广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初11989号
原告李XX.
委托代理人王彩琴，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人刘艳华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市鑫银华投资发展有限公司。
法定代表人张XX。
被告张XX.
两被告共同委托代理人袁吉松，广东前海律师事务所律师。
两被告共同委托代理人王晶，广东前海律师事务所实习律师。
第三人深圳市民治水尾股份合作公司。
法定代表人张燕兵，董事长。
委托代理人潘俊强，广东安泰信律师事务所律师。
原告李XX与被告深圳市鑫银华投资发展有限公司（以下简称“鑫银华公司”）、被告张XX、第三人深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称“水尾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告张XX、被告鑫银华公司和被告张XX委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
1、合同签署情况：李XX与鑫银华公司于2016年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定鑫银华公司将位于深圳市龙华新区X街道X路X号X工业区第X栋X楼整层出租给李XX使用（以下简称“涉案房屋”），租赁期限为两年，即2017年1月1日至2019年3月30日。
2、租金的数额：2017年1月1日至5月31日每月租金为60000元、2017年6月1日至2018年5月31日每月租金为66000元、2018年6月1日至2019年3月30日租金为72600元。李XX已支付1月份租金60000元，2月份租金60000元，合计120000元。
3、交租日：每月5日前交当月租金。
4、保证金数额、转让费数额：保证金16万元、转让费17万元。鑫银华公司已实际收取上述费用。双方在庭审中确认鑫银华公司已将保证金16万元退还给李XX。
5、李XX与鑫银华公司于2017年2月24日签订了《协议书》，载明：“…鑫银华公司退还李XX押金160000元，2月份部分租金40000元，共计二十万元，让乙方（李XX）有信心经营…如李XX进场经营，到2017年8月31日止，如本大厦不立即拆迁，李XX在2017年9月1日前一次性补交2月份部分租金40000元，3月至8月的租金360000元，保证金160000元，共计560000元…如2017年8月31日立马拆迁，导致李XX无法经营，李XX应享有原合同的国家合法权益得到合同内相应的补偿，但必须结清3月到8月的所有租金…”。
6、涉案房屋的使用情况：第三人水尾公司要求深圳市兴华雄实业有限公司（以下简称“兴华雄公司”）于2017年8月31日前交回涉案房屋。
7、涉案房屋的产权状况：第三人水尾公司称涉案房屋有合法产权，有历史遗留问题的回执。
8、其他需说明的情况：2016年1月27日，第三人水尾公司与案外人兴华雄公司签订《厂房租赁合同》，租赁期限：2016年1月1日至2016年12月31日。2016年3月31日，被告张XX与案外人周展雄签订《租赁合同》，租赁期限：2016年4月1日至2019年3月30日。2016年4月8日，周展雄收到第三人水尾公司向其出具的《知会函》，《知会函》显示涉案房屋将进行升级改造，水尾公司将于合同到期时，按约收回厂房。兴华雄公司于2017年1月4日向水尾公司出具《承诺书》，显示其同意水尾公司给予其8个月搬迁过渡期，承诺无条件配合相关搬迁工作。
二、原告诉讼请求：1、依法判决撤销双方签署的《房屋租赁合同》及《协议书》；2、依法判决两被告返还原告已经支付的租金人民币120000元；3、依法判决两被告支付原告装修损失320000元；4、依法判决两被告支付原告所支付的费用170000元；5、依法判决两被告支付原告经营设备的损失63262元；6、依法判决两被告承担本案的案件受理费、保全费。
原告当庭变更第一项诉讼请求为确认双方签署的房屋租赁合同及协议书无效。
三、本院裁判意见：
1、关于《房屋租赁合同》、《协议书》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋没有办理产权登记也没有取得建设工程规划许可证等合法手续，属于违法建筑物，李XX与鑫银华公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及就本《房屋租赁合同》达成的《协议书》依法应为无效合同。
2、关于起诉被告张XX。涉案《房屋租赁合同》签署的双方分别是李XX、鑫银华公司，根据合同相对性，李XX要求张XX承担合同责任的诉讼请求，本院不予支持。
3、关于已经缴纳的2017年1-2月份租金。根据无效合同的处理原则，李XX实际使用了涉案房屋，应向鑫银华公司支付实际使用期间的占有使用费，该占有使用费应参照双方合同约定的租金标准支付。故李XX要求鑫银华公司返回已经缴纳的2017年1-2月份租金的诉讼请求，本院不予支持。
4、关于装修残值。根据本院委托深圳市中锋资产评估有限公司作出的深中锋评报字【2017】第X号资产评估报告书，涉案房屋装修残值的评估值为321921元。结合双方的过错责任，涉案房屋的装饰装修残值损失，由李XX承担40%，由鑫银华公司承担60%，故鑫银华公司就应向李XX支付涉案房屋装饰装修残值损失费193152.6元，计算方式为：321921元×60%。
5、关于转让费170000元。鉴于涉案房屋并未开始营业，故本院就转让费不进行分摊，由鑫银华公司向李XX退还转让费170000元。
6、关于经营设备损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李XX、被告深圳市鑫银华投资发展有限公司于2016年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、确认原告李XX、被告深圳市鑫银华投资发展有限公司于2017年2月24日签订的《协议书》无效；
三、被告深圳市鑫银华投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李XX支付涉案房屋装修损失费人民币193152.6元；
四、被告深圳市鑫银华投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李XX支付转让费170000元；
五、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5366元、评估费3610元，合计8976元，由原告李XX承担4293元，由被告深圳市鑫银华投资发展有限公司承担4683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 江 涛
二〇一七年十二月七日
书记员 陈昂（兼）
书记员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。