广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1322民初3001号
原告：韩美羡，女，1962年9月21日出生，汉族，住址：博罗县，
委托代理人：徐林海，博罗县公职律师事务所律师。
委托代理人：陈健，惠州市博罗县中心法律服务所法律服务工作者。
被告：惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼），统一社会信用代码：91441322745549049A。
法定代表人：林长青，总经理。
委托代理人：林立红、邹培盛，系该公司员工。
原告韩美羡诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告韩美羡及其委托代理人徐林海、陈健、被告的委托代理人邹培盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原、被告诉辩争议
原告韩美羡诉称，2009年10月16日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：博罗-
GF-200-92858），双方约定，被告将博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘组三角丫浪倒角山地，鸿隆?江山美苑C6栋1单元1102号房售予原告，该房总成交价人民币375439元。C6栋房屋于2011年7月22日通过竣工验收合格，被告在2011年4月30日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在商品房竣工验收合同之日起18个月内为原告办理好房产证。但是从竣工验收合格之日起到2017年6月23日止已6年多时间，被告至今尚未为原告办理房地产权证。所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条约定第3项处理，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按照政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期同类存款利息支付给买受人。原告已付房款为375439元，则违约金为人民币62416元。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向法院起诉，诉讼请求如下：1、判决被告立即为原告办理博罗县罗阳镇九村上头塘、下头塘组三角丫浪倒角山地，鸿隆?江山美苑（现为华基江山）C6栋1单元1102号房的《房地产权证》即《不动产权证》；2、判令被告支付逾期办证的违约金：从2011年4月30日加18个月，即从2012年10月1日起按银行同期利率计算至交付房产证（即《不动产权证》）给原告时止，暂计算至2017年6月30日为：375439元×3.5%×4.75=62416元；3、本案的全部诉讼费由被告承担；3、本案的全部诉讼费由被告承担。
原告为其诉请在举证期限内提供了如下证据：1、房产档案信息查询表；2、企业机读档案登记资料；3、购房款发票；4、税费发票；5、维修基金发票；6、原告身份证复印件；7、广东省商品房买卖合同。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、因被答辩人的责任，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书，答辩人不承担违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）第十五条关于产权登记的约定：“……出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人”，办证费用是按政府规定，应由被答辩人承担，但由于被答辩人一直没有支付办证费用，才导致答辩人无法在规定期限内办理房地产权属证书。因此答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书是被答辩人的原因造成的，答辩人无须承担违约责任。二、退一步讲，就算是答辩人违约逾期办证，被答辩人要求支付的违约金金额也是没有约定及法律依据，理由如下：（一）违约金的起算时间为2013年1月22日。答辩人与被答辩人签订的购房合同第十五条关于产权登记的约定：“……出卖人在商品房竣工验收合格之日起18各月内为买受人办理好房产证……”，涉案房屋的工程竣工验收报告时间为2011年7月22日，因此违约金的起算日期应为2013年1月22日。（二）答辩人要求以被答辩人已付购房款人民币375439元为基数，按4.75%的年利率计算逾期办理房产证违约金金额，其是没有约定及法律依据。答辩人延期办证的违约金金额应依照合同约定按已付购房款的银行同期活期存款利息计算。答辩人与被答辩人签订的购房合同第十五条关于产权登记的约定：“逾期按银行同期存款利息支付给买受人”。1、购房合同中约定的延期办证的违约金是以日为单位累计计算的，因此购房合同中约定的延期办证违约金债权属于继续性债权。继续性债权是由一个个独立单位的债权构成的一个个单位的请求权，每一个违约金债权具有独立性。本案中购房合同约定逾期办证违约金按银行同期存款利率支付，即逾期一日就按逾期当日的银行存款利息支付违约金，逾期当日的银行存款利息，只能是当日活期存款利息，一日时间无所谓一年、两年或三年定期。所以，本案中的逾期办证的违约金是指银行当日存款利息的累计综合，是由这一个个独立债权累计而成的，只能是银行同期活期存款利息。2、购房合同约定的逾期办证违约金是按银行同期存款利率计算的，所谓同期存款利率是指同一时期，即相同确定时期的存款利率。如果按银行同期定期利率计算，那么从2013年1月22日起至往后继续计算至其后3年内，该适用多少年期的定期利率？适用一年期、两年期还是三年期？因截止时间没有确定，无法确定相同时期，也就无所谓同期定期。其次，如适用银行三年期定期存款利率的，2013年1月22日起至其后3年内，在这期间三年定期存款利率有7次调整，应该适用哪个时期利率呢？是按被答辩人要求适用2013年1月22日起始日的银行三年期存款利率（4.75%），还是中间时间段的银行三年期存款利率（4.00%、3.75%、3.50%、3.25%、3.00%），还是截止日的银行三年期存款利率（2.75%）？所以，本案购房合同约定的逾期办证违约金金额按银行同期存款利率计算如解释为按银行同期定期存款利率计算是解释不通，在逻辑上是有问题的，只能解释为按银行同期活期存款利率计算。（三）根据上述分析，本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至被答辩人起诉时，2013年1月22日至2015年9月11日期间共计963个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味着后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互补相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年的诉讼时效期限。就本案而言，截至被答辩人诉至法院并答辩人收到诉讼材料之日（2017年9月11日）止，2013年1月22日至2015年9月11日共计963个自然日的债权均已经过诉讼时效，人民法院不应予以保护。综上，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书，是由于被答辩人未按规定缴交办证费，答辩人无须承担违约责任。退一步讲，就算是答辩人要承担违约责任，答辩人延期房地产权属证书的违约金额也应以375439元为基数，从2015年9月12日起算至2017年9月11日止按中国人民银行活期存款利率计算。
被告为其诉请在举证期限内向本院提供了如下证据：1、工程竣工报告；2、入伙资料确认表。
本院查明的事实
经审理查明，2009年10月16日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：博罗-
GF-200-92858)，主要约定原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段的鸿隆?江山美苑C6栋1单元1102号房，建筑面积145.35平方米，总价款人民币375439元，合同约定以银行按揭形式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。被告于2013年9月30日将房屋交付给原告使用。
另查，原告向被告支付了175439元首付款，余款原告向银行办理了贷款支付给了被告。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，本案争议焦点：1、被告是否应当承担延期办证的违约责任；2、原告起诉是否超过诉讼时效。
关于被告是否应当承担延期办证的违约责任的问题。依据双方当事人签订了《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。至今为止，被告未办理好房产证，应当承担违约责任。对于被告抗辩称原告一直未交办证费用，才导致被告未办理房产证的问题。第一，依据《合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人签订的合同约定，办理房产证为出卖人的义务，约定的费用由原告承担，但没有约定交付办证费用和办证义务的先后顺序，被告主张的先履行抗辩权，没有合同依据；第二，被告为专业的房地产开发企业，即便原告没有按期交付办证费用，被告应当尽到提示义务，被告未尽到提示义务，本身具有过失，并不因此免除被告的违约责任。但双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，所以该条款属约定不明。因被告从2013年1月22日应办理好房产证至今有三年多时间，所以本案本院确定为按三年定期存款利率计算利息为宜。原告请求有理部分，本院予以支持。被告要求按活期利率计算利息本院不予支持。
关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证。而2013年1月23日至今，被告未为原告办理房产证，原告应当知道其权利被侵害，此时开始计算诉讼时效。双方当事人约定的逾期办证违约责任为，按银行同期存款利息计算，因本案逾期办证行为一直持续，违约金的计算以日为单位，逾期办证违约金产生属于原告继续性债权，对于每一个请求权分别计算诉讼时效。据此，保护原告起诉之日（2017年7月28日）向前推两年的逾期办证违约金请求权。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决发生法律效力后30日内为原告韩美羡办理好博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至倒角山地段鸿隆?江山美苑C6栋1单元1102号房的房地产权证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。
二、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告韩美羡违约金（违约金以375439元为基数，从2015年7月29日至本判决确定付款日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计算）。
三、驳回原告韩美羡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3934元（缓交），由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 钟翔能
二〇一七年九月三十日
法官助理 罗雨晴
书 记 员 聂润达