安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3124号
上诉人（原审被告）：朱生辉，男，1975年11月3日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区，
委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律�事务所律师。
委托诉讼代理人：王路妹，安徽中特律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孔宪芬，女，1954年2月1日出生，汉族，住安徽省长丰县，
委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。
上诉人朱生辉与被上诉人孔宪芬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初8752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱生辉上诉请求：撤销原判，改判继续履行朱生辉与孔宪芬之间的《存量房买卖合同》。事实与理由:1、一审认定事实错误，孔宪芬出卖房屋的目的是获取购房款，双方约定案涉购房款为33万元，朱生辉已经支付27万元，孔宪芬已经实现大部分合同目的，不存在合同目的不能实现的情况。2、一审法院认定朱生辉不存在违约，又依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除合同明显适用法律错误；3、双方在合同中对于付款期限没有约定，对合理催告期限也没有具体约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，催告后合理期限应为三个月，孔宪芬于2016年9月5日要求朱生辉尽快支付购房款，其2016年11月1日向法院提起解除合同，该时仍未过催告期，孔宪芬不享有合同解除权，且一审中朱生辉也表示愿意支付剩余购房款，一审判决解除合同没有事实和法律依据。
孔宪芬辩称：案涉房屋已经过户至朱生辉名下，孔宪芬多次催告朱生辉支付房款，朱生辉均未能在催告期内或承诺期内履行，后期朱生辉具有付款能力，但其考虑到生意周转迟迟不履行。朱生辉的行为已经构成根本违约，一审判决合同解除未有不当。朱生辉主张的三个月的催告期限仅适用于商品房买卖合同，不适用于存量房买卖。
孔宪芬向一审法院起诉请求：l.判令解除双方签订的《存量房买卖合同》,即判令朱生辉立即将诉争房屋合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑13幢-14幢14-2414-1室(权证号:皖20**合不动产权第0071117号)房屋回转过户到孔宪芬名下，因房屋过户产生相关费用(包括但不限于税费、过户手续费)均由朱生辉承担；2、判令朱生辉立即向孔宪芬支付违约金暂计3万元(违约金计算标准以总房款33万元为基数从2016年6月12日起按每日万分之三计算款清时止)。
一审法院认定事实：2016年4月16日，出卖人孔宪芬代理人姚姗姗与买受人朱生辉通过中介签订一份《存量房买卖合同》，其中约定：第一条甲方出卖存量房坐落合肥市××××2414-11；第二条存量房转让价款为33万元…�；第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过三日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；第十一条甲乙双方同意委托房产管理部门存量房资金托管中心对存量房转让价款实行托管。其附件四约定：“1.1.2将16万元存入托管账户，办理存量房转移手续；1.1.3甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为16万元。乙方同意与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权银行将全部贷款存入托管账户；2、甲乙双方确认未托管的存量房转让价款计1万元订金。”此外，双方另签订一份附件，其中约定：此房所有费用均由乙方承担。当日，朱生辉向姚姗姗交付1万元。对此，姚姗姗向朱生辉出具《收条》一份，写明：今收到朱生辉1万元定金，订购信旺﹒华府骏苑14#2414-1室，后期此款项用于兑购房款之中。
2016年4月29日，朱生辉交纳了房地产转让相关税费计25080元。2016年6月23日，孔宪芬将坐落于合肥市蜀山区望江西路198号信旺·华府骏苑13幢—14幢14—2414-1房屋产权转移过户至朱生辉名下，其建筑面积为41.34平方米，产权证号为皖（2016）合不动产权第0071117号。
2016年6月12日，朱生辉与孔宪芬在存量房资金托管蜀山分中心办理了购房款资金托管手续，其签署的托管协议明确：托管金额32万元，第一次于2016年6月12日存入13万元，第二次19万办理金融贷款，定金1万元。当日，�生辉将13万元存入托管中心蜀山分中心。此后，朱生辉于2016年7月19日在该托管协议上写明：原商业贷款19万元，现改为二次托管3万元，商业贷款16万元。当日，朱生辉将3万元存入托管中心蜀山分中心。至今，朱生辉未能办理金融贷款。
孔宪芬曾多次催促朱生辉付款。2016年9月5日，朱生辉表示还差的16万元已筹到10万元还差6万元，最迟下个星期之前付钱。之后，朱生辉未能付款。2016年9月18日，孔宪芬代理人姚姗姗催问朱生辉，朱生辉又表示在办理装修贷款，并保证就这三、五天建行款下来立马付款，姚姗姗要求朱生辉定个日期，并告知朱生辉其在想是否要到法院起诉，朱生辉表示这周肯定款下来，下来后立马给钱，姚姗姗表示好，这个事就结束了，并要求付款时间定在9月25号，朱生辉表示“你放心好了，你一定要相信我，我是做生意的人。”2016年9月22日，姚姗姗短信通知朱生辉“今天都星期四了，你说25号前付清没问题吧，到25号还没付钱我就不会再相信你了，朱生辉短信回复“钱的事情已经确认了，建行那边已经回复。是在20号，不过放款在5天左右。”2016年9月29日，姚姗姗短信催问朱生辉“朱总，你的款还没到吗”，朱生辉短信回复“姚主任，款子还没有到，已经问过建行了，说是今明两天。手续都已经办理了，不好意思；今明款到了再联系”，姚姗姗回复短信“我关心的是我明天能不能拿到钱，按理说你信用贷款放款不会这么慢的，我国庆节前能拿到钱吗”，朱生辉回复短信“应该可以，小贷公司今天回复我了”，姚姗姗回复短信“好的；明天领不到钱再怎么讲我也不卖了”。2016年9月30日，朱生辉14:28时短信告知姚姗姗“今天可能银行那边有点够呛，不行的话，下午五点之前还是没有下来，我先支付宝转账给�10万怎么样？在这个月里面我能够做到的，尽力而为了。可以的话，节后建行那边下款，再说；姚主任，麻烦你给个账户给我。我先转10万给你，怎么样？”，姚姗姗向朱生辉回复了其银行账号，朱生辉于16:53通过支付宝转账向姚姗姗付款10万元，姚姗姗于16:55短信通知朱生辉“朱总，你发我个地址，律师寄函要用”，朱生辉16:57回复短信告知地址。2016年10月8日，姚姗姗再次短信催问朱生辉，后朱生辉将其手机中的相关短信内容予以删除。孔宪芬举证的律师函、EMS邮寄快递单、回执打印单可认定，孔宪芬于2016年10月8日通过律师按朱生辉短信回复的地址向朱生辉发出了律师函，并由他人于2016年10月9日代收。对此，朱生辉称其没收到。之后，朱生辉未能再向孔宪芬付款。
朱生辉举证的银行对账单记载：2016年9月23日，其银行账户进账13万元；2016年11月14日，其银�信用卡进账10万元。
一审法院认为，《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同虽对抵押贷款的办理时间未作出明确约定，但朱生辉应依据交易习惯及时予以办理，以确保孔宪芬能够及时获取购房款，以实现其卖房的目的。朱生辉在得知其无法办理抵押贷款的情况下，如愿意继续合同，理应通过其它途径及时向孔宪芬支付购房款。通过录音、短息，可认定朱生辉在孔宪芬多次催促下，其在合理期限内仍不能及时将剩余购房款存入托管中心蜀山分中心或支付于孔宪芬。此外，依据朱生辉举证的银行对账单，可认定朱生辉在具有一定资金的情况下，其仍未能及时将现有的资金存入托管中心蜀山分中心。因此，应认定朱生辉存有迟延履行债务的情形，并致�孔宪芬及时获得购房款的合同交易目的不能实现，孔宪芬有权解除合同，但不能由此认定朱生辉违约，故对于孔宪芬的第一项诉请应予以支持，对孔宪芬的第二项诉请不予以支持。
综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务……致使不能实现合同目的；……”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，判决：一、《存量房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、朱生辉于判决生效之日起十日内将坐落于合肥市蜀山区望江西路198号信旺·华府骏苑13幢—14幢14—2414-1房屋产权[产权证号为皖（2016）合不动产权第0071117号]回转过户至孔宪芬名下，由此产生的相关费用由朱生辉承担；三、驳回孔宪芬的其它诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由孔宪芬负担235元，朱生辉负担40元。
二审中双方均未提供新证据。对一审查明事实，本院予以确认。
本院认为，孔宪芬与朱生辉之间签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内�不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
双方约定案涉房款中有16万元朱生辉以商业贷款的方式支付，但双方未对贷款的期限进行明确约定，案涉房屋于2016年6月23日完成过户，朱生辉自该时具备申请银行商业贷款的条件，朱生辉在二审期间自认2016年8月25日，银行通知其由于政策原因其无法办理商业贷款，至此，双方约定的付款方式已经无法完成履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行方式不明确的，债权人可以随时要求履行，但是应给予债务人必要的准备时间。履行方式不明确的，应按照有利于实现合同目的的方式履行。故本案中，朱生辉应自筹房款，在孔宪芬要求的合理期限内完成房款支付义务。孔宪芬提供的双方信息来往记录显示，孔宪芬曾多次给予朱生辉履行期限，朱�辉也多次承诺支付，但朱生辉均未能完成付款。且从朱生辉的银行卡交易记录显示，朱生辉存在付款能力仍怠于支付房款，具有恶意违约的情形，致使孔宪芬收取购房款的合同目的不能实现，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，认定孔宪芬享有合同解除权，据此判决解除双方之间的《存量房买卖合同》未有不当，本院予以维持。
综上，朱生辉的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由朱生辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年八月七日
书记员 金婉莹
附相关法律法�：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。