贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终2931号
上诉人（原审原告）：周文俊，男，1987年9月2日出生，侗族，住贵州省岑巩县。
上诉人（原审原告）：杨琼，女，1983年12月13日出生，汉族，住贵州省。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人代文帅，贵州中孚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾C区15栋。
法定代表人：肖春明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人周文俊、杨琼与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵阳市南明区人民法院于2016年12月12日作出（2016）黔0102民初2094号民事判决。上诉人周文俊、杨琼及宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周文俊、杨琼上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案争议房屋应于2014年12月31日前交房，但是宏益房开在无任何理由及不可抗力的前提下延期至2016年3月10日交房，应属严重违约。在上诉人起诉后，宏益房开故意拖延时间，不配合法院审理。宏益房开的违约行为性质恶劣、影响巨大，应当适用惩罚性违约金。但是，一审法院却适用2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价7-15元/平方米/月的最下限标准作为本案判决依据，此做法没有事实和法律依据，也不符合法治精神，是对违约行为的放任和纵容；二、本案合同签订后，上诉人严格履行了合同约定义务，支付了首付款，并积极配合宏益房开提交相关资料办理银行按揭贷款。银行按揭贷款延迟到账并非上诉人的责任，不能因此顺延交房时间。
宏益房开上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判判令上诉人按每月每平方米7元向被上诉人支付违约金没有事实和法律基础。《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，该约定是双方真实意思表示，且在有约定的情况下，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故上诉人只需按合同向被上诉人支付违约金。同时，诉争房屋系毛坯房，未达到可租赁的条件，原判参照租金指导价调整违约金不符合客观事实；二、原判判令上诉人支付违约金的截止时间计算至被上诉人实际收房之日止没有事实和法律基础。双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间和条件有明确的约定，上诉人公告交房之日已符合合同约定的相关交房条件，交房时间应认定为上诉人公告交房之日。
原审原告周文俊、杨琼向一审法院起诉请求:一、判决被告支付原告逾期交房违约金36289.539元（按已付购房款的每日万分之二计算，从2015年1月1日计算到2016年3月10日实际收房之日）。二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明，原告周文俊、杨琼（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2013年8月4日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的花果园T1区8栋1单元29层2号商品房一套，建筑面积108.85平方米，总价款为422955元，买受人采取银行按揭的方式支付，首付款132955元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；合同第十三条约定，如果出卖人未按合同第十一条约定将房屋交付买受人的，逾期在90个工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的一日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，合同附件补充协议第3.3条约定，买受人选取按揭方式应当在签订合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款行为的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行按揭方式的应当于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户，采取公积金贷款方式的应当在本合同签订之日起45日内到达出卖人指定账户），买受人必须与前述付款期限届满之日起30日内一次性付清全部付款或征得出卖人同意的情况下申请变更支付方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权主张本合同第十条的相关权利，第4.1条约定，买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。合同签订后，原告支付全部购房款，其中按揭贷款于2014年1月15日到达原告的指定账户。但被告未按照合同约定在2014年12月31日将房屋交付给原告使用。2016年1月30日，被告在贵州都市报上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续,2016年3月10日，原告到被告处办理了房屋交接。另查，原告所购买的房屋至今未取得《建设工程消防验收意见书》。审理中，对违约金的标准，原告主张合同约定过低，要求按照已付购房款的每日万分之2计算，到实际交房之日，被告则认为合同对违约金有明确约定，只同意按照合同约定计算违约金。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，原告认为合同约定的违约金过低，不足以赔偿原告因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故法院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准，因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目T1区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7-15/平方米/月的范围，法院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算违约金。关于逾期交房违约时间的计算问题，被告于2016年1月30日在《贵州都市报》刊登交房公告，通知交房，原告所购买的房屋至今虽未取得消防验收，未达到法律规定和合同约定的交房条件，但原、被告双方于2016年3月10日签订《房屋交付验收表》，被告已将房屋交付给原告使用，视为原告对房屋交付条件的认可，故原告的违约金应当计算到实际交房之日为止。另外，根据合同补充协议的约定，原告应当在2013年9月4日（贷款期限约定为30天）前向原告支付按揭贷款，但原告的贷款到2014年1月15日才到达被告的指定账户，被告的交房时间应当顺延133天，原告所购买的房屋建筑面积108.85平方米，违约金按照7元/平方米/每月的标准计算，本案逾期交房违约计算时间为321日，被告应支付的逾期交房违约金为8153.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付逾期交房违约金8153.4元给原告周文俊、杨琼。二、驳回原告周文俊、杨琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费354元，由原告周文俊、杨琼负担276元，被告宏益房开负担78元（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。
二审经审理查明的事实除与原判认定事实一致外，二审中，上诉人周文俊、杨琼向本院提交其从“58同城”网站下载的花果园T区租房信息打印件二张，用以证明一审判决认定的租金损失标准过低。宏益公司对该份证据材料的真实性、客观性、关联性均不予认可。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于本案逾期交房违约金的计算标准问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，上诉人周文俊、杨琼因贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交付房屋造成的实际损失应为其无法按期得到房屋使用而产生的租房损失。虽然上诉人周文俊、杨琼二审提交了其从“58同城”网站下载的花果园T区租房信息，但是，因上述租赁信息的真实性难以确认，且个案房租并不具有普遍指导意义，与本案的关联性不足，不能作为认定租房损失的依据。据此，因上诉人周文俊、杨琼未能提交可以证明其实际租房损失的有效证据，一审法院酌情参照贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整属于法律赋予其的合理自由裁量权范围，并无不当，本院对此予以尊重和维持。
关于宏益房开交房时间能否因周文俊、杨琼逾期付款相应顺延的问题。因本案《商品房买卖合同》补充协议（附件十二）第4.1条明确约定，买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。因此，一审法院认定宏益房开交房时间顺延符合合同约定，并无不当，本院对此予以维持。关于违约金的截止时间问题。因上诉人宏益房开在《贵州都市报》刊登交房公告时，本案争议房屋尚未通过消防验收，未达到法律规定和合同约定的交房条件，但上诉人周文俊、杨琼于2016年3月10日签订《房屋交付验收表》，实际接收了房屋，可以视为其对房屋交付条件的认可，故一审法院认定本案逾期交房违约金计算到实际交房之日并无不当，本院予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费758元，由上诉人周文俊、杨琼负担708元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年六月十四日
书记员 万炫兵