广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-10-9
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同意并呈邓院审批。
邓茂军10月8日
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罗春华
二〇一二年八月二十九日
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（2011）惠博法民二初字第290号
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠博法民二初字第290号
原告博罗县农村信用合作联社，住所地：博罗县，组织机构代码证：××。
法定代表人朱石麒，理事长。
委托代理人黄慧、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。
被告一惠州市亿丰实业集团有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸府前路1号惠州，组织机构代码：××。
法定代表人邓星明，董事长。
委托代理人许自新、杨红山，广东尚典律师事务所律师。
被告二惠州广信物业发展有限公司，住所地：惠州市惠城区。
法定代表人邓星明，董事长。
委托代理人许自新，广东尚典律师事务所律师。
第三人深圳报业集团，住所地：深圳市。
法定代表人黄扬略，经理。
第三人彭晓云，女，汉族，住惠州市大亚湾区。
第三人丁钢，男，汉族，住上海市浦东新区。
上述三位第三人的共同委托代理人曾兵生，北京市德恒（广州）律师事务所律师。
原告博罗县农村信用合作联社诉惠州市亿丰实业集团有限公司（以下简称惠州亿丰公司）、惠州广信物业发展有限公司（以下简称“惠州广信公司”）、彭晓云等三位第三人金融借款合同纠纷一案，于2011年5月19日立案受理后，被告惠州广信公司提出管辖权异议，本院于2011年6月30日裁定驳回被告惠州广信公司对本案提出的管辖权提出的异议，被告惠州广信公司不服提出上诉，惠州市中级人民法院于2011年9月21日作出（2011）惠中法立民终字第118号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，分别于2012年2月23日、2012年7月18日和2012年8月21日公开开庭进行了审理。原告博罗县农村信用合作联社的委托代理人黄慧、孙泽平，被告惠州圣德公司和被告惠州广信公司的委托代理人许自新，第三人的共同委托代理人曾兵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博罗县农村信用合作联社诉称，2005年9月20日，原告下设非法人分支机构石湾信用社与被告一、被告二签订《抵押担保借款合同》，约定如下：i、由原告贷款20000000元给被告一，借款期限自2005年9月20日起至2008年9月19日止，期间月利率为7.2‰；2、被告二提供名下的位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第21、22、32、33层的在建房地产为被告一借款作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用；3、如被告一不按期归还本金，原告有权自逾期之日起在约定利率水平上加收50%作罚息，如被告一不按期偿付利息，原告有权按人民银行规定计收复利；4、被告二同意作为保证人，在抵押财产不足清偿本息时承担连带清偿责任，保证期间至借款到期后两年。签订合同后，原告于2005年12月7日依约向被告一发放贷款，双方签订《广东省农村信用合作社借款借据》为凭，并且，双方到房管部门办理了上述在建房地产的抵押登记手续。借款期限届满，被告一仅归还了本金5530000元，仍拖欠本金14470000元未及清偿。借款期限届满前，被告一以周转困难为由向原告申请贷款展期，原告经审查后与两被告签订《借款展期协议》，约定展期期限18个月，至2010年3月18日止，展期内月利率为10.32‰，被告二自愿继续以上述抵押房产承担担保责任及连带保证责任，保证期间至展期届满后两年。展期届满后，被告―仍未清偿借款，暂计至2011年3月31日，被告一仍拖欠借款本金14470000元及利息5615106元。另，被告二提供抵押的在建房地产，有部分经原告同意后己解除抵押登记，并己另作抵押担保。原告认为，原、被告之间的抵押担保合同是双方真实意思表示一致的结果，其内容符合法律规定，系有效合同。被告二提供在建房地产为被告一借款作抵押担保并办理抵押登记，依法产生抵押权效力，在被告一无法清偿借款本息的情况下，原告依法对被告二名下用于抵押的上述房产享有优先受偿的权利。被告二同时作为保证人，在抵押物不足清偿本息时，依约应就被告一债务向原告承担连带清偿责任。综上，原告的诉请有事实和法律依据，为维护自身合法权益，特具状请求：1、判令被告一立即向原告归还借款本金14470000元并支付利息；2、判令原告在抵押范围内对被告二名下的下列房产享有优先受偿权：（1）位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第21层的房产；（2）位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第22层b、c、g号的房产；（3）位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第32层a、e号的房产；（4）位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第33层c、d号的房产；3、判令被告二在抵押物不足清偿本息时，就被告一债务向原告承担连带清偿责任；4、判令两被告承担本案诉讼费用。
原告博罗县农村信用合作联社对其诉称在举证期限内提供的证据有：
1、企业法人营业执照，证明原告的诉讼主体适格。
2、金融许可证，证明原告的诉讼主体适格。
3、被告一的企业法人营业执照，证明被告一的诉讼主体资格。
4、被告二的企业法人营业执照，证明被告二的诉讼主体资格。
5、借款申请报告，证明向原告申请借款是被告一的真实意思表示。
6、股东决议，证明向原告申请借款是被告一的真实意思表示。
7、抵押决议，证明提供财产为被告一作抵押担保是被告二的真实意思表示。
8、抵押担保借款合同，证明原告与被告一之间的借款合同关系，与被告二的担保合同关系。
9、广东省农村信用合作联社借款借据，证明原告依合同约定向被告一发放贷款的事实。
10、抵押物品清单，证明被告二提供的在建房地产，已经办理了抵押登记手续的事实。
11、在建房地产抵押登记证书（编号：房登字（2006）08818号、房登字（2006）08820号），证明被告二提供的在建房地产，已经办理了抵押登记手续的事实。
12、贷款展期申请报告、证明向原告申请贷款展期是被告一的真实意思表示。
13、股东会决议，证明向原告申请贷款展期是被告一的真实意思表示。
14、股东会决议，证明继续为被告一作担保是被告二的真实意思表示。
15、抵押担保借款合同，证明原告与被告一之间的借款合同关系，与被告二的担保合同关系。
16、到期催款通知书，证明原告向被告主张权利，被告予以承认的事实。
17、贷款到期通知书，证明原告向被告主张权利，被告予以承认的事实。
18、借款展期协议，证明原告与被告一之间的借款合同关系，与被告二之间的担保合同关系。
19、起诉状以及追加被告申请，证明第三人已经就涉案房屋的买卖合同关系向惠城区人民法院提起诉讼。
20、行政裁定书，证明被告二就涉案房屋在惠州市房产局的抵押登记行为向惠城区人民法院提起行政诉讼，该起诉惠城区人民法院依法裁定驳回，证明原告对涉案房屋的抵押登记依法有效。
被告一惠州亿丰公司辩称，原告起诉借款的事实是真实存在的，但借款的数额因为双方没有对账，具体欠款的数额无法确认。
被告一惠州亿丰公司对其辩称在举证期限内没有提供相关证据。
被告二惠州广信公司辩称，原告现在还没有办理抵押手续，不享有优先受偿权，被告二不承担担保责任。
被告二惠州广信公司对其辩称在举证期限内提供的证据有：
1、公司的企业机读资料，证明公司为股东担保无效。
2、关于出售抵押物的函，证明原告同意销售房屋，原告对抵押权进行处分，原告丧失优先权。
第三人深圳报业集团、彭晓云、孟进述称，请求法院判令原告对惠州世贸中心21层a、b、f、33层d号房屋不享有优先受偿权；并判令原告注销上述房产的抵押登记。事实与理由：2007年1日4日，原告向被告惠州广信公司及第三人出具《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，同意将已经作为在建工程抵押给原告的“广信大厦”（即惠州世贸中心）第6、7、8、9、10、11、21、22、32、33、24、35-c、35-d、39-c、39-d、40、41、42层房屋对外出售。后，被告惠州广信公司与三位第三人就惠州世贸中心21层a、b、f、33层d号房屋分别签订了《商品房买卖合同》。第三人以抵扣广告费或支付现金的方式支付了全部购房款，被告惠州广信公司也将上述房产交付给第三人占有、便用至今。同时，申请人已经依照市委、政府的指示精神，于2011年6月在惠城区法院对该房屋提起确权诉讼。第三人认为：根据《担保法》第四十九条、《物权法》第一百一十九条规定，原告对经其书面同意出售给第三人的抵押房产依法不再享有优先受偿权，仅对第三人支付的购房款享有优先受偿权。同时，第三人依约支付房款以后，已经成为该房屋的实际权属人。原告应依法注销上述房屋的抵押登记，以便申请人办理权属登记手续。
第三人对其述称在举证期限内提供的证据有：
1、身份资料，证明第三人的主体资格。
2、关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函，证明抵押权人同意出售抵押物，申请人可以依法买受。
3、商品买卖合同，证明申请人买受该惠州市世贸中心房屋的事实。
4、收据，证明申请人支付购房款的事实。
5、查询回函。
6、注销抵押登记的房屋市场价值估算表、物业清单，上述两份证据证明本案已经被注销登记房屋的面积合计为4162㎡，按照市场价值计算，被注销登记房屋总价款为2226.1925元；原告贷款本息早在2007年12月前就已经还清，原告未取得抵押房屋转让款而注销该房屋抵押登记，视为已经自动放弃优先受偿权，无权再对其他房屋主张抵押权。
7、判决书，证明惠城区法院已判决惠州世贸中心21层a／b房屋归第三人深圳报业集团所有，与本案其他房屋案情完全一致，具有高度借鉴价值。
5、情况说明，证明申请人占有、使用房屋的事实。
经庭审质证，被告一惠州亿丰公司及被告二惠州广信公司对原告提供的全部证据的真实性没有异议，但关联性有异议，证明内容有异议，股东决议或抵押决议不能证明抵押有效的真实意思表示，行政裁定书是因为超过了诉讼时效被法院驳回，也不是实体判决，而且还没有生效，证据中关于第三人部分，因为跟本案无关，不发表质证意见。第三人对原告提供的证据7有异议，股东曾为明的签名是伪造的；对其他证据的真实性没有异议；对证据10-14的证明内容有异议，认为抵押关系是无效的；对证据19的证明内容有异议。原告对被告二提供的证据的真实性没有异议，证明内容有异议，认为1、不能证明公司为股东担保无效，原告证据7已证明广信公司股东同意为亿丰公司担保，该行为符合公司规定，2、对证据2在其注销抵押权条件没有成就，所以原告并没有丧失该抵押权。第三人对被告二提供的证据没有异议。原告对第三人提供的证据1、2没有异议，对证据3、4不知情，证据5、6没有法律和事实依据，证据7因为已经提出上诉，因此该判决没有生效，并且与本案无关。被告一惠州亿丰公司及被告二惠州广信公司对第三人提供的证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为与本案无关。
经审理查明，2005年9月20日，原告下设非法人分支机构石湾信用社与被告一、被告二签订《抵押担保借款合同》，约定如下：1、由原告贷款20000000元给被告一，借款期限自2005年9月20日起至2008年9月19日止，期间月利率为7.2‰；2、被告二提供名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第21、22、32、33层的在建房地产为被告一借款作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用；3、如被告一不按期归还本金，原告有权自逾期之日起在约定利率水平上加收50%作罚息，如被告一不按期偿付利息，原告有权按人民银行规定计收复利；4、被告二同意作为保证人，在抵押财产不足清偿本息时承担连带清偿责任，保证期间至借款到期后两年。签订合同后，原告于2005年12月7日依约向被告一发放贷款，双方签订《广东省农村信用合作社借款借据》为凭，并且，双方到房管部门办理了上述在建房地产的抵押登记手续。借款期限届满，被告一仅归还了本金5530000元，仍拖欠本金14470000元未予清偿。借款期限届满前，被告一以周转困难为由向原告申请贷款展期，原告经审查后与两被告签订《借款展期协议》，约定展期期限18个月，至2010年3月18日止，展期内月利率为10.32‰，被告二自愿继续以上述抵押房产承担担保责任及连带保证责任，保证期间至展期届满后两年。展期届满后，被告―只归还了部分借款，仍拖欠借款本金14470000元及2008年6月20日起的利息。
2006年11月23日，原告博罗县农村信用合作联社书面致函被告二惠州广信公司，同意其出售抵押物但销售价款不得低于其价值并告之受让人抵押情况，销售房款应当提前清偿所担保的债权本息，楼款必须全部存入附件指定账户内（附件账户清单：一、联社营业部，户名：惠州广信物业发展有限公司，账号：68×××78；二、罗阳信用社，户名：惠州圣德企业管理咨询策划有限公司，账号：68×××21；三、石湾信用社，户名：惠州市亿丰实业集团有限公司，账号：68×××84），原告在收到存入的售楼款用于归还以上抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记手续。被告二惠州广信公司收到该函后将其张贴于“广信大厦”（惠州世贸中心）售楼处，第三人知悉上述函件内容后，仍然与被告二惠州广信公司就上述房屋分别签订了《商品房买卖合同》，其中第三人彭晓云、丁钢以现金方式支付了购房款，第三人深圳报业集团以抵扣广告费方式购买21层a、b号房产，但三位第三人购房款均未存入《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》附件约定的账户，也未归还抵押物抵押担保的相应债权，原告据此未对涉及第三人购买的房产申请注销抵押登记，所以三位第三人以第三人身份申请参加诉讼并提出独立诉讼请求。
另查明，涉案抵押物“惠州世贸中心”21层g号，22层a、b、d、e、f号，32层a、b、c、d、f、g号，33层a、b、c、e、f、g号已注销抵押登记，其余房产未注销抵押登记。
再，根据惠银监复（2005）16号文有关规定，博罗县各农村信用合作社不再具有法人资格，统一法人为博罗县农村信用合作联社，现原告下属石湾信用社属原告下设非法人分支机构。据此，原告向法院起诉，请求被告偿还借款本息及承担本案诉讼费用。关于利息计算问题，合同期内产生的利息按签订借据确定的利率进行计算，逾期部分按合同规定逾期利率计算。
本院认为，认为当事人之间的《保证担保借款合同》及其两份补充合同是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律禁止性规定，内容合法有效，应受法律保护，各方当事人应依约履行。原告已经依照合同约定发放了贷款，但被告未依合同约定履行还款义务，被告已构成违约，原告要求被告偿还借款本息符合合同约定，应予以支持。利息问题，被告在借款期限及展期期限届满后未归还借款，应按借款合同约定在原借款合同约定的利率7.2‰水平上加收50%，即按10.8‰计算。抵押问题，双方当事人签订《抵押担保借款合同》后并办理了抵押登记手续，原告对登记抵押的房产在借款本息范围内享有优先受偿权；被告及第三人提出抵押房产中第5、6层经原告（抵押权人）同意出售并业已付清全部房款，因此原告丧失抵押物优先受偿权应注销抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定和《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》“抵押物转让款应存入指定账户并归还抵押物担保的贷款本息后才对相应的抵押物分批办理注销抵押登记手续”的约定，被告及第三人对这一限制性条件是清楚的，只有被告或买受人满足了这一限制性条件才能认定原告（抵押权人）同意转让抵押物并注销抵押物登记手续，在转让抵押物所得价款未提前清偿所担保的债权或存入指定的账户的情况下原告不注销抵押登记符合法律规定亦符合双方的约定，被告二惠州广信公司辩称原告不享有优先受偿权和第三人请求注销抵押登记无事实和法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，原告要求被告二承担连带保证责任，合同约定被告一未依约偿还到期本金及利息，由被告二承担连带保证责任，但本案既有保证又有物的担保，故被告二依法应当对抵押的房产被处理后不足清偿的债务部分承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十九条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告一惠州市亿丰实业集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告博罗县农村信用合作联社贷款14470000元及利息（本金14470000元从2008年6月20日起至2008年9月19日止利息按双方借款合同约定的月利率7.2‰计算，从2008年9月20日起至2010年3月18日止利息按双方借款展期协议约定的月利率10.32‰计算，从2010年3月19日起至还清之日止的利息按10.8‰计算）。
二、原告博罗县农村信用合作联社对被告二惠州广信物业发展有限公司提供抵押的其名下位于惠州市河南岸斑樟湖惠州世贸中心第21层a、b、c、d、e、f号【抵押登记证书编号：房登字（2005）12796号】、第22层c、g号【抵押登记证书编号：房登字（2005）12797号】、第32层e号【抵押登记证书编号：房登字（2005）12798号】、第33层d号【抵押登记证书编号：房登字（2005）12799号】的房产价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
三、被告二惠州广信物业发展有限公司对其提供抵押房产的实际价值不足以清偿上述债务的部分承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告一惠州市亿丰实业集团有限公司追偿。
三、驳回第三人深圳报业集团、彭晓云、孟进的诉讼请求。
案件受理费142226元（已交71113元，缓交71113元），诉讼保全费5000元，合计147226元由两被告承担；第三人案件受理费32764元（缓交）由第三人深圳报业集团承担16270元、第三人彭晓云承担6932元、第三人孟进承担9562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长卢东明
审判员罗春华
人民陪审员钟玉聪
二〇一二年九月二十六日
书记员杨文娟