上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初2587号
原告：任家栋，男，1986年6月12日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
被告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：邵F，总经理。
委托诉讼代理人：张嘉瑶，女。
原告任家栋与被告德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任家栋、被告德佑公司的委托诉讼代理人张嘉瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任家栋向本院提出如下诉讼请求：被告德佑公司赔偿原告经济损失人民币200,000元(以下币种均为人民币，系房屋差价损失)。事实与理由如下：2015年12月31日，原告在上海市闵行区春申路德佑公司门店经理赵J的极力推荐下决定购买位于上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并于当日与房东签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，与德佑公司签订了金额为28,500元的《佣金确认书》。签约后，原告按约于2016年1月18日给付房东首付款570,000元。2016年1月25日，房东以《居间协议》签订时未经其母亲同意，协议当属无效为由不履行合同。原告经法律咨询得知《居间协议》确实存在巨大漏洞，无法起诉房东要求其按协议价格履行。原告无奈只得与房东多次进行协商，最终以2,200,000元的价格与房东成交。基于以上事实，被告德佑公司的工作人员恳请原告不要起诉德佑公司，愿意以免收居间报酬及工作人员个人名义赔偿原告损失50,000元。出于对被告工作人员的同情，原告同意了上述赔偿方案。此外，被告德佑公司的工作人员自始至终都确认涉案房屋系满五年唯一，然此与事实并不符，致使原告多负担了22,000元的个税。
原告认为，首先，被告作为专业的房地产经纪公司，其对房地产交易政策理应清楚，但为了促成交易，向原告提某法定不允许买卖的房源信息，其行为已构成欺诈。其次，在居间过程中，被告未能履行审查房源信息的基本义务，以致给原告造成巨额经济损失。最后，被告的工作人员作出赔偿承诺后，仅向原告支付了10,000元，余款均未按约履行，经原告了解被告的工作人员确无偿还能力，故原告只得向德佑公司主张权利。当然，原告自身对房地产交易政策的无知和对房产中介的盲目信任也是导致自身财产损失的原因之一。综上，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。
被告德佑公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告经德佑公司居间介绍与案外人倪某某就涉案房屋买卖事宜签订了《居间协议》。案外人倪某某在交易过程中提出加价要求，原告可依据《居间协议》的约定向案外人主张违约责任。然原告基于其自身利益的考虑，最终愿以2,200,000元的价格向案外人受让涉案房屋，且双方间的交易业已完成，原告已成为涉案房屋的所有权人。该购买行为系原告真实意思的表示，房屋差价不应由德佑公司承担。其次，为促成原告与案外人继续本次交易，德佑公司已免收原告居间报酬28,500元。再次，关于涉案房屋是否为满五唯一，该信息系案外人提某，若原告认为因此发生损失，理应向案外人主张权利。最后，关于原告出示的欠条，在欠条上署名的人均已离职，其无法对欠条的真实性予以核实。若欠条属实，原告可要求相关人员履行欠条所述内容。
本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告(乙方，买受方)、案外人倪某某(甲方，出售方)、德佑公司(丙方，居间方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定甲、乙方就坐落于上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖事宜委托丙方提某居间媒介服务。甲方保证涉案房屋产权清晰、权属明确可进行交易。甲方出售涉案房屋的总房价为1,900,000元；乙方为表示购买诚意，于2015年12月31日向丙方支付意向金50,000元。如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金，待甲方签订本协议后6日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至300,000元,甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后75日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能按照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日通过丙方或直接向甲方支付首期房款570,000元(含已支付的全部定金，尾款5万元由丙方代为保管)。甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立，甲、乙双方同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一向丙方支付居间报酬。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体产权人的同意，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议违约责任条款的标准向乙方、丙方承担违约责任。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应按照本协议约定的总房价款的2%向丙方支付违约金。协议还就双方的其他权利义务作了约定。
2016年3月1日，原告与案外人陈某某、倪某某就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，房地产转让价款为2,200,000元。
2016年3月1日，原告与德佑公司签订《佣金确认书》，该确认书中佣金金额有涂改(审理中,双方一致确认佣金由原28,500元改为1,000元，且德佑公司表示该1,000元佣金亦不再向原告主张)。
另查明,原告为购买涉案房屋缴纳了税款22,000元，且涉案房屋目前登记至原告名下。
以上事实，由原告提某的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、《税收缴款书》等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。
审理中，原告还向本院提某了以下证据材料：
1.《房屋拆迁安置协议》一份，旨在证明以下内容：涉案房屋系案外人陈某某因拆迁所获得的动迁安置房。案外人陈某某于1994年11月4日与拆迁人签订《房屋拆迁安置协议》，协议中所载明的安置人数为两人，即案外人陈某某、倪某某。同时，原告确认其在签订《居间协议》时曾看到过上述协议，并注意到拆迁协议中安置人数为陈某某与倪某某。被告对上述协议的真实性无异议。
2.《欠条》一份，欠条所载明的大致内容如下：因链家工作失误，造成客户任家栋经济损失，链家工作人员赵俊、张宇愿承担50,000元。从签字之日起，分10个月，每月5,000元偿还客户。逾期(至2016年12月31日)未还清，赵俊、张宇以每天万分之二偿还违约金(以剩余金额为本金)。”原告自述至起诉前，上述两位工作人员仅支付了10,000元。被告确认赵俊、张宇系其工作人员，但称上述工作人员已离职,故对《欠条》的真实性不予认可,且《欠条》上未加盖被告的公章,此系工作人员个人行为。
被告向本院提某了一份由案外人由陈某某、倪某某于2016年3月1日出具的《委托出售房地产信息表》，该表上载有案外人陈某某、倪某某确认涉案房屋为满五年家庭唯一的住房。原告对上述证据材料的真实性予以确认。
本案的争议焦点：作为居间方的被告是否需要对原告的损失进行赔偿？
本院认为,在房屋买卖居间活动中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性。中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提某的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方遭受损失，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。
就本案而言，根据查明的事实，本院认为，首先，被告提某的居间服务确有一定瑕疵。原、被告在签订《居间协议》时对以下事实均知晓：1.涉案房屋系动迁安置房，被安置对象为两人；2.涉案房屋尚未取得《上海市房地产权证》。被告作为一家专业的房屋中介机构，理应审查委托出售方的主体资格，确定出售方的签约主体是否有权出售涉案房屋。显然，被告并未完全尽到该义务，其向原告提某的居间服务有一定的瑕疵。
其次，原告最终以在《居间协议》约定总价基础上加价300,000元与案外人陈某某、倪某某就涉案房屋交易达成一致意见,此系原告对自身权利的处分，理由如下：1.《居间协议》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的法定无效的情形，即使案外人倪某某在上述协议签字时未征得另一共有人陈某某的同意，该协议亦属有效合同。2.《居间协议》中约定了案外人倪某某应保证有权出售涉案房屋，并承诺在签订协议时已征得该房地产全体产权人的同意，若因案外人倪某某无权处分或越权处分等原因造成协议未能履行，倪某某应承担违约责任。因此，即使《居间协议》最终因案外人倪某某无权处分涉案房屋而未能履行，原告亦可依据该条款向案外人倪某某追究违约责任。
最后，关于原告主张的涉案房屋因不符合“满五唯一”条件而导致其多缴个税的损失的问题。所谓“满五”，通俗而言是指涉案房屋取得《上海市房地产权证》之日开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”是指业主在本市仅有这一套房屋。通常情况下，涉案房屋是否“满五”，无论是作为中介机构的被告，还是作为买受人的原告均可从涉案房屋的《上海市房地产权证》的登记日上获悉。是否“唯一”，中介机构只能基于出售方自身的陈述来判断，而无条件进行核实。本案中，原、被告在签订《居间协议》时均知悉涉案房屋尚未办理《上海市房地产权证》，涉案房屋不符合“满五”的条件是显而易见的。
综上所述，在综合考量德佑公司的过错程度、原告对自身权利的处分、德佑公司已免除原告28,500元佣金以及原告自述已从被告工作人员个人处获赔10,000元等因素，本院酌定被告赔偿原告损失15,000元。至于被告工作人员向原告出具的《欠条》，即使该《欠条》具有真实性，因属被告工作人员个人的意思表示，与被告无涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，本院判决如下：
被告德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告任家栋损失人民币15,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告任家栋负担1,989元，被告德佑房地产经纪有限公司负担161元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一七年四月十二日
书记员 朱琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。