宁夏回族自治区永宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0121民初706号
原告（反诉被告）陈妮妮，女，1980年8月8日出生，汉族，初中文化程度，农民，住宁夏回族自治区银川市永宁县。
被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人白武新，公司董事长。
委托代理人梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人马钊旭，男，1983年12月8日出生，回族，硕士，宁夏亘元房地产开发有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告陈妮妮与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理，审理过程中，被告亘元公司提起反诉，经本院审查符合反诉条件，予以受理。依法由代理审判员赵洪霞适用简易程序于2016年4月27日公开开庭合并进行了审理。原告陈妮妮、被告亘元公司的委托代理人梅亚利、马钊旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈妮妮诉称，2013年8月16日原告向被告支付两万元房屋认购金，认购被告开发的位于永宁县望远镇银子湖水都一区的18-2-301号房。原被告双方于2013年8月23日签订购房合同，涉案房屋建筑面积120.18㎡，单价3658元/㎡，共计439558.00元，原告于签订合同当日向被告支付首付款159558.00元，加上之前缴纳的两万元认购金，共计179558.00元；剩余房款办理了按揭贷款，并于2014年1月7日缴清。合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案，并取得初始登记证，如因出卖人责任造成买受人不能办理房屋权属证书的，如买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告于2013年10月30日将房屋交付原告使用，依据上述条款约定，被告应于2014年1月30日前具备办理权属证书的条件，至2016年3月17日止，逾期777天，按每日全部房款万分之一的违约金计算，为34153.65元。为维护原告合法权益，请求：1.依法判令被告限期为原告办理土地证及房产证，并且房屋土地产权性质必须为出让；2、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金自2014年1月30日起按合同约定，日支付万分之一的违约金，截止2016年3月17日，共计777天，违约费用共计34153.65元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告陈妮妮为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
1.商品房买卖合同一份、销售不动产发票两张，证明：依据双方签订的合同约定，原告购买被告开发建设的位于永宁县望远镇银子湖水都一区18-2-301，原告已向被告亘元公司支付全部房款439558.00元，但被告至今没有为原告办理涉案房屋的房产证及土地证，所以被告违约在先，应该承担违约责任；
2.借款凭证一份，证明：原告向银行借款26万元，银行于2014年1月7日向被告放款的事实。
经质证，被告亘元公司对证据一的真实性、合法性、关联性认可，同时认为该证据证实了合同的备案日期是2013年9月17日，原告尾款的付款时间是2015年11月16日，恰恰证明原告尾款逾期支付长达一年多，原告应当向被告承担逾期付款的违约责任；对证据二没有异议，认为该证据证明了原告付款时间与合同约定时间相差91天，能够证实原告逾期付款91天的事实。
被告亘元公司辩称，原告的第一项诉讼请求无须经过诉讼进行，被告在银子湖项目部专设有独立部门为每一个客户办理相关手续，提供售后服务，没有任何不配合的事实；原告主张的第二项诉请于法无据，在合同履行过程中，被告不存在违约的事实发生，诉讼请求和事实理由部分只有关于合同约定内容符合实际，但所有的陈述也只是对合同断章取义。实际上被告在办理房屋产权手续方面并没有违反合同的约定，第一，法律上并没有规定房地产开发商必须为买房人办理产权证，产权证的办理是买房人自己的事情；第二，本案合同第十七条约定的内容中，关于被告作为出卖人的义务是及时提交相关手续，取得初始登记证。原告主张的产权证在交完房款后即可以办理，相关事务永宁县人民政府已经协调好了，并没有障碍，原告至今没有办理产权证是因其自己没去申请办理。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。
被告（反诉原告）亘元公司反诉称，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，反诉被告应当在合同备案之日，即2013年9月23日起15日内支付剩余购房款26万元，而反诉被告实际付款时间为2014年1月7日，逾期91天，应按照合同约定每日支付应付款万分之一的违约金，共计2366.00元。故请求判令：1.反诉被告向反诉原告支付违约金2366.00元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）亘元公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据：
1.商品房买卖合同及补充协议各一份，证明：双方签订合同时间为2013年9月17日，合同约定房屋总价款为439558.00元，房屋为永宁县银子湖水都一区18-2-301；合同第一条关于项目建设依据的约定为空白；关于产权证的约定中，只有在被告为原告不能办理房屋权属证书的情况下，被告才承担违约责任，而合同中没有未及时办理产权证关于时间的约定；双方约定剩余房款在合同备案之日起15日内以银行贷款的方式支付；
2、收楼手续流转单一份，证明：涉案房屋交房时间为2014年1月10日。
经质证，原告（反诉被告）对上述证据均予认可，但认为被告有预售许可证，其有理由认为涉案房屋能办理房产证，虽然合同第一条关于土地项目建设依据是空白的，即能证明原告知道不能办证。
反诉被告陈妮妮辩称，反诉原告的反诉请求及实事实理由反诉被告不认可，反诉被告于2014年1月7日接到银行要求前去办理手续的通知，按揭贷款没有办理下来，与反诉被告没有关系。
原告（反诉被告）未就其抗辩意见向本院提交证据。
本院在审理相关案件中，永宁县国土资源局向本院出具了关于望远镇银子湖水都办理国有土地使用证的说明一份，该说明载明亘元房地产公司经过招拍挂取得永宁县望远镇唐徕渠西侧商服、住宅用地，于2015年11月24日办理了国有土地使用证，2016年1月11日上述区域的商服、住宅用地开始办理分户登记。经质证，原、被告对该说明均无异议。
经本院审查，原告提交的商品房买卖合同、销售不动产发票、借款凭证及被告提交的商品房买卖合同及补充协议、收楼手续流转单，来源合法，对方均予以认可，与本案事实具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告于2013年9月17日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于永宁县银子湖?水都一区第18-2-301号房，建设用途为住宅，建筑面积120.18㎡，其中套内建筑面积92.063㎡，公摊面积28.112㎡，房屋单价3657.50元/㎡，房屋总价款439558.00元，原告于2013年8月23日向被告缴纳了购房首付款179558.00元，双方约定剩余26万元以银行按揭贷款方式于本合同备案之日起15日内支付；合同第八条买受人逾期付款的违约责任中约定，逾期超过90日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。原、被告双方约定被告应当在2013年10月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同第十七条约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，自约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。该合同签订后，双方于2013年9月23日在相关部门办理了备案登记手续。原告于2014年1月7日委托中国农业银行将剩余26万元房款打入被告亘元公司账户，缴清了所有房款。2014年1月10日，原被告办理了房屋交接手续。涉案房屋交付后原告因未能取得涉案房屋的权属证书，与被告发生争议。经本院核实，被告于2015年11月24日取得涉案房屋所在区域的国有土地使用证，于2016年1月11日开始办理分户登记，此前尚不能办理房屋权属证书。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同。原告履行了交付购房款的义务后，因被告方的原因导致原告不能及时取得涉案房屋的权属证书，被告依法应当承担违约责任，按照合同第十七条的约定，涉案房屋于2014年1月10日交付原告使用后90日，即从2014年4月11日起计算，按照原告已付购房款439558.00元日万分之一支付违约金至2016年1月11日，为28131.71元，原告诉讼请求的超出部分，本院不予支持；原告要求判令被告限期为原告办理房屋权属证书，因根据合同约定，被告仅负有向房屋产权登记部门提供备案资料及配合原告办理房屋权属证书的相关义务，经本院向有关部门核实，涉案房屋已具备办理权属登记的条件，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。原告（反诉被告）超过合同约定期限支付剩余26万元购房款，且没有提出合理的抗辩理由及提供相应证据，应按约定从逾期之日起，即2013年10月8日按日向被告（反诉原告）支付应付款万分之一的违约金至尾款付清之日，为2366.00元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司向原告陈妮妮支付逾期办理房屋权属证书的违约金28131.71元；
二、驳回原告陈妮妮的其他诉讼请求；
三、反诉被告陈妮妮向反诉原告宁夏亘元房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2366.00元；
上述一、三两项相冲减后，由被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈妮妮支付逾期未能取得房屋权属证书的违约金25765.71元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费已减半收取327.00元，反诉案件受理费已减半收取25.00元，由原告（反诉被告）陈妮妮负担83.00元，被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司负担269.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 赵洪霞
二〇一六年五月三十日
书 记 员 孙彩霞
附：本判决书所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋
交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签
订之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购
房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。