云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云03民终585号
上诉人（原审被告）：云南曲靖水寨商贸有限公司（以下简称水寨公司）。
统一社会信用代码：915303020990916181。
法定代表人牛竹云，总经理。
地址：云南省曲靖市麒麟区。
被上诉人（原审原告）：麒麟区益宁街道办事处水寨社区六组（以下简称水寨六组）。
负责人：代建清，组长。
地址：。
委托诉讼代理人：林芳妤，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告：牛竹云，男，汉族，1966年12月22日生，住麒麟区，
原审被告:孙龙珍，女，汉族，1975年1月13日生，住麒麟区，
上诉人水寨公司与被上诉人水寨六组、原审被告牛竹云、孙龙珍土地租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院(2016)云0302民初5525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
水寨公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判合同继续履行；2、判令被上诉人向上诉人赔偿2016年10月26日至履行合同之日止的银行同期存款利息；3、由被上诉人返还上诉人预交租金210万元并赔偿经济损失。4、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人未如实告知租赁土地的真实情况，存在根本违约，一审认定事实错误，适用法律错误。租赁土地存在青苗补偿、9组2户私人住房、寺庙等权属纠纷，土地划分不符合实际情况，不具备交付土地条件，导致不能丈量土地面积和确定移交时间，故租赁合同有十多处为空白，上诉人进场施工时，受到原土地使用人阻挠，被迫停止。上诉人要将土地重新修整后方可使用，土地障碍物足以让上诉人无法继续履行合同，被上诉人违约在先，不享有法定解除权；2、一审认定《发展用地租赁协议》无法继续履行，解除协议损害了上诉人的合法权益。由于被上诉人的原因导致上诉人无法开展生产经营的前期建设工作，被上诉人有能力解决好地块的问题，双方签订的协议不存在无法履行的情况，上诉人不支付租金的行为是为了避免更大损失；3、上诉人有权要求被上诉人赔偿损失，并返还已支付的租金。上诉人进行平整土地受到阻挠，租金损失是由被上诉人单方原因造成的，上诉人没有进行实际经营，没有产生任何收益，造成了很大损失，应退还租赁费用并赔偿损失；4、被上诉人的请求已超过诉讼时效。
被上诉人水寨六组辩称，我方已交付了土地，交付时上诉人已认可故未测量，上诉人清楚土地现状，对土地面积和现状未提出异议且提前支付了一年的租金。存在障碍的一部分原因是上诉人未向村民支付青苗费所致，上诉人也未向我们提出要求解决。
水寨六组向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《发展用地租赁协议》；2、判令水寨公司、牛竹云、孙龙珍连带向水寨六组支付自2015年4月至2016年10月的土地租赁费共计315万元，并按每天5753.42元计算支付至交还土地之日止的土地租赁费；3、本案诉讼费由水寨公司、牛竹云、孙龙珍承担。
一审法院认定事实：2014年3月4日，牛竹云以每亩每年7万元的价格中标，取得水寨六组集体发展用地的承租权。2014年5月6日，牛竹云、孙龙珍以水寨公司（乙方）的代表人的身份，与水寨六组（甲方）签订《水寨六组发展用地租赁协议》，该协议约定：1、甲方将位于新村西面旁边预留的发展用地，面积约30亩出租乙方使用，以实际测量为准（后附草图）。2、租赁期限为二十年，乙方因设计、建盖房屋及相关手续，建设期为12个月，自2015年×月×日以前，2015年×月×日至2035年×月×日止为租赁期。3、使用费（每年每亩）：第一个五年为70000元，第二个五年为74000元，第三个五年为81400元，第四个五年为100000元。4、使用费支付方式：每年一付，提前30日在每年的×月×日前以转账方式支付给甲方，逾期不付视为乙方违约，甲方有权终止合同。5、土地使用权出租期间，甲方必须保证该土地无任何权属争议，甲方在乙方经营使用期间，不得以任何理由和借口干涉乙方的经营（包括经营方式、经营范围等）。6、土地使用权出租期间，乙方经营所需水、电、路自行解决，但甲方必须负责处理村民等不利因素。7、根据甲方的会议要求，乙方出租期内在租赁土地上投资的不动产归甲方所有，甲方不作计价补偿给乙方。8、协议签订后，甲方按照土地的现状交给乙方，整块地的平整、青苗问题、三通一平，甲方配合乙方处理，产生的费用由乙方承担。9、任何一方无故终止协议或未按协议约定履行义务，则需向另一方承担本协议租金总额的10%的违约金。10、其他约定。《水寨六组发展用地租赁协议》于2014年5月6日经麒麟区南宁街道办事处法律服务所见证，并出具（2014）南法见字第11号见证书。合同签订后，水寨六组将土地交付水寨公司、牛竹云、孙龙珍，水寨公司、牛竹云、孙龙珍在租赁平整部分土地后，至今未完成承租土地的平整，双方亦未对土地实际面积进行测量。诉讼中,水寨公司、牛竹云、孙龙珍认可水寨六组当时向其交付的土地面积为30亩，但强调该30亩土地上现仍存在多处有争议的障碍物。经一审法院到租赁土地现场查看，并经双方当事人认可的有争议的障碍物为：一间寺庙、一幢民住用房及房前的一片菜地，面积经双方认可为480平方米。另查明，2014年3月4日，牛竹云、孙龙珍向水寨六组支付投标保证金100000元，2014年4月30日，水寨公司、牛竹云、孙龙珍通过他人账户向水寨六组转款2000000元，2014年5月6日，水寨六组向牛竹云、孙龙珍出具2000000元的收款收据，载明：公益性收入（小组公用发展地租赁费，时间起止以合同为准，该款为第壹年租赁费，3月4日所交竞标保证金壹拾万元已转为租赁费）。后水寨公司、牛竹云、孙龙珍未继续交纳土地租赁费，2016年10月19日，水寨六组经支部党员代表户代表会议讨论研究，同时孙龙珍参与会议，经会议决定：牛竹云、孙龙珍愿意以每亩每年5.6万元的价格接受此块地30亩，并在2016年10月31日以前交清所欠款项；以前款项按原价7万元计算，2016年11月1日起按5.6万元计算，递增按原来不变；在签订补充协议之前，需另行交纳2016年11月1日至2017年10月31日一年的租地费用，且以此类推，每年需在10月份前交清下一年的租地费用；把30亩土地各点交接清楚。后双方未签订补充协议，水寨公司、牛竹云、孙龙珍亦未补交会议决议中的费用，水寨六组诉至本院，提出前述诉请。再查明，水寨公司于2014年4月22日注册成立，股东为孙龙珍、牛竹云，牛竹云、孙龙珍各占公司50%的股份。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案法律关系为租赁合同关系。关于水寨六组是否具有诉讼主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由其主要负责人进行诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括…（八）其他符合本条规定条件的组织”之规定，村民小组由村委会根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设，成立合法，拥有独立的土地所有权，能单独承担民事责任，符合“其他组织”的要求，具备民事诉讼主体资格条件，水寨六组具有诉讼主体资格。关于本案的《水寨六组发展用地租赁协议》主体：虽然协议上甲方加盖的是麒麟区益宁街道办事处水寨社区居民委员会的印章，但甲方处写明的是麒麟区益宁街道水寨社区六组，麒麟区益宁街道水寨社区六组的主要负责人（组长）代建清在负责人处签字确认，同时本案合同的租赁标的物系麒麟区益宁街道水寨社区六组的集体土地，故合同甲方依法应认定为水寨六组；水寨公司注册成立前以牛竹云和孙龙珍的名义参加招投标工作及中标后交纳第一年租赁费，后水寨公司于2014年4月22日注册成立，牛竹云、孙龙珍作为公司股东各占50%的股份；《水寨六组发展用地租赁协议》于2014年5月6日签订，水寨六组及牛竹云、孙龙珍自愿将水寨公司列为协议的乙方，而牛竹云、孙龙珍仅作为乙方代表人在协议上签字；虽协议未加盖水寨公司印章，但公司的全体股东，即牛竹云和孙龙珍在协议上签字确认，该行为应认定为：1、牛竹云、孙龙珍代表公司作出意思表示，与水寨六组签订《水寨六组发展用地租赁协议》；2、水寨公司对牛竹云、孙龙珍前期投标及交纳租赁费的事实进行追认，且孙龙珍、牛竹云对此并不持异议。综上，本案《水寨六组发展用地租赁协议》的主体应为水寨六组与水寨公司，水寨六组系本案适格主体。关于水寨公司、牛竹云、孙龙珍已支付的第一年租金210万元的起止时间的确定：《水寨六组发展用地租赁协议》中虽未明确具体的月和日，但根据协议的签订时间及协议约定，可以确定协议约定的建设期12个月为：2014年5月6日起至2015年5月6日止，租赁期20年为：自2015年5月7日至2035年5月7日止；关于建设期租金免除的理解，水寨六组提出建设期租金免除时间应为租期最后一年，系其单方理解，水寨公司、牛竹云、孙龙珍不予认可，亦不符合常规理解，不予确认；故建设期租金免除，应理解为2014年5月6日起至2015年5月6日止的租金免除，水寨公司、牛竹云、孙龙珍所交纳的第一年租金210万元应确定为租期内的第一年，即2015年5月7日至2016年5月7日的租金。关于水寨六组要求解除《水寨六组发展用地租赁协议》的诉请：《水寨六组发展用地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，也不损害国家与第三人的利益，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。自2016年5月8日至今，水寨公司未按协议约定向水寨六组交纳租金，其行为已明确表明不继续履行合同，且截止本案庭审结束时，水寨六组亦未对租赁土地上的障碍物进行处理，本案合同实际上已无法继续履行，《水寨六组发展用地租赁协议》应予以解除为宜，故水寨六组的该项诉请予以支持。水寨公司应于协议解除后将租赁土地交还水寨六组。关于水寨六组主张的租金及损失，由于水寨公司、牛竹云、孙龙珍已交纳至2016年5月7日的租金，其主张的租金及损失应确认为自2016年5月8日之后的租金损失：根据双方所举证据显示，水寨公司、牛竹云、孙龙珍于2014年年中已进行租赁土地的测量及青苗费的补偿工作，表明水寨公司、牛竹云、孙龙珍已对本案诉争土地进行接管，并实施了相应的管理行为，依据交易习惯，确认水寨六组已将租赁土地交付水寨公司、牛竹云、孙龙珍；但由于租赁土地上至今尚存有权属争议的房屋及其他障碍物，故水寨六组向水寨公司、牛竹云、孙龙珍交付的土地并不完全符合双方的约定，水寨六组也存在过错；水寨公司、牛竹云、孙龙珍在发现租赁土地上存在权属争议的障碍物后，未及时与水寨六组沟通协商解决办法，同时协议签订时并未明确租赁土地的具体经营用途，故无法确定该土地上存在的障碍物是否必然导致水寨公司、牛竹云、孙龙珍完全不能进行对整块租赁土地的开发使用，故租赁土地上存在障碍物并不是水寨公司、牛竹云、孙龙珍拒不交纳全部租金的理由。综上，对于导致租赁土地闲置至今，造成水寨六组租金损失及水寨公司、牛竹云、孙龙珍投资损失的后果，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，结合本案实际及双方过错，水寨六组主张的后期租金及损失不予支持，水寨公司、牛竹云、孙龙珍已交纳的第一年租金210万元亦不予退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：1、解除水寨六组与水寨公司于2014年5月6日签订的《水寨六组发展用地租赁协议》；2、水寨公司于判决生效后五日内将租赁土地交还水寨六组；3、驳回水寨六组的其他诉讼请求。案件受理费32000元由水寨六组负担。
本案二审期间，上诉人水寨公司向本院提交了“水寨社区六组发展用地招租公告”影印件一份，用于证明租赁土地一直在被上诉人水寨六组手中，水寨六组未将租赁土地交付给上诉人的事实。经质证，被上诉人水寨六组对该份证据的真实性无异议，但不认可证据的关联性。水寨六组提交了关于麒麟区益宁街道办事处水寨社区六组预留发展用地的情况说明，用以证明其对土地有租赁权。经质证，水寨公司、牛竹云、孙龙珍无异议。
本院认为，水寨六组对“水寨社区六组发展用地招租公告”影印件的真实性无异议，本院对其证明力予以采信。但只能证实水寨六组重新对外招租的行为。水寨公司、牛竹云、孙龙珍对情况说明无异议，本院对其证明力予以确认。
上诉人所提交的上诉状中，列明的上诉人为水寨公司、牛竹云、孙龙珍三人，但落款处仅有牛竹云、孙龙珍二人，也未加盖公司公章。上诉费也仅有水寨公司进行了交纳，牛竹云、孙龙珍未交纳上诉费。二审过程中，经本院释明，水寨公司、牛竹云、孙龙珍明确提起上诉的主体为水寨公司，牛竹云、孙龙珍不是上诉人。被上诉人水寨六组同意上诉人为水寨公司，牛竹云、孙龙珍作为原审被告参与诉讼。
除对一审审理查明的事实予以确认外，本院另查明：争议土地于2018年1月16日，经益宁街道公共交易中心重新公开招租，并张贴公告。经本院实地勘察现场，一审中存在的土地障碍物寺庙一间已经拆除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然双方签订的《水寨六组发展用地租赁协议》中甲方加盖的是麒麟区益宁街道办事处水寨社区居民委员会的印章，但甲方处写明的是水寨六组，水寨六组的主要负责人（组长）代建清签字确认，且合同的实际履行人是水寨六组，水寨公司的法定代表人牛竹云也在协议上签字，虽协议中存在具体的租赁时间以及每一个五年租金总额、支付租金的时间空白等瑕疵，但协议的效力不受影响。故双方签订的《水寨六组发展用地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，也不损害国家与第三人的利益，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同订立后，水寨公司向水寨六组支付了第一年的土地租金210万元，对所租赁土地进行平整、青苗费作了补偿，依据交易习惯，应认定水寨六组已将土地交付水寨公司，《水寨六组发展用地租赁协议》已实际开始履行。租赁协议中虽未明确具体的月和日，但根据协议的签订时间及协议约定，可以确定协议约定的建设期12个月为：2014年5月6日起至2015年5月6日止，租赁期20年为2015年5月7日至2035年5月7日；关于建设期租金免除的理解，按通常理解应为2014年5月6日起至2015年5月6日止的租金免除，水寨公司所交纳的第一年租金210万元应确定为租期内的第一年即2015年5月7日至2016年5月7日的租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案为土地租赁合同纠纷，出租方的义务为按照合同约定交付租赁物，承租方的义务为按照合同约定支付租金。作为出租方，将符合合同约定的土地交付给承租人为其主要义务，履行合同的目的即为收取租金，而承租方未支付租金的行为必然导致合同目的不能实现。作为土地出租方的水寨六组，向水寨公司交付的土地存在有争议的房屋及其他障碍物（一间寺庙、一幢民住用房及房前的一片菜地，面积经双方认可为480平方米），未按合同约定全面履行交付义务，导致水寨公司使用土地时存在一定的障碍，且在上诉期间将租赁土地再次对外招租，其行为违约。作为土地承租方的水寨公司，在交付土地不完全符合约定的情况下实际接手了地块，且在发现租赁土地上存在争议的障碍物后未及时与水寨六组沟通协商解决办法，未能按约交付土地租金并在降低租金经催收后仍未履行支付租金的义务，显属违约。综观全案，土地闲置至今、双方均有违约事实且水寨公司未支付租金已不能实现双方订立合同的目的，租赁合同应予解除。水寨公司上诉认为解除合同损害了其合法权益的理由不能成立，本院不予支持。一审根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，结合本案实际及双方过错，对水寨六组主张的后期租金及损失不予支持恰当。但就合同解除后的结果未向一审被告进行释明，且水寨公司一审中未就返还租金及赔偿损失提出反诉，一审判决对水寨公司交纳的第一年租金210万元不予退还的表述不当，应予纠正。水寨公司在二审中提出本案已经超过诉讼时效的主张，因其未在一审审理期间提出，二审中也没有向本院提交新的证据予以证明，故该主张依法不能成立。上诉人主张被上诉人赔偿经济损失并返还租金，因上诉人在一审中未提出反诉，故本院不予审查，上诉人可另行主张权利。
综上所述，水寨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32000元由上诉人水寨公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑛
审 判 员 谭永慧
审 判 员 丁 敏
二〇一八年五月四日
法官助理 赵 锐
书 记 员 陈燕竹