山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1912号
上诉人（原审被告）郝志军。
被上诉人（原审原告）青岛爱康物业管理有限公司。
法定代表人陈俐慧，职务经理。
委托代理人臧来收，系青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。
上诉人郝志军因与被上诉人青岛爱康物业管理有限公司（以下简称爱康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第348号民事判决，于2015年6月19日向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由代理审判员李蕾担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员齐新参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年9月2日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人郝志军、被上诉人爱康物业公司的委托代理人臧来收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱康物业公司在一审中诉称，爱康物业公司于2010年1月与青岛沙建房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，爱康物业公司依据《物业管理条例》的规定为青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区提供物业服务。郝志军签约入住后，至今拖欠物业服务费3001.25元，经爱康物业公司多次催要，郝志军拒绝缴纳。故诉至法院，请求依法判令郝志军向爱康物业公司支付自2011年7月15至2014年4月15期间的物业服务费3001.25元；诉讼费用由郝志军承担。
郝志军在一审中未答辩。
原审查明，2010年1月9日，爱康物业公司作为房地产开发单位选聘的物业服务企业，与青岛沙建房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定坐落于青岛市李沧区四流中路5号，物业名称瑞丰馨苑小区，由爱康物业公司提供物业管理服务。物业管理服务内容为：1、物业公用部位的养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿地、花木、水系景观的养护和管理；5、车辆秩序和停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、遇到突发重大事件及恶劣天气时的管理方案的制定和实施。《前期物业服务合同》还约定在物业管理区域内，爱康物业公司提供其他服务事项：1、组织开展××有益的社区文化娱乐活动；2、业主自用部位有偿维修服务；3、提供定报、定奶、送水等入户有偿服务。《前期物业服务合同》约定物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅服务费为每平方米每月0.45元；网点服务费为每平方米每月0.80元。
爱康物业公司主张，2011年7月15日爱康物业公司与郝志军签订《业主入住协议书》、《瑞丰馨苑小区装修协议》，并在《房屋交接验收单》上签字，入住瑞丰馨苑小区5-44网点房。郝志军是瑞丰馨苑小区5-44网点房业主，该网点建筑面积110.34平方米，郝志军自2011年7月15日入住至2014年4月15日共计欠缴物业服务费3001.25元，计算方式为郝志军所有物业建筑面积110.34平方米，每月每平方米按照0.80元计算物业服务费，为0.80元／平方米×110.34平方米×34个月＝3001.25元，爱康物业公司要求郝志军支付3001.25元。
原审认为，爱康物业公司依据与青岛沙建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为瑞丰馨苑小区提供物业服务合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。郝志军作为瑞丰馨苑小区5-44网点房业主，在入住小区时亦与爱康物业公司签订《业主入住协议书》、《瑞丰馨苑小区装修协议》，接受了爱康物业公司提供的物业管理服务，郝志军应向爱康物业公司支付物业服务费。爱康物业公司主张郝志军支付拖欠的物业管理费，于法有据，法院予以支持。因郝志军的房屋建筑面积是110.34平方米，郝志军应当按照《前期物业服务合同》合同约定，向爱康物业公司缴纳2011年7月15日至2014年4月15日的物业服务费3001.25元（0.80元／平方米／每月×110.34平方米×34）。
综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第二款之规定，判决：郝志军于判决生效之日起十日内支付爱康物业公司自2011年7月15日至2014年4月15日期间的物业服务费人民币3001.25元。郝志军如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（爱康物业公司已预交），由郝志军负担，郝志军于判决生效之日起十日内给付爱康物业公司50元。
宣判后，郝志军不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回爱康物业公司的一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、郝志军与爱康物业公司物业合同纠纷一案，青岛市李沧区人民法院已以（2014）李民初字第712号民事裁定书驳回了爱康物业公司的起诉。郝志军在收到（2014）李民初字第712号传票之日起积极配合法院的询问，并同意与爱康物业公司当面调解，爱康物业公司法定代表人两次均无故失约；二、涉案前期物业服务合同，有明显违规。爱康物业公司没有履行其职责和义务，使得瑞丰馨苑小区从交房之日起至今没有业委会，导致业主投诉调解不畅，更无法签订合法的物业服务合同；三、爱康物业公司在没有监管之下未达到《前期物业服务合同》的服务标准，导致郝志军财产损失，周边卫生绿化至今由郝志军自理，郝志军有权拒绝缴纳物业费；四、郝志军在交接房屋之日，缴纳了三个月的物业服务费222元、装修押金1000元及垃圾清运费311元，而装修垃圾由郝志军自行处理，爱康物业公司至今无故不返还郝志军的装修押金及垃圾清运费；五、2013年11月20日之后爱康物业公司已撤出涉案小区，由青岛维德物业公司接管。在2013年11月20日之后郝志军不应向爱康物业公司缴纳物业费。
被上诉人爱康物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审庭审期间，郝志军提交收据三张，欲证明其已向爱康物业公司缴纳2011年7月至9月物业费222元、装修押金1000元、垃圾清运费311元。爱康物业公司对上述收据的真实性没有异议，认可郝志军已缴纳了2011年7月至9月物业费222元，但认为垃圾清运费与装修押金与本案无关。
郝志军提交爱康物业公司与维德物业公司的协议书复印件一份，欲证明二者存在违法交接。爱康物业公司认为确实存在过这样一份协议，但由于维德物业公司不具备资质，该协议为无效，并未实际履行，爱康物业公司至今一直在为涉案小区提供物业服务，未间断过。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案双方争议的焦点为郝志军应否向爱康物业公司交纳物业服务费。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。在本案中，爱康物业公司与瑞丰馨苑小区的建设单位青岛沙建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，因瑞丰馨苑小区至今尚未成立业主委员会，故，该合同对小区全体业主具有约束力。郝志军作为瑞丰馨苑小区的业主之一，在入住该小区时已与爱康物业公司签订《业主入住协议书》，依据上述规定，郝志军应当向爱康物业公司支付物业服务费。郝志军主张涉案小区未成立业委会系爱康物业公司未履行职责，此主张于法无据；郝志军主张爱康物业公司提供的物业服务未达到《前期物业服务合同》的服务标准，但对此其未提供证据予以证明。故，对郝志军上述主张，本院均不予采信。郝志军主张2013年11月20日之后爱康物业公司已撤出涉案小区，但其未能提供有效证据予以证实，本院对此亦不予采信。
综上，上诉人郝志军拒交物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。但郝志军已向爱康物业公司缴纳了2011年7月至9月的物业费222元，对此爱康物业公司并无异议，该部分应当从爱康物业公司主张欠付的物业费中予以扣除，郝志军欠付物业费的数额应为2779.25元（3001.25元-222元）。本院据此对原审判决做出适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第348号民事判决为：上诉人郝志军于本判决生效之日起十日内支付被上诉人爱康物业公司自2011年7月15日至2014年4月15日期间欠付的物业服务费2779.25元；
二、驳回被上诉人爱康物业公司的其他请求。
上诉人郝志军如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计100元，由上诉人郝志军负担93元，由被上诉人爱康物业公司负担7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年十一月九日
书 记 员 郭丹丹
书 记 员 杨倩倩