湖北省武汉市东西湖区人民法院行 政 判 决 书（2017）鄂0112行初34号原告武汉长江科技经济开发有限公司。法定代表人吴才平，总经理。委托代理人夏海超，湖北和开胜律师事务所律师。被告武汉市东西湖区国土资源和规划局。法定代表人肖昌东，局长。委托代理人戚薇，该局利用科科长。委托代理人李宏，湖北今天律师事务所律师。原告武汉长江科技经济开发有限公司（以下简称长江科技公司）诉被告武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖区国土局）不履行土地评估法定职责一案，于2017年7月17日向本院提起行政诉讼。本院于2017年7月17日立案后，于2017年7月19日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭审理了本案。原告长江科技公司的委托代理人夏海超，被告东西湖区国土局的副局长宋春生及其委托代理人李宏等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长江科技公司因受让的国有建设用地的容积率调整，于2015年3月18日向被告东西湖区国土局递交用地申请。被告东西湖区国土局受理后即组织了评估，但一直未与原告长江科技公司签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。原告长江科技公司诉称，2014年5月，原告通过出让方式取得东西湖区金银湖环湖路西，金银湖北一宗土地，土地证号东国用（2014）第2802030**号。2015年3月28日，原告取得武规（东）地【2015】34号规划设计条件。之后，原告依据规划条件积极申报建筑规划手续，分别按要求向被告申报了建筑设计方案，并提出了补交土地出让金有关问题的报告。2015年7月，被告向原告发送了《关于武汉长江科技经济开发有限公司补交土地出让金问题的回复》。但时至今日，因土地调整容积率需补交地价款的评估工作，被告一直未予组织进行，导致原告后续规划审批无法进行，使该项目进退两难。根据《国土资源部办公厅关于发布的通知》，因改变土地使用条件（容积率）需要补交地价款的，被告应当组织对地价进行评估。现由于被告不履行组织评估的法定职责，导致原告后续规划建设无法进行，造成土地被动闲置，给原告造成较大经济损失。请求判令被告以2015年7月14日作为评估期日对东国用（2014）第280203006号土地的地价立即组织评估。原告长江科技公司提供的证据、依据：1、国有土地使用权证，证明原告通过出让方式取得涉案土地；2、规划设计条件（调整件），证明被告对涉案土地的规划条件的具体调整方案，将容积率调整为2.8；3、区政府关于调整武汉长江科技经济开发有限公司项目规划设计条件的批复、联系函、建筑规划方案专家评审会意见表、规划（建筑）方案修改意见通知书、容积率调整的批前公示，证明被告对涉案土地规划设计调整的审批文件；4、关于补交土地出让金有关问题的报告，证明规划设计方案变更后原告主动向被告申请进行土地评估，要求补交土地出让金；5、关于武汉长江科技经济开发有限公司补交土地出让金问题的回复，证明被告收到原告的函件后，回告原告已经组织土地评估工作；6、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行），证明被告有组织评估的法定义务。被告东西湖区国土局辩称：一、原告起诉不符合起诉条件，应驳回其起诉。原告诉称按2015年7月14日为评估基准日组织评估，组织评估不是独立成熟的行政行为，是签订出让合同程序中内部确定底价的依据，不是终局性对外的行政行为。原告对内部、过程性行为起诉，不符合起诉条件，依法应驳回其起诉。二、我局行政行为合法有效，不存在违法行为。其一，我局在原告办理容积率调整出让土地手续的过程中，已经组织了评估活动，不存在不组织评估的问题。其二，在我局组织评估，办理土地出让相关手续的过程中，原告要求压低评估价格，后来又明确表态放弃增加容积率，按原条件开发，也未再提出评估的问题。其三，原告自己放弃办理容积率调整土地出让手续，却在其土地被闲置调查处理的过程中，为摆脱闲置调查的不利局面，提出按2015年7月14日为基准再次进行评估的诉讼案件，显然是开脱责任之举，且没有事实和法律依据。综上，原告起诉不符合起诉条件，且其主张无事实和法律依据。请求驳回其起诉或诉讼请求。被告东西湖区国土局提供了以下证据、依据：1-1、申请书，证明原告申请办理土地出让手续；1-2、收件单，证明被告接受原告申请资料；1-3、原项目文件，证明被告审核了项目立项文件；1-4、区政府批复，证明被告审核了政府批复；1-5、出让合同，证明被告审核了出让合同；1-6、土地使用证，证明被告审核了土地证；1-7、身份证明，1-8、授权委托书，1-9、营业执照，1-10、机构代码证，证明原告的主体资格；1-11、委托评估通知，证明被告组织了评估工作；1-12、估价结果，证明评估机构作出了评估；1-13、规划条件调整件，证明被告收集审核了规划调整件；2-1、补交土地出让金报告，证明原告提出评估考虑其特殊要求，影响评估；2-2、补交土地出让金回复，证明被告告知原告已经组织开展了评估工作；2-3、恢复原容积率请示，证明原告要恢复容积率不再办调整容积率出让手续；2-4、复函，证明闲置调查后原告仍承认继续按原容积率推进而并不增加容积率。法律依据：1、房地产管理法，2、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，3、协议出让国有土地使用权规定，4、协议出让国有土地使用权规范，5、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）。经庭审质证，被告对原告提交的证据的合法性、关联性有异议，只能证明原告提交了相关文件，不能证明我局没有履行义务。原告对被告提交的证据、依据无异议，被告委托了三家机构评估，在评估完成后，未将评估结果告知原告，以便原告根据土地价格进行补缴土地出让金。本院对证据认证如下：原告提供的证据1、2、3分别是国有土地使用权证、规划设计条件（调整件）和东西湖区政府的批复，能够证明原告具有使用权的国有建设用地经政府批准，改变了土地使用条件，与被告履行评估、补缴出让金法定职责有关联，本院予以采信；证据4、5分别是原告在改变土地使用条件后，协商补缴出让金金额前向被告递交的申请以及被告的回复，本院予以采信；证据6是法律依据，本院予以采信。原告对被告提供的证据、依据均无异议，本院予以采信。经审理查明，2007年6月30日，被告东西湖区国土局与原告长江科技公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定被告东西湖区国土局出让位于金银湖地区××西、××一宗地块给原告，地块总面积57,635平方米，其中出让土地使用权面积35,075平方米，代征地22,560平方米；用途为城镇混合住宅；土地使用权出让年限住宅用地70年，商业用地40年；出让款为39,772,590元；合同生效10日内支付400万元，余款在合同签订之日起60日内全部付清，规划使用条件中的容积率为1.2-1.5。2015年3月19日，经武汉市东西湖区人民政府批准，该地块的容积率调整为小于或等于2.8，建筑密度由20%-24%调整为小于或等于30%，其中高层住宅建筑密度不得超过20%。同年3月18日，原告长江科技公司填写了《东西湖区国有建设用地使用权用地申请书》并于当月26日递交给被告东西湖区国土局。次日，被告东西湖区国土局分别向武汉国佳不动产评估有限公司、湖北嘉信土地估价咨询有限公司、湖北衡正房地产评估有限公司等三家评估公司发出《委托评估通知书》，要求对涉案地块增加建筑面积补缴出让金提供土地估价相关报告。同年5月29日，被告东西湖区国土局要求街道提供增加商业用地比例的申请材料，待完善后重新受理。同年7月6日，被告东西湖区国土局收到《关于适当增加配套商业面积的报告》。同年7月9日，湖北嘉信土地估价咨询有限公司和湖北衡正房地产评估有限公司出具了土地估价结果。同月10日，原告长江科技公司向被告东西湖区国土局递交《关于补交土地出让金有关问题的报告》，要求被告东西湖区国土局考虑该地块在出让过程中存在的代征地及高压走廊退让造成与同类土地比土地楼面地价偏高、因控规调整造成土地出让金的滞纳金和容积率调整时商业面积增加等问题，请求被告东西湖区国土局在确定土地出让价格时予以酌情处理。同月14日，武汉国佳不动产评估有限公司出具了土地估价结果。被告东西湖区国土局于同日针对原告长江科技公司的报告作出回复，告知原告长江科技公司在容积率调整后其补缴出让金金额计算的规范性文件依据和计算方法，未对原告长江科技公司的请求给予答复。之后，双方未能就新增容积率的补缴出让金金额达成一致。2016年1月8日，原告长江科技公司向被告东西湖区国土局递交《关于恢复“金银湖畔.尚银湖”项目原容积率的请示》，请求将容积率恢复到1.2-1.5，被告东西湖区国土局无书面答复，造成建设项目无法推进。为此，原告长江科技公司向本院提起行政诉讼，请求如诉称。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款和《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条的规定，被告作为武汉市东西湖区的国土资源行政管理部门，有对土地资源进行管理和代表国家与土地使用人签订土地使用权出让合同的法定职责。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中，原告长江科技公司受让的土地使用权经武汉市东西湖区人民政府批准，提高了容积率，改变了土地使用条件，依据上述规定应当相应调整土地使用权出让金，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。《国土资源部办公厅关于发布的通知》（国土资厅发【2013】20号）第一条规定“要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有土地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采取公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应当按照上述要求组织评估。”从上述规定看，因改变土地使用条件的，国土资源管理部门应当主动组织评估，作为确定底价的依据，在确定底价后应积极与受让方协商补缴出让金的金额，签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。本案中，被告东西湖区国土局在收到原告长江科技公司用地申请及相关材料后，及时委托评估机构对涉案地块进行了评估，但在未确定底价的基础上，便与原告长江科技公司进行协商出让金的金额，在原告长江科技公司要求考虑前期代征地比例偏高、政府控规和政府要求增加商业配套等因素合理确定补缴出让金金额时，被告东西湖区国土局仅仅告知地价评估技术规范的相关规定，未对原告长江科技公司的请求是否合理予以答复，也未与原告长江科技公司进行进一步的协商，致使双方未能签订土地使用权变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，造成建设项目无法推进，实际是不当履行法定职责的行为。由于评估事项是被告东西湖区国土局应当主动履行的职责，且被告东西湖区国土局在原告长江科技公司请求的期日之前已经组织了评估，原告长江科技公司请求本院判令被告东西湖区国土局以2015年7月14日作为评估期日对东国用（2014）第280203006号土地的地价立即组织评估的诉讼请求不当，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告武汉长江科技经济开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告武汉长江科技经济开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  黄汉桥人民陪审员  徐龙海人民陪审员  付元姣二〇一八年一月五日书 记 员  张 邹