海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初1753号原告：陈淑群，女，1988年11月10日出生，汉族，住琼海市。委托诉讼代理人：黄帅，男，1988年11月15日出生，汉族，住海口市，系陈淑群丈夫。委托诉讼代理人：谭小艳，海南国岛律师事务所律师。被告：雷强，男，1987年11月4日出生，汉族，住琼海市。委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宝良，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。原告陈淑群与被告雷强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈淑群及其委托诉讼代理人谭小艳、被告雷强及其委托诉讼代理人孙敬芳、吴宝良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑群向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年3月1日签订的《房屋买卖认购协议书》；2、被告向原告支付双倍定金200000元、房屋装修费及购买家具费95016元，共计295016元；3、被告承担案件受理费。事实和理由：2016年3月1日，原、被告签订《房屋买卖认购协议书》，被告将其名下坐落在海南省琼海市××镇房出售给原告，房屋面积为117.32平方米，总房款为人民币580000元，其中定金100000元，应于签订合同当日支付。原告于当日以转账方式将定金100000元转入被告指定账户，之后，被告将房屋钥匙交给原告并同意原告先行装修和入住。2016年10月份左右，被告提出解除购房协议书，但原告不同意解除。到2016年11月份原告已装修完毕，买家具家电也基本添置完毕，被告又提出要先把钥匙收回，不允许原告先行入住。随着海南房价的上涨，2017年1月2日，被告又提出必须按照现在的市场价重新计算购房款共计740000元方能继续履行合同，但原告坚持按照原来签订的《房屋买卖认购协议书》约定来继续履行合同。根据协议书第四条：”甲乙双方商定，双方应在2017年8月1日前签订《房屋买卖合同》。”但被告一直回避签订正式《房屋买卖合同》的问题。2017年8月2日，原告便打电话要求被告签订正式《房屋买卖合同》，并按双方签订的《房屋买卖认购协议书》约定的方式付款，但被告对原告的合理要求置之不理，且一直回避签订合同的问题。2017年8月4日，被告向原告寄来一张信函，要求原告收到其通知起七天内付清购房款480000元才签订《房屋买卖合同》。原告认为，协议书第三条明确约定：”付款方式为银行按揭付款，购房定金为100000元，第一期房款为160000元，剩余房款320000元由乙方申请银行按揭贷款（按揭年限和贷款金额以银行最终批复为准）。”被告同意原告先行装修和入住后又将钥匙收回，出尔反尔、恶意涨价、要求一次性支付剩余尾款480000元以及拒绝签订正式合同等行为严重违反了诚实信用原则和双方协议的约定，导致双方不能签订《房屋买卖合同》，已经构成根本违约。根据协议书第四条、第五条第4款的约定以及《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条之规定，被告应当向原告双倍返还定金共计200000元。另外，因被告拒不履行合同义务，根据《合同法》第九十四条第三款、第四款、第一百一十三条、第一百一十四条及第一百零七条之规定，原告有权解除双方签订的合同，因解除合同所造成的损失应当由被告予以赔偿。因原告在被告的允许下已经先行装修了房屋并购买了相应的家具，因装修房屋及购买家具共支出了95016元，该项费用应由被告予以赔偿。综上，原告特提起诉讼，望判如所请。被告雷强辩称，一、原告所述签订《房屋买卖认购协议书》及支付定金100000元的情况属实。涉案房屋是被告通过公积金按揭贷款买的，与原告签约时还处于按月还贷阶段，贷款履行期限自2015年6月25日至2035年7月25日，至今房产证还抵押在中国银行股份有限公司琼海支行。因原、被告原为恋爱关系，购买涉案房屋系为结婚准备，分手后，基于双方交往关系，被告同意原告的要求，并且把房屋交付给原告提前居住。但原告这种”交定金和收房-签订买卖合同、交付首付-请求银行解押-产权转移办证-再抵押付清房款”的方式，本身很难操作，如原告不予配合，被告就很难落实。交房给原告后，被告从来没有影响原告正常入住，现在原告仍安然住在里面。当时签约的本意是由原告交付定金后，进而交付首付款160000元，以便被告能持有这些贷款从银行解押后，尽快与原告共同办理房屋过户手续。为了快速办理，被告要求有截止期限，原告提出最迟不超过2017年8月1日，被告同意并写进协议第四条。但自签订认购协议后，被告多次催促，原告凭借已经居住的有利条件，一直在拖延，不交首付和签订房屋买卖合同。二、房地产买卖登记手续的政策变化和开发小区的土地纠纷，导致房屋买卖登记难以落实。2016年4月28日起，琼海市实施不动产统一登记，买方需房屋所有权证和房屋国有土地使用权分割转让证明书两证齐全，才可办理过户手续。但因开发商与琼海市人民政府关于规划路占用南方花园小区部分土地问题，正在处理纠纷和赔偿问题，政府与开发商意见难以契合，造成不能办理房屋国有土地使用权分割转让证明书，这种现状也导致双方协议第三条约定的付款方式不能履行。政策公告后，被告5月份约见原告协商如何办理，双方未能有办法，一致同意再等等看政策变动情况，但此时原告在已知因政策影响，无法办理过户的情况下，冒着风险为该房屋装修及购买家具。2016年11月，被告约见原告商讨，因政策和开发商原因，该房屋无法办理过户也无法解押和再抵押按揭贷款，应当不再履行原有的认购协议，不再居住该房屋，商量让原告交出房屋钥匙，搬离房屋，但原告推脱协议是明年到期，她再去了解情况，从而不了了之。2017年1月2日，被告致电原告要求解除认购协议，原告百般推脱以至于电话挂断都没有结果。而后，被告提出不用电话商讨，见面协商，但原告置之不理。2017年7月25日，经被告多次信息要求，原告同意与被告出面协商房子事宜。原告提出公证，并签署《房屋买卖合同》，拿着公证书和合同向银行提出按揭申请，但经询问房管局和银行，均不受理这种按揭方式，被告才提出一次性付清全款580000元（包括购房定金）以保障利益，遭原告拒绝。2017年8月2日，被告再打电话给原告，要求见面商讨解除房屋买卖认购事宜，原告再次拒绝。8月4日，被告向原告发出催告书，要求原告若购房则付清余下房款，原告收到后，只给被告回复一条短信，之后被告再次联系原告，原告未接电话。上述事实说明，被告在政策出台后，都是主动联系原告，并未回避，也没有违约不卖之意，但原告凭借已经居住的有利条件，对被告的要求置之不理，且另已购买海虹家园的房子，已构成违约。三、琼海市实施不动产统一登记的公告发生在双方签订《房屋买卖认购协议书》之后，加上开发商与政府的难解纠纷，均属于当事人无法预料到的客观意外情况，是签订协议时不能预见、不能避免并不能克服的，属不可抗力情形。根据《合同法》第九十条规定，既然原告不同意被告针对政府政策等意外情况提出的一次性付款方案，申请解除认购协议书，被告也表示同意。四、基于发生了不可预见的意外情形，导致双方签订的认购协议书难以履行，根据《合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告只需将定金返还给原告，不应当承担支付双倍定金的责任。五、原告关于房屋装修和购买家具的赔偿请求应依法具体处理，不属于装修的附合物，原告可自行带走，形成附合的，原告应提供证据，由双方按照公平原则分担。原告自签订合同起，入住被告房屋长达19个月，按每月租金1000元计算，占用费达到19000元，原告装修房屋形成附合的价值，应当参照扣除租金后计算赔偿额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、房屋买卖认购协议书，证明协议的基本内容，明确约定双方应在2017年8月1日前签订《房屋买卖合同》，甲方拒绝签订需双倍返还乙方定金。2、微信聊天记录1，证明被告于2016年10月份就不想出售该房屋。3、微信聊天记录2、3、4、5，证明被告明确表示允许原告先行装修，但之后又要求原告将钥匙交回，出尔反尔不守信用。4、被告发给原告的信件，证明被告于2017年8月4日发信件给原告，要求原告收到通知之日起七天内一次性给付购房款480000元才与原告签订《房屋买卖合同》构成违约的事实。5、微信聊天记录6、7，证明原告一直主动与被告联系要求签订正式的《房屋买卖合同》，但被告都置之不理，拒绝与原告签订合同的事实。6、原告装修房屋的订货单、收款收据，证明原告装修房屋及购置家具花费70016元的事实。7、3张光盘，证明被告于2017年1月2日要求房价按740000元计算恶意涨价的事实，原告2017年8月2日要求被告签订正式的《房屋买卖合同》被告拒绝签订的事实以及被告同意原告装修及入住的事实。被告质证认为，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均没有异议，待证事实有异议，证据1不是被告违约，是原告迟延履行导致后来情势变更协议落实不了；证据2的”那我不卖了可以吗”是协商口吻，不能证明不卖房子的事实；证据3的聊天记录不完整，因琼海实施统一的不动产权属证书制度，但涉案房屋的开发商与政府之间存在纠纷，不能办理房屋土地使用权分割手续，而双方约定的付款方式是先交定金，签合同后付首付，余款按揭贷款，导致协议难以落实，双方是在协商；证据4是因原告没有履行2017年8月1日前签约的手续，被告才发信息要求原告如果想买就一次性付清余款，符合情理和实际；证据5不能实现原告的证明目的，8月1日原告约被告签合同的话是原告自己说的，被告已明确提出要求其提供证据，后面的聊天信息是8月5日后的内容，表示原告故意为制造被告违约的目的来诱使被告上当；对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，但订单和收据基本都是原告入住被告房屋的添置物，可以搬离，只有少量固定添附物可以计价折算；对证据7的真实性、合法性、关联性有异议，原告是截取了一小部分内容，也存在原告技术处理的可能性，不具有客观真实性，建议不予采纳。本院经审查认为，对证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认，证据6被告不予认可，原告亦未提供其他证据佐证，不予确认；证据7的真实性予以确认，但录音不完整，未能体现双方沟通的全过程，不能实现原告的证明目的。被告提供的证据：1、住房公积金委托贷款合同，证明涉案房屋是按揭贷款所买，需要提前还清贷款才能解押。2、押品契证资料收据，证明房产证和抵押的他项权利证书在银行的事实。3、借款借据，证明涉案房屋通过按揭贷款购房的事实以及借贷的数额。4、海国土资回报[2017]号答复，证明被告一直在准备出售的房子联系能否尽快办理不动产的问题，也因为开发商的原因，办理不动产证书存在无法预知的障碍，如办理不了，原告抵押后再付款就是不切实际，双方认购协议书是不能得到落实的。5、通话语音信息清单，证明2017年1月2日晚上，原、被告通话40分钟，2017年8月2日晚上通话32分钟左右，2017年8月12日中午通话3次，时间累积6分多钟，对方录音只是截取了其中的几十秒或者几分钟，断章取义。6、微信聊天记录，证明因双方曾是恋人，被告为原告考虑卖房给原告，因难以办理过户，与对方协商力图和解处理，并非如原告所说的故意违约。7、海南省地方税务局房地产过户税收证明书、房屋产权确认申请书（转移），证明原告在起诉被告之后于2017年9月11日已购买海虹家园武丽萍的房子，购房款38万元，表明原告对购买被告房子一直以消极拖延方式，没有诚意，违约明显。原告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议；对证据4-6的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容有异议，证据4恰好证明是由于开发商怠于履行相关义务导致办不了不动产权证书，不影响双方签订房屋买卖合同，也不影响过户；证据7的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议。本院经审查认为，对证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认，证据7与本案无关，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋琼海市嘉积镇山叶排岭洋段（南方花园）21幢2单元4层401房的房屋所有权人为被告，证号为海房权证海字第XX**号，登记时间为2015年6月10日，该房产于2015年7月14日设定抵押权登记，证号为海房他证海字第00126**号，抵押权人为中国银行股份有限公司琼海支行，担保债权为238000元，债务履行期为2015年6月25日至2035年7月25日。2016年3月1日，原、被告签订《房屋买卖认购协议书》，约定：甲方（被告）自愿将名下坐落为海南省琼海市××园房卖给乙方（原告），房屋建筑面积为117.32平方米（以产权证登记面积为准），总房款为580000元；购房定金100000元须于签署本认购协议书时付清，第一期房款160000元须于签订《房屋买卖合同》时付清（已扣除购房定金），剩余房款320000元由乙方申请银行按揭贷款（按揭年限和贷款金额以银行最终批复为准）；甲乙双方签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金及第一期房款自动转为购房款；双方应在2017年8月1日前签订《房屋买卖合同》，如乙方拒绝签订《房屋买卖合同》无权要求甲方返还已经收取的定金，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》需双倍返还乙方定金；甲方存在违法、违约行为导致双方不能签订《房屋买卖合同》的，乙方拒绝签订《房屋买卖合同》的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金等。双方签订《房屋买卖认购协议书》前，被告已对房屋进行了部分装修，房屋售价包括了原装修费用。协议签订当日，原告向被告支付了100000元定金，被告并将房屋钥匙交付给原告，同意原告装修入住。原告接收房屋后进行了装修，并添置了部分家具，于2016年5月开始入住至今。2016年4月28日，琼海市开始实施不动产统一登记制度，在2016年4月28日之前国有土地使用权证、房屋所有权证可以分别办理变更、转移登记，实施不动产统一登记后，需同时具备房屋所有权证（房屋交易和产权确认书）和国有土地使用权证（房屋国有土地使用权分割转让证明书）才能办理房地产转移登记手续。因涉案房屋未办理土地使用权分割转让登记，目前无法办理房地产转移登记手续，双方就此问题进行了协商。根据双方2016年的微信聊天记录，原告表示土地证迟早会办下来，被告认为不是说房屋以后都不能过户，但时间不确定，三五年之内不能过户，被告不能一直陪着原告等，并要求原告将钥匙给被告，想搬屋里的东西可以找被告，原告认为其购买房屋后期投入资金进行装修及购置家具家电，被告没有合理安置方案，不同意退回钥匙，双方未能达成一致，被告亦没有收回房屋钥匙。随后原、被告没有在2017年8月1日前签订《房屋买卖合同》。2017年8月4日，被告向原告发送函件，内容如下：”陈淑群女士：根据您于2016年3月1日同我本人签订的《房屋买卖认购协议书》第一条总房款为人民币伍拾捌万元整（￥580000.00元），但您至今尚欠购房款人民币肆拾捌万元整（￥480000.00），另外协议书第四条约定你方应在2017年8月1日前同我方签订《房屋买卖合同》。希你在本通知之日起七天内付清余下购房款及签订《房屋买卖合同》手续，逾期，一切法律后果由你承担。”同年8月5日，原告向被告回复信息，内容为：”你的函件我已收到。第一、我8月1日约你签正式合同，是你自己不跟我签，还说无法办理过户什么的，现在又发这个过来是什么意思？第二、既然你同意签正式的房屋买卖合同，那咱们约个时间签订正式的合同。第三、根据房屋买卖认购协议书的约定，8月1日签正式房屋买卖合同的时候我只需付清第一期房款160000元。剩下的320000元待银行贷款下来后付清，我只同意按照之前的协议来付款。第四、现在你要求付清剩余房款480000元跟我们签订的协议不一致，违背了我们之前的约定，我不同意。”2017年12月8日，经本院现场勘察，原告已搬离屋内部分家具，现涉案房屋中系原告后期装修添置的仅有：窗帘、纱门、纱窗、主卧和儿童房的两个衣柜推拉门、客房榻榻米和书架，原告额外支付了1159元更换灯饰及829元更换马桶。原、被告一致同意由被告赔偿原告18000元作为原告增加的全部装饰装修物费用。另查明，琼海市国土资源局于2017年9月18日向被告出具《关于雷强反映已购买南方花园小区二手房无法办理不动产权证的答复》[海国土资回报（2017）65号]，答复主要内容为，南方花园项目用地登记在海南安博南方房地产开发有限公司名下，该公司至今没有向琼海市国土资源局申请办理国有土地使用权分摊手续和国有土地使用权及房屋转移登记，国土资源局无法正常办理转移登记，已多次催促。9月19日国土资源局将再次组织房管、规建部门到安博公司进行调研，协调解决该小区购房者国有建设用地及房屋所有权转移登记问题。同时被告应当依据与该公司签订的合同，要求该公司尽快履行义务，提交房屋的不动产权证，若否应当通过民事诉讼的途径维护合法权益。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请要求解除该《房屋买卖认购协议书》，被告亦表示同意，本院予以准许。本案在审理过程中，原、被告一致对原告在涉案房屋内的装修及添置家具进行了确认，双方并同意由被告赔偿原告18000元作为原告增加的全部装饰装修物费用，本院予以照准。本案的争议焦点为：《房屋买卖认购协议书》解除的原因，被告应否双倍返还定金200000元。本案中，原、被告于2016年3月1日签订《房屋买卖认购协议书》，合同约定涉案房屋总房款为580000元，签订协议时支付购房定金100000元，第一期房款160000元于签订《房屋买卖合同》时付清，余款320000元由原告申请银行按揭贷款。协议签订当日，原告依约向被告支付了100000元购房定金，被告亦将房屋现实交付给原告占有使用。2016年4月28日，琼海市开始实施不动产统一登记制度。在此之前，涉案房屋已取得房屋所有权证，按照当时政策是可以办理转移登记手续的，原告进而可申请银行按揭贷款以支付购房尾款。因此，被告在签订协议时对取得购房款是有时间预期的。实施不动产统一登记后，因涉案房屋未办理土地使用权分割转让登记，无法办理房地产转移登记手续，导致协议关于原告通过银行按揭贷款方式支付购房尾款320000元的约定存在时间上的不确定性。双方就该问题进行了协商，但未能达成一致。现协议约定的签订《房屋买卖合同》期限已届满，涉案房屋仍无法办理房地产转移登记手续，而原告主张按原协议约定付款，被告主张一次性支付剩余全部房款，双方无法达成一致，造成协议实际上未能继续履行。因此，本案是由于不动产统一登记制度实施后，涉案房屋暂时无法办理转移登记，造成原约定的房款支付方式无法执行，而双方又未能就房款支付方式的变动协商一致，导致协议解除。故协议的解除是因不可归责于双方当事人的原因，原、被告对此均无过错。原告诉请要求被告返还定金100000元，理由正当，应予支持，其主张双倍返还定金，缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈淑群与被告雷强于2016年3月1日签订的《房屋买卖认购协议书》。二、限被告雷强于本判决生效之日起十日内向原告陈淑群返还定金100000元及赔偿装饰装修费18000元。三、驳回原告陈淑群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5725元，由原告陈淑群负担3435元，由被告雷强负担2290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  符儒超审 判 员  周英俊人民陪审员  钟兴珠二〇一七年十二月二十日书 记 员  黄鹏飞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。