安徽省安庆市大观区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0803民初424号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司安庆市分行，住所地安庆市集贤南路241号。
负责人：丁大庆，该行行长。
委托代理人：汪勇，该行员工。
委托代理人：金吕峰，安徽国誉律师事务所律师。
被告：徐华胜，男，1963年12月4日出生，住安徽省安庆市潜山县。
被告：陈苗荣，女，1963年4月10日出生，住安徽省安庆市潜山县。
被告（反诉原告）：安庆市联富房地产开发有限公司，住所地安庆市集贤南路89号，统一社会信用代码91340800729992454G。
法定代表人：江家瑞。
委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。
委托代理人：丁健，安徽恒物律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行（以下简称建设银行安庆分行）诉被告徐华胜、陈苗荣、安庆市联富房地产开发有限公司（以下简称联富公司）及联富公司反诉建设银行安庆分行合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。建设银行安庆分行的委托代理人金吕峰，联富公司的委托代理人丁凌到庭参加诉讼，徐华胜、陈苗荣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行安庆分行诉称：2010年10月29日，建设银行安庆分行与徐华胜、陈苗荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定徐华胜、陈苗荣向建设银行安庆分行借款55万元用于购买坐落于安庆市开发区天柱山西路与中兴大道交汇处联富新苑5幢1104室房屋，借款期限216个月（2010年10月29日至2028年10月29日），贷款利率为基准利率下浮15%，逾期罚息利率为贷款利率水平上浮50%，每月定期等额本息还款，借款期限起始日以贷款支付凭证所载实际放款日期为准；如徐华胜、陈苗荣不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求徐华胜、陈苗荣立即清偿借款本息。
2010年6月4日，建设银行安庆分行与联富公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定，联富公司对联富新苑5幢楼（联富大厦）购房者而与建设银行安庆分行发生的借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，被保证债权应发生在2010年6月4日至2013年6月4日，其最高额为人民币4200万元。
《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，建设银行安庆分行依约履行了出借义务，但徐华胜、陈苗荣多次未按约定偿还借款本息，故建设银行安庆分行宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款提前到期，解除双方借贷关系。截止2016年2月21日，徐华胜、陈苗荣尚欠借款本金427751.49元，利息11400.22元，本息合计439151.71元，故诉至法院，请求依法判决：1、被告徐华胜、陈苗荣立即偿还原告借款本金人民币427751.49元，利息11400.22元，本息合计439151.71元（利息计算至2016年2月21日，2016年2月21日后利息按照合同约定的基准利率下浮15%计算，直至本息全部清偿时止）；2、被告安庆市联富房地产开发有限公司对原告享有的上述债权及实现债权所支付的费用承担连带保证责任的偿还义务；3、三被告承担本案诉讼费、律师费等原告为实现上述债权的费用。
联富公司辩称：建设银行安庆分行要求联富公司对徐华胜、陈苗荣的债务承担连带保证责任的诉求不能成立，理由如下：1、联富公司与建设银行安庆分行和借款人之间没有协商签订保证合同。徐华胜、陈苗荣向建设银行安庆分行的借款属于个人住房按揭贷款，该类形式的贷款是一种很成熟的商业贷款模式，一般都是由借款人将所购买的房屋或楼花抵押给银行，这是各家商业银行或其他金融机构普遍采用的担保方式。本案建设银行安庆分行与徐华胜、陈苗荣签订的《个人住房借款合同》仅仅约定了抵押担保，没有约定保证担保，建设银行安庆分行与联富公司之间就该笔贷款并没有设立保证合同关系。2、《个人住房借款最高额保证合同》不能作为确立联富公司保证责任的依据。建设银行安庆分行出示了盖有联富公司公章的《个人住房借款最高额保证合同》，该合同不能视为联富公司对两借款人债务的保证，首先，《个人住房借款最高额保证合同》不是联富公司真实意思表示，该合同是2011年3月原告下属的中国建设银行股份有限公司石化支行假借为联富公司提供个人按揭项目综合服务之名骗取联富公司盖章的，当时联富公司仅仅是在一份空白、格式化的《个人住房借款最高额保证合同》加盖了公章，所有手写文字都是原告后来单方面添加的，不是联富公司的真实意思表示，其内容明显虚假，根据《合同法》第十二条和《担保法》第三十条规定，该合同自始无效，联富公司不承担保证责任；其次，《个人住房借款最高额保证合同》形式和内容不符合《担保法》所规定的“保证”和“最高额保证”法律特征。保证合同是依附于债权人与债务人之间的主合同而具有从属性质，如果主合同不存在，保证合同就不能发生。最高额保证合同是为了特定主体之间交易方便而使用的一种特殊形式的保证合同，相对于普通保证来说，最高额保证所担保的债权具有连续性和不确定性的特征，这是最高额保证与普通保证的根本区别，但这种连续性和不确定性仅仅表现在订立保证合同时担保的债权是不确定的，并不代表债务人也可以不确定，也就是说最高额保证是对特定债务人的不特定债务的保证，不可能是对任意的将来可能与债权人发生交易的主体都提供保证。债务人是保证合同必备内容之一，如果债务人不确定，保证合同就不能成立；不同的债务人和不同的债务不可能适用同一份保证合同。最后，《个人住房借款最高额保证合同》对联富公司显示公平，严重损害联富公司的合法利益，联富公司申请撤销该合同。原告的《个人住房借款最高额保证合同》是份格式合同，按照这份格式合同所设计的条款内容，联富公司须为所有购房者提供连带责任保证，无论债权是否拥有其他担保、主合同是否有效，只要购房者未按期还款，联富公司都必须无条件代偿，而且保证期间直到所有购房者还清贷款，长达几十年时间。这种形式的购房担保实际上颠覆了购房按揭贷款的商业模式，不但显示公平，而且严重脱离实际、不合情理，将无法避免购房贷款中欺诈和滥用权利的弊端，与国家政策也背道而驰。可以肯定，任何一个房地产开发商是不可能签订这样的《个人住房借款最高额保证合同》，联富公司是在受原告蒙骗情况下在合同上盖章的，对该份合同内容并不知晓，这对联富公司显失公平，根据《合同法》第五十四条规定，联富公司已提起反诉请求撤销《个人住房借款最高额保证合同》；3、原告放弃了物权担保，保证人在其放弃权利范围内免除保证责任。根据个人住房按揭贷款的商业规律和习惯，银行向购房者贷款后都是将所购房屋或楼花抵押给银行作为贷款的担保，以避免或减小贷款的风险。本案《借款合同》中也同样约定了抵押条款，但是原告却没有及时与两借款人办理抵押预告登记和抵押登记，这次起诉原告也没有主张对抵押房屋的优先受偿，这实际上是放弃了其债权的物权担保。《担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。据此，即使联富公司对原告债权的保证担保成立，联富公司也只是在房屋抵押权之外承担保证责任；原告放弃了抵押物权，而且该抵押物权足以清偿所有债务，所以联富公司的保证责任应当全部免除。据此，原告要求联富公司承担保证责任既无合同依据，也无法律依据，请求依法驳回原告对联富公司的诉讼请求。
联富公司反诉称：2011年3月，建设银行安庆分行与反诉被告下属的中国建设银行股份有限公司石化支行（简称石化支行）协商签订《个人按揭项目综合服务协议》时，石化支行要求联富公司在一份空白的《个人住房借款最高额保证合同》上盖章，当时这份合同上除了格式条款外都是空白，石化支行没有向联富公司解释合同条款的具体内容，也没有说明合同的具体用途，只说是为了办理审批手续需要。事后，石化支行只将盖章的《个人按揭项目综合服务协议》送给联富公司，联富公司手中一直没有这份《个人住房借款最高额保证合同》。直到建设银行安庆分行因与徐华胜、陈苗荣借款合同纠纷提起诉讼时，联富公司才知道建设银行安庆分行利用该《个人住房借款最高额保证合同》作为对购房户的保证合同，原告现依据《合同法》第五十四条规定提出反诉，要求依法撤销《个人住房借款最高额保证合同》，理由如下：1、《个人住房借款最高额保证合同》不是联富公司真实意思表示。石化支行采取欺诈方式诱骗联富公司在空白的格式合同上盖章，没有向联富公司解释说明合同内容和目的，使得联富公司误解为在该合同上盖章只是为了银行提供按揭贷款综合服务的需要，而不是为购房户的借款提供连带责任保证，这属于联富公司对合同内容和目的的重大误解。2、《个人住房借款最高额保证合同》对联富公司显示公平，严重损害联富公司的合法利益，《个人住房借款最高额保证合同》是份格式合同，按照这份格式合同所设计的条款内容，联富公司须为所有购房者提供连带责任保证，无论债权是否拥有其他担保、主合同是否有效，只要购房者未按期还款，联富公司都必须无条件代偿，而且保证期间直到所有购房者还清贷款，长达几十年时间。这种形式的购房担保实际上颠覆了购房按揭贷款的商业模式，严重脱离实际、不合情理，将无法避免购房贷款中欺诈和滥用权利的弊端，与国家政策也背道而驰。可以肯定，任何一个房地产开发商是不可能签订这样的《个人住房借款最高额保证合同》，联富公司是在受原告蒙骗情况下在合同上盖章的，对该份合同内容并不知晓，这对联富公司显失公平。故诉至法院，请求法院依法判决：撤销原告与被告签订的《个人住房借款最高额保证合同》。
针对联富公司提出的反诉请求，建设银行安庆分行辩称：1、联富公司提起的反诉不应当受理，法院受理联富公司的反诉违反法律规定。根据民诉法及法院的举证通知书，反诉应当在举证期限届满前提出，本案的举证期限在第一次开庭前3天，也就是在2016年6月19日前，而联富公司提交的反诉状上载明的时间是2016年6月21日，很显然联富公司提起的反诉超过了法律规定以及法院的规定；2、联富公司提交的反诉与本诉不是同一法律关系和法律事实；3、联富公司提交的反诉状上载明的事实与客观事实不符；综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
建设银行安庆分行为证明其诉讼主张，特向本院提供了如下证据：
证据一：1、建设银行安庆分行营业执照复印件一份；2、建设银行安庆分行组织机构代码证复印件一份；3、建设银行安庆分行负责人证明复印件一份；4、徐华胜身份证复印件一份；5、陈苗荣身份证复印件一份；6、联富公司营业执照复印件一份。证明：原被告主体适格。
证据二：1、《个人住房（商业用房）借款合同》（原件）；2、《个人住房借款最高额保证合同》（原件）；3、个人贷款支付凭证复印件；4、个人贷款对账单复印件。证明：1、2010年10月29日，原告与徐华胜、陈苗荣签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定徐华胜、陈苗荣向原告借款55万元用于购买坐落于安庆市开发区天柱山西路与中心大道交汇处联富新苑5幢1104室房屋，借款期限216月（2010年10月29日至2028年10月29日），贷款利率为基准利率下浮15%，逾期罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%，每月定期等额本息还款，借款期限起始日以贷款支付凭证所载实际放款日为准；如徐华胜、陈苗荣不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求徐华胜、陈苗荣立即清偿借款本息；2、2010年6月4日，原告与联富公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，合同约定，联富公司对联富新苑5幢（联富大厦）购房者与原告发生的借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，被保证债权应发生在2010年6月4日至2013年6月4日，其最高额为人民币4200万元。担保范围包括但不限于借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、原告为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费、评估拍卖费等）；3、《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告依约履行了出借义务，但徐华胜、陈苗荣多次未按约定偿还借款本息，故原告宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下借款提前到期，解除双方借贷关系。截止2016年2月21日，被告徐华胜、陈苗荣尚欠原告借款本金427751.49元，利息11400.22元，本息合计439151.71元。
联富公司为证明其诉讼主张，特向本院提供了如下证据：
一、《个人按揭项目综合服务协议》（原件）。证明1、联富公司与原告下属的石化支行建立商品房销售按揭贷款合作关系，2011年3月补签《个人按揭项目综合服务协议》，石化支行按照发放的个人住房贷款额度1%收取金融服务费，这是双方真实的合同关系；2、该跟该协议内容，购房贷款的担保方式是按揭抵押，并没有约定联富公司的保证责任；3、为了确立商品房销售按揭贷款合作关系，联富公司按照石化支行的要求提供了相关材料，包括在空白《个人住房贷款最高额保证合同》上盖章，石化支行当时表示这些材料都是为了审批需要，没有说明合同的具体内容。
二、商品房销售许可证（原件）、《商品房买卖合同》（原件）、房屋所有权登记证书（原件）。证明1、联富公司取得商品房销售许可证，与徐华胜、陈苗荣订立《商品房买卖合同》合法有效；2、联富公司对销售的商品房享有所有权，并于2012年3月26日向房产登记部门提交了全部办证材料，可以在《商品房买卖合同》确定的时间内为购房户办理产权登记；3、联富公司所售商品房没有产权纠纷和债务纠纷，购房者不能办理产权登记和他项权登记的原因和责任不在了联富公司。
经质证，联富公司对建设银行安庆分行所举的第一组证据无异议；对第二组证据《个人住房借款合同》真实性无异议，合同约定的担保方式是按揭抵押，没有约定保证条款，联富公司也没有在合同上签字盖章，证实联富公司没有为两借款人的债务提供保证；对《个人住房借款最高额保证合同》认为：1、不具有客观性和整体性，该合同没有盖骑缝章，联富公司是在空白的格式合同上盖章的，所有的手写内容都是原告事后单方面填写，这些内容都不是联富公司的意思表示，而且联富公司盖章后将合同交给了石化支公司，与本案原告没有任何关系。联富公司手中没有这份合同；2、联富公司对该合同内容和目的有重大误解。石化支行是以为联富公司提供按揭贷款综合服务为名要求联富公司盖章的，没有向联富公司解释说明该合同的具体内容和目的，使得联富公司误以为签订该合同只是为了银行提供按揭贷款综合服务的需要，联富公司是在接到原告的起诉状后才知道原告利用这份合同作为保证合同使用；3、该合同内容显示公平。按照这份格式合同所设计的条款内容，原告须为所有购房者提供连带责任保证，无论债权是否拥有其他担保、主合同是否有效，只要购房者未按期还清贷款，长达几十年时间。这对联富公司来说显失公平，其一，否定了《担保法》规定的先物权担保后保证担保责任顺序和按揭贷款抵押贷款的通用模式；其二，单方面设立了独立性条款，将联富公司至于极大的风险中，无法避免权利的滥用和欺诈；其三，剥夺了联富公司的知情权，使得联富公司无法把控风险，其四，担保期限过长；4、该合同不具有保证合同和最高额保证合同的法律特征。最高额保证合同是针对特定债务人不特定债务的保证。这份《个人住房借款最高额保证合同》没有具体的债务人，不具备保证合同和最高额保证合同的基本法律特征，具体表现在：第一，不具有保证合同从属性特征，因为无法确定主合同关系；第二，不具有最高额保证合同的连续性特征，每个购房者的借款合同都是相互独立的，不具有联系性；第三，无法确定债权余额，根据《担保法解释》第二十三条的规定，最高额保证是对一定期限的债务余额承担保证责任，所以最高保证都有一个决算期来确定债权余额，而原告的这份合同无法确定决算期和债权余额；第四，无法确定保证期限，到底依照哪份合同来确定保证期限；5、这份合同是原告单方面拟定好的格式合同，原告利用该格式合同免除了自己你的责任和风险，加重了对方的责任和风险，根据《合同法》第四十条规定，该合同格式无效；6、联富公司针对该合同已提起反诉，请求撤销。对个人贷款支付凭证无异议；对个人贷款对账单由联富公司、徐华胜、陈苗荣核实确认，建设银行安庆分行无法确认。建设银行安庆分行对联富公司提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，综合服务协议是一份金融综合咨询服务协议，与楼盘的按揭贷款和保证没有关联性，证据一的第3点证明目的不能成立；对证据二的真实性请法庭核实，该份证据与本案没有关联性，不能作为联富公司提起解除最高额保证合同的依据和免除联富公司承担保证责任的义务。
本院经审查后，对建设银行安庆分行、联富公司提交的证据的真实性予以认定。
根据认定的证据，对以下事实予以确认：2010年6月4日，建设银行安庆分行与联富公司签订一份《个人住房借款最高额保证合同》，约定：联富公司愿意为建设银行安庆分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购买座落于中兴大道与天柱山两路交叉口项目所属之联富新苑5号楼（联富大厦）房产而与建设银行安庆分行发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是自2010年6月4日至2013年6月4日期间因建设银行安庆分行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币4200万元。保证方式为连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者全部履行其债务，建设银行安庆分行均有权直接要求联富公司承担保证责任。
2010年9月23日，联富公司与徐华胜、陈苗荣签订一份《商品房买卖合同》，约定：徐华胜、陈苗荣购买联富公司所有的位于开发区天柱山西路与中兴大道交汇处联富新苑5幢1104室房屋一套，总金额为792268元，于2010年9月23日付房款6万元，2010年9月25日再付房款182268元，余款55万元办理银行按揭，于2010年10月23日之前到账。
2010年10月29日，建设银行安庆分行与徐华胜、陈苗荣签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：徐华胜、陈苗荣因购置联富新苑5-1104号房屋，向建设银行安庆分行借款55万元，借款期限为216个月，即2010年10月29日至2028年10月29日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮15%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息，约定还款日为借款期限起始日在每月的对日。借款人不安合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
合同签订后，建设银行安庆分行按约定发放贷款，因徐华胜、陈苗荣未能按期偿还贷款，建设银行安庆分行诉至法院，要求判如所请。答辩期内联富公司提出反诉。本案在审理中，建设银行安庆分行自认截止到2016年7月29日，贷款余额为367607.97元。
本院认为，本案中，当事人双方对徐华胜、陈苗荣向建设银行安庆分行借款55万元购买联富新苑5幢1104室房屋的事实并无异议，本案争议焦点主要是：联富公司的保证责任是否成立，联富公司是否应承担连带还款责任。本院认为，建设银行安庆分行与联富公司对双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》的真实性并无异议，根据合同约定，联富公司自愿对建设银行安庆分行向购买联富新苑5号楼（联富大厦）房产的全部债务人在2010年6月4日至2013年6月4日期间发放个人住房贷款所形成的一系列债权提供最高额保证，本案中建设银行安庆分行对徐华胜、陈苗荣的债权是因徐华胜、陈苗荣购买联富新苑5号楼房屋贷款所形成，徐华胜、陈苗荣的债务是《个人住房借款最高额保证合同》中约定的担保债务，故联富公司的保证责任成立，联富公司应对徐华胜、陈苗荣的债务承担连带偿还责任。联富公司辨称《个人住房借款最高额保证合同》是在受欺骗的情况下签订的，未能提交证据证实，本院不予采纳；联富公司另称建设银行安庆分行放弃了物权担保，保证人应在其放弃权利范围内免除保证责任，因建设银行安庆分行与徐华胜、陈苗荣并未办理房屋抵押预告登记和抵押登记，双方抵押担保并未成立，对联富公司该抗辩意见亦不予采纳。故对建设银行安庆分行要求徐华胜、陈苗荣偿还借款本金及利息的诉讼请求依法予以支持，应偿还的借款本金金额为367607.97元，利息自2016年7月30日开始计算；联富公司对徐华胜、陈苗荣上述还款义务承担连带清偿责任，联富公司承担还款责任后，有权向徐华胜、陈苗荣追偿。联富公司反诉称《个人住房借款最高额保证合同》不是其真实意思表示，显失公平，要求撤销该份合同，因其未能提交证据证实，故本院对其反诉请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐华胜、陈苗荣于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款本金367607.97元及利息（利息自2016年7月30日起至借款实际付清之日止，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；
二、被告安庆市联富房地产开发有限公司对被告徐华胜、陈苗荣上述还款义务承担连带清偿责任；安庆市联富房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向徐华胜、陈苗荣追偿；
三、驳回反诉原告安庆市联富房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费7890元，由徐华胜、陈苗荣、安庆市联富房地产开发有限公司负担，反诉受理费100元，由安庆市联富房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 马利平
代理审判员 周 鑫
人民陪审员 赵 莉
二〇一六年九月八日
书 记 员 胡 泉
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。