河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第1237号
上诉人（原审被告）秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区建国路165号。
法定代表人赵玉敏，该公司总经理。
委托代理人吴红梅，女，该公司员工。
委托代理人杨伟光，河北宏业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宪芝，女，1960年12月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人肖军，河北德圣律师事务所律师。
原审被告秦皇岛鑫圣商贸有限公司，住所地秦皇岛市海港区友谊路7号。
法定代表人朱凌平，该公司总经理。
上诉人秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（下称鼎威公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第4072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月30日，张宪芝与鼎威公司签订《商品房买卖合同》一份，张宪芝购买鼎威公司开发的坐落于秦皇岛市海港区东港路、编号为1-7-185地块的“东盛世家”小区8-1-1005号的商品房一套，建筑面积89.85平方米，总价款384413元。关于交付期限合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经经验收合格。……”；关于出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.(2)逾期超过120日后,……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订时，张宪芝付清房款。
2012年4月23日，秦皇岛鑫圣商贸有限公司（下称鑫圣商贸）向张宪芝交付了上述合同约定的房屋，交房时，鑫圣商贸与张宪芝签订了一份《合同补充协议》，协议第一款约定：“买受人于办理收房手续时，一次性交清全部本合同约定的下列代收费及配套费。包括：天然气工程费2400元、煤气磁卡表335元、有线电视入网费510元、IC卡水表费670元、单元可视对讲门800元、电表预存200元、水表预存360元、热计量表4000元，公用设施设备维修基金11532元，第一个采暖期的全额取暖费，装修押金、电梯费、装修垃圾清运费（3000元），第一年物业费及其它必须交纳的费用。代收费用交纳如遇政府政策调整，上述费用将按照有关规定进行相应调整，买受方需根据调整后标准交纳相关费用。多退少补。”第六款约定：“买受人在房屋未交付使用前，如需提前申请进行装修领取钥匙时，甲方不支付房屋超期违约金”第七款约定：“房屋违约金在房屋交付使用时，甲方根据具体情况，对买受人进行说明和赔偿。”鑫圣商贸于当日收取张宪芝交纳的代收费及配套费共计28016元。为了证明鑫圣商贸有权与业主签订《合同补充协议》，二被告向法庭提供了2011年6月26日鼎威公司作为委托人给鑫圣商贸出具《受（授）权委托书》一份。内容为：“双方根据2009年4月9日签订的东盛世家小区4#、8#楼工程承包协议补充协议，委托人特授权受托人向东盛世家4#、8#楼业主办理房屋交接手续，代收相关费用。受托人与东盛世家4#、8#楼业主签订的有关交接房屋的合同或协议，委托人均予认可。”张宪芝称签订《合同补充协议》鑫圣商贸没有向张宪芝出示《受（授）权委托书》。再查，2012年东盛世家小区4#、8#楼其他部分业主就逾期交房违约金起诉二被告时，鼎威公司向本院声明未授权鑫圣商贸与业主签订《合同补充协议》，坚持按照原《商品房买卖合同》约定履行合同。该其他业主起诉二被告支付逾期交房违约金案件的法律文书已经生效。
交房时的房屋状况为，屋内有临时水电供应。2011年11月14日，鼎威公司与秦皇岛市热力总公司签订《城市入网供用热合同》，开始第一年供热，2011-2012年采暖期供热时间为2011年11月10日起至2012年4月4日止。
另查，2008年3月10日，鼎威公司作为甲方，鑫圣商贸作为乙方，签订了一份《东盛世家工程承包合同》，合同约定甲方一次性将东盛世家4﹟、8﹟楼整体承包给乙方，共计41189.76平方米，每平米1500元，给甲承包金共计6200万元，最后决算以房产局核定为准，但不包括工程施工费和销售税金；甲方对外是唯一的合法销售人，所有的对外手续必须经甲方同意后，方可对外使用；（乙方）承包该项工程4﹟、8﹟栋自行销售和定价格，乙方自行建立独立账户。2009年4月9日，鼎威公司作为甲方，鑫圣商贸作为乙方，又签订了一份《东盛世家小区4﹟、8﹟楼工程补充协议》，协议约定，4﹟、8﹟楼全部竣工时间乙方认定为2010年10月30日，如不能按期竣工，由乙方承担赔付购房人购房合同规定的未按期交房的违约金，并承担因此而发生纠纷给甲方造成的经济损失。
原审法院认为，张宪芝与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张宪芝与鼎威公司作为合同的主体均应恪守合同、严格履行。因为鑫圣商贸不是《商品房买卖合同》的主体，鑫圣商贸向张宪芝交付房屋，并收取代收费及配套费属于代理鼎威公司的行为，该行为应当得到鼎威公司的事先授权或事后追认。关于鑫圣商贸与张宪芝签订的《合同补充协议》，在2012年其他部分业主起诉二被告时，鼎威公司曾经向法院声明没有授权鑫圣商贸与业主签订《合同补充协议》，基于鼎威公司的声明认定该《合同补充协议》对其他部分业主和鼎威公司没有约束力。在本次诉讼中二被告提交了鼎威公司授权鑫圣商贸签订《合同补充协议》的委托书，在两次诉讼中鼎威公司的行为前后矛盾，对该委托书不予采信。同时，在第一次诉讼中法院判令《合同补充协议》第六条对当时起诉的业主没有约束力。在此情况下，如果鼎威公司授权或追认鑫圣商贸有权签订《合同补充协议》，第一、鑫圣商贸应当向业主披露授权或追认的行为，然而第一、鑫圣商贸没有向业主出示《受（授）权委托书》，造成业主理解为仍没有鼎威公司的授权，即使第一、鑫圣商贸的授权行为成立，也是违背诚信原则的，不应得到法律的支持。对二被告抗辩张宪芝放弃违约金的理由不予支持。鼎威公司未按合同约定时间向张宪芝交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。鑫圣商贸因为不是合同的主体不承担逾期交房的违约责任，二被告之间的内部约定对张宪芝没有约束力。
关于张宪芝主张按该地段市场价格的租金标准赔偿损失，由于合同已明确约定了违约金计算方法，且双方约定的违约金并不过分低于该房屋所处同地段同类房屋租金标准，同时张宪芝未就其损失提供相应的证据。故判定鼎威公司应按合同约定向张宪芝支付违约金。由于鑫圣商贸向张宪芝交付房屋时，房屋水电暖已具备使用条件，故鼎威公司向张宪芝支付违约金应从2010年11月1日起计算到2012年4月23日止，共计540天，违约金为10379.2元（384413元×540天×0.05‰），张宪芝主张10000元应予支持。
关于张宪芝要求被告提供代收代缴费用的有效凭据的诉讼请求，庭审中被告表示现在不能给张宪芝出具正式票据的原因是由于没有和收缴单位最终结算，故对张宪芝现在要求被告提供代收代缴费用的有效凭据的诉讼请求，由于目前不具备条件，不能支持，张宪芝可待条件成就后再行主张权利。遂判决：一、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张宪芝违约金10000元；二、原告张宪芝对被告秦皇岛鑫圣商贸有限公司诉讼请求，本院不予支持；三、对原告张宪芝的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司承担。于判决生效后十日内缴纳。
上诉人鼎威公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称:导致本案涉及房产未能如期交房的原因是鼎威公司将东盛世家4#、8#楼整体承包给鑫圣商贸，由于鑫圣商贸未能如期完工，导致逾期交房。另外，鼎威公司和鑫圣商贸签订的《补充协议》明确约定，如鑫圣商贸不能如期完工，由鑫圣商贸向买房人支付逾期交房违约金，故本案涉及违约金，应由鑫圣商贸负担。要求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人张宪芝辩称：鼎威公司与鑫圣商贸签订的协议对张宪芝没有拘束力，张宪芝购买的鼎威公司开发的商品房，逾期交房就应由鼎威公司承担相应的违约责任。要求维持一审判决。
原审被告鑫圣商贸未做答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，张宪芝与鼎威公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定全面履行。合同履行过程中，鼎威公司没有按照协议约定期限按期向张畅交付房屋，应认定为违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任。从本案合同的签订和履行情况看，《商品房买卖合同》的合同相对方为张宪芝和鼎威公司，应认定鼎威公司系该房屋的开发主体，应负有向张宪芝按期交房的义务。鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议未经张宪芝同意且鑫圣商贸不具备房地产开发资质，故鼎威公司与鑫圣商贸签订的相关协议对张宪芝没有拘束力，相应的违约责任应由鼎威公司承担。故对鼎威公司主张的本案涉及房屋系由鑫圣商贸承包，相应的权利义务由鑫圣商贸承接，逾期交房的违约责任应由鑫圣商贸承担上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨彦军
审 判 员 权金伶
代审判员 张 洁
二〇一四年七月三日
书 记 员 刘东海