江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第2425号
上诉人（原审被告）林永，个体工商户。
被上诉人（原审原告）新沂市金苑房地产开发有限公司，住所地新沂市北沟街道新东村。
法定代表人孙爱军，该公司总经理。
委托代理人阚海航，江苏铸石律师事务所律师。
上诉人林永因排除妨害纠纷，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第03376号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林永、被上诉人新沂市金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑房地产公司）的委托代理人阚海航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月20日、8月26日，林永与金苑房地产公司签订房屋预购合同两份，由林永分别向金苑房地产公司支付首付款27万元、14万元，用于购买由金苑房地产公司开发的位于新沂市罗马名城1幢03室、1幢02室商业用房。2011年8月26日，林永因与案外人闻高军之间的债务纠纷，由林永向金苑房地产公司出具证明两份，该证明表明：本人原购买的罗马名城1幢02室、1幢03室商铺本人自愿放弃购买，并放弃此前对此门面房的所有装修，所缴房款和对此房的购买权利全部转让于闻高军。后在金苑房地产公司收回与林永签订的两份房屋购买协议后，由金苑房地产公司在首付款收据上将交款单位一栏中的林永抹去，并改为案外人闻高军，并在修改处加盖金苑房地产公司财务专用章。同日，金苑房地产公司与案外人闻高军签订房屋预购协议两份（双方协商落款时间为2010年8月26日），将上述两处房屋出售于案外人闻高军，并于2012年7月2日签订商品房买卖合同两份。
另查明：2013年5月7日，案外人闻高军向法院提起诉讼，要求新沂市金苑房地产开发有限公司交付上述房屋，后双方于2013年5月10日达成调解协议，由新沂市金苑房地产开发有限公司于2013年5月15日向案外人闻高军交付上述房屋。因新沂市金苑房地产开发有限公司未能履行该调解协议，案外人闻高军向法院申请执行，在执行过程中，林永于2013年8月29日向金苑房地产公司出具承诺书一份，承诺于2014年5月1日前将涉案两处房产处理清楚，若处理不清则自愿放弃对此两处房产的购买，自行搬出，将房屋返还金苑房地产公司。2014年5月13日，林永与案外人闻高军自行达成协议，双方约定由林永于当日一次性向案外人闻高军给付45万元，由案外人闻高军将涉案房屋退还于金苑房地产公司，后林永未向闻高军支付上述45万元。
原审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。双方当事人之间虽于2010年7月20日、2010年8月26日签订购房协议，但林永于2011年8月26日向金苑房地产公司出具证明，自愿放弃对涉案房屋的购买，并将购买房屋权利转让于案外人闻高军，该行为应系其对自有权利的处置，金苑房地产公司收回与林永签订的购房协议，双方之间的房屋买卖合同因此而予以解除，该合同条款的权利义务亦予以终止。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋在登记前，未发生所有权流转，本案金苑房地产公司即为房屋的合法所有权人。林永虽缴纳购房首付款，但已经其自行处置让与他人，其对涉案房屋的占有在未得到金苑房地产公司及房屋购买人明确同意的情况下，构成无权占有，故对金苑房地产公司要求林永返还涉案房屋并将房屋内所属物品一并搬离的诉讼请求，本院予以支持。因林永自愿放弃对涉案房屋的购买，也未举证证实对涉案房屋的占有系得到案外人闻高军的同意，故对于林永拒绝搬离的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原审法院遂判决：林永于本判决生效后三十日内将位于新沂市罗马名城一期103、102号房屋内其所有的相关物品腾空后交付给金苑房地产公司。
上诉人林永不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、上诉人分别于2010年7月20日、8月6日分两次向被上诉人支付42万元购置涉案房产。购买时签订了房屋预售合同，注明被上诉人在6个月内办理房屋产权证，如不能办理则赔偿违约金。后因被上诉人未能兑现承诺，致使上诉人未能办理贷款，导致上诉人资金链断裂。迫于无奈，上诉人于2011年8月26日将房屋临时抵押给案外人闻高军，并约定利息，直至2012年5月25日，上诉人入狱才停止支付利息。抵押当日上诉人和闻高军前往被上诉人处办理抵押事宜，当时签订自愿放弃购买涉案房屋的证明，并非上诉人真实意愿，只是临时抵押的手续。被上诉人在明知房屋是抵押的情况下，未经上诉人同意，私自将涉案房屋签售给闻高军；2、案外人闻高军已于2014年5月13日与上诉人达成协议，闻高军同意将涉案房屋归还上诉人，因被上诉人将涉案房屋签售给闻高军，才使买卖协议未能变更到上诉人名下，上诉人一直与其协商未果，故款项没有给付闻高军，但协议中的银元已经交付；3、上诉人已经向被上诉人支付房款42万元，并签订购买协议，且于2010年9月26日签订正式房屋买卖合同。在房屋已经交付给上诉人使用的情况下，房屋权利人已经是上诉人，而非被上诉人。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的请求。
被上诉人金苑房地产公司答辩称：1、2010年7月20日、8月26日，被上诉人两次收取上诉人购房预付款总计41万元，准备将涉案房屋预售给上诉人，但是2011年8月26日上诉人自愿放弃购买涉案房屋，将此前预交的41万元房屋预购款和房屋购买权利转让给闻高军。因而，上诉人与被上诉人已经协商解除房屋买卖协议，此后，被上诉人将涉案房屋出售给闻高军。2013年8月29日上诉人再次承诺自行放弃涉案房屋，从房屋内搬出，房屋归开发商。因此，上诉人关于其放弃购买涉案房屋并非自愿以及被上诉人转让房屋未经其同意的上诉意见不能成立；2、被上诉人是涉案房屋的所有权人，有权起诉无权占有涉案房屋的上诉人，要求其停止侵害，排除妨害，根据2013年8月29日上诉人本人亲笔书写的承诺，该承诺是上诉人的真实意思表示，结合2011年8月26日的证明，被上诉人亦有权起诉上诉人迁出房屋，将涉案房屋返还；3、上诉人上诉所主张的其与闻高军之间的债权债务关系与本案没有关联性，与被上诉人所述的事实和理由无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点为：上诉人是否应排除妨害交还诉争房屋。
二审期间上诉人林永提交如下证据：商品房买卖合同一份、与闻高军签订的借款合同两份、房屋购买协议两份，证明被上诉人在一审中陈述不实，房屋购买协议中写的很清楚，被上诉人在签订房屋买卖协议之后6个月为上诉人办理房产证，但是被上诉人拖延了1年，被上诉人系违约。一审中被上诉人否认该协议的真实性，还否认知道上诉人与闻高军房屋买卖抵押的事情真相。上诉人和闻高军之间不是转让而是抵押。一审中，被上诉人提供上诉人填写的两份证据系伪造，其目的是为了避免上诉人对其违约责任的追究。
对于上诉人提交的证据，被上诉人金苑房地产公司质证认为：对于商品房买卖合同，真实性有异议，封面上的合同编号与合同内正文的合同编号不一致，该合同正文的商品房买受人写的是林永，而合同尾部的买受人盖有徐州永之信建筑安装工程有限公司和林永印章以及林永签名，买受人不确定，该合同的正文存在两个第三页，第一个第三页所标注的买卖房屋是02号房，第二个第三页标注的03号房屋，第四页有水彩笔标注的单价，与正式的合同不一样。且该合同的订立日期是2010年9月26日，根据2011年8月26日上诉人书写的证明，其系自愿退出涉案房屋买卖，因此该份商品房买卖合同已经失去法律效力；对于借款合同，真实性无法确定，从内容上看，该份证据反映的是上诉人和闻高军之间的借款关系，与本案无关联性；对于购买协议，该证据因系复印件，真实性有异议，2010年7月20日、8月26日被上诉人曾收取了上诉人的房款，上诉人准备购买涉案房屋，但是2011年8月26日，上诉人声明自愿放弃对涉案房屋的购买。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，根据当事人提交的购房收据、证明及承诺书、被上诉人与案外人闻高军签订的商品房买卖合同、房屋买卖协议、调解协议等证据，能够认定上诉人林永在与被上诉人签订购房协议后，于2011年8月26日向被上诉人出具证明，自愿放弃对涉案房屋的购买，并将购买房屋权利转让于案外人闻高军的事实。上诉人林永认为其放弃购买涉案房屋并非真实意思表示，2011年8月26日的两份证明系被上诉人伪造，认为涉案证明“并非真实意愿，只是临时抵押做的手续”，并在二审中提供商品房买卖合同、借款合同、房屋购买协议予以证明。因上诉人提供的商品房买卖合同的签订日期（2010年9月26日）在涉案证明出具日期（2011年8月26日）之前，无法证明上诉人欲证明的观点；借款合同系上诉人与案外人所签订，本院无法认定其真实性；房屋买卖协议在一审中已经提交，不能视为新证据，且签订日期在涉案证明出具日期之前，不能充分证明上诉人的主张。另，上诉人申请对涉案证明中的签名进行鉴定，经过审查，上诉人在一审中对该两份证明的真实性、合法性均予以认可，构成法律上自认，故，本院对其鉴定申请不予准许。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。本案中，林永已将购买涉案房屋权利转让于他人，其在未征得房地产公司及房屋购买人明确同意的情况下，无权占有涉案房屋。涉案房屋在登记前，未发生所有权流转，金苑房地产公司作为涉案房屋的合法所有权人，有权要求无权占有人排除妨碍交还房屋。因此，一审法院综合本案证据，判决林永将涉案屋内其所有的相关物品腾空后交付给金苑房地产公司，并无不当。
综上，上诉人林永的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人林永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
代理审判员 孙冬花
代理审判员 王 夏
二〇一六年一月十八日
书 记 员 吉彬彬