上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第979号
原告（反诉被告）苏伯亚。
委托代理人王彩明，上海市华亭律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴春进。
被告（反诉原告）李明祺。
两被告（反诉原告）共同委托代理人洪斌晖，上海合勤律师事务所律师。
原告苏伯亚与被告吴春进、李明祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序进行了审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院于2014年7月31日受理，与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。苏伯亚及其委托代理人王彩明，吴春进及两被告共同委托代理人洪斌晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏伯亚诉称，2013年10月15日，原、被告签订《委托租赁协议》1份，约定，被告将其名下的上海市沪闵路XXX号上海花园XXX号房屋委托原告租赁管理，原告享有租赁权和转租权，被告每月实收15号、16号两幢房屋租金23，000元（人民币，下同），超过该租金部分归原告所有；委托期限为2013年11月20日至2016年11月19日，租金实收36个月；委托期限内该物业的水、电、煤气、物业管理费、设备更换等费用由原告负担支付；每两个月支付一次租金；押金为23，000元；如被告在委托期限内出售该物业，原告和租客有优先购买权。同日，被告向原告出具一份授权委托书，授权委托原告为15号房屋的租赁代理人，权限为代签租赁合同、代收租金和押金、代为处理租赁期间相关事项。原告于该日向被告支付了租金及押金共计69，000元，被告向原告交付了房屋。原告接收房屋后投资装修，并将房屋转租给案外人廖某。然而，被告于2014年4月通过他人向原告转交一份撤销委托的声明，声称原告将房屋出租给他人用于办公。现要求：1要求两被告继续履行《委托租赁协议》，被告赔偿原告各类经济损失102，599元。
第一次庭审中，原告表示，在原告提起诉讼后，发现被告已将15号房屋出售给了案外人，侵犯了原告的优先购买权。房屋的承租人已被被告赶出房屋，房屋内的全部装修已被被告撬掉，门窗也被拆除。现增加诉讼请求：要求被告赔偿期待利益（租金）损失16万元。
第二次庭审中，原告先变更诉讼请求为：1、要求被告继续履行《委托租赁协议》；2、被告赔偿2014年5月1日至2016年11月19日期间的租金损失263，500元，退还原告押金11，500元，退还2014年5月1日至5月20日的租金5，660元。之后又变更并确定诉讼请求为：要求两被告继续履行《委托租赁协议》。
吴春进、李明祺辩称，被告委托原告负责管理15号房屋，房屋必须用于住宅，但原告却未按被告的意愿，将房屋出租给案外人用于办公。今年被告回国时发现房屋被用作办公，故撤销了对原告的委托。由于实际租赁房屋的租客不愿搬离，经协商，被告赔偿租客10余万元后，租客自行搬离。另，被告未授权原告装修房屋，故不存在装修损失。原、被告之间是委托代理关系，但原告将房屋出租用于办公，已构成违约。双方的协议已解除，现不同意原告的请求。
由于原告未经被告同意，擅自将房屋出租给案外人深圳市南方银谷科技有限公司作办公使用。被告知晓此事后，多次与原告协商，要求原告解除与该公司的租赁合同，但原告置之不理。另原告自2013年10月起未缴纳房屋的物业管理费。由于原告严重违反了委托租赁协议，故被告于2014年4月1日撤销了对原告的租赁委托，并于同月30日与深圳市南方银谷科技有限公司达成协议，该公司搬离上述房屋，被告赔偿该公司125，000元。现提起反诉，要求：1、解除原、被告签订的《委托租赁协议》于2014年4月1日解除；2、要求原告赔偿被告经济损失125，000元；3、要求原告支付物业管理费13，716元。
针对被告的反诉，原告苏伯亚辩称，原告将房屋转租给了案外人廖某，而非转租给深圳市南方银谷科技有限公司，并且按《委托租赁协议》约定，原告享有转租权，原告没有违反协议的约定，故不同意解除双方的《委托租赁协议》。被告自行与深圳市南方银谷科技有限公司协商赔偿事宜，与原告无关，不同意被告的第2项反诉请求。另，同意支付自2013年11月20日至2014年3月30日期间的物业管理费。
经审理查明，吴春进、李明祺系上海市闵行区沪闵路XXX号上海花园XXX号房屋所有权人。案外人李某某系沪闵路XXX号上海花园XXX号房屋所有权人。
2013年10月15日，吴春进、李明祺及案外人李某某作为甲方，苏伯亚作为乙方，双方签订一份《委托租赁协议》，约定：甲方名下的上海花园XXX号、16号委托乙方代为租赁管理，乙方享有租赁使用权和转租权；甲方每月实收15、16号房屋租金23，000元，超过该租金所得归乙方所有。如有物业空置造成损失由乙方负担；委托期限为2013年11月20日至2016年11月19日，租金实收36个月，共计828，000元；委托期限内该物业所发生的水、电、煤气、电讯、物业管理费、一般维修及装修等费用由乙方负责支付；租金两个月一付，每单月20日前支付。押金为相当于一个月租金23，000元；在委托租赁期间双方任何一方违约，均向对方赔付23，000元。如甲方在委托租赁期间出售该物业，乙方和租客有优先购买权；委托租赁期间，乙方应保持该物业状况和设备设施良好，如有损坏，应予赔偿。协议对于装修、收款账户账号等作了约定。
同日，吴春进、李明祺出具一份《授权委托书》，主要内容为授权苏伯亚为上海花园XXX号物业租赁代理人，授权权限为代签租赁合同、代收租金和押金、代为处理租赁期间相关事项；授权期限为2013年10月至2016年11月。
2013年10月15日，苏伯亚通过案外人沈某的银行账户将69，000元转入吴春进银行账户，其中包括押金23，000元、两个月的租金46，000元。吴春进、李明祺将15号房屋移交给苏伯亚租赁使用。
苏伯亚接收涉案的15号房屋后，出资进行了装修。
2013年12月9日，经上海同日房地产经纪有限公司居间介绍，苏伯亚作为吴春进、李明祺的委托代理人（合同甲方、出租方）、案外人深圳市南方银谷科技有限公司（代理人廖某，合同乙方、承租人），双方签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定，甲方出租给乙方沪闵路XXX弄XXX号房屋，房屋用途为住宅，房屋类型为别墅；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅（办公）使用；甲方于2013年12月10日前向乙方交付该房屋，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为2万元、租赁保证金为4万元；甲方承担物业管理费和（租费）发票税金；房屋附属家具家电为立式空调一台、挂壁式空调五台、热水器两台、厨房家具附煤气灶、油烟机、洗涤槽。合同对违约责任等亦作了约定。合同签订后，房屋由该深圳市南方银谷科技有限公司租赁使用。
2014年1月20日、3月20日，苏伯亚向吴春进的银行账户两次汇款共计92，000元（支付截止2014年5月20日的租金）。
2014年4月15日，苏伯亚收到吴春进签署的《撤销授权委托书》。
21014年4月24日，吴春进出具一份声明书，内容是：解除于2013年10月15日委托苏伯亚为15号房屋租赁代理人；现住房客未即时搬出该物业，须将该房租每月2万元直接汇款到吴春进指定银行账户；即时终止合同收回房屋，现住房客须搬出该物业。吴春进委托案外人陈洪将此声明书转交给了苏伯亚。
2014年4月29日，吴春进、李明祺与案外人尚某某签订《上海市房地产买卖合同》，吴春进、李明祺将涉案房屋出售给尚某某，合同对于双方的权利义务作了约定。上海市东方公证处对该合同进行了公证。
2014年5月，经沪闵路7888弄上海花园的物业管理公司开具出门证，经吴春进的代理人陈洪协助，房屋使用人深圳市南方银谷科技有限公司将涉案房屋内的空调、沙发和床、办公桌、网络等电子设备搬离此房。
此后，此房屋的全部装修包括照明设施、厨卫设备、地板、门窗、楼梯等被拆除。
2014年5月18日，苏伯亚以移动号码为XXXXXXXXXXX的电话向上海市公安局闵行分局梅陇派出所报警称因沪闵路XXX号15幢房屋租赁问题与房客发生纠纷。同月20日，苏伯亚再次向该派出所报警称“房东叫人强行搬其东西并砸门，双方发生纠纷”。
现苏伯亚以诉称理由诉至本院。吴春进、李明祺则提起反诉。
庭审中，双方确认委托租赁协议中确定的月租金23，000元是包括了15号、16号两幢房屋租金各11，500元。原告支付的租赁保证金23，000元中的11，500元在两被告处，另一半在16号业主李某某处。
苏伯亚表示，其已向案外人（次承租人）收到了截止2014年4月30日期间租金。
诉讼期间，鉴于房屋装修已全部被破坏，已无法继续使用房屋，本院对原告的诉讼请求予以释明，但原告坚持要求继续履行协议。
另查，吴春进、李明祺于2014年6月3日支付了15号房屋自2013年10月至2014年6月的物业管理费共计6，858元（每月762元）。
上述事实，由苏伯亚提供的涉案房屋产权登记信息、双方签订的《委托租赁协议》、《授权委托书》、银行转账凭证、装修合同、苏伯亚以吴春进和李明祺名义与案外人签订的《上海市房屋租赁合同》、吴春进出具《撤销授权委托书》和《声明书》、上海花园出门证、房屋装修被拆除后的照片、上海市公安局案（事）件接报回执单等，吴春进和李明祺提供的物业管理费收据等，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，本案的焦点是：1、原、被告之间是何种法律关系。2、委托租赁协议是否能继续履行。
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《委托租赁协议》中约定自2013年11月20日至2016年11月19日期间，原告每月向两被告支付租金，原告另须支付租赁保证金，对于房屋空置的损失、水电煤气等支出，均由原告负担，且约定了对逾期支付租金的违约责任。原、被告签订的此份协议符合租赁合同的全部要件，故双方之间存在租赁合同关系，而非代理合同关系。虽然原告以两被告名义与案外人深圳市南方银谷科技有限公司签订房屋租赁合同，但合同出租人全部义务由原告负担，出租人权利亦由原告享有，故原告是该合同真实的出租人主体。
在租赁合同履行期间，被告未经原告同意，强行驱使房屋的次承租人搬离房屋，并且将房屋内的装修拆除殆尽，房屋无法继续正常使用，被告的行为已构成严重违约。
合同的签订及履行是基于双方的信任，而现在被告的违约行为已导致合同丧失了继续履行的基础，合同难以继续履行，原告要求两被告继续履行协议的要求既不符合经济与效率的社会商业原则，也缺乏继续履行的条件。基于两被告的违约行为，原告可以通过追究被告违约责任，要求被告承担违约金或赔偿损失的途径维护自己的利益。故原告现要求继续履行协议的请求，本院难以支持。
原、被告产生纠纷的原因系被告违约所致，两被告作为违约方，不享有合同解除权，故两被告要求确认合同解除的反诉请求，本院不予支持。关于两被告反诉要求原告苏伯亚赔偿经济损失125，000元，本院认为，该损失系被告的违约行为所产生，与原告无关，并且被告的违约行为已造成了原告的损失，两被告的此项反诉请求，本院不予支持。关于物业管理费，原告自承租涉案房屋后，未支付物业管理费，从两被告提供的物业管理费收据可以证明，自2013年10月开始的物业管理费由被告支付。按《委托租赁协议》约定，原、被告之间的租赁期间自2013年11月20日开始，故原告应当承担自2013年11月20日起的物业管理费。由于次承租人于2014年5月搬离，且苏伯亚实际已向次承租人收到了截止2014年4月30日的租金，故截止2014年4月30日的物业管理费应当由苏伯亚承担，2013年11月20日至2014年4月30日期间的物业管理费共计4，064元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏伯亚于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吴春进、李明祺自2013年11月20日至2014年4月30日期间的物业管理费人民币4，064元；
二、驳回原告（反诉被告）苏伯亚的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴春进、李明祺其余反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，财产保全费人民币1，032.99元，由原告苏伯亚负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币1，537.16元，由苏伯亚负担46.11元，吴春进、李明祺负担1，491.05元。
如不服本判决，原告（反诉被告）苏伯亚可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）吴春进、李明祺可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。