广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20073号
上诉人(原审被告)：叶瑞生,男,1953年1月4日出生,汉族,住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：李贝嘉，广东中汉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沈爱兴，男，1968年12月31日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：马运峰，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州市广旭物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：郑炳林，该公司经理。
委托诉讼代理人：余铭鑫，男，1982年6月15日出生，汉族，系该公司员工，住广东省饶平县。
原审第三人：广州市海珠区南洲街沥滘第一经济合作社，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：黄建芯，该社社长。
委托诉讼代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林德娟，广东红棉律师事务所律师。
上诉人叶瑞生因财产损害责任纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶瑞生上诉请求为：撤销一审判决，驳回沈爱兴的全部诉讼请求。由沈爱兴承担一、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。理由如下：1.起火原因并非叶瑞生使用不当造成。根据穗公海消火认字（2016）第0007号火灾事故认定书，起火部位为广州市海珠区南洲街沥滘第一经济合作社（下称沥滘一社）大沙仓库南往北方向第十一仓家具厂北侧第8仓库东墙上离地面约1.3米、背墙约4.1米的位置。起火原因为电器线路故障引燃可燃物。据了解，叶瑞生租赁该仓库为放置家具使用，没有使用大功率电器的需要，起火原因并非叶瑞生使用不当造成。2.仓库的电线是由广州市广旭物业管理有限公司（下称广旭公司）搭建，叶瑞生对电线铺设及搭建方式并不知情。根据租赁合同的约定，租赁时间为2015年11月1日至2021年11月30日，租赁期限为6年，租赁面积共为999平方米。该物业是叶瑞生初次承租。此前叶瑞生未承租过第十一仓，而是向沥滘一社承租位于同一地段的其他仓库。合同期满后，因沥滘一社未予续租，而是让其一再移动租赁地点，最后向广旭公司承租第十一仓。叶瑞生与广旭公司签订租赁合同后，广旭公司提出无法向叶瑞生出租999平方米，要求变更租赁合同把原来的999平方米缩小为700平方米，并由广旭公司制作隔间隔开，为叶瑞生重新铺设电线。3.广旭公司应承担本案事故全部责任。无义务则无责任。除合同另有约定外，出租人主要承担两项义务：一是提供符合约定要求的房屋及其附属设施。根据常理及公序良俗原则，房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外，至少应当不存在危及承租人、居住人或第三人的安全隐患。即出租人就出租房及其附属设施负有瑕疵担保义务。如因租赁物瑕疵致损害，应由出租人承担责任。二是及时检查、保持房屋及其附属设施完好，不存在重大安全隐患，保障承租人或居住人的居住安全和正常使用。依据《物业管理条例》第三十五条、第四十六条的规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。广旭公司作为出租方同时作为物业管理方，未尽其安全防范工作，因此对本案事故负有不可推卸的责任。4.依据消防法第十条、第十三条、第二十七条的规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷衍、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定。一审期间，广旭公司出租的房屋未办理任何报建手续，未通过任何消防验收，私自改建房屋及其电器线路，造成本案火灾，应承担全部责任。据此，叶瑞生请求二审法院公正判决。
沈爱兴答辩称：不同意叶瑞生的上诉请求，同意一审判决查明的事实，但一审判决适用法律有瑕疵，应该判决叶瑞生承担主要责任而非同等责任。但沈爱兴表示其没有上诉，因无论叶瑞生、广旭公司承担的责任比例是多少，对其均无不利影响。
广旭公司答辩称：不同意一审判决。根据火灾事故认定书，应由叶瑞生承担主要责任。但广旭公司已经与沈爱兴和解。
沥滘一社答辩称：案涉仓库是上世纪80年代建设的农村集体仓库，而城市规划法、城乡规划法等均是在后来出台的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。可见，该司法解释并非必须适用于乡村。基于案涉仓库建设的上述历史背景，建设当时不可能取得建设工程规划许可证。应当尊重历史，保护集体财产权益，依据法律规则不溯及既往的规定裁判，不应适用上述司法解释第二条的规定，认定相关租赁合同无效。相关判决作出前，未就此问题向该社咨询过意见，也未向该社进行过调查。无论合同是否有效，均可作为证据，证明部分案件事实以及当事人当时的意思表示。租赁合同中涉及善后处理、责任分担等问题的约定，应独立生效，不受合同效力的影响。有关房屋复建、租金等问题，沥滘一社与叶典球、广旭公司已经签订补充协议进行约定。而消防部门也对消防责任进行了认定。
沈爱兴一审诉讼请求为：1、叶瑞生赔偿沈爱兴损失145950元；2、本案诉讼费用由叶瑞生承担。
一审法院查明：2015年9月15日，沥滘一社与叶典球签订《租赁合同》，约定，沥滘一社将大沙仓库南往北方向第九、第十一仓库出租给叶典球作仓库用途。2015年11月6日，沈爱兴与广旭公司签订《租赁合同》，约定，广旭公司将大沙仓库出租给沈爱兴使用。2016年2月29日，广州市海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库发生火灾。2016年4月22日，广东京华资产评估房地产土地估价有限公司受广州市公安局海珠区分局交通防火大队委托，出具粤京资评报字(2016)第131号评估报告，评估结论为海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十仓库、第十一仓库于2016年2月29日的火灾直接财产损失估算为1041800元，其中，沈爱兴火灾直接财产损失估算为132400元，沥滘一社火灾直接财产损失估算为207000元，广旭公司直接财产损失估算为0，叶瑞生直接财产损失估算为702400元。之后，广旭公司、沥滘一社及叶典球签订《补充协议书》，约定，第九、第十一仓库的建筑物及附着设施被火灾焚毁的部分由叶典球出资复建，被火灾损坏部分由叶典球出资修缮，火灾现场废墟及残余物由叶典球出资清理，沥滘一社同意就被焚毁850平方米建筑物免除叶典球6个月的租金，以上复建、修缮、清理所需的费用，叶典球可向火灾责任人叶瑞生等要求赔偿，当叶典球、广旭公司获得叶瑞生的赔偿款时，必须用于上述建筑物及设施的复建、修缮、清理，广旭公司与叶典球一并连带承担《租赁合同》及本补充协议中叶典球对沥滘一社的义务。
另查：据已经发生法律效力的一审法院（2016）粤0105民初6119号民事判决书查明：叶瑞生、广旭公司及区燕华于2015年11月1日签订《租赁合同》，合同内容为：“甲方（出租方，即广旭公司）同意乙方（承租方，即叶瑞生）承租大沙南往北方向第十一仓场地使用，（一）乙方租用甲方壹间仓库，计算面积共779平方米。（二）租期共陆年，自2015年11月1日起，至2021年11月30日止。2015年11月1日至2018年10月30日期间，租金每平方米为23.18元，每月租金共18057.22元。（六）乙方在租赁期间，未经甲方同意，不得乱搭拉电线，不得改变房屋结构，如造成损失，乙方应当负责赔偿”。叶瑞生、广旭公司及区燕华均同意《租赁合同》中区燕华享有的权利、义务由叶瑞生享有和承担。叶瑞生、广旭公司确认涉案物业在《租赁合同》签订前叶瑞生即在使用，当时叶瑞生是在其他人处承租的涉案物业，后广旭公司承租涉案物业后转租给叶瑞生，期间并未收回过涉案物业，涉案物业一直由叶瑞生使用至2016年2月29日发生火灾。广州市公安局海珠区分局于2016年4月28日出具的穗公海消火认字【2016】第0007号《火灾事故认定书》载明：“火灾事故基本情况：2016年2月29日15时12分，海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库家具厂发生火灾，火灾烧损、烧毁该家具厂建筑结构、装修、设备、家具、木材等物品。火灾波及广州市海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十仓库兴艺植绒的布匹仓库，受火烧、水浸等影响，兴艺植绒布匹仓库内的布匹被烧损、损坏。过火总面积约800平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为1041800元。经调查，对起火原因认定为：起火时间：2016年2月29日15时12分。起火部位：海珠区沥滘一社大沙仓库南往北方向第十一仓库家具厂北侧第8仓库东墙上离地面约1.3米、北墙约4.1米的位置。起火原因：电气线路故障引燃可燃物致火灾发生。”叶瑞生、广旭公司均确认，火灾发生后涉案物业已经烧成平地，火灾的原因是电气线路故障引燃可燃物，但广旭公司主张电器线路是叶瑞生自行铺设使用及管理的，对此叶瑞生予以否认，叶瑞生主张电器线路是广旭公司重新铺设的，对此广旭公司予以否认，主张只是堵上了去厨房的一道门没有改动过任何线路。广旭公司提交了签名为区燕华日期为2015年11月1日关于涉案物业的《消防安全责任书》，均确认上述《消防安全责任书》上区燕华的签名为叶瑞生代签。叶瑞生、广旭公司均确认涉案物业未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。但广旭公司认为涉案物业为文革期间建造，在无规划部门认定为违章之前不属于违章建筑。广旭公司提交了《海珠区农村集体“三资”交易竞投资格确认书》及竞价文件主张广旭公司是通过农村集体“三资”交易监管中心的招投标取得涉案物业的使用权。依据上述查明事实，判决确认叶瑞生、广旭公司及区燕华于2015年11月1日签订的《租赁合同》无效。
诉讼中，广旭公司确认叶典球是广旭公司的投资人之一，叶典球是代表广旭公司与沥滘一社签订合同。沈爱兴确认在本案中只要求叶瑞生进行赔偿，对其他的有关个人或单位不再提起赔偿请求。
一审法院认为:本案是财产损害赔偿纠纷。根据广州市公安局海珠区分局出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因为电气线路故障引燃可燃物致火灾发生，但对于该电气线路由谁铺设，叶瑞生及广旭公司均未能提交证据予以证实。现起火的部位位于叶瑞生承租的范围内，叶瑞生没有做好消防安全保障措施，导致火灾发生，应承担本次事故的主要责任。涉案场地没有证据显示已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证，没有进行消防验收，沥滘一社、广旭公司作为场地的出租人，应对其所出租的场地负有监督、管理的义务，因其忽视消防安全，疏于监督、管理，亦应承担相应的责任。根据导致本次火灾事故的原因，一审法院酌情认定叶瑞生承担本次火灾事故50%的责任。对于沈爱兴财产损失的数额，根据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告认定，沈爱兴火灾直接财产损失估算为132400元，鉴于现火灾现场已无法进行清点，亦没有其他证据证实沈爱兴财产损失的具体情况，故一审法院对该评估结论予以确认。对于沈爱兴要求赔偿的其他损失，沈爱兴并不能提交证据证实该部分费用已经由沈爱兴实际支出，并且应该由叶瑞生负担赔偿责任，故一审法院不予采纳。现沈爱兴确认在本案中只要求叶瑞生进行赔偿，故叶瑞生应按照其承担的责任比例，向沈爱兴支付赔偿款66200元。据此，一审法院于2017年7月21日作出判决：一、叶瑞生在本判决生效之日起十日内向沈爱兴支付赔偿款66200元；二、驳回沈爱兴的其他诉讼请求。如果叶瑞生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，由沈爱兴负担1765元，叶瑞生负担1455元。上述受理费3220元已经由沈爱兴预交，沈爱兴同意由叶瑞生在履行本判决时将其应承担的受理费1455元直接支付给沈爱兴。
本院另查明：事发后，海珠区公安分局交防大队对叶瑞生、叶瑞生聘请的工人李仁波、沈爱兴、叶典球等人进行了询问，并作笔录。本院摘录如下：
叶瑞生的陈述：1.2016年2月29日笔录内容摘录：家具厂里现在主要存放半成品实木家具，此外还存放少量木材及约10台机器。半成品家具材料是花梨木、什木及一些香樟木。工厂未通电，因为没有开工，其最后一次检查工厂是在2016年2月24日。工厂门口有一个消防栓，厂内约10个灭火器，七个烟感器。火灾造成其半成品家具、木材及机器损失总价值约30万。2.2016年4月13日笔录摘录：其于2009年向沥滘一社承租该社大沙仓库南往北方向第十一仓库、第九仓库，到2015年11月1日就向叶典球承租第十一仓库，租赁合同是由其岳母区燕华与叶典球签订的，承租面积约799平方米。叶瑞生主张其损失金额约600万元左右。3.2016年4月29日笔录摘录：当天是李仁波打电话告诉他发生火灾。家具厂平时是由李仁波管理。起火部位是第十一仓的第8仓，其赶到现场时第8仓正在燃烧，该仓内东面墙壁上离地面约1.3米处有一个电源开关。
李仁波的陈述：1.2016年2月29日笔录摘录：自2014年春节开始至今都没有进行生产，机器一直停工，而且因为停产，厂内一直处于断电状态，其每日巡查都是使用手电筒。自2014年初厂里只要没人都处于断电状态，其平时都是将厂房电箱内所有电闸关掉的。其住在厂房西侧对门的两层宿舍首层，和厂房完全分开，厂内有十个两公斤的灭火器和一个罐装灭火器，分别放置在各个入门口、厂房中间等位置。春节前后都有街道、居委的工作人员和民警带着村生产社工作人员到场进行消防检查。上门检查时，因其文化水平不高，书面文件其签名都是署名“李波”。
2.2016年4月15日笔录摘录：当天在起火仓库对面宿舍看电视，隔壁工人来告诉他仓库内冒烟了。于是李仁波赶紧打开大门，发现家具厂北侧靠东北侧摆放的木材正在冒烟，烟很大。李仁波有残疾，行动不便，赶紧出了仓库，这是隔壁工人已经报警了，后来消防队来到时火势已经很大了。家具厂处于停业状态，里面放的是机器、木材以及半成品家具。家具厂没有进行生产，机器也处于断电状态，照明灯也关了，但厂房内电箱内电闸未关，厂房内电路是通电的。电闸肯定不关，如果关了电闸，其所住的宿舍也会断电。我之前称把电闸关了，是怕老板追究其责任，因其负责家具厂日常管理工作。3.2016年4月20日笔录摘录：其在家具厂仓库已经有8年了，厂内机器很久未运转了，家私厂近两年没有进行生产。仓库内有15套做家私的机械，半成品有椅子和一些木料，成品的有圆台、四方桌，约有十张书画桌子。近两年家具厂没有家私出厂或入厂，都是以前存放的家私。4.2016年4月25日笔录摘录：最先起火的是北侧的第8仓，其到现场时该仓正在燃烧。其已经在仓库看守了8年，和邻居关系比较好，没有和人有矛盾。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据《火灾事故认定书》，本案火灾事故是因为叶瑞生向广旭公司承租的第十一仓内电气线路故障引燃可燃物所致。根据公安消防部门在事发后向叶瑞生及其雇请的看厂人员李仁波作出的询问笔录及在案其他证据，足以认定以下两项事实：第一，叶瑞生至少在2009年已经向沥滘一社承租案涉第十一仓，至2015年因沥滘一社管理集体资产方式的改变而改向广旭公司承租。叶瑞生关于其在2015年11月1日之前未承租过第十一仓的主张显属不实。第二，根据叶瑞生、李仁波的陈述，第十一仓内放有做家私的机器多台，也存放有半成品木料和杂木。根据李仁波的陈述，叶瑞生开办的无名家具厂自2014年初未开工生产，说明之前曾经开工生产。叶瑞生关于租赁仓库只是用于放置家具，并无使用大功率电器必要的主张也属不实。对于上述事实，叶瑞生属于明知事实真相而故意作虚假陈述，其行为妨碍民事诉讼，应予以谴责。同时，上述事实说明叶瑞生有关案件事实的相关主张可信性较低，对其主张的案件事实应予以严格审查认定。
本案是因出租人和承租人未尽消防安全保障义务导致租赁合同关系之外的第三人受损。依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。关于案涉第十一仓内电线由谁铺设的问题，叶瑞生、广旭公司存在争议，双方均无提交充分证据证实己方主张。本案火灾是案涉仓库内电气线路故障引燃可燃物所致，叶瑞生是案涉仓库的使用人，对案涉仓库内电路及消防安全负有直接管理责任，其在仓库内进行木制家具生产，将本应存放物品的仓库利用为生产厂房，生产木制家具会产生大量木屑等易燃物，叶瑞生违反消防安全责任的过失足以认定，应对事故承担主要责任。广旭公司未尽其出租人应当承担的监督、消防检查责任，也存在一定过失，应承担次要责任。本案没有证据证实广旭公司为叶瑞生承租的案涉仓库提供物业管理服务，叶瑞生主张广旭公司未尽物业管理人责任缺乏充分事实依据，本院不予采纳。据此，一审判决认定叶瑞生承担50%的责任定责偏低，但沈爱兴、广旭公司对一审判决虽有异议，但未提起上诉，视为服判。叶瑞生上诉请求不承担责任缺乏充分理据，本院不予支持。至于沈爱兴所受损失，一审根据广东京华资产评估房地产土地估价有限公司出具的评估报告，认定沈爱兴所受损失为132400元并无不当，叶瑞生二审期间也未对此提出异议，本院对一审判决认定的沈爱兴所受损失数额予以确认。因沈爱兴与广旭公司已经自行达成庭外和解，一审判决叶瑞生向沈爱兴赔偿66200元未超出法律规定，本院予以维持。
综上所述，叶瑞生的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1455元，由叶瑞生负担。
本判决为终审判决。
审判长 年 亚
审判员 乔 营
审判员 张蕾蕾
二〇一七年一月十九日
书记员 何 晶
曾凡峰