北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第07068号
原告北京行宫物业管理中心，住所地北京市房山区良乡地区行宫园小区，组织机构代码10272004-1。
法定代表人常友，经理。
委托代理人乔秋红，女，1971年10月4日出生。
委托代理人李子光，北京市智远律师事务所律师。
被告朱清福，男，1939年9月27日出生。
委托代理人赵东升，男，1964年12月30日出生。
委托代理人孔祥蕙，北京市拓夫律师事务所律师。
原告北京行宫物业管理中心（以下简称行宫物业中心）与被告朱清福物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员付雪担任审判长，会同人民陪审员隗合群、刘焕珍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告行宫物业中心的委托代理人乔秋红、李子光，被告朱清福及其委托代理人赵东升、孔祥蕙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告行宫物业中心诉称，1997年12月8日，被告入住×小区，验收入住后与原告签订了供暖及公共部位维修协议书。协议签订后，原告开始为被告提供物业服务、供暖服务、供电服务等各项服务。被告接受服务后，却以种种理由推脱，拒付各种服务费。原告本身只是提供服务的机构，为被告垫付十几年的物业费、取暖费、液化气费、电费已经不堪重负，致使企业运营都出现危机。原告与被告系平等的民事主体，原告提供服务，被告理应支付费用。故诉至法院，要求法院判令被告支付1998年12月至2013年12月保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费合计8451.04元；被告支付原告垫付的1999年11月至2014年4月电费11006.16元；被告支付原告垫付的2002至2012年度供暖费7542.23元；诉讼费由被告承担。
被告朱清福辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，1997年我们配合建设搬迁上楼，我居住房屋是1998年拆迁安置房，当时涉及拆迁居民共有38户。此38户居民与拆迁方北京集达房地产开发公司（以下简称集达公司）有《拆迁安置协议书》，协议书约定每年交纳小区管理费二居室120元／年、三居室144元／年。原告作为房屋拆迁公司权利义务的承继者，应该继续执行《拆迁安置协议书》中内容，拆迁方集达公司是原告的投资人，应该知道此协议和协议内容的存在。第二，原告未取得物业服务的合法资质，属于非法经营，收取物业管理费的行为更是不合法的。依据中华人民共和国国务院令第379号公布的《物业管理条例》第六十条、中华人民共和国建设部令第164号《物业管理企业资质管理办法》第十九条、《中华人民共和国价格法》第十四条的规定，原告行为违法，法律不支持原告的收费行为。第三，原、被告之间不存在物业服务关系。原、被告签订的《供暖及公共部位维修协议书》并不是物业服务合同，也没有证据显示原告依法提供了事实服务。且原告未取得资质证书，违反了《物业管理条例》关于资质的强制性规定，不构成物业服务关系。第四，原告知晓我的物业费应由吴店村委会支付，也知晓我不予支付的正当意愿。因为集达公司与吴店村委会签订的《拆迁协议书》明确约定我的相关费用应由吴店村委会支付，原告原负责人曾向我们提供过协议书原件，原告自1997年12月入住以来未向包括我家在内的34家被拆迁户催缴起诉书中提到的费用。第五，本案是物业服务合同纠纷，原告的第二、第三项请求的供电、供暖费不属于本案的管辖范围，与本案无关。原告声称提供过“供暖服务、供电服务”，但原告不是合法物业企业，更不是供暖、供电服务单位，没有提交有效凭证，我不认可原告提供过以上服务或者给予过垫付行为。第六，我在×小区×号楼居住期间没有享受到对等的物业服务，绿地任意侵占、挖坑、堆土、堆放建筑材料；公共设施破损、地面破损、自行车棚地面塌陷；环境杂乱，垃圾遍地，长期无人问津。第七，要求法庭审查原告诉讼请求的诉讼时效。
经审理查明，北京市房山区人民政府办公室于1997年12月8日发布《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》（房政办发（1997）88号），规定“根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号），结合我区普通居住小区物业管理实际，区物价局、房地局制定了《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》。收费标准自1998年1月份起执行。装修房屋垃圾外运费20元／自然间；保洁费3元／户·月；保安费5元／户·月；各项费用统收服务费1元／户·月；化粪池清掏费0.3元／㎡／年；管理费1元／㎡／年；小修费1.18元／㎡／年；中修费2.71元／㎡／年；小区共用设施维修费1元／㎡／年”等内容。1997年6月23日，北京市物价局、北京市市政管理委员会联合发布《关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》（京价（房）字（1997）第186号），规定“居住小区的生活垃圾清运费调为每户每年21元，由产权人交纳”等内容。1999年6月30日，北京市物价局、北京市财政局联合发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价（收）字（1999）第253号），规定“物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元”等内容。北京市人民政府办公厅发布《关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》，规定“市环卫局、物价局、财政局等部门制定的《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》已经市政府领导同志同意，现转发给你们，请认真组织执行；《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》第五条规定城市生活垃圾处理费自1999年9月开始征收，本市居民每户每月3元”等内容。
被告系北京市房山区×街道×小区×里×楼×单元×室业主，房屋建筑面积为83.11平方米。1997年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《供暖及公用部位维修协议书》，约定楼房交付使用前被告一次性交纳公用部位维修费，每平方米17.5元，共计1454.43元等内容，该协议书中甲方处签字为“朱武全”。1997年12月9日，原告、集达公司及朱武全（住户代表）签订住房交验单，约定户主姓名朱青福、小区楼号×里×楼、单元门号×单元×，住户代表处的签字为“朱武全”。庭审中，被告称《供暖及公用部位维修协议书》及住房交验单中“朱武全”的签字均为其子所签，其对其子朱武全的签字予以认可。
原告称其于1997年前即开始为被告居住的小区提供物业服务，并提供维修检查记录单、原告专用发票等证据。被告称其于1997年底入住×小区×里×楼×单元×室，未交纳过物业服务费。经核算，自1998年12月起至2013年12月止，被告朱清福保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费共计8451.04元未交纳。
上述事实，有双方当事人陈述，《房山区普通居住小区物业管理服务收费标准》、《关于调整居住小区居民生活垃圾清运费的通知》、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》、《供暖及公用部位维修协议书》、住房交验单等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿原则。根据本案查明的事实，原、被告虽然没有签订书面的物业服务合同，但综合考虑本案的审理情况，可以认定原告行宫物业中心确为被告朱清福提供了物业服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系，现原告行宫物业中心要求被告朱清福支付所欠的保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费，理由正当，证据充分，其要求的上述各项费用的计算标准，经审查不违反相关的政策法规，本院对此不持异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付原告垫付的电费、供暖费，因与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。被告辩称的“应该继续执行《拆迁安置协议书》中内容”等，没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称的“原告未取得物业服务的合法资质”等，不能成为其拒绝交纳物业费的理由，本院不予采纳。被告辩称的“原、被告之间不存在物业服务关系”等，与查明事实不符，本院不予采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题，由于物业服务合同与一般的民事合同不同，针对的是全体业主而不是单个业主，具有公共服务性和强制继续履行的特点，本案中，原告并没有明显怠于行使权利，应认定其在持续主张权利，故原告主张的保洁费等物业服务费用，未超过诉讼时效，对此答辩意见，本院不予采纳。被告辩称的合理部分，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告朱清福自本判决生效之日起十日内给付原告北京行宫物业管理中心一九九八年十二月至二○一三年十二月的保洁费、保安费、各项费用统收服务费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区公共设施维护费、生活垃圾清运费、垃圾处理费共计八千四百五十一元零四分。
二、驳回原告北京行宫物业管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百七十五元，由原告北京行宫物业管理中心负担三百二十六元（已交纳），由被告朱清福负担一百四十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 雪
人民陪审员 隗合群
人民陪审员 刘焕珍
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 于 淼