湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初1521号
原告（反诉被告）：武汉市平湖商贸有限责任公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路51号。
法定代表人：李翠萍，董事长。
委托代理人：王兴，武汉市武昌区徐家棚法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：刘汉珍。
委托代理人：孟玲，湖北灜楚律师事务所律师。
原告武汉市平湖商贸有限责任公司（以下简称平湖商贸公司）与被告刘汉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由审判员李永明担任审判长，与人民陪审员郭蕾、卫丽娟组成合议庭进行审理。被告刘汉珍提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平湖商贸公司的法定代表人李翠萍及委托代理人王兴，被告（反诉原告）刘汉珍及委托代理人孟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）平湖商贸公司诉称及反诉辩称，刘汉珍系平湖商贸公司的员工，1998年，刘汉珍因住房问题向平湖商贸公司申请临时过渡住房，平湖商贸公司考虑到刘汉珍系单位职工且确实无住房，将自有的位于武昌区彭刘杨路51号楼中隔出20平方米租给刘汉珍居住并收取一定的租金。从2006年7月开始，刘汉珍以种种理由开始拖延缴纳租金，不配合平湖商贸重新签订租赁合同，平湖商贸公司为此多次与刘汉珍协商，均无果。平湖商贸公司出于好心将房屋低价出租给刘汉珍使用，解决刘汉珍的临时住房问题，但刘汉珍如今既不缴纳租金，也拒不腾退房屋，平湖商贸公司为维护其合法权益，诉至本院，诉讼请求为：解除原、被告的租赁关系；判令刘汉珍腾退平湖商贸公司所有的位于武昌区彭刘杨路51号楼中20平方米的房屋；判令刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费13265.4元（从2006年7月至2016年2月）；本案诉讼费由刘汉珍承担。庭审中，平湖商贸公司变更诉讼请求“判令刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费13265.4元”为“判令刘汉珍支付平湖商贸公司房屋使用费12977.4元”。针对刘汉珍提出的反诉，平湖商贸公司辩称，刘汉珍的反诉请求缺乏事实和法律依据，平湖商贸公司未收到刘汉珍要求维修房屋的申请，刘汉珍要求平湖商贸公司支付房屋维修款没有法律依据。
原告（反诉被告）平湖商贸公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、房屋所有权证及土地使用权证，拟证明刘汉珍租赁的房屋属于平湖商贸公司；
证据二、申请两份，拟证明1998年4月8日刘汉珍因生活困难向平湖商贸公司申请住房，2008年9月7日刘汉珍申请对暂住房增加卫生间；
证据三、会议决议和公告，拟证明平湖商贸公司对房屋租金的收取标准是股东大会决定的，房屋系平湖商贸公司所有；
证据四、收条，拟证明刘汉珍在2004年4月至2006年6月缴纳房租259.2元；
证据五、房屋现状照片，拟证明涉案房屋的现状，涉案房屋屋顶及外墙与原来的一致；
证据六、维修发票、2010年的维修合同，拟证明平湖商贸公司对房屋进行过维修。
被告（反诉原告）刘汉珍辩称及反诉诉称，本案涉案房屋系平湖商贸公司改制前分给刘汉珍的福利住房，平湖商贸公司要求解除房屋租赁关系没有法律依据；平湖商贸公司在诉状中的陈述与事实不符，刘汉珍2009年1月15日向平湖商贸公司缴纳2008年全年的房租，且对平湖商贸公司诉状中诉称的房屋面积有异议；本案纠纷起因并非刘汉珍不缴纳房租，而是平湖商贸公司不履行房屋维修义务，刘汉珍自行修缮房屋，因此刘汉珍不缴纳租金；平湖商贸公司主张房租超过诉讼时效。刘汉珍于1983年进入武汉市造纸机械厂工作，后该厂为解决刘汉珍的住宿问题，将位于武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米供刘汉珍居住。2002年武汉市造纸机械厂改制成立平湖商贸公司，刘汉珍一直向改制后的企业缴纳租金。因隔出来的房屋居住条件差、漏水，刘汉珍向平湖商贸公司反映情况，请求维修，平湖商贸公司置之不理，刘汉珍无奈，自己出钱维修，整改，共花费维修费用9488元，后刘汉珍多次向平湖商贸公司索要该维修、整改费用，平湖商贸公司一直拒绝，并单方随意增加租金，刘汉珍为维护其合法权益，提出反诉，诉讼请求为：判令平湖商贸公司支付刘汉珍房屋维修款9488元；本案反诉费用由平湖商贸公司承担。
被告（反诉原告）刘汉珍为支持其答辩意见及反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、承诺书、武汉市造纸机械厂整体转制实施方案及说明，拟证明刘汉珍系武汉市造纸机械厂员工，该厂改制时承诺原企业的一切职工待遇不变，改制前单位解决被告住房，改制后的企业应遵守承诺，保持刘汉珍的待遇不变；
证据二、申请、缴纳租金记录（白条），拟证明1998年4月，改制前的企业依刘汉珍的申请解决了其居住问题，租金标准是每季度15.3元，改制后的企业应按承诺书内容保持租金标准不变；
证据三、租金收据两张，拟证明刘汉珍于2009年1月15日向平湖商贸公司缴纳房租、水费至2008年12月份，缴纳标准为每年235.2元；
证据四、增加卫生间的申请及答复、房屋维修款单据6张，拟证明平湖商贸公司同意刘汉珍在租赁房屋内增加卫生间，刘汉珍对租赁房屋进行维修支出维修费9488元，平湖商贸公司有维修义务，该款项应当由平湖商贸公司承担或抵扣相应房租；
证据五、关于刘汉珍退休议事、董事会决议、报纸公告、病历，拟证明平湖商贸公司在公司内处处针对刘汉珍，法定代表人李翠萍将刘汉珍打伤；
证据六、工作报告（股东大会决议），拟证明平湖商贸公司如没有妥善安置住户问题，土地使用权证不能换证的事实；
证据七、2015年5月6日武昌区劳动人事争议仲裁委员会仲裁裁决书，拟证明平湖商贸公司认可承诺书、武汉市造纸机械厂整体转制实施方案及说明。
经当庭举证、质证，刘汉珍对平湖商贸公司提交的证据的质证意见如下：对证据一房产证及土地使用权证的真实性、合法性、关联性无异议，该房产属于自管产，不能按照普通商品房处理，本案房屋土地使用权的类型是划拨；对证据二中1998年4月8日的申请的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，可以证明平湖商贸公司同意租给刘汉珍居住。对2008年9月7日申请的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据可以证明刘汉珍向平湖商贸公司主张租赁房屋的扩建和修缮；对证据三会议决议的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，此房屋产权的性质是租给员工的福利房；对证据四收条的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，租金标准远低于市场租金标准，证明属于单位福利租房；对证据五照片的真实性无异议，对证明目的有异议，照片拍摄的时间不明，通过照片可以证明刘汉珍的居住环境较差，存在房屋漏雨的情况；对证据六房屋维修发票的真实性无异议，不能证明平湖商贸公司对房屋进行维修。2010年的维修合同没有对方单位的签章，对其真实性、合法性、关联性有异议，不能达到平湖商贸公司的证明目的，即使平湖商贸公司曾对涉案房屋进行维修，亦不能免除其维修义务。
平湖商贸公司对刘汉珍提供的证据的质证意见如下：对证据一的真实性无法核实，没有看到相关的资料；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋属于租给刘汉珍的暂住房屋，双方之间系租赁关系；对证据三的真实性无异议，亦证明双方之间的租赁关系；对证据四中增加卫生间的申请及答复的真实性无异议，对6张房屋维修款单据的真实性不予认可，增加卫生间的申请时间为2008年，与维修单据时间不对应，刘汉珍因生活不便增加卫生间，该费用应由刘汉珍自己承担；对证据五关于刘汉珍退休议事的真实性有异议，没有平湖商贸公司的签章，对董事会决议及报纸公告的真实性无异议，病历与本案无关；对证据六工作报告（股东大会决议）的真实性无异议，对证明目的有异议，可以证明刘汉珍在平湖商贸公司租赁房屋居住的事实；对证据七的真实性无异议，对证明目的有异议，该裁决书没有附承诺书的复印件，无法核实其是否属实。
本院对双方无异议的证据的效力予以确认。对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条进行综合审查判断。
经审理查明，1983年1月，刘汉珍进入武汉市造纸机械厂工作。1998年4月8日，刘汉珍因房屋拆迁，向武汉市造纸机械厂申请解决过渡住房问题，武汉市造纸机械厂将位于武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米给刘汉珍居住，并收取一定的租金。2001年12月13日，武汉市造纸机械厂作出整体转制实施方案及说明。2001年第四季度及2002年第一季度，刘汉珍按照每季度15.30元的标准缴纳房租。2004年4月2日，武汉市造纸机械厂出具承诺书，承诺原企业的一切职工待遇到新企业后不变，不损害职工的切身利益。2008年9月17日，因生活不便，刘汉珍申请在暂住房内增加卫生间。同日，时任平湖商贸公司的法定代表人胡云芳回复刘汉珍，同意刘汉珍在暂住房内增加卫生间，不得随意扩大面积及改变厂房结构，下水问题处理好，不得影响周边住户，如有意外，由刘汉珍本人负责。庭审中，平湖商贸公司陈述增加5平方米，刘汉珍陈述增加2平方米。经本院实地查看，刘汉珍扩建的厕所的面积不小于5平方米。
2008年9月17日，平湖商贸公司给刘汉珍出具一份777元的收据，收到刘汉珍2004年4月至2007年12月的房租、水费。2009年1月15日，平湖商贸公司给刘汉珍出具一份235.2元的收据，载明收到刘汉珍2008年1月至12月的房租、水费。刘汉珍自2009年开始未再缴纳房屋租金，平湖商贸公司为维护自己的合法权益，诉至本院，请求判如所请。刘汉珍陈述因隔出来的房屋居住条件差、漏水，刘汉珍向平湖商贸公司反映情况，请求维修，平湖商贸公司置之不理，无奈自己出钱维修、整改花费9488元，并提出反诉，请求判令平湖商贸公司支付房屋维修款9488元，承担反诉费用。
2014年9月27日，平湖商贸公司发出一份公告，载明“由于我公司是一个股份有限公司即（既）无资金又无生产经营，又无员工，只有股东，资金来源仅靠房屋出租，所定的劳动合同名存实亡，所有的财产归全体股东所有。除了应交税金，仅剩2万元左右维持公司各项运作。所以，为了保障全体股东的利益，公平、公正，在此董事会、监事会、全体股东决议通过如下：终止2013年3月2日平湖商贸公司决议；根据2012年2月1日的公告，再次重申终止原有劳动合同。请原有租户在2014年10月8日-2014年11月8日与公司签订租赁合同，借住户请自动搬出，否则按市场价收取租金。全体股东签字处有部分股东签字”。刘汉珍未在公告上签字。
2015年9月19日，平湖商贸公司做出股东大会决议，载明“全体公司股东：由于我公司特定性质，是一个即（既）无资金，又无生产经营的公司，公司的产业是工业用地（隶属非居）。公司在2014年9月27日公告中已告知了，所有租户在2014年11月8日以前签订租赁合同，只到（直到）现在没有一户与公司签订租赁合同，也没有租户向公司交房租款。为了保障全体出资人的利益，公平、公正、公开，董事会、监事会决定开全体股东大会，决定如下：租户必须交清2014年12月31日以前的房租，每户按200元不变；从2015年1月1日起，所有租户按市场经济规律进行调节，按每平方20元收取房屋租金。全体股东签名处有70人签名”。刘汉珍未在该股东大会决议上签字。
本院认为，刘汉珍作为公司员工向平湖商贸公司申请住房，平湖商贸公司将武昌区彭刘杨路51号楼中隔出16平方米租给刘汉珍居住，并且收取一定租金，双方房屋租赁合同关系成立。刘汉珍租住在平湖商贸公司的厂房内，自2001年、2002年每季度租金15.3元，至2004年到2008年的月租金9.6元，至2012年3月份，亦按照月9.6元收取租金，未超过武汉市公有住房月租金标准1.42元／月／平方米的标准，平湖商贸公司按照9.6元的标准收取月租金，带有员工福利的性质。且2002年4月2日，武汉市造纸机械厂改革作出的承诺书明确约定，原企业的一切职工待遇遇到新企业后不变。现平湖商贸公司主张解除双方之间的租赁关系、刘汉珍腾退租住的房屋，损害了职工的利益，本院不予支持。另平湖商贸公司主张刘汉珍按照市场价格支付租金的诉讼请求，亦损害了职工的利益，本院参照武汉市公有住房月租金标准计算租金。
关于诉讼时效的问题。刘汉珍抗辩平湖商贸公司主张房租超过诉讼时效，且认为租金标准过高。本院认为，根据平湖商贸公司于2014年9月27日发出的公告，载明要求原住户与公司签订新的租赁关系，借住户搬离房屋，按照市场价格收取租金，表明平湖商贸公司向包括刘汉珍在内的租户提出支付租金的要求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，结合平湖商贸公司的诉讼请求，本院认定刘汉珍应当支付2013年10月至2016年2月的租金为864.78元（1.42元／月／平方米＊21平方米＊29个月）。
关于刘汉珍主ＸＸ湖商贸公司支付其房屋维修款9488元的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，刘汉珍提供的证据系白条或收据，平湖商贸公司不予认可，且刘汉珍未提交装修或维修合同及发票，本院对刘汉珍的反诉请求不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘汉珍于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉市平湖商贸有限责任公司房屋租金864.78元。
二、驳回原告（反诉被告）武汉市平湖商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘汉珍的反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费500元，由原告（反诉被告）武汉市平湖商贸有限责任公司负担450元，由被告（反诉原告）刘汉珍负担50元（此款武汉市平湖商贸有限责任公司已支付，刘汉珍连同上述款项一并支付给武汉市平湖商贸有限责任公司）；本案反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）刘汉珍负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 李永明
人民陪审员 郭 蕾
人民陪审员 卫丽娟
二〇一六年九月八日
书 记 员 王 芳