山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁12民终596号
上诉人（原审原告）：杨兴梅，女，1966年4月18日出生，回族，住莱芜市。
委托诉讼代理人：弭光前，男，1965年12月25日出生，回族，住莱芜市，系上诉人之夫。
委托诉讼代理人：孙志强，山东鲁中环宇律师事务所律师，执业证号：13712200110651870。
被上诉人（原审被告）：刘春阳，男，1986年12月14日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
委托诉讼代理人：刘洋，山东鲁中宏正律师事务所律师，执业证号：13712200711480429。
原审第三人：王光芬，女，1952年7月1日出生，汉族，现住莱芜市。
原审第三人：苏雷，男，1978年8月23日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
委托诉讼代理人：吕霞，山东圣宏律师事务所律师，执业证号：13712200811319232。
原审第三人：刘建国，男，1977年11月16日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
上诉人杨兴梅因与被上诉人刘春阳、原审第三人苏雷、王光芬、刘建国申请执行人执行异议之诉一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2016）鲁1202民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨兴梅的委托诉讼代理人弭光前、孙志强，被上诉人刘春阳的委托诉讼代理人刘洋，原审第三人苏雷的委托诉讼代理人吕霞，原审第三人王光芬到庭参加诉讼，原审第三人刘建国经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨兴梅上诉请求：1、请求二审法院撤销（2016）鲁1202民初74号民事判决，依法确认莱芜市莱城区长勺南路31号院1号楼1单元502室房产归王光芬所有并许可对该房产继续执行；2、上诉费用由刘春阳承担。事实与理由：一审判决在认定事实方面存在以下错误：一、第三人苏雷与王光芬之间的房屋买卖交易不真实，苏雷没有取得涉案房屋的所有权。首先，虽然第三人苏雷与王光芬之间签订了《房屋买卖合同》并进行了公证，但是并不能仅凭此合同就认定房屋买卖关系的真实性。签订房屋买卖合同并不必然就是房屋买卖关系，也可能存在名为买卖实为抵押的情形；第二，苏雷与王光芬之间没有房屋买卖的合意，苏雷也没有证据证实已经履行20万元房款的交付义务。苏雷陈述其与王光芬之间是房屋买卖关系，但是从王光芬为杨兴梅出具的证明可以证实，王光芬对于房屋买卖关系不认可，也明确表示没有收到苏雷的20万元房款；第三，不能根据房屋买卖合同确认房屋权属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系不动产权利人。王光芬没有与苏雷办理房屋产权过户登记，既证实了王光芬仍对涉案房屋享有合法所有权，又表明王光芬进行了维护自身权益的行为。二、刘春阳及苏雷对涉案房产没有办理过户登记均有过错，不能阻却法院对该涉案房产的执行。一审判决认定，本案中涉案房产系由刘效成生前于1997年以成本价购买的房改房，涉案房产可以在房地产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，也可以办理相应的土地使用权变更登记手续。但是，在苏雷所主张的房屋买卖后长达六个月的时间内（买卖合同签订日期为2010年10月22日，查封日期为2011年4月25日）都没有办理产权过户手续，苏雷也没有提供在此期间内曾经到相关部门办理过产权过户手续因客观原因没有办理的相关证据。事实上是直到2014年5月在苏雷提出执行异议之前，苏雷及刘春阳均未到土地及房管部门办理产权过户手续。因此，未办理产权过户登记手续是由于苏雷自身的原因造成的，苏雷有明显过错。刘春阳在购买该涉案房产时，法院已经依法裁定对该涉案房产进行查封，并明确禁止该涉案房产的交易行为，刘春阳在购买时没有进行合理的审查义务，且支付的价款也明显低于市场价格，刘春阳的行为明显不属于善意，不能阻却法院对该涉案房产的执行。三、一审判决以苏雷享有涉案房产的所有权，从而认定刘春阳就涉案房产享有排除强制执行的民事权益显然是错误的。本案是基于刘春阳提出的执行异议而产生的诉讼，审理的焦点应当是刘春阳就涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益，但是在一审中审查的却是第三人苏雷就涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。虽然苏雷曾经提出过执行异议，但是已经撤回异议申请，应视为对涉案房产没有异议。
刘春阳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王光芬述称，房屋已经卖给人家，人家住了好几年了，只是现在没有办理过户手续。
苏雷述称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应维持原判。苏雷与王光芬之间的房屋买卖合同合法有效的，且已经实际履行了付款义务，且王光芬已经将该房屋实际交付给苏雷实际占有使用。关于过户问题，苏雷在买受涉案房屋时曾到房管部门咨询，当时房管部门给予的答复是，由于涉案房屋没有土地使用权证，因此无法办理产权过户手续，让等待政策允许后办理过户，基于此种原因，苏雷才与王光芬到公证部门将该房屋买卖予以公证；因此苏雷对涉案房屋没有办理过户手续不存在过错。
刘建国未作陈述。
杨兴梅向一审法院起诉请求：杨兴梅与王光芬、刘建国民间借贷纠纷一案，莱城区人民法院在审理过程中，于2011年4月25日作出（2011）莱城民初字第1029号民事裁定书，查封刘效成（王光芬的丈夫，已故）名下位于莱芜市莱城区长勺南路31号院1号楼1单元502室房产。案件进入执行程序后，莱城区人民法院作出（2012）莱城执字第223号民事裁定书，继续查封该涉案房产。在执行过程中，苏雷曾对法院执行该涉案房产提出执行异议，认为该涉案房产归第三人苏雷所有。后来，苏雷撤回了异议申请并经法院作出裁定准许其撤回执行异议申请。此后，刘春阳又提出执行异议申请，认为其对该涉案房产享有所有权，请求法院解除查封。莱城区人民法院作出（2015）莱城执异字第56号民事裁定书，裁定中止对该涉案房产的执行。经执行异议审理过程中查明，刘建国、刘建华（王光芬的子、女）已经放弃继承刘效成名下的涉案房产的权利，该房产由王光芬继承。刘春阳在购买该涉案房产时，法院已经依法裁定对该涉案房产进行查封并明确禁止交易。刘春阳支付的价款明显低于市场价格。因此，该涉案房产仍归王光芬所有，刘春阳占有该涉案房产明显不构成善意取得，不能阻却法院对该涉案房产的执行。请求：1、依法确认莱芜市莱城区长勺南路31号院1号楼1单元502室房产归王光芬所有并对该房产继续执行；2、诉讼费用由刘春阳承担。
一审法院认定事实：涉案房产位于莱芜市莱城区长勺南路31号院1号楼1单元502室。该房屋系刘效成生前于1997年12月10日取得《山东省职工购买公有住房许可证》后，以成本价方式从莱城区供销集团总公司购买。1998年12月4日原莱芜市房地产管理处审批涉案房改房产权登记，登记购房人为刘效成，载明产权比例为100%，因未办理相应的土地使用权变更登记手续，未取得统一制定的产权证书。
2001年9月29日刘效成去世。2010年10月21日，刘效成的儿子刘建国、女儿刘建华出具放弃继承权声明。2010年10月22日，山东省莱芜市中信公证处出具公证书，证实案涉房产全部由王光芬继承。同日，王光芬与苏雷签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以20万元价格转让给苏雷，并于2010年11月2日在山东省莱芜市中信公证处进行了公证,王光芬出具收到20万元现金收到条。
2011年4月18日杨兴梅与刘建国、王光芬等民间借贷纠纷立案。2011年4月25日该院作出（2011）莱城民初字第1029号民事裁定书，查封涉案房产。民间借贷纠纷案件判决生效后，杨兴梅申请强制执行。2013年3月21日该院作出（2012）莱城执字第223号执行裁定书，继续查封涉案房产。
2014年3月26日，苏雷与刘春阳签订房屋买卖合同，以28万元的价格将涉案房屋转让给刘春阳。刘春阳支付购房款苏雷将上述购房资料交付给刘春阳。涉案房屋现由刘春阳居住、使用。
2014年5月份，苏雷曾对上述查封保全提出异议，后苏雷撤回异议申请。后刘春阳提出执行异议。2015年11月6日，该院作出（2015）莱城执异字第56号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，杨兴梅提起诉讼。
另查明：一、苏雷与刘建国系同学关系。刘春阳通过买卖上述房屋与苏雷认识。二、2011年5月30日，苏雷起诉王光芬，要求王光芬偿还借款2万元。该院作出（2011）莱城民初字第1374号民事判决，判决由王光芬偿还苏雷借款2万元。三、2014年5月26日，王光芬向杨兴梅出具证明一份，证实王光芬与苏雷之间的房屋买卖不真实，其只收到2万元款项。在未收到20万元的房款的情况下出具了收条等情况。
上述事实由（2015）莱城执异字第56号执行裁定书、王光芬出具的证明、（2011）莱城民初字第1374号民事判决书、继承公证书、房屋公证书，王光芬书写的收到条，苏雷在莱商银行、工商银行和农信社的账号流水、刘春阳与苏雷签订的房屋买卖合同、刘春阳的银行账户历史明细清单，苏雷给刘春阳出具的收到条及当事人的陈述等在案予以证实。
一审法院认为，位于莱芜市莱城区长勺南路31号院1号楼1单元502室系房改房，由刘效成生前于1997年以成本价购得。按照《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》等房改房政策的相关规定，该种情形下购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。刘效成去世后，其法定继承人儿子刘建国、女儿刘建华放弃继承权，由本案王光芬全部继承该住房，由山东省莱芜市中信公证处出具的公证书及放弃继承权声明予以证实。王光芬取得涉案住房所有权后具有处分权。2010年10月22日，第三人王光芬与苏雷签订《房屋买卖合同》由山东省莱芜市中信公证处出具的公证书予以证实。苏雷支付房款的事实由王光芬出具的收到条及相关银行明细证实。杨兴梅以民间借贷纠纷民事判决书来反驳王光芬与苏雷的房屋买卖行为的真实性，从王光芬出具的《证明》的证明效力及（2011）莱城民初字第1374号民间借贷纠纷民事判决书与本案的关联性分析，该两份证据不能足以支持杨兴梅的观点。退一步讲，如果苏雷对该房屋没有处分权，在苏雷将房屋转让给刘春阳后，王光芬不积极维护自身权益亦不符合常理。另外，本案无证据证实杨兴梅对因王光芬与苏雷的买卖房屋的行为从而损害其债权的情况进行过法律救济（比如在法定期间内行使债权人的撤销权等）。至于房屋未进行变更登记系在房改时未办理土地使用权证，只取得房屋产权，非因买受人的原因造成。综合双方提交的证据的证明效力，可以认定在杨兴梅申请查封涉案房屋时，产权已不属于王光芬。基于以上分析，刘春阳的证据可以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。杨兴梅请求确认涉案房屋归王光芬所有，许可执行该房屋的理由不成立，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项、第二百四十条的规定，判决：驳回原告杨兴梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨兴梅负担。
二审中当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是王光芬是否是涉案房屋的权利人，能否对该房屋继续执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该司法解释的规定，人民法院能否采取查封、扣押、冻结措施，关键看买受人是否有过错，这种过错应理解为买受人未办理过户登记手续是由于出卖方不予协助，办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。结合本案实际情况，王光芬取得涉案住房所有权后具有处分权，2010年10月22日王光芬将房屋卖给苏雷之后，所有权已不属于王光芬。而且杨兴梅在申请法院查封案涉房屋之前，苏雷已与涉案房屋权利人王光芬签订合法有效书面买卖合同，并已实际占有该房屋，苏雷取得房屋所有权也是买卖合同依法履行的结果，未办理过户手续是因涉案房屋王光芬并没有办理土地使用证，并非苏雷本人原因。虽然王光芬在一审时曾为杨兴梅出具书面《证明》，但是在二审审理期间，王光芬当庭陈述，因苏雷将刘建国欠苏雷20万元的欠条给了王光芬，于是王光芬就写了收到20万元的条，《证明》也是事实，只是没把这部分的内容告诉杨兴梅。因杨兴梅并无证据证实《房屋买卖合同》无效，况且《房屋买卖合同》的当事人对合同效力并无异议，因此杨兴梅主张王光芬与苏雷签订《房屋买卖合同》的房款没有实际交付，交易不真实、应属无效的上诉理由，本院不予支持。据此杨兴梅请求确认涉案房屋归王光芬所有，许可执行该房屋的理由不成立，其上诉请求不予支持。
综上所述，杨兴梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨兴梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 蔺双祝
代理审判员 焦玉兴
二〇一七年二月十三日
书 记 员 吕 敏