重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00007号
上诉人（原审原告）：蒋兴权，男，土家族，重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。
委托代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马俞平，男，土家族，重庆市石柱土家族自治县。
上诉人蒋兴权与被上诉人马俞平房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2013年11月1日作出（2013）石法民初字第01372号民事判决，蒋兴权不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人蒋兴权及其委托代理人刘志伟，被上诉人马俞平的委托代理人何小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院一审查明：马俞平与案外人何启权于2010年3月22日签订房屋购买合同（共两份），合同约定何启权将太白桥边在建的房屋两套（底层一号建筑面积约90平方米、底层二号建筑面积约100平方米及旁边的空坝70平方米）以15万元的价格卖给马俞平，但只有房屋框架，由马俞平自己进行砌墙和装修。马俞平又于2011年5月10日与蒋兴权签订房屋购买合同，将其从何启权处购得的两套房屋以15万元的价格卖给蒋兴权，合同约定的内容和马俞平与何启权签订的房屋购买合同一致，也只是房屋框架，由蒋兴权自己进行砌墙和装修。合同签订之日蒋兴权即付清15万元购房款。2012年11月20日，蒋兴权向石柱县人民法院提起诉讼，请求确认马俞平与蒋兴权之间签订的《房屋购买合同》有效。石柱县人民法院于2012年12月11日作出（2012）石法民初字第03081号民事判决书，以双方签订的《房屋购买合同》违反法律效力性禁止规定，属于无效合同为由，驳回了蒋兴权的诉讼请求。
另查明，石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作小组证明，本案争议的房屋（即房屋购买合同中约定的一号房、二号房）处于第三人何启权修建的房屋的底层，位于河道边，为了防洪需要，不能修建为房屋，只能改做架空层，作为防洪通道。
蒋兴权一审请求：马俞平在与蒋兴权签订合同之时，故意隐瞒真相致使合同无效，蒋兴权签订合同的目的不能实现，造成蒋兴权信赖利益损失。请求人民法院依法判令马俞平返还蒋兴权购房款15万元并赔偿信赖利益损失42万元，本案的诉讼费用由马俞平。
马俞平答辩称：1.本案房屋购买合同无效的理由，一是所购房屋占用的土地是集体土地，二是所购房屋是架空层。无效合同和有效合同履行损失的计算方式是不同的。无效合同不能考虑合同履行后的预期损失。本案双方买卖的是架空层，是行洪功能，其损失判定只能是购房款15万元及其占用资金的利息损失。2.对蒋兴权损失的计算方式不予认可。蒋兴权用15万元购买架空层，还需要投入才能用于居住，但是空框架不值3000元／平方米，原告所购房屋是单栋楼且为地下室架空层，与配套设施完善的黔龙阳光雅苑小区的房屋单价没有可比性。3.蒋兴权作为买方，应当审查卖方的合法性，应该知道底楼架空层仅是框架，不能用于住房买卖。蒋兴权未尽到审查义务，存在过错。
石柱土家族自治县人民法院一审认为，蒋兴权与马俞平签订的《房屋购买合同》因违反法律效力性禁止规定，属于无效合同。根据法律的规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。马俞平在转让本案所涉房屋时明知该房屋是地下架空层，且无合法手续，仍作为房屋进行转让，对合同无效应承担主要责任。蒋兴权作为房屋买受人在签订和履行合同过程中应尽必要的注意义务，其对交易风险应有一定的预判能力，但蒋兴权轻信合同有效并能最终得以履行，可能因此丧失了与第三人订约的机会，对其利益受损主观上亦存有过失，故根据“过失相抵”规则，可以相应减轻被告马俞平的赔偿责任。综合考虑本案所涉房地产的性质、结构、价值和地理位置以及实际付款情况、双方过错责任的大小等因素，可确定由马俞平按基准利率支付蒋兴权所付购房款的资金占用利息并赔偿蒋兴权40000元的利益损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马俞平在本判决生效之日起15日内返还蒋兴权购房款150000元；二、马俞平在本判决生效之日起15日内支付蒋兴权所付购房款150000元的资金占用利息（自2011年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至履行完毕时止）；三、马俞平在本判决生效之日起15日内赔偿蒋兴权损失40000元；四、驳回蒋兴权的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由马俞平承担。
蒋兴权不服一审判决，向本院提起上诉称：1.石柱县人民法院于2012年12月11日作出的（2012）石法民初字第03081号民事判决书只是基于原属于陈一群所有的70平方米集体宅基地作为《房屋买卖合同》无效的判决理由，没有对蒋兴权购买的剩余190平方米房屋和空坝的土地性质作出认定。即使70平方米集体土地上的房屋属于违法建筑，另外190平方米房屋和空坝并不会因此归于违法建筑，该部分房屋和空坝所在土地的性质为何，法院应该有明确认定。鉴于法院对此没有认定为违法建筑，那么这部分土地上的房屋和空坝应该属于蒋兴权的合法财产。2.石柱县县城规划区利用D级危房违法开发处理工作小组的证明不真实，原审判决以此作为判案依据明显错误。本案争议房屋及附近房屋已经修建为房屋并使用，不存在为了防洪需要只能做架空层。原审法院据此作为判决的依据明显违背事实。3.原审法院仅支持4万元，明显过低，不能弥补蒋兴权遭受的损失。现在蒋兴权在该地段购买同样面积的房屋需要64万元，直接造成上诉人损失49万元，导致蒋兴权无法获得本案房屋的过错在马俞平，其对此应承担全部赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判第二项，判决马俞平赔偿蒋兴权损失49万元。
马俞平答辩称：1.对于空坝的土地性质，不是本案审理范畴。对于土地性质，前一个判决已经明确为集体土地。对于合同效力，前一个判决也作了认定，不是本案审理范畴。2.关于领导小组的《证明》的问题，前一个判决已经采信了该份证据，是否真伪，也不是本案审理范畴。蒋兴权没有相应证据证明马俞平与他人存在恶意串通行为。3.对于损失问题。基于合同无效主张损失，蒋兴权应当证明基于合同无效而给其造成的损失，但蒋兴权未举示任何证据予以证明。上诉人举示黔龙雅苑的房屋价格，但是其土地性质、用途与本案争议标的不具有可比性。一审法院酌情考虑4万元损失，并无不当。蒋兴权清楚在石柱260平方米，2套房共计15万元，成本都不够。其在购买时，明显就有侥幸心理。蒋兴权购买的就是一个框架，要自己砌砖，其知道不具有合法性。虽然经过罚款，该栋房屋已经合法化了，但是仅针对上面的建筑，而非架空层，架空层永远不可能合法化。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，蒋兴权为证明他人现在在对《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房砌砖，一号房、二号房系房屋，而非防洪通道，提供了现场照片10张。马俞平质证认为，该份证据真实性无异议，是与本案不具有关联性，而且即使现在架空层在砌砖，也不能证明其合法。本院审查认为，他人对合同约定的一号房、二号房砌砖的行为，不足以证明其行为得到相关行政部门的认可，不能证明诉争标的系合法房屋。
二审中，蒋兴权为证明《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房系合法建筑，提供了以下证明：1.2012年6月6日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室《关于太白桥何启权建设项目建设开工通知》：“开发人何启权：你在县城太白桥利用D级危旧房拟建项目处置测算方案，已经县政府研究原则通过，用地面积278.65㎡，其中建筑占地204.405㎡，容积率5.13，则建筑总面积1430.835㎡。按照《处置方案》和《处置实施细则》的规定，你可以在接到本通知之日起，进城开工建设。”2.2014年2月19日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室出具的证明：“石柱县南宾镇太白桥何启权房屋修建项目属我办处理的23个遗留工程项目之一。我办已于2012年6月6日向其开发人何启权签发开工通知书，同意其开工建设，现已修建完工。相关手续正在办理之中。”马俞平质证认为，对上述证据无异议。本院审查认为，上述证据虽然证明何启权修建的房屋取得了开工通知书，但不足以证明该栋房屋的底层系合法房屋，能够办理房地产权证，故本院对上述证据不予采信。
二审中，本院调取了（2012）石法民初字第03081号民事案件中的以下证据材料：1.2012年4月28日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室《关于城南太白桥左侧何启权建设项目施工图纸审查的函》：“县建委：太白桥左侧何启权拟建项目处置测算方案，已经县政府研究原则通过，县规划局审查同意用地面积210.50㎡，允许可建总建筑面积1430.835㎡，准建楼层七层，底层为架空防洪。为了维护被拆迁户的合法权益和社会稳定，确保该项目尽快开工建设，现将该项目施工图纸报送贵委审查，请贵委及时予以审查，并将审查结论函告我办公室。”2.2012年12月6日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室出具的证明，证实：“兹有南宾镇太白桥何启权所修建的房屋，在进行审查时，因系在河道边，为了防洪的需要，原准备建设的底楼改为架空层，作为防洪通道。”蒋兴权质证认为，函件内容不合法，没有相应的规划方案印证，即使处置，也应对整个建筑物定性；石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室没有认定诉争标的系防洪通道的法定职权。马俞平质证认为，对上述证据无异议。本院审查认为，2012年4月28日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室给石柱县建委的函是在其发出开工通知前，且无证据证明该函件系伪造，故对该证据的真实性予以确认，且该证据与诉争标的是否为防洪通道有关联性，本院予以采信；2012年12月6日石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室出具的证明，与前一份证据能够相互印证，本院予以采信。
本院二审查明，石柱县县城规划区利用D级危旧房违法开发处理工作领导小组办公室证实，何启权修建的房屋底层（即本案《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房）因防洪需要，已经规划为架空层，不得修建为房屋。
另查明，双方签订的《房屋购买合同》约定，如有违约，违约方需支付对方守约金人民币40000元（大写：肆万元整）。
再查明，在二审中，蒋兴权向本院提出鉴定申请，申请对本案房屋购买合同中约定的一号房、二号房及旁边空坝进行价值评估。
本院认为，本案双方对原判认定的返还购房款及支付相应的资金利息无争议，本院予以确认。本案争议焦点为：1.是否准许对本案诉争标的进行价值评估；2.本案房屋购买合同无效后的损失如何认定。针对上述争议焦点，作如下评析。
关于是否准许对本案争议标的进行价值评估的问题。从现有证据来看，本案《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房因防洪需要，已经规划为防洪通道，不得修建为房屋。同时，蒋兴权虽然举示证据证明何启权修建的房屋取得了合法的建房手续，并在办理相关手续，但不足以证明该栋房屋的底层，即《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房，已经取得合法的房屋建造手续或房屋产权登记手续。因此，在现目前，本案《房屋购买合同》中约定的一号房、二号房已无法建造成房屋用于居住。其作为防洪通道，不具有房屋价值，且无证据证据证明其已合法化，故不能对其价值进行评估。对于本案房屋购买合同约定的空坝，蒋兴权未提供证据证明其土地性质及是否已取得合法的权属，同样也无法证明其已合法化，故其请求对空坝价值评估，本院不予准许。
关于合同无效后的损失认定问题。双方签订的《房屋购买合同》已经法院生效判决确认无效。现蒋兴权主张合同无效后的损失，其应举证证明其损失范围。由于蒋兴权举示的黔龙雅苑的房屋购买价格与本案诉争标的不具有可比性，一审法院未予采信并无不当。在蒋兴权无其他证据证明其损失的情况下，综合考虑双方在签订合同时预见到的违约损失为4万元，结合当地房价、诉争标的的地理位置及双方的过错责任大小等因素，一审法院支持4万元的损失系合理损失，本院予以确认。蒋兴权主张42元的损失，因证据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。蒋兴权的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人蒋兴权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 玉
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一四年三月十一日
书 记 员 石 明