广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1840号
上诉人(原审被告）：清远市富荣市场物流有限公司。
法定代表人：林志平，董事长。
委托代理人：潘兆祥，广东红棉律师事务所律师。
委托代理人：罗金洪，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广东汇家美物业发展有限公司。
法定代表人：郑灿，总经理。
委托代理人：庄武，湖南公言律师事务所律师。
上诉人清远市富荣市场物流有限公司因与被上诉人广东汇家美物业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人清远市富荣市场物流有限公司上诉请求：撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6129号民事判决，改判驳回被上诉人广东汇家美物业发展有限公司全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费由被上诉人广东汇家美物业发展有限公司负担。事实和理由：一、广东汇家美物业发展有限公司作为上诉人的招标代理人，利用代理人的身份，自己招标、自己投标、自己中标，广东汇家美物业发展有限公司的行为违反招标投标法关于招标代理人不得参与投标的规定，因此，广东汇家美物业发展有限公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》均无效；二、《前期物业服务合同补充协议》在物业管理承包费用标准条款中明确备注“甲方按实际移交乙方进行物业服务的面积核算支付乙方承包费”，在合同履行时，双方已经实际变更了计费方式，即按广东汇家美物业发展有限公司派驻人员的费用为标准支付，上诉人已经每月实际付清了费用，一审判决仍然按照全部建筑面积计算每月231006.91元费用，与案件事实不符。
被上诉人广东汇家美物业发展有限公司辩称，本案双方在平等自愿的基础上协商一致并签订《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》，并未违反法律规定，合同有效；一审判决基于合同的约定以及被上诉人依约对涉案物业进行了全面管理的事实，判令清远市富荣市场物流有限公司依约支付拖欠的费用及滞纳金，并无不妥；一审判决根据合同相对性原理认定被上诉人与中国铁塔股份有限公司清远市分公司签订的《2015年清远华清工业园1（清远农批市场）新建铁塔项目设备代管合同》有关的纠纷与本案属不同的法律关系，符合法律规定；清远市富荣市场物流有限公司如何发放其员工工资，与被上诉人无关。
广东汇家美物业发展有限公司向一审法院起诉请求：一、判令清远市富荣市场物流有限公司支付物业服务费及滞纳金共计1831138.60元；二、判令清远市富荣市场物流有限公司负担所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月18日，清远市富荣市场物流有限公司动工建设开发清远富荣农副食品批发市场，同时正式开放其营销中心对外租售商铺。为管理清远农批工程建设及其前期物业，清远市富荣市场物流有限公司选聘广东汇家美物业发展有限公司为清远富荣农副食品批发市场一期提供前期物业管理服务。2013年11月10日，广东汇家美物业发展有限公司（乙方）与清远市富荣市场物流有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》,约定：一、物业基本情况：物业名称清远富荣农副食品批发市场一期；物业类型商业；建筑面积49182.33平方米。二、服务内容与质量：合同签订生效后，乙方应当前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时解决；甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方。……。物业服务费用：物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，标准商业物业5元/平方米。物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；……。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。合同期限自2013年11月18日起至2015年11月17日。2013年12月6日,双方又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理服务期限暂定2014年6月28日至2015年6月27日（具体进场时间以甲方通知公函为准）；甲方委托乙方的管理事项：市场治安管理、卫生清洁管理、设备维护保养、市场日常经营维护等事宜承包，但乙方不能参与市场经营事项；物业收费事宜由甲方指定人员收取相关费用后由甲方按承包总费支付给乙方，乙方不得介入所有收费事项；……；费用结算：以物业管理承包方式结算，标准如下：项目为商铺，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。……；付款方式：从合同约定进场日期起由甲方次月10日前按月转账统一支付给乙方，乙方3日内开具发票给甲方，如甲方延迟付款则按总费的1%按日计滞纳金。……。2014年11月12日，清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司发出《通知》，通知广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日开始进驻。随后，广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理。广东汇家美物业发展有限公司在管理期间，清远市富荣市场物流有限公司支付广东汇家美物业发展有限公司共1534814.57元，其中:2015年1月12日支付2014年11月费用65000元；2015年2月11日支付2014年12月费用124196.71元；2015年3月20日支付2015年1月费用123625.32元；2015年4月27日支付2月费用121015.51元；2015年5月28日支付3月费用120000元；2015年6月30日支付4月费用133000元；2015年7月24日支付5月费用130000元；2015年8月21日支付6月费用118348.55元；2015年9月25日支付7月费用120129.48元；2015年11月3日支付8月费用117215元；2015年11月20日支付9月费用121368元；2015年11月26日支付10月费用119464元；2015年11月27日支付11月费用121452元。清远市富荣市场物流有限公司提供了广东汇家美物业发展有限公司与中国铁塔股份有限公司清远市分公司签订的《2015年清远华清工业园1（清远农批市场）新建铁塔项目设备代管合同》，认为广东汇家美物业发展有限公司未经其同意，擅自将位于农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，应予以返还已收的当年租金18000元。广东汇家美物业发展有限公司主张此合同是其与第三方签订的合同与本案无关。清远市富荣市场物流有限公司提供一份由广东汇家美物业发展有限公司于2014年11月9日发出的《关于前期物业进驻费用的函》，内容为：根据2013年12月6日与贵司签订的《前期物业服务合同补充协议》，物业管理费按承包方式进行结算，我司本着友好长期合作的态度，考虑到贵司按合同结算，成本支出过高，故根据前期实际派驻人员按如下标准从2014年11月13日（贵司要求的进场时间）至2015年11月30日进行服务费用结算。进驻人员费用一览表（略），共21人，月度费用合计142311.63元。除以上人员外，如因工作需要陆续增加人员，则从入职时起按上述人工费标准增加费用。清远市富荣市场物流有限公司的法定代表人在上述函件中加具“试业前按以上工资标准计算”。清远市富荣市场物流有限公司提供的此函件，没有双方的盖章，也没有广东汇家美物业发展有限公司法定代表人的签名。广东汇家美物业发展有限公司对上述函件的真实性不予认可，认为是清远市富荣市场物流有限公司单方变更。清远市富荣市场物流有限公司主张函件是用广东汇家美物业发展有限公司的信纸所写，但没有提供证据原件。2015年10月28日，清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司发出《通知》，内容为决定在协议期满后不再与广东汇家美物业发展有限公司续签合同，广东汇家美物业发展有限公司须在2015年11月30日前办理移交手续，并撤出所派驻的全部人员，完善移交手续后，于2015年12月31日前向广东汇家美物业发展有限公司付清有关费用。清远市富荣市场物流有限公司提供广东汇家美物业发展有限公司的员工罗计房的《情况说明》，主张广东汇家美物业发展有限公司向其报账领款数额与发放员工的工资存在差异，认为清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司支付的工资中实际上己经包含应支付给广东汇家美物业发展有限公司的管理成本及利润。
原审法院审理认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，并不违反相关规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议焦点：对《关于前期物业进驻费用的函》的真实性是否确认问题。清远市富荣市场物流有限公司主张双方管理费是以广东汇家美物业发展有限公司实际派驻人员进行服务费用结算，提供了《关于前期物业进驻费用的函》作为依据。由于广东汇家美物业发展有限公司对该函件的内容并不认可，且该函件没有广东汇家美物业发展有限公司的盖章或其法定代表人的签名，清远市富荣市场物流有限公司也没有提供该函件的原件进行核对，对其真实性不予认定。故清远市富荣市场物流有限公司应根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的约定，向广东汇家美物业发展有限公司支付物业服务费。根据双方约定，广东汇家美物业发展有限公司的物业服务费以物业管理承包方式结算，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理，其物业服务费总额为2910687.07元，期间清远市富荣市场物流有限公司已支付1534814.57元，对比尚欠1375872.50元。至于广东汇家美物业发展有限公司请求清远市富荣市场物流有限公司支付延付滞纳金的问题。根据双方在《前期物业服务合同补充协议》约定的付款方式：“从合同约定进场日期起由甲方次月10日前按月转账统一支付给乙方，乙方3日内开具发票给甲方，如甲方延迟付款则按总费的1%按日计滞纳金。”广东汇家美物业发展有限公司在起诉时，主张滞纳金按银行同期贷款利率的四倍计算，予以准许。由于清远市富荣市场物流有限公司每月均迟于合同约定的时间付款，且在广东汇家美物业发展有限公司退场后没有支付过款项，为便于计算，按清远市富荣市场物流有限公司每月欠交款项为基数，按约定从应付款的下一个月的11日起计付至2016年10月31日；所欠管理费总和1375872.50元从2016年11月1日起至付清款日止。滞纳金计算基数及起算时间如下：73604.15元从2014年12月11日起；106810.20元从2015年1月11日起；107381.59元从2015年2月11日起；109991.40元从2015年3月11日起；111006.91元从2015年4月11日起；98006.91元从2015年5月11日起；101006.91元从2015年6月11日起；112658.36元从2015年7月11日起；110877.43元从2015年8月11日起；113791.91元从2015年9月11日起；109638.91元从2015年10月11日起；111542.91元从2015年11月11日起；109554.91元从2015年12月1日起。至于清远市富荣市场物流有限公司主张广东汇家美物业发展有限公司支付其员工的工资与广东汇家美物业发展有限公司上报清远市富荣市场物流有限公司员工工资数额有差异，认为清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司支付的工资中实际上己经包含应支付给广东汇家美物业发展有限公司的管理成本及利润。如上所述，双方约定了管理费的标准，清远市富荣市场物流有限公司应支付广东汇家美物业发展有限公司的管理费中，包含了广东汇家美物业发展有限公司向管理人员发放的工资待遇等费用，广东汇家美物业发展有限公司向员工发放多少工资与清远市富荣市场物流有限公司并没有关联性，故认为清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司支付的工资中实际上己经包含应支付给广东汇家美物业发展有限公司的管理成本及利润并没有依据，不予采纳。至于清远市富荣市场物流有限公司主张广东汇家美物业发展有限公司擅自将位于农批市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，应予以返还已收的当年租金18000元，与本案属不同的法律关系，清远市富荣市场物流有限公司可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，作出如下判决：一、清远市富荣市场物流有限公司在判决生效之日起三天内向广东汇家美物业发展有限公司支付物业管理费1375872.50元；二、清远市富荣市场物流有限公司在判决生效之日起三天内向广东汇家美物业发展有限公司支付延迟付款滞纳金(其中：73604.15元从2014年12月11日起；106810.20元从2015年1月11日起；107381.59元从2015年2月11日起；109991.40元从2015年3月11日起；111006.91元从2015年4月11日起；98006.91元从2015年5月11日起；101006.91元从2015年6月11日起；112658.36元从2015年7月11日起；110877.43元从2015年8月11日起；113791.91元从2015年9月11日起；109638.91元从2015年10月11日起；111542.91元从2015年11月11日起；109554.91元从2015年12月1日起。以上均计付至2016年10月31日止，按银行同期贷款利率的四倍计算)；三、清远市富荣市场物流有限公司在判决生效之日起三天内向广东汇家美物业发展有限公司支付延迟付款滞纳金（以1375872.50元为基数，从2016年11月1日起至付清款日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）。案件受理费21280元，由清远市富荣市场物流有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年8月18日，清远市富荣市场物流有限公司动工建设开发清远富荣农副食品批发市场，同时正式开放其营销中心对外租售商铺。为管理清远农批工程建设及其前期物业，清远市富荣市场物流有限公司选聘广东汇家美物业发展有限公司为清远富荣农副食品批发市场一期提供前期物业管理服务。清远市富荣市场物流有限公司作为甲方与广东汇家美物业发展有限公司作为乙方于2013年11月8日签订《前期物业招投标服务协议》，由清远市富荣市场物流有限公司委托广东汇家美物业发展有限公司办理清远富荣农副食品批发市场前期物业服务招投标相关手续，并于第5点约定双方在一周内签订前期物业管理服务的补充协议。清远市富荣市场物流有限公司于2013年11月11日向广东汇家美物业发展有限公司支付了《前期物业招投标服务协议》约定的费用33000元。2013年11月10日，广东汇家美物业发展有限公司（乙方）与清远市富荣市场物流有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。2013年12月6日,清远市富荣市场物流有限公司与广东汇家美物业发展有限公司又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理服务期限暂定2014年6月28日至2015年6月27日（具体进场时间以甲方通知公函为准）；甲方委托乙方的管理事项：市场治安管理、卫生清洁管理、设备维护保养、市场日常经营维护等事宜承包，但乙方不能参与市场经营事项；物业收费事宜由甲方指定人员收取相关费用后由甲方按承包总费支付给乙方，乙方不得介入所有收费事项；……；费用结算：以物业管理承包方式结算，标准如下：项目为商铺，管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元。备注：甲方按实际移交乙方进行物业服务的面积核算支付乙方承包费。……；付款方式：从合同约定进场日期起由甲方次月10日前按月转账统一支付给乙方，乙方3日内开具发票给甲方，如甲方延迟付款则按总费的1%按日计滞纳金。……。2014年11月12日，清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司发出《通知》，通知广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日开始进驻。随后，广东汇家美物业发展有限公司从2014年11月13日至2015年11月30日对约定的物业进行了管理。广东汇家美物业发展有限公司在管理期间，清远市富荣市场物流有限公司通过由其法定代表人向广东汇家美物业发展有限公司法定代表人或其他人员个人帐户转账的方式支付了合共1534814.57元，其中:2015年1月12日支付2014年11月费用65000元；2015年2月11日支付2014年12月费用124196.71元；2015年3月20日支付2015年1月费用123625.32元；2015年4月27日支付2月费用121015.51元；2015年5月28日支付3月费用120000元；2015年6月30日支付4月费用133000元；2015年7月24日支付5月费用130000元；2015年8月21日支付6月费用118348.55元；2015年9月25日支付7月费用120129.48元；2015年11月3日支付8月费用117215元；2015年11月20日支付9月费用121368元；2015年11月26日支付10月费用119464元；2015年11月27日支付11月费用121452元。广东汇家美物业发展有限公司与中国铁塔股份有限公司清远市分公司签订了《2015年清远华清工业园1（清远农批市场）新建铁塔项目设备代管合同》，由广东汇家美物业发展有限公司将位于清远富荣农副食品批发市场1号楼4层西边楼的楼顶场地出租给中国铁塔股份有限公司清远市分公司使用，广东汇家美物业发展有限公司收取当年租金18000元。清远市富荣市场物流有限公司提供一份由广东汇家美物业发展有限公司于2014年11月9日发出的《关于前期物业进驻费用的函》，内容为：根据2013年12月6日与贵司签订的《前期物业服务合同补充协议》，物业管理费按承包方式进行结算，我司本着友好长期合作的态度，考虑到贵司按合同结算，成本支出过高，故根据前期实际派驻人员按如下标准从2014年11月13日（贵司要求的进场时间）至2015年11月30日进行服务费用结算。进驻人员费用一览表（略），共21人，月度费用合计142311.63元。除以上人员外，如因工作需要陆续增加人员，则从入职时起按上述人工费标准增加费用。清远市富荣市场物流有限公司的法定代表人在上述函件中加具“试业前按以上工资标准计算”。清远市富荣市场物流有限公司提供的此函件，没有双方的盖章，也没有广东汇家美物业发展有限公司法定代表人的签名。清远市富荣市场物流有限公司主张函件是用广东汇家美物业发展有限公司的信纸所写，但没有提供证据原件。2015年10月28日，清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司发出《通知》，内容为决定在协议期满后不再与广东汇家美物业发展有限公司续签合同，广东汇家美物业发展有限公司须在2015年11月30日前办理移交手续，并撤出所派驻的全部人员，完善移交手续后，于2015年12月31日前向广东汇家美物业发展有限公司付清有关费用。清远市富荣市场物流有限公司提供广东汇家美物业发展有限公司的员工罗计房的《情况说明》，拟证实广东汇家美物业发展有限公司向清远市富荣市场物流有限公司报账领款数额与发放员工的工资存在差异，清远市富荣市场物流有限公司向广东汇家美物业发展有限公司支付的工资中实际上己经包含应支付给广东汇家美物业发展有限公司的管理成本及利润。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕清远市富荣市场物流有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的效力应如何确定；二、清远市富荣市场物流有限公司是否有拖欠广东汇家美物业发展有限公司物业服务费，应否支付拖欠的款项及滞纳金。
关于《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的效力应如何确定的问题。清远市富荣市场物流有限公司上诉认为广东汇家美物业发展有限公司作为招标代理人，利用代理人的身份中标，违反招标投标法关于招标代理人不得参与投标的规定，《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》因而无效。对此，经对《前期物业招投标服务协议》相关条款内容进行分析，《前期物业招投标服务协议》不符合《中华人民共和国招标投标法实施条例》第十四条规定所述的委托代理招标合同特征，广东汇家美物业发展有限公司并非《中华人民共和国招标投标法》第十三条所规定的招标代理机构。特别是在《前期物业招投标服务协议》第5点，双方已经约定了在一周内签订前期物业管理服务的补充协议。从双方后续履行合同的客观情况反映，清远市富荣市场物流有限公司与广东汇家美物业发展有限公司随后相继签订了《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》，正式确立了物业服务合同关系。可见，清远市富荣市场物流有限公司与广东汇家美物业发展有限公司签订《前期物业招投标服务协议》的真正目的在于确立物业服务合同关系，并由广东汇家美物业发展有限公司负责办理招标投标手续和物业管理合同备案事项。广东汇家美物业发展有限公司上诉主张适用《中华人民共和国招标投标法》的相关规定宣告《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》无效，依据并不充分，本院不予采信。
关于清远市富荣市场物流有限公司是否有拖欠广东汇家美物业发展有限公司物业服务费，应否支付拖欠的款项及滞纳金的问题。广东汇家美物业发展有限公司在本案中主张清远市富荣市场物流有限公司每月均有拖欠部分物业服务费，对此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定确立的举证责任分配原则，广东汇家美物业发展有限公司应当对清远市富荣市场物流有限公司拖欠其物业服务费的事实承担相应的举证责任。广东汇家美物业发展有限公司主张的主要依据是《前期物业服务合同补充协议》费用结算中“管理费用标准4.5元/平方米/月，建筑面积51334.87平方，月度管理费231006.91元”的约定。对此，本院注意到，《前期物业服务合同补充协议》费用结算条款中还有备注内容为“甲方按实际移交乙方进行物业服务的面积核算支付乙方承包费”。由此可见，《前期物业服务合同补充协议》费用结算约定中的“月度管理费231006.91元”并非确定数额，具体的数额还应按清远市富荣市场物流有限公司实际移交广东汇家美物业发展有限公司进行物业服务的面积核算。因此，广东汇家美物业发展有限公司还应对清远市富荣市场物流有限公司是否有拖欠物业服务费以及拖欠的具体数额继续承担举证责任。但广东汇家美物业发展有限公司在本案中未能提供该部分证据对其主张予以证实，广东汇家美物业发展有限公司依法应当承担相应的不利后果。同时，从本案双方实际履行合同情况以及每月费用核算及支付的过程反映，清远市富荣市场物流有限公司在经过审核广东汇家美物业发展有限公司派驻人员等其他相关费用后，再向广东汇家美物业发展有限公司支付相应款项。广东汇家美物业发展有限公司又未能提供相关证据证实其曾因清远市富荣市场物流有限公司拖欠了部分物业服务费用提出过异议。综合以上情况分析，广东汇家美物业发展有限公司在本案中主张清远市富荣市场物流有限公司每月均有拖欠部分物业服务费，缺乏相关依据。
综上，清远市富荣市场物流有限公司上诉主张其已经每月足额支付物业服务费，理据充分，本院予以采信。原审判决认定事实及适用法律不当，未能正确审查证据证明力，实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初6129号民事判决；
二、驳回广东汇家美物业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费21280元，由广东汇家美物业发展有限公司负担。二审案件受理费21280元，由广东汇家美物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 钟莹莹
审判员 成振平
二〇一七年十二月二十九日
书记员 汤有金