广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1573号
上诉人（原审被告）：周政才，男，汉族，1972年4月9日出生，住湖南省沅江市，
委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡巡焕，广东中晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张大智，男，1970年10月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区，
委托诉讼代理人：李红伟，广东华信达律师事务所律师。
上诉人周政才因与被上诉人张大智租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初10553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，周政才的委托诉讼代理人张晓辉、张大智的委托诉讼代理人李红伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
周政才上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项；二、诉讼费由张大智承担。事实和理由：一、原审判决违反法定程序。一审过程中，周政才向一审法院请求追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案第三人参加诉讼。案中争议的所涉租赁场地为珠海市香洲官塘股份合作公司出租给周政才，珠海市香洲官塘股份合作公司与本案处理结果有利害关系。张大智搬迁系由珠海市唐家湾镇人民政府发布通告后而为之，故珠海市唐家湾镇人民政府与本案有利害关系。鉴于珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府与本案的处理结果有利害关系，故周政才请求法院追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案第三人参加诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，一审法院应当追加第三人参加本案诉讼。但一审法院没有追加第三人参加诉讼，导致认定事实不清，审判程序违法。依法应发回重审。二、一审判决认定事实错误。第一，没有查明珠高会纪[2009]74号《关于官塘社区流动商贩疏导点建设会议纪要》的内容。只有高新区建设需要的时候才无条件交还用地。《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》也明确了只有高新区建设需要的时候才无条件交还用地。第二，没有查明《关于对唐家湾镇高铁沿线“两违”清理整治的通知》的内容。《通知》明确清理涉案场地的原因是“确保铁路运输安全畅通，整治高铁沿线安全隐患”，而并不是为了高新区建设的需要。第三，遗漏了涉案场地的铁皮棚已取得了政府部门同意的事实。第四，没有认定张大智没有缴纳2016年11月1日到2016年12月21日期间的租金和水电费的事实。三、原审判决适用法律错误。第一，原审判决认为承租案涉场地及地上建筑物作餐饮商铺使用是错误的。《场地使用协议书》明确约定是“场地使用协议书”而非“商铺租赁合同”，而且合同第一条约定“乙方租用埔仔村旧村场A8号用地，面积110平方米”。此条明确约定张大智是租用A8号用地而非商铺。虽然在张大智租用的用地上由周政才搭建了铁皮棚，但周政才的用意是为了方便张大智使用，铁皮棚并没有作为附属设施用以来增加租地的价值。第二，原审判决认为《场地使用协议书》无效是错误的。涉案土地是为了响应政府号召而开设的一个临时疏导点，这一点周政才也是明知的。搭建的铁皮棚只是为了方便夜市经营而按政府要求增设的一个附属设施，无须履行报建手续。铁皮棚从2011年9月搭建至2016年12月已有五年多，政府部门也多次来检查，而且疏导点的监督部门区执法大队还对疏导点的建设拍照存档，对搭建的铁皮棚予以了充分肯定，从来没有任何部门对铁皮棚作出过包括拆除在内的任何处罚。铁皮棚的搭建符合政府要求，是合法的。周政才合法取得了涉案土地的经营管理权。有权对包括张大智在内的人进行出租。而且，在一审庭审中，周政才与张大智都认为合同合法有效。因此，《场地使用协议书》合法有效，周政才和张大智应按协议书的约定来履行各自的义务。第三，原审法院认定由周政才承担过错责任的80%是错误的。周政才已履行了《场地使用协议书》中约定的义务，并没有任何违约行为，也没有任何过错。由于是政府的行政命令导致张大智搬迁，发布行政命令的唐家湾镇人民政府与本案有利害关系，唐家湾镇人民政府应作为有利害关系的第三人加入到本案的诉讼中来。第四，一审认定张大智有转让费损失是错误的。张大智仅提供了一个手写的《收据》，收据的真实性不能确认。一个没有任何证据加以证明的“白条”是不能证明转让费支出的。张大智应当承担举证不能的法律后果。张大智支付转让费的相对方并非周政才，周政才也从来没有收到过张大智的转让款。张大智应当向实际收款人主张。故张大智与案外人的转让行为与本案争议的租赁合同纠纷没有任何法律关系。即使有店铺转让行为，这种转让行为也是无效的，因为涉案场地的使用权和出租权等在周政才，作为承租人无权对周政才的财产权益进行处分，更无权将店面单方转让给张大智。原审法院认为租赁合同无效，那张大智与案外人的转让合同更是效，基于无效的转让行为导致张大智的损失应该由张大智向其合同相对方即案外人主张，而不应向周政才主张。周政才与张大智直接签订了《场地使用协议书》，并非由张大智受让其前手与周政才之间的合同权利义务。故所谓的转让款没有相应证据证明，即使有转让款，也与周政才无关，不应向周政才主张。第五，原审法院认定的装修损失是错误的。一是本案合同租赁是场地租赁，而非房屋租赁；二是适用本司法解释的前提是“承租人经出租人同意装饰装修”，但周政才并没有同意张大智进行装修。故原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，是错误的。原审法院按照评估报告的评估现值来计算损失也是错误的。评估报告基于以下原因其评估的真实性不应得到确认：一是评估的基准日为2016年12月25日，当时，评估报告中所述的装修部分也由于政府拆除而不复存在。其依据的仅仅是张大智提供的收据、公证书。公证书拍摄的图片也并不能确认是张大智装修的物品，张大智提供的票据全部为收据而非发票，真实性不能确认，故评估的依据不客观、不真实；二是从评估明细表的内容来看也不真实。三是评估报告中所述成新率不客观真实。评估人员根本没有见到任何实物，单凭照片不能得出物品的成新率。即使法院判决由周政才承担装修损失，而周政才的装修是按合同期限两年来计算，合同约定的两年期满，固定装修即分文不值。故即使有装损失，也应按张大智装修投入款项与合同剩余年限与租赁期限的比例即12%来计算，而不应按评估现值来计算。一审法院在计算装修损失时是错误的，没有按比例合同剩余年限与租赁期限的比例来进行计算是不合法合理的。第六，原审判决周政才向张大智返还押金3500元的是错误的。张大智搬迁是应政府通告的要求以及与政府签订了《自行清理搬迁补助协议》后的自行搬迁行为，是自行退出场地的行为。
张大智二审答辩称：一、一审判决程序合法，是否追加第三人不影响一审判决合法程序，因双方之间存在合同相对性。二、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，针对周政才就高新区建设需要和高铁整治通知，都属于公共服务需要。关于未缴纳水电费问题，当时政府拆迁是2015年10月下达的通知，张大智就开始不能营业，周政才授意张大智不搬迁，并承诺每户赔偿20万元，当时张大智开门营业无收入，损失巨大，因此租金、水电费不应由张大智承担，况且一审对拖欠水电问题也没有提出明确数据。三、原审判决适用法律正确，判决较为公正合理。租赁合同被认定无效，商铺拆迁过错责任完全是周政才导致，原审判决认定其承担80%过错责任，但是该80%计算基数只是固定装修损失，其他物品损失没有计算在内。周政才提出上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回周政才的上诉请求。
张大智向原审法院起诉请求：一、周政才退还押金3500元；二、周政才支付张大智违约经济损失包括经营、装修、搬迁、转让费损失等共计190000元；三、周政才承担诉讼费用。
原审法院认定事实：2009年11月4日，珠海高新区管委会办公室印发珠高会纪[2009]74号《关于官塘社区流动商贩疏导点建设会议纪要》。依据该会议纪要内容，官塘夜市疏导点管理处作为承租方（乙方），珠海市香洲官塘股份合作公司作为出租方（甲方）签订了《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》，该协议约定：“甲方同意将官塘社区流动商贩疏导点其中1200平方米场地租给乙方用于夜市经营，租赁期限为十五年，从2011年9月1日至2026年9月1日……乙方向甲方租用1200平方米经营场地，每月按5000元租金……每年按9个月标准交纳租金……该疏导点用地属于大型商贸区和轻轨站配套设施规划用地，甲乙双方不得修建永久性建筑物和临时性建筑物。政府开发建设需要时，双方协议自然终止，政府不作任何补偿收回疏导点用地。乙方必须将场地退还给甲方”。周政才作为乙方经办人在协议书落款处签名。
2015年3月23日，张大智作为乙方，周政才作为甲方签订《场地使用协议书》，协议约定：“乙方租用埔仔村旧村场A8号用地，面积110平方米，乙方每月3号前一次性交纳场地租金使用费3500元给甲方…乙方在签订本协议时向甲方交纳押金3500元，押金在乙方退出租赁时，并结清所有费用后，甲方如数无息退还乙方。租赁期限为二年时间，从2015年3月23日至2017年3月22日。自本协议签订之日起，甲方将埔仔村旧场地交由乙方管理，在政府需要开发时，双方达到协议后，乙方需无条件交还用地给甲方”。协议签订后，张大智依约向周政才交纳押金并入场经营。2016年10月24日，珠海市唐家湾镇人民政府发出《关于对唐家湾镇高铁沿线“两违”清理整治的通告》，通告要求违法行为人于“2016年12月21日前”自行清理“北起高铁珠海北站，南至凤凰山隧道沿线范围内的‘两违’建筑，特别是宁堂村村口至官塘临时疏导点之间的‘两违’建筑”，并于2016年11月21日再次向有关业主、经营者发出《催告通知》。庭审中，张大智确认其与珠海市唐家湾镇人民政府就自行清理搬迁补助达成协议，收到搬迁补助款12000元后于2016年12月21日自行搬离场地；周政才确认案涉场地上建筑是由周政才向珠海市香洲官塘股份合作公司租赁场地后建设，没有履行报建手续，案涉场地现已清空，地上建筑已被拆除。
张大智提交收条和资产评估报告以证明其经济损失。收条内容显示：“今收到张大智（）高新区官塘夜市八号铺转让费捌万元整”，落款为“王瑞（120106197811100535）2015.6.16”。资产评估报告内容显示，广东正拓土地房地产与资产评估有限公司受张大智委托，对“张大智拥有的72项地上构筑物、资产设备”在2016年12月25日的市场价值依据委托方提供的委故设备清单、公证书、地上构筑物和设备的合同、发票、收据或购买记录进行评估，评估结果为134462元，其中对“餐厅整体地面防滑瓷砖、大厅防火墙（石膏铝架）、厨房防火隔断墙（铝材）、水电安装、墙面漆粉刷、吊顶（石膏板）、扣板灯、LED灯广告招牌”8项已形成附和的装饰装修物计算账面原值为56040元，重置成本并设定成新率为90%后评估现值为42998元，其他可移动物品评估现值为91464元，但在计算扣板灯、吊扇等项目评估现值时，报告仅列明了单价的现值，遗漏了数量。周政才对收条真实性、关联性均不予确认，对评估报告的形式真实性认可，但对其内容有异议。原审法院庭审时要求周政才提供其与张大智前手承租人签订的租赁合同，周政才以所有租赁合同均已在案涉场地建筑物拆除时遗失为由未有提供。
庭审时，经原审法院释明案涉合同无效，张大智表示不变更诉讼请求。
原审法院认为：张大智和周政才对双方签订的《场地使用协议书》主体身份均不存异议，原审法院对周政才的出租人身份予以确认。双方签订的《场地使用协议书》虽然仅约定租赁标的为用地，但根据庭审查明的情况以及张大智提交的公证书所附案涉商铺2016年12月12日现场照片、录像和周政才提交的2012年11月21日场地现场照片可以认定，双方当事人约定的租赁内容不仅包括用地，还包括该用地上的临时建筑物，张大智向周政才承租案涉场地及地上建筑物作餐饮商铺使用。至本案审理时，周政才在案涉场地上建设的临时建筑物已被拆除，其未履行报建手续，亦未经主管部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故原审法院认定双方当事人间的租赁合同关系无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。周政才未经批准建设案涉商铺临时建筑并出租给张大智，应对合同无效的后果及损失承担主要责任，张大智清楚知悉租赁对象的现状并与周政才签订《场地使用协议书》，未尽到相应的审查义务，对于合同无效的后果及损失亦应承担部分责任。结合本案的具体案情，原审法院认为由周政才承担过错责任的80%，张大智承担过错责任的20%较为妥当和公平。张大智请求周政才返还押金，有事实和法律依据，原审法院予以支持，张大智主张周政才对合同无效的损失承担全部责任，依据不足，周政才应按80%的责任比例向张大智赔偿经济损失。
关于经济损失的构成，张大智主张有转让费、各项前期投入和停业搬迁损失三项。第一，关于转让费，张大智提交了王瑞签名的收条予以证明，周政才不确认收条的真实性，但未提供相反的证据，原审法院对收条的真实性予以确认。张大智为取得入场经营的条件并与周政才重新签订《场地使用协议书》所支付前手的转让费，应认定为其经济损失，周政才应就此按过错责任比例向张大智赔偿，张大智自认于2016年12月21日搬离案涉商铺，实际使用案涉商铺的时间已接近合同约定租赁期间的87.4%，鉴于此，原审法院认定周政才应支付张大智转让费损失8064元（80000×12.6%×80%）；第二，关于张大智主张的各项前期投入，张大智提交了由广东正拓土地房地产与资产评估有限公司在案涉场地建筑拆除前进行评估所出具的评估报告予以证明，周政才对评估报告中内容提出异议，但没有提供相反的证据予以证明，对评估报告中所列清单的内容原审法院予以采信，并作为认定本案事实的依据，但在扣板灯一项计算评估现值有误，原审法院予以修正为3240元。张大智主张的损失包括装饰装修损失和可移动物品损失，评估报告中记载的8项已形成附和的装饰装修物评估现值修正后共计45698元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，故周政才应按过错责任比例支付张大智装饰装修损失36558.4元（45698×80%）。至于可移动物品的损失，张大智于庭审时陈述已自行处置完毕，故对张大智主张除评估报告中所记载的除8项构筑物以外物品损失的诉讼请求，原审法院不予支持。第三，关于停业搬迁损失，张大智自认已就案涉商铺搬迁收取了珠海市唐家湾镇人民政府清理搬迁补助款12000元，张大智未提供证据证明其有停业搬迁损失，对于此项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、周政才于判决发生法律效力之日起十日内向张大智返还押金3500元；二、周政才于判决发生法律效力之日起十日内向张大智支付转让费损失赔偿8064元、装饰装修损失36558.4元，共计44622.4元；三、驳回张大智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2085元，由张大智负担1566元，周政才负担519元。
二审期间，双方均未提交新证据。二审查明，2015年3月23日，周政才（甲方）与张大智（乙方）签订《场地使用协议书》，第八条约定：乙方如有特殊原因外，3天以上不开档，需通知甲方，乙方将铺位转让给其他人，甲方要求收手续费500元。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于是否追加珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府为本案当事人的问题
本案案由为房屋租赁合同纠纷，即周政才与张大智针对《场地使用协议书》履行过程产生纠纷，该份《场地使用协议书》缔约主体为周政才与张大智，基于合同相对性原则，本院认为珠海市香洲官塘股份合作公司、珠海市唐家湾镇人民政府不是必须共同参加本案诉讼的当事人。至于周政才与珠海市香洲官塘股份合作公司签订《官塘社区流动商贩疏导点管理协议书》履行情况，周政才可另循途径解决。
二、关于《场地使用协议书》的效力问题
虽然周政才与张大智签订《场地使用协议书》约定张大智租赁涉案用地，但是根据张大智提交现场场地照片及录像均证实租赁物不仅包括土地，还包括了地上的铁皮临时建筑物，因此本院认定双方租赁合同的标的物实际为土地及临时建筑物。周政才上诉认为租赁为土地并非地上建筑物，理据不足，本院不予支持。依据上述租赁标的物认定，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定《场地使用协议书》效力。诚如原审判决所述，周政才在涉案场地建设临时建筑物并未履行任何报建手续，亦未经过主管部门批准建设，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本院认定周政才与张大智签订《场地使用协议书》无效。周政才上诉认为政府部门并未对临时建筑物进行任何处罚，视为对临时建筑物合法性认可，本院认为，政府部门是否实施行政处罚并非民事行为合法性判断的标准，双方租赁临时建筑物行为违反法律强制性规定，即为无效，故周政才该上诉理由，本院不予支持。
三、关于张大智损失认定的问题
关于责任比例分担问题。周政才在案涉场地建设临时建筑，在未履行报建手续及取得政府主管部门批准情况下，将临时建筑出租给张大智，应当对合同无效所产生损失承担主要责任，张大智作为承租方未尽到必要审查义务，因此应当对合同无效产生损失承担部分责任，原审法院综合考虑各方过错程度，确定周政才承担80%的过错责任，张大智承担20%的过错责任，并无不当，本院予以维持。
关于转让费的问题。张大智主张其从案外人转租案涉商铺，由此支付了转让费，周政才上诉认为涉案商铺是其直接与张大智签订合同，并不存在转租事实，对此本院分析如下：第一，根据《场地使用协议书》的约定，涉案商铺是允许转租，且转租后需要向周政才支付手续费500元；第二，张大智提交案外人出具的《收条》，考虑商户平时经营的交易惯例，在一定程度上可以证明涉案商铺由张大智向他人转租且支付转租费事实，周政才对该收据印证事实予以否认，其并未提交证据予以证实；第三，周政才上诉认为涉案商铺是其直接与张大智签订合同，并不存在转租事实，但周政才并不能提交其与他人签订涉案商铺租赁合同对相关租赁期限予以证实，其应当承担举证不能之不利后果，本院对周政才的主张不予采纳。原审法院对转让费真实性予以确认，并无不当，本院予以维持。张大智为取得入场经营支付前手的转让费，应认定为其经济损失，原审法院按照过错责任比例以及商铺实际使用时间计算该损失，适用法律正确，本院予以维持。
关于前期投入损失的问题。原审法院根据张大智提交《公证书》对租赁商铺现状予以认定，并采信《资产评估报告》对商铺资产进行评估的结果，认定事实清楚，本院予以维持。原审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，对相关设施的装饰装修物损失予以支持，认定事实清楚，本院予以维持。按照过错责任比例，周政才应当赔偿张大智装饰装修损失36558.4元，原审判决处理正确，本院予以维持。
关于周政才主张3500元押金抵扣欠付租金及水电费的问题。本院认为，基于合同无效，周政才应当将收取3500元押金返还张大智。至于周政才上诉提及张大智未交纳欠付租金及水电费，应当将押金3500元予以抵扣的问题，鉴于周政才未对此提起反诉，本院不予审处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周政才上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1786元，由上诉人周政才负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年六月七日
书记员 许婷婷
李立荣