广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3096号
上诉人（原审原告）：陈永坚，男，汉族，1957年7月30日出生，住广东省广州市越秀区，
委托诉讼代理人:汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王仁杰，男，汉族，1983年2月19日出生，住福建省南安市，
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市南海卓强陶瓷有限公司，住所地广东省佛山市南海区小塘五星工业区，注册号440682000003256。
法定代表人：杨友。
委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
上诉人陈永坚因与上诉人王仁杰、佛山市南海卓强陶瓷有限公司（以下简称卓强公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9010号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈永坚上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.判令王仁杰、卓强公司向陈永坚支付2015年4月至2016年5月31日的逾期交租滞纳金280800元、终止合同赔偿金652800元，且陈永坚无需返还租赁保证金150000元；3.案件一、二审诉讼费用由王仁杰、卓强公司承担。事实和理由：一、一审法院将证明涉诉物业经合法报建的举证责任分配给陈永坚不当，客观上也超出陈永坚的举证能力。首先，案涉物业系陈永坚从佛山市南海区人民法院组织的公开拍卖程序中通过竞买获得，属合法取得的财产。从陈永坚拍卖成交之日起至今，并未有相关政府职能部门认定涉诉物业属违法建筑，卓强公司称涉诉物业属违法建筑无事实依据。其次，陈永坚无法获取涉诉物业的规划报建资料，佛山市南海区人民法院在移交涉讼物业时未移交规划报建资料。再次，原产权人依据当时的法律不需要进行规划报建。涉诉物业建于1998年前，且为集体土地上盖建筑物，而非城镇房屋，当时可适用的法律仅系《中华人民共和国城市规划法》，该法对于农村房屋没有规划报建要求，原产权人不需要按照《中华人民共和国建筑法》的规定递交报建资料或规划许可资料。最后，即便原产权人有相关报建或规划许可资料，陈永坚也无法获得。涉案物业的原产权人五星宏丰玻璃制品厂（即佛山市南海宏丰玻璃制品有限公司，以下简称宏丰公司）早已注销，陈永坚无法获得涉诉物业的原始报建和规划资料。综上，一审法院将证明涉诉物业经合法报建的举证责任分配给陈永坚，不仅超出陈永坚的举证能力，也违反了“法不溯及既往”之原则，一审法院以此认定案涉合同部分无效，缺乏事实和法律依据。二、本案中，卓强公司已经构成违约，除应支付欠付租金280800元外，还应承担支付滞纳金、赔偿金及没收保证金的违约责任。
上诉人王仁杰、卓强公司答辩称：首先，陈永坚作为案涉仓库的出租方，应当就其出租仓库是否办理房产证或规划报建手续承担举证责任。其次，双方曾就终止租赁合同达成一致意见，因陈永坚称没有资金返还卓强公司150000元保证金，因此同意卓强公司使用仓库直至保证金抵扣租金完毕。卓强公司已于2015年8月通知陈永坚收回租赁场地，此后卓强公司协助陈永坚恢复场地围墙的期间，卓强公司无需支付场地租金，且不应承担任何违约责任。
上诉人王仁杰、卓强公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回陈永坚的全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由陈永坚承担。事实和理由：一、一审法院认定涉讼合同部分有效错误。首先，现有证据不足以证明已经办理产权登记的1560平方米仓库就是陈永坚出租给卓强公司的仓库，一审法院的相关事实认定错误。其次，即使陈永坚出租给上诉人的6400平方米厂房中有1560平方米办理了产权登记，也不能认定办理了产权登记部分的出租合同有效。陈永坚出租给卓强公司的6400平方米厂房是一个整体，即使其中1560平方米办理了产权登记，也不能否认整个厂房整体属于法律规定不得出租建筑物的事实，法院应当以此认定租赁合同整体无效。二、一审法院判令卓强公司支付2015年8月16日之后的租金错误。卓强公司已于2016年8月16日通知陈永坚收回厂房，并已将厂房清空，陈永坚拖延接收厂房期间不应收取卓强公司的租金或场地使用费。至于恢复围墙的问题，租赁合同中并没有作出相关约定，即使卓强公司同意恢复围墙，也不能以此作为卓强公司应当承担相应期间场地租金或使用费的依据。三、一审法院判令卓强公司支付租金利息没有法律依据。如前所述，在认定租赁合同无效的情况下，法院不应当支持陈永坚租金或使用费利息的主张。四、卓强公司的租赁保证金应当抵扣卓强公司应付的租金或场地使用费。在租赁合同被解除或认定无效后，陈永坚应当向卓强公司返还租赁保证金，在互付金钱给付债务的情况下，卓强公司有权行使抵销权，以应收租赁保证金抵扣应付租金或场地使用费。
陈永坚及王仁杰、卓强公司针对对方上诉的答辩意见与上诉意见一致。
陈永坚向一审法院提出诉讼请求：1.王仁杰立即向陈永坚支付拖欠的2015年5月至2015年11月厂房使用费共280800元，2015年4月起至2016年5月31日的逾期交租滞纳金439460元（具体计算方式见明细表），违约提前终止合同赔偿金652800元；2.卓强公司对王仁杰的上述债务承担连带清偿责任；3.因卓强公司违约，其所交的租赁保证金150000元不予退还，归陈永坚所有。4.王仁杰、卓强公司承担全部诉讼费用。
一审法院查明：2013年7月16日，陈永坚（出租方、甲方）与王仁杰（承租方、乙方）在广东广立信律师事务所见证下签订《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇小塘五星工业区（土名：崩岗头，原宏丰公司内）的厂房约6400平方米租赁给乙方使用。租赁期从2013年9月1日起至2025年6月30日止。租赁保证金150000元。当租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后二十日内，甲方将向乙方无条件无息退还租赁保证金。2014年9月至2017年8月每月租金为62560元。乙方于每月5日前向甲方交纳当月租赁费用，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。在租赁期内，若遇乙方在应交租金时段内未缴交，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起十日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过四十五天，甲方有权提前解除合同，收回租赁物，将乙方保证金没收作为违约补偿，并有权追偿乙方所欠租金及给甲方带来的其他损失。租赁期间，除不可抗因素外，甲乙双方均不得以其他任何理由或形式终止合同，违约方须赔偿对方十二个月租金并满足对方提出的其他合理赔偿要求。
2015年5月21日，陈永坚向王仁杰、卓强公司发出《解除租赁合同通知书》，通知收回涉讼厂房，没收保证金，赔偿12个月的租金后十日内清空并返还租赁场地。
2015年8月16日，卓强公司向陈永坚出具《告知书》，载明王仁杰已经离开卓强公司，涉讼租赁物在2015年5月21日卓强公司使用期间接到陈永坚收回场地的通知，而且把车开到仓库堵住卓强公司的仓库出口，造成卓强公司装货柜车出货受阻，当时已经报警处理。根据双方协商达成的租三个月左右用完租赁保证金150000元后将租赁场地交还给陈永坚的约定，至2015年8月11日三个月期限即满，现场已清空，提请陈永坚收回场地及结算租金。
陈永坚（甲方）与卓强公司（乙方）签署《卓强陶瓷公司租赁场地交接协议》，确认甲方于2013年7月16日与乙方职工王仁杰先生签订了涉讼合同（实际租用人为乙方）。由于乙方拖欠租金，双方就如何执行合同条款问题未能达成一致意见，且乙方已确定不打算继续租赁该厂房。为减少双方损失，甲乙双方经协商，同意乙方将租赁场地拆通的围墙恢复好后，将租赁场地交还给甲方。其他未能达成一致的问题，甲乙双方再协商或通过其他正常方式解决。2015年11月2日，陈永坚签名并加注场地于当日收回。
卓强公司于2015年5月21日、2015年5月22日分别向陈永坚支付50000元，合计100000元。
卓强公司已向陈永坚交纳保证金150000元。
宏丰公司为以下厂房登记权利人：1.小塘五星管理区崩岗头126.75平方米建筑，权利证号为3851588；2.小塘五星管理区崩岗头（模具房），建筑面积238平方米，权利证号为3851589；3.小塘五星管理区崩岗头（仓库），建筑面积360平方米，权利证号为3851590；4.小塘五星管理区崩岗头（厂房），建筑面积2754平方米，权利证号为3851592；5.小塘五星管理区崩岗头（仓库），建筑面积1200平方米，权利证号为3851593。
广东省佛山市南海区人民法院以（2005）南行执字第2735号民事裁定查封被执行人宏丰公司所有的房产及土地使用权，查封清单注明部分房产未办理房产证。
2006年10月17日，山东华鹏玻璃股份有限公司、陈盛康、陈永坚、梁玉琼通过拍卖竞得宏丰公司所有的厂房、模具及机械设备，其中包含上述宏丰厂房。
一审法院认为：关于责任主体问题。陈永坚当庭确认签约时知悉王仁杰为卓强公司员工，合同仅是以王仁杰名义签订，而涉讼厂房实际由卓强公司使用，租金亦由陈永坚联系该公司支付，此与陈永坚与卓强公司办理交接手续的事实相互印证，证明涉讼厂房实际使用人为卓强公司，涉讼合同主体实际为卓强公司，责任亦应由其承担。现陈永坚主张王仁杰承担责任没有事实依据，法院不予支持。
关于合同效力的问题。佛山市南海区人民法院查封清单明确注明部分宏丰公司厂房并未办理房产证，法院根据现有证据确定涉讼厂房与宏丰公司厂房的对应情况。涉讼合同明确注明卓强公司承租厂房为合同附图中的E区，而附图中E区注明为仓库，宏丰公司厂房登记信息中显示仓库面积仅为1560平方米（1200+360），陈永坚举证尚不足以证明其余租赁厂房办理了房产证或规划报建手续，应自行承担不利后果，故涉讼合同中有关1560平方米厂房租赁的内容合法有效，其余厂房租赁的内容因违反法律强制性规定而无效。涉讼合同部分无效，陈永坚主张没收全部保证金于法无据；但卓强公司逾期交纳租金，陈永坚可按约没收有效租赁部分所对应的部分保证金，即陈永坚有权没收保证金36562.5元（1560÷6400×150000）；陈永坚该项诉请超出法院核定范围部分，法院不予支持。
关于计租期间问题。无论合同效力如何，卓强公司均应参照合同约定标准计付占有使用厂房期间的使用费予陈永坚。卓强公司虽称其于2015年8月恢复厂房原状并将厂房返还予陈永坚，但卓强公司签署的交接协议打印落款日期为2015年9月22日，在卓强公司主张返还时间之后，而其中仍明确载明卓强公司须将围墙恢复原状，卓强公司主张与该协议书反映事实相悖，又未提供其他证据证明其主张，法院不予采纳。陈永坚主张按每月54400元计算使用费，法院予以照准。陈永坚确认其于2015年11月2日收回涉讼厂房，可与交接协议载明情况相印证，法院予以采纳。卓强公司从2015年4月开始欠付使用费，后又支付了100000元，经抵扣后，卓强公司仍欠2015年5月至10月的使用费未付。经核算，陈永坚诉请的280800元（8800+54400×5），在法院核定卓强公司欠租范围，法院予以支持。
针对无效租赁部分，卓强公司逾期支付使用费，确实造成陈永坚利息损失；针对有效租赁部分，卓强公司逾期支付租金，陈永坚有权要求卓强公司支付违约金，但综合考虑无效租赁厂房面积所占总租赁面积比例及陈永坚实际损失，法院认为合同约定的每日千分之五的标准过高，根据公平及诚实信用原则，法院酌定有效租赁、无效租赁统一按照每日万分之三的标准计算逾期付款利息，即卓强公司应以54400元为本金从2015年4月6日起至2015年5月21日止，以54400元为本金从2015年5月6日起至2015年5月22日止，以8800元为本金从2015年5月23日起、以54400元为本金从2015年6月至2015年10月期间每月6日起，均至实际清偿之日止，按照每日万分之三的标准计付利息予陈永坚。陈永坚关于违约金的诉请超出法院核定范围部分，法院不予支持。
关于提前终止合同违约金。虽涉讼合同约定终止合同的，违约方应支付十二个月的租金作为违约金，但涉讼合同部分无效，且无效租赁部分面积占比较大，判决亦已经支持陈永坚没收部分保证金、卓强公司支付逾期付款利息，陈永坚没有证据证明其实际损失超出此范围，法院对其违约金请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、卓强公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费280800元予陈永坚；二、卓强公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以54400元为本金从2015年4月6日起至2015年5月21日止，以54400元为本金从2015年5月6日起至2015年5月22日止，以8800元为本金从2015年5月23日起、以54400元为本金从2015年6月至2015年10月期间每月6日起，均至实际清偿之日止，按照每日万分之三的标准计付利息予陈永坚；三、卓强公司已交陈永坚的保证金36562.5元归陈永坚所有；四、驳回陈永坚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9253.77元，由陈永坚负担5917.65元，由卓强公司负担3336.12元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《厂房租赁合同书》效力如何；2.卓强公司应否向陈永坚支付2015年8月16日后的租金并支付欠付租金（使用费）利息；3.卓强公司应否向陈永坚支付滞纳金280800元及赔偿金652800元；4.卓强公司缴纳的租赁保证金能否抵扣租金。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据本案现有证据显示，案涉租赁物仅部分取得了房屋所有权证，其他部分未有证据显示经过了规划报建，取得了建设工程规划许可证，一审法院根据现有房屋所有权证所对应的租赁物的面积，认定案涉《厂房租赁合同书》部分有效、部分无效并无不当，本院予以维持。陈永坚上诉主张案涉房屋建于1998年，《中华人民共和国城乡规划法》并未出台，案涉房屋无需取得建设工程规划许可证，根据“法不溯及既往”的原则，不应认定案涉《厂房租赁合同书》无效。对此,本院认为，1990年4月1日起实施的《中华人民共和国城市规划法》第三条规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”故在1998年，《中华人民共和国城市规划法》已规定新建建筑物需取得建设工程规划许可证，陈永坚主张案涉《厂房租赁合同书》全部有效理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。卓强公司作为承租人，其应对返还案涉租赁物予出租人陈永坚承担举证证明责任。卓强公司虽主张根据其提交的《告知书》显示其已于2015年8月16日通知陈永坚收回案涉租赁场地，但该《告知书》并不证明双方就案涉租赁场地进行了交接。从打印日期为2015年9月22日的《卓强陶瓷公司租赁场地交接协议》可知，双方在此协议中约定卓强公司应将租赁场地拆通的围墙修复好后再将租赁场地返还予陈永坚，而陈永坚签名确认的接收日期为2015年11月2日，一审法院根据上述证据认定案涉租赁场地的交接时间为2015年11月2日，并判令卓强公司向陈永坚支付至2015年10月的租金及使用费并无不当，本院亦予以维持。
关于争议焦点三。由于案涉《厂房租赁合同书》部分有效，部分无效。一审法院考虑针对无效租赁部分，卓强公司逾期支付使用费会给陈永坚造成利息损失；针对有效部分，卓强公司逾期支付租金，陈永强有权要求卓强公司支付违约金，但综合考虑无效租赁厂房面积占总租赁面积比例较大及双方约定的每日千分之五的违约金标准过高的情形，酌定卓强公司统一按照每日万分之三的标准计算逾期利息予陈永坚并无不当。陈永坚主张均按照每日千分之三的标准计算滞纳金标准过高，且针对无效租赁部分，陈永坚无权参照《厂房租赁合同书》约定支付滞纳金，对陈永坚的该项上诉主张，本院不予支持。关于赔偿金的问题，由于案涉《厂房租赁合同书》部分有效，部分无效，一审法院已根据有效部分所占总租赁部分面积的比例确认陈永坚有权没收卓强公司缴纳的租赁保证金36562.5元，陈永坚主张根据《厂房租赁合同书》要求卓强公司赔偿损失652800元亦理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点四。履约保证金本质上是一种民事担保方式，是为了保证合同顺利缔结和履行的一种担保，其设立目的在于担保人违反合同时产生的民事责任的实现。本案中，一审法院认定卓强公司逾期缴纳合同有效部分的租金构成违约而判令陈永坚有权没收部分租赁保证金36562.5元，对于剩余部分的租赁保证金，由于租赁保证金的功能之一则在于担保人违反合同产生的民事责任的实现，故保证金应具有抵扣到期债务的功能，故该部分租赁保证金可以抵扣租金。卓强公司应支付给陈永坚的使用费280800元抵扣卓强公司剩余的租赁保证金113437.5元（150000元-36562.5）后，卓强公司还需向陈永坚支付使用费167362.5元，一审法院对该部分租赁保证金未予抵扣不当，本院依法予以纠正。由于保证金是否应抵扣使用费需经法院认定才确定，故卓强公司仍应以未经抵扣的使用费为本金至本判决作出之日按照每日万分之三的标准向陈永坚支付利息，之后则以抵扣过的使用费167362.5元为本金至实际清偿之日按每日万分之三的标准向陈永坚支付利息。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以改判。陈永坚的上诉主张理据不足，本院不予支持。卓强公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9010号民事判决第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9010号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9010号民事判决第一项为：佛山市南海卓强陶瓷有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费167362.5元予陈永坚；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9010号民事判决第二项为：佛山市南海卓强陶瓷有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以54400元为本金从2015年4月6日起至2015年5月21日止，以54400元为本金从2015年5月6日起至2015年5月22日止，以8800元为本金从2015年5月23日起、以54400元为本金从2015年6月至2015年10月期间每月6日起至本判决作出之日（2017年12月8日），按照每日万分之三的标准计付利息予陈永坚，自2017年12月9日至实际清偿之日止以167362.5元为本金按照每日万分之三的标准计付利息予陈永坚。
五、驳回陈永坚的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取9253.77元，由陈永坚负担7431.77元，由佛山市南海卓强陶瓷有限公司负担1822元；二审案件受理费20866.14元，由陈永坚负担16355元，由佛山市南海卓强陶瓷有限公司负担3948.38元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月六日
书 记 员 黎嘉鸿