湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终566号
上诉人（原审被告）：杨汉芳，女，1960年8月19日生，汉族，住武汉市硚口区，
上诉人（原审被告）：周青桥，男，1958年12月23日生，汉族，住武汉市硚口区，
被上诉人（原审原告）：武汉市硚口区古田路小学，住所地武汉市硚口区古田二路**号。
法定代表人：余行飞，该校校长。
委托诉讼代理人：冯志国、唐琪利，湖北弘愿律师事务所律师。
上诉人杨汉芳、周青桥因与被上诉人武汉市硚口区古田路小学（以下简称古田路小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年2月20日公开开庭对本案进行了审理，上诉人周青桥、被上诉人古田路小学的委托代理人唐琪利到庭参加诉讼，上诉人杨汉芳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨汉芳、周青桥上诉请求：改判驳回古田路小学的全部诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。湖北山水投资有限公司受古田路小学全权委托与杨汉芳、周青桥签订租赁合同，湖北山水投资有限公司承诺可以长期租赁并允许对外转让，杨汉芳、周青桥交付了5000元的转让费和2000元押金，并花费大量资金装修。在合同未到期的情况下，古田路小学称将于2015年1月收回房屋，杨汉芳、周青桥不得不匆忙低价处理商品，而古田路小学并没有收回房屋，只是要求涨租金，杨汉芳、周青桥要求古田路小学补偿损失，且不能接受涨租金的要求，故导致纠纷。湖北山水投资有限公司收取杨汉芳、周青桥押金和转让费的行为效力及于古田路小学，古田路小学存在违约和过错以及不诚信的行为，应当承担相应责任。另外，古田路小学并非租赁房屋产权人，不是本案适格主体。
被上诉人古田路小学辩称，古田路小学并未委托湖北山水投资有限公司对外出租房屋，湖北山水投资有限公司是基于投资建设房屋而出租，杨汉芳、周青桥支付的转让费和向湖北山水投资有限公司交纳的押金与古田路小学无关。租赁合同期间届满后杨汉芳、周青桥仍占用房屋又不支付租金，没有法律依据，请求维持原判。
古田路小学向一审法院起诉请求：1、杨汉芳、周青桥立即腾退位于武汉市硚口区古田二路18号B4面积为23㎡的房屋；2、杨汉芳、周青桥向古田路小学支付2015年1月1日至2016年7月12日的房屋租金人民币25764元，此后至实际腾退房屋期间的占有使用费用按每日47元计算支付；3、本案诉讼费用由杨汉芳、周青桥承担。
一审法院查明，古田路小学、杨汉芳、周青桥于2014年1月1日签订了《房屋租赁协议书》，约定由古田路小学将位于武汉市硚口区古田二路18号B4号面积为23㎡房屋租赁给杨汉芳、周青桥经营使用，租赁期限为一年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月租金1400元，押金2000元。协议签订后古田路小学将房屋交付给杨汉芳、周青桥使用，杨汉芳、周青桥向古田路小学支付了押金，房屋租金支付至2014年12月31日止。租赁期限届满后，双方未再续签租赁协议，但杨汉芳、周青桥仍继续使用租赁房屋至今。古田路小学于2016年4月22日向杨汉芳、周青桥发出通知，告知将于2016年5月底收回诉争房屋。同年5月11日再次向杨汉芳、周青桥发出缴费通知，通知杨汉芳、周青桥于2016年5月16日前向古田路小学缴纳2015年的房屋租金。杨汉芳、周青桥至今既未腾退房屋也未缴纳租金。
一审另查明：位于武汉市硚口区古田二路18号（原编号为36号）古田路小学房屋所有权人登记为武汉市教育委员会，根据武汉市委办公厅武办发[1997]19号及武汉市人民政府办公厅武政办[2003]93号文件精神，武汉市硚口区古田路小学的房产归武汉市硚口区教委管理。武汉市硚口区教育局委托古田路小学对其房屋及门店进行管理。2004年12月古田路小学与武汉市柯大工贸发展有限责任公司合作建房，约定建房完成后，古田路小学门面由武汉市柯大工贸发展有限责任公司经营使用至2012年12月31日。后武汉市柯大工贸发展有限责任公司更名为湖北山水投资有限公司，双方续约，约定古田路小学门面由湖北山水投资有限公司经营使用至2013年12月31日。
一审法院认为，古田路小学、杨汉芳、周青桥签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律约束力，双方应按照约定履行合同义务。本案中的租赁合同约定期限是从2014年1月1日起至2014年12月31日止。在租赁合同期满后，双方未再续签租赁合同，杨汉芳、周青桥亦未向古田路小学缴纳房屋租金，杨汉芳、周青桥既不缴纳房屋租金也不腾退租赁房屋违反了合同约定，因此古田路小学要求杨汉芳、周青桥腾退归还租赁房屋的请求于法有据，予以支持。杨汉芳、周青桥在租赁期满后仍继续使用租赁房屋，应支付房屋占有使用费而不是租金，因此古田路小学要求杨汉芳、周青桥按照合同约定的租金标准每月1400元支付2015年1月1日至2016年7月12日的房屋租金人民币25764元，此后至实际腾退房屋期间的占有使用费用按每日47元计算支付的请求实际上是要求按照每月1400元的标准支付2015年1月1日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费，对此请求予以支持。杨汉芳、周青桥要求古田路小学退还转让费、押金及重复收取的一个月租金的辩解意见，因上述费用并不是古田路小学收取，该费用与本案无关，不予处理，杨汉芳、周青桥可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、杨汉芳、周青桥于本判决生效后十日内将位于武汉市硚口区古田二路18号B4号房屋（面积为20平方米）腾退归还给古田路小学；二、杨汉芳、周青桥于本判决生效后十日内向古田路小学支付从2015年1月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费（按每月1400元标准计算）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取357元，由杨汉芳、周青桥负担（此款已由古田路小学垫负，杨汉芳、周青桥于本判决生效后十日内向古田路小学支付上述款项）。
二审中双方当事人未提交新的证据。
二审中，杨汉芳、周青桥当庭表示道路施工对其经营造成较大影响,只要不支付房屋占有使用费，其同意随时腾退房屋。古田路小学不同意减少房屋占有使用费。古田路小学还表示建设案涉租赁房屋时未经政府行政规划审批。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院另查明，杨汉芳、周青桥向古田路小学支付了押金2000元。杨汉芳、周青桥租赁的房屋自2016年8月起被停水。
本院还查明，古田路小学建设案涉租赁房屋时未经政府行政规划审批。
本院认为，杨汉芳、周青桥租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。……”的规定，古田路小学、杨汉芳、周青桥于2014年1月1日签订了《房屋租赁协议书》应认定为无效合同。
杨汉芳、周青桥对一审判决其腾退房屋并无异议，现双方争议的主要是相关费用的计算和给付问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”规定，杨汉芳、周青桥应参照合同约定的租金标准向古田路小学支付房屋占用费。考虑杨汉芳、周青桥租赁的房屋自2016年8月起被停水，房屋的使用功能受到影响，杨汉芳、周青桥可适当减少支付房屋占有使用费。杨汉芳、周青桥所称道路施工对其经营造成影响，但并非出租人古田路小学的责任，综合考虑，本院酌定杨汉芳、周青桥按合同约定的租金标准的80%向古田路小学支付2016年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费。杨汉芳、周青桥要求完全不支付房屋占有使用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨汉芳、周青桥要求古田路小学退还之前的转让费、押金及重复收取的一个月租金的主张，因属另一法律关系，杨汉芳、周青桥可另行主张权利。
租赁房屋由古田路小学建设，房屋租赁合同由古田路小学签订，就房屋租赁合同纠纷古田路小学依法享有诉权，杨汉芳、周青桥称古田路小学不是本案适格主体的上诉理由与法无据，本院不予支持。
综上，上诉人杨汉芳、周青桥的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2711号民事判决第一项；
二、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2711号民事判决第二项为：杨汉芳、周青桥于本判决生效后十日内向武汉市硚口区古田路小学支付从2015年1月1日起至2016年7月31日止的房屋占有使用费（按每月1400元标准计算），支付从2016年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每月1120元标准计算）；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回武汉市硚口区古田路小学的其他诉讼请求。
一审案件受理费已减半收取357元，由杨汉芳、周青桥负担300元，由武汉市硚口区古田路小学负担57元。
二审案件受理费714元，由杨汉芳、周青桥负担600元，由武汉市硚口区古田路小学负担114元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年三月十三日
书记员 饶诗敏
书记员 舒 渲