陕西省延安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）陕06行终24号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司延安分行（以下简称农业银行）。
法定代表人申晓强，该行行长。
委托代理人焦瑛、金青松（实习律师），北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）延安市宝塔区延洲饮食服务有限公司（以下简称延洲公司）。
法定代表人李德岗，该公司总经理。
委托代理人张旭光、刘攀，陕西北望律师事务所律师。
原审被告延安市房产管理办公室（以下简称延安市房产办）。
法定代表人尉发昌，该办公室主任。
委托代理人白双应，该办公室干部。
委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
原审被告延安市不动产登记局。
法定代表人杜喜平，该局局长。
委托代理人杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。
上诉人农业银行诉被上诉人延洲公司、原审被告延安市房产办、延安市不动产登记局房屋行政登记一案，陕西省延川县人民法院作出（2017）陕0622行初74号行政判决。宣判后，上诉人农业银行不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭审理了本案，除上诉人农业银行法定代表人申晓强、被上诉人延洲公司法定代表人李德岗及委托代理人张旭光、原审被告延安市房产办法定代表人尉发昌、延安市不动产登记局法定代表人杜喜平未到庭外，上诉人委托代理人焦瑛、金青松、被上诉人委托代理人刘攀、原审被告延安市房产办委托代理人白双应、高峰、延安市不动产登记局委托代理人杜玉涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决查明的事实：原告延洲公司是原延安市宝塔区饮食公司于2011年经过企业改制后成立，且与第三人农业银行（原中国农业银行延安分行）系相邻关系。2004年，延安市宝塔区饮食公司与中国农业银行延安分行共同招标修建了宝塔区二道街北段大东门南侧的商住楼，后因地下室面积发生争议。原告认为第三人侵占了自己的180多平方米土地，第三人认为只侵占了150多平方米，后双方协商同意由延安市仲裁委仲裁。之后，原告与第三人因相邻关系纠纷于2015年5月向延安仲裁委员会申请仲裁，2016年11月2日，延安仲裁委员会作出[2015]延仲裁字第062号决定书，该决定书中在审理查明部分对延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权证内容有概述，原告从该决定书送达之日起应当知道被告延安市房产办作出延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权行政登记行为的内容。
2007年7月3日，第三人向被告延安市房产办申请对座落在延安市宝塔区凤凰办事处大东门社区地下室房屋所有权登记，并提交了延安市房屋所有权登记申请书，同时递交了相关批件。同年7月13日，延安市房产办测绘所进行测绘，绘制了分户图。延安市房屋所有权登记审核表调查意见栏显示：四至分明，邻户无异议，并有调查人签名及日期，签署日期为2007年7月11日。产权产籍所意见栏显示：产权清楚，建议确权发证，签署日期为2007年9月14日。领导审批栏显示：同意，领导签署日期为2007年9月14日。发证及房屋所有权证领取日期均为2007年9月21日。原告与第三人系邻居关系，也没有被告对原告关于相邻关系的调查资料，也未有被告对其他邻户关系的调查资料。
原审法院认为，1、关于本原告主体资格焦点问题。原告延洲公司是原延安市宝塔区饮食公司经过企业改制后成立，且与原中国农业银行延安分行，即第三人农业银行系相邻关系，2004年原延安市宝塔区饮食公司与第三人共同招标修建了宝塔区二道街北段大东门南侧的商住楼，后因地下室面积发生争议曾达成协议同意争议由延安仲裁委解决，证明双方之间存在利益关系，被告延安市房产办为第三人办理涉案争议房产证的行政登记行为显然与原告有利害关系。故延洲公司具有原告主体资格；2、关于被告主体资格焦点问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案被告延安市房产办作为原房屋登记机关，有权作出房屋行政登记行为。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，被告延安市不动产登记局是房屋登记行政职权变更后继续行使房屋登记行政职权的行政机关。二被告均是本案适格的被告；3、关于本案起诉期限的时效焦点问题。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。原告与第三人因相邻关系纠纷曾向延安仲裁委员会申请仲裁，2016年11月2日延安仲裁委员会作出[2015]延仲裁字第062号决定书，该决定书中在审理查明部分对延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权证内容有概述，原告从该决定书送达之日起应当知道被告延安房产办作出延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权行政证登记行为的内容。所以，原告于2017年9月26日向法院提起诉讼，明显未超过法律规定的2年的起诉期限；4、关于本案房屋行政登记行为程序是否合法的焦点问题。《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的三十日内核准登记，并颁发房屋权属证书。办理权属登记时，房产部门应对登记房屋进行权属审核，对四邻进行调查。虽然延安市房屋所有权登记审核表调查意见栏显示：四至分明，邻户无异议；产权产籍所意见栏显示：产权清楚，建议确权发证，但未有任何关于四邻方面的调查资料。证明被告延安市房产办在给第三人办理房屋行政登记时，对第三人需登记的房屋产权未尽权属审核职责，办理程序违法。综上，被告延安市房产办给第三人办理房屋行政登记，未尽权属审核职责，违反法定程序，应予撤销。二被告提出的抗辩理由均不成立。原告的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：撤销被告延安市房产办于2007年9月21日给第三人农业银行颁发的延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告延安市房产办承担。
宣判后，上诉人农业银行不服该判决，提起上诉。上诉人上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。一审法院在认定被上诉人延洲公司是否具有诉讼主体资格方面存在严重错误。本案中，被上诉人延洲公司系原国有企事业延安市宝塔区饮食公司整体改制而来的民营公司。在一审庭审中，被上诉人并未提供证据证明本案涉及的大东门地下室属于宝塔区饮食公司所有，且其对此资产进行了改制承受。而上诉人从延安市宝塔区商务局调取的证据显示，在宝塔区饮食公司改制过程中，2010年1月27日延安子午测绘公司对该饮食公司综合楼宗地面积进行勘测并出具了《宗地勘测技术报告》，在该报告中明确注明宝塔区饮食公司拥有的地下室仅为其公司地下对应的那块，并不涉及农行家属楼的地下室。因此被上诉人延洲公司不是本案涉及地下室的权利人或者利害关系人，原告不具有诉讼主体资格。
二、一审法院适用法律错误。本案中争议的房屋颁证登记行政行为于2007年已经作出，2015年被上诉人以延安市宝塔区饮食公司的名义将上诉人起诉至延安市仲裁委，且上诉人已经向仲裁委及被上诉人出示了本案所涉及的房产证，该事实在仲裁委仲裁决定及一审判决中均得到认可，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，被上诉人起诉明显超过了法定的起诉期限。故请求：1、请求二审法院依法撤销陕西省延川县人民法院（2017）陕0622行初74号行政判决书，维持延安市房产管理办公室于2007年9月21日向上诉人颁发的延房权证宝凤字第0078**号房屋所有权证；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人延洲公司答辩称：一、上诉人所称答辩人不具有原告的诉讼主体资格的理由不能成立。答辩人是原延安市宝塔区饮食公司经过企业改制后成立，且与上诉人系相邻关系。2004年原延安市宝塔区饮食公司与上诉人共同招标修建了宝塔区二道街北段大东门南侧的商住楼，后双方因上诉人侵占答辩人面积发生争议，并达成协议同意由延安仲裁委员会解决争议，由此可见双方之间存在利害关系，延安市房产办为上诉人办理涉案争议房产证的行政登记行为显然与答辩人具有利害关系。依据《行政诉讼法》第二十五条规定，答辩人具有原告的诉讼主体资格。
二、上诉人称答辩人已超过起诉期限，理由亦不能成立。答辩人与上诉人因相邻关系纠纷向延安仲裁委员会申请仲裁。延安仲裁委作出决定书。答辩人不服该决定书，遂向延安市中级人民法院提起诉讼，延安市中级人民法院于2017年7月25日作出民事裁定书，答辩人于2017年8月收到民事裁定书后，于2017年9月26日向延川县法院提起诉讼，由此可见答辩人的起诉未超过起诉期限，因此上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据切实充分，适用法律准确，并且上诉人的上诉主张不能成立，故请求法院依法驳回上诉人的请求。
原审被告延安市房产办述称：同一审答辩意见一致。
原审被告延安市不动产登记局述称：同一审答辩意见一致。我们认为延安市不动产登记局不是本案适格的被告。
二审经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人农业银行与延洲公司系同院相邻关系。2004年双方同时修建商住楼，因上诉人修建的地下室面积发生争议，双方就此争议达成二份《协议》，该《协议》虽经仲裁和民事诉讼，仍未改变该协议的效力，双方争议至今存在。2007年7月，上诉人向延安市房产办申请办理地下室房产登记，延安市房产办未进行四邻调查，而在调查意见中却载明“四至分明，邻户无异议”，给原本有争议的房产颁发了房产证。由此证明在为上诉人办理房屋产权登记中未尽权属审核职责，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第二十七条的规定，该登记行为违反法定程序。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费50元，由上诉人中国农业银行股份有限公司延安分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵正卫
审 判 员 冯小炯
代理审判员 刘 慧
二〇一八年四月二十日
书 记 员 刘云丹