上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1119号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海永隆商业投资发展有限公司，住所地上海市青浦区华盈路685弄6-7号336室。
法定代表人：朱录松，董事兼总经理。
委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱国萍，女，1959年9月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：窦世春，上海贝通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。
上诉人上海永隆商业投资发展有限公司（以下简称永隆公司）因与被上诉人邱国萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初56139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邱国萍一审诉讼请求，并支持永隆公司一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：永隆公司于一审中提供的照片显示，邱国萍在系争房屋外墙安装了巨大的“健身”招牌，对房屋内部按照健身用途进行了装修，并对外以健身名义进行广告宣传，彻底改变了房屋用途，其所谓提供咖啡，不过是为了经营健身的需要，性质上属于经营健身的配套。一审认定事实不清，适用法律错误。
邱国萍辩称：不同意永隆公司的上诉请求。事实和理由：双方租赁合同约定，邱国萍在系争房屋内的经营范围以工商部门核准为准。况且，合同履行过程中，邱国萍在系争房屋内设立上海XX有限公司开展经营，始终不存在改变房屋用途的行为。
邱国萍向一审法院起诉请求判令：1、永隆公司立即恢复位于上海市浦东新区XX路XX号商铺供水和供电；2、永隆公司赔偿邱国萍的损失，以每日租金损失人民币825元和营业额损失4,250元及物业费损失31元为基数，计算至上述商铺恢复供水、供电之日止（暂计15,318元）。
永隆公司向一审法院反诉请求判令：1、解除与邱国萍签订的《租赁合同》；2、邱国萍向永隆公司支付违约金150,943.02元；3、邱国萍向永隆公司支付自2017年9月1日起至《租赁合同》解除之日的租金（按每月25,157.17元计）；4、邱国萍向永隆公司返还位于上海市浦东新区XX路XX号商铺；5、邱国萍向永隆公司支付系争商铺使用费（按照每日1,257.86元计，自《租赁合同》解除之日起至实际返还系争商铺之日止）；6、邱国萍向永隆公司支付免租期租金47,918.42元，由保证金抵扣。
一审法院认定事实：2014年6月18日，邱国萍作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的永隆公司签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号商铺出租给乙方使用，该商铺出租面积315.08平方米。合同第二条约定，租赁用途及经营范围：1、乙方经营的商品范围如下（最终以工商部门核准为准）：咖啡。2、乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，以及未经有关部门审批核准前，不得改变本合同项下的房屋结构和房屋用途。……。第三条中约定租赁期限：自2014年7月15日起至2020年7月14日止。第四条约定，租金、费用及付款方式：1、商铺租赁实行先付后用方式，租金计算年度以合同年为准。2、租金自租赁期第一日起算。租金支付明细表如下：第1-2年，2014年7月15日至2016年7月14日，年租金287,510.50元，月租金23,959.21元；第3-4年，2016年7月15日至2018年7月14日，年租金301,886.02元，月租金25,157.17元；……。3、经双方商定，甲方同意免收乙方自2014年7月15日至2014年9月14日租金，但乙方必须提前支付给甲方_/_租金作为免租期履约保证金。如乙方在免租期内出现违约情况，该免租期履约保证金将与租赁保证金一并作为对甲方的赔偿，不再归还乙方，如甲方损失超过该两部分保证金总和的，乙方应在七日内补足。……5、本合同由于乙方的原因提前终止，则视为乙方自愿放弃享有的免租期，在不影响本合同约定的甲方其它权利的前提下，乙方须在七日内向甲方补交免租期内所有租金。6、免租期结束后，三个月为一个计租期。租金每三个月支付一次，乙方应于每个计租期的首月十日前向甲方付清该计租期租金。7、乙方装修及承租商铺期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理（包括装总表与分表之间所产生的差额部分）等费用（以下简称各项费用），由乙方承担。8、该商铺物业管理费每月每平方米为3.00元，该费用每三个月支付一次，由乙方在缴纳租金的同时一并支付给甲方委托的物业管理公司。其他各项费用根据相关管理单位出具的收费凭证在约定时间内及时支付。9、如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，甲方有权自应付之日起每逾期一日按应付款的3‰向乙方收取滞纳金。合同第八条第2款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方未按本合同约定的时间将该商铺返还甲方，应自逾期返还该商铺之日起，每逾期一日按当年度月租金的5%向甲方支付的使用费，该费用支付不构成租赁期的延续。合同第十条约定，解除本合同的条件及违约责任：1、……。2、甲方有权解除本合同的条件：（1）乙方的经营行为违反国家有关法律、法规及上海市相关规定的，如乙方在经营期内未正常办理工商营业执照等行政审批手续的；……；（4）乙方未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的，属于严重违约行为；……。3、租赁期内如发生本条第1、2项违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度两个月租金水平设定；属严重违约行为的，违约金按当年度陆个月租金水平设定，违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。合同第十一条其他条款约定：1、……；5、乙方在租赁期内及合同到期返还商铺时，违反了本合同的约定，乙方同意甲方采取切断该商铺的水、电、煤供应及其他服务等措施，或采取合法的其他措施，由此造成的法律责任和经济责任由乙方承担。合同还约定了其他事宜。
上述合同签订后，永隆公司将系争商铺交予邱国萍。邱国萍于2014年6月20日向永隆公司支付了租赁保证金47,918元，并按照合同约定陆续向永隆公司支付至2017年8月31日止的租金和向永隆公司委托的物业管理公司支付至2017年9底的物业管理费。
2017年6月19日，永隆公司向邱国萍发送《告知函》一份，函称：“贵方承租我司位于上海市浦东新区XX路XX号商铺。租赁期限：2014.07.15-2020.07.14，经营范围：咖啡。经我司核查，贵方在上述地址已经营健身工作室，且未经我司同意，依据双方签订的《租赁合同》中的相关约定，贵方的上述行为属擅自更改经营范围，已构成严重违约。现我方郑重通知贵方，请贵方于2017年6月22日前履行《租赁合同》，恢复所约定的经营范围。否则我司将依据租赁合同的相关约定，于2017年6月23日起对上述商铺采取停止供水、供电措施。我司将保留司法诉讼的权利”。
2017年7月11日，永隆公司对系争商铺进行断水、断电。翌日，邱国萍委托律师向永隆公司发送《律师函》，邱国萍在上述函中认为，其按照合同约定按时支付租金和物业费，在经营咖啡的同时向客人提供健身器材，且也告知永隆公司的招商经办人，并得到同意。永隆公司于2017年7月11日上午10时对商铺断电断水，导致商铺无法正常经营，要求永隆公司收到本函之日立即恢复商铺的水电。因永隆公司未恢复系争商铺的水电供应，邱国萍诉至法院。
一审法院另认定，2014年10月11日，邱国萍在系争商铺内注册成立上海XX有限公司，该企业经营范围为餐饮服务（饮品店）、文化艺术交流活动策划等项目。
一审审理中，永隆公司递交邱国萍经营系争商铺的门店招牌照片，认为邱国萍已擅自变更经营范围。邱国萍递交系争商铺内经营现状的照片，认为其仍经营咖啡，提供健身器材为配套经营，属于工商执照中“文化艺术交流活动策划”范围，并没有改变经营范围。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案邱国萍、永隆公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和行政法规的禁止性规定，当属有效，双方均应恪守。
本案双方主要争议焦点在于：一、邱国萍在承租期间是否将合同约定的经营范围进行变更；二、若邱国萍未构成违约，永隆公司进行断水断电导致邱国萍诉请的损失是否有法律和事实依据；三、永隆公司是否协助邱国萍办理工商营业执照。
一审法院针对上述争议焦点分析认定如下：对于上述争议之一，一审法院认为，根据合同约定内容，“乙方未经甲方书面同意，擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的，属于严重违约行为”。根据查明事实，邱国萍在系争商铺内确存在经营“咖啡”的情况，但仍属于工商执照允许经营范围内项目。永隆公司递交的店招和有关照片虽显示邱国萍在系争商铺内开设“健身”项目，但不能否认存在“咖啡”经营项目的事实，增加服务项目不构成改变经营范围和业态的情形。永隆公司以此认为邱国萍存在违约，不予认同。
对于上述争议之二，一审法院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述分析认定，邱国萍未违约，故永隆公司在邱国萍履行合同期间进行停电停水行为显属不当，理应对系争商铺恢复供水供电，因永隆公司的上述行为所造成的邱国萍损失理应进行赔偿。对于邱国萍主张的损失部分，尽管水电供应系对系争商铺的正常使用带来重大影响，也会阻碍了邱国萍实现合同目的，但邱国萍在永隆公司断电断水期间仍占有并使用系争商铺，故其仍要求按照合同约定的租金作为损失计算标准，难以悉数支持，由一审法院酌定确定赔偿数额。由于邱国萍已缴纳租金至2017年8月31日止，故尚未发生上述日期后的租金损失。由于邱国萍占用系争商铺，理应承担物业管理费，故邱国萍要求赔偿物业费损失，不予支持。对于邱国萍主张员工工资损失部分，缺乏事实依据，不予支持。
对于上述争议之三，一审法院认为，邱国萍已在系争商铺内办理有关营业执照，永隆公司履行了配合和协助义务，故邱国萍上述主张，与事实不符，不予支持。
根据上述分析认定，永隆公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第二百一十六条的规定，于二○一七年十月二十四日作出判决：一、上海永隆商业投资发展有限公司应于判决生效之日起三日内恢复对邱国萍承租的位于上海市浦东新区XX路XX号商铺房屋的供水、供电；二、上海永隆商业投资发展有限公司应于判决生效之日起七日内赔偿邱国萍租金损失21,037.50元；三、驳回邱国萍的其余诉讼请求；四、驳回上海永隆商业投资发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,261元，减半收取计1,630.50元，由邱国萍负担800元，上海永隆商业投资发展有限公司负担830.50元。反诉案件受理费2,330元，由上海永隆商业投资发展有限公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
二审中，永隆公司表示，其断水、断电后，邱国萍另行接通电源，而经营咖啡一般使用桶装水，因此，断水、断电不影响邱国萍的正常经营。邱国萍则表示，断水、断电后，其无法实际经营，但为了看店其购买柴油发电机自行发电；永隆公司于2017年11月中旬恢复供电。
永隆公司另自认邱国萍已支付2018年3月31日前的租金，并明确于本案中要求邱国萍支付自2018年4月1日起至实际返还系争房屋之日止，按每月25,157.17元的标准计算的租金及占有使用费；放弃要求邱国萍支付违约金及免租期租金的诉讼请求；自愿返还邱国萍保证金。
经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案双方的主要争议在于邱国萍于双方租赁合同履行过程中，是否存在擅自改变房屋使用用途、业态、经营范围的严重违约行为。
双方租赁合同约定，邱国萍于系争房屋内的经营范围为咖啡，该约定较为具体。至于所谓最终以工商部门核准为准，明显是指邱国萍为经营咖啡而设立公司的具体经营范围以工商部门核准为准，而非指系争房屋的实际用途以工商部门核准为准，否则双方关于系争房屋用途的约定将失去意义。究竟何为经营咖啡，依通常理解，并结合双方当事人的陈述以及邱国萍最初的经营情况，可以认定为系以经营咖啡业务为主的饮品店或者休闲场所。根据双方于一审中提供的照片，可见邱国萍于系争房屋门外设置了健身的店招，于系争房屋内布置、安装了大量的健身器材，按一般人的理解，系争房屋已成为一个健身场所，而非经营咖啡为主的饮品店或休闲场所。即使该场所内尚提供咖啡等饮品，亦不影响系争房屋使用用途、业态、经营范围已发生改变的认定。
邱国萍未经永隆公司同意，擅自改变系争房屋的使用用途、业态、经营范围，依双方租赁合同的约定，已构成严重违约。永隆公司据此采取切断系争房屋水电等措施，在邱国萍拒绝整改后，解除双方合同，均符合双方合同约定。鉴于永隆公司切断水电的行为不应视为违约，邱国萍自无要求永隆公司恢复供水、供电并赔偿所谓损失的权利。但切断水电期间即2017年7月11日至2017年11月中旬，邱国萍正常使用房屋必然受到相应影响，永隆公司收取的租金应当酌情减少。邱国萍自述永隆公司断电后，其自行购买了柴油发电机发电，而经营咖啡本身用水量较小，较易获得替代水源，因此，永隆公司断水、断电行为尚不至于导致邱国萍完全无法经营。考虑到在双方合同因邱国萍违约而解除的情形下，永隆公司已放弃依据合同约定本可要求邱国萍支付的免租期租金及违约金，且邱国萍已实际全额支付上述期间租金的情况，可不再实际酌减邱国萍上述期间应当支付的租金金额。
合同解除后，邱国萍应当及时将系争房屋返还永隆公司，并支付欠付的租金及实际返还之前的占有使用费。永隆公司主张参照合同约定的租金标准计算占有使用费，于法有据，可予准许。至于邱国萍在系争房屋内的装修，因并无证据证明经过永隆公司同意，且双方合同因邱国萍违约而解除，自不存在永隆公司予以赔偿的问题。永隆公司于二审中自愿放弃要求邱国萍支付违约金及免租期租金的请求，并自愿退还邱国萍保证金，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。
综上，永隆公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初56139号民事判决；
二、解除邱国萍与上海永隆商业投资发展有限公司于2014年6月18日就上海市浦东新区XX路XX号商铺签订的《租赁合同》；
三、邱国萍于本判决生效之日十五日内将上述房屋返还上海永隆商业投资发展有限公司，并按每月25,157.17元的标准支付上海永隆商业投资发展有限公司自2018年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费；
四、上海永隆商业投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还邱国萍保证金47,918元；
五、驳回邱国萍一审全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费1,630.50元，反诉案件受理费2,330元，二审案件受理费5,591元，均由邱国萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年三月二十九日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国合同法》第九十三条
……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……