呼和浩特市玉泉区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0104民初825号
原告：赵长命，呼市劳教所退休干部，住所地呼和浩特市。
原告：赵先盘，农民，住所地呼和浩特市。
上述二原告委托诉讼代理人：刘瑞，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
上述二原告委托诉讼代理人：王志敏，呼和浩特市玉泉区兴隆巷法律服务所法律工作者。
被告：赵福钱，住所地呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王炎，内蒙古嘉泽律师事务所律师。
被告：赵长发，农民，住所地呼和浩特市。
原告赵长命、赵先盘诉被告赵福钱、赵长发确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵长命、赵先盘及其诉讼代理人刘瑞、王志敏、被告赵福钱及其诉讼代理人王炎、被告赵长发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵长命、赵先盘向本院提出诉讼请求：确认被告赵福钱与赵长发签订的《转让院落合约》无效；本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告赵长命、赵先盘与被告赵长发是呼和浩特市玉泉区桃花乡（现小黑河镇）密密板村084号老宅院房屋所有人赵喜珠（已故）、王润花（已故）的三个子女。被告赵长发（脚趾缺损）与妻子张文枝（智力障碍）均是残疾人，无劳动能力，结婚后一直同赵喜珠、王润花共同生活，直到2009年9月赵长发与妻子才搬到自己的宅院独立生活。2010年春，在原告均不知情的情况下，住在084号宅院隔壁的赵福钱私自打印一份《院落转让合约》，让不识字也不会写字的赵长发按手印以示同意，以4000元的价格将赵喜珠、王润花的房屋及院落据为己有，并将该院的西墙推倒、封堵大门，与其院落形成一个统一整体。2015年初春季，农村十个全覆盖需翻建旧房时，被告赵福钱大兴土木要重新翻建084号宅院，原告才知道此事。原告向赵长发了解情况，但《转让院落合约》已被赵长发妻子烧毁。随后赵长命出面制止翻建房屋，并要求村委会及司法所等部门出面解决，但至今没有结果，此房也一直没有翻建。
原告认为，084号宅院是原告与被告赵长发父母的私产房（有土地审批登记档案为证），现原告父母均已过世，生前并未留下任何遗嘱，故该房屋应属于赵喜珠、王润花的遗产由其三个子女法定继承。赵长发作为继承人之一无权单独处置。同时，赵福钱利用与村长的亲戚关系及其自身担任会计的便利，在明知自己已有宅基地和房屋且清楚该房院属于原告与被告赵长发三兄妹共同继承的遗产的情况下，利用赵长发无知乘人之危违法购买该房屋及老宅院，其行为应属无效，原告依照《中华人民共和国合同法》第52条第二项恶意串通损害第三人利益及第五项违反《农村宅基地管理办法》的强制性规定为由主张该《转让院落合约》无效，望判如所请。
被告赵福钱辩称，被告赵长发是完全民事行为能力人，故《转让院落合约》有效。1.被告取得房屋属善意，且支付了4000元合理对价。原告没有证据证明被告赵福钱与赵长发签订合同有恶意串通行为。2.依照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原告以出卖人赵长发在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。3.本案已超过诉讼时效，原告在房屋转让后就知道赵福钱购买该房屋占有的事实，现要求确认合同无效是因为房屋涨价。4.原告无权就二被告签订的合同要求确认是否有效。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。
被告赵长发辩称，赵长发的父母去世后没有留下遗嘱，当时商谈时赵长发同意把老宅院中属于自己的那部分遗产卖给赵福钱。因赵长发不会写字，故在《转让院落合约》中摁手印，签订时赵福钱没有读协议内容。4000元购房款已经收到，用于赵长发的新房建设。
原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1.《亲属关系证明》，拟证明小黑河镇密密板村已故村民赵喜珠、王润花有三个子女，分别是赵长命、赵长发、赵先盘，赵长命与妻子李仁义、赵长发与妻子张文枝均生活在密密板村，赵先盘外嫁到××区。赵喜珠夫妇的父母早年去世，除三子女外再无其他合法继承人；2.《土地申报证明书》、《土地登记申请表》、《四邻具结证明书》、《土地登记审批表》、《地籍调查表》、《宅基地来源证明》、《户籍证明》，拟证明案涉房屋及宅基地系赵喜珠、王润花遗产，二人去世后未留下遗嘱，故该遗产属于赵长命、赵长发、赵先盘共同继承所有，赵长发无权擅自处分；3.(2016)内0104民初1847号民事裁定书，拟证明赵长命、赵先盘诉赵福钱、赵长发恢复原状纠纷一案因需确认合同效力中止审理；4.《转让院落合约》，拟证明赵福钱明知房屋是原告与赵长发共同继承的遗产，却与赵长发一人签订合约属于恶意取得。该合约书写形式不规范也不合法，提前打印立约人姓名及时间由不识字的赵长发按手印，且没有收款凭条及日期，属于二被告恶意串通损害原告利益；5.与赵长发及其妻子的谈话录像、光碟、照片，拟证明赵长发卖老宅院未经过原告同意，赵福钱利用赵长发是残疾人以4000元为诱饵让其在合约上摁手印；6.赵长发、张文枝残疾人证，拟证明赵长发和张文枝均是残疾人。
被告赵福钱提交了下列证据：1.《转让院落合约》，拟证明二被告约定以4000元价格购买老宅院，被告赵福钱受让该院落属于善意取得，并支付合理对价，该合同合法有效；2.玉泉区人民法院关于赵长命、赵先盘诉赵福钱、赵长发恢复原状纠纷一案2016年8月8日开庭笔录，拟证明当时以4000元购买诉争房屋价格合理，被告赵福钱属于善意取得，该合约合法有效；3.证人赵来后、徐毛小、赵友谊证言，拟证明二被告签订《转让院落合约》不存在恶意串通，双方签订合同合法有效，原告早就知道院落转让事实，已超过诉讼时效。
被告赵长发未提供证据。
对当事人无异议的《亲属关系证明》、《土地申报证明书》、《土地登记申请表》、《四邻具结证明书》、《土地登记审批表》、《地籍调查表》、《宅基地来源证明》、《户籍证明》、(2016)内0104民初1847号民事裁定书及2016年8月8日开庭笔录、《转让院落合约》、赵长发、张文枝残疾人证本院予以确认，并在卷佐证。
关于双方存在争议的证据认定如下：被告申请的证人赵来后、徐毛小、赵友谊均出庭作证，接受了法庭和双方询问，三位证人关于《转让院落合约》的签订过程及赵长命的回村情况能够相互印证，故对其证言予以采信。
根据当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：赵喜珠、王润花夫妇生育长子赵长命、次子赵长发、长女赵先盘兄妹三人。1979年经审批在密密板村建房院一处。长子赵长命成家另过，长女赵先盘外嫁，次子赵长发婚后一直与父母在084号旧院落共同生活。1998年8月赵喜珠去世，2009年9月王润花去世。2009年12月，被告赵福钱与赵长发签订《转让院落合约》，约定赵长发自愿将位于××区号旧院落一处，以4000元的价格转让给赵福钱使用，院内有土木结构正房5间，东至赵根云墙界，南至赵有奎房界，西至赵福钱院墙界，北至村间路。立约人赵福钱、赵长发在合约上摁手印，中间人赵来后在合约上签字。合同签订后，赵福钱支付赵长发购房款4000元。后赵福钱将旧院落大门封堵、推倒西院墙与自家院落形成一个整体使用至今。2015年春，农村实施”十个全覆盖”工程时，原告赵长命、赵先盘以赵长发未经同意出卖共同所有的房屋为由，引发讼争。
本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1.原告是否有权主张合同无效；2.原告起诉是否超过诉讼时效；3.《转让院落合约》效力如何。对此，本院分析如下：
关于原告是否有权主张合同无效一节，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，原告作为诉争房屋的合法继承人，与本案有直接的利害关系，可以自己的名义主张权利，故被告赵福钱认为原告不是合同的签订主体，无权确认合同无效的意见，本院不予采纳。
关于原告起诉是否超过诉讼时效一节，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：”当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩...”，明确了诉讼时效的适用范围仅限于债权请求权。原告要求确认合同无效属于实体法的形成权，一个合同无效不会因时间的延长而变为有效，因此确认合同效力不受诉讼时效的限制。故被告赵福钱抗辩原告起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
关于《转让院落合约》的效力一节，从传统习惯来讲，买房置地属于人生重大事项之一，讲究甚多，是极为慎重的一件事情。被告赵福钱与赵长发均是完全民事行为能力人，对于签订合同的目的和内容均有能力理解并做出意思表示，符合签订合同的主体资格，故二原告与赵长发本人均以赵长发不认识字，被告赵福钱未告知其合约内容导致重大误解的意见，本院不予采信。原告又认为《转让院落合约》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定而无效，但原告并未提供证据证明二被告存在恶意串通，庭审中也没有发现二被告之间的串通之迹象，恰恰是被告赵长发一直附和原告的请求，而反驳赵福钱之主张。串通一说，本院难以采信。故原告对此应承担举证不能的不利后果。原告还认为《转让院落合约》违反了《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地流转的强制性规定而无效。对此本院认为，”农村房屋”和”宅基地”是两个不同的概念，二者既有联系又有区别，农村房屋建在宅基地上，但农村房屋不能等同于宅基地。我国物权制度也将土地及地上不动产看作两个独立的权利客体。土地管理法禁止转让宅基地，但并不禁止同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让。故二被告签订合约并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告以此为由主张合同无效本院不予支持。原告又认为出卖人赵长发没有处分权，因此《转让院落合约》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，原告以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
赵长发作为继承人之一出卖共同所有的老宅院近八年，同胞兄妹理应知晓，事实上同居一村的赵长命还于2013年去过赵福钱封堵其旧院大门、推倒西墙与自家形成一个整体的院落，现二原告坚称从不知晓，本院难以采信。退一步讲，即使二原告确实不知赵长发处分共有老宅，就需要分析赵福钱能否构成善意取得。根据物权法第一百零六条的规定，构成善意取得需要同时具备三个条件。首先，被告赵长发一直与父母共同生活，虽有残疾但具有完全民事行为能力，在密密板村另有了自己的宅院，父母去世后出售旧宅，邻居赵福钱为了扩大院落、便于生产生活而出资购买，符合常理和交易习惯，现有证据不能证明赵福钱受让该不动产存在非善意的情形。其次，该旧宅院在2009年转让价格4000元，属于合理的价格。现在密密板村的房屋价格上涨，主要是缘于最近几年的拆迁改造。第三，该旧宅院已经交付受让人赵福钱使用近八年。因此，受让人赵福钱已经取得084号旧院落一处的所有权。原告主张合同无效的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
驳回原告赵长命、赵先盘的诉讼请求。
案件受理费100元（减半收取），由原告赵长命、赵先盘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员白旭
二○一七年六月十二日
书记员其木格