河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第8534号
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行。
负责人李红杰，行长。
委托代理人常正纲、钟鸣，河南辰中律师事务所律师。
被告张某某。
委托代理人王清亮，河南豫英律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司郑州金水支行诉被告张某某金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人常正纲到庭参加诉讼；被告张某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月14日，原告中国银行股份有限公司郑州金水支行与被告张某某签订（2009）年郑金住字0740号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：贷款本金430000元；借款期限360个月（2009年11月4日至2039年11月4日止，自贷款人实际放款日起算）；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定归还贷款本息，银行有权按照规定及约定对逾期贷款本息计收罚息；银行因与本合同有关的费用（包括律师费）均由借款人承担。合同的签订地和履行地均为郑州市金水区，另合同约定争议起诉管辖法院为贷款人（本案原告）所在地人民法院。被告所有的位于河南省郑州市管城回族区城东南路35号幸福港湾2号楼3单元18层342号的房产现已办理抵押登记。合同生效后，中国银行股份有限公司郑州金水支行按约发放了贷款，但被告张某某在合同履行期内已连续多期未清偿借款本息。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告张某某偿还原告借款本息共计396030.33元；其中本金394082.98元，利息1928.63元，拖欠本金的罚息4.94元，拖欠利息的罚息13.78元（利息及罚息计算至2014年9月18日，自2014年9月19日起至判决确定还款之日止，按合同约定计息）；2、原告对被告所有的位于河南省郑州市管城回族区城东南路35号幸福港湾2号楼3单元18层342号的房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、贷款合同一份；
二、借据、用款通知书各一份；
证明：双方存在借款事实、借款已发放；
三、商品房抵押合同一份；
四、他项权证书一份；
证明：被告房产已办理抵押，原告享有优先权；
五、贷款已还、未还明细单一份，证明：被告还款、欠款情况；
六、贷款资料一套，证明：被告身份情况。
被告未答辩、亦未举证。
依据原告诉称及所举证据，结合庭审情况，本院确认以下案件事实：
2009年9月14日，原告作为贷款人，被告作为借款人，河南正商置业有限公司（开发商）作为保证人签订《住房贷款合同》一份，主要约定：1、本合同项下贷款金额为43万元，贷款期限为360个月，即自2009年11月4日至2039年11月4日（自贷款人实际放款日起算），若为分期放款，则自第一个实际放款日起算；2、本合同项下的贷款用途为借款人支付其购买坐落于管城回族区城东路东、弓庄南街南幸福港湾B2幢3单元18层东户房屋的购房款（购房合同号为09445833）；3、贷款利率为浮动利率方式，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；4、按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；5、罚息：(1)若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%,(2)若借款人未按约定用途使用贷款，就挪用部分，从挪用之日起按照挪用贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%,(3)同一笔贷款既逾期又挪用的，按照贷款挪用罚息利率计收利息，（4）按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；6、贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户；7、贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月的15日；8、借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。该合同附件一通用条款中主要约定：1、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押；2、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定行使抵押权（正常还款日为本合同中规定的本金偿还日、利息支付日或借款人依据该合同规定应向贷款人支付任何款项的日期）；3、在担保责任发生后，贷款人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，若贷款为分期清偿的，则贷款人应在基于最后一期债权起算的诉讼时效期间届满之日前行使抵押权；4、在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务（协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物）。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款；5、借款人出现未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约；6、出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；7、除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。该合同附件二《抵押物清单》中载明抵押人为被告张某某、抵押物座落于管城回族区城东路东、弓庄南街南幸福港湾B2幢3单元18层东户。该贷款合同还约定了其他相关事项。
为确保上述贷款合同的履行，2009年11月2日，被告张某某作为抵押人（甲方）、原告作为抵押权人（乙方）签订《郑州市预购商品房抵押合同》一份，主要约定：1、为确保上述贷款合同的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体状况后同意接受甲方所购商品房抵押；2、本合同所对应的贷款合同项下的借款数额为43万元，履债期限自2009年11月4日至2039年11月4日；3、甲方已与河南正商置业有限公司签订编号为09445833的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门登记备案，该商品房坐落于管城回族区城东路东、弓庄南街南幸福港湾B2幢3单元18层东户；4、本次商品房抵押所担保的范围包括主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；5、甲方在债务履行期内连续三个月或累计六个月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款；该合同还约定了其他相关事项。后该抵押房产在房地产管理部门办理了抵押登记手续，房地产管理部门与2009年11月5日出具了抵押登记证明。后原告于2012年11月21日取得了抵押登记房产的他项权证（登记房屋坐落于管城回族区城东南路35号幸福港湾2号楼3单元18层342号）。
2009年11月4日，被告在原告贷款借据上签名，向原告借款43万元购房，该借据上载明借款金额为43万元、期限自2009年11月4日至2039年11月4日，期数为360期、月利率为3.465‰；原告于同日向被告发放了该贷款。根据原告提交的还款明细单显示：被告自2014年8月15日至2014年9月18日期间连续两个月未按约偿还借款；且被告共欠原告的借款本金余额为394082.98元、利息为1928.62元、拖欠本金的罚息为4.94元、拖欠利息的罚息为13.78元，共计396030.33元。
本院认为：双方当事人之间签订的《住房贷款合同》、《预购商品房抵押合同》均系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告作为借款人，在债务履行期间内已连续两个月未按约定向贷款人即原告履行归还借款义务，已构成违约，原告有权按照约定宣布《住房贷款合同》项下贷款本息全部提前到期、要求被告履行清偿义务，并有权就抵押登记的担保房产享有优先受偿权。综上，原告的主张合法有据，应当予以支持。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司郑州金水支行截止至2014年9月18日的借款本金、利息及罚息共计396030.33元（2014年9月18日之后的利息及罚息应按照合同约定计算至判决确定的还款之日）。
二、原告中国银行股份有限公司郑州金水支行有权就位于管城回族区城东南路35号幸福港湾2号楼3单元18层342号的抵押登记房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7240元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十一份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 马海涛
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 吴庆伟
二〇一五年十二月四日
代理书记员 张子涵