上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16905号
原告(反诉被告)：上海九亭酱菜调味品厂，住所地上海市松江区。
法定代表人：张亚乾，总经理。
委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈旭彦，男，1954年6月14日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：杨洪，上海海若律师事务所律师。
第三人：上海君岛木业有限公司，住所地上海市闵行区莘朱路XXX号。
法定代表人：君岛胜人，董事长。
委托诉讼代理人：杨洪，上海海若律师事务所。
第三人：上海凯橙家具有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：李云飞，总经理。
委托诉讼代理人：夏飞飞，上海申蕴和律师事务所律师。
原告上海九亭酱菜调味品厂(以下简称“九亭酱菜厂”)诉被告陈旭彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月21日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加上海君岛木业有限公司(以下简称“君岛公司”)、上海凯橙家具有限公司(以下简称“凯橙公司”)作为本案第三人参加诉讼，并于2017年1月24日再次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，被告陈旭彦也向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并处理，并于2017年8月28日再次公开开庭进行了审理。原告九亭酱菜厂的委托诉讼代理人周君理、被告陈旭彦及其委托诉讼代理人杨洪到庭参加了三次庭审，第三人凯橙公司的委托诉讼代理人夏飞飞到庭参加了第二、三次庭审。诉讼中，本案经院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告九亭酱菜厂向本院提出诉讼请求：1、原、被告解除《房屋租赁合同》，被告在判决生效后7日内搬离位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号厂房，归还厂房；2、判令被告支付原告租金人民币(以下币种同)448,585.25元，水费10,823元，共计459,408.25元(暂计算至2016年9月30日，实际算至实际搬离之日)；3、判令被告支付原告违约金202,611.5元。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效，被告在判决生效后3日内搬离位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号厂房，归还厂房；2、判令被告支付原告房屋使用费853,808元(暂计算至2017年1月31日，实际算至实际搬离并返还房屋之日，使用费按每月101,305.75元计算，自2017年3月1日起，按每月106,371.04元计算)；3、判令二第三人在判决生效后三日内将设备搬离租赁房屋，将房屋搬离并返还原告。事实和理由：2015年3月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号的厂房(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，双方对于租赁期限、租金标准、支付方式等进行了约定。即使用费自2015年3月1日至2016年2月29日按每日每平方0.8元计算；自2016年3月1日至2017年2月28日按每日每平米0.84元计算；自2017年3月1日至实际返还房屋之日按照每日每平米0.88元计算。原告认为2015年3月1日起到2017年1月31日止被告应付的使用费为2,272,143元，被告已经支付了1,418,335元，还欠付853,808元。在承租期间，被告时有拖欠租金的行为发生，另查明，第三人凯橙公司系次承租人，实际占有、使用涉案房屋，第三人君岛公司的设备据被告称仍在该租赁房屋内。鉴于涉案房屋未取得房地产权证或建设工程规划许可证，涉案合同为无效合同，故原告提出如上诉请，望法院予以支持。
被告陈旭彦辩称：对诉请1认定无效没有异议，但是无效的责任是原告的，被告同意搬离并返还房屋，但是原告需要根据被告的反诉请求赔偿。对于诉请2，从2015年3月1日开始到2016年8月底，被告并未欠付原告租金。使用费从2015年3月1日起到2015年8月31日应付原告521,001元，单价按每天0.7元计算，已付521,001元；自2015年9月1日到2016年8月31日应付1,094,102.10元，按照0.756元每天每平方米计算，已付1,115,103.1元，被告多付了。后面因为原告提起诉讼导致被告断水，影响了被告的正常使用了，被告就没有支付也不应该再付了。对于诉请3，因为涉案场地不能使用，一方面停水，一方面环保技改，政府要求拆掉，现在部分都拆掉了，案件审理完了该赔的赔好后同意搬离。
第三人君岛公司述称，君岛公司应该是本案的被告，君岛公司完全同意被告的答辩。由此引起的法律权利义务应该是君岛公司承担，关于搬迁问题，牵涉到君岛公司需要生产，希望在被告提起的反诉中君岛公司能享有一样的权利。
第三人凯橙公司述称，凯橙公司作为实际承租人确有不少损失，但基于时间的紧迫性以及收集损失的复杂性，凯橙公司决定暂不在本案中主张，希望法庭确认损失，凯橙公司保留追究损失的权利另行主张。
同时，被告陈旭彦针对原告九亭酱菜厂提出反诉请求：1、判令原告赔偿装修损失999,648.4元；2、判令原告赔偿被拆除的42平方米危险品仓库的损失33,000元；3、判令原告赔偿被拆除的钢结构的棚屋14万元(1,468平方米的棚屋，按照每平方米100元不到估算)；4、判令原告赔偿被拆除的排风管设备16,000元，中央集尘设备34,660元。以上共计1,223,308.4元；5、原告赔偿搬迁补偿费192,963.34元。事实和理由：原、被告的租赁合同纠纷一案，因涉案房屋系原告九亭酱菜厂擅自建造的无证建筑，致使双方的租赁合同无效，无证建筑即将被政府强行拆除，被告陈旭彦的环评认证也因为不能获得地方镇政府许可盖章而无法进行，现被松江区环保局责令停产。造成了被告陈旭彦的直接经济损失。被告陈旭彦认为系争房屋为无证建筑时造成租赁合同无效的主要原因，原告九亭酱菜厂应付全部责任，且涉案房屋即将被拆除也是原告九亭酱菜厂的过错，故九亭酱菜厂应当赔偿被告的全部经济损失。被告提出如上反诉请求，请依法判决。
原告九亭酱菜厂针对被告陈旭彦的反诉辩称，对于被告的诉请2、3、4，双方在2015年3月1日之前的租赁主体是第三人君岛公司，被告陈旭彦不是适格的主体，相应的装饰装修是君岛公司实施的。所有的装修租赁期限都已经届满，根据相关司法解释，即使在经出租人同意的情况下，租赁期限届满后，承租人要求出租人赔偿装饰装修损失法院也不予支持。其次，租赁合同无效，当事人要求赔偿，承租人经出租人同意装饰装修但未形成添附的，出租人可以要求恢复原状，形成添附的折价赔偿。故即便赔偿，原告对于门窗等类别的添附是同意的，但设备之类的拆除是不影响后续使用的。再次，关于搬迁补偿费，原告不同意支付，其一，该费用未实际发生，其二，这是必然产生的费用，不会因为租赁期限届满或者无效而额外产生，所以搬迁费的支出和本合同无效没有关联性，被告主张的是提前支付的搬迁费，提前支付的原因是因为合同无效导致无法继续使用房屋，而租赁厂房并非是被告所说的违章建筑即将被拆除，房产证正在办理过程中，不属于违章拆除的范围，实际上如果被告按期支付房租，被告是可以合法合理使用房屋的。因为被告拒绝支付房租才导致原告要求被告搬离房屋。
第三人君岛公司述称，被告陈旭彦作为个人只是君岛公司的工作人员，第三人同意被告陈旭彦提出的反诉请求。君岛公司在涉案房屋内有装饰装修和搬迁的费用，同意由被告陈旭彦在本案中主张，陈旭彦主张后再与君岛公司内部进行处理，暂时不考虑诉讼。
第三人凯橙公司述称，凯橙公司是从2015年1月开始承租涉案房屋的，鉴定报告中的第3、4项费用都是凯橙公司的损失，凯橙公司从2015年1月份陆续装修，装修集中在2015年2、3月份。
经审理查明：原告九亭酱菜厂是上海市松江602号地块的登记权利人，该土地用途为工业用地，使用权面积为20,487.9平方米，房屋状况显示为空白，附记中载明：九亭酱菜厂应按出让合同约定使用，不得分层、分割转让出租。
2003年4月28日起，原告曾多次与君岛公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给君岛公司使用。2012年9月3日，在原告与君岛公司签订的一份房屋租赁合同中，双方约定租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止(乙方已于2012年9月1日起实际使用该厂房，无需另行实施厂房交付)；双方确认房屋使用面积为3,965平方米，租金标准为：……第三年租金为0.725元/日/平方米；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金79,597.38元。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同履行至期前，被告君岛公司向原告九亭酱菜厂提交了2014年9月1日至2015年8月31日租金及相关费用结算单一份，载明了各项费用的金额。在原告提交的该份结算单的下方写明了自2014年9月1日至2015年2月28日的结算明细，即上述期间的应付租金为262,309.53元/季度×2=524,619.06元，已扣税金：23,879.2元+20,058.4元+23,879.2元=67,816.84元，已付租金20万元，欠租金392,435.9元，减2009年9月1日-2015年2月28日发票税费229,381.65元，还欠租金163,055.25元。另，税金26,230.95元，保证金79,597.38元，合计105,828.33元。被告持有张仲云及其自己签名的复印件一份，表格下方的数字与原告提供的原件基本一致，同时写明欠租金392,435.9元中还应扣减26,230.96元税金，合计应扣税金255,612.60元，应扣除保证金79,597.38元，再扣除代办手续费51,122.52元。
2015年3月1日，原告九亭酱菜厂作为甲方、“陈旭彦君岛公司”作为乙方，双方签订《租赁合同终止协议》一份，约定根据双方2012年9月3日签订的房屋租赁合同，租赁期限为三年，至2015年8月31日止租赁期限届满，现经双方友好协商达成如下协议：一、甲乙双方协商于2015年2月28日终止房屋租赁合同，甲方与陈旭彦个人重新签订租赁合同(租赁期限自2015年3月1日至2017年2月28日止)，同时甲方向乙方开具租赁期间的租赁发票(期限自2009年9月1日至2015年8月31日止)，乙方承诺自2015年3月1日至2015年8月31日期间陈旭彦作为个人为实际承租人；二、经甲乙双方结算，截止至2015年2月28日，乙方已付清所欠租金，双方无其他争议(包括租金结算、租赁期间的损害赔偿、房屋修缮费用等所有事宜)。张仲云在甲方签章处签署了名字，陈旭彦在乙方落款处签署了名字。
2015年3月1日，原告九亭酱菜厂作为出租方(甲方)、被告陈旭彦作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号(以下简称“涉案房屋”)，租赁物面积为3,965平方米；租赁期限34个月，自2015年3月1日至2017年12月31日止；租金从2015年3月1日至2016年2月28日，租赁厂房建筑面积为3,965平方米，每平方米0.8元/天，合计人民币每月96,481.67元，共计年租金1,157,780元；从2016年3月1日至2017年2月28日，每平方米0.84元/天，合计每月101,305.75元，共计年租金1,215,669元；从2017年3月1日至2017年12月31日，每平方米0.882元/天，合计每月106,371.04元，共计年租金1,063,710.38元；乙方应于本合同签约之日向甲方支付押金(即保证金)96,481.67元，甲方应在租赁期满或解除合同时一并办理一切各项结算手续，移交厂房和其他相关物业及注销或转址工商执照后，将保证金无息退回乙方(即本金)，租金采取先付后用的方式，每三个月支付一次(即第一次租金支付时间为2015年2月25日前，第二次为2015年5月25日前，以此类推)；甲乙双方签约后，正式移交厂房日为2015年3月1日；在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，……，改建、装修费用由乙方承担；在租赁期限届满或因任何原因提前终止合同的，乙方在租赁物内属不可拆除部分应当保留完好，无偿归甲方所有，未经甲方同意，不得拆除，但甲方要求恢复原状的除外，乙方添加的可拆除的经营设施、设备可由乙方自行处理。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。张仲云在甲方签章处签署了名字。
2015年3月，张仲云与被告陈旭彦还签订过《补充协议》一份，约定：1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.73元/天，以后租金按完整年度进行递增；2、合同延期至2018年12月31日，出租方在2017年12月后可能对租赁物进行拆除并改建租赁物，届时出租方如有决定，可提前三个月书面通知合同乙方，乙方应予以同意。被告提供的其持有的一份补充协议上还载明有手写的“承租方上海君岛木业有限公司主体不变”字样，并加盖了“陈旭彦”的私章。原告对于上述手写部分不予认可。
2015年6月15日，张仲云与被告陈旭彦还签订过《补充协议》一份，约定：1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.72元/天，以后租金按完整年度进行递增；2、合同延期至2018年12月31日，出租方在2017年12月后可能对租赁物进行改建，届时出租方应提前三个月书面通知承租人，乙方应予以同意；3、出租方同意承租方可以在其行业内与第三方进行厂房转租赁合作。
2015年3月1日，原、被告签订租赁合同后，被告于2015年7月9日分三次支付给原告租金15万元，每笔均为5万元；于2015年9月2日分三次支付给原告租金15万元，每笔均为5万元；于2015年10月8日支付给原告租金289,445元；于2015年12月15日支付给原告租金139,445元，金额分别为5万元、5万元、39,445元；于2015年12月23日支付给原告租金15万元；于2016年3月1日支付给原告租金5万元；于2016年3月2日支付给原告租金5万元；于2016年3月3日支付给原告租金5万元；于2016年3月4日支付给原告租金5万元；于2016年3月5日支付给原告租金5万元；于2016年3月6日支付给原告租金39,445元；于2016年7月14日支付给原告租金5万元；于2016年7月15日支付给原告租金5万元；于2016年9月9日支付给原告租金5万元；于2016年9月11日支付给原告租金5万元；于2016年9月13日支付给原告租金5万元。以上合计1,418,335元，均支付至张仲云账户。
2016年8月27日，原告向被告寄送律师函一份，载明鉴于原、被告双方在2015年3月1日签订了厂房租赁合同，被告向原告承租涉案房屋，双方对于租赁期限、租赁保证金、租金支付方式等均进行了约定，因合同签订后，被告从未向原告支付租赁保证金，并且多次拖欠租金，经委托人多次催收仍拒不支付，截止至2016年8月25日，被告拖欠租赁保证金、租金、水费共计828,903.75元，综上所述，原告通知被告在2016年8月31日之前付清所欠租金，否则原告将解除厂房租赁合同……。
现涉案房屋由第三人凯橙公司和君岛公司在实际占有使用。
另查明，2012年2月16日，原告九亭酱菜厂的投资人由张仲云变更为张亚乾。
2012年9月11日，上海大大经贸有限公司支付给原告保证金补差73,427.47元，2015年2月2日，陈旭彦支付给原告租金20万元，以上钱款均汇入张仲云账户。庭审中，被告称上述款项分别是支付给原告保证金79,597.38元的补差和2015年3、4、5月预付的租金，原告对于付款的真实性无异议，但表示上述款项均是此前君岛公司合同中的保证金和租金，与本案无关。
诉讼中，根据被告陈旭彦的申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案房屋内被告陈旭彦及第三人君岛公司形成附合的装饰装修的现值损失及扩建造价费用进行司法鉴定，该鉴定机构于2017年6月21日出具了司法鉴定意见书，其分析说明中载明：在本案现场查勘过程中，被告反映涉案房屋的装修主要分为三个阶段：1、2003年4月对车间内外进行装修及新建配电房；2、2014年3月-6月对办公区域重新进行装修；3、2015年3月-4月对车间及办公区域重新进行装修。为此，1、涉案房屋2003年4月的房屋装修工程造价为202,634元；2、涉案房屋2014年3月-6月房屋装修工程造价为254,898元；3、涉案房屋2015年3月-4月房屋装修工程(双方确认项目)造价为562,489元；4、涉案房屋2015年3月-4月房屋装修工程(双方争议项目)造价为311,347元；5、新建配电房工程造价为20,834元。关于折旧率问题，根据原告意见可按照：剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算，根据被告意见计算：2003年4月装修内容成新率为50%左右，2014年3月-6月装修内容成新率为70%左右，2015年3月-4月装修内容成新率为80%左右。如何取舍，由法院裁决。
对于上述鉴定意见，原告认为2015年3月1日之前的租赁主体是第三人君岛公司，被告陈旭彦不是适格的主体，相应的装饰装修也是君岛公司进行的；君岛公司的所有装饰装修的租赁期限均已届满，法院不应予以支持，且即便有装饰装修，未形成附合的，承租人也应当自行带走，不应当由原告赔偿；2015年之后的装修主要是第三人凯橙公司实施的，被告没有损失，双方并未就装修赔偿达成协议，即使要处理，也是三方过错问题，凯橙公司对相关赔偿没有进行主张，所以原告也不同意进行赔偿。
对于上述鉴定意见，被告陈旭彦认为，被告主张的内容均为被告或第三人君岛公司或凯橙公司添附，均应纳入评估范围，折旧率应按照现场装修实物的新旧程度计算；报告中第3、4项即2015年3月-4月的装修包括了君岛公司和凯橙公司实施的，君岛公司自2003年、2011年至2014年有部分装修，2015年没有装修；凯橙公司的损失包含在被告所提的反诉中，不需要凯橙公司的授权，并且凯橙公司对被告的诉请也没有提出异议。
对于上述鉴定意见，第三人君岛公司认为，同意被告的意见，报告中的第3、4项除了凯橙公司外君岛公司也装修了；涉案房屋涉及到凯橙公司的装修，因为凯橙公司和原告没有合同关系，所以凯橙公司的损失涵盖在君岛公司的损失中，君岛公司认可被告陈旭彦的反诉请求，陈旭彦提出的反诉等同于君岛公司提出的诉请，凯橙公司没有主张，不等于凯橙公司或者被告和君岛公司放弃权利。
对于上述鉴定意见，第三人凯橙公司认为，对鉴定报告无异议。凯橙公司是从2015年1月开始承租涉案房屋的，鉴定报告中第3、4项都是凯橙公司的损失，凯橙公司从2015年1月份陆续装修，装修集中在2015年2、3月份，一致持续到2016年年底，凯橙公司提供的证据都能反映；凯橙公司希望法庭确认损失，但不在本案中主张，会另行主张。
诉讼中，本院组织各方当事人于2017年4月11日到涉案房屋处勘验现场，被告和第三人君岛公司因故没有到场，凯橙公司在涉案房屋处正常经营。
庭审中，对于2015年3月的《补充协议》中约定“1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.73元/天……”，而2015年6月15日的《补充协议》中却约定“1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.72元/天……”，原告表示按照原合同延续，原来约定的是0.725元每天每平方，有可能四舍五入变成0.73元了，标准以0.725元为准。被告则表示应该是按照0.725元，但应以签订在后的0.72元为准。
庭审中，被告自述其是君岛公司的总经理，自2009年开始都代表君岛公司签订了租赁合同。此外，被告和君岛公司还陈述，2016年8月11日政府强拆，原告在2016年8月21日实施断水，原告不愿意支付拆违的钱还起诉被告，2016年8月之后因原告停水影响被告的正常使用，故被告不应再支付租金了。原告则表示，原告在2016年7月11日给被告发过一张催款单和停水通知，2016年8月底的确停水了；涉案房屋都是第三人凯橙公司在使用，第三人君岛公司所谓的经营是保留了18平方米的油漆房和一间办公室；2017年过年的时候原告给第三人凯橙公司恢复了用水，现凯橙公司的经营都是正常的，被告陈旭彦和君岛公司在里面都不经营。
庭审中，第三人凯橙公司提交了有君岛公司盖章的凯橙自2015年3月至2016年2月期间租赁费用往来明细账单，证明凯橙公司经君岛公司确认后，将涉案房屋的租赁等费用支付给被告或大大经贸公司。被告及君岛公司对此没有异议。原告则认为这是双方的转租行为，真实性无法确认，原告自2015年3月1日之后和君岛公司没有发生过经济往来和相应的租赁关系。第三人凯橙公司还提交了落款日期为2016年2月25日的带设备厂房租赁合同，证明二第三人之间存在租赁关系，之前的合同找不到了，租金有时候付给被告，有时候根据被告的要求付给大大经贸公司；虽然落款处并无双方签章，但该合同骑缝处盖有被告的私章，凯橙公司的租金即是按照该份合同的标准支付的，君岛公司除了被告没有接触过别人。被告与君岛公司则认为，该份合同没有签过字，且2016年双方没有签过合同。
庭审中，被告提交了盖有二位第三人公章的设备厂房合作协议书一份，证明当时被告和凯橙公司是有合作关系的，君岛公司将涉案房屋转租给凯橙公司，凯橙公司作木工，君岛公司作油漆。凯橙公司则表示，该协议除了最后盖章部分是真实的，前面是不真实的，凯橙公司没有签过这份协议，事实上没有这份合作协议书。
以上事实，有土地产权证明、厂房租赁合同、租赁合同终止协议、律师函及签收记录、工商登记信息、银行账户明细、照片、汇款单、补充协议、函、结算材料、对账单、司法鉴定意见书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，因涉案房屋在法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的相关合法手续，故原、被告于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效。本案中，各方当事人的争议焦点在于：1、原告2015年3月1日之后的合同相对方是谁？2、被告是否欠付原告的使用费？3、原告是否应当赔偿被告装修等损失，若赔偿，金额是多少？
对于第一个争议焦点，被告向法庭提交了其自身持有的、有君岛公司于2015年5月2日签章的厂房租赁合同，欲证明2015年3月1日之后仍由君岛公司在承租涉案房屋，但其一，此与原告持有的无君岛公司签章的厂房租赁合同的原件不符，被告对两份合同承租人的不同亦缺乏合理解释，本院难以采信，其二，被告陈旭彦本人于2015年3月1日代表君岛公司签订了一份《租赁合同终止协议》，对于涉案房屋租赁主体的变更、费用的结算等进行了明确约定，此与君岛公司与原告的结算清单以及原、被告于同日签订的厂房租赁合同能够相互印证，本院予以采信。被告虽辩称其无权代表君岛公司签订该协议，但结合被告自述其是君岛公司的总经理，自2009年以来多次代表君岛公司签约，且君岛公司的使用费均由陈旭彦或其指定的公司代付等，可以证明被告有权代表君岛公司签约，对于被告的辩称意见，本院不予采纳。综上，君岛公司与原告已就双方租赁合同终止之前的费用结算完毕，2015年3月1日之后，原告就涉案房屋所签租赁合同的相对方为被告陈旭彦。合同无效后，被告陈旭彦应当将涉案房屋返还原告，第三人君岛公司、凯橙公司亦无继续占有房屋的依据，应当一并将涉案房屋返还。
对于第二个争议焦点，根据原、被告分别提交的君岛公司与原告所签的结算单，可知双方对于2014年9月1日至2015年2月28日的费用进行了结算，虽然被告及君岛公司对此仍有异议，认为君岛公司已付的保证金以及陈旭彦在2015年2月2日支付的20万元租金应当在此后的租赁费用中抵付，但上述费用均发生在2015年3月1日之前，在原告与君岛公司的结算单中也已计入，根据双方签订的终止协议可知，上述款项均是君岛公司合同的保证金和租金，双方已经结算完毕，与2015年3月1日签订的合同无涉。其次，根据原、被告所签的租赁合同及签订在后的补充协议，自2015年3月1日至2015年8月31日的使用费按每平方米0.72元/天计算，应为521,001元；自2015年9月1日至2016年2月28日的使用费应仍按主合同约定的每平方米0.8元/天计算，应为578,890.02元；自2016年3月1日至2017年2月28日的使用费应仍按主合同约定的每平方米0.84元/天计算，应为1,215,669元；自2017年3月1日之后，应按照合同约定的每月106,371.04元计算。为此，自2015年3月1日至2017年2月28日，被告应当支付原告的使用费为2,315,560.02元，根据庭审查明，截止至2016年9月13日，被告共计支付给原告1,418,335元，尚欠使用费897,225.02元，被告应当将其支付给原告，自2017年3月1日之后的使用费，被告也应按照每月106,371.04元计算支付给原告。至于被告辩称的原告停水对其生产经营产生了严重影响，被告不应再支付使用费的意见，被告并未提供充分的证据证实其损失，且根据被告自身提供的证据，其承租房屋后又将绝大部分房屋转租给凯橙公司使用，凯橙公司向被告支付了租赁费用，而本院现场勘验时凯橙公司亦在正常经营，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。
对于第三个争议焦点，被告主张的装饰装修损失中，对于2003年4月的装修及新建配电房、2014年3月-6月的装修均发生在君岛公司租赁房屋期间，现君岛公司与原告的租赁合同关系已经终止且结算完毕，相关费用已经在租赁期限内摊销完毕，故对于被告主张的该部分损失，本院不予支持。至于2015年3月之后的装饰装修，发生在凯橙公司承租使用房屋期间，凯橙公司向本院提供的证据可以证明其为合理使用房屋进行了一定的装饰装修，此亦符合承租房屋使用的常态，而被告既未提供充分的证据证实也表示2015年没有对涉案房屋进行装修，故该部分装修应属凯橙公司的损失。因凯橙公司经法庭向其释明后明确表示，其只请求法院在本案中确认损失，但不在本案中主张，待本案审结后另行主张，即第三人在本案诉讼期间，既未向被告主张损失，也未同意由被告一并向原告主张损失，被告所主张的该部分装修损失并未实际发生，故被告的此项主张缺乏法律和事实依据，本案中不予支持。对于被告反诉主张的被拆除的危险品仓库、钢结构棚屋、排风管设备、中央集尘设备等，因现场已无实物，被告的主张缺乏充分的证据予以证实，本院不予支持。对于被告反诉主张的搬迁补偿费，合同无效后属必然发生的费用，被告的主张缺乏充分的证据予以证实，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条、第十二条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海九亭酱菜调味品厂与被告(反诉原告)陈旭彦于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)陈旭彦、第三人上海君岛木业有限公司、第三人上海凯橙家具有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海九亭酱菜调味品厂位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号的厂房；
三、被告(反诉原告)陈旭彦于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九亭酱菜调味品厂自2015年3月1日至2017年2月28日欠付的房屋使用费897,225.02元；
四、被告(反诉原告)陈旭彦于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九亭酱菜调味品厂自2017年3月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月106,371.04元的标准计算)；
五、驳回被告(反诉原告)陈旭彦的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,522元，财产保全费3,880.75元，反诉案件受理费9,689.38元，司法鉴定费41,000元，合计诉讼费65,092.13元，由原告(反诉被告)上海九亭酱菜调味品厂负担151元(已付)，被告(反诉原告)陈旭彦负担64,941.13元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。