山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终10703号
上诉人（原审被告、反诉原告）：市南区和丰家居用品商行（曾用名：市南区7000年和田玉专卖店），×。
经营者：刘永红，男，×。
委托诉讼代理人：赵天真，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛市市南区人民政府中山路街道办事处，×。
法定代表人：吴坚，×。
委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高溶君，山东汉通律师事务所律师。
上诉人市南区和丰家居用品商行（以下简称和丰商行）与被上诉人青岛市市南区人民政府中山路街道办事处（以下简称中山路街道办事处）因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和丰商行的委托诉讼代理人赵天真，被上诉人中山路街道办事处的委托诉讼代理人油新红、高溶君，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和丰商行上诉请求：依法撤销一审民事判决书第一、二、四项，依法改判或将该案发回重审。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。2011年2月1日，中山路街道办事处与和丰商行签订《房屋租赁合同》，根据我国《民诉解释》第五十九条规定个体工商户有字号的以营业执照上的字号为当事人。庭审伊始，中山路街道办事处任意变更诉讼主体，本将诉经营者刘永红为被告口头变更为诉和丰商行。鉴于此，一审法院应依法驳回中山路街道办事处起诉并告知其另行起诉,而一审法院径行作出判决不当。二、一审法院认定事实不清，适用不当。一审本诉争议焦点：和丰商行与中山路街道办事处签订的《房屋租赁合同》约定租期是“拾年”还是“自2011年2月1日起至2017年1月31日止”。针对该焦点问题，一审法院认定事实存在严重错误。首先，一审法院根据《房屋租赁合同》约定的租金总金额399750元更接近六年租金，从而认定租期为六年。显然，该认定与事实不符，于法无据。我国《民事诉讼法》第六十三条规定：证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。庭审中，由于和丰商行与中山路街道办事处均对《房屋租赁合同》第五条第1款约定的租金总额为399750元的真实性不予认可。中山路街道办事处认为上述金额系笔误，和丰商行认为上述金额只是象征性数字，并非双方真实意思表示。为此，一审法院不应作为认定事实的根据。况且，以租金推定租期的做法本身就不客观。其次，一审认定租期为六年的另一个理由即：若租期为拾年，年租金一直不递增不符合常理。年租金与租期都由合同当事人协商确定，只要不违反法律、行政法规的强制规定，完全是意思自治的。这与递不递增、符不符合常理没有关系。再次，一审法院未能全面客观地分析案件事实。和丰商行与中山路街道办事处约定租期拾年事出有因。最初，2010年2月1日，和丰商行与青岛市南区中山路商业旅游区建设发展有限公司签订诉争房屋租赁合同，租期为五年，但该合同仅履行一年，中山路街道办事处以接管房屋管理权为由要求和丰商行与其重新签订《房屋租赁合同》，并就新签订的租赁合同租期达成合意即：将原租赁合同未履行的四年租期加进重新签订的《房屋租赁合同》中。为此，和丰商行与中山路街道办事处签订的《房屋租赁合同》明确约定租期为拾年是不争的事实。最后，根据《房屋租赁合同》文本表述“房屋租赁期限拾年。自2011年2月1日起至2017年1月31日止。”可见，“房屋租赁期限拾年。”是一句完整的话。而随后的起止日期，是中山路街道办事处提供的格式合同原有的。为此，该起止日期并非和丰商行与中山路街道办事处的真实意思表示。依据我国《合同法》第四十一条之相关规定：对格式条款理解发生争议，应按通常予以理解，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。为此，该案租期应依法确认为拾年。假如，中山路街道办事处认为租期拾年与起止日期不一致存在重大误解，理应依法行使撤销权。然而，六年来中山路街道办事处从未提出任何异议。中山路街道办事处的默示行为足以证明中山路街道办事处以其行为放弃撤销权。中山路街道办事处变更领导后强调起止日期是六年，进而要求解除合同，其行为是典型违约行为。房屋租赁期限是租赁合同的重要条款，而起止日期不是。法律实践总遇有租赁期限与起止日期不一致，没有抛开双方约定的租赁期限去认定起止日期的。三、一审法院认定和丰商行反诉事实不清。2017年中山路街道办事处更换领导后，在其《房屋租赁合同》有效期内，利用其政府机关的优势地位，先是拒收向其缴纳的2017年租金并擅自要求解除合同，后在双方交涉过程中，中山路街道办事处又多次指示案外人到诉争租赁房中进行无理取闹，致使和丰商行无法正常营业。就上述事实和丰商行由于客观原因无法调取中山路派出所出警记录。为此，和丰商行依法书面申请一审法院依法调取。然而，一审法院不予受理，给和丰商行造成举证困难。中山路街道办事处违法解除合同侵犯了和丰商行的合法权益，事实清楚证据确凿。
中山路街道办事处答辩称，一、原审法院审理程序合法。根据《民事诉讼法解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。中山路街道办事处在民事起诉状中按照《民事诉讼法解释》的规定，依法列和丰商行为被告，虽然经营者刘永红的基本信息列在前，但是已列明和丰商行登记字号：市南区和丰家居用品商行，中山路街道办事处原审起诉主体正确，原审法院审理程序符合法律规定。二、中山路街道办事处与和丰商行2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定中山路街道办事处将其位于市南区中山路158号房屋出租于和丰商行经营使用，该租赁合同约定的租赁期限已于2017年1月31日届满，租赁期限为6年（2011年2月1日至2017年1月31日止）。原审法院结合双方签订的《房屋租赁合同》对租金的约定条款，认定了中山路街道办事处和和丰商行租赁期限为六年的事实。现租赁期限已经届满，原审法院判定和丰商行应当向中山路街道办事处返还租赁物并支付逾期腾房的违约金。原审对此认定事实清楚，适用法律正确，和丰商行的上诉请求依法不能成立。三、和丰商行与中山路街道办事处签订的《房屋租赁合同》已经届满，原审法院驳回和丰商行的反诉请求，事实认定清楚，符合法律规定。
中山路街道办事处向一审法院起诉请求：1.和丰商行立即从青岛市市南区中山路158号房屋内腾迁，与中山路街道办事处办理房屋交接手续；2.和丰商行自2017年2月1日至实际腾迁之日止，向中山路街道办事处按日租金两倍（178.08元/天×2=356.16元）支付违约金；3.本案诉讼费用、律师费由和丰商行承担。
和丰商行向一审法院反诉请求：1.中山路街道办事处继续履行《房屋租赁合同》；2.中山路街道办事处赔偿和丰商行经济损失9100元并承担违约金16251元；3.本案诉讼费由中山路街道办事处承担。
一审法院认定的事实：对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：1.中山路街道办事处提交《房屋租赁合同》，以证明合同期限自2011年2月1日至2017年1月31日止，租赁期满如和丰商行逾期归还房屋，每逾期一日应支付最后一个租赁年度日租金两倍的违约金。和丰商行对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为租赁期限应为十年。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案《房屋租赁合同》中对租赁期限的约定，既有“租赁期共拾年”，又有“自2011年2月1日起至2017年1月31日止”，致使双方对租赁期间产生争议。结合《房屋租赁合同》其他条款的约定，该合同对租金约定为每年65000元，租金总额399750元。租金总额更接近为六年的租金，与租赁期间为六年的约定相符。另外，假设双方约定的租赁期限为十年，在此期间的年租金一直为65000元而不递增，也与常理不符。因此，原审法院结合合同的有关条款，认定该合同的租赁期限为六年；2.中山路街道办事处提交律师函、物业公司出具的情况说明及邮寄回执各一份，以证明中山路街道办事处已书面告知和丰商行履行腾房义务。和丰商行对该证据不予认可。原审法院认为，上述邮寄回执由和丰商行的经营者刘永红签收，能够证明中山路街道办事处向和丰商行送达了律师函；3.和丰商行提交青岛市市南区中山路商业旅游区建设发展有限公司与刘永红签订的《房屋租赁合同》、中山路街道办事处与和丰商行签订的《房屋租赁合同》，以证明2010年2月1日和丰商行最初与青岛市市南区中山路商业旅游区建设发展有限公司签订的《房屋租赁合同》租期为五年，但该合同仅履行一年，就被中山路街道办事处以接管房屋管理权为由前行予以解除，2011年2月1日中山路街道办事处基于前述合同未履行四年的事实，重新与和丰商行签订十年的合同。中山路街道办事处对上述证据的真实性没有异议，对其证明事项有异议。原审法院认为，和丰商行主张的证明事项系其主观推断，没有相关证据予以佐证，原审法院不予采信；4.和丰商行提交《房屋租赁合同》一份，以证明中山路街道办事处基于前合同中途解除与其他承租人重新签订的合同期限为十年。中山路街道办事处对该证据的真实性不予认可。该合同没有当事人的签名或盖章，原审法院对该证据的真实性及证明事项均不予认定；5.和丰商行提交通话详单，以证明中山路街道办事处指示案外人到租赁房屋内无理取闹，和丰商行多次拨打110报警。中山路街道办事处对该证据的证明事项有异议。原审法院认为，该证据仅能证明和丰商行拨打过110的事实，不能证明系中山路街道办事处造成该事实；6.和丰商行提交《行政复议申请书》，以证明和丰商行针对中山路街道办事处的违约行为和影响经营行为申请复议。中山路街道办事处对该证据不予认可。该证据系和丰商行单方制作，原审法院对其证明事项不予采信；7.和丰商行提交山东省甘肃商会出具的《声明书》，以证明山东省甘肃商会针对中山路街道办事处严重影响刘永红的经营行为书面声援刘永红所遭遇的不法侵害。中山路街道办事处对该证据不予认可。原审法院认为，该证据仅能证明山东省甘肃商会协助刘永红维护合法权益，不能作为认定中山路街道办事处是否违约违法的依据。
原审法院认为：本案的争议焦点是中山路街道办事处将青岛市市南区中山路158号房屋出租给和丰商行的期限是十年还是六年，结合《房屋租赁合同》对租金的约定条款，原审法院认定了租赁期限为六年的事实。现租赁期间已经届满，和丰商行应当向中山路街道办事处返还租赁物。故原审法院对中山路街道办事处要求和丰商行腾迁房屋的诉讼请求予以支持，对和丰商行要求中山路街道办事处继续履行《房屋租赁合同》并偿付违约金的反诉请求不予支持。中山路街道办事处另主张按租金两倍计算的违约金，该主张虽然符合合同约定，但和丰商行的违约主要是因为双方对租赁期限的约定产生争议，且由此给中山路街道办事处造成的损失也主要是租金损失，故原审法院酌情将中山路街道办事处主张的违约金调减为自2017年2月1日（合同约定租赁期限届满之次日）起算的租金。中山路街道办事处还主张律师费，但未举证证明，原审法院不予支持。和丰商行要求中山路街道办事处赔偿经济损失的反诉请求，未提交相应证据证明，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、市南区和丰家居用品商行于判决生效之日起十日内将青岛市市南区中山路158号房屋腾让给青岛市市南区人民政府中山路街道办事处；二、市南区和丰家居用品商行于判决生效之日起十日内向青岛市市南区人民政府中山路街道办事处偿付违约金（自2017年2月1日计算至市南区和丰家居用品商行腾让房屋之日止，按照每年65000元计算）；三、驳回青岛市市南区人民政府中山路街道办事处的其他诉讼请求；四、驳回市南区和丰家居用品商行的反诉请求。如未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元、反诉案件受理费217元，由市南区和丰家居用品商行负担。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，根据《民事诉讼法解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，被上诉人在起诉时已列明上诉人的字号及经营者刘永红的信息，故原审据此审理并作出判决，并无不当。上诉人主张原审程序违法，理由不成立，本院不予采信。
上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方均应秉持诚实信用原则，严格予以履行。上诉人主张涉案合同系格式条款，无证据证明，本院不予采信。关于上诉人主张涉案《房屋租赁合同》的租赁期限应为十年的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之相关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方在租赁合同中约定“该房屋租赁期共拾年。自2011年2月1日起至2017年1月31日止”，并约定房屋租金为每年65000元，租金总额为399750元，因此，原审结合合同的租赁价格、交易习惯、合同租赁期限的表述等因素，认定涉案《房屋租赁合同》的期限应自2011年2月1日起至2017年1月31日止，并无不当，本院予以维持。本院对上诉人关于租赁期限为十年的主张不予采信。鉴于双方租赁合同已到期，原审据此判决上诉人腾房，并无不当。上诉人主张被上诉人赔偿其经营损失，与本案无关，本院不予处理。
综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费762元，由上诉人市南区和丰家居用品商行负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郑 昭
书记员 王 晶