文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初5444号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区民田路新华保险大厦三楼，组织机构代码78525491-5。法定代表人：李耀智。委托代理人：马群，系公司员工。被告：林逢文，男，汉族，1981年9月6日出生，户籍地址广东省汕头市潮阳区，委托代理人：王敏，广东泽正律师事务所律师。原告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）诉被告林逢文居间合同纠纷一案，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中原公司员工马群及被告林逢文委托代理人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月8日，在我方居间下，被告作为卖方，同买方周红兰、向先虎分别签订了关于深圳市龙华新区人民南路水榭春天花园6栋鹤兰苑31A、31B的《二手房买卖合同》（No.203019和No.203018），且被告和买方均向我方出具了《佣金支付承诺书》，基于上述两套物业，被告承诺向我方支付佣金人民币40000元整，买方承诺向我方支付佣金人民币46000元整。同时根据该承诺书的约定，如因承诺方过错或违约致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金总额的违约金。签约后，因被告却未依约办理赎楼手续，亦不配合买方办理首期款监管，构成根本性违约，导致居间合同目的不能实现，我方没有收到任何佣金。依据《佣金支付承诺书》约定，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金人民币86000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，1、原告在居间活动中恶意促成合同成立，存在过错，致使被告无法履行二手房买卖合同构成违约，导致其被判决承担高额违约金，原告无权要求支付佣金。在签订《二手房买卖合同》（编号No.203019，No.203018）前，被告为获取佣金、促成上述合同的成立，并未如实告知买房人不具有购房资格的真实情况。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，对居间人请求委托人支付报酬的，不应支持。2、原告作为房屋买卖的居间方，只能要求获得佣金，无权在《佣金支付承诺书》中约定所谓的违约金。根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人没有促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支付的必要费用。除报酬外，原告要求被告针对不能签订《深圳市二手房买卖合同》支付违约金是违背合同法强制性法律规定、违背居间合同的涵义的。关于是否履行被告与案外人周红兰、向先虎签订的买卖合同是被告及案外人的事情，与原告无关，被告无权约束买卖双方一定履行《二手房买卖合同》，更不能在买卖双方不能履行《二手房买卖合同》时向被告要求支付违约金。另，从《佣金支付承诺书》来看，其目的是获得佣金，而非违约金。退一步讲，原告促成了二手房买卖合同，其居间活动已经完成一部分，应当向双方收取佣金，而非主张违约金。根据《佣金支付承诺书》及《二手房买卖合同》以及（2016）粤03民终14406号民事判决书、（2016）粤03民终14508号民事判决书的内容来看，《二手房买卖合同》已经成立并生效，原告促成了该二手房买卖合同的成立，案外人也因为原告的居间活动得以向被告索取25.2万元、42.9万元的违约金。虽然《深圳市二手房买卖合同》虽未签订，但其居间行为已取得了双方当事人满意的成果，原告应当依据居间合同相关法律规定和《佣金支付承诺书》向被告和案外人收取佣金，而非狭隘的向被告主张违约金。经审理查明，2015年4月8日，在原告的居间下，被告与案外人周红兰、向先虎分别签订了关于深圳市龙华新区人民南路水榭春天花园6栋鹤兰苑31A、31B的《二手房买卖合同》（编号No.203019，No.203018）。被告向原告出具了两份《佣金支付承诺书（卖方）》，承诺书中载明：“现本人/本公司承诺，基于中原地产代理（深圳）有限公司在促成本人/本公司与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人/本公司自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金人民币贰万元整。如因本人/本公司过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人/本公司仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”案外人周红兰、向先虎亦向原告出具了《佣金支付承诺书（买方）》，分别约定佣金为26000元和20000元。签订上述协议后，案外人周红兰、向先虎分别按约定支付了购房定金，但之后被告不配合办理首期款资金监管，合同未能继续履行。案外人周红兰、向先虎分别向本院提起诉讼。本院作出（2015）深宝法民三初字第1298、1333号判决，认定周红兰、向先虎是否具有购房资格与林逢文履行首期款监管义务并无必然联系和先后顺序，况且林逢文在并无确切证据证明周红兰、向先虎没有购房资格的情况下即中止履行合同义务，已构成根本违约，遂判决确认林逢文与周红兰、向先虎签订的《二手房买卖合同》解除，林逢文向周红兰、向先虎返还定金并支付违约金。被告林逢文不服上述判决，认为案外人周红兰、向先虎在隐瞒不具备购房资格之事实的情况下，采用欺诈的方式签订的《二手房买卖合同》，故上诉至深圳市中级人民法院，案号分别为（2016）粤03民终14508号（周红兰）、（2016）粤03民终14406号（向先虎）。深圳市中级人民法院依法作出终审判决，认为，被告林逢文没有提交有效证据证明其是在知道周红兰、向先虎没有购房资格的情况下中止履行合同义务，即便是，上诉人林逢文也没有证据证明在中止履行合同前履行了通知义务，因此上诉人林逢文以周红兰、向先虎没有购房资格为由不履行合同义务，没有事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。以上事实有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》、民事判决书及庭审笔录予以证实。本院认为：本案为居间合同纠纷。原告中原公司与被告林逢文签署《佣金支付承诺书》（卖方）系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，故本院认定该《佣金支付承诺书》（卖方）合法有效，双方均应全面遵照履行。一、被告抗辩原告存在隐瞒买房人不具有购房资格，恶意促成合同成立，导致被告无法履行房屋买卖合同，不应得到佣金报酬。本院认为，根据被告与案外人周红兰、向先虎房屋买卖合同纠纷案件中法院已认定的事实，被告林逢文不是因为知道买房人不具有购房资格而中止履行合同的，而是其单方拒绝履行合同，构成违约。而且在实际房产交易中，“购房资格”的问题也并不必然导致房屋买卖合同不能履行，买房人可以通过转让已有的房产等方式改变购房资格的状态。因此，被告主张因原告隐瞒买房人不具有购房资格导致其在房屋买卖合同中违约的理由不能成立。二、关于原告能否要求被告支付86000元违约金的问题。本院认为，双方在《佣金支付承诺书》（卖方）中约定，“如因被告过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。”由于被告违约，涉案房产的《二手房买卖合同》被解除，符合双方在《佣金支付承诺书（卖方）》中约定的情形，被告的违约行为导致原告可期待利益即向买卖双方收取佣金的损失，因此原告有权向被告主张违约金。关于违约金数额的问题，86000元系房屋买卖合同正常履行后原告应得的佣金，被告在签订《佣金支付承诺书（卖方）》时应当能够预见到不履行房屋买卖合同会给原告造成无法收取佣金的损失，因此，原被告对于违约金数额的约定并无不当。被告主张根据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，原告作为居间方只能要求获得佣金，无权在承诺书约定违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二十三章居间合同部分虽然没有对违约金作出规定，但并不排除居间合同可以适用合同法的一般规定，因此被告主张居间人只能要求佣金不能要求违约金的理由显然不成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告林逢文于本判决生效之日起三日内向原告中原地产代理(深圳)有限公司支付违约金人民币86000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费975元，原告中原地产代理(深圳)有限公司已预缴，由被告林逢文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 韩   磊二〇一七年六月二十六日书记员 买 晓 荣书记员 赵平（兼）附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。