贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2050号上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：李生学，男，1985年11月10日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：沈小微，女，1988年10月16日出生，苗族，黄平中等职业学校教师，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人李生学、沈小微商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实理由：一、逾期交房的原因和事由在于政府的强制干涉，属于不可抗力。上诉人在施工期间不断接到凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，多次被迫停工，政府的行为属于不可抗力，上诉人也多次通过“公告”、“回复”等多种形式将不可抗力的实际情况完整的告诉了被上诉人，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款的约定，上诉人不承担逾期交房的责任。二、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。三、不可抗力发生后，已经依法告知被上诉人，一审判决认定没有及时通知错误。四、在我国的诸多判例中，政府规划调整所导致的延期交房等违约情形，开发商不承担责任。李生学、沈小微答辩称：逾期交房的答辩，1、2012年至2014年在凯里市没有发生战争、地震等不可抗力的现象。2、建设施工签订的完工日期为2013年12月13日，交房日期为2014年12月31日，《商品房买卖合同》已经除掉相关天数，不属于逾期交房条件。3、上诉人提供的凯里市政府的相关文件均与交房无关，不属于不可抗力。4、上诉人2015年1月30日贴出的“公告”，超于交房日期，所以“公告”与交房无关，不属于不可抗力。5、上诉人提出“回复材料”和办证无关，不属于告知上诉人。6、上诉人说按照双方签订《商品房买卖合同》第15页第十三条第一款约定，上属条件不是逾期交房的原因，主要是上诉人在施工过程中私自改变设计图，造成逾期交房的原因。7、上诉人所说逾期交房赔款过期的问题，因被上诉人等业主多次找房开商并到信访局和房产局要求处理，有处理意见书，所以不算过期。逾期办证的答辩：1、政府规划文件发行于2016年3月10日，超过交房和办证日期，不属于不可抗力。2、杨林铨的房屋是2012年都不能征收，与买房办证无关。3、被上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同。上诉人不能办证的原因是预合手续不办理，地面基础建筑设施不修完整，房屋维修基金不上交房产局等原因导致的。4、上诉人的公告日期也是超过交房日期与办证无关。上诉人提出的上诉意见不成立。李生学、沈小微一审诉讼请求：1、判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金1473.42元，逾期办理房产证违约金27875.59元，2017年5月31日之后逾期办理房产证违约金另行处理；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告李生学、沈小微系夫妻关系。2014年10月10日，以二原告为买受人，被告为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：二原告购买被告开发的位于凯里市××电厂生活区西北××电力小区××组团××单元××商品房××套，套内建筑面积85.70平方米，总价款399082元。被告在2014年12月31日前向原告交付该商品房，除不可抗力外，被告未按照约定期限和条件交付商品房的，逾期超过15日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款399082元，后因实测面积减少0.22平方米，被告退还原告购房款859.16元，2015年8月28日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》作为收款凭证，金额为398222.84元。2015年2月7日，被告通知原告办理交房手续，次日，原告与被告办理房屋交接手续。嗣后，因被告未能按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂以被告逾期交房、逾期办证为由向本院提起诉讼。案经本院调解未果。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未按合同约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，对此应承担违约责任。关于逾期交房违约金的问题，涉案合同约定被告应交付房屋的时间为2014年12月31日，被告于2015年2月7日通知原告交房，原告实际办理接房手续的时间是2015年2月8日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告应于2017年2月7日前主张被告支付逾期交房违约金，但原告于2017年6月1日才向本院提起诉讼，且原告亦未能提供证据证明在诉讼时效期间存在诉讼时效中止、中断等情形，其应承担举证不能的不利后果。被告辩称原告主张逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，其抗辩于法有据，理由成立，本院予以采纳。故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”不动产权属证书是享有不动产物权的证据，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋出卖人需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋产权证（包括所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房地产转移登记。本案中，根据双方所签合同第二十二条约定：出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因此，不论是依合同约定还是依法律规定，被告均应将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约支付违约金。原告主张被告支付至2017年5月31日止的逾期办证违约金27875.59元（398222.84元×700天×0.0001），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称逾期办证是因政府进行规划调整等不可抗力的原因造成，不应支付原告逾期办证违约金，但被告所提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的后果，且本案所涉商品房买卖合同系被告提供的格式合同，故被告的该项抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将凯里市凯里电厂一生活区西北侧凯里电力小区第C组团2单元10层2-10-5号商品房所有权转移登记的有关文书交付给原告李生学、沈小微。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李生学、沈小微至2017年5月31日止的逾期办证违约金27875.59元。三、驳回原告李生学、沈小微的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取265元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担，此款原告李生学、沈小微先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间当事人均未提交证据材料。本院二审期间组织双方当事人进行调解，未达成调解协议。二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点：1、政府的一系列通知停工行为是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。2、政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。本院认为：1、对凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理查明，2014年10月10日，原告李生学、沈小微与华兴房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2014年12月31日前。上诉人在一审中为证明自己不承担逾期交房的违约责任的主张成立，提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013创卫方案等。本院认为，上述证据所证明的事实均发生在双方当事人签订《商品房买卖合同》之前，而不是发生在双方签订《商品买卖合同》之后，即上述影响合同履行的情形在双方签订合同之后并没有发生。因此，不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的免责情形，故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。2、对政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。本院认为，上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑“拆迁、征地”能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时即签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。同时，双方在《商品房买卖合同》约定第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。至于黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉中提出规划调整的事实，已经依法履行了告知义务的问题。因规划调整发生在已经逾期履行之后，即发生在合同已经迟延履行之后，也不能免除违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月十六日书记员 龙冬冬