北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初8721号
原告（反诉被告）：姚忆雪，女，1991年4月27日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：苏仰平，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李祯，男，1966年10月14日出生，住北京市东城区。
委托代理人：冯云，北京市力行律师事务所律师。
被告：于强，女，1971年7月21日出生，中央戏剧学院教授，住北京市朝阳区。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托代理人：常志远，男，1988年2月25日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务，住公司宿舍。
原告（反诉被告）姚忆雪（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李祯（以下简称姓名）、被告于强（以下简称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚忆雪及其委托代理人苏仰平，李祯之委托代理人冯云、于强、麦田公司之委托代理人常志远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚忆雪向本院提出诉讼请求：1.李祯、于强继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议；2、要求李祯、于强协助办理位于北京市朝阳区天乐园X号楼X层X-
XXX房屋的房屋所有权转移登记手续并交付房屋；3、要求李祯、于强支付违约金（以6000元每月乘以2016年11月7日起至李祯实际交付房屋之日止）及经济损失3000元。事实和理由：2016年6月14日，我与李祯签订《北京市存量房屋买卖合同》等，该合同约定李祯将位于北京市朝阳区天乐园X号楼X层X-
XXX房屋以473.5万元的价格出售给我。我按约定支付了25万元定金，2016年8月4日我提前支付购房款31.5万元。在8月9日办理缴税的过程中发现该房屋基本情况与李祯承诺不符，于强为该房屋共有人，二人正在办理离婚，直接导致缴税手续拖延至8月16日才办理完毕，同时银行贷款面签手续也因该原因存在拖延。为解决此问题，我被迫与李祯、于强于2016年8月9日签订《补充协议》，应李祯、于强的要求将剩余购房款216万元均分并支付给李祯、于强指定账户，支付方式、监管方式和支付时间不变。后李祯表露出毁约意图，经常失联或无法正常沟通。2016年11月4日，我与李祯、于强签订《个人交易资金监管业务协议》，我于当日将剩余购房款支付至李祯、于强指定账户。次日，我收到李祯发来的《解除合同通知书》，以我迟延履行合同为由解除该合同。
李祯辩称并反诉称：我与姚忆雪签订了合同及相关协议。姚忆雪没有按照合同约定办理相关的银行贷款，也没有依据双方签订的补充协议约定的时间支付房款，在我发出解除函后，签订了监管协议以掩盖违约行为。现我提出反诉，请求人民法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议。
姚忆雪对反诉辩称：李祯在出售房屋时没有披露共有权人，李祯消极履行合同存在多次违约行为，贷款支付变更为两个账户致使面签拖延，李祯、于强存在过错，所以拖延办理贷款的过错不在我。李祯存在失联、拖延房屋手续等情况。我认为我享有不安抗辩权、先履行抗辩权。我是11月5日收到的解除通知书，所以11月4日不可能伪造资金监管协议。即使按照解除通知书计算，约定解除权的时间是2016年11月7日，所以李祯解除权的行使不对。即使按照李祯所述，双方的合同是双方真实意思的表示，后得到共有权人的追认，合同的法律效力得到补正。
于强针对本诉、反诉辩称，在办理缴税、面签的时候，我是配合了的，没有任何拖延。我与李祯在办理离婚期间，乃至之后我一直在等房款，我很着急，是姚忆雪在拖延时间。资金监管协议上的日期不是我签署的。
麦田公司辩称，姚忆雪没有要求我公司承担责任，若人民法院判决该房屋买卖合同继续履行，我公司愿意配合双方办理相关合同义务。签订买卖合同前一个月左右，我公司与李祯接触，李祯称是单身，其房屋所有权证显示是单独所有，我公司询问李祯，其称自己是单身，定金是姚忆雪按照合同约定支付的。本次交易是先交税，8月10日去交税，当时没有成功，因为发现李祯不是单身，有配偶于强，我公司通知李祯在该种情况下，需要于强的配合，李祯和我公司讲其是要将房屋偷偷一个人卖掉，没有想到交税时需要于强出面，李祯说拿着离婚协议是否还需要于强出面，我公司建议于强需要出面。8月16日，李祯、于强和姚忆雪一起去交税，并且交税成功。网签是7月18日网签成功，8月23日准备去农行面签，第一次找的中国农业银行，这时候李祯、于强说要将卖房款打入两个人的账户，中国农业银行做不了，最后选择了中国建设银行，中国建设银行可以提供这种服务。9月初姚忆雪、于强、李祯去中国建设银行做的面签，10月获得了批贷函。我公司为双方约了过户号，约的是11月7日过户。9月28日，我公司与李祯通话确认要求过户，李祯表示他之前买的房屋要解约，如果上一个房屋买卖合同解约，本案的买卖合同就要解除。当晚，买卖双方见面，李祯在场，其表示如果麦田保证过户时不需要于强出面，并且就此写一个承诺，李祯可以配合原告继续履行买卖合同。我公司出于交易安全，没有做出该承诺，双方没有达成协议，后期我公司与李祯进行沟通，李祯拒绝接听，或者以其他理由拒绝配合。在此期间，我公司与于强沟通，于强表示过户没有异议，李祯没有表示愿意配合。11月4日，我公司通知李祯周一办理过户，李祯表示11月4日原告需要资金监管的钱已经违约超过十五个工作日，所以拒绝配合办理过户。11月7日，姚忆雪去建委等待过户，李祯没有露面，当日我公司通知李祯，虽然预约的过户时间没有办理过户，可以再次预约办理过户，李祯表示姚忆雪已经违约。买卖双方之间私下签了一个补充协议，没有经过我公司，我公司知晓，但是不知道具体情况。买卖双方之前达成了资金监管协议，李祯、于强在11月4日之前已经签署了资金监管协议，具体时间不清楚，姚忆雪听说不卖房了，所以基于不安抗辩，所以一直没有在资金监管协议签字，也没有支付款项，后11月4日，姚忆雪为什么签字不清楚。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年6月14日，姚忆雪与李祯签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李祯将位于北京市朝阳区天乐园X号楼X层X-
XXX房屋出售给姚忆雪，该房屋成交价格4735000元。附件二、第二条付款方式姚忆雪以自行交接方式支付定金25万元，签订本附件当日支付4万元，剩余21万元于2016年6月26日前支付。李祯应于2016年7月14日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后时隔工作日内申请办理抵押登记注销受，该笔借款由李祯自行清偿，李祯应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。李祯同意将购房款1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应于2016年6月30日办理申请贷款手续，李祯拟贷款数额为200万元。若贷款尾货批准或批贷数额不足拟贷款，姚忆雪可再行其他银行申请，李祯应配合。姚忆雪未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款数额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时姚忆雪应以现金形式补齐贷款部分房款。姚忆雪于2016年10月14日支付李祯购房款2475000元，支付方式为银行资金监管。双方应于贷款批复后30个工作日办理税、费缴纳手续。双方应于取得契税完税凭证且剩余购房款支付完毕后2个工作日办理房屋权属转移登记手续。李祯应于过户当日将该房屋交付给姚忆雪。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。另，李祯与姚忆雪签订《房屋状况说明书》中明确载明上述房屋无共有人。
2016年6月21日，李祯出具《定金收据》，其内容为今收到姚忆雪定金25万元。2016年8月4日，姚忆雪支付李祯30万元。诉讼中，姚忆雪提供短信，以此证明李祯要求姚忆雪用提前支付30万元购房款的利息冲抵购房款1.5万元。
2016年8月9日，李祯、于强、姚忆雪签订《补充协议》，约定姚忆雪应于2016年10月14日向李祯、于强支付购房款216万元。姚忆雪需分别向李祯、于强支付以上购房款，姚忆雪需于2016年10月14日向李祯支付购房款108万元，姚忆雪需于2016年10月14日向于强支付购房款108万元。
2016年11月4日，姚忆雪分别向于强、李祯账户汇款各108万元。同日，李祯出具《解除合同通知书》，其内容为自本通知达到姚忆雪方，即时解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其全部附件。姚忆雪在收到本通知书五日内，请联系李祯办理交接和结算事宜。经询，姚忆雪表示在11月5日收到上述函件。
另查，李祯在北京市东城区人民法院起诉于强离婚，2017年4月27日，双方达成（2017）京0101民初4870号民事调解书，其中登记在李祯名下坐落于北京市朝阳区天乐园4号楼7层2-701号房屋由李祯、于强共同所有，每人占房屋份额的二分之一。
诉讼中，姚忆雪自愿向本院提存剩余购房款201万元。
本院认为：2016年6月14日，姚忆雪与李祯签订《北京市存量房屋买卖合同》和2016年8月9日姚忆雪、李祯、于强签订《补充协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，均应全面履行。本案争议的焦点在于李祯是否享有合同解除权。姚忆雪应该于2016年10月14日分别向于强、李祯支付购房款108万元，姚忆雪实际于2016年11月4日履行上述支付义务，所以姚忆雪迟延支付房款构成违约，但是依据上述合同约定姚忆雪逾期十五个工作日支付款项，李祯作为守约方才享有涉案合同解除权，姚忆雪未超过十五个工作日支付款项，且李祯隐瞒了涉案房屋共有权人也构成违约，所以李祯不享有涉案合同解除权。
关于姚忆雪要求继续履行合同、办理过户手续和交付房屋一节，鉴于李祯不享有合同解除权，考虑到涉案合同履行程度、姚忆雪的违约情形等因素，且姚忆雪自愿向本院提存201万元，故本院对姚忆雪该部分诉讼请求均予以支持。关于支付违约金的一节，鉴于房价波动、双方对合同的理解、损失问题等因素，本院对姚忆雪该部分诉讼请求不予支持。
关于解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，鉴于李祯不享有涉案合同解除权、本院认定涉案合同继续履行，故本院对李祯该项请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、继续履行原告（反诉被告）姚忆雪与被告（反诉原告）李祯于二〇一六年六月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、原告（反诉被告）姚忆雪与被告（反诉原告）李祯、被告于强于二〇一六年八月九日签订的《补充协议》。
二、被告（反诉原告）李祯、被告于强于本判决生效后三十日内配合原告（反诉被告）姚忆雪办理完毕位于北京市朝阳区天乐园X号楼X层X-
XXX房屋的所有权转移登记手续。
三、被告（反诉原告）李祯、被告于强于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区天乐园X号楼X层X-
XXX号房屋腾退交付给原告（反诉被告）姚忆雪，原告（反诉被告）姚忆雪于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）李祯购房款一百万五千元，原告（反诉被告）姚忆雪于本判决生效后三十日内支付被告于强购房款一百万五千元。
四、驳回原告（反诉被告）姚忆雪的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）李祯的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万四千六百八十元，由被告（反诉原告）李祯负担（姚忆雪已交纳，李祯于本判决生效后七日内转交给姚忆雪）。反诉费二万二千三百四十元，由被告（反诉原告）李祯负担（已交纳）。
案件保全费五千元，由被告（反诉原告）李祯负担（姚忆雪已交纳，李祯于本判决生效后七日内转交给姚忆雪）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 贾松涛
人民陪审员 史文军
二〇一七年七月十七日
书 记 员 王丽娜