上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终495号
上诉人（原审被告）王玉龙，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市长宁区XX路XX弄XX弄XX号XX室。委托代理人郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张怡，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市浦东新区XX路XX号XX室XX室，现住上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室。上诉人王玉龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2014年12月27日，甲方（王玉龙）与乙方（张怡）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海XX有限公司XX路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的上海市长宁区XX路XX弄X支弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；房地产转让价款共计人民币（以下币种相同）1,190,000元；甲方于2015年4月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；在2015年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之次日起至实际交付之日止等。张怡与王玉龙均确认，合同签订后张怡向王玉龙的付款情况为：2014年12月23日支付定金20,000元；2014年12月27日支付20,000元；2014年12月28日支付50,000元；2015年1月4日支付330,000元；2015年4月20日以贷款方式支付770,000元。上述房款共计1,190,000元。2015年1月2日，张怡与王玉龙双方签订《租约转让协议》一份，协议约定：系争房屋在签订房屋买卖合同之前已由王玉龙出租给案外人李某；月租金标准为每月2,800元，租赁保证金为2,800元；若在双方签订新的租赁合同之前，承租人发生违约情形导致原租赁合同终止，则王玉龙同意将原租赁合同所约定的违约金的50%作为补偿金于系争房屋交付当日支付给张怡等。系争房屋内原承租人李某约于2015年3月搬离系争房屋，并将解除合同的违约金2,800元支付给王玉龙。之后，王玉龙又将系争房屋出租给案外人曾某某。王玉龙已向曾某某收取了租赁保证金2,800元及三个月的租金8,400元。2015年4月8日，系争房屋产权人变更登记为张怡。2015年5月6日，张怡与王玉龙签订《房地产交接书》，对系争房屋进行了交接。张怡诉至原审法院，请求判令：1、王玉龙支付张怡2015年5-6月的房屋租金5,600元；2、王玉龙支付张怡租赁保证金2,800元；3、王玉龙支付张怡房屋租赁合同违约金1,400元。王玉龙不同意张怡的全部诉讼请求。原审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，张怡与王玉龙对张怡主张的租赁保证金、租金、违约金的数额均无异议，争议焦点主要在于王玉龙是否已经实际支付了该三笔款项。张怡主张王玉龙并未支付，而王玉龙则表述其已经在系争房屋交接当日一次性以现金方式支付给张怡9,800元。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，应当承担相应的举证责任。现王玉龙主张其以现金方式支付给张怡9,800元费用，对于上述总额近万元的现金交易，既无收据、收条等凭据予以佐证，也无其他在场人员予以见证，不符合一般的交易惯例与生活常理。故原审法院对王玉龙主张的该节事实，实难采信。王玉龙应当依照双方约定向张怡支付相应的费用，故原审法院采信张怡的主张，对本案的诉请予以支持。原审法院审理后，于2015年9月25日依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、王玉龙应于判决生效之日起十日内支付张怡租金人民币5,600元；二、王玉龙应于判决生效之日起十日内支付张怡租赁保证金人民币2,800元；三、王玉龙应于判决生效之日起十日内支付张怡违约金人民币1,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由王玉龙负担。原审法院判决后，上诉人王玉龙不服，向本院提起上诉称：上诉人将系争房屋出租给案外人是经过被上诉人同意的，故案外人交付给上诉人的租金5,600元，应归上诉人所有。关于租赁保证金2,800元，上诉人于房屋交接时已给付被上诉人。被上诉人因第一次贷款未搬出，故拖延贷款致晚付房款达一个半月，被上诉人存在违约行为，故被上诉人应支付上诉人违约金1,400元。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人张怡辩称：上诉人无权将房屋出租给案外人曾某某，所得租金5,600元应归被上诉人所有。案外人李某的违约金1,400元依约定亦应归被上诉人所有。被上诉人未收到上诉人交付保证金2,800元。被上诉人不存在违约行为。原审判决正确，要求维持原判经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方所签《租约转让协议》另约定：上诉人应于被上诉人支付全额房价款且双方办理房屋交付手续当日，安排被上诉人与承租人签订新的《租赁合同》或将原租赁合同的出租人变更为被上诉人，租金自该日起归被上诉人所有，上诉人应同时将租赁保证金转付给被上诉人。本院审理中，上诉人确认其于原审中的陈述有误，实际上双方交接房屋时，上诉人仅给付被上诉人租赁保证金2,800元。租金5,600元和承租人支付的违约金1,400元并未支付给被上诉人。被上诉人明确表示其自愿放弃租赁保证金2,800元，不再向上诉人主张。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。上诉人与被上诉人所签《租约转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，上诉人应将系争房屋原承租人支付的违约金的50%即1,400元给付被上诉人。系争房屋交付给被上诉人前，上诉人将房屋另出租给案外人，并收取租赁保证金2,800元及2015年4月7日-6月6日的租金计8,400元。现上诉人与被上诉人于2015年5月6日办理房屋交接手续，故上诉人应依协议约定将租赁保证金2,800元及两个月租金计5,600元交付给被上诉人。鉴于被上诉人于二审中自愿放弃租赁保证金2,800元，与法无悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1455号民事判决第一项、第三项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1455号民事判决第二项；负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由上诉人王玉龙负担；二审案件受理费人民币50元，由上诉人王玉龙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……