河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终869号
上诉人（原审被告）牛红菊，又名牛菊红，女，1973年2月13日出生，汉族。
委托代理人赵炳利，温县第一法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）牛小莉，又名牛利红，女，1977年2月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）杨玉贤，女，1944年7月15日出生，汉族。
上诉人牛红菊、牛小莉与被上诉人杨玉贤确认合同效力纠纷一案，杨玉贤于2015年6月1日向河南省温县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认杨玉贤与牛红菊于2011年6月24日和2011年11月24日签订的协议为无效协议，并将位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产返还杨玉贤；2、牛红菊、牛小莉赔偿杨玉贤在外房租每月100元；3、诉讼费用由牛红菊、牛小莉承担。原审法院于2015年11月30日作出（2015）温民一初字第00225号民事判决，牛红菊、牛小莉不服，向本院提起上诉。本院2016年3月14日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭审理了本案。牛红菊的委托代理人赵炳利、牛小莉、杨玉贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告杨玉贤及原告侄子杨希威作为甲方，被告牛菊红作为乙方，于2011年6月24日签订一份协议书，协议约定，甲方在温县邦晟担保公司借款170000元，由乙方的房产为甲方提供担保，为保证乙方的房产安全，甲方杨玉贤自愿将自己的小院过户给乙方作为对乙方房产的保障，小院地址为温县温泉镇文体巷9号。甲方到期还清借款，小院的所有权必须重新过户于甲方杨玉贤名下，反之，甲方到期未能还清借款，乙方有权随意对该小院进行处理。协议签订后，原告杨玉贤将其所有的上述房产在房产管理部门过户到被告牛菊红的名下。后原告杨玉贤及原告侄子杨希威作为甲方，被告牛菊红作为乙方又于2011年11月24日签订一份协议书，协议内容与2011年6月24日所签订协议内容基本一致。2013年6月13日，被告牛利红及其母亲到原告家后与原告协商还款事宜未果，遂将原告家门反锁，致使原告杨玉贤无法回家，在外居住至今。原、被告双方就此形成本案纠纷。
原审法院认为：本案系确认协议效力、返还原物纠纷。原告杨玉贤及其侄子杨希威与被告牛菊红分别于2011年6月24日和同年11月24日所签订的协议书中关于以原告杨玉贤的房产作借款抵押的内容系双方真实意思表示，对该部分内容应认定为合法有效，但双方关于被告牛菊红在杨希威到期未能还清借款时，有权随意对该小院进行处理的约定与法律规定有悖，对该部分内容应认定为无效。原告杨玉贤将其所有的房产过户至被告牛菊红的名下应认定为一种房产抵押行为，被告牛菊红作为抵押权人对抵押物依法享有的是优先受偿权，而被告牛利红对原告的房产事实上已进行了非法占有，依法应将所占房产交还原告。原告要求二被告支付房租的请求无事实依据，对原告该项诉求原审法院不予支持。被告牛菊红辩称与原告所签订的协议应认定为全部合法有效的主张与法无据，原审法院不予支持。被告牛利红辩称原告所诉与其无关，其不是本案适格被告的主张理由不足，原审法院不予支持。
原审法院判决：一、原告杨玉贤与被告牛菊红于2011年6月24日和2011年11月24日签订的协议书中关于被告牛菊红有权对原告杨玉贤所有的位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产一座随意进行处理的内容无效；二、被告牛利红应于本判决生效后十日内将位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产一座返还原告；三、驳回原告杨玉贤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告牛菊红、牛利红负担。
牛红菊上诉称：原审法院认定“原告杨玉贤与被告牛菊红于2011年6月24日和2011年11月24日签订的协议书中关于被告牛菊红有权对原告杨玉贤所有的位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产一座随意进行处理的内容无效”是错误的。1、2011年6月份杨玉贤的侄子杨希威经营公司用钱，那时杨玉贤想卖房，但由于房子老旧出价过低而不好卖，又想用其房子贷款，到房产局办不了抵押手续。杨玉贤和其侄子杨希威商量，并经杨玉贤同意，杨希威拿走牛红菊用自己房子贷出的十七万元，杨玉贤才把房子买卖登记过户给牛红菊。事实上是办不了抵押后，双方协商买卖登记过户。双方签订的两份协议是附加的条件，双方已经完成了不动产交易，在房产局也例行了不动产过户登记手续。因此，牛红菊对自己名下财产是有处理权的。2、本案中，杨玉贤和其侄子杨希威都对事实经过作了虚假陈述，不诚实守信。杨玉贤在2014年2月25日第一次诉讼中不承认自己在协议书上签字，后经鉴定部门作出笔迹鉴定才无话可说撤诉。杨希威在刑事笔录中谎称自己没有签字。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审法院（2015）温民一初字第00225号民事判决第一项，改判驳回杨玉贤对牛红菊的起诉；一、二审诉讼费用由杨玉贤承担。
牛小莉上诉称：原审法院认定“被告牛利红对原告的房产事实上已进行了非法占有”是错误的。1、杨玉贤没有任何证据证明牛小莉占有其房产，事实上牛小莉自始至终从未占有过杨玉贤的房产。因此，原审判决牛小莉返还杨玉贤位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产是完全错误的。2、牛小莉不是本案适格的被告，依法应驳回杨玉贤对牛小莉的起诉。本案中，杨玉贤起诉牛小莉及牛红菊要求确认合同效力，而牛小莉不是2011年6月24日和2011年11月24日两份协议的当事人，根据合同的相对性原则，牛小莉不是本案适格的被告。综上所述，原审法院在牛小莉不是本案适格被告及没有证据证明牛小莉占有杨玉贤房产的情况下判决牛小莉返还房产是完全错误的，请求二审法院依法撤销原审法院（2015）温民一初字第00225号民事判决第二项，改判驳回杨玉贤对牛小莉的起诉；一、二审诉讼费用由杨玉贤承担。
杨玉贤答辩称：杨玉贤是在牛红菊的欺骗下将房屋过户到其名下，虽然名义上将房卖给牛红菊，但实际上该房是抵押物，杨玉贤并未收到卖房款。当时是牛小莉和其母亲将杨玉贤从房中赶走。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原审判决确认相关协议中关于牛红菊有权对本案诉争房屋随意进行处理的内容无效有无事实和法律依据；2、牛小莉是否系本案适格被告，原审判决其返还本案诉争房屋有无事实和法律依据。经征求各方意见，均无异议，本院予以确定。
针对上述争议焦点，牛红菊的主张是：杨玉贤已于2011年6月24日将本案诉争房产卖给牛红菊并办理过户手续，买卖合法有效。杨玉贤现在拒绝承认卖房是由于房价上涨的原因，其要求返还于法无据。本案所涉两份协议是双方买卖房屋的附加条件。牛小莉根本就未占有使用本案诉争房产，原审判决由其返还是错误的。其余主张同其上诉理由。
针对上述争议焦点，牛小莉的主张同其上诉理由。
针对上述争议焦点，杨玉贤的主张同其答辩意见。
二审庭审中，牛红菊提交卖房申请书、房产买卖协议、契税完税凭证及房产证各一份，以此证明杨玉贤将本案争执房产卖给牛红菊，本案房产不应返还。经质证，杨玉贤表示其对上述证据的真实性无法核实，但称其是在牛红菊的欺骗下将房屋过户给牛红菊，该房实际是抵押物。牛小莉对上述证据无异议。本院对牛红菊提交的证据审查后认为，虽然上述证据表面上显示是杨玉贤将本案诉争房屋卖与牛红菊，但根据双方于2011年6月24日和2011年11月24日签订的两份协议书记载的内容，本案诉争房屋实际为抵押物，且牛菊红也未提供其支付房款的相关凭证，故本院对上述证据的证明指向依法不予采纳。
本院经审理查明：二审中，经本院现场调查，本案诉争房屋目前由牛红菊安排其母亲居住。其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据本案所涉2011年6月24日和2011年11月24日两份协议书中记载的相关内容及各方当事人的陈述，本案诉争房产应为借款担保的抵押物。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据上述规定，原审判决确认上述两份协议书中关于牛红菊有权对杨玉贤所有的位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产一座随意进行处理的内容无效，理由证据充分，本院依法予以维持。牛红菊主张其与杨玉贤就本案诉争房产系买卖关系，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。二审中，经本院现场调查，本案诉争房屋目前由牛红菊安排其母亲居住，牛红菊作为本案诉争房屋的实际控制人，应将本案诉争房屋返还杨玉贤，原审判决由牛小莉返还诉争房屋，处理不当，本院依法予以纠正。综上，原判决部分事实认定错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持河南省温县人民法院（2015）温民一初字第00225号民事判决第一项、第三项；
撤销河南省温县人民法院（2015）温民一初字第00225号民事判决第二项；
三、牛红菊于本判决生效后十日内将位于温县温泉镇马道街文体巷9号房产一座返还杨玉贤。
一审案件受理费100元，由牛红菊负担；二审案件受理费100元，由牛红菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉香
审 判 员 田 亮
代审判员 朱 海
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王永乐