北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终972号
上诉人（原审原告）张一森，男，1948年6月3日出生。
委托代理人付文辉，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人张为一，男，1975年9月30日出生。
被上诉人（原审被告）路光，男，1977年5月24日出生。
上诉人张一森因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第31262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月，张一森起诉至原审法院称：2014年8月，我与路光订立租赁合同，约定由路光租赁我的房屋，租期为2014年8月13日至2017年6月15日，共计34个月，租金为每月20000元，后双方协商变更为年租金245000元并按照此标准实际履行。租赁合同同时约定，我提前收回房屋或路光提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金。2015年4月30日，我与路光联系，要求提前解除租赁合同。2015年5月1日，双方见面时，路光拿出其起草的《提前解除合同通知书》要求我签署，双方当场签署。此后，路光并未对租赁合同的提前解除提出异议，也未向人民法院提起诉讼。路光已经于2015年7月初搬离该房屋，但路光拒绝将承租房屋返还给原告。我认为双方的租赁合同已经解除，特诉至法院请求：1、确认我与路光双方订立的合同编号为×××的北京市房屋租赁合同已经于2015年7月30日解除；2、路光向我返还×××502房屋；3、路光付给我自2015年8月12日至其实际向我返还承租房屋期间的房屋占用费（按原租金标准671.2元／日计算）；4、路光向我返还承租房屋内附属的实木玄关柜以及四人位布艺沙发一组；5、诉讼费用由路光承担。
路光辩称：房屋每月租金是20000元，张一森所说年245000元租金与事实不符，我于2015年4月30日收到张一森发来的短信，是张一森之子张为一要求与我见面的。张一森说明了三点解除合同原因，1.想搬回来住，2.移民想卖涉案房屋，3.条件随时都可以谈。我答复张一森搬家一事需要与家人商量，商量后给予答复。张一森所说5月1日见面是不符的，我当时已经离京，期间张为一一直联系我要求腾房，5月17日下午有人来看涉案房屋，要求我向其说明是张一森朋友来借住。自张为一说提出解约后，我与爱人商量解约事情，不同意。5月17日解约通知书是我本人打的，因张为一带客户去家里看房对生活带来影响，张为一表明还会带人来看房，尽量不影响我生活，也表明合同解除的条件可以再谈。签署的租赁合同中有约定说明解除合同的原因，我没有违反合同中的规定，不存在单方解除合同。现在我依然不同意解除合同，我与张一森签署了三年的租赁合同，并按照年房租付款，之所以签署租赁合同是为了孩子上学。当时是张一森同意签署三年的合同，我才租了张一森的房屋，在2014年8月10日分两笔5000元与240000元支付到张为一账户中。租房时涉案房屋当时有沙发一个，没有玄关柜，沙发是摇椅沙发和布艺沙发。我为涉案房屋购置了若干家具，也代为维修了燃气设备，我为了能够居住三年才不断完善涉案房屋。在张为一带客户看房后，于2015年6月中旬链家公司（中介机构）告诉涉案房屋已经卖出。我向张为一告知我有优先购买权，关于租约的情况也没向买家告知。综上，我不同意张一森的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张一森在租赁期间将涉案房屋出卖，应当及时通知路光并协商合同的履行问题。张一森所依据的违约条款内容并不构成合同的单方解除权，张一森提交的证据材料也不能证明路光已经同意解除租赁合同，故在路光坚持要求继续履行合同的情况下，张一森要求解除租赁合同于法无据，法院不予支持。另外，关于张一森提出路光未支付2015年8月至2016年7月租金一节内容，法院认为路光在不清楚买房人信息的情况下，为避免以后可能与买房人产生纠纷而没有继续支付房屋租金，符合日常生活经验。本次诉讼结束后，双方可就合同履行问题再行协商或另行起诉。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回张一森的全部诉讼请求。
判决后，张一森不服，向本院提出上诉称，根据合同约定，我有单方解除权，我要求撤销原判，依法改判支持我的原审诉讼请求，并由路光承担本案诉讼费用。路光同意原判。
经审理查明：2014年8月，张一森（甲方）通过居间方北京链家房地产经纪有限公司（丙方）与路光（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：×××，以下简称租赁合同），约定将张一森名下位于北京市西城区×××502室出租给路光居住使用。具体权利义务内容如下：“……（一）房屋租赁期自2014年8月13日至2017年6月15日……（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品。设备设施……租金标注及支付方式：人民币（大写）贰万元，租金总计：人民币（大写）陆拾捌万元整。支付方式：……押0付12，各期租金支付日期：2014.8.10，2015.7.10，2016.7.10。”在上述合同中，双方对涉案房屋的维护及维修、转租、合同解除等权利义务内容进行了约定，其中关于违约责任一节内容有如下记载：“第十条违约责任……租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的300%支付违约金，甲方应退还相应的租金。”张一森之子张为一作为张一森的合同代理人与路光在上述租赁合同中签字。
2015年5月，张一森因需要出卖涉案房屋向路光提出解除合同。根据路光自述的内容，路光在张一森提出解除合同后配合张一森对涉案房屋进行评估并搬离涉案房屋。庭审中，路光对张一森提出的解除合同的要求不予认可，认为根据“买卖不破租赁”的法律规则，双方的房屋租赁合同仍在履行之中，不同意解除合同。张一森主张根据租赁合同中违约条款的内容，张一森具有单方合同解除权，并提交张一森之子张为一与路光签字确认的《提前解除合同通知书》一份、张为一与路光往来手机短信电子版复印件各一份、张为一于2015年9月17日向路光发送的《催告函》一份，路光发送给张为一及家人的电子邮件打印版一份，以证明路光已经同意解除合同并且双方的租赁关系于2015年7月30日解除的事实。《提前解除合同通知书》中，双方签字确认了以下事实：“2015年5月1日，张为一电话通知路光，提出想出售房屋、提前解除合约。2015年5月17日，张为一携带客户前往房屋地看房。”路光虽对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张其没有同意合同解除，且张一森侵犯了其优先购买权。根据上述四份证据的内容，张一森之子张为一曾于2015年5月17日携带其他案外人前往涉案房屋看房，路光在2015年6月份时同意协助现场评估房产。且路光与张一森之子张为一就合同解除的经济赔偿问题进行了协商，但未达成一致意见。在上述证据中没有明确的能够体现出路光同意解除合同的内容。
路光现已搬离涉案房屋，关于路光搬离涉案房屋的原因，张一森主张路光搬离房屋的行为表明路光已经同意解除合同。路光主张其搬离房屋的行为并不意味着合同解除。
关于房屋租金的给付问题，张一森主张根据租赁合同的内容，路光应于2015年7月10日支付2015年8月至2016年7月的租金，但路光至今未能支付完毕。路光主张其在得知张一森将房屋出卖的事实后，不清楚租金应该交给谁，故没有向张一森按时交纳租金。
经查，案外人白××通过买卖方式于2015年9月2日取得涉案房屋产权。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《提前解除合同通知书》、手机短信、电子邮件、《催告函》等证据在案佐证。
本院认为：张一森与路光签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。
张一森于2015年9月22日起诉要求确认张一森与路光签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年7月30日解除，根据查明的事实，张一森要求解除合同的原因系欲将涉案房屋出售，解除合同的行为实为规避“买卖不破租赁”的法律原则，且双方签订的《提前解除合同通知书》的内容并不能确认双方就解除合同达成一致，故张一森为规避法律而解除合同的行为，不符合合法行使解除权的性质，对张一森要求确认合同解除的主张，本院不予支持。另外，案外人白××于2015年9月2日取得涉案房屋产权，张一森起诉时涉案房屋产权已转移。按照“买卖不破租赁”的法律原则，张一森于2015年9月22日起诉时，其与路光的租赁关系实际已终止，张一森在《北京市房屋租赁合同》中出租人的权利义务应由白××所继受，鉴于对张一森要求确认其与路光签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年7月30日解除的诉讼请求不予支持，故对张一森上诉要求路光返还涉案房屋的请求，亦不予支持。
张一森上诉要求路光支付房屋占用费，因案外人白××于2015年9月2日取得涉案房屋产权，张一森有权主张房屋租金的日期应止于此日，2015年9月2日之后的房屋租金张一森无权主张。路光应向张一森支付2015年8月13日至2015年9月1日的房屋租金。
张一森上诉要求路光返还涉案房屋内的实木玄关柜及四人位布艺沙发，但张一森未提交证据证实曾向路光交付上述物品，路光认可租房时交付了布艺沙发，但否认有实木玄关柜，故本院仅对张一森要求返还四人位布艺沙发的主张予以支持。
原审法院判决驳回张一森全部诉讼请求不当，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第31262号民事判决；
二、路光于本判决生效之日起十日内支付张一森二○一五年八月十三日至二○一五年九月一日的房屋租金一万三千一百五十一元；
三、路光于本判决生效之日起十日内返还张一森四人位布艺沙发一组；
四、驳回张一森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1750元，由路光负担63元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院），由张一森负担1687元（已交纳）；二审案件受理费3500元，由路光负担126元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院），由张一森负担3374元（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 房依彤