湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初3366号
原告：涂文璠，女，汉族，1968年1月13日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。
原告：涂文瑶，女，汉族，1963年8月22日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师。
被告：湘潭新都酒店管理有限公司，住所地湘潭市九华经济示范区。
法定代表人：杨靖，系该公司总经理。
被告：湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区。
法定代表人：杨靖平，系该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：吕文圣，湖南湘晋律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人:刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。
原告涂文璠、涂文瑶与被告湘潭新都酒店管理有限公司（以下简称新都公司）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂文璠、涂文瑶的委托诉讼代理人马湘良、被告新都公司、原弘产公司的共同委托诉讼代理人刘志磊均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告涂文璠、涂文瑶诉称：2013年1月6日，两原告与被告新都公司签订了一份《租赁合同》，合同约定两原告将其所有的位于湘潭市九华示范区XX路X号新都汇新都汇X号栋X单元XXXX号房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的�际成交价336596元为基数，自第三年起即2015年4月1日起按每年10%的比例向原告支付租金，支付方式为每半年支付一次。同时约定被告原弘产公司对被告新都公司上述租金等支付义务承担连带担保责任。合同生效后，原告已按合同约定交付房屋给被告使用，而被告新都公司至今未支付任何租金给原告。现原告认为被告新都公司未按合同约定支付租金，依照《租赁合同》第九条第1项约定，被告超过半年未付租金，原告有权终止合同，并可向被告追究违约责任。被告原弘产公司应对上述债务承担连带清偿责任。为此原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求判令：1、被告新都公司支付拖欠原告的房屋租金84149元（暂自2015年4月1日计算至2017年10月1日，请求人民法院计算至判决生效之日），并支付违约金8649元；2、被告原弘产公司对诉请第1项支付义务承担连带偿还责任�3、本案诉讼费用由两被告负担。
被告新都公司、原弘产公司合并答辩称：1、原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效，即2016年10月11日之前的租金请求已经超过了诉讼时效，理由是：延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日起算，本案中原告起诉的日期为2017年10月11日，因此2017年10月11日前的租金请求已经超过了诉讼时效；2、原告对违约金的计算不正确，被告新都公司根据合同约定仅按每逾期一日按未付租金的万分之二向其支付违约金。3、被告原弘产公司无需承担保证责任，即使需要承担保证责任，其保证责任也已过担保期限。
经本院审理查明：原、被告于2013年1月6日签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区XX路1号新都汇新都汇X期X单元XXXX号房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价336596元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金；还约定被告原弘产公司在原告完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如新都公司需按照本合同承担违约责任，被告原弘产公司承担连带担保责任；合同另约定除非原告未支付完购买住宅的所有款项及费用，否则如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金；超过半年未付，原告有权终止合同，并可向被告新都公司追究违约责任；如原告提前终止租赁合同，被告新都公司须按本合同约定支付剩余租赁期的�部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告新都公司自2015年4月1日起至今未向原告涂文璠、涂文瑶支付房屋租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。
以上事实有原告身份资料复印件及被告新都公司、原弘产公司的工商登记资料各一份、《委托租赁合同》复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、《购房发票》复印件一份、以及原告庭审陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金计算的起止时间及金额为多少？二、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？三、被告原弘产公司是否应对被告新都公司的上述债务承担连带清偿责任？
对于第一个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告所诉给付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效，对于原告要求被告给付房屋租金是否超过诉讼时效的问题，本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中《委托租赁合同》第四条的约定“……从第三年至第十二年租赁期间每一年的4月1日和10月1日起一个月内，乙方按半年支付租金至由乙方为甲方统一指定的银行开设的收款账户……”由此可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日。审理中，原告虽主张其多次向被告主张过权利，但因原告未能向本院提交出证据证实其主张，故原告主张的2015年4月1日至2016年10月11日的租金已过诉讼时效，为此本院对该部分租金的诉讼请求依法不予支持，对2016年10月11日之后的租金本院依法予以支持。
本案中，按照原告涂文璠、涂文瑶与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价336596元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定按年租金33659.6元的标准向原告涂文璠、涂文瑶支付租金。对于租金支付的起止期间问题，在《委托租赁合同》第九条已明确进行了约定：……如乙方提前终止本租赁合同，乙方须按合同约定支付剩余租赁期的租金。故被告新都公司应自2016年10月11日起至本判决生效之日止作为起止时间向原告支付租金。
对于第二个焦点：原告主张从2015年4月1日起被告至今未支付租金，请求自2015年4月1日起至2017年9月30日，按未付金额的万分之二计算违约金。本院认为《委托租赁合同》中对违约金已进行了约定违�金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都公司支付租金的时间为每一年的4月1日和10月1日起一个月内支付，故被告新都公司应分二个期间向原告涂文璠、涂文瑶缴付滞纳金，滞纳金共计1699.81元。其中：第一个期间为自2016年11月2日起以16829.8元为基数计算至2017年9月30日止（原告主张）、第三个期间为自2017年5月2日起以16829.8元为基数计算至2017年9月30日止（计原告主张）。
对于第三个焦点，原、被告之间进行争议的是被告原弘产公司所提供的保证是否已过保证期间。本院认为，本案中被告原弘产公司在《委托租赁合同》中向原告提供了保证，对被告原弘产所提供的保证本院评析如下：根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方�按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。该条款实质为附条件保证，其条件成就情形有如下两个：1、被告原弘产公司在原告涂文璠、涂文瑶完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后；2、如被告新都公司需按照本合同承担违约责任。从条件1来看，原告已充分举出证据履行了支付房款义务并向被告新都公司出具了《委托书》，足以证实房屋已交付被告新都公司，因此条件1已完全成就；从条件2来看，被告原弘产应在“如被告新都公司需按照本合同承担违约责任”时承担连带担保责任，而本案中原告采取的是向本院提起诉讼来主张被告新都酒店承担违约责任的方式，故应认定为原告向本院主张权利之日为条件2成就之时。同时鉴于在《委托租赁合同》未约定保证期间，为此被告原弘产公司的保证期间应自原告向本院主张权利之日起算。因被告原弘产公司的保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”为此被告原弘产公司的保证范围为对被告新都公司的全部债务承担责任。为此本院对原告要求被告原弘产公司为被告新都酒店的支付原告的租金及违约金的义务承担连带清偿责任的诉讼请求依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告涂文璠、涂文瑶支付租金（租金自2016年10月11日起按照年租金33659.6元的标准计算至本判决生效之日止）；
二、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告涂文璠、涂文瑶支付违约金1699.81元；
三、被告湖南原弘产房地产开发有限公司对本判决上述第二项、第三项给付金钱义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告涂文璠、涂文瑶的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2120元，减半收取1060元，由被告湘潭新都酒店管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担309元，由原告涂文璠、涂文瑶负担751元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 朱 令
二〇一八年三月二十二日
代理书记员 陈思斯
附相关法条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十六条保证的方式有：
（一）一般保证；
（二）连带责任保证。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。