广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1892号原告：香港新力发展公司，住所地香港九龙弥敦道**雅兰中心****。法定代表人：范记顺，董事长。委托代理人：仲文辉、刘岚岚，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告：广州市大田房地产发展有限公司，住所地广州市先烈东，住所地广州市先烈东路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：范记顺，董事长。委托代理人：仲文辉、刘岚岚，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：广州市沙东有利投资有限公司，住所地广州市天河区沙和，住所地广州市天河区沙和路**675-6。法定代表人：范美玉，董事长。委托代理人：詹少彤、谭少娟，均系广东金领律师事务所律师。原告香港新力发展公司（以下简称“新力公司”）、广州市大田房地产发展有限公司（以下简称“大田公司”）诉被告广州市沙东有利投资有限公司（以下简称“沙东公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，原告新力公司、大田公司的共同委托代理人仲文辉、被告沙东公司的委托代理人詹少彤、谭少娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2001年1月21日，原、被告曾就“友和大厦”签订《租赁合同》，在此基础上双方在2011年11月23日签订《补充合同》，在2002年5月16日又签订《补充合同》，在2005年1月31日签订《补充协议书》。《租赁合同》约定原告在被告欠缴租金达三个月时享有解除合同的权利，被告拖欠租金超过三个月，应视为被告单方违约终止租赁合同，被告垫资以冲抵租金的金额59858756元只能抵扣至2008年6月15日，被告从2008年6月16日开始欠款，被告至今未缴清2008年6月16日至2009年4月9日的租金，构成违约。原告享有法定解除权，原告数次发函给被告催促缴纳租金，但被告未在合理期限内履行主要债务，原告依法享有合同解除权。原告行使了合同解除权，合同已解除。2010年7月24日，原告向被告发出《关于场地整改和缴清欠租的函》，要求解除合同，原告履行了通知义务，合同自通知到达时解除。被告应当向原告支付所欠租金及滞纳金，被告拖欠租金累计应支付滞纳金35607370元。综上所述，被告拖欠租金及滞纳金，合同已解除，被告应补交租金及滞纳金，应当交还友和大厦，为此，请求法院判令：1、被告向两原告返还友和大厦第一、二层（共8490平方米）及友和大厦东侧三层办公楼（427平方米）；2、被告向两原告支付拖欠的租金6699359元及滞纳金（以月租金为本金，按每月千分之三标准，自2008年6月16日起计至实际交还场地之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告沙东公司答辩称：不同意两原告的诉讼请求。一、被告从未拖欠原告的租金，原告要求被告清缴拖欠租金毫无事实依据。原告现起诉主张的欠租已超过诉讼时效，请法院依法驳回其全部诉讼请求。一、原告在明知其主张所谓欠租无事实依据和法律依据的情况下仍提出诉讼，是恶意诉讼，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告交付租金有两大方式，一是根据合同约定预付租金，抵扣相应的租期；二是依据法院的裁定和协助执行通知书的指令，由法院截留被告应付给原告租金、将租金划至法院帐户抵偿原告其他债务。被告在原告起诉前一直按照合同约定和法院指令按时交纳租金。根据被告与原告于2001年1月21日签订的《租赁合同》以及分别于2001年11月23日、2002年5月16日、2005年1月31日签订的《补充合同》以及《补充协议书》约定了被告承租原告位于广州市先烈东路149号友和大厦一至五层裙楼的承租面积、租金标准和计算方式，以及预付租金的数额的确定。根据上述合同及多份补充协议的约定核算被告的预付租金，被告预付租金应计算至2009年4月8日。从2009年4月9日起应交原告的租金，被告根据广州市中级人民法院的协助执行通书，已按月汇入法院代管款帐户。因此，被告从未拖欠原告的租金。（1）被告已预付租金（含约定转作租金的利息和滞纳金）的总额为59928600元、预交租金计至2009年4月8日，这是按照双方签订的租赁合同及补充合同的约定条款计算所得的结果。第一、被告已预付租金（含约定转作租金的利息和滞纳金）的总额为59928600元的依据。1）、2001年1月21日，原告与被告签订《租赁合同》第2-5条确认：乙方租赁期限为20年，租赁裙楼面积约21000平方米，预交前期五年租金共4000万元。由于乙方预交前期约4年租金不计算利息，甲方同意从正式租赁期第七年开始租金在上年基础上每年递增6%计算。此预付租金用于抵扣乙方租赁期前期约4年的租金，届时多除少补，抵扣完毕后乙方开始按月向甲方交纳租金。2）、2001年11月23日甲乙双方签订《补充合同》第2-4条确认：甲方因资金不足，同时向乙方要求再预付第4年以后约1年半的租金共1400万元，该款项按银行同期贷款利率计算利息至甲方工程完工验收交楼日即2002年2月15日。该笔利息共84天计算如下：1400万元×5.85%÷360天×84天=191100元。本利息与1400万元一同转为租金，据此乙方预付了约六年的租金给甲方；并因此根据本补充合同乙方将从第九年开始递增租金。3）、2001年11月23日双方签订的《补充合同》第1条及2002年5月16日双方签订的《补充合同》第6条，甲方由于后续资金不足，导致该楼宇的一至五层的工程进度受阻，影响了乙方的经营使用。甲方同意从2001年7月1日开始承担乙方为完成此项目工程而向银行贷款1亿元的利息（按银行同期贷款利率计算），作为延期交楼的赔偿；甲方向乙方交付大厦一至五楼裙楼的时间为2002年2月15日，甲方因延期交楼赔偿给乙方已投入的一亿元利息（贷款利率）也计算至2002年2月15日截止。经计算，一亿元按同期贷款利率应计利息为3737500元（时间从2001年7月1日至2002年2月15日共230天，同期银行贷款利率为5.85%/年，100000000元×5.85%÷360天×230天=3737500元。）该利息转作第四年以后的租金。4）、2001年11月23日甲乙双方签订《补充合同》第7、8条款，甲方必须于从乙方受委托支付第一批资金之日起两个月内按合同要求完成全部工作，将裙楼正式交付给乙方使用。如果甲方再次延期交付裙楼，甲方同意对乙方在此项目中投入的全部资金按照一亿元来计算，每逾期一天，甲方按照此投资额的千分之一对乙方作出赔偿。甲方向乙方交付大厦一至五楼裙楼时间为2002年2月15日，应赔偿2000000元（100000000元×20天×1‰）。以上4项可抵减原告租金累计金额59928600元。因此，被告预付租金含协议约定的利息和滞纳金共59928600元，即至2009年4月8日预交租金期限才届满。第二，预交租金计至2009年4月8日的依据：1）2002年5月16日签订补充合同，甲方向乙方交付“友和广场”一至五楼裙楼时间为2002年2月15日，2002年2月16日至4月15日为乙方的免租装修期，乙方的计租期从2002年4月16日起计算。2）、根据租赁合同租赁面积：租赁面积为一至五层裙楼的建筑面积21000并没有（实际计租面积按国土房管部门的实测面积为准）；2002年5月16日签订《补充合同》和2005年1月31日签订的《补充协议书》，原约定“友和广场”一至五楼裙楼的建筑面积为21000平方米出租给沙东有利公司使用，因甲方在大厦西部选取10个商铺自用或出租，合计280平方米建筑面积（含公共分摊部分）在首层租赁面积中扣减，不计租金，乙方承租面积减少为20720平方米。3）、根据租赁合同计租办法：每平方米每月租金为40元，合计每月租金为828800元。由于乙方预交前期约4年租金不计算利息，甲方同意从正式租赁期第七年开始租金在上年基础上每年递增6%计算。而2001年11月23日签订补充合同第4条补充修改为：确认乙方预付了约6年的租金给甲方，根据租赁合同约定，乙方从预交租金的最后一年计算的第三年开始在上年租金基础上进行递增，因此，根据本补充合同乙方将从第九年开始递增租金。4）、租赁合同约定每平方米每月为40元。而在2001年11月23日签订补充合同第9条中约定，本项目A、B塔楼均在本合同签订之日起一年（360个日历天）完工并完全验收，否则甲方应赔偿逾期完工对乙方经营所造成的经济损失，每逾期一个月，甲方减免乙方按原租赁合同计算的月租金总额的15%租金，甲方所减免乙方的租金在第4年以后的租金抵扣。即本项目A、B塔楼于2002年11月23日前如未完工，甲方逾期完工对乙方经营所造成的经济损失应赔偿，月租金总额减15%，即从2002年11月24日起，每平方米每月租金为34元。根据上述4项，从2002年4月16日至2002年11月23日，每月租金为828800元（20720平方米×40元）；从2002年11月24日起，每月租金704480元（20720平方米×34元）。预交租金59928600元计至2009年4月8日结束。（2）、从2009年4月9日起应交原告的租金，被告根据广州市中级人民法院的协助执行通知书，已按月汇入法院代管款帐户用于抵偿原告的其他债务。从2009年4月9日至2013年9月8日，被告共向广州市中级人民法院代管款帐户划款********.83元。2、因为原告错误主张所谓欠租经被告解释后其已明知有错、因此在索取无果的情况下已放弃追索行为并已超过2年。根据民法通则第135条、136条的规定，原告现起诉主张的所谓债务已过诉讼时效，请法院依法驳回其全部诉讼请求。二、被告不存在欠租事实、原告不享有合同解除权、无论法定或约定的合同解除权原告均不享有，且原告现请求法院确认双方就友和大厦签订的租赁合同及其补充协议已解除，是完全没有事实依据和法院依据的，请法院依法予以驳回。1、原告所诉的所谓欠租，是原告计算错误产生的、被告已作解释并将应付租金的计算方法告知原告。但原告置事实不顾、一意孤行坚持己见，因此其主张合同解除权是没有事实依据和法律依据的。根据合同法的规定，只有合同约定的被告违约事实发生，原告才能行使合同的解除权。只要被告一直履行按时交租义务，原告就不享有合同约定或法律规定的合同解除权。因此，原告行使合同解除权是没有法律依据的，法院依法应予驳回。2、双方的租赁合同从未解除且一直履行至今。为此，原告于2013年9月2日起诉至法院要求确认双方就友和大厦签订的租赁合同及其补充协议已解除，是完全无事实依据和法律依据的，请法院依法予以驳回。综上所述，原告现起诉主张的所谓欠租既无事实依据也已超过诉讼时效，其起诉至法院要求确认双方就友和大厦签订的租赁合同及其补充协议已解除，也是完全没有事实依据和法律依据的，请法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2001年1月21日，新力公司（甲方、出租方）、沙东公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市先烈东路的“友和大厦”一至五层裙楼的全部面积及有关的配套设施租赁给乙方，期限为二十年，合同正式租赁期以乙方收到建管部门签发的一至五层裙楼工程验收合格文件开始计算，租赁面积为一至五层裙楼的建筑面积为21000平方米（实际计租面积按国土房管部门的实测面积为准），计租以平方米为单位，由于乙方预交前期约四年的租金不计算利息，甲方同意由正式租赁期起第一年至第六年共六年的租金标准不变，每平方米每月租金40元，合计840000元。从第七年开始租金在上年基础上每年递增6%计算；由于该楼宇目前还未能建成，只建至±0.000，为保证工程的顺利进行，乙方从2001年2月10日至2001年4月30日止，分四次向甲方预付四年租金共40000000元。甲方将楼宇交付乙方使用时间：甲方在2001年5月1日前将该大厦的一至五层裙楼的全部面积建成并验收合格（或由关单位出具同意使用的批件）交给乙方装饰和使用。乙方正式收楼后60天内为内部装修期，免收租金，即甲方从2001年7月1日起计收租金。甲方责任约定楼宇装饰工程在2001年5月1日前必须按照以下要点完成：向乙方提供规划部门、国土房管局的有关报建资料和批文，提供有关人防、交通消防、环境保护、卫生防疫等批件，并在工程验收后提供土建验收批件等；现有的属甲方所有的三层办公楼同时移交乙方使用；甲乙双方不得在对方守约的情况下中途单方终止合同，任何一方违约，违约方须赔偿守约方的一切直接和间接经济损失；未经甲方同意，如乙方逾期交租，除应如数补交租金外，每逾期一天，还需向甲方缴交月租金总额的3‰的违约金。如乙方超过三个月不缴租金，视作乙方单方违约终止合同，甲方有权收回所租楼宇与场地自行经营，不需向乙方作任何补偿等。2001年11月23日，新力公司（甲方一）、大田公司（甲方二）、沙东公司（乙方）签订《补充合同》，约定：甲乙双方于2001年1月21日签订《租赁合同》，乙方承租甲方位于广州市先烈东路的“友和大厦”一至五层楼裙楼的全部面积及有关的配套设施，现达成以下补充合同：1、甲方由于后续资金不足，导致该楼宇一至五层的工程进度受阻，违反了原租赁合同的约定，影响了乙方的经营使用，给乙方带来了严重的经济损失。甲方同意从2001年7月1日开始承担乙方为完成此项目工程而向银行贷款1亿元的利息（按银行同期贷款利率计算）作为延期交楼对乙方造成损失的赔偿，直至甲方将该楼宇一至五层裙楼按租赁合同要求全部完成交付给乙方使用之日止，该利息转作第四年以后的租金；2、甲方由于资金不足，现无法完成该项目的外电工程即裙楼的收尾工程，乙方为促使该项目早日完工，同意由甲方预付第4年以后一年半的租金共1400万元，款项全部用于上述工程的建设，按银行同期贷款利率计算利息，计算至甲方按租赁合同要求完成一至五楼裙楼全部工程和验收交给乙方使用之日时止。本利息与1400万元一同转为租金，甲方在使用该笔款项时向乙方开出委托书，根据工程进度由乙方直接支付给施工队或有关单位；3、根据上述一、二条款，由于乙方预付了约六年的租金给甲方，而甲方的楼宇尚未完工，为保障乙方的利益，甲方同意在办理该楼宇的房地产权证时将裙楼的房产证分开办理，并留一份复印件交给乙方，如甲方有将裙楼进行贷款抵押或转让产权的意向，必须提前书面知会乙方，并保证新业主继续履行甲乙双方所签订的租赁合同及全部补充合同，维护乙方的权益等；4、根据租赁合同约定，乙方从预交租金的最后一年起计算的第三年开始在上年租金基础上进行递增，因此，根据本补充合同乙方将从第九年开始递增租金，具体递增日期根据乙方预交租金的年限而定；5、乙方计租期为甲方正式将裙楼交给乙方的次日起计的第三个月开始计租；11、特别说明条款：由于乙方所租赁的楼宇尚未建成交付使用，而乙方按租赁合同所预交的租金5400万元全部直接投入到承租项目，同意乙方已在该项目中投入约5000万元用于购买设备和装修，为充分保障乙方利益，现双方经与大田公司协商，同意本补充合同中加上大田公司作为甲方二等。2002年5月16日，新力公司（甲方一）、大田公司（甲方二）、被告沙东公司（乙方）签订《补充合同》，约定：1、双方同意追加大田公司为2001年1月21日签订的《租赁合同》及其后双方所签订的补充合同或补充协议的甲方二；2、乙方所承租的友和大厦楼宇东、南、西、北四面周边场地均属乙方配套使用，甲方在合同期内不收取乙方租金或其他任何费用等；3、本大厦东侧现有三层办公楼由乙方租用，乙方在使用期间按每月每平方米40元的标准向甲方缴交租金，计租期从2002年4月16日起等；4、乙方所承租的面积可自行分租、转租；6、甲方向乙方交付大厦一至五层裙楼时间为2002年2月15日，甲方因延期交楼赔偿乙方已投入的1亿元利息（贷款利息）也至2002年2月15日截止。2002年2月16日至4月15日为乙方的免租装修期。乙方的计租期从2002年4月16日起计算；7、本合同与原《租赁合同》具有同等法律效力，违约方需向守约方赔偿一切因一方违约对对方造成的一切直接和间接的经济损失等。2005年1月31日，新力公司（甲方一）、大田公司（甲方二）、沙东公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方一、二就位于广州市先烈东149号“友和大厦”一至五层裙楼租赁事宜，分别于2001年1月21日订立《租赁合同》、2001年11月23日订立《补充合同》、2002年5月16日签订《补充合同》，现根据《租赁合同》第九条、2001年11月23日订立《补充合同》第二条、2002年5月16日《补充合同》第三条约定，甲乙双方进行协商，达成补充协议：1、2002年5月16日《补充合同》第三条“10个铺位”编号为:首层A20档、A21档、A44档、A45档、A46档、A47档、A48档、A49档、A93档、A94档共10个铺位，面积280平方米（建筑面积，含公共分摊部分）；2、甲乙方进行核算，乙方为甲方10个铺位进行装修，设备造价投入70万元，甲方应向乙方补充该款项；3、甲方将10个铺位交付乙方经营事宜（有转租权），期限为20年，从2002年2月15日至2022年2月15日；5、根据《租赁合同》及2001年11月23日订立《补充合同》第二条，乙方应付甲方租金总额54000000元，现实际已预付租金为51502960.18元，未预付租金数为2497039.82元等；7、该10个铺位合计280平方米建筑面积（含公共分摊部分），甲方同意在首层租赁面积中扣减，不计租金。2008年12月29日，新力公司、大田公司向沙东公司发出《要求缴付租金的函》，要求沙东公司支付缴清2007年11月16日至2008年12月期间租金1144万元及违约金。2009年1月10日，新力公司、大田公司向沙东公司发出《要求改正友和大厦租用中存在问题的函》，向沙东公司提出需要整改的项目。沙东公司予以书面回复。另查：2004年1月7日，中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会作出（2004）中国贸仲深裁字第01号裁决书，裁决有：新力公司应将广州市先烈东路149号楼宇之五、四、三层向下12510平方米及地下室1000平方米的建筑面积交还给广州市沙河镇经济总公司；新力公司应向广州市沙河镇经济发展总公司支付自2003年1月1日起至将上述建筑面积交还给广州市沙河镇经济发展总公司之日止的租金补偿费及违约金。租金补偿费按每月540400元计，违约金按每月1.25%计等。2009年3月12日，广州市中级人民法院执行上述裁决作出（2004）穗中法执字第1055号恢字1号民事裁定书，裁定：从2009年4月9日起，截留被执行人新力公司在广州市先烈东路149号一至二层所收取沙东公司每月应缴纳租金至该租赁合同（包括续租合同）届满时止。该院向沙东公司发出《协助执行通知书》，要求沙东公司移交先烈东路149号之五、四、三层向下12510平方米场地给广州市沙河兆联经济发展有限公司（原名广州市沙河镇经济发展总公司）及协助截留租金。2009年4月8日，沙东公司向新力公司、大田公司发出《协助执行生效法律文书知照函》，告知上述协助司法执行事宜。2009年4月9日，沙东公司移交先烈东路149号之五、四、三层向下12510平方米场地给向广州市沙河兆联经济发展有限公司管理。中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会受理广州市沙河兆联经济发展有限公司申请新力公司、广州市天河区城市建设开发总公司合作合同纠纷一案，2010年7月6日，该会作出（2010）中国贸仲深调字第67号《调解书》，其中有：三方均重新申明,同意广州市先烈东路149号8863平方米的土地使用权（原用地文号：广州市城市规划局城地（1976）批字第489号和（79）城地批字第674号《建设征用土地核准通知书》；广州市房地产管理局1976年房地字2**和19800年房地字1**同意使用土地通知书》，广州城市规划局地复字（1992）第964号《同意加名和增加建设内容的复函》，广州市国土局穗国土建用函字【1996】第56号《关于土地使用权问题和复函》）直接转名至大田公司，合作三方相互配合，以合作公司的名义作为受让方与有关土地管理部门就上述地块签订正式的《国有土地出让合同》，办妥《建设用地批准书》，取得《建设工程规划许可证》等，后新力公司向本院申请执行将土地使用权办理至大田公司名下。据2013年12月10日的广州市房地产档案馆查册单显示，位于广州市天河区先烈东路**地段、使用土地面积7609平方米的国有土地使用证的权属人为广州市沙河兆联经济发展有限公司，来函有：2013年4月28日，本院（2013）穗天法执第115号协助执行通知书，协助大田公司单方办理土地使用权过户手续、注销原土地使用证。2009年7月21日，新力公司、大田公司向沙东公司发出《再次要求缴付拖欠租金的函》，要求沙东公司缴清2007年10月至2009年3月租金；沙东公司予以回复。2010年1月5日，新力公司、大田公司向沙东公司发出《再次要求对租赁场地存在问题整改的催告函》，要求沙东公司整改及支付租金、利息等。2010年7月20日，新力公司、大田公司向沙东公司发出《关于场地整改及缴清欠租的函》，称沙东公司拖欠租金，自沙东公司收到本函之日解除双方的租赁合同等。2011年12月6日，广州市工商行政管理局天河分局向沙东公司颁发《商铺交易市场登记证》。庭审时，当事人确认租赁标的物现为友和大厦一、二层及东侧三层办公楼（现状为六层）。经新力公司、大田公司申请，本院向广州市规划局天河分局发函调查，调查内容为：“香港新力发展公司、广州市大田房地产发展公司或其他公司有否就广州市先烈东路149号友和大厦在贵局申请规划报建手续？登记情况？”，该局于2014年1月17日复函本院：沙河镇政府及沙东经济发展公司于1995年向我分局申请办理先烈东路149号的建设工程规划许可证。我分局以穗城规天建字【1995】第237号立案审核，因建设单位没有完善有关资料，至今未发出《建设工程规划许可证》；香港新力发展公司、广州市大田房地产公司等未就先烈东路149号项目另行向规划部门申请报建。本院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故此，当事人就友和大厦及附楼的租赁关系为无效合同关系。本院经释明合同无效后，新力公司、大田公司向本院变更诉讼请求为：1、确认新力公司、大田公司、沙东公司就“友和大厦”签订的《租赁合同》及其补充合同、协议均无效；2、沙东公司将租赁场地交还新力公司、大田公司；3、沙东公司承担本案诉讼费用。沙东公司在指定的举证期内提出反诉请求；1、确认沙东公司与新力公司、大田公司就友和大厦签订的《租赁合同》及其补充合同、协议均有效，各方继续履行上述合同；2、新力公司、大田公司立即补办涉案物业的《建设工程规划许可证》；3、新力公司、大田公司承担本案诉讼费用。新力公司、大田公司经释明后变更诉讼请求，本院于2014年6月24日组织第二次公开开庭，新力公司、大田公司的共同委托代理人仲文辉、沙东公司的委托代理人詹少彤、谭少娟到庭参加诉讼。沙东公司就新力公司、大田公司变更的诉讼请求进行答辩：一、本案租赁合同的效力取决于租赁物业是否取得《建设工程规划许可证》，新力公司、大田公司有义务尽快完善租赁物业有关资料和手续，在合理的期限内取得《建设工程规划许可证》，友和大厦物业属于经主管部门批准建设的，沙东公司用友和大厦物业开办服装批发市场也经工商行政局批准的。如因友和大厦未取得《建设工程规划许可证》而影响租赁合同的存续或承租人合法经营的，新力公司、大田公司作为出租人，应及时采取补救措施，尽快完善租赁物业有关资料和手续，办理取得《建设工程规划许可证》。根据2009年9月1日公布实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，由于当事人双方于2001年1月21日签订《租赁合同》时，该解释未颁布试行。如因友和大厦物业未取得《建设工程规划许可证》而影响租赁法律关系的存续或承租人合法租赁经营的，新力公司、大田公司作为出租人，应及时采取救济措施，尽快完善租赁物业有关资料和手续，办理《建设工程规划许可证》，以维护租赁合同的合法性和持续性。新力公司、大田公司有义务而且有条件完善租赁物业有关资料和手续，办理取得《建设工程规划许可证》，请法院应依法责令新力公司、大田公司采取及时补救措施，在合理期限内补办本涉案物业的《建设工程规划许可证》。新力公司、大田公司作为出租人，对租赁房屋应当承担瑕疵担保义务，担保义务包括物的质量瑕疵担保义务和权力瑕疵担保义务，而且新力公司、大田公司目前是有条件完善租赁物业有关资料和手续，办理取得《建设工程规划许可证》。根据新力发展公司向广州市中院申请强制执行（2010）中国贸仲深调字第67号《调解书》立案后，广州市中级人民法院指定广州市天河区人民法院执行【（2013）穗中法执字第115号】，2013年4月28日天河区法院发出协助执行通知书，要求广州市国土资源和房屋管理局协助办理用地过户至大田公司名下手续。2013年12月10日查询天河区先烈东路149号地块的《房地产权登记薄查册单》，在来函摘要执行明细一栏注明:协助广州市大田房地产发展有限公司单方办理该土地使用权过户手续，注销原土地使用权证。这些资料表明，涉案物业目前正在办理项目用地至大田公司名下的手续。项目用地过户至大田公司名下后，将会依法取得建设用地批准书和补办《建设工程规划许可证》。因此，新力公司、大田公司完全有条件完善租赁物业有关资料和手续，办理《建设工程规划许可证》，请法院依法责令新力公司、大田公司及时补救措施，在合理的期限内补办本涉案物业的《建设工程规划许可证》。如新力公司、大田公司故意拖延不补办的，因该房屋未取得《建设工程规划许可证》，影响了承租人对租赁物进行使用、收益的，新力公司、大田公司应承担全部的法律责任。二、沙东公司以先烈东路149号租赁场地向工商部门申请开办了广州市天河沙河有利服装批发商城，凭《市场登记证》进行了招商经营，并进行市场摊位、店铺的招商经营服装批发交易市场至今，沙东公司招商招租超过400户，且众多经营商户都存在转租档口的情形，因此在沙东公司的租赁期届满前，沙东公司无法交还租赁场地给新力公司、大田公司。根据沙东公司与新力公司于2001年1月21日签订的《租赁合同》，新力公司、大田公司将先烈东路友和大厦一至五层裙楼的全部面积及有关的配套设施租赁给沙东公司经营。2001年10月18日，沙东公司以先烈东路149号租赁场地向工商部门申领开办市场，市场名称为“广州市天河区沙东有利服装批发商城”，并于2002年3月11日取得《商品交易市场登记证》，因此沙东公司从2002年3月起，在先烈东路149号租赁场地开办了名为“广州市天河区沙东有利服装批发商城”的商品交易市场经营至今。《市场登记证》是开办市场的合法凭证，开办者凭《市场登记证》进行招商经营，同时进场了市场摊位、店铺的招商招租。市场开办者根据市场情况为经营者、消费者提供市场管理等服务，经营者在营业场所领有营业执照，在核准的经营方式、经营范围内依法自主经营，并且遵守法律法规和市场内各项管理制度，经营者事先征得市场开办者的同意后有权转租其承租的摊位或者其它设施，并办理相关手续。在本案中，新力公司、大田公司同意沙东公司在先烈东路149号开办服装批发商城，并清楚知道沙东公司开办的广州市天河沙东有利服装批发商城招商超过400个商户，且众多经营商户都存在转租档口的情形。根据沙东公司提交的《沙东有利南城服装市场档口名单》，证明了沙东公司将涉案铺位物业租给商户后，承租商户领有《个体工商营业执照》，且商户大都又将承租的档口转租给实际使用人，物业实际使用人又作为独立的经营主体从事经营活动，由于沙东公司招商招租超过400户，且众多经营商户都存在转租档口的情形，因此在沙东公司的租赁期限届满前，沙东公司无法交还租赁场地给新力公司、大田公司。在庭审中，新力公司、大田公司表示不需在本案中一并处理实际使用人在场地使用的问题，其另行对实际使用人主张权利。另新力公司、大田公司表示涉案场地由沙东公司装修，沙东公司则表示由新力公司、大田公司提供土地，场地内的所有土建、装修改造均为其投资建设。本院询问沙东公司是否在本案中固定装修投入价值，沙东公司在庭审后（2014年6月30日）向本院表示在合同效力未有定论之前，不在本案中提出请求赔偿因合同无效受到的损失。沙东公司抗辩涉案场地存在合法规划报建手续，为此提交盖有“广州市城市规划局天河区分局建筑工程专用章”的报建建筑审核书（95）穗城规字第237号及《建设工程规划许可证》【（1995）穗城规天建字第237号（补发）】（复印件），本院再次向广州市城市规划局天河区分局调查，调查内容为：“上述两份复印件资料的真实性，两份资料与档案资料是否一致，有否颁发《建设工程规划许可证》【（1995）穗城规天建字第237号（补发）】？如有颁发，‘广州市城市规划局天河区分局建筑工程专用章’是否视为贵单位意见”？该局于2014年7月28日再次回复本院：一、沙河镇政府及沙河经济发展总公司于1995年向我分局申请办理先烈东路149号的建设工程规划许可证手续。我分局以立案审核后制作了《建设工程规划许可证》（穗城规天建字【1995】第237号），因建设单位未按要求补办完有关资料，至今未领取建设工程规划许可证。二、经查询档案资料，贵院来函附件中的《建设工程规划许可证》【（1995）穗城规天建字第237号（补发）】与我局档案不一致。2014年10月23日，新立公司、大田公司向法院申请撤回请求沙东公司交还场地的诉讼请求，明确其诉讼请求为：确认新力公司、大田公司、沙东公司就“友和大厦”签订的《租赁合同》及其补充合同、协议无效；并明确不在本案中主张因合同无效后的法律后果。沙东公司另抗辩生效判决确认租赁合同有效，为此提交广州市天河建安建筑有限公司诉大田公司、广州市沙河兆联经济发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案的广州市中级人民法院（2003）穗中法民四初字第109号民事判决书、广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第48号民事判决书，其中109号案查明的事实有：广州市沙河兆联经济发展有限公司原名广州市天河区沙河镇经济发展总公司，于2003年1月16日更改为现名。1995年，广州市城市规划局天河规划局向沙河镇政府、广州市沙河经济发展总公司出具（1995）穗城规天建字第237号《报建〈建筑审核书〉》，同意两单位按红线图报建位于天河先烈东路149号工程，包括26层和14层（部分裙楼5层）连体设计办公、住宅、商场综合楼工程两幢，工程总建筑面积55000平方米，其中地下层占5034平方米。1996年10月29日，广州市城市规划局根据（1995）穗城规天建字第237号报建审核书制作了上述地块相应的《建筑管理放线、验线、验收测量记录册》。次年5月9日，天河规划分局审批验线合格，同意先行地下室和基础施工，补齐材料后才发许可证”等。关于规划报建的争议，本院第三次向广州市天河区国土资源和规划局发函，该局于2016年11月回复本院：沙河镇政府及沙河经济发展总公司于1995年向广州市城市规划局天河区规划分局（以下简称天河区局）申请办理先烈东路149号工程的建设工程规划许可证，根据当时的规划审批程序，天河区局审核后同意建设办公、住宅、商场综合楼工程**，层数为****（其中裙楼**，地下**），并核发了《建，地下**审核书》（穗城规天建字【1995】第237号），要求其验收前补送有关资料及办妥有关事项后到我分局领取《建设工程规划许可证》。此后建设单位一直未到该局办理领取建设工程规划许可证手续，故该建设工程规划许可证尚未生效。就沙东公司提起的反诉，本院责令其限期预缴反诉费，逾期视为撤回反诉，沙东公司未按期预缴，本院已作出（2013）穗天法民四初字第1892号民事裁定书，裁定按沙东公司撤回反诉处理。本院认为：新力公司、大田公司撤回部分诉讼请求，属其诉讼权利自由处分，并无不当，本院予以准许。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。涉案的“友和大厦”经行政主管部门调查可见，案外人沙河镇政府及沙东经济发展总公司曾申请规划报建，但规划主管部门至今未向报建单位核发《建设工程规划许可证》，新力公司、大田公司亦未以其名义申请报建并经许可，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，当事人就涉案场地的租赁关系为无效合同关系，沙东公司抗辩合同有效缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。新力公司主张合同无效具有法律依据，本院予以支持；至于合同无效后的法律后果，新力公司、大田公司在本案中不作主张，由当事人另循途径处理。至于沙东公司请求在本案中测绘建筑面积（涉及租金交付标准），该请求与本案的诉讼请求无关，在本案中不作处理，由当事人另循途径处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：确认原告香港新力发展公司、被告广州市沙东有利投资有限公司于2001年1月21日签订的《租赁合同》；原告香港新力发展公司、广州市大田房地产发展有限公司、被告广州市沙东有利投资有限公司于2001年11月23日签订的《补充合同》；原告香港新力发展公司、广州市大田房地产发展有限公司、被告广州市沙东有利投资有限公司于2002年5月16日签订的《补充合同》；原告香港新力发展公司、广州市大田房地产发展有限公司、被告广州市沙东有利投资有限公司于2005年1月31日签订的《补充协议书》涉及广州市天河区先烈东路149号友和大厦一、二层及友和大厦东侧三层（现状为六层）办公楼的租赁关系为无效合同关系。本案受理费238886元，由原告香港新力发展公司、广州市大田房地产发展有限公司负担119443元，由被告广州市沙东有利投资有限公司负担119443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  刘小红人民陪审员  刘希兰二〇一七年一月十三日书 记 员  梁怡筠判决书于2017年月日送达