浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍商初字第2744号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行，住所地苍南县龙港镇龙港大道88号。
代表人：蒋锦强，该支行行长。
委托代理人：汤细笑，该银行职员。
委托代理人：黄立磐，浙江法之剑律师事务所律师。
被告：陈建国。
被告：平阳县金桥房地产开发公司，住所地平阳县昆阳镇九洲大厦B幢401室。
法定代表人：陈志英，董事长。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行（以下简称浦发银行苍南支行）与被告陈建国、平阳县金桥房地产开发公司（以下简称金桥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人汤细笑、黄立磐，被告陈建国到庭参加诉讼，被告金桥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告浦发银行苍南支行起诉称：2013年9月28日，被告陈建国向原告申请个人购房贷款，与原告浦发银行签订编号为11022638-13-0239号《个人购房担保借款合同》，约定：1、陈建国向浦发银行借款人民币83万元，期限为2013年9月2日起至2043年9月2日止，实际借款起始日期以贷款实际发生日为准；2、还款方式采用等额本息还款法，还款日为每月10日。借期内贷款实行浮动利率，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率执行，按年调整，合同签署时的贷款年利率为6.55%；3、对逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；4、若借款人或担保人违约，贷款人有权提前收回已发放借款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期；5、借款合同由被告陈建国借款购买的位于苍南县宜山镇东风街华泰大厦402室的房产作为抵押担保；6、金桥公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权正本之日起，保证人的保证责任自动解除；7、无论在本合同项下的债权是否存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，债权人有权要求保证人承担保证责任，保证人放弃要求先履行担保物的抗辩。
上述合同签订后，双方于2013年9月9日办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年9月17日原告依约发放了贷款。后被告陈建国未能按照合同约定履行按时还款义务，已经多期未按时还款，经原告多次催讨，被告陈建国仍未归还贷款，被告金桥公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。截止2015年7月10日，被告共欠贷款本金813143.94元、利息、逾期利息和复利。为此，原告诉请判令：1.被告陈建国立即偿还借款本金813143.94元及利息、逾期利息、复利（利息、逾期利息、复利按合同约定分别计算至实际偿还之日止）；2.如陈建国到期未履行上述第一项债务的，原告对陈建国所有的坐落于苍南县宜山镇东风街华泰大厦402室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；3.被告平阳县金桥房地产开发公司对陈建国的上述第一项债务承担连带保证责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为被告陈建国立即偿还借款本金813143.94元及利息（2015年7月11日起至2015年12月31日止，按年利率6.15%计算；2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止，按年利率4.9%计算；均以813143.94元为基数）、复利（2015年7月11日起至2015年12月31日止，按年利率9.225%计算；2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算；均以4166.58元为基数）；
原告在举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证、代表人身份证明，用以证明原告主体资格；2.身份证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告的诉讼主体资格；3、《个人购房担保借款合同》、房屋预告抵押登记证，用以证明原告与被告陈建国之间83万元的借款关系，陈建国以房产作为抵押担保的事实，被告平阳县金桥房地产开发公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证的事实；4、个人贷款借款凭证，用以证明原告已依约支付借款83万元的事实；5、还款、欠息清单，用以证明还款情况、欠息情况。
被告陈建国答辩称：1.其与被告金桥公司的商品房预售合同纠纷案正在审理中，应终止本案的审理；2.其没有按时交按揭款是因为被告金桥公司没有按时交房，金桥公司的行为已经达到可以退房的要求，我方已因此提起诉讼。
被告陈建国在庭审中，提供了下列证据材料：《苍南县住房和城乡规划建设局文件》、《关于宜山华泰大厦业主信访事项的答复》、华泰大厦房屋交付通知、解除合同通知函、照片等证据，用以证明涉案房屋不合格，金桥公司已违约，其应负全部责任。
被告金桥公司未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
原告浦发银行、被告陈建国提供的上述证据，经庭审出示质证，被告陈建国对原告提供的证据均没有异议，被告金桥公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。本院认为，原告提供的上述证据，证据来源及形式合法，待证事实与本案具有关联性，对其证明力均予以确认。被告陈建国提供的上述证据，原告质证认为：金桥房公司能否按合同约定交付房屋与本案无关，本案系金融借款合同纠纷，双方在合同中并未约定逾期交房会对本案借款产生影响，本案认为，被告陈建国提供的上述证据与本案无关，故不予认定。
本院经审理，认定事实如下：2013年9月28日，被告陈建国向原告申请个人购房贷款，与原告浦发银行签订编号为11022638-13-0239号《个人购房担保借款合同》，约定：1、陈建国向浦发银行借款人民币83万元，期限为2013年9月2日起至2043年9月2日止，实际借款起始日期以贷款实际发生日为准；2、还款方式采用等额本息还款法，还款日为每月10日。借期内贷款实行浮动利率，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率执行，按年调整，合同签署时的贷款年利率为6.55%；3、对逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；4、若借款人或担保人违约，贷款人有权提前收回已发放借款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期；5、借款合同由被告陈建国借款购买的位于苍南县宜山镇东风街华泰大厦402室的房产作为抵押担保；6、金桥公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。如借款人办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权正本之日起，保证人的保证责任自动解除；7、无论在本合同项下的债权是否存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，债权人有权要求保证人承担保证责任，保证人放弃要求先履行担保物的抗辩。
上述合同签订后，双方于2013年9月9日办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理他项权证。2013年9月17日原告依约发放了贷款，被告依约还款至2015年6月10日，于2015年7月10日仅支付利息0.78元，截止2015年7月10日，被告尚欠原告借款本金813143.94元、利息4166.58元。
另查明，2015年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为6.15%。2016年1月1日，中国人民银行规定的5年以上贷款基准年利率为4.9%。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告陈建国未按期归还借款及利息，其行为已构成违约，故原告要求被告陈建国提前归还剩余本金813143.94元并按约定支付利息及复利，理由正当，应予支持。涉案抵押物已经办理预告登记，抵押权已自登记时设立，被告陈建国未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖被告陈建国提供的坐落于苍南县宜山镇东风街华泰大厦402室抵押物所得价款优先受偿。被告金桥公司作为保证人依约对陈建国的上述债务在抵押房产完成产权登记前承担连带保证责任。被告陈建国辩称，其与被告金桥公司的商品房预售合同纠纷一案正在审理中，应终止本案的审理，于法无据，本院不予采纳。被告陈建国又辩称，其没有按时交按揭款是因为被告金桥公司没有按时交房，本院认为，金桥公司没有按时交房，系陈建国与金桥公司的商品房预售合同纠纷，与本案无关，可另行解决，故对其辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，判决如下：
一、陈建国于判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行借款本金813143.94元及利息（2015年7月11日起至2015年12月31日止，按年利率6.15%计算；2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止，按年利率4.9%计算；均以813143.94元为基数）、复利（2015年7月11日起至2015年12月31日止，按年利率9.225%计算；2016年1月1日起至本判决确定的履行之日止，按年利率7.35%计算；均以4166.58元为基数）；
二、如陈建国到期未履行上述第一项债务的，上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行对陈建国所有的坐落于苍南县宜山镇东风街华泰大厦402室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；
三、平阳县金桥房地产开发公司在上述第二项中的房产完成产权登记前，对上述第一款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12209元，由陈建国、平阳县金桥房地产开发公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费12209元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 李绍炬
人民陪审员 王晓文
人民陪审员 许明恩
二〇一六年五月三日
书 记 员 汤苗苗
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
第二百零三条为了担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。