广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第1259号
原告：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河北路183号大都会广场1-4层，组织机构代码X1842075-9。
负责人：贾丛笑。
委托代理人：江晓璐、李嘉亮，分别为广东金领律师事务所律师、实习律师。
被告：邓巧嫦，女，1963年12月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：冯旺娣，男，1965年12月1日出生，汉族，住址同上。
被告：邓淑珩，女，1984年1月31日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：肇庆市恒昇能源投资有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路2号301写字楼，组织机构代码67886845-2。
法定代表人：邓淑珩。
以上四被告的委托代理人：曲行梅，广东静美律师事务所律师。
原告东亚银行（中国）有限公司广州分行诉被告邓巧嫦、冯旺娣、邓淑珩、肇庆市恒昇能源投资有限公司（以下简称“恒昇能源公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东亚银行（中国）有限公司广州分行的委托代理人江晓璐，被告邓巧嫦、冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司的共同委托代理人曲行梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东亚银行（中国）有限公司广州分行诉称：2012年6月26日，原告与被告邓巧嫦签订了《房地产抵押贷款合同》，约定被告邓巧嫦向原告申请总额不超过2700万元的个人经营性房产抵押贷款额度；被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司为被告邓巧嫦在贷款合同项下的债务承担连带责任保证；被告冯旺娣将其所有的位于肇庆市北岭七星旅游渡假区北干道凤凰台翔云阁A06幢的房产作为上述贷款额度的抵押担保。2012年6月27日，上述抵押房产在肇庆市住房和城乡建设局办理抵押登记手续。2012年6月28日，原告一次性向被告邓巧嫦发放贷款2700万元。被告邓巧嫦应于每月20日偿还每一期的供款。但自2014年9月20日，被告邓巧嫦未按约定还款，最后一次还款时间为2014年12月15日。之后，原告催收未果，现起诉要求：1.被告邓巧嫦立即向原告偿还贷款本金22686131.26元、提前还款补偿金375440.37元及利息（截止至2016年5月6日，利息为2404267.53元、罚息276208.73元、复利203128.95元；自2016年5月7日起至实际清偿之日止，罚息以本金22686131.26元为基数，复利以罚息276208.73元为基数，罚息、复利均按合同约定的年利率8.5%再上浮50%即12.75%计付）。2.原告对被告冯旺娣提供的位于肇庆市北岭七星旅游渡假区北干道凤凰台翔云阁A06幢的房产享有优先受偿权。3.被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司对被告邓巧嫦的上述债务承担连带保证责任。4.四被告承担本案的诉讼费。
被告邓巧嫦、冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司共同答辩称：1.原告未向四被告进行催收，我方未收到还款通知，贷款利息应从最后一次还款日开始计算，应该按实际已发生的贷款期间到判决确定还款日，而不是实际的还款日。2.各被告不同意支付提前还款补偿金，根据合同第3章约定，提前还款补偿金是在原告和被告邓巧嫦双方达成一致意见，提前还款时才交付的，现在是被告邓巧嫦逾期还款，既未向原告申请提前还款，原告也未同意提前还款，所以原告主张提前还款补偿金无合同及事实依据，且抵押担保及保证担保的范围也不包含提前还款补偿金。3.原告未出具被告邓巧嫦已偿还及逾期明细情况，无法核实具体欠款数额及具体公式，请法庭核实。4.确认被告冯旺娣是提供了抵押物，作为借款的抵押，对于原告主张优先受偿权没有异议。
本院经审理查明：2012年6月26日，原告（贷款人、抵押权人）、被告邓巧嫦（借款人）、冯旺娣（抵押人、保证人）、邓淑珩（保证人）、恒昇能源公司（保证人）签订编号为61914号《房地产抵押贷款合同》，约定：1.被告邓巧嫦向原告贷款2700万元；2.贷款用途为被告邓巧嫦持股公司之购货；3.贷款期限自首次提款之日起10年；4.贷款利率以5年以上年期人民币贷款基准利率上浮25%计付，也即本合同项下贷款年利率为8.5%。在合同期间，自第一次提款之日起，遇人民币贷款基准利率调整，本合同下的贷款利率于放款日后每一个月按新的人民币贷款基准利率进行调整；5.罚息利率按本合同约定的贷款利率上浮50%计算；6.还款期数120期，按等额本息还款，分期还款周期为每一月一次；7.由放款日后第三十七个月至最后一期分期付款到期日之前提前部分还款，提前还款补偿金相等于提前偿还本金部分的2%；8.被告邓巧嫦应按约定的还款方式、还款期数、还款日期及原告根据本合同约定提供给被告邓巧嫦的《分期付款本息明细表》中规定的每期还款金额（包括因利率调整而引起的变更后的每期还款金额）按期还款；9.被告邓巧嫦根据本章约定提前还款时，须支付提前还款补偿金予原告；10.本合同项下的抵押物坐落于广东省××××旅游度假区北干道凤凰台翔云阁A06幢，实际面积881.64平方米，房地产权证号码为粤房地权证肇字第××号。本合同项下抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利，被告邓巧嫦于本合同项下应承担的费用、原告实现债权和抵押权的费用等；11.被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司同意为被告邓巧嫦于本合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保，保证期间为贷款合同生效之日起至本合同被告邓巧嫦债务履行期届满后另加两年，保证担保的范围为被告邓巧嫦于本合同项下的欠款；12.无论被告邓巧嫦或其他第三方是否就本合同项下的借款及所有债务向原告提供了任何形式的其他担保（包括但不限于抵押等担保方式），原告有权自主选择，直接依据本合同的约定就担保范围内的债权向被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司中的任何一个或全部分别或共同求偿全额的债权，被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司均放弃依据任何法律法规要求原告先行行使其他担保权利的抗辩权；13.被告邓巧嫦未按照本合同约定按时足额偿还贷款本息及相关费用即属于违约，原告有权要求被告邓巧嫦限期改正并继续履行相关义务、宣布已贷出款项提前到期并要求被告邓巧嫦立即偿还全部或部分欠款等；14.原告根据上述约定要求被告邓巧嫦还款或要求被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司履行保证义务时，有权视该还款行为为提前还款，被告邓巧嫦应按照本合同关于提前还款的约定向原告支付补偿金；15.若被告邓巧嫦逾期履行偿还本合同项下各期本、息义务，原告有权从到期日起按罚息利率计收利息直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利等条款。
2012年6月27日，原告与被告冯旺娣前往肇庆市住房和城乡建设局，办理肇庆市北岭七星旅游渡假区北干道凤凰台翔云阁A06幢房产抵押登记备案手续，原告为涉案房产的抵押权人。
2012年6月28日，被告邓巧嫦向原告提交《房地产抵押贷款提款通知书》。同日，原告向被告邓巧嫦发放贷款2700万元。
庭审中，原告主张被告邓巧嫦自2014年9月20日起出现逾期供款，截止至2016年5月6日，共拖欠贷款本金22686131.26元、利息2404267.53元、罚息276208.73元、复利203128.95元，提前还款补偿金375440.37元。
本院认为：原告与被告邓巧嫦、冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司签订的《房地产抵押贷款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的相关规定，故合同合法成立、有效，各方均应依约履行。
合同签订后，原告已按约向被告邓巧嫦发放贷款2700万元。被告邓巧嫦借款后，未能按约还款，截止至2016年5月6日，共拖欠贷款本金22686131.26元、利息2404267.53元、罚息276208.73元、复利203128.95元，已经构成违约，应承担违约责任。现原告诉请被告邓巧嫦偿还贷款本金22686131.26元及其利息（截止至2016年5月6日，利息2404267.53元、罚息276208.73元、复利203128.95元；自2016年5月7日起至实际清偿之日止，罚息以本金22686131.26元为基数，按合同约定年利率8.5%上浮50%即12.75%计付），符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求对罚息计收复利，因计收罚息已属对被告邓巧嫦逾期还款的处罚，根据相关法律规定不应对罚息计收复利，故原告请求被告邓巧嫦支付罚息的复利不当，本院依法予以驳回。对于原告诉请提前还款补偿金的问题，由于该补偿金是在被告邓巧嫦申请提前归还借款时、用于补偿给原告造成的预期利益损失，而本案被告邓巧嫦逾期还款，原告要求被告邓巧嫦偿还全部借款本息，实为原告主动要求解除双方签订的借款合同，故原告向被告邓巧嫦主张提前还款补偿金没有事实及法律的依据，本院依法予以驳回。
被告冯旺娣提供作为抵押担保的肇庆市北岭七星旅游渡假区北干道凤凰台翔云阁A06幢已办理了抵押登记备案手续，原告作为抵押权人，在被告邓巧嫦未能按期还款的情况下，要求对上述房产享有优先受偿权合法有理，本院予以支持。
被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司承诺对被告邓巧嫦的上述债权承担连带清偿责任，故原告要求被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司承担连带清偿责任有事实及法律的依据，本院予以支持。被告冯旺娣、邓淑珩、恒昇能源公司承责后，有权向被告邓巧嫦追偿。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邓巧嫦于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告东亚银行（中国）有限公司广州分行偿还贷款本金22686131.26元及其利息（截止至2016年5月6日，利息2404267.53元、罚息276208.73元、复利203128.95元；自2016年5月7日起至实际清偿之日止，罚息以本金22686131.26元为基数，按合同约定年利率8.5%上浮50%计付）。
二、原告东亚银行（中国）有限公司广州分行对被告冯旺娣提供的位于肇庆市北岭七星旅游渡假区北干道凤凰台翔云阁A06幢（房地产权证号粤房地权证肇字第××号）享有优先受偿权。
三、被告冯旺娣、邓淑珩、肇庆市恒昇能源投资有限公司对被告邓巧嫦的上述债务承担连带清偿责任；被告冯旺娣、邓淑珩、肇庆市恒昇能源投资有限公司承责后，有权向被告邓巧嫦追偿。
四、驳回原告东亚银行（中国）有限公司广州分行的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费162140元、财产保全费5000元，合计167140元，由原告东亚银行（中国）有限公司广州分行负担6930元，由被告邓巧嫦、冯旺娣、邓淑珩、肇庆市恒昇能源投资有限公司共同负担160210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 戴桂娟
人民陪审员 杨巧云
人民陪审员 龙国权
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 余铭瑶
刘杰莹