上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初7579号
原告：上海宜军餐饮企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：袁志军，总经理。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
被告：上海赋尧资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龚志伟，执行董事。
被告：上海科峰宾馆有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人周文华。
两被告共同委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。
原告上海宜军餐饮企业管理有限公司诉被告上海赋尧资产管理有限公司、上海科峰宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后依法由审判员侯芳适用简易程序审理。本案于2016年8月15日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人丁运萍(后被被告撤销代理权)、李辉、两被告的共同委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。2016年9月22日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人潘琪、两被告的共同委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。2016年11月28日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘琪、两被告的共同委托诉讼代理人吉峰到庭参加诉讼。本案经各方当事人同意延长审限二个月进行调解。本案现已审理终结。
原告上海宜军餐饮企业管理有限公司诉称：2015年10月15日，原告与两被告签订《房产租赁合同》一份，约定第一被告将其租赁的位于青浦区胜利路XXX号五、六、七层及一楼宾馆前台转租给原告使用，原告租赁后以第二被告的名义进行经营。签订合同后，两被告拒绝履行合同义务，将宾馆经营的相应法律文件、印章等交付原告经营使用，造成原告无法正常经营，同时第一被告收取水电费时也未能按约向原告出示有效收费凭证，采取欺骗手段多收电费，原告为此多次致电致函，但均遭拒绝。2016年5月31日下午16时两被告突然停电，使得原告无法经营，原告只得将宾馆住客安置他处。2016年6月7日上午，因第二被告的经济纠纷，致使原告经营的办公区域、前台及相应物品被法院查封，同时原告经营的银行账户也被冻结。故原告诉诸法院，请求判令：1、原告与两被告之间签订的《房产租赁合同》于2016年6月2日解除；2、两被告返还保证金100万元；3、两被告承担违约金100万元；4、本案诉讼费用全部被告承担。
被告上海赋尧资产管理有限公司辩称：不同意原告的全部诉请。1、原告违约在先，故被告不同意解除合同，要求继续履行合同，截止到第一次开庭时，原告虽然要求解除合同，但是仍然占有房屋没有办理交接，水电费、租金均未缴纳。2、原告拖欠房租和水电费已超过30天，故100万元的保证金是履约保证金，按照合同的约定不应返还给原告。3、第一被告在合同履行过程中不存在违约，是原告违约在先，故不应承担违约金。关于原告提及的查封问题，查封是发生在2016年6月7日，此时原告已经不在系争房屋内经营，对原告不产生影响，且该查封已经在2016年6月23日予以解除。
被告上海科峰宾馆有限公司辩称：1、第二被告是资质使用方，在合同中没有权利和义务，没有收取原告的保证金100万元也不存在返还之说。2、原告要求第二被告承担违约金100万元没有合同和法律依据。3、原告提及的第二被告与第三方发生纠纷导致相关区域被法院查封、冻结与事实不符。第二被告当时有一个3万元左右的赔偿，因为账上没有钱所以被法院查封，但是查封的时间是2016年6月6日，而当时原告因为2016年5月31日的停水停电已搬至其他地方经营，且第二被告在2016年6月已经解决此事。4、宾馆资质问题第二被告法人、股东已经与原告协商通过股权转让方式来解决，但是双方并未谈妥。
经开庭审理查明，2015年10月15日，原告(作为乙方)与第一被告(作为甲方)、第二被告(作为丙方)签订《房产租赁合同》，约定位于上海市青浦区胜利路XXX号的房产为上海惠希金实业发展有限公司所有，该房产于2015年3月28日租赁给第一被告使用，第一被告有权将该房产转租给他人使用。第二被告具有宾馆经营资质，经营地点为上海惠希金实业发展有限公司位于上海市青浦区胜利路XXX号的五层、六层、七层、一楼宾馆前台。甲方将该处房产的五层、六层、七层、一楼宾馆前台转租给乙方承租使用。租赁房产用于乙方作宾馆、会务经营使用，除此之外乙方不得做其他经营。租赁期限15年，自2015年10月15日起至2030年10月14日止。租金为每年200万元，以后每年在上一年度的基础上增加人民币10万元。租金先付后用，每一个月为一个支付周期，乙方应于每月的25日向甲方支付下一月的租金。乙方逾期支付租金的，按照每日5%向甲方支付滞纳金，乙方逾期30日未付租金的视为违约，甲方有权不予退还保证金100万，乙方同时向甲方承担违约责任。水电费由甲方先行支付，乙方在甲方每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期未付，则乙方支付每日5%的滞纳金，乙方超过30天未付水电费的，甲方可以拉闸限电，对此甲方不构成违约。合同签署后，合同各方应按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金，违约金标准为300万元。合同并对其他内容进行了约定。
合同签订后，原告依约缴纳了房租至2016年3月25日(即2016年4月15日至2016年5月14日的房租)、4月25日起未支付其后的租金；水费按照每吨5元的标准缴纳至2016年2月，3月起未支付水费；电费按照每度1.2元缴纳至2015年12月，2016年1月起未支付电费。原告承租的范围没有单独的水电能源部门的水电费账单，只有整幢大楼的水电费账单，原告承租的区域无法做到按水电能源部门的账单据实结算。第一被告于2016年5月31日对原告承租的区域停电，至起诉时未恢复供电。随后，双方发生冲突，原告将酒店客人及其员工均转移至他处，至起诉时双方未办理交接。
2016年6月1日，原告发通知函给第一被告，内容为由于第一被告在2016年5月31日下午16：15左右严重违反《房屋租赁合同》的相关条款，对原告强行停电，第一被告的行为已造成原告无法经营，故要求第一被告在2016年6月2日中午12点前恢复供电，如逾期，原告与第一被告之间签订的《房屋租赁合同》将解除，并追究第一被告的法律责任。
系争房屋的所有权人为上海惠希金实业发展有限公司。2015年3月28日，第一被告与上海惠希金实业发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定上海惠希金实业发展有限公司将上海市青浦区胜利路XXX号整幢房屋交付第一被告承租使用，第一被告可以向第三方转租全部承租房产或部分房产。
2016年6月7日，本院出具(2016)沪0118执3149号《执行裁定书》，据此查封了第二被告价值34,974.34元的财产。2016年6月21日，第二被告缴纳34,974.34元至本院代管款账户。
以上事实，由原、被告的陈述，房产租赁合同、上海市房地产权证、《执行裁定书》、水电费发票、缴款收据、通知函等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为其在2016年6月2日已经搬离系争房屋，但是未与被告办理交接，至起诉时仍有部分物品遗留在系争房屋内。被告认为原告仍有部分物品放在系争房屋内(如原告采购的电视机等)，所以原告并未搬离系争房屋。原、被告双方均表示如果法院判令合同解除，则需要和对方办理交接。双方于2016年11月14日交接完毕。
审理中，原告表示合同解除的理由为：1、两被告没有按照合同约定交付给原告宾馆经营资质，无法进行正常经营活动。经营资质包括宾馆经营所有需要有关部门颁发的资质以及有关的印章等，具体包括营业执照、公司公章、卫生许可证、年检报告和合格证。被告的年检都通过了但是相关的资质没有给原告，原告在实际经营中是以第二被告的名义进行经营和纳税缴税的。2、2016年5月31日被告进行的停电侵权行为，至今没有恢复造成原告无法正常经营。为此，原告提供了多份函件，证明2016年3月28日、2016年4月14日、2016年4月25日、2016年5月18日，原告发函至上海惠希金实业有限公司和第一被告，要求将第二被告的公章交由原告使用、第二被告的所有相关经营资质(宾馆公章，营业执照等)交接与原告，并提出水电费的计量方式不合理，要求水电费按照水电能源部门的账单据实结算。
审理中，两被告表示：1、关于经营资质问题，合同中并未约定被告需要将经营资质的载体(公章、营业执照)交由原告使用，被告已经通过2016年4月27日的回复函告知原告如原告提出申请，被告可以安排工作人员配合原告在相关文件上盖章。且被告已经将经营需要的税控机交由原告使用，公章和营业执照是否移交不影响原告经营，因原告在使用税控机时已经出现了错开发票等问题，如果原告坚持移交公章和营业执照的话，只能通过和第二被告进行股权转让方式进行，为此双方已经通过2015年11月23日会议纪要达成共识，但是因股权转让问题双方并未谈妥，公章和营业执照当然也未移交，但原告无权以此为由来拒绝交付租金、水电费。为此，两被告提供了2015年11月23日会议纪要(其上有原告方的盖章)、2016年4月27日回复函一份，证明上述内容。
2、关于断电问题，2016年1月原告开始拖欠电费，3月开始拖欠水费，4月开始拖欠租金，且2016年5月31日被告要求核实五月份水电的情况遭到拒绝，因此被告停电停水，被告的断电行为是符合合同约定的。2015年12月26日会议纪要中载明“水费按照每吨5元收取，电费按照每度1.2元计价”，所以该水电计价标准是原告同意的。为此，两被告提供2015年12月26日会议纪要一份(其上有原告方法定代表人的签字确认)。
原告对此表示，1、上述证据真实性无异议，但是股权转让并未达成一致，所以被告应将公章、营业执照等移交原告。但原告无法提供证据证明经营资质具体指向公章和营业执照，也无法提供证据证明如被告不提供公章和营业执照对原告的经营会产生影响。2、原告确实拖欠水电费和房租，但是这是有正当理由的，因为水电费没有据实结算，被告要求的水电标准超过水电部门规定的标准。2015年12月26日会议纪要上原告代表的签字仅表明出席会议，并不表示同意水电费的标准。
审理中，两被告于第三次庭审时表示同意解除与原告之间签订的《房产租赁合同》，但原告是违约方，没有合同解除权，两被告认为合同应于2016年11月14日双方办理房屋交接之日解除。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与两被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。原告现主张合同解除并要求被告支付违约金的理由一是认为两被告应将第二被告的公章和营业执照等代表“经营资质”的材料移交给原告，二是认为第一被告的断电行为构成违约。对原告主张的理由一，根据原、被告提供的相关证据和当事人对此的陈述，合同中并未约定两被告有移交公章和营业执照的义务，审理中，原告既未提供证据证明“经营资质”就是公章和营业执照，也未提供证据证明如第一被告不将上述材料移交给原告会对原告的经营产生何种影响，现第一被告已经书面发函同意在原告申请的情况下配合原告使用公章，故原告的正常经营应该不受影响，且根据常识判断，公章和营业执照对企业经济安全有重大影响，故原告要求第一被告将公章和营业执照原件交由原告使用并称其为合同义务，本院不予采纳。对原告主张的理由二，原告提出其拒交水电费是因为对被告的水电费计价标准有异议，但根据双方提供的证据，该标准已经在会议纪要中由双方当事人确认，原告并已根据该计价标准正常支付了至2016年2月的水费、至2015年12月的电费，故原告称其在会议纪要上的签字不代表其对该标准的同意，本院不予采信。原告应根据合同的约定，按时缴纳租金和水电费，被告据此根据合同约定对原告采取断电行为，符合合同约定，不构成违约行为。原告主张的解除合同并要求两被告支付违约金的两个理由均无事实和法律依据，本院不予采纳，故原告作为违约方无合同解除权，现两被告同意房产租赁合同在2016年11月14日解除，本院予以确认，原告要求两被告支付违约金的诉请本院不予支持。原告拖欠租金和水电费，已经构成违约，两被告主张按照合同约定不予退还保证金于法无悖，故原告要求被告退还保证金的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海宜军餐饮企业管理有限公司与被告上海赋尧资产管理有限公司、被告上海科峰宾馆有限公司之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除；
二、原告上海宜军餐饮企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22,800元，减半收取计11,400元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯芳
二〇一六年十二月十六日
书记员 杨洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。