广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终18572号上诉人（原审被告）于睿。委托诉讼代理人周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘惠婵，系被上诉人于睿母亲。上诉人（原审被告）罗亚飞。委托诉讼代理人赵保山、周科，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邓燕青。委托诉讼代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴军强。上诉人于睿、罗亚飞因与被上诉人邓燕青以及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人于睿、罗亚飞上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判于睿、罗亚飞不需向邓燕青支付115万元；三、改判于睿、罗亚飞不需退还邓燕青定金10万元；四、一、二审的诉讼费用及相关费用全部由邓燕青承担。事实和理由：一、原审判决认定因于睿、罗亚飞拒不配合办理递件过户是导致涉案合同无法履行的根本原因构成违约，而没有考虑在国家调控房地产市场禁止众筹、严审房贷的政策背景下，邓燕青所取得《贷款确认书》无效，根本无法取得后继贷款，以及其提交的申请贷款资料真实性存疑的情况。2016年3月1日，于睿、罗亚飞与邓燕青双方签署了《二手房买卖合同》。签署合同后，于睿、罗亚飞积极履行合同。但是从2016年3月两会期间开始，国家领导人、国家相关部门先后表态调控房地产市场，陆续出台了相关政策法规，取缔了众筹买房，严审并收紧了房贷，并且邓燕青的一系列行为让于睿、罗亚飞产生了严重的不安，而邓燕青不予配合理睬，隐瞒其无法取得后继贷款和申请贷款材料真实性、合规性存疑的事实，因此，邓燕青合理合法行使了先履行抗辩权，理由如下：1、对邓燕青向工行提供的贷款资料的真实性存疑，进而对《贷款确认书》的真实性、合法性和有效性存疑。根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。邓燕青因购买于睿、罗亚飞涉案房产向工商银行贷款525万元，以最长贷款期限30年、等额本息还款法计算，邓燕青每月的还款额为2.7万左右，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条的要求，邓燕青月均收入至少应达到5.4万左右才具备相应的贷款资格和还贷能力。邓燕青作为一个90后单身女性，其职业为商场从事化妆品销售的普通营业员，在国家调控房地产市场、取缔众筹、严控房贷的大背景下，于睿、罗亚飞对其贷款资格和贷款条件存疑合理合法。且根据邓燕青20**年5月13日提供的参保缴费明细，邓燕青的工资是：2014年9月到2015年6月（3131元）；2015年7月到2016年1月(3632元)：2016年2月到2016年4月（6054元）。邓燕青5月13日提供的不动产证明中三套房产均处在“无效”状态！所以邓燕青虽然取得了工商银行的《贷款确认书》，但其本人真实信息根本不符合《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条要求，而工商银行的《贷款确认书》中有“买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚假资料、涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效”的条款。因此，在国家严格调控房地产市场，严查房贷的背景下邓燕青取得的《贷款确认书》事实上根本无效，任何银行都不可能违反政策法规，给邓燕青发放贷款。相反，在买卖二手房事例中，银行因国家政策变化，在取得贷款承诺函的情况下不予发放贷款的情况比比皆是。故《粤03**民初3432号判决书》中所做出的“原告取得上述贷款承诺函后，已能够履行其支付购房款的义务”的判断是不符合实际的。2、邓燕青签署的《二手楼交易资金监管协议》中约定的资金监管账号为：40×××47，开户行为：工商银行深圳市分行，户名为：工行深圳分行离行式二手楼资金监管账户，而邓燕青向工行光明支行支付监管款项的刷卡单显示的收款账号为：40×××12，二者不符。于睿、罗亚飞提出查看监管资金这一合理要求后，却被邓燕青粗暴的拒绝不予配合，导致于睿、罗亚飞一直未能看到监管资金情况，加剧了于睿、罗亚飞的合理疑虑。3、于睿、罗亚飞由始至终都没有正式收到《贷款确认书》，而是于2016年3月14日晚从中介处知晓《贷款确认书》的内容，其后因为国家调控政策的原因，于睿、罗亚飞对《贷款确认书》的真实性、合法性和有效性存疑，因此积极协调银行、邓燕青、中介，在银行提出三方当面协商时，邓燕青不予配合拒绝协商，致使涉案合同不能顺利履行。二、邓燕青恶意隐瞒不符合贷款条件，拒不配合协调分歧，拒绝出面协商解决纠纷，是导致涉案房产不能顺利完成交易的主要原因。1、于睿、罗亚飞诚心卖房、诚意解决纠纷。在双方发生纠纷阶段，卖方没有寻找新的买家，而是本着促成交易的态度，努力化解纠纷。A．于睿、罗亚飞于2016年3月14日晚从中介处得知《贷款确认书》内容后，对其真实性和合法有效性存在诸多疑虑，为求证该确认书的真实性和合法有效性，于睿、罗亚飞多次和工行光明支行沟通，并于3月15日亲赴工行光明支行，当工行贷款经理颜悦边先生告知，需于睿、罗亚飞、邓燕青双方共同前往工行光明支行协商解决分歧，这本是消除疑虑化解分歧，推进合同顺利进行的最佳时机。于睿、罗亚飞邀请邓燕青共同前往解决纠纷，邓燕青粗暴拒绝（短信为证）。请求法庭向工行贷款经理颜先生取证。B．因邓燕青不愿配合于睿、罗亚飞前往工行协商解决分歧，为积极推动合同履行，于睿、罗亚飞两次书写履约告知书并送达邓燕青，邓燕青均避而不谈、无动于衷。C．在整个交易及纠纷过程中，邓燕青均不愿出面沟通解决纠纷，在买卖合同、资金监管合同、快递单上也不留任何联系地址，使得涉案合同的履行陷入僵局。2、本案的特殊之处还在于于睿、罗亚飞已经办理好移民美国的所有手续，必须限期登陆美国，而且因还要办理孩子在美上学事宜，必须尽快出发（于睿、罗亚飞全家已于2016年6月赴美）。而且根据美国法律如果不能在登陆前拿到房款，将对卖房收益课极高的利得税（20%左右），所以能否尽快完成交易并限期顺利拿到房款对于于睿、罗亚飞至关重要，于睿、罗亚飞不像其他人一样有充足的时间在房产过户但拿不到房款的情况下在国内采取其他救济途径。正因为邓燕青及中介都知晓于睿、罗亚飞这一情况和心理，不排除其恶意隐瞒不符合贷款条件这一违约事实，借故不予配合解决《贷款确认书》问题,进行恶意诉讼，企图借此获取高额收益的可能性。三、邓燕青不具备“买房资格”与“贷款资格”，一审法院却未查证，且一审法院完全没有考虑2016年3月国家调控的一系列政策法规影响，也未认真考虑于睿、罗亚飞在一审过程中的质证意见。邓燕青根本不具备买房实力及贷款买房条件，于睿、罗亚飞于睿发现问题并找工行来协商解决时，邓燕青却拒绝协商，其行为一定程度上就是欺诈。四、退一步讲，即便一方存在违约行为，一审法院判决的违约金过高，不符合违约金弥补损失、适当惩罚的立法本意。根据《合同法》第114条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第27条、第29条的规定可知，我国对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失，可以请求法院予以适当减少。因此请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合判定。在本案中，于睿、罗亚飞并未获利而邓燕青也没有遭受什么损失，一审法院判决支付的违约金115万明显超出我国关于违约金弥补损失、适当惩罚的立法本意。五、邓燕青不能履行合同义务，违约在先，且恶意提起诉讼，给于睿、罗亚飞造成巨大经济损失，因此应由邓燕青向于睿、罗亚飞支付违约金，并对给于睿、罗亚飞造成的经济损失进行赔偿，而本案的一、二审诉讼费应由邓燕青自行承担。被上诉人邓燕青答辩称，原审判决正确，请求二审法院查明并予以维持。一、于睿、罗亚飞上诉称在国家调控房地产市场禁止众筹、严审房贷的政策背景下，邓燕青所取得《贷款确认书》无效没有事实和法律依据；二、于睿、罗亚飞以监管账号与邓燕青刷卡单显示收款账号不一致为由认为资金监管存在瑕疵不是事实；三、于睿、罗亚飞以邓燕青向银行提供的贷款资料真实性存疑为由行使不安抗辩权没有事实和法律依据；四、于睿、罗亚飞称邓燕青不具备购房资格和贷款资格不是事实；五、于睿、罗亚飞无权要求降低违约金数额；六、邓燕青提供的不动产查询结果单显示，邓燕青早在2010年之前即购买过二套房屋，为购买涉案房屋又于2016年1月18日出售另一套自有房屋，能够证明邓燕青有充分的支付能力。2、社保回报率低、缴费时间长，根据相关规定，任何单位员工均有权以最低缴费基数而非实际工资收入缴纳社保，邓燕青社保清单亦是如此，缴费工资并非邓燕青真实收入。3、对于于睿、罗亚飞所述邓燕青拒绝与其共同前往按揭银行调查核实邓燕青贷款申请资料、《贷款承诺函》真实性事宜的回应。因邓燕青所提交资料并无瑕疵，于睿、罗亚飞所有质疑均属毫无根据的个人猜测，其本质是以此阻挠交易的正常进行，邓燕青没有义务予以配合。4、关于于睿、罗亚飞要求变更监管银行、邓燕青予以拒绝的回应。选择贷款银行是邓燕青作为买方的权利，于睿、罗亚飞无权予以干涉，邓燕青已合法取得工行光明支行《贷款承诺函》，没有义务按于睿、罗亚飞要求更换银行、重新申请贷款（于睿、罗亚飞要求更换银行、重新申请贷款的事实也充分证明其上诉状第5页所述必须尽快收到购买款登陆美国的说法是不存在的）。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭，亦未提交陈述意见。被上诉人邓燕青向一审法院起诉请求判令：1、确认双方之间签订的《二手房买卖合同》已于2016年3月25日解除；2、于睿、罗亚飞返还邓燕青购房定金10万元、支付违约金150万元（合同成交价750万×20%），赔偿佣金及按揭服务费损失5.15万元，合计165.15万元；3、于睿、罗亚飞承担本案全部诉讼及保全费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区前海路西学府路南的阳光棕榈园25栋4-3D房，建筑面积为119.47平方米，于2004年2月20日登记至于睿及罗亚飞名下。2016年3月1日，邓燕青（买方）与于睿、罗亚飞（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉案的阳光棕榈园25栋4-3D房转让给买方，转让价款为750万元，交易定金为10万元，签约当日支付定金10万元；买方于签约之日起3日内付清首期款225万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交的资料；该房产没有设定抵押，双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起三日（含当日）内签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5个工作日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让总价款20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还定金；及其它内容。同日，邓燕青（买方）与于睿、罗亚飞（卖方）签订《二手房买卖合同补充条款》，约定签订本合同的次日至第21个工作日内，如买方办理银行的足额贷款承诺函不成功，视为违约，卖方没收买方所支付的定金，双方解除合同，及其它内容。2016年3月1日，于睿、罗亚飞出具收到定金10万元的收据。上述定金均在于睿、罗亚飞处。2016年3月2日，邓燕青（甲方）、于睿、罗亚飞（乙方）、中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方监管交易款215万元。同日，邓燕青将监管资金转入监管账户。2016年3月11日，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向买房人发放期限为30年，金额为525万元的贷款。庭审中，第三人和于睿、罗亚飞认可其于3月14日通过第三人得知邓燕青得到贷款承诺函。庭审中，于睿、罗亚飞表示，其要求去核实贷款承诺书的真实性以及有关贷款承诺函的不合理的疑问，没有约定贷款发放方式，于睿、罗亚飞不是贷款确认函发放主体等，但工行要求双方当事人到场才能协商约定于睿、罗亚飞收取工行发放贷款的账号、账户，故其于3月15日发短信给邓燕青要求3月16日去工商银行协商解决，于睿、罗亚飞也与工商银行协商好了哪天去，但是邓燕青拒绝配合前往工行协商解决，导致涉案合同无法继续履行。邓燕青认为，二手楼资金监管协议中已约定清楚于睿、罗亚飞收款账号，在申请贷款时，双方签订了委托划款通知书，于睿、罗亚飞已确认了房款贷款部分的收款账号。于睿、罗亚飞认为无法确认自己是否签署过委托放款通知书。于睿、罗亚飞提交了其与中介于清峰沟通的短信、与邓燕青的短信记录等拟证明于睿、罗亚飞通过第三人让邓燕青了解其担忧的原因及贷款确认函存在的问题，并要求共同前往工行协商解决疑虑，邓燕青拒绝配合去银行沟通，也拒绝于睿、罗亚飞提出的继续履约的方案。邓燕青对于睿、罗亚飞与中介于清峰的短信记录不确认，并认为于睿、罗亚飞是在借质疑贷款承诺函之名行恶意违约之实，邓燕青对其与于睿、罗亚飞的短信记录真实性认可，但内容不完整，所有短信均不能证明邓燕青存在违约行为，相反，能够证明于睿、罗亚飞的根本违约，于睿、罗亚飞认为房子卖便宜了，以邓燕青买房贷款压力大为由，多次劝说邓燕青放弃买房；于睿、罗亚飞在获知邓燕青取得贷款承诺函后，从开始质疑贷款承诺函的真实性无理要求更换贷款银行，又以贷款承诺函上有霸王条款否认贷款承诺函的合法性，最终质疑邓燕青的付款能力，都可以证明于睿、罗亚飞因房价上涨以各种事由挑起事端，意图达到毁约而不承担违约责任的目的。第三人对于睿、罗亚飞与中介于清峰的短信记录认可，并认为该记录证明居间方尽到了义务，提示于睿、罗亚飞尽快办理过户手续；第三人对于睿、罗亚飞与邓燕青的短信记录真实性无法确认。2016年3月17日，邓燕青向于睿、罗亚飞发出《履约催告函》，催告其于2016年3月21日前过户。3月22日，邓燕青委托律师向于睿、罗亚飞发出《履约催告函》，催告其于2016年3月25日前过户。于睿、罗亚飞认可收到上述函件，但认为其于3月23日收到第二份函件，无合理准备时间。邓燕青提交了《深圳市规划和国土资源委员会房地产权登记业务预约回执》拟证明其已预约于3月24日办理房产转移登记，于睿、罗亚飞对该证据不予认可。3月25日，邓燕青委托律师向于睿、罗亚飞发出《解约通知函》，通知解除与其签订的《二手房买卖合同》等。于睿、罗亚飞认可于3月26日收到上述函件。于睿、罗亚飞提交了《告知书》及照片拟证明于睿、罗亚飞通过第三人分别于2016年3月16日告知邓燕青更换贷款银行，于3月24日告知邓燕青不同意解除合同，并要求邓燕青于3月30日前继续履行合同。邓燕青表示对上述告知书不知情，第三人认可已将上述告知书转交邓燕青。邓燕青提交了佣金及按揭服务费收据等拟证明为完成交易，邓燕青已支出佣金及按揭费用5.15万元，于睿、罗亚飞对该证据的真实性不予认可。一审法院认为，双方签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。合同约定，邓燕青依约支付了定金、监管了首期款并取得银行的贷款承诺函。于睿、罗亚飞认可于2016年3月14日通过第三人得知邓燕青得到贷款承诺函，但于睿、罗亚飞质疑贷款承诺函的真实性、贷款发放方式、函件上无收款账户以及邓燕青的贷款偿还能力等，对此，法院认为，邓燕青提交的按揭贷款申请资料已通过银行审查，银行出具的贷款承诺函系其格式条款，并无证据证明上述贷款承诺函不具有合法性，邓燕青取得上述贷款承诺函后，已能够履行其支付购房款的义务，于睿、罗亚飞通过出售涉案房产获取购房款的合同目的已完全可以实现，故于睿、罗亚飞应依约配合邓燕青办理涉案房产的递件过户手续。于睿、罗亚飞在邓燕青两次发函催告的情况下，拒不配合办理递件过户，并要求邓燕青变更贷款银行，于睿、罗亚飞的行为已经构成违约。依约，于睿、罗亚飞逾期履行义务超过5个工作日或有其他根本违约行为的，邓燕青可解除合同，故涉案的合同应于于睿、罗亚飞确认收到邓燕青委托律师发出的《解约通知函》之日即3月26日解除。因涉案合同已解除，于睿、罗亚飞收取的定金10万元应返还邓燕青。于睿、罗亚飞违约，应承担违约责任。因于睿、罗亚飞已作出未违约抗辩，结合双方的履约程度和过错程度，本院酌情调低于睿、罗亚飞应承担的违约金至115万元。至于邓燕青主张的佣金及按揭服务费损失等，于睿、罗亚飞赔偿的违约金已足以弥补其损失，本院对此不予支持。综上，判决:一、邓燕青与于睿、罗亚飞签订的《二手房买卖合同》于2016年3月26日解除；二、于睿、罗亚飞应于判决生效之日起十日内向邓燕青返还定金10万元；三、于睿、罗亚飞应于判决生效之日起十日内向邓燕青支付违约金115万元；四、驳回邓燕青的其它诉讼请求。案件受理费9831.8元，保全费5000元,由邓燕青负担3619.8元，由于睿、罗亚飞负担11212元。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，于睿、罗亚飞与邓燕青签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。邓燕青依照合同约定交付了定金，付清了首期款。2016年3月11日，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向邓燕青发放期限为30年，金额为525万元的贷款。2016年3月14日于睿、罗亚飞已被告知邓燕青获得了贷款承诺函。至此，邓燕青已经如约履行了其合同义务。根据合同约定，双方应当于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。但于睿、罗亚飞却在邓燕青两次发函催告的情况下，拒不配合办理递件过户，已经构成了违约。于睿、罗亚飞上诉主张，邓燕青取得的贷款承诺函无效，根本无法取得后继贷款，于睿、罗亚飞系行使先履行抗辩权，对此，本院认为，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向邓燕青发放期限为30年，金额为525万元的贷款，该确认书系格式条款，加盖了银行公章，应属合法有效。于睿、罗亚飞质疑该确认书的真实性及合法性缺乏依据。在邓燕青已经如约完成了合同义务的情况下，于睿、罗亚飞主张其先履行抗辩权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。于睿、罗亚飞上诉主张邓燕青恶意隐瞒不符合贷款条件，拒不配合协调分歧，拒绝出面协商解决纠纷，是导致交易受阻的主要原因，对此，本院认为，邓燕青已经按照合同约定履行了合同义务，于睿、罗亚飞要求变更贷款银行、至中国工商银行解决分歧均非邓燕青的法定或合同义务。因此，于睿、罗亚飞的相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。原审认定于睿、罗亚飞的行为构成违约，判决于睿、罗亚飞返还定金、支付违约金并未不当，本院予以确认。于睿、罗亚飞主张原审认定的违约金数额过高，对此，本院认为，合同约定卖方违约的，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让总价款20%的违约金。原审已经酌情调低了于睿、罗亚飞应当承担的违约金，于睿、罗亚飞的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，于睿、罗亚飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人于睿、罗亚飞承担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 丁   婷审判员 罗   巧二〇一七年一月十八日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。