济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历民重初字第1002号
原告山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人戚琦琦，董事长。
委托代理人孙登岭，男，1963年2月22日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被告谷德智，男，1968年2月15日出生，汉族，住济南市。
委托代理人赵西禹，男，1972年5月29日出生，汉族，住济南市。
第三人济南白领餐饮有限公司，住所地济南市
法定代表人赵明，总经理。
委托代理人支富生，山东舜翔律师事务所律师。
原告山东圣凯置业有限公司与被告谷德智房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月21日诉至本院，本院于2013年1月20日以（2012）历民初字第1002号民事判决书判决结案。后被告谷德智上诉，2013年6月8日，山东省济南市中级人民法院以（2013）济民一终字第373号民事裁定书裁定发回重审，理由是：遗漏必要的诉讼参加人，原审未追加济南白领餐饮有限公司参加诉讼。2013年9月11日，本院追加第三人济南白领餐饮有限公司参加诉讼，另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙登岭，被告的委托代理人赵西禹，第三人的委托代理人支富生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东圣凯置业有限公司诉称，2011年8月16日，被告向原告提出“变更合同主体申请”申请，由被告接替济南白领餐饮有限公司继续履行和原告的房屋租赁合同，并承诺承担该合同主体变更前后履行过程中的一切责任。原告同意后被告开始正常经营。但自2012年2月开始拖欠原告的租金，截止现在已经欠付租金317000元。为维护原告的合法权利现起诉。请求贵院判令被告支付所欠租金38万元；判令被告按中国人民银行同期贷款利率计算（至判决之日止）支付违约金。
原告山东圣凯置业有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、变更合同的主体申请。
证据2、原告与济南白领餐饮有限公司签订的经营合同书的补充条款。
证据3、原告与济南白领餐饮有限公司签订的经营合同书。
被告谷德智辩称，一、原告、被告及第三人对权利和义务受哪个协议约束？三方对变更经营主体与约定怎样理解；二、被告已经在2011年9月27日与第三人解除了股权转让协议，则被告不应再受三方协议约定履行义务；三、本案咖啡厅的经营主体为第三人，房屋的义务主体应当为第三人；四、本案的纷争过错在于原告和第三人，与被告无关。
被告谷德智提交证据如下：
证据1、股权转让协议。
证据2、变更合同主体的申请。
证据3、收条。
证据4、解除股权转让协议。
第三人济南白领餐饮有限公司述称，由于原告的诉讼请求是申请被告承担所欠租金，没有请求第三人承担，根据民事诉讼法院审理的是原告的诉讼请求，请求法院依法判决。
经对原、被告提交的证据进行质证，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2007年，原告山东圣凯置业有限公司与济南白领餐饮有限公司签订经营合同书，原告山东圣凯置业有限公司作为甲方将位于济南泺源大街29号圣凯摩登城二层2F001号店铺提供给乙方（济南白领餐饮有限公司）经营。经营范围仅限于本合同规定的上岛.咖啡品牌。合同期限为期五年，自2007年9月1日至2012年8月31日。2010年10月17日，原告山东圣凯置业有限公司（甲方）与第三人济南白领餐饮有限公司（乙方）又签订《关于经营合同书的补充条款》一份，其中第一条约定：自2010年9月1日至2011年8月31日，乙方每月租金为60000元，自2011年9月1日至2012年8月31日，乙方每月租金为63000元。第二条约定，2011年2月之前的租金每月27日之前支付，自2011年3月份起，每月27日之前支付次月的租金。第三条约定，本条款如与原双方签订的《经营合同书》相抵触，以本协议为准，其余均按《经营合同书》中的条款及前期签订的补充协议执行。2011年8月16日，原告山东圣凯置业有限公司、被告谷德智及第三人济南白领餐饮有限公司三方经协商签订《变更合同主体申请》，同意原租赁合同的承租主体变更为被告谷德智，其中约定：在变更过程中，由济南白领餐饮有限公司及被告谷德智履行合同主体的权利义务，变更后，由谷德智及新注册的公司履行合同方主体的权利义务，并承担该合同主体变更前后履行过程中的一切责任。并约定：本“变更合同主体申请”一式三份，三方各执一份。本合同在三方盖章（或签字后）生效。随后由原告山东圣凯置业有限公司、被告谷德智及第三人济南白领餐饮有限公司三方盖章、签字生效。后被告谷德智即入场经营。被告谷德智每月按协议约定交纳租金及物业管理费一次，自2012年1月开始欠缴租金，原告山东圣凯置业有限公司于2012年6月将被告谷德智诉至法院，请求判令被告谷德智支付租金38万元及违约金。重审过程中，原告山东圣凯置业有限公司未变更诉讼请求，依然要求被告谷德智支付租金38万元及违约金。
庭审中，被告谷德智（乙方）提交了其与第三人济南白领餐饮有限公司法人代表赵明（甲方）于2010年9月25日签订的股权转让协议，协议第1条约定，甲方同意将位于泺源大街29号圣凯摩登城2层的济南白领餐饮有限公司（即上岛咖啡圣凯摩登城店）全部股权转让给乙方，转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方。第2条约定，甲方与圣凯置业已签订了房屋租赁合同，租期到2012年8月31日止，租金为每月交一次，转让给乙方后，乙方同意代甲方继续履行原房屋租赁合同中所规定的条款，并且每月定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的其他各项费用。被告谷德智对2011年8月16日原告山东圣凯置业有限公司及济南白领餐饮有限公司三方签订的变更合同主体申请予以认可，同时，被告谷德智还提交了其于2011年9月27日发给第三人济南白领餐饮有限公司的关于解除《股权转让协议》的通知，内容是：由于贵公司卫生、消防、检疫及未正常参加工商年检等原因，《股权转让协议》约定的目的不能实现，实际导致《股权转让协议》不能履行，加之双方未办理交接。故通知如下：1、贵公司在接到本通知之日起，《股权转让协议》解除。2、贵公司在接到本通知之日起三日内，退还谷德智、胡晓明先期交纳的转让金750000元。该份通知上加盖了第三人的公章，第三人对此予以认可。被告谷德智依据此协议认为2012年2月以后的租金应当由第三人济南白领餐饮有限公司交纳。
另查明，2011年9月25日，被告谷德智将第三人济南白领餐饮有限公司的公章、财务专用章及法人章各一枚，营业执照正本及副本均交回第三人处。
本院认为，本案经追加济南白领餐饮有限公司为第三人参加诉讼，证实原告山东圣凯置业有限公司与第三人济南白领餐饮有限公司就涉案房屋签订的《经营合同书》及《关于经营合同书的补充条款》均合法有效。原告山东圣凯置业有限公司、被告谷德智及第三人济南白领餐饮有限公司对2011年8月16日三方签订的《变更合同主体申请》均予以认可，根据该申请中的约定：“变更过程中，由济南白领餐饮有限公司及谷德智履行合同方主体的权利和义务。”2011年9月27日，由于种种原因，被告谷德智与第三人济南白领餐饮有限公司签订的《股权转让协议》不能履行，双方未能办理交接，导致《变更合同主体申请》中约定的变更事项也未能实际完成。双方协商解除了《股权转让协议》。但被告谷德智在解除了与第三人之间签订的《股权转让协议》后并未通知原告，亦未与原告及第三人另行签订三方协议，故被告谷德智以与第三人签订的《股权转让协议》未能履行来对抗三方签订的《变更合同主体申请》，本院不予采信。原告山东圣凯置业有限公司以《变更合同主体申请》为证要求被告谷德智支付租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告谷德智于本判决生效之日起十日内向原告山东圣凯置业有限公司支付租金380000元（自2012年1月至2012年8月）。
被告谷德智于本判决生效之日起十日内向原告山东圣凯置业有限公司支付违约金（以380000元为基数，自2012年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至判决生效之日止）。
案件受理费6180元，由被告告谷德智负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，预交上诉费6180元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王宁宁
人民陪审员 刘 丽
人民陪审员 李宗善
二〇一三年十月十四日
书 记 员 冉珍丽