天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第1072号
原告高宝纪，男，1960年4月12日出生，汉族。
原告高宝柱，男，1954年11月6日出生，汉族。
被告天津市治达安居建设有限责任公司，住所地天津市红桥区勤俭道西侧（红桥建设开发总公司518室）。
法定代表人许明，职务经理。
委托代理人李林，天津捷音律师事务所律师。
原告高宝纪、高宝柱与被告天津市治达安居建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员鲁令波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宝纪、高宝柱，被告天津市治达安居建设有限责任公司的委托代理人李林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高宝纪、高宝柱诉称，二原告系兄弟关系。二原告之父高炳霄于2010年9月27日与被告签订《购房意向协议书》，约定高炳霄购买被告开发的坐落XX居住区小区XX号楼X门XX号定向安置经济适用房屋，建筑面积约90平方米，每平方米单价约为5200元，总价款为468000元；被告自该协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于高炳霄使用；高炳霄于2010年9月15日交付定金20000元，于2010年9月27日交付房款448000元，签订协议书当日付清全款。2011年9月29日高炳霄死亡，其妻齐开只于2012年4月19日死亡。2012年10月，被告通知二原告：2012年11月23日由高炳霄继承人携带家庭协议及相关购房手续办理入住。2012年11月23日，二原告收到《准许办理入住通知书》并对涉诉房屋进行初步查看，发现涉诉房屋存在诸多质量问题，如：阳台地面开裂、屋内地面与楼板离鼓、电灯电门未断火线、电源插座无保护而且插不进去、有线电视无信号、网线不通（小屋无网线）、对讲（含防盗）设备未安装、无防盗门窥镜、空调机出水管预留孔外高里低、窗纱未固定、厨房风道不畅、下水干管漏水等。原告要求被告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》等相关证件并先将房屋修缮完毕，然后再办理入住手续。原告的合理要求遭被告拒绝至今。2014年10月29日，二原告再次要求被告交房。被告要求二原告补交2012年11月23日至今的物业管理费、采暖费；缴纳装修垃圾清运费、装修保证金及今后一年的物业管理费；办理房屋交接手续然后交付钥匙。二原告向被告提出房屋存在的问题，被告表示等到办完房屋交付使用后再安排修缮，但何时修缮完毕无法确定。双方协商未果，故二原告诉至法院，请求判令：1、赔偿二原告2012年10月27日至2014年10月26日迟延交付房屋的损失43200元；2、赔偿二原告面积减少的违约损失8600元；3、诉讼费用由被告承担。
被告天津市治达安居建设有限责任公司辩称，被告未逾期交付原告房屋，被告的证据证实被告按期为二原告办理了入住手续，按期履行了合同；面积差的问题应当在产权证颁发之后再按照相关规定多退少补。二原告陈述被告没有向原告交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，这两份证明书应该由物业公司交付二原告，因二原告没有缴纳相应费用，所以物业公司才没有向二原告交付上述证明书，与被告无关；二原告要求被告出具天津市新建住宅商品房准许交付使用证，该证是针对新建商品房的证书，涉诉房屋是经济适用房，不是商品房，所以不具备该使用证。原告陈述涉诉房屋存在质量问题，该问题应该由原告与物业公司确认，被告不清楚，即便存在质量问题，也不构成二原告拒收房屋的理由，二原告应在保修期内主张维修，且涉诉房屋是中冶和苑置业有限公司开发的，被告只是代售方，若二原告认为涉诉房屋存在质量问题，也应向中冶公司主张，二原告遗漏了诉讼当事人。此外，二原告之间也曾存在产权纠纷。综上，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区XX居住区XX园X-X-XX号，原房号为天津市红桥区XX居住区小区XX号楼X门XX号，为定向安置经济适用房屋。
2010年9月27日，二原告之父高炳霄与被告天津市治达安居建设有限责任公司签订《购房意向协议书》，约定被告将涉诉房屋售予高炳霄，建筑面积约90平方米，每平米单价约5200元，总价款为468000元；关于房屋交付，双方约定，出卖人自该协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于买受人使用，如遇不可抗力，例如执行法律法规和政府规章等强制性文件，其他自然灾害，大风火灾等，房产项目政府配套设施批准和安装延误，政府部门已验收但发证延误，出卖人可据实予以延期交房。2010年9月15日，高炳霄向被告交纳购房订金20000元，并于合同签订当日支付了房屋剩余款项448000元。
2011年9月29日，高炳霄死亡。2012年11月23日，被告就涉诉房屋发出《准许办理入住通知书》，二原告予以签收。同日，二原告向被告出具了《家庭协议》，该协议载明，现因房主高炳霄已故，其配偶齐开只已故，其长女高宝凤已故，经家庭协商，现由其子高宝柱、高宝纪全权办理该房屋相关手续，如因该家庭协议及代办手续所造成的一切问题责任纠纷，由高宝柱、高宝纪承担，与被告无关。二原告与被告于当日签署了《尊和园确认单》，对涉诉房屋的房号、面积、单价、房款进行了确认。
2014年5月，原告高宝柱曾诉至本院，请求将涉诉房屋进行继承，涉诉房屋由高宝柱及高宝纪共有。2014年8月27日，本院以（2014）红民初字第1970号民事判决书判决：涉诉房屋的相关权益由高宝柱与高宝纪各继承50%份额。
2014年9月12日，二原告向被告出具《承诺书》一份，载明：高炳霄所购上述房屋尚有17992元退款，经我二人协商，将该款项做至高宝柱名下，如该笔退款引发纠纷，由我二人承担全部责任，与被告无关。其后，被告向二原告退还了3.46平方米的房屋面积差价款17992元。
二原告以被告未向二原告提供天津市新建住宅商品房准许交付使用证等相关证件及涉诉房屋存在质量问题为由至今未领取涉诉房屋钥匙。现二原告诉至本院，请求判如所请。审理过程中，双方均确认涉诉房屋产权证现尚未办理完毕。本院要求被告配合对涉诉房屋进行现场勘验，被告以涉诉房屋钥匙由案外人中冶和苑置业有限公司掌握为由，表示不能提供勘验条件。关于天津市新建住宅商品房准许交付使用证，被告陈述因涉诉房屋并非商品房，因此并不具备该证。
上述事实，有购房意向协议书、民事判决书、准许办理入住通知书、尊和园确认单、收据、承诺书、家庭协议及双方当事人陈述等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为，二原告之父高炳霄与被告天津市治达安居建设有限责任公司签订的《购房意向协议书》依法成立，合法有效。双方均应按照该协议书约定履行各自的权利义务。
关于二原告请求被告赔偿迟延交付房屋的损失43200元的诉讼请求，《购房意向协议书》约定，出卖方应自协议签订之日起25个月内将验收合格房屋交于买受人使用，因此被告应于2012年10月26日前将验收合格房屋交付买受人。因买受人在房屋交付期限前死亡，故被告应将涉诉房屋按照约定交付买受人关于涉诉房屋的继承人，即二原告。新建住宅商品房，包括经济适用房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证。现被告不能提供新建住宅商品房准许交付使用证，且对原告提出的房屋质量问题亦不能提供现场勘验条件予以查证，故应当认定为涉诉房屋并不具备交付的条件。被告未能在合同约定期限向二原告交付合格房屋，故被告应当向二原告赔偿迟延交付房屋的损失。《购房意向协议书》中对延期交房违约损失的计算方法未予约定，二原告要求被告按照每月1800元的标准向二原告赔偿截至2014年10月26日的违约损失43200元，具有合理性，本院予以支持。被告抗辩房屋迟延交付系因政府配套设施批准与安装延误造成，房屋质量等问题应由案外人处理，因被告系房屋出卖人，其亦未提供证据证实其主张，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于二原告要求被告赔偿原告房屋面积减少的违约损失8860元的诉讼请求，因涉诉房屋产权证尚未下发，房屋管理部门最终测量的房屋面积尚未确定，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持，二原告可待房地产权证下发后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津市治达安居建设有限责任公司一次性赔偿原告高宝纪、高宝柱2012年10月27日至2014年10月26日期间迟延交付房屋的损失43200元；
二、驳回原告高宝纪与高宝柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1102元，减半收取551元，由原告高宝纪与高宝柱负担93.8元，被告天津治达安居建设有限责任公司负担457.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 鲁令波
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 杨 雪
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。