广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终22535号
上诉人（原审原告）：TSENFONGSHIN（曾房胜）,男，1948年11月18日出生，马来西亚籍。
委托诉讼代理人：赵鹏，广东科讯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗振鈱，广东科讯律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：易威，男，汉族，1967年10月9日出生，住所地：湖北省武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：龚明，湖北本倡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许明明，湖北本倡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈运生，男，汉族，1956年10月5日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。
上诉人TSENFONGSHIN（曾房胜）因与被上诉人易威、沈运生房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院作出的（2017)粤0308民初740号民事裁定，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人TSENFONGSHIN（曾房胜）的上诉请求：撤销一审裁定，裁定指令深圳市盐田区人民法院对本案进行实体审理，并由易威、沈运生承担诉讼费用。上诉理由：一、TSENFONGSHIN（曾房胜）已竭尽所能进行举证，且村集体组织以及国土部门均明确表示整个村集体范围内的房产都和涉案房产一样只有最初建房时的批准文件，无一审法院在裁定书中所指的“合法建筑的权属凭证”。但涉案房产属于合法房产是不争的客观事实。涉案房产为村集体所分配宅基地上自建房产且属于合法建筑是毋庸置疑的。TSENFONGSHIN（曾房胜）的父亲曾运升为涉案房产所在村集体的成员，涉案房产所占用的土地为村集体土地，1951年TSENFONGSHIN（曾房胜）的父亲去世，之后由TSENFONGSHIN（曾房胜）继承原祖屋，1991年政府征用原祖屋所在的土地并重新向TSENFONGSHIN（曾房胜）分配了宅基地，TSENFONGSHIN（曾房胜）于1994年3月16日取得深圳市规划国土局罗湖分局办理的《居民建房临时代用证》和《建筑许可证》，编号为：罗农建第94-XX号，该建筑许可证明确列明了批准建房的地点、栋数、楼层数、结构种类及建筑面积，并明确标明“上列工程设计图纸经我局审批同意”。之后，TSENFONGSHIN（曾房胜）严格按照《建筑许可证》的要求进行了房屋修建，且在此后长达二十几年的时间里，从未有过任何政府机关、组织或者个人对该房产的合法性提出过质疑。TSENFONGSHIN（曾房胜）曾就“合法建筑的权属凭证”这个问题专门向涉案房产所在村集体其他村民、涉案房产所属街道“沙头角街道元墩头社区居委会”以及深圳市规划与国土资源局盐田分局进行过核实和咨询，得到的一致答复是：涉案房产所在地沙头角元墩头村其他所有村民就其自建房产所取得的政府批准文件与TSENFONGSHIN（曾房胜）完全一致，即只有上诉提到的建筑许可证，并无其他的权属凭证，且政府机关也未为该房屋办理任何其他形式的“合法建筑的权属凭证”，但如果法院发函询问核实涉案建筑的合法性，深圳市规划与国土资源局盐田分局表示会配合出具意见。因此，TSENFONGSHIN（曾房胜）已竭尽所能进行举证，且客观事实也已非常明显，一审法院要求TSENFONGSHIN（曾房胜）提供给一个根本不存在的“合法建筑的权属凭证”违背了事实和法律。二、易威、沈运生对涉案房产的合法性是完全清楚并确定的，否则不会费尽心机出巨资向TSENFONGSHIN（曾房胜）购买涉案房产。TSENFONGSHIN（曾房胜）与易威、沈运生所签署的《房屋买卖合同》第一条所记载的房屋地点、土地面积、建筑面积以及合法性证明文件可以印证上述事实，也可以证实易威、沈运生在签署该合同时是认可涉案房屋为村集体所分配宅基地上自行修建的房屋，且为合法建筑，一审庭审中，易威又主张涉案房屋为违法建筑，明显违背常理。三、关于涉案房屋买卖合同无效的认定。宪法第十条规定，集体所有的宅基地、自留地、自留山，任何组织租个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；同时，我国房地产管理法规定房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让、抵押。也就是说我国对房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与宪法、土地管理法的规定是明显相违背的，另外，根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同，鉴于此，本案TSENFONGSHIN（曾房胜）与易威、沈运生双方所签署的《房屋买卖合同》依法应当被认定为无效。广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法（2017）191号）第十七条也明确规定了宅基地房屋买卖合同应认定为无效。四、一审裁定与法律设定裁定驳回起诉的立法目的不符。法律设定裁定驳回起诉的一个很重要的立法目的，就是双方当事人之间的关系不是民事法律关系，人民法院不能通过不宜通过民事审判手段来处理，当事人可以通过行政手段或者刑事手段来解决，或者通过上述手段来解决更合适。就本案来看，如果人民法院裁定驳回起诉，那么TSENFONGSHIN（曾房胜）和易威、沈运生之间的房屋买卖合同纠纷将没有任何其他的救济途径，势必会剥夺TSENFONGSHIN（曾房胜）的程序权利和实体权利。不符合法律设定裁定驳回起诉的初衷。
易威、沈运生未在法定期限内提交答辩状。
一审法院经审理查明：2016年12月9日，易威通过案外人向沈运生转账支付50万元。2017年1月5日，TSENFONGSHIN（曾房胜）与易威签订《房屋买卖合同》，约定由TSENFONGSHIN（曾房胜）将位于深圳市盐田区沙头角元墩头村XX号土地面积80平方米、证明文件有建筑许可证和用地红线图、房屋建筑面积240平方米的房产转让予易威，房产转让总价为880万元，易威于2017年4月支付定金50万元，余款830万元待交接手续全部完成后支付至TSENFONGSHIN（曾房胜）指定账户；TSENFONGSHIN（曾房胜）应于合同签订当天将涉案房产交付易威。沈运生及案外人龚明在见证人处签字捺印。2017年1月6曰，易威通过张浩先后向TSENFONGSHIN（曾房胜）转账支付300万元、130万元、400万元。同日，TSENFONGSHIN（曾房胜）开具《收据》，写明收到易威购房款880万元；沈运生开具《收据》，写明收到TSENFONGSHIN（曾房胜）转入的330万元及易威转入的50万元，合计380万元。2017年2月20日，易威开具《权属移交收据》，写明收到TSENFONGSHIN（曾房胜）移交的涉案房产权属资料，包括用地红线图、建筑许可证、居民建房临时代用证、征用土地通知书。
另查明，涉案房产于1994年3月16日获得深圳市规划国土局颁发的《建筑许可证》，建成时间不明。
一审法院认为：当事人提起诉讼应当符合法律规定的起诉条件。本案系房屋买卖合同纠纷，根据各方当事人提交的证据及庭审陈述，涉案房产建于宅基地，虽有用地及报建手续，但TSENFONGSHIN（曾房胜）未能证明涉案房产的建成时间，亦未提交任何证明其系合法建筑的权属凭证，在行政主管部门对涉案房产的合法性作出认定以前，TSENFONGSHIN（曾房胜）与易威签订的《房屋买卖合同》的效力及与之相关的权益均处于待定状态。本案应先由行政主管部门对涉案房产进行审查及处理，此后各方当事人可就涉案合同纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故TSENFONGSHIN（曾房胜）的起诉不符合条件，应予驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第二款的规定，裁定：驳回TSENFONGSHIN(曾房胜）的起诉。本案不收取案件受理费，TSENFONGSHIN(曾房胜)已交纳案件受理费94400元，一审法院予以退回。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋虽然办理了《建筑许可证》，但并未办理房屋产权登记，TSENFONGSHIN(曾房胜)在本案中并未提交充分证据证明涉案房屋的建成时间、建设工程是否符合《建筑许可证》。一审法院认为TSENFONGSHIN(曾房胜)并未举证证明涉案房屋为合法建筑，在相关行政主管部门对涉案房屋进行行政确权前，应当驳回起诉，处理正确。在涉案房屋的合法性得到相关行政主管部门的确认后，TSENFONGSHIN(曾房胜)可就涉案纠纷再行提起诉讼。综上，TSENFONGSHIN(曾房胜)的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一七年十二月二十七日
书记员 马雪梅（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。