北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初28413号
原告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路XXX号楼XX层2302号。
法定代表人：缪寿建，董事长。
委托诉讼代理人：胡伟琴，女，1986年2月21日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区朝阳北路XXX号。
委托诉讼代理人：刘艳娇，女，1990年6月19日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区望京东园。
被告：方丽华，女，1963年6月23日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。
被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路X号院XX号楼XXX室。
法定代表人：左晖，董事长
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区将台路。
原告北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田经纪公司）与被告方丽华（下称姓名）、被告北京链家房地产经纪有限公司（下称链家经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦田经纪公司的委托诉讼代理人胡伟琴、刘艳娇，被告方丽华的委托诉讼代理人孙凤起，被告链家经纪公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦田经纪公司向本院提出诉讼请求：1、麦田经纪公司对北京市朝阳区招商上苑XXX座XXX号商铺享有优先承租权；2、方丽华与链家经纪公司签订北京市朝阳区招商上苑XXX座XXX号商铺的房屋租赁合同无效；3、麦田经纪公司继续承租方丽华的北京市朝阳区招商上苑XXX座XXX号商铺76天；4、方丽华向麦田经纪公司支付违约金109086元。事实和理由：2012年7月1日，麦田经纪公司承租方丽华所有的坐落于北京市朝阳区招商上苑XXX座XXX号商铺，并签订了《房地产租赁合同》，租期3年，约定租赁合同期满后麦田经纪公司享有优先承租权。合同签订后，麦田经纪公司忠实、全面履行了承租人的合同义务，并对商铺进行了整体装修，三年积累了大量客户资源。合同到期前，双方协商续租事宜，方丽华一直未予表态。到期后，方丽华告知麦田经纪公司房屋已出租给链家经纪公司。麦田经纪公司主张同等条件下有优先承租权，并同意愿意按链家经纪公司承租该房屋的价格继续承租。经协商方丽华同意与链家经纪公司协商解除租赁合同，继续将房屋出租给麦田经纪公司。故麦田经纪公司一直使用该房屋，也一直向方丽华支付租金，方丽华一直予以接受。2016年4月24日，方丽华雇佣数人以暴力手段强行将麦田经纪公司的电脑等财产搬出商铺，造成麦田经纪公司无法经营办公。麦田经纪公司投入的装修无法继续使用，附近的客户资源原告难以有效维持。麦田经纪公司认为民事行为应当遵循公平、诚实信用原则。方丽华明知麦田经纪公司有继续承租意向且未告知便将该房屋出租给他人，侵犯了原告的优先承租权，违反了公平、诚实信用等基本原则，其与链家经纪公司签署的租赁合同应当被认定无效。故向法院提起诉讼，望判如所请。
方丽华辩称，不同意麦田经纪公司的诉讼请求。第一，双方未就续租事宜达成一致意见，未再签订新的租赁合同，方丽华有权在合同到期后处分自有房屋。第二，麦田经纪公司在合同到期后将租金还打入方丽华账户的行为系其个人行为，方丽华并不知晓，也同意将多支付的租金退还。第三，合同到期后，麦田经纪公司拒绝按合同腾退房屋，方丽华并没有使用暴力等行为收取房屋。
链家经纪公司辩称，不同意麦田经纪公司的第二项诉讼请求，其他诉讼请求与我公司无关。麦田经纪公司和方丽华合同到期后，我公司才承租的涉案房屋，且签约时方丽华明确表示，麦田经纪公司不同意续租。我公司与方丽华签署的租赁合同系双方真实意思表示，且签约后我公司已按照合同约定支付租金且实际使用。该租赁合同合法有效。
本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，方丽华作为出租方（甲方）与北京麦田房地产经纪有限公司作为承租方（乙方）签订房地产租赁合同。合同约定：第一条、租赁标的、租赁期限、免租期：1、甲方将坐落于北京市朝阳区招商上苑XXX#XXX#商铺出租给乙方使用……2、乙方租用出租房屋的期限3年，即自2012年10月10日至2015年10月9日止。……第二条、租金、管理费、递增率：3、双方约定收款账号如下：收款银行：北京市招商银行建国路支行，账户名称：方丽华，收款账号：×××。4、……出租房屋第三年每月的租金为36362元整月。……第八条、所有权变动及转租续租，1、租赁期间所有人转让该房屋的，甲方应提前90日书面通知乙方，乙方有优先购买权。因乙方经营特性需要较长时间寻找店面及积累资源，因此如甲方收回房屋自用不再续租须于合同期限届满前六月以书面形式通知乙方，甲方以邮寄乙方地址为准。2、乙方要求续租，应在租期届满前六月向甲方提出，双方重新协商，另行签订租赁合同。
麦田经纪公司和方丽华均认可2015年5月方丽华与麦田经纪公司店长张某1就续租事宜进行过协商。方丽华陈述由于张某1表示要在降低租金的前提下进行续租，故未达成一致意见，才于合同期满后把涉案房屋租给链家经纪公司。麦田经纪公司陈述其经理张某2在张某1沟通后一直与方丽华继续协商，并口头就续租事宜达成一致。
麦田经纪公司于2015年10月23日、11月30日、12月21日、2016年1月21日向招商银行方丽华账户（账号×××）各汇入36362元，2016年3月11日汇入34552元和90000元，3月18日汇入135000元。麦田经纪公司表示汇入上述款项是因为与方丽华一直在协商续租事宜，四笔36362元系从2015年10月10日至2016年2月9日四个月的房屋租金。2016年2月底，因双方口头达成一致，方丽华同意将房屋继续出租给麦田经纪公司，但租金每月要涨至45000元。故2016年3月11日汇入的34352元系上述期间的月租金差额8638元（45000-36362=8638）乘以四个月计算而来。3月11日支付的90000元系2016年2月10日到4月9日的租金，3月18日汇入的135000元的租金系2016年4月10日至7月9日的租金。方丽华确认收到上述款项，但认为与原租赁合同无关，系合同到期后占用涉案房屋的使用费，并同意按照原合同月租金36362元的标准退还腾空之日止的房屋使用费。方丽华和麦田经纪公司均认可麦田经纪公司2016年4月24日起未再使用涉案房屋。
庭审中，麦田经纪公司提交落款为2015年10月9日的通知函用以证明其愿意提高租金续租房屋，并主张优先承租权。方丽华表示，自己从未收到通知函，且该函件系租赁合同到期后发出，也不能视为麦田经纪公司主张优先承租权。
关于方丽华与链家经纪公司签订的租赁合同，麦田经纪公司表示无法提供，但认可签订日期为2015年10月15日；方丽华与链家经纪公司亦认可系在方丽华与麦田经纪公司就涉案房屋所签的租赁合同到期后签订。
上述事实，有房地产租赁合同、银行汇款凭证、通知函和当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：麦田经纪公司与方丽华签订的房地产租赁合同对房屋基本情况、租赁期间、租金及其支付方式、所有权变动及续租等内容进行了明确约定，系双方真实的意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限截至2015年10月9日，麦田经纪公司如要求续租应在租期届满前6个月向方丽华提出，双方重新协商，另行签订租赁合同。本案中，双方虽均认可2015年5月左右就续租事宜进行过协商，但并未续签租赁合同或补充协议，租赁期限届满后，原合同自然终止。麦田公司未能举证证明同等条件下主张续租的事实，故无法认定其具有优先承租权。另麦田经纪公司虽表示继续向方丽华账户支付租金，但现有证据无法证明该款项性质为租金，争议部分可另案主张。
关于方丽华与链家经纪公司签订的租赁合同，本案三方当事人均认可系在方丽华与麦田经纪公司所签的租赁合同到期后签署。麦田经纪公司未能举证证明方丽华与链家经纪公司签订的租赁合同有合同无效的法定情形，应承担举证不能的责任，故对其此项诉求不予支持。
关于麦田经纪公司提出的继续承租涉案房屋76天的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
租赁合同终止后，方丽华有权就涉案房屋进行重新处分，并未存在违约行为，不应承担违约责任，故对麦田经纪公司要求方丽华支付违约金的诉求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
驳回原告北京麦田房产经纪有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费2482元，由原告北京麦田房产经纪有限公司负担（其中1241元已交纳，其余1241元于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 赵翠霞
人民陪审员 郭秀华
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 鲁 娜
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