广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14686号上诉人（原审原告、反诉被告）：秦志杰，住广西临桂县。委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，该公司总经理。委托代理人：刘鹤伟、郭韫韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司(以下简称裕生红基公司)因与上诉人秦志杰租赁合同纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。裕生红某公司上诉请求：1.撤销(2016)粤0103民初2379号民事判决第二项，并改判由裕生红某公司与秦志杰按照责任比例承担租赁保证金11318.4元、物业服务保证金2829.6元、装修押金3000元、公共装修费18000元、水电费预付款3000元；2.撤销一审判决中的第六项，并改判由秦志杰按照责任比例承担免租期租金3018.2元(按每月5659.2元计算，自2015年9月8日计至2015年9月23日)、商铺占用费17549.46元及物业服务费4387.44元(商铺占用费按每月5659.2元计算，物业服务费按每月1414.8元计算，均自合同解除之日起计某志杰实际腾空商铺之日，即2016年4月27日至2016年7月30日)；3.由秦志杰按照责任比例承担逾期支付租金、物业服务费、水电费的违约金11318.4元及滞纳金(滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，计算至付清所有费用为止)；4.本案一、二审诉讼费用按责任分担比例由裕生红某公司和某杰各自承担。事实与理由：一、对合同不能履行及合同解除，秦志杰应承担大部分的责任。(一)一审判决对因诉争商铺在出租时尚未通过消防检查，将商铺不符合投入使用经营的责任全部推给裕生红某公司的认定及判决明显有误。1.穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》中明确验收的范围是“首、二层的局部，装修后作商场公共通道使用”。事实上，公共通道部分并不包括诉争的具体租赁商铺，也即，公共通道与具体租赁商铺的消防验收并不是同一概念，指向的也并非同一对象。秦志杰起诉的理由是“被告的出租场地消防及环保并未过关”，此处的“出租场地”应是指具体的诉争商铺，而并非商场的公共通道，一审法院将二者混为一谈并据此作出判决，显然是错误的。事实上，裕生红某公司早于2015年4月9日就提交了消防设计的审核申请，但最终消防部门出具验收合格的时间并非裕生红某公司能够控制的。从消防设计审核到最终消防验收合格，整个过程并非短时间内可以完成，而且过程中存在各种裕生红某公司无法控制的因素。2.裕生红某公司与秦志杰在《租赁合同补充协议》(下称“补充协议”)第9.1条中明确约定秦志杰经营所需的一切于续及相关证照均须由秦志杰自行办妥，裕生红某公司予以协助。另，裕生红某公司与秦志杰在《物业管理公约》第二条第5款中也明确约定“需要政府相关部门审批的，租户还需报政府批文(如消防、卫牛和环保等)，办理相关手续，该手续及相关费用由租户自己负责”。也即，具体商铺的消防验收及环保评估等手续应由秦志杰白行申请、办妥，裕生红某公司仅有协助办理的合同义务。3.裕生红某公司与所有租户签订的租赁合同及补充协议，采用的是同一固定合同版本，后期采用的合同版本部分条款有所修改，但无论版本新旧，所有合同均有由租户自行办理租赁商铺的消防安全验收，由裕生红某公司提供必要的协助进行相关手续中报的相关约定。4.裕生红某公司与秦志杰在补充协议第1．5条中明确约定商铺的交付标准为“毛坯”。2016年9月21日，双方对商铺进行了书面及实际交付，也即秦志杰己认可交付的商铺符合双方约定的标准，裕生红某公司已按合同约定将符合适用条件的商铺实际交付至秦志杰。(二)对于合同不能履行及合同解除，秦志杰须承担大部分的责任。在订立合同的过程中，裕生红某公司对商场不具备餐饮功能及相关审批手续的事实没有丝毫隐瞒，而是明确告知秦志杰上述事实。在此前提下，秦志杰仍强烈要求承租商铺，并在《承诺书》中明确表示如秦志杰因未能取得相关证照及审批于续导致不能正常开业的，由秦志杰自行承担所有责任。二、一审判决裕生红某公司向秦志杰返还租赁保证金等费用，该判决缺乏事实依据与法律依据。(一)秦志杰要求解除合同并退回有关费用的真正原因。秦志杰起诉裕生红某公司的真正原因是：诉争商场刚开业不久，人流不足导致秦志杰经营状况不如预期，秦志杰在一审中提出的起诉理由只是其转嫁经营风险的借口。秦志杰与裕生红某公司约定的租赁期间为2015年9月8日至20117年9月7日，秦志杰对在短短两年间即可收回投入成本并且盈利的寄望，显然与市场规则及常理不符。秦志杰无法继续经营的真实原因是其对自身经营能力以及市场前景的评估有误，是其本身对于经营获利过于急功近利的心态所致。秦志杰在《处理函》中的表述恰好证明了这一点。秦志杰因自身的投资判断失误及急于求成的心态，最终无法继续经营，这是正常的投资风险，理应由秦志杰自己承担。（二）秦志杰应按责任比例承担相关诉争费用。1.根据补充协议约定，因秦志杰逾期支付合同约定的相关费用，秦志杰应向某红某公司支付违约金及免租期的租金，且裕生红某公司有权解除补充协议并不予退还已收取的装修押金、租赁保证金、物业服务费保证金及水电费预付款。另，秦志杰在双方合同解除后还一直占用租赁商铺，直至2016年7月30日，秦志杰才搬离商铺，裕生红某公司有权依法向其主张占用商铺期间的费用及物业服务费用。2.公共装修费是裕生红某公司向所有租户收取的用于建设、装修、维修及运营商场公共部分的费用，裕生红某公司与秦志杰在签订租赁合同及补充协议前已就公共装修费的支付达成合意，且秦志杰已实际向某红某公司支付该费用。如上所述，对于合同不能履行并最终解除，秦志杰应承担大部分的责任。秦志杰上诉请求：1.撤销一审判决第三项,改判为“裕生红某公司向秦志杰返还收取的首月租金5659.2及首月物业服务费1414.8元；判令裕生红某公司向秦志杰赔偿装修损失28200元”;2.撤销一审判决第四项改判为“驳回裕生红某公司的全部诉讼请求”;3.撤销一审判决第五项改判为“驳回裕生红某公司的全部诉讼请求”；4.判令裕生红某公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院错误认定事实，作出对秦志杰不利的判决结果，应予纠正。原审法院认定裕生红某公司在不具备餐饮功能、不设中央空调及未通过必要的强制性消防验收的情况下出租给秦志杰铺位存在明显过错，仍判令秦志杰按照合同租金及管理费标准支付租金是错误的。否则，裕生红某公司从其过错行为中却能获得足额的租金及管理费，与“任何人不得从其违法行为及过错中获利”的法律原则相违背。双方合同虽然约定了起租时间，但合同第三条还约定了“若甲方责任致使未能交付商铺的：租赁期限顺延”，可知根据实际情况，在裕生红某公司提供合格的商铺后才开始计算租期及起租。秦志杰起诉之时，裕生红某公司提供的商铺并不符合使用条件，不具备起租条件，该期间无需计算租金及管理费用。秦志杰只是在2015年11月应某红某公司的要求，试营业不到一个月时间，未能一直使用商铺。原审法院未能查明讼争铺位的具体使用时间，作出错误判决，应予纠正。二、原审法院查明事实不清，错误分配举证责任。秦志杰已提供装修合同及收据、装修方案等，证明秦志杰对讼争铺位的装修情况，已完成了举证责任。秦志杰的铺位在未协商一致的情况下，被裕生红某公司强行清场，无法完成评估。因本案过错在于裕生红某公司，举证责任应转移到裕生红某公司。在裕生红某公司对于秦志杰装修情况不认可的情形下，应由其举证证明装修费用的多少，否则应由其承担举证不能的不利后果，应以秦志杰提供的证据认定装修费用。原审法院酌情按照50%认定秦志杰的装修损失，既无法律依据，也不符合案件客观情况。在明确了裕生红某公司的原因导致合同无法履行之后，应判令裕生红某公司按照100%的标准赔偿秦志杰的装修损失。三、原审法院在裕生红某公司未能完成举证责任证明秦志杰拖欠水电费的情况下，按照裕生红某公司的诉请判令秦志杰支付水电费，没有任何法律及事实依据，对该部分请求应予以驳回。四、裕生红某公司作为出租方，在签订《租赁合同》之前，对于出租屋的性质及现状是充分了解知悉的。在与秦志杰签订《租赁合同补充协议》时，裕生红某公司故意隐瞒“该场地不具备餐饮功能”这一能够影响秦志杰是否愿意承租的这一重大客观情况，存在一定的欺骗性质。在秦志杰签署《租赁合同补充协议》缴纳大笔费用，投入大量的人力物力财力的情况下，裕生红某公司为了逃避自己的责任，才制作了格式的《承诺书》，要求秦志杰签署。该《承诺书》中是为了减轻裕生红某公司的责任，由裕生红某公司制作的格式条款，在裕生红某公司未能向秦志杰明确告知签署《承诺书》后可能产生的法律后果的情况下，该格式的《承诺书》属格式条款，对秦志杰不具备约束力。针对裕生红某公司的上诉请求，秦志杰答辩称：涉案商铺并非是独立的铺位，根据合同约定涉案商铺是对方运营商场的一部分，根据消防法第15条规定，商场作为公众场所必须经过消防验收合格后才能投入使用，涉案商场由对方经营其是有法定义务完成整体消防验收的。关于消防验收并非仅是两层消防验收，土建消防验、商场整体消防验收、涉案商铺消防验收。关于装修损失，《承诺书》是格式条款是对方提供的。针对秦志杰的上诉请求，裕生红某公司答辩称：本案争议焦点是涉案场地的消防验收责任由谁承担，我方认为：1.租赁商铺的消防验收责任应当由对方承担，根据租赁合同补充协议第9点第1条以及物业管理公约第3章第2条第5款，2015年9月14日对方签署承诺书表明是由其办理正常经营的相关证照及手续，即申办消防验收责任应当由对方承担，我方仅是协助义务。2.诉争商场的公共通道消防验收并不影响租赁商铺的消防验收，广州市荔湾区公安分局出具的穗公荔消验字第2016-0009号建设工程消防验收意见书，该意见书中指定消防验收范围是1-2层公共通道，但是并不包括租赁商铺，即商铺与公共通道的消防验收是分离的并不能混同。2016年10月8日上午10:43前往广州市政府服务中心5楼询问，得到的答复是各个商铺的消防验收并不需要得到公共通道的验收。因为是常规咨询服务所以没有出具书面证明，我方当庭提交调查取证申请书，申请法院核实。我方另一租户就是在我方协助下办理的消防验收并最终通过，据我方了解办理商铺消防验收不需要提供公共通道验收材料。我方一审提到根据广州市公安消防局在2015年9月7日出具的穗公消2015-81号文第1条第2点阐明建筑面积在50平方米以下的无须办理营业前消防安全检查等，本案争议的商铺仅47平方米本就不需要办理消防验收手续。即使要办理消防验收也不需要公共通道验收材料。涉案商铺是符合交付使用条件的，双方在补充协议第1.5条中约定商铺交付标准为毛坯房，2016年9月21日进行了书面及实际交付，从交付之日起到起诉之日前，对方并无提出过任何异议。租赁商铺消防验收未通过验收是因对方根本没有提供材料提出申请。对方认为场地不具备餐饮功能是没有事实依据的，双方签订租赁合同时已经明确告知租赁场地不具备餐饮功能的事实，对方出具的承诺书中也明确表示其对此是知晓的。关于水电费的问题，我方认为一审中已经提交单据证明对方拖欠水电费的事实，已经完成了举证责任。关于装修费的问题，对方提供的装修费收据中并没有签署全名也没有公司盖章，且装修人与备案的人员名字是不一致的，装修金额也不一致，对方并无装修合同发票等证据，对方应承担举证不能的后果。对方出具承诺书表明如不能办理证照无法正常经营的情况下损失由其自行承担。秦志杰向一审法院起诉请求：1.判令裕生红某公司返还收取的各项费用27222元（具体为：水电费预付款3000元；物业服务费保证金及首月服务费：4244.4元；租赁保证金及首月租金16977.6元，装修押金3000元）及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）；2.判令裕生红某公司返还收取的整体装修费18000元；3.判令解除秦志杰、裕生红某公司签订的《租赁合同补充协议》，裕生红某公司赔偿秦志杰装修损失28200元；4.判令裕生红某公司承担一审的全部诉讼费用。裕生红某公司向一审法院反诉请求：1.请求判决解除秦志杰与裕生红某公司于2015年9月8日签订的《租赁合同补充协议》；2.请求判令秦志杰立即将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号某铺的租赁场所腾空并归还给被告；3.请求判令秦志杰向某红某公司支付免租期间合共16日的装修免租期租金差额3018.2元；4.请求判令秦志杰向某红某公司支付2016年1月6日至秦志杰交还涉案商铺之日止的租金及滞纳金（滞纳金以每月租金5659.2元为本金，按照每日百分之三的标准，从当月6日前计算至付清之日止）。5.请求判令秦志杰向某红某公司支付2016年1月至秦志杰交还涉案商铺之日止的物业管理费（每月1414.8元）。6.请求判令秦志杰向某红某公司支付水电费（2016年1月电费372.60元，2016年1、2月水费48元）。7.请求判令秦志杰所缴纳的租赁保证金11318.40元、物业服务费保证金2829.60元、水电费预付款3000元归裕生红某公司所有；8.请求判令秦志杰向某红某公司支付违约金11318.40元；9.本案的所有诉讼费用由秦志杰承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红某公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红某公司对上述物业进行分租或转租。2015年9月8日，秦志杰、裕生红基公司签订了《租赁合同补充协议》约定：裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号某铺出租给秦志杰作商业用途使用，商铺面积为47.16平方米，现状是毛坯，经营范围为麻辣烫。租赁期限为2015年9月8日至2017年9月7日，装修免租期是2015年9月8日至2015年9月23日，每月租金为5659.20元。商铺交付日期为2015年9月8日，故因被告原因责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。裕生红某公司应在签订协议当日支付水电费预付款3000元，在租赁期满时，秦志杰结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内无息退回给秦志杰。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，秦志杰应付物业服务费为每月1414.80元。在签订协议当日，秦志杰应支付物业服务费保证金2829.60元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，秦志杰须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，秦志杰需按应付未付款项总额百分之三的标准向某红某公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，秦志杰应在签订协议时交纳租赁保证金11318.40元。在租赁期满时，秦志杰结清应缴费用并无违约行为时，裕生红某公司30日内无息退回。如秦志杰需进行装修，装修费用由秦志杰承担。秦志杰在装修前应向某红某公司交纳装修押金3000元。秦志杰需足额缴交了装修押金后方可动工。如秦志杰没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生红某公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红某公司向秦志杰无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如秦志杰需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红某公司提出书面申请并经秦志杰同意。除本协议约定原告可经营餐饮行业外，秦志杰不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红某公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红某公司的违约行为导致原告依约解除协议的，裕生红某公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和某杰已交但未发生的费用，还应向秦志杰支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内原告无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于秦志杰的违约行为导致裕生红某公司依约解除协议的，秦志杰自始不享受任何装修期优惠，需按每月5659.20元的标准计算2015年9月8日至2015年9月23日的装修期租金，且应于合同解除日向某红某公司补缴租金差额，秦志杰还应向某红某公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红某公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。同日，秦志杰签订《承诺书》，主要内容为承诺人明确知悉和接受该商场用途定位为百货业态，不具备餐饮功能用途及相关审批手续；承诺人向出租方强烈要求用于经营餐饮用途，并作出如下承诺：承诺人自行办理营业执照、排污许可、餐饮服务许可等相关证照，取得相关政府部门关于环评验收审批，并办理和做好自身排烟管道的净化系统等经营餐饮所需的相关手续和相关工作……不因商铺用途事宜向出租方主张任何权利或主张解除租赁合同，否则按合同承担违约责任。上述协议、承诺书签订后，2015年9月21日，裕生红某公司将商铺交付给秦志杰。2015年9月8日，秦志杰向某红某公司支付租赁保证金11318.40元、首月租金5659.20元、物业服务保证金2829.60元、首月物业服务费1414.80元、水电押金3000元、装修保证金3000元、公共装修费18000元（合同没有约定该款项）。之后秦志杰对房屋进行了装修，向某红某公司交纳了租金、物业费至2015年12月。因秦志杰从2016年1月后没有交纳租金及管理费，裕生红某公司向秦志杰发出缴费通知单催收。2016年5月11日，裕生红某公司向秦志杰发出催款函，要求秦志杰在2016年5月21日前清缴租金、物业服务费及滞纳金，否则将收回商铺。秦志杰并未回应。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，秦志杰在4月27日起诉前已没有在商铺经营。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，秦志杰在起诉前已没有在商铺经营。诉讼期间（7月30日）秦志杰裕生红某公司双方自行办理了商铺交接手续。另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生红某公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为：“建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用”。诉讼过程中，裕生红某公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为：“工程消防验收合格”。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。2016年3月9日广州市荔湾区环保局对芳兴路16号自编108A铺广州市荔湾区赛轩烧肉店发出《责令改正违法行为通知书》，内容为因在上述场地开工建设餐饮业，依据《建设项目环境保护管理条例》第二十八条等规定，责令立即停止违法项目的建设。一审庭审中，秦志杰认为自己存在装修损失，向一审法院提供了一下证据：一、2015年11月24日、2016年1月15日、2016年1月18日，收款人为周某的收据三张，共21000元。二、穗港消防服务公司收据一张，金额为1200元。三、2016年3月6日，广东正东建筑设计工程公司收据一张，写明烟管及风机费用合计6000元，已收3000元。上述五项合共25200元。被告对原告提供的证据均不予认可，认为这不是正式发票，也没有装修合同相互印证。在水电费方面，裕生红某公司主张秦志杰未缴纳2016年1月电费372.60元、1月水费19.20元、2月水费28.80元，并以缴费通知单为证。秦志杰认为电费已结清，但未作相关举证。一审法院认为：秦志杰与裕生红某公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红某公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在被告验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给秦志杰的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，秦志杰仍签订承诺书坚持经营餐饮；而在同样明知的情况下，裕生红某公司也仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮。因此，秦志杰、裕生红某公司双方都存在明显的过错，合同在签订之初已经潜在自始履行不能的因素，双方都应负不能履行之责任。现由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，秦志杰因此提出解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。由于裕生红某公司也同意解除合同，故一审法院确认双方签订的合同于起诉之日即2016年4月27日解除。合同解除后秦志杰应将讼争商铺交还给裕生红某公司。鉴于秦志杰、裕生红某公司双方在诉讼期间自行办理了商铺交还手续，裕生红某公司已收回了商铺，一审法院对裕生红某公司反诉要求收回商铺的诉讼请求不作处理。对秦志杰要求裕生红某公司返还已收取的各项费用问题，因秦志杰客观上使用了被告的商铺经营，也接受了裕生红某公司提供的物业服务，故秦志杰应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于秦志杰已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、水电押金，因裕生红某公司对合同无法履行存在过错，故裕生红某公司应按约定返还给秦志杰。对于秦志杰主张的装修押金，因合同约定须足额缴纳后才能进场进行装修，故一审法院认定秦志杰已经向某红某公司缴纳装修押金，裕生红某公司应予退回。对于秦志杰提出的装修损失，由于秦志杰明知商场不具备餐饮功能仍要求经营餐饮，其自身存在过错，故秦志杰应自行承担其装修损失。对于裕生红某公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红某公司对出租商铺有过错，故对被告该项反诉请求，一审法院不予支持。对裕生红某公司要求支付2016年1月6日至归还商铺之日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，秦志杰在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，本院不予支持。水电费是秦志杰使用水电产生的费用，秦志杰应返还给裕生红某公司。对裕生红某公司要求支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生红某公司，裕生红某公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，于2016年8月29日判决如下：一、确认秦志杰与广州裕生红某房地产实业发展有限公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年4月27日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州裕生红某房地产实业发展有限公司向原告秦志杰返还租赁保证金11318.40元、物业服务保证金2829.60元、装修押金3000元、公共装修费18000元、水电费预付款3000元。三、驳回秦志杰的其它诉讼请求。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，秦志杰向广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2016年1月6日至起诉之日即2016年4月27日的租金（按每月5659.2元计算）和物业服务费（按每月1414.8元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，秦志杰向广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付2016年1月电费372.60元，2016年1月、2月水费48元。六、驳回反诉原告广州裕生红某房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。一审本诉受理费818元由秦志杰负担393元。广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担425元。反诉受理费2717元由广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担2139元，秦志杰负担578元。针对原审查明的事实，秦志杰认为原审判决书第6页第6行“同日，原告签订《承诺书》”，该事实并不客观，承诺书与合同签订并不是同一日，是在签署租赁合同（2014年9月8日）之后签署的承诺书（2014年9月14日）。原审判决书第6页最后一行“原告并未回应”不是客观事实，我方并无收到催款函，此期间我方已经提起诉讼，并通过电话口头要求对方返还款项赔偿损失。双方对原审查明的其他事实并无异议，本院予以确认。二审中，裕生红某公司提交《申请法院调查取证申请书》，请求法院向广州市公安消防局调查询问西湾荟美食广场各个商铺的消防验收手续是否需要西湾荟美食广场的公共通道消防验收合格的材料。二审中，裕生鸿基公司向本院提交证据：1.穗公某消审凭字【2015】第0034号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，拟证明裕生鸿基公司早于2015年4月9日即向消防部门申请消防设计审核，积极履行商场的公共通道部分消防验收办理的义务。2.《物业管理公约》，拟证明裕生鸿基公司和某杰明确约定由秦志杰自行办理消防、环保等相关手续；3.裕生鸿基公司与广州哲炬影城管理有限公司的《场地租赁合同》、4.黄剑平签署的承诺书，拟证明裕生鸿基公司与其他租户签订的租赁合同均有由租户自行办理消防验收，由裕生鸿基公司提供协助的约定；5.广州哲炬影城管理有限公司的《业务办理申请表》、《滘口逸彩新世界上影影城消防工程协议》、6.穗公消验字【2016】第738号《建设工程消防验收意见书》、7.穗公消安检字【2016】第0525号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明其他租户都是自行申办消防验收，且在裕生鸿基公司的协助下成功通过消防验收。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕双方提出的上诉请求进行审查。关于案涉合同无法继续履行的责任认定问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红基公司于2015年9月8日将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层西湾荟购物广场内的涉案商铺出租给秦志杰使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红某公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，原审法院认定裕生红某公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给秦志杰的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红某公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生红某公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由秦志杰负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。裕生红某公司二审提出的调查取证申请已超过法律规定的期限，且待证事实与本案处理无关联，本院不予接纳。此外，涉案商场的环保意见书明确涉案大厦项目不设餐饮，裕生红某公司仍向秦志杰出租涉案商铺作餐饮用途，而秦志杰亦出具《承诺书》强烈要求将涉案商铺用于经营餐饮，由此导致环评审批手续未获完善而无法履行合同，双方均负有过错。原审法院对于合同无法继续履行的责任认定正确，本院予以确认。裕生红某公司上诉提出导致合同目的不能实现的原因和责任均在于秦志杰,缺乏事实依据,本院不予采信。秦志杰上诉提出因《承诺书》系被迫签署的格式条款，对其无约束力，对此亦没有提供相应证据予以证实，故本院对该意见不予采纳。关于案涉合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”据此，依据上述法律对于因双方违约导致合同解除的法律后果处理的规定，一审法院以双方对合同无法继续履行均负有责任为由，认定双方当事人应各自承担相应的损失，并据此作出一审判决，处理并无不当，本院予以维持。秦志杰上诉主张裕生红某公司承担其装修赔偿，裕生红某公司上诉提出秦志杰应支付免租期间的租金差额、违约金、滞纳金等，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于裕生红某公司上诉提出秦志杰应支付合同解除之日至实际腾空交还物业的相关费用，未能举证证明自合同解除之日起秦志杰仍在经营使用涉案商铺，故裕生红某公司主张秦志杰支付该期间的相关费用，理据不足，不应支持。上诉人二审提交的证据，因不能支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上，秦志杰、裕生红某公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3848元，由秦志杰负担1842元，由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担2006元。本判决为终审判决。审判长  刘碧莹审判员  岳为群审判员  柳玮玮二〇一七年一月五日书记员  张永亮