福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5089号上诉人（原审被告）：长乐君豪房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市漳港街道永安路180号。法定代表人：吴春城，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘惠发，福建闽航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈财栋，男，1982年8月18日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建宇开律师事务所律师。委托诉讼代理人：林如微，福建宇开律师事务所律师。上诉人长乐君豪房地产开发有限公司（以下简称长乐君豪公司）因与被上诉人陈财栋商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人长乐君豪公司委托诉讼代理人刘惠发律师，被上诉人陈财栋委托诉讼代理人林如微律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长乐君豪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈财栋的诉讼请求。事实与理由：一、由于长乐市政府对漳港街道建设规划的调整造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延，逾期办证系不可抗力因素造成，并非长乐君豪公司的过错。长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目地块内原来规划设置一条河道。2013年8月份，由于市政府批准的《长乐漳港中心区控制性详细规划》对长乐君豪公司开发的项目工程规划的部分内容进行调整，将上述规划河道调整为居住用地；同时蔚蓝海岸小�南侧规划条件设定的外接河道已经被仙滨路、漳湖路等新道路建设填埋，东侧规划条件设定的外接商行街过水涵洞已被堵塞，使得长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目无法按规划条件实施。2015年3月16日，长乐君豪公司向长乐市城乡规划局申请变更规划。2015年5月12日，长乐市城乡规划局对长乐君豪公司的申请进行论证。2016年2月5日，蔚蓝海岸项目规划条件变更获得长乐市政府批准。2016年4月1日，长乐市城乡规划局对上述规划条件被变更批准情况进行公告并将变更情况向长乐君豪公司复函。上述规划的变更，推迟了长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目工程进度，同时造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。二、包括陈财栋在内许多业主违法违约行为也造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。包括陈财栋在内的部分业主凿开整栋楼房的承重墙、承重柱，将阳台外面属于公共设施的采光井倒上水泥板并占为己有，这种做法不仅改变楼房的设计结构及外观，侵占公共设施，同时也加大整栋楼房的承重，造成安全隐患，不仅是违约行为也是违法行为。后来长乐市不动产登记中心的六位工作人员曾实地勘察，发现包括陈财栋在内部分业主在装修中存在违法、违章、违约行为，责令长乐君豪公司督促违规业主整改恢复，并暂停办理蔚蓝海岸项目的房屋所有权初始登记及房屋权属证书。2016年11月23日，长乐君豪公司向长乐市不动产登记中心递交《承诺书》，请求让无违章的业主办理总确权登记，并承诺负责督促违规业主整改恢复。2016年11月30日，长乐市不动产登记中心才为长乐君豪公司办理了房屋所有权初始登记。三、从2016年9月份开始，长乐市政府决定在全市范围内实施不动产统一�记制度，房产登记部门曾经暂停办理产权登记业务，造成本案蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。陈财栋辩称，一、本案案涉房产迟迟未能办理房屋初始登记完全是由于长乐君豪公司的过错导致的，长乐君豪公司理应承担违约责任。长乐君豪公司一审提交的证据“长乐市城乡规划局航规工【2015】122号文件”以及陈财栋一审提交的证据“长乐市人民政府专题会议纪要【2015】183号”可清晰的还原案件事实：长乐君豪公司于2015年1月份申请蔚蓝海岸竣工核实时，被查出擅自将规划河道水体建设为小区硬地、绿化，导致无法办理竣工验收，进而无法办理初始登记。长乐君豪公司此后申请变更规划手续，直至2016年11月30日办理房屋所有权初始登记。办理初始登记时间的拖延是长乐君豪公司的过错行为。长乐君豪公司有充足的时间去报批蔚蓝海岸项目规划条件变更，而直至2015年工程竣工后才向规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，此时被要求办理规划条件变更申请。长乐君豪公司在此过程中的不作为、怠慢导致涉案房产的初始登记一再推迟，负有不可推卸的责任。二、陈财栋不存在占用消防通道、拆除承重墙等行为，也不是顶楼业主，对房屋的装修都是在合理的范围内。长乐君豪公司一直未提交有效证据予以证明其主张，应承担举证不能的责任。即使陈财栋存在占用采光井的行为，也只是影响采光，不会对房屋安全造成影响，也不会影响房屋初始登记的办理。三、依据《商品房买卖合同》规定，初始登记应该在房屋交付使用后60日内。如果长乐君豪公司能遵守合同约定、遵守原规划进行建设，就不会拖延至2016年11月30日才办理房屋�始登记。综上所述，陈财栋请求驳回上诉，维持原判。陈财栋向一审法院起诉请求：判令长乐君豪公司向陈财栋支付自2014年10月29日至2016年11月30日期间逾期办理房屋产权证的违约金64117.7元（840337元×0.01%×763天）。一审法院认定事实：2013年6月18日，陈财栋与长乐君豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201303002号），合同约定长乐君豪公司将蔚蓝海岸第5幢9层905号房以总价款840337元出售给陈财栋。合同第六条约定：买受人于合同签订当日支付首期款人民币贰拾陆万零叁佰叁拾柒元整，余款人民币伍拾捌万元整由买受人向银行申请贷款支付。合同第八条约定：出卖人应当在2014年7月30日前将商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用�90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。陈财栋于2013年4月22日依约支付了购房首付款，并于2014年1月8日与中国银行股份有限公司长乐漳港支行签订《个人一手住房贷款合同》以银行按揭方式支付了余款580000元。房屋于2014年7月30日交付后，因长乐君豪公司原因，直至2016年11月30日才为陈财栋办理房屋所有权初始预登记。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。陈财栋与长乐君豪公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律禁止性规定，自双方签订时即成立并生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履�自己的义务”的规定，陈财栋已履行了支付购房款的合同义务，长乐君豪公司亦应按照合同约定履行自己的义务。合同第十四条已对逾期办理房屋权属证书的违约责任作了约定，长乐君豪公司未对因其原因导致陈财栋无法办理房屋产权登记的事实举出法定免责事由，应当按照合同约定承担违约责任，对陈财栋要求长乐君豪公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，依法予以支持。因房屋交付使用时间为2014年7月30日，依照合同约定自2014年7月30日起满90日即2014年10月29日为陈财栋取得房屋权属证书的期限。因房屋所有权初始预登记日期为2016年11月30日，故违约金应计算至2016年11月30日。长乐君豪公司经合法传唤未到庭应诉，依法可缺席审理和判决。综上所述，对陈财栋要求长乐君豪公司支付因逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：长乐君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈财栋支付逾期办理房屋所有权证的违约金64117.7元（840337元×0.01%×763天，自2014年10月29日计至2016年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685元，减半收取计843元，由长乐君豪房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的�实予以确认。本院认为，讼争双方对于约定交房时间和涉案房屋所有权初始登记延迟并无异议，长乐君豪公司的上诉理由在于认为漳港街道建设规划的调整、包括陈财栋在内许多业主违法违约装修和房产登记部门暂停办理产权登记业务导致迟延。根据本案在案证据以及当事人陈述，长乐君豪公司自行对小区附近河道进行硬化处理，且未及时申请办理相关手续的事实清楚，故长乐君豪公司主张长乐市政府对漳港街道建设规划的调整造成讼争房屋所有权初始登记时间的迟延系不可抗力的上诉理由本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，长乐君豪公司所举的证据不足以证明陈财栋存在违法违约装修，也无法证明因此所致不能办理房屋权属证书，长乐君豪公司关于房产登记部门暂停办理产权登记业务的上诉主张亦无证据证明，本院不予采信。综上所述，长乐君豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685元，由长乐君豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞审 判 员  缪 羽审 判 员  唐宇恒二〇一七年十一月十七日法官助理  陈建彪书 记 员  王亚珊