山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁04民终1842号上诉人（原审被告）：滕州市滕远宾馆,住所地山东省滕州市府前中路****号。法定代表人：龚亚岚，经理。委托诉讼代理人：郎克宇，北京大悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司滕州支行，住所地山东省滕州市善国北路37号。负责人：李传伟，行长。委托诉讼代理人：方兴，男，该行综合管理部主任。委托诉讼代理人：龚献伟，山东明公律师事务所律师。原审被告：山东滕远电子电力有限公司，住所地山东省滕州市经济开发区腾飞路北侧。法定代表人：龚亚岚，董事长。上诉人滕州市滕远宾馆（以下简称滕远宾馆）因与被上诉人中国银行股份有限公司滕州支行（以下简称中国银行滕州支行）、原审被告山东滕远电子电力有限公司（以下简称滕远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院(2017)鲁0481民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。滕远宾馆的委托诉讼代理人郎克宇，中国银行滕州支行的委托诉讼代理人方兴、龚献伟到庭参加诉讼。滕远公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。滕远宾馆上诉请求：请求依法撤销(2017)鲁0481民初2215号《民事判决书》第一至第五项判决，并依法改判。事实和理由：一、滕远宾馆与中国银行滕州支行双方之间未签订租赁合同，也没有建立租赁关系。首先，工商档案中的租赁合同并非双方真实的意思表示，该租赁合同仅是用于工商注册使用，属于形式上使用，而双方并没有按照此合同履行。其次，用于工商注册的租赁协议系由个人签署，并没有加盖中国银行滕州支行的公章或合同章，不能视为合同成立，更不能视为合同生效。再次，自滕远宾馆使用涉案房屋以来，中国银行滕州支行并没有主张过租金，也没有要求收回房屋，所以这种使用不是租赁。滕远宾馆对于原本破旧的办公楼及门卫等附属物进行了改造、装修，既美化了城市街区面貌，也使中国银行滕州支行的办公一新，环境大大改善，不但扩宽了中国银行滕州支行营业厅的面积，还无偿将楼上两间办公室免费供中国银行滕州支行办公使用，这种关系显然不是租赁，而是双方基于对旧办公楼改造，并共享办公楼。上述改造、装修的费用全部是由滕远宾馆承担，滕远宾馆也没有向其主张任何费用，双方显然是一种合作共享关系。二、滕远宾馆不应当向中国银行滕州支行支付租金，一审法院认定事实错误。首先，基于双方之间的合作共享关系，双方不存在租赁关系，故没有向中国银行滕州支行支付租金的事实基础。其次，自滕远宾馆使用涉案房屋以来，中国银行滕州支行从未主张任何租金，即便存在租赁关系，中国银行滕州支行已经失去了主张租金债权的诉讼时效，法院不应当予以支持。再次，工商档案中的租赁合同不能作为计算租金的依据，该合同并未生效。三、滕远宾馆改建的建筑物系经过中国银行滕州支行同意，不能拆除。中国银行滕州支行的办公大厅就在涉案房屋的一层，而改建不是内部简单装饰，系一种偷偷摸摸的行为，而是需要经过数月完成，且经过专业机构测量，出具图纸，并在原办公楼上面改造，中国银行滕州支行不可能不知道，如果其不同意，改建也不可能完成。而且数年来，中国银行滕州支行没有要求拆除，更进一步说明，中国银行滕州支行同意滕远宾馆改造，并且其也享受了改造后的成果，扩大了其营业厅，并且免费使用过改造后的房间作为办公室，一审法院要求滕远宾馆恢复原状显然不合理。四、中国银行滕州支行并没有向滕远宾馆发函收回房屋，其向裴增个人发函不能视为向滕远宾馆发函，一审法院认定事实错误。中国银行滕州支行首先起诉滕远公司，认定双方存在租赁关系，并且向滕远公司的股东裴增发函，要求解除租赁关系，但从未向滕远宾馆主张收回房屋或收取租金等意思表示，但一审法院以中国银行滕州支行向裴增个人的发函视力对滕远宾馆的发函，并判定租赁关系解除，要求滕远宾馆返还房屋显然是认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。滕远宾馆特依据《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院依法提起上诉，请求法院公正客观审判，澄清事实，维护滕远宾馆合法权益。中国银行滕州支行答辩称，一、一审判决认定事实清楚，中国银行滕州支行与滕远宾馆之间的房屋租赁合同关系客观存在，滕远宾馆是房屋租赁合同的主体，滕远宾馆对这一事实是明确认可的。滕远宾馆负责人龚亚岚在2008年7月8日申请设立个人独资企业滕远宾馆时，提交了2008年6月10日加盖中国银行滕州支行印章的经营场地证明，该证明中的租赁物即为本案诉讼所涉及的租赁房屋，在一审庭审时，滕远宾馆代理人明确承认滕远宾馆是房屋的实际使用人。滕远宾馆既然否认租赁关系，主张是合作关系，就应当向法庭提交因合作关系而使用房屋的充分证据，但滕远宾馆作为房屋实际使用人，截止到发回重审后的一审庭审结束，都没有提交能够充分证明合作关系的证据。人民法院审理案件，依据的是基本的书面证据，而不是当事人置基本事实而不顾的信口辩称，中国银行滕州支行提交的证据，已经充分证明双方存在租赁关系，而非滕远宾馆上诉称的是为了工商注册的形式使用，根据工商登记机关的要求，进行工商注册只需要提供场地使用证明，没有要求必须是租赁的场地，如果只是合作关系的使用，完全可以出具场地无偿使用证明，以达到符合注册登记的需要，但滕远宾馆在工商登记提交的是租赁合同和租赁证明，明确双方之间存在的是租赁关系。二、滕远宾馆系龚亚岚个人独资企业，业主是龚亚岚，裴增与滕远宾馆股东及负责人龚亚岚系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，滕远宾馆是龚亚岚和裴增的共同财产，裴增的行为代表龚亚岚。裴增与龚亚岚系夫妻关系，二人于1999年2月12日办理了结婚登记，作为个人独资企业，滕远宾馆系裴增与龚亚岚的共同企业。同时，滕远公司法定代表人也是龚亚岚，龚亚岚是该公司股东，股权比例为51%，该公司的另一是股东裴增，股权比例为49%。因此，滕远宾馆、滕远公司的股东是相同的，实际共同经营两个企业。滕远宾馆的经营业主即投资人是龚亚岚，工商登记显示法定代表人龚亚岚。从名称的外在表象来看，均使用了“滕远”二字，二者之间的关联性是明显的。从滕远宾馆设立取得经营场所的证明协商开始，直至中国银行滕州支行在起诉前多次沟通催要租赁费，房屋租赁事宜都是裴增直接与中国银行滕州支行联系并发表意见的，裴增直接控制两个企业，中国银行滕州支行基于裴增与龚亚岚共同经营家庭企业的关系，向滕远宾馆裴增和滕远公司发出催要通知，实际就是对滕远宾馆发出的通知。裴增和滕远公司收到通知后，也从来没有提出任何不是房屋租赁关系的异议。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回滕远宾馆的上诉请求。滕远公司未作答辩。中国银行滕州支行向一审法院起诉请求：1.判决终止中国银行滕州支行与滕远宾馆、滕远公司之间的实际租赁关系，判令滕远宾馆、滕远公司返还编号为滕房产证城区字××号项下的位于滕州市府前中路61-1号房屋；2.判令滕远宾馆、滕远公司拆除位于滕州市府前路61-1号院内的违法建筑，将租赁物恢复原状，交付给中国银行滕州支行；3.判令滕远宾馆、滕远公司支付尚欠的2007年10月1日起至2016年4月期间的房屋租金2878584元（房屋租金以每年386000元计算，暂计算至2016年4月30日），2016年4月30日之后租金，按照每月32167元计算至租赁物实际交付给中国银行滕州支行之日止；4.判令滕远宾馆、滕远公司承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月8日，滕远公司的法定代表人龚亚岚以案涉租赁房屋的所在地——滕州市府前中路61-1号为企业住所地申请设立个人独资企业——滕州市滕远宾馆。在其提交给滕州市工商行政管理局的由中国银行滕州支行于2008年6月10日出具的用以证明经营场所的1份证明中载明：兹证明我行位于滕州市府前中路61-1综合办公楼已出租给滕州市滕远宾馆龚亚岚用于法律许可的经营活动。滕远宾馆于2008年7月11日在滕州市工商行政管理局登记设立。在该工商局关于滕远宾馆的档案中，还存放着2007年10月1日签订的一份《房屋租赁协议》，出租方为中国银行滕州支行（甲方），承租方为滕州市滕远宾馆（乙方），约定甲方将其位于滕州市府前中路59号，办公楼除一层南面五间向北至锅炉房南墙外其余房产和院落，房屋面积大约1400多平方米，院落面积近500平方米。租赁期限共60个月，自2007年10月1日起至2012年9月30日止。年租金为386000元，租金支付方式为：首付：一次性付两年租金，其余租赁期采取年付租金方式，于每年9月1日前付清下一年度租金。合同第七条“房屋的装修”约定为：1、在取得出租方许可，不影响房屋主体结构的情况下可以按照自身需求对承租房进行装修建设改造。2、如需改造装修，需经甲方同意，费用由乙方承担。合同尾部甲、乙双方分别有“侯志勇”及滕远宾馆的法定代表人“龚亚岚”签名。2009年1月5日，中国银行滕州支行（甲方）与滕远公司（乙方）签订“房屋出租租赁意向书”，约定：甲方将位于滕州市府前中路59号办公楼一层南首5间外其余房产出租给乙方，房屋面积大约1334.36㎡。租期共48个月，自2008年12月30日至2012年12月30日止。租赁期满，如乙方续租在同等条件下有优先承租权；租赁期满后如甲方需收回，乙方应如期交还，乙方增加的设备归乙方所有。年租金386000元，于每年1月1日付清下一年度租金。楼顶漏雨由出租人维修；承租人自行承担自身使用房屋的水、电费，除楼顶漏水外其余楼房的维护由承租人负责。在取得出租方许可，不影响房屋主体结构的情况下可以按照自身需求对承租房进行装修改造；乙方如需改造装修，需经甲方同意，费用由乙方承担。租赁期间，乙方保证甲方房屋、设施的完好无损。如发现损坏、灭失，乙方用自己的家庭财产作为抵押，担保负责赔偿。租赁期间，如乙方提出提前终止合同，乙方投资的室内外装修改造、增加的设备归甲方所有，房租以实际使用时间计算。该意向书第九条约定：本意向书一式二份，由甲、乙双方各执一份，本意向书需经上级行批准，签订正式租赁协议书后才正式生效。合同尾部甲、乙双方处分别加盖了中国银行滕州支行与滕远公司的公章。滕远宾馆设立后，即在中国银行滕州支行的滕州市府前中路61-1办公楼内从事经营活动。中国银行滕州支行已将租赁房屋交付滕远宾馆。之后，双方未再签订房屋租赁合同。2007年10月滕远宾馆委托滕州市建筑设计院对中国银行滕州支行办公楼改造工程进行设计。之后对租赁中国银行滕州支行的租赁物进行改造扩建。在原南楼四层基础上向上搭建了一层简易房、南楼一层向北扩建了两层，并把院落内的锅炉房改造，院落内的东北角的门卫房南侧又增建一间，并将房门改成朝东开、东侧两层房屋加盖一层简易房、增加电梯等等。经中国银行滕州支行数次催要租金，滕远宾馆股东裴增于2015年7月5日通过其在中国民生银行北京亚运村支行62×××71账号向中国银行滕州支行上级行中国银行股份有限公司枣庄分行支付房租50000元，余款至今未付。2015年9月22日中国银行滕州支行向滕远公司及股东裴增发出“解除租赁关系及催交租金通知书”，内容为：……我行多次与贵公司协商催交，贵公司虽然答应支付但迟迟不实际履行。2015年9月6日，在双方会商中，贵公司提出，要求我行告知房屋后续处理意见，以此作为支付房屋租金的前提条件。因贵公司没有履行支付房屋租金义务。省行未对支付租金后的房屋的使用做出处理意见，我行无权答复……现郑重通知你们，自收到本通知之日起，解除房屋租赁关系，支付所欠房屋租金，返还租赁的房屋和占有的场地，拆除在场地内的违法建筑物……滕远宾馆、滕远公司人员颜帅对该通知予以签收。滕州市公证处对中国银行滕州支行向滕远宾馆、滕远公司送达该通知书的行为进行了公证，制作了（2015）滕证民字第1904号公证书。但滕远宾馆、滕远公司仍未交纳所欠租金。滕远宾馆并仍对出租物占有、使用（经营格林豪泰宾馆）至今。中国银行滕州支行为此诉来法院，要求滕远公司承担相应责任。诉讼中，经中国银行滕州支行申请，一审法院于2016年6月24日依法追加滕远宾馆作为被告参加诉讼。庭审中，中国银行滕州支行称滕远宾馆、滕远公司对其办公楼进行改扩建，未经中国银行滕州支行同意，滕远宾馆未向法院提交改扩建经过中国银行滕州支行许可的相关证据。滕远宾馆称与中国银行滕州支行并非房屋租赁合同关系，是合作关系，中国银行滕州支行不予认可，滕远宾馆对其主张未向法院提交相关证据证明。滕远宾馆对2015年6月向中国银行滕州支行支付50000元，认为并非房租，但未向法院提交其存在其他法律关系的证明。中国银行滕州支行还称2009年1月5日，其与滕远公司签订“房屋出租租赁意向书”，是因省行要求对租赁物要经上级行批准备案，在此情形下滕远公司出借印章给滕远宾馆使用。滕远公司对中国银行滕州支行的该陈述不予认可，认为2009年滕远宾馆已成立，其盖章报备案也是可行的。另查明：中国银行滕州支行出租的房屋已于2006年12月29日在滕州市房地产交易监理所办理了滕房权证城区字第××号房屋所有权证书。其中房号为54XXXX89的房屋（南屋）为4层混合结构，建筑面积为1427.28平方米，用途为办公；房号为54011990的房屋（坐落于东北角）为1层混合结构，建筑面积为36.22平方米，用途为门卫；房号为54XXXXX90的房屋（坐落于西北角）为1层混合结构，建筑面积为61.30平方米，用途为锅炉房；房号为54011990的房屋（西屋）为1层混合结构，建筑面积为129.56平方米，用途为锅炉房。滕远公司系龚亚岚认缴出资额255万元、裴增（与龚亚岚系夫妻关系）认缴出资额245万元于2006年9月21日发起设立的有限责任公司类型的企业法人，该公司的住所地为滕州市经济开发区腾飞路北侧。一审法院认为，滕远宾馆、滕远公司法定代表人龚亚岚于2008年7月8日申请设立个人独资企业——滕州市滕远宾馆时，其向滕州市工商行政管理局提交了由中国银行滕州支行于2008年6月10日出具的关于滕州市府前中路61-1综合办公楼已出租给滕州市滕远宾馆龚亚岚用于法律许可的经营活动的证明，结合工商局档案中中国银行滕州支行与滕远宾馆的房屋租赁合同，且庭审时滕远宾馆已自认其为租赁物的实际使用人、并对租赁物进行了改扩建，故一审法院认为中国银行滕州支行与滕远宾馆之间存在房屋租赁合同关系。中国银行滕州支行虽于2009年1月5日与滕远公司签订“房屋出租租赁意向书”，但中国银行滕州支行并未向滕远公司交付租赁物，滕远公司亦未向中国银行滕州支行交纳租金，该意向书双方并未实际履行。中国银行滕州支行认为滕远公司在“房屋出租租赁意向书”上加盖其印章，系出借印鉴给滕远宾馆使用，系房屋租赁合同形式上的承租人，故应与滕远宾馆共同向中国银行滕州支行承担责任。一审法院认为，滕远宾馆、滕远公司虽系关联企业，但中国银行滕州支行并未向法院提交该滕远宾馆、滕远公司存在人格混同的相关证据。中国银行滕州支行要求滕远宾馆、滕远公司共同承担承租人的法律责任，依据不足，不予支持。庭审中滕远宾馆辩称与中国银行滕州支行不存在房屋租赁合同关系，双方是合作关系，对此中国银行滕州支行不予认可，滕远宾馆对其辩解未提交相关证据证明，对滕远宾馆该辩解意见，不予采纳。滕远宾馆设立登记时，存放于滕州市工商局档案中的中国银行滕州支行与其的房屋租赁合同，租赁期限为60个月，中国银行滕州支行与滕远公司签订的“房屋出租租赁意向书”约定的租赁期间至2012年12月30日止。租期届满后，中国银行滕州支行与滕远宾馆、滕远公司未再续签新的房屋租赁合同，滕远宾馆仍继续使用租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”。因而原租赁合同继续有效，但由定期租赁更改为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。且滕远宾馆又长期拖欠中国银行滕州支行的租金，致使作为出租人的中国银行滕州支行不能实现出租房屋达到收益之目的，因而中国银行滕州支行诉求解除与滕远宾馆存在的房屋租赁关系、滕远宾馆返还滕房权证城区字第××号项下的房屋，于法有据，予以支持。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，而无须对方作出答复，更无须对方同意。在当事人行使解除权时，如果对方当事人有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据法律规定，当事人以诉讼方式行使合同单方解除权，解除合同的意思表示自起诉状副本到达相对人时生效。因而中国银行滕州支行、滕远宾馆的房屋租赁合同关系应自2016年6月24日解除。中国银行滕州支行自认滕远宾馆于2015年6月支付5万元租金，滕远宾馆认为此款并非租金，但未能举证证明双方还存在其他法律关系，对中国银行滕州支行共收取滕远宾馆5万元租金的事实，予以确认。故中国银行滕州支行主张滕远宾馆支付所欠的租金，理由正当，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。庭审中，滕远宾馆未能举出其在租赁房屋场地扩建建筑物已经中国银行滕州支行同意的相关证据，且合同约定的租赁期限已经届满，中国银行滕州支行要求滕远宾馆拆除其改扩建部分将租赁物恢复原状，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条之规定，判决：一、原告中国银行股份有限公司滕州支行与被告滕州市滕远宾馆的房屋租赁合同关系于2016年6月24日解除；二、被告滕州市滕远宾馆将租赁房屋滕房权证城区字第××号《房屋所有权证》项下房屋（一层南面五间除外）返还给原告中国银行股份有限公司滕州支行；三、被告滕州市滕远宾馆对上列第二项租赁的房屋场地上扩建的建筑予以拆除以恢复原状；四、被告滕州市滕远宾馆支付原告中国银行股份有限公司滕州支行2008年底至2016年4月30日的租金2830334元；五、被告滕州市滕远宾馆自2016年5月1日起至租赁房屋实际交付之日止，每月按31267元计算向原告中国银行股份有限公司滕州支行支付房屋使用费；六、驳回原告中国银行股份有限公司滕州支行的其他诉讼请求。上列二、三、四、五项于判决生效后30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29540元，由被告滕州市滕远宾馆负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，在滕州市工商局档案存放有中国银行滕州支行与滕远宾馆的房屋租赁合同，滕远宾馆的注册企业所在地也系本案涉案租赁房屋所在地即滕州市府前路61-1号，且滕远宾馆设立后，即一直在中国银行滕州支行的滕州市府前中路61-1号办公楼内从事经营活动，滕远宾馆亦承认其为涉案租赁物的实际使用人，综合上述证据，能够认定中国银行滕州支行与滕远宾馆之间存在房屋租赁合同关系，滕远宾馆主张其与中国银行滕州支行系合作关系及双方之间不存在租赁关系，未提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。滕远宾馆与中国银行滕州支行签订的房屋租赁合同明确约定有租金，且房屋租期届满后，双方未再续签新的房屋租赁合同，滕远宾馆仍继续使用租赁房屋，因而原租赁合同继续有效，自滕远宾馆使用涉案房屋以来，除中国银行滕州支行自认滕远宾馆于2015年6月支付5万元租金外，未支付相应租金，一审法院据此认定滕远宾馆向中国银行滕州支行支付所欠的租金并无不当，滕远宾馆主张其不应支付租金的理由不能成立，本院不予采信。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，当事人以诉讼方式行使合同单方解除权，解除合同的意思表示自起诉状副本到达相对人时生效。本案中，一审法院在中国银行滕州支行申请追加滕远宾馆并向滕远宾馆送达起诉状副本等手续时，亦可视为滕远宾馆已经得到通知，该行为已经发生法律效力，一审法院据此予以认定中国银行滕州支行与滕远宾馆的房屋租赁合同关系应自2016年6月24日解除并无不当，滕远宾馆主张中国银行滕州支行未向其发函解除租赁关系的理由不能成立，本院不予支持。滕远宾馆主张其对涉案租赁建筑物改建、扩建等行为经过中国银行滕州支行的同意，中国银行滕州支行不予认可，滕远宾馆对此亦未能举出相关证据予以证明，现双方合同约定的租赁期限已经届满且双方之间的租赁合同已经解除，中国银行滕州支行要求滕远宾馆拆除其改扩建部分将租赁物恢复原状于法有据，滕远宾馆主张其对涉案租赁房屋的改建、扩建等不应恢复原状的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，滕远宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29540元由上诉人滕州市滕远宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  孙中海审判员  李 帅二〇一八年一月十七日书记员  蓝 月