淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2880号
原告刘苏，男，汉族，1986年7月22日生，住淮安市清河区。
委托代理人伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。
委托代理人赵海松，江苏安淮律师事务所律师。
被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司，住所地淮安市淮海地下商场。
法定代表人杨群，职务总经理。
委托代理人李梓，男，汉族，1990年1月20日生，该公司法律顾问，住淮安市清河区。
委托代理人谢雨，女，汉族，1978年3月22日生，该公司法律顾问，住南京市鼓楼区。
原告刘苏与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司（以下简称：潮流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘苏及其委托代理人伍跃华，被告潮流公司的委托代理人李梓、谢雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘苏诉称：2014年10月1日，原告与被告签订了一份“铺位选定书”，约定：原告租赁被告位于淮海地下广场的商铺2F-18室，合同期限两年，经营管理费5560元/月，履约保证金15000元，原告在10月9日缴纳一年全部费用（按10个月缴纳，其中2个月为装修期）。2014年10月9日，双方签订“经营管理合同”，期限为2年即从2014年11月1日至2016年10月31日。当日，原告按约定一次性向被告支付70900元，被告出具收款收据。此后，原告按照被告的指定和要求对商铺进行了装修，发生装修费13000元。2014年12月25日，被告因消防工程不过关，以电力维护为名发出通知，要求原告停业退场。之后，地下广场一直处于整改状态，原告等所有经营户无法进入经营。2015年8月28日，被告又发出歇业通知，要求从2015年9月1日至2016年1月31日歇业。综上，原、被告签订合同之后一直未能正常经营，导致合同根本无法履行。现请求判令：1、解除原、被告于2014年10月1日签订的“铺位选定书”和2014年10月9日签订的“经营管理合同”；2、被告退还原告缴纳的各项费用70900元，并从2014年10月10日起以70900元为基数按照中国人民银行同期贷款利率2倍标准承担原告缴纳费用的利息损失至该款全部清偿为止；3、被告赔偿原告房屋装修费20000元4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告潮流公司辩称：我公司不存在违约行为，原告要求解除合同无事实及法律依据；2015年9月1日至2016年1月31日期间的歇业是政府行为，在此期间我方是不计租期的，歇业时间是政府补偿给各业户3个月的相关费用。被告实际恢复营业时间为2015年11月27日，所以双方的租赁合同关系仍然可以实际履行。现原告要求解除合同系单方要求解除，如最终双方解除租赁关系应按照经营管理合同中所约定的条款进行。
经审理查明：2014年10月1日，案外人徐坤与被告潮流公司就潮流广场2F-18号铺位签订铺位选定书一份。2014年10月9日，原告刘苏(乙方)与被告潮流公司（甲方）签订了一份《经营管理合同》，合同约定：合同摊位为负2层F街第18摊位，进行女装经营，经营管理期限为2年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止；乙方向甲方支付15000元，作为本合同的履约保证金，并缴纳当年度经营管理费，即46704元；本合同任何一方对于本合同项下任何约定的违反或未能遵守，均构成对本合同的违约，在此情况下，如果该违约行为是可以补救的，则违反合同的一方（违约方）应当积极采取补救措施以纠正该违约行为；对于违约方的任何违约行为，若该违约行为是不可补救的或虽可以补救但违约方未在违约行为发生后的合理时间内采取相应的补救措施的，则对方有权发出书面通知解除本合同；经营管理合同期间，如因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲、乙双方各自损失自行承担。该合同还明确约定：所有本合同项下需要的通知应以信件方式邮寄到本合同中标明的各方地址，乙方的地址为江苏淮安清河区二区12幢602室，收件人为刘苏。原告根据合同约定于签订合同当日向被告潮流公司缴纳了履约保证金15000元、管理费38920元、管理咨询费8340元、店面设计费8340元，被告潮流公司出具收款收据。2014年11月5日，原告刘苏向被告潮流公司缴纳电表押金300元及电费120元。当日，原告作为装修方（甲方）、被告作为丙方与施工方（乙方）签订装修合同，约定装修费用为13000元。此后，原告刘苏对涉案摊位进行了装修。
2014年12月6日，被告潮流公司出具致商户的一封信，载明：商场从12月10日起开始对顾客开放，12月19日起开始正式开幕，合同正式计期。
2014年12月25日，被告潮流公司出具通知一份，载明：由于电力设施维护，商场定于12月25日17点歇业，请大家按时有序退场；歇业期间房租不计期，请从业人员配合商场整体清场，做好闭店相关工作；具体营业时间商场将另行通知。
2015年1月8日，被告潮流出具关于商场消防验收进展的说明一份，载明：自2014年12月19日至消防验收通过正式开业期间不予计租，同时在商场正式开业后将给予相应的开业免租政策，对于积极配合商场工作的商户，商场将给予相应的开业免租政策。一旦通过消防验收具备开业条件，商场将及时通知广大商户。
2015年2月17日，被告出具商场优惠政策通知，载明：我商场已正式通过消防验收，于2015年2月14日起正式对外营业，从2014年12月19日起至今的消防改造期，商场不予计租，同时给予负一、负二层商户免租期30天。其中部分档口在消防改造中受到较大影响，商场会尽快将其恢复，并额外给予15天免租，此类商户将由专管员单独告知到档口。商场于2015年2月25日起免租期开始计期。部分装修未完成并未能达到营业标准的商户将不享受此优惠。
2015年7月28日，淮安市政府协调淮海广场改造推进有关问题会议，对潮流广场歇业问题作出要求。2015年8月26日，淮安市淮海地下空间资产管理有限公司发出通知：接淮安市人防平战结合管理处文件通知，淮海南北路交通改善二期工程为淮安市2015年中心城市建设重点项目之一。根据市政府专题会议纪要和市住建局《关于协调淮海广场地下商户歇业的函》要求，淮海广场地下商户在2015年9月1日起至2016年1月31日期间全部歇业。
另查明，在2014年11月5日至2015年9月期间，原告刘苏的电表用电情况如下：2014年11月5日至2015年2月23日共用电179度、2015年2月24日至3月24日用电97度、3月25日至4月25日用电324度、4月26日至5月19日用电280度、5月20日至6月16日用电200度、6月17至7月15日用电120度、7月16日至7月28日用电180度、7月29日至9月4日用电100度。
以上事实，有经营管理合同、收据、通知、用电明细、装修合同、会议纪要及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。
原告刘苏为证明其装修后没有经营，提供下列证据：1、2014年12月25日被告向发出的通知，证明被告出租的商铺在2015年还没有完成消防整改验收工作，要求商场于2014年12月25日开始停业，停业期间房租不计，进场时间另行通知；2、2015年1月5日、23日，被告单位工作人员向原告等承租人发出的信息截图，证明截止到2015年1月底，消防整改工作还没有完成，希望业主能够理解；3、2015年7月22日淮安市淮海北路交通改善小组发出公告，证明2015年7月淮海广场的地下工程又进行改造；4、2015年7月28日淮安市政府专题会议纪要；5、2015年8月26日淮安市人防管理处文件和地下空间资产管理公司发出的通知，证明从2015年7月份开始又因为政府的行为导致原被告双方的合同无法继续履行的事实；6、2015年8月28日被告向原告发出的通知函，证明该广场改造时间从2015年9月1日到2016年1月31日。对此，被告潮流公司质证称：对于该组证据的真实性没有异议，该组证据证明了2014年12月25日通知整改期间是不计租期的，对2015年7-8月的公告证明本次歇业是由政府行为引起，我方不存在违约；原、被告双方正式计租是从2015年2月25日开始的，原告也已实际进场经营长达半年之久，只是由于现在政府的行为暂时不能正常营业，所以如解除合同也是原告单方解除合同，应按双方约定解除；原告正式歇业是从2015年9月1日开始。
原告刘苏为证明其损失，提供装修合同一份及装修成本测算表、购货物收据2份及货单1份、所购货物照片一组，旨在证明证明原告对所承租的商铺进行装修及支付装修款的情况。装修合同及成本测算表（含门头、橱窗、地面、顶部造型、墙面）载明装修费用为13000元；一份收款收据载明为购买灯具费用为975元、一份收据与货单相对印均为铁皮发光字费用为800元；照片为原告从网上所购物品交易成功后的截图，其中2014年11月14张（分别购买服装展示架、挂钩、沙发凳、衣架、购物袋、货架、吧台、灯具）合计2362.5元，2014年12月1张为购买包装袋合计120元，2015年4月1张为购买衣裤套装吊链环合计18元，2015年7月3张（分别购买手提袋、购物袋、人造草坪）合计230.48元，该组照片显示收货人均为孙慧娟。被告潮流公司质证称，虽然装修合同有我方工作人员签字，但我方只是督促其装修风格符合公司统一规定，施工方也是原告自己找的，对装修价款我方不清楚，具体费用也是原告方与施工方商定的，我方对此不知情；原告方提供的照片也表明原告已经实际经营了。
被告潮流公司为证明原告刘苏一直在经营且其尽到了告知义务，提供下列证据：1、2015年2月10日、2月13日、2月17日、2月28日分别发送的开业提醒短信截图，被告于2015年2月17日“商场政策优惠通知”，载明“从2014年12月19日起至今的消防改造期商场不予计租，同时给予是负一、二层商户免租期30天。……商场于2015年2月25日起免租期开始计期。”上述短信原告均已收到；2、原告充电费明细单，表明从2015年2月至2015年9月，原告共充电1050.72度，最后剩余40度，平均每月用电约135度，证明原告在此期间是正常营业的。原告刘苏质证称：开业短信真实性不清楚，即使是真实的也不符合双方约定的通知经营户的合法形式，被告应采取书面张贴的方式，另2月17日的通知表明原告租期应当从2015年3月18日起算；对充电单的真实性没有异议，不能证明原告不间断的正常经营，这是应被告要求店铺内保持24小时灯亮，即使消防整改期间和广场停业期间也不得关灯；综上，被告提供证据不能证明原告正常持续经营的状况。
由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：原、被告就潮流广场2F-18号铺位的租赁使用签订的经营管理合同，系双方当事人真实意思表示，双方形成合法有效的租赁管理关系，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告因电力改造等原因未按合同约定的时间正式对外营业，其存在违约行为。在此情况下，被告提供的短信截图表明其进行了积极的补救措施，即在消防整改合格后于2015年2月14日起正式对外营业，对承租户从2015年2月25日起计算租期。原告为证明被告消防整改于2015年1月底仍未完工时提供的被告所发短信佐证，而双方在合同中已明确承租人的电话号码，故对其主张没有收到被告所发的开业短信和通知不予采信。虽然在合同中，双方约定了被告通知的方式应当为邮寄信件，但双方当事人对通知形式的约定是为了保护合同双方知情权等实体权利不被侵害，且在实际履行中潮流公司采取好张贴通知和短信通知的方式已实际为承租人所接受，视为双方对于通知方式的变更，故对原告方主张被告通知方式不合法，不予支持。双方均认可的原告充电费明细单，表明原告在2015年2月至8月期间每月用电度数高出消防整改期间很多，与原告抗辩该用电系按被告要求24小时开灯所致不符。原告提供的网上购买物品截图照片表明购买人并非原告，另购买时间表明在2015年7月原告还大量购买经营所需的购物袋，该事实与原告用电情况相印证，证实了在2015年2月至8月期间原告是处于正常营业状态。故对原告刘苏主张其一直没有正常营业的抗辩主张，本院不予采信。综上，被告潮流公司因消防整改构成违约，但经其积极采取补救措施，原告刘苏于2015年2月起正常经营，表明其对被告潮流公司的补救措施即整改期间免收租金的优惠政策的接受。
根据合同约定“经营管理合同期间，如因城市建设、消防改造、政府行为、不可抗力等因素导致本合同无法履行，本合同终止履行，甲、乙双方各自损失自行承担”。本案中，因淮海广场改造工程，市政府要求潮流广场的承租户从2015年9月1日起歇业，系政府行为，并非因为被告潮流公司违约所致，如刘苏因停业产生损失，可向有关部门另案主张。现原告刘苏以此为由要求解除双方签订的经营管理合同，被告潮流公司未表异议，本院照准。
原告依合同约定交纳了1年的管理费、管理咨询费、店面设计费，合计55600元，其实质就是铺位的租金。根据被告潮流公司的优惠政策，原告刘苏的铺位2F-18号在潮流广场的负二层，故其计租期的时间应向后顺延30天，即从2015年3月18日起计算。故原告刘苏应当从此时起支付租金至铺位实际交付给被告潮流公司时止，现原告刘苏要求被告潮流公司返还全部租金55600元，于法不合，不予支持。原告刘苏因为政府行为而要求解除合同并非原、被告双方任一方的违约所致，故原告刘苏要求返还保证金15000元，本院照准；原告刘苏为铺位的经营缴纳300元电表保证金，现双方解除经营管理合同，该保证金应当返还；原告刘苏缴纳租金及保证金、押金时双方并未约定利息，现其要求被告潮流公司支付利息损失，依据不足，不予支持。
原告刘苏根据被告潮流公司的要求对铺位的门头、橱窗、地面、顶部造型、墙面等进行装修，被告潮流公司的工作人员亦装修合同上签字确认，表明其对装修费用13000元予以认可，本院亦予确认。原、被告签订的经营管理合同期限为两年，原告刘苏已使用近一年，故对该部分的费用应予扣减，对此本院酌情被告潮流公司补偿7000元，原告刘苏主张超出的部分，本院不予支持。原告刘苏为主张其还有其他的装修损失，被告不认可，而其所提供的网上所购物品均是可移动和拆除的，故对原告刘苏主张该部分的损失，本院不予支持。
2014年10月1铺位选定书并非原告刘苏与被告潮流公司所签订，现原告刘苏要求解除该铺位选定书，于法无据，本院不予支持
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《中华人民共和国诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘苏与被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于2014年10月9日签订的经营管理合同；
二、原告刘苏于2016年2月18日前返还潮流广场2F-18号铺位，被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司于本判决生效后五日内一次性返还原告刘苏租金4633.3元、履约保证金15000元、装修费7000元、电表押金300元，合计26633.3元；
三、驳回原告刘苏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3069元，由原告刘苏承担869元，由被告潮流广场商业管理（淮安）有限公司承担2200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审判员 张树维
二〇一六年二月二日
书记员 张春云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。