广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2062号
上诉人（原审原告）：王淦超。
委托代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。
委托代理人：肖巧玲，广东南天星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：卫晓勤。
被上诉人（原审被告）：钟建才。
上述两被上诉人共同委托代理人：王思鲁，广东广强律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：梁聪，广东广强律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市利澳花园开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村利澳花园。
法定代表人：崔志明。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行。住所地：广东省东莞市虎门镇太沙路***号。
负责人：叶国锋，该支行行长。
委托代理人：陈智辉，中国工商银行股份有限公司东莞分行员工。
上诉人王淦超因与被上诉人卫晓勤、钟建才、东莞市利澳花园开发有限公司（以下简称利澳公司）、中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称工行虎门支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月5日，王淦超向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认利澳公司与卫晓勤、钟建才签订的关于L33别墅的商品房买卖合同无效；2、确认利澳公司将L33别墅的商品房销售备案登记于卫晓勤、钟建才名下的行为无效；3、确认卫晓勤、钟建才、利澳公司与工行虎门支行签订的《个人购房借款合同》中的关于将L33号别墅设定抵押的抵押条款及合同附件一无效；4、确认卫晓勤、钟建才、利澳公司与工行虎门支行将L33别墅办理商品房贷款抵押登记的行为无效；5、确认L33别墅归王淦超所有；6、利澳公司为王淦超办理L33别墅商品房买卖合同的登记备案的相关手续；7、利澳公司继续履行与王淦超签订的关于L33别墅的《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助王淦超办理L33别墅的房地产权属证书；8、利澳公司向王淦超支付违约金66000元；9、本案诉讼费、保全费由卫晓勤、钟建才、利澳公司、工行虎门支行共同承担。
原审法院经审理查明：2007年10月18日，东莞市高盛誉信用担保有限公司（后于2011年4月22日更名为东莞市高盛誉融资担保有限公司，以下简称高盛誉公司）作为乙方，利澳公司作为合同甲方，双方签订一份《购房合同》，约定高盛誉公司以3300000元向利澳公司购买案涉L33别墅，该合同为临时合同，高盛誉公司以后转换其他名字时再签订正式商品房买卖合同。2007年10月22日，高盛誉公司通过银行转账方式向利澳公司支付3300000元，并于转账的支票上注明L33楼款。2010年1月12日，陈丽娟与利澳公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈丽娟购买案涉房屋，利澳公司出具了购买案涉房屋的3300000元的购房发票。2011年8月18日，陈丽娟出具《声明》，声明案涉房屋为高盛誉公司购买并由高盛誉公司支付款项，其就该房产并无款项支付关系，陈丽娟愿意解除与利澳公司所签署的《商品房买卖合同》。陈丽娟与利澳公司对解除合同一事于广东省东莞市南华公证处进行了公证。同日，高盛誉公司及其全体股东共同出具同意书，同意案涉房屋登记至王实高名下，归王实高所有，原向利澳公司支付的房款由王实高另行安排按原价款返还高盛誉公司，随后，王实高与利澳公司签订正式的《商品房买卖合同》。2011年8月26日，王实高出具声明，决定解除与利澳公司签订的《商品房买卖合同》。同日，高盛誉公司及全体股东共同出具同意书，同意撤销2011年8月18日出具的同意书，并同意案涉房屋登记至王淦超名下，归王淦超所有，原向利澳公司支付的房款抵作王淦超的购房款，由王实高或王淦超另行安排按原价款返还高盛誉公司。2011年8月26日，王淦超就购买案涉房屋与利澳公司签订了正式的《商品房买卖合同》，合同第15条约定“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金”。同日，王淦超向利澳公司缴纳了合同转名服务费40000元。2011年12月1日，利澳公司向王淦超发出收楼通知书，2012年8月7日，王淦超与利澳公司签署《业主收楼资料领取清单》、《楼宇验收表》、《楼宇交接书》，正式接收案涉房屋。王淦超另提供物业管理费发票、变压器维修分摊费收款收据、照片证明王淦超已经实际占有案涉房屋。
2006年2月25日，利澳公司与卫晓勤、钟建才就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定由卫晓勤、钟建才购买案涉房屋。2005年12月7日，卫晓勤、钟建才作为借款人，工行虎门支行作为贷款人，利澳公司作为保证人，三方签订《个人购房借款合同》，约定卫晓勤、钟建才以案涉房屋作抵押向工行虎门支行贷款2540000元。工行虎门支行依约向卫晓勤、钟建才发放了贷款，并办理了房屋抵押登记手续及公证手续。案涉房屋目前备案登记于卫晓勤、钟建才名下，工行虎门支行办理了抵押登记手续。
另查明，原审法院作出的（2014）东二法刑初字第720号刑事判决已经生效，该生效判决书查明：“2007年10月，崔志光将L33别墅卖给王实高、陈肖娟夫妇，王一次付清别墅房款，但直至2012年8月仍未能办理房产证，王遂报案，公安机关接报案后于2013年4月9日将崔志光抓获。2006年2月8日左右，崔志光借用钟建才的名义签订购买L33别墅合同，并以钟建才名义向工行虎门支行按揭贷款2540000元，银行于2006年3月3日放款至利澳公司账户内。”在刑事案件的笔录中，利澳公司的前法人代表崔志光确认其没有意向出售案涉房屋给钟建才，只是借用钟建才的名字，要求钟建才帮忙办理贷款手续，钟建才没有支付过首期款或者向银行归还过按揭款，首期款是用利澳公司的资金存入钟建才的账户再过户到利澳公司账户上，按揭款是利澳公司的工作人员拿着钟建才的存折到银行存款。原审法院据此判决崔志光犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金200000元。王淦超由此主张利澳公司与钟建才、卫晓勤之间签订的《商品房买卖合同》无效，因此钟建才、卫晓勤不能取得案涉房屋所有权，无权处分案涉房屋，其抵押行为无效。而钟建才于刑事案件的笔录以及本案庭审中均陈述案涉房屋的首期款是钟建才自己支付，至于按揭款，是利澳公司支付的；钟建才主张因利澳公司拖欠其经营的装修公司广州天河区恒安装饰设计有限公司的工程款，所以双方口头约定由利澳公司支付案涉房屋的银行按揭款，为此，钟建才提供银行业务委托书、进账单、楼款收据、发票、工程结算月核对单、装修工程施工合同、备案登记证明书、查询结果证明、收据予以证明利澳公司拖欠钟建才工程款。利澳公司断供后，钟建才也一直没有继续供款。
另王淦超提供贷款申请审批表以及收入证明予以证明工行虎门支行在钟建才、卫晓勤签订商品房买卖合同以及个人购房借款合同前就完成了所有贷款审批手续，且对钟建才提交的月收入60000元证明没有进行核实，工行虎门支行与钟建才、卫晓勤及利澳公司存在恶意串通的行为，故《个人购房借款合同》中关于抵押条款以及附件一无效。贷款申请审批表显示申请日期为2005年12月，至2006年2月8日审批完毕。而双方于2005年12月7日才签订《个人购房借款合同》，2006年2月25日钟建才、卫晓勤及利澳公司才签订《商品房买卖合同》；个人经济收入证明及证明显示钟建才的收入为60000元。工行虎门支行对此解释称贷款必须有《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》的原件，再进行审批，并办理抵押登记及发放借款，由于当时双方签订商品房买卖合同时没有签订日期，因此后补签订的日期存在不一致的情形，但无法由此推断工行虎门支行与卫晓勤和利澳公司之间存在恶意串通的行为。钟建才亦称因房管部门要求备案时间不能距离《商品房买卖合同》签订时间太久，故钟建才与利澳公司签订商品房买卖合同时日期是空白的，房管部门备案时才签上时间的。为此，钟建才提交其保管的《商品房买卖合同》，其签订日期处确是空白。
原审法院认定以上事实的证据有：购房合同、银行进账单、支票、商品房买卖合同、声明、发票、同意书、收据、收楼通知书、业主收楼资料领取清单、楼宇验收表、楼宇交接书、管理费发票、照片、个人购房借款合同、贷款借据、房地产抵押他项权证明书、刑事判决书、公安笔录、银行交易流水、贷款申请审批表、个人经济收入证明、证明、银行业务委托书、进账单、楼款收据、发票、工程结算月核对单、装修工程施工合同、备案登记证明书、查询结果证明、房地产抵押他项权证明书以及原审法院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案主要的争议焦点是：一、王淦超主张利澳公司与钟建才、卫晓勤签订的《商品房买卖合同》以及钟建才、卫晓勤与工行虎门支行签订的《个人购房借款合同》中抵押条款及其附件一无效，是否有事实和法律依据；二、王淦超请求确认利澳公司将案涉房屋备案登记于钟建才、卫晓勤名下的行为以及案涉房屋贷款抵押登记的行为无效是否属于人民法院民事审理的范畴；三、王淦超请求案涉房屋归王淦超所有，有无相应的事实和法律依据；四、王淦超要求利澳公司为王淦超办理案涉房屋的备案登记手续，以及协助王淦超办理相应产权登记手续，在目前情况下，是否具有履行的可能性；五、王淦超诉请利澳公司支付违约金66000元有无事实和法律依据。
关于焦点一，原审法院作出的（2014）东二法刑初字第720号刑事生效判决已经查明利澳公司前法定代表人崔志光借用钟建才名义签订购买L33别墅合同，并以钟建才名义向工行虎门支行按揭贷款2540000元。而崔志光已明确表示利澳公司与钟建才之间不存在真实的房屋买卖合同，利澳公司只是借用钟建才的名义签订《商品房买卖合同》向银行贷款以取得流动资金，涉案房屋的首期款及供房款均是由利澳公司支付。钟建才亦确认案涉房屋的供房款均由利澳公司支付，虽钟建才对此主张为利澳公司代其支付房款以抵工程款，但无法提供证据证明，且利澳公司的原法定代表人崔志光也不予确认，故原审法院对钟建才的主张不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，钟建才与利澳公司用合法形式掩盖非法目的而签订的《商品房买卖合同》，应为无效合同。现王淦超请求确认钟建才、卫晓勤与利澳公司签订的涉案《商品房买卖合同》无效符合法律规定，原审法院对该请求予以支持。
至于钟建才、卫晓勤与工行虎门支行签订的《个人购房借款合同》中抵押条款及其附件一效力如何，工行虎门支行要求钟建才、卫晓勤填报贷款审批书说明个人贷款情况、提交身份证明、收入证明、商品房买卖合同等，《个人购房借款合同》已办理公证手续，并到东莞市房地产交易所办理案涉房屋的按揭抵押登记，应认定工行虎门支行已尽到基本审查义务，目前没有合法有效的证据显示工行虎门支行在签约过程中存在与钟建才、卫晓勤恶意串通的情形。另外，王淦超主张钟建才、卫晓勤无权处分案涉房屋，案涉《个人购房借款合同》抵押条款及附件一均无效。案涉《个人购房借款合同》中，利澳公司和钟建才、卫晓勤分别于保证人及借款人处签名确认，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”利澳公司作为案涉房屋的权利人，已对《个人购房借款合同》予以确认，故《个人购房借款合同》不属于无权处分而无效的情形。综上，《个人购房借款合同》不存在合同无效的情况，王淦超主张确认《个人购房借款合同》中抵押条款及其附件一无效没有依据，原审法院不予支持。
关于焦点二，由于案涉房屋备案登记于钟建才、卫晓勤名下的行为以及案涉房屋贷款抵押登记的行为均由房管部门所作出，王淦超要求原审法院确认房管部门所作出的备案登记行为及抵押登记的行为无效，不属于平等主体之间的民事权利义务争议，不属于法院受理民事案件的范围。原审法院对此诉讼请求不予处理。
关于焦点三，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，虽王淦超与利澳公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，但并未进行权属登记，王淦超请求确认案涉房屋属于王淦超所有，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点四，因案涉房屋目前备案登记于钟建才、卫晓勤名下，且工行虎门支行已经办理抵押登记手续，王淦超要求利澳公司为其办理案涉房屋的备案登记手续，以及协助王淦超办理相应产权登记手续，在目前情况下，不具有履行的可能性，原审法院对此不予支持。王淦超可待履行条件成就后，另循法律途径解决。
关于焦点五，根据王淦超与利澳公司签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，利澳公司没有在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由利澳公司提供的资料报产权登记机关备案，导致王淦超不能在规定期限内取得房地产权属证书的，利澳公司按已付房款的2%向王淦超支付违约金。故王淦超诉请利澳公司支付违约金66000元（3300000元×2%），合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决：一、确认利澳公司与钟建才、卫晓勤签订的《商品房买卖合同》无效。二、限利澳公司于判决发生法律效力之日起七日内向王淦超支付违约金66000元。三、驳回王淦超其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60968元及保全费5000元，王淦超负担30993元，由利澳公司、钟建才、卫晓勤负担34355元，由利澳公司负担620元。
上诉人王淦超不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）《个人购房借款合同》应属无效。1、如果工行虎门支行不知利澳公司及钟建才、卫晓勤是骗取银行贷款，则利澳公司与钟建才、卫晓勤是以欺诈手段订立合同，依法属于无效情形。2、工行虎门支行与利澳公司、钟建才、卫晓勤存在恶意串通，损害王淦超利益。本案是申请贷款以及审批完毕贷款在前，签订《商品房买卖合同》在后，不符合常理及贷款的规定，且工行虎门支行并未对钟建才、卫晓勤提供的收入证明进行审查。3、原审已查明利澳公司与钟建才、卫晓勤骗取贷款是以合法形式掩盖非法目的，借款合同是骗取贷款的重要环节，依法应属无效情形。4、利澳公司骗取贷款行为被认定为犯罪，损害了公共利益，借款合同也应属无效。5、《个人购房借款合同》是《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》无效，从合同也应属无效。（二）原审法院既认定《个人购房借款合同》有效，又认定钟建才、卫晓勤无权处分，相互矛盾。（三）王淦超是诉请确认利澳公司将案涉商品房销售备案登记于钟建才、卫晓勤名下以及钟建才、卫晓勤、利澳公司与工行虎门支行将案涉商品房办理商品房贷款抵押登记的行为无效，并非诉请确认房管部门办理备案登记及抵押登记的行为无效，该诉请属于平等民事主体之间的纠纷，属于法院受理民事案件的范围。（四）案涉商品房应归王淦超所有。王淦超与利澳公司签订的买卖合同有效，且已经支付了全部购房款，利澳公司也将房屋交付王淦超占有和使用，在案涉房屋未办理所有权登记的情况下，应由实际占有人取得所有权。（五）王淦超要求办理备案登记及产权登记具有履行可能性。1、钟建才、卫晓勤办理的仅是备案登记，不是产权登记，钟建才、卫晓勤与利澳公司签订的合同已被认定为无效，其已丧失了要求办理产权登记的权利，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，其办理的预告登记也已经失效，利澳公司也就可为王淦超办理备案登记和产权登记。2、案涉抵押属于预购商品房抵押，工行虎门支行不具有现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不享有抵押权。3、原审法院认定办理备案及产权登记不具备履行的可能性，但又认定利澳公司未按约定办理备案，应承担违约责任，两者相互矛盾。据此，请求本院：1、维持原审判决第一、二项。2、撤销原审判决第三项，改判确认利澳公司将L33别墅的商品房销售备案登记于钟建才、卫晓勤名下的行为无效；确认钟建才、卫晓勤、利澳公司与工行虎门支行签订的《个人购房借款合同》中的关于将L33号别墅设定抵押的抵押条款及合同附件一无效；确认钟建才、卫晓勤、利澳公司与工行虎门支行将L33别墅办理商品房贷款抵押登记的行为无效；确认L33别墅归王淦超所有；利澳公司为王淦超办理L33别墅商品房买卖合同的登记备案的相关手续；利澳公司继续履行与王淦超签订的关于L33别墅的《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助王淦超办理L33别墅的房地产权属证书。3、本案诉讼费、保全费由钟建才、卫晓勤、利澳公司、工行虎门支行共同承担。
被上诉人钟建才、卫晓勤答辩称：（一）《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同》并非主从关系。（二）根据法律规定以及合同约定，抵押条款独立于主合同，其效力不受借款合同效力的影响。（三）钟建才、卫晓勤与工行虎门支行不存在恶意串通，工行虎门支行已支付贷款其办理抵押登记的情况下，可善意取得抵押权。（四）抵押登记行为是房管部门作出，属于钟建才、卫晓勤与房管部门之间的法律关系，不属于民事法律关系审理范围。（五）案涉房屋已经登记在钟建才、卫晓勤名下，且设定了抵押权，王淦超要求办理过户，客观上不能履行。
被上诉人工行虎门支行答辩称：（一）《商品房买卖合同》与《个人购房借款合同》不是主从关系，王淦超没有证据证明《个人购房借款合同》是无效的，工行虎门支行是善意第三人。（二）抵押权登记是在2006年完成，《中华人民共和国物权法》是在2007年颁布，预告登记制度是之后才有的，抵押权登记按照2006年的法律属于合法抵押权。（三）王淦超占有案涉房屋属于恶意占有，其是诉讼开始后才与物业公司交接。
被上诉人利澳公司未提交任何证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王淦超上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）《个人购房借款合同》中抵押条款及合同附件一的效力。（二）王淦超诉请确认利澳公司将案涉房屋备案登记于钟建才、卫晓勤名下及将案涉房屋抵押登记的行为无效是否依法有据。（三）王淦超诉请案涉房屋归其所有是否依法有据。（四）王淦超诉请利澳公司办理案涉房屋备案登记及产权登记手续是否依法有据。
关于焦点一。首先，工行虎门支行在涉案房屋上设定抵押权的基础合同关系，是该行与钟建才、卫晓勤之间的贷款合同关系，不是钟建才、卫晓勤与利澳公司之间的房屋买卖合同关系，两者不存在主从关系，王淦超主张《商品房买卖合同》无效，作为从合同的《个人购房借款合同》无效没有依据。其次，在《个人购房借款合同》签订前，工行虎门支行要求钟建才、卫晓勤填报贷款审批书说明个人贷款情况、提交身份证明、收入证明等，工行虎门支行在上述贷款资料齐备的情况下签订《个人购房借款合同》，办理了公证手续，到东莞市房地产交易所办理按揭抵押登记手续，并最终发放了贷款，应认定工行虎门支行已尽到了基本审查义务。《个人购房借款合同》包含了房屋抵押条款，此类贷款属于抵押担保的贷款，工行虎门支行发放有抵押担保的贷款，属合理的商业行为。目前没有充分证据显示工行虎门支行在签约过程中存在与利澳公司恶意串通的行为，且在签订《个人购房借款合同》时，利澳公司并未将案涉房屋卖给王淦超，不存在恶意串通签订上述合同来损害王淦超利益的情形。综上，《个人购房借款合同》抵押条款及合同附件一并不存在依法应属无效的情形，原审法院认定抵押条款合同合同附件一有效并无不当。
关于焦点二。案涉房屋已经房管部门备案登记于钟建才、卫晓勤名下，是否撤销备案登记应由房管部门处理，王淦超诉请确认利澳公司将案涉房屋备案登记于钟建才、卫晓勤名下的行为无效，实际上是要求法院确认房管部门所作出的备案登记行为无效，该诉请不属于法院受理民事案件的范围，原审法院不予处理正确。由于《个人购房借款合同》抵押条款及合同附件一依法有效，工行虎门支行依约办理抵押登记手续，亦合法有效，该抵押登记是否应撤销也应由房管部门处理，王淦超诉请确认利澳公司将案涉房屋抵押登记的行为无效，实际上是要求法院确认房管部门所作出的抵押登记行为无效，该诉请也不属于法院受理民事案件的范围，原审法院不予处理正确。
关于焦点三。虽然王淦超与利澳公司签订了《商品房买卖合同》，但依据该合同所产生的是王淦超与利澳公司之间的债权债务关系，并不必然导致物权的变动，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记才发生效力。案涉不动产并未依法办理登记，故王淦超主张案涉房屋归其所有没有依据。
关于焦点四。因案涉房屋目前登记于钟建才、卫晓勤名下，且办理了抵押登记，王淦超要求利澳公司为其办理案涉房屋的备案登记手续，以及协助王淦超办理相应产权登记手续，在目前情况下，不具有履行的可能性，原审法院对此不予支持正确。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王淦超的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费33200元，由王淦超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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