.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌�市海勃湾区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内0302民初1875号原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会。委托诉讼代理人苏喜宴，男，汉族，1952年10月6日生，公民身份证号码：，神华乌海能源退休职工，住乌海市。委托诉讼代理人王夫永，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。被告乌海市星元物业有限责任公司。法定代表人曹毓红，总经理。委托诉讼代理人李德荣，男，汉族，1956年11月2日生，公民身份证号码：，该公司安全管理部部长，住乌海市海勃湾区墨海翠庭小区8号楼1单元402室。委托诉讼代理人任建华，男，汉族，1963年8月22日生，公民身份证号码：×××，该公司御缘小区项目主管，住乌海市海勃湾区凯豫苑小区E座5单元302室。原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会诉被告乌海市星元物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员白玉仙独任审判，公开开庭进行了审理。原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会的委托诉讼代理人苏喜宴、王夫永，被告乌海市星元物业有限责任公司的委托诉讼代理人李德荣、任建华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告2015年5月1日签订的物业服务合同到2016年5月1日已届满，双方应中止物业合同�2、请求判令被告搬出原告小区，移交物业设施；3、请求判令恢复党校市场西墙外围商户私自排进本小区的污水管道；4、请求判令被告退还业主政府对小区维修补贴27000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年5月1日与被告签订物业服务合同，约定服务期限为一年。2016年5月1日合同到期，原告与被告再未签订合同，至今被告以各种理由拒不搬离原告小区，被告上述行为侵害原告合法权益，是违法行为。被告出尔反尔，且物业服务质量每况愈下，被告和御缘小区业主委员会签订的退出小区函拒不履行。2016年8月24日，市住建委物业科、海北办事处、区房管局、御缘小区业主代表等八部门关于合同到期搬离小区举行了协调会，该公司还是不履行会议达成的协议，为此依据相关法律法规，请求法院依法判决，维护原告合法权益。被告乌海市星元物业有限责任公司辨称，原告主体不适格，选聘物业服务公司违反了相关法律规定，程序不合法。依法驳回原告的起诉。业主委员会成员由5人减为2人，即主任王鸣九、委员石建国、耿小军已辞职并退出业主委员会。根据建房（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：”因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处，乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责”。根据上述规定，目前�缘小区业委会成员已不足二分之一，不符合法律规定，不能行使业主委员会的权利，故主体不适格。根据《物权法》第二章第三节、《物业管理条例》第二章第六条：”取得房屋专有部分的所有权人认定为业主”、建房（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条规定：”业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主”、四十三条：”有下列情况之一的，业主委员会资格自行终止：（一）因不再是业主的；（四）法律法规以及管理规约规定的其他情形”。根据以上规定，苏喜宴在该小区没有合法登记的房屋，不是该小区的合法业主，其作为业主委员会成员不合法，根据业主的定义，房屋的所有权人可以称为业主，而苏喜宴只是房屋的居住人�其身份不属御缘小区业主，故不具备充当该小区业主委员会成员及副主任的法律条件和资格，故苏喜宴不具备本案诉讼主体资格，办事处、社区在对御缘小区业主委员会报备的材料是否符合有关法律法规规定没有进行核查，准予登记备案违反了建房（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第六条第三项：”首次业主大会会议首先先确认业主身份，以书面形式在物业管理区域内公告”。苏喜宴超越了其法定职权，备案不合法，请求法院撤销苏喜宴业主委员会副主任的登记备案。2016年4月28日，小区业主委员会主任王鸣九组织召开业主大会，征求业主意见是否同意解聘被告物业公司，但大多数业主同意原物业公司继续在小区提供服务，原告拒不执行业主大会意见，造成业主委员会意见分歧，无法依法履行法定权利，原业主委员会主任辞职�并将情况反映到相关上级主管部门，要求重新选举成立业主委员会。2016年5月4日，海勃湾区房管局、海北街道办事处、黄河社区领导参加并组织召开了第二次业主委员会征求意见，有少部分未交物业费的业主反对，大多数业主不同意换物业公司，并要求被告继续在小区提供服务。根据两次业主大会意见及《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、《物业管理条例》第十一条第四款、十五条、《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第五款、第三十四条、四十四条、《御缘小区物业管理服务合同》第七章、第二十七条的规定及约定，业主共同决定的事项应由业主通过业主大会依法共同作出决定，业主委员会是业主大会的执行机构，没有独立意思表示选聘、解聘物业服务企业。业主共同决定的事项，是法律赋予全体业主的专属法律权利，不能由业主委员会单�代行，从而剥夺业主对小区事务的决定权，所以原告要求被告撤出原告小区物业服务程序不合法，被告继续为御缘小区提供物业服务是合法有效的。小区外围商户是本小区业主，物业服务范围也包括外围商铺。原排污管道已无法正常使用，所以将管道进行改造，办事处、社区均到现场进行查看，同意改造施工，符合相关规定。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月16日,原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会作为甲方、被告乌海市星元物业有限责任公司作为乙方，双方签订《御缘小区物业管理服务合同》一份，合同第十九条约定：”委托管理期限为壹年，自2015年5月1日起至2016年5月1日止”、第二十六条：”本合同期满，甲方决定不委托乙方，应提前二个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前二个月书面通知甲方”、第二十七条：”本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续”。合同签订后，被告乌海市星元物业有限责任公司按照合同约定对御缘小区进行了物业服务。自2016年5月1日合同到期后，双方就合同终止、被告退出物业服务区域，向原告移交海勃湾区御缘小区物业服务相关设施、恢复污水管道、退还维修补贴等协商未果，原告诉至法院。原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会为支持其主张的事实提供如下证据：1、业主备案申请表一份，证明原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会依法成立，诉讼主体适格；2、御缘小区管理服务合同一份，证明合同期满，没有再续签；3、照片及草图一份，证明被告将商铺污水管道铺设在小区内的渗水井内，使小区的渗水井溢满，无法渗水；4、前业主委员会主任于金罗证明一张，证明2014年10月政府每平米补贴0.5元，用于小区设施维修，小区占地56000平米，共补贴27000元，由被告从业主委员会领取，并未用于小区设施维修；5、被告向业主发出的《关于御缘小区退出物业服务工作的函》一份，证实被告同意于2016年8月16日正式退出御缘小区；6、关于御缘小区物业撤出协调情况的说明一份，证实政府监管下被告同意撤出小区，存在一些费用及上述工作；7、2015年12月18日业主委员会相关成员证明一份，证实物业服务存在问题，业主委员会不同意与被告续签物业服务合同。被告乌海市星元物业有限责任公司对原告提供证据经质证认为：对证据1不予认可，备案报批材料不合法，没有确定业主的身份；证据2真实性认可，但没有签订合同的主要原因，是业主选聘物业的程序不合法；证据3照片属实，草图未看懂，但施工是经过办事处和社区同意，不是渗水井，是排污井，只是对旧管道进行了改造；证据4不予认可，政府补贴是经过业主委员会同意后领取的，且证明此项费用已花在了小区，否则政府不予补贴；证据5真实性认可，没有退出的主要原因，是原、被告没有达成协议，此份函只是对工作的一种联系方式；证据6召开会议是真实的，对签字不予认可，是参加会议的签到表，内容我公司并不同意；证据7不予认可，业主委员会反映的问题不真实，签字的真实性不予认可。被告乌海市星元物业有限责任公司向本院提交的证据：1、辞职报告一份，证明业主委员会主任王鸣九于2016年5月1日辞职；2、告广大业主书一份，证明业主委员会的成员身份不合格，有64位业主的签名；3、御缘小区业主同意被告继续服务签字表一份，证明小区大多数人同意被告继续为该小区服务；4、黄河社区居委会证明一份，证明御缘小区业主委员会成员王鸣九、耿小军都已辞职；5、黄河社区居委会通知一份，证明2016年5月4日在社区的主持下召开过业主大会。原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会质证意见：对证据1真实性没有异议，但不影响业主委员会的工作；证据2不予认可反映程序不对，部分业主想继续聘任被告为其服务，应先向业主委员会呈递申请，由业主委员会召开业主大会进行表决。如协商不成，应向上级主管部门反映；证据3因是复印件，不予认可，程序不合法，不清楚什么时间签的，没有时间；证据4没有异议；证据5真实性没有异议，但业主大会没有举办成功，没有结果，并没有确认与被告续签服务合同。本院认为，原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会与被告乌海市星元物业有限责任公司签订的《御缘小区物业管理服务合同》期限届满后，双方虽未再续签，但御缘小区仍由星元物业�司进行物业服务工作，彼此间存在事实上的物业服务关系。根据《物业管理条例》第十一条第四项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益，只有涉及全体业主共同利益事项时才能具备主体资格。现原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员请求确认与被告之间的物业服务关系已终止、恢复污水管道的诉请，无法显示是由小区业主大会议定、决定，不符合议事规则的程序,故本院不予支持。关于小区维修补贴27000元，如原告对资金使用存有异议，可另行择途解决。根据《物业管理条例》第六条、第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会对被告乌海市星元物业有限责任公司的起诉。案件受理费100元（原告已预交），由原告海勃湾区海北办事处黄河社区御缘小区业主委员会承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审判员白玉仙二〇一七年十一月二十一日书记员石洁