广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17043号
上诉人（原审原告）：陈泽林，男，1970年4月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：窦智，男，1966年4月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原审第三人：广州源起商贸有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：林学平，该公司总经理。
原审第三人：林学平，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省汕头市。
两原审第三人共同委托代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。
上诉人陈泽林因与被上诉人窦智、原审第三人广州源起商贸有限公司（以下简称源起公司）、林学平案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈泽林上诉请求：1.撤销广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初x号民事判决；2.判令立刻停止对其购买的广州市越秀××××房的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.确认其与源起公司达成的《房屋转让协议》合法有效，并确认广州市越秀××××房属于其所有；4.源起公司协助和配合其办理广州市越秀××××房过户登记手续；5.由窦智承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院先入为主，认为其与源起公司法定代表人之间存在亲戚关系而主观认为不排除两者串通可能。但是正因为两者是亲戚关系，其一直信赖相信对方，对源起公司及其法定代表人林学平不存戒心。《房地产买卖协议》确实在2015年7月13日签订。购房款x元由其妻子林丽侨转到林学平的账上，其已提交了转款证据，林丽侨也做出了说明，虽然转款记录没有注明款项用途，但转款是事实，其与源起公司及林学平除了本案的房屋买卖关系，不存在任何其他的法律关系。源起公司、林学平收到该笔款项后如何使用，可以责令他们提交材料，法院可以查清相关事实。另外x元由林丽侨转到源起公司张晓丽的账上，源起公司、林学平都予以确认。2015年9月其入住涉案房屋，提交的电费水费、物业费、网络电视费、电话费都真实合法，这些证据可以是居于买卖、租赁、借用、赠与等关系入住，但并不排斥买卖关系的入住，一审法院不能为了不支持其诉求进行选择性的主观认定。2015年9月17日，源起公司、林学平又将涉案房产抵押给郑水雄并办理了抵押登记。其没有提出异议及起诉是因为源起公司、林学平向其隐瞒了该情况。其没有对源起公司采用书面通知或者通过公证送达的形式催促办理房屋产权过户是认为亲戚之间不需要，电话联系足已。等到发现源起公司、林学平隐瞒房屋有关抵押、查封情况时，其已经收到法院的执行裁定书、拍卖通知了。如果一审法院认为其和源起公司、林学平存在串通可能，应该给其进一步举证的机会。二、一审判决错误解读所适用的法律。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其在法院查封前签订了《房地产买卖协议》，并实际入住涉案房屋，相关的证据确实充分，合同约定买受价格x元，其已经支付x，其中x元为其他现金支付，没有凭证。而其愿意按照法院的通知支付尾款。现在涉案房屋没有过户是事实，但是没有过户是因为源起公司、林学平造成的。因为2015年9月17日源起公司、林学平将涉案房屋抵押给郑水雄构成过户的实质障碍，不能过户的原因不能归责于其。综合以上理由，一审判决驳回其全部诉讼请求是错误的，请求二审法院按其上诉请求予以改判。
被上诉人窦智答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人广州源起商贸有限公司、林学平述称同意一审判决。对于陈泽林的上诉请求第2、3项，其没有异议，但认为第4项上诉请求属另一法律关系，与本案案外人异议之诉无关。
陈泽林向一审法院起诉请求：1.立刻停止对其购买的广州市越秀××××房的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认其与源起公司达成的《房屋转让协议》合法有效，并确认广州市越秀××××房属于其所有；3.源起公司协助和配合其办理广州市越秀××××房过户登记手续；4.窦智承担本案受理费。
一审法院认定事实：2015年7月13日，林丽侨（陈泽林的妻子，源起公司的法定代表人林学平的妹妹）通过中国民生银行网络银行向林学平分两笔汇款共x元。
同年9月17日，源起公司将其名下位于越秀××××房全部抵押给郑水雄并办理抵押登记，债权数额为x元。
2016年5月3日，一审法院在窦智与林学平、源起公司、叶宝丽民间借贷二案中依申请对涉案房产进行财产保全查封。
同年6月8日，一审法院作出（2016）粤0111民初x号民事调解书，内容为：窦智与林学平、源起公司、叶宝丽共同确认截至2016年5月31日，林学平、源起公司、叶宝丽欠窦智借款本金人民币x万元整及借款期间利息x元。之后的逾期还款利息自2016年6月1日起以借款本金x元为基数按每月2%的标准计算至2016年6月15日止，利息x元应于2016年7月20日前向窦智支付完毕；林学平、源起公司、叶宝丽分期还款借款本金及借款利息；林学平、源起公司、叶宝丽同意支付窦智担保费x元及律师费x元等。上述民事调解书已发生法律效力。
同年7月25日，窦智依据上述民事调解书向一审法院申请强制执行，一审法院以（2016）粤0111执x号立案执行。
同年8月30日，一审法院作出（2016）粤0111执x号执行裁定书，裁定拍卖源起公司名下的涉案房产。
在执行过程中，陈泽林向一审法院提出执行异议，请求停止对涉案房产进行拍卖，并解除对该房产的查封。
同年1月20日、3月17日、10月28日，广州供电局有限公司分别开具了户名为陈泽林、通信地址为东兴北x号1601、时间段为2015年11月5日至2016年9月5日的电费发票5张。
同年10月29日，广东有线广播电视网络有限公司开具了客户名称为陈泽林、联系地址为广东省广州市越秀区梅花村街道东兴北路77号绿欣阁x房、时间段为2015年9月1日至2016年10月31日的基本收视维护费发票12张。
同年11月，广州东华物业管理有限公司开具了名称为陈泽林，地址为丽景台x号x房、时间段为2016年7月至11月的物业管理费（含水费等）发票2张。同时，上述物业管理公司还出具了陈泽林于2015年9月起入住涉案房产，亲自交纳管理费及水费的证明。
在执行异议审查期间，陈泽林提供了如下证据：1份落款时间为“2015年7月13日”的《房屋转让协议》，内容为：陈泽林（受让方，乙方）与源起公司（转让方，甲方）签订，转让房屋为位于越秀××××房，转让价格为x元，约定源起公司向陈泽林交付房屋全部钥匙同时，陈泽林应支付购房款x元，剩余房款x元在源起公司将房屋产权证办理到陈泽林名下后，当天交付剩余房款，源起公司在收款时应向陈泽林出具收据。双方并未约定具体办理房屋过户手续的时间；1份收据、1份收款证明，内容为：源起公司通过法定代表人林学平的帐户收取了陈泽林支付的购房款x元，通过员工张晓丽的帐户收取了陈泽林支付的购房款x元；前述开具的发票、物业管理公司证明。
同年12月12日，一审法院作出（2016）粤0111执异x号执行裁定书，裁定驳回陈泽林的异议请求。
同年12月29日，陈泽林不服上述执行裁定书，向一审法院递交诉状，提起本案案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。陈泽林主张其购买涉案房产在先，支付了绝大部分房款，实际使用房屋且同意将x万元交付法院执行，房屋未办理过户的原因是源起公司没有及时办理造成，因此享有可以排除法院强制执行的权利，进而请求法院停止对涉案房屋进行执行。
对此，一审法院认为，首先，《房屋转让协议》的签订时间存疑，并无其他客观证据予以佐证，不能确定是在一审法院查封涉案房屋前签订；其次，2015年7月13日的x元银行转款记录中并未注明款项用途，无法认定款项用途，另外x元不能认定与本案存在关联性；其三，电费、电视费、物业管理费发票及物管公司入住证明等证据不能证实陈泽林是因购买而使用涉案房产的事实；其四，源起公司在陈泽林主张的签约时间2个月后又将涉案房产抵押给他人，并办理抵押登记，当时已造成产权转移登记障碍，但从未见陈泽林对源起公司的上述行为提出异议或提起诉讼，不符合房屋交易的常理；其五，陈泽林妻子林丽侨系林学平的妹妹，双方关系与一般的房屋买卖主体不同，不排除存在恶意串通的可能性。综上，陈泽林提供的证据不能证实其与源起公司存在真实的房屋买卖合同关系，不享有排除法院强制执行的权利，因此一审法院对其主张停止执行的诉讼请求不予支持。基于上述理由，关于陈泽林提出确认《房屋转让协议》合法有效、涉案房产属其所有及源起公司配合办理房屋过户登记手续的诉讼请求，因陈泽林主张的基础法律关系不真实，故均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院作出如下判决：驳回陈泽林的全部诉讼请求。本案受理费x元，由陈泽林负担。
本院查明，各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查，陈泽林的妻子林丽侨于2015年7月13日通过银行转账方式支付给林学平x元。林丽侨于2016年6月24日通过银行转账方式支付给张晓丽x元。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈泽林作为执行案件的案外人，以购买了源起公司名下的广州市越秀××××房，对该房屋享有所有权为由主张排除执行，应当提供充分证据证明其对涉案房屋享有足以阻却执行程序的正当实体权利。
本案中，虽然陈泽林提供了证据证明其在法院查封前已经实际使用涉案房屋，但是，陈泽林主张向源起公司购买涉案房屋的事实缺乏充分证据予以证实。首先，对于陈泽林与源起公司签订《房屋转让协议》的时间问题，因合同双方没有通过广州市存量房网上交易系统签订存量房买卖合同，在无其它客观证据佐证的情况下，一审判决不认定该转让协议签订于法院查封涉案房屋之前并无不当。其次，在购房款的支付方面，陈泽林主张于2015年7月13日支付第一笔购房款x万元，经核查该款并未直接支付给源起公司，而是陈泽林的妻子林丽侨通过银行转账方式支付给源起公司的法定代表人林学平，且转款记录未注明用途；陈泽林主张于2016年6月24日支付第二笔购房款x万元，经核查该款转账时间在法院查封之后，且同样未支付给源起公司，而是通过银行转账方式支付给案外人张晓丽，银行转账记录没有记载款项用途，陈泽林所提供的源起公司的收据和张晓丽的收款证明，不能证明该款项实为源起公司收取，因此，陈泽林主张已向源起公司支付x元购房款的证据不足，本院不予认定。第三，陈泽林与源起公司在《房屋转让协议》中，对办理房屋过户及支付剩余房款的时间不作明确约定，也没有在广州市存量房网上交易系统签订存量房买卖合同，源起公司还在签订上述协议的两个月后以涉案房屋设定抵押，其交易情形有别于一般人的二手房交易行为习惯。由于林学平与陈泽林的妻子林丽侨是兄妹关系，陈泽林对源起公司与林学平的经济状况理应有所了解，故不能排除陈泽林协助源起公司、林学平规避执行的可能性。基于以上分析，一审法院认为陈泽林与源起公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，据此驳回陈泽林的全部诉讼请求正确，本院予以维持。陈泽林提出的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人陈泽林负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 彤
审判员 黄晓清
审判员 叶洁靖
二〇一七年十月十八日
书记员 罗翠君