河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）商民再终字第71号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：徐跃忠，男，汉族，1966年4月25日出生，住永城市城。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：陈伟，男，汉族，1966年6月1日出生，住永城市。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：王敏，男，汉族，1967年5月21日�生，住永城市。三申请再审人共同委托代理人：李顺，河南正剑律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：邵勇，男，汉族，1969年5月15日出生，住永城市。委托代理人：练柱才，河南旺达律师事务所律师。申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏与被申请人邵勇确认合同有效纠纷一案，本院于2014年4月24日作出（2014）商民二终字第130号民事判决，已经发生法律效力。徐跃忠、陈伟、王敏不服，向本院申请再审。本院于2014年10月23日作出（2014）商立二民申字第138号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈伟、徐跃忠及其委托代理人李顺，被申请人邵勇及其委托代理人练柱才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年3月20日，一审原告邵勇起诉至永城市人民法院称，原告与被告签订了《旧房改造协议书》，开发�设原告所有的位于解放路与人民路交叉口处的房屋。双方在协议书中已明确约定：一、房屋建好后第1至4层产权归原告所有；二、建设有效工期12个月，即在2013年3月25日前必须交房；三、任何一方违约，须支付对方违约金30万元。现被告拖延工期，至今房屋仍没交工，并且被告向原告明确表示，第四层不给原告，原告在多次与被告协商未果的情况下，要求确认原、被告之间签订的旧房改造协议有效，并判令按照协议开发房屋中的第1至4层归原告所有，被告向原告支付违约金30万元。被告徐跃忠、陈伟、王敏答辩称，1、被告不存在任何违约行为。双方约定工期为2013年3月21日，尽管因原告责任及政府行为造成二次停工，但被告仍在2013年3月底按时交工，比预计交工时间晚几天，属合理宽限范围，不存在违约；2、被告已按协议约定将1-3层交付原告。按照当时的政策被告�需要缴纳城市配套费即可对原有旧房改造建设，但在改造建设过程中，永城市人民政府下文需要缴纳土地出让金后才可建设，被告为了履行合同，在明知面临亏损仍缴纳了土地出让金，才得以将改建后的房屋按约交付给了原告。按照双方签订的合同约定，建7层，1-4层产权归原告，建6层，1-3层产权归原告。并且永城市人民政府文件规定，老城房屋只能建设6层，所以被告将1-3层交付给了原告，原告也予以接收。后来为了减少损失，在6层基础上再建一层隔热层，因执法部门干预未完工。按照建筑法规定，第7层不能视为真正意义上的房屋，原告主张1-4层产权与事实不符，与法无据；3、按照协议约定，如果原告得到1-4层产权，其应得面积249.92平方米，本案中被告已交付原告房屋虽是1-3层，但面积255.8平方米已超出约定的1-4层面积；4、原告有欺诈行为。双方签订协议后，原告又与其邻居签订了一份协议，在原告与邻居的协议中约定自己所建房屋不准出檐，与被告所签订的协议要求所建房屋必须出檐，从而与原告邻居发生纠纷，赔偿原告邻居4万元，原告应当承担；5、原告存在违约行为，没有按时交房，造成被告不能按时开工延误了工期。另外原告没有按照约定交付被告押金，按照合同约定原告应向被告支付违约金30万元。综上被告已按约定履行了合同，不存在违约行为，应驳回原告的起诉。永城市人民法院一审查明，2012年3月20日，原告邵勇（甲方）与被告徐跃忠、陈伟、王敏（乙方）签订一份《旧房改造协议书》，协议约定：一、工程地点：解放路南段路东。二、补偿标准：建7层，1、甲方原住楼房拆除改建后，所建楼房门面三间，包括第一层门面在内，1至4层产权归甲方所有。甲方一层不少于南北长7.1米，东西长8.8米。外挑1米。2、补偿标准：建6层，甲方原住楼房拆除改建后，所建楼房门面三间，包括第一层门面在内，1至3层产权归甲方所有。甲方一层不少于南北长7.1米，东西长8.8米。外挑1米。三、拆迁事项：甲方原房屋交给乙方拆迁、扒掉，所需要人工费、机械费、运渣土费等均由乙方承担，甲方原房屋的门窗旧建筑材料归乙方所有，在拆房公告之日起必须在六天内搬迁完毕，不能影响乙方施工，如超一天不搬迁，补偿给乙方5000元／天。四、责任和义务：1、甲方提供原土地证、房产证，甲乙双方在签订协议后，甲方必须把土地证、房产证交给乙方办理规划许可证、总房产证和相关手续。2、房屋分配原则：甲方一次性选择房源，不可更改。3、乙方负责甲方的房屋拆迁、工程总体规划、图纸设计、工程施工、四邻协调，办理规划、施工等行政手续。乙方负责总房产证办理，总证户名为甲�，分证费用甲方自理。4、乙方补偿甲方2000元的安置费用。五、工程质量：施工图纸经甲方同意，乙方按图纸设计要求施工和施工规范施工，达到合格工程。六、交房标准：7层步梯带电梯，1层为框架结构，3层及以上为砖混结构，基础为筏板结构，柱子钢筋为12根直径18mm，梁按国家标准，标准层不低于3米。室内毛地、毛墙，厨房、卫生间内墙瓷砖（价格不低于12元／平方米）、入户防盗门（不低于800元／个）、塑钢窗（不低于75元／平方米）、一楼门面卷帘门不低于85元／平方米，上下品牌水管、外墙刷外墙漆，室内安装白炽灯、水龙头、标准铜线（均为4平方，2.5平方，1.5平方）、插座、开关，小区内水、电、路三通，路面硬化。七、房屋建筑工期责任：房屋建筑有效工期为12个月，起止日为合同签订之日起算起，如超一天不交甲方使用房屋，乙方每拖一天补偿给甲方200元损失费（不可抗拒的自然因素除外），工期为甲方交空房为始，3月25日算起。八、违约责任：本协议已经签订具有法律效力，任何一方不得违约，如违约，违约方支付给对方违约金30万元。九、乙方付给甲方每户15万元押金，待基础回填土完成后，返还总押金的50%，1至2层主体完成后，返还总押金的各15%，3层主体结束后返还33%，房产总证办好返清押金。押金实行银行双控。十、以上协议，经甲乙双方协商同意，达成共识，签订本协议，甲乙双方各持一份。合同签订后双方均按照协议履行了义务，被告将房屋建成七层，只有七层的一间没有上楼板。2013年4月被告将1层的所有钥匙和2至3层的装修钥匙交给原告。后因被告不同意给付原告第4层房屋，双方发生纠纷，原告诉至本院。永城市人民法院一审认为，原、被告双方签订的旧房改造协议书是双方当事人的真实意�表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照该协议约定履行义务。协议签订后，原告按照约定履行了义务，被告也于2013年4月将第一层房屋的所有钥匙和第2至3层房屋的装修钥匙交给原告，但被告没有在规定的期限内向原告交付第4层房屋，属于部分违约，但原告据此要求被告支付违约金30万元的请求明显过高，应予适当进行调整。被告辩称因政府行为等原因造成延长工期且没有建7层，只能补偿给原告第1至3层房屋的理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，永城市人民法院于2013年10月9日作出（2013）永民初字第2790号民事判决：一、原、被告于2012年3月20日签订的旧房改造协议合法有效；二、原、被告于2012年3月20日签订的旧房改造协议中约定开发的第1至4层房屋产权归原告所有；三、被告徐跃忠、陈伟、王敏于本判决生效后5日内付原告违约金6万元。案件受理费5800元，由被告徐跃忠、陈伟、王敏负担。上诉人徐跃忠、陈伟、王敏不服一审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，程序违法，适用法律错误。本案双方当事人签订的《旧房改造协议书》属于房地产合作开发合同，因双方均不具备房地产开发经营资质，依法应当认定合同无效。涉案的房地产项目既未经政府主管部门批准，上诉人没有建筑资质，也未取得建设工程施工、规划许可证，而且被上诉人请求分配的七层建筑物违反关于永城市总体建筑设计方案的批复和永城市人民政府的明确规定，涉案建筑物要被政府执法拆除。人民法院对本案应当不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。被上诉人请求分配的房屋还没有完成七层建筑。因合同无效且延迟交付系因被上诉人的过错造成，上诉�不应承担违约金的法律责任。上诉人一方已经负担的土地出让金以及因被上诉人的过错而给上诉人造成损失，上诉人保留依法追索的权利。请求撤销原判，发回重审或裁定驳回被上诉人的起诉。被上诉人邵勇辩称，双方签订的协议是旧房改造协议，上诉人关于当事人之间是房地产合作开发的观点不能成立，双方在合同中约定的仅是旧房改造，协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效。本案适用拆迁补偿的规定。在原地进行建设，双方协议中有明确的约定，建7层给1至4层。本案房屋实际建成七层，一审判决上诉人交付第4层房屋及违约金有事实及法律依据，合同约定期限为12个月，上诉人违约交房，应当承担违约责任，一审酌定调整违约金是适当的。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。本�二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，关于本案是否属于合作开发房地产合同纠纷问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，房地产合作开发合同具有三个基本的特征，即共同投资、共享利润、共担风险。本案双方当事人签订的《旧房改造协议书》不符合共同投资，更没有共享利润、共担风险的约定，故上诉人关于本案属于合作开发房地产合同纠纷的主张依法不能成立，不予支持。关于本案双方当事人所签合同是否有效及原审按合同纠纷审理程序是否合法问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”即除《中华人民共和国合同法》第五十二条前四项外，只有效力性强制规定才影响合同效力。民事法律规范与行政法律规范调整的法律关系不同，除非法律有明确规定，管理性强制规定不影响民事合同的效力。上诉人称其没有资质和相应建设许可、违反政府规定最高只能建6层的规划，但上诉人的主张均不涉及双方所签民事合同的效力性强制规定�这些行为是上诉人实施的，其不利后果让被上诉人承担没有法律依据。故本案所涉合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。上诉人以违反行政管理为由关于原审受理此案并审理属程序违法的主张亦不能成立，不予支持。本案所涉工程建设，属于民法上事实行为。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”可见，违反管理性强制规定的建筑物并非必然拆除，其法律�果的承担有多种方式，仅对“严重影响城市规划的”其法律后果之一才是拆除。本案所涉楼房建设7层，上诉人诉求按照双方约定建设6层的标准进行补偿，该主张不仅没有事实依据，也与任何人不能通过其违法行为而获利的法律精神不符。故上诉人以违反行政管理、建筑物可能被拆除等为由而推卸合同义务的主张依法不能成立，本院不予支持。关于违约金问题。上诉人未向被上诉人交付争议的第四层房屋，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，原审根据上诉人不愿承担违约金的请求，将违约金调整为6万元并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院于2014年4月24日作出（2014）商民二终字第130号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共计11600元，由上诉人徐跃忠、陈伟、王敏共同承担。申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏申请再审称，1、双方均不是本案适格当事人。被拆迁的土地使用者是高敏、高允，邵勇不是实际物权所有人，邵勇与申请再审人签订的旧房改造协议未经过高敏、高允同意，邵勇无权以自己的名义进行诉讼，判决认定双方签订的合同有效并将房屋所有权确权给邵勇错误。西城区轩园小区的建设方系永城市光宇建筑安装工程有限公司，申请再审人系职务行为，判决申请再审人承担法律责任亦错误；2、双方系合作开发房地产合同纠纷，邵勇是用土地使用权作为投资，申请再审人是利用资金作为投资，判决认定不是合作开发房地产合同纠纷属定性错误；3、双方签订的旧房改造协议应为无效。申请再审�不具备房地产开发资格，合同约定的内容因违背社会公共利益及现行行政法律、法规的强制性规定应为无效。2012年永城市人民政府37号文件规定只能建设6层，双方约定建设7层的民事法律行为违反该规定应为无效，并且合同约定如果建6层怎样分成、如果建7层又怎样分成，说明双方对政府规划许可都已认识到是不确定的；4、原审判决申请再审人承担违约金没有事实依据和法律依据。由于双方约定的建设7层有悖国家政策及政府文件，根据永城市人民政府2013年7月30日下发的停止违法建筑通知书，造成第7层无法建设的原因是行政行为，且原审中邵勇并没有提供损失的证据，原审判决申请再审人给付邵勇违约金证据不足；5、原审判决没有按照情势变更原则对合同权利义务予以变更，有失公平。第一、申请再审人交付给邵勇的房屋面积远超过邵勇的土地证使用面积。第二�由于情势变更，申请再审人缴纳了高额土地出让金，在此情况下，申请再审人找到其他业主进行合同利益变更，其他五户均同意按3层交付，邵勇当时同意后来予以反悔，原审判决申请再审人履行合同义务，导致申请再审人损失再次扩大，有失社会公正；6、原审适用法律错误。根据《全国民事审判工作会议纪要》关于违法建筑相关纠纷的处理意见规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑归属及内容的，人民法院不应予以受理，已受理的，应当驳回起诉。河南省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要对此也有规定。争议的建筑物既没有规划许可证，也无建�许可证，系违法建筑，7层建筑能否保留不确定，且也没有建成，原审判决变相确权违反上述规定。请求依法撤销原一、二审民事判决，依法改判或发回重审。被申请人邵勇答辩称，1、双方当事人符合本案的适格诉讼主体。邵勇为原房权证永房字第000357**号房产的房主，房权证西城区字第2010040**号房产虽为高敏，但邵勇与高敏系夫妻关系，为共同财产，邵勇有权签订旧房改造协议；2、双方所签订协议合法有效。该协议是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议并非联合开发协议，申请再审人实际建设7层，应当严格履行协议。因申请再审人迟延交付1至3层及拒不交付第4层均构成违约，应当承担违约责任，原审判决申请再审人向被申请人支付违约金6万元适用法律正确，请求依法驳回再审申请，维持原判。申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏为支持其申请理由，庭审中向法庭提交以下证据：第一组：1、永城市光宇建筑安装工程有限公司简介、机构代码、税务登记证、安全生产许可证、企业法人营业执照等，用以证明永城市光宇建筑安装工程有限公司系依法成立的企业法人，法定代表人为张凤龙，二级资质，涉案工程项目由该公司承建，申请再审人不是本案适格主体。2、2012年10月16日永城市光宇建筑安装工程有限公司授权委托书一份，用以证明陈伟是该公司代理人，签订合同的行为是职务行为，以本公司的名义参加西苑小区的投标、建设活动。3、2012年12月25日建筑施工起重机械安装质量安全检验合格证及塔机检测费发票各一份，用以证明轩苑小区塔式起重机使用单位是永城市光宇建筑安装工程有限公司。4、2013年4月23日永城市光宇建筑安装工程有限公司发票一份；2012年11月21日永城市光宇建筑安装工程有限公司对轩苑小区施工投保保险发票一份；2013年1月16日永城市城乡建设服务中心对永城市光宇建筑安装工程有限公司下达的建设工程质量安全隐患告知书一份，用以证明轩苑小区工程试验费2万元是永城市光宇建筑安装工程有限公司所交，该公司是承建商。第二组：1、2013年7月15日永城市南关三组组长吴治亭证明一份。用以证明陈伟等人及拆迁业主在签订拆迁合同时没有预料到要交纳土地出让金，经业主同意进行拆迁补偿合同调整，开发商为弥补损失要求加盖到第七层。2、2012年11月19日土地估价及土地出让金收据一份。用以证明申请再审人已交纳土地出让金200万元，双方在签订合同时没预见此费用。3、陈伟与业主吴治亭、芦素梅、郑新敏、葛美荣签订房屋拆迁改造协议书四份。用以证明由于政府征收土地出让金，业主已知道会给开发商造成重大经济损失，重�约定1-3层属于业主，4-7层属于开发商，对合同进行了变更。4、高允、高敏土地使用证两份。用以证明高敏土地南北长7.1米、东西宽3.45米，面积24.5平方米。高允土地南北长7.1米，东西宽5.3米，面积37.6平方米。两处旧房产价值不足10万元。5、2013年5月1日、11月10日，邵勇与许菊连、李东阳分别签订的房屋买卖协议一份。用以证明2013年3月20日双方签订的旧房改造协议书，邵勇可以无偿分配1-3层，邵勇以40万元的价值进行出售与未开发前市场价值相比，已经远超过此价值。被申请人邵勇向法庭提交的证据有：结婚证一份。用以证明邵勇与高敏是夫妻关系，邵勇与申请再审人所签订的协议合法有效。经庭审质证，邵勇对徐跃忠、陈伟、王敏提交的证据认为，第一组证据，一是均系复印件；二是永城市光宇建筑安装工程有限公司与本案没有法律关系；三是双方于2013年签订�协议，具体找谁施工不影响合同效力；四是发票不能证明为此建筑支付的费用；五是授权委托书时间为2012年10月16日，与双方签订协议的时间相差较远；六是城乡建设服务中心下发的通知书，不能证明专为涉案的房屋所下发。总之既不能证明涉案房屋是永城市光宇建筑安装工程有限公司开发建设，也不能证明永城市光宇建筑安装工程有限公司是本案适格主体，三申请再审人才是本案适格主体。对第二组证据认为，一是缴纳土地出让金按规定国家应当收取的款项，申请再审人是否考虑到是风险预测问题；二是缴纳土地出让金是开发商法定义务；三是无法考证所签协议的真实性，其他是否变更不清；四是变更应是双方协商自愿，不能因其他人变更必然导致邵勇必须变更；五是投保与本案没有任何关系。对邵勇提供的证据，徐跃忠、陈伟、王敏认为，邵勇结婚证上的身�证号码与其身份证号码不一致，不能证明身份关系，且出生日期不祥。经审查认为，双方当事人再审庭审中所提交的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条规定，均不是原审庭审结束后新发现的证据，均不予采信。本院经再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。本院再审认为，关于双方是否为本案适格当事人的问题。徐跃忠、陈伟、王敏在原审及再审中均没有提供证据证明其与邵勇于2012年3月20日签订的《旧房改造协议书》后，高允、高敏提出异议，因此邵勇以自己的名义签订协议并进行诉讼，具备本案诉讼主体资格。徐跃忠、陈伟、王敏诉称，西城区轩园小区的建设方系永城市光宇建筑安装工程有限公司，其系职务行为，不是本案适格当事人。双方签订《旧房改造协议书》的时间为2012年3月20日，永城市光宇建筑安装工�有限公司授权陈伟的委托书时间为2012年10月16日，签订《旧房改造协议书》时间早于授权委托书时间，因此徐跃忠、陈伟、王敏诉称，双方均不是本案适格当事人的理由不能成立。关于双方是否系合作开发建房的问题。从双方签订的《旧房改造协议书》内容看，邵勇提供原土地证、房产证，原房屋交给徐跃忠、陈伟、王敏拆迁、扒掉，所需要人工费、机械费、运渣土费、工程总体规划、图纸设计、工程施工、四邻协调，办理规划、施工等行政手续等均由徐跃忠、陈伟、王敏承担，原房屋的门窗旧建筑材料归徐跃忠、陈伟、王敏所有。邵勇的义务只是把证件、房屋交付后等待接收新房，因此徐跃忠、陈伟、王敏诉称，双方属于合作开发建房，原审不予认定属定性错误的理由也不能成立。关于双方签订的《旧房改造协议书》是否有效的问题。根据永城市土地管理委�会会议纪要（2013）2号规定，在划定的西城区2平方公里范围内，只能建设6层以下建筑物。永城市土地管理委员会（2013）3号永城市土地管理委员会第3次会议纪要，西城区2平方公里以内建筑物高度控制在6层以下（含6层）。对超过6层的建设项目，超层部分由城乡规划建设综合执法大队依法处理。因此本案双方签订的《旧房改造协议书》中约定的涉及建设7层补偿标准的条款违反政府规划，所建第7层属于违法建筑，故该条款应为无效条款。但该条款无效不影响其他条款的效力，其他条款的约定应为有效。徐跃忠、陈伟、王敏对涉案房屋虽建设了7层，但该第7层属于违法建筑。依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建筑才取得物权效力，违法建筑不发生物权效力。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，所建第7层违反政府规划属于违法建筑，故不能因该房�的建造而设立物权，不能确定该所有权的归属。根据《2011全国民事审判工作会议纪要》，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理，已经受理的，应驳回起诉。并且永城市住房和城乡规划建设管理局于2013年7月30日已向陈伟送达了（2013）永住建字第025号《责令停止违法行为通知书》，因此本案所涉楼房虽建设7层，徐跃忠、陈伟、王敏诉求按照双方约定建设6层的标准进行补偿，该主张有事实依据及法律依据，应当依照双方签订的《旧房改造协议书》约定涉案楼房1至3层归邵勇所有，4至6层归徐跃忠、陈伟、王敏所有，第7层违�建筑不能确认所有权归属。原审判决认定双方签订的《旧房改造协议书》中建设7层补偿标准条款有效，并判决第4层归邵勇所有不当，再审予以纠正。关于徐跃忠、陈伟、王敏承担违约金有无事实依据和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据合同自由原则，当事人可以自由约定违约金。因双方在《旧房改造协议书》中约定，任何一方违约，违约方支付给对方违约金30万元。本案双方约定交付房屋时间为签定协议之日即2012年3月20日起12个月，徐跃忠、陈伟、王敏实际交付时间为2013年4月，晚于约定交房时间，属违约行为，应当向邵勇支付违约金。由于实际交房时间与约定的交房时间相差时间一个月，而违约金的性质是以补偿性为主，惩罚性为辅。并且邵勇对违约金的诉请，徐跃忠、陈伟、王敏等人在原审及再审中均认为其不违约，不应支付违约金予以抗辩，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干的解释》（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持。人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。因此对双方约定的违约金30万元应予适当调整，由徐跃忠、陈伟、王敏给付邵勇违约金15万元为宜。综上认为，原审判决认定事实清楚，但判处不当。申请再审人的部分诉请理由予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）商民二终字第130号民事判决及永城市人民法院（2013）永民初字第2790号民事判决；二、确认申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏与被申请人邵勇于2012年3月20日签订的《旧房改造协议书》中涉及建7层的补偿标准条款无效，其余条款合法有效；三、申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏于2012年3月20日签订的《旧房改造协议书》中约定开发的第1至3层房屋产权归被申请人邵勇所有；四、申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏于本判决生效后10日内给付被申请人邵勇违约金15万元。一、二审案件受理费11600元，由申请再审人徐跃忠、陈伟、王敏负担。本判决为终审判决。审判长  柳中庆审判员  翟作仁审判员  肖玉学二〇一五年二月五日书记员  张良涛