江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终1838号
上诉人（原审被告）：上饶市恒茂商务管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区紫阳大道66号红星建材家居博览中心四楼〔4-136、4-137、4-138〕,统一社会信用代码91361100058811009D。
法定代表人：张昕，总经理。
委托诉讼代理人：刘振涛，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：范保林，男，1971年4月10日出生，汉族，江西省南昌市青云谱区人，住江西省南昌市青云谱区。
被上诉人（原审原告）：何艳，女，1982年9月5日出生，汉族，浙江省江山市人，住江西省南昌市青云谱区。
原审被告：上饶市中商投资管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道32号亿升广场北座2001-2021号，统一社会信用代码91361100794762997x。
法定代表人：张煜，总经理。
上诉人上饶市恒茂商务管理有限公司因与被上诉人范保林、何艳、原审被告上饶市中商投资管理有限公司委托合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人上饶市恒茂商务管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并改判被上诉人与上诉人签订的《委托管理合同》继续履行。2、撤销原审判决第二项，并改判招商运营费和市场推广费不予返还。3、撤销原审判决第三项，并改判上诉人无需再支付租金及违约金。4、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：招商运营费及市场推广费在前期招商时就已经使用，该费用完全用于培育市场，招商进场，为了被上诉人的利益，上诉人与被上诉人签订的委托管理合同没有约定该费用退还的问题。因市场整体形势下滑，上诉人与被上诉人就委托管理的收益问题达成了一致的变更意见，被上诉人也提供了银行账户及身份证复印件，收取上诉人支付了租金收益，被上诉人的行为完全表明他认可了变更后的委托管理租金收益方案，被上诉人不存在违约情况及在支付租金收益的情况。委托管理合同尚未到期，被上诉人主张解除合同不符合合同约定和法律规定。上诉人已经将商铺统一对外出租了，并且与商户签订了长期的租赁合同，部分商户投资了较大的装修费用，如果解除委托代理合同，势必会导致整个商城的管理经营混乱，甚至影响社会稳定。
被上诉人范保林、何艳未答辩。
原审被告上饶市中商投资管理有限公司未作陈述。
上诉人范保林、何艳作为原告在一审中提出以下诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《委托管理合同》，并追究被告的违约责任；2、被告一返还原告所交的招商运营费和市场推广费107,190元、办理产权证费用30,583元，并向原告赔偿经济损失计100,000元；3、被告二承担担保责任；4、诉讼费由两被告承担。
一审法院经审理查明，2012年12月20日，原告范保林、何艳与案外人上饶市中商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于上饶市××大道与××大道交叉口东南角正××大厦××房产，建筑面积为42,22平方米，单价为1,384,074元/平方米，买受人釆取按揭付款方式按期付款，出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的13%向买受人支付违约金。同日，原告范保林、何艳（甲方）与被告恒茂商务公司（乙方）签订《委托管理合同》，甲方将其所有的位于上饶市紫阳大道66号的红星建材家居博览中心二层2-36号房产（即《商品房买卖合同》中位于上饶市××大道与××大道交叉口东南角正××大厦××房产〉的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给乙方……甲方委托并授权乙方拥有对红星建材：统一业态规划、统一宣传策划、统一广告设计规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付委托收益的权利义务……甲方授权乙方下述商业管理事宜：1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；2、负责甲方房屋，商铺的品牌经营，在委托管理期内建立红星建材形象……6、组织所有商户进行系统的规划和营销策划，展开积极有效的市场开发、推广活动……委托期限为10年，自2014年8月1日至2024年7月31日止，甲方同意从2014年8月1日至2016年7月31日给予2年免租期……甲方同意于本协议签订之日向乙方支付招商运营费、市场推广费等合计107,190元……乙方在合同期内确保按如下标准向甲方支付委托管理收益：（1）2016年8月1日至2017年7月31日，月委托管理收益为3,947元；（2）2017年8月1日至2018年7月31日，月委托管理收益为4,265元；（3)2018年8月1日至2019年7月31日，月委托管理收益为4,604元；（4）2019年8月1日至2020年7月31日，月委托管理收益为4,976元；（5)2020年8月1日至2021年7月31日，月委托管理收益为5,369元；（6）2021年8月1日至2022年7月31日，月委托管理收益为5,802元；（7）2022年8月1日至2023年7月31日，月委托管理收益为6,263元；（8）2023年8月1日至2024年7月31日，月委托管理收益为6,770元。乙方按季度向甲方支付上述委托管理收益，乙方在每季末后10个工作日内支付……乙方须按期按约足额向甲方交付委托管理收益……乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。同日，原告范保林、何艳（委托方、甲方）、被告恒茂商务公司（受托方、乙方）及被告中商投资公司（担保方、丙方）签订《〈委托管理合同〉补充协议》（为《委托管理合同》有效附件），约定丙方自愿作为担保方为乙方向甲方支付委托管理收益承担连带担保责任。2014年8月5日，原告范保林与被告恒茂商务公司签订《〈委托管理合同〉补充协议》（为《委托管理合同》有效附件），调整《委托管理合同》的委托管理期限为2014年7月19日开始计算，委托期限确定为2014年7月19日至2024年7月18日，免租期相应提前。另查明，被告恒茂商务公司于2012年12月30日收取了原告的招商运营费、市场推广费等合计107,190元，于2014年8月5日收取原告办理产权证费用30,583元。被告恒茂商务公司在第1个委托年度内每季度支付原告委托管理收益3,507元，共计14,028元。
的《委托管理合同》、《〈委托管理合同〉补充协议》及原告与被告恒茂商务公司及被告中商投资公司签订的《〈委托管理合同〉补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《委托管理合同》中被告恒茂商务公司明确在合同期内确保按合同约定的标准向原告支付相关委托管理收益，但被告恒茂商务公司在支付了第1个委托年度内4笔委托管理收益14028元后，便未再继续支付委托管理收益，未能按约履行，事实清楚，证据充分，原告诉请解除原被告双方签订的《委托管理合同》，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告恒茂商务公司退还招商运营费和市场推广费合计107190元，本院认为，招商运营费和市场推广费系用于提升标的的行业地位、品牌地位、市场价值以及物业的稳定增值，被告恒茂商务公司将该笔费用用于整个市场的培育，本意也是为了整体物业的价值提升，对于广大业主而言也更能确保收益的给付，该费用系一次性收取并涵盖了整个10年的委托期间，从2014年7月19日委托期限开始至今已有3年多，被告恒茂商务公司也已经进行了相应招商运营和市场推广工作，根据比例计算，被告恒茂商务公司应返还原告招商运营费和市场推广费为107190元*（10年-2014年7月19日至本判决生效之日）／10年。原告诉请要求被告恒茂商务公司赔偿原告经济损失100000元，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而被告的违约责任则为弥补原告的损失，结合本案实际，为被告恒茂商务公司尚未支付的委托管理收益及违约金，其中（1）尚欠的委托管理收益为第1个委托年度内尚欠33336元+第2个委托年度内截止2017年9月18日尚欠8530元＝41866元（并按《委托管理合同》标准继续计算至本判决生效之日止），被告恒茂商务公司辩称双方关于委托管理收益标准已经变更，但系其单方之言，本院不予釆信；（2）合同约定逾期违约金的标准为每日依本年度约定收益的0.5‰，该标准过高，本院调整为每日依本季度尚未支付委托管理收益的0.5%，从每季度末后10个工作日之次日即每季度的下个月11日起计算至还清之日止。而且，上述两项总数以不超过
11日起计算至还清之日止。而且，上述两项总数以不超过
100,000元为限。原告诉请要求被告中商投资公司承担担保责任，根据合同约定，被告中商投资公司自愿承担连带担保责任的范围仅为被告恒茂商务公司向原告支付委托管理收益，即被告中商投资公司应对被告恒茂商务公司尚欠原告的委托管理收益承担连带担保责任。关于原告诉请要求被告恒茂商务公司退还办证费用30,583元，因原告在另案起诉案外人上饶市中商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，原告以“案外人上饶市中商置业有限公司表示会尽快办理房屋产权证，原告的民事实体权利可以预期实现”为由，向本院提出撤诉申请，故本院对该项诉请不予处理。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
有限公司、上饶市中商投资管理有限公司签订的《委托管理合同》；二、被告上饶市恒茂商务管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告范保林、何艳招商运营费和市场推广费107190元*（10年-2014年7月19日至本判决生效之日）／10年；三、被告上饶市恒茂商务管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告范保林、何艳截止2017年9月18日尚欠的委托管理收益41866元（并按《委托管理合同》标准继续计算至本判决生效之日止）以及违约金（违约金每日依本季度尚未支付委托管理收益的0.5%，从每季度末后10个工作日之次日即每季度的下个月11日起计算至还清之日止），该两项总数以不超过100000元为限；四、被告上饶市中商投资管理有限公司对被告上饶市恒茂商务管理有
四、被告上饶市中商投资管理有限公司对被告上饶市恒茂
商务管理有限公司支付原告范保林、何艳截止2017年9月18日尚欠的委托管理收益41，866元（并按《委托管理合同》标准继续计算至本判决生效之日止）承担连带担保责任；五、驳回原告范保林、何艳的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,866元，由原告范保林、何艳负担2,355元,被告上饶市恒茂商务管理有限公司、上饶市中商投资管理有限公司负担2,511元。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《委托管理合同》明确约定上诉人在合同期内确保按合同约定的标准向原告支付相关委托管理收益，但是上诉人在支付了第1个委托年度内4笔委托管理收益14,028元后，没有继续支付委托管理收益，未能按约履行，合同目的无法实现，一审法院判决解除《委托管理合同》具有事实和法律依据，本院予以确认。
合同解除后，上诉人应当按照约定支付委托管理期间的收益，并根据过错责任承担违约损失。一审法院判决上诉人支付委托管理收益及违约损失具有事实和法律依据，本院予以确认。
招商运营费用及市场推广费系一次性收取并涵盖了整个10年的委托期间，从2014年7月19日委托期限开始至今已有3年多，被告恒茂商务公司也已经进行了相应招商运营和市场推广工作。一审法院按照107，190元*（10年-2014年7月19日至本判决生效之日）/10年的比例判决上诉人返还原告招商运营费和市场推广费较为公平，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币2,319元，由上诉人上饶市恒茂商务管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 玮
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 谢雅婷