广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0303民初277号原告：李雨嘉，女，1974年7月28日出生，汉族，住所地广西桂林市象山区。委托诉讼代理人：林永吉，男，1964年11月9日出生，汉族，现住广西桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：胡兴明，女，1958年5月8日出生，汉族，现住广西桂林市秀峰区。被告：桂林蒲风商贸有限公司，住所地广西桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。法定代表人：高骑。第三人：桂林德高酒店管理有限公司，住所地广西桂林市叠彩区中山北路599号7层办公用房。法定代表人：黄家蓉。第三人：李勇军，男，1979年8月13日出生，汉族，住所地广西灵川县。委托诉讼代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。原告李雨嘉与被告桂林蒲风商贸有限公司（以下简称蒲风公司）、第三人桂林德高酒店管理有限公司（以下简称德高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法追加李勇军为本案无独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告李雨嘉及其委托诉讼代理人林永吉、胡兴明，第三人李勇军及其委托诉讼代理人龙成民到庭参加诉讼。被告蒲风公司、第三人德高公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李雨嘉向本院提出诉讼请求：1.判决桂林市叠彩区中山北路119号楼房第1幢10层1020号房屋归原告所有(含该屋内装修及设备，详见原告与被告签订的《房屋买卖合同》补充协议及附件的附件二)；2.判决被告向原告支付逾期办证违约金人民币1万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告通过拍卖购得位于桂林市楼房7层及以上，建成桂林宜必思投资型酒店，向广大市民出售产权和使用权。2013年12月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》、补充协议及附件，合同第一、二、三条约定原告按建筑面积单价每平方米人民币9196元的价格购买被告位于桂林市名称为宜必思房屋，第1幢10层1020号商业用途房屋；第七条约定被告应当在2014年3月31日前交付房屋；第十一条约定在房屋交付使用后280个工作日内办理房屋产权证，如逾期超过180日，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。由于原告购买的房屋系商业用途的投资型酒店，被告在出卖时己委托酒店管理公司经营，因此在原告购买后即与第三人德高公司签订《委托运营管理合同》，约定由第三人德高公司办理房屋交付手续，在签订《房屋买卖合同》的同时支付第一季度的房屋运营管理费，以后每季度支付一次，于前一季度前10天付清下一周期的运营管理费。两合同签订后，原告按约定支付购房款，并收取了第一季度的运营管理费。直至2015年7月31日，第三人德高公司均按时支付运营管理费。被告蒲风公司至今仍未协助原告办理房屋产权证过户手续，原告依据合同约定及法律规定向法院提起诉讼。被告未到庭答辩亦未提交书面答辩状。第三人德高公司未到庭陈述亦未提交书面陈述意见。第三人李勇军陈述称，被告于2014年1月23日就取得了涉案房屋的所有权，并进行过多次抵押。2015年8月28日，被告就将涉案房屋抵押给第三人李勇军。根据相关法律规定，第三人李勇军已经取得涉案房屋的抵押权。原告并未办理房产登记，其只能向被告要求返还购房款无权要求确认涉案房屋归其所有。原告所主张的系债权，不能对抗第三人李勇军的抵押物权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒲风公司、第三人德高公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月6日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和补充协议及附件，约定原告购买被告所有的位于桂林市名为宜必思房屋的第1幢10层1020号商业用途房屋，总价款209301元，在合同签订时一次性付款；约定被告蒲风公司应当在2014年3月31日前将房屋交付原告使用，同时约定被告交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定(详见合同附件二)的标准。在房屋交付使用后280个工作日内将办理权属登记需由被告蒲风公司提供的资料报产权登记机关，并办理房屋产权证，若逾期办证，逾期时间在180日以内的，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，如逾期超过180日，被告蒲风公司按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；同时，合同还对交付条件、费用负担等进行了约定。双方签订的《补充协议》中还约定原告将所购买房屋委托第三人德高公司进行运营管理，并授权德高公司根据运营需要对房屋进行适当的装修布置，同时原告委托德高公司进行交房验收。基于上述约定，原告与第三人德高公司于当日签订《委托运营管理合同》，约定：原告授权第三人德高公司办理房屋交付手续，并对德高公司的交付行为承担责任；同时约定运营管理期限为20年，即2014年4月1日至2034年3月31日，2013年12月6日支付第一季度的房屋运营管理费，此后每季度支付一次，应于前一季度到期日前10天将下一周期的运营管理费付至原告指定账户。上述合同签订后，原告按约定支付购房款209301元，被告向原告出具了收据一张。2014年3月31日，被告蒲风公司将涉案房屋交付予第三人德高公司，德高公司即开始对该房屋进行运营管理。2014年1月23日，被告取得涉案房屋房屋所有权证书，证号为桂林市房权证叠彩区字第××号。2015年8月27日，第三人李勇军向桂林市房屋登记管理中心申请办理涉案房屋抵押权登记，于2015年8月28日取得房屋他项权证书，证号为桂林市房他证叠彩区字第××号。2015年11月6日，第三人李勇军向广西灵川县人民法院提起民事诉讼。广西灵川县人民法院经审理认定如下事实：2015年8月26日，第三人李勇军与案外人高骑、被告签订《房屋抵押借款合同》，约定由第三人李勇军借款230万元给高骑。被告以其所有的涉案房屋为借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。广西灵川县人民法院认为，上述借款合同的相对方为高骑，被告仅以其房屋作为借款的抵押担保，故判决确认第三人李勇军与高骑、被告签订的《房屋抵押借款合同》合法有效；第三人李勇军对被告所有的涉案房屋折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权。该判决已经生效。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否享有涉案房屋的所有权；二、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。关于争议焦点一，涉案《房屋买卖合同》、补充协议及附件均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法成立且生效，原告主张在《房屋买卖合同》、补充协议及附件签订后，原告按约定支付了购房款，上述主张与被告向原告出具的收据、合同约定一致，已形成证据链，即原告已全额支付购房款给被告。原告主张被告于2014年3月31日将涉案房屋交付第三人德高公司，该主张与《房屋买卖合同》约定一致，且有第三人德高公司一段期间内连续向原告支付运营管理费的记录，涉案房屋于2014年3月31日已交付德高公司，即原告于此时已实际占有、使用涉案房屋。第三人李勇军陈述称，原告购买涉案房屋未办理产权登记，第三人李勇军依法取得涉案房屋的抵押权，原告只能要求被告返还其支付的房款，不能要求确认涉案房屋归其所有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。根据原、被告签订的房屋买卖合同内容，明确双方订立该合同的目的即为原告最终取得涉案房屋及房屋内装饰设备所有权，对此原、被告亦达成了一致意见。且在合同签订后，原告依据合同约定已付清全部购房款，并于第三人李勇军在办理涉案房屋抵押权之前实际占有使用该房产，原告所提供的证据足以证明原告为本案涉案房产的真实权利人。另根据《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记”。本案中，在第三人李勇军办理抵押权之前，原、被告已签订合同、原告全额支付购房款并由其占有使用，且未将讼争房屋登记于原告名下的过错不在于原告。依据上述法律规定及结合案件事实，原告要求享有涉案房屋及房屋内装饰设备所有权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，根据双方合同约定，被告应于房屋交付使用后280个工作日内协助办理房屋产权证。但被告在2014年3月31日将房屋交付原告后至今未办理房屋产权证，而未将涉案房产登记于原告名下的过错在于被告。被告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告提出要求被告根据合同约定，每日按已付房款的万分之二计算支付自约定办理产权证最后期限之次日起的违约金1万元的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告桂林蒲风商贸有限公司名下的位于桂林市叠彩区楼房第1幢10层1020号房屋及房屋内装饰设备(详见判决书附件)归原告李雨嘉所有；二、被告桂林蒲风商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李雨嘉支付逾期办证违约金1万元。案件受理费100元，原告李雨嘉已预交，由被告桂林蒲风商贸有限公司负担。上述金钱债务，义务人应于本判决规定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 臻人民陪审员  江荣华人民陪审员  刘金莲二〇一七年六月九日书 记 员  霍亚茹附件：本判决第一项房屋内装饰设备包括：1、房间内墙：高级乳胶漆+局部进口高级墙纸；2、顶面：轻钢龙骨吊顶、石膏板造型；3、房间地面材料：高级强化木地板或地毯；4、窗户材料：断桥料铝合金型材；5、入户门：成品实木门、智能锁、窥视镜、防盗装置；6、通道：地毯、墙面真石漆；7、卫生间：地面仿石材地砖，卫浴设施、墙面仿石材墙砖；8、电梯；9、供水：中央供(热)水设备；10、预留排烟、排气口；11、电话接口；12、接入光纤电视系统；13、消防喷淋、烟感系统；14、接入网络系统；15、防盗监控系统；16、国际知名品牌液晶电视；17、品牌中央空调。附：法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。3.《最高人民法院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。