上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5995号
上诉人（原审原告）：范正华，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人季华，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱秀芳，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）：王俊峰，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）：沈明芳，XX年XX月XX日生，汉族。上列三上诉人之共同委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。上诉人范正华与上诉人朱秀芳、王俊峰、沈明芳因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范正华的委托代理人季华，上诉人王俊峰及其与朱秀芳、沈明芳的共同委托代理人杨群群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范正华上诉请求：撤销原判，依法改判支持范正华的原审诉请。事实和理由：上海市奉贤区南桥镇XX村XX号宅基地房屋（以下简称系争房屋）已经遇到动迁，房屋土地已转化为货币或安置房屋两类形式，该两类形式均不是法律、法规强制性规定不得转让的客体，并且后续动迁安置协议的签订，也是王某某一人代表全家所为，可见其可以代表全家处理家庭财产。关于XX路的使用权房屋，双方约定以房易房，其内容与系争宅基地房屋有关，故本案中应予以处理。朱秀芳、王俊峰、沈明芳辩称，其不同意上诉人范正华的上诉请求。朱秀芳、王俊峰、沈明芳上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回范正华的原审诉请。事实和理由：《房地产居间合同》无效，签订合同时，范正华是城镇户口，其不能购买宅基地房屋。系争房屋买卖极不规范，没有共有人签名，没有相应的收据，范正华仅凭几份转账记录，无确实充分的证据证明80万元（人民币，下同）系购买房屋的房款。范正华辩称，其不同意上诉人朱秀芳、王俊峰、沈明芳的上诉请求。范正华向一审法院起诉请求：如果法院认定合同无效，则要求判令：朱秀芳、王俊峰、沈明芳返还1,800,000元并支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从合同签订之日起算），后范正华放弃利息请求。一审法院认定事实：坐落于上海市奉贤区XX村XX号宅基地房屋，宅基地使用权人为：王海林、朱秀芳、王某某、沈某某、王俊峰。2015年1月17日，王某某死亡。王海林系王某某父亲，已先于王某某死亡。朱秀芳系王某某母亲，沈某某系王某某妻子，王俊峰系王某某之子。诉讼过程中，沈某某亦死亡，沈明芳系沈某某母亲。2012年4月6日，范正华与王某某签订《房地产居间合同》约定，范正华购买坐落于上海市奉贤区XX村XX号宅基地房屋，价格为1,800,000元。自合同签订之日起，范正华预付定金200,000元，一个月内付800,000元，10月前付300,000元，2012年10月15日前后付清余款500,000元。2012年4月13日、9月27日、10月10日，范正华分别向王某某账户汇入200,000元、300,000元、450,000元、50,000元。上述合同签订后，系争房屋没有交付，王某某继续使用饲养鸽子。范正华与王某某签订《房屋转让（代理）协议》约定，范正华转让给王某某位于虹口区XX路使用权房屋，面积6.9平方米，价格为775,000元。双方还约定，王某某在奉贤区XX村XX号宅基地房屋动迁面积中以87平方左右一套房屋调换范正华XX路动迁房6.9平米一套作价808,000元，动迁宅基地87平米作价808,000元，相互自愿调换（XX路房款由范正华支付）。2013年1月7日，坐落于XX路XX弄XX号6.9平方的房屋承租人登记为王某某。范正华未拿到动迁房。朱秀芳、王俊峰、沈明芳表示王某某有没有给付XX路房屋钱款不清楚，但他们没有给付。还查明，范正华签订涉案合同时是非农户籍。2012年3月7日，范正华还向沈明芳、沈某某等购买了XX城XX幢XX室安置房。嗣后，王某某向范正华出具收据，言明2012年4月7日收到18幢602室房款200,000元，4月13日收到700,000元（划账）。上述700,000元，分四笔以200,000元、200,000元、200,000元、100,000元转账。一审法院认为，根据法律规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个农村经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织经营、管理。本案系争房屋系农村宅基地房，具有很强的身份属性，而范正华系城镇居民，其与王某某的买卖未经有关组织和部门的批准，且系争房屋也没有交付范正华居住使用，故范正华与王某某签订的房屋买卖协议书无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。系争房屋没有交付范正华，作为合同相对人的王某某应当将其取得的钱款返还。对于范正华转账给王某某的1,000,000元，朱秀芳、王俊峰、沈明芳辩称范正华与王某某之间其他经济往来，与购房款无涉，但未提供充分证据证明，法院对此难以采信。对于2012年4月13日范正华提供的付款凭证，因与另套房屋付款相印证，对于上述200,000元，法院难以认定系支付系争宅基地房屋购房款。对于范正华主张支付XX路房屋房款抵偿本案宅基地房屋房款，法院认为，XX路房屋买卖与本案系两个不同买卖合同关系，且范正华与王某某均没有约定以XX路房屋房款抵偿本案宅基地房屋买卖购房款，而是以宅基地动迁以后一套动迁房抵偿，与本案买卖无涉，范正华可另行主张。现王某某死亡，其继承人沈某某、朱秀芳、王俊峰作为继承人继承其遗产。沈某某在遗产分割前死亡，其继承遗产的权利转移给王俊峰、沈明芳。综上，朱秀芳、王俊峰、沈明芳在其继承遗产范围内对上述800,000元债务承担清偿责任。判决：一、确认原告范正华与王某某于2012年4月6日签订的《房地产居间合同》无效；二、被告朱秀芳、王俊峰、沈明芳于判决生效之日起十日内在继承王某某遗产范围内清偿原告范正华债务人民币800,000元。经本院审理查明，原审除认定“2012年4月13日、9月27日、10月10日，范正华分别向王某某账户汇入200,000元、300,000元、450,000元、50,000元。”有误，应为“2012年4月13日、9月27日、10月10日、10月16日，范正华分别向王某某账户汇入200,000元、300,000元、50,000元、450,000元。”之外，其余事实认定无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋为农村宅基地房屋，而上诉人范正华在与王某某就系争房屋签订《房地产居间合同》时系城镇户口，其不具备购买该房屋的资格，并且范正华买卖房屋未经过相关组织和部门的批准，不仅合同尚未履行完毕，而且系争房屋亦未交付范正华实际使用，故《房地产居间合同》当属无效。范正华主张系争房屋已经遇到动迁，但房屋动迁利益为房屋价值的转化形式，鉴于范正华无法取得房屋的所有权，其主张房屋动迁利益，亦缺乏依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于王某某应当返还的房款数额，虽然其继承人朱秀芳、王俊峰、沈明芳主张只有转账记录没有收据无法证明80万元为购房款，但该80万元的支付时间与《房地产居间合同》的约定基本相符，并且朱秀芳、王俊峰、沈明芳无法举证证明款项支付系基于范正华与王某某之间的其他法律关系，因此，80万元钱款为系争房屋购房款，朱秀芳、王俊峰、沈明芳的主张，本院不予采信。原审对范正华于2012年4月13日汇入王某某账户的200,000元的认定，并无不当，本院予以确认。至于XX路的使用权房屋，根据范正华与王某某签订的《房屋转让（代理）协议》的内容可知，其与系争房屋的买卖无涉，本案不作处理。上诉人范正华与朱秀芳、王俊峰、沈明芳的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币100元，由上诉人范正华负担50元，由上诉人朱秀芳、王俊峰、沈明芳负担50元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……