重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第03531号
上诉人（原审被告）何卫。
委托代理人胡平，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人陈宏，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆泰亨实业（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区科城大道九一五段桃花溪大桥头。
法定代表人李洪，该公司董事长。
委托代理人余田田。
上诉人何卫与被上诉人重庆泰亨实业（集团）有限公司（以下简称泰亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年3月30日作出（2015）九法民初字第02925号民事判决。何卫对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人何卫及其委托代理人胡平、陈洪，被上诉人泰亨公司的委托代理人余田田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：泰亨公司系九龙坡区九龙园区翼龙路2号房屋产权人。2013年10月30日，李洪经泰亨公司授权，以李洪作为出租方，何卫作为承租方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方约定李洪向何卫出租九龙坡区九龙园区翼龙路2号泰亨彩云印象六号楼二层至六层房屋共计7089.22平方米，用于何卫经营会所酒店。合同还约定了如下内容：租赁期限为2013年11月1日至2028年10月31日，于2013年11月1日交付房屋。租金按照每平方米每月28元计算。租金每三个月交纳一次，于当期开始前15日交纳，其中2013年11月1日至2014年1月31日免租金。租金从第二年开始上浮10%。承租方不支付租金或者不按照约定支付租金达15日以上的，出租方有权单方解除合同并收回房屋。如果承租方未能按时交纳租金的，除应当支付租金外，还应当承担自付款日起至实际付款日止的违约金，违约金按照当期应付款部分每日0.3%计算至实际付款日止。
合同签订前的2013年8月1日，李洪向何卫移交了六号楼5层至6层办公桌及空调等设施设备，2013年9月16日，泰亨公司向何卫移交了六号楼整体工程。何卫接受该六号楼后便进场开始装修，至今未营业，但仍然占有该房屋。
合同签订后，按照合同约定，何卫应当于2014年1月15日交纳2014年2月1日至2014年4月30日的房屋租金，应于2014年4月15日交纳2014年5月1日至2014年7月31日的租金，但是何卫均未支付租金。2014年12月9日，泰亨公司在《重庆商报》D23版发表公告，要求何卫在2014年12月14日内支付2014年2月1日至今的租金，如未履行，泰亨公司便依约定解除合同，收回房屋。
按照合同约定，截止2014年12月9日，何卫共计拖欠李洪房屋租金2044529元，其中2014年2月1日至2014年4月30日房屋租金595494元（28元／平方米×7089.22平方米×3月），2014年5月1日至2014年7月31日的租金595494元（28元／平方米×7089.22平方米×3月），2014年8月1日至2014年10月31日的租金595494元（28元／平方米×7089.22平方米×3月），2014年11月1日至2014年12月9日的租金258047元（28元／平方米×7089.22平方米×39天÷30天）。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。泰亨公司的委托人李洪和何卫签订的房屋租赁合同没有违反法律规定，合法有效。故何卫作为承租人，应当按照合同约定提前15日支付三个月的租金，何卫从签订合同后至今，拖欠泰亨公司租金10个月零九天，拖欠租金共计2044529元，故何卫构成违约，除应当支付租金2044529元外，还应当支付违约金。合同约定违约金按照当期应付款部分每日0.3%计算至实际付款日止，何卫认为违约金约定过高，故酌情予以调整为违约金共计20万元。对于合同的解除问题，由于何卫一直拖欠租金未支付，根据合同约定出租方解除合同的条件已经成就，故李洪享有合同解除权。2014年12月9日，李洪在《重庆商报》上向何卫公告送达了解除合同的通知，公告之日则视为送达之日，故李洪与何卫的房屋租赁合同已于2014年12月9日解除。合同解除后，何卫应当立即将房屋返还给泰亨公司。何卫占有泰亨公司房屋，应当参照合同约定的房屋租金标准支付房屋占有使用费。对于泰亨公司的主体身份问题，由于李洪系受泰亨公司委托与何卫签订合同、收取租金及解除合同，故李洪的签订合同和解除合同的行为合法有效。泰亨公司作为房屋产权人，亦当然有权向何卫主张租金及损失并要求收回房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，第二百二十六条之规定，判决如下：“一、被告何卫于本判决生效之日起十日内支付原告重庆泰亨房地产（集团）有限公司租金2044529元及违约金20万元，共计2244529元。二、被告何卫于本判决生效之日起十日内将九龙坡区九龙园区翼龙路2号泰亨彩云印象六号楼二层至六层房屋返还原告重庆泰亨房地产（集团）有限公司。三、被告何卫从2014年12月10日起，以7089.22平方米为基数，按照每平方米每月28元向原告重庆泰亨房地产（集团）有限公司支付房屋占有使用费至实际返还房屋止。四、驳回原告重庆泰亨房地产（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用28952元，由被告何卫承担25000元，原告自行承担3952元（该费用原告已经预交，被告何卫承担部分于本判决生效之日起十日内支付原告）。”
何卫不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。主要理由：何卫查阅涉案房屋大产权证及房屋面积分户表后发现合同约定的租赁房屋位置及面积均与产权证上载明的不相符，故一审对何卫实际承租的房屋面积未查清，致使租赁房屋的租金缺乏计算依据；泰亨公司提供的消防验收意见书复印件上载明的所验收房屋的坐落及面积也与合同约定的租赁物的基本情况不一致，即使租赁房屋已经消防验收合格，但消防验收意见书上载明的房屋用途为车库，也与双方约定的用途不符，也使何卫的合同目的不能实现；一审未查清本案房屋的规划许可、产权及消防验收等情况即一审未查清本案租赁合同是否合法，即使合同有效，因何卫并无违约行为，泰亨公司无权解除合同。鉴于以上原因，何卫有理由拒付房屋租金。
泰亨公司答辩称：双方租赁合同中约定的2、3、4层房屋属泰亨公司的自编号，实际对应的是产权证上和消防验收意见书上的负3、负2、负1房屋；房屋属合法开发，房屋面积也是经双方共同认可的，所签合同属有效合同；何卫存在逾期交租的违约行为，泰亨公司有权单方解除合同；房屋是否办理产权证、消防验收是否合格均不属何卫拒交租金的正当理由。
二审经审理查明：105房地证2008字第03××59号房地产权证上载明：权利人重庆市泰亨房地产（集团）有限公司，坐落九龙坡区九园路翼龙路2号（商业）。
二审另查明：重庆泰亨房地产（集团）有限公司于2015年3月31更名为重庆泰亨实业（集团）有限公司。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人何卫与被上诉人泰亨公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按约全面履行合同义务。签约后，泰亨公司按约向何卫交付了房屋，但何卫却存在逾期交租的违约行为，按约应承担相应的违约责任，故一审法院判令何卫向泰亨公司支付相应租金、房屋占用费、违约金并返还房屋，并无不当。何卫上诉称本案租赁房屋的面积不确定，但7089.22平方米的租赁总面积是双方在合同中共同确认的，该面积具体、明确；何卫上诉称涉案房屋是否经过了消防验收不确定，但无论是否经过消防验收，只要承租方占有使用房屋就应支付相应的房屋租金或使用费；何卫上诉称本案租赁合同是否合法不确定，但其并未举证证明该合同存在法定的无效情形。综上，何卫的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24652元，由上诉人何卫负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一五年九月七日
书 记 员 黄献丽