广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初1779号
原告（反诉被告）：中山市古镇佐伊西餐厅，住所地广东省中山市古镇镇。
主要负责人：曹春芳，女，1975年2月出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：张广阔，广东广鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何倩明，广东广鸿律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：庄和忠，男，1962年10月出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：陈红，广东奥纪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。
原告中山市古镇佐伊西餐厅（以下简称佐伊西餐厅）与被告庄和忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，被告庄和忠提出反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佐伊西餐厅的委托诉讼代理人张广阔，被告庄和忠及其委托诉讼代理人陈红、刘奕庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佐伊西餐厅向本院提出诉讼请求：1、被告庄和忠向佐伊西餐厅返还3倍押金30万元及逾期利息（按中国人民银行逾期贷款利息标准自2015年11月27日起计至清偿之日止）；2、庄和忠赔偿因其单方面解除租赁合同给佐伊西餐厅造成的损失16万元；3、庄和忠返还佐伊西餐厅物品、设备等。诉讼过程中，佐伊西餐厅变更第1项诉求为庄和忠返还2倍押金20万元及逾期利息，撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2014年7月20日，佐伊西餐厅与庄和忠签订租赁合同，约定由庄和忠将古镇国贸大酒店D区裙楼二楼商铺租赁给佐伊西餐厅，租赁物面积453.24平方米，月租金32630元，已交押金10万元，租期自2014年7月20日至2020年1月15日。合同签订后，为打造高端消费环境，佐伊西餐厅投入巨资装修，并购买各种设备，2014年10月正式运营。2015年11月27日，庄和忠擅自派人将西餐厅大门锁死，违法解除合同，收回租赁物。庄和忠上述行为不仅有违诚实信用原则，还严重影响佐伊西餐厅经营，给佐伊西餐厅造成损失。
佐伊西餐厅为证实其主张，提交有如下证据：1.商铺租赁协议；2.冷气安装工程合同、厨房设备安装合同、阳光电脑报价单、消防工程施工合同、固定资产折旧表及佐伊西餐厅装修现状及经营状态照片；3.庄和忠将佐伊西餐厅强制锁门照片及通话录音；4.取回资产明细表、未取回已变质资产明细表；5.佐伊西餐厅各月水电抄表明细表、收据、中山市商业水费电费收费标准、收费通知书；6.佐伊咖啡馆预算表；7.庄和忠和宋斌的短信记录。
庄和忠辩称，一、佐伊西餐厅违约在先。2014年6月，佐伊西餐厅前身佐伊饮品店与庄和忠签订商铺租赁协议，约定租赁期限、租金交付、违约处理等。协议签订后，庄和忠依约将物业交付给佐伊西餐厅使用至今。2014年6月至2015年初，佐伊西餐厅基本能准时交纳租金和水电费，但随后开始拖欠。庄和忠对佐伊西餐厅违约行为给予足够的宽容和照顾，但佐伊西餐厅并未及时纠正，至2015年11月23日再次拖欠租金、水电费超过15天。在庄和忠多次催收置之不理的情况下，佐伊西餐厅负责人短信通知庄和忠“不做了”单方解除租赁合同，并擅自从餐厅内锁上后门，不见踪影。二、佐伊西餐厅称庄和忠将西餐厅门锁死不让经营不是事实。2015年11月23日，在短信通知庄和忠“不做了”单方解除合同后，佐伊西餐厅自行停止经营并把餐厅后门从内锁上离场。庄和忠多次联系要求其将所欠租金、水电费补上和及时处理室内物品，均未果。为保证餐厅内物品安全，庄和忠不得不在2015年11月27日将餐厅后门从外面锁上，且如有需要，从前门仍可出入且具有一定的安全性。三、根据租赁协议，佐伊西餐厅无权要求庄和忠支付任何款项，佐伊西餐厅已构成违约，应承担违约责任。水电费问题，双方自愿约定并已实际履行一年有余，且自签约以来，佐伊西餐厅一直履行至诉讼前均无异议，现要求庄和忠重新计算水电费并退还部分，不符合法律规定及合同约定。因佐伊西餐厅逾期缴纳租金和水电费，依法律规定及合同约定，庄和忠有权解除合同、没收押金，对装修等不予补偿。
庄和忠向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁协议书》于2015年11月23日解除；2、佐伊西餐厅向庄和忠支付2015年11月租金32600元；3、佐伊西餐厅从2015年12月起按每月32600元向庄和忠支付场地占用费至搬离商铺之日止；4、佐伊西餐厅向庄和忠支付2015年9月至2016年3月电费19631.2元、水费1458.6元，2015年9月至2016年3月空调费47600元；5、佐伊西餐厅从欠款之日起按每日1%向庄和忠支付租金、场地占用费、水电费、空调费之违约金至付清全部欠款之日止；6、佐伊西餐厅已交押金10万元归庄和忠所有。诉讼中庄和忠变更第4项诉讼请求中的空调费为2015年9月至2016年6月10日空调费63466.8元，将第5项诉求中违约金标准由1%变更为按中国人民银行同期贷款利率计。事实与理由：租赁协议签订后，庄和忠依约将商铺交予佐伊西餐厅使用，但自2015年9月起，佐伊西餐厅拖欠水电费、空调费，自当年11月份起拖欠租金。庄和忠多次联系催缴未果，至同年11月23日，佐伊西餐厅以短信方式通知不再经营。根据合同法规定，承租人应当按约定期限支付租金，无正当理由未支付或迟延支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。佐伊西餐厅违约在先，其行为违反法律规定及合同约定，损害庄和忠合法权益。
庄和忠对其答辩及反诉，提交有以下证据：1.租赁合同、补充协议；2.商铺租赁协议；3.催款通知书、通知、通告；4.微信、短信沟通记录及移动通讯清单；5.银行卡交易记录；6.收据、收费通知书、国贸收据；7.照片；8.录音文字记录。
针对庄和忠的反诉，佐伊西餐厅辩称：一、庄和忠于2015年11月30日单方面违法解除《商铺租赁协议书》，并非佐伊西餐厅于2015年11月23日解除《商铺租赁协议书》。二、佐伊西餐厅确认未支付2015年11月房租32600元，但双方一直在协商何时支付，后因庄和忠擅自终止《商铺租赁协议书》致使协商中止。三、2015年11月30日，庄和忠单方面解除《商铺租赁协议书》，且租赁物前后门均被其锁死，致使佐伊西餐厅无法正常经营，无法取回物品。佐伊西餐厅在2015年12月1日要求取回自己的物品被拒绝。庄和忠要求佐伊西餐厅支付2015年12月起的场地占用费，没有事实及法律依据。四、佐伊西餐厅确认未支付2015年10月、11月的水费1318元、电费14942元、空调费13600元，但不构成违约，因为先使用后付费。佐伊西餐厅在2015年12月1日后未占有使用租赁物，无需支付该期间的水电费、空调费。五、佐伊西餐厅不确认违约金，不构成违约，因为先使用后付费。即使违约，《商铺租赁协议书》未约定违约金。《商铺租赁协议书》约定的滞纳金标准过高，应按照银行同期存款利率计算，起算日应为庄和忠提起反诉之日。六、佐伊西餐厅从未提出解除《商铺租赁协议书》，系庄和忠单方面违法解除，庄和忠无权没收佐伊西餐厅交的押金。即使佐伊西餐厅违约，在庄和忠没有合法行使合同解除权时，佐伊西餐厅也仅需支付合理的滞纳金或违约金。押金属于担保物权的范畴，不同于定金，佐伊西餐厅未付的费用可从预交的10万元押金中扣除，多余的部分应返还给出质人即佐伊西餐厅。
当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据。本院组织进行了证据交换和质证，对相关证据，本院留卷佐证。
本院经审理认定，2014年6月25日，庄和忠与中山市古镇佐伊饮品店（简称佐伊饮品店，后更名佐伊西餐厅,经营者曹春芳）签订商铺租赁协议书，约定由庄和忠将中山市古镇国贸大酒店D区裙楼二楼商铺租赁给佐伊饮品店作为餐饮经营场所使用，建筑面积453.24平方米，租期从2014年7月20日至2020年1月15日；租金每平方72元，月租金32630元，每三年递增5%，押金10万元，月租金需提前15天缴纳；如庄和忠在租赁期内提前终止合同，须提前三个月通知对方，并按押金3倍返还，且需赔偿对佐伊饮品店造成的经济损失；如佐伊饮品店在租赁期内提前终止合同，需提前三个月书面提出，无权要求返还押金，且必须结清各项费用;租赁期满或提前终止时，佐伊饮品店不得拆除装修设施，无权要求赔偿装修费和搬迁费；佐伊饮品店未按约支付租金及其它应缴费用的，从拖欠之日起，在应缴费用基础上每天递增1%计付滞纳金，如逾期支付任何一期租金及其它应缴费用超过15天，庄和忠有权终止合同。合同签订后，佐伊饮品店交纳押金10万元，并交纳租金至2015年10月。从2015年11月起佐伊西餐厅未再交纳租金，还欠付自2015年9月23日起的水电费、空调费等。
诉讼中，佐伊西餐厅主张庄和忠于2015年11月27日锁了西餐厅后门，12月1日锁了前门，锁门后佐伊西餐厅打电话沟通，庄和忠确认锁了门，称交了钱才给开门。庄和忠则称有锁后门，锁门是因为佐伊西餐厅先锁，其为确保财物安全才加锁，双方沟通时庄和忠是同意佐伊西餐厅搬东西的，只是佐伊西餐厅一直没有及时搬走自己的东西。双方确认佐伊西餐厅内物品于2016年6月9、10日已搬完。
庄和忠提供2015年8月2日与佐伊西餐厅经营者曹春芳联系的手机短信，曹春芳提供了宋斌的手机号码，并称“两个电话都是他的，店里现在交给他打理了”。庄和忠提供2015年11月23日手机短信，显示如下内容“宋：庄总，我这里不做了，你和你们股东商量下，看我们如何处理，善后事宜，给你添麻烦了；庄：那你就能搬的东西在3天内搬走了，剩下的我会去处理的。”
庄和忠提供费用单据显示，佐伊西餐厅2015年9月23日至2016年3月25日电费19631.2元、水费1458.6元、2015年9月至2016年6月10日的空调费63466.8元。
佐伊西餐厅要求庄和忠赔偿因其违法解除租赁合同造成损失16万元，其中酒水损失11777.53元、食品损失18122.4元、退还多收水电费21546元、退还多收空调费46582.04元、装修损失63800.99元，并提供了相应的凭证，但庄和忠对此不予确认。
本院认为，庄和忠与佐伊西餐厅签订的《商铺租赁协议书》合法有效。根据约定，月租金需提前15天缴纳，但佐伊西餐厅至今无正当理由未交纳2015年11月起的租金及自2015年9月23日起的水电费、空调费，违反合同约定，构成根本违约。根据合同约定及法律规定，庄和忠有权解除合同、没收押金并无需赔偿佐伊西餐厅装修等损失。关于锁门一事，因双方各执一词，且佐伊西餐厅拖欠租金违约在先，故双方对此所作陈述，本院不予考虑。佐伊西餐厅要求庄和忠赔偿酒水损失、食品损失，但从双方联系的短信及通话内容来看，庄和忠均表示同意佐伊西餐厅搬走租赁物中的物品，反而是佐伊西餐厅希望将餐厅整体转让，不愿意直接搬走租赁物中的物品，交回租赁物。且本院与双方当事人查看现场时发现佐伊西餐厅内的冰箱冰柜均在通电中，无法认定其中的酒水、食品已变质。故对佐伊西餐厅此项诉讼请求，本院不予支持。佐伊西餐厅要求庄和忠退还多收的水电费、空调费，理由是庄和忠向佐伊西餐厅收取的水电费单价高于中山市商业电价、水价，收取的空调费高于庄和忠向中山市古镇国贸大酒店有限公司交纳的空调费。庄和忠辩称双方对水电费、空调费的计算标准早有约定且一直无异议地履行，法律没有禁止出租方基于公共项目和已投入的设备设施在合理范围内加收水电费用，这种合理范围内的加收也是租赁行业的惯例，而庄和忠与中山市古镇国贸大酒店有限公司约定的空调费单价也是15元/平方米/月。本院认为，庄和忠所称有理，故对佐伊西餐厅要求庄和忠退还多收的水电费、空调费的诉讼请求不予支持。2015年11月23日，宋斌发短信给庄和忠说“我这里不做了”，庄和忠同意解除涉案《商铺租赁协议书》。从曹春芳短信表示“店里现在交给他打理了”及宋斌与庄和忠的短信往来记录、佐伊西餐厅提供的宋斌与庄和忠的通话录音等证据来看，宋斌可以代表佐伊西餐厅。故，涉案《商铺租赁协议书》于2015年11月23日解除。此后，佐伊西餐厅主要就押金是否能抵扣租金以及庄和忠是否能协助将餐厅整体转让等后续事宜与庄和忠协商。合同解除后，佐伊西餐厅仍继续占有商铺，直至2016年6月9、10日才将放置物品搬完，导致占有状态持续的责任在于佐伊西餐厅，故佐伊西餐厅除应支付2015年11月租金32600元外，尚应按每月32600元标准支付自2015年12月起至2016年5月止的场地占用费195600元；对2015年9月至2016年3月的电费19631.2元、水费1458.6元，2015年9月至2016年6月10日空调费63466.8元，同理，佐伊西餐厅亦应支付。因庄和忠收缴佐伊西餐厅押金10万元已足以弥补其损失，其诉请佐伊西餐厅支付违约金，有违损失填补原则，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回中山市古镇佐伊西餐厅的诉讼请求；
二、确认中山市古镇佐伊西餐厅与庄和忠签订的《商铺租赁协议书》于2015年11月23日解除；
三、中山市古镇佐伊西餐厅于本判决生效之日起十日内向庄和忠支付2015年11月租金32600元；
四、中山市古镇佐伊西餐厅于本判决生效之日起十日内向庄和忠支付2015年12月至2016年5月的场地占用费195600元；
五、中山市古镇佐伊西餐厅于本判决生效之日起十日内向庄和忠支付2015年9月至2016年3月的电费19631.2元、水费1458.6元，2015年9月至2016年6月10日的空调费63466.8元，合计84556.6元；
六、中山市古镇佐伊西餐厅交纳的押金10万元归庄和忠所有；
七、驳回庄和忠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6700元、反诉案件受理费3968元，均由中山市古镇佐伊西餐厅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘旭桂
审 判 员 何文璋
代理审判员 姚红波
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 吴文达