西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初2741号原告陕西丽鑫物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区桃园湖高级住宅区66号楼5幢B2室。法定代表人孙步凌，该公司总经理。委托诉讼代理人薛鹏，陕西齐信律师事务所律师。委托诉讼代理人张东，陕西齐信律师事务所律师。被告马楠，女，汉族，1982年10月19日出生，住西安市雁塔区，第三人陕西多宝物业有限公司，住所地西安市高新区瞪羚路3号丈八一号小区1号楼2单元101室。法定代表人徐昕，该公司执行董事。委托诉讼代理人何建军，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人李颜松，陕西同顺律师事务所律师。原告陕西丽鑫物业管理有限公司（以下简称“陕西丽鑫物业公司”）与被告马楠、第三人陕西多宝物业有限公司（以下简称“陕西多宝物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西丽鑫物业公司的委托代理人张东、被告马楠及第三人陕西多宝物业公司的委托代理人李颜松均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陕西丽鑫物业公司诉称，2014年7月，原告与案外人天秦房地产开发有限公司口头约定为其所开发的位于雁塔区××路与××交叉口的丈八壹号小区提供物业管理服务，并于同年9月签订《前期物业服务合同》。之后，原告于2014年7月至2015年3月31日依约为该小区提供相应的物业管理服务。2015年4月后，因种种原因，原告不再为该小区提供物业管理服务。为此，原告多次向被告主张在为该小区提供物业管理服务期间的物业综合管理费及暖气费时，均遭拒绝。现原告诉至法院，请求：1.被告立即向原告支付2014年9月至2015年3月期间拖欠的物业综合管理费605.7元；2.被告立即向原告支付利息38.36元（按照中国人民银行同期同类贷款年基准利率4.75%计算，自2015年4月1日计算至2016年8月31日，实际应计算至付款日）；3.本案诉讼费由被告承担。被告马楠辩称，第一，原告陈述与天秦开发商有合同关系，则应该承担开发商业务，第二，其不拖欠物业费，已将物业费一部分交给原告，一部分交给第三人，第三，其要求原告支付维修费1500元，但本案不提反诉。第三人陕西多宝物业公司述称，第一，其于2015年6月5日依法登记设立，在公司成立之前从未开展物业管理服务，也未收取过任何物业管理费用。第二，丈八壹号小区开发商陕西天秦房地产开发有限公司委托其代为收取2015年7月1日之前的物业综合管理费，并代为处理原告遗留的前期问题，包括支付水电费、垃圾清运费、维修费、暖气退费、装修押金退费等，其支出已远超代收的物业管理费。其收取费用是代理行为，法律后果应当由开发商承担。第三，原告退出丈八壹号小区是由于服务不符合合同约定、不符合物业服务标准，开发商强制解除了合同。综上，请求法院驳回原告诉请。经审理查明，原告陕西丽鑫物业公司系丈八壹号小区物业管理公司，被告马楠系该小区1号楼1单元2904室业主，房屋建筑面积为114.6平方米。2014年9月17日，原告陕西丽鑫物业公司（乙方）与陕西天秦房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方将丈八壹号物业小区委托乙方实行物业管理，物业服务期限为2014年8月起开始服务；计费方式：采取包干制约定物业服务费。业主向乙方支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担；物业服务费标准：住宅1.2元/月·平方米。2016年,原告与陕西天秦房地产开发有限公司就双方《前期物业服务合同》产生纠纷，向西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委员会裁决书查明并认定，原告与陕西天秦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，陕西天秦房地产开发有限公司于2015年4月1日以非正常方式接管小区物业管理，原告同日离开小区，并在离开前删除了电脑内关于物业管理的相关数据。陕西天秦房地产开发有限公司以非正常交接方式接管小区的物业管理使双方的《前期物业服务合同》实际解除。2015年3月31日，原告向西安高新区热力有限公司交纳采暖费413335.24元。同时查明，被告已向原告支付了2014年9月至10月的物业综合管理费。被告已向第三人交纳2015年1月至2015年3月的物业综合管理费606元。案件审理中，原告申请追加陕西多宝物业公司为第三人，请求第三人返还原告管理期间第三人已向被告收取的物业综合管理费605.7元（2014年9月至2015年3月），并承担相应利息。上述事实，有前期物业服务合同、西安仲裁委员会裁决书、发票、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以确认。本院认为，原告与案外人陕西天秦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告系该小区业主，根据《最高人民法院》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对被告具有法律约束力，且从西安仲裁委员会的裁决书及2015年3月31日原告向西安高新区热力有限公司缴纳采暖费票据，可以认定原告为被告居住小区物业管理服务行为已履行至2015年3月31日。因此原、被告之间已形成物业服务合同关系。由于本案原告与第三方陕西天秦房地产开发有限公司因非正常原因解除了《前期物业服务合同》，原告于2015年4月1日退出该小区。此后被告在不知情的情况下已将该期间的物业费交至现在的物业管理方即第三人陕西多宝物业公司。而第三人陕西多宝物业公司在2014年9月至2015年3月期间并未对被告居住小区提供物业管理服务，故第三人陕西多宝物业公司收取被告该期间的物业管理费缺乏事实和法律依据，其辩称代开发商陕西天秦房地产开发有限公司收取物业费，本院依法不予采信。因此，原告要求第三人陕西多宝物业公司向其返还已收取被告交纳的（在原告提供物业服务期间）物业费的请求，符合法律规定，本院依法应予支持。对于第三人应返还的数额，由于原告已向第三人交纳了2015年1月至2015年3月的物业综合管理费412.56元，故对于返还数额，本院依法认定为412.56元。对于原告要求被告支付2014年9月至10月物业综合管理费的请求，由于被告已向原告交纳了2014年9月至2014年10月的物业综合管理费，故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付2014年11月至12月物业费的请求，由于被告虽辩称其已将上述费用交纳给原告，但并未提交证据证明，故被告应向原告支付上述期间物业费275.04元。对于原告主张拖欠物业费利息一节，因其并未就逾期拖欠费用的事实提供充分证据证明，故该项请求不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：第三人陕西多宝物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西丽鑫物业管理有限公司返还物业综合管理费412.56元；被告马楠于本判决生效之日起十日内向原告陕西丽鑫物业管理有限公司支付拖欠的物业费275.04元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西丽鑫物业管理有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告陕西丽鑫物业管理有限公司承担25元，由被告马楠承担25元。因原告已预交，被告马楠应在履行上述付款义务时将其应负担的案件受理费一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  孙英花人民陪审员  张广乾二〇一七年十二月二十一日书 记 员  程 俊打印：相丽华校对：张静2017年月日送达