广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终2008号
上诉人（原审被告）：覃宏宝，男，1984年l2月15日生，壮族，住河池市金城江区。
被上诉人（原审原告）：韦玉琼，女，1962年3月3日生，壮族，住河池市。
委托诉讼代理人：唐梽发，广西浩辰律师事务所律师。
一审第三人：林雄，男，1995年2月16日生，壮族，住河池市金城江区。
上诉人覃宏宝因与被上诉人韦玉琼、一审第三人林雄租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
覃宏宝上诉请求：撤销一审判决，驳回韦玉琼的诉讼请求。事实和理由：1、2014年12月21日，上诉人与韦玉琼签订《房屋租赁合同》；在合同签订后，上诉人没有故意拖欠韦玉琼的房屋租金；由于韦玉琼为了自身利益的最大化而与林雄串通，要求林雄故意不履行支付给上诉人房租，导致上诉人无法按时支付房屋租金。2、一审判决由上诉人支付给韦玉琼的滞纳金过高。在上诉人与第三人林雄的房屋租赁合同纠纷一案中，一审判决林雄按年利率的6%支付给上诉人滞纳金；但在本案中，一审却判决上诉人按年利率的24%支付给韦玉琼滞纳金。一审法院按不同标准作出不同的判决，不符合法律规定和公平合理的原则。综上，请二审法院撤销一审判决，驳回韦玉琼的诉讼请求。
韦玉琼辩称：1、被上诉人不存在与林雄串通，并导致林雄不向覃宏宝支付房屋租金的问题，这纯属覃宏宝的主观猜测；2、在《房屋租赁合同》中，被上诉人与覃宏宝约定：“逾期支付租金，则按每日租金的0.5%支付滞纳金”。若滞纳金过高，人民法院可以适当调整。因此，一审判决按年利率的24%支付滞纳金是合理合法的。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。
韦玉琼向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告于2014年12月21日签订的《房屋租赁合同》有效；2、依法判令解除原告与被告之间的固定期限的租赁合同关系，并责令被告立即搬出位于金城江区乾霄路康乐园小区大门口右侧第二栋五层半的私人楼房（地号：32-579）；3、依法判令被告立即交纳所拖欠五个月的租金共计29615元给原告，并支付从欠款之日起到付清欠款日止的滞纳金，按每日支付月租金0.5%的标准计付；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：本案讼争用于出租的房屋位于河池市金城江区[土地使用证号为：河国用（2009）第0516号，地号为32-579，房屋所有权证号为：河房权证字第××号]，土地使用权人、房屋所有权人均登记为原告韦玉琼。2014年12月21日，以韦玉琼为甲方（出租方）、覃宏宝为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定的内容主要概括为：甲方将位于河池市金城江区康乐家园大门进门右侧第二栋五层半私人楼房出租给乙方使用，租期自2015年4月1日起至2031年4月1日止，每年租金7万元，每满四年租金涨10%。租金按年支付，2014年10月19日乙方支付的2万元定金自动转为房屋租金，合同签订后三日内，乙方一次性支付余下房屋年租金及押金。乙方逾期支付租金，每日按月租金的0.5%支付滞纳金，乙方拖欠房租达3个月以上，甲方有权解除合同。2016年4月1日，被告覃宏宝未支付下一年的租金。后经催告，覃宏宝支付了部分拖欠的租金。庭审时，经核对，原、被告双方确认：被告已支付房租至2016年11月1日，本案诉讼时尚欠五个月房租未支付。
一审法院认为，原告韦玉琼与被告覃宏宝于2014年12月21日签订的《房屋租赁合同》合法成立，双方应按合同履行。被告覃宏宝将所租房屋转租给他人，不会造成该合同权利义务的改变，被告覃宏宝仍应按合同支付租金给原告韦玉琼。被告覃宏宝主张因转租人未能按时支付租金造成其无法履行合同，不能成为被告拖欠原告房屋租金的抗辩理由。关于被告覃宏宝辩称第二年的房租支付时间并未约定，其行为不构成拖欠房租导致违约的问题，经查，原、被告签订的租房合同对房租给付的具体时间虽未约定，但合同约定“该房屋租金按年支付”，并约定合同签订前的定金自动转为房屋租金，余下的房屋年租金在合同签订后三日内给付。从合同的实际履行也反映出原、被告双方采用先支付房租后使用房屋的交易习惯。2016年4月以后，覃宏宝未支付房租，韦玉琼进行催告，亦印证了双方的上述交易习惯。原、被告双方均认可2016年11月1日以后，被告未向原告支付房屋租金，被告覃宏宝经催告后仍迟延履行主要债务，导致合同目的不能实现，已构成实质性违约，原告主张解除合同，本院准予解除合同。本案诉讼中，原告明确表示不向第三人林雄主张民事责任，被告覃宏宝应当退还所承租房屋给原告，并按照原告本案的诉请主张支付已拖欠5个月即从2016年11月1日起至2017年4月1日止的房屋租金29167元（70000元÷12个月×5个月）。原、被告在合同中约定逾期支付租金则每日按月租金的0.5%支付滞纳金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原、被告约定滞纳金超过年利率24%的部分，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，判决：一、解除原告韦玉琼与被告覃宏宝于2014年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告覃宏宝于本判决生效之日起十日内退还所承租房屋[土地使用证号为：河国用（2009）第0516号，地号为32-579，房屋所有权证号为：河房权证字第××号]给原告韦玉琼；三、由被告覃宏宝于本判决生效之日起十日内支付给原告韦玉琼20**年11月1日至2017年4月1日的房租29167元及相应的滞纳金（时间从2016年11月1日起计付至本生效判决确定的履行期日止，按照年利率24%支付）；四、驳回原告韦玉琼的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由被告覃宏宝负担。
在二审中，上诉人覃宏宝、被上诉人韦玉琼均没有向法庭提交新的证据，且对一审判决认定的事实没有异议。
本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩及主张，归纳本案争议焦点为：1、韦玉琼要求解除与覃宏宝签订的《房屋租赁合同》，并由覃宏宝退出租赁房屋的理由是否成立？2、覃宏宝是否应当支付给韦玉琼从2016年11月1日至2017年4月1日期间的租金29167元及利息（按年利率24%计算）。
本院认为：一、关于韦玉琼要求解除与覃宏宝签订的《房屋租赁合同》，并由覃宏宝退出租赁房屋的理由是否成立的问题。2014年12月21日，韦玉琼与覃宏宝签订《房屋租赁合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利，因此，《房屋租赁合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。在本案中，韦玉琼与覃宏宝签订《房屋租赁合同》第十二条第1点第（二）项约定：“拖欠房租3个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，……”。在双方履行合同过程中，覃宏宝拖欠韦玉琼5个月（从2016年11月1日起至2017年4月1日止）的房屋租金29167元的房屋租金，其情形已构成“拖欠房屋3个月以上”解除《房屋租赁合同》的条件。据此，韦玉琼有权解除与覃宏宝签订《房屋租赁合同》，并收回房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。覃宏宝称韦玉琼为了使自己的利益最大化，故意串通第三人林雄不向其支付租金，但并没有提供证据证明，本院不予采信。另外，韦玉琼与覃宏宝在本案中签订的《房屋租赁合同》和覃宏宝与林雄签订的《房屋租赁合同》是两个不同的房屋租赁关系。因此，林雄不向覃宏宝支付房屋租金并不能作为覃宏宝拒绝向韦玉琼支付房屋租金的理由。覃宏宝称因林雄不向其支付房屋租金，其亦可拒绝向韦玉琼支付房屋租金的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于覃宏宝是否应当支付给韦玉琼从2016年11月1日至2017年4月1日期间的租金及利息的问题。《中华人民共和国合同法》规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。如上所述，从2016年11月1日起到2017年4月1日止，覃宏宝拖欠韦玉琼5个月的房屋租金29167元，故应依法支付给韦玉琼。韦玉琼与覃宏宝签订《房屋租赁合同》第十二条第3点约定：“乙方（覃宏宝）如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金”。该约定明显过高，本院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，判决覃宏宝按年利率的24%支付滞纳金，该判决并无不当，本院予以维持。人民法院在审理案件时，根据每个案件的不同情况作出相应的判决。覃宏宝称本案判决应支付的滞纳金应与其与第三人林雄在另一房屋租赁关系案件中判决按年利率6%支付的滞纳金相同的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，覃宏宝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由覃宏宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 媛
审判员 张桂生
审判员 黄美秀
二〇一七年十二月十九日
书记员 梁 捷