北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初34047号
原告：李志华。
委托诉讼代理人：张明。
被告：张文知。
被告：北京存房房地产经纪有限公司。
法定代表人：徐瑞东，执行董事。
委托诉讼代理人：李鸿鹏。
原告李志华（以�简称姓名）与被告张文知（以下简称姓名）、北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李志华的委托诉讼代理人张明，张文知到庭参加了诉讼；存房公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李志华向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与张文知于2016年8月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.张文知支付违约金55万元、退还已付房款5万元、支付迟延退款违约金（以5万元为基数，从2016年9月1日支付至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.张文知赔偿居间服务费41250元并支付利息（以41250元为基数，从2016年9月1日计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.要求张文知和存房公司共同支付我租赁房屋�用8万元（从2016年9月1日开始至2017年12月31日止共计16个月的租金，每月按照5000元主张）。事实与理由：我经存房公司居间得知张文知要出售其已故父亲张某柱所有的房屋，张文知自行办理继承手续。2016年8月31，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我以275万元价格购买张文知父亲张某柱名下北京市朝阳区劲松1区x楼x门7号房屋，并约定我以出售自有房屋方式筹集购买该房屋的首付款。2016年11月我筹齐首付款后却得知张文知因家庭成员因素继承手续尚未办理完毕，张文知要求我继续等待其办理继承手续。经过多次催促，张文知一直要求我耐心等待，称其正在办理继承手续。直至2017年4月13日，张文知明确告知我其不想出售房屋，不愿再继续履行合同。因张文知违约导致我无法以同等价格购买相同条件的房屋，故诉至法院，维护权益。
张文知辩称：我不同意李志华的诉讼请求。涉案房屋登记在我已故父亲张某柱名下，我父亲于2013年去世。我自行将涉案房屋挂牌于存房公司出售。出售房屋时候，我的父亲已经去世，涉案房屋未完成继承分割；我告知李志华涉案房屋需要先继承过户至我名下后才能配合李志华办理房屋过户手续。但因我父亲去世后，家庭关系不和睦、其他继承人不配合特别是其中一个继承人生活困难无处居住等多种因素导致该房屋无法过户至我名下；现房屋仍在张某柱名下，故我无法履行合同；另，我是自行与李志华签订的合同，我的弟弟并不知情，故合同是否生效我不清楚。李志华主张的违约金过高。
存房公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
北京市朝阳区劲松1区x楼x门x层7号房屋（以下简称涉案房屋）登记在案外人张某柱名下。张文知自述其系张某柱之子。
2016年8月31日，张文知作为出卖人，李志华作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张文知向李志华出售涉案房屋；房屋成交价格为200万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为75万元；买受人于签订合同2日内向出卖人支付定金5万元；买卖双方最晚于合同签订之日起160日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；合同自买受人向出卖人发出书面通知送达出卖人之日起自动解除，出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的�部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金；如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金；在房屋交易过程中，已经产生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。
同日，张文知作为出卖人，李志华作为买受人，双方签订全款付款方式补充协议，约定：买受人于收到自己出售房屋首付款后3个工作日内以房天下托管方式支付出卖人购房款135万元；该房屋缴税后5个工作日内以房天下托管方式支付购房款135万元。
张文知作为出卖人，李志华作为买受人，存房公司作为居间方，三方签订居间服务合同，约定：存房公司作为涉案房屋交易居间人，买受人于签订买卖合同当日向居间方支付居间服务费41250元；买卖双方任何一方违反合同约定，导致居间方不能继�履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取居间服务费，无须退还；如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。
2016年8月31日，李志华向存房公司支付居间服务费41250元。
2016年9月1日，李志华向张文知支付定金5万元。
经询，李志华称因张文知未办理涉案房屋继承转移登记手续，导致网签等后续房屋交易手续未能进行，故存房公司未组织双方办理资金托管手续，其未支付后续房款，并主张涉案房屋产权至今未转移登记至张文知名下，张文知存在违约，故要求解除合同。张文知则称因出售房屋时，其父亲已死亡，其认为其他继承人会同意其出售涉案房屋，故其以自己名义与李志华签订合同；但后因家庭矛盾等因素，其无法办理继承转移登记手续，最终导致无法履行合同。经询，张文知称涉案房屋尚未进行继承分割。
另查，张文知于2017年12月8日收到李志华提交的载有解除《北京市存量房屋买卖合同》诉请的变更诉讼请求申请书。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，存房公司经合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了相应的答辩和质证的权利，本院将根据李志华、张文知提供的证据缺席判决。
涉案房屋登记在案外人张某柱名下，张文知以自己名义擅自出售涉案房屋，属无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据此规定，出卖人对标的物是否具有处分权对合同效力并不构成影响，仅对合同是否能实际履行存在影响。为此，本院认定李志华与张文知就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。张文知未依双方约定通过继承方式取得涉案房屋，最终导致合同未能实际履行，存在违约，李志华依约获得解除权，本院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于李志华载有解除意思表示的诉讼请求到达张文知之日即2017年12月8日解除。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因张文知违约导致合同解除，李志华有权要求退还已付购房款并依约主张相应违约金、赔偿损失。结合李志华已�款情况及关于损失的举证情况，本院认定李志华主张的因张文知违约导致其未能依约取得产权证书的违约金标准过高，并对此违约金数额予以酌定。因张文知未依约退还已付购房款，结合合同解除时间，本院认定李志华有权自2017年12月16日起依据约定标准主张迟延退款违约金。
关于居间服务费，涉案交易因张文知违约而未能履行，李志华因此而支出的居间服务费属于其合理损失，有权要求赔偿，本院予以支持。李志华主张逾期退还居间服务费的利息，依据不足，本院不予支持。
李志华要求张文知支付租金损失，依据不足，本院不予支持。关于李志华要求存房公司支付租金损失，因李志华与存房公司之间系属居间关系，本案系属房屋买卖合同关系，对此本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李志华与被告张文知于二〇一六年八月三十一日就北京市朝阳区劲松1区133楼5门3层7号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年十二月八日解除。
二、被告张文知于本判决生效之日起十日内退还原告李志华购房款五万元并支付迟延退款违约金（以五万元为基数，自二〇一七年十二月十六日起计算至实际退还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告张文知于本判决生效之日起十日内向原告李志华支付违约金二十万元。
四、被告张文知于本判决生效之日起十日内赔偿原告李志华居间服务费四万一千二百五十元。
五、�回原告李志华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28800元，由被告张文知负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 杨燕笙
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 陈锦洪