重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初15304号原告：重庆市瑞源物业酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号，统一社会信用代码91500105622055268C。法定代表人：施朝秀，总经理。委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔趁义，重庆翰墨律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区滨河路5022号联合广场A座29层，组织机构代码70856694-X。法定代表人：吴斌，总经理。委托诉讼代理人：刘清源，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新平，男，系该公司员工。原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司与被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司物业服务合同纠纷一�，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（下称瑞源公司）的委托诉讼代理人游爽，被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（下称信达公司）的委托诉讼代理人刘清源、徐新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞源公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2015年8月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费1028018.4元；2.判决被告以每月未付物业服务费42834.1元为基数，按当月所欠物业服务费每日千分之四的标准计算，从2015年8月1日起至2017年7月31日期间的每月16日起至每月物业服务费付清之日止，支付原告违约金（暂算至2017年8月15日为1542027.6元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月12日，重庆市高级人民法院作出（2010）渝高执提字242-4号、（2010）渝高�提字第241-5号执行裁定书。2011年8月1日，信达公司合法取得了重庆市江北区建新北路25号江田国际金融大厦裙楼第四层（以下简称江田大厦第四层）的所有权。2012年8月24日，瑞源公司和信达公司就江田大厦第四层物业管理服务签订重庆市物业服务合同，约定瑞源公司对江田大厦第四层提供物业管理服务，信达公司按每月每平方米10.5元向瑞源公司缴纳物业服务费，其收取的标准按建筑面积计算，其他费用包括但不限于水电费、水电费公摊以及中央空调费等，每月15日缴纳物业服务费，如未能按时如数缴纳物业服务费，应按照每日千分之四的标准支付违约金。双方建立物业服务关系后，由于信达公司未履行缴纳物业服务费的义务，瑞源公司通过起诉主张权利。2016年12月23日，重庆市第一中级人民法院作出终审判决书，判决信达公司支付2011年8月1日至2015年7月31日期间的物�服务费2056036.8元（以每月每平方米10元的标准），信达公司在收到判决后，未支付2015年8月1日至今的物业服务费。由于涉诉房屋正在产权测绘过程中，暂时只能以4283.41平方米的面积标准收取物业服务费。瑞源公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告信达公司辩称，江田大厦系在建工程，不能交付使用，不属于法律意义上的“物业”，该大厦涉及的“物业管理合同”均是无效合同，且从未履行，信达公司也不是缴纳物业费的义务主体。信达公司系通过司法拍卖获得在建工程项目的所有权，并非一般商品房买卖中的“业主”，物业服务合同的签订双方达成合意，尚未生效，抵押权的设立也早于与瑞源公司签订的物业管理委托书，故物业服务合同和物业管理委托书除了违反法律的强制性规定外，均不对信达公司产生约束力。瑞源公司并未按物业管理条例和物业管理委托书履行义务，其诉讼请求没有事实、法律依据，且要求的违约金标准过高，希望法院予以调低。信达公司虽取得了涉诉房屋的所有权，但不清楚房屋面积，不认可面积为4283.41平方米，瑞源公司所诉期间的物业费的确没有缴纳，但不认可的物业费的计算标准，请求驳回瑞源公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市物业服务合同、（2015）江法民初字第9914号民事判决书、（2016）渝01民终6945号民事判决书、江田国际金融大厦垃圾清运合同、重庆市瑞源物业酒店管理有限公司员工工资表、重庆市电梯日常维护保养合同、电/扶梯维修服务合同、江田大厦电梯维修合同、重庆江田大厦中央空调设备维修保养合同、建筑消防设施维修保养合同、每日防火巡查、检查值班记录本、消防控制室值班记录本、江田大厦客户满意度调查表、重庆市房地产抵押合同、竞买须知、（2010）渝高法执提字第241-5、242-4号执行裁定书、（2014）渝高法民终字第00283号民事判决书本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：重庆江田国际金融大厦物业管理委托协议书系原件，信达公司虽主张该协议书系伪造，但未提出鉴定申请及其他相反的证据，且认可该协议书的内容，对该协议书本院予以采信；照片没有拍摄时间，并不足以证明瑞源公司曾于2012年12月对江田大厦第四层停水停电；民事判决书打印件系关于瑞源公司与案外人之间纠纷，不足以证明江田大厦全体业主未对物业标准达成一致以及瑞源公司与信达公司签订的物业服务合同未生效，本院不予采信。本案本院认定如下事实：瑞源公司是具有叁级资质的物管企业�2000年10月10日，瑞源公司（乙方）与重庆江田房地产开发有限公司（甲方，下称江田公司）签订《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》，约定：甲方同意将其开发的“重庆江田国际金融大厦”（下称江田大厦）物业本体所有内容委托乙方进行专业化、一体化的物业管理。乙方提供的服务受益人为本物业的业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应责任。委托管理物业内容：房屋建筑本体共用部位；共用设施设备；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施；属配套服务设施内容；公共环境；配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安24小时安全防范服务（不含人身、财产保险、保管责任），保障客户安全；本物业所有的产权资料及物业管理档案资料的收集、管理；其他事项；交通与车辆停放的管理。物业管�费商场：每平方米（建筑面积）管理费10元/月，物业承租人（使用人）应承担各项管理服务费。管理服务费的收取采用每季度首月1－10日经银行委托收取，未按时交纳者，每日按应交纳总额的0.3%计收滞纳金。该合同还对双方的职责和权利、管理目标、违约责任等方面进行了约定。涉诉房屋曾于1998年办理了抵押。2011年7月12日，重庆市高级人民法院作出（2010）渝高执提字第241-5号、242-4号执行裁定书，裁定信达公司取得涉诉房屋所有权（建筑面积4283.41平方米），执行裁定书于2011年8月1日送达给信达公司。2012年8月24日，信达公司与瑞源公司签订《重庆市物业服务合同》，瑞源公司提供的物业服务内容主要为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由瑞源公司管理服务的其他服务事项。合同约定，物业服务期为2012年8月27日至2017年8月27日，物业服务费为每月每平方米（建筑面积）10.5元，应于每月15日前交纳，若未按时如数交纳物业服务费，按每日千分之四支付违约金。2014年12月19日，重庆市高级人民法院审理后作出（2014）渝高法民终字第00283号民事判决书，维持了对重庆市第一中级人民�院的判决，即判决重庆润恩商贸有限公司搬离并将涉诉房屋返还信达公司，以及支付信达公司占有使用费。2015年，瑞源公司将信达公司诉至本院，要求信达公司支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费2158838.64元，2011年8月1日至2015年5月7日期间的水电费47495.19元，及违约金1000000元。本院于2016年6月24日作出民事判决书，认定瑞源公司应按每平方米10元/月的标准收取信达公司的物业服务费，判决信达公司支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费2056036.80元，驳回了瑞源公司的其他诉讼请求。2016年12月23日，重庆市第一中级人民法院对该案作出终审判决，撤销本院作出的民事判决书，判决信达公司除按上述数额向瑞源公司支付物业服务费外，还应向瑞源公司支付因未交纳物业服务费而产生的违约金800000元。庭审中，瑞源公司陈述，2012年江田大厦曾停过水电，但很快就恢复了。信达公司陈述未缴纳2015年8月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费。本院认为，生效法律文书已认定信达公司通过公开竞拍于2011年8月1日取得涉诉房屋的所有权，信达公司系江田大厦第四层房屋的业主，瑞源公司与重庆江田房地产开发有限公司签订的《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》对其具有约束力，2012年8月24日，信达公司又与瑞源公司签订了《重庆市物业服务合同》，进一步明确了双方的权利义务。《重庆市江田国际金融大厦物业管理委托协议书》及《重庆市物业服务合同》均约定由瑞源公司对江田大厦的业主共用部分提供物业服务，瑞源公司举示了对江田大厦共用部分、共用配套设施和相关场地进行物业管理维护的证据材料及判决信达公司应支付2011年8月1日至2015年7月30日期间的物业服务费的生效民事判决书，证明其履行了相应物业管理服务义务，有向业主收取物业服务费的权利，而信达公司作为业主负有交纳物业服务费的义务。信达公司称其涉诉房屋尚未交付，不是涉诉房屋的业主，与瑞源公司之间物业服务合同无效，瑞源公司未提供物业服务等抗辩意见，与查明的事实及相关法律规定不符，本院不予采纳。按照生效判决书已认定标准，信达公司应缴纳的2015年8月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费为1028018.4元（4283.41平方米×10元/月×24个月），每月的物业服务费为42834.1元（4283.41平方米×10元/月）。依照《重庆市物业服务合同》的约定，信达公司应在每月15日前支付物业服务费，信达公司未按照合同约定交纳物业服务费，应承担相应的违约金，但瑞源公司主张的每日千分之四的违约金标准明显过高，本院根据欠付物业服务费的金额、时间长短及合同履行情况等因素，酌情确定信达公司按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算违约金，对于瑞源公司超出该标准的违约金请求部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司于本判决生效之日起十五日内向重庆市瑞源物业酒店管理有限公司支付2015年8月1日起至2017年7月31日期间的物业服务费为1028018.4元；二、被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司于本判决生效之日起十五日内，以每月未付的物业服务费42834.1元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准，从2015年8月1日起至2017年7月31日期间的每月16日起至每月物业服务费付清之日止，支付原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司违约金；三、驳回原告重庆市瑞源物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取13680.18元，由被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王中申二〇一七年十二月二十九日书记员  王维维