广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9657号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区美城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：杨睿。
委托诉讼代理人：张诚诚，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢永新，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区美城物业管理有限公司（以下简称美城物业公司）因与被上诉人谢永新租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5911号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人美城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项内容，改判支持美城物业公司的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由谢永新承担。事实和理由：一、一审法院以谢永新搬离商铺为据推定美城物业公司对合同终止不持反对意见，不具任何事实及法律依据。谢永新违反合同约定搬离案涉商铺时并未通知美城物业公司，美城物业公司并不同意谢永新擅自撤铺，对于谢永新偷偷搬空涉案商铺的行为，作为民事主体的美城物业公司对此无法采取任何强制措施，但这并不代表美城物业公司对谢永新擅自搬离案涉商铺的行为持认可意见。相反，本案美城物业公司当日已就谢永新搬离物品行为向其发出了书面违约整改通知，已告知谢永新其行为违反合同约定，并要求其立刻进行整改，但谢永新不仅不整改，反而将案涉商铺的物品全部搬空。美城物业公司多次向谢永新发出通知已尽到了合同义务。二、谢永新未按双方当事人签订的《物业管理合同》约定按时支付综合物业管理费，并提前离场，已构成根本违约，应承担违约责任。美城物业公司与谢永新签订的《物业管理合同》中已明确约定：谢永新在管理期内无论商铺空置与否都必须于每月十号前一次性交付当月综合物业管理费；美城物业公司有权按合同约定向谢永新收取综合物业管理费、水费、电费、水损费、电损费等费用；管理期内，除本合同有明确约定外，双方若未达成书面协议，任何一方不得单方变更任何合同约定。在合同期内，谢永新擅自撤铺及拒不缴纳相应综合物业管理费及水电费的行为致使物业管理合同无法继续履行，已事实上构成根本违约，根据案涉《物业管理合同》的约定，谢永新应承担相应的违约责任，不仅谢永新所缴纳的物业保证金不予退还，谢永新还应赔偿美城物业公司相应的损失。
被上诉人谢永新答辩称，一审判决认定事实清楚，但一审判决第二项属适用法律错误。由于美城物业公司提供给谢永新的铺位存在漏水情况，租赁物存在瑕疵导致谢永新无法使用涉案租赁物，因此谢永新根据合同法的规定行使不安抗辩权，即谢永新暂缓缴纳物管费以及相关电费的行为不属于违约，一审判决判令谢永新支付美城物业公司滞纳金缺乏法律依据。此外，在佛山市南海区城市休闲广场有限公司（以下简称某广场公司）诉谢永新租赁合同纠纷一案中，一审法院并没有判令谢永新支付滞纳金。
美城物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令谢永新向美城物业公司支付2016年11月综合物业管理费3080元、2016年12月综合物业管理费3080元、电费318元及逾期付款滞纳金7139.34元，共计13617.34元；2.谢永新向美城物业公司支付18480元（相当于六个月的综合物业管理费）的赔偿金；3.谢永新承担本案的诉讼费。
谢永新向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2015年3月9日签署的《物业管理合同》；2.判令美城物业公司退还谢永新物业管理保证金6160元；3.判令美城物业公司支付谢永新违约金6160元；4.判令美城物业公司赔偿谢永新的装修损失85000元；5.本案诉讼费由美城物业公司承担。
一审法院查明：谢永新承租了位于佛山市南海区某广场C座B区一层B121号商铺，美城物业公司是某广场的物业管理公司。
2015年3月9日，谢永新、美城物业公司就案涉商铺签订一份《物业管理合同》，约定：案涉商铺物业管理期自2015年3月10日起至2018年3月9日止，每月综合物业管理费为3080元；谢永新同意在签订本合同时向美城物业公司交付相当于两个月标准综合物业管理费的管理保证金作为履约保证，金额为6160元；谢永新在管理期内无论商铺空置与否都必须于每月10日前一次性缴付当月综合物业管理费，商铺内的水电费按实际发生的费用（含水电损耗分摊费用）收取，谢永新必须于每月10日前按时向美城物业公司交纳；谢永新原因终止本合同的，谢永新应支付相当于6个月的物业管理费的赔偿金给美城物业公司；谢永新违反合同约定，未按时向美城物业公司足额支付综合物业管理费、水费、电费等，每逾期一日，谢永新必须支付相当于应付金额百分之三的逾期付款违约金给美城物业公司，谢永新拖欠综合物业管理费等费用超过当月20号，属于谢永新违约，视为谢永新单方提前解约，应承担违约责任。
其后，谢永新交纳了案涉商铺的物业管理保证金6160元。
2016年8月15日，谢永新方向相关部门反映称“最近生意不佳，再加上附近的饮食店油烟影响问题，导致员工皮肤过敏，种种原因导致情况越来越差……希望职能部门为其调解降低租金”。后经组织调解，未能达成一致调解意见。
2016年12月8日，谢永新搬离案涉商铺。
谢永新没有支付案涉商铺在2016年11、12月的综合物业管理费及2016年11月的电费318元。
另查，某广场公司诉谢永新租赁合同纠纷一案，广东省佛山市南海区人民法院经审理后作出（2017）粤0605民初5913号民事判决，认定：谢永新应支付至2016年12月8日的租金；应推定某广场公司对谢永新搬离商铺、合同终止并不持反对意见；某广场公司、谢永新对合同提前终止均负一定过错责任，但都不构成根本违约。该判决判令：谢永新支付租金15471元予某广场公司、某广场公司返还租赁保证金17600元予谢永新。
一审法院认为，谢永新于2016年12月8日搬离案涉商铺，出租方对此不持反对意见，故本案的《物业管理合同》也随即解除，一审法院确认《物业管理合同》已于2016年12月8日解除，谢永新应清偿至2016年12月8日止的物业管理费及电费，即谢永新应支付2016年11月的物业管理费3080元、2016年12月的物业管理费795元（3080元/月÷31×8）、2016年11月电费318元予美城物业公司，美城物业公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。谢永新对2016年11月的电费虽有异议，但未能举证予以推翻，谢永新应承担举证不能的不利后果。
谢永新迟延支付上述费用构成违约，但不属于根本违约，案涉《物业管理合同》的终止非因谢永新的单方违约造成，美城物业公司请求没收保证金，缺乏依据，一审法院不予支持，美城物业公司应返还物业管理保证金6160元予谢永新。谢永新的违约给美城物业公司造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，综合谢永新的过错程度及美城物业公司的损失情况，一审法院酌定谢永新应以3080元为本金从2016年11月11日起、以1113元（795+318）为本金从2016年12月9日起，各按年利率24%计付逾期付款违约金予美城物业公司，美城物业公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。
谢永新主张美城物业公司在提供物业管理过程中存在过错、没有对案涉商铺出现的渗漏进行协调处理，美城物业公司予以否认，谢永新亦未能就其主张进行举证，谢永新应承担举证不能的不利后果，谢永新请求美城物业公司支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认美城物业公司与谢永新于2015年3月9日签订的《物业管理合同》已于2016年12月8日解除。二、谢永新应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月的综合物业管理费3080元、2016年12月的综合物业管理费795元、2016年11月的电费318元予美城物业公司，并应以3080元为本金从2016年11月11日起、以1113元为本金从2016年12月9日起，各按年利率24%计付逾期付款违约金予美城物业公司，息随本清。三、美城物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业管理保证金6160元予谢永新。四、驳回美城物业公司的其他诉讼请求。五、驳回谢永新的其他反诉请求。美城物业公司、谢永新如未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取301.22元，反诉受理费54元，由美城物业公司负担301.22元，谢永新负担54元。因谢永新在法庭辩论终结前减少诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项规定，对谢永新已多预交的反诉受理费54元，在判决发生法律效力后经谢永新申请，一审法院退还予谢永新。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系谢永新应否向美城物业公司支付2017年12月份的物业服务费3080元等相关费用以及谢永新应否向美城物业公司支付相当于6个月物业服务费的违约金18480元。
首先，关于谢永新应否向美城物业公司支付2017年12月份的物业服务费3080元及相关费用的问题。首先，根据一审法院查明的事实看，谢永新已于2017年12月8日搬离案涉商铺，并欠缴11月份的物业服务费及电费等，根据案涉《物业管理合同》约定，谢永新拖欠综合物业管理费等费用超过当月20号，属于谢永新违约，视为谢永新单方提前解约，应承担违约责任。事实上，谢永新不仅拖欠相关费用、且已经搬离案涉商铺，即谢永新以明确不履行行为告知美城物业公司解除案涉物业服务合同，谢永新在搬离案涉商铺后亦未实际享受美城物业公司的物业服务权益，可见，案涉物业服务合同当事人的权利义务关系实际已于2017年12月8日终止，故该合同已于该时解除。美城物业公司再行主张谢永新支付2017年12月份的全额物业服务费3080元没有充分依据，本院不予支持。基于此，一审法院判令谢永新支付12月8日前的物业服务费795元，符合本案实际情况，本院予以维持。其次，案涉物业合同的解除系因谢永新与案外人某广场公司的租赁合同的解除所致，但谢永新认为租赁合同解除的一个重要原因系案涉租赁物存在漏水等质量问题，且美城物业公司在二审庭审中亦承认曾对案涉租赁物维修过四次。虽租赁合同关系与案涉物业服务合同关系系两个独立的法律关系，但两者又紧密相联系，因租赁合同关系的解除必然导致物业服务合同关系的解除。综合以上案件事实，一审法院在认定谢永新的违约程度不属根本性违约的前提下，判令由谢永新向美城物业公司支付以欠付费用为本金以年利率24%计付逾期付款违约金，并同时判令美城物业公司向谢永新返还物业管理保证金6160元，亦符合本案实际及公平原则，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费602.44元，由上诉人佛山市南海区美城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月六日
书 记 员 李嘉敏