大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初4026号原告：张某某，男，1979年1月1日出生，汉族，住大连市普兰店区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某某，系辽宁海晏律师事务所律师。被告：郑某某，男，1984年7月29日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县刘营乡榆林一村四区。公民身份号码：×××。被告：李某某，女，1984年11月11日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县正西乡正西东一村一区。公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：王某某，系辽宁昭明律师事务所律师。第三人：大连科威不动产咨询有限公司，住所地大连市普兰店区泰山小区1号1层5号。法定代表人：时某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：时某某，男，1974年10月24日出生，汉族，系该公司职员，住大连市普兰店区。原告张某某与被告郑某某、李某某、第三人大连科威不动产咨询有限公司（以下简称科威公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人张某某、被告郑某某及其委托诉讼代理人王某某、第三人科威公司委托诉讼代理人时某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除三方签订的《房地产居间服务合同》，二被告共同返还购房款285000元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率自起诉之日计算至购房款返还至日）；2、判令二被告承担违约金57000元，赔偿原告支付的居间费8550元及律师费18000元；3、判令第三人返还定金20000元；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由如下：原告与二被告经第三人居间服务，于2016年3月24日签订《房地产居间服务合同》，合同约定：二被告将位于普兰店区润竹园15号2单元1601室的房屋出售给原告，总房款285000元并以现金支付，办理过户时间为付款后十五日，待全部房款到账后，二被告将房屋交付原告。合同生效后，原告于当日向第三人交付定金20000元，并于2016年3月28日向二被告交付了全部房款，但二被告未按约定将房屋正规钥匙交付给原告，原告在验房时还发现该房屋没有供水，且物业不给办理装修许可。原告经向该小区物业询问得知，因被告与开发商存在纠纷，该房屋并没有办理交接手续，故不能进行买卖。原告认为案涉房屋不仅要具备合法要件，也要具备居住使用条件，综上，该房屋虽然过户没有问题，但并不具备交付条件。原、被告双方签订合同至今已一年有余，虽经原告多次催促，但被告多次承诺后却仍未履行解决义务，致使原告无法实现购房居住的目的。故原告有权解除合同，并有权依据合同约定要求二被告承担违约金及其他费用。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋是被告合法取得，且被告已履行了合同约定的所有义务，故原告要求解除合同无事实及法律依据。具体事实及理由如下：1、该房屋为抵债房，但符合办理更名过户的条件，原告为了省税，并未直接办理过户手续，而是与被告办理了委托公证，原告持有此委托书及公证书即可办理更名过户；2、该房屋不拖欠水、电、煤气等任何费用，且原告也多次看房，应该对房屋的现状有了充分的了解并同意以签约现状予以购买（合同第九条亦如此约定）；3、被告在合同签订时已将该房屋及所有手续材料一并交付给原告，钥匙现在就在第三人房屋中介处；4、该房屋水电、煤气符合相关的验收标准及居住条件，被告卖房时水电也是齐备的，房屋交付后供水出现问题被告并不知情；5、原告已按照合同约定将房款交付被告（给付被告265000元，另有20000元在第三人处）。综上，原、被告双方已按照合同约定付款、交房、委托办理产权更名过户，被告已履行了卖方的所有约定义务，并无违约行为，故原告要求解除合同并要求被告承担违约金无事实及法律依据。关于原告主张的律师费，被告认为无法证实该律师费系真实发生，即使产生，也不应由被告承担，因被告无违约行为。被告和开发商及物业公司并无纠纷，若房屋供水有问题，则是第三方原因造成的，不是被告造成的，应该由原告自行解决，被告可以协助处理，如果处理不了可以由原告向相关的部门反映。第三人科威公司述称，原告的居间费8550元已交付，但没有开具票据。我方还收取了原告20000元的定金，目前仍在我公司保管。该房屋现在没有办理过户，也未交付给原告。我方与原、被告共同办理委托公证后，在去物业公司办理水电、暖气费交接时，被告郑某某说有事先走了，但我方与原告到物业公司后，物业公司的办事人员称该房屋有问题，不能办理交接，但未说具体问题。经联系，被告郑某某承认其与开发商有纠纷，并承诺待纠纷处理完毕后再与买方即原告办理交接，但至今都没有办成交接手续。案涉房屋钥匙在我公司处存放，但被告所称的相关票据并没有给付我方。2016年3月28日，原告交付完房款后，我和原告去案涉的房屋看房，才发现房屋没有通水（合同签订前，第一次看房时没有查看水电），故无法交接。本院经审理认定事实如下：对于被告身份证、结婚证复印件、房地产服务合同、房屋产权证及普兰店房屋登记信息记录、收款收条及银行流水、委托书（原、被告签订）、执行裁定书及协议书、原普兰店市城乡规划建设局文件、房屋钥匙、通话录音资料等当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供委托代理合同书（复印件）及律师费发票，拟证明原告为解决案涉纠纷实现自己的权利，聘请代理人的费用。被告以该委托代理合同书没有具体的签订时间且授权委托书与发票时间不一致为由而对其真实性不予认可，即使该代理费用产生，也与被告无关。本院认为，原告提交的授权委托书系本人书写签字，律师费发票系合法出具，综上，本院对该委托代理合同书及律师费发票的真实性予以确认。2、被告提供交付资料及物品领取清单一份，拟证明案涉房屋被告已与物业办理了交接手续，故该房屋并无任何纠纷。被告以该证据为复印件为由存有异议。本院认为，该清单为复印件，所标记房屋位置信息与居间合同及房产证上显示的位置信息包括楼号、楼层、房间号等均不相符，综上，本院对该份证据及所要证明的事项不予采信。本院认为，原告在庭审中增加诉讼请求即要求二被告承担原告所支付的居间费8550元，应补交相应的诉讼费。在本院的通知期限内，原告未予补交，则关于承担居间费8550元的诉讼请求，本院按撤诉处理。原告依据合同法第九十四条规定而主张解除合同，具体理由为：1、被告未将正规钥匙交付给原告，即未履行交付房屋义务。2、因被告原因导致房屋没有供水且物业公司不给办理装修许可手续。本院认为，1、该房屋为二被告共有，并办理了产权登记手续，居间合同签订及房款交纳后，原、被告双方又办理了委托过户手续，则该房屋可正常办理产权变更登记手续；2、房屋钥匙一直在第三人处，即房屋交付没有问题；3、案涉房屋没有供水的原因原、被告双方均未说明，但房屋所在单元的楼上、楼下住户皆正常居住，说明并非水管安装缺失或其他客观上无法解决问题。综上，案涉房屋作为居住、生活场所，并无根本目的不能实现情形，故原告以二被告有违约行为，致使不能实现合同目的及二被告延迟履行主要债务，经催告后仍未履行为由而主张解除合同并退还房款，无据认定，本院不予支持。原告要求第三人科威公司返还定金20000元，而该定金属于购房款的一部分，故原告主张返还于法无据，本院不予支持。被告虽辩称，居间合同中约定被告负责将房屋以签约现状交付原告使用，原告签字确认说明同意以现状予以购买，即房屋没有供水是原告默认的。依《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告签订合同并交付放款后即发现该房屋没有供水，结合原告提供的与被告郑某某的通话录音内容，说明被告在合同签订时是知道房屋没有供水的。二被告基于诚实信用原则应明确告知原告该房屋瑕疵以供原告综合考虑房屋的购买事宜，并在房屋交付时积极协助原告解决供水问题，但二被告故意隐瞒了该节事实，且未尽到协助义务，致使原告至今不能正常使用该房屋，给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。故原告要求二被告支付违约金，在合理的范围内，本院予以支持。原告主张按照合同约定的总房款285000元的20%即57000元支付违约金，被告不予认可，本院认为违约金以不超过所造成损失的30%为宜。原告因房屋供水问题所造成的损失应包括自合同签订至今租赁类似房屋的费用。参照当地房屋租赁市场的价格行情，本院认定案涉类似房屋月平均租金为800元，期限为21个月，费用为16800元（800元/月×21月）。综上，本院支持的违约金为21840元（16800元×130%）。原告依照居间合同的约定，要求因解决纠纷所支付的代理费18000元由二被告承担。该费用是以标的额285000元为基数计算的代理费，而本院仅认可违约金21840元，故以21840元为基数计算的代理费本院予以支持。参照辽宁省律师法律服务收费行业指导标准，本院对原告所支付的部分代理费5000元予以支持。原告关于房屋供水问题可与直接责任部门协商或另行诉讼解决。综上，因二被告违反诚实信用原则，未尽到告知、协助义务，应赔偿原告因此所造成的损失26840元（21840元+5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、被告郑某某、李某某于本判决生效之日起三日内连带赔偿原告张某某损失26840元；二、驳回原告张某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告郑某某、李某某连带承担248元，由原告张某某承担3252元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。代理审判员  张庆江二〇一七年十二月十八日书 记 员  肖 迪相关法规：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条、原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。