贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5668号
上诉人（原审原告）黄显芬，女，1962年9月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审原告）黄显伦，男，1955年11月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审原告）金志会，女，1961年8月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人吴家健，贵州瀛黔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄成艳，女，1984年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人马平忠，贵州博文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中天城投集团股份有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天路三号201号大厦20楼。
法定代表人罗玉平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）中天城投集团物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园玉兰园E座2楼。
法定代表人陈楠，该公司总经理。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人何微，女，1989年7月18日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。
上诉人黄显芬、黄显伦、金志会与被上诉人黄成艳、中天城投集团股份有限公司（以下简称中天城投公司）、中天城投集团物业管理有限公司（以下简称中天城投物管公司）房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年9月30日作出（2016）黔0102民初518号民事判决。上诉人黄显芬、黄显伦、金志会均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
黄显芬、黄显伦、金志会上诉请求：撤销原判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。1、本案争议房屋系贵阳市房管局1983年为拆迁安置上诉人一家，与上诉人之父黄吉光（户）签订拆迁协议后安置居住。协议载明安置人口为6人，上诉人一直在该房屋居住。因此，该房屋是上诉人一家因拆迁获得的补偿，并以户为单位，以安置人口确定的安置面积、用途等。原判决刻意回避了本案争议房屋直管公房的性质，并由此在出售条件、出售对象上的特定性。一审中中天城投公司、中天城投物管公司也并未举证证实其为本案争议房屋的所有权人，其是否具备出售该房屋的主体资格；2、原判决将未经上诉人质证的《世纪中天投资股份有限公司出售公房报告》作为认定本案事实的依据应属程序违法；3、被上诉人黄成艳既非安置对象，也非黄吉光户的家庭成员，其并不具备购买本案公房的资格。并且从其购房合同价格为480元／平方米就可以看出该房屋具有很强的福利性质，只有拆迁安置对象才有权购买。因此，原判决对于黄成艳与中天城投物业公司恶意串通损害上诉人利益的行为未予认定应属错误；4、原判决对于中天城投物业公司于2003年以通知形式送达上诉人黄显芬而认定上诉人丧失优先购买权，以及对上诉人的主张超过时效的认定均属适用法律错误。
被上诉人黄成艳答辩称：答辩人一直随爷爷黄吉光在该房屋中居住。2003年中天城投公司发出售房通知后，上诉人一直没有表示愿意购房。答辩人于2010年购买后又进行了装修，上诉人当时就知道此事，其现在提出要求撤销合同超过了法律规定的时效。另外，答辩人的购房单价也并非480元／平方米。据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人中天城投公司、中天城投物管公司共同答辩称：本案争议房屋是答辩人的自建自管公房，而非直管公房。答辩人经相关政府部门批准有权出售上述公房，并且通知了上诉人。黄成艳作为房屋的居住人和实际承租人要求购买房屋，答辩人基于法律赋予的处分权出售该房屋符合相关法律规定。据此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告黄显芬、黄显伦、金志会向一审法院起诉请求：1、判令被告中天城投物管公司及中天城投公司与被告黄成艳签订的房屋买卖合同无效，恢复公房状态；2、判令三原告享有对诉争房屋的居住权；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：黄吉光与ＸＸ芬系夫妻，生育子女黄显芬、黄显伦、黄显贵、黄显舒、黄显祥，金志会与黄显舒系夫妻关系，被告黄成艳系黄显贵之女。1983年10月17日，原贵阳市房屋统建办公室（甲方）与黄吉光（乙方）签订了《拆迁协议书》，约定：“一、经核实，乙方现住解放路××号住房，共有违章建筑面积33.17㎡，居住建筑面积33.17㎡。乙方在本住处户口在册人口6人，实际居住人口6人，应予安置住房人口6人。人口具体组合是：户主黄吉光、妻ＸＸ芬、子黄显舒、黄显伦、黄显祥、女黄显芬。二、根据乙方现居住面积和人口具体情况，由甲方安置乙方在外环南路三栋四单元七层13号，共一层四间居住。”房屋安置后前述6人均搬入安置房居住，1984年黄显舒与金志会结婚后在该房屋内居住。被告黄成艳自1984年出生后跟随爷爷黄吉光在该房屋内居住生活。1992年黄显舒去世，1996年黄显祥去世，1998年ＸＸ芬去世。2010年7月8日被告黄成艳与高杨结婚亦在该房屋居住。2008年7月16日，黄吉光向被告黄成艳出具《赠与书》，载明：“本人黄吉光与受赠人黄成艳属爷孙关系，从小与我一起生活，感情深厚，后因本人年事已高，生活基本不能自理，一直由黄成艳照顾我的饮食起居，本人其他子女从未尽到赡养义务，也未关心过我的生活。现本人作出决定：愿意将贵阳市解放路91号4单元7楼附13号住宅一套赠与给黄成艳，以后该房屋由黄成艳处置，其他人无权干涉。代书人：吴旭梦（签名并按印），赠与人：黄吉光（签名并按印），受赠人：黄成艳（签名并按印），见证人：朱平、王化军（签名并按印）”。2010年1月1日被告黄成艳（乙方）与中天城投物管公司（甲方）签订了《房地产租赁契约》，上载明：甲方自愿将座落在解放路91号3栋4单元7楼13号房屋（57.6㎡）出租给乙方使用，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月30日止。中天城投物管公司与被告黄成艳均在上述契约对应甲方、乙方处签字盖章。2010年7月8日，原中天物业公司向黄吉光出具《收条》两张，其一载明：代号3-4-13，户名黄吉光，地址军区，1984年1月-1998年12月，共计房租3371.2（大写）叁仟叁佰柒拾壹元贰角。其二载明：代号3-4-13，户名黄吉光，地址军区，月租额106.90，1999年1月-2010年6月，共计14752.20（大写）壹万肆仟柒佰伍拾贰元贰角。
2003年3月3日，中天物业公司发出“关于大幅度折扣优惠售房的通知”，载明：军各中天房产房住户：3-4-13根据国家住房商品化改革推进的政策要求为妥善解决各住户房产问题，公司经多方努力决定，凡租住中天房产的住户，在2003年购买自租房者，在优惠价上再享受10%的折扣。2004年2月25日，世纪中天投资股份有限公司物业分公司向贵阳市产权监理处关于出售自管公房的报告：“根据中天物字（98）第25号文件，因历史顺延关系还剩余共有住房500余套，分布在解五小区、太慈桥、保温瓶厂……等片区。由于该批房屋为1982年以来的原贵阳市房屋统建指挥部逐年的拆迁安置房，因此存在部分房屋手续不齐，房屋年久陈旧，租金难以维持维修费用，给企业造成重负。……为盘活资产，公司决定，拟按房屋优惠价格出售该批剩余公房的完全产权。……”并得到产权部门领导签字批准。2008年世纪中天投资股份有限公司更名为中天城投集团股份有限公司，此后并将其子公司世纪中天投资股份有限公司物业分公司更名为中天城投集团物业管理有限公司。2009年，中天城投公司委托中天城投物管公司办理售房相关手续。
2010年9月13日，被告黄成艳（甲方）与世纪中天城投股份有限公司物业分公司（乙方）签订《房屋销售合同》，约定：“一、甲方以自筹资金，购买中天物业公司下列房屋：1、房屋地点：贵阳市解放路91号3栋4单元7楼13号。2、房屋类别：住宅七层，砖混结构。3、房屋数量壹套，77.17平方米，总价款35189.6元。……三、售价及付款方式。1、按建筑面积77.17平方米，每平方米480元计价，另加减楼层系数-0.5%，合计金额为35189.6元。”此后被告黄成艳出资35189.6元购买上述房屋。同年11月，被告黄成艳对房屋进行简单装修，装修完毕将门锁换掉，原告无法进入该房屋。被告黄成艳于2011年1月办理了上述房屋的所有权证和土地使用证。2014年9月5日，黄吉光去世。同年9月12日，三原告在该房屋门前给黄吉光“烧头七”，此后被告黄成艳安装了防盗门，同年10月，黄显芬、黄显伦之妻董用琴、金志会给黄吉光“烧七”后将房屋防盗门锁撬坏，用铁条焊接封堵了入户门，导致黄成艳不能进入该房屋居住，黄成艳遂诉至人民法院，经贵阳市南明区人民法院作出（2015）南民初字第4469号民事判决书，判决黄显芬、黄显伦、金志会将该房屋恢复原状。黄成艳与黄显芬、黄显伦、金志会均不服该判决提起上诉，经贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终1960号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在此期间，三原告起诉至法院，提出诉请如前。
一审法院认为，本案争议焦点为被告黄成艳与被告中天城投物管公司签订的房屋销售合同是否有效。争议房屋是黄吉光户的拆迁安置房，其中原告黄显芬、黄显伦是拆迁安置人，原告自述一直居住在争议房屋内，从原告提交的关于优惠售房的通知来看，原告对可以购买承租房的事实是知情的，但是直至被告黄成艳2010年购买房屋之前，长达7年时间，原告均未表示购买意愿，视为放弃购买权。被告黄成艳自幼跟随黄吉光在该房屋内居住，2008年户主黄吉光将房屋购买权赠与黄成艳，基于此，被告黄成艳与中天城投物管公司签订房屋销售合同，并出资购买，并未侵犯原告的优先购买权，故该合同依法有效。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，从本案查明的事实来看，2010年被告黄成艳装修房屋并告知原告房屋已由被告购买，原告搬出另住，至2014年黄吉光去世之前，长达四年时间，三原告均未主张权利，黄吉光去世后才因房屋纠纷起诉至法院，已超过诉讼时效。至于原告提交2015年9月18日南厂路居委会出具的证明，证明双方因房屋纠纷多次到居委会调解未果，该证据并未证明原告从何时开始提出要求，故法院不予采纳。被告黄成艳于2011年办理了房屋产权证及土地使用证，该房归黄成艳所有，基于物权法的相关规定，三原告没有居住的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黄显芬、黄显伦、金志会的诉讼请求。案件受理费30元，由原告黄显芬、黄显伦、金志会负担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，一审卷宗中确无上诉人对《出售公房报告》进行质证的记载。但是在一审法院于2016年9月14日所作的第二次开庭笔录中记载有：上诉人委托代理人在回答“上诉人何时知道可以买房”的问题时，称：“原告在本质上是不知情的，该房是自管公房，中天发出通知是不恰当的，且该通知是2003年发布，中天公司在2004年上报，2005年才开始售卖，即使有通知，该通知也是无效通知”。又查明，2015年8月，黄成艳、高杨以黄显芬、黄显伦、金志会侵犯其对于本案争议房屋的居住使用权为由诉至贵阳市南明区人民法院，在该案审理期间，黄显芬、黄显伦、金志会曾将中天物业公司2003年3月发出的售房通知作为证据提交。上述事实有当事人陈述、《拆迁协议书》、《房屋销售合同》收据、售房通知等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，对于上诉人提出的本案争议房屋是否属于中天城投公司所有，其是否具备出售该房屋的主体资格问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。”以及第九十三条第一款第（三）项：“下列事实，当事人无须举证证明：（三）根据法律规定推定的事实；”的规定，本案中，从黄成艳依据与该公司授权的中天城投物管公司于2010年9月13日签订的《房屋销售合同》、付款票据等材料，向贵阳市住建和国土部门申请办理本案争议房屋的产权和国有土地使用权转让登记事宜，经上述政府部门审查后，准许办理了上述转让登记手续的事实可以推定，中天城投公司在签订《房屋销售合同》时系本案争议房屋的所有权人，并有权自主出售该房屋。因为相关政府部门在办理房屋产权及国有土地使用权转移登记时需要对拟登记房屋的权属状态及转让登记的合法性进行行政审查。因上诉人提交的证据并不足以推翻该推定，因此，上诉人对于该房屋系直管公房的主张，本院不予采信。
因本案中上诉人一审所提诉请为要求确认黄成艳与中天城投物管公司签订的《房屋销售合同》无效。依照我国现行法律、法规的相关规定，合同无效是法律在特定情形下对合同自由的限制和主动干预，只有符合法律规定的特定无效情形，才能认定合同无效。具体到本案而言，本案争议房屋的承租居住权系上诉人之父黄吉光（户）因拆迁安置取得，上诉人主张因黄成艳并非拆迁安置对象，其与中天城投物管公司恶意串通，购买该房屋的行为侵犯了上诉人的承租权和优先购买权，据此请求确认合同无效。对此，本院认为，首先，依照我国法律的相关规定，房屋所有权人在房屋买卖过程中是否对承租人的承租权及优先购买权造成侵犯，均不属于可以认定房屋买卖合同无效的法定情形。如构成侵犯，则承租人可以通过要求出租人承担赔偿责任的方式维护其合法权益。因此，上诉人以黄成艳与中天城投物管公司签订的《房屋销售合同》侵犯其承租权和优先购买权为由要求确认合同无效缺乏法律依据；其次，对于黄成艳与中天城投物管公司在本案中是否存在恶意串通行为的问题，从本案现有证据来看，中天城投物管公司提交了其2003年发出的优惠售房通知，并且上诉人也在与本案关联的另一案中向法院提交了该通知。由此可见，上诉人对于中天城投物管公司2003年发出的优惠售房通知是应当知道的，但是其在长达七年的时间里并未表示购买意向。黄成艳作为该房屋的实际居住使用人之一，在中天城投物管公司发出公开要约邀请后，在上诉人长期未表达购买意愿的情况下，于2010年与中天城投物管公司签订《房屋销售合同》，应为双方当事人的真实意思表示，其购买行为并未违反法律法规的效力禁止性规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，本案中，无论从上诉人就此提交的证据材料，还是从本案实际的交易过程来看，上诉人对于黄成艳与中天城投物管公司存在恶意串通行为的主张，均难以达到能够排除合理怀疑的证明标准，因此，本院对于上诉人的该项主张亦不予采信。
至于上诉人提出的原判决将未经质证的《出售公房报告》作为认定本案事实的依据，应属程序违法的主张。经查，一审卷宗中确无上诉人对《出售公房报告》质证的记载，由此，一审法院在举证质证程序中存在瑕疵。但是从上诉人委托代理人在一审法院于2016年9月14日第二次开庭审理时所作的相关陈述来看，上诉人对于该报告的内容是知道的。并且因该份证据材料并非认定本案基本事实的证据，对其采信与否也不会对本案判决结果产生实质性的影响，因此，上诉人据此要求改判的主张，本院不予支持。
综上，原判决虽然在认定事实和适用法律方面略有瑕疵，但是裁判结果正确，故本院对原判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百三十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人黄显芬、黄显伦、金志会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蓉
审 判 员 田 勇
代理审判员 刘 劼
二〇一六年十二月六日
书 记 员 万炫兵