上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12164号
上诉人（原审被告）：上海富羿豆芽种植有限公司，住所地上海市金山区新农镇沈庄村6068号。
法定代表人：吴全清，职务总经理。
委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海许涛木业有限公司，住所地上海市闵行区龙吴路5900号。
法定代表人：许成进，职务经理。
委托诉讼代理人：何佳，上海加宁律师事务所律师。
原审第三人：上海茂茂服装有限公司，住所地上海市金山区新农沈庄村6068号。
法定代表人：蒋明仙，职务董事长。
上诉人上海富羿豆芽种植有限公司（以下简称富羿豆芽公司）因与被上诉人上海许涛木业有限公司（以下简称许涛木业公司）、原审第三人上海茂茂服装有限公司（以下简称茂茂服装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富羿豆芽公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许涛木业公司在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、许涛木业公司主体不适格，其无权要求上诉人支付占有使用费及违约金。在（2016）沪0116民初6634号及（2016）沪01民终12684号案件中，因为土地减量化和许涛木业公司违约支付租金的原因，法院已判决许涛木业公司与茂茂服装公司就涉案场地租赁关系于2016年7月1日解除，该判决也明确了上诉人应搬离租赁厂房和场地。茂茂服装公司根据上述生效判决已向法院申请执行，执行案号为（2017）沪0116执字1026号。因此，涉案场地的实际权利人系茂茂服装公司、而非许涛木业公司，况且茂茂服装公司也明确表示不再向上诉人及许涛木业公司收取占有使用费，故许涛木业公司无权向上诉人收取占有使用费。一审法院判决上诉人支付许涛木业公司占有使用费，属判决有误。二、上诉人在履行租赁合同期间并无违约行为，一审法院判决上诉人支付违约金错误。首先，上诉人与许涛木业公司签订的租赁合同约定租期自2014年8月1日起至2019年2月28日止。合同签订后，上诉人对租赁场地投入了巨资进行装修，并于2015年初启用。然在使用不到半年后，许涛木业公司就通知上诉人搬离，并在前述案件起诉后进行了停水停电，上诉人根本无法正常经营生产。根据上诉人与许涛木业公司之间的租赁合同第八条之约定，许涛木业公司提前终止协议构成违约，应赔偿上诉人三个月租金，故系许涛木业公司违约在先。其次，2016年7月至上诉人实际搬离期间，上诉人并非恶意占有租赁物，而是三方就上诉人的赔偿问题一直未解决。上诉人一直积极向许涛木业公司及茂茂服装公司主张赔偿，但许涛木业公司未予以配合，造成上诉人无法正常搬离。三、上诉人与许涛木业公司就涉案租赁物的租赁关系已在前述生效判决中被认定终止，本案继续受理许涛木业公司解除租赁合同关系的诉讼，违反一事不再理原则，故一审程序违法。四、一审法院遗漏事实：许涛木业公司在拆除部分合法建筑的基础上建造的一千九百多平方米建筑均系违章建筑。根据许涛木业公司与茂茂服装公司的租赁合同，在租赁合同解除后，许涛木业公司上述自行搭建的建筑物所有权归茂茂服装公司。许涛木业公司就其与茂茂服装公司之间的租赁关系及赔偿问题已达成协议，茂茂服装公司已就此作出赔偿。2015年许涛木业公司已将厂房转交给了茂茂服装公司，并要求上诉人向茂茂服装公司交付房屋。（2017）沪0116民初9709号调解书已就厂房补偿达成一致，且履行完毕。
许涛木业公司不同意富羿豆芽公司的上诉请求并辩称，即便被上诉人搭建的部分系违章建筑，也不影响被上诉人向富羿豆芽公司主张占有使用费。富羿豆芽公司迟延支付租金已构成违约，理应按约承担违约责任。要求驳回上诉，维持原判。
许涛木业公司向一审法院起诉请求：1、判令许涛木业公司与富羿豆芽公司于2014年7月22日签订的《厂房租赁合同书》（以下简称《合同》）于2016年7月1日解除；2、判令富羿豆芽公司支付许涛木业公司逾期支付租金违约金10,000元；3、判令富羿豆芽公司支付许涛木业公司租赁厂房实际占有使用费300,000元。
一审法院认定事实：许涛木业公司与茂茂服装公司之间的租赁关系于2016年7月1日经法院判决解除。而许涛木业公司与富羿豆芽公司之间系转租赁关系。双方于2014年7月22日签订《合同》，甲方（许涛木业公司）将坐落于上海市金山区XX镇XX村XX号厂房租赁给乙方（富羿豆芽公司），面积为2,200平方米，租期为四年零七个月（2014年8月1日起至2019年2月28日止），月租金为25,000元，年租金为300,000元，每半年支付一次。《合同》还约定：厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还对其他事项作了约定。
许涛木业公司出租给富羿豆芽公司的厂房中包含茂茂服装公司原有的厂房面积234.87平方米。富羿豆芽公司已于2016年7月14日支付了2015年11月至2016年6月30日的租金200,000元。许涛木业公司与富羿豆芽公司共同确认，富羿豆芽公司于2017年6月15日搬离了涉案厂房。
一审法院认为，许涛木业公司与富羿豆芽公司之间签订的《合同》,虽未经茂茂服装公司书面同意，但在长达两年多的实际租赁活动中，特别是政府土地减量化政策实施后，茂茂服装公司对许涛木业公司的转租行为已经知情，但茂茂服装公司对此并未提出异议，也未表示反对，并且还与富羿豆芽公司就相关赔偿事宜达成了和解协议，故应视为茂茂服装公司对许涛木业公司转租行为的默认。许涛木业公司与富羿豆芽公司签订的《合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
茂茂服装公司与许涛木业公司之间的主合同已于2016年7月1日解除，当原租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。事实上，许涛木业公司与富羿豆芽公司间的转租合同已经没有继续履行的基础。现富羿豆芽公司在庭审中也同意双方签订的《合同》于2016年7月1日解除，且富羿豆芽公司已经于2017年6月15日搬离了租赁厂房，故许涛木业公司的此项诉讼请求，应予准许。
许涛木业公司主张的违约金10,000元（计算方法：以2015年11月至2016年6月30日延迟支付的租金200,000元为基数，乘以5％），符合合同约定，没有违反法律规定，亦予以支持。富羿豆芽公司关于之所以延迟支付这笔租金是因为许涛木业公司口头答应待谈妥赔偿事宜后再付的辩称意见，许涛木业公司不予认可，且许涛木业公司也以律师函的形式进行过催讨，富羿豆芽公司也未提供充分的证据予以佐证，故富羿豆芽公司此项辩称不予采信。
关于实际使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，许涛木业公司在解除《合同》后，富羿豆芽公司逾期腾房的，许涛木业公司有权向富羿豆芽公司收取该项费用。与富羿豆芽公司是否实际经营及茂茂服装公司对富羿豆芽公司的承诺没有实质关联性。本案中，许涛木业公司与富羿豆芽公司的《合同》解除日期为2016年7月1日，富羿豆芽公司的实际搬离日期为2017年6月15日，则其实际使用厂房的天数为348天（2016年7月2日起至2017年6月14日止）。富羿豆芽公司租赁许涛木业公司厂房的总租赁面积为2,200平方米，扣除属于茂茂服装公司的厂房面积234.87平方米，富羿豆芽公司实际租赁厂房面积为1,965.13平方米，参照双方约定的年租金300,000元计算，则实际使用费的计算方法为300,000元除以2,200平方米为每平方米的租赁费为136.36元，乘以实际租赁面积1,965.13平方米等于实际租赁面积的年租金为267,972.27元，除以365天为每天实际使用费为734.17元，再乘以实际租赁天数348天为255,491.37元，即为富羿豆芽公司应付许涛木业公司的实际占有使用费。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年7月31日作出判决：一、上海许涛木业有限公司与上海富羿豆芽种植有限公司于2014年7月22日签订的《厂房租赁合同书》于2016年7月1日解除；二、上海富羿豆芽种植有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海许涛木业有限公司延迟支付租金的违约金10,000元；三、上海富羿豆芽种植有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海许涛木业有限公司租赁厂房实际占有使用费255,491.37元；四、驳回上海许涛木业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,950元，财产保全费2,020元，合计7,970元，由上海许涛木业有限公司负担1,144.3元，上海富羿豆芽种植有限公司负担6,825.7元，上海富羿豆芽种植有限公司所负之款于判决生效之日起七日内缴纳一审法院。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，许涛木业公司与富羿豆芽公司签订的《厂房租赁合同书》第三条第3项约定，“甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币25,000元，租金支付方式为半年一付，即人民币150,000元，支付日期在支付日15日前向甲方支付租金。合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方。”对于该合同条款关于租金支付日的文字表述，富羿豆芽公司认为该条款对于租金支付日期约定不明，故在半年租期内任何一日支付均不构成违约；许涛木业公司则认为租金应先付后用，即在下个半年租期开始前十五日支付租金。
二审中，茂茂服装公司向本院出具情况说明，确认其与许涛木业公司签订的《合同》第九条关于合同终止或期满后，许涛木业公司将其自行建造的建筑物归茂茂服装公司所有，故在法院判决解除合同后，善后的财产赔偿事宜均由茂茂服装公司实际负责处理，且对许涛木业公司及富羿豆芽公司的财产赔偿现均已处理完毕。许涛木业公司对于其与茂茂服装公司之间的《合同》存在上述第九条的约定内容不持异议，富羿豆芽公司对此亦予以确认。
二审中，关于许涛木业公司与富羿豆芽公司签订的《厂房租赁合同书》的效力，经本院释明后，许涛木业公司明确表示，若法院认定该合同部分有效、部分无效的话，其还是主张由富羿豆芽公司支付许涛木业是自行搭建部分厂房面积的占有使用费。
本院认为，被上诉人许涛木业公司将其承租自原审第三人茂茂服装公司之厂房（原面积313.11平方米，后被拆除78.24平方米）连同其自行搭建部分共计租赁面积2,200平方米与上诉人富羿豆芽公司签订了厂房租赁合同。虽然该转租行为未经茂茂服装公司书面同意，但茂茂服装公司因土地减量化搬迁协商得知转租事实后，并未就此提出异议，故一审法院据此认定茂茂服装公司对于许涛木业公司上述转租行为视为默许，并无不当。鉴于上述转租合同所涉及的自行搭建部分厂房未办理相关准建手续，亦未取得相关权属证书，故上述转租合同中涉及该自建房屋（面积1,965.13平方米）部分应属无效，而有证厂房面积234.87平方米部分则应属有效。一审法院认定该转租合同整体有效，认定有误，本院依法予以纠正。
茂茂服装公司与许涛木业公司之间关于上述有证面积234.87平方米厂房之租赁关系，已经法院生效判决书认定于2016年7月1日解除，故许涛木业公司就该部分厂房与富羿豆芽公司之间的转租关系也随之终止。现许涛木业公司起诉要求确认该部分面积的厂房转租关系于2016年7月1日解除，于法有据，本院予以支持。
关于富羿豆芽公司在转租合同履行期间是否存在迟延支付租金的违约行为，应否就此承担相应的违约责任之争议。根据富羿豆芽公司与许涛木业公司签订的厂房租赁合同之约定，“租金支付方式为半年一付，即人民币15万元，支付日期在支付日15日前向甲方支付租金”。许涛木业公司主张富羿豆芽公司拖欠2015年11月至2016年6月之租金20万元，而富羿豆芽公司则认为合同未约定租金支付日期，故该半年的租金只要在该租金相对应的租赁期间任何时间支付均不构成违约。对此本院认为，即便双方对于上述转租合同关于租金支付时间的条款文字表述存在不同理解，但富羿豆芽公司实际于2016年7月14日支付了该笔20万元之租金，该支付日期已经晚于租金相对应的租期；且该20万元系八个月之租金，相较于合同关于租金半年一付的约定而言，富羿豆芽公司也构成迟延支付，理应就此承担相应的违约责任。因此，许涛木业公司现起诉要求富羿豆芽公司按照合同约定的滞纳金计算标准承担迟延支付租金的违约责任，符合双方合同约定，亦于法不悖，本院予以支持。但该违约金计算之租金比例，应按照有证面积部分进行调整。
关于许涛木业公司是否有权主张2016年7月1日合同解除后，富羿豆芽公司实际占有期间的房屋使用费之争议。本案所涉租赁合同及转租合同的终止系因土地减量化搬迁而引起，茂茂服装公司作为厂房出租方已就此向许涛木业公司及富羿豆芽公司提起解约搬迁之诉讼，该案生效判决已认定许涛木业公司与茂茂服装公司之间的租赁合同于2016年7月1日解除。虽然该生效判决对于许涛木业公司与富羿豆芽公司之间的转租合同是否予以解除，在判决主文中未作表述，但该生效判决明确认定在茂茂服装公司与许涛木业公司之间的租赁合同解除后，富羿豆芽公司作为次承租人，其与承租人许涛木业公司之间的转租合同亦应随之终止，并据此判决富羿豆芽公司限期搬离。之后，亦由茂茂服装公司负责实际清退了富羿豆芽公司。据许涛木业公司及富羿豆芽公司确认，其均从茂茂服装公司处获得了相关补偿款项。因此，许涛木业公司作为承租人，在与出租方茂茂服装公司之间的租赁合同解除后，实际已不再享有租赁标的物的权利。虽然许涛木业公司转租的标的物中有其自行搭建的部分厂房，但结合其与茂茂服装公司之间的租赁合同第九条关于合同终止后，其承诺将自行建造的建筑物归茂茂服装公司所有的约定，以及茂茂服装公司已作为出租方实际清退了次承租人富羿豆芽公司，茂茂服装公司亦确认不再向许涛木业公司主张因富羿豆芽公司实际占有期间产生的占有使用费。据此，许涛木业公司在2016年7月1日后已无权再向次承租人主张租赁标的物之占有使用费损失。富羿豆芽公司关于许涛木业公司无权向其主张占有使用费的上诉意见，本院予以采纳。一审法院判决富羿豆芽公司向许涛木业公司支付2016年7月1日后的房屋占有使用费，处理不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人富羿豆芽公司的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初6618号民事判决第三、四项；
二、确认上海许涛木业有限公司与上海富羿豆芽种植有限公司于2014年7月22日签订的《厂房租赁合同书》中涉及1,965.13平方米无证面积部分合同无效；
三、变更上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初6618号民事判决第一项为“上海许涛木业有限公司与上海富羿豆芽种植有限公司于2014年7月22日签订的《厂房租赁合同书》中涉及234.87平方米有证面积部分合同于2016年7月1日解除”；
四、变更上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初6618号民事判决第二项为“上海富羿豆芽种植有限公司于本判决生效之日起十日内向上海许涛木业有限公司支付迟延支付租金的违约金人民币1,067.59元”；
五、驳回上海许涛木业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5,950元、财产保全费2,020元，共计7,970元，由上海许涛木业有限公司负担7,870元，上海富羿豆芽种植有限公司负担100元；二审案件受理费人民币5,950元，由上海许涛木业有限公司负担5,850元，上海富羿豆芽种植有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十二月二十一日
书记员 曹晓璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……