中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21145号上诉人（原审原告）：梁联东，男，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：梁冠东，男，香港特别行政区居民，两上诉人共同委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周超毅，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑达文，男，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张冠贤，广东法纳川穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑旺佳，广东法纳川穹律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁耀东，男，加拿大籍，被上诉人（原审被告）：梁胜东，男，香港特别行政区居民，被上诉人（原审被告）：梁凯东，男，香港特别行政区居民，被上诉人（原审被告）：梁慕贞，女，汉族，住广东省中山市石岐区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：周开明，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人梁联东、梁冠东因与被上诉人郑达文、梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞共有纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁联东、梁冠东共同上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞之间的《赠与合同》无效；三、改判郑达文、梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞共同办理广州市越秀区纸行路xx号首层产权登记手续，恢复至梁联东、梁冠东与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞各占六分之一产权份额；四、本案一、二审诉讼费由郑达文、梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，重要事实并未查明。1.郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞之间根本不存在《赠与合同》所称的亲戚关系。即使郑达文是梁耀东的干儿子，两者之间的赠与合同勉强成立，但在楼价不断飞涨的今天，梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞将一栋房屋赠与给一个毫无亲属关系的人，明显与常理不符。2.涉讼房屋的交易实际上与另一宗房屋买卖关系密切相关。在签订《赠与合同》的一年前，郑达文的亲兄弟郑达明以530万的价格向梁耀东购买了纸行路xx号，该房屋与涉讼房屋紧密相连，且81号通行必须经过xx号。由于出售81号房后，梁联东、梁冠东与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞因搬迁问题发生剧烈矛盾，梁联东、梁冠东不同意梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞将涉讼房屋产权出售给他人。在此期间，梁联东、梁冠东已向梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞声明，如果出售涉讼房屋，愿以同等条件购买房产份额。由于梁联东、梁冠东不愿意出售房产份额，梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞为架空梁联东、梁冠东的优先购买权，与郑达文签订《赠与合同》。3.一审法院未查明《赠与合同》是否存在有偿交易的情况。二、一审法院适用法律错误。1.本案属于赠与关系，一审法院错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第九条之规定。该规定排除优先购买权的情况仅包括“继承和遗赠”。2.本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，认定《赠与合同》无效。郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞之间的赠与合同实际是通过赠与方式，变相剥夺梁联东、梁冠东的优先购买权，属于恶意串通，损害第三人利益，理应无效。郑达文辩称：不同意梁联东、梁冠东的上诉请求，本案合同合法有效，赠与行为并没有违反国家法律的规定，没有违反公序良俗，也没有侵害赠与人及其近亲属的合法利益，请求维持原判。梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞共同辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，梁联东、梁冠东的上诉理由没有事实和法律依据。任何情况下我方都不会将自己名下的房屋份额以任何形式给予梁联东、梁冠东，对于我方份额，梁联东、梁冠东不享有任何利益，也不存在受损情况。如果梁联东、梁冠东认为我方侵犯其利益，可另案起诉我方。梁联东、梁冠东于2016年8月23日共同向一审法院提起诉讼，请求：一、确认郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞之间在2016年3月30日签订的《赠与合同》无效；二、判令郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞共同办理广州市越秀区纸行路xx号首层产权恢复登记至梁联东、梁冠东及梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞名下的产权过户手续，由梁联东、梁冠东及梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞各占六分之一产权份额。一审法院认定事实：梁联东、梁冠东及梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞原是广州市越秀区纸行路xx号首层房屋的按份共有人，各占六分之一产权份额，该房屋建筑面积121.6985平方米。2016年3月30日，梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞（赠与方）与郑达文（受赠方）签订《赠与合同》，写明赠与方是受赠方郑达文的亲戚，赠与方是广州市越秀区纸行路xx号首层的产权人，该房屋是赠与方梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞的个人财产，现赠与方自愿将上述房屋属其各自1/6份额无偿赠与给受赠方，并达成如下协议，1.赠与方自愿将上述房屋属其各1/6份额无偿赠与给受赠方所有；2.受赠方自愿接受赠与，并承担上述赠与房屋的权利和义务等。2016年5月27日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具土地估价报告，认定广州市越秀区纸行路xx号首层国有出让土地使用权市场价格为25190元/平方米。2016年6月28日，广州市国土资源和规划委员会向郑达文核发了粤（2016）广州市不动产权第00238554号不动产权证，郑达文为越秀区纸行路xx号首层的权利人，占该房屋4/6产权份额。一审庭审中，梁联东、梁冠东提交了如下证据：1.梁耀东与郑达明在2014年8月8日签订的《存量房买卖合同》及不动产登记申请表、广州市房地产转移登记申请书等，写明郑达明向梁耀东购买广州市越秀区纸行路xx号房屋，总价格5300000元等。2.涉讼纸行路xx号房屋平面附图，显示该xx号为前座房屋，纸行路xx号为后座房屋等。梁联东、梁冠东陈述据其了解，郑达明与郑达文是兄弟，只是向郑达明出售纸行路xx号房屋，如果不通过赠与方式将涉讼xx号房屋首层赠与给郑达文，则后座的纸行路xx号房屋价值将无法体现。梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞、郑达文对上述证据真实性没有异议，认为与本案无关。梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞、郑达文提交了（2008）粤穗广证字第xxxxx号委托公证书，写明梁冠东委托梁耀东代为出售纸行路xx号首层中梁冠东占有的六分之一份额，代为办理该房屋的买卖、交易鉴证及产权变更、转移登记手续等。梁联东、梁冠东对该公证书真实性没有异议，该委托书只是梁冠东单方委托，不代表梁联东的意思表示等。一审法院认为：梁联东、梁冠东认为梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞将涉讼纸行路xx号自有产权份额赠与给郑达文的行为侵犯了梁联东、梁冠东作为按份共有人的优先购买权而提起本案诉讼，但按份共有人优先购买权行使的起始条件是指有偿转让，排除无偿转让情况的适用，赠与是无偿转让的方式，当然不适用优先购买，且梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞、郑达文间的赠与行为没有侵犯梁联东、梁冠东作为按份共有人对涉讼房屋享有的所有权，故梁联东、梁冠东的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，于2017年4月21日作出判决：驳回梁联东、梁冠东的全部诉讼请求。本案受理费11800元，由梁联东、梁冠东负担。二审期间，双方当事人对于一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依梁联东、梁冠东的上诉请求范围，本案二审争议焦点在于，梁联东、梁冠东以梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞与郑达文之间的《赠与合同》侵害其优先购买权为由请求确认《赠与合同》无效是否成立。梁联东、梁冠东与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞均为涉讼房屋按份共有人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权作为法律赋予共有人的一项权利，其权利来源于共有关系，目的在于保证按份共有人优先于共有人之外的人取得共有份额。按份共有人优先购买权之行使的前提是“同等条件”，如果无法评价同等条件，那么优先购买权的适用无从谈起。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条关于“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持”的规定，是因优先购买权的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等，在无偿转让中本不存在交易价格、支付方式等条件，也就无法对行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断，使得优先购买权的适用成为不可能。需要指出的是，该条款以列举方式规定了“继承、遗赠等”情形不适用优先购买，但并非完全列举，不能当然得出同为无偿转让方式的赠与属于该条款排除范围的结论。具体就本案而言，梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞与郑达文签订《赠与合同》，称赠与方是受赠方郑达文的亲戚，约定无偿将涉讼房屋的共有份额赠与郑达文。然而，梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞与郑达文仅称梁耀东认郑达文为“干儿子”，此种关系显然并非法律意义上的亲属关系，梁胜东、梁凯东、梁慕贞亦未能合理解释何以将价值巨大的涉讼房屋共有份额无偿赠与梁耀东的“干儿子”郑达文。结合梁耀东将纸行路xx号房屋出售给郑达文的兄弟郑达明的事实以及涉讼房屋与纸行路xx号房屋系前后座关系，梁联东、梁冠东主张梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞与郑达文签订的《赠与合同》实为有偿转让，有理有据，本院予以采信。《赠与合同》既然实为有偿转让，则梁联东、梁冠东有权行使优先购买权。优先购买权行使的核心在于“购买”，亦即以同等条件优先购买共有份额。一方面，按份共有人的优先购买权应当受到保护，以稳定共有关系，维护财产秩序；另一方面，作为转让共有份额的权利人，保护其物权权利自由行使，也是物权法的应有之义。为防止优先购买权的持续存在，导致交易关系欠缺稳定，防止一方滥用权利损害其他共有人的利益，按份共有人应依法及时行使优先购买权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条的规定，优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。由此可知，在共有份额权属已经发生转移的情况下，其他按份共有人长期不行使优先购买权，不利于交易秩序的稳定和安全，故优先购买权的行使最长期间为共有份额权属转移之日起六个月。本案中，涉讼房屋的4/6产权份额已于2016年6月28日转移登记于郑达文名下，并无证据显示梁联东、梁冠东已在上述司法解释规定的最长期间六个月内行使优先购买权，亦即请求按照同等条件购买梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞的共有份额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十二条的规定，按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。因此，在并未按照司法解释规定期间行使优先购买权的前提下，梁联东、梁冠东仅在本案中主张郑达文与梁耀东、梁胜东、梁凯东、梁慕贞之间的《赠与合同》无效，本院不予支持。综上所述，梁联东、梁冠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人梁联东、梁冠东负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年三月二十九日书记员  彭文悦黄妙丽