江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2514号
上诉人（原审被告）：无锡市鑫磐精密机械有限公司，住所地无锡市江海西路金山北私营工业园B区170号。
法定代表人：朱雪萍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周锡良，无锡市南长区九鼎法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：无锡市林源热交换器有限公司，住所地无锡市新吴区硕放街道振发三路8-8。
法定代表人：过林初，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李荟玢，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
上诉人无锡市鑫磐精密机械有限公司（以下简称鑫磐公司）因与被上诉人无锡市林源热交换器有限公司（以下简称林源公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2015)新硕民初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鑫磐公司上诉请求：撤销原审判决，驳回林源公司的诉讼请求，或裁定发回重审。事实和理由：原审未查明林源公司取得土地使用权受让价格“据实支付”的事实。《土地分宗协议》土地使用权价格条款并没有附设办证时随价格波动而待定的条件，原审法院没有权利否定双方协议时的合意。林源公司自始隐瞒了所谓每亩288元办证时的土地受让价格，直至2011年鑫磐公司起诉伊始仅坚持协议无效，而未主张其相比协议多支出的成本价，即使有证据证明其实际支出是按288元/亩对价，其诉请已超过诉讼时效。
林源公司答辩，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，要求维持原判，驳回鑫磐公司的上诉请求。
林源公司向一审法院起诉请求：要求鑫磐公司支付买卖土地使用权转让金差额款411154元、办证费用29490元、围墙款20837.50元、土地使用税65613.19元、物业管理费25519元，合计575475.73元，扣除鑫磐公司已支付的100000元，鑫磐公司还需支付475475.73元。事实和理由：在林源公司尚未取得土地使用权证时，林源公司根据相关规划许可于2004年12月10日与鑫磐公司签订《土地分宗协议》，约定双方共同订购无锡市新吴区硕放工业园锡东配套区五期15-2地块，其中林源公司靠西占地5964㎡，鑫磐公司靠东占地2485.618㎡，约定土地使用权转让金为43000元/亩。协议签订后，鑫磐公司向林源公司支付土地使用权转让款及其他费用合计260304元，双方按照约定各自在相应地块上建立了厂房。2007年6月15日，林源公司与无锡市国土资源局签订《无锡国有土地使用权出让合同》，约定林源公司受让无锡市新吴区硕放工业园锡东配套区五期15-2地块，面积为7280㎡，出让单价为288元/㎡，总价为2096640元，出让年限为50年。2007年10月12日，无锡市国土资源局向林源公司颁发了锡新国用（2007）第1197号国有土地使用权证。后林源公司与鑫磐公司因土地分宗纠纷多次诉讼至法院。2014年7月8日，法院作出（2013）新硕民初字第0033号民事调解书，确认无锡市新吴区硕放工业园锡东配套区五期15-2地块中1984.23㎡土地使用权为鑫磐公司所有。基于以上事实，林源公司多次要求鑫磐公司补足土地使用权转让金的差额部分，并要求鑫磐公司支付相应的土地使用税、围墙款等款项，但鑫磐公司对此置之不理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明确认事实如下：
2000年7月1日，无锡市林源化塑有限公司（后更名为林源公司）与无锡市硕放经济发展有限公司（以下简称硕放经发公司）签订土地使用权转让合同1份，约定硕放经发公司将新区硕放工业园中华绣品厂地块8亩的土地使用权转让给林源公司，价格为4.3万元/亩，合计34.4万元，土地使用权有效期自出让合同签订之日起五十年。
2002年7月1日，林源公司与硕放经发公司签订协议书1份，约定林源公司决定在新区硕放工业园申请注册内资工业企业，注册资本50万元，同时硕放经发公司商定将无锡市新区硕放工业园中华绣品厂地块8亩的土地使用权转让给林源公司，价格按每亩4.3万元计算，林源公司通过硕放经发公司转让取得该地块和土地使用权（协议另订）。
2003年6月18日，无锡市人民政府新区管委会（以下简称新区管委会）向林源公司颁发《建设用地规划许可证》，许可林源公司因建设新厂区在硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块用地7452㎡。
2004年11月29日，鑫磐公司与林源公司签订《房屋建造协议》1份，载明双方在硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块内建造合山墙、合包沿房屋，约定双方所建房屋各占自己所有的土地；双方房屋连接处为合用山墙、合用后包沿，建造费用由双方各承担50%，所有权为双方共有；房屋的建设规划许可以林源公司名义报批，相关费用以双方房屋建造面积分摊，房屋的建造由双方各自与施工单位签订施工合同。
2004年12月10日，鑫磐公司与林源公司签订《土地分宗协议》1份，载明：硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块按新区管委会发布的建设用地许可证规定，建设用地面积约7452㎡，此土地为双方共同订购，约定林源公司占有靠西面土地5964㎡，鑫磐公司占有靠东面土地2485.618㎡（鑫磐公司只占有此面积，在任何情况下不得再扩大土地面积）；鑫磐公司所占有土地的使用费，鑫磐公司以43000元/亩一次性支付给林源公司，由林源公司代鑫磐公司向经发公司缴纳；鑫磐公司未付清土地代缴费前土地所有权仍归林源公司所有；鑫磐公司须在2005年1月1日前将土地费缴清，否则本合同无效；土地证、房产证由双方自理；对各自所占地块内河道补偿按原有与经发公司签订的土地购房合同中规定条款办理。
上述《土地分宗协议》签订后，鑫磐公司分别于2004年11月28日、2004年12月17日、2004年12月29日向林源公司缴纳土地转让金及办证费用合计260304元，其中包括土地出让金160304元，办证费、相关税费合计100000元。林源公司与鑫磐公司在硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块内各自建造了房屋。
2007年6月15日，林源公司与无锡市国土资源局订立《无锡市国有土地使用权出让合同》，约定由林源公司受让位于硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块，面积为7280㎡，出让金为288元/㎡，总额为2096640元，出让期限为50年。2007年10月12日，无锡市国土资源局向林源公司颁发锡新国用（2007）第1197号国有土地使用权证。2007年11月，林源公司向无锡市新区硕放街道缴纳了上述土地出让金2096640元。
针对硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块，林源公司于2007年6月向当地政府财政局按出让金额2096640元缴纳契税83865元，于2007年11月向硕放经发公司支付办证费108180.80元，向硕放经发公司支付围墙款76440元。在2009年至2014年期间林源公司按4000元/年向硕放经发公司支付物业费24000元，在2005年到2014年期间林源公司向当地税务部门共缴纳土地使用税240694元。
鑫磐公司在使用硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块过程中，从2005年开始一直在向登记住所地所在的税务部门缴纳土地使用税。
2011年5月12日，鑫磐公司向法院起诉，要求判令：1、确认双方当事人于2004年12月10日签订的《土地分宗协议》合法有效；2、按锡新国用（2007）第1197号国有土地使用权证及《土地分宗协议》划分有效土地面积2485.6188㎡土地使用权归鑫磐公司所有。鑫磐公司在后续诉讼中撤回分割案涉土地使用权的诉请，双方在诉讼中确认《土地分宗协议》约定的土地总面积以实际取得的土地使用权证上确定的土地面积为准。2012年3月19日，法院作出（2011）新硕民初字第0207号民事判决，认定《土地分宗协议》系土地使用权转让协议，判决确认双方当事人于2004年12月10日签订的《土地分宗协议》有效。
2013年1月24日，鑫磐公司诉至法院，要求依据锡新国用（2007）第1197号国有土地使用权证及《土地分宗协议》划分有效土地面积2485.6188㎡土地使用权归鑫磐公司所有。该案审理中，双方当事人一致确认按照双方实际分割占有的土地面积来确认土地使用权归属。后双方当事人自愿达成如下调解协议：1、锡新国用（2007）第1197号国有土地使用权证范围内1984.23㎡土地（宗地图坐标略）的土地使用权人为鑫磐公司、5295.81㎡土地（宗地图坐标略）的土地使用权人为林源公司；2、双方分割的上述土地的使用权终止日期为2057年9月14日；3、双方当事人就本案无其它纠葛；4、案件受理费2000元、财产保全费5000元、测绘费8000元，合计15000元，由双方各半承担7500元。2014年7月8日，法院根据双方当事人达成的调解协议出具（2013）新硕民初字第0033号民事调解书。另，鑫磐公司在本次调解过程中明确：根据《土地分宗协议》其公司应享有2485.618㎡的土地使用权，实际分割得土地面积为1984.23㎡，鑫磐公司保留要求林源公司继续分割差额部分土地使用权及违约责任的权利，土地差额部分的转让款等亦另行主张。林源公司亦明确：《土地分宗协议》约定的土地价格为43000元/亩，2007年林源公司实际交纳的土地出让金为288元/㎡，鑫磐公司应当补足出让金差额以及办证费、土地契税、土地使用税、围墙款、物业管理费等，林源公司将另行主张。
2015年5月5日，无锡市国土资源局向鑫磐公司颁发锡新国用（2015）第1053号国有土地使用权证，土地座落于无锡市新区××街道××路××号，面积1984.2㎡，权利终止日期为2057年9月14日。2015年9月6日，无锡市国土资源局向林源公司颁发锡新国用（2015）第1140号国有土地使用权证，土地座落于无锡市新区××街道××号，面积5295.8㎡，权利终止日期为2057年9月14日。
2015年3月11日，林源公司诉至法院，要求判如所诉。林源公司认为鑫磐公司实际取得土地使用权面积为1984.23㎡，相对总面积7280㎡占比27.26%。林源公司要求按288元/㎡×1984.23㎡计算土地出让金为571458.24元，扣除鑫磐公司已经支付的土地出让金160304元，要求鑫磐公司再支付411154元。林源公司要求鑫磐公司支付办证费108180.80元的27.26%即为29490元、土地契税83865.60元的27.26%即为22861.76元、围墙款76440元的27.26%即为20837.54元、土地使用税240694元的27.26%即为65613.19元、围墙款24000元的27.26%即为6542.40元，同意从总金额中扣除鑫磐公司已经支付的围墙款、办证费、相关税费100000元。
一审法院认为，本案争议焦点在于：林源公司能否按照288元/㎡标准与鑫磐公司结算已转让土地使用权的土地转让金。
针对该争议焦点，法院审查认为：1、林源公司与鑫磐公司存在转让土地使用权行为。从林源公司取得硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块土地使用权过程来看，林源公司在用地上存在先用地后取得权证的实际情况，在此过程中，鑫磐公司于2004年通过与林源公司签订《房屋建造协议》、《土地分宗协议》，从林源公司处转让了部分土地面积的使用权，且双方并未到相关行政部门备案或者办理转让土地使用权登记手续。双方从2004年即开始事实上分割占有、并使用了硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块土地，但双方分别于2015年才取得分割后的土地使用权证书。林源公司与鑫磐公司在使用案涉地块过程中均存在先用地后取得权证的行为，双方的不规范行为系导致案涉地块出现规划与权证不一致、土地出让金价格前后不一致的重要原因；2、鑫磐公司在2011年诉至法院，要求确认双方之间签订的《土地分宗协议》合法有效，双方在该案诉讼中一致确认《土地分宗协议》约定的土地面积以实际取得的土地使用证上确定面积为准，表明双方在履行《土地分宗协议》中按照实际使用情况据实结算分割的一致意见，且事实上，林源公司与鑫磐公司在分割使用硕放工业园锡东配套园五期15-2号地块土地过程中亦并未严格按照《土地分宗协议》约定面积履行；3、从林源公司向鑫磐公司转让案涉地块土地使用权过程来看，林源公司并未从中获利，林源公司将取得的土地使用权按出让原价转让给鑫磐公司。从《房屋建造协议》、《土地分宗协议》约定的“房屋的建设规划许可以林源公司名义报批”、“由林源公司代鑫磐公司向经发公司缴纳”、“此土地为甲、乙双方共同订购”等内容可以看出，林源公司与鑫磐公司之间转让土地使用权的实质即是以林源公司之名取得的土地使用权由鑫磐公司原价使用，双方之间不存在土地转让市场上通常意义的溢价转让关系。故林源公司向相关部门缴纳的土地出让金价格对鑫磐公司支付土地转让金具有约束力，鑫磐公司应照价向林源公司支付土地使用权转让对价；4、林源公司在使用案涉土地过程中对土地出让金的最终定价没有自主权，对最终所缴纳的土地出让金相比2004年《土地分宗协议》中确定价格存在大幅上涨不具有过错，林源公司要求鑫磐公司据实支付土地使用权对价的请求，不能比照市场上自负盈亏的买卖商业行为来处理，林源公司没有义务为鑫磐公司使用土地支付成本。
综上，法院认为林源公司要求按照取得土地使用权价格288元/㎡与鑫磐公司结算已转让土地价格，符合法律规定，法院对此予以支持。根据鑫磐公司已取得土地面积1984.23㎡计算，鑫磐公司应支付林源公司土地使用权转让金571458.24元，扣除鑫磐公司已支付的土地转让金160304元，鑫磐公司尚应支付林源公司411154.24元。
对林源公司主张的其他费用，因鑫磐公司同意按照27.26%比例负担林源公司已经支付的物业费，故由鑫磐公司按24000元×27.26%标准向林源公司支付物业费6542.40元。对林源公司主张的办证费、土地契税、围墙款、土地使用税等费用，因鑫磐公司在签订《房屋建造协议》、《土地分宗协议》后即向林源公司支付了办证费、相关税费合计100000元，应视为双方对鑫磐公司应负担办证费、相关税费已有明确约定，并已由鑫磐公司履行完毕，且鑫磐公司在后续使用土地期间已自行缴纳相应税款，故法院对林源公司主张鑫磐公司应支付办证费、土地契税、围墙款、土地使用费的请求不予支持。
综述，法院对林源公司主张鑫磐公司支付土地转让金差额部分411154元、物业费6542.40元的请求予以支持，对林源公司的其他诉讼请求不予支持。
一审判决：一、鑫磐公司于判决发生法律效力之日起十日内支付林源公司土地转让金411154元、物业费6542.40元。二、驳回林源公司的其他诉讼请求。案件受理费8207元，由林源公司负担998元，由鑫磐公司负担7209元。
二审中，无锡市新吴区人民政府硕放街道办事处（以下简称硕放街道，由无锡市新区硕放街道办事处变更而来）向本院出具情况说明，因林源公司为重点扶持的成长型企业，使其尽快形成稳定的销售收入、税源，以便早日成为纳税大户，硕放街道给予林源公司一定的特殊优惠政策支持，即林源公司当时只需向硕放街道缴纳469560元的土地出让金，而最低保护价与企业实际缴纳土地出让金的差额1627080元即由硕放街道财政所的财政收入先行为其垫付，硕放街道财政所并以此向无锡市新区国土局出具了一张金额为1627080元的结算凭证，以便林源公司取得国有土地使用权证。而对于该笔垫付1627080元的土地出让金，是从林源公司此后向政府缴纳的税款中予以冲抵。对此，鑫磐公司质证认为，1、说明林源公司没有实际支付足额的土地出让金，是硕放街道给予的一种扶持；2、这些情况在一审中理应进行质证或者一审法院应该对这些事实做调查，而一审没有进行，本案程序上是错误的，应该发回重审。林源公司质证认为，该情况说明是真实的，把当时林源公司办证享受的政策待遇做了一个充分的说明，符合当时的客观事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，一审法院已经查明硕放街道向林源公司开出土地出让金2096640元的财务结算凭证，二审中，硕放街道对一张金额为1627080元的结算凭证进行说明，证明该款项是硕放街道财政所先行垫付，再从林源公司此后向政府缴纳的税款中予以冲抵，故上述证据可以认定林源公司已实际支付土地出让金2096640元。鑫磐公司认为林源公司未足额支付土地出让金2096640元，与事实不符，本院不予支持。
合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。本案中，林源公司原来购买的土地价格为4.3万元/亩，林源公司与鑫磐公司签订的协议也是4.3万元/亩，但是，事后因土地出让政策调整，出让金规定为288元/㎡，总额变为2096640元。由于林源公司与鑫磐公司原来签订的协议未对出让金调整问题进行约定，现双方又无法进行补充协议，故只能按照交易习惯、公平原则进行确定。一审法院支持林源公司的诉讼请求，并无不当。
由于林源公司与鑫磐公司签订协议时对土地出让金今后发生变化问题没有涉及，林源公司与鑫磐公司在办理国有土地使用权证之前，双方就发生数次诉讼，且在（2013）新硕民初字第0033号案件中，林源公司亦明确：《土地分宗协议》约定的土地价格为43000元/亩，2007年林源公司实际交纳的土地出让金为288元/㎡，鑫磐公司应当补足出让金差额以及办证费、土地契税、土地使用税、围墙款、物业管理费等，林源公司将另行主张。故关于本案诉争事项，林源公司提出诉讼，并没有超过诉讼时效。
综上所述，鑫磐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8207元，由鑫磐公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年十月三十日
书记员 程夫栎