湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初118号
原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司，住所地宜昌市伍家岗区伍临路46-3-246号。组织机构代码59422576-7。
法定代表人彭君桥，该公司董事长。
委托代理人廖平，湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人ＸＸ，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司，住所地宜昌市伍临路46号。统一社会信用代码91420500673678465H。
法定代表人蔡如密，该公司董事长。
委托代理人李书平，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。
原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司（以下简称“聚沙公司”）与被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司（以下简称“泰丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理，依法组成由审判员何芹担任审判长，人民陪审员曲淑明、刘传明参加的合议庭，于2016年3月15日、2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聚沙公司的委托代理人廖平、ＸＸ，被告（反诉原告）泰丰公司的委托代理人李书平均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）聚沙公司诉称，2013年9月3日，原、被告签订了《宜昌泰丰港埠码头租赁合同》，约定被告将其位于宜昌泰丰港埠码头的部分码头和场地租赁给原告使用，租期为10年，每5年签订一次；租金第一年50万元，接下来四年按86万元／年收取；双方还约定被告所出租的码头与场地必须证照齐全，且被告必须清理好能满足原告2500吨级货船满载可靠近的码头和河道；若被告租赁场地达不到使用要求，或因证照不齐被强制拆除给原告造成的损失全部由被告承担。合同签订后，原告在该码头投资一百多万，但由于被告的码头并未依法取得港口经营许可权，且出租场地又属于违法用地，从而导致一直被主管机关责令在该场地上停止违法经营；加之被告未按约定清理河道，合同至今一直难以履行。故原告在支付10万元租金后只能暂停支付，待被告先行履约后再支付。2015年12月20日，被告对原告办公场所断水断电；2016年1月4日向原告送达了《解除租赁合同通知书》。由此给原告造成直接投资损失120万元，经营损失200万元。原告认为被告在未取得港口经营许可权及用地权证的情况下就出租码头场地，其行为本身就属于欺诈；合同签订后当主管机关责令其对出租码头场地停止进行违法经营，被告既不积极进行整改，也不按照合同清理河道，并迟迟不依法取得出租地的合法经营权与使用权，从而造成原告长期不能正常开展生产经营活动。故原告诉至法院：1、请求确认被告2016年1月3日送达的《解除租赁合同通知书》无效；2、要求被告及时办理出租场地的合法使用权手续与港口经营许可权证；3、要求被告按照约定及时清理出码头的河道，直至能达到满足2500吨级货船满载停靠标准；4、要求被告立即恢复出租场地的水电供应，并赔偿因其断水断电给原告所造成的损失10万元；5、要求被告赔偿延期履行与不能履行合同给原告所造成的损失110万元；6、要求被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）泰丰公司辩称及反诉诉称，1、被告有单方合同解除权，《解除租赁合同通知书》已生效。双方在租赁合同中约定了被告取得单方解除权的情形：“1、乙方拒付或延付租金达10日以上；2、未经甲方同意，乙方擅自转租或部分转租、转让本场地的”。原告至今只支付10万元的租金，且将租赁场地转租给李卫东等人，具有上述两项约定的行为，故被告依约具有单方合同解除权，双方签订的租赁合同自《解除租赁合同通知书》送达原告时解除。2、签订租赁合同时，被告已明确告知原告部分手续正在办理之中，并未影响原告租赁场地后的使用和收益。本案的出租场地至今未被强制拆除，被告的办证行为并未影响原告的使用，原告还将场地转租他人使用、收益。3、因原告长期拖欠租金，被告未对河道进行清理。原告拖欠租金的行为导致被告无资金在枯水季节（2013年11月15日至2014年4月30日）清理河道。按照双方约定，应该是原告先付50万元的租金，被告后清理河道，但原告未付足额租金，故被告行使了先履行抗辩权。4、原告所诉部分事实失实，被告码头并未被主管机关责令停止经营；原告在租赁期间的投入也仅一台地磅和装载机而已，未达100万元；原告在租赁期间一直是正常经营，被告长期原谅其拖欠租金的行为，但原告对于被告的多次催收置若罔闻，在长达两年多时间内未交齐租金，被告不得已才行使单方合同解除权。对于反诉，双方签订《宜昌泰丰港埠码头租赁合同》当日，我公司依约将码头和场地交付给了聚沙公司使用，后聚沙公司分别又转租给他人使用并收取转租费用。聚沙公司仅在2013年9月30日向我公司支付10万元租金，2016年1月3日，我公司向其发送通知书，解除了双方的租赁合同，故我方反诉聚沙公司按照合同约定继续支付拖欠租金154.67万元，并承担本案反诉诉讼费用。
原告（反诉被告）聚沙公司反诉辩称，1、泰丰公司不具有出租码头的经营许可权，也不具有该出租码头的所有权和使用权，其出租的码头为违法违章建筑，而且在2012年该出租场地就已经被主管机关责令拆除，聚沙公司是在被欺骗的情况下与泰丰公司签订了合同。2、聚沙公司之所以没有及时交付租金是因为泰丰公司没有取得该码头的正常经营权，也没有按照租赁合同第6条的约定履约而致使聚沙公司2500吨的运砂船不能靠岸，造成聚沙公司不能正常经营。3、聚沙公司没有转租码头，李卫东是我们一起经营的合作伙伴。现泰丰公司提出解除合同，主要是因为码头要进行拆迁，其为了获得拆迁补偿费才提出的反诉。综上，泰丰公司提出解除租赁合同以及支付租金的反诉请求不能成立。
经审理查明，2013年9月3日，泰丰公司（甲方）与聚沙公司（乙方）签订了《泰丰港埠码头租赁合同》，主要约定：“甲方同意将位于泰丰港埠码头的部分码头和场地租赁给乙方，场地暂按20亩，实际面积以丈量为准，办公室暂不租赁，现供乙方临时使用；租期为10年，每5年签订一次；第一年考虑到新建码头的特殊性，按50万元收取，接下来四年按86万元／年收取；合同生效三日内支付第一年的全部租金，以后每年的8月1日之前支付当年的年租金；甲方收到乙方第一次租金后二日内将租赁物交付给乙方使用；甲方在2013年枯水期来临之后即11月15日—2014年4月30日必须清理好能满足乙方2500吨级货船满载能够靠近的码头和河道，后期本区域河道的清理由乙方自行负责；乙方有下列行为，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物并追究乙方的违约责任：1、乙方拒付或延付租金达10日以上，2、未经甲方同意，乙方擅自转租或部分转租、转让本场地的；若因甲方租赁场地达不到乙方使用要求（如场地垮塌、下沉，河道清理达不到要求，或因建筑质量因素），或租赁场地因证照不齐被强制拆除给乙方造成的损失，全部由甲方承担；因不可归责于甲乙双方的原因及不可抗拒的原因（城市规划、土地利用性质变化、土地处置、改造、拆迁或其他行为）造成本合同不能正常履行时，本合同自然终止，双方均不负违约责任。”2013年9月30日，聚沙公司向泰丰公司支付了部分租金（2013年8月1日—2014年7月30日）10万元。后聚沙公司在租赁场地安装地磅一台，并将2012年5月23日购买的LG952H型装载机一台均用于租赁码头的采砂及销售等经营。自2013年9月至2015年12月期间，聚沙公司还聘请了相关人员为其经营提供劳务并支付了相应报酬。2015年11月5日，聚沙公司与李卫东达成转租协议，约定聚沙公司将泰丰码头的一部分场地转租给李卫东用于堆放、转运砂石料，期间自2015年11月5日至2016年4月30日，李卫东按每吨1.2元向聚沙公司支付场地堆放费，合同期内保证最低堆放费为30000元。
2016年1月3日，泰丰公司向聚沙公司发出《解除租赁合同通知书》：“……从2013年9月起至今，贵公司一直未按合同交纳租金，仅在2013年9月30日交纳10万元整。截止2015年12月31日，贵公司已累计欠租金达155万元。期间我公司工作人员多次电话催收，并在2015年12月13日下达书面《催收租金通知》，但贵公司至今未交纳租金。根据双方签订租赁合同第九条第1项的约定，贵公司拒付或延付租金达10日以上，我公司有权单方解除本合同。特通知贵公司，解除双方2013年9月3日签订的《泰丰港埠码头租赁合同》，我公司依法收回租赁物另行安排使用。”2016年1月6日，聚沙公司向泰丰公司发出《关于解除租赁合同通知书的回函》，认为泰丰公司未能依法取得出租码头的合法经营权及合法使用权而被主管机关责令停止违法经营，以及泰丰公司未履行河道清理义务而导致其自始不能合法及正常使用所承租的码头与场地，故聚沙公司没有足额支付租金。同时要求泰丰公司及时取得码头、场地的合法经营许可权及使用权，要求赔偿对其造成的损失。因泰丰砂石码头属于长江干线整治和伍家岗长江大桥建设范围，伍家岗区房屋征收与补偿办公室于2016年4月29日向泰丰公司发函，开始督办其将现场货物截止2016年5月16日前限期清运，目前该场地货物已清运完毕。
另查明，2011年5月23日，长江宜昌航道局向泰丰公司发出宜道航管（2011）34号《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程涉及航道有关问题审查意见的函》：“……同意你公司在白沙脑水道建造码头，建设规模为3个2000吨级（兼顾3000吨级）泊位，其中2个件杂泊位，1个粮食进口兼水上过驳泊位。本审查意见函有效期为二年，期满若该工程未取得国家审批、核准，或者未开工建设，本函自行失效。”2011年6月4日，宜昌海事局向泰丰公司发出宜海指挥（2011）50号《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程有关通航安全事宜的批复》：“同意你司在长江中游宜昌港临江坪附近水域建设宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程。拟建综合码头建设规模为3个2000吨级（兼顾3000吨级）泊位，其中件杂泊位2个，粮食兼过驳泊位1个。你司在取得岸线批准文件等后，向我局申请办理通航水域水上水下施工作业许可，经我局许可后方可开展码头工程施工作业。”2011年10月18日，湖北省水产局向泰丰公司发出鄂渔函（2011）58号《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程对中华鲟自然保护区影响专题报告审查意见的函》：“对于拟建的码头工程建设必须符合《中华人民共和国自然保护区条例》及其它相关法律法规的规定，自觉接受保护区管理机构的监督和管理，在此前提下，我局同意你公司建设综合码头工程。”2013年1月8日，中华人民共和国交通运输部向湖北省交通运输厅发出交规划发（2013）26号《交通运输部关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程使用港口岸线的批复》：“拟建码头工程位于长江中游宜昌段白沙脑水道左岸，建设2个2000吨级件杂货泊位、1个2000吨级散货泊位，水工结构兼顾3000吨级船舶靠泊，设计年通过能力153万吨，该项目建设符合宜昌港总体规划。项目法人为宜昌市泰丰港埠有限责任公司，未经批准，不得改变岸线性质和用途，不得自行转让岸线使用权。自批复之日起两年内未开工建设，也未向原批准机关申请延期，本批复将自动失效。如在本批复失效后继续建设该项目需要使用港口岸线，必须按规定程序重新办理港口岸线使用审批手续。”2014年3月5日，中华人民共和国交通运输部核发了《中华人民共和国港口岸线使用证》（交港河岸2014第52号）。岸线使用人：泰丰公司；项目名称：宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程；使用长度：331米；用途：公共码头建设；项目主要建设内容同上述批复；终止日期：2063年1月8日。2014年2月11日，长江宜昌航道局向泰丰公司发出宜道航管字（2014）12号《长江宜昌航道局关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程涉及航道有关问题审查意见延期的函》：“同意贵公司提出的延续申请，将该工程审查意见的时效期延长2年，至2015年5月23日止。”2016年4月26日，宜昌市伍家岗区发展和改革局向泰丰公司核发《湖北省企业投资项目备案证》，主要内容为宜昌港主港城区临江坪作业区综合码头新建的计划开工时间为2016年4月，主要建设规模及内容同《中华人民共和国港口岸线使用证》登记的内容。
再查明，2012年12月31日，宜昌市伍家岗区防汛抗旱指挥部向泰丰公司发出宜伍汛办（2012）14号《关于禁止向长江弃土的通知》：“经区防汛办检查发现，长江岸线临江溪污水处理厂外，你公司正在向江心弃土，规模巨大，严重侵占长江航道，影响行洪安全，违法性质严重。请你公司立即停止施工，迅速清除所倒渣土，恢复长江航道原样。”2013年3月15日，该指挥部又向泰丰公司发出伍汛办（2013）1号《关于泰丰码头暂停施工的通知》：“经区防汛办检查发现，你公司在长江左岸共联段（临江溪污水处理厂外）建设码头向江心突出约30多米，侵占长江行洪区域，影响长江汛期行洪安全。请你公司停止施工，迅速将码头建设方案、防洪评估及相关审批手续报送市水利水电局审查通过后再复工。”2013年6月17日，该指挥部向泰丰公司发出伍汛办（2013）10号《关于拆除长江沿线违章建筑物的通知》：“我办发出《关于禁止向长江弃土的通知》和《关于泰丰码头暂停施工的通知》要求你公司清除向长江内倾倒的渣土，停止违章建设行为。6月10日，经检查你公司并未按照通知要求停止施工，仍然继续建设，在长江左岸共联段（临江溪污水处理厂外）建成的码头基础向江心突出约30多米，侵占长江行洪区域50余亩，严重影响长江汛期行洪安全。请你公司立即停止下一阶段施工，迅速拆除弃土场周围的挡土墙，并清除侵占长江河道的大规模弃土，恢复长江岸线原状。”2013年8月6日，该指挥部再次向泰丰公司发出伍汛办（2013）15号《关于拆除临江坪综合码头违章建筑的通知》：“7月，市纠风办转发市水利水电局的《关于办理电视问政活动群众反映问题的通知》中，涉及你公司临江坪综合码头（泰丰码头）项目。为此，市水利水电局联合我办多次到实地调查情况，认定你公司违法建设情况属实，并以《关于查处临江坪综合码头及花艳污水管违法建设行为的函》报告我区政府，建议对你公司的违法行为进行综合执法，强制拆除违章建筑，消除安全隐患，维护城市建设管理秩序。为保证汛期长江行洪通畅，并保护周边百姓及单位的生命财产安全，请你公司立即停止下一阶段施工，迅速拆除弃土场周围的挡土墙，并清除侵占长江河道的大规模弃土，恢复长江岸线原状。”
又查明，2014年1月13日，泰丰公司（乙方）与宜昌市伍家岗区伍家乡共联村村民委员会（甲方）签订了《项目合作协议书》，约定将共联村3组（临江溪污水处理厂下游）4.2亩的面积作为货物堆场，时间自2013年5月4日至2016年5月3日，乙方向甲方按年支付147000元。该合同尾部有宜昌市伍家岗区伍家乡经济发展办公室作为协议审查单位加盖公章。后泰丰公司陆续向该村委会支付了相应租金。
上述事实，有《泰丰港埠码头租赁合同》、收据一份、《解除租赁合同通知书》、《关于解除租赁合同通知书的回函》、快递单《关于禁止向长江弃土的通知》、《关于泰丰码头暂停施工的通知》、《关于拆除长江沿线违章建筑物的通知》、《关于拆除临江坪综合码头违章建筑的通知》、《工程设备以租代售合同》、《工资花名册》、《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程涉及航道有关问题审查意见的函》、《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程有关通航安全事宜的批复》、《关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程对中华鲟自然保护区影响专题报告审查意见的函》、《交通运输部关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程使用港口岸线的批复》、《中华人民共和国港口岸线使用证》、《长江宜昌航道局关于宜昌港主城港区临江坪作业区综合码头工程涉及航道有关问题审查意见延期的函》、《湖北省企业投资项目备案证》、《项目合作协议书》、发票、李卫东的出庭证言，以及两次庭审笔录、质证笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、本诉方面。泰丰公司与聚沙公司签订的《泰丰港埠码头租赁合同》约定了“若聚沙公司拒付或延付租金达10日以上，泰丰公司有权单方解除本合同”，从聚沙公司举证来看，其购买了装载机以及在租赁场地安装了地磅；自2013年9月至2015年12月期间，其聘请有相关人员为其提供劳务并支付了相应报酬，均能证明其在该租赁场地进行了实际经营。而聚沙公司向泰丰公司至今仅支付自2013年8月1日至2014年7月30日期间的部分租金共计100000元，依约聚沙公司解除合同的条件已成就，其有权单方解除双方签订的《泰丰港埠码头租赁合同》，其于2016年1月3日向聚沙公司发出的《解除租赁合同通知书》已经发生法律效力。另外，因泰丰砂石码头属于长江干线整治和伍家岗长江大桥建设范围，伍家岗区房屋征收与补偿办公室已经督办其将现场货物清运完毕，该场地已经不具备继续租赁的可能性。基于合同已经解除的前提，则对于聚沙公司请求判令泰丰公司继续履行相关合同义务的主张，本院不予支持。因聚沙公司提交的证据不足以达到泰丰公司对其造成相应损失的证明目的，故对于聚沙公司请求判令泰丰公司赔偿其损失共计1200000元的主张，本院不予支持。
二、反诉方面。泰丰公司要求聚沙公司继续向其支付拖欠租金1546700元，双方在《泰丰港埠码头租赁合同》中约定“甲方同意将位于泰丰港埠码头的部分码头和场地租赁给乙方，场地暂按20亩，实际面积以丈量为准；租期为10年，每5年签订一次；第一年考虑到新建码头的特殊性，按50万元收取，接下来四年按86万元／年收取。”从本院查明的相关主管机关向泰丰公司发出的系列批文以及泰丰公司取得的《中华人民共和国港口岸线使用证》来看，泰丰公司对于宜昌港主城港区临江坪作业区拟建综合码头（含本案租赁场地）曾享有建设权、使用权等相关权利。自2012年底开始至2013年8月，泰丰公司对该码头的相关建设经宜昌市伍家岗区防汛抗旱指挥部多次发文通知系“违法建设，要求立即停止并强制拆除违章建筑，清除侵占长江河道的大规模弃土”，由此，泰丰公司的确存在瑕疵履行合同义务的事实。一方面，泰丰公司在该码头被纳入伍家岗长江大桥建设的红线范围内（2016年）之前，仍然没有按申报方案建成“2个2000吨级件杂货泊位、1个2000吨级散货泊位，水工结构兼顾3000吨级船舶靠泊，设计年通过能力153万吨”的合格码头，为聚沙公司提供一个稳定、合法的租赁场所；另一方面，即便如此聚沙公司不可否认在现有情况下依旧对租赁码头进行了实际使用、经营。聚沙公司辩称泰丰公司因未取得出租码头的经营许可权而不具有出租该码头的权利，泰丰公司在建成该码头的基础上申请港口经营许可系行政行为，属于另一法律关系；但本案系平等主体之间的租赁合同纠纷，泰丰公司的出租行为并未违反我国法律法规的强制性规定，故对于聚沙公司的这一辩论意见，本院不予认可。聚沙公司还辩称其在被欺骗的情况下签订合同，亦未提交证据证明，本院不予采信。综合考虑，因泰丰公司建设码头的违法性对聚沙公司在该租赁场地上发生的实际经营也产生了不利影响，则本案租金标准应当酌情调整而不再依双方约定认定。本院参考聚沙公司曾支付过2013年8月1日至2014年7月30日的租金100000元，则自2014年8月1日至2016年1月2日，其应继续向泰丰公司支付租金141667元。对于泰丰公司诉请高出此标准的租金，本院不予支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司与被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司于2013年9月3日签订的《泰丰港埠码头租赁合同》，于2016年1月3日经被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司向其送达《解除租赁合同通知书》而予以解除。
二、原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司支付自2014年8月1日至2016年1月2日的租金141667元。
三、驳回原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司的诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司的其他反诉请求。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15600元，反诉案件受理费17400元，由原告（反诉被告）宜昌聚沙建材贸易有限公司负担18733元，由被告（反诉原告）宜昌市泰丰港埠有限责任公司负担14267元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 何 芹
人民审判员 曲淑明
人民陪审员 刘传明
二〇一六年十一月七日
书 记 员 白小云