贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民初46号
原告（反诉被告）：贵州安顺银城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路碧水园19号楼。
法定代表人：邓成勇，系该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李文康，系该公司员工，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：关岭布依族苗族自治县国土资源局，住所地：贵州省关岭布依族苗族自治县新城北路1号。
法定代表人：卢肸，系该局局长。
委托诉讼代理人：吴国富，该局法规股负责人，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）与被告（反诉原告）关岭布依族苗族自治县国土资源局（以下简称关岭国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银城公司委托诉讼代理人邱祖靖、李文康、被告关岭国土局委托诉讼代理人吴国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银城公司向本院提出诉讼请求如下：1、请求人民法院判令被告支付违约金3232.8万元。2、请求人民法院判令被告继续履行关岭县20070002号《国有土地使用权出让合同》，即拆除出让土地范围内的未拆除的房屋。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年5月7日通过公开拍卖方式竞得关岭自治县关索新区一块国有建设用地使用权，宗地编号为：C22。2007年6月1日，原告与被告签订《国有土地使用权出让合同》，合同主要内容如下：1、关岭国土局出让面积为8615平方米的国有建设用地使用权给原告，每平方米为418元，出让价款共计为360万元。2、关岭国土局应于2007年5月31日前将出让宗地交付原告。3、如被告未按时提供出让土地，每延期一日，被告应支付出让价款5‰的违约金。合同签订后，原告依约交清上述土地使用权出让款，但被告至今仍未按合同约定向原告全面交付上述土地，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失和经济负担。故原告为维护自己的合法权益，提出如前所请，望支持为谢。
针对银城公司的本诉，关岭国土局答辩称：一、被答辩人要求答辩人支付3232.8万元违约金没有法律依据。2007年5月18日，通过公开挂牌出让，被答辩人取得C22等地块使用权，双方签订合同。事后被答辩人未按约定缴付出让金，答辩人由于征地问题也未及时将C22地块交付被答辩人。被答辩人认为答辩人迟延1796天交付土地，要求答辩人以360万元为基数按每日5‰计算支付违约金3232.8万元，被答辩人提出的违约金超出了法律规定的上限，超出部分不受法律保护。本案C22地块合同标的额为360万元，被答辩人的损失为360万元。根据合同法第一百一十四条第二款、合同法解释二第二十七条、第二十九条第二款的规定，被答辩人提出的违约金应调整为不超过损失的30%，即不超过108万元。二、被答辩人申请变更C22地块的容积率获批后，应依法补交该地块土地出让金1674.74万元，并依约承担违约金502.442万元。三、在C22地块范围内，由于其他原因，被拆迁户陈国英的房屋未拆（房屋占地面积54.87平方米、地坪112.32平方米），答辩人将上报上级主管部门后，及时拆除。
关岭国土局向本院提起反诉，诉讼请求如下：一、判令反诉被告支付C22地块土地出让金1674.74万元，违约金502.442万元，合计2177.162万元。二、本诉、反诉所产生的诉讼费全由反诉被告承担。事实和理由：2007年6月1日，反诉原告与反诉被告签订本案合同，后反诉被告未按合同约定3日内缴付出让金，反诉原告由于征地问题也未及时将C22地块交付反诉被告。2011年11月30日，反诉被告向关岭县住建局提出变更C22地块图纸容积设计并获批，容积率从2.8变更为7.6。经反诉原告委托评估公司进行评估，改规后该地块应补缴1674.74万元，经反诉原告催缴，反诉被告拒绝补缴。根据合同第三十一条约定，逾期未交土地出让金的，按土地出让金价款的5‰支付滞纳金，该条约定的滞纳金即违约金。因合同约定的违约金过高，反诉原告依法主张按照损失的30%计，即1674.74万元的30%，违约金502.442万元。故，反诉被告共计应向反诉原告支付2177.162万元。综上所述，反诉被告在本案中严重违约，且其诉请的违约金过分高于法律规定的上限，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
针对关岭国土局的反诉，银城公司答辩称：一、本案因容积率变更而产生的土地出让金应属行政征收，而非民事追偿。C22地块的360万元土地出让金有合同约定，而反诉原告主张的应补缴土地出让金并无合同约定，而是根据行政行为作出的，其性质与360万元不同，不属于合同调整的范畴，应属行政征收，反诉原告的诉请不成立。二、关岭国土局的反诉恰恰印证了其未按时交付土地的事实。三、反诉原告主张的违约金没有法律依据，合同未对补缴的土地出让金有任何约定，也未约定不交应承担的违约责任。2007年合同约定的违约条款不能适用于之后2013年的土地出让金追缴行为中，前合同的权利义务不能约束后一个行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。银城公司提交证据如下：证据一、土地使用权挂牌出让资料、竞买资格确认书、C22国有土地使用权出让合同、成交确认书、土地出让价款收款依据，拟证明1、原、被告之间存在土地出让合同关系，2、原告已按约定缴纳了土地出让金，3、C22地块是净地出让。证据二、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设开发控制性详细规划、国有土地使用权证、商品房预售许可证，拟证明原告合法取得土地使用权、建设规划及建设规划城建资格，并证明土地是净地出让。证据三、前期商铺和商品房认购清单、建设工程预算书等工程造价资料、商品房买卖合同、土地现状照片，拟证明被告的违约行为给原告造成建安成本增加、销售商品房差价、管理成本和财务成本增加的损失。证据四、税务票据、房屋销售台账，拟证明销售商品房缴纳的税费及整个楼盘的销售情况。关岭国土局提供证据如下：证据一、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明及身份证复印件，拟证明反诉原告的主体资格及法定代表人身份信息。证据二、成交确认书，拟证明反诉被告通过挂牌出让取得C22地块使用权。证据三、承诺书，拟证明反诉被告对交付出让金的承诺情况。证据四、《关于通报“银城馨园”C22地块经济指标的函》，拟证明县住建局对反诉被告对C22地块改规的通报。证据五、《土地估价报告》，拟证明反诉被告对C22地块改规后应补缴土地出让金的评估价。证据六、《关于“银城馨园”C22地块变更规划设计条件补交土地出让金的请示》，证据七、《县人民政府关于“银城馨园”C22地块变更规划设计条件补交土地出让金请示的批复》，拟证明反诉被告对C22地块改规后应补缴土地出让金1674.74万元。证据八、《关于催交“银城馨园”C22地块变更规划设计条件补交土地出让金的通知》，拟证明反诉原告向反诉被告催缴土地出让金的事实。证据九、《关于关岭国土资源局对“银城馨园”C22地块改规催交出让金的回复》，拟证明反诉被告对补交土地出让金1674.74万元无异议，及反诉被告拒交土地出让金。证据十、C21-2、C21-3、C11-2A《国有土地使用权出让合同》，拟证明三地块与C22地块捆绑供应的情况。证据十一、陈国英房屋调查表、陈国英地块面积图，拟证明尚未交付的陈国英地块的面积。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：银城公司提交的证据一符合证据三性，本院予以采信，但该证据不能达到银城公司第3点证明目的。银城公司提交的证据三、证据四不能达到其证明目的，本院不予采信。
根据本院采信证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2007年4月17日，关岭国土局发出国有土地使用权挂牌出让公告，挂牌出让C22、C21-2、C21-3、C11-2A地块国有土地使用权，并注明以上四宗土地实行捆绑方式供应，竞买人须一并竞买。竞买人须交纳竞买保证金和开发建设履约保证金1299万元，交纳的竞买保证金挂牌成交后转作受让地块的定金。出让公告中注明C22地块的基本情况和规划指标要求为：面积约8615平方米，容积率2.2，绿化率30%，建筑密度34%，土地用途商住，出让年限50年。2007年4月27日，银城公司向关岭县土地开发中心交纳1299万元竞买保证金。2007年5月18日，关岭国土局（出让人）与银城公司（竞得人）签订成交确认书，主要内容如下：1、双方共同确认银城公司以1911万元的报价竞得上述四宗土地的国有土地使用权。2、竞得人于《成交确认书》签订后15日内付清全部土地出让价款并与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。3、不按规定时间签订《国有土地使用权出让合同》的，或不按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款的，均视为违约，出让人有权取消乙方的竞得资格，没收竞买保证金。4、竞得人必须按成交价款的20%向出让人支付违约金。出让人另行出让的价格低于原成交价的，原竞得人按实际差额支付赔偿金，出让人可依法追究法律责任。
2007年6月1日，关岭国土局（出让人）与银城公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》，主要内容如下：1、第三条出让人出让给受让人的宗地位于关××自治县关索镇关索新区，宗地编号为C22，宗地面积8615平方米，其中出让土地面积以实测面积为准。2、第五条出让人同意在2007年5月31日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第（三）款规定的土地条件：（三）现状土地条件（出让地块内的架空电线由出让人拆除）。3、第七条本合同项下宗地的土地使用权出让价款为每平方米418元，总额为360万元。出让价款总额按实测面积计算，多退少补。4、第八条、第九条本合同经双方签字后3日内，受让人须向出让人缴付360万元。受让人同意在本合同签订之日起3日内，一次性付清上述土地使用权出让价款。5、第十五条受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让价款之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让价款支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。6、第十七条在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。7、第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让价款。如果受让人不能按时支付土地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳价款，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定价款，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。8、第三十二条受让人按合同约定支付土地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让价款的5‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让价款的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。9、第三十四条出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。10、第四十条本合同项下宗地出让方案业经关岭县政府批准，本合同自双方签订之日起生效。同日，双方还就一并竞买的C21-2、C21-3、C11-2A地块分别签订《国有土地使用权出让合同》。
2007年6月8日，银城公司向关岭国土局交纳土地出让价款200万元，并取得建设用地规划许可证。2007年6月12日，银城公司取得C22地块《国有土地使用权证》。2007年9月21日银城公司向关岭国土局交纳土地出让价款200万元。2010年5月7日，银城公司通过关岭县农村信用社分别缴纳农业开发资金2526.9元、5053.8元、842.3元、土地出让总价款185577元、国有土地收益基金6000元，共计20万元，用于缴纳C22、C21-2、C21-3、C11-2A地块土地出让金。2012年3月14日，银城公司取得C22地块商住楼《建设工程规划许可证》。
2012年3月27日，关岭县住建局向关岭国土局发出《关于通报“银城馨园”C22地块经济指标的函》，主要内容如下：2011年11月30日，银城公司提出申请，要求变更原审批的‘银城馨园’C22地块规划设计，并提交了变更方案。2011年12月7日该方案上报县城规委会第七次全体委员会议审查决定同意。2012年1月6日上报关岭县第九届人民政府第5次县长办公会议同意。现将该项目更改后的经济指标函告如下：总用地面积8615平方米，总建筑面积71598平方米，其中地上建筑面积65462平方米（商业建筑面积22702平方米，住宅建筑面积42760平方米），地下建筑面积6136平方米，容积率7.6，建筑密度71.22%，绿地率10.23%，总户数398户，停车位300个。请补缴土地出让金后函复。
2013年3月4日，银城公司取得C22地块《商品房屋预售许可证》，许可证上载明银城公司开发建设的关索镇关索新区银城馨园C22地块星光苑经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，并载明建设项目开工日期为2012年3月15日。
2013年3月20日,经关岭国土局委托，贵阳恒诚评估有限公司作出评估报告，C22地块评估土地总面积8615㎡，在估价期日2012年3月27日、基础设施开发程度设定为宗地“五通一平”和本报告使用限制条件下（用途为商业、住宅用地，剩余使用年限45.24年，容积率变更为7.6）应补缴的土地使用权出让金价格为1674.74万元（不包含地下空间的价值）。2013年6月20日，关岭国土局就C22地块补缴土地出让金事宜向关岭县政府请示，拟向银城公司发出催缴土地出让金通知书，待土地出让金如实上缴国库后办理土地使用权相关手续。2013年7月8日，银城公司通过农行关岭县支行分别向国家金库关岭县金库缴纳农业土地开发资金收入4848.18元、1616.06元、9696.36元、土地出让价款18816元、112896元、56448元、1658079.4元、国有土地收益基金57600元，共计192万元，用于缴纳C22、C21-2、C21-3、C11-2A地块土地出让金。2013年7月27日，关岭县政府作出批复，原则同意C22地块变更规划设计，并补缴土地出让金1674.74万元，按变更规划设计条件补缴土地出让金，并完善国有土地使用权证办理相关手续。
2014年3月18日，关岭国土局向银城公司发出《关于催交“银城馨园”C22地块变更规划设计条件补交土地出让金的通知》，要求公司接本通知于3月31日（含31日）前将土地出让金如实上交国库。2014年3月19日，银城公司作出回复称：公司取得土地后于2007年6月5日进场施工至今，五年半时间都未取得C22地块，在关岭县政府征地工作不懈努力下，2012年12月公司才得以进场正常施工。2007年6月5日至进场动工之日共计1796天，按合同第三十二条约定，出让人未按时提供土地的，应按每延期一日按受让人已支付的出让价款的5‰支付违约金，违约金共计3232.8万元。C22地块经批准更改规划，关岭国土局委托评估公司评估，公司需补交土地出让金1674.74万元，请关岭国土局核算C22地块延期交付土地违约金，银城公司申请以C22地块延期交付土地违约金抵扣C22地块出让金。
2017年7月26日，经贵州智强房地产测绘服务有限公司实地测量后，双方共同认可出让的C22地块范围内未完成拆迁工作、未交付的土地面积为240平方米，该地块在原规划设计中系用于修建物管用房，因项目其他部分已完成建设交付使用，而该地块未能交付，银城公司已将项目中其他房屋作为物管用房使用。
本院认为，本案的争议焦点为：1、关岭国土局是否构成违约，应否向银城公司支付3232.8万元违约金；2、关岭国土局应否继续履行合同，拆除出让土地范围内的未拆除房屋；3、银城公司应否向关岭国土局支付土地出让金1674.74万元，并支付违约金502.442万元。
本案双方当事人签订的C22地块《国有土地使用权出让合同》是双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。关于关岭国土局是否构成违约，应否向银城公司支付3232.8万元违约金的问题。双方签订的《国有土地使用权出让合同》第五条约定：“出让人同意在2007年5月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时宗地应达到的土地条件为现状土地条件（出让地块内的架空电线由出让人拆除）”。被告认可由于拆迁原因，未按合同约定的时间交付土地，同时辩称原告亦未按合同约定缴纳土地出让金。双方均未提供交地确认书证明土地交付时间，原告主张2012年5月5日进场施工取得土地，但原告提交的《商品房屋预售许可证》中载明的开工日期为2012年3月15日，由此可知，被告已于2012年3月15日将C22宗地交付原告进场施工，本院据此认定C22宗地的交付时间为2012年3月15日。被告未按合同约定期限交付土地，构成违约，应承担相应的违约责任。
《国有土地使用权出让合同》第三十二条约定：“受让人按合同约定支付土地出让价款的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让价款的5‰向受让人给付违约金……”，现原告根据该条规定主张被告应支付违约金3232.8万元。被告辩称违约金约定过高请求法院调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，本院对违约金进行调减。原告主张的被告逾期交地给其造成的实际损失有四部分，第一部分为建安成本增加的损失，第二部分为管理成本的损失，第三部分为财务成本的损失，第四部份为2007年和2012年商品房差价的损失。首先，管理成本和财务成本的损失问题，从原告自己提交的成交确认书、建设工程土建造价报价书、大岩新城配电工程施工合同等可知，除了C22地块工程项目外，银城公司同时在关岭竞得其他地块用于开发建设，故银城公司关岭分公司签订C22地块合同至C22地块交付期间交纳的一般营业税等支出不应视为C22地块逾期交地造成的管理成本和财务成本的损失，C22地块逾期交地无法按期进行开发建设，银城公司关岭分公司也仍在进行其他项目的开发工作，故原告提交的证据不能证明被告逾期交地的违约行为给其造成了管理成本和财务成本的损失。其次，建安成本增加及商品房差价损失的问题，工程项目的土建、水电、消防等工程的造价受市场的影响，工程造价的成本变化会相应的影响商品房价格，2012年的工程造价高于2007年的工程造价，相应的商品房的价格也会上升，且关岭国土局交付土地前，银城公司还于2011年申请变更C22地块的土地使用条件，并于2012年初获批增加了C22地块的容积率，可建设销售的商品房面积增加了。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，银城公司应采取适当的措施防止被告逾期交地给其造成的损失扩大。银城公司提交的认购书签约时间从2008年至2013年均有，签订认购书时，被告因拆迁问题导致无法按期交地的违约行为已经发生，且被告何时可交付土地尚无法确定，在此情形下原告仍与购房人签订认购书，即使认购时的商品房价格与预售、销售时的商品房有差价，应交地时的建安成本与实交地时的建安成本有差价，也属于原告未采取适当的措施而导致的损失。并且，原告在商品房未取得预售许可的情况下与购房人签订认购书，收取并支配使用购房人支付的认购金，从而较早的获得了相应的资金，以签订认购书时的商品房差价与预售、销售时的差价作为其损失也不合理。被告辩称原告主张的3232.8万元损失过分高于损失，认为应按照合同价款360万元的30%计算违约金，该辩称于法无据，本院不予采纳。原告提交的证据不能证明其存在贷款利率损失外的其他损失，结合合同履行情况、当事人的过错程度等，本院根据公平原则和诚实信用原则，依法将关岭国土局因逾期交地应支付银城公司的违约金调整为以已付土地出让金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%计算。
《国有土地使用权出让合同》第八条约定，合同经双方签字后3日内，即2007年6月4日前，受让人须向出让人缴付360万元土地出让价款。C22宗地虽单独签订出让合同，也单独明确出让价款为360万元，但该地块系与C21-2、C21-3、C11-2A地块捆绑供应、一并出让，在双方没有约定、缴款时也未明示的情况下，不能认为原告缴纳的竞买保证金及土地出让金优先用于支付C22地块的土地出让金，而应按比例认定交纳的款项中用于支付C22地块土地出让金的金额。《国有土地使用权出让合同》第十五条约定的是：“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让价款之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让价款支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。”，而不是受让人支付全部土地使用权出让价款后方可办理土地登记，领取《国有土地使用证》，故《国有土地使用证》的办理既不能说明土地已经实际交付，也不能说明土地出让价款已经支付，银城公司主张已按合同约定时间支付C22地块土地出让价款与事实不符。四宗土地的土地出让价款为1911万元，C22地块的土地出让价款为360万元，按比例银城公司2007年4月27日交纳的1299万元竞买保证金在2007年6月1日合同签订后有2447095.76元用于支付C22地块土地出让金，2007年6月8日交纳的200万元有376766.09元用于支付C22地块土地出让金，2007年9月21日交纳的200万元有376766.09元用于支付C22地块土地出让金，2010年5月7日交纳的20万元有37676.61元用于支付C22地块土地出让金，2013年7月8日交纳的192万元有361695.45元用于支付C22地块土地出让金，银城公司于2013年7月8日交清C22地块土地出让金。被告应交付土地的时间为2007年5月31日，实际交付土地的时间为2012年3月15日。原告未按合同约定一次性交清土地出让金，而是分五次支付，故逾期交地违约金应分段计算,分别计算付款之日至交付土地之日的违约金。中国人民银行公布的2012年3月15日1至3年贷款年利率为6.65%，3至5年贷款年利率为6.9%，因此关岭国土局应支付银城公司的违约金金额为1371335.91元（2447095.76元×6.9%×1.3÷365天×1750天＋376766.09元×6.9%×1.3÷365天×1742天＋376766.09元×6.9%×1.3÷365天×1637天＋37676.61元×6.65%×1.3÷365天×678天﹦1371335.91元），原告的该项诉请超出部分本院不予支持。
关于关岭国土局应否继续履行合同，拆除出让土地范围内的未拆除房屋的问题。合同依法成立并生效，合同约定的C22地块土地面积为8615平方米，关岭国土局已按合同约定面积为银城公司办理了国有土地使用权证，但其中未拆除房屋占地240平方米，该240平方米土地未实际交付使用，应认定合同尚未履行完毕。现双方均未主张解除合同，依法合同应当继续履行。但银城公司主张的继续履行合同的方式是要求关岭国土局拆除C22地块范围内未拆除的房屋，该房屋所有权人为陈国英，房屋的征收工作尚未完成，房屋征收属于人民政府的行政职能范围，并非关岭国土局的职能范围，现该房屋不具备拆除条件，且合同中也未约定由关岭国土局对出让土地范围内的房屋进行拆除，银城公司该项诉请没有合同及法律依据，本院依法不予支持。银城公司可待房屋征收拆迁工作完成后，要求关岭国土局继续履行交付土地的义务，或解除合同要求其承担相应的责任。
关于银城公司应否向关岭国土局支付土地出让价款1674.74万元，并支付违约金502.442万元的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十七条约定：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”根据上述法律规定及合同约定，合同双方可对合同约定的内容进行变更。合同订立后，银城公司向相关行政主管部门申请变更C22地块规划设计、提高容积率并获批，关岭国土局委托评估公司对C22地块因变更规划指标而应补交的土地出让金价格进行评估，并依据评估结果书面通知银城公司补交土地出让金，银城公司针对补交事宜复函关岭国土局等一系列行为，是合同双方在协商一致的情况下，对合同约定的土地使用条件进行变更并办理批准手续的行为，并非双方当事人之间的另一法律关系，符合上述法律规定及合同约定。双方虽未按照《国有土地使用权出让合同》第十七条约定签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，但银城公司已按照变更土地使用条件后的规划建设了“银城馨园”项目工程，并交付使用，在针对补交事宜向关岭国土局作出的回复中也未对评估的应补交土地出让金的金额提出异议，而是申请用延期交地的违约金抵扣C22地块土地出让金，本案审理过程中银城公司对应补交的土地出让金金额也无异议，可认定合同双方对土地使用条件的变更及因变更而应补交的土地出让金金额协商一致，对合同相应内容进行了实质变更，并部分履行了变更后的合同内容，未签订变更协议或重新签订合同并不影响双方变更行为的效力。除变更的土地使用条件及土地出让金条款外，合同的其他条款仍然有效，双方仍应按合同的约定履行义务。银城公司关于补交土地出让金属于行政征收而不是民事行为的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关岭国土局诉请银城公司支付C22地块土地出让金1674.74万元合法有据，本院依法予以支持。
银城公司关于变更土地使用条件属合同之外的另一行为，合同关于违约金的条款不能适用的辩解理由也不能成立，本院不予采纳，关岭国土局依据合同约定要求银城公司支付违约金符合法律规定。补交土地出让金的通知于2014年3月18日送达银城公司，告知该公司于3月31日前将土地出让金如实上交国库，此时距土地使用条件变更获批已将近两年，银城公司收到通知后，也于次日作出了回复。据此，本院认定银城公司应交纳1674.74万元土地出让金的期限为2014年3月31日前，银城公司至今未交纳该笔款项已构成违约，根据《国有土地使用权出让合同》第三十一条的约定，银城公司应每日按迟延支付款项的5‰计算支付违约金。现关岭国土局自行主张合同约定的违约金计算标准过高，主张根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定对违约金进行调减，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金过高且一方当事人要求调减的，人民法院可以依法调减。关岭国土局主张逾期支付的1674.74万元土地出让金为其损失，要求按1674.74万元的30%计算支付违约金502.442万元,与上述条款的约定不相符，银城公司仍应依据合同约定向其支付1674.74万元土地出让金，该笔款项不属于关岭国土局的损失。关岭国土局未提供除贷款利率损失外有其他损失的依据，本院认为，银城公司因逾期付款应支付关岭国土局的违约金应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%进行调整。综上，银城公司应以1674.74万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%计算，向关岭国土局支付2014年4月1日至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金，关岭国土局的该项诉请超出部分本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定部分，本院依法予以支持。反诉原告的诉讼请求符合法律规定部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：
一、限被告关岭布依族苗族自治县国土资源局于本判决生效后三十日内向原告贵州安顺银城房地产开发有限公司支付违约金1371335.91元。
二、限反诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向反诉原告关岭布依族苗族自治县国土资源局支付土地出让金1674.74万元。
三、限反诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内以1674.74万元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%计算，向反诉原告关岭布依族苗族自治县国土资源局支付2014年4月1日至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金。
四、驳回原告贵州安顺银城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告关岭布依族苗族自治县国土资源局的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
本诉案件受理费203450元，减半收取101725元，由原告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担97410元，由被告关岭布依族苗族自治县国土资源局负担4315元。反诉案件受理费70329元，已减半收取，由反诉原告关岭布依族苗族自治县国土资源局负担6055元，由反诉被告贵州安顺银城房地产开发有限公司负担64274元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期未提出上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判长 阮 素 芬
审判员 刘 熹
审判员 李 德 江
二〇一七年八月二十四日
书记员 陈琪琪（代）
附：
当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：
（一）承担加倍罚息或迟延履行金。
（二）被强制进行审计。
（三）被限制出境。
（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。
（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。
（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。
（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。
（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。