北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初1839号
原告：朱桢柏，男，1972年11月6日出生。
委托代理人：平立广，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人：诚实，北京市华泰律师事务所律师。
被告：张兆兵，男，1982年11月29日出生。
委托代理人：曹梅燕，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人：李田园，女，1983年5月30日出生，北京市中银律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。
被告：王全峰，男，1977年9月19日出生。
委托代理人：曹梅燕，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人：李田园，女，1983年5月30日出生，北京市中银律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。
原告朱桢柏与被告张兆兵、被告王全峰合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱桢柏委托代理人平立广、诚实，被告张兆兵、被告王全峰共同委托代理人曹梅燕、李田园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱桢柏向本院提出诉讼请求：1.判令张兆兵、王全峰给付补偿款107000元及未使用完的租金32333元；2.判令张兆兵、王全峰承担本案诉讼费用。事实理由：朱桢柏于2007年11月10日与案外人肖×签署《租房协议》，承租位于北京市大兴区五连环天然气储备站西侧（金盛大街6号院）的厂房（以下简称：涉案厂房），约定的租期为十年，自2007年11月18日至2017年11月17日。2015年6月15日，张兆兵、王全峰向朱桢柏称已买下厂房，但当时朱桢柏租赁期未到，张兆兵、王全峰急于用厂房愿意以补偿方式收回厂房，原、被告达成了退房协议书，约定二被告补偿100000元现金，退还未使用完的租金7000元，共计107000元。之后朱桢柏按照协议约定搬离厂房，但是二被告未给付朱桢柏补偿款。
张兆兵、王全峰共同答辩称：不同意朱桢柏的诉讼请求。张兆兵、王全峰于2015年1月30日与肖×签署《土地房屋转让协议》，取得了涉案厂房的使用权。朱桢柏与肖×之前签署过《租房协议》，是涉案厂房的承租人。朱桢柏获得厂房易主消息后，主动找到张兆兵、王全峰，要求签署新的《租房协议》，于是在原合同内容不变的基础上，原、被告双方2015年3月签订了新的《租房协议》。2015年6月15日，原、被告双方协商签署《退房协议书》，该《退房协议书》以新的《租房协议》为基础。《退房协议书》约定，张兆兵、王全峰支付朱桢柏补偿款100000元，目的是用于恢复厂房原貌，朱桢柏退房时，张兆兵、王全峰退还朱桢柏未使用完的租金，2016年地租余款，电表线共计7000元。《退房协议书》签署当日，张兆兵、王全峰支付朱桢柏40000元补偿款，但朱桢柏迟迟不将厂房恢复原貌，至2015年11月才电话告知已经搬离，其退房时没有履行正常的退房手续，厂房一片狼藉，不能正常使用，张兆兵、王全峰为恢复厂房状态支付137185元有票据为证，支付垃圾清运费8000元，无票据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对朱桢柏提交的《租房协议》、证明无异议，但基于上述证据涉及案外人肖×、韩×利益及另外的法律关系，双方当事人均未申请证人肖×、韩×出庭说明情况，亦未提交相应的厂房权属证明，故本院对朱桢柏提交的《租房协议》、证明的真实性无法确认。对本案双方当事人无争议其他证据，本院予以确认并在卷佐证。
对涉及本案争议焦点有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.朱桢柏提交的《退房协议书》，朱桢柏提交该证据证明双方曾约定张兆兵、王全峰应支付朱桢柏补偿款。张兆兵、王全峰第一次庭审时对《退房协议书》的真实性不予认可，但未在限期内对张兆兵署名提起笔迹鉴定，后第二次庭审中对《退房协议书》的真实性予以认可，上载明：甲方张兆兵，乙方朱桢柏，现经甲乙双方商量，甲方给乙方补偿10万现金（厂房顶、墙、锅火房、水井、楼上暖气）不动，今年乙方退房时甲方退还乙方未使用完的租金，甲方补偿乙方（明年的地租余款，电表线共计7000元）共107000元，如果甲方付清补偿款后，甲乙双方原合同的后两年作废，乙方把原合同还给甲方。落款处有朱桢柏签字，并载明“同意王全峰”。庭审中，王全峰认可系其本人签字。张兆兵、王全峰抗辩称上述协议系朱桢柏执笔书写并交由张兆兵、王全峰签字，内容与双方当事人口头协议内容不一致，双方曾口头协议补偿10万现金，朱桢柏应保持锅炉、水井、厂房等不动的同时需将涉案厂房恢复原状，朱桢柏认可双方当事人曾口头协议其搬离涉案厂房时需要拆除厂房部分结构，但主张因拆除费用问题，朱桢柏未进行拆除，后双方又签署了《退房协议书》免除了朱桢柏的拆除义务。双方《退房协议书》中并未就涉案厂房恢复原状进行约定，亦未约定支付补偿款系用于厂房恢复原状，且庭审中，张兆兵、王全峰未能明确厂房恢复原状的标准，故本院对张兆兵、王全峰的该项抗辩主张不予采纳，双方权利义务应以《退房协议书》书面约定为准。
2.张兆兵、王全峰提交的证据收条、照片，张兆兵、王全峰提交该证据用以证明朱桢柏搬离涉案厂房时部分毁损，张兆兵、王全峰为恢复原状进行装修并支出相应装修费用，朱桢柏对上述证据的关联性均不予认可，称上述证据收据未载明系为涉案厂房装修所产生的费用，照片亦无法证明厂房毁损后果系由朱桢柏造成，因上述证据收据未能明确载明与涉案厂房的关联性、证据照片未能显示拍摄时间，不能证明厂房毁损系朱桢柏造成，故本院对上述证据的关联性均不予确认。
3．张兆兵、王全峰提交的证据《租房协议》，张兆兵、王全峰提交该证据用以证明双方当事人在2015年3月签署了《租房协议》，协议约定了朱桢柏在退房时具有恢复原状的义务，朱桢柏对该证据的真实性不予认可，但未在限期对《租房协议》载明的“朱桢柏”署名提起笔迹鉴定，故本院对该证据的真实性予以确认。该协议内容与另一份朱桢柏提交的其与肖×签署的《租房协议》内容相同，协议首页载明“甲方张兆兵、王全峰”，“乙方朱桢柏”，主要内容为：厂房租赁期限为10年，自2007年11月18日至2017年11月17日，租金标准为第一、二、三年每年租金80000元，第四、五、六年每年租金88000元，第七、八年为97000元，第九、十年为106000元，租金支付为上付款，年付，提前一个月付清下年房租，未经张兆兵、王全峰允许不得擅自改动厂房结构，一切设施如有损坏由朱桢柏自行修理，退房时应恢复原样。协议尾部乙方加盖了北京鑫福顺斋食品厂合同专用章，对应签署日期为2007年11月10日，载明甲方张兆兵、王全峰签字，对应签署日期为2015年3月28日。经查，原北京鑫福顺斋食品厂法定代表人为朱桢柏，于2013年11月25日更名为北京名仕名裳服装厂。朱桢柏作为北京鑫福顺斋食品厂法定代表人亦未对上述协议签署情况作出合理解释。综上，虽然上述《租房协议》签署日期、署名情况不一致，但协议首部确系载明朱桢柏签名，综合原、被告双方主张的厂房租赁、厂房买卖情况分析，张兆兵、王全峰主张该《租房协议》为原、被告双方续租厂房意思表示亦属合理，本院予以采纳。就张兆兵、王全峰主张《租房协议》约定了朱桢柏在退房时具有恢复原状的义务一节，张兆兵、王全峰认可上述《租房协议》并未实际履行，称该协议仅为续租厂房的意思表示，朱桢柏并未向张兆兵、王全峰交纳租赁费用，朱桢柏将2015年房租、地租交纳给了案外人肖×，后原、被告双方又签署了《退房协议书》。《退房协议书》未约定朱桢柏负有涉案厂房恢复原状的具体义务，亦未约定支付补偿款系用于厂房恢复原状，张兆兵、王全峰主张朱桢柏应履行恢复原状义务，并以此拒付补偿金100000元缺乏事实基础。
本院认为：就双方当事人就涉案厂房权属问题，朱桢柏主张曾享有厂房租赁权、张兆兵、王全峰主张具有厂房所有权，但双方均未在限期内向本院提交权属证明，张兆兵、王全峰庭审中认可其并未取得涉案厂房权属证明，故本院对涉案两份《租房协议》的效力均不予认定，对双方主张基于厂房租赁关系、厂房买卖关系取得承租权、所有权的事实亦不予认定。但厂房权属问题的效力应不影响本案所涉《退房协议书》的效力。原、被告双方基于认可对方对涉案厂房的权属而签署的《退房协议书》为双方真实意思表示，我国《合同法》第五十二条规定了认定合同无效的五种情形，《退房协议书》未违法法律、行政法规的强制性规定，亦不属于合同无效的其他情形，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行权利义务。《退房协议书》明确约定了张兆兵、王全峰的补偿义务，现张兆兵、王全峰主张双方曾口头约定支付朱桢柏补偿款应用于退房时履行厂房恢复原状义务，其未提交有力证据予以证明，缺乏事实基础，其以双方曾签署《租房协议》约定朱桢柏退房时应“恢复原状”抗辩拒付补偿款亦缺乏合同依据及事实基础，故本院对上述抗辩意见均不予采纳，张兆兵、王全峰应依据《退房协议书》约定支付朱桢柏补偿款107000元，扣除已支付的补偿款40000元，张兆兵、王全峰应支付朱桢柏补偿款67000元，超出部分本院不予支持；就朱桢柏要求支付厂房租赁费32333元的诉讼请求，其主张该笔费用为2015年7月至2015年11月期间的租金，张兆兵、王全峰抗辩退还租金应包含在107000元之内，双方《退房协议书》约定“甲方给乙方补偿10万现金（厂房顶、墙、锅火房、水井、楼上暖气）不动，今年乙方退房时甲方退还乙方未使用完的租金，甲方补偿乙方（明年的地租余款，电表线共计7000元）共107000元，”，其上述抗辩主张与《退房协议书》书面意思相悖，本院不予采纳。朱桢柏未提交证据证明厂房租赁费实际产生，但张兆兵、王全峰认可朱桢柏向案外人肖×交付了2015年的土地、厂房租赁费用，其即应当按照《退房协议书》约定履行义务，依据双方一致意思表示，2015年涉案厂房的租赁费用应为97000元，朱桢柏主张退房日期为2015年7月15日，其未提交有力证据予以证明，本院不予采纳，张兆兵、王全峰认可朱桢柏从涉案厂房搬离日期为2015年11月左右，但未能明确具体日期，故本院酌情认定张兆兵、王全峰应返还朱桢柏2015年11月1日至2015年11月17日期间的厂房租赁费用4518元，超出部分本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告张兆兵、被告王全峰于本判决生效后十日内支付原告朱桢柏补偿款六万七千元，退还原告朱桢柏租赁费四千五百一十八元；
二、驳回原告朱桢柏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千五百四十三元，由原告朱桢柏负担七百四十九（已交纳），由被告张兆兵、被告王全峰共同负担七百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 成桂钦
二〇一六年九月二十日
书记员 纪 甜