浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯民初字第520号
原告（反诉被告）：蒋少伟。
委托代理人：张理雨、朱晓双，浙江海雨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州市金中梁置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区南白象街道曙东路**号（第*层）。
法定代表人：杨剑，董事长。
委托代理人：卓予拉、杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
原告蒋少伟为与被告温州市金中梁置业有限公司（以下简称金中梁公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员任宁适用简易程序独任审理。被告金中梁公司于同年7月30日提起反诉，本院经审查予以受理，并决定与本诉合并审理。本案于2014年8月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）蒋少伟的委托代理人张理雨、朱晓双，被告（反诉原告）金中梁公司的委托代理人卓予拉、杨安取到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋少伟起诉称：2012年初，被告对其开发的中梁·国宾一号楼盘（即南湖锦园）通过媒体、宣传册、展示厅、视频资料进行宣传造势，其中非常具体的有：教育配套设施方面，伊顿国际双语贵族幼儿园入驻，于2012年3月15日签约；北师大、北大附属中小学入驻；周边配套方面，南湖塘河公园2014年6月30日竣工，2013年8月1日国宾大道正式通车，8月11日国宾大桥正式通车，2014年5月31日蛟凤路正式通车；外墙采用高级石材、超大游泳池、五星级会所等高品质生活配套设施。被告允诺138方可享174方空间，36方不要钱，据此，原告认为支付138方的钱享有174方的面积，折合单价19000多元／平方米才决定购买诉争房屋。原告于2013年9月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买南湖锦园第11幢1802号房，面积138.96平方米，单价24324元／平方米，总价3380063元，并于当日支付购房款680063元。此后，原告发现至起诉之日，被告的上述宣传及允诺根本没有落实兑现。原告之所以选择以高价购买被告开发的国宾一号房屋，被告允诺的上述配套设施及无偿赠送相应面积是最重要的决定因素，否则，依据当时市场行情，原告绝对不会以24324元／平方米的高价购买该房屋。现在这些配套设施没有落实及兑现，直接影响楼盘的品质，导致房屋的贬值，被告的行为已经构成根本违约，致使原告当时签订合同的目的已经无法实现，故原告请求判令：1.解除原、被告于2013年9月9日签订的南湖锦园第11幢1802号房的《商品房买卖合同》（合同编号：201390004970270）；2.被告返还原告已支付的购房款680063元及利息损失（以原告已付购房款为基数，按银行同期同档次贷款利率，从原告支付之日起计算至判决确定返还之日止）。
被告金中梁公司答辩称：1.在答辩人发布广告宣传资料及双方签订《商品房买卖合同》时，均已声明及约定广告宣传资料及沙盘等仅供参考，不构成要约或合同组成部分，不具有合同约束力，因此原告以答辩人未兑现广告宣传内容为由称答辩人构成根本违约缺乏依据。2.原告的房屋系其妻子叶映于2012年12月16日定购，在定购时双方已经商定了商品房买卖单价为24000多元／平方米，后应原告和其妻子叶映的要求将购房人变更为原告，并于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》，因此，《商品房买卖合同》是答辩人与原告妻子签订的商品房预定协议的延续。3.答辩人从未就赠送面积进行宣传，南湖锦园项目楼面价已经达到18000元／平方米，再加上销售成本、财务成本等，《商品房买卖合同》约定的单价是合理的，并未过高。4.原告购买房屋的目的是为了居住，而原告所称的伊顿幼儿园、规划红线之外的市政配套设施、教育配套设施均不属于房屋本身，即使原告所称的上述广告内容是答辩人发布并且构成要约，答辩人未予兑现也属于一般瑕疵，不构成根本违约，原告据此要求解除合同不符合法律规定。5.原告所称的广告宣传资料即使是被告发布并构成要约，其中关于伊顿幼儿园、游泳池、五星级会所及外墙用材也只有在房屋交付后才能判断，而涉案房屋尚未交付，原告现尚不能判断上述设施在交房时能否实现。6.原告称答辩人宣传北大、北师大小学入驻南湖锦园缺乏依据，而且在偷换概念，即使是原告举证的温州市中梁华成置业有限公司发布的广告资料，也仅仅是说北大、北师大附小意向入驻南湖，并没有宣称确定要入驻南湖，更没有宣称要入驻国宾一号任何一个项目。7.被告从未在广告宣传资料当中宣传原告所要购买的房屋外立面使用石材干挂，双方签订的《商品房买卖合同》已经约定房屋外立面是使用高级涂料。
反诉原告金中梁公司反诉称：2012年12月16日，反诉原告与反诉被告的妻子叶映签订《商品房预定协议书》，约定：叶映向反诉原告预定坐落于南湖锦园第11幢1802号房，单价24324元／平方米，总价338万元；预定期5天，叶映应在2012年12月20日与原告签订《商品房买卖合同》等。上述预定协议签订后，叶映未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，按照约定反诉原告可另行出售房屋并不予返还定金。后经双方协商，反诉原告同意上述房屋买受人更名为反诉被告，并于2013年9月9日反诉原、被告签订合同编号为201390004970270的《商品房买卖合同》，约定：该商品房单价为24324元／平方米，总金额为3380063元；反诉被告应当在合同签订当日支付首付款20%，已付定金20万元转入首付款；反诉被告于合同签订后一个月内按照银行或公积金管理中心的政策将首付款补交至按揭贷款要求的额度，以便办理剩余购房款的按揭贷款；剩余全部房款，反诉被告同意按银行或公积金贷款条件向反诉原告指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清；反诉被告必须在反诉原告发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视反诉被告违约，反诉原告有权选择要求反诉被告自行付清剩余购房，并从逾期之日起每日按照总房款的千分之一支付违约金或选择解除《商品房买卖合同》，并由反诉被告按照总房款的20%支付违约金；无论是反诉原告或反诉被告解除《商品房买卖合同》的，双方应共同办理撤销合同备案登记及预告登记手续（如有）等。上述合同签订后，反诉被告支付首付款680063元（包括叶映支付的定金20万元）。2013年10月15日，反诉被告所购商品房所在楼宇顺利结顶，符合银行或公积金管理中心规定的放贷条件。为此，反诉原告已多次通知、催告反诉被告按照银行或公积金管理中设定的条件办理按揭贷款手续，以付清剩余购房款。但反诉被告收到通知、催告后未履行上述义务，故反诉原告反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的关于南湖锦园第11幢1802号房的《商品房买卖合同》（合同编号：201390004970270）；2.反诉被告向反诉原告支付违约金676012.6元（该违约金直接在反诉被告已付购房款中扣除）；3.反诉被告协助反诉原告办理撤销上述《商品房买卖合同》备案登记、撤销预告登记（如有）的手续。因涉案房屋尚未办理预售商品房预告登记手续，故审理过程中，反诉原告申请撤回要求反诉被告协助反诉原告办理撤销预告登记手续的诉讼请求。
反诉被告蒋少伟答辩称：1.答辩人不存在任何的违约行为，要求答辩人支付违约金缺乏法律依据。答辩人从未收到过温州市中梁华成置业有限公司或金中梁公司的通知，不知何时办理按揭。反诉原告存在诸多的违约行为，其宣传与实际情况不符，未履行相应义务，答辩人有权拒绝反诉原告的履行要求，更何况由于反诉原告的违约行为导致合同目的无法实现，答辩人已经提起诉讼要求解除合同，因此答辩人不予支付购房款的行为不构成违约及无须承担违约责任。2.即使答辩人存在违约，反诉原告主张的违约金过高，应予以减少。《商品房买卖合同》及附件是格式条款，关于违约责任的约定严重不对等，显失公平，合同解除后反诉原告仍可以出售该房屋，并不会给反诉原告造成损失。
本院经审理，认定事实如下：原告（反诉被告）蒋少伟与案外人叶映于2006年11月23日登记结婚，2013年8月20日登记离婚。
2012年12月16日，被告（反诉原告）金中梁公司与叶映签订《商品房预定协议书》，约定：叶映向金中梁公司预定坐落于瓯海区南湖地段d-3-03地块11幢1802号房屋，建筑面积138.96平方米，单价24324元／平方米，总价338万元；签订协议时，支付定金20万元，在签订商品房预售合同后，该定金转为房价款等。
后经金中梁公司、蒋少伟、叶映协商，将上述房屋买受人变更为蒋少伟，并由金中梁公司与蒋少伟于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201390004970270），合同载明：蒋少伟购买金中梁公司在瓯海区南湖地段d-3-03地块开发建设的南湖锦园第11幢1802号房，建筑面积为138.96平方米，单价为24324元／平方米，总金额为3380063元；交房期限为2015年6月30日前；外墙采用高级涂料；付款方式为：买受人于合同签订当日支付总房款20%的首付款，已支付的定金20万元转入首付款，不足部分当天补齐；买受人于合同签订后一个月内按照贷款政策将首付款付至银行或公积金管理中心要求的额度，以便办理剩余房款的按揭贷款；剩余全部房款，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清；办理按揭贷款的具体时间以温州市中梁华成置业有限公司办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权选择解除合同，并由买受人按照总房款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已付的房款中扣除违约金及其他应扣款项，经扣除，房款有剩余的，不计息退还给买受人；在按照本合同的约定承担违约责任且双方办理完退房手续后15日内，双方应共同办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续（如有）；销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；买受人确认，其在《商品房买卖合同》中提供的地址（即温州市划龙桥西路金色家园南区3幢206室）为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已经收到通知，如买受人变更通讯地址的，应提前七日书面通知出卖人，否则由此引起的一切不利后果均由买受人承担等。蒋少伟共已向金中梁公司支付购房款680063元（含定金20万元）。
2013年10月15日，涉案商品房所在的南湖锦园第11幢结顶。2013年11月5日，原、被告办理上述《商品房买卖合同》的登记备案手续。
2014年2月15日，金中梁公司向《商品房买卖合同》约定的收件地点，即温州市划龙桥西路金色家园南区3幢206室寄送催告蒋少伟办理公积金贷款的函件，通知其于2014年2月17日至20日期间到国宾1号售楼中心或公积金管理机构配合办理公积金贷款的相关手续。2014年3月8日，金中梁公司的委托代理人卓予拉、杨安取律师向温州市划龙桥西路金色家园南区3幢206室寄送律师函，函告蒋少伟在收函之日起三日内办妥按揭贷款手续。上述两份函件均已由叶映代收，叶映在收件人处签名时备注其与蒋少伟关系为“妻”。
2013年12月26日，金中梁公司与温州市中梁华成置业有限公司共同出具《关于国宾1号部分业主对楼盘建设品质疑虑及周边公共配套进展状况的书面函复》，就购房者提出的关于楼宇外墙立面、小区围墙、楼宇间距、园林绿化、入户门和窗户材质、机械车位尺寸、交付房屋的尺寸面积和样板房的差别、八角书房、小区会所、车行入户大门、周边公共配套等诉求及疑虑做了书面答复。
另查明，金中梁公司开发的南湖锦园项目对外曾以“国宾1号”、“国宾1号最后一期--
国宾墅”的名义进行宣传推广，其发布的广告宣传资料载明“首驻温州伊顿双语幼儿园”、“北大、北师大附属学校意向入驻南湖”、“2013年8月1日国宾大道正式通车、2013年8月11日国宾大桥正式通车、2014年5月31日蛟凤路正式通车”、“大码138方”等。
2012年2月8日，上海中梁地产集团有限公司与北京伊顿慧智教育科技有限公司签订《战略框架合作协议》，双方确定在全国范围内就上海中梁地产集团有限公司开发建设的项目中配建的社区幼儿园进行战略合作，并选定温州国宾1号项目作为首次合作试点。
以上事实由双方陈述及其提供的《商品房买卖合同》（合同编号：201390004970270）、购房款发票，蒋少伟提供的国宾1号宣传资料、书面函复、离婚证，金中梁公司提供的《商品房预定协议书》、结婚证复印件、建筑工程施工许可证、结顶证明、办理公积金贷款的催告函及重要函件投递单、重要函件回执、律师函及重要函件投递单、邮件查单、《战略框架合作协议》，予以证实。
本院认为：原告（反诉被告）蒋少伟与被告（反诉原告）金中梁公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，现双方均要求解除合同，不违反法律规定，本院予以准许。合同解除后，双方均应配合办理上述《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续。
关于合同解除的违约责任承担问题。合同附件载明：“办理按揭贷款的具体时间以温州市中梁华成置业有限公司办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视买受人违约”，蒋少伟据此主张通知办理按揭贷款的主体是温州市中梁华成置业有限公司，其至今未收到该公司的任何通知，不知何时办理按揭贷款，故不构成违约。金中梁公司主张通知办理按揭贷款的主体应为金中梁公司，上述约定中的“温州市中梁华成置业有限公司”系笔误。结合下文“买受人必须在出卖人发出通知后7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续”的约定，本院认为可以明确出卖人即金中梁公司有权通知蒋少伟办理按揭贷款手续，基于合同的全面理解与解释，本院对金中梁公司关于笔误的意见予以采信。现金中梁公司在涉案商品房结顶及具备按揭贷款条件后，已向合同确认的收件地址寄送催告函件，通知蒋少伟办理按揭贷款手续，但蒋少伟在约定期限内未办理贷款手续，亦未以其他方式缴纳剩余购房款，已构成违约，根据合同约定，金中梁公司有权解除合同并要求蒋少伟支付总房款20%的违约金，违约金可从金中梁公司应返还蒋少伟的已付房款中直接扣除，反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。蒋少伟认为金中梁公司的广告宣传资料应视为要约，因其承诺的内容无法兑现，构成违约，金中梁公司应承担合同解除的违约责任。由于本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2015年6月30日，金中梁公司交付的商品房能否达到其承诺的品质应以实际交付时的房屋为准，在约定办理贷款手续时判断为时尚早，故对蒋少伟关于金中梁公司构成违约的主张，本院不予采纳，对其提出相应的诉讼请求，本院不予支持。蒋少伟辩称温州市中梁华成置业有限公司以“国宾1号”为推广名发布的广告亦同样适用于金中梁公司开发的南湖锦园项目，本院认为因合同约定的交房期限未至，该项抗辩不影响本案事实的认定及责任的承担，故不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）蒋少伟与被告（反诉原告）温州市金中梁置业有限公司于2012年12月16日签订的关于南湖锦园第11幢1802号房的《商品房买卖合同》（合同编号：201390004970270）；
二、被告（反诉原告）温州市金中梁置业有限公司应返还原告（反诉被告）蒋少伟购房款680063元，反诉被告蒋少伟应支付反诉原告温州市金中梁置业有限公司违约金676012.6元，二者相抵销，被告（反诉原告）温州市金中梁置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）蒋少伟购房款4050.4元；
三、反诉被告蒋少伟应于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告温州市金中梁置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续；
四、驳回原告蒋少伟的其他诉讼请求。
本诉受理费11009元，减半收取5504.5元，反诉受理费5280元，共计10784.5元，由原告（反诉被告）蒋少伟负担10720.5元，被告（反诉原告）温州市金中梁置业有限公司负担64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 任 宁
二〇一五年一月二十九日
代书记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（双方是法人或者其他组织的为六个月；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。