广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1212号上诉人（原审被告）：李璇，女，汉族，1983年7月22日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯健，男，黎族，1989年11月11日出生，住所地：海南省儋州市。委托诉讼代理人：周卓蘅，广东解治律师事务所律师。原审第三人：深圳市满懿房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南头街道桃园路与南光路交汇处西北侧田厦金牛广场A座40楼4001-04、4001-05单元，组织机构代码：335127951。法定代表人：何颖琴，董事长。委托诉讼代理人：罗爱娟，女，汉族，1988年9月14日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。上诉人李璇因与被上诉人冯健及原审第三人深圳市满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李璇上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、判令冯健承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明的基本事实错误，本案李璇和冯健及满懿房地产公司签署买卖合同时，在满懿房地产公司提供的合同上删除了违约金条款。在合同没有约定违约金条款的情况下，判令李璇承担违约责任支付违约金没有合同的事实依据。本案的买卖合同是有满懿房地产公司提供的合同版本，在一审开庭时，李璇提出要法院就合同签订时的情况向没有到庭的满懿房地产公司了解情况，一审法院在没有征求满懿房地产公司意见的情况下，就认定李璇无法举证证明双方删除违约金条款，属于事实认定不清。李璇收到一审判决后找到满懿房地产公司询问情况时，得知满懿房地产公司虽然在开庭时没有到庭，但是在一审提交了有一份关于本案情况的说明，满懿房地产公司已经向法院说明，在买卖合同签订时，经三方协商删除了违约金条款，只保留了定金罚则条款。一审法院对满懿房地产公司的意见在判决书中一句也不提，有意曲解双方签订买卖合同时的真实意愿。二、一审法院适用法律错误。在没有约定违约金的情况下，判决李璇承担违约金，属于法律适用错误。在合同上明显划掉的情况下，认定该条款有效，也不去找居间方核实，是一审法官有意偏袒冯健。李璇认为，法院是讲法的地方，不是曲解双方合同意思的地方。本案的合同提供方是满懿房地产公司，满懿房地产公司居间促成本次交易，对合同的条款，买卖双方存在不同解释的时候，应由居间方的看法为准，最不济，居间方是不是可以作为人证出现。综上，一审法院认定事实不清，曲解双方和合同意愿，法律适用错误，请求二审法院在询问满懿房地产公司居间方后，在合同约定的范围内依法处理李璇和冯健的纠纷。冯健辩称，本案一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持原审判决。理由如下：一、冯健同意李璇所称本案焦点为双方签订的买卖合同中是否确定已经删除了违约金的条款。关于此条款在一审阶段时，冯健已经提交了买卖合同的原件并且当庭质证，李璇确认买卖合同的真实性，冯健可以当庭出示合同原件。从合同中可以看出，在双方的特别约定或者文字错误有涂划的地方双方都有按捺指纹确认，因此可以看出双方并没有对划掉违约责任进行过确认。并且李璇与冯健是买卖合同的相对方，满懿房地产公司并不是合同的相对方。所以，是否删除违约金条款并不需要经过三方确认协商或者认可。冯健认为李璇的代理人混淆了买卖合同的主体，并且如果李璇认为满懿房地产公司的证据是如此重要，李璇完全可以在一审举证期限内提请一审法院要求证人出庭作证，但是李璇并没有申请证人出庭作证和提供证人证言。在冯健已经完成自己的举证责任后，李璇并没有证据证明双方删除了违约金条款。因此，应当承担举证不利的责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第115条的规定，满懿房地产公司如果提交说明材料或者证据材料应当符合法律形式，即需要满懿房地产公司的法定代表人及制作材料的人员签名并加盖单位公章，而且要求在举证期限内提供。冯健在一审阶段并没有见到过李璇在上诉状中所称的说明材料。综上，请求法院维持原判。原审第三人满懿房地产公司述称，2015年11月1日，李璇与冯健在满懿房地产公司业务员（具体姓名不清楚）带领下看过涉案房产，经满懿房地产公司的居间服务，买家冯健表示愿意购买该物业，李璇同意将自己的房屋所有权转让给冯健。在满懿房地产公司的现场监督下，冯健当场核查了李璇提供的个人信息以及房屋信息等相关证明文件，后续满懿房地产公司又配合李璇完成了房屋的查档，现冯健确认了李璇房屋所属权属，以及对附债房屋上的权利义务的内容。然后李璇与冯健共同签署了二手房买卖合同，双方作为完全民事行为能力人，对合同条款不存在难以阅读的情形。冯健向一审法院起诉请求：1、解除冯健、李璇双方签订的《二手房买卖合同》；2、李璇返还定金20000元；3、李璇支付首付款被占用期间的利息至还款项退回之日；4、李璇支付佣金、按揭手续费及评估费用共17800元；5、李璇支付违约金296000元；6、李璇承担诉讼费和保全费。一审法院认定事实：一、关于双方签订的合同。2015年11月1日，李璇作为卖方，冯健作为买方签订了《二手房买卖合同》，合同约定：卖方将位于深圳市龙岗区坪西路水岸新都四、五期40号楼B座17层1705号房（房地产证号：深房地字第××号）转让给买方所有，房屋面积77.54平方米，转让价格为1480000元；买方应在签署合同时向卖方支付定金20000元；买方须于2015年12月2日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款430000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年12月2日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内（含当日），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产无抵押，产权完整；关于违约责任的合同内容为：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金：如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日或者明示拒绝履行合同视为根本违约，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。该条款中关于违约方承担转让价款百分之二十的责任的内容均有勾划的痕迹。但该勾划内容未见双方签名或按印。合同备注条款约定：1、买卖双方同意，不预留交楼押金，一切卖方欠物业费、水电费、本体维修基金等都由买方自行支付；2、买卖双方手续完善，并配合办理一切手续，约2016年1月6日前卖方能拿到首期款，剩余尾款约2016年1月31日前能拿到。二、关于合同的履行情况。合同签订当日，冯健向李璇支付定金20000元。冯健与第三人签订《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方）》，并支付佣金及按揭服务费共16300元。2015年12月3日，冯健、李璇与ZGYH股份有限公司深圳市分行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，办理首期款资金监管430000元。2015年12月15日，冯健取得ZGYH股份有限公司深圳市分行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》，取得了1030000元的银行按揭贷款。庭审中，李璇称，其于2015年12月31日将涉案房屋转让予案外人杨佳玉，转让成交价与本案合同价款一致。李璇称，双方约定的真实意思是如存在一方违约，违约方均不得向对方主张百分之二十的违约责任，因此对合同违约责任条款进行了修改。另外，双方协商在2016年1月初李璇收到全部房款，但满懿房地产公司在合同备注条款中记录的是2016年1月初取得首期款，2016年1月31日前取得全款，该条约定与李璇的真实意思不符，考虑到尽可能地减小冯健的损失，李璇于资金监管办理后的三日内就打电话给中介，告知其拒绝继续履行合同。冯健主张，其对李璇将合同违约责任的修改并不知情，条款中成交价百分之二十违约金的格式内容勾划的痕迹上亦无双方的按印和确认。冯健当庭提交短信截图，称其取得贷款承诺书之次日即2015年12月16日通知李璇及满懿房地产公司办理递件过户。一审法院认为，冯健、李璇签订的《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应严格依据约定切实履行合同义务。冯健、李璇均为完全民事行为能力人，应当清楚签订合同所应负有的责任和义务。合同履行过程中，冯健充分履行了其合同义务，而李璇未将房屋过户至冯健名下，构成根本违约，应当承担根本违约责任，则李璇应向冯健返还定金20000元，同时应当支付冯健违约金。关于违约金的金额，虽然合同条款中存在对违约责任勾划的痕迹，但无明确的证据证明双方对该条款内容进行了修改并予以确认，且双方亦未明确排除守约方主张违约方承担成交价百分之二十违约责任的权利，因此，冯健主张李璇承担违约金296000元的请求，合法合理，原审法院予以支持。对李璇主张仅承担双倍返还定金的责任，原审法院不予采纳。关于冯健主张李璇支付佣金、按揭手续费、评估费用以及首期款被占用期间的利息的主张，原审法院认为，上述损失已经包含在李璇的违约责任中一并解决，无证据证明冯健存在额外的经济损失，因此，对冯健该项请求，原审法院不予支持。一审法院判决：一、解除冯健与李璇于2015年11月1日签订的《二手房买卖合同》；二、李璇于本判决生效之日起十日内向冯健退还定金20000元；三、李璇于本判决生效之日起十日内向冯健支付违约金296000元；四、驳回冯健的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于合同文本中违约责任条款修改是否经双方一致同意。首先，综合《二手房买卖合同》上下文本，在手写文字修改处均有双方加盖指模予以确认，但在违约责任条款划去部分却无双方签名或加盖指模；其次，满懿房地产公司二审期间到庭陈述，合同签订时因业务员疏忽导致条款划去部分未经双方签字确认。由于满懿房地产公司作出上述陈述时，无法具体说明经办业务员的身份信息，对该陈述事实亦无其他证据予以佐证，对满懿房地产公司的陈述意见本院不予采纳。据此，本院认为上诉人李璇并无充分的证据证明合同中违约责任条款内容进行的修改是经买卖双方一致同意，原审据此支持冯健关于违约方承担成交价百分之二十违约责任于法有据。李璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5740元，由上诉人李璇负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年六月六日书 记 员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。