山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1661号
上诉人（原审原告）周玉东，男，1979年11月23日出生，汉族，住山东省莘县。
委托代理人王鹏，山东闻韶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东万华置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人梅长春，总经理。
委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。
委托代理人井诗雯，天津众磊律师事务所律师。
上诉人周玉东因与被上诉人山东万华置业发展有限公司（以下简称万华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2015）济阳民初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人周玉东之委托代理人王鹏，被上诉人万华公司之委托代理人李智丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：周玉东（作为买受人）与万华公司（作为出卖人）于2010年12月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济阳房预许字第某号；买受人购买的商品房为某某·某某某某第27幢1单元402号房及27-1-3号储藏室，价款某某某某某某元；买受人已付房款125366元，其余房款办理银行�揭贷款；出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金（详见合同）。”2012年5月3日，周玉东、万华公司双方办理了商品房交接手续。2012年7月16日，济阳县工程质量与安全生产监督站对某某某某某某27号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对某某某某某某1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。
�审法院认为：当事人对以下事项争议较大，原审法院做出如下认定分析。
一、关于房屋交付条件。周玉东主张，山东省建设厅关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》【鲁建发（2009）11号】的施行日期是2009年6月15日，周玉东与万华公司签订房屋购买合同是在2010年12月9日，也就是说周玉东与万华公司签订房屋买卖合同时此综合验收备案办法在山东省内已经全面实施，万华公司应当按照此综合验收办法的规定执行，房屋交付条件应为该商品房综合验收合格，而不应是商品房经验收合格。如果政府要求以综合验收合格为交付条件的话，开发商就不能以商品房验收合格为交付条件。周玉东作为消费者对二者概念不了解，该合同又是由万华公司提供的格式合同，因此，周玉东认为应当按照综合验收合格为商品房交付的条件。万华公司主张，一、�建发（2009）11号文件的颁布单位是省建委，而非地方人大或地方政府，在效力上属于地方行政规范；而根据合同法司法解释（一）的规定，确认合同无效应以法律、行政法规为准。二、该文件明显违反建筑法的规定，应以建筑法的规定为准。三、周玉东、万华公司签订的商品房买卖合同并非万华公司所提供的格式合同，在合同中存在多个选项的情形。因此，周玉东主张的该合同属于格式合同的理由不能成立。原审法院认为：格式合同又称标准合同、定型化合同，制式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。周玉东、万华公司签订的商品房买卖合同中多处采用选择式，在交房条件选择上有四个选项可供选择，还有一个选项可以自书具体的交房条件；周玉东、万华公司签订的商品房买卖合同不属于格式合同，万华公司对合同条款不负有提示或者释明义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。周玉东主张双方签订的商品房买卖合同的商品房交付条件条款因违反《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》而不应履行，于法无据，原审法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，万华公司主张按双方当事人约定的商品房验收合格的标准交付商品房符合《中华人民共和国合同法》的规定，原审法院予以采纳。
二、周玉东的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。万华公司主张，周玉东计算的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效期间，诉讼请求�超过诉讼时效期间的部分是从2012年5月1日-2013年3月9日的违约金，超过诉讼时效的部分不应得到支持。周玉东主张，周玉东的起诉并未超过诉讼时效。从2014年5月份开始周玉东组织代表多次向万华公司要求解决违约金的事项，并且由济阳县城乡建设管理委员会的工作人员和某某某某的代表与万华公司多次谈过这个事。对此无证据提供，请求法院依法调查。原审法院认为，周玉东申请调查收集的证据不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，也不属于人民法院认为审理案件需要的证据；在作出判决前，周玉东未能提供证据证明其事实主张，由负有举证证明责任的周玉东承担不利的后果；周玉东主张的从2012年5月1日-2013年3月9日的违约金，至起诉时已经超过了法定的诉讼时效期间，原审法院难以支持。
三、万华公司是否违约及违约责任的承担方式。周玉东（作为买受人）与万华公司（作为出卖人）于2010年12月9日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年5月3日，万华公司与周玉东办理了商品房交接手续。2012年7月16日，济阳县工程质量与安全生产监督站对某某某某某某27号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。可以看出，万华公司在2012年5月1日至2日期间，没有按约定交房，存在违约行为；万华公司在2012年5月3日至7月15日期间，虽然交付商品房，但商品房未经验收合格，属瑕疵履行，亦存在违约行为。此后，商品房验收合格，万华公司不应支付违约金。
综上所述，原审法院认为：万华公司在2012年5月1日至7月15日期间，存在违约行为；但周玉东没有在法定的诉讼时效期间内主张权利，属于怠于行使自己的权利。尽管周玉东在诉讼时效期间届满后仍可向原审法院起诉，但鉴于万华公司依法提出诉讼时效抗辩且周玉东不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故原审法院对周玉东请求的违约金依法不予保护，驳回周玉东的诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条（向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外）、第一百三十七条（诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间），《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条（当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求）之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告周玉东的诉讼请求。案件受理费减半收取345元，由原告周玉东负担。
上诉人周玉东不服原审判决上诉称：第一，一审法院认定事实错误。1.对房屋交付条件的事实认定错误。本案中商品房交付使用的条件应该为涉案商品房开发项目取得《综合验收备案证明》或者说涉案商品房经综合验收合格，而非一审法院认定的本案商品房交付条件是按双方当事人约定的商品房验收合格标准即经竣工验收合格。关于综合验收制度的相关规定包括：1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条、2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条、2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布实施的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条、2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局等单位联合下发的济建发（2011）7号《关于转发山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知》等。从上述规定可以看出：房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案，房地产开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备�证明》作为房屋交付使用的约定条款，亦即商品房交付使用的条件应为该商品房综合验收合格，而不是商品房经验收合格或者单项验收合格。2.对万华公司的违约行为存续期间认定错误。依照1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律、行政法规，本案中商品房交付使用的条件应该为涉案商品房开发项目取得《综合验收备案证明》或者说涉案商品房经综合验收合格。周玉东与万华公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对某某某某某某1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。因此，2012年5月1日至2014年10月22日期间，万华公司未按照合同约定和法律、行�法规规定对涉案商品房办理综合验收并交付房屋，万华公司存在违约行为，应当支付违约金。一审法院认定“万华公司在2012年5月1日至7月15日期间，存在违约行为”错误。第二，一审法院适用法律错误。对于本案是否超过诉讼时效问题，本案中，万华公司在2012年5月1日至2014年10月22日期间持续存在违约行为，因此，诉讼时效应从2014年10月22日计算，本案并未超出诉讼时效。即使本案按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年，本案2013年3月9日至2014年10月22日期间的违约金也并未超出诉讼时效，一审法院仅依照《中华人民共和国民法通则》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用中华人民共�国民事诉讼法的解释》等规定而驳回周玉东的诉讼请求，系适用法律错误。综上所述，一审法院认定部分事实不清、适用法律错误，万华公司违约事实清楚，应当依据合同约定和法律、行政法规规定承担违约责任。故依法提起上诉，请求二审法院依法支持周玉东的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人万华公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，1.二审中，周玉东主张其于2014年11月至济阳县政府相关部门就延期交房、取暖费等问题上访。万华公司认可周玉东在该时间上访过，但主张上访的问题只是针对办理产权证及交纳维修基金，并未涉及迟延交付房屋违约金的问题。2.涉案房屋于2012年7月16日取得�房屋建筑工程竣工验收备案单》，备案单载明：该工程竣工备案文件齐全，文件目录包括工程竣工验收报告，工程施工许可证，规划许可证，施工图设计文件审查意见，监理单位的质量评估报告，勘察、设计单位的质量检查报告，法律、法规规定的应由公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，法律、法规规章规定的必须提供的其他文件，工程质量监督报告。
本院认为：周玉东与万华公司于2010年12月9日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效。关于房屋交付条件，合同有约定的，应当按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无约定的，应当按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第�条约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，该约定未违反法律、法规的强制性规定，因此，原审判决认定万华公司完成房屋建筑工程竣工验收备案（即2012年7月16日）后，涉案房屋已符合交房条件并无不当。周玉东主张涉案商品房开发项目应以取得《综合验收备案证明》作为交付条件，但周玉东该主张与双方合同约定不一致，本院不予采信。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年4月30日前，万华公司虽然于2012年5月3日与周玉东办理了商品房交接手续，但万华公司于2012年7月16日才完成房屋建筑工程竣工验收备案，具备了双方约定的交房条件，因2012年5月1日至2012年7月15日期间万华公司尚未完成房屋建筑工程竣工验收备案，已超出了合同约定的房屋交付时间，确实构成违约及瑕疵履行，故万华公司应向周玉东支付该期间的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，周玉东应在涉案房屋完成竣工验收备案（即2012年7月16日）的二年内向万华公司主张逾期交房违约金，其于2015年3月提起诉讼确已超过法律规定的诉讼时效期间，其虽于2014年11月就涉案房屋的相关问题至济阳县政府有关部门上访，但该时间点亦已超过法律规定的诉讼时效期间，在周玉东未提交其他证据证实存在足以引起诉讼时效中止、中断、延长的法定事由的情况下，故对其未过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。涉案房屋在2012年7月16日已符合双方约定的交付条件，且涉案房屋万华公司亦已于2012年5月3日交付给周玉东使用，故周玉东主张2012年7月16日后的逾期交付房屋违约金没有事实依据，本院不予支持。
综上，周玉东的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690元，由上诉人周玉东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘 翔