北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3011号
上诉人（原审原告）：田甜，男，1989年2月2日出生。
委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人:钟兰安，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张晓山，男，1987年3月24日出生。
委托诉讼代理人：罗学琼，北京京乾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：殷高杰，男，1987年8月16日出生。
上诉人田甜与被上诉人张晓山、殷高杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初11101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
田甜上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判：1.张晓山、殷高杰承担逾期交房、逾期物业交割的违约责任，向田甜支付违约金1016000元；2.张晓山、殷高杰支付因严重违约给田甜造成不能按期入住房屋举办婚礼的损失20000元。事实和理由：1.原审法院对未办理101房屋（以下简称“涉案房屋”）物业交割这一重大违约行为未提及，且原审判决对逾期办理物业交割的违约责任存在重大理解错误，致使原审判决未能支持田甜依据《补充协议》第四条第二款的约定要求张晓山、殷高杰承担违约金。2.《补充协议》第四条第二款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……”该约定应理解为乙方无论是否解除合同，均有权要求张晓山承担总房款20%的违约金。原审法院对此认定存在常识性错误。3.张晓山交易过程中存在严重欺诈，告知该房屋不存在租约；在房屋过户后，张晓山怠于履行义务，房屋由他人打成隔断租赁给案外人。张晓山存在上述严重的违约行为，致使涉案房屋过户后近一年未能办理交付和物业交割。原审法院仅仅判决张晓山每月支付5600元的经济损失，而涉案房屋的月租金远远高于5600元。如此判决，即使违约方拖延一个月，除了支付给田甜5600元经济损失外，张晓山还可以得到一万多元的利益，会导致违约方继续进行恶意违约。
张晓山、殷高杰辩称，同意原审法院的判决，不同意田甜的上诉请求和理由。
田甜向原审法院起诉请求：1.张晓山与殷高杰共同腾退并交付涉案房屋；2.张晓山承担逾期交房、逾期物业交割的违约责任，向田甜支付违约金1016000元；3.张晓山承担因严重违约行为给田甜造成不能按期入住房屋举办婚礼的损失20000元；4.张晓山承担田甜租赁他人房屋的租金损失16800元（自2017年2月27日至张晓山实际交付房屋之日止的租金，暂计算至2017年5月27日）；5.张晓山承担中介费129540元。
原审法院认定事实：涉案房屋原登记在张晓山名下。张晓山称该房屋系案外人张莉出资购买，自己仅是名义所有权人。2016年11月5日，张莉之母刘桂芝作为经公证的委托代理人代张晓山（甲方、出卖人）与田甜（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定田甜以5080000元的价格购买涉案房屋，双方在2017年1月25日前办理所有权转移登记手续，办理完毕所有权转移登记手续后22个工作日将房屋交付给买受人。合同第七条第一款对于逾期交房的违约责任约定“逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。”《补充协议》第二条对定金支付、还款解押、权属转移登记、物业交割等做了约定，其中关于物业交割双方约定应在交房当日办理物业交割手续。《补充协议》第四条第二款约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，田甜于2017年1月17日取得涉案房屋的不动产权证书。
2015年9月12日，张莉与殷高杰签订《房屋租赁合同》，张莉将涉案房屋以每月7300元的价格出租给殷高杰使用。2017年张莉起诉殷高杰要求解除合同，恢复原状并腾退房屋，经法院调解，双方达成调解协议，主要内容为“解除张莉与殷高杰于2015年9月12日签订的《房屋租赁合同》；张莉于2017年7月1日前支付殷高杰补偿款178000元，具体支付方式为2017年6月15日前支付100000元，2017年7月1日前支付78000元；殷高杰于2017年7月1日前将101号房屋腾退给张莉”。现张莉未付清调解协议中约定的款项，涉案房屋由殷高杰占有。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，田甜与张晓山签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，双方当事人均应按照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。田甜与张晓山签订的合同中已经约定于办理完毕房屋所有权登记手续后22个工作日内交付房屋，现田甜于2017年1月17日办理完毕所有权转移登记手续，张晓山有按照合同约定交付涉案房屋的义务。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。殷高杰与张莉于2015年9月12日签订租赁合同并依据租赁合同占有涉案房屋，但租赁合同经法院调解解除，按照调解书的内容，殷高杰应于2017年7月1日前腾退涉案房屋，且该腾退义务不以收到补偿款为前提条件，因此自2017年7月2日起，殷高杰即丧失了占有涉案房屋的合法依据，此后其对房屋的占有属无权占有，田甜作为房屋所有权人有权要求其腾退并交付房屋。故法院对于田甜要求张晓山、殷高杰腾退并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。
当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此在田甜与张晓山的房屋买卖合同纠纷中，张晓山提出应由张莉、刘桂芝、殷高杰承担责任的的辩解不能成立。若张晓山认为张莉、刘桂芝或殷高杰应为责任的最终承担者，可依法律规定或其与张莉、刘桂芝的约定另行解决。
关于田甜要求张晓山承担逾期交房、逾期物业交割的违约责任，向其支付违约金1016000元的诉讼请求，田甜提出该项请求的合同依据是《补充协议》第四条第二款，从该条款的内容来看，未约定逾期交房的违约责任，约定了逾期办理物业交割的违约责任，但该违约责任是对根本违约的情况下违约方所承担的责任的约定，性质为解除合同的违约金。《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一款关于逾期交房的违约责任的约定，亦以解除合同为前提，现田甜在合同继续履行的情况下要求张晓山承担解除合同的违约金，于法无据，法院不予支持。
关于田甜提出的不能按期入住涉案房屋举办婚礼的损失20000元，没有法律依据，也无任何证据证明，法院不予支持。
关于田甜所主张的租金损失，张晓山未按合同约定的时间交付涉案房屋，已构成违约，田甜未能按照合同约定的时间入住涉案房屋，必然造成相应的损失，对此张晓山应承担相应的赔偿责任。田甜主张的租金损失的起算时间晚于合同约定的房屋交付时间，对此法院不持异议，田甜主张的租金损失的计算标准系其另行租赁其他房屋的损失，该计算标准错误，应以涉案房屋的面积、地段等因素为依据进行计算。参照市场价格及殷高杰承租该房屋的租金标准，田甜提出的每月5600元计算标准不存在过高情形，法院予以支持。
关于田甜主张的中介费129540元，系其购买房屋的过程中所自愿支出的费用，合同中关于“丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”的约定系在合同解除的情况下违约方所需承担的责任，现双方合同并未解除，故田甜要求张晓山承担中介费的诉讼请求法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张晓山、殷高杰于本判决生效之日起七日内将101房屋腾退并交付给田甜；二、张晓山于本判决生效之日起七日内支付田甜未能入住上述房屋的损失，自2017年2月27日起至实际交付房屋之日止，按照每月5600元的标准计算；三、驳回田甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人在二审程序中提出的诉讼请求较一审提出的诉讼请求范围更广时，会导致实质上的一审终审，违反了我国二审终审的诉讼制度设计，亦损害对方当事人的程序利益。二审法院对超出部分的主张应不予审查。田甜在原审中未主张殷高杰承担违约金及损失。田甜在二审程序中要求殷高杰承担违约金及损失的主张超过了其在原审法院的诉讼请求，本院对超出部分不予审查。
张晓山与田甜之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.田甜要求张晓山支付因严重违约给田甜造成不能按期入住房屋举办婚礼的损失20000元，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。田甜主张张晓山、殷高杰因严重违约给其造成不能按期入住房屋举办婚礼的损失20000元，但其未提供相关的证据证明，应由田甜承担相应的不利后果。田甜要求张晓山支付因严重违约给田甜造成不能按期入住房屋举办婚礼的损失20000元，无事实依据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。2.田甜要求张晓山承担逾期交房、逾期物业交割的违约金1016000元，应不予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。田甜、张晓山对《补充协议》第四条第二款适用的前提条件有不同理解，本院结合合同条款之约定来确定。该条款约定张晓山构成逾期办理物业交割构成根本违约的，以相当于该房屋总价款的20%向田甜支付违约金。考虑到该项约定的违约金之数额很大，该违约金的适用情形应当是买受人有很大损失。一般情况下，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》被解除时，买受人才会出现违约金中对应的损失数额。故《补充协议》第四条第二款约定适用的前提应当是田甜因张晓山根本违约而要求解除合同。本案中，田甜未要求解除合同。田甜请求张晓山支付违约金1016000元的请求无事实依据，应不予支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持。3.田甜主张张晓山以每月5600元的标准赔偿其另行租赁其他房屋的租金损失，该主张于法有据，应予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14124元，由田甜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十六日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌