广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终877号
上诉人（原审被告）：珠海市香洲区狮山街道办事处，住所地：广东省珠海市香洲区胡湾路**号。
负责人：苗奇峰，主任。
委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：何三妹，女，汉族，1928年8月20日出生，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：范伟荣，男，汉族，1957年8月6日，住广东省珠海市香洲区，系何三妹的长子。
上诉人珠海市香洲区狮山街道办事处（以下简称狮山街道办）因与被上诉人何三妹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初8477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
狮山办上诉请求：撤销原审判决，改判驳回何三妹的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十一条认定狮山办应承担土地出让金的支付义务，事实认定和法律适用错误。第一，狮山办已依约履行合同义务。狮山办已全面、适当地履行了《香洲胡湾里拆迁补偿协议》约定的义务，狮山办已取得房地产权证，产权人为何三妹，完全符合协议中约定的“范明的所有的私人房产证”。第二，原属于范明所有的房屋，在订立《香洲胡湾里拆迁补偿协议》前，该房屋所属土地的属性即为“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”的划拨性质。拆迁改造并不能改变土地原有性质。第三，何三妹取得的拆迁补偿利益高于一般的拆迁补偿，可以推定当时双方已充分考虑到土地性质问题。双方在《香洲胡湾里拆迁补偿协议》既然无约定，应视为土地性质保持划拨性质，而不能视为约定不明，加重狮山办的合同义务。二、本案已超过诉讼时效，何三妹已丧失胜诉权。《香洲胡湾里拆迁补偿协议》订立于1997年，房产证办理至何三妹名下的时间为2011年3月16日，诉讼时效应从“知道或应当知道权利受侵害之日”起算，房产证上载明该土地使用权取得的方式为划拨，何三妹在取得房产证时即为应当知道其权利受到侵害之时（假设其所称的存在侵害），故何三妹对本案的诉讼时效应自2011年3月16日起算，至原审提起诉讼时已超过两年的诉讼时效，其主张在狮山办提出诉讼时效抗辩的情况下不应获得支持。
何三妹二审答辩称：一、狮山办要求何三妹等三户回迁户取得法院判决书，方便向香洲区财政申请拨款，狮山办承诺用庭外和解的办法解决，达到三户回迁胜诉的目的。实际上狮山办只按照承诺办理了401房的房产证，而对于何三妹所在的301房，在本案一审过程中，狮山办不履行承诺，并调换拆迁补偿协议，将办理范明所有的私人房产证中的“私人”二字删除，拖延庭外和解的时间。二、何三妹等三户回迁房，原来的房产证、土地使用证都是同样性质，同时拆迁，同时回迁。狮山办只为401房补交土地出让金，办理土地使用权取得方式为出让的房产证。何三妹的房屋理应同401房一样办理。三、狮山办认为为回迁户何三妹办理的房产证，是何三妹丈夫范明所有的私人房产证，是错误的。因为狮山办为回迁房301房办理的房地产证，是不能自由买卖和抵押的产权。范明原有的私人房产证，所有权明确注明是私有（即可自由买卖和抵押）。四、根据拆迁协议第五条的约定，狮山办负责办理范明所有的私人房产证，协议明确注明“私人”二字，是当年房产证的所有权是私有房产证（可以自由买卖和抵押），狮山办必须按照协议的第五条规定为301房何三妹办理房产所有权的私有房产证。狮山办将协议第五条中的“范明”与“私人”两个词说成同一样定义，是错误的。因为范明是代表该房屋法定持有人，并不代表房屋所有权性质，而私人房屋的“私人”二字是代表房屋所有权性质为私有。私有房产可以自由买卖和抵押，而狮山办为301房何三妹办理的房地产证是不能自由买卖和抵押。五、城区改造的回迁房，所有房地产证的土地使用权取得的方式都是出让（即可自由买卖、可抵押）狮山办拆迁何三妹的房屋，为何三妹办理新的房地产证，理应按照城区改造回迁房所发的房地产证，取得的方式应当是出让。狮山办认为何三妹的房屋土地不能抵押、不能出租、转让、赠送，即土地性质为划拨，颠倒黑白。六、狮山办认为何三妹超过了诉讼时效。拆迁后，狮山办一直没有履行合同义务，狮山办写给何三妹回迁户的保证一次又一次，何三妹相信和理解狮山办，但狮山办一拖就是11年。狮山办是有专人负责办理房地产证的，在狮山办将房地产证交付给何三妹时，隐瞒了房地产证不能自由买卖、不能抵押的事实。何三妹一直等到401房出卖房屋时，才知道狮山办交给何三妹的房地产证是不能自由买卖、不能抵押的。综上，请求二审法院维持原判。
何三妹向原审法院起诉请求：一、狮山办补交何三妹位于珠海市香××区××房的土地出让金247066元；二、狮山办承担诉讼费。
原审法院认定事实：何三妹是范明的妻子，范明于2007年2月亡故。1982年，范明在珠海市香××区××号新建房屋。1990年8月，范明取得珠海市香××区××号国有土地使用证。
1997年11月11日，狮山办作为甲方，范明作为乙方，签订《香洲胡湾里拆迁补偿协议》，约定：经市政府有关部门批准，香洲胡湾里67、68、70号所在地块进行改造，用于狮山办办公用地；乙方同意将其位于香洲胡湾里67号建筑面积128.07平方米旧房共一套交给甲方拆迁改造；乙方原房产面积为128.07平方米，补偿标准为1:1.3，甲方应补乙方回迁房面积为166.49平方米，并回迁到原地（胡湾里）。第五条写明：甲方交付使用的房屋，水、电路及排污设备应完善，乙方的房产证、土地使用证由甲方负责办理，费用由甲方负责，并办理范明的所有的私人房产证。同日，双方还签订了《关于〈香洲胡湾里拆迁补偿协议〉的补充协议》；1997年12月2日，又签订《关于〈香洲胡湾里拆迁补偿协议〉的补充协议之二》；2000年3月6日，签订《关于〈香洲胡湾里拆迁补偿协议〉的补充协议之三》。上述《香洲胡湾里拆迁补偿协议》以及三份补充协议均由何三妹代表范明签署。
1999年回迁房屋竣工后，何三妹回迁至珠海市香××区××房。2011年3月16日，何三妹就该房产取得粤房地权证珠字第××号房地产权证，产权证书写明土地性质为国有，土地取得方式为划拨。
2015年3月31日，珠海市国土资源局回函狮山办，确认原香洲区胡湾里67、68、70号房产土地性质为国有，土地取得方式为划拨。
何三妹称其在获悉胡湾里原68号权利人潘伴才因房产证的问题起诉狮山办后，方知道房地产权证存在瑕疵。何三妹向珠海市国土资源局香洲分局提出征询涉案房产土地性质的申请书，2016年1月18日，珠海市国土资源局香洲分局在复函中明确：胡湾里四街46号301房土地使用权属国有划拨性质，根据相关规定，同意上述房地产转让，但需要补交地价款，土地使用权性质由划拨转让为出让。2016年9月20日，珠海市国土资源局开具《非税收入（土地）缴款通知书》，确认案涉房产“补缴的土地价款—转让划拨土地应补缴土地价款”为247066元。
2015年5月18日，原审法院受理原告潘文敏、潘伴才诉被告狮山办房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[（2015）珠香法民三初字第959号]，双方自愿达成如下协议：一、珠海市香洲胡湾里四街46号401房已登记在潘伴才名下，土地使用来源登记为划拨。为定争止纷、解决被拆迁人的诉求，狮山办自愿承担该房屋土地使用权划拨转出让所应支付的土地出让金及因此产生的滞纳金。二、根据双方2007年6月8日签订的《房屋拆迁补偿协议》，狮山办将胡湾路39号房屋补偿给潘文敏、潘伴才使用，潘文敏、潘伴才享有对该房屋的占有、使用、收益权，并享有合法出租、继承的权利及拆迁补偿权益。潘文敏、潘伴才不得在不符合法律法规的情况下向狮山办提出办理该房屋权证，亦不得以此为由向狮山办提出赔偿请求，更不得以此为由实施扰乱狮山办正常工作秩序的行为。否则，潘文敏、潘伴才应如数退还狮山办已代为支付的珠海市香洲胡湾里四街46号401房土地出让金及因此产生的滞纳金。三、双方因房屋拆迁产生的所有争议于本协议签订之日全部处理完结，不存在其他争议。四、该案诉讼费2252元由狮山办承担。
原审法院认为,何三妹作为范明之妻代表范明与狮山办签订的《香洲胡湾里拆迁补偿协议》以及三份补充协议，均是真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。回迁房屋建成后，案涉房产登记在何三妹名下，故何三妹就该房产主张权利符合法律规定。
《香洲胡湾里拆迁补偿协议》第五条约定：“房产证、土地使用证由甲方负责办理，费用由甲方负责，并办理范明的所有的私人房产证”。该协议并没有明确约定回迁房屋的土地是划拨还是出让性质。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，考虑到双方的合同本意以及狮山办处理同类事务的做法，原审法院认为上述条款中的“私人房产证”应理解为个人可以自由处分的性质，即一般商品房的土地性质，故何三妹不应负担超出一般商品房出让所应负担的缴费义务。因此划拨转出让的费用，依照上述协议约定，应由狮山办负担。根据2016年9月20日珠海市国土资源局开具的《非税收入（土地）缴款通知书》，案涉房产应补缴土地价款247066元，原审法院对该金额予以认定。
关于诉讼时效，2011年何三妹取得回迁房屋的房产证时已经八十多岁，不具有能够明确辨别房产证中“土地使用权取得方式为划拨”法律含义的能力。何三妹关于其自潘伴才在2015年起诉狮山办后才知晓回迁房屋的土地性质为划拨、转让房屋需补缴土地出让金的说法，合理可信，原审法院予以采纳。据此，何三妹提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
综上，何三妹诉请狮山办补缴案涉房屋土地出让金247066元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，原审法院判决狮山办在判决发生法律效力之日起十日内补缴珠海市香××区××房的土地出让金247066元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2503元，由狮山办负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，《香洲胡湾里拆迁补偿协议》第六条约定：“如回迁面积超出补偿的，超出部分在五平方米内按优惠价每平方米2000元，五平方米以上按每平方米3000元计算由乙方补房价款给甲方，如小于补偿面积五平方米内按每平方米2000元计算，五平方米外按每平方米3000元计算由甲方补给乙方。”双方签订的《补充协议之三》约定小单元狮山办同意将小单元卖给范明，按3000元每平方米计算。
本院认为，本案二审争议的焦点是狮山办是否应当承担支付涉案房产土地出让金的义务。双方签订的《香洲胡湾里拆迁补偿协议》第五条约定“乙方的房产证、土地使用证由甲方负责办理，费用由甲方负责，并办理范明的所有的私人房产证”，狮山办主张拆迁改造不能改变土地原有性质，只要房产证上产权人登记为何三妹个人，即已符合合同上述约定。本院认为，《香洲胡湾里拆迁补偿协议》没有明确约定回迁房屋的土地性质是划拨还是出让，但根据该合同第六条约定的单价为3000元，《补充协议之三》约定的交易价格亦为3000元每平方米，这与当时珠海市该地段的普通商品房交易价格相当。结合狮山办处理潘伴才一案同类事务的做法，对涉案合同第五条“私人房产证”的解释，应当为一般商品房的土地性质。原审法院对此适用法律正确，本院予以维持。
至于诉讼时效的问题，本院认为，直至潘伴才于2015年就回迁房产权证事宜与狮山办交涉、起诉之后，何三妹才知道如果要取得可转让的房产的产权证需补缴土地出让金，原审法院以此为由认定何三妹的起诉未超过诉讼时效，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5006元，由上诉人珠海市香洲区狮山街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年六月七日
书记员 许婷婷