广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9109号
上诉人（原审被告）：陈圣美，男，汉族，1973年11月24日出生，住湖南省浏阳市，
委托诉讼代理人：何致君，广东豪昭盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭松法，广东豪昭盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁海涛，男，汉族，1979年7月7日出生，住广东省广州市荔湾区，
委托诉讼代理人：李颖婵，广东国政律师事务所律师。
上诉人陈圣美因与被上诉人梁海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈圣美上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判陈圣美无需支付梁海涛158000元的违约金和10000元的中介费；3.本案一、二审诉讼费改判后按比例承担。事实和理由：一、陈圣美于2016年9月29日在收到梁海涛首期购房款300000元后，并按照双方约定，在中介的陪同下，马上结清了与涉讼房产抵押权人ＸＸ武的债务。证明陈圣美按照约定使用首期房款，是真心实意出让房产的。二、陈圣美按照补充协议约定的2016年10月31日以内，已于2016年10月18日办理涉讼房产的公证委托手续。办理公证时间是在约定时间内，证明陈圣美并没有违约。公证委托书上有陈圣美妻子王新平的授权，保证了房产交易的严谨性，证明陈圣美是真心实意出让房产。三、涉讼房产过户前被法院查封是意外事件，陈圣美并不知情，并不是陈圣美违约造成的。综上，涉案合同不能继续履行并不是陈圣美违约造成，陈圣美不需要支付违约金与中介费给梁海涛。
梁海涛辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。
梁海涛向一审法院起诉请求：1.解除梁海涛、陈圣美双方于2016年9月12日签订的《买卖合同》及《双方补充协议》，陈圣美支付违约金158000元；2.陈圣美返还定金300000元；3.陈圣美赔偿梁海涛已付中介费10000元；4.本案诉讼费由陈圣美承担。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾A2座3303房（以下简称涉讼房产）于2014年12月24日登记权利人为陈圣美，已办理最高额抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，已办理一般抵押登记，抵押权人为ＸＸ武。
2016年9月12日，梁海涛（买方）、陈圣美（卖方）、佛山市南海亿诚房地产代理有限公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定陈圣美将涉讼房产作价1580000元转让予梁海涛；定金200000元分两次支付，2016年9月12日当天支付20000元，剩余180000元于9月14日补签合同当日支付，付款方式详见补充协议；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并须退回买方已付的所有费用；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于合同签订之日向经纪方支付18000元作为咨询及中介服务费；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；等等。
同日，梁海涛、陈圣美签订《双方补充协议》，约定：该物业是以全权委托方式交易，并由买方指定任一人过户，卖方不得自行取消该委托公证；卖方在2016年10月31日前到公证处办理全权委托公证书给买方指定的第三方作为受托人，办理全权委托后，买方须将扣除定金300000元、银行按揭外剩余尾期楼款一次性支付给卖方，尾期款为400000元，卖方收到此尾期楼款之时并在当天内交付该物业给买方使用；卖方银行按揭金额为880000元，还款当天买卖双方以多除少补形式支付楼款给对方；卖方须保证该物业无查封及其他纠纷，如买方办理过户手续时需要卖方配合，卖方须无条件配合，否则须负法律责任。
2016年9月29日，梁海涛支付定金300000元予陈圣美，陈圣美出具了相应的收款收据；ＸＸ武出具结清证明，确认陈圣美已还清其资金。
同日，佛山市南海亿诚房地产代理有限公司出具收款收据，确认收取梁海涛支付的中介服务代理费10000元。
2016年10月18日，陈圣美及王新平出具《委托书》，委托陈宇、范银春代为办理涉讼房产还贷、注销抵押登记等手续、代为出售涉讼房产并办理产权过户的相关手续等。
查询时间为2016年11月3日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉讼房产于2016年10月17日被一审法院查封，证明文号：（2016）粤0605执保1332号。
梁海涛于2016年12月1日提起诉讼。诉讼中，陈圣美陈述陈圣美积极与债务人协商解决涉讼房屋的查封问题，但由于债务比较多，暂时无法解封涉讼房产。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。梁海涛、陈圣美于2014年9月12日签订的《买卖合同》及《双方补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，梁海涛、陈圣美均应按照合同约定履行义务。梁海涛诉请解除上述合同及补充协议，陈圣美在庭审中答辩予以同意，一审法院据此确认涉讼合同中关于梁海涛、陈圣美权利义务约定的条款及《双方补充协议》于庭审之日即2017年5月31日解除。合同解除，陈圣美应返还已收取的购房款予梁海涛。梁海涛已支付涉讼房产定金300000元予陈圣美，陈圣美同意返还该款项，一审法院对梁海涛的相应诉讼请求予以支持。
梁海涛已按双方约定支付定金。陈圣美作为房屋权属人、卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因陈圣美其他案件的原因造成涉讼房屋被查封，至本案庭审终结时查封状态仍持续。梁海涛起诉后，陈圣美亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，梁海涛有理由相信陈圣美丧失履行合同的能力。陈圣美由于自身的原因导致合同目的无法实现，陈圣美的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。涉讼房屋买卖合同约定陈圣美违约而无法将涉讼房产售予梁海涛的，应向梁海涛支付成交价的10%作违约金。梁海涛请求陈圣美支付158000元违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。涉讼房屋买卖合同约定违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。本案中，梁海涛已提供证据证明其向经纪方支付中介服务费10000元，梁海涛请求陈圣美承担，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认梁海涛与陈圣美于2016年9月12日签订的《买卖合同》中关于梁海涛、陈圣美权利义务约定的条款及《双方补充协议》于2017年5月31日解除；二、陈圣美于判决发生法律效力之日起十日内返还定金300000元予梁海涛；三、陈圣美于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金158000元予梁海涛；四、陈圣美于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费10000元予梁海涛。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序结案，受理费8320元、财产保全费2860元，合共11180元（梁海涛已预交），由陈圣美负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁海涛，一审法院不另收退。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对陈圣美的上诉，本案二审的争议焦点在于：陈圣美是否应支付违约金158000元及中介费10000元予梁海涛。
陈圣美与梁海涛签订的《买卖合同》第七条约定：“……如买方（梁海涛）或卖方（陈圣美）违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费……”第十条第二款约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买房支付该物业成交价的10%作违约金，卖方必须退回买方已付的所有费用。”双方签订的《双方补充协议》第4条约定：“卖方须保证该物业无查封及其他纠纷。如买方办理过户手续时需要卖方配合，卖方须无条件配合，否则须负法律责任。”经审查，即使陈圣美在签订合同后已经按照约定履行注销抵押登记、办理公证委托等手续，但是涉讼房产最终因陈圣美与案外人诉讼纠纷被查封，且至一审庭审终结时，查封状态仍持续而导致无法继续履行，陈圣美构成违约，梁海涛诉请解除合同并由陈圣美支付物业成交价10%的违约金158000元，并赔偿已经支付的10000元中介费符合双方的合同约定，依法有据，一审法院对梁海涛的的该项诉请予以支持，处理正确，本院予以维持。陈圣美上诉主张无须支付违约金及赔偿中介费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，陈圣美的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3660元，由上诉人陈圣美负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一七年十二月五日
书记员 钟勉力