浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7501号
上诉人（原审原告）：叶中剑，男，1989年10月2日出生，汉族，住浙江省玉环县。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，浙江九重天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金芷伊，女，1989年6月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人叶中剑因与被上诉人金芷伊合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2016年7月23日，叶中剑（甲方）与金芷伊（乙方）、科地地产河坊街店（丙方）就金芷伊所有的坐落于杭州经济技术开发区房屋签订《购房意向书》，约定转让总价1050000元，付款方式为商业贷款，交易过程中产生的税费、中介服务费、评估费等相关费用由甲方承担，首付款支付时间为签订杭州市房屋买卖合同后三个工作日内打进，交房时间为取尾款当天交付，甲方在签订本意向书时应向乙方支付意向金50000元整，该费用由丙方予以保管；若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向书后，意向金转化为购房定金，甲方委托丙方支付给乙方；甲、乙双方在本意向书签订后50日内，甲、乙双方积极按约履行并通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。若任何一方到期不按约签订《杭州市房屋转让合同》的，则视为违约。若甲方违约，则已转化为定金的意向金将由乙方没收，若乙方违约，则乙方应向甲方双倍返还定金；本意向书经甲、乙双方签字后，如甲方或乙方有其他违约事项，则违约方按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。同时双方约定：乙方办理新证过程中产生的契税，乙方承担5000元整，剩下由甲方支付费用；若甲方商业贷款没有审批下来又无法一次性付款，则视为甲方违约。《购房意向书》签订后，叶中剑即交付定金50000元，同年8月18日，叶中剑支付涉案房屋的公共能耗费566.46元及物业管理费1631.40元。同年9月27日金芷伊考虑房价继续上涨，要求与叶中剑解除意向合同书，并愿意退还叶中剑定金50000元再赔付叶中剑50000元。同年10月金芷伊向叶中剑账户退还50000元。叶中剑于2016年12月31日与案外人夏国栋就杭州经济技术开发区保利东湾17幢2单元1704室签订杭州市房屋转让合同，建筑面积90.68平方米，总价1360000元。
现叶中剑以金芷伊违反意向书的约定，给叶中剑造成损失为由，向原审法院提起诉讼，要求：1、解除叶中剑、金芷伊签订的《购房意向书》，金芷伊赔偿叶中剑384900元；2、金芷伊承担本案诉讼费用、财产保全费。原审审理中，原审法院根据叶中剑的申请，委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋2016年9月27日时点的房产价值进行评估。该公司出具仁达房估字【2017】第201706108000287号房地产评估报告，认定该房地产价值总值110万元。
原审法院认为，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。现叶中剑基于金芷伊不愿履行签订杭州市房屋转让合同的义务，要求与金芷伊解除《购房意向书》理由成立，予以支持。根据叶中剑的举证，2017年9月27日的房屋差价为50000元，叶中剑为金芷伊支付的物业管理费及能耗费为2197.86元，故叶中剑要求金芷伊赔偿损失384900元缺乏充分有效证据，原审法院认定为52197.86元。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、叶中剑与金芷伊于2016年7月23日签订的《购房意向书》予以解除，金芷伊于判决生效之日起7日内赔偿叶中剑损失52197.86元；二、驳回叶中剑的其他诉讼请求。如果金芷伊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费7074元，减半收取3537元，由叶中剑负担3057元，金芷伊负担480元；财产保全费2445元，由金芷伊负担；评估费3725元，由叶中剑、金芷伊各半承担。叶中剑于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。金芷伊于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，叶中剑不服，向本院提起上诉称：一、原审判决以2016年9月27日的房产价值确定叶中剑的损失，缺乏依据。虽然金芷伊在2016年9月27日向叶中剑提出解除《购房意向书》，但叶中剑并未同意，且《购房意向书》确定的签订正式购房合同的最后期限为2016年10月13日，金芷伊退还50000元定金也是在2016年10月12日。因此，叶中剑认为应以2016年10月13日的房产价值确定叶中剑的损失金额。二、原审判决据以定案的《评估报告书》，内容及形式不合法，评估结论严重违背市场实际情况，不应作为定案依据。1、案涉《评估报告书》没有包含估价技术报告，违反了《房地产估价规范》第7.0.2条款的规定。2、案涉《评估报告书》未说明所选取的可比实例的名称，违反了《房地产估价规范》第4.2.5条款的规定。3、评估结论既违背了G20会议后当地房价大幅上涨的客观事实，也违背了金芷伊在与叶中剑通话录音中所陈述的关于房价大幅度上涨的事实，同时也与各大房产信息网站所载明的当时房价相去甚远。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持叶中剑的全部一审诉讼请求。
被上诉人金芷伊在二审期间辩称：关于评估的时点问题，系双方当事人在原审法院共同确认的时间节点，评估机构以该时间节点作为评估时间，并无不当。评估报告的内容及形式均是合法有效的。请求二审依法驳回叶中剑的上诉。
二审中，叶中剑向本院提交房屋转让合同部分复印件、说明，证明案涉房屋的同类房屋，在2016年9月底至10月中旬，市场价格在15000元/平方米的事实，其中：（1）保利东湾17幢3单元3201室曹先生住房，2016年9月份签订意向书，10月1日网签，建筑面积91.17皮方面，总价140万元，单价15300元/平方米。（2）利东湾另一住房，链家合同编号：2016转让0420963,2016年10月9日网签购房合同，建筑面积93.52平方米，总价160万元，单价17100元/平方米。金芷伊对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房地产转让系一房一价，该组证据与本案缺乏关联性，且证据上缺少链家中介公司的盖章，证据形式存在瑕疵。本院经审查后认为金芷伊的质证意见正确，对该组证据的证明效力，不予确认。
二审中，金芷伊未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，案涉《购房意向书》系预约合同，买房人即叶中剑仅支付了定金，并未实际支付购房款，而预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若双方未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。原审法院通过对案涉房屋价值进行评估以确定叶中剑的可得利益损失，做法不当，应予以纠正。基于此，叶中剑对案涉《估价报告书》所提出的相关异议，本院均不予采纳。案涉《购房意向书》履行过程中，金芷伊违约的事实是清楚的，虽然叶中剑在本案中主张房屋差价损失的依据不足，但叶中剑基于金芷伊的违约行为而产生损失的事实是客观存在的，本院综合金芷伊的违约情形、双方在《购房意向书》中所约定的违约责任以及本地区房价的涨跌情况，酌情认定金芷伊应承担的违约责任为50000元，而叶中剑为金芷伊支付的物业管理费及能耗费2197.86元系叶中剑基于信赖而实际产生的损失，双方对此均无异议，本院一并予以确认。故金芷伊总计应向叶中剑支付52197.86元。原审法院的审理思路虽有不当，但实体处理结果尚属合理，故本院对原审判决的结论予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6291元，由上诉人叶中剑负担（叶中剑于本判决书生效之日起十日内至本院退费）。
本判决为终审判决。
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审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年三月七日
书记员 赵 勤