江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4153号
上诉人(原审被告):江苏元凯置业有限公司，住所地沭阳县沭城街道常州路2号。
法定代表人：颜有春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章学姣，女，1983年2月13日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人:孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。
上诉人江苏元凯置业有限公司（下简称元凯公司）因与被上诉人章学姣商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初8506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
章学姣向一审法院诉称：请求判令元凯公司支付逾期办证违约金20303.7元（以总房价560103元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2016年6年9月18日计算至2017年6月20日止）。事实和理由：章学姣2015年10月8日购买元凯公司开发的位于沭阳县××路南侧、××路东侧××城天下小区住宅××套，并签订商品房买卖合同（合同备案号：1524560405019369）。该住宅房号为1幢1801号，建筑面积118.45平方米，单价4728.6元，总价560103元，章学姣以首付224103元，贷款336000元的方式支付了全部房款。元凯公司在该房屋没有获得综合验收的情况下于2016年5月20日交付章学姣使用。双方合同中约定，元凯公司应于房屋交付90日内将办理权属登记需由元凯公司提供的材料报产权登记机关备案，否则按已付房款的百分之一支付违约金，元凯公司的行为严重损害了章学姣对涉案房屋的使用、收益、处分的权利，合同约定的违约金标准无法弥补章学姣的损失，章学姣要求按照中国人民银行同期贷款利率调整违约金。
元凯公司一审辩称，对双方之间存在商品房买卖合同关系的事实无异议，对章学姣在诉状中陈述的涉案房屋房号、面积、价格、合同签订日期无异议。但章学姣的诉讼请求不能成立，因为根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二十三条约定，如不是因为出卖人的责任，章学姣不能在规定期限内取得房产权属证书的，元凯公司无需向买受人支付违约金。本案中章学姣无法取得房屋产权证书是因为本地政府部门房地产管理政策临时调整造成，在双方签订商品房买卖合同后，因县住建局发文要求商品房必须整个一期工程综合验收后才能办理交付及办证手续，导致元凯公司无法按照约定的时间将相关材料报至产权登记部门备案。元凯公司签订商品房买卖合同时无法预料到当地房地产管理政策发生调整。因此，元凯公司无法按照约定将相关办理产权登记的材料提交到不动产登记局备案是因政府原因造成，不属于合同中约定的“出卖人的责任”。按照合同约定，元凯公司不应承担逾期办证的违约责任。章学姣在办理入住手续时，承诺不追究开发商延期办理产权证书的违约责任。
一审法院经审理查明事实如下：2015年10月8日，章学姣购买元凯公司开发的位于苏州路南侧、××路东侧的沭城天下1幢1801号房屋，建筑面积共118.45平方米，每平方米4728.6元，总价款560103元，双方签订商品房买卖合同。合同第八条约定：出卖人应当于2016年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府政策调整，并在发生之日起30日内通知买受人的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。章学姣已按约定支付房屋价款全部价款。双方于2016年7月7日办理房屋交接手续，涉案房屋于2017年4月17日竣工验收合格并取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，元凯公司于2017年6月20日将涉案房屋所需不动产登记材料报至沭阳县不动产登记局审核登记，并具备办理权属登记条件。现章学姣因元凯公司逾期办证，要求元凯公司支付相应违约金。
一审法院认为，双方当事人之间所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。本案中，按照合同约定，元凯公司应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由元凯公司提供的资料报产权登记机关备案。元凯公司于2017年6月20日才向产权登记机关履行备案手续，已构成违约。故章学姣要求元凯公司给付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，依法予以支持。元凯公司辩称章学姣无法及时取得产权证书是因为当地政府房地产管理部门政策管理造成的，不应承担违约责任，因元凯公司的义务系将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案即可，元凯公司辩称的相关政策调整不构成不可抗力及情势变更，故对其辩解不予采纳。关于元凯公司辩解章学姣在办理上房交接手续时，章学姣承诺不追究元凯公司办证违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”元凯公司未提交证据证实其采取合理方式提请章学姣注意该入住交接单中关于告知部分的格式条款，同时该入住交接单中的格式条款关于告知部分的内容免除了元凯公司责任，排除了章学姣主要权利，故该入住交接单中关于“告知”部分的条款无效，综上，对元凯公司的该辩解理由，不予采信。关于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，章学姣主张合同约定的违约金计算标准过低，要求提高至按中国人民银行同期贷款利率计算，但章学姣既未提交证据证实元凯公司的违约行为给章学姣造成的具体损失数额，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失，故章学姣要求提高违约金计算标准的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，章学姣要求元凯公司支付逾期办证违约金应根据合同约定按已付房款1%计算。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏元凯置业有限公司应于判决发生效力之日起十日内给付章学姣逾期办证违约金5601.03元；
二、驳回章学姣的其他诉讼请求。如果元凯公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，减半收取计129元，由章学姣负担104元，由元凯公司负担25元。
元凯公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回章学姣诉讼请求。事实和理由：1、双方明确约定如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任等），买受人不能在约定的期限内取得房屋产权证书的，出卖人不需要向买受人支付违约金。2、2016年8月11日之前，相关政府主管部门是同意分期综合验收合格后即可办理产权登记手续。但沭阳县住建局在2016年8月11号发文要求整体综合验收后才能办理产权登记手续，沭阳县住建局管理政策的调整干扰了元凯公司履行协助办证义务的进程。因此，元凯公司未及时取得产权证书是因政府政策原因造成的，不属于合同中约定的“出卖人的责任”。3、双方当事人在办理上房交接手续时，买受人向元凯公司明确承诺不追究逾期办证的违约责任。该承诺真实合法有效。
章学姣辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、双方在合同中明确约定在交付房屋90日内办理产权登记，元凯公司应当知道办理产权登记所应满足的条件和需要提供的材料。地方政府政策变更，并不能影响国家对权属登记的法律规定。而且，元凯公司完全可以将其自认为已经符合条件的相关资料向主管登记机关进行登记备案。至于主管登记机关是否允许备案，并不妨碍元凯公司履行义务。2、元凯公司提交的相关政府文件中只能表现出2016年8月11日至2017年4月6日相关要求的变更，并不能证明2016年8月11日之前政府规定的是分期综合验收。3、上房交接单中的告知条款属于免除元凯公司责任的格式条款，该条款是无效的。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点：1、元凯公司逾期办证是否存在约定的免责事由。2、涉案住房交接单中告知条款对被上诉人是否具有约束力。
关于第一争议焦点：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，元凯公司与章学姣之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。元凯公司应按照合同约定履行涉案房屋产权登记相关的义务。合同约定元凯公司应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由元凯公司提供的资料报产权登记机关备案。元凯公司在2016年7月7日向章学姣办理房屋交接手续后，于2017年6月20日才向产权登记机关履行备案手续，已构成违约。元凯公司上诉主张双方在补充协议中明确约定“如不是出卖人的责任（如相关政府部门的责任等），…出卖人也不需要向买受人支付违约金”；2016年8月11日之前，相关政府主管部门是同意分期综合验收合格后即可办理产权登记手续；元凯公司违约是因为沭阳住建局2016年8月11日发文中第八条提高了验收标准，要求必须等住宅小区整体综合验收后才能办理产权登记手续，该事由属于约定的政府部门责任，故其不应承担逾期办证违约责任。本院认为，其一，虽然沭阳县住建局在2016年8月11日印发的《关于印发<沭阳县住宅小区竣工综合验收管理实施细则>的通知》中第八条在规定验收程序中提到“住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位向综合验收领导小组提出…申请…对小区进行综合验收”等内容，但该文件第十条规定“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收…”，且该文件并未规定必须等住宅小区整体综合验收后才能办理产权登记手续。其二，沭阳县住建局2017年4月6日印发的《关于印发<沭阳县住宅小区竣工综合验收管理实施细则>补充规定的通知》是对分期验收工作制定的补充规定，细化了分期验收规范，亦未规定住宅小区分期验收与办理产权登记手续的关联性。其三，元凯公司提供的沭阳县住建局两次发文不能证明在合同签订时及2016年8月11日之前相关政府主管部门关于沭阳县住宅小区验收标准与办理产权登记手续之间关联性的政策情况，尤其不能证明签订合同之时与其后履行合同期间房屋验收办证政策存在改变，进而致使元凯公司不能按约办理产权登记备案手续。综上，元凯公司关于沭阳住建局发文提高验收标准属于约定中“相关政府部门责任”的免责事由的理由不成立，本院不予支持。
关于第二争议焦点：本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，元凯公司上诉主张在办理上房交接手续时，章学姣承诺不追究元凯公司延期办证违约金的责任，元凯公司据此免责。本院认为，首先元凯公司所称的类似“承诺”多次出现在涉案小区入住交接单中，业主主张该条款为格式条款。对此，元凯公司并未提交证据证实对该“承诺”内容与业主进行了协商。该“承诺”内容为机打并前标“告知”字样，进一步佐证为元凯公司预先拟定，故本院认定该部门内容为格式条款。其次，该部分内容位于入住交接单最下方，且用小字打印而成，元凯公司并未提交证据证实其采取合理方式提请章学姣注意该部分内容。再次，入住交接单中的该部分内容免除了元凯公司责任，排除了章学姣主要权利，该部分内容应属无效。同时，该部分内容前标“告知”字样，章学姣并未在该处文字下方签字认可，应属元凯公司单方意思表示，对章学姣不发生法律效力。综上，对元凯公司的该上诉主张，本院不予支持。
综上，元凯公司上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由元凯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 辉
审判员 陈泽环
审判员 黄亚非
二〇一七年十二月十九日
书记员 汪小婉
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