广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1322民初2500号
原告：惠州市荔浦房产开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇九村头塘组地段2号，统一社会信用代码：91441322195991376J。
法定代表人：谢小锋，公司总经理。
委托代理人：姚纪宁、肖苏红，分别系广东伟伦（广州）律师事务所律师和实习律师。
被告：于文滨，男，汉族，1989年1月19日出生，住辽宁省宽甸满族自治县，
第三人：交通银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北云山西路8号交银大厦首层、七至九层，统一社会信用代码：441300000045994。
负责人：贺伟，银行行长。
委托代理人：邓荣辉，系该公司员工。
原告惠州市荔浦房产开发有限公司与被告于文滨商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚纪宁、肖苏红，第三人委托代理人邓荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原、被告的诉辩争议
原告诉称，一、原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》、《瑞亨.半山1号前期物业服务协议》依法成立，真实有效。原、被告双方于2011年11月9日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：20116313），被告购买原告开发的位于惠州市××××宝瑞路瑞亨.半山1号53栋B-3-01号房，原告于2011年11月向被告交付了所购房屋，并于2015年8月补签了《瑞亨.半山1号前期物业服务协议》。原告所购商品房建筑面积共145.57平方米,总价款588103元，被告应于2011年11月9日交付首期款178103元，剩余房款410000元由被告办理银行按揭，被告与第三人于2012年11月27日签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告是被告的保证人，被告向第三人办理按揭后，并未按照按揭合同约定及时向第三人足额还款，因被告从2015年开始断供，第三人已向原告扣除保证金45553.35元（实际以第三人扣除完毕为准）。另外被告从2012年12月开始向原告拖欠物业管理费暂计9643.7元。根据《中华人民共和国合同法》规定，上述合同系当事人的真实意思表示，依法成立，受法律保护。二、原、被告之间签订的《广东商品房买卖合同》约定被告逾期缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，原告享有合同解除权。《广东省商品房买卖合同》附件四第六条约定：“买受人办理完银行按揭手续后，须按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期缴交按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金或承担其他保证责任的，自出卖人保证金被扣划之日起，视为买受人授权出卖人代表买受人全权处理按揭合同违约的相关事宜……，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》”。本案中，被告自2015年开始断供，第三人已向原告扣除保证金45553.35元（实际以第三人扣款完毕为准）。根据合同约定原告享有合同解除权，现请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》。三、被告没有按合同约定履行义务，未按合同约定缴交月供款和物业管理费，应该承担违约责任。被告自2015年开始断供，第三人每月向原告扣除保证金，并且被告自2012年12月开始拖欠物业管理费，原告通过打电话、发律师函等途径催收代付的月供款与物业管理费，被告都不予理睬，其行为构成根本违约。根据《中华人民共同国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。同时原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第六条约定：“买受人办理完银行按揭手续后,须按银行规定时间向银行缴交月供款,逾期缴交按揭月供款……，出卖人有权要求买受人按购房总价格的30%支付违约金”。因此，本案中由于被告2015年开始断供，被告应向原告支付交行向原告扣除的断供保证金暂计45553.35元（实际以交行扣除完毕为准），同时被告应向原告支付违约金为588103*30%=176430.9元。另原、被告之间签订的《瑞亨.半山1号前期物业服务协议》第四条第一款约定：“物业服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的0.05%计收违约金”，本案中，被告自2012年12月开始拖欠物业管理费暂计9643.7元，因此，被告应向原告支付拖欠的物业管理费及逾期支付的违约金暂计5154.66元。并且被告应承担解除合同所产生的一切费用。望你院判如诉请，作出合法公正判决。诉讼请求如下：1、请求判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付交行向原告扣除的断供保证金暂计45553.35元（实际以交行扣除完毕止全额作为诉请），并向原告支付违约金176430.9元。3、请求判令支付物业管理费本金暂计9643.7元，逾期违约金暂计5154.66元（实际上物业管理费本金与违约金计算至解除合同之日）。4、请求判令被告配合原告办理解除合同的相关手续，并承担解除合同的所有费用；5、请求判令由被告承担本案诉讼费用。原告为其诉称向本院提出以下证据：
1、原告营业执照，法定代表人身份证明，身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件，证明被告具有主体资格。
3、企业信用信息公示报告，证明第三人具有主体资格。
4、《广东省商品房买卖》合同，2011年11月9日原告与被告之间签订《广东省商品房买卖合同》，证明该合法依法成立，合法有效。
5、《个人房产抵押贷款合同》2012年11月27日原告与被告之间签订《个人房产抵押贷款合同》，证明被告向交行办理了银行按揭贷款手续。
6、《瑞亨。半山1号前期服务协议》，证明2015年8月5日原告与被告签订了《瑞亨。半山1号前期服务协议》，证明被告已办理了收楼手续，事实上被告于2011年11月收楼。
7、交通银行扣取原告保证金明细表，证明被告因断缴月供从2015年12月开始交行向原告扣取保证金。
8、欠缴纳物业管理费汇总表、拖欠物业管理费及逾期违约金计算明细表、半山1号内部联络单。证明被告欠缴原告物业管理费的事实以及从2012年12月份开始收费的原因。
9、律师函，证明被告拖欠物业费等，原告委托律师告知被告履行合同义务否则追究法律责任。
被告于文滨经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证须知、传票等诉讼文书，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据。
第三人述称，第三人不是买卖合同当事人，当事人违约情况，第三人不承担任何责任，被告与第三人签订的粤惠州2012年2734号，合同约定是在2012年12月14日，借款金额41万元，购买争议的房产，向答辩人抵押担保，之后被告就没有履行还款义务，被告还欠第三人386141.7元，利息10985.1元。第三人为其陈述提供如下证据：
证据1、贷款基本情况，证明被告在第三人贷款的情况。
证据2、已还款明细，证明被告还款的情况。
本院查明的事实
经审理查明，2011年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于博罗县××宝瑞路瑞亨.半山1号53栋B-3-01号房屋，并约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，原告、被告、第三人于2012年11月27日签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向第三人办理了按揭贷款，贷款本金为41万元整，贷款期限为360月，原告作为保证人在合同上盖章，合同第五条第四项约定，被告未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，原告应按第三人的要求立即支付被告的全部到期应付款项；第五条第五项约定，被告取得房屋权利证明，且第三人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，原告的保证责任解除。但在第三人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告已有欠款或欠费的，原告对该部分应付款项仍应承担保证责任。本案中，原告已将涉案房产交付给被告使用，在房产管理部门办理了房屋预售登记，该房产同时办理了贷款抵押登记后，第三人发放借款41万元给原告。
另查明，被告于文滨因未按第三人规定时间缴交月供款，第三人交通银行股份有限公司惠州分行自2015年12月开始扣取原告的保证金，自2015年12月30日至2016年8月29日共计扣取原告保证金45553.35元。另外，被告自2012年12月至2017年6月欠惠州市瑞涛物业管理有限公司博罗分公司管理费9643.7元，根据《瑞亨.半山1号前期物业服务协议》第四条的约定，物业服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向惠州市瑞涛物业管理有限公司博罗分公司交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的0.5‰计收违约金。
本院判决理由和结果
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表达，合法有效，应受到法律的保护。本案中，原、被告在合同签订后，被告通过银行按揭贷款方式将购房款向原告支付完毕，原告已将涉案房产交付给被告使用并进行了房地产权预售登记，双方对房屋的买卖的主要权利义务已按照约定履行完毕，不存在解除买卖合同的法定情形，因此，本院对于原告请求解除合同并要求被告配合原告办理解除合同的相关手续、承担解除合同的费用不采纳。
对于原、被告、第三人在履行《个人房产抵押贷款合同》中，第三人从原告的保证金账户中扣划了被告每月应还的按揭款的问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告有权向被告追偿。但合同中对因此而造成的违约金约定为“出卖人有权要求买受人按购房总额的30%支付违约金。”，由于该约定的违约金远远超出了原告实际造成的损失，对被告明显的不公平，而且原告逾期未为被告办理房地产权证，对原告因此缴交按揭款亦应承担相应过错责任。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国合同法》关于违约金的相关规定，应当以实际损失计算为宜，即按人民银行同期同类贷款息率计算损失。
关于被告所欠的物业管理费以及逾期未交物业管理费的违约金，由于原、被告之间没有合同约定，而且原告也无证据证明已代被告垫付上述费用，所以此项权利应由与被告签订《瑞亨.半山1号前期物业服务协议》的惠州市瑞涛物业管理有限公司博罗分公司来行使，惠州市荔浦房产开发有限公司与该项请求不具有直接利害关系，原告不能作为行使该项权利的适格主体，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告于文滨应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市荔浦房产开发有限公司支付垫付款45553.35元及违约金（垫付款暂计至2016年8月29日，之后的按第三人交通银行扣除的垫付款票据数额支付）。其中违约金从垫付之日起至本院确定的还款之日止按中国人民同期同类贷款利率计算。
二、驳回原告惠州市荔浦房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4852元，由被告于文滨负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 邓茂军
审 判 员 钟翔能
人民陪审员 陈光辉
二〇一七年十一月十三日
法官 助理 马刘星
书 记 员 聂润达