北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02816号
上诉人（原审原告）北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会，住所地北京市丰台区角门18号。
负责人周江，主任。
委托代理人周厚兴，北京市京翰律师事务所律师。
委托代理人周信，北京市京翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）美好置业集团股份有限公司，住所地云南省昆明市国防路129号恒安写字楼5楼。
法定代表人刘道明，董事长。
委托代理人王庆，北京市智舟律师事务所律师。
北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会（以下简称未来假日业委会）与美好置业集团股份有限公司（以下简称美好置业公司）业主共有权纠纷一案，原审法院曾于2012年9月作出（2012）丰民初字第01824号民事判决，未来假日业委会不服该判决，提起上诉。本院于2014年3月作出（2014）二中民终字第00946号民事裁定，撤销（2012）丰民初字第01824号民事判决，发回原审法院重审。原审法院于2014年11月作出（2014）丰民初字第08566号民事判决，未来假日业委会不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人未来假日业委会之委托代理人周厚兴、周信，被上诉人美好置业公司之委托代理人王庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年11月，未来假日业委会起诉至原审法院称：美好置业公司于2002年6月27日经规划部门批准建设未来假日花园一期房地产开发项目的配套设施物业楼，该物业楼全部建设成本已摊入未来假日业委会小区每个业主所购房价中。未来假日业委会多次要求美好置业公司移交物业用房及诉讼请求第2项所列全部资料和第3项、第4项设施设备，但美好置业公司拒不移交，尤其是美好置业公司对应当依法无偿移交的电力设施设备在未移交期间非法向未来假日业委会业主索取超过民用电价7.46倍以上的电费并诉诸法院。根据《公约》规定，移交物业用房和移交上述物业资料、向电力公司和自来水公司移交未来假日业委会小区的供电设施是美好置业公司的义务，美好置业公司拒不履行自己的义务属于违约行为。现诉至法院，请求判令美好置业公司：1、向未来假日业委会无偿移交位于北京市丰台区×××9号楼产权属于未来假日业委会小区业主共有的物业用房（面积2147平方米，以下简称9号楼）；2、向未来假日业委会移交以下物业资料：竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，附属公建配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；各单位工程竣工验收证明材料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；公共配套设施的产权及收益归属清单；其他必要的文件材料；3、向华北电网有限公司北京电力公司无偿移交未来假日业委会小区的全部电力设施设备的产权；4、向北京市自来水管理机构无偿移交未来假日业委会小区的全部自来水设施设备的产权；5、美好置业公司承担诉讼费用、保全费。
美好置业公司辩称：9号楼的产权属于美好置业公司，不是物业用房。该楼没有列入小区的公摊，没有业主的面积。我公司已经将资料移交给物业，且该资料只能移交给物业公司，未来假日业委会无权要求我公司移交物业资料。若电力公司和自来水公司接收，我公司同意交接电力设施和自来水设施设备。
原审法院经审理认为：北京市丰台区×××9号楼并未列入公摊，业主在购买房屋时并没有支付相应对价，因此，本案涉讼的房屋所有权应当属于美好置业公司所有。虽然我国《物业管理条例》第38条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主”，且业主公约也规定物业管理用房等属于“全体产权人所有并共同使用”，但是，并非物业管理用房必然属于全体业主所有，只有列入公摊的物业管理用房才能属于全体业主所有，且根据生效判决，美好置业公司已为未来假日业委会小区提供了物业管理用房，故未来假日业委会要求美好置业公司无偿移交产权属于未来假日业委会的北京市丰台区×××9号楼物业用房的诉讼请求，法院不予支持。根据美好置业公司向小区办公室报送的《公约》第五章第五条规定：物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交相应材料，因此，美好置业公司应当向前期物业服务企业提供相关物业管理所需要的材料。再根据物业管理条例，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。但从现有证据来看，美好置业公司仅向前期物业服务企业移交了部分资料，导致前期物业服务企业合同终止时无法将法律及公约规定的资料移交给业主委员会，因此，美好置业公司应承担将剩余物业管理资料移交给业主委员会的义务。未来假日业委会要求美好置业公司移交相关物业管理资料的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。未来假日业委会的第3项、第4项诉讼请求，均要求美好置业公司向案外人移交相关设备，但电力公司与自来水公司并未要求美好置业公司移交相关的设备，未来假日业委会的该诉讼请求违反自愿原则，且涉及案外人，故对其该项诉讼请求，法院难以支持。据此，原审法院于2014年11月判决：一、美好置业集团股份有限公司于判决生效后十五日内将北京市丰台区未来假日花园一期小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会（已经移交的除外），若不能如期履行，由北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会自行到相关资料备案部门复制，所需费用由美好置业集团股份有限公司负担；二、驳回北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会的其他诉讼请求。
判决后，未来假日业委会不服，上诉至本院称：9号楼作为物业管理用房，其建安成本已列入公摊，业主的购房价格中已包含物业管理用房的成本，原审法院认为9号楼未列入公摊，小区业主购房时未支付对价，属认定事实错误；其要求确认物业管理用房归全体业主共有，要求美好置业公司将供电、供水设施设备向具有专营资质的供电供水单位移交的诉求，符合事实及《物业管理条例》和《物权法》的强制性规定；原判第一项判决在美好置业公司不履行上述移交义务时，未来假日业委会自行到相关部门复制相关材料，欠妥。故请求二审法院撤销原判第一项后半部分以及第二项，依法改判支持其原审全部诉讼请求。美好置业公司同意原判。
经审理查明：北京名流未来置业有限公司（以下简称名流置业公司）系未来假日花园一期的建设单位。2001年11月26日，北京市居住小区管理办公室审核批准了名流置业公司报送的《未来假日花园（一期）房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》）。2002年9月，名流置业公司委托北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）对该小区实行前期物业管理。2002年10月，北京市自来水集团有限责任公司供水营销分公司（甲方）与名流置业公司（乙方）签订供水协议约定，以楼房计费总表为界，表外为户外管线由甲方负责维护管理，表内为户内管线由乙方负责维护管理。2005年2月，华北电网有限公司北京电力公司与名流置业公司签订高压供用电合同。现电力及自来水设施由美好置业公司负责管理。2004年10月，未来假日业委会经备案成立。2005年3月，其与安信行公司签订《物业管理委托合同》及附件，委托管理期限3年，自2005年4月1日至2008年3月31日。在双方签订的物业合同期限届满前，未来假日业委会另行选聘物业公司，在本期物业服务合同期满后对未来假日一期进行管理。2008年3月30日，未来假日业委会、安信行公司、新物业公司进行了图纸、档案等资料的交接工作。
2012年9月，名流置业公司注销，名流置业集团股份有限公司系名流置业公司唯一股东，名流置业公司权利义务由名流置业集团股份有限公司承担。2014年，名流置业集团股份有限公司更名为美好置业集团股份有限公司。
另查1：《公约》的第一章“物业基本情况”中规定：未来假日花园（一期）物业东至马家堡路，西至马家堡西路，南至水产所南路，北至马家楼东路；公用部位及公用设施设备是指“不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备”，包括物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。第五章第五条规定：物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、房屋销售清单和产权资料；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必须的其他资料。庭审中，美好置业公司陈述其持有上述物业资料，但已移交物业公司。且上述资料只能移交物业公司，而不能移交给业委会。双方当事人认可名流置业公司已于2002年11月9日向安信行公司移交了部分物业资料，其中包括G2设备电器图、E2设备电器图、S2设备电器图、配电系统图2张、小区综合管线图1张、室外给水工程图一本、室外排工程图一本、A3甲户型设备电、A5乙户型设备电、A5土建1套（差前院）。美好置业公司未向法院提供其已将其他物业管理资料移交物业公司的相关证据。
另查2：双方诉争的9号楼，名流置业公司及北京市水产科学研究所、北京市天水房地产开发公司于2002年6月27日取得《建设工程规划许可证》（编号：2002规建字0809号），该证显示：建设项目名称为未来假日花园H6﹟物业楼，建设位置为丰台区角门18号，建设规模2147平方米；该证附件中的“补充注意事项”部分记载：本工程中含居委会50平方米，卫生站43平方米，便民店144平方米；该证附的工程设计总平面图显示，9号楼位于马家楼东路北侧，其中配套公建：居委会面积50㎡，卫生站面积43㎡，便民店面积144㎡。2006年9月，名流置业公司取得9号楼的所有权证（京房权证市丰其字第101**号）；测图日期为2003年6月，填表日期为2005年9月的《北京市房屋登记表》显示，9号楼的建成年份是2003年，房屋用途为办公用房。诉讼中，未来假日业委会称上述规划许可证及所附图纸可以证明9号楼系物业管理用房，应为全体业主共有。美好置业公司对此不予认可，称9号楼不是物业用房，名流置业公司销售房屋时未将9号楼计入公摊面积，其产权为名流置业公司，并在原审期间提供案外人的商品房现房买卖合同、（2006）丰民初字第13043号民事判决和（2006）二中民终字第16700号民事判决、加盖有北京市丰台区房屋土地管理局测绘队印章的《未来假日花园（一期）公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》（以下简称《构成说明》）、×××一期和二期测绘报告等予以证明。其中，《构成说明》显示：未来假日花园（一期）项目建筑结构是联排住宅，依据京国土房管办字（2000）第369号文的精神，此项目无分摊建筑面积；枫竹苑一期测绘报告显示：未来假日花园不分摊共有共用建筑面积。未来假日业委会对《构成说明》和测绘报告的真实性、合法性、关联性均不予确认。原审期间，未来假日业委会提交日期为2003年7月27日的案外人张××、张×购买未来假日花园一期预售商品房的《商品房买卖合同》以证明业主有权分摊公共部位和公共设施的物业用房并拥有共有权。该合同第三条中记载：该商品房合同约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积零平方米。本院审理期间，美好置业公司提交签订日期为2002年7月16日的《商品房买卖合同》，该合同显示：案外人购买的未来假日花园一期的预售商品房，该商品房合同约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积零平方米。本院审理期间，美好置业公司称9号楼系单独规划，虽然当时规划时想作为小区的物业楼，但没有说具体给哪一期小区做物业楼，现9号楼所有房屋均已出售并已办理产权证。
另查3：名流置业公司曾以公用建筑面积未分摊给业主，公用建筑的产权归其所有为由诉至原审法院，要求未来假日业委会和安信行公司腾退二者所使用的物业管理用房、保安用房、专用设备用房或与其公司补签《物业用房租赁合同》，并支付相应的房屋使用费。未来假日业委会以物业管理用房等属于公用部位、不属于开发商所有、依据《物业管理条例》依法属于全体业主所有为由，不同意名流置业公司的诉讼请求。原审法院判决：一、未来假日业委会、安信行公司于判决生效后十五日内将未来假日花园一期南侧西端工程简易房八间、会所首层一部分及地下室腾退给名流置业公司；二、安信行公司于判决生效后十五日内按每月五千元的标准给付名流置业公司丰台区枫竹苑九号楼二层安防中控室、地下一层及二层变配电室及配房的自二○○五年四月一日起至实际使用之日的使用费；三、安信行公司于判决生效后十五日内按每月一万元的标准给付名流置业公司会所首层部分及地下一层的自二○○五年四月一日起至实际腾退之日的使用费；四、安信行公司于判决生效后十五日内按每月二千五百元的标准给付名流置业公司简易活动房的自二○○五年四月一日起至实际腾退之日的使用费；五、驳回名流置业公司的其他诉请。未来假日业委会不服该判决，上诉至本院。本院认为，名流置业公司作为涉案房屋的产权人，依法享有对该房收益的权利；应当指出，中控室、变配电室等属于房屋的基础配套设施房，名流置业公司作为开发商，理应为涉案房屋提供相应的用房，其要求安信行公司及未来假日业委会腾退上述基础设施占用的房屋并支付该房的使用费，没有道理，难以支持。另安信行公司与名流置业公司约定由名流置业公司为安信行公司提供不少于180平方米的物业用房，且开发商也有提供物业管理用房的义务，名流置业公司要求安信行公司及未来假日业委会腾退物业管理用房，缺乏依据，难以支持。但安信行公司与名流置业公司并未约定提供的物业管理用房为无偿使用，故从公平原则出发，安信行公司应向名流置业公司交纳一定的使用费；至于交付数额，保安用房系临建简易房，名流置业公司主张主张此房使用费，缺乏合法依据，难以支持；9号楼地下一、二层部分（1间，约40平方米）做变配电室配房，安信行公司实际已不再占用，该房也不应计算在计费面积内；其余物业管理用房由本院参照现场实际测绘面积及该房用于物业管理这一业主公共利益的实际情况酌情确定使用费。未来假日业委会坚持认为名流置业公司对商品房的配套设施不享有独立收益权，与本案涉案房屋产权登记在该公司名下这一实际情况矛盾，其所述缺乏依据；安信行公司主张其与未来假日业委会约定由该业委会为其提供物业用房，其物业管理服务实行酬金制，没有支付物业管理用房使用费的义务，因未来假日业委会非涉案房屋产权人，其所述不足以成为其拒付合理使用费的合法抗辩。综上，原审判决安信行公司腾退房屋欠妥，予以更正，于2007年12月作出（2006）二中民终字第16700号民事判决，判决：安信行公司给付名流置业公司会所首层一间及地下一层自2005年4月1日起至判决生效之日止的房屋使用费，驳回名流置业公司的其他诉讼请求。该判决经审理查明部分记载：9号楼规划为物业楼及名流置业公司销售房产时未将涉案房屋计入公摊面积；经现场勘验，三方当事人一致确认，现安信行公司使用未来假日一期南侧西端工程简易房10间做保安员宿舍，会所首层1间（约11.5米，现由未来假日业委会使用作办公用房）及地下室（扣除通道及配套设备、设施等，套内使用面积约330平方米）全部用于办公、9号楼2层（1间约40平方米）做安防中控室、9号楼地下一层1间做变配电室（为未来假日花园一、二期公用）及9号楼地下一、二层部分（1间，约40平方米）做变配电室配房（一审判决后安信行公司已搬出）。本案原审期间，未来假日业委会称9号楼已出租给工商银行，从未给物业使用过，物业管理用房现在会所地下室，每月交1000元。美好置业公司认可对方所述物业管理用房情况。
上述事实，有双方当事人陈述、业委会备案表、信函、《建设工程规划许可证》、房屋所有权证、《北京市房屋登记表》、《商品房买卖合同》、《未来假日花园（一期）房屋使用、管理、维修公约》、（2006）二中民终字第16700号民事判决书、楼房总表计费协议、高压供用电合同等相关证据材料在案佐证。
本院认为：关于9号楼的所有权问题，未来假日业委会上诉称该楼系物业管理用房，应为未来假日花园一期全体业主共有。美好置业公司对此不予认可，称该楼虽规划为小区的物业楼，但并没有说明具体给哪一期小区做物业楼，且销售时未计入公摊，故产权不应归未来假日花园一期全体业主共有。9号楼的《建设工程规划许可证》及其所附的工程设计总平面图显示，该项目系未来假日花园物业楼，位于马家楼东路北侧；而根据《公约》，未来假日花园（一期）物业北至马家楼东路，故根据现有证据，难以认定9号楼仅规划为未来假日花园一期的物业楼。另，名流置业公司2002年开发建设未来假日花园一期房地产项目时，我国《物权法》和《物业管理条例》尚未颁布实施，当时对于物业管理用房的产权如何管理、建设成本是否可以计入销售价格分摊等问题尚未有法律、行政法规层面的明确规范要求，开发企业将物业管理用房不计入业主分摊部分而经相关部门核发取得所有权的情况客观存在。综上分析，未来假日业委会要求确认9号楼为未来假日花园一期全体业主共有并基于此要求转移9号楼的所有权，事实及法律依据不足，本院难以支持。
关于资料移交问题，对原审法院判决美好置业公司将竣工验收资料、设施设备的技术资料以及物业管理资料等相关资料移交未来假日业委会（已经移交的除外），双方均未提出异议，本院予以确认，但原审法院判决在美好置业公司不履行上述移交义务时，未来假日业委会自行到相关部门复制相关材料，超出诉请且未来假日业委会不同意自行到相关部门复制，故欠妥，本院予以更正。
关于电力和自来水设施设备的产权移交一节，未来假日业委会均主张向案外人移交相关设备，但案外人并未要求美好置业公司移交，原审法院对未来假日业委会该项诉讼请求，不予支持，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08566号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08566号民事判决第一项为：美好置业集团股份有限公司于本判决生效后十五日内将北京市丰台区未来假日花园一期小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会（已经移交的除外）。
一审案件受理费70元，由美好置业集团股份有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京市丰台区未来假日花园一期小区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年六月四日
书 记 员 张邵青