温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第976号
原告（反诉被告）：何建国。
委托代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘好好。
委托代理人：曾球，浙江瓯盟律师事务所律师。
原告何建国与被告潘好好财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，被告潘好好提起反诉，本院决定合并审理。本案由代理审判员黄光辉适用简易程序，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告何建国的委托代理人叶何静，被告潘好好的委托代理人曾球到庭参加诉讼。
原告何建国诉称：2011年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》及附件，原告将坐落于温州市鹿城区曼哈顿4-7栋1号、2号店面（322.16平方米）、2号地下室（110平方米）租赁给被告使用，租期为五年，并约定了租金的支付方式和支付时间，物业管理费和水费、电费、燃气费等应由被告支付，以及一方违约导致合同解除的违约金为当期租约年全部资金等事项。合同签订后，双方以合同附件的形式确认了租金起算日为2011年2月21日，且被告向原告支付了2年的租金，但于2013年2月21日即第三租约年开始后，被告拒不按约支付租金，亦不缴纳电费和物业管理费，实际已违约。因此，原告于2013年5月2日向被告发送律师函，告知被告解除《房屋租赁合同》并腾退房屋，由被告承担合同解除前的租金以及约定的违约金。但被告仍置之不理。综上所述，被告在签订房屋租赁合同后，于约定的租期内拒不按照合同约定支付租金和相关费用显属违约，解除合同后被告亦拒不履行合同约定的义务，已严重侵害了原告的合法权益。故请求判令被告赔偿占用原告房屋的租金损失以及物业费、电费损失共计268969.88元（其中租金损失255663.64元，物业管理费6132.8元、电费7173.44元）；本案诉讼费用由被告承担。
审理期间，原告明确诉讼请求如下：请求判令被告赔偿占用原告房屋（自2013年2月21日至2013年5月2日）的租金损失以及物业费、电费损失（2013年5月2日之前）共计268969.88元（其中租金损失255663.64元，物业管理费5749.5元、电费7173.44元）。
为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据（本诉与反诉一并举证）：
1、身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁合同及附件，证明：（一）原、被告之间存在房屋租赁合同关系；（二）租金以及支付期限；（三）逾期支付租金的违约责任；（四）物业管理费、电费由被告承担的事实等；
3、电费、物业管理费发票，证明原告为被告垫付电费7173.44元、物业管理费5749.5元的事实；
4、律师函及快递单、快递跟踪记录，证明被告未履行合同义务并一直占用涉案房屋，原告就此曾向被告书面催告的事实；
5、口头裁定笔录，证明原告曾以房屋租赁合同之诉向被告主张权利的事实。
被告潘好好答辩并反诉称：（一）关于原被告签订的租赁合同及附件、原告发送的律师函均系事实。（二）因被告已腾空涉案房屋，因此，2013年2月21日未支付租金，原告诉称被告侵占房屋至2013年5月不属实。（三）原告以侵权之诉向法院提起诉讼，是不适当的，理由如下：1、本案应先明确租金、房屋占有使用费及房屋空置损失的法律概念。原告诉请被告赔偿占用损失，与事实不符，且不合法律规定，应当是支付租金，原告表述不清。原告主张被告支付其自2013年2月21日起至2013年5月2日占用房屋的租金损失。由于该期间合同期未满，故原告的诉请不应得到支持。2、原告曾向法院提起违约之诉，现又提起侵权之诉，不符合竞合要件，本案中并不存在侵权问题。3、原告提起侵权之诉，需要符合侵权的四个构成要件，本案被告没有任何侵害行为，原告的诉请不符合法律规定。4、原告主张的电费和物业费，实际系被告所支付。（四）本案的租凭合同于2013年5月2日解除。本案解除合同的通知到达被告的时间系2013年5月2日，双方对此均无异议，故应认定合同的解除时间为2013年5月2日。（五）被告已就其于2013年2月21日搬出涉案房屋提供个体工商户情况、缴费通知单、电信客户登记单、电信发票等证据。（六）原告主张被告于2013年5月9日搬出，但未提供证据证实，且庭审时原告亦提及被告于2013年5月2日搬出涉案房屋，故结合原告的陈述，应认定其主张被告搬出的时间为2013年5月2日。（七）关于案外人郑铜敏与郑乐江于2013年5月9日签订的《租赁合同》，原告承认郑铜敏系其代理人，郑乐江为继被告之后的下一个租客。鉴于此，在签订该租赁合同时，涉案房屋应系空置的，否则，被告之后的下一个租客应不敢签订租赁合同。（八）原告要求赔偿占用房屋的租金损失无法律依据。1、原告可主张支付租金，亦可主张赔偿空置损失，但法律上无租金损失一说。2、因租赁合同于2013年5月2日解除，解除之前，被告应支付租金；解除之后，如原告举证证明被告未搬出，应支付同年5月2日以后的占有使用费。3、合同自2013年5月2日解除后，原告可主张空置损失，但下一租客于2013年5月9日找到，原告如起诉空置损失，期间只能限于2013年5月3日至2013年5月8日。另外，被告于2013年2月21日至2013年5月2日未占用涉案房屋，即便占用亦是在合同期内，属于合法使用。（九）原告即便享有本诉的诉权，时效亦已届满。法律规定侵权的诉讼时效为2年，从权利受侵害之日起计算。因合同于2013年5月2日解除，且原告亦主张被告于2013年5月2日搬离涉案房屋，时效的起算日应为2013年5月2日，故时效已届满。（十）原告认可收取被告5万元保证金。根据租赁合同约定，该保证金应于合同提前解除后10日内返还，逾期应支付滞纳金。现原告逾期支付，应向被告返还并支付滞纳金。故请求判令：一、原告何建国返还被告潘好好租赁保证金计人民币5万元及相关的滞纳金2.5万元；二、本案的诉讼费用由原告何建国承担。
为证明自己的主张，被告潘好好向本院提供了如下证据（本诉与反诉一并举证）：
1、身份证，证明原被告身份情况；
2、房屋租赁合同，证明原被告之间租赁权利义务关系；
3、汇款凭证，证明被告向原告支付租赁保证金的事实；
4、受理案件通知书、裁定书，证明被告曾向原告主张权利的事实；
5、个体工商户情况、缴费通知单、电信客户登记单、电信发票，证明被告于2013年2月21日之后没有侵占原告的房屋。
针对被告潘好好的反诉，原告何建国辩称：1、被告反诉请求已过诉讼时效；2、即使未过诉讼时效，由于被告的违约行为，根据合同约定和法律规定，原告有权将该保证金作为违约金；3、由于被告的行为造成原告损失，保证金可在原告的相应的损失中进行补偿；4、被告反诉要求原告支付相应的利息不符合法律规定，且因系被告违约，其无权主张利息损失。
本院经审理认定事实如下：2011年1月15日，原告何建国（甲方）与被告潘好好（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于温州市鹿城区中瑞曼哈顿4-7栋1号、2号店面322.16平方米、2号地下室110平方米租给乙方作为营业使用；甲乙双方确认本合同租期自甲方将租赁标的物交付给乙方后，从乙方装修试运营免租金期届满后的次日起至第五（5）年届满之日止；租金的标准为租赁房屋1F（322.16平方米）每月每平方米租金240元，即每年每平方米租金2880元。地下室110平方米，每月每平方米租金120元，即每年每平方米租金1440元。自第二个租约年开始，递增10%。租金采用先付后租的原则，乙方需提前一个月向甲方支付下半租约年的租金；如乙方未能按照合同约定及时支付甲方租金，根据该租约年的租金总额向甲方支付每日千分之一的滞纳金；租赁期内，乙方需及时向中瑞曼哈顿的物业管理公司支付物业服务费用，如因乙方拖欠物业服务费用造成甲方经济损失的，乙方应承担全部赔偿责任；租赁物交付后，自该房屋交付之日起至租期届满止，乙方在租用面积内的水、电、燃气费按其实际用量，单独计量，自行向相关经营机构缴纳；本合同签署后，乙方愿支付甲方人民币贰拾万元整，作为定金，其中人民币伍万元整自动转为保证金，租赁期满或合同提前解除后十日内，甲方应将该租赁保证金扣除乙方应付费用后的余额返还乙方，如逾期应按每日千分之一的标准向乙方支付上述余额部分的滞纳金；因下列情形，甲方有权解除本合同，如果下列情形造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿经济损失：（一）因由乙方的过错，累计拖欠租金达一个月；（二）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变房屋用途；（三）租赁期内，因乙方不当使用造成租赁物严重损坏，而不及时修复。合同签订后，原告依约交付涉案房屋，被告亦支付2011年2月21日至2013年2月20日的租金，但2013年2月21日起至今未再支付。原告遂诉至本院。
另查明：一、原告于2013年5月2日向被告寄送《律师函》，告知解除《房屋租赁合同》并要求被告立即腾退房屋交还租赁物。被告于2013年5月3日签收《律师函》。二、合同签订后，被告向原告支付20万元定金，其中5万元转为保证金，原告至今未向被告返还该保证金。三、2015年4月29日，被告向本院提起诉讼，要求原告返还租赁保证金，因逾期未缴纳诉讼费用，本院按其自动撤诉处理。四、2013年5月9日，原告委托案外人郑铜敏与案外人郑乐江签订《房屋租赁合同》，就涉案房屋进行出租。五、涉案房屋于2013年5月的电费收费金额为2.32元。
本院认为：原告与被告于2011年1月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。鉴于被告于2013年2月21日起未再向原告支付租金，且累计已达一个月。本院认为，被告于2013年5月3日签收原告寄送的《律师函》，应视为《房屋租赁合同》于2013年5月3日已解除。原告主张被告应赔偿其于2013年2月21日至2013年5月2日占用涉案房屋的租金损失以及物业费、电费。本院认为，2013年2月21日至2013年5月2日涉案合同尚未解除，仍处于履行期内，原告以被告侵权起诉要求赔偿租金损失，于法无据，本院不予支持。被告主张原告起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉请。本院认为，鉴于涉案合同于2013年5月3日解除，而本案起诉之日为2015年5月8日，原告虽主张被告于2013年5月9日搬离涉案房屋，但未提供证据证实，故于法无据；另原告系委托案外人郑铜敏于2013年5月9日签订《房屋租赁合同》，其主张被告于同日搬离涉案房屋，于情于理亦难以成立，且原告亦未提供证据证实被告于该日腾空涉案房屋造成时效中断；再结合原告诉请要求被告赔偿截至2013年5月2日占用涉案房屋的租金损失及涉案房屋于2013年5月的电费收费情况，原告起诉应已超过法定诉讼时效。故被告上述主张，本院予以支持。原告于2015年3月18日向本院提起房屋租赁合同之诉，之后予以撤诉，现主张本案诉讼时效于2015年3月18日已经中断。本院认为，本案系侵权之诉，原告主张于法无据，本院不予支持。结合以上事实，原告诉请已过诉讼时效，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还租赁保证金及滞纳金。本院认为，被告虽主张其于2013年2月21日已腾空搬离涉案房屋，但未提供充足的证据予以证实，本院不予支持；另原告诉请虽已过诉讼时效，但鉴于涉案合同于2015年5月3日解除，被告按理应支付原告2013年2月21日起至2013年5月2日占有使用费，故其要求返还保证金亦不合理。因此，对于被告反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）何建国的本诉诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）潘好好的反诉诉讼请求。
本诉受理费5335元，减半收取2667.5元，由原告何建国负担；反诉受理费837.5元，减半收取418.75元，由被告潘好好负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 杨章龙
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。