西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一初字第00289号
原告吴西平，男，1952年9月25日出生，汉族。
委托代理人张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人贾传义，陕西锦园律师事务所律师。
中国银行股份有限公司西安北大街支行。
负责人高平，行长。
委托代理人李建奇，陕西联强律师事务所律师。
委托代理人李春雷，陕西联强律师事务所律师。
被告王红森，男，1965年12月4日出生，汉族。
被告杜美儒，女，1964年10月1日出生，汉族。
被告陕西海峡置业公司。
法定代表人王洋，经理。
原告吴西平诉被告中行北大街支行、被告王红森、被告杜美儒、被告海峡公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴西平及其委托代理人贾传义，被告中国北大街支行委托代理人李建奇到庭参加诉讼，被告王红森、被告杜美儒、被告海峡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴西平诉称，其于1996年4月30日和西安市扶贫房地产开发公司签订拆迁安置协议书一份，约定拆迁后由扶贫开发公司给原告安置房屋一套，安置地点为西安市青年路青年二巷，过渡期为18个月。过渡期满后，扶贫公司未能按照拆迁安置协议给原告安置房屋，后又于2002年10月20日与原告及被告海峡公司三方签订补充协议一份，约定由被告海峡公司代替扶贫公司履行对原告的安置义务，安置房屋为西安市新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号。被告海峡公司于2002年10月21日向原告出具住宅小区售房财务结算单，确认原告应缴购房款及天然气初装费共计71348元，原告与2003年6月27日将该款交清。被告海峡公司于2003年11月7日就原告购买房屋事宜专门出具了证明。原告自2002年10月9日已入住该房子至今，期间从无任何人提出异议。原告入住后多次催办房产证，被告海峡公司一再承诺办理但一直未办理。
2011年7月，西安市莲湖区公证处到307号房屋现场核实房屋产权情况，原因是被告中国银行北大街分行向该公证处申请办理执行证书。公证处按照程序到现场了解抵押物情况，对此原告之前完全不知情。原来是被告海峡公司为套取银行贷款于2004年5月2日和王红森签订虚假商品房买卖合同一份，合同标的是涉诉房屋，以王红森、杜美儒的名义向北大街支行办理的按揭贷款，签订借款合同并予以公证。同时，王红森、杜美儒和北大街支行签订房地产抵押合同，用于307号房屋贷款的抵押担保。中行北大街支行依据合同放贷款27万元整。该笔款项实际被海峡公司使用，且也一直由该公司偿还贷款，但后来该公司法人涉嫌刑事案件，该贷款无人归还，故银行向法院申请强制执行，并要求行使抵押权。原告知道后，立即以案外人身份提出执行异议，法院审查后依法作出了（2012）新法执异字第00003号执行裁定书，中止了对307号房屋的执行。并载明307号房屋的产权应通过另案诉讼予以解决。
由于被告海峡公司套取银行贷款，与王红森签订的商品房买卖合同并非双方真实意思表示，是虚假合同，海峡公司一房两卖，严重违反法律规定，损害原告合法权益，依法应属于无效合同。被告王红森、杜美儒对涉诉房屋并不享有所有权或是处分权，因此抵押行为为无效行为。抵押合同为无效合同。请求判令：1、确认原告与西安市扶贫房地产开发公司签订的拆迁安置协议书有效，确认原告与陕西海峡置业公司、西安市扶贫房地产开发公司签订的补充协议有效。2、被告海峡公司为原告办理所安置的位于西安市新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋的产权证。3、确认被告王红森和被告陕西海峡置业公司签订的登记号为414595的《商品房买卖合同》无效。4、确认被告王红森、杜美儒、中行北大街支行签订的位于西安市新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋为抵押物的《西安市房地产抵押合同》无效。5、本案诉讼费由被告承担。
被告中行北大街支行辩称，原告与西安市扶贫房地产开发公司签订的房屋买卖协议由相关当事人未到庭，不能确认其效力，且其是否有效也不影响王红森对争议房产的权利，从而不影响房屋抵押的效力；另涉诉房屋的所有权应该依据行政部门的登记为准，不属于法院的审理范围，现该房屋产权归谁尚不明确，原告没有权利要求法院确认王红森与海峡公司之间的商品房买卖协议无效，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王红森、被告杜美儒、被告海峡公司未出庭，亦未提交答辩状。
经审理查明，1996年4月30日，原告吴西平与西安市扶贫房地产开发公司（以下简称“扶贫公司”）签订《拆迁安置协议书》一份，约定扶贫公司给吴西平在西安市青年路二巷安置建筑面积73平方米砖混结构住宅房屋一套。因扶贫公司未能给吴西平按协议安置房屋，2002年10月20日，扶贫公司（乙方）、吴西平（丙方）及海峡公司（甲方）三方签订《补充协议》一份，约定由甲方（海峡公司）愿意安置原应由乙方（扶贫公司）拆迁安置的丙方（吴西平），丙方同意放弃原青年二巷扶贫公司安置的73平方米私房壹套，现转为由海峡置业给丙方安置西一路193号七彩生活楼三层西南朝向面积91平方米私房一套。计算方式见住宅小区售房财务结算单。合同签订次日，吴西平与海峡公司进行财务结算。根据结算单，吴西平向海峡公司补交购房款及天然气初装费、水电表费共计71348.04元，海峡公司出具住宅小区售房结算单，将吴西平安置在西一路193号七彩生活1幢3层307号。吴西平在该房屋居住至今。2004年5月2日，被告王红森与海峡公司签订编号为海峡（04）02号《商品房买卖合同》一份，约定王红森以344622元购买海峡公司位于西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋壹套，购房款总金额为344622元，首付款为74622元，余款27万元办理银行按揭手续。同年5月18日，中行北大街支行（乙方、贷款人、抵押权人）与王红森（甲方、借款人、抵押人）、海峡公司（丙方、保证人）签订编号为2004年北支零字第（房）053号《中国银行陕西省分行个人购房借款合同》，王红森向中行北大街支行借款27万元，用途为购买上述房屋，该借款的抵押担保物为坐落于新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋，建筑面积90.69平方米，购房合同号：海峡（04）02号。5月24日，中行北大街支行（乙方，抵押权人，借款合同债权人）与王红森（甲方，抵押人）签订《西安市房地产抵押合同》王红森以购买的上述房屋为27万元贷款提供抵押担保。王红森、杜美儒在抵押合同甲方落款处签字捺印。同日中行北大街支行在西安市国土资源和房屋管理局办理市房预抵字20040590987号预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。5月26日，西安市莲湖区公证处出具（2004）西安莲证经字第2473号公证书，对中行北大街支行、王红森与海峡公司签订的购房借款合同赋予强制执行效力。2012年，中行北大街支行以王红森欠款不还为由要求我院对涉诉房屋强制执行，在执行过程中原告吴西平提出执行异议，我院经审查依法作出（2012）新法执异字第00003号《执行裁定书》，中止执行。2012年6月中行北大街支行向诉至我院，要求对涉诉房屋许可执行。原告吴西平也在之前诉至我院，提出案外人执行异议之诉。中行北大街支行要求许可执行的案件，即西安市新城区人民法院（2012）新民一初字第01374号案件认定：王红森、杜美儒将有权属争议的新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋抵押给中行北大街支行，违反法律强制性规定，故《中国银行陕西省分行个人购房借款合同》中的抵押条款部分内容无效，《西安市房地产抵押合同》无效，依法不受法律保护。基于此，中行北大街支行依据西安市莲湖区公证处的（2004）西安莲证经字第2473号抵押债权公证文书，要求对涉诉房屋许可执行，依法不予认可，遂判决驳回中行北大街支行要求对新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房产许可执行的诉讼请求。宣判后，中行北大街支行提出上诉，陕西省西安市中级人民法院（2013）西民一终字第00965号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。目前，该判决书已生效。另查，涉诉房屋现登记在被告海峡公司的名下。
上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、谈话笔录、拆迁安置协议书、补充协议、证明、售房财务结算单、物业费收据、（2013）西民一终字第00965号民事判决书、市房屋产权产籍管理中心查询回函等证据在卷佐证。
本院认为，原告吴西平与西安市扶贫房地产开发公司签订的拆迁安置协议有效，西安市扶贫房地产开发公司因无法安置，将其安置义务经被拆迁人吴西平同意转移给被告海峡公司，其主体、内容及形式均合法，为有效协议，双方均应依约履行。在吴西平交完购房款后，被告海峡公司亦依约将房屋转移给吴西平占有使用至今，协助原告办理产权过户手续虽未在补充协议中明确约定，但其系海峡公司的后合同义务，若其不履行，则导致原告的买卖安置权利无法实现，故被告海峡公司至今未履行该合同义务系违约行为，应承担继续履行的责任，协助原告办理产权过户手续。被告海峡公司在明知涉诉房屋已安置给原告吴西平，且涉诉房屋出售给吴西平具有部分拆迁安置补偿性质的情况下，仍与被告王红森签订商品房买卖协议，该买卖协议是否有效可由相关当事人另行诉讼解决，鉴于其属另一法律关系，本案不予处理，依法予以程序驳回。原告请求确认王红森、杜美儒与中行北大街支行签订的房地产抵押合同无效，已由生效裁判文书认定，本案亦不重复认定。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、确认原告吴西平与西安市扶贫房地产开发公司于1996年4月30日签订的拆迁安置协议书有效；确认原告吴西平与被告陕西海峡置业公司、西安市扶贫房地产开发公司签订的（拆迁安置）补充协议有效。
二、被告陕西海峡置业公司于本判决生效后十五日内协助原告办理其所安置的位于西安市新城区西一路193号七彩生活1幢3层307号房屋的产权过户手续。
三、驳回原告吴西平其余诉讼。
诉讼费4321元（其中含案件受理费3521元，公告费800元），由原告吴西平负担880元、被告王红森、被告杜美儒、被告陕西海峡置业公司各负担1147元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王沧石
代理审判员 王 洋
审 判 员 袁建雯
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘雅杰