广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12908号原告：佛山市云盈网络科技有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺。法定代表人：董鉴添。委托诉讼代理人：李春良，系广东世港律师事务所律师。被告：陈华英，女，土家族，1992年7月18日出生。原告佛山市云盈网络科技有限公司诉被告陈华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李春良及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付至2016年12月31日的租金12017元及2017年1月1日至2017年6月30日的租金17500元(2017年度免租期一个月)；2、被告向原告支付滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年7月租金3500元自2016年7月18日起计，2016年9月租金3500元自2016年9月18日起计，2016年11月租金3500元自2016年11月18日起计，2016年12月租金1517元自2016年12月18日起计，均要求计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共11637.39元）；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年6月8日，原、被告签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区江湾路2号明福智富广场二层B19号商铺出租给被告用于经营使用，租赁期限为36个月，即自2016年6月18日至2019年6月17日止，暂定交付时间为2016年5月1日；如延期交付的，则计租期相应顺延。租金第一年每月3500元，每年递增5%。自原告交付涉案商铺给被告之日起，被告须支付当月租金3500元，租赁期限内租金按月支付，被告须在每月10日前支付当月租金给原告。租赁期限内被告承担涉案商铺全部产生的水电物业、物业管理费等全部费用。被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天按应付款项的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告于2016年6月14日将涉案商铺交付给被告，商场于2016年6月18日正式营业，但被告除支付首月租金3500元外，并未支付其他租金，共欠付原告租金12017元。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告应按约定支付租金。被告未按合同约定按时支付租金已构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告依据相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，以期维护自身合法权益。后原告自愿撤回关于主张2017年1月1日至2017年6月30日租金的诉讼请求。被告辩称：一、原告主张的租金金额太高,且当初被告撤场时,原告并未向被告催收租金。二、涉案商场后期均是以20元/月/平方米为标准计收租金,故被告认为被告已付的租赁保证金已可冲抵租金。三、涉案商场的推广及招商工作不到位,被告当初承租时原告曾告知入驻率已达80%，但实际未达20%，且前期商场无客流,导致被告经营困难。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）及《合同终止协议》，均有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院就包含本案在内的同类系列案采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月26日，原告与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人佛山市圆方房地产有限公司（下简称圆方公司）将涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给原告经营使用，该物业交付原告进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人圆方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。原告应于每月10日前向被告支付租金，租金标准每年递增5%。2016年6月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定由原告将涉案佛山市禅城区江湾路一路2号明福智富广场二层B19号商铺出租予被告，合同主要内容为：“第一条商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为46.68平方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途1、该物业的租赁期限为36个月，自2016年6月18日起至2019年6月17日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2016年5月1日，如甲方未能在约定期限将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。3、乙方承租该物业应作美甲类经营使用。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按期递增：5%每年。（详见附件）3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：3500元。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥3500元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（2个月基准租金）人民币：￥7000元，以及首月租金人民币：￥3500元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥7000元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥7000元给乙方。第五条、双方责任1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则将计租期相应顺延。……5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，甲方应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明福智富广场二层B19号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定优惠免租时间为：2016年8月1日至2016年8月31日、2016年10月1日至2016年10月31日、2017年2月1日至2017年2月28日。2016年6月14日，被告填写《“明福智富广场”室内装修申请表》，申请对涉案商铺进行装修。2016年12月27日，原告向案外人圆方公司、佛山兴兆物业管理有限公司发出《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我佛山市云盈网络科技有限公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明福智富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明福智富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明福智富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明福智富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人圆方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市圆方房地产有限公司为明福智富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人圆方公司（甲方）与原告（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明福智富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年9月1日，案外人圆方公司向涉案明福智富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明福智富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给佛山市圆方房地产有限公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千色汇商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明福智富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。诉讼中，原、被告一致确认：原、被告就涉案商铺未办理书面交付手续。涉案广场正式开业时间为2016年6月18日，并从当日起计收涉案铺位租金，此后从每月18日计收当月18日至下月17日的租金，该段租金视为一个月的租金。根据交易习惯，涉案铺位实际免租期为每季度的最后一个月。另，被告仅交纳保证金7000元及首月租金3500元。原告陈述：原告与案外人圆方公司签订《合同终止协议》后，因案外人圆方公司称由其单方通知即可，故原告并未书面通知被告等租户。被告陈述：原告主张的滞纳金不合理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于原告主张被告支付拖欠租金及滞纳金的诉请。依据原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，被告负有依约按期支付租金的合同义务。被告虽抗辩认为原告夸大宣传、推广招商工作不到位,但并未提供有效证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。因原告就包含涉案商铺在内的明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人圆方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人圆方公司所有，故原告仅有权向被告收取至2016年12月31日的租金。另，原、被告经合同约定免租期为2016年8月1日至2016年8月31日、2016年10月1日至2016年10月31日、2017年2月1日至2017年2月28日，但双方均确认涉案铺位从2016年6月18日起计租金，实际免租期为每季度的最后一个月，系原、被告双方对其自身权利义务的自由处分，应视为双方已变更合同约定的免租周期，即2016年内免租期应为2016年9月1日至2016年9月30日、2016年12月1日至2016年12月31日，2017年免租期则因原告已于2016年12月31日退出涉案广场的经营管理且仅主张至2016年12月31日的租金而不能适用。据此，经扣减上述两个月免租期租金及被告已付首月租金后，被告应向原告交纳租金合计12080.65元（3500元/月×6个月+3500元/月×1个月÷31天×14天-3500元/月×3个月）。原告自愿向被告主张至2016年12月31日的租金12017元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。至于滞纳金，因被告拖欠租金构成违约，故原告有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显过高，被告亦持异议，故本院综合案件事实及被告的违约情节，酌定被告按年利率24%自双方确认的应缴租金日期（每月18日）次日起向原告计付滞纳金，具体应付滞纳金明细如下：①2016年7月18日至2016年8月17日租金滞纳金：以3500元为本金，按年利率24%从2016年7月19日起计，暂计至2016年12月31日为387.33元；②2016年8月18日至2016年8月31日租金滞纳金：以1580.65元（3500元/月×1个月÷31天×14天）为本金，按年利率24%从2016年8月19日起计，暂计至2016年12月31日为142.26元；③2016年10月1日至2016年10月17日租金滞纳金：以1983.33元（3500元/月×1个月÷30天×17天）为本金，按年利率24%从2016年9月19日起计，暂计至2016年12月31日为137.51元；④2016年10月18日至2016年11月17日租金滞纳金：以3500元为本金，按年利率24%从2016年10月19日起计，暂计至2016年12月31日为172.67元；⑤2016年11月18日至2016年11月30日租金滞纳金：以1516.67元（3500元/月×1个月÷30天×13天）为本金，按年利率24%从2016年11月19日起计，暂计至2016年12月31日为43.48元。上述租金滞纳金暂计至2016年12月31日合计883.25元，自2017年1月1日起的滞纳金应由被告以12017元为本金，按年利率24%向原告计至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈华英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市云盈网络科技有限公司支付至2016年12月31日的租金12017元及至2016年12月31日的滞纳金883.25元，自2017年1月1日起的滞纳金应由被告陈华英以12017元为本金、按年利率24%向原告佛山市云盈网络科技有限公司计至实际清偿之日止；驳回原告佛山市云盈网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取196元，由原告佛山市云盈网络科技有限公司负担69元，由被告陈华英负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年十月三十日书记员  胡会婷附件一：证据清单原告佛山市云盈网络科技有限公司提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件；2、《明福智富广场商业租赁合同》（2016年6月8日）；3、《“明福智富广场”室内装修申请表》、《明福智富广场室内装饰装修管理服务协议》、《明福智富广场动火责任书（客服存档）》；4、《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）；5、《合同终止协议》。附件二：引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。