海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初2653号原告（执行案外人）：刘子强，男，1979年3月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区和平大道**号加州阳光***房。委托诉讼代理人：陶玮玮，海南嘉天律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴某，女，1966年12月8日出生，汉族，住湖北省通山县。被告（申请执行人）：成凯，男，1996年10月14日出生，汉族，住湖北省通山县。被告（申请执行人）：成某，男，2006年11月11日出生，汉族，住湖北省通山县。法定代理人：吴某（被告成某的母亲），住湖北省通山县。被告吴某、成凯、成某共同委托诉讼代理人：张庭墛，海南中辰律师事务所律师。被告吴某、成凯、成某共同委托诉讼代理人：潘国威，海口市美兰区法律援助中心副主任。被告（被执行人）：海南明瑞房地产开发有限公司，住所地：海口市国贸路港澳国际申亚大厦9层A13楼。法定代表人:杨学明。被告（被执行人）：海口弘泰物业管理有限公司，住所地：海口市海甸岛和平大道26号加州阳光小区。法定代表人：杨进。原告刘子强与被告吴某、成凯、成某、海南明瑞房地产开发有限公司（下称明瑞公司）、海口弘泰物业管理有限公司（下称弘泰物业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘子强及其委托诉讼代理人陶玮玮、被告吴某（被告成某的法定代理人）以及被告吴某、成凯、成某的共同委托诉讼代理人潘国威到庭参加诉讼。被告明瑞公司、弘泰物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘子强向本院提出诉讼请求：1、立即停止对登记在被告明瑞公司名下的位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案的诉讼费用由五位被告共同承担。事实和理由：贵院受理的吴某、成凯、成某申请执行明瑞公司、弘泰物业公司房屋买卖合同纠纷一案中，查封了登记在明瑞公司名下的位于海口市××区号加州阳光916房，在执行过程中，原告作为案外人，向贵院提出异议称：上述房产已经出售给原告所有，原告一次性足额支付了购房款并实际入住至今，故请求贵院中止执行、解除查封。后贵院作出(2016)琼0108执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并告知原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在15日内提起执行异议之诉。原告认为，贵院裁定驳回原告提出的执行异议事项，缺乏事实根据与法律依据，具体事实及理由如下：一、原告系加州阳光916房(产权证号：HK1613**)的实际产权人，享有合法物权。2005年2月16日，原告与被告明瑞公司签订《商品房买卖合同》，通过按揭贷款的方式购买了由被告明瑞公司开发建设的位于海口市××区号加州阳光项目的期房915房（建筑面积共计85.46平方米），并明确约定了房屋出让价款、付款方式、产权登记及违约责任等具体事项。上述合同签订后，原告即如约支付了首付款，并按时办理了银行按揭贷款手续。后被告明瑞公司又告知原告，因规划、验收备案等原因导致原告所购买的915房必须分割为915、916两套小户型房屋后才能交付；故被告明瑞公司在原合同中仅按915房（建筑面积共计85.46平方米）记载的房号需要变更为915、916两套（总面积、位置不变），以便房屋产权证书的办理；并同时告知原告如有异议可选择退房。原告认为其所购商品房虽然房号进行了变更，但因面积和房屋坐落位置并无实质变化，故并未对此提出异议。被告明瑞公司也在收到原告支付的全额购房款项后向其出具了相应的不动产销售统一发票并加盖发票专用章。原告在2005年11月25日接收上述房屋后装修入住至今。根据《物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，因原告与被告明瑞公司就出卖商品房签订合同、支付全额购房款并入住至今，则双方签订的商品房买卖合同书已经生效并实际履行，原告系上述房屋的实际所有权人。因此，加州阳光915、916房均属原告合法所有，其中的916房并非被告明瑞公司的财产。二、原告在本案中没有过错，贵院将原告的财产予以查封没有事实根据及法律依据。按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.3%向买受人支付违约金。”之约定，被告明瑞公司应履行将原告所购房产的相关权属登记办理资料报产权登记机关备案，保障原告在规定期限内取得房地产权属证书的义务；但至诉争房屋被贵院查封时止，原告才得知被告明瑞公司并未将办理过户登记的相关材料报海口市住房与城乡建设局备案。则根据《合同法》第八条”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第一百零七条的规定，被告明瑞公司因没有履行办理过户手续的合同义务，已经构成违约。而原告在签订合同后按约定支付了全部购房款，并向被告明瑞公司提交了办理该房产过户的各种资料，在本案中没有任何过错，其合法权益应受法律保护。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号）第二十九条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，由于原告已经支付完毕全部的购房款项并实际居住至今，故对上述房产享有不可争辩的物权权利，能够排除贵院对该房产的执行。因此，贵院将原告的财产予以查封没有事实根据及法律依据。综上所述，贵院以(2016)琼0108执异21号执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实根据与法律依据。被告吴某、成凯、成某共同答辩称：一、原告所提交的证据无法证明其为加州阳光916房的实际产权人。根据原告与被告明瑞公司签订的《商品房买卖合同》，原告所购买的是915房，而不是916房。此外，双方并未就916房签订过任何的书面协议。原告称其购买的915房由被告明瑞公司告知分割为915房和916房两套小户型房屋,没有事实根据。2007年4月10日，海口市房产局分别为915房和916房办理了两个产权证,而不是一个产权证,产权人都是被告明瑞公司,原告提供的房产交接书、安装水电发票、水费、无线电视费缴纳凭证,以及物业公司出具的证明,都不能证明916房的权属归原告所有。虽然缴费票据上的名字为原告，房屋有关费用的缴纳者并非一定是房屋所有权人。原告提供的证据中存在诸多疑点：1、海南省销售不动产专用发票,没有载明出具的时间,该发票是何时出具无法知晓；2、告知书，如此重要的证据，原告竟然在提出执行异议申请时没有向法庭提交，其出具的时间和真实性都值得怀疑；3、原告提交的缴纳给被告弘泰物业公司的维修基金的金额为4457元，但其提供的2012年4月24日海口市住房和城乡建设局的收据，载明收款金额却只有2228.79元。二、原告对未办理房屋过户登记手续存在过错。原告诉称：其在916房被法院于2016年查封时，才得知被告明瑞公司并未将该房办理过户登记的相关手续报海口市住房与城乡建设局备案。然而根据原告与被告明瑞公司签订的《商品买卖合同》，关于产权登记已经进行了明确的约定，备案的时间为房屋交付使用后90日内，在双方约定的办理过户备案履行期限届满后，原告并没有在合理的期限向被告明瑞公司主张要求履行相关的备案和过户手续。对于购买如此重大价值的房屋，并已经支付部分购房款的人来说，及时取得房屋所有权应当是原告所追求的。但是自2005年起至今已有11年，在如此长的时间内，原告对房屋的产权登记和备案都不主张权利明显与常理不相符。原告提交的海南省海口市地方税务局《房地产转让税收证明书》是在2010年8月4日出具的，说明915、916房的产权一直登记在被告明瑞公司名下。在本案所涉及的916房被查封之前，办理房屋产权证的条件已经成就，原告一直没有要求被告明瑞公司办理房屋过户登记。由于原告怠于主张权利，在本案中应当认定原告对未办理房屋过户登记手续存在过错，原告所提供的证据材料无法证明其所主张的向被告明瑞公司所购买的房屋包含916房，以及本案涉案的916房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条之规定。综上所述，原告提起的执行异议之诉，没有事实根据和法律依据。为维护被告吴某、成凯、成某的合法权益，请求法院依法驳回原告的起诉。被告明瑞公司、弘泰物业公司未作答辩。原告刘子强围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》，合同中附件1显示915房和916房两套房屋的面积加起来才是合同中约定的915房房屋的面积，图纸上虽然分了915和916，但是现场没有分。合同附件四有约定按照总房款的2%支付房屋维修基金，所以原告向被告明瑞公司支付了4457元，而且必须是支付了维修基金之后才能办理房屋交付，所以原告在交付了维修基金之后，被告明瑞公司才交付房屋。原先原告将维修基金交付给物业，由物业交给开发商，多年之后，询问物业，物业说这笔基金已经挪用了，后来因为开发商找不到了，房产证也没有办理下来，原告自行去房管部门咨询，才知道开发商没有缴纳维修基金，所以按照当时的规定，按面积核算了小区维修基金2228.79元重新又缴纳了该笔费用。被告明瑞公司至今未办理房屋过户手续，也未给原告做出延期办理的说明，相反原告一直在积极办理产权过户。证据2、《个人住房借款合同》，证明原告购买的加州阳光915、916房向中国建设银行海南省分行申请按揭贷款，中国建设银行海南省分行按照两套房产的总面积向原告发放贷款，房款直接打入了被告明瑞公司的账户。证据3、《公证书》，证明原告按照两套房产的总面积向银行申请按揭贷款，并且由被告明瑞公司提供担保。证据4、《告知书》，证明原告在执行异议之后，到被告弘泰物业公司的档案里面找到，该告知书明确写明原告购买的涉案房屋因后续的原因由房号915变更为915和916。后来由于原告没有再跟被告明瑞公司签订新的购房合同，所以现有购房合同显示的是915房，但是收房面积是915和916两套房产的总面积。证据5、2007年7月19日海南省销售不动产发票，发票上明确载明原告购买的是915-16房房产，证明原告所购买的是915、916房，原告已经按照两套房产的总面积向被告明瑞公司支付了购房款，被告明瑞公司按照房产实际的总面积向原告出具了发票。证据6、往来凭证（首付款），证明原告支付915、916房的首付款66879元。证据7、中国建设银行个人（住房）贷款支付凭证，证明中国建设银行海南省分行将原告购买915、916房的房款支付到被告明瑞公司的账户，至此原告已经履行了己方的购房义务。证据8、个人客户交易明细、个人活期一本通账户明细，记载了原告从首期还贷至今的还贷情况，证明从购买房产至今，一直由原告偿还购房贷款。证明原告还款的情况。证据9、《证明》，证明原告在2005年办理住房贷款的情况，抵押房屋的名称、面积和购房合同一致。原告实际使用尾号227的账户偿还915、916房的贷款。证据10、往来凭证（代收的维修基金），证明原告在收房前将两套房产的维修基金按照合同约定向被告弘泰物业公司缴纳。证据11、中国光大银行现金存款凭证，因为后续原告想要自行办理房产证的原因，又按照住建局的要求和当时的规定缴纳了维修基金，上面明确载明了原告购买的是915、916房房产。证据12、海南省住宅专项维修资金专用收据，证明事项与证据11的证明事项一致。证据13、海南省地方税务局房地产转让税收证明书，证明原告是按照915、916两套房产的总面积向地税部门缴纳契税。证据14、《房屋所有权证》（海口市房权证海房字第XX**号；海口市房权证海房字第XX**号），证明两套房产已经按揭给了银行，里面载明的面积与前述购房合同载明的总面积一致。证据15、房产交接书，证明被告明瑞公司向原告交付的915、916两套房产，原告也是按照915、916两套房产进行接收，原告已经实际占有其所购买的两套房产。证据16、2005年11月25日海南省建筑业专用发票（自来水安装），证明原告在接收房屋之后已经申请自来水安装并装修入住，该发票上也备注的是915、916两套房产。证据17、客户用水情况报表，证明因为公司改制等原因，2013年6月份之前的客户用水情况无法打印。补充一份合同书，系海口威立雅水务有限公司与原告签订的代收费用的合同。证据18、有线数字电视用户手册，证明原告装修开通有线电视并实际入住。证据19、海南广电有线网络有限公司服务发票、专用收据，证明事项与证据18的证明事项一致。证据20、证明，系被告弘泰物业公司于2016年6月3日出具，证明原告在加州阳光915、916两套房产实际居住至今，且没有拖欠过水电、物业费用。证据21、（2016）琼0108执异21号执行裁定书及送达回证，证明案件来源。被告吴某、成凯、成某对于原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的真实性、关联性、合法性无异议，对其证明力有异议。原告所购买的是915房，而非本案中由法院查封的916房。对证据2的真实性、关联性、合法性无异议，对其证明力有异议。原告与建设银行签订的抵押贷款合同所涉及的房屋是915房而不是916房。对证据3的真实性、关联性、合法性无异议，对其证明力有异议。原告办理公证所涉及的房屋为915房而不是916房。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明力都有异议。原告在告知书上的签名与原告的签名有所不同，无法证明原告向被告明瑞公司所购买的915房包含了本案所涉及的916房。对证据5的真实性没有异议，对其合法性、关联性和证明力有异议。发票联没有开票日期，无法说明开具时间，也无法证明原告所购买的915房包含了本案涉及的916房。对证据6、7、8的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明力有异议。无法证明原告所购买的房屋包含了本案涉及的916房。对证据9的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明力有异议。该份证据证明了原告所进行贷款的房屋为915房而非916房。对证据10、11、12的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明力有异议。无法证明原告所购买的915房包含了本案涉及的916房。对证据13的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明力有异议。证明原告对未办理房屋产权登记存在过错。对证据14的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明力有异议。说明了原告在其所购买的房屋办理产权证的条件成就之后，原告怠于主张权利，存在过错。对证据15的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明力有异议。说明原告在2005年5月28日就已接收所购买的915房。但其并未向被告明瑞公司提出要求办理产权过户和登记手续，原告对此存在过错。对证据16-20的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明力有异议。房屋有关费用的缴纳者并不一定是房屋的所有权人，不能证明本案所涉及的916房的权属归原告所有。对证据21的真实性、合法性、关联性和证明效力均无异议。本院审查认为，原告提交的所有证据均有原件予以核对，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。上述证据相互印证，可以形成完整的证据链条，证明原告向被告明瑞公司购买涉案房产并已实际入住使用的事实。被告明瑞公司、弘泰物业公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告吴某、成凯、成某、明瑞公司、弘泰物业公司未向本院提交证据。根据庭审调查和当事人的质证意见，本院查明案件事实如下：吴某、成凯、成某因与明瑞公司、弘泰物业公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院申请执行。本院于2016年5月11日作出了（2016）琼0108执379号之一执行裁定书，裁定查封明瑞公司名下的位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）。在执行过程中，本案原告刘子强以其已向明瑞公司购买了上述执行标的，且已支付了全部购房款并实际装修入住为由，向本院提出执行异议。2016年7月12日，本院作出（2016）琼0108执异21号执行裁定书，裁定驳回刘子强的异议。刘子强不服，向本院提起本案诉讼。另查，2005年2月16日，原告与被告明瑞公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定，被告明瑞公司将位于海口市××区号加州阳光915房卖给原告；房屋建筑面积共85.46平方米，其中套内面积70.06平方米，分摊面积15.40平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋价款按套内面积计算，单价为每平方米3181.26元，总金额222879元；付款方式为，银行七成25年按揭付款；被告明瑞公司应当在2005年5月28日前将房屋交付原告使用。2005年5月28日，被告明瑞公司向原告发出告知书，主要内容为：鉴于原告购买的加州阳光915房，建筑面积85.46平方米，因报建、规划等原因，导致房号变更为915房和916房，面积不变。原告有权在收到本告知书之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受变更。2005年6月22日，原告与中国建设银行海南省分行签订《个人住房借款合同》，向银行按揭贷款156000元用于向被告明瑞公司支付购房款。2005年11月25日，被告明瑞公司向原告交付了海口市美兰区和平大道26号加州阳光915、916房。原告对上述房屋装修并入住，原告还申请对上述两套房屋进行给水安装并交纳水费，申请安装有线电视并缴纳相关费用。另，被告弘泰物业公司出具证明，证明海口市美兰区和平大道26号加州阳光915、916房一直由原告居住使用并交纳物业管理费、水电费等费用。再查，位于海口市××区号加州阳光915房（产权证号：HXXXX号加州阳光916房（产权证号：HK1613**），房屋建筑面积均为44.2平方米，现均登记在被告明瑞公司名下。本院认为，关于原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。被告吴某、成凯、成某抗辩称原告并非海口市美兰区和平大道26号加州阳光916房的实际产权人。根据原告提交的证据，虽然原告与被告明瑞公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买海口市美兰区和平大道26号加州阳光915房，房屋建筑面积85.46平方米。但随后被告明瑞公司告知原告，因报建规划等原因，原告所购买的915房变更为915、916两套房，总的面积不变。原告选择继续购买上述房屋，并通过银行按揭方式向被告明瑞公司支付了全部购房款，被告明瑞公司依约将上述915、916两套房交付给原告。从被告弘泰物业公司出具的证明以及原告缴纳加州阳光915房及916房的水电费、有线电视费等的情况可以证明上述两套房屋一直由原告居住使用。另，上述加州阳光915房、916房的产权登记的建筑面积均为44.20平方米，两套房屋合计面积与原告签订加州阳光915房购房合同时约定的面积相当。原告提交的证据能相互印证，足以证明原告居住使用上述两套房屋的事实。原告虽尚未办理产权变更登记手续，但在法院查封加州阳光916房前，原告已购买并实际占有使用涉案房屋且无过错。被告的抗辩理由，无事实根据及法律依据，本院不予采纳。原告所主张的异议事实成立，本案符合法律规定的应予以解除执行措施的情形。综上所述，原告诉请停止对登记在被告明瑞公司名下的位于加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的强制执行，并解除对上述房产的查封，有事实根据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，缺席判决如下：不得执行位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的房产；解除对上述房产的查封。案件受理费100元，由被告吴某、成凯、成某共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。本院（2016）琼0108执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 佳人民陪审员  黄于溥人民陪审员  梁 健法官 助理  莫 娇法官 助理  莫 娇书 记 员  裴静静速 录 员  何克景