湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0726民初272号
原告（反诉被告）：唐晓兰，女，1968年11月7日出生，汉族，住湖南省石门县。
原告（反诉被告）：伍书实，男，1963年2月20日出生，汉族，住湖南省石门县。
两原告委托诉讼代理人：谭本东，石门楚江法律服务所法律工作者。
两原告委托诉讼代理人：王煜，湖南宏声律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘淑华，女，1978年12月25日出生，汉族，住湖南省石门县。
被告（反诉原告）：尹国庆，男，1974年9月17日出生，汉族，住湖南省石门县。
被告（反诉原告）：刘小华，女，1981�9月23日出生，汉族，住湖南省石门县。
三被告委托诉讼代理人：邢波，湖南联合创业律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐晓兰、伍书实与被告（反诉原告）刘淑华、尹国庆、刘小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐晓兰、伍书实及其委托诉讼代理人谭本东、王煜，被告（反诉原告）刘淑华及三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人邢波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐晓兰、伍书实向本院提出诉讼请求：1、判令刘淑华、尹国庆、刘小华返还唐晓兰、伍书实购房款17.8万元，水电过户费2000元，并按年利率6%支付自2013年1月5日起至房款返还之日止的资金占用利息；2、判令刘淑华、尹国庆、刘小华赔偿唐晓兰、伍书实整修房屋等费用128347元；3、判令刘淑华、尹国庆支付前述两项费用因物价上涨、货币贬值所造成的经济损失30835元；4、判令刘淑华、尹国庆、刘小华赔偿唐晓兰、伍书实房屋重置成新价和区位补偿价25.5万元。事实和理由：2013年1月3日，唐晓兰、伍书实与刘淑华、尹国庆、刘小华签订《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》，协议约定刘淑华将涉案房屋以17.8万元的价格卖给唐晓兰，唐晓兰于2013年1月4日支付了购房款17.8万元，后于2013年10月2日水电过户费2000元。协议签订后，唐晓兰、伍书实花费12万元对房屋进行整修等。2016年12月19日，经石门县人民法院判决确认该卖房协议无效。二原告认为，三被告出售房屋时隐瞒了房屋系共同共有的事实，对房屋买卖协议无效存在重大过错。故具状起诉，请求支持�列诉讼请求。
被告刘淑华、尹国庆、刘小华（反诉原告）辩称：1、二原告主张的购房款及水电过户费有相应的事实和依据，其他诉讼请求没有依据，请求依法驳回；2、二原告起诉被告刘小华诉讼主体不适格，刘小华不应当承担责任。
被告刘淑华、尹国庆、刘小华（反诉原告）向本院提出诉讼请求：请求唐晓兰、伍书实支付三反诉原告房屋占有使用费6万元。事实与理由：2013年1月3日，刘淑华在未经刘小华同意的情况下，与二反诉被告签订卖房协议，约定将涉案房屋以17.8万元的价格出卖给二反诉被告。后经法院判决确认该卖房协议无效，但二反诉被告自2013年1月3日起即占有该房屋，应当支付占有期间的使用费，故具状起诉，请求支持前列诉讼请求。
当事人围�诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘淑华与尹国庆系夫妻，与刘小华系同胞姐妹，刘淑华、刘小华在原石门县易家渡镇永兴寺村（现为石门县永兴街道办刘家坪居委会）继承有一栋房屋，该房屋建筑占地面积为235平方米，一直未予分割。2013年1月3日，刘淑华与唐晓兰、伍书实夫妇签订了《关于刘淑华房子卖给唐晓兰的协议书》，双方约定刘淑华以17.8万元的价格将该房屋卖给唐晓兰、伍书实，先付16万元，余款待买方将户口迁入刘家坪居委会，房屋过户到买方名下后再付清。卖方应协助买方将户口迁入刘家坪村（即刘家坪居委会），并协助办理建房证过户手续。刘淑华、尹国庆夫妇在卖方一栏签名，唐晓兰、伍书实在买方一栏签名。同时，刘淑华在该协议上备注：房屋交易后，若刘小华关于房子有什么问题纠纷，一切与买主唐晓兰无关，一切问题由刘淑华承担。另签订协议时，唐晓兰对刘淑华表示要求刘小华在该协议上签名，刘淑华遂隐瞒唐晓兰伪造刘小华签名后将该协议交予唐晓兰。唐晓兰于2013年1月4日交付了16万元购房款，刘淑华交付了房屋，唐晓兰又于2013年10月2日支付余款1.8万元，并支付水电过户费用2000元。后唐晓兰对该房屋进行了整修，新建了卫生间、铁门等附属设施，经常德中立信工程造价咨询有限公司鉴定，唐晓兰对房屋进行整修及新建的工程造价为128347.03元。另查明，刘小华于2016年3月28日向本院提起诉讼，要求确认案涉协议无效，唐晓兰夫妇返还案涉房屋及菜地等。本院于2016年12月19日判决确认案涉协议无效，并判令唐晓兰、伍书实于判决生效后三十日内将案涉房屋等返还给刘小华。该判决已于2017年1月9日送达给各方当事人，并于2017年1月24日生效。再查明，石门县城区以外的乡镇公共租赁住房月租金为2元/㎡。
本院认为，本案的争议焦点为：1、二原告（反诉被告）和三被告（反诉原告）主张的利息损失和房屋使用费应如何确认？如何承担？2、二原告（反诉被告）要求三被告（反诉原告）赔偿因整修房屋、新建设施的费用128347元有无事实和法律依据？3、二原告（反诉被告）要求三被告（反诉原告）赔偿房屋重置成新价、区位补偿价25.5万元有无事实和法律依据？
关于双方损失如何确认的问题，本院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告方（反诉被告）要求三被告（反诉原告）返还购房款17.8万元及水电过户费2000元的诉讼请求，三被告（反诉原告）同意返还，故对该诉讼请求，本院予以支持。对于二原告（反诉被告）主张的利息损失，本院认为，利息属于购房款之法定孳息，系二原告（反诉被告）因合同无效后受到的损失，刘淑华、尹国庆对合同无效具有过错，应当承担相应的责任。故唐晓兰请求刘淑华、尹国庆赔偿利息损失于法有据，但按年利率6%计算没有依据，本院确认二原告（反诉被告）的利息损失应自2013年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。至本判决生效之日，二原告（反诉被告）的权利得以维护，因合同无效受到的损失得以确认，若判决生效后未按判决履行，依法应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，该债务利息是对被执行人不履行法律义务而设�的一种法定责任，不属于二原告（反诉被告）因合同无效受到的损失，不应再计算利息，故该利息损失应计算至本判决确定的履行期满之日为宜。刘小华对案涉协议无效不具有过错，对该利息损失不应承担赔偿责任，故对二原告（反诉被告）要求刘小华支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告（反诉被告）主张的因物价上涨、货币贬值的经济损失30835元，本院认为，物价上涨及货币贬值不属于二原告（反诉被告）因合同无效造成的损失，且刘淑华、尹国庆对此并无过错，二原告（反诉被告）的该项主张没有依据，本院不予支持。对于三被告（反诉原告）主张的房屋使用费，本院认为，因合同无效系自始无效，二原告（反诉被告）对房屋的使用没有合法根据，应当支付三被告（反诉原告）相应的房屋使用费。但三被告（反诉原告）主张按每年1.5万元计算没有法律依据，本院参照本地区乡镇公共租赁住房租金标准予以确认。因公共租赁住房系保障性住房，其租金明显偏低，故本院酌定房屋使用费在公共租赁住房租金标准基础上上浮50%予以确定，即月租金3元/㎡=2元/㎡（1+50%）。案涉集体土地建设用地使用证的建筑占地面积为235㎡，故本院确认本案每月的房屋使用费为705元=3元/㎡×235㎡。因本院已于2016年12月19日判决确认案涉购房协议无效，唐晓兰、伍书实应于2017年2月23日前将案涉房屋返还，故本案房屋使用费应自2013年1月3日计算至2017年2月23日为宜。综上，本院确认本案的房屋使用费为35015元=705元/月×49个月+705元/月×20/30。
关于双方损失如何承担的问题，本院认为，合同被确认无效后，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。本案中，双方在案涉协议中明确约定“余款等买方把户口迁好，房屋转户到买方名下后，再付清。卖方应协助买方把户口迁进刘家坪村，另外还要帮助买方把原刘光仕的建房证转户到唐晓兰名下”，且刘淑华在协议上备注了“若刘小华关于房子有什么问题纠纷，一切与买主唐晓兰无关，一切问题由刘淑华承担”的内容。说明在签署协议时双方均知晓二原告（反诉被告）不具备房屋所在地的集体组织成员资格，不能取得该房屋的所有权及相应的宅基地使用权，以及案涉房屋系刘淑华、刘小华共同共有的事实，但二原告（反诉被告）在未取得该集体组织成员资格的情况下依然与刘淑华签订协议，事后亦未获得该组织成员资格，应当承担案涉协议无效的次要责任。刘淑华、尹国庆作为出卖人明知唐晓兰、伍书实不具备集体组织成员资格依然�房屋出卖给对方，且隐瞒刘小华并伪造其签名处分共有财产，向买方承诺交易后刘小华对此有异议与唐晓兰无关，由刘淑华承担，不正当促成交易，直接导致刘小华事后提起确认合同无效之诉，应当承担协议无效的主要责任。结合本案合同无效的原因及双方的过错程度，本院酌定唐晓兰、伍书实承担20%的责任，刘淑华、尹国庆承担80%的责任。故刘淑华、尹国庆应自2013年1月5日起按本金17.8万元（其中1.8万元自2013年10月3日起计算）赔偿唐晓兰、伍书实80%的利息损失，即按本金14.24万元=17.8万×80%计算利息损失。其中12.8万元=16万元×80%自2013年1月5日起计算，1.44万元=1.8万元×80%自2013年10月3日起计算，按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿利息损失，直至本判决确定的履行期满之日止。唐晓兰、伍书实应支付刘淑华、尹国庆、刘小华房屋使用费7003元=35015元×20%。
关于二原告（反诉被告）要求三被告（反诉原告）赔偿因整修房屋、新建设施的费用128347元有无事实和法律依据的问题，本院认为，二原告（反诉被告）在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行新建及整修，因二原告（反诉被告）对于房屋及院落的添附系附和于原物即案涉房屋上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故二原告（反诉被告）应将原物及添附一并返还原所有人即刘淑华、刘小华，由刘淑华、刘小华将添附部分的价值折价补偿给二原告（反诉被告）。本案中添附部分的价值已无法独立确认，依据鉴定意见书，该添附部分的工程造价为128347.03元，该鉴定意见虽不能作为确定房屋有效添附价值的依据，但可作为本院确定双方分担损失的参考。该工程造价费用对于二原告（�诉被告）而言，是因协议无效造成的损失，而对于刘淑华、刘小华而言，其收回房屋的同时，即接受了二原告（反诉被告）对涉案房屋进行的添附，是添附价值的受益者，应当对二原告（反诉被告）为整修、新建支付的价款给予适当补偿。因刘小华对案涉协议无效不具有过错，案涉房屋尚未分割，故对于该添附部分的价值应由刘淑华受让后，待刘淑华、刘小华对共有房屋进行分割时再自行处理。因此，本院以房屋整修、新建的工程造价为基础，结合刘淑华和刘小华收回房屋、承受房屋整修利益的情况，依据各方当事人对合同无效所应当承担的责任，确认刘淑华、尹国庆承担该整修费用的80%，即102677.6元=128347.03元×80%，唐晓兰、伍书实自行承担20%。
关于二原告（反诉被告）要求三被告（反诉原告）赔偿房屋重置成新价、区位补偿价25.5万元有无事实和法律依据的问题，本院认为，房屋重置成新价和区位补偿价系对被拆迁范围内房屋拆除的补偿，二原告（反诉被告）并未提交证据证明案涉房屋处于被拆迁范围，也未证明案涉房屋因拆迁获得或确定将获得相关补偿款，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对二原告（反诉被告）及三反诉原告（被告）的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、刘淑华、尹国庆于本判决生效后十日内返还唐晓兰、伍书实购房款17.8万元、水电过户费2000元，并自2013年1月5日起按本金12.8万元，自2013年10月3日起按本金1.44万元，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本判决确定的履行期限届满止；
二、刘淑华、尹国庆赔偿唐晓兰、伍书实因合同无效的整修房屋及新建的费用102677.6元；
三、唐晓兰、伍书实于本判决生效后十日内赔偿刘淑华、尹国庆、刘小华因合同无效的房屋使用费7003元；
四、驳回唐晓兰、伍书实和刘淑华、尹国庆、刘小华其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9350元，由唐晓兰、伍书实负担5350元，刘淑华、尹国庆负担4000元，反诉费1300元，由刘淑华、尹国庆、刘小华负担1150元，唐晓兰、伍书实负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常德市中级人民法院。
审 判 长 冉成文
人民陪审员 赵 杰
人民陪审员 覃事锐
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 向 军
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有�错的，应当各自承担相应的责任。