广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0681民初1408号
原告(反诉被告）:东兴市亨艳贸易有限公司，住所地东兴市。
法定代表人：陈亨，执行董事。
委托诉讼代理人：李杰，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘志山，广西南港律师事务所律师。
被告（反诉原告）:广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司，住所地东兴市。
法定代表人：曾庆，执行董事。
委托诉讼代理人：伍映凡，广西谦行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。
原告(反诉被告）东兴市亨艳贸易有限公司（以下简称“亨艳公司”）与被告（反诉原告）广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司（以下简称“长和公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年11月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亨艳公司委托代理人李杰、潘志山，被告长和公司委托代理人伍映凡、蒙旭军到庭参加诉讼。现已审理终结。
本诉：
原告亨艳公司向本院提出诉讼请求：1.解除《百业东兴-
红木社区认购合同》、《补充协议》、16份《商品房买卖合同》；2.被告长和公司退还购房款230万元并支付利息（利息计算：以230万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年3月30日计至债务清偿之日止）；3.本案的诉讼费由被告长和公司负担。事实和理由：2014年9月10日，原、被告签订《认购合同》，约定”原告购买被告开发的百业东兴-
红木社区商铺，分别是20栋01、02、03、05、06、07号商铺，建筑面积672.59平方米；20栋0301、0302、0303、0305、0306、0401、0402、0403、0405、0406号办公室（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为879.57平方米。认购合同签订后，原告自愿交纳定金100万元，在签订商品房买卖合同时，该定金自动成为购房款的一部分。后原告又支付购房款100万元。由于红木行情受经济大环境影响，双方就支付购房款事宜于2015年3月27日达成补充协议并签订16份商品房买卖合同，合同标的分别为案涉房屋，总价款1560万元；补充协议第5条约定“如乙方（享艳公司）在2015年5月20日前未能向甲方（长和公司）支付剩余购房款而要求甲方为其办理银行按揭贷款的，如甲方同意合同继续履行，则自乙方向甲方提起银行按揭贷款办理要求之日起至乙方所申请的银行按揭贷款放款至甲方指定账户之日，乙方应向甲方支付逾期应付款万分之五/日的违约金；如因乙方自身原因导致银行不予按揭贷款的，甲方有权立即解除合同，并按补充协议的约定违约处理。原告遂向银行申请贷款以支付房款，银行给予受理，但因不可归责于原告的原因，贷款未获批准，以至于原告无法继续履行合同约定支付房款的义务。期间，2015年2月16日，原告向被告支付30万元。至此，原告共向被告支付购房款230万元。
2015年3月30日，被告长和公司与陈亨签订《租赁合同》，约定“将案涉房屋出租给陈亨，月租金58982元，租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日。后被告长和公司因租金纠纷提起诉讼，贵院于2016年10月22日作出（2016）桂0681民初1045号民事判决，判决由陈亨支付租金。长和公司在确认享艳公司出现经营困难情况下，《补充协议》遂约定由原告按揭贷款，交付剩余房款，由于非因原告自身原因，银行不予按揭贷款。依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，长和公司应当将收受的购房款本金及利息退还原告。被告将合同标的物出租给第三人明显违返合同、法律规定，已构成严重违约，原告有权解除合同。鉴于被告于2015年3月30日将合同项下标的物擅自租赁给他人，是对合同标的物的重复处分，应对重复处分之日起的利息损失承担责任。
被告长和公司辩称，1.原告未按约付款，是违约方，不亨有合同解除权；2.被告长和公司只收到原告支付200万元购房款和30万元违约金，原告诉请返还230万元和利息无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉：
长和公司向本院提出反诉请求:1.解除《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.亨艳公司向长和公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金计算：1.2015年5月20日前为15万元；2.以1000万元为基数，按日万分之五，自2015年5月21日计至合同解除之日止）；3.享艳公司向长和公司支付和解除合同违约金50万元；4.本案的诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2014年9月10日，长和公司（甲方）与王艳（乙方）签订《百业东兴-
红木社区认购》，约定王艳向长和公司认购案涉房屋，后王艳以亨艳公司的名义与长和公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，于2015年3月26日就购房款支付时间、方式、违约条款等签订了《补充协议》，约定：享艳公司（乙方）自愿选择分期的方式购买案涉房产，并于2015年1月20日前向长和公司（甲方）交付首期购房款200万元，剩余1000万元房款于2015年4月20日付清。乙方如未按约支付剩余1000万元，逾期付款30日内，自按补充协议规定的应付款之日至实际付款之日，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之五的违约金，商品房买卖合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除双方签订的商品房买卖合同，甲方解除合同的，乙方应按累计应付未付款项的5%向甲方一次性支付违约金，该违约金甲方可直接在乙方所缴纳的应付款中扣除；甲方同意继续履行的，自本补充协议规定的应付款期限之日起至实际付款之日，乙方应向甲方支付逾期应付款项万分之五的违约金。如乙方在2015年5月20日前未能按约向甲方支付剩余购房款而要求甲方为其办理银行按揭贷款的，如甲方同意合同继续履行，则自乙方向甲方提出银行按揭贷款办理要求之日起至乙方所申请的银行按揭贷款至甲方指定账户之日，乙方应向甲方支付逾期应付款日万分之五的违约金；如因乙方自身原因导致银行不予按揭贷款的，甲方有权立即解除合同；并按约进行违约处理。补充协议与商品房买卖合同有冲突的，以本协议约定为准。
享艳公司向长和公司支付200万元购房款后，剩余1000万元购房款在长和公司发出律师函后，至今未支付，构成违约，应按约承担违约责任。
原告亨艳公司辩称，1.对长和公司请求解除合同无异议；反诉原告主张违约金依法不成立，且合同约定的违约金过高，应予以调整。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长和公司对享艳公司提交证据无异议，原告亨艳公司对长和公司提交的证据1、2无异议，本院予以确认；对于双方有异议的证据，认证如下：被告长和公司提交的证据3《收据》，能够证明王艳向长和公司支付违约金30万元，与本案无关，不予采信；证据4，《律师函》、邮寄单据，能够证明长和公司就合同履行向享艳公司发出律师函；证据5，《经营租赁合同委托确认书》、《租赁权委托合同》与本案无关，不予以采信。
根据本院确认的证据及双方当事人的庭审陈述，本院认定如下法律事实：2015年3月26日，享艳公司与长和公司签订补充协议，约定：亨艳公司（乙方）选择分期付款的方式购买案涉房产，于2015年1月向长和公司（甲方）交付首付房款200万元，剩余1000万元于2015年4月20日付清；第2项约定：乙方如未按约定时间向甲方支付剩余1000万元，逾期付款30日内，自本补充协议规定的应付款期限之日起至实际付款之日，向甲方支付逾期应付款日万分之一违约金，合同继续履行；第3项约定：逾期付款30日后，甲方有权解除买卖合同，解除合同的，乙方还应按累计应付未付款项的5%向甲方一次性支付违约金，该违约金甲方有权从乙方已交纳的购房款中扣除；甲方同意继续履行合同的，自本协议规定的应付款期限之日至实际付款之日，乙方应向甲方支付应付款日万分之五的违约金；第5项约定：如乙方在2015年5月20日前未能按约支付购房款而要求甲方为其办理银行按揭贷款的，如甲方同意继续履行，则自乙方向甲方提出银行按揭贷款办理要求之日至乙方所申请的贷款放至甲方指定账户之日，乙方应向甲方支付逾期应付款日万分之五违约金；如因乙方自身原因导致银行不予按揭贷款的，甲方有权立即解除合同，并按本协议第3、4项进行违约处理。本协议与《商品房买卖合同》冲突的，以本协议为准”。次日，享艳公司与长和公司案涉房产签订16份《商品房买卖合同》。2015年3月30日，长和公司将案涉房屋出租给陈享，租期自2015年4月1日至2017年3月31日，每月租金58982元。同年12月3日，享艳公司向中国银行提交贷款授信申请以支付剩余购房款，后未获授信。2015年12月30日，被告长和公司将案涉房屋抵押给东兴市盈信小额贷款有限公司，并办理了抵押登记。
被告长和公司共收到原告亨艳公司200万元购房款及案外人王艳支付30万元定购合同违约金，余下1000万元购房款未支付。
本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题；二、合同应否解除,如果合同解除该如何处理。
享艳公司与长和公司签订的商品房买卖合同、补充协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告未能举证证明不能订立商品房担保贷款合同的原因属不可抗力的事由，原告未按约支付购房款，构成违约，不享有合同解除权。长和公司将案涉房产出租及抵押，未侵犯享艳公司获得房屋的期待可能性，不构成根本违约。享艳公司主张长和公司未经同意将案涉房屋抵押及出租，严重违约而享有合同解除权的意见于法无据，本院不予采纳。原告享艳公司因自身原因未获银行贷款，合同约定的解除条件已成就，长和公司主张解除商品房买卖合同、补充协议，于法有据，本院予以支持。
合同解除后责任如何承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据补充协议约定，合同解除后，享艳公司应按约定向长和公司支付未付款的5%违约金即50万元，从享艳公司已支付的200万元购房款予以扣除后，余下150万元应退还享艳公司。本案中长和公司同时主张支付逾期付款违约金和合同解除违约金于法无据，本院不予支持。双方约定的违约金未超过法律规定的最高限额，享艳公司主张双方约定的违约金过高应予以调整的意见于法无据，本院不予支持。
案外人王艳与长和公司签订的认购协议及支付的30万元定购合同违约金，属不同法律关系，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司退还原告（反诉被告）东兴市亨艳贸易有限公司购房款150万元;
二、驳回原告东兴市亨艳贸易有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）广西东兴长和房地产（投资）开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费26701，减半收取13350元（原告已预交），由原告东兴市亨艳贸易有限公司负担2670元，由被告广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司负担10680元；反诉案件受理费5150元（反诉原告广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司己预交），由反诉原告广西东兴长和房地产（投资）开发有限责任公司负担2500元，反诉被告东兴市享艳贸易有限公司负担2650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费本诉26701元，反诉案件受理费5150元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。
审 判 长 简钱舟
人民陪审员 冯海燕
人民陪审员 骆幼良
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 唐 岚