四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0121民初2938号原告（反诉被告）：成都市新都区润明综合市场有限公司，住所地成都市新都区。法定代表人：刘天祥，总经理。委托诉讼代理人：任超人，四川彰明律师事务所律师。被告（反诉原告）：成都燕鑫燕酒店管理有限公司，成都市金牛区。法定代表人：李立贵，总经理。被告：金堂县五凤镇鑫燕商务酒店，经营场所四川省金堂县。经营者：李立贵，男，1958年9月10日出生，汉族，住成都市金牛区。二被告委托诉讼代理人：李凯、袁露，四川蜀鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）成都市新都区润明综合市场有限公司（下简称新都润民公司）诉被告（反诉原告）成都燕鑫燕酒店管理有限公司（下简称燕鑫燕公司）、金堂县五凤镇鑫燕商务酒店（下简称鑫燕商务酒店）房屋租赁合同纠纷二案，本院于2017月7月21日立案后，新都润民公司增加诉讼请求并申请追加鑫燕商务酒店为被告，本院经审查予以准许。后燕鑫燕公司于2017年8月6日提起反诉，本院依法适用简易程序对本、反诉案件进行了合并审理。新都润民公司委托诉讼代理人仁超人，燕鑫燕公司、鑫燕商务酒店的委托诉讼代理人李凯、袁露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新都润民公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令燕鑫燕公司向新都润民公司支付应付房租892320元；3.判令燕鑫燕公司向新都润民公司赔偿综合损失892320元；4.判令燕鑫燕公司向新都润民公司支付截至起诉时的违约金7882元，最终违约金以实际支付之日为准；5.案件受理费由燕鑫燕公司负担；6.判令鑫燕商务酒店对上述支付义务承担连带清偿责任。事实和理由：燕鑫燕公司与新都润民公司于2016年3月9日签订了一份《房屋租赁合同》，约定新都润民公司将其自建的坐落于五凤镇新城区（金凤村13组）的房屋一、三、四层全部、二层部分租赁给燕鑫燕公司使用。租用面积共6760平方米，租金单价11元/平方米。租赁期限自2016年4月1日起至2036年3月31日止。租金付款方式为每年支付，先付后用，因第一年为免租期，故第一期租金应于2017年4月1日支付。但燕鑫燕公司无视合同约定，拒不履行支付租金的义务，且在租赁期擅自转租房屋与他人，故应取消免租期之约定，按照合同约定的租金支付相应房租及损失，并承担相应违约金。鑫燕商务酒店系案涉租赁物实际使用人，李立贵系鑫燕商务酒店的经营者，故鑫燕商务酒店对前述支付义务应承担连带清偿责任。综上，新都润民公司诉至本院，如上所请。燕鑫燕公司辩称，对双方签订房屋租赁合同的基本事实无异议。但认为因新都润民公司隐瞒案涉房屋系违建之事实，欺骗燕鑫燕公司签订案涉租赁合同，最终新都润民公司房屋因自身原因无法按合同约定协助燕鑫燕公司办理相关合法营业证照等手续，致燕鑫燕公司合同目的无法实现，因此双方在合同履行过程中，新都润民公司严重违约，而燕鑫燕公司无任何违约行为，故要求驳回新都润民公司的全部诉讼请求。鑫燕商务酒店辩称，鑫燕商务酒店的确有意在案涉房屋进行经营，但并未实际开始经营，本案中，鑫燕商务酒店并非案涉租赁合同之当事人，不是本案适格的被告，新都润民公司要求鑫燕商务酒店承担连带清偿责任无法律依据，依法应驳回新都润民公司对鑫燕商务酒店的全部诉讼请求。燕鑫燕公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令解除燕鑫燕公司与新都润民公司签订的房屋租赁合同；2.判令新都润民公司向燕鑫燕公司返还押金10万元，赔偿直接投资损失1476686元、投资合伙损失50万元、律师费6万元，并承担本诉、反诉案件受理费。事实和理由：基于本诉中新都润民公司房屋自身问题使其不能配合燕鑫燕公司办理相关经营手续的违约行为导致燕鑫燕公司合同目的无法实现，并给燕鑫燕公司造成了严重损失，故提起反诉，如上所请。新都润民公司辩称，在案涉租赁合同签订后，燕鑫燕公司使用租赁房屋期间，并无使用权及产权纠纷，且燕鑫燕公司在签订合同时明知案涉房屋的产权正在办理之中，且针对燕鑫燕公司主张的消防证许可证问题，双方已经在合同中明确约定，故不存在新都润民公司违约之情形，相反，燕鑫燕公司不按合同约定支付租金及在免租期内转租等行为已构成严重违约，燕鑫燕公司主张的各项费用无事实及法律依据，应予驳回，双方合同应当继续履行。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.新都润民公司与燕鑫燕公司于2016年3月9日签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（出租方）：新都润民公司，乙方（承租方）：燕鑫燕公司。第一条甲方将其自建的坐落在五凤镇新城区（金凤村13组）一、三、四层全部，二层部分（约377平方米）仿古建筑出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共6760平方米（以实际测量为准），每平方米单价11元。第二条租赁该房屋主要用于餐饮、酒店、养老服务中心。第三条该房屋租赁期共20年，自2016年4月14日起至2036年3月31日止。第四条该房屋年租金为892320元。该房屋租金支付方式：每年支付，先付后用；第一期租金签订合同后第二年支付第二年的租金，以后每期租金提前30日支付，未按时支付租金按月租金每日0.1%承担违约金。由于给乙方装修时间和推广时间，合同签订后第一年为免租期，即免交房屋租金。第五条根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币10万元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。如中途解除该合同，也应无条件全额退还。该押金于合同签订生效后，甲方出具政府的房屋证明后三日内支付。第七条乙方在租赁期限内，可将承租的房屋部分或全部转租给他人，乙方必须提前一个月告知甲方，但免租期内乙方无权转租。第八条在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交全部房屋的；（2）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除自行协商变更或解除以及不可抗力以外应由另一方负责赔偿。第九条在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。拖欠租金累计一个月以上的。第十条在租赁期限内，甲方因非本合同第九条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按年租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权等等纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失（包括但不限于装修损失、营运损失、可得利益损失、律师费损失等）。甲方应协助乙方办理经营所需合法营业证照等手续，如因房屋自身原因不能办理上述手续，甲方所收押金全部退还给乙方。第十一条在办理消防许可证后，甲方承担费用共计45万元，此费用由乙方垫付，乙方从支付给甲方的每年房租里面抵扣112500元，四年抵扣完。如遇中途解除合同，则甲方应支付乙方帮甲方垫付的上述费用。甲方见消防许可证后同意付款。2.案涉合同签订后，燕鑫燕公司于2016年3月14日向新都润民公司支付了押金10万元，其后截至新都润民公司起诉时，燕鑫燕公司再未向新都润民公司支付任何租金。3.案涉合同签订后，燕鑫燕公司投入装修、预备营业，其中燕鑫燕公司主张损失2036686元（设计费30万元，举示收据一张予以证明；主张装修费41万元，举示装饰装修工程承包意向协议书一份、收据一张、转账凭证六张；主张员工工资241000元，举示2016年4月至2017年7月的工资表；主张厨具、餐桌、窗帘、麻将桌、电视机、沙发、藤椅、风扇等购置费198410元，举示供货合同、用品清单、相应收据或转账凭证；主张天然气管道加长费、招牌制作费、宽带费、监控费等57800元，举示相应收据；主张职工住房租费32250元，举示相应收条；主张车费用22226元，举示过路费、油费等发票；主张餐厅结业结算费115000元；主张投资合作违约损失50万元，举示投资合作协议一份；主张律师费6万元，举示委托代理合同及发票；主张租房保证金10万元）。新都润民公司认为自己并无违约行为，对燕鑫燕公司的上述损失主张及证据均不予认可。对燕鑫燕公司反诉主张各项费用所举示的证据，本院认为，其举示的设计费收据无其他证据佐证，本院不予采信；对装修费41万元、员工工资241000元、厨具桌椅等购置费198410元、天然气管道加长费、招牌制作费、宽带费、监控费等57800元、房租32250元、律师费6万元，共计899460元，其举示的相关证据符合证据三性，能相互印证，可予采信；对车油费、投资合作损失、租房保证金等费用，因无证据证明其与本案之关联性，本院不予采信。4.2017年7月31日，燕鑫燕公司向新都润民公司发出解除合同通知书，要求其退还押金并解除双方合同，新都润民公司于2017年8月1日收到上述通知函。5.2016年6月1日，燕鑫燕公司与牟有元签订餐饮部承包协议书，将其餐饮部以158400元/年的费用承包给后者经营管理。6.2013年1月29日，金堂县五凤镇人民政府将五凤镇新城区（金凤村13组）集体建设用地12.09亩出让给新都润民公司，同意其在出让土地上按照五凤镇人民政府统一规划风貌设计、建设乡村农家乐酒店，五凤镇人民政府负责协助新都润民公司办理相关证件。2016年3月9日，五凤镇人民政府出具证明“兹有位于金堂县五凤镇金凤村十三组的五凤山庄乡村酒店（1-4层），房屋建筑面积约8952㎡，框架结构，房屋权属于成都市新都区润民综合市场有限公司，法人代表：刘天祥。房屋使用性质为商业用房。现该房屋产权正在办理之中。”7.鑫燕商务酒店于2016年7月7日注册成立，系个体工商户，经营场所四川省金堂县五凤镇新城区（金凤村13组），经营者李立贵，经营范围为住宿、正餐服务。本院认为，本案本诉及反诉争议的主要焦点在于：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、合同双方是否存在违约行为及违约责任如何承担；三、合同双方的损失如何确定和承担；四、鑫燕商务酒店在本案中是否承担民事责任。围绕本、反诉的上述争议焦点，本院分析如下：一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。新都润民公司称案涉房屋为五凤镇人民政府统一规划打造风景区配套所属，其与五凤镇人民政府签订了土地出让协议，按政府统一规划在该建设用地上设计、建造案涉房屋，后者对房屋已向金堂县城乡规划管理局报审，案涉房屋没有产权及所有权纠纷，燕鑫燕公司在与其签订合同时对房屋上述状态是明确知晓的，故新都润民公司不存在隐瞒欺骗燕鑫燕公司之事实，双方合同合法有效，不应解除。燕鑫燕公司认为新都润民公司隐瞒房屋产权等相关手续不齐备的事实，导致自己在签订合同后无法办理消防等相关手续，给自己造成损失，且自己已于2017年7月31日向后者发出解除合同通知书，故案涉房屋租赁合同应当予以解除。本院认为，我国居民的房屋存在未办理建设工程规划许可或消防许可等手续的情形，但因此历史、社会原因形成的建筑物并非一定属于违法，应当根据其形成原因、年代、是否符合规划等因素予以认定。案涉房屋系新都润民公司在受让建设用地上按照五凤镇人民政府统一规划要求设计建造，符合地方政府政策规划及经济社会发展所需，五凤镇人民政府出具的证明能够印证上述事实，且燕鑫燕公司并未举示相关证据证明在租赁期间发生双方合同中约定的产权及所有权纠纷之事实，亦无证据证明存在欺诈、胁迫等其他致使合同无效的法定事由，故案涉租赁合同有效。二、关于合同双方的违约问题。新都润民公司认为，在租赁期间自己无违约行为，而燕鑫燕公司在免租期内将案涉房屋转租给他人，并在免租期满后仍拒不支付任何租金，构成严重违约，应当承担相应的违约责任。燕鑫燕公司认为，新都润民公司违反合同约定，因其房屋自身问题致使自己不能办理相关经营手续，致使自己合同目的无法实现，应当承担相应的违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，关于新都润民公司是否存在违约的问题。本院认为，从租赁合同的性质及双方的约定来看，新都润民公司作为出租人，有将案涉租赁房屋交付承租人使用、保证案涉房屋无产权及使用权纠纷、协助燕鑫燕公司办理经营所需合法营业证照等手续、见消防许可证后承担45万元费用等主要合同义务。新都润民公司在案涉租赁合同签订后将案涉房屋交付给了燕鑫燕公司，并出具了政府证明，保证了在租赁期间未发生产权及使用权纠纷，但因为其房屋自身原因无法协助燕鑫燕公司办理消防许可等经营所需合法营业证照之事实客观存在，应当认定其存在违约行为，新都润民公司应当承担合同约定的违约责任。其次，关于燕鑫燕公司是否存在违约的问题。本院认为，根据案涉租赁合同第五条“该押金于合同签订生效后，甲方出具政府的房屋证明后三日内支付。”及第十一条“在办理消防许可证后……”，可以推定燕鑫燕公司在签订上述合同时明知案涉房屋尚未办理产权证及消防许可证之前提，在此前提下，双方对办理消防许可证事项在第十一条中进行了约定，而燕鑫燕公司作为从事酒店管理等业务的专门企业，其对开展酒店、餐饮等经营所需资料应当更为了解，更有注意义务，但其在对方没有产权及消防等证件的情况下依然与其签订案涉租赁合同，且出租人已将案涉房屋交付给承租人使用、收益一年多，燕鑫燕公司在免租期内并未提出任何异议，故其应当按照双方合同之约定履行支付租金等合同义务并承担与之相应的风险。截至新都润民公司起诉时，燕鑫燕公司仍拒不支付任何租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。另，关于燕鑫燕公司在免租期内是否转租的问题。本院认为，合同的性质不是取决于它的名字，而是取决于实际的权利义务约定。本案中，燕鑫燕公司将金堂县燕鑫养老服务中心餐饮部承包给牟有元经营管理，虽然在合同中有租金等文字表述，但燕鑫燕公司除有交付餐饮部给牟有元使用、收益的义务外，双方还约定了燕鑫燕公司有为牟有元提供餐具、厨具、桌椅，要求牟有元更换工作人员，对牟有元进行监督、领导、处罚等权利和义务，合同的实质内容应当认定为承包而非租赁，故新都润民公司认为燕鑫燕公司将案涉房屋转租给牟有元的说法不能成立，本院不予采纳。三、关于案涉合同是否解除的问题。如前所述，因新都润民公司不能提供建设工程消防验收或者竣工验收消防备案使燕鑫燕公司不能依法依规办理相关经营手续，故燕鑫燕公司应当享有合同解除权。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，燕鑫燕公司于新都润民公司公司起诉后向对方发出合同解除通知，不应适用通知到达解除的法律规定，本院认为，燕鑫燕公司于2017年7月31日向新都润民公司发出解除合同通知书，并明确表示不再继续履行合同，根据本案实际情况，新都润民公司与燕鑫燕公司双方均未达到租赁合同目的，如果继续履行将造成损失继续扩大，为减少损失，本院确定新都润民公司与燕鑫燕公司签订的租赁合同自本判决生效之日解除。四、关于鑫燕商务酒店及李立贵是否应当承担责任的问题。本案中，案涉合同系燕鑫燕公司与新都润民公司所签订，实际使用人为鑫燕商务酒店。本院认为，根据合同相对性原则，应由燕鑫燕公司享有合同权利，承担合同义务。但在本案中，燕鑫燕公司的法定代表人与鑫燕商务酒店的经营者均为李立贵，燕鑫燕公司所主张的装修费、出具、房租、生活费等的所依据的转款凭证、收条、收款收据等为“鑫燕酒店”“燕鑫酒店”或“李立贵”，汇款人姓名为“李立贵”，燕鑫燕公司在交由鑫燕商务酒店使用案涉房屋过程中并未征求出租人同意，亦无证据证明双方存在转租、承包等其他法律关系，承租人租赁案涉房屋拟从事餐饮、酒店、养老等经营，燕鑫燕公司举示的装修、物品购置及职工开支等相关证据能够证明鑫燕商务酒店实际已按照承租人租赁合同目的开展运营，基于承租人与实际使用人及李立贵的上述特殊身份关系，综合合同签订背景、鑫燕商务酒店成立时间、经营场所等，可以确定鑫燕商务酒店构成了债的加入，与燕鑫燕公司案涉租赁合同之债形成了并存的债务承担，应当与燕鑫燕公司承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。故新都润民公司要求李立贵承担责任即要求鑫燕商务酒店承担责任。五、本案损失及民事责任的认定。（一）关于新都润民公司主张的第一期租金即第二年租金892320元的问题，本院认为，根据案涉租赁合同第四条约定，免租期应为2016年4月1日起至2017年3月31日，第一期租金应当自2017年4月1日起计算，燕鑫燕公司应当于2017年4月1日支付第一期租金，但双方并未对提前解除合同租金如何计算进行约定，本院认为，基于公平原则，第一期租金应按双方约定的租金计算标准自2017年4月1日起计算至燕鑫燕公司实际清退案涉房屋之日且不超过合同解除之日为宜，超出部分不予支持。（二）关于新都润民公司主张的免租期内的损失即参照租金计算892320元问题，本院认为，租赁合同双方可以约定一定时间的免租期，在租赁合同提前解除的情况下，免租期内租金是否减免应当按照合同约定处理，合同未作约定的，出租人可以根据导致合同解除的责任大小主张赔偿免租期间的损失，故新都润民公司的上述主张有事实及法律依据，应予支持。本案中，案涉租赁合同并未对合同提前解除情况下免租期租金进行约定，故该损失应当根据导致合同解除的责任大小分担上述损失。（三）关于新都润民公司要求燕鑫燕公司支付违约金7882元的主张，本院认为，案涉租赁合同第四条对违约金进行了约定，但新都润民公司自身存在过错，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。（四）关于燕鑫燕公司主张的直接投资损失1476686元、投资合伙损失50万元、律师费6万元，本院认为，案涉租赁合同仅约定“甲方应保证出租之房屋其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权等等纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失（包括但不限于装修损失、营运损失、可得利益损失、律师费损失等）。”而本案中，在租赁期间，并无相关证据显示发生双方合同中约定的产权及所有权纠纷，故燕鑫燕公司要求新都润民公司向其赔偿上述损失并无合同依据。但燕鑫燕公司对装修费、员工工资、厨具桌椅等购置费、天然气管道加长费、招牌制作费、宽带费、监控费等、房租及律师费举示的相关证据符合证据三性，能相互印证，能够证明其实际损失情况，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，即本院上文认定的装修费41万元，由双方根据各自的过错承担相应的责任，对上述其他损失，因无事实及法律依据，本院不予支持；（五）关于押金是否返还的问题，本院认为，案涉租赁合同第五条明确约定“如中途解除该合同，也应无条件全额退还”，故燕鑫燕公司要求新都润民公司返还押金10万元有事实及法律依据，应予支持。（六）关于民事责任的认定。本院综合本案新都润民公司与燕鑫燕公司的违约行为、承租人与实际使用人的特殊关系等实际情况，酌定新都润民公司、燕鑫燕公司各自承担新都润民公司损失费892320元的50%即446160元及燕鑫燕公司损失费41万元的50%即205000元，为便利当事人，节约诉讼成本，本院对上述损失进行品迭后确认燕鑫燕公司应向新都润民公司支付241160元，鑫燕商务酒店对燕鑫燕公司应向新都润民公司支付的部分承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第八十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，最高人民法院关于适用的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）成都市新都区润明综合市场有限公司与被告（反诉原告）成都燕鑫燕酒店管理有限公司于2016年3月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、本诉被告成都燕鑫燕酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向本诉原告成都市新都区润明综合市场有限公司支付尚欠的租金（租金计算方式：以年租金892320元为标准，自2017年4月1日起计算之实际清退房屋之日，以不超过合同解除之日为限）；三、被告（反诉原告）成都燕鑫燕酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）成都市新都区润明综合市场有限公司赔偿241160元；四、被告金堂县五凤镇鑫燕商务酒店对上述第二、三项支付义务承担连带责任；五、反诉被告成都市新都区润明综合市场有限公司于本判决生效后10日内向反诉原告成都燕鑫燕酒店管理有限公司退还押金10万元；六、驳回本诉原告成都市新都区润明综合市场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告成都燕鑫燕酒店管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12764元，反诉案件受理费11947元，两项合计24711元，由成都市新都区润明综合市场有限公司负担12355元，成都燕鑫燕酒店管理有限公司负担12356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 卢 万二〇一七年十二月十二日书记员 王唯一