重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初6700号原告：重庆市江北区华立天地豪园业主委员会，住所地重庆市江北区华立天地豪园。负责人：张亮，主任。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祎迅，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆嘉浩置业有限公司，住所地重庆市江北区天地豪园166号，统一社会信用代码91500105202806758B。法定代表人：韩伟，总经理。委托诉讼代理人：李赢，陕西稼轩律师事务所律师。被告：李海霞，女，1976年3月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：校兵，陕西稼轩律师事务所律师。原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会（以下简称天地豪园业委会）诉被告重庆嘉浩置业有限公司（以下简称嘉浩公司）、李海霞商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天地豪园业委会的委托诉讼代理人谭毅忠、张祎迅，被告嘉浩公司的委托诉讼代理人李赢，被告李海霞的委托诉讼代理人校兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地豪园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令确认嘉浩公司与李海霞于2015年1月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2、判令确认位于重庆市江北区天地豪园X号附X号的房屋（以下简称涉讼房屋）归重庆市江北区天地豪园小区全体业主共同所有。诉讼费由嘉浩公司和李海霞承担。事实和理由：嘉浩公司与李海霞于2015年1月12日签订一份《重庆市商品房买卖合同》，合同约定嘉浩公司将涉讼房屋以明显低于市场的价格出售与李海霞。涉讼房屋系华立天地豪园小区的物业管理用房，面积355.15平方米，属于小区全体业主共有，且嘉浩公司与李海霞的行为构成恶意串通，损害了小区全体业主的公共利益，该合同应属无效合同。为维护小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告嘉浩公司辩称，1、涉讼房屋系会所。从华立天地豪园项目审批到工程竣工验收备案登记再到房屋产权的初始登记，嘉浩公司一直享有涉讼房屋的产权，嘉浩公司对外出售该房屋符合法律规定。2、嘉浩公司与李海霞就涉讼房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且经重庆市江北不动产登记中心备案，属合法有效的买卖合同。3、嘉浩公司将涉讼房屋出售前，多次以书面形式告知天地豪园业委会尽快购买该房屋，但天地豪园业委会从未予以回应，相反华立天地豪园小区物业管理企业重庆枫林秀水物业管理有限公司（以下简称枫林秀水公司）占用涉讼房屋作为其办公场所长达数年之久。（2015）江法民初字第10157号判决书已经判决枫林秀水公司将涉讼房屋返还与李海霞，该案尚在二审过程中，此时天地豪园业委会提起合同无效之诉，明显属违反民事诉讼法规定的恶意诉讼，嘉浩公司保留追究其法律责任的权利。被告李海霞辩称，1、李海霞系华立天地豪园小区业主，其与嘉浩公司签订的买卖合同并未约定涉讼房屋系物业用房。2、李海霞与嘉浩公司签订了3份买卖合同（含涉讼房屋），不能单独看一份买卖合同确定价格是否偏低，且李海霞购买的涉讼房屋所在楼栋其他部分存在破损，并非完好的房屋。3、李海霞购买涉讼房屋时在登记部门进行了查询，确认房屋系嘉浩公司所有，涉讼房屋系嘉浩公司无偿提供给天地豪园业委会使用，嘉浩公司与李海霞并无恶意串通损害华立天地豪园小区业主利益。另外，天地豪园业委会未经华立天地豪园小区业主授权，没有提起本次诉讼的资格。综上，请求驳回天地豪园业委会的诉讼请求。经审理查明，原告天地豪园业委会系华立天地豪园小区的业主委员会，被告嘉浩公司系华立天地豪园小区开发企业，被告李海霞系华立天地豪园小区业主，系涉讼房屋的权利人。重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称国土和房屋管理局）出具的查询材料一份，材料显示：华立天地豪园小区总户数451户，总面积81771.09平方米。枫林秀水公司系华立天地豪园小区物业服务企业，其出具材料两份，载明：枫林秀水公司收费登记户数为438户，面积77668.95平方米，其中同意提起本次诉讼的业主户数为282户，面积51454.33平方米。2012年12月6日，重庆市江北区观音桥街道鸿恩寺社区居民委员会（甲方）与枫林秀水公司（乙方）签订《华立天地豪园物业服务合同》，由枫林秀水公司向华立天地豪园小区提供物业服务。合同第十六条约定：甲方按照政府相关规定向乙方提供符合条件的物业管理用房，其中包括：办公用房、生活用房，具体位置：重庆市江北区天地豪园X号附X号，共355.15平方米。天地豪园业委会在该条款处盖章。合同签订后，枫林秀水公司使用涉讼房屋，为小区提供物业服务。2015年1月12日，嘉浩公司与李海霞签订《重庆市商品房买卖合同》，约定嘉浩公司将涉讼房屋出卖与李海霞，本商品房项目现定名为嘉浩花园会所，本商品房用途为非住宅，属于其他用房。本商品房所在幢的楼层共计3层，本商品房所在楼层的物理层与名义层均为第3层，建筑面积355.15平方米，总成交金额60万元，套内建筑面积单价1928.21元/平方米。后，李海霞交纳了涉讼房屋的相关税费。2015年1月13日，国土和房屋管理局为李海霞颁发该房屋的产权证，产权证上“房屋用途”一栏载明为其他用房，同时载明“此证房屋用途为会所”。天地豪园业委会举示《重庆市商品房买卖合同》一组，合同十四条均约定：本项目物业管理用房为326平方米，位于天地豪园166号会所3楼。其中位置的描述部分系手写。嘉浩公司举示《重庆市商品房买卖合同》一组，该组合同中均未约定涉讼房屋系物业管理用房。庭审中，天地豪园业委会举示华立天地豪园一期工程外线施工图图纸目录、华立·天地豪园一期工程综合管网图、华立·天地豪园一期工程电信综合管网图、天地豪园弱电布线工程平面图、华立天地豪园物管公司办公室装修图、嘉德浩花园会所三层施工图，均系复印件，借以证明：华立天地豪园在施工、建设、装修的多处图纸中均确定了涉讼房屋为小区物业管理用房。嘉浩公司、李海霞质证称：真实性均不予认可。本院认为：图纸目录及图纸均系复印件，嘉浩公司及李海霞亦不认可其真实性，对其真实性本院不予确认。天地豪园业委会在庭审中还举示嘉浩公司向天地豪园业委会发送的《关于“华立·天地豪园”物管用房的函告》，函告主要内容如下：嘉浩公司开发的华立天地豪园小区已于2005年整体交付使用，但物业管理用房问题一直没有达成共识。在后期销售中由于出台了小区管理用房的相关政策，房交所的格式合同中要求有物业管理用房的位置和面积，所以嘉浩公司后期出售的部分房屋买卖合同中填写了“物管用房位置在一期会所第三层，面积326平方米”。在政府相关职能部门牵头下，嘉浩公司同意作出让步，除无偿提供原规划的物业管理用房（物管用房24.15平方米、管理用房22.86平方米、值班室23.25平方米、储藏室9.20平方米）外，再将嘉浩公司所有的涉讼房屋（一期会所第三层）355.15平方米其他用房用作物管用房，也不再要求业主根据《重庆市物业管理办法（渝府令【1999】51）》动用大修基金以成本价购买，而由嘉浩公司无偿提供给全体业主使用，并承诺此层不再对外出售。以上内容未形成书面协议，嘉浩公司于2012年10月中旬根据以上精神将物管用房协议送至天地豪园业委会，但未予回复。今再次函告，如2012年11月20日前天地豪园业委会关于物管用房的问题还不能予以明确答复，嘉浩公司将收回之前作出的无偿提供物管用房的所有口头意向和承诺，并采取相应的措施，依法行使物业产权人的权利。由此产生的后果与嘉浩公司无关。落款时间2012年11月9日，落款处嘉浩公司加盖公章，公章左侧书写：“2012.11.17夜，业委会扩大会议上，江律师交给我保存备案。金武林”，天地豪园业委会欲证明：涉讼房屋一直由华立天地豪园小区物业公司使用。天地豪园业委会与嘉浩公司协商物业管理用房的过程中，嘉浩公司明确认定涉讼房屋作为物业管理用房，并承诺不再对外出售该房屋。2012年11月17日，天地豪园业委会对函告进行了答复。嘉浩公司质证称：对其真实性认可，嘉浩公司将涉讼房屋交与天地豪园业委会无偿使用，而非赠与，产权仍属于嘉浩公司。嘉浩公司与天地豪园业委会多次协商涉讼房屋购买事宜，但天地豪园业委会从未表示购买。天地豪园业委会与嘉浩公司就物管用房未达成协议。李海霞质证认为：同意嘉浩公司质证意见，并补充以下意见。函告中嘉浩公司明确天地豪园业委会和嘉浩公司签订物管用房协议，若不能按时签约，嘉浩公司将收回承诺。事实上嘉浩公司与天地豪园业委会至今未达成任何协议，未达成协议的责任在天地豪园业委会一方。本院认为：函告系原件，且嘉浩公司与李海霞均认可其真实性，故对其真实性本院予以确认。嘉浩公司举示向天地豪园业委会发出的《关于协商处理华立天地豪园物业管理用房的再次函告》及EMS回单，再次函告内容如下：嘉浩公司就处理小区物业管理用房事宜已于2011年3月7日致函天地豪园业委会，天地豪园业委会于2011年3月13日回函嘉浩公司，但含糊其辞，搪塞拖延。嘉浩公司于2011年3月23日再次回函天地豪园业委会，表明嘉浩公司意见，并与天地豪园业委会的金武林联系，但未有结果。现再次函告天地豪园业委会，请于2011年5月25日前安排时间就实际问题与嘉浩公司沟通，否则嘉浩公司将收回天地豪园业委会聘请的重庆衡德物业管理有限公司目前占用的嘉浩公司所有的一期会所三楼，由此造成物管公司没有办公场所及其他后果嘉浩公司概不负责。落款时间为2011年4月27日。EMS回单显示邮寄时间为2012年11月12日，邮寄地址重庆市江北区天地豪园，收件人天地豪园业委会（江智），嘉浩公司借以证明：嘉浩公司并非将涉讼房屋赠与天地豪园业委会，并于2011年4月27日向天地豪园业委会发函告知协商涉讼房屋问题，否则将收回涉讼房屋。天地豪园业委会质证：对真实性不予认可，嘉浩公司的再次函告邮寄给了江智，而且EMS回单上没有邮戳，签字也不是江智。嘉浩公司的发函时间为2011年4月27日，我方举示的函告时间为2012年11月9日，应以2012年11月9日的函件为准。李海霞质证称：认可真实性及证明目的。本院认为：再次函告和EMS回单无法核实真实性，且天地豪园业委会亦不认可其真实性，故对其真实性，本院不予确认。另查明，2001年11月1日，重庆市规划局颁发的渝规建证（2001）江字第0003号《建设工程规划许可证》上载明的批准修建工程项目（华立·天地豪园）包含了会所，会所层数为2层，建筑面积为1565平方米。2003年8月8日，嘉德花园住宅小区通过重庆市规划局的建设工程规划验收，其中会所竣工建筑面积为1514.61平方米。在《嘉德浩花园会所建筑竣工图》上，其三层平面图并没有标注为物管用房。2006年12月25日，重庆市规划局江北分局同意嘉浩公司关于一期会所楼层的更正申请，同意将《重庆市建设项目竣工验收合格证》上会所楼层2层更正为3层。2007年1月29日，天地豪园X号在国土房管部门整体进行了新建房所有权设定登记，建筑面积为1514.61平方米，使用用途为会所，产权证号为103房地证2007字第04785号，权利人为嘉浩公司。2012年2月14日，因测绘原因面积增减又进行了变更登记，变更后登记内容为：江北区观音桥街道天地豪园X号附1号（会所），建筑面积653.82平方米；天地豪园X号附2号（会所），建筑面积584.31平方米；天地豪园X号附X号（会所），建筑面积355.15平方米。三者产权证号均为X房地证X字第X号，权利人仍为嘉浩公司。2012年2月28日，因拆分栋证所含房屋部位原因再次进行登记，附1号、附2号、附3号产权证号分别为X房地证X字第X号、X号、X号，其他登记事项不变。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。以上事实，有华立天地豪园小区业主意见征求表、《华立天地豪园物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、发票、收据、《关于“华立·天地豪园”物管用房的函告》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《【华立·天地豪园】关于一期会所楼层的更正申请》、《嘉德浩花园会所建筑竣工图》、查询结果及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：天地豪园业委会的诉讼主体资格问题及涉讼房屋《重庆市商品房买卖合同》的效力问题。对上述问题，一一评述如下。关于天地豪园业委会提起诉讼的问题。经审理查明，天地豪园业委会作为原告提起此次诉讼，取得华立天地豪园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，获得了业主授权。故天地豪园业委会代表全体业主提起本次诉讼符合诉讼程序要件，天地豪园业委会作为本案原告主体适格。关于嘉浩公司和李海霞就涉讼房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的效力问题。天地豪园业委会认为涉讼房屋系属华立天地豪园小区全体业主共有，嘉浩公司与李海霞就涉讼房屋签订买卖合同属于恶意串通，损害了小区全体业主的利益，其举示的一组《重庆市商品房买卖合同》约定涉讼房屋系物业管理用房，该约定可以作为确定物业管理用房的一个要素，但嘉浩公司举示的一组《重庆市商品房买卖合同》并无此约定，两组合同约定不一致的，应以规划材料、竣工材料及相关职能部门的登记材料作为确定依据，而上述材料均显示涉讼房屋用途为会所，而并未标注为物业管理用房；天地豪园业委会举示的《关于“华立·天地豪园”物管用房的函告》约定，若2012年11月20日前天地豪园业委会关于物管用房的问题还不能予以明确答复，嘉浩公司将收回将涉讼房屋作为物业管理用房的承诺并行使嘉浩公司作为涉讼房屋产权人的权利，天地豪园业委会并未提供证据证明其对物管用房问题进行了明确答复，故该函告无法得出嘉浩公司已同意将涉讼房屋无偿提供给天地豪园业委会作为物业管理用房使用并不得出售的结论。在天地豪园业委会提供的证据无法证明涉讼房屋系属华立天地豪园小区全体业主所有的物业管理用房的情形下，嘉浩公司作为涉讼房屋的所有权人，其享有对涉讼房屋占有、使用、收益和处分的权利。嘉浩公司与李海霞就涉讼房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，其将房屋出售与李海霞的行为系行使其对涉讼房屋所有权处分权能的行为，天地豪园业委会称嘉浩公司和李海霞的买卖行为系恶意串通，但其举示的证据无法证明其观点。综上，嘉浩公司与李海霞就涉讼房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》并未违反法律规定的情形，且系双方真实意思表示，应属有效合同。故对天地豪园业委会要求判令确认嘉浩公司与李海霞于2015年1月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。经本院审查，原告撤回该诉讼请求系行使其诉讼权利的行为，不违反法律的相关规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会要求确认被告重庆嘉浩置业有限公司与被告李海霞于2015年1月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟代理审判员  张成勇人民陪审员  郭 敏二〇一七年十二月八日书 记 员  蒋 红