河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初5690号
原告：范彦彬，男，汉族，1981年8月19日出生，住河南省。
委托诉讼代理人：钱飞飞，河南有道律师事务所律师
被告：张荣兆，男，汉族，1963年12月24日出生，住河南省镇平县。
被告：张洋，女，汉族，1993年1月1日出生，住河南省镇平县。
被告：张瑶，男，汉族，1989年2月16日出生，住河南省镇平县。
三被告委托诉讼代理人：仵琼，北京培仁律师事务所律师
被告：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：鲍胜凯。
委托诉讼代理人：张丛梅，该公司员工。
原告范彦彬与被告张荣兆、张洋、张瑶、郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范彦彬及委托诉讼代理人张新乐、钱飞飞到庭参加诉讼，被告张洋、张瑶及三被告委托诉讼代理人仵琼与被告正天公司委托诉讼代理人张丛梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范彦彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年4月12日签订《房屋买卖合同》；2、判令被告支付原告花费的装修费用21820元、利息80600元（暂计）、违约金143500元并赔偿损失622899.8元（暂计），共计868799.8元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年4月12日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，原告向被告支付2万元定金和80万元购房款，后发现涉案房屋有法院查封且被告也未按照约定办理解押手续，致使合同无法继续履行。由于该房屋存在被法院查封拍卖的风险，经多次催告被告未果后，为防止损失的扩大，原告接受了被告返还的房款，该房款由中介方代为转交给原告，共82万元。但需要说明的是被告退还最后返款12万元时要求原告腾房完毕才支付，并不是主动要求不再履行购房协议。仅仅是同意退还房款。2016年12月4日，张荣兆于向中介转账7万元，中介当日将7万元转付给原告，被告扣留5万元现金，当日下午4点左右，中介公司工作人员徐某某电话通知原告到房屋所在地向原告出示收条，当时收条上载明的内容只有“今收到张荣兆退还购房款拾贰万元整（120000）”这句话，其他文字均没有，只是对所退房款达成一致，并没有对其他损失达成一致，其他文字系被告事后添加，对原告没有任何约束力。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求解决。
张荣兆、张洋、张瑶答辩称：张容兆、张洋、张瑶与范彦彬于2016年12月14日已达成解除协议，双方就房屋问题已不存在任何争议。双方于2016年4月12日签订《房屋买卖合同》，并将房屋交付给原告范彦斌使用，合同签订时房屋一切状态正常，原告也陆续向被告支付房款82万元，2016年9月20日在后续手续办理过程中涉案房屋突然被镇平县人民法院查封。事情发生时被告张荣兆因肺癌后续治疗在中国人民解放军第306医院就医，不能出面处理房屋问题，便将此事交于女儿张洋、女婿张瑶处理。当时也向原告承诺会及时处理保全事项确保房屋能顺利交付。但原告范彦斌告知被告张洋因为原告家人不愿意继续交易，希望能尽快将房款交还原告，以便原告在能够继续购买其他房屋，被告在2016年9月30日也将60万元房款返还原告。双方约定剩余款项于2016年10月8日待双方见面将房屋交接后返还。
2016年10月8日双方见面交接时，原告以各种理由拒绝被告张洋、张瑶到涉案房屋内查看情况，并提出必须先将剩余22万元一次性退还后才能进屋查看交接。后在中介调解下先退还10万元后进屋交接。待被告张洋、张瑶到达房屋时发现房屋内原有家具家电被全部搬空。双方因此产生争执，原告范彦斌将被告张瑶打伤，后被告张洋及时报警，警察到来调停才避免事态继续扩大，此事由郑州市棉纺路派出所出警及笔录为证。
2016年12月4日，在正天公司工作人员多次调解下双方达成协议被告退还原告剩余房款12万元，被告张瑶不再追究原告范彦斌将其打伤以及房屋内原有物品损失责任，原告也不再向被告主张房屋买卖过失责任，双方就之前事情一笔勾销。当时由正天公司工作人员许国华亲笔书写并见证，范彦斌签字认可。被告认为双方就房屋买卖问题已达成最终协议，此收条内容也是原告范彦斌真实意思表示，应当具备法律效力。原告在双方达成协议后继续诉讼，造成不必要的司法资源浪费。因此被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请人民法院查清事实驳回原告的诉讼请求。原告案由为买卖合同，按照合同法规定合同具有相对性，被告张瑶不是适格的被告主体。
郑州市正天房地产经纪有限公司辩称：2016年4月12日，在正天公司的居间服务下，原告同张荣兆代理人张洋签订了本案房屋买卖合同，房屋买卖合同签订前张荣兆代理人向正天公司提供了购房合同发票，身份信息等，正天公司对买卖双方交易能力进行了必要的审查。2016年4月25日，在中介工作人员监督下原告向卖方支付解押款30万元，双方在收据上签字按指印，并承诺互相配合后续解押事项，之后卖方告知正天公司已经办理解押手续，正天公司从而通知买方可办理后续事项，原告向张荣兆支付了50万元购房款。房屋买卖签订时和签订后张荣兆并未告知该房屋被司法查封的事实，正天公司通过其他方式也未查到该房屋被查封的事实，一般情况下房管局需要本人拿着身份证才能查询房屋信息，之后张荣兆患病住院无法亲自办理交易手续，因此房屋交易办理延期，2016年9月份，正天公司得知该房屋被司法查封，至此房屋买卖合同无法实际履行，考虑到房屋被司法查封事实和风险，应原告的要求正天公司从中协调，买卖双方同意解除合同，卖方于2016年9月底将70万元房款退还买方，并约定剩余房款待10月份买卖双方碰面后卖方退还给买方。
2016年10月8日，买卖双方见面后，商量买方腾房及卖方退还剩余房款的事项，卖方到本案房屋内查看房屋状况时，因房屋内缺少部分原有家具家电，同买方发生争执并出动警察调停做了笔录。后经正天公司再次协调，买方为能拿到剩余房款，同买方达成口头协议：卖方退还买方剩余房款12万元，并且不再追究买方大人及房屋内原有物品的损失，买方也不再追究卖方房屋交易的任何责任，双方再无其他任何纠纷。经协商，2016年12月4日，买卖双方再次碰面，买方范彦彬及卖方委托人张洋、张瑶均在场，卖方向买方退还了剩余房款12万元整，正天公司工作人员许国华书写了收条“今收到张荣兆退还购房款拾贰万元整（120000），双方房款已结清”，买方范彦彬本人在收款人处签字，之后，张洋提出异议，让许国华在收条上添加了“不再有任何房屋纠纷”的字句，并让许国华本人在见证方处签字，然后许国华把完整的收条拍照并微信传给了范彦彬本人。正天公司帮助原告取得卖方退还的购房款82万元，减少避免了原告的损失，并且正天公司也向原告退还了签订合同的全部定金和佣金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、被告在合同履行中是否存在违约行为及违约程度大小。原告称案涉房屋在签订买卖合同前已被河南xx省县人民法院查封，被告张荣兆存在严重违约；被告正天公司涉案房屋未尽到审查义务，存在严重过错。被告张荣兆称房屋买卖合同系2016年4月12日签订，涉案房屋于2016年9月20日被查封，且被告系就诊治疗不能及时处理房屋保全问题，不是被告主观本意。被告正天公司称房屋买卖签订前后，被告张荣兆均未告知房屋被查封事实，正天公司通过其他方式也未查到上述事实，一般情况下房管局需本人拿着身份证才能查询房屋信息，因张荣兆患病住院无法亲自办理手续，因此交易延期，2016年9月份，正天公司知晓案涉房屋被查封，至此房屋买卖合同无法实际履行，考虑到上述事实，正天公司从中斡旋帮助原告取得卖方退还房款82万元，正天公司也退还了签订合同的定金和佣金。
根据合同约定和法律规定，被告张荣兆的合同义务是向原告交付产权明晰、能够进行交易的房屋，并协助原告办理过户手续，原告的义务是按照约定向被告支付房款及约定的其他费用。据河南省xx县人民法院公告显示：因张某某与张荣兆为民间借贷一案，河南省xx县人民法院于2016年2月1日依法查封了涉案房屋，而房屋买卖合同系2016年4月12日签订，被告知晓涉房屋局存在上述保全措施后，并未在合理期间内积极消除该不利情形，最终致使合同无法继续履行被解除，故被告张荣兆的行为违反了合同约定和诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。被告正天公司作为房屋买卖的专业居间机构，在促成房屋买卖双方交易时，不应仅通过合同条款对双方权利义务内容予以释明，还负有提供相关交易流程信息、问询买卖双方是否具备出售购买资格、查证涉案房屋是否存在阻碍交易情形等义务，本案中，正天公司虽然合同中列明了卖方应保证房屋权属清晰，但并提供证据证明其履行了涉案房屋是否存在阻碍交易情形的查证义务，也未督促被告张荣兆提交相关查询信息，对案涉合同无法履行也存在一定的过错。综合房屋买卖合同整个签订履行过程，本院认为被告张荣兆过错较大、正天公司过错较小，双方过错比例应按9:1划分较为适宜。
二、原告主张被告支付装修费用、利息、违约金并赔偿损失是否合理。分析如下：1.装修费用。原告主张因装修花费21800元，提交了收据4张、法莱宝销售合同一份，上述票证虽显示地址为涉案房屋，但并非正式制式发票，原告现有证据不足以证明原告存有该损失，应承担举证不利的后果。
2．利息。原告主张以被告未返还房款金额为基数，按月息2分为标准计算利息损失，由于合同中并未约定若合同解除后违约方应支付房款占用期间的利息，该项损失即使单独存在，也应为原告另行主张的违约金所依据的实际损失的基础，故本院将原告该诉求与违约金主张一并评价。
3.违约金。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同第六条第六款约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的佣金一律不退还。结合合同第二条可知，各方约定的违约金为14.35万元。
4．违约金外差价损失。原告称因被告违约，原告产生的房屋差价损失已超出成交总价款的10%，故按上述违约条款约定，实际差价损失减去违约金后，原告还存在622899.8元的损失，被告应予以赔偿。一般情形而言，原告于2016年9月知晓涉案房屋被查封后，就应预见到合同可能无法继续履行，本应及时采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，但是由于被告未及时退还房款，导致原告购买其他房屋存在资金困难，故本院认定原告存在房屋差价损失。本案中，原告据以主张差价损失的计算依据为涉案房屋所在小区的网络查询单页及其与案外人陈阳签订的房屋买卖合同，（该合同标的物与涉案房屋非同一小区），上述证据中载明的价格存有较大差异，不能代表市场交易行情，诉讼各方并未就差价损失形成共识，原告也未于举证期间向本院提交房屋差价损失鉴定申请，故本院以郑州市房管部门公布的房地产数据作为差价损失依据。结合被告退还房款的时间节点和金额，房屋差价损失期间应自2016年4月12日至2016年12月4日止。根据郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析（2016年4月住宅二手房成交均价为每平米8795元，2016年12月住宅二手房成交均价为每平米10329元，每平米均价价差为1534元），结合涉案房屋面积，本院认定原告的房屋差价损失为168847元（1534元/㎡×110.07㎡）。因差价损失已超过双方约定的违约金总额，故应按照该项损失金额据实赔偿。
三、2016年12月4日，原告收到被告返还的购房尾款时，是否就“不再有任何房屋纠纷”与被告达成一致。原、被告在前文就当日收条的形成过程已分别陈述，本院不再复述。由原、被告分别提交的《收条》文本证据、原告与许国华的微信记录及被告正天公司的陈述可知，原告在丁国华书写的收条上签字时，收条上并没有“不再有任何房屋纠纷”字样，原告签字后离开，被告张洋让丁国华在收条上添加了该字句，丁国华将收条拍照通过微信传给了原告，后张洋让丁国华在收条右下方注明“见证方：正天置业许国华”。原告在微信接收到该借条图片后，遂向丁国华问询何人书写了借条，并向其表示签字时没有“不再有任何房屋纠纷”字句，丁国华称当时原告没在，张洋让写的，意思是这一次都弄清，其担心被告不转款。有上述事实可知，“不再有任何房屋纠纷”系在原告不在场的情况下，丁国华按照被告张洋意见在收条上添加了该字句，系被告单方意思表示，原告知晓后也在合理期间内提出了异议，并未予以追认。此外，正天公司称原告为能拿到剩余房款，同被告达成口头协议：卖方退还买方剩余房款12万元，并且不再追究买方打人及房屋内原有物品的损失，买方也不再追究卖方房屋交易的任何责任，双方再无其他任何纠纷。该陈述虽与其他三被告陈述一致，但没有证据证明，也与各方在收条形成过程中作出的意思表示和法律行为不符。据上，收条上载明的“不再有任何房屋纠纷”的字句，非原告的真实意思表示，对原告不发生法律效力，不应视为原、被告就房屋买卖合同的权利义务内容清理完毕达成一致，被告仍应承担相应的违约责任。
四、被告张洋、张瑶是否应承担违约责任。虽被告张洋代被告张荣兆签订了《房屋买卖合同》，但其在签订该合同非涉案房屋登记所有权人，也非《房屋买卖合同》相对方之一，其系代理被告张荣兆实施了上述民事法律行为，张荣兆通过本案诉讼行为对张洋的代理行为也予以确认，故张荣兆对张洋的代理行为承担民事责任，被告张洋不应承担相应违约责任，亦即张瑶非本案适格被告。
本院认为，原、被告共同签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行己方义务。原告诉请解除房屋买卖合同，被告亦认可该合同已经解除，结合各方就返还房款所作陈述，可知该合同已于诉前解除，故本院不再处理。被告张荣兆、正天公司在房屋买卖合同签订及履行过程中存在上述违约行为，应承担相应违约责任。据上可知，原告因被告张荣兆、正天公司违约行为产生的损失为168847元，依照双方过错比例，被告张荣兆、正天公司应分别赔偿原告损失151962元、16885元。原告主张过高部分没有依据，本院不予支持。原告要求被告张洋、张瑶承担违约责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，之规定，判决如下：
一、被告张荣兆于本判决生效之日起十日之内赔偿原告范彦彬房屋损失151962元；
二、被告郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日之内赔偿原告范彦彬房屋损失16885元；
三、驳回原告范彦彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12488元，保全费5000元，合计17488元。由原告范彦彬负担10061元，被告张荣兆负担7184元、被告郑州市正天房地产经纪有限公司负担243元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王建新
人民陪审员 王海霞
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 田楠楠