湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民一初字第653号
原告益阳市资阳区商务企业管理服务中心。
法定代表人刘令。
委托代理人贾应冬，益阳市资阳区商务企业管理服务中心职工，代理权限：特别授权。
委托代理人崔志波，系益阳市资阳区商务企业管理服务中心法律顾问，代理权限：一般代理。
被告益阳康家人食品有限公司，住所地：益阳市资阳区资江西路864号。
法定代表人傅月娥，该公司经理。
委托代理人郭国君，湖南融厦律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告李新，男，1963年4月15日出生，汉族，益阳市人，现住湖南省益阳市朝阳区。
原告益阳市资阳区商务企业管理服务中心（以下简称“企业管理中心”）与被告益阳康家人食品有限公司（以下简称“康家人公司”）、被告李新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理，依法由审判员郭晶适用简易程序于2015年9月11日、2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告企业管理中心的委托代理人贾应冬、崔志波，被告李新、被告康家人公司的法定代表人傅月娥及其委托代理人郭国君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告李新因生产需要，分别于2005年6月16日、2007年6月16日与原告签订房屋租赁合同各一份，合同约定，被告租用原告一栋五层楼仓库和一栋一楼仓库，租期分别于2008年6月和2009年11月届满。之后不定期租赁至2012年3月止。2011年9月起，原告多次书面通知被告终止租赁，要求被告腾空仓库交还给原告，但被告拒不履行。2012年3月21日，资阳区人民法院以（2005）资民二破字第11-13号民事裁定书终结破产程序。未处置的企业资产和遗留问题全部交原告管理和处置，由于被告强占房屋，致使原告无法完成企业资产拍卖和交付工作。请求法院判令1、二被告支付房屋占用费40224.9元、利息4281元（计算至2015年7月30日）；2、二被告腾空房屋，恢复租赁房屋原状并立即交还房屋。
被告康家人公司辩称：一、本案原告主体是否适格，有待法院依法调查原糕点厂的土地及房屋是否属原告；二、原告的诉讼请求是否得到支持，应查明原告主体是否适格，在查明原告主体适格的基础再发表辩论意见；实体部分答辩如下：2014年的房屋租金于2014年3月交给益阳市糕点厂财记股但因为他们内部的原因退回被告了，与诉状内容不符；租赁物作为资阳区棚户区改造的重点，是否有政策支持还要不要交纳租金，原告主张的利息没有法律依据；原告要求被告腾出房屋，对于被告的装修及经营产生的损失，应按相应的法律法规予以补偿。
被告李新辩称：同意康家人公司的辩论意见。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据1、民事裁定书1份，欲证明糕点厂已破产；
证据2、房屋租赁合同3份，合同签订的双方是原告及代表被告的李新、付克新，欲证明原、被告之间签订了租赁合同，约定了相关的权利与义务；
证据3、租金收据11份，欲证明被告的租金交纳情况，五楼仓库已交纳到了2012年3月份，尚欠2012年到2015年3月的租金24700元，一楼已交纳到了2013年6月，尚欠11900元（计算至2015年4月）；
证据4、终止合同的通知两份，欲证明原告已书面通知被告退租，且被告已知晓的情况。
证据5、原告的企业法人营业执照及组织机构代码证一份，欲证明原告的主体资格存在。
二被告质证意见：对证据1真实性无异议，但关联性有异议，与本案无关；证据2、2005年6月16日糕点厂与李新签订的租赁合同，除益阳市糕点厂破产清算组公章系原告自行加盖外，其余内容都是真实的；2007年6月16日签订的合同内容也是真实的，2008年11月8号签订的合同，内容一致是真实的，但公章是原告自行加盖的，付克清是被告公司的员工；证据3、证明益阳市糕点厂破产清算组收取了被告的租金是事实，与本案有关联性，但不能达到原告的证明目的；证据4、2011年9月份的通知，该证据真实，已送到被告，基于破产清算组继续收取被告租金，视为不定期租赁关系存在，2013年8月22日该通知，被告已确认收到，是基于棚户区的改造，我们一直在等待有关的政策，等待合理合法的补偿，但一直没有找我们协商，在此之后，原告还收取了被告的租金；证据5、不持异议。
被告康家人公司为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
证据1、租赁合同三份，欲证明我们与糕点厂从2005年至2009年签订房屋租赁合同的延续性；
证据2、交纳租金依据，从2005年6月15日到2013年2月与原告所举证据一致，但2014年2月10日向糕点厂财计课交纳了12500元的租金，糕点厂已全额退回。
原告质证意见：证据1只能说明双方租赁事实成立；证据2、不符合证据的条件，真实性有异议。
被告李新质证无异议。
法院依职权调取的证据有：
证据1、益阳市房地产管理局出示的益阳市糕点厂房屋所有权证存根，欲证明该标的物的权属仍登记在益阳市糕点厂名下；
证据2、益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司出具的关于益阳市糕点厂厂房房产有关情况的说明，欲证明该公司通过拍卖取得了该标的物的使用权及补偿受益权，但因该标的物没有腾空，所以该公司还没有办理交接手续。
原告质证无异议。
被告康家人公司质证意见：证据1的真实性、合法性无异议，但与本案的关联性有异议，只能说明2011年8月26日前诉争的标的物产权的状态，无法证实该产权仍然在益阳市糕点厂名下；证据2的意见：对合法性无异议，内容真实性有异议，异议如下：1、表述不清，刻意回避了取得糕点厂厂房所有权及国有土地所有权的客观事实；2、我们申请的是调查糕点厂土地使用权，但他们没有说清楚，内容不真实，与本案没有关联性。且证据2能够反应被告所租赁的厂房，已到益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司名下的客观事实。
被告李新质证意见：与被告康家人公司质证意见一致。
经庭审举证、质证，本院综合认证如下：
原告举证证据，本院认为，证据1虽然双方对关联性各持己见，但作为证据使用，本院应确认其证明力；证据3、证据4虽被告提出了异议，但内容真实，且与本案有关联，本院确认其证明力；证据2、证据5二被告不持异议，本院确认其证明力。
被告举证证据，本院认为，证据1内容真实，且与本案有关联，本院应予以确认其证明力；证据2虽系复印件，有瑕疵，但证明内容与原告举证的证据3一致，能证明案件事实，且与本案有关联，本院确认其证明力。
法院收集的证据，证据1原告质证无异议，二被告对关联性有异议，但《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，且二被告没有提供证据证明该争议租赁房屋产权的登记情况，其质证意见不予采信，本院确认其证明力；证据2原告质证无异议，二被告对真实性及关联性有异议，二被告认为益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司刻意回避客观事实，作出不真实的说明，对此证据应不予认可，但本案只涉及房屋租赁，故益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司出具的说明能够证明案件事实，且与本案有关联，被告的质证意见不予采信，本院确认其证明力。
经审理查明：2005年6月16日，被告益阳市康家人食品有限公司因生产需要与原益阳市糕点厂签订《房屋出租合同》一份，租赁原益阳市糕点厂所有的、坐落于益阳市资阳区永清街20号五层楼仓库使用。合同约定，租赁时间2年、租金为6000元／年，还约定了双方的其他权利和义务。合同第四条第3项约定：“合同期满，乙方所有装修不得拆除、毁损，无偿移交给甲方”。合同签订后，房屋以被告康家人食品有限公司名义生产使用。且康家人公司使用中，因食品加工需要，曾投资对房屋进行了部分修缮。2007年6月16日到期后，双方又续签定《租赁出租合同》一份，租期约定为一年。期限届满后，于2008年11月27日，被告康家人公司委派公司职员付克清又与原告续签定《场地租赁合同》一份，合同约定：“租赁（一层楼仓库）期限为1年，即从2008年11月27日至2009年11月26日止，年租金为6500元，承租人装修房屋的费用由其自行承担，租赁期届满后，乙方主动搬出，投入的原材料及设备由乙方自行处理，甲方不承担任何责任”。该合同逾期后，被告不定期租赁使用至2011年9月。租赁的五层楼仓库租金为8000元／年已交至2012年3月，租赁的一层楼仓库租金为7500元／年已交至2013年6月。2011年9月19日，因租赁房屋需整体拍卖处置，向被告康家人公司发出《通知》一份，要求被告康家人公司于2012年3月1日前撤出，但被告没有在此期限内撤出。原告于2013年8月22日再次向被告李新发出《通知》一份，要求被告方务必在2013年12月30日前搬迁完毕。被告接此通知后，以要求原告承担其装修损失及搬迁补偿为由，仍然没有履行搬出义务。原告认为按双方于2008年11月27日签订的合同第四项第五条的约定，原告不应承担被告装修损失，该争议租赁房屋也不符合资阳区棚户区拆迁改造直管公房的补偿政策。双方为此形成纠纷，原告于今年7月诉来本院。
另查明，2012年3月21日，本院依法裁定终结原益阳市糕点厂破产还债程序，其权利与义务由其主管部门即原告承受。诉争的标的物原益阳市糕点厂房屋，益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司通过拍卖取得了该标的物的使用权及补偿受益权，但因该标的物没有腾空，所以该公司还没有办理交接手续，诉争的标的物产权仍登记在益阳市糕点厂名下。
查明，被告李新与被告益阳康家人食品有限公司法定代表人傅月娥是夫妻关系。
本院认为，原、被告双方是在公平、自愿的基础上签订的《房屋出租合同》、《场地租赁合同》，该合同对租赁房屋的租期、租金、增设它物等均有明确约定，是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，该合同对双方均具有法律约束力。原告依合同将房屋交给了被告使用，尽到了自己应尽的义务。但被告在履行租赁合同中，没有履行在租赁合同已逾期后的不定期租赁期间，原告要求终止合同后、自动撤出租赁房屋的义务，其行为构成合同违约，应当承担违约责任。被告应当主动撤出自己的有关设备，将租赁房屋退回给原告，且被告在占用租赁房屋未交还原告前，应当按照合同约定的租金标准给付原告房屋占用费，原告要求二被告立即向原告交还所租房屋并给付房屋占用费的诉讼请求，本院应予支持。在租赁期满后，对超期房屋占用费应按双方确认的2010年度之后的租金（五层楼仓库8000元／年、一层楼仓库7500元／年）标准按实际占用天数计算。原告要求被告恢复租赁房屋原状，并支付相应利息，无事实依据和法律依据，本院不予支持。二被告认为租用的房屋自己进行了装修，原告应当补偿被告装修损失之抗辩意见，因双方合同中对此作了明确约定，应按合同约定履行，应由被告方自行负担，本院不予采纳。关于二被告质疑原告主体资格问题，该房屋虽经原益阳市糕点厂破产清算，由益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司通过公开拍卖取得，但房屋的原所有权人有对该房产净空交付的义务，益阳市资阳区城市建设投资开发有限公司出具的《关于益阳市糕点厂房产有关情况的说明》，也证实租赁合同所涉及的房屋房产因未腾空尚未正式移交到该公司名下，且租赁合同所涉及的房屋仍登记在益阳市糕点厂名下；原益阳市糕点厂破产清算后，其权利与义务由其主管部门即原告承受，原告有权依照合同约定行使权力与履行义务，其主体资格成立，被告对原告主体资格不符之抗辩意见，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告益阳康家人食品有限公司、被告李新将租赁合同所占有的房屋，于本判决生效之日起30日内腾空交付给原告；
二、被告益阳康家人食品有限公司、被告李新于2012年4月1日起，按照实际占用房屋（五层楼仓库）的天数，以每天21.92元（每年租金8000÷365天＝21.92元）为标准计算；于2013年7月1日起，按照实际占用房屋（一层楼仓库）的天数，以每天20.55元（每年租金7500÷365天＝20.55元）为标准计算，分别向原告支付房屋占用费至房屋实际腾空之日止；
三、驳回原告益阳市资阳区商务企业管理服务中心的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费912元减半收取456元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人未自觉履行义务，权利人可在二年内向本院申请执行。
审 判 员 郭 晶
二〇一五年十月十日
代理书记员 宁文明