杭州市萧山区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）杭萧商特字第1号
申请人中国工商银行股份有限公司杭州江南支行。
负责人汪忠良。
委托代理人凌芳、余征。
被申请人陈吾新。
被申请人周萍。
被申请人俞尔明。
被申请人傅亚林。
上述四被申请人的共同委托代理人孙毅。
申请人中国工商银行股份有限公司杭州江南支行（以下简称工行江南支行）于2013年12月23日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员傅成祥独任进行了审查。
申请人工行江南支行称：2012年6月25日，工行江南支行与陈吾新、周萍签订最高额抵押合同1份，陈吾新、周萍为服装公司自2012年6月25日至2014年6月25日期间在人民币330万元的最高余额内，与工行江南支行签订的本外币借款合同等等而享有的对服装公司的债权提供担保，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用等等，实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括前述之最高余额内。抵押物为陈吾新、周萍所共有的位于杭州市萧山区北干街道绿都世贸广场X幢X单元X室房屋。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金。发生下列情形之一的，工行江南支行有权实现抵押权：工行江南支行主债权到期（包括提前到期），服装公司未予清偿的等等。2012年6月25日，陈吾新、周萍为其房屋在杭州市住房保障和房产管理局办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：杭房他证萧字第XX**号）。2012年6月25日，工行江南支行与俞尔明、傅亚林签订最高额抵押合同1份，俞尔明、傅亚林为服装公司自2012年6月25日至2014年6月25日期间在人民币163万元的最高余额内，与工行江南支行签订的本外币借款合同等等而享有的对服装公司的债权提供担保，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用等等，实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括前述之最高余额内。抵押物为俞尔明、傅亚林所共有的位于杭州市萧山区某甲街道某乙公寓X幢X单元X室房屋。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金。发生下列情形之一的，工行江南支行有权实现抵押权：工行江南支行主债权到期（包括提前到期），服装公司未予清偿的等等。俞尔明、傅亚林保证抵押房屋如已部分或全部出租，已将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知工行江南支行。在俞尔明、傅亚林向工行江南支行提供的抵押物清单中，俞尔明、傅亚林明确提供的抵押物未出租，也未有损毁。2012年6月25日，俞尔明、傅亚林为其房屋在杭州市住房保障和房产管理局办理了抵押登记手续（房屋他项权证号：杭房他证萧字第XX**号）。2013年5月16日，工行江南支行与杭州新艺服装有限公司（以下简称服装公司）签订出口订单融资总协议1份，约定协议适用于工行江南支行为服装公司办理的所有出口订单融资业务。每笔融资业务由服装公司提交出口订单融资业务申请书逐笔申请。工行江南支行根据业务具体情况决定是否办理，并按照工行江南支行的规定确定融资金额、期限和利率等事项。对于订单融资，服装公司同意将每一份出口订单融资业务申请书所对应的合同项下的预期应收账款转让给工行江南支行，并保证所收货款汇入工行江南支行指定账户，用于偿还服装公司在工行江南支行的融资款及有关利息等。为保证工行江南支行如期全额收回融资款及利息等，服装公司同意应工行江南支行要求提供担保措施，由杭州德怡服装有限公司、浙江建杰聚合物有限公司与工行江南支行签署最高额保证合同。服装公司亦可向工行江南支行提供认可的抵押物，由服装公司或陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林与工行江南支行签署最高额抵押合同。2013年5月16日，工行江南支行向服装公司提供1000万元的借款，借款利率为月息5.1333‰，还款期限为2013年9月23日。该笔借款到期后，服装公司未向工行江南支行偿还。2013年6月13日，工行江南支行与服装公司签订网贷通循环借款合同1份，约定循环借款额度为300万元，循环借款额度使用期限为自合同生效之日起至2014年6月5日止。在该期限内，服装公司可循环使用上述借款额度，但每次提款金额不得少于人民币10万元，且在该期限内任一时点上的借款余额不得超过循环借款额度。服装公司每次提款的借款期限自实际提款日起至约定还款日止，以借据记载为准，但每次提款的借款期限最短不少于7天，最长不超过1年。本合同项下循环借款额度使用期限内的提款为承诺提款，即在符合合同约定前提条件下，服装公司可在循环借款额度使用期限和循环借款额度内随时提款，随时还款。借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与该笔借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%。合同期限内浮动幅度保持不变。本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款到期（含被宣布立即到期），服装公司未按约偿还的，工行江南支行有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对服装公司未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。服装公司通过中国工商银行网上银行自助提取借款。本合同项下借款的担保方式为最高额抵押，担保人为陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林。服装公司发生下列情形之一的，构成违约：服装公司未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项；服装公司任何其他债务到期（包括被宣布立即到期）后未能清偿，或者不履行或违反在其他协议项下的义务，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的等等。服装公司违约，工行江南支行有权采取下列一项或多项措施：要求服装公司限期纠正违约行为；宣布本合同和工行江南支行与服装公司之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项等等。2013年6月18日，工行江南支行向服装公司提供借款300万元，约定还款时间为2013年12月16日，基准年利率为5.60%。此后，服装公司已向工行江南支行支付借款利息至2013年9月20日，之后的借款利息服装公司至今未付。2013年9月24日，工行江南支行以服装公司未偿还到期后的1000万元借款为由宣布该支行与服装公司于2013年6月13日签订的网贷通循环借款合同提前到期，要求服装公司在收到通知后6日内清偿积欠的全部贷款本息和实现债权的费用等债务，并通知服装公司。此后，服装公司至今未履行还本付息义务。为此申请，要求准予拍卖、变卖陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林位于杭州市萧山区北干街道绿都世贸广场X幢X单元X室、杭州市萧山区某甲街道某乙公寓X幢X单元X室的房屋，工行江南支行对变价后所得款项在借款本金300万元，计算至2013年11月20日的利息4.459306万元及自2013年11月21日起至借款实际清偿之日的罚息、复息范围内优先受偿。在审查过程中，工行江南支行明确要求2013年11月21日起的罚息按年利率9.24%计算，对未支付的利息按年利率9.24%计收复息。
被申请人陈吾新、周萍辩称：实现担保物权的时候应考虑到房屋装修的费用，该费用工行江南支行没有优先权。
被申请人俞尔明、傅亚林辩称：实现担保物权的时候应考虑到房屋装修的费用，该费用工行江南支行没有优先权。另外，抵押担保之前的房屋已经租赁给他人。
本院经审查认为：服装公司未按合同约定期限支付返还借款、支付利息，已构成违约。工行江南支行有权根据合同约定要求服装公司提前返还借款，并支付相应利息。服装公司未予返还和支付，工行江南支行有权要求对陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林的抵押房屋进行处置以返还借款和支付利息等。本案所涉抵押物已办理了相关抵押登记手续，并取得了他项权证，工行江南支行的抵押权人身份合法明确。因此，工行江南支行要求对陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林的抵押房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项优先受偿的申请本院予以支持。工行江南支行与陈吾新、周萍及与俞尔明、傅亚林签订的最高额抵押合同中明确抵押合同的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物。因此，陈吾新、周萍及与俞尔明、傅亚林认为房屋装修的费用工行江南支行没有优先受偿权的辩称本院不予支持。关于俞尔明、傅亚林提出的抵押房屋在抵押前已出租问题，根据俞尔明、傅亚林签署的抵押物清单，当时俞尔明、傅亚林明确抵押房屋未出租。因此，俞尔明、傅亚林的该项辩称意见不影响工行江南支行行使抵押权。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，裁定如下：
对陈吾新、周萍和俞尔明、傅亚林分别位于杭州市萧山区北干街道绿都世贸广场X幢X单元X室、杭州市萧山区某甲街道某乙公寓X幢X单元X室的房屋【房屋所有权证号分别为：杭房权证萧移字第XX**号，XXXX号；杭房权证萧字第XX**号；房屋他项权证号分别为：杭房他证萧字第XX**号；杭房他证萧字第XX**号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国工商银行股份有限公司杭州江南支行对变价后所得款项在借款本金3000000元，计算至2013年11月20日止的利息44593.06元，和自2013年11月21日起至借款3000000元还清日止按年利率9.24%计算的借款利息，及按年利率9.24%计算的相应利息的复利范围内优先受偿。
申请费31157元，减半收取15578.50元，由陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林负担。该15578.50元申请费，中国工商银行股份有限公司杭州江南支行已向本院预交，陈吾新、周萍、俞尔明、傅亚林于本裁定生效后十日内直接向其支付。
本裁定为终审裁定。
审判员 傅成祥
二〇一四年一月十六日
书记员 胡斐霞