江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00283号
原告赵勤。
原告周哲卫。
委托代理人赵永明（两原告共同委托），江苏明荣律师事务所律师。
被告孟娜玲。
被告王家珍。
原告赵勤、周哲卫与被告孟娜玲、王家珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告赵勤、两原告共同委托的代理人赵永明到庭参加诉讼，被告孟娜玲、王家珍经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告赵勤、周哲卫诉称：2014年11月12日，原、被告双方签订苏州市姑苏区蔡汇河头XX号房屋租赁合同，约定由被告将房屋出租给原告，房屋面积为266.22平方米，租赁期限为8年，第一年即2014年11月12日至2015年11月11日的租金为28万元。租赁押金为6万元。合同还约定了违约责任。原告于2014年11月4日支付了押金6万元，于2014年11月11日支付租金14万元，于2015年1月16日支付租金14万元，共计支付了34万元。原告付款后对房屋进行装修，在装修期间，2015年2月12日苏州市姑苏区人民法院告知原告该租赁房屋已在2014年8月份被法院查封，不能出租。原告认为被告明知该房屋不能出租而与原告签订房屋租赁合同违反了我国民法的诚信原则，房屋租赁合同就是无效合同，原告故诉至本院，要求法院判令：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；二、被告返还房屋租金28万元、押金6万元；三、被告支付违约金14万元；四、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第一项诉讼请求撤回，并补充诉称在2015年2月16日法院传唤原告谈话，明确告知原告所租房屋已进行拍卖程序，要求原告解除租赁合同，原告认为自2015年2月16日起原、被告之间的租赁合同解除。
被告孟娜玲、王家珍未作答辩。
经审理查明：苏州市蔡汇河头XX号建筑面积为266.22平方米、用途为非居住的房屋系孟娜玲、冯伟忠、王益之三人共有。
2014年11月12日，王家珍以孟娜玲的名义与赵勤、周哲卫签订房屋租赁合同一份，约定赵勤、周哲卫向孟娜玲租赁苏州市姑苏区蔡汇河头XX号面积为266.22平方米的商用房屋，租赁期限8年，从2014年11月12日起至2022年11月11日止，第一年租金为28万元，以后每年在上年租金基础上递增2万元整，租金支付方式为每年支付一次，租赁房屋交付时间为2014年11月12日前交付。合同还约定如孟娜玲提前收回租赁场地，应退还赵勤、周哲卫已经支付的尚未到期的租赁费用，向赵勤、周哲卫支付半年的租赁费用作为违约金。合同签订当日，王家珍将房屋交付赵勤、周哲卫。
2014年11月4日，赵勤、周哲卫通过案外人赵静的帐户向王家珍转帐6万元；2014年11月11日，赵勤、周哲卫存入王家珍的银行帐户14万元；2015年1月16日，赵勤、周哲卫存入王家珍的帐户14万元。赵勤、周哲卫陈述两笔14万元是租金，6万元是押金，合计支付了34万元。
2015年1月16日，王家珍与赵勤、周哲卫签订补充协议，约定每年房租一次性付清，提前一个月交租金，并且载明王家珍已收到赵勤支付的押金6万元及第一年的房租28万元。
另查明：2013年12月23日，本院根据（2013）姑苏民四初字第1457－1号民事裁定书查封了本案所涉房屋。
2015年2月12日，本院在本案所涉房屋处张贴公告，载明：本院作出的（2013）姑苏民四初字第1457号民事判决书已发生法律效力。因孟娜玲未履行生效法律文书，熊卓于2015年1月12日向本院申请执行，本院向被执行人孟娜玲发出执行通知书，要求其履行法律文书确定的义务，但其至今未履行。本院已查封被执行人孟娜玲名下的苏州市姑苏区蔡汇河头XX号房产，并拟评估、拍卖该房产。如该房屋有承租人的，请承租人在本院公告后五日内向本院申报租赁情况，本院将依法审查、处置。
2015年2月16日，本院执行局在执行笔录中明确告知两原告，本院已查封被执行人孟娜玲名下的苏州市姑苏区蔡汇河头XX号房产，两原告的租赁合同签订时间在查封之后，本院不予认可。
审理中，原告陈述两被告系母女关系，在签订合同时王家珍出示了孟娜玲房屋所有权证的原件，并提供了由孟娜玲签字的房屋所有权证复印件以及孟娜玲的港澳居民来往内地通行证复印件。
上述事实，由原告提供的房屋所有权证、港澳居民来往内地通行证房屋租赁合同、补充协议、银行票据、法院公告、本院依法调取的民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、苏州市房屋权属登记簿、执行笔录以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：关于合同的主体问题，王家珍以其女儿孟娜玲的名义与两原告签订了房屋租赁合同，并且在签订合同时出示了孟娜玲作为产权人的房屋所有权证原件及孟娜玲的身份证件，故原告有理由相信王家珍系代理孟娜玲签订合同。之后房屋租赁合同的补充协议又系王家珍直接以自己的名义与两原告签订，并且以自己的名义收取了原告支付的押金及第一年的租金，故原告有理由相信王家珍与孟娜玲系共同的出租人。综上，本院认定，两被告系共同出租人，两原告系共同承租人。原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律拘束力。
关于合同是否已解除的问题。根据法律规定，租赁房屋被司法机关依法查封，导致租赁房屋无法使用的，承租人享有法定解除权。本案中，房屋租赁关系发生在房屋被查封之后，法院亦于2015年2月16日明确告知原告其租赁关系法院不予认可，租赁房屋已进行拍卖程序，原告不能再继续使用租赁房屋，故原告主张双方的租赁合同于2015年2月16日解除，于法有据，本院予以确认。
关于租金及押金的退还问题。本院认为，双方的租赁合同于2015年2月16日解除，被告应当退还原告合同解除之后的租金。本案中，原告已支付被告2014年11月12日至2015年11月11日的租金28万元，故被告应当退还自2015年2月17日至11月11日期间的租金206356元（280000÷365×269）。至于2014年11月12日至2015年2月16日期间的租金，因该期间合同并未解除，原告要求退还该期间的租金，于法无据，本院不予支持。关于押金，合同解除之后，被告继续占有原告押金丧失法律依据，应予退还，故原告要求被告退还押金6万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的问题。本院认为，根据合同约定，被告提前收回租赁场地的，应向原告支付半年的租金作为违约金。本案中，被告明知租赁房屋已被法院查封仍然将房屋出租给原告，并且在租赁期间原告被法院责令停止使用房屋，该情形可以视为被告提前收回租赁房屋的行为，故原告要求被告支付违约金14万元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孟娜玲、王家珍于本判决生效之日起十日内退还原告赵勤、周哲卫租金206356元、押金60000元，合计266356元。
二、被告孟娜玲、王家珍于本判决生效之日起十日内支付原告赵勤、周哲卫违约金140000元。
三、驳回原告赵勤、周哲卫的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8500元，公告费600元，合计9100元，由被告孟娜玲、王家珍负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告赵勤、周哲卫。
如原告赵勤、周哲卫及被告王家珍不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状；如被告孟娜玲不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 肖 萍
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周苏彦