上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1056号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1056号
原告管小兰，女，1964年3月8日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人潘小飞，浙江玉海律师事务所律师。
被告张凤菊，女，1952年9月19日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人唐宝良，上海问学律师事务所律师。
委托代理人于朝勃，上海问学律师事务所律师。
被告任玉妹，女，1964年2月8日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告胡遥峰，男，1987年11月25日生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两被告之共同委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
第三人陈小兰，女，1960年4月28日生，汉族，住浙江省瑞安市。
原告管小兰与被告张凤菊、任玉妹、胡遥峰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年10月29日公开开庭审理。由于案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并依法追加了第三人陈小兰，于2015年3月9日、3月30日公开开庭审理。原告管小兰及其委托代理人潘小飞、被告张凤菊之委托代理人于朝勃、被告任玉妹及胡遥峰两被告之共同委托代理人孙佩勋、第三人陈小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落于嘉定区马陆镇宝安公路汽配城A区第XX幢第XX-
XX两间地块联建营业房原系联建户谢某甲、谢某乙出资所有。2003年8月13日，在第三人陈小兰介绍下，原告以每间35万元的价格购买了上述营业房。2004年4月左右，原告与上海嘉定汽配科技城有限公司补签了一份联建协议书。2005年3月，陈小兰向原告谎称可以帮助其办理产权证，原告遂将上述房屋的协议书、收据等材料交给陈小兰办证。此后，原告多次向陈小兰索要原件，但陈小兰一直以统一办理需要时间为由一再敷衍。2010年2月21日，陈小兰将从原告处获取的涉案营业房的办证�料交付被告张凤菊，委托其出售。同年3月15日，被告张凤菊找人冒充原告，并持伪造的原告身份证至嘉定汽配城物业管理室将原告名下的上述营业房涂改至自己名下。同年5月7日，张凤菊又将上述两间房屋以164万元的价格出售给汽配城的老业主任玉妹，即本案另一被告。被告任玉妹当即以其子胡遥峰名义与张凤菊签订转让协议。随后张凤菊将涉案营业房的联建协议书、收据等均交给任玉妹。由于涉案营业房自原告买下后一直对外出租，原告本人平时生活在浙江，故直至2010年7月份，原告才得知房屋被无故转让给任玉妹。原告立即向公安局报警。后经审查起诉至嘉定检察院后，检察院认为现有证据不足以排除被告张凤菊关于“其受委托人陈小兰虚假承诺、虚假授权文件蒙蔽而误信委托人享有房屋权利，故而接受出卖房屋并接受房款作为抵债款”的辩解，认定张凤菊涉�诈骗罪证据不足，于2013年11月21日作出《不起诉决定书》。原告无奈，只能提起本案民事诉讼，要求：一、确认被告张凤菊与第三人陈小兰间转让合同无效；二、确认三被告间房屋资产转让协议无效；三、确认涉案营业房归原告所有，即要求被告将上述房屋返还原告。
被告张凤菊辩称，不同意原告的诉请。谢某甲、谢某乙与汽配城的联建协议按照性质属于房地产合作开发协议，该协议由于汽配城公司不具备房地产开发资质当属无效。由于联建协议无效，故后续签订的转让协议均属无效，原告对涉案营业房不具有产权。本被告当时出售系争房屋是基于第三人陈小兰出具的房屋资料原件及原告本人签字的文件，故本被告有充分理由相信其已取得了原告的授权，本被告也已免除案外人陈小兰债权的方式支付了对价。故本被告属于有权代理，被告胡遥峰一方也已�本被告支付了全部房款。本被告的转让行为善意，不具有过错，请求驳回原告的诉请。
被告任玉妹、胡遥峰辩称，由于涉案房屋未经房地产登记，故本案所涉转让协议转让的不是房屋的所有权，而是联建协议项下出资方的权利。三被告之间的转让协议书合法有效，并不因为被告张凤菊实质上不享有联建协议项下的权利而归于无效。如张凤菊所述，其有理由相信陈小兰有权代理原告办理转让事宜，故其行为构成表见代理。本被告对转让行为善意、无过错，并已支付对价，也向汽配城管理处征求了意见，从汽配城管理处得知张凤菊享有了协议项下的权利，故本被告与张凤菊签订了合同，履行了付款义务，汽配城也同意将联建协议项下的义务向本被告履行。综上，本被告的受让合法有效，请求驳回原告的诉请。
第三人陈小兰述称，原告让本人帮其办�产权证，本人就请被告张凤菊代办，将办证资料等都交付被告张凤菊，但张凤菊却找人伪造身份偷偷将系争房屋出售。原告诉状所称本人与张凤菊之间有欠款不是事实，双方之间实际并无经济往来。本人对房屋从原告名下过户至被告张凤菊名下的过程并不清楚。
经审理查明，2000年8月15日，案外人谢某甲与上海嘉定汽配科技城有限公司（以下简称汽配城公司）签订《协议书》约定出资联建嘉定汽配城A型第XX幢第X3号地块营业房。同年12月19日，案外人谢某乙与汽配城公司签订《协议书》约定出资联建嘉定汽配城A型第XX幢第X4号地块营业房。2003年8月13日，由第三人陈小兰作为中间介绍人，原告与谢某甲、谢某乙签订《联建房屋转让协议书》，约定两名案外人将上述汽配城A型第XX幢第X3、X4号转让给原告。2004年，原告与案外人汽配城公司补签了一份落款日期为2000年12月19日的《协议书》，约定原告出资联建汽配城A型第26幢第13-14号地块营业房（以下简称涉案房屋）。原告并于同年4月26日向汽配城公司支付了土地出让金60，000元。此后，原告将涉案房屋出租。2005年，原告将上述《协议书》、发票原件及身份证复印件交付第三人陈小兰。2010年2月21日，张凤菊通过房产中介与其妹夫夏爱国签订两份《房产买卖合同》，将涉案房屋和以及陈小兰名下的联建房以总价129万元转让给夏建国。因故未成交后，被告张凤菊持“原告委托书”、协议书、发票原件等至汽配城公司，称原告已将涉案房屋转让给张凤菊。同年3月15日，被告张凤菊带了长相与原告相似之人至汽配城，在向汽配城公司支付了40，000元后，办理了涉案房屋的更名手续，将汽配城存档及手中持有的《协议书》上原告的名字划去，添加了被告张凤菊的名字。2010年5月7日，被告张凤菊与被告胡遥峰（即被告任玉妹之子）签订《房屋资产转让协议书》，约定张凤菊将涉案房屋以总价164万元转让给胡遥峰。该协议签订前，被告任玉妹于2010年5月6日向案外人黄俊发、黄俊法账户共转账164万元，再由黄俊发、黄俊法将上述款项转账至被告张凤菊的妹妹张凤萍账户。被告张凤菊于签约当日将联建协议、发票等原件交付胡遥峰。此后，双方未至汽配城公司办理更名手续。
2010年7月12日，原告至嘉定公安分局马陆派出所报案称，第三人陈小兰以帮助原告办理产权证之名拿走了原告的原件并伪造了委托书将房屋出售。2010年7月15日，嘉定公安分局对该案立案侦查，并于2012年12月对被告张凤菊、第三人陈小兰刑事拘留。2013年1月25日，被告张凤菊被批准逮捕，第三人陈小兰被取保候审。2013年2月28日，嘉定公安分局作出《起诉意见书》，认为张凤菊已�嫌诈骗罪，故移动嘉定检察院。2013年9月，上海市公安局就上述被告张凤菊持有的“原告委托书”上的签名进行检验，认为该字迹与原告、陈小兰、张凤菊、冯某某的字迹均存在一定差异，上面的指纹捺印也与上述四人均不相同，故未作出明确的鉴定意见。2013年11月21日，嘉定检察院作出《不起诉决定书》，认为现有证据不足以排除张凤菊所作“受委托人虚假承诺、虚假授权文件蒙蔽而误信委托人享有房屋权利，故而接受委托出卖房屋，并接收房款作为抵债款”的辩解，不符合起诉条件，故决定对张凤菊不起诉。此后，原告诉讼来院。
另查明，案外人冯某某系第三人陈小兰之子。2010年3月20日，冯某某向张凤菊借款31万元，注明当年4月底前还清借款。此后冯某某在该借条上注明“该购房款已付清、陈小兰”。在此之前，案外人冯某某与被告张凤菊之间存在�笔转账交易。被告张凤菊曾于2013年向浙江省瑞安市人民法院起诉被告陈小兰、案外人冯某某民间借贷纠纷，后又于2013年5月21日撤回起诉。
又查明，涉案房屋所占用的土地系马陆镇马陆村集体土地。2000年至2002年期间，汽配城公司陆续取得了在涉案土地上建造房屋的建设工程规划许可证。
以上事实，有《协议书》、《联建房屋转让协议书》、《房屋资产转让协议书》、《起诉意见书》、《不起诉决定书》、建设工程规划许可证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告自2003年受让涉案房屋后长期出租收益，其对涉案房屋已形成占有，该权利受法律保护。原告与被告张凤菊之间关于涉案房屋的转让合同，系通过假冒权利人签订，非原告真实意思表示，依法应当确认无效。对于被告张凤菊与胡遥峰间《房屋资产转让协议书》，虽然检察院因无法确定被告张凤菊与第三人陈小兰何人涉嫌诈骗而作出了存疑不起诉的决定，但通过查明的事实可以明确涉案房屋的联建协议从原告更名至被告张凤菊系通过诈骗手段取得，现被告张凤菊通过买卖合同的形式转让诈骗所得，该合同应当被确认无效。被告胡遥峰作为第三方，并未取得涉案房屋的登记所有权，故其主张适用善意取得制度没有事实依据，本院不予采纳。原告在其对涉案房屋的占有受到侵犯后，即刻于2010年7月12日向公安机关报案，主张其占有，符合法律规定。对于原告主张确认三被告之间《房屋资产转让协议书》无效的请求，由于该转让的双方应为被告张凤菊与胡遥峰，被告任玉妹并非转让协议的当事人，故本院确认被告张凤菊与胡遥峰间的转让协议无效，原告基于其原先形成的占有，主张被告胡遥峰返还涉案房屋，合法有据，本院对此予以支持。《房屋资产转让协议书》被确认无效后，被告张凤菊因该协议书而取得的房款，应当予以返还。至于被告张凤菊所述其与第三人陈小兰及其子冯某某之间的借贷纠纷，与本案无涉，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：
一、确认原告管小兰与被告张凤菊于2010年3月15日关于嘉定区马陆镇宝安公路汽配城A区第XX幢第XX-XX房屋的转让无效；
二、确认被告张凤菊与被告胡遥峰于2010年5月7日签订的关于上述第一条房屋的《房屋资产转让协议书》无效；
三、被告胡遥峰应于本判决生效之日起十日内将嘉定区马陆镇宝安公路汽配城A区第XX幢第XX-XX房屋返还原告管小兰；
四、被告张凤菊应于本判决生效之日起返还被告胡遥峰房款1，640，000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19，200元，由被告张凤菊负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 秦铨安
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 顾 叶
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 秦铨安
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。