湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1125民初2804号
原告广东碧桂园物业服�股份有限公司浠水分公司，统一社会信用代码91421125068438594T，住所地黄冈市浠水县散花镇散花大道。
负责人李长江，该公司总经理。
委托代理人潘喜英，该公司客户服务中心部门负责人，代理权限：调查取证、签署、送达、接收法律文书；提起诉讼，参加庭审诉讼活动；承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解。
被告舒心，男，1995年5月6日出生，汉族，湖北省黄石市人，住黄石市黄石港区，
委托代理人舒永忠（系被告舒心之父），男，1968年12月29日出生，汉族，湖北省黄石市人，住黄石市黄石港区，代理权限为特别授权。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司（以下简称碧桂园物业浠水分公司）与被告舒心物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱飞独任审判，公开开庭进�了审理。原告碧桂园物业浠水分公司的委托代理人潘喜英，被告舒心的委托代理人舒永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业浠水分公司诉称，2013年9月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》，约定选聘原告对浠水碧桂园提供前期物业管理服务。2013年10月，被告与原告签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的映××街××号房屋提供前期物业管理服务。同时约定被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.5元加花园面积每月每平方米0.5元的标准按时向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。2014年11月30日，被告登记入住。被告在享受原告提供物业服务的同时，虽经原告多次催促，仍未交纳自2015年4月起至今的物业服务费及违约金。交纳物业服务费是每一个业主对整个小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费的行为不仅已构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益，保障浠水碧桂园小区物业的正常运行，请求：1、判令被告立即向原告支付自2015年4月1日至2017年7月30日止的物业服务费13446.44元；2、判令被告从逾期之日起每日按应付物业费的3‰向原告支付违约金（该违约金计算至实际全额支付应付款之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告舒心辩称，一、原告以更名为由存在乱收费问题。二、缴纳所有购房费用至今未办理证件。三、房产中涉及花园面积无任何设计图纸支持。四、公共设施设计存在重大隐患，房屋建设用料存在问题。五、小区物业管理存在行使管理责任不到位。请求依法驳回原告诉讼请求，或原告先处理本�提出的问题，再协商减免部分物业费。
审理查明，2013年9月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园物业浠水分公司签订《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》，约定选聘原告对浠水碧桂园提供前期物业管理服务。2013年10月6日，被告舒心购买浠水碧桂园房地产开发有限公司开发的碧××·江××城××街××号商品房。同日，被告舒心（甲方）与原告碧桂园物业浠水分公司（乙方）签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定乙方对甲方所有的碧××·江××城××街××号房屋提供前期物业管理服务。园区的综合管理服务费采取包干制方式，原告按物业的建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.5元标准向被告计收综合管理服务费。同时约定，被告应自商品房买卖合同约定�物业交付之日起应全额交纳综合管理服务费。甲方的权利和义务包括：1.按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、代收代交费用、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。乙方的权利和义务包括：7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费、代收代交费用和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。8.按本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。违约责任：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与�签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
经房产部门实际测量，被告该物业的建筑面积为264.5平方米，花园面积为166.96平方米。2014年11月30日，浠水碧桂园房地产开发有限公司与被告据此签订《补充协议书》。依据房产部门实际测量物业的建筑面积、花园面积，被告应缴纳的物业管理费为480.23元/月。同日，浠水碧桂园房地产开发有限公司向被告舒心交映××街××号号商品房，并交纳物业服务费至2015年3月31日。其后，被告舒心以原告乱收费、缴纳所有购房费用未办理房产证件、房产中涉及的花园面积无设计图纸、公共设施设计存在重大隐患、房屋建设用料存在质量问题、小区物业管理责任不到位为由，自2015年4月起，虽经原告多次催促，拒绝交纳物业服务费及违约金。
同时查明，2013年10月6日，浠水碧桂园房地产开发有限公司以被告舒心变更购房人（徐峥嵘变更为舒心）为由收取手续费2000元。2014年10月28日，原告代为被告办理房产证件并代为收取政府征收的费、税，同时收取被告住宅专项维修资金及（预收）三个月物业服务费。
另查明，原告碧桂园物业浠水分公司针对部分业主私自加建、改变房屋结构违反本园区内物业管理制度的行为及时下达告知书，予以规劝、制止，并提请有关行政管理部门依法处理。2015年12月17日，浠水县散花镇人民政府向违法建设的业主下达停止建设通知书。
上述事实，有原告碧桂园物业浠水分公司提交的原告企业法人营业执照副本、公司变更通知书、被告身份证复印件、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》、物业及资料移交书、欠费明细表、物业劳动现场工作照片、《补充协议书》、《关于浠水碧桂园业�私自加建、改变房屋结构问题函》、浠水县散花镇人民政府停建通知书、照片、告知书，被告舒心提供的收楼通知书、缴款明细表、收据及原、被告庭审陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告舒心与原告碧桂园物业浠水分公司平等、自愿签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的映××街××号房屋提供前期物业管理服务，系双方真实意思表示，协议合法有效，对原、被告均具有约束力。原告依约提供物业管理服务，被告作为小区业主，接受原告提供的物业服务后，应当按照合同约定的物业费标准履行交纳物业管理费用的义务。被告未按合同约定交纳物业管理费，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付所欠缴的物业管理费及从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰违约金，本院予以支持。
被告抗辩原告存在乱收费问题。庭审查明，浠水碧桂园房地产开发有限公司以被告舒心变更购房人（徐峥嵘变更为舒心）为由收取手续费2000元，与原告无直接关系。被告抗辩原告未办理房产相关证件。原告基于从方便业主的角度考虑，收取被告办理房产证件政府征收的费、税，代为办理房产相关证件，并未额外收取被告其他费用；且被告虽尚未依法办理房屋所有权登记，但已实际交付、享受了物业公司提供的物业服务。被告抗辩房产中涉及花园面积无任何设计图纸支持。浠水碧桂园房地产开发有限公司与被告针对花园面积已通过双方签订的《补充协议书》予以明确。被告抗辩公共设施设计存在重大隐患，房屋建设用料存在质量问题。公共设施的设计、房屋建设用料的使用，系建设单位的行为，而建设单位与原告碧桂园物业浠水分公司是不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。从法律关系的角度分析，被告与建设单位之间是房屋买卖合同关系，被告与原告之间是物业服务合同关系。原、被告之间是依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利、义务。原告作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务。公共设施的设计、房屋建设用料等质量瑕疵问题既不属于原、被告双方约定的合同内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围。被告抗辩小区物业管理存在行使管理责任不到位。查明，原告针对部分业主私自加建、改变房屋结构违反物业管理制度的行为及时下达告知书，予以规劝、制止，并提请有关行政管理部门依法处理，且浠水县散花镇人民政府已向违法建设的业主下达停止建设通知书，原告已基本履行其相应管理责任。因此，被告舒心基于上述抗辩拒交物业费，没有法律依据，本院依法�予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告舒心支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司2015年4月1日至2017年7月31日期间的物业管理服务费共计13446.44元（480.23元/月×28个月）。
二、被告舒心支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司2015年4月1日至2017年7月31日期间的违约金（从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算）。
上述金钱给付义务均限于本判决生效后三日内履行完毕。（款汇：收款人浠水县人民法院；开户行工商银行浠水支行营业部；账号18×××70；备注：汇款时请在汇款凭证上注明法院义务款）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告舒心负担，亦限于上述期限一并付给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉期间届满后七日内交纳上诉费（开户行：中国农业银行黄冈分行营业部，户名：湖北省黄冈市中级人民法院，账号：17×××19），逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 ： 朱 飞
二〇一七年十二月十五日
书记员 ：陈启勇