安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3660号
上诉人（原审被告）：徐马超，男，1990年8月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童志伟，安徽安泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋开兰，女，1969年8月12日出生，回族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人：金晶，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柏尚来，男，1969年11月23日出生，回族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人：金晶，北京中银（合肥）律师事务所律师。
上诉人徐马超因与被上诉人蒋开兰、柏尚来房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初7540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐马超上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回蒋开兰、柏尚来的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由蒋开兰、柏尚来承担。事实和理由：一、本案购房总价是825000元，是双方真实的意思表示，依法应受法律保护。双方于2016年3月8日签订的购房总价为670000元的《存量房买卖合同》，其目的是为了少纳税，该合同行为属于恶意串通，损害国家利益，应认定无效。一审判决对该份《存量房买卖合同》的效力未作认定，存在错误，严重影响了国家利益及对本案合同继续履行与否的判断。二、因购房总价为670000元的《存量房买卖合同》无效，税务局需重新按照购房总价825000元核定税款，三方当事人应退税后重新纳税或补缴税款，导致纳税时间属于限购期限范围内，而不得办理过户手续。三、无论是退税后重新纳税，还是补缴税款，在购房资格审查中，分别因纳税时间在限购政策实施日期2016年10月2日之后或房产局对追索补缴的税款，不予认可的原因，导致涉案房屋交易时间（以纳税时间为准）是在合肥市限购政策限购期限内，又因蒋开兰、柏尚来属于限购主体，从而不得办理过户手续。本案三方当事人即使自愿前往合肥市房地产管理局办理过户，会因在购房资格核查中，不符合房地产管理局的过户条件，而不得办理过户手续。四、蒋开兰、柏尚来被认定为限购对象，不具备购房主体资格，故双方合同不能继续履行。五、违约条款是在徐马超因个人原因的情况下适用的，因为蒋开兰、柏尚来没有将房产证原件返还给徐马超办理户口迁移所致，故不应适用该违约金条款，即使适用因案涉房屋房价上涨也弥补了所造成的损失。六、徐马超承诺书中承诺的附生效期限履行的前提必须是蒋开兰、柏尚来履行附随性义务，但其并没有履行。
蒋开兰、柏尚来辩称，一、税收问题不属于人民法院的审查范围，即便徐马超与蒋开兰、柏尚来之间存在避税等违法行为，也应由税务机关给予行政处罚。二、即便价格条款应避税无效，也不影响其他合同条款和82.5万元合同的效力，徐马超仍应按照合同的约定将涉案房屋过户到蒋开兰、柏尚来名下，并交付该房屋。三、关于违约金问题，合同约定的交接房屋既包括过户义务，也包括交付义务，更何况徐马超至今仍未向蒋开兰、柏尚来交接涉案房产，理应适用违约条款。此外，徐马超在承诺书中明确承诺了应在2016年6月25日前办理过户手续，否则愿意承担原合同价每日万分之三的违约金。故，无论是依据合同约定，还是徐马超出具的承诺书，原审法院判决的违约金都有事实和法律依据。
蒋开兰、柏尚来向一审法院起诉请求：1、徐马超继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，立即将位于合肥市新站区包公大道755号园上园16幢1402室房屋的银行按揭贷款清偿完毕，并立即过户至蒋开兰、柏尚来名下；2、徐马超立即将上述房产交付蒋开兰、柏尚来使用；3、徐马超支付蒋开兰、柏尚来逾期过户补偿款5000元；4、徐马超支付蒋开兰、柏尚来违约金27472.5元（暂计至2016年10月14日，后续以825000元为基数按日万分之三计算至被告将房产过户手续办理完毕并交付蒋开兰、柏尚来使用之日止）；5、徐马超立即退还蒋开兰、柏尚来垫付的个人所得税和契税共计16750元；6、徐马超立即退还蒋开兰、柏尚来垫付的物业费4386元；7、徐马超承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月3日，出卖人徐马超和买受人蒋开兰签订《存量房买卖合同》一份，约定徐马超将坐落在合肥市新站区包公大道755号园上园16幢1402室（合产字第8110081679号）房屋出卖给蒋开兰，房屋建筑面积93.7平方米，转让价款为825000元；合同签订之后2016年3月10日前，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；合同生效后，双方应按国家有关规定缴纳税、费，本房屋过户所产生的契税、印花税及相关费用由徐马超承担，个人所得税由徐马超承担；蒋开兰同意在2016年3月10日前将325000元存入托管账户，双方于当日办理存量房转移手续；徐马超同意蒋开兰向商业性银行申请抵押贷款，总额为500000元整；双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼等。同日，双方另行签订《补充协议》一份，约定在办理过户手续前，徐马超应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明，在交房前结清水、电、气、有线等相关费用；协议签订后，蒋开兰应向徐马超支付定金1万元整，定金冲抵房款，如一方违约，应承担双倍返还或不予退还的法律责任；双方办理房屋交接手续时，任何一方违约，由违约方每天按总房款万分之三向对方支付违约金；蒋开兰出价为825000元整，此房产生的所有税费、中介费及贷款费用由徐马超承担；蒋开兰支付定金1万元整；徐马超徽商银行贷款由蒋开兰首付款偿还，不足部分由徐马超自行补齐；具体过户日期以它项权证注销后三个工作日之内为准；本补充协议与存量房买卖合同相冲突的，应以本补充协议为准。协议签订当天，蒋开兰支付徐马超购房定金壹万元整。
2016年3月8日，出卖人徐马超和买受人柏尚来、蒋开兰再次签订《存量房买卖合同》一份，除房屋转让价款变更为670000元外，其余内容与2016年3月3日所签合同约定一致。同日，经合肥市地方税务局新站综合开发试验区分局评估，核对双方交易房产计税价格为670000元，卖方徐马超应缴纳个人所得税6700元，买方柏尚来、蒋开兰应缴纳契税10050元。上述税费均是由柏尚来、蒋开兰支付的。
2016年3月9日，徐马超再次向蒋开兰出具《收条》一份，言明收到蒋开兰支付的购房款315000元，用于银行提前还款。
2016年3月23日，合肥市公安局磨店派出所出具《存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明》一份，证明新站区包公大道755号园上园16幢1402室房屋，户内户口已按照合肥市房地产管理局、合肥市公安局《关于加强房屋所有权登记过程中户籍管理工作的通知》要求迁出，或经查验户内无户口。
2016年4月18日，应徐马超要求，柏尚来、蒋开兰向安徽国耀物业服务有限公司缴纳了2014年4月1日至2017年3月31日期间所购房屋应缴纳的物业费共计4386元。
2016年6月2日，徐马超出具《承诺书》一份，言明：本人徐马超承诺就出售新站区包公大道755号16幢1402室住房，现因国家政策原因，即将实行限购限贷，影响徐马超再次购房。经本人徐马超与买方柏尚来、蒋开兰协商，买方同意原过户日期延迟，等徐马超先将户口迁到此房产后，再迁入集体户之后三个工作日之内办理过户手续，徐马超承诺原合同签订价格少伍仟元整作为对买方的补偿，且于2016年6月25日前办理过户手续，如因徐马超个人原因，手续无法按现约定日期过户，本人愿承担原合同价每天万分之三的违约金。
另，案件审理期间，蒋开兰已将剩余房款50万元全数转至合肥市瑶海区人民法院账户。且蒋开兰于庭后向该院提交徽商银行合肥长江路支行出具的材料一份，载明截止2017年4月7日，徐马超名下位于合肥市新站区包公大道755号16幢1402室房屋在该行尚欠贷款本金351135.51元及利息15223.65元（金额以实际结算日为准），同意法院将该处房产判决给买方，由合肥市瑶海区人民法院将偿还贷款资金转入我行账户。
一审法院认为，蒋开兰、柏尚来与徐马超签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及徐马超与柏尚来、蒋开兰达成的《承诺书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。合同签订后，柏尚来、蒋开兰依约支付了徐马超首付款325000元，而徐马超收到对方支付的款项后却迟迟不偿还银行按揭贷款，协助办理房屋过户手续，已构成违约。2016年6月2日，徐马超向柏尚来、蒋开兰出具《承诺书》，双方对房屋过户时间作出变更，约定为“等徐马超先将户口迁到此房产后，再迁入集体户之后三个工作日之内办理过户手续，徐马超承诺原合同签订价格少伍仟元整作为对买方的补偿，且于2016年6月25日前办理过户手续”，该约定先附生效条件后兜底附生效期限，故该院据此认定徐马超至迟应于2016年6月25日前将案涉房屋过户至买房人名下。徐马超辩称案涉房屋过户条件不成就，并以此拒绝配合办理房屋的过户手续，该院不予采信。柏尚来、蒋开兰已将剩余购房款50万悉数付至该院账户，徽商银行合肥长江路支行表示“同意将该处房产判决给买方，由合肥市瑶海区人民法院将偿还贷款资金转入我行账户”，故该院对柏尚来、蒋开兰要求徐马超另行清偿银行按揭贷款的诉请不予支持。
关于第二项诉讼请求。所有权的权能包括占有、使用、收益和处分，因徐马超应将案涉房屋过户至柏尚来、蒋开兰名下，即房屋的所有权归柏尚来和蒋开兰，故对柏尚来和蒋开兰诉请的将房产交付使用的请求，予以支持。
关于第三项诉讼请求。房屋买卖协议签订后，徐马超未按约于2016年3月10日前协助买房人办理房屋转移手续，后于2016年6月2日向柏尚来、蒋开兰出具《承诺书》，自愿承诺“原合同签订价格少伍仟元整作为对买方的补偿，且于2016年6月25日前办理过户手续”，柏尚来、蒋开兰据此要求徐马超支付逾期过户补偿款5000元，符合双方约定，该院予以支持。
关于第四项诉讼请求。合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，徐马超未按约定期限配合柏尚来、蒋开兰办理房屋过户手续，已构成违约，故柏尚来、蒋开兰可对徐马超的违约行为选择适用违约金或定金条款，现柏尚来、蒋开兰要求徐马超按合同约定支付违约金，符合法律规定，予以支持。徐马超辩称只应适用定金条款，于法无据，不予采信。
关于第五、六项诉讼请求。双方在存量房买卖合同及补充协议中均约定，此房产生的所有税费都由徐马超承担；徐马超在办理过户手续前，应结清物业管理费用，上述约定不违反法律禁止性规定，故柏尚来、蒋开兰要求徐马超退还垫付的个人所得税6700元、契税10050元，合计16750元，及物业费4386元，符合双方约定，均予以支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十六条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、徐马超于判决生效之日起十日内协助柏尚来、蒋开兰将位于合肥市新站区包公大道755号园上园16幢1402室（现产权证号：合产字第8110081679号）房屋的所有权变更登记至柏尚来、蒋开兰名下；二、徐马超于判决生效之日起十日内将上述房产交付柏尚来、蒋开兰使用；三、徐马超于判决生效之日起十日内支付柏尚来、蒋开兰逾期过户补偿款5000元；四、徐马超于判决生效之日起十日内支付柏尚来、蒋开兰违约金（以825000元为基数，自2016年6月26日起按日万分之三计算至房产实际过户之日）；五、徐马超于判决生效之日起十日内支付柏尚来、蒋开兰垫付的个人所得税和契税共计16750元；六、徐马超于判决生效之日起十日内支付柏尚来、蒋开兰垫付的物业费4386元；七、驳回柏尚来、蒋开兰的其他诉讼请求。案件受理费1140元,由徐马超负担；保全费3170元，由徐马超负担。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，徐马超提供合政办（2016）43号文件、合肥市房地产管理局“合肥市住房限购政策执行过程中有关问题解答”、中国审判指导丛书民事审判指导与参考相关案例。旨在证明：1、存量房买卖是否适用限购政策以纳税时间为准。2、如果少缴税款的即使补缴也是不予认可，也应该按照限购政策审核是否属于限购主体。3、最高院所编民事审判第一庭就购买人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求存量房买卖合同继续履行的答复中，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。蒋开兰、柏尚来的质证意见为：1、该组证据不属于二审中的新证据，依法不应采纳。2、徐马超提交的43号文并没有关于房屋交易补交税款的规定，徐马超对文件的理解不正确。3、该案例与本案的情况并不类似，不能参照该判决。
本院认为，关于双方签订的《存量房买卖合同》的效力问题。从本案现已查明的事实来看，双方于2016年3月3日和3月8日共签订了两份《存量房买卖合同》，3月8日签订的合同除房屋转让价款由82.5万元变更为67万元外，其余内容与2016年3月3日所签合同一致。庭审时双方均认可3月8日签订的合同系为避税所签，因双方3月8日签订的合同系为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。徐马超以逃避国家税收为由，认为双方签订的买卖合同全部无效，依据不足，不予采信。
蒋开兰、柏尚来与徐马超于2016年3月3日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及徐马超与柏尚来、蒋开兰达成的《承诺书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。从双方履行合同的情况来看，首先，合同签订后，柏尚来、蒋开兰依约支付了徐马超首付款325000元，而徐马超收到对方支付的款项后却迟迟不偿还银行按揭贷款，协助办理房屋过户手续，徐马超的行为已构成违约。其次，2016年6月2日，徐马超向柏尚来、蒋开兰出具《承诺书》，双方对房屋过户时间作出变更，在徐马超办理户口迁入手续的问题上约定徐马超先将户口迁入案涉房屋再迁入集体户，该承诺书同时约定2016年6月25日前办理过户手续。徐马超认为蒋开兰、柏尚来未将房产证原件交付徐马超，导致其未能办理户口迁入，故承诺书的生效期限被阻断，蒋开兰、柏尚来对此予以否认，在徐马超没有证据证明相关办理户口迁入蒋开兰、柏尚来存在过错的情况下，对徐马超的该项项主张，不予采信。在双方合同约定的6月25日徐马超仍未依约办理过户手续的情况下，一审法院认为徐马超应支付相关违约金，符合双方合同及承诺书的约定，本院予以维持。
综上所述，徐马超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人徐马超负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月十七日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。