上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初8310号
原告（反诉被告）：上海国泰陶瓷有限公司。
法定代表人：潘国凡，董事长。
委托诉讼代理人：李德兴，上海市闵行区江川法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：项卫松。
委托诉讼代理人：王建定，男，住上海市浦东新区。
原告上海国泰陶瓷有限公司（以下简称国泰公司）诉被告项卫松及反诉原告项卫松反诉反诉被告上海国泰陶瓷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，2017年4月28日，被告提起反诉，本院受理后，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告国泰公司的法定代表人潘国凡及其委托诉讼代理人李德兴、被告项卫松及其委托诉讼代理人王建定均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告国泰公司向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告归还房屋；2、被告支付欠缴的租金78,900元；3、被告支付占有使用费（自2017年1月20日始至判决生效日止，按每天986元计算）；4、被告支付拖欠租金利息损失4,615元并赔偿未履行租金216,000元；5、被告支付拖欠水电费22,141元、隔油池费6,500元、原告垫付电话费、税费等3,281.47元。事实和理由：原、被告双方经被告对原告原有的“陆岔岛大酒店”实地查看后，于2015年11月1日签订租赁合同，由原告将现状房屋酒家全部设施出租给被告经营，第一年租金300,000元、第二年360,000元，于每年11月1日和次年4月30日提前15天分两次各半付清。如逾期按日万分之五偿付利息损失。超过15天付房租，原告有权解除合同收回房屋，并按合同未履行部分租金总额30%补偿给原告。被告因违约被解除合同，投入的不动产装潢不作赔偿。然被告第一年应缴租金300,000元支付了200,000元、另100,000元在未能付清前提下恳请原告将100,000元保证金冲抵租金。后期租金和水电费发生拖欠。原告遂于2017年1月19日发出解除合同告知书，被告也置之不理，原告遂涉讼。
被告项卫松本诉辩称，原、被告之间不是租赁合同纠纷而是承包合同，违约的是原告。2017年1月，被告把钥匙和证照给了原告，不存在实际占有使用。
反诉原告项卫松向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告租赁期间投入的设备、装修等费用965,000元；3、反诉被告支付反诉原告酒店消费签单费用17,290元。事实和理由：原、被告于2015年1月1日签订《租赁合同》将位于大叶公路、航南公路交叉口的陆岔岛大酒店租赁给被告。合同签订后，被告支付了租金，并征得原告同意后，进行了重新装修改造，总投入965,000元。2016年9月底，原告得知大叶公路拓宽，为骗取补偿款，在没有通知被告的情况下，将酒店停车场改种大批名贵苗木，导致酒店停车场严重不足，造成酒店经营困难。2016年12月7日，被告发函与原告沟通，但原告置若罔闻。2016年12月底，被告被迫停止营业，并将酒店钥匙交付原告，原告称过了春节协商解决，但未予妥善解决。
反诉被告国泰公司反诉辩称，反诉原告违约在先，未能付清租金。反诉原告称反诉被告种树，事实上3000多平方米场地一直免费给予反诉原告使用，种树只是临时放置，一周内就搬走了。反诉原告所称装修不足200,000元，且因其违约，不予赔偿。对于所谓交付钥匙与事实不符，2017年2月18日，反诉原告还在营业。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房地产权证、营业执照、租赁合同、证明、电信费发票、沟通函、照片、转账证明、证明、收据），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：解除合同告知书有快递凭证予以佐证，且被告也确认合同于2017年1月19日解除，本院对此予以确认；装修合同难以确认其真实性、关联性，本院对此不予采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号房屋登记所有权人为原告。2015年11月1日，原、被告签订《租赁合同》约定，被告租赁原告坐落于上海市奉贤区金汇镇航南公路XXX号房屋，建筑面积1380平方米（其中有证面积1040平方米），经营用途为餐饮酒店。租赁期限从2015年11月1日至2018年10月30日止。2015年11月1日至2016年10月30日年租金为300,000元，2016年11月1日至2018年10月30日年租金为360,000元。先付后用。2015年11月1日至2016年10月30日租金于2015年11月1日前付清，后每年11月1日、4月30日之前提前15天分两次各半付清。如果逾期不支付，每逾期一天按日万分之五计算偿付利息损失。如超过15天还未付清到期房租，原告有权单方解除合同并收回房屋。合同签订后，被告交付原告100,000元保证金。还约定，原告只作为出租房屋，被告在经营中产生的一切费用和债权债务由其自负（水电、煤气、物业管理费及发生的税金等）。被告逾期付款等均视为违约，原告有权要求被告承担本合同未履行总额的30%补偿给原告，且被告无权收回保证金。合同履行期内发生的动迁补偿款，房屋、装修、土地、树木部分归原告，被告无权分享。
嗣后，被告于2015年10月19日交付原告保证金100,000元，10月22日交付原告150,000元，并开展了经营活动。2016年5月1日，被告出具《证明》言明，原支付的合同保证金100,000元，由于本人资金困难故已抵充2016年5至10月房屋租金。2016年10月19日，被告支付原告租金35,000元，原告消费餐饮费15,000元冲抵租金。
2016年12月7日，被告向原告发送《沟通函》言明，其进行了重新改造，投入百余万元。但9月底，原告在停车场种植大量树木，导致停车位不足，造成经营困难，要求停车场恢复原样。2017年1月19日，原告向被告发送《解除合同告知书》言明收到被告《沟通函》告知，原、被告仅签订房屋租赁，没有包括场地，场地使用问题出租人已经妥善解决。依照合同约定，2016年10月15日前付清2016年度半年租金180,000元，但被告拖欠至今。故自即日起合同解除。2017年2月28日，被告弟弟项卫忠出具证明，言明11月至2月四个月水电费未付。
庭审中，原、被告确认双方合同于2017年1月19日解除，被告于2017年2月18日交还钥匙；主楼后连着的平顶房屋系无证的；原告为被告垫付水电费22,141元、排污费1,470元、税金803.05元、电信费608.42元。被告认为，原告自2016年10月底把停车场作为他用，导致进酒店吃饭车辆停车困难，致使合同无法履行，故其未交租金。原告坚持，用停车场堆放树木是在2016年12月初，一周后就搬走了。诉讼过程中，原告确认在被告酒店消费14,841元，愿意在本案中予以抵扣。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国泰公司与项卫松签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守，但其中涉及平顶房屋部分未取得建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《租赁合同》中无证部分面积所涉合同无效，其余有证部分均有效。关于租金及占有使用费的计算，本院参照合同约定年租金，以无证面积与有证面积的比例计算，有效部分租金为每年271,304元、无证部分占有使用费为88,696元。原、被告确认，涉案有效部分合同在2017年1月19日解除，房屋在2017年2月18日交还原告，本院予以确认。本案争议焦点在于谁的违约行为致使合同无法履行。被告辩称，由于原告在场地种树导致无法使用场地，致使合同无法履行。但本院认为，首先，关于原告占用场地的时间，原、被告各执一词，被告第一次庭审时陈述10月底占用，第二次庭审又陈述9月开始占用，双方均无充分证据予以证明。即使按被告庭审陈述，10月底场地被占用，但被告应支付半年租金的时间在2016年10月15日前，而被告沟通函出具在12月，故被告以此拒付租金，于法无据；其次，涉案场地并非本案租赁范畴，被告以妨碍停车为由要求不付租金合同，于理不合。综上，本院认为，涉案有效部分合同，因被告未按约支付租金，原告依照合同约定行使解除权而解除，被告应承担相应违约责任。关于欠缴租金，本院计算至解除日止，为58,721元、无效部分的占有使用费及合同解除日至房屋交还日，计算为47,800元。原告还要被告支付以本金78,900元计算，自2016年11月1日至2017年2月27日止的逾期付款利息损失，但有效部分合同于2017年1月19日解除，故应按合同有效部分计算至合同解除日止，本院计算为2,319元。对于原告还要求被告偿付违约金，本院酌情调整为70,000元。对于拖欠的水电费、电话费、税金等，被告予以认可，本院予以确认。原告还要被告支付隔油池费，鉴于合同没有约定，且改造在原告房屋内，对于该笔费用，本院难以支持。反诉原告要求反诉被告支付装修费的损失，于法无据，本院难以支持。对于反诉原告还要求反诉被告抵扣消费费用，反诉被告同意抵扣，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海国泰陶瓷有限公司与被告（反诉原告）项卫松于2015年11月1日签订的《租赁合同》中无证面积为340平米合同部分无效；
二、确认原告（反诉被告）上海国泰陶瓷有限公司与被告（反诉原告）项卫松于2015年11月1日签订的《租赁合同》中有证面积为1040平方米的合同于2017年1月19日解除；
三、被告（反诉原告）项卫松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）上海国泰陶瓷有限公司欠付租金及占有使用费人民币106,521元；
四、被告（反诉原告）项卫松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）上海国泰陶瓷有限公司垫付水电费、电信费、税费等人民币25,022.47元；
五、被告（反诉原告）项卫松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）上海国泰陶瓷有限公司逾期付款利息人民币2,319元；
六、被告（反诉原告）项卫松于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）上海国泰陶瓷有限公司违约金人民币70,000元；
七、原告（反诉被告）上海国泰陶瓷有限公司支付被告（反诉原告）项卫松餐饮费人民币14,841元；
八、驳回原告（反诉被告）上海国泰陶瓷有限公司其余本诉诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）项卫松其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3,111元，反诉案件受理费人民币6,725元，由原告（反诉被告）上海国泰陶瓷有限公司负担1,555.5元，被告（反诉原告）项卫松负担8,280.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 罗 明
二〇一七年八月三十日
书 记 员 蒋伊婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。