陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01047号
上诉人（原审原告）陕西众心捧月母婴护理有限责任公司，住所地西安市碑林区草场坡路8号荣城1幢1单元11303室。
法定代表人汤海云，该公司总经理。
委托代理人王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。
委托代理人陈军涛，陕西尚文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西九邦房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区友谊村社区84号508室。
法定代表人曾瑞芬，该公司总经理。
委托代理人常小俊，陕西仁和万国律师事务所律师。
上诉人陕西众心捧月母婴护理有限责任公司（以下简称众心捧月公司）与上诉人陕西九邦房地产开发有限公司（以下简称九邦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人众心捧月公司的委托代理人王丽萍、陈军涛，上诉人九邦公司的委托代理人常小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众心捧月公司原审诉称，众心捧月公司是一家主要以经营家政服务、母婴护理及月子餐等业务的公司，为开展经营活动需要租赁九邦公司房屋。众心捧月公司明确告知九邦公司租赁房屋的目的并要求所租赁的房屋应属于商业用房，需符合经营目的的需要，还应当符合相关法律法规对经营场所的具体要求。九邦公司在得知众心捧月公司对租赁房屋的要求后，为骗取众心捧月公司信任，谎称其房屋符合众心捧月公司的要求，并称随后向众心捧月公司提供相关文件，众心捧月公司于2014年9月5日与九邦公司签订了编号为20140904的《房屋租赁合同》。合同签订后，众心捧月公司即向九邦公司交纳房屋押金4850.32元，房屋租金29102元，同时对所租赁的房屋进行了设计，并将设计方案及装修图纸交给九邦公司。众心捧月公司在对房屋装修过程中多次要求九邦公司提供其承诺的相关文件，但九邦公司一直推诿拖延，且以相关文件属商业秘密为由拒绝提供，导致众心捧月公司无法办理工商登记变更等手续，无法实现经营目的。现众心捧月公司诉至法院请求依法判令九邦公司立即返还众心捧月公司交纳的房屋租金29102元、押金4850.32元及利息（利息计算自2014年10月9日起至九邦公司实际返还之日止，利率按照同期中国银行贷款利率计算）；九邦公司赔偿众心捧月公司直接经济损失15148.8元；本案诉讼费由九邦公司承担。
九邦公司辩称，众心捧月公司所述与事实不符。首先，在签订《房屋租赁合同》前众心捧月公司已全部考察并了解承租房屋的全部状况，后双方于2014年9月5日自愿签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。双方均应按照合同约定条款履行各自的义务。九邦公司已按约定将房屋交付众心捧月公司，众心捧月公司由于自身原因要求解除合同属于违约行为，众心捧月公司无权要求九邦公司返还租金、支付利息并赔偿损失。其次，众心捧月公司无正当理由解除合同，应按照合同约定支付九邦公司一年的房租作为违约金。
原审法院经审理查明，2014年9月5日众心捧月公司向九邦公司递交申请，要求租赁九邦公司西九形道楼盘项目2号楼7、8层房屋共计建筑面积1340.72平方米，用于开办月子中心，九邦公司对此表示同意，双方均在该申请上进行了盖章。当日，众心捧月公司、九邦公司签订编号为20140904的《房屋租赁合同》，约定九邦公司将位于西安市莲湖区团结南路与大寨路十字向北100米路西九形道项目1-20704室面积为127.64平方米房屋出租给众心捧月公司使用，租期为八年，自2014年10月7日起至2022年10月6日止。第一年房屋租金为每平方米38元，第二年起每年租金在上一年租金基础上按每平方米3元递增，递增总额不高于每平方米55元，租金每6个月支付一次，合同签订三个工作日内众心捧月公司一次性支付九邦公司第一年6个月租金29102元并支付4850.32元作为押金，以后每次提前一个月向九邦公司支付下期6个月租金。合同签订后，众心捧月公司按照约定向九邦公司支付了六个月租金及押金。九邦公司亦将房屋交付给众心捧月公司使用。2014年9月26日众心捧月公司向九邦公司发函称其公司需要办理工商变更、食品流通许可、卫生许可等相关法律手续，根据相关部门的要求需要九邦公司提供租赁房屋的《国有土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产开发项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程竣工验收合格证》、《房屋产权证书》、《建设工程消防意见书》等材料，故希望九邦公司在收到函件2日内提供上述材料的复印件并加盖公章。2014年10月9日九邦公司向众心捧月公司复函称众心捧月公司要求九邦公司提供《国有土地使用权证书》等相关证书已超出了双方签订的《房屋租赁合同》条款约定的范围，且上述证书属于九邦公司的商业秘密，不能向众心捧月公司提供，众心捧月公司办理工商登记变更等手续的风险由众心捧月公司自行承担，与九邦公司无关。九邦公司复函当日众心捧月公司向九邦公司发出关于解除《房屋租赁合同》的函表示由于九邦公司的行为导致众心捧月公司无法办理工商变更、卫生许可等相关手续，致使众心捧月公司无法开业并营业，故众心捧月公司从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求九邦公司于2014年10月11日前办理房屋接收手续并退还众心捧月公司所交付的房屋租金及押金。众心捧月公司向九邦公司发出的上述解除函的邮件在2014年10月11日已被签收。2014年10月16日众心捧月公司再次向九邦公司发函称要求九邦公司在收函后1日内办理房屋交接手续、接收房屋钥匙96把及可视门禁12部，同时退还众心捧月公司所交付的房屋租金及押金，否则由此造成的相关法律责任及后果由九邦公司全部承担。庭审中，众心捧月公司向法庭提交了陕西大唐律师事务所于2014年11月4日出具的律师见证书一份，该见证书载明2014年11月3日众心捧月公司委托陕西集思得律师事务所律师吴红军在九邦公司九形道项目售楼部及本部六楼办公室向九邦公司送达《关于办理退房交接手续的函》，由于九邦公司工作人员拒收，故将上述函件分别留置在柜台及置业顾问办公桌上，2014年11月4日众心捧月公司公司法人及工作人员与吴红军律师共六人在九邦公司西九形道项目对2号楼7-8层共十一间房屋进行交房，九邦公司拒绝收房和收钥匙，众心捧月公司工作人员对上述共96把房门钥匙及12部可视门禁以九邦公司为收货人当场办理了邮寄。庭审中，众心捧月公司向法庭提交了其与陕西航天建筑开发有限公司的《房屋施工协议书》、《合同书》、结算单及收款收据，用于证明其对租赁包括本案房屋在内的所有房屋装修已花费68000元及对租赁的该所有房屋恢复原状需花费160000元，其已向装修公司支付了128000元，上述经济损失均因九邦公司的行为所导致，故九邦公司应向众心捧月公司承担相应的损失，对此九邦公司表示不予认可。本案审理过程中，九邦公司向法庭提交了《西安市商品房预售许可证》、《西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证》及《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，根据该《西安市商品房预售许可证》即市房预售字第2012135号显示售房单位为九邦公司，项目名称为宝力豪公馆（九形道），幢号为1幢32层，建筑面积为88778平方米；《建设工程竣工规划验收合格证》显示该项目的建设规模为框剪结构，地下二层，地上八至三十二层（局部裙房一至四层）商住楼壹幢，包括A、B、C、D座，总建筑面积为88778.04平方米；同时在九邦公司提交的消防验收意见书亦载明该工程总建筑面积为88778.04平方米，包括A、B、C、D座，其中A座地上1层为商业网点，B座地上1至3层和C、D座地上1至4层及裙房为商业用房。对于九邦公司提交的上述证据众心捧月公司表示该商品房预售许可证为第1幢楼的预售许可证，但众心捧月公司租赁的是2号楼，对于九邦公司提交的《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明无论A、B、C、D座，只有四层以下的房屋为商业用房，但众心捧月公司承租的七、八层应为住宅用途，不能作为商业用房，对建设工程规划验收合格证无异议。另查明九邦公司将房屋交付众心捧月公司后，众心捧月公司便开始装修，双方发生纠纷后众心捧月公司将装修房屋恢复原状。
原审法院经审理认为，根据九邦公司向法庭提交的《西安市商品房预售许可证》、《西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证》及《西安市公安消防支队建设工程消防验收意见书》表明该宝力豪公馆（九形道）项目为壹幢商住楼，包括A、B、C、D四座房屋，其中A座地上1层为商业网点，B座地上1至3层和C、D座地上1至4层及裙房为商业用房，九邦公司为该幢房屋的开发商，亦是售房单位。众心捧月公司、九邦公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》显示众心捧月公司承租的房屋为1-20704，建筑面积为127.64平方米。众心捧月公司向法庭提交的具有双方盖章的申请上载明租赁房屋位于西安市莲湖区团结南路与大寨路十字向北100米路西九形道楼盘项目2号楼7、8层，租赁该房屋的用途为开办月子中心。根据九邦公司向法庭提交的上述材料表明无论A、B、C、D座房屋7、8层应为住宅不能作为商业用房。九邦公司作为该房屋的开发商，同时在该房屋未出售前亦是该房屋的业主，在未征求涉案房屋所在楼宇其余业主同意擅自将住宅用房出租改为商用，且其亦未向法庭该房屋7、8层由住宅改为商业用房的审批手续，故九邦公司在明知该房屋为住宅的前提下仍将房屋出租给众心捧月公司开办月子中心，导致众心捧月公司无法办理相关证件，不能进行正常的经营活动，致使双方租赁合同的目的无法实现。2014年10月9日众心捧月公司向九邦公司发出合同解除函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，经查该解除函的邮件在2014年10月11日已被签收。庭审中九邦公司表示不同意解除合同，认为该合同合法有效应继续履行。但九邦公司在收到众心捧月公司发出的解除函后未在法律规定的时间内向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故该租赁合同自众心捧月公司的解除函送达九邦公司时已解除。现众心捧月公司要求九邦公司返还房屋租金及押金的请求，依法予以准许，关于返还租金的数额，因众心捧月公司、九邦公司在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2014年10月7日起至2022年10月6日止，但在2014年11月4日众心捧月公司已通过律师见证的方式向九邦公司交房并通过邮寄的方式将房屋钥匙及门禁向九邦公司进行送达，故众心捧月公司占用房屋的时间为2014年10月7日至2014年11月4日，对此期间的租金及占用费应予以扣除，结合庭审中众心捧月公司向法庭提交向九邦公司支付的租金及押金收据，九邦公司应返还众心捧月公司房屋租金24413.3元、押金4850.32元；关于众心捧月公司要求九邦公司支付上述租金及押金的利息一节，于法无据，依法不予支持；关于众心捧月公司要求九邦公司赔偿直接经济损失15148.8元的请求，因众心捧月公司查看了涉案房屋后，在并未取得工商登记变更及相关审批手续的情况下擅自对房屋进行装修，其应该预知到装修房屋的风险，但在此情况下众心捧月公司仍然坚持对房屋进行装修，故众心捧月公司对该损失亦应承担相应的责任，酌情认定由众心捧月公司承担该损失20%的责任，结合众心捧月公司在庭审中向法庭提交了包括本案房屋在内的所有租赁房屋的装修合同及装修款收据68000元和恢复房屋原状的装修合同及已支付的费用收据128000元，故九邦公司应赔偿众心捧月公司经济损失12119元。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决：一、被告陕西九邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司房屋租金24413.3元、押金4850.32元，共计29263.62元。二、被告陕西九邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陕西众心捧月母婴护理有限责任公司经济损失12119元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回众心捧月公司陕西众心捧月母婴护理有限责任公司其余诉讼请求。一审案件受理费757元，由众心捧月公司承担57元，九邦公司承担700元。因众心捧月公司已预交，故九邦公司应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付众心捧月公司。
宣判后，众心捧月公司和九邦公司均不服，向本院提起上诉。众心捧月公司上诉称，其与2014年10月9日向九邦公司发函要求解除合同，并要求其于2014年10月11日办理房屋交接手续，因此原审判决认定其占用本案所涉房屋时间2014年10月7日至2014年10月11日与事实不符；本案中合同解除的原因是九邦公司将住宅作为商业用房出租给众心捧月公司，且拒绝向众心捧月公司提供办理工商变更、食品流通许可、卫生许可等手续的相关文件，因此九邦公司的过错造成合同解除应由九邦公司承担全部损失；因九邦公司的过错导致合同解除，故九邦公司应承担占用众心捧月公司资金所产生的利息。请求：撤销原审判决；改判九邦公司返还众心捧月公司房屋租金29102元、押金4850.32元；改判九邦公司赔偿众心捧月公司直接经济损失15148.8元；按照中国人民银行同期贷款利率，判决九邦公司承担其自2014年10月9日至实际返还之日占有众心捧月公司资金的利息；本案一、二审案件受理费由九邦公司负担。
九邦公司上诉称，合同签订前众心捧月公司已考察并了解涉案房屋状况，合同系双方在协商一致的基础上自愿签订的，因此合法有效，九邦公司已履行全部合同义务；九邦公司于2014年10月9日下午5点后向众心捧月公司发出对其要求提供有关证件的复函，众心捧月公司不可能当天收到并于同日再发出要求解除涉案房屋租赁合同的函，九邦公司至今并未受到众心捧月公司于2014年11月4日向其交付的包括本案涉诉房屋在内钥匙等物品且九邦公司也从未进入涉案房屋，故原审判决认定事实不清；众心捧月公司的诉请为因九邦公司不向其提供相关资料导致其不能正常办理工商变更等手续从而主张涉案房屋租赁合同解除，原审法院却以涉案房屋不是商业用房为由认定合同目的不能实现从而解除合同，违反了“不告不理”原则；原审法院在审理过程中并未将涉案房屋是否商业用房总结为审理焦点并围绕这个问题进行相应的举证质证以及辩论，原审法院在审理过程中没有就众心捧月公司主张装修及恢复涉案房屋原状的损失是否申请司法鉴定向九邦公司释明，违反了相关法律及司法解释有关释明权的规定；本案被告所在地和合同履行地均在西安市莲湖区，应由西安市莲湖区人民法院管辖，原审法院对本案无管辖权。综上，原审判决认定事实不清、程序错误、适用法律错误，原审法院对本案无管辖权，请求：撤销原审判决，发回重审，本案案件受理费由众心捧月公司负担。
针对众心捧月公司的上诉，九邦公司辩称，众心捧月公司实际占用涉案房屋的时间应为2014年7月23日；法律并无开办月子中心必须要使用商业用房的规定，众心捧月公司明知涉案房屋是住宅仍租用涉案房屋开办月子中心并私自对房屋进行装修，其后果应由众心捧月公司承担；众心捧月公司恶意解除合同，应承担违法解除合同的法律责任，无权要求九邦公司返还租金及其利息。
针对久邦公司的上诉，众心捧月公司辩称，原审法院对本案有管辖权；涉案房屋租赁合同签订时间为2014年9月5日，房屋不可能于7月23日交付，九邦公司就此也没有提交相关证据证明。
本院经审理查明，九邦公司在一审答辩期间并未提出管辖权异议。二审审理中，众心捧月公司向法庭提交证据一组8份：委托付款函、招商银行户口历史交易明细表（2015年9月14日）、招商银行转账汇款业务回单（K360917005077）、收款收据3张（编号分别为5477760、1461662、4184701）、招商银行跨行实时转账业务回单2张（0300987053159、0300987053518），证明因九邦公司的违约行为造成合同目的不能实现并给众心捧月公司造成包括本案在内的损失共计228000元。九邦公司认为公司之间账务往来应通过公司之间账户来进行，以委托付款方式进行违法，对委托付款函不认可；招商银行转账业务回单与本案无直接关系；3份收款收据依法不能作为定案依据。原审判决查明其余事实清楚。
本院认为，众心捧月公司与九邦公司于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》，约定由众心捧月公司承租九邦公司西九形道项目1-20704室面积为127.64平方米的房屋用于开办月子中心经营使用，而涉案房屋为住宅用房，并未办理住宅改为商业用房的审批手续，双方租赁合同目的无法实现，众心捧月公司于2014年10月9日向九邦公司发出合同解除函，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，原审法院认定该租赁合同自众心捧月公司的解除函送达九邦公司时已解除，并无不当。众心捧月公司与九邦公司在签订《房屋租赁合同》时均明知众心捧月公司租赁涉案房屋用于经营用途，对于因租赁合同目的无法实现而解除合同，双方均有过错。众心捧月公司在并未取得工商登记变更及相关审批手续的情况下自行决定对房屋装修进行改动，造成损失扩大，对由此造成的损失，众心捧月公司应自行承担，原审判决九邦公司承担众心捧月公司所称装修损失的80%，判决不当。涉案房屋租赁合同约定租期自2014年10月7日起算，合同解除后，九邦公司拒绝接受涉案房屋，众心捧月公司于2014年11月4日通过律师见证的方式向九邦公司交房并通过邮寄的方式将房屋钥匙及门禁向九邦公司进行送达，九邦公司拒绝接受涉案房屋的行为，属人为扩大损失，原审法院据此认定众心捧月公司占用房屋的时间为2014年10月7日至2014年11月4日，对此期间的租金及占用费应予以扣除，亦无不当。九邦公司上诉称，本案一审应由西安市莲湖区人民法院管辖，因九邦公司在一审答辩期间并未提出管辖权异议，故对该上诉理由本院依法不予采信。综上，原审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01025号民事判决第一项、第三项；
二、撤销西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01025号民事判决第二项；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费757元（陕西众心捧月母婴护理有限责任公司已预交），由陕西众心捧月母婴护理有限责任公司负担227元，陕西九邦房地产开发有限公司负担530元；二审案件受理费807元（陕西众心捧月母婴护理有限责任公司已预交50元，陕西九邦房地产开发有限公司已预交757元），由陕西众心捧月母婴护理有限责任公司负担242元，陕西九邦房地产开发有限公司负担565元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一五年十一月九日
书 记 员 邢尖尖