安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初3550号
原告：安徽联军物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路8号，统一社会信用代码91340200562175304F。
法定代表人：恽天明，总经理。
委托代理人：蒋莉，女，1975年9月5日出生，安徽联军物业管理有限公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告:侯在华，男,汉族，1980年1月5日出生,住安徽省芜湖市弋江区。
原告安徽联军物业管理有限公司诉被告侯在华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告安徽联军物业管理有限公司（以下简称联军物业公司）委托代理人蒋莉、被告侯在华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月11日，弋江区森海都市花园业主委员会选聘原告提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同有效期自2013年3月11日至2016年3月10日止，2016年又续签合同，有效期至2019年3月10日。2013年3月11日以来，原告按物业服务合同约定，在物业服务范围内向业主履行了物业服务义务，但被告因各种理由自前物业2010年开始，就一直拒交物业费。被告房屋面积为93.87平方米，从2013年3月11日至2017年9月30日，被告共欠缴物业服务费3216元（2014年3月31日前按每月每平方米0.55元计算，2014年4月1日至2017年9月30日按每月每平方米0.65元计算）。经原告多次电话沟通、上门沟通、书面催缴、社区调解员多次调解，被告仍拒交，使原告的正常物业服务工作受到一定影响。故诉至法院，请求判令被告依法缴纳物业费3216元。
被告辩称：我不是无故拖欠物业费，而是原告公司没有尽到物业服务合同义务，不疏通主下水道，导致我家污水倒灌，给我家造成严重影响。被告所住的12幢主下水道2010年就开始出现堵塞问题，多次和物业沟通一直没有解决。有一年大年三十出现堵塞导致污水倒灌到被告家里，物业放假，也找不到工人疏通，给被告生活造成严重影响，所以被告多次找到原告公司要求同意改道，但原告一直没有同意，被告只好每两个月自己出钱疏通一次主下水道，每次50元，三年花费900元应在物业费中扣除。我不交物业费是希望原告及时行使诉讼权利，早点解决污水倒灌的痛苦。原告称多次催缴，我没有看到，也没有接到书面通知，只有2017年6月20日EMS邮寄的催告通知书收到了。原告主张从2013年3月11日开始的物业费部分超过诉讼时效，我只认可倒推三年的物业费2196.56元，扣除疏通下水道费用900元，只同意支付1300元（取整）。
经审理查明：原告联军物业公司于2013年3月11日与弋江区森海都市花园业主委员会签订芜湖市森海都市花园物业管理服务合同，合同约定：服务期限自2013年3月11日至2016年3月10日止；物业管理服务费按建筑面积收取，住宅每月每平方米0.55元；物业管理服务费可以预收，物业管理服务费分半年或一年两种方式，由业主自行选择。2014年3月23日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订补充协议，自2014年4月1日起，森海都市花园住宅物业服务费标准调整为每平方米0.65元。2016年4月29日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会又续签合同，合同期顺延至2019年3月10日。原告联军物业公司自2013年3月11日接管森海都市花园物业以来，按照物业管理服务合同约定，基本履行了物业服务义务。被告侯在华××花园××单元××室的业主，房屋建筑面积93.87平方米，被告所居住的12幢，是该小区一期的楼房，下水设施比较陈旧，2010年起就陆续出现主下水道堵塞的问题。被告多次向物业公司反映，但一直未能根本解决，故被告侯在华从2010年开始就欠缴物业费。原告联军物业公司接管以来，为此多次与该栋住户协调下水道改造事宜。2014年上半年，原告公司派人到现场协调。因为是老旧小区，主下水道较窄，建议另行改道，需整个单元一道改造，费用大家均摊。但被告楼上其他业主不同意改道，被告则要求原告公司出具书面意见同意其自行改道，为此该单元主下水道改造事宜一直未能协调处理好，被告也一直未缴纳拖欠的物业费。在问题没有解决前，原告公司承诺将定期疏通，但被告为避免再次出现污水倒灌问题，自己定期进行疏通。2017年5、6月份，被告经社居委调解同意后自行将该户下水改道，该户主下水道堵塞污水倒灌问题才得到彻底解决。2017年6月4日，在小区物业办公室，双方再次就欠缴物业费事宜进行沟通，但因疏通费用承担问题终未能达成一致，故原告诉至本院。
另查明：原告为收取拖欠的物业费，先后于2015年1月30日、2016年7月4日上门催收并在被告入户门上张贴了催费通知单（2013年3月11日至2015年2月28日是1324元、2013年3月11日至2016年5月31日是2240元），2017年6月20日，原告再次用邮政EMS向被告邮寄送达了催费通知单，该通知单载明自2013年3月11日至2017年6月30日被告侯在华共计欠缴物业费3033元。
上述事实有原告提交的物业管理服务合同2份、补充协议、催费通知存根3份、张贴通知单照片、邮政EMS邮寄单、产权证复印件、被告提交的2017年6月4日谈话录音及照片（光盘存储）以及双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。2013年3月10日，本案原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。根据该物业服务合同及续签的合同，原告履行了森海都市花园小区的绿化保洁、设备设施保养、公共部位的维护保养、治安保卫等物业管理和维护服务，相关业主应当依此合同约定的服务费标准缴纳相关物业服务费。本案被告侯在华因其居住的12幢1单元201室主下水道堵塞引起污水倒灌就拒缴多年的物业服务费，违背了合同约定，其行为明显失当。被告辩称物业公司未及时对12幢1单元主下水管道进行疏通，导致污水倒灌，被告为此自己找人疏通，每两个月疏通一次，每次花费50元，三年疏通费900元应从物业费中扣除。本院认为，对于小区楼房外主下水道，属于物业公司管理范围，出现堵塞问题后应及时协调安排疏通或维修。但该下水道系该单元住户共同使用，除主下水道本身设施陈旧较窄外，相关业主使用不当也是造成堵塞的重要原因，故相关疏通费用应主要由使用方承担，物业公司只能适当承担按正常规范统一疏浚的费用，更不能用物业公司应收缴的物业费来支付，否则物业公司将难以为继，最终侵害的还是广大业主的利益。被告为此支出超过自身应承担部分的疏通费用可向有关受益人主张分摊，而不能作为拒缴物业服务费或抵扣物业服务费的理由，故对被告该项辩解主张本院不予采信。
被告辩称倒推三年前的物业费已经超过诉讼时效，法院不应保护。本院认为，被告因下水堵塞的问题多次找有关物业协调解决，本案原告联军物业公司接管物业后也曾为了收取物业费对此多次进行了协调。2014年上半年物业公司就因上门收费而被告就此提出要原告书面承诺同意被告自行改道才同意交物业费。被告在庭审中也表示不交物业费就是要让物业公司同意被告自行对下水道进行改道，说明被告对自己拖欠物业费和物业公司催缴物业费是明知的。原告于2015年1月30日、2016年7月4日两次上门张贴催收通知单，2017年6月20日又邮寄催收通知单，均表明原告一直在主张权利，原告主张的物业费并未超过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见本院亦不予采信。本案涉案房屋因系老旧小区，主下水道本身较窄，且存在用户使用不当等多种因素导致堵塞，物业公司建议整个单元下水道统一进行改造费用分摊的方案符合经济适用原则，也是治本之策（如仅让二楼被告改道会造成三楼以上也会出现同样问题），虽最终因该单元其他用户不同意统一改造致该方案一直未能实施，但从2014年上半年到2017年5月份，长期未能解决该问题，已对被告生活造成较长期限的影响，原告联军物业公司也未举证证明这期间已适时对主下水道进行了疏通管理，因此物业公司也存在履行合同义务不到位的情况，应对被告为此支出的疏通费用适当分摊。本院酌定原告应分摊200元（从2014年起按每年疏通一次，每次就按被告所述的50元计算），直接在应收取被告的物业费中抵扣。原告依据物业服务合同约定计算被告拖欠的物业费共计3216元，计算准确，扣减分摊的200元外，被告还应缴纳物业费3016元，本院予以确认。
综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告侯在华应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联军物业管理有限公司物业管理费3016元；
二、驳回原告安徽联军物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告侯在华负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 程 叙 强
二〇一七年十月三十一日
法官助理 兼书记员鲍淳
附主要适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法总则》
第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。