福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3707号上诉人（原审被告）：厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪埕路17号厂房5F西侧，统一社会信用代码913502053029727882。法定代表人：周鹏建，总经理。委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门美家乐科技有限公司，住所地福建省厦门市海沧区坪埕路17号厂房5楼，统一社会信用代码913502057378652443。法定代表人：苏荣本，总经理。委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司（以下称鑫美家乐公司）因与被上诉人厦门美家乐科技有限公司（以下称美家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫美家乐公司上诉请求:一、撤销海沧区人民法院（2016）闽0205民初3661号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由:原审以罗清姑虽按《股权转让协议》第九条约定负责美家乐公司的运营，但在美家乐公司未授权的情况下，其无权代表美家乐与鑫美家乐公司签订《协议书》，该《协议书》对美家乐公司不产生法律效力等为由，未认定上诉人鑫美家乐公司的相关付款行为，事实认定错误，导致错误的判决结果。在本案中，除租赁合同中已明确约定由罗清姑收取本案租赁款项外，在包括股权出让方罗清姑、股权受让方厦门电商公司以及被上诉人美家乐公司和周桂生等四方签订的《股权转让协议》第九条中也已明确约定在股权转让后仍由罗清姑负责被上诉人美家乐公司的运营。直至2017年2月，在被上诉人美家乐公司与罗清姑就相关股权转让事项协商所签订的《美家乐合作开发建设方案》、《合作框架协议》协商备忘录（二）等协议中，被上诉人美家乐公司还以书面形式确认了罗清姑有权代收本案租金，所收取的租金用于抵扣被上诉人一方所欠罗清姑的股权转让款。上诉人鑫美家乐公司作为厂房承租方，其按原租赁合同约定向合同指定收款人罗清姑所交100万元款项，且该付款行为已由罗清姑所确认，其缴交的租金理应予以确认。上诉人根本不存在欠缴租金，原审判决由上诉人承担相关违约责任有违客观事实。美家乐公司答辩称，一、自2015年3月12日起，案外人罗清姑无权代答辩人收取案涉厂房租金。首先，2015年2月28日，案外人罗清姑将其持有的答辩人股权全部转让给厦门电商投资管理股份有限公司（下称“电商公司”），自此罗清姑失去答辩人的股东身份；其次，2015年3月9日，答辩人召开股东会，免去案外人罗清姑作为答辩人执行董事及经理的职务，罗清姑的经营权利消灭;第三，2015年3月12日，答辩人法定代表人变更为陈晓灵，罗清姑作为答辩人法定代表人的权利消灭；第四，自2015年10月份起，罗清姑完全剥离答辩人半年之余后，上诉人开始拖欠答辩人租金；第五，2016年11月2日，上诉人拒不支付租金，答辩人无奈之下诉至原审法院；第六，2017年2月16日，答辩人为通盘解决案外人罗清姑、周桂生、电商公司等与答辩人之间存在的各种纠纷，出台《美家乐合作开发建设方案》、《协商备忘录（二）》，前述文件仅是答辩人基于解决问题的一种可能思路及单方意向，而非直接就《协议书》效力作出说明或追认，也无明确授权罗清姑代答辩人收取案涉厂房租金，故《美家乐合作开发建设方案》、《协商备忘录（二）》与本案缺乏关联性，不能证明答辩人授权罗清姑收取案涉厂房租金的事实。二、上诉人拖欠答辩人2015年10月30日至2016年10月30日期间的租金等各项费用事实清楚。上诉人原审提交的《协议书》中明确表示在2016年5月8日前拖欠答辩人8个月的租金，该确认的事实与答辩人所主张的拖欠租金期间吻合。三、上诉人没有证据证实其已交付租金的事实。1、上诉人在原审当庭确认《协议书》实际签署时间为2015年5月8日，而案外人罗清姑于2015年4月23日取得上诉人95%股权，成为上诉人大股东，亦系上诉人法定代表人、执行董事兼总经理，罗清姑与上诉人存在重大的利害关系，其签署《协议书》的行为是典型的双重代理行为，违反法律禁止双重代理的原则，故该《协议书》违反《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条之规定，自此无效。2、退一步说，《协议书》显示签署时间为2016年5月8日，但自2015年3月12日起至今，答辩人从未授权过案外人罗清姑签署过任何协议或委托其办理过任何事项，故在答辩人未授权的情况下，该《协议书》对答辩人不产生法律效力。3、答辩人与上诉人之间的《厂房租赁合同书》约定的租金支付方式是支付至答辩人原法定代表人罗清姑的农行或者建行账户，此后答辩人从未对上诉人就案涉厂房租金的付款方式进行变更或者重新指定付款账户。上诉人擅自将款项汇入与答辩人不存在任何关系的案外人肖良海之个人账户，而事后肖良海也未将该款项汇入答辩人账户，该款项与答辩人不存在任何关联性，故罗清姑出具的《收款收据》对答辩人不产生法律效力。美家乐公司向一审法院起诉请求：1.解除美家乐公司与鑫美家乐公司于2014年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；2.鑫美家乐公司将位于福建省厦门市海沧区厂房立即返还给美家乐公司；3.鑫美家乐公司支付2015年10月30日至2016年10月30日期间拖欠的租金、管理费、变压器电损耗和电梯费四项共计273600元、违约金273600元，合计547200元；4.鑫美家乐公司支付合同解除之日起（以法院判决解除之日）至鑫美家乐公司实际返还厂房之日期间的占有使用费（按22800元/月计算）；5.鑫美家乐公司承担本案的案件受理费、公告费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、厦门市美家乐卫浴工业有限公司（甲方）与鑫美家乐公司（乙方）于2014年9月30日签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方将位于厦门市海沧区坪埕路17号厂房5楼西侧的案涉厂房出租给乙方作为办公经营场所使用；合同第三条约定，厂房月租金每平方米9元，每月租金为20070元，管理费用每月每平方米1元，每月管理费为2230元，租期为2014年10月20日至2028年10月19日；合同第四条约定，变压器电损耗300元/月，电梯费200元，由乙方支付；第五条约定，付款方式为厂房租金、管理费每季度交付一次，于每季度首月十天前付清当季租金合计68400元；第七条约定，乙方按时缴纳租金，每拖延一日，应赔偿甲方每日千分之五的滞纳金，累计拖延时间达三十天，甲方有权解除合同，且不赔偿任何损失；第十二条约定，租赁期满或合同终止时，乙方应在七天内将厂房返还给甲方，且厂房必须恢复原来的结构，并搬出所有物品，否则将补交租金及修复厂房费用；第十四条约定，甲、乙方双方在执行上述条款中任何一方没有全部履行合同的则视为违约，违约方应赔偿守约方一年的租金作为违约金（不可抗拒因素除外）。在《厂房租赁合同》上签名的甲方代表为罗清姑，并盖有甲方的公章。合同还附有罗清姑的个人的两个银行账号。二、2015年2月28日，罗清姑（甲方）、厦门电商投资管理股份有限公司（乙方）、案外人周桂生（丙方）和厦门市美家乐卫浴工业有限公司（丁方）四方签订《股权转让协议》，协议载明：甲方作为丁方法定法定代表人，将持有丁方100%的股份全部转让给乙方，转让价款为2435万元；股权转让后乙方100%全资控股丁方，同时甲方同意出资1150万元以合伙公司内合伙人方式间接持有乙方公司的383万股股份，持股比例为3.83%。协议第九条约定，为确保甲方持有乙方公司3.83%股权的投资风险，在本协议签订后三年内，甲方可要求置换回丁方20%股权，或由乙方保证回购，回购价格按照投资本金1150万元按照银行同期利率付息计。第十条约定，甲方负责丁方的具体运营。协议还就违约责任、合同变更与解除等进行了约定。2015年3月9日美家乐公司召开股东会议，股东罗清姑与罗利平到会，股东会决议载明：罗清姑将所持有的占公司95%的股权以427.5万元的价格转让给厦门电商投资管理股份有限公司；罗利平将所持有的占公司5%的股权以22.5万元的价格转让给厦门电商投资管理股份有限公司；转让后，厦门电商投资管理股份有限公司持有原告100%的股权。同日，厦门电商投资管理股份有限公司作为唯一股东作出股东决定：免去罗清姑公司执行董事和公司经理的职务。因上述股权转让产生的纠纷，2015年6月8日，罗清姑与案外人罗利平为共同申请人，以电商科技公司为被申请人向厦门市仲裁委员会申请仲裁，厦门市仲裁委员会于2016年2月23日作出厦仲裁字[2016]第111号裁决书裁决：确认被申请人发出的《关于解除的通知》无效；被申请人应向两申请人支付股权转让款1735万元、违约金100万元、律师费115000元。三、2015年5月14日，厦门市美家乐卫浴工业有限公司更名为厦门美家乐科技有限公司。2016年12月15日的工商部门查询结果显示，案外人厦门升富贸易有限公司持有美家乐公司100%的股份，厦门升富贸易有限公司法定代表人为苏荣本。四、2014年8月11日，案外人周桂生作为法定代表人提交《公司设立登记申请书》，申请设立鑫美家乐公司，住所地为案涉厂房，周桂生持有鑫美家乐公司95%的股份，案外人罗华英持有鑫美家乐公司5%的股份。2015年4月23日，鑫美家乐公司召开股东会议，股东会决议载明：股东周桂生将所持有占公司95%的股权转让给罗清姑；股东罗华英将所持有占公司5%的股权转让给罗利平。同时选举罗清姑作为鑫美家乐公司执行董事及公司经理，同时为鑫美家乐公司法定代表人，罗利平为公司监事。同日，鑫美家乐公司提交《有限责任公司变更登记申请书》，申请将鑫美家乐公司法定代表人由周桂生变更为罗清姑，股东由周桂生与罗华英变更为罗清姑与罗利平。2016年2月23日，罗清姑将持有的鑫美家乐公司95%的股权转让给案外人周鹏建（与罗清姑系亲属关系），同时将鑫美家乐公司法定代表人变更为周鹏建。2016年2月26日罗清姑提交《公司登记（备案）申请书》，申请将鑫美家乐公司股东由罗清姑、罗利平变更为周鹏建、罗利平。2017年2月10日向工商部门查询的结果显示，鑫美家乐公司法定代表人为案外人周鹏建，罗利平持有鑫美家乐公司5%的股份，周鹏建持有鑫美家乐公司95%的股份。五、2016年5月8日，罗清姑与案外人李周恒签订《协议书》，《协议书》载明甲方为厦门市美家乐卫浴工业有限公司罗清姑，乙方为厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司，协议书记载：经甲乙双方核算，到2016年5月8日前厦门市鑫美家乐卫浴工业有限公司欠厦门市美家乐卫浴工业有限公司8个月租金160560元，管理费17840元，总计133800元。现经双方协商，由乙方一次性支付甲方租金100万元，甲方相应给予乙方租金优惠，协议具体如下：一、乙方在2016年5月30日之前一次性向甲方支付租金款项100万元；二、甲方同意给予乙方租金优惠，乙方该100万元款项抵作2015年9月20日起至2019年12月31日止应付的甲方租金等其他一切费用；三、2020年1月1日以后的租金和管理费按原租赁合同正常执行。并在协议书中约定：“前期欠的租金和预收租金款转入甲方罗清姑指定账户，肖良海，建行卡，62×××17”。《协议书》未加盖公司公章。2016年5月21日，分别有两笔50万元的现金存入属于案外人肖良海，卡号为62×××17的银行卡中。2016年5月21日罗清姑在经收人处签字的《收款收据》载明：厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司人民币100万元，抵作2015年9月20日到2019年12月3日坪埕路17号厂房5F租金等其他一切费用。六、鑫美家乐公司提供《美家乐合作开发建设方案》及《合作框架协议》协商备忘录（二），拟证明罗清姑代原告收取鑫美家乐公司租金及费用的行为，不仅是在股权转让协议的结果，现在仍得到美家乐公司的同意和确认。一审法院认为，本案系房租租赁合同纠纷。美家乐公司与鑫美家乐公司签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按约全面严格履行。美家乐公司依约将案涉厂房交付给鑫美家乐公司使用，鑫美家乐公司应依约向美家乐公司支付厂房租金等费用。本案的争议焦点为2016年5月21日存入肖良海银行卡中的100万元现金能否认定为鑫美家乐公司向美家乐公司支付案涉厂房2015年9月20日到2019年12月3日的租金等费用。首先，罗清姑已经于2015年2月28日将其持有的美家乐公司的股权全部转让给电商科技公司，自此之后罗清姑并未持有美家乐公司的任何股份，也被美家乐公司免去执行董事和公司经理的职务，不再担任美家乐公司的法定代表人，罗清姑在美家乐公司的股东权利和作为公司法定代表人的权利消灭。罗清姑虽按《股权转让协议》第九条约定负责美家乐公司的运营，但在美家乐公司未授权的情况下，其无权在2016年5月8日代表美家乐公司与鑫美家乐公司签订《协议书》，该协议书的约定对美家乐公司不产生法律效力。况且《协议书》约定的100万元并未支付至美家乐公司账户，而是支付至案外人肖良海账户。根据当事人的举证，没有证据证明美家乐公司授权案外人肖良海或罗清姑代为授权案涉厂方租金。故罗清姑出具的《收款收据》，亦不对美家乐公司发生法律效力。其次，鑫美家乐公司也不能举证证明存入肖良海银行卡的100万元由其所存。再次，鑫美家乐公司提供的《美家乐合作开发建设方案》及《合作框架协议》协商备忘录（二），不能证明美家乐公司授权罗清姑代收案涉厂方租金。因此鑫美家乐公司主张的2016年5月21日存入肖良海银行卡中的100万元现金为鑫美家乐公司向美家乐公司支付案涉厂房2015年9月20日到2019年12月3日的租金等费用，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。鑫美家乐公司未支付2015年10月起的租金及管理费等费用，已构成根本违约，且迟延支付已超过双方约定的30天，美家乐公司有权依据双方签订的《厂房租赁合同书》第七条、第十二条的约定解除《厂房租赁合同书》，要求鑫美家乐公司返还案涉厂房，美家乐公司的上述请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。美家乐公司诉请鑫美家乐公司支付2015年10月30日至2016年10月30日期间拖欠的租金、管理费、变压器电损耗和电梯费，合法有据，一审法院予以支持。根据双方签订的《厂房租赁合同书》约定案涉厂房每月租金为20070元，每月管理费为2230元，变压器电损耗300元/月，电梯费200元，因此鑫美家乐公司应向美家乐公司支付2015年10月30日至2016年10月30日期间（合计12个月）的租金、管理费、变压器电损耗和电梯费共计273600元。根据《厂房租赁合同书》第十四条“甲、乙方双方在执行上述条款中任何一方没有全部履行合同的则视为违约，违约方应赔偿守约方一年的租金作为违约金”的约定，美家乐公司诉请鑫美家乐公司支付违约金，具有合同依据，应予支持。违约金应按月租金20070元计算，合计为240840元（20070元/月*12月）。美家乐公司以合同存续期间每个月的租金、管理费、变压器电损耗和电梯费为标准，诉请鑫美家乐公司按每月22800元向美家乐公司支付合同解除之日起至实际返还厂房之日期间的占有使用费，是合理的，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除厦门美家乐科技有限公司与厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司于2014年9月30日签订的《厂房租赁合同书》；二、厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于福建省厦门市海沧区厂房返还给厦门美家乐科技有限公司；三、厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门美家乐科技有限公司支付2015年10月30日至2016年10月30日期间拖欠的租金、管理费、变压器电损耗和电梯费共计273600元；四、厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门美家乐科技有限公司支付违约金240840元；五、厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司按每月22800元的标准向厦门美家乐科技有限公司支付占有使用费（自本判决确定解除之日起计算至厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司实际返还厂房之日止）；六、驳回厦门美家乐科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9272元，由厦门美家乐科技有限公司负担。二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审另查明：美家乐公司原名厦门市美家乐卫浴工业有限公司，于2015年5月14日经厦门市海沧区工商行政管理局核准变更企业名称。2015年4月23日，鑫美家公司召开股东会作出决议，选举罗清姑为公司执行董事，为公司法定代表人，免去周桂生的公司经理职务，聘任罗清姑为公司经理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方于2014年9月30日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。合同签订后，双方均开始按合同约定履行了各自的义务。本案争议焦点为：2015年5月21日罗清姑确认鑫美家乐公司通过肖良海银行卡转入的100万元能否抵作鑫美家乐公司支付给美家乐公司的涉案厂房租金。对此，本院分析认为，双方签订的《厂房租赁合同》约定美家乐公司收取租金的账号为罗清姑农行松柏支行：6228480070013499515，建行：6227001935911335643。因罗清姑原系美家乐公司95%股东及执行董事，2015年3月9日，美家乐公司召开股东会作出决议，罗清姑将其持有的美家乐公司95%股份以427.5万元转让给厦门电商投资管理股份有限公司，并免去罗清姑的美家乐公司执行董事职务，鑫美家乐公司在二审庭审中确认知悉该事实。因此，罗清姑与李周恒于2016年5月8日签订的《协议书》并无美家乐公司盖章，且此时罗清姑亦非美家乐公司股东，而系鑫美家乐公司的法定代表人，故该《协议书》对美家乐公司没有法律约束力，鑫美家乐公司依据该《协议书》约定转入罗清姑指定的肖良海建行账号100万元与美家乐公司无关。因鑫美家乐公司自2015年10月起未支付给美家乐公司租金及管理费，已违反了双方签订的《厂房租赁合同》第七条、第十二条、第二十四条约定，美家乐公司起诉请求解除合同并支付拖欠的租金及违约金合法有据，鑫美家乐公司上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9272元，由厦门市鑫美家乐卫浴科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文珍审 判 员 李向阳审 判 员 胡林蓉二〇一七年十月二十三日代书记员 韩沁娟附：本案所适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。