河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5311号
上诉人（原审被告）：许新叶，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：张国栋，北京市百瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈艳妮，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：陈彬彬，现住河北省三河市燕郊开发区,系陈艳妮之兄。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
上诉人许新叶因与被上诉人陈艳妮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许新叶上诉请求：撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4356号民事判决，发回重审或依法改判：1.不予解除双方于2017年3月8日、3月29日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.许新叶无需返还陈艳妮购房款100000元；3.许新叶无需支付陈艳妮违约金50000元，无需赔付陈艳妮支出的居间代理费34601.85元；4.由陈艳妮承担一审案件受理3683元；5.由陈艳妮承担本案二审案件受理费。事实和理由：一审法院未依法查明案件事实，未依法组织对陈艳妮的核心证据进行质证，未依法采信许新叶一审提交的有力证据，未能客观公正的审理此案。补充理由：1.一审庭审中，陈艳妮曾明确要求追加链家作为第三人，原审法院在接到请求后没有追加，导致重要事实没有查清；2.陈艳妮有没有实际向链家地产支付居间费，一审没有查清；3.一审中，陈艳妮陈述陈彬彬的身份不是经纪人，而是买方陈艳妮的代理人，所有合同盖的经办人的章下面都是陈彬彬的签名，一审法院没有查清这个事实。
陈艳妮答辩称，不同意许新叶的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈艳妮向一审法院起诉请求：1.判令解除陈艳妮与许新叶双方于2017年3月8日就位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场17-1-1062号房屋签署的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》、《补充协议》及《过户、按揭代理合同》；2.判令许新叶返还定金100000元；3.判令许新叶支付违约金269800元整；4.判令许新叶赔偿居间代理费34601.85元；5.本案诉讼费由许新叶负担。
一审法院认定事实：2017年3月8日，陈艳妮与许新叶在三河市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。约定主要内容为：一、陈艳妮以1349000元的价格购买许新叶所有的位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场17-1-1062号房屋（房权证号：三河市房权证燕字第××号）。二、陈艳妮于2017年3月5日已经支付给许新叶100000元定金，于缴税过户前7个工作日内再给付许新叶首付款379000元，陈艳妮拟向银行贷款870000元给付许新叶剩余购房款。三、许新叶于2017年4月5日前向涉案房屋原贷款银行提交一次性还清贷款的申请，且最迟于2017年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。四、办理房屋所有权转移登记以房管局预约时间为准，于2017年6月10日前自行办理物业交割手续。五、双方约定了违约责任。《补充协议》约定：1、甲乙双方（甲方为许新叶，乙方为陈艳妮）任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。签订合同当日即2017年3月8日，陈艳妮与许新叶办理了银行贷款面签手续。3月25日，陈艳妮申请贷款审批通过。3月29日，陈艳妮与许新叶及链家公司签署第二份《补充协议》，该补充协议内容为：1、双方同意在2017年4月13日之前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出现网签系统升级或政府部门不办公等不可抗力因素导致双方无法按时办理过户手续的，可顺延办理日期。2、如若出现甲乙双方人为故意原因拖延过户时间，超过3日起视为根本违约，买卖双方有权解除买卖合同并要求违约方赔偿损失。3、现甲乙双方约定交房时间为2017年7月15日之前。2017年3月31日，许新叶清偿了涉案房屋的贷款，解除了涉案房屋抵押登记。4月13日，链家公司在网上申报草签合同，4月21日在建委备案成功，并通知了许新叶。4月24日，链家公司经办人陈彬彬在微信中通知许新叶4月25日打首付款，办理理房通监管，4月26日上午办理缴税和房屋过户，让许新叶安排好时间；许新叶回复以陈艳妮在4月13日之前未打首付款而拒绝出售房屋。4月25日，陈彬彬再次通知许新叶来办理理房通监管，并约定4月26日去办理过户手续，许新叶未去办理首付款资金监管，并表示不去办理房屋过户手续。4月26日，许新叶未到场办理缴税及过户手续。4月27日，链家公司向许新叶发出《催告函》，催告许新叶在5月8日之前办理资金监管及缴税过户手续，遭许新叶拒绝。5月18日，许新叶向陈艳妮发送告知函，拒绝履行合同。故陈艳妮于7月3日诉至法院。另查，链家公司经办人陈彬彬与陈艳妮系亲兄妹关系。在庭审中，许新叶认为陈艳妮于2017年4月13日之前故意拖延办理过户时间，也未打首付款，系陈艳妮根本违约，并提供了三河市住房保障和房屋管理局工作人员的通话录音、陈彬彬的微信记录等证据予以佐证，但陈艳妮否认拖延办理过户时间。签订合同当日即2017年3月8日，陈艳妮支付给链家公司居间服务费人民币34601.85元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费674.5元，共计人民币41276.35元，并有转账记录及收款收据予以证实。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、批贷函、网签合同、缴税过户号、许新叶与陈彬彬微信记录、催告函、告知函、房屋所有权证书、陈彬彬和陈艳妮户籍登记卡及开庭笔录等证据予以证实。
一审法院认为，陈艳妮、许新叶及链家公司于2017年3月8日签订的《存量房屋买卖合同》、二份《补充协议》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》均是三方真实意思表示，且不违反法律及强制性法律规定，该合同合法有效，当事人应按合同约定的内容全面履行各自义务。依陈艳妮、许新叶2017年3月29日签订的《补充协议》第一款的内容，应认为陈艳妮、许新叶仅约定了双方均同意2017年4月13日之前向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续，即准许链家公司在4月13日之前可以办理房屋过户相关事宜，并没有约定陈艳妮、许新叶及链家公司在2017年4月13日之前应办理涉案房屋所有权转移手续，也就是说没有约定陈艳妮、许新叶及链家公司应承担和履行的义务，因此即使陈艳妮在2017年3月29日至4月13日期间未申报房屋过户相关手续，陈艳妮也因无约定而未违约，当然许新叶也无违约行为。在链家公司告知许新叶办理缴税和房屋过户时间的情况下，许新叶未去办理首付款监管手续，并拒绝履行房屋过户手续，致使合同无法继续履行，系许新叶根本违约，应承担相应的违约责任。根据陈艳妮、许新叶于2017年3月8日签订的《补充协议》第四条第二款约定，许新叶理应支付给陈艳妮房屋总价款的20%违约金（即269800元），并赔付陈艳妮向链家公司交纳的所有费用，本着公平原则，综合考量许新叶违约程度、陈艳妮给付的购房款数额及涉案房屋市场价格的变化等因素，酌定许新叶支付给陈艳妮违约金人民币50000元，赔付陈艳妮交付给链家公司的居间代理费人民币34601.85元。基于许新叶拒绝出售涉案房屋之行为，已经达到双方约定的解除合同的条件，陈艳妮主张解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》理据充分，应予以支持，许新叶应全额返还购房款人民币100000元；陈艳妮主张解除《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，因涉及第三方利益，也非本案处理范围，故对陈艳妮的主张不予处理。许新叶的辩称观点，因不符合案件事实及法律规定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告陈艳妮与被告许新叶于2017年3月8日、3月29日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告许新叶于判决生效后五日内返还给原告陈艳妮购房款人民币100000元。三、被告许新叶于判决生效后五日内支付给原告陈艳妮违约金人民币50000元，并赔付给原告陈艳妮支出的居间代理费人民币34601.85元。
本院二审期间，许新叶围绕上诉请求依法提交七份证据,本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。
许新叶证据：1.在链家官网上下载的打印件。证明廊坊链家承诺，经廊坊链家地产成交的二手房，如最终未能成功办理过户手续，将于10个工作日内，退还收取的佣金，证明陈艳妮能够向链家要求退还其交付的佣金。原审判决许新叶向陈艳妮支付该笔费用是错误的。陈艳妮在原审明确要求追加居间方链家公司为第三人，原审法院没有追加，导致陈艳妮能否从链家退还佣金这一事实，未查清。原审法院程序错误。2.本案陈艳妮代理人陈彬彬的名片。3.陈彬彬及陈艳妮的户口页。证据2、3证明陈彬彬是链家地产潮白人家店的员工，是本案涉案房产交易居间方的实际经办人。可以证明陈彬彬是借用其妹妹陈艳妮的名义买房，是本案涉案房屋的实际购买人。4.3月24日-25日，银行批贷明细。证明在2017年3月26日，陈艳妮已经通过了银行批贷，涉案房屋过户已经不存在银行贷款方面的障碍。5.催告函。证明陈彬彬利用其实际居间经办人的身份，向许新叶发送的过户催告未说明首付款如何支付，根据买卖双方合同的约定，许新叶在收到房屋首付款前，没有义务配合过户。6.补充协议。7.解约协议书。证据6、7证明目的是：许新叶是准备用出售涉案房屋后所得款项购买第三方张俊杰的房屋，许新叶拟出售及购买的房屋都在燕郊，当地的二手房交易政策多变，为了避免政策变化给各方带来不必要损失，案涉案房屋及许新叶拟购买房屋都签有内容相同的补充协议，约定因一方故意拖延时间超过3日，视为根本性违约。该约定是根据燕郊当地二手房交易的特殊情势作出的特殊约定，是合理的。结合许新叶一审提交的微信书面回函等证据可以证明陈彬彬在2017年4月26日之前，利用其实际居间经办人身份虚构过户需要银行批贷等理由欺诈许新叶，已经构成双方补充协议约定的根本性违约条件，即故意原因拖延过户超过3日，就是说陈艳妮根本违约在先，其在2017年4月26日之后无论做什么，补什么证据，都不能改变其之前已经根本性违约的事实。原审判决依据陈艳妮代理人陈彬彬利用实际居间经办人的身份在2017年4月26日之后后补的证据，认定许新叶违约，是错误的。
陈艳妮发表质证意见：许新叶提交的7份证据都不是新证据，对于证明目的不认可。1.证据1的真实性认可，证明目的不认可，陈艳妮实际交纳居间代理费，链家公司没有退还该费用。根据补充协议约定，该笔费用应当由违约方即许新叶赔偿给陈艳妮。2.证据2、3真实性认可，证明目的不认可。陈彬彬与陈艳妮系亲兄妹关系，陈艳妮本人购买房屋，作为从事居间行业工作的陈彬彬，在取得陈艳妮的授权下，完全有理由协助办理。3.对证据4真实性认可，证明目的不认可。4.证据5真实性认可，证明目的不认可。5.对证据6、7真实性无法核实，与本案无关。许新叶的七份证据，无法形成证据链支持其证明目的，故本院难以采信许新叶证据的证明目的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许新叶认可2017年3月8日《买卖定金协议书》、《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》上“陈艳妮”的签名是陈艳妮本人书写。2017年3月8日《存量房屋买卖合同》约定陈艳妮以贷款方式购买案涉房屋，并约定“剩余房款的付款方式及期限的约定见补充协议”。2017年3月8日《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定4.首付款：（1）乙方（陈艳妮）于缴税过户之日前7个工作日内将第一笔首付款人民币379000元，（不包含前期支付的定金100000元）以理房通支付的方式支付甲方”。2017年3月8日《存量房屋买卖合同》第七条违约责任“第（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。2017年3月8日《补充协议》第四条违约责任“3.乙方（陈艳妮）出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（许新叶）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”。二审期间，许新叶对日期为2017年3月8日票号为HB15018955“河北链家预收费专用收据”和日期为2017年3月8日交易金额为41276.35元的银联商务签购小票的质证意见是“不予质证”。许新叶陈述其在一审中没有申请追加第三人，是陈艳妮提出的申请。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述及在案证据佐证。
本院认为，案涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，双方约定陈艳妮付首付款时间是“乙方（陈艳妮）于缴税过户之日前7个工作日内”。2017年3月29日补充协议约定“1.双方同意在2017年4月13日之前向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出现网签系统升级或政府部门不办公等不可抗力因素导致双方无法按时办理过户手续的，可顺延办理日期”。陈艳妮认为约定的“缴税过户之日”具有不确定性，首先要确定实际的缴税过户日，主张只要在确定的缴税过户日前付款即不违约，故陈艳妮在2017年4月24日通知许新叶于2017年4月25日办理理房通及要求其2017年4月26日共同去房管局办理过户，没有违约。许新叶认为2017年4月13日是“缴税过户之日”，陈艳妮没有在此日前付首付款，已构成根本违约。
双方2017年3月8日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》有违约责任的约定，即陈艳妮如逾期付款在15日之内的，陈艳妮需按日计算向许新叶支付逾期违约金，合同继续履行；陈艳妮如逾期付款超过15日，陈艳妮构成根本违约，许新叶有权以书面通知的方式解除合同，并有权主张违约金。从双方约定看，15天是个期限，即使按许新叶主张的2017年4月13日是“缴税过户之日”，那么陈艳妮到2017年4月29日没有付首付款，才构成根本违约。故，陈艳妮要求许新叶于2017年4月25日办理合同约定的支付首付款方式“理房通”，并要求许新叶于2017年4月26日一同到房管局办理产权转移手续，符合合同约定。
2017年3月29日签订的《补充协议》“2.如若出现甲乙双方人为故意原因拖延过户时间，超过3日起视为根本违约，买卖双方有权解除买卖合同并要求违约方赔偿损失”。该补充协议没有写明何种情况是“人为故意原因拖延过户时间”，许新叶也没有充分有效证据证明陈艳妮是“人为故意原因拖延过户时间”，故其诉称陈艳妮构成根本违约的主张，本院无法采纳。许新叶虽有违约，但综合考量其违约程度，并没有给陈艳妮造成损失，且陈艳妮也无证据证实其有损失存在，故许新叶无需支付给陈艳妮违约金。
本案中，许新叶已经以其行为和以通知的方式通知陈艳妮不再履行案涉合同，故许新叶“不予解除双方于2017年3月8日、3月29日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》”的上诉主张，本院无法采纳。陈艳妮曾在一审申请追加中介公司为第三人，但陈艳妮对一审法院没有追加第三人的事实和一审判决结果没有上诉，故许新叶认为一审法院没有按陈艳妮的申请追加第三人，导致案件事实没有查清的主张，本院无法采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4356号民事判决第一项，即解除陈艳妮与许新叶于2017年3月8日、3月29日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4356号民事判决第二项，即许新叶于判决生效后五日内返还给陈艳妮购房款人民币100000元；
三、变更河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初4356号民事判决第三项，即许新叶于判决生效后五日内赔付给陈艳妮支出的居间代理费人民币34601.85元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费7366元，减半收取计3683元，由许新叶负担。二审案件受理费3992元，由许新叶负担3000元，陈艳妮负担992元。
本判决为终审判决。
审判长 樊清维
审判员 杨心冰
审判员 张 欣
二〇一七年十二月十五日
书记员 苏艳珍