广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初10956号
原告：广州市海珠区住房和建设水务局，住*。
法定代表人：陈伟锋，局长。
委托代理人：马湘丽、麦卓芝，均是原告工作人员。
被告：广州洪德置业有限公司，住广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。
法定代表人：李晓帆，总经理。
委托代理人：郑旭，罗淡鹏，均是被告员工。
原告广州市海珠区住房和建设水务局诉被告广州洪德置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马湘丽、麦卓芝及被告委托代理人罗淡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告与原告（原广州市海珠区房地产管理局）就
拆除洪德路龙珠二巷1号房屋签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》。协议第一条约定，原告同意洪德路龙珠二巷1号房屋交由被告拆除，其中非住宅房屋建筑面积14.43平方米。被告同意将规划新建大楼部分用于补偿，补偿的非住宅房屋建筑面积1024.7805平方米。但至今，被告仍未移交该部分非住宅补偿房屋给原告。此外，依据协议书第三条约定“因房屋被拆除，原居住户迁出，原告的租金收入减少，被告为补偿原告的损失，应按月缴纳租金”，自被拆迁房屋原住户迁出之日起至今，被告均未向原告支付非住宅房屋的租金，即自2009年8月至2017年12月共欠租150358.7元。综上，根据相关法律规定，为维护原告权益，提起本案诉讼。故起诉请求判令：1、被告按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，向原告移交因拆除洪德路龙珠二巷1号房屋中非住宅房屋的补偿房屋14.43平方米；2、被告按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，按每月1154.4元的标准缴交从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给原告接管之日止的租金，从2009年8月起算；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告方的第一项诉讼请求没有达到交付条件，根据广州市海珠区民事判决书（2017）粤0105民初1378号现涉诉房屋现仍在在建工程，是属于施工阶段，另（2010）粤高法民一终字第169号广东省民事判决书可作为佐证，证明涉诉房屋属于在建工程，没有达到交付条件，尚在承建方广州房时工程总承包有限公司手上，至今没有移交我方，且工程没有经过规划验收，所以我方无法向原告移交；第二项我方不同意，该项诉讼请求大部分已经超过诉讼请求，根据原告落款时间，原告主张的补偿金，每月租金，其大部分已经超过有效诉讼时效；第三项诉讼请求我方不同意。
经审理查明：广州市海珠区人民政府办公室于2016年6月23日发出海府办〔2016〕23号文件《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，记载原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的国有土地上房屋征收与补偿工作的监督管理职责划入区住建水务局等。
1999年7月28日，广州市海珠区房地产管理局（甲方）与被告（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定乙方经市规划局1993年11月18日以（93）城地批字第号文核准征用海珠区洪德路地段，甲方同意下列座落在海珠区洪德路龙珠二巷1号房屋，共壹幢，建筑面积54.32平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆除，乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积54.32平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2003年8月4日移交完毕；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原来被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为1488.7元；等。附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》记载，龙珠二巷1号产别为无主户，结构为砖木二层，建筑面积非住宅14.43平方米，住宅39.89平方米，合计54.32平方米，月租金1488.7元。附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》记载，房屋座落地址为规划红线新建大楼，其中首层A梯13层西向，有电梯提供使用，地下14.43平方米非住宅。上述协议于1999年8月31日在广州市房地产管理局备案。
据2018年4月17日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区洪德路龙珠二巷1号产别为直管公房，建筑时间1952年，结构层数2，所有权人为广州市房地产管理局，所有权来历为1958年接管，附注记载该房地委托海珠区房管局管理，此地于1999年8月31日广州市洪德置业有限公司征用，交换产权，协议书存案。
1998年9月10日，被告（拆迁人、甲方）与案外人钟志成（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除洪德路龙珠二巷1号2楼尾房，乙方是该屋的使用人，承租面积14.43平方米；乙方同意1998年11月1日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月2300元发放补助费，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2003年8月4日前在第一层北向产权属于公有的，建筑面积14.43平方米安置给乙方回迁居住；其它事项：乙方临迁期间应继续向房管部门交租；等。另查，钟志成曾因被告未能安排其回迁就上述安置协议起诉过被告，要求被告支付补助费，本院曾作出（2008）海民三初字第3553号民事判决书及（2011）穗海法民三初字第2323号民事调解书。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《广州市非住宅房屋租金标准（评估）表》。上述表记载，租户名为钟志成，房屋地址为龙珠二巷1号二楼尾房，计实租金为1293.54元，又记载评定月租金为776.12元，等。2、1994年11月1日广州市海珠区房产公司洪德房管站与钟志成签订的《广州市房地产租赁契约（非住宅）》，记载钟志成租赁海珠区洪德路龙珠二巷1号2楼尾房，建筑面积14.43平方米，月租金1154.4元，租金每两年递增25%，从96年11月1日起租金为1443元，期限为98年10月31日止，等。
被告的质证意见：我方认为本案房屋包括住宅和非住宅部分，住宅部分已经回迁就不产生回迁费，非住宅部分，该诉讼时效内的我方愿意支付，根据我方的材料显示，本案房屋有四个承租人，我方提交了四个房屋拆迁安置协议，根据安置协议显示，钟志成和梁标，这两个人是由我方每月向上述两个人支付回迁费，其余两个承租人，在安置拆迁合同中没有约定回迁费。所以我方认为我方应该向原告支付的租金应当是我方应当向原告支付的月租金是1488.7元每月，减去156元再减去450元，每月租金是882.7元每月。根据原告提交的计租表，只是原告单方对房屋租金的评估，该表显示，指导租金是53.8元每平方米，评定租金是776.12元，和我方愿意支付的882.7元是很相近的。租赁契约不是我方签订的，我方不发表意见。
被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、房屋拆迁安置协议，上述协议中四个租户都是回迁安置到住宅部分；2、（2004）海法民三初字第1781民事判决书；3、（2017）粤0105民初1378号，证明现涉诉房屋现在暂未移交被告，仍在在建工程，是属于施工阶段。
原告的质证意见:对证据真实性无异议，但是我方认为与本案无关，安置拆迁协议是被告与租户签订的，对于签订的内容是不需要原告去确认的，关于被告和钟志成的合同，与本案无关，上面的面积是2.02平方米，不是实际承租的非住宅部分。涉案房屋龙珠二巷一号原为住宅，但是我方资料显示，钟志成承租的14.43平方米在1994年已经改为商业用房，安置协议上面的2.02平方米只是钟承租的厨房和走廊部分，并不是本案标的14.43平方米住宅。关于租金部分，被告说他们是给租户支付安置费，这与我方无关，根据补充直管房协议书显示，拆迁之后，补充之前的补偿金是被告直接向我方支付的，所以我方认为涉案房屋14.43平方米的非住宅的月租金应当以我方提交的证据为准。
原告于2017年12月12日提起本案诉讼。
诉讼中，双方确认原告主张要求被告回迁所在楼宇的商铺部分至今仍然没有通过规划验收；协议中住宅部分已经回迁。原告表示对于被告能否按协议书约定交付给其的房屋及具体地址，原告均不清楚。
本院认为：原告和被告签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照约定全面履行自己的义务。
上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，被告同意移交给原告的补偿房屋，定于2003年8月4日移交完毕；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由被告负责妥善解决；因房屋被拆除，原居住户迁出，原告的租金收入减少，被告为补偿原告的这方面的损失，被告同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给原告接管之日止，按原来被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为1488.7元；等。但现没有证据显示原告主张回迁的商铺已符合法定回迁条件及合同约定的回迁条件，故原告主张要求被告移交符合合同约定的商铺的诉讼请求条件尚未成就，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。被告抗辩部分租金的主张已经超过诉讼时效有理，原告主张的2015年9月包括9月之前的租金已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付自2015年10月1日起的租金，由于本案商铺回迁的时间不能确定，故租金支付至本判决生效之日止为宜，本判决生效之后租金的原告可另行主张。关于租金的支付标准，被告抗辩应减去其支付给租户的回迁费无理，本院不予采纳。原告为证明租金标准提供了与钟志成签订的《广州市房地产租赁契约（非住宅）》为依据，本院予以采纳，故原告要求被告按每月1154.4元的标准支付租金本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第—款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起十日内按每月1154.4元的标准向原告广州市海珠区住房和建设水务局支付从2015年10月1日起至本判决生效之日止的租金；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费3307元，由原告负担2456元，被告负担851元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 黄碧茹
人民陪审员 张烈明
二〇一八年五月三十日
书 记 员 郭世文
郭敏君