江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03182号
上诉人（原审被告）大丰海泰置业有限公司，住所地大丰市新丰镇人民北路188号。
法定代表人章辉，该公司董事长。
委托代理人陆慧，江苏涤非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王晓星，居民。
委托代理人黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城市大丰区新丰镇裕南村村民委员会，住所地大丰市新丰镇裕南村。
法定代表人朱爱萍，该村民委员会主任。
委托代理人陈其凡，盐城市大丰区方强法律服务所法律工作者。
上诉人大丰海泰置业有限公司（以下简称“海泰公司”）因与被上诉人王晓星、被上诉人盐城市大丰区新丰镇裕南村村民委员会（以下简称“裕南村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2015）大民初字第01663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晓星原审诉称，2012年9月11日，我到海泰公司的售楼处购房，该公司经理刘建强接待并承诺所购房能办理相关产权证，让我先交付定金10万元。2013年1月28日，王晓星与海泰公司、裕南村委会共同签订《裕南名邸·新理想人家委托代建房协议》，协议约定王晓星预定房屋为小区41幢101号；预计建筑面积为328.01平方米，价格为每平方米4316.94元，计1416000元；交房时间为2013年5月31日，宽限期可延长2个月等。协议签订后，王晓星先后向海泰公司交付房款1116000元。后海泰公司未能按期交房，经了解得知海泰公司在裕南村集体土地上建房，王晓星作为城镇居民购房根本无法办理产权证，双方之间签订的名为代建实为买卖的协议根本无效，请求确认王晓星与海泰公司、裕南村委会签订的《裕南名邸·新理想人家委托代建房协议》无效，判令海泰公司、裕南村委会返还王晓星购房款1116000元，并赔偿利息损失（以实际占用购房款起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷�利率计算）；承担本案诉讼费用。
海泰公司原审辩称，我公司根据政府发布招标建设裕南农民公寓三期项目的公告，参与投标并中标，并于2011年3月份和新丰镇政府签订该项目的投资回购合同即BT协议，协议约定其中7万平方米的公寓住宅由镇政府组织分配给征地拆迁的居民，3万平米的改善型住宅采用市场方式向新丰镇范围内有条件的居民销售，王晓星与我公司所签订的委托代建协议是真实意思表示，海泰公司没有任何有意隐瞒王晓星的意图，请求驳回王晓星的诉讼请求。
裕南村委会原审辩称：其一王晓星所诉的裕南村委会的主体不适格，该代建协议的主体是王晓星与海泰置业公司，裕南村委会没有收取王晓星的房款，与本案无关联性。其二，王晓星与海泰公司、裕南村委会签订的委托代建协议，应为有效，在协议中已经释明告知其该合同有可�预见的风险或者可能与法律抵触的地方都已经向王晓星告知，导致该合同不能履行，其违约责任应当由王晓星承担，请求驳回王晓星对裕南村委会的诉讼请求。
原审法院经审查查明，2014年6月，裕南村委会经大丰市政府等相关部门的批准，建设裕南农民公寓三期工程项目，并领取集体土地使用证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证。2013年1月28日，裕南居委会、海泰置业公司与王晓星签订“裕南名邸·新理想人家委托代建房协议”，协议约定载明：“甲方：大丰市新丰镇裕南村村民委员会乙方：王晓星一、根据小区由甲方统一规划、统一施工、统一代建的原则，乙方同意接受甲方代建的各项规定，预定房屋由甲方同意代建，双方一致同意由大丰市兴达建筑公司建设施工。二、建房手续在甲乙双方签订本协议后由甲方统一办理，乙方提供报批所需符�国家关于农村建房条件的有效相关证明和手续。建房手续办成后由甲方统一保管，待房屋交付使用后移交给乙方。三、乙方预定的房屋编号为裕南名邸·新理想人家小区41幢101号，该房屋为住宅，框架结构毛坯房，预计建筑面积328.01平方米。最终按竣工实测面积按实结算房价。房屋外墙以内使用权归乙方所有，但国家另有法律、法规规定者除外。四、代建房屋的价格为建筑面积每平方米4316.94元，计1416000元（壹佰四拾壹万陆仟元整），按竣工后的实测面积为准，按实结算，多退少补。五、付款方式时间及金额：乙方与甲方签订本协议时付叁拾壹万陆仟元整，合计316000元人民币（含定金），余款壹佰壹拾万元整，合计1100000元从2013年2月起每月付拾万元整，计1000000元至2013年11月30日前付清。乙方在接到交款通知后一周内缴清应缴款项，逾期缴款则以乙方违约论处，按违�责任1、2条款执行，乙方无异议。六、办理产权证、水电开户费等费用由乙方另行承担，如委托甲方办理，乙方须出具委托书等相关手续证件并及时支付有关办证费用。七、交房时间：交房时间为本小区所有建筑物和公共设施全部竣工结束后（2013年5月31日前，宽限期可延长2个月）。如乙方所订房屋已竣工，但没有具备交房条件，乙方要求提前交房，由于公共配套设施尚没有竣工而造成的水、电、交通等不到位，给乙方带来装修和生活上不便等不利因素，乙方认可无异议，乙方并对各项安全自我承担全部责任，甲方不负任何责任。八、甲方要保证工程质量。建房过程中，派员实施统一的质量监督管理。九、房屋交接：1、房屋达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收并签署房屋交接单。2、由于乙方原因一周内未能按期交付的，视为乙方放弃对该房屋验收的权利，并视为乙方已接受该房屋。该房的毁损、灭失的风险由乙方承担，乙方按每天100元向甲方支付房屋保管费和违约金。十、保修：保修竣工期屋面防水3年，电气管线、上下水管线安装工程1年（以小区交房三日计）。如因乙方原因在保修期内系人为原因使用不当，造成房屋损坏及财产毁损，由乙方承担全部责任，保修期后房屋的修理及修理费用由乙方负责。十一、该房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变该房的建筑主体结构，承重结构和用途。乙方对公共部位及设施的维护、保养和公摊承担义务，不得擅自占用、乱种、乱搭、乱建。小区实行物业管理，乙方必须签订物业管理合同，服从该小区物业日常管理，遵守有关物业管理条例，并按江苏省物业管理规定交纳相关的物业管理费用。缴费时间为通知交房后一周内起算物业管理费。十二、�约责任：1、乙方逾期支付房款的，在甲方发出各阶段交款通知后一周内应缴清房款，每逾期1日，按照每天1.5‰向甲方支付违约金。逾期一个月作自我放弃，视同乙方退房处理，乙方认可无异议。2、乙方订房后退房或逾期给付房款超过1个月的，视为乙方退房。甲方可以解除协议并有权将房屋转让给符合条件的村民，甲方不再退还订房定金，涉及房款退还的，在所退房屋转让一年内办理，所退房款不计算任何利息等内容。协议签订后，王晓星分别于2012年11月15日付款10万元、2012年12月27日付款10万元、2013年1月29日付款116000元、2013年2月28日付款10万元、2013年3月20日付款10万元、2013年5月30日付款10万元、2013年6月17日付款10万元、2013年7月15日付款10万元、2013年8月5日付款10万元、2014年9月11日付款20万元，合计给付购房款1116000元，后王晓星经调查得知其身份非裕南村及新丰镇�村居民，对案涉房屋不享有宅基地使用权，将无法取得房屋使用权证和土地使用权证，即与海泰公司、裕南村委会申请退房，由此，双方发生争议，王晓星遂于2015年7月2日向法院提起诉讼。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定的属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也作出规定，农民�宅用地只能分分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可知，农村的宅基地使用权只能在本集体经济组织成员内流转。本案中，讼争的宅基地是在大丰市新丰镇裕南集体经济组织，而本案王晓星并非大丰市新丰镇裕南村村民，因此王晓星与海泰公司、裕南村委会签订的房屋买卖合同违反了国家的强制性规定，应属无效。据此，海泰公司收取王晓星交纳的房款1116000元应当返还给王晓星，给王晓星造成的利息损失应予赔偿。因被告阜南村委会未实际收取王晓星的购房款，其不应承担返还的责任。据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，原审判决：一、王晓星与海泰公司签订的《裕南名邸·新理想人家委托代建房协议》无效；二、海泰公司返还王晓�购房款1116000元，并承担10万元自2012年11月15日起、10万元自2012年12月27日起、116000元自2013年1月29日起、10万元自2013年2月28日起、10万元自2013年3月20日起、10万元自2013年5月30日起、10万元自2013年6月17日起、10万元自2013年7月15日起、10万元自2013年8月5日起、20万元自2014年9月11日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于本判决生效后十五日内履行；三、驳回王晓星的其他诉讼请求。案件受理费14844元，减半收取7422元，由海泰公司负担。
上诉人海泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.王晓星与海泰公司之间不存在房屋买卖合同关系，与裕南村委会之间是委托代建合同关系，原审认定王晓星与海泰公司之间存在房屋买卖合同关系错误；2.海泰公司与裕南村委会之间存在投资回购合同关系，王晓星应向裕南村委会交代建款，海泰公司系收取的裕南村委会应付的投资回购款，不负有向王晓星返还房款的义务；3.案涉房屋代建合同为有效的合同，能否取得产权证不影响合同效力。综上，请求二审法院依法处理。
海泰公司为证明其主张，提交了以下证据：证据1，大丰市新丰镇人民政府（以下简称“新丰镇政府”）、大丰市新丰镇裕南村经济合作社（以下简称“裕南经济合作社”）与海泰公司签订的大丰市新丰镇裕南农民公寓三期工程（BT）投资-
回购合同及补充协议各一份，证明海泰公司是裕南农民公寓三期的投资人，并非开发商或销售商。证据2，裕南村委会与王晓星签订的委托代建房协议，上面没有海泰公司的章印，证明海泰公司不是该合同的当事人。证据3，裕南经济合作社的授权委托书，载明海泰公司是投资方，负责投资建设，证明我公司在本案中与王晓星之间的行为系受裕南村委托。
被上诉人王晓星答辩称：1.王晓星与海泰公司、裕南村委会之间的委托代建房协议，实质为房屋买卖，因王晓星并非裕南村的村民，故该房屋买卖协议为无效的协议；2.王晓星已将房款交付海泰公司，案涉房屋买卖合同无效，海泰公司应返还房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人裕南村委会答辩称：裕南村委会与王晓星之间不存在房屋买卖关系，案涉委托代建方的当事人实际为海泰公司与王晓星，海泰公司亦收取了王晓星支付的房款，裕南村委会虽在合同上盖章，但没有参与合同的履行。故请求驳回海泰公司上诉，维持原判。
王晓星对海泰公司提交的证据质证意见为，对证据1的真实性无异议，但对投资回购合同的关联性有异议，该合同的补充协议恰好能证明王晓星所购房屋在海泰公司自行销售的范围内；对证据2不予认可，海泰�司已在王晓星原审提交的合同上盖章，该证据不能证明海泰公司与王晓星吴合同关系；对证据3的关联性有异议，因该授权委托书授权内容与本案无关。裕南村委会对海泰公司提交的证据质证意见为，对证据1的真实性无异议，但裕南村民合作社没有在该合同上盖章，对此亦不知情；对证据2的质证意见同王晓星的意见；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对海泰公司所举证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2，该协议书上虽没有海泰公司印章，但王晓星在原审所举协议书上已有海泰公司的印章，故不能实现其证明目的，故对该证据不予确认；对证据3，该授权委托书，系针对房屋建设事宜的授权，与本案无关，故不予确认。
本院二审查明的事实与原审认定的事实无异，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，2011年3月，新丰镇政府与海泰公司签订大丰市新丰镇裕南农民公寓三期工程（BT）投资-回购合同及补充协议各一份，约定海泰公司以投资-
回购的方式承建裕南农民公寓三期工程，总建筑面积约10万平方米，其中7万平方米为普通农民公寓，用于新丰镇拆迁安置；其余部分为改善型、低密度农民公寓，由海泰公司自行销售。补充协议中还约定了普通农民公寓工程款的支付方式，但未约定对改善型、低密度农民公寓的工程款支付方式。本案中，王晓星所购买的41幢101号房屋在改善型、低密度农民公寓范围内。
本院还查明，大丰市新丰镇裕南村村民委员会名称已变更为盐城市大丰区新丰镇裕南村村民委员会。
本院认为：1.关于海泰公司与王晓星之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。经查，海泰公司以投资-
回购的方式承建新丰镇政府发包的裕南农民公�三期工程，双方约定该工程中改善型、低密度农民公寓由海泰公司自行销售。后海泰公司将改善型、低密度农民公寓中41幢101号房屋出售给王晓星，双方订立了委托代建房协议一份，该协议约定王晓星支付房款，海泰公司将其建设的案涉房屋交付给王晓星，双方之间的关系符合房屋买卖合同关系的法律特征。该合同订立后，王晓星向海泰公司支付了购房款，海泰公司予以接受并向王晓星出具了收条，双方对合同均已进入实际履行，故海泰公司与王晓星之间存在房屋买卖合同关系，双方订立的委托代建房协议实质为房屋买卖合同。故海泰公司提出其与王晓星之间不存在合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。关于海泰公司提出其收取的款项性质为投资回购款，而非购房款的上诉理由。经查，根据海泰公司与新丰镇政府的约定，海泰公司可对案涉房屋自行销售，王晓星为购买案涉房屋支付给海泰公司的款项性质属于购房款，故海泰公司的该上诉理由不成立，本院不予采信。
2.关于海泰公司与王晓星之间房屋买卖合同效力的认定问题。依据合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国对农村集体土地保护的法律规定，农村集体所有土地的所有权、使用权归集体组织所有，不得出让、转让给本村集体组织之外的公民。本案中，案涉房屋的土地性质是农村集体土地，但王晓星非裕南村村民，且户口性质为非农业人口，故海泰公司与王晓星之间的房屋买卖合同为无效的合同。故海泰公司提出的能否取得产权证不影响合同效力，案涉委托代建合同为有效合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
3.海泰公司是否应向王晓星返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，�同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。本案中，因海泰公司与王晓星签订的委托代建合同为无效合同，王晓星已经支付给海泰公司的购房款，应予返还。故海泰公司提出其不应向王晓星返还购房款的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，海泰公司提出的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14844元，由上诉人大丰海泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一六年一月二十日
书 记 员 程 菲