北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初13995号
原告（反诉被告）：震泰控股集团有限公司，住所地：北京市丰台区南四环西路188号十一区28号楼一层。
法定代表人：程猛，总裁。
委托诉讼代理人：李树，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕燕，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳前海奥科基金管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）
法定代表人：冷雪扬，总经理。
委托诉讼代理人：苗超，北京德和衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳前海奥科基金管理有限公司北京分公司，住所地北京市丰台区广安路9号院5号楼1206。
法定代表人：冷雪扬，总经理。
委托诉讼代理人：苗超，北京德和衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）震泰控股集团有限公司（以下简称：震泰公司）与被告（反诉原告）深圳前海奥科基金管理有限公司（以下简称：前海奥科公司）、深圳前海奥科基金管理有限公司北京分公司（以下简称：前海奥科北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）震泰公司的委托诉讼代理人李树、毕燕，被告（反诉原告）前海奥科公司、前海奥科北京分公司的委托诉讼代理人苗超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
震泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告赔偿原告从2017年4月份的房屋租金损失104222元；2.判令被告赔偿原告房屋及办公设备毁损造成的损失104222元；3.本案诉讼费用及公告费由二被告承担。
事实和理由：2015年震泰公司与前海奥科公司签订《房屋租赁合同》，约定震泰公司将北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦B座301室共计623平方米的房屋出租给前海奥科公司，作为前海奥科北京分公司经营使用，租金为每月104222元，租期为2015年12月25日起至2016年12月24日止。承租期内，前海奥科北京分公司肆意破坏涉案房屋并未及时修缮，导致房屋多处出现严重损毁。此外，会议室中震泰公司为其配置的组合音响关键部件丢失，导致该音响无法使用。另外，前海奥科北京分公司未在约定的合同期满前提前30日书面通知原告不再续租，注册公司地址迟迟不迁出，以及承租期内涉案房屋多处毁损等违约行为，导致震泰公司房屋无法顺利出租，空置达4个月之久，给震泰公司造成了严重的经济损失。我方与被告没有交接完房屋，没有办理相关手续，且被告造成原告房屋及设备的损坏，故诉至法院，请求维护合法权益。
前海奥科公司、前海奥科北京分公司辩称，二被告认可与原告存在房屋租赁关系，但不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，我方于2016年12月正常退租，我方与震泰公司正常交接，签订正常的交接手续，震泰公司要求我方支付2017年4月份的租金损失于法无据。第二，震泰公司主张的房屋及办公设备损失没有事实及法律依据，我方对于涉案房屋的损坏并不知情，退租时不存在损失，涉案房屋的损失不是由我方造成的。第三，诉讼费用的承担应由法院决定，震泰公司承认收到我方发送的律师函，确未与我方联系，要求法院发公告，存在推诿回避的态度。
前海奥科公司、前海奥科北京分公司向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人返还反诉人房屋押金人民币312666.00元，注册保证金人民币20000元；2.判令被反诉人赔偿迟延返还上述款项产生的资金占用利息（以312666元为基数，按照年利率8.4%的利率计算，自2016年12月23日起至实际支付之日止。以20000元为基数，按照年利率8.4%的利率计算，自2017年4月17日起至实际支付之日止。）；3.判令被反诉人承担违约责任，并支付违约金312666元整；4.诉讼费用由被反诉人承担。
事实和理由：2015年12月15日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定押金相当于三个月的租金312668元，注册保证金20000元。2016年12月23日我方向被反诉人完整交还房屋，被反诉人负责交接人员出具书面说明。被反诉人应于2016年12月28日前将押金及注册保证金332668元退还，但至今仍未退还，期间反诉人相关负责人多次联系被反诉人负责人刘丽女士，均被推诿，反诉人向其发送律师催告函，被反诉人置之不理。被反诉人的违约行为已经严重侵害了反诉人的合法权益，给其造成严重经济损失，故诉至法院，请求维护合法权益。
震泰公司对前海奥科公司、前海奥科北京分公司的反诉辩称，不同意前海奥科公司、前海奥科北京分公司的反诉请求。理由如下：第一，我方不同意返还押金及注册保证金。我方认为房屋押金应当抵扣涉案房屋2017年1月至3月的租金，所以我方才主张前海奥科公司、前海奥科北京分公司支付2017年4月份的租金。我方并非扣押涉案房屋的押金，是因为前海奥科公司、前海奥科北京分公司对涉案房屋造成损害，且迟延迁出注册地址，造成涉案空置损失。对于注册保证金，根据双方对于注册金返还的约定，前海奥科北京分公司应当在合同履行期届满前将注册地址迁出，我方考虑到双方具有合作关系，任由其于2017年4月将注册地址迁出，我方认为按照留置和常理不予退还。第二，反诉人要求我方承担资金占用利息损失，没有法律和事实依据，双方没有对此进行约定。第三，我方没有违约行为，合同中7.3只适用于解除合同的事由，是解除合同时才适用的条款，故我方不应当承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，北京震泰投资有限公司作为出租方（甲方），前海奥科公司作为承租方（乙方），亿威（北京）房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）就北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦B座301室达成《房屋租赁合同》，约定：“……二、租赁期限：2.1租赁期限为壹年，自2015年12月25日起至2016年12月24日止。2.2租赁期满，甲方有权收回本房屋；如乙方有意续租，应提前30日向甲方提出书面续租要求，待甲方同意后，双方重新签订租赁合同。三、租金及押金：3.1甲乙双方商定，本房屋每月租金为（大写）壹拾万肆仟贰佰贰拾贰元整人民币（104222元），此价格包括物业管理费。3.2租金支付方式为押叁付叁。……3.3租金相当于叁个月的租金即（大写）叁拾壹万贰仟陆佰陆拾捌元整（312668）元。……四、甲方的权利及义务：……4.7租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如水、电、燃气费、宽带、电话费、有线收视费、停车费等）后五日内，甲方应将全额押金退还给乙方。五、乙方的权利及义务：……六、丙方的权利及义务：……七。违约责任与合同终止：……7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：……7.2.2乙方未将甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质。……7.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；……7.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方叁个月房租作为违约金。……八、免责条款：……九、争议解决：……十、其他……十一、补充条款注册保证金2万注册地址迁出后甲方退还押金2万元。乙方注册地址迁出并房屋到期3天后甲方退还房屋押金及注册押金。”
2015年12月22日，北京震泰投资有限公司作为出租方（甲方），前海奥科公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：“……因承租人过错或故意，造成房屋主体结构及其房屋设施物品（见附件）损耗严重或损坏的，由乙方负责修复赔偿；否则，甲方有权根据出租屋主体结构房屋设施物品的具体损耗情况（包括但不仅限于：丢失、损坏、无法使用、破损程度）从乙方交付的押金中代为抵扣清算修复赔偿费用……”
2015年12月23日，北京震泰投资有限公司出具收条，内容为：“今收到深圳前海奥科基金管理有限公司房屋押金叁拾壹万贰仟陆佰陆拾陆元整（￥312666.00）。注册保证金贰万元整（￥20000.00）。该押金于房屋到期且注册地址迁出后退还。”
2016年4月8日，北京震泰投资有限公司更名为震泰控股集团有限公司。
2017年4月17日，前海奥科北京分公司将经营住所由北京市西城区莲花池东路106号3层2单元302变更为北京市丰台区广安路9号院5号楼1206。
2017年5月24日，震泰公司收到前海奥科公司发送的催告返还押金的律师函。
震泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告赔偿原告房租损失从2017年4月份的房屋租金损失104222元；2.判令被告赔偿原告房屋及办公设备毁损造成的损失104222元；3.本案诉讼费用及公告费由二被告承担。前海奥科公司、前海奥科北京分公司以其答辩意见不同意震泰公司的诉讼请求，并提起反诉要求：1.请求判令被反诉人返还反诉人房屋押金人民币312666.00元，注册保证金人民币20000元；2.判令被反诉人赔偿迟延返还上述款项产生的资金占用的利息（以312666元为基数，按照年利率8.4%的利率计算，自2016年12月23日起至实际支付之日止。以20000元为基数，按照年利率8.4%的利率计算，自2017年4月17日起至实际支付之日止。）；3.判令被反诉人承担违约责任，并支付违约金312666元整；4.诉讼费用由被反诉人承担。
另查，一、庭审中，原告提交照片证明二被告对涉案房屋造成损害，未履行承租方妥善保管使用房屋的义务；二被告对以上证据真实性、关联性、合法性均不认可，照片没有显示拍摄的时间，且不知道由谁拍摄，二被告主张其于2016年12月份搬出后，不再控制涉案房屋，不能证明二被告对房屋造成损害。原告为证明涉案房屋空置9个月且房屋价值下降的事实提供与案外人签订的《房屋租赁合同》；二被告对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，亦不认可其证明目的。
二、庭审中，二被告为证明于2016年12月23日与原告就涉案房屋完成交接手续提交董婷婷的证明；原告认可董婷婷系其职工，但不认可该项证据，称当时做了简单的清点，出具证明是公司的行为，董婷婷没有公司授权，只是个人的行为，个人出具的证明不具有效力。另，当时公司好几个人一起进行清点，董婷婷只是其中一个，交接没有完毕，只是交接了一部分。二被告提交原告公司产品介绍宣传页，证明主张的资金占用利息依据；原告认为该证据与本案无关，二被告并没有购买其产品。二被告为证明退租前已经结清费用提交物业水电费明细表；原告对以上证据的真实性认可，但不认可其证明目的，该证据只能证明被告结清了水费，其他费用看不出来。电费是提前购买的，不存在结算问题。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、收条、律师函等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。经核实，双方均认可被告承租房屋为北京市西城区莲花池东路106号汇融大厦B座301室，且双方亦对合同于2016年12月24日到期并未提出异议。庭审中，双方对于房屋交接发生争议，二被告提交2016年12月23日由震泰公司工作人员出具的固定资产已核对的字条，标明“仅除组合音响存在后续核实”外，“对于《房屋租赁合同》补充协议（编号AK05）相关固定资产明细共18页已核对清楚”，同时结合被告前海奥科公司的物业结算情况，故本院有理由认定双方已经对涉案房屋进行了交割。因双方在交割过程中，原告并未就其在诉讼中提出的物品损坏进行说明，其在诉讼过程中提交的照片不足以证明其所主张的房屋及设备损坏系在被告承租期间所发生，亦未提交证据证明其主张损害赔偿的金额构成，故本院对原告要求二被告赔偿房屋及办公设备毁损造成的损失104222元的诉讼请求不予支持。原告称核对固定资产的字条未有公司盖章，其认可董婷婷系其公司员工但主张其没有公司授权，董婷婷签署上述字条系个人行为，本院认为，原告并未提交证据佐证其上述主张，且有违常理，故对原告上述意见不予采纳。对于原告所主张的缺失组合音响关键部件的损失1400元，因原告提交的证据不足以证明其主张上述事实，亦未提交所丢失组合音响关键部件的票据，故本院对其该项主张不予支持。
关于原告要求二被告支付2017年4月的房屋租金损失的诉讼请求及二被告要求原告退还押金及注册保证金的反诉请求。原告主张因被告未按照合同约定将营业执照注册地址迁出，至2017年4月17日才将营业执照地址迁出，致使房屋空置4个月之久，故主张在不退还被告押金的情况下，要求被告支付一个月的房屋损失。依据双方合同约定原告应在前海奥科公司注册地址迁出并房屋到期3天后将房屋押金及注册押金退还，其后在2015年12月23日原告公司出具的收条中，原告公司承诺其收取的房屋押金及注册保证金于房屋到期且注册地址迁出后退还，因双方均认可合同已经到期，且被告前海奥科北京分公司已于2017年4月17日将注册地址迁出，故原告应当将上述押金及注册保证金退还二被告。原告主张涉案房屋因被告前海奥科北京分公司未将注册地迁出导致房屋空置损失，双方之间系合同到期终止，被告公司亦在合同到期前将房屋交还原告，原告提交证据不足以证明涉案房屋空置损失系因前海奥科北京分公司注册地未迁出所致，故本院对其要求以押金抵扣房屋租金损失并要求二被告支付一个月租金损失的主张不予支持。
对于二被告要求原告按照年利率8.4%计算利息的反诉请求，因双方之间对押金在补充协议约定为无息返还，且双方对逾期退还押金未有约定，故本院对于二被告上述主张不予支持；二被告要求原告支付拖欠应退还押金的违约金312666元，但二被告所依据的条款为“本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方三个月的租金作为违约金”，二被告所主张情形并不适用上述约定，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，震泰控股集团有限公司返还深圳前海奥科基金管理有限公司、深圳前海奥科基金管理有限公司北京分公司押金三十一万二千六百六十六元、注册保证金二万元。
二、驳回震泰控股集团有限公司的全部诉讼请求。
三、驳回深圳前海奥科基金管理有限公司、深圳前海奥科基金管理有限公司的其他反诉请求。
如果震泰控股集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千五百五十四元，其中本诉费四千四百二十七元，由震泰控股集团有限公司负担（已交纳）；本案反诉费五千一百二十七元，由深圳前海奥科基金管理有限公司、深圳前海奥科基金管理有限公司负担二千四百八十四元（已交纳），由震泰控股集团有限公司负担二千六百四十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费二百六十元，由震泰控股集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
审 判 长 徐澜涛
人民陪审员 岳和平
人民陪审员 付希萍
二〇一八年一月五日
书 记 员 姜 洁