安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0103民初1053号
原告:胡耀红,女,汉族，1979年10月26日出生,住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：唐光磊，安徽瀛鼎律师事务所律师。
被告:李霞,女,汉族,1975年12月16日出生,住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：梅华，安徽安泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。
第三人：朱少林，男，汉族，1979年3月28日出生，住合肥市。
第三人：吕静，女，系朱少林妻子，汉族，1983年10月24日出生，住合肥市。
原告胡耀红与被告李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理。2017年3月13日，被告李霞申请追加朱少林、吕静为本案第三人，本院依法予以准许。本院对于本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡耀红的委托诉讼代理人唐光磊，被告李霞的委托诉讼代理人梅华、梅竹，第三人朱少林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡耀红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年1月4日签订的《租房协议》；2、判令被告立即返还原告房屋租金14000元、转让费20000元、押金1000元、电表费200元、电费190元，合计35390元，并以35390元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付原告自起诉之起至款清时止的资金占用损失；3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费。
事实和理由：2017年1月3日，原告为承租被告租赁的华孚城隍庙XXX号商铺向被告缴纳房租定金4000元。2017年1月4日，原被告签订《租房协议》，约定被告将其承租的华孚城隍庙XX号商铺转租给原告，租金为3900元/月，租期自2017年1月4日起至2017年5月4日止，同时双方确定，该商铺转租的转让费为20000元、商铺总租金为14000元（《租房协议》约定的总租金为15600元，被告自愿给与优惠1600元，优惠后总租金为14000元）、押金1000元、电表费200元、电费190元，合计35390元。前述款项确定后，被告在扣除前一日缴纳的定金4000元后，将剩余的31390元通过支付宝的方式支付给了被告。2017年1月5日，XXX号商铺所有权人朱少林通知原告，被告转租该商铺没有获得其同意，其决定于2017年1月6日收回该商铺。朱少林收回商铺后，原告就接触《租房协议》，返还租金、转让费等费用与被告多次协商未果。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请求法院依法判决。
李霞辩称，一、原告诉称事实是与客观实际不符。被告承租朱少林位于合肥市蒙城××楼××号商铺经营“流行美”饰品化妆品生意，原告于2016年1月3日被告正常营业时，与被告协商承租该商铺经营手机生意，并愿意支付被告20000元作为其装潢补偿。在征得朱少林配偶吕静同意后，被告收取了4000元租房定金，并向原告出具了备注房东联系方式的收条。次日，被告与原告签订租房协议，原告支付租金、转让费（即装潢补偿费）等共计3万余元，被告出具收据。原告也主动与吕静取得联系，就商铺租赁事宜进行交接。2017年1月中上旬，被答辩多次前往朱少林家中哭闹，在原告的要求下，朱少林收回了该商铺，并于2017年1月16日出租给他人。原告诉称被告未经出租人同意转租商铺，导致商铺被收回与实际不符。二、原告的诉讼主张不能依法成立。被告已依约向出租人支付了全部租金，并征得出租人同意后，以剩余租赁期限及《租房协议》约定的月租金额为限与原告签订了转租协议，鉴于被告与朱少林，及与原告之间的合同均合法、有效，被告将商铺转租给原告，事先也取得了出租人的认可，且被告均已按照合同约定履行了主要的合同义务。原告哭闹着让出租人收回商铺，却要求被告返还租金、转让费等费用无事实根据和法律依据。另外，《租房协议》中并未约定出租人有权收回房屋，朱少林擅自收回商铺并出租给他人收取双份租金，严重违反了合同约定和诚实信用原则，应返还租金，并支付被告总租金20%的违约金。综上所述，原告诉讼的事实与客观实际不符，其各项诉讼主张不能依法成立，恳请法院依法判决驳回。
第三人朱少林述称，我与被告签订合同约定不允许其非法转让，但是其转让给原告，原被告签订的《租房协议》属无效协议。
本院经审理查明事实如下：2016年5月1日，出租方朱少林（协议甲方）与承租方李霞（协议乙方）签订了《租房协议》一份，约定，甲方将位于合肥市蒙城××楼××号商铺出租给乙方，租赁期限自2016年5月1日至2017年5月1日，计12个月；月租金为人民币3900元，按半年结算；乙方同意预交1000元作为保证金（水电费的押金），合同终止时，无欠费退还；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋。协议签订后，李霞按约支付了保证金1000元，并按约支付了2016年5月1日至2017年5月1日的房租，并实际使用上述铺位经营“流行美”饰品化妆品。
胡耀红亦为华孚城隍庙一楼经营户，经营手机。2017年1月3日，胡耀红为承租李霞使用的租自朱少林的铺位，向李霞支付了定金4000元，李霞亦出具了收条。2017年1月4日，李霞作为协议甲方与乙方胡耀红签订了《租房协议》一份，约定，甲方将位于华孚城隍庙一楼XXX号（经营手机）商铺出租给乙方，租赁期限自2017年元月4日至2017年5月1日，计4个月；月租金为人民币3900元，按半年结算；乙方同意预交1000元作为保证金（水电费的押金），合同终止时，无欠费退还。当日，胡耀红向李霞支付了31390元，其中包括房租、转让费、租房押金以及电费卡押金和预存电费；李霞向胡耀红出具了收条，并于当日将上述铺位交付给了胡耀红。2017年1月5日，华孚城隍庙市场管理人员因为根据商场规划一楼XXX号商铺不允许经营手机遂致电朱少林，朱少林因李霞私自转让行为决定于2017年1月6日收回商铺；胡耀红亦因此撤出了XXX号商铺。2017年1月16日，朱少林将案涉商铺另行租与他人使用。
本院认为：李霞与胡耀红签订的《租房协议》实为转租协议，对于该转租协议的效力，虽然出租人朱少林与承租人李霞签订的《租房协议》中明确约定“在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋”，出租人朱少林以李霞擅自转租并收取转让费为由收回了租赁商铺，但出租人朱少林并未请求确认转租协议无效；且该转租协议系承租人李霞与次承租人胡耀红真实意思表示，亦未违反法律和社会公共利益，故应为合法有效。现胡耀红因案涉商铺被出租人收回，且按照商场管理规定该商铺不能经营手机的原因，导致其合同目的不能实现，要求解除其与李霞签订的《租房协议》，符合法律规定；但因出租人朱少林已实际收回了XX号商铺，且现其与李霞签订的《租房协议》约定的租赁期限已经届满，且故对于胡耀红要求解除其与李霞于2017年1月4日签订的《租房协议》的诉讼请求，本院不再处理。
对于胡耀红支付给李霞的共计35390元的组成，其中租房押金1000元，电费卡押金和预存电费共计390元，双方当事人不持异议，本院予以确认。对于剩余34000元，胡耀红诉称为租金优惠了1600元后的14000元及转让费20000元，李霞辩称为租金15600元及转让费优惠了1600元后的18400元，因双方当事人均没有提供证据证明优惠的1600元的性质，故本院对于有权作出优惠意思表示的承租人李霞的辩称意见予以采纳，本院据此认定胡耀红向李霞支付了租金15600元及转让费18400元。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。出租人朱少林于2017年1月6日收回案涉商铺，故李霞应将次日之后的租金退还给胡耀红。现胡耀红要求李霞退还租金14000元的诉讼请求系其对自身权利的行使，符合法律规定，本院予以支持。对于李霞向出租人朱少林支付的未使用商铺期间的租金及押金，李霞可另行向出租人主张。
对于胡耀红要求李霞退还租房押金1000元、电费卡押金和预存电费共计390元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
对于胡耀红要求李霞退还转让费的诉讼请求，本院认为转让费的性质是对原经营者在店面装修、添置设备所支出的费用以及经营收益及优先承租权利转移的一种补偿。本案中，李霞与胡耀红就转让费虽未签订书面合同，但双方当事人已协商一致，且胡耀红已自愿向李霞支付了转让费，李霞亦向胡耀红交付了商铺。导致双方当事人之间《租房协议》的解除，双方当事人均有过错，其中胡耀红对承租商铺的许可经营范围及本次转租是否征得出租人同意未尽到审慎审查义务，故本院酌定由李霞按照70%的比例向胡耀红退还转让费，即为12880元（18400元×70%）。对于胡耀红要求李霞支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李霞于本判决生效之日起十日内退还原告胡耀红租金14000元、押金1000元、电费卡押金和预存电费390元、转让费12880元，以上合计28270元；
二、驳回原告胡耀红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费766元减半收取为383元，由原告胡耀红负担103元；由被告李霞负担280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 朱 江
二〇一七年六月二日
书记员 刘晴旸
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。