济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初1434号原告（反诉被告）：王玉珏，男，1972年8月21日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：肖广静，山东统河律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘兆美，女，1966年6月7日出生，汉族，住济南市。被告（反诉原告）：贾象凯，男，1964年6月10日出生，汉族，住济南市。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙元，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。原告王玉珏与被告刘兆美、被告贾象凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案。立案后，原告王玉珏提出申请，要求保全被告刘兆美、被告贾象凯的财产并向本院提供了担保，本院审查后作出（2017）鲁0104民初1434号《民事裁定书》，采取了相应的保全措施。诉讼过程中，被告刘兆美、被告贾象凯共同提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玉珏及其委托诉讼代理人肖广静，被告（反诉原告）刘兆美及其与被告（反诉原告）贾象凯的共同委托诉讼代理人孙元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉珏向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将济南市槐荫区振兴花园小区1号楼1单元XXXX室房屋的权属登记进行变更；2.判令被告向原告支付违约金183000元；3.本案律师费11500元由被告承担；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年9月15日原被告双方签订了《房屋买卖合同》一份，合同签订后原告全面履行了己方义务。然，被告至今未履行协助原告进行房屋权属登记变更的义务。经原告数次催告，被告仍以其行为明确表示将不履行其义务。原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求被告履行合同义务并承担相应的违约责任，望法院判如所请。诉讼过程中，其增加一项诉讼请求，要求刘兆美与贾象凯向其支付诉讼财产保全责任险保险费1220元。刘兆美、贾象凯辩称，2012年9月15日，原、被告及中介三方签订《房屋买卖合同》，买卖房屋系拆迁产权调换安置房，因签约时没有产权证，暂以《迁入证通知》记载的信息填写房产状况，但约定以上内容以《房屋所有权证》登记为准。买卖房屋位于振兴花园小区1-1-XXXX室，房产所有人为被告，房屋面积80㎡，每平米7625元，由此得出总房款61万元。签约后双方交接房屋，被告收到房款50万元，原告尚欠购房款11万元。2017年2月27日涉案房屋完成登记，产权证记载的房屋坐落与房屋面积均发生了变化，实际面积为82.87㎡，比合同面积多出2.87㎡。被告领证后及时告知原告房屋坐落与面积的变化，并协商按合同约定以房产证面积补差价，可是原告予以拒绝，甚至剩余房款11万元也拒绝支付。无奈，被告分别于2017年3月21日和3月31日邮寄告知函，要求其履行合同，支付所欠房款，以便办理买卖房屋过户手续。但原告置若罔闻至今未支付以上款项，构成合同违约应承担责任。综上所述，本案《房屋买卖合同》在签约时未取得房屋所有权证，其合法性存在瑕疵，导致房屋面积不准确。2014年9月15日被告与房屋开发部门签订的《安置房价款结算协议书》，证实《迁入证通知》上记载的建筑面积不准确，且被告补交该差价款，合同中也约定以《房屋所有权证》登记为准。被告在该证核发后发现实际面积多出2.87㎡，依据该事实及合同约定，向原告索要该平方米的差价并无不当，原告陈述涉案房屋按套出售没有事实依据。因原告未提供证据证明被告违约，其诉求支付183000元违约金没有依据，另外原告聘请律师支付律师费，完全是自己的民事行为，让被告承担该费用缺乏事实及法律依据。另据济南市最新房屋限购规定，房产证取得两年后才允许买卖，目前本案房屋无法办理过户。本案事实为原告违反合同约定拒绝支付购房余款11万元，构成合同违约。望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告合法权益。刘兆美、贾象凯向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付购房款11万元；2.判令反诉被告支付房屋面积2.87平方米的差价款；3.反诉被告承担本案反诉费。事实与理由：2012年9月15日，反诉原、被告及中介三方签订《房屋买卖合同》，买卖房屋系拆迁产权调换安置房，因签约时没有产权证，暂以《迁入证通知》记载的信息填写房产状况，但约定以上内容以《房屋所有权证》登记为准。买卖房屋位于振兴花园小区1-1-XXXX室，房产所有人为反诉原告，面积80㎡，每平米7625元，由此得出总房款61万元。签约后双方交接房屋，反诉原告收到房款50万元，反诉被告尚欠购房款11万元。2017年2月27日涉案房屋完成登记，产权证记载权利人为刘兆美，房屋坐落于槐荫区经十路23237号1号楼1-XXXX室，房屋建筑面积82.87㎡，比合同面积多出2.87㎡。反诉原告领证后及时告知反诉被告房屋面积的变化，并协商按合同约定以房产证面积补差价，可是反诉被告予以拒绝，甚至余欠房款11万元也拒绝支付。无奈，反诉原告分别于2017年3月21日和3月31日邮寄告知函，要求其履行合同，支付所欠房款，以便办理买卖房屋过户手续。但反诉被告置若罔闻至今未支付以上款项，构成合同违约应承担责任。根据我国相关法律规定及合同约定，为维护自身合法权益，反诉原告提起反诉，请求法院查明事实判如所请。诉讼过程中，刘兆美、贾象凯向本院明确其第二项反诉请求的房屋差价款为48790元。王玉珏针对反诉辩称，第一、根据原被告双方签订的房屋买卖合同，该合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币61万元，因此根据双方约定，该价款包括了整套房屋及附属设施，被告要求增加2.87平方米的差价款没有依据。第二、根据原被告双方在房屋买卖合同中违约责任的相关约定，违约方应当赔偿守约方所遭受的损失，其中包含律师费、诉讼费、交通费等，因此被告理应承担原告为本案支付的律师费及其他相关费用，原被告双方签订的合同中明确约定了违约金的计算方式，第一种为一方如未按合同约定履行义务，每逾期一日违约方支付本合同总房款的千分之三的违约金，第二种为违约方承担合同总房款30%的违约金，具体承担哪种违约责任由守约方选择。针对11万元购房款，根据双方合同约定，若有剩余房款于过户当日存入甲方指定账户，因被告尚未履行过户义务，因此原告有正当理由拒绝履行下一步合同义务。当事人围绕诉讼请求、反诉请求及相应的答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉珏向本院提交了《结婚证》、《房产证明》、《房屋买卖合同》、定金收条、房款收条、转账凭证、《振兴花园前期物业服务协议》、物业费收据等证据，刘兆美、贾象凯提交《不动产权证》等证据，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下：王玉珏与周慧系夫妻关系，其家庭在济南市长清区购得房屋一套并已办理了合同备案手续，其家庭不受济南市房屋限购政策影响。刘兆美与贾象凯系夫妻关系。刘兆美通过拆迁安置，获得济南市槐荫区经十路23237号（振兴花园）1号楼1单元XXXX号房屋（以下简称XXXX号房屋）一套，该房屋所有权于2017年2月27日登记在刘兆美名下，登记房屋建筑面积为82.87平方米，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0040090号。2012年9月15日，刘兆美、贾象凯作为出卖人（甲方），王玉珏作为买受人（乙方），济南天润房地产经纪公司（以下简称天润公司）作为居间人（丙方），三方签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲、乙双方共同委托丙方见证甲、乙之间有关XXXX号房屋的买卖行为，约定：一、房产状况：房屋所有权人为刘兆美；房屋建筑面积80平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含固定装修。该房屋无抵押无租赁。二、成交价格：房屋及附属设施的总价款为61万元。三、定金：乙方在买卖合同签订时直接向甲方支付定金6万元。四、付款方式为现金付款，乙方于2012年9月25日前将50万元存入甲方指定帐户，剩余房款乙方于“过户当日前”将11万元存入甲方指定账户。五、税费承担：甲方承担办证前的费用、税费、维修基金；乙方承担过户产生的费用、营业税、税费、个税等。……十一、甲方于收到首付款当日通知乙方进行房屋验收交接。十二、违约责任：……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失。（包括律师费、诉讼费、交通费等）；……十三、其他约定事项：1.甲方必须积极的为乙方办理更名、过户等一切手续。2.房屋定金陆万元整已经交付给甲方，自动转为首付款（房款）。3.如在交易过程中出现国家政策有所变动，按国家政策执行。4。甲乙双方委托21世纪不动产锦泽凯胜店签订本合同，如产生任何影响本合同目的情况，甲乙双方各自承担责任与丙方无关。5.交割当日甲方必须结清房屋以前产生的所有费用。上述合同还约定了其他事项。签订上述合同当天，王玉珏向刘兆美、贾象凯交付了定金6万元。2012年9月20日，王玉珏向刘兆美、贾象凯支付购房款44万元，刘兆美、贾象凯向王玉珏移交了XXXX号房屋。王玉珏并于该日与该小区的物业服务公司山东省银河伟业物业管理有限责任公司签订了《振兴花园前期物业服务协议》，该协议载明的XXXX号房屋的建筑面积为82.87平方米。王玉珏于该日按照物业服务协议载明的房屋面积交纳了10个月的物业费。当事人对以下事实存有争议：王玉珏称，2012年双方交接房屋后其一直居住至今。2017年3月，刘兆美取得XXXX号房屋的不动产权证，按照房屋买卖合同的约定，刘兆美及贾象凯应当积极向其转移该房屋的所有权。但经其催告，刘兆美及贾象凯以房屋价格上涨为由，要求其以现在的市场价格补交房屋面积差价款，并拒不向其转移涉案房屋的所有权。按照双方房屋买卖合同的约定，涉案房屋是一口价交易，并不存在补交面积差价款的约定，故刘兆美及贾象凯的行为构成违约，应当承担继续履行合同及赔偿损失的违约责任。为证明其上述主张，王玉珏向本院提交如下证据：证据1.王玉珏与刘兆美之间的手机短信记录一份。显示2016年12月26日，王玉珏曾向刘兆美询问涉案房屋的房产证是否办理完毕。2017年3月10日，刘兆美告知王玉珏其于该日取得了房产证。2017年3月12日，刘兆美称涉案房屋登记面积为82.87平方米，比房屋买卖合同约定的面积超出2.87平方米，其向拆迁部门补了差价，故其要求王玉珏向其补交该面积差价款。王玉珏回复：自己看看吧，另外当时你们交的物业管理费也是按82.87交的。2017年3月16日，刘兆美称：“这个我看了。我也有理。把2.87平方的钱你给我。按当时的8000一平方，是22960元。这样你给我两万元。剩余的2960我就不要了。你觉得行，就过户。不行就随便。”王玉珏回复：“好，哪时候有空过户。”刘兆美：“好。这是我的意思。我对象出发回来商量商量，再给你打电话。”王玉珏：“行，随便吧。”2017年3月18日，王玉珏：“你好，限你于2017年3月20日协助我办理房屋权属变更登记，逾期不办理，我将依据你我双方于2012年9月15日签订的房屋买卖合同追究你方违约责任。”2017年3月20日刘兆美回复：“你给我2.87平方米的款随时可以过户。”王玉珏称上述短信中虽然其同意补交2万元差价款，但上述短信仅是双方协商的过程，双方并未达成最终意见，故其不负有补交差价款的义务。证据2.2017年3月20日，王玉珏与刘兆美之间的电话录音一份。录音中刘兆美称，现在涉案房屋的房价在一万七、一万八左右，其要求王玉珏按照该市场价格向其补交2.87平方米的房屋差价，加上尾款共计要求王玉珏支付15万元。刘兆美并称如王玉珏拒绝补交上述款项，其即不同意向王玉珏办理涉案房屋的所有权转移手续。王玉珏未同意刘兆美的意见。证据3.2017年3月21日，刘兆美向王玉珏发送的《告知函》一份，告知函中称，因房屋登记面积比房屋买卖合同记载的面积多出2.87平方米，合同第13条约定：“如在交易过程中，出现国家政策有所变动，按国家政策执行”，按照该约定，王玉珏负有增加2.87平方米购房款的义务。其要求王玉珏履行该义务后去房管部门办理过户手续。证据4.《聘请律师合同》及律师费发票一份，显示王玉珏委托山东统河律师事务所代理本案，并为此支出律师费11500元。证据5.保险费发票一份，显示王玉珏为申请财产保全，投保了诉讼财产保全责任险，支出保险费1220元。刘兆美、贾象凯对上述证据质证认为：其对证据1的真实性没有异议，但短信中只是让王玉珏补交房屋差价，不能证明其拒绝履行合同。该短信中虽然其要求王玉珏补交2万元差价款，但之后其又称要与贾象凯商议，所以双方未对2万元的差价款达成一致意见，王玉珏应当按照市场价格每平方米1.7万元向其支付房屋差价款。证据2的真实性也没有异议，该录音中王玉珏态度粗鲁，而且还有部分对其进行人身侮辱的对话没有记录，录音不能证明其拒绝履行合同。证据3的真实性也没有异议，该告知函还是在要求王玉珏补交差价款并非拒绝履行合同的意思，其一直同意在王玉珏履行义务后履行过户义务。证据4、5的真实性没有异议，但其并不存在违约行为，不应当承担律师费及保险费。刘兆美、贾象凯称，王玉珏与其签订房屋买卖合同时就知道房屋为拆迁安置房，也知道安置协议中记载的房屋面积为80平方米，双方当时就约定了房屋的最终价格以房产证的登记面积为准，王玉珏应当在办证前向其补交差价款。按照合同约定，王玉珏应当先向其支付尾款，其再为王玉珏办理涉案房屋的所有权转移手续。但是其取得所有权登记后，王玉珏拒绝支付房屋差价款及剩余11万房款，导致合同无法继续履行，故王玉珏应当承担违约责任。为证明上述主张，刘兆美、贾象凯向本院提交如下证据：证据1.《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》档案查询件一份，显示刘兆美选择的XXXX号安置房屋建筑面积为80平方米，房屋单价为3966元每平方米。证据2.2014年9月15日《安置房价款结算协议书》档案查询件一份，载明XXXX号房屋安置协议约定建筑面积为80平方米，经测量产权登记面积为82.87平方米，按每平方米3966元计算，应支付尾款11382.42元。刘兆美、贾象凯称其按照上述协议差价补交了房屋差价款。证据3.《迁入证通知》一份，载明XXXX号房屋建筑面积80平方米，业经许可准予迁入。该通知无落款时间。王玉珏对上述证据质证认为：因证据1、2内容不清晰，故对两份证据的真实性不予认可。证据3没有落款日期，故对该《迁入证通知》的真实性也不予认可。其称，双方交接房屋之前刘兆美、贾象凯即是按照82.87平方米交纳的物业费，其也是按照该面积与物业公司签订的物业服务合同，刘兆美、贾象凯在向其出售房屋时就明知涉案房屋是实测面积，双方合同约定的房屋总价就是一口价，并不存在补差价的问题。按照合同约定，其应当在过户当日支付房屋的尾款，而过户当日应当认定为过户完成之日，刘兆美及贾象凯向其履行完毕所有权转移义务后，其同意支付11万元的尾款。其向本院明确，其主张违约责任的原因为刘兆美、贾象凯拒绝办理涉案房屋的所有权转移登记手续且坚持向其主张房屋差价款。对双方有争议的证据及事实本院认定如下：对于王玉珏提交的证据：证据1-5均为证据原件，刘兆美、贾象凯对其真实性也均予以认可，本院对其真实性予以采信。由上述证据可以证明，刘兆美、贾象凯在取得涉案房屋不动产登记证后，曾先是要求王玉珏按照房屋买卖合同约定的价格补交房屋差价及支付剩余购房款，后又要求按照办证后的市场价格补交房屋差价。王玉珏曾同意以合同约定价格补交差价，后在刘兆美、贾象凯提高价格的情况下，拒绝补交，并要求刘兆美、贾象凯按照一口价履行双方签订的房屋买卖合同。因双方对此未能达成一致意见，发生本次诉讼，王玉珏为本次诉讼支出律师费11500元，支出诉讼保全责任险保险费1220元。对于刘兆美、贾象凯提交的证据1-3，虽然王玉珏对其真实性均不予认可，但经查，上述证据均为证据原件或房产档案查询件，也并非完全不能辨认，故对其真实性本院予以采信。由上述证据可以证明刘兆美签订拆迁安置协议时，XXXX号房屋的协议面积为80平方米，该房屋符合迁入条件时，记载的房屋面积也为80平方米。后经实测，该房屋面积为82.87平方米，刘兆美于2014年9月15日按照拆迁安置协议约定的单价与拆迁安置部门结算了上述面积差价款。另查明，济南市人民政府办公厅于2017年4月19日发出《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第四条规定：“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。”该通知自2017年4月20日起施行。本院认为，王玉珏与刘兆美、贾象凯双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法有效。王玉珏也符合在济南市购房的条件，故双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。经审理，本院认为双方争议的焦点问题有二：一是，王玉珏是否应当补交房屋面积差价款，如需补交，应以何标准补交；二导致本案合同履行出现障碍应当如何归责。关于第一个焦点问题。本院认为，按照双方合同约定及后续双方对房屋面积差价问题协商过程可以认定，双方签订合同时对补交房屋面积差价的问题进行了约定。理由如下：首先，双方合同约定了房屋面积为80平方米，总价为61万元，即该总价对应的房屋面积为80平方米。同时双方还约定了房屋的状况应以《房屋所有权证》登记为准，体现出了双方未明确约定登记面积不影响房屋总价的情况。其次，涉案房屋尚未办理所有权登记，其最终的房屋面积存在不确定性，在双方未明确约定登记面积不影响房屋总价的情况下，根据房屋最终的登记面积结算房屋价款，符合一般的交易习惯。其次，在刘兆美办理了涉案房屋的所有权登记后，即向王玉珏提出了补交房屋面积差价的要求，王玉珏对该要求并未拒绝，而且在协商过程中双方初步达成了一致意见，只是在刘兆美、贾象凯提高差价后，双方未能最终协商成功。最后，虽然王玉珏提出了刘兆美、贾象凯在向其交付房屋时即知道房屋实测面积为82.87平方米，其也确实按照该面积签订了物业服务合同，但该面积仅是物业服务合同中的约定，并非最终的房屋登记面积，按照双方合同的约定，仍然应以所有权登记为准。故本院认定，王玉珏负有补交房屋面积差价款的合同义务。关于补交的标准。按照双方合同约定，在房屋面积80平方米的情况下，其总价为61万元，即双方约定了单价为7625元每平方米。在房屋办理所有权登记实际测量时，多出了2.87平方米，该超出的面积仅是因为测量原因导致，并非对该面积对应房屋的重新出售，故该差价应当按照双方合同约定的单价计算，经核算应为21883.75元。对该差价款，王玉珏应当向刘兆美、贾象凯支付。刘兆美、贾象凯要求按照每平方米1.70万元计算的主张，无理无据，本院本院不予采纳。关于第二个焦点问题，即履行障碍的归责问题。本院认为，判断该问题，首先应当对双方合同约定的履行顺序予以确定。王玉珏称，按照合同第四条的约定，其应当在过户完成的当日支付剩余款项，但刘兆美、贾象凯未履行所有权转移登记的义务，其暂不应支付尾款。但经查，双方合同第四条的约定为：“剩余房款于过户当日前”支付，即王玉珏应当先支付尾款，刘兆美、贾象凯再履行所有权转移登记的义务。故刘兆美、贾象凯要求王玉珏向其支付剩余购房款11万元的反诉请求，有理有据，本院予以支持。按照合同约定，在王玉珏向刘兆美、贾象凯支付剩余购房款11万元以及面积差价款21883.75元后，其要求刘兆美、贾象凯协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，方符合合同约定的履行条件，其要求先办理完毕房屋所有权转移登记手续再支付剩余购房款的请求，不符合合同约定，对其该请求本院不予支持。但鉴于刘兆美、贾象凯在本案中提出了支付剩余房款及面积差价款的反诉请求，本院对反诉请求也予以了支持，为减少诉累，本院对王玉珏履行上述付款义务后的所有权转移登记的请求，予以支持。因双方合同约定了所有权转移登记中的税费由王玉珏承担，故王玉珏应当承担相应的税费。刘兆美、贾象凯还提出了涉案房屋因受限购政策影响，办理所有权登记不满2年暂不符合履行条件的答辩意见，本院认为，按照济南市限购政策的规定，2017年4月20日之后购买的房屋应当在取得产权证2年后上市交易，但涉案房屋购买于上述日期之前，且在上述政策出台前取得了所有权登记，故涉案房屋并不受该限购政策影响，符合上市交易的条件。刘兆美、贾象凯的该答辩意见，无理无据，本院不予采纳。关于违约责任的认定。王玉珏主张刘兆美、贾象凯的违约行为有二，一是拒绝办理所有权转移登记；二是坚持向其主张房屋面积差价款。本院认为，从王玉珏提交的证据看，刘兆美、贾象凯并未拒绝为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，而是要求其在支付尾款及房屋面积差价款后再办理所有权转移登记手续。虽然双方对房屋面积差价款的标准存有争议，但双方对剩余购房款11万元的金额并不存在争议，而按照合同约定，王玉珏应当先支付该款项，刘兆美、贾象凯才负有所有权转移登记的义务。但王玉珏坚称该尾款应当在完成所有权转移登记后支付。故在其支付该款项前，刘兆美、贾象凯有权基于先履行抗辩权不办理涉案房屋的所有权转移登记。王玉珏提出的刘兆美、贾象凯不协助其办理涉案房屋的所有权转移登记构成违约的主张，本院不予采纳。对于刘兆美、贾象凯上涨房屋面积差价的行为，其该行为违反了双方合同对于房屋面积单价的约定，应属违约。但同时，王玉珏完全拒绝支付房屋面积差价款的行为，也违反了双方合同约定，其对合同未能及时履行亦负有责任。双方房屋买卖合同第十二第2款约定：“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）。”基于该约定，王玉珏要求刘兆美、贾象凯向其支付183000元的违约金。而刘兆美、贾象凯则认为该违约金标准过高，要求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，双方存有争议的仅是面积差价，王玉珏对其因刘兆美、贾象凯擅自上涨房屋面积差价而导致的损失并未予以明确，其要求刘兆美、贾象凯按照总房款的30%向其支付违约金183000元，该违约金标准明显过高，应当予以调整。涉案房屋办证后，刘兆美、贾象凯在与王玉珏对补交房屋面积差价达成初步意见的情况下，擅自提价的行为对差价款争议的发生应当负有主要责任。王玉珏完全拒付差价款的行为系在刘兆美、贾象凯提价后发生，其对该争议负有次要责任。基于双方在该争议中存在的过错，以及双方因本次诉讼确实对涉案房屋的所有权转移登记造成了滞后影响等因素考虑，本院酌定刘兆美、贾象凯向王玉珏支付违约金5000元。关于律师费。虽然双方合同约定了违约方应当赔偿守约方的律师费，但王玉珏所支出的律师费11500元系基于诉讼标的额收取，而其诉讼请求并未得到全部支持，故本院酌定刘兆美、贾象凯向其赔偿律师费2000元。关于诉讼财产保证责任险保险费1220元，双方合同并未对该损失进行约定，且该费用并非诉讼必然产生的可预期损失，故王玉珏的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王玉珏于本判决生效之日起十日内向刘兆美、贾象凯支付购房合同尾款11万元；二、王玉珏于本判决生效之日起十日内向刘兆美、贾象凯支付房屋面积差价款21883.75元；三、王玉珏履行上述两项判决所确定的义务后十日内，刘兆美、贾象凯协助王玉珏将济南市槐荫区经十路23237号1号楼1-XXXX号房屋【不动产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第0040090号】的所有权转移登记至王玉珏名下；上述房屋所有权转移登记过程中产生的税费由王玉珏负担；四、刘兆美、贾象凯于本判决生效之日起十日内向王玉珏支付违约金5000元；五、刘兆美、贾象凯于本判决生效之日起十日内向王玉珏赔偿律师费2000元；四、驳回王玉珏的其他诉讼请求；五、驳回刘兆美、贾象凯的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取计4950元，由王玉珏负担3450元，由刘兆美、贾象凯负担1500元；反诉案件受理费1739元由王玉珏负担1300元，由刘兆美、贾象凯负担439元；诉讼保全费3570元，由王玉珏负担2500元，由刘兆美、贾象凯负担1070元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇一七年九月四日书记员  官静