上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第3137号
原告阮洁华，女，1968年5月1日出生，汉族，住所地上海市长宁区。
委托代理人余凡，上海知亦行律师事务所律师。
委托代理人周小平，上海知亦行律师事务所律师。
被告谢思亮，男，1982年9月17日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。
原告阮洁华与被告谢思亮房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年11月6日受理后，适用简易程序审理，依法由审判员王凌冰独任审判，于2016年1月21日、1月28日公开开庭进行了审理，于2016年2月5日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余凡、周小平、被告谢思亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮洁华诉称，原、被告之间就被告向原告承租位于本市瑞金二路XXX号商铺房屋（以下简称系争房屋）签订《商铺租赁合同》，租期两年，自2014年6月1日起至2016年5月31日止。合同约定，租金第一年为人民币4万元（以下均为同种货币），第二年为4.2万元，租金每三个月支付一次。被告应于2015年8月31日前支付其2015年9月至同年11月的房租12.6万元，但被告未按期支付，期间经原告多次催讨，被告仍未支付，在催讨租金过程中，原告发现被告将系争房屋分割后转租给其他三个商户。原告与该三个商户交涉，亦无果。原告催讨租金以及要求被告终止转租未果，故诉至法院，审理中，被告又支付了部分欠租，可予以抵扣，现要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2016年1月31日解除；要求被告支付欠付的租金11.2万元，其中自2015年9月1日起至同年11月30日止为2.8万元，自2015年12月1日起至2016年1月31日止为8.4万元；要求被告支付合同违约金4万元；要求被告按照月租金4.2万元的标准支付自2016年2月1日起至房屋实际归还日止的房屋使用费。
原告对自己的主张提供了以下证据：
1、商铺租赁合同，证明双方存在租赁关系，以及相关合同约定；
2、上海市房地产权证，证明原告是该房屋的权利人；
3、律师函及邮寄凭证，证明被告欠租，原告委托律师与被告交涉，要求被告履约；
4、三份转租合同复印件，证明被告将房屋一分为三转租给次承租人。
被告辩称，被告转租是经过原告允许的，没有支付相应的租金是事实，同意《商铺租赁合同》于2016年1月31日解除，之前的押金4.7万元应当予以抵扣，现原告已经直接向承租人收取租金，该租金亦应视为被告支付的租金并予以抵扣，不同意支付违约金。
被告对自己的主张提供了以下证据：
1、转租证明，证明经原告同意转租的；
2、收据，证明被告已支付了租金5.6万元；
3、押金收条，证明被告已经支付押金4.7万元；
对于原告提供的证据，被告对于真实性、合法性、相关性均无异议，本院依法确认上述证据对本案相应事实具有证明力。
对于被告提供的证据，原告对于第1项证据认为并非本案的转租证明，而是原、被告在2006年签订房屋租赁合同时的，2006年的租赁合同早已结束，故与本案的租赁合同无关；对证据2的真实性无异议，确认金额为5.6万元；对证据3，该收条也是对应双方2006年签订的租赁合同的，与本案无关。本院认为，被告提供的第1、3项证据，原告否认其与本案具有关联性，第3项证据的落款时间为2006年4月6日，证明原、被告之间在2006年4月间存在租赁合同，对此，被告亦未否认，在被告未提供其他证据证明2006年的押金收条与本案存在关联的情况下，本院确认该证据与本案不具有关联性，同理，对于第1项证据，因本案所签合同约定了被告不得转租，在被告未提供其他证据证明第1项证据系原告在签订本案合同后又同意其转租的情况下，本院确认该证据不具有证明力。对于第2项证据，原告无异议，本院依法确认该证据具有证明力。
根据双方当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认以下事实：
一、系争的本市瑞金二路XXX号底层房屋为原告所有。2014年2月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定，1、被告承租系争房屋，承租面积为70平方米；2、租赁期限为2014年6月1日起至2016年5月31日止；3、2014年6月1日至2015年5月31日的租金为4万元，2015年6月1日至2016年5月31日的租金为4.2万元；租金每三个月支付一次，每季度月底前支付；4、若被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同，包括未经原告同意转租他人，视为被告违约，被告负责赔偿违约金4万元。双方还就其他权利义务作出了约定。
二、合同签订后，被告实际将上述房屋一分为三，分别转租给他人经营。其中35平方米转租给他人经营小食，租期为2015年5月28日至2016年5月27日，租金2.1万元；30平方米租赁给他人，租期为2014年6月1日至2016年5月30日，租金2.1万元；另30平方米租赁给他人，租期为2014年6月1日至2016年5月31日，租金1.7万元。
三、因被告未支付2015年9月起的租金，原告经发律师函催讨未果，原告遂于2015年11月5日向本院起诉，要求被告支付自2015年9月1日起至同年11月30日止的租金12.6万元，并要求被告按照每月4.2万元标准支付自2016年2月1日起至房屋实际归还之日止的房屋使用费；要求被告支付合同违约金4万元。
四、诉讼中，被告于开庭前支付了原告2015年9月的租金4.2万元，于2016年1月21日当庭支付5.6万元，于2016年2月8日支付6.6万元。在此期间，原告与三个次承租人协商，共收取其中两个次承租人应当支付给被告的租金计10.9万元（截至2016年4月30日）。审理中，原、被告一直同意，1、双方签订的《商铺租赁协议》于2016年1月31日解除；2、被告所交款项中，4.2万元和5.6万元已用于抵扣2015年9月1日至2015年11月30日欠付的租金，被告所交的6.6万元以及原告收取次承租人的10.9万元可用于抵扣2015年2月1日起被告应付的房屋使用费。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效。被告未按照合同约定支付房屋租金，构成违约，现原告要求解除合同并要求被告支付合同约定的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方在审理中确认一致，《商铺租赁合同》自2016年1月31日起解除，本院予以确认。合同解除后，被告理应支付尚欠的租金，并将上述房屋归还原告，被告无法归还继续占用上述房屋，应当支付房屋使用费，现原告要求按照合同约定租金标准计算房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方协商一致，被告所交款项中，4.2万元和5.6万元已用于抵扣2015年9月1日至2015年11月30日欠付的租金，被告所交的6.6万元以及原告收取次承租人的10.9万元可用于抵扣2015年2月1日起被告应付的房屋使用费，本院予以确认。至于被告提出的原告同意转租的意见，因原告系以被告欠付租金而要求解除合同，故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告所称在原告处还有押金的主张，因被告未能提供证据证明被告所述的押金系本案所涉合同的押金，与本案具有关联性，故对被告的上述主张，本院亦不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告阮洁华与被告谢思亮于2014年4月24日签订的《商铺租赁合同》自2016年1月31日起解除；
二、被告谢思亮应于本判决生效之日起十日内将本市瑞金二路XXX号底层房屋返还原告阮洁华；
三、被告谢思亮应于本判决生效之日起十日内给付原告阮洁华自2015年9月1日起至2015年11月30日止的欠付租金人民币2.8万元，自2015年12月1日起至2016年1月31日止的欠付租金人民币8.4万元；
四、被告谢思亮应于本判决生效之日起十日内按照每月4.2万元的标准偿付原告阮洁华自2016年2月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费，被告谢思亮所交的人民币6.6万元以及原告阮洁华收取次承租人的人民币10.9万元可用于抵扣上述房屋使用费；
五、被告谢思亮应于本判决生效之日起十日内给付原告阮洁华违约金人民币4万元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3620元、财产保全费人民币1350元（原告均已预缴），由被告谢思亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 毛伟新
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。