安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0521民初1104号
原告：邓和平，男，1980年10月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：王学强，安徽净源律师事务所律师。
被告：沈荣翠，女，1985年9月25日出生，汉族，安徽省当涂县号。
委托诉讼代理人：饶纲，1985年9月11日出生，汉族，安徽省当涂县号，系被告沈荣翠的丈夫。
委托诉讼代理人：荣健，安徽明博律师事务所律师。
原告邓和平与被告沈荣翠民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月5日、6月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告邓和平及委托诉讼代理人王学强、被告沈荣翠及委托诉讼代理人饶纲到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告邓和平及委托诉讼代理人王学强、被告沈荣翠的委托诉讼代理人饶纲、荣健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓和平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即向原告连带归还借款30万元、支付利息197000元（利息以30万元为基数，按照2%月利计算，从2015年7月1日暂计算至起诉日2018年3月26日，请求裁决至实际还清款项日），暂合计497000元；2、请求法院依法判令原告有权立即实现抵押权，即有权拍卖、变卖被告抵押的位于雨山区名筑时代广场2-416号房屋（房地产权证20××555），并以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿上述债务；3、请求法院判决被告承担本案诉讼、保全等全部费用。事实和理由：原、被告系朋友关系，2013年11月28日被告因生意周转需要，向原告借款30万元，借款期限为2013年11月28日到2014年5月27日。口头约定月息4分。被告用雨山区名筑时代广场2-416号房屋为债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。为保证本次借款的安全，经双方协商约定，被告不能还款，可以将抵押的该房屋出售给原告。被告并委托了吴某作为自己将来可能出售该房屋的代理人，被告在马鞍山市为民公证处办理了委托书的公证。同日，原告将30万元现金交付给被告，被告出具收条。被告借到款后，陆陆续续付息至2015年6月，到期后不能还本付息。被告因其他债务被法院查封了该抵押房屋，导致被告既不还款，也不能出售过户该房屋清偿债务。为维护原告的合法权益，依照民事诉讼法的规定，特诉至法院，望判如所请。
沈荣翠辩称，借款合同约定借款30万元，但是实际只付了288000元。借款288000元是现金给付，用房屋抵押担保是事实。这笔借款没有任何利息，双方没有口头约定利息。截止到2015年6月17日共归还247000元，2014年1月，沈荣翠的丈夫饶纲在邓和平经营的恒兴寄卖行交付给邓和平24000元现金，邓和平没有出具收条，其余223000元是通过沈荣翠的账户分期汇给邓和平。归还的247000元是借款本金，不是利息。根据最高人民法院关于民间借贷司法解释的精神，自然人之间借款没有约定利息的，出借人主张借款利息的应当不予支持。原告主张被告按照月息4分支付利息，借款本金应以实际出借金额为准，借款利息是否符合法律规定由法院审查处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：为证明借款时口头约定借款利息为月息4分，邓和平申请吴某出庭作证。吴某陈述沈荣翠向邓和平借款时其在现场，沈荣翠向邓和平借款时口头约定借款利息为月息4分，邓和平将30万元现金交付给沈荣翠，沈荣翠当场支付12000元利息。
为查明事实，本院向借款时在场人刘强了解借款经过。刘强陈述沈荣翠向邓和平借款时其在现场，口头约定借款月息4分。
沈荣翠认为刘强与邓和平为恒兴寄卖行的股东，证人吴某系邓和平的朋友，与本案具有利害关系，其陈述内容不真实。本院认为，刘强陈述的内容与证人吴某陈述基本一致，本院结合其他证据综合认定。
本院经审理认定事实如下：2013年11月28日，沈荣翠与邓和平签订一份《借款合同》。合同约定，因沈荣翠生意周转资金短缺，用雨山区名筑时代广场2-416号房产进行抵押，向邓和平借款30万元，借款期限为6个月（2013年11月28日到2014年5月27日）。借款合同中未约定借款利息。2013年11月28日，沈荣翠出具委托书，委托吴某作为其代理人办理将雨山区名筑时代广场2-416号房屋（房地产权证号：马房字第××号）出售给邓和平、陶福娣并收取售房款以及办理房产证、土地证过户手续等相关事项，沈荣翠在马鞍山市为民公证处办理了委托书的公证。2013年12月2日，沈荣翠办理了房屋抵押登记手续。2013年11月28日，邓和平将30万元现金交付给沈荣翠夫妇，沈荣翠当即支付12000元给邓和平，沈荣翠实际收到借款28.8万元。沈荣翠于2013年11月28日出具收条1张交邓和平收执，收条载明：今收到邓和平购沈荣翠雨山区名筑时代广场2-416房款叁拾万元整（￥300000）。沈荣翠借款后，通过工商银行卡（卡号62×××89）于2014年2月25日、3月27日、4月28日、5月28日、6月28日、8月10日分别转账12000元给邓和平，2014年9月12日转账24000元给邓和平，还款金额合计96000元。沈荣翠通过建设银行卡（卡号62×××44）于2014年10月12日转账4000元、10月15日转账20000元，11月11日转账24000元、12月10日转账24000元，2015年3月3日转账24000元，3月12日转账10000元，6月4日转账6000元，6月5日转账4000元、6月7日转账4000元，6月9日转账4000元，6月17日转账3000元，还款金额合计127000元。截止到2015年6月17日，沈荣翠通过转账方式归还邓和平借款223000元。2015年6月17日以后，沈荣翠没有再归还借款。沈荣翠位于雨山区名筑时代广场2-416号抵押房屋因其他债务被法院查封，沈荣翠不能出售过户该抵押房屋清偿债务。
本院认为，本案的争议焦点主要在于沈荣翠向邓和平借款时双方有无口头约定借款利息？当事人借款时既可以在借款合同中约定借款利息，也可以在借款合同外口头约定借款利息。本案邓和平和沈荣翠签订借款合同时出于规避监管等原因未在书面借款合同中约定借款利息，但证人吴某当庭证明沈荣翠向邓和平借款时口头约定借款月息4分，刘强也向本院陈述借款时口头约定借款月息4分。借款合同、收条均载明借款金额300000元，实际出借288000元，可看出预先扣除了借款利息。从沈荣翠归还借款的时间和归还的金额看，沈荣翠大约每月归还12000元，也与300000元借款按月利率4%计算每月利息12000元相吻合。本案的出借人邓和平经营寄卖行从事放贷业务，将300000元借款无偿出借给沈荣翠的可能性不大。沈荣翠辩称无息借款是因为刘强出于友谊帮助沈荣翠，但刘强予以否认。沈荣翠辩称借款分25个月归还，故每月归还12000元，但沈荣翠未提供证据证明，该说法也与沈荣翠主张只收到288000元借款相矛盾，本院不予采信，综上，可以认定邓和平借款给沈荣翠时双方口头约定借款利息为月息4分。邓和平出借借款时，预先扣除1月利息12000元，实际出借288000元，借款金额以实际出借的288000元为准。
民间借贷的利率受国家法律的规制，超过国家允许范围的利息不受法律保护。邓和平与沈荣翠之间的民间借贷约定月息4分，即年利率48%，超过国家允许的民间借贷年利率36%的上限，超出部分无效，沈荣翠已支付的超过年利率36%部分抵扣借款本金。邓和平与沈荣翠签订的借款合同未约定利息支付方式，本着先付息后还本的原则，借款期限届满后，应先支付借款利息，再返还借款本金。截止到2014年5月28日，沈荣翠应支付的利息为51840元（288000×3%×6），沈荣翠已还款48000元，该部分还款应先支付利息，沈荣翠尚欠借款本金288000元，利息3840元（51840-48000）。2014年5月28日至2015年6月27日的逾期利息为：112320元(288000×3%×13)，加上借款期限内的尚未支付利息3840元，利息合计116160元。2014年5月29日至2015年6月27日，沈荣翠还款175000元，该款先抵扣利息，剩余58840元（175000-116160）抵扣借款本金。截止到2015年6月底，沈荣翠尚欠邓和平借款本金229160元（288000-58840）。邓和平诉请沈荣翠从2015年7月1日起，按月利率2%支付借款利息，于法并无不当，本院予以支持。截止到2018年3月31日，借款利息为151246元（229160×2%×33）。沈荣翠辩称2014年1月支付邓和平24000元现金，邓和平予以否认，沈荣翠也未提供证据证明，本院不予支持。沈荣翠用其所有的坐落于雨山区名筑时代广场2-416号房屋为本案借款进行抵押担保，并办理抵押登记手续你，该抵押合法有效。邓和平对抵押房屋享有优先受偿权，邓和平有权拍卖、变卖抵押房屋，并以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告沈荣翠于本判决生效之日起十日内给付原告邓和平借款229160元、利息151246元（截止到2018年3月31日），合计380406元；并以借款229160元为基数，按月利率2%支付自2018年4月1日起至实际付清之日止的利息；
二、原告邓和平对沈荣翠所有的坐落于雨山区名筑时代广场2-416号抵押房屋享有优先受偿权，邓和平有权拍卖、变卖该抵押房屋，并以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
三、驳回原告邓和平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4378元；由被告沈荣翠负担3503元，原告邓和平负担875元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 章遵忠
二〇一八年六月二十八日
书记员 张 舒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。