河北省石家庄市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）冀01行终413号
上诉人（原审第三人）石家庄金星房地产开发有限公司。住所地河北省正定县常山西路**号。统一社会信用代码：91130100737373784W。
法定代表人刘官政，经理。
委托代理人尚永攀、刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张永利，男，1965年8月7日生，汉族，住正定县。
被上诉人（原审原告）左莲莲，女，1970年5月24日生，汉族，住正定县。
被上诉人（原审原告）关显民，男，1971年10月15日生，汉族，住正定县。
被上诉人（原审原告）杨春光，男，1964年2月13日生，汉族，住正定县。
被上诉人（原审原告）肖红星，男，1941年2月9日生，汉族，住正定县。
委托代理人崔彦斌，石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。
原审被告正定县人民政府。住所地正定县常山西路*号。
法定代表人孙鹏云，县长。
委托代理人牛玉川，正定县国土资源局法规科科员。
委托代理人张溪，河北新业律师事务所律师。
上诉人石家庄金星房地产开发有限公司（下简称金星公司）与被上诉人张永利等5人、原审被告正定县人民政府房屋登记一案，不服河北省正定县人民法院的（2017）冀0123行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2001年正定县人民政府招待所与福州金星房地产开发有限公司、香港金星房地产发展公司合作举办金星公司，以正定县政府招待所土地和地面附属物评估作价入股，开发兴建正定金星假日酒店，并将原正定县政府招待所处开发为正定县金星世纪嘉苑。2004年左右广大小区业主陆续入住，正定县金星世纪嘉苑小区一直没有成立业主委员会，小区内的一切事务均由第三人管理。2012年9月该小区业主委员会成立后，要求第三人提供小区的各种资料，并办理有关公共事业用房的交接手续，第三人迟迟不予办理，后到正定县主管部门房管所反映问题才发现原本属于物业管理用房及配电室用房及几个车库产权早已登记在第三人名下，原告方要求交接变更，可是第三人总是置之不理，经房管所多次调解均无效，故此为维护该小区广大业主的合法权益，特提起行政诉讼，要求依法撤销被告正定县人民政府给第三人发放的正定县房权证正定镇字第××号房屋所有权证行政行为，诉讼费由被告承担。
另查明，从被告提供的证据看，2004年11月16日被告就将综合楼（物业楼422.98㎡）、配电室及车库（87.83㎡）房屋所有权登记在第三人名下。2005年6月10日经第三人申请变更登记，综合楼（物业楼329.63㎡）和配电室（64.38㎡）仍登记在第三人名下。
还查明，2008年12月2日第三人与卓丽燕（金星公司法人代表刘官政妻子）签订《房地产买卖契约》，将正定县金星世纪嘉苑小区综合楼（物业楼329.63㎡）以75万元价值卖给卓丽燕，并于2008年12月16日办理了过户登记。
原审认为，第一、被告办理房屋权属登记，应当严格按照法律法规的规定，进行权属审核，对符合登记条件的，依法进行登记，并颁发房屋所有权或者使用权证书。本案诉争的登记行为，是第三人作为开发商于2004年对综合楼（物业楼）、配电室和车库申请办理的登记，2005年申请变更登记，将综合楼（物业楼）、配电室和车库分别进行了登记。根据2003年9月1日施行的《物业管理条》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”和第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”且在被告提供的证据“建设工程规划许可证”建设规模栏也有综合楼项目，第三人也进行了建设。被告根据第三人的登记申请，没有严格依法审核房屋权属，就给第三人办理了房屋所有权证书，属主要证据不足。第二、按照第三人陈述意见，第三人根据1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第六十一条和1998年1月1日施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定申请房屋登记的，符合法律法规规定。但是，根据《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，第三人可以申请房地产登记，区别是将物业用房等公共设施登记在谁的名下，所以，对第三人的陈述意见本院不予采纳。第三、被告和第三人辩称原告不具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”和2003年9月1日施行的《物业管理条》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”原告是正定县金星世纪嘉苑小区业主，属于与行政行为具有利害关系的公民，具备原告诉讼主体资格。故对被告和第三人的辩称意见本院不予采纳。第四、被告和第三人认为原告的起诉已超过法定诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“（第一款）公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。（第二款）因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案被告和第三人未提供充分有效证据证明原告何时知道的被告作出的行政行为，所以，被告和第三人的辩称意见本院不予采纳。第五、本案在审理过程中，查明2008年12月2日第三人与卓丽燕签订《房地产买卖契约》，将正定县金星世纪嘉苑小区综合楼（物业楼329.63㎡）以75万元价值卖给卓丽燕，并于2008年12月16日办理了过户登记。该事实原、被告及第三人均无异议。综上所述，本案诉争的标的正定县房权证正定镇字第××号房屋所有权证书已经不存在，已不具有可撤销内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决确认被告正定县人民政府作出的正定县房权证正定镇字第××号房屋所有权证行政行为违法。案件受理费50元由被告承担。
金星公司不服，提起上诉，主要理由为：1.本案应由金星世纪嘉苑小区业主委员会提起本诉，5名被上诉人未经过小区全体业主推选，不具有原告资格。2.被上诉人曾多次到房管局反映问题，其在2009年9月就应当知道本案诉争行政行为的内容，2016年8月份起诉，已经超过法定期限。3.限于当时的法律法规并未明确规定小区物业用房必须登记在全体业主名下，且当时小区业主无法确定，故也无法登记在全体业主名下。《物业管理条例》并未规定物业用房不能登记在建设单位名下，故上诉人申请将22幢楼登记在上诉人名下完全符合当时的法律规定。4.上诉人在一审中提交的规划许可证，在建设项目名称中明确载明23幢楼是综合楼，并未记载物业楼。同样是正定县建设局颁发的同编号的规划许可证，可是记载的内容并不相同。5.争议的0250000203号房产，上诉人已转让给卓丽燕，上诉人不再是登记权利人，被上诉人将上诉人作为第三人主体错误。6.争议的房屋是否属于物业用房，是否属于全体业主共有，不是正定县人民政府审查的范围，被上诉人应当通过民事诉讼解决争议房屋是不是物业用房权属问题。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人张永利等5人坚持一审的意见。
原审被告正定县人民政府答辩称，1.上诉人作为金星世纪嘉苑小区的建设单位，在项目手续齐全，完成工程竣工验收合格后，根据《城市房地产管理法》、《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》等规定，向答辩人申请初始登记，答辩人根据申请颁发房产证的行政行为，程序合法、证据充分。上诉人是房屋建设主体，上诉人在申请初始登记时，尚不确定业主，不能也无法登记到业主名下，业主的共有权属只能在登记到建设单位名下后，再办理登记事宜。2.在2009年时金星世纪嘉苑小区成立了业主委员会，被上诉人多次到房管局反应问题，发现物业用房及配电室、车库登记在上诉人名下，被上诉人作为金星世纪嘉苑小区的业主，在2009年时就应当知道本案诉争具体行政行为的内容，却在2016年8月才提起本诉，已超过《行政诉讼法》规定的起诉期限。故请求撤销原判或发回重审。
原审被告正定县人民政府向原审法院提交了答辩状和以下证据：1.土地使用证；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建筑工程施工许可证；5.房屋竣工验收资料。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，原审被告正定县人民政府和上诉人金星公司认为被上诉人张永利等5人在2009年时就应当知道诉争行政行为的内容、2016年8月起诉已超过法定起诉期限，因双方均没有提供充分、确凿的证据予以证实，本院对其主张不予支持。行政诉讼的原告是指认为行政行为侵犯其合法权益，以自己的名义提起行政诉讼的公民、法人或其他组织。建筑小区业主认为登记机构对小区内属于全体业主共有部分的不动产登记行为侵害全体业主合法权益的，有权提起行政诉讼，该诉讼结果的利益及于其他业主。因此，张永利等5人具有原告诉讼主体资格。不动产物权登记具有确定物权归属的公信力作用，正定县人民政府将金星世纪嘉苑小区的22号（配电室）和23号楼（综合楼）登记在金星公司名下，并向其颁发了正定县房权证正定镇字第××号房屋所有权证，从而在法律上确定了上述楼房的所有权人为金星公司。但根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；而正定县人民政府提供的正建管规字第011629号《建设工程规划许可证》和第13012307014036号《建筑工程施工许可证》，二者均注明“物业楼（综合楼）”，加之配电室亦属物业用房，因此，22号楼和23楼应为全体业主共有的财产。尽管根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产管理法》，建设单位在工程竣工后，可以向房产管理部门申请办理房屋登记，但基于房屋的性质不同，属于全体业主共有的房屋应当登记全体业主名下。金星公司作为建设单位只是办理房屋登记的经办方，其将上述房屋登记在自己名下并取得房屋所有权证书显属不当。正定县人民政府作为登记发证机关，将本属于全体业主共有的房屋登记在金星公司名下并向其颁发房屋所有权证的行政行为，属认定事实错误，程序违法，应予撤销。鉴于本案涉及的房屋已经出售给案外人卓丽燕，卓丽燕已取得房屋所有权证，诉争的正定县房权证正定镇字第××号房屋所有权证已不存在，不具有可撤销的内容，故确认正定县人民政府为金星公司颁发上述房屋所有权证的行政行为违法，符合法律规定。综上，金星公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人石家庄金星房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭建章
审判员 杨聚存
审判员 李文华
二〇一七年九月二十一日
书记员 石 璐