广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初8490号原告：汤志坚，男，汉族，1964年10月2日出生，身份证住址：广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮丽容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市领先房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：李雀南，总经理。委托诉讼代理人：杨艺，广东凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：易广华，男，汉族，1963年6月14日出生，身份证住址：珠海市香洲区。原告汤志坚诉被告珠海市领先房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤颖茵，被告的委托诉讼代理人杨艺、易广华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月15日，原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买了由被告负责开发的位于珠海市香洲区房。同日，原告按照合同的约定支付了总房价的80%作为首期房款，共计1204207元。房屋并在2012年4月30日进行了交付使用。但被告在履行合同的过程中，出现了逾期办理房产权属证书的违约情况。原告多次敦促被告为其办理房产权属证书，但被告却以各种理由一直推脱。截止至2016年10月8日已逾期1258日。按照合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。”若出卖人未在约定的时间内为买受人办理产权登记的，应按合同第十六条第3款约定：“出卖人应以已付房价款按每日万分之壹计算向买受人支付利息，直至买受人取得房产权属证书。”原告已于2015年4月29日向被告提起诉讼。法院审理后于2016年3月17日针对被告2013年4月30日至2015年4月29日期间的违约责任作出了相应判决。同年7月25日，珠海市中级人民法院对该期间的违约责任作出了终审判决并已生效。综上所述，原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合我国法律的相关规定，合法有效。双方应严格遵守并按照合同的约定履行自己的义务。被告应当在合同订立之日起365日内按约定办理房屋权属证书，逾期未办理的，应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，被告应当支付违约金并配合原告办理涉案房产的房屋权属证书。原告诉至法院，诉讼请求经当庭明确，请求判令：一、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金33838元（从2015年4月30日计至2016年2月4日共逾期281日）；二、被告立即履行合同义务，配合原告办理位于珠海市香洲区房的权属证书；三、被告承担本案全部诉讼费用（含保全费）。被告辩称：一、办理不动产证的障碍来自原告。原告拒不交清购房款，导致被告无法开具全额购房发票，更无法办理不动产权证。原告无权要求被告支付违约金，也无权要求被告为其办理不动产权证。二、涉案房屋已被湛江市麻章区人民法院查封，相关案件已进入执行程序，涉案房屋可能被执行拍卖，原告的诉讼请求客观上无法实现。三、原告将剩余房款交付至湛江市麻章区人民法院，并非交付被告。原告作为买受方应将剩余房款交付给被告而不是交付其他第三人，更没有理由交付给予本案纠纷没有直接关系的麻章区法院，所以原告的支付行为无效，不能证明原告履行了支付房款的义务。四、涉案房产已被麻章区法院查封并进入执行程序。原告作为异议人向麻章区法院提出执行异议，该法院作出执行异议裁定书中止对涉案房屋的执行，但执行异议程序仅仅是执行异议之诉的前置程序，该裁定书并未生效。如果该案申请执行人在法定期限内提起诉讼，该案后续如何发展尚未得知。经审理查明：2012年2月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发销售的位于珠海市香洲区房屋，建筑面积152.05平方米，每平方米9900元，总房价1505295元，房屋交付时间为2012年4月30日。合同第六条约定原告于2012年2月15日前付清80%首期款1204207元，余款301088元在办理产权登记时支付。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定，双方同意选择为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料。出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任。出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料、且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机关要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任。合同第十六条迟延办理产权登记的违约责任，双方同意按下列第1、3项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）赔偿买受人损失；3、出卖人应以已付房价款按每日万分之一计算向买受人支付利息，直至买受人取得房产权属证书。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了总房价的80%作为首期房款，即1204207元。被告亦于2012年4月30日将房屋交付原告使用。位于珠海市香洲区“福星豪庭”于2012年4月20日领取《珠海市建设工程规划验收合格证》，于2012年9月19日通过珠海市建设工程竣工验收。珠海市房地产登记中心于2013年3月29日向被告颁发《商品房地产权权属证明书》。被告在2013年5月4日的《珠海特区报》上刊登一则通知，主要内容是：“福星豪庭”于2013年3月29日已可办理业主产权证书，请购买者尽快到公司办理相关手续，特此通知。此外，被告还于2013年4月1日在“福星豪庭”公告栏张贴了上述内容的通知。关于涉案房屋的查封情况。因被告与中国建筑第六工程局第五建筑工程公司存在纠纷，被告销售的涉案房屋于2010年9月6日被本院（2010）香仲保字第12号民事裁定书查封，以后由珠海市中级人民法院继续查封并执行。2016年2月4日，珠海市中级人民法院裁定解除对涉案房产的查封。此外本案审理过程中，根据原告申请，本院于2016年11月8日裁定对涉案房屋进行了查封，实际查封期限为三年，即2016年11月15日至2019年11月14日。2016年11月29日，湛江市麻章区人民法院根据案外人蒋妃春的申请对涉案房屋进行轮候查封。2017年4月7日，原告汤志坚向湛江市麻章区人民法院提出执行异议。2017年6月14日，原告汤志坚将剩余购房款301088元按照湛江市麻章区人民法院的要求交付执行。2017年6月22日，湛江市麻章区人民法院作出（2017）粤0811执异14号执行裁定书，裁定异议人汤志坚的异议成立，中止执行涉案房屋。另查，2015年4月29日，原告曾向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期办理权属证书违约金87907元。2016年3月17日，本院作出（2015）珠香法民三初字第864号民事判决，判令被告向原告支付自2013年4月30日起至2015年4月29日期间的逾期办证违约金87907元。被告不服一审判决并提出上诉。珠海市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）粤04民终1283号民事判决，驳回被告的上诉，维持本院一审判决。本院认为：一、关于被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。如本院（2015）珠香法民三初字第864号民事判决以及珠海市中级人民法院（2016）粤04民终1283号民事判决所述，被告向原告售出的涉案房产，自2010年9月9日至2016年2月4日期间一直处于被法院查封的状态，实际上无法办理产权登记。因此，原、被告在合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记”条款无法履行，其责任在于被告。原告在本案中请求被告支付自2015年4月30日至2016年2月4日期间按已付房款每日万分之一计算的逾期办证违约金33838元（1204207元×281×0.1‰），合法有据，本院予以支持。二、关于被告是否应当承担协助办证的义务。如前述生效民事判决所述，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效。涉案房产被法院司法查封，原告无法办理房产证，无法按约定支付余款的全部责任在于被告。湛江市麻章区人民法院（2017）粤0811执异14号执行裁定书中也对此予以了确认。一方面，从合同义务的角度来，被告负有协助买受人即原告办理涉案房产产权登记的义务。至于购房余款301088元，由于被告欠付另案生效判决所确定的债务，原告已按照湛江市麻章区人民法院的要求将上述款项交付该院执行，应视为原告支付了购房余款。原告现要求被告协助其办理涉案房产产权登记，有事实和法律依据。另一方面，从涉案房产的查封情况来看，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。本案查封合法有效，并非轮候查封。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海市领先房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告汤志坚支付逾期办理房地产权证的违约金人民币33838元；二、被告珠海市领先房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内协助办理珠海市香洲区银桦路397号福星豪庭1栋2单元803房的产权登记至原告汤志坚名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币21694元、保全费人民币5000元，由被告珠海市领先房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  高冬凤人民陪审员  黄建华二〇一七年七月七日书 记 员  周志华张烔尉