贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初1318号
原告：周某，男，侗族，1990年5月8日生，住所地贵州省凯里市。
委托诉讼代理人：李波宵，贵州辅正律师事务所律师，执业证号15201201511531147。
被告：赵某，女，汉�，1975年2月16日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：周家孝，贵州致正律师事务所律师，执业证号15201200510396164。
被告：贵州瑞都易家不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组团6栋2号[后巢乡]，统一社会信用代码91520102314248084Y。
法定代表人：彭晓莉，职务总经理。
委托诉讼代理人：张某，男，汉族，1980年6月9日生，住所地贵州省贵阳市白云区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：徐某，男，汉族，1985年11月18日生，住所地江苏省灌云县，系该公司员工。
原告周某与被告赵某、贵州瑞都易家不动产经纪有限公司（以下简称瑞都经纪公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院2017年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某的�托诉讼代理人李波宵，被告赵某及其委托诉讼代理人周家孝，被告瑞都经纪公司的委托诉讼代理人张某、徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《房产买卖合同》；2、判令第一被告返还原告已支付的购房款20万元；3、判令第一被告赔偿原告房屋装修款10万元；4、判令第一被告向原告支付违约金104,000元；5、判令第二被告退还原告服务费15,600元；6、本案诉讼费用由二被告承担。
事实及理由：2016年5月6日，原告与二被告签订《房产买卖合同》，合同约定：1、原告向第一被告购买观山湖区金阳北路378号中国水电·观府壹号二组团7栋2单元505号房屋；2、购房总价52万元；3、第一被告承诺于2017年1月31日前取得房屋所有权证，并在产权证下发后第一时间前往办理完成该房屋他项权证的注销；4、原告于2016年5月1日前向第一被告支付购房定金及首付款共计20万元，支付第二被告居间服务费15,600元；5、第二被告协助在第一被告产权下发后，原告贷款资料审批通过后前往办理过户；6、若逾期过户每日应支付房产成交价3‰的违约金，超过7日原告有权单方解除合同，违约方应向守约方支付总房价20%的违约金；7、该房过户交易期间若产生纠纷，则该房的装修费用由违约方全部承担。
上述合同签订后，原告按照约定向第一被告支付了20万元购房款，向第二被告支付了15,600元中介费，房屋也交付给原告进行装修，原告对该房屋装修花费共计10余万元。但此后第一被告却违约不予办理过户手续，其不仅故意拖延办理房屋所有权证，还向原告明确表示拒绝偿还银行贷款并注销抵押权，原告多次催促、协商无果。现合同已无法继续履行，原告未能实现合同目的�而遭受巨大经济损失，而第二被告除了供给信息、安排合同签订以外没有通过其他任何服务，未尽到居间人义务，因此收取的居间服务费应予退还。
根据以上事实，为维护自身合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第四百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条等相关法律规定提起诉讼，望判如所请。
被告赵某辩称，第一，原告所说不是事实，被告赵某不存在违约。从原告与被告签订合同以后，被告赵某在签约当天就将房屋交予原告，原告也接收了房屋并一直使用。原告诉状中说的承诺2017年1月31日前取得房屋所有权证，这是房开公司与我方之间的承诺，是直接抄写在合同上的，三方签订的房屋买卖合同，过户是在甲方产权证下发后才进行，显然过户的前提条件至今并未成立，所以原告所说的被告违约不是事实。
第二，原告存在违约事实。根据三方签订的买卖合同，原告支付首付款后部分款项29万，原告以贷款或是现金的方式支付，但是至今没有支付，给被告造成了损失，在这样的情况下，被告与原告之间的过户关系前后就很明显，也就是29万应当在产权证下发之前就应当支付，所以原告存在违约。根据合同法的相关规定，在原告未支付29万元时，我方能解除合同。原告应该将被告的房屋返还，并且支付房屋使用费，计算至房屋返还之日止。原告应当承担的违约责任，一是支付房屋使用费，大概每月4,000元，二是应当承担104,000元的违约金。
第三，结合庭审的证据，原告的证据不能证明被告违约的事实，主要就是关于过户的问题，二被告也说过户时间没有具体约定清楚，合同上约定的也就是在付完29万元、我方取得产权证的时候�这两个条件要同时具备。关于交付的问题不存在违约，其他方面的违约也是不存在的，大量的证据证明我方并不存在违约的行为。
第四，装修费是原告自己的原因，关于费用很多是不真实的，很多家电不是装修必须的，我方请求解除合同，驳回原告的其他诉讼请求，关于我方要求原告承担的责任只是一个反驳的理由，如不能抵扣，我方会重新立案。
被告瑞都经纪公司辩称，第一，对于原告要求我们退还的中介费15,600元不是事实，实际我们只收到7,800元。第二，我们签订的《居间合同》6.3条规定的丙方已提供居间服务，促成合同签订和尽到告知义务，故无论什么原因，甲乙双方不能以合同条款成交房屋，导致我公司不能收取居间服务费的，我公司有权要求违约方依据合同成交价的2.5%支付违约金，弥补损失。第三，我们要求违约方将剩下的7,800元支付给我公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：
2013年7月29日，被告赵某作为买受人与中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司（以下简称水电房开）签订《商品房买卖合同》一份，约定赵某购买水电房开开发的位于贵州省贵阳市××区××北路××号中国水电·观府壹号二组团7号楼2单元5层5号房，房屋总价款533,894元，付款方式为按揭贷款支付。对于该房屋的权属登记，双方约定水电房开在2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。
2016年5月6日，原告周某（乙方）与被告赵某（甲方）在瑞都经纪公司（丙方）居间情况下，三方共同签订�房产买卖合同》一份，约定被告赵某将上述购于水电房开的房屋以52万元价格出售给原告。合同主要约定以下内容：1、合同第1.4条约定“该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺在2017年1月31日取得该房屋的房产所有权证，因此所产生的一切费用由甲方自行承担。”2、对于房款的支付。双方约定签订合同时乙方支付定金2万元，首付款18万元在签订合同之日当场支付，余款中29万元由乙方以银行贷款方式向甲方支付（双方对此未约定具体支付日期），若乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则乙方以现金方式补足甲方，尾款3万元在甲方产权下证时交付甲方。3、房屋过户交易及物业交割。合同5.1条和5.2条分别约定，丙方协助甲乙双方在甲方产权下发后买方供款资料审批通过后前往房管部门办理过户手续；甲乙双方同意在签订合同当日腾出该房，并由丙方协�甲乙双方办理该房产的物业交割手续。4、居间服务。合同第六条约定由乙方按签订该合同时的房屋成交价的3%向丙方支付居间服务费15,600元，并约定“由于丙方已经为甲乙双方提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于任何原因甲乙双方不能依本合同之条款成效该房屋，导致丙方未能收到居间费用的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务费的损失。”5、补充条款。1）甲方承诺有此房的债权处理权，且在房开商一手按揭之外并无其它债权债务纠纷，权证查封等情况，且甲方承诺在过户之前自行结清该房的按揭贷款。2）在该房过户交易期间，若产生纠纷，则该房乙方的装修费用，由违约方全部承担。双方还约定了其他权利义务。
上述合同签订当天，原告以银行转账方式向被告赵某�款20万元，该款包含双方约定的定金2万元及首付房款18万元，赵某出具收条两张，同时被告赵某将房屋交付原告。同日，原告还向被告瑞都经纪公司支付居间服务费15,600元，瑞都经纪公司出具收据一张，该收据由上述《房产买卖合同》中居间方经办人车晓峰签字，并加盖了“贵州瑞都易家不动产经纪有限公司观山湖分公司”印章。
原告接收案涉房屋后，于2016年5月21日与海南捷诚装饰工程有限公司贵州分公司（以下简称装饰公司）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，开始对房屋进行室内装修，共计向装饰公司支付装修费用7.05万元。此外，还就装饰公司施工合同中未做的部分工程项目另外花钱雇人自行进行了补充装修支出6,400元，封阳台厨房改门等工程项目支出7,300元，向物业公司支付装修垃圾清运费4,018.08元，购买家具、家电等支出165,98元。原告为该房屋装修事宜合计支出104,816.08元。
2017年1月31日，因案涉房屋未取得房屋权属证书，原、被告双方为此发生争议，原告认为被告未按合同约定取得房屋权属证书并注销抵押权，违反合同约定，被告赵某则认为合同中约定的2017年1月31日取得权属证书是房开公司对赵某的承诺，现在不能取得并非被告故意导致，被告不存在违约情形，双方多次协商未果，原告遂以前述事实及理由诉至本院。
本院认为，本案三方当事人于2016年5月6日签订的《房产买卖合同》系三方当事人自愿签订，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按约履行各自义务。该合同涉及两个法律关系，一是原告与被告赵某之间的房屋买卖合同关系，二是原告周某、被告赵某与被告瑞都经纪公司之间的居间服务合同关系。
经查，案涉商品房至本案庭�结束尚未取得房屋权属证书，同时所设定的抵押权亦未消灭，不具备房屋过户交易的条件，原告周某与被告赵某作为买受双方，现认为合同无法继续履行，均同意解除该房产买卖合同，是双方对合同权利的处分，对原告要求解除与赵某之间的房屋买卖合同的意见，本院予以采纳；本案居间合同系服务于买卖合同目的而签订，即买卖合同为主合同，居间合同为从合同，现主合同买卖双方均同意解除情形下，居间合同作为从合同则失去其合同目的，原告要求解除与中介公司瑞都经纪公司之间的居间合同的意见，本院亦予以采纳。对于原告的第一项诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现本院确认原、被告双方签订的《房产买卖合同》解除，根据上述法律规定，被告赵某负有向买受人退还已收取的购房款之义务，对于原告的第二项诉讼请求，本院亦予以支持。
至于原告的第三项至第六项诉讼请求，均涉及到违约责任的承担问题，这也是本案争议的焦点所在。对此，本院意见如下：
案涉房屋买卖合同系作为中介公司的被告瑞都经纪公司提供的格式合同，就本案双方签订的买卖合同内容来看，对一些重要内容的约定并不明确，如消灭抵押权的具体时间、房屋过户的具体时间、购房款的具体支付时间等等，而之所以约定不明确，系因双方签订合同时，该案涉房产尚未取得产权证同时设有抵押权，房屋交易存在障碍，而消除障碍的具体时间有赖于与房屋相关的案外人如房开商、贷款银行等多家单位对于该障碍消除的办理情况。
对于房产证的取得时间，双方虽然约定是在2017年1月31日前，但从赵某与水电房开签订的《商品房买卖合同》内容可知，该时间事实上是水电房开承诺取得产权初始登记（也即通常所说的大产权）的时间，而赵某从水电房开处所购的案涉房屋要进行出售，需要取得的是建筑物区分所有权，也即通常所说的小产权，原、被告双方房屋买卖合同中所提到的房产证也正是指该小产权证书。办理小产权证书需要房开商先取得大产权，若房开商未能在承诺期限取得大产权，则买受人取得小产权的时间也必将随即受到延后影响，此外，办理小产权证需要相关部门审核办证人提交的资料是否齐备，这些都需要时间，因此即便水电房开在2017年1月31日取得了大产权，作为买受人的赵某也不可能在此日期办理取得小产权证，《房产买卖合同》中约定赵某承诺在此日期前取得产权证，是根本不可能实现的约定。瑞都经纪公司是专业从事房地产买卖的法人单位，其作为居间人负有向其提供居间服务的双方当事人就房屋买卖的流程、需要注意的事项等进行告知、提示的义务，从而促成买受双方达成合同，但若在其促成下达成的合同存在巨大瑕疵或根本不能履行，则即便其促成买受双方签订了合同，也不代表其履行了居间义务。就本案而言，案涉房屋何时取得房产证是该买卖合同是否能得以履行的关键性前提条件，原、被告在《房产买卖合同》中将水电房开承诺取得大产权的时间约定为赵某取得小产权的时间，如此明显的瑕疵瑞都经纪公司却未能将之告知或提示买卖双方，其作为中介公司在双方《房产买卖合同》签订问题上存在重大过失。虽然赵某没有在合同约定的2017年1月31日取得房屋产权证是事实，但没有取得的原因并不能完全归责于赵某，原告仅以被告未能在约定时间取得房屋产权证而认为被告赵某即属违约方，过于主观。
庭审中，被告赵某提出系原告未按合同约定在过户前向其全额支付购房款义务，因此原告违约的意见。本院认为，双方签订的房屋买卖合同因一直未取得房屋权属证书致使不具备过户条件，因此也导致过户时间不确定，原告虽然至其起诉时仍未向被告赵某支付全部购房款，但并不违反双方的合同约定，被告赵某以此认为原告违约与查明事实不符，本院不予采信。
基于上述理由，对于原告的第四项要求被告赵某按合同约定向其支付违约金10.4万元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第三项要求被告赵某赔偿其装修款10万元的诉讼请求，经查，双方于2016年5月6日签订合同当天，被告赵某将房屋交付原告使用，原告对该房屋进行了装修装饰，支出费用共计104,816.08元，而对于装修费问题，双方在房产买卖合同补充条款中约定由违约方全部承担，现基于上述理由未确定赵某为违约方，则对于原告花费的装修费损失就不适用该合同条款来处理。赵某于2016年5月6日将房屋交付原告使用，现双方同意解除买卖合同，根据该合同性质，原告周某应当将房屋返还赵某，同时支付使用期间的费用，对此，被告赵某提出按一个月4,000元标准计算使用期间费用的意见，原告对此标准未提出异议，也未提出相反证据证实该标准明显高于市场价格，本院对赵某提出的该计算标准予以采纳，从交付房屋至今，原告已使用该房屋15个月，按每月4,000元标准计算，则已产生房屋使用费6万元；原告对房屋进行装修使房屋产生添附的增值，而合同解除的原因亦不能归则于原告，则原告因添附支出的费用被告赵某应当予以补偿。庭审中，赵某提出装修是�告自己的事情没有告知其的意见，本院认为，双方在合同中既然约定了装修费由违约方承担的内容，则表明赵某默认在其将房屋交付原告后，原告可以对房屋进行装修，其该意见明显与事实不符，本院不予采信，对于原告支出的装修费用，赵某表示不予认可也不同意进行评估，则对于原告支出的装修费本院以原告诉请提出的10万元金额予以确认，结合原告应当支付的房屋使用费，为免双方诉累，原告的此项主张，本院将两项冲抵后酌情支持4万元。
对于原告的第五项要求被告瑞都经纪公司退还原告已支付的中介服务费15,600元的诉请，本院在前述已经确认被告瑞都经纪公司在本案《房产买卖合同》签订过程中存在重大过失，原、被告双方最终未能完全履行该合同亦是因合同签订条款约定不明或无法履行所导致，合同中虽然约定了无论何原因导致合同不能履行�不能减少中介应收的中介费，但该《房产买卖合同》系被告瑞都经纪公司提供的格式合同，该条款免除了其责任，加重了买卖双方的责任，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该合同条款无效，且从本案查明事实来看，被告瑞都经纪公司对其作为居间方的权利义务未明确约定，以促成双方签订合同即视为自己完全履行了居间义务而不管合同内容是否准确，这明显违背房地产经纪公司作为居间服务公司应承担义务的普遍认识标准，原告的此项诉请，本院予以支持。
庭审中，被告瑞都经纪公司提出其只收到7,800元并未收到15,600元，并要求原告支付剩余7,800元的意见，本院认为，原告与被告签�合同当天即将中介服务费15,600元交给被告瑞都经纪公司负责此笔房屋交易的经办人员车晓峰，车晓峰亦出具了收条且收条上还加盖了被告瑞都经纪公司观山湖分公司的印章，被告瑞都经纪公司一边不否认该收条的真实性，一边又否认收到收条上所载的15,600元，其意见自相矛盾，对于其该项意见本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十条、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
一、解除原告周某与被告赵某、被告贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2016年5月6日签订的《房产买卖合同》；
二、被告赵某与原告周某于本判决生效之日起五日内，分别各自向对方履行合同解除后的退还义务，赵某向周某退还已收到的购房款200,000元，周某向赵某退还位于贵阳市××区××北路××号中国水电?观府壹号二组团7栋2单元505号房屋；
三、被告赵某于本判决生效之日起五日内补偿原告周某装修房屋损失40,000元；
四、被告贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告周某向其支付的中介服务费15,600元；
五、驳回原告周某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3,797元（原告预交3797元）、诉讼保全费2,520元，共计6,317元，由原告周某负担2,321元，被告赵某负担3,004元，被告贵州瑞都易家不动产经纪有限公司负担992元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 李 丽
二〇一七年八月十日
书记员 张义朋