湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
常鼎民初字第1905号
原告常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区武陵镇永安社区桥南财富广场中心广场47号。
法定代表人吴婷婷。
委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告常德市好益家建材有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升居委会武陵大道949号。
法定代表人周传家。
委托代理人周传坤，男，该公司员工。代理权限为一般授权代理。
原告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场）与被告常德市好益家建材有限公司（以下简称好益家公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告财富广场于2014年12月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员冷德广独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。代理书记员江莉担任法庭记录。原告财富广场的委托代理人蒋彬彦与被告好益家公司的委托代理人周传坤到庭参加诉讼。诉讼中，经审查，因本案需以本院已受理的另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2015年6月8日裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。
原告财富广场诉称：2011年8、9月，原告财富广场（甲方）与被告好益家公司（乙方）共签订了七份《房屋租赁合同》，被告分别租赁原告位于常德桥南财富广场A7区的29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号门面房屋用于陶瓷建材及卫浴经营。该七份合同约定，房屋租赁期为2011年10月18日至2016年10月17日，其中29号、31号、33号、35号房屋第一年的租金均为8076元，36号房屋第一年的租金为18792元，37号房屋第一年的租金为9168元，38号房屋第一年的租金为21456元。从合同第三年起，在上一年租金的基础上，一楼门面的租金按年递增10%，租金按半年交付，以后每半年租期到期前两个月交付下一个半年的租金。合同还约定，被告应向原告交纳履约保证金，其中29号、31号、33号、35号、37号门面均为2500元，36号、38号门面均为5000元。租赁期内若被告违约，保证金不予退还。如被告未按时交纳租金，从逾期之日起，原告有权按年租金的5‰按日向被告收取滞纳金；被告两个月未交纳租金的，原告有权解除租赁合同，同时收回租赁物，保证金不予退还被告，且装修等附属物不予补偿，租金按实际使用的时间计算。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用经营，但被告仅在支付相应保证金及合同第一年的半年租金后，未再向原告支付合同约定的余下租金。故向法院起诉，要求判决：1、解除原、被告之间签订的七份《房屋租赁合同》，被告立即按租赁房屋现状将房屋交还给原告；2、被告向原告付清至交还租赁房屋前拖欠的全部租金（计算至被告应付的截止2015年4月17日前的第三个半年租金共计租金为100103元）；3、被告向原告付清逾期支付租金的滞纳金（计算至2015年1月17日共计滞纳金为382910元）；4、确认原告有权不退还被告已支付的保证金共22500元。
原告财富广场为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、2008年10月20日原告与常德市银通房地产有限公司签订的《财富广场商业经营管理委托合同》一份、原告财富广场（甲方）与被告好益家公司（乙方）分别签订的位于常德桥南财富广场A7区29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号门面房屋的《房屋租赁合同》各一份。拟证明原、被告所签《房屋租赁合同》合法有效，双方租赁关系成立，且双方在合同中已就租赁期限、租赁金额、支付方式及违约责任等作出了明确约定的事实；
2、2014年12月28日证人杨辉、陈书斌的《情况说明》一份。拟证明因被告拖欠租金，两证人从2013年8月19日起多次上门或打电话向其催收的事实；
3、证人杨辉、陈书斌分别出庭作证的证言。拟作为证据2的佐证。
被告好益家公司辩称：原告财富广场（甲方）与被告好益家公司（乙方）签订了七份《房屋租赁合同》，被告共向原告支付了22500元保证金和合同第一年的半年租金。按照双方所签合同约定，被告享有18个月的免租期。2013年，原告又给予被告5个月免租期，即被告可租赁至2014年3月17日再交纳租金。原告将房屋租赁给被告使用后，2012年8月20日，房屋发生漏水事件，被告向原告报告后，原告没有进行维修，也没有支付维修费，被告于2012年9月1日重新装修花装修费35600元，并耽误了51天的营业期。2013年8月25日，房屋再次发现漏水，一楼门面顶部和墙部分被水浸泡，电线线路发生故障，货物损失20000余元，生活用品损失2000余元。2013年9月8日，被告再次重新装修花装修费120000元，并耽误了75天的营业期。以上两次漏水被告重新装修共花装修费155600元，耽误126天营业期。综上，原告严重违约，被告不按时交纳租金的原因在于原告未尽到出租方的维修义务，原告诉请不退还被告保证金也不合法。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告好益家公司为支持其辩解主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、2012年9月1日、2013年9月8日好益家公司（甲方）与鑫鲁班装饰公司（乙方）签订的《施工合同》各一份。拟证明被告因门面漏水被水浸泡重新装修的事实；
2、2012年9月1日、2012年10月5日、2013年9月8日、2013年9月20日、2013年10月3日、2013年11月6日装修款《收条》各一份。拟证明被告因门面漏水被水浸泡重新装修支付装修费的事实；
3、2012年9月1日、2013年9月8日、2013年10月3日《商品销售卡》各一份。拟证明被告因门面漏水被水浸泡重新装修购买装饰材料的事实；
常德市装饰建材行业协会《财富广场免租门面》一份。拟证明被告另可免5个月租金的事实；
2014年10月6日好益家公司的《报告》一份。拟证明被告因门面漏水被水浸泡报告原告，原告没有向被告回复的事实；
门面现场照片4张。拟证明被告租赁门面及仓库被水浸泡损坏的事实。
对于原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告所举证据1和被告所举证据4、5，双方当事人对对方所举证据的真实性无异议，本院对上述证据本身的真实性予以认定；对原告所举证据2、3，证明目的是证人到被告公司催收房屋租金的情况，因证人已出庭作证，当庭证言与书证相一致，符合客观事实，本院予以认定；对被告所举证据1、2、3、6，系被告对租赁门面房屋因漏水重新装修方面的证据，因无有关证人出庭作证接受当事人质询，原告亦未派人参与装修，且因该租赁门面房屋重新装修给被告造成的经济损失被告已另案向本院提起诉讼，故本院在本案中对被告所举上述证据不予认证。
根据以上认证，结合当事人陈述，本院查明本案事实如下：
2008年10月20日，常德市银通房地产有限公司（甲方）与原告财富广场（乙方）签订《财富广场商业经营管理委托合同》一份。合同第一条第1点约定：“甲方委托乙方作为该商业物业的整体经营管理及商业结构调整招商。乙方是有资格接受甲方委托并承受本合同权利义务的公司”；合同第四条约定“合作期限2009年1月1日起至2029年12月31日止，共20年”；合同第五条第6点约定“合作期内，乙方按物价部门审核的费用标准自行向业主收取商业经营管理费用，以确保商业物业经营管理的顺利进行”；合同第六条第11点约定“乙方义务：爱护该商业物业的设施设备，对设施设备进行保养维修”。2011年8月19日、2011年9月3日，原告财富广场（甲方）与被告好益家公司（乙方）共签订了七份《房屋租赁合同》，被告分别租赁原告位于常德桥南财富广场A7区的29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号门面房屋用于陶瓷建材及卫浴经营。该七份合同约定，房屋租赁期为2011年10月18日至2016年10月17日，其中29号、31号、33号、35号房屋第一年的租金均为8076元，36号房屋第一年的租金为18792元，37号房屋第一年的租金为9168元，38号房屋第一年的租金为21456元。从合同第三年起，在上一年租金的基础上，一楼门面的租金按年递增10%，租金按半年交付，以后每半年租期到期前两个月交付下一个半年的租金。合同另约定，被告应向原告交纳履约保证金，其中29号、31号、33号、35号、37号门面均为2500元，36号、38号门面均为5000元。租赁期内若被告违约，保证金不予退还。如被告未按时交纳租金，从逾期之日起，原告有权按年租金的5‰按日向被告收取滞纳金；被告两个月未交纳租金的，原告有权解除租赁合同，同时收回租赁物，保证金不予退还被告，且装修等附属物不予补偿，租金按实际使用的时间计算。合同还约定，被告在进场缴纳第一个半年租金后，原告同意免18个月租金，时间从2012年4月18日至2013年10月17日止。租赁合同期内，原告向被告出具了常德市装饰建材行业协会《财富广场免租门面》单一份，同意再对被告免租金5个月。合同签订后，原告按约将租赁门面房屋交付给被告使用经营，被告向原告交纳了合同约定的履约保证金及合同第一年的半年租金，后因租赁门面漏水事件协商未果双方发生争议，被告未再向原告支付约定的余下租金。另查明，涉案36号、38号门面原告已合同约定卖给他人，其中36号门面原告可延期至购房款付清时交房，因购买人未付清购房款，故该门面至今未交房，仍实际由原告经营管理，被告租赁，故该门面所欠租金仍由原告按原《房屋租赁合同》约定向被告收取；38号门面约定原告于2014年6月1日前交房给买方，原告已按原《房屋租赁合同》约定垫付从交房之日起至2015年3月31日止的房屋租金给予买方，故该门面所欠租金仍实际由原告按《房屋租赁合同》约定向被告收取。
本院认为：本案双方当事人的争执焦点是：（一）原、被告所签七份《房屋租赁合同》是否应予解除？（二）被告是否应向原告支付租赁房屋租金和滞纳金及支付多少租金和滞纳金？（三）被告已向原告支付的保证金22500元，原告是否应退还给被告？
关于原、被告所签《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。本案中，被告拖欠原告房屋租金的理由是租赁合同期内，因被告租赁房屋漏水造成了其装修等经济损失，原告一直未予处理，而根据涉案《财富广场商业经营管理委托合同》第一条第1点、第六条第11点的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，被告所租赁房屋的维护修理义务在于原告，原告既不向被告支付房屋漏水的维修金，也不对被告租赁的受损房屋进行维修，被告据此拖欠原告租金具有正当理由，不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的可以解除租赁合同的情形，在被告愿意继续履行租赁合同的情况下，结合本案实际，可以不解除双方的《房屋租赁合同》。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，本院对原告要求解除与被告所签七份《房屋租赁合同》并要求被告将所租赁房屋按现状交还给原告的诉讼请求不予支持。
关于被告是否应向原告支付租赁房屋租金和滞纳金及支付多少租金和滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，被告应当按照双方所签《房屋租赁合同》的约定向原告支付租赁房屋租金；依《房屋租赁合同》，合同第一个半年租金被告已交纳，接着原告免被告租金18个月（从2012年4月18日起至2013年10月17日止），即2013年10月17日前均免交租金，后原告又给被告免租金5个月，则被告支付原告租金的起算时间应为2014年3月18日。关于拖欠租金的具体计算方法和数额，涉案29号门面拖欠租金金额为：①按合同约定被告应付2013年10月18日至2014年4月17日的第一个半年租金，在扣除免租金的5个月后，则被告只需支付2014年3月18日至2014年4月17日期间的一个月租金，按年递增10%，每半年租期到期前提前2个月支付下一个半年租金，即：673元／月×（100＋10）%=740元／月；②按上述计算方法被告应付2014年4月18日至2014年10月17日的第二个半年租金4442元；③按上述计算方法被告应付2014年10月18日至2015年4月17日的第三个半年租金4886元。故被告共应支付原告涉案29号门面租金10068元（740元＋4442元＋4886元）；涉案31、33、35号门面的租金均为10068元；涉案36号门面租金依上述计算方法为1266元×（100＋10）%＋10156元＋10992元=22541元；涉案37号门面租金依上述计算方法为764元×（100＋10）%＋5042元＋5547元=11429元；涉案38号门面租金依上述计算方法为1488元×（100＋10）%＋11621元＋12603元=25861元。综上，计算至被告应付的截止2015年4月17日前的第三个半年租金，被告拖欠原告租金的总金额为100103元（10068元×4＋22541元＋11429元＋25861元）。关于双方约定的滞纳金，属违约金性质，其约定标准过分高于原告因此而造成的租金损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，应予适当降低，鉴于原、被告在履行合同过程中均有过错，本院酌情认定按照被告拖欠原告租金损失金额的20%确定滞纳金（截止2015年4月17日滞纳金确定为20021元）。
关于被告已向原告支付的保证金22500元，原告是否应退还给被告的问题。根据上述（一）的分析与认定，因原、被告所签七份《房屋租赁合同》不予解除，则双方仍需继续依法履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，履约保证金按合同约定在合同履行期届满前不予退还给被告，故本院对原告要求不退还被告履约保证金22500元的诉讼请求予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告常德市好益家建材有限公司于本判决生效后十五日内支付拖欠原告常德财富广场经营管理有限公司的房屋租金100103元和滞纳金20021元（租金和滞纳金已计算至被告应付的截止2015年4月17日前的第三个半年租金，2015年4月17日后的租金按双方所签《房屋租赁合同》约定顺延计付）；
被告常德市好益家建材有限公司已按合同向原告常德财富广场经营管理有限公司支付的履约保证金22500元不退还给被告常德市好益家建材有限公司；
驳回原告常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9084元，减半收取4542元，由被告常德市好益家建材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 员 冷德广
二〇一五年九月二十五日
代理书记员 江 莉
附判决法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。