江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初779号原告：叶剑波，男，1989年10月2日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被告：胡凯，男，1973年5月26日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖。原告叶剑波与被告胡凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序进行审理。2017年9月27日，本院第一次公开开庭审理，原告叶剑波、被告胡凯到庭参加诉讼，庭审中双方当事人请求庭外调解但未成功。2017年12月22日，本院第二次公开开庭审理，原告叶剑波、被告胡凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶剑波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《协议书》。2、判令被告退还房屋押金人民币10000元及房租33000元（132000/12*3＝33000，暂计算自2017年6月1日至2017年8月31日）。3、判令被告赔偿原告中止营业损失34200元（1800*19天＝34200，自2017年6月2日至起诉之日2017年6月21日止）。4、判令被告赔偿损失389000元（宾馆前期投入人民币380000元，装修费用9000元）。5、判令被告支付违约金33000元（房屋三个月租金）。6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月签订了《协议书》，合同约定被告将位于南昌市××开发区蓝天学院（××）××大门约××处光明××广场××楼租赁给原告使用，租赁期为壹拾伍年，自2011年9月1日至2026年8月31日，租金自租赁之日起三年之内每年拾贰万元整，以后每隔三年在原基础上递增百分之十，租赁房屋押金10000元。合同签订后，原告依约缴纳房租，原告通过银行转账的方式向被告支付了2016年9月1日至2017年8月31日的房屋租金132000元及房屋费押金10000元，合计142000元。但自2017年6月2日起，涉案房屋无故发生停水停电情况，因被告一直未支付到期店面房租，涉案房屋的所有权人要求原告停止营业，交还店面，并搬迁，致使原告宾馆无法正常经营。原告多次与被告沟通无果，被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。被告胡凯辩称，由于我与光明村委会、车坊黄村小组未沟通协商好，车坊黄村小组村民强行封堵店面、关闭宾馆三楼营业场所，以致宾馆无法营业，由此导致的损失我方将向光明村委会及车坊黄村小组提起诉讼。我与原告的协议无法解除，对损失的金额我方认可，我只承担房租及押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述及质证情况，本院认定事实如下：2015年6月9日，原告经转让承租案涉房屋，并支付转让费380000元。其后，原告与被告签订《协议书》，约定被告将南昌市××开发区蓝天学院（××）××大门约××处光明××广场××楼出租给原告，租赁时间为2011年9月1日至2026年8月31日，租赁价格自租赁之日起三年之内每年120000元整，以后每隔三年在原基础上递增10%，水电费押金为10000元。原告按合同约定向被告胡凯支付了房屋租金和水电押金，其中2016年9月15日支付了2016年9月1日至2017年8月31日的房屋租金132000元。2015年7月15日，原告向案外人南昌市高新技术开发区灌木丛广告支付9000元，用于制作广告牌。2017年4月17日，案外人光明村车坊黄村村民代表出具通知书，主张依照彭令保（案涉房屋总承租方）与案外人光明村车坊黄村签订的房屋租赁合同的约定，彭令保房屋租金付款期限已到，请各商铺楼店面老板督促彭令保尽快付款。2017年6月2日，案外人光明村黄家小组出具通知称，因该组老年活动中心合同期已到期，现决定关闭老年活动中心所有店面，限所有商户五天之内（2017年6月2日至2017年6月6日）将自有物件搬出，交还店面，如不执行，该组将于2017年6月7日强制关店。同日，案外人光明村车坊黄村村民将案涉房屋断水断电。另查明，2011年1月17日，案外人光明村车坊黄村与胡凯、彭令保签订《房屋租赁合同》，约定将位于新蓝天正大门南车坊黄村的三层框架商铺楼出租给胡凯及彭令保使用，并对房屋租金及支付方式等进行了约定，胡凯、彭令保根据合同约定向案外人光明村车坊黄村交纳房租至2017年5月31日，按合同约定，2017年3月10日前应支付下一个三年的租金，但因被告光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡，胡凯、彭令保为此要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，租金一直未支付。还查明，胡凯、彭令保取得上述房屋承租权后，又将其中的一部分转租给原告，其中彭令保的转租权由胡凯代为行使，并由胡凯作为出租方与原告签订了案涉的《协议书》。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《协议书》、手写收据、案外人光明村车坊黄村村民代表出具的通知书、案外人光明村黄家小组出具的通知、会议纪要、《转让协议》、灌木丛广告专用收据，被告胡凯提供的光明车坊黄村代表与胡凯、彭令保签订的《房屋租赁合同》、昌东镇经管站村账镇代管收款收据。上述证据经庭审质证，本院予以确认。庭审中，原告还提供了宾馆4月份、5月份营业额流水各一份。因该份证据不符合证据形式，系原告单方记录打印，故对于该份证据，本院不予采信。本院认为，原告与被告胡凯签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性法律规定，应认定有效。关于原告主张解除与被告签订的《协议书》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，因案涉房屋已于2017年6月2日被案外人光明村车坊黄村村民断水断电，无法经营使用，案涉《协议书》的合同目的已无法实现。故原告要求解除上述《协议书》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告退还房屋押金的诉讼请求，因上述《房屋租赁合同》已解除，故房屋押金应当退还原告。关于原告主张被告退还房屋租金的诉讼请求，因本案中胡凯、彭令保以光明村委会修建商业街在案涉房屋附近修建围挡影响经营为由，要求案外人光明村车坊黄村减少租金但未果，2017年6月1日后的租金一直未支付，导致案涉房屋于2017年6月2日被案外人光明村车坊黄村小组村民停水停电，被告胡凯有一定过错，故其应向原告返还自2017年6月2日至2017年8月31日的房屋租金32910元（132000元/年÷365天×91天）。被告胡凯主张上述结果系被告光明村委会及车坊黄村导致。对此本院认为，光明村委会、车坊黄村小组并非案涉《协议书》的当事人，根据合同相对性原则，不应由其承担责任。至于光明村委会、车坊黄村小组是否应当承担侵权责任，也并非本案审理内容。关于原告主张被告赔偿中止营业损失的诉讼请求，因原告并未提供足够证据证明其营业损失，故对于原告的上述主张，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其损失389000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故被告应向原告赔偿其损失，结合案涉房屋租赁年限及使用情况，本院确定原告损失为318273元（389000元/年÷11年×9年）。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因双方签订的《协议书》中对违约金没有约定，故对于原告的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告叶剑波与被告胡凯签订的《协议书》。二、被告胡凯于本判决生效后十日内向原告叶剑波退还水电押金10000元及房屋租金32910元。三、被告胡凯于本判决生效后十日内向原告叶剑波赔偿损失318273元。四、驳回原告叶剑波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28112元，由原告叶剑波负担7772元，由被告胡凯负担20340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  徐慧娟人民陪审员  周晓金人民陪审员  龚文斌二〇一七年十二月二十八日书 记 员  乐智昀