江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00978号
上诉人（原审被告）南京瑞安物业管理有限公司。
法定代表人冯钟。
委托代理人陈明。
委托代理人周静。
被上诉人（原审原告）仪征市香缇丽舍小区业主委员会。
法定代表人李广兵。
委托代理人陈爱宏。
委托代理人余小朝。
上诉人南京瑞安物业管理有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人仪征市香缇丽舍小区业主委员会（以下简称香缇丽舍业委会）委托合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2014）仪民初字第1942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
香缇丽舍业委会在原审中诉称：2006年7月5日，香缇丽舍小区开发商扬州永泰房地产开发有限公司（甲方）与瑞安公司（乙方）签订前期物业管理委托合同1份，约定甲方将香缇丽舍小区委托乙方实行物业管理，期限3年，自2007年4月30日至2010年4月29日。2010年5月1日，双方续签合同，约定继续由瑞安公司对该小区实行物业管理，期限自2010年5月1日至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2014年3月15日，小区首届业主委员会成立，并重新选聘了物业公司。故诉请法院确认扬州永泰房地产开发有限公司与瑞安公司签订的前期物业管理委托合同已终止，判令瑞安公司移交占用的物业办公设备，设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料，物业管理服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期安检等技术资料和运行、维护、保养记录，结算预收、代收、代付的有关费用，并由瑞安公司承担全部诉讼费用。
瑞安公司在原审中辩称：香缇丽舍业委会虽于成立后到主管部门备案，但成立时并无政府部门组织，成员不按时缴纳物业费，所以香缇丽舍业委会是违法的，合同约定的终止条件并未成就。香缇丽舍业委会的诉求应予驳回。
原审查明：2006年7月5日，香缇丽舍小区开发商扬州永泰房地产开发有限公司（甲方）与瑞安公司（乙方）签订前期物业管理委托合同1份，约定甲方将香缇丽舍小区委托乙方实行物业管理，期限3年，自2007年4月30日至2010年4月29日。2010年5月1日，双方续签合同，约定继续由瑞安公司对该小区实行物业管理，期限自2010年5月1日至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2014年3月15日，小区首届业主委员会成立。经征询大部分业主同意，香缇丽舍业委会决定解除与瑞安公司的物业服务合同关系，另聘仪征市众居物业服务有限公司对香缇丽舍小区进行物业服务。2015年1月1日，香缇丽舍业委会与仪征市众居物业服务有限公司签订了物业管理委托合同。
原审认为：本案系基于双方之间物业服务法律关系产生，故应为物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，扬州永泰房地产开发有限公司系香缇丽舍小区建设单位，其与瑞安公司于2010年5月1日签订的前期物业管理委托合同对全体业主具有法律约束力，双方均应受该合同约束。合同中已明确约定合同期限自2010年5月1日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。香缇丽舍业委会提供的房管局的批复、首次业主大会的会议记录、签到簿、公告、选举结果报告单、业主代表推荐表、选票、真州镇政府民政办公室函等证据能够证明香缇丽舍小区首届业主大会已按法定程序召开，并选举产生了首届业主委员会；另聘众居物业公司的征求意见表、香缇丽舍业委会与仪征众居物业公司签订的物业管理委托合同等证据能够证明香缇丽舍业委会已按多数业主的意见于2015年1月1日另行选聘众居物业管理公司进行物业服务。因此合同约定的终止条件已经成就，扬州永泰房地产开发有限公司与瑞安公司于2010年5月1日签订的前期物业管理委托合同已于2015年1月1日到期，双方之间的权利义务终止。根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。故香缇丽舍业委会的诉讼请求符合法律规定，应予支持。瑞安公司所持业委会成立违法，前期物业管理委托合同未终止的答辩意见，因未提供足够证据予以证明，故不予认可。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认南京瑞安物业管理有限公司与扬州永泰房地产开发有限公司于2010年5月1日签订的前期物业管理委托合同已于2015年1月1日终止。二、南京瑞安物业管理有限公司于判决生效之日起30日内将占用的物业办公设备，设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料，物业管理服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期安检等技术资料和运行、维护、保养记录移交给仪征市香缇丽舍小区业主委员会，并与仪征市香缇丽舍小区业主委员会结请预收、代收、代付的有关费用。案件受理费160元，依法减半收取80元，由南京瑞安物业管理有限公司负担。
判决后，瑞安公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院对该案没有管辖权；二、原审法院对瑞安公司提供的《部分业主致业主委员会公开信》及证人当庭所作的证词，在判决书中未提及；三、李广兵与业主委员会其他成员均不具备业主委员会法定代表人资格和条件，不具有本案的诉讼代表人资格；四、香缇丽舍业委会与仪征众居物业公司所签的物业服务合同应为无效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判或发回重审。
香缇丽舍业委会答辩称：前期物业管理合同对业主及物业公司具有约束力，瑞安公司认为遗漏当事人，没有法律依据。原审认定事实清楚，判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：仪征市住房保障和房产管理局于2014年4月3日作出关于同意香缇丽舍小区首届业主委员会备案的批复：同意仪征市香缇丽舍小区首届业主委员会备案申请，业主委员会由李广兵、经峰、张长华、方平、沈俊峰、陆海、侯玉龙、龚艺、楚世军等9位委员组成，其中李广兵为主任，经峰、张长华为副主任。
本案二审的争议焦点为：原审法院判决终止前期物业管理委托合同是否正确？
本院认为：原审法院判决终止前期物业管理委托合同正确。理由：2010年5月1日，香缇丽舍业小区建设单位，即扬州永泰房地产开发有限公司与瑞安公司签订的前期物业管理委托合同，对全体业主及双方当事人具有法律约束力。该合同约定，合同期限自2010年5月1日起，至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。根据仪征市住房保证和房产管理局2014年10月3日的批复，可以看出香缇丽舍小区于2014年3月15日召开了首届业主大会，并成立了业主委员会。香缇丽舍业委会根据多数业主的意见，于2015年1月1日与仪征市众居物业服务有限公司签订了物业管理委托合同，聘请该公司进行物业服务，至此，前期物业管理服务合同约定的服务期限已届满，双方之间的权利义务终止。物业服务企业按照相关法律规定，应退出服务区域，移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金。香缇丽舍业委会的诉请符合法律规定，依法应予支持。至于瑞安公司提出的管辖权问题，本院已于2015年1月20日作出终审裁定，驳回了瑞安公司对管辖权异议提出的上诉。对于瑞安公司在原审法院审理中提供的部分业主的公开信及出庭证人的证词，并不能对抗多数业主的意见和香缇丽舍业委会依法成立的事实，且香缇丽舍业委会的成员名单已报仪征市住房保障和房产管理局备案，并经该局批复同意。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，瑞安公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人瑞安公司承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 龚灵林
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。