辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓦民再初字第3号原告：闵广礼，男，1963年2月19日生，汉族，系瓦房店市猴王茶庄业主，现住瓦房店市。公民身份证号码：×××。委托代理人：范作辉，系辽宁范作辉律师事务所律师。被告：胡国义，男，1962年8月22日出生，汉族，系无业，现住瓦房店市。公民身份证号码：×××。委托代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。第三人：吕明飞，男，1962年9月9日，汉族，系无业，现住瓦房店市，公民身份证号码:×××。委托代理人：姜辉，系辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：洪振明，系辽宁华夏律师事务所律师。原告闵广礼诉被告胡国义、第三人吕明飞房屋买卖合同纠纷一案，2004年12月27日，本院作出（2004）瓦民房初字第86号民事判决，驳回原告闵广礼的诉讼请求。闵广礼不服，提起上诉，2005年12月12日，大连中院作出（2005）大民房终字第208号民事判决，驳回闵广礼上诉，维持原判。该判决已生效。2013年10月11日，大连中院作出（2013）大民申字第73号民事裁定，再审本案。2014年3月3日，大连中院作出（2013）大审民终再字第133号民事裁定书，撤销（2005）大民房终字第208号民事判决、（2004）瓦民房初字第86号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告闵广礼及其委托代理人范作辉、被告胡国义委托代理人徐绍利、第三人吕明飞及其委托代理人姜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本次重审中原告闵广礼诉称，闵广礼与胡国义在2003年12月31日达成了房屋买卖协议，胡国义将自己所有的位于瓦房店市文兰街道西长春路一段604号，面积114平方米的房屋以39万元出售给原告，按约定原告已付给被告308000元，被告应在2004年5月12日前将房照交付给原告，并办理过户，原告同时将余款付清，然而被告违约未将房照交付给原告。现请求法院依法判决原、被告房屋买卖协议有效，被告胡国义立即协助原告闵广礼办理房屋过户手续，诉讼费用由被告承担。本次重审中被告胡国义辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是本案原告闵广礼提供的空白合同是自己伪造的，属于无效合同，被告胡国义与第三人吕明飞签订的合同是合法有效的。2004年6月16日法院在房产部门查封的200305509号房屋是被告胡国义在2003年12月23日已上交给房产部门注销作废的房照，第三人的瓦房权证2004030**号房照是由被告瓦房权证第2003073**号过户而来的，已注销作废的5509号房照没有关联性，因此涉案房屋实际上并没有被查封，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、本案原告闵广礼向法庭提交的房屋买卖合同是自己恶意伪造篡改的合同，该合同没有房屋具体面积和价款，也没有被告房屋的共有人签字，不是被告的真实意思表示，不是依法成立的合同应属无效合同，本案实际上是因为原告没有将房款付清，并没有正式签订有效合同，原告手中只是一份空白合同，该合同不具备合同生效要件，原告提交的房屋买卖合同上面记载面积114平方米是原告自己后填写的，后来又伪造109.44平方米，合同上价款为390000元，签订的具体时间是2004年4月10日，这些是原告自己伪造的，被告并不知情，后来发现并在原一审法庭上当庭质证，原告自己亦当庭承认这些是他后来填写的，这些可以详见原一审庭审笔录第5页，而实际上被告予以出售的房屋面积是89.47平方米，当时对应的房照号是200307318，总房款是390000元。当时是因为被告购买福泉浴池整体房屋时在私人手里借了很多钱，房证和土地证抵押给本案的第三人，这事原告非常清楚，在原告没有将购房款付清，被告不可能和原告签订有效的房屋买卖合同，被告实际上当时没有114平方米和109.44平方米的房屋，被告又怎么向他出售房屋，明显不符合常理，而本案原告为了多占房屋面积，后来私自填写的房屋面积114平方米比实际面积89.47平方米多出了24.53平方米，因此根据合同法相关规定，原告提交的合同并不是当事人的真实意思表示，不是依法成立的合同，应属无效合同。2、原告手中的空白合同不具备合同生效要件，该空白的房屋买卖合同第三条和第七条明确约定，在原告向被告交足购房款被告才能将房屋执照等手续交给原告，才能签订一式四份的有效的房屋买卖合同，并协助原告办理过户手续，明显这是一种附条件的合同，也就是原告在没有将房款交清前被告是不能将房照交给原告签订正式合同，更没有义务协助原告办理产权转移手续，本案原告在约定的日期内没有将房款全部付给被告，而且后来又恶意伪造合同，根据合同法第45条、民法通则第62条规定，本案生效的条件并没有成就，因此，本案的空白的房屋买卖合同是不能生效的，所以请求法院依法判令该合同无效，驳回原告诉讼请求。3、被告与第三人签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，并经公证机关公证，应属合法有效的合同，被告与第三人签订的房屋买卖合同没有恶意串通，被告在2004年6月11日将文兰办事处西长春路一段604号整体大楼全部卖给第三人之前，是原告没有按约定日期将购房款付清，伪造合同，根据约定被告没有义务将房照交给原告并协助他办理过户手续，是原告违约在先，所以双方没有正式签订合同，被告是有权对自己名下的房屋进行再出售，被告向第三人出售房屋产权没有和任何人签订过正式的房屋买卖合同，被告在原审时多次表示愿意返还给原告购房款。4、原告在起诉前和法院查封前，第三人已经取得了该房屋的所有权，原审法院在2004年6月16日对被告早已上交房产部门注销作废的瓦房权证第2003055**号房屋予以查封是错误的，而涉案房屋实际上并没有被查封，本案被告已经在2003年12月23日申请把自己名下的瓦房权证第200305509、5510号两个房照注销，被房产部门收回作废，而重新领取了三个房照，分别是瓦房权证200307316、7317、73**号，其中7318号面积是89.47平方米是本案诉争的房屋，这些在房产档案中有清晰的记载，法院在2004年6月18日通知被告查封后，被告及时到房产管理处和房产管理所进行咨询，对此节事实房产部门已向法院出具函说明查封的是过期作废的房照，真实的房照并没有被查封，在法庭上被告特别说明在原告起诉前和法院查封前，被告已经依法将自己名下的全部房产过户给第三人，第三人取得了房屋所有权，第三人的瓦房权证第200403073的房照是由被告瓦房权证第2003073**号房照过户而来的，与法院查封与被告早已上交的5509号房照没有关联性，此节事实有2004瓦证民字第4748号公证书公证了该事项，在房产管理处有记载。所以本案被告认为与第三人签订的房屋是合法有效的，第三人是该房屋的合法所有权人。不同意原告要求付清房款的请求，原告在约定的时间内没有交清房款属违约，被告有权利将案涉财产进行再次处理。请求法院依法确认原告提交的合同是无效合同，与第三人签订的合同是有效的，并请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本次重审中第三人吕明飞述称，1、第三人认为原告的起诉在法律上是不能成立的，因为被告与原告之间的房屋交易是一个产权交易，这个产权属被告夫妻两人所有，在被告对原告进行的所有承诺中没有被告妻子的意见，就是产权共有人共同的意思表示，所以无论原、被告签订了什么样的合同和内容在法律上均不能成立，因此，原告请求被告去办理产权过户手续的请求在事实和法律上均不能成立。2、这个请求在事实和法律上也不可能实施，理由是被告同时将全部房产以物权向债权之间的转让形成了一个债权转让为物权的这样一个法律事实已经客观存在，这个客观存在是被告把所有的房产2858平方米全部转让给第三人，这个转让是经过被告夫妻二人共同确认签字的，并经过公证，同时，被告和妻子一起到公证处和资产评估相关机构对房产进行了价格的评价，到房地产管理部门申办登记手续，这一程序和事实在法律上是合法的。这个程序不受辽宁省高级人民法院的撤销相关产权证书的影响，它的程序已经到了登记机构，至于登记机构办理的过程中有哪些不适当和管理方面的问题，不影响被告夫妇申办产权程序的合法。3、在我们所能看到的原、被告所有的付款和交易合同，第三人代理人认为协议里存在两个事实，一个是被告有一个交证的义务，房照要交给原告，约定了期限，但是现在这个时候，所有的证照已经被撤销，所以履行是不可能的，第二是协助原告办理过户手续，现在这个请求能不能对抗被告夫妻和第三人向房产部门提起的登记申请，我的陈述是仅到申请程序，因为办证新的证没有下达，老证被省高级法院的行政裁定全部予以撤销，现在这个证申请办证人仅仅是第三人，并没有原告，在被告的代理人陈述原告和被告最后一个协议，有部分空白的协议约定是交完全部房款后涉及办证，到目前为止，原告也没有交付全部房款，所以不具备办证的法定要件，也就是合同履行的法定要件，综上所述第三人代理人认为在事实和法律上均不能够对原告提出的民事诉讼作出合法的一个结论，就是原告的请求不符合法律规定。2003年12月31日原、被告签订的房屋房款签单确认房款总价为39万元，但没有房屋面积，空白合同也没有房屋面积，2004年4月12日，胡国义的收条表述的是收房钱10万元整，一个月内将房照交付乙方，乙方同时将房钱交齐，这是双方对于房款最后一次约定，没有原告的签字，但该份证据是原告向法庭提供的证据，说明他是确认的，根据这个收条也没有表明房屋的面积，原告和被告之间关于房屋交易的标的没有面积的确认。2003年7月，胡国义已将该房以借款的方式抵押给吕明飞，2003年7月后，发生在原告与胡国义之间空白合同一份、收入房款的白条，统一的证据链条是胡国义转让的房屋没有面积约定，胡国义将夫妻共同财产以个人的名义转让。2004年4月12日收条是双方约定在一个月内进行房屋交付，但至今原告没有证据证明2004年4月12日后双方进行交易，任何一方没有同时履行的抗辩，说明双方对于合同没有进行实际的履行。因此，根据民法总则第143条规定，第三人认为原告与胡国义订立的房屋转让合同不成立，原告对被告的诉讼请求不具有合同的生效条件或者说有效条件，原告的诉讼请求应当予以驳回。本次重审查明，2003年8月27日，被告胡国义与案外人瓦房店市商业总公司签订了福泉浴池企业资产出售合同书（合同编号为2003003），被告胡国义出资530万元购买瓦房店市商业总公司坐落于瓦房店市文兰街道西长春路一段604号房屋（原瓦房店市福泉浴池整体大楼），建筑面积2836.5平方米，2003年9月29日，被告胡国义将原房照分劈为两个房照，一个为瓦房权证文私字第200355**号，建筑面积为109.44平方米；另一个为瓦房权证文私字第200355**号，建筑面积为2727.06平方米。2003年12月23日，被告胡国义申请将福泉浴池瓦房权证文私字第200355**号、瓦房权证文私字第200355**号两个房照分劈为三个房照，分别是瓦房权证文私字第2003073**号（建筑面积为246.56平方米）、瓦房权证文私字第2003073**号（建筑面积为2500.47平方米）、瓦房权证文私字第2003073**号（建筑面积为89.47平方米）。2003年12月31日，被告胡国义给原告闵广礼出具收条一份，写明：猴王茶庄房屋总价叁拾玖万元正。预付房款壹拾陆万捌仟元正，还欠贰拾贰万贰仟元正。福泉浴池2003年12月31日胡国义本人署名；2004年1月19日被告胡国义给原告出具收条一份，内容为：收到茶庄房款四万元正。2004年1.19福泉浴池胡国义本人署名；2004年4月12日，被告胡国义给原告出具收条一份，内容为：收房钱拾万元整，一个月之内，将房照交付乙方（原告闵广礼），乙方同时将房钱交齐。胡国义本人署名2004年4月12日。原告闵广礼提交其与被告胡国义签订的房屋买卖合同书复印件一份，该份合同书中第一条中关于房屋面积一项为手写109.44平方米；第二条关于房屋价格一项为手写39万元；在甲方、乙方处分别有被告胡国义、原告闵广礼的署名及盖章落款时间为2004年4月10日，其中2004为打印，4月10日为手写。被告胡国义提供其与原告闵广礼签订的房屋买卖合同书复印件一份，该份合同书中第一条中关于房屋面积、关于房屋价格处均为空白，在甲方乙方处分别有被告胡国义、原告闵广礼的署名及盖章落款时间为2004年为打印，月日处空白。原告闵广礼本人承认其本人在其提交的房屋买卖合同书中的面积、价格、月日空白处分别填写了109.44平方米、39万元、2004年4月10日字样。原告闵广礼认为双方已经就房屋面积及价款有了明确的约定，且被告胡国义已经在签订合同的时候授权原告对房屋买卖合同进行相对应的内容进行填写，闵广礼对案涉房屋进行了装修并进行经营。2004年6月11日，被告胡国义与第三人吕明飞签订了房地产买卖契约，被告胡国义将坐落在瓦房店市西长春路一段604号的房地产（房屋建筑面积2836.50平方米）以4,672,000.00元出售给第三人吕明飞，此契约经瓦房店市公证处公证。2004年6月14日，被告胡国义及第三人吕明飞到瓦房店市房地产管理处办理了过户手续，房照号分别为瓦房权证文私字第2004030**号（建筑面积为2500.47平方米）、瓦房权证文私字第2004030**号（建筑面积为246.56平方米）、瓦房权证文私字第2004030**号（建筑面积为89.47平方米）。瓦房权证文私字第2004030**号即是案涉房屋。庭审中，被告胡国义称未告知第三人吕明飞案涉房屋已卖给原告闵广礼。第三人吕明飞称不知道原告闵广礼已购买案涉房屋。另查，本次重审中，第三人吕明飞向本院提供借款协议一份，协议内容为：甲方胡国义、韩运凤（胡国义妻子）乙方吕明飞具体条款为：一、甲方为了更好地经营和发展福泉浴池，现将福泉浴池商业网点全部产权购买为甲方私有产权，总面积为2836.5平方米，总款额为530万元整，甲方因资金短缺470万元，经和乙方协商，向乙方借贷人民币肆佰柒拾万元整（470万元整）：甲方使用乙方资金时间为2003年7月31日至2004年3月31日止。借款利息按商业银行同期贷款利息3倍计算，借款时间止时，将本金利息一并还于乙方；三、乙方为了经济利益不受欺诈和损失，经甲乙双方共同协商，甲方自愿将现已购买的福泉浴池房产作为借款抵押（福泉浴池总面积为2836.5平方米，土地使用面积1558.6平方米）如到期甲方未能偿还乙方本息，甲方愿将浴池以每平方米1868元出售给乙方……甲方处胡国义韩运凤署名乙方处吕明飞署名时间2003年7月31日。原告闵广礼在本次重审过程中，向本院提供转让猴王茶庄使用权合同书复印件一份，内容为：瓦房店市饮食服务业公司将坐落于福泉浴池西侧西长春路一段66号，建筑面积60平方米的使用权一次性转让给乙方瓦房店猴王茶庄，转让费陆万元整时间是2002年12月。原告闵广礼提供了瓦房店市饮食服务业公司2002年12月9日出具的陆万元收款收据。再查，在原告闵广礼诉被告胡国义、第三人吕明飞房屋买卖合同纠纷案上诉审理期间，2005年4月18日，本院受理闵广礼诉瓦房店市城建局、第三人吕明飞房屋行政确认纠纷案，2005年6月9日本院作出（2005）瓦行初字第19号行政判决：维持城乡建设局2004年6月15日发给第三人吕明飞的瓦房权证文私字第2004030**号房屋所有权证书。闵广礼不服，提起上诉，2005年11月2日，大连中院作出（2005）大行终字第163号判决，驳回上诉，维持原判。闵广礼不服，向大连中院申请再审，2006年12月20日，大连中院作出（2006）大行监字第4号行政裁定，决定对该案再审。2007年12月17日，大连中院作出（2007）大行再字第3号行政判决，维持（2005）大行终字第163号判决。2008年4月22日，闵广礼向辽宁高院申请再审，2009年11月23日，辽宁高院作出（2008）辽行监字第127号行政裁定，指令大连中院再审本案。2010年5月20日，大连中院作出（2010）大审行终再字第1号行政判决，维持（2007）大行再3号行政判决。闵广礼不服，再一次向辽宁高院申请再审，2011年4月15日，辽宁高院作出（2010）辽行监字74号行政裁定，对本案提起再审。2011年8月15日，辽宁高院作出（2011）辽行提字第2号行政判决，撤销（2010）大审行终再字第1号行政判决、（2007）大行再字第3号行政判决、（2005）大行终字第163号判决、（2005）瓦行初字第19号行政判决，撤销瓦房店市城建局为吕明飞颁发的瓦房权证文私字第2004030**号房照。2011年4月15日，瓦房店市房产管理处为吕明飞对案涉瓦房权证文私字第2004030**号房屋换发瓦房权证文私字第2011033**号新房照，坐落地址变更为文兰办事处西长春路一段604-1号，新房照于2011年6月9日设立了抵押权，抵押权人为瓦房店长兴村镇银行股份有限公司，2016年3月11日，该房照设立抵押权，抵押权人为中国光大银行股份有限公司大连瓦房店支公司。2018年2月13日，瓦房店市国土资源局作出关于撤销吕明飞房屋所有权证的决定书（即瓦国土资撤行许［2018］1号决定书），决定撤销瓦房权证文私字第2004030**号房屋所有权证，同时撤销由该证换发产生的瓦房权证文私字第2011033**号房屋所有权证。同日在瓦房店市不动产登记中心网站发布公告，公告内容为：注销不动产权利证书公告（2018）-102号，公告作废权利人吕明飞名下的坐落于文兰办事处西长春路一段604-1号（产权证号为瓦房权证文私字第2011033**号，建筑面积为89.47平方米）。被告胡国义及第三人吕明飞对于撤销决定及注销公告均无异议，但均表示与本案无关联。上述事实，有原告提供复印的房屋买卖合同书、收条、合同书、收据、转让猴王茶庄所有权合同书、专用收款收据、（2011）辽行提字第2号行政判决书、照片；被告提供复印的房屋买卖合同书、原告的原审起诉状、原告的诉讼保全申请书、（2004）瓦民房初字第86号民事裁定书、原一审庭审笔录第5—6页、被告与第三人签订的买卖契约和公证书、瓦房权证第200307316、7317、7318、5509、5510号房照复印件；第三人提供复印的借款协议、公证书和房地产评价报告复印件及本院依职权到瓦房店市不动产登记中心调取复印的关于撤销吕明飞名下的瓦房权证文私字第200403073房屋所有权证、瓦房权证文私字第2011033**号房屋所有权证的决定及注销不动产权利证书公告及告知书、案涉房屋的房屋登记档案复印件及双方当事人的当庭陈述，已经本院审查。本院认为，依法成立的合同,受法律保护,依法成立的合同,自成立时生效。关于原、被告之间房屋买卖合同效力的问题。本案中原告闵广礼与被告胡国义所签订房屋买卖合同系真实意思表示,原告闵广礼出具的房屋买卖合同书由其本人填写了案涉房屋的面积、价款及签订日期,而被告胡国义提供的房屋买卖合同关于案涉房屋面积,价款及签订日期均为空白、但被告胡国义给原告闵广礼出具的收条中明确写明:猴王茶庄房屋总价叁拾玖万元正,与原告闵广礼本人在其持有的房屋买卖合同书中填写的房屋价款相吻合,且被告胡国义先后三次收取了原告闵广礼的房款共计308000元,故原告闵广礼与被告胡国义签订的房屋买卖合同不违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,双方均应遵守履行。关于原、被告双方买卖房屋面积的问题。本案原告闵广礼在本案庭审中明确请求被告胡国义协助办理过户的房屋面积是89.47平方米,并明确表示继续履行合同，将购房款余款82000元向被告胡国义付清。被告胡国义不同意原告闵广礼要付清房款82000元的请求，被告胡国义认为原告闵广礼违约在先，没有付清房款导致被告胡国义未将案涉房照交付给原告闵广礼。2003年12月23日,被告胡国义已经将福泉浴池的两个房照由瓦房私字第200305509号(建筑面积109.44平方米)、瓦房私字第200305510号(建筑面积2727.06平方米)分劈为三个房照,分别是瓦房权证文私字第2003073**号(建筑面积为246.56平方米)、瓦房权证文私字第2003073**号(建筑面积为2500.47平方米)、瓦房权证文私字第2003073**号(建筑面积为89.47平方米),也就是说按照原告闵广礼所主张的签订合同的时间（2003年12月31日）看，被告胡国义名下没有面积为109.44平方米的房屋,而是89.47平方米房屋（瓦房权证文私字第2003073**号）,即案涉合同所指向的福泉浴池女澡堂，即房照号为瓦房权证文私字第2003073**号的房屋，且被告胡国义在答辩中自称：“实际上被告予以出售的房屋面积是89.47平方米，当时对应的房照号是200307318，总房款是390000元。”关于本案案涉房屋办理过户手续问题。本案中被告胡国义在与原告闵广礼就案涉房屋签订了房屋买卖合同且分三次收取了原告闵广礼的房款之后,又与第三人吕明飞就案涉房屋签订了买卖协议,将已经出售给原告闵广礼的房屋又卖给第三人吕明飞,被告胡国义的这一行为属于一房两卖,应承担相应的民事责任。被告胡国义与第三人吕明飞的房屋买卖协议亦是有效协议。2011年4月15日,瓦房店市房产管理处为第三人吕明飞对案涉房屋瓦房权证文私字第2004030**号房屋换发瓦房权证文私字第2011033**号房照,坐落地址变更为文兰办事处西长春路一段604-1号,该房照分别于2011年6月9日、2016年3月11日设立了抵押权,抵押权人分别为瓦房店长兴村镇银行股份有限公司、中国光大银行股份有限公司大连瓦房店支公司。2018年2月13日，瓦房店市国土资源局作出了撤销吕明飞房屋所有权证的决定书，即瓦国土资撤行许［2018］1号决定书，内容为：“根据辽宁省高级人民法院（2011）辽行提字第2号行政判决，决定撤销瓦房权证文私字第2004030**号房屋所有权证。同时撤销由该证换发产生的瓦房权证文私字第2011033**号房屋所有权证”。关于案涉房屋，第三人吕明飞作为后买受人，其所持有案涉房屋的房屋产权证书，即由被告胡国义名下瓦房权证文私字第2003073**号(建筑面积为89.47平方米)过户给第三人吕明飞的瓦房权证文私字第2004030**号房照、由瓦房权证文私字第2004030**号房照换发的瓦房权证文私字第2011033**号房照已均被撤销。原告闵广礼与被告胡国义对于案涉房屋签订房屋买卖合同在先，且被告胡国义已将案涉房屋实际交付给原告闵广礼使用，原告闵广礼对案涉房屋进行了装修，经营猴王茶庄至今。故原告闵广礼与被告胡国义房屋买卖有效，被告胡国义应协助原告闵广礼办理案涉房屋的过户手续。本案系房屋买卖合同纠纷，原告闵广礼在庭审中明确表示要付清余下房款82000元给被告胡国义，但被告胡国义表示不同意，本案不宜对被告胡国义享有的82000元房款请求权作出处理。故本案中原告闵广礼请求确认原、被告双方房屋买卖合同有效，由被告胡国义协助办理房屋过户的请求，本院予以支持。综上所述,本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条之规定,判决如下:原告闵广礼与被告胡国义之间签订房屋买卖合同有效;二、被告胡国义于本判决生效之日起三十日内协助原告闵广礼办理坐落于瓦房店市文兰街道西长春路一段604号房屋（建筑面积为89.47平方米，房照号为瓦房权证文私字第2003073**号）的过户手续。案件受理费7150元,保全费820元,其他诉讼费200元,由被告胡国义负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 刘 燕审判员 韩宏云审判员 吴景文二〇一八年四月二十五日书记员 沈 洁