广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初1984号
原告：李满春，女，1974年12月29日出生，汉族，住广东省大埔县。
原告：丘勤添，男，1971年6月20日出生，汉族，住广东省大埔县。
上述原告的共同委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
上述原告的共同委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。
被告：简锦新，男，1963年6月21日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：黄贵勇，广东南粤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃飞鹏，广东南粤律师事务所律师。
被告：林凤坚，女，1965年1月6日出生，汉族，住广州市番禺区。
第三人：清远市新干新房地产代理有限公司，住所地清远市广清大道八十八号云山诗意花园诗意公馆首层商铺22、23号。
法定代表人：李中。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾存良，广东御福律师事务所律师助理。
第三人：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市清城区新城连江路1号。
主要负责人：陈俊文，该分行行长。
委托诉讼代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。
原告李满春、丘勤添与被告简锦新、林凤坚、第三人清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新房地产代理公司）、中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称建行清远分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李满春、丘勤添的共同委托诉讼代理人黄卫国、黎玉莹，被告简锦新的委托诉讼代理人黄贵勇、覃飞鹏，第三人建行清远分行的委托诉讼代理人潘凤娟到庭参加诉讼，被告林凤坚、第三人新干新房地产代理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李满春、丘勤添向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的编号为NO.9700094《买卖合同》，协助将位于清远市清城区人民二路凤城世家海琴轩D幢5层C号房屋过户至原告李满春名下；2、被告承担本案的诉讼费、保全费。在诉讼中，原告增加诉讼请求：1、请求被告支付律师费35000元；2、请求被告支付诉讼保全费4850元；3、请求被告支付违约金59000元。事实和理由：原告为购买房屋，双方在2017年2月21日签订了房屋《买卖合同》，约定由原告购买被告位于清远市清城区人民二路凤城世家海琴轩D幢5层C号房屋，被告于2017年3月3日收取了原告50000元定金，现被告拒绝出售其房屋，构成违约，根据《买卖合同》第六条违约责任规定，一方拒绝出售房屋的，视为违约。2017年4月19日被告提出单方终止合同，并愿意赔偿部分定金给原告，原告不接受，于是原告与被告约定2017年4月20日面议，面议时经新干新房地产代理公司黄振明经理调解后，被告还是坚持违约，终止合同。由于被告违约，依照《买卖合同》第十五条的规定，败诉方需要承担胜诉方保全费、律师代理费等各项费用。现原告已委托律师作为代理人参与诉讼，已支付律师费35000元，并支付诉讼保全费4850元，约定应当由违约方的被告支付，另根据合同第十条规定，被告也应当支付物业成交价的10%违约金5900元给守约方原告。为此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。
原告李满春、丘勤添提供如下证据：1、身份证，拟证明原被告主体资格；2、买卖合同，拟证明原被告之间房屋买卖关系；3、不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告房屋登记情况；4、收款收据，拟证明被告收取原告购房款的事实；5、信息资料，拟证明被告用信息告知原告不履行合同卖房是其儿子拒卖事实；6、收据、车票、机票，拟证明原告多次到清远催促被告履行合同支出的费用；7、诉讼委托代理合同及委托书、收费标准，拟证明原告因诉讼而支出的律师费等事实；8、结婚证，拟证明原告李满春与丘勤添是夫妻关系；9、录音资料，拟证明被告不履行合同的原因。
被告简锦新辩称，1、不同意原告诉讼请求，该房屋为夫妻共同财产，没有与妻子商量，妻子目前不同意出售该房屋，所以被告无权利单方面出售该共有房屋；2、该房屋目前设定了抵押权；3、原告李满春并非合同双方当事人，李满春的主体不适格；4、原告的诉讼请求矛盾，原告既要求继续履行，又请求违约金，所以原告要明确自身的诉讼请求；5、原告请求的违约金及律师费过高，请求法院依法处理。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告简锦新提供如下证据：1、情况说明，拟证明被告妻子林凤坚不同意出售该房屋；2、结婚证，拟证明林凤坚与简锦新的夫妻关系。
被告林凤坚未答辩。
第三人新干新房地产代理公司未答辩。
第三人建行清远分行述称，涉案房产已抵押给建行清远分行，原告要求被告继续履行是受到限制的，只有当原被告双方其中的一方还清贷款才能继续自由买卖。
第三人建行清远分行提供如下证据：1、《个人住房借款合同》，拟证明简锦新与第三人于2007年7月27日签订了《个人住房借款合同》；2、《房地产他项权证》，拟证明涉案房屋已办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人，房屋的出售及履行是受到限制的；3、贷款对账单，拟证明截止至2017年6月7日，被告简锦新与第三人按揭贷款的贷款余额为112582.36元。
本院经审理认定事实如下，2017年2月21日，原告丘勤添为买方、被告简锦新为卖方、第三人新干新房地产代理公司为经纪方签订的《买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区人民二路凤城世家海琴轩D幢5层C号，建筑面积为123.34㎡，成交价格590000元；签订合同时支付50000元作为定金，首期款140000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，余款400000元在交易过户及抵押登记完成后，由贷款银行直接划给卖方，卖方在收到定金后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方在签署合同后签署银行按揭文件及支付贷款所需要费用，并在签署银行按揭文件后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，最终贷款金额以银行审批结果为准，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差之金额买方须在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方；卖方在收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后2日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；交易税费按房地产交易中心规定由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为卖方收齐房款当天;卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、有线电视费等)；卖方保证对物业享有完整处分权，且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部收益、处分权，能完全支配和处理，卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口及清还抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方未按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，卖方应向买方支付物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付物业成交价的10%作违约金；买方未按合同约定买入物业，或者因违约而无法买入物业，买方应向卖方支付物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业给买方，买方应向卖方支付物业成交价的10%作违约金；在合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。……”
2017年3月3日，原告李满春向被告简锦新支付了定金50000元。涉案房屋的产权证登记权属人为简锦新，并已办理抵押登记，抵押权人为建行清远分行，抵押期限自2007年8月1日至2024年8月1日，截止至2017年6月7日，贷款余额为112582.36元。
庭审中，第三人建行清远分行表示不同意被告简锦新提前还贷。被告简锦新抗辩认为涉案房屋属于其夫妻共同财产，其妻子林凤坚对其出售涉案房屋不知情且不同意。原告主张林凤坚对简锦新出售涉案房屋知情且无异议，并提供简锦新签名的一份具结书予以证实，该具结书载明林凤坚对出售涉案房屋知悉并同意。另外，第三人新干新房地产代理公司向本院提供一份情况说明书，该情况说明书载明的主要内容有：2017年3月3日下午约14时，黄振明、孟凯健、李满春、简锦新、林凤坚等人在清远市国土资源局查询涉案房屋的登记资料，确定了涉案房屋登记产权人为简锦新，约15时30分办理完毕后到清远市清城区××花园××楼××商铺××号（新干新房地产代理公司分店）办理交付购房定金。原告为证明其能一次性支付本案购房余款540000元，已将该款交到本院。另查明，李满春与丘勤添、简锦新与林凤坚为夫妻关系。原告于2017年4月25日向本院提起诉讼，本院于2017年7月31日依职权追加林凤坚为被告参加诉讼。
2017年4月23日，两原告与广东明典律师事务所（以下简称明典律师所）签订《诉讼委托代理合同》，合同约定由两原告委托明典律师所代理本案诉讼，律师代理费为35000元。
本院认为，本案争议焦点主要有：1、李满春是否具备原告主体资格；2、合同是否可以否继续履行；3、被告是否有违约，如果有违约，违约赔偿损失如何确定。
对于第1个争议焦点，李满春与丘勤添为夫妻关系，虽然《买卖合同》由丘勤添与简锦新所签订，但是购房定金由李满春支付，而且丘勤添亦认可李满春作为共同买受人，李满春作为合同当事人也未损害到简锦新的权益，故李满春作为本案原告主体适格。
对于第2个争议焦点，原告丘勤添与被告简锦新及经纪方新干新房地产代理公司签订的《买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。被告简锦新抗辩认为涉案房屋属于其夫妻共同财产，其妻子林凤坚并不知悉亦不同意出售涉案房屋，并且涉案房屋已办理抵押登记，故不同意继续履行《买卖合同》出售涉案房屋。第一，从被告简锦新签署的具结书的内容反映，简锦新明确表示林凤坚对《买卖合同》内的所有条款及所签署的一切文件均知悉并同意。第二，从第三人新干新房地产代理公司出具的情况说明书反映，林凤坚对简锦新与原告签订《买卖合同》出售涉案房屋亦知悉且无异议。第三，本院依法追加林凤坚作为本案被告参加诉讼，但林凤坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，对于原告的诉讼请求既没有提出书面答辩意见，亦没有提供证据予以反驳。第四，虽然涉案房屋已抵押给建行清远分行，抵押权人即使不同意涉案房屋的转让交易，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“…抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告已将房屋交易价款交到本院，该款项足以保障抵押权人建行清远分行抵押权的实现并消灭抵押权，涉案房屋因抵押登记存在的交易障碍即可消除，本案《买卖合同》不存在不能履行的客观事实。综上，对被告简锦新的上述抗辩意见，事实与依据不足，本院不予采信，故对原告要求被告履行双方签订的《买卖合同》，协助将位于清远市清城区人民二路凤城世家海琴轩D幢5层C号房屋过户至原告李满春名下的诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。
对于第2个争议焦点，原告已按合同约定向被告支付购房定金50000元，并将房款余款540000元交到本院，原告已履行了合同约定的付款义务。被告简锦新在收取原告定金后，既未依约向抵押银行提前还款赎证，亦未配合原告办理二手房按揭贷款及房产交易过户手续，故被告简锦新已构成违约。按照合同约定，卖方在收取定金后7日内（2017年3月10日前）向抵押银行办理提前还贷手续，卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金。每日千分之一折算年利率为36%，合同约定违约金计算标准确实过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，本院酌情将违约金调整为按照年利率24%计算。因此，违约金应从2017年3月11日起以590000元为基数，按年利率24%计算至被告履行完合同义务之日止，暂计至2018年1月19日止违约金为122203元（590000元×24%÷365天×315天），原告主张被告简锦新支付违约金59000元，没有超过约定的违约金数额，故本院予以支持。对于原告要求被告简锦新支付律师费35000元，根据《买卖合同》约定律师费应由败诉方承担，两原告为实现债权提起本案诉讼而与明典律师所签订《诉讼委托代理合同》，合同约定两原告需支付律师费35000元，该费用为两原告根据约定所必须负担的成本，并且该费用亦没有超出物价部门规定的律师费收费标准，因此，对原告该项诉讼请求，事实与依据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：
一、原告丘勤添与被告简锦新签订的《买卖合同》（编号为NO.9700094）继续履行；
二、被告简锦新于本判决生效之日起10日内清偿欠第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行贷款本金及利息（截止至2017年6月7日，贷款余额为112582.36元），逾期由原告李满春、丘勤添代被告简锦新向第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中予以扣减；
三、被告简锦新、林凤坚于涂销房屋抵押登记之日起10日内协助办理清远市清城区人民二路凤城世家海琴轩D幢5层C号房屋的产权转移登记至原告李满春名下的相关手续；
四、被告简锦新于本判决生效之日起10日内向原告李满春、丘勤添支付律师费35000元；
五、被告简锦新于本判决生效之日起10日内向原告李满春、丘勤添支付违约金59000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9700元，财产保全费3470元，合共13170元，由被告简锦新负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 梁健球
人民陪审员 麦 雅
人民陪审员 黄桂娟
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 梁朝晖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。