甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民终440号
上诉人（原审被告、反诉原告）：平凉市凯歌奶牛养殖有限公司，住所地平凉市崆峒区建华厂西侧。
法定代理人：贾某，董事长。
委托诉讼代理人：马某，男，1965年6月11日出生，回族，平凉市凯歌奶牛养殖有限公司职工，住平凉市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某，住平凉市。
上诉人平凉市凯歌奶牛养殖有限公司（以下简称凯歌公司）因与被上诉人杨某租赁合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2015）崆民初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
凯歌公司上诉请求：1．撤销原审判决，予以改判。2．判决杨某缴纳租赁费32400元以及水电费和垃圾清运费1727元。3．要求杨某返还租赁房屋及场地，并恢复该场地耕地原貌。4．由杨某承担一、二审诉讼费及评估费。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。改变土地农业用途的直接、主要责任人是杨某，一审没有能够全面、客观、公正地确定双方实际损失。一审判决忽略了凯歌公司32400元的房屋、场地租金和1727元的水、电、垃圾清运费等损失，判决凯歌公司赔偿杨某53000多元的损失超出了土地转租人的预见和承受能力，加之恢复场地耕地原貌所需支出，凯歌公司实际损失已经接近9-10万元。2．委托评估报告是按照法人企业标准进行的评估，杨某不具备法人主体资格，不能以该评估报告作为本案的损失评估标准。3．租赁协议无效并不影响杨某返还租赁场地并恢复耕地原貌的义务。
杨某辩称：1．一审判决认定事实清楚、适用法律正确，凯歌公司的上诉理由不能成立。由于凯歌公司在订立合同中隐瞒重大事实，明知其租赁来的土地只有使用权，但仍与我签订租赁协议，导致合同无效，给我造成重大损失，凯歌公司负有重大过错。2．凯歌公司要求支付租金及垃圾清运费等费用的请求不能成立。凯歌公司已将部分土地收回，我无法正常使用租赁物，其无权主张租金。凯歌公司所主张的垃圾清运费，所清理的并不是垃圾，而是其拆除的烟道，我的这部分损失应由凯歌公司赔偿。3．凯歌公司认为委托评估报告不适用损失评估的理由不能成立。一审中我向法院申请鉴定时，凯歌公司同意鉴定，在选择鉴定机构时，双方均要求法院指定。对法院指定的鉴定机构，凯歌公司并未提出异议。鉴定机构作出委托评估报告后，凯歌公司也没有提出重新鉴定的申请。
杨某向一审法院起诉请求：1．凯歌公司赔偿我水泥案、围墙、水泥房、模版房、工作地坪、案台、检查井、水池、电表、电线、闸刀损失共计100331元。2．凯歌公司赔偿我2014年至2017年度生产经营损失450000元。3．凯歌公司承担鉴定费4000元。
凯歌公司向一审法院反诉请求：1．杨某清理租赁场地并交回租赁物及恢复租赁物原状。2．杨某交纳2014年3月1日至2017年3月1日期间的租赁费32400元。3．杨某支付水、电、垃圾清理费1727元。
一审法院认定事实：2008年11月15日，凯歌公司与平凉市崆峒区太统村村民委员会签订土地租赁协议，租赁该村土地16.7亩养殖奶牛。该协议规定，凯歌公司租用土地只有使用权，不得随意转让他人，不得从事养殖以外的经营，修建牛棚要合理使用土地和保护土地，不得硬化土地等。2011年1月18日，凯歌公司将其中3650平方米土地及其上修建二间房屋租赁给杨某，用于开办烟道厂。杨某租赁该场地后，在其上修建或安装了用于生产混凝土烟道的水泥案、围墙、水泥房、模版房、工作地坪、案台、检查井、水池、电表、电线、闸刀等。2014年初，双方因交纳租期内第二个三年的租赁费发生纠纷，凯歌公司拆除了杨某修建的部分围墙、房屋主体墙等，并修建了房屋设施。杨某于2014年5月向平凉市崆峒区法院提出诉讼请求，要求继续履行合同，并要求凯歌公司腾出占用杨某的部分场地、恢复围墙和房屋主体墙原状。经审理，法院认定杨某与凯歌公司签订的场地及房屋租赁协议违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，以及凯歌公司与土地所有权人签订的租赁协议，由此，判决杨某与凯歌公司签订的租赁协议无效。经杨某申请，一审法院委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司为鉴定单位，并会同双方当事人对杨某在租赁场地修建的生产烟道设施进行了现场勘查，鉴定单位出具鉴定报告认定杨某修建在租赁场地上的设施总价值为73613.05元，鉴定单位收取鉴定费4000元。
关于本诉部分，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。双方签订的场地及房屋租赁协议已被（2015）崆民初字第32号生效民事判决书认定为无效，该协议自始没有法律效力。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。凯歌公司在与杨某签订协议时，明知其租赁来的土地只有使用权，不得随意转让他人，不得从事养殖以外的经营，不得硬化土地，但被告仍与杨某签订了场地和房屋租赁协议，供其在该场地上生产烟道，从而致杨某修建或安装了相关设施。因此，对杨某修建或安装的设施因租赁合同无效引起的损失，凯歌公司应承担主要的过错责任；杨某签订协议时应具备一定风险投资评估意识，即了解所租土地的来源和法律政策的规定等，因考虑不周而投资修建或安装的设施，在合同无效的情况下，其对自己的损失应承担次要的过错责任。根据鉴定，杨某财产损失总价值为73613.05元，由凯歌公司向杨某赔偿其中70%即51529.1元，另外30%即22083.95元由杨某自行承担；对杨某要求凯歌公司赔偿生产损失的主张，因协议自始无效，杨某对造成合同无效负有次要责任，且2014年至今并未生产烟道，同时其未就生产损失行举证证明，故该项请求不予支持；对杨某请求的鉴定费4000元，由凯歌公司向杨某赔偿70%即2800元，杨某自行承担30%即1200元。
关于反诉部分，一审法院认为：对凯歌公司要求杨某清理租赁场地并交回租赁物及恢复原状的请求，因引起合同无效的主要责任在于凯歌公司，杨某应在判决生效后确定时日内向被告返还场地，对应清理场地上设施并恢复原状的责任由凯歌公司自行负担，所花费用可另案向杨某主张；对凯歌公司要求杨某支付2014年3月1日至2017年3月1日租赁费32400元的请求，因杨某在此期间并未生产烟道，考虑凯歌公司在本案上的主要责任，同时其未举证证明损失额，对此不予支持；对于凯歌公司请求杨某支付拖欠水、电、垃圾清理费1727元，其中拆除围墙和部分房屋墙体拉运垃圾花费1200元有证据证明，故对该花费的30%即360元，由杨某向凯歌公司赔偿，另有70%即840元由凯歌公司自行负担。其余代交水、电费，因提供证据为被告自行书写，在形式要件上有瑕疵，不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及《诉讼费交纳办法》第二十一条第一项、第二十二条第四款规定，判决：一、限本判决生效后十日内，被告（反诉原告）平凉市凯歌奶牛养殖有限公司赔偿原告（反诉被告）杨某水泥案、围墙等损失款项51529.1元、支付鉴定费2800元，总计54329.1元。二、限本判决生效后十日内，原告（反诉被告）杨某返还被告（反诉原告）平凉市凯歌奶牛养殖有限公司的租赁场地，支付拆除围墙和部分房屋墙体花费360元。三、驳回当事人各方的其他请求。（以上互赔款项相减后，被告支付原告53969.1元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5114元，减半收取2557元，由原告（反诉被告）杨某负担2020元，被告（反诉原告）平凉市凯歌奶牛养殖有限公司负担537元；反诉费652元，减半收取326元，由原告（反诉被告）杨某负担3元，被告（反诉原告）平凉市凯歌奶牛养殖有限公司负担323元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一是合同被确认无效后的责任划分和承担问题；二是凯歌公司主张杨某缴纳租赁费等费用并恢复涉案土地原貌有无事实和法律依据的问题。
第一，关于租赁合同无效后双方当事人的责任划分问题。根据一审查明的事实，凯歌公司与杨某签订的场地及房屋租赁协议被一审法院（2015）崆民初字第32号生效判决认定为无效合同。凯歌公司明知该租赁行为违反我国相关法律的强制性规定，且根据其与涉案土地所有人之约定，凯歌公司亦无转租权利。故一审认定凯歌公司为无效合同的主要过错方，并无不当。
第二，关于凯歌公司要求杨某缴纳32400元租赁费的问题。无效合同自始无效，但因双方2010年至2013年已经履行部分具有不可消灭的性质，杨某亦因原合同的履行获得了利益，故凯歌公司可以保留其已获得的租金，但无权要求杨某继续履行支付租金的合同义务。据此，凯歌公司请求杨某缴纳租赁费，法律和事实根据不足。
第三，关于凯歌公司要求杨某缴纳水、电费及垃圾清运费等共1727元的问题。凯歌公司花费的垃圾清理费1200元，一审判决由其负担70%即360元，系根据合同无效的主次责任所确定，并无不当。凯歌公司主张其为杨某代缴的水、电费527元，因证据形式存在瑕疵，一审不予认定，亦无不当。
第四，关于凯歌公司要求杨某返还房屋及场地并恢复涉案土地耕地原貌的问题。一审判决对凯歌公司要求返还房屋及场地的诉讼请求已经予以支持。因引起合同无效的主要责任在凯歌公司，而在判决生效后确定时日内杨某须将租赁场地返还凯歌公司，故清理场地和恢复原状事宜应由凯歌公司先行负担，且所产生费用的数额多少亦不确定，一审对此暂不处理，依法有据。一审判决已告知有关费用确定后凯歌公司对杨某仍有诉权。
第五，关于凯歌公司对鉴定意见提出的异议。因凯歌公司未提交任何证据予以证实，本院不予采信。
综上所述，平凉市凯歌奶牛养殖有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1149元，由平凉市凯歌奶牛养殖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长孙玉强
审判员摆建军
审判员尚楷耘
二〇一七年八月十八日
法官助理汤皓添
书记员褚艳萍