海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）琼02民终296号
上诉人（原审被告）：三亚临海达置业有限公司。
法定代表人：陈衍翼，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡杨，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王荫琦。
委托诉讼代理人：韩永，海南建亚律师事务所律师。
上诉人三亚临海达置业有限公司因与被上诉人王荫琦商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初8522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三亚临海达置业有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决；2.依法改判驳回王荫琦的诉讼请求。3.判令王荫琦承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决严重不公。一、根据三亚临海达置业有限公司与王荫琦签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，王荫琦应在相应期限内向三亚临海达置业有限公司提供办理房屋产权证的完整资料，然而王荫琦并没有在相应期限内提交材料，导致三亚临海达置业有限公司无法在《商品房买卖合同》约定的期限内办理房屋产权证，根据《商品房买卖合同》的约定，三亚临海达置业有限公司对此期限内免责，逾期办证的违约金计算日期从2015年12月7日至2016年4月25日止。二、根据三亚临海达置业有限公司与王荫琦签订的《商品房买卖合同》的约定，2015年12月7日之前应当准备好材料交由三亚临海达置业有限公司办理过户手续，此期限为三亚临海达置业有限公司应当将王荫琦的材料交给相关部门办理房屋产权证的日期，而不是将王荫琦的房屋产权证办理出来的时间。综上所述，一审法院认定事实错误，导致判决严重不公，严重损害了三亚临海达置业有限公司的合法权益。为维护三亚临海达置业有限公司的合法权益，特依据相关法律法规规定，特向二审法院提起上诉。恳请贵院，判如所请。
王荫琦辩称，一审事实查明清楚，适用法律正确，应该驳回三亚临海达置业有限公司的诉讼请求。
王荫琦向一审法院起诉请求：一、请求判决三亚临海达置业有限公司向王荫琦支付逾期办理房屋产权证的违约金65318.51元（以购房款2644474元的日万分之零点五计付，自2015年12月7日计至2017年4月14日）；二、请求判决本案的诉讼费由三亚临海达置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月13日，三亚临海达置业有限公司与王荫琦签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于海天花园第3幢1单元26层3003号商品房，该房建筑面积共141.54平方米，其中套内建筑面积116.02平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.32平方米；买受人应于2014年2月13日支付总价款人民币贰佰叁拾肆仟肆佰柒拾肆元整（2344474.00元）；出卖人应当在商品房交付使用后365天，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人”（即第十五条关于产权登记的约定）等。双方并在合同首页明确约定了王荫琦的联系地址为吉林省九台市××组，联系电话为139XX****XX。同日，王荫琦与三亚临海达置业有限公司又签订一份《补充协议》，其中第四条约定”买受人在通知的期限内未提供办理房屋权属证书所需的相应资料或费用，由此造成的一切后果由买受人承担”，第六条约定”买受人保证买卖合同地址、楼房号码、邮编均准确无误，出卖人发出的信件按以上地址寄出即视为信件已经送达。买受人变更地址或电话，应提前至少15日书面通知出卖人，否则责任自负。”上述合同签订后，王荫琦已按照合同约定向三亚临海达置业有限公司支付全部的购房款2644474元，三亚临海达置业有限公司于2014年12月7日将涉案房屋交付给王荫琦。2016年1月19日，三亚临海达置业有限公司取得了琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号《中华人民共和国不动产权证书》，载明：土地使用权面积70312.79平方米；附记一栏中备注：2016年3月15日已办理2、3、4及（地下室2016.3.25）房屋确权，房屋面积62360.90㎡，土地分摊面积44152.87平方米。2016年4月25日，三亚临海达置业有限公司在海天花园小区内张贴《通知》，载明：尊敬的各位业主您们好：感谢您购买三亚临海达置业有限公司（以下简称”我司”）开发的海天花园领海项目商品房。我司将竭诚为您服务，为您提供最舒适的居住享受。海天花园项目2#楼、3#楼、4#楼已按照合同约定按期交付业主使用，现已具备办证条件。您需按清单（详见附件一）要求向我司提供其他办证资料。请业主收到本通知之日起30日内，根据相关办证资料要求把所缺材料补齐，并提交到您所在海天花园楼层管理处，2#楼管家：覃小菊、3#楼管家：林友銮、4#楼管家：王娜，联系电话：0898-8829****、0898-8829****、0898-8829****。如在省外的业主，可将材料邮寄至海南省三亚市××路王东菊（收），联系电话：0898-8866****。交纳完成上述款项后，根据合同及国家相关法律规定，在办证前您需要按照房屋实测面积差额进行补缴相关款项（详见附件二）。我司将材料汇总后移交至办证机关为各位业主办理房屋产权证书。请各位业主接到通知后相互转告！请您尽快提交办证所需材料，如因您提交不及时或者材料不全，由此导致办证迟延或者无法办证，相应的责任由您自行承担。敬请及时提交办证材料。2017年4月14日，王荫琦取得了琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号《中华人民共和国不动产权证书》。庭审中，三亚临海达置业有限公司主张2016年4月25日张贴《通知》的同时，已按合同约定的联系方式将涉案房屋可以办证及王荫琦应按规定把办证所缺材料补齐通知告知王荫琦，但未能提供证据佐证；王荫琦否认三亚临海达置业有限公司已履行通知义务，并自认于2017年1月17日回到海天花园小区居住后始知悉涉案房屋可以办理分户权证。
一审法院认为，王荫琦与三亚临海达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人应当按照约定行使合同权利、履行合同义务。依照双方签订的涉案《商品房买卖合同》第十五约定，三亚临海达置业有限公司负有在涉案房屋交付使用后365天内，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的办证义务；此外，双方均在庭审中已确认三亚临海达置业有限公司接受王荫琦委托为王荫琦办理涉案房屋的产权证，因此三亚临海达置业有限公司还应当负有依照《补充协议》第四条的规定，在办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务履行完毕且涉案房屋具备办证条件时，按王荫琦在《商品房买卖合同》中注明的通讯地址或联系电话履行办证通知义务。本案中，三亚临海达置业有限公司向王荫琦交付涉案商品房的实际时间为2014年12月7日，按照《商品房买卖合同》第十五条的上述约定，三亚临海达置业有限公司应当在2015年12月7日前将办理权属登记需要由三亚临海达置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，但三亚临海达置业有限公司未能举证其在2015年12月7日前已完成合同约定的备案义务，亦未能举证其存在法定或约定免责的情形，应认定三亚临海达置业有限公司的延迟备案行为构成违约。三亚临海达置业有限公司于2016年1月19日办理大产权证后，仅举证证明其于2016年4月25日在小区公告栏张贴了办证公告，但未能举证证明王荫琦在办证公告张贴期间在小区居住，知道或应当知道涉案房屋已具备办理分户权证的条件，同时三亚临海达置业有限公司也未能举证证明其已按王荫琦在《商品房买卖合同》中注明的通讯地址或联系电话向王荫琦履行了办证通知义务。三亚临海达置业有限公司未履行通知义务的行为亦构成违约。上述三亚临海达置业有限公司迟延备案及未履行办证通知义务的违约行为依合同约定，应当承担迟延办证的违约责任。庭审中，王荫琦自认于2017年1月17日回到领海小区居住后始知悉涉案房屋可以办理分户权证并按三亚临海达置业有限公司要求提供办证资料，故应认定三亚临海达置业有限公司于2017年1月17日免除办证通知义务。因此，三亚临海达置业有限公司应承担的逾期办证违约期间为自2015年12月7日计至2017年1月17日止，共计407日。按照《商品房买卖合同》》第十五条第3项”买受人不退房，每逾期一天，出卖人按已付房价款的万分之零点五支付给买受人”约定，违约金为：53815元（以购房款2644474元的日万分之零点五自2015年12月7日计至2017年1月17日止）。王荫琦主张三亚临海达置业有限公司逾期办证构成违约，符合法律规定，应予支持。但其诉求的违约金超出一审法院确认的53815元部分，于法无据，不予采纳。三亚临海达置业有限公司抗辩其在2016年1月19日办理大产权证后，已具备合同约定的办证条件，并依据《补充协议》第四条的规定，通过管家告知王荫琦，也在小区公告栏张贴了办证《通知》，已履行办证通知义务，王荫琦诉求的违约金应从2015年12月07日计至2016年4月25日止。如上所述，因三亚临海达置业有限公司未能举证证明其于2016年4月25日依约履行通知义务，故三亚临海达置业有限公司的上述抗辩主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：三亚临海达置业有限公司应于本判决书生效之日起七日内向王荫琦支付逾期办理产权证的违约金53815元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716元（王荫琦已预交），由王荫琦负担126元；三亚临海达置业有限公司负担590元。
二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，王荫琦与三亚临海达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系有效合同，各方当事人应当按照约定行使合同权利、履行合同义务。三亚临海达置业有限公司接受王荫琦委托为王荫琦办理涉案房屋的产权证，双方在协议中约定在办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务履行完毕且涉案房屋具备办证条件时，三亚临海达置业有限公司按王荫琦在《商品房买卖合同》中注明的通讯地址或联系电话履行办证通知义务。三亚临海达置业有限公司向王荫琦交付涉案商品房的时间为2014年12月7日，按照《商品房买卖合同》约定，三亚临海达置业有限公司未在2015年12月7日前将办理权属登记需要由三亚临海达置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，三亚临海达置业有限公司的延迟备案行为构成违约。三亚临海达置业有限公司于2016年1月19日办理大产权证后，三亚临海达置业有限公司应当依约定按王荫琦在《商品房买卖合同》中注明的通讯地址或联系电话向王荫琦履行办证通知义务，三亚临海达置业有限公司未举证证明其履行通知义务的行为，构成违约，应当承担迟延办证的违约责任。三亚临海达置业有限公司主张其于2016年4月25日在小区张贴了办证通知公告即完成了对王荫琦的通知义务，既无合同依据也无法律依据，不予支持。一审认定三亚临海达置业有限公司应承担的逾期办证违约期间为自2015年12月7日计至2017年1月17日止处理正确，予以维持。
综上所述，三亚临海达置业有限公司上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1432元（三亚临海达置业有限公司已预交），由上诉人三亚临海达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员林道贤
审判员范启鹏
二〇一八年三月二十七日
书记员何莹
书记员罗瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。