北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初20833号
原告：梁军，男，1958年7月4日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。
委托代理人：王敏，北京市创然律师事务所律师。
被告：佘志强，男，汉族，1951年9月24日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：邵泽明，北京市西城区西长安街法律服务所律师。
梁军与佘志强共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁军及其委托代理人黄长勇，佘志强及委托代理人邵泽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梁军向本院提出诉讼请求：1、判令被告将海淀区中关村大街28-1号1层X1、X2号房屋过户到原告名下；2、判令被告向原告退还多收取的款项97525元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年12月1日，原、被告签订《合作协议书》，约定共同出资购买海淀区文化艺术中心写字楼首层，用于开办电子商城，产权共有。商城划分128个柜台，原告使用一个，编号为：X1、X2。双方约定在条件具备时，双方按比例将各自拥有的产权面积办成各自独立的产权证。后，经法院判决确认该楼首层由原、被告共有，因生效判决的存在，原、被告任何一方均无法在房管部门办理单独的产权证。共有的判决在没有变更之前，被告没有权利办理单独的产权证。现被告通过各种手段已经办理了相当多的产权证，双方的共有状态已经被打破。现双方同意将房屋产权过户至原告名下，因原被告双方在购房过程中为共同购买人，均应适用开发商22000元/平方米的售房价，依据原告现房屋面积计算，被告应向原告退还多收取的97525元。故诉至法院。
佘志强辩称：1、依据法院判决确认，双方之间系买卖关系。我方积极寻求解决方案未果，无奈依据（2013）海民初字第10322号民事判决，将79个柜台的房屋所有权证申请办理到本人名下。2、原告方以共有物分割纠纷为案由起诉不当。房管局及税务机关均不认可本案这类合作（共有），所谓合作（共有）的方式无法顺利缴纳契税及办理过户手续。人民法院法律文书及房管局和税务机关已明确认定双方为买卖关系，原告以共有物分割纠纷为由起诉显然不当。3、原《合作协议》应被认定为无效合同。原《合作协议》被定性为买卖关系将给双方带来巨大损失。现原告方以共有物分割纠纷为由起诉要求分割依法办理到自己名下的柜台，无事实及法律依据。
双方当事人向本院提交了如下证据：原告提交的证据为：合作协议书、柜台分布图、民事判决书等；被告向本院提交的证据为：认购书、招商广告、商品房买卖合同及发票、相关协议等。本院经审理查明：
2001年9月27日，佘志强(买受人)与北京XX房地产经营开发有限公司（以下简称XX公司，出卖人)签订“海淀文化艺术中心”房屋认购书，认购该中心首层房屋，单价22000元每建筑平方米。2002年4月28日，双方签订《商品房买卖合同》。上述协议签订后，佘志强（甲方）与梁军（乙方）于2004年12月1日签订《合作协议书》，协议书的主要内容为：一、甲乙双方同意由甲方出面向发展商出资购买海淀文化艺术中心首层，双方在产权证及首层经营上共同享有应有的权利和承担相应的义务。在条件具备时，甲乙双方办理各自分产权手续。乙方出资410000元，购买柜台1.5个（柜台编号为X1、X2号），实际使用面积5.995平方米，如购买的柜台是通道转角柜台及含有柱子的柜台的价格变化见附件。柜台折合建筑面积的具体准确数据经国家有关管理部门（如消防部门等）批准后，再同柜台的购买价格进行折算。柜台平面图作为协议附件备案。乙方同意由甲方进行同开发商的谈判及和其他购买柜台合作者的协调工作。甲方有义务及时向乙方通报上述工作的进展情况，并和乙方协商共同决定重大问题的解决方案。二、甲乙双方共同主张将XX写字楼首层开办成电子商城，如果没有XX写字楼首层所有产权人的同意，任何一方不得将自己拥有的产权面积改作其他用途。甲乙双方共同主张对房产证进行统一管理，任何一方均不得将房产证用于抵押、转让、出售。三、甲乙双方商定，由乙方一次性交付给甲方装修费每个柜台2万元人民币。四、甲乙双方共同协商电子商城开业前的经营内容和布局，介绍有实力的客户进场经营，同时为电子商城的开业进行宣传。电子商城室内墙壁与柱子四面的广告面积，两米以下部分归附近商户所用，如有出租所得，将全部用于电子商城对外宣传费用。五、甲乙双方在电子商城开业后共同参与电子商城的管理，并在电子商城管理委员会中根据自己专长进行分工。六、在条件具备时，甲乙双方按比例将各自拥有的产权面积办成各自独立的产权证，同时以上合作关系和合作内容不变。
原告付清了购买柜台全部费用，后实际使用了柜台进行电子产品的经营。2006年，原告梁军与佘志强就产权问题产生争议，梁军向本院提起诉讼，该案中，佘志强承认其为尽快办理产权分割，已与XX公司解除了商品房购房合同，XX公司承诺将配合把购买人变更为购买人分别购买。2006年8月18日，本院对该案作出一审判决：位于北京市海淀区文化艺术中心写字楼首层的房屋由佘志强与梁军共有。
2013年，佘志强将共同购房人陈某、方某某、徐某某诉至本院，要求分割共有物，该案查明：2002年1月18日，佘志强(甲方)、陈某(乙方)、陈某某(丙方)与方某某(丁方)签订《合作协议书》，就XX写字楼首层（海淀区中关村大街28-1号1层）的合作事宜做出如下约定：“一、甲乙丙丁各方在共同投资、共同拥有产权的基础上，对首层的经营和管理进行长期合作……六、在条件具备时，甲乙丙丁各方按比例将各自拥有的面积办成各自独立的产权证，但以上合作关系和合作内容不变。”2002年4月28日，XX公司，与佘志强就北京市海淀区大泥湾海淀文化艺术中心首层签订《商品房买卖合同》，合同中确定房屋建筑面积为1684.03平方米，购房单价每平方米22000元，购房总价款37048660元。当日，佘志强(甲方)、陈某(乙方)、方某某(丙方)、陈某某(丁方)与发展商代表唐某某共同签订《协议书》，约定由购房四方委托佘志强与发展商签订的购房合同是购房四方共同出资购买的商品房。签约各方一致同意，于2002年6月15日前，由发展商与购房方分别签订该商品房分产权合同，由购房各方按自己的出资额根据购房合同的价格条款，签订比例产权合同。否则，乙方、丙方、丁方有权和甲方一起共同到发展商处办理退款手续。
2004年11月29日，佘志强(甲方)、陈某(乙方)、方某某(丙方)与陈某某(丁方)再次以《协议书》的形式对以下事实做出确认：“1、甲、乙、丙、丁四方共同出资购买了XX公司开发的海淀区知春路路口海淀文化艺术中心首层做为开办电子商城，面积共计1756.16平方米，甲、乙、丙、丁四方与XX公司代表就购房事实签订了《协议书》一份。为此甲方受乙、丙、丁三方委托与XX公司签订了商品房买卖合同(合同号为：162951)，各方确认该商品房买卖合同的购买人为甲、乙、丙、丁四方，甲、乙、丙、丁四方共同拥有对商品房买卖合同项下柜台的期权和所有权。2、乙、丙、丁三方拥有该商品房内的23个柜台标准(2×2米)，合计建筑面积约三百二十二平方米出资金额，共计6785000元。三方具体柜台为以下乙方5个，丙方5个，丁方13个。3、其余合同款项由甲方为主筹备，乙、丙、丁方共同筹措。”
北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书，确认海淀区中关村大街28-1号建筑总面积1756.16平方米，分摊给本户共有共用面积441.70平方米、过道459.33平方米，并对各柜台的面积进行了测绘。经调查，中关村大街28-1号1层房屋中属于佘志强所有的130个柜台中，其中的51个柜台已转让他人，并办理了独立的产权证明。
本院审理后认为，中关村大街28-1号1层房屋系由佘志强、陈某、陈某某、方某某等人共同出资购买，共划分为154个柜台，用于共同经营电子商城。各方曾协议约定待具备分割条件时，对共有房屋按比例进行分割并对各自拥有的柜台的个数、编号及位置进行了确认。多年来，佘志强与陈某、陈某某、方某某之间纠纷不断，曾多次要求分割上述共有物，且共有人陈某某已经去世，应认定各方共有的基础已经丧失，应予以实际分割。各人名下房屋的其他共有人，可待四方分割完毕后，另行分割。北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书对各柜台建筑面积（包括套内建筑面积及分摊的共有共用建筑面积）予以明确，已有部分柜台依此测绘面积办理了独立的产权登记。应依此测绘报告对共有物进行分割。本院对诉争柜台进行了分割，作出（2013）海民初字第10322号民事判决书，判决：X3、X4、X5、X6、X1、X7、X8、X9、X10、X11、X12、X12B、X13、X14、X15、X16、X17、X18、X19、X20、X21、X22、X23、X24、X25号房屋归佘志强所有。
因陈某一方不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于二○一三年十二月六日作出（2013）一中民终字第12265号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，陈某等将佘志强诉至法院，称因其房屋购买后，发现佘志强并没有按照双方约定划分面积，并且将自己的部分产权卖出，导至其少得面积63.08平方米，故要求佘志强向其支付房屋折价款。该案中，法院认定：依据双方签订的四方《协议书》和五方《协议书》，明确约定各方按照出资比例享有所有柜台的期权和所有权，即陈某、方某某、徐某某根据出资比例应享有322平方米建筑面积柜台的所有权，而三方实际少分得63.08平方米。该案经北京市第一中级人民法院终审审理后，作出（2015）一中民终字第2137号民事判决书，按佘志强购买价即每平方米22000元价格对陈某等进行了补偿。
2015年，佘志强将洪某某等人诉至本院，要求分割共有物，判决诉争柜台归原告所有，后该案撤诉。2015年11月，佘志强将法院判决归其所有的柜台产权办理至其本人名下：梁军所购房屋坐落为：海淀区中关村大街28-1号1层X1、X2。经测绘：X1、X2号柜台建筑面积为8.30平方米，实测套内建筑面积3平方米；X7号柜台建筑面积17.49平方米，实测套内建筑面积6.32平方米；X10号柜台建筑面积为8.30平方米，实测套内建筑面积3平方米；X11号柜台建筑面积17.49平方米，实测套内建筑面积6.32平方米；X12号柜台建筑面积6.64平方米，实测套内建筑面积2.4平方米；X12B号柜台建筑面积6.47平方米，实测套内建筑面积2.34平方米；X20号柜台建筑面积15.96平方米，实测套内建筑面积5.77平方米；X21号柜台建筑面积为16.32平方米，实测套内建筑面积5.9平方米；X22、X23、X24、X25号柜台建筑面积均为10.51平方米，实测套内建筑面积均为3.8平方米；X3、X4、X5、X6、X8、X9、X13、X14、X15号柜台建筑面积均为11.07平方米，实测套内建筑面积均为4平方米。
对于将证办理到佘志强名下，是否与原告进行过协商，佘志强称：原告不是另案当事人，无法与其协商，其是直接拿着判决书到房管局办的证。此前没有诉讼时有五十个是直接向开发商报的名单，就可以办理产权证；后来因为有了法院判决，按份共有，此后就无法自己办理了。
本院认为，位于北京市海淀区文化艺术中心写字楼首层的房屋由佘志强与梁军等共同购买人共有已由法院生效判决确认，依据双方签订的《合作协议书》约定：“在条件具备时，双方办理各自分产权手续”。同时，经（2013）海民初字第10322号民事判决认定：“各人名下房屋的其他共有人，可待四方分割完毕后，另行分割”。故现应当认定具备了分割条件，对于与佘志强签订协议的各方共有的房屋应予分割。
对于分割的房屋，已实际经测绘并经法院判决，在此后亦由佘志强办理了相关柜台的产权证，原告方所购柜台的权利范围确定、权属关系明确，现针对原告第一项诉讼请求中要求被告将海淀区中关村大街28-1号1层X1、X2号房屋过户到原告名下，双方并无争议，本院予以支持。
对于原告主张的被告多收取的款项，本院认为：虽各方为首层的共有人，但各方的共有的份额比例应依合同约定予以确定。本案中，在双方签订的《合作协议书》中明确约定了以下内容：购买方的出资额对应的使用面积。从双方约定可见，各方对首层的共有为按份共有，原告方的共有份额确定，为其合同中约定的使用面积及使用面积折合的建筑面积。对于面积缺少的部分，应根据《合作协议书》中的约定予以补偿，补偿应为对使用面积的补偿。对于补偿的标准，本院认为：众多商户共同购买的首层用于开办市场进行经营，所购柜台的位置、面积的不同，均会体现出价值的不同。故双方《合作协议书》中约定的总价系该柜台价值的体现，系双方自行协商的结果，并无不当。原告认为其购买价应按佘志强与开发商签订的合同价格22000元/建筑平方米标准执行，没有事实及法律依据。对于原告提及的（2013）一中民终字第12265号民事判决书，该案中合同约定的内容与本案并不相同，合同具有相对性，本案不能套用。同时，依据庭审调查，本案中原告所购柜台经测绘的套内建筑面积相比双方合同约定的使用面积并未减少。故原告要求退还其多支出的款项，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，本院按照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条，第九十九条，第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、佘志强于本判决生效后六十日内将北京市海淀区中关村大街28-1号1层X1、X2号房屋过户至梁军名下；
二、驳回梁军其他诉讼请求。
案件受理费二千二百三十八元（原告已预交），由梁军、佘志强各负担一千一百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 张 红
人民陪审员 杜秀荣
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 姚媛媛