湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初2713号
原告（反诉被告）：陈果，女，2003年1月2日出生，汉族，现住湖南省长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城小区**栋***室。
法定代理人：肖香云，女，1976年1月10日出生，汉族，系原告母亲，现住湖南省长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城小区**栋***室。
法定代理人：陈惠文，男，1973年2月12日出生，汉族，系原告父亲，现住湖南省长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城小区**栋***室。
委托诉讼代理人：桂南方，湖南华夏方圆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长沙鑫霖置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城综合楼一楼。
法定代表人：赖立新，董事长。
委托诉讼代理人：赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，系公司员工，住湖南省湘潭市雨湖区护潭乡政府机关护潭路1号。
原告（反诉被告）陈果（以下简称原告）与被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人桂南方、被告委托诉讼代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金12109元（违约金按房屋总价款的每日万分之一计算，从2014年7月1日计算至2015年6月30日止）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年7月7日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于长沙市雨花区阳光大道260号恒大城54栋302房，合同约定的房屋建筑面积为150.35平方米，总款项为812683元，单价为5405.27元/㎡，付款方式为一次性付款。合同约定的房屋交付时间为2014年6月30日，合同还对房屋交付期限、交付条件及违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告按期向被告支付了全部购房款。但是，2014年6月30日，被告却违背了诚实信用原则，在交付房屋时隐瞒了合同所涉及的房屋没有通过竣工验收和消防验收备案的事实，向广大业主交付房屋。2015年元月8日、9日，湖南经视频道钟山说事栏目连续两次曝光了被告开发的恒大城等所涉项目楼房、开发商在没有取得《单位（子单位）工程质量竣工验收报告》、《建筑工程消防检测合格报告》，没有达到法律规定和合同约定的交付条件时，以欺诈手段，违�强制向广大业主交付房屋，以及被告在长沙开发的包括恒大城等房地产项目存在严重的偷税漏税的违法事实。原告这时才得知被告违反合同约定和法律规定向广大业主交房的违法事实。经原告初步了解，被告所交付的房屋实际竣工验收和备案时间为2015年2月。综上，被告违反合同约定的交房条件，违背了诚实信用原则，构成了严重违约。
被告针对本诉辩称，1.原告本诉的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权；2.涉案房屋已于2014年6月30日前达到合同约定及法律规定的交楼条件；3.依合同约定涉案房屋在2014年6月30日已交付给原告；4.涉案房屋已经通过消防验收备案；5.根据相关法律关于民事责任的明确规定，即使法院认定被告的交楼文件存在瑕疵，被告依法也不应承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是依法承担赔偿责任。因原告没有提供任何证据证明其所遭受的损失，被告依法也不应承担赔偿责任；6.桂南方一案的一审判决书不具有判例的法律效力，对竣工验收时间的认定不应采纳，涉案房屋工程竣工验收时间应以被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》为准；7.原告依照合同法应当承担不采取补救措施放任损失扩大的责任，被告不应承担无法预见的按照竣工验收备案表计算的巨额违约金。综上，原告主张的事实及理由均不成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1.判令被告按原告实际收楼时间支付逾期交楼违约金0元；2.判令原告要求支付逾期交楼违约金的本诉的诉讼请求已过诉讼时效，原告已经丧失胜诉权；3.判令被告无需支付本诉主张的逾期交楼违约金，判令被告依法承担赔偿损失的责任；4.判令原告承担本诉、反诉部分诉讼费用。事实和理由：1.被告在2014年6月30日已将涉案房屋实际交付给原告，被告只应承担实际交楼时间延误所导致的违约责任。2.根据法律关于民事责任的明确规定，即使法院认定被告的交楼文件存在瑕疵，被告依法也不承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是依法承担赔偿责任，因原告没有提交任何证据证明其所遭受的损失，被告依法也不应承担赔偿责任。3.原告的诉讼请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权。4.原告依照合同法应承担不采取补救措施放任损失扩大的责任，被告不应承担无法预见的按照竣工验收备案表计算的巨额违约金。
原告针对反诉辩称，被告的反诉不成立，不构成反诉，只构成抗辩。被告改变了原告的诉讼请求，有剥夺原告诉讼权利的嫌疑。请求法院驳回被告全部的反诉请求。
经审理查明：2012年7月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城第54、55栋302号房；房屋建筑面积为150.35平方米，总款项为812683元，单价为5405.27元/㎡；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按本合同规定的期限将�商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告还与被告签订一份《合同补充协议》作为上述合同的附件四，该补充协议约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了购房款。被告于2014�6月20日通知原告于2014年6月30日开始办理收（验）楼手续。2014年6月30日，原告收房并签署《房屋钥匙签收确认书》。原告认为被告交付的房屋不符合交付条件，遂诉至本院，被告后提起反诉，双方请求判如所请。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
《建设工程竣工验收备案表》（从长沙市建设工程质量监督站调取）载明：涉案楼栋工程由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年11月26日，竣工验收的备案时间为2015年2月5日。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及情况说明载明：涉案工程由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年4月26日；说明内阐述系因建设工程竣工验收备案的需要，上述五单位又于2014年11�26日在验收备案表内签署竣工验收合格意见，故晚于实际工程竣工验收时间。涉案房屋电梯安全检验合格证、涉案房屋建设工程消防检测报告结论为合格。
以上事实，有原、被告身份信息、商品房买卖合同及补充协议、光盘、竣工验收备案表、房产证复印件、消防备案答复、桂南方案判决书、调解书、子单位工程质量竣工验收记录、商品房预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、收验楼通知书、邮寄单、房屋钥匙签收确认书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于房屋交付标准。涉案合同对房屋交付的标准明确约定为验收合格；同时，《合同补充协议》约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述约定，符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，合法有效。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等房地产开发项目竣工综合验收的制度，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中的附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等房地产开发项目的竣工综合验收，不再成为商品房交付的法定条件。
关于消防验收、备案。消防验收、备案，是房地产开发商基于法律、行政法规的强制性规定的一项法定义务。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工�向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼栋共计15层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案房屋不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类，只需进行消防备案即可。
关于竣工验收合格的时间。原告提供的《建设工程竣工验收备案表》载明竣工验收合格的时间为2014年11月26日；被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》则载明竣工验收合格的时间为2014年4月26日，并附情况说明。双方证据载明的竣工验收时间相差7个月之久。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第七十三条第一款的规定，应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。同时《规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。根据上述规定，原告提供的《建设工程竣工验收备案表》系从长沙市建设工程质量监督站调取的有关建设工程的档案材料，其证明力大于被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故本院确认原告提供的《建设工程竣工验收备案表》，并据此确认涉案房屋的竣工验收合格的时间为2014年11月26日。
关于违约责任。双方所签补充协议约定的房屋电梯安全检验、建设工程消防检测报告，均已在涉案房屋竣工验收前完成；同时，涉案房屋于2014年8月18日依法向公安机关消防机构进行了消防备案。合同约定的交房时间为2014年6月30日前，原告虽于2014年6月30日收房并签署《房屋钥匙签收确认书》，但此时涉案房屋并未达到合同约定和法律规定的交付条件，直到涉案房屋于2014年11月26日竣工验收合格才能视为有效交付，被告对此已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可�约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故原、被告在合同内就逾期交房约定违约金及计算方式符合法律规定，因被告未根据合同约定时间及标准向原告交付房屋，原告要求被告根据合同约定支付违约金有法律及事实依据，本院予以支持；被告反诉主张其不应承担违约责任，于法无据，本院不予支持，被告另反诉称应按实际交房时间计算逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。被告应向原告支付2014年7月1日至2014年11月26日期间的逾期交房违约金（逾期时间149天），根据双方合同约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为12108.98元（812683元×万分之一×149天），对原告超出部分上述请求，本院不予支持。
综上所述，依照�中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、第七十七条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）陈果逾期交房违约金12108.98元；
二、驳回被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费103元�反诉受理费40元，合计143元，由被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 牌
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 胡 南
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 曾佳洁
附：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。
第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定
（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；
（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；
（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；
（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；
（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。