上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初40608号原告尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人章福祥。委托诉讼代理人杜洁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告孟波，女，1966年10月12日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告尚物博(上海)物业服务有限公司与被告孟波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月10日、8月3日公开开庭进行了审理。原告尚物博(上海)物业服务有限公司的委托代理人杜洁、被告孟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚物博(上海)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年6月至2014年5月的物业费服务费人民币6,310.80元；2.判令被告支付逾期违约金1,893.24元(物业服务合同约定逾期交纳的按每日千分之五支付违约金，原告自愿调整为按欠费总额的百分之三十)；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告自2011年3月1日起为上海市浦东新区碧云路333弄中天碧云苑小区提供物业服务。根据原告与上海市浦东新区碧云路中天碧云苑小区业主大会(下称中天碧云苑业主大会)签订的物业服务合同约定，业主应当按高层住宅1.80/月/平方米、多层住宅1.30/月/平方米、商业用房1.95/月/平方米的标准交纳物业服务费。2014年5月，原告终止了中天碧云苑小区的物业服务。被告系中天碧云苑小区21号1702室业主，被告房屋建筑面积为97.40平方米，每月应支付物业服务费175.30元。因被告拖欠2011年6月至2014年5月的物业服务费，故原告提起诉讼。原告尚物博(上海)物业服务有限公司提供了1、原告与中天碧云苑业主大会于2012年2月22日签订物业服务合同、中天碧云苑业主大会与苏州悦华置合物业服务有限公司上海分公司(下称苏州悦华)于2012年2月22日签订的合同终止协议各1份，证明原告与苏州悦华自2011年5月12日起共同为中天碧云苑小区提供物业服务，2012年2月22日，苏州悦华退出，原告与中天碧云苑业主大会签订物业服务合同，由原告继续为中天碧云苑小区提供物业服务，而之前的应收款和未收款根据合同终止协议转让给原告；2、上海市不动产登记簿1份，证明被告系涉案房屋的产权人，应当支付物业费；3、物业服务费催缴通知单及邮寄凭证，证明原告于2015年4月11日以挂号信邮寄的形式向被告发送物业服务费催缴通知单，但被退信了，向其他业主发送的物业服务费催缴通知单也有退信的情况；4、准予变更登记通知书，证明原告的企业名称发生过变更；5、2013年度上海市居住物业管理行业公众满意度测评研究报告、物业项目管理情况表、告示，证明原告提供了物业服务。被告孟波辩称，1、其没有收到过原告的催缴通知，原告的诉讼已超过两年的诉讼时效；2、原告没有勤勉尽责，导致小区绿地杂草丛生，车辆乱停放，外来人员随意进出散发小广告；3、原告未对员工严加管教，原告的一名维修工对其进行骚扰，还散布谣言，这是原告渎职。请求驳回原告的诉讼请求。经质证，被告对原告提供的证据1认为原告是2012年3月1日开始提供物业服务的，原告主张2012年3月前的物业服务费不予认可，因为原告开始提供物业服务的时间已有生效的判决确认，并且原告在2014年5月撤走了，所以原告也无权主张2014年5月的物业服务费；不认可终止协议，况且终止协议第二段主语是“资料”，谓语是“移交”，“应收款项和未收款项及其他一切”是定语；对证据2的真实性无异议，但不能证明被告应当支付物业费；对证据3不认可，认为没有收到过催缴通知；对证据4无异议；对证据5不认可原告的证明目的。审理中，根据被告陈述的原告开始提供物业服务的时间已有生效判决确认的意见，本院调取了本院(2014)浦民一(民)初字第34437号民事判决书及上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第906号民事判决书，原、被告对两份判决书的真实性均无异议，但原告坚持主张其于2011年5月12日起开始参与中天碧云苑小区的物业服务，被告则坚持认为原告是从2012年3月开始提供物业服务。审理中，原告认为其于2015年4月11日以挂号信的形式向被告发出催缴物业费通知，由于邮政部门的原因导致无法送达被告，该催缴物业费通知过了1年多时间后由下一家物业公司退回原告，原告才知道未送达，邮局也未向原告出具退信凭证，属因客观原因无法送达。2017年1月原告就被告拖欠物业费的案件在本院立案并进行过调解，没有超过2年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第169条的规定，权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的，属于民法通则第一百三十七条规定的“特殊情况”，诉讼时效应当相应延长。被告则坚持认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效。根据原、被告当庭的举证、质证及陈述意见，本院确认如下事实：2012年2月22日，上海尚物博物业管理有限公司与中天碧云苑业主大会签订物业服务合同，由上海尚物博物业管理有限公司为坐落于上海市浦东新区碧云路333弄的中天碧云苑提供物业管理服务，合同履行期限为2012年3月1日至2014年5月31日。其中合同约定高层住宅的物业服务费为1.80/月/平方米。被告系中天碧云苑XXX号XXX室(系高层住宅)业主，被告房屋建筑面积为97.40平方米。因被告拖欠2011年6月至2014年5月的物业服务费，故原告于2017年1月3日诉来本院。后原告于同月12日撤诉。2017年2月9日，原告再次诉来本院。后原告又于同月15日撤诉。2017年5月2日，原告第三次诉来本院。另查明，上海尚物博物业管理有限公司于2013年8月8日经工商行政管理部门核准变更企业名称为尚物博(上海)物业服务有限公司即本案原告。又查明，2014年9月17日，中天碧云苑业主委员会因与原告在地面停车费及其它公共部位的收益分割上存在纠纷而向本院提起诉讼。本院经审理后于2015年1月22日作出一审判决，在该判决书的审理查明中认定该案原、被告双方于2012年2月22日签订物业服务合同，合同期限为2012年3月1日至2014年5月31日，2104年5月31日物业服务合同到期终止，原、被告解除了委托关系。一审宣判后，该案被告不服判决提起上诉，经上海市第一中级人民法院审理后于2015年4月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告作为中天碧云苑的物业服务企业，要求作为业主的被告支付2011年6月至2014年5月的物业服务费，被告在审理中辩解原告是从2012年3月1日开始提供物业服务的，对原告主张2012年3月前的物业服务费不予认可，本院认为，虽原告在审理中主张其与苏州悦华自2011年5月12日起共同为中天碧云苑提供物业服务并提供了中天碧云苑业主大会与苏州悦华签订的合同终止协议，证明其有权主张2013年3月前的物业服务费，但因签订合同终止协议的主体非本案当事人，本院无法对合同终止协议的真实性及法律效力作出确切判断，同时本院注意到原告在起诉状及本案审理中对其为中天碧云苑提供物业服务的起始时间陈述不一，况且本院作出的前案生效判决书对中天碧云苑业主委员会与原告于2012年2月22日签订物业服务合同，合同期限为2012年3月1日至2014年5月31日的事实作了认定，据此，本院在本案中难以认定原告有权主张2011年6月至2012年2月的物业服务费，原告依法可另行处理。本案本院认定原告有权主张2012年3月至2014年5月的物业服务费。被告在审理中辩解原告的诉求已超过诉讼时效，原告则主张于2015年4月11日以挂号信的形式向被告发出催缴物业费通知，对此被告予以否认，而原告亦认可因退信该催缴物业费通知未送达被告，直至2017年1月才向本院提起诉讼。本院认为，因原告未将催缴物业费通知有效送达被告，且本案也不符合法律规定的有特殊情况诉讼时效可以延长的情形，故本院对原告主张2012年3月至2014年5月物业服务费及逾期违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效而不予支持。被告相应的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下：驳回原告尚物博(上海)物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告尚物博(上海)物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王金二〇一七年八月八日书记员  倪熠附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……