江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9443号
上诉人（原审原告）：周万如,男,1956年9月18日生,汉族。
被上诉人（原审被告）：沈家庭,男,1966年1月8日生，汉族。
上诉人周万如因与被上诉人沈家庭房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周万如上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：被上诉人未支付房租构成违约，上诉人可以解除《租房协议》。上诉人根据周边出租房屋情况决定被上诉人按每年41280元的标准支付租金，该标准符合市场行情，被上诉人认为租金标准应当降低，甚至不支付租金，故上诉人提出解除《租房协议》是有法律依据的。
被上诉人沈家庭辩称：上诉人大幅度提高租金是无理要求，涉案房屋是双方一起建造的，双方签订的《租房协议》也约定在被上诉人自愿退出前，上诉人是不能解除合同的。因此，请求本院驳回上诉，维持原判。
周万如向一审法院起诉请求：1、合同到期不再与沈家庭签订续租协议，在合同期内未经周万如同意私自建房，要求沈家庭限期搬出；2、由于沈家庭在合同到期前不愿续租也不搬出，导致周万如错过招租期，要求沈家庭承担周万如一年租金损失41280元；3、沈家庭对周万如乱投诉造成的精神伤害，要求沈家庭当面赔礼道歉；4、本案的诉讼费由沈家庭承担。一审审理过程中，周万如明确诉讼请求为：解除与沈家庭之间的租赁协议，要求沈家庭在2016年7月11日前搬出涉案房屋，沈家庭按照41280元/年给付实际占有使用费并赔礼道歉。
一审法院认定事实：
2004年5月左右，周万如、沈家庭租用房屋合伙经营生产模具，由于租赁房屋面积小，周万如、沈家庭即想租一块地建厂房。周万如遂找到当时南京德强机电设备厂的法定代表人陈荣桥，后周万如作为乙方与甲方南京德强机电设备厂签订了《协议书》一份，约定由乙方租赁甲方在浦口区盘城镇江北村工业集中区内的土地，租赁一亩，范围为4028m*16.28m，租赁时间为2004年8月1日至甲方与江北村租地协议书终止为止；约定乙方租赁土地上的建筑物由乙方自建，产权属于乙方。甲方为陈荣桥签名。租赁土地后，周万如和沈家庭合伙在土地上建了五间厂房、四间辅助用房。生产经营一段时间后，2006年周万如、沈家庭协商散伙，合伙组织的厂房和辅助房归周万如所有，设备等归沈家庭所有，由沈家庭租赁周万如的厂房和辅助房继续生产经营，并于2006年1月20日签订《租房协议》一份，约定甲方周万如将厂房240平方米、办公房100平方米租赁给乙方沈家庭生产使用，土地租金由甲方支付；具体条款如下：一、甲方承担土地租金，在租赁期间甲方保证乙方水、电、交通畅通，若因此造成损失由甲方负责，解决问题时间不得超过一天；二、租赁期限：自2006年2月1日起至乙方自愿提出退出为止，2006年2月1日起至2009年1月31日止，租金按每年12000元支付；2009年2月1日起至2016年1月31日止，租金按每年20000元支付；2016年2月1日后租金甲、乙双方协商支付。支付方式：每年6月30日前支付50%，12月30日前付清。因为甲、乙双方合伙后分开，房产归甲方，机械归乙方，又因为是姐弟关系，所以厂房、办公用房保障乙方使用…。沈家庭至今一直使用涉案房屋，房屋租金交至2016年1月31日止。一审庭审中，周万如提出2016年2月1日后的租金应按照41280元/年计算，沈家庭只同意按照20000元/年计算。故周万如要求解除与沈家庭之间的租赁协议，要求沈家庭在2016年7月11日前搬出，并要求沈家庭按照41280元/年计算实际占用使用费。对要求沈家庭赔偿租金损失41280元的诉讼请求表示放弃。
上述事实，有周万如、沈家庭的陈述，《协议书》、《租房协议》等证据在卷证实。
一审法院认为,周万如与沈家庭签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，系合法有效的合同，双方均应按照合同履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。本案中，《租房协议》中约定的租赁期间为自2006年2月1日起至乙方自愿提出退出为止，并没有明确的租赁期限，且双方无法协商一致，因此，双方之间的租赁协议应视为不定期租赁。但由于双方是合伙组织散伙时对合伙组织财产分配后所签订的租房协议，合同中还约定了甲方周万如必须保障乙方使用厂房和办公房，因此周万如并不能以此享有合同的解除权。因此，周万如要求解除与沈家庭之间的租房协议并要求沈家庭迁出的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。对周万如主张沈家庭支付占用使用费的请求，一审法院认为，双方的租房协议仍然在履行期限内，周万如主张占用费没有法律依据，周万如可另行向沈家庭主张房屋租金。对周万如主张要求沈家庭赔礼道歉的诉讼请求没有事实和法律的依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条，判决驳回周万如的诉讼请求。一审案件受理费减半收取416元，由周万如承担。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，涉案五间厂房及四间辅助用房无建房规划手续。二审审理中，周万如提供南京德强机电设备厂（甲方）与南京市浦口区盘城镇江北村民委员会（乙方）签订的《协议书》复印件，载明，乙方租用甲方土地8亩（以实际丈量为准），甲方应协助乙方办理各项手续等。租用时间50年，自2004年8月1日至2054年7月30日止。
以上事实，有《协议书》、本院谈话笔录在案为证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。周万如与沈家庭于2006年1月20日签订的《租房协议》因租赁房屋无规划手续而无效。无效合同自始无效，故周万如要求解除《租房协议》，本院不予支持。涉案《租房协议》是合伙组织散伙时合伙人对合伙组织财产分配而签订的租房协议，双方对沈家庭使用房屋的期限有自2006年2月1日至沈家庭自愿提出退出为止的意思表示，故本院对周万如要求沈家庭搬出涉案房屋的诉讼请求不予支持。沈家庭占有使用房屋应当支付房屋使用费，本院结合双方的约定及房屋使用费涨跌的实际情况酌定沈家庭按每年24000元的标准支付周万如房屋使用费，沈家庭的房屋使用费已交至2016年1月31日止，现沈家庭应当支付周万如2016年2月1日至2016年7月31日止的房屋使用费12000元。周万如要求沈家庭赔礼道歉的诉讼请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初字第1370号民事判决；
二、沈家庭于本判决生效之日起十日内支付周万如2016年2月1日至2016年7月31日止的房屋使用费12000元；
三、驳回周万如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费416元，由周万如负担208元，由沈家庭负担208元；二审案件受理费832元，由上诉人周万如负担416元，由被上诉人沈家庭负担416元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 王 慧