广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0784民初1473号
原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇6。
主要负责人：陈浩。
委托诉讼代理人：梁飞雁，该分公司工作人员。
委托诉讼代理人：冯敏芳，该分公司工作人员。
被告：欧国荣，男，汉族，1955年11月19日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告：潘建英，女，汉族，1956年4月21日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司与被告欧国荣、潘建英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序审理。后因两被告下落不明，遂于2017年7月25日裁定转为普通程序，并于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁飞雁到庭参加诉讼。被告欧国荣、潘建英经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币47044.08元（暂算至2017年5月31日）；二、判令被告支付原告逾期付款违约金人民币32175.21元（暂算至2017年5月31日，直至被告缴清所有费用之日止）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。第一、二项合计：79219.29元。事实和理由:2010年10月1日原告与鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称“鹤山方圆地产公司”）签订了《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定2010年10月1日至2015年12月31日期间由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。并于2016年1月1日签订《前期物业服务委托合同》，约定继续由原告向其开发的鹤山十里方圆小区提供物业管理服务。2010年1月9日，被告与鹤山方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的十里方圆云山里云山×街×号（住宅面积356.9㎡；花园面积318.43㎡），涉案房屋收楼条件达成后，被告经鹤山方圆地产公司多次催收楼后却无理拒不收楼，而原告则依约在被告应当收楼之日起向被告提供物业管理服务。然而，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币47044.08元，违约金人民币32175.21元，共计79219.29元。
被告欧国荣、潘建英均未作答辩，亦未提供任何证据。
本院经审理认定事实如下：
2010年1月9日，鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告欧国荣、潘建英签订《广东省商品房买卖合同》，由被告向鹤山市方圆房地产发展有限公司购买鹤山市沙坪十里方圆云山里云山×街×号预售商品房。该合同第八条约定鹤山市方圆房地产发展有限公司应当在2011年1月31日前将验收合格的商品房交付给被告使用。同日，鹤山市方圆物业服务有限公司（甲方）与被告欧国荣、潘建英（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由甲方为乙方购买的鹤山市十里方圆云山里云山三街15号提供物业服务；物业管理服务费以发展商收楼通知列明的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费；乙方物业管理服务费按月度支付，交费时间为当月的5号前；物业管理服务费标准：云山里每月2.3元/平方米；逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每日应交费千分之三交纳违约金。另，鹤山市方圆物业服务有限公司与被告欧国荣、潘建英签订《前期物业服务协议》补充协议一份，约定：业主花园物业管理服务费标准为每月每平方米人民币0.5元（花园面积为318.43平方米）。
2010年11月1日，鹤山市方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司（乙方）签订《鹤山十里方圆物业管理服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对鹤山十里方圆提供物业管理服务，住宅管理服务费为每月1.50元/平方米，无约定花园物业管理费；业主应于甲方发出的收楼通知中注明的收楼日期起交纳物业管理服务费；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度次月履行交纳义务；甲方或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理费的，应按应交金额每天1‰的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2010年10月1日起至2015年12月31日止。
2011年1月17日，鹤山市方圆房地产发展有限公司向被告发出《十里方圆业主收楼通知函》，要求被告于2011年1月31日前到场办理收楼手续，但被告没到场办理。2013年9月14日，鹤山市方圆房地产发展有限公司再次向被告发出《十里方圆业主收楼通知函》，要求被告于2013年9月20日前到场办理收楼手续，但被告亦没到场办理。鹤山市方圆物业服务有限公司依约于2011年1月31日起为被告提供物业服务，但被告拖欠原告2013年7月1日至2017年5月31日的物业服务费未付。
2012年5月28日,鹤山市住房和城乡建设局出具《鹤山市房地产权属资料审核认定书》，确认鹤山市沙坪十里方圆云山里云山三街15号的住宅建筑面积为353.54平方米、附属花园面积为317.30平方米。
2013年1月17日，鹤山市方圆物业服务有限公司的股东广州方圆物业管理有限公司作出决定：一、解散鹤山市方圆物业服务有限公司；二、成立清算组负责公司清算工作；三、公司债权债务完成后，由清算组负责向工商部门办理注销登记。2013年7月8日，鹤山市方圆物业服务有限公司出具清算报告，载明：企业资产、银行存款等财产归投资人按出资比例分配，如有未偿还债务由投资人广州方圆物业管理有限公司占100%按出资比例承担。2013年7月11日，鹤山市工商行政管理局出具《核准注销登记通知书》，对鹤山市方圆物业服务有限公司的注销登记予以核准。2017年10月18日，广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院出具《情况说明》：鹤山市方圆物业服务有限公司注销前业主拖欠的物业管理服务费和违约金由广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司负责追讨。
2015年8月19日，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告），鹤山市方圆房地产发展有限公司（甲方）遂与本案原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》。约定：由甲方选聘乙方对鹤山十里方圆物业实施前期物业管理；物业管理服务费结算采取单价包干制，面积按实结算，具体标准详见附件《物业管理费收费标准》（本案涉案物业收费标准为：住宅每月2.3元/平方米、花园每月0.5元/平方米）；物业服务费用按季度支付当季度物业管理服务费，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15日前；委托管理期限自2016年1月1日起至业主大会委员会成立并与业主大会授权业主委员会选聘的物业管理公司签署的物业管理服务委托合同生效之日止。该合同无约定滞纳金或违约金条款。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，鹤山市方圆物业服务有限公司与被告欧国荣、潘建英签订的《前期物业服务协议》，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》、鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告）签订的《前期物业服务委托合同》，均系合同当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。鹤山市方圆房地产发展有限公司已经向被告发出《十里方圆业主收楼通知函》，要求被告在2011年1月31日前履行收楼手续，但被告无正当理由拒不履行，故应视为被告违约。原告自2011年1月31日起为被告提供物业服务，但被告自2013年7月1日起未向原告支付物业服务费，故原告向被告主张2013年7月1日起至2017年5月31日止的物业服务费及违约金，理据充分，应予支持。物业服务费及违约金应分三段时期计算：
一、2013年7月1日至2013年7月10日的物业服务费和违约金按鹤山市方圆物业服务有限公司与被告欧国荣、潘建英签订的《前期物业服务协议》执行。虽然鹤山市方圆物业服务有限公司已清算并于2013年7月11日注销工商登记，但其股东广州方圆现代生活服务股份有限公司已经同意由本案原告向被告行使物业服务费及违约金的追索权，合法有理，应予准许。涉案房屋实测住宅建筑面积为353.54平方米、附属花园面积为317.30平方米，物业服务费标准住宅每月2.3元/平方米、花园每月0.5元/平方米，故2013年7月1日至2013年7月10日的住宅物业服务费为271.05元（2.3元/30日×353.54平方米×10日）、花园物业服务费为52.88元（0.5元/30日×317.3平方米×10日），合计323.93元。
至于2013年7月1日至2013年7月10日物业服务费的违约金，鹤山市方圆物业服务有限公司与被告欧国荣、潘建英签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费按月度支付，交费时间为当月的5号前。原告主张从2013年7月6日起计收该期间违约金没有违反上述合同约定，本院予以准许。但合同中关于“逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每日应交费千分之三交纳违约金”的约定过高，应按照公平原则调整为按年利率24%计算违约金。故该期间的物业服务费自2013年7月6日起计算至2017年5月31日的违约金为303.41元。
二、2013年7月11日至2015年12月31日的物业服务费按鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司（原告变更名称前的公司）签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》执行（该合同有效期截至2015年12月31日）。由于鹤山市方圆物业服务有限公司注销后，广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司作为新的物业管理企业并没有与被告重新签订物业服务合同，故依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆物业管理有限公司鹤山市分公司签订的《鹤山十里方圆物业管理服务合同》对作为业主的被告具有约束力。涉案房屋实测住宅建筑面积为353.54平方米、附属花园面积为317.30平方米，约定的物业服务费标准住宅每月1.5元/平方米、无约定花园物业服务费收费标准。2013年7月11日至2015年12月31日合计29个月零21日，故物业服务费为15750.21元（1.5元/平方米×353.54平方米×29个月＋1.5元/30日×353.54平方米×21日）。
至于2013年7月11日至2015年12月31日物业服务费的违约金，按照《鹤山十里方圆物业管理服务合同》的约定，违约金应从每季度第三个月1日起计算，原告主张在每季度的第一个月6日起算违约金没有依据，本院不予支持。但上述合同约定违约金按应交金额每天1‰的标准计算过高，应按照公平原则调整为按年利率24%计算。故该期间的物业服务费的违约金从2013年9月1日起至2017年5月31日止计算为9879.68元。
三、2016年1月1日至2017年5月31日的物业服务费按鹤山市方圆房地产发展有限公司与广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司（即本案原告）签订的《前期物业服务委托合同》执行（该合同从2016年1月1日起生效）。涉案房屋实测住宅建筑面积为353.54平方米、附属花园面积为317.30平方米，物业服务费标准住宅每月2.3元/平方米、花园每月0.5元/平方米，2016年1月1日至2017年5月31日共计17个月，故2016年1月1日至2017年5月31日的住宅物业服务费为13823.41元（2.3元×353.54平方米×17个月）、花园物业服务费为2697.05元（0.5元×317.3平方米×17个月），合计16520.46元。
至于2016年1月1日至2017年5月31日物业服务费的违约金，由于合同无约定，故本院不予支持。
综上所述，被告应支付原告2013年7月1日起至2017年5月31日止的物业服务费32594.60元（323.93元+15750.21元+16520.46元）、2013年7月6日至2017年5月31日的违约金10183.09元（303.41元+9879.68元）,以及从2017年6月1日起至付清款日止的违约金，该期间违约金以16074.14元为本金（2013年7月1日至2013年7月10日物业服务费323.93元+2013年7月11日至2015年12月31日物业服务费15750.21元），按照年利率24%计算。
被告欧国荣、潘建英经传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《物业管理条例》第七条第五款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告欧国荣、潘建英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司支付2013年7月1日起至2017年5月31日止的物业服务费32594.60元；
二、被告欧国荣、潘建英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司支付截至2017年5月31日的违约金10183.09元，并从2017年6月1日起以16074.14元为本金按年利率24%向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司支付违约金至清偿上述物业服务费之日止；
三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1786.60元（已减半收取），由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司鹤山市分公司负担825.10元，被告欧国荣、潘建英负担961.50元（原告已预交受理费1786.60元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 源冠泉
审判员 何建通
审判员 易钊锋
二〇一七年十一月二十日
书记员 刘慧坚