广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11833号
上诉人（原审被告）：蔡永兴，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：潘晓莉，女，汉族。
委托诉讼代理人：袁嘉莹，广东派力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所律师。
原审第三人：唐细元，女，汉族。
原审第三人：佛山市南海区广安居房地产中介有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城桂平西路3号怡翠花园百合苑首层6号商铺。
法定代表人：梁德华。
委托诉讼代理人：张燕，女，汉族，系该公司职员。
上诉人蔡永兴因与被上诉人潘晓莉、原审第三人唐细元、佛山市南海区广安居房地产中介有限公司（以下简称广安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5411号民事判决，向本院提出提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡永兴上诉请求:1.撤销一审判决第三项；2.改判蔡永兴无须支付10000元违约金；3.本案一、二审诉讼费用由潘晓莉承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决蔡永兴承担多重的违约责任，既要房产过户，又要支付赔偿金，还要支付中介费，严重损害了蔡永兴的合法权益，致使蔡永兴承受精神和金钱的多重损失，与我国的法律法规不符，也是对群众利益的侵害。
潘晓莉辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回蔡永兴诉请，维持原判。
原审第三人广安居公司述称，同意一审判决意见。
原审第三人唐细元在二审期间没有发表陈述意见。
潘晓莉向一审法院起诉请求：1.蔡永兴依照《房地产买卖合同》约定继续履行合同，协助潘晓莉申请抵押贷款并履行过户手续；2.蔡永兴因其违约行为向潘晓莉支付违约金自2017年4月13日起计至蔡永兴履行完毕之日，现暂计至今共为7330元；3.蔡永兴向潘晓莉赔偿已支付中介费10000元及支付余下中介费26000元；4.本案诉讼费由蔡永兴承担。
一审法院认定事实：蔡永兴与唐细元是夫妻关系，于1989年1月10日办理结婚登记。
佛山市南海区桂城街道文华北路23号星晖园碧雅轩2座701房（以下简称涉讼房屋）登记权属人为蔡永兴，登记共有情况为单独所有，至一审庭审辩论终结时，其抵押登记已经涂销。
2017年1月3日，潘晓莉（买方）、蔡永兴（卖方）、广安居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》[NO0002440]，约定：蔡永兴将涉讼房屋以总价1446000元出售予潘晓莉；蔡永兴收齐楼款当日交付房屋；定金100000元于2017年1月5日前支付；潘晓莉应于签约后10天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起15日内还清贷款，蔡永兴承担还贷之一切手续费用；潘晓莉需在签约后60天内到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，蔡永兴必须提供协助；首期房款34万元潘晓莉在递件成功当日支付给蔡永兴，余款在办妥交易过户及抵押登记之后，由贷款银行划入蔡永兴在该贷款银行开设的账户；买卖双方必须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）30天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；买卖双方任何一方违反合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，逾期未超十天的，违约方需每日按总楼价千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总楼价千分之一支付违约金；蔡永兴承诺留下家私家电给潘晓莉，详见家私清单和以经纪方拍房屋家私家电图片为准；基于经纪方为买卖双方提供中介代理服务，并促成双方签订合同，买卖双方同意向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，详见《咨询及买卖代理费支付承诺书》。同日，潘晓莉向蔡永兴转账支付购房定金50000元，并与经纪方广安居公司签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，潘晓莉承诺就涉讼交易向广安居公司支付房地产咨询及买卖代理费36000元。
2017年1月4日，潘晓莉向蔡永兴转账支付购房定金50000元。2017年1月16-22日，广安居公司的员工陈志乐微信联系蔡永兴，称因潘晓莉想到涉讼房屋看下，询问蔡永兴能否将门禁卡留下或邮寄给经纪方或潘晓莉，蔡永兴回复称可以，但因各种原因没有邮寄，并告知陈志乐称潘晓莉可以跟着其他人进入避开门禁。2017年1月26日，潘晓莉向广安居公司转账支付中介费10000元。2017年2月6日，陈志乐通过微信询问蔡永兴邮寄门禁卡及申请提前还贷事宜，蔡永兴回复称门禁卡其让其他人带过来，银行未通知还款。2017年2月10日，陈志乐通过微信询问蔡永兴何时将门禁卡带给潘晓莉，并告知蔡永兴，称潘晓莉已经进入涉讼房屋，询问蔡永兴到时候能否将房屋内的关公和观音搬走。蔡永兴答复其将门禁卡邮寄过来，房屋内没搬走的东西不要了，由潘晓莉处理。2017年2月16日，陈志乐通过微信询问蔡永兴办理还贷手续的情况，蔡永兴回复称银行尚未通知。2017年2月20日，陈志乐通过微信要求蔡永兴过来配合潘晓莉办理按揭贷款手续，蔡永兴回复称其儿子准备结婚，要二十多天后才能回来。2017年2月22日，陈志乐通过微信询问蔡永兴有无让其朋友将门禁卡带过来，蔡永兴回复称其朋友忘记了带，并同意尽量安排邮寄门禁卡。2017年3月2日、3月16日、3月23日、3月28日，陈志乐通过微信多次询问蔡永兴办理还贷手续情况，蔡永兴均回复尚未通知扣款。2017年3月20日、3月23日，陈志乐通过微信要求蔡永兴向其提供房产证各页的照片以办理网签手续。2017年4月1日，蔡永兴通过微信告知陈志乐，称已收到提前还款通知，可能一个星期内扣款，并把涉讼房屋的房产证照片发予陈志乐。2017年4月4日，蔡永兴通过微信告知陈志乐，称其钱不够还贷款，希望潘晓莉可以再转点钱（最好十万元）给他还贷，并明确其在4月8日扣款，扣完款之后他就过来办手续。2017年4月6日，陈志乐通过微信向蔡永兴索要银行账号。2017年4月7日，蔡永兴通过微信要求陈志乐向潘晓莉确认晚上十二点之前转账，因为第二天要扣贷款了，陈志乐则要求蔡永兴自己解决还贷款的资金问题，并称潘晓莉并未答应再出钱帮蔡永兴还贷款，其索要账户只是为了在潘晓莉答应再帮忙出钱还贷的情况下可以立即将账号发给潘晓莉。2017年4月10日，蔡永兴通过微信告知陈志乐，称贷款已经还清，其近期会过来办手续，希望可以一次性办完。陈志乐回复称因需要先配合潘晓莉签署贷款合同办理同贷书，出了同贷书再办理过户，所以无法一次性办完。蔡永兴明确潘晓莉如果没有获得同贷书，则不可以将涉讼房屋过户给潘晓莉。2017年4月12日，蔡永兴通过微信联系陈志乐，称其已到佛山，想约潘晓莉及经纪方见面办手续，陈志乐回复称因潘晓莉的配偶出差，要求蔡永兴夫妻配合潘晓莉办理申请按揭贷款的签名手续，等同贷书出来之后再办理过户手续。2017年4月13日，陈志乐通过微信告知蔡永兴配合潘晓莉办理申请银行按揭贷款需要准备的材料，蔡永兴称潘晓莉只给了十万元，不能过户。当日上午11:54，蔡永兴发语音微信予陈志乐，内容为：“陈先生，陈先生啊，我跟你说那个佛山的这个房子一直看涨，然后这个手续办这么久办不下来，前几天我让那个买主的话拿10万块钱过来给我还贷，然后这个事情它又变成这样了，我老婆她的意思就是说不卖了，这个房子就不卖了，算了，把钱退给他完了”。陈志乐则回复提醒蔡永兴不卖房屋会构成违约，需要承担违约责任，并告知蔡永兴称潘晓莉想继续交易，且已将涉讼房屋内的衣服扔掉了。同日，唐细元到广安居公司处，明确其对蔡永兴签约出售涉讼房屋的事情不知情、不同意、不追认。2017年4月14日，陈志乐与蔡永兴通过微信协商履约事宜，蔡永兴主张其房屋现在按照18000元/平方米出售还很走俏，只同意按照16000元/平方米的单价，即总价188万元售予潘晓莉，并称如果这次交易不成功，则要等到3万以上再考虑出售了。
2017年4月19日，潘晓莉提起本案诉讼。
庭审中，蔡永兴与唐细元均确认涉讼房屋潘晓莉曾短暂入住，后蔡永兴与唐细元又将该房屋收回；蔡永兴称其因为唐细元不同意，故才不出售涉讼房屋；蔡永兴及唐细元均明确不配合潘晓莉办理申请按揭贷款的手续、不同意出售涉讼房屋予潘晓莉；潘晓莉明确其同意在过户之前一次性支付涉讼房屋剩下的全部购房款，但蔡永兴明确不同意收款。
一审法院认为，《房地产买卖合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定。唐细元辩称该合同侵犯了其合法权益，应属无效，对此，一审法院不予采纳，理由如下：
第一，涉讼房屋登记在蔡永兴名下，因该房屋属不动产，其登记产权信息具有公示公信之效力。潘晓莉依涉讼房屋的产权登记情况，与登记权属人签约交易，在无证据证明潘晓莉、蔡永兴恶意串通损害第三人合法权益的情况下，应推定潘晓莉为善意买受人。第二，唐细元主张其对蔡永兴出售涉讼房屋不知情，但考虑蔡永兴与唐细元是夫妻关系，且根据蔡永兴陈述，两人感情很好。根据蔡永兴与陈志乐的微信聊天记录，在2017年4月12日之前，陈志乐通过微信要求蔡永兴和唐细元一同到佛山配合潘晓莉办理申请按揭贷款手续时，蔡永兴并未提出异议；陈志乐约蔡永兴夫妻于2017年4月12日到佛山办手续后，蔡永兴及唐细元也在当日回到佛山，可以推定，蔡永兴、唐细元对蔡永兴出售涉讼房屋应是知情的。第三，蔡永兴当庭明确其不出售涉讼房屋予潘晓莉的原因是唐细元不同意出售，但实际上从蔡永兴与陈志乐在2017年4月13日和14日的微信聊天记录可以看出，蔡永兴不出售涉讼房屋予潘晓莉的真正原因在于涉讼房屋市场价上涨；第四，唐细元称其在2017年4月12日回到佛山，知悉蔡永兴出售涉讼房屋之后，即于同月13日与蔡永兴一同到广安居公司，明确不同意出售涉讼房屋。在这种情况下，蔡永兴在同月14日与陈志乐微信联系时，依旧表达了可以出售涉讼房屋的意思表示，只是销售价应在188万元以上。由此可见，蔡永兴与唐细元不同意履行《房地产买卖合同》的根本原因在于合同约定的房价不够高。第五，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持，因此，蔡永兴以其没有处分权主张合同无效没有法律依据。
综上，《房地产买卖合同》合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现潘晓莉在履行上述《房地产买卖合同》过程中并不存在违约情形，其在2017年4月13日之前未取得同贷书，也是因为蔡永兴与唐细元未配合潘晓莉办理申请按揭贷款手续，在这种情况下，蔡永兴无权单方要求解除合同、不出售涉讼房屋予潘晓莉。唐细元辩称《房地产买卖合同》不具备继续履行的条件，经审查，蔡永兴与唐细元是夫妻关系，且潘晓莉、蔡永兴签订《房地产买卖合同》出售涉讼房屋时，唐细元知情且未提出异议，故继续履行《房地产买卖合同》并未损害唐细元的合法权益。现蔡永兴及唐细元均明确不配合潘晓莉办理申请按揭贷款的相关手续，且申请按揭贷款手续需由买卖双方亲自到提供按揭贷款的银行处签署相关材料，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，该债务标的不适于强制履行，故一审法院对潘晓莉诉请蔡永兴协助申请按揭贷款的诉讼请求不予支持。至庭审辩论终结时，涉讼房屋抵押已经涂销，不存在权利限制的情形，虽然蔡永兴明确不同意接收购房款，但根据潘晓莉举证可知，潘晓莉及其配偶的存款余额已足以支付涉讼房屋全部购房余款，潘晓莉也明确同意在办理过户手续之前一次性支付完毕涉讼房屋的购房余款并垫付办理过户过程中相应税费，因此，《房地产买卖合同》可以继续履行，潘晓莉诉请蔡永兴配合办理涉讼房屋过户手续符合双方约定，予以支持。
因蔡永兴在2017年4月13日通过微信明确不同意将涉讼房屋出售予潘晓莉，已经构成根本违约，根据《房地产买卖合同》的约定，应从2017年4月13日起计付违约金予潘晓莉。又因为《房地产买卖合同》约定的计付标准过高，一审法院酌情将该标准调整为每日按照总楼价1466000元的万分之三，即每日439.8元的标准计付违约金；再因为本案涉讼房屋尚未办理完成过户手续，且存在不确定因素，故一审法院在本案中将潘晓莉主张的该项违约金计至一审庭审辩论终结之时（2017年6月27日）止，并经核算，蔡永兴应支付逾期履行合同义务的违约金33424.8元（439.8元/天×76天）予潘晓莉。至于此后的违约金，潘晓莉可根据蔡永兴的履行情况再另行主张权利。
潘晓莉因本案交易支付中介费10000元，现蔡永兴在履行《房地产买卖合同》过程中存在根本违约，潘晓莉诉请蔡永兴向其支付该款符合双方约定，予以支持。至于潘晓莉主张蔡永兴支付中介费余款26000元，因该款尚未支出，且应由潘晓莉、蔡永兴与广安居公司的居间关系中进行结算，故一审法院在本案中不作处理，且对潘晓莉的该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、蔡永兴应于本判决发生法律效力之日起十日内协助潘晓莉办理将《房地产买卖合同》项下位于佛山市南海区桂城街道文华北路23号星晖园碧雅轩某座某某房的所有权变更登记至潘晓莉名下的相关手续；二、蔡永兴应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金33424.8元予潘晓莉；三、蔡永兴应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费10000元予潘晓莉；四、驳回潘晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取计9191.99元，财产保全费5000元，合共14191.99元（潘晓莉已预交），由潘晓莉负担225元，由蔡永兴负担13966.99元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行；对潘晓莉多预交的案件受理费13966.99元，在判决发生法律效力后，经潘晓莉申请，一审法院退还予潘晓莉。
二审中，当事人没有提供新的证据。
经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，涉案《房屋买卖合同》第七条第三项约定：“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”
本院认为，本案二审争议的问题为蔡永兴是否应向潘晓莉支付10000元的中介费。《中华人民共和国合同法》六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》第七条第三项中约定：“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”由于蔡永兴存在不履行合同的违约行为，潘晓莉已向经纪方支付的10000元的中介费，依照上述法律规定和约定，蔡永兴应向潘晓莉支付10000元中介费，一审法院对此处理正确。至于蔡永兴需要承担的其他违约责任，属于法律规定和合同约定，与本案二审争议的中介费承担的违约条款，不存在重合或矛盾关系，故蔡永兴上诉主张一审法院判决其承担多重的违约责任导致损害其合法权益，缺乏法律依据，本院不予支持，并依法驳回其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡永兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月四日
书记员 杨思韫