徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初5919号原告：马建，男，1982年1月4日生，住本市泉山区。委托诉讼代理人：马晶，女，1980年4月29日生，住址同上。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地本市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，住。原告马建与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告马建的委托诉讼代理人马晶，被告荣盛公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马建向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房产证、土地证违约金43600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告缴纳购房款434612元，合同约定被告应于2008年6月30日之前将具备交付条件的房屋交付于买受人使用，90天内办理产权证。原告按被告要求如期办理了上房手续，可被告迟迟不通知原告办理产权证，逾期合计1003天，经双方协商无效，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。庭审中原告将第一项诉请变更为：请求法院判令被告支付逾期办证的违约金44851元。（以434612元购买款为基数，按每日万分之一，从2008年10月1日计算至2011年7月29日，共计1032天）被告荣盛公司辩称，一、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效。二、按照签订合同时的政策依据，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2006年12月份，当时徐州市房地产开发企业办理初始登记所依据的是《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发【2006】33号文）。按照该33号文的规定，在取得《商品房预售许可证》后，只须提交竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。被告提交的《工程竣工验收报告》、《徐州地名办地理命名公告》足以证明，在2008年9月28日前，即双方合同第十五条约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案日期届满前，被告已经具备了33号文的规定的条件，符合办理初始登记的要求。如果不是因为政策变化，被告不可能逾期办证。三、被告之所以未能如期提供资料报产权机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发【2006】33号文相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即被告可依据合同第八条的约定，据实予以延期。通过被告提交的《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》可以看出，由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要至少600个自然日；据不完全统计，2007-2010年间设计建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，均属于政策性变化，其对被告提交登记资料造成重大影响，在客观上不可能在合同约定的期限内备齐、提交办证材料。逾期办证确属政策性变化所导致，也是企业无法预测和控制的客观因素所造成。《＜徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法＞立法后评估报告》充分证明，徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，办理相关文件和证明时各种阻碍时有发生，导致房地产开发企业延迟交房，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，立法意图未能完全得到落实，部分内容与当前实际脱节等。而且114号令违反了法不溯及既往的原则。根据合同第八条的约定，因114号令的实施这种政策性变化造成的逾期办证，应该免除被告的责任。四、在政策性变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务，并在政府的参与下双方进行过协商。五、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。首先，《2004年41号文》并未得到实施，徐州市一直执行的是徐房发【2006】33号文，应将114号令与徐房发【2006】33号文进行比较，不应与《41号文》进行比较，此政策性变化属于合同第八条约定的免责事由。六、关于逾期期限不应截止至办理完毕土地证之日。关于逾期截止期限问题，合同约定的为“向产权登记机关”提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记机关是房地产管理局，有专门的交易大厅。房地产权权属登记，是指土地使用权属登记和房屋所有权登记总称。权属登记机关为两个部门，即房产管理局和国土资源局。土地证的办理仅是对土地使用权进行登记，并不是对土地所有权进行登记，我国法律规定土地的所有权属于国家或者集体所有，并不能属于购房人所有，购房人不能获得土地的所有权，所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。七、政府延迟交付土地的行为，属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策······或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍，被告可以根据合同第八条的约定据实予以延期。综上，现有证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证有《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供1、2006年12月12日原、被告签订的商品房买卖合同，被告将其建造的荣景盛苑小区XX-X-XXXX室出售给原告，证明合同十五条明确约定被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决，原告同意参照该合同第七条约定的违约金计算标准，作为被告逾期办证的违约金计算标准。2、购房发票一份，证明2012年7月26日被告向原告出具了金额为434612元的销售不动产统一发票，该票据金额作为计算逾期办证违约金的基数。3、房屋所有权证一份及土地证，证明该房屋办证的时间为2012年8月2日。4、温馨提示及承诺书三页，证明被告在2017年八月九月已经在小区内公开承诺承担违约责任，履行违约金给付义务，根据民法总则195条规定，该行为已经再一次导致诉讼时效中断重新起算。因原告对被告要求的给付方式和给付时间均有异议而为达成一致意见。被告荣盛公司质证认为：对证据1-3的真实性无异议，但是根据合同约定被告义务仅限向产权机关进行备案，故违约的期间应截止至被告向产权机关申请报备之日即2010年12月7日。原告换取的发票时间为2012年7月26日，与本院审理的同类案件2011年1月份换取发票相比有一年半的时间差，此部分是由原告自身行为造成的，购房人何时申请办理产权证书，产权机关何时颁发证书均是开发商无法控制的，如果单方将被告的义务扩大到购房人办理完毕产权证书之日，将是显失公平的，故被告的违约责任应当按照合同的约定截止至向产权机关申请报备之日。对证据4的真实性无异议，但是作出该提示的主体为物业公司并非本案被告，其目的是以冲抵物业费的形式对未起诉的业主进行补偿，并不是代表开发商认为应当进行赔偿，该证据不起到诉讼时效中断或者重新计算的效果。被告荣盛公司为证明其主张提供：第一组证据：（一）《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》徐房发【2006】33号。（二）《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（市房管局2006年3月8日发布信息）及网站截屏。（三）《土地证》。（四）《土地证附件宗地图》。（五）《总平面图》。（六）《发改委立项批文》。（七）《建设用地规划许可证》。（八）《建设工程规划许可证》。（九）《建筑工程施工许可证》。（十）《商品房备案证明》（十一）《商品房预售许可证》。（十二）《徐州地名办地理命名公告》。（十三）《工程竣工验收报告》。证据（一）用于证实：2006年双方签订《商品房买卖合同》时办理产权证书的政策依据为《徐房发【2006】33号》文件。证据（二）用于证实：2006年双方签订合同时，市房管局对竣工验收证明材料的定义为：“工程验收报告或工程竣工验收备案表”，而非“交付使用通知书”。证据（三）～（十）用于证实：被告进行房地产开发、建设、的合法性。证据（十一）～（十三）用于证实：依据《徐房发【2006】33号》文件，在合同约定期限内被告已经具备办理初始登记证书的条件。第二组证据：（一）《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法（市政府2007年114号文）》。（二）《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》（三）《政府部门公用事业单位验收时限及标准》（四）《土地分批验收流程》（土地证办理时限）（五）《建筑类法规调整统计表（2007-2010）》（六）《市政府对市建设局呈报114号令实施后相关问题的批复》（七）《徐州市城市房地产住宅项目建设方案》（八）《南通新华建设工程施工合同》（九）《安全防范建设内容标准概述》（十）阿卡B区《住宅小区安全防范建设验收意见书》（十一）《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》（十二）《B1、4、6交付使用通知》（十三）《权属登记申请书》及《B1、B4、B6收件收据》（十四）《B4商品房初始登记证》（十五）《B6商品房初始登记证》（十六）《荣景盛苑小区业主领取《初始登记书》的通知书》（十七）《商品房初始登记证寄送明细》证据（一）用于证实：2008年2月1日起徐州市办理产权证书的政策发生变化，该变化直接体现为办理产权证书前应取得《交付使用通知书》。证据（二）～（六）用于证实：由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要420个自然日；办理土地分割证需60个自然日，以上合计需要480个自然日。此外，政府机构改革导致推迟验收180个自然日。据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规、政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。证据（七）～（十一）用于证实：被告为取得《交付使用通知书》补办了综合验收手续。证据（十二）～（十七）用于证实：被告在完成综合验收后于于2010年11月29日取得了《1#、4#、6#交付使用通知书》，2010年12月7日向产权登记部门申请办理《权属登记证书》，2010年12月17日取得《初始登记证》，2010年12月31日向B1、B4、B6业主发送领取《商品房初始登记》的通知，2011年1月邮政机关向被告提供邮寄明细证明。因此，被告依据《114号令》规定的符合交付条件后在90日内完成了向产权登记机关备案的手续。第三组证据：（一）《谈话笔录》（二）《泉山区人民政府办公室文件批办单》及《关于“李志毅等人与荣盛公司商品房买卖纠纷”的处理意见》以上证据用于证实：在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告向被被告进行了告知，并在政府的参与下双方进行过协商。第四组证据：（一）《市法制办公室网站截屏（114号令立法后评估征求意见）》（二）《(徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法)立法后评估报告》（三）《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定2004（16号）》（四）《中央政府网站《国发（2004）16号文》截屏》（五）《调取证据申请书》以上证据用于证实：《41号文件》并未得到实施，不应将《41号文件》与《114号令》进行对比。第五组证据：（一）《国有土地使用权出让合同》（二）市国土资源局《关于土地移交通知书》（三）《谷歌地图历史数据镜像图》（四）《市政府《政府办文单办理意见》确认纺织厂地块逾期交付事实》以上证据用于证实：由于政府迟延交付土地的行为，导致被告依据《114号令》对小区进行综合验收时出现了无法遇见、无法克服的障碍。原告质证认为：对证据一的真实性合法性无异议，但其不能证明被告的答辩观点，反而恰能证明被告的行为已经构成违约。对证据二除第16项办证通知的时间，其他没有异议。16项，2010年11月29日通知名单上并没有原告的名字，原告也没有接到被告的电话通知和短信通知，更没有收到办证通知邮件或者快件，被告也没有在小区内进行公示通知。原告是在2010年12月30日后才接到被告的电话通知。对证据三的真实性无异议。但其不能证明被告的答辩观点，该谈话笔录中明确当时部分业主找被告协商的主要是违约金的赔偿问题，然而并没有最后的处理结果，根据处理意见的内容证明市政府114号令与此前规定的政策有延续性，不会对被告办理产权登记材料产生影响，同时也能证明政府对土地的交付不存在逾期的行为，所以被告认为逾期办证是政府的政策原因导致可以免责没有事实和法律依据。该组证据恰能证明原告及其他业主一直在因逾期办证进行维权。对证据四、五的真实性无异议，但不能证明被告的观点，上述证据不能成为被告免于承担逾期办证违约责任的理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额435861元的价格购买被告开发的荣景盛苑XX-X-XXXX号房。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2012年7月26日，被告向原告出具了金额为434612元的销售不动产统一发票。2012年8月2日，徐州市二环西路荣景盛苑XX#-X-XXXX室房屋完成不动产权证书办理手续。原告马建以被告荣盛公司逾期办证构成违约为由诉至本院，要求判令其承担相应的违约责任。本院认为，原、被告双方于2006年12月12日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0122541）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定,且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、被告双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。根据该合同第十五条的约定，被告作为出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。至2008年9月30日，被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司未能将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。被告主张，合同约定的办证期限已过多年，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向被告主张权利，但被告在庭审中亦认可该期间内曾有业主去往该公司主张权利；就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果，且原告于庭审中提供了荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被告表示愿意对被逾期办证的业主进行相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月12日，约定房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日，徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，涉案房屋至2012年8月2日办理完成房产权属登记，但综合被告通知原告的时间电，B6幢其他业主维权情况及类似因被告逾期办证诉至本院的其他案件中相关业主办证情况，本院酌定被告应向原告支付以434612元购房款为基数，按每日万分之一，从2008年9月30日计算至2010年12月30日，共计821天原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，原告未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，被告也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此本院参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按原告已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为35681元（434612元×0.0001×821天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马建支付逾期办证违约金35681元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费890元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  朱军麟人民陪审员  李军玲人民陪审员  李 琳二〇一七年十二月十四日书 记 员  杨 琳