湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初6008号
原告：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市汉口建设大道709号。
负责人：林顺辉，行长。
委托诉讼代理人：郭威，该银行员工。特别授权。
委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。一般代理。
被告：林真强，男，1974年8月15日出生，汉族，住址湖北省汉川市，
被告：张梅芳，女，1979年8月7日出生，汉族，住址湖北省汉川市，
被告：武汉祥鑫房地产有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街汉乐村。
法定代表人：程新才。
原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北分行）与被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖北分行的委托诉讼代理人王思卉到庭参加诉讼。被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行湖北分行向本院提出诉讼请求：1、被告林真强、张梅芳立即偿还原告借款本金265479.07元，利息13073.78元及逾期罚息1430.79元，合计279983.64元（自2017年3月1日后的利息及罚息按照合同约定计算，算至本息全部执行完毕之日止）；2、原告对被告林真强、张梅芳抵押房屋享有优先受偿权；3、被告武汉祥鑫房地产有限公司承担连带还款责任；4、被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年3月5日，原告与被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：被告林真强向原告借款人民币31万元，期限为120个月，自2014年3月5日至2024年3月5日，利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，贷款本息采用等额本息还款法归还，如未按约定的时间归还，贷款人将按合同约定对逾期贷款在执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息。另，被告林真强、张梅芳系夫妻关系。被告武汉祥鑫房地产有限公司对被告林真强、张梅芳按时还本付息承担连带保证责任。被告林真强、张梅芳以其所购位于蔡甸区××成功村祥鑫·天骄城7,11号商住楼7号楼商铺栋1层（2）的房屋为上述借款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，然而被告林真强、张梅芳未履行按月还款义务，被告武汉祥鑫房地产有限公司也未履行相应的保证责任，其行为已构成违约，故原告建行湖北分行诉至法院。
被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明，原告建行湖北分行所诉事实属实，本院予以认定。
另查明，上述《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：借款本金31万元；借款期限为120个月，自2014年3月5日至2024年3月5日；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率，贷款的利率调整日为每年1月1日；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利，对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下担保方式为抵押加阶段性担保；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押担保的范围与保证人保证范围相同；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同尾部被告林真强在借款人及抵押人处签字并按手印，被告张梅芳在抵押人处签字并按手印，被告武汉祥鑫房地产有限公司在保证人处盖章。借款时被告林真强、张梅芳向原告建行湖北分行提供结婚证复印件证明其夫妻关系。
再查明，被告林真强、张梅芳以购买的位于武汉市蔡甸区××成功村祥鑫·天骄城7、11号商住楼7号楼商铺栋1层（2）的房屋为上述借款提供抵押担保。2014年3月13日，上述抵押房屋在武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》。
还查明，上述合同签订后，原告建行湖北分行依约发放了借款，但被告林真强未按约归还借款本息，截止2017年3月1日，被告林真强尚欠原告建行湖北分行借款本金265479.07元，利息13073.78元、罚息1430.79元。
以上事实，有原告建行湖北分行的陈述及其提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《武汉市期房抵押证明》、结婚证复印件、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息等证据予以证实，且均经庭审审查属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人住房（商业用房）借款合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律、法规规定，合法有效。原告建行湖北分行已依约发放了贷款，但被告林真强未依约归还借款本息，构成违约，应承担向原告建行湖北分行偿还借款本金及利息、罚息的责任。被告张梅芳与林真强在借款时系夫妻关系，应当对夫妻关系存续期间的债务承担共同偿还责任。故原告建行湖北分行要求被告林真强、张梅芳偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
被告林真强、张梅芳以购买的房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告林真强、张梅芳未履行偿还义务的情况下，原告建行湖北分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告武汉祥鑫房地产有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因涉案抵押房产尚未取得他项权利证书，故被告武汉祥鑫房地产有限公司仍应对被告林真强、张梅芳的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因涉案借款合同约定了无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。故原告建行湖北分行要求被告武汉祥鑫房地产有限公司承担连带保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告武汉祥鑫房地产有限公司在承担连带保证责任后，有权向被告林真强、张梅芳追偿。
被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林真强、张梅芳向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还借款本金265479.07元；
二、被告林真强、张梅芳向原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行支付利息、逾期罚息（截止2017年3月1日的利息13073.78元、罚息1430.79元，此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定的标准计算至欠款付清之日止）；
三、如被告林真强、张梅芳未履行上述第一、二项判决确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行对被告林真强名下的位于武汉市蔡甸区汉乐村成功村祥鑫·天骄城7、11号商住楼7号楼商铺栋1层（2）的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、被告武汉祥鑫房地产有限公司对被告林真强、张梅芳的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；被告武汉祥鑫房地产有限公司承担清偿责任后，有权向被告林真强、张梅芳追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有履行金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元、公告费37.5元，共计5537.5元，由被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司负担（此款原告中国建设银行股份有限公司湖北省分行已垫付，被告林真强、张梅芳、武汉祥鑫房地产有限公司随上述判决款项一并给付原告中国建设银行股份公司湖北省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 陈桂荣
人民陪审员 纪世荣
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 叶 俊