广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5181号上诉人（原审被告）：星美国际影院有限公司，住所地香港特别行政区中环皇后大道中99号67楼6701－2及13室。法定代表人：杨荣兵，该公司董事。委托诉讼代理人：刘元，该公司法务主管。被上诉人（原审原告）:中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼2层2F088－1房。法定代表人：卢炎枝，该司总经理。委托诉讼代理人：李密枝，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。上诉人星美国际影院有限公司（以下简称星美公司）因与被上诉人中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初1661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星美公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、星美公司未拖欠租金和物业管理费，双方签订的合同中对其他费用约定不明确，一审法院认定水电费属于其他费用明显对星美公司不公。润昌公司最重要的权利是收取租金和物业管理费，润昌公司只是代收水电费，星美公司并未侵犯润昌公司的主要权利，一审法院仅以星美公司拖欠水电费判决合同解除有失公允。二、合同中约定的擅自停业是指主观故意或者未经出租方允许，但一审法院认可拖欠工程款引起的被迫性停业属于非主观意愿。星美公司一直在积极解决工程欠款的问题，截至星美公司提起上诉前，工程款已经基本支付完毕。2017年2月份以后，没有出现拖欠工程欠款的现象，2017年9月份星美公司已经解决拖欠工程款的问题，分别支付包工头杨永红工程尾款9万元，万豪杰工程尾款31万元，解决了与工程队的尾款纠纷。虽然工程欠款现象持续半年之久，这并不代表停业半年，事实上星美公司一直都在营业，只是个别时段客流量不大且基于管理策略暂时性歇业。三、影院门口的商铺早已经营业，只是租户较少，这不属于合同中约定的延迟开业情形。现在商铺被润昌公司收回了，星美公司也同意其收回，由润昌营业，双方对此问题达成一致意见。星美公司与润昌公司一直在积极调解，星美公司在积极整改相关问题，包括卫生、消防、影院的对外形象等，星美公司与物业也签订了承诺函，对相关问题进行了承诺，一审判决后星美公司与润昌公司之间的关系有所缓和。综上，一审法院认定事实有误，涉案合同并未达到约定的解除条件，请求二审法院依法改判。润昌公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适应法律正确，星美公司的上诉理由没有事实依据，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、星美公司长期拖欠租金、物业服务费、水电费等各项费用，星美公司从不按合同约定的时间缴费。截止润昌公司答辩期间，星美公司拖欠租金、物业服务费、水电费等约60万元，星美公司理应按照合同约定承担违约责任。二、星美公司称其属于非自愿停业、被迫停业以及在积极解决拖欠工程款问题与事实不符。1.星美公司因持续半年的施工队闹事、围堵电影院，已经造成电影院经常性的停业歇业。施工队民工聚集在电影院所在的四楼，多次发生激烈冲突，工人情绪激愤，给百汇时代广场商家和消费者带来了极大的人身安全威胁，且这种威胁至今仍未消除。由于星美公司原因造成周边租户轮番撤场，进一步波及百汇时代广场整个4层、5层，对整个商场造成毁灭性打击。因此，停业歇业迟迟不解决是星美公司造成的，其应承担违约责任。2.星美公司称其已经支付完毕施工队工程款与事实不符。2017年9月6日电影院施工队代表及部分员工还在百汇时代广场聚集讨要工程款。三、星美公司称影院门口的商铺早已开业与事实不符，事实上星美公司开业至今，影院门口商铺始终未开业，常年处于空置、黑灯、闭门状态。四、星美公司缺乏诚信，不履行合同义务，润昌公司已丧失继续合作的信心。星美公司不仅败坏了星美国际影院的声誉，也严重损害了润昌公司百汇时代广场的商誉，使百汇时代广场经营陷入困境，润昌公司只能通过增加几千万的宣传投入挽回负面影响。在与星美公司的租赁关系中，润昌公司为星美公司量身打造交付标准，仅结构改造及工程配合就花费了2500多万元，润昌公司选择终止合同也造成巨大损失。五、星美公司长期拖欠其员工工资，核心管理人员离职频繁，造成整个影院管理混乱，员工人心惶惶、无心工作、朝不保夕，对物业管理方的一些日常管理工作对接不上。六、星美公司经营困难、管理混乱、资金链断裂，已彻底丧失履约能力和确保安全经营能力。1.星美公司二次消防工程偷工减料，消防设施设备极不完备，二审期间国家消防部门在消防检查过程中认定其存在重大消防安全隐患，并通知润昌公司拟对影院作出消防整改的通知。润昌公司为确保安全，多次要求星美公司整改，但星美公司以无此项资金为由置之不理。2.星美公司因资金紧张，存在长期拖欠租金、水电费、物业管理费、工程款、员工工资等严重违约行为，彻底丧失持续诚信经营的履约能力。由于星美公司无力支付工程欠款，工程民工已经在影院门口闹事持续半年，发生围堵电影院等严重安全事件，星美公司至今仍未完全清偿工程欠款，对润昌公司的生产经营产生了极为恶劣的影响。综上所述，一审认定事实清楚，适应法律准确，请求二审法院依法驳回星美公司的上诉请求，维持原判。润昌公司向一审法院起诉请求：1.确认润昌公司、星美公司签订的房屋租赁合同于2016年11月10日予以解除；2.星美公司立即撤离商铺内所有的设施设备及物品，并将商铺交还给润昌公司；3.星美公司向润昌公司支付自2016年11月10日起至撤场完毕将商铺交还之日止的场地占用费（按合同约定的保底租金标准计算，暂计至2017年2月6日为556931.51元）。一审法院认定事实：涉案商铺所在的位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场一区的房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2015年4月17日，润昌公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的星美公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营“星美国际影城”，同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏；涉案商铺交付乙方后，乙方享有18个月的绝对免租期（6个月装修免租期及12个月经营免租期）；租赁期限自开业日起算为15年；甲方保证在乙方开业之日，百汇时代广场1号楼开业率达到70%以上；如开业率未达到70%以上，乙方有权延迟开业或开业后免除延迟期间的租金、物业管理费，直至开业率达成70%；延迟超过90日后开业率依然未达到70%或甲方商业体项目运营满2年后至租赁期满开业率连续6个月未能超过70%且一直呈递减状态的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金并赔偿实际损失；租金计算方式分为保底租金与净票房抽成租金，两者较高者为实际租金标准；保底租金（含物管费，甲方有权自行分配租金及物管费比例）为第1年至第3年每年231万元，第4年至第6年每年254万元；保底租金按月结算，每月按年保底租金的十二分之一计算，首月保底租金自免租期届满次日起5个工作日内向甲方交纳；乙方于合同签订之日起30个工作日内向甲方支付履约保证金20万元；甲方在租赁期间向乙方免费提供位于涉案商铺正面外立面的100平方米广告位置及一块不小于80平方米的霓虹灯店招位置用于乙方宣传；因甲方原因未按时提供乙方营业用水、电、营业通道、其他配套设施、物业管理等服务，导致延迟乙方开业或涉案商铺全部或部分区域不能正常对外营业连续超过30天或累计超过30天的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付违约金并赔偿实际损失；（第十一条第11.5款）无合法或正当理由，乙方延迟进场、开业、擅自停业或未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，或其它因乙方严重违约造成合同无法履行且在30天内不能结束该违约状态的，甲方有权解除合同，乙方应于合同解除之日起60天内向甲方支付所有应交纳费用并支付违约金及赔偿损失；合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后30天内自费将其所有可移动物品搬离，将涉案商铺（包括所有固定装置及设备）交回甲方，不得破坏原有的不可移动之装修部位，涉案商铺应保持与交付给乙方时同样良好的状态（自然磨损、损坏除外）；乙方未能按时搬出物品、将涉案商铺占有权交还甲方的，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方有权处分；无论在何种情况下合同终止，乙方均无需承担恢复原状之义务；合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决适用中华人民共和国法律（但香港、澳门特别行政区的法律、法规除外）。合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，润昌公司于2015年9月20日将涉案商铺交付给星美公司使用，双方确认涉案商铺的装修免租期结束日为2016年2月19日，正式计租日期为同年2月20日，经营免租期为该日起至2017年2月19日，租赁期限自2016年2月20日起至2031年2月19日止。星美公司实际于2016年2月20日开始试业，于同年3月19日正式开始对外营业。2016年6月14日，润昌公司和创汇物业公司向星美公司发出一份欠费催款及其他违约行为警告函，以星美公司拖欠水电费为由要求星美公司在5日内付清欠费。同年10月25日，润昌公司和创汇物业公司又向星美公司发出一份欠费催款函，同时委托律师向星美公司发出一份律师函，以星美公司拖欠水电费为由要求星美公司在5日内付清欠费，否则润昌公司将追究其相关违约责任。2016年6月18日，润昌公司向星美公司发出一份关于催促限期解决“施工队民工聚集讨要工资”事宜的函，以自2016年6月14日以来，有众多民工多次到涉案商铺附近聚集闹事、打横幅、用脚手架封堵影院大门，严重影响百汇时代广场的形象和声誉，引起周边商户严重不满，多次提出投诉及索赔为由，要求星美公司尽快解决。同年7月6日，润昌公司又向星美公司发出一份要求解决“施工队民工聚集追讨工程款及恢复空调供应”事宜的警告函，以近期民工在涉案商铺周边聚众向星美公司追讨工程款、众多消费者投诉影院没有空调供应等为由，要求星美公司尽快解决相关问题。同年10月27日，润昌公司和创汇物业公司向星美公司发出一份关于限期彻底解决民工围堵闹事及完成消防整改的函，限期星美公司在5日内彻底解决拖欠施工队工程款导致民工聚众闹事问题，并以影院二次消防不符合消防要求，消防部门已多次提出整改意见为由，要求星美公司按消防部门的意见进行整改。同年11月3日，润昌公司和创汇物业公司向星美公司发出一份关于解除房屋租赁合同的通知函，同时委托律师向星美公司发出一份律师函，以星美公司长期拖欠水电费、商铺存在严重消防隐患且拒不整改、拖欠施工单位工程款导致民工长期聚众围堵、擅自停业歇业、管理混乱等违约行为构成根本违约为由，依据合同第十一条第11.5款规定及合同法的相关规定，通知星美公司于2016年11月10日解除双方之间的房屋租赁合同，并要求星美公司在2016年11月20日前付清所有欠费及逾期付款利息，将涉案商铺内所有设施设备及物品搬离完毕，将涉案商铺交还润昌公司，逾期视为星美公司放弃相关设施设备及物品的所有权。庭审中，润昌公司确认其同意星美公司对涉案商铺进行装修。星美公司确认在双方履行合同期间拖欠了自2016年6月至同年10月的水电费，但在润昌公司通知解除合同后星美公司已交纳；星美公司现尚拖欠至2017年6月20日止的水电费120792.68元，至2017年6月30日止的租金185937.50元和物业服务费185937.50元；2016年7月5日、8月2日、10月16日、10月21日、10月25日、10月30日、11月1日至4日、11月6日至8日、11月10日至11日均存在因工人闹事而造成无法营业的情形，持续半年，民工最后一次围堵影院大概在2017年2月；工程款已结算并支付60%；影院门口的商铺至今还没有营业。一审法院认为，虽然星美公司在确认收到润昌公司或润昌公司与创汇物业公司发出的前述相关函件的同时，以相关函件均由润昌公司单方制作为由对其内容均不确认，但因星美公司已当庭确认存在拖欠水电费、因工人闹事造成无法营业的事实，答辩中亦确认二次消防的验收手续未办理完毕，与相关函件的内容基本相符，故一审法院对前述相关函件的内容予以认定。虽然星美公司称其已与创汇物业公司对现尚拖欠的水电费和租金、物业服务费达成协议，但因润昌公司对此不予确认，且星美公司未对此举证证实，故一审法院对星美公司该主张不予认定。润昌公司当庭表示，若法院确认合同已于2016年11月10日解除，其同意星美公司将涉案商铺内可移动的物品（含未形成附合的装饰装修物）搬离后，将涉案商铺及原有的固定装置和设备交还给润昌公司；对于已形成附合的装饰装修物，星美公司可以拆除，但不能破坏原有的结构；若由润昌公司接收已形成附合的装饰装修物，润昌公司不作补偿。星美公司也表示，若法院确认合同已于2016年11月10日解除，其同意将涉案商铺内可移动的物品（含未形成附合的装饰装修物）搬离后，将涉案商铺及原有的固定装置和设备交还给润昌公司；也同意若其拆除已形成附合的装饰装修物，不能破坏原有的结构；但不同意由润昌公司接收已形成附合的装饰装修物而润昌公司不作补偿。润昌公司当庭述称，星美公司确认现尚欠的租金和物业服务费是假设合同正常履行的欠费，未包括润昌公司主张的自2016年11月10日起至2017年2月19日期间的占用费；虽然免租期至2017年2月19日，但因合同已于2016年11月10日解除，星美公司对涉案商铺的占用属于非法占用，故润昌公司按合同约定的租金标准主张占用费。诉讼期间，一审法院询问星美公司，若法院确认合同已于2016年11月10日解除，其是否同意对涉案商铺进行交接。星美公司表示庭后请示公司领导后答复，但未答复。一审法院认为，润昌公司与星美公司签订房屋租赁合同，润昌公司将涉案商铺出租给星美公司使用，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，一审法院予以认定。本案的主要争议焦点为：润昌公司主张双方之间的合同已因其行使合同解除权而于2016年11月10日解除是否成立。如润昌公司向星美公司发出的关于解除房屋租赁合同的通知函及同时委托律师发出的律师函所示，润昌公司主张解除合同的理由是星美公司长期拖欠水电费、涉案商铺存在严重消防隐患且拒不整改、拖欠施工单位工程款导致民工长期聚众围堵、擅自停业歇业、管理混乱等违约行为构成根本违约。根据上述认定的事实，星美公司确实存在拖欠自2016年6月至同年10月的水电费的事实；也存在因施工队工人闹事造成无法正常营业，持续半年的事实，甚至在润昌公司向其发出解除合同的通知后，还曾发生此类现象（民工最后一次围堵影院大概在2017年2月）；另外，影院门口的商铺至今还没有营业，涉案商铺的二次消防验收手续也未办理完毕。其中，拖欠水电费的事实明显属于合同第十一条第11.5款约定的“未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用”的违约行为；施工队工人闹事、围堵影院造成无法正常营业，且该现象持续半年，虽然非星美公司主观意愿，但系因星美公司拖欠工程款引起的客观事实，应认定属于合同第十一条第11.5款约定的“擅自停业”的违约行为；而影院门口的商铺至今还没有营业，也应认定属于合同第十一条第11.5款约定的“延迟开业”的违约行为；另外，施工队工人闹事、围堵影院必然对周边商户甚至整个商场造成恶劣影响，影响润昌公司与其他商户之间的合同履行及整个商场的运营，而涉案商铺的二次消防验收手续未办理完毕，有潜在安全隐患的可能，应认定属于合同第十一条第11.5款约定的“其它因乙方严重违约造成合同无法履行且在30天内不能结束该违约状态的”的违约行为。而对于星美公司上述违约行为，合同第十一条第11.5款约定均赋予了润昌公司解除合同的权利。故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，应认定解除合同的条件成就，润昌公司可以解除合同。因此，根据合同法第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，润昌公司于2016年11月3日以通知函和律师函的方式通知星美公司解除合同有理，予以认定；因润昌公司已在通知函和律师函中明确合同在2016年11月10日解除，故在星美公司已确认收到解除合同的通知函和律师函的情况下，应认定合同自2016年11月10日解除。至于星美公司抗辩所称润昌公司也存在多项违约行为，因未经润昌公司确认，星美公司没有举证证实，故不予认定，也不能作为对抗润昌公司行使合同解除权的理由。综上，润昌公司主张双方之间的合同已因其行使合同解除权而于2016年11月10日解除成立，其诉讼请求确认星美公司双方签订的房屋租赁合同于2016年11月10日解除有理，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故润昌公司诉讼请求星美公司将涉案商铺交还润昌公司有理，予以支持。至于星美公司在涉案商铺内的物品及添附的装饰装修物，因双方在合同中约定合同提前终止时，星美公司应在30天内将所有可移动物品搬离，且双方亦当庭表示同意由星美公司将涉案商铺内可移动的物品（含未形成附合的装饰装修物）搬离后，将涉案商铺及原有的固定装置和设备交还给润昌公司，故对双方该处理意见予以认定；因双方在合同中未对合同解除时涉案商铺内星美公司添附的已形成附合的装饰装修物处理进行明确约定，仅约定星美公司不得破坏原有的不可移动之装修部位，如星美公司未能按时搬出物品、将涉案商铺占有权交还润昌公司，视为星美公司放弃相关物品的所有权，润昌公司有权处分，且双方当庭表示星美公司可以拆除已形成附合的装饰装修物，但不能破坏原有的结构，故对双方该处理意见予以认定。关于润昌公司诉讼请求的占用费问题。虽然双方确认的经营免租期至2017年2月19日止，星美公司应支付的租金自2017年2月20日起算，但因双方已明确确认租赁期限自2016年2月20日起至2031年2月19日止，计租日自2016年2月20日起算（但免收租金），故在合同已被确认自2016年11月10日解除，即合同自该日已实际终止的场合，应认定免收租金的条件已丧失，自该日起星美公司对涉案商铺的占用应支付占用费。因此，润昌公司诉讼请求星美公司参照合同约定的租金标准支付自2016年11月10日起至交还涉案商铺之日止的占用费有理，予以支持。同时，因合同约定的租金标准按保底租金与净票房抽成租金两者之较高者执行，故润昌公司主张按第1年至第3年的保底租金（每年231万元）计算占用费有理，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、确认润昌公司与星美公司签订的房屋租赁合同自2016年11月10日解除；二、星美公司于判决发生法律效力之日起三十日内将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼第四层4F024商铺、第五层5F019号商铺（及原有的固定装置和设备）交还润昌公司（交还时，星美公司可以搬离商铺内属其所有的可移动物品及未形成附合的装饰装修物，可以拆除已形成附合的装饰装修物但不得破坏商铺原有的结构，不拆除则视为放弃所有权，润昌公司可自行处分）；三、星美公司于判决发生法律效力之日起三十日内向润昌公司支付占用费（按每年231万元的标准，自2016年11月10日起计算至交还上述商铺之日止）。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9369元，由星美公司负担（该款已由润昌公司垫付，星美公司应在本判决生效之日起30日内一并迳付给润昌公司，一审法院不予另行收退）。本院二审期间，星美公司提交收条一张，拟证明其已经基本解决工程尾款问题，停业现象也基本不存在。润昌公司不确认该收条的真实性与关联性。润昌公司提交两组证据，证据一,情况说明、照片、百汇时代广场项目结算书、百汇时代广场钢管架工程余款付款明细，拟共同证明星美公司截至2017年9月6日止仍未解决工程欠款问题；证据二,致百汇时代广场1号楼4楼星美影城关于室内装修工程验收事宜、致星美公司关于贵店消防设备的整改函、消防整改通知书（紧急），拟共同证明星美公司店铺至今仍存在严重的消防安全隐患，严重威胁众多消费者的生命安全；证据三，中山市公安消防支队小榄大队责令限期改正通知书、行政处罚决定书，拟证明内容同上。对于第一组证据，星美公司不确认情况说明、照片真实性、关联性及合法性，确认百汇时代广场项目结算书、百汇时代广场钢管架工程余款付款明细的真实性、合法性及关联性；对于第二组证据，星美公司均不确认真实性、合法性及关联性，其认为中山市创汇物业管理有限公司与润昌公司是一家，中山市创汇物业管理有限公司出具的证明没有效力；对于第三组证据，星美公司对其真实性、合法性确认，但不确认关联性。对于星美公司二审提交的证据由于没有原件，真实性无法认定。对于润昌公司二审提交的情况说明、照片因为单方制作，本院不予采纳；对于百汇时代广场项目结算书、百汇时代广场钢管架工程余款付款明细星美公司确认其真实性，本院予以采纳；对于据三是第三方出具，本院予以采纳，而证据二与证据三可以相互印证，本院一并采纳。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年11月9日，中山市公安消防支队小榄大队发出《责令限期改正通知书》{山公C消限字〔2017〕同学0045号}，具体问题为：防火卷帘未保持完好有效。2017年11月10日、中山市公安消防支队小榄大队发出《行政处罚决定书》{山公C消限字〔2017〕同学0049号}，因百汇时代广场1号楼第四层4F024、第五层5F019号商铺存在消防设施未保持完好有效，罚款9000元。涉案房屋租赁合同第七条第7.9款约定:“在租赁标的按照附件B标准交付乙方（星美公司）后，乙方应当保证其对租赁标的的装修方案符合有关规定和政府职能部门的要求，并报送甲方（润昌公司）及物业管理公司。乙方装修方案涉及改动租赁标的结构、消防的，应当由乙方完成相关报批手续，甲方须积极协助。”第十一条第11.5.6款约定“其它因乙方严重违约造成合同无法履行且在30天内不能结束该违约状态的”甲方（润昌公司）有权选择提前解除合同。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点是双方签订的房屋租赁合同是否已于2016年11月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，润昌公司主张星美公司存在三种违约情况：一是长期拖欠水电费；二是涉案商铺存在消防隐患拒不整改；三是擅自停业歇业。第一，关于长期拖欠水电费问题。润昌公司曾于2016年6月14日及2016年10月25日两次向星美公司发欠费催缴函，其中2016年10月25日的催缴函中记载：至2016年10月20日，星美公司已拖欠水电费594682.08元，并要求星美公司在收到催缴函之日起5日内交清所有欠费。星美公司于2016年10月26日签收该催缴函。星美公司也确认拖欠了自2016年6月至同年10月的水电费，但直至收到润昌公司发出的合同解除通知（星美公司于2016年11月4日签收）后才交纳上述水电费,故星美公司拖欠水电费属实。星美公司辩称润昌公司只是代收水电费，星美公司并未侵犯润昌公司的主要权利。水电费润昌公司虽然只是代收，但也是星美公司必须支付的费用，属于合同中约定的“其他费用”，至2016年10月，润昌公司已为星美公司垫付达594682.08元，根据双方签订的房屋租赁合同第十一条的第11.5款及第11.5.1款：“如无合法及/或正当理由，乙方（星美公司）延迟进场、延迟开业、擅自停业或未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，甲方（润昌公司）有权选择提前解除合同”的规定，润昌公司有权依约提前解除合同。第二，关于涉案商铺存在消防隐患拒不整改问题，润昌公司于2016年10月27日发出的《关于限期彻底解决民工围堵闹事及完成消防整改的函》，以及2017年11月9日、2017年11月10日，中山市公安消防支队小榄大队发出的《责令限期改正通知书》{山公C消限字〔2017〕同学0045号}、《行政处罚决定书》{山公C消限字〔2017〕同学0049号}可以相互印证，星美公司确实存在消防安全隐患问题，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，以及双方房屋租赁合同第七条第7.9款、第十一条第11.5.6款的约定,润昌公司可以依约提前解除合同。第三，关于星美公司擅自停业歇业问题。在2016年7月5日至11月11日期间，星美公司确认因拖欠工程款曾发生多次工人闹事而导致无法营业的情况，持续半年。根据双方签订的房屋租赁合同的第十一条第11.5及第11.5.1款“如无合法及/或正当理由，乙方（星美公司）延迟进场、延迟开业、擅自停业或未按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，甲方（润昌公司）有权选择提前解除合同”的约定，星美公司的行为符合合同中“擅自停业”的情形，虽星美公司上诉称停业是非主观意愿，但“擅自停业”在此应理解为星美公司未经润昌公司同意而自行停业，与是否主观意愿无关，且从本案的案情反映，事实上造成停业的原因星美公司亦负有主要过错。星美公司已构成违约，故润昌公司亦有权依此提前解除合同。综上，星美公司存在多种违约行为，已达到合同约定的解约条件，润昌公司依照合同约定行使合同解除权合法有据，故一审法院认定双方签订的房屋租赁合同已于2016年11月10日解除正确，本院予以维持。综上所述，星美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9369元，由星美国际影院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年五月十一日书记员  雷 媛