浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1791号
原告：嘉兴市住房保障局。
法定代表人：章一川。
委托代理人：李亚伟。
被告：王云祥。
原告嘉兴市住房保障局因与被告王云祥物权保护纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年8月7日受理后，依法由审判员余锦明独任审判，于2015年10月13日公开开庭审理了本案，原告委托代理人李亚伟及被告王云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴市住房保障局起诉称，原告是嘉兴市市区国有直管公房的管理部门，南湖区宣公弄6号国有直管公房原承租人为徐鑫铨，属于非成套老旧住房，一直由原告负责管理。徐鑫铨与原告的前身嘉兴市房地产管理处签订有《承租直管公房租赁合同》，由于该房屋建造年代久远，2009年1月政府文物保护主管部门嘉兴市文化广电新闻出版局将包括该房屋在内的整幢建筑列为嘉兴市文物保护点，并立标志牌。2013年火车站地块征收范围红线图，也将该幢建筑标注为文保点保留建筑。承租人徐鑫铨于2005年去世，其本人无子女，按照直管公房管理规定，该处公房承租权应予收回。但自原承租人徐鑫铨去世以来，自述是徐鑫铨外甥的被告王云祥一直控制着宣公弄6号直管公房，除放置物品占据房屋阻挠收回外，还通过信访等方式明确表达要求将该公房过户或获取该公房的补偿利益。由于被告的各种要求不符合政策规定，原告于2015年5月5日向其送达公告，催告其尽快搬走公房内的私人物品，但被告至今置若罔闻。原告不得已提起诉讼，请求依法排除被告的长期非法占据行为，诉请判令：被告立即腾退并向原告交还南湖区宣公弄6号直管公房（约54.21平方米）。
被告王云祥答辩称，被告依法有权居住这个房屋，该房屋是其从小居住的，根据城市房屋的管理规定，被告作为共同的家庭成员，是有权居住的。徐鑫铨（原承租人）的遗嘱也说是由被告来继承，被告从小生活在这里，徐鑫铨是其舅舅，徐鑫铨是残疾人，也无子女，被告要求继承他的财产，按照相关的判例，该直管公房是可以作为产权房来继承的。
2007年的时候，原告单位的领导和被告谈了，说要等到拆迁的时候一起处理，故被告认为其不存在非法占有的情形。
针对自己的主张，原告嘉兴市住房保障局提供了如下证据：
1.权属证明，证明宣公弄6号直管公房是由原告直接管理，产权是国家所有。
2.租赁合同一份，系徐鑫铨与原告的前身单位嘉兴市房地产管理处签订的公房承租合同，证明这个房屋的承租人是徐鑫铨，不是被告。
3.涉案房屋的文保标志照片，证明宣公弄6号房屋属于保护文物，直管公房的性质没有改变。
4.征收范围图一份，证明这个房屋在征收的范围内。该处公房是历史建筑，是保护文物。
5.腾退公告一份（原告发出的时间是2015年5月5日，公告是送达给被告本人），告知他要腾退交出这个房子，给了15天的期限。快递送达给被告本人，并现场进行了张贴。
被告王云祥质证认为，对原告证据1无异议。证据2，无异议，但认为其虽然不是徐鑫铨的子女，但一直都在照顾徐鑫铨，其有权继承。证据3，无异议。对证据4无异议，但认为是与本案无关的。证据5的公告，收到了。
针对自己的抗辩，被告王云祥提供了如下证据：
1.户口登记表、常住人口登记表各一份，证明户主是被告外婆徐倪氏，被告与徐鑫铨的户口均在该地，徐鑫铨是被告的舅舅。同时也证明被告从小住在这里，是家庭的成员。
原告质证对该证据的真实性无异议。认为与本案争议的焦点是无关联性的，户口的登记和本案的争议是无关，不是居住在此的人就有房屋产权。从证据上可以看出，本案涉及的公房原承租人徐鑫铨是被告的舅舅，进一步确认了他们不是直系亲属的关系。户口登记的时间是很早的，旧的地址是宣公弄4号。
2.徐鑫铨遗嘱一份（立遗嘱人徐鑫铨未签名，仅加盖了私章），主要内容是：本人百年后一切存款和现金、现住房内生活用品及家具、现有住房的租赁与购买、公房中的一处约21平方米自建平房，全权委托外甥王云祥继承和处理。
原告质证认为，此为无效遗嘱，该遗嘱从形式上看是自书遗嘱，是打印件，本人未书写名字及未按手印，违反了继承法关于自书遗嘱的要求，且遗嘱内容又涉及处分了不属于他的财产。该遗嘱是与本案的争议焦点也没有关联性，涉案的公房不是可以通过遗嘱来继承的财产。
3.房屋租金缴纳凭证，证明徐鑫铨去世后（2005年6月6日死亡），被告还是在交租金。
4.信封及书信一份（系被告父亲曾写信到涉案的房屋地址），证明被告从小是居住在涉案的公房里。
原告质证认为，被告的证据3、4，均与本案是无关联性的，本案不是催讨房租的案件，按民事法律关系来讲，承租人去世了后，被告还在使用该房屋，则被告就不是交房租了，而是要交占有使用费。证据4，不能证明在徐鑫铨去世的时候，被告还是居住在这里，且还是无房户，除此则是不符合公房政策要求的。
5-1.嘉兴市信访局对被告上访件的批复；
5-2.嘉兴市住房保障局信访事项答复意见书，嘉房信答字（2015）8号；
5-3.市领导信访接待（封叙坤督查专员）的处理单一份；
5-4.嘉兴市住房保障局信访事项答复意见书（回复被告诉求）一份，嘉房信答字（2015）12号。
以上一组证据用以证明被告是一直居住在涉案公房里，被告是有继承权的。
6-1.2005年3月原租赁户徐鑫铨要求购买该房的报告一份；
6-2.2007年5月原租赁户亲属要求更换直管公房户主的情况说明一份。
证明原承租人打了报告后，但嘉兴市住房保障局没有同意我们购买。要求更名的申请是因被告有继承权，当时被告没有地方住，但当时原告没有作出答复。
原告质证认为，证据5的这些资料不是法律上的证据，这些资料反映的是被告进行了信访，主管部门进行了答复。证据6的报告、书函都不是证据，仅是被告主观上的主张，对该处公房是否继承是否可以过户，是没有证明力的。虽然打印“徐鑫铨”三字，但没有他的签字，难以证明他的意思。徐鑫铨是否具有购买的条件，不是提交申请就可以决定的。
7.浙江和诚评估公司对该房屋私房（自搭建部分）的勘察表一份，及直管公房照片10张、私房照片10张、房屋维修照片10张，证明在公房里被告是有装修的，有一个铁门，用三夹板隔开了一间（下面是铺设地板，上面有扣板），是给徐鑫铨做卧室用的。隔壁的公房里有一个树枝破坏了私房的围墙，原告未尽维修责任而由被告修缮，造成了损失。
原告质证认为，被告所说的私房是自搭建，原告是公房的管理部门，自搭建不是原告管理的范围，也不是本案的处理范围。原租赁合同里对公房的装修，有明确规定：即对改善居住条件的装修，约定是经甲方同意后可自费装修。公房是不存在管理部门支付费用的。被告的装修的事实可能是存在的，但应当按租赁合同来处理。至于被告说的树枝破坏了他的私搭建的问题，但原告不是园林部门，无管理职责。
本院认证如下：
原告嘉兴市保障局提供的5组证据，经庭审质证均具有真实性，且上述证据能够证明涉案公房南湖区宣公弄6号租赁关系的由来，目前该房被列为文保单位以及对该公房负有腾退义务之人的情况，本院予以认定。
被告提供的7组证据，其中证据2徐鑫铨的遗嘱，虽有形式上的欠缺，但考虑徐鑫铨未曾结婚且无子女，毕竟遗嘱有完整意思表达且指定了事务处理人，本院认定其真实性，其他证据经质证亦属真实。综合审查认为，上述被告举证与本案的主要争议即直管公房的处理问题（包括原承租人徐鑫铨死亡后其亲属是否具有相关权益、双方纠纷的产生过程以及公房和自搭建私房的内部关联关系），以及照片显示的涉案公房内所放置物品的情况具有关联性，予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
原告嘉兴市住房保障局是嘉兴市市区国有直管公房的管理部门，其前身是嘉兴市房地产管理处。南湖区宣公弄6号直管公房属于非成套老旧住房，原承租人为徐鑫铨，徐鑫铨与嘉兴市房地产管理处签订有《承租直管公房租赁合同》，最近的一份合同约定租期至2005年12月31日到期。被告王云祥是徐鑫铨的外甥，王云祥从小生活在宣公弄6号，至今其户籍仍在该地。徐鑫铨未结过婚，也无子女，徐鑫铨晚年由外甥（王云祥）、外甥女等人照顾，其于2005年6月6日去世。生前徐鑫铨立有遗嘱，言明其一切财产物品、自建平房约21平方米以及该处公房租赁与购买事宜由王云祥全权继承和处理。
2005年3月，徐鑫铨曾向嘉兴市房地产管理处提出申请（申请书为打印件，未签名），要求购买其租赁的宣公弄6号公房；徐鑫铨身故后的2007年5月8日，被告王云祥及外甥女许某共同申请要求对宣公弄6号直管公房的承租人进行更名。后管理部门给予口头答复上述申请均不符合政策规定和条件，未予同意。徐鑫铨去世后，王云祥继续居住于上述公房，直至2013年其购买了翰林府第的住宅后搬离该处，但公房的钥匙其仍保留。由于该处房屋建造年代久远，2009年1月嘉兴市文广局将包括宣公弄3-7号房屋（含宣公弄××号）整幢建筑列为嘉兴市文物保护点，并立标志牌。2013年火车站地块征收范围红线图也将该幢建筑标注为文保点保留建筑。在此期间，王云祥曾就宣公弄6号房屋权利主张多次进行信访并与公房管理部门交涉，原告给予了书面答复。2015年5月5日原告向其送达公告，催告其尽快搬走上述公房内的私人物品，被告王云祥予以拒绝。遂引发诉讼。
本院认为，原告以国有房屋管理人身份要求排除被告的长期非法占据行为，诉讼请求为腾退并交还直管公房，因此本案是一起权利人请求排除物权妨害的纠纷案件。我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。涉案的南湖区宣公弄6号房屋产权属国家所有且由原告管理，已是无可争议的事实；且经庭审查明，该处公房原承租人徐鑫铨2005年死亡后，身为徐鑫铨外甥的被告王云祥在公房内放置自己的物品，设置供桌、遗像、香烛等祭祀用品且现场照片显示有死者遗留的生活用品（因涉及继承，属被告负有处理义务的物品），上述物品从原承租人死亡后至今10余年期间一直占据该公房，被告的行为已构成对原告行使物权的妨害。对于被告王云祥提出的“1.原承租人死亡后其有权居住；2.该公房应作为产权房由其继承；3.其提出了承租公房过户申请但原告未予解决”抗辩意见，审查认为，上述前二点抗辩意见，明显缺乏法律依据，第三点要求公房承租过户，不符合本市国有直管公房管理的规定（嘉房字（2007）10号文件，对此政府部门已给予了信访答复），而且该公房已列入文物保护建筑，故被告的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。根据庭审查明的该处公房的现状，被告王云祥因其占据行为而负有腾退并排除妨害的法律义务。
本案有必要指明被告腾退的范围，根据物权法的规定及本案现场情况，被告腾退物品的范围限于自己放置的物品及根据遗嘱需接受的物品，按被告自述，需搬离的物品为放置的三张床、灵位祭祀品以及遗留的大橱、桌椅、樟木箱等，即达到排除妨害的状态即可。被告在腾退后，还应当交还公房钥匙。
审理中法庭注意到，原承租人自行搭建了约21平方米的披屋，与公房相附合。另在公房内有部分装修，被告陈述为改善原承租人生前居住条件由被告投入使用三夹板隔开一间卧室，顶上为扣板、地面铺地板，现场照片亦有体现；以上问题虽然不属于本案审理范围（被告亦未提起反诉），且根据信访答复意见书，基于该地块的整体征收而应由征收部门与被告另行解决。但是还需指出，在具备公房管理政策规定的基础上，作为公房管理单位的原告迟至原公房承租人死亡后10余年才起诉要求收回房屋，可见其存在处理延误的欠缺，并可能影响到装修部分的剩余价值。因此，从减少纠纷和诉累考虑，本院认为在征收部门与被告协商作价补偿时，原告应当说明情况并积极协助，以求得合理解决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告王云祥于本判决生效后十日内搬离其放置在宣公弄6号直管公房的三张床、灵位遗像祭祀物品以及被告要求继承接收的原承租人徐鑫铨遗物，同时向原告嘉兴市住房保障局交还公房钥匙。
案件受理费减半收取1234元，原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 余锦明
二〇一五年十一月六日
书记员 费 丁