福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1263号
上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。
法定代表人：陈献忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：许雪婷，女，1980年1月4日出生，汉族，住三明市梅列区。
上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）因与被上诉人许雪婷房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人黄敬荣，被上诉人许雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.商品房买卖合同补充协议虽然由开发商事先拟定，但并非一律应认定为无效格式条款。福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。《合同补充协议》也仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，故《合同补充协议》不符合格式条款的特征。况且，永达公司将关于产权登记的条款修改为“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”并没有免除其办证的义务，仅是对办证的时间进行了特殊约定；2.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所致；3.永达公司已经积极履行合同义务。为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。永达公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达公司不应承担违约责任。故请求二审法院支持永达公司的上诉请求。
二审法庭审理过程中,永达公司提出补充意见:1.《商品房买卖合同》约定办证期限为交房后90日内，系登记机关滥用职权强制设定的不可修改的条款，其内容违法无效；2.一审判决混淆“本合同附件”与“补充协议”的概念，本案中合同附件八，不是《商品房买卖合同》所指的补充协议。原判决错误将合同附件八认定为“补充协议”，并以“补充协议”中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的�任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，认定合同附件八第八条无效是错误的；3.《商品房买卖合同》第十四条属格式条款，其效力依法低于合同双方商定的、非格式条款的附件八约定，一审判决以效力低的格式条款判令永达公司担责，明显错误。即便按合同约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力（第23条）”，两者效力等同，也应按合同法以履行期限不明确的规定处理，永达公司亦不必担责；4.一审判决认定的逾期办理商品房权属登记违约金明显过高（没有期限），应当依法调整。
许雪婷辩称，《商品房买卖合同》及附件是永达公司提供，由双方签订的，永达公司虽然有按时交房，但是迟延至今没能按《商品房买卖合同》约定办理产权证，永达公司应承担违约责任；《商品房买卖合�》附件八就是合同补充协议，《商品房买卖合同》明确载明了“附件八合同补充协议”，《商品房买卖合同》第二十二条约定“合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。永达公司在“附件八合同补充协议”中补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，属免除出卖人依合同约定应当由其承担的责任，严重损害了买受人的利益，故应依照《商品房买卖合同》第十四条约定“永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权�登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付买受人。如因永达公司原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，永达公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”承担违约责任。永达公司辩称是有关部门审核导致无法办证，这应由永达公司与有关部门自行协商解决。请求维持一审判决。
许雪婷向一审法院起诉请求：永达公司协助办理房屋权属登记手续；并支付逾期办理商品房权属登记的违约金11806元（暂计至起诉之日止），其后违约金按合同约定计算至实际取得房屋所有权证之日止。
一审法院认定事实：1.许雪婷与永达公司签订《商品房买卖合同》�主要约定：许雪婷购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村227幢2303号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第23层，建筑面积125.35平方米，其中，套内建筑面积101.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.11平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为3米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米8970元，总价款为人民币1124390元；许雪婷以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；永达公司应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付许雪婷使用，买受人提出申请出卖人同意提前交房的，不受上述条件约束，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，永达公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且永达公司在发生之日起30日内告知许雪婷的；2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；第十四条，永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付许雪婷。如因永达公司原因，许雪婷不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：许雪婷不退房，永达公司自逾期之日起每日按许雪婷已付款的0.002%向许雪婷支付违约金；第二十二条，合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十五条，本合同自双方签订之日起生�。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，许雪婷、永达公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，第三条，关于按揭付款的补充约定：1.许雪婷于合同签订之日付清总房款的30%计344390元，合同签订之日起三个月内许雪婷须支付至首付款的剩余部分，计340000元，剩余房价款440000元选择办理银行按揭贷款；2.所购商品房主体封顶时，许雪婷应在永达公司通知之日起七日内提供经银行审核同意的齐全真实有效的按揭所需资料，如果贷款银行认为许雪婷提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则许雪婷必须在接到永达公司或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如许雪婷逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同许雪婷逾期付款，则许雪婷每迟延一日，应按逾期未交款的�分之二向永达公司支付逾期违约金。若逾期超过30日，永达公司有权解除合同，许雪婷按累计应付款的10%向永达公司支付违约金。若永达公司不解除合同，则许雪婷每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向永达公司支付逾期违约金。第八条，关于合同第十四条之补充，本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”。合同签订后，许雪婷如约支付了购房款1124390元，永达公司分别出具了销售不动产统一发票，永达公司于2014年8月12日将商品房交付许雪婷使用。
2.2016年7月28日，三明市房屋权属登记中心为梅列区绿岩新村227幢商品房办理了初始登记。2017年2月23日，许雪婷取得了该商品房的不动产权证书。
关于本案争议的焦点问题：一、《商品房买卖合同》补充协议第八条的效力问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》的示范文本部分是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的长期实践，结合交易特点和交易惯例等内容，经过反复优选、评审，通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本。而《商品房买卖合同》的补充协议属于开发商永达公司为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与对方充分协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。补充协议第八条的约定，并没有采取合理的方式提请对方注意，而内容显然对买受人不利，明显与示范文本部分的第二十二条约定相悖，免除了永达公司按时办理房屋初始预登记的义务，以极低的违约金减轻其赔偿责任，应当为无效。
二、永达公司是否承担违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，如前所述，合同补充协议第八条应当认定为无效，应当适用商品房买卖合同第十四条的约定。永达公司�按《商品房买卖合同》示范文本第十四条约定，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，因永达公司的原因，方翔亦未在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，永达公司已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……4、买受人提出申请出卖人同意提前交房的，不受上述条件之约束。依照上述约定，许雪婷主张从实际交房日即2014年8月12日起开始计算逾期办理房屋权属证书的期限，并从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金�计算至商品房初始预登记前一日即2016年7月27日，符合法律规定，予以确认，共逾期625天。关于违约金标准如何确定问题，许雪婷虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，许雪婷的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院确定许雪婷主张的逾期办证违约金按许雪婷与永达公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算，具体确定为1124390元×0.002%×625天＝14054.88元。
综上，一审法院认为，许雪婷与永达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。关于许雪婷主张永达公司协助许雪婷办理梅列区绿岩新村227幢2303室房屋权属登记手续一节，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属的登记及房屋权属证书的发放均由房地产行政管理部门具体实施。出卖人应当提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理房屋权属登记手续，永达公司未履行上述义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因此，许雪婷主张永达公司协助办理房屋转移登记及承担违约金的诉讼请求，应予支持，在案件审理过程中，永达公司已履行了房屋登记的协助义务。许雪婷虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，许雪婷的损失数额难以确定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，确定许雪婷主张的逾期办证违约金按许雪婷与永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，判决:一、福建永达房地产开发有限公司应协助许雪婷办理三明市梅列区绿岩新村227幢2303室房屋转移登记手续（诉讼中已履行）；二、福建永达房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给许雪婷逾期办理商品房权属登记违约金14054.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。
双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
本案二审审理过程中，永达公司提供了如下证据材料:1.《公证书》三份，欲证明永达公司电脑中《商品房买卖合同》格式版本约定90日办证时间是登记机关设定的不能更改；2.《商品房买卖合同》（案外人）一份，欲证明现办证时间可以由合同双方自行约定填写；3.交保证金凭证，欲证明永达公司向银行交贷款保证金的事实。经质证，许雪婷认为，上述证据材均已经超过�证期限，不属于新证据，且与本案之间没有关联性。经审查，本院认为，案外人的《商品房买卖合同》与本案之间没有关联性；《商品房买卖合同》格式版本及交存保证金凭证真实性予以确认。
本院认为，《商品房买卖合同》及附件系永达公司与许雪婷双方协商一致签订，依法成立。因《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，同时《商品房买卖合同》第二十二条亦约定“本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。当日，永达公司又在与许雪婷签订的“附件八：合同补充协议”中，对产权登记事项补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。该约定明显含有减轻或免除《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具�《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故“附件八：合同补充协议”中，对产权登记事项补充约定应当认定为无效，永达公司应按《商品房买卖合同》第十四条约定，办理房屋权属登记事宜，永达公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。本案使用的《商品房买卖合同》示范文本，是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本，且由永达公司提供与商品房买受人协商签订，《商品房买卖合同》内容是双方合意的结果，对双方当事人均具有法律约束力。永达公司虽提出，其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报�所至等理由，但永达公司未按照有关管理部门的要求提供办证材料，也未能及时解决与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记的期限，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。至于永达公司以《商品房买卖合同》中产权登记事项“办证期限为交房后90日内”系有关部门要求其设定的不可修改的条款等为由主张不予支付逾期办理商品房权属登记违约金，本院不予采纳。
综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195元，由福建永达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴ＸＸ
审判员 吴良盛
审判员 徐 浩
二〇一七年十一月三十日
书记员 段剑岚
附本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决�裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。