云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第360号
原告（反诉被告）陈伟才，男，汉族，1973年5月4日出生，住址：云浮市云城区。
委托代理人黄庆强，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人谭洁华，广东言阳律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）李卓南，男，汉族，1958年10月5日出生，住址：云浮市云城区。
被告（反诉原告）陈海枝，女，汉族，1967年8月5日出生，住址：云浮市云城区云城街道解放西路***号，现住云城区城市花园御景苑别墅一街*号，身份证号：4428271967********。
两被告（反诉原告）共同委托代理人梁家栋、余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈伟才诉被告（反诉原告）李卓南、陈海枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，被告李卓南于2014年10月20日提出反诉，本院予以合并审理，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈伟才的委托代理人黄庆强、谭洁华，被告（反诉原告）李卓南及两被告（反诉原告）共同委托代理人梁家栋、余巧怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈伟才诉称：2013年3月18日原被告签订了《铺位购买协议》。该合同约定：原告购买被告位于云浮市市区华丰路城市花园御景苑第2幢首层3号铺位。商铺建筑面积均为132.80平方，套内建筑面积为128.69平方米。总价钱为1540000元。合同约定，乙方首付600000元后，限期6个月内：原告的义务是即在2013年3月20日至2013年9月19日止，买方应付清余款金人民币940000元。6个月内被告的义务是：由卖方将售房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同一并交付买方使用，买方过户时，卖方应积极配合买方办理手续。本铺位购买协议经买卖双方协商同意在买方支付订金当日起即时生效，如卖方违约，需赔偿订金金额的三倍给买方，如买方违约，卖方可没收买方定金作为损失。合同签订后，原告于2013年3月19日向被告支付了首期购铺款人民币600000元。被告收到首期款后拒绝出具收款收条。原告多次致电被告追问是否收到首期款并要求被告出具收据，被告不作任何答复。同时，依据合同的约定，被告应当履行合同中的义务：限期6个月内将售房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同一并交付买方使用，买方过户时，卖方应积极配合买方办理手续。但被告于2013年3月之后一直以各种理由拖延接受余款，不肯收现金也拒绝向原告指定汇款账户，也拒绝将案涉房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同等原件一并交付买方使用，更拒不配合原告办理过户手续。至今被告已明确表示拒绝履行合同，直至现在，被告仍无理拒不提供任何证件也不配合办理变更登记手续。期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。2014年5月25日原告向被告主张解除合同，并要求被告返还购铺款人民币600000元。
原告认为，按《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告依约支付了60万购铺首付款后，被告应按合同的约定及交易习惯，在六个月内把商铺交付给原告使用，并协助原告办理案涉商铺的过户手续。但被告收到60万首付款后，拒不履行自己的义务，拒绝把案涉商铺的产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同原件交给原告，拒绝把商铺交付给原告使用。被告的行为已构成严重违约。侵犯了原告的合法权益。根据《合同法》第94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院判如所请。为了维护原告的合法权益并促使对方能依法理性维权，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原被告签订的《铺位购买协议》；2、被告承担违约责任，向原告返还首期购铺款人民币600000元。并从2014年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至付清日止。3、由被告承担本案的用。
被告（反诉原告）李卓南、陈海枝辩称：请求法院驳回原告方对我方请求返还60万元购房款的诉求。我方同意解除合同，事实上是因为原告中途毁约，没有支付剩余的购房款，原告方是可以通过转账的方式支付剩余购房款。原告方在支付首期款的时候也是通过转账方式转到被告方李卓南的账户，并且被告李卓南已开具收据给原告方。本案中可以清楚认定原告违约的事实，合同中约定支付购房款的时间，根据原告方的证据可以看出我方书写的收据，合同也约定了收付款的账户，是被告方收款的农行账户。原告将首期款打到被告的账号，原告方可继续按照合同约定支付剩余购房款到合同约定的账户，而原告并没有按照合同履行，本案中不存在被告不履行合同的情形。被告方因需要资金周转及购买新房的原因以低价转卖商铺给原告方，但由于原告方没有按时支付款项，导致被告方需要抵押借款和借高利贷等方式应付困难，造成被告方的经济损失。被告已造成违约，我方要求解除合同并要求原告方赔偿我方的损失。
被告（反诉原告）李卓南、陈海枝反诉称：2013年3月18日，反诉原告、反诉被告签订一份《铺位购买协议》，该协议约定，反诉被告向反诉原告位于城市花园御景苑第2幢首层3号铺位，商铺建筑面积132.8平方米，套内面积128.69平方米，总价154万元，定金60万元，剩余94万元在2013年3月20日至2013年9月19日内付清。该协议第四条约定，如反诉被告违约，反诉原告可以没收反诉被告陈伟才的60万元定金。反诉原告在该《铺位购买协议》上写下反诉原告的农行银行账号。反诉被告陈伟才在2013年3月19日通过转账方式向反诉原告上述农行账户转账60万元，反诉原告李卓南即日就开具收据给陈伟才。之后就再没有付款了。因此，并非反诉被告在本诉的诉状中所述，反诉被告完全可以通过银行账户支付款项。而实际上，是反诉原告多次催反诉被告陈伟才付款，但陈伟才就以多种借口不支付剩余款项。
而反诉原告急于低价卖掉城市花园御景苑第2幢首层3号铺位，目的就是想筹集资金购买云浮碧桂园位于市区金山小区的林云二街19号房屋以及做生意急需资金周转。反诉原告与云浮碧桂园方签订的房屋买卖合同是2013年3月28日。但因反诉被告陈伟才的违约，迟迟没有支付剩余款项，导致反诉原告要用自己位于城市花园的房屋抵押向银行贷款，因而导致反诉原告的利息损失以及因贷款而支出的费用。
综上，反诉原告认为，反诉被告违约导致不能履行合同，现反诉被告起诉解除《铺位购买协议》，反诉原告也请求法院解除《铺位购买协议》，又根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%的规定。因此请求法院判令反诉原告有权收取的定金是30.8万元，判令反诉被告赔偿反诉原告的利息以及因贷款而支出的费用。据此，反诉原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、解除反诉原、被告签订的《铺位购买协议》；二、反诉原告有权收取的定金是30.8万元；三、反诉被告赔偿反诉原告的损失236333.87元。四、本诉和反诉的诉讼费用由被告负担。
原告（反诉被告）陈伟才对反诉辩称：反诉原告的反诉事实及理由不是事实，反诉原告请求不成立，本案是中双方签订合同后，原告方支付首期款后，被告并没有按照合同约定交付商铺，另认为反诉原告的损失与本案无关。
原告（反诉被告）陈伟才为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交的证据有：1、原告身份证，证明原告的主体资格。2、被告身份证，证明被告主体资格。3、铺位购买协议，证明原被告双方签订了铺位购买协议。4、铺位房地权证及房地产权档案详细资料，证明铺位的产权情况。5、转账交易成功小票，证明原告依约支付了首期购铺款60万元。6、律师催告函及快递详情单，证明被告收到了原告代理人发出的解除铺位购买协议的通知函。
被告（反诉原告）李卓南、陈海枝为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交的证据有：1、身份证，证明反诉原告主体资格；2、铺位购买协议复印件，证明双方签订合同的情况，反诉原告李卓南在该《铺位购买协议》上写下反诉原告的农行银行账号；3、转账凭证，证明反诉被告陈伟才向反诉原告李卓南的账号转账了60万元，其完全知道付款方式；4、收据复印件，证明反诉原告开具收据给陈伟才，原件由陈伟才收执；5、个人担保借款合同、他项权证、房屋买卖合同、发票，证明反诉原告李卓南因反诉被告陈伟才的违约，迟迟没有支付剩余款项，导致反诉原告要用自己位于城市花园的房屋抵押向银行贷款100万元，用以支付购买云浮碧桂园的购房款及生意周转；6、银行对账单、要还银行利息的计算方式打印单、发票，证明因反诉被告陈伟才的违约，导致反诉原告李卓南的损失，具体为银行利息、抵押产生的费用。
经审理查明，2013年3月18日，被告李卓南、陈海枝（甲方）与原告陈伟才（乙方）签订《铺位购买协议》一份，该协议载明：“经甲、乙双方共同协商，根据平等互利、协商一致的原则，依法达成以下协议：第一条：甲方出让位于云浮市市区华丰路城市花园御景苑第2幢首层2号铺位（商铺建筑面积均为132.80平方套内建筑面积为128.69平方米）给乙方。第二条：乙方以总价1540000元（壹佰伍拾肆万元正）购买甲方（粤房地权证云字第00000126**号，房地产权属人：李卓南，身份证号：442827195810050035，房屋编号：云房地0000012211，地号：18-02-0160，土地性质国有）铺位一个。第三条：购买方式：乙方首付定金600000元（陆拾万元正）：①本商铺出售是连带租赁合同一并出售，②限期6个月内：即在2013年3月20日至2013年9月19日止，乙方应付清结余款金人民币940000元（玖拾肆万元正）。由甲方将售房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同一并交付乙方使用，③乙方过户时，甲方应积极配合乙方办理手续，甲方所属房地产权过户到乙方名下的甲乙双方的一切所有费用由乙方单方自行支付，与甲方无关。其中办理证件所产生的费用由乙方负责支付，甲方不作任何负担。第四条：本铺位购买协议经甲、乙双方协商同意在乙方支付订金当日起即时生效，如甲方违约，需赔偿订金金额的三倍给乙方，如乙方违约，甲方可没收乙方定金作为损失。第六条：甲方在为期半年内，期间如商铺发生买、卖或其他行为时，必须经乙方签名同意才能生效，甲方对本商铺没有任何买、卖权力，如未经乙方同意发生该商铺的买、卖行为时，乙方有权以法律的途径向甲方追究责任。第七条：本铺位如发生转让或买卖都必须经乙方购买人共同签名方可生效，否则视为无效。本合同一式两份，由甲、乙双方各执一份。”该协议中“定金”原为“订金”，在原打印的协议上经手写将“订金”改为“定金”，并按了指模，被告称“文字修改是被告李卓南书写修改的，指模由原告按上的”，原告称“记不清楚由谁修改和谁盖指模”。另外，原告陈伟才持有的《铺位购买协议》在双方签字下面空白处有被告李卓南书写的文字“农行，6228453500001741216”。2013年3月18日，原告向陈伟才向李卓南转账60万元，转账单据上“用途”一栏为“首期购铺款”。
此后双方履行合同过程中产生了纠纷，对于纠纷的原因，原告称是因被告收到首期款后拒绝出具收款收条，并一直以各种理由拖延接受余款，不肯收现金也拒绝向原告指定汇款账户，亦没有依合同约定将涉案房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同等原件一并交付买方使用，亦拒不提供任何证件也不配合办理变更登记手续。期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。被告则称其已开具收据给原告，个人之间无法开具发票的，其认为原告方违反合同约定没有按时付款，原告是可以自行汇款到被告的账户的，原告需先履行付清购房款的义务，被告才履行交付证件及租赁合同的义务，合同无法履行是原告违约在先。
本院认为，原被告所签订的《铺位购买协议》约定双方订金为60万元，此后协议中四处的“订金”表述有两处“订金”修改为“定金”，原告向被告转账60万元时备注用途则为“首期购铺款”，被告认为原告支付的60万元是定金，原告则认为以银行转账单据备注为准，可见双方签订合同当时对60万元的性质未能达成共识，在此情况下被告对60万元主张定金权利，本院不予支持。《铺位购买协议》约定“①本商铺出售是连带租赁合同一并出售，②限期6个月内：即在2013年3月20日至2013年9月19日止，乙方应付清结余款金人民币940000元（玖拾肆万元正）。由甲方将售房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同一并交付乙方使用”，可见协议对余款94万元约定了支付期限，但支付方式是现金支付还是转账支付并无明确约定，虽然被告在协议上书写账号，但并不表明剩余购铺款就是汇入该账户，原告亦无法确定该账户在6个月内仍在使用。该条款还确定被告的义务，是在支付60万元后的6个月内“由甲方将售房地产权证，国有土地使用证和商铺租赁合同一并交付乙方使用”。对于该项约定，被告认为是先将余款交纳完毕后再履行交付房地产权证、国有土地使用证和商铺租赁合同的义务，原告则认为但被告收到60万首付款后，所要履行的义务就是在6个月内将房地产权证、国有土地使用证和商铺租赁合同交给原告。因《铺位购买协议》对被告交付房地产权证、国有土地使用证和商铺租赁合同和原告支付剩余购房款的义务没有约定先后顺序，仅笼统约定6个月内双方的义务，双方对履行义务的先后顺序意见不一，此后亦未能协商一致，可见导致合同不能履行是因双方对合同约定不明造成的。虽然合同对各自履行义务的先后顺序约定不明，但双方可以根据有利于实现合同目的的原则同时履行，现双方均没有履行，双方均违约，应各自承担自己的违约责任。原被告就商铺买卖合同的履行产生纠纷后，均诉请解除合同，本院尊重双方当事人意见，解除双方签订的《铺位购买协议》。合同解除后，因已部分履行，根据履行情况和合同性质，可恢复原状、赔偿损失。原告主张从2014年3月20日起计付利息损失，合理合法，但原告主张按同期贷款利率计算利息，因原告向被告付款60万元并非基于借贷关系，故不能按贷款利率计算利息损失，应按存款利率计算利息损失。鉴于此，在合同解除之后，被告应将已收付的60万元返还给原告，并计付利息给原告。被告提供其关于购买碧桂园房屋的合同、发票、银行对账单、利息打印单等与本案不具关联性，无法证实其损失，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈伟才与被告（反诉原告）李卓南、陈海枝于2013年3月18日签订的《铺位购买协议》。
二、被告（反诉原告）李卓南、陈海枝于本判决生效之日起十日内返还人民币600000元及支付利息（利息从2014年3月20日起按中国人民银行同期同类存款利率计至付清款项日止）给陈伟才。
三、驳回原告（反诉被告）陈伟才的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李卓南、陈海枝的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9800元，保全费3520元，合共13320元，由被告（反诉原告）李卓南、陈海枝负担12000元，原告（反诉被告）陈伟才负担1320元。反诉受理费4582元，由被告（反诉原告）李卓南、陈海枝负担。上述费用双方当事人均已预交。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 刘伯云
二〇一五年一月三十日
书 记 员 邓伟静