北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第177号
原告（反诉被告）钮振坤，男，1975年7月9日出生。
被告（反诉原告）高键，女，1978年12月10日出生。
委托代理人陈亮，北京中郎律师事务所律师。
委托代理人荣虎林，男，1979年5月28日出生。
原告（反诉被告）钮振坤与被告（反诉原告）高键房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员董淑清、王世江参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钮振坤，被告（反诉原告）高键及其委托代理人陈亮、荣虎林均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）钮振坤起诉称：原、被告于2013年12月7日双方签订房屋租赁合同，房屋地址位于北京市石景山区玉泉西里某室，房屋租赁期限自2013年12月8日至2014年12月7日，租金标准为6500元／月，支付方式为季付。依据该合同第十条第一款约定：甲方有本合同第九条第三款的情形之一，应当按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2013年12月22日，钮振坤发现该诉争房屋的房门、门锁已被电焊焊死，钮振坤无法正常居住该房屋。事情发生后，高键一直拒接电话，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还三个月房屋租金19500元；3、判令被告赔偿违约金13000元；4、判令被告向原告返还该房屋的电费278元、燃气费181元、有线电视费216元，共计675元；5、判令被告向原告赔偿房屋中介费6500元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）高键答辩称：不同意钮振坤的诉讼请求。理由如下：一、双方于2013年12月7日签订的《房屋租赁合同》属无效合同。首先，该合同是约束出租人的权利并保护承租人和中介公司的利益，且最终目的是要由第三方中介公司获得房屋的转租权并进行转租。同时该合同第三条第（三）款、第六条第（三）款均已被某工商局认定为加重了消费者责任的无效条款。其次，在双方签订合同后，原告多次在电话、短信中明确表示要将房屋打隔断并转租，原告不是一个正常的、需要房屋居住的承租人。再次，网络上关于钮振坤与房主签订合同然后转租房屋的网页数不胜数。原告行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款所规定的：“以合法形式掩盖非法目的”，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。二、高键没有违约行为，不应承担违约金。首先，高键于签订合同当天向原告交付了房屋钥匙，已经按照合同约定履行交房义务，原告也实际控制房屋。其次，关于高键将房屋换锁的行为，是因为原告多次在电话及短信中明确表示要将房屋打隔断并进行转租，且多次对被告进行威胁、辱骂。高键的行为符合《合同法》关于不安抗辩权的相关规定。三、因为钮振坤的违法行为致使双方签订的合同无效，钮振坤应承担由此给被告造成的经济损失。被告为防止人身及财产安全受到伤害，致使涉案房屋空置达半年之久，原告应赔偿被告由此而产生的经济损失。
被告（反诉原告）高键反诉称：2013年12月7日，高键与钮振坤签订《房屋租赁合同》，合同约定将高键位于北京市石景山区玉泉西里某室房屋出租给钮振坤，月租金6500元，支付方式为季付。合同签订后，高键发现钮振坤多次伙同某房地产经纪有限公司与房主签订合同后将租赁房屋打隔断并转租。高键要求与钮振坤解除合同但遭到钮振坤的拒绝，钮声称随时打隔断并将房屋转租。高键认为，钮振坤的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款所规定的“以合法形式掩盖非法目的”，故双方签订的《房屋租赁合同》无效，现提出反诉。反诉请求为：1、判令钮振坤、高键签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令钮振坤支付高键直接经济损失39000元；3、判令钮振坤支付高键财产损失2750元；4、本案诉讼费用由钮振坤承担。
原告（反诉被告）钮振坤答辩称：合同可以无效，但高键应当退还三个月房屋租金19500元及该房屋的电费278元、燃气费181元、有线电视费216元，赔偿违约金13000元及中介费6500元。
经审理查明：位于北京市石景山区玉泉西里某室房屋登记的所有权人为高键，房屋建筑面积为114.64平方米。
2013年12月7日，钮振坤（承租人乙方）与高键（出租人甲方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：“房屋座落于石景山区玉泉西里某室（以下简称805号房屋），建筑面积为114.64平方米；甲方持有房屋所有权证书，租赁用途为居住；房屋租赁期自2013年12月8日至2014年12月7日，共计壹年；甲方应于2013年12月7日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准6500元／月，支付方式；季付，各期租金支付日期：第一次2013年12月7日（￥19500元）；第二次2014年3月8日（￥19500元）；第三次2014年6月8日（￥19500元）；第四次2014年9月8日（￥19500元），以后以此类推……租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”该合同附《房屋附属设施、设备清单》，其中载明：“电表（字）570；燃气（字）88.5；全年收视费216”。
合同签订当天，高键将805号房屋交付给钮振坤使用。钮振坤给付高键5000元定金。原、被告约定在钮振坤在给付高键前三个月房租时，该定金转为房租。随后，钮振坤委托他人以银行转账的方式向高键汇款15175元，其中包括前三月的部分房租14500元，电费278元、燃气费181元、有线电视费216元。
2014年12月20日，高键雇人用电焊将805号房屋的房门焊死致使钮振坤不能入住该房屋。2014年3月22日，高键打开805号房屋的房门，并收回该房屋。
另查明：某房地产经纪有限公司作为居间人在《房屋租赁合同》上签章。但《房屋租赁合同》的第六条居间服务条款中未具体约定居间费用。
上述事实，有《房屋租赁合同》、当事人陈述、谈话笔录、房屋所有权证书等证据材料在案佐证。
本院认为：钮振坤与高键于2013年12月7日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。2013年12月7日，高键于合同签订后将805号房屋交付给钮振坤使用。2013年12月20日，高键雇人用电焊将805号房屋的房门焊死，致使钮振坤不能入住租赁房屋。高键的行为致使钮振坤无法实现合同目的，故本院对钮振坤要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于高键提出钮振坤租赁805号房屋是用于打隔断、群租，以合法形式掩盖非法目的为由，主张判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效的反诉请求，因高键提供的证据不足以证明钮振坤在805房屋内已有打隔断、群租的行为或有群租的明确意思表示。原告的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款的规定，本院对高键的该反诉请求不予支持。
关于钮振坤主张高键应退还其三个月房屋租金19500元的诉讼请求，因高键的违约行为致使钮振坤于2013年12月20日后无法入住805号房屋，故高键应退还钮振坤2013年12月20日至2014年3月6日的房租15383元。
关于钮振坤主张高键应向原告应返还该房屋的电费278元、燃气费181元、有线电视费216元，共计675元的诉讼请求，因2013年12月7日至2013年12月19日，高键已将805号房屋交由钮振坤使用，故该期间产生的电费、燃气费、有线电视费应由钮振坤承担。结合本案案情及生活经验，本院对钮振坤在此期间使用的电费用酌定为13元，燃气费酌定为29.2元，有限电视费7.8元，故高键应退还钮振坤电费265元、燃气费151.8元、有线电视费208.2元，共计625元。
关于钮振坤主张高键应赔偿违约金13000元的诉讼请求，被告认为违约金标准太高，请求酌减。根据《房屋租赁合同》第十条第（二）款规定：“甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金”，因高键在未提前通知钮振坤的情况下，于2013年12月20日提前收回了805号房屋，故高键应当向钮振坤支付违约金。但违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是单纯旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。高键应支付违约金2000元。
关于钮振坤主张高键应赔偿其房屋中介费6500元的诉讼请求，因钮振坤提供的证明未能证实其已经支付中介费6500元，故本院对钮振坤的该诉讼请求不予支持。
关于高键主张判令钮振坤应支付高键直接经济损失39000元及财产损失2750元的反诉请求，因高键的违约行为致使双方的租赁合同无法继续履行，故由此产生的损失应当由高键承担，本院对高键的该反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除钮振坤、高键于2013年12月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、高键于本判决生效后七日内退还钮振坤2013年12月20日至2014年3月6日的房租一万五千三百八十三元；
三、高键于本判决生效后七日内退还钮振坤电费二百六十五元、燃气费一百五十一元八角、有线电视费二百零八元二角，共计六百二十五元；
四、高键于本判决生效后七日内向钮振坤支付违约金二千元；
五、驳回钮振坤的其他诉讼请求；
六、驳回高键的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百九十二元，由钮振坤负担五百四十二元（已交纳三百九十六元，余款于本判决生效后七日内交纳），由高键负担二百五十元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费四百二十二元，由高键负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 王世江
人民陪审员 董淑清
二〇一四年九月十八日
书 记 员 谢文娟