山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民一初字第124号原告（反诉被告）：孙绪英，女，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：王立歧，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东泉利置业有限公司，住所地济南市天桥区。法定代表人：周利平，总经理。委托诉讼代理人：曹秋云，该公司工作人员。委托诉讼代理人：所晓雁，山东康桥律师事务所律师。原告（反诉被告）孙绪英与被告山东泉利置业有限公司（反诉原告以下简称泉利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙绪英及其委托诉讼代理人王立歧、张旭，被告（反诉原告）泉利公司的委托诉讼代理人曹秋云、所晓雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙绪英向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2013年10月14日签订的《泉利.重汽配件城定制建设协议》；2、被告返还原告购房款155716元及利息（以155716元为基数，自2013年10月14日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年10月14日，原、被告签订《泉利.重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发的泉利.重汽配件城南区26号楼502室房屋一套，总房款305716元。被告在销售房屋过程中承诺房屋性质为公寓。原告向被告支付了首付款155716元。双方约定被告于2013年12月31日前将房屋交付给原告。后，原告得知原、被告签订买卖协议时被告并未取得商品房预售许可证，被告于2014年10月份才取得预售许可，根本不可能在规定时间内履行交付房屋义务。且被告的商品房现售备案证中记载房屋性质为仓储，并非公寓。被告故意隐瞒事实且对房屋产权性质作虚假描述，欺骗原告。原告多次找被告协商未果。被告泉利公司辩称，，双方订立的定制协议是真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，更不存在欺诈行为，该定制协议合法有效。被告的“泉利.重汽配件城”项目开发手续齐全，没有违反法律、法规的情形。签订协议时，被告开发的项目刚开始建设，尚未取得预售许可证，但相关手续正在办理。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的定制协议合法有效。被告的房屋已具备交付条件，只要原告付清全款即可收房，但原告接到收房通知后迟迟不到被告处付清房款办理房屋交付手续，真正违约的是原告。按照协议约定，测绘面积有差异的，多退少补，根据测绘结果，房屋实际总价为319792元。综上，原、被告签订定制协议系双方真实意思表，合法有效，原告不按协议约定履行付款义务，构成违约。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告泉利公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告孙绪英支付所欠房款164076元；2、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金21510.36元（自2014年2月25日反诉原告张贴交房通知之日起计算至2015年5月8日，按日万分之三计算）；3、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月14日，原、被告签订《泉利.重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发的泉利.重汽配件城某房屋一套。房屋定制单价为4127.95元/平方米，房屋面积约74.06平方米，总价为305716元。同时约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补。根据测绘结果，该房屋实际面积为77.47平房米，故房屋实际总价为319792元。根据合同第六条约定，在办理交付手续前，反诉被告应付清全部房款、住房专项维修基金、物业管理费以及按照规定或者约定需缴纳的其他费用，否则，反诉原告有权拒绝办理房屋交付手续，且自反诉原告发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。房屋达到合同约定交房条件后，反诉原告于2014年2月25日通知反诉被告收房，后又多次通过电话、发函等方式通知反诉被告缴纳房款并收房。但反诉被告迟迟不交清剩余房款并办理收房手续。反诉被告的行为已严重违反合同约定，构成违约。反诉被告辩称，，反诉被告有足够证据证明反诉原告在销售过程中确实存在虚假描述，反诉被告是在反诉原告虚假描述的基础上作出的买房决定。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行，后履行一方有权决绝履行；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其要求。第六十八条规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的可以终止履行，第一，经营状况严重恶化；第二，转移财产出调资金以逃避债务；第三，丧失商业信誉；第四，有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。本案中，反诉原告向反诉被告出售的系公寓，但是，根据反诉原告的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与事实宣传资料不符。且反诉原告不可能将涉案房产再次变更回公寓性质。根据合同法第六十八条第四款规定，反诉原被告有理由中止履行尾款支付。第五，根据合同法第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，对方在合理期限内未恢复履行能力并未提供适当担保的，中止履行一方可以解除合同。因此，反诉被告要求解除与反诉原告签订的定制协议有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议的事实为：2013年12月14日，原告孙绪英（定制方）与被告泉利公司（建设方）签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，该协议约定：“1、定制方定制建设的房屋为某房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋建筑面积约74.06平方米（本条款约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补），房屋定制单价为4127.95元，总价为305716元。2、定制方在签订本协议时一次性支付定制总价款的50%，即155716元，余款定制方向建设方指定的银行申请贷款，签订本合同一周内递交按揭材料，按所选择的付款方式支付。3、定制方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内的，定制方按日向建设方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，建设方有权解除合同并收回房屋，定制方已缴纳的定制款不予退还。4、定制方擅自解除本协议，放弃购买房屋的，其已经支付的款项不予退还，并应向建设方支付因建设房屋承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。5、建设方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付定制方使用。建设方如未按本协议规定的期限将该房屋交付定制方使用，逾期超过60日的，自逾期超过60日第二天起至实际交付之日止，建设方按日向定制方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、在办理交付手续之前，定制方应付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费以及按照规定或约定需缴纳的其他费用，否则，建设方有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方所发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。……”该协议由原、被告签名、盖章。2013年10月19日，原告向被告支付涉诉房屋定制金155716元。2013年11月12日，济南市房产测绘研究院就原告所购涉诉房屋所在楼宇作出房产测绘实测成果报告书，原告所购涉诉房屋实测面积为77.47平方米，按照原、被告定制协议的约定的定制单价，涉诉房屋实际总价款为319792元。原、被告至今未办理房屋交付手续。被告泉利公司就其开发建设的山东重汽配件物流中心所在地块于2011年12月16日取得了国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为工业综合用地。该项目分别于2011年12月1日取得建设用地规划许可证、2012年3月1日取得建设工程规划许可证、2012年8月16日取得建筑工程施工许可证，涉诉房屋所在楼宇于2014年10月13日取得商品房现售备案证。2013年12月19日，涉诉房屋所在楼宇通过了建筑工程竣工验收。当事人的争议焦点之一为原、被告双方就涉诉房屋交付以及付款过程中谁存在违约行为的问题。根据定制协议第2条约定，原告应于签订协议时一次性支付定制金155716元，余款申请银行贷款，在签订协议一周内递交材料。而原告自认未按该期限递交相关贷款材料，原因是被告没有预售许可证，无法贷款。被告对此不予认可。根据定制协议第5条约定，被告泉利公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付原告使用。第6条约定，原告在交付房屋前应当付清全部房款。被告泉利公司于2013年12月19日即完成了涉案房屋的竣工验收手续，具备了约定的交付条件。被告泉利公司主张于2014年2月25日通知原告交接房屋，后又于2014年12月25日，通过EMS向原告邮寄了告知函，再次通知原告缴纳剩余房款并收房，该邮件由单位代收。被告提交了2014年2月25日交房通知书的照片；2014年3月3月、同年5月9日其他业主的交接确认表以及EMS邮寄回执。原告对上述证据均不予认可。截止至今，原告共计支付房款155716元，尚余购房款164076元未支付。本院认定，被告提交的交房通知书结合其他业主的交接确认表能够证明被告在通过房屋建筑工程竣工验收后已于2014年2月25日履行了通知收房的义务，虽然原告称未接到通知，但亦未提交相反证据证明，故本院对被告陈述的于2014年2月25日履行了通知义务予以采信。而原告未按协议约定的时间支付剩余房款构成违约。争议焦点二：被告泉利公司在订立合同过程中是否存在欺诈行为。原告主张被告泉利公司出售的涉诉房屋用途为公寓，但实际交付时其性质却变成仓储，属于欺诈。为此原告提交宣传单一宗，证明被告泉利公司对外宣传涉诉房屋为公寓；提交公证书1份，证明被告泉利公司在搜房网对外宣传涉诉房屋为公寓性质；提交商品房现售备案证1份，证明被告泉利公司向原告出售的涉案房屋土地性质为工业综合用地，房屋性质为仓储，与被告对外宣传的青年公寓相违背；提交其他业主的前期物业合同1份，证明被告自宣传到销售到最终交付，始终宣称房屋性质为公寓；提交网易房产截图及网易房产电商房产优惠确认函及交付单据、会员卡各1份，证明被告在网易房产上对所售房屋描述为公寓。经质证，被告泉利公司对宣传单真实性无异议，被告泉利公司印制了多份宣传材料，在宣传资料中均明确告知土地使用年限为五十年，土地用途为仓储，房屋用途为仓储商住，原告对此宣传材料是明知的，因此被告泉利公司不存在欺诈。对证据公证书的真实性有异议，公证书的申请人为何化轩，非本案原告，此公证书与本案无关。对商品房现售备案证真实性无异议，但不认可原告的证明目的。被告认为法律上对“公寓”没有作明确的解释，但有一个统一的认识，即公寓不等于住宅。被告出售给原告的房屋满足被告宣传材料中表明的功能，原告武断的认为公寓就是住宅，以此来否定被告所开发房屋的性质是对法律的误解。被告对原告提交的其他业主的物业合同真实性有异议，该业主并非本案当事人。对网易网站的宣传材料及会员卡真实性有异议，被告并未授权网易网站作此推广，对此不予认可。被告泉利公司提交宣传资料1份，证明被告泉利公司宣传的一直是仓储用房、用地。经质证，原告对证据真实性无异议。本院对原、被告提交证据的真实性予以认定。原告提交的宣传材料中载明有“泉利青年公寓”、“SOHO产权公寓”、“3798元/㎡”等字样，原、被告共同提交的宣传材料中载明“3898元/㎡”、“以泺口仓储为参考，泺口目前中型74㎡仓储价格为1元/天/㎡，一年租金27100元，十年租金27万元，泉利全能不动产以74㎡户型为例，全额购买价格74㎡*3998元/㎡=29.6万元，优惠后价格为27.6万元，做仓库十年租金27万元”、“仓储十年六千元买一套房”“仓储”等字样。原告提交的网站材料中亦显示被告泉利公司宣传的涉诉房屋产权为五十年，涉诉房屋为重汽汽配城工业用地上的产业公寓，被告泉利公司已经就涉案房屋的土地性质、规划作出了说明，“公寓”仅是指涉诉房屋在规划用途的原基础上亦可以居住使用，即被告泉利公司宣传的“仓储商住”。原告主张也未举证证明涉诉房屋用途为“公寓”和用途为“仓储”的价格差异，原告主张被告泉利公司在合同签订过程中存在欺诈行为的主张，本院不予认定。本院认为：原告孙绪英与被告泉利公司于2013年10月14日签订的定制建设协议系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据定制协议约定，被告应于2013年12月31日前交付房屋。被告泉利公司提交的证据能够证明其已于2014年2月25日履行了通知收房的义务。根据双方所签定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续前，原告负有先行付清购房价款的义务，而原告至今未付清购房款164076元，在原告履行付款义务前，被告泉利公司有权拒绝履行交付房屋的义务。关于原告主张被告泉利公司存在欺诈行为，并要求解除合同返还购房款及利息的诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，被告泉利公司在宣传材料中，已经就涉诉房屋土地产权情况作出了说明，也就仓储用途作出了说明，并且针对泺口地区仓储用房进行了对比，对于涉诉房屋属于仓储用房进行了明确说明。其次，关于公寓的概念双方并未明确约定，原告并未说明其所主张的被告泉利公司对所宣传“公寓”的内涵，也未说明双方对于“公寓”含义达成了明确、具体的不动产权利形式，以及该种说明如何使其作出错误的意思表示。最后，原告亦未举证证明其所述的“公寓”与“仓储”对涉诉房屋的定价产生较大影响，从而导致原告订立合同的意愿发生变化或者订立合同的目的无法实现。综上，原告自身存在违约行为导致合同未能正常履行，不符合合同约定或法定解除条件，故对原告要求解除双方2013年10月14日签订的定制协议并要求被告返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告泉利公司的反诉请求。现反诉被告孙绪英尚欠反诉原告泉利公司涉诉房屋购房款164076元的事实以及反诉被告孙绪英逾期付款的事实清楚，双方签订的定制协议关于违约责任的表述为“违约金计算标准：违约金按照未付款的日万分之三计算，合同继续履行。逾期超过30日未办理的，泉利公司有权收回房屋，并不退还已经缴纳的购房款”。反诉原告作为守约方有权要求继续履行合同，并要求反诉被告按照合同约定承担违约责任。故，反诉原告泉利公司要求反诉被告孙绪英应支付剩余房款164076元以及支付违约金1476.7元（164076元×30×0.0003），合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、反诉被告孙绪英于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司购房款164076元。二、反诉被告孙绪英于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司逾期付款违约金1476.7元。三、驳回原告孙绪英要求解除2013年10月14日与被告山东泉利置业有限公司签订的《泉利·重汽配件城定制建设协议》的诉讼请求。四、驳回原告孙绪英要求被告山东泉利置业有限公司返还购房款155716元及利息的诉讼请求。五、驳回反诉原告山东泉利置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3670元，由原告孙绪英负担；反诉案件受理费4010元，反诉原告山东泉利置业有限公司负担433元，反诉被告孙绪英负担3577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  杜春燕人民陪审员  陈蔚林二〇一六年九月十九日书 记 员  于 蕊