广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2013号
上诉人（原审原告、反诉被告）：卢铭俊,男，1989年3月24日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄文忠，广东广鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁倩妮，广东广鸿律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市小榄水色匝生态游有限公司，住所地广东省中山市小榄镇永宁北村大街177号双美府内（501室）。
法定代表人：何志明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈伟强，广东衡德律师�务所律师。
上诉人卢铭俊与上诉人中山市小榄水色匝生态游有限公司（以下简称水色匝公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
卢铭俊上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判卢铭俊无需向水色匝公司支付租金及场地占用费；2.撤销一审判决第五项，改判卢铭俊仅需按主管部门收取费用的标准支付实际使用的水费、电费。事实和理由：一、一审判决判令卢铭俊支付租金，缺乏事实和法律依据。水色匝公司要求卢铭俊支付租金，前提是水色匝公司向卢铭俊支付了约定的符合约定用途的租赁物。本案中，水色匝公司违反合同法规定的法定义务，未能履行合同约定的义务，在涉案商铺没有合法产权且未取得所属社区同意的证明文件的情况下，将涉案商铺出租给卢铭俊用于商业经营。卢铭俊因无法取得营业执照，其承租涉案商铺的目的不能实现，并最终致使涉案租赁合同解除。一审判决认定涉案租赁合同的解除不能归责于水色匝公司，与事实不符。二、一审判决判令卢铭俊向水色匝公司支付场地占用费，没有事实和法律依据。卢铭俊于2014年11月21日即提起本案诉讼，要求解除涉案的租赁合同。该案从受理到判决，历经一年之久，其中原因系一审法院委托第三方评估机构进行评估，但该评估机构接受委托后，迟迟未进行评估，也未向一审法院一次性告知评估所需的条件及评估工作的进展。致使评估工作严重影响本案的审理进度。因涉案租赁物根本不具备经营条件，租赁合同早已解除，涉案租赁物双方没有及时处理，完全系应评估工作的需要。因为评估系为了解决装修损失的问�，因此评估期间的场地占用费应由水色匝公司承担。三、一审判决判令卢铭俊承担的水费、电费的数额有误。按照双方约定，水色匝公司只能按照有关主管部门提供的计价标准与商户实际耗用计算。本案中，水色匝公司按水费2.58元/吨，电费1.1元/度的标准计算卢铭俊应支付的水、电费，高于主管部门公布的标准。水色匝公司应退回多收水、电费。四、一审法院在水色匝公司未预交反诉案件受理费的情况下受理其反诉请求不当。同时，本案中本诉与反诉一并审理，应减半收取反诉费及本诉案件受理费。
水色匝公司辩称：一审法院没有考虑租赁物投入使用后的装修折旧问题。卢铭俊装修折旧后的价值才是其损失。一审判决确定的装修损失57000元是双方初始投入费用的确认。因装修的有效年限不会超过五年，故应以五年作为时间节点进行折旧，租赁物在2013年8月前已装修，到一审判决之日应折旧3年。水色匝公司的其余答辩意见同其上诉意见。
水色匝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判水色匝公司有权没收卢铭俊交付的保证金5472元；2.撤销一审判决第三项；3.撤销一审判决第六项，改判驳回卢铭俊的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定涉案合同目的不能实现导致合同解除，属于认定事实错误。根据双方签订的租赁合同的约定，涉案房屋用于商业用途，但并未约定具体用途。即只要卢铭俊在法律允许范围内利用涉案房屋进行商业经营活动，即符合合同目的。至于卢铭俊可以经营什么项目，只要符合法律规定，水色匝公司没有阻止也不能提供保证。卢铭俊应自行承担相关风险。卢铭俊主张涉案房屋不能办理营业执照，但并未提供证据佐证，也没有得到工商行政管理部门的确认。二、一审判决以卢铭俊因客观原因无法办理营业执照进行经营为由，认定卢铭俊拖欠租金不构成违约，明显错误。三、一审判决以合同解除系不能归责于双方的客观原因所致，判令双方不承担违约责任明显错误。涉案合同的解除不存在不可归责于双方的客观原因。涉案合同解除的原因在于卢铭俊拖欠租金超过一个月，水色匝公司行使约定的解除权所致。四、一审法院滥用公平原则，判定水色匝公司赔偿卢铭俊装修损失57000元明显错误。涉案合同解除原因可归责于卢铭俊，因此不能适用公平原则确定装修损失的分担。涉案装修对于水色匝公司毫无价值，水色匝公司不会利用卢铭俊的任何装修，该装修应由卢铭俊自行拆除。
卢铭俊辩称：一、涉案纠纷发生的原因在于水色匝公司出租的物业没有合法产权证明，且不能取得当地村委会的同意，致使卢铭俊一直未能办理营业执照。卢铭俊无法办理营业执照的情况，卢铭俊已提供手机短信证明双方曾协商办理营业执照的事宜。通过手机短信可知，水色匝公司出租的物业不符合租赁条件，因此系水色匝公司违约。二、水色匝公司一直未能解决卢铭俊办理营业执照的事宜，卢铭俊在交纳了一年租金后仍无法正常营业，卢铭俊遂拒绝再继续交纳租金。三、卢铭俊同意按每平方米1500元计算装修损失，亦系出于无奈。
卢铭俊向一审法院起诉请求：1.解除卢铭俊与水色匝公司于2013年8月31日签订的租赁合同；2.水色匝公司返还卢铭俊已交租金21888元及保证金5472元，合计27360元；3.水色匝公司赔偿卢铭俊装修及装修物品损失94292.11元。
水色匝公司向一审法院反诉请求：1.确认卢铭俊与水色匝公司签订的租赁合同于2014年9月29日解除，卢铭俊向水色匝公司清偿欠款10423.92元，包括租金1763.2元，场地占用费4681.6元（按租金标准从2014年9月30日起计至卢铭俊返还商铺之日止，暂计至2014年12月15日），水费27.86元，电费1093.84元，滞纳金2857.42元（每天按欠费总额的百分之一从拖欠之日起计算至清偿之日止，暂计至2014年12月15日）；二、确认水色匝公司没收卢铭俊保证金5472元。
一审法院认定事实：2013年8月31日，卢铭俊与水色匝公司签订租赁合同。双方约定：水色匝公司将位于中山市小榄镇永宁北村大街228号8号楼4号铺租赁给卢铭俊，总面积38平方米，租期三年，从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金每平方米48元，租金总额每月1824元，水色匝公司给卢铭俊1个月的免租期即从2013年9月1日至2013年10月1日。卢铭俊租赁商品及使用商铺产生的费用（包括水电费）及其它代收代缴费用由卢铭俊负担，卢铭俊于每月5日前将当月租金、水电费等费用一次性向水色匝公司交清，逾期缴费的，每天按欠缴总额的百分之一交纳滞纳金。卢铭俊于签订合同3天内交纳保证金5472元，如果出现中途退租和其他违约行为以及遗失保证金单据的，水色匝公司不退回保证金并追究卢铭俊的责任。在租赁期限内，卢铭俊欠缴租金或其他费用超过7天或一个月占用租赁物而不经营累计超过15天，水色匝公司有权在向卢铭俊发出书面通知后15天内解除合同，卢铭俊不得主张退还保证金，亦不能得到赔偿。卢铭俊于签订租赁合同日之起，十天内必须办理工商营业执照及相关符合开业条件的证件，并取得相关部门许可后方能营业，否则水色匝公司有权单方解除合同并不作出赔偿。租赁期间，因自然灾害和其他不可抗力导致合同不能履行或不能完成有关义务时，双方相互不承担违约责任；遇到不可抗力的一方或双方应于不可抗力发生后10日内将情况告知对方，并在不可抗力�束后15天内提供有关部门的证明；在不可抗力消除后，能继续履行合同的应继续履行。水色匝公司发出的各类通知、消息等文件，在市场公告栏粘贴7天公示，不再另行通知，7天内不作出异议的，视为同意执行。租赁合同还约定了双方其他的权利义务。卢铭俊、水色匝公司分别在租赁合同上签名和盖章确认。签订租赁合同后，水色匝公司收取卢铭俊保证金5472元，水色匝公司出具收据为凭。
中山市小榄镇城镇管理综合办公室于2013年7月3日出具的房屋临时使用证明显示：中山市小榄镇永宁北村大街228号（7、8、9幢）的房屋使用人是水色匝公司，性质是商业。在房屋临时使用证明的备注栏记载：本证明只能用于本镇范围内的房屋办理工商营业执照、食品、药品、卫生相关许可证、建筑物完工申请供水（电）等业务时与相关部门作协调的凭证，不能作为房屋产权�依据，此证有效期为4年，如因规划调整该证明自动作废并需要重新申请办理。
2013年7月26日，中山市工商行政管理局出具个体工商户名称预先核准通知书，该通知书显示同意预先核准卢铭俊申请的个体工商户名称中山市小榄镇暮光之城咖啡店，并保留至2014年1月26日。卢铭俊提交的个体工商户开业登记申请书显示，卢铭俊申请登记中山市小榄镇德域咖啡店，地址为中山市小榄镇永宁北村大街228号8号楼4号铺。
2014年9月23日，水色匝公司向卢铭俊发出通知，要求卢铭俊尽快交清拖欠的租金和其他费用，如果在9月27日前仍未交清的，水色匝公司将解除租赁合同。9月25日，卢铭俊回函给水色匝公司称，水色匝公司没有履行应尽义务办理执照，导致卢铭俊无法经营，决定不交纳9月租金。9月29日，水色匝公司向卢铭俊发出通知称，卢铭俊拖欠租金及其他费用达25天，并且在催缴费用通知发出后，仍不交纳租金和其他费用，按照约定，水色匝公司将于9月29日起解除双方签订的租赁合同。
卢铭俊提供的双美府店铺室内装修工程合同书反映，卢铭俊对涉案租赁物进行装修的项目包括造型大门、酒吧台、欧式棺材样式造型台、酒柜、弯角柜、新造墙体、天花油漆上色、地板油漆上色、墙身装裱艺术墙纸、厨房和卫生间门、厨房灶台、门口卷闸门一套、窗户式模拟外景灯箱、卫生间蹲厕、洗手盆、防腐烤漆艺术招牌、店铺水电工程。卢铭俊、水色匝公司同意按照每平方米1500元计算涉案租赁物的装修价值，水色匝公司同意卢铭俊将防腐烤漆艺术招牌取走。
水色匝公司提交的营业执照和机读档案登记资料显示，位于中山市××大街××楼××号商铺已经办理了营业执照，位于中山市××大街××楼××号铺办理了营业执照，位于中山市××大街××号铺办理了营业执照，位于中山市××大街××楼××、××、××号铺办理了营业执照，位于中山市××大街××楼××、××、××号铺办理了营业执照，位于中山市××大街××商铺××楼××、××、××、××号商铺办理了营业执照。
卢铭俊与水色匝公司确认以下事实：租赁合同于2014年9月29日解除，卢铭俊自2014年9月起未再交纳租金，卢铭俊未交纳2014年8月之后的水费和电费。水色匝公司出具的804商家水电费明细反映涉案商铺2014年8月的电费是865.59元、9月电费为228.25元，2014年8月的水费为21.41元、9月水费为6.45元；卢铭俊则称无法确认现在显示的水表和电表度数与其离开租赁物时的一致，并且水色匝公司收取的水费和电费标准高于主管部门公布的标准。
一审法院认为，卢铭俊与水色匝公司签订的租赁合同，反映双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。卢铭俊与水色匝公司均确认涉案租赁合同于2014年9月29日解除，一审法院对此亦予以确认。
根据双方诉称和辩称的情况，一审法院将本案的争议焦点归纳：卢铭俊以及水色匝公司是否违约。卢铭俊承租涉案租赁物后，积极交纳了保证金，并且及时对涉案租赁物进行了装修，亦向工商管理部门申请了个体工商户名称预先核准，并申请了开业登记，在尚未营业的情况下，交纳租金至2014年8月，可见，卢铭俊对履行租赁合同进行了前期投入，且对合同的履行充满诚意，但由于客观原因，导致无法办理营业执照，无法正常开业，出现问题后，卢铭俊亦与水色匝公司进行了积极协商，但由于协商未果，卢铭俊才停止交纳租金，卢铭俊停止交纳租金和其他费用的情形有情可原，若以此认定卢铭俊违约不符合情理。另，卢�俊提交的证据未显示其无法办理营业执照的原因，不能认定就是由于水色匝公司的原因导致涉案的商铺无法办理营业执照，且水色匝公司提交的证据显示中山市小榄镇永宁北村大街228号双美府8号楼的其他商铺都已办理营业执照，因此，亦不能认为是水色匝公司违约。综上，由于不能归结于卢铭俊和水色匝公司的原因导致涉案商铺无法办理营业执照，致使合同目的不能实现，最终导致租赁合同解除，卢铭俊与水色匝公司均无需对合同的解除承担违约责任。卢铭俊要求水色匝公司退还已收取租金的请求，由于涉案商铺一直由卢铭俊控制，其要求退回租金的请求不能成立。水色匝公司认为卢铭俊违约，要求没收保证金5472元的请求不能成立，一审法院不予支持，水色匝公司应将5472元保证金退还卢铭俊。
双方确定卢铭俊自2014年9月起未交纳租金，而租赁合同于2014�9月29日解除，故卢铭俊应交纳租赁合同解除前的租金1763.2元。租赁合同解除后，涉案租赁物仍由卢铭俊控制，造成水色匝公司租金损失，故卢铭俊应支付2014年9月30日起至返还租赁物之日止的场地占用费，水色匝公司要求按照双方约定的租金计算场地占用费合理，一审法院予以支持。卢铭俊对其占用租赁物期间产生的水费27.86元及电费1093.84元承担付款责任，由于滞纳金未实际产生，故水色匝公司要求卢铭俊承担水电费的滞纳金的请求没有依据，一审法院不予支持；虽然卢铭俊称不能确认现在的水表度数和电表度数与其离开租赁物时的一致，但是租赁物目前都是由卢铭俊控制，且卢铭俊未提供其离开时的水表度数和电表度数，故一审法院采纳水色匝公司确认的水表度数和电表度数。
由于卢铭俊已对涉案租赁物进行了装修，现租赁合同被解除，在卢铭俊尚未正常使用租赁物的情况下，就要将租赁物连同装修物品一并返还给水色匝公司，根据公平合理原则，水色匝公司理应对卢铭俊进行补偿，双方同意按照每平方米1500元计算装修价值，涉案租赁物的面积为38平方米，故水色匝公司公司应补偿卢铭俊57000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款条之规定，判决：一、一审法院确认卢铭俊与水色匝公司于2013年8月31日签订的租赁合同于2014年9月29日解除，卢铭俊于一审法院判决生效之日起三日内撤出租赁的商铺并将商铺返还水色匝公司；二、水色匝公司于一审判决生效之日起向卢铭俊返还保证金5472元；三、水色匝公司于一审判决生效之日起向卢铭俊补偿装修损失57000元；四、卢铭俊于一审判决生�之日起向水色匝公司支付截止2014年9月29日的租金1763.2元以及2014年9月30起至返还租赁物之日止的场地占用费（参照每月租金1824元计算场地占用费）；五、卢铭俊于一审判决生效之日起向水色匝公司支付拖欠的水费27.86元、电费1093.84元；六、驳回卢铭俊其他的诉讼请求；七、驳回水色匝公司其他的反诉请求。案件受理费2734元（卢铭俊已预缴2734元），由卢铭俊负担1372元，水色匝公司负担1362元（水色匝公司于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）；反诉费99元（水色匝公司已预缴99元），由卢铭俊负担25元（卢铭俊于一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳），水色匝公司负担74元。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案租赁合同约定，卢铭俊有权对铺位、档位进行一般性的装修，但进行�修前，必须先向水色匝公司提交施工方案，经水色匝公司同意后方可施工，施工时不能把装修工程延伸到通道上，并且不得对主体建筑产生任何危害。一审庭审时，对于涉案租赁物的装修问题，水色匝公司主张，因卢铭俊违约，故其不能拆除租赁物内的固定装修。二审期间，卢铭俊与水色匝公司均确认卢铭俊已于2016年3月19日将涉案租赁物交还水色匝公司。另外，水色匝公司确认涉案租赁物没有办理房产证，也没有取得建设工程规划许可证。一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对于涉案租赁物，水色匝公司未能提供房产证及建设工程规划许可证。同时，根据水色匝公司提供的房屋临时使用证明载明的内容可知，涉案租赁物为临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修订）第四十四条的规定，建设临时建筑应经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。本案中，虽然水色匝公司就涉案租赁物提供了由中山市小榄镇城镇管理综合办公室出具的房屋临时使用证明，但根据上述法律规定，小榄镇城镇管理综合办公室并非临时建筑的法定批准部门。因此，卢铭俊与水�匝公司就涉案租赁物所签订的租赁合同，因违反上述法律的强制性规定而无效。一审法院认定涉案租赁合同有效不当，本院予以纠正。
关于涉案租赁合同无效后，合同双方当事人权利义务的处理问题。因涉案租赁合同自始无效，故该合同不存在解除的问题，卢铭俊与水色匝公司主张解除合同的诉求不能成立，本院不予支持。同时，因涉案租赁合同无效，水色匝公司无权根据合同约定没收卢铭俊交纳的保证金5472元，该部分费用水色匝公司应返还卢铭俊。此外，虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效后，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，水色匝公司请求卢铭俊按合同约定的租金标准支付拖欠的租金/占用费实际上�全部为占用费，其主张的计算标准并无不当，本院予以支持。因双方均确认卢铭俊自2014年9月起未交纳租金（占用费），卢铭俊向水色匝公司移交涉案租赁物的时间为2016年3月19日，故卢铭俊应向水色匝公司支付的占用费为33987.2元［1824元/月×18月+1824元/月×（19天÷30天/月）］。
关于卢铭俊主张的装修损失问题。因双方已在涉案合同中约定，卢铭俊有权对涉案租赁物进行装修。同时，水色匝公司亦未主张，其曾明确反对卢铭俊对涉案商铺进行装修或卢铭俊的装修明显超过其经营所需。相反，水色匝公司与卢铭俊均同意按1500元/平方米的标准计算涉案租赁物的装修费用。因此，可以认定卢铭俊对涉案租赁物所进行的装修实际上已获得水色匝公司的同意。现水色匝公司明确不同意利用卢铭俊对涉案租赁物的装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合�纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，涉案租赁物中已形成附合的装饰装修物应按双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院根据本案的实际情况，确定水色匝公司应对卢铭俊的装修损失承担60%的责任，卢铭俊自行承担其余40%的装修损失。即卢铭俊的装修损失57000元，由水色匝公司承担34200元（57000元×60%）。
关于水色匝公司主张的卢铭俊拖欠的水、电费问题。涉案租赁合同虽然无效，但对于实际使用涉案租赁物期间产生的水、电费，卢铭俊仍应参照合同约定的计算标准向水色匝公司进行支付。水色匝公司主张卢铭俊拖欠水费27.86元、电费1093.84元，并提交了水电费明细及涉案商铺水表、电表的照片进行佐证。卢铭俊虽然对此不予确认，并主张上述水表、电表显示的读数与其撤离涉案租赁物时的读数不一致，水�匝公司主张的水、电费计算标准高于主管部门公布的收费标准，但其并未提供相应的证据佐证，本院不予采信。故一审法院对水色匝公司主张的上述拖欠的水、电费予以支持并无不当。对于水色匝公司主张卢铭俊拖欠的水、电费所产生的滞纳金，一审法院未予以支持，水色匝公司亦未对水、电费的滞纳金提起上诉，故本院对此不予审查。
关于一审法院按全额向卢铭俊收取一审案件本诉受理费是否妥当的问题。卢铭俊主张，因水色匝公司在一审期间提出反诉，而一审法院决定在本案中对反诉一并审理，故其应减半交纳一审本诉的案件受理费。根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。因此，根据上述规定，人民法院对于合并审理的本诉与反诉，仅对反诉一方当事人应交纳的案件受理费减半收取，本诉的案件受理费并不因案件中存在反诉而减半收取。故卢铭俊的该上诉请求没有法律依据，明显不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，水色匝公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。卢铭俊的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条第二款，《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修订）第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第103号民事判决；
二、中山市小榄�色匝生态游有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向卢铭俊返还保证金5472元；
三、卢铭俊于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市小榄水色匝生态游有限公司支付拖欠的房屋占有使用费33987.2元，水费27.86元、电费1093.84元；
四、中山市小榄水色匝生态游有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向卢铭俊赔偿装修费损失34200元；
五、驳回卢铭俊的其他诉讼请求；
六、驳回中山市小榄水色匝生态游有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费2734元（卢铭俊已预交），由卢铭俊负担2000元，由中山市小榄水色匝生态游有限公司负担734元；一审反诉案件受理费99元（中山市小榄水色匝生态游有限公司已预交），由中山市小榄水色匝生态游有限公司负担19元，由卢铭俊负担80元。二审案件受理费2040元，由卢铭�负担1530元（卢铭俊已预交25元），由中山市小榄水色匝生态游有限公司负担510元（中山市小榄水色匝生态游有限公司已预交2833元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年十二月二日
书 记 员 林 俊
易嘉璇