哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）里民三民初字第1239号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告韩月晓，男，1986年10月5日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人张学军，黑龙江长城律师事务所律师。
被告张娇，女，1974年11月3日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人赵长江，黑龙江长江律师事务所律师。
被告曲少岩，男，1965年3月4日出生，汉族，哈尔滨市房地局房管员。
委托代理人陈郁，女，1967年11月13日出生，汉族，无固定职业。
原告韩月晓与被告张娇、曲少岩租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理。依法由审判员王新明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩月晓及其委托代理人张学军、被告张娇及其委托代理人赵长江、被告曲少岩及其委托代理人陈郁到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
韩月晓诉称：2013年4月15日，韩月晓与张娇达成房屋租赁协议，约定张娇将其承租曲少岩的房屋转租给原告，按其剩余租期20个月（2013年4月15日至2014年12月31日）计租金12万元。该租金由张娇收取。曲少岩同意上述协议并同意延长租期16个月，租期为2015年1月1日至2016年4月30日。租金7.5万元及押金1000元由曲少岩收取。三方达成协议后，韩月晓投资近6万元成立了艾米皮草洗染养护行。2014年4月8日，该房屋内的供水管线断裂，自来水喷涌，造成该楼停水。韩月晓经营的艾米皮草洗染养护行内的物品也因此受损。后经相关部门介入调查，发现该房屋存在私改结构、私挖地下室的情况。因该房屋存在安全隐患、潮湿并有蚊虫，不符合皮草洗染养护行经营条件，韩月晓要求解除与张娇、曲少岩的租赁合同，张娇返还4.8万元租金，曲少岩返还7.6万元租金。
韩月晓为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、租房协议书。证明2013年4月15日韩月晓与张娇达成了房屋租赁协议。
证据二、租房协议书。证明2013年4月21日韩月晓表哥谭志博代表韩月晓与曲少岩签订了一份为期16个月的租房协议，该协议是第一份协议的补充和延期。
证据三、证言。证明谭某某是代表韩月晓与曲少岩签订了租房协议，该房屋实际承租人是韩月晓，谭某某只是韩月晓的受托人，该房屋承租的权利和义务由韩月晓承担。
证据四、哈尔滨市道里区经纬街道办事处大安社区居民委员会证明。证明承租人是韩月晓，出租人是曲少岩。
证据五、道里区通江房产分公司工程房管站限期整改通知。证明该房屋存在私自改变房屋主体结构、地沟用途的情况，并被通知恢复原状。
证据六、哈尔滨市公证处的公证书。证明该房屋跑水情况、损害程度，水管损坏程度。
证据七、曲少岩承认两份。证明该房屋的供水管线由韩月晓出资1600元修复，曲少岩同意并将换下的旧铁管取走自行保管。
证据八、2014年4月18日黑龙江新闻网生活报的一篇报道。证明通过记者的当地调查对争议房屋管线断裂以及私自改动管线的相关情况进行了报道。
证据九、哈尔滨道里房产经营物业管理公司出具的证明。证明该房屋管线断裂产生的责任完全在于曲少岩，与物业公司没有任何关系。
证据十、涉案房屋左右邻居以及现场人的证言。证明管线爆裂后韩月晓的损失状况。
张娇辩称：不同意韩月晓的诉讼请求。1、2011年10月，张娇与曲少岩达成租房协议，约定每月租金5000元，租期2011年10月18日至2013年11月18日，张娇一次性交付租金11万元。2012年10月29日，双方续签13个月租房合同，租期为2013年11月19日到2014年12月31日。张娇再次交付3.5万元租金。张娇与韩月晓在曲少岩同意的情况下签订租房合同，约定将20.5个月的剩余租期以12万元的价格转租给韩月晓。韩月晓与曲少岩于2013年4月15日又签订了一个租房协议，将租期顺延至2016年4月30日，至此张娇已不再是房屋的出租人，出租人应为曲少岩；2、韩月晓在起诉前并未通知张娇解除合同，按照合同法96条的规定，韩月晓不能解除合同；3、租赁房屋水管线已经修复，挖建的地下室早就存在，不影响韩月晓经营。韩月晓要求解除合同无法律依据及证据支持，请求法院驳回韩月晓的诉讼请求。
张娇为支持其抗辩理由的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、收据三份、欠条。证明张娇通过房屋中介与曲少岩签订了房屋租赁合同，在2011年10月18日、19日分两次向曲少岩指定的收款人朱辰支付租金11万元，押金500元。
证据二、租房协议书、收条。证明2012年12月29日曲少岩因急需用钱，在房屋还有一年到期的情况下提前与张娇签订租房协议书，将原房屋租赁合同的租期延至2014年的12月31日，并收取了租金35000元；
证据三、收条两份。证明张娇租赁曲少岩房屋后为经营奢侈品需要，对房屋装修花费11.5万元。
曲少岩辩称：请求驳回韩月晓的诉讼请求。1、2012年10月29日曲少岩与张娇签订房屋租赁合同，租期到2014年12月底，后张娇将房屋转租给谭智博，谭智博找到曲少岩签订房屋租赁合同，续签租赁合同，租期为2015年1月至2016年6月。谭智博给付曲少岩7.5万元租金。曲少岩不认识韩月晓，曲少岩对张娇转租给韩月晓的事情不知情，韩月晓不具备诉讼资格；2、张娇、谭智博对出租房屋的建筑结构是知情的，曲少岩不构成违约，韩月晓主张地下室潮湿影响其经营皮草行的主张不成立；3、水管线断裂不是曲少岩过错，曲少岩没有违约行为，故根据合同法规定，本案解除合同的条件不成立。
曲少岩未向本院提交证据。
张娇对韩月晓出示证据的质证意见：对第一份的真实性没有异议，但需要说明的是，张娇签订的这份协议租赁期限为20.5个月，不是20个月。协议中并没有明确协议租金，当时是综合考虑张娇要转租的房屋的装修及剩余租金的情况综合核定房租为12万元，这里边包括房屋装修的残值；对证据二的真实性有异议，因为该租房协议中的承租方为谭志博并非韩月晓，该证据与本案没有关联性，收据中的出据人也是谭志博；证据三真实性有异议，谭志博的身份有异议，证言有一部分与事实不符；证据四的真实性和证明内容均无异议，但需要说明一点，该证明恰恰说明了房屋的出租人为曲少岩而并非张娇；证据五的真实性有异议，因为并不是原件，只是一个复印件，而且其证明的内容与本案并没有关联性；对证据六的真实性没有异议，但从公证书里面的照片所显示的漏水点可以看出管道已经锈蚀严重、已经老化，而且该管线的维护义务应该归属于小区物业，该管线包在墙壁里边并没有对韩月晓的经营造成实际影响；证据七的真实性没有异议，但是该证据也恰恰显示了该房屋的出租人为曲少岩而非张娇，在事情发生以后韩月晓并没有找张娇协调此事，张娇对此事并不知情。证据八的真实性有异议，因为它是一份复印件；证据九的真实性没有异议，但是对内容有异议，由于出具证明的单位与本案存在利害关系，其为了免除自己的责任出具了相关说明并不具有证明效力；对证据十的真实性有异议，该份证据中的证人按照我国民事诉讼的相关规定应该出庭接受质证，否则无法确认其真实性。
曲少岩对韩月晓出示证据的质证意见：对证据一真实性没有异议，没有曲少岩签字，恰恰证明了曲少岩并不知情；对证据二的真实性没有异议，合同是2013年4月签的，第一份合同还没有到期的时候又延到了2016年，恰恰证明谭志博对房屋的认可；对证据三的真实性没有异议，但是这份证据恰恰证明曲少岩收的是谭志博的钱，并没有跟韩月晓见面；证据四的真实性有异议，街道办事处不负责管理企业的经营，不能证明韩月晓是经营者；证据五的真实性没有异议，房屋的改动是有房屋住宅局批的文件，庭后可以带来；对证据六的真实性有异议，房屋损失应该由相关建筑企业来承担，房屋结构改动给经营造成的损失应鉴定，这些照片不足以证明实际损失，从照片可以看出漏水的管线是供水的主管线，是小区的公共设施，由物业统一维修和养护，平时使用无法看见管线发生的状况；对证据七无异议；对证据八的真实性有异议，不知道是不是官网也不知道这个帖子是谁发上去的；对证据九的真实性没有异议，产权人跟维修单位是利益共同体，这份证据不构成承租人要求退租的理由；对证据十的真实性有异议，不知道这些人是不是当地的邻居，如果说跑水也不应该由他们来鉴定。
韩月晓对张娇出示证件的质证意见：证据一真实性有异议，这份证据与本案无关，是二被告之间的租房行为，韩月晓对此不知情；对证据二的真实性没有异议；对证据三的真实性有异议，无法确认是真实的。
曲少岩对张娇出示证件的质证意见：对证据一、二、三均无异议，恰恰证明此案跟韩月晓没有关系，不具有诉讼资格。
根据原、被告当庭陈述和辩解及对原、被告提供证据的分析认定，本院确认如下事实：
曲少岩为哈尔滨市道里区某处房屋的所有权人。2011年10月18日，张娇与曲少岩签订租房协议书，约定曲少岩将上述房屋出租给张娇，租期为2011年10月18日至2013年11月18日。2012年10月29日，曲少岩与张娇再次签订租房协议，约定曲少岩将上述房屋出租给张娇，租期为2013年11月18日至2014年12月31日，租金为3.5万元。2013年4月15日，张娇与韩月晓签订租房协议书，约定张娇将上述房屋转租给韩月晓，租期自2013年4月15日至2014年12月31日，租金12万元。2013年4月21日，韩月晓委托谭志博与曲少岩签订租房协议书，约定曲少岩将上述房屋出租给韩月晓，租期为2015年1月1日至2016年4月30日，租金为7.5万元，押金1000元。2014年4月10日，上述房屋水管爆裂。2014年4月19日，因上述房屋存在私自改动房屋结构及地沟用途的情况，影响水管维修，道里区通江房地产分公司向曲少岩发出限期整改通知，要求曲少岩将房屋恢复原状。水管爆裂后曲少岩、张娇均未对该房屋进行维修。
本院认为，韩月晓与张娇签订租房协议、韩月晓与曲少岩签订的租房协议合法有效，合同的双方均应严格依约履行。房屋因水管爆裂受损，张娇、曲少岩应积极维修，使房屋恢复原状，具备原使用功能。水管爆裂后，张娇、曲少岩均未对房屋进行维修，致使韩月晓经营的商店无法继续经营，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故韩月晓要求解除与张娇及曲少岩租赁合同的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的终止履行，故韩月晓要求张娇返还剩余租金4.8万元、曲少岩返还剩余租金7.5万元及押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。曲少岩抗辩其与谭志博订立合同，韩月晓不具备诉讼主体资格的主张，因张娇将其从曲少岩处承租的房屋转租给了韩月晓；社区居民委员会亦证实韩月晓在争议房屋内从事皮草经营；曲少岩出具的承认中显示水管破裂跑水由韩月晓出资修复；谭志博亦证实其是代韩月晓订立合同。以上证据已说明谭志博代韩月晓与曲少岩订立合同，合同亦由韩月晓实际履行，故韩月晓有权依据合同主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除韩月晓与张娇签订的房屋租赁协议，张娇于本判决生效之日起五日内返还韩月晓租金48000元；
二、解除韩月晓与曲少岩签订的房屋租赁协议，曲少岩于本判决生效之日起五日内返还韩月晓租金75000元、押金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告韩月晓负担650元，被告张娇负担500元，被告曲少岩负担850元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 王新明
二〇一四年九月十日
书记员 马媛媛