广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂11民终974号
上诉人（一审原告、一审反诉被告）：中国工商银行股份有限公司贺州分行。住所地：贺州市八步区建设东路2号。
负责人：黎东屏，该分行行长。
委托诉讼代理人：蒋雪连，女，1991年11月1日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。该分行员工。
委托诉讼代理人：王庆华，男，1966年5月22日出生，汉族，住贺州市八步区。该分行员工。
被上诉人（一审被告、一审反诉原告）：韩快，男，1987年9月26日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托诉讼代理人：陈文星，广东华协律师事务所律师。
一审被告（一审反诉被告）：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地广西贺州市星光路28号。
法定代表人：覃展敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈新刚，男，1985年12月11日出生，汉族，住址贺州市八步区。系该公司员工。
上诉人中国工商银行股份有限公司贺州分行（下称工商银行）因与被上诉人韩快及一审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（下称桂东公司）借款合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人工商银行的委托诉讼代理人蒋雪连、王庆华，被上诉人韩快及其委托诉讼代理人陈文星，一审被告桂东公司的委托诉讼代理人陈新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人工商银行上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初631号民事判决中第三、第八项判决；2.改判：①由被上诉人向上诉人一次性还清尚欠贷款本金42444O.24元、利息13041.63元(利息计至2017年1月31日，之后的利息、罚息、复利按借款合同约定计算至贷款偿清之日止)；②一审被告桂东公司按借款合同约定对借款合同项下贷款偿还承担连带保证责任；③上诉人对贷款抵押物享有优先受偿权。3.本案二审费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审法院适用法律错误。1.涉案《个人购房借款／担保合同》(下称借款合同)与《商品房买卖合同》(下称买卖合同)是两个独立的合同，在这两个合同中存在三个法律关系。买卖合同设立的是一审被告(房开商、出卖人)与被上诉人(借款人、购房人)之间的房屋买卖合同关系，而借款合同设立的是被上诉人(借款人、购房人)与上诉人(贷款人)之间的借款合同关系、一审被告(房开商、出卖人)与上诉人(贷款人)之间的贷款担保关系。因借款合同与买卖合同为独立的合同，两份合同解除后均应遵循合同相对性原则依合同约定及合同法规定分别处理合同各方当事人之间的权利义务关系。即解除买卖合同应解决的是被上诉人与一审被告(房开商、出卖人)之间的权利义务关系，解除借款合同应解决的是被上诉人、一审被告(房开商、出卖人)以及上诉人(贷款人)之间的权利义务关系。上诉人已履行借款合同约定的放款义务，截至2017年8月25日，被上诉人已连续14期、累计25期未按合同约定归还贷款本息，构成严重违约。上诉人一审中依合同约定提出解除借款合同、被上诉人提前一次性归还剩余贷款本息的诉请符合法律规定及合同约定，应得到支持。但本案又涉及一审被告违约问题，为了减少讼累，提高诉讼效率，法院将两个案件合并审理，同时处理买卖合同与借款合同的解除及解除后权利义务问题。根据合同相对性原则，解除买卖合同后，一审被告(房开商、出卖人)须返还购房款总额(包括首付款与购房贷款)给被上诉人。为了防止买卖合同解除房开商将购房款总额(包括首付款与购房贷款)支付给买受人后买受人不将购房贷款归还贷款人，损害贷款人合法权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定了“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款分别返还担保权人和买受人。”，以此保障各方当事人的合法权益。对该条款的理解，不应忽略司法机关作出该规定的目的，而单纯从字面扩大理解为“不管任何情况，只要
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销或者解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，都应当由出卖人将收受的购房贷款直接返还担保权人。”，偏离其应有之意。在出卖人明显无偿
债能力的情况下，若仍依据该解释作出由出卖人直接向贷款人(担保权人)返还购房贷款的判决，免除了借款人依合同约定返还贷款的义务，而将按揭贷款难以收回的风险转移给贷款人。这明显违反了公平原则，也不符合合同法立法目的。一审法院依据对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定支持被上诉人的反诉请求，判决由一审被告直接向上诉人返还借款合同项下剩余贷款本息，突破了合同相对性原则，无视合同法公平原则，忽略合同法立法目的，属于适用法律错误。2.上诉人就本案涉诉房屋办理了预抵押登记证明，预告登记已向社会公开，可以产生对抗第三人的效力，抵押行为合法有效。上诉人对涉诉房屋享有优先受偿权。一审被告(买卖合同解除后的房屋产权人)对上诉人的该项诉请亦无异议。一审法院驳回了上诉人对涉诉房屋享有优先受偿权的诉请属未正确适用法律。综上，一审法院适用法律错误，请求二审依法改判。
被上诉人韩快辩称：上诉人的上诉请求没有事实与法律的依据，请法院驳回上诉，维持原判。在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的己无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有
约束力，原则上应当恢复原状。在按揭贷款合同的解除系开发商(在本案就是桂东公司)违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，为了实现诉讼公正，避免相互矛盾的判决，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义。
一审被告桂东公司述称：桂东公司对上诉人的上诉没有异议。
工商银行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告韩快、桂东公司签订的一手房字贺州分行2014年150号《个人购房借款/担保合同》。2、被告韩快偿还原告贷款本金424440.24元并支付利息13041.63元（利息暂计至2017年1月31日止，并按借款合同约定的利率计算利息、罚息、复利至借款清偿之日止）。3、确认原告对贷款抵押的房地产有优先受偿权。4、被告桂东公司承担连带清偿责任。5、诉讼费由被告负担。
韩快向一审法院反诉请求：1、解除韩快与桂东公司签订的《商品房屋买卖合同》。2、解除韩快与工商银行及、桂东公司签订的《个人购房屋借款担保合同》。3、桂东公司偿还工商银行就本案《个人购房借款担保合同》剩余的贷款本息。4、桂东公司偿还韩快购房首付款187505元及韩快已偿还工商银行的贷款本金5120.87元、贷款利息31602.75元。5、桂东公司赔偿韩快已付购房款的利息损失（以购房首付款187505元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，从2014年4月9日起至本案判决生效日止）。6、桂东公司赔偿韩快房屋保险费5133元、个人房屋买卖契税9337元、抵押登记代理费1305元、登记费80元、查档费100元。7、桂东公司赔偿反诉原告韩快违约金9900元。
一审法院认定事实：2014年4月16日，原告工商银行与被告韩快、桂东公司签订一手房字贺州分行2014年150号《个人购房借款/担保合同》，约定：韩快向原告借款435000元，用于购买坐落于贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房，借款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的人民银行同期同档次贷款为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。本合同的担保方式为抵押加保证，保证人为桂东公司，抵押物为贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十一条、如果贷款人要求，抵押人/出质人应办理抵押物/质物保险，保险期限应不短于贷款期限，保险金额应不低于贷款金额。保险费由借款人或抵押人/出质人负担。被告韩快作为借款人、抵押人，被告桂东公司作为保证人在上述借款合同上签字、盖章。双方签订上述合同后，原告工商银行于2014年6月11日向被告韩快发放个人住房贷款435000元，该款依被告韩快授权转入被告桂东公司账户。合同履行期间，被告韩快累计18个月未按时偿还贷款本息，截止2017年1月31日，被告韩快累计偿还原告贷款本金6273.92元、利息36404.27元，桂东公司累计代韩快偿还本金4285.84元、利息18381.29元，合计偿还本息65345.32元，尚欠原告工商银行贷款本息437481.87元（本金424440.24元、利息13041.63元）。2016年3月8日，原告工商银行向被告韩快、桂东公司发出《个人贷款逾期催收通知书》、《提前还款函》。2014年5月27日，被告韩快、桂东公司签订《商品房买卖合同》（汇豪房合字【2014】第12－2－2502号），约定被告韩快购买坐落于贺州市﹒汇豪国际城第12幢单元2502号房，房款总额622505元，出卖人应在2016年3月31日前将经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签字单体验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2014年4月9日，买受人韩快向被告桂东公司交纳了预收购房款（首付款）187505元。贺州市房屋登记交易管理中心颁发了房地产交易确认书，载明贺州市﹒汇豪国际城第12幢单元2502号房的房屋产权人为韩快。2014年6月5日，原告工商银行为抵押物（贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房）办理了预购商品房抵押权预告登记（贺房预八步字第00011682号），预告登记权利人为原告，设定日期2014年6月5日，约定日期为360个月。被告韩快为涉案房屋交纳保险费5133元、契税9337.58元、房产档案查询费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元。另查明：截止本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍在施工，未交房。
一审法院认为,一、关于合同应否解除的问题。1、原告工商银行与借款人韩快、保证人桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告已按约发放了贷款，被告韩快累计18期未按照合同约定归还原告贷款本息，符合借款合同第十四条约定的解除合同情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告主张解除与韩快、桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》符合合同的约定及法律的规定，予以支持。2、被告韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告韩快已依约交纳了全部购房款，桂东公司应于2016年3月31日前将符合合同约定条件的商品房交付韩快，但截止本案法庭辩论终结前，桂东公司尚未交房，逾期交房超过90日，根据商品房买卖合同第九条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告韩快主张解除商品房买卖合同的反诉请求，符合合同的约定及法律的规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案中，在被告韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》予以解除的情形下，原告工商银行与被告韩快签订的《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，被告韩快主张解除《个人购房借款/担保合同》的反诉请求，于法有据，予以支持。二、合同解除后的法律后果。1、关于工商银行主张优先关于抵押权预告登记手续,合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，工商银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告韩快要求被告桂东公司偿还原告工商银行《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息、返还韩快首付款187505元及韩快已向工商银行归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元（工商银行确认韩快已归的贷款本金6273.92元、利息36404.27元，被告韩快主张要求桂东公司返还其已归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元，系对其权利的自由处分）、赔偿韩快以首付款187505元为本金计算的相关利息的反诉请求，符合法律规定，予以支持；对原告工商银行主张尚欠贷款本息由被告韩快偿还的诉讼请求，本院不予支持，尚欠贷款本息应由被告桂东公司直接偿还原告工商银行。3、被告韩快为购买涉案房屋，除支付首付款及归还原告工商银行银行贷款本金、利息外，还支付了房屋保险费5133元、个人房屋买卖契税9337.58元、查档费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元。对于被告韩快反诉请求的契税9337.58元，可由韩快在本案判决生效后在桂东公司的协助下办理契税退还手续，桂东公司应在本案判决生效后十日内按征税机关的要求协助韩快办理契税退还手续。对于房屋保险等费用，被告桂东公司的违约行为致使韩快无法实现合同目的而解除合同，韩快所交纳的前述费用，即为被告桂东公司违约所造成的损失，被告韩快请求桂东公司赔偿房屋保险费5133元、查档费100元、登记费80元、抵押登记代理费1305元的反诉请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“恢复原状”的规定，予以支持。4、被告韩快已选择了解除合同，其再依据合同继续履行的违约责任约定要求被告桂东公司支付违约金9900元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，第二百零五条、二百零六条、二百零七，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行与被告（反诉原告）韩快、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2014年4月16日签订的《个人购房借款/担保合同》（一手房字贺州分行2014年150号）；二、解除被告（反诉原告）韩快与被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》（汇豪房合字2014第12－2－2502号）；三、被告(反诉第三人)广西贺州市桂东房地产开发有限公司一次性偿还原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本金424440.24元、利息13041.63元（此数额截止2017年1月31日，之后的利息、复利、罚息按借款合同的约定计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）韩快购房首付款187505元及韩快已向原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行归还的贷款本金5120.87元、利息31602.75元；五、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）韩快以购房首付款187505元为本金的相应利息（自2014年4月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）；六、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）韩快房屋保险费5133元、抵押登记代理费1305元、查询费100元、登记费80元；七、被告（反诉第三人）广西贺州市桂东房地产开发有限公司在本案判决生效后十日内协助被告（反诉原告）韩快办理契税9337.58元的退还手续；八、驳回原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司贺州分行的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）韩快的其他诉讼请求。一审本诉受理费7862元（原告工商银行已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取2525元（被告韩快已预交），由被告韩快负担50元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担2475元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：1.被上诉人韩快是否应当向上诉人偿还尚欠的贷款本金424440.24元及利息？一审被告桂东公司是否应当对被上诉人尚未偿还的贷款及利息承担连带清偿责任？2.上诉人对本案的贷款抵押物是否享有优先受偿权？
(一)关于被上诉人韩快是否应当向上诉人偿还尚欠的贷款本金424440.24元及利息，一审被告桂东公司应否对此债务承担连带清偿责任的问题。本院认为，贷款人工商银行与借款人韩快、保证人桂东公司签订的《个人购房借款/担保合同》，被上诉人韩快作为借款人、抵押人，一审被告桂东公司作为保证人在上述借款合同上签字、盖章，各方当事人对此均无异议。上述合同是当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人之间成立借款合同关系，上诉人与一审被告桂东公司之间形成保证合同关系。各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。上诉人已按约发放了贷款，被上诉人韩快未按照合同约定归还贷款本息，导致合同解除。根据合同的相对性原则，被上诉人韩快应依据双方的借款合同承担还款责任，一审被告桂东公司应依据双方的保证合同承担连带保证责任。故上诉人工商银行要求被上诉人韩快偿还尚欠的贷款本金424440.24元及利息，一审被告桂东公司对此债务承担连带清偿责任的上诉主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被上诉人韩快与一审被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，桂东公司是该合同的相对方，应为一审反诉被告，一审将桂东公司列为一审反诉第三人不当，本院予以纠正。被上诉人韩快与一审反诉被告桂东公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方均应依照合同约定全面履行各自的义务。被上诉人韩快已依约交纳了包括首付款和向上诉人按揭贷款在内的全部购房款，由于一审被告桂东公司没有依约履行交房义务，已经构成根本性违约，韩快与桂东公司签订的《商品房买卖合同》解除后，桂东公司已经没有义务向韩快交付所出售的商品房，桂东公司除应将韩快所交的购房首付款归还外，亦有归还韩快向上诉人工商银行的购房按揭贷款的责任，在桂东公司尚未向归还韩快购房按揭贷款的情况下，桂东公司应承担与韩快共同偿还购房按揭贷款的责任，如韩快先行归还向上诉人工商银行所借贷款，则有权向一审被告桂东公司追偿。
(二)关于上诉人对本案的贷款抵押物是否享有优先受偿权的问题。本院认为，上诉人与被上诉人韩快签订了抵押担保合同，抵押物为贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房，并对该房屋办理了预抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十二条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”和第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，上诉人对本案抵押物即贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房享有优先受偿权。
综上所述，上诉人工商银行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初631号民事判决中第一、二、四、五、六、七、九项；
二、撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初631号民事判决中第三、八项；
三、被上诉人韩快与一审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司共同偿还上诉人中国工商银行股份有限公司贺州分行贷款本金424440.24元、利息13041.63元（此数额截止2017年1月31日，之后的利息、复利、罚息按借款合同的约定计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
四、上诉人中国工商银行股份有限公司贺州分行对本案贷款合同抵押物贺州市.汇豪国际城第12幢2单元2502号房享有优先受偿权。
一审本诉受理费7862元（上诉人工商银行已预交），由被上诉人韩快和一审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司共同负担，反诉受理费减半收取2525元（被上诉人韩快已预交），由被上诉人韩快负担50元，一审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担2475元；二审案件受理费7862元（上诉人工商银行已预交），由被上诉人韩快和一审被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司共同负担。
上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 李宏维
审判长 严永茂
审判员 张依传
二〇一七年十二月××日
本件与原本核对无异
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书记员 李海燕