江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6544号
上诉人（原审被告）：昆山市高新区香榭水岸景观花园小区第一届业主委员会。
负责人：沈雅新，该业委会主任。
被上诉人（原审原告）：陈允琪，男，1955年7月27日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人昆山市高新区香榭水岸景观花园小区第一届业主委员会（以下简称香榭水岸第一届业委会）因与被上诉人陈允琪物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
香榭水岸第一届业委会上诉请求：撤销原判，改判驳回陈允琪的诉讼请求；一、二审诉讼费用由陈允琪负担。事实和理由：香榭水岸第一届业委会与原物业公司（云中物业）矛盾已久。香榭水岸第一届业委会在小区内对原物业管理满意度及是否进行物业公司选聘征询书面意见后作出选聘新物业公司决定。该选聘面向社会招投标，云中物业也参与报名，所有选聘流程、步骤均在小区内公示公告。2015年4月27日唱票公开并接受监督，香榭水岸第一届业委会与中标物业公司签订了物业管理合同。涉案小区总户数883户，其中物业、社区用房10户，实际业主873户。一审法院核实的14户（绝对排除投票真实性）中顾秀根（7#802）有多份签名可证实其选票真实性。昆山市住建局提交电话核实结果没有录音及其他证据佐证，不应作为认定事实依据。
陈允琪辩称，对一审判决没有意见。
陈允琪向一审法院起诉请求：1、撤销香榭水岸第一届业委会2015年4月27日作出的《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》；2、判令香榭水岸第一届业委会与新物业公司签订《香榭水岸景观花园物业服务合同》至始无效；3、香榭水岸第一届业委会承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年8月3日，香榭水岸第一届业主委员会成立并在昆山市住房和城乡建设局备案。2014年9月29日，香榭水岸第一届业委会发布《关于决定进行物业管理公司公开选聘的公告》。2014年10月13日，香榭水岸第一届业委会发布《招募业主代表及业主大会志愿者公告》。2014年10月28日，包括陈允琪在内的17名业主当选为物业选聘的业主代表。2014年12月22日，香榭水岸第一届业委会发布《关于本次物业选聘投票、唱票、中标流程安排的公告》，参选物业公司为：昆山博阳物业管理有限公司、江苏金阳物业管理有限责任公司、苏州易亚物业管理有限公司。2015年4月22日，香榭水岸第一届业委会发布《关于本次物业选聘公开唱票的公告》，包括香榭水岸第一届业委会负责人沈雅新在内六名业主参加唱票，昆山博阳物业管理有限公司3票、江苏金阳物业管理有限责任公司3票、苏州易亚物业管理有限公司456票，总票数462票。2015年4月22日（一审笔误，应为“2015年4月27日”），香榭水岸第一届业委会发布《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》，本小区总户数883户，业主户数873户，昆山博阳物业管理有限公司3票、江苏金阳物业管理有限责任公司3票、苏州易亚物业管理有限公司456票，总票数462票，苏州易亚物业管理有限公司占总户数的52%，为本次物业选聘的中标单位。2015年5月4日，香榭水岸第一届业委会公示上述物业选聘投票结果。2015年5月16日，香榭水岸第一届业委会发布《关于签订小区物业管理合同的公告》，拟代表全体业主与苏州易亚物业管理有限公司签订物业管理合同。同日，香榭水岸第一届业委会向上海云中物业管理有限公司昆山分公司发出通知要求其在收到通知之日起15日内撤出香榭水岸景观花园小区并与业主委员会交接。
一审审理中，根据陈允琪、香榭水岸第一届业委会确认：香榭水岸景观花园小区总户数883户，投票户数456户；总面积120435.48平方米，其中953.13平方米为物业和社区用房，投票面积60234.93平方米。
一审审理中，一审法院责令香榭水岸第一届业委会提供其选票原件用于核实。一审法院根据香榭水岸第一届业委会提供的选票至香榭水岸景观花园小区核实部分业主投票情况如下：
序号姓名楼室号核实情况对改选物业公司是否知情1刘小琴12幢303室签字米指剑为其配偶，但笔迹不像，且2015年两人不居住在涉案小区，房屋已出租有人来谈到，但具体不太清楚2孙国平2幢904室选票是其所写清楚3陆雪林2幢1001室选票是其所写清楚4李明8幢704室选票是其配偶所写清楚5刘佳佳16幢402室选票是其母亲所写清楚6徐亮8幢1003室看选票日期房屋处于出租状态，其或其父亲均未参加投票不清楚7蒋红12幢1104室签字为其儿媳的姓名，经当场电话核实，其儿媳不记得不清楚8沈晓龙5幢603室接到同事电话知晓改选物业公司的情况，但未参加投票，签字也不是其所签清楚9俞沪1幢304室签字黄志奇是其承租人，物业公司通知其参加投票，其并未授权黄志奇投票清楚10颜惠民17幢702室是其本人所签，但忘了怎么签的清楚11顾秀根7幢802室业委会通知其参加投票，其表示不参加弃权清楚12黄建元18幢803室平时常住淀山湖，签字非其本人所签，也未委托他人投票不清楚13朱林宗10幢304室未接到通知，未参加投票不清楚14伏玲9幢803室前业主为王素娟，据了解王素娟配偶参加过投票不清楚15朱水龙5幢602室签字朱明杰是其儿子，业委会没有向其说明投票内容，不知道有三家公司备选不清楚16占宇群20幢702室未参加投票不清楚17王兰锋8幢802室签字王兰芳，不知道这人是谁，可能他们把我名字写错了不清楚18张永良15幢903室签字是其儿子所签不清楚19姚伟翔5幢804室签字姚春华是其亲戚知道一点20陆林明1幢503室签字不是其本人所签清楚21沈伟民7幢1003室没有签过字看过公告22桂玉萍8幢701室签字刘红霞不认识是谁，业主是其儿子、儿媳叫王诚怡、夏菁不清楚23殷建华19幢1001室选票上的签字不是其夫妻二人所签不清楚24张雪娟17幢803室签字不是其本人所签不清楚2016年12月5日，昆山市住房和城乡建设局按照选票上登记的电话，逐一电话核实投票情况，具体情况如下：
结果分类数量占核实数量比占总户数比核实情况与选票内容相符17639.64%20.20%对是否更换物业公司的征询表示同意而签字，但未被邀请在三家备选物业公司中作选择10222.97%11.70%不知情或知情但未被参与意见咨询的5813.06%6.60%对本次物业选聘意见征询表示不记得是否参与签字勾选的316.98%3.60%选票上的联系电话和物业提供的联系电话均无法联系到业主的7717.34%8.80%总计444审理中，陈允琪另向一审法院举证其通过原物业公司调查核实的情况：
序号姓名楼室号核实情况对改选物业公司是否知情1俞伟强1幢601室房屋处于出租状态，平时委托中介处理，未参加投票不清楚2顾文伟1幢802室未签过任何字-3刘邦宣8幢1006室未签过任何字-4倪雪飞16幢402室未签过任何字（配偶刘佳佳）-5金菊花、高坚17幢603室未签过任何字-6叶智雯18幢1103室开发商证实此人系台湾人，不清楚7高雪平、姜雪丽20幢904室未签过任何字-
一审法院另查明：2009年7月2日，陈允琪与配偶贾振丽取得昆山市玉山镇香榭水岸景观花园1号楼301室产权证。
上述事实由陈允琪、香榭水岸第一届业委会提供的《关于决定进行物业管理公司公开选聘的公告》、《招募业主代表及业主大会志愿者公告》、业主代表名单、《关于本次物业选聘投票、唱票、中标流程安排的公告》、《关于本次物业选聘公开唱票的公告》、《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》、《关于签订小区物业管理合同的公告》、选票、昆山市住房和城乡建设局电话核实结果、产权证及庭审中原、香榭水岸第一届业委会的陈述予以证实。
一审法院认为：
一、陈允琪诉权的实体法依据。
《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，根据上述规定，陈允琪作为昆山市玉山镇香榭水岸景观花园1号楼301室业主有权起诉主张撤销香榭水岸第一届业委会作出的决定。
二、本案是否撤销香榭水岸第一届业委会组织的投票结果的认定规则。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即双过半规则。
从上述立法条文的设置看，业主大会或业主委员会决定的事项分为涉及重大财产关系变动事项和涉及业主重大共同利益事项，前者需要面积、人数均超过三分之二业主同意，后者需要面积、人数均超过二分之一业主同意。香榭水岸第一届业委会于2014年9月29日发布《关于决定进行物业管理公司公开选聘的公告》，该项决定并未按照上述物权法规定，首先表决是否解聘原物业公司并重新选聘新物业公司，该事项属于涉及业主重大共同利益事项，香榭水岸第一届业委会未经表决直接以公告形式决定更换物业公司，并未经相对规范的招投标程序而直接提供三家备选物业企业由业主选择，侵害了广大业主的决定权。从一审法院核实的投票情况看，可以绝对排除投票真实性的为：沈晓龙5幢603室、顾秀根7幢802室、黄建元18幢803室、朱林宗10幢304室、占宇群20幢702室、王兰锋8幢802室、姚伟翔5幢804室、陆林明1幢503室、沈伟民7幢1003室、桂玉萍8幢701室、殷建华19幢1001室、张雪娟17幢803室，共计12户；处于出租状态但并未提供承租人相关身份材料的为：刘小琴12幢303室、徐亮8幢1003室，计2户。排除上述选票真实性，其选票也未能达到业主人数的二分之一，结合陈允琪自行核实的情况及昆山市住房和城乡建设局电话核实结果，其“对是否更换物业公司的征询表示同意而签字，但未被邀请在三家备选物业公司中作选择”共计102票，存在重大瑕疵，“不知情或知情但未被参与意见咨询的”共计58票。一审法院认为，香榭水岸第一届业委会改选物业企业的程序缺失、程序违法、部分选票不真实，故一审法院对于陈允琪主张撤销香榭水岸第一届业委会改选物业企业相关决定的诉讼请求，予以支持。关于陈允琪主张香榭水岸第一届业委会与苏州易亚物业管理有限公司签订的合同自始无效的诉讼请求，因陈允琪未提供相关合同，且一审法院确认公告无效的后果，其签订的合同当然无效。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，一审法院判决：一、撤销昆山市高新区香榭水岸景观花园小区第一届业主委员会在2015年4月27日作出的《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》。二、驳回陈允琪的其他诉讼请求。案件受理费80元，由昆山市高新区香榭水岸景观花园小区第一届业主委员会负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审另查明，昆山市住房和城乡建设局物业管理科于2016年12月5日向一审法院提交《昆山香榭水岸景观花园物业选聘选票核实情况表》（以下简称《核实情况表》）。
二审中，香榭水岸第一届业委会向本院提交了：1、2017年5月昆山市住建局档案馆调阅的备案资料，证明涉案小区业主实际为846户（包括物业和社区用房）。2、昆山市住建局物管科对香榭水岸业委会合法性的调查回复，直接影响昆山市住建局对本次物业选聘电话核实签名的真实性。陈允琪对上述证据不予认可。
二审中，香榭水岸第一届业委会向本院申请调取昆山市住建局物管科电话核实业主签字的录音。
上述事实，有昆山市住房和城乡建设局物业管理科提交的《昆山香榭水岸景观花园物业选聘选票核实情况表》，香榭水岸第一届业委会提交的昆山市住建局档案馆备案资料、合法性调查回复及当事人陈述在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。香榭水岸第一届业委会于2015年4月27日发布《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》，并于诉讼过程中向法院提交了选票原件用于核实。对于香榭水岸第一届业委会提供选票的真实性，一审法院进行了部分核实、昆山市住房和城乡建设局物业管理科逐一电话核实并向法院提交《核实情况表》，上述核实结果显示香榭水岸第一届业委会选聘物业公司并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，侵害业主合法权益，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条撤销《关于本次物业选聘业主投票结果的公告》并无不当。香榭水岸第一届业委会虽对上述《核实情况表》真实性持有异议，但其提供的昆山市住房和城乡建设局物业管理科对香榭水岸业委会合法性的调查回复并不足以推翻该《核实情况表》。在香榭水岸第一届业委会未能提供证据对《核实情况表》予以反驳的情况下，其认为《核实情况表》不真实的观点不能成立，本院对其要求法院至昆山市住房和城乡建设局调取电话录音的申请不予准许。
综上，上诉人香榭水岸第一届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人昆山市高新区香榭水岸景观花园小区第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 曾雪蓉
审 判 员 周 红
二〇一七年九月二十八日
法官助理 沈军芳
书 记 员 陈 莉