广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂12民终206号
上诉人（原审被告）：宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地广西宜州市庆远镇城中中路176号，统一社会信用代码：914512817738653137。
法定代表人莫军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄光毅，广西昭义律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：吴柳红，广西昭义律师事务所专职律师。
被上诉人（原审原告）：邓植，男，1981年12月4日生，汉族，居民，住广西宜州市。
被上诉人（原审原告）：郑俊梅，女，1982年11月22日生，汉族，居民，住广西柳城县。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃勇飞，宜州市法律援助中心法律援助律师。
上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）因与被上诉人邓植、郑俊梅商品房预售合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院(2017)桂1281民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
正泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、《商品房买卖合同》签约时间在房子尚未建成前，建成前开发商售房凭的是测绘公司预测面积售房。众所周知，预测面积只是预估，不是实际可以确定的面积，一般预测面积时会向大一些�方向预估，与实际面积有些微差距，这是合同双方明知的事实。因此，特在合同第三条第二款中，增加无偿赠送的条款，上诉人对增加该条的初衷实为今后实际面积有多就送，没有就不送，合同双方都可避免麻烦。因此，在合同双方明知预测面积会比实际面积大的情况下，增加的这一条款作如此解释方合情合理。再结合实际情况，虽然合同中有约定建筑面积，但买受人并未实际购买，对于部分未实际购买的面积，其实质为赠与。二、合同中的“赠送面积”应区别于经济发达地区的一些开发商“用违建面积赠送”、“赠送大阳台”等的做法，本案中的赠送并非为促销的折扣。一是上诉人在双方签合同后，只按合同中建筑面积减掉赠送面积部分收取购房款，二是购房款的折扣已在收取时给予优惠，从现计算出的每平方米单价及收据上注明的单价可以看出，是很零头的数字，而非当时挂牌公开销售的售价。三、综合上述第一、二条，合同第五条第一款即：“房屋结算最终与宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部份由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积）”。“补足”意思为补充使完整或提供使足数，“退还”意思为返回或交还、归还，没有赠送补偿的意思，合同中也没有明确约定“如赠送不足应补偿”的意思。本案合同实际履行过程中，被上诉人并未实际支付赠送面积的购房款，在赠送面积达不到约定的赠送面积时，不应适用合同中该条款的约定。四、合同第三条第二款“……。公共部位与公用房屋分摊建筑面积中除部分计价收房款外，余下分摊面积由出卖人无偿送给买受人，其产权归买受人所有。”在该条款约定中，一审法院忽略了“建筑总面积”句号之后独立的“面积赠送条款”的法律适用，根据《民通意见》128条、《中华人民共和国合同法》第十一章、《中华人民共和国物权法》第14、145条的规定，赠与关系成立有效与否，取决于是否向产权登记机关进行变更登记，而本案中，产权证上的登记面积没有全包含赠送面积，即部分赠送面积物权未转移，赠与关系尚未生效。五、按合同约定，诉讼时效起算时间应为实测面积结果�定时。1、合同第三条商品房的基本情况第三款“建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报宜州市房地产管理局产权登记机关备案的建筑面积为准”，2015年7月14日测绘单位已测量完成商品房实际面积并报宜州市房产局，房产证上的面积即按该实测面积进行登记，也即意味着，从该日起，权利人可以到房产登记机关查询自己所购买房产的实际面积。2、合同第五条第二、三款“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。”该条是双方对面积存在差异后处理方式的约定，约定了面积差异价款在“商品房交付后即可主张”。那么，余下的就是产权登记面积是什么时候确定下�的，从第三款我们可以看出，在测绘公司实测面积出来时即可确定产权登记面积。3、面积是否存在差异，2013年交房验收时，买受人未提出质疑,2015年7月实测面积出来时，买受人也未行使自已的权利到出卖人处或测绘单位或房产机关查询并向出卖人提出存在面积差，截止到买受人提起诉讼，已超过两年诉讼时效。
邓植、郑俊梅辩称，在房子未建成之前签订合同，出现面积差异是正常的，但购房者出资购房，合同中关于赠送面积的约定应当兑现，若无法兑现应退还相应购房款，购房者从产权登记或知道产权登记时才知其权利受到侵害，故本案诉讼时效并未超过，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。
邓植、郑俊梅向一审法院起诉请�：1、被告向原告支付面积差价款18417元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2011年11月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的帝王商贸城一层1-B10号商铺，该商铺建筑面积为14.19㎡，价格为180235元。另，合同第三条约定：“该商品房合同约定建筑面积共14.19㎡，其中，套内面积为7.98㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.21㎡。公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.21㎡中除4.40㎡计价收房款外，余下的1.81㎡分摊面积由出卖人无偿送给买受人，其产权归买受人所有。建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报宜州市房地产管理局产权登记机关备案的建筑面积为准。”合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按套（单元）计算，该商品房总金额180235元。”合同第五条约定：“房屋结算最终以宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部分由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定的单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积）。”原告按照合同约定一次性付清购房款。2015年5月15日，宜州市宏金测绘有限公司对帝王商贸城进行测绘，并确定分户产权面积。2016年5月25日，宜州市房地产管理局向原告出具宜房权证宜州字第××号，该证载明本案商铺房屋建筑面积为12.74㎡，其中套内建筑面积为7.98㎡。原告收到房产证后，认为被告未按合同约定给够商铺面积，遂向该院提起诉讼。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行自己的义务。一、关于面积差价款的问题。双方在合同第三条对商铺的面积进行了约定，原告认为按合同约定被告应交付原告的商铺面积为14.19㎡，现只交付12.74㎡，构成违约。被告认为合同约定被告应向原告交付的商铺面积为12.38㎡，余下1.81㎡为赠送部分，原告并未支付价款，故被告不交付，并未违约。该院认为，原、被告双方订立的是买卖合同，其权利义务应该受到买卖合同的约束，虽然在合同中约定了“赠送”的内容，但其为买卖合同的条款之一，不能独立于买卖合同之外，这里的“赠送”应属于一种依附于买卖合同的促销手段，而非无条件的赠送，其具有诺成性，一经作出应约束买卖合同双�，现原告已经履行合同约定的付款义务，被告未能按照合同约定履行交付14.19㎡商铺的义务，构成违约。双方合同第五条约定：“房屋结算最终以宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，产权登记面积大于合同约定面积的部分由买受人按本合同约定单价相应补足房价款，产权登记面积小于合同约定面积的部分由出卖人按本合同约定的单价退还相应房款（建筑面积包括公摊面积和套内面积）。”根据产权证被告交付原告的面积为12.74㎡，其应该退还原告的房款为：购房款180235元÷约定面积14.19㎡×少给面积1.45㎡=18417元。二、关于诉讼时效问题。原、被告双方约定如面积发生差异，补退款以产权证登记面积为准，宜州市房地产管理局向原告出具产权证的时间为2016年5月25日，其知道权益受到侵害的时间应为2016年5月25日。原告现请求被告退还房款没有超过诉讼时效，其请求被告退还房款18417元，有事实和法律依据，该院予以支持。至于被告认为在宜州市宏金测绘有限责任公司测绘结果出来后，原告就应知道自己的权利受到侵害，该院认为，测绘公司测绘结果仅是为了给房产局分户确定面积提供依据，测绘结果并不会向原告公布，只有房产局出具的产权证才具有公示效力，被告辩解没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告宜州市正泰房地产有限责任公司退还原告邓植、郑俊梅购房款18417元；案件受理费260元，减半收取130元，由被告宜州市正泰房地产有限责任公司负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、正泰公司是否应按照合同约定退还面积差部分的房款给邓植、郑俊梅？2、本案是否超过诉讼时效？
本院认为，关于第一争议焦点。正泰公司主张邓植、郑俊梅所购买建筑面积为14.19㎡的商铺，其中有1.81㎡分摊面积由出卖人无偿赠送给买受人，该无偿赠送的条款应理解为今后实际面积有多就送，没有就不送，在双方买卖合同实际履行中，邓植、郑俊梅并未实际支付赠送面积购房款，不应适用双方合同约定的面积差异处理条款，且产权证登记面积并未全部包含赠送面积，部分赠送面积物权并未转移，赠与关系未生效，正泰公司不应退还面积差异款。对于该主张，第一，在商�房预售合同中，双方对于预售的房屋建筑面积的确定主要是基于合同双方的意思自治，其目的在于确定标的物的转让价格，促进房屋的交易进程。正泰公司与邓植、郑俊梅签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定了商品房的建筑面积为14.19㎡，在该条中亦约定无偿赠送1.81㎡分摊面积及该部分产权给买受人。该无偿赠送的面积实际是包含在双方约定的商品房建筑总面积14.19㎡之中，同时双方在进行房屋交易中也按照该条款进行交易并交付房屋。第二，根据双方签订的合同关于“面积确认及面积差异的处理”约定条款，双方当事人在签订合同之时已经明确预见到合同约定的房屋面积与房屋土地管理部门的产权登记面积存在差异，从该条款看，双方明确以合同约定的建筑面积为基础进行调整，实行多还少补，双方并未对面积差异多于或者少于赠送面积进行约定，并不是以赠送面积作为基础进行调整。本案双方约定的建筑面积为14.19㎡，产权登记面积为12.74㎡，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理。因此，本案双方已约定了面积差异的处理办法，应优先按双方合同约定处理，正泰公司应按照合同约定对产权登记面积少于合同约定面积的房款退还给买受人邓植、郑俊梅，正泰公司的上述主张不能成立，本院不予支持。一审法院对于面积差部分的房款数额认定正确，应予以确认。
关于第二个争议焦点。合同明确约定房屋结算最终以宜州市房地产管理局产权登记的建筑面积为准，实行多还少补，因此邓植、�俊梅知道权益受到侵害的时间应为宜州市房地产管理局出具产权证的时间即2016年5月25日，故本案并未超过诉讼时效。
综上所述，上诉人正泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴亚玲
审判员 韦 媛
审判员 黄美秀
二〇一八年四月十六日
书记员 韦世玉
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。