河南省西峡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1323民初2015号
原告（案外人）：黄俊伍，男，生于1965年12月15日，汉族，住西峡县。
委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师，特别授权。
被告（申请执行人）：程秋茹，女，生于1973年7月28日，汉族，住河南省西峡县。
委托诉讼代理人：杜冰，河南龙城律师事务所律师，特别授权。
被告：王会彬，男，生于1964年1月，汉族，住西峡县。
被告：别小英，女，生于1984年1月，汉族，住西峡县。
原告黄俊伍诉被告程秋茹、王会彬、别小英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法适用普通程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理，原告黄俊伍及委托诉讼代理人张鑫、被告程秋茹及委托诉讼代理人杜冰到庭参加了诉讼，被告王会彬、别小英经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告黄俊伍向本院提出诉讼请求：1.请求法院不得执行西峡县康馨公寓一幢1楼102室房产（价值130000元）；2.请求确认西峡县康馨公寓一幢1楼102室的商品房归原告所有2.诉讼费、公告费由被告承担。庭审中原告放弃第二项诉讼请求，本院准许。事实与理由：2015年9月7日原告与被告王会彬签订房屋买卖协议，约定被告王会彬将其西峡县康馨公寓一幢1楼102室的商品房一套出售给原告，作价13万元。在协议签订时，原告已经全部履行了付款义务，王会彬将房屋交付给原告，原告简单处理后一直居住至今，期间的所有费用，包括物业、水电等费用均由原告承担。该房产房权证上的所有人虽是被告别小英，但是该财产属于被告王会彬、别小英的共有财产，虽然签订协议时别小英未签字，但是别小英知道并默认此事，后别还为房产过户之事多次和原告联系，房产交付时，别也给予了大力协助。但在2017年4月，原告得知被告程秋茹与王会彬、别小英之间存在经济纠纷，法院查封了原告已经取得合法所有权的该房产，为此向法院提出了执行异议，法院对原告提出的异议作出了（2017）豫1323执异20号执行裁定书，驳回了原告异议。原告认为，原告已经合法取得了争议的房产，支付了房屋价款，王会彬处置的是其与别小英的夫妻共同财产，事后别对王会彬的处置房产行为进行了追认，且原告已经实际居住至今，法院驳回原告的异议申请没有事实及法律依据。故原告依法提起本案诉讼。
被告程秋茹辩称：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告并不符合上述条件，理由如下:1.原告虽在法院查封之前签订有书面购房合同，但该合同签订的一方主体为王会彬，而非房权登记簿载明的产权人别小英，主体错误，故协议当属无效；至于原告陈述争议房屋为王会彬与别小英的夫妻共同财产，别同意王处分该房屋，因别小英未签字确认且无其他证据予以印证，属“孤证”，故不能成立。2.原告除其陈述无其他有效证据证明其合法占有争议房屋，其提供的证人证言因证人未出庭接受质证，与证据规则不符，故不应被采信，房屋现状为闲置，无人居住。3.价款原告除其陈述外，无其他证据印证，且所谓的运费款系原告借款给王会彬经营的公司，属公司债务，与王会彬个人无关，故原告不能证明其支付了购房款。4.办理过户登记从原告购房协议签订之日起，至别小英逃债外出下落不明，长达半年之久，期间未办理过户，与情理不符；且证人证言因证人未出庭作证不符合证据规则要求，故原告主张归因于别小英不能办理过户观点不应成立。综上，原告诉求无事实及法律依据，应予以驳回。
被告王会彬、别小英未到庭，亦未提交答辩状。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告提供2015年9月7日被告王会彬与原告黄俊伍签订的房屋买卖协议一份，主要内容为：甲方：王会彬乙方：黄俊伍甲方在康馨公寓有商品房一套（三室一厅一厨一卫），出售给乙方，乙方自愿购买，经过充分协商，特订立如下协议：1、房屋价款十三万元（130000元）。2.乙方一次性付清房款，甲方搬出房屋，由乙方居住；3、房屋过户手续由乙方办理，过户费用由乙方承担，与甲方无关；4.办理房屋过户手续，甲方应无偿协助；5.本协议一式两份，双方各执一份。甲方：王会彬（签字）、乙方：黄俊伍（签字）2015年9月7日。
庭审中，原告陈述，上述房屋买卖协议中约定的价款13万元，原告并没有支付给被告王会彬现金，是在2015年之前王会彬欠其款项抵作8万元，另在2015年的时候王会彬的公司与其他公司供货时产生运费问题，为此原告借其5万元，两项共计13万元，双方协议房产作价13万元以房抵债。故在2015年9月7日签订房屋买卖协议。
另查，原被告争议的房产登记在被告别小英名下，房权证号为西峡县房权证资金街道字第××号。别小英与王会彬系夫妻。原被告均称别小英、王会彬二人自2015年底外出至今下落不明。
本院在审理程秋茹与王会彬、别小英民间借贷纠纷一案中，于2016年1月25日做出（2016）豫1323民初178号民事裁定书，查封了登记在别小英名下的西峡县康馨公寓一幢1楼102室房产。该案在执行过程中，案外人黄俊伍即本案原告提出异议，2017年5月15日本院做出（2017）豫1323执异20号执行裁定书，驳回案外人黄俊伍的异议申请。
庭审中，原告称与王会彬2015年9月7日签订房屋买卖协议之后于同月入住。并提供了康馨公寓物业孙改芹证明（复印件）一份，该证明内容为：2015年9月份黄俊伍入住康馨公寓一幢1楼102室房产，并于2015年10月1日交清2016年物业费300元，于2016年10月1日交清2017年物业费300元。被告对该证据复印件不予认可，称证据应提供原件，同时出证人未提供身份证证实其身份，缴纳物业费未提供缴费发票予以印证。
原告称与王会彬签订房屋买卖协议时，未见到房权证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
《中华人民共和国物权法》第十六条规定:不动产登记薄是物权归属和内容的根据。原告与被告王会彬协议将登记在被告别小英名下的财产出售给原告并签订了房屋买卖协议，原告无证据证实该出售行为征得了产权登记人别小英的同意。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>》若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”之规定，原告作为受让人只有在符合上述情形时，才取得该财产的所有权。而本案原告在与被告王会彬签订房屋买卖协议时，没有审查原房产登记情况自身存在过错，不属于善意取得，同时该房产现仍登记在别小英名下，未变更登记至原告名下，原告称未变更登记系不可归责于自身的原因，但未提供相关证据予以佐证。故原告作为案外人无证据证明其对执行的财产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告黄俊伍的诉讼请求。
案件受理费2900元，公告费580元，由原告黄俊伍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 田 静
审 判 员 刘 红
人民陪审员 李文会
二〇一七年十二月九日
书 记 员 徐 丹