丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲商初字第2970号
原告：周彩萍，女，1966年5月29日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：赵丽军、邹雨恒（实习），浙江万申佳律师事务所律师。
被告：王小静，女，1965年12月25日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：李群，男，1961年8月26日出生，汉族，住址同上，系被告王小静丈夫。
第三人：李根英，女，1968年2月16日出生，汉族，住丽水市莲都区大猷街*****号，现住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：王朝俊，浙江晟耀律师事务所律师。
原告周彩萍为与被告王小静、第三人李根英债权人撤销权纠纷一案，于2015年8月14日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员练卿独任审判，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告周彩萍及其委托代理人赵丽军、邹雨恒，被告王小静的委托代理人李群、第三人李根英及其委托代理人王朝俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周彩萍诉称：2011年初以来，被告王小静及其丈夫李群因经商需要向原告周彩萍借款195万元，约定季利息2%，但被告借款后没有按约归还借款，原告周彩萍迫于无奈于2014年8月向莲都区人民法院提起诉讼，法院受理后双方于2014年9月12日达成（2014）丽莲商初字第2099号民事调解书，约定被告王小静从2014年7月1日起按季利息2%计算，按季支付，并按所剩余的款额递减计息，借款本金在2015年12月31日前归还39万元，2016年12月31日前归还48.5万元，剩余本金于2017年12月31日前还清。2014年9月1日，因借款产生债权债务纠纷，被告王小静向原告周彩萍、第三人李根英、案外人蒋爱莲、周光伟等人出具了还款承诺书，承诺书中明确写明被告王小静名下财产用于归还其所欠债务本息，如出售房产必将征求债权人同意。现原告发现，被告王小静已于2014年12月25日将承诺书中的位于南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的房产私自分别以341193.6元和549115.2元抵偿给第三人李根英，此转让价格与被告王小静在2004年3月刚购买时的价格一样，以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且第三人李根英是在知道该情况下完成交易。原告发现后，虽然房屋买卖合同已经签订并办理了过户手续，但是第三人李根英并没有实际交付购房款。原告认为，原告对被告王小静享有合法债权，依法应受到法律保护，现被告王小静与第三人李根英恶意串通，为逃避债务而隐瞒原告及其他债权人，以明显不合理的低价（据原告了解转让时此二间商用房价值已达到160万元左右）将其名下房产转让给第三人李根英的行为导致原告的债权无法实现，严重损害了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第二十六条提起诉讼，诉请：一、撤销被告王小静与第三人李根英于2014年12月25日签订的买卖南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的《南京市江宁区房地产买卖合同》，并将以上房产返还给被告王小静；二、本案诉讼费用由被告承担。经本院释明后，原告当庭确认第一项诉讼请求为：撤销被告王小静与第三人李根英于2014年12月25日签订的买卖南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的《南京市江宁区房地产买卖合同》。
被告王小静辩称：一、原告的陈述与事实不符。被告没有因经商需要向原告借款，所借款项不是被告自己使用，而是让原告这些人多赚钱借给他人。二、原告提出被告与第三人李根英低价转让不是事实，被告与第三人李根英是按照150万元的价格转让，因交易时第三人李根英支付了4万多元的办房产证费用，并预付了5万元，被告欠第三人李根英138万元，2014年底时双方的账还没结算。三、原告陈述其发现两处房屋已转让给第三人李根英，实际上如果没有经过原告周彩萍的同意，上述房屋是转让不了的，因为当时两处房产的房产证未办理，购房发票、合同、租赁协议等材料有部分在原告周彩萍和其他债权人处保管，如果原告没有同意，被告是没有办法过户给第三人李根英，而且原告周彩萍代表的也不只是她自己，经过她手借给被告的还有很多债主，其应该是代表很多债主，原告周彩萍同意将房屋过户给第三人李根英，被告只是配合过户罢了。去南京过户的当天晚上，原告周彩萍还来送行，是在她完全知情的情况下过户的。因过户费用等是第三人李根英交的，交易时为了避税，所以以尽可能低的价格进行交易，所以交易价格为89万元，并不是实际交易价格。综上，被告没有为逃避债务而隐瞒原告和其他债权人，也未低价将房产转让给第三人。
第三人李根英陈述称：一、原告的诉讼请求法律关系混乱。二、原告诉请由第三人承担其律师代理费没有事实依据和法律依据。三、第三人以市场价购买被告王小静的商铺，没有过错，更不存在恶意串通。根据贵院（2014）丽莲商初字第2243号民事调解书，被告王小静拖欠第三人借款本金人民币138万元及利息。2014年12月，第三人多次向被告王小静催讨借款，双方达成口头协议，被告将南京两间商铺以市场价出售给第三人，与借款本息抵扣后多还少补进行结算。由于双方生活在丽水，对南京商铺的市场价格均不清楚，暂时按原价签订合同办理过户手续。回丽水后，被告王小静认为南京两间商铺的市场价约150万元左右，第三人认为商铺人气不旺、生意萧条、管理混乱，加之整个房产地市场的疲软，两间商铺市场价远没有150万元，对市场价双方尚在协商过程中，原告于2015年2月以确认合同无效之诉向贵院起诉，被告与第三人的商铺价款结算才拖延下来。第三人讨回自己的借款，维护自己的合法权益，被告王小静用自己的财产偿还债务并无过错。既然无过错，又何来恶意串通。四、南京两间商铺已按市场价150万元进行了结算，不存在“明显不合理的低价”转让的事实。第三人至始至终，包括在确认合同无效之诉的一、二审过程中均信守当初双方约定按市场价结算商铺的事实。原告提起的确认合同无效之诉经一审判决、二审裁定后，第三人与被告于2015年7月30日进行了结算，两间商铺按市场价150万元结算，扣除已支付的5万元，被告王小静欠款本金138万元及为被告垫付的第一手房产税费48132元，第三人再现金支付王小静21868元，至此，商铺转让款结清。但需要说明的是第三人出借的138万元的利息、第三人支付的过户税费及去南京的开支等均没有计算在内。江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司商铺估价166.62万元明显偏高，其估价方法、估价依据不能让第三人信服。退一步讲，即便参照估价166.62万元，那么双方按市场价150万元结算，占比为90.03%，没有低于司法解释规定的70%。综上所述，第三人按市场价150万元购买商铺并进行了结算，不存在“明显不合理低价”的事实，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定：被告王小静夫妇向原告周彩萍借款195万元，经诉讼，双方在本院达成（2014）丽莲商初字第2099号民事调解书。被告王小静夫妇向被告李根英借款138万元，经诉讼，双方在本院达成（2014）丽莲商初字第2243号民事调解书。2014年9月1日，被告王小静向原告周彩萍、第三人李根英、案外人蒋爱莲、周光伟等人出具了还款承诺书，承诺被告王小静名下财产用于归还其所欠债务本息，如出售房产必将征求债权人同意，且所得款项必须用于归还上述所欠借款本息，同时还列明债权人名单、债权数额，并将财产相关的权利资料交由原告、第三人等债权人进行保管。被告王小静于2014年12月25日将位于南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的房产转让给第三人李根英，双方在房管登记部门签订了房地产买卖契约，约定交易价格为341193.6元和549115.2元，合计890308.80元，第三人李根英在交纳了相关税费后办理了过户手续。2015年2月11日，原告周彩萍就本案涉案房产以王小静、李根英为被告起诉至本院请求确认房屋买卖合同无效，经过一审判决、二审裁定，驳回了原告的诉讼请求。2015年7月30日，被告王小静夫妇与第三人李根英签订《商铺转协议书》，约定上述房产按150万元价格转让，并以被告所欠借款本金138万元进行抵偿，加上办证时第三人支付的48132元、2014年12月27日第三人预付的50000元，剩余21868元，第三人以现金支付给被告。同时，被告出具收条一份给第三人。
在审理过程中，本院依原告申请将涉案的南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室两处房产，委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司进行评估，2015年12月30日，评估公司作出苏天元房评报字（2015）第2769号房地产司法鉴定估价报告，认定上述两处房产在2014年12月25日时的价值为166.62万元。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告周彩萍提供的原、被告、第三人身份证明、本院（2014）丽莲商初字第2099号民事调解书、本院（2015）丽莲商初字第880号民事判决书、南京市江宁区房地产买卖契约二份、房产证二份、承诺书、债权人清单及相关附件；第三人李根英提供商品房买卖契约及配套发票收据、收条两张、（2014）丽莲商初字第2243号民事调解书、房产证、土地证、商铺转让协议书及当事人庭审陈述。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，或债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
关于被告是否以明显不合理的低价转让财产的问题。首先，关于双方就涉案房产交易的价格，第三人主张房管部门签订的房屋买卖契约的价格系为避税而约定，实际交易价格为150万元，但被告、第三人在庭审中均认可在交易时双方就涉案房产的价格并未达成，被告认为仅是配合债权人进行过户，在原告起诉被告要求确认合同无效案件结束后被告与第三人方达成一致意见同意按150万元进行结算，被告与第三人之间的结算并非交易时的真实意思表示，在没有其他证据可以认定双方交易时的真实价格的情况下，本院认定双方交易时的价格即在房管登记部门签订的房屋契约约定的价格。其次，关于是否明显不合理的低价。第三人主张江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司作出的苏天元房评报字（2015）第2769号房地产司法鉴定估价报告估价不合理，但又不能提供足以推翻评估报告的证据，故本院对评估报告予以认定。该评估报告认定，涉案房产交易时价值为1666200元，而被告与第三人签订房屋买卖契约约定的交易价格为890308.80元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，可以认定被告将涉案房产转让给第三人时是以明显不合理低价进行转让。
关于第三人是否明知转让行为会损害其他债权人的情形。从被告向债权人出具承诺书，并列明债权人名单，还将财产相关的权利资料交由原告、第三人等债权人进行保管的行为看，第三人对被告负债较多的情况是明知的，同时被告出具的承诺书中约定出售财产应用于归还所欠全部债务，现被告将承诺的房产仅转让给其中一个债权人即第三人，被告转让涉案房产的行为，会导致其能够清偿原告债权的财产减少，危及原告等债权人的利益，对原告等债权人造成损害。第三人系明知上述情况，仍对涉案房产进行交易过户，其主观并非善意，被告一方面向债权人承诺其财产会用于归还全部债务，另一方面又将财产转让给第三人，其行为也有违诚实信用原则。
原告对被告的债权已经本院生效裁判文书确认，被告在负债较多的情况下，以明显不合理低价转让财产，损害原告等债权人的利益，且第三人作为受让人明知该情形，符合债权人行使撤销权之条件，故原告请求撤销被告王小静与第三人李根英于2014年12月25日签订的买卖南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的《南京市江宁区房地产买卖合同》，符合法律规定，应予支持。原告请求被告、第三人承担律师费，于法无据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：
一、撤销被告王小静与第三人李根英于2014年12月25日签订的买卖南京市江宁区秣陵街道胜太东路8号同曦鸣城商业中心12047室和32024室的《南京市江宁区房地产买卖合同》；
二、驳回原告周彩萍的其他诉讼请求。
案件受理费人民币12700元，减半收取6350元，由被告王小静、第三人李根英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
代理审判员 练 卿
二〇一六年二月二十二日
代书 记员 叶旭芬