台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1078号
原告：台州万邦物业管理服务有限公司。
法定代表人：朱海琴。
委托代理人：徐萍。
被告：椒江区白云街道塘岸村民委员会。
代表人：丁呈贵。
委托代理人：丁小康。
委托代理人：孙林剑。
原告台州万邦物业管理服务有限公司（以下简称万邦公司）为与被告椒江区白云街道塘岸村民委员会（以下简称塘岸村委会）物业服务合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员周丹玲适用简易程序，于2015年5月19日、7月16日二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告万邦公司的委托代理人徐萍及被告塘岸村委会的委托代理人丁小康、孙林剑到庭参加诉讼。第二次庭审，原告万邦公司的委托代理人徐萍、被告塘岸村委会的委托代理人孙林剑到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成协议，现已审理终结。
原告万邦公司起诉称：2009年6月29日，原告与台州市国强物业服务有限公司（以下简称国强物业公司）在浙江国强房地产开发有限公司（以下简称国强房地产公司）同意将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给原告的情况下，签订了一份委托承包物业管理合同，约定国强物业公司将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给原告负责经营；合同第二条约定物业费收费标准，其中商业用房2.5元/平方，地下车位30元/个/月，空置房按照100%的标准缴纳。2009年10月30日前，国强房地产公司将金岸公寓小区一、二层的商业用房及30个地下车位按时交付给被告。按照委托承包物业管理合同的约定，原告于2009年11月1日起二年期间对金岸公寓小区进行了物业管理。原告曾多次向被告催讨物业管理费187768.13元[（1387.72+1157.81+1110.82+1961.92+1585.33+1450.99）㎡×0.8元/㎡/月×24月]。被告均称金岸公寓小区一、二层的商业用房已全部出租，要求原告自行向租户收取，并于2010年8月31日向原告出具一份授权书，授权原告向金岸公寓1-2层商业用房租户收取物业费，收费标准为每月0.8元/㎡。原告已从商业用房的租户处收取了61941.40元物业费，尚欠125826.73元。2013年1月30日，原告委托浙江时空律师事务所律师向被告邮寄了催讨物业费的律师函，并于2014年4月8日向本院起诉要求被告立即支付物业费，后原告于2014年10月16日申请撤诉，本院裁定予以准许。上述物业费经原告催讨，被告均推诿不服，其行为已明显构成违约。现要求判令被告立即支付拖欠的物业管理费125826.73元。
被告塘岸村委会答辩称：1、被告未与国强房地产公司签订过有关物业管理合同，委托其指定或招投标确定的物业公司进行物业管理，包括前期物业管理。被告也未与原告签订过有关2009年11月至2011年10月份的物业服务合同。原、被告不存在物业管理关系，非合同当事人，原告要求被告支付物业费缺乏事实和法律依据。2、国强房地产公司委托国强物业公司对其开发或联建的国强·金岸公寓小区进行前期物业管理，而国强物业公司擅自将其管理的全部事项重新转承包或转委托给原告，违反了《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该转包合同无效。3、假如原告在2009年11月至2011年10月期间对被告的有关物业进行了管理，需支付物业费的话，首先，被告与该物业的实际承租人已约定，物业费由实际承租人支付，本案应当将实际承租人作为共同被告，被告仅承担连带责任。原告直接要求被告支付物业费不符合相关法律规定。其次，原告在管理过程当中，存在违约，存在管理不到位的情况，实际承租人所经营的商户门口存在乱停车、车窗被撬、水管漏水以及卫生状况差等情况，受害人有向原告主张赔偿的权利。再次，原告主张的物业费金额不正确。原告在管理期间曾向实际承租人收取了部分物业费，目前实际承租人均已不存在，被告对原告陈述的已收取费用及金额有异议。委托承包物业管理合同约定地下车位是30元每只，并非每月。被告在该期间未取得车位的出入卡，未使用过车位。因房产公司未交付上述车位，或交付不能使用的车位，相应管理费不应计算。关于其他的商铺部分，均为小区外围临街，日常维护无需物业管理，原告也没有对临街商铺进行物业管理。被告在2010年8月31日才知道原告对金岸公寓小区进行过物业管理，在此之前并不清楚。被告曾授权原告向实际承租人收取物业费，因原告未实际进行管理，被告对原告已收取的部分物业费不管不问，未收取部分应当由原告自行承担。4、被告未收到原告催讨物业费的律师函，也并不知道原告催讨过物业费。委托承包物业管理合同在2011年10月已到期，原告在2014年向法院起诉，已经超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求应予驳回。
本院经审理，认定本案事实如下：2007年1月17日，被告与国强房地产公司签订了联合建设协议书，约定国强房地产公司取得被告商住楼开发工程地块的土地使用权，确定国强房地产公司为开发合作伙伴，国强房地产公司负责商住楼工程建设及建设的全部资金，无偿返还给被告建筑面积20100平方米的房屋，以及30个国家标准地下车位，其中商业用房全部返还村集体使用（约10000平方米，以实际发证面积为准），国强房地产公司必须在2009年10月30日前交付由消防、规划、环保部门验收合格的上述商业用房和车位。2012年7月23日，被告与国强房地产公司签订了补充协议书，载明双方联合开发建设的商住楼现名金岸公寓，经双方友好合作，该项目已全部竣工并按时交付，对2007年1月17日签订的联合建设协议书达成补充协议，约定一、二层商业用房建筑面积8654.59㎡归被告所有以及归被告所有的30个地下车位的车位号。国强房地产公司曾与国强物业公司签订委托承包物业管理合同，约定国强房地产公司将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给国强物业公司负责经营；物业管理费收费标准为住宅1.45元/平方，商业2.5元/平方，地下车位30元/只；委托承包期限暂定为二年，从房产公司通知交房开始计算并协助业主委员会成立止，直至本合同自然终止；向国强物业公司缴纳管理费从房产公司通知交房之日起计算。2009年6月29日，台州市万邦物业管理服务有限公司与国强物业公司签订委托承包物业管理合同，约定国强物业公司将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给台州市万邦物业管理服务有限公司负责经营，合同内容与国强房地产公司和国强物业公司签订的委托承包物业管理合同的内容完全一致。2009年11月1日至2011年10月31日期间，原告为国强·金岸公寓小区提供了物业服务。2010年8月31日，被告向原告出具授权书，载明“金岸公寓商业用房各经营户：白云街道塘岸村民委员会现授权台州万邦物业管理服务有限公司收取金岸公寓1-2层商业用房的物业费，收费标准为每月0.8元/㎡。希各经营户积极配合。”上述委托承包物业管理合同约定的期限届满后，原告与台州市金岸公寓的业主委员会重新签订物业服务合同，并继续提供物业服务。
另查明：国强房地产公司于2013年6月25日将名称变更为国强建设集团房地产开发有限公司（以下简称国强集团），台州市万邦物业管理服务有限公司于2009年12月17日将名称变更为万邦公司。国强·金岸公寓小区即为台州市金岸公寓。原告于2012年8月14日办理了台州市金岸公寓商业用房（8654.59㎡）和30个地下车位的产权登记。2013年1月30日，原告曾向被告发送律师函催讨2010、2011、2012年度的物业费。被告一直未支付。原告为与被告物业服务合同纠纷于2014年4月8日向本院起诉，后于2014年10月16日撤诉，本院裁定予以准许。国强物业公司于2015年6月18日出具证明，载明“塘岸小区金岸公寓2009年11月1日至2011年10月31日的物业由我公司委托台州万邦物业管理服务有限公司代为管理，我公司已于2012年3月将此期间的物业管理费转让给台州万邦物业管理服务有限公司”。
上述事实有原告提供的委托承包物业管理合同、国强集团出具的证明、国强物业公司出具的证明、公司基本情况、变更登记情况、授权书、台州市住房情况查询记录、律师函、快递单、邮寄查询情况、受理案件及缴款通知书、民事裁定书、台州仲裁委员会开庭笔录、联合建设协议书、补充协议书，被告提供的金岸公寓物业合同终止通知函及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：国强集团作为台州市金岸公寓的建设单位与国强物业公司签订的前期物业服务合同，对作为业主的被告具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项的规定，国强物业公司将全部物业服务业务一并委托给原告而签订的委托承包物业管理合同应属无效。但原告实际上为台州市金岸公寓提供了物业服务，从被告出具的授权书可以确认，被告知晓台州市金岸公寓实际由原告提供物业服务且未提出异议，并同意物业费由原告收取，本案中国强物业公司亦出具证明表示物业费已转让给原告，故被告应当向原告支付前期物业服务期间的物业费。被告关于商业用房为小区外围临街，无需物业管理的抗辩不能成立。被告与商业用房的实际承租人有无约定物业费由实际承租人支付并不影响本案中被告承担物业费。至于物业费标准，商业用房部分，原告主张每月0.8元/㎡，被告出具的授权书亦予以确认，本院予以确认；至于地下车位部分，虽然委托承包物业管理合同约定为30元/只，并未明确该标准系按月计算还是按年计算，但是结合本地物业服务费标准等因素，可以确定为30元/只/月。至于物业费的起算时间，委托承包物业管理合同约定物业费从房产公司通知交房之日起计算，被告认可商业用房系按照联合建设协议书约定在2009年10月30日前交付，故原告主张从2009年11月1日起计算商业用房的物业费合理；关于地下车位，联合建设协议书约定车位在2009年10月30日前交付，补充协议书中双方确认台州市金岸公寓项目已全部竣工并按时交付，被告亦未提供充足证据证明国强集团迟延交付地下车位，故本院确认地下车位的物业费亦应按原告主张的2009年11月1日起算。因此被告应支付的商业用房和地下车位二年的物业费分别为166168.13元（0.8元/㎡/月×8654.59㎡×24月）和21600元（30元/只/月×30只×24月），合计187768.13元，扣除原告认可已收取的61941.40元，被告还应支付125826.73元。委托承包物业管理合同对于物业费支付时间没有约定，原告可以随时向被告主张物业费，故本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条的规定，判决如下：
被告椒江区白云街道塘岸村民委员会于本判决生效后十日内支付给原告台州万邦物业管理服务有限公司物业费125826.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1408元（减半收取，原告台州万邦物业管理服务有限公司已预付），由被告椒江区白云街道塘岸村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后七日内，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001]。
如本判决生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从本判决确定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周丹玲
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 王 婷
附件：
本案裁判所依据的法律和条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。