广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初754号原告：广西梧州丰业物业管理有限公司，住所广西梧州市新兴三路28号（丰业花园内）。法定代表人：戴护真，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。委托诉讼代理人：雷燕森，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。被告：梁庆，女，1973年10月2日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：刘浩（系被告丈夫），男，1972年10月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲�。原告广西梧州丰业物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告梁庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李文锋，被告梁庆及其委托诉讼代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2017年4月30日16个月物业管理服务费1302元及支付2015年6月期间公摊水电费56.30元，两项合计1358.60元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月1日，原告与梧州市丰业港丰花园小区业主委员会签订《丰业港丰花园物业管理服务委托合同》，约定：梧州市丰业港丰花园小区业主委员会将位于工厂一路九龙里XX-XX号“丰业港丰花园小区”委托原告进行物业服务管理，本物业管理区域物业服务费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，住宅物业服务费标准：2015年为0.65元/月/平方米，2016年为0.7元/月/平方米。业主交纳物业管理费用时间：每月5日前交清当月的物业管理服务费、车位停放费。在下月首日后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告提供了相应的物业管理服务，但被告拒绝缴纳物业管理服务费和公摊水电费。虽经原告多次追讨，但被告仍拒绝缴纳，被告房屋建筑面积为103㎡，2016年期间每月应缴纳物业管理费72.10元，2017年为每月77.30元。被告已拖欠2016年1月1日至2017年4月30日16个月物业费1302.30元和2015年6月期间公摊水电费56.30元。被告梁庆辩称，原告物业公司对港丰花园的生活垃圾取消上门收取服务后，�被告住所卧室、厨房、书房的窗下摆放两只大垃圾桶。因原告管理不当，垃圾桶散发着异味及招引的苍蝇、蚊虫严重影响被告生活，被告多次向社区、原告反映未果。原告于2013年至2014年期间没有及时处理业主楼栋至配电房更换出来损坏的电缆，严重损害被告的合法权益。2014年至2016年初港丰花园X号楼X单元的楼梯大门严重损坏，被告多次要求原告更换大门、切断大门的电控锁控制器电源，原告不予理睬。原告对楼梯间消防设施保管、维护不慎，导致消防管带破损和消防枪头丢失。被告居住的单元楼墙壁已污旧不堪，被告曾多次要求原告粉刷未果。综上，原告作为物业管理公司，没有按照物业管理服务委托合同约定履行合同义务，损害被告及其他业主的合法权益。经本院审理认定事实如下：被告梁庆与广西梧州丰业房地产开发有限公司于1999�4月19日签订《商品房购销合同》，购买梧州市万秀区工厂一路九龙里XX号XXX房，系工厂一路九龙里XX号港丰花园X号楼X单元XXX房的业主。2015年1月1日，梧州港丰花园小区业主委员会（甲方）与广西梧州丰业物业管理有限公司（乙方）签订《丰业港丰花园物业管理服务委托合同》，约定：1.甲方代表丰业港丰花园小区全体业主和使用人将位于工厂一路九龙里XX-XX号“丰业港丰花园小区”委托给乙方进行物业管理服务；2.甲方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费、分摊的水电费、露天车位使用费等费用和其他代收代缴费用；3.物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积交纳。住宅物业费收费标准：2016年1-12月为0.7元/㎡·月，2017年1-12月为0.75元/㎡·月；4.除本小区物业管理部办公及生活用水用电外，�他公用水电费（共用部位和共用设备设施的运行、照明、清洁等水电费），按谁受益谁分摊的原则，由业主另行分摊；5.每月5日前交纳当月的物业管理服务费、车位停放费等费用。在下月首日后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金；6.委托管理期限暂定为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。被告梁庆所在的工厂一路九龙里24号港丰花园X号楼X单元XXX房建筑面积为103.08㎡，被告没有向原告交纳2016年1月1日起至2017年4月30日期间的物业服务费、2015年6月公摊水电费。2014年5月，原告就完善小区消防设施向港丰花园全体业主征集意见，并将《港丰花园楼栋消防设施缺失情况》、《补充缺失消防设施费用及分摊计算》、征集意见书、《港丰花园楼栋消防设施配置情况》公示在港丰�园小区门口，《港丰花园完善消防设施业主意见表》没有业主签名同意。2014年7月2日，原告将完善消防设施征集业主意见结果向港丰花园业主委员会、长洲区金叶社区汇报。2014年10月27日，原告按照梧州丰业花园小区业主委员会复函出售废旧电缆，并于2015年5月26日将废旧电缆出售后所得收入及分配方案进行公示。2015年10月，原告就垃圾桶存放原位置向整栋业主征询意见，除被告梁庆没有签字同意之外，其余业主均在“同意”一栏签名。2016年4月10日，原告就港丰花园各单元增设灭火器向业主征询意见并获得72.7%数量业主的同意。2016年9月12日，原告对楼栋出入大门已安排人员进行更换安装。上述事实有原告提供的《丰业港丰花园物业管理�务委托合同》、《商品房购销合同》、《单元应收账款明细表》、房屋信息查询单、《港丰花园业主征询意见表（垃圾桶放原位）》、《关于完善小区消防设施的征集意见书》、《港丰花园完善消防设施业主意见表》、《关于直供水报装及完善消防设施征集业主意见结果的汇报》、《关于港丰花园各单元增设灭火器征询业主意见的告示》、《港丰花园增设灭火器征询意见表》等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，一、关于原告物业公司是否构成违约、没有尽服务和管理义务的问题。1.垃圾桶摆放位置影响被告居住环境的问题，原告物业公司已经于2015年10月就垃圾桶摆放原位的问题向2号楼4单元业主征询意见，除了被告梁庆未在意见表中签字，其余业主均已签字同意，被告称原告违反物业服务合同约定，没有事实依据，本院不予采纳被告的答辩意见；2.楼栋至配电房电缆更换处置问题，根据原告所提供的《关于对的复函》内容显示，港丰花园业主委员会已经同意原告出售废旧电缆并将所得收入归还2#楼业主，按拟定分配方案归还已缴纳更换电缆费用的业主，未缴纳更换电缆费用的业主所得的出售废旧电缆收入归原告物业公司所有，以抵扣业主欠缴的更换电缆费用，且原告已在楼栋大门张贴告示告知业主，被告称原告没有及时更换电缆导致业主合法权益受损的观点没有事实依据，本院不予采纳；3.关于X号楼X单元楼梯大门的更换问题，原告已于2016年9月12日雇人上门更换；4.关于楼梯间消防设施完善的问题。根据物业服务合同的约定，原告物业公司有对房屋建筑共用部位、共用设施设备、公用设施、附属配套建筑、公用绿化、公用环境卫生、维护公共秩�等项目进行维护、服务和管理的义务，原告就完善小区消防设施向港丰花园全体业主征集意见，并将各楼栋消防设施配置情况、缺失情况、费用分摊计算公示于港丰花园小区大门前，但没有一位业主在征集意见表中签名同意，故没有开展该项工作。根据物业服务合同第四条关于“小区共有部位、共有设施设备的维修、更新改造、年度检验等费用，由业主共同分摊或在专项维修基金中列支”的约定，小区消防设施属共有设施，维修、更新需要经业主同意，在原告就完善消防设施向业主征集意见后，港丰小区业主并未在征求意见表中签字同意，导致原告无法开展工作，故被告称原告没有采纳业主建议更换消防管带、补配消防枪头的说法没有事实依据，本院不予采纳；5.关于被告梁庆所居住单元楼墙面粉刷的问题，被告梁庆所居住的港丰花园小区已建成将近18年，楼栋墙�污旧是不可避免的。原告于2015年与港丰花园业主委员会签订物业服务合同，原告作为物业服务公司，主要义务是提供物业管理服务，因物业服务合同中并没有约定原告有义务粉刷楼梯墙面，且被告没有证据证实其已向原告提出粉刷墙面的建议，故被告认为原告有义务粉刷楼梯墙面没有法律依据，本院不予采纳。综上，被告梁庆认为原告构成违约、没有尽服务和管理义务的抗辩理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。二、关于被告梁庆是否应当交纳物业服务费、公摊水电费的问题。原告物业公司系港丰花园小区的物业服务公司，为港丰花园小区提供了物业服务，被告梁庆作为港丰花园X号楼X单元XXX房的业主，应当履行交纳物业服务费、公摊水电费的义务，原告要求被告支付其所拖欠的2016年1月1日至2017年4月30日的物业管理服务费、2015年6�公摊水电费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告诉请被告所居住的港丰花园X号楼X单元XXX房建筑面积按照103㎡计算，根据物业服务合同约定的物业费收费标准，2016年被告每月应交纳物业服务费为72.10元（103㎡×0.7元/㎡·月），2017年被告每月应交纳物业服务费为77.25元（103㎡×0.75元/㎡·月），因此，被告梁庆应向原告交纳2016年1月1日至2017年4月30日物业管理服务费共1174.20元（72.10元×12个月＋77.25元×4个月），2015年6月公摊水电费56.30元，两项合计1230.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告梁庆于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州丰业物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年4月30日物业管理服务费1174.20元、2015年6月公摊水电费56.30元，两项合计1230.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审判员  黄柱桓二〇一七年八月八日书记员  程海燕附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。