江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1525号
上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司南昌分公司，住所地：南昌市红谷滩新区凤凰北大道77号东方海德堡。
负责人：梁兵，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：蔡华初，江西民信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘弘韬，男，1988年1月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
被上诉人（原审被告）：甘超，女，1987年10月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘义进，男，1964年4月生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，系甘超之父。
上诉人广东中奥物业管理有限公司南昌分公司（以下简称：中奥物业）与被上诉人潘弘韬、甘超物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中奥物业上诉请求：1、撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初5491号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的物业费10508.4元及违约金3152元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：依据《商品房买卖合同》约定，被上诉人在第一次接到交房通知时已经是东方海德堡26栋2单元1001室适格的业主。根据《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定，自合同约定交付之日起房屋的相关费用和防护责任由买受人承担。在一审诉讼时，被上诉人并没有提供证据证实开发商存在交房不符合合同约定的情形，只是其自身认为交房时存在不符合交房条件。事实上，被上诉人早已占有使用了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，一审法院认定被上诉人具备适格业主时间为不动产登记时间与事实不符。
潘弘韬、甘超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人在办理房屋交接时发现东方海德堡26-2-1001房屋存在质量缺陷，提出了整改意见。此后被上诉人在收到上诉人的收房通知后再次进行验收，结果发现以前的质量问题不但没有解决，问题反而更加严重，原因是上诉人在未得到被上诉人许可的情况下擅自打开被上诉人购买的房门，让楼上业主（26-2-1101）进入被上诉人房屋，并在被上诉人房屋客厅位置安装了一根DN50污水管，由于上述原因，被上诉人当场拒绝办理房屋交接。此后，被上诉人几十次致电或上门要求上诉人对被上诉人提出的问题进行整改，上诉人以种种理由拒绝。为此，被上诉人曾多次致电广东中奥物业管理有限公司（总公司），要求总公司出面予以解决，总公司客户都以会将此事汇报给领导回答被上诉人，但总公司从来没有任何回音。为了维护被上诉人作为房屋买受人的权利，被上诉人曾多次以书面形式告知上诉人及房屋开发商要求对因中奥物业的过错造成房屋结构的改变进行整改。时至今日，上诉人以种种理由为借口，仍然没有妥善解决。根据我国相关法律规定，本案中，违约方在开发商及受开发商委托的上诉人，所有后果自然由违约方承担。故上诉人的上诉没有任何事实和法律依据。
中奥物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令潘弘韬、甘超向中奥物业支付自2014年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费10508.4元；2.判令潘弘韬、甘超支付因拒交物业费产生的违约金3152元（按物业合同第八条约定违约金按本金总额的30%计算）；3.判令潘弘韬、甘超承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：中奥物业与开发商南昌东方宏利房地产开发有限公司于2014年1月1日签订前期物业服务合同，为东方海德堡小区提供前期物业服务。潘弘韬、甘超于2012年6月与南昌东方宏利房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定潘弘韬、甘超购买南昌东方宏利房地产开发有限公司开发的东方海德堡26栋2单元1001室（建筑面积：140.1㎡、物业费每月2.5元/㎡），并约定开发商应在2013年12月28日前将验收合格的房屋交付给潘弘韬、甘超。但收到开发商交房通知后，潘弘韬、甘超以房屋未达到收房合格条件为由拒收房屋，后因发现其购买的房屋客厅楼顶加装一根通往卫生间的污水管，潘弘韬、甘超未与受开发商委托交房的中奥物业办理房屋交接手续，未领取房屋钥匙。中奥物业提交的赣（2017）南昌市不动产权第0033734号不动产权证证明涉案房屋已登记在潘弘韬、甘超名下，潘弘韬、甘超陈述涉案房屋直至2017年2月才登记其名下。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，中奥物业与开发商南昌东方宏利房地产开发有限公司于2014年1月1日签订的前期物业服务合同对东方海德堡小区业主具有约束力。潘弘韬、甘超虽已在2012年6月与南昌东方宏利房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但中奥物业并未举证潘弘韬、甘超自2014年1月1日至2016年12月31日期间已依法登记取得物权或已经合法占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，无法认定潘弘韬、甘超自2014年1月1日至2016年12月31日期间具备业主身份，故对中奥物业要求潘弘韬、甘超支付关于涉案房屋自2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费10508.4元及违约金3152元的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回广东中奥物业管理有限公司南昌分公司的诉讼请求。本案由广东中奥物业管理有限公司南昌分公司预交的案件受理费70元，由广东中奥物业管理有限公司南昌分公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院查明：南昌东方宏利房地产开发有限公司与潘弘韬、甘超签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条关于交房的约定，1、买受人必须在出卖人发出交房通知书（特快专递发送）确定的交房时间办理交房手续，包括支付应付清的房款及其它买受人应付的款项后，并亲自或指定委托人（出示合法的公证委托书）前往出卖人指定的地点办理所购房屋的交房手续。如买受人未能按交房通知书确定的时间、地点办理交房手续且无任何书面形式说明原因，则视为买受人对于该房产及一切装饰、设备标准均异议，并同意按合同约定时间接受所购商品房，自交付之日起，本合同项下的房屋的风险责任转移给买受人，买受人应及时承担房屋业主责任，并支付各项管理费用。2、买受人有权在出卖人确定的交房期限内对房屋进行实地查验，如买受人提出房屋中出现的装饰、设备标准不符合约定等质量保修范围的问题，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房；若买受人以此问题为由拒绝交房，则视为买受人原因未能按期交房，除因经过鉴定确认的房屋出现结构性质量问题导致不能收房外，买受人不得以其他理由不接收所购房屋，由此造成房屋未能按期交接及相应责任，由买受人承担。
本院查明其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，根据南昌东方宏利房地产开发有限公司与被上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条关于交房的约定，被上诉人应当在出卖人发出交房通知书确定的交房时间办理交房手续，除因经过鉴定确认的房屋出现结构性质量问题外不得以其他理由不接收所购房屋。本案中，上诉人通知被上诉人收房，被上诉人以房屋存在质量问题为由拒绝收房，但没有提交房屋存在结构性质量问题的鉴定予以佐证，故被上诉人拒绝收房没有事实和合同依据，本院不予认可，被上诉人应按合同约定及时承担该房屋的业主责任并支付各项管理费用。上诉人要求被上诉人支付自2014年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费10508.4元以及违约金3152元。本院认为，在被上诉人不知情的情况下，其房屋客厅楼顶被加装污水管，由于当时房屋钥匙仍在上诉人处，故应认定上诉人未尽管理义务，虽然上诉人非该侵权行为的直接责任人，但仍应对其管理服务瑕疵承担相应责任，本院酌定上诉人承担物业费30%的瑕疵责任。上诉人要求被上诉人承担违约金的主张，因上诉人自身的管理存在瑕疵，故该主张不予支持。综上，被上诉人应向上诉人支付物业管理费7355.88元（10508.4元×70%）。
综上所述，上诉人中奥物业的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初5491号民事判决；
二、限潘弘韬、甘超于本判决生效之日起五日内向广东中奥物业管理有限公司南昌分公司支付物业管理费7355.88元；
三、驳回广东中奥物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
广东中奥物业管理有限公司南昌分公司预交的一审案件受理费70元，由广东中奥物业管理有限公司南昌分公司负担35元，由潘弘韬、甘超负担35元。广东中奥物业管理有限公司南昌分公司预交的二审案件受理费140元，由广东中奥物业管理有限公司南昌分公司负担40元，由潘弘韬、甘超负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二○一八年元月二十四日
书记员 万志新