云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终981号上诉人（原审原告）：徐建春，男，1975年12月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：谢光东，男，1978年9月25日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯金国，云南识骏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：李时，云南识骏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐洪礼，男，1981年4月6日生，汉族，住云南省曲靖市会泽县，现住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）：玉溪徐管家汽车美容服务中心。住所：云南省玉溪市高新区腾霄路博凯汽车城*幢*****号。投资人：徐洪礼。被上诉人（原审被告）：殷红丽，女，1984年1月1日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：阮宏兵，云南精恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨亚南，云南精恒律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：夏俊涛，男，1979年12月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人徐建春、谢光东因与被上诉人徐洪礼、玉溪徐管家汽车美容服务中心（以下简称徐管家服务中心）、殷红丽及原审第三人夏俊涛房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建春、谢光东上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项，改判徐洪礼支付上诉人延付租金的违约金128794元，并由徐管家服务中心、殷红丽对一审判决第三项、第四项及违约金128794元承担连带赔偿责任。事实和理由：1、徐洪礼系在其与殷红丽婚姻关系存续期间投资成立徐管家服务中心，而其二人未提交证据证实在婚姻关系存续期间对所得财产约定为各自所有，故徐管家服务中心系二人共同财产出资成立，徐洪礼使用承租铺面经营徐管家服务中心，徐管家服务中心是涉诉铺面的实际使用者，应对经营活动所欠租金等费承担责任，一审认定徐管家服务中心系徐洪礼以个人财产出资成立，判决徐管家服务中心、殷红丽不承担责任错误。2、双方签订的租赁合同明确约定了违约金，是双方真实意思表示，徐洪礼在有转租收益的情况下拖欠租金两年多，严重违背诚信原则，约定的违约金并没有超过造成损失的30%，一审仅凭徐洪礼的要求对违约金进行调整不符合双方约定，也不符合本案客观事实和法律规定，损害了上诉方的合法权益。3、徐洪礼签订租赁合同并将承租铺面用于经营徐管家服务中心均发生在与殷红丽婚姻关系存续期间，经营及将铺面转租所得收益为夫妻共同财产，依据权利义务一致原则，租赁铺面所欠租金应为夫妻共同债务，故殷红丽应承担连带赔偿责任。徐管家服务中心是承租铺面的实际使用人和经营者，转租租金系向徐管家服务中心交纳，徐管家服务中心享受了本案租赁合同的合同权利，也应承担合同义务，构成对所欠合同债务的债务加入，根据上述事实及参照公司法司法解释（三）第二条的规定，徐管家服务中心也应承担连带赔偿责任。殷红丽辩称，其并非合同当事人，不是本案适格被告，不应当与徐洪礼共同承担责任，其也并非徐管家服务中心的出资人，本案所签租金不属于家庭日常生活需要所负债务，其与徐洪礼离婚时将房子和车子都给了徐洪礼，其不应当共同承担偿还责任。徐洪礼、徐管家服务中心、夏俊涛均未作答辩。徐建春、谢光东向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年7月1日签订的《博凯车世界物业租赁合同》，解除日期以2017年7月1日计；2、由徐洪礼、徐管家服务中心、殷红丽腾还位于玉溪市高新技术开发区腾霄路16号“博凯车世界”B栋1层9、10、11、12号及2层9、10、11、12号铺面；3、由徐洪礼、徐管家服务中心、殷红丽支付拖欠租金515176元（计算至2017年7月1日）、违约金128794元，共计643970元；4、由徐洪礼、徐管家服务中心、殷红丽按每日725.27元的标准支付自2017年7月2日起至房屋腾还时止的房屋占用使用费。一审法院认定事实：2013年7月1日，徐建春、谢光东与徐洪礼签订《博凯车世界物业租赁合同》，约定二原告将位于玉溪市高新技术开发区腾霄路16号博凯车世界B栋一层9、10、11、12号铺面、二层9、10、11、12号铺面租与徐洪礼，租期十年，自2013年6月30日起至2023年6月30日止，其中2013年7月1日至2016年7月1日期间各租赁年度租金及相关费用均为227040元/年，2016年6月30日至2019年7月1日期间各租赁年度租金及相关费用均为261096元/年。租金及物业管理费按每一年为一个支付期，承租方需提前30天缴纳下一个支付期的物业租金及相关费用。租赁合同还约定，承租方不按期支付合同约定的相关费用超过30天的，出租方有权终止合同，收回物业，并追究承租方的违约责任。如承租方迟延交纳租金，从迟交日起，按日加收所欠金额2‰的违约金。如承租方逾期15日未缴足租金及违约金，出租方有权停止该物业水电等的供应。如承租方逾期30日未缴足租金及违约金，出租方有权解除合同，收回物业，并追究承租方的违约责任。2014年10月20日，徐洪礼与夏俊涛签订《博凯车世界物业租赁合同》，将其承租的上述铺面中的一层9、10号二层9、10号转租于夏俊涛，现博凯车世界B栋一层9、10号二层9、10号仍由夏俊涛使用。2017年3月28日，徐洪礼向徐建春、谢光东出具欠条三份，内容分别为徐洪礼欠徐建春、谢光东博凯车世界B栋一层9、10、11、12号铺面、二层9、10、11、12号铺面2014年6月30日至2015年7月1日的租金27040元、2015年6月30日至2016年7月1日租金227040元、2016年6月30日至2017年7月1日租金261096元。徐洪礼、殷红丽原系夫妻关系，二人于2016年3月10日离婚。徐管家服务中心系徐洪礼于2014年8月26日以个人财产出资成立的个人独资企业，登记住所地即徐洪礼所承租铺面。2017年7月7日，徐建春、谢光东诉至法院，请求判如所请，同年9月5日，一审法院追加夏俊涛作为第三人参加诉讼。一审法院认为，徐建春、谢光东与徐洪礼2013年7月1日所签《博凯车世界物业租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。因租赁合同系徐建春、谢光东与徐洪礼所签订，徐管家服务中心、殷红丽并非合同当事人，徐建春、谢光东诉请徐管家服务中心、殷红丽与徐洪礼共同承担责任违反合同相对性原则，于法无据，不予支持。对于殷红丽提出徐建春不是本案租赁合同出租方，不是本案适格原告的问题，因案涉房屋所占用的土地系徐建春、谢光东共同承租，徐建春、谢光东与徐洪礼所签租赁合同首页出租方一栏也有徐建春的名字，2017年3月28日徐洪礼出具的三份欠条也载明“欠徐建春、谢光东”租金，因此，殷红丽该项答辩意见无事实依据，不予采信。徐洪礼未按约支付租金，徐建春、谢光东要求解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，予以支持，双方签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。合同解除，徐洪礼应腾还承租房屋，夏俊涛应协助腾还其使用的博凯车世界B幢一层9、10号二层9、10号铺面。徐洪礼应按约支付拖欠的租金及相关费用515176元（2014年6月30日至2015年7月1日的租金27040元、2015年6月30日至2016年7月1日租金227040元、2016年6月30日至2017年7月1日租金261096元），自2017年7月2日起至本判决生效之日起的租金及相关费用按725.27元/天支付。徐建春、谢光东主张的房屋占用使用费应按725.27元/天自本判决生效的次日起计算至徐洪礼腾房之日止。关于徐建春、谢光东主张的违约金，徐洪礼一审庭审中也要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，并考虑本案徐洪礼的违约情形、合同履行情况等因素，酌定徐洪礼应支付违约金50000元。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、原告徐建春、谢光东与被告徐洪礼签订的《博凯车世界物业租赁合同》于本判决生效之日解除；二、由被告徐洪礼于本判决生效之日起十日内将位于玉溪市高新技术开发区腾霄路16号博凯车世界B栋一层9、10、11、12号铺面、二层9、10、11、12号铺面腾还原告徐建春、谢光东，第三人夏俊涛予以协助；三、由被告徐洪礼于本判决生效之日起十日内支付原告徐建春、谢光东租金及相关费用515176元，并按725.27元/天支付自2017年7月2日起至本判决生效之日起的租金及相关费用；四、由被告徐洪礼按725.27元/天支付原告徐建春、谢光东自本判决生效的次日起至腾房之日止的占用使用费；五、由被告徐洪礼于本判决生效之日起十日内支付原告徐建春、谢光东违约金50000元；六、驳回原告徐建春、谢光东对被告殷红丽、玉溪徐管家汽车美容服务中心的诉讼请求。”二审中，徐建春、谢光东围绕其主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。经审查，殷管家汽车美容服务中心并非本案当事人，徐建春、谢光东提交的该中心的企业信用信息公示报告与本案处理无关联性，本院不予认定；三张照片仅能反映徐管家服务中心在该地点经营的事实，至于殷红丽在本案中是否应承担连带责任，在说理部分一并评析。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人徐建春、谢光东对一审认定徐管家服务中心系徐洪礼以个人财产出资成立提出异议，认为实际是以徐洪礼、殷红丽夫妻共同财产出资成立。经审查，一审认定的上述事实与徐管家服务中心企业信用信息公示报告中载明的出资方式一致，二审予以确认。当事人对一审查明的其余事实无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。二审中上诉人徐建春、谢光东对一审判决第一项、第二项无异议，对第三项、第四项中徐洪礼尚欠租金及相关费用数额、之后支付租金及相关费用、占用使用费标准及期间亦无异议，本院均予以确认，综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、徐管家服务中心、殷红丽是否应承担连带责任；2、违约金如何确定。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第五条规定，国家依法保护个人独资企业的财产和其他合法权益。本案已查明徐建春、谢光东与徐洪礼于2013年7月1日签订《博凯车世界物业租赁合同》，由徐洪礼承租涉诉铺面，之后徐洪礼于2014年成立个人独资企业徐管家服务中心，一审依据合同相对性原则判决由徐洪礼按约承担支付租金等合同责任正确，徐建春、谢光东要求徐管家服务中心对上述合同之债与徐洪礼承担连带责任的主张无法律依据，故其要求殷红丽与徐管家服务中心承担连带责任亦不能成立，本院均不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。经审查，徐洪礼逾期支付租金及相关费用给徐建春、谢光东造成的损失客观上表现为其不能按期使用资金的损失，直接表现为资金的利息损失，徐建春、徐洪礼亦未提交证据证实其二人的实际损失究竟是多少，结合双方合同约定的年租金及相关费用金额、各年度欠款的逾期时间，参照中国人民银行同类贷款利率计算，徐洪礼逾期付款给徐建春、谢光东造成的利息损失约为4万余元，徐建春、谢光东主张的违约金128794元确实过高，一审依法调整违约金为5万元并无不当，本院予以维持。综上所述，徐建春、谢光东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由徐建春、谢光东负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长 严光辉审 判 员 李文玉审 判 员 ＸＸＸ二〇一八年二月十一日法官助理 段 娟书 记 员 吕晓娟