江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2887号
上诉人（原审被告）：黄子明，男，1974年5月8日生，汉族，住上海市嘉定区。
上诉人（原审被告）：黄子生，男，1964年10月26日生，汉族，住上海市嘉定区。
两上诉人共同委托诉讼代理人；缪长友，如皋市城北街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李俊，男，1961年12月5日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：徐庆杰，江苏雉水律师事务所律师。
上诉人黄子明、黄子生因与被上诉人李俊房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄子明、黄子生上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李俊的全部诉讼请求。理由如下：一、如皋康博快捷酒店的工商登记是黄子生主动注销，因2015年6月3日后李俊已实际收回房屋，仍有人借用如皋康博快捷酒店的名称经营，为防止损失扩大，注销工商登记。二、李俊从陈某处收回房屋后再出租给陈某，收取租金，现又向黄子明主张权利，明显是恶意。三、上诉人在一审中曾提�陈某的录音，证明房屋被其租赁的事实，但一审法院未予采纳。四、一审法院未处理黄子明缴纳给李俊的10万元押金，李俊同时应承担违约金39600元及全部的装修损失。
被上诉人李俊答辩称，李俊与黄子明之间存在租赁合同关系，与陈某无合同关系，也未收取陈某的任何租金。李俊没有违约行为，不承担违约金及装修损失。
李俊向一审法院起诉请求：1、解除李俊与黄子明于2013年3月3日签订的房屋租赁合同。2、黄子明、黄子生支付房租45万元，赔偿违约金40500元及逾期付款利息。
一审法院查明事实如下：位于如皋市××××北路的亿圆大厦的所有权人为李俊，该房屋的建筑结构为框架，层数为五、六，建筑面积为7220平方米，用地面积为2146平方米。
2013年3月3日，李俊（甲方）与黄子明（乙方）签订房屋租赁合同，该合同第一条约定了房屋概况，房屋坐落于江苏如皋市××、××、××层，产权人为李俊，租赁期限为12年，自2013年6月1日至2025年5月30日，用途为酒店客房及美容足浴使用。第二条对租金及支付方式进行了约定，租金每年为人民币45万元，每半年支付一次，乙方向甲方支付20万元作为房租押金，待乙方装修全部完工后，甲方再退回押金10万元给乙方，最终乙方的押金为10万元。第三条约定了甲方的义务及违约责任，甲方负责对房屋的检查，并承担正常的房屋顶面防水维修；甲方应按合同约定的时间将房屋及现有状况及设施按清单交付给乙方使用，乙方到合约期满后也将装修后的现状及设施交付给甲方；甲方于签订本合同后，未经乙方同意，擅自提前解除本合同，或者其他严重违约，致使本合同无法履行，甲方则两倍赔偿乙方的总投资金额。第四条约定了乙方的义务及违约责任，乙方在�赁期限内，经甲方同意，方可将承租房屋部分或全部转租给第三方或第三人互相房屋使用或其他变相方式供第三人使用；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金30日，则视为乙方违约承担违约自动放弃，构成严重违约，甲方即可终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。李俊与黄子明在房屋租赁合同上签名。按照房屋租赁合同约定，黄子明向李俊支付了押金20万元，装修完成后李俊退还10万元，黄子明实际交付押金10万元。
房屋租赁合同签订后，2013年3月25日，双方办理交接手续，黄子明作为接收人在客房四五六资产列表上签字确认。随后开始装修，租赁期限�2013年6月1日开始。
康博酒店为个体工商户，字号为如皋康博快捷酒店，成立于2014年5月，经营者为黄子生，对外以“A家连锁酒店”名义经营。2016年9月5日，该酒店被注销工商登记。
2014年8月1日，康博酒店（A家连锁酒店）与案外人陈某签订酒店承包经营合同，约定案外人陈某承包经营康博快捷酒店，包括四五六层客房53间及早餐区、大堂；所有资产设备及固定资产交给陈某管理，共计面积约2200平方米。承包期自2014年8月1日至2016年7月30日；自2014年8月1日至2015年7月30日每月支付承包租金费5万元，自2015年8月1日至2016年7月30日，每月承包租金为6万元，每月月底至次月的3号前给付。如未按约履行，构成违约，酒店方就收回酒店、终止合作，并不退还押金。
2015年5月5日，康博酒店以陈某为被告向法院提起民事诉讼，要求判令解除其与陈某于2014年8月1日签订的酒店承包经营合同；陈某给付六个月的承包金30万元。法院于2016年2月4日作出（2015）皋商初字第0625号民事判决书，判决解除康博酒店与陈某于2014年8月1日签订的酒店承包经营合同；陈某于判决生效后十日内给付康博酒店承包金15万元。该判决书认定康博酒店与陈某于2014年8月1日签订的酒店承包经营合同，属于承包经营范畴，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，并非转租合同。陈某不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，后陈某于2016年4月29日申请撤回上诉，南通市中级人民法院于同日作出（2016）苏06民终1356号民事裁定书，准许陈某撤回上述，双方当事人均按原审判决书执行。因案外人陈某未履行判决，康博酒店于2016年9月22日向法院申请执行。
2015年6月3日，李俊向案外人陈某发函，内容为：陈某：你目前所使用经营的房屋属于本人所有，该房屋系由本人租于黄子明使用，双方约定如转租，需经本人同意。现未经本人同意已几次转租，故要求你方停止经营，退出本人房屋。特此函告。至今房屋未缴清退出本人房屋同时我将追究你一切经济损失。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可�要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，李俊与黄子明于2013年3月3日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于李俊起诉要求解除与黄子明于2013年3月3日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，该租赁合同的当事人为出租人李俊、承租人黄子明。根据合同相对性原理，合同是对双方当事人具有法律约束力的，故该房屋租赁合同对李俊和黄子明具有约束力，该房屋租赁合同第四条乙方的义务及违约责任中第8条约定如黄子明拖欠租金30日，则视为黄子明违约，李俊即可终止本合同。本案中，黄子明仅给付租金至2015年6月1日，之后未向李俊缴纳房租，对于康博酒店在庭审中辩称的2015年6月份案外人陈某已经向李俊支付了部分租金，及称所租房屋钥匙已被李俊拿走，使其无法经营，李俊对此不予认可，康博酒店亦未能提供充分的证据予以佐证，法院对此辩称不予认可。黄子明拖欠租金已超过30日，造成根本违约，故对李俊要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。
关于合同解除日期，康博酒店辩称租赁合同于2015年6月3日解除，李俊于该日发出书面函，要求停止经营，退出房屋时就已经解除，属于单方解除，且其辩称案外人陈某已于2015年5月30日就已经将其承包经营的钥匙交给了李俊，康博酒店无法进入酒店、无法经营酒店，对于上述辩称，法院认为，李俊是向案外人陈某发出的书面函，要求陈某停止经营、退出房屋，并非是向黄子明发函称解除合同，且康博酒店对其辩称并未提供相关证据予以佐证，故对此辩称法院不予采纳。法院根据李俊起诉之日即2016年5月17日确定合同解除日期。
关于李俊要求黄子明、黄子生支付所欠房租、违约金的诉讼请求，法院认为，康博酒店在黄子明承租的地点进行营业，对外以“A家连锁酒店”名义经营。2014年8月1日，康博酒店与陈某签订《酒店承包经营合同》，经法院（2015）皋商初字第0625号民事判决书确认，康博酒店与陈某之间系承包经营关系，并非转租关系，且李俊并未有充分的证据证明黄子明与康博酒店之间系共同承租或是转租关系，李俊与康博酒店之间并非房屋租赁关系，为此，康博酒店并非该房屋租赁合同的当事人，故李俊要求康博酒店支付租金、违约金以及逾期付款利息的诉讼请求，法院不予支持。关于黄子明应付的租金计算，李俊要求黄子明支付自2015年6月1日起至2016年6月1日止的租金，康博酒店到庭陈述自2015年5月30日起，因案外人陈某未付租金给他们，故一直没有租金给李俊，因黄子明未到庭参加诉讼，法院根据现有证据认定，黄子明自2015年6月1日起至合同解除之日即2016年5月17日止合计352天，根据年租金450000元的计算日租金为1233元，故黄子明应支付房屋租金434016元。关于违约金的计算，根据房屋租赁合同约定，每年的租金为450000元，若逾期交付房租，每逾期一日，需支付按月租金金额的千分之三的违约金即每日应付112.5元，法院自黄子明未付租金之日即2015年6月1日起至2016年5月17日止合计352天，故黄子明应付违约金39600元。
黄子明无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，法院根据现有证据作出上述认定。据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除李俊与黄子明于2013年3月3日签订的房�租赁合同。二、黄子明于本判决生效后十日内给付李俊自2015年6月1日起至2016年5月17日止的房屋租金434016元，违约金39600元，合计473616元。三、驳回李俊的其他诉讼请求。案件受理费8660元，由黄子明负担。
二审中，黄子明提供了收条复印件，证明李俊向陈某收取租金。本院组织当事人质证，并审查证据认为，收条均为复印件，真实性难以确认，不予认定。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
另查明，经本院查询，未发现法院立案受理康博酒店申请执行陈某的执行案件。
本院认为，康博酒店在一审诉讼中被注销工商登记，一审法院仍列其为当事人，明显不妥。康博酒店又以自己的名义提起上诉，因其原属个体工商户，民事责任由经营者承担，为减少讼累，本院列康博酒店的经营者黄子生为当事人。
康博酒店与陈某的承包经营合同已由法院判决解除，但康博酒店在判决生效后并未积极主张权利，收回房屋，而是放任陈某继续占有房屋，且又不向出租人李俊缴纳租金，引发本案的纠纷。因此，黄子明构成违约，应向李俊承担违约责任。李俊按照与黄子明签订的租赁合同主张权利，并无不当。黄子明、黄子生上诉称李俊已另与陈某签订租赁合同并缴纳租金，缺乏证据证明，所提供的收条复印件所涉金额，与案涉房屋的租金相差甚多，真实性难以确认。其在一审中所提供的录音，是一审法院处理其他案件时审判人员主持调解时，未征得法庭许可，擅自录制，不具有合法性，法院对该证据不应采纳。李俊自称未与陈某签订合同，更未收取其租金。退一步讲，如李俊在租赁合同关系存续期间，另与陈某签订租赁合同、收取租金，亦系无权处分，陈某可向李俊主张返还，本案�不作处理。
黄子明确有10万元保证金在李俊处，但其在一审中未主张返还，故一审法院未予处理。黄子明可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8660元，由上诉人黄子明、黄子生负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一八年一月二十二日
书记员 施惠惠