福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第10564号
原告高清福，男，1958年6月10日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人林秋红，林慕清（实习），福建闽台律师事务所律师。
被告苏妹妹，女，1971年3月4日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人张应宏、张青云，福建旭丰律师事务所律师。
原告高清福与被告苏妹妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高清福的委托代理人林秋红，林慕清，被告苏妹妹及其委托代理人张青云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高清福诉称，2014年6月12日，原告通过中介向被告承租位于厦门市思明区禾祥东路28号1栋2307C单元的房屋，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金2800元；付款方式为按半年支付一次；合同签订日，原告向被告交付2800元作为押金，待合同期满，且原告交清租赁期间所有应付费用后，被告须将押金无息退还给原告；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前30天通知对方并经双方协商同意，合同解除后，由提出解除合同一方支付30天租金作为违约赔偿金。上述合同签订后，原告于2014年12月29日向被告转账支付半年的租金，并于2015年3月13日添置价值970元的家具。但被告却在与原告租赁期间擅自将房屋另行出租他人，并于2015年6月21日与他人签订《房屋租赁合同》，约定每月租金3000元，后才告知要解除与原告签订的《房屋租赁合同》。被告的上述行为已构成违约，且给原告造成严重损失。现诉请判令：1、解除2014年6月12日原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告自2015年6月21日至6月30日的租金1000元和押金2800元，并支付违约赔偿金5200元；3、被告支付购买家具费970元。
被告苏妹妹辩称，一、原告于2014年6月12日承租被告位于厦门市思明区禾祥东路28号2307C单元房屋，并签订《房屋租赁合同》。但原告在未告知被告的情况下私自将讼争房屋转租给音乐厨房餐厅作为员工宿舍，并谎称这些人是“自己律师所的员工”。且由于这些夜班从业者的居住严重影响周边邻里正常生活。因此，原告从一开始就采取恶意欺骗的方式违反合同条款，已经违约在先。2015年6月13日，原告清空房屋返还被告房屋及钥匙，单方以行动解除合同，违约方应向守约方支付违约金，以其支付的押金抵扣违约金是合理的，故押金无需返还。二、根据《房屋租赁合同》约定，原告应于2014年6月24日前付清自2014年7月1日至2014年12月31日的房租，经被告多次催缴，原告直至2014年6月29日才转账支付，但至今仍拖欠租赁房屋2015年上半年的物业管理费、维修费、水电等费用未结算。三、音乐厨房餐厅退租后，原告又将该房屋转租给他人，后告知被告说他转租的客户不租，要求把房间内的办公桌椅、电脑等搬走，并提出解除合同，一个月的押金作为违约金赔偿。其后，原告将房间钥匙退还给被告，标志着合同正式终止。6月20日，厦禾房屋中介公司员工高林带客人（陈惠卿）看房子时发现原告又私自将讼争房屋转租给某酒店作为员工宿舍；6月21日，在高林见证下，被告才与陈惠卿的丈夫刘国忠签订《房屋租赁合同》，故被告并没有“一房二租”的主观意愿和客观条件。综上，原告以实际行为明确解约，被告无理由空置房屋；原告单方面违约，租金损失应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月12日，原告高清福作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告苏妹妹就坐落于厦门市思明区禾祥东路28号2307C单元房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，每月租金2800元；付款方式为半年支付，签订合同时支付第一个半年租金，以后各半年租金于每半年的前七天支付；合同签订之日，乙方向甲方交付2800元作为押金，待合同期满，且乙方交清租赁期间所有应付费用后，甲方须将押金无息退还给乙方；在租赁期间，乙方应付水电、煤气、物业管理等共7项费用；乙方如需将该房屋转租或分割出租，应事先征得甲方同意并协商相关事宜，否则甲方有权终止合同，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿；乙方必须如期交付租金，如有拖欠租金，甲方每天可向乙方加收月租金的3%作为滞纳金，拖欠租金达15天以上，甲方可收回房屋，并有权追回乙方所欠租金和滞纳金，并没收押金；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前30天通知对方并经双方协商同意；合同解除后，由提出解除合同的一方支付30天的租金作为违约赔偿金。
上述合同签订后，原告依约支付押金和租金，被告也依约将讼争房产交付给原告使用；被告并于合同签订当日出具一份收条，确认收到原告支付的租房押金2800元及租金16800元（2014年7月1日至2014年12月31日）。
2014年12月29日，原告以短信方式联系被告，提出若被告同意原告转租讼争房屋则原告立即支付半年租金，若被告不同意则原告按解除合同并支付被告1个月租金，被告短信回复表示同意原告转租讼争房屋。当日，原告向被告转账16800元。2015年1月12日，原告又向被告转账957.7元。被告确认收到上述款项。
2015年6月21日，被告将讼争房屋出租给案外人刘国忠，并与刘国忠签订《房屋租赁合同》，约定每月租金3000元，并于当日收取刘国忠租金9000元、押金3000元及物业费405元。
又查，原告已于2015年6月13日前将讼争房屋的钥匙交还给被告（原告称其系于2015年5月底交付钥匙），但双方未办理讼争房屋的交接手续，也未对房屋内的财物进行清点。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、短信记录、银行交易明细等证据及双方当事人庭审陈述等材料予以佐证，本院予以确认。
审理中，原告提交鑫友家具的订货合同（单），证明其于2015年3月13日添置价值970元的家具放置在讼争房屋内。被告对该证据的真实性不予确认，认为没有相应付款凭证，无法确认发生实际交易，也与本案无关。另，被告提交厦禾物业《缴费通知单》、厦禾物业服务收费标准、两份《房屋租赁合同》、福建省电网销售电价表、历月电费明细等证据，以证明原告承租讼争房屋期间（2014年7月1日－2015年6月13日）尚欠物业费用、公维金、户内水费、公摊水费、垃圾费等合计3486.5821元未缴纳。原告对被告提交的上述证据中除两份《房屋租赁合同》的真实性无异议外，其余证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，并认为其承租期间的物业、水电等费用均已缴清；其中历月电费明细印章的表面真实性无异议，对内容不予认可，被告提供的是思明区禾祥东路28号2307室的电费明细，而非讼争房屋的电费明细，且自2015年1月份后讼争房屋处于空置情况，未产生电费，该证据也与本案无关，无法体现讼争房屋的实际使用电量情况。此外，关于2014年12月29日、2015年1月12日原告向被告转账的16800元和957.7元。原告认为该款项系其向被告支付自2015年1月1日至2015年6月30日的租金（16800元）及支付2015年1月12日之前的全部水电、物业等费用（957.7元），并认为其于2015年1月份之前的物业费、水电费均已结清，且被告同意原告有权转租讼争房屋。被告确认收到上述款项，但认为其中957.7元没有注明支付何费用，原告至今仍有拖欠租金、水电及物业等费用，并未完全结清。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护，本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应按约定履行各自义务。因原、被告于2014年12月29日已通过短信方式协议并确认原告可以转租讼争房屋，符合合同的约定，故原告的转租行为不属于违约。按照双方约定，原告已于2014年12月29日支付至2015年6月30日的租金16800元，因此，原告有权承租讼争房屋至2016年6月30日，被告有义务保证原告在此期间对讼争房屋的占有使用。但原告于2015年6月13日前清空租赁房屋并返还被告房屋及钥匙，单方以行动解除合同，故之后被告于2015年6月20日将讼争房屋另行出租给案外人的行为，也不应认定为违约。根据双方合同约定，租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前30天通知对方并经双方协商同意；合同解除后，由提出解除合同的一方支付30天的租金作为违约赔偿金。因此，原告单方以行动解除合同，应向守约方的被告支付30天的租金（2800元）作为违约赔偿金；且原告自2015年1月12日转账957.7元之后至其将讼争房屋钥匙交还给被告期间，并未再支付任何费用。根据讼争合同约定，押金应在合同期满、且原告交清租赁期间所有应付费用后返还，现原告并未举证证明其已付清租赁期间的应付费用，故原告要求被告退还押金的诉求，本院不予支持。被告主张以原告支付的押金抵扣违约金、押金无需返还的抗辩意见，本院予以采信。因被告现已将讼争房屋出租给他人，原告亦不主张对讼争房屋的继续占有，原、被告签订的《房屋租赁合同》已无实际履行意义，因此原告要求解除讼争《房屋租赁合同》的诉求，本院予以支持。由于原告已支付租金至2015年6月30日，现原告要求被告返还自2015年6月21日至2015年6月30日的租金（每月租金2800元，10天租金应为933元）的诉求，本院予以支持；但被告与他人签订租赁合同的租金差额并不属于违约给原告带来的损失，且原告不能充分证明租金差额情况，故原告要求将租金差额计入违约赔偿金的诉求，本院不予支持；原告主张在讼争房屋中添置家具支付957.2元，但因双方交接讼争房屋时未办理交接手续、未对房屋内财物进行清点，原告也未能充分举证证明该家具费用的实际存在及数额，不能证明其与讼争房屋存在实际联系，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告高清福与被告苏妹妹于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告苏妹妹于本判决生效之日起十日内返还原告高清福自2015年6月21日至2015年6月30日止的租金933元；
三、驳回原告高清福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费320元，由原告高清福、被告苏妹妹各负担160元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林月蓉
二〇一五年十月二十四日
代书记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。