河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第2726号原告熊其伟，男，汉族，1970年11月17日出生。委托代理人王少华，河南以德律师事务所律师。被告河南宋基同济置业有限公司。法定代表人张增强，该公司董事长。委托代理人张金梁，河南克谨律师事务所律师。原告熊其伟诉被告河南宋基同济置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊其伟及其委托代理人王少华、被告河南宋基同济置业有限公司委托代理人张金梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊其伟诉称，2007年5月26日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171），约定原告购买被告位于信阳市南京路暂定名为信阳国际建材港的第17幢一、二层03号房，总价款共计人民币476210元。按照合同约定，被告应在2007年5月31日前交付房屋并在交付使用60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案。后经多次催促，被告拒绝配合办理，故诉至法院，请求判令：1、被告履行办理房屋产权证明的义务并支付延期违约金272296.88元（暂算至2015年5月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审前即2015年9月经原告在房管部门查询，因已可以办理房屋产权证，现变更诉讼请求为：1、判令被告支付延期违约金281059元（暂算至2015年8月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、不是由于被告的原因导致房产证无法办理，原告方自认前期房产证不能办理，而至2015年9月份已经可以办理，充分说明房产证不能办理的原因在于相关政府管理部门；2、原告请求的违约金缺乏事实和法律依据，且诉请金额过高；3、原告方请求违约金的诉讼时效已过，依法不应支持；4、被告方是否予以配合办理房产证与产权登记不具有因果关系。综上，请求法院依法判决驳回原告的绝大部分请求。经审理查明，2007年5月26日，原、被告签订合同编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份。双方约定：原告购买被告开发的位于信阳国际建材港第17幢一、二层03号房产一套，建筑面积176.45平方米，房屋总价款为487002元，原告通过银行按揭贷款方式，按五成十年按揭，首付款287002元，余款200000元，由出卖人指定银行办理按揭。其中，合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的贰％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的贰％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”；合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02％向买受人支付违约金”。合同签订后原告如约支付购房款476210元，并于2007年6月21日交纳房屋维修基金9740元，2007年10月8日交纳契税19928.04元。被告亦如期向原告交付了房屋，但却于2015年6月12日才将需由被告提供的材料报到产权登记机关备案，且未及时履行向买受人通知义务，直至2015年9月份原告到房管部门自行查询才被告知可以申请办理房屋产权证。原告遂诉至本院，要求被告依据合同约定支付延期履行向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务产生的违约金，被告则以逾期办证的原因不在被告，原告主张违约金的请求不能成立为由拒绝，双方形成纠纷。以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证、房屋维修基金缴款凭证、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，主要内容并未违反法律、法规规定，双方均应切实履行。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房屋主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提，同时须履行相应的告知义务。根据本案原、被告签订的合同第十五条之约定，在商品房交付使用后的60日内，被告要履行向房管部门办理产权登记备案的义务，若因被告的原因未能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。现原告已按约支付房款，并交纳了契税、房屋维修基金，履行了相应合同义务，而被告河南宋基同济置业有限公司却直到2015年6月12日才完成开发商品房的初始登记工作，且未通知原告熊其伟，对此，其亦未能提供相反证据反驳，符合双方合同约定的“由于出卖人的原因”的情形。因此，被告河南宋基同济置业有限公司应当承担按合同约定向原告支付违约金的违约责任。但是，根据双方签订的合同中关于产权登记违约责任的约定，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”被告向原告应承担的实际违约金仅为95.2元，显然不符合常理，纵观该合同其他条款违约责任的约定，对合同的系统、逻辑解读，双方违约金或按已付房价款日万分之二或按累计已付款的百分之二计算，若本院对此条仅凭双方合同约定要求被告承担违约金，明显显示公平。因此，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”中“损失数额难以确定的”标准计算。关于被告河南宋基同济置业有限公司辩称本案已过诉讼时效的意见，因开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人要求开发商承担违约金之权利是买受人基于合同之债享有的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。根据上述阐述的被告支付违约金的责任方式，因金融机构计收逾期贷款利息时是以日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续发生每日不断增长，对这一违约金数额的请求给付，属于继续性债权，因此，应按照每日发生的单独债权分别适用诉讼时效的规定。本案被告的违约行为自2007年7月31日起一直延续到2015年6月12日，原告于2015年7月28日诉至法院，根据司法实践，采用倒推法计算，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效，本院依法予以保护。因此，被告河南宋基同济置业有限公司应以房款476210元为本金，自2013年7月28日起至2015年7月28日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期产权登记备案的违约金。庭审中，经本庭组织双方当事人调解，原告表达其调解意见为请求按诉请金额的50%赔偿，被告则同意在合同约定房屋总价款20%范围内承担责任。因此，综合考虑本案被告违约行为时间持续过长的案情，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》精神，参照2013年至2015年金融机构贷款利息政策的相关规定，本院酌定被告应支付原告违约金100000元为宜。对被告辩称，原告应证明无法在约定期限取得房屋产权证书的原因系被告原因所致的辩解意见，其作为履行备案义务的主体，应向法庭举证证明，已按照合同约定履行了向产权登记机关提供办理权属登记资料并及时向原告告知等相关义务，而不是原告对是否系被告原因负举证责任，被告的该辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南宋基同济置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告熊其伟支付违约金100000元。二、驳回原告熊其伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5384元，由原告熊其伟承担3504元，被告河南宋基同济置业有限公司承担1880元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41001551418050002096。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：邮政储蓄银行信阳市平桥区平安路支行，账号：941004010002887781，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审 判 长  易艳玲代理审判员  蒋 荟人民陪审员  王彦红二〇一五年十一月二十日书 记 员  郑 萍