北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14627号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，1979年11月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏兰红，女，1970年9月16日出生。
上诉人ＸＸ因与被上诉人苏兰红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初19598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项。2.判令苏兰红退还2015年11月21日至2016年1月15日租金4050元。3.苏兰红支付违约金18150元。事实及理由：一审法院判决驳回ＸＸ的反诉请求，主要依据是（2016）京0112民初822号民事判决，该判决在审理过程中，对ＸＸ提交的书证、物证、视频、照片等证据材料视而不见，未就该证据进行举证、质证，置事实不顾，导致判决错误。
苏兰红辩称：同意一审法院判决，请求驳回ＸＸ的上诉请求，维持原判。苏兰红不同意返还ＸＸ租金及给付违约金，ＸＸ违约没有在2015年11月16日前如期给付租金。苏兰红没有违约。
苏兰红向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.ＸＸ支付2016年1月16日至2016年5月15日拖欠的租金12100元；3.ＸＸ支付违约金18150元；4.本案诉讼费由ＸＸ负担。
ＸＸ向一审法院反诉请求：1.苏兰红退还ＸＸ2015年11月21日至2016年1月15日的租金4050元；2.苏兰红自2016年7月27日起加倍支付迟延履行期间的债务利息；3.苏兰红支付ＸＸ违约金18150元；4.苏兰红支付ＸＸ2015年9月16日至2015年11月16日的房租1400元及电费231元；5.反诉案件受理费由苏兰红负担。
一审法院认定事实：2012年5月16日，苏兰红（出租方、甲方）与ＸＸ（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于39号院平房13间（以下简称涉案房屋），建筑面积290平方米，有水、有电；租赁期限自2012年5月16日至2017年5月16日，共计5年；甲方按每年人民币3万元标准收取乙方租金，房租第一年半年以后每年一交；租金支付期间，第一次租金合同签订时付清，先付款后使用，以后每次付租金在每年5月16日和明年5月16日前付清，房租两年以后按10%逐年递增；租金以现金方式支付，甲方收取租金后向乙方出具收款证明；租赁期间，如遇国家集体等需要占用土地拆迁时，乙方自己增设的设备、设施、家具、电器等，如国家赔偿的装修补偿金甲乙双方每人50%，如国家不赔偿乙方自行拆除、搬走；甲方向乙方提供水电，费用由乙方承担；该房屋因国家占地拆迁时，合同自行解除，合同终止；因不可抗拒的自然灾害造成损失的，合同自行解除、终止；租赁期内，如甲方无故终止合同，乙方的损失由甲方双倍赔偿给乙方，如乙方无故终止合同，甲方的损失由乙方双倍赔偿；在租赁期内，如发生违法经营行为，合同自行解除、终止；合同自签字之日起生效。租赁期内，如甲方无故终止合同，乙方的损失由甲方双倍赔偿给乙方。如乙方无故终止合同，甲方的损失由乙方双倍赔偿。该合同还约定了其他条款。
另查，2016年初，ＸＸ以房屋租赁合同纠纷为由将苏兰红诉至法院，请求：1.法院依法解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.苏兰红在租赁期将ＸＸ承租的房屋租给他人构成违约，应赔偿ＸＸ违约金及各项损失35000元。苏兰红在该案审理过程中辩称，不同意ＸＸ的诉讼请求，坚持要求继续履行合同，同时提出反诉，要求ＸＸ支付：1.2015年11月15日前的房屋租金差额人民币4150元；2.2015年11月16日至2016年1月15日的房租租金人民币4650元；3.要求ＸＸ将改造的房屋恢复原状。法院审理后，于2016年4月6日作出（2016）京0112民初822号民事判决书，判决ＸＸ向苏兰红支付2015年5月17日至2015年11月16日的上涨租金人民币3150元，ＸＸ向苏兰红支付2015年11月17日至2016年1月15日的租金4050元，驳回了ＸＸ的诉讼请求，驳回了苏兰红的其他反诉请求。在该案2016年3月10日庭审时，苏兰红表示，自2015年12月20日起，因涉案房屋闲置，其将涉案房屋中三间房屋上锁至该案庭审之日。
再查，2016年4月21日，ＸＸ向苏兰红发出《终止房屋租赁合同的通知》载明：“苏兰红，由于你擅自将本人承租的房屋上锁，并自行将部分房屋对外出租，导致本人无法使用所承租的房屋，你的上述行为表明你已经单方撕毁了双方签订的房屋租赁合同，你虽同意本人将安装的空调、暖气拆除，却拒不签订书面终止协议，现郑重通知你：1.双方于2012年5月16日签订的房屋租赁合同自本通知送达之日起正式终止。2.自2016年1月16日起至合同终止日期间的房屋租金，本人将拒绝支付，这完全是由于你单方违约造成的，故损失后果应由你承担。3.由于你违约导致合同终止给我本人造成的损失，我将在适当时机追究你的违约责任”。庭审过程中，苏兰红认可收到上述通知。
本案庭审过程中，苏兰红表示，大约在2015年11月开始，因ＸＸ未支付租金，苏兰红以自己的名义将涉案房屋出租，截至2016年7月，其已经陆续将13间房屋中的6间对外出租。目前，因×××村马上涉及拆迁，苏兰红已经根据政府要求停止了涉案房屋的出租，13间房屋均处于空置状态。
本案审理过中，ＸＸ称涉案房屋中有2间房屋由苏兰红于2015年9月份开始实际使用，算作苏兰红从ＸＸ处租赁的。苏兰红对此予以认可，同时表示，当时双方约定2间房屋的租金从ＸＸ应交纳的租金中扣除，因为ＸＸ后来没有交纳租金，所以没有进行抵扣。
一审法院认为：ＸＸ与苏兰红签署涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，从2015年11月开始，因ＸＸ未支付租金，苏兰红以自己的名义将涉案房屋出租，截至2016年7月，已经将13间房屋中的6间对外出租。而根据2016年4月6日法院作出的（2016）京0112民初822号民事判决书的认定，双方的合同当时并未解除，苏兰红在合同未解除的情况下，将涉案房屋收回并以自己的名义对外出租，致使ＸＸ作为房屋承租人，无法实现合同目的。在此情形下，ＸＸ享有合同解除权。鉴于ＸＸ于2016年4月21日向苏兰红送达了《终止房屋租赁合同的通知》，故涉案租赁合同已经于2016年4月21日解除。因合同已经解除，故苏兰红起诉要求解除涉案租赁合同的诉求，缺乏事实依据，法院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审过程中ＸＸ称自2015年11月底开始苏兰红将涉案房屋收回致使其无法正常使用。鉴于苏兰红未能提交证据证明在2016年1月16日以后ＸＸ实际使用涉案房屋，而苏兰红在合同未解除前收回房屋并以自己名义对外出租的行为导致ＸＸ不能正常使用房屋，存在过错，其损失应由苏兰红自己负担。故苏兰红要求ＸＸ支付2016年1月16日至2016年5月15日期间房租的请求，依据不足，法院不予支持。苏兰红关于违约金18150元的诉求，于法无据，法院亦不予支持。
关于ＸＸ的反诉请求部分。其要求苏兰红退还2015年11月21日至2016年1月15日的租金4050元的请求及要求苏兰红支付2016年7月27日迟延履行债务的利息的请求。鉴于2015年11月21日至2016年1月15日的租金问题，已经生效判决确认由ＸＸ向苏兰红支付。故ＸＸ的上述反诉请求，依据不足，法院不予支持。ＸＸ要求苏兰红支付2015年9月16日至2015年11月16日房租1400元及电费231元的请求，与本案不属于同一法律关系，法院在本案中不予处理。ＸＸ关于违约金18150元的反诉请求，依据不足，法院不予支持。一审法院于2017年8月判决：一、驳回苏兰红的诉讼请求；二、驳回ＸＸ的反诉请求。一审案件受理费278元，由苏兰红负担（已交纳）。反诉案件受理费126元，由ＸＸ负担（已交纳）。
二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据查明的事实，在（2016）京0112民初822号案件中，ＸＸ主张苏兰红在租赁期将ＸＸ承租的房屋租给他人构成违约，应赔偿ＸＸ违约金及各项损失共计35000元。该判决判令ＸＸ给付苏兰红2015年11月17日至2016年1月15日的租金4050元，并判决驳回ＸＸ的诉讼请求。该判决现已生效。本案中，ＸＸ反诉要求苏兰红退还2015年11月21日至2016年1月15日的租金4050元并支付违约金18150元，实质是对已生效判决提出异议，本院不予支持。
综上，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由ＸＸ负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 孙 妍
代理审判员 陈亢睿
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 王 雨
书 记 员 李月明