广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19920号
上诉人（原审被告）：乐雪妹。
委托诉讼代理人：冯明超，北京实炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈艳超，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人一（原审原告）：蒋益智。
被上诉人二（原审原告）：曾尚凯。
被上诉人一、二共同委托诉讼代理人：宫平，广东卓建（广州）律师事务所律师。
被上诉人三（原审被告）：乐春友。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司。
法定代表人：张锦成。
上诉人乐雪妹因与被上诉人蒋益智、曾尚凯、乐春友及原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
乐雪妹上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回蒋益智、曾尚凯的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由蒋益智、曾尚凯负担。其所依据的事实与理由为：
一、一审法院的判决在程序上存在严重错误。本案蒋益智、曾尚凯的诉讼请求为：“1、乐雪妹、乐春友即时返还购房定金人民币1000000元整；2、乐雪妹、乐春友依照《房屋转让合同书》的约定，按合同总成交价的20%赔偿违约金人民币2760000元；3、本案诉讼费由乐雪妹、乐春友承担”，一审法院在审理过程中认定：“被告乐雪妹作为无权代理人签订的买卖合同因被告乐春友拒绝追认而不发生法律效力，故该合同约定的违约责任条款亦不发生法律效力。乐雪妹作为无权代理人应当承担缔约过�责任”，由此看来，一审法院已经认定蒋益智、曾尚凯所主张的违约责任缺乏法律依据。但一审法院在蒋益智、曾尚凯未提出变更诉讼请求的前提下，迳行作出了缔约过失责任的赔偿，显然属于超出诉讼请求，超出了法院的审理权限，严重违反了诉讼程序。如本案确对蒋益智、曾尚凯造成缔约过失的损失，蒋益智、曾尚凯应当就该损失另案主张赔偿。
二、一审法院在认定事实方面遗漏了重要内容。一审法院在认定事实过程中，忽略了本案一个关键事实，即中介的唆使和错误引导。在各方交易过程中，乐雪妹已经明确向美联物业公司和蒋益智、曾尚凯表示自己并非房产所有权人，关于房屋是否能够出售需要征求乐春友的意见。但中介一直唆使双方签订合同，并告知乐雪妹“你没有取得授权，合同签了也无效，你不用承担任何法律责任”，此种环境下，乐雪�听信中介所述情况，认为自己是否签字均无所谓，故最终在买卖合同上签字。因此，正是由于中介的唆使、错误引导，才致使本案纷争，乐雪妹在此过程中并无过错。
三、一审法院适用法律错误。一审法院己经认定涉案合同因未经乐春友的追认而不对乐雪妹发生法律效力，故违约责任条款亦不发生法律效力，乐雪妹作为无权代理人应当承担缔约过失责任。关于本案的缔约过失，一审法院存在以下错误：1、未查明缔约过失的责任方。根据一审庭审情况及以上所述内容，造成缔约过失的主要原因应归咎于美联物业公司，在此不赘述。此外，蒋益智、曾尚凯作为买家，在乐雪妹己经明确告知其并未取得授权、需要等到乐春友回来后再做决定的情况下，仍急于签订合同、并在乐雪妹不知情的情况下向中介交付定金，未尽到最基本的审慎义务，故自身存在重大过错，应当承担相应的过错责任。故缔约过失的责任方应为美联物业公司及蒋益智、曾尚凯。2、在有法律明文规定的前提下任意行使自由裁量权。根据《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”依据上述法律规定，缔约过失责任具有法定性，其重要原则为损害赔偿，因此，实际损失应当为法院的唯一裁判依据。而一审法院在审理中也已经确认蒋益智、曾尚凯的实际损失仅为定金100万元的资金占用损失，故相应责任方应当就该资金占用损失（即按照同期银行贷款利率的利息损失）进行赔偿，而非“酌定”。其次，缔约过失责任同时具有补偿性，而非惩罚性�一审法院按照转让成交价的百分比要求乐雪妹进行“赔偿”，具有明显的惩罚性，与缔约过失责任的立法本意不符。且本案并不属于“一房二卖”，在整个交易过程中，乐雪妹不存在任何恶意，也不存在主观违反诚实信用原则的行为，故乐雪妹实际上并无过错。因此，乐雪妹认为，关于本案的缔约过失责任，一审法院并无“酌定”的自由裁量权，而应当严格按照合同法规定，依据对蒋益智、曾尚凯造成的实际损失进行判决。
综上所述，一审法院超出诉讼请求进行判决，违反诉讼程序，且认定事实和适用法律均有明显错误，故请求依法改判或发回重审，维护乐雪妹的合法权益和社会的公平正义。
蒋益智、曾尚凯口头答辩称：一、对于乐雪妹认为一审法院在判决程序上存在错误，蒋益智、曾尚凯认为根据深圳市法院的相关案例，蒋益智、曾尚凯才�出违约责任的诉讼请求，一审法院审理时并未要求蒋益智、曾尚凯变更诉讼请求，因此，蒋益智、曾尚凯未变更。二、关于本案是违约责任还是缔约过失责任，法院有权作出认定并相应判决。三、关于乐雪妹认为缔约过失责任在于美联物业公司以及蒋益智、曾尚凯，不予认可。并且乐雪妹没有证据证明乐雪妹是在美联物业公司的唆使下才签订合同的，乐雪妹是完全民事行为能力人，美联物业公司的建议不能对其行为产生实质性的影响。乐雪妹是乐春友的姐姐，并且乐雪妹持有房产证复印件等相关证件，蒋益智、曾尚凯有理由相信乐雪妹可以取得乐春友的授权，因此，蒋益智、曾尚凯认为缔约过失的责任方在乐雪妹。四、关于乐雪妹认为蒋益智、曾尚凯的损失很小，判决超出了蒋益智、曾尚凯的损失，蒋益智、曾尚凯认为因为本合同无效导致了蒋益智、曾尚凯没有�买成功房产，因房价上涨导致蒋益智、曾尚凯的损失超过200万元人民币。因此房价上涨给乐雪妹带来的利益远远超过了一审法院判决的赔偿金额。故蒋益智、曾尚凯认为一审法院判决金额并无不当。
蒋益智、曾尚凯向一审法院起诉请求：1、乐雪妹、乐春友即时返还购房定金人民币1000000元整；2、乐雪妹、乐春友依照《房屋转让合同书》的约定，按合同总成交价的20%赔偿违约金人民币2760000元；3、本案诉讼费由乐雪妹、乐春友承担。一审庭审中，蒋益智、曾尚凯当庭撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：蒋益智、曾尚凯（买方）与乐春友（卖方）的代理人乐雪妹签订《房屋转让合同书》，约定卖方将位于深圳市XX区XX路XXX花园（X区）X栋X座X层X单位（房地产证号为50××55)买方，转让成交价为人民币1380万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金20万元，在签署本合同后2日内支付定金80万元；佘款向银行按揭贷款。合同签订过程中，乐雪妹向蒋益智、曾尚凯出示了涉案房产的房地产权证书复印件，并明示其并非涉案房产的所有权人，其系涉案房产所有权人乐春友的姐姐，且没有乐春友出具的委托手续，故其只作为代理人签名，涉案合同须乐春友追认。
2016年1月21日，曾尚凯向美联物业公司支付定金20万元；2016年1月22日，曾尚凯向美联物业公司支付定金80万元。美联物业公司出具了收据。
此后，乐春友拒绝追认。
另查，蒋益智、曾尚凯于2016年3月13日向乐雪妹、乐春友寄送解约函，美联物业公司于2016年3月下旬向蒋益智、曾尚凯退回定金100万元。
一审法院认为，乐雪妹在签订《房屋转让合同书》是并没有获得乐春友的授权，属于无权代理。涉案的《房屋转让合同书》为效力待定的合同。后乐春友作为涉案房产的权利人，拒绝追认涉案合同，故涉案合同对乐春友不发生法律效力。蒋益智、曾尚凯请求乐春友承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于乐雪妹的责任，乐雪妹无权代理乐春友签订了涉案合同，后乐春友拒绝追认该合同，涉案合同对乐春友不发生法律效力，应当由乐雪妹承担责任。蒋益智、曾尚凯主张乐雪妹应当依照合同约定承担转让成交价20%的违约金作为违约责任。经审查，合同签订时，蒋益智、曾尚凯明知乐雪妹没有代理权限，对涉案合同不能生效具有一定的过错。乐雪妹作为无权代理人签订的买卖合同因乐春友拒绝追认而不发生法律效力，故该合同中约定的违约责任条款亦不发生法律效力。乐雪妹作无权代理人应当承担缔约过失责任。由于涉案合同签订后，曾尚凯依照合同约定支付了定金100万元，造成了资金被占用的损失，应当予以赔偿，一审法院酌情将赔偿金额认定为转让成交价的5%即人民币690000元。乐雪妹应当予以赔偿。故针对蒋益智、曾尚凯提出的乐雪妹赔偿蒋益智、曾尚凯违约金2760000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、乐雪妹于本判决生效之日起五日内向蒋益智、曾尚凯支付赔偿金人民币690000元；二、驳回蒋益智、曾尚凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币28880元，由蒋益智、曾尚凯负担21660元，由乐雪妹�担7220元。一审法院多收取的诉讼费8000元，由一审法院予以退回。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。乐雪妹作为乐春友之姐，在签订涉案《房屋转让合同书》时没有乐春友的授权，事后亦未经乐春友追认，故该合同对乐春友不发生效力，但该合同在蒋益智、曾尚凯与乐雪妹之间有效成立。其后乐雪妹未如实履约构成根本违约，应当承担相应的违约责任。合同约定的违约责任为成交总价的20%，原审法院判令乐雪妹承担成交总价5%的责任，已经考虑到合同的履行情况，大幅减轻了乐雪妹的责任承担，本院对此予以确认。
综上，乐雪妹的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元，由上诉人乐雪妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十八日
书记员 伍圣权（兼）