云南省临沧市临翔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0902民初113号
原告：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区南塘街***号。
法定代表人：杨兴龙，该分行副行长主持工作。
委托诉讼代理人：张学好，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：罗正福，云南博川律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。
被告:郝卫林，男，1977年8月1日生，汉族，临沧市耿马县人，个体工商户，住临沧市耿马傣族佤族自治县。
被告：尹章图，女，1985年5月23日生，汉族，云南省宣威市人，个体工商户，住临沧市耿马傣族佤族自治县。系被告郝卫林妻子。
被告：耿ＸＸ雄房地产有限公司。住所地：临沧市耿马县孟定镇中缅路（凯雄香蕉公司二楼）。
法定代表人：李家杰，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称中国工行临沧分行）与被告郝卫林、尹章图、耿ＸＸ雄房地产有限公司（以下简称凯雄房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张学好、罗正福到庭参加诉讼，被告郝卫林、尹章图、凯雄房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告中国工行临沧分行向本院提出诉讼请求：1.要求被告郝卫林、尹章图偿还欠原告借款本金133649.77元，并承担从2015年8月21日起至2016年11月21日止的借款利息11322.95元；2.被告郝卫林、尹章图承担自2016年11月22日起至实际还清款项之日止的借款利息，按合同约定利率计算；3.要求被告凯雄房地产公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任；4.被告郝卫林、尹章图不能偿还上述债务时，原告对抵押物拍卖、变卖后的价款，享有优先受偿权；5.诉讼费由三被告共同承担。庭审中变更诉讼请求第1项为要求被告郝卫林、尹章图归还借款本金132297.47元及借款利息从2015年8月21日起至2016年11月21日止的借款利息10675.25元。事实及理由：被告郝卫林、尹章图因购置住房资金不足，遂作为共同借款人向原告提出借款申请。经双方协商后，于2013年10月21日签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定借款本金为162000元，借款期限120个月，借款用途为用于购买商品房，利率以基准利率6.55%上浮15%，还款方式为按月等额本金还款法，若借款人未按期（包括被宣布提前到期）偿还借款本息的，原告有权按本合同约定的借款执行利率基础上加收30%计收罚息利率；对不能按时支付利息的按罚息利率计收复利。借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还借款本息的，构成违约；若借款人发生约定的违约情形，原告有权宣布本借款合同项下的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项、利息、罚息及其他费用。涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下的义务，对全部借款承担连带清偿责任。同时，被告郝卫林自愿用坐落于耿ＸＸ雄财富中心2幢66B号建筑面积为34.1㎡房屋为上述借款抵押担保，并在有关部门办理了预告抵押登记，抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及实现债权的费用等。其次，被告凯雄房地产公司自愿为上述借款本息提供连带责任保证。原告按时向被告足额发放借款后，其却未按合同约定履行还款及支付利息义务，经原告多次催要无果，遂起诉至法院要求归还借款本金及相关费用。
被告郝卫林、尹章图、凯雄房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及有关证据材料，答辩意见欠缺。
本院经审理认定事实如下：2013年5月11日，被告郝卫林及尹章图（系被告郝卫林妻子）与被告凯雄房地产公司签订《商品房购销合同》，被告郝卫林与尹章图共同购买被告凯雄房地产公司建设的凯雄·财富中心2幢1层66B号商用房，建筑面积为34.1㎡，总价为324831元。同年8月10日，被告郝卫林、尹章图向原告提出贷款申请，10月21日原、被告双方签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告郝卫林、尹章图向原告借款162000元用于个人购置住房贷款，建筑面积为34.1㎡，借款期限为120个月，贷款利息为基准年利率6.55%上浮15%确定，还款方式采用按月等额本金还款法（按月计息），同时约定了借款罚息及违约责任等。同时约定若借款人连续3个月或者累计6次未按时足额偿还借款本息的，即为违约。被告郝卫林、尹章图用购买的凯雄·财富中心2幢1层66B号商用房为上述借款本息作抵押担保，并到耿马房产管理所办理了预（2013）第133号房地产抵押预告登记，抵押担保范围为全部贷款本金、利息、罚息等费用。同时被告凯雄房地产公司为被告郝卫林、尹章图的上述借款承担连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。同日，原告向被告郝卫林发放了贷款，将该款打入被告凯雄房地产公司账户。借款后，被告郝卫林、尹章图归还了部分本金及利息，结付利息至2015年8月21日，之后未再支付本金及利息，尚欠借款本金133649.77元未偿还。经原告中国工行临沧分行多次催要未果，遂诉至法院维护其合法权益，起诉后被告郝卫林、尹章图陆续归还了部分借款本金及利息，目前尚欠借款本金116264.28元未偿还。
另查明，被告郝卫林、尹章图购买的凯雄·财富中心2幢1层66B号商用房目前因被告凯雄房地产公司原因尚未竣工验收并交付使用，亦未办理相关的产权抵押登记。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人未能按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，原告中国工行临沧分行与被告郝卫林、尹章图经协商由原告借款给被告，并按照约定将162000元借款发放至被告凯雄房地产公司账户，被告郝卫林、尹章图在后来的实际履行合同过程中，仅从2013年10月22日起至2015年8月21日止按照约定期限正常还本付息。从2015年8月21日起至近期还款的2017年2月22日止，已经连续17期未按约定归还借款本金及支付利息，双方约定的解除合同条件已经成就，解除权人可以解除合同，故原告中国工行临沧分行要求解除双方所签订借款合同的诉讼请求有事实依据及法律依据，本院予以支持。被告郝卫林、尹章图未按期偿还借款，应承担归还借款的违约责任。其结付利息至2015年8月21日后未按约定期限支付借款利息，故利息应从2015年8月22日起计算违约借款的利息，故原告要求被告郝卫林、尹章图按照约定支付借款本金及利息，符合法律规定部分，本院予以支持。原告与被告郝卫林、尹章图签订借款合同时即对借款利息及有关费用进行了约定，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力。故借款利率及有关费用按照双方合同约定计算。
关于原告对预购商品房的抵押权预告登记是否享有有限受偿权的问题。预告登记是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。其旨在对将来设立物权的请求权进行保全，属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，并非现实的取得物权。不动产抵押权依登记而设立，在未完成本登记的情况下，不能认为已设立抵押权。故此仅办理抵押预告登记未办理正式登记的，抵押权并未依登记而设立，但是否定了债权人对商品房处置款的优先受偿权，将产生不良的社会效果和法律效果。一、原告（银行）的债权将缺乏物权的保障，若原告无法行使抵押权，则将导致银行贷款债权缺乏物权保障，无法更好维护市场交易安全的良好秩序；二、从物权公示性来看，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，虽然抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但是第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦具备一定的公示效力，故赋予债权人对不动产的优先权，并不违反物权公示要求；三、本案中，因被告凯雄房地产公司（开发商）的原因，未能办理商品房所有权的首次登记导致预购商品房抵押权预告登记不能转化为商品房抵押权登记的情况，在预购商品房抵押权预告登记权利人承受如此巨大风险的情况下，简单以预抵押登记未能推进至正式抵押登记为由，从而否定预告登记权利人对预抵押登记财产不享有优先受偿权，有悖于公平原则；四、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款关于在建建筑物抵押的规定，可以允许预购商品房在因不能建成等原因而确定无法办理房屋所有权首次登记时成为可以设定抵押的“正在建造的建筑物”情形。综上，原告作为债权人在取得抵押权预告登记证明后，即对可抵押物的担保项下进行了约定，抵押人应对债权本息等承担担保责任。故原告要求被告郝卫林、尹章图未能按期偿还借款本息对抵押物优先受偿的要求，本院予以支持。被告凯雄房地产公司自愿为被告郝卫林、尹章图的借款承担连带担保责任，在合同约定的保证期间被告凯雄房地产公司应当按照约定承担该款的连带担保责任。被告郝卫林、尹章图、凯雄房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交相应证据反驳原告的诉讼主张，其应自行承担举证不能的法律后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第二十八条第一款、第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十六条、第五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司临沧分行与被告郝卫林、尹章图于2013年10月21日签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告郝卫林、尹章图应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司临沧分行借款本金116264.28元及利息、罚息（从2015年8月22日起算至实际还清款项之日止，按借款合同约定的利率计算）；
三、如被告郝卫林、尹章图不能偿还上述借款本息，原告中国工商银行股份有限公司临沧分行对坐落于耿马县凯雄·财富中心2幢1层66B号商用房产享有依法拍卖、变卖用于偿还所欠借款本息的优先受偿权；
四、被告耿ＸＸ雄房地产有限公司对上述借款本金、利息、罚息承担连带担保责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3199元，由被告郝卫林、尹章图负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 李 悦
审 判 员 尹茂芳
人民陪审员 杨海波
二〇一七年六月十六日
书 记 员 罗咏凤