浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第82号
原告（反诉被告）陈月珍。
委托代理人（特别授权代理）李如敏。
被告（反诉原告）被告金雅仙。
委托代理人（特别授权代理）陈金法。
原告陈月珍诉被告金雅仙房屋租赁纠纷一案，本院于2007年12月7日立案受理。被告金雅仙于同年12月20日提起反诉，本院于同日予以受理。本案依法由审判员陈新辉适用简易程序独任审判，于2008年1月17日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。后依法适用普通程序组成合议庭，于同年4月7日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李如敏，被告之委托代理人陈金法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈月珍诉称：2007年3月17日，原告与被告金雅仙签订关于新建北路155号营业房的租赁合同1份，期限自2007年4月8日至2009年4月7日止。原告按约于2007年3月16日交付第一年租金63000元，后经被告同意，原告于同年11月5日起将店面转让给朱贵华，被告提前解除与原告的租赁合同，并与朱贵华另签了一份租房合同。故被告应当归还原告2007年11月5日至2008年4月7日的租金26751元，押金2000元，但经原告多次催讨，被告却拒不退还，双方多次协商未果。现请求法院判令被告退还租金26751元，押金2000元。
被告金雅仙辩称：被告确实收取了原告交纳的租金及押金，但双方的租赁关系并非从2007年3月17日才开始，而是从2000年4月8日已开始，原告与被告前后共签订了四份合同。并反诉称：原、被告于2000年4月5日签订的租赁合同载明，出租房屋系饭店布局；租赁物除房屋外，还包括室内装潢及家具，每年租金5000元。可以证明房屋出租时包括了饭店布局的装潢设施及物品。且反诉被告陈月珍与案外人朱贵华签订的转让店面合同载明，反诉被告转让的财物是店面（饭店布局），转让物品包括店内一切硬件设施。但反诉被告在转租时没有将其承租的相关财产归还给反诉原告，而是以69000元的价格转让给了朱贵华，该转让款本应属于反诉原告。现请求法院判令反诉被告向反诉原告返还房屋装修及饭店设施，或赔偿人民币69000元；反诉被告归还数字电视机顶盒1个。
反诉被告陈月珍辩称：根据反诉成立的要求，反诉原告必须在本诉原告所依据的法律关系的基础上，对本诉原告提起反诉。双方虽前后签订了四份租赁合同，但前三个合同的权利义务已经履行完毕，因此反诉原告只能依据2007年3月17日签订的合同提起反诉。而2007年11月5日双方终止租赁关系后，反诉被告已经将租赁房屋完整地交还给反诉原告，并没有将房屋内的装潢拆除。反诉原告在出租时除了将房屋交给反诉被告外，只有桌凳等，并没有其他财产及装潢，而反诉被告在租赁期间出于经营需要对房屋进行了装潢。即使朱贵华承租后拆除了装潢，其拆除的也是反诉被告的装潢，与反诉原告无关。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告为了证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、租赁合同1份，证明被告把房屋和部分家具出租给原告，租赁时间自2007年4月8日起至2009年4月7日止；2、收条1份，证明原告于2007年3月11日按照合同约定，向被告交付了第一年的租金63000元。经庭审质证，被告对上述证据的真实性均无异议，但认为租赁合同约定，被告在出租营业房时将饭店的布局也一并租赁给原告。本院认为，上述证据的真实性可以确认，且租赁合同上确实写明了出租的营业房系饭店布局。
被告（反诉原告）金雅仙为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、租赁合同4份、借用物品清单1份、数字电视机顶盒收条1份，证明原、被告之间的租赁关系始于2000年4月8日，被告出租给原告的不仅仅是营业房本身，还包括营业房的饭店布局及室内的财产；2、店面转让合同1份、收条1份，证明原告将房屋布局及硬件设施转让给朱贵华使用，并收取69000元转让费。原告（反诉被告）陈月珍对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据不能证明反诉原告的主张。双方虽然从2000年开始签订租赁合同，但每一份合同都是重新确定租赁关系，是相对独立的；2007年3月11日签订的租赁协议不能证明反诉原告交给反诉被告的财产情况，饭店布局不一定是装潢，可能只是桌凳；借用物品清单及机顶盒收条与本诉之间没有关联；69000元的转让款包括店里的硬件设施及对原告终止经营损失的弥补，并不是反诉原告出租的装潢及其他财产。本院认为，上述证据的真实性均可确认，且可以证明原告自2000年4月开始至2007年持续向被告承租营业房（包括饭店布局及室内财产），2007年11月5日，原告将店面转让给案外人朱贵华得到店面转让费69000元。
综合以上经庭审质证的证据及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下：2000年4月5日，原告陈月珍（乙方）与被告金雅仙（甲方）签订关于新建北路155号营业房的租赁合同1份，合同约定甲方将绍兴市区新建北路155号营业房1间（饭店布局）出租给乙方，租赁期限自2000年4月8日起至2003年4月8日止，房屋租金每年40000元，室内装潢及家具（附清单）每年租金5000元，共计年租金45000元；乙方另行向甲方支付押金2000元，三年租期满后归还乙方。2003年3月23日，双方就同一营业房续签租赁合同，约定租期自2003年4月8日至2006年4月7日止，房屋租金每年40000元，室内装潢及家具租金每年4000元，共计年租金44000元。2005年9月16日，被告将数字电视机顶盒一只交给原告使用。2006年3月11日，双方再次续签租赁合同，约定租赁期限自2006年4月8日至2007年4月7日，租金58000元（包括家具）。2007年3月17日，双方又续签租赁合同，约定租赁期限自2007年4月8日至2009年4月7日止，第一年租金63000元，第二年租金69000元（包括家具）。2007年3月17日，原告按约支付了第一年的租金63000元。2007年11月5日，原告将该店面转让给案外人朱贵华，得到店面转让费69000元。后被告与朱贵华另行签订租赁合同，约定将营业房出租给朱贵华。现因双方对店面转让费的归属及退还多余租金的问题发生争议，遂成讼。
本院认为，原、被告自2000年4月8日起签订关于新建北路155号营业房的租赁合同，此后又连续签订了3份租赁合同，直到2007年11月5日双方解除合同时止，双方就该营业房进行了长达7年多的租赁，且时间上从未中断，说明该营业房在此期间一直由原告持续使用，现原告因解除租赁合同要求被告返还多余租金及押金而提起诉讼，被告据此要求原告返还或赔偿装修设施及归还机顶盒的反诉可以成立。因原告已交付了第一年的租金63000元，但在租期届满前（2007年11月5日）与被告提前解除租赁合同，且被告与朱贵华已另行签了租赁合同，被告理应退还原告2007年11月5日至2008年4月7日的租金26751元并返还押金2000元。同时，根据双方于2000年及2003年签订的合同，被告向原告单独收取了装潢及家具的租金，说明被告出租给原告的营业房有较好装潢。2006年及2007年签订的租赁合同虽未提到装潢租金，但原告系不间断地向被告租赁房屋，被告不可能在原告持续租赁期间将出租房原有的装潢拆除。因此可以认定，在2007年11月5日原告转让店面前，营业房内还是有装潢的，故原告向朱贵华收取的69000元店面转让费应包含营业房装潢的价值。原告自称在租赁结束时已将营业房完好地返还给被告，但原告没有证据证明这一主张。而被告提供的证据可以证明原告向朱贵华收取了店面转让费，说明原告是将店面（饭店布局）交给朱贵华的，原告并没有履行返还营业房的义务。而朱贵华从原告处接收营业房后已将装潢拆除，导致原来的装潢无法返还，价值也无法进行评估，本院只能结合被告提供的4份租赁合同及实际情况对装潢价值酌情认定。在租赁期间，被告将数字电视机顶盒交给原告使用，现双方已解除租赁合同，原告理应将机顶盒返还给被告。故原告要求被告金雅仙退还租金26751元及押金2000元的诉讼请求理由正当，本院予以支持；反诉原告金雅仙要求被告赔偿房屋装修及饭店设施并返还有线电视机顶盒的请求理由成立，本院予以支持，但反诉原告主张的赔偿金额过高，本院酌情认定为18000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百二十二条、第二百三十五条，判决如下：
一、被告金雅仙应在本判决生效后三十日内归还给原告陈月珍租金26751元、押金2000元，合计28751元；
二、反诉被告陈月珍应在本判决生效后三十日内赔偿反诉原告金雅仙房屋装修及饭店设施价值18000元，同时将数字电视机顶盒一个返还给反诉原告金雅仙；
三、驳回反诉原告金雅仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费519元，减半收取259.5元，由被告金雅仙负担；反诉案件受理费1525元，减半收取762.5元，由反诉原告金雅仙负担637.5元，反诉被告陈月珍负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 盛 跃
审 判 员 陈新辉
人民陪审员 丁绍基
二〇〇八年六月二日
书 记 员 陆迎龙