浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初7231号原告：杭州粥霸子餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区古墩路598号2号楼101-17室、101-18室。法定代表人：蔡尚荣，总经理。委托诉讼代理人：韩宇峰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：鲍传斌，安徽中仪律师事务所律师。被告：杭州同邦实业有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇古墩路598号1号楼930室。法定代表人：孙俊，总经理。委托诉讼代理人：赵秋红，浙江智仁律师事务所律师。原告杭州粥霸子餐饮管理有限公司与被告杭州同邦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，先后于2016年9月29日、2016年11月2日、2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩宇峰、鲍传斌，被告的委托代理人赵秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同辅助义务及协助代缴电费预付费即协助购电、恢复供电；2.被告赔偿原告因违约造成原告不能营业损失费用暂定110万元（具体待评估后确认）；3.被告租期从恢复营业之日顺延；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告法定代表人蔡尚荣与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于浙江省杭州市西湖同人广场A座二层4号商铺（建筑面积为671平方米），经营大师砂锅粥，租赁期限8年，自2015年10月4日至2023年10月4日。后原、被告签订《补充协议》，约定因被告问题造成原告无法办理营业执照、无法开业，被告需赔偿原告损失；无法正常开业，被告需赔偿原告损失，被告免收原告租金及赔偿原告经济损失。装修期间虽然被告免收原告租金，但仍然收取物业费用未提供任何物业服务。2015年10月4日起，被告公共区域没有任何装饰装修，被告商业空间达不到开业标准，导致原告无法正常开业直至2016年2月27日。故根据原、被告双方签订《补充协议》约定，因被告原因导致原告不能营业，被告应当免收无法营业期间租金及物业费，同时赔偿原告损失，该损失包括但不限于营业损失、职工工资、管理费等。现被告以各种理由终止合同，实际表现为不代缴电费，造成停电，迫使原告停业。被告不履行合同义务的行为已构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依法起诉。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.解除原、被告间签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告预付6个月房租及2个月押金共489832元；3.被告赔偿因违约致原告损失1265000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由为：原告于2017年3月24日收到浙江省同人集团有限公司（以下简称同人公司）《通知书》，告知其公司与被告解除了涉案房屋租赁合同关系，致使被告转租给原告的《商铺租赁合同》不能履行，故原告变更诉求。被告辩称：1.被告已依约将租赁场地交付给原告使用，履行了合同义务，原告也顺利进行了装修、开业，被告并未违约，故原告提出被告的公共区域没有任何装饰装修导致其无法正常开业，无事实依据。且根据涉案合同第一条第五款，原告已考虑相关承租环境。现原告主张的公共区域问题是属于在签订合同之前已了解的现状，不属于合同约定的被告应承担的义务范围，被告公共区域的现状也不属于影响原告正常开业的原因。原告所谓的开业标准是其主观的意愿，何时开业由原告自定。同时，被告在《同人广场2楼餐饮商家问题实施计划表》（以下简称实施计划表）里有落实方案，是为了更好地服务，这不能成为原告主张赔偿的理由。原告停业是其自身造成，和被告无关。原告在庭审中主张电费由被告给其充值，没有事实依据，且被告没有给原告停过电。2.2015年10月4日是涉案合同的计租日，原告混淆概念，将计租日理解为营业日。被告已履行了相应的协助义务，原告于2015年10月26日向被告索要环评的相关文件，被告已于2015年10月28日交付，故被告不存在拖延。3.根据涉案合同约定，原告应于2016年4月3日向被告支付30多万元租金，被告于2016年5月9日向原告发送催款函，催讨租金、综合服务费、水费、电费等相关费用。原告拖欠租金，已构成根本性违约，故涉案合同已于2016年5月12日原告收到解除《商铺租赁合同》的通知起解除。原告要求返还预付租金并赔偿损失没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告诉请。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》，证明双方的房屋租赁合同关系及权利义务约定。2.《补充协议》，证明双方的补充约定及权利义务关系。3.企业名称预先核准通知书，证明蔡尚荣于2015年7月已经正式筹办杭州粥霸子餐饮管理有限公司。4.承诺书、《实施明细表》、《实施计划表》，证明2016年1月6日，案涉房屋不具备交付使用条件。5.被告回复函，证明原告多次向被告催办的情况。6.责令改正通知书，证明原告不能正常营业。7.原告函，证明原告多次要求被告整改不符合房屋使用条件的项目。8.租金收据。9.租赁保证金收据。10.物业费收据。证明：原告按约交纳房租、租赁保证金、物业费。11.原告职工租房损失，证明被告的延误造成原告经营期间的房租损失。12.110报警记录，证明被告不准原告交电费，变相强制原告停业。13.人员工资损失，证明停业损失。14.收据，证明被告限制原告用电。15.被告及杭州龙昊实业投资有限公司（以下简称龙昊公司）企业信息，证明林汝友是被告法人股东的法定代表人。16.被告及龙昊公司企业信息，证明被告和龙昊公司备案登记上为同一电话号码。17.?协议书，证明同人公司与被告解除房屋租赁合同。18.通知书，证明2016年12月31日起被告无权出租涉案房屋。19.收据，证明原告停业期间产生的人工工资损失。20.房屋租赁合同，证明同人公司与被告的租赁合同关系。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.案件受理通知书，证明被告已就本案租赁合同纠纷另案向本院起诉。2.民事起诉状，证明诉讼请求的内容。3.清铺通知，证明因原告逾期交纳租金，被告已向原告发出清铺通知。4.照片一组，证明被告提供的租赁场地符合合同要求。5.EMS邮政快递面单（催款函），证明被告于2016年5月9日通过邮政速递向原告发送催款函，原告已签收。6.EMS邮政快递面单（清铺通知），证明被告于2016年5月12日通过邮政速递向原告发送清铺通知，原告已签收。7.张贴清铺通知的视频光盘，证明2016年5月12日被告通过DV机拍摄其将清铺通知即解除合同通知张贴于原告营业场所，表明被告将清铺通知即解除租赁合同通知送达原告。8.杭州粥霸子餐饮管理有限公司设立登记信息,证明原告办理营业执照的时间进度，原告完全是因自身原因才在2016年4月办出营业执照，与被告无关。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：证据1、2真实性无异议，证明对象有异议，根据涉案合同第一条第五款约定，合同签订前原告已经充分考虑了被告经营环境。证据3真实性、关联性、合法性均无异议，但不能证明原告在积极办理营业执照以及因被告的原因导致原告无法办理营业执照和营业。证据4中的承诺书真实性无异议，盖公章的《实施计划表》真实性无异议，但该表中涉及的问题是涉案合同外的区域，不是被告的义务，也不能说明被告存在违约行为，导致原告不能开业和经营；另一张《实施明细表》真实性有异议，被告没有看到过该表。证据5真实性无异议，但不能证明原告多次向被告索要文件，该证据可以证明原告于2015年10月26日向被告发函索要环评的重要文件，被告于2015年10月28日及时将材料交付给原告，被告不存在拖延不交材料的情形。证据6真实性无异议，但原告被处罚和被告无关。证据7真实性有异议，该证据系原告单方制作，内容反映的也不是事实。证据8-10真实性无异议，但原告还有第二期租金、物业费、水电费等相关费用未支付，故不能证明原告足额缴纳了租金、水电费等费用。证据11真实性有异议，是否实际发生无法确认。证据12真实性无异议，但起因是原告没有及时支付水电费和物业费。证据13真实性、关联性、合法性均有异议，被告只提供租赁场地。证据14真实性无异议，原告本应在2016年4月3日向被告交纳下一期的租金却没有按期交纳，被告于2016年5月12日已向原告发出了解除租赁合同的通知；50元的收款收据，是原告收到通知后找到被告，称其冰箱和氧气泵需要继续供电，被告出于解除合同后履行协助义务，避免原告不必要的损失，给原告充值50元，且该50元用完后被告还在给原告供电，故该收据不能证明被告限制原告用电。证据15、16不是原件，故真实性有异议。证据17真实性无异议，被告已于2016年5月12日解除租赁合同，且根据合同第九条约定，即使合同没有解除，也不会对原告造成经济损失。证据18真实性有异议。证据19有异议。证据20真实性无异议，该合同恰恰证明被告有权将涉案商铺出租给原告。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：证据1、2真实性无异议，但证据2只能证明被告的诉求。证据3有异议，原告未收到该份证据，送达回执记载他人签收，故不能证明被告已向原告送达，即使有该份邮件，也不能证明邮件里就是清铺通知，且根据合同法规定，合同解除也不是被告单方通知就能解除。证据4有异议，拍摄的时间、过程无法确认。证据5、6关联性有异议，并非原告法定代表人签收，即使有相关人员收到也没有证据证明转交给法定代表人，也不能证明EMS里面就有通知书等相关内容。证据7真实性有异议，拍摄时间、过程以及该证据是否为原件不清楚，也不排除被告张贴通知后被撕掉，不能证明张贴后原告就一定知晓。证据8真实性无异议，但因被告没有按照合同约定提供材料导致原告无法办理营业手续。本院认证如下：原告提交的证据1-10、12、14-16、18均系原件，证据17、20均系加盖同人公司公章的复印件，证据4中未盖章的实施明细表与盖章的实施计划表可相印证，证据5根据常理，原告于2015年7月办理企业名称核准后，通常要向被告索要办证所需的材料而不可能直接发函给被告，证据7可与证据4相印证，且证据17协议书落款处不仅盖有被告合同专用章，还有林汝友签名，同时根据证据15、16，在原、被告签订商铺租赁合同时林汝友担任法定代表人的龙昊公司又是被告的法人股东，龙昊公司与被告在企业公示信息中的联系电话相同，因龙昊公司与被告之间存在关联关系，故原告向作为龙昊公司法定代表人的林汝友送达证据7视为向被告送达，证据14可与证据4、12相印证，证明被告对原告用电进行了限制，证据15、16经网上核对无异，故本院均予以认定；证据11、13、19虽系原件，具有真实性，但因无支付凭证、发票等证据印证，不能证明原告所受损失，故不予认定。被告提交的证据1、2、5、6、8，原告对其真实性无异议，证据5、6邮寄后通常可以到达原告处，故予以认定，但证据8不能证明原告因自身原因于2016年4月完成营业执照的办理，且根据常理，原告于2015年10月26日函告被告索要办证所需相关材料、2016年2月27日试营业直至2016年3月29日被处罚，通常也不可能因自身拖延的原因而于2016年4月19日办出营业执照；证据7系原件，且能与证据6相印证，故予以认定；证据3系原件，故予以认定；证据4并无拍摄时间，故不予认定。根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2015年6月4日，原告法定代表人蔡尚荣（承租方）与被告（出租方）、浙江同源商业管理有限公司（以下简称同源公司）（管理方）签订《商铺租赁合同》，约定三方经协商一致，就原告承租被告可依法出租的商场部分面积事宜签订本合同：第一条租赁场地及租赁用途1.被告愿意出租及原告愿意承租位于杭州市西湖区商铺，双方确认建筑面积671平方米。2.租赁场地经原、被告双方现场查看确认已具备进场装修条件，原告对已有设备完好性无任何异议。……5.在签订本合同前，原告已充分考察被告商场整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向被告提出本合同约定之外的要求。第二条租赁期限、装修期1.租赁期限1）租赁期限为8年，自2015年10月4日起至2023年10月4日止。2）起租日：2015年10月4日，被告有权依据工程进展情况，在前述约定进场日的30日前书面通知原告调整进场日的具体日期，且被告无需因前述调整向原告作出赔偿或补偿。（3）计租日：系指本条第1（2）款规定的起租日；……2.装修期：（1）自2015年6月20日起至2015年10月4日为装修期；装修期内不计固定租金，但需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费等，具体缴付办法详见商铺装修审批表及第四条第四款规定；装修完成后，开始营业至计租日期间不计固定租金，但需缴纳综合服务费，收费标准按第四条第四款规定执行。（2）如原告因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过十五天的，被告有权另行处置该租赁区域，并没收原告已支付的租赁保证金、开业推广服务费（如有）、首期租金、物业及空调费，本合同自动解除；如因被告原因导致原告未能在2015年6月20日进场装修的，原、被告约定的装修期相对应顺延。第三条租金标准第一年每天每平方米租金为3元，年租金总计为734745元；……第四条租金、租赁保证金、物业费及其他费用交付1.租金支付方式：押2个月付6个月。2.经营租赁保证金：（1）原告在本合同签订时除支付6个月租金外，还应另行向被告交纳经营租赁保证金，额度为本合同商铺2个月租金122458元；……经营租赁保证金在双方租赁关系终止时，扣除相关结算费用后无息归还被告；……（2）有下列情形之一的，由被告实施先行从经营租赁保证金中赔偿或扣除：……f.原告未及时缴纳水、电、通讯、煤气、网络、综合服务费等一切应承担或缴纳的相关费用的；……3.商铺内水、电、通讯、网络、煤气等相关费用均由原告承担，原告须按时按月根据计量表结算并由被告代收相应费用，每月收取一次。……第六条商铺交付1.被告应在2015年6月20日前，将商铺交付给原告。……第八条被告的权利和义务……2.被告义务（1）积极维护交易秩序，协助有关部门做好原告办证、办照和税费交纳工作。……（4）为原告经营提供方便，支持原告搞好经营，做好其他有关服务工作。第九条原告的权利和义务……2.原告义务（1）提供真实有效的材料，及时办理各种证照，依法取得合法经营资格，自觉依法处理好与员工的劳动关系。……第十一条违约责任1.除本合同约定外，原、被告双方任何一方未经对方同意均不得单方解除合同；若被告单方解除合同的，须向原告返还未履行部分的租金和保证金；并按照实际情况赔偿原告的经济损失；若原告单方解除合同的，未履行部分的租金和租赁保证金作为合同未到期的租金损失补偿给被告。2.原告不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金。3.被告有下列情形之一的，应向原告承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次；并须赔偿原告的经济损失，原告有权解除本合同：（1）因被告原因造成原告不能依法营业连续达一个月以上的；……因上述原因原告解除合同的，被告应向原告无息退还所收取的剩余租金及保证金。4.原告有下列行为之一的，应承担违约责任，除另有约定外，支付违约金的金额为500元至3000元/次；并须赔偿被告的经济损失，被告有权给予停业整顿或解除合同：（1）在商业中心正常经营情况下，无正当理由累计每年停业五天以上或连续停业三天以上的；……后原告法定代表人蔡尚荣与被告签订《补充协议》一份，约定双方就前述《商铺租赁合同》未尽事宜达成如下协议：一、合同签约后提供四个月的装修期为免租期。……二、（非被告自身原因除外或自然灾害不可抗拒力等）若被告单方解除合同需赔偿原告300万装修损失。三、如因被告问题造成原告无法办理营业执照无法开业，被告须赔偿原告的经济损失。四、如因被告问题造成原告不能营业，被告应免收原告租金及赔偿原告的经济损失。五、原告与东面邻居的隔墙由被告做好。另被告需在原告开业之前将A座门厅装修好。……合同签订后，原告按约交纳了122457.5元租赁保证金及2015年10月4日至2016年4月4日的租金367372.5元，并按约交纳了2015年6月4日至2016年4月4日的物业费。2015年7月3日，杭州市市场监督管理局预先核准蔡尚荣等五个自然人投资的企业名称“杭州粥霸子餐饮管理有限公司”。被告于2015年11月9日给原告的《回复函》中载明：原告于2015年10月26日发函被告已收到，原告向被告索要办理环评的必要文件为同人集团规划证及土地证等复印件加盖其公章，被告自接到原告要求时即发函给同人集团多次派人前往办理，已于2015年10月28日将原告所需文件交给承办人员；电梯出入口公共区域装修一直在施工完善中，可在原告营业前完成，不会影响营业；二楼未出租区域被告在积极招商中，会在原告营业前将其遮挡，为原告开业创造良好的环境氛围；因原告与铃铛餐厅将装修材料堆放在被告公共区域，原告早于铃铛餐厅完成装修，被告已要求铃铛餐厅于原告营业前将公共区域内物品进行清理，不会影响原告营业。2016年1月3日、6日被告在给原告的《实施明细表》、《实施计划表》中载明商家实际问题、被告落实方案、时间进度节点几项内容，其中商家实际问题中载明存在一、二楼公共区域照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等问题，被告承诺在1月15日前解决除电表充值和赔偿问题之外所有问题。关于商家提出的“电表要求装电力局的电表，不要充值表，给商家及顾客带来不便”问题，被告在落实方案一栏载明，“因电力局对应商场仅可安装一只总表，为便于商家，我司将提高我司服务质量，按照各商家的安全电量予以提前张贴充电提醒单”。在被告“落实方案”中的责任人、配合人中多次出现王晓江、张塑兰的名字。西湖区市场监督管理局于2016年3月29日向蔡尚荣发送的责令改正通知书载明，蔡尚荣在的“大师砂锅粥”店擅自从事餐饮服务构成无照经营，根据相关法律规定，责令其停止相关经营活动。2016年4月19日，杭州粥霸子餐饮管理有限公司经依法批准设立。2013年11月25日，同人公司与被告签订房屋租赁合同，由被告承租同人公司所有的位于古墩路598号同人广场A、B座底商1-4层房屋。后因被告拖欠同人公司债务，同人集团于2016年12月29日与被告签订协议书，约定同人公司在协议签订后的30日内收回A座底商1-2层房屋（3-4层房屋双方在2016年6月5日签订的《协议书》中已收回），并要求被告妥善处理与次承租人之间的租赁关系，如被告未处理好与次承租人租赁合同解除后的善后事宜给同人公司造成损失的，同人公司有权从被告预留处理金中直接扣除。协议落款处盖有被告合同专用章及林汝友签名。2017年1月22日，同人公司通知原告称，2016年12月31日起被告无权出租同人广场A座1-2层房屋，故要求原告应于2017年2月15日前与同人公司签订租赁合同，原告员工韩宇峰在通知单上备注其于2017年3月24日收到通知。被告与同源公司共同于2016年5月12日向原告送达清铺通知，称原告自2016年4月3日起原告开始拖欠租金367372.5元、综合服务费42860.13元、水费1298元，经多次催告，原告仍未支付，根据《商铺租赁合同》第十一条，自2016年5月12日起解除《商铺租赁合同》。2016年10月17日，被告以原告拖欠租金、综合服务费及水费为由，向本院另案起诉，要求原告交还商铺并支付租金及占有使用费等费用并支付违约金。2016年5月16日，原告在寄给被告及林汝友的《违约函》中载明，原告在2015年6月4日进驻同人广场商业中心，原计划在四个月的合约免租期内完成装修及证照办理事宜后于10月份开业，但在免租期内原告于2015年8月5日提供环评、房屋备案等证件要求被告加盖同人物业公章以使原告及时办理证照，但原告多次口头向被告追索无果后于2015年10月26日向被告发函索要。由于被告拖欠商铺业主债务导致业主不提供给被告盖章手续，经被告努力终于在2015年11月9日拿到原告办理营业执照的相关证件。因被告拖延提供证件导致原告不能在2015年10月按时开业，给原告造成了很大经济损失。根据原、被告签订的商铺租赁合同附加协议第三条约定，被告应赔偿原告经济损失。此外，原、被告双方约定在四个月的免租期内原告应交纳物业费，但被告未提供相应物业服务。被告的商业空间达不到开业标准，公共区域没有安装灯具照明，洗手间无法使用，大楼四周无任何标识牌及车辆指示牌，公共烟道无法顺畅排烟，走廊通道除地板外、招商部电梯处上下大堂均为毛坯现状，经原告多次交涉，被告于2016年1月6日向原告提供了加盖公章的大楼公共空间施工进度表（注：即前述《实施计划表》）。以上原因导致原告于2016年2月27日才勉强开业，根据双方的补充协议第四项，被告应免收原告租金并赔偿原告经济损失。综上，原告要求被告退还原告于2016年2月27日前所交一切费用，不应收取租金及物业费并赔偿因被告违约给原告造成的经济损失。2016年5月19日，同源公司出具收据一张，载明“大师砂锅”交50元“充电费”，摘要一栏载明“仅供于冰箱氧气泵专用”。2016年5月20日下午，杭州市公安局西湖区分局三墩派出所出警，处理韩宇峰所在的大师砂锅粥店因店铺房租到期，物业表示不提供水电等服务导致双方发生的纠纷，后作为民事纠纷进行了调解。工商登记信息显示，林汝友为龙昊公司股东及法定代表人，龙昊公司为被告法人股东。庭审中原告陈述，大师砂锅粥店于2016年2月27日试营业，2016年5月21日因停电而停业。原告认为被告未及时配合原告办理营业执照导致其经营损失，要求延期支付租金，被告则要求原告支付下一期租金及物业费等费用，双方产生争执，后原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案争议焦点为：一、原告未能在免租期内开业，直至2016年2月27日试营业，被告对此是否构成违约。双方在涉案合同中约定的起租日、计租日均为自2015年10月4日起，但被告理应在依约享有收取租金权利的同时，履行合同义务，即同人广场A座二层4号商铺符合合同约定的用途，可以达到营业的标准。涉案合同第二条第二款第一项、第二项约定自2015年6月20日起至2015年10月4日为装修期；装修完成后，开始营业至计租日期间不计固定租金。如原告因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过十五天的，被告有权另行处置该租赁区域，并没收原告已支付的租赁保证金、首期租金及物业费等费用，本合同自动解除。即双方在签订合同时预期在四个月的装修期内可以完成装修，可以正常开业。可以开业则表明杭州粥霸子餐饮管理有限公司可以在免租期内登记成立，领取营业执照等证照。被告于2015年11月9日给原告的《回复函》证明原告于2015年10月26日向被告发函，索要办理环评的必要文件为加盖同人公章的集团规划证及土地证等复印件，被告于2015年11月9日才提供上述证件。而2015年7月3日，杭州市市场监督管理局已预先核准蔡尚荣等五个自然人投资的企业名称“杭州粥霸子餐饮管理有限公司”。显然被告未能在四个月免租期内提供原告办理公司登记及营业执照等证照所需的证件，而协助原告办理营业所需证照是被告应尽的合同义务。根据双方补充协议第三条“如因被告问题造成原告无法办理营业执照无法开业，被告须赔偿原告的经济损失”。据此，被告已构成违约。同时，该回复函还证明，“电梯出入口公共区域装修一直在施工完善中，二楼未出租区域被告在积极招商中，原告已在此前完成餐厅装修。又根据2016年1月3日、6日被告在给原告的《实施明细表》、《实施计划表》，商家实际问题中载明存在一、二楼公共区域照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等诸多问题，被告承诺在1月15日前解决除电表充值和赔偿问题之外所有问题。而解决公共区域装修及照明、排烟机、停车位、公共厕所存在的问题，为原告经营提供方便和服务，均是被告依据合同应尽的义务。在原告已完成装修的情况下，被告存在的上述问题是导致原告餐厅无法正常营业的原因。根据补充协议第四条“如因被告问题造成原告不能营业，被告应免收原告租金及赔偿原告的经济损失”。据此，被告已构成违约。对于被告提出的根据《商铺租赁合同》第一条第五款提出的公共区域问题是原告在签订合同前已了解公共区域现状、《实施计划表》中的内容不属于被告的合同义务之抗辩，双方《补充协议》第五条约定，被告需在原告开业之前将A座门厅装修好。又因同人广场A座一至四层均系被告从同人公司处租赁，被告对包括原告在内的同人广场A座一至四层的次承租人均负有使商铺符合租赁合同目的实现的义务，合同约定的原告自愿承租经营并承担所有与经营有关的责任和风险，指的是商铺开业后因经营原因导致的经营亏损，故被告前述抗辩无事实依据，本院不予采信。二、被告是否存在限制原告用电，如存在是否构成违约。《实施计划表》中载明商家实际问题中商家要求“装电力局的电表，不要充值表，给商家及顾客带来不便”，被告在落实方案一栏载明，“因电力局对应商场仅可安装一只总表，为便于商家，我司将提高我司服务质量，按照各商家的安全电量予以提前张贴充电提醒单”。又根据2016年5月19日，同源公司出具的载明“‘大师砂锅’交50元‘充电费’，摘要一栏载明‘仅供于冰箱氧气泵专用’”内容的收据及110接警单所记载的产生争执的原因，足以证明被告限制原告用电的事实。如前所述，在被告不能及时向原告提供原告办理营业执照所需材料的行为，以及被告存在的公共区域装修、照明、排烟机、停车位、公共厕所及充值表（电表）等诸多问题，导致原告餐厅无法正常营业的行为均已构成违约。原告提出的推迟交纳房屋租金及物业费属于依法行使合同履行中的抗辩权，对此，被告不仅未与原告协商解决问题，反而采取限制原告用电以迫使原告停业，其行为亦构成违约。本院认为，原、被告之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》均为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为有效合同。原告支付租金及物业费等费用后，被告未及时提供原告办理营业执照所需材料以及商铺公共区域存在一系列问题导致原告不能按时开业，后又采取限制原告用电的方式迫使原告停业，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。现因被告已解除其与同人公司的房屋租赁合同，已无权向原告出租涉案商铺，故原、被告继续履行涉案合同已无现实可能。因被告在合同履行期限届满前对原告限制用电及向原告发送清铺通知，系以自己的行为表明不履行合同义务，已构成预期违约，现原告以被告预期违约、迟延履行为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）项，主张解除原、被告之间的涉案合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在支付租赁保证金、租金及物业费后，于2016年2月27日试营业，至2016年5月21日停业仅开业85天，故被告应返还原告122457.5元租赁保证金及2015年10月4日至2016年4月4日的租金为367372.5元-671*3*85=196267.5元，两项合计为318725元。对于原告要求被告赔偿损失，包括但不限于营业损失、职工工资、管理费等的诉讼请求，本院参考原、被告之间签订的《补充合同》第二条，即（非被告自身原因除外或自然灾害不可抗拒力等）若被告单方解除合同需赔偿原告300万装修损失。对于原告停止营业期间的装修折旧损失，按照每年30万元的标准（300万/10年），停业98天合计为80548元;2016年4月5日起至2017年4月4日（原告2017年3月24日收到同人公司重新签订合同的通知）的装修折旧费损失为300000元。至于原告提出的职工工资损失，虽然原告提供了工资发放表、房屋租赁合同、收据等证据材料，但均难以证明原告实际遭受的损失，考虑到原告营业必然有职工工资支出，且职工需提前招录，原告店铺关门时也不可能立即遣散，故本院酌情考虑为100000元。关于原告主张的物业费损失，因《商铺租赁合同》约定需缴纳综合服务费、水电费、垃圾清理费，至于2015年10月4日至2016年4月4日的物业费损失，原告可另案向同源公司主张。被告提出涉案合同已于2016年5月12日解除，因被告违约在先，其解除合同的事由不符合合同约定或者法律规定的解除条件，也没有给予原告合理的期限，其向原告发出的解除合同的通知不能产生合同解除的效力，故其抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除杭州粥霸子餐饮管理有限公司法定代表人蔡尚荣与杭州同邦实业有限公司于2015年6月4日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。杭州同邦实业有限公司赔偿杭州粥霸子餐饮管理有限公司经济损失799273元。三、驳回杭州粥霸子餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20593.49元，由杭州粥霸子餐饮管理有限公司负担11213.49元，杭州同邦实业有限公司负担9380元。杭州粥霸子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州同邦实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  吕后旺人民陪审员  柴振兴人民陪审员  王文仙二〇一七年九月七日书 记 员  程菁菁