广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0607民初4028号
原告：佛山市嘉赢物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区，统一社会信用代码：。
法定代表人：李成林。
委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖迪尧，广东百浩律师事务所实习律师。
被告：郭焕珍，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住广州市南沙区，
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司与被告郭焕珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的委托诉讼代理人林冬晓、肖迪尧到庭参加诉讼，被告郭焕珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年12月24日至2017年8月31日的物业管理费21681.4元；2、被告向原告支付2016年6月1日至2017年6月30日的公摊电费203.25元；3、被告向原告支付违约金（自逾期之日起至实际清偿之日止，按每日千分之二的标准计算）；4、被告赔偿原告因本案产生的律师费损失2500元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年5月11日，谭秀霞向佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司购买了位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园48号房（施工编号：85号、建筑面积：374.74平方米、花园面积：566.61平方米），并已于2008年6月9日收楼。前期，谭秀霞与广东奥园物业管理有限公司（该公司于2007年8月6日将企业名称变更为广东中奥物业管理有限公司）签订《山水庄园前期物业管理服务协议》。2010年10月，佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司、广东中奥物业管理有限公司及原告签订《前期物业管理服务合同终止、项目交接协议》，约定自2010年10月31日起，由原告暂时接替广东中奥物业管理有限公司，进驻山水庄园小区提供物业管理服务。2010年10月31日,广东中奥物业管理有限公司撤离山水庄园小区，不再为该小区提供物业管理服务。
2011年12月，佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘原告为山水庄园小区的物业管理单位，并与原告签订《山水庄园前期物业服务合同》。该合同约定物业管理费标准是：南区住宅2.1元/月/平方米，北区住宅2.8元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米；物业管理费按每月度为一周期交纳，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳周期物业管理费；若业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业管理费用的，应按2‰的标准向原告支付违约金。
原告接管山水庄园小区后，一直依约提供物业管理服务，但业主未按期交纳物业管理费。后原告委托律师前往三水区行政服务中心查询，得知谭秀霞与被告于2015年12月8日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给被告。因涉案房屋于2015年12月24日登记在被告名下，故原告主张2015年12月23日及此前的物业管理费由原权属人谭秀霞负担，2015年12月24日及之后的物业管理费、公摊电费由新权属人被告负担。现谭秀霞已向原告清偿其所欠的物业管理费，被告至今未向原告支付其所欠的2015年12月24日至2017年8月31日的物业管理费21681.4元以及2016年6月1日至2017年6月30日的公摊电费203.25元。被告逾期支付物业管理费，已经构成违约，依法应向原告承担违约责任。
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司在诉讼中提供以下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》一份，证明谭秀霞向佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司购买了涉案房屋。
2、产权权属证明书、《三水区城建水务档案馆查询结果》、《佛山市三水区不动产档案馆查询结果答复书》各一份，证明涉案房屋的建筑面积是374.74平方米,花园面积（土地使用权面积-
建基面积）是566.61平方米。原告委托律师于2017年5月11日前往三水区行政服务中心查询，得知涉案房屋权属人变更为被告。
3、《单元物业钥匙/资料签收表》、《山水庄园前期物业管理服务协议》、《山水庄园业主临时公约》及《承诺书》各一份，证明涉案房屋原权属人谭秀霞于2008年6月9日收楼，其曾与山水庄园小区的前期物业管理单位广东奥园物业管理有限公司签订书面协议，但其并未依协议约定将涉案房屋的转让情况告知原告。
4、《核准迁入登记通知书》、《公司更名通知》各一份，证明广东奥园物业管理有限公司于2007年8月6日更名为广东中奥物业管理有限公司。
5、《山水庄园撤场声明》一份，证明2010年10月31日，广东中奥物业管理有限公司撤出山水庄园小区，不再为该小区提供物业管理服务。
6、《关于重新招标选聘三水区山水庄园前期物业管理企业的申请》、《公告》各一份，照片五张，《招标专家组成员确认表》、《山水庄园招投标活动签到表》、《山水庄园现场答辩顺序登记表》、《山水庄园前期物业管理招标评标报告》、《山水庄园前期物业管理招标综合得分汇总表》各一份，《山水庄园前期物业管理招标评分表》五份，《中标通知书》、《物业管理企业备案登记表》、《佛山市三水区物业管理服务收费备案表》各一份，证明佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘原告为山水庄园小区的物业管理单位，且原告中标后就物业管理区域及收费标准等事项进行了备案登记，原告有权对包括涉案房屋在内的山水庄园小区提供物业管理服务并按备案的收费标准收取相应的物业管理费。
7、《山水庄园前期物业服务合同》一份，证明佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司与原告签订合同，委托原告对山水庄园小区提供物业管理服务，并对物业管理费的收费标准、收费时间、违约责任等作了约定。
8、《第一次催款通知书》一份，快递单两份，证明原告曾向涉案房屋原权属人谭秀霞书面催收物业管理费。
9、山水庄园小区2016年6月至2017年6月的公共电费发票，证明2016年6月至2017年6月期间，山水庄园小区每月产生的公共电费金额。
10、《2016年山水庄园公共电费分摊表》、《2017年山水庄园公共电费分摊表》各一份，证明2016年6月至2017年6月期间，山水庄园小区各单元（包括涉案房屋）每月应承担的公摊电费金额。
11、《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》、《广东省佛山市存量房买卖合同》各一份，证明谭秀霞与被告于2015年12月8日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给被告。因该房屋于2015年12月24日登记在被告名下，故被告应从2015年12月24日起承担涉案房屋的物业管理费和公摊电费。
12、《诉讼委托代理合同》、发票各一份，证明原告因本案支付了律师代理费2500元。
被告郭焕珍在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的证据1-9、11、12，是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性；原告提供的证据10，虽是原告单方制作的，但数据详细清晰，且能与证据9相互印证；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利，故本院对原告提供的上述证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告诉称的事实。
另查明，《山水庄园前期物业服务合同》约定本合同期限自2011年12月21日起至小区业主委员会代表全体业主按国家物业管理法律法规通过合法的招标程序与选定的物业管理企业签订新的物业服务合同之日终止。山水庄园小区至今未成立业主委员会。涉案房屋属于南区住宅。原告因委托律师参与本案诉讼，支出律师费2500元。
本院认为，原告佛山市嘉赢物业管理有限公司与佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司签订的《山水庄园前期物业服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，其对包括被告郭焕珍在内的全体业主均有约束力。原告依约提供物业管理服务，被告理应向原告支付其为涉案房屋权属人期间的物业管理费和公摊电费。因涉案房屋自2015年12月24日起登记在被告名下，故原告主张被告支付2015年12月24日至2017年8月31日的物业管理费21681.4元（374.74平方米×2.1元/月/平方米+566.61平方米×0.5元/月/平方米=1070.26元/月，1070.26元/月×20个月+1070.26元÷31天×8天=21681.4元）以及2016年6月1日至2017年6月30日的公摊电费203.25元，合法有理，本院予以支持。
关于违约金的问题。被告未能按期交费，已经构成违约，原告诉请其支付违约金，合理有据，本院予以支持。但因被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理，对原告主张的高出部分，本院不予支持。此外，《山水庄园前期物业服务合同》约定业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳周期物业管理费，故每月欠费应支付的违约金应从每月11日起计算。因此，被告应支付的违约金计算如下：2015年12月24日至2015年12月31日期间欠费应支付的违约金，以应交纳的物业管理费276.2元为基数，从2015年12月24日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止；2016年1月1日至2017年8月31日期间每月欠费应支付的违约金，以每月应交纳的物业管理费1070.26元为基数，分别从每月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止。
关于律师费的问题。原告并未与被告约定其追缴物业管理费所产生的律师费由被告承担，因此，现其主张被告赔偿其律师费损失2500元，依据不足，本院不予支持。
被告郭焕珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告郭焕珍应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付2015年12月24日至2017年8月31日的物业管理费21681.4元及违约金（2015年12月24日至2015年12月31日期间欠费应支付的违约金，以应交纳的物业管理费276.2元为基数，从2015年12月24日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止；2016年1月1日至2017年8月31日期间每月欠费应支付的违约金，以每月应交纳的物业管理费1070.26元为基数，分别从每月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。
二、被告郭焕珍应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限公司支付2016年6月1日至2017年6月30日的公摊电费203.25元。
三、驳回原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即386元，由原告佛山市嘉赢物业管理有限公司负担157元，被告郭焕珍负担229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陆兰欢
二〇一七年十一月十七日
书记员 陆 珊