湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初3288号原告：永康市步行街商业城有限公司，住所地浙江省永康市步行街三期。法定代表人：王奇勋。委托诉讼代理人：胡甲初，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人:邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。被告：周文平，男，1964年2月18日出生，汉族。原告永康市步行街商业城有限公司与被告周文平租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员张杰明、李小叶组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告永康市步行街商业城有限公司的委托诉讼代理人邹魏维到庭参与诉讼，被告周文平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。原告永康市步行街商业城有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2012年7月5日签订的《场地租赁合同书》，并由被告周文平腾退租赁场所给原告；二、判令被告立即支付原告拖欠的租金（租金计算至被告腾退房屋之日止，暂时计算至起诉之日为2862192元）及违约金1023186元，共计3885378元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年7月5日签订一份《场地租赁合同书》，约定原告将其所有的位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷综合楼二楼1623平方米的场地租赁给被告，租赁期限从2012年8月1日到2020年12月30日，其中，装修免租期为5个月。合同第五条第4款约定：“被告周文平逾期两个月未支付租金、水电费或本合同及其项下附件有关费用的，原告永康市步行街商业城有限公司有权解除合同，乙方应当赔偿甲方相当于第一年月租金费用2被金额的违约金”；第十条约定：“双方履行合同中如有争议应当协商解决，如果协商不成由合同履行地（即租赁产地标的物所在地天心区）人民法院管辖解决。合同签订后，截至2017年4月1日，被告周文平拖欠原告永康市步行街商业城有限公司租金共计2682192元，经原告多次催告，其拒不支付租金，严重违反合同约定，损害原告的合法利益，故原告诉至本院。被告周文平未到庭参与诉讼，未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明：位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷综合楼201号房屋（面积为662.87平方米，产权证号为：长房权证天心字第7120143**号）、202号房屋（面积为960.82平方米，产权证号为：长房权证天心字第7120143**号）均系原告永康市步行街商业城有限公司所有。2012年7月5日，原告永康市步行街商业城有限公司与被告周文平签订《场地租赁合同书》，约定原告永康市步行街商业城有限公司将其所有的位于位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷综合楼二楼的场地（面积为1623平方米）出租给被告周文平用于量贩式KTV经营，租赁期限为8年，自2012年8月1日至2020年12月30日，装修免租期为5个月，自2012年8月1日起至2012年12月30日止，场地租金为48元/月.平方米，即77904元/月，租金第三年开始递增，每年按8%递增，租金实行月支付制，被告周文平应于2012年12月25日前支付第一个月租金，以后每月租金的支付需在前一个月25日前支付给原告，如被告周文平延期支付租金的，每延期一天承担百分之一的滞纳金，且被告周文平应于2012年7月10日前支付原告150000元的保证金，租赁期第三年开始，再递补50000元保证金，共计200000元，如被告周文平在租赁期间未损害租赁物且不存在其他违约行为，保证金由原告无息退还。其中，合同第五条第一款第（4）项约定：“被告周文平有下列情形之一的，原告有权解除合同，被告周文平应赔偿原告相当于第一年月租赁费用2倍金额的违约金：……；（4）逾期两个月未支付租金、水电费或本合同项下附件有关费用的”。合同签订后，原告永康市步行街商业城有限公司将博林金谷综合楼201号房屋、202号房屋交付给了被告周文平使用，被告周文平于2012年8月8日向原告永康市步行街商业城有限公司支付了保证金150000元，原告永康市步行街商业城有限公司又自愿免除了被告周文平自2013年1月1日起至2013年9月30日止的租金，被告周文平自2014年2月27日开始向原告永康市步行街商业城有限公司支付租金，共计向原告永康市步行街商业城有限公司支付了租金623232元，截至2017年3月31日，被告周文平尚欠原告永康市步行街商业城有限公司租金共计2861871.09元。经催讨无果，原告永康市步行街商业城有限公司遂诉至本院。上述事实，有原告永康市步行街商业城有限公司提交的《场地租赁合同书》、房屋所有权证、付款凭证、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告永康市步行街商业城有限公司与被告周文平签订的《场地租赁合同书》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。合同签订后，原告永康市步行街商业城有限公司依约向被告周文平提供了博林金谷综合楼201号房屋、202号房屋用于其经营KTV，已经履行了租赁物的交付义务，被告周文平应当按期足额向原告永康市步行街商业城有限公司支付租金，现被告周文平仅自2014年2月27日起向原告永康市步行街商业城有限公司支付了租金623232元，截至2017年3月31日，被告周文平欠付原告永康市步行街商业城有限公司租金共计2861871.09元，被告周文平构成违约，应当承担相应的违约责任。原告永康市步行街商业城有限公司要求解除双方之间的《场地租赁合同书》、返还租赁物、支付欠付的租金及违约金，并要求被告周文平按租金标准支付至其返还租赁物之日止的场地使用费，均符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算问题，双方签订的《场地租赁合同书》中约定如被告周文平迟延付款的，每逾期一天承担百分之一的滞纳金，原告永康市步行街商业城有限公司主张按每月2%的标准计算违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故原告永康市步行街商业城有限公司主张的违约金计算标准明显过高，应予调整，本院确定由被告周文平按每天万分之五的标准向原告支付自逾期之日起的违约金，暂计算至2017年3月31日为694879.34元，后续违约金继续计算至被告周文平实际偿付之日止，对于原告永康市步行街商业城有限公司主张的过高部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告永康市步行街商业城有限公司与被告周文平于2012年7月5日签订的《场地租赁合同书》，并由被告周文平于本判决生效之日起30日内向原告永康市步行街商业城有限公司腾退位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷综合楼201号房屋（面积为662.87平方米，产权证号为：长房权证天心字第7120143**号）、202号房屋（面积为960.82平方米，产权证号为：长房权证天心字第7120143**号）；二、限被告周文平于本判决生效之日起十日内向原告永康市步行街商业城有限公司支付截至2017年3月31日止欠付的租金2861871.09元，并由被告周文平按租金标准向原告永康市步行街商业城有限公司支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的场地使用费（租金标准：自2017年4月1日至2017年12月31日为98136.23元/月，自2018年1月1日起每年按8%递增）；三、限被告周文平于本判决生效之日起十日内向原告永康市步行街商业城有限公司支付截至2017年3月31日止的违约金694879.34元，并由被告周文平以欠款2861871.09元为基数，按每天万分之五的标准向原告永康市步行街商业城有限公司支付自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金；四、驳回原告永康市步行街商业城有限公司的其他诉讼请求。如被告周文平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费37880元，由原告负担5880元，由被告周文平承担32000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  张杰明人民陪审员  李小叶二〇一七年七月二十四日代理书记员  邓双莹附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。