湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民一终字第00130号
上诉人（原审原告）：十堰市民生妇科医院有限公司，住湖北省十堰市茅箭区五堰街办公园路6号。
法定代理人：万晏昆，该公司总经理。
委托代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。
委托代理人：李忠华，湖北正星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾满霞，十堰市锦盛化工有限公司经理。
委托代理人：王磊、李晶晶，湖北朗润律师事务所律师。
上诉人十堰市民生妇科医院有限公司（以下简称民生妇科医院）因与被上诉人曾满霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2014）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人民生妇科医院的委托代理人李忠华、刘长明，被上诉人委托代理人王磊、李晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
民生妇科医院诉至一审法院称：2011年12月27日，民生妇科医院与曾满霞签订了《房屋买卖协议》一份，约定民生妇科医院购买曾满霞位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋，房屋所有权证号：茅箭区字第××号，土地所有权证号：十堰市国用（2011共）第03002A-1-3号，建筑面积315.65平方米，房屋总价款为500万元。民生妇科医院已如约支付了全部购房款，并多次要求曾满霞办理相关过户手续，曾满霞拖延未予办理。故请求判令：（一）确认民生妇科医院、曾满霞签订的《房屋买卖协议》合法有效；（二）曾满霞将十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋过户给民生妇科医院；（三）曾满霞支付民生妇科医院违约金150万元；（四）曾满霞按《房屋买卖协议》第七条第二项履行义务，将民生妇科医院正在使用的315平方米门面房以15000元／平方米的价格卖给民生妇科医院并办理过户手续；（五）曾满霞承担本案诉讼费、保全费。
一审法院查明，2011年5月31日，曾满霞通过司法拍卖程序取得十堰市茅箭区街办公园路6号1楼商业用房，面积1113.68平方米。同年9月14日，曾满霞向十堰市房管局�请将其分割为三套，分别为：6号1幢1-1（产权证号：十堰房权证茅箭区字第××号，建筑面积：279.88平方米）、6号1幢1-2（产权证号：十堰房权证茅箭区字第××号，建筑面积：518.15平方米）、6号1幢1-3（产权证号：十堰房权证茅箭区字第××号，建筑面积：315.65平方米）。
2011年12月27日，民生妇科医院、曾满霞双方签订《房屋买卖协议》一份，约定民生妇科医院以500万元的价格购买曾满霞所有的位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋，房屋面积为315.65平方米，如产权证上表明的面积与房地产产权登记机关实际测量面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测量面积为准。民生妇科医院应于2011年12月28日付150万元，12月30日付150万元，2012年1月6日前付200万元。协议还约定如果曾满霞签订本协议后又将房屋卖予他人，应向民生妇科医院支付房屋总价款30%的违约金，且民生妇科医院有权要求曾满霞继续履行协议。因诉争房屋在双方签订协议前已办理抵押登记，双方遂约定截止2013年3月31日止，曾满霞应将所贷款项还清，解除抵押，并随时根据民生妇科医院的需要办理过户手续，不得无故拖延。如收到民生妇科医院通知后3天不予协助办理，视为曾满霞故意拖延，每拖延一天支付1000元违约金；拖延超过7天，按3000元／天支付违约金；拖延超过15天，视为曾满霞根本违约，即视为曾满霞将房屋卖予他人，按照房屋价款30%承担违约责任，且民生妇科医院有权要求曾满霞继续履行该协议。另外，如果曾满霞未按期偿还贷款并解除抵押，且未及时配合民生妇科医院办理过户手续的，应无条件将民生妇科医院正在使用的所有门面房（面积约830平方米）以不高于15000元／平方米的价格卖给民生妇科医院。
协议签订后，民生妇科医院于2011年12月28日向曾满霞付款170万元，1月31日付款130万元，2012年1月7日付款200万元，共计500万元，曾满霞给民生妇科医院出具了收据。2013年4月，曾满霞还清银行贷款后解除了抵押登记。后民生妇科医院多次通知曾满霞将诉争房屋过户至其名下，曾满霞至今未办理过户，故引起本案诉讼。
另查明，（一）民生妇科医院在购买诉争房屋之前与曾满霞签订了《门面房租赁合同》，已实际占有并使用该房屋。（二）2013年7月1日，民生妇科医院、曾满霞双方签订《门面房租赁合同》一份，约定民生妇科医院租用曾满霞所有的位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1栋1-2号的部分商业门面用于经营医院，面积315平方米，租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日。租金2014年1月1日前按65元／平方米／月计付，2014年1月1日起每年增长5%。
一审法院认为，本案争议焦点为：（一）曾满霞是否有违约行为，应否支付违约金，数额是多少；（二）曾满霞是否应将民生妇科医院正在使用的房屋卖给民生妇科医院并办理过户手续，面积和价格如何确定。
（一）关于曾满霞是否有违约行为，应否支付违约金的问题。
1、关于曾满霞是否违约的问题。根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，民生妇科医院支付500万元购房款后，曾满霞应当还清贷款，解除诉争房屋上的抵押登记，并根据民生妇科医院的通知为其办理过户手续。经民生妇科医院多次通知，曾满霞至今未将诉争房屋过户至民生妇科医院名下，其行为已经构成违约。曾满霞辩称未能办理过户的原因系十堰市房管局要求在诉争房屋中分割出一部分作为公共通道，但其并未向一审法院提交相关的证据。且即使该理由确实存在，也不必然导致不能办理�户手续，因为双方在《房屋买卖协议》第二条中明确约定了“如原产权证上表明的面积与房地产产权登记机关实际测量的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准。如上述面积差异在3%以内，房价款保持不变。如超过3%，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。”该条款表明双方签订协议的时候考虑到了实际面积可能与房产证上的登记面积有差异，并约定了实测面积发生变化后的价格支付条款。故曾满霞的该项辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。
2、关于曾满霞是否应支付违约金的问题。
我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条以法律条文的形式对合同当事人自�约定违约金的数额及计算方法予以确认，但同时也体现了违约金“填补损害”的补偿性质，即违约方以支付违约金的方式来弥补因其违约而给守约方造成的损失。本案中，民生妇科医院、曾满霞双方虽然在《房屋买卖协议》中约定了曾满霞未及时办理过户所应承担的违约责任条款，但因民生妇科医院在签订该协议之前已经租赁并实际占有、使用诉争房屋，曾满霞未办理过户手续并没有对其占有和使用行为产生任何影响，即民生妇科医院并没有因曾满霞的违约行为而遭受到损失。故对民生妇科医院要求曾满霞支付房屋价款30%的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
（二）关于曾满霞是否应将民生妇科医院正在使用的房屋卖给民生妇科医院并办理过户手续，面积和价格如何确定的问题。
民生妇科医院、曾满霞签订的《房屋买卖协议》第七条第2款约定：“如出卖方（曾满霞）未按期偿还贷款并解除抵押且未及时配合买受人（民生妇科医院）办理过户手续的，出卖方需无条件将其名下民生妇科医院目前正在使用的所有门面房屋（面积约为830平方米）以不高于每平方米15000元的价格卖予买受方。”该条款约定民生妇科医院购买其租用房屋的条件是曾满霞未按期偿还贷款并解除抵押，实际上曾满霞已于2013年4月还清了银行贷款，并解除了抵押登记。虽然曾满霞至今未办理过户手续，但从协议第七条的立约本意来看，第1款约定了曾满霞签订本协议后又将诉争房屋卖予他人所应承担的违约责任，第2款则约定了曾满霞未按期偿还贷款并解除抵押导致不能及时办理过户手续所应承担的违约责任，故不能单纯地理解为曾满霞没有及时办理过户手续就应将民生妇科医院正在租用的房屋以15000元／平方米的价格卖给民生妇科�院。对于民生妇科医院的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，《房屋买卖协议》合法有效，民生妇科医院、曾满霞均应依照协议约定履行自己的义务，民生妇科医院已经履行支付购房款500万元的义务，曾满霞亦应将诉争房屋过户至民生妇科医院名下。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条的规定，判决：1、民生妇科医院、曾满霞双方于2011年12月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、曾满霞于一审判决生效之日起十日内将其所有的位于十堰市茅箭区街办公园路6号1幢1-3号房屋（产权证号：十堰产权证茅箭区字第××号）过户至民生妇科医院名下；3、驳回民生妇科医院的其他诉讼请求。一审案件受理费57300元，保全费5000元，由民生妇科医院负担12300元，由曾满霞负担50000元。
一审判决宣判后，民生妇科医院不服，向本�提起上诉称：（一）根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，民生妇科医院支付500万元购房款后，曾满霞就应当办理过户。曾满霞没办理过户，严重违约。对此，一审法院已经予以认定；（二）曾满霞应当承担150万元的违约责任。1、双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，曾满霞严重违约，应承担违约责任；2、民生妇科医院为支付500万元房款，采取融资借款，每月支付月息3分的利息即15万元，每年支付利息高达180万元。因曾满霞未办理过户，无法用房产贷款偿还融资贷款，导致民生妇科医院每年损失180万元；3、《中华人民共和国合同法》对违约责任奉行全面补偿原则，即包括造成的实际损失和可得利益的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在合理期限内未能取得房屋权属�书的，出卖人应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百十四条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条进一步明确，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。法院应当根据当事人的约定和实际情况，尊重意思自治原则和公平原则，以及法律规定和司法解释作出判决。需强调的是，在一审诉讼期间，曾满霞也未答辩不承担违约金的事实。因此，改判要求曾满霞承担违约金150万元。3、根据�方的《房屋买卖协议》第七条第2款的规定，曾满霞应当按期偿还贷款办理房产过户手续。在一审期间，民生妇科医院依法向法院提交了和曾满霞的《房屋租赁合同》，证实正在使用的房屋。那么，法院就应当根据《房屋租赁合同》和《房屋买卖协议》约定，将租赁房屋不高于每平方米15000元的价格出售给民生妇科医院。民生妇科医院强烈要求曾满霞履行这一义务，因为曾满霞在合同约定的租赁期间，不断与民生妇科医院发生纠纷，以致给民生妇科医院的经营带来恶劣影响。请求：1、依法维持（2014）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决书第一项、第二项的判决。2、改判要求曾满霞承担违约金150万元。3、改判要求曾满霞按《房屋买卖协议》第七条第二项履行义务。4、依法判令曾满霞承担本案诉讼费、保全费、上诉费。
曾满霞答辩称：（一）一审认定事实清楚，适用法律正确，裁决客观、公正，应当依法维持原判。曾满霞不存在恶意违约，不应当承担违约责任。其理由为：1、曾满霞在出售给房屋前，通过拍卖合法取得争议房屋产权，领取了合法的房产证；2、依双方约定曾满霞及时还贷解押，不存在违约事实；3、由于房产局行政不作为，导致房产无法办理过户手续；4、民生妇科医院在购买该房屋之前，就早已按照自己经营需要进行装修，长期租用至今，不存在造成经营损失，违约金的计算缺乏事实依据。（二）民生妇科医院请求曾满霞承担150万的违约金违背客观事实、于法无据，且违背公平原则。1、本案争议房产不能办理过户是由于房管局的行政不作为，民生妇科医院对此知情且多次参与调解处理，曾满霞并非故意不过户，不存在恶意违约；2、民生妇科医院对产权过户有严重过错，恶意阻止条件成就，使过户事宜�入僵局，故意延长办证期限，从而获取高额违约金，达到降低房价的目的。经曾满霞努力，房管局同意重新修改测绘方案，将公摊面积损失降低到最小，即使最小，曾满霞也将损失近50万元价值的建筑面积。曾满霞获得新的规划施工图纸施工时，民生妇科医院通知该楼层业主委员会及物业公司人员，恶意阻拦施工，导致规划方案无法实现，无法过户登记。依我国合同法相关规定，对于民生妇科医院恶意阻碍合同履行条件成就的，对于相应的过错造成的损失扩大应当由民生妇科医院自担；3、一审文书送达后，曾满霞与房管局达成一致意见，将本案争议房产及民生妇科医院租赁的相临的另一套房产，按所有楼层业主分摊公共通道面积的方式，将其合法化，并优先办理过户。过户需民生妇科医院解除保全申请，民生妇科医院只是口头答应，未予配合，故意延长时间、扩�损失，以获得高额违约金；4、权属证书未过户期间，民生妇科医院一直占有使用房产，无任何经营损失。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人在本院指定的举证期限内均未提交新的证据。
二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、曾满霞应否承担违约金150万元；2、曾满霞应否按照《房屋买卖协议》第七条第二项约定履行义务。
本院认为，曾满霞与民生妇科医院签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。协议签订后，民生妇科医院依约向曾满霞支付购房款500万元，已履行了合同的义务，曾满霞在收取购房款后仅还清银行贷款并解除了诉争房屋的抵押登记，经民生妇科医院多次通知至今未办理诉争房屋的过�登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方当事人签订的《房屋买卖协议》约定曾满霞拖延办理房屋过户登记手续超过15天，应按照房屋价款的30%承担违约责任，即向民生妇科医院支付150万元违约金。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条的规定，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。民生妇科医院上诉主张为支付500万元而融资借款需支付月息3分的利息，每年支付利息高达180万元，却未提交证据证明。民生妇科医院一直在占有使用本案所涉房屋，其合同主要目的已实现，民生妇科医院并没有因为曾满霞的违约行为而遭受实际损失，但是考虑到违约金除具有补偿守约方损失的作用外，还具有惩罚违约行为的功能，曾满霞应基于其违约行为而承担适当的违约责任，本院酌情将违约金调整为以购房款为本金按中国人民银行规定的同期一年期存款基准利率标准计算。一审判决以民生妇科医院并没有因为曾满霞的违约行为而遭受损失为由对民生妇科医院要求曾满霞支付违约金的诉讼请求不予支持，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。根据《房屋买卖合同》的约定，曾满霞将民生妇科医院正在使用的门面房以不高于15000元／平方米的价格卖给民生妇科医院的条件是曾满霞未按期偿还银行贷款并解除诉争房屋的抵押登记及未及时配合民生妇科医院办理诉争房屋的过户手续，曾满霞虽未配合民生妇科医院办理诉争房屋的过户手续，但其已偿还贷款并解除诉争房屋的抵押登记，故民生妇科医院主张以不高于15000元／平方米的价格购买其正在使用的门面房并不符合《房屋买卖合同》的约定，一审法院驳回民生妇科医院的相关诉讼请求并无不当。综上，民生妇科医院关于曾满霞应承担违约责任的上诉理由成立，相关上诉请求本院予以支持，民生妇科医院其他上诉理由不能成立，相关上诉请求，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市中级人民法院（2014）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决主文第一、二项；
二、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2014）鄂十堰中民一初字第00024号民事判决主文第三项；
三、曾满霞于本判决生效之日起十日内向十堰市民生妇科医院有限公司支付违约金（以500万元为本金，从2014年7月8日起至本判决确定的给付之日止，按中�人民银行规定的同期一年期存款基准利率标准计算）；
四、驳回十堰市民生妇科医院有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费57300元，由十堰市民生妇科医院有限公司负担10000元，由曾满霞负担47300元。保全费5000元，由曾满霞负担。二审案件受理57300元，由十堰市民生妇科医院有限公司负担10000元，由曾满霞负担47300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 郭振华
代理审判员 李 萍
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 向 珂