江西省上高县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0923民初1899号
原告（反诉被告）：黄毛苟，男。
被告（反诉原告）：江西省上高县欣荣房地产开发有限公司。
法定代表人：黄子平，该公司董事长。
被告（反诉原告）：黄子平，男。
被告（反诉原告）：江西欣荣建筑工程有限公司。
法定代表人：黄子平，该公司董事长。
被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张流发，江西省上高县嘉德法律服务所法律工作者。一般代理。
被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗招才，男，汉族，特别授权。
被告（反诉原告）：李凤英，女，汉族，上高县人，住址同上，系黄子平之妻，
原告（反诉被告）黄毛苟与被告（反诉原告）江西省上高县欣荣房地产开发有限公司(以下称欣荣房地产公司)、黄子平、李凤英、江西欣荣建筑工程有限公司（以下称欣荣建筑公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄毛苟，被告(反诉原告)欣荣房地产公司、黄子平、欣荣建筑公司共同委托诉讼代理人张流发、罗招才到庭参加诉讼，被告李凤英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告黄毛苟向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令四被告共同偿还原告本金997.4294万元及从2016年4月14日起至还清时止的利息，利息按月利率3%计算，本案诉讼费、保金费、执行费由被告承担。事实和理由：被告黄子平和欣荣房地产公司以资金周转困难为由，向原告借款人民币1100万元，约定借期为365天，月利率为3%，每两月付息一次，由李凤英、欣荣建筑公司作担保，到2016年元月25日止共欠原告本息共计人民币1157万元。同日，被告黄子平以公司经营困难为由提出用欣荣房地产公司天一国际28套商品房作抵押，且承诺三个月付息一次，并且每套商品房撤备案前房款如数归还给原告，要求月利率降至1.5%。之后，被告多次欺骗原告，卖了其中的6套抵押房而拒不付款给原告，此外，利息付了一个季度就不付（付到2016年4月14日止），至2017年9月，被告已有17个月未向原告付息，本金尚欠997.4294万元。原告认为，被告向原告借款，理应按约定支付本息，至于2016年元月15日达成的月利率降至1.5%的约定，因被告未履行约定中的任何一条义务，严重损害了原告的利益，故约定无效，仍应按借条约定的月利率3%支付利息，直到本息还清为止。
本诉原告为证明其诉讼请求，向法庭提交以下证据材料：被告出具的借条，银行转账回单，原、被告签订的《协议书》及抵押房的花数清单，银行账户流水，原、被告短信截屏及证人廖某的证言。
本诉被告欣荣房地产公司、黄子平、欣荣建筑公司辩称，原告所述不属实，请法庭依法认定。1、在2014年8月29日至2014年9月22日期间，答辩人黄子平代表欣荣房地产公司借有原告黄毛苟款项750万元，廖某450万元，合计1100万元。答辩人黄子平于2014年9月25日向原告黄毛苟出具借条后，其行为是公司行为，非个人行为，黄子平个人不承担责任。欣荣建筑公司股东李凤英在该借条上代表该公司签单担保，答辩人李凤英也不是个人担保，其签字行为代表的是欣荣建筑公司的担保行为，因此李凤英个人不承担担保责任；2、450万的借款系廖某的账户转入，故原告黄毛苟漏列廖某为本案原告；3、答辩人黄子平与原告黄毛苟于2016年元月15日签订《协议书》，约定用黄子平开发的天一国际商品住宅房抵债，多余部分用现金或商品住宅房返还；4、2016年元月23日，原告黄毛苟收到答辩人黄子平1100万元借款本金，57万元利息，24套商品房，反而黄毛苟欠有黄子平37万元，但后面黄毛苟弄虚作假，欺骗黄子平工作人员，抵偿了28套商品房，价款1368.3869万元；5、2016年5月12日至2017年7月25日期间，黄子平分13次向黄毛苟还款合计232.2144万元；6、两抵后原告黄毛苟反而欠有答辩人款项314.0835万元，双方之间形成新的债权债务关系；7、原告诉请月利率按3%计算违反法律规定。
本诉被告向法庭提供以下证据材料：原、被告签订的《协议书》，原告出具的《收条》，被告还款后原告出具的13份《收条》，28份《银行凭证》及25份《商品房买卖合同》、《报税单》。
被告李凤英未作答辩。
反诉原告欣荣房地产公司、黄子平、欣荣建筑公司、李凤英反诉称：请依法判令反诉被告黄毛苟立即向反诉原告支付购房款314.0835万元，并承担反诉费用。事实和理由：截止2016年元月23日反诉原告欠反诉被告借款1157.4874万元，但此后反诉原告偿还借款232.2144万元，实欠925.273万元。经双方协商并按反诉被告的要求，反诉原告以25套房抵还借款，多退少补，并分别于2016年元月13日至2016年元月20日期间，2017年元月23日至2017年2月9日期间，反诉被告指定的第三人与反诉原告订立了该25套房的《商品房买卖合同》。反诉被告2016年元月23日向反诉原告出具了收条，收到了反诉原告所欠反诉被告的全部借款本息。至此，双方的债务关系消灭。反诉原告不存在欠反诉被告借款的问题。相反，该25套房价值1239.3565万元，多抵房价值314.0835万元，反诉被告应当返还。综上所述，反诉原告与反诉被告已不存在债权债务关系，反诉被告之诉不能成立。同时，反诉原告认为，反诉原告与反诉被告指定的第三人订立的《商品房买卖合同》合法有效应当执行，其多抵付款314.0835万元，反诉被告应当支付给反诉原告。据此，反诉原告特提请反诉，特依法处理。
反诉被告黄毛苟辩称，2016年元月15日，反诉原告黄子平与反诉被告协商一致，25套住房的房屋总面积为3714.78㎡，抵押价格是1398.3869万元，明确规定是抵押不是抵偿，反诉原告欠反诉被告借款本息的债权债务关系并未消灭。
本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，被告黄子平、欣荣房地产公司向原告黄毛苟借款1100万元，并签订借条一份，借条约定借款期限为365天，借款月利率为3%，逾期未付每天按3‰支付违约金，两个月付息一次，借条上黄子平签字，并加盖欣荣房地产公司公章。同日，被告李凤英、欣荣建筑公司作为担保人签订担保书，自愿为以上借款的本息及法律规定的其他相关费用承担不可撤销的连带保证责任，担保书上李凤英签字，并加盖欣荣建筑公司公章。对于上述借款，原告黄毛苟已于2014年8月29日至2014年9月22日期间分别向黄子平个人账户转账共计1100万元（其中通过廖某账户转款450万元）。2016年元月15日，双方进行结算，截止结算当日被告结欠原告本金1100万元，利息57万元，双方协商一致后，签订《协议书》一份，约定：一、黄子平（甲方）用欣荣天一国际花园商品住宅房28套（面积3714.78㎡，金额1398.3869万元）抵押给黄毛苟（乙方）。二、甲方欠乙方款项从2016年元月15日起按月息1.5%结息，并每三个月结还利息给乙方。三、甲方偿还乙方借款采用抵押房所销售的房款偿还给乙方，其具体方法为：1、所抵押商品住宅房由甲方负责销售，并办理相关手续；2、每销售一套房甲方事先通知乙方，在房管局办理撤备案前，甲方应将该套抵押房所销售的款（按备案合同的确定金额）支付给乙方后，乙方当事人同甲方工作人员及时到房管局办理签字等撤备案的手续。乙方并要按付的房款如数签收；3、甲方销售抵押房款累计达到了所欠乙方借款结清后，若所抵押房款多余部分由乙方用两种方式归还给甲方即可，一种是多出的抵押房款乙方用现金支付给甲方，另一种是多出的抵押房退还给甲方；4、若甲方能用现金偿还乙方的本金利息（利息按1.5%结息），甲方抵押给乙方商品住宅房乙方应如数归还给甲方，且乙方协同甲方到房产局办理撤备案的相关手续。
对于《协议书》中被告黄子平承诺抵押给原告黄毛苟的欣荣天一国际花园28套商品住宅房，原告黄毛苟指定的人员（案外人黄松敏等人）已于2016年元月份分别与被告欣荣房地产公司签订了共28份《商品房买卖合同》，案外人黄敏松等人将28套住房的购房款通过银行转账转给欣荣房地产公司后，欣荣房地产公司随即将房款全部退回到原告账户或原告指定的他人账户名下，对于该28套住房，双方已在上高县房地产开发管理办公室办理登记备案手续。后在被告要求下，双方共同撤销了其中9套住房的备案登记，被告将该9套住房出售给他人，且被告于2017年2月份另行向原告补了其他6套住房，对于补的6套住房，原告指定的案外人黄松敏等人与被告欣荣房地产公司也签订了6份《商品房买卖合同》，黄松敏等人将6套住房的购房款通过银行转账转给欣荣房地产公司后，欣荣房地产公司也随即将房款全部退回到原告账户或原告指定的他人账户名下，对于该6套住房，双方也在上高县房地产开发管理办公室办理登记备案手续。故原、被告在上高县房地产开发管理办公室备案登记买卖的商品房共为25套，即抵押房花数表上的25套住房，共计价1240.3565万元（详见判决书附件）。另，《商品房买卖合同》中涉案的所有商品房，被告一直未实际交付给原告，涉案商品房的交易税也未缴纳。
另查，2016年元月份，原、被告在办理24套商品房买卖备案登记后，原告黄毛苟于2016年元月23日向被告黄子平出具《收条》一份：“今收到黄子平归还的借款1194.4874万元。注：1、此款为黄子平2014年9月25日向黄毛苟所借本金1100万元；2、到2015年11月24日至2016年元月15日利息57万元；3、2016年元月13日抵房6套，814㎡，计币308万元；4、2016年元月15日抵房16套，2077㎡，计币781.1322万元；5、2016年元月19日抵房2套，280.2㎡，计币105.3552万元；6、两抵黄毛苟暂欠黄子平37万元”。后被告于2016年5月12日至2016年7月10日期间分四次向原告还款共计52.6435万元（该款项为原告向被告收取的2016年元月15日至2016年4月14日共91天的利息，本金按1157万元，月利率按1.5%计算），被告于2016年6月28日至2017年7月25日期间分9次向原告还款共计179.5709万元（该款项原告同意视为先偿还的借款本金），以上还款金额合计232.2144万元。
本院认为：一、对于被告黄子平及被告李凤英承担责任的问题，被告黄子平出面向原告借款，黄子平在借条上签字，加盖欣荣房地产公司的公章，同时黄子平另与原告签订《协议书》，协商还款计划，因此该笔1100万元的借款应认定为被告黄子平与欣荣房地产公司共同向原告黄毛苟所借，对于该笔借款，李凤英签字担保，并加盖欣荣建筑公司公章，因此李凤英与欣荣建筑公司应为未约定份额的共同连带保证人。二、关于原、被告所签订的《协议书》中约定的28套商品房是用于抵押借款还是抵偿借款的问题，1、抵押是指债务人或第三人提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行义务，债权人依照法律的规定以抵押物折价或变卖抵押物的价款优先得到受偿的权利，抵偿是债权人取得抵偿物的所有权，本案中2016年元月15日原、被告签订的协议书中已明确约定被告用欣荣天一国际花园商品住宅房28套抵押给乙方，之后双方到房产部门办理商品房买卖备案登记是履行抵押担保的一种方式，并非以转移所有权为目的（从签订商品房买卖合同至今商品房也一直未实际交付给原告），从《协议书》中约定这28套商品房由被告负责销售，即可看出双方的真实意思是用以偿还债务的财产加以固定，从而确保债权的实现，且协议还约定被告每销售一套房均应通知原告，将售房款交由原告后，再由原告到房管局办理撤备案手续，该行为与抵押物的价款优先清偿债权人的债权相符合，之后双方在实际履行协议时，也是按照以上约定来履行还款义务。2、原告黄毛苟于2016年元月23日向被告黄子平出具的《收条》，不是原、被告对债权债务的清算，而是双方对当前已办理的商品房买卖备案登记的住房套数及所值价款的统计，并非达成抵偿的合意，也不构成对2016年元月15日协议的修改，因为原告在2016年元月23日出具收条之后，被告仍在向原告偿还借款，仍在按《协议书》约定的利率支付利息，仍在按协议约定的方式方法销售、撤备案等，与抵偿后债务归于消灭不相符。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，原、被告双方未明确约定终止借款合同关系，履行商品房买卖合同关系，因此双方签订的《商品房买卖合同》，系民间借贷合同的担保，不能按《商品房买卖合同》来履行买卖合同义务，而应当根据双方的借贷关系，由被告履行还款义务。如被告不履行生效判决确定的还款义务，原告可申请拍卖商品房买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，当事人可主张返还或补偿。三、关于被告欠款的问题，截止2016年元月15日，被告结欠原告本金1100万元，利息57万元，后被告于2016年5月12日至2016年7月10日期间还款52.6435万元，该52.6435万元原告系按照1157万元所收取的91天的利息，其中57万元系被告于2016年元月15日之前所欠利息，不能重复计算复利，故应予以扣除该57万元的利息，扣除的利息计币2.5935万元（57万元×1.5%÷30天×91天）。故截止2016年4月14日，被告累计结欠原告本金920.4291万元（1100万元-179.5709万元），结欠原告利息54.4065万元（57万元-2.5935万元），本息合计974.8356万元，对于2016年4月14日之后的利息，原告主张按月利率3%计算，不符合法律规定及双方约定的计算方式，《协议书》中已明确约定2016年元月15日之后月利率按1.5%计算，同时未约定违约责任，因此，借款利息应按月利率1.5%计算。四、对于反诉部分，因原、被告双方并未达成以房抵债的合意，因此原告出具的收条不能视为借款与购房款的结算清单，反诉原告主张反诉被告返还购房款的反诉请求依法不能得到支持。
综上，被告黄子平、欣荣房地产公司应向原告偿还借款本息共计974.8356万元，被告李凤英、欣荣建筑公司对以上借款本息承担连带担保责任，被告的反诉请求不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，《民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告江西省上高县欣荣房地产开发有限公司、黄子平偿还本诉原告黄毛苟借款本金920.4291万元，利息54.4065万元，本息合计974.8356万元（利息算至2016年4月14日止，之后利息按本金920.4291万元，月利率1.5%算至实际还款日止）。
二、本诉被告李凤英、江西欣荣建筑工程有限公司对以上借款本息承担连带担保责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、驳回反诉原告江西省上高县欣荣房地产开发有限公司、黄子平、李凤英、江西欣荣建筑工程有限公司的反诉请求。
以上款项（一）、（二）项，限判决生效后三十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费81620元，由原告黄毛苟承担1582元，由被告江西省上高县欣荣房地产开发有限公司、黄子平承担80038元，财产保全费5000元，由被告江西省上高县欣荣房地产开发有限公司、黄子平承担。反诉案件受理费31927元，由江西省上高县欣荣房地产开发有限公司、黄子平、李凤英、江西欣荣建筑工程有限公司承担。
如逾期履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在上诉期满之日起七日内，缴纳上诉费至宜春市中级人民法院设于农行宜春经济开发区支行14382401040009407，逾期按自动放弃上诉处理。
审 判 长 李水连
人民陪审员 冷光明
人民陪审员 况毛花
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 漆 华
欣荣房地产抵押房花数表
2017年12月27日
楼号
姓名
面积m2
单价元/m2
金额元
房号
11号楼
曹细生、李兰英
140.10
3,760
526,776.00
1-1701
11号楼
李俊禹
140.10
3,760
526,776.00
1-1201
11号楼
黄松敏
140.10
3,760
526,776.00
1-1104
11号楼
黄松敏
140.10
3,760
526,776.00
1-1101
11号楼
黄松敏
140.10
3,760
526,776.00
1-1004
11号楼
黄松敏
140.10
3,760
526,776.00
1-1704
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