辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终545号
上诉人（原审原告）：铁岭奕翔电力电杆有限公司，住所地铁岭市银州区龙山乡辽海屯。
法定代表人：张秀梅，该公司总经理。
委托代理人：张博，辽宁建隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：铁岭金海建筑工程有限责任公司，住所地铁岭市银州区北市组团三号楼一号。
法定代表人：邱爽，该公司经理。
委托代理人：刘金伟，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：铁岭市银和房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区工业园区辽海北路1号。
法定代表人：金延峰，该公司董事长。
法定代表人：权五成，该公司员工。
委托代理人：马洪臣，辽宁守衡律师事务所律师。
上诉人铁岭奕翔电力电杆有限公司（以下简称奕翔公司）与被上诉人铁岭市银和房地产开发有限公司（以下简称金海公司）、铁岭金海建筑工程有限责任公司（以下简称银和公司）土地租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于2016年1月5日作出（2015）铁银民一初字第00475号民事判决，奕翔公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日审理了本案。上诉人奕翔公司的委托代理人张博、被上诉人金海公司委托代理人刘金伟、被上诉人银和公司委托代理人权五成、马洪臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奕翔公司一审诉称：2011年5月1日，原告与被告金海公司签订《土地租赁协议书》，合同约定：该被告将坐落于辽海工业园区宏大饲料厂南土地18亩租给乙方（原告）使用，生产经营制作水泥杆；租赁期限为五年，自2011年5月1日至2016年4月30日止；租赁期满，如该被告整体出售、出租该土地时，在同等条件下，原告有优先购买、租赁权。2012年6月17日，该被告在未事先通知原告的情况下，与被告银和公司签订《企业土地使用权转让合同》，将原告租赁的土地使用权转让给第二被告。第二被告随即通知原告搬出。然而，原告还有生产合同未履行完毕，在第二被告拒绝支付相关经济补偿的情况下，原告无法短时间内搬出。原告虽然还坚持生产，但是生产工作已经频临停产状态。2012年9月第二被告开始在原告租赁的土地开工建设锅炉房，2013年10月锅炉房建设完工。2013年7月15日第二被告向原告发出书面搬迁通知，要求原告在2013年8月15日前搬出。因原告未在该期限内搬出，2013年12月4日，被告工作人员刘金伟组织其公司人员将建筑残土卸至原告公司生产车间门前，致使原告公司全面停产，签订的合同无法履行，生产设备和生产材料全部报废。原告认为，第一被告未通知原告的情况下，将原告承租的土地使用权转让给第二被告，其行为违反了《土地租赁协议书》中关于同等条件下，原告享受优先购买、租赁权利的约定，其行为构成违约。另外，原告租赁该涉案土地已经十余年，始终在此生产经营，第二被告明知所受让的土地使用权存在租赁权，承租人享有优先购买、租赁权，在此情况下受让土地，强令承租人搬迁，并且拒绝支付相关经济补偿，其行为明显系二被告恶意串通，从而达到损害第三人利益的目的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，二被告签订的《企业土地使用权转让合同》属于无效合同。依据“买卖不破租赁”的原则，租赁合同在前，转让合同在后，租赁合同履行期间未届满，第二被告应继续履行租赁合同约定的义务。而第二被告却在原告租赁土地上开工建设，并采取暴力野蛮手段阻碍原告正常的生产经营活动，以此逼迫原告搬迁。二被告上述违约行为，给原告造成巨大损失，包括直接经济损失4,205,092元，预期经济收益损失1，013,651元，两项共计5,218,743元。因此，要求二被告进行赔偿，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告金海公司一审辩称：原告所述不是事实。虽然，原告与我公司签订租赁合同，但是，双方于第二年解除了合同，原告已经不享有优先购买权。我公司与银和公司签订的《企业土地使用权转让合同》是双方意思表示，不违背任何法律规定，不存在恶意串通，是合法生效的，应该受到法律保护。原告对我公司与银和公司的土地转让行为早已明知，原告诉请的任何损失与本被告无任何关系，原告现在提出诉讼请求已经过诉讼期限，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告银和公司一审辩称：二被告之间签订的合同合法有效。根据《合同法》第五十二条规定，双方没有违反法律规定。原告所述不属实，原告与第一被告签订的租赁合同只履行了一年，双方已解除了合同。原告与银和公司之间没有任何关系，不应该要求银和公司承担赔偿责任。本公司取得了诉争土地的使用权，并取得了建筑许可，符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2011年5月1日，原告奕翔公司与被告金海公司签订《土地租赁协议书》，合同约定：“甲方（被告金海公司）将位于辽海工业园区宏大饲料厂南土地18亩租给乙方（原告）使用，生产经营制作水泥杆；租赁期限为五年，自2011年5月1日至2016年4月30日止；租赁期满，如整体出售、出租该土地时，在同等条件下，原告有优先购买、租赁权”。协议书特别补充约定：“如果动迁乙方配合搬出，动迁补偿款甲乙方各得一半；如果甲方需要场地提前半年通知乙方，乙方无条件搬出”。2012年4月初，被告金海公司工作人员刘金伟通知原告公司负责人贾玉财搬迁，双方因此纠纷报警，铁岭市公安局铁南分局记录在案。
一审法院认为：原告奕翔公司与被告金海公司之间签订的租赁合同，系合法有效的合同。有效合同受法律保护，双方当事人应依合同约定履行义务。2013年12月，原告公司停止生产，被告金海公司于2012年4月初，通知原告公司搬迁，符合“提前半年通知乙方”的合同约定，原告应无条件搬出租赁场地。因此，原告提出被告金海公司违约，及被告银和公司阻碍其正常生产活动，要求二被告赔偿直接和间接经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提出的享有优先购买、租赁权，因非合同约定的“租用期满”，故此节不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。）、第九十六条第一款（当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。）之规定，据此判决，驳回原告铁岭奕翔电力电杆有限公司的诉讼请求。案件受理费48,330元（原告预交），由原告铁岭奕翔电力电杆有限公司负担。
奕翔公司的上诉理由及请求：一、被上诉人金海公司违反承租协议约定，侵害上诉人合法承租权和优先权；二、金海公司没有涉诉土地使用权证明，存在合同欺诈的嫌疑；三、被上诉人银和公司拍卖取得的开发用地，没有证据证明包括涉诉土地，其在涉诉土地上盖锅炉房及向上诉人发出搬迁通知系侵权行为。请求依法撤销原审判决，依法改判二被上诉人承担连带赔偿责任或将案件发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
金海公司答辩认为：上诉人与我方签订的合同期限为一年，并未续签合同。合同到期后我方通知了上诉人，但上诉人并未交纳租金。诉争的土地我方有土地使用权证，该土地在规划范围内，有相关的手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
银和公司答辩认为：一、奕翔公司与金海公司签订的是一年的租赁合同，金海公司已经通知了亦翔公司解除合同，上诉人对此也是认可的。二、金海公司有土地使用证，因该地块进行了出让，其土地使用证已经交回国土资源局。三、我方是通过挂牌出让的方式取得了土地使用权，土地规划上包括诉争的土地，我方通知奕翔公司搬迁是行使我方物权的行为，不存在侵犯上诉人权利的事实。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，争议的焦点是：被上诉人金海公司是否违反租赁协议约定，侵害上诉人奕翔公司合法承租权和优先权的问题。根据双方《土地租赁协议书》第四条特殊约定：“如果甲方需要场地提前半年通知乙方，乙方无条件搬出”。庭审中奕翔公司自认占用诉争土地经营至2013年3月份，而金海公司工作人员通知奕翔公司搬迁的时间为2012年4月份，符合协议约定的“提前半年通知乙方”，因此奕翔公司的主张不符合合同约定。关于金海公司是否侵犯奕翔公司合法承租权和优先权的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照合同约定交付租金是承租人的基本义务。根据《土地租赁协议书》第三条约定：“年租金五万元，乙方在每年5月1日前交付甲方。”奕翔公司未按期交纳第二年租金，拖欠租金至今，已经构成根本违约，双方的权利义务自然终止，奕翔公司依据协议书第五条主张的优先权不能成立。其次，诉争的土地于2012年6月27日经铁岭市政府批准由铁岭市国土资源局挂牌出让，奕翔公司亦不具有“同等条件下”的前提条件。最后，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》均只规定租赁房屋的承租人对租赁的房屋享有优先购买权，对房屋以外的其他租赁物，法律并未规定承租人享有优先购买权，因此奕翔公司主张其对租赁的土地享有优先购买权，没有法律依据。关于奕翔公司主张金海公司没有涉诉土地使用权证明，存在合同欺诈的嫌疑一节，二审庭审中，金海公司提交了银州国用（2010）第0532号国有土地使用权证书，证明了金海公司于2010年1月28日取得了诉争土地的使用权，奕翔公司的该项主张不能成立。关于奕翔公司主张银和公司拍卖取得的开发用地，没有证据证明包括涉诉土地，其在涉诉土地上该锅炉房及向上诉人发出搬迁通知系侵权行为一节，二审庭审中银和公司提供了铁岭市规划设计研究院出具的帽山中路与辽海中路交叉口东侧地块控制性详细规划图，经本院审查，该规划图与铁岭市国土资源局土地储备中心备案的规划图一致，包含案涉的18亩土地。因此，奕翔公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48,330元，由上诉人铁岭奕翔电力电杆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾庆利
代理审判员 裴好生
代理审判员 李雪莹
二〇一六年四月二十日
书 记 员 高 彤