江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9706号
上诉人（原审被告）：苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司。
委托诉讼代理人：卢媛，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司。
委托诉讼代理人:钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人:诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。
上诉人苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司（以下简称建新蓝公司）因与被上诉人苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司（以下简称富民公司）房屋租赁合同纠纷一案�不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7544号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建新蓝公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人提供的涉案房屋漏水现场照片明显可以看出房屋墙面受潮、霉变，房屋内储存的货物全部受潮，一审庭审中被上诉人也承认过房屋漏水，因此涉案房屋漏水的事实真实存在。上诉人在多次通知物业、被上诉人公司都未能及时维修的情况下，上诉人租赁合同目的已无法实现，上诉人有权依法单方解除合同。故上诉人不存在违约情形，无需支付相关违约金。一审判决关于违约金部分没有法律依据。
被上诉人富民公司辩称，一审判决认定事实�楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审原告富民公司向一审法院起诉请求：1.解除原审原告与原审被告之间的《房屋租赁协议》，原审被告腾空并返还房屋；2.原审被告支付拖欠租金280000元（从2016年2月14日起算至2017年2月13日）；3.原审被告支付违约金47040元（自2016年2月14日起按每日千分之一暂算至2016年7月31日，请求计算至实际履行日止）；4.本案诉讼费由原审被告承担。后原审原告撤回第1项诉请中要求原审被告腾空并返还房屋的主张，并变更第二项诉请为要求原审被告支付租金（含使用费）至判决生效之日止。
一审法院认定事实：位于苏州工业园区东兴路40号及42号的房屋产权登记人为原审原告富民公司。2013年12月16日，原审原告（出租方、甲方）与原审被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定原审原告将位于上述商�街40号、42号租赁面积为390.77平方米的房屋出租给原审被告，用途为办公，租期为2014年2月15日至2019年2月14日，租金每年280000元，支付方式为先付后用，每一年支付一次，在签订合同之日起十五天内支付本年租金，每逾期一日按延迟支付租金总额的0.5%支付滞纳金。合同签订后，乙方需要支付20000元租赁保证金，用于保证租赁合同期满后房屋的还原、装修拆除、相关设施的毁损后的修复重置，无任何情况则全部退还乙方。房屋租赁期间，乙方提供完好的水、电等配套设施，甲方交付房屋保证通水、通电，无漏水现象。租赁期间甲方负责房屋修缮，乙方爱护并合理使用房屋，因乙方管理、使用不善造成房屋毁损或灭失的，由乙方承担维修费用并承担因此给甲方造成的损失。合同签订后乙方未按约定期限支付或未完全支付租金及相关费用超过４５天的，甲方有权解除合同并收回房屋，并可要求乙方赔偿经济损失合同另对其余权利义务有约定，合同下方双方均加盖公章。
诉讼中，双方一致确认，原审被告从2016年2月14日开始未交付租金。另原审被告已按照约定向原审原告交付保证金20000元。
2016年7月1日，富民公司委托江苏尚韬律师事务所向建新蓝公司发《律师函》，告知截至发函日欠付租金为245000元，要求原审被告在收函后5日内付清上述欠付租金及滞纳金，否则将追究相关责任。该函于当日寄出，庭审原审被告确认收到该函。
2016年7月7日，建新蓝公司向富民公司邮寄《解除合同通知书》，告知所租赁的房屋因为存在严重渗水问题，导致存放在该商铺中的玛卡食品大量受潮无法再正常使用，且由于渗水导致两间店面的电力无法使用，经多次沟通，富民公司一再推脱且拒绝维修。现商铺渗水导致无法经营，给己方造成巨大损失。故通知富民公司双方的《房屋租赁协议》自本通知书发出之日解除，富民公司应于收到通知之日起5日内赔偿建新蓝公司损失200000元。该通知书邮寄并由原审原告在2016年7月8日签收。
关于房屋渗水。原审原告富民公司诉称：在收到解除合同通知书之前，原审被告从未联系己方告知漏水或要求维修，收到通知后己方现场查看，只发现墙面有水渍，但并无渗漏或滴漏情况，且具体水渍来源无法判断，之后也未再行渗漏。当时室内还有原审被告的办公桌，没多少物品，但原审被告租赁房屋本来就是做仓库的。原审被告在2016年7月底向原审原告交还钥匙，但原审原告认为合同并未依法解除应当继续履行，故此并未接收对方退还的钥匙。原审被告建新蓝公司辩称：当时房屋在2016年2月的时候租赁房屋一楼的一个房间从墙面往外渗水，导致地面积水及墙体脱落，但具体原因不清楚。之后每天都渗水，特别下雨天渗漏得厉害。原审被告联系物业，物业现场查看后也未实际维修。之后电话联系原审原告，原审原告也未处理。原审被告在2016年4月开始将一些货物及货架搬离，2016年7月底彻底搬离。之后向物业及原审原告交还钥匙，但均不肯接受。
诉讼中，原审被告另提交部分照片，证明租赁房屋存在漏水，原审原告对于照片拍摄部位为租赁房屋不持异议，但诉称不排除是淹水或其余使用原因所致，且原审被告从未联系己方维修。
第一次开庭时，双方均确认租赁房屋内已无原审被告物品，为避免损失进一步扩大，一审法院询问双方是否同意进行钥匙交接，双方均表示同意庭后3日内自行交接，后原审原告诉称因案件处于诉讼中，故不肯收回钥匙，原审被告辩称交接时原审原告拒绝接受导致无法交�，故房屋钥匙仍在原审被告处。
以上事实，由房屋租赁协议、律师函、解除合同通知书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，富民公司与建新蓝公司签订的《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。依法成立的合同对当事人有约束力，各方应当按照诚实信用原则履行。本案中，原审被告辩称房屋存在漏水，一方面，现有证据尚不足以证实漏水发生的具体原因以及对于租赁房屋的影响程度是否达到致使原审被告合同目的无法实现而具备解除条件，另一方面，原审被告未能举证其在漏水发生后及时向原审原告提出主张以及原审原告怠于维修，故原审被告以此为由发通知书解除租赁合同缺乏依据，一审法院不予支持。本案诉讼过程中，双方一致同意解除�赁协议，一审法院认定租赁协议于双方达成一致意见之时即2016年11月21日解除。合同解除后，原审原告应收回房屋，现原审原告同意自行收回房屋，一审法院不予理涉。关于租金（使用费），一审法院认为，一方面，原审被告虽在2016年7月即将物品搬离，但在合同尚未依法解除的情况下，原审被告是否搬离房屋不能成为拒绝缴纳租金的理由；另一方面，原审被告未交纳租金且搬离房屋，其拒绝履行合同的意思表示明显，在原审原告对此明确知晓且收回房屋并无障碍的情况下，原审原告也有义务及时收回房屋避免损失扩大。故一审法院认为，租金（使用费）计算的时间截止一审法院通知双方交接的时间即2016年11月24日，经核算租金（使用费）为217863元。关于违约金，因原审被告对违约金不予认可，而违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人�过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原审原告已经收取保证金20000元，一审法院在裁决原审原告没收该保证金的情况下，酌情对违约金再行支持10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认双方签订的关于苏州工业园区东兴路商业街40号、42号的《房屋租赁协议》解除；二、原审被告苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司房屋租金（使用费）217863元；三、苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告苏�工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司房屋违约金30000元（扣除保证金20000元，还须支付10000元）；四、驳回原审原告苏州工业园区娄葑富民投资发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取8306元，由原审原告负担2306元，原审被告负担5000元。
二审中，当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，富民公司与建新蓝公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。建新蓝公司主张涉案房屋存在漏水，故其有权单方解除合同，但首先建新蓝公司未提供证据证明其曾通知富民公司履行维修义务，而富民公司拒不履行；其次建新蓝公司提供的证据不足以证明漏水问题已导致合同目的无法实现，故建新蓝公司无权单方解除合同。建新蓝公司于2016年7月7日向富民公司发出的《解除合同通知书》不发生解�合同的法律效力。建新蓝公司要求提前解除合同并自行搬离涉案房屋的行为已构成违约，富民公司有权主张相应的违约金。一审法院经综合考量，酌情认定违约金为30000元，属合理裁量，并无不当。综上，建新蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8306元，由上诉人苏州工业园区建新蓝建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一七年十二月十一日
书记员 王文君