广西壮族自治区凌云县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1027民初553号原告：百色欣欣物业服务有限公司，住所地百色市右江区凤凰巷农科所综合楼。法定代表人：陆丽红，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗健恩，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：尹华林，男，该公司办公室主任。被告：黎承再，男，1983年5月8日出生，壮族，教师，住凌云县。委托诉讼代理人：吴跃涛，男，1981年10月6日出生，汉族，教师，住城市。原告百色欣欣物业服务有限公司（欣欣物业公司）与被告黎承再物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。书记员许艳梅担任法庭记录。原告欣欣物业公司委托诉讼代理人罗健恩、尹华林、被告黎承再及其委托诉讼代理人吴跃涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣欣物业公司向本院提出诉�请求：1.判令被告黎承再交纳物业服务费1497.9元、电梯维护费480元、公摊电费133.14元，电费3087.76元、卫生费80元及滞纳金1374.91元，共计6653.73元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月20日，原告与广西广联盛源投资有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》，于2016年4月成立百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司，进驻凌云城市花园小区提供物业服务。被告李仕稳作为凌云城市花园小区业主，在享受了原告的物业服务管理后，没有依照约定履行交纳物业服务费的义务，长期拖欠物业服务费、电梯维护费、公摊电费、电费、卫生费等费用，故向人民法院提出上述诉讼请求。被告黎承再辩称，一、原告主体不合法。根据《物业管理条例》的规定，原告既未通过经法定投标方式，也未经政府批准，没有管理城市花园的资格。二、广西广联盛源投资有限公司非法将城市花园物业服务一女嫁数夫。本人签订的《前期物业服务协议》、《临时管理》、《物装修手册》、《住户手册》、乙方均为广西广联盛源投资有限公司凌云分公司物业管理部，根据《物业管理条例》的规定，广西广联盛源投资有限公司先后将城市花园的物业服务，承包给广西广联盛源投资有限公司凌云分公司物业管理部和欣欣物业公司，属违法。三、原告涉嫌伪造证据，其合同及有关证据有伪造嫌疑。四、原告无业收费价格不合法。根据《物业管理条例》的规定，原告物业收取的价格未经政府批准，也未与业主协商，自行制定价格。五、电费问题，原告不应向业主收取，因为电表未曾到户，电业公司是供电到广西广联盛源投资有限公司，城市花园业主电费电表与电业公司无关。综上所述，本人对原告提出的诉讼请求不认可�请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告对原告提供的《营业执照》、《资质证书》、《欠费清单》、《费用催收通知书》、《物业服务收费标准及公示图片》、物业服务合同摆放图片、其他图片、公司授权委托书没有异议，对《前期物业服务管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《关于城市花园高低压配电安装的复函》、《停电通知书》、广西水利电业集团发票均有异议。本院认为，对被告无异议的上述证据均能证实案件的基本事实，符合证据的客观性、合法性、关联性的特征，本院予以采信；《前期物业服务管理委托合同》与《前期物业服务合同备案证明》内容不一致，《关于城市花园高低压配电安装的复函》、《停电通知书》、广西水利电业集团发票与本案没有关联性。原告对被告提供的两份百色欣欣物业服务有限公司与广西广联盛源投资有限公司的《前期物业服务管理委托合同》、三份承诺书均没有异议，本院予以确认；对被告提供的两张收据、一份被告与广西广联盛源投资有限公司凌云分公司物业管理部签订的《瑞景.城市花园前期物业服务协议》有异议，本院认为，被告与广西广联盛源投资有限公司凌云分公司物业管理部签订的《瑞景.城市花园前期物业服务协议》能证实案件的基本事实，符合证据的客观性、合法性、关联性的特征，本院予以采信；被告提供的两份收据虽证实了被告缴纳了2016年4月之前的物业服务费用的事实，但与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月21�，被告黎承再与广西广联盛源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买广西广联盛源投资有限公司在凌云城市花园小区第3幢2单元7楼702号房作为住宅用途，面积为117.02平方米，《商品房买卖合同》除了对付款方式等一般条款进行约定外，第十七条第六项、第八项约定，“买受人应当遵守和履行出卖人与物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。买受人须按出卖人与物业公司签订的《前期物业服务合同》的规定及时交纳专项维修资金……”。广西广联盛源投资有限公司给付房屋给被告黎承再入住，2015年3月5日，黎承再与广西广联盛源投资有限公司签订了一份《瑞景.城市花园前期物业服务协议》。2016年3月25日，百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司与广西广联盛源投资有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》，就原告为凌云城市花园小区提供前期物业服务管理事宜进行了约定，其中第五条第二款约定，根据相关法律规定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收水费、电费、城市垃圾处理费、公共维修资金，电梯维护费等；第十条约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为多层住宅0.6元/月.平方米，高层住宅0.8元/月.平方米；第二十三条约定了物业管理服务期限自2016年4月10日开始至本物业业主委员会成立后与物业服务企业签订合同生效时止；第二十六条约定了业主逾期交纳物业服务费等费用应从逾期之日起按照千分之三交纳滞纳金。《前期物业服务管理委托合同》还就物业服务管理标准、管理事项等作出了明确的约定。2016年4月中旬，原告欣欣物业公司进驻凌云城市花园小区提供物业服务管理。2016年5月3日，凌云县房产局对百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司与广西广联盛源投资有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》给予备案。被告黎承再入住凌云城市花园小区以来，以广西广联盛源投资有限公司违法将城市花园物业服务承包给欣欣物业公司，原告未通过经法定投标方式，也未经政府批准，没有管理城市花园物业的资格，原告物业收费价格不合法为由，至今未支付物业服务费、电梯维护费、公摊电费、电费、卫生费。原告遂向人民法院提出上述诉讼请求。另查明，1、百色欣欣物业服务有限公司凌云分公司是原告欣欣物业公司设立在凌云城市花园小区的项目机构；2、原告欣欣物业公司入驻凌云城市花园小区后，已将物业服务收费标准在小区予以公示；3、被告黎承再在未支付物业服务费的情况下，原告履行了通知的义务；4、百色欣欣物业服务有限公司与广西广联盛源投资有限公司签订的两份《前期物业服务管理委托合同》，广联盛源投资有限公司的委托代理人黄宝林在合同上署名的位置不一致，但约定的具体内容没有变更。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，被告黎承再与广西广联盛源投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中虽然没有包含前期物业服务合同的全部具体内容，但约定了被告应当遵守广西广联盛源投资有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的内容、交纳专项维修资金以及承担分摊义务，之后作为建设单位的广西广联盛源投资有限公司与原告欣欣物业公司签订了《前期物业服务管理委托合同》，建设单位聘请原告欣欣物业公司在凌云城市花园小区进行前期物业服务管理，该《�期物业服务管理委托合同》是建设单位在凌云城市花园小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理的情况下依法代表全体业主签订的，该《前期物业服务管理委托合同》符合法律法规的有关规定、合法有效，对凌云城市花园小区的业主均具有约束力。《前期物业服务管理委托合同》签订后，原告进驻凌云城市花园进行了服务管理，被告从中受益，双方之间形成了物业服务合同关系，被告应当按照约定交纳物业服务费以及电梯维护费、公摊电费，因被告未按时交纳物业服务费等费用，构成违约，应依约从逾期之日起交纳日千分之三的违约金。《前期物业服务管理委托合同》约定建设单位广西广联盛源投资有限公司委托原告向业主代收电费、城市垃圾处理费并无不当，但原告作为受托人并不是收取电费、卫生费的�利主体，故有关原告要求支付电费、卫生费的诉讼请求不是本案的处理范畴，在本案中不予处理。本案中，原告与建设单位签订的二份《前期物业服务管理委托合同》，作为代表业主一方的建设单位广西广联盛源投资有限公司的委托代理人黄宝林有权与原告签订合同，虽然黄宝林签订合同时在法定代表人与委托代理人签名位置上有变更，影响了合同的严谨性，但二份合同的实质内容一致，且广西广联盛源投资有限公司在合同上已盖上公司公章，应属于有效合同，故原告欣欣物业公司与建设单位广西广联盛源投资有限公司之后签订的其它两份《前期物业服务管理委托合同》，不应作为本案处理原被告之间物业服务合同纠纷的依据。本案中，虽然被告认为不清楚《前期物业服务管理委托合同》约定的内容、原告物业收费过高，但原告已经将具体的物业服务管理相关事项在小区内进行公示，原告可以通过向物业服务企业提出意见和建议，或者通过成立小区业主委员会、经过业主多数决议决定是否更换物业服务企业等合法方式解决，不应拒绝交纳物业服务费，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，原告欣欣物业公司请求被告黎承再支付物业服务费1497.9元、公摊电费133.14元、电梯维护费480元，并由被告从逾期之日起支付千分之三的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告黎承再支付原告百色欣欣物业服务有限公司物业服务费1497.9元、公摊电费133.14元、电梯维护费480元以及违约金（违约金从被告黎承再逾期之日起按照千分之三计算）；二、驳回原告百色欣欣物业服务有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告黎承再负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审 判 长  徐春泉审 判 员  卢金杰人民陪审员  向启钦二〇一七年十二月二十五日书 记 员  许艳梅