四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第2621号
原告王先凤，女，汉族，1956年8月9日出生，住四川省彭州市。
委托代理人廖朴，四川中则律师事务所律师。
委托代理人马强，四川中则律师事务所律师
被告熊磊，男，汉族，1982年1月8日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
委托代理人谢静，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
被告吴小俊，男，汉族，1974年6月12日出生，住四川省彭州市。
委托代理人张毅，四川法翼行律师事务所律师。
被告杨锐，男，汉族，1973年1月20日出生，住四川省彭州市。
被告四川省彭州岷江房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市天府南洋公寓。
法定代表人吴小俊，总经理。
委托代理人杨浩月，四川法翼行律师事务所律师。
委托代理人曾志云，四川法翼行律师事务所律师。
原告王先凤诉被告熊磊、吴小俊、杨锐、四川省彭州岷江房地产开发有限公司（以下简称岷江公司）案外人执行异议之诉一案。本院2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告王先凤的委托代理人廖朴、马强，被告熊磊的委托代理人周伟岸、谢静，被告岷江公司的委托代理人杨浩月到庭参加了诉讼。被告吴小俊、被告杨锐经本院依法传唤未到庭，本院对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告王先凤起诉称，2015年9月10日收到成都市中级人民法院（2015）成执异字第51号执行裁定书，对原告作为案外人就被告熊磊依据已生效的成都市中级人民法院（2014）成民初字第346号民事判决书向成都市中级人民法院申请强制执行一案提起的案外人执行异议申请被驳回，原告认为成都市中级人民法院驳回执行异议缺乏法律依据。一、原告在成都市中级人民法院查封前的2007年5月17日就与被告岷江公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋，并按约付清了全部房款96672元。2007年11月30日岷江公司与原告办理了房屋交接手续将房屋交付给原告，原告实际占有了该房屋。2008年7月1日，原告与彭州市五欣物业管理发展有限公司签订了为期五年的《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租。二、原告购买岷江公司的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告多次要求岷江公司办理过户登记，并向相关部门进行了反映，但岷江公司以各种理由推脱，未办理过户登记并非原告方的原因。成都市中级人民法院（2015）成执异字第51号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是错误的，因为第二十九条是为了保障人民的居住权对唯一住房买受人的放宽性规定，第二十八条是对案外人就不动产的执行提起的执行异议的一般性规定。岷江公司作为被执行人、原告作为案外人提出的异议应适用第二十八条的一般规定进行审查。故请求：1、确认彭州市××镇××路××号×栋负一楼××号、××号房屋为原告所有；2、请求停止对彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋的强制执行并解除查封；3、本案诉讼费由四被告共同承担。本院受理本案后，原告王先凤增加诉讼请求：请求判令岷江公司立即为原告办理房屋过户手续。
被告熊磊答辩认为，1、案涉房屋不是普通住宅，而是商业房，商业房不是原告买来居住的，都是对外出租，不符合最高院司法解释排除的规定；2、原告在长达几年的时间，在岷江公司严重违约后，没有通过合法程序向法院主张并要求变更，有重大过错。
被告吴小俊、杨锐未到庭亦未提交书面答辩意见。
被告岷江公司答辩认为，1、原告与岷江公司签订的合同合法有效，2、熊磊、吴小俊、杨锐的借款纠纷中，将濛阳镇星河商城进行了抵押，熊磊在没有对星河商城确定是否可以执行的情况下，就对案涉的房产进行了查封，这个查封申请是不适当的。
经审理查明，2007年5月17日，岷江公司与王先凤签订《商品房买卖合同》《有些原告有补充协议》，约定王先凤购买岷江公司开发的位于彭州市××镇××道天府塔子市场负一楼××号、××号房屋，房屋用途为商业用房，其中××号房屋43488元，××号房屋53184元。合同约定岷江公司应当于2007年9月30日前交付房屋，交付使用后180日内由出卖人提供资料报产权登记机关备案。合同签订后，王先凤向岷江公司支付了全部购房款。2007年11月30日岷江公司与王先凤，签订《天府塔子市场交接确认书》，王先凤接收了涉案房屋。2008年7月1日，王先凤与彭州市五欣物业管理发展有限公司签订《房屋租赁合同》，将前述房屋以每月每平方米12元的价格出租给彭州市五欣物业管理发展有限公司，租赁期限为五年。
2014年1月18日，熊磊向本院提起诉讼，请求判令吴小俊、杨锐、岷江公司偿还借款1000万元、律师费36万元、抵押登记费2790元以及实现债权的费用、律师费、利息、违约金等200万元。在该案审理过程中，本院于2014年5月26日作出（2014）成民保字第134-8号民事裁定书，对位于彭州市××镇×××路××号房屋（建筑面积6630.24平方米、权0××××99）予以查封，查封金额以1080万元为限，查封期限2年，自2014年6月5日起至2016年6月4日止。本院于2014年6月10日作出（2014）成民初字第346号民事判决书，判决吴小俊、杨锐偿还熊磊借款960万元及利息，支付熊磊律师代理费31.68万元，支付抵押登记费2790元和抵押手续费18000元，岷江公司对吴小俊、杨锐的债务承担连带责任。该判决生效后，吴小俊、杨锐、岷江公司未履行支付义务，熊磊向本院申请强制执行。在执行过程中，原告王先凤以被查封房屋中包括其已购买的房屋，向本院提出书面异议，本院于2015年8月22日作出（2015）成执异字第51号执行裁定书，驳回王先凤的执行异议。王先凤不服，向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。
本院另查明，彭州市××镇××道天府塔子市场于2012年8月变更名称为彭州市××镇××路××号。2012年8月27日岷江公司办理了彭州市××镇×××路××号房屋的产权初始登记。由于岷江公司的原因未将案涉房产分户登记到购房者的名下，2013年10月部分购房者通过信访向政府部门反映。2014年9月23日岷江公司就办理备案及分户产权证的问题向天府塔子市场各购房者作出书面《承诺》：2014年10月-11月30日前办理解除查封、抵押、备案，从2014年12月开始办理分户产权，到2015年6月前办理完成，2015年7月到2015年10月办理完成土地证。
上述事实，有原告与被告的主体身份信息资料、成都市中级人民法院（2015）成执异字第51号裁定书、商品房买卖合同、购房款收据、租金收据、彭州市房管局出具的产权登记的说明、承诺、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，王先凤与岷江公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点有：1、王先凤请求停止对彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋的强制执行的理由是否成立；2、王先凤请求确认彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋为其所有的理由是否成立；3、王先凤主张岷江公司为彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋办理过户手续的理由是否成立。
关于王先凤请求停止对彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋的强制执行的理由是否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。由于现行房地产开发以及登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能即时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，王先凤与岷江公司签订了书面的《商品房买卖合同》，同时按合同约定支付了全部价款，岷江公司向王先凤交付了房屋，在岷江公司未办理案涉房屋权属登记的情况下，王先凤等购房人也通过多种途径要求岷江公司办理案涉房屋的权属登记。这些事实均表明对于房屋未办理过户登记王先凤并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护王先凤所享有的物权期待权。因此，王先凤主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求停止对彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋的强制执行的理由成立，本院予以支持。
关于王先凤请求确认彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋为其所有的理由是否成立的问题。本院认为，由于王先凤对案涉房屋只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，其主张确认彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋为其所有与不动产物权登记制度相矛盾，本院不予支持。
关于王先凤主张岷江公司为彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋办理过户手续的理由是否成立的问题。本院认为，双方合同约定由出卖人岷江公司办理房地产权属证书，故王先凤主张岷江公司为彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋办理过户手续的理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止对彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋的执行；
二、由四川省彭州岷江房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为王先凤办理彭州市××镇×××路××号×栋负一楼××号、××号房屋权属登记，王先凤有协助义务。
三、驳回王先凤的其他诉讼请求。
案件受理2216.8元，由原告王先凤负担100元，由被告四川省彭州岷江房地产开发有限公司负担2116.8元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李 俊
代理审判员 王 果
人民陪审员 吴宇斌
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 黄 迪