江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏05执复27号
复议申请人（异议人，案外人）：魏光芹，女，1985年11月8日生，汉族，住山东省苍山县。
申请执行人：张一雯，女，1963年5月27日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
被执行人：苏州市永星房地产有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒关新区长江路838号。
法定代表人：陈永康，该公司董事长。
被执行人：陈永康，男，1948年3月5日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被执行人：苏州市长江路农副产品批发市场有限公司，住所地江苏省苏州市高新区长江路838号。
法定代表人：陈永康，执行董事。
复议申请人魏光芹因申请执行人张一雯与被执行人苏州市永星房地产有限公司（以下简称永星公司）、陈永康、苏州市长江路农副产品批发市场有限公司（以下简称长江路批发市场）民间借贷纠纷执行异议一案，不服苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘法院）(2018)苏0505执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人魏光芹异议称，其于2016年1月1日与永星公司签订《商铺（摊位）租赁合同》，合同约定魏光芹承租永星公司的长江路838号8幢房屋中的147、148、149号摊位，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日止，租金为597400元。案外人于2015年12月至2016年1月期间向永星公司支付三年的租金570000元，案外人实际占有使用该三个商铺经营蔬菜批发零售。现苏州市虎丘区人民法院拍卖长江路838号8幢整幢房屋，侵害了案外人的合法权益，故案外人提出异议，请求法院确认魏光芹与永星公司2016年1月1日签订的《商铺（摊位）租赁合同》有效，确认魏光芹对永星公司名下的位于苏州××新区××幢房屋中147、148、149号摊位依法享有至2018年12月31日的租赁权，并带租拍卖。
该院查明：虎丘法院在审理申请执行人张一雯与被执行人永星公司、陈永康、长江路批发市场民间借贷纠纷一案中，于2016年2月2日作出(2016)苏0505民初434-1号民事裁定书，裁定：冻结长江路批发市场、陈永康、永星公司银行存款2300万元或者查封、扣押相应财产。后该院向苏州市不动产登记中心虎丘分中心送达了(2016)苏0505民初434-1号协助执行通知书，查封永星公司名下位于苏州市××××幢房屋[房产证号：苏房权证新区字第××号；土地证号：苏新国用（2014）第12072**号]，查封期限三年。该院于2016年5月23日作出(2016)苏0505民初434号调解书。后永星公司未履行调解书所确定的义务，申请执行人张一雯申请执行，该院于2016年11月9日作出（2016）苏0505执2258号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人永星公司名下坐落于苏州××新区××幢（房屋所有权证号：00189254、苏新国用（2014）第1207298号）不动产一套。
执行过程中，该院于2018年1月12日发出（2018）苏0505执恢12号公告，公告内容为：“永星公司及其他相关权利人：本院执行申请执行人张一雯与被执行人长江路批发市场、陈永康、永星公司民间借贷纠纷一案。因被执行人长江路批发市场、陈永康、永星公司未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，本院将对被执行人永星公司名下坐落于苏州××新区××幢（房屋所有权证号：00189254、苏新国用（2014）第1207298号）不动产进行拍卖、变卖。为保障上述不动产承租人及其他相关权利人优先购买权等合法权益，请上述不动产承租人及其他相关权利人于本公告之日起十日内至本院说明情况，并提交相应证明材料，逾期则视为放弃相应权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，向你公司公告送由苏州俊达房地产评估有限公司作出的苏俊达估字（2017）JF第0002号房地产司法鉴定估价报告，限你公司自本公告张贴之日起五日内自行至本院领取，逾期则视为送达。领取评估报告书后，如对评估报告书有异议的，可以在收到评估报告书及补充说明后十日内以书面形式向本院提出。”
另查明，案外人魏光芹于2016年1月1日与永星公司签订《商铺（摊位）租赁合同》，合同约定永星公司将其位于苏州市长江路838号8幢147、148、149号摊位出租给魏光芹，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租金总额为597400元，租金支付方式为一年一付，先付后用，每年租金在租期到期前两个月交纳。
该院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条第一款规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。本案中该院发出的（2018）苏0505执恢12号公告仅是告知永星公司及其他相关权利人，该院将对永星公司名下的坐落于苏州××新区××幢（房屋所有权证号：00189254、苏新国用（2014）第1207298号）不动产进行拍卖、变卖，为保障他们的合法权益，请上述不动产的承租人及其他相关权利人至该院说明情况，并向永星公司公告送达上述估价报告，并告知其若对估价报告有异议，可在收到估价报告后十日内至该院提出书面异议。该公告并未决定是否进行带租拍卖，但案外人却提出执行异议，请求该院对上述不动产带租拍卖，不符合执行异议的受理条件，又本案已经立案，因此案外人的异议申请应予驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定如下：驳回案外人魏光芹的异议申请。
案外人魏光芹不服该裁定向本院申请复议称：本人所提异议系对拍卖裁定而非拍卖公告，该拍卖裁定并未说明租赁权应予保护的内容。因此，虎丘法院应当对本人异议受理并进行审查。
本院对虎丘法院一审查明的事实予以确认。
本院认为：当事人或者利害关系人认为执行法院的执行措施、具体的执行方法和应当遵循的法定程序等执行行为违反法律规定，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定向执行法院提出执行行为异议。案外人认为其对法院执行行为所涉及的标的物享有实体上的权利，而该实体权利将会因法院的执行处分行为而丧失的，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议。无论执行行为异议还是案外人异议，其针对的都是执行法院在执行过程中作出的具体的执行行为，而该执行行为还必须是能够发生一定法律效果的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，是否需要除去租赁权是执行实施程序中需要审查和判断的问题，应当由执行实施部门作出相关行为或裁定。本案中，案外人魏光芹以租赁合同等证据主张租赁权，虎丘法院应对其主张进行审查，并由执行实施部门作出除去租赁或带租拍卖的具体执行行为，如案外人魏光芹对该具体执行行为不服或对执行行为所指向的标的主张实体权利，可提起相应的执行异议。综上，虎丘法院一审裁定并不不当，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回魏光芹提出的执行复议请求，维持苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505执异7号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 祁锋
审 判 员 谢坚
审 判 员 丁兵
二〇一八年三月二十三日
法官助理 刘钰
书 记 员 荣莉