江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终4143号
上诉人（原审被告）：常州万都商业广场有限公司，住所地常州市和平中路388号。
法定代表人：张大平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张曦恬，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张靖，男，1985年6月17日出生，汉族，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：时轶，江苏宏银律师事务所律师。
上诉人常州万都商业广场有限公司（以下简称万都公司）因与被上诉人张靖财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万都公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，不能认定上诉人应当赔偿被上诉人损失316740元。（一）被上诉人提供大量的收款收据用于证明装修损失，并将收据金额叠加要求上诉人承担全部赔偿责任缺乏事实依据和法律依据。1、收款收据并非发票，无法核实费用支出的真实性，对于收款收据的真实性及合法性不予认可。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定和《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动，开具发票是法定义务。（1）被上诉人仅提供3张转账凭证，包括微信支付2040元、支付宝支付30000元以及网上银行电子回单54080元；被上诉人在杭州航悦广告策划有限公司（以下简称航悦公司）购买的57000元的灯具以及电气设备的收据上，无航悦公司盖章；（2）被上诉人提供的转账凭证30000元显示为德丽芙项目尾款，转账人为郭月华。被上诉人的项目名称为慢呼吸，而被上诉人主张这笔款项是其转租出去的珂卡芙的老板支付的没有充分依据。（3）关于被上诉人提供的关于杭州中梁道具有限公司（以下简称中梁公司）款项的证据亦不应采信。首先，被上诉人提供的两张收款收据，一张金额为192000元，一张金额为35000元，均为在中梁公司购买道具的费用。这两张大额的收据，被上诉人未提供任何打款记录以及道具清单。另外，这两张收据开具的主体名称为中梁公司并加盖公章，但经上诉人查询工商登记信息，中梁公司在2014年10月21日已经变更名称为杭州三刀木装饰设计有限公司（以下简称三刀木公司），而被上诉人提供的收据开具的日期分别在2015年8月20日及2015年9月26日，违反常识。其次，被上诉人提供的微信支付2040元，记载费用为消防费用，收款人为RAY。被上诉人主张此费用支付给中梁公司，但中梁公司为装饰装修公司，与消防无关。此外，被上诉人提供的网上银行电子回单，付款人不明确，收款人也不是中梁公司，而是个人谢晓宁。被上诉人称此款项是其转租出去的珂卡芙的老板支付的。（4）被上诉人提供一张盐城金石榴装饰工程有限公司（以下简称金石榴公司）进行店面装修的收款收据，金额为10万元。但被上诉人未提供《施工合同》、《施工设计图》以及银行打款记录。（二）一审法院在计算残值时计算方式错误。被上诉人从2015年9月开始在上诉人处开业经营，直至2017年1月底房屋被拆除，中间的时间长达18个月，租赁合同的期限为3年，剩余租赁期限为18个月。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，故合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。如果每年摊销的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现，一审法院认定折旧率为30%，明显过低。二、被上诉人有重大违约情况，一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、被上诉人在《租赁管理合同》履行期内，违反合同规定，未向上诉人依照合同约定缴纳租金和物业服务费，也未按约定使用上诉人的收银系统；也未按约定为自己的装修及营业行为购买保险；并私自将一半的店面转租给珂卡芙经营。被上诉人的行为已构成根本违约，上诉人有权解除合同，并无需赔偿被上诉人剩余租赁期内装饰装修残值损失。2、关于慢呼吸集合店部分的装饰装修，为上诉人同意被上诉人装修的。这部分的装饰装修，有可拆除部分和不可拆除部分。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，上诉人合同解除后，将房屋恢复原状并将拆除的装饰装修物保管在上诉人处。上诉人多次通知被上诉人前去清点领取，并要求被上诉人提供物品清单用于双方核对，被上诉人均不配合，且不愿意提供清单用于清点核实。其次，对于不可拆除的装饰装修物，因为被上诉人在合同期限内有严重的违约行为，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，上诉人无需对装饰装修承担任何责任。三、一审法院未考虑被上诉人非法转租的情况，将非法转租部分的装修损失也一并要求上诉人赔偿，适用法律错误。关于珂卡芙的装饰装修，是被上诉人私自转租的，上诉人不知情也不同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被上诉人目前提供的三张转账凭证均为珂卡芙的经营者支付的费用，对于这部分损失，上诉人无需承担任何责任。
张靖辩称：上诉人万都公司与被上诉人张靖于2015年8月份签订《租赁管理合同》，由被上诉人租赁上诉人的万都广场1-28号店铺。租赁合同签订之后，被上诉人对该店铺进行了装饰装修，并准备营业。但万都广场因经营不善一直没有开业，导致被上诉人无法正常经营。2017年2月上诉人在被上诉人不知情的情况下，强行对被上诉人的店铺进行拆除，导致了被上诉人严重的经济损失。虽然上诉人认为被上诉人提供的损失依据大量都为收款收据，但是足以证明被上诉人为装修支付出去的款项。为被上诉人提供装修及道具的公司均都出具了相应的证明，证明被上诉人装潢发生的费用都是真实有效的，也确实按照被上诉人在一审中提供的收据金额支付了款项。上诉人陈述的上诉事实及理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。
张靖向一审法院起诉请求：1、万都公司立即向张靖赔偿损失452100元；2、本案诉讼费、保全费由万都公司承担。
一审法院经审理查明：2015年，张靖租赁万都公司万都广场1-28号用于服装经营。双方签订《租赁管理合同》，协议约定：甲方为万都公司，乙方为张靖，租赁面积341平方米，租赁期限为3个租约年，自计租日开始计算。开业日为商业广场整体开业日，计租日为装修期届满次日。乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方在该房屋内经营品牌为慢呼吸·优品集合，经营项目为服装集合店，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任等内容。合同手写条款“自万都广场开业日起算租金，免租18个月，此免租期按第1年12个月，第2年4个月，第3年2个月计算”，手写条款处加盖有万都公司合同专用章。合同尾部乙方处上海随依服饰有限公司（以下简称随依公司）加盖公章。合同签订后，张靖向万都公司缴纳10000元履行保证金，并对店铺进行了装修，后万都广场未整体开业。张靖于2015年9月18日试营业了三个月。2017年2月万都公司未通知张靖的情况下，将租赁店铺拆除。张靖向一审法院提供损失清单中的装饰装修和物件支出凭证为销售单和收据，无正式发票，其中中梁公司出具的收据票号为3118194、3118250的两张收据，款项内容为道具，金额共计227000元。
2017年4月11日，随依公司向一审法院出具情况说明，内容为“租赁合同承租人为张靖，租赁店铺的所有投资装修等均属于张靖个人资产，法律责任由张靖个人承担。”
2017年6月16日、6月30日，三刀木公司出具证明书二份，证明因公司搬迁和业务升级，原中梁公司变更为三刀木公司，给张靖的付款收据按原中梁公司出具，正式发票根据张靖要求，在万都慢呼吸集成店所在万都广场正式开业时（即张靖在常州万都具体工商个体落位后）开出，同时证明张靖向三刀木公司购道具及装修合计货款227000元，由张靖及其合伙人支付了187500元，尾款40000元以羽绒服抵款。一审法院于2017年向三刀木公司调查张靖出具的票号为3118194、3118250的两张收据情况，公司负责人梁冲称按照张靖提供的图纸制作了道具，张靖总计支付了187000元，还剩40000元以羽绒服抵款，收据为公司出具。
本案争议的焦点为：1、原告主体是否适格？2、万都公司拆除租赁店铺是否合法？3、张靖的损失金额多少？
对于争议焦点1，一审法院认为：双方签订的《租赁管理合同》首部甲方为万都公司，乙方为张靖，合同尾部乙方处随依公司加盖公章。《租赁管理合同》第五条约定：“乙方应当是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体。否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任”。根据随依公司于2017年4月11日出具情况说明，租赁合同承租人为张靖，随依公司应张靖要求在乙方处加盖公章，租赁店铺的所有投资装修等均属于张靖个人资产，法律责任由张靖个人承担。因张靖未在租赁房屋内设立具备法人资格的经营主体，张靖作为实际租赁人及投资人，有权要求万都公司赔偿其损失。而依据2015年12月19日万都公司向张靖发出的《租赁费用缴纳通知书》，也证明万都公司认可张靖作为租赁方的主体地位。故法院认为张靖具有合法的诉讼主体地位。
关于争议焦点2，万都公司辩称张靖存在未按时缴纳租金及违法转租等根本违约行为，因此万都公司单方解除合同，但没有发通知给张靖，当时在他店面贴公告的，公告解除了合同。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，单方解除合同应当向对方发出通知，依据双方签订的《租赁管理合同》第二十七条明确约定了双方发出通知的地址。万都公司虽辩称在张靖的店面张贴公告，但未提供任何证据证明。故本案租赁合同尚未解除，在租赁有效期内，万都公司未向承租人发出解除租赁合同的通知，迳直拆除租赁房屋内装修及物品，造成张靖损失，应予赔偿。
关于争议焦点3，一审法院认为：万都公司在租赁期内违法拆除装饰装修物，导致张靖无法继续经营，应当赔偿张靖的装修装饰损失。关于张靖的装修装饰支出，张靖提供的证据为销售单和收据，万都公司不予认可。因商铺已被万都公司违法拆除，无法通过司法鉴定确定装修装饰物成本。一审法院依据张靖提供的商铺照片、装修装饰物清单、销售单和收据，结合商铺的面积，以及综合考虑张靖试运营3个月应予一定比例的折旧，酌情按照销售单和收据金额的70%的比例予以计算张靖的装饰装修损失为316470元（452100元*70%）。
一审法院认为，万都公司在租赁期内，未通知承租人，违法拆除承租人的商铺，给承租人造成的损失，应予赔偿。万都公司要求按照一定折旧比例计算装饰装修残值的抗辩意见，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条、第一百零八条的规定，一审法院判决：常州万都商业广场有限公司于判决发生法律效力之日起赔偿张靖损失316740元。案件受理费8082元，由张靖负担2424.6元，常州万都商业广场有限公司负担5657.40元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，张靖作为乙方与甲方万都公司签订的《租赁管理合同》第7.1条约定：本合同项下的进场日为2015年7月15日。第9.1条约定，本合同项下之开业日暂定为2015年8月22日；甲方另行通知乙方开业日的，以甲方通知为准。第10.1条约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方缴纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的建筑面积计算，计租日起每平方米每月30元人民币。第21.1条约定，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。第23.1条约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第15日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。第27.1条甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：甲方地址……乙方地址：扬州市德胜东路3678号，张靖，186××××2366。另，张靖以随依公司的名义还与万都公司签订了《房屋交接验收确认书》、《POS专用收银系统租用协议》、《消防安全责任书》。
还查明，2015年12月15日，万都公司向张靖发《关于物管费收取的通知》，要求其缴纳2016年1月1日至3月31日的物管费30690元；2015年12月19日，万都公司向张靖发《租赁费用缴纳通知》，要求其缴纳2015年8月22日至2015年9月30日首期租金33418元。上述通知系张靖作为证据提供，证明其具有原告主体资格，但其认为本人未收到该两张通知。关于上述物管费和租金，张靖自认未缴纳，但其认为因万都广场未按约定日期开业，故无权要求张靖缴纳上述费用。
再查明，张靖经营的万都广场1-28号店铺，除其自营的“慢呼吸·优品集合”服装品牌外，还引进了品牌为珂卡芙的女鞋参与经营，负责人为高春梅，两家一同装修。2017年2月27日，高春梅出具一份《解约协议》，就其与张靖在万都广场联营“慢呼吸集合店”之珂卡芙鞋店事宜，做解约协议。在赔偿到位前，配合张靖提供损失数额和凭证。
关于张靖实际营业的时间，一审时万都公司提供一份录音证据，该录音内容载明，张靖于2015年9月开业，营业了3个月，后因万都公司更换管理人开始收费并且关闭空调，加上万都广场未整体开业的情况下，张靖关闭了店铺。关于万都广场开业时间，据万都公司一审时陈述，2015年9月9日在报纸上登记了万都广场宣传开业的广告，张靖认为当时只是试营业。后万都广场从商业综合体转型为经营建材的居然之家，万都公司二审时陈述2017年3月25日万都广场正常营业。
关于万都公司拆除张靖经营的万都广场1-28号店铺的情况，万都公司在一审庭审时认为租赁合同已经解除，但自认未发通知给张靖，而是在店铺上张贴公告，公告解除。对此张靖不予认可，其认为因万都公司急于从商业综合体转型为经营建材的居然之家，而当时张靖关闭店铺后离开常州，人在扬州，而万都公司在未通知张靖的情况下强制拆除了张靖经营的服装店。关于万都公司拆除下来的道具等物品，至今仍存放在万都公司仓库，张靖看过后表示已经损坏，不能再用了。
关于张靖主张的万都公司强制拆除万都广场1-28号店铺的装饰装修及物品损失，其数额及依据如下：
1、杭州航悦广告策划有限公司关于服装专用射灯、恒温LED灯、电气设备费用合计金额57000元，张靖提供2015年9月19日航悦公司盖章确认的销售清单一张和收款收据一份用于证明，同时还提供一份支付宝转账凭证，记载转账日期为2015年5月30日，转账说明为德丽芙项目尾款，转账人为郭月华。万都公司对支付宝转账的日期、转账说明和收款人身份提出异议。张靖则认为该笔费用是在开业装修前支付的，郭月华是员工，德丽芙是其经营的女装品牌之一，并提供照片予以证明。
2、杭州三刀木装饰设计有限公司（原杭州中梁道具有限公司）关于门头橱窗、店铺内部道具立柜、中岛货架、酒吧形象收银区、仓储区、精品皮草区等装饰装修费用合计227000元。张靖提供了盖有中梁公司公章的收款收据两张，其中一张2015年9月26日的收款收据载明门头、橱窗、形象玻璃门合计35000元，还有一张2015年8月20日的收款收据载明道具（立面柜）、中岛柜、吧台、仓储柜等合计192000元。张靖还提供一份盖有中梁公司公章的收款情况说明及网银转账给中梁公司法定代表人谢晓宁540**元的回单一份、微信转账给RAY的消防费用2040元及装修好的现场照片予以佐证。万都公司质证认为开具收款收据时中梁公司的名称已经变更为杭州三刀木装饰设计有限公司、转账给谢晓宁个人而非公司、微信转账的用途为消防费用及收款人为RAY，与本案没有关联性。一审法院向杭州三刀木装饰设计有限公司厂长梁冲进行核实，梁冲认可收据的真实性。
3、盐城金石榴装饰工程有限公司关于装修款10万元及货架、电动卷门、隔断的费用25000元。张靖提供了盖有金石榴公司的收款收据两张及装修好的现场照片予以证明。关于装修款10万元，二审时张靖还提供了一份金石榴公司出具的书面情况说明。万都公司对此不予认可，认为未能提供相应的款项交付凭证。
4、建湖县近湖镇长旺数码科技中心关于监控、硬盘、小票打印机、硬件扫描枪、电脑、打印机等办公用品合计12100元。张靖提供两张盖有建湖县近湖镇长旺数码科技中心发票专用章的长旺电脑销售单及现场照片予以证明。
5、浙江硕高西溪数码港市场样蕊电脑商行关于电脑、收银、小票机、监控硬盘及系统、办公设备及文件柜等办公用品合计23000元。张靖提供2015年9月15日、2015年9月18日两张盖有浙江硕高西溪数码港市场样蕊电脑商行发票专用章的收款收据及现场照片予以证明。
6、瑞安市标尚衣架制造厂衣架8000元。张靖提供一张2015年10月8日瑞安市标尚衣架制造厂出具的收款收据一份及现场照片予以证明。
以上合计452100元，另有履约保证金1万元，双方一审时确认由张靖依据租赁合同法律关系另行主张。
本案在二审中的争议焦点为：一、万都公司的行为是否构成侵权？二、张靖主张的损失是否应当支持，应当支持多少？
本院认为，本案的请求权基础为侵权法律关系。张靖对案涉店铺的装饰装修及物品享有物权，未经权利人许可或经法定程序，任何人不得随意侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，张靖选择侵权之诉，符合法律规定。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
关于万都公司提出的其享有合同约定的解除权问题，本院认为，万都公司以张靖存在未按约缴纳首期租金、物管费及擅自转租的情况，主张行使合同解除权，但万都公司也存在万都广场在约定的开业日期未正常营业的情况，而该情况足以影响双方合同的履行，故案涉合同是否能够解除存在争议。更重要的是，即使万都公司享有合同解除权，该权利依法应当以通知的方式行使。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张靖与万都公司签订的《租赁管理合同》第27.1条明确约定了发送通知的地址，而万都公司未按张靖预留的地址发送通知，其主张的在店铺上张贴公告通知解除，一是与合同约定的通知方式不符，二是即使存在公告通知的情形，张靖本人当时并不在店铺，并不能达到通知的效果。何况万都公司也未能提供已公告通知的证据。故万都公司在未依法行使解除权的情况下，擅自拆除张靖经营的店铺装饰装修及移动其物品，侵犯了张靖的物权，存在过错，应当承担相应的侵权责任。
关于张靖主张的其店铺的装饰装修及物品损失的数额认定问题，因万都公司拆除时未通知张靖，双方对店铺内的装饰装修及物品情况未进行清点确认，对此万都公司存在过错。而张靖提供的现场照片足以证明店铺当时装饰装修的具体情况，确实包括了店面装修、道具、衣柜、衣架等物，结合张靖提供的相关单位出具的收款收据及情况说明、部分转账凭证等证据，一审法院予以采信并无不当。万都公司虽不予认可其证据效力，但未能提供充分依据予以推翻，故其上诉理由本院不予采纳。关于折旧的问题，因本案诉请的法律关系是侵权而非租赁，故万都公司要求以租赁合同法律关系中剩余装饰装修价值的认定规则来适用于本案，本院不予采纳。
综上，万都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8082元，由上诉人万都公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年二月二十八日
书记员 史玉娇