南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1635号
原告马鹏亚，男，汉族，1983年4月24日生。
委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人胡志丹，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告韩天文，男，汉族，1990年4月8日生。
委托代理人张常宁。
原告马鹏亚诉被告韩天文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马鹏亚的委托代理人胡志丹，被告韩天文的委托代理人张常宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马鹏亚诉称，经南京啸天汽车服务有限公司提供居间服务，原、被告于2014年1月16日签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定被告将本市鼓楼区XX园X幢XXX室房屋以141万元价格出售给原告，被告于2014年2月18日向银行申请一次性还款后，于2月28日前完成解押。合同签订后，原告陆续按约支付房款，但在合同约定的申请解押期届满后，原告发现被告并未申请，且没有能力偿还银行抵押贷款，原告希望被告能够按约履行并确保能够办理解押和过户，但被告除让原告付款外不做任何承诺，仅过了几天，被告以原告违约为由书面通知解除合同，且拒不退还原告支付的23万元房款，现原告诉至法院，请求判令：1.被告返还购房款23万元，并支付违约金28.2万元；2.被告承担本案诉讼费用。
被告韩天文辩称，原告认为被告根本没有能力偿还80万元银行贷款没有依据，被告都是按期归还银行贷款。贷款合同写明只要交满六期就可以提前还款，原告认为被告出售涉诉房屋必须交满十二期才能办理解押手续，与事实不符，双方之间的房屋买卖并不存在交易障碍。按照合同约定被告于2014年2月20日向银行申请解押，因原告提出购房资金有困难，请求被告暂缓办理解押手续，被告已经给予原告充分筹款时间，原告连第二期房款都没有支付完整，更谈不上第三期房款，故被告委托代理人于2014年2月28日向原告发出解约通知书，整个购房过程是原告行为造成合同不能履行。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX园X幢XXX室房屋（建筑面积77.79㎡）登记的所有权人为被告韩天文。
原告（乙方）、被告（甲方）与南京啸天汽车服务有限公司（以下简称啸天公司）于2014年1月16日签订了《房屋交易签约文件合同》，该合同包括两个文件（《南京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》），约定甲方所售房屋为南京市鼓楼区XX园X幢XXX室，转让价款为141万元，乙方于2014年1月16日支付甲方购房定金3万元，于2014年1月29日前支付购房首付款22万元，于2014年2月20日前支付购房款20万元，剩余房款96万元乙方做商业贷款，年限为20年，地下室2万元，乙方于交房前一次性支付，双方各自承担国家规定的所有税费；甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若逾期履行本合同第四条（甲方与乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交的方式完成交易）、第五条（房屋价款及支付）、第六条（权属转移登记）约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若逾期履行本合同第四条（甲方与乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交的方式完成交易）、第五条（房屋价款及支付）、第六条（权属转移登记）约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；乙方出现根本违约情形的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金等等。
合同签订后，原告向被告支付购房定金3万元，并于2014年1月30日前陆续向被告支付购房款20万元。
原告虽不具备在南京购买房屋的条件，但签订合同时承诺可以购买房屋，并于2014年2月20日向被告发送短信，内容为：“兄弟麻烦你一定帮个忙，礼拜天如果我不拿20万给你，算我违约！”
2014年2月28日，被告委托法律工作者张常宁向原告发出《解约通知书》，载明：“依照房屋交易签约文件合同第十五条补充条款第3项：你应于2014年2月20日前支付第三笔房款20万元，时至今日已经是2月28日，你尚未支付上述房款，作为卖方韩天文已经做到仁至义尽。现韩天文委托本所向你发函告知，因你违约，所以韩天文明确表示依照合同第十条第三款的约定解除你们双方签订的房屋买卖合同”。原告当日收到该通知书后，认为被告已不愿继续履行合同，双方之间的《房屋交易签约文件合同》于当日解除。
审理中，原、被告及啸天公司各自持有的三份《房屋交易签约文件合同》中对第五条第（三）项还款解押约定不一致，原告持有的合同载明：“甲方应于2014年2月18日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请”。被告及啸天公司持有的合同载明：“甲方应于2014年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请”。被告陈述其于2014年2月20日曾向银行申请解押，且有通话记录予以证明。被告申请啸天公司法定代表人穆震出庭作证，证明原告在签订合同时已经知晓南京市对于外地户籍人员购房的条件，原告知道无法继续履行合同时曾要求中介出面协调处理善后事宜。
因双方当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋交易签约文件合同》、收条、汇款收据、转账凭单、《解约通知书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行卡客户交易查询单、短信记录、证人证言等证据为证，予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于原告要求被告返还购房款23万元的问题。被告因原告于2014年2月20日前尚未支付第三笔房款20万元，且至2014年2月28日仍未支付为由，向原告发出《解约通知书》，明确表示依照合同第十条第三款的约定解除双方之间签订的房屋买卖合同，但一直到2014年2月28日，即使原告未支付合同约定的第三笔房款20万元，也不符合合同约定解除的条件，原告收到《解约通知书》未提出异议，并认为双方之间的合同于当日解除，应视为双方对合同的解除达成一致。现原告要求被告返还已支付的购房款23万元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金28.2万元的问题。被告向原告发出《解约通知书》系因原告未按约支付购房款项所致，虽然被告提出解约不符合合同约定，但原告对此未提出异议，导致双方合同的解除，双方均负有责任，故原告该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定之规定，判决如下：
一、被告韩天文于本判决生效之日起十日内返还原告马鹏亚购房款23万元；
二、驳回原告马鹏亚其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8920元，因适用简易程序减半收取4460元，保全费5000元，合计9460元，由原告马鹏亚负担5000元，被告韩天文负担4460元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 孙燕
二〇一四年五月二十六日
见习书记员 王进