重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第01349号
上诉人（原审原告）何炀燚，男，1988年9月6日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人宋国福，湖北利佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆苏逸房地产开发有限公司。
法定代表人谢晨光，董事长。
委托代理人胡波，重庆渝万律师事务所律师。
上诉人何炀燚因商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第01542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年4月24日，何炀燚（合同称乙方）与苏逸公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为银城．云水间2号楼，1号楼，6号楼；本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为301D房地证第12013号。该地块土地面积为36336，用途为住宅，住宅用地土地使用年限至2081年4月6日止。第二条本商品房销售依据，甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：万房管301预字第12013号，预售商品房批准机关：万州区房地产管理局。第3条乙方所购商品房的基本情况，（一）本商品房座落为：重庆市万州区（江南新区）江南大道499号2幢103室，…（四）本商品房建筑面积252.66平方米，其中，套内建筑面积241.34平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.32平方米。…第四条购房价款，（一）本商品房为清水房，总成交金额为1584688元整，建筑面积单价为6272.02元／平方米，套内建筑面积单价为6566.21元／平方米。…第五条，付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国建设银行重庆分行营业部。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额1584688元整。（1）买受人于2012年4月24日首付房款￥634688元整，余款￥950000元整申请银行按揭贷款；…第七条交房期限及交付条件：（一）…2、属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。…第八条交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。…第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。…第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理；2、甲方采取补救措施恢复到附件三的标准。…第十八条保修责任，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。…第二十三条，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。何炀燚于2012年3月15日、2012年4月2日、2012年4月25日分别向苏逸公司支100000元、475000元、59688元，由苏逸公司开具收据。2012年4月25日，何炀燚交专项维修资金11370元。2013年12月24日，苏逸公司银城.云水间1-3、5-9、15号楼获得建设工程竣工验收备案登记证。2013年12月26日，苏逸公司通知接房，何炀燚认为房屋外墙瓷砖脱落，房屋质量不合格，拒绝接房，至今未接房。2014年11月7日，经何炀燚委托，中国人民解放军后勤工程检测中心对银城.云水间2-103、2-104联体别墅门厅外墙饰面部分外墙饰面砖粘结强度作出检测报告（编号005P2304031400016），检测结论，所检测部位的饰面粘结强度未达到JGJ110-2008的技术要求。2014年11月3日，检测人薛涌收到检测饰面砖抗拔检测费共3000元。何炀燚诉求中要求苏逸公司赔偿1500元的鉴定费。苏逸公司庭审中辩称已对外墙砖问题进行修复，2015年5月20日，经合议庭及双方当事人共同至现场调查，本案房屋仍然存在外墙脱落情况。庭审中，苏逸公司提供《收条》一份，证明其在2013年12月28日到2014年12月27日房租的损失，苏逸公司质证不认可该收条，认为其不具备证据基本形式，租房损失不能支持。
一审法院认为，何炀燚与苏逸公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，其内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。苏逸公司于2013年12月24日取得银城.云水间2号楼的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》，并于2013年12月26日向何炀燚发出交房通知，已履行通知交房义务，其所售房屋经过质量综合验收合格，并取得竣工验收备案登记证，拟交付的房屋符合合同约定。房屋外墙砖脱落是建筑物的一般质量瑕疵，属于保修范围，可以进行修复，不构成根本性违约，不能作为何炀燚拒绝接房的理由，何炀燚不按约接房，应由其自行承担责任，苏逸公司不承担逾期交房的违约责任。对于何炀燚请求的逾期交房的违约金、房租费、贷款利息损失等经济损失，不予支持。关于鉴定费，外墙砖确实存在脱落问题，苏逸公司也未申请重新鉴定，应由其承担赔偿责任。对于何炀燚要求苏逸公司修复房屋质量不合格的外墙的诉讼请求，房屋外墙砖脱落的事实客观存在，未超过保修期，苏逸公司亦表示愿意修复，提供应有的保障服务，对于该项诉讼请求，该院予以支持。对于何炀燚要求苏逸公司继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，苏逸公司未表示不履行合同，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（2001）33号］第二条的规定，判决：一、由被告重庆苏逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何炀燚鉴定费1500元。二、由被告重庆苏逸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内修复原告何炀燚所购房屋【重庆市万州区（江南新区）江南大道499号2幢103室】外墙饰面不合格部分。三、原告何炀燚与被告重庆苏逸房地产开发有限公司继续履行双方于2012年4月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》。四、驳回原告何炀燚要求被告重庆苏逸房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金125190元（从2014年1月1日起按已付房款每日万分之二计算至2015年2月1日）、房租费3万元、贷款利息损失133905元的诉讼请求。案件受理费5660元，由被告重庆市万州区苏逸建设开发有限公司负担
何炀燚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第四项内容，发回重审或改判支持其一审中的诉讼请求，即逾期交房违约金125190元、房租费3万元、利息损失133905元。主要事实及理由：1、在合同约定的交房日期2013年12月31日之前，被上诉人通知我接房，但我发现拟交付的房屋外墙砖脱落严重，用手指轻轻一抠，就可以抠落墙砖，故而我要求被上诉人修复后再行交付，被上诉人也答应修复，但一直未积极进行修复，敷衍的修复也未解决前述问题，我在2014年11月初请质检部门进行质量检测，结论为不合格，这都一证明房屋外墙质量存在严重问题；2、被上诉人已取得“验收合格”的证件和相关手续，不代表其拟交付的房屋就质量合格，一审评判缺乏基本的社会常识，主管行政机关颁发质量合格证书的商品并非都是合格商品，一审关于“一般质量瑕疵”的评判也是不当的，上诉人花费近两百万购买当时属于高端楼盘的房屋，目的是改善和提升居住条件和品质，这当然包括了房屋的主体结构和外在形象，何况外墙瓷砖脱落一方面极大损害了房屋的整体品质，同时在存在安全隐患，上诉人在修缮之前拒绝接房完全合理合法；3、关于保修期和是否构成根本违约的问题，一审评判也是不当，在交付之后才存在保修期内承担保修责任的问题，而上诉人根本没有接房，是否构成根本违约是在一方行使合同解除权时才需要考量的问题，本案中双方均无解除合同的意思，都同意继续履行合同，上诉人只是要求被上诉人修复外墙瓷砖脱落问题后再接房，并未主张被上诉人构成根本违约，并且存在的问题也是很容易解决的，只是被上诉人拖延、敷衍才导致如今的局面，造成了上诉人巨大的损失。
被上诉人苏逸公司答辩称：一审判处正确，我方愿意修复瓷砖脱落问题，之所以纠纷至今未解决，是因为上诉人提出的修复标准过高，双方迟迟未能达成一致意见。
本案二审过程中，双方当事人均无新证据提交，本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点在于诉争房屋存在外墙瓷砖脱落的情形是否构成上诉人拒绝接房进而主张被上诉人承担逾期交房责任的正当事由。首先，被上诉人作为专门从事房地产开发的企业，对于其所售的商品房负有质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，房屋外墙瓷砖脱落问题引发的责任当然应由被上诉人承担；其次，被上诉人承担责任的方式应该是基于其与上诉人之间的合同明确约定或者法律明确规定，并且与其违约行为的严重程度相适应。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》中有对于交房条件的明确约定，从中并不能得出上诉人可以房屋存在外墙瓷砖脱落情形为由拒绝接房，而被上诉人拟交付房屋时提供了由主管行政机关核发的相关文证资料，符合合同约定的条件。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定，“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定精神，在“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用……”以及“因房屋质量问题严重影响正常居住使用……”两种情形下，购房人可拒绝接房，而本案中被上诉人拟交付的房屋虽然确实存在外墙瓷砖脱落的情况，但尚未达到致使上诉人不能实现合同目的以及严重影响上诉人正常居住使用的程度，故其以此为由所提出的相关诉求法律依据不充分。需要强调的是，在被上诉人拒绝履行或怠于履行修复义务时，上诉人可另行依法主张权利。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5636元，由上诉人何炀燚承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 欧阳星宇