北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1359号
上诉人（原审被告）北京巨龙伟业工贸有限公司，住所地北京市密云县巨各庄镇丰各庄村北。
法定代表人朱灿，执行董事。
委托代理人卢立君，男，1979年2月2日出生，北京巨龙伟业工贸有限公司职员。
委托代理人李东莉，女，1988年10月20日出生，北京巨龙伟业工贸有限公司职员。
被上诉人（原审原告）吕庆文，男，1966年6月20日出生。
委托代理人杨军，北京仁道律师事务所律师。
上诉人北京巨龙伟业工贸有限公司（以下简称巨龙伟业公司）因与被上诉人吕庆文项目转让合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第1432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，吕庆文起诉至原审法院称：2013年4月18日，我与巨龙伟业公司签订《房地产转让协议书》，约定巨龙伟业公司有偿受让我开发建设的位于北京市密云县溪翁庄镇东智西村的“鑫唐园旅游附属用户1-7#院”，转让价格为7500万元。同时约定巨龙伟业公司于2013年12月31日向我支付全部转让价款。2013年5月5日，我与巨龙伟业公司签订《补充协议书》，约定用上述房产进行抵押融资，并于抵押后三日内支付我转让款人民币2970万元，同时增加转让款1000万元，余款仍于2013年12月31日前付清。巨龙伟业公司在用上述房地产进行融资后，向我支付了转让款2970万元，并按融资约定偿还了融资款。2014年8月19日，巨龙伟业公司再次与我协商以上述房产进行融资抵押，并将融资款优先用于给付我余下转让款5530万元、违约金1000万元、逾期利息647.01万元。支付时间为2014年10月31日前。现巨龙伟业公司已经完成融资抵押，但一直未按补充协议约定履行给付转让款义务，故诉至法院，请求判令：1.巨龙伟业公司给付我转让款人民币5530万元、违约金1000万元及逾期利息647万元。2.诉讼费用由巨龙伟业公司承担。
巨龙伟业公司在原审法院辩称：我公司原法定代表人彭×将巨龙伟业公司股权转让给我公司的情况属实。但涉案房产一直在巨龙伟业公司名下，吕庆文所陈述的转让是发生在原股东之间，与巨龙伟业公司没有关系。且吕庆文无法证明其为涉案房产的所有人，故不同意吕庆文的诉讼请求。同时，我公司要求对查封账户尽快解封，并保留要求吕庆文赔偿损失的权利。
原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕庆文于2006年基于与巨龙伟业公司原股东齐×的合作关系，取得巨龙伟业公司项下位于北京市密云县溪翁庄镇东智西村9.96亩国有出让旅游建设用地开发项目（建鑫唐园旅游附属用房）的开发权，吕庆文以巨龙伟业公司的名义审批、建设“鑫唐园旅游附属用房”8套房屋，并取得了房屋产权证书。该房屋竣工后，吕庆文将“鑫唐园旅游附属用房”1-7#院有偿转让给巨龙伟业公司，在巨龙伟业公司与鸿坤伟业公司签订的《股权转让协议书》中，亦对公司所欠外债事宜作了说明。因“鑫唐园旅游附属用房”确属吕庆文个人出资建设，吕庆文与巨龙伟业公司签订的《房地产转让协议书》并不违反法律强制性规定，巨龙伟业公司理应按照合同约定给付吕庆文个人出资建设的房屋转让款、违约金及逾期利息，故吕庆文的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。
据此，原审法院于2015年11月作出判决：巨龙伟业公司于判决生效之日起十日内，给付吕庆文转让款五千五百三十万元、违约金一千万元及逾期付款利息六百四十七万元，以上共计七千一百七十七万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，巨龙伟业公司不服原判，上诉至本院称：一、没有证据显示涉案房屋系吕庆文出资建设。二、依据2014年7月7日的《股权转让协议书》，该协议签订后，巨龙伟业公司应交公章交由鸿坤伟业公司共管，彭×未经鸿坤伟业公司同意，使用公章并代表巨龙伟业公司对此签订合同，对巨龙伟业公司不产生效力；吕庆文对前述股权转让情况应是知情的，2014年8月19日吕庆文与巨龙伟业公司签订的《补充协议书》约定高额违约金和利息有悖常理，彭×与吕庆文存在恶意串通情形，上述协议应属无效。三、原审支持的违约金过高，有失公正。另，原判采信了未出庭作证的陈×的证人证言，属程序违法。故请求撤销原审判决，依法将本案发回重审或改判驳回吕庆文的原审全部诉讼请求。吕庆文同意原审判决。
经审理查明：2005年，巨龙伟业公司通过招拍挂方式取得坐落于北京市密云县溪翁庄镇东智西村的旅游开发用地，2005年6月20日，巨龙伟业公司取得该宗土地的国有土地使用证。2006年，巨龙伟业公司将该块土地使用权及收益权有偿转让给吕庆文，吕庆文以巨龙伟业公司的名义办理建设用地相关审批手续。2008年5月10日，时任巨龙伟业公司法人的齐×（甲方）与陈×（曾用名陈×1）（乙方）签订《转让协议》一份，约定齐×将其拥有的巨龙伟业公司名称使用权及该公司部分资产转让给陈×。协议第三条约定：“该公司项下另有位于东智西村9.96亩国有出让旅游建设用地开发项目（建鑫唐园旅游附属用房）已经有偿转让给吕庆文，北京巨龙伟业工贸有限公司应积极配合吕庆文办理与此土地有关的全部手续，此土地开发及收益均由吕庆文享有并独立核算，与甲乙双方无关。”2008年10月22日，吕庆文以巨龙伟业公司的名义取得该宗土地上的“鑫唐园旅游附属用房1-8#建筑施工许可证，该块土地开发建设项目竣工后，2013年12月17日，取得上述房屋的产权证书。2013年4月18日，吕庆文（甲方）与巨龙伟业公司（乙方）签订《房地产转让协议书》一份，约定：乙方自愿受让甲方开发建设的坐落于北京市密云县溪翁庄镇东智西村的鑫唐园旅游附属用房1-7#院房地产；转让价款为人民币7500万元；乙方于2013年12月31日前付清全部转让款，如不能付清，甲方应该按照未付金额的日万分之五支付违约金。2013年5月5日，吕庆文（甲方）与巨龙伟业公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方同意乙方使用鑫唐园旅游附属用房1-7#院项目进行抵押，向第三方借款；抵押完成后，三日之内乙方向甲方支付转让款2970万元；因余款未付，造成甲方资金周转紧张。经双方协商转让款在原有基础上再增加1000万元，总转让价款为人民币8500万元，支付后，乙方尚欠甲方尾款人民币5530万元；余下转让款乙方于2013年12月31日前支付。2014年8月19日，吕庆文（甲方）与巨龙伟业公司（乙方）签订《补充协议书》一份，约定：第一次补充协议约定的向第三方抵押问题已经终结；乙方为向甲方支付余下转让款，再次将鑫唐园旅游附属用房1-7#院项目进行抵押融资，向第三方借款，融资后，融资款优先用于偿还甲方转让款；经双方结算余下转让款为人民币5530万元，乙方自愿支付违约金1000万元，并同意支付逾期利息人民币647.01万元；乙方全部支付上述款项日期为2014年10月31日前。因巨龙伟业公司至今未支付剩余转让款，为此吕庆文诉于法院。
另查：2011年，巨龙伟业公司法定代表人变更为彭×。2014年7月7日，巨龙伟业公司（甲方）与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）（乙方）签订《股权转让协议书》一份，协议约定：“鉴于：1.北京巨龙伟业工贸有限公司（以下简称‘目标公司’）系在北京注册成立的工贸企业，其公司名下有开发位于北京密云‘四合院7套’、‘巨龙大厦’（以下简称‘目标项目’）。2.现乙方有意收购目标公司100%股权。为确保双方的合法权益，在平等协商的基础上，甲、乙双方就上述收购目标公司100%股权事宜达成约定如下，以供双方共同遵守执行。第一条：目标公司概况。2.目标公司项下资产主要为目标项目。3.股权结构：彭×持有目标公司40%股权，深圳瑞和集团有限公司拥有目标公司60%股权。第二条对目标项目的概况进行了明确说明。第三条：合作方式和原则。甲乙双方通过对目标公司的股权进行交易，乙方有偿受让甲方持有的目标公司100%股权。第四条：股权转让价款。甲乙双方商定：目标公司股权转让的总价款为：1.25亿元（壹亿贰仟伍佰万元整）人民币。该价款包含目标公司截至本协议签署之前的深圳瑞和集团有限公司债务人民币4000万元（肆仟万元整）及其他债务人民币8400万元（捌仟肆佰万元整）。第五条：股权转让的步骤安排。1.本协议签订当日，甲方向乙方出具目标公司债权、债务清单，合同执行情况清单、目标项目相关批文、证件清单等附件，作为甲方截止协议签订日对于目标公司及目标项目相关情况现状的确认和承诺。第六条：特别约定。3.在甲乙双方完成目标公司股权交易，乙方取得100%股权后（也即交割日），目标公司所发生的一切债权、债务、或有负债、担保、抵押等一切经济活动和法律行为均由乙方承担并负责。”
本案在一审审理过程中，法院传唤证人齐×、彭×到庭作证，齐×述称原巨龙伟业公司名下的溪翁庄镇政府西侧大楼系其与吕庆文合伙购买，由吕庆文装修，大约2006年，将巨龙伟业名下的位于东智西村9.96亩土地及开发项目有偿出让给吕庆文，土地收益及开发权由吕庆文独立享有，2008年，股权转让给陈×时，对该宗土地的转让情况也作了说明。彭×述称，其与陈×系夫妻关系，密云县溪翁庄镇东智西村9.96亩土地及开发项目在齐×与陈×签订转让协议之前，已经有偿转让给吕庆文，是吕庆文以巨龙伟业公司的名义办理相关手续。2014年，其将全部股权转让给朱灿，转让价款中包含欠付吕庆文的涉案债务。
本案二审审理中，双方均认可，2014年8月21日巨龙伟业公司法定代表人由彭×变更为朱灿。巨龙伟业公司提交该公司部分工商登记档案，用以证明工商管理部门受理彭×向鸿坤伟业公司转让股权的时间为2014年8月6日，早于2014年8月19日《补充协议书》的签订时间，因而股权转让时并不存在1600万元违约金及逾期利息一事。吕庆文对上述证据的真实性认可，但对其证明目的不认可，其提出早在2013年4月其即与巨龙伟业公司达成了《房地产转让协议》，后因对方的款项迟迟未支付，需要抵押融资才与巨龙伟业公司及彭×协商后签订《补充协议书》，当时彭×仍为巨龙伟业公司法定代表人，双方签订的上述协议有效。吕庆文提交《鑫唐园旅游附属用房工程资料移交清单》、《建设工程施工合同》、《北京市建设工程委托监理合同》以及部分工程款发票、城市基础设施费收据、登记费收据、咨询费发票、试验费发票、检测费发票、垃圾清运费相关费用发票、电动道闸机发票、部分建房材料费发票、支票存根、建房施工人员薪资表等建设施工费用凭证（上述票据付款单位绝大部分记载为巨龙伟业公司）等证据，吕庆文主张建房票据原件在其手中的事实证明了涉案房产系其出资所建，后其将相关工程资料原件全部移送给巨龙伟业公司，由陈×的司机签收。巨龙伟业公司就上述证据真实性均不予认可。经询问，巨龙伟业公司表示现有股东在接手该公司时彭×未披露涉案房屋建设的相关资料及票据，其未向本院提交上述证据。
一、二审审理中，均曾向巨龙伟业公司询问《股权转让协议》第四条约定转让价款中包含的“其他债务人民币8400万元”，具体包括何种债务，其均表示不清楚。关于涉案房屋现状，吕庆文称并未投入实际使用，一直由其派人负责看管，巨龙伟业公司称其并未派人看管，是否由吕庆文派人看管其不清楚。
上述事实，有双方当事人陈述、齐×与陈×签订的《转让协议》及《补充转让协议书》、吕庆文与巨龙伟业公司签订的《房地产转让协议书》及二份《补充协议书》、《股权转让协议书》、巨龙伟业公司工商登记材料、《鑫唐园旅游附属用房工程资料移交清单》、建设工程款发票及相关费用发票、建设涉案房屋相关材料费收据、支票存根、建房施工人员薪资表、《北京市建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实及双方二审的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、吕庆文是否为涉案房屋实际权利人；二、吕庆文与巨龙伟业公司于2014年8月19日签订的《补充协议书》是否有效；三、原审支持的违约金是否适当。
对于焦点一，就该争议，吕庆文在原审提供齐×、彭×出庭作证，并提交了陈×的书面证言，考虑到上述证人均曾具有巨龙伟业公司法定代表人的特殊身份，其对于该公司的资产状况理应有清晰的认知，并在担任上述职务期间有权利代表公司作出相应的意思表示，上述证人在证言中均认可涉案房屋所在土地的使用权以及房屋所有权虽登记于巨龙伟业公司名下，但吕庆文系房屋的实际出资建设人及权利人，上述证言彼此之间，以及与齐×与陈×签订的《转让协议》、吕庆文与巨龙伟业公司签订的《房地产转让协议书》等书证在内容上可相互印证；与此同时，吕庆文在二审中提交了涉案房屋建设费用的相关票据原件，并就施工资料原件的去向作出了相应说明，巨龙伟业公司虽对此予以否认，但并未能提交任何建房施工资料及建房出资凭证以反驳对方的主张；再者，经询问，巨龙伟业公司无法就《房地产转让协议书》中所确认的8400万外债的详情作出说明，难以反驳吕庆文关于该8400万元债务中包括涉案房屋转让款的主张，再结合巨龙伟业公司一直未对涉案房屋进行管理的事实，本院认为现有证据已经可以形成较为完整的证据链条，并达到合理的证明标准，从而证实吕庆文关于其系涉案房屋实际权利人的主张。在此基础上，吕庆文与巨龙伟业公司自愿签订《房地产转让协议书》，将其享有权利的涉案房屋有偿转让给巨龙伟业公司，并不违背国家法律、法规的强制性规定，合法有效。
巨龙伟业公司所提陈×未出庭作证一节，诚如前文所述，法院并未将陈×的证言单独作为定案依据，而是结合该证据与其他证据的内容、相互之间的关联以及本案具体情况等对相关案件事实作出认定，该公司以此为由主张原审程序违法缺乏依据。
对于焦点二，巨龙伟业公司质疑2014年8月19日《补充协议书》效力的主要理由在于彭×无权代表巨龙伟业公司对外签订合同，以及彭×与吕庆文之间存在恶意串通行为。对此：
1.2014年8月19日《补充协议书》的法律后果应由巨龙伟业公司承担。
本案双方均认可2014年8月19日《补充协议书》签订时，彭×仍为巨龙伟业公司的法定代表人，其代表巨龙伟业公司签定协议的行为系履行职务行为，由此产生的法律后果应由巨龙伟业公司承担。巨龙伟业公司虽提出2014年7月7日《股权转让协议书》中约定该协议书签订后应将巨龙伟业公司公章共管等，即主张在此期间巨龙伟业公司对外签订合同的权利及公章的使用均受到限制，但该协议系巨龙伟业公司与鸿坤伟业公司之间为收购股权而订立，吕庆文作为第三人，现并没有证据表明其知悉或应该知悉上述协议的存在及其相关内容，上述协议对巨龙伟业公司的限制对吕庆文不产生法律效力。基于彭×当时为巨龙伟业公司工商登记的法定代表人的事实，以及《补充协议书》加盖巨龙伟业公司公章的情况，吕庆文有理由相信彭×有权代表巨龙伟业公司对外签订合同，彭×代表行为有效，该协议对巨龙伟业公司具有约束力。巨龙伟业公司关于上述协议对该公司不发生法律效力的主张不能成立。
2.没有证据显示彭×与吕庆文之间存在恶意串通行为。
首先，正如前文已述，吕庆文与彭×签订2014年8月19日《补充协议书》系基于对其权利外观的合理信赖，没有证据显示吕庆文知悉巨龙伟业公司股权转让等事实；其次，从《补充协议书》的内容以及签订背景来看，该份协议书是在巨龙伟业公司持续拖欠吕庆文转让款情况下签署的，在此情形双方约定较高数额的违约金及利息，亦不违背商业常理。综上，现有证据无法证实吕庆文与彭×之间存在恶意串通、损害巨龙伟业公司利益的行为，巨龙伟业公司关于协议无效的上诉主张不能成立。
现吕庆文要求巨龙伟业公司依据《补充协议书》的约定向其支付欠付转让款、违约金以及逾期付款利息，具有合同及法律依据，原审支持其上述诉求，并无不当。
对于焦点三，原审审理中，巨龙伟业公司并未提出违约金过高，请求法院予以降低的诉求，且依据双方2013年5月5日《补充协议书》的约定，将涉案房屋转让价款调至8500万元，即便依据巨龙伟业公司主张将2014年8月19日《补充协议书》中约定的违约金及逾期利息均视为违约金性质，上述款项总额亦未超出合同总价的30%，故其关于原审判决违约金过高的上诉理由，本院不予采纳。
综上，巨龙伟业公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京巨龙伟业工贸有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费400650元，由北京巨龙伟业工贸有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费400650元，由北京巨龙伟业工贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一六年四月十三日
书 记 员 王 艳