杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第2003号
原告浙江××开发有限公司，住所地杭州市××路××
号。
法定代表人李某某。
委托代理人楼某、陆某。
被告范某某。
被告程某。
委托代理人周某。
原告浙江××开发有限公司（以下简称嘉德××）诉被
告范某某、程某商品房销售合同纠纷一案，于2009年11月13日
提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理
，分别于2009年12月29日及2010年3月25日公开开庭进行了审
理。原告委托代理人楼某、陆某，被告范某某、被告程某及其
委托代理人周某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉德××诉称，2006年3月，原告开发的嘉德广场落
成后，为解决公某流动资金短缺，公某某排由当时的职工范某
某出面认购嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋四套房屋
。2006年3月27日，被告范某某签署《承诺书》约定：承诺人
所买的上述房屋的所有资金及按揭款均由嘉德××支付，与承
诺人无关；承诺人保证所购上述房屋的所有权某和义务，由嘉
德××享有和承担。据此，2006年4月21日，原告与被告范某某签订编号为2006预000402号、2006预000314号、2006预0003
17号、2006预000401号四套商品房买卖合同，合同总价为人民
币7431320元。并以范某某的名义在交通银行股份有限公司×
×西湖支行办理了按揭贷款手续。四套房屋所涉的购房首付款
及按揭贷款都是由原告支付。被告程某原系被告范某�妻子（
2009年6月17日，经江干法院判决离婚），2005年9月至2007年
11月，被告程某一直在原告的财务科任出纳。全程参与、知晓
上述四套房屋签订合同和按揭事项。2009年1月7日，江干法院
立案受理两被告离婚纠纷案件，诉讼期间被告程某明知上述四
套房屋系公某所有，仍主张房屋属于夫妻共同财产，企图侵占
公某财产。法院后判决认定：“嘉德广场2层b22、b23、b33、
b36号房屋，因该财产与他人有利害关系，故本案不作处理”
。原告认为，原告与两被告之间不存在关于购买上述四套房屋
的真实的意思表示，也没有实际将房屋交付给两被告，依法应
当认定编号为2006预000402号、2006预000314号、2006预0003
17号、2006预000401号为无效合同。原告为嘉德广场2单元b22
、b23、b33、b36房屋的所有权人。诉请判令确认原告与被告
范某某签订的编号为2006预000402号、编号为2006预000314号
、2006预000317号、2006预000401号的商品房买卖合同无效；
确认原告为嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋的所有权
人；并由两被告共同承担本案诉讼费用。
被告范某某辩称，自己当时为原告公某员工，为了融资
需要，当时原告要求被告出面贷款，并为此要求被告出具承诺
书。合同签订后的首付款、按揭都是由原告在支付的。当时两被告系夫妻关系，而且程某是公某的出纳会计，房屋的首付款
、按揭都是程某在具体经办，对这件事程甲是明知的。被告范
某某认为，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告程某辩称，原告所述不实。当时两被告是夫妻关系
，在签订抵押贷款合同之前，自己就为购房所需的首付款及之
后的按揭还款问题问过范某某，当时范某某称首付款由原告的
法定代表人李某帮助解决，之后的按揭款由原告以其代收的房
屋租金支付，不足部分再由被告自行补足。该说法后来也在原
告法定代表人处得到了证实，为此被告再与范某某共同签署了
抵押贷款合同。被告认为，除非原告和某晓峰存在有恶意串通
，否则他们签订的房屋转让合同真实有效，而无论房屋首付款
及按揭款是否为两被告所支付，均不影响合同的效力。原告所
提出的范某某书写的承诺书，之前自己确不知情。而如果上述
房屋转让合同被确认无效的话，势必会影响到自己在银行的信
用。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告嘉德××提交如下
证据并经庭审质证：
1、2006年3月27日范某某的承诺书；
2、嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋的商品房买
卖合同；
3、交通银行按揭贷款合同；
上述三证据欲证明：1、嘉德××安排以范某某名义认购
嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋，并办理了按揭贷款
；2、上述房屋的所有资金及按揭款均由嘉德××支付，上述房屋的所有权某和义务，由嘉德××享有和承担。对该组证据
经质证被告范某某无异议，被告程某认为根本不知道有证据1
承诺书，范某某和原告存在有串通的可能。对证据2、3真实性
无异议，证明对象有异议，认为并不能证明该房屋的所有款项
均由原告支付。本院认为对上述证据1在之前的离婚诉讼中程
某已经进行过质证，对相关事实生效判决已经作出认定，上述
证据1、2、3均与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认
定。
4、2005年9月12日，程某与嘉德××签订的劳动合同；
5、2008年4月24日，关于解除程某劳动合同关系的决定
，
上述证据4、5欲证明嘉德广场b22、b23、b33、b36房屋
为原告所有，程某对此是明知的。对该组证据经质证被告范某
某无异议，被告程某对证据4、5真实性无异议，证明对象有异
议，认为程某当时是原告公某的职工，原告为何不让程某也出
具承诺书或者在承诺书上签字，恰恰能证明承诺书是假的。本
院认为上述证据1、2、3均与本案纠纷存在关联性，对其证据
效力予以认定。
6、范某�的购房首付款收据联；
7、交通银行将按揭款划至嘉德××的进帐单；
8、交通银行还本付息计划表；
9、2006年至2009年期间嘉德××支付的房屋按揭款转让
凭证，
上述证据6至9欲证明房款是由原告支付的，且部分款项由程乙接经办的事实。对该组证据经质证被告范某某无异议，
被告程某对证据6至8无异议，对证据9真实性无异议，证明对
象有异议，认为这些款项并非是原告公某支付的，不能证明是
原告公某所支付的。在该组证据中发现有款项为17300.73元的
通存通兑专用凭证一张，证明程某也支付了部分按揭款。本院
认为上述证据均与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。
10、（2009）杭某某初字第155号民事判决书，欲证明两
被告曾系夫妻关系，2009年6月17日江干法院已判决离婚；嘉
德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋首付款及按揭款由原告
支付。对该组证据经质证被告范某某无异议，被告程某对该证
据真实性无异议，但认为原告不是离婚案中的当事人，却有判
决书，有和被告范某某串通，以转移夫妻共同财产对可能。本
院认为该判决为生效判决书，所认定的相关事实与本案存在关
联性，对其证据效力予以认定。
11、租赁合同，欲证明被告并非诉争房屋实际所有权人
，房屋是由原告出租的，两被告从未向承租人行使过房屋权某
。对该证据经质证被告范某某无异议，被告程某对真实性无异
议，证明目的有异议，认为租赁合同的签订日期早于涉案房屋
买卖合同，原告认为该房屋的年租金超过按揭还款额的意见不
成立，实际上房屋按揭还款一年有60多万，超出租金。本院认
为该证据与本案纠纷具有一定关联性，对其证据效力予以认定
。
被告范某某无证据提交。
为证明答辩意见所依据的事实，被告程某提交了下述证据材料：
1、被告程某于2007年8月28日通过华夏某某还款17300.7
3元的凭证，欲证明按揭款程某也有支付；
2、涉案四套房屋的抵押贷款合同，欲证明两被告就涉案
房屋进行了房屋抵押贷款的事实。
对上述证据经质证，原告认为证据1的原件保存于某司账
册，程某本人经办的，证明该款实际是原告支付的。对证据2
真实性无异议，但认为当时两被告均为原告单位职工，对房屋
所有权人实际为原告的事实都是清楚的。对上述两证据经质�
，被告范某某对证据1真实性无异议，但认为程某是知道这笔
钱实际是代表原告支付的，对证据2真实性无异议，证明目的
有异议，认为这只是为了公某融资需要而签订的，程某对此是
明知的。本院认为上述证据与本案纠纷存在一定关联性，对其
证据效力予以认定。
综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：
两被告原系夫妻关系，都曾为原告嘉德××的职工。包括杭州
嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36四套房屋在内的杭州嘉德
广场为原告嘉德××所建设开发，2004年3月26日，原告将上
述四套房屋在内的嘉德广场裙楼商场出租给浙江苏宁电器公某
使用，租赁期限自合同签订日至2014年6月30日止。2006年3月
27日被告范某某向原告出具承诺书一份，�诺由其购买的嘉德
广场2单元b22、b23、b33、b36房屋所有权某和义务由嘉德×
×享有和承担，上述房屋的所有资金及按揭款也由该公某承担
。之后范某某于2006年4月21日分别与原告就上述房屋签订四份商品房买卖合同（编号分别为2006预000402号、2006预0003
14号、2006预000317号、2006预000401号），合同约定：由范
某某向原告购买嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36的四套房
屋，房屋总价共计7431320元，首付款为总房款的40％，余款
办理银行按揭。之后，原、被告三方与交通银行杭州分行就上
述四套房屋共同签订了个人住房抵押贷款合同，向银行贷款共
计444万元。上述合同签订后，嘉德××向范某某开具了首付
款收据，交通银行杭州分行亦收到了抵押贷款合同所约定的各
期还�。而关于上述房屋的各期还款凭证均作为财务凭证装订
于原告嘉德××的财务账册中。其中被告程某于2007年8月28
日在华夏某某新华支某某入17300.73元用以还款，还款凭证亦
交入原告公某账册，当时程某的身份为原告公某出纳，对于该
17300.73元的还款凭证程丙认性质为“还款付息”。2009年1
月范某某向程某提起离婚诉讼，案件审理过程中程某主张嘉德
广场2单元b22、b23、b33、b36四套房屋亦应为夫妻共同财产
。后经法院审理后认为：由范某某提交的承诺书及付款凭证等
证据能够证明上述四套房屋的首付款及房屋按揭款均为嘉德×
×支付。鉴于上述四套房屋与他人存在有利害关系，故在离婚
案件中不作处理。
本院认为，被告范某某在与程某婚姻关系存续期间与原
告就讼争房屋签订房屋转让合同的情况属实，本案所争议的焦
点在于原告与两被告之间是对于购买讼争房屋的约定是否为双
方真实意思表示。对于原告提出的双方所签合同名为房屋转让
实为“融资”的意见，被告范某某并无异议，该意见亦能够在法院当时离婚判决中对范某某出具承诺书及嘉德××实际支付
房款的事实认定相映证，而被告程某当时并未通过上诉等方式
对上述事实认定主张异议，在本案审理过程中对于相关事实的
陈述在两次庭审中又前后不一。对于所提出的与范某某所签订
的房屋转让合同并非双方真是意思表示的意见，除有签约对方
的确认外，原告还提出有范某某在购房之前对合同及房屋性质
的确认，及合同签订后房屋贷款亦实际由原告归还的事实�而
程某在对方已提出相关证据的情况下，未对提出的涉案合同应
是双方真实意思表示的反对意见而提出有充分的反驳证据。程
某曾为原告公某的财务人员，对财务知识及公某账目的性质有
条件、有能力做出有比较全面的了解和恰当的处理，而在当时
作为原告出纳的情况下，程某亲手经办了将房屋按揭还款作为
公某的“还款付息”凭证而作帐的事宜。程某关于该行为的解
释理由缺乏正当性，若涉案房屋确为两被告向原告所购买，那
么她完全没有必要将自己的还款凭证作为公某的还款付息凭证
而入帐。原、被告签订虚假购房合同以向银行贷款，是与法相
违的，程某提出原告存在为帮助范某某转移夫妻共同财产而甘
愿与其串通的意见，违背常理，亦缺乏依�，本院不予采信。
综上，本院认为原告对合同性质的自认，有充分的客观事实能
够予以证实，原告的诉讼请求，事实及法律依据充分，依法应
予支持。因对于合同的无效，原告与被告范某某作为缔约人，
均应承担主要的过错责任，而被告程某并非直接缔约人，虽在
整个事件当中存在一定过错，但相对责任较轻，故对原告要求
由被告承担全部诉讼费的请求不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条第一款、《中华人民共
和国合同法》第五十二条第三项之规定，判决如下：
一、原告浙江××开发有限公司与被告范某某关于杭州
市嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋所签订的编号为200
6预000402号、2006预000314号、2006预000317号、2006预000
401号的商品房买卖合同无效；
二、杭州市嘉德广场2单元b22、b23、b33、b36房屋为原
告浙江××开发有限公司所有。
案件受理费63819元，由原告浙江××开发有限公司与被
告范某某各承担31500元，被告程某承担819元（于本判决生效
之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费63819
元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的
上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭
州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 丁 弘
人民陪审员 王惠民
二〇一〇年四月六日
书 记 员 杨晓丽