湖南省岳阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）岳中行终字第83号
上诉人（原审被告）岳阳市房地产管理局，住所地：湖南省岳阳市会展中心旁。
法定代表人李大元，局长。
委托代理人郑玉荣，该局工作人员。
委托代理人张新，该局工作人员。
被上诉人（原审原告）任贵福。
被上诉人（原审原告）ＸＸ四。
两被上诉人的共同委托代理人周岳平，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。
上诉人岳阳市房地产管理局（以下简称岳阳市房产局）因房屋登记行政一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2015）岳楼行初字第12号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人岳阳市房产局的委托代理人郑玉荣、张新，被上诉人任贵福、ＸＸ四及二人的共同委托代理人周岳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告任贵福与原告ＸＸ四于1978年结婚，后生育一男孩。1990年原告ＸＸ四所在单位制药厂按照当时的政策分给原告任贵福与ＸＸ四88.15平方米的福利房。1992年7月4日，二原告因家庭琐事不和在岳阳楼区民政局协议离婚，二人离婚后仍然共同生活，双方共同收入均用于共同生活开支。1993年12月10日，制药厂房改，任贵福与ＸＸ四共同出资6597.21元购买了福利房的部分产权，2000年5月20日，任贵福与ＸＸ四再次共同出资5586元购买了福利房的全部产权。在两次购房审批表中均注明任贵福与ＸＸ四系夫妻关系，被告颁发的房产证证号为26173，产权证注明房屋所有人为ＸＸ四，共有人为任贵福，两人各享有房屋50%的产权。2003年7月22日，因产权证遗失，原告申请补办房产证，被告补办的111522号新房产证载明房屋所有权人为ＸＸ四，共有人任贵福。2011年6月30日，原告ＸＸ四趁原告任贵福在广东带孙子，没有经过任贵福同意，擅自与蒋和生、卢润娇签订了《房改房屋买卖合同》，自愿将房屋以13万元的价格卖给蒋和生、卢润娇。合同签订后，蒋和生、卢润娇将13万元购房款付给了原告ＸＸ四，然后双方到被告处办理房屋产权转移登记，在申请办理转移登记时，原告ＸＸ四提供了岳阳楼区民政局出具的《无婚姻登记证明》。被告受理了ＸＸ四与蒋和生、卢润娇的房屋产权转移登记申请，并对ＸＸ四与蒋和生、卢润娇提供的资料进行审查。原告任贵福得知上述情况后找到被告处提出异议，认为ＸＸ四未经过任贵福同意将房屋卖给他人，侵害了她的财产所有权，明确表示不同意将房屋出售与过户。被告发现该情况后，于2011年7月5日组织ＸＸ四与蒋和生、卢润娇协商，双方达成《补充协议》，该协议约定因房屋不能及时过户，由ＸＸ四退还给蒋和生3.9万元，同时还约定ＸＸ四应在三天内将房产过户至蒋和生名下，及时过户，蒋和生将3.9万元支付给ＸＸ四，否则由ＸＸ四退还9.1万元给蒋和生。协议签订后，ＸＸ四退还了3.9万元给蒋和生。2011年7月18日，被告在原告任贵福未到场的情况下将房屋过户至蒋和生名下，当日便将房产证（房产证号码29××64）发给了蒋和生，蒋和生领取房产证后便将房屋装修并入住。原告任贵福不服，遂向法院提起民事诉讼，请求确认ＸＸ四将房屋卖给蒋和生、卢润娇的行为无效并返还房屋。岳阳市岳阳楼区人民法院于2014年11月13日作出（2013）岳楼民一初字第392号民事判决书，确认蒋和生、卢润娇系善意取得，驳回任贵福的诉讼请求。现该判决书已经生效。此后，二原告又向法院提起行政诉讼，请求判决确认被告变更岳房权证岳阳楼区字第××号《房屋所有权证书》的行为违法，并请求判令被告赔偿原告损失。
原审还查明，原告ＸＸ四、任贵福于2015年5月11日在岳阳楼区民政局又办理了婚姻登记。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案原告任贵福、ＸＸ四在为其二人共同购置的福利房办理房产登记时，被告在其颁发的岳房权证岳阳楼区字第××号《房屋所有权证书》上明确载明原告ＸＸ四为房屋所有权人，原告任贵福为共有人。建设部《房屋登记办法》第十三条规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”依此规定，仅有原告ＸＸ四的申请不能办理房屋转移登记，故被告仅凭原告ＸＸ四的申请（原告ＸＸ四未在《岳阳市房屋权属登记申请表》上签名），且在共有人即原告任贵福明确表示反对办理房屋转移登记的情况下，将房屋过户至蒋和生、卢润娇名下违法。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”根据上述法律规定，对于不动产登记事项错误需要进行更正的，须由当事人提出申请，而不是由行政机关依职权启动相关行政程序。另外，根据《房屋登记办法》第七十五条“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”的规定，被告认为房屋登记簿的记载错误，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记，办理更正期间，应当暂缓办理房产权转移登记。本案中，被告就本案所举的证据并不足以证明其在启动行政程序后，按照上述规定书面通知了当事人，向原告任贵福、ＸＸ四履行了告知义务，故被告办理更正登记程序违法。综上，被告将编号为岳房权证岳阳楼区字第××号的房产办理房产转移登记和更正登记，其程序违反相关规定，原告请求确认被告该行为违法，予以支持，但鉴于该院生效民事判决确认了第三人蒋和生、卢润娇系善意取得，故不撤销被告所作出的行政行为。原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决：被告岳阳市房地产管理局将编号为岳房权证岳阳楼区字第××号的房产办理房产转移登记和更正登记的行政行为违法。案件受理费50元，由被告岳阳市房地产管理局负担。
宣判后，岳阳市房产局不服，向本院提起上诉称：1、上诉人的更正登记和转移登记符合法律规定，依法应予维持。任贵福在与ＸＸ四离婚后，以夫妻名义享受房改福利房，违反了房改政策，故任贵福不是111522号房屋所有权证的权利人，其更正登记不需要任贵福申请，也不需要通知任贵福。2、一审程序违法，本案转移登记涉及买受方蒋和生、卢润姣，一审未将其作为第三人参加诉讼，程序违法。请求二审查明事实，公正判决。
被上诉人ＸＸ四、任贵福答辩称：原判决正确，请求维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，原审法院在审理本案过程中，ＸＸ四、任贵福申请撤回要求岳阳市房产局赔偿的诉讼请求，原审法院于2015年6月5日作出（2015）楼行初字第12-1号行政裁定，准许ＸＸ四、任贵福撤回要求岳阳市房产局赔偿的诉讼请求。
本院认为，房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。上诉人岳阳市房产局向两被上诉人ＸＸ四、任贵福颁发的岳房权证岳阳楼区字第××号《房屋所有权证书》上明确载明ＸＸ四为房屋所有权人，任贵福为共有人，在该房屋所有权证未依法被撤销、变更、更正之前，ＸＸ四、任贵福仍为房屋所有权人。《房屋登记办法》第七十五条规定，房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。根据此规定，进行权属更正登记，应当书面通知权利人，本案，岳阳市房产局在未书面通知权利人任贵福的情况下，办理更正登记，程序违法。因更正登记违法，建立在其上的转移登记亦违法。本案审理的是岳阳市房产局的更正登记、转移登记的合法性，原审未将蒋和生、卢润娇作为第三人参加诉讼，并不违反法定程序。综上，岳阳市房产局的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人岳阳市房地产管理局承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玉香
审判员 李明霞
审判员 陈 子
二〇一五年十月十九日
书记员 胡 娜
附法律文书：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。