天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初28502号
原告：周树林，男，1943年2月5日出生，汉族，天津港保税区建设总公司退休干部，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。
被告：天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会，住所地天津市滨海新区塘沽紫云园。
天津市滨海新区塘沽紫云园业主委员会主任：付云肖。
委托诉讼代理人：刘炳正，男，1969年3月21日出生，汉族，天津市滨海新区塘沽紫云园业主委员会副主任，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：王迪男，天津立人律师事务所律师。
原告周树林与被告天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会业主撤销权纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周树林及其委托诉讼代理人孙金刚、被告委托诉讼代理人刘炳正、王迪南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、撤销被告于2016年9月8日、2016年9月14日作出的滨紫业字[2016]第18号决议；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告系业主与业主大会的关系。天津滨海新区塘沽紫云园业主大会解聘天津中海林物业服务有限公司决议程序违法，在选举投票过程中弄虚作假，欺骗广大业主，许多业主在没有明白“同意”、“不同意”、“弃权”代表什么意思的情形下，被天津市滨海新区塘沽紫云园业主委员会的工作人员蒙骗，投了“同意”或者“弃权”且更不知道“弃权”视为“同意”，并非自己真实意思表示。被告向广大业主发放书面表决票的票面样式不是在相关部门备案的样式。被告解聘天津中海林物业服务有限公司决议只有票数的统计，没有面积的统计。依据《国务院物业管理条例》第十二条第二款、《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第十八条、第二十四条第三款、第二十五条、第四十八条等相关规定，原告诉至本院请求撤销被告作出的解聘天津中海林物业服务有限公司的决议。
被告辩称，其不同意原告诉讼请求。被告作出的解聘天津中海林物业服务有限公司合法有效。本案案件受理费由原告自行承担。原告在诉状陈述的事实不属实。被告在组织选举投票时使用了在相关部门备案的表决票样式，业主大会票样是得到天津市滨海新区物业办相关部门认可的。被告是在业主委员会及相关部门监督下进行入户投票并佩戴执法记录仪进行了记录。表决票上有业主本人签字，并显示业主专有面积，但是业主没有填写，在后期统计表决票时对面积进行了统计。表决票上存在同意、不同意、弃权三种选择。被告没有弄虚作假、欺骗业主。
原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：
证据一、滨紫业字[2016]第18号公告一页，证明被告作出的解聘天津中海林物业服务有限公司的决议程序违法，其中只有票数的占比，没有面积的占比；
证据二、房屋产权证一份，证明原告系紫云园小区的业主；
证据三、紫云园业委会会议纪要一页，证明被告形成该会议纪要的程序严重违法。一是参加人员违法，有些签字人不是业主委员会委员，业主委员会主任付云肖没有在会议纪要上签字；二是会议纪要第二项关于选聘奥林物业公司的内容属于越权，业主委员会无权选聘物业公司；
证据四、紫云园小区13位业主书写的情况说明三页，证明紫云园13位业主向塘沽街道办事处反映当时作出的解聘天津中海林物业服务有限公司的决议严重不合法。街道办事处口头同意业主对表决票进行验票，并且组织当场验票，但业主委员会拒绝验票；
证据五、部分业主和部分居委会人员要求验票的视频光盘2张，证明原告在起诉前要求验票，被告拒绝验票；
证据六、天津市业主大会会议表决票（示范文本）一页，证明被告没有按照天津市业主大会会议决议的票样制作表决票，其制作的表决票对广大业主有欺骗性和诱惑性。该示范文本来自天津市业主大会和业户委员会活动规则的附件3；
证据七、19位业主的书面证言，证明业委会制作的表决票存在欺骗性和诱惑性，导致业主所签字并非其真实意思表示，有些参与投票的人不是业主本人；
证据八、滨紫业字[2016]第17号通知函1页，证明诉争决议之一作出的时间为2016年9月8日，该通知是被告向天津中海林物业服务有限公司发出的，具体内容详见通知函；
证据九、天津市不动产登记簿查询证明2份，证明天津市滨海新区塘沽紫云园X号楼X门XX房屋产权人系张克念，紫云园X号楼X门XX号房屋产权人是吴号。这两户选票并非业主本人所签署。这两户的投票是无效的，进一步证实选票并非全部由业主本人或者授权代理人所签；
证据十、天津中海林物业服务有限公司出具的2016年9月7日业主大会唱票人员的情况说明一页，证明唱票人、监票人与记票人并非是业主，进一步说明被告作出决议的程序是不合法的，违反了《天津市物业管理条例》的相关规定。王金栋的房屋产权人是王坤，二人系父女关系；记票员李玲明的房屋产权人为刘逸雄，二人系母子关系；唱票员钱广凤的房屋产权人是许俊海，二人系母子关系。这三人均在该小区同孩子居住；
证据十一、2016年12月12日原告和物业办公室业主主管张睿通话录音光盘一张，证明被告称表决票是经物业办批准的，但物业办并没有同意。被告证人于荣出示的投票票样没有经过天津市滨海新区塘沽物业办公室同意；
证据十二、天津市滨海新区塘沽规国局下属物业办公室工作人员张睿工作证复印件一页、张睿书面情况说明一页，证明紫云园居委会物业管理员于荣的证言不属实；
证据十三、房屋产权登记簿4张，证明2016年9月7日被告统计选票时的唱票人、记票人、监票人当中有四个人（分别是X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-
XXX、X-X-XXX）肯定不是紫云园小区的业主，不符合相关规定。
被告针对其辩称向本院提交如下证据：
证据一、滨紫业字[2016]第18号公告一页，证明被告作出的解聘天津中海林物业服务有限公司的决议程序完全合法；
证据二、紫云园业主大会表决结果1页，证明被告作出公告决议的程序合法；
证据三、参与投票表决“同意”及“弃权”的业主对应的专有部分面积汇总单六页，证明被告作出的公告决议内容及程序完全合法有效；
证据四、天津市住宅专项维修基金项目信息变更登记表，证明紫云园小区建筑总面积为29.87万平方米；
证据五、参与投票的部分业主表决票30张，证明被告依法履行投票程序，作出的解聘天津中海林物业服务有限公司决议内容合法；
证据六、关于业主大会是否与天津中海林物业服务有限公司续签新的物业合同的唱票、监票过程的视频光盘1张，证明被告通过法定程序作出的决议合法有效；
证据七、紫云园全体业主的专有面积表一份，该证据来源于天津市滨海新区塘沽紫云园居委会，证明被告作出相关决议当中涉及到专有部分面积的计算依据，从而证明被告作出的关于解聘天津中海林物业服务有限公司的决议是有法有据的；
证据八、紫云园居委会物业管理员于荣的证言，证明紫云园业主委员会唱票票样系经紫云园居委会以及塘沽物业办的层层审核决定的票样，票样是合法合规的。被告是在居委会的相关工作人员的监督和协助下入户走票的，且过程是真实合法的。紫云园业主委员会在居委会、业主代表的监督下，对表决票进行了公开的唱票、监票，其过程是合法的；
证据九、紫云园业主委员会委员吴立新、李明的证言，证明该两位证人全程参与了走票、唱票、监票的过程，证明目的同证据八；
证据十、业主代表王金栋的证言，证明其参与了紫云园业主委员会唱票的全过程，证明目的同证据八；
证据十一、案外人天津开发区福林发展有限公司出具的紫云园小区2335户所对应建筑物的专有面积18本，证明紫云园小区户数为2335户、各户专有部分面积、小区建筑物总面积。被告作出的解聘天津中海林物业服务有限公司的决议是合法合规的；
证据十二、紫云园X栋X门XXX室、X栋X门XXX室的选票，证明业主委员会向上述两位业主走票的过程是真实合法的，业主本人签字是其真实意思表示；
证据十三、录音光盘一张，证明2017年2月底3月初业主委员会工作人员与吴号的录音光盘一张，证明紫云园X栋X门XX室房屋所有权人系吴号，该户的表决票是经业主授权的，是有效的。
证据十四、物业服务合同一份，证明被告与天津中海林物业服务有限公司的物业服务合同于2016年9月21日到期；
证据十五、天津市业主大会会议表决票示范文本一页，证明被告发放的表决票是依据该示范文本制作的，该示范文本来源于规划国土资源局；
证据十六、公告打印照片一张，证明该公告于2016年9月14日向小区业主进行了公示;
证据十七、同意票专有面积汇总单3页，证明1204张同意票对应的专有部分面积。
结合双方当事人提交的证据、发表的质证意见及当事人当庭陈述，本院查明以下事实：
原告系天津市滨海新区塘沽紫云园小区业主。2014年9月22日，案外人天津中海林物业服务有限公司与被告天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会签订物业服务合同，其中约定物业服务期限为两年，自2014年9月22日起至2016年9月21日终止。
自2016年8月15日起，紫云园小区开始入户向广大业主发放天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会会议表决票，就“天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会与天津中海林物业服务有限公司合同期满，是否解聘”的事项书面征求广大业主的意见。会议表决票上记载以下事项：住址、建筑平米、表决项的内容，并注明“您的意见必须于8月20日前交给紫云园业主委员会，逾期视为同意；同时，您的意见必须明确表示同意或者不同意，如果弃权视为同意”，会议表决票下方设置三个选项，即“同意”、“不同意”、“弃权”，后附有“业主本人签字”。被告组织入户投票时，没有对业主的专有部分面积进行核实，亦未让业主在表决票上注明建筑面积。2016年9月7日，该小区对业主的表决票进行了统计。天津市滨海新区塘沽街道紫云园社区居委会派人进行监督。经唱票、记票、监票，最后形成紫云园业主大会表决结果：紫云园小区业主大会共有票数2335票，其中同意解聘（天津中海林）物业（服务有限公司）的票数1204张，不同意解聘的有502张，废票和没回收票共10张，空票619张，同意解聘（天津中海林）物业（服务有限公司）票过半（51.56%）比例，形成紫云园业主大会决议。唱票人为钱广凤、王绍发，记票员为李玲明、付金刚，监票员为王金栋、姜华俊等人。2016年9月8日，被告在该小区张贴滨紫业字[2016]第18号公告，具体内容为“2016年8月15日至9月5日，紫云园业主委员会召开书面征求意见形式的业主大会。对于紫云园业主大会与天津中海林物业服务有限公司是否解聘事项进行书面表决，具体情况如下：紫云园共有票权2335票，表决同意解聘天津中海林物业服务有限公司的有1204票，不同意的有502票。同意解聘天津中海林物业服务有限公司占总票权的51.56%，符合天津市业主大会和业主委员会活动规则的要求。形成业主大会决议：天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会解聘天津中海林物业服务有限公司”。后紫云园小区业主委员会主任付云肖、副主任刘炳正、业主委员会委员吴立新、刘海明四人补充对表决票的面积进行了统计核算。2016年9月14日，被告在该小区又张贴滨紫业字[2016]第18号公告，该公告内容在2016年9月8日公告内容基础上增加“紫云园总建筑面积为29.87万平米，同意解聘中海林物业服务有限公司面积为16.33万平米，占54.67%”内容。
另查明，天津中海林物业服务有限公司于2017年1月13日从紫云园小区撤离。紫云园小区X-X-XX房屋的登记权利人为张克念，X-X-
XX号房屋的登记权利人为吴号。
本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，或者违反法律规定的程序，业主可以请求人民法院予以撤销。在本案中，原告请求撤销被告于2016年9月8日、2016年9月14日作出的内容均为“天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会解聘天津中海林物业服务有限公司”的两份决议。
原告称被告以书面方式进行大会决议的表决票票样是不合法的，其擅自在业主意见一栏中设置“同意”、“不同意”、“弃权”三个选项，将“弃权”与“同意”、“不同意”并列后将“弃权”视为同意，在对表决票进行统计时直接将“弃权”统计在“同意”中，是对投票人的诱骗。在庭审中，原、被告双方均提供了天津市业主大会会议表决票（示范文本），两份示范文本是一致的。《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条第三款规定“在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意”，被告发放的天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会会议表决票上列明了表决事项，并注明“您的意见必须于8月20日前交给紫云园业主委员会，逾期视为同意；同时，您的意见必须明确表示同意或者不同意，如果弃权视为同意”，被告在业主意见一栏中设置“同意”、“不同意”、“弃权”三个选项，能够方便业主明确发表意见，与前述的示范文本并无本质性差异。原告称被告发放表决票的票样是不合法的无事实和法律依据，故本院不予采信。
原告称业主大会应当对续聘、解聘物业服务企业进行投票决议，而被告却以是否续聘进行投票决议，致使业主错误选择投票意见。本院认为，会议表决票记载的表决事项为“天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会与天津中海林物业服务有限公司合同期满，是否解聘”，该表述按照一般人的理解并无歧义，原告称“被告以是否续聘进行投票决议，致使业主错误选择投票意见”，但未提交确凿的证据证实，故本院不予采信。
原告称被告作出决议选票的过程中，存在欺骗性和诱惑性，导致业主所签字不是其真实意思表示，有些参与投票的不是业主本人签字，并提交19份业主的书面证言予以证实。被告对该19分书面证言不认可。上述19份书面证言，原则上属于证人证言，依据法律规定，证人作证原则上应当出庭，而上述19位业主未到庭作证，本院无法核实其真实性，故对上述19份书面证言不予采信，对原告上述主张亦不予采信。原告称有9户业主表示当时不知道弃权票视为同意，当时被告没有明确告知，其弃权的本意是不参与投票，对此原告称有业主自己书写的书证可以证实，但相关业主未到庭作证，本院无法核实其真实性，且被告发放的表决票清晰告知业主“您的意见必须明确表示同意或者不同意，如果弃权视为同意”，故本院对原告上述主张不予采信。原告另称有11户业主被误导，其本意是让天津中海林物业服务有限公司留下，但其未提交确凿的证据证实，故本院对原告该主张不予采信。
原告称紫云园小区X-X-X、X-X-X的表决票不是业主本人填写，并提供该两户的不动产登记簿查询证明，其中显示X-X-X房屋的登记权利人为张克念，X-X-
XX房屋的登记权利人为吴号，而被告提供该两户的表决票显示业主签字不是上述权利人。被告提供业主委员会工作人员与吴号的录音，欲证实X-X-
XX的表决票是经过业主授权的，原告对该录音不认可。吴号未到庭作证，本院无法核实其真实性。另外，被告在庭审中陈述上述两户的签字人不是业主本人，故本院认定紫云园小区X-
X-XX、X-X-
XX的表决票不是业主本人签字，属于无效票。原告称除了上述两户外，还有其他“同意”表决票不是业主本人签字，但其未提交证据证实，且被告提供的证人证言证实业主代表、业主委员会委员、居委会成员分成小组参与了入户投票，入户投票时“实际上也向业主核实（身份）”，故本院对原告上述主张不予支持。
原告称被告在对表决票进行统计时没有对弃权票进行统计是违法的，“弃权”票不能统计在“同意”票里面。《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条第三款规定“在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意”。依据该规定，“弃权”等同于“同意”，被告在对表决票进行统计时，将“弃权”票统计在“同意”票中不违反法律规定，故本院对原告上述主张不予支持。
原告称被告提交的紫云园业主大会表决结果记载的王金栋、李玲明、钱广凤、姜华俊不是紫云园小区业主，并提供不动产登记簿查询证明予以证实，被告对上述证据的真实性无异议，因此，王金栋、李玲明、钱广凤、姜华俊不是紫云园小区的业主。被告辩称构成母子关系的，由房屋所有权人授权其母亲来行使权利，构成夫妻关系的，可以作为业主行使业主权利，但其未提供确凿证据予以证实，故本院对被告上述辩称不予采信。《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条第二款第（三）项规定“组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认”，由此可知，参加表决票统计活动的人员须为本小区业主，而被告组织表决票统计活动有非本小区业主参加，因此被告组织表决票统计活动的参加人员不符合法律规定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。因此，业主大会组织入户投票时应当向业主核实不动产登记簿记载的面积并在表决票上予以登记，并以此计算所在小区的建筑物总面积。而被告组织入户投票时没有向业主核实相关面积，也没有让业主在表决票上登记面积。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告于2016年9月7日进行表决票统计，表决结果中只有票数统计，没有面积统计。被告依据该表决结果于2016年9月8日作出的滨紫业字[2016]第18号公告决议中仅有“同意票”票数过半数的记载，没有专有部分占建筑物总面积过半数的记载，该决议不符合上述法律规定，故应当予以撤销。
被告在表决票的票数统计结束后补充对“同意票”对应的专用部分面积进行了统计，统计人员分别是业主委员会主任付云肖、副主任刘炳正、业主委员会委员吴立新、刘海明。依据前述《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条第二款第（三）项之规定，对“同意票”对应的专用部分面积进行统计应当有非业主委员会成员的业主在场进行监督，而被告组织的专有面积统计活动仅有业主委员会成员参加，没有其他普通业主参加，故被告统计专有部分面积的程序不符合法律规定。另外，被告于2016年9月14日作出的公告决议中显示“紫云园总建筑面积为29.87万平米，同意解聘天津中海林物业服务有限公司面积为16.33万平米，占54.67%”，但是被告在第一次庭审中提交的6页专有部分面积汇总单记载的专有部分面积之和远远不及16.33万平方米，故本院对“同意票”所对应专有部分面积16.33万平方米不予采信。在庭审结束后，被告补充提交3页“同意票”对应专有部分面积汇总单，并称该汇总单系因疏忽，夹在相关文件中，没有及时提交。原告对该证据不认可。被告补充提交的该证据系电子打印页，且未记载形成时间，而其在第一次庭审中提交的面积汇总单系手写，先后两份面积汇总单的外观形式不一致，被告称两份面积汇总单系同一时间形成，但其未提交证据证实，故本院对被告补充提交的上述证据不予采信。另外，被告称紫云园小区建筑物总面积为29.87万平方米，该数据来源于天津市住宅专项维修资金项目信息变更登记表。依据前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，建筑物总面积系各业主专有部分面积之和，而被告以专项维修资金项目信息变更登记表上登记的总建筑面积作为建筑物总面积无法律依据。另经与天津市房屋维修资金管理中心核实，被告提交的天津市住宅专项维修基金项目信息变更登记表记载的总建筑面积是业主已经交纳维修资金的面积，不等同于小区建筑物总面积。随着房屋维修资金陆续交存，交存面积还会变化。因此，本院对被告采用的紫云园小区建筑物总面积为29.87万平方米不予采信。综上，被告于2016年9月14日所作出的公告决议中专有部分面积的统计程序、专有部分面积之和、建筑物总面积来源均不符合法律规定，故应当予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条之规定，判决如下：
撤销被告天津市滨海新区塘沽紫云园业主大会于2016年9月8日、2016年9月14日作出的滨紫业字[2016]第18号公告决议。
案件受理费80元，由被告承担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 周 凯
代理审判员 李明桥
人民陪审员 马秀雯
二〇一七年四月十二日
书 记 员 王 飞
附：法律释明
1.《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
3、《天津市业主大会和业主委员会活动规则》
第四十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行：
(一)在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排；
(二)组织发放、回收表决票并做好记录；
(三)组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；
(四)3日内，在物业管理区域内公布投票结果。
在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。