广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初15651号
原告(反诉被告)：郭基才，男，汉族，1988年12月26日出生，住址广东省电白县，
委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邱洪昌，男，汉族，1973年7月12日出生，住址广东省罗定市，
委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。
第三人：佛山市万物盛房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江居委会广珠路碧江路段佛山市顺德区仁孚汽车维修厂有限公司一楼A5铺。
法定代表人：盛学礼。
委托诉讼代理人：李治江，该司职员。
原告郭基才诉被告邱洪昌、佛山市万物盛房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理。诉讼中，被告提起反诉，本院合并审理。本案于2017年11月21日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人李江友，被告及其委托诉讼代理人朱孝义，第三人委托诉讼代理人李治江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告和被告及经纪方佛山市万物盛房地产代理有限公司于2017年4月27日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告以100万元的价格购买被告所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲大道6号凤都雅居2栋502号房屋。原告于合同签订之日（2017年4月27日）分两次向被告邱洪昌支付定金3万元。被告邱洪昌收取定金后一直不按约定配合原告办理房地产买卖的相关手续，经原告多次催告，被告仍未履行相关义务。后被告邱洪昌于2017年8月28日明确表示不再履行合同，被告的上述行为已根本违约，导致原告无法实现合同目的，对原告造成极大损失，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、被告继续履行其于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》(N0.80024),被告协助将佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲大道6号凤都雅居2栋502号房屋变更登记至原告名下;二、支付迟延履行的违约金93000元（从2017年6月25日起计至2017年9月26日止，自起诉之日起，以房屋总价100万元为基数，按日千分之一计算至房屋变更登记到原告名下之日止）;三、诉讼费由被告负担。
被告邱洪昌答辩称：原被告之间的房屋买卖合同因为原告的违约行为被告已经于庭审前主张解除，被告认为合同已经解除。被告在本案中并没有违约行为，不需要承担违约责任。
被告邱洪昌提起反诉称：双方于2017年4月27日签订了《房屋买卖合同》，第三人为中介方。合同约定原告以100万元的价格购买被告房屋，合同附件约定付款方式为涂销抵押后付款;卖方应出资赎契;同时约定买方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将首期楼款存入卖方账户;合同约定首期楼款合同27万元（不含定金），分成二次缴纳，第一期11万元收到银行还贷通知5日内缴纳;第二期16万元买方须于递件成功当天直接支付给卖方。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续5天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖。另主合同第六条规定，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。合同签订后原告依约交纳30000元定金款，双方向第三人交纳了中介费。2017年5月26日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行向双方寄送了《同意购房按揭贷款通知书》，同意向案涉房产发放79万元贷款，贷款期限为30年，依合同附件首期楼款支付约定，原告应依约在5日之内向被告支付首期楼款27万元。在此之前，2017年5月3日，被告已向案涉房产抵押银行申请提前还款，以便涂销抵押登记，并将还款通知书提供给原告及第三人，已经履行了自已的合同义务，但原告拒绝支付首期楼款;违约期限超3个月以上;为了本合同约定的房屋买卖能够继续履行，2017年7月14日被告又向银行申请提前还款涂销抵押登记，并将还款通知书提供给第三人及原告，但原告再一次拒绝依约支付首期楼款，再一次违约。违约天数已超过一个月时间，原告于2017年9月26日起诉要求继续履行合同，并要求被告承担违约责任，完全没有事实及合同、法律依据。请求法院判令：一、解除双方2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》;二、不予返还原告交纳的定金30000元。诉讼中，被告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋买卖合同》已经于2017年8月24日解除。
原告答辩称：双方的房屋买卖合同没有解除，应当继续履行。原告没有违约，在合同签订后原告全面履行合同的义务并多次催告对方办理房屋买卖手续，对方一直拒绝配合原告办理，所以原告坚持继续履行涉案房屋买卖合同。
针对上述双方的纠纷，第三人陈述称：第三人的代理人是涉案房屋买卖合同的经办人。合同签订后，买方愿意出11万元帮卖方赎契，签订合同后第三天去查册发现卖方存在第二顺位抵押登记的情况，买方要求卖方解除了第二顺位抵押再帮卖方办理赎契。因银行给予提前还款的日期已经截止了，但是第二顺位抵押登记还没有解除导致第一顺位抵押登记没办法赎了。之后重新申请还款，卖方就同意把两次抵押登记自行解除，再要求买方支付合同约定的款项。后由于买方不同意上述方案，在双方协商过程中导致银行的还款期限再次截止。第三次申请提前还款，买方要求卖方自行解除第二顺位抵押登记，买方按照合同约定帮助卖方解除第一顺位抵押登记，后卖方主张由于家庭原因不再出售房屋。
庭审中，第三人继续陈述称：2017年5月3日被告第一次申请提前还款，但到期后没有还款;后来双方到银行与银行口头协商，银行同意可以缓几天，此为交易中的的第二次申请提前还款;第三次即2017年7月14日申请提前还款，且在7月14日申请提前还款之前双方达成了一致意见，即卖方申请提前还款，买方帮忙赎契（按合同约定提前给首期楼款），第二顺位抵押登记由卖方自行涂销。后双方约定8月27日前去银行还款，买卖双方一同到银行还第一顺位抵押登记的钱。后卖方说不卖了，导致没有继续履行下去。
诉讼中，被告坚持涉案房屋至庭审时仍存在二次抵押登记的情况。本院遂向原告释明，即使原告的诉讼请求有理，因涉案房屋处于抵押状态，且《房屋买卖合同》属于双务合同，若坚持诉请要求继续履行合同，可能存在诸多障碍，但原告以可足额支付房款且可与抵押权人协商为由坚持原诉讼请求。
经审理，本院查明如下案件事实：2017年4月27日，原告作为买方与被告作为卖方在第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》（N0：800024），约定原告以100万元的总价款购买被告所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲大道6号凤都雅居2栋502号房屋。双方同时约定：定金3万元，采取涂销抵押后按揭付款方式付款;首期楼款为27万元，其中11万元应于银行通知还贷之日起5天内由买方付至卖方供款账号内，余款于办理递件手续当天支付。如果买卖任一方违反合同约定如拒不配合提供交易手续资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。因合同签订后，经查册发现，由于被告与他人存在借款关系，涉案房屋存在第二顺位抵押登记的情况，双方遂发生争议。原告以存在第二顺位抵押登记未涂销为由未按原约定向被告支付11万元款项。后经双方多次协商，双方最终于2017年7月14日前达成一致意见，双方约定由被告自行解除第二顺位的抵押登记，并于2017年8月27日前至银行还款涂销第一次抵押登记。因被告未能于上述日期办理交易手续，2017年8月28日，双方再次协商，被告不再同意继续履行合同，遂引发本案诉讼。
另查明，交易发生后至本案庭审期间，涉案房屋价值呈上涨趋势。被告确认涉案交易的收款账号如下：户名邱洪昌，开户行中国建设银行，账号62×××23。关于房屋的当前市值，原告自认约130万元。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第三人为双方提供了居间服务，其陈述可信度较高，可做为本案认定事实的依据。根据第三人的陈述，本案合同履行过程中双方确实存在争议，但经协调，双方最终于2017年7月14日达成一致意见，并变更原告支付11万元款项的日期为8月27日前，同时由被告自行涂销第二顺位的抵押登记，继续按原合同约定履行。被告虽对第三人的上述陈述有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院采信第三人的上述陈述。由此，被告抗辩基于原告未按约定支付11万元款项，合同已经由其行使合同解除权而解除，缺乏理据，本院不予采纳，其请求没收定金，本院亦不予支持。相反，被告未能于双方约定的8月27日前往银行办理涂销抵押登记，已经构成违约，应当承担违约责任。退一步讲，即使双方最终没有变更11万元的付款约定，基于双方签订合同时被告没有明示涉案房屋存在两次抵押登记的情况，而房屋存在两次抵押登记，相对于一次抵押登记的交易风险显然明显提升，且在本案庭审时，被告亦坚持现房屋仍存在两次抵押登记，故宜认定原告在房屋的第二顺位抵押登记涂销前享有不安抗辩的权利，其未按合同的原约定先行支付11万元款项亦不构成违约。如上所述，双方最终于7月14日前达成新的意见，同意继续履行《房屋买卖合同》，该意见对双方均有约束力，原告请求被告继续履行合同，理据充分，本院予以支持，合同中相应的时间节点自本判决生效之日起顺延。原告亦于本案中请求被告支付迟延履行合同的违约金，因原告自认涉案房屋现价值130万元，相比合同签订时已经升值30万元，故综合考虑原告现实际支付的款项仅为定金3万元，且其继续履行合同的请求已经得到本院支持，其损失足以得到弥补，故对该项请求本院不予支持。需要明确的是，本案判决合同继续履行是基于原告行使的请求权，因房屋买卖合同是双务合同，且涉案房屋设有他项权利，被告是否能够与权利人协商涂销抵押登记非法院强制执行力所及，故本案的上述判决并不代表原告在本案生效之后可直接向本院申请将房屋过户至其名下，相应的交易风险仍由原告自行承担。若被告在本案判决生效后仍未主动办理涂销抵押登记手续，亦未协助原告办理过户手续，原告可自行与抵押权人协商涂销抵押，待支付完毕全部房款时亦可直接向本院请求将房屋过户至原告名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、邱洪昌应继续履行与郭基才于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》（N0：800024），协助郭基才办理佛山市顺德区北滘镇碧江社区居民委员会坤洲大道6号凤都雅居2栋502号房屋的过户手续;
二、驳回郭基才的其他诉讼请求;
三、驳回邱洪昌的全部反诉诉讼请求。
本案本诉受理费减半收取为7318.5元，财产保全费1520元，合计8838.5元（郭基才已经预交），由郭基才负担838.5元，邱洪昌负担8000元（该款项请迳行支付给郭基才，本院不作收退）;反诉诉讼费7318.5元（邱洪昌已经预交），由邱洪昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李莹芬