌公司事实上已无法为上诉人朱天荣办理涉案房屋所有权登记的手续，对不能交件办证，新都昌公司并无证据证明朱天荣存在过错，而作为出卖人，新都昌公司在无证据证明其将出售给朱天荣的房屋备案在案外人名下是根据朱天荣的指示而为，其明显存在过错。依法作为买受人的上诉人朱天荣有权要求解除合同并要求赔偿，一审法院判决解除双方之间的《商品房购销合同》，处理并无不当，本院予以维持。另，案外人朱燕虽然未与上诉人新都昌公司签订《商品房购销合同》，而涉案房屋备案登记在其名下，由于其与上诉人朱天荣系父女关系，其委托代理人苏强与其父亲朱天荣签订了《转让书》约定将涉案房屋由其父亲转让朱燕，即其取得涉案房屋的备案登记，也是缘于其父亲与新都昌公司的《商品房购销合同》，故在其父亲解除与新都昌公司的《商品房购销合同》的情况下，其负有协助配合新都昌公司办理解除涉案房屋的备案登记的义务。
二、关于原审两被告是否应再退还朱天荣56460元购房款的问题。本院认为，根据生效的（2012）西法民初字第2856号民事调解书、涉案房屋的总房款为人民币683450元，全部付至被上诉人嘉美合公司名下，扣除嘉美合公司转给上诉人新都昌公司的626990元，嘉美合公司还持有56460元购房款。该56460元购房款从生效的调解书看，并没有明确约定为佣金或别的费用，故在涉案的《商品房购销合同》解除的情况下，嘉美合公司再持有该笔购房款没有依据，应退还交款人朱天荣。一审法院对此事实认定不清，处理不当，本院予以纠正。
三、关于涉案所退购房款的利息应从什么时间起算的问题。上诉人朱天荣主张退还购房款的利息应从两次缴款时起分别起算。对此本院认为，上诉人朱天荣主张的时间，系双方间的《商品房购销合同》的正常履行中的付款时间，合同解除的事由尚未发生，上诉人朱天荣主张以该时间起算利息没有事实依据，本院不予支持。结合本案事实，本院酌情考虑，由新都昌公司在其作出《情况说明》所承诺的时间（2013年7月24日）起至承诺的90日期限届满的次日，即2013年10月25日起为计算退还购房款利息的起算时间。
综上所述，上诉人新都昌公司的上诉请求没有事实依据不能成立，本院不予支持，上诉人朱天荣的上诉请求部分成立，一审判决对此认定事实不清，处理不当，本院予以改判。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项，第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第799号民事判决第一项，即：“一、解除2012年8月27日原告朱天荣与被告云南新都昌房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》；”
二、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第799号民事判决第二、三项，即：“二、由被告云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告朱天荣购房款626990元，并支付该款项从2012年8月4日起至2015年3月1日止参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算的利息；三、驳回原告朱天荣的其他诉讼请求；”
三、由云南新都昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告朱天荣购房款626990元，并支付该款项从2013年10月25日起至2015年3月1日止参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算的利息；
四、由昆明嘉美合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十内退还朱天荣购房款人民币56460元，并支付该款项从2013年10月25日起至2015年3月1日止参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率的标准计算的利息；
五、驳回云南新都昌房地产开发有限公司的上诉请求；
六、驳回朱天荣的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币10635元，由云南新都昌房地产开发有限公司承担。二审案件受理费人民币10635元，9571.5元由云南新都昌房地产开发有限公司承担，1063.5元由昆明嘉美合房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年四月十八日
书记员 仝倩华