福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1532号
上诉人（原审被告）：陈之明，男，1956年9月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。
被上诉人（原审原告）：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处，住所地福州市台江区六一中路464号4楼，统一社会信用代码11350103003618199K。
主要负责人：陈清，主任。
委托诉讼代理人：马立龙，福建卫理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连钟，福建卫理律师事务所律师。
上诉人陈之明因与被上诉人福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处（以下简称“瀛洲街道办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈之明上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，改判陈之明免缴自2017年7月1日起至讼争店面（房屋××腾空归还瀛洲街道办事处期间的占有使用费；2.判令瀛洲街道办事处承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2014年5月30日，陈之明与瀛洲街道办事处签订一份《店面房屋租赁合同》，租期从2014年6月1日至2017年5月31日止，陈之明预交2780元作为保证金。合同生效后，双方均履约。2017年5月，瀛洲街道办事处电话通知陈之明腾空店面（房屋××。6月中旬，陈之明将讼争店面（房屋××内物件逐步搬离，虽未完全腾空，但已不影响正常使用。此后由于瀛洲街道办事处拒不退还保证金2780元，导致讼争店面（房屋××的钥匙未交还其，是瀛洲街道办事处单方违约。一审法院对此事实认定存在错误。二、一审法院依照《合同法》第五十八条规定判决陈之明向瀛洲街道办事处支付讼争店面（房屋××占有使用费属于法律适用错误。由于讼争店面（房屋××尚未取得房屋所有权证和建筑工程规划许可证，应当依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及《合同法》第五十二条的规定，认定《店面房屋租赁合同》始终无效。
瀛洲街道办事处辩称，一审认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，应予以维持。陈之明的上诉请求及事实与理由均不能成立，应予以驳回。一、陈之明至今未将租赁店面（房屋××腾空并归还瀛洲街道办事处，依法应向其支付店面（房屋××占有使用费直至将租赁店面（房屋××腾空并归还之日止。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，陈之明依法应按原《店面房屋租赁合同》约定的1390元/月租金标准向瀛洲街道办事处支付房屋占有使用费。
瀛洲街道办事处向一审法院起诉请求：1.判令陈之明立即将坐落于福州市台江区店面(房屋,面积26.5平方米××腾空并归还瀛洲街道办事处;2.判令陈之明自2017年7月1日起按1390元/月向瀛洲街道办事处支付租金(房屋占有使用费××,直至将该租赁店面腾空并归还给瀛洲街道办事处之日止(暂计至2017年8月31日租金为2780元××;3、陈之明承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月30日,瀛洲街道办事处为甲方(出租方××,陈之明为乙方(承租方××,双方签订了一份《店面房屋租赁合同》,合同约定陈之明向瀛洲街道办事处承租坐落于福州市台江区店面(房屋××,租赁给其作为商业经营(生产、住房××之用，租金为1390元/月,租赁期限3年,从2014年6月1日至2017年5月31日止,陈之明应向瀛洲街道办事处预交2个月租金2780元作为保证金,租赁期满陈之明结清费用后,瀛洲街道办事处如数无息退回,陈之明如有违约,保证金不予退还;合同期满时,陈之明应无条件立即搬空,结清房租及水电等费用后将店面(房屋××移交给瀛洲街道办事处。合同还约定其他事宜。合同签订后瀛洲街道办事处依约将上述讼争店面(房屋××交付陈之明经营使用,陈之明向瀛洲街道办事处缴纳了押金2780元。
一审诉讼中，瀛洲街道办事处同意将押金退还给陈之明,在陈之明应支付的店面(房屋××占有使用费中予以抵扣。瀛洲街道办事处陈述讼争店面(房屋××在案外人福州市瀛滨小学土地使用证的范围之内,但该店面(房屋××没有房屋所有权证或建设工程规划许可证,故其第二项诉请系要求陈之明向其支付2017年7月1日起的店面(房屋××占有使用费。此外,瀛洲街道办事处提供一份福州市瀛滨小学出具的《证明》,内容为“根据台江区人民政府的有关精神,位于福州市瀛滨小学（台江区1-19号店面共19间,从2014年5月以后全部交由福州市合江区人民政府瀛洲街道办事处管理、出租,并由福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处收取租金”。另，双方当事人一致确认讼争店面(房屋××系位于台江区房屋（无门牌号××,瀛洲街道办事处提供讼争店面（房屋××确切位置的现场照片，即与17号店面（门面林记绿色蔬菜水果××隔一间，××东北方向第一间卷帘门内，陈之明经质证不持异议。
一审法院认为，瀛洲街道办事处未举证证明案外人福州市瀛滨小学交由其出租管理的讼争店面（房屋××已经取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案讼争的《店面房屋租赁合同》应认定无效。陈之明因上述无效合同而占用的讼争店面（房屋××，依法应当予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，瀛洲街道办事处诉请陈之明按照原合同约定的租金标准向其支付店面（房屋××占有使用费，于法有据，法院予以支持。瀛洲街道办事处提出陈之明已经支付占有使用费至2017年6月，陈之明对此无异议。因此陈之明应当按照每月1390元的标准自2017年7月1日起向瀛洲街道办事处支付店面（房屋××占有使用费直至其腾空返还讼争店面（房屋××为止。诉讼中，瀛洲街道办事处同意向陈之明退还押金2780元，法院不持异议，该款可用于抵扣陈之明应当支付的占有使用费。判决：一、陈之明应当于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市台江区店面（房屋××（无门牌号，××东北方向第一间卷帘门内××腾空并归还给瀛洲街道办事处;二、陈之明应当于腾空返还上述讼争店面(房屋××同时向瀛洲街道办事处支付上述店面(房屋××占有使用费【自2017年7月1日起按每月1390元标准计算至陈之明腾空归还上述店面(房屋××之日止】,上述费用应扣除陈之明缴纳的押金2780元。案件受理费1590元,减半收取计795元,由陈之明负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，根据2014年5月30日双方当事人签订的《店面房屋租赁合同》第三条关于“乙方应向甲方预交2个月租金作为保证金，计人民币为2780元整，租赁期满乙方结清费用后，甲方如数无息退回，乙方若有违约，保证金不予退还。”的约定，第七条关于“租赁期满，乙方应无条件立即搬空，结清房租及水电等费用后将房产移交甲方……甲方在确认无异议的情况下退还乙方保证金”的约定，陈之明应先腾空并交还讼争店面，并结清房租及水电费用后，才能要求瀛洲街道办事处退还保证金。陈之明拒不腾空并归还讼争店面（房屋××的行为已构成违约。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，瀛洲街道办事处诉请陈之明按照原合同约定的租金标准向其支付店面（房屋××占有使用费，于法有据，本院予以支持。
综上，陈之明的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1590元，由上诉人陈之明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧 晓 红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年三月二十二日
法官助理 许露明书记员陈丽萍