浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台临民初字第1632号
原告：台州，组织机
构代码证：472580285。
法定代表人：潘某某。
委托代理人：蔡某某。
被告：陈某某。
委托代理人：王某某。
原告台州为与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，于201
0年6月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由
审判员 洪青卫适用简易程序独任审理，于2010年8月19日公开
开庭进行了审理。原告台州的委托代理人、被告陈某某及其委
托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州起诉称：2008年11月25日，原、被告签订《租
房协议》一份，约定：“被告向原告承租石林路6号原报社大
楼1楼东数第5间，建筑面积35平米；租期1年，租期自2008年1
1月26日至2009年11月25日；租费合计11220元，签订协议后即
付租费，延期5天不付，原告有权停水停电直至收回房屋；水
、电单独建表，被告自负水电费（包含摊度水电费）；屋内构
接和装修等由被告自理，期满后屋内应保持原状，不得拆回；
原告如收回房屋，提前一个月通知乙方，乙方要及时出屋，不
得以此协议为由拒绝出屋而影响原告处理工作。”协议履行期满后，被告实际占用房屋至2010年2月28日，并约定到期出屋
。但期满后被告无故拒绝向原告返还房屋。原告曾多次口头、
书面催告，被告至今仍未腾房并占用至今。原告认为：被告未
按租约腾房，其违约行为严重侵犯了原告的合法权益。为此原
告提起诉讼，现请求：1、判令被告立即腾房；2、判令被告按
935元／月支付2010年3月1日至实际腾房之日逾期腾房占有使
用费（计某某诉日暂为3366元）；3、判令被告支付逾期腾房
期间水电费（时间2010年5月1日始至实际腾房之日止，暂计某
某诉日150元）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某某答辩称：被告等人有的在2001年开始租赁被
告的房屋从事经营活动，大部分都有5年以上的租赁期，《租
房协议》每年续签一次，租金都是按照原告的要求逐年提高。
《租房协议》均约定期满后在同等条件下，乙方（被告）可优
先续租。该协议还约定未尽事宜，甲、乙双方随时协商解决。
2009年6月9日原告书面通知被告等人“将于2009年10月1日整
体对外公开出租，定于2009年9月30日前全部收回”。被告等
人接到通知后即书面告知原告，要求按照租赁协议约定优先续
租，并亲自到椒江与原告领导等人协商续租事宜。后原告同意
被告等人续租，为了方便收取租金，对已到期的被告将租赁到
期日统一定在2009年9月30日。于是，原被告在2008年11月25
日签订了一份《租房协议》。租期届满后被告多次催促原告签
订续租协议，曾在2009年10月份的一天双方某某海商谈续租协
议事宜，原告表示回去讨论研究后答复被告。因此被告一直在
等待，期间还多次催促原告尽早回复。原告仍继续向被告收取租金到2010年2月止，收取水电费到4月份止。被告等人一直在
等待公开招标，2010年3月30日被告突然接到原告的通知，限
在2010年4月15日前腾房。2010年4月初被告等人在承租房内与
原告单位四位领导商谈，被告等人坚持续租，当时四位领导表
示将被告等人的意见反映给领导再答复，之后被告又短信告知
原告要求续租。
被告从事商铺，投资大，需长期经营才能收回成本。被
告选择原告的房屋，认为该房屋是国有的闲置房，原告已迁到
椒江办公，自用的可能性不存在。近几十年该房屋被拆迁的可
能性很小，租期相对比较稳定，该房屋适合被告经营宾馆、医
疗诊所。双方每两年或一年签订一次续租协议，其目的是便于
租金调整，在协议上均约定同等条件下，被告有优先续租权。
租赁期间被告按照约定履行义务，从未违约，也没有违反经营
的行为。现在原告为了某种利益，不顾双方事先的约定和被告
的投资，将该房屋收回后打算出租给他人，侵犯了被告的优先
续租权。因此，原告请求被告腾房的主张不成立，要求驳回该
诉讼请求。至于后期的房租及水电费不是被告无故不付，而是
原告不来收取，被告愿意按照该地段的市场价支付租金。
针对被告的答辩，原告补充陈述：本案不是原告出尔反
尔，房屋到期事实清楚，从合同看被告没有优先续租权，原告
有权合理利用报社的老房子。
被告补充答辩：被告在2001年就开始与原告签订合同，
租期一年，租金付到了2010年2月28日止，水电费付到2010年4
月份止。合同第二条就写明有优先的续租权。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、事业法人证书、组织机构代码证、户籍证明复印件各
1份，拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、租房协议、收款收据复印件各1份，拟证明原、被告
之间存在房屋租赁合同关系，协议中虽约定有优先租赁，但前
提是双方协商，在同等条件下，目前双方未协商一致，且报社
要求整体出租，原告仅是散户承租，因此不存在�同约定的优
先承租权。
3、通知、快递详情单复印件各1份，拟证明租期届满后
原告通知被告腾房的事实。
4、收款收据、电费结算单复印件各1份，拟证明被告最
后一次支付水电费时间是2010年4月份的事实。
被告经质证，对证据1没有异议，对证据2真实性没有异
议，合同约定被告有优先权，原告在合同期内要求被告腾房属
违约行为，合同期满后原告收取被告房租，默认被告继续租赁
。原告认为该收回整体出租，被告属散户不享有优先权，被告
认为无论出租为是分散出租，被告均有优先权。对证据3没有
异议。对证据4没有异议，原告认为被告拖欠不付有异议，每
一次都是原告来收取开发票，被告才支付的。
被告为证明自己的主张，向本�提供以下证据：
1、租房协议复印件2份，拟证明被告有优先续租权。
2、收回出租房的通知，拟证明原告收回房屋后再对外出
租。
3、要求续租的申请书1份，拟证明被告要求续租。原告经质证，对证据1真实性没有异议，但无法证明被告
享有优先续租权。对证据2真实性没有异议，整体对外公开出
租经营，考虑被告没有这样的能力，原告已经尽到告知义务，
但被告在接到通知后没有搬迁。对证据3有异议，假如真实的
，被告提出自己的要求，被告方在申请书提到的要求不合理，
因为被告没有优先续租权，没有要求原告赔偿损失的依据，这
份申请书就是强租，是干涉原告对房屋所有权的正常行使。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
对原告提供�证据，被告对证据1、3、4均无异议，本院
予以认定，对证据2，被告对其真实性无异议，该份租房协议
能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，其中约定：被
告向原告承租石林路6号原报社大楼1楼东数第5间，租期自200
8年11月26日至2009年11月25日，租费合计11220元。且该份于
2008年11月25日签订的协议中约定租赁期满后被告可优先续租
。收款收据能够证明被告曾于2009年12月7日交纳2009年12月1
日至2010年2月的房屋占用费，同时载明“到期出屋”的事实
。
对被告提供的证据，原告对证据1、2真实性没有异议，
本院对其真实性予以认定，对证据3，该证据是被告的单方申
请，没有原告方的印章或签字，等同于被告陈述，在原告提出
异议的情况下，本院�其不予认定。
本院经审理，认定事实如下：2008年11月25日，原、被
告签订《租房协议》一份，约定：“被告向原告承租石林路6
号原报社大楼1楼东数第5间；租期自2008年11月26日至2009年11月25日，租费合计11220元”。期满后双方未续订租房协议
，被告已经向原告支付房租至2010年2月份，向原告交纳水电
费至2010年4月份。2009年6月9日原告书面通知被告等人对被
告等承租的房屋“将于2009年10月1日整体对外公开出租，定
于2009年9月30日前全部收回”。
本院认为，原、被告于2008年11月25日签订的租房协议
系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关规定
，应确认有效。该协议约定，租赁期限至2009年11月25日，租
赁期间届满双方租赁关系终止，被告无权继续�有租赁标的物
，应将石林路6号原报社大楼1楼东数第5间返还给原告。
被告认为在2008年11月25日订立的协议之前，双方曾多
次订立租房协议，且协议的第二条均有优先承租权利，因此如
果原告将该房屋收回后再出租的，被告应当享有优先承租权。
本院认为，即使按照协议被告享有优先承租权，但由于原告将
该房屋转租给他人的行为尚未发生，被告也无权就尚未发生的
事实主张权利，更不能以此对抗原告的腾房请求。
被告在双方约定的租赁期满后，经原告提前通知并未履
行及时腾房的义务，应当向原告支付逾期腾房而产生的房屋占
有使用费以及水电费。但原告在本案中未提供被告在租期届满
后未付的水电费具体数额的相关依据，故本院在本次诉讼中不
予处理，原告可持有效票据向被告另行主张。至于被告因逾期
腾房而产生的房屋占有使用费，比照双方于2008年11月25日签
订的租房协议中约定的租费标准，本院确定由被告支付原告逾
期腾房期间每月935元（11220元／12月=935元／月）的房屋占有使用费。至于被告主张的其已投入的经营性投资，双方于20
08年11月25日签订的租房协议中约定“屋内构接和装修等由被
告自理，期满后屋内应保持原状，不得拆回”，且被告作为经
营户对租房不能的经营风险，理应自行承担，故被告该辩称理
由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百
三十五条的规定，判决如下：
一、被告陈某某在本判决生效后十日内腾退原告台州所
有的临海市石林路6号原报社大楼1楼东数第5间的房屋。
二、被告陈某某在本判决生效后十日内按935元每月给付
原告台州自2010年3月1日起至实际腾房之日逾期腾房占有使用
费。
三、驳回原告台州的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告陈某某
负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙
江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服
一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交
按自动�回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行
：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××03
235，执收单位代码：02001）。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人
可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执
行。逾期申请的，本院不予受理。
审判员洪青卫
二〇一〇年九月二十三日
代理书记员余燕苹