江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宁执复字第98号
申请复议人（被执行人）南京飞天电机制造有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇私营经济园交通东路103号。
法定代表人谢云飞，该公司总经理。
申请执行人中国银行股份有限公司溧水支行，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇中大街9号。
负责人钮铃，该支行行长。
委托代理人曹颖异，中国银行股份有限公司溧水支行员工。
委托代理人印付才，中国银行股份有限公司江苏省分行员工。
申请复议人南京飞天电机制造有限公司（以下简称飞天公司）因与中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称溧水中行）借款合同纠纷执行一案，对南京市溧水区人民法院（以下简称溧水法院）（2015）溧执异字第29号执行裁定不服，向本院提出复议申请。本院依法组成合议庭对本案进行了公开听证审查。申请复议人飞天公司法定代表人谢云飞、申请执行人溧水中行的委托代理人曹颖异、印付才出庭听证。本案现已审查终结。
经查明，溧水中行与飞天公司、谢云飞、毛静茹借款合同纠纷一案，溧水法院于2013年8月14日作出（2013）溧民初字第671号民事调解书，确定：一、飞天公司欠溧水中行借款本金500万元及截止至2013年5月29日的利息、罚息190710.33元、律师费113414元，共计5304124.33元；另自2013年5月30日至借款还清之日止按双方借款合同约定计算的利息、罚息，均由飞天公司于2013年9月30日前一次性向溧水中行支付。二、谢云飞、毛静茹对上述款项承担连带清偿责任。三、溧水中行就上述债权对飞天公司位于南京市溧水区永阳镇私营经济园房屋和土地享有优先受偿权（房屋产权证号为：溧房权证初字第××号、溧房权证初字第××号、溧房权证初字第××号、溧房权证初字第××号；土地使用权证号：宁溧国用（2006）第366号）。该调解书生效后，飞天公司、谢云飞、毛静茹均未履行生效法律文书确定的义务，溧水中行向溧水法院申请强制执行，溧水法院于2013年10月23日立案受理。执行中，溧水中行向溧水法院申请拍卖被执行人飞天公司的房产偿债。溧水法院依法委托江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司（以下简称天业公司）对飞天公司位于南京市溧水区永阳镇交通东路103号18处房产及土地使用权进行评估。天业公司于2015年4月30日作出宁天业房字（2015）08号房地产估价报告书，评估结论为：飞天公司上述房地产在2014年12月18日的价值为1088.8125万元。飞天公司对该评估报告不服，向溧水法院提出执行异议。
执行异议审查期间，飞天公司向溧水法院提交了飞天公司厂房二在建设过程中相关部门颁发的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及建设图纸、竣工验收证明等材料。天业公司在收到飞天公司提交材料后，对评估对象重新现场勘察，评估公司人员会同各当事人对有争议的无证房产面积进行了重新测量和确认。2015年7月8日，天业公司出具补充调整函，将房产总价调整为6433965元，评估房地产的总价值为11618528元。
溧水法院认为，当事人对人民法院依法委托的评估机构作出的评估报告有异议，要求重新评估的，应提供证据证明评估报告存在评估程序违法、评估机构及评估人员不具有法定资质、评估方法不符合行业规范、评估依据不准确、评估结果明显低于或高于市场价等情形。本案中，首先，评估公司系人民法院通过摇号随机选定，评估机构和评估人员均具有法定评估资质。第二，评估公司按照规定的估价程序和准则进行评估。评估人员现场勘察时本院及双方当事人均派员到场，评估程序未违反法律规定。飞天公司认为评估人员与溧水中行存在利害关系，但未提供充分证据予以证明。第三，飞天公司提出的评估公司勘测错误及无证房产建成时间认定错误，该问题属于可补正事项。飞天公司向溧水法院提供房产建造相关材料后，溧水法院已通知评估公司及双方当事人对争议部分的房产面积重新勘测、确认，评估公司根据飞天公司提供的材料和重新勘察情况，对争议部分的房产建筑面积、建成时间、前期费用等基础数据进行了修改。在重新测算后，出具了调整函，将原房产总价增加了730340元。第四，评估公司对房产价值估价采用重置成本法，对土地使用权价值估价时在成交案例不足情况下，采用成本逼近法和基本低价修正系数法，并以两种评估方法测算结果取其平均值来确定土地使用权价值。评估公司评估中所采用的评估方法符合行业规范，评估依据准确，所估算出的房产和土地使用权价值未明显偏离市场价值。飞天公司认为依据南京市人民政府宁政发（2014）150号文件，飞天公司的土地使用权价值估值应不低于480元／㎡。因该文件约束的是政府出让土地价格，并非二级市场土地交易价格，故飞天公司的上述观点溧水法院不予采纳。综上，飞天公司要求重新评估的异议请求，无事实和法律依据，溧水法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定：驳回飞天公司的异议请求。
申请复议人飞天公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称，首先，对我公司就土地评估价值过低。评估报告未按照南京市人民政府宁政发（2014）150号文件所明确的土地出让基准价格进行评估。根据国务院对土地出让价格要求和南京市人民政府宁政发（2014）150号文件规定，评估报告中计算的基准地价只能在150号文件规定的基准地价之上，而非其他不合法的所谓基准地价。我公司处于溧水区交通东路103号，交通东路是高铁站、沿江高速、宁杭高速出口处，溧水汽车总站所在地，可谓是黄金地段。如果进入二级交易市场，其价格远远会高于政府的基准价格。如此可以认为我公司这块土地在二级市场土地交易价格中，会明显高于政府的基准价格，而并非报告书中所计算的价格。其次，我公司厂房二按照建设规划要求，从政府项目立项，通过环评，取得工程规划许可证，建设工程施工许可证及建设图纸，竣工验收证明等材料，正准备提交各种材料去房管局领取房产证，评估公司将此房产按照无证房产进行评估，我公司厂房二的价值将被严重低估了一倍多。再次、我公司的房地产司法鉴定估价报告，先后由江苏淮海房地产土地资产评估有限公司和江苏天业工程咨询房地产估价有限责任公司两家公司评估，两家采用的估价方式均为成本比较法和基准地价系数修正法，本应其估价结果不会出入太大，可是却出现了离奇的差距，这种差距的存在，说明了公平、公正、客观、科学的估价原则已不存在，报告的真实合法性也就不存在了。这一点在天业公司所出的报告书中得以充分体现。
本院认为，在评估过程中，评估机构和评估人员均具有评估资质，程序是公正的，选择的评估方法是适当的。飞天公司称评估报告结论违背南京市人民政府宁政发（2014）150号文件精神，评估价值偏低，但从南京市人民政府宁政发（2014）150号文件看，该文件只是对土地出让的原则性规定，并未对土地的基准价作出明确具体的规定。至于对飞天公司厂房的评估，评估公司只是按厂房现状作了客观的评估，亦并无不当。飞天公司称两个评估公司对同一标的的评估报告结果不一样，来证明天业公司的评估价值偏低。由于两份评估报告评估目的、时点不一样，评估结论有所差异是必然的。再者，评估只是为拍卖提供一个保留价，评估结论不可能与拍卖市场成交价格完全一致。最终只能由市场来决定涉案房地产的价值。复议人飞天公司的复议理由不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：
驳回南京飞天电机制造有限公司的复议申请，维持南京市溧水区人民法院（2015）溧执异字第29号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一五年十月九日
见习书记员 李 好