西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第00312号
原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室。
代表人赵文彬，该办公室主任。
委托代理人郭永涛，1963年9月9日出生，汉族，中国人民解放军总后西北军用物资订购局营房办主任。
委托代理人任峰刚，男，1976年11月22日出生，汉族，中国人民解放军总后西北军用物资订购局营房办职员。
被告西安市龙祥能源开发有限公司。
法定代表人杜龙，该公司总经理。
委托代理人李蔚，男，1978年3月5日出生，汉族，西安市龙祥能源开发有限公司法务。
原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室（以下简称总后西北物资局善后办）诉被告西安市龙祥能源开发有限公司（以下简称龙祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告总后西北物资局善后办的委托代理人郭永涛，被告龙祥公司的委托代理人李蔚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告总后西北物资局善后办诉称，被告自2005年起一直租用原告位于西安市莲湖区四府街139号北楼的房屋用于办公，2012年5月1日前没有拖欠房租，2012年5月1日至2013年4月30日，被告拖欠房租30389.4元，2013年5月1日至2014年4月30日，被告拖欠房租49908元，2014年4月30日合同期满后，被告继续使用部分房屋，截止2014年12月底，共产生租赁费26052元，期间原告多次要求被告尽快缴纳拖欠的房租、电费及采暖费，被告均未支付。原告于2014年12月31日书面通知被告解除租赁合同，2015年1月9日再次通知被告清租腾房，被告仍置之不理，无奈诉至本院，要求：1、确认双方房屋租赁合同已经解除；2、判令被告立即腾交租用的位于西安市莲湖区四府街139号北楼204、218、306房屋；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房租费106349.4元、采暖费11958.38元、电费5189元（截止2014年12月31日），及至被告实际腾房之日止的房租费；4、判令被告向原告支付迟延缴付租金之违约金31904.82元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告龙祥公司辩称，原告所述事实基本属实，承认欠租的事实，但原告有部分陈述与事实不符，1、306房间是西安郡茂装饰公司租赁的，与被告龙祥公司无关，关于306房间的租金、电费、采暖费不应由被告承担；2、210房间是在2013年10月就退租，但是原告多计算了半年房租计4814元；3、被告在2014年8月27日给原告单位职工樊向阳缴纳了5000元房租，原告没有减除；4、原告在2014年12月16日将被告强行赶出租用房屋，致使被告没有办法使用，故2014年12月16日后的房租、暖气就不应再计算了；5、原告所收取的水电费和暖气费价格偏高，要求原告提供收费依据。综上，要求扣除被告所述部分，其余合理的承认拖欠属实，但暂时无力支付。
经审理查明，被告龙祥公司自2005年起租用原告位于西安市莲湖区四府街139号北楼的房屋用于办公，2012年5月1日前原被告合作良好，双方均依约履行合同。2013年2月26日，双方补签房屋租赁合同，约定被告租赁原告204
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218号房屋，总面积260.8平方米，租期自2012年5月1日至2013年4月30日，年租金109184.40元，租金按半年结算。签约后，被告至租赁期满拖欠房租30389.4元。
2013年5月1日，原、被告续签房屋租赁合同，约定被告承租原告204、210、218号房屋，总面积81平方米，租期自2013年5月1日至2014年4月30日，年租金37908元，租金按半年结算；合同第十一条第二项约定，乙方（指被告）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（指原告）按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。租赁期满，被告拖欠房租37908元。
2014年4月30日合同期满后，被告退租面积23平方米的210房间，原、被告未续签房屋租赁合同，被告实际继续使用204、218房屋，按照原、被告原租赁合同约定租金计算，每平方米每月租金39元，租赁面积58平方米，截止2014年12月底，被告产生租赁费18096元。
截止2014年12月31日，被告占用的204房间电表显示42度，218房间电表显示938度，被告未缴纳电费，原告要求按每度电1元收取，计980元；被告2012年度、2013年度以及2014年11月15日至2014年12月31日未交纳采暖费，其中2012年租赁面积260.8平方米，2013年租赁面积81平方米，2014年5月1日以后至2014年底租赁面积58平方米，原告要求按每年4个月供暖季，每月每平方米7.5元收取供暖费，计10906.5元。
原告庭审时认为被告虽未签订书面合同，但自2013年5月1日起实际租赁306房间，面积25.5平方米，原告要求被告支付306的房租、电费（电表显示4214度）、采暖费。但被告举证2014年9月18日，原告财务向被告及西安郡茂装饰有限责任公司出具欠费清单，载明：3、西安郡茂装饰有限责任公司2013月1日至2014年4月30日欠房费12000元。
原告于2014年12月31日书面通知被告解除租赁合同，2015年1月9日再次通知被告清租腾房。被告仍未履行，原告遂起诉。
原告在庭审中说明，其诉讼请求第4项违约金的计算方法，合同约定为每日千分之三过高，原告自动降低为拖欠房租的30%，计31924.86元。
被告庭审时提交樊向阳于2014年8月27日书写收条一张，载明今收龙祥公司房费5000元，要求折抵房租。原告认可樊向阳是其单位职工，表示同意折抵房租。
另外，陕西电网销售电价表显示，一般工商业用电每度0.87元。
上述事实，有原、被告于2013年2月26日、2013年5月1日签订的军队房地产租赁合同，北院房管处北楼电表登记表及房屋电表刻度照片，2014年9月18日欠费清单、国家电网查询信息及本院庭审笔录存卷为证。
本院认为，原、被告之间签订的军队房地产租赁合同，意思表示真实，不违反法律强制性规定，应认定有效，原、被告均应依约履行。双方书面租赁合同到期后，被告继续租用原告住房，视为双方形成不定期租赁关系，被告租用房屋却不按期支付房屋租赁费，构成违约，原告有权解除合同，自书面解除合同到达时解除。故原告起诉要求确认双方合同解除，并要求被告立即腾房，符合法律规定，本院依法予以支持，确认原、被告租赁合同自2014年12月31日解除。合同解除后，被告继续占用房屋，应支付房屋占有使用费，比照租金支付。被告拖欠房租，理应支付，原告起诉要求被告支付租金，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持，但306房间不是被告龙祥公司租用，不应在本案计算，原告可另案起诉。原、被告房屋租赁合同中约定违约金较高，原告主动降低为拖欠房租的30%，依法应予许可。另外，原告诉请被告支付拖欠的电费及供暖费，其中供暖费未超出西安市规定的收费标准，应予以支持；而电费收取原告无物价部门许可收费标准，应参考陕西电网销售价格支付，原告要求按照此前交易习惯标准每度1元收费，没有依据，本院判令按每度0.87元收取。另外，原告诉讼请求中电费、取暖费、违约金计算，均应扣除306房间的费用。关于被告辩解210房间自2013年10月退租，被告并未提交证据证明，本院不予采信；关于被告辩解樊向阳收取其房租5000元要求扣除，原告予以认可，本院依法准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、第二百二十七条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百零四条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室与被告西安市龙祥能源开发有限公司之间房屋租赁合同于2014年12月31日解除；
二、本判决生效后十日内，被告西安市龙祥能源开发有限公司将所租用的位于西安市莲湖区四府街139号北楼204、218号房屋腾交原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室；
三、本判决生效后十日内，被告西安市龙祥能源开发有限公司向原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室支付拖欠房租81393.4元（已扣除樊向阳收取5000元）、采暖费10906.5元、电费852.6元，总计98152.5元；
四、本判决生效后十日内，被告西安市龙祥能源开发有限公司向原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室支付拖欠房租的违约金24418.02元；
五、本判决生效后十日内，被告西安市龙祥能源开发有限公司向原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室支付房屋占有使用费，计算方法：按使用面积58平方米，每平方米月租金39元，自2015年1月1日起，至本判决生效之日止计算；
六、驳回原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3766元，由原告中国人民解放军总后西北军用物资订购局善后办公室负担766元，被告西安市龙祥能源开发有限公司负担3000元。（原告已预交，被告在执行本判决时直接向）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 雁
代理审判员 王莉莉
人民陪审员 姬 伟
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 周 萍