江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终142号
上诉人（原审原告）：李成芳，女，1995年3月18日出生，汉族，住江西省抚州市，
委托诉讼代理人：马保军，江西锦成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：抚州市临川区城镇综合开发公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡行政新区建设大楼。
法定代表人：杨卓明，系该公司经理。
委托诉讼代理人：颜雄华，江西秉伦律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人李成芳因与被上诉人抚州市临川区城镇综合开发公司（以下简称临川城镇开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2017）赣1029民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李成芳上诉请求：撤销原审民事判决第二项；依法改判临川城镇开发公司退还李成芳购房款人民币720,525元，并支付逾期付款利息暂定619,652.65元（以720,525元为基数，按照月息2%，从2014年2月10日起计算至2017年9月30日，实际应计算至返还购房款之日止）；临川城镇开发公司向李成芳支付720,525元的赔偿责任；一审、二审诉讼费由临川城镇开发公司承担。事实和理由：李成芳与临川城镇开发公司于2014年2月9日签订了一份商品房预售买卖合同，盖了“抚州市临川区城镇综合开发公司锦湖明珠项目部”公章及委托代理人“雷志超”私人印章，但该合同是李成芳与临川城镇开发公司在其项目销售中心签订，且在签订合同后，李成芳将购房款转入了临川城镇开发公司账户内，公司收到了款项未提出任何的异议。故李成芳有理由相信临川城镇开发公司锦湖明珠项目签订合同就是代理临川城镇开发公司签订，并得到了临川城镇开发公司的认可，该合同代理行为依法对临川城镇开发公司有效，所产生的后果与责任应当由临川城镇开发公司承担。一审法院依据临川城镇开发公司口头上的不认可便认定该代理行为无效，明显缺乏相应的事实和法律依据。同理，盖有“抚州市临川区城镇综合开发公司锦湖明珠项目部”公章的承诺书对临川城镇开发公司依法有效，临川城镇开发公司应当按照承诺在2016年6月未向李成芳交房，依法应当按照其承诺月2%计息退还购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明…。在涉案商品房买卖合同第二条约定，涉案商品房销售依据“买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为东乡县房地产管理局，商品房预售许可证号为133号”。经李成芳向东乡区房产管理局调查核实，锦湖明珠3号楼因超容积率建设，在建设三层后已经被政府部门叫停，该幢房屋在建设之前并未获得商品房预售许可证，在庭审中也无法出示预售许可证。显然，临川城镇开发公司在签订涉案商品房买卖合同时，存在着故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实及提供虚假商品房预售许可证明的事实，故涉案合同应当无效。李成芳在签订合同后，通过银行转账方式向临川城镇开发公司交付了购房款共计720,525元，李成芳依法请求临川城镇开发公司承担720,525元的赔偿责任具有事实和法律依据。综上，依法支持李成芳的全部上诉请求。
临川城镇开发公司辩称，李成芳上诉仅要求撤销一审判决第二项，说明已经认可一审判决第一项。李成芳既然已经认可一审判决第一项，且判决第一项已经判决支付利息，上诉再要求改判支付2%的利息属于重复计算。李成芳以临川城镇开发公司未取得商品房预售许可证明，并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九规定，属于适用法律错误。请求驳回李成芳的上诉请求。
李成芳向一审法院起诉请求：判决依法确认李成芳与临川城镇开发公司签订的商品房买卖合同无效；判决临川城镇开发公司退还购房款人民币720,525元，并支付逾期付款利息暂计619,652.65元（以承诺月利率2％，从2014年2月10日到2017年9月30日，实际计算至返还购房款之日止）；临川城镇开发公司赔偿李成芳一倍购房款720,525元。
一审法院认定事实：2014年2月9日，李成芳与临川城镇开发公司的一个项目部即锦湖明珠项目部签订商品房买卖合同，合同约定：李成芳购买临川城镇开发公司开发的锦湖明珠项目小区一套商品房，房屋价格人民币758,955元，房屋面积133.6平方米，该商品房位于东乡区子山路南侧锦湖明珠第3号楼1单元1801号，临川城镇开发公司应当在2015年3月31日前，将房屋交付李成芳使用，逾期超过30日，李成芳有权解除合同，临川城镇开发公司在李成芳通知解除合同30日内退还全部已付购房款。合同签订后，李成芳按约定一次性支付了购房款720,525元（房屋实际价格），交房到期日，临川城镇开发公司未向李成芳交房，李成芳经与锦湖明珠项目部协商，项目部于2015年10月3日出具了一份承诺，承诺在2016年6月份交房，逾期不能交付商品房，按两分计息退回购房款。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、李成芳与临川城镇开发公司的一个项目部即锦湖明珠项目部签收订的商品房买卖合同是否有效；二、退回购房款是否应当承担利息，按什么标准支付利息；三、临川城镇开发公司是否应当赔偿李成芳一倍购房款即720,525元。针对争议焦点一，李成芳提交了其与锦湖明珠项目部签订的商品房买卖合同，证明其与临川城镇开发公司签订了商品房买卖合同，临川城镇开发公司辩称认为，该合同不是其公司签订的，是李成芳与其下属部门即锦湖明珠项目部签订的，该合同其公司不认可，应为无效合同。一审法院认为，锦湖明珠项目部在没有临川城镇开发公司授权的情况下与李成芳签订商品房买卖合同，且事后临川城镇开发公司没有追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故李成芳与与锦湖明珠项目部签订的商品房买卖合同无效。针对争议焦点二，李成芳要求临川城镇开发公司返还购房款，临川城镇开发公司也同意返还，但是李成芳要求临川城镇开发公司按项目部承诺的月利率2%支付逾期付款利息，临川城镇开发公司予以否认该承诺。一审法院认为，临川城镇开发公司锦湖明珠项目部对李成芳承诺逾期付款按月利率2%支付逾期付款利息，该承诺同样没有得到临川城镇开发公司追认，因此本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下方法确定：逾期付款的，按照未付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，临川城镇开发公司无法交房给李成芳，临川城镇开发公司对其下属部门锦湖明珠项目部监督不力，存在过错，造成李成芳损失，除返还购房款外，应承担逾期付款利息。利息以退房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。对临川城镇开发公司不同意赔偿李成芳逾期付款利息，一审法院不予采纳。针对争议焦点三，李成芳认为，临川城镇开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，就与李成芳签订了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，应当赔偿李成芳一倍的购房款损失。一审法院认为，李成芳与锦湖明珠项目部签订了商品房买卖合同为无效合同，对临川城镇开发公司没有约束力，因此临川城镇开发公司不应赔偿李成芳一倍的购房款损失，且因为临川城镇开发公司的过错，已经赔偿了李成芳的逾期付款利息。对李成芳该诉讼请求，一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条之规定，判决：一、抚州市临川区城镇综合开发公司返还李成芳购房款人民币720,525元。并支付逾期付款利息（利息计算：以本金人民币720,525元，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2014年2月9日起至返还购房款日止。）（此款在判决生效后十五日内一次性付清）；二、驳回李成芳其他诉讼请求。案件受理费23，285.65元，减半收取11，642.83元，由临川城镇开发公司承担。
李成芳对一审查明的“李成芳与临川城镇开发公司的一个项目部即锦湖明珠项目部签订商品房买卖合同”有异议，认为合同不是和锦湖明珠项目部签订的，而是与临川城镇开发公司签订的。逾期交房的承诺也是与临川城镇开发公司达成的。临川城镇开发公司对一审其他查明的事实无异议。本院对一审法院查明的双方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，临川城镇开发公司向本院提交了《商品房预售许可证》（东）房预售证第133号，证明涉案房屋取得了商品房预售许可证。李成芳提交书面质证意见认为，对证据的关联性有异议，该份预售许可证附注的是2号楼，而涉案房屋是3号楼。本院认为（东）房预售证第133号终附注的是2号楼，而涉案房屋是3号楼，故该证据不能证明涉案房屋已经取得了商品房预售许可证。
李成芳向本院申请调查核实锦湖明珠项目部3号楼是否取得商品房预售许可证。本院依法到抚州市东乡区房产管理局调取，该局证明，锦湖明珠项目3号楼未在抚州市东乡区房产管理局办理商品房预售许可证。临川城镇开发公司质证意见为，尊重该证明内容。本院认为，该证据可以认定锦湖明珠项目部3号楼至今未取得商品房预售许可证。
本案经调解，双方未能达成调解协议。
本院认为，根据李成芳的上诉请求，临川城镇开发公司答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案商品房买卖合同及承诺书的双方当事人是否是李成芳与临川城镇开发公司；二、如涉案商品房买卖合同及承诺书的相对方是临川城镇开发公司，涉案商品房买卖合同是否为无效合同，李成芳要求临川城镇开发公司承担民事责任能否得到支持。
关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。从临川城镇开发公司向一审法院出具的证明看，公司认可了“锦湖明珠”项目部是属于临川城镇开发公司的一个派出管理部门，故该项目部应当是隶属临川城镇开发公司，并由其管理。锦湖明珠项目部的全称是“抚州市临川区城镇综合开发有限公司锦湖明珠项目部”，该名称对于一个普通的购房者而言，有理由相信“锦湖项目部”是临川城镇开发公司的内部机构，且李成芳是在售楼部签订的购房合同，李成芳的母亲江员琴也是将购房款打至临川城镇开发公司的账户上，并且在涉案合同中出卖人处明确载明为抚州市临川区城镇综合开发公司。故李成芳完全有理由相信“锦湖项目部”是代表临川城镇开发公司签订的合同。因此，根据前述法律规定，锦湖明珠项目部的行为构成表见代理，涉案的商品房买卖合同的双方是李成芳与临川城镇开发公司，而不是锦湖明珠项目部，由此产生的法律责任应当由临川城镇开发公司负担。同理，2015年10月3日由锦湖项目部出具的《承诺书》，承诺涉案房屋在2016年6月交房，如不交房按两分计息退款的承诺，也应当认定是由临川城镇开发公司作出的承诺，由此产生的法律后果理应由临川城镇开发公司承担。
关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明…。抚州市东乡区房产管理局出具的证明，可以证明临川城镇开发公司在签订涉案合同时，未取得3号楼的商品房预售许可证，但对李成芳隐瞒了该事实。故本案因涉案房屋未取得商品房预售许可证，涉案商品房买卖合同无效，李成芳要求临川城镇开发公司返还已付购房款及利息，并要求临川城镇开发公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的上诉请求符合法律规定。
2015年10月3日临川城镇开发公司出具的承诺书，约定如未按时交房按照月息两分计息返还购房款，系双方真实意思表示，且不违法法律规定，故临川城镇开发公司应当返还李成芳购房款720,525元并支付利息（以720,525元为本金，按照月息两分从2014年2月10日计算至返还购房款之日止）。李成芳要求临川城镇开发公司赔偿一倍购房款720,525元的上诉请求，本院认为，结合李成芳的实际损失、李成芳与临川城镇开发公司已经约定了两分的利息以及抚州市东乡区房价从2014年至今增幅较小的实际情况，以赔偿购房款720,525元的10%为宜即72,052.5元。
综上，一审法院适用法律错误，本院依法改判。上诉人李成芳的上诉请求部分成立，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2017）赣1029民初1307号民事判决；
二、抚州市临川区城镇综合开发公司返还李成芳购房款720,525元并支付利息（以720,525元为本金，按月息两分从2014年2月10日计算至实际返还购房款之日止）；
三、抚州市临川区城镇综合开发公司赔偿李成芳72,052.5元；
四、驳回李成芳其他诉讼请求。
以上给付款项限本判决书生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23,285.65元,减半收取11,642.83元，抚州市临川区城镇综合开发公司负担9,452.83元，李成芳负担2,190元。二审案件受理费13,471元，抚州市临川区城镇综合开发公司负担8,080元,李成芳负担5,391元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 俐
审 判 员 刘长峰
审 判 员 王 琳
二〇一八年四月二日
法官助理 周 超
书 记 员 杨 甜