文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1103号上诉人（原审被告、反诉原告）：赖龙川。委托诉讼代理人：李春平，广东英朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳链家房地产经纪有限公司。法定代表人：杜欣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：旷婷婷。上诉人赖龙川因与被上诉人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13660号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。赖龙川上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回链家公司的全部诉讼请求；三、链家公司返还赖龙川已支付的佣金19625元；四、本案的一审本诉反诉费用、二审的诉讼费用全部由链家公司承担。事实和理由：一、2016年1月19日，赖龙川与案外人官某某、徐某某签订了《房产买卖合同》-份（合同编号XXXX），合同约定由赖龙川将深圳市龙岗区竹沁苑XX物业转让给买方官某某、徐某某。后因买方不具备深圳的购房资质，致使该买卖合同不能履行。2016年2月28日，赖龙川与案外人官某某、徐某某协议解除了原《房产买卖合同》。二、购买方在与赖龙川签订购房合同时就应当具有在深圳购房的资质。本案案外人官某某非深圳户籍，在深圳已有一套住房，官某某要想在深圳购房，必须将已有的这套房先卖出去，然后才能在深圳购房，因此，官某某是否具有购房资质是处理本案的关键，链家公司在赖龙川与案外人签订合同时，就应当审查购房方的购房资质，未审查购买方的购房资质，未能履行尽职调查之义务，当然不能要求继续支付佣金。合同法第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对赖龙川已经支付的服务费19625元，链家公司应当依法予以返还。三、链家公司在一审法院审理期间，并未能举出官某某具有购房资质的任何证据。链家公司提交的2016年2月29日官某某又通过链家公司与他人再次签订购房合同，并于4月6日完成过户的一些证据，赖龙川认为，这些证据一是与本案无关，二是仍然没能证明官某某1月19日和2月28日是否具有购房资质的问题。赖龙川与官某某解除合同，是因为1月19日至2月28日这期间官某某不具有购房资质，没有说官某某以后一辈子都不具有购房资质，链家公司如果认为官某某2月28日之前就具有购房资质，就请拿出证据来，链家公司不能以官某某2016年4月初完成过户来证明官某某1月19日就具有了购房资质。四、赖龙川与官某某签订的《房产买卖合同》，约定的资金监管时间为3月11日；而官某某后来签订的新的买卖合同，约定的资金监管时间是3月12日，新的合同具体是什么时间实行资金监管的，链家公司并没有举证，只是举出了新的合同而已。原审法院仅凭官某某2016年4月初完成了过户，就得出官某某可以在原《房产买卖合同》约定的时间点履行相关义务的结论，十分武断。五、在原审法院审理期间，赖龙川提交了为赖龙川提供居间服务的链家公司员工黄乃贤的通话录音光盘和该录音的文字稿，黄在录音中认可了官某某与赖龙川签订合同时没有购房资质；此外，赖龙川还书面申请原审法院对黄乃贤的链家员工身份以及官某某2016年2月份不具备深圳市商品房的购房资质进行调查取证。但原审法院对赖龙川提交的录音证据和调查申请不做任何回应，即作出判决，有偏听偏信之嫌。链家公司辩称,链家公司作为一家专业的房地产经纪公司，在交易双方交易合同前都会审查其购房的资质，若赖龙川认为案外人官某某无购房资质，完全可以等到官某某做资金监管时间2016年3月11日再通过法律途经追究其违约责任，但赖龙川显然没有这样做，反而于2016年2月28日签订了《提前解除合同协议书》。且双倍返还定金人民币10万元整给官某某。这于情于理不通，说明真正原因是赖龙川因市场房价暴涨急于毁约，另外本案审理的是居间合同纠纷，若赖龙川认为案外人官某某没有购房资质，可以另案起诉要求法院审理赖龙川与案外人官某某的买卖合同纠纷。链家公司向一审法院起诉请求：1、赖龙川向链家公司支付佣金人民币9625元；2、赖龙川向链家公司支付自2016年3月2日起至佣金实际清偿之日的延期付款违约金（按未付佣金总额万分之五每天计算）；3、赖龙川承担本案的诉讼费。赖龙川反诉请求：一审法院认定事实：2016年1月19日，作为卖方的赖龙川与作为买方的案外人官某某、徐某某在链家公司提供居间服务的基础上签订了一份《房产买卖合同》。合同约定赖龙川将位于深圳市龙岗区竹沁苑0509物业转让给案外人，转让价款为975000元，案外人支付5万元定金，并于2016年3月11日之前支付首期款项并办理资金监管（其他内容略）。同日，赖龙川还签署了一份《居间服务费用支付承诺书》，承诺以975000元的价格为依据计算经纪方的居间服务费，同时约定：居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付，延期支付的，应按服务费总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费，如尚未交付居间服务费的，仍需支付，买卖双方需连带向经纪方支付（其他内容略）。2016年2月28日，赖龙川与案外人又签订了一份《提前解除合同协议书》，约定：买卖双方于2016年1月19日签订了关于深圳市龙岗区竹沁苑0509物业的《房产买卖合同》，在合同履行过程中因卖方原因不能继续履行合同，现双方达成协议如下：1、买卖双方同意在2016年2月28日解除2016年1月19日签署的《房产买卖合同》；2、合同约定的定金为人民币5万元，卖方同意双倍返还给买方，即人民币10万元；3、卖方支付佣金人民币29250元给深圳链家房地产经纪有限公司。以上付款都为签署本协议当日先支付人民币2万元整，其余款项于2016年3月2日前付清。该协议书签订后，赖龙川于当日向链家公司支付佣金19625元。余款9625元至今未付。另查，案外人官某某于2016年2月29日通过链家公司的中介服务再次与他人签订了《房产买卖合同》，并于2016年4月6日办理了过户手续。一审法院认为，本案争议的焦点是谁违约及违约责任如何承担的问题。赖龙川与案外人签订的《提前解除合同协议书》中写明“因卖方原因不能继续履行合同”，所以赖龙川承担了定金双倍返还的罚则，并承诺支付29250元佣金给链家公司。这说明不履行《房产买卖合同》的原因是赖龙川存在违约行为，当一审法院要求赖龙川进一步说明具体原因时，赖龙川称是急用钱，无法等待案外人获得购房资质，在签订买卖合同时链家公司向其隐瞒了案外人暂时没有购房资质这一事实。但《房产买卖合同》约定的资金监管时间为2016年3月11日，签订《提前解除合同协议书》的时间为2016年2月28日，尚没有到案外人交付首期款的时间。同时，案外人在与赖龙川解除合同后重新寻找到房源、签订了新的买卖合同，并在2016年4月初即完成了房产过户。这均说明案外人是可以在原《房产买卖合同》约定的时间点履行相应义务的，不会对赖龙川的权益造成损害。赖龙川的抗辩理由无事实依据，一审法院不予采信，应认定系赖龙川存在违约行为导致交易无法进行。根据赖龙川签署的《居间服务费用支付承诺书》的约定，赖龙川因存在违约行为，无权要求经纪方退还已交付的居间服务费。其尚未如期交付的剩余居间服务费9625元，仍需支付。关于逾期付款违约金，应按照承诺书中约定的每日万分之五为标准，自2016年3月3日计算至款项付清之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、赖龙川应于判决生效后三日内支付深圳链家房地产经纪有限公司居间服务费余款9625元；二、赖龙川应于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）深圳链家房地产经纪有限公司上述款项的逾期付款违约金（以9625元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年3月3日起付至款项付清之日止）；三、驳回赖龙川的全部反诉请求。本案受理费32元（链家公司已预交）、反诉费73元（赖龙川已预交），由赖龙川负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。链家公司已促成赖龙川与案外人的房屋买卖合同成立，依法有权请求支付佣金。赖龙川作为卖方在2016年2月28日签订的《提前解除合同协议书》中明确涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因在于卖方，且由卖方支付佣金29250元。该协议意思表示明确，合法有效。链家公司依据该协议要求赖龙川支付余款9625元有事实与合同依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。综上所述，赖龙川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291元，由上诉人赖龙川负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年三月二十七日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。