乌鲁木齐铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）新71民终11号上诉人(原审被告)：骆洪利，男，1958年6月2日出生，满族。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区南纬二路164号铁14街9-3-402室。法定代表人：宁列英，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。上诉人骆洪利因与被上诉人乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司（以下简称秦凤恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐铁路运输法院（2017）新7101民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人骆洪利、被上诉人秦凤恒信物业公司的委托诉讼代理人崔建军、曾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆洪利上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项、第二项，驳回秦凤恒信物业公司的全部诉讼请求；2.秦凤恒信物业公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。1.根据法律法规的规定，物业服务合同的主体仅为建设单位、业主委员会和物业服务企业，我系自然人，不具备与秦凤恒信物业公司订立《乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区服务协议》（以下简称《服务协议》）的主体资格，因此《服务协议》应属于无效合同，对我不产生法律约束力。2.秦凤恒信物业公司利用其控制房屋钥匙的优势地位强迫每一位接收房屋的业主与其签订《服务协议》并交纳半年物业服务费，《服务协议》属于可撤销的合同，我已在另一案件中请求法院解除《服务协议》，因此《服务协议》不属于有效合同，对我不能产生任何法律约束力。3.本案中秦凤恒信物业公司要求交纳物业服务费用的对象尚不明确，在《服务协议》无效的情况下，秦凤恒信物业公司仅可依据其与建设单位签订的《路锦家园小区（一期）前期物业委托服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）收取相应的物业服务费用。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条规定”新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”，我接收涉案房屋后，建设单位至今未出示建设工程竣工规划认可书，如涉案房屋并未取得建设工程竣工规划认可书，秦凤恒信物业公司就不得向我收取物业服务费用。4.秦凤恒信物业公司与中国铁路乌鲁木齐局集团有限公司（前身为乌鲁木齐铁路局，以下简称中铁乌公司）集资建房建设指挥部签订的《前期物业服务协议》第三章第六条依据的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》新计法规【2004】531号文件，但该文件已废止，《前期物业服务协议》以废止的物业费收费标准文件为依据，应为无效。5.秦凤恒信物业公司虽与中铁乌公司集资建房建设指挥部签订的《前期物业服务协议》中约定提供二档服务标准的物业服务，该服务标准违反了乌发改医价【2015】1108号文件规定”住宅小区物业服务收费，新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业人向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准”的规定，本案即使业主需要交纳物业费用也只应按照三级服务标准交纳，即高层住宅1.1元/月·平方米。秦凤恒信物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.《前期物业服务协议》合法有效，对业主有约束力。骆洪利与我公司签订《服务协议》，该协议是对《前期物业服务协议》的补充，是双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，并已实际履行，且无法律规定业主不得与物业服务企业签订物业服务合同，《服务协议》具有法律效力。2.骆洪利认为受我公司胁迫签订《服务协议》，其应在一年内申请撤销，但骆洪利未在一年内行使撤销权，故合同生效。3.根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，建设单位仅承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。路锦家园小区2014年9月验收合格，同年10月交付骆洪利使用至今，故应当由其自行承担物业费用。此外，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》于2016年9月1日执行，对2014年7月就已经签订并生效的涉案《物业前期服务协议》没有溯及力。4.新计法规【2004】531号文件虽然于2013年1月1日起被新疆维吾尔自治区发改委作出的《关于印发的通知》（新发改法规【2012】3088号）废止，但该通知没有对乌鲁木齐市普通住宅的物业服务收费基准价进行规定，新计法规【2004】531号文件中规定的物业服务收费标准一直延续使用。5.骆兴利认为应当按照乌发改医价【2015】1108号文件中”新建住宅小区”的三级收费标准交纳物业服务费。2015年12月25日乌市发改委下发的乌发改医价【2015】1214号《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的补充说明的通知》中明确”新建住宅小区”是指”2016年1月1日以后通过竣工验收合格（指建设、监理、勘查、施工、设计单位竣工验收合格）的新建住宅小区”。路锦家园小区于2014年9月验收合格，不属于乌发改医价【2015】1108号文件中的”新建住宅小区”范畴，不适用该文件有关”新建住宅小区”的收费标准。秦凤恒信物业公司向一审法院起诉请求:1.判令骆洪利支付拖欠的物业服务费1853.64元；2.判令骆洪利支付逾期付款期间的违约金1790.62元；3.判令骆洪利承担本案的诉讼费、送达费。一审法院认定事实：路锦家园小区是中铁乌公司建设的铁路职工集资房，小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯）。小区建成后，受中铁乌公司的委托，中铁乌公司集资建房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《前期物业服务协议》，委托秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供前期综合物业服务。骆洪利购买了路锦家园小区2栋10号房屋，面积102.98平方米。2014年10月14日，骆洪利办理了入住手续。在办理入住时，秦凤恒信物业公司（乙方）与骆洪利（甲方）签订了《服务协议》，协议约定由秦凤恒信物业公司为小区提供物业服务，协议第三条对物业服务的内容进行了约定，协议第六条约定物业费采用包干制方式，按照甲方拥有物业的建筑面积交纳，多层（带电梯）住宅物业服务费为每平方米1.5元/月。协议第九条约定办理入住手续之日起，住户须一次性交纳半年小区物业费，以后则按年定期交纳下一年度的费用。关于违约责任，第二十三条约定乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第二十五条约定甲方违反本协议约定，逾期支付小区物业费用的，乙方有权要求甲方支付，并应从逾期之日起每日按应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。协议还对双方的权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业专项维修资金等事项进行了约定。骆洪利在入住路锦家园小区2栋10号房屋后，交纳了2015年1月21日至2015年7月20日期间926.80元的物业费，之后再未交纳物业费。秦凤恒信物业公司催缴骆洪利支付2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业服务费1853.64元。因双方对物业服务费的交纳产生争议，骆洪利至今未交纳上述物业费。为此，秦凤恒信物业公司起诉至一审法院。一审另查明，秦凤恒信物业公司于2014年5月16日注册成立，登记的经营范围为物业管理、清洁服务、园林绿化。2014年7月25日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司的资质登记为三级（暂定一年），2015年11月20日，乌鲁木齐高新技术产业开发区规划房产局核准秦凤恒信物业公司的资质登记为三级，2017年5月3日，新疆维吾尔资质区住房和城乡建设厅核准秦凤恒信物业公司资质等级为二级。物业服务企业资质等级从高到底分为一、二、三级。一审再查明，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第五条规定”物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等”。2005年10月8日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发了乌发改房【2005】72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》，该文件第一条规定”乌鲁木齐地区普通住宅服务费基准价执行自治区发展计划委员会、建设厅新计法规【2004】531号文件制定的最高价格水平”，根据新计法规【2004】531号文件确定物业收费指导价为：多层住宅及不带电梯的7层住宅，一级服务0.6元/月·平方米、二级服务0.5元/月·平方米、三级服务0.4元/月·平方米、四级服务0.3元/月·平方米；高层住宅，一级服务2.0元/月·平方米、二级服务1.5元/月·平方米、三级服务1.1元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米。该文件备注：1.综合服务费按照产权面积收费。2.多层是指6层及以下，高层是指7层以上。2017年2月3日，乌鲁木齐发改委和乌鲁木齐市房管局联合下发了乌发改医价【2017】62号《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》，该通知第一条第（一）款规定”未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准分别为：多层不带电梯普通住宅：一级服务0.5元/月·平方米、二级服务0.6元/月·平方米、三级服务0.7元/月·平方米、四级服务0.8元/月·平方米；高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.5元/月·平方米、四级服务2.0元/月·平方米”，该文件同时规定文件自2017年7月1日起开始执行，乌发改房[2005]72号《关于乌鲁木齐地区物业服务收费价格管理的相关规定的通知》同时废止。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、案涉《服务协议》的效力问题；二、秦凤恒信物业公司收取的物业服务费是否符合法律规定；三、骆洪利是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金。一、关于秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》效力问题。骆洪利认为秦凤恒信物业公司以不签协议就不交钥匙为由，胁迫其签订《服务协议》，认为该协议无效，秦凤恒信物业公司不能依据该协议收取物业费，秦凤恒信物业公司与其签订的物业服务协议是无效合同。对此一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，即使秦凤恒信物业公司不与骆洪利签订《服务协议》，依据上述司法解释的规定骆洪利也应履行秦凤恒信物业公司与建设方签订的《前期物业委托服务协议》中的义务，应当向秦凤恒信物业公司交纳物业费。而秦凤恒信物业公司与骆洪利签订的《服务协议》，明确了双方权利义务，秦凤恒信物业公司不存在胁迫骆洪利而获取不法利益的行为，况且骆洪利签字确认了协议的内容，故其现抗辩协议无效并不应支付物业服务费的理由与查明的事实不符，一审法院未予支持。对骆洪利提出的”前期物业未进行招投标、秦凤恒信物业公司不具备从事三级物业服务的资质”的抗辩，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关”符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，骆洪利所辩称的《服务协议》无效的理由，与上述司法解释规定不符，一审法院未予支持。一审法院认为，骆洪利与秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应根据协议约定履行义务。二、秦凤恒信物业公司收取的物业费是否符合法律规定。依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的规定，物业费的收取是在新疆范围内是各地（州、市）价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地（州、市）物业服务收费水平，制定本地（州、市）的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价。本案中，路锦家园小区共计有61栋住宅，除40栋和49栋为六层（带电梯）外，其他楼层均为七层（带电梯），骆洪利所有的房屋是2栋10号房屋，属于七层（带电梯）。根据新计法规【2004】531号文件备注：多层是指6层及以下，高层是指7层以上，秦凤恒信物业公司按照1.5元/月·平方米收取物业服务费，符合物业服务费指导价的规定和标准，秦凤恒信物业公司以此为标准请求骆洪利支付物业服务费符合法律规定。对骆洪利欠付物业服务费1853.64元，秦凤恒信物业公司已向其进行了催缴，但骆洪利至今未交纳，故对秦凤恒信物业公司请求骆洪利支付物业服务费的请求予以支持。秦凤恒信物业公司诉请骆洪利支付2015年7月21日至2016年7月20日期间物业服务费1853.64元（1.5元/月·平方米×12个月×102.98平方米），计算数额符合双方合同约定，一审法院予以支持。对骆洪利提出”秦凤恒信物业公司成立于2014年5月，显然不具备三级服务标准，最多是一级服务标准，秦凤恒信物业公司乱收物业费，乌鲁木齐市发展与改革委员会下发的乌发改医价（2015）1108号文件规定，前期物业收费不得高于普通物业住宅三级物业服务标准，即多层住宅0.4元/月·平方米，高层住宅1.1元/月·平方米”的抗辩，因物业收费标准是物业服务企业根据合同的约定及具体的服务内容来确定相应的服务标准；物业企业资质等级是企业执业的资格认证，是对企业规模和经营范围的界定。故物业服务企业资质等级与物业收费标准是两个不同的概念，二者没有必然的关联性。即一级资质的企业可以按照合同提供三级标准服务并按照三级标准收费，三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按照一级服务标准收费。本案中，2014年7月25日，秦凤恒信物业公司的资质登记为三级（暂定一年），2015年11月20日，秦凤恒信物业公司的资质登记为三级。结合案涉《服务协议》关于”多层（带电梯）住宅物业服务费为每平方米1.5元/月”的约定，对骆洪利的以上抗辩，一审法院未予采信。三、关于骆洪利是否应当向秦凤恒信物业公司支付违约金的问题。骆洪利入住路锦家园小区后接受秦凤恒信物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。按照双方签订的《服务协议》的约定，物业服务费按年交纳，骆洪利至今未向秦凤恒信物业公司交纳2015年7月21日至2016年7月20日期间的物业费，已构成违约，应承担违约责任。秦凤恒信物业公司主张骆洪利应支付2016年7月21日至2017年6月8日期间，按照约定从逾期之日起每日按应交费用1853.64元的3‰计算出违约金1790.62元。秦凤恒信物业公司对违约金的主张，经一审法院释明后，骆洪利抗辩其不存在违约，不应支付违约金。对骆洪利的以上抗辩，因缺乏事实与法律依据，一审法院未予采信。一审法院酌定违约金按银行同期贷款利率计算。秦凤恒信物业公司主张计算2016年7月21日至2017年6月8日期间10个月零19天的违约金，据2016年7月21日中国人民银行公布的银行同期贷款年利率为4.35%，一审法院确认骆洪利应支付秦凤恒信物业公司的违约金为71.45元（1853.64元×319天×4.35%÷360天）。对骆洪利提出”秦凤恒信物业公司违法收取装修押金，收取我的装修押金至今未退”的抗辩，属于另案审查的事实，本案不再对此论述。对骆洪利提出”秦凤恒信物业公司水电费收费高于水电企业定价，地下车位收费偏高，其收费高于其他铁路小区，未公布车位收费”的抗辩，因骆洪利没有提供相关证据予以佐证，一审法院未予采信。判决：一、骆洪利于判决生效后十日内一次性支付秦凤恒信物业公司物业服务费1853.64元；二、骆洪利于判决生效后十日内一次性支付秦凤恒信物业公司违约金71.45元；三、驳回秦凤恒信物业公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对于一审查明的事实和证据，予以确认。本院另查明，2014年7月8日，中铁乌公司授权该公司集资建房建设指挥部与秦凤恒信物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护等内容与秦凤恒信物业公司同骆洪利签订的《服务协议》基本一致。与本案有关的主要内容为：秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务，物业服务收费标准为1.5元/月·平方米。路锦家园小区于2014年9月22日获得了建设、监理、勘查、施工、设计、接管单位工程竣工验收报告。新疆维吾尔自治区发改委下发的《关于印发的通知》（新发改法规【2012】3088号）第二十九条规定”本办法自2013年1月1日起执行。《关于印发的通知》（新计法规【2004】531号）同时废止。此前凡与本办法相抵触的规定，一律以本办法为准”。该通知没有对乌鲁木齐市普通住宅的物业服务收费基准价进行规定。乌鲁木齐市的物业服务收费标准采用政府指导价，关于指导物业服务收费标准的文件新计法规【2004】531号、乌发改医价【2014】140号、乌发改医价【2015】1108号、乌发改医价【2017】62号文件对高层或带电梯普通住宅的物业服务收费标准的规定一直无变化，即一级服务为2.0元/月·平方米、二级服务为1.5元/月·平方米、三级服务为1.1元/月·平方米、四级服务为0.8元/月·平方米。本院认为，本案的争议焦点为骆洪利是否应当按照1.5元/月·平方米的标准向秦凤恒信物业公司交纳物业服务费。秦凤恒信物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在路锦家园小区成立业主委员会之前，与建设方中铁乌公司授权的中铁乌公司集资建房建设指挥部签订《前期物业服务协议》符合法律规定，内容合法有效，对全体业主具有约束力。单个业主虽不能与物业服务单位签订对全体业主有约束力的前期物业服务合同，但法律不禁止其在前期物业服务合同的基础上与物业服务企业签订补充协议，补充约定前期物业服务合同未约定的内容对其有约束力。本案，虽然建设方中铁乌公司向骆洪利出售房屋时无书面购房合同，且未向骆洪利告知《前期物业服务协议》内容，但秦凤恒信物业公司随后与骆洪利签订了《服务协议》，协议约定了由秦凤恒信物业公司提供物业服务对路锦家园小区进行物业管理，该协议约定的服务事项、服务费用、服务质量、物业的使用与维护内容与《前期物业服务协议》内容基本一致，骆洪利在《服务协议》上签字确认表示接受秦凤恒信物业公司提供的物业管理服务，此外《服务协议》还约定了骆洪利与秦凤恒信物业公司之间的违约责任，《服务协议》是《前期物业服务协议》的延续和补充，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，《服务协议》合法有效。骆洪利上诉主张《前期物业服务协议》中约定的物业服务费不能依据已被废止的新计法规【2004】531号文件确定。新发改法规【2012】3088号文件虽然废止了新计法规【2004】531号文件，但该文件没有规定物业服务费的标准。新计法规【2004】531号文件、乌发改医价【2014】140号文件以及目前执行的乌发改医价【2017】62号文件规定的高层或带电梯普通住宅物业服务收费标准均未变动。故《前期物业服务协议》依据新计法规【2004】531号文件约定物业服务费虽有瑕疵，但没有损害业主的利益。骆洪利上诉主张本案应当依据乌发改医价【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”的标准即1.1元/月·平方米交纳物业服务费。该文件自2016年1月1日起执行，而涉案小区于2014年交付使用，故涉案小区不属于【2015】1108号文件规定的”新建住宅小区”，骆洪利应当按照1.50元/月·平方米交纳物业服务费。对骆洪利的该上诉主张本院不予支持。骆洪利上诉主张应由中铁乌公司交纳物业服务费，其依据的是《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条的规定。该文件于2016年9月1日起执行，涉案小区于2014年交付使用，故该文件不适用于本案。中铁乌公司提供了涉案小区的《工程竣工验收报告》，涉案的《前期物业服务协议》和《服务协议》均为合法有效的合同，2014年11月骆洪利入住该小区，接受了物业服务，故骆洪利应当交纳物业服务费。对骆洪利的该上诉主张本院不予支持。骆洪利称秦凤恒信物业公司利用其控制房屋钥匙的优势地位强迫每一位接收房屋的业主与其签订《服务协议》并交纳半年物业服务费，《服务协议》是可撤销的合同。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定”具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”，骆洪利未在签订《服务协议》一年内行使撤销权，撤销权消灭，对该主张本院不予支持。综上，对骆洪利认为服务协议无效、可撤销，路锦家园小区应按”新建住宅小区”1.1元/月·平方米的标准交纳物业费、其不应交纳物业费的主张本院不予支持。秦凤恒信物业公司按照《前期物业服务合同》及与各业主签订的《服务协议》约定的内容为路锦家园小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。骆洪利作为路锦家园小区的业主，在接受秦凤恒信物业公司的物业管理服务的同时，有按照约定以1.5元/月·平方米的标准交纳物业服务费的义务。综上所述，骆洪利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人骆洪利负担。本判决为终审判决。审 判 长  李晓艳审 判 员  张玉兰代理审判员  毛建梅二〇一八年五月十一日书 记 员  张 锦