新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终935号
上诉人（原审原告）：新疆凌丰徕投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：陈峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何静，新疆元正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝辉，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：关洪彬，男，1965年7月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省富锦市。
委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。
上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司（以下简称凌丰徕公司）因与上诉人关洪彬房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2100号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌丰徕公司的委托诉讼代理人何静、祝辉，上诉人关洪彬的委托诉讼代理人周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌丰徕公司上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项、第三项内容，支持我公司一审的全部诉求。事实与理由：关洪彬在2015年1月、4月就知道市场租金标准，不同意签合同，交租金，就应当搬出租赁物交回摊位，但至今没有交回摊位。一审法院查明事实清楚，但是参照我公司与其他承租人的合同约定租金价格以每平方米租金800元/年的50%及年度暖气费600元的50%的标准向我公司支付租金和暖气费有违公平原则。损害了我公司的合法权益，请求二审法院依法改判。
关洪彬辩称，凌丰徕公司给我租赁的商铺不具备经营条件，凌丰徕公司市场自2015年5月1日才开始试营业，我在第一次起诉要求解除合同时就搬离市场，将钥匙交给了凌丰徕公司，是凌丰徕公司不接受，因此凌丰徕公司的上诉请求不成立，请求依法驳回上诉请求。
关洪彬上诉请求：请求撤销一审判决，驳回凌丰徕公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定我侵占凌丰徕公司房屋的事实不成立。凌丰徕公司承诺其经营的凌丰综合市场具备开业条件，房屋和各项设施等也取得了相关部门的行政许可，我是基于此承诺于2014年6月6日向凌丰徕公司交纳定金租赁一间商铺。2014年12月，凌丰徕公司由于各项设施不齐备被华祥社区封闭市场大门停业整顿，我就不愿租赁该商铺找凌丰徕公司协商处理退还定金事宜，但是凌丰徕公司欺骗我说各项手续都会办齐全，让我耐心等等，市场在一年内都是试营业，免交各项费用包括租金。但是凌丰徕公司经营管理的市场因种种原因经常关门停业整顿，市场也没有顾客光临。我多次找凌丰徕公司要求解除租赁合同退还定金无果，遂于2015年1月搬离了该商铺。由于凌丰徕公司交付的商铺没有安装门，我为了经营进行了必要的装修安装了门锁，我搬离后多次要求将钥匙和房屋交给凌丰徕公司，均拒收。我已经履行了返还房屋的义务，因凌丰徕公司一直不退还定金，我于2015年4月诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院要求解除合同返还定金。即便凌丰徕公司不认可我在2015年1月返还房屋的事实，那么在我起诉时更印证了房屋已返还。凌丰徕公司拒绝接收商铺造成的损失应由其自行承担。根据《合同法》第九十四条第四项规定，我有权解除租赁合同，一审法院判决我侵占凌丰徕公司房屋并承担租金、房屋使用费及暖气费是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法予以撤销。
凌丰徕公司辩称，请求驳回关洪彬的上诉请求。一审法院认定事实清楚，关洪彬交付定金后我公司就交付了摊位，摊位没有锁门不存在交钥匙的情况，只要交钱房屋就已经交付。关洪彬到法院起诉要求解除合同即承认双方存在房屋租赁关系，生效的民事判决认定双方存在不定期租赁合同，租赁关系存在就应当支付租金。在关于退还定金的案件中，关洪彬在庭审中明确表示钥匙在他手中，并称不退还定金不给钥匙。现在关洪彬推翻自己占有使用房屋的事实，说我公司不接收房屋是不真实的。而且关洪彬陈述我公司原来承诺等到市场正常经营后再交租金，房屋一直免费使用也是与事实不相符的，我公司对这个市场投入大量资金，不可能让商户免费使用房屋，因此我公司要求关洪彬支付房屋租金和占有使用费是有事实及法律依据的，我公司主张要求交纳2014至2016年暖气费也是正确的。
凌丰徕公司向一审法院起诉请求：1.判令关洪彬立即搬出所侵占的房屋；2.判令关洪彬交纳2015年1月至2015年5月租金8640元；3.判令关洪彬支付侵占房屋使用费17280元；4.判令关洪彬交纳暖气费900元。
一审法院认定事实：2014年6月16日，关洪彬向凌丰徕公司交纳2万元定金，凌丰徕公司向关洪彬交付了凌丰农贸副食品市场的B区1号摊位面积21.6平方米。2015年5月关洪彬向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的合同，要求凌丰徕公司返还定金2万元、赔偿损失3310元。经一审法院审理后作出（2015）水民三初字875号民事判决书，该判决查明，2016年6月16日，关洪彬向凌丰徕公司交纳2万元定金，遂凌丰徕公司向关洪彬交付了凌丰农贸副食品批发市场的B区1号摊位的事实后判决：一、解除双方之间租赁关系。二、凌丰徕公司返还关洪彬定金20000元。三、驳回关洪彬的其他诉讼请求。凌丰徕公司对该判决不服，提起上诉。凌丰徕公司在二审期间撤回上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01民终889号民事裁定书准许凌丰徕公司撤回上诉。2015年4月22日，凌丰徕公司与案外人于海英签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人于海英租赁凌丰徕市场A区9号商铺，建筑面积21.6平方米，年租金10972.8元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月27日，凌丰徕公司与案外人朱爱莲签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人朱爱莲租赁凌丰徕市场A区21-23号商铺，建筑面积43.2平方米，年租金21945.6元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人叶林签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人叶林租赁凌丰徕市场C区1-2-3号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人高松签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人高松租赁凌丰徕市场A区15-17-19号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2014年12月16日案外人岳素玲向凌丰徕公司交纳暖气费600元。
一审法院认为,案件的争议焦点为凌丰徕公司要求关洪彬搬离侵占的房屋，支付租金8640元，占有使用费17280元以及暖气费900元是否具有事实及法律依据。2014年6月16日，关洪彬向凌丰徕公司交付定金20000元后取得凌丰农贸副食品批发市场B区1号摊位，因双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁关系。当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，因此关洪彬应当向凌丰徕公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。关洪彬未提交证据证明其已将所租赁摊位向凌丰徕公司返还的事实。因此关洪彬应在合同解除后向凌丰徕公司支付房屋使用费并搬离所租赁摊位。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，一审法院根据查明的事实，参照凌丰徕公司与其他承租人签订合同约定的租金价格以每平方米年租金800元的50%及年度暖气费600元的50%酌情确定关洪彬向凌丰徕公司支付租金及占有使用费及暖气费为宜。综上，关洪彬向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金3600元（21.6平方米×800元/平方米×5个月×50%）。支付2015年6月至2016年6月的房屋使用费9360元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×13个月×50%），支付暖气费450元（600元/间/年×1.5年×50%）。关洪彬关于凌丰徕公司不具备开设市场条件，不应支付租金的辩解意见没有法律依据，一审法院不予采信。对于关洪彬已于2014年8月搬离市场并将商铺返还凌丰徕公司的辩解意见，因其未提交证据证明，一审法院不予采信。综上，判决如下：1.关洪彬给付新疆凌丰徕投资管理有限公司租金3600元；2.关洪彬给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋使用费9360元；3.关洪彬给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费450元；4.关洪彬于判决生效后10日内搬离其所租赁市场B区1号摊位。
本院二审期间，关洪彬围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.照片8张，证明2015年4月7日第一次向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院起诉时已经不再经营，将钥匙交给凌丰徕公司，其不接受，我将锁子挂在门上没有上锁就走了；2.照片1张，证明凌丰徕公司给关洪彬交付商铺时，商铺就没有门；3.照片9张，证明凌丰徕公司市场现状，没有商户进行经营，市场变成了停车场；4.照片1张，证明凌丰市场安保不到位，不能正常营业；5.（2016）新民辖终97号民事裁定书，证明新疆长青工贸有限责任公司起诉凌丰徕公司要求解除房屋租赁合同，关洪彬不应当承担2015年6月至2016年6月的房屋使用费；6.申请法院调取证据；7.起诉状、民事裁定书，均证明关洪彬起诉凌丰徕公司要求解除合同退还定金；8、告知函，证明新疆长青工贸有限责任公司通知商户凌丰徕公司的租赁行为不被认可；9.场地租赁合同，证明涉案场地用途是库房；10.土地使用证一份、房屋分层平面图二份，涉案土地用途为仓储用的；11.2015年4月7日、4月8日、6月19日国法律师事务所专用证明函三份，证明凌丰徕市场的建筑物没有规划批准手续；12.2013年8月至2016年6月新疆公安消防网公告信息，凌丰徕市场没有备案的消防手续。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌丰徕公司发表质证意见：对证据1、2的三性均不认可，照片上没有时间，不能证明关洪彬2015年4月7日交付商铺钥匙，商铺门没有上锁也不能证明关洪彬交付的事实。本院对该照片的真实性予以确认，但是该证据不能直接证明房屋已交付及交付时间，对其证明力不予认定。对证据3、4的三性均不认可，只能证明凌丰徕市场可以停车但不能证明现在是停车场，通告的照片上没有时间及公章，真实性不予确认。本院对该二组证据的真实性予以确认，其证明凌丰徕公司市场的现状不能证明关洪彬是否交付房屋，对此证据的证明力不予认定。证据5的真实性认可，但是针对管辖作出的民事裁定与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，但不能直接证明本案事实，对其证明力不予认定。对证据6、7的真实性认可，但是和本案没有关联性。本院认为调取证据申请不属于证据，且因申请所需调取的证据与本案无关，本院不予受理。对证据7的真实性予以确认，但是不能证明本案事实，本院对其证明力不予认定。对证据8的三性均不认可，且与本案无关联性，该告知函的形成时间为2017年2月22日与关洪彬等商户租金的诉讼毫无关联。本院认为该证据系照片打印件，对其真实性不予确认。对证据9、10的三性均认可，证明凌丰徕公司和新疆长青工贸有限责任公司之间存在租赁合同关系，土地上房屋有房产证和土地证。现在合同租赁期内，凌丰徕公司有权利收取租金及房屋使用费。本院对该二组证据的真实性予以确认，予以采信。对证据11三性均不认可，无法确认字迹内容；对证据12的三性均不认可，与凌丰徕公司无关。本院对此二份证据的真实性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年4月1日，凌丰徕公司对市场内的租赁商户发出书面通知，内容为：“自2015年1月1日，开业三个月未收经营户的租金，现定于2015年4月1日正式起租，各经营户在2015年5月1日前到市场财务室交纳摊位租赁金，签约正式合同，如在2015年5月1日前，交纳摊位租赁金，签约正式合同的经营户，可享受市场20%优惠价，如果不按时交纳摊位租赁金签约正式合同。将从2015年1月1日开业计算，从各经营商户保证金中扣除我市场所收取的摊位租赁金…”关洪彬将凌丰徕公司交付的房屋用门锁锁住，钥匙至今自行保管。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，关洪彬与凌丰徕公司形成不定期房屋租赁合同法律关系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，双方通过诉讼依法解除了该租赁合同。本案二审的争议焦点为关洪彬是否已向凌丰徕公司返还了房屋。如未返还关洪彬应当按照何标准向凌丰徕公司支付租金、房屋使用费及暖气费。
一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条法律规定了承租人的义务是在合同终止后其占有租赁房屋的法律依据消灭，应当及时归还房屋。在归还时，承租人应保持房屋处于合同约定或适于继续正常使用的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案关洪彬虽然陈述其于2015年1月离开了凌丰徕公司的房屋，但是自认房屋被其上了门锁，钥匙也未向凌丰徕公司交付。因此对凌丰徕公司而言该房屋无法正常使用，仍然由关洪彬继续占用。一审法院认定关洪彬应当向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金及2015年6月至2016年6月房屋使用费、其间暖气费并无不当，本院予以支持。关洪彬上诉主张其于2015年1月返还房屋，凌丰徕公司拒收的事实，因只有本人陈述而不能举出其他相关证据，本院对该上诉主张不予支持。
二、关于关洪彬支付租金、房屋使用费、暖气费标准的问题。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人未对交付租金的时间和数额进行约定，一审法院综合全案情况，酌情确定关洪彬应当支付的租金标准和房屋使用费为每平方米400元，暖气费按年300元/间并无不当，本院予以维持。凌丰徕公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，凌丰徕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；关洪彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费270.5元（凌丰徕公司已预交135.25元、关洪彬已预交135.25元），由凌丰徕公司负担135.25元，关洪彬负担135.25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
二〇一七年五月十一日
书 记 员 焦 玉