浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初4174号原告蔡永平，男，1957年7月31日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托代理人（特别授权代理）陈华生，杭州市力平法律服务所法律工作者。委托代理人（特别授权代理）吴伟清，浙江海浩律师事务所律师。被告杭州侨力物资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区明月桥路22号1幢1楼。法定代表人赵依丽，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）陈义平、陈卓娜，浙江康城律师事务所律师。第三人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室，住所地浙江省�州市江干区景昙路98-2号。负责人肖硕，该指挥部办公室主任。委托代理人（特别授权代理）熊辉伦、孙敏华，浙江辉伦律师事务所律师。第三人胡荣林，男，1962年7月7日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人（特别授权代理）陈明仁、吴春燕，浙江威亚律师事务所律师。第三人杨新峰，男，1973年5月10日出生，汉族，住杭州市江干区。原告蔡永平诉被告杭州侨力物资有限公司（以下简称侨力公司）、第三人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（以下简称艮北建设指挥部）、胡荣林、杨新峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年8月15日、2017年4月17日公开开庭进行审理，本案现已审理终结。原告蔡永平诉称，原告蔡永平�案涉房屋即位于江干区房屋（杭州侨力大酒店及附房）的实际承租人和经营人；被告侨力公司是该房屋的产权所有人；2013年2月前，被告侨力公司将原来出租给案外人包某的“杭州侨力大酒店”因经营不善收回并转租给原告,双方虽曾经签订“托管协议”份，但实际承租人和经营人为蔡永平。按照约定，原告每月向被告侨力公司缴纳房租费9万元并承担杭州侨力大酒店及附房所产生的水电费、税费及行政规费；原告可支配使用的房屋包括原杭州侨力大酒店及附房。至此，原告即开始从2013年的3月起，为了经营酒店而投入了巨额资金对房屋进行了装修改造，每月按时缴纳房租费，从未拖欠。直至2015年9月前，第三人艮北建设指挥部在整个拆迁过程中始终将原告作为案涉房屋（侨力大酒店）的实际承租人和经营人的地位进行工作联系和相关文件的送达和确认，并对原告承包经营后对房屋的装修投入部分进行了审核和委托评估；动迁的最后时期，指挥部也直接通知原告需按照拆迁进度要求原告停止经营并交付房屋予以拆除。原告在整个过程中，以最大的努力配合艮北建设指挥部的工作。由于案涉房屋地段地理位置的特殊影响力，艮北建设指挥部于2015年10月底已经将案涉房屋及附房完成拆除。案涉房屋拆除后，原告曾经多次要求被告侨力公司将原告的房屋装修及酒店设备等与第三人艮北建设指挥部进行共同协商经济赔偿并能够签订三方合同；但侨力公司虽然口头应付并无具体进行实质性的商谈，意欲绕开原告直接取得房屋所有的因拆迁而产生的全部经济补偿款项；同时设置障碍拒绝原告共同参与与艮北建设指挥部之间关于房屋装修和经营损失方面的拆迁经济补偿的共同协商。原告作为案涉房屋的实际承租人和经营人，主张该房屋的被拆�安置补偿具有相关的法律依据；被告侨力公司为了私利，拒绝原告的合理的安置赔偿主张，将本属于原告的权益占为己有的错误行为应该予以纠正。原告曾经通过贵院以“拆迁安置合同纠纷”为由诉讼，后经审理后以案由涉及行政诉讼后裁定诉讼程序驳回。现诉至法院，诉讼请求：1、依法确认位于江干区房屋（原杭州侨力大酒店及附房）的装修和经营损失部分的拆迁安置经济补偿款由原告享有；其中装修补偿价值为212万元，经营性损失补偿为290万元，合计502万元（装修补偿价值来源是原告在艮北建设指挥部处看到的评估资料，装修价值补偿212万，数据来源蔡永平与指挥部所签订的清退协议合同确定的案涉房屋的装修评估价值为174万元和其他装修清退费用，构成212万元；经营性损失是根据2015年《杭州市人民政府关于贯彻实施的若干意见》的规定，涉及经营的为每平方米23元*4905平方*26个月，总共经营损失为293万元）；2、被告侨力公司应按上述份额支付案涉房屋的拆迁补偿款项；3、本案案件受理费由被告承担。被告侨力公司辩称，一、原告诉称事实与实际不符。1、答辩人与原告没有租赁关系。因此，原告根本不是租赁答辩人明月桥路22号房屋开设杭州侨力大酒店的承租人和经营者，不存在原告对该酒店巨资装修改造的情况。2、答辩人与原告从来没有商谈、约定过将杭州侨力大酒店因原租赁人违约转租给原告事宜，更不存在转租给原告的情况。3、原告在原租赁人违约且人不知去向的情况下，为减少损失，答辩人有委托胡荣林代为管理杭州侨力大酒店的情况，但胡荣林是代为答辩人管理杭州侨力大酒店的管理人而不是租赁人，在他代管杭州侨力大酒店期间，该�店向答辩人交付租金是理所当然，至于他是委托谁来交付，不影响原告不是杭州侨力大酒店租赁人的认定。4、艮北建设指挥部办公室是一个拆迁办公室，其只对移交的财物作出接收，并不能认定交出方就是承租人或财物的所有人。5、杭州侨力大酒店在工商登记中没有，在案涉明月桥路22号开办的杭州市侨力大酒店早已注销，原告有关曾经在该酒店的任职不能证明原告是租赁主体。二、请求依法驳回原告起诉或诉讼请求。原告不是涉案杭州侨力大酒店实际转租人和经营人，更不是杭州侨力大酒店财产所有人。因此，原告即不是答辩人租赁关系的相对主体更不是拆迁安置补偿的主体，故原告主体资格不适格；且由于其诉讼请求是建立在自认为的基础之上，根本无事实、法律依据支撑。为此，请求法庭依法驳回原告的起诉或诉讼请求。第三人艮北建设指挥部辩称，1、原、被告内部的租赁合同纠纷与第三人毫无关系，第三人与原告、被告之间未发生过租赁关系。2、第三人与被告发生合同关系，与原告无关。请法庭驳回对第三人的诉讼请求。第三人胡荣林辩称，原告主体不适格，且诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回，答辩意见具体如下：1、蔡永平并无证据证明其同侨力公司存在直接的法律关系或利害关系，其声称系侨力大酒店的实际使用人、承租人，纯属其一厢情愿，与客观事实不符。胡荣林同蔡永平、杨新峰之间的委托管理关系，是一种类似于合伙的合作关系，内部并未清算也未进行收益分配，而胡荣林也未授权或同意蔡永平以其名义向侨力公司主张权利。蔡永平与侨力公司并无直接的法律关系，蔡永平基于履行委托管理协议约定义务的行为或劳务行为，并不能为其向侨力公司主张�利的依据。蔡永平对侨力大酒店的占有、使用行为，并不构成其个人实际使用承租侨力大酒店的依据。故，蔡永平对案涉纠纷不具有诉的权利和利益，其原告主体资格不适格。2、胡荣林系受侨力公司之委托代管侨力大酒店，胡荣林对侨力大酒店的代管行为，是基于胡荣林作为侨力公司股东，应侨力公司要求履行股东职责的行为，而非承租侨力大酒店的行为，客观上不存在租赁的事实。相应的，蔡永平、杨新峰、胡荣林组成一个类似于合伙的合作组织对侨力大酒店的管理、使用行为，系来自于胡荣林的委托授权，而非承租，该合作组织同侨力公司亦无直接的法律关系。3、根据原告提供的《杭州侨力大酒店委托管理协议》及补充明细附件的规定，侨力大酒店具体的经营及管理由包爱玲负责，并向包爱玲、蔡永平、黄桂荣、杨新峰等支付工资作为酬劳。根据劳动合同及�佣法理，职工经营管理侨力大酒店的行为，视为其履行劳动义务（受雇佣义务）的行为，不应再认定为其与侨力公司成立房屋租赁合同关系。实际上胡荣林同侨力公司尚且不存在房屋租赁合同关系，遑论胡荣林等聘请的职工。第三人杨新峰辩称，我方认可蔡永平作为承租人，我方是装修执行人。委托管理协议上我方占36.5%是经过胡荣林同意的，我方实际上也占有这个比例，我并不是名义上的持股人，我与蔡永平是合伙人，具体装修的事宜是我负责的。我与原告关系很好，我相信原告的行为可以代表我的意思。至于我与原告之间的利益，原告会处理好。原告蔡永平向本院提交以下证据：1、杭州侨力大酒店委托管理协议1份及补充明细附件1份，证明案涉房屋及侨力大酒店及附房名为托管实为由原告实际承租和经营的事实。2�银行汇款凭证和收据共14页，证明原告向被告侨力公司按月缴纳房租费（从2013年2月到2015年10月拆迁止）的事实。3、装修附属物工程量1份（复印件），证明案涉房屋的拆迁评估包括了原告承租房屋的装修赔偿计算的事实。4、退租腾空紧急通知书1份（复印件）、杭州侨力大酒店腾空交接单1份，证明案涉房屋（侨力大酒店）由拆迁指挥部认可原告是属于实际承租人经营人，原告接到拆迁指挥部的直接指示并配合拆除房屋的事实。5、卫生许可证1份、消防合格证1份（复印件），证明案涉侨力大酒店是原告为实际承租人和经营人的事实。6、租赁合同书1份，证明案涉房屋在2013年2月前曾经由被告侨力公司出租给案外人包向东，原告与侨力公司按照该合同继续履行的事实。7、泰顺县人民法院（2015）温泰商初第117判决书1份，证明原告承租房屋的事实背景来源于原酒店经营人的事实。8、杭州市江干区法院（2016）浙0104民初895号裁定书1份，证明原告曾经提起诉讼，后因案由不符驳回后就本案再诉的事实。经庭审质证，被告侨力公司对证据1合法性及证明对象有异议，对合法性，该酒店系被告委托胡荣林暂时经营管理的酒店，酒店所有权属于被告，不存在酒店股份由原告及他人组成问题；原告等自称的股东无法律依据对代管以外的事项作出处理，比如涉及酒店拆迁；2、该协议证明能够证明是一个委托管理协议，主要涉及的是委托管理事项，不能证明原告想要证明酒店是其租赁的目的，且可证明原、被告的关系不是租赁关系。对证据2，关联性及证明对象有异议，被告收款后即开出相应的收款收据，被告收款收据的款项与原告无关，原告认为自己向房东周建国、胡荣林�付房租是租赁关系，而事实原告交房租是根据委托管理行为，且胡荣林本身是被告委托代管人员，不能证明原告的证明对象。对证据3三性均有异议，不能证明原告证明目的，该证据系打印件，既不能证明其所载内容的真实、合法，也无法证明关联性。对证据4对腾空紧急通知书的关联性、证明对象有异议，该证明是发给被告公司租户的通知书，原告不是被告的租户，故该通知书与原告无关与本案无关；即使原告收到该通知书也不能证明原告就是租户，原告最多就是一个代为管理人，是胡荣林认可的代为管理人，代为管理人为房屋所有人的被告收一下通知并非不可，不能就此成为租户；对腾空交接单的三性均有异议，不能证明原告的证明对象，该没有接收单位的盖章，“蔡永平承租……”不符合实际且没有证据可以证实。对证据5卫生许可证的三性均有异议，对消防安全检查合格证的关联性有异议，该组证据不能证明原告的证明对象，被告名下房产没有登记为杭州侨力大酒店有限公司，不清楚原告何时成为该酒店的法定代表人；消防安全检查合格证中的单位早已注销，与本案没有关联。对证据6租赁合同书的关联性及证明对象有异议，仅证明被告与包向东存在租赁关系，但不能证明与原告有租赁关系，该证据与原告无关，不存在被告与原告继续履行租赁合同书的情况。对证据7关联性、证明对象有异议，该判决是原告自称与包向东等人内部投资款归还争议被法院驳回原告全部诉讼请求，与被告没有关联性，不能证明原告与被告存在租赁关系。对证据8无异议。经庭审质证，第三人艮北建设指挥部对证据1与我方无关，是原、被告内部关系；我方不是酒店托管、租赁的任何一方。对证据2、3、5、6、7与我方无关。对证据4只能�明有人在现场的事实，但在场人员的性质，我方作为外部人员并不清楚。对证据8只能证明法院裁定驳回的事实。经庭审质证，第三人胡荣林对证据1关联性有异议，与案涉纠纷无关；原告主张的的是房屋租赁合同纠纷，该份协议无论是名称还是具体内容，都是委托管理事项，不存在原告所主张的承租及经营事实，根据补充明细附件之规定，包爱玲、蔡永平等按月领取工资，恰恰证明原告使用侨力大酒店系履行托管协议的职务行为，而非其所主张的实际承租和经营。对证据2，对向胡荣林支付的部分真实性无异议，关联性不予认可，原告上交收取的房屋租金的行为，是其履行委托管理协议的行为。对证据3真实性无法确认，关联性不予认可，该证据不符合证据的形式，即便该份证据真实存在，原告并无证据证明所谓的装修、附属物工程量与其有关，对于装修是否由原告完成，应由原告另行提供证据。对证据4，真实性无异议，关联性不予认可，不能作为认定蔡永平系案涉房屋及侨力大酒店实际承租和经营者的依据。对证据5真实性不予认可，经查询全国企业信用公示系统，并无杭州市江干区侨力大酒店登记信息，即便杭州市江干区侨力大酒店真实存在，对其关联性不予认可，该份证据无法证明原告待证事实，且该执照载明的经营者为夏玉宇，而非原告。对证据6，胡荣林并非合同当事人，对其真实性无法确认，即便该份租赁合同经法院审查核实真实无误，对其关联性不予认可，无法证明原告待证事实，恰恰证明原告并非案涉房屋承租人。对证据7、8真实性无异议，关联性不予认可，无法证明原告待证事实。经庭审质证，第三人杨新峰对原告提交的所有证据均无异议。本院对原告提交的证据1、2、4、6形式真实性予以确认；对证据7、8，予以确认；对证据3，系原告单方制作，本院不予确认；对证据5系复印件，本院不予确认。被告侨力公司、艮北建设指挥部、胡荣林、杨新峰均未向本院提交证据。本院经审理查明事实如下：2015年3月28日，胡荣林、杨新峰、蔡永平签订《杭州侨力大酒店委托管理协议》及《补充明细附件》各1份，其中《杭州侨力大酒店委托管理协议》约定，今有杭州侨力大酒店，具体股份由胡荣林36.5%、杨新峰36.5%、蔡永平27%组成。现经各股东协商，酒店具体的经营及管理由包爱玲负责（包括酒店对外的承包及另外房屋的租赁），负责人必须对所有股东负责，以所有股东的意志为发展方向，负责人具体负责：1、对房东租赁款的按时缴纳；2、酒店对外承包款、房屋租赁款及租赁水电费的收缴；3、按时分配各股东的分红及账目的明细；4、对管理层人员的管理；5、对酒店区域范围内的卫生、绿化管理；6、酒店内如需维修，由杨新峰负责；7、如酒店涉及拆迁，由各股东协商解决。《补充明细附件》约定，一、租金明细：银行二楼5.8万元/年、棋牌室7万元/年、后二楼36万元/年、酒店客房承包110万元/年、零星房出租1.2万元/年、屋面移动塔4万元/年；二、支出明细：1、工资：包爱玲4000元/月、黄桂荣3000元/月、辅助人民币2500元/月；2、生活开支：按每月1500，具体按实际支持；3、房屋租金90000元/月。以上租金视具体情况按实际金额入账，如出租房因租赁日期、金额等问题，按实际出租日期、金额计算。具体管理由包爱玲、黄桂荣及生活辅助人员组成，包爱玲具体负责酒店经营、房屋租赁，黄桂荣负责出租房租金、水电费的收缴及场地安全管理，辅助人员负责食堂及卫�问题。2014年1月21日、2014年2月25日，侨力公司开具收款收据12份，交款单位为杭州市江干区侨力大酒店，交款项目为2013年3月至2014年2月的房租，每月9万元。上述收款收据由蔡永平持有。2014年5月11日至2015年2月，侨力公司开具收款收据12份，交款单位为杭州侨力大酒店，交款项目为2014年3月至2015年2月的房屋使用费，每月9万元。上述收款收据由蔡永平持有，蔡永平自认租金交至2015年8月。2013年3月至2015年10月，通过蔡永平、包爱玲、杨新峰银行账户按每月9万元的金额向周建国、胡荣林银行账户转账。另查明，胡荣林系被告侨力公司的股东。2013年至2015年期间，侨力公司法定代表人为周建国，2016年3月31日，侨力公司法定代表人由周建国变更为赵依丽。2015年9月16日，艮北建设指挥部发布《退租腾空紧急通知书》1份，内容如下：侨力公司各承租单位（户）：因沪杭甬高速公路临时改线项目（G20峰会重点项目）及牛田单元R21-02地块农居点建设项目需要，要求各承租单位（户）必须在2015年9月25日前完成退租腾空，对所属承租单位（户）的补偿将按照相关政策执行。望各承租单位（户）能顾全大局，积极配合，支持项目的推进，已尽可能避免不利后果发生。2015年10月14日，艮北建设指挥部（甲方）与侨力公司及侨力公司法定代表人周建国、股东周建设、胡荣林、陈世洪、叶素菁、叶增雅等签订《协议书》约定：因沪杭甬高速抬升项目建设需要，乙方所涉及明月桥路22号侨力公司的房地产属于本次补偿范围。为确保甲、乙双方利益不受损失，双方一致同意由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对本项目的评估单位。现甲方因工程时间紧迫，加快推进项目建设时序，经双方友好协商，对乙方明月桥路22号房屋先行拆除达成协议如下：一、乙方房地产坐落明月桥路22号，占地总面积6127平方米，乙方为配合工程建设，在整体收购补偿协议未签订的情况下，自愿于2015年10月20日前将所属全部房地产交予甲方先行拆除；二、乙方承诺在2015年10月20日前腾空房屋并结清相关费用后移交甲方，逾期的，则甲方有权直接处置财物和腾空及拆除上述房屋；三、甲方同意预付2000万元给乙方，该款项将在甲乙双方整体收购补偿金额中予以扣除；四、关于整体收购补偿价格甲、乙双方同意参照国有土地上非住宅房屋征收相关条例精神执行；五、甲方做好财产的登记、保全工作；六、本协议一式两份，双方签字或盖章生效。2015年10月24日，蔡永平提交《杭州侨力大酒店腾空交接单》1份，言明兴隆社区明月侨路22号侨力公司因沪杭甬高速改道建设项目需要被�入征迁补偿房屋。本人蔡永平承租之酒店于2015年10月24日全部腾空并移交给艮北建设指挥部，移交范围包括（酒店主楼5层、附楼4层、中铁2层、棋牌室10间）。移交后由指挥部指定拆房单位接管，所产生的问题均与出交方无关。就明月桥路22号房地产拆迁补偿进展情况，本院致函艮北建设指挥部。2017年9月27日，艮北建设指挥部回函如下：贵院（2016）浙0104民初第4174号函我办已收悉，现回复如下：1、我办尚未与侨力公司确定收购补偿金额，也未签订房地产收购补偿协议，本次收购补偿项目包括：房地产补偿、装修及附属物补偿、临时过度费补偿、搬迁费补偿、停业停产损失补偿、设备设施等补偿；2、我办与侨力公司共同委托了第三方评估机构，对明月桥路22号房地产等进行了评估，因侨力公司未在评估核对单上签字，故评估机构无法出具正式评估报告。3、�办在2015年10月3日与侨力公司签订了房屋自愿拆除协议（峰会拆迁项目），侨力公司配合先行将房屋交由我办整体拆除。我办依据评估机构初评数据，在可补偿额度范围内预付了2000万元至侨力公司。还查明，2009年10月20日，杭州市江干区侨力大酒店取得个体工商户营业执照，经营者姓名为夏玉宇，2013年3月20日进行注销登记。又查明，2008年4月21日，侨力公司（出租方、甲方）与案外人包向东（承租方、乙方）签订《租赁合同书》1份，约定：甲方同意将杭州市江干区明月侨路22号侨力商务楼及厂区其他建筑整体出租给乙方，本物业占地面积合计6127平方米，建筑面积合计约5483平方米，地坪2346平方米，绿化面积1060平方米；租期八年，自2008年8月15日至2016年8月14日止；租金为第一年180万/年，自第三年起，每两年递增6%；乙方必须在2008年8月15日前，将半年租金支付给甲方，以此时间类推，每六个月支付租金一次，必须在到期前十五个工作日内支付，等等。此后，包向东去向不明，侨力公司与包向东之间的房屋租赁合同未继续履行。2015年1月27日，蔡永平为与夏玉宇、包向东、第三人夏克光合伙协议纠纷一案向泰顺县人民法院起诉，要求确认蔡永平在夏玉宇、包向东所注册的杭州市江干区侨力大酒店所占总投资比例27%（折合1751000元）；判令夏玉宇、包向东归还蔡永平投资款1751000元。该院认定蔡永平与包向东、夏克光等人之间应为个人合伙关系，但在个体工商户注销后，各合伙人未对合伙期间的账目进行清算，也未委托专业机关进行清算，故驳回蔡永平的全部诉讼请求。本院认为，一、关于蔡永平与侨力公司之间是否存在房屋租赁合同关系的问题。根据胡荣林、蔡永平、杨新峰三方签订�《杭州侨力大酒店委托管理协议》约定，杭州侨力大酒店的股份由胡荣林36.5%、杨新峰36.5%、蔡永平27%组成，酒店具体的经营及管理由包爱玲负责，负责人必须对所有股东负责，以所有股东的意志为发展方向。本院认为，该委托管理协议约定了两部分内容：1、杭州侨力大酒店由胡荣林、蔡永平、杨新峰三方按约定的比例经营、收益，2、杭州侨力大酒店的具体经营、管理委托包爱玲负责；故本院认为，委托管理协议指的是胡荣林、蔡永平、杨新峰三方委托包爱玲经营管理，而胡荣林、蔡永平、杨新峰三方按比例对杭州侨力大酒店享有经营权，而非蔡永平一人独享经营权，亦非胡荣林一人独享经营权；对蔡永平、胡荣林均认为由各自独享经营权的意见，本院均不予以采纳。关于胡荣林、蔡永平、杨新峰三方对杭州侨力大酒店享有经营权的基础是基于与侨力�司之间的房屋租赁关系还是基于侨力公司的委托管理关系的问题。2013年3月至2015年10月，通过蔡永平、包爱玲、杨新峰银行账户按每月9万元的金额向侨力公司法定代表人周建国、侨力公司股东胡荣林银行账户转账，而侨力公司开具了相应的收款收据，交款项目为房租、房屋使用费；本院认为，虽然胡荣林、蔡永平、杨新峰就其经营的杭州侨力大酒店所在的明月桥路22号的房屋与侨力公司没有签订书面的房屋租赁合同，但从交款形式、侨力公司开具的收款收据内容看，存在实际房屋租赁关系；而侨力公司未提供证据证明其与胡荣林或与胡荣林、蔡永平、杨新峰存在委托管理关系，故侨力公司的意见本院不予采纳，本院确认胡荣林、蔡永平、杨新峰与侨力公司之间存在房屋租赁关系。二、杭州侨力大酒店所在的明月桥路22号房地产被征收，胡荣林、蔡永平、杨新峰作为�租人对征收享有相应的补偿利益而非蔡永平独享补偿利益；但因艮北建设指挥部尚未与作为被征收人侨力公司确定收购补偿金额，也未签订房地产收购补偿协议，亦未出具评估报告，更未确定对杭州侨力大酒店的补偿金额；综上，对蔡永平的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：驳回原告蔡永平的诉讼请求。案件受理费人民币46940元，由原告蔡永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 晁 敏人民陪审员 高 展人民陪审员 谢舒萍二〇一七年十月十二日书 记 员 李学娟