湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂13民终411号上诉人（原审原告）：杨育新，男，1958年9月4日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：陈令，湖北常泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：熊红英，女，1952年10月23日出生，汉族，住随州市曾都区，系王道元之妻。委托诉讼代理人：王莉，女，1978年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系王道元、熊红英女儿。上诉人（原审第三人）：王道秀，女，1958年9月10日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：刘钰，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王道元，男，1949年10月13日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王莉，女，1978年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系王道元、熊红英女儿。被上诉人（原审第三人）：王道群，女，1945年11月23日出生，住随县。被上诉人（原审第三人）：李运知，男，1955年2月17日出生，汉族，住随县，系王道秀的丈夫。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘钰，贵州中创联律师事务所律师。上诉人杨育新、熊红英、王道秀因与被上诉人王道元、王道群、李运知房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨育新的委托诉讼代理人陈令，上诉人熊红英及被上诉人王道元的委托诉讼代理人王莉，上诉人王道秀及被上诉人王道群、李运知的共同委托诉讼代理人刘钰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨育新上诉请求：改判被上诉人履行不动产登记过户手续，本案一切费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案诉争房屋的土地使用权证登记使用权人是李正南，王道元母亲叫李正兰非李正南。登记在李正南名下的土地使用权证是否真实，在不动产管理部门目前也无法调取相应档案资料，无法核实真伪。诉争房屋土地使用权属王道元所有，王道元因建造房屋取得土地使用权，王道元与杨育新转让的标的是房屋和土地。1998年所办理的李正南名下的土地使用权证就是为了规避风险、对抗调查。土地证登记人应该和房产证登记人一致，土地使用权登记在李正南名下，这一情况与我国上世纪八、九十年代对于房产和土地登记相对较混乱的现状有关。2、一审判决适用法律有误。一审判决的判项与现行法律规定相悖，与现实脱节，会导致上诉人无法过户。土地证无法另行起诉过户，一审判项会导致无法执行的情形。一审认定上诉人属于善意取得，应适用《物权法》第一百零六条规定，无论土地证是否在王道元名下，上诉人均善意取得了该不动产。即使李正南的土地证真实，那么王道元和李正南之间也构成典型的表见代理。王道元与李正南是母子关系，平时一些民事法律行为均由王道元操办，该房屋是王道元一手建造，在上诉人与王道元签订房屋买卖合同时，王道元已经将房产证、土地证全部进行了交付，在近十年间其本人及李正南的继承人从未主张权利。3、原审实体处理不当，诉争房屋土地应一并处理。从合同目的看，杨育新支付16万元的对价不光是房产还包括土地。房屋和土地是一体的，王道元在转让时，房屋和土地具有不可分割性。请求法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人熊红英上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回杨育新的诉讼请求，一、二审诉讼费用由杨育新承担。事实和理由：1、一审判决以上诉人多年来未主动起诉认定“未经本人同意与事实不符”，显然是认定事实错误，适用法律错误。房屋转让协议没有上诉人签名，该协议仅有杨育新与王道元签署，上诉人未参与。事后他们并未告知在外地的上诉人，上诉人几个月后寒假从武汉回家才知，他们已抢先装修入住。一审未正确适用谁主张谁举证的法律规定：主张法律关系成立的举证责任在杨育新，而杨育新没有提供任何证明上诉人在场或者同意出卖该房的证据。一审未对上诉人一审证据依法认证，未依法查明相关事实。一审作出的没有事实依据及法律依据的推断逻辑错误。一审仅以时隔多年上诉人没有主动打官司，就推定上诉人是同意的。该逻辑错误，而且没有考虑本案双方当事人的血亲关系。2、一审认定被上诉人是善意买受人，系认定事实及适用法律错误。因本案被上诉人与出卖人的亲戚关系，比一般买受人需要尽更多的注意义务。善意买受人是指不知道除了登记产权人以外还有其他共有人的买方，被上诉人明显不是。3、一审判决协助办理房屋的过户，有违法律规定。上诉人作为共同共有人不同意出卖该房，属于法律上不能履行过户的事由。4、一审根据房屋登记的公示原则，认定被上诉人与王道元签订合同没有不当，不仅是对法律理解错误，也没有遵循公序善良原则的要求。基于登记公示来判断产权人是否仅有登记人一人，是对于买受人不知道还有其他共有人的情形，本案则完全不是这种情况。请二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人王道秀上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人（原审原告）的一审诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审虽未直接判决原审第三人承担民事责任，但一审判决认定该房属于杨育新所有，并作出原审被告协助过户的判决，对上诉人的民事权益有直接影响。2、一审认定事实不清、适用法律错误，导致错误认定“被上诉人在受让房产时应属善意受让人”。根据法律规定，被上诉人不属于善意买受人，更未构成善意取得。据被上诉人一审提交证据《房屋转让协议》、《房屋所有权证》、《土地使用证》，及被上诉人民事诉状的自认、庭审陈述，均表明被上诉人签订房屋转让协议时就明知房屋所有权人、土地使用人分别登记为王道元、李正南。杨育新对王道元的父母亲、姐妹、妻子儿女等家庭成员情况清楚明知，当时明知土地证登记的土地使用人是王道元养母李正南，却未要求告知李正南。该转让价格明显偏低于当时市场价格，不属于合理对价。被上诉人与部分共有人王道元擅自买卖该家庭共有财产，直到本案诉讼我们才得知。被上诉人从未找过上诉人要求协助过户。被上诉人对该房屋及土地未构成法律上的不动产善意取得。3、一审判决原审被告对该房产协助变更过户，属于适用法律错误。基于物权法、房地产管理法、买卖合同司法解释的规定以及目前不动产统一登记的情况，因共有人不同意导致物权不能变更，杨育新应基于合同相对性原则，向签订合同的当事人主张债权权利，由合同当事人根据各自过错、违约情形承担。4、一审认定事实不清。无论是房屋及土地权属证书，还是反映家庭成员户籍变迁、土地申报及房屋建设历经当时的组织检查的历史书证资料等，都表明该诉争房屋系家庭共同共有财产。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。针对上诉人熊红英、王道秀的上诉，杨育新辩称，答辩意见同杨育新的上诉意见。针对上诉人杨育新、王道秀的上诉，熊红英辩称，李正兰与李正南属同一人。杨育新知道王道元的母亲叫李正南。杨育新、熊红秀对于熊红英不愿出售房屋是知道的，他们一再表示会和熊红英商量，王道元才先在协议上签了字。诉争房屋从申报土地交费和建房，王道元的父母亲参与了出资，加之申报建房土地时获得批准的是王国全，王国全去世后，土地证就登记在王国全的妻子李正南名下。土地证登记在李正南名下，与规避风险无关。王道元提交的《营建私房综合汇总表》、《自查自报情况汇报》反映了当时的客观情况。针对上诉人杨育新、熊红英的上诉，王道秀辩称，涉案房屋及土地是原审第三人及原审被告的共同共有财产。上诉人所称的表见代理的主张没有事实和法律依据。上诉人上诉称诉争房屋及土地应该一并处理的主张不能成立。上诉人不是善意买受人，不能构成善意取得。请二审法院驳回杨育新的一审诉讼请求。被上诉人王道元辩称，同熊红英的答辩意见。若其他共有人愿意协助过户，我愿意过户。若其他共有人不同意过户，我愿意与杨育新按照过错责任承担责任。被上诉人王道群、李运知的答辩意见与王道秀的答辩意见一致。杨育新向一审法院起诉请求：1、判决确认杨育新、熊红英房屋转让协议书有效和位于蒋家岗二组房屋（所有权证号随房字第××号）的所有权和土地使用权归杨育新所有；2、判决王道元、熊红英履行协助过户的义务；3、案件受理费由王道元、熊红英承担。事实与理由：杨育新的妻子熊红秀与熊红英系亲姐妹关系。2007年10月19日，杨育新与王道元签订《房屋转让协议》，协议约定王道元将其所有的房屋转让给杨育新，杨育新一次性支付王道元、熊红英购房款16万元。协议签订后，杨育新支付16万元购房款，王道元交付房产证、土地使用权证（该土地使用权证登记人为李正南）。杨育新收房后，已装修居住至今。在此期间，杨育新多次请求王道元、熊红英协助过户，但王道元、熊红英均不履行协助过户义务。为此，杨育新诉至法院。一审法院认定事实：2007年10月19日，杨育新与王道元签订《房屋转让协议》，协议的主要内容为：乙方（杨育新）购得甲方（王道元）在市特殊学校内两套上下层楼房壹栋，转让价壹拾陆万元（人民币）整（计：160000元），并一次性付清房款；甲乙双方的各种费税由乙方负担，甲方概不负责；甲方应及时向乙方移交（出）房产证和土地使用证；甲方有责任和义务协助乙方解决在房屋装修、使用过程中可能出现的各类纠纷（如，水电、有线电视等）。杨育新在协议签订后支付了16万元购房款。1990年6月14日，诉争房屋由随州市房地产管理局登记在王道元名下（证号为随房字第××号）。1998年3月2日，随州市土地管理局将诉争房屋占用的土地登记在王道元母亲李正南名下（证号为随国用98字第1185号）。一审另查明：王国全（王道元的父亲）与李正南（王道元的母亲）共有子女三人，分别为王道群、王道元、王道秀。王国全于1995年去世，李正南于2009年1月去世。一审法院认为，杨育新与王道元签订的《房屋转让协议》，双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议合法有效。诉争房屋已在1990年6月14日登记在王道元名下，以不动产物权登记的方式公示，杨育新在受让房产时应属善意受让人，且熊红英明知杨育新与王道元签订《房屋转让协议》近10年之久而不主张合同无效和解除合同，却在杨育新请求房产归属和履行过户义务时辩称诉争房产出让时未经其同意，明显与事实不符，故该诉争房屋归杨育新所有，王道元、熊红英应履行协助过户的义务。本案中，诉争房屋的《国有土地使用证》登记在王道元母亲李正南名下，虽然该土地使用权取得应该在房屋产权证登记之前，但在1998年3月2日登记在李正南名下，该土地使用权应为李正南所有，王道元转让诉争房屋时，土地使用权不应一并转让，有关土地使用权的争议由当事人另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王道元、熊红英于判决生效之日起十日内协助杨育新办理诉争房屋过户手续；二、驳回杨育新的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由杨育新负担2000元，王道元负担1500元。上诉人杨育新为支持其上诉请求，二审期间向法院提交下列证据：曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会出具的收据。证明目的：王道元办理土地使用证缴纳的费用。熊红英、王道秀、王道元、王道群均质证认为，证据的形式和内容不符合法律规定，经办人应当在证明上签字，证据下方“经查”的内容不是书证，不能达到其证明目的。上诉人熊红英为支持其上诉请求，二审期间向法院提交下列证据：王道元书写的《我营建私房自查自报情况汇报》。证明目的：证明建房的经过以及资金来源。杨育新质证认为，不属于新证据，是王道元自书的材料，内容的真实性无法核实，从该证据可以看出私房的实际建设人是王道元，而不是王国全或李正南，且内容前后矛盾，不能达到其证明目的。王道秀、李运知、王道群均质证认为，对证据无异议，杨育新在一审提交的干部建房核查情况一览表与该证据的笔迹是一致的，可以反映房屋从土地到建房有王国全和李正南的参与，不能否定王国全和李正南对房屋享有的权益。对上述当事人有异议的证据，本院认为，杨育新提交的证据上加盖了曾都区东城办事处蒋家岗社区居民委员会的公章，但该现金收入凭证下方书写的“经查”部分，没有经办人的签名或盖章，不能认定该现金收入凭证是否包含了王道元购买地基的交费，故对该证据不予采信。熊红英提交的证据系本案的当事人王道元本人书写的内容，其陈述建房的经过以及资金来源无其他有效证据予以佐证，无法达到其证明目的，故对该证据亦不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王道元、熊红英是否应当协助杨育新办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续？上诉人熊红英、王道秀均上诉称诉争房屋属于王道元、熊红英、王国全、李正南四人的家庭共同财产，王道元对该共有财产无权处分。本院经审查认为，本案诉争房屋系王道元在随州市供电局任职期间，参加供电局八户联合集资建房，由王道元办理了相关的建房审批手续后兴建而成。虽然王道元、熊红英在一审、二审提交了《关于王道元同志营建私房的情况汇报》、《营建私房综合汇总表》、《我营建私房自查自报情况汇报》，但上述材料系王道元对于随州市供电局清房领导小组清查干部职工营建私房情况所作出的书面汇报，并不能充分证明诉争房屋由王道元、熊红英、王国全、李正南四人共同出资建造以及属于王道元、熊红英、王国全、李正南四人的家庭共同财产。根据当时有效的《城市私有房屋管理条例》第六条第二款规定：“数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。”该房屋于1990年6月14日仅登记在王道元名下，而未登记王道元的父母王国全、李正南的名字。虽然该房屋的土地使用权证于1998年3月2日登记在王道元的养母李正南名下，但因该房屋的房屋所有权证登记在先，在没有充足证据认定王道元的父母王国全、李正南对该房屋建房存在出资行为的情况下，基于房产与地产不可分离的自然属性和我国立法采用的“房地一体”原则，应当认定该房屋属于王道元、熊红英的共同财产，实际土地使用权人为王道元、熊红英。王道元与杨育新签订《房屋转让协议》，将诉争房屋转让给杨育新，该房屋的土地使用权应当一并予以转让。原审法院判决有关土地使用权的争议由当事人另行主张系适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”杨育新与王道元于2007年10月19日签订《房屋转让协议》，协议签订后，杨育新向王道元支付了16万元的购房款，王道元向杨育新移交了房屋所有权证和土地使用权证，此后杨育新对诉争房屋进行了装修并入住多年。上诉人熊红英称其对王道元出售房屋不知情亦不同意，无充分证据予以证实，且其在长达十年多的时间内长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差。王道元与杨育新签订协议处置家庭的重要财产，杨育新基于熊红英与王道元的夫妻关系，有理由相信王道元的行为系其与熊红英的共同意思表示，且杨育新支付合理价格购买房屋，该协议内容并未显失公平，杨育新在交易过程中并无过错，属善意买受人，从而合法取得诉争房屋的所有权，上诉人熊红英上诉称一审认定被上诉人是善意买受人，系认定事实及适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人杨育新的上诉请求成立，予以支持。上诉人熊红英、王道秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初444号民事判决；二、王道元、熊红英于判决生效之日起三十日内协助杨育新办理位于随州市蒋家岗二组房屋及土地的过户登记手续；三、驳回杨育新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由杨育新负担2000元，王道元负担1500元；二审案件受理费7080元，由杨育新负担80元，熊红英负担3500元，王道秀负担3500元。本判决为终审判决。审判长  詹君健审判员  李 超审判员  张 欢二〇一八年六月二十九日书记员  王洪琴