南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终107号
上诉人（一审被告、反诉原告）:黄凤明，女，1965年7月7日出生，壮族，住南宁市。
委托诉讼代理人：韦廷川，男，1963年8月16日出生，壮族，住南宁市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人黄凤明因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人黄凤明及其委托诉讼代理人韦廷川、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄凤明上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回被上诉人威宁公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决显失公平。2015年3月起，威宁公司强行对涉案房屋断水、断电，影响了房屋的正常使用，一审判决认定黄凤明应当支付房屋占有使用费是错误的。威宁公司强行额外收取佣金、手续费共7980元，不是黄凤明自愿缴纳，威宁公司应予返还。
被上诉人威宁公司辩称，1、一审判决认定事实正确，判决黄凤明自合同解除�按3800元/月的标准支付房屋占有使用费有事实和法律依据。根据《合同法》的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，黄凤明在合同解除后继续占用涉案房屋期间，造成威宁公司的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。虽然在2015年3月份，威宁公司为促使黄凤明退房采取了断水断电的自救措施，但威宁公司在此之前已经明确通知了黄凤明，且黄凤明自行接通了水电，并且一直在涉案房屋内经营至今。2、威宁公司无需返还佣金、手续费7980元。本案的涉案房屋，是威宁公司从2007年起便对外招租，且拟定的租赁期限均为一年。威宁公司要求承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程�发生的成本而收取的。黄凤明是从2011年开始便一直租赁涉案房屋，且双方每年签订一份租赁合同，租赁期限均为一年。自2012年起，黄凤明在签订新的租赁合同时，均交纳了佣金和手续费。本案合同是2013年度的租赁合同，黄凤明同样交纳了2013年度的租赁佣金和手续费。威宁公司认为，虽然在租赁合同中未约定佣金和手续费的内容，但威宁公司收取的佣金和手续费，确实是双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是黄凤明自愿交纳，威宁公司没有强行收取也无需返还。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除黄凤明与威宁公司之间的房屋租赁合同关系；2.黄凤明搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.黄凤明向威宁公司支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价53000元；4.黄凤明向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计89600元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按80元/㎡/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费
一审法院认定事实：威宁公司对涉案商铺有出租管理权。2013年11月1日，威宁公司（甲方，出租方）委托林创与黄凤明（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）17-20号面积为80㎡的铺面临时出租给乙方使用；2.铺面的月租金为47.5元/㎡，月租金3800元，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；3.乙方每月按时将租金通过银行转账的方式付至甲方账户内，乙方须在中国建设银行网点开立储蓄存折账户，并授权甲方委托中国建设银行从账户中每月扣划租金；4.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保�10320元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；5.乙方保证承租上述铺面仅作零售、批发使用；6.甲方按时将出租的铺面交给乙方使用，并保证水电线路通畅；7.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租铺面及相关设施设备完好交还甲方；8.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。黄凤明以每月3800元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。直至庭审当日，黄凤明仍占有使用涉案商铺。
2013年10月20日，黄凤明向林创交纳佣金、手续费共计7980元，林创出具《收据》给黄凤明收持。
2014年5月6日，威宁公司向黄凤明发�《通知》，载明：“中尧路52号因我公司对该路段进行土地开发，对商铺租户实行续租，新租金单价为100元/㎡/月，收取两个月佣金和150元手续费，合同签订期限为2014年1月1日至2014年12月31日。现再次郑重通知您于2014年5月8日前与我公司订立房屋租赁合同并交纳各项费用，逾期未与我公司续签合同的，视为放弃续租该商铺的权利，我公司将择期对该商铺进行公开竞租。”该《通知》张贴在涉案商铺门前。
2014年6月18日，威宁公司向黄凤明发出《律师函》，载明：“根据你与威宁公司签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》之约定，你承租的该铺面已于2013年12月31日租期届满，但你至今仍未将该铺面交回，已侵犯了威宁公司对该铺面享有的合法权益，为此特敦请你在接到本律师函3日内将铺面交回威�公司，否则威宁公司将对该铺面停水停电，本律师亦将根据威宁公司的授权而对你提起诉讼，通过法律途径收回该铺面。”该《律师函》于2014年6月30日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月8日，威宁公司向黄凤明发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司�要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”该《通知》张贴在涉案商铺门前。
2015年1月21日，威宁公司向黄凤明发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-16号商铺租赁合同已于2013年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因黄凤明拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日，2015年1月21日，2015年1月30日，2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺在内的十余间房屋、商铺断水断电。黄凤明在庭审中陈述，其于2015年3月16日自行接通水电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括黄凤明在内的十余名承租户起诉至本院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。威宁公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金10320元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的租金或房屋占有使用费。
一审法院认为，威宁公司与黄凤明于2013年11月1日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双�当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2013年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意黄凤明继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2014年6月18日向黄凤明发出《律师函》，并于2014年6月30日将《律师函》张贴在涉案商铺门前，要求黄凤明于收到函件的3日内搬离商铺。发出该《律师函》后，威宁公司仍以每月3800元的标准向黄凤明收取租金直至2015年1月，并于2015年1月8日向黄凤明发出《通知》，该《通知》载明威宁公司有继续与黄凤明签订租赁合同的意向。可见威宁公司在发出《律师函》后仍同意黄凤明继续使用涉案商铺。威宁公司于2015年1月21日向黄凤明发出《通知》，载明因黄凤明未于2105年1月14前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达黄凤明，故双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。黄凤明要求威宁公司恢复房屋水电、拆除铁门封锁、安排物业，并另行签订房屋租赁合同，继续履行房屋租赁合同关系的诉讼请求，不予支持。双方的租赁合同关系解除后，黄凤明无继续占用涉案房屋的合法理由，故黄凤明应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金差价的问题。2014年5月6日，威宁公司向黄凤明发出《通知》要求以租金单价100元/㎡/月，重新签订租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的合同。2015年1月8日，威宁公司向黄凤明发出《通知》要求以租金单价80元/㎡/月重新签订租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的合同。这两份《通知》只是威宁公司的单方意思表示，并未与黄凤明达成合意，不能作为要求黄凤明支付租金差价的理由。故威宁公司要求黄凤明支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价50400元，不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。黄凤明以每月3800元的标准向威宁公司支付�金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。2015年3月，威宁公司将涉案商铺断水断电，之后黄凤明自行接通水电。威宁公司在向黄凤明发了多份要求其就涉案商铺重新签订合同的通知后，黄凤明并未与威宁公司重新签订合同，并拒绝履行腾房义务，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且黄凤明在威宁公司断水断电后自行接通水电，直至庭审当日，仍占有使用涉案商铺。故对黄凤明关于减免租金的答辩意见不予采纳。以双方于2013年11月1日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》中约定的每月3800元作为房屋占有使用费的标准，2015年2月1日至2016年3月31日，黄凤明应向威宁公司支付房屋占有使用费53200元（计算方式：3800元×14个月）。威宁公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金10320元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的房�占有使用费。抵扣后，黄凤明还应向威宁公司支付房屋占有使用费42880元。威宁公司要求黄凤明支付房屋占有使用费89600元，多出的部分不予支持。2016年4月1日至黄凤明将涉案商铺返还威宁公司之日，黄凤明应按每月3800元的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
关于佣金、手续费的问题。黄凤明于2013年10月20日向威宁公司签订合同的委托代理人林创交付佣金、手续费共计7980元。林创作为威宁公司与黄凤明签订房屋租赁合同的委托代理人，向黄凤明收取佣金、手续费共计7980元，并出具《收据》给黄凤明收持。林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理行为后果由威宁公司承担。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁公司可以向黄凤明收取佣金、手续费，但在威宁公司要求黄凤明支付佣金、手续费时，黄凤明并未提出异议，并向威宁公司交纳了该款项。黄凤明自愿交纳该费用，双方对收取佣金、手续费达成合意，且未约定该费用可以退还，黄凤明要求威宁公司退还该费用于法无据，不予支持。
关于赔偿断水断电损失的问题。威宁公司在向黄凤明发了多份要求其就涉案商铺重新签订合同的通知后，黄凤明并未与威宁公司重新签订合同，并拒绝履行腾房义务，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且黄凤明并未提交断水断电损失的有效证据，故对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、威宁公司与黄凤明的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除，黄凤明于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、黄凤明向威宁公司支付房屋占有使用费42880元，2016年4月1日至黄凤明将涉案商铺返还威宁公司之日，黄凤明应按每月3800元的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回黄凤明的反诉请求。
本院二审期间，黄凤明围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，威宁公司对黄凤明提交的证据均不予认可。对一审查明的事实，威宁公司无异议，黄凤明提出如下异议：1、涉案房屋租赁合同上的签字不是其本人所签，该合同系伪造；2、威宁公司在签订房屋租赁合同时强行向其收取合同佣金及手续费，一审判决认定其自愿缴纳该费用不是事实；3、其从未收到威宁公司向其发出的任何《通知》。对当事人有争�的证据和事实，本院认定如下：黄凤明所提交的证据不属于二审出现的新证据，本院不予确认。关于黄凤明对一审查明事实提出的异议，本院认为：1、黄凤明主张涉案租赁合同系伪造，但未提交相关证据证实。涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示且已实际履行完毕，一审判决确认该合同合法有效正确；2、合同佣金和手续费为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，是双方达成合意的结果，黄凤明在签订租赁合同时没有提出异议，也未能举证证明自己受胁迫，一审判决认定黄凤明自愿缴纳上述费用正确；3、威宁公司向黄凤明发出的有关续签合同及要求黄凤明及时腾房的《通知》，均粘贴在其住所，并有一审在卷的照片予以佐证，一审判决确认上述通知已送达黄凤明正确。综上，黄凤明对一审查明事实提出的异议，本院均不予支持。经审�，本院确认一审查明的事实。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决认定黄凤明与威宁公司签订的涉案房屋租赁合同解除时间是否正确？2.一审判决计算的黄凤明支付房屋占有使用费是否合理？3.威宁公司向黄凤明收取的佣金、手续费是否应当返还？
关于一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确的问题。本院认为，房屋租赁合同于2013年12月31日期满后，双方没有续签新的房屋租赁合同，黄凤明继续占有使用涉案房屋，威宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人在解除合同时应在合理期限前通知承租人。威宁公司以3800/月的租金标准，向黄凤明收取租金至2015年1月，并于2015年1月8日通知黄凤明在2015年1月14日之前办�房屋租赁合同续签手续，但黄凤明并未履行，视为黄凤明自动放弃续租。威宁公司于2015年1月21日发出《通知》告知黄凤明涉案房屋以公开竞价的方式出租，该通知的性质为解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，且威宁公司已给黄凤明预留了2015年1月8日至2015年1月21日的合理期限，故一审判决认定双方房屋租赁合同于2015年1月21日解除，有事实及法律依据。
关于一审判决计算的黄凤明支付房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，房屋租赁合同解除后，威宁公司无须继续履行提供符合使用条件房屋的义务，而黄凤明负有及时返还房屋的义务。威宁公司多次通知黄凤明搬迁并交还涉案房屋，但黄凤明拒不归还，威宁公司有权采取断水、断电以自救且不承担赔偿对方损失的责任。黄凤明自行接通水电后占有使用房屋，应当支付房屋占有使用费，一审判决认定房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准计算，合法有据。黄凤明提出一审判决认定其应当支付房屋占有使用费错误，显失公平的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于黄凤明交纳的合同佣金和手续费能否返还的问题。本院认为，合同佣金和手续费为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，双方当事人并未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还。故黄凤明提出合同佣金和手续费为威宁公司强行收取，应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄凤明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1122元（黄凤明已预交），由上诉人黄凤明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年六月二十六日
书记员 符贵芳