山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第2760号
原告青岛天泽物业有限公司，所在地青岛经济技术开发区。
法定代表人姜大鸣，职务总经理。
委托代理人郝来章，男，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人苗在华，男，汉族，住青岛市黄岛区，系该公司职员。
被告孙翠娥，女，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人慕媛媛，女，汉族，住青岛市黄岛区。
被告青岛君如意海鲜食府有限公司，住所地青岛经济技术开发区。
法定代表人范积深，职务总经理。
委托代理人王新忠，山东新和律师事务所律师。
原告青岛天泽物业有限公司与被告孙翠娥、青岛君如意海鲜食府有限公司（以下简称“君如意公司”）物业服务合同纠纷一案，于2015年3月4日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告青岛天泽物业有限公司的委托代理人郝来章，被告孙翠娥的委托代理人慕媛媛，被告君如意公司的委托代理人王新忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛天泽物业有限公司诉称，被告孙翠娥在原告物业服务区域内，被告孙翠娥将该房屋租赁给了被告君如意公司做酒店餐饮服务，原告已经给被告提供物业服务。原告多次索要物业费，被告拒不支付。故诉至法院，请求：判令被告君如意公司支付原告在2013年8月至2015年3月期间物业费共计89929.6元；逾期违约金10491.8元（自2015年4月1日至2015年12月31日，按日千分之三计算）；被告孙翠娥承担连带支付责任；本案诉讼费由被告承担。
被告孙翠娥未予书面答辩，在庭审时口头辩称，根据两被告之间的合同约定，物业费用应由君如意公司缴纳。
被告君如意公司辩称，第一，原告依据其与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》计算收取前期物业费缺乏依据。原告提交的《前期物业服务合同》没有签订时间，没有约定前期物业服务的起止时间，不能确认原告何时签订合同及何时履行合同。另在该合同中，未列明收取每平方米1元的物业费按照什么级别、项目、标准、服务要求、基准收费标准，不能作为收费依据。第二，原告未按照《前期物业服务合同》服务内容及质量向被告提供服务，被告有权拒付或少付物业费。其经营的酒店是独立网点，不在封闭小区内，三面为市政道路，也没有绿化，原告自2013年8月至今未按照合同第二条约定的服务内容及质量向被告提供物业服务，而是被告自行聘请人员或自己提供服务。综上，原告没有证据证明向被告提供了合同约定的物业服务，应依法驳回其诉讼请求。
经审理查明：
1、位于青岛市黄岛区长江中路以南、井冈山路以东的XX商住两用楼房系青岛瑞泰房地产开发有限公司开发建设，该楼商用部分（一层、二层商业网点）为被告孙翠娥所有（以下简称涉案房屋），建筑面积xx平方米。2008年4月7日，两被告签订房屋租赁合同，约定被告君如意公司租赁被告孙翠娥的涉案房屋经营酒店，租赁期12年，自2008年10月7日至2020年10月6日。合同第四条第6项约定，在承租期内，由承租人承担承租期内产生的物业管理费、水费、电费等费用。
自2013年8月至2015年3月期间，被告君如意公司租赁使用涉案房屋。
2、原告与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，原告对包括被告房屋在内的xx楼房进行物业管理服务，物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳：多层住宅每月每平方米0.80元，商业物业每月每平方米1.00元，餐饮物业每月每平方米1.00元。原告提供的前期服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月14-20日（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。第三十一条约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日应交物业费的千分之三的标准向青岛天泽物业有限公司支付违约金。合同未载明合同签订日期及合同履行期限。
庭审中，原告称，在办理房屋交接手续时未与被告孙翠娥签订入住合约或物业服务合同。
3、庭审时，被告君如意公司提交劳动合同、工资单、付款收据、水费发票、通知函等，以证明：被告有专职保安人员巡逻，维护公共秩序，对车辆停放及场地进行管理；被告自行购买垃圾桶、雇用公司及人员对污水粪便进行清理等。原告认为，对被告君如意公司提交的证据真实性不予认可，且费用是其作为餐饮企业必要存在的事项，被告经营酒店必然产生大量的垃圾及污水，处理污水垃圾是被告的正常经营行为。
4、原告曾于2013年起诉被告孙翠娥、被告君如意公司，要求被告支付2009年1月至2013年7月的物业费247306元。本院于2015年2月3日作出（2013）黄民初字第5762号民事判决，判令两被告连带承担自2011年8月至2013年7月期间的物业服务费的50%，即53957.76元。青岛天泽物业有限公司不服，提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）青民一终字第1245号民事判决，撤销原判，判令两被告连带承担自2009年1月至2013年7月期间的物业服务费用247306元。
5、被告君如意公司申请对原告提交的《前期物业服务合同》签订时间及盖章的时间进行鉴定，因山东省青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1245号民事判决已认定原告为涉案小区提供物业服务，被告未提供充分证据推翻该项认定，《前期物业服务合同》是否补签或补充盖章不影响被告承担本案物业费用，故对被告的鉴定申请本院不予准许。
以上事实，有原、被告提交的前期物业管理合同、民事判决书、被告提交的劳动合同、工资单、付款收据、水费发票、通知函等证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原告与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，原告对包括涉案房屋在内的XX楼房进行物业管理服务，物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳：餐饮物业每月每平方米1.00元。君如意公司作为涉案房屋的实际使用人应按上述标准交纳物业服务费。本案审理中君如意公司提交了劳动合同、工资单、付款收据、水费发票、通知函等，辩称原告未给君如意公司提供物业服务，其不应交纳物业服务费，不足以证实原告未为“瑞泰之秀”楼房进行物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，被告君如意公司的该项抗辩，依据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业服务收费管理办法》第四条第二款规定：“县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。”综上，君如意公司如有证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定，其可依法要求原告承担违约责任。根据前期物业合同的约定，君如意公司应支付天泽物业公司2013年8月至2015年3月期间的物业服务费用89929.6元（4496.48平方米×1元／月·平方米×20个月）。因原告与被告孙翠娥之间未签订物业服务合同或入住合约等约定逾期交纳物业费的责任，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约责任，依据不足，本院不予支持。
《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”据此，孙翠娥作为业主应对君如意公司的上述交纳物业费的义务承担连带责任。
依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告青岛君如意海鲜食府有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛天泽物业有限公司2013年8月至2015年3月期间的物业服务费89929.6元。
二、被告孙翠娥对被告青岛君如意海鲜食府有限公司承担的上述第一项付款义务承担连带责任。
三、驳回原告青岛天泽物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2308元（原告已预交），由原告承担241元，由被告孙翠娥和被告青岛君如意海鲜食府有限公司连带承担2067元。被告承担的上列费用于判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请执行的期限为履行期限届满之日起两年。
审判长 刘正品
审判员 车绍文
审判员 艾江月
二〇一六年一月二十日
书记员 侯衍玲
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。