镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1111民初3271号
原告：镇江市旭润房地产开发有限公司，住所地镇江市润州区七里甸街道天桥路5号旭辉时代大厦26楼，统一社会信用代码91321100559267494Y。
法定代表人：侯波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：潘忠、丁红枫，江苏国美律师事务所律师。
被告：万杰，男，1982年2月出生，汉族，现住镇江市。
原告镇江市旭润房地产开发有限公司（以下简称：旭润开发公司）诉被告万杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，依法由审判员戴倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭润开发公司的委托诉讼代理人潘忠、被告万杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金301358.76元，承担自2015年6月20日起至2017年7月25日止逾期支付房屋租金的违约金117144.96元，并承担自2017年7月26日起至实际支付房屋租金之日止以301358.76元为基数按每天万分之十计算的违约金；2、请求判令被告承担原告支出的律师代理费33480元。事实和理由：2014年5月2日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告开发建设的时代华府6号楼一层105号店铺，租赁期限为5年。合同对装修免租期，每年的租金及违约金等作出了约定。合同签订后，被告未�全面履行合同，拖欠原告租金，故原告诉至本院提出上述诉讼请求。
原告就其诉称提供如下证据材料：
1、产权证一份；
2、租赁合同一份；
3、催款函，律师函一组；
4、委托代理合同及律师代理费发票各一份。
被告辩称:当初原告招商时，说这边是建材城，入住率达到了70%-80%，几年过去了，旭辉时代城一直没有开业过。第一年交了房租，第二、三年就没有人来收房租，我也没有收到催款通知。我亏损了几十万元，要求与被告协商解决，予以减让部分房租。
被告就其辩称提供原、被告协商时算租金的打印件一份。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。本院经审理认定以下事实：位于镇江市××时代华府××室属于原告所有，建筑面积为104.91平方米。2014�5月4日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将上述房屋租赁给被告经营，租赁期限为5年，即从2014年7月1日起算，原告给予被告60天的装修免租期，除因原告原因导致免租装修期的天数不足60日外，否则按2014年7月1日当日为计租日。合同第五条，租金、费用及支付方式约定，第一年、第二年的租金为每月7977.53元，第三年的租金为每月8360.45月，第四年的租金为8775.28元。合同第5.1.1.2约定，租金第一年免6个月，第二年、第三年各免3个月。同时约定，如合同期限内商户不存在拖欠租金，并配合物业管理，该商户存在约定当年度享受免租期的，该免租期享用的时间定为当年度的最后月份。合同第5.1.2条约定，被告应按照先付后用的原则，于签订合同之日起7个工作日内一次性向原告缴付合同约定首年6个月的基本租金即47865.2元作为预付租金，之后每12个月为一期支付租金，在每一期最后一个日历月20日前向原告预付下一期的租金。合同第14.1.3约定，本合同任何条款所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失或为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。合同第16.2.1条约定，被告未按合同约定交纳费用的，需按照每日1‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告交付了租赁房屋，被告支付了租金47865.2元，此后的房屋租金，被告未再支付。2016年11月4日及2017年5月24日，原告分两次发律师函和催收函给被告，要求其交纳所拖欠的房屋租金。2017年7月26日，原告与江苏国美律师事务所签订委托代理合同，委托江苏国美律师事务所代理原告与被告之间的诉讼案件，为此原告支付律师代理费33480元。
对于租金的起算时间，原告陈述在签订合同时即交付了房屋，故扣除�租期应从2014年7月1日开始计租。根据被告提供的双方协调时算租金的打印件反映，租金的起算时间应从2014年9月1日计租，且被告称在诉讼后与原告方营销人员协商的过程中，对方在第一年的租金计算中是扣减了这两个月的租金的，且统一对租赁户在原合同同意每年减免租金的基础上又每户减让了4个月，且被告已在2017年6月1日将房屋钥匙交给了原告的管理人员，现该房屋由隔壁的商户临时堆放物品，故房屋租金应该计算至2017年6月1日止。后经本院调查，位于被告所租房屋隔壁的商户赛华集成吊顶的张华出具说明，证明了被告的上述陈述。原告对被告陈述的上述协调的过程不予认可，并提出除第一年的租金，被告按约交纳，故第一年按合同约定减让6个月，第二、三年，原告未按约交纳租金，故不再享受双方约定的减免房租。
原告主张租金构成：第二年租金�从2015年7月1日至2016年6月30日）欠款是95730元（7977.53元×12个月），第三年租金（从2016年7月1日至2017年6月30日）欠款是100325.4元（8360.45元×12个月），第四年的租金从2017年7月1日计算至2018年6月30日欠款是105303.36元（8775.28元×12个月），累计欠租金301358.76元。
原告主张的违约金是按照合同约定每一期交纳租金的时间计算被告逾期的天数，再以应交纳的租金为基数，按照每日1‰计算为117144.96元。
本院认为：原、被告签订的租赁合同成立、有效。根据合同的约定，被告应按期交纳房租。被告以旭润时代华府建材城未开业，自己生意亏损为由，而不交纳房租，理由不能成立。考虑到本案的具体案情，对于双方合同中所约定的每年减免房租的约定，本院认为本案中仍应适用，且对于首期租金的计租时间，亦应采信被告的陈述，从2014年9月1日计租。被告已于2017年6月1日实际搬出，不再租赁，而被告所涉的房屋已由他人在使用，故原告向被告主张的房租应计算至2017年6月1日止。故截止至2017年6月1日，被告应支付的租金为第二年租金（从2015年7月1日至2016年6月30日）欠款是55842.71元[7977.53元×（12个月-2个月-3个月）]，第三年租金（从2016年7月1日至2017年6月1日）欠款是66083.6元[8260.45元×（12个月-3个月-1个月）]，以上累计欠租金为121926.31元。
对于原告主张的违约金，合同中所约定的违约金的计算标准过高，本院酌情降低按照同期银行贷款利率标准计算。
对于原告主张的律师费，双方在合同中有明确约定，该费用已经实际发生，本院酌情确定由被告承担原告律师费7000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告万杰于本判决生效之日起支付原告镇江市旭润房地产开发有限公司截止至2017年6月1日的房屋租金121926.31元及违约金（按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算，其中以55842.71元为基数，从2015年6月20日起算，另以66083.6元为基数，从2016年6月20日起算，均计算至被告实际付款之日止）。
二、被告万杰于本判决生效之日起十日内支付原告镇江市旭润房地产开发有限公司支付的律师费7000元。
三、驳回原告镇江市旭润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4040元，由原告镇江市旭润房地产开发有限公司负担2020元，由被告万杰负担2020元。案件受理费已由原告全部预交本院，故被告应将所负担的案件受理费连同上述还款一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
（附上诉须知）
审判员 戴 倩
二〇一七年十一月六日
书记员 陈文娟