广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3038号
上诉人（原审原告）：陈文寿，住广东省湛江市麻章区。
委托代理人：倪洁云，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：郭春兰，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马小燕，住广东省广州市天河区。
原审第三人：冯淑清，住广东省广州市海珠区。
上诉人陈文寿因与被上诉人马小燕、原审第三人冯淑清租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区xx西路210号铺（以下简称涉案商铺）的产权人为冯淑清及案外人黎敏，建筑面积为31.19平方米，套内建筑面积29.59平方米。
2013年6月15日，冯淑清（出租方/甲方）与马小燕（承租方/乙方）就涉案商铺签订《租赁协议》，约定：甲方提供涉案商铺租给乙方临时使用，从2013年7月9日至2016年7月8日止，租赁期限为三年；乙方租用的铺位属甲方所有，乙方无权转租丙方等条款。马小燕持有与冯淑清于2010年6月19日签订的《广州市房地产租赁合同》，租赁期限从2010年7月10日至2013年7月9日等。
2013年11月11日，陈文寿（承租方/乙方）与马小燕（出租方/甲方）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，约定：甲方愿意将经营、管理权属于自己的房屋出租给乙方；租用期限三年，从2013年11月11日至2016年11月10日；第一年每月使用费为28000元，第二年11月10日开始使用费每年递增6%；本合同签定之日，乙方须向甲方交纳安全抵押金56000元，转让费100000元；如乙方在房屋租赁合同期满后不再续租，甲方必须在15天内一次性全额退还乙方安全抵押金等条款。
《商铺租赁合同》签订后，陈文寿向马小燕支付了转让费100000元及房租押金56000元，并支付涉案商铺的租金至2014年11月。
陈文寿于2014年12月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、马小燕向陈文寿返还安全抵押金56000元及转让费100000元；2、马小燕赔偿陈文寿装修损失40046元；3、本案诉讼费由马小燕承担。
陈文寿称在承租涉案商铺时，涉案商铺内有旧的装修，其在接收涉案商铺后对涉案商铺进行了装修，并提交装修清单及收据予以证明，马小燕对上述装修清单及收据的真实性不予确认，辩称在陈文寿接收涉案商铺前已有全新装修。陈文寿、马小燕双方确认在陈文寿、马小燕签订《商铺租赁合同》时，马小燕已在涉案商铺经营。
原审庭审中，陈文寿表示现仍在涉案商铺经营，在陈文寿、马小燕签订《商铺租赁合同》时，马小燕曾向陈文寿披露马小燕并非涉案商铺的产权人，涉案商铺是马小燕转租给陈文寿的，因马小燕一再承诺其有权转租，陈文寿即与马小燕签订合同。
原审庭审中，冯淑清出示其于2014年12月16日向陈文寿发出的《通知书》（函称要求陈文寿于接到函件两日内腾空并移交商�）及向马小燕发出的《通知书》（函称其要求解除《租赁协议》并要求马小燕移交涉案商铺、结清费用），并在原审庭审后向原审法院书面说明至今尚未收回涉案商铺。
原审法院认为：陈文寿、马小燕签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
陈文寿自认在签订《商铺租赁合同》前马小燕曾向其披露马小燕并非涉案商铺的产权人，陈文寿与马小燕签订《商铺租赁合同》承租涉案商铺，其合同目的在于通过承租涉案商铺取得商业机会并获得营利，陈文寿至今仍在使用涉案商铺对外经营，其合同目的并未受到影响，《商铺租赁合同》实际上仍在履行，陈文寿要求马小燕退还押金、转让费并要求赔偿装修损失缺乏依据，原审法院不予支持，依法予以驳回�
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年10月19日作出判决如下：驳回陈文寿的全部诉讼请求。案件受理费4220元，由陈文寿负担。
判后，上诉人陈文寿不服原审判决，向本院提起上诉称：一、马小燕未经冯淑清(即出租人)允许，擅自将案涉商铺转租，导致冯淑清与其解除合同，并收回商铺，亦直接导致陈文寿巨大损失。马小燕与冯淑清签订的《租赁合同》已明确约定马小燕不得转租，在一审庭审时，马小燕确认无证据证明将案涉商铺转租时，冯淑清知悉并同意，冯淑清亦当庭确认不知悉也从未同意马小燕转租。按冯淑清发给马小燕的《解除合同通知书》，马小燕与冯淑清签订的《租赁合同》已于2014年12月17日解除，冯淑清已分别通知陈文寿及马小燕腾空�移交案涉商铺。马小燕与冯淑清签订的《租赁合同》到期时间为2016年7月8日，而与陈文寿签订的《商铺租赁合同》是2016年11月10日，即马小燕转租的期限超过其自身租赁期限。在马小燕明显违约，被冯淑清解除《租赁合同》，且冯淑清已通知腾空并移交案涉商铺的情况下，一审判决却推论因为案涉商铺仍在对外经营，因此《商铺租赁合同》仍在履行，因此判决驳回陈文寿的全部诉讼请求。二、一审程序亦存在不合法之处。本案不存在任何特殊情况，却耗时近一年，原审法院对本案的审理超出审限。原审法院允许马小燕任意申请证人出庭作证，甚至是当庭申请均能被允许，且无需提供证人的任何身份资料。陈文寿答辩、陈述的基本诉讼权利无法得到保障，陈文寿于原审第二次庭审中准备发表意见时，一审法院以冯淑清未出庭需择期出庭为由，要求陈文寿第三次开庭再发表。结果，根本没有第三次开庭。原审判决认定事实不清，导致适用法律错误，且程序不合法，剥夺陈文寿的诉讼权利，上诉请求：1、撤销一审判决，改判马小燕立即向陈文寿返还安全抵押金人民币56000元及转让费人民币100000元，以及立即赔偿陈文寿装修损失人民币40046元；2、本案诉讼费由马小燕承担。
被上诉人马小燕二审答辩称：同意原审判决，不同意陈文寿的上诉请求。陈文寿实际上一直在涉案房屋正常经营，陈文寿向冯淑清缴纳租金也是按照马小燕与陈文寿之间签订的商铺租赁合同约定的租金标准，陈文寿上诉的事实和理由与现实情况不符。冯淑清并没有向马小燕发出解除合同的通知，马小燕主动联系冯淑清，但冯淑清不接听马小燕的电话。一审判决后马小燕主动联系陈文寿，陈文寿也不接听马小燕的电话。马小燕在一审时向一审法院提交了书�的申请书申请证人出庭作证。2014年11月，陈文寿向马小燕表示坚决不同意向马小燕支付涉案房屋的租金，表明当时陈文寿已经与冯淑清谈妥由陈文寿向冯淑清支付租金。马小燕在2014年11月向冯淑清支付2014年12月的房租，让冯淑清提供收款的卡号，但冯淑清拒绝收租，并表示其已经直接向陈文寿收取租金。按照证据来看，陈文寿实际上代马小燕向房东履行支付租金的义务，所以马小燕与房东的商铺租赁合同是合法有效的，是在继续履行的，是未解除的，以上事实充分证明陈文寿与马小燕的租赁合同是合法有效的，不能认为陈文寿所述其与冯淑清建立了商铺合同关系，马小燕与陈文寿签订商铺合同实际上是经营转让合同，而陈文寿提供的合同原本并不是真正意义上的商铺租赁合同。因本案诉讼正在进行，所以冯淑清直接收取了陈文寿某马小燕支付的租金。根据本案证据材料显示，冯淑清在诉讼期间提出解除合同要求，但也不能认定合同是依法解除的，所以马小燕与冯淑清的合同是有效合法的。
原审第三人冯淑清二审无陈述意见。
经审理查明，原审法院查明的事实基本无误，本院予以确认。
另查明：冯淑清于原审法院2015年3月27日开庭期间提交其向马小燕、赵某发出的时间载明为2014年12月16日的《解除合同通知书》、快递单（含网上查询签收情况打印件，邮件显示收件人地址分别为广州市天河区沾益直街4号603房、广州市天河区xx西路210号，网上查询签收情况打印件显示该两份邮件的签收情况分别为“投递并签收，签收人：他人收门卫”、“投递并签收，签收人：本人收”）以及发给陈文寿的《通知书》，拟证明冯淑清发现马小燕未经其同意转租涉案商铺后，向马小燕发出解除合同通知书。马小燕表示�有收到《解除合同通知书》，称冯淑清致电告知其说已发函至涉案商铺并说明发函原因，马小燕称其当时已向冯淑清回应并想约冯淑清出来见面协商，但冯淑清不肯出来。二审期间，马小燕确认上述快递单中载明的“广州市天河区沾益直街4号603房”系其本人地址，快递单上载明的也是其本人电话,但否认收到上述邮件。
二审期间，陈文寿提供了以下证据：1、冯淑清于2015年10月23日向其发出的《关于腾空并移交商铺的通知》，拟证明冯淑清要求其在2015年11月10日前腾空交换商铺；2、冯淑清于2015年11月3日向马小燕、赵某发出的《关于腾空并移交商铺的通知》及快递凭证，拟证明冯淑清通知马小燕、赵某确保2015年11月10日前腾空交还商铺；3、冯淑清分别于2015年11月15日、2016年4月9日出具的《收据》，拟证明冯淑清确认收到陈文寿支付的2014年12月至2016年4月的租�；4、照片，拟证明冯淑清自2015年11月10日收回商铺后一直在对外放租；5、冯淑清与陈文寿于2016年4月13日签订的《租赁协议》（租赁期限自2014年12月10日至2017年12月9日）及金额分别为28000元的《浦发银行个人网银互联汇出回单》9张（时间分别为2015年7月10日、8月11日、9月11日、10月11日、11月12日、12月12日、2016年1月11日、2月16日、3月13日），拟证明冯淑清已与陈文寿建立租赁关系以及陈文寿已支付相应的租金给冯淑清。马小燕对上述证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据4反映出涉案商铺是正常经营的；对证据5的真实性不予确认，认为马小燕与冯淑清之间已经有合同在先，且合同仍在延续中，不清楚该合同中是否冯淑清本人签名，不清楚冯淑清有无实际收到回单项下的款项。马小燕提供了以下证据：1、冯淑清出具的2010年6月21日《收款收据》，拟证明�淑清于2010年6月21日向马小燕收取涉案商铺2010年7月10日至2012年7月9日的押金4万元；2、冯淑清出具的2013年6月15日《收款收据》，拟证明冯淑清于2013年6月15日又向马小燕收取押金5万元；3、2016年4月8日拍摄的涉案商铺照片4张，拟证明陈文寿在涉案商铺正常营业。陈文寿对马小燕提供的《收款收据》的真实性、合法性、关联性均不予确认，对马小燕提供的照片表示需庭后核实。
陈文寿确认其仍在涉案商铺内经营，仍在使用商铺内的装修，其所主张的装修损失并无实际发生。
本院认为：陈文寿在二审期间提供了其与冯淑清于2016年4月13日签订的《租赁协议》原件以及《浦发银行个人网银互联汇出回单》，马小燕对上述《租赁协议》、《浦发银行个人网银互联汇出回单》的真实性有异议，但未提供足以反驳的证据，故本院对该《租赁协议》、《浦发银行个人网银互联汇出回单》的真实性予以确认。
马小燕与冯淑清所签订的《租赁协议》中明确约定了马小燕无权转租涉案商铺，故马小燕与陈文寿签订的《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给陈文寿的行为，属于无权处分行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，马小燕无充分证据证明其将涉案商铺转租给陈文寿得到冯淑清的同意，事实上，冯淑清对马小燕转租行为不予认可，故马小燕与陈文寿所签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。原审法院关于涉案《商铺租赁合同》为有效合同的认定有误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于的“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。马小燕无转租权擅自转租，陈文寿在签约前未对马小燕有无权转租涉案商铺进行审核，故导致本案合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任。陈文寿向马小燕支付了安全抵押金56000元，马小燕理应将其收取的56000元安全抵押金返还给陈文寿，马小燕以陈某并无退还其押金以及陈文寿仍在涉案商铺内经营为由拒绝返还该56000元安全抵押金给陈文寿的抗辩理由依据不足，本院不予支持。关于10万元转让费应否返还的问题，陈文寿支付该10万元给马小燕，其目的在于取得在涉案商铺经营的权利，且陈文寿确认其承租涉案商铺时涉案商铺内带有一定的装修，现陈文寿自2013年仍在涉案商铺内继续经营，故本院对陈文寿要求返还10万元转让费的主张不予支持。陈文寿主张其在承租涉案商铺后曾对涉案商铺进行了装修，现陈文寿仍在涉案商铺内经营，且陈文寿自称与冯淑清就涉案商铺签订了租赁合同，继续承租、使用涉案商铺，其商铺内的装修仍在使用之中，故陈文寿所主张的装修损失尚未实际发生，本院对陈文寿要求马小燕赔偿其装修损失40046元的上诉请求不予支持。涉案《商品租赁合同》无效，陈文寿本应相应返还涉案商铺，鉴于冯淑清已经向马小燕提出解除合同，并通过与陈文寿签订租赁合同、向陈文寿收取租金的方式实际收回涉案商铺的收益权，将涉案商铺交由陈文寿继续使用，故本案对涉案商铺的返还问题不再予以调处。
综上所述，陈文寿要求马小燕返还安全抵押金56000元的上诉理由成立，本院予以支持。陈文寿的其他上诉理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民�和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第115号民事判决；
二、被上诉人马小燕自本判决送达之日起十日内返还安全抵押金56000元给上诉人陈文寿；
三、驳回上诉人陈文寿的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4220元，由上诉人陈文寿各负担3015元，由被上诉人马小燕各负担1205元。
本判决为终审判决。
审 判 长 穆 健
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 邹凌青
黄咏欣