四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）巴民再终字第1号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）王菊华，女，生于1969年1月10日，汉族，初中文化，农民。
被申请人（一审原告、二审上诉人）郭芝琼，女，生于1968年5月25日，汉族，初中文化，农民。
被申请人（一审原告、二审上诉人）蒲军（郭芝琼之夫），男，生于1966年3月5日，汉族，初中文化，农民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）岳开明，男，生于1954年8月10日，汉族，初中文化，个体建筑业者，居民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）严华珍（岳开明之妻），女，生于1962年5月15日，汉族，小学文化，居民。
郭芝琼、蒲军与岳开明、严华珍、王菊华房屋买卖合同、排除妨碍纠纷一案，巴中巴州区人民法院于2008年12月2日作出（2008）巴州民一初字第172号民事判决。郭芝琼、蒲军不服，向本院提起上诉，本院于2009年7月21日作出（2009）巴中法民一终字第81号民事判决。该判决已发生法律效力。王菊华不服，向四川省高级人民法院提出申诉。四川省高级人民法院于2010年8月18日以（2009）川民申字第1212号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。申请再审人王菊华及其委托代理人马军臣、被申请人郭芝琼、蒲军到庭参加了诉讼，被申诉人岳开明、严华珍经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原一审判决认定：2000年巴中市江北经济开发区管理委员会给黄翔飞、黄俊、黄伟、黄杰、黄军五户先后发放了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目施工许可证》，建设单位负责人黄翔飞，施工单位四川仪陇建设集团总公司，施工单位负责人雷焕章，设计单位巴中市建筑设计室，开竣工时间2001年4月15日至2002年4月15日，结构砖混，层数七层，建筑面积2300m，幢数壹。2001年2月21日，黄翔飞拆迁还房建设工程规划进行了现场放线、验线记录，参加人员唐华明、张大育、黄森荣、黄翔飞、岳开明在记录上分别签字。3月，被告岳开明作为黄翔飞等五户拆迁联建施工现场负责人开始基础施工。2003年1月31日，发包方黄翔飞、黄伟、黄俊、黄杰、黄军为甲方与承包方国营四川省仪陇建设集团总公司巴中分公司为乙方签订了《建房承包合同》。同时约定对图纸作如下修改：1……2、乙方需增加楼层，由乙方与建委协商而定，甲方不得干扰，所增加的楼房由乙方自己处理；3……4……等。甲方代表黄翔飞、乙方法人代表杨炳昌（严曙光代杨炳昌签了名字，并将所刻国营四川省仪陇建设集团总公司巴中分公司的公章加盖在该合同上）、乙方委托代理人岳开明分别在该合同上签字。2004年8月3O日，巴中分公司授权委托岳开明全权负责黄翔飞等人联建住宅楼的施工、管理工作【授权委托书（2004）字第011号。兹委托我单位岳开明同志（性别男，年龄5O岁，职务分公司付经理）为我方代理人，全权负责黄翔飞等人联建住宅楼的施工、管理工作。上述代理人在委托代理权限内由我方承担责任。本委托书自2004年8月3O至2004年12月30日内有效］。2004年11月开始修建第八楼，在修建该楼超规划建筑面积时，未办理相关建设手续。同年12月7日，巴中市建设局城建监察支队对岳开明违法建设工程进行了调查和勘验，实际建筑面积为2895·18m，共八层，超规划面积595.18m。，其超规划建设未办理相关建设手续。2005年4月13日巴中市建设局对四川省仪陇建设集团巴中分公司作出巴建（2005）罚字024号四川省建设行政处罚决定书：对该分公司违法建设的行为处违法建设工程总造价20％的罚款59518元。逾期后，该分公司未缴纳罚款。巴中市规划和建设局向人民法院申请执行。2005年1O月15日人民法院作出了（2OO5）巴州行审字第131号行政裁定书，裁定：准予强制执行申请执行人巴中市规划和建设局作出巴建（2005）罚字024号四川省建设行政处罚决定书。岳开明建修的黄翔飞等五户拆迁联建的住宅楼共七楼一底。查明：该幢住房由岳开明出资金，黄翔飞等出土地联建，共修建住房2l套、门市6个，除还给黄翔飞等住房5套、门市4个外，岳开明将余住房16套、门市2个作为工程款抵偿并进行了处分（自卖），黄翔飞等人至今无异议。2O05年2月28日，岳开明（甲方、卖方）与蒲军（乙方、买方）签订了《房地产买卖契约》。该契约载明：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）陆万元。经双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在巴中市江北开发区望王路八楼一号黄翔飞联建房地产（房屋建筑面积151平方米，土地使用面积／平方米）出售给乙方……。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒万元，两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：甲方交清乙方两证，乙方付清甲方房款。三、双方同意于2005年5月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……。甲方岳开明、乙方郭芝琼分别签字盖了私章。同日，被告岳开明向原告郭芝琼出具了6万元收据（即收到郭芝琼购房八层60O00元，大写陆万元，经手人岳开明签字并加盖了私章）。2OO5年4月15日，被告岳开明将该房交付原告后，原告购买了沙、砖等材料（价值2520.O0元）运到购买之房，安装了怡家防盗门（价格为880.00元）便外出到北京务工未回家。2O08年1月上旬，被告岳开明与曾东平、李明会到巴州九小去看岳开明的工地回来的途中，岳开明给曾东平说：这栋房子（指黄翔飞联建房）也是我修的，顶楼（8楼1号）是卖给郭芝琼的，这家人在北京务工，有两年多没有回来，房子也没有装璜。过后几天，由于岳开明因缺钱搞建修，曾东平给岳开明说：你那天说的那个顶楼（指郭芝琼购买的房子）拿出来搞抵押，筹个钱出来，九小那边好动工。岳开明让曾东平帮忙联系借钱，用801室作抵押。2008年1月15日，被告岳开明找人将原告购买之房防盗门的锁心换掉（换锁心时曾东平在场），换锁后，把该房钥匙交给了曾东平一把，便于曾东平带人来看房。1月21日下午，被告岳开明经曾东平介绍，与何五华、王菊华、李明会商谈，在李明会处借币80000元（李明会实际只给了岳开明现金68000元，扣了12000元的利息），约定：借币80000元的期限为8个月，到期时再给50000元的利息。在给钱时，李明会怕收不到借款及利息，要求用正规的房屋买卖合同作担保，如到期不能还款，就用望王路黄翔飞联建房801室作抵，岳开明同意了要求。签合同时，李明会不出面签，让王菊华与岳开明（岳开明不认识王菊华）签订了《联建房屋认购合同书》，该合同书对购房位置（巴中市江北二环路望王路联建户801号联建楼）、房产情况（住宅楼八层、住宅房号801，建筑面积151m。）、房屋总金额壹拾伍万元，一次性卖壹拾叁万元等。岳开明、王菊华和在场人曾东平、何玉华、李明会分别在该合同书上签字盖章和捺印。合同落款时间为2008年4月25日。合同签订后，被告岳开明给被告王菊华书立了8万元的收款收据（内容实为“王菊华购房款8万元”）和5万元的收条（今收到王菊华房款伍万元整。此据，收款人岳开明，证人曾东平，2008年1月21日）两张及入户通知（王菊华：你与我联建房屋现已完工801号通知你入户，业主岳开明2008年1月21日）并将801号住房钥匙交与王菊华。1月29日，原告外出务工回家看房子时，发现该房门锁换了房内正在搞装修，经交涉及寻找岳开明无果。同年2月6日原告方找到被告岳开明后要求处理，岳开明给原告书立了承诺一份：本人于2005年2月28日以将二环路黄翔飞联建还房801号卖给郭芝琼，2008年元月上旬，因其它原故卖给王菊华，并签订了合同（此合同作废），与郭芝琼签定的合同永远有效，此住房已属郭芝琼所有，此房我与王菊华所发生的纠纷，在2008年2月12日前处理清楚，如到时未将此事处理清楚，郭芝琼一家就搬进我龙泉丽都5幢l单元302号房住，我家其它人无权干涉，直到郭芝琼原购房处理清楚为止。2月12日中午，原告找不到岳开明，但801号仍在搞装修，原告阻拦，装修工通知了被告王菊华到场后，双方发生纠纷。同日下午，原告报警后，巴中市公安局经济技术开发区分局刑侦大队将双方带到该分局后，进行了调查了解，2月21日，该分局又传讯了被告岳开明，并进行了讯问。2月19日，原告方以房屋买卖合同、排除妨碍、赔偿损失纠纷起诉。同时，原告提出财产保全申请，法院依法裁定查封了位于巴中市江北望王路黄翔飞联建楼801号住房一套。2008年3月6日查封诉争801号住房时，同时告知了被告王菊华“不得再进行装修，擅自装修造成的损失由本人承担；该房不得变卖，否则追究法律责任”。
开庭前，原告方提出追加国营四川省仪陇建设集团总公司及巴中分公司为本案被告参加诉讼。经查：四川省仪陇建设集团总公司2003年重新登记公司新名称“四川仪陇县金宇建设有限公司”，2007年8月四川仪陇县金宇建设有限公司破产。20O7年10月18日，巴中市工商行政管理局证明国营四川省仪陇建设集团总公司巴中分公司未在我局登记注册。故告知原告郭芝琼、蒲军申请追加国营四川省仪陇建设集团总公司及巴中分公司为本案被告参加诉讼的请求的理由不成立，不予追加。在庭审举证、质证中，原告方对被告王菊华举证的《联建房屋认购合同书》的原件认为落款时间上做了更改并有刮、擦的痕迹，王菊华承认了进行了刮擦和更改，更改前时间为2008年4月25日，更改后为2O08年1月21日。
一审同时认定，巴中市规划和建设局对被告岳开明以巴中分公司名义承建的黄翔飞等人联建住宅楼的违法建设行为处罚，岳开明未缴纳罚款，未在建设行政主管部门补办超规划建筑面积的相关手续，该幢住宅楼（共八层）至今又未经质检部门验收。被告王菊华交给黄翔飞水、电表安装搭伙费200元。一审法院对诉争之房进行查封保全时，王菊华称对诉争房安装地板砖、防盗门和玻璃窗户开支了3万2、3千元，在庭审中王菊华提供了40021元的收据（系收条、收据、清单、货单等，无正规发票），称是对诉争之房进行装修的费用。一审判决：一、由被告岳开明、严华珍返还二原告购房款6万元，并赔偿房价损失6万元，共计人民币12000O元，此款于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告郭芝琼、蒲军的其他诉讼请求。
原二审以各方当事人在二审审理中对原审判决认定的事实经过均无异议予以了确认。
同时认定，2008年1月21日签订《联建房屋认购合同书》时，作为证人签名的李明会系被上诉人王菊华之夫李明俊的胞姐，同时王菊华也是应李明会的要求以其名义与岳开明签订的《联建房屋认购合同书》。被上诉人王菊华持有的时间为2008年1月21日、内容为“今收到王菊华房款伍万元整”的收条，系曾东平所书写，被上诉人岳开明签名。2008年1月上旬被上诉人岳开明告诉曾东平诉争8楼1号已卖与上诉人郭芝琼时，李明会在场，因此李明会知道诉争之房岳开明已售和交付给郭芝琼。一审法院根据上诉人郭芝琼、蒲军的申请对诉争之房进行了查封，查封时，王菊华陈述对诉争之房进行装修开支人民币3万2、3千元，二审中，王菊华提供了40021元的条据（系白条收条、收据及清单、货单等，无正规发票），以证实开支的装修费用。
二审认为：被上诉人岳开明虽以四川省仪陇建设集团总公司的名义与黄翔飞等人签订的《建房承包合同》，但从事实和合同内容看，实为岳开明出资、黄翔飞等人出土地联合建房，根据《建房承包合同》约定，岳开明在履行完对黄翔飞等人还房义务后，对下余房屋被上诉人岳开明具有处分权，因此岳开明对本案争议之801号房享有权利、义务，同时也应承担由此而产生的相关责任。岳开明在以四川省仪陇建设集团巴中分公司名义建设黄翔飞联建房过程中，在未办理相关批准建设手续的情况下修建第八楼，超规划建设房屋，对此巴中市建设局对岳开明已实施建设成的超规划建设工程给予了总造价20％的罚款处罚。就巴中市建设局对岳开明建成的超规划建筑物的罚款处理看，是建设行政主管部门依法行使的行政管理职能，由此可见岳开明违反规划建设的行为违反的是法律法规规定的管理性强制规定，由于行政管理部门对违反管理性强制性规定的行为已依法处罚，因此对已建设形成的争议之801号房所在的建筑物事实和结果应视为认可，由于对本案争议之801号房是岳开明出资建设且其处分权并无争议，因此岳开明有权对801号房进行处分。上诉人郭芝琼、蒲军与被上诉人岳开明于2005年2月28日签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，且该协议行为的发生并不绝对地损害国家利益或者社会公共利益，鉴于协议双方已实际履行《房地产买卖契约》，该履约行为也不侵害其他第三人的权利，因此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该协议并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定的效力性强制性规定，故上诉人郭芝琼、蒲军与被上诉人岳开明签订的《房地产买卖契约》应认定有效。被上诉人王菊华作为李明会的弟媳，是李明会让其与岳开明签订《联建房屋认购合同书》，而签订该合同的初衷是保证李明会向岳开明的借款本金和约定利息能够收回，因此，被上诉人王菊华于2008年1月21日与被上诉人岳开明签订《联建房屋认购合同书》时，应当知道801号房岳开明已经卖与郭芝琼并已实际交付的事实，也应当知道与岳开明签订《联建房屋认购合同书》属保证担保的目的，由于双方均明知合同所涉之巴中市江北开发区望王路黄翔飞联建房8楼1号房屋已卖与并交付上诉人郭芝琼，且签订《联建房屋认购合同书》本属保证担保的目的，因此双方签订《联建房屋认购合同书》并交付801号房，实为恶意串通损害了上诉人郭芝琼、蒲军利益的行为，同时违反诚实信用原则并有违社会公序良俗，因此，根据《中华人民共和国民法通则》五十八条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）款之规定，应当认定无效。因上诉人郭芝琼与被上诉人岳开明签订的《房地产买卖契约》应认定有效，王菊华与岳开明签订的《联建房屋认购合同书》无效，且被上诉人岳开明已将诉争之801号房交付给上诉人郭芝琼，且岳开明又重复将此房交付与王菊华，考虑被上诉人岳开明、王菊华恶意串通损害郭芝琼利益的作为，因此应由被上诉人岳开明、被上诉人王菊华共同将诉争之房退返上诉人郭芝琼。对于王菊华的购房款，因涉及到李明会与岳开明的借款问题，故本案不作处理，各方可另行解决。王菊华占用诉争之房后进行了部分装修，在人民法院查封时王菊华明确表示开支装修费用3万2、3千元，虽然二审中王菊华又举证证明开支装修费40021元，因人民法院查封时已向王菊华告知了对查封财产的权利义务和擅自装修的法律后果，故现认定装修费33000元为宜。鉴于王菊华退还郭芝琼房屋后郭芝琼将成为装修后的受益人，根据实际情况出发，应由上诉人郭芝琼向被上诉人王菊华支付王菊华已开支的装修费用33000元，同时给付王菊华已付的水电入户费200元。据此判决：一、撤销巴中市巴州区人民法院（2008）巴州民一初字第172号民事判决第一条，维持第二条；二、上诉人郭芝琼与被上诉人岳开明签订的《房地产买卖契约》有效，被上诉人王菊华与被上诉人岳开明签订的《联建房屋认购合同书》无效；三、由被上诉人岳开明、严华珍、被上诉人王菊华在本判决送达之日起30日内共同退还郭芝琼购买的巴中市江北开发区望王路黄翔飞联建楼801号房；四、由上诉人郭芝琼、蒲军给付被上诉人王菊华装修费33000元、水电入户费200元。该判决已发生法律效力。王菊华申请再审的主要理由是：1、一审原告无权起诉请求确认申请再审人与岳开明所签订的房屋买卖合同无效；2、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且对案件基本事实认定错误；3、原判决适用法律有错误；4、原审程序违法。被申请人郭芝琼、蒲军以原审认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、请求人民法院驳回王菊华的再审申请，并责令王菊华及岳开明夫妇赔偿其损失3万元作了答辩。被申请人岳开明、严华珍未作答辩。
经再审开庭审理，对以下事实予以确认：
1、2000年巴中市江北经济开发区管理委员会向黄翔飞、黄俊、黄伟、黄杰、黄军五户先后发放了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目施工许可证》，批准黄翔飞等的联建房项目的开竣工时间为2001年4月15日至2002年4月15日，结构砖混，幢数1，层数7层，建筑面积2300m。
2、2003年1月31日，岳开明以国营四川省仪陇建设集团总公司巴中分公司的名义为乙方，黄翔飞代表黄伟、黄俊、黄杰、黄军为甲方，签订了《建房承包合同》。合同约定，甲方将江北望王路空坝地面积为340m交给乙方进行建房，甲方已给乙方提供了“土地规划许可证和用地控制图”，乙方还甲方住房五套、门市四个；建成后的全部住房和门市的房产证、土地使用证由甲方负责办理，乙方承担费用。合同同时还对还房标准、图纸的修改等事项进行了约定。
3、经四川省巴中市工商行政管理局通过“工商综合业务管理系统”查询，“国营四川省仪陇建设集团总公司巴中分公司”未在该局登记注册。国营四川省仪陇建设集团总公司2004年2月更名为四川仪陇县金宇建设有限公司，该公司已于2007年8月被仪陇县人民法院宣告破产。
4、2O05年2月28日，岳开明（甲方、卖方）与蒲军（乙方、买方）签订了《房地产买卖契约》。该契约载明：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）陆万元。经双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在巴中市江北开发区望王路八楼一号黄翔飞联建房地产（房屋建筑面积151平方米，土地使用面积／平方米）出售给乙方……；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）柒万元，两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式：甲方交清乙方两证，乙方付清甲方房款；三、双方同意于2005年5月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。双方并对相关的其他事项进行了约定。
5、2005年2月28日，岳开明出具收据一张，“收到郭芝琼购房八层金额60000元，大写六万元”。
6、2005年4月，岳开明将协议之房交付郭芝琼，郭芝琼对该房安装了防盗门，并购买了沙、砖等材料运到购买之房内，随后夫妇一同外出务工。
7、2008年1月，岳开明找开锁王周某打开郭芝琼购买之房，更换了锁芯。
8、2008年1月21日，岳开明为甲方、王菊华为乙方，双方签订了《联建房屋认购合同书》，约定将巴中市江北二环路望王路联建户801号房屋151m出售给乙方王菊华，房屋总价15万元，一次性卖给乙方13万元，交房时间为2008年1月21日。同日，岳开明向王菊华分别出具了8万元、5万元共计13万元的收款收据，并将该房更换锁芯后的钥匙交给了王菊华。王菊华接收该房后即对该房进行装修。
9、2008年1月29日，蒲军外出务工回家去看购买之房，用钥匙开门无法打开，经打听得知其所购之房正在装修，遂发生纠纷。2008年2月6日，岳开明向蒲军、郭芝琼书面承诺，与郭芝琼签订的合同永远有效，与王菊华的纠纷在2008年2月12日前处理清楚。2月12日，蒲军找不着岳开明，发现房屋仍在装修，与王菊华及家人发生纠纷，向公安机关报警。巴中市公安局江北开发区分局对岳开明、蒲军、王菊华等人进行了询问。
10、2008年2月15日，郭芝琼、蒲军向人民法院提起诉讼，并同时提出诉讼财产保全申请。2月21日，巴中市巴州区人民法院作出（2008）巴州民一初字第172号民事裁定：查封位于巴中市江北望王路黄祥辉（飞）联建楼801号住房一套。3月6日向各方当事人送达了裁定。王菊华自称已入住该房，入住后，交水电入户费200元，安装了地板砖、防盗门、玻璃窗户，共用3万2、3千元。
11、王菊华在诉争之房居住至今。
12、二审对本案进行了书面审理。
13、2011年5月，因岳开明在本案中涉嫌犯罪，本院将本案移送公安机关侦查，裁定中止对本案的审理。
14、2013年2月28日，岳开明因涉嫌合同诈骗罪被巴中市公安局巴州区分局刑事拘留，同年3月14日经巴中市巴州区人民检察院批准逮捕。2013年11月5日，巴中市巴州区人民检察院指控被告人岳开明犯合同诈骗罪，向巴中市巴州区人民法院提起公诉。
15、巴中市巴州区人民法院于2013年11月27日作出（2013）巴州刑初字第230号刑事判决，认定：2005年2月28日，被告人岳开明与郭芝琼、蒲军夫妇签订《房地产买卖契约》，将其开发修建的位于巴中市巴州区江北望王路黄翔飞联建楼801号房屋，以7万元价格出售给郭芝琼、蒲军夫妇，在收取购房款6万元后交付房屋。2008年1月21日，岳开明因无钱偿还对外所借的高利息债权，见郭芝琼所购买的801号房屋一直无人居住，遂找“开锁王”将801号房屋房门打开，更换门锁后，隐瞒该房屋已出售给他人的真相，又与王菊华签订《联建房屋认购合同书》，将该套房屋以15万元的价格出售给王菊华，并收取13万元购房款。随后，王菊华装修并入住该套住房。同时认定，被告人岳开明将所收取的购房款用于偿还建修房屋所借高利息债务和其他开支。巴中市巴州区人民法院认为，被告人岳开明以非法占有为目的，将其开发修建的位于巴中市巴州区江北望王路黄翔飞联建楼801号房屋出售给郭芝琼、蒲军夫妇后，为偿还对外债务及其他开支，采用欺骗手段，又与被害人王菊华签订《联建房屋认购合同书》，将801号房屋再次予以出售，并骗取购房款13万元，数额巨大，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条、第六十四条、第五十二条、第五十三条之规定，判决：一、被告人岳开明犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币10000元。二、责令被告人岳开明退赔王菊华损失13万元。该判决已发生法律效力。
本院认为，岳开明虽以四川省仪陇建设集团总公司的名义与黄翔飞等人签订《建房承包合同》，但从合同内容和实际情况看，实为岳开明出资、黄翔飞等人出土地联合建房，岳开明依照约定履行完对黄翔飞等人的还房后，对下余房屋岳开明具有处分权。岳开明在以四川省仪陇建设集团巴中分公司名义建设黄翔飞联建房过程中，在未办理相关批准建设手续的情况下超规划建设的第八层房屋，巴中市建设局给予了总造价20％的罚款处罚，岳开明应当按照行政处罚缴纳罚款，并完善相关手续。郭芝琼、蒲军与岳开明于2005年2月28日签订《房地产买卖契约》后，郭芝琼、蒲军已交纳购房款6万元，按照约定，下余房款1万元应在房屋产权证办理后交清。同年4月，岳开明将该房交付给郭芝琼、蒲军，郭、蒲对该房安装了防盗门，并运送了沙、砖等材料到房内，合同已实际履行。岳开明在将房屋交付给郭芝琼后，趁郭芝琼夫妇外出务工、该房无人居住之际，采取找开锁王换锁芯的手段，换取了房屋的钥匙，于2008年再次就该房与王菊华签订了《联建房屋认购合同书》，岳开明的行为已被法院生效判决认定为构成合同诈骗的犯罪行为，其合同显然应当认定无效。原二审判决郭芝琼与被上诉人岳开明签订的《房地产买卖契约》有效、被上诉人王菊华与被上诉人岳开明签订的《联建房屋认购合同书》无效并无不当。但二审认定王菊华与岳开明恶意串通，除岳开明在公安机关的陈述外，缺乏其他证据支持，应予纠正。二审采用书面审理符合法律规定，申请再审人王菊华认为二审审理程序违法的理由不成立。据此，原二审认定事实清楚，判决正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条一款一项之规定，判决如下：
维持本院（2009）巴中法民一终字第81号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 梅
审 判 员 邓恒志
代理审判员 刘 国
二〇一四年五月十九日
书 记 员 杨 垚