中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4177号
上诉人（原审被告）：广州市言必信通讯科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表�：张春娣，职务：总经理。
委托代理人：李君儒，该司法律顾问，联系地址。
委托代理人：梁玉龙，该司股东，联系地址同公司。
被上诉人（原审原告）：林桂馥（KOSOLPLUKSARANAN），泰国国籍。
被上诉人（原审原告）：林少蘋（NUTTAMOLPLUKSARANUN），泰国国籍。
委托代理人：赵汉根，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。
原审被告：梁玉龙，住广东省肇庆市鼎湖区。
原审被告：张春娣，住广东省紫金县。
上诉人广州市言必信通讯科技有限公司（以下简称言必信公司）因与被上诉人林桂馥、林少蘋，原审被告梁玉龙、张春娣租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法�成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：林桂馥、林少蘋是位于广州市天河区天河北路611号2904房的房地产的共同产权人。
2013年3月15日，林桂馥、林少蘋与言必信公司（委托代理人为梁玉龙）签订《房地产租赁合同》，约定：（第一条）林桂馥、林少蘋（出租方，下同）同意将坐落在广州市天河区天河北路611号2904房（以下简称涉案房屋）出租给言必信公司（承租方，下同）作办公使用，建筑面积314.4386平方米；（第三条）租赁期限自2013年5月4日至2029年5月3日止共16年，免租期为2013年3月19日至2013年5月3日，保证金为30000元，租金为每月15000元，在每月第3日前按银行转账付款方式缴付；（第四条）签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；（第五条）租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2013年3月19日；（第七条）如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；（第十六条）约定的其他事项：租金约定，第一年至第二年的租金为每月15000元，第三年至第十六年的租金每两年在上一年租金基础上增加800元；等内容。
2014年6月30日，林桂馥、林少蘋委托广东金某律师事务所陈俊茂律师向言必信公司发《律师函》，内容为：请贵司在收到本律师函之日起5天内向某馥、林少蘋缴纳保证金30000元、拖欠租金165000元及违约金225000元，合计420000元。并同时办理完毕贵司经营期限延期的工商变更登记手续。否则，林桂馥、林少蘋将按《房地产租赁合同》的约定，在本律师函声明的5天履行期限届满后，即刻解除双方租赁合同关系，强制要求贵司搬出承租物业，并委托本律师通过法律途径向贵司及贵司股东追索上述保证金、租金及违约金，由此引起的一切经济及法律责任均由你方承担。上述《律师函》于2014年7月2日妥投签收。
关于涉案房屋租金及保证金的缴付情况，林桂馥、林少蘋提供工商银行流水明细清单，该清单载明：2013年4月29日、7月14日、9月12日分别转账15000元，林桂馥、林少蘋认为上述清单中三笔转账款应分别为2013年5月4日至6月3日、6月4日至7月3日，7月4日至8月3日三个月的租金共计45000元。关于涉案房屋的现状，�玉龙称涉案房屋现仍为言必信公司使用中。
2014年8月14日，林桂馥、林少蘋向原审法院提起本案诉讼，以经营期限届满后，言必信公司不办理延期变更手续，也不依法进行清算活动。梁玉龙、张春娣作为言必信公司的股东、法定代表人，明知道言必信公司的经营期限在2012年已届满，却迟迟不依法办理清算手续，反而于2013年3月15日假借言必信公司的名义与林桂馥、林少蘋签订《房地产租赁合同》，以租赁办公场所名义骗取承租林桂馥、林少蘋物业用于自身的生活居住且长期拖欠租金，其行为已经构成欺诈。根据公司法、合同法的规定，梁玉龙、张春娣应当对林桂馥、林少蘋的损失承担连带赔偿责任为由，请求法院判令：1.林桂馥、林少蘋与言必信公司双方签订的《房地产租赁合同》于2014年8月14日予以解除；言必信公司搬出涉案房屋，并将涉案房屋维修完毕�还给林桂馥、林少蘋；2.言必信公司、梁玉龙、张春娣向某馥、林少蘋支付拖欠的保证金3万元及租金（租金从2013年8月4日计至言必信公司实际搬迁之日止）；3.言必信公司、梁玉龙、张春娣向某馥、林少蘋支付逾期缴纳保证金的利息（以3万元为本金，自2013年3月20日计至实际付清之日止，按每日5%的标准计算，以本金为限）及租金违约金（以每月租金为本金，自每月4日起计至实际付清之日，按每日5%的标准计算）；4.言必信公司、梁玉龙、张春娣共同承担本案的诉讼费用。
梁玉龙原审答辩称：我是言必信公司的股东，代表言必信公司承租涉案房屋用于办公，并到出租屋管理中心登记，当时出租屋管理中心要求林桂馥、林少蘋签名，但林桂馥、林少蘋不予以配合，导致言必信公司的营业执照无法变更住所地及办理年审。签订合同前后，言必信公司共支付45000元给林桂馥、林少蘋，但无法区分这45000元是保证金还是租金。涉案房屋现仍由言必信公司控制管理，由于涉案房屋交付时存在漏水至今未解决，导致公司无法办公。且林桂馥、林少蘋在交付涉案房屋给言必信公司时未结清涉案房屋的管理费、电话费、水电费、煤气费等费用，违反了租赁合同第六条第2款、第4款规定。同时林桂馥、林少蘋拒绝对涉案房屋的漏水问题进行维修，违反了租赁合同第七条第7款规定。另，由于言必信公司的投资者曾与林桂馥、林少蘋协商购买涉案房屋，但林桂馥、林少蘋反悔，所以签署了16年的租赁合同作为补偿。租赁合同约定租金增长是每2年增加800元，而林桂馥、林少蘋认为亏损，所以一直拒绝履行合同所约定的为言必信公司办理相关商事登记，导致言必信公司无法在出租屋管理中心办理备案，不能正常办公。
广州市言必信通讯科技有限公司、张春娣未作答辩，亦未提交证据。
原审法院认为：林桂馥、林少蘋与言必信公司签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应当依约履行。
林桂馥、林少蘋称其作为出租方已于2013年3月19日将涉案房屋交付给言必信公司使用，言必信公司应当依约支付租金，但言必信公司直至起诉之日即2014年8月14日仅缴纳了三个月的租金。言必信公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃对事实举证及抗辩的权利，因此原审法院对林桂馥、林少蘋的陈述予以采信，林桂馥、林少蘋要求言必信公司支付2013年8月4日起至实际搬迁之日止的租金，予以支持，租金标准按合同约定2013年8月4日至2015年5月3日的租金按每月15000元计算，2015年5月4日至2029年5月3日的租金按每两年在上一年租金基础上增加800元计算。
根据《房地产租赁合同》第七条第1款“承租方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产”的约定，林桂馥、林少蘋已具备合同的解除权并已向言必行公司发函解除合同，现林桂馥、林少蘋要求解除《房地产租赁合同》的诉请，予以支持。林桂馥、林少蘋要求言必信公司搬出涉案房屋，将涉案房屋交还给林桂馥、林少蘋，有事实和法律依据，予以支持。但对于林桂馥、林少蘋要求言必信公司对涉案房屋进行维修的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，不予支持。
言必信公司拖欠租金的行为，给林桂馥、林少蘋造成一定损失，现林桂馥、林少蘋要求言必信公司自每月第4日起按照欠费金额5%的标准按期支付逾期付款违约金至实际付清之日止，符合《房地产租赁合同》第七条第1款的约定，予以支持，但根据公平合理原则，每期的逾期付款违约金以不超过当月拖欠的租金本金为限。
关于合同的保证金，根据林桂馥、林少蘋与言必信公司签订的《房地产租赁合同》第四条“签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和当月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方”的约定，该保证金的交付是为了保证双方租赁合同的依约履行，现林桂馥、林少蘋要求解除《房地产租赁合同》，在此情况下，林桂馥、林少蘋要求言必信公司支付保证金30000元及逾期支付保证金的利息缺乏事实和法律依据，不予支持。
依据合同的相对性原则，言必信公司为承租人，梁玉龙作为言必信公司的委托代理人，其以言必信公司的名义与林桂馥、林少蘋签订《房地产租赁合同》的行为是公司行为而非个人行为，相应的法律责任应由言必信公司承担，因此林桂馥、林少蘋要求梁玉龙及张春娣对言必信公司的违约行为承担连带责任，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
言必信公司、张春娣经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年5月16日作出如下判决：一、林桂馥、林少蘋与言必信公司签订的《房地产租赁合同》予以解除，言必信公司于本判决发生法律效力之日起10日内，搬出广州市天河区天河北路611号2904房�并交还给林桂馥、林少蘋；二、言必信公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向某馥、林少蘋支付拖欠上述房屋自2013年8月4日至实际搬迁之日期间的租金（2013年8月4日至2015年5月3日租金标准按每月15000元计算，2015年5月4日至2029年5月3日的租金标准按每两年在上一年租金基础上增加800元计算）及逾期付款违约金（按期计付，每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按照每日5%的标准，自当月的第4日起计至实际支付之日止，每期违约金以不超过当月拖欠的租金本金为限）；三、驳回林桂馥、林少蘋的其他诉讼请求。一审案件受理费7600元，由林桂馥、林少蘋负担600元，言必信公司负担7000元；公告费1000元，由言必信公司负担。
判后，上诉人言必信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、林桂馥、林少蘋在合同的履行过程中存在违约行为。1.双方签订租�合同后应到出租屋管理中心登记，但林桂馥、林少蘋认为租赁合同规定租金增长是每两年增加800元亏损，所以一直拒绝履行合同所约定的为言必信公司办理相关的上市登记，导致言必信公司无法在出租屋管理中心办理备案、公司的营业执照无法变更住所及办理年审，不能正常办公。故林桂馥、林少蘋违背了双方必须履行合同的义务规定。2.林桂馥、林少蘋在交付涉案房屋给言必信公司时未结清涉案房屋的管理费、电话费、水电费、煤气费等费用，违反了租赁合同第六条第二款、第四款的规定。另自涉案房屋交付时存在漏水问题也拒绝进行维修，违反了租赁合同第七条第七款的规定。二、原审判决认定金额数字有误。言必信公司支付一万五千元人民币作为租赁房屋的保证金，另言必信公司向某馥、林少蘋每次转账一万五千元，四次共六万元，该金额与判决书的结果有�入。为此言必信公司上诉请求：1.驳回林桂馥、林少蘋的诉讼请求，判令林桂馥、林少蘋依法按合同履行义务，维持16年合同的继续履行；2.林桂馥、林少蘋承担本案全部诉讼费。
被上诉人林桂馥、林少蘋答辩称：同意原审判决，不同意言必信公司的上诉请求。
原审被告梁玉龙陈述意见为：不同意原审判决。
原审被告张春娣经本院合法传唤，未到庭陈述意见。
言必信公司与林桂馥、林少蘋、梁玉龙对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，言必信公司表示：撤回对于原审判决第二项的上诉，仅针对原审判决第一项提出上诉。
二审中，言必信公司与林桂馥、林少蘋共同确认以下事实：1.言必信公司从2013年8月4日至今未向某馥、林少蘋缴纳案涉房屋的租金；2.案涉合同没有约定办理营业执照的义务；3.案涉房屋至今没有交还林桂馥、林少蘋。
二审中，言必信公司表示其不缴纳租金的理由以及依据是：1.签订合同时林桂馥、林少蘋口头约定可协助其办理营业执照，但林桂馥、林少蘋并未履行该义务；2.案涉房屋在使用过程中存在漏水、墙体裂缝以及煤气泄漏，导致言必信公司无法正常居住使用房屋，但对此没有证据证明。对于言必信公司的上述陈述，林桂馥、林少蘋表示：言必信公司承租案涉房屋时就已经知道房屋产权登记的用途为住宅，故不可能办理营业执照；漏水、墙体裂缝以及煤气泄漏均无证据证明，且言必信公司一直使用案涉房屋。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”现言必信公司二审明确仅针对原审判决第一项进行上诉，故本案二审争议的焦点问题为：案涉合同应否予以解除以及房屋应否交还。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房地产租赁合同》约定：言必信公司逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为言必信公司违约，林桂馥、林少蘋有权解除合同，收回房产。现言必信公司从2013年8月4日至今未向某馥、林少蘋缴纳案涉房屋的租金，其行为已经构成根本性违约，且案涉合同约定的解除条件成就，故林桂馥、林少蘋有权依据上述约定解除合同并收回房屋，原审法院判决第一项正确，本院予以维持。言必信公司上诉提出其拒绝交租的原因是林桂馥、林少蘋未能履行协助其办理营业执照的义务，但因案涉合同并无约定上述义务应由林桂馥、林少蘋承担，因此，言必信公司提出以该理由拒付租金缺乏理据，本院不予采信。至于言必信公司主张案涉房屋存在漏水、墙体裂缝以及煤气泄漏均无证据证明，且林桂馥、林少蘋对此表示不予认可，故上述理由均不足以抗辩拒绝给付租金，本院亦不予采信。
因各方当事人均未对于原审判决第二、三项提出上诉，故上述判项可予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人言必信公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案�受理费100元由上诉人广州市言必信通讯科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月三十日
书 记 员 张永亮
邓燕葵