江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0802民初3107号
原告：欧阳雄，男,1969年7月26日生，汉族，住江西省吉安市吉安县。
委托诉讼代理人：李萍华（系原告欧阳雄妻子），全权代理。
原告：李萍华（系原告欧阳雄妻子），女，1974年9月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被告：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区古南大道附16号18幢101室，统一社会信用代码：913608006129307355。
法定代表人：肖强武，总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞、贺文君，江西向群律师事务所律师。一般代理。
原告欧阳雄、李萍华与被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒源泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李萍华并以原告欧阳雄委托诉讼代理人的身份，被告恒源泰公司的委托诉讼代理人罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳雄、李萍华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（自2016年12月31日起，每日按总房款的万分之三计算至实际交房之日止）；2、被告退回原告天然气入户费1200元、有线电视入户费350元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年6月与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的、位于吉安市吉州区××大道以西、××、××、××以南的恒源泰·锦绣香江8-1-402房。按照合同约定，被告应于在2016年12月31日前向买受人交付合格的商品房，但被告至今未履行合同，故提出如上诉请。
被告恒源泰公司辩称，被告逾期交房的违约金应计算至2017年7月11日止；天然气入户费和有线电视入户费均系被告代收费用，江西省发改委曾下发文件规定，2016年1月1日后新建商品房管道燃气安装费方才纳入商品房建设安装成本，故应驳回原告的该项诉请。
经本院审理查明，2015年6月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的、位于吉安市吉州区××大道以西、××、××、××以南的恒源泰·锦绣香江8-1-402号房，该房建筑面积97.36平方米，房款总计438264元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人。由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证据为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过290日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。以上商品房买卖合同签订后，原告按约付清了购房款。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江5#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2017年7月11日，被告通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备装修条件，于指定期限至被告处办理手续及应携带的资料、物业费收费标准及办理手续后的优惠政策。2017年9月22日，被告再次通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备交房条件。原告至今未与被告办理房屋交接手续。
另查明，2017年8月18日，被告作出恒源泰·锦绣香江一期达到国家法律法规规定的交房条件时间为2017年年底及会将工程工期倒排表对外公示的承诺。2017年8月23日，吉安市房地产监察支队向恒源泰公司送达因其涉嫌将未经验收的房屋交付使用行为，责令被告于2017年8月24日前停止将未经验收的房屋交付使用并补办相关验收手续的通知。
再查明，在涉案小区另案业主诉恒源泰公司商品房销售合同纠纷一案中，经恒源泰公司申请，对其向业主逾期交房的损失进行鉴定，本院许可后委托吉安鹭洲司法鉴定中心对恒源泰·锦绣香江7-1-603室的月租金进行评估鉴定。2017年10月26日，后者向本院出具《资产评估司法鉴定意见书》（吉鹭洲司法评估鉴定[2017]第217号），经评估鉴定7-1-603室的月租金为800元（即8.22元/㎡/月）。案外人江西省广播电视网络传输有限公司吉安市分公司向涉案小区业主作出委托告知书，告知被告收取电视装机工料费。2014年12月2日及2016年7月19日，被告向上述案外人分别转款支付以上收费项目。2015年11月9日，江西省发展改革委下达《关于管道燃气安装费的通知》（赣发改商价[2015]1262号）及相关补充通知（赣发改商价[2015]1367号），规定2015年年底前，房地产开发企业已经与购房者签订商品房买卖合同且约定了管道燃气建设安装费用由购房者承担的，按合同约定执行。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房款收据、被告提供的工程竣工验收报告、被告向原告送达的通知书及其邮局交寄清单、被告对外公示的承诺书及倒排工期表、吉安鹭洲司法鉴定中心《资产评估司法鉴定意见书》、被告提供的转账凭证及委托书、江西省发展改革委《关于管道燃气安装费的通知》（赣发改商价[2015]1262号）及相关补充通知（赣发改商价[2015]1367号）、庭审笔录予以证实。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。综合原、被告诉辩及当庭出示的证据材料，可以将双方争执焦点概括为：1、原、被告约定“验收合格”交房条件的具体标准？2、被告逾期交房的违约金应如何调整？3、原告诉请被告退回代收费用是否存在事实和法律依据？
关于第一项争议焦点。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件提供了五种可供选择的方式，分别为：验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件及双方当事人自行约定的条件等。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范合同文本中的第一种交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以上相关规定均可认定本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。本案中，原告按约支付了购房款，被告应在2016年12月30日前向原告交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告于2017年7月11日向原告发出书面通知，其所购住房已具备装修条件，可于指定期限至被告处办理手续。在原告所购住房经工程竣工验收合格，房屋已具备交付条件的情况下，被告向业主送达的以上通知，可认定为收房通知。故被告逾期交房期限应从2016年12月31日计算至2017年7月10日止，共计191天。虽商品房还应包括工程质量、消防、人防等项目合格，但不妨碍商品房竣工验收合格的交付标准。本案工程质量验收合格，消防、人防项目已取消许可制，实行的是备案制，如不合格可由相关主管部门进行整改。此外，原告在庭审过程中，向本院提交被告的承诺书、倒排工期表及房产监察部门出具的整改意见，系以上主体对“验收合格”“验收”“交付使用”标准存在不同理解的问题，对以上证据的关联性，本院不予采信。
关于第二项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.01，该违约金与鉴定评估结论相较明显过低，对原告要求调高违约金的主张，本院予以支持。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的相一小区房屋租金标准确定较为客观，鉴于本院已于另案启动以上鉴定评估程序，本案可予参照执行，故本院将原、被告约定的逾期交房违约金调整为8.22元/㎡/月计算，被告应承担的违约金为97.36㎡×8.22元×191天/30天=5095.24元。
关于第三项争议焦点。根据双方签约及付款的既成事实，原告未举证证明其是在受欺诈或胁迫的情况下缴交上述费用，而依据相关规定及本案事实，被告收取的天然气入户费、有线电视入户费属代收代付性质，是由房地产公司收取之后再交由第三方，原告诉请退还两项代收费用的理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，偿付原告欧阳雄、李萍华逾期交房违约金5095.24元；
二、驳回原告欧阳雄、李萍华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费720元，减半收取计360元，由被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司负担200元，原告欧阳雄、李萍华负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 王国勇
二〇一七年十二月五日
书记员 王 茜
附:本案适用的有关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
四、《诉讼费用交纳办法》
第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。