上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11149号
上诉人(原审被告)：上海军捷投资咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人：韩景标，经理。
委托诉讼代理人：伊彦，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：陈鸿，总经理。
委托诉讼代理人：韩晖，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人上海军捷投资咨询有限公司(以下简称“军捷公司”)因与被上诉人上海中星集团怡城实业有限公司(以下简称“怡城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初16727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
军捷公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回怡城公司一审诉讼请求。事实和理由：1、本案租赁房屋位置没有查清。2005年军捷公司承租怡城公司上海市包头路472、478、480号底层及二层房屋共计1,652.07平方米，2006年8月28日签订《房屋租赁合同》，合同期限到2011年8月31日。合同到期后，因房屋租金调整，为方便租金计算，2011年8月25日续签合同时将上述合同一分为二，从480号房屋284.35平方米分割89.15平方米出来作为本案《房屋租赁合同》的承租房屋，1,562.92平方米作为(2017)沪0110民初16729号案租赁房屋。本案认定的472号房屋是120余平方米，与本案《房屋租赁合同》无关。2、本案租赁房屋的使用情况没有查明。军捷公司租赁怡城公司的房屋一直用于转租，怡城公司对此是明知和默认的。军捷公司于2016年9月20日就将包头路XXX号由东向西数第三间转租给案外人徐某某使用，双方签订有《房屋租赁合同》，军捷公司无法履行一审判决第二项返还房屋的义务。3、军捷公司与案外人徐某某签订的《房屋租赁合同》的效力一审没有审查。假设合同有效，怡城公司就无权要求返还房屋；合同无效，案外人徐某某及军捷公司应当共同承担返还房屋的责任。4、一审漏列必要当事人。案外人徐某某是房屋的实际使用人，与本案有直接的利害关系，应当参与本案诉讼。一审时怡城公司原曾申请追加过，但一审法院却置之不理。综上，请求支持军捷公司的上诉请求。
怡城公司辩称，不同意军捷公司的上诉请求。一审时怡城公司提供了两套房子的平面图纸，双方对军捷公司实际使用部位及面积均进行了确认，且均无异议。双方在续签合同时将两份合同的租赁部位搞混了，租赁面积并没有变。租赁期间届满后，双方对新租金标准一直没有谈拢，而军捷公司擅自通过转账的方式向怡城公司支付了一笔款项，一审法院认为这笔款的性质是租金，怡城公司对此有异议，认为这是军捷公司支付的房屋占用使用费。怡城公司希望尽快收回房屋，所以没有提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。
怡城公司向一审法院起诉请求：1、军捷公司向怡城公司返还上海市杨浦区包头路XXX号底层房屋，实际门牌号为上海市杨浦区包头路XXX号，由东向西数第三间，平面图纸上编号3(以下简称“系争房屋”)；2、军捷公司按照每日283.5元的标准，支付怡城公司从2016年10月15日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(扣除军捷公司已支付的17,250元)；3、怡城公司没收军捷公司支付的房屋租赁保证金11,500元和社会治安综合治理保证金1,000元；4、军捷公司支付怡城公司律师费5,834元；5、诉讼费由军捷公司承担。
一审法院认定事实：上海市杨浦区包头路XXX-XXX号XXX-
XXX层、包头路XXX号1层产权人系案外人上海中星(集团)有限公司。上海中星(集团)有限公司自2014年起即将上海市杨浦区包头路XXX-XXX号XXX-
XXX层房屋和上海市杨浦区包头路XXX号房屋全权委托怡城公司对外出租经营管理(包括但不限于与承租人磋商房屋租赁的相关事宜、签订房屋租赁合同、收取租金保证金、维修管理租赁房屋，以及处理租赁纠纷等)。
2014年12月15日，怡城公司(甲方、出租人)与军捷公司(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落在上海市包头路XXX号底层，租赁房屋的建筑面积为89.15平米，房屋用途为经营，租赁期限自2014年10月15日起至2016年10月14日止；租赁期满，出租人有权立即收回租赁房屋，承租人应当如期返还；租赁房屋每日每平米建筑面积租金2.12元，房屋租赁期内租金总计为138,000元；房屋租赁保证金为11,500元，社会治安综合治理保证金1,000元；如承租人违反本合同的约定，则出租人有权(但并无义务)以保证金抵付承租人任何应付款项，或作为出租人因此而遭受损失之赔偿，或按照本合同的约定全部扣收保证金而无需归还予承租人；租赁关系终止时，在双方签署房屋交还凭证、承租人办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且承租人所交还的租赁房屋及其装修、设备和设施已按照本合同第9.2条之约定处于完好且可租赁状态的前提下，方视为承租人向出租人履行完毕其交还租赁房屋的义务，而出租人应当在承租人交还租赁房屋后三十日内将按照本合同约定作出扣除(如有)后的保证金一次性无息退还予承租人；租赁期间，有关租赁房屋的水费、电费、通讯费等公用事业费用和本合同附件六陈列设施和设备的开通、使用等费用以及其他各项有关费用均应当由承租人承担；除出租人书面同意承租人续租外，承租人应当最迟于租赁期满之日或本合同提前终止之日的17时之前向出租人交还租赁房屋。承租人如未经出租人书面同意或未与出租人达成关于续租或延期的书面协议而逾期不交还租赁房屋，出租人有权扣收全部保证金，同时，每逾期一日，承租人应当以第4.1条及附件四约定的租金(如有递增，则应当适用递增后离租赁期满之日或本合同提前终止之日最近的租金)之百分之一百五十(150%)为计算标准，向出租人支付租赁房屋占用期间的使用费，还应当承担租赁房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所约定的一切其他费用，如因承租人逾期不迁出租赁房屋而造成出租人其他损失的，承租人还应当承担赔偿责任；如承租人欲续租，应当至迟于租赁期届满前三个月之前，向出租人发出关于租赁房屋的续租书面申请，之后，则双方就续租事宜进行协商，有关续租的条件和条款均须经双方协商达成一致并书面同意后方为有效。该合同还约定了双方其他权利义务。
一审审理中，双方确认合同地址有误，虽然合同中载明系争房屋是上海市包头路XXX号底层，但系争房屋实际使用地点是上海市包头路XXX号底层房屋从东往西数第三间，即在怡城公司提供平面图中，双方确认系争房屋系编号3的位置。
一审另查明，怡城公司、军捷公司双方确认合同租期内租金已付清。庭审中，怡城公司表示合同期满后军捷公司陆续支付钱款，如按照原合同租金标准，军捷公司现已支付房屋占有使用费至2017年4月14日，军捷公司表示合同期满后，因双方签订消防协议，约定军捷公司代值班并支付2,000元消防值班费，怡城公司给予一个月免租期，所以军捷公司租金支付至2017年5月14日。
一审法院认为，怡城公司、军捷公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认有效，双方当事人均应遵照执行。合同期满后双方未续签合同，但军捷公司仍继续使用房屋，且怡城公司亦收取了部分租金，故双方之间存在不定期租赁关系。一审庭审中，怡城公司确认如按原合同租金标准则军捷公司支付租金至2017年4月14日，而军捷公司称怡城公司曾同意给予一个月的免租期即租金已支付至2017年5月14日之意见，因怡城公司明确表示未向军捷公司作出任何关于免除租金的承诺且军捷公司对此未提供相应证据予以证明，故军捷公司之意见法院难以采纳。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除。现怡城公司诉至法院，要求军捷公司返还房屋，法院以军捷公司收到起诉状副本等诉讼材料之日(即2017年8月16日)为解除双方不定期租赁关系之日。租赁关系解除后，军捷公司负有返还房屋的义务，继续占用的应支付占用期间的使用费。综上，怡城公司要求返还房屋、支付欠付租金及使用费之诉请，法院亦予以支持。因双方在形成了不定期租赁关系后产生纠纷，故按照原合同约定的租金标准支付房屋租金及使用费，合理合法。租赁关系解除后，怡城公司收取的房屋租赁保证金及社会治安综合治理保证金应于结清水电费后退还军捷公司。判决：一、上海中星集团怡城实业有限公司与上海军捷投资咨询有限公司于2014年12月15日就合同约定地址为上海市包头路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》(合同编号：140331)于2017年8月16日解除；二、上海军捷投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区包头路XXX号底层房屋从东往西数第三间(一层平面图纸上编号3，合同约定为包头路XXX号底层,面积89.15平方米)腾空并返还给上海中星集团怡城实业有限公司；三、上海军捷投资咨询有限公司应按每日189元的标准向上海中星集团怡城实业有限公司支付从2017年4月15日至2017年8月16日的租金；四、上海军捷投资咨询有限公司应按每日189元的标准向上海中星集团怡城实业有限公司支付从2017年8月17日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、上海中星集团怡城实业有限公司应于上海军捷投资咨询有限公司返还房屋并结清水电费后，退还上海军捷投资咨询有限公司房屋租赁保证金11,500元及社会治安综合治理保证金1,000元；六、驳回上海中星集团怡城实业有限公司其余诉请。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，怡城公司与军捷公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且与法不悖，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同期满后双方未续签合同，军捷公司仍继续使用系争房屋，且怡城公司亦收取了部分租金，故一审法院认定双方之间存在不定期租赁关系正确。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除。现怡城公司要求军捷公司返还房屋，一审法院以军捷公司收到起诉状副本等诉讼材料之日(即2017年8月16日)为不定期租赁关系解除之日，并无不当。租赁关系解除后，军捷公司负有返还房屋的义务，继续占用的应支付占用期间的使用费。一审法院按照双方原合同约定的租金标准判决军捷公司支付租金及使用费，并无不妥。综上，军捷公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,770元，由上海军捷投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 周 一
二〇一八年一月八日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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