上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初6836号
原告(反诉被告)：上海筱辉工贸有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周阿春，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡正华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白树彩，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：格屋门窗科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龙兵，总经理。
委托诉讼代理人：刘清萍，上海君澜律师事务所律师。
第三人：中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处，住所地上海市红宝石路XXX号。
委托诉讼代理人：邹娟娟，上海中夏旭波律师事务所律师。
原告上海筱辉工贸有限公司诉被告格屋门窗科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提出反诉，本院依法合并审理。本案于2017年8月14日第一次公开开庭了审理，原告上海筱辉工贸有限公司的法定代表人周阿春及委托诉讼代理人白树彩、被告格屋门窗科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人刘清萍到庭参加诉讼。审理中，根据被告申请，本院依法追加中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处为本案第三人参加诉讼。本案于2017年12月20日第二次公开开庭了审理，原告上海筱辉工贸有限公司的法定代表人周阿春及委托诉讼代理人白树彩、被告格屋门窗科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人刘清萍、第三人中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处的委托诉讼代理人邹娟娟到庭参加诉讼。本案于2018年1月8日第三次公开开庭了审理，原告上海筱辉工贸有限公司的法定代表人周阿春及委托诉讼代理人白树彩、被告格屋门窗科技(上海)有限公司的委托诉讼代理人刘清萍、第三人中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处的委托诉讼代理人邹娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海筱辉工贸有限公司诉称：2015年3月31日，原、被告签订《新建厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号厂房二楼及楼梯间、7号厂房租赁给被告使用，租赁期间自2015年4月10日起至2022年8月30日止，第一年租金为人民币(以下币种均为人民币)215,000元，第二年租金为248,315元，此后逐年递增5%。合同签订后，原告即按约履行，但是截止至起诉之日，被告仅向原告支付租金140,000元。2015年10月14日，原告接到武警上海总队的《解约通知函》，要求解除双方之间的土地租赁合同，原告收到通知后，多次通知被告解除合同，搬离上述房屋，但被告拒不搬离，致2016年5月底上述房屋被强制拆除。原告认为，被告的房屋占有使用费应计算至2016年5月20日，即被告拖欠原告房屋使用费102,893元，另外，被告拖欠原告水电费若干。故原告诉诸法院，请求判令：1、被告支付原告房屋使用费102,893元；2、被告支付拖欠原告的水电费4,111.34元(其中电费3,635.41元，根据被告前四个月产生的电费日平均值34.62元计算105天；水费475.93元，是依据抄表数计算)；3、诉讼费由被告承担。
被告格屋门窗科技(上海)有限公司辩称：1、关于房屋使用费，根据原告签署的限期拆除承诺书，原告跟第三人之间的合同解除时间是2016年3月11日，自该日起，被告就不应该再支付给原告租金，且原告跟第三人的合同明确约定一旦合同解除，所有的建筑物归第三人所有，因此原告更无权在合同解除之后收取租金。系争房屋在2016年3月15日停电，其后又停水，所以原告计算房屋使用费应该相应扣减。2、关于电费，因原告未提供具体抄表数，而是根据所谓的平均电费，但是中间有过年，平均数值不客观，故水电费由法院在2,000元至3,000元之间酌定。另外，原告尚欠被告租赁保证金和拆违补偿款未支付，故被告提出反诉诉讼请求，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告拆违补偿款109,262.50元(按照原告实际承租面积乘以每平方100元计算)；2、反诉被告返还反诉原告租赁保证金58,280元；3、反诉费由反诉被告承担。
原告上海筱辉工贸有限公司针对被告格屋门窗科技(上海)有限公司的反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求,该诉请无合同和法律依据，反诉被告没有义务向反诉原告支付拆违补偿款，反诉原告应向政府主张该费用，另外，对反诉原告主张的每平方米100元的标准有异议，虽然该标准系反诉被告向其他的租户提出来的补偿标准，但是该协议没有履行，所以该标准没有参考价值。同意返还租赁保证金58,280元。
经开庭审理查明，2015年3月31日，原、被告签订《新建厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区外青松公路XXX弄XXX号厂房二楼及楼梯间(面积为417.375平方米)、7号厂房(面积为675.25平方米)租赁给被告使用，租赁期限自2015年4月10日起至2022年8月30日止，3号厂房二楼及楼梯间建筑面积每天0.5元/平方米，7号厂房每天0.65元/平方米，第2年开始，租金按每平方米5%递增计算，每年递增5%，直至合同期满。租赁保证金为58,280元，被告应于签订合同之日起二日内，向原告一次性支付全部保证金58,280元。租赁期限届满，在被告向原告交清了全部应付的租金和因本租赁物的损坏行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10日内，原告将向被告无条件退还租赁保证金。被告应于每年4月10日、10月10日向原告支付每半年度租金。场地因军事或地方城市规划建设需要提前终止合同的(原告需提供正式相关文件证明的确军事或地方城市规划建设需要)，被告将无条件搬出场地，由于本场地为部队用地，被告必须在限令时间内搬出场地，原告同意免除最后一个月租赁费用(前提在规定时间内搬出场地)，被告将不得以其他任何理由要求任何经济补偿，被告不得找任何理由不搬迁。该合同并对其他内容作了约定。原、被告另签订《新建厂房租赁租金计算书》作为上述合同附件二，其中载明厂房第一年租金优惠总价21.5万元，第二年厂房租金按租金计算书每年收租金。2016年4月10日至2017年4月10日，3号厂房二楼及楼梯间租金79,979元，7号钢结构厂房租金168,336元。2015年4月1日，被告支付原告4万元和租赁保证金58,280元,2015年10月14日支付6万元，2015年12月17日支付4万元，共计支付原告198,280元。
2015年10月14日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室发《解约通知函》给原告，内容为“双方间的租赁合同于2016年1月14日解除。你单位应在期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归我办的全部财产交还我办，我办将根据合同约定与你单位按实际使用时间计收租金，并补偿你单位两个月租金作为搬迁费用”。2015年12月16日，原告遂通知被告要求其在2016年1月15日前停止营业，2016年1月16日至1月30日厂房全部自拆完毕。2016年1月28日，原告发《解约通知函》给被告，载明“双方间的租赁合同于2016年3月15日解除；被告应在该期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还原告；原告将根据合同约定与被告按实际使用时间计收租金；清退租赁场地后，退还租赁保证金。”
另查明，2016年3月11日，原告(作为承诺人)与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签署《限期拆除承诺书》，约定原告接受限期拆违，按照25万元/亩的奖励政策，承诺在2016年2月28日前完成拆违任务的30%，2016年3月31日前完成拆违任务的70%，2016年4月30日前完成全部拆违任务；与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签订的所有合同及补充协议，自本承诺书签署之日起自动解除，并确认租金应付至2015年10月31日止；原告及时完成自行拆违的，可获得25万元/亩的奖励政策，总额为测绘面积18.9亩×25万元/亩，共计472.50万元，如未能及时完成的，政策奖励总金额扣减10%。原告在2016年4月30日前完成拆违任务的，将额外获得5万元/亩的速签速搬奖励，即可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)=567万元，如未能及时完成的，每延迟一天，速签速搬奖标准减少1万元/亩，超过5天，不再享受速签速搬奖励;原告在规定时间内完成拆违任务的，可酌情考虑冷库、物流公司、投入使用时间短等特殊因素，将额外获得3.5万元/亩的特殊性奖励，即最高可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)+66.15万元(特殊性奖励)=633.15万元。如未能及时完成，不再享受特殊性奖励。原告确认测绘面积大于合同面积部分8.4亩应支付租金，租金交付应自2006年9月1日至2015年10月31日止，即为76.9692万元。
又查明，2006年6月1日，原告(作为乙方)与武警上海总队农副业生产中心(作为甲方)签订《场地租赁合同》，约定甲方将方自愿将坐落于上海市青浦区野马浜农副业生产中心油墩港东侧、外青松公路以南约5亩场地出租给乙方作加工、仓储和堆场使用，租赁期限自2006年6月1日起至2012年9月1日止，租金每年5万元。2009年6月1日，原告(作为乙方)与武警上海市总队农副业基地(作为甲方)签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于上述土地按现状租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2009年6月1日起至2016年5月31日止，年租金为5.5万元，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2012年7月16日，原告(作为乙方)与武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室(作为甲方)签订《补充合同》，约定将原合同租期延长6年至2022年8月30日，租金在原合同基础的上每年递增10%。
审理中，双方当事人一致确认系争房屋无合法建造手续。
审理中，原、被告确认系争房屋于2016年3月15日停电、4月23日停水。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，新建厂房租赁合同、新建厂房租赁租金计算书、解约通知函、限期拆除承诺书、武警部队房地产租赁合同等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告称被告房屋使用费应付至实际腾退之日即2016年5月20日。关于合同解除时间，原告认为其与第三人之间的合同于2016年5月20日解除，并提供武警上海市总队后勤保障基地出具的《情况说明》一份，载明“三、……我部与原告之间的场地租赁合同要求履行至实际搬离之日解除，也即2016年5月20日解除，原告在2016年5月20日之前仍应履行合同义务，享有合同权利”。
被告对该情况说明不认可，原告与第三人之间的合同解除时间应以《限期拆除承诺书》为准，即2016年3月11日解除，合同解除后，系争房屋应返还至第三人处，所以房屋使用费应付至2016年3月11日。即使法院判决房屋使用费应付至2016年5月20日，因为其后停水停电，房屋使用费也应相应减免。
第三人称该情况说明不是第三人出具，与原告之间的租赁合同是第三人管理的，武警总队后勤保障基地仅是根据政府拆违要求处理后续拆违事宜，对超越拆违事宜之外的合同履行合同解除情况不具备出具有效证明的权限，第三人确认原告与第三人之间的合同解除时间是2016年3月11日。
审理中，被告要求原告支付拆违补偿款109,262.50元(按照原告实际承租面积乘以每平方米100元计算)，并提供了一份原告与上海泰林五金有限公司签订的新建厂房终止协议一份，其中载明原告按照每平方米100元的标准补偿该场地内另外一家租户上海泰林五金有限公司，并且被告认为，在本次拆违中，被告没有直接与政府签订协议，政府表示拆违补偿款由原告负责统一安置。
对此，原告认为该终止协议并未实际履行，且系原告与案外人之间签订的，与被告无关。第三人支付的拆违补偿款是全部补偿给原告的，与被告无关，被告无权向原告主张该笔费用。如果原告签订的限期拆除承诺书顺利履行的话，原告应自第三人处共领取5,661,808元，但是因为被告等实际承租人未按时搬离系争房屋，致使原告被扣除了部分奖励费，截止至审理时，原告自第三人处共领取了524.50万元补偿款，所以扣除了472.50万元的10%。
第三人表示，根据当时的拆违政策，如果原告没有签订限期拆除承诺书的话，(政府)会直接与被告签订协议书，给予实际承租人每平方米200元的补偿，现在原告签订了该承诺书，那么应给予实际承租人的补偿费由原告负责。拆违补偿款已经发放完毕，由于原告没有按承诺书时间完成拆违，所以扣除了472.50万元的10%。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同因系争房屋缺乏合法建造手续，应为无效合同，无效的合同自始无效，但原告仍有权依据合同约定向被告主张被告实际占用房屋期间的房屋使用费。现被告对原告主张的房屋使用费的计算方式无异议，但要求房屋使用费付至原告与第三人的合同解除之日，该主张于法无据，故本院不予采纳；被告以占用期间系争房屋停水停电为由要求房屋使用费的标准相应减少，但其时系争房屋已处于拆违阶段，被告理应按照相关拆违政策要求尽快腾退系争房屋，现被告拒绝腾退系争房屋致该房屋被强拆，并致原告应获得的拆违补偿款相应减少，故被告要求减少占用期间的房屋使用费本院不予采纳，原告主张被告支付房屋使用费102,893元，于法有据，本院予以支持。关于水电费，原告提供的证据不足，现被告同意由本院根据实际使用情况酌定，故本院根据本案中被告的实际使用情况，酌情确认该金额为2,500元。被告要求原告按照每平方米100元的标准支付拆违补偿款109,262.50元，本院认为，根据第三人对拆违政策的陈述，可以明确，根据当时的拆违政策，实际承租人若直接与相关政府职能部门直接签订协议，一般均可获得每平方米200元的补偿，而本案原告在本次拆违中直接与第三人签订了限期拆除承诺书，则实际承租人无从签订该类协议，实际承租人应获得的该部分拆违补偿款亦已包含在了原告根据限期拆除承诺书中应获得的拆违款中，故实际承租人向原告主张该款项，于法有据，每平方米100元的标准也不高于拆违当时一般实际承租人可获得的每平方米200元的补偿款，较为合理，本院依法予以支持。被告主张原告应退还租赁保证金58,280元，原告对此无异议，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告格屋门窗科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海筱辉工贸有限公司房屋使用费102,893元；
二、被告格屋门窗科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海筱辉工贸有限公司水电费2,500元；
三、原告上海筱辉工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告格屋门窗科技(上海)有限公司拆违补偿款109,262.50元；
四、原告上海筱辉工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告格屋门窗科技(上海)有限公司租赁保证金58,280元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2,440元，减半收取计1,220元，由原告上海筱辉工贸有限公司负担18.40元,被告格屋门窗科技(上海)有限公司负担1,201.60元；反诉费1,825.40元,由原告上海筱辉工贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯芳
二〇一八年一月三十一日
书记员 徐娟
附：相关法律条文
：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。