延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1457号上诉人（原审原告）:赵通奇，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:珲春市世代实业有限公司,住所地吉林省珲春市英安镇富民村f-1-114-01。法定代表人：朱开红，经理。委托诉讼代理人：王军有，该公司法律顾问。上诉人赵通奇因与被上诉人珲春市世代实业有限公司（以下简称“世代公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2017）吉2404民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵通奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.上诉人认为本案不应受到诉讼时效的约束，理由是本案合同尚未履行完毕，被上诉人的房屋仍然没有综合验收，尚不具备办理房产证的条件，故房照至今没有办完，合同尚在履行过程中，本案合同属于一个整体，一审法院应按照整个合同综合考量。房照办理迟延事实正在延续，合同尚在履行过程中，我方要求的迟延办证违约金不受诉讼时效约束。2.上诉人的房屋已经通过法定机构进行测绘而且测绘数据已经有房产部门备案，故上诉人认为该房屋产权面积已经确定，房屋存在面积差的事实已经明确。世代公司辩称：对一审判决没有异议。赵通奇向一审法院起诉请求：1.判令珲春世代公司支付逾期交付房屋违约金3744.97元；2.判令珲春世代公司支付逾期办理所有权证书违约金3802.72元；3.判令珲春世代公司返还面积差价款5497.07元。事实和理由：2013年9月24日，赵通奇与珲春世代公司签订了商品房买卖合同，按照合同的约定赵通奇购买珲春世代公司位于珲春市靖和街世代第一城5栋1单元0501号商品房，建筑面积为97.54平方米，单价为3898.63元/平方米，总价款为380272元，赵通奇已经支付完毕，珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给赵通奇，并应在交付房屋后60日内将房屋所有权证书交付给赵通奇，对逾期办理房屋权属证书应按房屋总价款的1%向赵通奇支付违约金。如因珲春世代公司逾期交付房屋应按购房款总额的万分0.5按日支付违约金，珲春世代公司至今未办理房屋所有权证书，也未履行退还面积差价款，珲春世代公司已经构成违约，应当承担违约责任，面积差价款应当依法返还。一审法院认定事实：2013年9月24日，珲春世代公司（出卖人）与赵通奇（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为“……买受人购买出卖人建设的世代第一城小区二期5幢1单元0501号房屋，建筑面积为97.54平方米，每平方米单价为3898.63元，总金额为380272元。……第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……第十五条关于产权登记的约定。……（三）1.买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记,并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”赵通奇自2013年7月15日至2013年10月24日间，分次向珲春世代公司预付购房款共计160272元。2013年11月1日，赵通奇以按揭贷款方式给付购房款220000元，购房款总计380272元。2014年6月16日，珲春世代公司将上述约定房屋交付给赵通奇。本案在审理中，根据当事人的申请，本院依法向珲春市房屋产权管理中心调取涉案房屋测绘面积，但因房屋所有权证和土地使用证合一以及部门衔接问题，不能确定该测绘面积为房屋所有权登记面积。截至本案一审辩论终结前，相关部门未向买受人颁发涉案房屋所有权证书。一审法院认为：关于赵通奇主张珲春世代公司承担逾期交付房屋及逾期办理所有权证书违约金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，珲春世代公司明确提出诉讼时效抗辩。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付房屋期限为2013年11月30日，但珲春世代公司逾期未能交付房屋，而实际交付房屋时间为2014年6月16日。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”珲春世代公司实际交付房屋时间为2014年6月16日，但逾期未向买受人交付房屋所有权证书。根据上述法律规定，逾期交付房屋的诉讼时效期间应从交付房屋期限届满之日起计算，逾期办理所有权证书的诉讼时效期间应从商品房交付使用后90日起计算，而赵通奇于2017年3月13日向本院提起诉讼，均已过诉讼时效。虽然赵通奇提出曾多次向珲春世代公司主张逾期交付房屋及逾期办理所有权证书的违约金，但未能提供充分证据予以佐证，故其主张依据不足，本院不予支持。关于珲春世代公司在本案中应否返还房屋面积差价款问题。《商品房买卖合同》第五条约定合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，并按差价面积进行结算。经本院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，赵通奇在涉案房屋所有权尚未登记前提下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。赵通奇可在房屋所有权登记完毕后，根据合同约定有权向珲春世代公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回赵通奇的诉讼请求。案件受理费126元，减半收取63元，由赵通奇负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于逾期办理房屋所有权证书违约金问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现珲春世代公司并未能向法庭提交相关建设主管部门核发的诉争房屋已验收合格的相关证明，诉争房屋不具备交付条件，办理权属登记的条件未成就，合同约定的逾期办理房地产权属证书违约金起算时间尚未开始，待符合交付条件后，珲春世代公司存在违约，购房人可按照合同约定向珲春世代公司主张相应违约金。关于返还房屋面积差价款问题。经一审法院核实，珲春市房屋产权管理中心不能确定涉案房屋测绘面积为房屋所有权登记面积。因此，在涉案房屋产权面积不能确定的情况下，要求珲春世代公司返还房屋面积差价款的主张，本院不予支持。赵通奇可在产权面积最终确定后，根据合同约定向珲春世代公司主张权利。综上，一审判决适用法律有误，但裁判结果正确，故对赵通奇的上诉理由不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由赵通奇负担。本判决为终审判决。审判长 林 美审判员 全智光审判员 朴美兰二〇一七年十二月十八日书记员 唐 颖