广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第86号
上诉人（一审被告）姚成广，农民。
委托代理人潘子春，广西子春律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）梁启星，农民。
委托代理人ＸＸ进，广西港天律师事务所律师。
上诉人姚成广因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2014）灵民初字第2118号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月13日受理
后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案.上诉人姚成广及其委托代理人潘子春，被上诉人梁启星及其委托代理人ＸＸ进到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
一审法院经审理查明，2001年12月10日灵山县人民政府作出灵政函（2001）126号《关于同意调整灵山县电力新村部分土地使用权的批复》，同意将灵山县电
气工程公司位于原三海镇石材开发区内电力新村用地（钦土用国字（2001）184号）东北端432平方米（合0.648亩）国有土地使用权收回，并将收回后的土地432平
方米（合0.648亩）连同原来未出让的国有土地面积1302.7平方米（合1.95405亩）共1734.7平方米（合2.602亩）出让给祝光艺、祝光富、祝光强、祝
光裕、梁本美、余维波、姚广成等七人使用。2001年12月，祝光艺与祝光富、祝光强、祝光裕、梁本美、余维波、姚成广签订《土地分割协议书》，约定位于上述出让土地总面
积1734.7㎡（合2.602亩），被告姚成广分割得163.3平方米。2005年5月，经灵山县建设局勘测并绘制了《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》，
确定被告姚成广分得的为⑤号用地（以下称“涉案用地”），总用地面积为163.3平方米，规划建筑占地面积为81.1平方米。2005年7月19日，被告姚成广与原告梁
启星签订《用地转让协议书》，约定：被告姚成广同意将进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图中的⑤号用地转让给原告梁启星；用地价80000元；付款方式为签订协议
时即付62300给姚成广，用地转让手续完善后，梁启星再付清用地价余款17700元；姚成广负责协助梁启星办理好转让用地一切手续。协议签定后，原告当即支付用地价款
62300元给被告。2005年8月15日，被告姚成广办理了涉案用地中建筑占地面积81平方米的《国有土地使用权证》（土地使用权证号为：灵国用（2005）第
01-429号）后，与原告梁启星为应付办理土地使用权转让手续，到灵山县国土资源局签订了《房地产转让协议》，约定姚广成将土地使用证号为“灵国用（2005）第
01-429号”、占地面积81平方米的房地产转让给原告梁启星，转让房地产成交价为30000元（该30000元包含在原用地价80000元中）。2007年3月
15日，原告梁启星办理了涉案用地中建筑占地面积81平方米转让后的《国有土地使用证》（土地使用证号为：灵国用（2007）第01-193号，使用权面积81平方
米）。因城市规划调整，2014年9月5日，灵山县国土资源局与被告姚成广等人签订《收回土地使用权协议书》，约定：因城巿规划调整，需占用原拆迁安置给被告姚成广等人的
部分国有土地使用权作公共道路和公共设施用地，被告姚成广等人同意灵山县国土资源局收回按灵山县住房和城乡建设局《进城大道旁祝光裕等五户建设用地规划变更平面图》规划占
用作公共道路和公共设施用地的国有建设用地使用权，收回土地使用权面积共348.8平方米（其中祝光富72平方米、祝光强72平方米、祝光裕72平方米、余维波66.4平
方米、姚成广66.4平方米）；灵山县国土资源局收回被告姚成广等人土地使用权按每平方米2400元补偿给被告姚成广等人，补偿金额共837120元，其中补偿给涉案用地
中被征收的66.4平方米的土地补偿款为159360元。因对159360元补偿款归属问题原、被告产生纠纷。2014年11月3日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、
确认原、被告于2005年7月19日签订的《用地转让协议书》有效；2、被告协助原告领取进城大道祝光裕等五户用地界至变更平面图第⑤号用地的征收补偿费159360元
归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。案件在审理过程中，原告于2014年11月4日向本院提出财产保全申请，要求本院依法对存放在灵山县国土资源局的收回土地使用权
补偿款159360元予以冻结。本院于2014年11月5日作出（2014）灵民初字第2118-1号民事裁定，对存放在灵山县国土资源局的收回土地使用权补偿款
159360元予以冻结六个月（即自2014年11月6日起至2015年5月5日）。
一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于2005年7月19日原、被告双方签订的《用地转让协议书》是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民
法院、仲裁委员会和法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生转移。”的规定，2001年12月
10日，灵山县人民政府作出灵政函（2001）126号《关于同意调整灵山县电力新村部分土地使用权的批复》（含《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》），本案涉
案用地的土地使用权依法属被告姚成广，被告姚成广依法享有该土地的占有、支配的物权。2005年7月19日原、被告双方签订的《用地转让协议书》，该转让行为是双方真实意
思表示，且不违反国家的法律法规。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定
外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，认定《用地转让协议书》合法、有效。二、关于2005年7月19日原、被告双方签订的《用地转让协
议书》约定的转让土地使用权范围。《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》确定被告姚成广分得⑤号用地，总用地面积为163.3平方米，建筑占地面积为81.1平
方米。《用地转让协议书》约定“被告姚成广同意将进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图中的⑤号用地转让给原告梁启星”。《用地转让协议书》约定的是转让“⑤号用
地”，而《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》确定被告姚成广“⑤号用地”的总用地面积为163.3平方米，建筑占地面积为81.1平方米。所以，《用地转让协
议书》约定转让的用地为总面积163.3平方米，建筑占地面积为81.1平方米的全部涉案用地。被告主张约定的是建筑占地面积为81.1平方米的土地与证据和事实不符，
不予认定。被告以原、被告双方于2005年8月19日签定的《房地产转让协议书》为证据，证实其主张，但在庭审中原、被告均表示该协议书是为了应对办理原告的土地使用证而
签定，且约定的成交价30000元与被告实际收取的价款不相符，故不能作为证实被告主张的证据使用。三、关于生效《房地产转让协议书》的履行。2005年7月19日原、被
告双方签订的《房地产转让协议书》为有效合同，原、被告应按合同的约定全面履行义务。协议签定后，原告已按协议约定履行了支付价款给被告的义务。被告也应按协议的约定履行
义务。现被告已按约定履行了协助原告将涉案用地中81平方米的建筑用地的土地使用权转移登记为原告所有的义务，原告已取得了该建筑用土的土地使用权证书。其余用地，被告本
应协助原告办理使用权转让手续，由于人民政府的城镇规划，其余用土无法办理使用权转让手续，但依据生效协议，原告享有该用地的权利。由于人民政府征收行为，涉案用地的部分
土地被征用，所得价款应归原告所有。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”的规定，被告应当协助原告领取灵山县人民政府依
法征用涉案用地中66.4平方米土地所应补偿的159360元款项。原告请求被告协助原告领取《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》第⑤号用地的征收补偿费
159360元归原告所有，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，判决：一、原
告梁启星与被告姚成广于2005年7月19日签订的《用地转让协议书》合法有效；二、因收回拆迁安置涉案用地中部分土地，有关部门按政策发放的补偿款人民币159
360元，归原告梁启星所有，被告姚成广协助原告梁启星到相关部门领取该补偿费。案件受理费人民币3587元，诉讼保全费人民币1317元，合计人民币4904元，由被告
姚成广负担。
上诉人姚成广不服一审判决，上诉称，一、一审认定《用地转让协议》合法有效适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或
人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生转移。”政府部门已于2005年5月作出《进城大道傍祝光裕等五
户用地界至变更平面图》规划，上诉人原所有使用土地的面积已变更为81.1平方米，而其他部分土地政府部门已规划为街道用地。所以至2005年5月止，上诉人对被规划为街
道用地部分己没有占有、支配的物权，依法也无权转让。所以，双方于2005年7月19日签订的《用地转让协议》中，81.1平方米的转让合法有效，而街道规划用地部分的转
让无效。二、一审认定《用地转让协议书》约定转让的用地总面积为163.3平方米（其中建筑占地面积为81.1平方米），违背事实偏袒被上诉人一方。双方签订《用地转让协
议书》前，被上诉人己明知五号地有部分已被县政府规划为街道用地，建设用地面积仅为81.1平方米的事实，并且《用地转让协议书》签订后的2005年8月19日上诉人与被
上诉人到土地部门签订了《房地产转让协议书》，明确《用地转让协议书》中转让五号地的面积仅是81.1平方米的事实，双方2005年7月19日的《用地转让协议书》中“五
号地”并不包括上诉人没有使用权的街道规划用地。三、一审认为：“其余用地，被告本应协助原告办理使用权转让手续，由于人民政府的城镇规划，其余用地无法办理使用权转让手
续。”此认定已明确2005年5月规划街道用地不能转让的事实，而《房地产转让协议书》上诉人与被上诉人从签订之日已生效，被上诉人籍该协议书已取得了灵国用
（2007）第01-193号《国有土地使用证》。所以《房地产转让协议书》早已履行完毕，但一审认为未履行完毕是错误的。四、《用地转让协议》的五号地转让面积不明确，
应依法适用交易习惯确定。根据2005年7月灵山县城的国有出让土地价格，涉案的8l平方米土地价格仅卖80000元已低于当地市场价，如依163.3平方米计仅卖
80000元则更低。一审未依法确定不合法。五、2014年9月5日上诉人与政府部门签订《收回土地使用权协议书》是上诉人不懈努力争取的结果，与被上诉人无关。自政府将
部分土地规划为街道用地之后，上诉人与政府协商补偿事宣，到2014年9月5日签订《收回土地使甩权协议书》，由政府作出补偿。但被上诉人一直没有主张过土地补偿，该补偿
与被上诉人无关。请求二审法院：l、撤铺灵山县人民法院（2014）灵民初字第2118号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉
人负担。
被上诉人梁启星针答辩称，一、双方于2005年7月19日签订的《用地转让协议书》全部合法有效。l、双方签订《用地转让协议书》时该163.3平方米土地的产权人是上诉
人。其中的82.2平方米虽被政府规划为街道用地，但双方签订和履行《用地转让协议书》，即到土地部门申办过户登记和到建设部门申办建设用地、建设工程规划审批后，该
82.2平方米规划用地仍未被征收，产权仍然归上诉人所有，政府规划与征收是两个不同的行政行为。上诉人认为其对该82．2平方米土地已经无权属，又主张159360元补
偿款相矛盾。二、上诉人的第二、第三、第四点理由不成立。1、关于《用地转让协议书》约定转让的土地面积问题。合同约定转让的土地是163.3平方米，而不是81.1平方
米，有《用地转让协议书》、《进城大道祝光裕等五户用地界至变更平面图》、双方到灵山县建设局申办的《私人住宅建设用地规划审批单》、《建设用地规划许可证》证实，上诉人
的上诉状第2页第2至4行“故2005年7月19日签订的《用地转让协议书》中对转让县政府已规划为街道的部分土地是违法无效的”也已确认转让的是163.3平方米。2、
《用地转让协议书》是否已履行完毕的问题。《用地转让协议书》约定转让的土地面积是163.3平方米，其中的82.2平方米被政府规划为街道用地，上诉人应协助被上诉人办
理领取征地补偿，这是上诉人应尽的合同义务。三、上诉人的第五点理由不成立。1、政府征收士地依法要给予补偿，上诉人认为是其积极争取的结果没有依据。2、被征收的
82.2平方米土地上诉人已收取对价款卖给被上诉人，政府征收给予的补偿依法应归被上诉人所有；该82.2平方米土地的产权人登记上诉人名下，找政府争取补偿的主体是上诉
人，也是上诉人的合同义务。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、双方转让的土地使用权是81.1平方米还是163.3平方米；二、一审判决认定的事实和适用的法律是否正确（即一审认定《用地
转让协议书》合法有效、《用地转让协议书》未履行完毕、土地补偿款归梁启星所有是否正确）。
案经审理，本院查明的法律事实与一审法院所查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院对双方的争议综合评判如下：
一、关于双方转让的土地使用权面积的问题。上诉人与被上诉人均承认双方于2005年7月19日签订《用地转让协议书》的事实，仅对该协议实际转让的土地面积有争议。当事人
对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利的后果。上诉人主张被上诉人在签订协议前已明知有部分土地被政
府部门规划为街道用地、双方已明确转让的仅是81.1平方米的土地使用权、双方于2005年8月19日在土地管理部门签订的《房地产转让协议》也明确转让的是81.1平方
米土地使用权。对以上主张，上诉人有举证的责任，但上诉人没有举出充分的证据证实双方转让的土地使用权仅是81.1平方米，或协议变更为81.1平方米。上诉人在一审时承
认双方于2005年8月19日在土地管理部门签订的《房地产转让协议》中约定转让房地产面积为81.1平方米是为了应付办证使用。因此，在上诉人不能提供证据证实转让的土
地使用权面积为81.1平方米的情况下，双方转让的土地使用权面积应按所签订的《用地转让协议书》和《进城大道旁祝光裕等五户用地界至变更平面图》载明的面积认定，一审法
院认定为163.3平方米并无不当。
二、关于双方签订的《用地转让协议书》是否全部合法有效的问题。涉案的五号土地使用权系政府依法出让给上诉人使用，上诉人作为土地使用权人，有权与他人签订转让合同五号土
地使用权。上诉人与被上诉人于2005年7月19日签订《用地转让协议书》时，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。该五号土地有部分于
2005年列入政府规划街道用地的范围不能办理过户手续，并非被政府收回土地使用权，政府收回土地使用权发生在2014年，因此双方签订《用地转让协议书》时该部分规划土
地的权属并未因政府行为发生变更，土地使用权仍归上诉人享有。双方因该部分土地用于街道规划而不能办理过户手续，但并不影响转让合同的法律效力。因此，上诉人认为政府规划
土地用途的行为即为政府征收（收回）土地使用权行为、已变更了部分土地的权属、上诉人对该规划用地不享有使用权、双方签订的涉该规划用地的部分协议没有法律效力的理由不能
成立。
三、关于《用地转让协议书》是否履行完毕以及收回土地的补偿款归属问题。如前面第二点所述，合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同约定的义务。协议约定
转让的土地使用权面积为163.3平方米，建筑占地面积为81.1平方米，被上诉人按约支付了对价款，上诉人应按约定将五号土地使用权全部过户给被上诉人。上诉人已协助
办理了建筑占地面积81.1平方米部分土地过户给被上诉人，对其余部分土地因政府规划的原因不能过户，被上诉人的债权未能全部转成物权，未能转化成物权的债权权益即是政府
回收土地产生的补偿款权益。因此，土地补偿款应归被上诉人享有，现土地补偿款由政府按原土地使用权人发放，上诉人有义务协助被上诉人办理补偿款的申领手续。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律判决正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由与请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一
款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3587元（上诉人姚成广已预交）由上诉人姚成广负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 斌
审 判 员 文其谦
代理审判员 李秋华
二〇一五年六月八日
书 记 员 吴春锦