南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终251号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李进儒，男，1979年5月17日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：李汉钊，广西金卡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁金禾宫大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：曾某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈杰，广西弘景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄甫玉，广西弘景律师事务所实习律师。
上诉人李进儒因与被上诉人南宁金禾宫大酒店有限公司（以下简称金禾宫大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李进儒的委托诉讼代理人李汉钊、金禾宫大酒店的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李进儒上诉请求：撤销一审判决，驳回金禾宫大酒店的全部诉讼请求，支持李进儒的全部反诉请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。李进儒共交纳34万元，不存在欠租金的违约事实，本案的违约方是金禾宫大酒店。金禾宫大酒店停水停电后，2016年1月29日李进儒已离开租赁房屋，认定租赁合同于2016年5月30日解除，不符合事实。判决李进儒支付2016年4月至2017年2月14日的租金显失公平。2.李进儒实际投入的装修损失应由金禾宫大酒店赔偿。3.当事人在诉讼中表述的意见前后矛盾时，应以最后的意见为准。
金禾宫大酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
金禾宫大酒店向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.李进儒于判决生效后的10日内腾空租赁房屋；3.李进儒向金禾宫大酒店支付2015年2月至2016年3月的租金207480元、逾期付款违约金51072元（每逾期一天，按拖欠款项的千分之一计算）；4.李进儒向金禾宫大酒店支付2015年2月至2016年1月水电费、电梯电费（上述两项以下统称水电费）15957.31元、逾期付款违约金4891.11元（每逾期一天，按拖欠款项的千分之一计算）；5.李进儒向金禾宫大酒店支付2015年2月至2016年3月的物业费、电梯使用费、停车费（上述三项以下统称物业管理费）22937.88元、逾期付款违约金6463.11元（每逾期一天，按拖欠款项的千分之一计算）；6.李进儒向金禾宫大酒店支付违约金38304元；7.李进儒向金禾宫大酒店赔偿租金损失（以15960元/月为基数，从2016年4月1日起计至被告实际腾退房屋之日止）。
李进儒提出反诉请求：1.金禾宫大酒店向李进儒返还押金20000元；2.金禾宫大酒店向李进儒赔偿装修、装饰经济损失687362.5元。
一审法院认定事实：2013年12月24日，金禾宫大酒店与李进儒签订《补充协议》约定：李进儒承租的金禾宫大酒店第九层1150平方米的房屋，由李进儒分别以自己和李俊斌的名义签订两份合同，两份合同责任均由李进儒承担。2013年12月25日金禾宫大酒店（甲方）与李进儒（乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：租赁标的为南宁市青秀区桂春路13号津头街道办事处埌西四组综合楼（金禾宫大酒店）第九层中间部分，租赁面积为420平方米（含公摊面积）；租赁期限为11年，自2014年1月1日到2024年12月31日止；甲方同意给予乙方7个月装修期（2014年1月1日至2014年7月31日），装修时甲方免收租金和物业管理费，从乙方经营之日起计收乙方的管理费及相关费用；第1、2、3年度租金为15960元/月；采取先交后用的原则，按季度支付，上一季度第二个月25日前支付下一季度的租金，甲方收款后出具收款收据给乙方；租赁押金为20000元，合同期满或合同解除后乙方将租赁房屋退还甲方并经甲方验收后三天内返还乙方；甲方有权从乙方交纳的押金中扣除其应付未付的款项（包括但不限于公共设施维修费、水电费、水电公摊费、电梯使用费、租金、租赁税、违约金、赔偿金等），若租赁押金不足弥补甲方损失的，乙方还要承担赔偿责任;在乙方租赁期间凡该综合楼所有发生的公共设施维修费、水电费、水电公摊费、电梯使用费等各项物业使用过程中产生的费用，均由乙方负担，乙方应在收到甲方收费通知单五个工作日内交纳各项费用；物业管理费1.2元/平方米/月、房屋维修基金0.5元/平方米/月、电梯使用费350元/月、卫生清洁费30元/月，水电费每月按供电、供水部门费用标准收取，水电损耗按实际使用度数比例公摊、公共照明按租赁面积公摊；未经甲方书面许可，不能在公共场合及外墙、窗等影响房屋外观的立面张贴、悬挂任何广告物品……；乙方有权对其房屋进行规定范围的装修、维修、改造，但应向甲方书面申请，并将其装修、改造方案附在申请表后；乙方逾期二个月不能交足应交租金的，或逾期不能补足租赁押金，或拖欠公共设施维修费、水电费等各项费用达二个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁房屋，乙方应在合同解除之日五日内交还房屋，逾期甲方有权继续计收租金，乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金……因乙方违约解除合同的，乙方承租房屋的附属装修无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金及合同约定应由乙方负担的费用每逾期一天，则应按拖欠款项的千分之三向甲方支付违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，金禾宫大酒店与李俊斌签订了一份《房屋租赁合同》，由李俊斌承租南宁市青秀区桂春路13号南宁市青秀区津头街道办事处埌西四组综合楼（金禾宫大酒店）第九层两侧部分共730平方米房屋。涉案租赁合同签订后，金禾宫大酒店将涉案房屋交付给李进儒使用。李进儒接收房屋后，对房屋进行了装修，并在涉案房屋经营“敬儒健康调理中心”。2014年7月26日，金禾宫大酒店（甲方）与李进儒（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》约定：甲方同意给予乙方的装修期为8.5个月（2014年1月1日起至2014年9月15日止），原合同的其他条款不变。2016年6月2日，广西五鸿建设集团有限公司邕江分公司函告李进儒、李俊斌：“因李俊斌所承租区域属于后期私自搭建，也无法提供任何加建、扩建手续，我公司无法正常办理消防审批手续。”2016年6月18日李进儒书面通知金禾宫大酒店：“因李俊斌租赁部分的房屋产权为违章建筑，不能通过消防验收，金禾宫大酒店与李俊斌签订的《房屋租赁合同》为无效合同，李进儒不会履行金禾宫大酒店与李俊斌签订的《房屋租赁合同》及补充协议。”金禾宫大酒店分别于2015年6月18日、2015年9月18日、2015年12月30日、2016年1月29日发函向李进儒、李俊斌催收租金及相关费用，并指出李进儒未向金禾宫大酒店申请、未经金禾宫大酒店同意安装广告牌、进行房屋装修等行为违反合同约定，金禾宫大酒店享有合同解除权，并声明李进儒逾期支付租金等费用的，金禾宫大酒店将采取停水、停电等强制性措施。2015年12月27日李进儒复函金禾宫大酒店，就水电费、物业费的计算问题，以及金禾宫大酒店可能采取的停水停电措施提出异议。2016年1月29日，金禾宫大酒店对涉案房屋采取了停电措施，李进儒于当天停止经营。2016年4月20日，金禾宫大酒店诉至法院，请求解除双方的《房屋租赁合同》，起诉状副本于2016年5月30日送达李进儒，诉讼过程中，李进儒提起反诉并于2016年10月27日申请涉案房屋装修及屋内物品现值鉴定。鉴定完毕后,李进儒陆续将涉案房屋内的物品搬离，金禾宫大酒店于2017年2月14日收回涉案房屋。
另查明，李进儒于2013年6月30日向金禾宫大酒店预付20万元，其中涉案押金2万元，租金、物业管理费、水电等费用42910元（预付的20万元中还含有李俊斌租赁合同押金4万元，李俊斌租赁合同房屋占有使用费97090元）；于2014年1月2日支付5万元，于2015年2月26日支付5万元；于2015年3月31日支付2万元；于2015年10月3日支付2万元。即除押金2万元外，截至2015年10月3日李进儒共支付了182910元用于抵扣履行涉案租赁合同已发生的租金、物业管理费、水电费等费用。
再查明，涉案房屋所在的金禾宫大酒店的所有人是南宁市青秀区，该综合楼由金禾宫大酒店向南宁市青秀区津头街道办埌西四组承租而来，金禾宫大酒店对该综合楼有转租的权利。
一审法院审理认为，双方于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》及于2014年7月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于已支付李俊斌租赁合同的费用是否可以直接转为涉案租赁合同费用的问题。涉案租赁合同与李俊斌租赁合同是两个独立的合同关系，因李进儒、李俊斌与金禾宫大酒店就李俊斌租赁合同的效力问题存在争议，该合同效力争议在法院判决之前，李进儒不能单方面声明将所支付的李俊斌租赁合同的费用转为涉案合同费用。即使李俊斌租赁合同为无效合同，已支付的李俊斌租赁合同费用也应用于支付李俊斌租赁合同所产生的债务。故已支付李俊斌租赁合同的费用不能直接转为涉案租赁合同费用。
关于李进儒是否违约并导致合同解除的问题。根据双方于2014年7月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》，租金起算日为2014年9月16日，截至2016年1月29日金禾宫大酒店对涉案房屋采取停电措施之日，李进儒应支付房屋租金263340元（15960元/月×16.5个月）；应支付2014年12月至2016年1月物业管理费15316元【（1）物业费504元/月+房屋维修基金210元/月+电梯使用费350元/月+卫生清洁费30元/月=1094元/月；（2）1094元/月×14个月=15316元】；应支付2014年12月至2015年12月水电费为13717.69元（1405.88元+
1392.69元+933.55元+1111.9元+570.21元+945.39元+1765.97元+1323.03元+1508.75元+741.58元+628.56元+565.98元+824.2元）；即截至2016年1月上述应支付费用共计292373.69元（263340元+15316元+13717.69元）。李进儒于2015年10月3日支付的最后一笔费用，共有202910元（182910元+押金2万元）可用于抵扣租金、物业管理费、水电费等相关费用（金禾宫大酒店自认押金2万元已用于抵偿欠款）。截至2016年1月29日李进儒共欠付租金、物业费、水电费等相关费用共计89463.69元（计算方法：292373.69元-202910元）。根据涉案租赁合同第11.1条关于：“乙方逾期二个月不能缴足租金的，或逾期不能补足租赁押金，或拖欠公共设施维修费、水电费等各项费用达二个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁房屋，乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金……因乙方违约解除合同的，乙方承租房屋的附属装修无偿归甲方所有”的约定，李进儒欠款89463.69元已明显超过了2015年11月至2016年1月（3个月）的应支付的租金及物业管理费、水电费额度（计算方法：89463.69元﹥2015年11月至2016年1月的应支付费用15960元/月×3个月+1094元/月×3个月+565.98元+824.2元=52552.18元），即李进儒拖欠租金及物业管理费、水电费等费用超过2个月以上，故金禾宫大酒店有权依照涉案租赁合同的约定解除双方租赁合同。
关于合同解除的时间。金禾宫大酒店于2015年6月18日、2015年9月18日、2015年12月30日、2016年1月29日发函向李进儒催收租金及相关费用，并告知逾期支付租金等费用可能采取停水停电等限制性措施以及产生解除合同、追究违约责任等后果，目的在于催收相关欠款。金禾宫大酒店在预先告知停电措施且催款未果的情况下，于2016年1月29日对李进儒所承租的涉案房屋进行停电，是对拖欠相关款项行为的合理抗辩，目的在于采取实际措施敦促李进儒支付欠款，而非想要解除合同。2016年4月20日，金禾宫大酒店诉至法院，明确要求解除双方租赁合同，请求解除合同的意思表示于起诉状副本送达李进儒之日（2016年5月30日）达到李进儒，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方租赁合同于2016年5月30日解除。
关于房屋的返还问题。因金禾宫大酒店已自认于2017年2月14日收回涉案房屋，故请求李进儒于判决生效后10日内腾空涉案房屋，已无事实依据，不予支持。
关于租金、物业管理费、水电费问题。截至2016年3月31日，李进儒应支付租金、水电费、物业管理费共计326481.69元（15960元/月×18.5个月+13717.69元+1094元/月×16个月），已支付可用于抵扣租金、水电费、物业管理费的款项共计202910元，故还应支付2016年3月31日前的租金、水电费、物业管理费共计123571.69元（326481.69元-202910元）。对金禾宫大酒店请求超出部分，不予支持。
关于违约金的问题。李进儒因拖欠租金、物业管理费、水电费的原因导致涉案租赁合同解除，金禾宫大酒店依据涉案租赁合同第11.1条的约定，要求李进儒按照当年租金总额的20%向支付违约金38304元（15960元/月×12个月×20%），有事实和合同依据，予以支持。
关于逾期付款违约金的问题。根据涉案租赁合同第11.1条、第11.2条的约定，双方就李进儒逾期付款的行为既约定了逾期付款违约金，又约定了解除合同违约金，即就同一行为约定了双重违约金。庭审中，金禾宫大酒店明确表示选择适用涉案租赁合同第11.1条所约定的“按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金”，故金禾宫大酒店请求李进儒支付逾期付款违约金，不予支持。
关于租金损失的问题。李进儒于2016年4月28日庭审中辩称2016年1月29日后金禾宫大酒店将门锁更换，即涉案房屋从2016年1月29日由金禾宫大酒店控制，但未提供证据予以证明；2016年10月27日李进儒申请涉案房屋装修及屋内物品现值鉴定说明其仍未搬离涉案房屋。综上，对李进儒的说法不予认可。金禾宫大酒店请求李进儒按照15960元/月的标准向支付租金损失，从2016年4月1日计至实际腾退房屋之日止，鉴于金禾宫大酒店向法院递交起诉状与法院向李进儒送达起诉状副本之间存在时间差，涉案租赁合同于2016年5月30日解除，故金禾宫大酒店所请求的2016年4月1日至2016年5月30日期间的租金损失实为租金，为避免诉累，对上述2个月租金31920元（15960元/月×2个月）予以支持。合同解除后，李进儒的物品仍在涉案房屋内，导致金禾宫大酒店无法将涉案房屋另行出租并收取租金，故李进儒应参照合同约定的租金标准,支付合同解除后继续占用涉案房屋所造成的租金损失，因金禾宫大酒店自认于2017年2月14日强行收回了涉案房屋，涉案房屋的租金损失应从2016年6月1日计至2017年2月14日，故李进儒应向金禾宫大酒店支付租金损失135660元（15960元/月×8.5个月）。综上，李进儒应向金禾宫大酒店支付租金31920元、租金损失135660元，两项共计167580元。
关于押金返还的问题。因金禾宫大酒店已将李进儒所支付的租金与拖欠的租金、物业管理费、水电费进行冲抵，故李进儒请求返还押金2万元没有事实和法律依据，不予支持。
关于装修、装饰损失的赔偿问题。涉案合同的解除是李进儒自身违约造成的，根据涉案租赁合同第11.1条约定，房屋的附属装修无偿归金禾宫大酒店所有，故李进儒请求金禾宫大酒店赔偿装修、装饰损失687362.5元，没有合同依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金禾宫大酒店与李进儒签订的《房屋租赁合同》于2016年5月30日解除；二、李进儒向金禾宫大酒店支付2016年3月31日前的租金、水电费、物业费、电梯使用费、停车费等共计123571.69元；三、李进儒向金禾宫大酒店支付违约金38304元；四、李进儒向金禾宫大酒店支付2016年4月至2016年5月租金、2016年6月1日至2017年2月14日租金损失共计167580元；五、驳回金禾宫大酒店的其他诉讼请求；六、驳回李进儒的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，双方当事人对一审认定本案租赁合同为有效合同没有异议，本案租赁合同是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定为有效合同。
关于违约责任问题。对一审法院认定至2016年1月29日李进儒应交租金、物业费等共为292373.69元，其实际已经交纳34万元之事实，李进儒予以认可。李进儒在本案一审庭审中和金禾宫大酒店与李进儒、李俊斌房屋租赁合同纠纷一案中均认可该34万元包含了李俊斌的合同押金4万元和首付款97090元。故李进儒在本案中实际付款金额应为202910元，欠款为89463.69元，且欠款数额超过二个月应交的各项费用。故本案违约方应为李进儒。
关于合同解除时间问题。金禾宫大酒店虽然于2016年1月29日对李进儒所承租的房屋停水停电，但直到2016年4月20日才诉至法院，明确要求解除双方租赁合同，该起诉状副本于2016年5月30日送达给李进儒，一审根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，认定双方租赁合同于2016年5月30日解除并无不妥。
关于李进儒是否应支付2016年4月至2017年2月14日的租金问题。李进儒虽称金禾宫大酒店停水停电后，其已于2016年1月29日离开租赁房屋，但没有提供证据证明。诉讼过程中，李进儒于2016年10月27日申请对涉案房屋装修及屋内物品现值进行鉴定，说明其仍未搬离涉案房屋。而金禾宫大酒店自认其于2017年2月14日强行收回房屋，故一审判决由李进儒支付2016年4月、5月租金和2016年6月1日至2017年2月14日的租金损失也无不妥，应予维持。
关于李进儒实际投入的装修损失应否由金禾宫大酒店赔偿问题。根据双方租赁合同第十一条第1项：“乙方逾期二个月不能交足应交租金的，或逾期不能补足租赁押金，或拖欠公共设施维修费、水电费等各项费用达二个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按当年租金总额的20%向甲方支付违约金……因乙方违约解除合同的，乙方在房屋的附属装修无偿归甲方所有”的约定，李进儒请求金禾宫大酒店赔偿装修、装饰损失，没有合同依据，一审法院不予支持是正确的。
关于当事人前后意见矛盾时，法院应如何认定问题。本案一审庭审中，李进儒的代理人承认已交纳的34万元包含了李俊斌的合同押金4万元和首付款97090元，在李进儒、李俊斌房屋租赁合同纠纷一案的第一次庭审和反诉状中也做了同样陈述。后虽撤销了原代理人的代理权，重新委托了代理人，并否认此前的意见，但没有提供相反的足以推翻原意见的证据，金禾宫大酒店也一直不认可。根据《民事诉讼证据规定》第八条第三款“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认”和七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，一审法院认定李进儒所付的34万元包含了李俊斌的合同押金4万元和首付款97090元有事实和法律依据，本院应予维持。
综上所述，李进儒上诉理由不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14290元（李进儒已预交），由李进儒负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 苹
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年十二月十八日
书记员 谢 瑜