江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1464号
上诉人（原审原告）：陈旭强，男，1972年4月11日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市。
上诉人（原审原告）：郑红春，女，1973年5月18日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市。
两上诉人委托诉讼代理人：殷谦，江苏平凌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室。
法定代表人：仲玲，该公司总经理。
委托代理人：赵梦云，江苏常明律师事务所律师。
上诉人陈旭强、郑红春因与被上诉人江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2017）苏0481民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈旭强、郑红春上诉请求：撤销一审判决，并依法改判皇珈置业公司承担违约金113847元，皇珈置业公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为皇珈置业公司交付的房屋达到了交付条件是错误的。本案为商品房预售合同纠纷，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求，交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件，也不能因为未居住就可不按合同约定按时按约交付合格的住房。涉案房屋用电类别为临时施工用电，仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。因此涉案房屋尚未达到交付条件，皇珈置业公司应承担迟延交楼的违约责任。2、
永久用电未办妥原因应当由供电公司出具证明并且不属于不可抗力可以免责的情形。3、一审法院认定在2015年11月16日陈旭强、郑红春已经同意共同验房，提出的墙面漏水并非拒绝交付的理由，视为已经交付了房屋是错误的。陈旭强、郑红春在2017年7月28日才正式签了接房手续书。二、一审法院法律适用错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。皇珈置业公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，一审法院不应当予以调减违约金。商品房预售合同是格式合同，同时约定了买受人逾期付款的违约责任和出卖人预期交房的违约责任，并且对双方的违约责任是相同的。现皇珈置业公司认为涉及自己的违约责任过高无法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的应当以违约造成的损失确定违约金数额。从双方订立合同的目的来看，双方关于逾期交房的违约金约定更具有惩罚性质，是对合同双方违约所约定的一种制裁，既然约定责任，双方都应该保持契约精神。
皇珈置业公司辩称，我方在供电方面并不存在违约行为，也不存在逾期交房，因此不承担因逾期交房所产生的违约金。即使要求皇珈置业公司承担违约责任，该违约金计算也过高。由于并未造成任何损失，要求法院予以调整。
陈旭强、郑红春向一审法院起诉请求:判令皇珈置业公司支付逾期交房的违约金113847元（计算方式每天166.2元*685天，自2015年10月1日至2017年8月15日止）并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：皇珈置业公司以挂牌方式取得位于溧阳市天目湖镇迎宾大道北编号NZ-15-06-A地块的土地使用权。该地块土地面积47707平方米。规划用途为住宅、商业，并经批准取得建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。陈旭强、郑红春与皇珈置业公司双方于2014年4月21日签订商品房买卖合同。合同约定陈旭强、郑红春购买皇珈置业公司开发建设的天悦湾小区商品房一套，合同编号20140421-28-乙-401，建筑面积141.25平方米，单价5880/㎡，房屋总价款为831020.40元（2016年6月18日皇珈置业公司出具销售不动产统一发票）。合同第十一条约定了交付期限、交付条件、交付手续，即出卖人应当在2015年9月30日前，依照有关规定将同时符合条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续……3、道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；6、因不可抗力因素或政府行为等非出卖人责任而导致小区外围市政建设不到位而影响小区内道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施进度的，出卖人不负违约责任。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任：如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。
关于房屋的交付除了合同第十一条的规定外，合同附件四（合同补充协议）约定：……2、除乙方（陈旭强、郑红春）未能按本合同规定交纳房款及相关费用外，甲方（皇珈置业公司）应通知乙方办理房屋交接手续。乙方在接到甲方通知后15日内无合法理由未到甲方办理交接手续的，视为甲方按期交付。3、乙方在合同约定的交付时间，仍未收到甲方通知的，以合同约定的交付时间为交付日期，乙方应当在此日起15日内前往办理交接手续，若乙方未办理交接手续，视为甲方按期交付。4、乙方未按照双方约定或甲方通知日期前来办理交付手续的，视为房屋已按时交付……
针对房屋是否交付的问题。陈旭强称：“过了9月30日后我没去催房过，我们夫妻二人一直在句容，在那里打工。因为我们不在溧阳，所以一直未催要。直至11月16日我们去皇珈置业公司处要求交付。”皇珈置业公司方在询问陈旭强、郑红春是否知道所谓的临时用电时，陈旭强、郑红春陈旭强称：“是今年装修才知道是临时电，大概在四月份的时候。”皇珈置业公司方在询问陈旭强、郑红春是否住进去时，陈旭强、郑红春陈旭强称：“没有装修好，没有住进去。因为房子渗水，没有修好。我原先在句容，回溧阳的话就住老家，天目湖东渚村杨庄41号。房子买了是为了孩子读书，还有就是想投资增值，毕竟这里是旅游区。孩子现在在天目湖幼儿园读书。天天电瓶车从杨庄接送孩子。”
另据调查查明，陈旭强常年在外地工作，于2015年11月16日对讼争房屋进行了验收，验收时除对二层南卧室雨水管渗水提出问题外，未对其他项目提出问题，并在房屋验收记录表上签字确认，溧阳天目湖城市广场管理有限公司盖章，之后未办理接房手续，直到2017年7月28日才办理接房手续。在验房之后直到陈旭强、郑红春诉讼时长达两年的时间里，陈旭强、郑红春没有提出有其他问题，也未向法庭提供证据证明其对讼争房屋的交付不符合交付条件提出过异议。即使陈旭强、郑红春称约2017年4月已经对房屋进行装修，也没有证据证明其向物业管理部门或开发商提出过用电和房屋不符合交付条件的问题。
一审另查明，2015年12月31日，该工程经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并报工程质量监督机构溧阳市建设工程质量安全监督站，核发了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收文件于2016年1月11日交溧阳市住房和城乡建设委员会备案。2017年5月28日，溧阳市供电公司对天悦湾小区供电单项专业验收合格。天悦湾小区处于天目湖旅游度假区，购房的用途具有多样性（如投资、居住、出租），一、二期商品房共160套，已办理交付的是81户，目前小区实际已装修完毕可以入住的是41户。
一审法院认为，陈旭强、郑红春与皇珈置业公司双方订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，双方应依照合同约定全面履行各自义务。本案讼争的请求是房屋不符合交付条件逾期交付承担违约金。依据双方所签订的商品房买卖合同及其合同附件四（合同补充协议）2、3、4条关于房屋交付的约定，讼争房屋在2015年11月16日便由双方共同进行验房，陈旭强、郑红春验房时提出的房屋墙面漏水非拒绝交付的理由，因此，应视为甲方已经交付讼争房屋，那么该房屋的交付是否确实符合交付条件是皇珈置业公司是否应当承担违约金的关键。对于商品房如果不符合交付标准的处理，买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担延期交付责任的，法院不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件给买受人造成其他损失的，应予赔偿。陈旭强、郑红春验收时提出的房屋墙面漏水则属于房屋的质量问题，一般的房屋质量问题可以通过修理及其他途径予以解决。
现双方关于房屋交付违约所争议的事实为供电问题。对于讼争房屋尚未办理供电验收不符合法定以及约定的交房条件违约的问题，从合同约定的房屋交付时间和供电交付条件方面分析，皇珈置业公司供电设施安装入户确实存在滞后问题，未能全面及时履行双方签订的商品房预售合同，存在违约事实。但是，皇珈置业公司该违约行为主观因素极小，客观原因存在，并且对业主的损害程度较轻。所以，经审理后结合双方的诉求对讼争的违约行为及违约金额度作如下考量：
首先，关于供电设施的交付条件，双方没有约定以验收合格做为判断房屋供电是否符合交付条件的标准；而是约定按设计要求建成，并达到正常使用条件。按设计要求建成与验收合格存在时间差，溧阳市供电公司确于2017年5月28日对天悦湾小区供电单项专业验收合格，以此时间点计算违约金依据不足。其次，整个小区的用电设施和用电规模等均由用电部门根据相关规范和标准予以规划、施工建设，对此，皇珈置业公司不存在违约问题；但由于各种原因皇珈置业公司未按约将该电力设施安装入户，而是在一定时间内通过变通的方式基本保障交房住户的用电。小区已入住住户、小区的楼道照明、公共照明路灯照明、监控用电均予以保障，在接入永久电源之前未收取业主的用电费用。再次，由于天悦湾小区处于天目湖旅游度假区，购房的用途具有多样性（如投资、居住、出租），一、二期商品房共142套，已办理交付的81户，目前小区实际已装修完毕可以入住的是41户。从陈旭强、郑红春购房的初衷及陈旭强、郑红春的陈述表明来看，陈旭强、郑红春是常年在外工作，本身没有急切的入住打算。第四，一审法院在审理中充分注意并询问陈旭强、郑红春是否因用电问题而造成损失，陈旭强、郑红春称没有损失，如果陈旭强、郑红春因此造成损失，则仍然有权依据法律和合同的约定向皇珈置业公司主张损失。第五，据溧阳市天目湖镇人民政府出具情况说明称：由于江苏省电力公司溧阳市供电公司工程施工及物资供应要求有所变动，全部由江苏省电力公司统一招投标确定物资供应及施工单位导致天悦湾小区供电迟延。第六，皇珈置业公司提出了陈旭强、郑红春要求的违约金过高应予调整的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
综上，按陈旭强、郑红春与皇珈置业公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量，对陈旭强、郑红春主张皇珈置业公司供电违约导致逾期交付房屋承担违约金的请求予以支持，对皇珈置业公司请求调减违约金的主张予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律的规定，判决：一、江苏皇珈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付陈旭强、郑红春违约金8310.20元;二、驳回陈旭强、郑红春的其他诉讼请求。案件受理费2577元，减半收取1288元（已由陈旭强、郑红春预交），由陈旭强、郑红春负担1263元，江苏皇珈置业有限公司负担25元。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。陈旭强、郑红春对一审查明事实中“长达两年的时间里，原告没有提出有其他问题”有异议，陈旭强、郑红春称其和其他住户在期间提出过临时用电跳闸问题。本院对除此之外的双方当事人均无异议的一审法院认定事实予以确认。
本院认为，本案应为商品房销售合同纠纷，陈旭强、郑红春与皇珈置业公司双方于2014年4月21日签订商品房买卖合同真实合法有效，对双方均具有法律约束力。商品房销售合同约定房交付日期为2015年9月30日，但溧阳市供电公司于2017年5月28日才对房屋供电单项专业验收合格，现陈旭强、郑红春以房屋未按期办理供电验收为由认为皇珈置业公司存在逾期交付，要求按供电验收的逾期时间支付违约金符合双方合同相关约定，应予支持。事实上，一审判决对陈旭强、郑红春主张皇珈置业公司供电违约导致逾期交付房屋承担违约金的请求亦予以了支持。
关于皇珈置业公司应支付陈旭强、郑红春违约金的数额，合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。根据上述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院可以以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。
本案中，皇珈置业公司虽未按约将该电力设施安装入户，但是通过变通以临时施工用电的方式基本保障交房住户的用电，小区已入住住户、小区的楼道照明、公共照明路灯照明、监控用电均予以保障，亦可通过接入进行装修用电，且在接入入户永久电源之前未收取业主的用电费用，小区中已办理交付的81户中一审时实际已装修完毕可以入住的是41户，因此皇珈置业公司未按期办理入户永久电源给陈旭强、郑红春装修用电等带来一定不便，但并未给陈旭强、郑红春造成直接损失，陈旭强、郑红春一审中亦称没有因此造成损失。同时，在可以通过接入临时用电进行装修的情况下，不影响陈旭强、郑红春对房屋进行装修，故对陈旭强、郑红春的预期利益亦无影响。另外，根据溧阳市天目湖镇人民政府出具的情况说明，本案房屋供电单项专业验收逾期是由于溧阳市供电公司工程施工及物资供应全部改由江苏省电力公司统一招投标确定物资供应及施工单位，由此导致小区供电工程延迟，即房屋供电单项专业验收逾期是由于供电公司内部政策制度规定变化所致，皇珈置业公司对此仅有督促义务但其并不能决定供电工程工期，故皇珈置业公司的过错最多只能认定其存在很小的过失。综上，在皇珈置业公司提出陈旭强、郑红春要求的违约金过高应予调整的情况下，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，对陈旭强、郑红春请求皇珈置业公司供电违约导致逾期交付房屋应支付的违约金调减为按照房屋总价款831020.40元的1%即8310.2元具有事实和法律依据，并无不当。
综上所述，陈旭强、郑红春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2577元，由陈旭强、郑红春负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘敬兵
审判员 杨 迪
审判员 吴立春
二〇一八年六月十九日
书记员 冯 雪