广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第307号
上诉人（原审原告�：陈冠辉。
被上诉人（原审被告）：张均巨。
被上诉人（原审被告）：周瑞香。
委托代理人：罗君丽，广东三良律师事务所律师。
上诉人陈冠辉因与被上诉人张均巨、周瑞香房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年8月2日，陈冠辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、张均巨、周瑞香立即退回购房款人民币10万元及相关利息（从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算××清偿之日止的利息）给陈冠辉；2、张均巨、周瑞香立即支付违约金人民币20万元给陈冠辉；3、由张均巨、周瑞香承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2013年1月18日，陈冠辉与张均巨、周瑞香签订《房地产买卖合同书》，叶某某作为介绍人，由陈冠辉购买张均巨、周瑞香夫妻共同共有的位于江门市新会区会城镇某某别墅107、109的房产（房产证号分别为00××43、00××42）。合同约定房款共计为人民币490万元，并约定在2013年2月5日前办理相关的房产过户手续，而违约金为人民币20万元。之后，陈冠辉依约分别于2013年1月19日、1月21日共计预付人民币20万元的购房款，张均巨出具《收据》给陈冠辉。但约定办理过户的期限已过，张均巨、周瑞香以各种借口拖延办理过户手续，且之后又反悔，拒绝出售房屋，但只退回预付购房款10万元给陈冠辉。张均巨、周瑞香的行为显然已构成违约，根据合同的约定，其应支付违约金人民币20万元给陈冠辉，同时还要退回陈冠辉预付的人民币10万元。陈冠辉多次与张均巨、周瑞香交涉，要求其支付上述费用未果。
张均巨答辩称：应当驳回陈冠辉的全部诉讼请求。一、双方签�的房屋买卖合同继续有效，而由于合同的继续有效性，不存在要向陈冠辉支付违约金的问题。二、张均巨收取陈冠辉购房款20万元，在此期间已退回10万元，尚欠陈冠辉购房款是10万元。由于该款项10万元是购房款，所以购房款只是存在什么时候实现房屋买卖对账抵扣的问题。
周瑞香答辩称：一、本案《房地产买卖合同书》因陈冠辉与张均巨恶意串通、欺诈周瑞香而应归于无效。陈冠辉根本没有相应的购买力来购买本案别墅，本案《房地产买卖合同书》是张均巨企图转移夫妻共同财产而恶意串通陈冠辉，欺诈周瑞香而签订的，且损害了周瑞香的利益，因此上述合同并非双方真实的意思表示，是无效的。二、周瑞香从未收到过陈冠辉支付的购房款10万元，因此并不存在退回预付购房款给陈冠辉的问题。2013年1月19日上午，周瑞香农业银行账户有10万元款项划入。当天下午陈冠辉拿来《收据》让周瑞香签名。但周瑞香其后到银行查询得知，该10万元款项是周瑞香之子张某某转账到周瑞香银行账户的，而周瑞香询问张某某得知，该款是张某某从张均巨农业银行账户提取后划到周瑞香账户，故此该10万元其实是张均巨自己出资，本案所谓房屋买卖也是张均巨自导自演的虚假交易。三、陈冠辉主张违约金缺乏事实和法律依据。根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，在本案中因陈冠辉与张均巨互相串通骗取周瑞香的信任而签订上述《房地产买卖合同书》，故此，上述合同依法应认定为无效合同。无效合同自始无效，双方返还财产或由过错方赔偿损失，根本不存在违约责任的问题。可见，陈冠辉主张违约金缺乏事实和法律依据。四、退一步来说，即使上述合同合法有效，陈冠辉要求支付违约金20万元也明显过高，依法也应予以调整。综上所述，陈冠辉提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，其无理请求依法应予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年1月18日，陈冠辉为乙方与张均巨、周瑞香为甲方签订《房地产买卖合同书》一份，合同约定：张均巨、周瑞香将座落于江门市新会区会城镇某某别墅107、109房地产以人民币490万元的房价售卖给陈冠辉（房产证号分别为00××43、00××42），甲、乙双方约定于2013年2月5日前到房管局办理房地产买卖过户手续，办理该房地产过户手续所需缴纳的买卖双方费用和税费，按照国家规定标准，由双方各打各税方式负责缴纳；房款的支付方式：乙方一次性付款，即甲、乙双方办理该房地产过户手续后，乙方在办理好乙方名下的新证当天即支付人民币490万元给甲方；办理好产权过户手续后甲方要协助乙方办理好水、电和小区物业管理费过户手续。此外，甲、乙双方还就有关违约责任的承担和屋内有关财物及装修等相关事宜进行了具体约定。合同落款甲方、乙方及丙方分别由张均巨和周瑞香、陈冠辉及中介人叶某某共同签名确认。
合同签订后，陈冠辉于2013年1月19日和同年1月21日向张均巨、周瑞香支付购房款各10万元，合共支付购房款20万元。此后，在本案房屋买卖过程中，因张均巨、周瑞香之间发生离婚纠纷，并且在诉讼中由周瑞香申请对涉讼房屋进行了财产保全，并已被依法查封，××本案房屋买卖合同纠纷时止，该房屋尚未得到解除查封，据此，涉讼房屋一直未能办理好产权过户手续，陈冠辉也没有将余下房款全额支付给张均巨、周瑞香，致使双方发生纠纷。此后，张均巨便于2013年2月25日将已收取的购房款10万元退还给陈冠�，而另外的10万元购房款则没有退还。陈冠辉遂于2013年8月2日以张均巨、周瑞香不履行合同约定构成违约为由向原审法院提起诉讼。
另查明，张均巨与周瑞香是夫妻关系，涉讼房屋属于其夫妻两人共同共有。
此外，陈冠辉起诉时曾将叶某某列为本案原告，后向原审法院申请撤回，原审法院经审查后予以准许。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈冠辉与张均巨、周瑞香双方签订的《房地产买卖合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定各自履行自己的合同义务，任何一方不得随意解除或者违反。在本案房屋买卖中，按照当事人签订的房地产买卖合同约定，涉讼房屋要在2013年2月5日前办理好房地产权过户手续，并且在办理好产权过户的当天由陈冠�向张均巨、周瑞香一次性支付房款490万元。但是，在合同的实际履行过程中，陈冠辉仅在合同约定付款的期限内支付购房款20万元（不含退回的10万元），余下房款并没有支付，而张均巨、周瑞香亦没有按照合同约定的时间内协助办理好相应的房屋产权过户手续。由此可见，双方均存在不同程度的违约，本应承担相应的违约责任，但鉴于在本案审理过程中陈冠辉与张均巨、周瑞香均明确表示愿意继续履行合同，故对违约责任承担问题本案不予调整。陈冠辉起诉要求张均巨、周瑞香返还购房款、赔偿违约金和支付逾期付款利息的请求，理据不足，原审法院不予支持。另由于张均巨经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故原审法院对本案依法进行缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月19日作出如下判决：驳回陈冠辉的全部诉讼请求。案件受理费6600元，财产保全费2020元，合共8620元，由陈冠辉负担。
当事人二审的意见
上诉人陈冠辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持陈冠辉的一审诉讼请求。主要事实和理由是：一、原审法院认定事实错误，严重损害陈冠辉的合法权益，依法应予纠正。1、涉案《房地产买卖合同书》第四条约定，乙方一次性付款；甲乙双方办理房地产过户手续后，乙方在办理好乙方名下的新证当天即支付490万元给甲方。很明显，涉案合同对于陈冠辉支付购房款的时间和条件作出了明确约定，即系在张均巨、周瑞香办理好陈冠辉名下的新证当天一次性支付全部购房款。该约定虽然约定了付款期限，但同时包括一个付款的前提条件（在此期限内张均巨、周瑞香办妥房屋过户手续）。原审法院无视该合同约定，片面认定陈冠辉在合同约定的付款期限内仅支付购房款20万元，余款并无支付而存在违约行为，显然是错误的认定。首先，合同并未约定陈冠辉在办妥房屋过户手续之前需支付任何购房款，因此陈冠辉并无在办妥房屋过户手续之前支付部分或者全部购房款的合同义务。××于陈冠辉先行支付的20万元购房款，是其向对方表示购房的诚意，希望对方切实履行合同约定的良好愿望。其次，张均巨、周瑞香在约定期限之内没有履行办理房屋过户手续的合同义务，显然存在先期违约行为，陈冠辉当然有权行使抗辩权，因此陈冠辉没有支付全部购房款并不构成违约。2、虽然陈冠辉与张均巨表示愿意继续履行合同，但周瑞香由始××终均认为合同无效，不同意继续履行。况且原审法院也曾就继续履行合同的问题组织双方当事人进行调解，最后也是因为周瑞香的反对而调解无果。现原审法院却无视当事人的真实意思表示，以陈冠辉与张均巨、周瑞香明确表示愿意继续履行合同为由，对违约责任承担问题不予调整并驳回陈冠辉要求对方返还购房款及赔偿违约金等诉讼请求，明显是作出了错误的事实认定，故请求二审法院查清事实，依法予以纠正。二、张均巨、周瑞香未按合同约定办理涉案房产的过户手续，其行为已构成违约，而陈冠辉并无任何违约行为。另外张均巨退回10万元购房款及周瑞香一直抗辩合同无效的行为，均表明两人不再履行合同的意思表示。因此，张均巨、周瑞香应依约承担相应的违约责任及退回10万元的购房款，陈冠辉的一审诉讼请求应予支持。
被上诉人周瑞香答辩称：原审判决驳回陈冠辉的全部诉讼请求是正确的，应予维持。�、《房地产买卖合同书》关于付款的约定明显违反交易习惯，是张均巨企图欺诈周瑞香、转移夫妻共同财产而恶意串通陈冠辉签订的，并非双方当事人的真实意思表示，是无效的。二、周瑞香从未收到陈冠辉支付的购房款、不需承担还款给陈冠辉的责任。具体理由与一审答辩意见相同。三、陈冠辉主张违约金缺乏事实和法律依据。涉案合同无效，不存在违约责任的问题。四、退一步来说，即使合同有效，陈冠辉要求支付违约金20万元也明显过高，依法也应予调整，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
被上诉人张均巨二审无答辩。
各方当事人二审均无提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，陈冠辉在一审阶段并未变更诉讼请求，但在两次庭审中均表示愿意继续履行合同。张均巨在一审�审中亦曾表示愿意继续履行合同。
周瑞香在一审庭审中并未表示过愿意继续履行合同，在二审调查中明确表示不愿意继续履行合同，且承认其在一审调解时曾提出可以继续履行合同但须在陈冠辉一次性付清房款后才办理房屋过户的调解方案，但是陈冠辉当时并不接受该方案。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张均巨、周瑞香与陈冠辉于2013年1月18日签订《房地产买卖合同书》，约定张均巨、周瑞香将座落于江门市新会区会城镇某某别墅107、109房地产以人民币490万元的房价出卖给陈冠辉，并约定于2013年2月5日前到房管局办理房地产买卖过户手续等内容。周瑞香主张因陈冠辉与张均巨通过欺诈手段骗取其签订上述合同，不属其真实意思表示，但其提供的证据不足以证明其主张，周瑞香以此为由主张合同无效缺乏依据，本院不予支持。另外，周瑞香还以陈冠辉与张均巨恶意串通签订《房地产买卖合同书》，损害其合法利益为由，主张合同无效。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因周瑞香系该合同当事人，不属该合同关系以外的第三人，且其提供的证据不足以证明该合同存在损害第三人利益的情形，故其主张与上述规定不符，本院对此不予支持。经审查，《房地产买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点为：1、陈冠辉请求张均巨、周瑞香退回10万元购房款及相应利息依据是否充分；2、陈冠辉请求张均巨、周瑞香支付违约金20万元依据是否充分。
关于第一个争议焦点。根据合同约定，双方应在2013年2月5日前办理房屋过户登记手续，由陈冠�在办好房产证当天支付490万元给张均巨、周瑞香，并约定若张均巨、周瑞香不能按时办理该房地产过户（含还贷和按揭）手续的，作中途违约处理，应赔偿20万元给陈冠辉，陈冠辉所得的赔偿金与叶某某分配，本合同即告解除。根据上述约定，陈冠辉在房产证出证前不负有支付合同价款的义务，而涉案房屋的房产证××今未办，原审以陈冠辉未依约支付购房款为由认定其违约有误，本院予以纠正。合同签订后，陈冠辉已分别于2013年1月19日、1月21日支付购房款20万元给周瑞香和张均巨，但在本案合同签订前，周瑞香在与张均巨离婚纠纷一案中［案号：（2013）江新法民一初字第108-1号］，申请原审法院查封涉案房屋，使涉案房屋处于查封状态，且周瑞香在本案一、二审过程中均明确表示不同意履行合同，致上述合同无法履行，显属违约。根据合同的上述约定，因归责于出卖人的原因致合同无法履行，应由出卖人承担违约责任，双方合同关系解除。因此，陈冠辉根据周瑞香拒不履行合同的实际情况，请求张均巨、周瑞香承担违约责任，实质是在解除双方合同关系的基础上要求结清双方权利义务关系。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈冠辉在支付20万元购房款后，张均巨已于同年2月25日退回其中的10万元，根据上述规定，陈冠辉请求张均巨、周瑞香退回余下的购房款10万元依据充分，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。本案合同因出卖方张均巨、周瑞香的原因不能按时办理房地产过户手续，按照合同约定，相应的违约责任应为张均巨、周瑞香向陈冠辉赔偿20万元，合同解除。周瑞香在本案中提出违约金过高的抗辩，认为违约金应根据陈冠辉已付购房款数额按中国人民银行同期同类贷款利率计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；该司法解释第二十九条同时规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。即周瑞香有权以约定的违约金过分高于损失为由提出抗辩�请求对此予以调整。本案中，陈冠辉主张因张均巨、周瑞香违约产生的损失包括已付合同价款的利息损失和房屋差价损失。陈冠辉虽分别于2013年1月19日、21日支付了共计20万元的合同价款，但张均巨已于2013年2月25日退回其中的10万元，其后仅未退回的10万元存在利息损失。××于房屋差价损失，陈冠辉对此未提供证据予以证明。在合同订立××今约一年半的时间，陈冠辉因张均巨、周瑞香违约所致的实际损失主要为由周瑞香持有的10万元购房款的利息损失，显然远低于合同约定的违约金数额。基于陈冠辉已付10万元购房款的利息损失以及结合涉案合同订立××今本地房产市场价格略有上升的客观情况，考虑周瑞香在具备履行条件的情况下拒不履行合同的行为具有的故意违约性质，相应的违约责任应在填平陈冠辉实际损失和预期利益损失的基础上兼顾一定的惩罚性，故本院酌定应由张均巨、周瑞香向陈冠辉支付违约金10万元。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第1119号民事判决；
二、张均巨、周瑞香应在本判决生效之日起十日内向陈冠辉退回购房款10万元并支付违约金10万元；
三、驳回陈冠辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6600�，财产保全费2020元，共计8620元，由陈冠辉负担2300元，由张均巨、周瑞香负担6320元；二审案件受理费6600元，由陈冠辉负担2300元，由张均巨、周瑞香负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 李雁羽
二〇一四年七月二十三日
书记员 区健敏