江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终7637号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龚素军，男，1983年2月21日生，汉族，住江苏省射阳县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：殷燕，女，1981年7月18日生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
以上上诉人共同委托诉讼代理人：王明星，江苏公大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张德民，男，1974年9月27日生，汉族，住河南省扶沟县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王俊玲，女，1974年1月29日生，汉族，住河南省扶沟县。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王溢，江苏立泰律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐渊，江苏立泰律师事务所实习律师。
上诉人龚素军、殷燕因与被上诉人张德民、王俊玲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初2410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
龚素军、殷燕上诉请求：撤销一审法院关于本诉部分的判决；判令驳回被上诉人的诉讼请求，发回重审或依法改判；被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未查明事实。2016年7月13日上午，被上诉人王俊玲、被上诉人代理人、中介及上诉人龚素军已经达成口头协议，双方解除签订的房屋买卖合同，由上诉人双倍返还被上诉人定金16万元，上诉人承担本案诉讼费用及被上诉人的代理费。该口头协议具有法律效力。2、涉案房屋理想家园81幢404室市场价值评估时点错误，评估时点为2017年2月20日房地产价值，被上诉人于2016年9月9日向法院变更诉讼请求，要求解除合同，但因被上诉人自身原因造成直到2017年1月13日才向法院申请评估，正确的评估时点应当是2016年9月9日。3、本案适用法律错误。被上诉人无权就扩大的损失要求赔偿。
张德民、王俊玲辩称：1、我方起诉后，上诉人确实约我方就案件进行协商，当时张德民不在场，我方律师也未获得授权，所以未做出任何意思表示。2、关于协议的解除并非上诉人所讲的基于信赖，而是因为上诉人表示没有能力偿还抵押贷款，坚决不卖房屋，导致合同根本无法履行才导致合同解除。3、关于评估，我方在一审法院要求的时限内提出评估鉴定申请，并且上诉人要求以变更诉讼请求时作为起点，没有法律依据。4、上诉人所讲的损失我方认为并不存在。
张德民、王俊玲向一审法院起诉请求：1、判令解除《房屋买卖（居间）合同》；2、判令龚素军、殷燕返还张德民、王俊玲定金8万元；3、判令龚素军、殷燕赔偿房屋差价损失50万元；4、判令龚素军、殷燕承担本案诉讼费。
龚素军、殷燕向一审法院提出反诉请求：1、张德民、王俊玲支付龚素军、殷燕房屋租金损失（计算方法：2016年2月至9月按1500元计算，9月之后按每个月2800元计算，直到搬离之日止）；2、张德民、王俊玲立即搬离理想家园81幢404室；3、张德民、王俊玲承担本案诉讼费用、鉴定费。
一审法院认定事实：案涉房屋苏州高新区理想家园81幢404室房屋系龚素军、殷燕共同共有。
2016年1月30日，龚素军（甲方）与张德民（乙方）在居间方苏州市沧浪区老乡邻房产中介服务部的见证下签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于苏州高新区理想家园81幢404室房屋卖给乙方，成交价格125万元，房屋设施彩电3台，空调3台，洗衣机1台，冰箱1台，沙发1套，大床3个，餐桌、餐椅1套，消毒柜，油烟机1台，微波炉1台，数字机顶盒3个。关于付款，第四条约定乙方于2016年1月22日交付定金5万元，于2016年1月30日补交定金3万元，实际网签合同以2016年4月10日的市场评估价为准，低于125万元的部分房款乙方需以现金方式补足给甲方，网签价加定金加补足款合计为125万元整，乙方网签价的三成为首付办理资金托管，剩余七成办理商业贷款。第五条第4款约定甲方承诺于2016年1月30日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。关于违约责任，第六条第5款约定甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条约定：1、甲方承诺该房屋满五年且唯一住宅，乙方只需承担契税；2、甲乙双方友好协商，因产权问题不能过户的由甲方负责，乙方按国家政策所规定缴纳相关费用；3、款清后交房，甲方需迁出户口，并结清产权前的税费及交房之日前发生的水、电、煤、数字电视费用；4、甲乙双方约定于2016年1月30日交房，2月起乙方需支付甲方每月1500元为租金，有一天算一天，到交易结束后一起结账。关于首付款何时交付未有书面约定。张德民、王俊玲与龚素军、殷燕均在下方签字。同日，龚素军向张德民出具《收条》一份，载明收到定金8万元，并将案涉房屋交付给。
2016年4月20日，龚素军通过中介通知张德民要涨价。
2016年4月28日，张德民、王俊玲向龚素军手机发送《律师函》，要求龚素军在收到函件后3日内办理资金托管手续及房屋过户其他手续。
2016年7月30日上午，在律师、中介在场的情况下，王俊玲与龚素军协商解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，张德民不在现场，龚素军提醒王俊玲是否要征求张德民的意见，王俊玲表示她家她做主。但事后张德民表示不同意解除合同。
2016年8月26日，张德民、王俊玲及二人共同的委托诉讼代理人王溢、吴永生与龚素军至一审法院做了谈话笔录，龚素军表示考虑到小孩的户口要迁过来，房子不想卖了，且房子有抵押贷款，目前没有能力清偿抵押贷款，总体来说坚决不卖了。张德民、王俊玲表示如果龚素军、殷燕不卖了，其同意并且要求龚素军、殷燕定金返还并赔偿损失。双方约定于2016年9月9日下午13:30至一审法院交接。
2016年9月9日下午13:30，龚素军未到庭，故双方未交接。同日，张德民、王俊玲变更诉讼请求，要求判令解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》等，龚素军、殷燕的委托诉讼代理人当场收到变更诉讼请求的申请书。
2017年3月6日，受一审法院委托，博文房地产评估造价集团有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》一份，认定案涉房屋2017年2月20日房地产市场价值为1655400元。张德民、王俊玲为此支付咨询服务费14127元。
2017年5月3日，该公司出具《情况说明》一份，载明根据苏州高新区于2017年1月13日与2017年2月20日之间的房地产市场状况并结合高新区理想家园小区的实际情况，确认估价对象所处区域在该阶段的房地产市场价值无变化，将原房地产估价报告价值时点由2017年2月20日变更为2017年1月13日。
2017年4月5日，受一审法院委托，苏州丰正资产评估事务所出具《资产评估咨询报告》一份，认定案涉房屋评估基准日2017年1月23日的平均月占有使用费评估价值为2800元。龚素军为此支付资产评估费750元。
一审庭审中，张德民、王俊玲陈述案涉房屋一直由其占有并使用。一审法院向其释明，为减少损失进一步扩大，建议其立即将房屋腾空并按照交付时的原状返还龚素军、殷燕，张德民、王俊玲表示不愿意。
上述事实，由房屋买卖（居间）合同、收条、微信聊天记录、录音资料、短信记录、房屋权属登记信息查询结果、房地产司法鉴定估价报告、情况说明、资产评估咨询报告、发票、质证意见、一审法院制作的谈话笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。
关于合同解除的时点，虽然王俊玲与龚素军在2016年7月30日曾就合同解除事宜进行过协商，但王俊玲未取得张德民的授权，龚素军、殷燕亦无证据证明当时律师取得了张德民的授权，事后张德民亦未同意合同解除事宜，故2016年7月30日双方并未就合同解除事宜达成一致意见。因龚素军表示不愿出卖案涉房屋，张德民、王俊玲于2016年9月9日要求解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，龚素军、殷燕于同日收到该意思表示，故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》于该日解除。其次，关于违约方，就首付款交付时间双方没有进行书面约定，龚素军因张德民、王俊玲筹措首付款时间过久提出涨价要求，后又表示因小孩要迁户口、房子上的抵押贷款没有能力清偿等原因，不愿出卖案涉房屋，故龚素军系违约方，应承担违约责任。
关于违约责任，双方约定以房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。现张德民、王俊玲主张房屋差价损失，根据《房地产司法鉴定估价报告》，案涉房屋在评估基准日2017年1月13日价值1655400元，双方约定的房屋价值125万元，房屋差价为405400元，远超过房屋成交价格的20%，故对张德民、王俊玲该项诉讼请求予以支持。诉讼中，张德民、王俊玲为此支出的咨询服务费14127元应由龚素军、殷燕承担。
关于定金8万元，因双方合同已经解除，故对张德民、王俊玲要求龚素军、殷燕返还定金8万元的诉讼请求予以支持。
关于龚素军、殷燕反诉主张的房屋租金损失，因双方合同中约定每月租金为1500元，故自2016年2月1日至2016年9月9日，张德民、王俊玲应向龚素军、殷燕支付租金1500元/月。2016年9月9日，双方合同已经解除，张德民、王俊玲应将房屋返还龚素军、殷燕，其拒绝返还应赔偿龚素军、殷燕占用期间的租金损失。根据《资产评估咨询报告》，案涉房屋评估基准日2017年1月23日的平均月占有使用费评估价值为2800元，故自2016年9月10日起至张德民、王俊玲实际搬离之日，张德民、王俊玲应向龚素军、殷燕支付租金2800元/月。诉讼中，龚素军、殷燕为此支付的资产评估费750元应由张德民、王俊玲承担。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决：一、张德民、王俊玲与龚素军、殷燕于2016年1月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2016年9月9日解除。二、龚素军、殷燕于判决生效之日起十日内返还张德民、王俊玲定金8万元。三、龚素军、殷燕于判决生效之日起十日内赔偿张德民、王俊玲房屋差价损失405400元。四、张德民、王俊玲于判决生效之日起十日内立即搬离苏州高新区理想家园81幢404室房屋，并将该房屋交付龚素军、殷燕。五、张德民、王俊玲于判决生效之日起十日支付龚素军、殷燕房屋租金损失（2016年2月1日至2016年9月9日，按1500元/月计算；2016年9月10日至实际搬离之日，按2800元/月计算）。本诉案件受理费21270元、反诉案件受理费311元、鉴定费14877元，合计36458元，分别由张德民、王俊玲负担1061元、由龚素军、殷燕负担35397元。
二审中龚素军、殷燕提供如下证据：1、涉案房屋同一小区其他房屋的价值评估报告，证明2016年7月12日理想家园房屋均价大概14187元/平方米。2、（2016）苏0505民初2162号民事判决书、（2017）苏05民终6675号判决书，证明在龚素军另一案件中法院确定将售房人当庭拒绝出售作为评估时点。被上诉人张德民、王俊玲认为上诉人龚素军、殷燕提供的上述两份证据系龚素军另外案件的材料，与本案没有关联性。
二审中，张德民、王俊玲于2017年10月18日将涉案房屋苏州高新区理想家园81幢404室交付给龚素军、殷燕。二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，龚素军与张德民签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法生效，双方均应恪守。在合同履行过程中龚素军明确表示不愿意出卖涉案房屋，已构成违约，按照合同约定应当承担违约责任。关于违约责任，双方约定以房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。一审法院根据《房地产司法鉴定估价报告》涉案房屋差价判决龚素军、殷燕赔偿张德民、王俊玲损失405400元并无不当，本院予以维持。关于龚素军、殷燕上诉主张2016年7月30日双方就合同解除事宜达成口头意见，本院认为龚素军、殷燕没有证据证明王俊玲、当时律师取得张德民的授权，张德民后明确表示不同意解除方案，故对于龚素军、殷燕的主张本院碍难支持。关于评估基准日，一审法院将张德民、王俊玲申请鉴定的时间点作为评估基准日并无不当，本院不予调整。
综上所述，龚素军、殷燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21270元，由上诉人龚素军、殷燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉