江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终4511号
上诉人（原审原告）：顾月华，女，汉族，1964年11月9日生，江苏新美锦网络科技南通博士网咖五洲店负责人，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：袁松建，江苏友诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市。
法定代表人：刘春来，董事长。
委托诉讼代理人：吴海生，公司职员。
委托诉讼代理人：彭钊，公司职员。
上诉人顾月华、南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称五洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
顾月华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、本人主张的损失是直接财产损失及营业额损失，这样的起诉考虑是让法院审理简便。一审法院以“自制的记录”为由否认营业利润的损失，为此本人不得不举证人员工资、光纤使用费等损失，但一审法院却对明显存在在租金损失，物业费损失及水电费损失视而不见。如果没有后面支付租金，哪来的优惠期。2、对于漏水、空调、废弃噪音等造成的改建维修损失，两次主张的数额相差一万余元，这是由于统计存在误差遗漏，并非“拼凑项目数额”。该部分损失209536.15元应予支持。3、营业损失按599633元加贡茶损失15860.5元计算。
五洲公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、本公司与顾月华于2015年1月30日签订补充协议，通过调整租期方式对其进行了弥补，一审法院在判决本公司承担赔偿责任缺乏依据。2、一审法院认定损失的依据不足。
顾月华向一审法院起诉请求：要求五洲公司赔偿各项损失1008833.5元；立即将现场目前仍损坏的吊顶予以修复以及赔偿至实际修复之日的损失。
一审法院认定事实：2014年10月30日，顾月华、五洲公司就位于南通市钟××路××五洲国际城市广场项目内编号为1-2027、1-2030（部分）房屋的租赁，签订了《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《补充协议》各一份。
《商铺租赁合同》约定，五洲公司将位于南通市钟××路××五洲国际城市广场项目内编号为1-2027、1-2030（部分）的房屋租赁给顾月华，租赁区域的建筑面积为886.28平方米；顾月华声明对项目所在区域及环境、项目、租赁区域及其附属设施设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各种接口、布局和容量限定等设施有无，已有充分了解并接受该现状作为租赁区域交付使用标准；顾月华承诺在租赁区域经营网咖；为维护项目整体形象，双方同意由五洲公司统一管理项目，顾月华应遵守五洲公司制定的规章制度；租赁期限为五年，自2014年9月27日始至2019年9月26日止；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳，具体如下：2014年9月27起2015年9月26日止，年租金72785.76元，2015年9月2日起2016年9月26日止，年租金72785.76元，2016年9月27日起2017年9月26日止，年租金194095.36元，2017年9月27日起2018年9月26日止，年租金308611.56元，2018年9月27日起2019年9月26日止，年租金308611.56元，五洲公司首期租金交纳日为2014年10月30日；任何一方违反合同，违约方应向守约方支付违约金并赔偿全部损失。双方还就其他相关事项做了约定。
《商铺管理合同》中，双方就管理服务内容、租赁区域的装修及开业、紧急状态和项目的维修等事项及权利义务进行了约定。该合同紧急状态和项目的维修项下约定，项目因工程质量原因发生损坏的，五洲公司应予以维修，五洲公司的维修责任范围限于项目的结构和交接时五洲公司提供的设备以及项目的公共部位与区域；项目或项目内的任何部分因电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备或其他设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因水、烟、火或任何其他物质泄漏或因……，是因五洲公司过错直接引起的，五洲公司仅赔偿顾月华有形财产损毁而发生的直接损失。
《补充协议》约定，鉴于双方签订了《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》（统称主合同），双方经协商就主合同达成本协议。1、顾月华的装修期自2014年11月10日始至2014年12月20日止，装修期内五洲公司方不收取租金，但顾月华须一次性交纳7.5元/平方米/月垃圾清理费及装修管理费等有关费用；2、五洲公司给予顾月华优惠期共22个月，第一年9个月，从2015年1月1日始2015年9月30日止，第二年9个月，从2016年1月1日始2016年9月30日止，第三年4个月，从2017年1月1日始2017年4月30日止，优惠期内五洲公司不收取租金，但顾月华须交纳商业管理费、物业费及实际发生的水、电灯有关费用，除主合同另有约定，优惠期不因任何原因延长；顾月华承诺2014年11月10日前进场装修，于2014年12月20日前完成基础装修，顾月华进场装修时须一次性支付一个月垃圾清理费及装修管理费6647.1元，顾月华的租金及综合管理费用计租日为2015年1月1日开始，租赁期内五洲公司不再引进网吧或者网咖，五洲公司提供东消防通道一楼入口处给顾月华做店招；电费1.1元/度，水费3.6元/吨；顾月华提供用电设备清单，经双方共同确认后五洲公司负责满足顾月华用电需求；卫生间24小时无偿提供使用；租赁期内，空调主机不再增收维护费。本协议是对主合同的补充，与主合同具有同等法律效力，本协议约定事项与主合同约定不一致的，执行本协议，本协议未约定事项，均执行主合同。
上述合同签订后，顾月华于2014年11月5日、11月6日与无锡市星木装饰工程有限公司签订了《室内装修设计合同》、《星木装修合同》，对上述租赁房屋进行装修。并聘请员工、引进贡茶，为开业做准备。装修期间，发生幕墙渗漏、空调管道漏水等问题，致使顾月华装修延误。顾月华主张漏水的部位、次数和时间具体为：1、幕墙漏水部分：2014年11月27日左右，网咖北、东、南三面幕墙漏水；2014年12月上旬，北幕墙漏水；2014年12月中下旬，北幕墙漏水；2015年1月14日晚，北幕墙漏水；2015年2月11日至4月底，北幕墙漏水。2、中央空调管道爆裂部分，2014年12月份至2015年1月8日之间，防火门附近吊顶漏水导致网咖的黑房吊顶拆除；2014年12月初至2015年2月10日，多处吊顶漏水。2015年2月11日，南大厅空调漏水。3、废气噪音改造部分：煤气改造在2014年12月。改建废气噪音是在2015年3月17日以后一直到4月底。4、其余，2016年6月底至7月初楼顶管道漏水，2016年7月5日万达影院下水管道漏水。对顾月华主张的上述情节，五洲公司表示，顾月华所述漏水的部位是对的，次数方面五洲公司方未作具体的统计与核对，但基本属实。
顾月华起诉时提出1008833.5元的损失请求，具体为：1、营业损失599633元。2015年11月22日至2016年8月12日共计264天的营业额总计金额1199266元除以264天乘以132天（从2015年1月8日至5月19日）。2、网咖内部小卖部的利润损失。（1）瓶装饮料小食品每日的营业额在800元，乘以132天，乘以40%的利润，共计42240元。（2）可乐机饮料。每日营业额是400元，乘以142天，乘以利润50%，共计26400元。（3）蒸饺、简餐每日营业额是500元，乘以132天，乘以50%的利润，共计33000元。（4）贡茶。每日营业额是1500元，乘以132天，乘以50%的利润，共计99000元。3、因延迟开业导致顾月华在为开业准备进货的贡茶原料过期损失计15860.5元。4、因多次漏水导致顾月华的损失合计192700元：（1）2014年11月27日，由于幕墙漏水拆除已安装好的东南北靠近幕墙的三面吊顶和密度板的窗帘盒损失，以及因漏水导致屋内现场仍在装修的水泥、密度板、石膏板的损失，合计40000元。其中北幕墙整个长度是17.65米乘以2.8米的宽度，等于49.42平方米，东面长度13.5米乘以2.4米的宽度，等于32.4平方米，南面长度14米乘以2.4米的宽度，等于33.6平方米。重做的窗帘盒是45.15米。（2）2014年12月上旬，因北幕墙漏水导致的吊顶损坏，17.65米乘以2.8米的宽度等于49.42平方米，损失是9600元。（3）第三次幕墙漏水及空调管道漏水：2014年12月中旬至2015年1月8日期间，北幕墙顶面石膏板被浸泡拆除吊顶49.42平方米以及西北角消防门口附近的因空调管漏水拆除吊顶面积约60平方米，和北面空调软接头爆裂漏水迫使拆除原装修为四个黑房改为大厅的各项损失是49000元。（4）2014年12月上旬，煤气管道不符合消防验收整改导致原已装修好的两个包厢拆除给煤气管道单独使用，合计损失16800元。（5）2015年1月14日北幕墙漏水导致已经安装完毕的电脑拆除转移以及吊顶损坏的损失6000元。（6）2014年12月初至2015年2月10日之间，因空调水管多次多地方的漏水，为了维修被踩坏的吊顶不小于20处的修理损失10000元。（7）2015年2月11日，南大厅空调水管软接头爆裂，网咖被大量注水，导致电脑损坏三台，机柜两个，三套键盘鼠标等损失39026元。（8）因五洲公司北大厅噪音气味等五洲公司进行改造导致顾月华原定的沙发十张不能使用重新定制沙发的损失8000元。（9）2016年7月5日至7月6日，顾月华楼上的万达影院内漏水给顾月华造成的电脑损失5000元；漏雨区域营业损失六台电脑两天时间，每天12个小时，每小时3.5元，合计504元；损坏的电脑营业损失3.5元每小时乘以12小时乘以80天等于3360元；修理吊顶期间的营业损失暂按7天计算，15台电脑每天12小时乘以3.5元每小时再乘以7天等于4410元；因修理给顾月华造成的保洁、电脑拆除、安装等人工费损失1000元，合计14274元。
诉讼过程中，顾月华又提出1008833.5元损失的新的组成，具体如下：一、幕墙问题，总计损失54195.15元，1、2014年11月27日网咖周边幕墙渗漏：北侧吊顶被雨水泡坏损失8401.40元；东侧吊顶被雨水泡坏损失5508元；南侧吊顶被雨水泡坏损失5712元；窗帘合被雨水泡坏损失8894.55元；水泥泡水失效损失540元；密度泡水损坏损失416元；石膏板损坏损失390元。2、2014年12月上旬网咖北侧幕墙渗漏：北侧吊顶被雨水泡坏损失8401.40元。3、2014年12月中旬网咖北侧幕墙渗漏：北侧吊顶被雨水泡坏损失8401.40元。4、2015年1月14日北侧幕墙渗漏：北侧吊顶被雨水泡坏损失5930.40元，电脑拆除转移1600元。5、2015年2月11日到4月30日：北侧吊顶被雨水泡坏损失，维修人工材料由五洲安排人购买材料。二、空调问题，总计损失103036元。1、2014年12月至2015年4月8日空调管道漏水：西北防水门附近吊顶泡坏损失50710元。2、2014年12月初到2015年2月10日间因空调管道漏水：多处多次漏水检查修理踩坏吊顶20多处损失10000元。3、2015年2月11日南厅空调伸缩节破裂漏水：损坏电脑零部件损失39026元、维修人工损失1800元、清理、排水用工损失1500元。三、燃气、噪音问题，总计损失31800元。1、2014年12月燃气管道影响消防验收：包厢拆除、改造损失23800元。2、相邻餐饮厨房噪音、气味：由于墙体增厚导致空间变小改造沙发损失8000元。四、排水问题，总计损失20505元。1、2016年7月5日晚北侧大厅楼上万达影院商户排水管渗漏：吊顶面层泡水后修复损失10410元、电脑零件损坏维修损失7245元、修理增加保洁、电脑拆除、安装损失2850元。五、以上一到四总计直接损失209536.15元。六、营业、间接损失799296.4元。1、营业利润损失257400元；2、食品利润损失196207元；3、宽带网络费880元；4、光纤使用费33000元；5、一卡通2072.4元；6、维护费12320元；7、房租25717.36元、物业费8862.8/月，损失152152；8、现场员工工资9人损失132065元；9、水电费损失13200元。以上直接、间接损失共计1008833.5元。
2015年1月30日，双方签订了一份补充协议，载明，1、五洲公司方因开通燃气管道从顾月华方租赁区域分割出来的建筑面积23.08平方米，从原合同面积中扣除，原合同计租面积为886.28平方米，现合同计租面积为863.2平方米；2、鉴于装修期间因漏水、噪音、排烟等原因给顾月华方造成一定的工期延误及开业时间的咽喉，现五洲公司方本着实事求是的原则将顾月华的计租日期由2015年1月1日调到2015年2月16日；3、顾月华方前三个月（2015年2月16日至2015年5月15日）仍按原面积计租，第四个月（2015年5月16日）开始一直到租期结束按863.2平方米计租。双方同时还就其他相关事项做了约定。五洲公司以此主张在2015年1月30日之前发生的漏水、排烟、降噪等原因给对方造成的损失，通过这份合同都已经得到解决。
本案的争议的事实焦点在于损失的确定。由于幕墙漏水、水管破裂漏水、燃气、噪音问题，顾月华原定2015年1月1日开业延迟至2015年5月20日开业。顾月华主张的损失金额，两次均为1008833.5元，数额上是一致的，其组成项目，如上所列，有较大差异，本院对其进行了审查比对，明显系拼凑项目金额。顾月华虽提出其自制的记录来证明其第二次提出的营业损失金额，无其他证据佐证，且鉴于前述损失主张存在前后不一致的矛盾情形，在没有充分证据的情况下对顾月华的损失主张碍难采信。漏水等问题客观上造成了损失，对该损失只能以现有证据予以确定。以现有证据，可以确定的损失有：1、装修维修费用，86900元；2、电脑维修费用39026元；3、光纤使用费33000元；4、一卡通费用2072.4元；5、系统维护费用11333.3元；6、人员工资116665元;7、更换沙发费用8000元。
一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效，当事人应恪守履行。出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人负有对租赁物进行维修的义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用有出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。本案在签订租赁合同、交付了租赁房屋后，由于发生幕墙漏水、水管破裂漏水、燃气、噪音问题，导致顾月华装璜受损，延迟开业，五洲公司应按照《商铺租赁合同》的约定承担责任。五洲公司抗辩按照《商铺管理合同》仅赔偿顾月华有形财产损毁而发生的直接损失，经审查，该约定是《商铺管理合同》紧急状态和项目的维修项下的约定，其效力不足以排除《商铺租赁合同》中有关违约责任的约定，对五洲公司的该项抗辩主张本院不予采纳。2015年1月30日原、五洲公司签订的补充协议，其内容对计租时间的调整，但是对于因装修期间导致的漏水噪音造成的损失如何赔偿并未明确。顾月华主张要求五洲公司赔偿损失符合合同约定。鉴于顾月华在主张损失时存在有不诚信行为，故在对损失核定时适度从严，仅认定现有证据可以确认损失，以示对不诚信行为的诫勉。顾月华主张的租金损失，因顾月华主张的期限在优惠期内，没有发生租金，顾月华亦未提出延长租期的请求，故在本案中对此不作处理，且顾月华要求五洲公司修复目前仍损坏的吊顶，顾月华可在五洲公司修复后一并再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、五洲公司赔偿顾月华296996.7元。二、五洲公司对出租房屋内损坏的吊顶予以维修。上述一、二两项由五洲公司在判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回顾月华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13880元，由顾月华负担8125元，五洲公司负担5755元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。
本院认为，由于五洲公司原因发生幕墙漏水、水管破裂漏水等问题，致使顾月华装潢受损、延迟开业，故五洲公司应承担相应的赔偿责任。关于损失问题，从顾月华陈述及提交的证据来看，其交由成玉华维修并支付了86900元，该部分费用可予支持，五洲公司虽提出异议，但并未提供相反证据或申请鉴定，故一审法院确定装修维修费用86900元正确。对于电脑维修费用、光纤使用费、一卡通费用、系统维护费用、人工工资、更换沙发费用，顾月华均提供了相应证据，该费用可以认定。顾月华主张五洲公司应赔偿其营业利润损失，但顾月华两次主张的损失明细有较大差异，提交的证据部分为其单方记录的流水账，并无发票等予以佐证，不足以确定其营业收入的具体数额，据此难以判断顾月华在停业期间可能取得的营业利润，故一审法院对营业利润未予支持并无不当。关于贡茶损失，顾月华于2015年1月28日才第一次汇款购买贡茶原料，但网咖于2015年5月20日即已开业，再考虑7-10个工作日的产品货期，贡茶闲置的时间并不长。从常理而言，放置数个月并不足以造成贡茶原料过期，顾月华又未能提供其他证据证明其确有损失，本院对顾月华该主张不予支持。关于水电费损失，网咖尚未开业，从常理而言，该期间水电费数额应很小，但顾月华主张的水电费却高达一万余元，顾月华对此也未能作出合理解释，故本院难以认定该水电费为五洲公司导致的损失。关于物业费及租金损失，由于2017年4月前五洲公司并不收取租金，租赁合同期限也未变更，故一审法院对该部分租金损失暂不处理并无不当，顾月华可另行主张。由于顾月华主张的物业费损失与房租损失共同作为一项损失提出，故物业费损失可与租金损失一并另行主张。
五洲公司称已于2015年1月30日以补充协议方式对顾月华进行了补偿，但从协议内容来看，并非对顾月华全部损失的补偿，且协议订立后仍多次发生漏水，故难以认定五洲公司已对顾月华全部损失进行了赔偿。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13880元，由上诉人顾月华、南通五洲国际商业运营管理有限公司各负担6940元。
本判决为终审判决。
审判长 罗 勇
审判员 季建波
审判员 杨 盛
二〇一八年二月二十六日
书记员 冒敏慧