广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1270号
原告：岑敏微，女，1979年10月14日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托代理人：林京明，广西中司律师事务所律师。
委托代理人：蒋谊，广西中司律师事务所律师。
被告：李翠娟，女，1961年8月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人：张明磊，广西创想律师事务所律师。
被告：黄丽基，女，1935年2月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人：甘泽君，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人：李同新，男，1974年8月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。
第三人：广西南宁市江山房地产代理有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2712号。
法定代表人：刘安彬，董事长。
委托代理人：黄小青，该公司员工。
委托代理人：司尚祎，该公司员工。
案由：租赁合同纠纷
适用程序：简易程序（）普通程序（√）
立案时间：2014年4月23日
开庭时间：2014年7月31日第一次开庭，2018年3月21日第二次开庭
当事人到庭情况：
原告方：原告及其委托代理人林京明到庭。
被告方：被告李翠娟的委托代理人张明磊、黄丽基的委托代理人甘泽君、李同新到庭
第三人：第三人的委托代理人黄小青到庭
原告诉请要点
诉讼请求：一、依法确认原被告双方签订的《租赁合同》无效；二、两被告连带返还押金5000元、租金48000元并赔偿损失（装修部分损失及可得利益部分损失）200000元；三、本案的诉讼费由两被告承担。
被告答辩要点
被告李翠娟辩称：1、租赁合同合法有效，没有违约行为，不应当承担违约责任，涉案房屋是由其依法占有，其与原告签订租赁合同没有告知被告黄丽基，也没有征求黄丽基的同意，该合同上黄丽基的签字及手印均是其代为签按，黄丽基并未到场，但其有权出租，无需征求黄丽基的同意，黄丽基本人对涉案房屋没有任何权利，合同实质上是其与原告所签，与黄丽基无关；2、其是该房屋的实际控制人和实际占有人，是否取得该房屋的所有权不影响其出租权限；3、原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，从租赁合同约定的租期开始之日即2012年5月1日，其已将涉案房屋交付给原告使用，原告已经合法使用涉案房屋9个月，原告要求返还全部租金并赔偿装修损失缺乏事实依据；4、原告之所以未能正常经营是因为案外人李同新侵权行为导致的，原告的损失应当由案外人李同新承担。
被告黄丽基辩称：1、租赁合同上的签字和手印并非其本人而是李翠娟签按，其没有到场且不同意将房屋租赁给原告，李翠娟并非涉案房屋的所有人，因此租赁合同应当是无效的；2、其没有获得任何租房利益，要求其返还款项没有理由，且损失不是其造成的，其不应承担赔偿责任。
第三人陈述称：合同是双方自愿签署，且没有违反相关法规，合法有效，合同房屋也已经交付给原告使用9个月。
事实认定
2012年4月12日，原告（承租人、乙方）与被告李翠娟（出租人、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将座落于南宁市仙葫经济开发区剪刀江口安置小区206号出租给乙方作商业使用；租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日止，共计60个月；租金协定为每个月4000元，甲方每半年向乙方收取租金；乙方向甲方交纳5000元押金，甲方应在租赁期届满或解除契约之日将押金无息退回乙方；合同还约定了其他权利义务。合同首部及尾部出租人、甲方处有“黄丽基”签名及手印，原被告均一致确认系李翠娟签按，黄丽基当时并不在场。合同尾部中介方处加盖有第三人印章。
2012年5月1日，被告李翠娟向原告出具了两份《收条》，确认收到原告交来租金24000元及押金5000元。2012年11月1日，被告李翠娟又向原告出具了一份《收据》，确认收到2012年11月1日至2013年4月30日半年房租金24000元。
2014年5月28日，两被告及李翠红、李同新因涉案房屋所在宅地转让纠纷诉至本院，本院立案后于2015年11月30日作出（2014）青民一初字第1666号民事判决书，认定涉案《宅地转让协议书》合法有效、李翠娟已向黄丽基付清该协议项下的转让金、李翠娟享有该协议承让方之全部合同权利，并判决如下：一、确认黄丽基与李翠娟于2002年11月16日签订的《宅地转让协议书》合法有效；二、黄丽基应于仙葫经济开发区剪刀江口安置小区206号用地（用地批准证号：20040535，具体门牌号为××）具备办理土地使用权权属登记条件之日起十五日内协助李翠娟到土地行政主管部门申请将该土地的土地使用权登记至李翠娟名下；三、驳回黄丽基、李翠红要求确认上述判决第一项所载《宅地转让协议书》无效的诉讼请求；四、驳回黄丽基、李翠红要求李翠娟向其返还仙葫经济开发区剪刀江口安置小区206号用地（用地批准证号：20040535）的诉讼请求。后黄丽基、李翠红因不服该一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，该院立案受理后，于2017年6月20日作出（2016）桂01民终2281号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，其查明的事实与一审法院查明的基本事实相一致，对一审判决认定的事实予以确认，一审法院查明事实如下：2002年11月16日，黄丽基（甲方、转让方）与李翠娟（乙方、承让方）签订一份《宅地转让协议书》，约定甲方愿意将仙葫开发区安排给其的安置回建房住宅小区的206号宅地转让给乙方，占地面积81.6㎡，转让金总额为60000元，乙方付清款项后，该地块的土地使用权（土地权属）归乙方所有，甲方不得再转让给第三方，由于仙葫开发区的种种原因，乙方暂时借用甲方的名下办理该地块的有关手续，甲方必须协助乙方办理好该地块的相关手续，但办证所需交纳的有关费用由乙方另行支付，回建房屋（该地块）所需交纳的报建费用及工程费用由乙方自行支付，同时该房屋所有权归乙方所有；李同新在该协议书的尾部签字并捺印；2013年4月19日，梁玉佳以队长的名义出具一份《证明》，证明2002年11月16日黄丽基与李翠娟签订的《宅地转让协议书》是其双方真实意思表示，本生产队同意双方的转让行为，该宅地依法形成流转关系，宅地转让给李翠娟后，由仙葫管委会统一筹建，由李翠娟出资98560元于2004年2月建成四层楼房，并由李翠娟入住至今，该楼房所有权系李翠娟所有；南宁仙葫经济开发区那舅社区居民委员会（以下简称那舅居委会）在其上盖章并注明“情况属实”；编号为仙葫20031738的《建设用地规划许可证》（2003年10月23日）上载明用地单位为黄丽基，用地项目名称为宅地，用地位置为剪刀江口农民安置小区206号，用地面积81.6平方米；No.0007293《建设用地批准书》（2004年6月11日）上载明用地位置为仙葫经济开发区剪刀江口安置小区206号，批准用地面积81.60㎡，土地用途为住宅，性质为集体，用地批准证号为20040535，供地方式为划拨，申请户主姓名为黄丽基，家庭人口2人，户口所在地为那舅村委江口坡，家庭成员李翠红，户主代理人为李翠娟。
在案件审理过程中，经原告申请、本院依法委托，北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋装修残值及装修被破坏部分进行评估并分别作出国宏信桂（民）邕字2014第0033号、第0034号《价格评估结论书》，得出评估结论如下：装修残值22354元、装修被破坏部分1440元。评估费合计3500元。
庭审中，原告与被告李翠娟均一致确认涉案房屋交付使用的时间为2012年5月1日，原告经李翠娟同意后装修涉案房屋；原告主张其自该日起至2013年2月中旬止一直占有使用涉案房屋，后因李同新将涉案房屋的内部装修及物品进行破坏，其报了警，之后涉案房屋就被上锁，其无法再进入，但不清楚是谁上的锁；被告李翠娟否认将涉案房屋上锁，并辩称原告未向其返还房屋；被告黄丽基则承认其于2013年3月将涉案房屋上锁，之后原告曾撬锁将房内物品搬出，自2013年4月起房屋即由其实际控制；李翠娟对黄丽基前述陈述亦予以确认。关于其所主张的可得利益部分损失，原告明确不申请评估鉴定。对涉案《租赁合同》的效力，经本院依法释明，原告明确认为该合同无效、坚持诉讼请求不变更，由本院据实裁判。另，原告当庭明确其系基于与被告李翠娟之间签订的《租赁合同》提出本案的全部主张，系合同之诉。
判决理由
本院认为：根据现已查明的事实，应认在与作为涉案房屋所在宅基地使用权人的黄丽基签订《宅地转让协议书》并付清协议项下转让金后，李翠娟已享有该协议承让方之全部合同权利，且于涉案房屋建成后即入住占有使用，即使涉案宅基地土地使用权权属在具备办理登记条件前尚未登记至其名下，但基于前述协议及（2016）桂01民终2281号民事判决书，应认李翠娟对涉案房屋享有占有、使用、收益之权利，故其与原告在平等自愿的基础上协商一致签订的《租赁合同》系各自真实意思表示，合同内容未悖法律、法规的强制性禁止性效力规定，合法有效，双方均应恪守。该合同上虽有被告黄丽基的签名捺印，但各方均一致确认系李翠娟代为签按，黄丽基并未到场，合同内容非其真实意思表示，故应认其并非合同当事人，该合同的出租方为李翠娟。原告基于该合同主张确认合同无效及要求被告黄丽基承担连带责任，于法无据，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李翠娟作为出租人，负有保证出租房屋权属明确、承租人能够按照合同目的使用涉案房屋的责任，该责任系严格责任，不因合同外第三人之原因而免除。在本案中，结合原告关于其使用房屋期限及黄丽基关于其将房屋上锁的自认，应认原告自2012年5月1日起至2013年2月28日止期间依约正常占有使用涉案房屋，后因两被告之间关于房屋所在宅基地的权属争议，导致原告自2013年3月1日被告黄丽基上锁之日起即无法正常占有使用涉案房屋，合同目的已无法实现，故应认李翠娟构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，其应向原告返还剩余已付租金租期内即自2013年3月1日起至2013年4月30日止期间的租金8000元（4000元/月×2月）及押金5000元，并赔偿装修损失23794元（22354元+1440元），2013年3月1日前的租金，因原告已正常占有使用涉案房屋，故不再返还。至于原告主张的包括可得利益部分损失在内的超出部分损失，缺乏相应证据予以佐证，且其对可得利益部分损失亦明确不申请评估鉴定，故对其该项主张，因缺乏充分的事实依据，不予支持。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告李翠娟应向原告岑敏微返还自2013年3月1日起至2013年4月30日止期间的租金8000元；
二、被告李翠娟应向原告岑敏微返还押金5000元；
三、被告李翠娟应向原告岑敏微赔偿装修损失23794元；
四、驳回原告岑敏微的其他诉讼请求。
本案受理费5096元，由原告岑敏微负担4357元，被告李翠娟负担739元。评估费3500元，由被告李翠娟负担。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦伟杰
人民陪审员 康海桥
人民陪审员 蒋京红
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 杨中稳