河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初3375号原告：焦作市房管局住宅开发公司，住所地：焦作市解放区神州路与玉溪路交汇处焦作新区管委会对面。法定代表人：左小民，经理。委托诉讼代理人：杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。被告：马振凤，女，1948年5月26日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：李国祥，男，1939年9月27日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：李新钢，男，1970年8月20日出生，汉族，住焦作市解放区。三被告共同委托诉讼代理人：李玮，河南大启律师事务所律师。原告焦作市房管局住宅开发公司与被告马振凤、李国祥、李新钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦作市房管局住宅开发公司的委托诉讼代理人杨延鸣，被告马振凤、李国祥、李新钢的委托诉讼代理人李玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市房管局住宅开发公司向本院提出诉讼请求：1.三被告立即腾出房屋，将房屋交付原告；2.三被告向原告支付房屋占用费36000元（从2014年5月起至2016年10月按照每月1200元计算，2016年11月以后的房租按照每月2000元的标准计算至被告实际腾空房屋之日止）；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2002年1月1日，原告与被告马振凤签订房地产租赁契约，约定:原告将焦作市解放区××大厦西侧××全院商住楼北房屋出租给被告使用，被告按月支付给原告租金等内容。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。租赁期间三被告在该房屋经营杂货生意，一直向原告交付租金到2014年4月（每月1200元）。此后被告既不交租金又不腾房。经原告多次催要被告仍拒交拒腾房。被告马振凤、李国祥、李新钢辩称，原告与三被告之间不存在租赁关系，原告起诉三被告没有诉讼和法律依据，原告出示的房地产租赁契约中马振凤的签名并非本人所写，被告马振凤向法院提出笔迹鉴定申请。原告已于2015年11月26日诉至贵院，后自愿撤诉，三被告认为原告浪费司法资源，起诉无事实和法律依据。原告不是本案的出租人，三被告并非承租人，因此应驳回原告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告焦作市房管局住宅开发公司在庭审中向本院提交如下证据：1.原告与被告马振凤签订的房地产租赁契约，证明原告与被告马振凤签订有房地产租赁契约，并且上次诉讼时被告已经认可该契约；2.租金收据共7页，在上次案件中被告向法庭提交的由原告一方出具的收取租金的收据，证明原、被告之间存在租赁关系，被告一直向原告交纳租金到2014年4月；3.照片1张，证明涉案房屋的位置；4、申请证人卞某、李某出庭作证，证明原告与三被告之间是租赁关系，被告不存在购买涉案房屋的事实。被告马振凤、李国祥、李新钢对原告提交的证据质证后，发表如下意见：证据1是复印件，原告未出示原件，原告出示的房地产租赁契约中马振凤的签名并非本人所写，被告马振凤向法院提出笔迹鉴定申请；证据2与本案无关，该份证据是在另外的诉讼中产生的，该份证据并未显示收款人是原告，也并不能显示双方之间存在任何租赁关系，收据的签收人是李某，与本案原告无关，不能证明原告所证明的事实；对证据3无异议，房屋位置就是照片上的位置；证据4，对证人卞某的证言不予认可，卞某对给三被告出具的收据时间予以认可，对其他时间均称记不清楚，故卞某的证言不应认可，其本人主张将房屋退还给原告，也没有证据证明。对证人李某的证言，对其陈述的原告将涉案房屋卖给个人，现在房子也属于个人的事实予以认可。被告马振凤、李国祥、李新钢在庭审中向本院提交如下证据：1.民事裁定书1份，证明原告就同一被告重复起诉，是浪费司法资源；2.商铺租赁协议，来源于卞某诉三被告房屋租赁合同纠纷一案中原告所出示的的证据，证明当时被告同样申请鉴定，原告并未出示证据能够证明该房屋的归属及原告是否为出租人的证据，后因原告需要补充证据向法院提出撤诉。当时那个案件称涉案房屋的所有人是卞某，但该案中又说房屋是原告的，所以原告是在浪费司法资源；3.2005年9月27日卞某出具的收据，证明涉案房屋卞某已经卖给被告，被告已取得房屋的所有权。原告焦作市房管局住宅开发公司对被告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，原告撤诉并非浪费司法资源。对于一件事情未解决，当事人可以重复起诉；对证据2真实性无异议，对涉案房屋来说，恰恰证明该房屋是租赁房屋，并非被告的房屋。涉案房屋在原告开发大厦西边楼房时，是由原告一方出租给被告的，被告一直交房租至2014年4月。在2014年3、4月份的时候，原告把涉案的房屋卖给了卞某。卖给卞某后，可能又跟被告李新钢签订了该合同，因为被告一直不腾房，卞某又把涉案房屋退还给原告，所以说涉案房屋的所有权人仍是原告；对证据3，该收据是原告将地下室卖给三被告时向其出具的，与本案无关。诉讼中本院依据原告的申请调取了本院（2016）豫0802民初16号卷宗（原告焦作市房管局住宅开发公司与被告马振凤、李国祥、李新钢房屋租赁合同一案）第28页至73页的证据材料，原、被告告对法院调取的证据均无异议。本院对当事人提交的证据和本院调取的证据认证如下：关于原告提交的证据，证据1、2，被告在前次诉讼时向本院提交了该证据，且对证据1上马振凤的签名无异议，因此本院对证据1、2予以采信，对被告马振凤提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许；被告对证据3无异议，本院对该证据予以采信；证据4，证人卞某的证言能够证明原告曾将涉案房屋卖给卞某，后卞某退回房屋，原告退还购房款，原告与卞某不再履行房屋买卖合同的事实，本院予以采信。证人李某的证言能够证明三被告使用涉案房屋用于经营日杂，月租赁费由800元增至1200元的事实，本院予以采信。关于被告提交的证据，原告对证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以采信。关于本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年1月1日，原告焦作市房管局住宅开发公司（甲方）与被告马振凤（乙方）签订房地产租赁契约，约定:原告将焦作市解放区××大厦西侧××全院商住楼北房屋出租给被告使用，月租金为800元。租赁期限自2002年1月1日至2002年12月31日止，由乙方在每月的前20日内交付给甲方。合同签订后，原告将房屋交付三被告使用。被告马振凤、李国祥是夫妻关系，被告李新钢是被告马振凤、李国祥的儿子，三被告在该房屋经营杂货生意。2003年3月20日原、被告协商将租赁期限延长至2003年12月31日，2003年12月30日原、被告协商将租赁期限延长至2004年12月31日。此后租赁期间届满，三被告继续使用该房屋。自2008年4月以后月租赁费由800元调整为1200元，三被告交纳租赁费至2014年4月。涉案房屋位于焦作市解放区××大厦西侧××全院商住楼北房屋，没有取得不动产权属证书，也未取得建设工程规划许可证。2005年9月27日原告公司的工作人员卞某收到三被告5万元。2008年5月14日原告与卞某签订商品房买卖合同，将涉案房屋卖给卞某，后原告与卞某协商不再履行商品房买卖合同，卞某退回房屋，原告退还购房款。2014年9月22日本院受理了卞某与马振凤、李国祥、李新钢房屋租赁合同纠纷一案，卞某于2015年3月3日向本院申请撤诉，本院当日作出(2014)解民一初字第741号民事裁定书，准许卞某撤回起诉。2016年1月4日本院受理了焦作市房管局住宅开发公司与马振凤、李国祥、李新钢房屋租赁合同纠纷一案，焦作市房管局住宅开发公司于2016年4月20日向本院申请撤诉，本院当日作出（2016）豫0802民初16号民事裁定书，准许焦作市房管局住宅开发公司撤回起诉。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。涉案房地产租赁契约虽是被告马振凤与原告焦作市房管局住宅开发公司签订，但实际上是被告马振凤与其家庭成员李国祥、李新钢共同经营使用。因此三被告提出的原告与三被告之间不存在租赁关系，原告不是本案的出租人，三被告并非承租人，应驳回原告的起诉的抗辩意见，本院不予采纳。三被告所举的证据不足以证明其购买了涉案房屋并享有所有权。因涉案房屋没有取得不动产权属证书，也未取得建设工程规划许可证，依照法律规定涉案的房地产租赁契约应当认定无效。因无效合同取得的财产，应当返还对方，因此三被告应从涉案房屋中腾出，将房屋返还原告，并支付实际返还房屋之前的房屋占有使用费。自2008年4月起至2014年4月，原、被告双方一直按照月租赁费1200元履行，因此房屋占有使用费应从2014年5月起按照月租赁费1200元的标准支付至实际返还房屋之日止。综上所述，原告要求三被告腾出房屋，交付房屋的诉讼请求本院予以支持。原告要求三被告支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，房屋占有使用费以本院确定的为准，原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马振凤、李国祥、李新钢于本判决生效之日起三十日内腾出焦作市解放区解放中路大厦西侧十全院商住楼北房屋，将该房屋交付给原告焦作市房管局住宅开发公司；二、被告马振凤、李国祥、李新钢于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市房管局住宅开发公司房屋占有使用费（自2014年5月起按照月租赁费1200元的标准支付至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告焦作市房管局住宅开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元由被告马振凤、李国祥、李新钢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 郭 岩二〇一七年十月二十五日书记员 耿金凤