湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0381民初2496号原告：湘乡市佳美物业管理有限公司，住所地湖南省湘乡市新湘路办事处新湘路33号。法定代表人：孔沧海，总经理。委托诉讼代理人：成良根，该公司驻天禧名都项目负责人，特别授权。被告：文子根，男，汉族。委托诉讼代理人：文风，男，汉族，系被告文子根之子。原告湘乡市佳美物业管理有限公司（以下简称“佳美物业公司”）与被告文子根物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘乡市佳美物业管理有限公司委托诉讼代理人成良根、被告文子根及其委托诉讼代理人文风到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告佳美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿付物业管理费9443元；2、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2008年9月开始为被告所在的天禧名都小区依合同提供物业服务。被告自2014年1月1日起开始拖欠物业服务费，至2016年12月31日止，已拖欠物业服务费共计9443元。原告多次催讨无果，诉请法院支持其诉讼请求。被告文子根辩称：1、原告计算的2014年、2015年、2016年的物业费数额没有异议，但原告是2015年才开始为其小区提供物业服务，2014年是湘乡市振湘物业管理有限公司提供服务。2、拖欠物业费的原因：（1）、我家购买的车位115号已被改为118号出租，物业代收租金；（2）、复式楼27楼的后院露台物业公司没有管理，变成了公共晒场。（3）、04户型的物业费比其他户型高一倍，是物业公司提高了收费标准。（4）2015年7月30日我们已交4000元物业费没有冲抵。本院经审理认定事实如下：2014年2月15日湘乡市天禧名都业主大会与湘乡市振湘物业管理有限公司签订了《湘乡市天禧名都高层住宅物业服务合同》，合同约定委托管理期限自2014年元月1日起至2014年12月31日止。2014年10月8日原告佳美物业公司与湘乡市天禧名都业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告为被告所在小区提供物业服务，委托管理期限自2014年10月22日至2015年10月21日，物业管理服务费收费标准为住宅物业管理费由业主按建筑面积1.3元/月·平方米、车位（库）按建筑面积0.5元/月·平方米。合同第51条约定原告违约，湘乡市天禧名都业主委员会有权要求原告限期整改，逾期未整改并造成湘乡市天禧名都业主委员会经济损失的，湘乡市天禧名都业主委员会有权要求原告给予赔偿。原告称湘乡市振湘物业管理有限公司于2013年1月1日至2014年10月21日的物业费债权转让给了原告，但该项债权转让没有通知被告。2015年10月25日原告与湘乡市天禧名都老年协会签订了《物业管理服务委托合同》，由原告为被告所在小区提供物业服务，委托管理期限自2014年10月22日至2015年10月21日，物业管理费收费标准为住宅按建筑面积1.3元/月·平方米、车位（库）按建筑面积0.5元/月·平方米。被告购买了天禧名都小区1单元2604号房和车位（库），房屋建筑面积为271.46平方米，车位（库）建筑面积为41平方米。合同中均约定“为了使物业能正常运作，物业管理服务费每半年交纳一次，在服务合同生效后的第一个月和第七个月交纳。”本院审理过程中被告认可原告2015年、2016年为其提供了物业服务，并对原告依以上两个合同的收费标准计算的物业费没有异议，即2014年、2015年、2016年度均欠缴物业费4481元。其中被告于2015年7月30日向原告缴纳了物业费4000元，即余欠2015年度物业费481元。原告催付，被告以多种理由拒付，原告诉至法院要求被告支付2014年1月1日至2016年12月31日止的物业费9443元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告佳美物业公司于2014年10月8日与湘乡市天禧名都业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》，是双方真实的意思表示，合法有效，对被告文子根具有约束力。原告自2015年至2016年底为被告所居住小区提供了物业服务，被告对原告算出的物业费数额不持异议，故原告要求被告支付2015年、2016年物业费的请求本院予以支持。2014年期间被告居住的小区系湘乡市振湘物业管理有限公司提供物业服务，虽原告称湘乡市振湘物业管理有限公司将该期间物业费债权转让给了原告，但并未通知债务人被告，故该债权转让对被告不发生效力，原告向被告主张该期间物业费的诉讼请求本院不予支持。被告认为其购买的车位已被改号出租，其家后院露台变成公共晒场，原告存在违约或侵权行为，可依合同约定由湘乡市天禧名都业主委员会向原告提出限期整改要求，原告逾期不整改造成的损失，属于另一法律关系，本案中不予审查，被告可另行主张权利，但不能成为本案法定或约定抗辩交纳物业费的理由，被告的该部分答辩意见本案中本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告文子根向原告湘乡市佳美物业管理有限公司支付物业费4962（481元+4481元）元；二、驳回原告湘乡市佳美物业管理有限公司其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告文子根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 周艺林二〇一八年二月十二日法官助理 童长鸣书 记 员 段 旭附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。