贵州省兴仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2322民初2954号
原告（反诉被告）：仁县人民政府城南街道办事处，住所地兴仁县兴仁大道中段，统一社会信用代码：11522322683971294N。
负责人：张再兴，系城南街道办事处党工委副书记。
委托诉讼代理人：余光云，贵州黔乾律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢世明，女，1970年12月24日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县，
委托诉讼代理人：陈厚文（系谢世明丈夫），男，1967年11月28日生，汉族，贵州省兴仁县人，住兴仁县。
第三人：胡华清，男，1964年5月18日生，汉族，初中文化，湖南省邵东县人，住贵州省兴仁县，系兴仁县飞龙纸品加工厂业主。
委托诉讼代理人：刘斌，男，1977年11月19日生，湖南省邵阳市人，户籍地湖南省邵阳市双清区，代理权限，特别授权）。
原告（反诉被告）兴仁县城南街道办事处（以下简称“城南办事处”）与被告（反诉原告）谢世明、第三人胡华清租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日作出（2013）仁民初字第313号民事判决，谢世明不服，向黔西南州中级人民法院提起上诉。黔西南州中级人民法院于2016年10月27日作出（2015）兴民终字第1110号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告城南办事处委托诉讼代理人余光云，被告谢世明委托诉讼代理人陈厚文、第三人胡华清委托诉讼代理人刘斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
城南办事处向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原城关镇人民政府与谢世明于2007年6月22日所签的《兴仁县果蔬气调库承包合同》无效；2.请求判决被告及第三人将租用的果蔬气调库的场地及设施设备、建筑物归还给原告；3.请求判决被告谢世明支付2010年5月至交回租赁财产之日止的场地租金。事实与理由：2007年5月22日，原兴仁县城关镇人民政府与被告谢世明签订《兴仁县果蔬气调库承包合同》，将国家投资建设的位于兴仁县黄金社区的果蔬气调库出租给被告谢世明使用，由被告将气调库用于果蔬、肉制品及其他农副产品的加工冷藏。合同约定租期20年，租金30000元每年，若被告租金交纳延误三个月以上，又未与原告另行达成协议，则原告有权解除合同。合同签订后，被告除2007年8月20日交纳20000元租金外，一直未按约定支付租金，自2010年以后一直未支付。被告租赁原告场地设施后，未经原告同意，擅自改变气调库用途，将气调库及设备、设施和场地转租给兴仁光林汽车修理厂、兴仁县供电局、兴仁县榨子门纸厂等第三人使用，从中牟取暴利，合同违反法律规定，损害国家利益。原告曾提起诉讼解除2007年5月22日签订的合同，其间光林修理厂与原告达成协议，由原告补偿其平整场地的费用20余万元。诉讼期间，被告举出一份2007年6月22日与原告签订的《兴仁县果蔬气调库承包合同》。该合同除在承包期限上的约定违法外，与5月22日签订的合同无较大差异。兴仁法院审理后认定，请求解除的5月22日签订的合同已被6月22日签订的合同取而代之而自行失效。
谢世明辩称，本案争议的冷库是原兴仁县城关镇人民政府修建，城关政府享有物权上的一切权利。后兴仁县政府撤销城关镇和四联乡，并成立四个办事处，办事处是县政府的派出机构，诉讼主体不适格，请求驳回原告起诉。签订第二份合同是因为库房达不到冷藏功能，即温度达不到5℃以下。从合同签订到2011年6月期间的租金我方都是按时缴纳的。2011年6月因为原告提起诉讼，导致场地没有得到合理使用，所以才没有继续缴纳租金，原告要求缴纳2011年6月以后的租金于法无据，不应得到支持。我们签订的合同是经过双方公平协商，在平等自愿的等价有偿的原则下签订的，合法有效，不具备《合同法》第52条合同无效的情形。请求驳回原告的诉讼请求。
谢世明向本院提出反诉请求：请求判决反诉被告城南办事处赔偿反诉原告谢世明1970429元。事实与理由，原告与我方签订的合同合法有效，如果原告坚持解除，就应当赔偿我方的损失。
城南办事处对谢世明的反诉辩称，谢世明反诉请求于法无据，应依法驳回。
第三人胡华清述称，我与谢世明的合同期限至2018年1月7日到期，到时我们可以准时搬出来。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证据目录如下：原告提交的证据有：1、撤并建批复文件、县办通[2015]52号关于兴仁县乡（镇、街道）行政区划调整有关事宜的通知；2、气调库项目批复及土地使用证；3、承包合同；4、土地租赁合同及调查笔录。被告谢世明提供的证据有：1、承包合同；2、交款依据。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告城南办事处提交的证据有：承包情况说明拟证实：合同签订后，被告未按约定支付承包费。被告的质证意见是不客观真实。该情况说明系原告单方出具的说明，被告对此不予认可，异议理由成立，不予采信。
被告谢世明提交的证据有：1、调查取证申请书及调查笔录拟证实：被告晚交一年的承包费因为政府修路导致气调库无法经营，在经得发包方同意的情况下被告才晚交的，被告的行为不构成违约；2、（2010）皓评字182号评估报告拟证实：兴仁县果蔬气调库场地平整（包括房屋、场地平整回填及相关附属设施）的评估总额为366717元，其中谢世明的标的物鉴定价格为156698元，光林汽车修理厂标的物的鉴定价格为210019元；3、（2011）皓评字97号评估报告拟证实：被告谢世明在气调库平整场地的石料填方、砂石铺筑鉴定值为1246303元，承包期间应得利润鉴定值为564728元；4、原告工作人员王安新在（2012）仁民初字第791号案件庭审时对（2010）皓评字182号评估报告的质证意见拟证实：气调库场地当时是斜坡，温度不能调到5℃以下。原告对上述证据1的真实性有异议，对证据2、3评估报告不予认可，体现在程序违法，申请主体不合法，鉴定人员没有资质，要求重新鉴定。王安新的证言没有证据佐证，不予认可。证据1来源不合法，原告异议理由成立，不予采信。证据2、3因原告已申请重新鉴定，被告也认可并另行选择评估机构评估，故对此评估报告不予采信。证据4系已生效的法律文书载明的事实，予以采信。
经原告申请，并经原、被告双方共同选定鉴定机构云南省春城司法鉴定中心作出的《云春鉴字[2013]资鉴字第236号资产评估司法鉴定意见书》拟证实：谢世明在气调库内平整场地、修建房屋及围墙资产于评估鉴定委员会基准日所表现的重置价值（即评估原值）为人民币1743970.1元，市场价值（即评估净值，经折旧后的价值）为人民币1336935.9元。
上述证据经质证，谢世明无异议，城南办事处认为鉴定程序违法，鉴定意见不能作为证据采信。该鉴定系原告申请，双方共同选定鉴定机构作出，原告异议理由不成立，不予采纳，对该鉴定意见予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴仁县原城关镇人民政府将自己管理的位于原城关镇黄金社区（现城南办事处黄金社区，合同甲方）的果蔬气调库及其附属设施、临时建筑和围墙范围内的场地租赁给谢世明（合同乙方）经营。该果蔬气调库所占用土地系兴仁县人民政府批准的农村建设用地，土地用途为“蔬菜基地”。双方于2007年5月22日签订了《兴仁县果蔬气调库承包合同》，同日，城关镇人民政府按合同约定将气调库及相关附属设施、场地移交给谢世明管理使用。同年6月22日，双方又重新签订了一份《兴仁县果蔬气调库承包合同》，该合同约定：“承包期为协议开始签订之日起40年，承包期内乙方可将经营权自行转租和继承。合同期满后，乙方及其子女在同等条件下有优先承包经营权。承包费按年交纳，每年为人民币30000元，合同签订后三个月内，乙方应当交清第一年承包费。之后，乙方在当年9月30日前交纳当年承包费。如因城市道路改造不能经营，道路改造期间不计收承包费，承包期限顺延。在承包期内，乙方对承包标的享有自主经营和自行使用的权利，甲方无权进行干涉，一切收益归乙方享有。乙方若未按期支付承包费，则每延误一天，应当向甲方支付100元的违约金。若延误3个月以上又未就承包费的交纳期限与甲方另行达成协议，则甲方有权单方解除本协议，并要求乙方支付所欠承包费。本协议签订后甲、乙双方均不得单方面解除合同，若甲方解除合同，应当据实赔偿乙方建设、技改等全部损失，并按剩余年限的承包金双倍承担违约金”。合同签订后，2008年因城市道路改造，占用了部分果蔬气调库场地并致谢世明有半年多时间不能经营。被告谢世明在2007年8月20日交纳20000元，2008年11月10日补交了承包费10000元。承包经营过程中，谢世明将果蔬气库的部分场地转租给兴仁县光林汽修厂作修理厂用；转租给兴仁县供电局用作停车场用；将果蔬气调库仓库转租给第三人胡华清作库房使用，后兴仁县供电局因租赁合同期满自行搬出。2009年2月27日，原城关镇人民政府被撤销，其所管理的果蔬气调库及其附属设施划归兴仁县东湖街道办事处管理。2010年8月4日原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2007年5月22日签订的《兴仁县果蔬气库承包合同》。该案在审理过程中，委托贵州皓天价格评估有限责任公司对兴仁县城关镇果蔬气调库及场地（包括房屋、场地平整回填及相关附属设施）进行价格评估。2010年11月26日，皓天公司作出（2010）皓评字182号评估报告，评估意见为：本次价格鉴定标的在鉴定基准日的现实评估总额为人民币366717元，其中，谢世明标的物的鉴定价格为156698元，光林汽车修理厂的标的物鉴定价格为210019元。诉讼中，因城市改造需占用气调库部分场地，影响兴仁县光林汽车修理厂经营，东湖街道办事处便与兴仁县光林汽车修理厂达成一致调解协议，由兴仁县东湖街道办事处补偿光林汽车修理厂场地平整等损失233000元，光林汽车修理厂随即终止了与谢世明签订的租赁合同，并已搬出气调场地。随后，本院以（2010）仁民初字第791号民事调解书对上述调解协议进行了确认。因谢世明对（2010）皓评字182号评估报告有异议，又申请贵州皓天价格评估有限责任公司对兴仁县城关镇果蔬气调库平整场地的砂石填方量所产生的费用及承包期间应获得的利润进行鉴定。2011年6月22日，皓天公司作出（2011）皓评字97号评估报告，鉴定结论为：本次鉴定标的在鉴定基准日的现实鉴定总额为人民币1811031元。其中平整场地的砂、石铺筑鉴定值为人民币1246303元，承包期间应得利润鉴定值为人民币564728元。2011年11月6日，本院对、原、被告之间的纠纷作出了（2010）仁民初字第791号民事判决书，判决解除原城关镇人民政府与被告谢世明2007年5月22日签订的《兴仁县果蔬气调库承包合同》；限被告谢世明在判生效后十日内返还兴仁县黄金社区果蔬气调库全部设施及场地归兴仁县东湖街道办事处管理使用。谢世明不服提起上诉，2012年4月14日，黔西南州中级人民法院以（2012）兴民终字第94号民事判决书，撤销了原判决，发回本院重新审理。2013年1月11日本院经重审后作出（2012）仁民初字第595号民事判决书，以双方针对同一事实分别于2007年5月22日签订和2007年6月22日先后签订了两份《兴仁县果蔬气调库承包合同》，解除前一份合同已无法律意义等理由，判决驳回原告兴仁县东湖街道办事处的诉讼请求。判决生效后，原告兴仁县东湖街道办事处又于2013年3月14日向本院提起诉讼，以原、被告2007年6月22日所签订《兴仁县果蔬气调库承包合同》违反法律规定，损害国家利益，原告未按约定交纳承包费和使用财产等理由，请求解除该合同，由被告归还其租用的果蔬气调库场地及设施设备建筑物，并要求被告支付2010年5月至交回租赁财产之日止的场地租金。在诉讼过程中，谢世明依据贵州皓天价格评估有限责任公司作出（2011）皓评字97号评估报告提出反诉，请求本诉原告赔偿其投资气调库的资金1402992元及应得收益564728元。原告东湖街道办不认可谢世明的反诉请求，于2013年10月10日，向本院提出申请，请求委托鉴定机构对谢世明在原兴仁县城关镇果蔬气调库平整场地、修建房屋及围墙所产生的费用进行评估鉴定。随后，本院组织双方选定了云南省春城司鉴定中心作出《云春鉴[2013]资鉴字第236号资产评估司法鉴定意见书》，结论为：1、委托评估鉴定的谢世明在气调库内平整场地、修建房屋及围墙等资产于评估鉴定基准日所表现的重置价值（即评估原值）为人民币1743970.10元；2、委托评估鉴定谢民明在气调库内平整场地、修建房屋及围墙等资产评估鉴定基准日所表现的市场价值（即评估净值，经折旧后的价值）为人民币1336935.9元。
另查明：一、上述争议标物所在地已于2015年划归城南办事处管辖，地块四至界限清楚，周围均有围墙与外界相隔离。冷库现有房屋一栋，设备有活塞式单级制冷压缩机组二组、低压循环贮液器一组、油分离器一组、空气分离器一组、集油器一组、温控器一组三台、贮液器一组、水箱一个。第三人胡华清租用气调库仓库的租赁期限至2018年1月7日届满。
二、租金收取情况：谢世明将果蔬气调库场地租给刘光林收取得一年租金96000元（2009年5月18日至2010年5月17日）；租给供电局仓库两间及部分场地，收取一年租金20000元（2009年3月16日至2010年3月16日）；租给胡华清仓库两间，合计80000元（其中2010至2012年租一间，每年租金12000元；2013年租二间，租金24000元，之后至2018年1月7日满，每年租金8000元，合计32000元）。上述租金合计收取196000元。
本案争议焦点是：一、原、被告2007年6月22日所签订《兴仁县果蔬气调库承包合同》是否有效；二、反诉被告城南办事处是否应赔偿反诉原告的经济损失。
本院认为，兴仁县原城关镇人民政为盘活闲置资产，自愿与谢世明签订《兴仁县果蔬气调库承包合同》，该合同虽系双方自愿签订，但该气调库所占用土地登记为农村建设用地，属于集体土地，原城关镇人民政府未经集体合法流转或接受集体委托授权，擅自改变集体土地用途并承包给被告谢世明使用，违反了《土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，即“任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，必须依法使用国有土地；集体建设用地仅限于：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇公共设施和公益事业建设等三种使用范围；不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，即不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体承包土地二级市场以出让、转让或出租形式获得；对于集体土地使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。”综上，能通过租赁方式取得集体建设用地使用权的，仅限于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的乡镇企业，或因乡镇企业因破产、兼并等形式致使土地使用权依法发生转移的情况。同时，根据《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”原、被告双方所签承包合同占用的土地属于集体建设用地，其所有权仍应属于集体，而不是国家，原城关镇人民政府将该集体土地登记在其名下并承包给谢世明经营，改变了土地使用权的主体资格。谢世明承包得果蔬气调库后又擅自将气调库所占用场地转租给第三人胡华清、刘光林、兴仁县供电局等人使用，结合原、被告双方签订合同时及之后的过错，应认定双方过错程度相当。综上，双方签订的《兴仁县果蔬气调库承包合同》违反了《土地管理法》的规定，侵害了农村集体的利益，应属于无效合同。原告请求确认该合同无效，予以支持；被告辩称合同有效的理由不成立，不予采纳。由于该合同无效，原告请求被告将因无效合同取得的果蔬气调库场地及设施设备、建筑物归还原告，理由正当，予以支持；原告请求被告给付合同约定的租金，不符合法律规定，不予支持。
焦点二、合同无效的法律后果是“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告承包果蔬气调库后，对气调库场地进行了平整回填及建设了部分附属设施，该建筑设施与气调库场地属于不可分物，属于不能返还和没有必要返还之物。由此给谢世明造成的经济损失，根据双方的过错程度，应由双方各担承50%。被告谢世明的经济损失根据评估意见确定为1743970.1元（评估原值）。但其出租气调库场地共收得租金196000元，扣除其已支付原城关镇府的租金60000元，认定被告谢世明实际受益136000元。综上，被告谢世明的经济损失应为1743970.1-136000=1607970.1元。结合双方的过错程度，由双方各承担50%责任，803985.05元。对谢世明的反诉请求，予以部分支持。关于谢世明与第三人胡华清租用库房一事，由于合同相对方是谢世明与胡华清，原告未对胡华清提出任何诉讼请求，涉及胡华清的租期问题，系另外的法律关系，由谢世明与第三人自行解决。谢世明辩称“城南（原东湖）办事处是县政府的派出机构，不具有诉讼主体资格”。城南办事处虽不具有独立的法人资格，但其是合法成立、并有一定的组织机构和财产，属于依法成立的法人分支机构，应认定为民事诉讼法规定的可以参加诉讼的其他组织。被告辩称“转租并改变土地用途是因为冷库设计达不到冷藏的功能要求”，冷库设计是否达到冷藏功能，是租赁物是否有质量瑕疵，出租人是否构成违约的法律关系，而不能成为承租人改变租赁物用途的合法理由。综上，谢世明的两项辩解理由不成立，不予采纳。
综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）兴仁县人民政府城南街道办事处（原城关镇）与被告（反诉原告）谢世明于2007年6月22日签订的《兴仁县果蔬气调库承包合同》无效，由谢世明于本判决生效后三十日内将租赁物果蔬气调库的场地及房屋一栋、冷库设备一套返还兴仁县人民政府城南街道办事处；
二、被告（反诉原告）谢世明在租赁期间添置在租赁场地上的建筑物、构筑物（包括房屋、围墙及平整的场地等）归原告（反诉被告）兴仁县人民政府城南街道办事处所有，由兴仁县人民政府城南街道办事处赔偿谢世明经济损失803985.05元，前述内容限于本判决生效后三十日内履行；
三、驳回本诉原告兴仁县人民政府城南街道办事处及反诉原告谢世明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，及支付迟延履行金。
本诉案件理费550元，减半收取275元，反诉案件受理费21900元，减半收取10950元，合计11225元。由原告（反诉被告）兴仁县人民政府城南街道办事处负担5612.5元，被告（反诉原告）谢世明负担5612.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判长 何厚高
二〇一七年九月五日
书记员 安露露