南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终13号上诉人（一审被告）：广西同济大药房（连锁）有限责任公司，住所地南宁市祥宾路63号旅游大厦12楼，组织机构代码：73515968-8。法定代表人：俞云辉，该公司董事长。委托代理人：黄锐，广西天狮灵动律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：何大艺，男，1975年10月1日出生，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：陆昀，广西志明律师事务所律师。上诉人广西同济大药房（连锁）有限责任公司（以下简称同济大药房）因与被上诉人何大艺房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭审理了本案，上诉人同济大药房的委托代理人黄锐，被上诉人何大艺的委托代理人陆昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同济大药房上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实与理由：一审判决“确定被告向原告支付的违约金计算如下：以320098元为基数，以24%为年利率，从2015年5月3日计至2016年5月2日。”中的24%年利率过高，应以6%的年利率计算违约金更符合案件实际情况。同济大药房拖欠何大艺租金是事实，但同济大药房并非恶意拖欠，而是尽己所能支付租金，对何大艺造成的实际损失应为拖欠租金的资金占用期间的利息，双方对资金占用期间利息无约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，以6%为年利率计算更为合理。何大艺答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。同济大药房没有正确理解双方合同对违约金的约定，违约金并不仅仅是拖欠租金的资金占用利息，一审法院在判决中适用《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定是正确的，以320098元为基数，以24%为年利率计算已经充分降低了同济大药房的违约金，故同济大药房的上诉请求不能成立，请求二审法院在查明事实的基础上驳回同济大药房的上诉请求。何大艺向一审法院起诉请求：1.同济大药房向何大艺支付租金440098元；2.同济大药房向何大艺支付拖欠租金的违约金138306.21元；３.同济大药房承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，何大艺变更第1、2项诉讼请求为：1.同济大药房向何大艺支付租金538852元；2.同济大药房向何大艺支付拖欠租金的违约金125874.21元。一审法院认定事实：涉案房屋为何大艺从广西南宁警备区后勤部承租而来。2012年4月1日，何大艺经广西南宁警备区后勤部的同意，将涉案房屋转租给同济大药房。2012年4月3日，何大艺（出租方，甲方）与同济大药房（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将坐落在南宁市衡阳西路广西南宁警备区商铺一层面积249.86平方米（含公摊）的25-1至25-6号商铺出租给乙方；2、租期自2012年5月3日至2016年5月2日；3、第一年租金为220元/㎡/月，年租金659630.4元，租金从第二年开始递增，在上一年租金的基础上递增10%，租金每年缴纳一次，先缴纳租金后使用，租金在每年租金期满前15天缴纳；4、签订合同时，乙方按第一年租金总额的百分之十即65963元向甲方交纳铺面履约保证金，合同终止乙方已交清租金及其他费用迁出时，甲方应将履约保证金无息退回乙方；5、乙方逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之三向乙方加收违约金。合同还对其他权利义务作了约定。在庭审中，双方对以下事实予以确认：1、同济大药房应于2015年5月3日前向何大艺交纳租金875016元；2、同济大药房于2015年5月20日向何大艺交纳租金25000元，2015年5月29日交纳租金47918元，2015年7月1日交纳租金30000元，2015年7月16日交纳租金50000元，2015年9月2日交纳租金30000元，2015年9月29日交纳租金20000元，2015年11月11日交纳租金70000元，2015年11月26日交纳租金40000元，2015年12月3日交纳租金30000元，2016年1月17日交纳租金50000元，2016年1月27日交纳租金20000元，2016年1月29日交纳租金30000元，2016年3月18日交纳租金10000元，2016年3月22日交纳租金20000元，2016年3月29日交纳租金22000元，2016年5月21日交纳租金10000元，2016年5月23日交纳租金20000元，2016年5月30日交纳租金30000元，2016年8月1日交纳租金5000元；3、直至2016年8月3日，同济大药房仍继续使用涉案房屋；4、双方的租赁关系于2016年8月3日解除。何大艺表示只要求同济大药房承担2015年5月3日至2016年5月2日期间的违约金。一审法院认为：何大艺与同济大药房于2012年4月3日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2016年5月2日双方签订的租赁合同期满后，未签订新的租赁合同，同济大药房继续使用租赁物，何大艺没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同关系。原合同约定，2015年5月3日至2016年5月2日的年租金为877968元，月租金为73164元。双方当事人在庭审中确认，同济大药房应于2015年5月3日前交纳租金875016元，即2015年5月3日至2016年5月2日的年租金为875016元，月租金为72918元。双方的租赁关系于2016年8月3日解除。何大艺要求不定期租赁期间即2016年5月3日至2016年8月3日的月租金为72918元，一审法院予以支持。综上，2015年5月3日至2016年8月3日同济大药房应向何大艺支付租金1093770元，同济大药房在该期间已支付租金559918元，还应向何大艺支付租金533852元。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”双方租赁关系于2016年8月3日解除后，同济大药房向何大艺支付的履约保证金应用来抵扣其拖欠的租金。故一审法院采纳同济大药房用履约保证金65963元抵扣租金的答辩意见。抵扣后，同济大药房还应支付租金467889元。何大艺要求同济大药房支付租金538852元，一审法院只支持租金467889元，多出的部分不予支持。关于违约金的问题。租赁合同中约定，租金每年缴纳一次，先缴纳租金后使用，租金在每年租金期满前15天缴纳。即同济大药房至迟应于2015年4月19日前向何大艺支付下一年的租金877968元。合同还约定，同济大药房逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交费用总额的千分之三加收违约金。现何大艺要求同济大药房应于2015年5月3日前交纳租金875016元，违约金以所欠费用为基数，以24%为年利率，从2015年5月3日计算至2016年5月2日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”同济大药房迟延支付租金，何大艺因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失，尽管何大艺将违约金计算标准降低，但该标准的违约金数额仍然过分高于何大艺所受到的损失，同济大药房主张对违约金数额予以调整合法有据。同济大药房至迟应于2015年5月3日前支付租金875016元，同济大药房未如期支付。同济大药房虽未如期支付租金，但在使用租赁房屋的2015年5月3日至2016年5月30日期间，陆续向何大艺支付了租金554918元。一审法院兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到以一次性所需支付的租金875016元作为违约金计算基数的起始点过高，而同济大药房在一年间陆续向何大艺支付大部分租金的行为表示同济大药房并非恶意拖欠租金。直至起诉前，同济大药房尚欠2015年5月3日至2016年5月2日期间的租金320098元，该欠款应于2015年5月3日支付。因此，一审法院酌情降低违约金计算的基数，确定同济大药房向何大艺支付的违约金计算如下：以320098元为基数，以24%为年利率，从2015年5月3日计至2016年5月2日。因此，同济大药房应向何大艺支付违约金76823.52元。何大艺要求同济大药房支付违约金138306.21元，多出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、同济大药房向何大艺支付租金467889元；二、同济大药房向何大艺支付违约金76823.52元；三、驳回何大艺其他的诉讼请求。案件受理费11048元，减半收取计5524元，由何大艺负担997元，同济大药房负担4527元。双方当事人对一审查明的事实无异议，在二审期间均未提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决同济大药房向何大艺支付违约金76823.52元是否合理？本院认为，同济大药房与何大艺签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。同济大药房在合同履行过程中，未能按期足额交纳租金，违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任。一审法院在计算违约金时，已充分考虑了同济大药房的违约情形，兼顾公平原则，对何大艺主张的计算违约金的基数予以调低，所得出的违约金数额76823.52元，并未过分高于何大艺所受的损失，符合本案实际和法律规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定“借贷双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”即使参照该司法解释的规定，本案中出租人何大艺并未主张按年利率6%计算违约金。故同济大药房要求按年利率6%计算违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，同济大药房的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1721元（上诉人广西同济大药房（连锁）有限责任公司已预交），由上诉人广西同济大药房（连锁）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年三月二十三日书记员 谢 瑜