杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第2003号
原告浙江嘉德房地产开发有限公司。
法定代表人李方平。
委托代理人楼献、陆原。
被告范晓峰。
被告程欣。
委托代理人周良。
原告浙江嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）诉被告范晓峰、程欣商品房销售合同纠纷一案，于2009年11月13日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，分别于2009年12月29日及2010年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人楼献、陆原，被告范晓峰、被告程欣及其委托代理人周良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉德公司诉称，2006年3月，原告开发的嘉德广场落成后，为解决公司流动资金短缺，公司安排由当时的职工范晓峰出面认购嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋四套房屋。2006年3月27日，被告范晓峰签署《承诺书》约定：承诺人所买的上述房屋的所有资金及按揭款均由嘉德公司支付，与承诺人无关；承诺人保证所购上述房屋的所有权利和义务，由嘉德公司享有和承担。据此，2006年4月21日，原告与被告范晓峰签订编号为2006预000402号、2006预000314号、2006预000317号、2006预000401号四套商品房买卖合同，合同总价为人民币7431320元。并以范晓峰的名义在交通银行股份有限公司杭州西湖支行办理了按揭贷款手续。四套房屋所涉的购房首付款及按揭贷款都是由原告支付。被告程欣原系被告范晓峰妻子（2009年6月17日，经江干法院判决离婚），2005年9月至2007年11月，被告程欣一直在原告的财务科任出纳。全程参与、知晓上述四套房屋签订合同和按揭事项。2009年1月7日，江干法院立案受理两被告离婚纠纷案件，诉讼期间被告程欣明知上述四套房屋系公司所有，仍主张房屋属于夫妻共同财产，企图侵占公司财产。法院后判决认定：“嘉德广场2层B22、B23、B33、B36号房屋，因该财产与他人有利害关系，故本案不作处理”。原告认为，原告与两被告之间不存在关于购买上述四套房屋的真实的意思表示，也没有实际将房屋交付给两被告，依法应当认定编号为2006预000402号、2006预000314号、2006预000317号、2006预000401号为无效合同。原告为嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋的所有权人。诉请判令确认原告与被告范晓峰签订的编号为2006预000402号、编号为2006预000314号、2006预000317号、2006预000401号的商品房买卖合同无效；确认原告为嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋的所有权人；并由两被告共同承担本案诉讼费用。
被告范晓峰辩称，自己当时为原告公司员工，为了融资需要，当时原告要求被告出面贷款，并为此要求被告出具承诺书。合同签订后的首付款、按揭都是由原告在支付的。当时两被告系夫妻关系，而且程欣是公司的出纳会计，房屋的首付款、按揭都是程欣在具体经办，对这件事程欣应是明知的。被告范晓峰认为，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告程欣辩称，原告所述不实。当时两被告是夫妻关系，在签订抵押贷款合同之前，自己就为购房所需的首付款及之后的按揭还款问题问过范晓峰，当时范晓峰称首付款由原告的法定代表人李总帮助解决，之后的按揭款由原告以其代收的房屋租金支付，不足部分再由被告自行补足。该说法后来也在原告法定代表人处得到了证实，为此被告再与范晓峰共同签署了抵押贷款合同。被告认为，除非原告和范晓峰存在有恶意串通，否则他们签订的房屋转让合同真实有效，而无论房屋首付款及按揭款是否为两被告所支付，均不影响合同的效力。原告所提出的范晓峰书写的承诺书，之前自己确不知情。而如果上述房屋转让合同被确认无效的话，势必会影响到自己在银行的信用。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告嘉德公司提交如下证据并经庭审质证：
1、2006年3月27日范晓峰的承诺书；
2、嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋的商品房买卖合同；
3、交通银行按揭贷款合同；
上述三证据欲证明：1、嘉德公司安排以范晓峰名义认购嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋，并办理了按揭贷款；2、上述房屋的所有资金及按揭款均由嘉德公司支付，上述房屋的所有权利和义务，由嘉德公司享有和承担。对该组证据经质证被告范晓峰无异议，被告程欣认为根本不知道有证据1承诺书，范晓峰和原告存在有串通的可能。对证据2、3真实性无异议，证明对象有异议，认为并不能证明该房屋的所有款项均由原告支付。本院认为对上述证据1在之前的离婚诉讼中程欣已经进行过质证，对相关事实生效判决已经作出认定，上述证据1、2、3均与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。
4、2005年9月12日，程欣与嘉德公司签订的劳动合同；
5、2008年4月24日，关于解除程欣劳动合同关系的决定，
上述证据4、5欲证明嘉德广场B22、B23、B33、B36房屋为原告所有，程欣对此是明知的。对该组证据经质证被告范晓峰无异议，被告程欣对证据4、5真实性无异议，证明对象有异议，认为程欣当时是原告公司的职工，原告为何不让程欣也出具承诺书或者在承诺书上签字，恰恰能证明承诺书是假的。本院认为上述证据1、2、3均与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。
6、范晓峰的购房首付款收据联；
7、交通银行将按揭款划至嘉德公司的进帐单；
8、交通银行还本付息计划表；
9、2006年至2009年期间嘉德公司支付的房屋按揭款转让凭证，
上述证据6至9欲证明房款是由原告支付的，且部分款项由程欣直接经办的事实。对该组证据经质证被告范晓峰无异议，被告程欣对证据6至8无异议，对证据9真实性无异议，证明对象有异议，认为这些款项并非是原告公司支付的，不能证明是原告公司所支付的。在该组证据中发现有款项为17300.73元的通存通兑专用凭证一张，证明程欣也支付了部分按揭款。本院认为上述证据均与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。
10、（2009）杭江民初字第155号民事判决书，欲证明两被告曾系夫妻关系，2009年6月17日江干法院已判决离婚；嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋首付款及按揭款由原告支付。对该组证据经质证被告范晓峰无异议，被告程欣对该证据真实性无异议，但认为原告不是离婚案中的当事人，却有判决书，有和被告范晓峰串通，以转移夫妻共同财产对可能。本院认为该判决为生效判决书，所认定的相关事实与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。
11、租赁合同，欲证明被告并非诉争房屋实际所有权人，房屋是由原告出租的，两被告从未向承租人行使过房屋权利。对该证据经质证被告范晓峰无异议，被告程欣对真实性无异议，证明目的有异议，认为租赁合同的签订日期早于涉案房屋买卖合同，原告认为该房屋的年租金超过按揭还款额的意见不成立，实际上房屋按揭还款一年有60多万，超出租金。本院认为该证据与本案纠纷具有一定关联性，对其证据效力予以认定。
被告范晓峰无证据提交。
为证明答辩意见所依据的事实，被告程欣提交了下述证据材料：
1、被告程欣于2007年8月28日通过华夏银行还款17300.73元的凭证，欲证明按揭款程欣也有支付；
2，涉案四套房屋的抵押贷款合同，欲证明两被告就涉案房屋进行了房屋抵押贷款的事实。
对上述证据经质证，原告认为证据1的原件保存于公司账册，程欣本人经办的，证明该款实际是原告支付的。对证据2真实性无异议，但认为当时两被告均为原告单位职工，对房屋所有权人实际为原告的事实都是清楚的。对上述两证据经质证，被告范晓峰对证据1真实性无异议，但认为程欣是知道这笔钱实际是代表原告支付的，对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为这只是为了公司融资需要而签订的，程欣对此是明知的。本院认为上述证据与本案纠纷存在一定关联性，对其证据效力予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：两被告原系夫妻关系，都曾为原告嘉德公司的职工。包括杭州嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36四套房屋在内的杭州嘉德广场为原告嘉德公司所建设开发，2004年3月26日，原告将上述四套房屋在内的嘉德广场裙楼商场出租给浙江苏宁电器公司使用，租赁期限自合同签订日至2014年6月30日止。2006年3月27日被告范晓峰向原告出具承诺书一份，承诺由其购买的嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋所有权利和义务由嘉德公司享有和承担，上述房屋的所有资金及按揭款也由该公司承担。之后范晓峰于2006年4月21日分别与原告就上述房屋签订四份商品房买卖合同（编号分别为2006预000402号、2006预000314号、2006预000317号、2006预000401号），合同约定：由范晓峰向原告购买嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36的四套房屋，房屋总价共计7431320元，首付款为总房款的40％，余款办理银行按揭。之后，原、被告三方与交通银行杭州分行就上述四套房屋共同签订了个人住房抵押贷款合同，向银行贷款共计444万元。上述合同签订后，嘉德公司向范晓峰开具了首付款收据，交通银行杭州分行亦收到了抵押贷款合同所约定的各期还款。而关于上述房屋的各期还款凭证均作为财务凭证装订于原告嘉德公司的财务账册中。其中被告程欣于2007年8月28日在华夏银行新华支行存入17300.73元用以还款，还款凭证亦交入原告公司账册，当时程欣的身份为原告公司出纳，对于该17300.73元的还款凭证程欣确认性质为“还款付息”。2009年1月范晓峰向程欣提起离婚诉讼，案件审理过程中程欣主张嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36四套房屋亦应为夫妻共同财产。后经法院审理后认为：由范晓峰提交的承诺书及付款凭证等证据能够证明上述四套房屋的首付款及房屋按揭款均为嘉德公司支付。鉴于上述四套房屋与他人存在有利害关系，故在离婚案件中不作处理。
本院认为，被告范晓峰在与程欣婚姻关系存续期间与原告就讼争房屋签订房屋转让合同的情况属实，本案所争议的焦点在于原告与两被告之间是对于购买讼争房屋的约定是否为双方真实意思表示。对于原告提出的双方所签合同名为房屋转让实为“融资”的意见，被告范晓峰并无异议，该意见亦能够在法院当时离婚判决中对范晓峰出具承诺书及嘉德公司实际支付房款的事实认定相映证，而被告程欣当时并未通过上诉等方式对上述事实认定主张异议，在本案审理过程中对于相关事实的陈述在两次庭审中又前后不一。对于所提出的与范晓峰所签订的房屋转让合同并非双方真是意思表示的意见，除有签约对方的确认外，原告还提出有范晓峰在购房之前对合同及房屋性质的确认，及合同签订后房屋贷款亦实际由原告归还的事实，而程欣在对方已提出相关证据的情况下，未对提出的涉案合同应是双方真实意思表示的反对意见而提出有充分的反驳证据。程欣曾为原告公司的财务人员，对财务知识及公司账目的性质有条件、有能力做出有比较全面的了解和恰当的处理，而在当时作为原告出纳的情况下，程欣亲手经办了将房屋按揭还款作为公司的“还款付息”凭证而作帐的事宜。程欣关于该行为的解释理由缺乏正当性，若涉案房屋确为两被告向原告所购买，那么她完全没有必要将自己的还款凭证作为公司的还款付息凭证而入帐。原、被告签订虚假购房合同以向银行贷款，是与法相违的，程欣提出原告存在为帮助范晓峰转移夫妻共同财产而甘愿与其串通的意见，违背常理，亦缺乏依据，本院不予采信。综上，本院认为原告对合同性质的自认，有充分的客观事实能够予以证实，原告的诉讼请求，事实及法律依据充分，依法应予支持。因对于合同的无效，原告与被告范晓峰作为缔约人，均应承担主要的过错责任，而被告程欣并非直接缔约人，虽在整个事件当中存在一定过错，但相对责任较轻，故对原告要求由被告承担全部诉讼费的请求不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，判决如下：
一、原告浙江嘉德房地产开发有限公司与被告范晓峰关于杭州市嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋所签订的编号为2006预000402号、2006预000314号、2006预000317号、2006预000401号的商品房买卖合同无效；
二、杭州市嘉德广场2单元B22、B23、B33、B36房屋为原告浙江嘉德房地产开发有限公司所有。
案件受理费63819元，由原告浙江嘉德房地产开发有限公司与被告范晓峰各承担31500元，被告程欣承担819元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费63819元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 丁 弘
人民陪审员 王惠民
二〇一〇年四月六日
书 记 员 杨晓丽