成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5377号原告：成都高投建设开发有限公司，住所地：成都市高新区天府一街1008号。法定代表人：任正，系公司董事长。委托代理人张楠，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。委托代理人李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。被告：苏军，男，汉族，1984年10月19日出生，住四川省仁寿县涂家乡鸭塘村*组。委托代理人李星雨，四川蓉信律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都高投建设开发有限公司（简称：高投建设公司）与被告苏军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员罗良华独任审判，于2016年6月29日、2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告高投建设公司委托代理人张楠（参加第一次庭审）、李彦瑶（参加第二次庭审），被告苏军（参加第二次庭审）及委托代理人李星雨（参加第一二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投建设公司诉称：2015年6月，原、被告签订了《阳光地带3号地块商铺租赁合同》（简称：《租赁合同》），约定由被告租赁原告阳光地带3#地块B9、B10房屋，租赁面积53.10平方米。房屋租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止。根据《租赁合同》约定，租金单价B9为32.00元/平方米/月、B10为34元/平方米/月。合同约定租金支付方式为：“租金一次性付清，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金。”并且，“租赁期满，乙方应按期将所承租房屋及其设施、设备完好无损地（正常损耗除外）交还甲方。”但是，截至2015年12月31日，被告仍实际占用租赁房屋，与原告形成事实租赁关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月20日前腾退房屋，并与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日期间房屋租赁合同的签订，同时向原告支付2015年4月1日至2015年10月31日期间所拖欠的租金人民币15440.70元。然而，截至本案起诉之日，被告仍未予理会。故诉至人民法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间租金，共计欠租金额为：15440.70元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日事实租赁期间书面租赁合同的签订；3、确认双方事实租赁关系已于2016年1月1日起正式解除，被告立即腾退并返还租赁房屋；4、被告承担逾期付款违约金，自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为12301.14元（每逾期一天按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金）；5、本案诉讼费由被告承担。被告苏军辩称：一、被告自2009年起长期租赁案涉商铺，合同之前为一年一签。2014年原告通知被告阳光地带准备在2015年正式对外销售，明确不再对外续租并开始安排相关人员对各商铺承租人展开咨询工作，询问各承租人购买意向。2015年初，商铺周围因富士康裁员导致客流量剧减，被告经营入不敷出，园区内的大量商铺停业。因此2015年4月，剩余尚在经营的业主联合一起向原告高管人员递交一份《减租申请》，但原告收到后一直未予答复。双方后来于2015年6月补签了第一季度的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，明确约定租赁期限为3个月，自2015年1月1日起至2015年3月31日止。合同签订时，合同期限已经期满，而原告因商铺即将出售不同意继续签订租赁合同，而一直租赁商铺的被告均有购买意愿，因此原告默认了被告一直占有并使用该商铺，同时对减租申请表示待签订购房合同时再行商量。被告考虑到提交了《减租申请》并准备购买商铺，占用期限应当不长，故未按要求在合同到期后腾退。但从2015年6月，商铺所属的天润路进行封闭施工，商铺经营情况更加恶化。2015年11月被告收到原告的正式征询函，商铺售价超出了市场价，故被告未办理相关购买手续。原告于2015年12月31日向被告发函要求支付租金、违约金并补签合同的主张与客观事实不符。二、合同期满后，答辩人继续占有使用该商铺是双方原因造成的，被答辩人明知答辩人未缴纳房租却不要求答辩人办理腾退，答辩人与被答辩人双方均应承担责任，对于租金应适当减少。三、答辩人占有使用商铺期间，租赁店铺发生了重大情势变更。2015年6月1日开始，天润路进行封闭施工，时间长达半年，道路施工让该路段无人经过，没有客源，严重影响了该地段商铺经营。请求法院依据《合同法》司法解释二第二十六条对租金进行减免一季度。四、原告主张的逾期违约金没有事实依据。原被告双方一直未签订2015年后三季度的租赁合同，租金是在签订后才交纳的。且原告是在2015年12月31日才要求被告缴纳租金并于2016年初将被告诉至法院，因此客观上不存在逾期违约的事实。五、被告于2009年向原告交纳了5000元房屋租赁保证金，该笔金额应当用于抵扣被告应当交纳的租金。经审理查明，被告苏军自2009年起租赁原告位于成都高新区阳光地带3号地块B9、B10号（建筑面积共计53.10平方米）的商铺。2015年6月，原告高投建设公司（甲方，出租房）与被告苏军（乙方，承租方）、成都高投资产经营管理有限公司（丙方，资产管理方）补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》，合同1.1条约定：甲方同意将其位于成都高新区阳光地带3号地块B9、B10号商铺租赁给乙方使用；合同3.1条约定：合同租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止；合同第4.1条约定：B9号商铺租金单价32元/m2/月，B10号商铺租金单价34元/m2/月，合计月度租金1752.30元，季度租金5256.90元；合同第4.2条约定：本合同租金按一次性付清方式支付，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期前10日内支付下一支付周期的租金；首期租金（2015年1月1日起至2015年3月31日止）人民币5256.90元乙方应于本合同签订之日起5日内支付；合同第5.1、5.2条约定：乙方已于2009年交纳租赁保证金5000元，该租赁保证金继续有效；租赁保证金用于乙方在租赁期间内向甲方及相关权利人支付包括但不限于租金、滞纳金、违约金及赔偿金的支付保证。如乙方违反合同约定或法律规定需要承担支付责任的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除相应部分，并要求乙方在15日内补足；合同第9.2.3.1条约定：乙方在承租期间应按照本合同的约定按时缴付租金。乙方如逾期二十日仍未能足额缴付租金的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金，逾期情节严重的由甲、丙方按本合同10.4条执行；合同第11.2.1条约定:乙方应于租赁期满后或因其他原因终止后，将本物业及其附属设施、设备交还丙方。2015年12月31日，高投建设公司委托成都高投资产经营管理有限公司向被告苏军发出《催告函》（张贴于案涉商铺），告知被告苏军因该商铺销售需要，正式通知终止与其的不定期事实租赁关系，并要求其于函件达到苏军处之日起二十日内按合同约定腾退商铺并签订租赁补充协议及租金结算手续。2016年3月16日原告向被告发出《律师函》，认为双方形成事实上的房屋租赁合同关系，要求被告交纳2015年4月1日至2015年12月31日期间房屋租金15770.70元，并签订房屋租赁补充合同等事项。苏军已于2016年1月办理了房屋腾退和交还手续。另查明，2015年6月2日起到2015年12月1日止，共计180天，案涉商铺东侧的高新区天润路（IT大道——西区大道）进行了道路改造工程。改造期间为半幅封闭施工，半幅9米，机动车单向两车道通行，行人、非机动车借人行道通行。天润路旁企业商家有其他出入口，且在施工期间，施工单位必须保障车辆、行人通行安全。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》、《催告函》、《律师函》、《阳光地带缴费通知单》以及被告提供的《道路接口、建筑开口、挖掘占用道路审批表》、《天润路半幅封闭交通组织图》等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于被告提供的《高新区西部园区道路改造工程第一批打捆工程勘察、涉及招标公告》，因其属于复印件，无法核实其真实性，故本院不予采信；对于被告提供的《关于高新西区阳光地带商铺销售时间的证明》，由于该证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、原、被告是否建立不定期事实租赁关系并适用《租赁合同》以约束双方？二、被告是否应当支付诉称的逾期付款违约金？三、本案是否符合情势变更条件从而对租金进行一定程度的减免？针对第一个争议焦点，双方签订的《租赁合同》在2015年3月31日期满后，双方并未继续签订任何书面租赁合同，但被告继续占有并使用案涉商铺，且原告方未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本院认为，原、被告自2015年4月1日起，建立起不定期事实租赁关系。同时，因为《租赁合同》虽然期限届满，而根据规定仍然应当继续约束双方当事人，但关于租赁期限和约定不明的条款除外。针对第二个争议焦点，《租赁合同》约定“本合同租金按一次性付清方式支付，并遵循先付费后使用的原则，乙方应于每个支付周期前10日内支付下一支付周期的租金”，但由于不定期租赁关系中使用周期在没有约定的情况下无法确定，且本案原告在不定期租赁关系形成后直至发出终止租赁关系通知前并未与被告就支付周期具体期限达成合意，故本院认为《租赁合同》中关于租金支付方式的条款在双方不定期租赁关系中应当视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，本案双方不定期租赁期间不满一年，所以被告应当在租赁期间届满时即2015年12月31日支付租金，原告诉请被告支付自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日的逾期付款违约金，但该期间被告并未负有支付租金的义务，故本院认为被告不应当支付诉称的逾期付款违约金。针对第三个争议焦点，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第一，尽管案涉商铺旁边的天润路进行了180天的道路施工改造工程，但并未全封闭施工，保证了车辆、行人的通行权利，同时也保证了商家出入口的正常使用，顾客能够正常进出，故这种道路改造施工不构成商业风险的重大变化。第二，由于原、被告双方自2015年4月1日起形成不定期租赁关系，被告方有权随时向原告提出终止房屋租赁合同关系，然而被告方在长达半年的道路改造施工期间并未向原告方提出退租请求，故可以推定被告已经预见到道路改造施工对商铺经营产生的商业风险，不属于不可预见的情形。所以，本院认为本案不符合情势变更条件，仍应当以《租赁合同》的租金标准计算租金。结合上述论述，关于原告要求被告立即支付2015年4月1日至2015年12月31日期间共计15440.70元租金的请求，本院予以支持，同时《租赁合同》明确约定保证金可以用于支付租金，故在抵扣5000元保证金后被告应当支付原告的租金共计为10440.70元；关于原告要求被告立即与其完成2015年4月1日至2015年12月31日事实租赁期间书面租赁合同的签订的请求，因本院已就租金以及租赁关系解除予以支持，补签合同没有实际意义且缺乏法律和约定依据，故本院不予支持；关于确认双方事实租赁关系已于2016年1月1日起正式解除的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，原告在2015年12月31日向被告发出通知且被告对解除时间予以认可，故对于本项诉讼请求予以支持；关于原告要求被告立即腾退并返还租赁房屋的请求，因被告已经完成腾退并返还租赁房屋，故对于该项诉讼请求不予支持；关于被告承担自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为12301.14元的逾期付款违约金的请求，前文已经论述理由，故对于该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告苏军于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付所欠租金10440.7元；二、原告成都高投建设开发有限公司与被告苏军之间的房屋租赁关系于2016年1月1日起正式解除；三、驳回原告成都高投建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告苏军未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取251元（此款原告已预交），由原告成都高投建设开发有限公司负担151元，由被告苏军负担100元，被告苏军负担部分由其在履行前述第一项义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  罗良华二〇一六年七月十二日书 记 员  李俊才