江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05355号
上诉人（原审被告）苏州浩宇物业服务有限公司，住所地苏州市普福寺弄27-6号。
法定代表人李传亚，总经理。
委托代理人胡国柱，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。
委托代理人王金艳，江苏维世德（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）苏州市金阊区金都名苑业主委员会，住所地苏州市姑苏区银泰路6-8号。
负责人柯梅仙，主任。
委托代理人陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州浩宇物业服务有限公司（以下简称浩宇物业公司）因与被上诉人苏州市金阊区金都名苑业主委员会（以下简称金都名苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民一初字第00224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月26日，苏州市金阊区金都名苑业主大会授权金都名苑业委会（甲方）与浩宇物业公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方将苏州市金阊区金都名苑小区委托乙方实行物业管理，委托服务期限为两年，自2012年11月26日起至2014年11月30日止；乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；其中第八条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定；单电梯一层住宅为0.95元／月／平方米，单电梯二层以上（含二层）住宅为1.45元／月／平方米……；第九条约定：乙方实行物业服务费用包干制，其服务报酬在物业服务费中确定提取；第十一条约定：停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳车位使用费：露天车位：每月120元，每年1440元；车库车位每月200元，每年2400元；露天车位和车库车位收益的30%补贴本物业维护管理费用，70%归全体业主所有（用于小区公共事业及大、中修等），车位费按半年度或一年度收取，业主或车位使用人应于1月、7月份向乙方缴纳车位费，乙方收费后即日起40日内逐步结账返还业委会（该返还的70%为乙方扣除相关政府规定的税费后的金额）；汽车车库车位的权利人及承租人每月向乙方交纳管理服务费（通风、照明、保洁费用等）30元／月；第十四条约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯）运行发生的费用，全部纳入物业服务成本。
合同签订后，浩宇物业公司即于2012年11月26日入驻金都名苑小区，并开始向未缴纳过物业费的业主收取物业服务费和停车位使用费。2014年8月25日，金都名苑业委会向浩宇物业公司邮寄通知书，告知浩宇物业公司合同到期后，不再续聘，要求浩宇物业公司在2014年11月30日服务期限到期后停止物业服务。之后浩宇物业公司于2015年3月26日将办公区域等全部移交给金都名苑业委会，撤离金都名苑小区，但其在撤离小区时未将超期收取的物业费和停车费返还给业主。现金都名苑业委会经大多数业主签字授权将浩宇物业公司起诉至法院。
另查明：2014年2月18日，金都名苑业委会以荣源物业公司为被告向原审法院提起物业服务合同纠纷之诉，原审法院在审理中查明，荣源物业公司于2012年7月1日入驻金都名苑小区，于2012年11月26日正式撤离该小区，荣源物业公司撤出小区后，浩宇物业公司于2013年1月9日为该小区支付2012年度电梯年检费58176元，浩宇物业公司表示2012年7月至2012年11月共计5个月的电梯年检费同意由金都名苑业委会向荣源物业公司主张。原审法院于2014年8月18日作出一审判决，判决荣源物业公司于判决生效之日起10日内返还金都名苑业委会2012年11月27日至2013年6月30日期间的物业服务费人民币37311元、地下车库管理服务费人民币12930元和已垫付的公共能耗费（电费）人民币41345.2元和电梯年检费人民币24240元，以上合计人民币115826.2元，并支付迟延付款利息。该判决已生效，荣源物业公司业已履行完毕。
庭审中，双方一致确认浩宇物业公司应返还金都名苑业委会2013年1月至6月期间收取的停车位费45000元、2014年7月至11月期间收取的停车位费8万元；确认浩宇物业公司应当返还2014年8月至11月期间金都名苑业委会垫付的公共区域的电费52173元，对于2014年12月份该小区的C泵和二期人防产生的公用电费浩宇物业公司应当返还一半即2706.31元。对于浩宇物业公司应返还业主的物业费、车位费，经双方当庭核对收据原件，双方确认浩宇物业公司应返还业主超期多收的物业费、电瓶车充电费共计4783.39元；确认浩宇物业公司应返还业主超期多收的地面停车位费共计1920元。此外，浩宇物业公司认可应返还业主地下车位管理费2145元，对于6幢903室、1幢1003室两位业主提供的两张收据复印件不予认可；认可应返还业主人防车位停车费230元，对于10幢305室业主提供的收据不予认可，认为该收据上已注明“12月份车位费转为物业费”。
审理中，双方各向原审法院提供了合同签订时间均注明为2012年11月26日，均有法定代表人签字并加盖了双方印章的物业服务合同，两份合同的不同之处在于合同的第二十七条和第二十八条，金都名苑业委会提供的合同中第二十七条约定：“本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付叁万元的违约金”，而浩宇物业公司提供的合同中约定的该违约金数额为“拾万元”；金都名苑业委会提供的合同中第二十八约定：“……乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付壹仟元的违约金”，而浩宇物业公司提供的合同中约定的违约金数额为“叁百元”。另外，金都名苑业委会向原审法院提供的补充协议为合同的附件四，其中第三条约定：“广告承接由甲方直接和广告商洽谈，广告费收入归全体业主所有”；而浩宇物业公司提供的补充协议行成时间为2012年12月10日，其中第四条约定：“电梯轿厢内的广告承接由甲方直接与广告商洽谈，广告费收入归全体业主所有，其余广告费以及摆摊的费用归乙方所有，广告费由乙方与广告商直接洽谈”。对于两份合同的不同之处，双方均认为合同前后签订了五次，自己提供的合同是双方达成的最终合同样本。
以上事实，有金都名苑业委会提供的苏州市物业服务合同、业主委员会备案表、通知书、邮寄凭证、收据、承诺书、电费发票、车位费收费明细、浩宇物业公司提供的苏州市物业服务合同、补充协议、原审法院（2014）姑苏民一初字第0191号民事判决书及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
原审原告金都名苑业委会的诉讼请求是：1、判令浩宇物业公司退出金都名苑小区物业区域，向金都名苑业委会移交金都名苑小区物业用房、物业台账、交接金都名苑小区消防工作；2、依法判令浩宇物业公司向金都名苑业委会返还2013年1月至2013年6月停车位使用费45000元，2014年7月至2014年11月停车位使用费80000元，2014年8月至11月电费52959元，共计223076.33元；3、判令浩宇物业公司返还2014年11月30日以后的物业费、代收代缴费、停车位费、地下车位管理费、中国电信公司的设备管理费3000元及两年的电费16819.2元、中国移动公司的场地租赁费12000元及两年的电费37440元；4、判令浩宇物业公司支付利息15087.53元，之后暂以273076.33元为本金，自2015年3月11日起至法院判决确定给付之日止，按照同期同类银行贷款利率计算；5、判令浩宇物业公司承担违约金45000元；6、本案诉讼费由浩宇物业公司承担。
原审法院认为，本案中双方向法院提供了除违约金条款外内容基本相同的物业服务合同，两份合同中对金都名苑业委会委托浩宇物业公司对金都名苑小区进行物业管理，物业服务的收费标准及停车费用的收取等重大事项上的约定一致，故原审法院认定金都名苑业委会与浩宇物业公司之间成立物业服务合同法律关系。双方均应按该合同中的一致约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。金都名苑业委会经业主大会授权，对浩宇物业公司提起诉讼，符合法律规定，浩宇物业公司虽对部分业主的签字授权的真实性持有异议，但并未提供充分证据予以证明，原审法院不予采信，且金都名苑业委会亦在相关部门进行了备案登记，故对金都名苑业委会的主体资格本院予以认可。
浩宇物业公司2012年11月26日入驻金都名苑小区，金都名苑业委会在合同期满前已告知浩宇物业公司不再续聘，要求其在2014年11月30日服务期限到期后停止物业服务。浩宇物业公司已于2015年3月26日将办公区域等全部移交给金都名苑业委会，故金都名苑业委会的第一项诉讼请求，浩宇物业公司已在本案审理过程中履行完毕。
关于金都名苑业委会主张的第二项诉请，双方在庭审中一致确认浩宇物业公司应返还金都名苑业委会2013年1月至6月期间收取的停车位费45000元、2014年7月至11月期间收取的停车位费8万元、2014年8月至11月期间金都名苑业委会垫付的公共区域的电费52173元、2014年12月份该小区的C泵和二期人防产生的公用电费中的一半即2706.31元，原审法院对此也予以确认。
对于浩宇物业公司提前收取的2014年11月30日之后的物业服务费、电瓶车充电费、停车位费和地下车位管理费理应全部退还给交款人。现业主授权金都名苑业委会行使诉讼权利，则应由浩宇物业公司全部退还金都名苑业委会，由金都名苑业委会再转交给各个交款业主。关于退还金额，庭审中，浩宇物业公司确认应退还超期多收的物业费、电瓶车充电费4783.39元、地面停车位费1920元、地下车位管理费2145元、人防车位停车费230元，原审法院对此予以确认。对于金都名苑业委会提供的6幢903室、1幢1003室的两张收据复印件和10幢305室业主提供的收据，因浩宇物业公司对该三份证据不予认可，原审法院对该部分证据的真实性难以确认，如该三个业主认为浩宇物业公司应当退还其费用而未退还的，可以凭收据原件向浩宇物业公司另行主张。
关于金都名苑业委会主张要求浩宇物业公司返还中国电信公司的设备管理费、电费、中国移动公司的场地租赁费、电费的诉请，金都名苑业委会所依据的是双方签订于2012年11月26日合同附件四补充协议的第三条，而浩宇物业公司提供了形成时间为2012年12月10日的补充协议，浩宇物业公司提供的补充协议形成时间晚于金都名苑业委会提供的证据，按照法律规定，合同有数份的，应当以经过当事人合意的最后签订的一份合同为准，故浩宇物业公司提供的补充协议应为有效，其中第四条约定除电梯轿厢内的广告外的其余广告费以及摆摊的费用归浩宇物业公司所有，故对金都名苑业委会的该项诉请原审法院不予支持。另外，此部分的电费应属共用部位的电费，金都名苑业委会在第二项诉请中已进行过主张，在此系重复主张。
关于浩宇物业公司要求金都名苑业委会返还的广告费、摊位费，因浩宇物业公司提供的证据材料系复印件，金都名苑业委会对此不予认可，浩宇物业公司也未能提供其他证据予以证实，故原审法院对浩宇物业公司的该意见不予支持。关于浩宇物业公司要求金都名苑业委会返还其支付的电梯维修费、干粉灭火器充装费等请求，原审法院认为依双方之间签订的物业服务合同，物业服务费的收取实行包干制，即业主向浩宇物业公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由浩宇物业公司享有或者承担，同时合同将物业共用部分（包括消防设施、电梯等）运行发生的费用亦纳入了物业服务成本，据此浩宇物业公司应对其服务期间产生的电梯维修费、干粉灭火器充装费等应承担支付义务，故对浩宇物业公司的该意见原审法院不予采纳。
浩宇物业公司于2013年1月9日为金都名苑小区支付2012年度电梯年检费58176元，浩宇物业公司在金都名苑业委会与荣源物业公司的诉讼中同意由金都名苑业委会向荣源物业公司主张自2012年7月至2012年11月共计5个月的电梯年检费，该费用荣源物业公司已经支付给金都名苑业委会，故该24240元应由金都名苑业委会返还给浩宇物业公司。荣源物业公司提前收取的2012年11月27日至2013年6月30日期间的物业服务费37311元、地下车库管理服务费人民币12930元，已支付给金都名苑业委会，金都名苑业委会未举证证明该物业服务费和地下车库管理服务费已经返还给各位业主，而浩宇物业公司也未再向该部分业主主张相应费用，故该费用也应由金都名苑业委会返还给浩宇物业公司。对于浩宇物业公司垫付的其余部分的电梯年检费，浩宇物业公司可循法律途径另行主张，其要求金都名苑业委会予以全额返还的请求缺乏法律依据，原审法院对此不予采纳。
关于金都名苑业委会主张要求浩宇物业公司承担违约金45000元的诉请，金都名苑业委会认为浩宇物业公司未按约移交物业管理权，构成违约，应按金都名苑业委会提供的合同约定逾期一日支付1000元违约金，浩宇物业公司认为自身并未逾期移交，且浩宇物业公司提供的合同中违约金约定为一日300元，原审法院认为金都名苑业委会已于合同期满前告知浩宇物业公司不再续聘，浩宇物业公司应及时撤出小区，即使按照合同第二十六条约定的最长交接过渡期为3个月，浩宇物业公司业已逾期移交物业管理权，超期撤离小区，故原审法院认定浩宇物业公司构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但双方提供合同样本中关于违约金的约定不一致，庭审中双方对此未能达成统一意见，并且金都名苑业委会也未提供证据证实浩宇物业公司违约给金都名苑业委会造成的损失，故原审法院按照浩宇物业公司提供的合同中约定逾期一日支付300元违约金的标准，酌定浩宇物业公司应支付7800元违约金。
综上，浩宇物业公司应当向金都名苑业委会支付114476.7元（45000元＋80000元＋52173元＋2706.31元＋4783.39元＋1920元＋2145元＋230元-24240元-37311元-12930元），并支付违约金7800元。对于金都名苑业委会要求浩宇物业公司支付自2015年3月11日起的迟延付款利息（按照同期银行贷款利率计算）的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、苏州浩宇物业服务有限公司于判决生效之日起10日内返还苏州市金阊区金都名苑业主委员会物业服务费、停车费等共计人民币114476.7元，并支付苏州市金阊区金都名苑业主委员会迟延付款利息（以人民币114476.7元为本金，自2015年3月11日起按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际给付之日止）。二、苏州浩宇物业服务有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州市金阊区金都名苑业主委员会违约金7800元。三、驳回苏州市金阊区金都名苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费5621元，由苏州市金阊区金都名苑业主委员会负担3235元，苏州浩宇物业服务有限公司负担2386元。
上诉人浩宇物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、按照双方补充协议约定除电梯轿厢内的广告外的其余广告费以及摆摊的费用归上诉人所有，而上诉人已提供证据，因此被上诉人应返还广告费、摊位费；2、上诉人垫付的公共能耗费及荣源公司支付的迟延付款利息应退还上诉人；3、合同到期后，虽然只留用一间物业用房，因此原审违约金认定不合理。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人金都名苑业委会答辩称：上诉人上诉理由不成立，请求法院驳回上诉。
本院二审查明：上诉人浩宇物业公司在一审期间曾提交《2013年全年业委会经费收支一览表》原件一份，证明其中序号二、三、四道闸广告费3000元、灯箱广告费1200元、设摊广告费6500元，共计10700元应返还上诉人。被上诉人金都名苑业委会质证认为，对该数额无异议，但该费用应该是归全体的业主所有。上诉人提供的补充协议不是双方真实意思表示，这份补充协议签订时，被上诉人是不认可的，当时在自留版本上进行了修改。另外在出具给浩宇公司的函上体现广告费的归属。
另查明：金都名苑业委会于2013年3月26日出具给浩宇物业公司函一份，载明了：金都名苑小区一切与外来经济单位发生涉及经济往来当事方只能是业委会。上诉人法定代表人李传亚在该函上签署意见“本公司决定在以后管理过程中，外来的所有经济都与业委会联系，我司不参与”，并加盖公章。
金都名苑业委会在一审期间还提交一份有涂改的补充协议，认为补充协议在签订过程中，被上诉人在自留版本上进行了修改，让上诉人修改时，上诉人说会自行处理，但其后没修改。浩宇物业公司质证认为系金都名苑业委会擅自涂改，上诉人对此不予认可。
本院认为，首先，双方当事人一共提交了三份内容不一的补充协议，金都名苑业委会提供是一份是2012年11月26日合同附件四补充协议，一份是2012年12月10日有涂改的补充协议，浩宇物业公司提供的是2012年12月10日无涂改的补充协议。金都名苑业委会提供的补充协议一份时间在先，一份自留的有涂改，而浩宇物业公司对此不予认可，因此在无其他反证的情况下，应以浩宇物业公司提供的无涂改补充协议为有效证据。按照该补充协议第四条约定：除电梯轿厢内的广告外的其余广告费以及摆摊的费用归浩宇物业公司所有。关于金都名苑业委会提供的2013年3月26日函内容系对之后物业管理的规范，而非对之前合同及补充协议内容的变更，由于浩宇物业公司已提供了《2013年全年业委会经费收支一览表》证明金都名苑业委会2013年收取其余广告费以及摆摊费共计10700元，因此金都名苑业委会应将该费用返还浩宇物业公司。至于2014年的其余广告费以及摆摊费，上诉人未提供有效证据，本院不予支持。
其次，双方《苏州市物业服务合同》约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯）运行发生的费用，全部纳入物业服务成本。据此浩宇物业公司应对其服务期间产生的公共能耗费承担支付义务，浩宇物业公司要求金都名苑业委会返还的上诉理由没有合同依据。至于上诉人主张的迟延付款利息，因浩宇物业公司在另一案中同意由金都名苑业委会向荣源物业公司主张自2012年7月至2012年11月共计5个月的电梯年检费共计24240元，该费用即为浩宇物业公司实际损失部分，故原审法院判令金都名苑业委会将24240元返还给浩宇物业公司并无不当。
第三，由于双方提供合同中对违约金的约定不一致，庭审中双方亦未能达成一致。原审法院考虑到浩宇物业公司违约的实际情况，已扣除3个月过渡期，并按照浩宇物业公司提供的合同中约定逾期一日支付300元违约金的标准计算，属于对裁量权的有效行使，本院予以维持。
综上，浩宇物业公司应当向金都名苑业委会支付103776.7元（45000元＋80000元＋52173元＋2706.31元＋4783.39元＋1920元＋2145元＋230元-24240元-37311元-12930元-10700元）。
综上，上诉人浩宇物业公司的部分上诉理由不能成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民一初字第00224号民事判决第一条为：苏州浩宇物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内返还苏州市金阊区金都名苑业主委员会物业服务费、停车费等共计人民币103776.7元，并支付苏州市金阊区金都名苑业主委员会迟延付款利息（以人民币103776.7元为本金，自2015年3月11日起按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的标准计算至实际给付之日止）；
二、维持苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民一初字第00224号民事判决第二、三条。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5621元，由苏州市金阊区金都名苑业主委员会负担3621元，苏州浩宇物业服务有限公司负担2000元。二审案件受理费5621元，由苏州市金阊区金都名苑业主委员会负担560元，苏州浩宇物业服务有限公司负担5061元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年一月十九日
书 记 员 吴茂程