上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初5037号原告：汪国正，男，1965年10月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：苏峰琴，上海明伦律师事务所律师。被告：叶俊伟，男，1990年3月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省。第三人：戴凤，女，1966年4月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇。原告汪国正诉被告叶俊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日收到原告递交的�诉状等诉讼材料，经原告同意进入诉前调解程序，后于2017年4月12日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。根据原告申请，本院依法通知戴凤作为第三人参加诉讼。因无法采用其他方式向被告汪国正、第三人戴凤送达诉讼材料，本案于2017年5月3日依法转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭并采取公告方式向被告、第三人送达起诉状、开庭传票等诉讼材料。本案于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告汪国正及其委托诉讼代理人苏峰琴到庭参加诉讼，被告叶俊伟、第三人戴凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告汪国正向本院提出诉讼请求如下：1、确认原、被告之间的口头转让协议为无效合同；2、被告返还转让费人民币50,000元；3、被告赔偿原告利息损失(以50,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年12月18日起计算至被告实际返还转让费之日止)。事实和理由：2016年5月17日，被告与第三人签订《租赁协议》，约定由被告承租第三人名下位于青浦区华新镇XXX号门面房一间，租期自2016年5月18日至2017年11月17日，租金每月3,500元，押金2,000元，被告承租后开设淮南牛肉汤店经营。2016年12月，经被告介绍，原告同意受让被告承租的上述店面，原告询问第三人及被告该房屋是否会拆迁，被告及房东均表示房屋有证，不会被拆迁。2016年12月15日原告与第三人签订了《租赁协议》，支付了半年租金以及押金2,000元，并于2016年12月17日当天支付转让费50,000元给被告。2017年2月9日，第三人告知原告收到青浦区华新镇坚强村民委员会告知书，因原告承租门面系超出审批面积的违法建筑，按规定应拆除，要求原告提前解除租赁协议并退房，这与签订合同当日原告反�询问第三人及被告承租的房屋“是否有证？会不会拆迁？”被告及第三人均表示“房屋有产证，不会被拆迁”的事实严重不符，原告表示无法接受。经反复协商，原告与房东于2017年3月6日达成解除协议并办理了退房手续。原告认为，按照《最高人民法院》第三条第一款的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时性建筑，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就临时违法建筑与承租人订立的租赁合同无效。承租人将无效租赁合同项下的权利义务概括转让给他人的行为也应无效。合同无效后，双方因合同无效取得的财产，应相互返还；不能返还的，应当折价补偿。”第三人将违法建筑出租，被告与其签订的租赁协议、原告与第三人签订的租赁协议应认定为无效合同，被�将无效合同项下的权利义务概括转让给原告的行为也应无效，被告应将转让费50,000元全部退还原告，并赔偿相应的利息损失。双方协商未果，为维护原告的合法权益，现依法提出起诉。被告叶俊伟未作答辩。第三人戴凤书面述称：原告与第三人签订合同当天，原告与被告双方协商转让费金额，也的确支付了转让费，但是具体金额第三人不清楚，2017年3月6日的协议中“支付5万元转让费”是原告坚持要求写的，第三人才知道是50,000元。转让费具体包含了什么第三人不清楚，被告留给原告的东西包括微波炉一台、挂壁空调一台、冰柜一个、立式冷藏柜两个、桌子若干、做大饼的炉子、豆浆杯封口机、不锈钢收纳架、锅碗瓢盆、凳子等东西，装修都是第三人装修的，原告就安装了淋浴器，走时拆走了。系争房屋于2017年8月拆除，此前第三人劝原告再做一段时间，原告表示太辛苦了，不要做了。本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，第三人作为出租方，被告作为承租方签订《租赁协议》，约定第三人同意将青浦区华新镇凤溪坚强村XXX号门面房出租给被告使用，租赁期2016年5月18日至2018年11月17日，租金每月3,500元；协议还约定了其他事项。2016年12月15日，第三人与原告签订《租赁协议》，约定原告租赁第三人青浦区华新镇XXX号门面房，月租金3,500元，先付后用，租赁期2016年12月18日至2017年12月17日。当日，第三人出具收据，确认收到原告2016年12月18日至2017年6月17日房租21,000元。2017年2月9日，青浦区华新镇坚强村民委员会发出告知书，载明：“坚强村XXX号户主戴凤，建房申批占地面积90平方米，建筑面积180平方米(主屋180平方米，小屋32平方米)；实际建房占地面积125.4平方米,建筑面积343.4平方米(主屋343.4平方米，小屋84.48平方米);超审批建筑面积84.48平方米，建筑为违章建筑，按规定必须拆除……”2017年2月24日，原告致电被告，称为了受让系争门面房支付了被告转让费50,000元，才租赁了一两个月房子就面临拆迁，要求被告解决，被告称将与第三人联系。2017年3月6日，第三人作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，约定：2016年12月15日，乙方经甲方同意，从案外人叶俊伟手中支付50,000元转让费承租甲方位于青浦区华新镇坚强村XXX号门面一间，甲乙双方签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方房屋用于经营淮南牛肉店，乙方已支付半年房租、押金2,000元。现因甲方收到华新镇村民委员会《告知书》，告知乙方阴租门面房屋属于超出审批面积的违章建筑，按规定必须拆除，故甲乙双方经平等协商，自愿达成以下意见，供双方共同�守：一、甲乙双方于2016年12月15日签订的《租赁协议》解除；二、乙方于签订本协议之日将房屋退还甲方，甲方接收房屋后即退还乙方剩余房租和押金，房租计算至2017年3月6日止；三、乙方应于退房时将水电煤气费结算，如有欠费，甲方可从押金中扣除。同日，原告出具“对于我汪国正在坚强村XXX号门面房所有一切设备的承诺书”，载明：“汪国正决定从2017年3月6日解除同戴凤门面租赁合同，对于门面房里所有设备我承诺决定在3月16日之前搬走，如在3月16日之前还不搬走这些设备属于我全部不要了，任凭房东处理(房东丢掉都与我无关)。”以上查明的事实，由以下证据证明：原告和第三人的陈述，原告提供的租赁协议、告知书、协议书、照片，第三人提供的承诺书、照片，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告称，2016年12月，原、被告达成口头协议，约定原告支付被告转让费50,000元，被告将其承租系争房屋的剩余租期和店内的桌椅、锅碗瓢盆、装修等财产转让给原告。被告对此未出具收条，但被告和第三人均确认被告收到该笔费用。当初被告和第三人都称有房产证的，但是原告没有见过，第三人于2017年2月通知原告系争房屋是违章建筑，后原告与第三人2017年3月协议退房。因被告与第三人之间的租赁合同无效，故原、被告之间就转让承租权达成的协议也无效，故原告应返还被告店铺内物品，被告应返还原告50,000元，原告退店时曾通知被告前来交接物品，但被告不来，原告向第三人承诺放弃的物品仅针对原告自己的物品，不包括被告留下的物品，现原告同意就不能返还被告物品的情况折价5,000元补偿被告。本院认为：在案证据足以证明被告将其对系争门面房的承租权及店内物品作�50,000元转让给原告。系争门面房属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故被告与第三人之间的租赁合同无效，原、被告针对上述无效合同约定的权利义务订立的口头转让协议亦为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告取得的转让费，应予返还。考虑到原告实际经营情况、放弃被告留下用于经营的物品等因素，本院酌情确认被告应返还原告35,000元转让费。关于原告主张的利息损失，因原告实际使用了系争门面房，亦未明确向被告主张过返还转让费，故本院酌情支持自原告递交诉状之日2017年3月8日起计算的利息损失。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第�十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告汪国正与被告叶俊伟就上海市青浦区华新镇坚强村XXX号门面房的口头转让协议无效；二、被告叶俊伟应于本判决生效之日起十日内返还原告汪国正转让费35,000元；三、被告叶俊伟应于本判决生效之日起十日内偿付原告汪国正利息损失(以35,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月8日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,050元，公告费560元，合计1,610元，由原告汪国正负担483元，被告叶俊伟负担1,127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  邹惠贤人民陪审员  杨宝勤二〇一七年十一月一日书 记 员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。