广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第371号
上诉人（一审被告）陈兆章，中国建设银行桂林七星支行工作人员。
委托代理人韦甘霖，广西金桂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）秦军，阳朔县手工业联社退休干部。
委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。
上诉人陈兆章与被上诉人秦军因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2015）阳民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员陆建华和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2015年7月24日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人陈兆章及其委托代理人韦甘霖，被上诉人秦军的委托代理人黄靖耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，阳朔县阳朔镇宝泉巷12号201房屋，建筑面积108.73平方米，系被告陈兆章原所在单位阳朔建设银行的集资房。被告陈兆章于2001年10月18日取得房屋所有权证，证号为：朔房权证阳朔镇字第××号，于2005年7月30日取得国有土地使用证，证号为：朔房改用（2005）第0149号。2001年12月22日，原告秦军与被告陈兆章签订了一份集资房屋产权转让协议，双方约定被告将该房屋以97000元转让给原告秦军，合同签订当日，原告秦军将95000元房款支付给被告，被告将房产证交给原告秦军，房屋占有、使用、收益权归原告秦军，剩余2000元转让款待原告收到被告已过好户的房产证后的当天一次性支付完毕。房产证过户及办理土地使用证所需的一切税费由被告负责。待供方上市政策出台本县可以办理过户手续后两个月内被告应积极帮助原告办理房产过户的一切手续。合同签订后，原告秦军按约定支付了价款，被告陈兆章将房屋交付给了原告使用，在办理房屋过户条件成就后，原告秦军多次催促被告办理过户手续，但被告以各种理由不协助原告办理房地产权证过户手续。为此，二原告要求判令被告履行合同，协助办理房地产权证过户手续，诉讼费由被告承担。庭审中，原告张建文向该院提出撤诉申请，应予准许，该院将另行制作民事裁定书。
一审法院经审理认为，被告陈兆章将其所有的并已取得房屋所有权正的集资房出卖给被告秦军，双方签订了集资房屋转让协议，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。合同签订后，原告秦军按约定支付了价款，被告陈兆章将房屋交付给了原告秦军使用，但是，被告陈兆章在已经取得房产证、国有土地使用证并且该房屋已符合该县政策可以上市的情况下，原告秦军多次催促被告陈兆章协助办理房产过户手续，被告陈兆章均以种种理由不予协助办理，被告陈兆章之行为已违反合同约定，其应当履行合同。因此，原告秦军要求被告陈兆章协助办理房地产权证过户手续的请求理由充分，该院予以支持。被告陈兆章辩称该案不属于法院受理范围、是无效合同、现不具备转让过户条件、其妻不知道转让一事以及已过诉讼时效等均与本案事实不符，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：被告陈兆章在本判决发生法律效力后十日内协助原告秦军办理阳朔县阳朔镇宝泉巷12号201房屋的朔房权证阳朔镇字第××号房产证及朔房改用（2005）第01**号国有土地使用证过户手续。该案受理费50元，原告已预交，该案适用简易程序审理减半收取25元，由被告负担。
上诉人陈兆章不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定事实与实际不相符。合同签订当日，上诉人只收到被上诉人所交现金67000元，并向其出具了收条。因双方当事人是朋友，故约定余下30000元在办理完产权过户手续时另行支付。二、原审漏列当事人，属于程序违法。本案所涉集资房屋，是上诉人和妻子吴志莲共同所有的房屋。1996年上诉人获得了所在单位的集资建房购买资格。1998年1月28日上诉人与吴志莲登记结婚，2001年11月，该房屋办理了房产证。可见，本案的集资房是上诉人与妻子吴志莲的共同财产，本案的处理结果与吴志莲存在法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条规定，法院应通知吴志莲参加诉讼。原审未将吴志莲列为当事人，属于程序违法。三、原审判决适用法律不当，本案应以国家相关房改管理政策作为裁判依据。四、被上诉人的诉请在法律上存在瑕疵，且事实上无法履行。1、被上诉人没有在合理期限内向上诉人提出协助办理房屋产权过户的要求，被上诉人起诉已经超过诉讼时效，无权强制上诉人转移房屋所有权。2、双方约定转让价格仅是房屋建设成本价，并不包含房屋占有的国有土地价格。综上，上诉人认为，原审认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人秦军口头答辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人没有证据证明被上诉人仅支付了65000元购房款；2、原审法院没有漏列当事人，陈兆章的妻子应当主动参与诉讼，没有主动参加诉讼视为放弃诉讼权利；3、原审法院适用法律正确，本案系房屋买卖合同纠纷，因此适用法律并无不当；4、本案讼争房屋在2006年7月12日之后才符合条件，上诉人应当履行合同义务，因上诉人没有及时履行义务造成评估价格的提高的不利后果应当由上诉人承担。综上，请求二审法院支持我方诉讼请求，维持原判。
本案双方当事人对一审判决认定的事实存在以下异议：被上诉人支付的购房款的数额。
二审期间上诉人陈兆章提交的证据是：《阳朔县各类人员住房控制面积标准》、《县城各地段的标准差价参考意见》，拟证明讼争房屋需要补交差价款。
被上诉人秦军对上诉人提交的证据的质证意见：对证据的关联性不予认可，上诉人在交易时对自己能够享受的待遇标准应当是明知的，现在提出补交差价款不公平。
二审期间被上诉人秦军未提交新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人主张一审认定被上诉人并未按照合同约定支付相应购房款，但其提交的《阳朔县各类人员住房控制面积标准》、《县城各地段的标准差价参考意见》仅是对阳朔县各类人员住宅面积标准和各地段的差价的说明，不能证明其主张的事实。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，上诉人陈兆章对其主张的事实应承担举证不能的后果。综上，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审原告张建文于2015年3月6日提出撤诉申请，一审法院经审理认为其撤诉申请符合法律规定，于2015年3月16日裁定准予原告张建文撤回起诉。因此，张建文已不是本案当事人，一审法院判决书无需再将其列为原告，本院予以更正。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、本案是否漏列当事人；2、本案讼争的《集资房屋产权转让协议》的效力及能否实际履行；3、本案被上诉人秦军是否按照合同约定支付相应购房款。
一、关于本案是否漏列当事人的问题
本案中上诉人陈兆章的妻子吴志莲属无独立请求权的第三人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。依据文义解释，民事诉讼中第三人参加诉讼的方式有第三人申请参加和法院通知参加，两种参加方式是可选择的。通知参加诉讼不具有强制性，不属于法院依职权必须追加的情形。本案讼争的《集资房屋产权转让协议》已经签订并履行十五年，上诉人的妻子对合同的履行情况应当知情却并未对合同的效力及履行提出异议，在本案一审审理过程中亦未要求参加诉讼主张自己的权利，应视为其已经放弃相应诉讼权利。一审法院审理程序虽存在瑕疵，但并不影响本案实体处理。
二、关于本案讼争的《集资房屋产权转让协议》的效力及能否实际履行的问题
本案讼争的《集资房屋产权转让协议》是双方当事人在平等自愿的基础上的真实意思表示，双方合同签订于国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（2007年8月7日国发（2007）24号）之前，依据法律的溯及力原则，本案不适用该意见的相关规定，而应当适用《中华人民共和国合同法》中关于合同效力的规定；其次，本案双方当事人在合同签订后，被上诉依约交付了购房款，上诉人亦将房屋交付给被上诉人占用使用十余年，双方均已依据协议履行了大部分内容，现上诉人陈兆章主张双方之间的房屋转让行为因不合法而合同无效与民事活动所遵循的诚实信用原则相悖，也不利于交易秩序的稳定。再次，双方当事人已在合同中就房屋所有权过户手续的办理方式、时间及费用负担做出了明确约定，现上诉人已经取得了房屋所有权证、国有土地使用证，并且该房屋已经符合所在地上市交易的政策所规定的条件，因此，上诉人关于合同不能实际履行的主张，本院不予支持。综上，本案双方当事人签订的《集资房屋产权转让协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且已经具备实际履行的条件，双方当事人均应依照合同的约定履行相应的义务。
三、关于本案被上诉人秦军是否按照合同约定支付相应购房款的问题
本案中以上诉人陈兆章为甲方，被上诉人秦军为乙方签订的《集资房屋产权转让协议》第（三）条第1项约定：乙方于二〇〇一年十二月二十二日先付房款玖万伍仟元正给甲方，同时甲方将房产证交给乙方，房屋占有、使用、收益权归乙方。剩余贰仟元待甲方将房屋过户手续办清后，乙方收到甲方过户给乙方的房产证后，乙方应在收到的当天将剩余的款项一次性付清给甲方。根据该项约定，合同双方互负义务且同时履行，即被上诉人交付购房款的行为与上诉人将房屋及房产证转移占有的行为应当同时进行，现上诉人主张被上诉人仅支付了67000元购房款，仍有30000元未支付，但双方并未就该合同变更事项另行签订补充协议，被上诉人对上诉人主张的以上事实不予认可，上诉人亦未能提交相应证据对其主张予以证明。其次，若被上诉人未按照合同约定支付相应的购房款，上诉人却将房屋及房产证交由被上诉人占有、使用长达十五年之久，且在此期间，上诉人并未向被上诉人提出补足购房款或者变更合同的主张，该行为不符合通常交易习惯。因此，上诉人陈兆章的该项诉讼主张本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。上诉人陈兆章的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈兆章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 陆建华
代理审判员 黄 赟
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 秦 婧