上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1066号
原告俞志根。
委托代理人郭锋，万商天勤（上海）律师事务所律师。
被告上海申航房地产开发经营有限公司。
法定代表人严小汉。
委托代理人曹龙�。
委托代理人申志明。
被告上海君子兰置业有限公司。
法定代表人吴华君。
委托代理人曹龙飞。
委托代理人申志明。
被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部。
负责人张蔚。
委托代理人陆惠娟。
委托代理人陈伯轩。
原告俞志根与被告上海申航房地产开发经营有限公司（以下简称为申航公司）、上海君子兰置业有限公司（以下简称为君子兰公司）、中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部（以下简称为建行信贷部）抵押合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李垚曜独任审判，于2014年5月15日组织双方进行了证据交换。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告俞志根的委托代理人郭锋，被告申航公司及君子兰公司的委托代理人曹龙飞、申�明，被告建行信贷部的委托代理人陆惠娟、陈伯轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞志根诉称，1998年3月6日，原告与被告君子兰公司签订房屋买卖合同，约定原告向君子兰公司购买上海市中山北路XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋），且原告于1998年7月24日取得了系争房屋的房地产权证，并入住该房屋至今。直至2012年原告购买地下车库时才发现系争房屋上有被告建行信贷部设定的抵押权，经查发现于1998年8月11日，在未经原告同意的情况下，由被告申航公司作为借款人，君子兰公司作为担保人向建行信贷部借款，并将包括系争房屋在内的房屋作为借款的抵押物予以担保，至今系争房屋仍处于抵押状态。原告认为，三被告在明知该房屋产权属原告所有的情况下，擅自违法将系争房屋抵押，该行为侵犯了原告的合法民事权益。故为维护原告的合法权益，特�请法院要求判令：1、三被告就系争房屋签订的抵押合同无效；2、三被告注销设立在系争房屋上的抵押登记。
被告申航公司、君子兰公司共同辩称，目前两被告已处于营业执照吊销未注销的状态，并早已成立清算组全面负责处理两被告的债权、债务，但目前尚未清算完毕，故对本案发生的情况尚不清楚且也未查询到相关材料，同意法院依法判决。
被告建行信贷部辩称，不同意原告的诉讼请求。被告抵押权的合法性已经法院生效判决予以确认，如原告方有异议，应按照法律规定提起再审程序，而无权提起本案诉讼。至于当初为何抵押权登记申请的日期早于抵押合同的签订日期，因时间久远已无法查证，故只能认定在日期签署上存在笔误，抵押合同的签订日期应早于递交登记申请的日期。
经审理查明，1998年3月6日，原告与被告君子兰公司签订《上海市内销商品房出售合同》，约定原告向君子兰公司购买系争房屋，总房价款为人民币582715元（以下币种均为人民币），双方确认1998年3月6日原告已向君子兰公司支付了购房款582715元等内容。该合同尾部盖有“上海市闸北区房产交易所房屋买卖合同签证章”，并盖印有“1998年3月11日”的署期。
1998年3月5日，君子兰公司向原告出具系争房屋582715元的购房发票，同年3月11日，原告就购买系争房屋缴纳了相关契税，5月13日，原告就系争房屋权属登记向房地产交易部门申请递件。7月24日，原告取得系争房屋房地产权证，被登记为房屋权利人（产证编号：沪房地闸字1998第003267号）。系争房屋交房后，原告一直居住至今。
另查明，1998年8月11日，中国建设银行上海市分行房地产信贷部（乙方）与上海申航房地产开发经营公司（甲方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款XXXXXXXX元，期限自1998年8月31日至1999年8月25日止，并对贷款利率、违约责任等内容进行了约定。同日，中国建设银行上海市分行房地产信贷部与上海申航房地产开发经营公司及君子兰公司签订《（贷款）抵押合同》，约定上海申航房地产开发经营公司以其所有的位于上海市中山北路XXX号XXX、XXX、XXX-
XXX室房屋（建筑面积1145.42平方米），君子兰公司以其所有的位于上海市中山北路XXX号XXX、XXX、XXX层的房屋（建筑面积1754.1平方米），以及相应比例的土地使用权作为抵押物抵押给乙方，抵押担保的范围为XXXXXXXX元及其利息、违约金、赔偿金及实现贷款人债权和抵押权的费用。上述两份合同均经上海市徐汇区公证处公证。同年7月20日，君子兰公司及中国建设银行上海市分行房地产信贷部共同向房地产交易部门递交抵押权登记申请书，中国建设银行上海市分行房地产信贷部并于同年8月31日将XXXXXXXX元借款划入上海申航房地产开发经营公司账户内。同年9月，中国建设银行上海市分行房地产信贷部取得上海市中山北路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋《房地产其他权利证明》，债务履行期限为1998年7月20日至2000年7月19日。
1998年12月18日，上海申航房地产开发经营公司更名为上海申航房地产开发经营有限公司。
1999年10月，因申航公司在借款到期后未能支付借款本息，中国建设银行上海市分行房地产信贷部起诉至上海市第一中级人民法院。该法院经审理后认定申航公司违约，判决申航公司归还相应的借款本息，并判决其在未能履行还款义务的情况下，将其及君子兰公司抵押的相关房产予以拍卖、变卖，所得价款由中国建设银行上海市分行房地产信贷部优先受偿等内容。判决生效后，因申航公司及君子兰公司无财产可供执行，最终法院裁定中止执行。
2004年11月，中国建设银行�海市分行房地产信贷部经核准将名称变更为中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部。
审理中，原告表示居住系争房屋期间从未有银行向自己主张过抵押权，直至2012年10月份左右，原告欲购买地下车位，至交易中心查询房屋产权信息时才发现建行信贷部在系争房屋上设置的抵押权，并获知之前的相关诉讼情况。为此，原告曾向上海市第一中级人民法院提出第三人撤销之诉、向上海市高级人民法院进行申诉、向上海市检察院提请抗诉，均无果，只得就本案提起诉讼。
以上事实，由上海市内销商品房出售合同、购房发票、房屋产权登记收件收据、契税收据、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、借款合同、抵押合同、公证书、上海市房地产其他权利登记申请书、房地产其他权利证明、（1999）沪一中经初字第958号民事判决书、（2000）沪一中执字第390号民事裁定书等证据以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现有证据显示，原告取得系争房屋产权登记的时间为1998年7月24日，而无论是经公证书确认的三被告签订《贷款抵押合同》的日期，抑或是被告建行信贷部取得《房地产其他权利证明》之日期，均晚于1998年7月24日。被告建行信贷部称其就系争房屋取得抵押权的时间早于原告取得该房屋产权的时间，但未提供充分证据予以证明，故本院难以支持。在未经系争房屋产权人原告同意的情况下，被告君子兰公司无权以该房屋作为抵押物与被告建行信贷部签订《贷款抵押合同》。但因《贷款抵押合同》中除系争房屋外，还涉及其他房产的抵押，故应认定三被告签订的《贷款抵押合同》中涉及系争房屋作为贷款抵押物的条款无效。由于该部分条款无效，君子兰公司应当至有关登记机关注销对系争房屋的抵押登记，作为债权人的建行信贷部应予协助。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：
一、被告上海申航房地产开发经营有限公司、被告上海君子兰置业有限公司与被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部签订的《中国建设银行上海市分行（贷款）抵押合同》中有关以上海市闸北区中山北路XXX号XXX室房屋作为抵押物的条款无效；
二、被告上海君子兰置业有限公司、被告中国建设银行股份有限公司上海市分行房地产信贷部应于本判决生效之日起三十日内注销上址房屋之抵押登记。
案件受理费80元（原告俞志根已预缴），由被告上海君子兰置业有�公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。