辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终2324号
上诉人（原审原告）:杨丽霞，女，1984年10月11日出生，汉族，无职业，现住锦州市松山新区。
委托诉讼代理人：李敏、辽宁民聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜荣航，辽宁民聚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁万邦房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人：陈丙若，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭秀英，锦州市古塔区站前法律服务所法律工作者。
上诉人杨丽霞因与被上诉人辽宁万邦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2016）辽0702民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨丽霞的委托诉讼代理人杜荣航、被上诉人辽宁万邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨丽霞上诉请求：1.依法改判将被上诉人出具的说明中拖欠上诉人的155000元一并计入总房款；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，155000元是被上诉人拖欠上诉人的费用，在被上诉人接盘前，古塔区政府组织进行审计时已经确认了上诉人的工资即该说明第一项85000元，且备注为抵付购房款，同时年底分红22000元及未报销的房租48000元也经过被上诉人的前法定代表人出具的说明予以确认，完全应计入房款，一审不予保护，且让上诉人另行主张是错误的。1.一审法院认定该155000元属于上诉人的工资待遇，应由上诉人通过劳动争议仲裁主张权利是错误的。因为被上诉人出具的说明中已经将相关事实进行确认，并将拖欠上诉人的费用转化成房款，拖欠工资待遇问题已经转化为民事行为，且在被上诉人接盘前的审计也进行了相关确认。一审法院主张另行起诉侵害了上诉人的合法权益，增加了上诉人的诉累，因此该155000元应当一并计入总房款。2.吴晓东作为被上诉人的前法定代表人，也是公司的实际控制人，为上诉人出具的说明是有效的，对被上诉人产生约束力，该说明已经明确将拖欠上诉人的各种费用155000元计入房款，在总房款中扣除。该说明既确定了拖欠上诉人各项费用总计155000元的事实，也认定将此款计入总房款的事实。被上诉人公司在新股东接盘后，无权否定之前法定代表人的行为，也无权否定之前双方已经达成一致的行为，被上诉人变更法定代表人及股东对公司并无实质影响，被上诉人仍应当按照约定履行相应的义务。3.被上诉人新股东接盘前，古塔区政府对万邦公司整体财务情况进行了审计，清算时统计的欠员工工资明细中，在上诉人的备注一栏也备注2014.8-2015.8期间欠的工资用于抵付购房款的字样，因此可以证明双方已经就拖欠工资等款项折抵房款一事达成了一致，该行为不损害任何人的利益，因此该说明是真实合法有效的。综上所述，一审认定事实错误，155000应计入总房款，请二审法院在查清事实的基础上，依法改判，维护上诉人的合法权益。
辽宁万邦房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判，驳回上诉。
杨丽霞向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《委托建房协议书》、补充协议及折抵房款说明有效；2.依法判决被告支付从2015年8月至实际房屋交付日的逾期交房的违约金，并计入房款，多退少补（暂计至2016年9月为6662.5元）；3.依法判令被告继续履行合同，在符合入住条件时为原告办理入住并办理房照；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是被告公司员工，职务是销售经理，2012年10月10日，原告向被告提出员工购房申请，以每平方米3730元的价格申请购买东方银座国际公寓1号楼702号房屋，被告的原法定代表人吴晓东批阅同意原告的购房申请。原告于2012年10月17日交付了首付款10万元。2013年1月18日，双方签订了委托建房协议书，协议书中约定原告代建户型为B，房号1#-1-702，面积为97平方米。同日，被告为原告出具了10万元的收款收据。因被告未能按期交房，双方分别于2014年12月26日、2015年2月10日签订了补充协议书，被告同意按照中国人民银行1-3年贷款利率6.15%/年进行补偿，并同意将补偿金在总房款中扣除。工作期间，被告拖欠原告工资等费用175000元，经双方协商，被告同意将拖欠的费用折抵房款，并于2015年8月12日为原告出具折抵房款说明，被告的原法定代表人吴晓东在该说明上签字。至此，原告购买房屋总价为361810元（3730*97=361810），原告已交纳100000元，还应将175000元抵房款和逾期交房补偿金（暂计至2016年9月为6662.5元）在总价款中予以扣除，至此原告还应再交纳80147.5元（361810-100000-175000-6662.5=80147.5）即履行了全部付款义务，同时被告应继续支付原告逾期交房的违约金。但被告公司于2016年6月更换了股东和法定代表人，被告要求原告重新签订新的房屋买卖合同，并要求原告按照他们的定价将全部房款予以补齐，不承认补充协议，不承认抵款说明，否则将房屋卖予他人。原告认为，公司法定代表人和股东的变更对公司并无实质影响，其公司及公司法定代表人之前的所有行为均是有效的，原告作为销售经理，对工作兢兢业业，公司给予优惠的价格买房，双方达成一致并签订了补充协议，同意将违约金计入房款；同时公司未能及时支付员工工资等待遇情况出现，公司当时法定代表人同意将拖欠的钱转入房款，且出具了说明，该行为完全是合法有效的。而被告现在以公司股东变更为理由，只承认我交纳10万元购房款的行为，其他均不予同意，显然是违约行为，经协商无果，无奈诉至法院。恳请贵院在查清事实的基础上，依法保护原告的合法权益。
一审法院认定事实：原、被告于2013年1月18日签订“委托建房协议书”，协议书中约定“原告委托被告在被告开发建设的东方银座国际公寓住宅小区中代建职工住宅，户号为1#－1－702，面积97平方米，实际面积以产权测量中心测绘报告为准，委托建房价格为起价3680元每平方米，具体楼层差价详见委托建房价格表，原告在签订本协议同时一次性向被告缴纳首付款拾万元，第二次交款时间在收到被告方可以办理银行贷款通知后15日内交清全部房款。”2014年12月26日原被告又签订协议书一份，协议书中内容为“鉴于2013年1月18日原被告双方签订了商品房认购协议书，原告认购的被告开发的万邦东方银座1栋1单元702号房屋原计划竣工时间为2014年10月31日，由于客观情况发生变化，未能在原计划时间内竣工验收，被告愿按中国人民银行1－3年（含3年）贷款利率（6.15%年）进行补偿，预交房款10万，补偿时间2012年1月18日至2015年2月28日（28个月），补偿金额为14350元，（补偿部分在签订正式商品房买卖合同总房款中扣除）。被告承诺该楼盘在2015年2月28日前取得商品房预售许可证，并与原告签订正式商品房买卖合同，同时承诺该楼盘交付使用时间为2015年7月31日前，如到期未能交付，按商品房买卖合同中约定的违约条款执行。”庭后经与原告核实，上述补充协议中约定的补偿期限起始时间应为2013年1月18日，系因笔误错打成2012年1月18日。2015年2月10日原被告又签订补充协议一份，协议书中内容为“鉴于2013年1月18日原被告双方签订了商品房认购协议书，原告认购的被告开发的万邦东方银座1栋1单元702号房屋原计划竣工时间为2014年10月31日，由于客观情况发生变化，未能在原计划时间内竣工验收，被告愿自原告交房款之日起至被告取得《预售许可证》之日止按6.15%年利率进行补偿，不足一个月的按实际天数计算，补偿部分在签订正式商品房买卖合同总房款中扣除，原告在接到被告取得《预售许可证》的通知之日起，可凭本人身份证、认购协议书、预付房款收据及各类承诺书、补充协议等前往被告售楼处签订正式《商品买卖合同》。约定该楼盘交付使用时间为2015年9月30日前，如到期未能交付，按商品房买卖合同中约定的违约条款执行。庭审中原告提供吴晓东出具的说明一份，欲证明被告公司拖欠原告工资、分红款、房屋租金、延期交房违约金，并同意将上述所欠款项抵顶房款。另查明，经核实《委托代建协议书》中约定所购房屋房号东方银座国际公寓”小区1#-1-702号，现变更为“新世界国际花园”古塔区汉口街50号1-99号，所购房屋楼层为七层。
一审法院认为，原被告之间签订的《委托建房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，协议第12条中约定本协议书一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效，本协议在双方签署正式《商品房买卖合同》后自动作废，可见双方进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，该《委托建房协议书》系被告在没有取得商品房预售许可证情况下与原告签订预约合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，该《委托建房协议书》合法有效。《委托建房协议书》中约定所购房屋房号为1#－1－702，面积97平方米，起价为每平方米3680元，具体楼层差价详见委托建房价格表，根据原告提供的委托建房价格表中对应的楼层价格，应确定该房屋单价为每平米4080元，房屋总价款应为395760元；原被告双方签订的《协议书》、《补充协议书》是双方对《委托建房协议书》补充和完善，均系原被告真实意思表示，应认定合法有效。原被告应按照协议约定履行各自的义务，原告于2013年1月18日向被告交付首付款10万元，被告为原告出具了加盖被告公司财务专用章的收款收据，证明原告已经按《委托建房协议书》向被告履行了交付房款义务，被告亦应按《委托建房协议书》履行相关义务，被告延迟交房属违约行为，应按照原被告双方协议约定承担违约责任；关于原告提交的2015年8月12日被告辽宁万邦房地产开发有限公司法定代表人吴晓东出具的说明应视为证据，但说明中的内容无其它证据予以佐证，真实性无法确认，本院不予采信。被告认为说明中内容违背事实，被告公司一直处于亏损状态，不可能有分红，说明中的工资及待遇过高与公司实际情况不符，并认为说明中对原告工资、分红等关于员工工资待遇方面的约定应当先经过劳动争议仲裁机构仲裁解决，不是法院直接受案范围，被告该节意见本院予以支采纳，关于工资待遇部分原告可另行主张权利。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失，即自2013年1月18日起至实际交房之日止因被告延期交房产生的利息依照双方协议约定按中国人民银行1－3年（含3年）贷款利率（6.15%年）进行补偿，自原告支付房款之日起至2015年2月28日止被告因延期交房补偿款14350元应按协议约定在总房款中予以扣除，原告该项主张符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杨丽霞与被告辽宁万邦房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的《委托建房协议书》、于2014年12月16日签订的《协议书》、于2015年2月10日签订的《补充协议书》合法有效；二、原告杨丽霞在本判决生效后10日内向被告辽宁万邦房地产开发有限公司缴纳剩余购房尾款281410元（已扣除违约金14350元），被告辽宁万邦房地产开发有限公司同时与原告杨丽霞签订商品房买卖合同，为原告杨丽霞办理房屋入住手续及过户手续，并将原告购买的东方银座国际公寓1#－1－702号（古塔区汉口街50号1-99号）房屋交付原告；三、被告辽宁万邦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告杨丽霞支付2013年1月18日至2015年2月28日违约金14350元（该款已在剩余购房尾款中扣除），支付自2015年3月1日至为原告办理入住之日违约金（上述违约金以10万元为基数，按年利率6.15%计算，原告杨丽霞逾期缴纳剩余房款期间利息不予计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元，由被告辽宁万邦房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人辽宁万邦房地产开发有限公司提交锦州渤海会计师事务所有限公司出具的辽宁万邦房地产开发公司东方银座项目审计报告，拟证明审计报告中对列支不规范的工资予以剔除，其中包含上诉人的工资。上诉人认为，该证据剔除的只是2015年8月份的工资，并不是全部。因被上诉人提交的审计报告为复印件，且为对东方银座项目的审计，不足以证明与本案的关联性，故本院对该证据不予认定。当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人主张155000元应当抵顶购房款的问题，上诉人一审虽提交了辽宁万邦房地产开发有限公司（2014.8-2016.5）工资明细，但该工资明细中并未实际载明上诉人拟抵顶购房款的工资数额，被上诉人法定代表人吴晓东2015年8月12日出具的说明中仅有吴晓东本人签字，未加盖公司公章，且无其他证据佐证该说明上数据的形成，故一审法院对该说明未予采信并无不当，且该说明中前三项均涉及是上诉人的工资、分红等员工工资待遇问题，双方当事人对此存在争议，一审法院认定该部分应当先经过劳动争议仲裁机构仲裁解决，不是法院直接受案范围并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人杨丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人杨丽霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 张卫东
审判员 赵洪全
审判员 张楠楠
二〇一七年十二月十一日
书记员 陈瑶曼