浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初11577号
原告：王天鹏，男，1981年7月19日出生，汉族，住余姚市。
原告：王达炎，男，1951年7月13日出生，汉族，住余姚市。
两原告的共同委托诉讼代理人：谭臻，浙江阳明律师事务所律师。
被告：周元元，男，1949年9月18日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：胡亚飞，浙江慈甬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐丹丹，浙江慈甬律师事务所律师。
被告：周新彦，男，1975年5月28日出生，汉族，住慈溪市。
原告王天鹏、王达炎与被告周元元、周新彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法适用普通程序，并于2017年3月28日第二次公开开庭进行了审理。2017年4月17日，被告周新彦对本案原告提交的《房屋转让折抵欠款协议》、《绝卖房契》中的签名是否为本人所签进行鉴定，后因两原告认可该签名系被告周元元代被告周新彦所签，故于2017年5月22日撤回鉴定。原告王天鹏、王达炎的共同委托诉讼代理人谭臻，被告周元元及其委托诉讼代理人胡亚飞到庭参加两次庭审，被告周新彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天鹏、王达炎共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告即时支付给两原告购房款599000元，赔偿给两原告损失214835.39元（其中利息损失暂算至2016年10月11日止），合计为813835.39元，并要求支付利息至实际履行之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年2月28日，案外人慈溪市周巷埋沟桥菜场经营服务有限公司（以下简称埋沟桥公司）因资金周转需要向周继雷借款人民币1000000元，借期一年。后周继雷称该款项是其从被告周元元处借得，要求埋沟桥公司直接归还给周元元。当时因埋沟桥公司资金困难，无法归还上述借款，为了能更好的解决借款事宜，在多方调解下，原告王达炎提出来以原告王天鹏名下的慈溪友谊商厦房屋股权出让给被告周元元的方案，被告周元元亦同意了该方案。故于2015年10月12日，原告王达炎与被告周元元签订《房屋抵押欠款转让协议》一份，约定：被告周元元购买原告王天鹏持有的慈溪友谊商厦第十九层19-5室和两个地下车位，合计人民币1635000元；之前的借款本金及利息1036000元作为购买上述房产的首付款，余款599000元分期付款，协议达成之后被告周元元先支付500000元到慈溪世贸置业有限公司，余款99000元在被告周元元办理房产证过户时一次性付清。同时约定房屋办理房产证的税费由被告周元元承担。协议签订后，原告王达炎一直催促被告支付500000元，被告迟迟未予支付。后在慈溪市耕民法律服务所的主持下，各方又于2016年7月5日签订了《房屋转让折抵欠款协议》一份，约定：被告周元元、周新彦向原告王天鹏购买其在慈溪市世贸置业有限公司中持有的股份房产即慈溪友谊商厦第十九层19-5室和两个地下车位，合计人民币1635000元，再次确认之前的欠款1036000万元作为购房首付款，余款599000元由两被告支付给慈溪市耕民法律服务所，待该合同签订并经慈溪市世贸置业有限公司确认后，原告可取得500000元，余款99000元继续存放在慈溪市耕民法律服务所，待房产证过户完成后领取。该协议签订过程中，原告为了解决此事已积极着手办理相关手续，取得了慈溪市世贸置业有限公司的确认书。待原告前去慈溪市耕民法律服务所领取500000元房款时，却被告知款项已被被告取回，致使原告无法收取房款。之后，原告多次催促被告支付房款并办理过户手续，被告一直以各种理由推诿。原告为了保护自己的合法权益，无奈只能先将上述房产办在原告王天鹏名下，产生了相应的税费。综上，原告认为，各方所签订的购房协议均是真实意思表示，合法有效，现被告迟迟未履行支付房款并办理过户手续的义务，其行为毫无诚信可言，给原告造成了损失而且严重侵害了原告的合法权益。
被告周元元辩称，2013年2月因原告王达炎需资金，经案外人介绍，本被告将1000000元款项出借给了原告王达炎，2015年3月9日原告王达炎向本被告出具借条一份，并约定借款期限为2013年2月至2016年6月止，月利息为一分五厘。2015年10月12日，为促使原告履行债务，双方签订《房屋抵押欠款转让协议》一份，上述协议书因抵押转让的房产系原告王天鹏所有，因王天鹏拒绝签字，故上述协议未生效也未实际履行。2016年5月，本被告与原告王达炎再行谈及以房抵债一事，因了解到原告王达炎欲抵押转让的房产实际登记在案外人慈溪世茂置业有限公司名下，考虑到转让中的税费成本问题，本被告再次提出要求将房产直接过户至被告周元元名下（2015年10月12日签订协议中也明确约定必须是初始房产证），对此原告王达炎予以同意，并承诺在本被告将600000元款项交到调解人金辉所在的慈溪市耕民法律服务所后，三天内办理房产变更手续（后因王达炎要求，变更为七天）。被告周元元考虑到资金的风险问题，2016年6月14日将保证金600000元交纳至该法律服务所。至2016年6月底，原告王达炎未能履行承诺，直至7月13日，本被告才取回资金。2016年7月2日，为办理过户登记手续需要，原告王天鹏作为出让方与被告周新彦作为受让方签订《绝卖房契》一份，约定上述协议应当由王天鹏、王达炎、周新彦及世茂置业有限公司确认后付款500000元，余款待房产证过户至周新彦名下后付清，被告周元元代表周新彦在上述协议上签字。但成约后，慈溪世茂置业有限公司对上述协议未予确认，且文化商务中心暂不同意盖章办理过户手续，故此协议又未实际履行。2016年7月5日，因为文化商务中心不同意办理过户登记手续，两原告作为甲方，两被告作为乙方，签订《房屋转让折抵欠款协议》一份，协议约定将原告王天鹏持有的慈溪世茂置业有限公司房产对应的股权转让给乙方，双方应签订《股权房产买卖合同》并交慈溪世茂置业有限公司确认，但此后因该公司对上述事实不同意确认，且受让人周新彦对此不予追认，故双方并未按照《房屋转让折抵欠款协议》的约定实际签订《股权房产买卖合同》，故《房屋转让折抵欠款协议》也未实际履行。据此，被告周元元与两原告之间虽经多次磋商，以房抵债事宜，但最后双方的协议因各种原因均未生效也未实际履行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告周新彦书面答辩称，关于两原告诉称的2015年10月12日原告王达炎与被告周元元签订的《房屋抵押欠款协议》及2016年7月5日签订《房屋转让折抵欠款协议》等事宜，其均不知情，也从未在房屋买卖协议上签字。这一事实，王达炎在余姚市人民法院（2016）浙0281民初7214号案件于2016年8月23日开庭时作为被告已当庭承认，有庭审录音记录。本被告对上述房屋折抵欠款协议及买卖协议均不予追认。故原告所述之事与被告周新彦无关，请求法院依法驳回对本被告的诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两原告共同向本院提交了下列证据：1.借条复印件1份（落款时间2013年2月28日），拟证明慈溪市埋沟桥菜场经营服务有限公司向周继雷借款的事实。2.房屋抵押欠款转让协议复印件1份、绝卖房契复印件1份、房屋转让折抵欠款协议复印件1份，拟证明两被告向原告购买房屋，以1000000元、利息36000元作为首付款以及各方就余款599000元的支付进行了约定的事实。3.房屋产权确认书复印件1份、关于要求办理友谊商厦部分房屋转让的请示及附件复印件共2页，拟证明原告积极办理相关事宜以及房屋原产权人也确认了该房屋转让给被告周新彦的事实。4.不动产所有权证3份、发票9份、收据2份、损失清单1份，拟证明因被告不按约履行义务，原告无奈先将不动产登记到自己名下，因办理登记产生税费等应由被告承担的事实。被告周元元向本院提交下列证据：1.借条复印件1份（落款时间是2015年3月9日），拟证明是原告王达炎向被告周元元借款1000000元而不是所谓的埋沟桥公司，借款期限为2013年2月至2016年6月止的事实。2.房屋所有权证复印件1份，拟证明原告主张抵债的房屋原登记在慈溪世茂置业有限公司名下的事实。3.承诺书1份，拟证明原告承诺应当在接到周元元付款通知后的三天内办理过户手续的事实。4.催告函1份、顺丰快递底单2份，拟证明2016年7月22日根据原来的协议约定要签订股权房产协议，被告周元元向两原告发出催告通知，限两原告于接到通知之日起七日内向被告出具慈溪世茂置业有限公司对股权进行转让同意的确认书，如果没有确认书将不再履行房屋转让折抵欠款协议、绝卖契约的事实。5.银行转账凭证复印件1份、支票存根复印件1份、证明1份，拟证明2016年6月14日被告周元元将600000元汇入慈溪耕民法律服务所，原告在收到保证金7日内应当办理房屋过户登记手续，因为逾期没有办理过户，所以被告周元元将600000元款项取回的事实。被告周新彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。被告周元元对原告提交的证据4的真实性没有异议，原告对被告周元元提交的证据2的真实性没有异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
一、两原告提供的证据：1.借条复印件1份（落款时间2013年2月28日）。被告周元元对借条的三性均有异议。经审查，被告周元元虽对该借条有异议，但认可该借条与其提供的借条其实是同一笔借款，且房屋抵押欠款转让协议及房屋转让折抵欠款协议中均提到“甲方（王达炎）通过周继雷向乙方（周元元）借款壹佰万元”，故本院对该借条的真实性予以采信。2.房屋抵押欠款转让协议复印件1份、绝卖房契复印件1份、房屋转让折抵欠款协议复印件1份。被告周元元对两份协议、一份绝卖房契的真实性没有异议，但认为协议均未生效，且绝卖房契、房屋转让折抵欠款协议中周新彦的名字是自己所签。经审查，本院认为被告周元元对2015年10月12日与原告王达炎签订的房屋抵押欠款转让协议真实性没有异议，故本院对该协议的真实性予以确认。对绝卖房契、房屋转让折抵欠款协议，两被告均认可协议中“周新彦”的签名为被告周元元所代签。在本案审理过程中，两原告认可被告周新彦的签名为周元元代签，故本院对这两份协议中周新彦的签名为被告周元元所签的事实予以认定，对该两份协议的真实性亦予以认定。3.房屋产权确认书复印件1份、关于要求办理友谊商厦部分房屋转让的请示及附件复印件共2页。被告周元元对该组证据的三性均有异议，认为房屋产权确认书原告并未向被告周元元出示过，即使该确认书是真实的，因为后来文化商务中心不同意办理过户手续，对房屋进行转让的事实双方已经决定变更为股权转让协议而不再履行，所以该房屋产权确认书与本案没有关联。请示与附件被告周元元也没有看到过，对其形成的时间及真实性有异议，因为在2016年6月22日原告还没有提到过要转让给被告周新彦。另外，即使该请示及附件是真实的，也是慈溪世茂置业有限公司单方面的意思表示，双方已经决定终止房产转让程序，而以股权转让的形式来变更房产，故此证据与本案没有关联性。经审查，本院认为原告提供的《房屋产权确认书》落款时间为2016年6月6日，《关于要求办理友谊商厦部分房屋转让的请示》的落款时间为2016年6月22日，早于《房屋转让折抵欠款协议》的落款时间，与事实不符，故本院不予采信。
二、被告周元元提供的证据：1.借条复印件1份（落款时间是2015年3月9日）。两原告认可该借条系原告王达炎所出，故本院对真实性予以采信。2.承诺书1份。两原告认可该承诺书系原告王达炎所签，故本院对其真实性予以采信。3.催告函1份、顺丰快递底单2份。两原告认为快递底单没有收件人签字，无法确认原告是否收到快递，函的内容也无法确认；即便两原告收到催告函，根据函内容给予7天时间进行协调并向被告周元元出具股权房产确认书，原告已提交股权房产确认书，所以在整个过程中，原告都是积极履行合同配合义务，被告不能单方面解除双方签订的协议。经审查，本院对该组证据形式真实性予以采信，但原告的质证意见合理，故本院对其关联性不予采信。4.银行转账凭证复印件1份、支票存根复印件1份、证明1份。两原告对被告周元元将600000元房屋购房款打入慈溪市耕民法律服务所之后又取回的事实予以确认，但该笔款项并非证明中所陈述的保证金，而是被告购买房屋的余款。经审查，本院认为两原告对被告周元元将600000元打入慈溪市耕民法律服务所之后又取回的事实没有异议，故本院对银行转账凭证复印件1份、支票存根复印件1份予以采信，对慈溪市耕民法律服务所证明的形式真实性予以采信。
本院依法出示对金辉的询问笔录1份。两原告对其形式上的真实性没有异议，对其陈述的部分内容有异议，认为协议是两原告签好以后交给金辉，周新彦是本人签字的；王达炎一开始想把房子过户到儿子名下，这个陈述与事实不符。被告周元元对真实性、合法性没有异议。经审查，本院对双方没有异议的事实予以采信。对于周新彦签名是否为其本人所签，因两原告之后认可周新彦的签名系被告周元元代签，故本院对周元元代周新彦签署《房屋转让折抵欠款协议》和《绝卖契约》的事实予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月28日，慈溪市周巷埋沟桥菜场经营服务有限公司出具借条一份（经手人处有原告王达炎签字），载明：今由慈溪市周巷埋沟桥菜场经营服务有限公司因业务发展需要向宁波驰洲电子有限公司周继雷借人民币壹佰万元整，借期壹年，月息一分五厘，按季付息。2015年3月9日，原告王达炎出具借条一份，载明：本人借到周元元人民币壹佰万元整，借期由2013年2月至2016年6月止，付息半年一次，约定月息一分五厘，第一次付息时间为2015年8月30日，到时本息两清（2015年2月前已付息）。2015年10月12日，原告王达炎（甲方）与被告周元元（乙方）签订《房屋抵押欠款转让协议》一份，约定：“甲方通过周继来向乙方借款壹佰万元，现决定将慈溪世茂置业有限公司中王天鹏持有的产权房慈溪友谊商厦第十九层的19-5室和地下室车位二个转让给乙方，面积为286.99㎡，转让价5000元/平方米，计人民币1435000元，地下室车位每个100000元，计200000元，合计人民币1635000元。协议正式达成之后，乙方先打500000元给慈溪世茂置业有限公司后，甲方将19-5室的初始房产证交给乙方，余款待房产证正式过户后一次性结清。该房屋的税费由乙方承担。甲方欠乙方的本金加利息共计1036000元作为乙方的首付款。本协议双方签字后即生效等。”2016年7月2日，原告王天鹏与被告周新彦（落款处签名为被告周元元所签）签订《绝卖房契》一份，约定：绝卖人自愿将涉案房屋绝卖与周新彦为业，经双方议定总房价为壹佰陆拾叁万伍千元整，自成契之前受主已付壹佰零叁万陆千元（用债权折抵），余款于本契约经王天鹏、王达炎、周新彦双方签字并由世茂置业有限公司加以确认后再付伍拾万元等内容。2016年7月5日，两原告（系父子，甲方）与两被告（系父子，乙方）签订《房屋转让折抵欠款协议》（协议落款处乙方周新彦签名为被告周元元所签）一份，约定：“甲方王达炎通过周继雷向乙方借款壹佰万元整，现决定将慈溪世茂置业有限公司中王天鹏所持有的股权房产（慈溪友谊商厦第十九层的19-5室共计286平方米和地下车位2个）转让给乙方。房屋议价为人民币1435000元，地下车位每个100000元，合计人民币1635000元，乙方已付给甲方1036000元作为首付款（用债权折抵），余款599000元按双方约定乙方已付给慈溪市耕民法律服务所。由于甲方在办理过户手续时碰到文化商务区管委暂时不同意盖章过户之问题，现经双方商议，甲方与乙方签订股权房产买卖合同，并由慈溪世茂置业予以确认：慈溪世茂置业中王天鹏的股权房产第19层19-5共计286平方和2只地下车位同意卖给周新彦所有，房屋买卖契约另成，待文化商务区盖章同意过户后即办理过户后续，到时王天鹏应负责配合办理过户手续。买卖合同签订并经世茂置业有限公司确认后，甲方可以取得500000元余款，尚余99000元继续存放在耕民所。待房产证过户完成后再取99000元……”。2016年6月14日，被告周元元将600000元款项汇入慈溪市耕民法律服务所。2016年7月12日，被告周元元将此笔款项从慈溪市耕民法律服务所取回。另，涉案位于慈溪市白沙路街道友谊商厦〈19-5〉室的房屋以及慈溪市白沙路街道友谊商厦地下室〈-2-119〉、〈-2-120〉两个车位原登记在慈溪世茂置业有限公司名下。2016年8月9日变更登记至原告王天鹏名下。
本案争议焦点：原、被告之间先后签订的三份合同是否有效？
一、原告王达炎与被告周元元于2015年10月12日签订的《房屋抵押欠款转让协议》的效力。被告周元元认为该份协议书签订的时候涉案房屋的产权人并非两原告，且因当时借款没有到期，所以属于流押条款，应属无效。两原告认为现房屋已经登记在原告王天鹏名下，且原告王天鹏事后已经追认，故该协议应当有效。本院认为，法律禁止债权人在债务履行期届满前与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但本案中虽然签订该协议时债务履行期限未到期，但在签订该协议之时债权数额已经确定，双方合意以该确定的债权数额作为房屋的首付款以消灭债权债务关系，并不满足上述法律禁止的情形。且在该协议签订之后，涉案房屋已从原所有权人慈溪世茂置业有限公司转移登记至原告王天鹏名下，原告王天鹏亦在后续协议中签字认可对转让房屋所有权的事项予以追认，故该协议应属有效。
二、2016年7月2日的《绝卖协议》。被告周元元认为该协议受让方周新彦的签字系被告周元元所签，被告周新彦从未在协议上签字，也没有参与协议签订过程，且协议也明确有“经两原告、被告周新彦签字并由慈溪世茂置业有限公司加以确认”条件存在，后因所附条件并未成就故协议并未生效。被告周新彦认为协议上的签字并非自己所签，故与自己无关。两原告认为该协议应属有效。本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。而协议中也并未约定协议生效的条件，故该协议应属有效。但因周元元并无周新彦的授权，因此绝卖协议对被告周新彦不发生效力，由被告周元元承担责任。
三、2016年7月5日的《房屋转让折抵欠款协议》。被告周元元认为该协议只是一个框架协议，需要另行签订股权转让协议和房屋买卖契约，且后续并未实际履行。被告周新彦认为协议上自己的签字并非本人所签。两原告认为协议是双方真实意思表示，并不是框架协议，之后原告也积极履行协议内容，故该协议合法有效。本院认为，在该协议中双方就买卖的房屋、转让价格、款项支付均进行了约定，并非一个框架协议。且被告辩称双方需要另行签订股权房产买卖合同，因该份协议所涉内容即为原告王天鹏所持有的股权房产的买卖，故本院对被告的辩称意见不予采纳。该协议中被告周新彦签名为被告周元元代签，但被告周元元并未取得被告周新彦的委托，且被告周新彦事后并未予以追认，故该协议对被告周新彦不发生效力，而由被告周元元承担责任。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人协商一致的，可以变更合同。根据原告与被告周元元最后签订的《房屋转让折抵欠款协议》的约定：双方的买卖合同签订并经世茂置业有限公司确认后，甲方可以取得500000元余款，待房产证过户完成后再取99000元。可见，双方对于款项如何支付约定了相应的条件，所附条件成就是原告方可以主张房款的前提。首先，对于“双方的买卖合同签订”这一条件，因原、被告之间先后签订有三份合法有效的协议，被告并无证据证明双方约定的这一条件所要求的买卖合同系三份合同之外的其他合同，故本院认为“双方的买卖合同签订”这一条件已经成就。其次，对于“买卖合同经世茂置业有限公司确认”这一条件，虽然原告方提交的《房屋产权确认书》落款日期在该协议之前，但从本案事实来看，涉案房屋原登记在慈溪世茂置业有限公司名下，2016年8月9日变更登记至原告王天鹏名下，可见慈溪世茂置业有限公司已经以实际行动表明其同意将涉案房屋进行转卖，故该条件同样已经成就。综上，本院认为被告周元元理应支付合同约定的500000元对价。因余款99000元双方约定待房产证过户完成后由原告领取，现房产尚未过户完成，故对原告要求支付该部分款项的诉讼请求本院不予支持。另，原告主张被告赔偿损失214835.39元。对原告主张的因将产权证办理到原告王天鹏名下而产生的税费部分，本院认为，出卖人将他人名下的房屋进行出售，理应保证自身对该房屋有处分权。在合同履行过程中出卖人将房屋过户登记至自身名下系出卖人应承担的义务，且双方之间签订合同并未就该部分过户税费的承担作出约定，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。对原告主张的被告迟延支付款项部分的利息损失，本院认为因原告并未提交足够证据证明案外人慈溪世茂置业有限公司何时对涉案房屋的买卖进行同意确认，但涉案房屋在2016年8月9日从慈溪世茂置业有限公司名下过户登记至原告王天鹏名下，故本院认为在2016年8月9日被告周元元的付款义务才成就，但被告周元元并未按约支付相应款项，故对于2016年8月10日开始的利息的本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十八条、第七十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周元元支付原告王天鹏、王达炎购房款500000元，并支付自2016年8月10日始至实际付款之日止以500000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；
二、驳回原告王天鹏、王达炎的其他诉讼请求。
上述款项限于本判决发生法律效力后十日内履行（如银行汇款，可将履行款汇入以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，帐号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费11938元，由原告王天鹏、王达炎负担3138元，被告周元元负担8800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 丁金琴
代理审判员 刘晓清
人民陪审员 徐建棠
二〇一七年七月十二日
代书 记员 柯倩女