广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11635号
上诉人（原审被告）：张良，男，汉族，1980年8月9日出生，住所地：深圳市罗湖区，
委托代理人：胡跃慈，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：袁子洋，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟，男，汉族，1973年11月23日出生，住所地：深圳市福田区，
被上诉人（原审原告）：李丽娟，女，汉族，1972年5月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
两被上诉人委托代理人：王良，北京市王良律师事务所律师。
两被上诉人委托代理人：陈岳，广东鹏湛律师事务所律师。
原审被告：陈御升，男，1987年6月22日出�，香港居民，
原审被告：孙菁华，女，香港居民，1960年8月22日出生，
两原审被告委托代理人：胡跃慈，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
两原审被告委托代理人：袁子洋，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：刘纬杰，男，1988年6月11日出生，香港居民，
原审第三人：郑楷霖，男，汉族，1961年10月23日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托代理人：王良，北京市王良律师事务所律师。
原审第三人：彭琬珂，女，汉族，1973年6月19日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
原审第三人：陈伟钱，男，1984年9月22日出生，香港居民，
上诉人张良因所有权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张良上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈伟、李丽娟对张良的全部诉讼请求；2、改判陈伟、李丽娟负担本案诉讼费用。
上诉理由：一、原审判决关于陈伟、李丽娟出具委托书给张良，是授权张良办理涉案房屋的抵押登记，不是授权张良可以出售涉案房屋所得清偿借款的论断错误。陈伟、李丽娟出具的个人担保书中确认其愿以全部财产对郑楷霖、彭琬珂的150万元借款承担担保责任。其中，全部财产当然包括涉案房产，承担担保责任当然是指代债务人清偿债务，而办理抵押登记根本不可能是承担担保责任的方式。陈伟、李丽娟出具的委托书清楚地列明了委托张良“全权办理出售上述房产”、“上述房产的全部售房款由受托方代为收取”的内容。陈伟、李丽娟的真实意思表�已经通过个人担保书、公证委托书清楚、完整地予以表达，就是为150万元借款提供保证担保，以及授权张良在债权得不到清偿时处置陈伟、李丽娟的财产（包括出售其房产）以实现担保债权，陈伟、李丽娟的真实意思表示确凿无疑，不容抵赖和无视。“个人担保书”、“委托书”意思表达明确，但是原审判决却回避“授权出售房产”的字眼，选择性地承认委托书“是授权张良办理涉案房屋的抵押登记”，认定张良有关“授权张良可以出售涉案房屋所得清偿借款”的主张依据不足、不予采信。二、原审判决认为，张良“应依照约定或按照法律规定的方式实现债权”，但是又认定张良依照约定的方式实现债权的行为无效。这种自相矛盾的判决错误。陈伟、李丽娟以个人担保书的方式设定了对150万元借款的连带保证责任，再以委托书授予张良包括出售在内的处置涉案房�的权利，并强调“受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我（们）均予承认”，从而为张良设定了实现担保债权的方式，即张良在得不到清偿时，可以依据个人担保书和委托书出售涉案房屋，以房款清偿借款。这就是张良实现担保债权的约定方式，陈伟、李丽娟以自己的法律行为排除了张良通过诉讼和执行实现担保债权的方式。张良在主债务人和保证人均不清偿债务时，依据陈伟、李丽娟设定的方式出售涉案房屋实现担保债权，依据极为充分。陈伟、李丽娟预设了实现担保债权方式，就是同意张良在条件成就时有权出售其房产，因此张良出售房产时不需要再经陈伟、李丽娟同意。三、借款人和陈伟、李丽娟均拒不偿还150万元债务，张良实现担保债权的行为合法有效。2008年5月30日，郑楷霖、彭琬珂曾以20080530001号借款合同向张良借款100万元，但是郑楷霖、彭琬珂不按合同偿还借款，直到2009年2月1曰才向张良偿还了105万元。上述100万元借款发生在本案的主债务150万元借款之前的四个多月，而且该100万元借款的担保不充分，所以上述105万元是用于偿还该100万元借款本息的。而彭琬珂、郑楷霖向张良借款150万元后拒不偿还，陈伟、李丽娟作为保证人也拒不代为清偿，因此张良实现担保债权的条件已经成就，有权通过出售陈伟、李丽娟的房产受偿。张良代陈伟、李丽娟清偿了房屋按揭贷款余额，并依据涉讼房屋的评估价值扣减了借款债务金额90万元，实现担保债权的行为和结果合法、公平、合理，没有侵害陈伟、李丽娟的利益。四、张良将涉案房屋转让给陈御升是合法有效的，陈御升将涉案房产转让给刘纬杰也是合法有效的。张良将涉案房屋转让给陈御升后，依据房屋评估价值抵销了欠陈御升的�分债务。由于张良有充分权利出售涉案房屋以售房款受偿，或者以售房款抵销个人债务，因此陈御升受让涉案房屋是完全合法的，不属于善意取得的情形，也不存在“恶意”的余地，所以原审判决认定陈御升不符合善意取得的条件、不能取得房屋的所有权是错误的。同理，陈御升有充分权利将其合法取得所有权的房产转让给其他人，因此本案第三人刘纬杰取得房产所有权同样不属于需要判断善意与否的范畴，而且刘纬杰已经支付了房款给陈御升。所以刘纬杰的房产所有权应当得到法律保护。综上，张良出售涉案房产实现担保债权具有充分的合同依据和法律依据，是合法有效的。陈御升和刘纬杰先后依法取得了涉案房产的所有权，亦均合法有效。原审查明事实和适用法律存在严重错误，应当予以纠正。为此，上诉人请求二审法院依法撤销原判予以改判，以保护上诉人的合法权益。
二审审理过程中，张良补充上诉理由如下：一、本案中不能将公证委托书和借款合同、个人担保书割裂开来，单独的理解分析公证文书。本案涉及的借款合同、个人担保书、公证委托书相互关联，形成了完整的连带保证责任法律关系。张良作为债权人正是因为有上述三份法律文件，逾期债权能得到充分保证的情况下才向郑楷霖、彭琬珂发放借款。因此原审认定借款合同中第十七条约定无效系适用法律错误。二、关于本案是否适用物权法的流质条款问题。原审适用有关禁止流质的规定，属于适用法律错误，本案系保证担保，不属于抵押和质押，不适用物权法的流质条款。三、民事活动应该遵循公平合理的原则，具体到本案中，按照原审的判决，张良将不得不另案起诉债务人以及作为担保人的陈伟、李丽娟，其最终是否能实现债权以及实现债权�时间和成本都面临极大的不确定性，对于张良是非常不公平的。反之，作为担保人的陈伟、李丽娟在签署个人担保书，公证委托书时清楚知悉其名下财产面临承担担保责任以及房产面临被处置的风险。两者相权衡的情况下，法院应该从保护债权人张良的角度进行判决，原审变相鼓励了非诚信行为。
陈伟、李丽娟口头答辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，张良的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、针对张良的上诉意见，答辩如下：1、一审当庭的举证、质证以及上诉书中张良所举的证据以及所表达的意思歪曲事实，偷换概念，意图用三个形式上相互割裂，内容和本质上紧密相联的法律文书隐瞒流质的事实。2、对方在补充意见第一条中明确承认本案核心的证据是委托书、个人担保书和借款合同，�者应该是一个完整的不可割裂的主体。既然张良承认这是完整的主体，那么在整个事件的事先借款的约定中，借款到期后，张良私自过户涉案房产的行为已经构成了流质和流质行为的实施。具体的内容是：（1）关于委托书，全文没有许可张良随意处分房产的意思表示，只是有委托他代办房产抵押登记的内容。（2）当时签订委托书的目的是依张良和郑楷霖的要求帮助郑楷霖办理借款担保。（3）一审庭审中，张良自认他是以到期担保权人的身份和资格过户的房产，这与抵押担保有关联，设立流质约定应当判决违法无效。（4）在这个委托书中，未提及借款合同和担保事项，张良是在原一审开庭时才当庭提交，陈伟、李丽娟在原一审开庭时最早看到借款合同和个人担保书的内容。（5）签订委托书时是在公证处，张良对陈伟、李丽娟说为借款担保这是必须要办理的公证手�。围绕借款合同，我方认为：（1）借款合同是在我们前一天在公证处办理了委托书签订后，第二天郑楷霖、彭琬珂才签订了合同。证明他们双方签订这个合同时陈伟、李丽娟完全不知情。同时，他们签订合同时陈伟、李丽娟不在场，一审判定该合同第十七条第二、三项无效于法有据，因为陈伟、李丽娟根本不知情，合同双方无权处分和设立陈伟、李丽娟的房产权益。（2）针对本案诉争房产的所有抵押担保条款都是无效的，这份借款合同所涉及的内容对陈伟、李丽娟无效。针对本案个人担保书的文件：从时间来看，是2008年10月8日签订的，距离借款合同和委托的签订已经过了22天，该担保书是什么时间什么地点形成的陈伟、李丽娟根本不清楚，对上面的签字陈伟、李丽娟也始终持有异议。担保文件中虽然没有直接显示担保权人到期可以处分担保物的内容，但是张良结合公证委托书第七条有权办理过户的条款，张良事实上把委托书和个人担保书两个分开签的形式上无关的文书紧密的结合了，事实上完成了将担保标的物房产的过户。该条款属于流质条款，且事实上履行完毕，是无效的民事法律行为，应当认定为无效。三、针对张良所称一审既保留了法律救济的方式，又认定他约定实现债权行为无效的观点，我方认为：1、张良的该观点系对一审判决的误读，理由是：一审判决是在认定张良约定流质无效的基础上，也就是私自处分房产无效的基础上给张良针对金钱借款的关系可以向有关责任方追讨或担保方追讨的法律救济方式，对于这点陈伟、李丽娟包括第三人郑楷霖也没有争议。但是一审明确拒绝张良采用流质约定，直接处分涉案的不动产（房产），这是准确的适用法律和正确的区分法理责任。但是张良的意见是把两种关系联系起来，这是对一审判决的错误理解。特别是，一审判决中强调，在以房地产作抵押担保，又不进行不动产的房产办理合法登记手续的情况下，这种私自、擅自将别人的房产过户更应当无效。因此，一审适用法律是完全正确的。2、针对150万元的借款还款问题。本案一审中大量的事实证明，本次借款150万元的本金事实上共真实发生了120万元。在张良过户房产前已经实际偿还了105万元，债务人仅仅欠借款本金15万元的情况下，张良私自过户陈伟、李丽娟价值数百万的房产，于法不公，于事实不公。这种过户的主观动机不良，一审判决这种过户无效，既有事实依据，也有法律依据。同时，也反驳刚才在对方补充上诉意见中所称的不让张良过户房产显失公平、另诉显失公平的观点，我方认为张良只享有15万元剩余债权的情况下把陈伟、李丽娟几百万元的房屋私自过户才是真正的不公平。四、本案核心焦点是由于张良私自设定的流质约定，同时又私自履行了流质约定造成的涉案房屋被过户的事实，一审判决认定无效，在这种情况下，随后所发生的涉及这套房产的一系列的权利的变更和设立都相应的连带无效。同时，特别是在经过一审法院严格的审查、充分的给双方几次补充举证质证的情况下，对方的证据还不能证明后来发生的涉案房屋的所有当事人均不是善意第三人的情况下，更应当无效。四、本案起因归根到底是因为张良提交的个人担保书，一审判决认定个人担保书的担保责任是保证担保责任，该担保书中没有任何允许张良对涉案房产进行处分的约定。包括在未来郑楷霖无法偿还债务的情况下如何去处分涉案的房产均没有这方面的约定。在本案中，授权委托书和借款合同，需要注意的是时间问题，授权委托书的时间是2008年9月17日，也就是张良与第三人郑楷霖签署借款合同的前一天，恰恰在实践中一笔借款如果需要某一些房产作为保证，但该房产是否处于查封、诉讼等状态，作为出借人通常是需要去了解的。所以根据个人担保书里面所指向的张良如果因为有必要，可以配合他去办理房产的抵押登记，设定抵押质押。结合借款的习惯操作，在张良决定向郑楷霖出借之前，提供的授权委托书进行查询或者设定抵押、质押，这是比较客观的。因此，张良以委托书作为他可以任意处分涉案房产的依据是站不住脚的。五、委托书的本质是授权委托，本案中张良在郑楷霖的借款仍然有15万元未清偿的情况下将陈伟、李丽娟的房产在未与陈伟、李丽娟协商的情况下以自己作为涉案房产的所有权人身份去以房抵偿其个人债务，该行为已经违反了授权委托书、代理人的身份，这是冲突的，也是无效的。六、张良在法�提出公证委托书、个人担保书、借款合同为三位一体，而一审时一直强调三份文件是割裂的，是分开的。
原审被告陈御升、孙菁华述称：认可张良的上诉意见。
原审第三人郑楷霖述称：同意陈伟、李丽娟的答辩意见。
陈伟、李丽娟一审诉讼请求，1、确认深圳市福田区农林路53号风临左岸名苑A栋A2座3A房屋归陈伟、李丽娟所有；2、确认深借字第20080917001号《借款合同》第十七条第（三）项担保条款无效，判决陈伟、李丽娟无需承担担保责任；3、确认张良将涉案房屋转让给陈御升的代理行为违法且无效；4、张良、陈御升、孙菁华、刘纬杰连带承担将涉案房屋回转登记至陈伟、李丽娟名下的责任；5、张良、陈御升、孙菁华、刘纬杰承担本案诉讼费用。
一审法院查明：位于深圳市福田区农林路的风临左岸名苑A栋A2座3A房屋于2004年4�15日登记在陈伟、李丽娟名下。陈伟、李丽娟曾将该房屋抵押给银行借款，并办理了抵押登记。
2008年9月17日，陈伟、李丽娟为了郑楷霖、彭琬珂向张良借款，出具一份经公证的委托书给张良，主要内容为：陈伟、李丽娟拥有涉案房屋产权，现委托张良为代理人，可单独以陈伟、李丽娟的名义办理如下委托事项，管理房产、办理房产的抵押登记手续并签署相关文件、全权办理房产的银行按揭贷款或抵押贷款手续、办理申请赎楼贷款、偿还银行赎楼借款、全权办理出售房产、办理过户、签署房地产买卖现售合同、代为收取售房款等。
次日，张良作为甲方与乙方郑楷霖、彭琬珂签订一份编号为20080917001号的《借款合同》，约定乙方向甲方借款150万元，借款用于欧德福斯（邯郸）房地产有限公司缴纳位于河北省项目的土地使用证契税；借款期限为2008年10月7日至2008年11月7日，自甲方款项到达乙方账户当日起算，至乙方款项到达甲方账户的次日结束；月利率为20%。合同第十七条约定：下列公证委托书为本合同的担保：一、位于深圳市××大道雕塑家园××—××房产的公证委托书，委托人为陈岗、喻玉；二、位于深圳市××路××雨××楼××房产的公证委托书，委托人为郑珊珊、曹惠军；三、位于深圳市××区××路风××左岸××房产的公证委托书，委托人为陈伟、李丽娟。
2008年10月7日，张良通过深圳市衡宇实业发展有限公司将20080917001号《借款合同》中的借款120万元汇入第三人郑楷霖、彭琬珂指定的欧德福斯（邯郸）房地产开发有限公司的账户，用于缴纳税款。
同年10月8日，陈伟、李丽娟向张良出具一份《个人担保书》，同意为郑楷霖、彭琬珂在编号为20080917001号的《借款合同》中约定的责任和义务，无条件并不可撤销向张良提供无限连带责任担保；陈伟、李丽娟愿以拥有的全部资产（包括全部家庭财产）承担此项担保责任，保证对资产清单（详见列表）中所列财产拥有合法、完全的所有权和处分权，并愿将其承担此项担保责任，如张良认为必要，可对清单中的所列财产进行评估，可对资产清单中的财产进行保险、设定抵押、质押，陈伟、李丽娟保证协助办理有关登记手续等。该担保书实际未附资产清单。
2009年2月2日，欧德福斯（邯郸）房地产开发有限公司取得退税款120万元，张良与欧德福斯（邯郸）房地产开发有限公司一起，将105万元汇入张良指定的深圳市艾富得电子商务有限公司账户，其余15万元由欧德福斯（邯郸）房地产开发有限公司自用。
由于郑楷霖、彭琬珂未能按时足额偿还20080917001号的《借款合同》中的借款，张良利用陈伟�李丽娟出具的公证委托书，以陈伟、李丽娟代理人的身份于2009年4月28日与陈御升签订《深圳市二手房买卖合同》，将陈伟、李丽娟名下的风临左岸名苑A栋A2座3A房产作价553827元转让给陈御升，并替代陈伟、李丽娟向银行提前清偿了该房屋的按揭抵押贷款，注销抵押，于2009年4月30日将房屋过户登记至陈御升名下。张良与陈御升陈述，张良实际是以138万元将该房屋抵给陈御升以清偿张良的债务，陈御升无需再向张良支付购房款。张良、陈御升未向法院提交双方存在债权债务的证据，也没有证据显示，张良转让该房屋时告知了陈伟、李丽娟，以及陈御升受让房屋前曾进入房屋察看。
2011年7月8日，陈御升将该房屋转让给刘纬杰，并办理了过户登记手续。刘纬杰提交了一份其于2011年7月20日付款100万元给陈御升的银行转账记录。刘纬杰庭审时陈述，其受让该房屋时�道该房产存在纠纷，陈伟、李丽娟不让其进门看房，并且不承认房屋是陈御升的。2011年7月21日，刘纬杰又将该房屋抵押给了陈伟钱，并办理了抵押登记。刘纬杰陈述是向陈伟钱借款150万元而将房屋抵押。刘纬杰、陈伟钱均未向原审法院提交双方的借款合同及付款凭证。
另查，郑楷霖、彭琬珂除与张良签订20080917001号《借款合同》外，还于2008年6月27日与张良签订编号20080627001号《借款合同》，向张良借款100万元，借款期限为2008年6月29日至2008年7月28日，借款用途为个人需要。张良陈述，其于2009年2月从欧德福斯（邯郸）房地产开发有限公司划出的105万元，是郑楷霖、彭琬珂偿还20080627001号《借款合同》项下的借款，郑楷霖、彭琬珂没有偿还20080917001号《借款合同》借款。
诉讼中，原审法院根据陈伟、李丽娟的申请，委托深圳市长基房地产评估交易有限公司对风临左岸名苑A栋A2座3A房屋的市场价值进行评估，该公司作出的评估报告确认评估时点为2009年4月28日、2011年7月8日，涉案房屋的市场价值分别为1547120元、2563000元。原审法院根据陈伟、李丽娟的申请，委托广东天正司法鉴定中心对陈伟、李丽娟签署的《个人担保书》中陈伟、李丽娟签名的真实性及签名处的指纹印进行鉴定，该中心作出的鉴定意见为：该《个人担保书》中陈伟、李丽娟的签名、指纹印与陈伟、李丽娟提供的样本中的陈伟、李丽娟的签名、陈伟、李丽娟的指纹一致。
一审法院认为，涉案房产原登记在陈伟、李丽娟名下，陈伟、李丽娟是涉案房屋的原权利人，非因法定事由，任何人未经权利人同意不得擅自处分涉案房屋。虽然张良根据委托书取得了陈伟、李丽娟的授权，可对涉案房屋设定抵押、签署出售合同等行为，但陈伟、李丽娟出具委托书给张良是有原因的，结合《个人担保书》的约定，陈伟、李丽娟以自己全部的家庭财产为第三人郑楷霖、彭琬珂的借款提供担保，张良可对财产清单中的财产设定抵押、质押等，陈伟、李丽娟主张其出具委托书给张良，是授权张良办理涉案房屋的抵押登记，该主张与《个人担保书》的约定相对应，符合事实，原审法院予以采信。而从《个人担保书》、委托书的内容看，均没有陈伟、李丽娟同意在郑楷霖、彭琬珂不能清偿债务的情况下，张良可以出售涉案房屋所得价款抵偿借款的意思表示。张良辩称，陈伟、李丽娟出具委托书给张良，是授权张良可以出售涉案房屋所得清偿借款，依据不足，原审法院不予采信。此外，即使如张良所言，以经过公证的委托书的形式进行担保，该非典型担保也应遵循《物权法》有关禁止流质的规定，债权人实现担保债权时，应当�拍卖或者变卖的方式受偿，而不能在债务履行期限届满后径行以物抵债。
编号为20080917001号《借款合同》的签订人是张良与郑楷霖、彭琬珂，该合同第十七条第三项约定，委托人为陈伟、李丽娟的涉案房屋的公证委托书作为该借款合同的担保。首先该《借款合同》的签订人不是陈伟、李丽娟，张良、郑楷霖、彭琬珂无权处分陈伟、李丽娟的房屋；其次我国法律规定的担保方式不包含该种公证委托书类型，故该合同第十七条第三项的约定无效。由于涉案房产未办理抵押登记，根据陈伟、李丽娟向张良出具的《个人担保书》，陈伟、李丽娟的担保责任应为保证担保，陈伟、李丽娟应为郑楷霖、彭琬珂在20080917001号《借款合同》项下的借款承担保证责任，陈伟、李丽娟请求其无需承担担保责任，与事实不符，原审法院不予支持。张良作为债权人、担保权人，应�照约定或按照法律规定的方式实现债权。张良利用陈伟、李丽娟出具的委托书未经权利人的同意，擅自出卖涉案房屋用以实现其债权，既没有合同依据，也没有法律依据，其行为侵犯了陈伟、李丽娟对涉案房屋的所有权。
作为买卖双方的张良、陈御升，没有提供买受人陈御升支付购房款的证据。即使按双方的陈述，张良对陈御升负有债务，双方以购房款抵消债务，但双方也没有提供双方存在债权债务的证据。此外，陈御升作为买受人，交易前没有对房屋进行考察、察看，与常理不符。故涉案房屋虽登记在陈御升名下，但陈御升未支付对价，不符合善意取得的条件，其不能取得涉案房屋的所有权，张良与陈御升关于涉案房屋的买卖行为无效。
陈御升作为无权处分人，将涉案房产转让给刘纬杰，并办理了过户登记，刘纬杰同样不是善意买受人。理�为，1、刘纬杰明知涉案房产存在纠纷仍然受让，不符常理；2、买卖双方不能提供房屋买卖合同，不清楚是否存在真实的买卖关系；3、刘纬杰与陈御升之间仅在2011年7月20日有一笔100万元的转账记录，该笔转账是在房屋过户登记在刘纬杰名下后发生，与一般的市场行为先付款后过户不符，无法证明该笔款就是购房款；4、即使该100万元是购房款，该价款也与涉案房屋当时的市场价2563000元相距甚远，故刘纬杰也不符合善意取得的条件，不能取得涉案房屋的所有权，陈御升与刘纬杰关于涉案房屋的买卖行为无效。
无权处分人刘纬杰将涉案房屋抵押给了陈伟钱，双方不能提供双方存在真实债权债务的证据，无法证明陈伟钱作为抵押权人支付了对价，故陈伟钱也不是善意的抵押权人，双方的抵押行为无效。
陈伟、李丽娟作为涉案房产的权利人，因房屋被�法处分被转移登记在非善意受让人、非善意抵押权人名下，可主张对涉案房屋权利恢复至原来状态。陈伟、李丽娟请求确认涉案房屋归其所有，原审法院予以支持，张良、陈御升、刘纬杰应将涉案房屋的权利人恢复回陈伟、李丽娟名下，刘纬杰、陈伟钱应消除涉案房屋的抵押登记。陈伟、李丽娟未能提供证据证明孙菁华参与了涉案房屋的处分，陈伟、李丽娟主张孙菁华承担责任，原审法院予以驳回。张良的辩称，没有法律依据，原审法院不予采信。由于本案是物权纠纷案件，第三人郑楷霖、彭琬珂是否全部清偿了张良的借款、陈伟、李丽娟是否需要承担连带保证责任、张良代替陈伟、李丽娟向银行提前还清了贷款的后续问题等属另一法律关系，本案不作处理，相关权利人可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十七条、第三十三条、第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳市××区××路风××左岸××房屋属于陈伟、李丽娟所有；二、确认张良与郑楷霖、彭琬珂于2008年9月18日签订的第20080917001号《借款合同》第十七条第三项条款无效；三、确认张良将风临左岸名苑A栋A2座3A房屋转让给陈御升的行为无效；四、张良、陈御升、刘纬杰应在判决发生法律效力之日起10日内将风临左岸名苑A栋A2座3A房屋过户登记回陈伟、李丽娟名下；五、刘纬杰、陈伟钱应在判决发生法律效力之日起10日内消除风临左岸名苑A栋A2座3A房屋的抵押登记；六、驳回陈伟、李丽娟的其他诉讼请求。案件受理费9338元（已由陈伟、李丽娟预交），由张良、陈御升、刘纬杰、陈伟钱负担；评估费9110元（已由陈伟、李丽娟预交），由张良承担；指纹鉴定费3080元、笔迹鉴定费4860元（均已由陈伟、李丽娟预交），由陈伟、李丽娟负担。
二审经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为所有权确认纠纷案件。根据上诉人的上诉内容，本案的争议焦点为：1、深借字第20080917001号《借款合同》第十七条第(三)项担保条款的法律效力，陈伟、李丽娟是否应当对郑楷霖、彭琬珂的借款承担担保责任；2、张良将涉案房屋转让给陈御升，其代理行为是否为无权处分；3、陈御升将涉案房产转让给刘伟杰以及刘伟杰将涉案房产抵押给陈伟钱的行为是否对陈伟、李丽娟具有约束力；4、陈伟、李丽娟请求判决涉案房产为其所有的请求是否应予以支持。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，本案中涉及的《借款合同》、《个人担保书》、《公证委托书》，除《借款合同》利率条款的约定外，其他内容均没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应切实严格履行。陈伟、李丽娟应按照约定向张良承担担保责任。理由如下：1、公证委托书形成于深借字第20080917001号《借款合同》之前，显然是陈伟、李丽娟为深借字第20080917001号《借款合同》的签订而办理的；2、个人担保书也明确指明陈伟、李丽娟自愿为郑楷霖、彭琬珂与上诉人张良签订的深借字第20080917001号《借款合同》约定的责任与义务，无条件并不可撤销地向上诉人张良提供个人无限连带责任担保；3、公证委托书是陈伟、李丽娟赋予上诉人张良实现担保债权的形式，在陈伟、李丽娟未承担保证责任时，上诉人张良可以行使公证委托书授予的权利，处分涉案房地产，抵偿有关款项；4、《个人担保书》及《公证委托书》是上诉人张良出借款项，并保证其资金安全的前提，是实现担保债权的途径与方式，它们与《借款合同》互相关联，联系密切，形成了完整的连带保证责任的法律关系。因此，借款合同上的担保条款应为有效，陈伟、李丽娟应对郑楷霖、彭琬珂的借款承担保证责任。原审对此认定有误，本院予以纠正。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，虽然张良根据委托书取得了陈伟、李丽娟的授权，可对涉案房产设定抵押、签署出售合同等行为，但陈伟、李丽娟出具委托书给张良事出有因，结合《个人担保书》的约定，陈伟、李丽娟主张其出具委托书给张良是授权张良办理涉案房产的抵押登记的主张更符合实际情况，结合陈御升购买涉案房产没有看房的事实，本院对陈伟、李丽娟的抗辩意见予以采纳。由于陈伟、李丽娟的真实意思并不是授权张良出售涉案房产，因此，张良出售涉案房产属于�权处分。作为买方的陈御升，没有提供其支付购房款的证据，加之陈御升作为房产买受人却不看房验房仍进行交易，与常理不符。故涉案房产虽登记在陈御升名下，但陈御升不符合善意取得的条件，其不能取得涉案房产的所有权，张良与陈御升关于涉案房产的买卖行为对陈伟、李丽娟不发生法律效力。至于张良因借款合同而遭受的损失，可在本案确定相关事实后另寻法律途径解决。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，由于张良属于无权处分，张良与陈御升的交易行为对陈伟、李丽娟不发生法律效力，因此，陈御升实际上并未取得涉案房产的所有权，其出售涉案房产给刘伟杰同样属于无权处分。刘伟杰取得涉案房产不属于善意取得，具体理由本院同意一审的分析意见，不再赘述。刘伟杰将涉案房产抵押给陈伟钱，但陈伟钱并未提交借款的有效凭证，因�，该抵押登记对陈伟、李丽娟不发生法律效力。
本案的第四个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据物权法的以上规定，无处分权人处分了权利人的不动产，权利人有权追回。本案中，张良出售涉案房产属于无权处分，陈伟、李丽娟有权追回。根据本院的以上分析，涉案房产的转让、抵押登记对陈伟、李丽娟不发生法律效力，因此，陈伟、李丽娟有关过户的请求应予以支持。原审对此处理正确，本院予以维持。由于《诉讼费用缴纳办法》中规定的当事人向人民法院缴纳的诉讼费用并不包括评估费和鉴定费。因此，一审在诉讼费用中处理该部分内容错误，本院予以纠正。综
综上，原审认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民�和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三重字第6号民事判决第二、三、六项；
二、维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三重字第6号民事判决第一、四、五项；
三、驳回陈伟、李丽娟的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计18676元，由陈伟、李丽娟负担5676元，张良负担13000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年四月二十四日
书记员 张东阳（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代�权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动�或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。