福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异158号
案外人：林燕，女，1962年11月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：许燕贞，福建联合信实律师事务所律师。
申请执行人：运通星（中国）财富管理有限公司，住所地：福建省福州市马尾区星发路8号，统一社会信用代码：91350105611319213C。
法定代表人：王志明,董事长。
委托诉讼代理人：檀文明，北京中盈（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方草，北京中盈（福州）律师事务所律师。
被执行人：周俊敏，男，1967年5月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被执行人：沈小环，男，1972年2月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被执行人：厦门鹭星电子有限公司，住所地：福建省厦门市湖里工业区二号厂房四楼，组织机构代码：61200067-7。
法定代表人：沈绍勇。
被执行人：厦门鹭星投资有限公司，住所地：福建省厦门市湖里金山街道后坑西藩社308号149室，组织机构代码：67128998-4。
被执行人：漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市龙海港尾镇卓径大道太武城一期6幢701室，组织机构代码：70521017-1。
本院在执行申请执行人运通星（中国）财富管理有限公司（以下简称“运通星公司”）与被执行人周俊敏、沈小环、厦门鹭星电子有限公司、厦门鹭星投资有限公司、漳州市德友盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人林燕于2016年10月20日向本院书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林燕提出异议请求如下：请求依法裁定撤销对位于福建省漳州市××公寓××楼××室房屋采取的查封措施，并立即终止对该房屋的评估、拍卖。事实和理由：2013年11月，沈小环因经营急需，向林燕借款270万元，借期5个月，并自愿提出将其名下福建省漳州市××公寓××楼××室房屋作抵押，然后将房屋钥匙、产权证一并交付给林燕。林燕遂于2013年11月25日分二次转款260万元和10万元，合计270万元给沈小环。借期满后，沈小环又提出其经营困难，无法还款，还需再借220万元作流动资金，借期为三个月。因双方系很好的朋友，且讼争房屋也在林燕手上，正好当时又在向银行申请消费贷款，林燕遂从银行贷款268万元，于2014年4月30日转到了另一朋友林国藩银行卡（因银行规定不能直接转到贷款人名下），再通过林国藩转给沈小环220万元，48万元林燕留作自用。沈小环借期到了，林燕要求其还钱，但沈小环经营并没有好转，仍无法还钱，便提出将讼争房屋折价310万元抵偿给林燕，林燕亦同意这个方案，并和沈小环重新明确自2014年8月1日起，讼争房屋归林燕所有，沈小环欠林燕180万元，并于2015年6月30日前还清。之后，林燕花费巨资重新对讼争房屋进行装修，并在装修完工后搬进该房屋居住。后林燕经朋友提醒，向沈小环提出要求办理产权变更手续，沈小环也同意，但约了多次均因各种原因均未能前往办理。今年以来，林燕因患病手术，身体不适，常需看病就医，交通不便，便暂少居住该房，但也不时前住小住。现因沈小环欠下巨额债务，致讼争房屋被法院查封，并将进行拍卖，该行为严重损害了林燕的合法权益。综上，讼争房屋早先由沈小环事实抵押给林燕，后又折价310万元抵偿其欠款，事实上等同于沈小环以310万元出售该房给林燕，林燕出资对房屋进行装修且已实际居住该房，故讼争房屋事实上的合法产权人是林燕。福州市中级人民法院对该房屋的执行措施是错误的，查封和拍卖严重损害了林燕的合法权益。
申请执行人运通星公司称，一、林燕无法证明在法院查封涉案房屋前已与沈小环就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同。1、林燕与沈小环之间有款项往来，但其未能提交借条、借据等借贷凭证来证明该款项是借款。沈小环与本案存在利害关系，其出具的《情况说明》也在法院查封涉案房屋之后，真实性存疑。2、林燕称沈小环达成将涉案房屋抵债的合意，但其未能提交任何书面协议予以证明，且双方之间的债权债务高达三、四百万，显然不符合常理。在长达两年多的时间里，双方也未办理相关不动产登记手续，故涉案房屋仍属于沈小环所有，人民法院对涉案房屋进行查封执行并无不当。二、林燕未能证明其已经支付了涉案房屋的全部购房款。三、林燕未提交证据（例如物业费、水电费等缴费凭证）证明其在人民法院查封前已实际居住在涉案房屋内。
被申请执行人沈小环称，其于2013年向林燕借款，后因资金周转困难，向林燕提出以房抵债，林燕也表示同意。2013年，沈小环将涉案房屋钥匙交给林燕，由于当时土地证未办理出来，再加上林燕生病住院，双方时间一直碰不上，于是拖到2016年才签订了房屋买卖合同。
本院查明，在申请执行人运通星公司与被执行人周俊敏、沈小环、厦门鹭星电子有限公司、厦门鹭星投资有限公司、漳州市德友盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，本院作出的（2014）榕民初字第1569号、福建省高级人民法院作出的（2015）闽民终字第1864号民事判决书已发生法律效力。由于被执行人未主动履行生效法律文书所确定的还款义务，运通星公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本院在诉讼保全和执行阶段依法查封了沈小环所有的位于福建省漳州市××公寓××楼××室等房产，并向被执行人发出限期履行通知书，责令各被执行人限期履行生效法律文书确定义务，但各被执行人仍未在限期内履行义务。2016年9月19日，本院依法作出(2016)闽01执572号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房产。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，本案讼争房产的所有权尚登记在沈小环名下，法院对登记在沈小环名下的讼争房产进行查封，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本院依法查封沈小环名下财产并无不当。林燕主张其与沈小环之间存在以房抵债的合意，并于讼争房产被查封前已实际入住且其对未办理过户登记手续没有过错。但是，林燕提供的证据不足以证明其在法院查封前已实际占有使用讼争房产的主张，故其对诉争房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，对其异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、第二款规定，裁定如下：
驳回案外人林燕的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向福建省福州市中级人民法院提起诉讼。
审判长 林智远
审判员 谢 芬
审判员 陈 雯
二〇一六年十一月二十九日
书记员 吴文俊
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。