山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终204号
上诉人（原审被告）：山东万马房地产开发有限公司。住所地：平原县富民东大街。
法定代表人：周来珍，董事长。
委托代理人：孙延坤，山东指南针律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘子贞。
委托代理人：李斌，山东华求实律师事务所律师。
上诉人山东万马房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2015）平民初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月7日原告刘子贞和徐淑香与被告签订房屋买卖合同，购买了被告开发的位于平原县富民大街东首丽水豪廷B区20幢3单元1层101室和2层201室。双方约定2012年9月30日交房。该房验收合格时间是2012年10月19日。根据被告提供的房屋交接表，可以证实2012年11月5日被告将101室交给原告（有原告签字），但原告刘子贞否认是其签字。在201室交接表中，只有车库钥匙、遥控栏有刘子贞签字，但刘子贞否认是其所签。进户门钥匙和单元门钥匙栏目没有人签字。根据2012-2013年度供暖季稽查用户明细表，可证实2012-2013年度供暖季201室并没有使用暖气。2015年1月28日18时许，刘子贞201室供暖管道崩裂，将一楼201室和二楼201室地板全部浸泡，部分家具毁坏，经德州天和价格评估有限公司评估总损失额为20418元，并花费鉴定费2800元。以上事实，由出庭证人李某、赵权证人证言，原告提供的鉴定费票据一张；被告提供的平原县商品房买卖合同一份、房屋钥匙交接表一份、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份、平原盛源热力有限公司出具的2012-2013、2013-2014、2014-2015年度供暖季稽查用户明细表各一份、德天和估字（2015）第0414号价格评估结论书一份及原审庭审笔录、质证笔录在卷为凭，且已上证据已经原审庭审质证、认证。
原审法院认为：根据原、被告提交的现有证据、无法确定原告刘子贞201室实际交付时间，但根据2012-2013年度供暖季稽查用户明细表，可以证实2012-2013年度供暖季201室的供暖系统并未正常使用。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；第十四条：在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损失的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求，建设单位可以向造成建筑工程质量缺陷的责任方追偿。由此可见，原告刘子贞201室供暖系统发生崩裂是在正常使用的第二个采暖期内，属于保修期内，因此被告应对原告的损失进行赔偿。待赔偿后再依法向责任方进行追偿。德州天和价格评估有限公司出具的德天和估字（2015）第0414号价格评估结论书，是经原审法院委托，费被告称的自行委托，其鉴定程序合法，原审法院予以采信。原告花费的鉴定费2800元，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第七项及相关法律精神之规定，原审法院于2015年10月12日判决如下：被告山东万马房地产开发有限公司于判决书生效后三日内赔偿原告刘子贞财产损失20418元、鉴定费2800元共计23218元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告承担670元、被告承担380元。
上诉人山东万马房地产开发有限公司不服原审判决上诉称：一、涉案楼房已超过保修期限，上诉人没有责任进行赔偿。涉案楼房在2012年10月19日经有关部门验收合格。在2012年11月5日，上诉人已将楼房交与被上诉人。在2015年1月28日，被上诉人201号房供暖管道与房间地暖管道接口阀门崩裂。由此可见，从交房到发生阀门崩裂已超过2个采暖期。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第八条的规定，上诉人不应承担赔偿责任。二、被上诉人对于阀门崩裂跑水造成的损失存有主要过错，上诉人不应承担赔偿责任。1、物业部门已经通知更换阀门，其他业主及时与物业联系进行了更换，但被上诉人迟迟两年多至跑水时仍未更换，造成了跑水以及损失，存有过错。2、被上诉人将101室和201室未经有关部门批准私自改建为复式结构，致使201室跑水，流入101室，造成101室部分财务受损，存在过错。请求：依法撤销原审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。
被上诉人刘子贞答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立。1.涉案楼房并未超过保修期限。2.阀门崩裂是上诉人的产品质量导致，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人提交证据如下：1.照片一张，以证明漏水阀门的位置；2.提交已更换阀门业主电话清单一份，以证明通知业主更换阀门的事实；3.出庭证人王长全证言，以证明逐户为业主更换阀门，并在单元门口贴通知的事实。被上诉人认为，1.照片证明的事实属实；2.清单是复印件，且不是新证据，不应当作为证据使用，同时清单也证明上诉人安装的阀门存在缺陷。3.证人证言不能证明已经将换阀门的事逐户通知了业主。被上诉人申请证人李某出庭作证，以证明物业并未通知业主更换阀门。上诉人认为，证人李某家中的阀门已经更换，被上诉人也应当知道需要更换阀门一事，被上诉人对其未更换阀门一事存在过错。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是上诉人山东万马房地产开发有限公司应否赔偿被上诉人刘子贞财产损失20418元和鉴定费2800元，共计23218元的问题。上诉人对被上诉人因阀门漏水造成财产损失的事实无异议，但上诉人认为，本案涉案房屋采暖管道已超过2个保修期，且未更换阀门的原因在被上诉人，故被上诉人存在主要过错，因此，上诉人不应承担赔偿责任。本院对被上诉人的主张分析如下：
关于本案供暖设施是否已超过2个采暖期的问题。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，认定供暖设施是否已超过2个采暖期的关键是供暖设施是否已正常使用。本案双方当事人约定的交房日期为2012年9月30日，而上诉人提交的竣工验收表记载的验收日期为2012年10月19日，据此可知，合同约定的交房日期届满时，涉案房屋并未验收合格，此时双方当事人不会按合同约定的时间交接房屋，即使房屋已交接，也属于不能正常使用，故双方当事人在合同中约定的交房日期不是供暖设施正常使用的起算日期。根据2012年11月5日交接表中并无被上诉人接收进户门钥匙和单元门钥匙的签名和2012年-2013年供暖季稽查用户明细表记载该供暖期201室并未使用暖气的事实可知，201室在2012年-2013年供暖期并未使用暖气。2013年-2014年采暖期，小区向高层供暖需增加压力，因供暖压力大于过去造成多层楼房部分用户家中的供暖阀门破裂漏水，为此，物业公司为多层楼房用户更换供暖阀门，但被上诉人家中的阀门并未更换。根据该小区逐户为多层楼房用户更换阀门的事实可以认定，被上诉人家中的供暖系统在2011年-2012年采暖期并未正常使用，因此，当被上诉人家中的供暖阀门在2014年-2015年采暖期内发生阀门崩裂时并未超过2个采暖期。
关于被上诉人对未更换阀门一事是否存在过错的问题。2013年，小区高层楼房需要供暖，因高层楼房所需供暖压力大于多层，为保证高层楼房供暖质量必须增大压力，当压力增加后，多层楼房供暖阀门承受的压力必然高于过去，于是多层楼房部分用户家中的供暖阀门因承受压力过大而崩裂漏水，为此，上诉人免费为每一位业主更换阀门。被上诉人购买的楼房属于多层楼房，既然更换阀门的原因是因向高层楼房供暖导致多层楼房阀门承受压力过大所致，那更换阀门的责任便在上诉人一方，与被上诉人无关，被上诉人只要并未阻拦上诉人更换阀门即可。上诉人作为专业性的公司，明知多层楼房供暖压力过大会造成阀门漏水，且小区已经实际发生部分用户阀门漏水的情况下，其应该积极联系被上诉人更换阀门。本案中上诉人提供的证据是已更换阀门用户的电话，未提供其为了给被上诉人更换阀门而积极联系被上诉人的证据，亦未提供被上诉人阻拦或不同意更换阀门的任何证据，因此，上诉人关于未更换阀门的责任在被上诉人的主张不成立。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决正确，本院予以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人山东万马房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵孚
审 判 员 王玉敏
代理审判员 张 勇
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 宋 鑫