广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初3104号
原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺。
法定代表人：徐建东，董事长。
委托诉讼代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
被告：陈哲，男，汉族，1985年11月15日出生，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林晓纯，广东广信君达律师事务所律师。
原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告陈哲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，被告陈哲在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2017年8月9日作出裁定：驳回被告陈哲对本案管辖权提出的异议。被告陈哲对驳回其管辖权异议的裁定不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2017年10月24日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。2018年1月3日本院依法适用普通程序公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、被告陈哲的委托诉讼代理人林晓纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年1月4日至2016年11月30日期间的物业管理服务费56508.3元及违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年1月4日至2016年11月30日期间的会所使用费20348.6元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准，自拖欠之日起计至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。
事实和理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2012年11月13日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸梅菁街20号101房，建筑面积323.8平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为5元/平方米/月，被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2013年12月4日，被告办理了案涉房屋的收楼手续，并签署了《临时管理规约》《物业管理确认函》《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐设施。被告在收楼时预交了一个月的物业管理服务费和会所使用费，后无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次催收，均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。
被告辩称：（一）案涉房屋存在严重的质量问题。广州御湖房地产有限公司在2013年底通知我方收楼时，我方于2013年12月4日去到现场，我方按照开发商的流程先签收了《物业管理确认书》《房屋设备核对表》《房屋钥匙接收书》《收房文件签收表》等文件，再去查看房屋，发现房屋存在质量问题，我方要求开发商进行整改，我方未收楼。直至2014年9月4日开发商才向我方发出通知单，告知我方维修项目已整改完毕通知我方复验，但被告一直居住在国外，因此也一直未办理收楼手续。（二）在原告起诉之前，被告未收到过缴纳物业管理费和会所使用费的通知，因此原告主张的2014年1月4日至2015年2月15日期间的费用已超过诉讼时效。依据《临时管理规约》中的约定及《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》中确认的通讯地址，送达业主的通知需按照业主的地址送达，若存在与涉案房屋地址不一致的，物管公司需同时邮寄两个地址。本案中原告所寄出的律师函并非被告的通讯地址，我方在原告的证据6中提供的联系地址是天河区广和路54号301，原告邮寄的地址被告早已不居住。（三）原告要求按照千分之一的标准支付违约金，我方认为该标准过高，我方认为应按照银行同期贷款利率计算。（四）关于违约金的起算期间，我方认为根据《临时管理规约》第三章第五款的约定，应当从每月9号开始起算违约金。（五）我方不同意支付原告主张的律师费，存在明显加重我方责任的条款，该条款约定的律师费不应当由我方承担。
经审理查明：2012年11月13日，陈哲委托陈科武（乙方）与广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸梅菁街20号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积323.8平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。
该合同附件五：《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
该合同附件七：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1、物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2、对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3、物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1、在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1、乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。
高卫物业公司提交一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，该承诺书由陈哲委托庄勤雄签名，承诺书载明：“本人为广州御湖名邸梅菁街20号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。通讯地址：广州市天河区广和路54号301。”承诺书的落款时间为2012年10月15日，陈哲称落款时间为笔误，签署时间应为2013年10月15日。
陈哲还委托庄勤雄在《临时管理规约》上签名，《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。
2013年12月4日，陈哲签署《物业管理确认函》《房屋设备核对表》《房屋钥匙接收书》《收房文件签收表》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。高卫物业公司提交一份2013年12月4日陈哲签名的《业主资料登记表》，该表载明被告的联系地址为广州市天河区翠湖街11号2301房，陈哲确认签名系其本人所签，但其表示签名时其他内容是空白的，联系地址并非其填写的。
高卫物业公司称其主张的2014年1月4日至2015年2月15日的费用未超过诉讼时效，并提交以下证据：1.2014年6月6日高卫物业公司委托广信君达律师事务所发出的《律师函》一份，催促陈哲于2014年6月18日前缴纳截止至2014年5月拖欠的管理费7938.3元、会所使用费2858.6元及相应违约金。高卫物业公司称《律师函》是通过编号为768298425061的申通快递寄出的，收件地址是广州市天河区翠湖街11号2301房，由于时间太久无法提供妥投证明。2.2015年12月18日高卫物业公司发出《御湖名邸物业管理中心最后通知书》一份，催促陈哲于2015年12月31日前缴纳2014年1月至2015年11月期间产生的物业管理费、会所使用费等51880.15元及相应违约金。高卫物业公司称《御湖名邸物业管理中心最后通知书》是通过编号为229906448744的申通快递寄出的，收件地址是广州市天河区翠湖街11号2301房，由于时间太久无法提供妥投证明。3.2016年1月20日高卫物业公司委托国信信扬律师事务所发出的《律师函》一份，催促陈哲自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付拖欠的自2014年1月至2015年12月期间拖欠的管理费38699.3元、会所使用费13935.6元及相应违约金。《律师函》是通过编号为1056882311417的EMS快递寄出的，速递公司盖章的证明显示，该邮件于2016年1月22日由本人收。4.2016年3月23日高卫物业公司向陈哲发出《御湖名邸物业管理中心法律诉讼通知书》一份，催促陈哲于2016年4月1日之前缴纳欠交的2014年1月至2016年3月期间产生的物业管理费、会所使用费等60853.09元及相应违约金。高卫物业公司称《御湖名邸物业管理中心法律诉讼通知书》是通过编号为229652152128的申通快递寄出的，收件地址是广州市天河区翠湖街11号2301房，由于时间太久无法提供妥投证明。
2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。
高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：原告于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止;原告与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止;原告于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明原告委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止;原告与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止;原告于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止。原告还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。
高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。
还查明，陈哲于2013年12月4日向高卫物业公司缴纳了一个月的物业管理费及会所使用费，于2018年1月3日缴纳2015年3月至2016年11月的物业管理费33999元、会所使用费12243元。
上述事实有《前期物业管理服务合同》《广州市物业服务项目备案回执》、物业资质证书、《商品房买卖合同》《临时管理规约》《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《物业管理确认函》《收楼通知书》、房屋设备核对表、房屋钥匙接收书、收房文件签收表、业主资料登记表、《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》、发票、照片、《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。
本院认为：陈哲与御湖公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、陈哲具有法律约束力，双方应遵照履行。
关于陈哲是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，根据《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，陈哲应从办理房屋交接手续当日起即2013年12月4日起向高卫物业公司缴纳物业管理费。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，陈哲应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。涉案物业建筑面积为323.8平方米，陈哲应自2013年12月4日起每月应向高卫物业公司支付物业管理费1619元。陈哲已支付2015年3月至2016年11月的物业管理费，因此，高卫物业公司请求陈哲支付该部分费用本院不予支持。至于2014年1月4日至2015年2月28日的物业管理费，高卫物业公司于2014年6月6日委托广信君达律师事务所发出的《律师函》及2015年12月18日发出的《御湖名邸物业管理中心最后通知书》，均无妥投证明，无法证实其向陈哲发出及陈哲收到过上述通知。2016年1月20日高卫物业公司委托国信信扬律师事务所向陈哲发出《律师函》一份，催促陈哲支付拖欠自2014年1月至2015年12月期间拖欠的管理费、会所使用费，速递公司出具的证明显示陈哲本人于2016年1月22日签收该邮件，该行为构成诉讼时效的中断，诉讼时效从该日重新起算，因此，高卫物业公司请求的2014年1月23日至2015年2月的费用未超过诉讼时效，陈哲应向高卫物业公司支付上述期间的物业管理费共计21517元（1619元/月÷31天×9天+1619元/月×13个月）。高卫物业公司请求的2014年1月4日至2014年1月22日的物业管理费超过诉讼时效，本院不予支持。
陈哲一直未缴纳2014年1月23日至2015年2月28日的费用，直至2018年1月3日才缴纳2015年3月至2016年11月的费用，已逾期支付，构成违约，应向原告支付违约金。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，陈哲现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金，拖欠2014年1月23日至2014年1月31日物业管理费的违约金以470元为本金，拖欠2014年2月至2015年2月物业管理费的违约金每月以1619元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际付清之日止，拖欠2015年3月至2016年11月的物业管理费的违约金以1619元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月3日止，以上违约金以不超过本金为限。
关于陈哲是否应向高卫物业公司支付会所管理费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给被告及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。陈哲签订该预售合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，案涉物业建筑面积为323.8平方米，陈哲每月应向高卫物业公司支付会所使用费583元。陈哲已支付2015年3月至2016年11月的会所使用费，因此，高卫物业公司请求陈哲支付该部分费用本院不予支持。如前所述，高卫物业公司请求的2014年1月4日至2014年1月22日的会所使用费超过诉讼时效，本院不予支持。陈哲应向高卫物业公司支付2014年1月23日至2015年2月28日的会所使用费共计7748.3元（583元/月÷31天×9天+583元/月×13个月）。
关于陈哲拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金，拖欠2014年1月23日至2014年1月31日会所使用费的违约金以169.3元为本金，拖欠2014年2月至2015年2月会所使用费的违约金以583元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际付清之日止，拖欠2015年3月至2016年11月的会所使用费的违约金以583元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月3日止，以上违约金以不超过本金为限。
关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、被告陈哲于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年1月23日至2015年2月28日期间的物业管理费21517元及违约金（拖欠2014年1月23日至2014年1月31日物业管理费的违约金以470元为本金，拖欠2014年2月至2015年2月物业管理费的违约金每月以1619元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际付清之日止;拖欠2015年3月至2016年11月的物业管理费的违约金每月以1619元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月3日止。以上违约金以不超过本金为限）；
二、被告陈哲于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年1月23日至2015年2月28日期间的会所使用费7748.3元及违约金（拖欠2014年1月23日至2014年1月31日会所使用费的违约金以169.3元为本金，拖欠2014年2月至2015年2月会所使用费的违约金每月以583元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际付清之日止;拖欠2015年3月至2016年11月的会所使用费的违约金每月以583元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2018年1月3日止。以上违约金以不超过本金为限）；
三、被告陈哲于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；
四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2736元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担1631元，由被告陈哲负担1105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王 梦
人民陪审员 陈丽娟
人民陪审员 朱穗云
二〇一八年一月三十日
书 记 员 张 敏
陈佩明