广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1203民初587号
原告：肇庆市巨恒置业发展有限公司。住所地：肇庆市黄岗市场西街**号。
法定代表人：邓瑞华。
委托代理人：卢剑平，该公司员工。
委托代理人：李慧安，该公司员工。
被告：梁其标，男，汉族，1955年5月28日出生，住佛山市禅城区。
原告肇庆市巨恒置业发展有限公司诉被告梁其标物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢剑平、李慧安，被告梁其标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月10日，被告购买原告位于肇庆市××坑××民乐大道××房。双方签订了《广东省商品房买卖合同》、《广东省业主（临时）公约》。2009年5月26日，汇景园B幢已取得工程竣工验收合格证明，按《广东省商品房买卖合同》第八条约定，该房屋在被告购买时已符合双方在合同约定的交付使用条件。该合同第三条规定，被告同意园内一切管理事务由原告按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由原告选聘的物业服务企业与买受人另行签署《“汇景园”前期物业服务协议>及《临时管理规约》；被告应按《广东省商品房买卖合同》第八条约定，交付期限届满之日自行到原告售房部联系并办理交接房使用手续。被告如逾期办理交接房手续，则视为原告按期交房，被告应从合同约定交付期限届满之日起按《汇景园前期物业服务协议》及《临时管理规约》有关条款缴交物业管理等费用，并承担逾期办理期间商品房损失、毁坏的风险。为了汇景园小区的管理正常发展，从2009年5月30日开始，原告与肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称“信诚公司”）签订了“汇景园”前期物业服务委托合同和补充协议，聘请信诚公司对汇景园小区进行管理。按照“汇景园”前期物业服务委托合同补充协议第二条约定：因物业买受人未按合同约定交付时间收楼或因甲方原因未按时交给的物业，《汇景园前期物业服务协议>第四条约定的物业管理服务费用由开发建设单位从合同约定交付时间起全额按时交纳，否则承担违约责任。由于被告未按合同约定交付时间（即2009年6月30日前）办理收楼手续及缴交物业管理费用，原告代被告支付的物业费及物业分摊费用6947.99元(2009年538.85元；2010年1077.7元；2011年1077.7元；2012年1064.5元；2013年1005.46元；2014年853.06元；2015年932.28元；2016年1-8月470.46元），逾期缴交物业费违约金2384元，合计损失9331.99元。被告为了达到不交物业管理费的目的，一直拒绝前来办理收楼手续，以各种借口拖延签署在销售前已明示并已按建设局和物价局规定在售楼部公示的《前期物业管理服务协议》；按《物业管理条例》规定，由开发商制定管理规约、与物业服务企业签订前期物业合同，并在售房合同中告知购房者其具体内容。因此，被告购买房屋，即视为接受前期物业合同的约束，原告委托的物业管理公司有权按《汇景园前期物业服务协议》及《临时管理规约》有关条款收取原告物业管理费及违约金，并根据《前期物业管理服务协议》要求补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、因被告向原告购买的商品房屋已经具备交楼手续，原告已经履行了催收楼通知义务，被告也已经收取房屋锁匙，认定被告已经收楼；2、被告立即支付原告的损失合计9331.99元（其中2009年7月至2016年8月31日的物业管理费6947.99元和违约金2384元）；3、本案诉讼费全部由被告承担。
原告提供证据如下：
1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告的主体资格及基本情况。
2、授权委托书、员工身份证明书、员工身份证，证明原告代理人基本情况。
3、被告身份证，证明被告的主体资格及基本情况。
4、广东省商品房买卖合同，证明被告购买原告位于肇庆市××坑××民乐大道××房。
5、广东省业主（临时）公约，证明被告应该按照约定缴交物业管理费。
6、工程竣工验收报告，证明汇景园B幢已取得工程竣工验收合格证明。
7、“汇景园”前期物业服务委托合同，证明原告委托信诚公司物业管理证明。
8、前期物业管理服务协议，证明被告在签订《广东省商品房买卖合同》时同意发展商原告指定的物业公司对其房屋进行管理。
9、催交楼通知书，证明被告经原告多次催收，但是依然没有前来收楼。
10、代交物业费、违约金收据，证明原告代被告支付信诚公司物业管理费及分摊费、违约金损失证明。
11、被告未收楼致使原告代交汇景园物业管理费损失明细表，证明被告未收楼致使原告代交汇景园物业管理费、物业分摊费损失明细。
被告辩称：2009年6月10日，本人与朋友到鼎湖，无意看到“汇景园”楼盘，在销售人员的极力诱导下，令本人有意购买。在看了实地、《商品房买卖合同》及问清银行贷款后，已快到下班时间。为此，当时的销售人员为促办成此交易即叫我先签了《广东省商品房买卖合同》和《广东省业主（临时）公约》以及办理其他一些手续。至于《前期物业管理服务协议》等文书销售人员说下班了，没时间办理，所以双方当天没有签订该协议，销售人员也没有拿出该协议给我，只是说以后通知我再过来签订。本人在2015年7月初确是收到《催收楼通知书》，通知书上规定收楼所须携带的相关资料（包括：前期物业管理服务协议及装饰房屋装修工程管理协议），我随即打电话到汇景园售楼部和物业服务中心，告知汇景园售楼部还没通知我过来签订《前期物业管理服务协议》，就未能收楼，对方只讲自己不是当事人不清楚，会向上头反映再通知你啦，但一直没回复。从2009年下半年起至今，我已多次到汇景园售楼部、物业管理处了解、咨询，希望能尽快办好还未办理的事项，包括签订《物业管理协议》，以免影响我收楼和办理其它如：水、电、装修等事项。但均未得到回复（包括电话和文书）。签署《物业管理协议》成了一句空话，因此，本人购买的物业至今未能与物业管理方签署《物业管理协议》。况且，本人购买的物业也存在质量问题，未符合交楼标准，主要是有两扇房间玻璃破裂（占玻璃窗数的1/3）；两个洗手间内积满污水等。为此，本人于2009年下半年至2015年7月几度与物业管理方交涉，并留下文字纸条，并且根据“先验后收”和“先验房、后缴费”的程序和原则，要求物业管理方把质量问题搞好，再议好与我房产的《物业管理协议》后，通知我过来签署该协议及收楼等其它事项。但直至2016年6月5日，这些质量问题还没有搞，也没有通知我过来签署该协议等事项，更令我无法收楼（因为收楼要带《前期物业管理服务协议》）。原告提到我已经收取房屋锁匙，认定我已经收楼，这更是胡编乱造，事实是我于几年前到物业管理处问及如何签订《前期物业管理服务协议》及如何收楼时，物管处的一位男士带了一条装修锁匙上去，他开门让我们进去看房的，发现问题后我们还向他提出修整意见，他答应后说有事先离开了，我们走的时候从门锁里拿出装修锁匙还给他时却找不到他，那只能是作暂时保管而已，根本没办任何手续。但原告就此也作为收楼证供，那只能说明两点：1、原告办事和手段极为卑劣；2、原告藐视法律和藐视法庭。而原告在起诉状上的“被告为达到不交物业管理费的目的，一直拒绝前来收楼，以各种借口拖延签署在销售前已按建设局和物价局规定在售楼部公示的《前期物业管理服务协议》”，显然是原告歪曲事实、推搪责任，以及对我本人的恶意侮辱。未能签署《前期物业管理服务协议》的主因是原告不懂法、不守法、管理混乱、不作为；办事人员急功近利、不专业不依规办事、工作疏忽、失职错漏造成的，这完全是原告的过错，与我无关，况且我也是受害者，责任应由原告承担。根据《物业管理条例》第四十一条、《广东省物业管理条例》第四十一条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十七条的规定，鉴于物业管理方与本人还没签署《前期物业管理服务协议》，即本人既未收楼、物业也未交由原告方管理，所以本人也没有责任缴交物业管理费。请法院驳回原告的起诉。
被告提供证据如下：
催收楼通知书、证明材料（3张照片）、收楼原则，证明由第4条第⑤点可以看出原告未达到收楼条件。
经审理查明：2009年5月26日，原告建设的位于肇庆市××坑××幢取得了建筑工程工程竣工验收合格报告。2009年5月30日，原告与信诚公司签订了《“汇景园”前期物业服务委托合同》，约定原告将其开发建设的汇景园A、B、D幢商品房交付使用后由信诚公司提供物业管理服务，其中高层带电梯住宅按1.2元/月/平方米，多层住宅按0.6元/月/平方米向业主收取物业服务费，每期自交楼之日起每隔二年管理服务收费标准按10%提升，但必须由政府相关部门同意批复，由信诚公司申请，原告同意后实施。
2009年6月10日，被告用银行按揭向原告购买了汇景园B幢B2-403房，双方并签订了《广东省商品房买卖合同》，合同第八条约定，原告应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付被告使用；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续。双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告在约定的交付日期之前交付该商品房给被告的，原告应当书面通知被告办理交付手续，除此以外，被告应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到原告售房部联系并办理交接房使用手续。被告如逾期办理交接房手续，则视为原告按期交房，被告应从合同约定交付期限届满之日起按《汇景园前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》有关条款缴交物业管理等费用，并承担逾期办理期间商品房损失、毁灭的风险。同日，被告在原告制订的《业主（临时）公约》上签名，承诺遵守《前期物业服务协议》或《物业服务合同》约定的标准和时间缴交物业服务费等费用和本公约制定的各项制度。
2012年7月10日，原告与信诚公司签订了《“汇景园”前期物业服务委托合同补充协议》，约定纳入物业管理范围内已竣工原告空置物业（未售或原告自用物业）物业服务费一律全部免收；因物业买受人未按合同约定交付时间收楼或因原告原因未按时交物业，物业管理服务费用由原告按合同约定交付时间起全额按时交纳，否则承担违约责任；未竣工的物业不缴纳物业服务费。
2015年6月25日，原告通过挂号信形式向被告发出《催收楼通知书》，通知被告购买的上述房屋，已验收合格，于2009年6月30日前已具备交楼条件，被告至今仍没有收楼，特通知被告尽快前来收楼，物业费开始计收时间为《商品房买卖合同》中约定的交楼之日起。被告收到该通知后，前来收楼，但被告认为所购房屋不符合交楼条件，拒绝收楼，原、被告没有办理收楼的交接手续。
2016年1月10日，原告向信诚公司支付了汇景园B幢B2-403房的2009年7月1日至2015年12月31日的物业费4665.02元、公共水电费755.64元、2009年7月1日至2013年9月30日智能维护费、垃圾清运1020元、2015年智能维护费3.66元、2015年楼梯灯分摊25.2元，以及2009年7月1日至2016年1月10日物业费违约金2384元。2016年8月31日，原告又支付了该房屋的2016年1月1日至2016年8月31日的物业费478.46元。
2016年9月2日，原告提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认被告已付清购房款。
本院认为：本案是物业管理合同纠纷，但由于双方没有签署房屋交接单，且被告认为房屋存在质量问题拒绝收楼，属于商品房预售合同纠纷。因此，本案首先要解决双方未能进行房屋交接的责任问题，即要处理预售商品房合同纠纷在先，待责任确定后，再根据双方各自责任，确定物业管理费由谁承担。原告未确定双方未能房屋交接责任，直接起诉要求被告支付物业管理费的理据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决如下：
驳回原告肇庆市巨恒置业发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告肇庆市巨恒置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 李 广
审 判 员 陈小凤
人民陪审员 梁间明
二〇一七年一月十二日
书 记 员 邵仲强