新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初2940号
原告（反诉被告）：郭霞，女，1963年4月6日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：徐锦华，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。
委托代理人：唐艳，乌鲁木齐市新市区丰泽法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张永福，男，1964年1月5日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市米东区。
委托代理人：郑军，新疆老君庙法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）郭霞与被告（反诉原告）张永福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭霞的委托代理人徐锦华，被告（反诉原告）张永福及委托代理人郑军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间《房屋租赁合同》；2、判令被告承担违约金20000元；3、判令被告支付原告各项费用5891元。事实与理由：2016年3月30日，我将自己所有的位于江苏东路吉祥小区3-202、203室519商铺出租给张永福，租期五年，2016年3月30日至2020年4月30日止。合同约定提前两个月付清下一年度租金，即2017年2月28日前即付下一年度租金，但张永福违反合同约定，拒不交付租金，遂诉至法院，请求依法判决。
被告（反诉原告）张永福答辩并反诉称：我同意解除房屋租赁合同，但我方不存在违约事实，不应承担违约金。郭霞在出租过程中，存在合同不完整的情况，合同中没有约定房屋用途，只是收取租金，我租房就是为了开餐厅。另外，我提出反诉，请求法院判令：1、解除原、被告间《房屋租赁合同》；2、判令原告返还保证金2万元；3、判令原告赔偿煤气改造费2023.60元；4、判令原告赔偿装修费用22万元；5、判令原告承担本案诉讼费及送达费。事实与理由：2016年3月30日，我与郭霞签订一份房屋租赁合同，签订合同前，我多次告知郭霞租房的目的主要经营餐饮业，郭霞认可并同意。合同签订后，我对房屋室内外进行全方位的装饰装修，添置了开餐厅所需的各种设备设施，雇佣厨师、服务员。我多次前往工商及有关部门办理营业执照，告知郭霞所租房屋为自建房，不具备开餐饮业的合法条件且早有通知，我租赁房屋开餐厅目的不能实现。郭霞违背诚实信用原则，给我造成损失，我依法提起反诉，请求法院公正判决。
原告（反诉被告）郭霞对反诉辩称：我同意解除租赁合同，不同意退还保证金，合同第三条规定，合同期满后，张永福没有违约才把保证金退还张永福。张永福主张赔偿煤气改造费及赔偿装修损失都没有法律依据，张永福没有办理营业执照也与原告无关，张永福使用装修一年以上没有提出过异议，故请驳回张永福的其他反诉请求。
经审理本院认定事实如下：2016年3月30日，原告（反诉被告）郭霞与被告（反诉原告）张永福签订《房屋租赁合同》，由张永福租赁郭霞位于乌鲁木齐市新市区江苏东路吉祥小区3-202、203室519商铺，面积280㎡，租赁期限五年，自2016年3月30日至2021年4月30日，其中2016年3月30日至2017年4月30日租金25万元，2017年4月30日至2018年4月30日租金25万元；张永福在签订合同时付清第一年房租，以后每年租金提前2个月一次性付清，否则视为违约，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，张永福在签订本合同之日交纳贰万元作为房屋使用保证金，待合同期满后被告付清本应交纳的所有费用和设备维护后、没有违约，郭霞应将保证金全额退还给张永福；违约责任条款约定，张永福违反本合同任何条款，违约保证金不予退还，合同终止，剩余租金不予退还，郭霞立即收回房屋；合同还约定双方应严格信守本合同，如有违反，应向守约方赔偿违约金2万元。另外，郭霞在交付房屋时壁挂炉气56方，三相电875度，二相电3776度，后堂气270方。
合同签订后，张永福向郭霞缴纳了25万元租金及2万元的保证金。张永福取得租赁物后用于经营餐饮将近1年。因涉案房屋不符合《乌鲁木齐市大气污染防治条例》中关于禁止在下列场所新建从事产生油烟、恶臭或者其他异味的餐饮服务项目：（一）居民住宅楼；（二）未设立专用烟道的商住综合楼；（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层。前款规定的场所内已建成的餐饮服务项目，其经营许可到期后，环境保护、卫生、食品药品监督、消防等管理部门不再核发相关证照、工商行政管理部门不予办理登记。天津北路社区停止办理所有居民楼内餐饮业的门牌号证明业务。张永福陈述因无法办理工商行政登记于2017年5月4日搬出涉案房屋，室内燃气、电均已用完。经询，郭霞在签订《房屋租赁合同》时知晓张永福从事餐饮经营。
2017年8月14日，本院对装修现场进行勘察并拍摄现场照片。张永福陈述房屋的木地板，吊顶，墙壁、柱子的壁纸，后堂砖、吊顶，两个包厢，门，走廊的壁纸，通风口都是其装修的。郭霞陈述后堂墙砖是其以前做的，两个包厢以前就有，后堂吊顶、地砖都是张永福做的，其他的都是张永福装修的。郭霞对其对装修残值进行鉴定，本院告知郭霞不能破坏装修现状。本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆国立资产评估有限责任公司（以下简称国立公司）进行鉴定，鉴定中郭霞将装修拆除，国立公司依据张永福提供的原装修图片及装修合同，于2017年12月22日作出新国评报字（2017）第062号评估报告书，评估意见：委估资产的评估价值为126407元，其中：1.壁纸8120.66元（郭霞认可）；2.墙裙6791.23元（郭霞认可）；3.室内分割3608.43元（郭霞认可）；4.吧台28**.50元（郭霞认可）；5.拆除轻质隔墙3988.63元；6.水电改造7987元；7.包厢分隔6633.20元；8.照明8150元；9.门3260元；10.大门更换2119元；11.吊顶13351.33元；12.厨房贴瓷砖10353.76元；13.卫生间贴瓷砖1858.20元；14.卫生间洁具652元；15.铺木地板8894.10元；16.酒水展示架3178.50元；17.大理石台面3121.78元；18.包立柱1304元；19.墙顶粉刷5603.94元；20.门头安装6520元；21.排烟管道1570.91元；22.搬运清理及相关费用16487.87元。张永福支出鉴定费3792元。郭霞仅对评估报告书中第1、2、3、4项价值认可。
本院认为，《合同法》规定当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张永福租赁房屋用于经营餐饮，但该房屋属于商住综合楼内与居住层相邻的楼层，不符合《中华人民共和国大气污染防治法》、《乌鲁木齐市大气污染防治条例》等相关法律法规关于餐饮服务项目的行政管理规定，无法办理工商营业执照，致使租赁合同目的无法实现，张永福搬出该房屋。现郭霞主张解除《房屋租赁合同》，张永福亦同意解除，故对郭霞的该项请求，本院予以支持。郭霞主张张永福支付违约金2万元，本院认为，双方《房屋租赁合同》解除系行政管理上的限制，不能归责于双方当事人的原因，故郭霞主张张永福支付违约金2万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。郭霞主张张永福支付费用5891元，张永福在使用房屋期间使用壁挂炉气56方、三相电875度、二相电3776度、后堂气270方，应当负担该笔费用，本院核算金额为2841.88元（4651度×0.515元/度+326方×1.37元/方），对郭霞多主张的部分本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张永福反诉郭霞退还保证金2万元，本案《房屋租赁合同》解除双方当事人均无过错，故郭霞应将2万元保证金退还张永福，对张永福的该项反诉请求，本院予以支持。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。张永福反诉郭霞赔偿装修费22万元，依照张永福申请，本院委托国立公司对装饰装修残值进行鉴定，鉴定中，郭霞对装饰装修物进行拆除，国立公司依据张永福提供的原装修图片及装修合同，评估装饰装修物残值为126407元。装饰装修物现场灭失，评估报告价值不能客观、公正反应装饰装修物价值，本院参照现场调查笔录、照片与评估报告综合认定装饰装修物的价值，对第7项包厢分隔6633.20元予以扣减（郭霞陈述两个包厢以前就有），对第12项厨房贴瓷砖10353.76元予以扣减（郭霞陈述后堂墙砖是其以前做的），第22项搬运清理及相关费用16487.87元，因本案委托装饰装修物残值应属资产评估，该部分费用不应列入资产评估范围，故应予扣减。其他部分因郭霞拆除装饰装修物存在过错，应以张永福举证为准，不予扣减。故本院认定涉案房屋装饰装修物残值为92932.17元（126407元-6633.20元-10353.76元-16487.87元）。本院按照公平原则由双方当事人分担该部分装饰装修残值损失，由郭霞分担50%即46466.08元，对张永福多主张的部分本院不予支持。张永福反诉郭霞赔偿煤气改造费2023.60元，该部分费用也应在租赁期内进行摊销，租赁期限五年，张永福仅使用一年，故郭霞应当负担该部分费用的80%即1618.88元，对张永福多主张的部分，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郭霞与被告（反诉原告）张永福2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）张永福支付原告（反诉被告）郭霞费用2841.88元；
三、原告（反诉被告）郭霞退还被告（反诉原告）张永福保证金2万元；
四、原告（反诉被告）郭霞赔偿被告（反诉原告）张永福装修残值损失46466.08元；
五、原告（反诉被告）郭霞支付被告（反诉原告）张永福煤气改造费1618.88元；
六、驳回原告（反诉被告）郭霞对被告（反诉原告）张永福的其他诉讼请求；
上述给付款项相互折抵后，郭霞应支付张永福65243.08元，郭霞于本判决生效后十日内付清，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的额25891元，确认给付额为2841.88元，确认给付额占本诉标的额的10.97%。本案案件受理费447.28元（郭霞已预交），由郭霞负担89.03%即442.38元，由张永福负担10.97%即4.90元。反诉诉讼标的额242023.60元，确认给付额68084.96元，确认给付额占反诉标的额的28.13%。反诉费2465.18元（张永福已预交），由张永福负担28.13%即693.45元，由郭霞负担71.87%即1771.73元。司法鉴定费3792元（张永福已预交），由张永福负担28.13%即1066.68元，由郭霞负担71.87%即2725.31元。上述款项相互折抵后由郭霞支付张永福4492.14元，郭霞在履行义务时一并给付张永福。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 刘 萌
人民陪审员 陈 萍
人民陪审员 陶秀琴
二〇一八年三月八日
书 记 员 刘丰宇
速 录 员 贾蕙如