北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2015号
上诉人（原审原告）:北京携诚创耀资产管理有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十区37号楼6层601室（园区）。
法定代表人：马显亮，总经理。
委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：娄晓玲，女，1972年4月25日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：王成，北京宝辰律师事务所律师。
上诉人北京携诚创耀资产管理有限公司（以下简称北京携诚公司）因与被上诉人娄晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初27854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人北京携诚公司的委托诉讼代理人林焜，被上诉人娄晓玲的委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京携诚公司上诉请求：撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初27854号民事判决书，依法改判支持北京携诚公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清：未对涉案房屋无法办理工商登记注册的事实进行认定；娄晓玲违反的是合同约定的保证注册条款，并非配合注册条款；一审法院认定北京携诚公司未就无法办理工商登记注册事宜与娄晓玲联系，属于重大错误。2.一审法院适用法律错误：一审法院以北京携诚公司未提供证据证明娄晓玲应承担涉案房屋无法办理注册的违约责任，适用举证规则和认证错误；一审法院以合同未约定娄晓玲有提供空调及宽带义务来认定娄晓玲无需承担违约责任，适用法律不当；娄晓玲未提交任何证据，一审法院直接认定娄晓玲不存在违约行为错误；一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款错误。
娄晓玲辩称：不同意北京携诚公司的上诉请求和理由，请求法院予以驳回。
北京携诚公司向一审法院起诉请求：1、判令娄晓玲向我公司支付违约金224796.6元；2、判令娄晓玲向我公司赔偿律师费4938元；3、判令娄晓玲赔偿我公司装修损失95000元；4、判令娄晓玲赔偿我公司租金损失45942元；5、判令娄晓玲赔偿我公司空调安装损失4058元；6、判令娄晓玲赔偿我公司自2017年1月23日至2017年5月的房屋闲置损失37467元。
一审法院认定事实：2017年1月6日，娄晓玲作为出租人（甲方）与北京携诚公司作为承租人（乙方）签订了编号为CZDL-01××的租赁合同（及附件），约定娄晓玲将自己名下位于通州区运河核心区IV-01地块F3其他类多功能用地1#办公、商务型公寓、商业楼15××号房屋（以下简称15××号房屋）出租给北京携诚公司；房屋建筑面积109.55平方米，出租状态为毛坯；租赁期限自2017年1月7日至2023年7月6日；免租期为2017年1月7日至2017年4月6日；租金标准为2017年7月7日至2019年7月6日每月12489元，每三个月支付一次；押金12489元，北京携诚公司应于合同生效后两个工作日内支付给娄晓玲。合同第二条“房屋租赁用途及登记备案”约定：“甲方授权乙方出租给第三方使用该房屋用途为办公、培训、会议及经营使用。甲方保证该房屋可办理工商登记注册，并保证积极配合乙方或该房屋使用方办理工商登记。如甲方原因无法办理工商注册、则乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任并赔偿乙方经济损失”。合同第五条“其他相关费用的承担方式”约定：“（一）租赁期内的下列费用中，7.8.9.10.11.12由甲方承担，1.2.3.4.5.6由乙方承担，（1）水费；（2）电费；（3）电话费；（4）上网费；（5）车位费；（6）因乙方装修引起的消防设施改造安装费；（7）物业管理费及供暖费；（8）电梯电费；（9）原室内附属设施或物品因自然属性或合理使用而导致的维修费；（10）电梯维保费；（11）消防维保费；（12）房屋主体的维修费用。甲方在房屋交付前，应保证不去拖欠上述各项费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。”合同第六条“房屋维护及维修”约定：“（一）……乙方可以对该房屋按照经营需要进行装修及水电改造等，不得改造该房屋主体结构。……”合同第七条“所有权变动及转租续租”约定：“……（二）在租赁期内任何租赁事宜甲方只针对乙方，甲方允许乙方将该房屋转租给第三方使用，并积极配合工商登记，但如所造成相关责任与损失均由乙方承担。”合同第九条“违约责任”约定：“（一）甲方违约的，应按年租金的1.5倍向乙方支付违约金；乙方违约的，应按年租金的1.5倍向甲方支付违约金……。”此外，合同约定“附件与本合同具有相等的法律效力”。合同共有三个附件，其中合同附件三为“房屋出租委托书、甲方产权证或购房合同复印件、产权人身份证复印件、代理人委托书及身份证复印件、乙方营业执照复印件及签署人身份证复印件”。
合同签订后，娄晓玲依约将15××号房屋交付北京携诚公司使用。娄晓玲收取了北京携诚公司12489元押金及三个月租金（至2017年10月6日）37467元，其中2017年1月7日至2017年4月6日为免租期，2017年7月7日至2017年10月6日租金为37467元。
另查，2017年5月6日，北京携诚公司作为出租人（甲方）与案外人北京众嘉辉教育科技有限公司（以下简称北京众嘉辉公司）作为承租人（乙方）签订了《写字楼租赁合同》，约定北京携诚公司将娄晓玲名下的15××号房屋出租给北京众嘉辉公司使用，房屋建筑面积109.55平方米，房屋出租前使用用途为办公，房屋出租前装修状态为基础装修，租赁期限自2017年5月7日至2020年5月6日；免租期为自2017年5月7日至2017年5月26日；租金标准为每月12995.37元，支付方式为押三付三，北京众嘉辉公司应于合同生效当日支付北京携诚公司押金38986.11元，应于合同生效后2个工作日向北京携诚公司交付第一期租金38986.11元。合同未对办理工商营业执照事项作出约定。合同签订后，北京携诚公司依约将15××号房屋交付给北京众嘉辉公司，并收取了北京众嘉辉公司38986元押金及三个月租金38986元。
再查，15××号房屋的开发商为绿地集团北京京尚置业有限公司，该房屋至今未取得所在楼栋的权属证书及房屋所有权证书。
本案审理过程中，北京携诚公司称因15××号房屋未取得所在楼栋的权属证书导致一直无法办理工商营业执照，为证明其主张，该公司向一审法院提交了北京市工商行政管理局网站公布的《有限责任公司设立登记一次性告知单》（以下简称《告知单》）的网页打印件。《告知单》载明办理执照需要以下材料：1、《内资公司设立登记申请书》；2、公司章程；3、《企业名称预先核准通知书》；4、股东资格证明；5、《指定（委托书）》；6、住所使用证明（提示为产权人签字或盖章的房产证复印件）；7、许可项目审批文件；8、《补充信息登记表》”，《告知单》温馨提示4载明：“……未取得房屋所有权证的房屋，在何种情况下可以办理营业执照？请您认真阅读《投资办照通用指南及风险提示》中“选择企业住所（经营场所）时应注意哪些问题”的有关内容……”。在庭审过程中，经询问，北京携诚公司称次承租人北京众嘉辉公司现依然无法办理工商营业执照，但由于该公司在其他地点注册过，故现在仍在15××号房屋内正常经营。
在本案审理过程中，为证明安装空调的损失及租金损失，北京携诚公司向一审法院提交了以下证据：1、龚某出具的证明1份，内容为：因15××号房屋存在无法办理工商注册手续、未安装空调设备、未安装宽带网络的问题，北京携诚公司对北京众嘉辉公司进行了赔偿，赔偿方式为空调及减免租金价值5万元；2、北京携诚公司购买TCL空调KFRD-35GW/BA13的增值税发票4张共计4058元。为证明装修损失，北京携诚公司向一审法院提交了装修款收据和增值税发票各1张计95000元。娄晓玲对以上证据均不认可。
庭审中，法庭询问北京携诚公司是否就无法办理工商注册登记与娄晓玲联系过，北京携诚公司称联系过，娄晓玲对此不予认可，北京携诚公司亦未提供证据证明其主张。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，北京携诚公司主张涉案房屋不能办理工商登记注册，娄晓玲应承担违约责任。娄晓玲对此不予认可，称北京携诚公司从未要求其协助办理工商登记相关事宜。因北京携诚公司对其上述主张未提供证据予以证明，故对于北京携诚公司的该项诉求，一审法院不予支持。
北京携诚公司主张娄晓玲未提供空调及宽带，应承担违约责任。因双方签订的合同未约定娄晓玲有提供空调及宽带的义务，故北京携诚公司据此要求娄晓玲承担违约责任缺乏依据，一审法院不予支持。
现双方签订的合同仍在履行中，涉案房屋仍由北京携诚公司使用。故北京携诚公司要求娄晓玲承担空调安装损失及装修损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。
因娄晓玲不存在违约行为，北京携诚公司要求娄晓玲赔偿其向案外人北京众嘉辉公司减免的房屋租金及房屋空置损失，缺乏依据，一审法院不予支持。
关于北京携诚公司主张律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
综上判决：驳回北京携诚创耀资产管理有限公司的全部诉讼请求。
二审诉讼中，北京携诚公司提交北京市政府信息公开申请表、信息公开登记回执、信息公开答复告知书、北京市工商局官网查询截图、有限责任公司设立登记一次性告知单、投资办照通用指南及风险提示、投资办照风险提示、《京工商发【2012】11号》文件、《京政办发【2011】62号》文件、《通政办发【2012】15号》文件、住所使用说明、调证申请、物业服务费收费说明作为二审新证据。娄晓玲认为相关材料并非新证据，拒绝质证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对该条规定的理解，不能认为当事人凡具有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形即应当承担违约责任。根据该规定关于违约责任承担方式的表述，应当确认，当事人承担违约责任应以义务履行的必要性为前提。
本案中，双方合同约定：娄晓玲保证该房（涉案房屋）可办理工商登记注册，并保证积极配合北京携诚公司或该房屋实际使用人办理工商登记。诉讼中，北京携诚公司明确表示次承租人无法办理工商营业执照，但由于该公司在其他地点注册过，故仍在涉案房屋内正常经营。北京携诚公司关于合同履行情况的上述陈述，实际弱化了娄晓玲依据合同履行义务的必要性。在本案租赁合同履行中，北京携诚公司是否曾要求娄晓玲为拟与该公司建立次承租关系的主体提供办理工商登记条件并配合办理工商登记手续，以及在涉案房屋实际使用人已经办理工商登记手续并正常经营的事实状态下，娄晓玲是否仍有必要履行其合同约定的提供工商登记条件配合办理工商登记手续义务，均需要北京携诚公司举证证明。
北京携诚公司仅以合同约定内容主张娄晓玲违约，该主张与本案已查明的合同履行事实不一致。在合同履行现状下，北京携诚公司不能就娄晓玲履行合同义务的必要性进行举证，一审法院对北京携诚公司关于涉案房屋不能办理工商登记注册，娄晓玲应承担违约责任的主张不予支持，并无不当。
北京携诚公司上诉关于一审法院未对涉案房屋无法办理工商登记注册的事实进行认定，娄晓玲违反的是合同约定的保证注册条款而非配合注册条款，一审法院认定北京携诚公司未就无法办理工商登记注册事宜与娄晓玲联系属于重大错误的上诉主张，以及一审法院适用举证规则和认证错误，一审法院直接认定娄晓玲不存在违约行为错误的上诉主张，系对《中华人民共和国合同法》相关违约责任条款的误解所致。根据已查明的案件事实，北京携诚公司不能就娄晓玲履行合同的相关义务必要性进行举证，其上诉主张缺乏法律及事实依据，本院不予支持。
北京携诚公司上诉主张一审法院以合同未约定娄晓玲有提供空调及宽带义务来认定娄晓玲无需承担违约责任，适用法律不当。根据双方所签租赁合同，并无关于空调及宽带的具体约定，北京携诚公司对此不予以确认。在合同并无明确约定的情况下，北京携诚公司的上诉请求明显缺乏依据，本院亦不予支持。
北京携诚公司上诉提出一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款错误。因本案涉及租赁合同中未明确约定的空调、宽带内容及当事人的举证责任问题，一审法院适用法律并无不当。
综上，北京携诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7483元，由北京携诚创耀资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
代理审判员 张 羽
二〇一八年二月八日
法官 助理 魏 举
书 记 员 李 峥