江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终638号
上诉人（原审被告）：许贵香，女，汉族，1958年1月13日出生，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：廖志华，江西衡业律师事务所律师，代理权限特别授权。
被上诉人（原审原告）：谢木水，男，汉族，1962年4月24日出生，个人经营户，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：杨金芸，江西三松律师事务所律师，代理权限一般代理。
原审被告：王表勇，男，汉族，1954年10月25日出生，从事建筑业，住江西省抚州市临川区。
上诉人许贵香因与被上诉人谢木水及原审被告王表勇房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
许贵香上诉请求：1、依法撤销抚州市临川区人民法院作出的（2017)赣1002民初176号民事判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定本案存在事实上的房屋买卖合同法律关系错误。本案中因被上诉人谢木水借了原审被告王表勇100,000元，王表勇是希望被上诉人谢木水早点还款才将房子借给谢木水居住，并非将房屋出卖给谢木水的意思，之所以谢木水会居住长达十多年之久，且上诉人与王表勇也未提出异议，是基于朋友关系，而非买卖关系。上诉人知道谢木水入住长达十多年之久的行为只能表明上诉人知道自己的权利被侵害，但是并不能证明上诉人放弃了自己的权利，不能视为对王表勇卖房行为的默认。因为谢木水居住在该房屋，有多种形式，比如租赁、借用等等。即使本案存在事实上的房屋买卖合同关系，但本案中的房屋系上诉人与王表勇的共同则产，虽房产证上是王表勇一人的名字，但谢木水与上诉人、王表勇是朋友关系，应知本案房产系夫妻共同财产，但谢木水仍只与王表勇一人订立合同，可以断定谢木水在订立合同时就是恶意的。谢木水长达十多年不收要求王表勇办理过户的行为也进一步证明了其从订立合同开始就是恶意的。本案不符合善意取得的构成要件，法院不应支持谢木水的诉讼请求，不应判决上诉人及王表勇履行办理过户登记的义务，而应当释明谢木水可以主张解除合同并要求赔偿损失
谢木水辩称，答辩人与原审被告王表勇在2004年中形成了事实上的房屋买卖合同关系，答辩人向王表勇支付了购房款，王表勇将涉案房屋也交付给了答辩人，房屋买卖合同有效，请依法予以确认。答辩人不仅取得涉案房屋长达十余年，并在此居住、使用、装修等等，上诉人许贵香作为王表勇配偶表示不知情缺乏合理性，依法不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
王表勇述称，认可上诉人许贵香的上诉意见。
谢木水向一审法院起诉请求：王表勇、许贵香为谢木水办理过户手续。
一审法院认定事实：谢木水与王表勇原系朋友关系。王表勇与许贵香于1981年2月6日按农村风俗举办了结婚仪式，并于2010年8月30日补办了结婚登记手续。2004年王表勇与谢木水口头约定将位于抚州××××号轻纺城对面六楼的一套复式楼出售给谢木水，王表勇与谢木水没有签订书面购房合同。之后，谢木水对该房屋进行装修，并一直居住至今。2007年11月7日，谢木水向王表勇支付了购房款130,000元，由王表勇向谢木水出具了一份收条，该收条内容为，今收到谢木水瑶坪路购房款130,000元，今收人王表勇。2008年2月24日，谢木水再次向王表勇支付购房款20,000元，王表勇向谢木水出具了一份收条，该收条内容为，今收到谢木水人民币20,000元（房款），今收人王表勇。
另查明，王表勇于2005年9月1日将抚州××××号轻纺城对面六楼的一套复式楼登记在王表勇名下，房产证号为：抚房权证青字第××号，楼层为6、7楼，建筑面积为223.76平方米。谢木水与周水兰于1984年3月28日办理结婚登记手续，系夫妻关系。谢木水居住该房屋后，自2004年开始就以周水兰的名义向供电公司缴纳电费。且在2006年3月份，王表勇向谢木水提供了身份证复印件将该房屋登记的水表过户到周水兰名下。之后，一直以周水兰的名义向供水公司缴纳水费。谢木水与王表勇于2003年7月12日就王表勇位于瑶坪南路××单元××楼××套128平方米的房产协商过出售价格，当时双方协商价格为82,000元，王表勇就此事向谢木水出具了一份收条。
一审法院认为，谢木水与王表勇就抚州××××号轻纺城对面六楼的一套复式楼房屋买卖虽未签订书面的买卖合同，但从王表勇将该房产交付谢木水居住已经十多年的事实及王表勇向谢木水出具的房款收条上看，谢木水与王表勇之间存在事实上的房屋买卖合同法律关系。王表勇在2005年办理房产证后于2006年3月20日配合谢木水到供水公司办理了水表的过户手续，佐证了王表勇对该房屋买卖事实不持异议。对于双方就该房屋价格是否为150,000元，谢木水是否履行了房款的支付义务。一审法院认为，王表勇先后两次收到了谢木水支付的房款，且向谢木水出具了收条，收条上均注明是购房款。之后，王表勇主张房款不止150,000元及该房屋买卖是附条件的，在双方没有书面约定房产价款的情况下，王表勇应当提供相关证据证明谢木水拖欠房款的事实，在王表勇未能提供证据予以证明的情况下，且王表勇已经将该房产交付给了谢木水十多年，应当认定谢木水已经支付了购房款，且150,000元的房款与同期周边房价相比较为合理，现谢木水要求王表勇履行购房合同义务协助谢木水办理产权过户手续理由正当，应予支持。王表勇、许贵香应当协助谢木水办理产权过户手续。许贵香作为王表勇的妻子辩称该房产系夫妻共同财产，王表勇出售该房产其并不知情，该买卖行为应当认定无效。一审法院认为，王表勇与许贵香系多年夫妻关系，且与谢木水均系朋友关系，王表勇将该房屋交付谢木水已经十多年，谢木水对该房屋也进行了装修，王表勇、许贵香对此事实均知晓，在王表勇收取了谢木水的购房款后，许贵香在长达十余年的时间内也从未向谢木水主张过权利，许贵香现主张其并不知道王表勇将房屋卖给谢木水与客观事实不相符，谢木水有理由相信王表勇向谢木水出售房产的行为系其夫妻共同意思表示。故现对许贵香主张其并不知道王表勇将房屋卖给谢木水，王表勇无权单方处分该房产，要求认定谢木水与王表勇之间的买卖关系无效的辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：王表勇、许贵香在判决生效之日起十五日内协助谢木水办理坐落于抚州××××号轻纺城对面（房产证号为：抚房权证青字第××号，楼层为6、7楼，建筑面积为223.76平方米）房产的产权过户手续。案件受理费3,300元及财产保全费1,270元合计4,570元由王表勇、许贵香承担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人许贵香及原审被告王表勇对一审法院查明“2004年王表勇与谢木水口头约定将位于抚州××××号轻纺城对面六楼的一套复式楼出售给谢木水”的事实有异议，认为并未出售给谢木水，对“王表勇向谢木水提供了身份证复印件将该房屋登记的水表过户到周水兰名下”的事实有异议，认为没有提供身份证复印件给谢木水，水表过户是谢木水自己去办理的；对“谢木水与王表勇于2003年7月12日就王表勇位于瑶坪南路××单元××楼××套128平方米的房产协商过出售价格”的事实有异议，认为并未协商过。对一审法院查明的其他事实无异议。
被上诉人谢木水对一审法院查明的事实无异议。
本院对一审法院查明无争议的事实予以确认。
对当事人有异议的事实，本院认定如下：1.王表勇在两次一审诉讼中的答辩意见均主张买房有附加条件，其与谢木水并未对价格条款达成一致，但对二人协商房屋买卖一事并无异议。一审法院认定2004年王表勇与谢木水口头约定将位于抚州××××号轻纺城对面六楼的一套复式楼出售给谢木水与事实相符，并无不当。2.王表勇在本案一审庭审当庭陈述水电表过户是其给身份证复印件给谢木水，让谢木水自己去过户水电自己交水电费。一审法院认定王表勇向谢木水提供了身份证复印件将该房屋登记的水表过户到周水兰名下依法有据。3.关于谢木水与王表勇于2003年7月12日就王表勇位于瑶坪南路××单元××楼××套128平方米的房产协商过出售价格的事实有2003年7月12日王表勇出具的收条复印件予以证实，一审法院认定事实正确。
根据当事人的诉讼请求以及答辩意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人谢木水与原审被告王表勇之间的房屋买卖合同是否成立的问题。2、被上诉人谢木水是否是恶意订立合同，其与原审被告王表勇之间的房屋买卖合同是否生效的问题。3、被上诉人谢木水主张原审被告王表勇与上诉人许贵香为其办理房产过户手续有无事实及法律依据的问题。
关于争议焦点一。本院认为，上诉人许贵香认为原审被告王表勇是将房屋借住给被上诉人谢木水。对该主张，许贵香并未提供任何证据予以证实。而根据谢木水提交的两份收条，可以证明王表勇收取了谢木水购房款150,000元，谢木水与王表勇之间存在房屋买卖合同法律关系。王表勇认为双方仅有买卖意向，但又收取了谢木水的购房款，且谢木水就诉争房屋在付款前已经装修入住，故王表勇的该项主张不符合常理，与事实有悖，不予采信。王表勇在两次一审诉讼中均表述，如果谢木水给了其5%的股权，则以150,000元的价格将房屋出卖给谢木水，足见双方就诉争房屋达成过合同价款。双方争议的是就房屋买卖合同是否约定了附加条件。在本案中，王表勇主张房屋买卖合同附有生效条件，但并未提供证据证明该事实，依法应承担举证不利的法律后果。故对其该主张不予采信。
关于争议焦点二。本院认为，王表勇与许贵香于1981年举办了结婚仪式，但于2010年8月才补办了结婚登记手续，2004年王表勇与谢木水口头约定房屋买卖事宜时，王表勇并未办理结婚登记手续，在2004年当时的条件下，谢木水有理由相信王表勇对涉案房屋有处置权；且在2005年办理房产登记时涉案房屋仅登记在王表勇一人名下；在买卖合同订立后，谢木水支付了150,000元的价款，该价格与同期同地段的房屋相比较为合理。谢木水与王表勇签订房屋买卖合同时主观不存在恶意，属善意的房屋买受人。本案不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，被上诉人谢木水与原审被告王表勇之间的房屋买卖合同为有效合同。
关于争议焦点三。本院认为，本案房屋买卖合同真实有效，合同签订后，买受人谢木水支付了合同价款，出卖人王表勇将房屋交付给了谢木水，谢木水装修居住至今已有十余年，谢木水实际占有使用该房屋，双方的房屋买卖合同已部分履行。十余年来，许贵香并未就涉案房屋主张过任何权利。协助买受人办理产权手续是房屋买卖合同的重要义务，被上诉人谢木水可向王表勇主张该权利，根据本案已查明的事实，涉案合同不存在不能履行的情形，故谢木水诉请王表勇、许贵香为其办理产权手续有理合法，予以支持。
综上所述，许贵香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,300元，由上诉人许贵香负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 琳
审判员 刘志军
审判员 邹志伟
二〇一七年九月五日
书记员 华丽娜