广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1283号
上诉人（原审被告）：罗婷月，女，1966年3月2日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所职工，住广西壮族自治区桂林市七星区。
上诉人（原审被告）：杨成受，男，1947年9月15日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所退休干警，住广西壮族自治区桂林市七星区。
二上诉人的委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐燕，女，1968年3月16日生，汉族，广西第五强制隔离戒毒所干警，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。
原审第三人：广西壮族自治区第五强制隔离戒毒所（原广西壮族自治区第五劳动教养管理所），住所地广西壮族自治区桂林市七星区横塘路**号。
法定代表人：李柳华，所长。
委托诉讼代理人：桂华，男，该所办公室主任。
上诉人罗婷月、杨成受因与被上诉人唐燕诉及原审第三人广西第五强制隔离戒毒所（以下简称戒毒所）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗婷月、杨受成及其委托诉讼代理人赵法杏，被上诉人唐燕的委托诉讼代理人赵思军，原审第三人戒毒所的委托代理人桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
罗婷月、杨成受上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初71号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决以“上诉人拒不履行协助被上诉人领取房屋钥匙义务，由此可知具有违约的主观故意，存在不再将该房屋转让给被上诉人的行为”，从而判决解决合同是错误的，双方应当继续履行《转让协议书》和《补充协议》。上诉人与被上诉人于2014年4月24日协商过一次，主要内容是上诉人向被上诉人说明涉案房屋不是商品房，虽然清退上诉人原有房改房后可以办理过户，但单位无法更名，希望其考虑清楚再作决定，但未提及办理交房领钥匙事宜，且当时不能办理领房手续。2015年春节前后和2015年12月，双方又两次商量分房换房事宜，并未协商办理领房手续。直到被上诉人向上诉人发出催告函，上诉人均表示愿意协助被上诉人。从合同履行情况看，上诉人积极协助被上诉人领房，因为被上诉人迟延履行才造成今天的局面；二、一审判决判令上诉人退还、赔偿各项费用没有事实和法律依据。一是关于预期可得利益损失。一审判决根据评估报告确定的单价为5361.97元/平方米，而涉案房屋是福利性集资房，均价2363.79元/平方米。双方签订合同时根本不可能预见到当今房价大幅度上涨，一审判决直接按房屋现值扣减购房成本计算可期待利益有失公允。二是关于车位使用权。《转让协议书》及《补充协议》只涉及转让房屋指标，从未提及购买车位指标，车位必须单独购买。双方签订上述两份合同后，被上诉人向上诉人提出另外购买车位，上诉人出于担心被上诉人买不到车位而以自己的名义与第三人签订购买车位合同，因此车位不在双方交易标的之内，上诉人无须退还车位费及赔偿相应预期可得利益损失。三是关于转让费问题。《补充协议》增加3.8万元系被上诉人将自己142平方米小房与上诉人183平方米大房互换时自愿支付，系被上诉人因实际获益而理应支付的差价，上诉人无须退还。
唐燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
戒毒所述称对一审判决没有意见。
唐燕向一审法院起诉请求：：1、解除原告与被告签订的转让协议书及补充协议；2、被告退还原告购房款399168元、转让费4.6万元；3、二被告共同赔偿原告未能获得涉讼房屋预期利益损失410232元、车位预期利益损失3.2万元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告系第三人戒毒所的职工，二被告系夫妻关系。2009年1月6日，原告与二被告签订《转让协议书》，约定：二被告将其在第三人戒毒所处订购的以个人全额集资形式新建民警住宅小区项目中的一套房屋（地址为桂林市七星区第1栋154号房）转让给原告购买，转让费2.8万元；此房屋建设过程中所涉及费用均由原告承担；第三人给予该房屋的配套设施由原告享受，被告无权享受；被告须协助原告办理该房屋的所有权证、土地使用证等过户或更名手续，若无故拖延或拒绝办理的，被告需按所有房款（含利息、购房款、转让费）的双倍赔偿原告。同日，原告交付二被告转让费2.8万元及房款7.5万元（二被告此前向第三人缴纳的房款额），二被告为此向原告出具了收条一份并移交了第三人出具的7.5万元房款收据5张。后，原告又以被告名义于2010年3月24日、2011年6月27日及8月25日、12月19日向第三人戒毒所共计缴纳购房款10.54万元。2012年2月20日，原、被告再次签订《〈转让协议书〉的补充协议》，约定：1、涉案房屋转让费增加3.8万元，原告于2012年2月20日支付被告1.8万元，余款2万元于第三人允许更名而被告办理更名手续时或原告拿到该房屋钥匙时支付；2、除上述修改的条款外，转让协议书其余条款继续有效。2012年2月20日，原告依约支付了二被告转让费1.8万元，后者为此向原告出具了收条一份。后原告又于2012年5月11日至2013年8月21日间以被告名义向第三人缴纳购房款9.18万元；于2013年3月30日及8月26日缴纳配电工程款等杂费共计18680元；于2010年3月11日及2012年9月7日共计缴纳购车位款4.8万元。2012年9月2日，被告罗婷月与第三人戒毒所签订了《广西第五劳教所棚户区改造限价房购房协议书》，载明前者自愿参加后者在西侧建设的全额出资建设生活小区住房项目，约定前者应遵守《广西第五劳教所建房方案》的相关规定，按施工进度需要及时交纳房款，未在约定时间内交纳房款的，后者可视为前者自动放弃建房资格。2014年4月21日，第三人通知被告涉案已具备交付使用条件并建议后者缴清余款60288元（该房屋总价款为332488元）后于当月26日办理交房手续。后原告支付了该60288元。综上，原告共缴纳购房款332488元、车位费48000元及杂费18680元。原告分别于2014年4月24日、5月5日及2015年2月16日前往被告家中，催促后者依约办理交房手续领取房屋钥匙，均未果。2015年3月18日，被告罗婷月与第三人戒毒所签订《广西第五强制隔离戒毒所合心苑小区车位使用权转让协议书》，约定前者向后者购买该小区内编号为99的车位使用权（年限等同住房主体）。另查明，2016年7月14日，广西立信房地产评估有限公司经本院委托就涉案房屋的市场价值作出（桂林市）广方立信房估字［2016］第S021号《房地产司法鉴定估价报告》，确定委估房地产于价值时点的市场价值如下：涉案1-5-4号房：76.14万元；99号车位使用权：8万元。原告就该评估事项向该评估公司支付了评估费4200元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告与二被告签订的转让协议书，是双方作为平等主体作出的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，属合法有效。协议签订后，原告先后支付被告转让费共计4.6万元，并于2009年至2014年间缴纳涉案房屋、车位的价款及相应杂费共计399168元，此系原告履行涉案转让协议及补充协议的约定之行为，而涉案房屋于2014年4月26日即可办理领房手续，原告亦于2014年4月24日、5月5日及2015年2月16日前往被告家中催促被告领取房屋钥匙，均未果；被告于本案审理过程中亦明确因原告未支付其剩余2万元转让费故其不向原告交付钥匙，此与原、被告在补充协议关于原告拿到钥匙时付款之约定不符；鉴于被告上述行为，原告主张被告系以未履行合同主要债务，且经催告后仍未履行之意见有充分事实依据，该院予以采纳；被告虽辩称愿意继续履行合同，但其至今未向该院提交其作出实际履行协议行为的材料，原告亦坚持解除双方之协议，故对被告该意见该院不予采纳，原告要求解除涉案转让协议及补充协议之主张，因有充分事实、法律依据，该院予以支持。原告就涉案房屋、车位以被告名义共缴款399168元之事实清楚，原、被告及第三人均无异议，正是因原告此缴款行为代被告履行了后者与第三人的购房及购车位协议，被告以此为对价获得涉案房屋、车位之权属，故原、被告之间二份协议解除后被告亦应将原告缴纳的款项返还；另二被告收取了原告转让费4.6万元，此款亦应返还；故原告原告要求二被告返还399168元房款及4.6万元转让费之请求，依据充分，该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告与二被告均为第三人的职工，双方签订转让协议及补充协议均明知涉案房屋为限价房，购买人可获得价款上的优惠，二被告与原告约定由其向原告转让涉案房屋购买指标，该房屋由原告自负全部费用购买、二被告需协助原告办理房屋权证手续，据此可知二被告以收取原告转让费6.6万元为前提让渡购房优惠给原告享受，此后原告也于数年间陆续缴纳房款以实现其获得涉案房屋这一目的；二被告亦应按照约定协助原告实际获得涉案房屋，但其拒不履行协助原告获取房屋钥匙，由此可知其有违约的主观故意，存在不再将该房屋转让给原告的行为，此违约行为导致了原告因涉案房屋现值和原房屋价格的差异造成预期可得利益之损失，被告对此应予赔偿。原告亦主张被告与第三人签订购车位协议系知悉并同意原告以其名义购买车位及缴纳车位款，该车位系涉案房屋的配套设施，应包括在双方交易标的之内，被告未对此提出异议，该院对原告此意见予以采纳；故被告亦应赔偿原告车位预期可得利益之损失。原告主张其房屋、车位预期可得利益之损失应按照该房屋、车位的现值与其总共支付的购房成本间的差额来计算，该差额为442232元。上述损失数额，未超出一般人对本市房屋现值与2009年前后房屋买卖价格差异的通常判断值，也符合涉案转让协议中原、被告关于被告违约应承担的责任范围，故对此损失数额该院予以支持。原告在本次诉讼中产生评估费损失4200元，原告要求被告承担此费用，此有充分事实、法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告唐燕与被告罗婷月、杨成受于2009年1月6日签订的《转让协议书》及于2012年2月20日签订的《〈转让协议书〉的补充协议》；二、被告罗婷月、杨成受退还原告唐燕房款399168元及转让费46000元；三、被告罗婷月、杨成受赔偿原告唐燕预期可得利益损失442232元；四、被告罗婷月、杨成受赔偿原告唐燕评估费4200元。案件受理费13052元，由二被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人在二审时提供了以下证据：一、唐燕于2016年1月21日向罗婷月发出办理收房手续《催告函》的邮政特快专递单、2016年1月23日罗婷月向唐燕邮寄履行合同办理交房领钥匙手续《发函》的邮政特快专递单。上诉人主张该证据证明唐燕在提起诉讼后又要求上诉人履行合同及上诉人与被上诉人联系表明愿意继续履行合同。二、广西壮族自治区戒毒管理局桂戒毒〔2014〕51号《关于印发开展干部职工违规多占有住房清退专项整治活动方案的通知》。上诉人主张该证据证明因为清房工作导致上诉人收取2.8万转让费而损失一套住房，属于情形变更，上诉人没有增加转让费的故意。被上诉人对上诉人二审期间提供的证据的质证意见是：对于证据一，不认可其关联性并且在二审程序中提出不合法；对于证据二不认可其关联性。原审第三人的质证意见是：认可证据一、证据二的真实性和关联性。本院对上诉人在二审期间提供的证据认证如下：上诉人提供的证据一为原件，证据二为复印件，被上诉人及原审第三人没有否认其真实性和合法性，故本院认可其真实性和合法性并作为定案的参考依据。
对当事人争议的事实：一、双方当事人转让的是房屋还是购房指标；二、涉案房屋转让款余款2万元的支付时间；三、被上诉人是否于2014年5月5日催告上诉人办理交房手续；四、被上诉人是否于本案一审起诉后又要求上诉人继续履行合同。本院认定如下：一、关于双方当事人转让的是房屋还是购房指标问题。2008年1月6日，杨成受（甲方）、唐燕（乙方）签订《转让协议书》，第一条约定：甲方将其在本单位自主建设的位于桂林市七星区南侧，规划东外环路西侧的壹套商品房指标转让给乙方，甲方收取乙方贰万捌仟元整。甲方不得再私自将此建设指标或房屋转让给其他人，也不得留作自用。2012年2月20日，杨成受、罗婷月（甲方）与唐燕（乙方）签订《〈转让协议书〉的补充协议》，第一条约定：转让房屋是位于桂林七星区南侧，规划东外环路西侧的生活小区内1栋5层3号C型，面积约142平方米。双方签订《转让协议》及《〈转让协议书〉的补充协议》时，讼争房屋尚未建设，杨成受、罗婷月尚未与第五劳教所签订购房协议书，故当事人在签订上述协议时转让的是获得房屋的一种资格，是将来实现的一种财产性权利，故其转让的是购房指标。二、关于涉案房屋转让款余款2万元的支付时间问题。《〈转让协议书〉的补充协议》第四条约定：在单位允许更名而按单位要求办理更名手续或者在乙方拿到该套房屋钥匙的同时，乙方支付甲方剩余房屋转让费人民币贰万元整。根据合同约定，剩余的转让款支付时间有两个选择，一个是办理更名手续之时，另一个是甲方配合乙方收房，拿到房屋钥匙之时。该两个时间点可以由当事人协商选择其一作为给付剩余转让费的时间。在当事人选择乙方拿到钥匙时支付剩余转让费时，从合同义务履行情况看，应当是上诉人配合被上诉人向第三方提出收房的意思表示，并且配合提供相关资料和证明材料。在上诉人没有履行配合收房义务之前，被上诉人当然有权拒绝给付剩余转让费；三、被上诉人是否于2014年5月5日催告上诉人办理交房手续；唐燕与杨受成于2014年5月5日就交房问题进行了谈话，唐燕在一审时提供了谈话录音作为证据。杨受成对该证据的真实性没有异议。根据谈话录音，唐燕向杨受成明确了希望配合办理收房手续的意思表示。故对唐燕于2014年5月5日催告上诉人办理交房手续的事实成立；四、被上诉人是否于本案一审起诉后又要求上诉人继续履行合同。根据上诉人二审时提供的2016年1月21日向罗婷月发出办理收房手续《催告函》的邮政特快专递单，该单据上记载邮寄催告函的内容是协助办理收房手续。本案被上诉人于2016年1月5日向一审法院提起诉讼，于2016年1月21日催告上诉人继续履行合同，故被上诉人于一审起诉后要求上诉人继续履行合同的事实成立。综上分析，一审查明的事实部分除对于合同约定转让的是房屋还是购房指标有误外，其余事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，被上诉人唐燕于一审立案后再次发函要求上诉人继续履行本案讼争的合同。
本院认为：2009年1月6日和2012年2月20日，上诉人与被上诉人签订的《转让协议书》《〈转让协议书〉的补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，该两份合同均合法有效。各方当事人应当按照合同约定享受权利并履行义务。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、讼争合同迟延履行的责任由谁承担；二、讼争合同所涉车位是否属于合同约定的配套设施；三、被上诉人对于本案讼争的合同是否享有合同解除权；四、如果上诉人的行为构成违约，其损失如何确定；五、如果讼争合同被解除，上诉人收取转让费有无依据。
综合分析评判如下：
一、关于讼争合同迟延履行的责任由谁承担的问题
双方当事人签订《转让协议书》《〈转让协议书〉的补充协议》后，被上诉人按照合同约定向戒毒所支付了全部购房款332488元、车位费48000元、杂费18680元，向上诉人支付了转让费4.6万元。剩余转让费2万元依约应当于单位允许更名而按单位要求办理更名手续或者在乙方拿到该套房屋钥匙的同时给付。现因该条件未成就，故被上诉人未向上诉人给付该款不违反合同约定。因此，被上诉人在合同履行过程中均能按照约定积极履行，不存在违约行为。
2014年4月10日，戒毒所发出《合心苑小区交房通知》，该小区1栋、2栋楼于4月26日办理交房手续。4月21日，戒毒所向罗婷月发出《交房邀请书》，书面通知罗婷月于4月26日携带相关证件并付清应交款项后办理交房手续。按照《〈转让协议书〉的补充协议》第二条约定，上诉人应当无条件协助上诉人办理该款房屋的相关事务，即应当配合被上诉人完成收房手续。但经被上诉人2014年4月24日、5月5日、2015年2月16日催促，上诉人均以各种理由拒绝配合。二审庭审时，上诉人亦承认被上诉人三次催促其协助办理收房手续，但其因清退住房造成自身损失等原因未依约履行。因此，上诉人的行为违反合同约定构成违约。
二、关于讼争合同所涉车位是否属于合同约定的配套设施的问题
《转让协议书》第六条约定：“甲方单位给予该房屋的配套设施，应当由乙方享受，甲方无权享受。”二审庭审中查明，99车位位于地下，属于人防工程。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”第四十八条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”因此，人防地下室是由国家法律强制性规定民用住宅必须修建的配套设施。99号车位属于人防工程，依法应当认定为民用住宅必须修建的配套设施。
三、被上诉人对于本案讼争的合同是否享有合同解除权的问题
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。但为了督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快确定和稳定，当事人行使合同解除权应当在合理期间内，否则将产生合同解除权失效的情形。关于无催告情形之下解除权的存续期限的问题，根据法律规定，当事人行使合同解除权的期限由法律规定或者当事人自行约定。在没有法律规定或当事人约定的情形下则为催告后的合理期限。在既无法律规定，也没有当事人约定，同时非解除权人也未行使催告权的情形之下，因解除权为形成权，应受除斥期的限制，不能长时间由解除权人保留，否则不仅与民法关于除斥期的规定不相符，也导致合同长期处于不稳定状态，影响交易秩序正常运转。同时，在判断无催告情形下解除权消灭可以依据以下几个方面：一是解除权人通知相对方放弃解除权；二是解除权人要求或者接受相对方继续履行；三是解除权人在对方未继续履行合同的合理期限内未作出解除合同的意思表示。
本案当中，讼争的房屋于2014年4月26日具备办理交房手续。被上诉人于2014年4月24日、5月5日、2015年2月16日催促上诉人协助办理交房手续，但因上诉人违约而未果。2016年1月5日，被上诉人向原审法院起诉。但其又于诉讼中的2016年1月21日再次向上诉人发出协助办理收房手续的《催告函》。因此，被上诉人自己向一审法院提起诉讼时提供的证据及其主张表明，其最早于2014年4月24日即知道上诉人未履行合同约定的协助办理交房手续的主要义务。此后，经过数次催促，上诉人一直拒绝履行该主要义务。上述证据表明，被上诉人于2014年4月即清楚对方当事人拒绝履行的意思表示，其可以依法行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案系房屋买卖合同纠纷，可以参照上述司法解释中关于解除权行使的相关规定。同时，被上诉人直到提起诉讼后仍然发函要求上诉人继续履行合同，协助办理交房手续亦清楚表明其放弃行使合同解除权的意思表示。根据二审查明的案件事实，该合同具备继续履行的条件。上诉人与被上诉人应当按照《转让协议书》《〈转让协议书〉的补充协议》继续履行，即杨成受、罗婷月应当在合理期限内协助唐燕办理桂林市七星区第1栋1-5-4号房及99号车位的交房手续，唐燕应于协助办理交房手续的同时向杨成受、罗婷月支付剩余转让款2万元。在具备办理不动产权属登记时，杨成受、罗婷月应协助唐燕办理过户手续。被上诉人起诉要求解除合同并且赔偿损失的诉请缺乏法律依据，本院对此不予支持。一审判决解除合同适用法律错误，本院依法予以纠正。
鉴于当事人之间讼争的合同继续履行，故对于损失的认定及解除合同后转让费处理等问题不再予以审理。
综上所述，杨受成、罗婷月的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初71号民事判决；
二、驳回唐燕在一审时提出的诉讼请求；
一、二审案件受理费各13052元，评估费4200元由唐燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 锦
审判员 陈 卉
审判员 关玉霞
二〇一七年七月四日
书记员 秦 婧