湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初4588号 原告（反诉被告）：长沙博赛软件有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路**开福万达广场****写字楼**。 法定代表人：余威，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：易小泉，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴龙辉，湖南金州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舒方坚，男，1967年4月16日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：欧阳林，湖南善上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王三喜，湖南善上律师事务所律师。 第三人：长沙旭晟房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一西路****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人:王宇。 原告长沙博赛软件有限公司（以下简称博赛公司）诉被告舒方坚、第三人长沙旭晟房地产经纪有限公司（以下简称旭晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，被告舒方坚提起反诉，本案依法适用普通程程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告，以下称原告）博赛公司的委托诉讼代理人易小泉、吴龙辉、被告（反诉原告，以下称被告）舒方坚的委托诉讼代理人欧阳林到庭参加诉讼、第三人旭晟公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博赛公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告房屋押金40320元以及资金占用利息409元（按照银行同期贷款利率从2017年5月18日起暂计算至2017年8月10日，最终计算至被告实际退还押金之日止）；2、被告退还原告预交租金20160元；3、被告退还原告预交的物业管理费、空调费8961元；4、被告退还原告预交的电费5283元；5、被告退还原告为其代缴的税费7470元；6、被告承担本案全部的诉讼费、保全费。 事实与理由：2014年1月20日，原告与被告及第三人签订了《房地产租赁合同》，约定由原告承租被告位于开福区万达广场商业综合体写字楼A座42003号房屋，租赁期限自2014年1月29日至2017年4月28日止，租金为40320元/月，自2016年6月29日至2017年4月28日，租金按上年度的5%递增，押金为40320元。租金的支付方式为押一付三，各期租金以银行转账形式支付。同时合同约定房屋押金应当在租赁合同期满，原告结算完各项费用后被告应在三日内退还，上述租金包含租赁税费。租赁期满前一个月，原告已通知被告续签书面的租赁合同，但被告在合同到期前一直没来签，2017年4月28日租赁合同到期后，原告向被告续交了5月份租金40320元以及相应的物业服务费等费用，被告予以同意。2017年5月15日，原告早已事先告知被告退租的前提下，与第三人移交了租赁房屋，双方签署了《交接单》。原告退租后，曾多次以各种方式要求被告返还房屋押金等费用，但时至今日，被告尚未返还。 被告舒方坚辩称，1、被告有权没收原告的40320元押金。租赁合同第五条第三款约定，原告（承租人）拖欠租金超过15天，或拖欠租金超过3000元的，被告（出租方）有权没收押金。原告在房屋租赁期间，存在逾期支付租金的行为，被告已根据合同约定没收其押金；2、被告应返还的租金数额为19152元。2017年4月29日租期满，租赁合同转为不定期租赁，不定期租赁合同租金应按原合同约定的42336元/月计算。因此，原告应付租金21168元，实付租金20160元，原告尚欠租金差额1008元。扣除该租金差额，被告应返还租金为19152元；3、物业管理费、空调费只须退还4480.60元。原告缴纳了2017年4月1日至2017年5月31日共两个月空调费、物业管理费计17922.40元。原告退房时间为2017年5月15日，物业、空调使用时间一个半月，因此只需要退还半个月费用物业管理费、空调费计4480.60元；4、原告要求退还预交电费无事实依据。被告没有与原告办理房屋交接手续，关于电费是否有结余、结余数额多少等情况难以核实，有关费用（包括电费）已经全部结清的说法与事实不符；5、退还代缴税费7470元的诉讼请求应另案起诉。房屋租赁合同没有就房屋租赁税费代缴进行约定，而有关代缴税费是否退还的争议涉及的法律关系是不当得利，与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，被告认为本案不应合并审理，原告应另行起诉。 第三人旭晟公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面述称意见。 被告（反诉原告）舒方坚向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付欠付租金40320元；2、原告向被告支付租金滞纳金1483050.24元；3、原告向被告支付2017年5月的租金差额1008元；4、原告向被告支付房屋空置损失42336元；5、原告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2014年1月20日，被告与原告签订《房地产租赁合同》（下称合同），约定由原告承租被告名下位于长沙市开福区中山路589号万达广场商业综合体写字楼A座42003房，租期自2014年1月29日至2017年4月28日。合同内容包括：（1）租金采用浮动制，2014年4月29日至2016年4月28日，租金按每月40320元计租，2016年4月29日至2017年4月28日，租金按每月42336元计租。租金按季度结算，承租方（即原告）在每次租金到期前15天向出租方（即被告）支付租金；（2）承租方应及时足额缴纳租金、物业管理费等，承租方逾期支付的，出租方有权按拖欠部分日2%的标准加收滞纳金；（3）租赁期内，承租方若因非出租方原因提出终止合同，需提前三个月通知出租方，否则出租方有权没收押金作为违约金。合同签订当日，被告向原告交付房屋。合同履行期间，原告尚欠付2015年5-7月季度租金40320元。同时，原告从未按约定及时足额缴纳租金，按照合同约定应向被告支付租金滞纳金。滞纳期限截止至2017年9月25日，原告累计的租金滞纳天数为1645天，累计应支付滞纳金为1483050.24元。合同期满后，被告和原告成立不定期租赁合同，不定期租赁合同应按照（参照）原合同的条件履行。根据原合同第六条第二款，原告终止不定期租赁合同的，至少应提前一个月通知被告。原告未履行通知义务，被告有权没收其押金，并要求原告赔偿因未及时通知而造成的房屋空置损失。另按照42336元月租金标准，原告在2017年5月（2017年4月30日至5月15日）的应付租金为21168元，实付租金为20160元，须补足租金差额1008元。综上，为维护被告的合法权益，请求法院判如所请。 原告博赛公司针对被告舒方坚的反诉答辩称，1、原告一直按照合同约定的金额足额向被告支付房屋租金，不存在任何欠付租金的情形，原告无需向被告补交租金。被告的第一项、第三项反诉请求没有事实依据，应当依法予以驳回。根据原告提交的证据可以证明，原告已经足额向被告交纳2015年5月到7月的房屋租金，不存在欠付的情形。同时，原告已经在2017年5月4日向被告预付了5月份租金40320元，但原告在2017年5月15日便已经退租，原告已经超付租金，不存在补交租金差额的情形，同时被告应当退还原告超付的租金20160元；2、原告已在租赁合同履行期间足额支付了房屋租金，具体支付时间与合同约定不一致系双方以行为变更合同内容的表现，原告无需支付滞纳金，被告的第二项反诉请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。由于原告是外国法人独资企业，且主要负责计算机软件研发工作，并没其他的经营性收入，所有的经营性开支均需要由其母公司单独拨付，财务流程较复杂，加上资金还需跨境流动，因此租金的支付会有所迟延。在双方签订租赁合同时，原告曾明确口头告知过此事，被告也予以认可。且双方在实际履行合同时也确实无法按照合同约定时间支付租金，被告在长达三年的租期中也并未就此提出过任何异议。因此，双方以行为实际变更了租金的支付时间，原告不存在违约情形，无需支付滞纳金。即使原告需要支付滞纳金，原合同约定的滞纳金标准也过高，应当按照银行同期贷款利率对滞纳金的支付标准进行调整。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。对2016年9月25日前的滞纳金请求权因已过诉讼时效，被告的该部分反诉请求不应得到支持。因此，即使原告需要支付滞纳金，法院也应当在排除已过诉讼时效部分的主张，并对滞纳金计算标准依法进行调整后重新计算应付的滞纳金；3、原告有权随时解除双方之间的不定期租赁合同，无需承担违约责任，无需向被告支付房屋空置损失42336元，被告第四项反诉请求无任何法律依据，应当依法予以驳回。原租赁合同于2017年4月28日届满后，双方并未对合同续签达成一致，原告也一直在使用租赁房屋，根据《合同法》第二百三十六条的规定，该合同为不定期租赁合同，同时根据《合同法》第二百三十二条规定，原告作为承租人可以随时解除不定期租赁合同。且不定期租赁合同并非原《房地产租赁合同》的延续，而是一个新的租赁合同，原《房地产租赁合同》关于提前一个月通知的约定对双方当事人已无法律约束力。因此，被告无权没收房屋押金，亦无权要求原告赔偿房屋空置损失。综上，被告提出的反诉请求无事实与法律依据，请求依法予以全部驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的房地产租赁合同、房产证、押金收条、付款凭证、房屋租金支付凭证、授权委托书及受托人身份证复印件、房屋租金发票、2017年5月房租支付凭证、2017年5月房租发票、税收完税证明、2017年5月份空调费、物业费付清凭证及发票等证据并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2014年1月20日，原告作为承租方与被告作为出租方及第三人作为经纪方签订了《房地产租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于长沙市开福区万达广场商业综合体写字楼A座42003号房屋，租赁期限自2014年1月29日至2017年4月28日止，租金采取浮动制，从2014年4月29日至2016年4月28日，租金为40320元/月；2016年4月29日至2017年4月28日，租金按上年度的5%递增，即租金为42336元/月（含租赁税费），租金按季结算，承租方应于每次租金到期前15天支付租金给出租方，支付方式为转账支付，押金为40320元。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算完各项费用之日起三日内退还（不计利息）。上述租金包含租赁税费。租赁期间，每月的物业管理费、水电费等杂费均由承租方支付。承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分2%的滞纳金。如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等杂费累计超过3000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任；租赁期内，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前3个月通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足弥补出租方经济损失的，承租方需承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告即向被告交付了押金40320元，被告将房屋交付原告使用。至合同期满之日即2017年4月28日，原告均按照合同约定的数额向被告支付了应支付的租金，但支付过程中有租金延迟支付情况，对原告延迟支付租金，被告并没有证据证实向原告提出过异议。合同期满后，原、被告未继续签订房屋租赁合同，原告仍继续使用被告的房屋。2017年5月4日原告向被告预付了2017年5月份租金40320元，并为被告代缴了个人所得税等税费7470元。2017年5月15日，原告因故退租，同日与第三人进行了交接。双方签订了《交接单》，载明所有费用均已结清，尚余电量4676度，将购电IC卡、钥匙等相关物品委托第三人转交给被告等内容。 另查明，在庭审过程中，对于应退还原告的物管费和空调费，原、被告双方均认可该应退费用为4480.60元。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产租赁合同》系当事人之间真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告支付了全部租赁费，该合同到期后，因原、被告未续签合同，原告继续使用被告的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，故从2017年4月29日至2017年5月15日期间原、被告之间的租赁关系视为不定期租赁。2017年5月15日原告解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告解除合同并不需要通知被告，故被告以原告未按原租赁合同约定的解除合同需提前通知出租方等理由没收原告所交押金作为违约金的辩称理由本院不予采信，被告应当返还原告的押金40320元，并按照银行同期贷款利率支付从2017年5月18日起暂计算至被告实际退还押金之日止的资金占用利息；关于原告要求被告退还预交租金20160元的诉讼请求，因原告于2017年5月4日预交了2017年5月的租金40320元，参照原租赁合同，原告每月应向被告支付的租金为42336元，扣除原告15天的租金21168元，与原告所交的租金40320元相抵，被告应退还原告预付的租金19152元；关于原告要求被告退还预交的物业管理费、空调费8961元的诉讼请求，因原、被告在庭审中对该笔费用认定为4480.60元，本院予以认定；因被告没有委托第三人进行解除合同的交接事项，原告提交的《交接单》并不能确切地证明原告剩余的用电数量，故原告要求被告退还原告预交的电费5283元的诉请本院不予支持；关于原告要求被告退还为其代缴的税费7470元的诉讼请求，因个人所得税系税务部门向被告征收，原、被告在租赁合同中没有对个人所得税由原告代缴进行约定，故原告对该税款的返还应另案进行处理；关于被告要求原告支付欠付租金40320元的反诉请求，经审理查明，原告并未欠付被告租金，故该项反诉请求本院不予支持；关于被告要求原告支付租金滞纳金1483050.24元的反诉请求，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，在合同履行过程中，原告有延付租金的情况，原告提出的已与被告进行口头协商延付租金被告已认可的辩称理由并未提交证据予以证实，故本院酌定滞纳金从2016年10月起计算至2017年5月4日，因原、被告在合同中约定以拖欠部分日2%的标准过高，本院酌定按拖欠部分日0.05%计算较为适宜，根据被告提交的计算表中租金支付逾期天数，从2016年10月17日至2017年4月28日原告应当向被告支付延付租金的滞纳金为2054元｛（42336×0.05%×3）＋（42336×0.05%×4）＋（42336×0.05%×5）＋（42336×0.05%×20）＋（42336×0.05%×21）＋（42336×0.05%×24）＋（42336×0.05%×20）｝；关于被告要求原告支付2017年5月的租金差额1008元的反诉请求，因该款项在本诉中已在返还原告预交租金中予以抵扣，故该反诉请求本院不予支持；关于被告要求原告支付房屋空置损失42336元的反诉请求，因原告解除不定期租赁不需要通知被告，被告以原告未履行通知义务而要求原告赔偿因未及时通知而造成的房屋空置损失42336元的反诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）舒方坚在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司房屋押金40320元及资金占用利息（资金占用利息以40320元为基数，按银行同期贷款利率从2017年5月18日计算至押金实际退还之日止）； 二、被告（反诉原告）舒方坚在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司预交租金19152元； 三、被告（反诉原告）舒方坚在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司预交的物业管理费、空调费4480.60元； 四、原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司在本判决生效之日起五日支付被告（反诉原告）舒方坚租金滞纳金2054元； 五、驳回原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）舒方坚的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1865元，保全费920元，共计2785元，由原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司承担785元，被告（反诉原告）舒方坚承担2000元；反诉受理费9445元，由原告（反诉被告）长沙博赛软件有限公司承担445元，被告（反诉原告）舒方坚承担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 杨 标 人民陪审员 余 鑫 人民陪审员 李小辉 二〇一七年十二月十一日 代理书记员 任 友