阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1258号
原告：洪永军，男，1965年2月5日出生，汉族，住广州市天河区，（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区、陈文儒代收，联系、）。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：茹敬艺，广东德良（阳江）律师事务所律师。
被告：阳江市瑞丰实业有限公司。住所地：阳江市江城区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内。（《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址是阳江市江城区，联系电话）。
法定代表人：林建兵，该公司经理。
委托代理人：杜建设，该公司员工。
原告洪永军诉被告阳江市瑞丰实业有限公司（下面简称“瑞丰实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪永军的委托代理人陈文儒、茹敬艺、被告瑞丰实业公司的委托代理人杜建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪永军向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的列金山国际花园0106号《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》；二、被告双倍返还购房定金600000元给原告；三、被告退还购房款1220203元给原告及计付从原告起诉之日起至实际退清该笔款项止的利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）给原告；四、被告退还房屋办证费73213元给原告及计付从原告起诉之日起至实际退清该笔款项止的利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）给原告；五、被告退还房屋维修基金13710元给原告及计付从原告起诉之日起至实际退清该笔款项止的利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）给原告；六、本案诉讼费用和财产保全费用全部由被告承担。事实与理由：2012年12月15日，原告委托梁某作为乙方代表原告与作为甲方的被告签订《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》，合同号为：列金山国际花园0106号。合同约定，乙方自愿投资甲方开发建设的‘金山国际花园’商品房第C3栋1201号（建筑结构、层数等建筑指标以政府批准之相关文件为准），该商品房总建筑面积约291㎡（以下简称商品房）；乙方在签订本协议书时，乙方应向甲方交付30万元作为担保履行本协议书的定金，在履行本协议书的过程中乙方可以将定金抵作该商品房的投资款；乙方接到甲方电话通知之日起七日内，须到甲方指定的销售中心，凭本协议书、定金收据和本人身份证，签订《金山国际花园认购协议书》，如乙方没有签订《金山国际花园认购协议书》的，则视为乙方自动放弃该商品房，甲方有权另行出售。但该协议书内容没有约定房产的具体价格、签订正式买卖合同时间、房屋交付使用时间、办房产证时间等。协议书签订当天，原告委托梁某代付了30万元定金给被告，后原告陆续分别又支付了购房款1220203元及房屋办证费73212元、房屋维修基金13710元给被告。至2015年5月7日止，原告委托梁某向被告共支付了1607125元，被告开具了收据给原告。投资协议签订后被告至今未通知原告签订《金山国际花园认购协议书》或《房产买卖合同》，也没有对原告向其购买的房产进行预售备案登记，亦没有将房产交付给原告使用。原告曾多次口头及委托的律师发函催告被告履行相关的义务，可被告均不履行相关义务。2016年12月19日，原告委托律师再次致函被告，要求被告在2016年12月27日前与原告签订正式房产买卖合同和办理房产过户登记至原告名下的备案手续，并在2016年12月31日前将房产交付给原告使用，否则，视为被告构成根本性违约。但至今，被告仍未履行上述义务，经了解，被告出售给原告的房产已被被告进行抵押。原被告双方签订的投资协议名为投资，但实际内容为房产买卖，签订协议当时被告未取得涉案房产的预售许可证，但被告为了规避法律要求原告以投资的名义和形式签订协议。现被告不仅没有按照协议履行义务，对原告的催告也不予以理会，还将房产进行抵押，导致原告期待的合同目的不能实现，且被告在长达4年多的时间里没有履行协议约定的义务，其以实际不作为表明了根本不想履行协议的主观违约恶意，故被告的行为已构成根本性违约，原告有权请求解除协议及退还已付的款项和赔偿损失。最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理以及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，被告在构成根本性违约的情况下应当双倍返还30万元定金即60万元给原告。综上所述，被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，请法院支持原告的诉求。
被告瑞丰实业公司辩称：原告与被告签订合作协议书，不同意原告主张定金双倍返还；原告已经支付的1220203元房款是当时原告购买另外一套商品房时支付的购房款，但后来由于原告代理人梁某与被告公司老板是同学，所以当时协商退出另外那套房产，换成本案房产的房屋价款，待本案房产预售的时候再认购，原告提出的房屋价款给付利息是不合理的，因为原告所付的房款尚未作为房屋认购的正式款项；原告请求办证费73213元的利息的计算也是不合理的，因为所有的办证费都是为了办证缴纳的，在购房时也确认是不计入房屋价款的；原告请求的维修基金13710元的利息计算不合理。
经审理查明：2012年12月15日，原告洪永军（乙方）委托梁某与被告（甲方）签订《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》（合同编号：列金山国际花园0106号；以下简称“投资协议”）,该《投资协议》主要内容有：“乙方自愿投资甲方开发建设的“金山国际花园”商品房第C3栋1201号，该商品房总建筑面积约291㎡。乙方在签订本协议书时，乙方应向甲方交付30万元作为担保履行本协议书时的定金。在履行本协议书的过程中乙方可以讲定金抵作该商品房的投资款。乙方接到甲方电话通知日期起十日内，须到甲方指定的销售中心，凭本协议书、定金收据和本人身份证，签订《金山国际花园认购协议书》，如乙方没有签订《金山国际花园认购协议书》的，则视为乙方自动放弃该商品房，甲方有权另行出售。若甲方在双方签订《金山国际花园认购协议书》前自行处置乙方投资的商品房，甲方则双倍返还乙方已付定金（不计利息）；等等。”原、被告没有约定涉案房产交付的日期。签订协议当天原告委托梁某向被告支付了定金300000元，被告出具收据给原告收执，载明：“兹收到梁某交来C3栋1201房诚意金叁拾万”。2015年5月7日，被告向原告出具收据，确认收到原告支付的款项1307125元。付款后，涉案楼盘至今未经建设部门备案建设工程验收合格，被告也一直未交付房产给原告使用。原告遂诉至本院，请求如诉称。
庭审中，原告主张在2016年12月20日，曾委托律师通过EMS邮政快递向被告的注册地址阳江市江城区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内和阳江市体育路金山国际花园售楼部邮寄律师函，《律师函》主要载明：“广东德良律师事务所受洪永军先生的委托，现就你司履行《金山凤凰国际花园（金山凤凰）投资协议书》》的义务，特发此函。洪永军先生与你司于2012年12月15日签订《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》，协议约定，你司将金山国际花园商品房第C3栋1204号房转让给洪永军先生，但没约定房产的具体价格和交付使用时间。协议签订当天洪永军先生将购买房产的30万元定金支付给你司，在2015年5月7日又支付了1307125元给你司，但你司收款后不仅没通知洪永军先生签订认购协议书和房产买卖合同，也没有对该房产进行预售备案登记，至今亦没将房产交付给洪永军先生使用，据悉该房产已由贵司抵押给银行。鉴于以上所述，本所根据洪永军先生的授权委托，限你司在二O一六年十二月二十七日前与洪永军先生签订正式房产买卖合同和办理将房产过户登记至洪永军先生名下的备案手续，并在二〇一六年十二月三十一日前将房产交付给洪永军使用。逾期不办理，视为你司构成根本性违约，洪永军先生将进一步通过法律途径追究你司的违约责任及要求你司赔偿一切经济损失。”；原告向本院提交证人梁某于2017年3月28日出具的《证明》一份，《证明》主要内容如下：“本人梁某（身份证号码：）受洪永军先生的委托，代表洪永军先生与阳江市瑞丰实业有限公司分别签订了《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》一份、《投资协议》两份，该三份协议所产生的权利义务由洪永军承担。三份协议中涉及到的房产和车位至今为止，本人和洪永军均没收到通知签订正式买卖合同和收楼收车的通知，房产和两车位均没有办理产权过户登记的手续，至今也没有交付使用。本人曾代表洪永军向阳江市瑞丰实业有限公司催促签订正式房产买卖合同和交付房产及车位使用，洪永军也亲自催促和委托律师催促，但瑞丰公司至今没有回复。”。被告否认收到上述律师函。
原告称涉案商品房都修建完毕，有部分业主已入住，但原告没有接到收楼通知也没有收楼。被告称涉案楼盘在正常办理规划验收中，确有部分业主入住，其主张涉案房屋的购买人是梁某，洪永军购买的是另外的房产，后经协商，由洪永军购买本套房产，但被告未提供证据证明上述事实。
庭审中，原被告双方确认原告支付的款项包括定金（被告主张是投资款）30万元，购房款1220203元，办证费73212元，维修基金13710元，共计1607125元。
诉讼中，原告洪永军于2017年4月12日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告阳江市瑞丰实业有限公司所有的坐落于阳江市江城区××路××号瑞丰·金山凤凰的房产5套（房号分别为：瑞丰·金山凤凰6幢7层703房、6幢15层1504房、6幢17层1704房、9幢5层503房、9幢8层803房）。担保人中国人民财产保险股份有限公司阳江市分公司为本案财产保全提供担保（担保金额人民币2000000元），并向本院出具诉讼财产保全责任险保函（保险单号：PZDM201744170000000031）。本院于2017年4月13日作出（2017）粤1702民初1258号民事裁定，查封了被告所有的坐落于阳江市江城区××路××号瑞丰·金山凤凰的房产5套（房号分别为：瑞丰·金山凤凰6幢7层703房、6幢15层1504房、6幢17层1704房、9幢5层503房、9幢8层803房）。查封期限为三年。
以上事实，有原告提供的《投资协议》、收据、邮递快执单、律师函、《证明》等及庭审笔录证实。经综合审查本案证据、事实，本院对原告提供的上述证据予以采信。
本院认为：《投资协议》是原告洪永军与被告瑞丰实业公司买卖双方建立在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、《投资协议》的性质该如何认定，该协议是否应予解除；二、如果解除《投资协议》，原告已经支付的款项应如何处理。
首先，关于《投资协议》的性质该如何认定，该协议是否应予解除的问题。该协议名为《投资协议》，但协议中仅确认拟购买的房号、支付定金的数额等问题，结合被告在庭审中自认原告支付的款项中包含购房款、房屋维修基金、办证费的陈述，该协议书应认定为原、被告双方之间对拟购买房产的协商，即实际上为房产认购书。协议中并未约定原告投资金额、投资后双方的利润分成及亏损负担等问题，故被告主张该协议为投资协议，理据不足，本院不予采纳。关于涉案《投资协议》应予解除的问题，虽然认购协议书中对房产的交付日期未作约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。双方在庭审中确认《投资协议》的签订时间是2012年12月15日，距离原告催收即2016年12月20日之日长达超四年时间。就合理的必要准备时间，从被告收到原告发出律师函之日即2016年12月21日起至原告起诉时2017年4月11日止，该期间已足以给被告准备。原告亦于2015年5月7日向被告支付了涉案房产的所有价款，包括购房款、办证费、维修基金，应视为原、被告双方在2015年5月7日已经就涉案房屋的总价款达成一致意见，被告在出具了《收据》给原告收执之后仍未与原告签订书面的商品房买卖合同，并无交付房产的意思表示，且涉案楼盘至今未经建设部门备案验收合格，未达到交付条件，即被告至今未能交付商品房原告使用，因此原告要求解除《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》（合同编号：列金山国际花园0106号），符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，应予支持。
其次，关于如果解除《投资协议》，原告已经支付的款项应如何处理的问题。对于定金的返还问题，虽然原被告双方在《投资协议》中明确约定在签订该协议时，原告需向被告交付30万元作为履行该协议书的定金，但根据被告出具的《收据》显示，该款项载明为诚意金，原告收取该收据时亦未提出异议，应视为原、被告之间对支付的30万元款项达成新的意思表示，即若原被告双方签订正式商品房买卖合同，则该诚意金抵扣房价款，若原被告双方未能最终达成购房协议，则该诚意金退还给原告，结合原被告双方在《投资协议》中未明确约定涉案房产总价款及交付期限等，能否签订商品房买卖合同均存在不确定因素，原告已支付的款项作为诚意金更符合原被告双方签订合同的意思表示，故被告应向原告返还已收取的诚意金30万元（已抵扣购房款）。原告主张该款项为定金，要求被告双倍，理据不足，本院不予支持。合同解除后，原告请求被告返还已经支付的购房款1220203元及办证费73213元、房屋维修基金13710元，合法合理，本院予以支持。由于被告经催告至今仍未将涉案房产交付给原告使用，已构成迟延履行交付的违约事实，应承担违约责任，因此，原告主张从起诉之日起即2017年4月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，合法合理，本院予以支持。综上所述，被告应向原告返还购房款1520203元（1220203元+300000元）、办证费73213元、房屋维修基金13710元及相应利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项、第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告洪永军与被告阳江市瑞丰实业有限公司的《金山国际花园（金山凤凰）投资协议书》（合同编号：列金山国际花园0106号）；
二、限被告阳江市瑞丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款1520203元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年4月11日起计至本判决确定的履行之日止）给原告洪永军；
三、限被告阳江市瑞丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还办证费73213元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年4月11日起计至本判决确定的履行之日止）给原告洪永军；
四、限被告阳江市瑞丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还维修基金13710元及支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年4月11日起计至本判决确定的履行之日止）给原告洪永军；
五、驳回原告洪永军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21964元，保全费5000元，共26964元，由原告洪永军负担4234元，由被告阳江市瑞丰实业有限公司负担22730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 林显驹
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 敖圣欣
书 记 员 杨冬霞