上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14532号
上诉人（原审原告，反诉被告）：上海浦东合运物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区胜利路188号1幢201室。
法定代表人：冯鹏华，总经理。
委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海祥瑞互联网上网服务有限公司，住所地浦东新区胜利路188号3楼。
法定代�人：孙永年，执行董事。
上诉人上海浦东合运物业管理有限公司（以下简称合运物业公司）与被上诉人上海祥瑞互联网上网服务有限公司（以下简称祥瑞上网公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现本案已审理终结。
上诉人合运物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付2015年1月1日至2016年10月29日期间的房屋使用费人民币（下同）867，100元（按1元/每平方米/天的标准计算）。
事实和理由：一审参照合同约定的租金标准要求被上诉人支付2015年1月1日至2016年10月29日期间的使用费与事实不符。1元/每平方米/天的标准是上诉人与系争房屋业主方在另案判决中的使用费计算标准，应当在本案中被合法引用。原审法院参照合同约定确定租金标准有违公平原则，被上诉人恶意占用涉诉房屋近二年，上诉人并无过错，却需要承担被上诉人占用房屋的费用，因此应予以改判。
被上诉人未作答辩。
合运物业公司诉至一审法院，请求判令：1、祥瑞上网公司立即搬离上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX房屋（以下统称系争房屋）；2、要求祥瑞上网公司向合运物业公司支付从2015年1月1日至实际交还系争房屋之日止的使用费（按照每日每平米人民币1元标准，以1,300平方米计算）；3、要求祥瑞上网公司向合运物业公司支付从2014年12月至2016年9月18日期间拖欠的水、电费人民币429,117元（以下币种相同）；4、案件受理费由祥瑞上网公司承担。
祥瑞上网公司提起反诉：1、由合运物业公司向祥瑞上网公司支付违约金44,000元；2、由合运物业公司向祥瑞上网公司返还多支付的电费462,705元及利息（按照462,705为本金，从2013年1月算至2016年6月按照年利率6%计算）；3、合运物业公司向祥瑞上网公司支付2015年期间的营业损失547,635.60元（参照2014年全年营业收入，成本一次性投入故不扣除成本），网吧固定成本费用损失172,182.90元（包含装修损失157,090.90元，空调及热水器损失15,092元）;4、由合运物业公司退还祥瑞上网公司租赁押金34,334元（2006年12月7日支付21,000元押金，2008年11月19日增加承租台球房支付13,334元押金）。
一审法院认定事实：2006年12月8日，以XX服务社作为出租方（甲方）与祥瑞上网公司作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的XX楼XX部分房屋出租给乙方，房屋建筑面积为600平方米，乙方租赁房屋用于开设“网吧、游艺”项目，合同租期自2006年12月10日至2010年12月31日，租金为21,000元每月,押金为一个月租金；承租期间，乙方经营实际发生的水、电、电话等费用由乙方承担，由甲方代乙方垫付的费用，乙方在收到甲方付款凭证及有关部门的水、电等费用凭证复印件后7天内支付给甲方；合同有效期满，乙方需续租房屋的，应于有效期届满之日前3个月向甲方提出续租要求；……。合同尾页盖有双方的印章并在甲方处签署“钱某”姓名，乙方处签署“陈某”姓名。该合同签订后，祥瑞上网公司使用上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的综合楼3F中600平方米面积的房屋，并交付了21,000元房屋押金。2008年11月，由合运物业公司作为出租方将上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的综合楼3F中原健身房部分也一并出租给祥瑞上网公司，祥瑞上网公司表示新承租部位作为台球房使用，年租金为16万元，为此祥瑞上网公司就新承�部分再行于2008年11月19日支付租赁押金13,334元。就2008年新承租部分，合运物业公司提供《房屋租赁合同》一份，其中载明承租部位为上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的综合楼3F东侧部分，建筑面积约为600平方米，租期自2008年12月1日至2010年12月31日，年租金为16万元，押金为一个月租金，同时对其他相关权利义务进行了约定。合同尾页处均盖有合运物业公司与祥瑞上网公司字样的印章，并由相关人员签名，人员签名与2006年12月8日《房屋租赁合同》中签名人员姓名一致。祥瑞上网公司对2008年11月19日的《房屋租赁合同》不予认可，认为当时双方对增加承租面积部分是口头约定，没有书面约定。祥瑞上网公司使用上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的XX楼XX房屋，向合运物业公司支付租金直至2014年12月31日，双方确认从2011年1月1日至2014年12月31日，房屋年租金支付为43.60万元。
案件审理期间，祥瑞上网公司提供2010年12月一份《房屋租赁合同》，其中以合运物业公司作为出租方（甲方）与祥瑞上网公司作为承租方（乙方），约定甲方将上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的XX楼XX室出租给乙方，乙方承租房屋将用于开设网吧、游艺、台球，合同租期自2011年1月1日至2015年12月31日，年租金及保安服务费为27.60万元，2011年至2013年年租金26.40万元、保安服务费1.20万元，2014年、2015年租金按当时的市价递增5%-10%；承租期间，乙方经营实际发生的水、电、电话等费用由乙方承担，由甲方代乙方垫付的费用，乙方在收到甲方付款凭证及有关部门的水、电等费用凭证复印件后7天内支付给甲方；在本合同期内，除发生市政规划、土地批租外，甲方不得以任何其他人为的、行政的决定为由，要求结束乙方对上述房屋的使用权，否则甲方应赔偿乙方一切实际发生的和可预估的因此而遭受的损失；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆为违约，如甲方以书面形式提出提前终止本合同的，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同或要求甲方赔偿乙方一切损失后终止本合同；租赁期限，任何一方未能遵守合同规定的条款，须向对方支付2个月的房租作为违约金并承担相应的法律责任；本合同经双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效；……。合同尾页盖有合运物业公司及祥瑞上网公司字样的印章，祥瑞上网公司处签有“陈某”姓名。就该份合同，合运物业公司不予确认，不认可尾页印章系其公司加盖，同时表示合同内容与双方实际履行不吻合，双方的年租金一直为43.60万元，约定中的租金标准与实际履行相差甚远。祥瑞上网公司表示，该合同并未包含后行承租作为台球室部分，那个租金为16万元系口头约定，没有形成书面合同。
合运物业公司在审理期间也提供一份以合运物业公司作为出租方（甲方）与祥瑞上网公司作为承租方（乙方）的《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上海市浦东新区合庆镇XX路XX号内的综合楼3F房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为1，200平方米，乙方承租房屋将用于开设“网吧”项目，合同租期自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为43.60万元，租金在每一个季度的第一个月的10日内支付10.90万元；承租期间，乙方经营实际发生的水、电、电话等费用由乙方承担，由甲方代乙方垫付的费用，乙方在收到甲方付款凭证及有关部门的水、电等费用凭证复印件后7天内支付给甲方；……本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状况收回房屋，乙方有权在合同终止后10天内拆除及取回乙方所有的全部或部分设�、设备，……乙方在所规定的日期前未拆除、取回物品视为乙方放弃遗留物所有权，所有物品归甲方所有，任其处理，该10天拆除期内免收租金；……除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆为违约，如甲方以书面形式提出提前终止本合同的，乙方有权选择要求甲方继续履行本合同或要求甲方赔偿乙方一切损失后终止本合同；租赁期限，任何一方未能遵守合同规定的条款，须向对方支付3个月的房租作为违约金并承担相应的法律责任；本合同经双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效；……。合同尾页盖有合运物业公司及祥瑞上网公司字样的印章，合运物业公司处签有“钱某”姓名。就该份合同，祥瑞上网公司不予确认，不认可尾页印章系其公司加盖。为此，合运物业公司申请要求对该份合同中祥瑞上网公司字样的印章与其至第三方上海市XX管理所调取的《2013年度上海市互联网上网服务营业场所换证申请初审表》、《浦东新区文化市场经营单位消防安全工作承诺书》中“上海祥瑞互联网上网服务有限公司”的印章是否一致进行鉴定，同时，也要求与2008年11月19日的《房屋租赁合同》中“上海祥瑞互联网上网服务有限公司”的印章是否一致进行鉴定。由此，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对合运物业公司的申请进行鉴定，鉴定部门鉴定意见为：租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的《房屋租赁合同》中“上海祥瑞互联网上网服务有限公司”印文与第三方处调取材料中“上海祥瑞互联网上网服务有限公司”印文是同一枚印章盖印形成，同时，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的《房屋租赁合同》中“上海祥瑞互联网上网服务有限公司”印文与2008年11月19日的《房屋租赁合同》中“�海祥瑞互联网上网服务有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。双方对鉴定结论不持异议，祥瑞上网公司则表示，2008年11月19日的《房屋租赁合同》在不予认可下，与2014年的《房屋租赁合同》进行比对，没有意义；另外2014年《房屋租赁合同》中的印章虽与第三人处材料中印章一致，但第三人处材料也可能存在系合运物业公司代为办理，印章也是出自合运物业公司，故上述印章即使一致，不能推论出2014年《房屋租赁合同》的真实性。
2015年1月、3月、4月、12月，合运物业公司数次发出通知，表示租赁合同于2014年12月31日到期，不再续约，要求租户及时撤离。祥瑞上网公司均收到上述通知。其中2015年1月4日通知中告知因承租人未及时办理，造成合运物业公司无法向其出租人交房，故2015年1月5日下午4点停止供电、供水，要求承租人于该时间前搬离。2015年1月5日�午4点，因合运物业公司拉电闸后，与祥瑞上网公司发生争执。另外2015年4月合运物业公司发送的告示中，提出接到权利人通知，于2015年4月24日上午7点起因供电设施、设备的检查维修而停电，特此通知。2016年8月，合运物业公司提起本案诉讼，双方共同确认祥瑞上网公司于2016年10月29日从承租房屋中搬离。为此，合运物业公司撤回了第一项要求祥瑞上网公司搬离承租房屋的请求，同时确认对使用费主张至2016年10月29日止。
根据合运物业公司于2015年1月4日开出的水、电收据，显示三处电表抄数分别为83,465、53,014、640,752，两处水表抄表数为5,298、3,534。祥瑞上网公司确认上述抄数之后的水、电费未再支付过。案件审理中，双方就其中水表及两个电表数共同确认为：水表现场抄数15,720、3,726，没有争议电表抄数为53,670、61,753，祥瑞上网公司确认上述水、电数量，双�共同表示依此结算。同时，根据现场观测，没有争议的电表可显示位数为五位。根据2013年、2014年履行的水电费结算单据反映，双方一直以电费单价为1.30元、水费单价为3.50元进行结算，每月祥瑞上网公司还根据其使用电量比例进行公共费用分摊。祥瑞上网公司同意以3.50元单价标准结算水费，但不认同1.30元的电费单价及分摊费用。双方存在争议的电表，双方现场读数确认为762,563，祥瑞上网公司表示至少在2013年6月开始依照3个电表开始结算，这个电表不仅包含了祥瑞上网公司承租的台球房用电，还包含了其他人家使用的电量，该表发生的电量，祥瑞上网公司不予认可。祥瑞上网公司自行计算从2013年1月至2014年12月承担分摊费用共计55,406元，有争议电表从2013年4月至2014年12月期间支付电费201,120元，没有争议电表多计取电量所收取的电费33,868.90元，没有争议电表在去除�计取电量后依照祥瑞上网公司根据其理解的电价计算与合运物业公司收取之差为172,310元。
合运物业公司提出2014年12月的水、电费祥瑞上网公司就未予支付，根据水、电收据显示，11月水、电费结算完毕时的抄表数为：电表78,433、46,809、632,214，水表4,981、3,522。祥瑞上网公司表示就2014年12月的水、电费已经根据收据以现金形式完成缴纳。庭审中，对水、电费的缴纳形式，双方共同确认由合运物业公司给祥瑞上网公司开具收据，祥瑞上网公司根据收据金额以现金方式支付水、电费用。祥瑞上网公司也持有2015年1月4日由合运物业公司开具出的收据第二联（收款凭证联）。
另查，2015年5月，上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为原告起诉合运物业公司租赁合同纠纷，法院审理查明，上海市浦东新区XX路XX号整栋房屋系XX公司所有，XX公司将该栋房屋出租给�运物业公司，租赁期限至2014年12月31日，租金为0.70元每平方米每日。基于双方合同终止后，合运物业公司未将上述房屋返还，XX公司提起诉讼，要求返还房屋、支付欠付租金，并依照合同约定按照双倍月租金标准支付使用费及结清水、电费等，法院审理后判决合运物业公司返还上海市浦东新区XX路XX号，支付欠付租金，同时对占用使用费调整至1元每平方米每天要求合运物业公司支付等等。一审判决后，因双方均不服提起上诉，二审法院经审理后认为双方的上诉请求均难以支持，故驳回双方上诉，维持一审判决。该案生效后，2015年8月6日，法院执行单位向祥瑞上网公司发送《协助执行通知书》，要求冻结合运物业公司向祥瑞上网公司的应收房租，要求祥瑞上网公司在冻结期间不得支付合运物业公司（自2015年1月1日起的租金）。
一审法院认为：双方就系争房�所建立的租赁关系是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性效力性规定，应属合法有效。双方均应依照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议在于，双方约定的合同租赁期限到何时予以届满。合运物业公司认为双方的租赁合同约定的租赁期限至2014年12月31日止，之后，双方并未再续签租赁合同，同时合运物业公司也及时向祥瑞上网公司发送不再续约，要求其迁出的通知，其提供了2014年1月1日至2014年12月31日期间的租赁合同；祥瑞上网公司认为双方租赁合同约定租赁期限至2015年12月31日止，合运物业公司在合同期尚未届满就要求解除双方的租赁合同，行为构成违约，为此提供了租赁期限从2011年1月1日至2015年12月31日的租赁合同。从两份租赁合同的签约形式来看，均盖有双方名称的印章，各自持有的合同仅有自己这方法定代表人或委托人处签字，虽从�同形式上不符合约定的生效要件，但根据双方当事人对租赁场地的客观履行，说明欠缺一方法定代表人或委托人的签字，不实质影响合同效力。那么这两份合同，哪一份是双方当事人的真实意思表示。根据合运物业公司提供的2014年的租赁合同，合同中约定的承租场地面积、租金等均与双方实际履行相予吻合，祥瑞上网公司虽不确认合同尾页的盖章，但与第三方调取的相关材料中祥瑞上网公司的印章进行比对，两者吻合，说明祥瑞上网公司对外使用印章的一致性，祥瑞上网公司虽提出第三方处的材料存在合运物业公司提供的意见，但对此并未提供证据证明，况且即使作为出租人为承租人提供服务，承租人对此也应为明知，称出租人未经其同意擅自刻印递交材料，不合常理，综上对祥瑞上网公司的意见，法院难以采信，确认2014年的租赁合同应为真实合法有效。关于祥瑞上网公司所提供的2010年12月23日的租赁合同，首先2008年双方承租房屋的范围及租金因增加了承租部位而改变，根据祥瑞上网公司的表述，增加的承租部位从未形成书面的租赁合同，那么在原合同到期后，新的租赁合同理应将新承租的部位予以约定含括；同时，根据合同内容显示，起租日至2013年年底前的租金有明确约定，但2014年、2015年的租金需要依照当时的市场价格递增5%-10%，说明存在2014年、2015年重新协商并签约的可能；即使该份租赁合同是真实的，那么2014年的租赁合同形成在后，后手的合同租赁期限仅约定至2014年12月31日止，说明该日期后需要另行协商确定，目前在没有证据证明2014年12月31日后双方存在新的租约下，不能视为双方的合同期限至2015年12月31日止。结合合运物业公司与房屋权利人XX公司的租赁合同约定租赁期限至2014年12月31日止，在与权利�没有续租下，该日后说明合运物业公司已无权将房屋对外出租。综上所述，法院确认双方就承租房屋的租赁关系已于2014年12月31日履行终止。于此，就合同终止后的相关后果，处理如下：
第一、房屋使用费。双方的租赁期限已届满，祥瑞上网公司继续占用系争房屋没有依据，应及时予以履行返还租赁物的义务。案件审理期间，祥瑞上网公司于2016年10月29日将系争房屋腾空交还，合运物业公司要求按照每天每平方米1元的标准主张从2015年1月1日至2016年10月29日期间占用使用费，祥瑞上网公司提出2015年期间存在断水断电，扰乱了其经营，故对支付租金或使用费存在异议，法院认为，2015年1月合运物业公司虽曾因通知承租人迁出，在一天下午4点进行了停电，但根据祥瑞上网服务公司之后仍一直长期占用房屋及相关告示可以反映，租赁场地供电予以恢复且正常，目�并无证据证明房屋停电状态影响了祥瑞上网公司并造成其损失，祥瑞上网公司也未因此而搬出，故祥瑞上网公司不可依此作为拒绝支付该期间使用费的抗辩。2016年1月至搬出期间的使用费，祥瑞上网公司表示没有实际经营，不愿意承担使用费，合同到期后祥瑞上网公司迟迟不愿归还承租房屋，说明其还是在实际使用房屋，仍应支付相应的使用费。祥瑞上网公司愿意参照租金标准支付2015年年度的使用费，2016年1月1日起要求按照1,100平方米面积参照0.70元每天每平方米支付使用费，对此法院认为，双方对合同到期后以何标准承担使用费没有约定，合运物业公司现依据法院判决的其向XX公司逾期迁出使用费支付标准主张本案的使用费，该金额第一来自于合运物业公司与XX公司间的租赁约定，且该主张是基于合运物业公司逾期未交还房屋按照原有租金的两倍承担，带有惩罚性�，法院的调整及判决是建立在双方的约定基础之上，合运物业公司在主张其与祥瑞上网公司的使用费直接适用该标准并不具有相对性，第二，双方在租赁期间的租金并非按照承租面积计取租金，而是以一口价租金标准，现在双方对租赁面积并不确认，合运物业公司以上述标准主张也不尽合理。至于祥瑞上网公司提出2016年1月1日的租金标准，同样是合运物业公司与权利人之间的租赁关系约定，与其无关，要求参照该标准支付使用费，也没有相应依据。综上，法院将参照原先双方约定租金标准由祥瑞上网公司支付2015年1月1日至2016年10月29日期间的使用费计796,745.21元，对此予以支持。
第二、房屋的水、电费。2015年1月起至房屋返还之日的水、电，祥瑞上网公司未予支付过，双方并无争议。2014年12月产生的水、电费，合运物业公司虽提出祥瑞上网公司也未支付，�根据双方现金结算习惯，且祥瑞上网公司处也持有该月的水、电费收据，难以认定祥瑞上网公司未履行支付义务，由此对合运物业公司该月水、电的主张，法院不予支持。案件审理期间，双方对2015年1月起用水量及计费标准均无异议，祥瑞上网公司亦愿意支付，法院对水费37,149元部分予以支持。关于用电，双方对其中两个电表的读表数不持异议即为53,670、61,753，结合电表的制式及读数，存在重新归零的情况，2015年1月对应电表的读数83,465、53,014，确认上述电表用电量为78,943；双方存有争议的电表2015年1月读数为640,752，祥瑞上网公司一直也对该电表发生的电量每月进行结算支付，案件审理期间，双方共同至现场就争议电表读数为762,563，祥瑞上网公司认为有争议的电表不但包含了祥瑞上网公司使用房屋的用电，还包含其他人家的用电，故对该电表发生的电量不予确认，�要求将之前就该电表支付的电费予以返还，对此认为，根据相关证据显示，2013年6月祥瑞上网公司就对该电表发生的电量承担费用，直至合运物业公司提起诉讼之前，并没有任何证据显示祥瑞上网公司对此提出过异议，祥瑞上网公司表示没有提异议是因为要经营，只有支付，法院认为，电费是祥瑞上网公司的运营主要成本之一，其宁愿每月承担高额的电费而不愿意牺牲停止经营，说明能够并愿意接受这样的标准和模式，现在双方合同终止后，再提出该质疑，并不妥当，同时就该电表还包含其他人家的用电量一节，祥瑞上网公司也未能予以举证，故法院对其意见难以采纳，就其要求返还原支付电费的主张，不予支持，现确认该电表用电量为121,811。至于电费标准，合运物业公司要求祥瑞上网公司依照每字1.30元标准支付，祥瑞上网公司提出该标准高于电力部门的电费标�，不符合合同约定，不同意按照该标准支付，并要求退还已付电费的差额部分，对此认为，租赁合同虽约定公共事业费由出租人垫付，并以支付凭证及相关水电部门凭证予以结算，但在实际履行租赁合同期间，双方对电费、水费的支付有着一贯的履行的标准和惯例，通过事实履行行为变更了双方原先合同中对水、电费结算的约定，况且结合承租的房屋，祥瑞上网公司仅承租了一幢楼的一层，不是独立的用水、用电，依照原先约定结算缺乏实际操作性，故现合运物业公司参照租赁期间的支付标准和惯例予以计算电费，法院予以采纳，根据上述确认的电量，法院确认祥瑞上网公司应支付电费为260,980.20元,对此予以支持。至于祥瑞上网公司认为之前电表存在异常，有多支付电费的情况，同时也不认可原先支付的分摊费用，均要求退还，根据双方每月的水、电及公摊费用的结算凭证，就水、电量及公摊费用进行确认并予以支付，在祥瑞上网公司没有证据证明存在多付电费且双方就之前的水、电费、公摊费用结算完毕下，其请求返还的主张于法无据，法院不予支持。合运物业公司在水、电费主张同时包含要求对方支付分摊费用，但根据其主张的分摊费用构成，其中包含每月全部用电量、公共部位用电量，在祥瑞上网公司不予确认下，合运物业公司也未就此提供充分的证据，同时考虑到2014年12月31日合同到期后，合运物业公司所出租的场地陆续收回，故就其在2015年1月至2016年9月期间是否存在公摊费用，故就其主张法院不予支持。综上，鉴于祥瑞上网公司要求退还多收取电费、电费差额部分、分摊费均未得到支持，故其主张上述费用的利息，法院亦难以支持。
第三、其他后果处理。鉴于双方的租赁关系为2014年12月31日到期终止，合运物业公司发送要求祥瑞上网公司返还房屋的请求，于法有据，祥瑞上网公司要求对方承担解除违约金，法院不予支持，另外，合同到期后，祥瑞上网公司要求出租方承担2015年经营损失、装修损失等，没有事实及法律依据，法院亦不予支持。就祥瑞上网公司所支付的租赁押金34,334元，要求予以返还，合运物业公司对此并无异议，并无不可，法院予以准许。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定,于二〇一七年四月七日作出判决，判决如下：一、上海祥瑞互联网上网服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海浦东合运物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2016年10月29日期间的房屋使用费796,745.21元；二、上海祥瑞互联网上网服务有限公司应于判决生效之日起十日内向上海浦东合运物业管理有限公司支付水费37,149元、电费260,980.20元；三、上海浦东合运物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海祥瑞互联网上网服务有限公司返还租赁押金34,334元；四、驳回上海浦东合运物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回上海祥瑞互联网上网服务有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,260元，减半收取计7,630元，鉴定费12,500元，由上海浦东合运物业管理有限公司负担303元，上海祥瑞互联网上网服务有限公司负担19,827元；反诉案件受理费8,511元，由上海祥瑞互联网上网服务有限公司负担8,182元，上海浦东合运物业管理有限公司负担329元。
二审中，当事人没有提交新证据。在一审2016年9月20日开庭审理时，被上诉人确认其租赁房屋为整个三层一整层，面积为1，300平方米。该部事实有当事人当庭陈述在案佐证，应予认定。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被上诉人祥瑞上网公司在讼争双方的租约到期后，不顾上诉人合运物业公司多次催告，仍长期占用使用系争房屋，显然违反合同及法律规定，依法应当承担相应的违约责任。
被上诉人在与上诉人订立租约时已知道系争房屋的所有人为XX公司，被上诉人作为一个具有完全民事行为能力的民事主体，�当能够预见到因逾期不搬离系争房屋，可能导致上诉人对外承担民事责任的后果；况且上诉人在2015年4月20日发出的书面告示中已载明上诉人与房屋所有人之间的租约终止日期，被上诉人在收悉该份告示后，仍继续占用系争房屋近一年之久，主观上显存过错。而在客观上，由于被上诉人拒不搬离，导致上诉人需按1元/㎡/天的标准向房屋所有人承担占有使用费，这一法律后果已为生效裁判文书所确定。在此情况下，一审判决被上诉人按约定的租金标准计付非法占有系争房屋期间的使用费，显然不能弥补上诉人的实际损失，不足匡正违约、保护守约树立正当之商业交易价值取向，本院应予纠正。鉴于被上诉人实际占有使用的三楼房屋面积为1，300平方米，上诉人要求被上诉人按照其实际占用面积按1元/㎡/天的标准计付占有使用费，有事实和法律上的依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人合运公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55077号民事判决主文第二项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初55077号民事判决主文第一项；
三、上海祥瑞互联网上网服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海浦东合运物业管理有限公司支付房屋占有使用费人民币867,100元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15,260元，减半收取计7,630元，鉴定费12,500元，由上�浦东合运物业管理有限公司负担290元，上海祥瑞互联网上网服务有限公司负担19,840元；反诉案件受理费8,511元，由上海祥瑞互联网上网服务有限公司负担8,182元，上海浦东合运物业管理有限公司负担329元；二审案件受理费人民币1,558元，由上海祥瑞互联网上网服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。