浙江省绍兴市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙06行终156号
上诉人（原审被告）诸暨市国土资源局。住所地诸暨市暨阳街道东二路**号。
法定代表人周国忠，局长。
委托代理人钟文杰，男，诸暨市国土资源局工作人员。
委托代理人王琪珑，男，诸暨市国土资源局工作人员。
被上诉人（原审原告）朱建良，男，1953年11月11日出生，汉族，住诸暨市。
委托代理人李媛媛，浙江永腾律师事务所律师。
原审第三人朱建土，男，1963年3月13日出生，汉族，住诸暨市。
原审第三人朱建飞，男，1958年3月14日出生，汉族，住诸暨市。
上述两原审第三人共同委托代理人邵云舟，浙江靖光律师事务所律师。
原审第三人朱建苗，男，1966年1月3日出生，汉族，住诸暨市。
原审第三人金桂信，女，1931年10月4日出生，汉族，住诸暨市。
上诉人诸暨市国土资源局因土地行政登记一案，不服新昌县人民法院（2017）浙0624行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院审理查明，2004年2月，朱建土向诸暨市国土资源局提交土地使用权登记申请，申请对原登记在其父亲朱校南名下的位于诸暨市陶朱街道（原三都镇）乐家坦村（地号42-07-200、用地面积129.72平方米）的集体土地建设用地使用权证上的其中一间房屋的土地使用权（地号803-30-0-512、面积39.48平方米）进行变更登记，并提交了分家契与原土地登记权证作为权源依据。诸暨市国土资源局经界址确认权属调查后，审核认为可予登记发证。诸暨市人民政府于2004年6月21日作出准予登记的审批意见，变更后的土地使用权证书号为2-2004-803-510。2016年12月，案涉土地的集体土地建设用地使用权证被诸暨市国土资源局开发区分局统一注销。朱建良认为朱建土提交的分家契内容不真实，导致变更登记行为错误，提起诉讼，请求确认该变更登记行为违法。
一审法院审理认为，依据《不动产登记条例》第七条之规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。本案中，诸暨市国土资源局作为诸暨市人民政府确定的不动产登记机构，继续行使诸暨市人民政府原有的不动产登记职权，是本案的适格被告。本案的争议焦点为诸暨市人民政府作出的变更登记行为的事实依据是否确实充分，即朱建土申请变更登记时提交的分家契是否真实合法。根据庭审查明事实及证据认定，朱建土在申请变更登记时提交的分家契没有其他利害关系人的签字，落款时间非分家契真实形成时间，在诉讼过程中，朱建良、金桂信明确表示不认可分家契的内容，朱建土、朱建飞、朱建苗也不能提交其他证据证明该分家契内容的真实性，故该分家契的真实性、合法性均无法确认。诸暨市人民政府以该分家契为土地权源来源证明准予朱建土的变更登记申请，该变更登记行为作出的主要证据不足，依法应予撤销，现因房屋已被拆除，变更后的土地使用权证已被国土部门统一注销，故应判决确认违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第七十四条第二款第（二）项之规定，判决确认诸暨市人民政府于2004年6月21日作出的土地证书号为2-2004-803-510的集体土地建设用地使用权变更登记行为违法。一审案件受理费50元，由诸暨市国土资源局负担。
诸暨市国土资源局提起上诉称：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审时，上诉人提供的1997年分家契与朱建土、朱建飞、朱建苗提供的1988年分家契约在形式上存在瑕疵，是因当时法律意识不强所致，但不能因此否定其所反映的基本事实，即朱校南生前，涉案房屋已被分给朱建土、朱建飞、朱建苗三人，该房屋并非朱校南的遗产，朱建良与被诉变更登记行为没有法律上的利害关系。2.朱建良的起诉已超过法定期限。涉案房屋变更登记时，曾于2004年3月10日发布《农村宅基地土地使用权登记公告》，故朱建良最迟应在2006年3月10日前提起行政诉讼。一审法院有关上述公告不能证明朱建良已知晓变更登记行为的认定，是错误的。3.本案应中止诉讼。朱建良系以分家契无效为由对土地变更登记行为提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”之规定，本案应当中止诉讼，先行解决民事争议。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
朱建良未提交书面答辩意见，庭询时答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。朱建土、朱建飞、朱建苗申请变更登记时提交的分家契，没有其他利害关系人的签字，落款时间1997年也并非分家契的真实形成时间，且三人在一审中也未能提供其他证据证明该分家契内容的真实性，故应当否定该分家契的真实性，也不能反映事实真相。2.答辩人的起诉并未超过法定期限。诸暨市国土资源局提供的《农村宅基地土地使用权登记公告》，不能证明答辩人已知晓被诉土地登记行为。3.本案中止诉讼缺乏法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱建土、朱建飞未提交书面意见，庭询时共同述称：1.诸暨市国土资源局所陈述的事实和理由符合本案实际，其上诉请求合理合法。2.本案应当中止诉讼。如果被诉行政登记行为未违反程序，法院可以责令行政机关变更或重新作出行政行为，而一审法院却判决确认行政登记行为违法，故本案中止诉讼更符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的相关规定。综上，请求二审法院支持诸暨市国土资源局的上诉请求。
朱建苗、金桂信均未向本院提交陈述意见。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，朱建良与朱建土、朱建飞、朱建苗均为朱校南之子，涉案朱建土的土地使用权系由朱校南名下的土地使用权变更登记而来。故朱建良以父亲朱校南名下土地使用权被错误变更登记为由，提起本案诉讼，符合法律规定的主体资格。
关于朱建良提起诉讼是否超过起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，被诉行政行为于2004年6月21日作出，现有证据不能证明行政机关在作出该行为时向朱建良告知了行为内容或救济途径，涉案《农村宅基地土地使用权登记公告》也不足以证明朱建良已经知晓或者应当知晓该变更登记行为。诸暨市国土资源局有关朱建良应自公告发布之日起两年内提起行政诉讼的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。
《国家土地管理局土地登记规则》（[1995]国土[法]字第184号）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”第十四条第一款规定：“土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。”本案中，各方当事人对朱建土系以涉案分家契、朱校南名下原土地登记权证作为其申请土地变更登记的权源依据，均无异议。然结合现有证据及当事人一、二审陈述，该分家契涉及父母财产处分、父母赡养等内容，却无相关人员的签字确认，且落款时间与其真实形成时间明显不符。一审法院据此认定该分家契不足以作为土地及地上附着物权源证明，并无不当。故，被诉土地变更登记行为事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。鉴于该证号为2-2004-803-510的集体土地建设用地使用权证已被注销，被诉行政行为已不具有可撤销内容，一审判决确认该变更登记行为违法正确，应予维持。
另，本案不涉及对“买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系”的评判，不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于中止诉讼之规定。
综上，上诉人诸暨市国土资源局的上诉请求和理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人诸暨市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 建
代理审判员 傅芝兰
代理审判员 郭海斌
二〇一七年六月十六日
书 记 员 徐海莲