北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初51273号
原告：北京连隽商务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区望京街10号院2号楼6层610室。
法定代表人：邢东辉，执行董事。
原告：上海连隽商务咨询有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇兴新路1073号二楼202室。
法定代表人：王涛，执行董事。
原告北京连隽商务咨询有限公司、上海连隽商务咨询有限公司的共同委托诉讼代理人：李乐阗，女，1969年7月3日出生，汉族，北京连隽商务咨询有限公司员工。
原告北京连隽商务咨询有限公司、上海连隽商务咨询有限公司的共同委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
被告：北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区洒仙桥路甲16号新港商城地下二层办公室。
法定代表人：叶国坚（IP，KWOKKIN），董事长。
委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。
原告北京连隽商务咨询有限公司、上海连隽商务咨询有限公司（以下简称北京连隽公司、上海连隽公司，一并提及时简称二原告）与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下简称新港鼎盛公司）租�合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人李乐阗、李沐珣，新港鼎盛公司的委托诉讼代理人宋通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《将台·新港中心商户租赁合同》、《物业管理服务合同》；2.要求新港鼎盛公司向北京连隽公司退还剩余租金10068.3元（2016年12月15日至2017年1月31日）、物业费2323.46元（2016年12月15日至2017年1月31日）、租金押金12424.4元；3.要求新港鼎盛公司向北京连隽公司赔偿违约金13424.4元、装修损失63090元、经营收益损失43680元；4.要求新港鼎盛公司向上海连隽公司退还物业费押金3097.94元。事实和理由：北京连隽公司系上海连隽公司的全资子公司。2016年5月3日，上海连隽公司与新港鼎盛公司签订《将台·新港中心商户租赁合同》和《物业管理服务合同》。依据《将台·新港中心商户租赁合同》，新港鼎盛公司向上海连隽公司出租北京市朝阳区酒仙桥路甲16号将台·新港中心地下一层某某号房屋（以下简称涉诉房屋），用途为商用。该房屋建筑面积33.95平米，使用面积20.37平米，合同租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，期间，新港鼎盛公司为上海连隽公司提供物业管理服务。2016年7月25日，二原告与新港鼎盛公司签订《合同变更协议》，将《将台·新港中心商户租赁合同》中承租方由上海连隽公司变更为北京连隽公司。
合同签订后，上海连隽公司依约向新港鼎盛公司支付了相应的租金及押金、物业管理费及押金，并对承租房屋进行了整体装修，共花费装修费63090元。但是，2016年12月19日，新港鼎盛突然通知二原告无法继续出租涉诉房屋，并且在未给北京连隽公司预留找店迁址的时间突然要求关店，给二原告刚刚起步的商业经营造成巨大损失。根据合同约定，新港鼎盛公司应当退还租金押金、物业费押金，并承担相应的违约责任，赔偿二原告所遭受的经济损失。因双方协商未果，现诉至法院。
新港鼎盛公司辩称：不同意二原告的全部诉讼请求。本案中，二原告有三次以上未按合同约定支付租金及物业费的情形，故合同应当解除，且违约责任在原告，不同意退还费用及承担违约金等赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，新港鼎盛公司（甲方）与上海连隽公司（乙方）签订《将台·新港中心商户租赁合同》（以下简称《租赁合同�），约定：甲方向乙方出租涉诉房屋，租赁建筑面积33.95平方米，使用面积20.37平方米，使用率为60%；乙方承租的单元作为商业用途；租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止（包含首尾两日）；免租期一个月，自2016年5月1日起至2016年5月31日；租赁期内日租金标准为建筑面积6.5元/平方米/天（不含物业管理费），即月租金为6712.2元（以“日租金标准×租赁面积×365天÷12”计算）；租金以3个月为一期，首期租金自2016年5月1日至2016年7月31日（2016年5月1日至2016年5月31日为免租期），共计13424.4元于签订本合同之时缴付；除首期租金外，以后各期租金应于上期租金的最后一个月的25日前向甲方缴纳下一期的租金；若付款日为节假日，则顺延至节假日结束后的第一个工作日，甲方收到租金后开具内容为租金的发票，税金由甲方承担；乙方应于签约日向甲方支付相当于二个月租金作为押金，计13424.4元；甲方不得提前终止合同，若因甲方原因提前终止合同的，甲方除退还乙方所缴纳的2个月履约保证金外另需支付乙方相当于二个月的租金作为赔偿金；乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用累计三次以上的甲方有权解除合同并收回单元。
同日，新港鼎盛公司（甲方）与上海连隽公司（乙方）签订《物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》），约定：乙方根据其与出租方签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业管理者；物业管理期限自2016年5月1日00：00起至2019年4月30日24：00止；管理费1.5元/平方米/天，每月管理服务费计1548.97元；管理费按期缴纳，首期2016年5月1日至2016年7月31日物业管理费4646.91元于签订本合同之时缴付；管理费的付费方式为押二付三；乙方应于每期向甲方缴纳管理费，各期管理费应于上期物业的最后�个月的25日前向甲方缴纳下一期的管理费；乙方应向甲方一次性交付相当于二个月管理费金额的管理费保证金，计3097.94元；合同期满或提前终止时，乙方缴清全部管理费及其它应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方撤场后20个工作日内将保证金余额（不计利息）退回乙方。
2016年7月25日，新港鼎盛公司（甲方）与上海连隽公司（乙方）、北京连隽公司（丙方）签订《合同变更协议》，约定：经甲、乙、丙三方协商一致同意自即日起将甲、乙双方于2016年5月1日签订的北京市朝阳区酒仙桥路甲16号将台·新港中心的租赁合同之乙方，变更为本协议的丙方，租赁合同的其他内容不变。
合同签订后，上海连隽公司于2016年5月24日向新港鼎盛公司支付了租赁押金13424.4元、物业费押金3097.94元。经询，二原告及新港鼎盛公司均确认北京连隽公司已支付了截止至2017年1月31日的租金及物业费，并确认《物业合同》系附属于《租赁合同》签订，同意在本案中一并处理双方的物业服务合同关系。
2016年12月15日，新港鼎盛公司就涉诉房屋所在大厦（将台·新港中心）向承租人出具了《关于大厦地下一层整改施工的提示》，载明将于2016年12月19日对大厦地下一层整层进行整改，届时将封闭大厦地下一层与地铁将台站连通的出入口，切断地下一层电力供应。
2016年12月18日，二原告将涉诉房屋腾退。
北京连隽公司主张装修损失，并提交了：1.其与北京天文弘建筑装饰集团有限公司于（以下简称天文弘公司）2016年5月23日签订的《建筑装饰工程施工合同》，载明的工程名称为CoffeeBox，工程地点为北京将台路店，承包方式为总包，施工面积20平方米，工期自2016年5月25日至2016年6月12日，合同价款63090元；2.天文弘�司出具的《将台路店报价单》，载明了工程项目、数量、单价、总价、材料及工艺做法，显示的税前合计金额为52795.7元，施工管理费为8.5%、4487.635元，装修税率为11%、5807.527元，抹零总金额63090元。3.天文弘公司于2016年7月18日向北京连隽公司出具的工程款发票，载明的金额为63090元。
经询，二原告表示腾退涉诉房屋时对部分装修项目进行了拆除，分别为《将台路店报价单》中的吊灯（金额588元）、灭蝇灯（金额108元）、应急灯（金额35元）、出品台及伸缩柜（金额4900元）、吊柜（金额2560元）、打包台（金额3024元）、货架（金额1350元）、衣柜（金额450元）、录像机（金额399元）、摄像机（金额856元）、硬盘（金额399元）。
新港鼎盛公司对于上述证据的真实性不持异议，但表示除二原告认可拆除的项目外，涉诉房屋中的开关面板、电箱、安全出口、日光灯管也均被二原告拆走，且报价单中所载金额系管理费及税费价格，若依据该报价单确定装修损失，也应按比例扣除已被拆除部分的管理费及税费。
为此，新港鼎盛公司提交了二原告腾退后的涉诉房屋照片打印件四张、中资环球（北京）工程咨询有限公司于2017年7月20日出具的《工程预算报告》，证明二原告腾退时已将开关面板等装修项目拆除，涉诉房屋的工程造价为30705.12元。二原告认可照片中的房屋系涉诉房屋，但表示并不清楚腾退后的房屋状态。对于《工程预算报告》，二原告不认可真实性及与本案关联性。
北京连隽公司主张经营收益损失，并提交了其自行制作的销售收入统计表。被告不认可此统计表的合法性、关联性，认为其属于当事人陈述，而非证据。经释明，二原告就北京连隽公司在承租期间的经营及收益情况不申请审计。
另查，截止本案一审法庭辩论终结时，涉诉房屋及所在大厦（将台·新港中心）尚未取得建设工程规划许可证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。由于涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，本案《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故北京连隽公司要求新港鼎盛公司退还租赁押金及剩余租金的诉讼请求，于法有据。就租赁押金，新港鼎盛公司应全额退还。就应退租金，本院根据二原告腾退房屋的时间，依法予以核算。因《租赁合同》无效，北京连隽公司主张违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，新港鼎盛公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，具有过错。与此同时，二原告作为承租人，负有审查房屋权属、建设工程规划许可证等合法手续的义务，而其未尽到该审查义务就涉诉房屋与新港鼎盛公司签订租赁合同，亦存在过错。据此，对于合同无效后的赔偿责任，本院认定由原被告各承担50%。
二原告主张装修损失并提交了充分证据证明其装修涉诉房屋时的费用支出，就应赔偿的具体数额，在扣除二原告腾退时已拆除项目的装修费用后，由本院根据原告使用房屋的期限以及双方过错程度予以确定。新港鼎盛公司提交的《工程预算报告》系二原告腾退后，其自行委托作出，本院不予采信。新港鼎盛公司另辩称二原告还拆除了其他装修项目，但未提交充分证据，本院亦不予采信。关于经营收益损失，二原告未提交充分证据，且经本院释明亦不申请就经营收益情况进行审计，因现有证据不足以证明该损失的客观发生，故此项诉讼请求，本院不予支持。
关于《物业合同》，根据其所载内容，并经原、被告共同确认，《物业合同》系基于《租赁合同》而签订，其附属于《租赁合同》，属于《租赁合同》的从合同。现《租赁合同》无效，且二原告亦将涉诉房屋腾退，《物业合同》客观上已不具备继续履行的条件，故二原告要求解除《物业合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，新港鼎盛公司应全额退还物业费押金。就应退物业费，本院根据二原告腾退房屋的时间，依法予以核算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告�海连隽商务咨询有限公司与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于2016年5月3日签订的《将台·新港中心商户租赁合同》无效；
二、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京连隽商务咨询有限公司租赁押金13424.4元、租金9709.7元、物业费2240.7元；
三、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京连隽商务咨询有限公司装修损失19080.97元；
四、解除原告上海连隽商务咨询有限公司与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于2016年5月3日签订的《物业管理服务合同》；
五、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告上海连隽商务咨询有限公司物业费押金3097.94元；
六、驳回原告北京连隽商务咨询有限公司、上海连隽商务咨询有限公�的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3262元，由原告北京连隽商务咨询有限公司、上海连隽商务咨询有限公司负担2274元，由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担988元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 孙茜倩
审判员 李甲军
审判员 斯晓荷
二〇一七年十月三十一日
书记员 谷 岩