上海市青浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0118执异120号
案外人：上海云湖悦民大药房有限公司，住所地上海市青浦区青安路210－218号。法定代表人：沈飚，董事长�委托代理人：王跃芳，女，在上海云湖悦民大药房有限公司工作。委托代理人：邱庭，上海盛联律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司上海市青浦支行，住所地上海市青浦区城中东路608号。负责人：陈纲，行长。委托代理人：于崇洋，北京盈科（上海）律师事务所律师。被执行人：上海英九机械设备有限公司，住所地上海市青浦区香花桥街道新达路1089号1幢－1。被执行人：夏继承，男，1976年9月10日生，汉族，户籍地上海市青浦区盈港路1750弄39号601室。被执行人：罗海英，女，1977年8月28日生，汉族，户籍地上海市青浦区盈港路1750弄39号601室。被执行人：莫爱华，女，1954年1月24日生，汉族，住上海市青浦区庆华新村56号106室。被执行人：周志权，男，1954年10月27日生，汉族，住上海市青浦区庆华新村56号106室。被执行人：上海典兴电气成套设备有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇淀峰村2号5幢车间。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司上海市青浦支行与被执行人上海英九机械设备有限公司、夏继承、罗海英、莫爱华、周志权、上海典兴电气成套设备有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人上海云湖悦民大药房有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海云湖悦民大药房有限公司称，2014年1月23日，案外人与莫爱华签订租房协议，约定由案外人承租莫爱华名下位于青浦区青安路210－218号房屋，租赁期限自2014年4月1日至2019年3月31日止，前三年租金每年人民币125万元、房屋预押保证金35万元等。同一天，双方另签订补充协议书，案外人同意提前支付莫爱华2014年及2015年度房屋租金。2015年4月23日，案外人、莫爱华及上海鸿天金属制品有限公司签订�议，约定2016年4月后租金支付至上海鸿天金属制品有限公司，2017年4月至2019年3月租金每年125万元。2016年3月7日，案外人根据青浦法院的（2016）沪0118执295号协助执行通知书，将上述房屋的2016年度租金支付至青浦法院账户。2016年5月17日，案外人收到青浦法院（2016）沪0118执295号执行裁定书，获知上述房屋将进入拍卖程序。综上，为保障案外人作为承租人的相应权益，故请求青浦法院中止对青浦区青安路210－218号房屋不带租赁拍卖。本院查明，本院于2015年6月1日立案受理了原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行诉被告上海英九机械设备有限公司、夏继承、罗海英、莫爱华、周志权、上海典兴电气成套设备有限公司金融借款合同纠纷一案，并于2015年10月16日作出了（2015）青民二（商）初字第1079号民事调解书，调解书明确：一、被告上海英九机械设备有限公司应归还�告中国银行股份有限公司上海市青浦支行编号为12231700050102《流动资金借款合同》及相应的《借款展期补充协议》项下的借款本金人民币17,898,733.37元；二、被告上海英九机械设备有限公司应偿付原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行截止2015年2月25日止的借款利息167,378.62元；三、被告上海英九机械设备有限公司应偿付原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行自2015年2月26日至实际清偿之日的利息和罚息（计算方式和利率根据双方之间的合同约定，其中计算至2015年5月18日止的本金罚息为443,794.66元，应收利息罚息为3,136.10元）；四、被告上海英九机械设备有限公司应支付原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行律师代理费670,260.86元；五、本案受理费136,899.80元，减半收取计68,449.90元，财产保全费5,000元，均由被告上海英九机械设备有限公司负担。上述第一至五项，被告上海英九机械设备有限公司应在2015年7月25日前支付；六、如被告上海英九机械设备有限公司届期不能履行上述第一至第五项付款义务的，则原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行有权就被告莫爱华名下（共有人周志权）的坐落于上海市青浦区青安路210-218号的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款依法优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人莫爱华所有，不足部分由被告上海英九机械设备有限公司清偿；七、被告夏继承、罗海英对上述第一至五项债务承担连带清偿责任。保证人夏继承、罗海英承担保证责任后，有权向债务人上海英九机械设备有限公司追偿；八、被告上海典兴电气成套设备有限公司对上述第一至五项债务承担连带清偿责任，被告上海典兴电气成套设备有限公司在原告解除对其开设在中国�设银行青浦支行31001938000050025929账户同时，将账户内存款（在其应承担的保证范围内）支付给原告中国银行股份有限公司上海市青浦支行。保证人上海典兴电气成套设备有限公司承担保证责任后，有权向债务人上海英九机械设备有限公司追偿；九、双方当事人无其他争议。在该案审理中，本院依据申请于2015年6月4日依法查封莫爱华名下位于青浦区青安路210－218号房屋。2016年1月，中国银行股份有限公司上海市青浦支行依据该生效法律文书向本院申请执行，本院以（2016）沪0118执295号立案执行，并于2016年5月17日作出执行裁定书，裁定：拍卖被执行人莫爱华名下位于上海市青浦区青安路210－218号房产。另，根据涉案房屋的上海市房地产登记信息显示，申请执行人在涉案房屋上于2012年9月21日进行最高债权限额1,800万元的抵押登记。异议审查中，案外人提供（1）上海云湖医药药材连锁经营有限公司与莫爱华于2004年3月19日签订的协议书，载明：出租方为莫爱华、承租方为上海云湖医药药材连锁经营有限公司，租赁经营场地为青浦区青安路210－218号商铺、829平方米，租金每年70万元、租赁期五年等。该协议书中出租方由苗玲签名。（2）案外人与莫爱华于2009年1月15日签订的租房协议，其中明确承租的是青浦区青安路210－218号铺面以开设药房，面积829平方米，租期五年、自2009年4月1日起至2014年3月31日，租金每年75万元，预押保证金35万元等；该协议由案外人盖章及莫爱华签名确认。（3）案外人与莫爱华于2014年1月23日签订的租房协议，其中约定莫爱华将位于青浦区青安路210－218号铺面租给案外人，面积829平方米，租期五年、自2014年4月1日起至2019年3月31日，租金前三年每年125万元、第四年起视实际情况双方再行协商，预押保证金35万元；另约�了租金支付的方式等。同一天，双方还签订了一份补充协议书，约定针对莫爱华因经营资金周转困难，由案外人提前支付2014年度50万元及2015年度租金等。上述两份协议均由案外人盖章及莫爱华签名确认。（4）案外人与莫爱华、上海鸿天金属制品有限公司于2015年4月23日签订的协议一份，内容主要是根据莫爱华与上海鸿天金属制品有限公司于2014年10月15日签订的房产买卖合同，案外人租用的青浦区青安路210－218号商铺从2016年4月后租金支付给上海鸿天金属制品有限公司，并明确2017年4月至2019年3月两年的租金为每年125万元。（5）租金支付凭证及支付租金的上海市增值税发票等。以上查明的事实，有以下证据证明：案外人提供的租房协议及补充协议书、支付租金的凭证及增值税发票；（2015）青民二（商）初字第1079号民事调解书、涉案房屋的产权人信息和房地产抵押及限制状况信息，本院（2016）沪0118执295号执行裁定书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。本案中，申请执行人在涉案房屋上于2012年进行债权的抵押登记；然被执行人莫爱华与案外人于2009年签订的租房协议，期限应至2014年3月30日，且案外人因经营需要在工商注册登记的经营场所也为涉案房屋地址，上述租赁合同签订时间及占有房屋时间均发生于担保物权设立之前，之后2014年4月1日对涉案房屋继续签订租房协议，涉案房屋也仍由案外人租赁经营使用，均为之前租房协议的延续，且双方签订协议的行为均发生于本院采取查封措施之前。本院查封被执行人莫爱华名下的青浦区青安路210－218号房屋，并予以强�处置，于法无悖，但须考虑案外人的租赁权利。综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：案外人上海云湖悦民大药房有限公司的执行异议成立，中止对位于青浦区青安路210－218号房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩 燕
人民陪审员 蒋 勇
人民陪审员 曹爱珍
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 方成凤
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中�人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。