重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第06745号
原告（反诉被告）：重庆渝松建设有限公司，住所地渝北区花卉西四路53号碧泉花园2幢4单元4－3－1，组织机构代码20352870－2。
法定代表人：孙启伟，董事长。
委托代理人：胡祖波，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：黎焕咏，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：顾菊仙，女，汉族，1952年9月8日出生，住杭州市江干区。
委托代理人：刘彤，重庆睿诚律师事务所律师，一般代理。
委托代理人：田凯，重庆睿诚律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）与被告（反诉原告）顾菊仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由审判员连婧妤担任审判长，与代理审判员李果、人民陪审员彭功碧共同组成合议庭，适用普通程序于2014年10月29日、2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）渝松公司的委托代理人黎焕咏、被告（反诉原告）顾菊仙的委托代理人刘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）渝松公司诉辩称：2010年1月7日，原、被告签订了《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，约定被告向原告购买其建设的位于重庆市江津区中山镇鱼湾斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中20栋4层4号房屋，房屋建筑面积46.18平方米，购房单价为2139元／平方米。合同签订后，被告向原告支付了购房款98779元，原告向被告交付了房屋。原告投资建设的中山古镇同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，被告并非项目所在地农村集体经济组织成员。为此请求判决：1、确认原、被告所签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效；2、被告返还原告房屋；3、被告支付原告从交房之日算至退房之日的房屋占用损失；4、诉讼费用由被告承担。针对被告顾菊仙的反诉请求，原告同意返还被告已支付的购房款及物业专项维修资金，但因合同无效双方均有过错，不同意赔偿被告三倍已付房款的资金占用损失。
被告（反诉原告）顾菊仙辩称及反诉称：被告是一家合法公司资质的建筑公司，被告在签订合同前期，得到原告大量宣传资料，相信原告出售的房屋能够办理房屋产权证，双方所签《中山古镇同心坊房屋买卖合同》是有效合同。原告现提出同心坊房屋所用土地为农村集体建设用地，属于小产权，由此导致被告无法取得房屋产权证，其责任在原告。为此，现反诉请求：1、确认原、被告所签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》有效；2、合同被法院确认无效，由原告退还被告购房款、物业专项维修资金共计98779元；3、由原告赔偿被告已付房款三倍的资金占用损失296337元；4、反诉费用由原告负担。
经审理查明：2010年1月7日，原告渝松公司与被告顾菊仙签订《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由被告顾菊仙以建筑面积每平方米2139元的价�购买原告渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街20栋4层4号（建筑面积46.18平方米）房屋，房屋总价款98779元。被告顾菊仙于2010年1月7日向原告渝松公司支付房屋首付款20000元、2011年5月20日支付二次房款34490元、2011年9月24日支付房屋尾款44289元，合计98779元。2011年9月24日，原告渝松公司出具收据收取被告顾菊仙物业专项维修资金923.60元，并于当日将房屋交付给被告顾菊仙。
另查明，原告渝松公司建设的中山古镇同心坊项目，系原告渝松公司与江津区中山镇鱼塆村委会在江津区中山镇鱼塆村斑竹滩经济合作社共同建设，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和原告渝松公司，该工程使用的土地为农村集体所有的土地，建设单位为原告渝松公司、张祥等户村民聚居点。被告顾菊仙系城镇居民。
2012年10月，原告渝松公司因该项目的部分房屋出售与城镇居民的买卖合同被法院生效裁判确认无效后，分别于2013年2月6日、5月13日、5月14日、2014年7月18日，在重庆日报、江津网等相关媒体刊登公告，要求相关购房户及时办理退房退款手续，但被告顾菊仙一直不同意办理退房退款手续。
庭审中，原告渝松公司自愿撤回要求被告顾菊仙支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失。
以上事实，有原告提供的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》、被告支付购房款的票据三张、物业专项维修资金代收收据一张，重庆市建设用地许可证、村镇规划选址意见书二份、村镇规划建设许可证二份、村镇建设工程质量竣工验收意见书二份、《重庆日报》一份、江津网刊登的公告三份，被告提供的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，以及双方当事人的陈述等，经庭审质证确认，在卷佐证，足以认定。
本院认为，虽然涉诉房屋所在工程系原告经有关主管部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农民集体所有的土地，而被告系城镇居民，不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，根据土地管理有关法律规定，被告系禁止购买涉诉房屋的对象。因此，原、被告签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为无效。被告反诉要求确认该合同为有效合同，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告要求被告返还房屋，以及被告反诉要求原告返还购房款、物业专项维修资金共计99702.60元，于法有据，应予支持。被告反诉要求原告支付资金占用损失费，因原告基于无效房屋买卖合同先后收取了被告购房款、物业专项维修资金等，并实际占有使用至今，被告的该反诉请求应予支持，但被告要求按已付购房款98779元的三倍计算资金占用损失，于法无据，本院酌定其损失数额应以中国人民银行同期同类贷款利率标准据实计算为宜。原告明知其房屋系在农村集体所有土地上建设，并非商品房，仍公开对外出售给城镇居民，应对无效合同给被告造成损失承担主要赔偿责任。被告不具有购买涉诉农村集体土地上所建房屋的主体条件，其与原告签订房屋买卖合同时，未仔细审查出售房屋建设用地性质，对因合同无效造成的损失，亦应承担一定责任。同时，综合考虑被告已占用诉涉房屋，且在原告多次以登报公告等方式要求被告等相关购房户及时办理退款退房手续后，仍继续占用诉涉房屋，怠于或明确拒绝办理退款退房手续，故本院对被告反诉请求的资金占用损失费酌定由原告承担60%赔偿责任，其余40%由被告自行承担。原告自愿撤回要求被告支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失的诉讼请求，是对自己诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司与被告（反诉原告）顾菊仙于2010年1月7日签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效。
二、被告（反诉原告）顾菊仙于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街20栋4层4号房屋（建筑面积46.18平方米）。
三、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）顾菊仙购房款、物业专项维修资金，共计99702.60元。
四、原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）顾菊仙资金占用损失费60%（该损失费分别以20000元为基数，从2010年1月7日起算；以34490元为基数，从2011年5月20日起算；以45212.60元为基数，从2011年9月24日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）。
五、驳回被告（反诉原告）顾菊仙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司负担。反诉案件受理费7594元，减半收取3797元，由原告（反诉被告）重庆渝松建设有限公司负担1115元，被告（反诉原告）顾菊仙负担2682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 连婧妤
审 判 员 杨再华
人民陪审员 彭功碧
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 雷 岚