广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民二初字第2505号
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所地广州市天河区天河北路侨林街25-67号侨林苑首、二层。
负责人曾奋明，行长。
委托代理人陈彦、黄凯群，广东拓孚创展律师事务所律师与实习律师。
被告邬葱花，女，1970年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省佛冈县。
被告广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇百福园6座72号铺位。
法定代表人李思廉，董事长。
委托代理人林之、兰小铃，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行诉被告邬葱花、广州利合房地产开发有限公司（简称“利合房产公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈彦，被告利合房产公司的委托代理人林之、兰小铃到庭参加了诉讼。被告邬葱花经本院合法送达出庭传票无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行诉称：2012年6月5日，原告与被告邬葱花在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120041129），该合同约定：原告向被告邬葱花提供借款，借款金额为人民币600000元，用于购房，借款期限自2012年6月12日起至2032年6月11日止，采用等额本息还款法，执行年利率5.78％，在合同期内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币基准利率调整后的次年1月1日起调整；合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证不一致的，以借款凭证记载为准，借款凭证为借款合同的组成部分，与借款合同具有同等法律效力。且被告邬葱花同意以其贷款所购位于广州市番禺区兴亚二路31号30座1101房的房产为上述贷款提供抵押担保。
被告利合房产公司与原告于2010年9月30日签订《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》（以下简称合作协议）（编号：农银粤营城20101093002），该协议约定：原告为购买被告利合房产公司开发的亚运城项目的自然人提供一手楼组合担保个人住房贷款，被告利合房产公司自原告向借款人发放贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥以原告为抵押人的抵押登记手续之日止，自愿作为保证人为原告自2010年10月1日起至2012年12月31日止与该合作项下所有购房人（借款人）办理本协议约定业务所形成的债权提供本合同项下阶段性连带担保，担保的债权最高余额折合人民币壹拾亿元。在本协议约定的期间和最高余额内，原告发放本协议约定的贷款时无须逐笔办理担保手续。分别偿还借款的，被告利合房产公司的保证期间为每期还款日起二年。因此，利合房产公司即使未在原告与被告邬葱花签订的借款合同中保证人一栏签字盖章，但被告利合房产公司仍应根据原告与其之间的合作协议承担保证责任，由于被告邬葱花以其贷款所购的房产尚未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故被告利合房产公司应对被告邬葱花的欠供本息、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用承担连带清偿责任。
合同签订后原告依合同约定向被告邬葱花发放了贷款600000元。但被告邬葱花却长期无法按期还款，截至2013年4月23日，被告邬葱花尚有贷款本金593271.6元及正常利息为13869.53元，罚息为76.86元，复利为155.86元，合计为人民币607373.84元需要归还给原告。
根据《个人购房担保借款合同》约定，如被告邬葱花未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权或采取其他资产保全措施；有权要求被告利合房产公司根据合同第三十三、三十七条的规定承担连带保证责任。借款人未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率的基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，原告有权依据中国人民银行规定计收复利。
为维护原告的合法权益，起诉请求判令：1、解除原告与被告邬葱花签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120041129）；2、被告邬葱花立即归还借款本金593271.6元及至实际还清借款之日止的全部正常利息、罚息及复利（暂计至2013年4月23日，正常利息为13869.53元、罚息为76.86元、复利为155.85元，此后各类利息按照合同约定标准计算）；3、原告对依法处分被告邬葱花提供的位于广州市番禺区兴亚二路31号30座1101房的抵押房产所得价款享有优先受偿权；4、被告利合房产公司对上述债务承担连带清偿责任；5、两被告承担本案的诉讼费用。
被告邬葱花未答辩亦未提供证据。
被告广州利合房地产开发有限公司答辩称：根据《担保法》第二十八条的规定，在本案中债务人被告邬葱花已提供了担保，依据担保法的规定，原告完全可依据《个人购房担保借款合同》关于抵押权的实现约定，与抵押人协议以抵押物折价或拍卖价款优先受偿，故在被告邬葱花提供有担保物的前提下，原告应就实际担保物实现债权。
经审理查明：2010年9月30日，原告（甲方）与被告利合房产公司（乙方）签订《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》，约定：甲方为购买乙方开发的亚运城项目（以下简称合作项目）的自然人提供一手楼组合担保个人住房贷款相关事宜达成一致；乙方自甲方向借款人发放一手楼组合担保个人住房贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥借款人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的一手楼组合担保个人住房贷款承担连带保证责任。乙方的保证责任不因本协议的终止而终止；乙方作为保证人自愿为甲方（债权人）自2010年10月1日起至2015年12月31日止与本合作项下所有购房人（借款人）办理本协议约定业务所形成的债权提供本合同项下阶段性连带保证担保，担保的债权最高余额折合人民币壹拾亿元；在本合同约定的期间和最高余额内，甲方发放本合同约定的贷款或者提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续；乙方向甲方承担连带保证责任的范围为本协议第二条所述贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方事先债权的一切费用；一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。借款人与甲方达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致甲方宣布借款合同项下的贷款提前到期的，保证期间自甲方确定的债务提前到期之日起二年；在甲方依约向借款人发放贷款后120个工作日内，乙方应提供甲方办理贷款所涉房产抵押（预）登记所需资料，积极配合、协助甲方办妥所涉房产的以甲方为抵押权人的抵押登记手续等。
2012年6月5日，原告（贷款人、抵押权人）与被告邬葱花（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120041129），约定：借款金额为600000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于番禺区兴亚二路31号30座1101（运动员村一区）；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾伍后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；借款人以番禺区兴亚二路31号30座1101（运动员村一区）的房屋作为抵押；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起120个工作日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起720日内办妥抵押登记；抵押人与抵押物共有人同意以本合同的抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用等；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；若发生借款人未按约定按期足额偿还借款的情形，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿等。
2012年6月12日，原告向被告邬葱花放款600000元，原告出具的借款凭证载明：还款方式为等额本息还款，执行利率5.78%，逾期利率8.67%。
借款期间，被告邬葱花未依约向原告还款。截至2013年4月23日，被告邬葱花尚欠原告借款本金593271.6元、利息13869.53元、罚息76.86元、复利155.85元。
2013年5月31日，原告向被告利合房产公司邮寄了《履行连带保证责任通知书》，告知邬葱花的欠款情况，并要求利合房产公司履行连带保证责任。邮寄地址为广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚三路23号欢迎中心3楼。
庭审中，原告及被告利合房产公司共同确认，位于番禺区兴亚二路31号30座1101（运动员村一区）的房屋至今未办理抵押登记手续。
本院认为：原告与被告邬葱花签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120120041129）及原告与被告利合房产公司签订的《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，原告与被告邬葱花之间的借款合同关系及原告与被告之间的保证合同关系依法成立且合法有效，各方当事人均应依约履行义务。被告邬葱花借款后，未依约按合同约定归还贷款本息给原告，已构成违约，原告依约有权宣布与被告邬葱花签订的合同立即到期并要求被告邬葱花偿还尚欠的全部借款本息。原告要求解除其与被告邬葱花签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告邬葱花偿还借款本金593271.6元和截至2013年4月23日的利息13869.53元、罚息76.86元、复利155.85元，并按合同约定的标准计算从2013年4月24日起至付清款项之日止的利息、罚息、复利有理，本院予以支持。
被告利合地产公司在《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》中约定自原告向亚运城项目借款人发放一手楼组合担保个人住房贷款之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥借款人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押人的抵押登记手续之日止，为借款人的一手楼组合担保个人住房贷款承担连带保证责任。且原告发放本合同约定的贷款或者提供其他银行信用时无须逐笔办理担保手续。也就是说，被告利合房产公司应为邬葱花于2012年6月5日与原告签订的《个人购房担保借款合同》提供保证担保，而现借款人邬葱花仍未取得房地产权利证书。原告要求被告利合房产公司对被告邬葱花的本案债务承担连带清偿责任有理，本院予以支持。被告利合房产公司承担保证责任后，有权向被告邬葱花追偿。
关于原告要求就处分被告邬葱花提供的位于番禺区兴亚二路31号30座1101（运动员村一区）的房屋所得价款享有优先受偿权的问题。双方在签订《个人购房担保借款合同》后，并未就该抵押房产办理抵押登记手续，原告并未实际取得上述抵押房屋的抵押权，因此，对于原告主张的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告邬葱花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行与被告邬葱花于2012年6月5日签订合同编号为44020120120041129的《个人购房担保借款合同》。
二、被告邬葱花于本判决发生法律效力之日起十日内清偿原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行借款本金593271.6元及利息、复利、罚息（截至2013年4月23日止利息为13869.53元、复利为155.85元、罚息为76.86元，自次日起利息以607141.13元为本金，按照执行利率5.78%上浮50%的标准计至实际付清之日止）；
三、被告广州利合房地产开发有限公司对被告邬葱花上述债务承担连带清偿责任。其承责后，有权向被告邬葱花追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州东城支行的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9870元，由被告邬葱花、广州利合房地产开发有限公司承担；被告广州利合房地产开发有限公司承责后，有权向被告邬葱花追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈诗媛
人民陪审员 邱丽均
人民陪审员 张莉萍
二〇一四年六月十日
书 记 员 张美婷
黄立国