安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民初23号
原告（案外人）：周新民,男,1958年1月1日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区（香舍、香榭）左岸小区14栋301室。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被告（申请执行人）:杨濉溪,男,1966年8月12日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
被告（被执行人）：安徽国宇置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区人民路北相阳路西新城国际11幢2101室。
法定代表人：王振国,该公司董事长。
被告（被执行人）：王振国,男,1968年10月10日出生，汉族,住安徽省淮北市相山区。
第三人:淮北市亿佳房地产开发公司,住所地安徽省淮北市相山区人民路北相阳路西新城国际1幢2102室。
法定代表人：王振国,该公司董事长。
原告周新民与被告杨濉溪、安徽国宇置业有限公司（以下简称国宇公司）、王振国、第三人淮北市亿佳房地产开发公司（以下简称亿佳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周新民的委托诉讼代理人杨德文，被告杨濉溪的委托诉讼代理人赵雷到庭参加诉讼。被告国宇公司、王振国、第三人亿佳公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周新民向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的位于淮北市相山区南黎西路××、虎山路以西××左岸小区××单元××室（现香榭左岸14栋301室）房屋的执行；2.判决确认其与亿佳公司签订的房屋买卖合同合法有效，并确认涉案房屋归其所有；3、诉讼费用由杨濉溪、国宇公司、王振国负担。事实和理由：2010年1月31日，周新民与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，购买亿佳公司位于淮北市相山区南黎西路××、虎山路以西××左岸小区××单元××室。周新民分别于2010年1月24日交纳8千元、2010年1月31日交纳231602元。虽然涉案房屋未办理产权过户登记，但周新民已经依据合同支付全部价款，并占有使用至今。周新民在本案中不存在过错，人民法院不应当查封其房屋。本案中，国宇公司与亿佳公司系关联企业，二公司的法定代表人均是王振国。周新民与亿佳公司签订《商品房买卖合同》时，国宇公司尚未成立。在项目开发过程中，王振国为了销售房屋设立国宇公司，并将亿佳公司的项目工程登记在国宇公司名下。国宇公司无偿取得上述项目工程土地使用权、商品房销售许可，就应当负担相应的义务，为周新民办理产权过户手续。
杨濉溪因与国宇公司、王振国民间借贷纠纷，向本院提出诉前财产保全申请，申请查封国宇公司、王振国名下银行存款3052万元，或查封其他等值财产。本院于2015年6月8日作出（2015）淮民二保字第00100号民事裁定，裁定查封了涉案房屋。周新民提出执行异议，申请解除对上述房屋的查封。本院作出（2017）皖06执异8号执行裁定，驳回其异议，周新民对该裁定不服。
杨濉溪辩称，周新民诉讼请求无事实和法律依据，依法予以驳回。1.周新民的第二项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，应当予以驳回。2.涉案房屋的所有权属于国宇公司，并非亿佳公司，亿佳公司对涉案房屋无处分权，亿佳公司与周新民签订的《商品房买卖合同》为无效合同。
国宇公司、王振国、亿佳公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2010年1月31日，周新民与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，约定购置亿嘉左岸小区B1幢1单元301室，建筑面积84.13平方米，每平方米2848元，购房款总额239602元。签订合同当日，周新民支付了全部购房款。之后，周新民交纳维修基金、物业管理费等相关费用后，亿佳公司将登记在国宇公司名下香榭左岸14栋301室交付给周新民。
另查明：杨濉溪因与国宇公司、王振国产生民间借贷纠纷，杨濉溪于2015年6月8日向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结国宇公司、王振国银行存款3052万元或查封、冻结其他等值财产。本院于2015年6月8日作出（2015）淮民二保字第00100号民事裁定书，并于2015年6月11日，向淮北市房屋产权产籍监理处发出协助执行通知书，该处在协助执行通知书（回执）上写明“已协助预查封国宇公司名下位于相××××号香榭左岸16#508、607、606、603；15#305、604；14#208、207、606、506、405、305、604、601、301；13#103等房产，其中16#603已查封，此次查封为轮候查封；查封期限均为三年”。上述房产均备案登记在国宇公司名下，建设用地登记在国宇公司名下的淮土国用（2013）第75号土地使用权证载明的范围。
2016年5月28日，本院对杨濉溪与国宇公司、王振国之间民间借贷纠纷作出（2015）淮民二初字第00215号民事判决，判令国宇公司、王振国于判决生效后十五日内偿还杨濉溪借款本息。后国宇公司及王振国未按期履行还款义务，杨濉溪向本院申请强制执行。执行期间本院依据（2015）淮民二保字第00100号民事裁定书，作出（2016）皖06执275号查封公告，查封了香榭左岸16#508、607、606；15#305、604；14#208、207、606、506、405、305、604、601、301；13#103等15套房地产。周新民向本院提出执行异议，本院于2017年2月20日作出（2017）皖06执异8号执行裁定，驳回其异议。
再查明：亿佳公司与国宇公司的法定代表人均为王振国。亿佳公司股东为王振国、张浩浩；国宇公司股东为王振国、王翠平、王翠芝；王振国与王翠萍系夫妻关系。王振国庭后依法接受本院询问，其认可亿佳公司与国宇公司均系其与家庭成员或亲属控股，两公司在办公场所、人员、业务、财务等方面存在混同。因亿佳公司、国宇公司后期经营出现问题，无法将购买人的房款交纳至房地产管理部门专用账户，导致未能办理房屋买卖合同备案等相关事宜。
以上事实，有周新民提供的《商品房买卖合同》、购房款凭证、交房通知书、置业计划单、广告宣传册、户型广告、本院执行裁定书、送达回证、亿佳公司和国宇公司企业信息、公示信息；杨濉溪提供的淮北市商品房预售许可证、不动产登记信息查询证明、本院（2015）淮民二初字第00215号民事判决书；各方庭审陈述和本院对王振国制作的问话笔录在卷为证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：1.周新民对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利；2.涉案房屋应否确认归周新民所有。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周新民于2010年1月31日与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，周新民交付全部购房款后，亿佳公司将登记在国宇公司名下的房屋交付给周新民。经查，涉案房屋项下地块的土地使用权及涉案房屋的商品房预售许可证，均登记在国宇公司名下。虽然本案争议房屋的登记所有权人不是亿佳公司而是国宇公司，但是亿佳公司、国宇公司的法定代表人均为王振国，所有股东亦为王振国的家庭成员，且王振国自认两公司在人员、业务、财务等方面存在严重混同，两公司具有高度关联性。结合本案实际情况，可以认定亿佳公司和国宇公司在涉案房屋买卖中属于公司人格混同。无论售房者是以亿佳公司还是国宇公司名义与购房者签订的《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定为有效。周新民作为涉案房屋的买受人，在法院查封之前即已支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋，未办理登记的原因亦不可归责于周新民。周新民对涉案房屋享有物权期待权，该权利不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，应当优先保护买受人的物权期待权。因此，应当认定周新民对涉案房屋享有合法民事权益，足以排除人民法院的强制执行。
根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以房屋买卖方式转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案中，虽然周新民与亿佳公司签订《商品房买卖合同》，支付房屋价款，并实际占有涉案房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记。双方之间存在的是债的法律关系，周新民依据买卖合同主张确认其对涉案房屋享有所有权，无法律依据。故对周新民关于在判决主文中确认合同效力及其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、不得执行位于淮北市相山区南黎路香榭左岸14栋301室房屋。
二、驳回周新民的其他诉讼请求。
案件受理费4894元，由杨濉溪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
本院（2017）皖06执异8号执行裁定于本判决生效之日起失效。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年九月二十六日
书记员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。