甘肃省金昌市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘03民终125号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王雪梅，女，1981年9月27日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨梅，女，1984年8月15日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。
委托诉讼代理人:李青山，甘肃清锋律师事务所律师。
原审第三人：闵萍，女，1966年3月12日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。
上诉人王雪梅因与上诉人杨梅、原审第三人闵萍房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2015）金中民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王雪梅、上诉人杨梅及其委托诉讼代理人李青山到庭参加诉讼，原审第三人闵萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雪梅上诉请求：撤销原判，改判解除双方的租赁合同，判令杨梅返还50000元转让费。事实和理由：一审法院认定事实错误，因杨梅隐瞒了其不是房东的事实，恶意签订合同，导致王雪梅在履行租赁合同不到6个月就被房东催告搬走，致使合同目的不能实现，现合同已实际不能履行，双方之间的合同已经解除。合同解除是因杨梅的违约行为所致，其应当返还转让费50000元。
杨梅辩称，双方签订合同时，杨梅将自己与闵萍签订的合同、闵萍的银行卡号交给了王雪梅，王雪梅向闵萍的银行卡交纳房租，转租合同约定合同到期后负责续签合同，证明王雪梅知道房主系闵萍之事；王雪梅承租房屋后一直经营到2015年年底，房主闵萍收回房屋是因王雪梅拒不交纳房租所致，合同解除的责任在王雪梅，杨梅不构成违约,所收转让费30000元不应退还。
杨梅上诉请求：撤销原判第二项，判改王雪梅给付下剩的20000元转让费。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当。王雪梅是否将剩余转让费20000元给付杨梅应由王雪梅承担举证责任；王雪梅在一审前两次庭审中未提交20000元收条，但在第三次开庭时突然拿出了写在杨梅身份证复印件上的”收条”，该收条的内容非杨梅书写，仅盖有杨梅的印章，因杨梅的身份证复印件在店内，印章随处可刻，该收条不能证明王雪梅给付杨梅转让费20000元，因王雪梅无据证实其支付转让费20000元，王雪梅应当给付。
王雪梅辩称，王雪梅支付杨梅转让费20000元收条的内容虽是王雪梅书写，但印章是杨梅本人所盖；在杨梅与王雪梅的手机通话录音中，杨梅承认拿走了转让费50000元。
闵萍未出庭答辩。
一审法院认定事实：2012年12月10日，闵萍与杨梅签订《房屋出租协议》，协议约定，杨梅承租闵萍房屋一套，杨梅承租该房屋后用于经营美容店,租赁期限为2012年12月10日至2018年12月10日;月租金为1000元;并约定杨梅擅自将承租房转给他人使用，第三人有权责令停止转让行为，终止租赁合同等。2014年3月22日，王雪梅与杨梅签订了《转让协议书》，双方约定杨梅将9号区23栋5号房屋（原新生活化妆品店）转让给王雪梅;本商店转让费50000元，约定该转让费分期于6月1日前付清;并约定了合同到期，负责续签合同。双方在协议中未约定租费。杨梅提供了闵萍银行卡号要求王雪梅将每月1000元租金打入。王雪梅依约支付租金。2015年5月，王雪梅将美容店营业执照变更，继续经营。闵萍得知杨梅和王雪梅转让该店事宜后，要求王雪梅交纳租金每月为1500元，王雪梅拒绝交纳后，不再将该房屋让其继续租赁。王雪梅起诉杨梅，请求解除其与杨梅签订的转让合同，并要求杨梅返还转让费50000元。杨梅提起反诉，要求王雪梅给付尚欠的转让费20000元。一审法院认为，杨梅与闵萍签订房屋租赁合同系依法成立的合同，应受法律保护。后杨梅将其承租闵萍房屋所经营的美容店转让王雪梅，双方的转让合同，系当事人的真实意思表示，该转让合同应为有效。但杨梅将其经营的美容店转让王雪梅是基于承租闵萍房屋形成的，王雪梅亦并非不知该承租的房屋系闵萍，且闵萍对杨梅和王雪梅的转让转租行为予以默认。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定，王雪梅请求解除转让合同没有法律依据，不予支持。杨梅与王雪梅依法签订转让合同，应依约履行。但王雪梅在租赁期间因闵萍房租上涨拒绝交纳房租，闵萍不再将该房屋继续租赁，王雪梅已实际解除租赁合同关系，其不能租赁的后果，应由王雪梅自行承担。王雪梅要求杨梅返还已支付的转让费的请求，不予支持。杨梅以王雪梅未支付转让费20000元提起的反诉，结合双方提供的证据，杨梅亦未能提供充分的证据证实王雪梅未支付20000元，对杨梅的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、驳回王雪梅的诉讼请求；二、驳回杨梅的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨梅向法庭提交了中国邮政储蓄银行账户余额对账单两份，证明其将涉案房屋转租给王雪梅后，王雪梅仍使用杨梅申请的POS机，王雪梅到银行核对其经营期间POS机账户交易明细时，在账单上加盖了杨梅的印章，说明杨梅的印章和身份证复印件由王雪梅保管，20000元收条上虽加盖杨梅印章，不能凭该收条认定王雪梅支付转让费20000元的事实。王雪梅对该对账单的真实性无异议，但辩称，杨梅与其共同去银行对账，对账单上杨梅的印章是杨梅本人加盖。二审中，本院根据闵萍丈夫及在一审中确认的闵萍电话号码，通过手机短信向闵萍核实了相关事实，闵萍陈述：2015年双方发生纠纷，王雪梅起诉后，王雪梅经营了一段时间，并按每月1500元的租金交了约半年，后因王雪梅不交租金，其收回了房屋。经质证，杨梅对闵萍的陈述无异议。王雪梅对闵萍陈述内容不认可。对双方争议的事实，本院认定如下：王雪梅在一审中提交的其与杨梅的手机通话录音中，王雪梅问”转让费呢5万块钱你拿上走掉了，...（听不清），呢5万块钱呢，你说？”，杨梅答”转让费我拿上走掉了，我给你转让给的，...（听不清）”。另查明，王雪梅于2015年1月9日向法院起诉后，其继续使用涉案房屋至2015年5月底。一审认定的其他事实，有相印的证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：王雪梅支付杨梅的转让费数额是多少？转让费应否返还及返还数额如何确定？
关于王雪梅支付转让费数额问题。2014年3月22日王雪梅给付杨梅转让费30000元，对此事实双方无异议。王雪梅提交加盖杨梅印章的20000元收条及通话录音主张其给付杨梅转让费50000元。杨梅认为该收条系伪造，并提交中国邮政储蓄银行账户余额对账单证明王雪梅经营期间仍持有杨梅身份证复印件和印章。王雪梅对该对账单的真实性无异议，但辩称对账时杨梅同去加盖了自己的印章。因该20000元收条是王雪梅自己书写，收条上虽加盖了杨梅的印章，从王雪梅认可的对账单的事实，不能排除王雪梅持有杨梅印章和身份证的可能，因此，王雪梅仅凭加盖杨梅印章的收条主张其支付杨梅20000元转让费，依据不足。王雪梅提交的通话录音中，杨梅仅承认拿了转让费，并未承认拿了50000元转让费，且王雪梅未提交该录音的原始载体，该录音时间也不确定，因此，王雪梅依此主张向杨梅支付转让费20000元，依据不足。因双方的房屋转租协议已实际解除，杨梅要求王雪梅给付转让费20000元，不符合法律规定，不予支持。关于转让费应否返还及返还数额如何确定的问题。杨梅将承租闵萍的房屋转租给王雪梅时未经闵萍同意，后因闵萍上涨房屋租金，王雪梅未按上涨租金标准交纳租金，闵萍收回房屋，杨梅与王雪梅之间的房屋转租协议已实际解除，对此事实，本院予以确认。因杨梅与闵萍签订的房屋租赁协议约定的租赁期间是2012年12月10日至2018年12月10日，杨梅与王雪梅在转让协议书中虽未约定转租期间，但约定”合同到期，负责续签合同（2014-2018）”，且转租期限不应超过承租人杨梅剩余租赁期限，即至2018年12月10日。因此，王雪梅于2014年3月22日从杨梅处承租涉案房屋时向杨梅交纳30000元转让费，王雪梅可使用该房屋至2018年12月10日。从王雪梅于2015年5月变更营业执照的事实，并结合杨梅提交的照片、闵萍的陈述，可以认定王雪梅实际使用房屋至2015年5月底。因杨梅与王雪梅的房屋转租合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。王雪梅要求杨梅返还转让费，有事实和法律依据。王雪梅交纳转让费30000元可按其转租期限进行分摊，扣除王雪梅实际使用房屋期间应当支出转让费用12615元(50000元/1724天×435天=12615元)，剩余转让费17385元(30000元-12615元=17385元)，杨梅应当返还。杨梅所提，闵萍收回房屋导致转租合同解除的责任在王雪梅，不同意退还转让费的理由不能成立。
综上所述，王雪梅的上诉请求部分成立，杨梅的上诉请求不能成立。原判认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持金昌市金川区人民法院（2015）金民一初字第81号民事判决第二项；
二、撤销金昌市金川区人民法院（2015）金民一初字第81号民事判决第一项；
三、杨梅返还王雪梅转让费17385元，限于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1050元，由王雪梅负担685元，杨梅负担365元；一审反诉案件受理费300元，由杨梅负担。二审本诉案件受理费1050元，由王雪梅负担685元，杨梅负担365元；二审反诉案件受理费300元，由杨梅负担。
本判决为终审判决。
审判长尚晓霞
审判员吴建红
审判员蔡中利
二〇一八年五月二十四日
书记员李姝萱