山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执复74号
复议申请人（被执行人）:烟台恒利物资配件有限公司。
法定代表人：柳玉利，经理。
申请执行人：莱阳市修建工程公司。
法定代表人：徐雷，经理
复议申请人烟台恒利物资配件有限公司（以下简称恒利公司）不服烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611执异33号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
烟台市福山区人民法院（以下简称福山法院）查明，原告莱阳市修建工程公司（以下简称修建公司）与被告恒利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年12月9日，山东省高级人民法院作出（2015）鲁民一终字第488号民事判决书，判决如下：一、维持山东省烟台市中级人民法院（2011）烟民一初字第109号民事判决第一、三项，即解除修建公司与恒利公司于2009年12月8日签订的建设工程施工合同以及于2010年4月9日签订的补充协议；驳回修建公司的其他诉讼请求。二、变更山东省烟台市中级人民法院（2011）烟民一初字第109号民事判决第二项为，恒利公司于判决生效之日起十日内向修建公司支付工程款3076070.37元。三、恒利公司于判决生效之日起十日内向修建公司支付逾期付款违约金200000元。一审案件受理费50300元，保全费5000元，鉴定费125000元，共计180300元，由修建公司负担73500元，恒利公司负担106800元；二审案件受理费37163元，由修建公司负担4000元，恒利公司负担33163元。判决生效后，因被告未履行判决书确定的义务，2016年1月12日，原告向山东省烟台市中级人民法院申请强制执行。1月25日，山东省烟台市中级人民法院将该案指定福山法院执行。2016年12月21日，福山法院对登记在被执行人名下位于烟台市福山区高新区迎福路西的房产及土地使用权予以查封，房产为在建工程，土地使用权面积为5740㎡，土地性质为工业用地，该土地使用权无法分割。被执行人名下无其他财产可供执行。因被执行人不履行法律文书确定的义务，福山法院决定对查封财产予以评估、拍卖，委托烟台卫正房地产估价有限公司进行评估，该公司于2017年4月26日作出烟卫正房[2017]字第A011号估价报告，估价方法为基准地价系数修正法、成本法，估价时点为2017年4月14日，市场价值估价为14895608元。评估报告送达当事人后，被执行人提出上述执行异议。
针对被执行人就评估事项提出的异议，评估机构出具书面答辩意见，内容如下：1、异议人提出的奇泉梨花村小区、五洲国际工业博览城属于商服用地，而异议人持有的是工业用地，两者市场价值相差较大，不具有可比性。2、异议人与他人洽谈买卖意向不能作为评估的依据。3、估价对象属于在建工程（无门窗、无上下水、地面未平等），根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），在建工程属于可比性较差的房地产，不宜采用比较法估价，我公司采用成本法进行评估符合规范要求。4、司法项目的评估目的是为依法拍卖涉案房地产提供价格参考，评估价格不等于房地产拍卖成交价格，房地产拍卖成交价格可能高于评估价格，也可能低于评估价格，任何一方都左右不了房地产的公开拍卖价格，等拍卖结果出来后，中介机构评估价格的高低问题自然会有答案。异议人持有的房地产价值会在公开拍卖中体现出来，因此，异议人无需担心该房地产的评估价格。
福山法院认为，被执行人名下除查封财产外，无其他财产可供执行，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”查封房地产不能分割，故被执行人提出的超标的查封的理由于法无据，不予支持。
资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。被执行人无证据证明评估程序严重违法，故该部分异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人烟台恒利物资配件有限公司的异议。
复议申请人恒利公司向本院申请复议称，申请依法撤销福山法院（2017）鲁0611执异33号执行裁定。事实与理由：一、福山法院作出的（2017）鲁0611执异33号执行裁定违反法定程序。1.本案应当进行听证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。福山法院对于复议申请人的异议可以实行书面审查，但在双方对评估方式及评估价值存在巨大争议的情况下应当进行听证。本案执行中对涉案房产的评估方式错误，福山法院仅依书面答辩意见径行作出裁定，违反法定程序。2.应由评估人员出庭说明。烟台卫正房地产估价有限公司采用基准地价系数修正法、成本法对涉案厂房和土地进行评估，但该方法应在房地产市场不发达、难以运用市场比较法的情况下适用。在房地产市场相对发达的情况下，市场比较法应相对于成本法优先适用。申请人对评估报告提出异议，根据民诉法第七十八条规定，当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证，福山法院应当要求评估人出庭进行说明。二、福山法院对于复议申请人提出的异议并未作出充分的解释。1.评估方法采用成本法严重不公平。烟台卫正房地产估价有限公司对涉案工程的评估方法为成本法，而非目前评估中常用的市场法，涉案土地按照成本法评估的价值远远低于市场价值。涉案工程市场价约4000万元，而评估报告评估价值14895608元，必然造成复议申请人的巨大资产损失。复议申请人与他人洽谈买卖意向也是对被评估财产市场价值的认可，故市场价值比较法应是相对公平的评估方法。2.对涉案房产进行整体拍卖是错误的。申请执行人申请执行的标的额为3276070.37元，被拍卖房产价值即使按照烟台卫正房地产估价有限公司作出的评估价值也高达14895608元，远远超出申请执行标的额。而且，涉案工程房产并非不可分物，申请人也并非无其他可供执行的财产，故福山法院认为该房地产不可分割，要求整体拍卖于法无据。
本院查明，福山法院于2016年2月3日向复议申请人送达执行通知书及财产申报令，责令其于2016年2月5日前向法院如实报告财产，复议申请人未按照法律规定向福山法院申报财产。
本院查明的其他案件事实与福山法院查明事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1、福山法院是否违反法定程序；2、复议申请人主张的理由与请求是否符合对涉案资产进行重新评估的法定情形；3、福山法院对涉案房产进行整体拍卖是否适当，是否超标的查封。
关于焦点一，本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。依据该条规定，只有案情复杂、争议较大的，应当进行听证，福山法院未进行听证，并不违反法律规定，故复议申请人主张福山法院未进行听证违反法定程序，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案在福山法院执行期间，福山法院委托烟台卫正房地产估价有限公司对涉案房地产的价值进行评估，复议申请人对评估报告提出异议后，烟台卫正房地产估价有限公司针对复议申请人就评估事项提出的异议出具了书面答复意见，故复议申请人以评估人员应当出庭说明为由，主张福山法院程序违法，理由不成立，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释［2004］16号）第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案复议申请人主张“本案评估采用的是成本法和基准地价修正法……不能准确地反映该房地产的实际价值”的理由，不符合上述法律规定，对其主张本院不予支持。
关于焦点三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，复议申请人就涉案房地产的执行向福山法院提出执行异议时并未主张还有其他可供执行的财产，且福山法院向其下发财产申报令后，其也未按照法律规定向福山法院报告财产。复议申请人主张涉案房产并非不可分，亦未提交有关证据，故福山法院整体查封涉案房产并无不当。复议申请人所提其还有其他可供执行的财产以及涉案房产并非不可分的复议理由不成立，本院不予支持。
综上，复议申请人主张的理由与请求，缺乏事实与证据支持，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条及第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人的复议申请，维持福山法院（2017）鲁0611执异33号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年九月七日
书记员 潘姝卉