广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终394号
上诉人（原审被告）：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘家源，男，1994年7月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：刘红伟，系刘家源的父亲。
上诉人阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达公司）因与被上诉人刘家源商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年1月9日作出的（2016）粤1702民初4407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中天科达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘家源的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋不具备交付使用条件，从而认定中天科达公司未完成向刘家源交付商品房的义务，属认定事实错误。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中约定商品房的交房条件为“经验收合格”，该约定是指经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。涉案商品房已经相关单位对工程地基与基础、主体结构工程、民用建筑节能等验收合格；同时，涉案商品房所在的乙小区内的居住配套设施均已完善并开通使用，满足日常居住条件。涉案房屋已完全具备合同约定的交付条件。其次，涉案商品房已交付给刘家源，刘家源已实际占有并正常使用该房屋，没有遭受实际利益的损失。况且在涉案商品房交接时，刘家源若认为该商品房尚未具备交付条件，其有权拒绝或要求进行补充约定，但刘家源仍然于2015年10月6日接收涉案商品房，应视为其同意变更约定的交付条件和及交付期限，因此，刘家源不应再主张逾期交房违约金，其现又以不具备交付条件为由，要求中天科达公司承担逾期交房的违约责任，有违公平和诚信原则。
刘家源辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应予维持，驳回上诉。按照合同约定，“该商品房经验收合格”是指经业主方、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。根据阳江市住房和城乡规划建设局于2016年5月13日出具阳住建函[2016]295号《关于对江城区乙商住小区项目竣工验收情况调查的复函》证实，乙商住小区项目不具备办理产权登记手续条件。中天科达公司在一审诉讼期间未能举证证明其已取得竣工验收备案表及取得建设、监理等单位的验收合格手续。涉案的商品房到目前为止未验收合格，中天科达公司存在违约行为，中天科达公司逾期交房应当承担违约责任，并支付违约金给刘家源。按照合同约定，刘家源请求中天科达公司支付的违约金应自违约之日（2014年7月1日）起计至刘家源所购买的房屋在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日为止，即违约金暂计至2016年11月1日止，共854天，金额是91034.27元（710650元×0.00015×854日），符合合同约定。刘家源保留向中天科达公司追讨2016年11月2日至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金710650元，日利率万分之一点五计算给刘家源的权利。
刘家源向一审法院起诉请求：中天科达公司向刘家源支付违约金91034.27元。
一审法院认定事实：2013年9月5日，刘家源（买受人）与中天科达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××86），合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号［编号为阳府国用（20××）第1×××7号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，中天科达公司在上述地块上建设商品房，小区定名为乙；买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字20××××4号；买受人购买的商品房是上述建设项目中的a幢b单元c房，该商品房的建筑面积共144.3平方米，其中，套内建筑面积120.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5890.18元，总金额710650元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五［该比率应小于第（1）项中的比率］的违约金；商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，刘家源于2013年9月5日支付了首期款213650元，2014年4月8日通过贷款支付了购房款497000元给中天科达公司，共710650元，但没有开具发票，中天科达公司对此进行了确认。中天科达公司于2015年10月6日已将楼房交给刘家源，刘家源已对该楼房装修完工。2016年11月22日，刘家源以中天科达公司交付其购买的商品房未经验收合格，中天科达公司应承担违约责任为由向一审法院提起本案的诉讼。
另查明，阳江市住房和城乡规划建设局于2016年5月13日出具阳住建函[2016]295号《关于对江城区乙商住小区项目竣工验收情况调查的复函》，证实乙商住小区项目不具备办理产权登记手续条件。在庭审过程中，中天科达公司确认至起诉时止本案讼争商品房尚未经过阳江市住房和城乡规划建设局的综合验收合格，但认为已通过建设、勘察、设计、监理等单位竣工验收，现在正处于规划验收阶段。但中天科达公司未能举证证明其已取得竣工验收备案表及取得经勘察、建设、监理、施工、设计等单位的验收合格手续。
一审法院认为：刘家源、中天科达公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点是中天科达公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。
对于中天科达公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用，因本案讼争商品房尚未取得竣工验收备案表，亦未经勘察、建设、监理、施工、设计等单位验收合格，故本案讼争商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，中天科达公司的行为已构成违约，应向刘家源支付逾期交房违约金。中天科达公司辩称其交付的上述房屋符合交楼条件的意见理据不足，应不予采纳。
对于违约金应如何计算的问题。本案中，刘家源与中天科达公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。中天科达公司支付的违约金应自违约之日（2014年7月1日）起计至刘家源所购买的房屋在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日为止，合法合理，予以支持。违约金暂计至2016年11月1日止，共854天，金额是91034.27元（710650元×0.00015×854日），2016年11月2日至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金710650元，日利率万分之一点五计算给刘家源。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，作出判决：限中天科达公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金91034.27元（暂计至2016年11月1日，2016年11月2日至涉案商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金710650元，日利率万分之一点五计算）给刘家源。一审案件受理费1037元，由中天科达公司负担。
二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一审诉讼中，中天科达公司提供地基与基础分部工程验收记录、主体结构分部分验收记录、建设项目竣工环境保护验收调查表首页及调查结论与建议、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书、阳江市民用建筑节能验收备案登记表，拟证明讼争商品房工程地基与基础、主体结构已经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，涉案商品房的质量和安全是合格的，具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。提供情况说明、图片，拟证明是由于业主的拆掉间墙行为才造成验收未能通过，其不应承担违约责任；提供乙收楼流程、房屋验收交接表、阳江市住宅质量保证书及住宅使用说明书、收款收据及收费通知单，拟证明涉案房屋已于2015年10月6日由双方进行交接，刘家源已实际占用该房屋。除刘家源确认于2015年10月6日接收涉案商品房外，刘家源对中天科达公司提供的上述证据的真实性、关联性和合法性均不予认可，认为：一、中天科达公司所主张的已通过验收合格仅是部分验收合格，并非整体验收合格，乙商住小区所涉商品房尚未达到交付的条件。二、中天科达公司提供的图片无法清楚辨识是否为涉案楼盘，且情况说明中反映的是3、4幢房屋，与涉案商品房无关。涉案商品房尚未具备交房条件，不能证明已经验收合格。三、虽然刘家源已接收涉案房屋，但不认同中天科达公司所交付的房屋已达到验收合格的条件。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，中天科达公司与刘家源签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给刘家源。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，刘家源已支付了全部购房款给中天科达公司。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是中天科达公司应否支付逾期交房违约金给刘家源。从中天科达公司提供的《房屋验收交接表》等证据来看，中天科达公司在2015年10月6日将涉案的商品房交付给刘家源，刘家源亦对涉案商品房进行装修使用。刘家源主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，即使商品房已交付给刘家源，中天科达公司仍应承担逾期交房违约责任；中天科达公司则认为刘家源已接收涉案商品房，其请求中天科达公司支付逾期交房违约金缺乏依据。刘家源与中天科达公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，涉案商品房至今未办理竣工验收备案手续，不符合法定的交付条件，按照合同上述约定，刘家源在2015年10月6日接收涉案商品房时应清楚该房不符合法定和合同约定的交付条件,但刘家源仍然同意收房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定刘家源已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。本案中天科达公司已提供了证据证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目经过相关部门验收合格，涉案商品房已具备居住使用的条件。因此，刘家源在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。但按照双方《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应在2014年6月30日前交付涉案商品房给刘家源，而中天科达公司直至2015年10月6日才交付涉案商品房给刘家源，中天科达公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定中天科达公司逾期交房，中天科达公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2014年6月30日次日起至刘家源接收涉案商品房2015年10月6日，中天科达公司共逾期交房的时间为462天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，中天科达公司应支付逾期交房违约金49248.05元（710650元×0.00015×462天）。一审认定中天科达公司应支付逾期交房违约金至涉案商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止不当，本院予以纠正。
综上所述，中天科达公司上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4407号民事判决；
二、限阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金49248.05元给刘家源；
三、驳回刘家源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1037元，由刘家源负担476元，阳江市中天科达房地产有限公司负担561元。二审案件受理费2075元，由刘家源负担952元，阳江市中天科达房地产有限公司负担1123元。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 姜玉华
审判员 莫怡华
二〇一七年十一月十六日
书记员 陈予昕