广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初20911号
原告：广州市体育局机关服务中心，住所地广州市体育西路。
法定代表人：陈志海，职务主任。
委托诉讼代理人：方少翔，广东法则明律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地广州市越秀区。
负责人：戴琦。
委托诉讼代理人：黄芳、李曼华，该公司职工，地址。
原告广州市体育局机关服务中心诉被告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方少翔，被告委托诉讼代理人黄芳、李曼华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空交还广州市越秀区解放北路xx号首层房屋给原告；2.被告在原告处的履约保证金162249元不予退还；3.被告向原告交付占有房屋期间的占有使用费（自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止，按每月65738.23元计付）。诉讼过程中，原告申请撤回上述第一项诉讼请求并变更第三项诉讼请求为支付占有使用费至2017年10月31日止。事实和理由：2011年10月25日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁广州市越秀区解放北路xx号首层房屋，租赁期为2012年1月1日至2016年12月30日，2016年每月租金定为65738.23元，履约保证金为162249元。该合同第十一条还约定：乙方须在合同期满后三天内将该房屋交还给甲方使用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋并履行了其他全部合同义务。为使被告在合同期满后能及时腾房，原告于2016年7月29日向被告发出《广州市体育局机关服务中心关于出租物业到期后不再续租的函》，明确告知被告合同期满后不再续租，但是合同期满后被告没有返还房屋，至2017年10月31日才交还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。故被告租期届满后拒不返还房屋的行为已经违约违法，且给原告造成了重大损失，故被告的履约保证金162249元不应退还，被告还应按照其占用期限向原告支付房屋占有使用费。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。
被告辩称：一、根据《场地交接确认书》，原被告双方于2017年10月31日对租赁物业进行了交接验收。双方确认原告接收物业日期为2017年10月31日，且原告确认被告交付的物业符合合同约定交付条件，因此原告的损失即房屋占有使用费应从2017年1月1日至2017年10月31日，占用费标准按每个月65738.23元计算，应支付占用使用费为657382.3元，但在原告不予退还租赁保证金的情形下，应扣除租赁保证金162249元。二、租赁保证金功能在于补偿违约损失，在原告同意支付占用期间占用费的情况下，原告应返还租赁保证金或将租赁保证金抵扣上述占用费，原告要求没收保证金无事实和法律依据。1.原被告双方共签订了两份租赁合同，其中签订在后的《广州市房屋租赁合同》约定：“乙方向甲方交纳162249元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。”现双方租赁合同已于2016年12月31日期满，租赁保证金的退回条件已成就，原告应依约退回保证金。2.租赁保证金的性质属于履约担保，具有金钱质押的性质，纯粹用以弥补违约损失。在原租赁合同项下承租人已按期交付租金，未对物业损毁时，出租人无权没收保证金。3.对于被告占用期间给原告造成的损失，被告同意支付占用费，因此原告也不存在需要没收租赁保证金用以填补其损失的情形。
经审理查明：广州市越秀区解放北路xx号首层权属人为原告，房屋所有权取得方式为划拨，建筑面积312.62平方米，城市规划房屋用途为商场。
2011年10月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号[2011]xx号）。合同约定：甲方把位于广州市越秀区解放北路xx号首层（面积：312.62平方米）的房屋出租给乙方做商场用途（不得用作饮食、娱乐场所以及会产生制造噪音和污染的各种活动）。租赁期限为5年，2012年1月1日至2016年12月30日，第一年每月租金54083元，起租日从2012年1月1日开始计算，租金从第二年开始递增，每年租金在上一年租金基础上递增5%，至合同期满。乙方须在签订合同之日，向甲方交纳相当于房屋第一年首三个月租金数额的履约保证金，即162249元，履约保证金不计利息；租赁期满时，乙方无违约并结清所有费用、按合同有关规定办齐退租手续后，凭履约保证金收款凭证，甲方在20个工作日内一次性把履约保证金退还给乙方；如乙方提前终止合同，则全部履约保证金甲方不予退还；乙方违约被解除合同的，甲方不予退还履约保证金。乙方须在合同期满后三天内将该房屋交还给甲方使用。本合同如有未尽事宜，经协商一致所做之补充合同，与本合同具有同等效力等。
同年10月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区解放北路xx号首层的房地产出租给乙方作商场用途使用，建筑面积312.62平方米；租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，其中2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金为65738.23元；租金按季结算，由乙方在每季首月的第10日前按划账或支票方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳162249元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；其他约定按附件合同编号[2011]xx号执行等。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告已向原告支付保证金162249元。
2016年7月29日及同年12月1日，原告两次向被告发出《广州市体育局机关服务中心关于出租物业到期后不再续租的函》，称被告承租解放北路xx号首层物业，按照合同约定租赁期限于2016年12月31日到期，根据市财政局对该处物业的处理意见，将由政府收回统一调配，因此到期后原告将不再继续对外出租该处物业，也不再向被告续租该物业等。2017年2月10日，原告再次向被告发出《广州市体育局机关服务中心关于请按约及时腾退租赁物业的函》，要求被告按照合同约定及时腾退该物业并完好交还原告。
2017年3月17日，被告向原告发出《中国农业银行广州北秀支行关于解放北路xx号物业占用事宜的复函》，称被告目前已确定了新址选址，正在抓紧推进新址装修和搬迁，预计在6月中旬后可实现搬迁和物业交还；对于现址物业的占用，被告将按照去年执行的月租金标准按实际占用时间支付相应的费用等。
2017年10月31日，被告将涉案解放北路xx号首层房屋交还原告。被告已按照65738.23元/月的标准向原告支付了截止至2016年12月31日的租金，2017年1月1日至2017年10月31日期间的场地使用费没有支付。
本院认为：原被告自愿签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》均为有效合同，双方应依约履行。该合同约定的租赁期限届满后，被告继续占用涉案房屋至2017年10月31日，应当向原告支付占用期间的房屋使用费。现原被告双方均同意按照65738.23元/月的标准计付2017年1月1日至2017年10月31日期间的房屋使用费，本院予以照准。关于履约保证金，因原被告双方并未明确约定如被告迟延交还房屋则保证金归原告所有，现双方租赁合同期限已届满，涉案场地也已交接完毕，原告关于不予退还保证金也不抵扣被告应付使用费的主张依据不足，本院不予支持。鉴于保证金退还条件已成就，被告主张以已付保证金162249元抵销其应付的部分房屋使用费合法合理，扣除该保证金后，被告还应向原告支付房屋占有使用费495133.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中国农业银行股份有限公司广州北秀支行在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市体育局机关服务中心支付房屋使用费495133.3元。
二、驳回原告广州市体育局机关服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9059.10元，由原告广州市体育局机关服务中心负担530.10元，被告中国农业银行股份有限公司负担8529元。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 黎满华
人民陪审员 黄立宾
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 梁 涛