广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10018号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王跃华,男，汉族，1968年7月11日出生，住所地：深圳市南山区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市永康福保健按摩有限公司（以下或简称永康福公司），住所地：深圳市福田区龙尾路2号福兴花园二期D栋二楼，组织机构代码：55033045-0。
法定代表人：王跃华，执行董事。
两上诉人共同委托诉讼代理人：严晟，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：梁家彬，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市社会福利总公司（以下或简称社会福利总公司），住所地：深圳市福田区翠竹路1008号金福大厦3楼，统一社会信用代码：91440300192197089P。
法定代表人：吴立新，总经理。
委托诉讼代理人：梁喜梅，广东五维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严天敏，广东五维律师事务所律师。
上诉人王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司因与被上诉人深圳市社会福利总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初字4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王跃华、永康福公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，即王跃华、永康福公司无需支付2016年2月1日至8月22日期间的场地占用费；2、判令王跃华个人无需承担本案的法律责任；3、判令社会福利总公司向王跃华、永康福公司支付装修补偿95万元及赔偿其他经济损失343738元；4、判令社会福利总公司承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：
一、社会福利总公司单方解除租赁合同，致使永康福公司遭受重大经济损失。2009年11月19日，王跃华代表永康福公司与深圳市社会福利总公司（社会福利总公司）签订了对福田区XX路X号XX花园二期X栋X楼整层（下称涉案物业）的租赁合同及补充条款，用以经营正规足浴及保健按摩企业。在承租前，因考虑到会所投资较大（当时预计400-500万），必须得长期稳定经营才可收回投资和盈利，故王跃华、永康福公司与社会福利总公司存在口头协议，约定租期为10年。但在签约时，社会福利总公司以国有企业内部规定为由，在签约文件上作了“技术处理”，即形式上签署《房屋租赁合同》加《补充条款》，约定首个5年租约到期保证自动续约，综合租金标准按递增比例，若因社会福利总公司原因无法续约后5年，需赔偿王跃华、永康福公司的投资装修损失95万元等…。也正是因为考虑到社会福利总公司是国有企业，应具有诚信守法办事的社会责任感，且约定明确、清晰，王跃华、永康福公司遂同意签订了《房屋租赁合同》及<补充条款》，自此取得涉案物业承租权并依法开展经营。在2009年11月19日至2016年2月18日期间，王跃华、永康福公司均依约足额向社会福利总公司交付了租赁保证金70858元、每月租金（含递增部分）、每月水电费管理费等各项支出。故双方一直存在租赁关系。第一个5年租约到期后，社会福利总公司为能高价租出涉案物业，编制了种种理由不与王跃华、永康福公司续约，更不可思议的是，为达到逼迁王跃华、永康福公司目的，罔顾有关政府部门调停及规劝，仍在2016年2月间两次采取强行停水停电等粗暴手段，令王跃华、永康福公司被迫自2016年2月18日起停止营业，遣散了大部分员工，致使王跃华、永康福公司自有财产及合法权益均遭受了重大损失。
二、社会福利总公司应向王跃华、永康福公司支付装修补偿950000元整，以承担缔约不能之责任。1、社会福利总公司支付装修补偿的合同依据。在《房屋租赁合同》的《补充条款》的第一条约定了租金计算方式，即在租期第三年起，租金在原租金的基础上递增370。在《补充条款》的第三条约定了续约及续约不能的补偿方式，即首个5年租约到期后可续约5年，若因社会福利总公司原因无法续约，需补偿王跃华、永康福公司的装修损失95万元（为限）。2、社会福利总公司不按约定续约的基本事实，第一个五年租赁期限于2015年3月31日到期，王跃华、永康福公司在2015年1月28日根据《房屋租赁合同》补充条款第三条约定，向社会福利总公司提出《续约申请》，要求社会福利总公司续签合同并执行第二期5年的租赁合同，但社会福利总公司以各种理由拖延、拒绝续约合同。自2015年3月31日后王跃华、永康福公司按照原租赁合同约定的递增租金金额37586.63元，按月交纳给社会福利总公司并开展正常经营活动，社会福利总公司一直按原合同标准收取租金并对王跃华、永康福公司永康福公司开具正规发票，双方对此租金约定均无异议。此后王跃华、永康福公司依约缴交各项费用，双方照常维持租赁关系，继续履行原合同责任及义务，直至在2016年2月5日、2月18日社会福利总公司不顾梅林街道办、梅林派出所等政府部门和王跃华、永康福公司的强烈反对，置国家相关法律于不顾，强行停水停电后双方租赁关系被社会福利总公司单方面强行终止。在2015年3月31日第一个五年租约到期后，自2015年4月1日起，王跃华、永康福公司继续履行原租赁合同约定的租金标准，每月正常支付租金给社会福利总公司，社会福利总公司收取了近一年的租金并开具发票，表明社会福利总公司对租金标准毫无异议，这足以证明了社会福利总公司接受了续约租金标准的事实。但社会福利总公司一边收取王跃华、永康福公司租金，一边却以“上级规定需公开招标”为由，单方面不予续约，这显然是自相矛盾。王跃华、永康福公司认为，社会福利总公司单方编造的不予续租理由均无任何理据，也不符合双方原有约定和事实租赁关系，其单方面终止了续约谈判是导致双方未能书面续签租约的原因，其应当按照《补充条款》的第三条约定承担缔约不能之责任。据统计，王跃华、永康福公司对租赁物业装修投入为2656465万元，按照补充条款约定，因社会福利总公司原因导致不能续约的，承担缔约不能之责任的补偿金额也只能以95万元为限，王跃华、永康福公司虽有不甘，也得依约行事。
三、社会福利总公司单方面停止续约程序及强行粗暴停电逼迁，致使王跃华、永康福公司无法正常经营，需向王跃华、永康福公司赔偿其他经济损失343738元。依据《房屋租赁合同》第十一条规定，甲方（社会福利总公司）应确保交付的租赁房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。因甲方的故意或过失，致使乙方（王跃华、永康福公司）在租赁房屋内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应赔偿。依据《房屋租赁合同》第二十三条规定，甲方提供的出租房屋应符合安全使用标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出人口和通道等应符合政府职能部门规定的安全、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准使用出租房屋。在2009年11月19日至2016年2月18日期间，王跃华、永康福公司均依约足额向社会福利总公司交付租金、水电费、管理费等各项支出，无任何拖欠费用，双方一直维持着租赁关系，故王跃华、永康福公司依法对涉案物业拥有租赁权利及在租赁物业上有权依法开展经营活动。社会福利总公司出于其他目的，停止续约程序并两次采取强行停水电等粗暴行为逼迁，不单有违出租人应有责任，更损害了王跃华、永康福公司依法依约享有的合法权益。由于社会福利总公司恶意破坏，王跃华、永康福公司被迫停止经营、遣散员工，已投入的大量固定资产被眼看着白白浪费和损耗。据王跃华、永康福公司统计，因社会福利总公司在2016年2月18日强行停水停电，王跃华、永康福公司产生了以下经济损失：1)因无法营业，王跃华、永康福公司已遣散了员工44人，除应发工资该由王跃华、永康福公司支付外，其余因受停电停水影响导致解除劳动合同所应支付的遣散费为22000元；现留守员工5名，已支付看守费用10150元（每月报酬按2030元计算，支付至不需留守人员为止）：2)因无法经营，导致固定资产闲置浪费、不具使用价值，该部分财产共有311588元。以上共合计为343738元，以上数据暂统计到2016年3月25日止，损失还在持续增加。
四、王跃华、永康福公司无需支付2016年2月1日至8月22日期间的场地占用费。社会福利总公司认为，“合同期满…原告（社会福利总公司）接受被告（王跃华、永康福公司）的租金，不代表双方仍存在租赁关系”（见判决书第九页倒数第二行），所以，基于社会福利总公司自认，社会福利总公司并不认为在租赁合同期满后，双方仍存在租赁合同关系。但又何来依据“原合同第二十一条，逾期不迁离原告有权向被告收取双倍租金”（见判决书第三页第九行）。由此可见，社会福利总公司的观点是自相矛盾的。而一审法院无视社会福利总公司“在合同期满后不存在租赁合同关系”的自认，仍帮其适用了原合同约定，判令王跃华、永康福公司需承担2016年2月1日至8月22日期间的场地占用费（两倍租金计算）。这实为一审法院罔顾事实与法理，认定事实错误，并由此得出了错误的结论。王跃华、永康福公司认为，判令王跃华、永康福公司承担两倍租金的场地占用费不但无理无据，而且王跃华、永康福公司也根本无需承担该场地占用费的任何责任。首先，涉案场地的空置及无法利用，并不是王跃华、永康福公司原因造成的。王跃华、永康福公司一直依约交付租金及水电、管理费用，未拖欠任何款项，依法使用场地并取得收益。如社会福利总公司认为涉案场地的使用权存在争议，完全可以通过法律途径解决，而不是采取简单粗暴强行停电等的违法违约行为，其导致了王跃华、永康福公司的合法权益受到重大损失，社会福利总公司要因此承担赔偿责任；其次，在社会福利总公司强行停电之后，王跃华、永康福公司已无法利用场地开展经营活动，涉案场地对王跃华、永康福公司已无任何经济价值，为减少损失，王跃华、永康福公司多次要求社会福利总公司尽快解决纠纷，但社会福利总公司拖而不决，一直不予回应也不提出让王跃华、永康福公司搬迁，所以，涉案场地被长期空置及因空置而产生的扩大损失，应全部由社会福利总公司来承受，而王跃华、永康福公司无需承担责任。
五、王跃华非本案适格主体，不应承担本案法律责任。1、王跃华签署本案租赁合同是代理行为。根据“《中华人民共和国公司登记管理条例》第四章设立登记第二十条申请设立有限责任公司，应当向公司登记机关提交下列文件：（八）公司住所证明”的要求，基于法律规定，为成立永康福公司，则必须先取得公司住所证明。王跃华于2009年11月19日与社会福利总公司签订租赁合同，便是作为设立永康福公司之住所用途；在2010年1月14日，永康福公司以本案租赁合同地址为注册地址经登记成立。因此，在永康福公司筹备成立期间，王跃华是代表永康福公司签订租赁合同，其代理行为在永康福公司成立后已由该公司承受。2、王跃华处理本案租赁合同事项是基于职务行为。永康福公司成立后，王跃华即作为法定代表人，代表该公司对外开展活动。在本案租赁合同实际履行方面，王跃华、永康福公司永康福公司作为唯一履约主体，承担租赁合同权利义务，社会福利总公司也一直收取永康福公司缴纳的场地租金及对永康福公司开出租金发票，可见其也认可永康福公司为唯一承租人之事实。虽王跃华本人在租赁期间也曾有处理过租赁事项，但均是以永康福公司法定代表人的身份参与，而并非以其个人身份参与，全部是代表永康福公司的职务行为，因此产生的法律责任也应由永康福公司承担。故社会福利总公司将王跃华本人列为原审被告，属于滥用诉权，请二审法院予以改判。
综上所述，王跃华、永康福公司认为，由于社会福利总公司的违反合同约定、未能善意履行合同责任，不与王跃华、永康福公司续签租约，应承担缔约不能之责任；并且，在租赁关系存续期间，在王跃华、永康福公司不拖欠任何费用的情况下，社会福利总公司罔顾社会公德，多次采取强行停水停电等行为，致使王跃华、永康福公司无法正常开展经营活动，被迫停业，因此蒙受了巨大经济损失。一审法院认定事实错误，适用法律不当，做出了错误判决，已严重损害了王跃华、永康福公司的合法权益。为此，王跃华、永康福公司特提起上诉，请求深圳市中级人民法院能主持公道，依法支持王跃华、永康福公司的全部请求。
王跃华、永康福公司于二审法庭调查时，补充上诉意见如下：事实与理由部分加一条，即第五条：即使法院认为王跃华、永康福公司需要支付2016年2月1日至8月22日期间的场地占用费，亦不应以双倍租金标准计算。首先，王跃华、永康福公司不存在拒不腾房的主观故意，根据王跃华、永康福公司的续约申请及其与社会福利总公司的往来函件，上访登记材料及判决书第10页倒数第6行的记载，王跃华、永康福公司从不存在恶意占据拒不搬迁的主观故意，其之所以没有及时搬迁系因其认为自身与社会福利总公司存在租赁合同的补充条款，即补充条款的第三条约定，在因王跃华、永康福公司方原因未能继续租用的情况下，社会福利总公司应依约先行支付固定金额95万元的装修补偿款，在社会福利总公司不履行支付义务的前提下，王跃华、永康福公司可以主张先履行抗辩权。其次，在2016年2月1日至8月22日期间，王跃华、永康福公司虽未直接返还租赁物，但是由于社会福利总公司一直实施停水停电，实际导致王跃华、永康福公司未能实际使用租赁物，未从租赁物中获取利益。一审法院既不考虑王跃华、永康福公司的主观状态，亦不考虑王跃华、永康福公司未获利的客观情况，也不考虑审理期限较长可能导致的王跃华、永康福公司返还租赁物的滞后问题，以双倍租赁标准计取占有使用费，显然是法律责任畸重。
社会福利总公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。社会福利总公司并非合同违约方，无需支付王跃华、永康福公司装修补偿款。因王跃华、永康福公司的违约导致其不能继续租用租赁物，且装修补偿金额是以95万元为限（非固定金额）。二、一审法院适用法律正确：1、一审法院认定当事人主体适格；2、根据《合同法》第一百零七条规定，因王跃华、永康福公司原因导致合同未能续签，故王跃华、永康福公司主张的损失不应由社会福利总公司承担；3、一审法院计算占有使用费计算正确。涉案合同约定逾期不搬离社会福利总公司有权就逾期的部分向王跃华、永康福公司收取双倍租金，2016年1月31日构成逾期，至一审审理期间2016年8月22日搬离租赁房屋，根据合同法规定，王跃华、永康福公司的违约行为给社会福利总公司造成损失，按双方合同约定支付占有使用费符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回王跃华、永康福公司的上诉请求，维持原判。
社会福利总公司向一审法院起诉请求：1、王跃华、永康福公司交回福田区XX路X号XX花园二期X栋X楼场地；2、王跃华、永康福公司向社会福利总公司支付逾期腾房占有使用费299868.94元（从2016年1月1日起暂计算至2016年2月29日），使用费算至搬离为止。3、社会福利总公司不予返还保证金70858元。4、王跃华、永康福公司承担本案一切诉讼费用。庭审时，社会福利总公司明确占有使用费按其与深圳市XX装饰设计工程有限公司约定的租金52.90元/平方米/月的双倍计算。
王跃华、永康福公司向一审法院反诉请求：1、社会福利总公司承担违约解除合同责任；2、社会福利总公司立即返还租赁保证70858元；3、社会福利总公司向王跃华、永康福公司支付装修补偿950000万元;4、社会福利总公司向王跃华、永康福公司赔偿其他经济损失343738元;5、社会福利总公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。原审庭审时，王跃华、永康福公司当庭撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：位于深圳市××区××北侧福××花园（××）D栋X号房产（下称涉案房产）的权利人为深圳市梅X实业XX公司（下称梅X公司）。梅X公司于2015年11月11日出具《授权委托书》，授权并委托社会福利总公司代为经营管理涉案房产的租赁、安全生产、租赁合同以社会福利总公司的名义签署，押金、租金由社会福利总公司代收，其他相关权利义务及法律责任也由社会福利总公司统一承担。授权委托期限从2015年11月10日起至2020年12月31日止。
2009年11月19日，社会福利总公司（出租方，甲方）与王跃华（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》及《补充条款》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计1417.15平方米，租赁房屋用途为商业。租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月25元计算，月租金总额为35429元。乙方应于2010年4月1日前交付首期租金，金额为35429元。乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。乙方租用房屋的期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止。甲方应于2009年12月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金额的租赁保证金，即70858元。甲方向乙方返还保证金的条件：1.乙方完全履行本合同规定的义务及租赁期限届满，不拖欠甲方任何款项。2.因甲方原因本合同被提前终止。3.不可抗拒力导致本合同不能继续履行（只满足条件之一）。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.因乙方违约。2.乙方提前终止合同。出现下列情形之一的，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金；乙方支付违约金50000元。（一）乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上的；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达50000元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者其他利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备损坏；（六）未经甲方及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可以依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿：（一）甲方延迟交付租赁房屋5天以上；（二）甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的；（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房屋）或向甲方提出变更合同条款。乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需要向甲方交付租金。本合同终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移送交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期间届满之日前2个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。本租赁合同自生效满三年的次年起，租金在原租金的基础上递增3%。本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年，如本合同到期后因甲方原因导致乙方不能继续租用本合同项下租赁物时，甲方同意给予乙方租赁物的装修补偿，补偿金额以95万元为限。甲方补偿装修费用后，乙方不得再向甲方主张任何赔偿请求及缔约不能之责任。如乙方拖欠租金、欠交管理费、水电费等因使用租赁物而产生的费用满一个月，即视为乙方违约，甲方有权解除本租赁合同，没收押金并不承担任何经济补偿。
2014年11月27日，社会福利总公司与王跃华、永康福公司及两公司员工就涉案合同的续租问题召开了会议并制作《会议纪要》，会议中社会福利总公司向承租方介绍了国资委【2013】98号文件的相关规定，凡国有资产物业租赁合同到期后一律要进行公开挂牌招租的政策，王跃华、永康福公司坚持认为签署涉案租赁合同之始原被告双方约定的租赁期限为10年。
2015年1月28日，王跃华向社会福利总公司出具《续租申请》称，被告于2009年11月19日与社会福利总公司就涉案房产签订租约为期10年的合同，第一期租赁合同将于2015年3月31日到期。到期后应按双方签订的合同补充条款中第3条的约定，继续续签并执行第二期5年的租赁合同，租赁金额按补充条款的第1条约定执行，请社会福利总公司按合同约定履约。
2015年1月20日,社会福利总公司向王跃华出具《复函》称，已收到被告于2015年1月28日递交的续租申请。对于王跃华提出的续租申请，社会福利总公司经仔细研究合同，认为合同中无任何条款显示该合同为十年，此合同应于2015年3月31日到期。不存在王跃华函件中所述的“继续续签并执行第二期五年的租赁合同，租金金额按补充条款约定的第一条约定执行”的说法或约定。社会福利总公司可同意与王跃华续租，但租金标准必须按45元／平方米／月的价格执行。此价格已远低于市场价及政府指导价（63元／平方米／月），充分体现了社会福利总公司诚意。如王跃华仍不接受按此价格续签合同，则社会福利总公司视为王跃华已放弃续签合同的权利。社会福利总公司将根据深圳市国资委文件规定进行公开挂牌招租，如王跃华未能按程序中标，社会福利总公司将于合同到期（2015年3月31日）后依法收回场地。王跃华于2015年2月14日签收了该复函。
2015年2月5日，王跃华对社会福利总公司的复函作出回复称，1.双方签署的《补充条款》的第3条中明确约定“双方确认，本租赁合同到期后双方可续签合同五年”。2.《复函》中“社会福利总公司可同意与王跃华续约，但租金标准必须按45元/m2/月的价格执行”无任何依据，此价格王跃华不接受。3.《复函》中“如被告仍不接受按此价格续签合同，则社会福利总公司视被告为己放弃续签合同的权利……，社会福利总公司将于合同到期（2015年3月31日）后依法收回场地”已严重违背了《补充条款》第3条的约定，如不续约违约方是社会福利总公司，社会福利总公司需承担95万装修补偿金，补偿金的支付时间请社会福利总公司明确告知，我们拿到补偿金后至少需要3个月清理客人及员工的经济补偿及善后工作。社会福利总公司是国有企业，被告当时选择与社会福利总公司合作看中的就是，“诚信、守法”，请社会福利总公司尊重双方已签订的合同，就续约问题给出一个合法、合理的解决结果。
2015年6月30日、2015年9月24日、2015年11月25日社会福利总公司分别通过顺丰速运、邮政EMS向王跃华在涉案房产的地址邮寄《关于福兴花园D栋公开招租的通知》，通知称双方于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同书》于2015年3月31日到期，按照深圳市国资委(2013)98号文和上级公司文件规定，国有企业资产房屋必须进场公开招租，社会福利总公司于2015年6月19日、2015年9月18日、2015年11月24日委托深圳XX交易所（以下简称联交所），就涉案房产出租事宜发布公开招租公告，如王跃华需要承租，请按照规定向联交所办理意向承租手续参与竞标，社会福利总公司将依照联交所开标结果与承租户签订房屋租赁合同书。
2015年12月21日，涉案房产通过深圳联合产权交易所进行公开招租，以网络竞价方式确定最终承租方。同日，深圳XX交易所股份有限公司（交易机构）、梅X公司（出租方）、深圳市XX装饰设计工程公司（承租方）签订《公开招租结果确认书》，公开确认招租结果为深圳市XX装饰设计工程公司租赁涉案房产，出租面积为1417.15平方米，出租期限为5年，租金价格为52.90元/平方米/月。
2015年12月29日，社会福利总公司向王跃华邮寄《关于限期搬迁的通知》，通知王跃华在2016年1月30日以前搬迁完毕，并将场地交回社会福利总公司。
2016年1月24日，王跃华向社会福利总公司出具《关于限期搬迁通知的复函（一）》称，社会福利总公司《关于限期搬迁的通知》中的内容及要求，我司认为严重违反双方2009年11月19日签订的《租赁合同》及租赁合同之《补充条款》中的相关规定，为保证我方的合法权益受到保护，我已将相关材料及情况告知梅林街道办司法所、梅林一村社区工作站、梅林派出所及贵司上级单位――深圳市国资委信访办、市府信访办、人大信访办等部门。春节临近，社会福利总公司的违约及违法行为（诸如停水、停电、强行入场等）将直接引发会所60余名员工和近7000名会员客人的追偿，我和公司无力承担此责任，我们将向当地法院提起诉讼，维护我方的合法权益。
2016年2月3日，王跃华向社会福利总公司出具《关于限期搬迁通知的复函（二）》称，社会福利总公司《关于限期搬迁的通知》中的内容及要求，我司认为严重违反双方2009年11月19日签订的《租赁合同》及租赁合同之《补充条款》中的相关规定，为保证我方的合法权益受到保护，请尽快按《补充条款》中第3条的约定将装修补偿款95万元支付我方用以安排搬迁等后续事宜。否则因此产生的会所员工及客人的经济追偿我们将不承担任何责任，并将向当地法院提起诉讼，维护我方的合法权益。
2016年2月19日，王跃华、永康福公司向社会福利总公司寄发《关于要求恢复供电的函》称，2016年2月18日下午4时许社会福利总公司公司人员及管理处电工继2月5日强行停电后再次将会所电闸切断，停止供电，为了保证会所的正常运作和员工的吃饭问题，要求社会福利总公司马上恢复供电。原、被告确认电力之后未恢复。
2016年2月17日，社会福利总公司和王跃华、永康福公司在梅林街道司法所一楼调解室就房屋租赁合同纠纷进行协调，由于双方意见分歧很大，双方暂时未达成协议。
另查，王跃华承租涉案房产时向社会福利总公司支付了租赁押金70858元。永康福公司向社会福利总公司足额支付租金、管理费等费用至2016年1月份。社会福利总公司亦向永康福公司开具包含2015年12月份期间收取相关费用对应的发票，社会福利总公司未开具2016年1月租金的发票。王跃华、永康福公司承租期间涉案房产的租金于2013年4月从35429元上调至36491.87元，于2014年4月上调至37586.63元。
再查，房屋租赁管理部门发布的福田区2015年下半年度房屋租赁指导租金价显示，涉案房产的租金为63元/平方米/月。
原审庭审时，王跃华确认涉案房产的钥匙由其占有，涉案房屋的水电费和租金均交至2016年1月，最后一期是2016年2月3日交纳的，且租金和相关费用均是以永康福公司的名义交纳。社会福利总公司2015年2月5日第一次停电，各方协调后社会福利总公司才短暂回复水电，2016年2月18日社会福利总公司又停水电至今。社会福利总公司与王跃华、永康福公司申请由原审法院组织双方进行涉案房产的交接，原审法院于2016年7月21日组织双方进行现场交接，现场情况为：涉案房屋大门由永福康公司上锁，涉案房产被隔成办公区和营业区，处于停电状态，营业区的房间内有电视、家具和床若干，双方确认王跃华承租时为毛坯房，直达二楼电梯由永福康公司安装。社会福利总公司要求全部装修由王跃华、永福康公司自行拆除，不破坏主体结构皆可。王跃华、永康福公司称搬迁时间需要一个月。原审法院当场告知王跃华、永康福公司于2016年8月20日前搬离完毕。
2016年8月22日，社会福利总公司与被告永康福公司对涉案房产进行交接并签署了《租赁房屋交验确认书》，确认书对水电费的度数进行了明确。社会福利总公司确认永康福公司交付的涉案房产与合同约定的交付条件相符。永福康公司在承租时安装的电梯交付社会福利总公司继续使用，社会福利总公司向永康福公司支付38000元。
一审法院认为，涉案房产的权利人梅隆公司授权社会福利总公司经营管理涉案房产，并授意社会福利总公司以其自己的名义签署相关协议，其他相关权利义务及法律责任也由社会福利总公司统一承担。据此，社会福利总公司有权在本案中以出租人的身份行使相关权利。涉案合同为社会福利总公司与王跃华签署，社会福利总公司与王跃华之间成立合法有效的租赁合同关系。在租赁合同履行期间，王跃华均是以其名义向社会福利总公司提出，王跃华、永康福公司亦作为共同申请人要求社会福利总公司恢复涉案房产的供电，综合涉案房屋的租金由被告永康福公司向社会福利总公司支付，涉案房产实际由被告永康福公司用于经营使用，社会福利总公司对被告永康福公司占有使用涉案房产并由其支付租金的事实并未提出异议，且王跃华、永康福公司共同提出反诉，原审法院认定涉案合同在履行过程中，各方以实际行为将承租人变更为王跃华、永康福公司。社会福利总公司与王跃华、永康福公司之间成立合法有效的租赁合同关系。
关于返还房屋及支付占有使用费。涉案合同约定的租赁期限至2015年3月31日，合同约定的租赁期限届满后，双方未签订书面的租赁合同，但仍继续履行合同，应视为不定期租赁合同。合同附加条款虽约定合同到期后，双方可续签租赁合同五年。但并未约定以原有租赁价格出租给王跃华、永康福公司，社会福利总公司在收到王跃华、永康福公司的续租申请后，亦回复同意续租，租赁价格需上涨至每平方米每月45元，而王跃华、永康福公司认为社会福利总公司上调租金不符合合同约定，未能与社会福利总公司续签合同。之后社会福利总公司通过深圳联合产权交易将涉案房产公开招租，亦将公开招租的时间函告王跃华，但王跃华、永康福公司并未参加公开招租的竞标。综上，社会福利总公司自始至终同意王跃华、永福康公司续租，社会福利总公司提出的每平方米每月的租金亦低于市场指导租金，且社会福利总公司通过公开招租的每平方米每月的租金为52.90元，该金额亦高于社会福利总公司承诺给王跃华的租金标准，即社会福利总公司并未损害王跃华、永康福公司的续租权。对被告抗辩涉案合同的租赁期限应为10年，原审法院不予采信。社会福利总公司于2015年12月29日通知被告于2016年1月30日前搬迁，该通知即为解除双方租赁关系的意思表示，涉案租赁关系应自该日解除。王跃华、永康福公司已向社会福利总公司支付了2016年1月30日前的所有费用，原审法院予以确认。鉴于王跃华、永康福公司已于2016年8月22日将涉案房产交付社会福利总公司，原审法院不在判项列明王跃华、永康福公司向返还房屋。涉案合同解除后，王跃华、永康福公司拒不将返还社会福利总公司。涉案合同约定，合同终止后，承租人应于5日内迁离及交回租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，社会福利总公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租人收取双倍租金。社会福利总公司已于2015年12月29日即通知王跃华、永康福公司要在2016年1月30日前搬离涉案房产，王跃华、永康福公司自2016年1月31日起即构成逾期搬离，王跃华、永康福公司已向社会福利总公司支付了2016年1月份的费用，社会福利总公司有权要求王跃华、永康福公司支付自2016年2月1日起至其实际搬离之日即2016年8月22日期间按双倍租金即每月75173.26元（37586.63×2）计收的房屋占有使用费506141.56元（75173.26×6.733）。社会福利总公司请求按其与深圳市同为装饰设计工程有限公司签署的确认书约定的租金标准的两倍即按每平方米每月74967.235元（1417.15×52.90×2）计算占有使用费，无合同依据，原审法院不予支持。
关于租赁保证金。合同约定承租人违约，提前终止合同时，社会福利总公司可不予返还租赁保证金。涉案合同履行期间，王跃华、永康福公司足额支付了租金及其他费用，后双方对合同约定的租赁期限产生争议，社会福利总公司为此断电，永康福公司被迫停止经营，此时王跃华、永康福公司未向社会福利总公司支付相关费用属于不安抗辩，并不构成违约。社会福利总公司请求没收租赁保证金70858元，没有法律依据，原审法院不予支持。社会福利总公司应向王跃华、永康福公司返还租赁保证金70858元。
关于王跃华、永康福公司主张的装修补偿款95万元。合同约定如因社会福利总公司原因未能续签合同时，社会福利总公司应向被告支付装修补偿款95万元。如上所述，涉案合同未能续签的原因在于王跃华、永康福公司不接受社会福利总公司提出的租金标准，即涉案合同未能续签的原因在于王跃华、永康福公司。王跃华、永康福公司在承租涉案房产时安装了电梯，双方在交接时亦协商电梯交由社会福利总公司继续用，社会福利总公司向王跃华、永康福公司补偿38000元。王跃华、永康福公司因经营需要而对涉案房产进行的装修，双方在交接时确认王跃华、永康福公司可拆除所有的装饰装修，客观上社会福利总公司及新的承租人并未就王跃华、永康福公司的装修获益。故王跃华、永康福公司请求社会福利总公司支付装修补偿款95万元，无事实和合同依据，原审法院不予支持。
关于王跃华、永康福公司主张的经济损失343738元。王跃华、永康福公司主张的该部分款项为遣散费、固定资产费。如上所述，涉案租赁合同因王跃华、永康福公司的原因未能续签，被告永康福公司因此未能继续经营导致的相关损失不应由社会福利总公司承担，对王跃华、永康福公司的该项请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司应于本判决生效之日起10日内向深圳市社会福利总公司支付2016年2月1日至2016年8月22日期间的占有使用费506141.56元；二、深圳市社会福利总公司应于本判决生效之日起10日内向王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司返还租赁保证金70858元；三、驳回深圳市社会福利公司的其他诉讼请求；四、驳回王跃华、深圳市永康福保健按摩有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9570元（已由社会福利总公司预交），由社会福利总公司负担1175元，王跃华、永康福公司负担8395元；反诉受理费8440元（已由王跃华、永康福公司预交），由社会福利总公司负担443元，王跃华、永康福公司负担7997元。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》系社会福利总公司与王跃华签订，合同上承租方显示为王跃华、而非永康福公司，故涉案合同的相对方分别为社会福利总公司以及王跃华。王跃华在承租涉案房产后，将房产交由永康福公司经营使用，并由永康福公司支付涉案合同的租金，其后由王跃华、永康福公司作为共同申请人要求社会福利总公司要求供电，而社会福利总公司亦向王跃华、永康福公司主张权利，由此可见，在合同的履行过程中，永康福公司作为承租人加入了涉案合同，故涉案合同的承租方已变更为王跃华和永康福公司，原审相关认定正确，王跃华称其系履行职务行为签订合同的上诉理由，本院不予采纳。涉案合同合法有效，合同双方均应全面履行。
涉案合同约定的租赁期限为2010年4月1日至2015年3月31日。合同补充条款第一条约定，本租赁合同自生效满三年的次年起，租金在原租金的基础上递增3%。补充条款第三条约定，本租赁合同到期后双方可续签租赁合同五年，如本合同到期后因出租方原因导致承租方不能继续租用本合同项下租赁物时，出租方同意给予承租方租赁物的装修补偿，补偿金额以95万元为限。出租方补偿装修费用后，承租方不得再向出租方主张任何赔偿请求及缔约不能之责任。由上可见，双方并未约定合同到期后双方必须续签合同，而租金在原租金基础上递增3%的约定仅为合同期内租金标准的计算方式，并未约束合同期满后租金计算标准。王跃华、永康福公司不同意按照社会福利总公司主张的续签合同的租金标准支付租金，导致双方未能续签租赁合同，相应责任应由王跃华、永康福公司自行承担。
涉案合同到期后，双方当事人形成不定期租赁合同关系，社会福利总公司在双方未达成新的租赁协议的情形下，有权解除不定期租赁合同，并要求王跃华、永康福公司返还涉案房产。王跃华、永康福公司应当在社会福利总公司发函要求的2016年1月30日搬迁完毕。依据涉案合同的约定，逾期不搬离的，社会福利总公司有权就逾期部分收取双倍租金，故原审判令王跃华、永康福公司按双倍租金的标准支付2016年2月1日至实际搬离之日即2016年8月22日的房屋占有使用费正确。王跃华、永康福公司上诉称2016年2月18日涉案房产已停电无法使用，不应计算租金。本院认为，返还房产系承租人的责任，涉案房产虽已无法使用，但是王跃华、永康福公司仍占用涉案房产，故仍应按合同约定的标准支付逾期返还房产的房屋使用费。
关于王跃华、永康福公司上诉主张的装修补偿款，因合同不能续签的责任在承租方，其要求社会福利总公司支付装修补偿款没有依据，本院不予支持。
综上所述，王跃华、永康福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16392元，由上诉人王跃华、永康福公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年九月二十日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。