广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第2205号
原告关珍。
原告邓灵红。
委托代理人江庆，广西君行律师事务所律师。
委托代理人刘晓宇，广西君行律师事务所实习律师。
被告蒋雪梅。
委托代理人黎强，广西华震律师事务所律师。
委托代理人赵为，广西华震律师事务所实习律师。
原告关珍、邓灵红诉被告蒋雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告关珍、邓灵红的委托代理人江庆、刘晓宇、被告蒋雪梅的委托代理人黎强、赵为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告关珍、邓灵红诉称，2013年7月31日，关珍代表关珍、邓灵红与蒋雪梅签订《商铺租赁合同》。合同规定：关珍、邓灵红将拥有承租权的柳州市桂中大道瑞安路X号“恒隆汇”第四层建筑面积为742.5平方米的场地出租给蒋雪梅（最终按实际测量面积计算），做儿童用品零售行业及儿童娱乐用途使用，租期8年，自2014年1月1日起至2021年12月31日止，其中2014年1月1日至2014年8月1日为免租期（若商铺交付时间延后，则上述租赁时间相应顺延），蒋雪梅按建筑面积支付租金。第一年租金为55元／㎡／月，应于每月的5日前当月租金支付给关珍、邓灵红。在商铺租赁期间，物业管理费、水费、电费等与商铺有关的实际使用费用由蒋雪梅支付。蒋雪梅还应每年向关珍、邓灵红支付商铺财产综合保险。合同签订后，关珍、邓灵红将面积为1313.21㎡交付给蒋雪梅，蒋雪梅经装修后于2014年9月开始营业。后关珍、邓灵红与蒋雪梅双方达成口头协议，约定第一年租金为50元／㎡／月，但至今蒋雪梅除向关珍、邓灵红缴纳了17万元押金、19000元逾期违约金外，从未向关珍、邓灵红支付物业管理费、水费、电费、商铺财产综合保险以及商铺租金，并且未经关珍、邓灵红同意，擅自将商铺转租给他人使用。为维护原告的合法权益特此起诉，请求依法判令：蒋雪梅支付2014年9月至2015年10月的物业管理费36778元，支付2015年3月至2015年10月的商铺租金525304元及逾期付款利息17072.38元，以上共计人民币579154.38元（其中525304元商铺租金的逾期付款违约金按月息2%计算，要求自2015年9月起计算至付清为止）。
被告蒋雪梅答辩称，被告认为原告诉请物业管理费及商品租金由此基于两项金额所衍生出的违约金，这些金额均没有法律和事实依据也不符合双方合同的约定，请求法院予以驳回。
原告关珍、邓灵红对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1.商铺租赁合同，该合同由桂林华森物业服务公司与邓灵红、关珍共同签订，主要证实邓灵红、关珍对恒隆汇四层有转租的权利，关珍、邓灵红向物业公司缴纳的租金费用里已包含物业费；
2.授权委托书，拟证明邓灵红全权委托关珍代为出租恒隆汇四层的门面；
3.商铺租赁合同，该合同由关珍和蒋雪梅于2013年7月31日签订，拟证明关珍、邓灵红将恒隆汇四层场地出租给蒋雪梅使用，场地面积最终以实际测量为准，按照建筑面积计算租金，租金的起始价第一年为55元每平方米，免租期为8个月；
4.四层建筑面积测量分居示意图，原告让建设单位对场地进行测量，绘制平面图后使用CAD构图得到的被告的使用面积是811.6平方米；
5.桂林华森与关珍、邓灵红签订的补充协议，包括四层的总平面商场示意图，拟证明被告使用的场地面积为811.4平米，2014年9月30日蒋雪梅已经完成装修；
6.补充协议（由桂林华森物业服务有限公司与关珍、蒋雪梅等人于2014年9月30日共同签订的）及四层总平面商场空调示意图，拟证明被告蒋雪梅确认及租赁场地使用面积为811.4平米；
7.租赁合同补充协议，关珍、邓灵红与四楼商家除蒋雪梅之外的商家签订的，拟证实关珍、邓灵红跟其他商铺达成协议确认公摊比例按照38.2%计算，物业费按照每平米2元计算。
8.恒隆汇提供房屋分层、分户平面图；9.恒隆汇四楼房产证面积对照表，拟证明关珍、邓灵红出租给蒋雪梅的场地面积为1378.5平米（1145.86平米＋233.5平米）。
被告蒋雪梅的质证意见为：对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的认可；对证据1的真实性认可，但关珍、邓灵红获得本案租赁物的转租权是基于与桂林华森物业服务公司签订的商铺租赁合同，该合同第一、三条说明关珍、邓灵红获得转租权的标的物以房产证记载的标的物状况及面积为准；该合同第2条中签订时原告没有获得实际控制商铺，它何时能交付本案标的物在合同中没有确定的；合同第4项说明本案主张的物业费是不存在的，只需向华森物业缴纳实际水电费即可；对证据3，在签订本合同的时候，合同表明关珍、邓灵红没有实际占有和控制商铺的；合同双方确认租赁标的物的建筑面积是742.5平米，也确认了实际使用面积，并非原告所主张的1300多平米；根据合同中第4条第2项第1、2点，关珍、邓灵红收取物业管理费没有依据；对证据4不认可其计算出的使用面积；对证据5的补充协议认可，不认可平面布置图，但该图右下角这不是原告获得权利来源的标的物，原告没有取得这部分标的物的转租权、处置权；对证据6该证据只对空调系统及本案四层商铺所在的公共区域的空调系统的接入及具体施工问题，并没有确认原告缴纳给被告实际标的物的具体面积，对于该证据附图不认可，该图没有蒋雪梅以及四楼任何承租户的签名确认；对证据7，相关的租赁合同与补充协议是关珍、邓灵红与其他不知道是否是承租户的签名，真实性无法核实，该证据与本案无关，没有关联性。对证据8、9的真实性及证明目的不认可，该证据庭后才提交且未说明正当理由，亦不属于新证据已经明显超出了举证期限，法院不应予以接收和采信。从内容方面看，房产证面积对照表并没有显示最后两列相同的数字对应的是房屋的套内面积、建筑面积或是其他什么内容。据了解，目前恒隆汇整栋楼因为手续的欠缺和存在违建的事实，是没有取得房产证的；即使关珍、邓灵红所诉面积属实，但是双方签订合同时，关珍、邓灵红是明知蒋雪梅愿意承租的面积是在742.5平米左右，这也是被告根据自身经济能力所作出的判断和选择，因此，如果最终测量的面积在742.5平方米这个面积左右被告是同意按实际面积交纳租金的。但是面积相差过大，事后收租的时候才进行告知就违反了被告订立合同的本意和经济能力，自然也无权就超出部分向承租人主张租金。根据关珍、邓灵红在庭审中提供的其与华森物业签订的租赁合同及补充协议，关珍、邓灵红向华森物业承租的仅为有房产证的部分场地，因此，原告有权转租的场地也应限于有房产证的场地，对于超出的面积，无权主张租金。
被告蒋雪梅在举证期限内提供的证据有：1.2015年9月18日的申请，拟证明蒋雪梅转租商铺已经经过原告同意；2.中国民生银行支付业务回单（付款），拟证明蒋雪梅通过其丈夫周柏向关珍、邓灵红支付相应的租金19000元。
原告关珍、邓灵红的质证意见为：对证据1的真实性认可，但该证据看出蒋雪梅所说的关珍、邓灵红没有出租权的说法不成立，转租权有了，出租权自然是成立的，物业公司都是同意出租的；对证据2无异议。
本院的认证意见，对原告关珍、邓灵红提交的证据，对证据1、2本院认可其真实性、合法性、关联性及证明目的；对证据3的真实性认可，对内容条款的理解将结合本案的其他证据予以认定；对证据4，没有相关部门的盖章，不予认可；对证据5、6认可其真实性，但使用主体单冷空调面积及新风使用面积与租赁场地的建筑面积的概念不一致，不能直接认定为租赁场地的面积；对证据7是关珍、邓灵红与他人签订的合同，与本案无关，不予认定。对证据8、9租赁面积作为本案的争议焦点，在开庭时双方均无充分证据证明，且不同意对方的主张，故允许原告庭后补充提交有关租赁面积的证据，证据8盖有广西金世纪建设工程咨询有限责任公司的测绘专用章，结合物业公司出具的房产证面积对照表，两者相互印证，认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。对被告蒋雪梅提交的证据关珍、邓灵红无异议，予以认可。
经审理查明，本院确认以下法律事实，2013年5月10日关珍、邓灵红与桂林华森物业服务有限公司签订一份《商铺租赁合同》，约定桂林华森物业服务有限公司将柳州市桂中大道瑞安路X号“恒隆汇”第四层4001-4040号商铺共40间出租给关珍、邓灵红，租期为2014年1月1日至2025年12月31日，双方一致同意按商铺房产证建筑面积计算租金，物业管理费（已包含在租金的费用中）由桂林华森物业服务有限公司支付，关珍、邓灵红可转租。其后邓灵红全权委托关珍出租该40间商铺。2013年7月31日关珍与蒋雪梅签订一份《商铺租赁合同》，约定关珍将柳州市桂中大道瑞安路2号“恒隆汇”第四层建筑面积为742.5平米的场地出租给蒋雪梅使用（最终按实际测量面积算），租赁期限自2014年1月1日至2021年12月31日，其中2014年1月1日至2014年8月31日期间合计8个月不计租金，若由于该商铺交房时间延后，则上述租赁期限相应顺延（具体已交付蒋雪梅为准），双方一致同意按建筑面积计算租金，租金起始基价为55元／平米（不包含物业费），租金起算日以免租期之后第二日计算，物业管理费、水费、电费等与商铺有关的实际使用费由蒋雪梅支付，蒋雪梅按关珍与桂林华森物业服务有限公司签订《物业服务协议》中约定的单价向关珍交纳物业费，蒋雪梅如逾期未交纳相关费用，则按未交纳费用总额的1%向甲方支付违约金。其后关珍与蒋雪梅口头约定将租金55元／月变更为50元／月。2014年9月30日桂林华森物业服务有限公司与关珍签订《补充协议》，约定关珍自愿连接桂林华森物业服务有限公司的空调系统和新风系统，并注明了空调区域的建筑面积及新风区域的建筑面积，蒋雪梅对其使用的部分也签署了名字。关珍与蒋雪梅签订《商铺租赁合同》后，蒋雪梅向关珍支付了17万元的押金，2015年9月10日蒋雪梅向关珍汇款19000元，其后至开庭未再向关珍或邓灵红支付任何款项。
本院认为，关珍与蒋雪梅签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示并未违反法律规定，对双方均具有约束力。一、关于本案租赁地的建筑面积，根据关珍、邓灵红与桂林华森物业服务有限公司签订的《商铺租赁合同》可知关珍、邓灵红对柳州市桂中大道瑞安路2号“恒隆汇”第四层4001-4040号商铺享有租赁权，根据广西金世纪建设工程咨询有限责任公司制作的《房屋分层分户平面图》及桂林华森物业服务有限公司出具的《四楼房产证面积对照表》相结合，蒋雪梅租赁的柳州市桂中大道瑞安路2号“恒隆汇”第四层第4010-4019号商铺的建筑面积为1145.86平米，关珍、邓灵红主张《房屋分层分户平面图》的建筑面积为233.5平米的“A1”处也为蒋雪梅租赁的面积，但根据关珍、邓灵红与桂林华森物业服务有限公司的《商铺租赁合同》并没有对该面积享有租赁权，故本案的出租场地的建筑面积应为1145.86平米。
二、关于租赁场地的交付时间，根据关珍与桂林华森物业服务有限公司签订的关于场地使用方自愿连接桂林华森物业服务有限公司的空调系统和新风系统的《补偿协议》，该协议于2014年9月30日签订，且附件中已明确标准空调及新风区域的建筑面积，上有蒋雪梅的签字，说明关珍、桂林华森物业服务有限公司、蒋雪梅三方已核对过相应的建筑面积，且蒋雪梅的租赁经营场地已装修可以连接空调及新风系统。蒋雪梅主张双方于2015年1月才交付租赁场地，但并未能提交任何证据证明，故本院认可关珍、邓灵红的主张：2014年9月30日蒋雪梅已基本装修完毕，则最迟2014年7月1日关珍、邓灵红已向蒋雪梅交付租赁场地。则经过8个月的免租期，即2015年3月1日蒋雪梅应开始向关珍、邓灵红缴纳租金。
三、关于租金，关珍与蒋雪梅签订的《商铺租赁合同》中约定租金的起始价为55元／平米，但关珍、邓灵红在诉状及庭审中认可其曾与蒋雪梅口头约定租金起始价变更为50元／平米，理由为因交付场地后发现实际交付的面积远远大于合同约定的面积，故口头下调了租金，但因蒋雪梅在庭上不认可交付的场地建筑面积故申请变更租金的起始价为55元／平米，现本院认定的建筑面积为1145.86平米比《商铺租赁合同》合同中记载的742.5平米多出403.36平米，也远大于合同中记载的面积，故本院确认双方对租赁场地的起始价为50元／平米，并根据双方所签《商铺租赁合同》的约定，租金每年递增8%。蒋雪梅认为其缴纳给蒋雪梅的17万元只有12万元是押金，其余5万为租金，但未提交证据证明，故认可关珍、邓灵红17万元为押金的主张。关于19000元的性质，关珍、邓灵红主张为违约金，蒋雪梅主张为房租，因开庭前关珍、邓灵红未向蒋雪梅另行单独主张过违约金，且诉状的违约金虽记载为19698.15元，但也标注违约金从2015年4月起计算至付清为止，故该19000元并不符合关珍、邓灵红主张的任何违约金的金额，则该笔费用的性质应为租金。蒋雪梅接受租赁地后除向关珍支付19000元钱款之外，未支付任何租金，根据双方签订的《商铺租赁合同》蒋雪梅应付违约责任，合同约定违约责任为每逾期一天则按未交纳的费用的1%支付违约金，但庭审中关珍、邓灵红主动将违约责任下调为每逾期一月则按未交纳的费用的2%支付违约金，本院予以认可。则蒋雪梅每月应向关珍、邓灵红支付房租57293元（50元／米×1145.86平米），并按每逾期一月则按未交纳的费用的2%支付违约金承担违约责任。
四、关于物业费，双方签订的《商铺租赁合同》中约定，租金不包含物业费），物业管理费由蒋雪梅按关珍与桂林华森物业服务有限公司签订《物业服务协议》中约定的单价向关珍交纳物业费，故蒋雪梅应向关珍、邓灵红交纳物业费，但关珍、邓灵红并未能举证其向桂林华森物业服务有限公司交纳物业费的标准，故无法计算蒋雪梅应缴物业费的数额，该项诉请无法得到支持。
综上所述，蒋雪梅应向关珍、邓灵红支付从2015年3月至2015年10月的租金458344元（57293元／月×8个月），扣减已支付的19000元，则还需支付439344元（458344元-19000元）及逾期支付租金的违约金（违约金计算方式，从2015年4月开始，2015年9月以38293元为基准，其余每月以57293元为基准，按月2%的利率计算至付清为止。）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋雪梅向原告关珍、邓灵红支付2015年3月至2015年10月期间的439344元房租并支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方式：从2015年4月开始，2015年9月以38293元为基准，其余每月以57293元为基准，按月2%的利率计算至付清为止。）；
二、驳回原告关珍、邓灵红的其他诉讼请求。
案件受理费9592元，财产保全费3429元（原告已预交），两项合计13021元，由原告关珍、邓灵红负担2021元，被告蒋雪梅负担11000元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 杨念华
人民陪审员 刘 冰
二〇一六年三月十四日
代书 记员 汤 静