上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13618号
上诉人（原审被告）：范进卿，男，1952年8月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙昶林，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱国华，男，1957年12月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：宋少千，上海市公民律师事务所律师。
上诉人范进卿因与被上诉人朱国华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初21934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范进卿上诉请求，撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人和被上诉人之间不存在买卖拆迁安置房屋的协议，被上诉人支付给上诉人的125万元（人民币，下同）款项是借款而非购房款；上诉人一审期间提供的证人证言均系伪证，被上诉人二审提供的相关证据足以推翻该些证人证言的真实性，故原审法院依据证人证言认定双方之间存在买卖关系错误；出售动迁安置房屋涉及全体被安置人的利益，上诉人作为被安置人之一，无权代表其他被安置人出售房屋，故本案应当追加其余被安置人作为当事人参加诉讼。
被上诉人朱国华辩称，上诉人与被上诉人之间确实达成过买卖拆迁安置房屋的协议，被上诉人向上诉人支付的125万元就是购房款，不存在上诉人说的借款，现在因为房价上涨所以上诉人反悔了。原审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱国华向一审法院起诉请求：要求确认朱国华与范进卿关于上海市浦东新区川沙XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖合同有效。
一审法院认定事实：2007年4月29日，范进卿一户原居住的上海市浦东新区XX镇XX村XX号的宅基地房屋动迁，该户共获得各类补偿款801,598元。异地建房的土地坐落位置XX号（现门牌号为XX镇XX村XX号）及安置房屋为XX镇XX路XX弄XX号XX室（即本案系争房屋）。因本案纠纷，系争房屋至今未交付。
一审另查明，在日期为2007年5月9日的现金缴款单上，顾某2儿子顾某1作为缴款人向上海市浦东新区XX镇六灶人民政府缴纳了购房金额差额84,746.50元；在日期为2007年5月11日收据上，缴款单位范进卿（朱国华），范进卿（顾某2），收款事由：预收购房款（新镇），预收购房款（果园）。上述证据均由上海市XX办公室盖章。
一审又查明，2011年10月26日，朱国华曾就本案纠纷诉至法院。该案庭审中：朱国华申请证人到庭作证。证人徐某到庭陈述：其系拆迁办工作人员。当时拆迁办领导对证人说过范进卿将系争房屋回购给朱国华；证人凌某到庭陈述：其当时在动迁办安置组做购房单，朱国华与范进卿之间的事情拆迁办领导都知道，范进卿有320个拆迁安置平方，即两套房子，一套房子由朱国华购买，另一套由顾某2购买，挑选房屋时范进卿也到场的。证人对朱国华、范进卿之间转让房屋事情也是知晓的，当时政府的回购价是800元一个平方，朱国华准备3,800元一个平方买下来，当时一般价格是3,200元，最后以什么价格买下来的就不清楚了。证人仅清楚朱国华、范进卿讨价还价的过程，当时朱国华还要求证人帮忙计算一下房价；证人唐某到庭陈述：其系本市浦东新区XX所所长，当时担任动迁司法顾问。朱国华与范进卿都要领系争房屋钥匙，因为有纠纷都没有给两方钥匙。后来组织双方进行调解，参加的人有朱国华、范进卿及其亲属、顾某2还有南汇一个检察官。范进卿自己陈述系争房屋以125万元卖给朱国华。当时达成了一个统一意见，125万是房款不是借款，朱国华当时表示可以将房屋还给范进卿，但2011年5月1日之前范进卿要赔偿朱国华90万元，过了这个日期就不是这个价钱了。范进卿表示要回去和家里人商量，后来证人电话联系过，但没有回应。因为最终没有调解结果，所以没有文书存档。后朱国华申请撤回了对该案起诉，法院依法予以准许。
一审庭审中，朱国华申请证人顾某2作证。证人顾某2到庭陈述：其原系本市浦东新区XX镇六灶其成村村民委员会主任，朱国华是该村书记。2007年范进卿所在该村12组遇到拆迁，因范进卿不同意拆迁，动迁办告知村里要做范进卿工作。证人向朱国华汇报后朱国华与范进卿沟通。范进卿表示其周浦有房子，拆迁安置房要求回购。后来约了付建平一起到周浦做范进卿的工作。为了大局考虑，朱国华与证人决定回购，商量下来以125万元买下范进卿拆迁安置房，因为朱国华挑选了高层，多出来8万元的楼层费朱国华让我去补交掉了。当时和朱国华、范进卿一起去挑选了房屋，接待是拆迁办的徐桂国和凌某。证人购买的房子已经在2008年3月份入住了。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，朱国华为证明双方就系争房屋存在口头买卖协议，提供了证据：一、多位证人证言，归纳证人证言：范进卿以125万元价格出售了包括系争房屋在内两套动拆迁安置房。除证人顾某2与本案处理有利害关系外，其余三位证人并未有任何证据证实与朱国华或范进卿有任何利害关系。范进卿仅凭朱国华在当地富甲一方就据此推断证人作伪证缺乏说服力。范进卿又称已向相关纪检部门举报，但未提供相关处理意见，故法院对范进卿的意见不予采纳。法院通过对证人的经验、法律意识等的综合分析，且证人之间的证言亦能相互印证，对证人证言予以采信。至于范进卿称因当时其开办企业需要借款，故向朱国华开办企业上海A有限公司借款125万元，故该笔款项系企业之间的借款，但在范进卿企业该年资产负债表上并未有该笔借款记录，且在该表格上资金发生额最高也仅为15余万元，借款125万元大资金与范进卿企业运作明显不符，范进卿称将借款用于另外一个企业也未提供相关证据证实。故法院对范进卿认为125万元系借款的意见不予采纳；二、朱国华从上海市XX办公室调取了系争房屋预收购房款的收据，该收据上显示交款单位：范进卿（朱国华），范进卿无法对此作出合理解释。且最后房款差额亦由朱国华方相关人员去补缴。结合上述证据，法院对朱国华的主张予以采信，朱国华、范进卿之间就系争房屋买卖关系成立，且双方买卖关系并不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应确认有效。至于范进卿其余抗辩意见诸如未征得其余权利人同意及动迁安置房不能买卖，根据相关司法解释，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，法院对朱国华的诉讼请求予以支持。
一审法院判决：朱国华与范进卿就上海市浦东新区川沙XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的买卖关系依法有效。案件受理费16,050元（朱国华已预交），由范进卿负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据材料：1、乔某的调查笔录、谈话录音、视频光盘，证明乔某作为退休检察官担任六灶司法所调解员期间从未参与调解上诉人与被上诉人之间的纠纷；2、付某的谈话录音，证明动迁办主任付某对上诉人与被上诉人是否就系争房屋达成买卖合同不知情，也没有指示动迁办工作人员徐某、凌某为被上诉人办理选房手续；3、上海XX部财务报表、账册及相关资金流向说明等，用以证明125万元是借款，至今仍挂在上海XX部及其关联企业账册的“应付款”项下；4、租房协议书，用以证明系争房屋自2009年由上诉人实际占有，2012年9月起上诉人将系争房屋出租；5、动迁档案，证明动迁办工作人员伪造签名以及出具虚假证明的事实；6、上海B有限公司出具的证明，证明2007年4月30日上诉人没有去过动迁办也没有办理过结算；7、安置补偿协议及安置房屋购买结算单，证明安置对象为上诉人一家，且安置购买结算单上的签名并非上诉人本人所签；8、2012年至2017年水费清单，证明上诉人从2012年9、10月实际占有使用系争房屋；9、房租付款证明，证明上诉人将系争房屋出租并收取租金；10、安装费结算清单和销售不动产统一发票，证明购房主体是上诉人；11、系争房屋房地产权证，证明系争房屋登记在上诉人名下，且产证上记载动迁安置房3年内不得转让或抵押；12、范意红的户籍证明，证明系争安置房屋是要给上诉人女儿的；13、上诉人同村村民出具的证明一份，证明上诉人不存在不配合拆迁的行为，而是积极配合拆迁。
被上诉人对上述证据材料发表如下质证意见：1、从乔某录音的内容可以反映唐某确实组织上诉人和被上诉人进行过调解；2、付某在谈话中虽然表示“这件事我未参与，也不晓得”，但之后又说“他们问，叫他们怎么签字怎么弄？我讲，他们谈好了，就按谈好了的做”，可以表明是知道这件事情的；3、上海XX部内部记账凭证与报送国家税务机关、工商机关的资产负债表记载不一致，依法应当以其向行政机关报送的材料为准，125万元并非上海XX部的企业借款；4、对租房协议书真实性不认可；5、安置协议上的日期是上诉人刻意倒签的；6、上海B有限公司与上诉人之间存在利害关系，故其证明不具有证明效力；7、上诉人在2008年12月23日就出具收条确认收到安置房购买结算单，之后也从未提出过异议，现在是因为房价上涨所以反悔；8、上诉人未能提供每月付费的发票联，不能证明其从2012年开始每月交付水电费，且系争房屋大产证是在2014年8月14日申请，9月25日核准，在此之前供水供电部门不可能已经每个月上门抄表并收费；9、房租付款证明真实性不认可，承租人与上诉人之间存在管理和被管理的利害关系；10、结算清单等三份表格没有六灶镇动拆迁管理办公室的公章，真实性不认可；11、房地产权证真实性没有异议，但不能证明买卖无效；12、对村民证明的真实性不认可。
二审期间，上诉人申请证人倪某、符某出庭作证。证人倪某陈述，其系退休财务人员，2007年5月7日上海XX部的法定代表人向上海A有限公司借125万元，从财务账面记载该款项2007年5月8日进入公司账户，后分别支付给上海C有限公司和上海D有限公司。证人符某陈述，证人与上诉人有业务往来，4月30日下午上诉人带员工来公司结账，4点左右离开。被上诉人经质证认为，对证人证言均不予采信。
本院经审查认为，1、对于乔某的调查笔录及录音，上诉人提供该证据的证明目的是要证明一审中证人唐某的证言虚假，但是从录音内容来看，一则，录音的大部分内容均是上诉人及其代理人在陈述及发问，乔某仅是表述没有印象参与过上诉人与被上诉人之间纠纷的调解；二则，从该录音中上诉人自己的陈述也反映出，唐某对双方进行过调解，当时双方以及上诉人的儿媳在场，且在该次调解过程中被上诉人提出过要求上诉人给其90万元，这与唐某一审中的证言内容是相互吻合的；再则，上诉人在该录音中还陈述在前案朱国华撤诉后乔某确实去过一次，从上诉人该陈述内容来看，乔某也确实参与过上诉人与被上诉人纠纷的协商事宜；故综合上述理由，本院认为仅凭上述乔某的录音及笔录内容不足以推翻唐某证言内容的真实性，故对该组证据本院不予采纳；2、对于付某的录音内容，一则，证人未出庭作证，且录音仅有一小段内容，难以反映证人在录音中已经对当时的情况作出了全面陈述；再则，从该段录音内容来看，付某的表述是动迁安置房屋的产权是上诉人，至于后来的买卖其不参与，并且还说到“谈好的就按谈好的做”，故上诉人以该录音来推翻一审期间证人徐某、凌某的证言尚依据不足，该录音本院不予采纳；3、对于上海XX部财务报表、账册等，该证据不能证明125万元款项的性质为企业借款，不能实现上诉人的举证目的，本院不予采纳；4、对于租房协议书、房租付款证明、村民出具的证明，因相关证人均未到庭，真实性难以认定，故本院不予采纳；5、对于动迁档案、上海B有限公司出具的证明、安置补偿协议及安置房屋购买结算单、水费清单、安装费结算清单和销售不动产统一发票、范意红的户籍证明，均不能实现上诉人的举证目的，本院不予采纳；6、对于系争房屋房地产权证，真实性经双方确认，本院予以采信；7、对于两名证人证言，倪某陈述125万元是上诉人向被上诉人借款，但是证人并未亲身经历当时的过程，证人也表述该情况是上诉人告诉其的，故证人证言不能证明125万元的款项性质是公司借款，至于款项进入XX部之后的流向与本案双方争议并不具有关联性，故本院对倪某的证言不予采纳；符某陈述的内容并无其他相应证据予以佐证，且与本案争议不具有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明，一审法院认定系争房屋至今未交付不当，一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。
另查明，系争房屋产权于2016年4月29日登记在上诉人一人名下，房产证附记中载明“动迁安置房，3年内不得转让，抵押”。
再查明，涉案125万元款项系由上海A有限公司开具支票，支票抬头空白，上诉人领取了该支票并在支票存根上签名，该125万元款项后进入上海XX部账户。上海A有限公司系朱国华独资的一人有限责任公司。上诉人表示该款项进入上海XX部账户后又转付给了上海C有限公司和上海D有限公司。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人之间是否存在购买系争房屋的买卖合同关系。虽然双方之间没有签订书面买卖合同，但是从本案证据材料以及双方履行情况来看，第一，被上诉人向上诉人支付了125万元，上诉人主张该款项是企业借款，然首先，该125万元是由上诉人本人领取，虽然支票此后由上海XX部承兑，但上诉人也确认被上诉人交付给其的支票抬头为空白，故由哪个单位去承兑该支票是由上诉人单方决定的，不能因为支票款项进入上海XX部账户就认定该款项是上海XX部的借款，上诉人依据收款后的资金流向主张125万元是企业借款缺乏依据；其次，125万元属于大额资金，如果是借款，理应对还款期限、利息等内容有相应约定，现并无任何证据证明双方当事人之间有过这方面约定，也没有证据证明被上诉人向上诉人支付125万元后向上诉人催讨过还款或者上诉人自己归还过款项，故上诉人主张该125万元是借款显然不符合正常的交易惯例。第二，根据上诉人签署的拆迁补偿安置协议，被拆迁人还应支付拆迁人购房款差额84,746.50元，而该部分款项实际是由顾某2的儿子顾某1作为缴款人向浦东新区XX镇六灶人民政府缴纳，上诉人对此未能作出合理解释，且另一套安置的房屋实际由顾某2占有使用至今。第三，对于当时动迁的情况，原审期间多名证人到庭作证，该些证人陈述的内容能相互吻合，且与本案其他相关证据之间能够印证，故原审对证人证言予以采信并无不当。综合上述理由，本院认为被上诉人主张双方之间就系争房屋存在买卖关系且实际向上诉人支付125万元购房款的主张更具备证据优势，也更具有合理性，原审法院在综合考虑双方履行情况及举证情况的基础上认定双方之间存在买卖关系正确，本院予以认同。另外，关于上诉人提出的被上诉人无权处分其他安置人权利以及涉案房屋三年内不得交易的上诉理由，一则，共有人未经其他共有人同意擅自处分共有物，不能发生物权变动的法律后果，但该无权处分行为并不影响买卖合同的效力，故上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系仍应认定有效；再则，涉案房屋三年内不得交易仅是对交易时间的限制，亦不能以此来否定买卖合同的效力，且本案也并未涉及合同的履行问题。故上诉人的上述主张均不能推翻上诉人与被上诉人之间买卖合同合法有效。
综上所述，上诉人范进卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,050元，由上诉人范进卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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