海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民二终字第9号
上诉人（原审原告）：海南拓璞广告有限公司。
法定代表人：孟慎忠，总经理。
委托代理人：吴状纳，海南商汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海南金茂酒店物业管理有限公司。
法定代表人：张庆华，总经理。
委托代理人：王忠华、王振儒，海南威盾律师事务所律师。
上诉人海南拓璞广告有限公司（以下简称拓璞公司）因与上诉人海南金茂酒店物业管理有限公司（以下简下称金茂公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙民一初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日对本案公开开庭进行了审理。拓璞公司法定代表人孟慎忠及其委托代理人吴状纳、金茂公司委托代理人王忠华、王振儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年11月11日，拓璞公司与案外人海南新福成投资开发有限公司（以下简称新福成公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定：拓璞公司租用新福成公司所有的海口市国贸北路金茂大厦地下二层，面积220平方米房屋作为广告加工场地，月租金1000元（含物业管理费），租期10年。金茂大厦的物业管理由金茂公司负责。合同在履行过程中，拓璞公司应缴的租金由金茂公司收取。2011年11月4日，新福成公司向拓璞公司发出《协商函》称，根据消防部门要求，地下室一律不能作为经营场所使用，出于消防安全考虑，协商与拓璞公司解除合同并要求拓璞公司搬离地下二层。拓璞公司对该函没有作出回应。新福成公司于2011年12月5日又向拓璞公司发出《通知》，告知拓璞公司消防部门再次通知，请在本月底前搬离，否则消防部门将查封该场所并罚款5000元。若不执行，由此造成的损失和受到处罚与本公司无关。收到通知后拓璞公司同样没有回复。2013年7月26日，新福成公司出具委托书给金茂公司，委托金茂公司收回出租给拓璞公司的房屋，消除安全隐患。2013年7月29日，金茂公司向拓璞公司发出《解除合同通知》，通知拓璞公司解除《房屋租赁合同》，且必须在2013年8月5日前搬离。拓璞公司接到金茂公司的通知后，于2013年8月7日复函金茂公司，同意于2014年3月31日前搬出。2014年2月4日，拓璞公司租用的场地进水，所有机器设备、家具、板材等物品全部被一米深左右的水浸泡。同年2月9日，同样的事情再次发生，水深约50厘米，拓璞公司存放在里面的物品再次被浸泡。进水原因是金茂大厦储水池溢水所致。进水期间正值春节，拓璞公司给员工放假，没有员工在现场值班。拓璞公司被水浸泡损坏的财产有：喷给机一台，单价81000元；雕刻机一台，单价40000元；电脑一台，单价15000元；等离子切割机一台，单价31000元；自动开槽机一台，单价15000；空压机一台，单价1600元；空气净化器一台，单价350元；落地风扇一台，单价310元；台钻一台，单价950元；砂带机一台，单价919元；精密焊字机一台，单价5500元；总价181359元。经拓璞公司申请，原审法院依法对外委托对拓璞公司的财产进行评估，受托单位中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司作出“中威正信评报字（2014）第5014号”《资产评估鉴定报告》，结论为：拓璞公司的13台设备在继续使用前提下的鉴定价值为110722元。
拓璞公司在原审中请求依法判令：一、金茂公司赔偿直接经济损失187559元（其中机器181359元，板材5000元，墨水1200元）、租金损失2000元；二、金茂公司赔偿可得利益损失75104元；三、金茂公司承担本案诉讼费用。
原审判决认为，金茂公司称拓璞公司与新福成公司签订的《房屋租赁合同》在2013年8月7日前已解除。该院认为，在合同履行过程中，新福成公司和金茂公司曾给拓璞公司发函通知解除合同。拓璞公司于2013年8月7日复函同意于2014年3月31日前搬离，但金茂公司仍收取拓璞公司2013年12月1日至2014年2月28日租金，因此不能视为合同已解除。拓璞公司在租赁使用过程中由于金茂公司的过错，使拓璞公司的财物被水浸泡造成损失，金茂公司作为金茂大厦的物业管理者应当承担一定的赔偿责任。然而按照规则设计要求，地下室不能作为生产经营场所。再者在春节停业期间，拓璞公司没有依照国家有关安全生产的规定，派专人在现场值班，致使水浸发生未能及时控制，其也存在一定过错。被浸泡的财物没有证据证明全部损坏而不能使用，拓璞公司的设备在继续使用前提下的鉴定价值为110722元，金茂公司只能承担50%的赔偿责任，即110722元x50%=55361元。至于拓璞公司要求金茂公司赔偿预期经营利益损失和租金损失的请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条的规定，判决如下：限金茂公司于本判决生效后十日内向拓璞公司支付财产损失赔偿款55361元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5270元，由金茂公司负担1180元，拓璞公司负担4090元。
金茂公司上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：
一、《资产评估鉴定报告》的评估价格过高，且仅对设备被水浸泡前的价格评估，无法反映出设备受损的真实情况。（2014）海中法鉴委字第186号《资产评估鉴定报告》是以2014年2月3日作为基准日，且假设设备在当日能够正常使用的前提下，对13台设备被水浸泡之前的市场价进行评估，评估价格为110722元，而原审判决即以该评估价格作为金茂公司的损失标准予以判决，这明显是错误的。首先，该评估机构在对13台设备进行评估时，对部分设备在无购买发票的情况下，仅凭拓璞公司单方面提供的价格进行评估，显然是不公平的，且部分设备的评估价格存在过高的情况；其次，该评估报告是假设设备在2014年2月3日能正常使用的前提下，对设备被水浸泡前市场价值进行评估，显然无法有效解决本案的纠纷。在本案中，被水浸泡的设备并未全部损坏，更未灭绝，绝大多数设备在烘干处理后均能正常使用，如风扇等设备本身即能正常使用，原审判决应当委托鉴定机构对被水浸泡设备是否损坏，浸泡设备的修复费用是多少进行鉴定，才是解决本案纠纷的关键。而不是对设备被水浸泡前的市场价进行评估，况且原审判决在认定“被浸泡的财物没有证据证明己全部损坏而不能使用”的情况下，仍然坚持以第186号《资产评估鉴定报告》的评估价格作为最后判决标准，明显互相矛盾的。
二、拓璞公司对其办公场所自行封闭管理，且拒绝搬离，其对设备的损坏应当承担全部责任。从2011年11月4日起，由于消防安全等原因，金茂公司多次通知拓璞公司将所租房屋内的物品搬离，但是拓璞公司对金茂公司的建议均不予理睬，并在租用房屋后擅自砌墙将自己的办公室封闭，自行管理。在春节停业期间，拓璞公司也没有依照国家有关安全生产的规定，派人在现场值班，致使其办公室在浸泡时金茂公司无法联系到拓璞公司，也无法进入拓璞公司办公室将积水排除。对此，拓璞公司应当对设备被水浸泡的后果承担全部责任，金茂公司作为物业管理者，在拓璞公司办公室被水浸泡后，己经积极履行告知义务，且极力采取措施挽救，己经尽到应尽的义务，而原审判决认定金茂公司应当承担50%的赔偿责任，明显有违事实。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判决：1、撤销原审判决；2、驳回拓璞公司的诉讼请求；3、本案诉讼费用由拓璞公司承担。
拓璞公司针对金茂公司的上诉答辩称：
一、关于金茂公司认为《资产评估鉴定报告》评估格过高且对设备被水浸泡前的价格评估，无法反映出设备受损的真实情况。1、金茂公司认为评估格过高这一意见，评估时已向鉴定机构提出过书面意见，鉴定机构在2014年7月28日《关于鉴定意见回复》中已经说明清楚：本次评估鉴定设备重置价格，为评估人员根据委估设备的特点，调查了解当地市场近期的价格或向机器设备供应商询价，以此确定评估基准日的机器设备重置价格，并非根据拓璞公司提供的价格进行评估。也就是说，无论拓璞公司是否能提供购买发票，鉴定机构鉴定时均要调查了解当地市场近期的价格或向机器设备供应商询价才能鉴定出财产的价值。根据生活经验，鉴定机构作出的鉴定价值一般都比财产的真实价值要低，而不像金茂公司所说的那样，评估出更高的价格来。2、金茂公司认为本次评估无法反映出设备受损的真实情况的意见，评估时已向鉴定机构提出过书面意见。鉴定机构在双方进行听证时和2014年7月28日《关于鉴定意见回复》中已经说明，对于这些设备被水浸泡过后是否能够使用，鉴定机构无法作出。金茂公司认为被水三次浸泡过后，这些电子设备没有全部损坏，且修复就能使用。但是，在原审法院给予时间让其去找专业机构询问，其也没找到这样的机构，在原审法院认可的机构名册里也没有这样专业的机构。这是一个无法鉴定评估的问题。况且，拓璞公司同意，如果金茂公司认为这些被水泡过的设备尚有使用价值，在金茂公司全部赔偿后，所有的设备归其所有。根据生活常识和这些设备的现状，全部损坏已是一个非常清楚的事实，除非金茂公司能够提供出相反的证据证明这些受损的设备能回到被水浸泡前的状态。
二、关于金茂公司认为拓璞公司自行封闭管理，且拒绝搬离，对设备损坏应承担全部责任的问题。1、金茂公司陈述称从2011年11月4日起，由于消防原因，多次通知拓璞公司搬离。但本案中，拓璞公司受损并不是因为消防这一原因引发的，况且，金茂公司以消防原因要求拓璞公司在租期未满时搬离，是因为其想提高租金另行出租给他人，出租方新福成公司的法定代表人是吴福炳，而金茂公司法定代表人是张庆华，两位法定代表人是夫妻关系，两个公司其实就是一家人。金茂公司以消防作为借口，实际上是想帮出租方将拓璞公司赶走，也不用承担合同的违约责任。拓璞公司也没有擅自砌墙这一行为，从当时事发现场拍的图片来看，没有砌墙，到了2014年7月份，台风亚马逊来的时候，为了防止雨水进入地下室才砌起来的。2、春节期间，是金茂公司没有按照规定，派员值班，因此水泵故障没有及时发现并修理，导致水倒流到地下没有被发现，当拓璞公司得到通知时，水已经积蓄到1米高的位置，设备已经全部被淹没。至于金茂公司说无法联系上拓璞公司、无法进入办公室都是不作为的借口。因为该地下室另一半是金茂公司的仓库，门锁钥匙其也有一把，不用通过拓璞公司也可以进入地下室。再说拓璞公司租用的场所是地下室，地下室是不合适居住人员的，因此派员值班对于拓璞公司来说是不现实的，也不可行。金茂公司作为物业管理者，对其管理的物业设备没有尽到检查和修理的义务，以保证设备正常工作是导致拓璞公司设备受损的主要原因。因此其应对本案中拓璞公司的损失承担全部责任。
拓璞公司上诉称：原审判决认定金茂公司损害事实清楚，但判决认定拓璞公司有过错及财物没有全部损坏的理由完全是错误的。
一、原审判决以按照规则设计，地下室不能作为生产经营场所。再者在春节停业期间，金茂公司没有依照国家有关生产安全生产的规定，派专人在现场值班，致使水浸发生未能及时控制，其也存在一定过错作为理由，认定拓璞公司有过错完全是颠倒事非，本是金茂公司应该履行的义务，现要倒加给拓璞公司。1、本场地的出租人新福城公司，在租赁合同中也明确约定该场地用于广告装饰加工，拓璞公司2009年开始按照这个用途使用，因此没有任何过错。如果金茂公司认为该场所不能用，为什么还要出租给拓璞公司使用并且还收取拓璞公司的租金。2、依照国家有关生产安全的规定，春节停业期间派专人在现场值班义务应在金茂公司。第一、金茂公司是该小区的物业管理单位，对小区的共同设施、设备的维修、养护和管理负有责任。拓璞公司财物受水浸泡的原因是：储水池水泵故障不能正常工作导致水池里的水下流到拓璞公司使用的地下二层，这是金茂公司没有履行管理义务所致。第二、在春节停业期间，金茂公司没有尽到管理的职责，水泵故障没有及时发现修理。发现后也仍修理不好，导致水二次浸泡到拓璞公司的财物。2014年2月4日，第一次发现水泵故障流到地下二层，第二次是2014年2月9日，第三次是2014年2月14日。在这么短的时间内，三次水泵故障导致水流到地下二层，这是金茂公司管理不善所致。第三、原审判决因拓璞公司没有派专人值班而认定其有过错，那么请问：地下室能住人吗专人值班可行吗再说，拓璞公司有专人值班，能阻止水泵故障水流到地下室吗金茂公司作为物业管理单位，水泵故障没有及时发现，发现后仍没尽力抢修，这明显是拓璞公司的过错。因此，法院应分析事故原因，明辩事非。
二、原审判决以被浸泡的财物没有证据证明己全部损坏而不能使用，拓璞公司的设备在继续使用的前提下的鉴定价值为110722元，金茂公司只能承担50%的赔偿责任，财物没有全部损坏为由，认定金茂公司只承担50%的赔偿责任，没有法律依据。1、经过法院委托鉴定，拓璞公司财物鉴定价值为110722元是事实，但是法院认定被浸泡的财物没有全部损坏，言下之意是还可以使用那么事实上是，被浸泡的财物有：喷绘机、雕刻机、抛光机、电脑、切割机、焊机等电子设备经过三次1米深的水浸泡之后是完全不能使用，这是—个生活常识，不用再举证证明，金茂公司认为上述电子设备没有完全损坏，但也没有提供相应的证据证明哪台机器还能使用。在原审期间，法院也给予相应的时间让金茂公司找相关的专业人员检修被水浸泡的设备，看哪些能用，哪些不能用，但金茂公司没有任何反馈。在这种情况下，原审判决认定设备没有全损是没有事实和法律依据的。2、原审判决“金茂公司只能承担50%的赔偿责任”没有法律依据。据拓璞公司以上分析的理由，金茂公司是该小区的物业管理单位，对小区的共同设施、设备的维修、养护和管理负有责任，因其管理不善，导致水流到地下二层，发现后仍没尽力抢修，三次浸泡使得上诉人财物全部受损，过错方在金茂公司，其理应承担全部的赔偿责任，而不是50%的赔偿责任。
综上所述，拓璞公司认为原审判决理由错误，没有法律依据。为维护自身合法权益，请求二审法院依法判决：1、金茂公司赔偿拓璞公司财产损失110722元；2、金茂公司承担一、二审诉讼费用及鉴定费2500元。
金茂公司针对拓璞公司的上诉答辩称：拓璞公司对其办公室封闭管理，拒绝搬离，应对设备被水浸泡承担全部责任，金茂公司不存在过错，不应承担过错责任，请求二审法院驳回拓璞公司的上诉请求。
金茂公司、拓璞公司在二审中均无新证据提交。
本院查明：原审判决查明的事实，除查明“拓璞公司被水浸泡损坏的财产有：喷给机一台，单价81000元；......精密焊字机一台，单价5500元；总价181359元。”的事实，应更正为“拓璞公司被水浸泡的财产有：喷给机一台，单价81000元；......精密焊字机一台，单价5500元；总价181359元。”外，其他事实属实，本院予以确认。
另查，2014年7月17日，金茂公司向拓璞公司发出《紧急通知》，该通知的内容为：从海南省气象台获悉，今年9号台风“威马逊”预计在7月18日在我省琼海至广东沿海一带登陆，登陆期间将给我市带来强降水，贵司原租用金茂大厦地下二层房屋内仍有设备至今尚未搬离，为防止台风带来的雨水倒灌进入大厦地下室，给贵司的设备造成损害，我司正式通知贵司在接到本通知后，立即组织人力将地下室内的设备搬离，否则由此造成的损失由贵司负全部责任，我司概不负责。同日，拓璞公司向金茂公司复函称：由于设备特大而重，而且需要足够大的场地存放，时间上也没有办法做到，为保持淹水现状不被破坏和设备的浸泡现状不被移动，为防止台风和不明水源进入存放设备的场地，现将能进水的两个入口用混凝土封堵，以防再次被水浸泡。同时提醒你单位在台风前检查地下室二层排污泵和大楼蓄水池的自动控制装置是否完好且能正常工作、以防患于未然。尔后，拓璞公司在其承租的地下室入口砌了一面墙，现进入该地下室需翻爬墙进入，但拓璞公司所砌的墙与金茂公司上诉称拓璞公司擅自砌墙不是同一面墙，金茂公司所指的砌墙在拓璞公司承租该地下室前已砌好，该面墙不是拓璞公司砌的。拓璞公司主张机器设备等物品第三次（2014年2月14日）被水浸泡，但未举证证明，金茂公司不认可。
二审期间，本院组织双方到现场勘察，除落地风扇一台进行测试未损坏能使用外，其他机器设备由于被水浸泡及双方当事人没有安排专业技术人员到场而未能现场开机测试，亦无法推测是否可正常使用。
本院认为：关于《资产评估鉴定报告》的评估价格是否过高的问题。中威正信（北京）资产评估有限公司海南分公司受本院委托，作出的中威正信评报字（2014）第5014号《资产评估鉴定报告》，结论为：拓璞公司的13台设备在继续使用前提下的鉴定价值为110722元。该鉴定结论是鉴定人员根据鉴定目的，遵循资产评估的相关原则，按照资产评估程序和评估方法（此次评估采用成本法），并进行了现场勘察和市场调研等工作，结合拓璞公司提供的价格经分析认定得出的，金茂公司没有相反的证据推翻该鉴定结论，因此，该鉴定结论可以作为认定本案事实的依据。金茂公司提出《资产评估鉴定报告》的评估价格过高的理由不成立，本院不予采纳。至于被水浸泡的机器设备等物品是否损坏、修复费用是多少，应由当事人承担举证责任，不属于人民法院依职权委托评估鉴定的事项。因本案双方当事人未申请对被水浸泡的机器设备等物品是否损坏、修复费用是多少进行评估鉴定，故原审法院未委托鉴定机构对被水浸泡的机器设备等物品是否损坏、修复费用是多少进行鉴定，并无不当。
关于拓璞公司、金茂公司应否对涉案机器设备等物品被水浸泡承担责任的问题。2014年2月4日、9日，金茂大厦储水池溢水，拓璞公司向新福成公司租用的金茂大厦地下二X幢XXX平方米地下室进水，进水深度最深时达一米左右，拓璞公司存放在室内的机器设备、家具、板材等物品全部被水浸泡。因金茂公司系金茂大厦的物业服务企业，其对金茂大厦的公共设施、设备的维修、养护和管理负有管理的义务，而金茂大厦储水池亦属于金茂公司的物业管理范围，其公司对金茂大厦储水池溢水且没有及时修复，导致拓璞公司的机器设备等物品被水浸泡有过错，因此，金茂公司对拓璞公司存放在金茂大厦地下二层室内的机器设备等物品被水浸泡造成财产损害的，金茂公司应当依法承担相应的民事赔偿责任。拓璞公司清楚其租用的加工场地位于地下二层，并存放机器设备等物品，从财产安全考虑，其公司在节假日也应安排人员值班，因拓璞公司在2014年2月4日、9日的春节期间没有安排人员值班，金茂大厦储水池溢水进入其租用的金茂大厦地下二层的地下室达一米深浸泡其存放在室内的机器设备等物品时，其公司没有及时发现并采取措施，有可能加重了机器设备等物品的损害程度，故拓璞公司对其公司存放在金茂大厦地下二层室内的机器设备等物品被水浸泡造成财产损害的，亦应依法承担相应的民事赔偿责任。综上理由，并考虑拓璞公司没有提供有效证据证明其机器设备等物品被水浸泡后已全部损坏无法使用，以及机器设备等物品被一米深的水浸泡后，可能造成损坏影响正常使用，且根据公平合理原则，原审判决根据拓璞公司的设备在继续使用前提下的鉴定价值110722元，认定金茂公司只承担50%的赔偿责任，即110722元×50%=55361元，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。拓璞公司、金茂公司提出的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7835元，由海南拓璞广告有限公司负担2565元，海南金茂酒店物业管理有限公司负担5270元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 韩 芬
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 张晨曲