江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终686号
上诉人(原审原告)：孙丽玲。
委托诉讼代理人：马在伟，江苏永安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董镖，江苏永安律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：张贻粒。
委托诉讼代理人：蒋垒，江苏维阳律师事务所律师。
原审被告：徐州市新世纪房地产开发有限公司，住所地本市复兴南路4号。
法定代表人：董思敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。
上诉人孙丽玲因与被上诉人张贻粒、原审被告徐州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院(以下简称原审法院)作出的（2017）苏0311民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，张贻粒与新世纪公司借款合同纠纷一案，原审法院于2016年5月9日作出（2015）泉商初字第1192号民事判决，判令：“一、被告徐州市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告张贻粒借款本金560万元及利息……。二、驳回原告张贻粒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息……”。判决生效后，新世纪公司未按判决履行还款义务，张贻粒向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院于2016年7月19日查封了登记在新世纪公司名下位于徐州市××理想大厦××楼××室、××室（以下简称涉案房屋）、××室房屋三间。
孙丽玲原系新世纪公司股东及会计。2015年11月20日，孙丽玲与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，约定：孙丽玲购买新世纪房地产公司开发的理想大厦1号楼1-1402号办公用房，建筑面积101.36平方米，套内面65.52平方米，单价为6025元，总金额610694元，买受人应于2015年11月19日前一次性付清购房款。2016年8月6日,新世纪公司出具证明称，涉案房屋的购房款628938元，已用新世纪公司欠孙丽玲的借款抵付，双方涉及房款部分的债权债务抵消，对涉案房屋不再享有任何权利。孙丽玲以其是涉案房屋的所有人为由向原审法院提出执行异议，原审法院作出（2017）苏0311执异9号执行裁定，以涉案房屋为办公用房，且孙丽玲未办理产权登记，尚未取得该房屋物权为由，裁定驳回孙丽玲要求解除对涉案房屋查封的异议请求。孙丽玲不服，向原审法院提起执行异议之诉，2017年11月28日原审法院以（2017）苏0311民初1885号民事判决驳回了孙丽玲的诉讼请求。
另查明，关于孙丽玲与新世纪公司的借款问题，原审庭审中，孙丽玲陈述“双方开始有借款合同，后来就没有了”；新世纪公司欠孙丽玲的借款数额，孙丽玲陈述“太多了，记不清，但公司有账。最后公司欠我的就是三套房子的钱。中间可能有公司还给我的，又有我向公司出借的，来回滚动中间我也确定不了”。
涉案房屋抵偿借款部分，孙丽玲陈述“公司欠的钱，账面可以查到，根据财务账面倒推形成的涉案房屋借款，包括利息在内的，哪一笔本金，借款本金滚动，利息滚动，最终形成628938元的借款。除去买房子的钱外，涉案房屋有公司开具的收据，我拿着收据通过财务账册往前推算，查出了房屋是使用了哪几笔借款本金形成的房款”。
关于新世纪公司抵偿给孙丽玲另外两套房屋的处理情况，孙丽玲陈述“理想大厦1号楼1-301室已经被拍卖，款项被拿走，和本次诉讼没有关系，1-1407室房屋2015年7月办理了产权登记，在我名下”。对于暂不办理权属登记，孙丽玲原审时陈述“主要考虑今后买卖费用太高，同时公司同意半年后办证”。
原审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，孙丽玲与新世纪公司虽签订有房屋买卖合同，但未实际支付全部购房款。双方虽称系以借款折抵购房款，但既未能提供借款合同、借据等书面证据，对购房款组成也陈述不清，孙丽玲甚至对借款数额也不知情，种种情形均与常理不符。依据孙丽玲与新世纪公司提供的证据，不能就此认定双方存在符合购房款数额的借款关系，也即不能认定双方存在以借款折抵购房款之事实。其次，孙丽玲与新世纪公司签订的购房合同所确定的价格，也与评估公司同时间段认定的价格相差甚多，该合同也不能确认系双方真实意思表示。再次，如果孙丽玲与新世纪公司签订的合同真实有效，也确以借款折抵购房款，但在满足办理权属登记的情况下，双方合意暂不办理，导致在执行阶段该房仍登记在新世纪公司名下，也应认定双方存在一定过错。遂判决驳回孙丽玲的诉讼请求。
上诉人孙丽玲不服原审判决上诉称，请求二审法院依法撤销（2017）苏0311民初1885号民事判决，改判孙丽玲享有涉案房屋权利，停止对涉案房屋的执行。理由：1、孙丽玲与新世纪公司之间借款关系、借款事实证据确实充分。孙丽玲在原审中向法庭提交的证据客观、真实的证明了孙丽玲对新世纪公司享有的涉及1402室的债权628938元，且新世纪公司对孙丽玲所举证据及主张的借款的事实等均不持有异议。张贻粒不是上述借款合同关系的当事人，亦没有提供证据证明孙丽玲与新世纪公司之间的债权债务系虚假债务。不能因为孙丽玲曾担任新世纪公司会计就否认双方之间的借款关系及事实。2、孙丽玲与新世纪公司存在以借款折抵购房款并全部付清之事实。双方达成了“以借款折抵购房款”合意，2015年8月14日办理了房屋交接手续。2015年8月11日，孙丽玲与他人签订了房屋租赁合同。2015年11月20日，孙丽玲与新世纪公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，双方同意以借款折抵购房款，并由新世纪公司向孙丽玲出具了“购房款”收据，双方之间债权债务全部抵消。3、原审法院以孙丽玲与新世纪公司就涉案房屋“交易价格”与“评估价格”相差甚多，认定购房合同非双方真实意思表示是错误的。4、原审法院以孙丽玲与新世纪公司之间合意暂时不办理权属登记，也应认定双方存在一定过错，没有事实和法律依据。
被上诉人张贻粒答辩称，1、原审法院查明事实清楚。孙丽玲和新世纪公司之间是否存在借款关系和以房抵债的借款金额无法认定，其应当提供全部资金流转、借款合同等证据予以证明，但孙丽玲和新世纪公司原审中并未举证。且相关的借款收据是孙丽玲自己记账、做账，且没有出纳、经手人、会计的签名，违反了相关法律法规的强制性规定，相关的会计账册应不具有合法性和关联性。孙丽玲原审提供的证据显示，孙丽玲将未交付的房屋对外进行租赁，无法认定涉案房屋被孙丽玲合法占有和使用。2、孙丽玲并非善意的买受人。新世纪公司与其股东（包括孙丽玲）的以房抵债发生在答辩人等众多债权人将新世纪公司诉至仲裁委和法院阶段，双方以低于市价近3000元价格买卖明显不是善意。孙丽玲是否为善意买受人应当依据《物权法》第106条、《物权法司法解释》第19条以及《合同法司法解释二》第19条第2款的规定予以认定。3、孙丽玲对涉案房屋未办理过户登记手续存在明显过错。双方在《商品房认购协议》中的约定内容以及2016年8月24日，执行过程中的笔录可以看出孙丽玲对涉案房屋未办理过户登记存在过错，其是为了逃避二次交易应当缴纳的税费而消极地不行使登记权利。根据《执行异议司法解释》第28条第4项的立法本意，人民法院不应当支持上诉人排除执行的请求。
原审被告新世纪公司答辩称，孙丽玲陈述为事实，同意孙丽玲的观点及上诉请求。
本院审理期间，孙丽玲提交了如下证据：1、新世纪公司银行账户明细查询，拟证明孙丽玲向新世纪公司出借6万元、30万元、37万元，新世纪公司账户反映出有收入。且有新世纪公司出具收据和孙丽玲的陈述予以佐证。2、2016年2月29日，徐州中正土地房地产评估有限公司出具的致估价委托人函及徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具的致委托方函，理想大厦1308号评估价为6700/㎡，1303室、1304室、1309室均价为7020元，拟证明孙丽玲与新世纪公司签订的商品房买卖合同价款与评估价基本吻合，原审法院认定交易价格与评估价格相差过大没有依据。3、2017年5月17日，新世纪公司向孙丽玲出具的销售发票，拟证明孙丽玲和新世纪公司之间的商品房买卖价款结清，且是双方真实意思表示。4、原审法院（2017）苏0311民初6338号民事判决，该案中孙丽玲提供的仅仅是新世纪公司出具的收据及现金缴款单收据，没有原审法院判决中所说的借款合同，原审法院对另一套房屋认定为借款事实及利息约定存在，拟证明原审法院认定借款关系不存在以及借款事实不能认定，双方不存在以房抵款事实是认定事实错误。
被上诉人张贻粒质证认为，对证据1真实性无异议但对关联性有异议。孙丽玲提供证据仅能证明新世纪公司发生了6万元等金额的资金流转关系，原审法院笔录，孙丽玲自认和新世纪公司之间存在还款、借款、付息等多次资金流转关系，但孙丽玲记不清共借出多少钱，也无法确定来回滚动资金金额，双方之间的借款关系和金额应当通过全面审计新世纪公司账册予以认定。对证据2真实性有异议。对证据3真实性无异议，但发票无法证明双方就涉案房屋价款结清，也无法证明涉案房屋已物权登记给孙丽玲。且孙丽玲和新世纪公司自认双方是以房抵债关系。证据4是张贻粒查封理想大厦301号房产，孙丽玲多次诉讼请求被法院驳回后，孙丽玲向原审法院提出新世纪公司偿还借款的诉请，本案和理想大厦301室房屋是类似情况，孙丽玲可采取同样方式主张其权利。
原审被告新世纪公司对证据无异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案是案外人孙丽玲针对原审法院执行登记在新世纪公司名下的诉争房屋，提出阻却执行而产生的执行异议之诉。上述司法解释是对于无过错不动产买受人合法交易的保护。保护的条件是该买受人必须在法院采取查封、扣押、冻结前就已经支付了全部价款，并已经实际占有该财产及对未办理过户登记手续没有过错。完全符合上述条件法院才不得查封、扣押、冻结。该司法解释的本意保护的是支付全部价款买受人的物权期待权，而抵债受让人的请求权不在该规定的保护范围内。抵债协议的目的是消灭金钱债，而抵债受让人因抵债不需要支付具体的价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，在没有办理不动产登记的情况下，则抵债协议仅能产生债法上的效力，抵债受让人仅享有抵债标的物登记及交付请求权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。
孙丽玲作为债权人又是新世纪公司的股东兼会计，竟对其借款给新世纪公司的数额不清，利息不明，作为具备专业知识的财务人员，其庭审期间对借款数额的表述与常理不符。无法通过现有的证据来判断双方以涉案房屋来抵偿借款的真实意思表示。另外，即使孙丽玲与新世纪公司以房抵债的意思表示是真实的，孙丽玲明知新世纪公司的财务状况不佳，需要用房屋来抵偿借款，并且同样用于抵债的理想大厦1号楼1-1407室房屋产权已登记在其名下，说明孙丽玲对抵债的涉案房屋不办理产权登记的法律后果是清楚的，孙丽玲仍以“主要考虑今后买卖费用太高”为由，对涉案房屋未及时办理过户手续，对其抵债标的物登记请求权的丧失,应承担不利的法律后果。故孙丽玲对涉案房屋排除执行的请求，本院不予支持。
综上，上诉人孙丽玲的上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由孙丽玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 王 青
二〇一八年四月十二日
书记员 刘 迪