湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第30号
原告郭某某，男，汉族，益阳人。
委托代理人张某某，益阳市赫山法律服务所法律工作者。
被告益阳汉典房地产开发有限公司。
法定代表人方某，该公司董事长。
委托代理人喻某某，湖南万维律师事务所律师。
委托代理人龚某某，湖南万维律师事务所律师。
第三人郭某甲，男，汉族，益阳人。
原告郭某某与被告益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称汉典房产公司）及第三人郭某甲商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人张某某、被告汉典房产公司委托代理人喻某某、第三人郭某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，2013年3月，原告郭某某向被告汉典房产公司交付购房定金3万元，2013年11月12日，双方签订了商品房买卖合同（房屋总价47万元，单价每平方米3580元），原告郭某某依约向被告汉典房产公司支付了首付款20万元，余款27万元办理了公积金贷款，每月从住房公积金中心扣交2800余元。依双方合同约定，被告汉典房产公司应在2014年10月1日前将房屋交付给原告郭某某，但至今仍未交付，已严重违约。现诉请人民法院依法判令：一、被告汉典房产公司继续履行合同，即向原告郭某某交付属于原告郭某某所有的位于资水会龙二期南三区三单位506号房屋；二、被告汉典房产公司按合同约定的日万分之一点二的标准向原告郭某某支付自违约之日计算至交房之日止的违约金2万元。
被告汉典房产公司辩称，原告郭某某诉称的部分事实不实，房屋总价是462559元，不是47万元，单价每平方米3522.38元，不是3580元，原告郭某某向被告汉典房产公司交纳的首付款是192559元，不是20万元。本案诉争的506号房屋已被第三人郭某甲占有，房屋事实上已无法交付，即便被告汉典房产公司存在违约，原告郭某某主张的违约金过高，请人民法院依法予以核减。综上，请求人民法院依法驳回原告郭某某的诉讼请求。
第三人郭某甲述称，第三人郭某甲是通过抵工程款的方式购买了505号房屋，占有506号房屋第三人郭某甲是有错，但当时并没有贴房号牌，所以才搞错了。第三人郭某甲在506号房屋进行装修时，原告郭某某来506号房屋看过，但并未说506号房屋是其购买的，也未制止第三人郭某甲进行装修，直到第三人郭某甲快装修完，原告郭某某才告诉第三人郭某甲506号房屋是其购买的。因第三人郭某甲装修506号房屋已用去40万元，第三人郭某甲愿意与原告郭某某调解，愿意将自己购买的505号房屋给原告郭某某并补偿5万元，实际上505号房屋比506号房屋面积大，但是原告郭某某不同意。若原告郭某某一定要506号房屋，第三人郭某甲也同意，但是原告郭某某要返还第三人郭某甲40万元装修款。
经审理查明，2013年11月12日，原、被告签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定，原告郭某某购买被告汉典房产公司开发建设的资水会龙南三区（栋）3单元5层506号商品住房（以下简称506号房屋），建筑面积131.32平米，购房款总额为462559元。被告汉典房产公司应当在2014年10月1日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告郭某某使用。逾期交房，逾期未超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹点贰的违约金。自本合同生效之日起30日内,买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记,逾期未办理和申请的,买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹的违约金。
合同签订同日，原告郭某某依约向被告汉典房产公司支付购房首付款192559元和房屋维修基金6566元，后办理了剩余房款270000元的公积金贷款。2014年10月1日，原告郭某某到被告汉典房产公司处要求收房时发现自己购买的506号房屋已被第三人郭某甲装修，遂找被告汉典房产公司交涉，但多次协商未果，被告汉典房产公司至今未将506号房屋交付给原告郭某某，故酿成此纠纷。在本案审理过程中，原、被告确认双方签订的商品房买卖合同已办理了预告登记。
另查明，第三人郭某甲系被告汉典房产公司资水会龙项目的水电安装施工负责人，工程完工后，第三人郭某甲通过抵工程款的方式购买了被告汉典房产公司开发建设的资水会龙南三区（栋）3单元5层505号房屋（以下简称505号房屋），505号房屋与506号房屋相邻，处于同一层不同梯间。自2014年8月，第三人郭某甲将原告郭某某购买的506号房屋当作505号房屋进行了装修，并于2015年1月份正式入住。
以上事实，有被告汉典房产公司企业注册登记资料、商品房买卖合同、收据、收款凭据、当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，原告郭某某已依约履行了付款的义务，被告汉典房产公司应依约于2014年10月1日前交付房屋，但被告汉典房产公司至今未交付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及双方的合同约定，被告汉典房产公司应向原告郭某某承担继续履行合同并支付违约金的违约责任，故对原告郭某某要求被告汉典房产公司交付506号房屋，并按合同约定的日万分之一点二的标准支付自违约之日计算至交房之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方约定的逾期交房的违约金计算标准并不高，故对被告汉典房产公司要求减少违约金的意见，本院不予采纳。至于被告汉典房产公司认为自己的违约是第三人郭某甲的行为的引起的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，并不能免除被告汉典房产公司的违约责任。事实上，被告汉典房产公司完全可以要求并实现由第三人郭某甲返还房屋，以履行自己对原告郭某某的上述合同义务。
原、被告签订的商品房买卖合同已办理了预告登记，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张和渗透，原告郭某某基于合同享有要求交付506号房屋的请求权因此具备了一定的物权效力，即该请求权具有排他性，既可以对抗被告汉典房产公司，也可以对抗第三人郭某甲。在本案中，仅从合同之债，或仅从侵权之债出发处理当事人的诉的原理处置原告郭某某、被告汉典房产公司、第三人郭某甲的权利义务，原告郭某某的合法权益均不足以完全保护，甚至得不到保护，必须同时以合同之债和侵权之债来处置原告郭某某、被告汉典房产公司、第三人郭某甲的权利义务，因为本案中原告郭某某所购房屋已办理了预告登记，存在债权物权化的特殊情形，正如上述理论分析所言。
现第三人郭某甲将原告郭某某购买的506号房屋进行装修并入住，实属无权占有，首先侵害被告汉典房产公司的权利，同时侵害了原告郭某某的权利；被告汉典房产公司作为开发商，仍是506号房屋的所有权人，应主动排除第三人郭某甲的无权占有并将房屋交付给原告郭某某，但被告汉典房产公司却不对第三人郭某甲行使自己的权利，视为放纵第三人郭某甲的无权占有行为，也侵害了原告郭某某的权利。因此，被告汉典房产公司与第三人郭某甲对原告郭某某构成共同侵权，负有向原告郭某某共同返还房屋的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，判决如下：
被告益阳汉典房地产开发有限公司和第三人郭某甲于本判决生效之日起六十日内共同向原告郭某某交付资水会龙南三区三单位506号房屋；
被告益阳汉典房地产开发有限公司于本判决确认被告益阳汉典房地产开发有限公司和第三人郭某甲向原告郭某某交付上述房屋之日起十日内向原告郭某某支付逾期交房的违约金（违约金以原告郭某某主张违约金请求20000元为限，计算方法为，以购房款462559元为本金，按日万分之一点二，自2014年10月2日起计算至本院确认房屋交付之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8540元，由被告益阳汉典房地产开发有限公司负担4270元，第三人郭某甲负担4270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 陈留永
审 判 员 伍敏菁
人民陪审员 夏克军
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 黄 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国侵权责任法》
第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。