广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1418号
上诉人（原审原告）：程呈。
委托诉讼代理人：吴传枝，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：严超。
委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人：深圳市金居房地产经纪有限公司。
法定代表人：黄楚和，总经理。
上诉人程呈因与被上诉人严超、原审第三人深圳市金居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人程呈上诉请求：1、判决撤销原审判决第三项；2、判决严超向程呈仍需返还剩余定金人民币150000元（以下货币均为人民币）及利息，暂计1500元（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月9日起计算至返还完毕之日止）；3、请求判决严超承担本案诉讼相关费用。事实和理由：1、严超隐瞒185万含消费贷，而其中27万消费贷提前偿还需3万至6万元左右的手续费（贷款年限3-6年），严超存在恶意隐瞒，缺乏诚信，已经影响到程呈是否应签订二手房买卖合同。在双方已经履行到了赎楼阶段，程呈面临需承担额外成本的情形下，作为诚信一方，以此为由来解除双方之间的房屋买卖合同合情合理，作为违约方，严超应当全额返还定金。2、关于赎楼款20万，严超自始至终均未明确表达由其承担，这20万元赎楼款无疑又增加了程呈购房成本，使得程呈无力承受。在严超赎楼过程中，严超一直要求程呈承担赎楼款20万，一直到2016年5月1日，程呈发函告知严超通过书面性回复这20万处理问题，如果还是由程呈承担，则程呈解除合同，但严超在收到该函24小时内甚至直至现在均未作出任何书面性回复。因此根据该函，程呈认为，双方之间的二手房买卖合同已经因程呈单方解除而无效。而在2016年5月3日上午11点，涂经理只是口头表述程呈愿意承担这20万，但并未提供任何依据，无法查证是否是严超的真实意思表示。同时，这与程呈要求严超作出正式的、书面回复不一致，不应认定为严超同意其承担20万赎楼费。即使视为同意，也是在二手房买卖合同解除后的行为。3、严超作为售楼方，其又是第三方的股东、经理、老板，更应遵守诚信原则，其标准应高于普通的售楼方，在其不诚信的情况下，程呈解约合情合理，严超应当全额退还定金。
被上诉人严超辩称：1、程呈称严超故意隐瞒185万元房贷包含住房按揭贷款和消费贷款两种贷款不是事实：事实是消费贷款为信用贷款，不是涉案房产的住房按揭贷款，不属于担保公司赎楼的按揭贷款范围，与本案交易本无任何关联性，严超本无需向程呈告知该笔贷款，但在签约时严超将该笔27万元消费贷款（截止履约时该笔借款未还款额为18万元）视为涉案房产抵押贷款一并告知了程呈，不存在恶意隐瞒的事实。程呈称严超欲将27万消费贷提前还贷所需的手续费3～6万元罚息转移给程呈不是事实：事实是根据银行相关规定，该笔消费贷提前还款并不产在罚息，根据双方签订《合同》和《二手楼置业计划表》的约定，该笔贷款还款费用无需程呈承担，因此该笔贷款的存在不但不会增加程呈的交易费用，反而因其不计入赎楼按揭贷款还款金额，相应会降低程呈应承担的交易成本。本次交易并未进行到赎楼阶段。因程呈单方叫停了贷款审批，银行尚未出具贷款承诺函交易己终止。程呈称其面临承担额外的交易成本不是事实，事实是在履约过程中，经多次磋商，严超已同意自筹资金归还该笔信用贷款，并由中介公司承担费用，并不会增加程呈的交易费用。2、涉案合同签署于2016年3月6日，在签约后325限购新政出台，程呈曾有毁约意图，表现在合同约定的首期款监管期限为4月5日前，程呈迟延至4月26日，逾期已达21日，行为构成根本违约。程呈在监管首期款后得知严超签约时告知的贷款总额含按揭贷款和信用贷款，便借题发挥，在未确认是否会增加其交易费用的情况下叫停银行贷款审批，拒绝履行合同义务，企图达到毁约目的。2016年5月3日严超表示可以自筹资金还清该部分借款，此时程呈妻子又以涉案房产存在配偶可能不同意交易的情况拒绝履行，而在5月1日严超配偶吴某已明确表示对交易不存在异议。双方磋商已明确该27万元借款不会增加买方的交易成本，程呈经答辩人5月25日委托律师催告后仍拒绝履行合同义务，合同不能交易的原因是程呈缺乏诚信。程呈一审提供的所有通话录音都是为了达到毁约目的而有意为之，其提供的录音部分存在删减，且存在故意隐瞒对其不利的证据的事实。3、一审法院滥用自由裁量权，调低定金的行为不符合法律规定，请求二审法院予以纠正。4、一审法院对第三人托管5000元定金未予处理，请求二审法院查明后判决由第三人返还给严超。
上诉人程呈向一审法院起诉请求：1、解除程呈与严超之间的《二手房买卖合同》；2、严超向程呈返还定金20万元及利息，利息中国人民银行同期贷款利率自2016年3月9日起计至付清款之日止；3、严超向程呈双倍返还定金差额20万元；4、严超承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
2016年3月6日，程呈、严超在第三人的居间下签订了《二手房买卖合同》，约定严超将其名下的涉案房产（建筑面积62.22平方米）以373万元出售给程呈；程呈在合同生效之日支付定金1万元，在合同生效后3日内再支付定金19万元；程呈须将首期款（以银行贷款承诺函为准，不含定金、交楼押金）于2016年4月5日前支付至监管银行指定账户，严超必须配合于程呈付款日之前3个工作日内到银行办理监管手续签署一切相关文件，如严超不配合办理相关手续，程呈有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付清；程呈于2016年4月5日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产处于抵押状态，程呈同意严超委托担保公司担保融资赎楼，严超需于签署合同之日起3个工作日内出具公证委托书给第三人及担保公司指定的人员，同时程呈需协助严超办理赎楼手续配合签署一切相关文件；程呈承担涉案房产交易的相关税费，含因提前还贷款严超按揭银行征收的罚息及相关费用、赎楼费、公证委托费、交楼前提前赎楼的短期利息、按揭手续费等；双方协商同意在转让成交价中预留5000元作为交楼押金；程呈逾期履行义务超过7日，严超可解除合同并选择要求程呈支付转让价20%的违约金或没收定金；严超逾期履行义务超过7日，程呈可解除合同并选择要求严超支付转让价20%的违约金或双倍返还定金。合同还对递件过户、交付房产等其他事项作出约定。
合同签订当天，严超向第三人及程呈告知严超有185万元的贷款，第三人工作人员曲某针对涉案房产交易税费制作了一份《二手楼置业计划表》，该计划表载明赎楼担保费21600元（担保公司收取）、提前赎楼罚息1万元、赎楼短期借款利息18000元，并备注“上述收费金额仅参考，实际缴纳时以银行、担保公司、公证处及政府部门的实际收费为准”。程呈、严超及第三人均确认上述金额是以185万元贷款为基数计算得出，第三人还称提前赎楼罚息金额是18000元、短期借款利息金额1万元，计划表中该两项金额是笔误写反了。合同签订后，程呈依约支付了20万元定金，其中5000元托管在第三人处作为交楼押金。严超先后于2016年3月10日、4月25日出具了两份公证委托书，分别委托深圳市XX融资担保有限公司、丘某、刘某等人及深圳市融安融资担保有限公司、刘某等人办理涉案房产赎楼、按揭贷款、过户等相关手续。2016年4月26日，程呈（乙方）及严超（甲方）委托代理人刘某与中国XX银行股份有限公司深圳分行海岸城分行（丙方）签署了《房地产交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方授权丙方对涉案房产购房资金1292000元进行监管，乙方将1292000元存入程呈在XX银行的62×××73账户中，由丙方对该银行账户内的资金进行监管。同日，程呈往上述资金监管账户存入1292000元。
另查，签署涉案房产买卖合同时，严超名下有两笔贷款，一笔系涉案房产按揭贷款158万元，另一笔系个人信用卡分期贷款（以下称消费贷款）27万元。程呈称严超在签合同时仅告知其名下有185万元的贷款，未明确告知该185万元贷款实际是包含了158万元的按揭贷款及27万元的消费贷款两笔贷款。程呈从第三人处得知严超的实际贷款情况后，自2016年4月28日起与第三人沟通关于消费贷款提前还款将产生的罚息由谁承担的事宜。从程呈提交的录音资料显示：2016年4月28日，第三人的工作人员陈某告知程呈27万元消费贷款提前还款会产生罚息；2016年5月1日，第三人工作人员曲某在与程呈电话沟通时称严超27万元的消费贷款提前还款会有接近3万元的罚息；2016年5月3日，第三人工作人员涂经理在与程呈妻子刘某电话沟通时称27万元消费贷款严超可拿现金偿还，但罚息严超不愿意承担。严超在庭审中表示，27万元消费贷款是中国银行股份有限公司深圳上步支行基于严超在该行的按揭贷款而向严超发放的信用卡分期贷款，赎楼时必须将该笔贷款提前还清，但不会因此产生额外的罚息。
2016年5月1日，程呈通过顺丰速运向严超发出一份《告知函》，函载：1、若涉案房产系严超夫妻共有房产，涉案《二手房买卖合同》系效力待定合同，程呈现声明即日2016年5月1日予以撤销该合同；若涉案房产非严超夫妻共有房产，则涉案《二手房买卖合同》继续有效，严超应在收函后24小时内提供离婚证等相关材料。2、严超或中介在签署合同前未如实告知涉案房产存在按揭及消费贷款，存在一定的欺诈，致使程呈若继续履行合同需多支付按揭费及罚息约4万元左右，该费用应由严超承担，但严超在2016年5月1日前均回复由程呈承担，严超应在收函后24小时内书面回复，若仍然回复拒绝承担（24小时内未进行书面回复，视为拒绝承担），则程呈声明通过本函告知严超已经解除双方之间签订的《二手房买卖合同》。3、严超因消费贷款办理赎楼需现金，曾口头要求程呈再拿出20万元供严超赎楼，严超该要求与双方约定不符，严超应在收函后24小时内对此作出书面回应，如严超仍然要求程呈提供20万元现金供严超赎楼（如拒绝书面回复，则视为严超仍然坚持要求程呈提供20万元赎楼款），则程呈声明通过本函告知严超解除双方之间签订的《二手房买卖合同》。该函下方附有“我方无直接收邮件地址，请贵方将回复的书面材料直接邮寄给深圳市金居房地产经纪有限公司，我方直接向深圳市金居房地产经纪有限公司索取，时间以贵方邮寄时间为准”的内容。2016年5月4日，程呈又通过顺丰速运向严超发出一份《告知函》，函载：程呈于2016年5月1日向严超及严超中介发送了告知函，经确认，严超和严超中介于2016年5月2日上午收到告知函件，鉴于严超收到函件后24小时内未作任何书面回复，现程呈作出如下声明：1、若涉案房产属于夫妻共同房产，则程呈与严超签订的二手房买卖合同已于2016年5月1日撤销，归于无效；2、若非夫妻共有财产，则严超迄今行为表示仍不愿承担由于隐瞒消费贷款实情需多支付赎楼借款利率、提前赎楼罚息，且仍未书面回应确认遵守合同约定由严超提供20万元现金供严超赎楼，存在过错，程呈现声明解除双方之间签订的《二手房买卖合同》；3、严超收函后，立即将定金20万元退回。严超称其未收到上述两份告知函，但表示其通过第三人得知该两份告知函的内容，确认程呈寄送告知函要求解除合同的事实。2016年5月25日，严超委托律师向程呈发出《律师函》，要求程呈在收函后3日内向XX银行申请并且获得银行同意继续审批按揭贷款或在收函后30日内向资金监管账户存入全额的购房款，并主动联系严超办理涉案房产买卖事宜。
原审庭审中，程呈及第三人均称，2016年4月13日，程呈与严超公证委托的代理人以及第三人工作人员一同前往XX银行提交贷款申请及征信资料。程呈表示，其在提起本案诉讼后，即将涉案房产交易涉诉的情况告知了XX银行并向银行递交了受理案件通知书，XX银行遂停止审批贷款流程。第三人还称，其在得知严超存在27万元消费贷款后，通过向银行咨询得知提前还清该消费贷款会产生约3万元的罚息，第三人将该消息反馈给程呈，后第三人再次向银行核实得知27万元的消费贷款提前还款免罚息，第三人的涂经理又将免罚息的消息反馈给程呈。程呈以2016年5月3日涂经理与程呈妻子刘某的电话沟通中提及严超不愿承担罚息主张涂经理没有告知程呈提前还清消费贷款可免罚息，而是仍表示罚息由程呈承担。又查，2016年4月28日双方因提前偿还27万元消费贷款是否会产生罚息的问题产生矛盾后，严超曾提出让程呈提供20万元现金用于提前还贷，程呈不同意；2016年5月3日，严超已通过第三人的涂经理告知程呈可由严超自行提供现金提前还贷。再查，涉案房产于2015年5月21日登记在严超名下，同月26日抵押给中国银行股份有限公司深圳上步支行贷款158万元。
一审法院认为，严超系涉案房产的登记产权人，程呈、严超签订的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面正确履行义务。程呈认为严超在履行合同过程中存在不诚信行为的理由，原审法院分析如下：1、程呈认为严超存在临时返价的不诚信行为。经查，房产转让价373万元是程呈、严超协商一致确认的价款，合同签订前关于房价的磋商过程不应认定为返价，程呈的该项主张原审法院不予采信。2、程呈认为严超在涉案房产系夫妻共有财产的情况下不出具配偶同意出售该共有财产的授权，存在不诚信，使得程呈在购房过程中充满不确定性风险。经查，涉案房产登记在严超一人名下，严超与程呈签署的涉案《二手房买卖合同》合法有效，程呈以严超未出具配偶同意出售涉案房产的授权为由主张严超不诚信，没有依据，原审法院无法采纳。3、程呈认为严超恶意隐瞒185万元的贷款实际是住房按揭贷款和消费贷款两种贷款的事实，认为严超将该两种贷款笼统称为有贷款185万元，使得第三人工作人员以及程呈均认为185万元均是住房按揭贷款，进而致使程呈需多承担3万元的赎楼罚息以及20万元赎楼现金，属于不诚信。经查，《二手房买卖合同》约定涉案房产交易税费含提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、赎楼费、公证委托费、提前赎楼的短期利息均由程呈承担，签署《二手房买卖合同》时第三人工作人员根据严超陈述的185万元贷款估算出赎楼罚息和赎楼短期借款利息的金额供程呈参考，严超虽未明确告知185万元的贷款是两笔贷款，但所陈述的贷款总额185万元并未有所隐瞒，实际上提前还清贷款会产生的罚息应以实际交纳时银行的实际收费为准，第三人所估算的费用也仅是供程呈参考，程呈在尚未履行到赎楼阶段、未明确实际应向银行交纳提前还贷罚息和赎楼短期利息的具体金额时即以严超未如实告知185万元实际为两笔贷款为由解除合同，不符合合同约定，亦不属于法定的解除事由。关于严超曾提出的由程呈提供20万元现金用于提前还贷，因程呈不同意，严超已表示可自行提供现金赎楼，该过程是双方协商的过程，程呈以此为由主张严超违约，并据此要求解除合同，不符合合同约定和法律规定。但程呈要求解除合同，严超亦表示同意解除合同，本院遵照当事人的意愿，判决解除双方签署的《二手房买卖合同》。如上所述，程呈认为严超存在不诚信行为构成根本违约并据此要求解除合同的理由不成立，故程呈请求严超双倍返还定金差额以及返还定金利息，原审法院不予支持。严超辩称程呈迟延办理首期款监管构成违约，经查，程呈办理首期款监管是与严超代理人一同前往银行办理的，视为严超同意延期，严超的该抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。考虑到严超确有未如实告知其名下的185万元贷款实际系抵押按揭贷款和消费贷款两种贷款，事后亦未对此积极与程呈沟通协调，严超该轻微瑕疵行为也是导致双方解除合同的原因之一，故原审法院对程呈请求返还定金20万元酌情支持5万元，程呈过高请求部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除程呈与严超签订的《二手房买卖合同》；二、严超应于本判决生效之日起十日内向程呈返还定金5万元；三、驳回程呈的其余诉讼请求。案件一审受理费7323元（已由程呈预交），由程呈负担6273元，由严超负担1050元；保全费2520元（已由程呈预交），由程呈负担2000元，由严超负担520元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，程呈、严超签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，当事人有确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力的可以中止履行，没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任；同时《中华人民共和国合同法》第六十九条规定当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才可以解除合同。涉案房产是否属于夫妻共有财产，及且被上诉人严超出售涉案房产是否取得其丈夫的同意或追认，直接影响合同是否能够履行，上诉人程呈有权就此提出不安抗辩。2016年5月1日上诉人程呈发出《告知函》提出夫妻财产问题，就是基于此不安抗辩作出，虽然上诉人程呈在《告知函》中直接主张撤销合同，与不安抗辩权的行使方式不尽相符，但合同并不因其主张而撤销，且上诉人程呈实际也未中止合同的履行。被上诉人严超在得知该《告知函》后并没有积极回应，即使在2016年5月25日向上诉人程呈发出的《律师函》中也未对涉案房屋是否属夫妻共有权以及是否取得其丈夫的同意或追认的问题作出明确回复，上诉人程呈于2016年5月11日提起诉讼并通知银行中止了合同履行，属于行使不安抗辩权的行为，因此，被上诉人严超在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保，上诉人程呈可以要求解除合同和返还定金，原审法院认定上诉人程呈没有合同解除权，认定错误，本院予以纠正。但上诉人程呈确实在行使不安抗辩权的过程中存在瑕疵，其主张双倍返还定金和返还定金利息，本院不予支持。至于消费贷款和罚息以及被上诉人严超要求提供20万元现金用于提前还贷的问题，原审法院认定正确，论述合理清晰，本院不再赘述。
综上所述，上诉人程呈的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11198号民事判决第一项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11198号民事判决第三项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11198号民事判决第二项为被上诉人严超应于本判决生效之日起十日内向上诉人程呈返还定金20万元（鉴于20万定金中5000元托管在原审第三人深圳市金居房地产经纪有限公司处，该5000元由原审第三人深圳市金居房地产经纪有限公司直接返还给上诉人程呈）；
四、驳回上诉人程呈的其他诉讼请求。
支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费7323元（已由程呈预交），由程呈负担4323元，由严超负担3000元；保全费2520元（已由程呈预交），由程呈负担1320元，由严超负担1200元。二审案件受理费4322.5元，由程呈承担2322.5元，由严超承担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年五月二十二日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。