江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第0772号
上诉人（原审被告）连云港酒连房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区关庙巷8号。
法定代表人汪广耀，该公司董事长。
委托代理人鲍玉刚，该公司职员。
委托代理人徐蔚，江苏念黎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢向军。
委托代理人陈家港，江苏云港律师事务所律师。
上诉人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被上诉人谢向军商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人酒连公司的委托代理人徐蔚、鲍玉刚，被上诉人谢向军及其委托代理人陈家港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢向军一审诉称：2004年12月，谢向军以分期付款的方式认购酒连公司开发的位于＊室房屋一套，价格每平方米1578元，谢向军认购后缴纳定金5万元，约定交房时间为2013年6月30日。剩余购房款也已经按照酒连公司的要求全部缴纳完毕。2011年10月14日，酒连公司推荐谢向军认购E楼＊号大车库一间，但拒不确定车库价格，只填写价格待定，现酒连公司擅自提高车库价格至15000元每平方米，29.9平方米车库总价448500元，该价格远远超出连云港市在售车库的正常市场价格。酒连公司还曾致函谢向军，要求谢向军必须按15000元每平方缴纳所谓的车库款，否则将收回车库和已经交完全款的房产。谢向军认为，根据相关法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。谢向军所购房产的买卖合同完全符合上述规定，合同已经成立，而车库的价格由于酒连公司单方定价且价格过高，双方多次交涉，但车库价格始终无法达成一致。因此，该车库的买卖合同并未成立，现酒连公司强行将车库与房产绑定，声称只要谢向军不缴纳高得离谱的车库款，酒连公司将收回之前所售的房产，对此谢向军坚决不予认可。现起诉至法院，请求判令：1、确认谢向军、酒连公司之间关于＊室房屋买卖合同成立，酒连公司承担相应的违约责任；2、确认谢向军、酒连公司之间关于E楼＊号车库买卖合同未成立；3、要求酒连公司办理过户手续；4、诉讼费由酒连公司承担。
酒连公司一审辩称：因谢向军与酒连公司之间仅有房屋买卖意向，谢向军没有按照酒连公司要求的时间支付房款，谢向军在酒连公司多次催要后拒不签订买卖合同，双方商品房买卖合同不成立，车库与房屋是连在一起的，所以车库合同也是不成立的。谢向军的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审法院查明：2004年12月，谢向军认购酒连公司开发的＊室房屋，并向酒连公司交纳定金5万元，后陆续交款共计20万元。酒连公司向谢向军出具会员卡一张，确认谢向军认购的房号为＊室，价格为1598元／㎡（每平方优惠贰拾元），大车库为＊号，价格待定。后双方签订“告示”一份，确认价格为1578元／㎡，交付时间为2013年6月30日，另备注，预约人（谢向军）须在签订此约定5日内缴足房款20万元，若违反约定，登记人（酒连公司）有权解除约定，预约人应承担相应的违约责任。2014年3月9日、3月22日，酒连公司向谢向军发出签约催告函：我公司开发的＊号楼已获售楼许可等相关证件，你户于2011年10月15日对人和居E号楼3单元202室及E号楼＊号（大）车库进行了预约登记，并已交齐购房款20万元整，车库价格待定。现根据连云港市物价局备案价为15000元每平方米，你户预定车库为29.9平方米，车库价格为448500元。我公司于2014年2月24日向你发出签约通知单及2014年2月25日向你发出违约金确认书通知，你应于签收确认书三日内携带相关材料来公司办理购房事宜，但你至今未来办理，现再次函告你，望你于收到本催告函后3日内携带相关材料及应交余款441836元来我公司办理购房手续，逾期视为您自动放弃该购房预约，所产生的后果由你自行承担。
原审法院另查明，酒连公司于2013年11月15日取得商品房预售许可证。
原审法院认为：根据合同法、商品房销售管理办法以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人的名称或者姓名、住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺等。本案酒连公司向谢向军发放会员卡，双方签订“告示”，明确了双方当事人的名称以及房屋的房号、价格、付款方式等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且谢向军已给付酒连公司20万元房款，故双方之间的商品房买卖合同成立并生效。由于该房现不具备交付条件，酒连公司应按照规定支付违约金，谢向军主张按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，原审法院予以支持。关于＊号大车库，在会员卡及“告示”中，仅约定了车库的号牌，未约定价格，付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项达成合意，10号车库的买卖合同未成立。因涉案房屋目前尚不具备交付办证条件，故谢向军要求办理过户手续，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、谢向军与酒连公司之间关于＊室的商品房买卖合同成立；二、酒连公司于判决生效之日起十日内向谢向军支付逾期交房违约金（以20万元为本金，从2013年7月1日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、谢向军与酒连公司之间关于E号楼＊号车库的买卖合同未成立；四、驳回谢向军其他的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由酒连公司负担。
上诉人酒连公司不服原审判决向本院提起上诉称：1、原审法院认定涉案双方签订的合同成立错误。双方签订的合同为商品房预约合同，不应当转为本约合同，这只是一个框架性合同，双方还要重新签订合同。2、原审法院超出上诉人的诉讼请求判决，违反不告不理原则。3、原审法院认定的违约金明显错误。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院依法予以改判或者发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人谢向军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，庭审程序合法，判决并无不当，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人酒连公司向本院提供以下证据：证据1，预约购房收据，证明被上诉人向上诉人共缴纳了预约购房款20万元整；
证据2，连拆许字（2005）第＊号《房屋拆迁许可证》，证明上诉人对本案建设用房原定拆迁期限为2005年4月8号-2005年6月8号，但实际拆迁工作因拆迁户受阻等原因延期至2010年10月1号；
证据3，连规建（2005）第＊号规划许可证副本，证明上诉人于2005年5月18日取得建设规划许可证；
证据4，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办法（2006）37号）文件，证明国家强制性规定的出台，要求自2006年6月1日起，新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上；
证据5，2008年12月15日江苏省建筑工程施工图设计审查意见书，证明上诉人按照行政要求修改设计图纸，并于2009年2月2日取得审查合格证，上诉人的工程因此受到延期；
证据6，2009年海政办发（2009）＊号文、2009年海政办发（2009）＊号文，证明2009年6月15日，根据连云港市政府的要求，上诉人所开发的区域属于政府棚户区改造工程的范围，上诉人的工程进展也因此发生变更；
证据7，连云港市人民政府【连府法（2010）第＊号文】的审核建议、政办字回复（2010）＊号文，证明连云港市人民政府要求相关部门配合强拆，拆迁工作一再受阻，上诉人的开工期限延期。
证据8，会员卡、告示一份，证明上诉人与被上诉人签订书面“告示”，就人和居商品房大车库一并预约，对商品房和大车库的确定条款和未决条款达成书面一致，并约定其后需要正式签约，该“告示”在双方当事人平等自愿的基础上达成，合法有效，其内容对双方当事人均具有约束力；
证据9，建设工程施工许可证，证明上诉人完成拆迁，于2012年4月26日取得施工许可证，并开始施工；
证据10，连住房售证字第（2013）＊号商品房预售许可证，证明上诉人取得商品房预售许可；
证据11，连价房备（2013）＊号普通商品房销售价格备案通知单，证明物价部门依法对上诉人的商品房销售价格作出规定；
证据12，2014年2月25日违约金确认单，证明上诉人于2014年2月25日已经和被上诉人就逾期交房的违约责任承担金额以及计算方式等事项达成一致意见，该逾期交房的违约金确认书是经过被上诉人签字认可的，具有合法有效性，原审判决要求上诉人再次承担逾期交房的违约责任毫无依据。
证据13，2014年3月9日“签约催告函”一份、2014年3月22日“催告函”一份、签约通知单，证明上诉人再次通知被上诉人按照约定履行商品房买卖合同的正式签约手续，并告知逾期视为被上诉人自动放弃该房的预约；
证据14，2014年2月24日被上诉人“回执”一份，证明被上诉人收到上诉人商品房买卖合同的正式签约通知并承诺在签约规定时间内办理有关签约手续。
被上诉人谢向军质证称：对证据1真实性无异议，但并非如上诉人所述的是预约购房收据，对上诉人的证明目的不认可。
对证据2，对许可证本身无异议，但是对其证明目的有异议，从许可证上不能看出上诉人所说的工期受堵，延期施工等情况；
对证据3，对其证明目的有异议；
对证据4，文件本身无异议，对其证明目的有异议；
对证据5，这是上诉人的施工需要，与被上诉人购买房屋没有关联性，对工期延期受阻有异议，对其证明目的不认可。
对证据6，对文件本身无异议，但是对其证明目的说工期发生变更有异议；
对证据7，与本案无关联性，对其证明目的有异议；
对证据8，会员卡是被上诉人与上诉人达成买卖合同关系，上诉人向被上诉人出具的，关于车库的约定系上诉人后来增加的，并且故意留下价格待定的字样；告示本身已经明确记载了双方买卖房屋的房号、面积、单价、交付时间，已经具备了房屋买卖合同的基本要件，且被上诉人已经按照上诉人要求的五日内交齐了全部剩余购房款，现在上诉人却称被上诉人已经就预约和车库价款达成书面一致，显然属于一厢情愿，根本不是事实；
对证据9、10，这是上诉人建房时候需要办理的手续，与被上诉人在2005年与上诉人达成房屋买卖合同没有关系；
对证据11，该通知单签发日期是2013年11月26日，与被上诉人和上诉人达成房屋买卖合同相差近十年，上诉人想以十年以后的通知单来约束十年之前的价格约定，是不能成立的；对其证明目的不认可。
对证据12，对违约金确认书不认可，对其证明目的也不认可；
对证据13，催告函已经明确确认了被上诉人已经交齐购房款，现单方将车库价格定价为15000元／平方，这是上诉人的单方面定价行为，被上诉人自始至终都没有认可，对其证明目的不认可。该告知函所确定的不合理条款显然不能成立；对签约通知单系上诉人单方行为，被上诉人不认可；
对证据14，回执上面尽管有被上诉人的签字，但只是出于正常的收件时候所出具的确认性的行为，并非对其不合理的内容予以确认。
本案二审期间的争议焦点有：1、上诉人与被上诉人是否已签订商品房买卖合同；2、原审法院判决是否超出被上诉人的诉讼请求；3、原审法院关于违约金的认定是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，涉案双方签订的“告示”，上诉人向被上诉人发放的会员卡，已包含了商品房买卖合同应具有的主要内容，且上诉人已收取了被上诉人全部购房款20万元。在此情况下，原审法院依据《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定双方签订的关于＊室房屋买卖合同成立并生效并无不当。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，被上诉人在起诉状及原审庭审期间均明确表示要求确认E号楼＊号大车库的合同未成立，有书面记录在卷可查，原审法院依据查明事实作出的判决并未超出谢向军的诉求。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，谢向军与酒连公司签订的商品房买卖合同明确约定涉案房屋于2013年6月30日交付，并且谢向军自2005年起已先后缴纳20万元的购房款。但至目前，涉案房屋仍未具备交付条件，在此情况下，原审法院判决酒连公司向谢向军支付一定的违约金并无不当。
据此，原审法院判决并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人连云港酒连房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；