陕西省蓝田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓝民初字第00464号
原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司。
法定代表人胡文彬，系该公司经理。
被告赵利斌，男，汉族，居民。
原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司（以下简称吉祥物业公司）与被告赵利斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡文彬，被告赵利斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吉祥物业公司诉称，原告于2005年11月28日至2014年12月对蓝田县城北小区实施物业管理，提供物业服务。被告赵利斌以各种理由拖欠应向原告支付的水电费、物业费及下水管道维修费，经原告多次催收，被告一直拒绝支付。为维护合法权益，原告诉至法院请求：一、判令被告支付所欠原告2011年8月至2015年3月电费5356.69元，2011年8月至2014年12月物业费1226元，2011年8月至2014年12月水费83元，下水道维修费20元；二、诉讼费由被告承担。
被告赵利斌辩称，第一、原、被告之间的物业服务合同关系已于2015年1月1日终止，原告无权收取2015年1月1日至3月10日的电费。第二，原告应先向电力部门缴清电费才能要求被告支付相应的电费。且根据西安市物业服务相关收费明码标价的规定，居民的生活用电为0.4983元／度，原告未执行该电价。第三，原告在未进行公示的情况下随意提高物业费不符合法律相关规定。第四，被告所在的城北小区在未进行水改前一直使用的是小区内自挖井的井水，该井水属于全体业主所有，原告无权收取水费。原告维修下水管道属于原告物业服务职责范围内的工作，费用应当包含在物业费中。第五，原告所主张的部分水电费、物业费已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。综上，请求驳回原告的部分诉讼请求。
经审理查明，蓝田县房地产开发公司系蓝田县城北小区的开发商。2005年11月28日，原告吉祥物业公司与蓝田县房地产开发公司签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告对城北小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理办法合理收取费用；原告在电力局未实施抄表到户之前，负责该小区电费的收交和公共设备的日常运行维护工作；水费按实际费用支出核定费用价格，并告知全体业主等。被告赵利斌自2006年1月入住蓝田县城北小区后一直向被告交纳水电物业费至2011年7月，此后因电力事故致其电视机损坏与被告发生纠纷未再交纳过水电物业费。被告赵利斌所在户的建筑面积为100.39平方米。原告吉祥物业公司的物业服务资质等级为叁级，2005年至2013年1月的物业费为0.2元／㎡·月。2013年1月原告吉祥物业公司依据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕价服发﹤2012﹥106号）和《陕西省物业服务收费指导标准》中规定的多层住宅三级服务等级的收费标准为0.35元／㎡·月，及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》规定的多层住宅按省定基准价上浮不超过40%，与蓝田县城北小区98户业主签订协议上调物业费为0.38元／㎡·月，蓝田县城北小区共有业主137户。被告赵利斌2011年7月的电表抄见数为5737，2015年3月10日的电表抄见数15714。被告赵利斌自2011年8月至2015年3月10日的用电量为9977度，期间各月平均电价为0.536元／度。蓝田县城北小区内有水井一口供业主用水，各户业主均装有水表。2011年7月前被告赵利斌按照每吨水1元的标准向原告吉祥物业公司交纳水费。被告赵利斌该户2011年7月的水表抄见数为139，2014年10月的水表抄见数为222，期间共用水83吨。2014年10月该小区进行自来水改造，不再使用自有井水。2014年12月18日，原告吉祥物业公司向城北小区发布《布告》决定自2015年1月1日起终止对小区的物业管理服务工作。2015年2月28日，原告吉祥物业公司与城北小区业主委员会在蓝田县三里镇人民政府的监督下签订《移交协议》，该协议约定：2015年3月10日前就城北小区的电表底数进行交接；城北小区业主未向移交方足额缴纳移交前应由移交方收取的水费、电费、物业费的，由未缴纳业主按照原收费标准足额向移交方交纳。原告吉祥物业公司已代蓝田县城北小区交清2015年3月前的电费。庭审中，被告赵利斌承认自2011年8月起未向原告吉祥物业公司交纳物业费及水电费。
上述事实，有《物业管理委托合同》、吉祥物业公司业主交费台账、《布告》、《移交协议》、房产证、《物业管理服务协议书》、当事人陈述在卷佐证。
本院认为，原告吉祥物业公司与蓝田县房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》约定由原告对城北小区提供物业服务，并依据陕西省物业收费管理办法合理收取费用。原告吉祥物业公司自2015年1月1日起终止对城北小区的物业管理服务工作。被告赵利斌作为城北小区的业主应当依约向原告吉祥物业公司交纳其欠付的2011年8月至2014年12月期间的物业费。其中2013年1月前的物业费为0.2元／㎡·月，2013年2月起原告吉祥物业公司与该小区半数以上的业主达成协议将物业费调整为0.38元／㎡·月，该物业费标准亦在《陕西省物业服务收费指导标准》及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》中规定的范围内，被告赵利斌所在户的建筑面积为100.39元，故2011年8月至2013年1月的物业费为360元，2013年2月至2014年12月的物业费为874元，共计为1234元，故原告吉祥物业公司要求被告赵利斌支付2011年8月至2014年12月的物业费1226元，依法应予支持。2015年2月28日，城北小区业主委员会与原告吉祥物业公司签订《移交协议》约定2015年3月10日前就城北小区的电表底数进行交接，城北小区业主要向原告足额交纳移交前欠付的水电费。该《移交协议》的内容对城北小区所有业主有效，且原告吉祥物业公司已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，被告赵利斌应当按照《移交协议》的约定向原告交纳截止2015年3月前欠付的水电费。截止2015年3月移交结束时，被告赵利斌自2011年8月起至2015年3月止的用电量为9977度，期间各月平均电价为0.536元／度，共计电费为5347元，用水量为83吨，每吨1元，共计水费为83元。故被告赵利斌应向原告吉祥物业公司支付2011年8月至2015年3月期间的电费5347元，水费83元。原告吉祥物业公司要求被告赵利斌支付下水道维修费20元，未提交相关证据，依法不予支持。被告赵利斌辩称原告无权收取2015年1月至3月的电费一节，因城北小区业主委员会与原告在《移交协议》约定该小区业主应向原告足额交纳移交前欠付的水电费，被告赵利斌为城北小区业主应当受到该《移交协议》内容的约束，且原告已代蓝田县城北小区业主交清2015年3月前的电费，故对其辩称不予采信。被告赵利斌辩称原告应当执行西安市物价局规定的居民生活用电为0.4983元／度的电价一节，因被告所在小区未实施抄表到户，小区内公共用电及电损应由全体业主共同承担，故对此辩称不予采信。被告赵利斌辩称原告调整物业费未进行公示一节，因原告吉祥物业公司与城北小区半数以上的业主协商调整物业费，且调整后的物业费仍符合《陕西省物业服务收费指导标准》及《西安市物价局西安住房保障和房屋管理局关于贯彻落实陕西省物业服务收费管理办法的通知》中规定，故对此辩称不予采信。被告赵利斌辩称其用水来自小区内自挖水井，该水井属全体业主共有，原告无权收取水费一节，虽城北小区业主供水来自小区内自挖水井，但该水井是利用水泵抽水，存在成本费用，且被告在2011年8月以前一直按照每吨水1元的价格向原告交纳水费，故对此辩称不予采信。被告赵利斌辩称原告主张的物业费、水电费已超过诉讼时效一节，因被告自2011年8月起至今一直欠付物业费、水电费，且在此期间被告仍持续享受原告的物业服务并正常用电、用水，故不存在原告主张超过诉讼时效的事实，对此辩称不予采信。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵利斌于本判决生效后十日内向原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司支付2011年8月至2014年12月期间的物业费1226元、2011年8月至2015年3月期间的电费5347元、2011年8月至2014年10月期间的水费83元，共计6656元。
二、驳回原告蓝田县吉祥物业管理有限责任公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告赵利斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西
省西安市中级人民法院。
代理审判员 张青
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 邓颖