广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初字第501号
原告：梁国齐，住广州市越秀区。
委托代理人：伍艳萍，广东明境律师事务所律师。
委托代理人：丁丽虹，1989年10月31日，住汕头市澄海区。
被告：陈宏伟，住广州市越秀区。
被告：广州市金盛房地产开发有限公司，住址：广州市越秀区。
法定代表人：陈振林。
原告梁国齐诉被告陈宏伟、广州市金盛房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告梁国齐的委托代理人伍艳萍到庭参加诉讼，被告陈宏伟、广州市金盛房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁国齐诉称：原告位于广州市越秀区棚铺巷9号403房被征收拆迁，与广州侨实房地产开发有限公司（以下简称侨实公司）于1997年4月25日签订了《广州市房屋拆迁安置协议》。1999年3月27日原告与侨实公司签订补充协议，将回迁期限延期至2003年3月19日。被告广州市金盛房地产开发有限公司（以下简称金某甲公司）接手侨实公司的回迁业务，于2008年10月6日向原告发出《回迁通知书》，将越秀区中山三路金宝怡庭B座某房回迁给原告。原告于2008年10月入住回迁房屋，并一直支付房屋的管理费、水电费。由于金某甲公司的原因，一直没有为原告办理产权置换及房屋的过户登记手续。
现由于两被告之间的债务纠纷，陈宏伟申请强制执行查封案涉房屋。原告向法院申请执行异议被驳回异议请求。鉴于案涉房屋确属原告的回迁房，请求贵院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。为此请求判令：1.停止（2014）穗荔法执字1907－2号执行案对越秀区中山三路金宝怡庭B座某房屋的执行并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告依法负担。
被告陈宏伟、广州市金盛房地产开发有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：原东山区中山三路棚铺巷9号403房是原告原工作单位广州市东山区房地产管理局分配给原告的职工宿舍。1997年4月25日，原告（乙方）和侨实公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》约定：甲方经批准拆除中山三路棚铺巷9号403房，乙方是该屋的使用人，承租面积46.16平方米；乙方同意1997年5月15日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房；甲方在征地范围回迁楼南向第十层，产权属于公有的套间，使用面积46.16平方米安置给乙方回迁居住等。签订协议后，原告于1997年5月15日迁出403房。之后双方于1999年3月27日签订《补充协议》约定：同意原房屋拆迁安置协议书的第三条第一款的回迁期限延期至2003年3月19日前回迁居住等。
1998年12月14日，原告（乙方）和原工作单位广州市东山区房地产管理局（甲方）签订《广州市公有住房买卖协议书》约定：根据广州市住房制度改革有关文件的规定，甲方决定将坐落于广州市东山区中山三路棚铺巷9号4楼403单元的住房一套出售给乙方；甲方出售给乙方的住房建筑面积共38.7104平方米，按照有关规定给予折扣后，乙方购买本套住房的需付房价款8516.29元；乙方定于1998年12月20日前将房价款一次性付清给甲方；乙方一次性付清房款后，由甲乙双方向广州市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为乙方领取《房地产证》等。同日，原告向广州市东山区房地产管理局支付了购房款8516.29元；之后于2001年4月12日支付了公摊面积款909.54元，购得分摊面积4.1343平方米。2001年1月17日房管部门向原告核发了东山区中山三路棚铺巷9号403房的《房地产证》，该证记载权属来源为：1999年10月向广州市房地产管理局买。
2008年10月6日，金某甲公司向原告出具《回迁通知书》，通知原告回迁中山三路金宝怡庭B座27楼2702号房，原告于10月6日至10月7日上午到竹丝岗二马路39号大院17幢702房回迁办公室办理有关手续。之后，原告入住2702房，并居住至今。同年10月8日，金某甲公司和原告签订《补充协议书》约定：原告同意回迁金某甲公司安排的金某乙怡庭B座某号房，建筑面积66.89平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例在内）；双方原签订的拆迁安置补偿协议中的条款与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准等。同日，金盛公司向广州市金盛物业管理有限公司出具《入住通知书》记载：原告是中山三路125-151号地段拆迁户，安排回迁到金某乙怡庭B座某房。该户已签订回迁补充协议及办妥回迁手续，请贵司给予安排办理入住手续。
经查，本院在执行陈宏伟与金某甲公司以及案外人陈振林借款合同纠纷一案中，原告向本院执行部门提出执行异议，本院于2015年12月28日作出（2015）穗荔法执异字第51号执行裁定书，该裁定书查明，陈宏伟依据已经发生法律效力的（2013）穗中法金民终字第1109号民事判决书，于2014年6月5日申请执行，本院以（2014）穗荔法执字第1907号案立案受理。2014年6月25日，本院发出执行通知书，责令金某甲公司、陈振林支付本金12800000元及利息并负担执行费的义务，但两人没有履行。2014年10月23日，本院作出（2014）穗荔法执字第1907-2号执行裁定书，查封金某甲公司名下的案涉房屋等。该裁定书认为，案涉房屋至今登记在金某甲公司名下，在金某甲公司未按生效判决履行义务的情况下，本院查封案涉房屋是符合法律规定的。原告虽然是原中山三路棚铺巷9号403房的产权人，并且与金某甲公司达成协议回迁至案涉房屋内，但原告至今未与金某甲公司办理产权交换及房屋过户登记手续，故不能认定原告对案涉房屋享有能够排除执行的权利。为此裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。
另查，越秀区中山三路某房（即越秀区中山三路金宝怡庭B座27楼2702房）现登记在金某甲公司名下，该屋建筑面积67.0316平方米，其中套内建筑面积51.3748平方米。
庭审中，原告表示，同意向金某甲公司购买2702房超面积部分，但由于金某甲公司一直拖延，故一直未能办理。经本院释明，原告表示不在本案提出确认实体权利或相关实体法律关系的诉讼请求。
本院认为：虽然原告与金盛公司签订《广州市房屋拆迁安置协议》之时尚未取得原广州市越秀区棚铺巷9号403房的产权，但原告在临迁期间根据广州市住房制度改革有关规定，与原工作单位广州市东山区房地产管理局签订了《广州市公有住房买卖协议书》，由原告向广州市东山区房地产管理局购买上述403房。原告并于2000年1月17日取得403房的房地产权证。为此，案涉2702房中的使用面积46.16平方米实质为金某甲公司拆迁原告所有的403房的产权补偿安置房屋，原告据此主张停止对某房的执行是否成立，对此，本院作如下分析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。依据该条的精神，被拆迁人对原被拆迁房屋享有所有权，其是通过所有权调换的方式取得补偿安置房屋，为此被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有的权利应当优先于普通金钱债权。就本案而言，第一，原告是被拆迁人，其与金盛公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，为合法有效的协议；第二，原告是以所有权调换的形式取得案涉2702房；第三，双方签订的《广州市房屋拆迁安置协议》明确约定了补偿安置房屋的面积、位置、用途。第四，原告早于2008年已实际接收某房并一直居住至今。为此，原告针对某房中的使用面积46.16平方米享有足以排除法院强制执行之权利，故原告诉请停止对某房中的使用面积46.16平方米所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。对于某房超出上述面积部分，因不属于原告的产权补偿范围，原告无权对此提出执行异议，对于原告该部分诉请，本院不予支持。因执行异议之诉的目的在于阻却对特定标的物的执行，原告诉请停止（2014）穗荔法执字1907－2号执行案对越秀区中山三路金宝怡庭B座27楼2702房屋的执行已包含对该房屋的所有执行措施，故对于原告重复要求解除对该房屋查封的诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止（2014）穗荔法执字1907号的执行案件中对广州市越秀区中山三路127号某房（即越秀区中山三路金宝怡庭B座某房）的使用面积46.16平方米的执行。
二、驳回原告梁国齐的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一六年三月十六日
书记员 邱思陵
黄少敏