南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终272号上诉人（原审被告）：周寅，男，1986年4月9日出生，汉族，住广西南宁市。委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地广西南宁市邕武路8-3号楼澳华农贸市场第6栋16号商铺。法定代表人：林明强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。上诉人周寅因与被上诉人南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称云蔚装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院(2016)桂7102民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭,审理了本案。上诉人周寅的委托诉讼代理人吴振林、被上诉人云蔚装饰公司的委托诉讼代理人周永珩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周寅上诉请求：一.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初503号民事判决并依法改判。二.一、二审诉讼费用由云蔚装饰公司承担。诉讼过程中将诉讼请求“撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初503号民事判决并依法改判”变更为“撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初503号民事判决，驳回云蔚装饰公司的全部诉讼请求。”事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。结合《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，本案案涉铺面位于南宁市民族影城内，依法应当经消防验收合格后才能投入使用。而本案案涉铺面的租赁合同签订的时间为2014年5月28日，本案案涉铺面位于的影城玻璃圆筒的消防验收合格时间为2015年11月11日，因此，周寅和云蔚装饰公司于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》因违反了国家法律的强制性规定，应当是无效的。一审法院依据无效的合同来确定本案当事人的权利及义务无疑是错误的。2.因为本案案涉的《场地租赁合同》约定的有效期限为三年，即使法院认定合同有效，也应当是从消防验收合格的2015年11月11日开始才有效，就算一审法院判决《场地租赁合同》于2016年1月22日解除是正确的，云蔚装饰公司有权收取租金的期限也应当是从2015年11月11日起至2016年1月22日止，一审判决周寅需要支付8个月租金也无任何事实和法律依据。3.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。一审判决第六页第一段最后一行显示，南宁市新民族影城项目于2016年12月19日才取得竣工验收备案，因此，周寅和云蔚装饰公司于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》因违反了国家法律的强制性规定，应当是无效的（至少从签订之日起至解除之日止是无效的）。同时，由于周寅自始至终都没有使用案涉商铺，云蔚装饰公司无权依据无效的合同收取任何租金。4.一审判决适用房屋租赁合同解释第八条第三项的规定（一审判决书第7页最后一段）是适用法律错误。该条规定适用的前提是请求解除合同的主体是承租人，本案是由于出租人请求解除合同，因此，不应当适用该条规定。同时，该条规定的立法本意是由于合同将来是否有效不能确定，为解决承租人和出租人之间的争议而赋予承租人选择权，该条规定不能推导出合同有效的结论。5.不管本案案涉《场地租赁合同》是否有效，云蔚装饰公司都无权收取上诉人租金。根据周寅和云蔚装饰公司签订的《场地租赁合同》第六条6.2款的约定，租金开始计算时间为云蔚装饰公司书面通知周寅影城试业之日起。在本案中，云蔚装饰公司从始至终都没有履行这个义务，因此云蔚装饰公司收取周寅租金的实质性前提条件并未满足，无权收取周寅租金。一审判决回避了对这一非常重要事实的认定。对于案件事实的认定，一审判决第5页第三段第一行描述“2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业”，一审判决认定这一事实的证据是云蔚装饰公司提交的南宁市民族影城在《南国早报》上刊登的试业广告。周寅认为，南宁市民族影城在《南国早报》上刊登的试业广告只是一种宣传行为，没有任何法律上的效力。同时，综合本案的事实，南宁市民族影城所有对外招租的商铺，其自身收取租金的时间点为试营业之日起，不排除南宁市民族影城为了自身的利害提前刊登试营业广告的可能性，因此，南宁市民族影城试营业的时间点应当根据其他直接证据认定，不应当根据没有任何法律效力及证据能力的广告。退一步说，就算南宁市民族影城试营业广告能够证明其试营业日期，但广告的刊登主体是南宁市民族影城，并不是云蔚装饰公司，不能以他人的行为免除云蔚装饰公司的书面通知义务。一审判决第5页第三段第一行后半句至第四行前半句描述的内容也和云蔚装饰公司通知周寅南宁市民族影城试营业的内容无关，因为根据法律的规定，通知的内容必须是具体明确的。云蔚装饰公司辩称:南宁市民族影业文化娱乐有限责任公司项目（含玻璃筒）具备合法规划手续，经过了项目竣工验收及消防验收，规划验收并不影响相关场地租赁合同效力；案涉租赁场地均实际交付装修，可办理工商、卫生、税务证照正常经营，租赁场地可以正常使用。应依法认定场地租赁合同有效。且周寅存在拖欠租金及物业费、单方解除合同等严重违约行为，恳请二审法院查明事实，驳回周寅的上诉请求，以维护云蔚装饰公司合法、正当的权益。云蔚装饰公司向一审法院起诉请求：1.确认云蔚装饰公司、周寅双方签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除；2.周寅向云蔚装饰公司支付租金446557元；3.周寅向云蔚装饰公司支付拖欠租金产生的资金占用费4910元（以446557元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日暂计至2016年4月23日，实际计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；4.本案诉讼费用由周寅负担。一审法院认定的事实：2014年5月28日，周寅（承租方，乙方）与云蔚装饰公司（出租方，甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定：1.云蔚装饰公司将位于南宁市的新民族影城玻璃观光筒的场地号为A3的商铺出租给周寅作为经营使用；2.周寅应在合同签订当日向云蔚装饰公司交纳履约保证金82735元；3.租赁期从南宁市民族影城试业之日（具体云蔚装饰公司书面通知为准）起共计3年；4.租赁场地建筑面积按58.06平方米计，每月每平方米的租金为50元，月租金为2903元；5.根据先交租后经营的原则，周寅按每季度（3个月）向云蔚装饰公司支付租金，首次交纳时间为云蔚装饰公司书面通知周寅进场装修之日，以后为相应承租期每季度（3个月）开始的第五天前，租金开始计算时间为云蔚装饰公司书面通知影城试业之日起；6.周寅必须按时交纳租金，逾期不能付清租金的，云蔚装饰公司有权将租赁履约保证金转为所欠费用，周寅必须在3天内重新将履约保证金补足，另须支付所欠费用的逾期违约金，违约金为所欠金额的5‰乘以逾期天数，若超过15天未补足所欠费用，云蔚装饰公司有权解除本合同，并且云蔚装饰公司不退回周寅已交租金及履约保证金，且周寅投资装修的物业归云蔚装饰公司所有，云蔚装饰公司有权另行出租，无需对周寅投资装修作任何补偿。合同还对其他的权利义务作了约定。该合同后有附件包括：《新民族影城出租场地平面图》《物业服务合同》《消防安全责任书》《施工安全生产责任书》《新民族影城装修守则》。同日，云蔚装饰公司与周寅签订一份《物业服务合同》，约定周寅需向云蔚装饰公司支付物业费，物业费每月每平方米25元，自签署合同之日起计算。同日，周寅与云蔚装饰公司签订一份《场地租赁合同补充协议》，约定：原合同约定每月每平方米的租金为50元，实际租金按照每月每平方米450元结算，月租金为26127元。租赁期满一年（含免租期）后，递增方式改为第二年月租以第一年月租为基数递增5%，第三年月租以第二年月租为基础递增6%。本协议与原合同约定不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的，执行原合同约定。同日，云蔚装饰公司向周寅发出《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》，载明案涉场地已验收完毕并可交付使用，现将租赁场地正式交付给周寅。自接到本通知书之日起，周寅可组织有关人员对承租场地进行开业前的相关准备工作并交纳第一期租金78381元、物业费4354元、装修保证金5000元，合计87735元。租赁期及租金从民族影城试业之日起计算。云蔚装饰公司向周寅交付案涉商铺后，周寅未对案涉商铺进行装修，也未在案涉商铺中经营。2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业。2014年7月10日，云蔚装饰公司的法定代表人林土旺向周寅发送手机短信催促其尽快对案涉商铺进行装修。2014年8月3日，林土旺向周寅发送手机短信要求其支付第一期租金及物业费。2016年1月22日，林土旺向周寅发送手机短信，主要内容为：周寅租户，你承租的南宁民族影城玻璃筒A3商铺于2016年1月22日正式解除合同，2016年1月28日前请你到民族影城招商部办理解除手续，逾期后果自负。合同履行过程中，周寅仅向云蔚装饰公司支付了履约保证金82735元。未支付过租金及物业费。另查明：案涉场地所在的南宁市新民族影城项目工程，坐落于广西南宁市青秀区，是由案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）开发建设的项目。2012年6月15日，民族影业公司取得南宁市规划管理局核发的建字第450101201000114号《建设工程规划许可证》。南宁市新民族影城项目工程于2012年8月21日通过竣工验收，验收结论为合格。之后，民族影业公司向南宁市规划管理局申请对新民族影城项目修改观光玻璃筒等规划设计进行局部调整。南宁市规划管理局于2013年11月25日重新核发新民族影城项目工程的《建设工程规划许可证》及附件，注：撤销我局2012年6月15日核发的《建设工程规划许可证》及附件与2010年3月19日核发的施工红线图，重新发证，证号不变。2014年6月14日，南宁市新民族影城观光筒及西面15米平台改造工程通过竣工验收，验收结论为合格。2016年12月29日，南宁市新民族影城项目取得竣工验收备案。南宁市新民族影城项目工程经南宁市公安消防支队组织进行消防验收合格，并于2012年9月29日取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验[2012]第256号），载明：“该工程位于南宁市东盟商务区，……地上共4层均为未装修用房，用途：地下1-2层为设备房、汽车库，第1层为大堂、商业服务用房和儿童动漫厅，第2层为影厅、商业服务厅，第2层夹层为空调机房、放映机房，第3层为演艺厅、办公室、厨房及巨幕影院，第4层为演艺厅楼座及办公室，……综合评定该工程消防验收合格。”2015年11月11日，民族影业公司取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2015]第526号），载明：“此次验收范围为影城玻璃圆筒的内部装修及改造，……面积3543.4平方米，使用功能为商业用房……综合评定该工程消防验收合格。”并同时载明：“该工程……所在建筑高35.8米，原建筑已经消防验收合格，文号为南公消验[2012]第256号。”2016年7月25日，南宁市规划管理局出具《复函》，载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区办法》的规定，建设工程在组织竣工验收前须进行规划条件核实，未取得建设工程规划核实证明的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，住房和城乡建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。经市人民政府批复同意，我局于2013年12月17日发布通告，2014年1月1日核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目，按规划条件核实的方式办理后续规划手续，2014年1月1日之前核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目仍可按规划竣工验收的程序办理。”还查明：2013年9月29日，案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司出具《证明》，载明其同意云蔚装饰公司对案涉场地进行转租。一审法院认为，根据房屋租赁合同解释第八条第三项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该规定表明，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形时，并不导致合同无效。因此，周寅以租赁房屋未办理竣工验收或消防验收为由认定双方签订的场地租赁合同无效，于法无据，一审法院对该抗辩意见不予采纳。故一审法院认定云蔚装饰公司与周寅于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》及补充协议、《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于解除合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《场地租赁合同》约定，如周寅超过15天未支付租金，云蔚装饰公司有权解除合同。合同履行过程中，周寅未向云蔚装饰公司支付过租金，故云蔚装饰公司有合同解除权。根据合同法第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”云蔚装饰公司的法定代表人林土旺于2016年1月22日向周寅发送手机短信，要求解除云蔚装饰公司与周寅签订的《场地租赁合同》，云蔚装饰公司解除合同的意思表示于2016年1月22日到达周寅，因此，云蔚装饰公司要求确认云蔚装饰公司、周寅双方签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除，一审法院予以支持。关于租金的诉讼请求。《场地租赁合同》《物业服务合同》约定，租金从民族影城试业之日即2014年6月27日开始计算，物业费从合同签订之日计算。云蔚装饰公司现从2014年7月1日开始计算租金，未超过其可行使的合同权利范围，一审法院予以支持。故2014年7月1日至2015年6月30日期间的月租金为26127元，2015年7月1日至2016年1月22日期间的月租金为27433.35元，2014年5月28日至2016年1月22日期间的物业费为每月1451.50元。根据合同法第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。云蔚装饰公司向周寅交付案涉商铺后，周寅一直未进行装修，亦未在案涉商铺中经营，且只向云蔚装饰公司支付了履约保证金82735元，从未支付过租金及物业费。案涉商铺一直处于空置状态，云蔚装饰公司应及时解除合同并收回商铺，而云蔚装饰公司直至2016年1月22日才解除合同。云蔚装饰公司没有采取适当措施防止损失扩大，导致周寅拖欠的租金及物业费逐渐增多，商铺一直空置，云蔚装饰公司对此负有过错，一审法院对扩大的损失部分不予支持，一审法院酌情支持周寅向云蔚装饰公司支付8个月的租金及物业费220628元（计算方式：26127元×8个月+1451.50元×8个月）。用履约保证金82735元抵扣周寅拖欠的部分租金及全部物业费后，周寅还应向云蔚装饰公司支付租金137893元。云蔚装饰公司要求周寅支付租金446447元，一审法院支持其中的137893元，超出的部分不予支持。关于资金占用费的问题。周寅未依约向云蔚装饰公司支付租金，给云蔚装饰公司造成了租金的利息损失，周寅应向云蔚装饰公司赔偿利息损失。云蔚装饰公司要求的资金占用费实质为利息损失。故一审法院认定资金占用费的计算方式如下：以137893元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一.确认南宁云蔚装饰工程有限公司与周寅于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除；二.周寅向南宁云蔚装饰工程有限公司支付租金137893元；三.周寅向南宁云蔚装饰工程有限公司支付资金占用费（计算方式：以137893元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；四.驳回南宁云蔚装饰工程有限公司的其他诉讼请求。各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。周寅对一审判决认定的事实提出如下异议：1.对一审判决书第5页第3段“2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业。”提出异议，没有任何证据能够证明南宁市民族影城在2014年6月27日对外试业。2.对第6页“2014年6月14日……竣工验收备案”有异议，周寅认为案涉的商铺验收过程违法，因此应当是无效的。云蔚装饰公司对一审查明的事实无异议。关于周寅对一审查明事实提出的异议，本院认定如下，关于周寅提出的“2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业”异议，此开业日期已经生效的南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第425号民事判决予以确认。关于周寅提出的“2014年6月14日……竣工验收备案”异议，此日期为竣工验收单位对南宁市新民族影城观光筒及西面15米平台改造工程进行验收的日期，周寅未提交证据证实验收过程存在违法的情形，故周寅对一审认定事实提出的异议不能成立，不予支持。经审查，一审查明的其余事实属实，应予以确认。综合当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《场地租赁合同》解除条件是否成就？2.一审判决周寅支付云蔚装饰公司租金137893元以及以137893元为基数支付资金占用费是否有事实和法律依据？关于合同的解除。2014年5月28日，云蔚装饰公司向周寅发出《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》，周寅已签字确认。云蔚装饰公司向周寅交付案涉商铺后，周寅未对案涉商铺进行装修，也未在案涉商铺中经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋所在的新民族影城观光筒建设工程于2013年11月25日获得建设工程规划许可证，并于2014年6月14日通过竣工验收。虽然直到2015年11月11日案涉房屋所在的新民族影城观光筒才通过消防验收。周寅未向法庭提交证据证明案涉铺面因消防问题被有关单位责令整改，也无证据证明因消防问题致使其无法使用案涉铺面。故周寅主张案涉场地未经消防验收，主张本案租赁合同无效没有事实和法律依据，不予支持。在合同履行过程中，周寅未向云蔚装饰公司支付过租金。双方签订的合同约定，如周寅超过15天未交租金的，云蔚装饰公司有权解除合同。本案中，周寅拖欠租金已超过15天，合同解除条件已经成就，云蔚装饰公司有权根据双方租赁合同的约定提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2014年7月10日，云蔚装饰公司的法定代表人林土旺向周寅发送手机短信催促其尽快对案涉商铺进行装修。2014年8月3日，林土旺又向周寅发送手机短信要求其支付第一期租金及物业费。2016年1月22日林土旺再次向周寅手机发送手机短信，内容为要求解除云蔚装饰公司与周寅签订的《场地租赁合同》，可以证明云蔚装饰公司解除合同意思表示已于2016年1月22日到达周寅。因此，一审判决确认双方合同于2016年1月22日解除，并无不当，依法应予维持。关于租金问题。周寅上诉主张即使租赁合同有效，也应从影城玻璃圆筒的消防验收合格之日2015年11月11日开始计算租金。本院认为，1.双方当事人在租赁合同中约定租金从民族影城试业之日起计算，根据一审查明的事实，南宁市民族影城于2014年6月27日对外试业，一审法院根据云蔚装饰公司的诉请，从2014年7月1日开始计算租金，并无不当。2.南宁市新民族影城项目工程于2012年9月29日经南宁市公安消防支队组织进行消防验收合格，并取得《建设工程消防验收意见书》，况且，从周寅承租案涉商铺到2015年11月11日期间，周寅并未因案涉房屋的消防问题被有关单位责令整改或影响案涉商铺的使用。因此，对周寅从2015年11月11日开始计算租金的主张，不予支持。由于双方租赁合同签订后，周寅从未向云蔚装饰公司支付过租金，亦未在案涉商铺经营。一审法院根据双方签订的《场地租赁合同》《物业服务合同》约定，以及造成案涉商铺处于空置状态双方的过错责任，判决周寅向云蔚装饰公司支付租金137893元，及以137893元为基数支付资金占用费并无不当，依法应予维持。综上所述，周寅上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3238元（周寅已预交），由周寅负担。本判决为终审判决。审判长  黄顺超审判员  玉 萍审判员  袁宇飞二〇一七年十二月六日书记员  林 欢