重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01419号
上诉人（原审原告）：重庆玉音物业管理有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道***号畔山华府*幢***号。
法定代表人：马勤民，该公司总经理。
委托代理人：陈朝清，重庆星兴律师事务所律师。
委托代理人：廖辉煌，重庆星兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦进华，男，1969年3月19日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人重庆玉音物业管理有限公司（以下简称玉音公司）与被上诉人秦进华物业服务合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年9月21日作出（20015）石法民初字第03402号民事判决。玉音公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行审理，上诉人玉音公司的委托代理人陈朝清、廖辉煌，被上诉人秦进华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：被告秦进华系石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇万寿大道畔山华府小区3幢3楼3号、3幢13楼1号住宅和1幢负2楼5号业主。原告玉音公司系该小区物业服务公司。2012年1月8日，玉音公司与畔山华府小区开发商重庆盛夏实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同于2011年12月15日在石柱县发展和改革委员会备案。该合同约定将该公司开发修建的位于南宾镇畔山华府小区的物业纳入原告的物业服务范围；第六条约定高层住宅1.5元／月?平方米，商业物业3.0元／月?平方米；第三十四条未对合同期限进行约定，但是约定了“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
2015年2月9日，石柱县畔山华府业主委员会与原告签订了《畔山华府物业服务合同》，合同于2015年2月27日在石柱县国土资源和房屋管理局备案。该合同第三章第1条约定了合同管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。同时合同第六章第1条第1项约定了住宅按1.2元／月?平方米收取物业管理费，商业及门面房按3.0元／月?平方米收取物业服务管理费；水电公摊费按每户每月10元收取，年底据实结算，多退少补，并约定业主可于每月15日前缴纳当月物业管理费，或每季度第一月15日前缴纳物业管理费、每半年在1月15日前或7月12日前缴纳物业管理费。该合同第九章第5条约定“因甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按缴纳费用的千分之八向乙方支付滞纳金，在此合同上有谭蓉等四位业主代表签字确认。
被告秦进华位于该小区3幢3楼3号的住房，系经过协商予以免交物业管理费。被告秦进华的3幢13楼1号住宅及1幢负2楼5号住宅在2014年7月至12月一直没有交过物管费，自2015年1月至3月一直未交过公摊费，3幢13楼1号住宅及1幢负2楼5号住宅自2013年8月至2015年5月未交纳水费。原告向被告多次催收物管费、公摊费、水费无果，起诉来院提出如上诉请。
另查明，《石柱土家族自治县规划局关于反映畔山华府商住楼有关事宜的信访答复意见书》第五项第二款陈述“未配套修建社区组织用房（88.2平米），卫生服务室（33.6平米）；物管用房改变了原有位置且面积不足”（石规划函（2013）142号）。《石柱土家族自治县人民政府信访事项复查意见书》（石柱府信访复查字（2015）28号）第3页陈述“本府认为，畔山华府小区业主委员会经业主代表大会选举产生，红卫社区居委会将选举结果进行了公示，……，该小区业主委员会产生程序合法，……”，第4页陈述“申请人反映重庆玉音物业管理有限公司在小区物业管理中威胁业主缴费、安全措施不到位、设施维护不到位等问题，被申请人调查属实……”。
2015年8月17日，原告玉音公司撤回要求被告秦进华承担688.40元水费的诉讼请求，石柱县人民法院认为玉音公司有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，其撤诉申请符合法律规定，裁定予以准许。
玉音公司一审请求：依法判令被告秦进华支付拖欠的物业管理服务费3102.45元，滞纳金864.01元，水费688.40元，由被告承担本案诉讼费用。
被告秦进华辩称：1.畔山华府业主委员会的成立及所签《畔山华府物业服务合同》均不合法，请求判决该协议无效。2014年9月业主委员会选举成立时不合法，全体业主在依法信访，2015年7月8日石柱府信访告字（2015）23号决定立案受理，等待政府裁决。根据法律规定，不合法的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同是无效合同。2.原告的《前期物业服务合同》和《畔山华府物业服务合同》都未到相关部门备案，未取得资质证书和收费许可，未亮证收费，被告有权拒绝缴纳物管费用。同时导致了被告未及时交费，违约责任由原告自行承担。3.畔山华府小区规划的农贸市场、幼儿园及厕所等基础设施未完善，石规划函（2013）142号《石柱土家族自治县规划局关于反映畔山华府商住楼有关事宜的信访答复意见书》第五项第二款陈述“未配套修建社区组织用房（88.2平米），卫生服务室（33.6平米）；物管用房改变了原有位置且面积不足”，按渝价（2004）778号《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》规定，基础设施设备未完善的，由开发商承担30%的物管费，请求人民法院判决被告只承担70%的物管费用。4.被告的3幢13楼1号、1幢负2楼5号在2014年5月到2015年8月期间属空置房，按《重庆城市物业管理服务收费实施办法》第12条规定，不应承担全额物管费用。5.原告安全措施、消防安全及相关管理不到位，化粪池未清理、设备未维护，部分位置未清扫保洁，共用部位未维护、管理。原告多收费、少服务，公司工作人员无相应工作资质，没有提供物价相符的服务。原告降低了服务标准，未按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第5条规定服务，请求法院依法判决未服务的费用在交费中扣除。6.原告作为服务企业，《畔山华府物业服务合同》中约定收取的滞纳金原告不具备法定资格。若法院认定滞纳金合法，但约定过高，请求法院予以调整。《前期物业服务合同》未约定滞纳金，《畔山华府物业服务合同》中约定业主可自主选取每月、半年或一年交费。被告选取了一年交费，一年交费期限未到，被告未违约，原告无权强迫被告每月或半年交费，更无权追溯被告的物管费和滞纳金。7.原告诉称从2014年7月至2015年6月拖欠的物管费、公摊费问题，按照《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》（渝价（2015）68号）第4条，物业服务实行“一费制”，应将物业共用部位，共用设备日常运行，维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费，原告要求收取公摊水电费违反了该规定。8.原告诉称被告从2013年8月至2015年5月止所欠的水费问题，《重庆物业服务收费管理办法》第23条规定，未实行一户一表的物业，物业服务企业可代业主缴纳水电气费，被告从未委托原告缴纳任何费用，原告也不是供水、电、气的专业单位，故原告无权强迫被告所欠的水费由原告代交。
石柱土家族自治县人民法院认为，《前期物业服务合同》和《畔山华府物业服务合同》分别系建设单位依法与物业服务企业和业主委员会与物业服务企业签订，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，对物业服务企业和涉案小区的所有业主具有约束力。被告秦进华辩称石柱土家族自治县畔山华府业主委员会成立不合法，其提供的证据并不能证明畔山华府业主委员会成立不合法，其抗辩理由难以成立。
被告秦进华系畔山华府小区3幢3楼3号、3幢13楼1号住宅及1幢负2楼5号住宅业主，一直在接受玉音公司提供的物业服务，因此玉音公司与秦进华已建立了物业服务关系，被告秦进华应向玉音公司缴纳物业管理服务费。至于被告秦进华提出玉音公司没有收费许可的问题，该案所涉及的《前期物业服务合同》已于2011年12月15日在石柱土家族自治县发展和改革委员会备案。且2007年3月23日发布的《国家发展改革委、财政部关于完善收费许可证管理有关问题的通知》已经明确，收费许可证的核发范围是国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织收取行政事业性收费，以及人民法院实施诉讼收费，应办理收费许可证，否则不得办理收费许可证。2007年4月23日发布的《重庆市物价局重庆市财政局转发国家发展改革委财政部关于完善收费许可证管理有关问题的通知》也明确了今后有经营服务性收费行为的收费单位，不再办理收费许可证。因此，物业管理企业的物业服务收费，无须再办理收费许可证。玉音公司依据《前期物业服务合同》及《畔山华府物业服务合同》，具备物业管理的收费资格。
被告秦进华提出其3幢13楼1号、1幢负2楼5号住宅在2014年5月到2015年8月期间属空置房，其提供的证据不足以证明其主张，对该项抗辩理由不予认可。
被告秦进华提出畔山华府小区设施设备未完善，安全措施不到位、设施维护不到位，原告玉音公司未按照合同约定提供物价相符的服务等问题，结合《石柱土家族自治县规划局关于反映畔山华府商住楼有关事宜的信访答复意见书》以及《石柱土家族自治县人民政府信访事项复查意见书》文件，可以认定。参照《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）第四条规定：“物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担”。被告秦进华所有的1幢负2楼5号、3幢13楼1号住宅自2014年7月至12月的物业管理费应按审批的收费标准下浮30%（即1.5元／月?平方米×70%＝1.05元／月?平方米）予以计算；2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》因未报审批，仍应参照《前期物业服务合同》审批价格1.5元／月?平方米下浮30%即1.05元／月?平方米予以计算，故3幢13楼1号住宅自2015年1月至6月的物业管理费应按照1.05元／月?平方米予以计算。1幢负2楼5号住宅2015年1-4月物业管理费按照1.05／月?平方米予以计算，该幢房屋2015年5月-6月物业管理费因原、被告均认可是从5月起改为营业用房，现原告自愿从3.0元／月?平方米降为1.5元／月?平方米（降低50%）收取物业费，系其处分自己的民事权利，予以支持。即被告秦进华所有的1幢负2楼5号住宅：2014年7-12月物管费为121.58㎡×1.05元／月?平方米×6个月=765.95元；2015年1-4月物管费为121.58㎡×1.05元／月?平方米×4个月=510.64元；2015年5月-6月物管费为121.58㎡×1.5元／月?平方米×2个月=364.74元。3幢13楼1号住宅：2014年7-12月物管费为77.69㎡×1.05元／月?平方米×6个月=489.45元；2015年1-6月物管费为77.69㎡×1.05元／月?平方米×6个月=489.45元。原告玉音公司并未举示水电公摊费据实结算的证据，故对该项诉讼请求难以支持。
被告秦进华提出其交纳物业费并未违约，是按照《畔山华府物业服务合同》中第六章第1条第1项约定选择一年交费，但合同约定可按月、季度或半年交费，并未约定可按一年交费。且即使被告秦进华选择按照半年交费，也是在1-6月的1月15日前和7-12月的7月15日前交费，且被告也未能提供其与原告玉音公司协商按一年交费的证据，根据《畔山华府物业服务合同》第九章第5条约定，被告秦进华应当支付未交纳物管费的滞纳金。在第一次庭审答辩状中，被告秦进华抗辩滞纳金约定过高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，其抗辩理由成立，应予支持。该院认为，滞纳金按日千分之八计收，过分高于其实际损失，但原告实际损失无法认定，该院酌定按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%予以计算。原告玉音公司对被告秦进华1幢负2楼5号、3幢13楼1号房屋物业管理费滞纳金应当从每月的16日开始计算，但该两幢房屋2015年1-3月物管费滞纳金起算日期实际是从2015年3月21日开始起算，2015年4-6月物管费滞纳金实际是从每月的26日开始起算，系原告玉音公司处分自己的民事权利，不违反法律规定，予以支持。
被告秦进华辩称按照（渝价（2015）68号）《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》第四条“物业服务收费实行‘一费制’应将物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费”，被告不应收取公摊水电费，但该文件处于少数区县试行阶段，且本县并未在试行范围内，故对被告秦进华的该项抗辩理由不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告秦进华于判决生效之日起五日内支付原告重庆玉音物业管理有限公司物管费2620.23元及滞纳金（1幢负2楼5号：2015年1-3月以382.98元为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年3月21日计算至2015年6月30日止；2015年4月以127.66元为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年4月26日计算至2015年6月30日止；2015年5月以182.37元为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年5月26日计算至2015年6月30日止；2015年6月以182.37元为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年6月26日计算至2015年6月30日止。3幢13楼1号：2015年1-3月以244.72元为基数按中国人民银行同期贷款利率的130%从2015年3月21日计算至2015年6月30日止；2015年4、5、6月分别按照欠付的物业费基数81.57元（77.69㎡×1.05元／月?平方米×1个月），从当月26日按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2015年6月30日止）。二、驳回原告重庆玉音物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告秦进华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告秦进华负担。
玉音公司不服石柱土家族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：撤销（20015）石法民初字第03402号民事判决，改判支持上诉人玉音公司一审诉讼请求。其主要事实和理由是：一、原审法院对物业管理费收费标准作出降低30%的处理属于事实认定和法律适用错误。1.《信访答复意见书》和《信访事项答复意见书》两个文件与本案没有关联性。上诉人收取物管费是根据国家法定部门审批的标准，并按具体情况，在与业主委员会协商一致后，按照每平米1.2元收取。审批价格也是根据实际物业设备设施条件，结合服务需要的最低劳动成本等情况经批准确定的。信访事项答复意见书不能代表信访机关的复查结果，石柱县政府信访部门至今未作出任何处理结果。2.一审法院擅自降低30%收取物业管理费，没有事实和法律依据。上诉人收取物管费，首先经过法定部门审核批准，颁发了“物业服务收费公示牌”，前期物业服务于2011年11月15日在石柱县发改委备案登记。因物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，本案收费标准属于市场调节价范畴。2015年2月9日签订的《畔山华府物业服务合同》，于2015年4月27日报石柱县国土局备案。两个合同约定的收费标准，任何人无权擅自改变。至于物业设备是否完善，一是与上诉人无关，二是如果不具备完善条件，则管理事项增加，核定的物管服务标准就会提高，则不是现在审批的收费标准。3.一审法院适用“渝价（2004）778号”文件第四条规定错误。一是该条不适用物业实际管理者，只是审批部门在核定收费标准时予以考虑适用的问题。本案中，审批部门在考虑多种因素后，才核定收费标准为1.5元／㎡。二是“渝价（2004）778号”文件被“渝价（2015）68号文件”在2015年5月1日明确废止了，一审法院作出降低30%收费标准的判决无事实和法律依据。二、一审法院对“滞纳金按日千分之八”的请求，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%认定，没有事实和法律依据。畔山华府业主伍佰余户，仅秦进华一户从未交过物管费，同时其制造矛盾，导致物管工作受阻，损失按滞纳金千分之八标准补偿远不可填补。人民法院应考虑到上诉方受到的隐性损失和开展物业管理的需要，按照中国人民银行同期贷款利率四倍判决违约金。三、一审法院对“公摊费及公摊费滞纳金”漏判。被上诉人两套住房合计应缴纳的公摊费是160元，滞纳金44.48元，一审法院未作处理。
被上诉人秦进华答辩称：一、请求二审法院在审理本案前查明畔山华府业主委员会成立是否合法，《畔山华府物业服务合同》是否合法。2014年10月9日首次业主委员会选举时，参会人数未达到选区居住的过半人数，在不及十分之一居住人口投票的情况下选举，当日就公布了业委会成员名单。2015年10月14日，石柱县南宾镇政府违规同意《石柱县畔山华府成立业主委员会》的备案申请，剥夺了业主的选举权利。物业公司的行为严重损害了小区全体业主的利益，部分业主依法逐级信访，正等待政府裁决。畔山华府业主委员会在未经招投标、未经业主大会同意的情况下，私自与玉音公司签订《畔山华府物业服务合同》，法院应认定该合同无效。二、一审法院认定的物业收费标准是正确的。渝价（2015）68号文件废止了（2004）78号文件，畔山华府小区物业设施设备至今未完善，对业主造成损失，下调的费用应该由开发商对业主进行补偿。《前期物业服务合同》和《畔山华府物业服务合同》都未到相关部门备案，收费标准不合法，物管费应按实际人工费计算。玉音公司未按合同约定提供等值服务，未达到环境绿化等条件，未按规划完善幼儿园、农贸市场、社区用房、物管用房等基础设施。前期物管中，发改委将畔山华府定位为高档小区，按1.5元／㎡审批收费，但实际物业服务滞后，前期物管费应按1.2元／㎡下浮30%收取。2015年物业服务中定位封闭管理应按1.2元／㎡收费，但小区实际未封闭，应按1.0元／㎡收费，同时基础设施未完善应下浮30%，未等值服务应下浮30%，请二审法院判决按0.49元／㎡收费。三、业主委员会私自签订协议，私定滞纳金不合法，应驳回玉音公司关于滞纳金的请求。玉音公司为物业服务企业，不具有收取滞纳金的法定资格。2015年《畔山华府物业服务合同》未到发改委备案，没有明码标价，未公示服务与收费标准，收费标准不合法。四、关于公摊费问题，按照《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》（渝价（2015）68号）第4条规定，物业服务实行“一费制”，不得另行约定电梯费和水电费，玉音公司收取公摊水电费违反了该规定。五、秦进华所有的3栋13楼1号房，从2013年10月15日至今一直未居住。1栋2-5号房为住房，只是在门口摆了烟摊维持生计，不能按营业用房收费。前述两套房屋不能全额收取物管费，应按半价收费。六、玉音公司未尽到服务责任，无专职保安人员，消防安全、设备维护、清扫保洁、共用部分维护管理均达不到正常标准。七、未实行“一户一表”的物业公司可代业主缴纳水电费，被上诉人从未委托玉音公司代为缴纳任何费用，该公司也不是供水、电、气的专业单位，故上诉人无权强迫被上诉人将所欠的水费由上诉人代交。综上，请求二审法院驳回玉音公司的诉讼请求。
本院二审中，被上诉人秦进华举示了如下证据：1.物业费缴费收据5份，拟证明秦进华缴纳过物业管理费；2.房产证，拟证明秦进华所有的1幢负2-5号房为住宅，非营业性用房；3.畔山华府设计方案，拟证明玉音公司的物业服务不符合设计方案的要求；4.录像资料，拟证明小区未实行封闭式管理，物业服务不符合标准。
玉音公司质证认为，证据1与本案不具有关联性；对证据2房产证的“证据三性”不持异议；证据3与本案不具有关联性，小区建设不符合规划系开发商的原因，与物业管理公司无关；对证据4，从录像上可以看出物管公司对小区的管理并非如秦进华所述的没有设卡，该份证据达不到证明目的。本院审查认为，对证据1，有2份物业缴费收据显示，2013年11月7日秦进华分别对3幢13-1号、1幢B2-5号房预交了186元、292元的物业费，对该2份收据予以采信；另外3份装修垃圾处理费收据，与本案不具有关联性，本院不予采信。对证据2房产证，符合“证据三性”，本院予以采信。对证据3设计方案，与本案不具有关联性，本院不予采信。对证据4录像资料，来源客观真实，本院予以采信。
经审理查明：秦进华所有的畔山华府1幢负2-5号房为成套住宅。2013年11月7日，秦进华分别对其所有的3幢13-1号、1幢负2-5号房预交了186元、292元的物业服务费。重庆盛夏实业有限公司与重庆玉音物业管理公司于2012年1月8日签订的《前期物业服务合同》中，并未约定业主未足额交纳物业服务费时的违约金标准。经石柱土家族苗族自治县物价检查所审批的前期物业公共设施设备水电费为10元／户／月，实行预收，年底据实结算，多退少补。
《畔山华府物业服务合同》第三章第1条规定：“本合同管理期限为一年。自二Ο一五年一月一日起至二Ο一五年十二月三十一日止。在合同期满三个月内甲方作出续聘或选聘决定，在甲方与续聘或选聘物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”第九章第5条规定：“因甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应从逾期之日起按应缴费用的千分之八向乙方支付滞纳金。”
另查明，2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发（2015）36号）。在《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法〉有关问题的通知》（渝价（2015）68号）文件第八条规定：“本通知自2015年5月1日起执行。《重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价（1999）398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）同时废止。”2015年4月28日《重庆市国土房管局、重庆市物价局关于印发〈重庆市物业服务收费管理办法实施方案〉的通知》（渝国土房管（2015）260号）规定，《重庆市物业服务收费管理办法》的首批试点区县为江北区、永川区、涪陵区、奉节县。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1.被上诉人秦进华欠缴物业服务费的收费标准问题；2.秦进华欠缴物业服务费应否收取滞纳金及其标准；3.秦进华应否缴纳公摊水电费及滞纳金。现分别评述如下：
一、关于被上诉人秦进华欠缴物业服务费的收费标准问题。根据《最高人民法院最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，秦进华作为畔山华府小区3幢3楼3号、3幢13楼1号、1幢负2楼5号业主，接受了玉音公司提供的物业服务，应当向玉音公司缴纳物业服务费用。在《畔山华府物业服务合同》生效前，玉音公司应按照《前期物业服务合同》约定的标准收费。但是，在《石柱土家族自治县规划局关于反映畔山华府商住楼有关事宜的信访答复意见书》（石规划函（2013）142号）和《石柱土家族自治县人民政府信访事项复查意见书》（石柱府信访复查字（2015）28号）中，指出了畔山华府小区存在未配套修建社区组织用房、卫生服务室以及设施设备不完善、安全措施不到位、设施维护不到位等问题。因此，原审法院参照《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）第四条的规定，判决畔山华府小区前期物业服务费按审批的1.5元／月.平方米下浮30%即1.05元／月.平方米计收，系结合该小区物业服务中存在的问题，依据自由裁量权作出的裁判，其结果并无不当，本院予以维持。
本案中，《畔山华府物业服务合同》于2015年2月9日由畔山华府业主委员会与玉音公司签订，约定的合同期限是从2015年1月1日起至2015年12月31日止，因此畔山华府小区业主应从2015年1月1日起按该合同约定标准收取物业服务费。对秦进华所有的1幢负2楼5号住宅，因秦进华认可2015年5月起改作营业用房，玉音公司也自愿在营业用房3元／月.平方米基础上下降50%，即按照1.5元／月.平方米收费，原审法院照此计算收费并无不当，本院予以认可。因此，秦进华所有的1幢负2-5号房屋的物业服务费如下：
月份面积
（㎡）收费标准
（元／月.㎡）月数物业费
（元）备注2014年7-12月121.581.056765.95住宅2015年1-4月121.581.24583.58住宅2015年5-6月121.581.52364.74改成营业用房合计1714.27秦进华所有的3幢13-1号房屋的物业服务费如下：
月份面积
（㎡）收费标准
（元／月.㎡）月数物业费
（元）备注2014年7-12月77.691.056489.45住宅2015年1-6月77.691.26559.37住宅合计1048.82因此，从2014年7月至2015年6月，秦进华尚欠的物业服务费共计2763.09元。
关于玉音公司上诉称“渝价（2004）778号”文件已经被“渝价（2015）68号”文件废止的问题。本院认为，在“渝价（2015）68号”文件第八条中，虽规定了：“本通知自2015年5月1日起执行。《重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价（1999）398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价（2004）778号）同时废止。”但是，《重庆市国土房管局、重庆市物价局关于印发〈重庆市物业服务收费管理办法实施方案〉的通知》（渝国土房管（2015）260号）规定，《重庆市物业服务收费管理办法》的首批试点区县为江北区、永川区、涪陵区、奉节县。目前，石柱土家族自治县不属于《重庆市物业服务收费管理办法》实施的试点区县，物业服务收费标准仍适用“渝价（2004）778号”文件规定。因此，原审法院参照“渝价（2004）778号”文件裁判并无不当，玉音公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于秦进华答辩称《畔山华府物业服务合同》无效的问题，其并没有举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，本院不予支持。同时，对其以合同无效为由申请中止审理的请求，不予准许。
二、关于秦进华欠缴物业服务费应否收取滞纳金及其标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《前期物业服务合同》并未约定业主未足额交纳物业服务费时的违约金或滞纳金标准，因此对秦进华2015年1月之前欠缴的物业服务费，不应收取违约金。根据《畔山华府物业服务合同》第九章第5条规定：“因甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应从逾期之日起按应缴费用的千分之八向乙方支付滞纳金。”该条并未约定对欠缴物业服务费按每日千分之八的标准收取滞纳金，因此玉音公司一审请求按每日千分之八收取没有合同依据，不应支持。原审法院按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算滞纳金，虽然秦进华对本案没有提起上诉，但二审基于有错必究的原则，并考虑到《畔山华府物业服务合同》涉及众多业主的利益，故在本案中予以纠正。因此，秦进华2015年1-6月两套房屋应缴的物业服务费为1507.69元（583.58元＋364.74元＋559.37元＝1507.69元），其滞纳金为1507.69元×8‰＝12.06元。
三、关于秦进华应否缴纳公摊水电费及滞纳金的问题。本案中，《畔山华府物业服务合同》中约定的公摊费，以及经审批的前期物业公共设施设备水电费均为10元／户／月，均实行预收，年底据实结算，多退少补。因公摊水电费均实行预收后年底结算，但玉音物业公司一、二审中并未举示据实支出的证据，也未举示年底统一结算的证据，原审法院以该项请求证据不足为由不予支持，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实虽然清楚，但适用法律错误，应予以改判。上诉人玉音公司的部分上诉请求和理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（20015）石法民初字第03402号民事判决；
二、秦进华于本判决生效之日起十日内，支付重庆玉音物业管理有限公司物业服务费2763.09元、滞纳金12.06元；
三、驳回重庆玉音物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，由秦进华负担。二审案件受理费25元，秦进华负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 李小威