上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初1653号
原告（反诉被告）：王燕。
委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海阅柔资产管理有限公司。
法定代表人：姜伟，执行董事。
委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。
原告王燕诉被告上海阅柔资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后于2017年3月3日依法受理反诉原告上海阅柔资产管理有限公司诉反诉被告王燕房屋租赁合同一案，于2017年3月28日公开开庭进行了合并审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人徐华斌，蒋玉倩、被告委托诉讼代理人汤英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王燕向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还预付租金和物业管理费人民币（下同）80,994元；3、判令被告返还物业租赁保证金26,998元；4、判令被告返还燃气开户费30,000元；5、判令被告返还装修押金20,000元，装修管理费3,425元；6、判令被告返还服务质量保证金20,000元；7、判令被告赔偿装修损失176,146元；8、判令被告赔偿其他损失13,300元；9、判令被告支付违约金62,502元。事实与理由：原、被告于2016年8月14日就上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号南桥星雨城时代广场第二层第2F-C-22号商铺（套内建筑面积68.5平方米）签订商铺租赁合同。根据双方签订的租赁合同，约定该商铺做餐饮使用，每月租金为10417元。原告依照合同约定于2016年8月14日至8月31日期间，向被告支付燃气开户费30,000元、租赁费与物业费六个月共计80,994元、物业租赁保证金26,998元、装修管理费3,425元、装修押金20,000元、服务质量保证金20,000元，并就交付的租赁商铺进行装修装饰以及安装燃气等开业所必须的准备。原、被告又于2016年8月31日签订《供气安全协议书》，双方就商铺安装天然气事宜达成一致确定。在准备开业的过程中，原告得知被告所出租的商场未通过消防验收、环评验收，并不具备开业的资格，后积极与被告联系，要求尽快办理并向原告提供相关消防餐饮许可证等证据所需材料，但被告迟迟未办理。在此情况下，被告分别于2016年9月28日、10月31日函告全体租赁户，商场将于2016年10月20日开始对外试营业，2016年10月31日开始正式对外营业，且开始计算各商铺的租金并在预付款中扣除。由于商场消防许可未通过，其他商铺在开业经营后曾收到消防部门的处罚通知，故原告积极与被告沟通且拒绝在未通过消防许可的情况下开业经营，因此事久拖不决，原告于2016年12月8日向被告寄送解除合同通知函，单方解除了被告签订的商铺租赁协议，并于2016年12月12日撤出了租赁场地，明确要求被告进行接收，但被告却置之不理。因被告的行为已经严重违约并侵犯了原告的合法权益，故要求被告退还已付款项，赔偿损失并承担违约金。双方签订的租赁合同有效，应履行合同所约定义务，但双方签订合同时，被告未告知原告租赁房屋作为商场没有通过消防验收、环评验收，又未依约开通天然气（采用危险的瓶罐充气的方式），之后又未积极履行义务造成原告无法顺利开业经营，致使原告合同目的无法实现，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令确认双方的租赁合同于2016年12月12日解除；变更第9项诉讼请求为：判令被告支付违约金80,997元。
被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司（以下简称阅柔公司）针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告同意解除租赁合同，但系原告单方面违约导致解除合同。原告于2016年12月12日搬离，同意确认当日解除合同。2、同意返还原告租金及物业费，但需扣除2016年10月31日起至2016年12月12日原告实际使用期间的租金和物业费；同时还要扣除原告尚拖欠的水电费262元和煤气费76.50元。3、租赁保证金同意在符合合同第4.2.4条约定的条件下返还原告。4、不同意返还燃气开户费，因为是已经产生的费用。5、装修押金同意返还；但装修管理费是一次性收取且在装修期间提供的管理服务，故不同意返还。6、对服务质量保证金同意在符合合同第4.2.4条规定的条件下返还。7、不同意赔偿原告装修损失，是原告违约解除合同，相关损失由原告自行承担。其次，原告没有证据证明其遭受了17万余元的装修损失。8、不同意赔偿原告的其他损失，原告支付员工工资是正常的，且系原告违约解除的合同，如有相应损失应由原告自行承担，原告也没有证据证明其遭受了其他损失。9、不同意支付违约金，系原告违约解除合同，被告不应承担违约金。综上，原告按照合同约定正常开展了经营，但经营不善。原告却以消防环评等原因提出解除合同，按照合同第3.3条、第7.3条、第7.4条的规定，办理消防环评等义务在原告，而非被告。在被告提供的房屋符合合同约定且不影响原告经营的情况下，原告擅自解除合同，系违反合同约定，相应后果应由原告自行承担。
同时，被告（反诉原告）阅柔公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告王燕支付解除合同违约金80,997元。事实和理由：2016年8月14日，王燕与阅柔公司签订《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》，约定由王燕从阅柔公司承租坐落于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨城时代广场第二层第2F-C-22号商铺。租赁合同第14.5条约定，任何一方违约提前解除本合同，应按本合同解除当月月租金及物业服务费用标准总额的六倍向对方支付违约金。王燕违约提前解除租赁合同时，该商铺租金为每月10,417元，物业服务费为每月3,082.50元。现王燕违反租赁合同提前解除合同，按合同约定，王燕应向阅柔公司支付解除合同违约金80,997元，故阅柔公司反诉来院。
原告（反诉被告）王燕针对反诉辩称，解除合同的违约金应当由阅柔公司承担，且阅柔公司主张的违约金过高，应予以调整。阅柔公司在没有取得消防验收证明的情况下，要求王燕开始经营是违反法律规定的，但如果王燕不开业就违反了合同的约定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、王燕提供的工程合同及装修工程施工合同各一份，证明王燕对租赁商铺进行了消防工程及装修工程，总价分别是8,000元及90,776元。阅柔公司对真实性不确定，合同当事人不是王燕，也没有证据证明双方签订合同后履行该合同，没有支付款项的票据证明，故对关联性也不认可。对此，本院认为，王燕提供的该组合同的一方当事人并非王燕，而是案外人上海咖博利餐饮有限公司，且王燕并未提供相关的支付依据，现阅柔公司对该组证据真实性及关联性均有异议，故本院对该组证据均不予认定。2、王燕提供的销售协议一份，证明原告为租赁商铺购买了收银机，价值3,200元。阅柔公司对真实性及关联性均不认可，且认为即使存在，王燕也已经将收银机取走，不能证明王燕存在损失。对此，本院认为，阅柔公司对真实性及关联性均不予认可，且该物品为动产，王燕未能提供证据证明该损失，故本院对该证据不予认定。3、王燕提供的业务合同及报价单、厨房设备订购合同一组，证明王燕为租赁商铺制作了广告，费用12,200元；为租赁商铺的厨房设备进行了专门定制，拆除后不可再利用，设备总价39,500元。阅柔公司对真实性及关联性均不予认可，认为原告已自行拆除了。对此，本院认为，阅柔公司对真实性及关联性均不予认可，且王燕未能提供证据证明该损失，故本院对该证据不予认定。4、王燕提供的劳动合同及工资条一组，证明原告为了试营业聘请了三名员工，并支付2016年11月的工资13,300元。阅柔公司对真实性及关联性均无法确认，认为员工应当出庭作证，考勤记录也是王燕自行制作的，工资也没有签收。对此，本院认为，阅柔公司对真实性不予认可，故本院不予认定。5、王燕提供的照片一份，证明阅柔公司违法将楼层的通道租赁给他人，不能保证安全。阅柔公司对关联性有异议，认为与本案无关。对此，本院认为，该照片与本案无关，本院不予认定。6、王燕提供的告知函一份，证明王燕将一份告知函交给阅柔公司的员工，一份告知函邮寄给阅柔公司并且显示已签收，王燕于2016年12月2日向阅柔提出要求其履行配合办理消防环评等相关证件的义务。阅柔公司对真实性不予认可，认为不是阅柔供公司员工签收的，且认为当时阅柔公司是可以协助王燕办理消防的，且王燕提供的快递单没有显示寄送文件的内容，寄送地址也不是合同约定的阅柔公司的联系地址。对此，本院认为，王燕未能提供该告知函已送达阅柔公司的依据，且该寄送地址并非双方合同约定的阅柔公司的联系地址，故本院对该证据不予认定。7、王燕提供的结算书、收据一组，证明王燕支付了装修费用。阅柔公司对真实性不予认可，认为与本案无关。对此，本院认为，阅柔公司对真实性、关联性不予认可，故本院不予认定。8、王燕提供的厨房设备结算清单、送货清单及收据，证明王燕支付了厨房设备预付款的情况。阅柔公司对真实性不予认可，认为与本案无关；且认为没有发票等凭证证明确已支付。对此，本院认为，阅柔公司对真实性、关联性不予认可，故本院不予认定。9、王燕提供的工资支付情况及社保缴纳情况一组，证明王燕的用工成本。阅柔公司对真实性不予认可，认为用工单位不是王燕，相关的人员也没有到庭质证，不能证明王燕支付了工资。对此，本院认为，王燕未能提供证据证明该组证据与本案的关联性，且阅柔公司未予认可，故本院对该证据不予认定。10、王燕提供的催款单、收据一组，证明王燕已经支付的费用及尚未支付的尾款。阅柔公司对真实性不予认可，认为付款单位不是王燕，没有发票，不能作为本案的损失。对此，本院认为，阅柔公司对真实性不予认可，故本院不予认定。11、阅柔公司提供的《合同》（燃气）一份、燃气管道图纸一份、账户交易明细回单两份，证明商场开业时已经开通燃气，支付燃气开户费。王燕对合同真实性请法院审核，但对证明目的不认可，认为合同签订日期为2017年4月19日，远在王燕撤离商场四个多月后才签订，与被告陈述开业时已开通有悖；对图纸真实性及证明目的均不予认可，认为由于合同签订在2017年4月19日，开通燃气的日期一定在合同签订之后，故商铺安装燃气的情况与本案无关；对账户交易明细回单两份真实性认可，但证明目的不认可，认为不能证明支付款项时已开通燃气，也不能证明该款项是用于什么项目的工程款，与本案无关。对此，本院认为，阅柔公司提交的合同签订时间为2017年4月19日，而根据该合同的约定，施工时间晚于合同签订时间，故本院虽对该合同的真实性予以确认，但对阅柔公司用以证明商场开业时已开通燃气这一说法不予采信；而阅柔公司提供的账户交易明细回单并无证据证明是用于系争的燃气工程，故本院对账户交易明细回单的关联性不予确认，该证据与本案无关；阅柔公司提供的燃气管道图纸，因王燕对真实性不予认可，故本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，王燕与阅柔公司签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定：阅柔公司将坐落于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨城时代广场第二层第27-C-22号商铺出租给王燕使用；商铺套内建筑面积68.50平方米；房屋交付状态为套内毛坯状态；租赁期限为24个月，自2016年8月14日起至2018年8月13日止；星雨城有统一开业要求，以阅柔公司另行通知开业日为准，自星雨城统一开业日起开始计算房租；该商铺经营行业为餐饮；王燕于该商铺开业前，应完成经营所须全部审批、登记、备案等，并承担相关责任和费用，否则，因此产生的责任全部由王燕承担；每月租金标准为10,417元；租金采取先付后用方式按期预付，按六个月为一期支付；王燕应向阅柔公司支付房屋租赁保证金20,834元，物业水电费保证金6,164元，销售商品或提供服务保证金20,000元；本合同解除或终止时，阅柔公司应于以下条件经阅柔公司确认全部满足之日起满三个月后将剩余租赁保证金无息返还王燕，1、王燕已付清一切应付款项，2、已按约定交还房屋，3、已完成工商注册地变更或注销手续，4、已办理水、电、燃气等的转户或销户手续，5、发放会员卡等问题已完成，投诉等问题已解决，6、与消费者无纠纷，7、交还了租赁保证金收费收据；商铺物业费按每日每平方米1.5元计算，物业费支付周期及时间与租金支付相同；阅柔公司收取王燕20,000元装修保障押金，装修验收合格，王燕开业后十五个工作日返还；王燕应保证该商铺内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求，王燕负责自行办理消防申请、消防验收、设计报审等政府部门的审批手续且承担费用；任何一方违约提前解除本合同，应按本合同解除当月月租金及物业服务费用标准总额的六倍向对方支付违约金；本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人递送并签署送达回执方式或邮寄送达方式进行，阅柔公司的联系地址为上海市宝山区沪太路XXX号五楼。2016年8月31日，双方签订《供气安全协议书》，王燕为用气方，阅柔公司为供气方，协议书约定：天然气总表至厨房管道分界，其产权归属按安装划分，墙外主管道由阅柔公司负责管理，以主管道排进厨房内燃气管道设施由王燕负责管理；王燕开通燃气立方为4立方米燃气，开通费用为30,000元，该费用包括燃气报警器、煤气开通、管道安装到厨房口。上述合同及协议签订后，王燕向阅柔公司支付租金62,502元，物业费18,492元，租赁保证金20,834元，物业水电费保证金6,164元，销售商品或提供服务保证金20,000元，装修押金20,000元，装修管理费3,425元，燃气开户费30,000元。2016年8月14日，双方对系争房屋进行交接。交接后，王燕对系争房屋进行了装饰装修。阅柔公司于2016年10月23日向王燕等商户发出《通知函》，载明：商场已在10月20日对外开始试经营，目前通过三天试营业，商场所有的设备已经调试运行正常，商场决定于2016年10月31日对外开始正式经营。王燕于2016年10月31日开始营业。王燕于2016年12月12日搬离系争房屋，并在该房屋中张贴通知一份，载明：王燕要求解除合同，于2016年12月12日将租赁商铺撤空并交还阅柔公司。后阅柔公司在庭审中认可当日收回房屋。王燕尚欠房屋使用期间的水电费262元，煤气费76.50元未付。
又查明，系争房屋土地性质为工业用地。2016年11月10日，上海市奉贤区公安消防支队向阅柔公司出具沪奉公消验字（2016）第0081号《建设工程消防验收意见书》，载明：阅柔公司报送的进行消防竣工验收的申请资料已收悉，经支队对所送资料审查及派员于2016年10月25日现场抽查，该建设工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，根据《建设工程消防验收评定规则》第6.4条的规定，该工程消防验收综合评定为合格。2017年1月4日，上海市奉贤区公安消防支队颁发沪奉公消安检字（2017）第0004号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，场所名称为上海阅柔资产管理有限公司星雨城时代广场，使用性质为商场，场所建筑面积为公共部位4,785平方（总13,972平方米）。
本院认为，王燕与阅柔公司签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方均确认上述租赁合同已于2016年12月12日解除，本院依法予以确认。本案争议焦点为：导致合同解除的违约责任在哪一方。王燕认为违约责任在阅柔公司，因阅柔公司未提供消防合格证明及环评报告，导致王燕无法办理二次消防验收手续及无法办理餐饮许可证，导致不能达到租赁目的。阅柔公司认为违约责任在王燕，王燕一直正常使用房屋，合同目的已经实现，阅柔公司已取得消防合格证明，办理二次消防是王燕的义务，王燕从未要求阅柔公司提供相关资料，也没有申请办理过许可证等证件的证据。对此，本院认为，其一，王燕于2016年10月31日开始营业，直至2016年12月12日搬离租赁房屋，租赁房屋一直处于适租状态，王燕未能提供证据证明其在使用期间存在因遭到工商、消防、环保等部门的处罚或其他情形导致无法使用租赁房屋的情况；其二，王燕未能提供证据证明存在其曾要求阅柔公司提供办理相关证照的资料而阅柔公司拒绝提供的情况。综上，王燕在租赁合同能正常履行的情况下，单方要求解除合同并搬离租赁房屋，显属违约，导致合同解除的责任在王燕一方。对于王燕要求阅柔公司赔偿装修损失、其他损失及支付解除合同违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对于阅柔公司要求王燕支付解除合同违约金80,997元的诉讼请求，本院认为，因王燕提出合同约定的该违约金标准过高，要求调整，故本院依法酌定王燕应当支付阅柔公司解除合同违约金40,498.50元。合同解除后，阅柔公司多收取的租金及物业费应当返还王燕，王燕应支付租金的期间为2016年10月31日起至2016年12月12日止，故本院对王燕要求阅柔公司返还租金及物业费61,644.80元的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，王燕支付的租赁保证金20,834元、物业水电费保证金6,164元、销售商品或提供服务保证金20,000元及装修押金20,000元，应当由阅柔公司返还王燕。对于阅柔公司认为应当按照双方合同约定，在王燕满足合同条件三个月后由阅柔公司返还的辩解意见，本院认为，双方均确认租赁合同实际于2016年12月12日解除，且解除当日王燕已将租赁房屋返还阅柔公司，王燕亦未欠付租金、物业费等费用，阅柔公司应当及时退还上述保证金，故王燕要求阅柔公司现在返还上述保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于王燕要求阅柔公司返还装修管理费3,425元的诉讼请求，因该管理义务，阅柔公司已在王燕装修之时履行完毕，且本合同解除的责任在王燕，故对王燕该诉讼请求，本院不予支持。对于王燕要求阅柔公司返还燃气开户费30,000元的诉讼请求，因阅柔公司对该笔费用的收取依据为代收代付，而阅柔公司未能提供证据证明，在王燕进行营业之前已向王燕所租赁房屋提供双方合同约定的燃气并向燃气管理部门代为支付该笔开户费用，故阅柔公司应当将该笔代收费用返还王燕，对王燕要求阅柔公司返还燃气开户费30,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。王燕对欠付的水电费262元，煤气费76.50元无异议，本院在本案中一并予以处理，由王燕支付给阅柔公司。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于2016年8月14日签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》于2016年12月12日解除。
二、原告（反诉被告）王燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司解除合同的违约金人民币40,498.50元。
三、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王燕租金及物业费人民币61,644.80元。
四、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王燕租赁保证金人民币20,834元、物业水电费保证金人民币6,164元、销售商品或提供服务保证金人民币20,000元及装修押金人民币20,000元。
五、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王燕燃气开户费人民币30,000元。
六、原告（反诉被告）王燕于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司水电费人民币262元及煤气费人民币76.50元。
七、对原告（反诉被告）王燕的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币7,800元，由原告（反诉被告）王燕、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司各半负担。反诉案件受理费人民币912元，由原告（反诉被告）王燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 倪梅英
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 倪 璟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。