贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔民终408号
上诉人（原审原告）：凤冈县聚福隆商贸有限公司，住所地贵州省遵义市凤冈县龙泉镇飞雪街。
法定代表人：向树槐，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖辉，贵州名城（金沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州弘景房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市彝族回族苗族自治县草海镇人民北路（城关）。
法定代表人：曾明聪，系公司董事长。
委托诉讼代理人：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。
上诉人凤冈县聚福隆商贸有限公司（以下简称“聚福隆公司”）因与被上诉人贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称“弘景公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2016）黔05民初253号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
聚福隆公司上诉请求：1、请求依法改判，判决被上诉人履行双方合同约定，停止装修，恢复原状，并将租赁房屋交付上诉人使用。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：
一、一审法院认定事实不清。一审法院认为上诉人在一审庭审中明确的诉讼请求是在房屋具备交付条件时交付给房屋，该主张是一个将来性的应然状态的权利。上诉人认为上述主张并不是一个应然状态的权利，因为上诉人与被上诉人签订合同的时间是2015年6月8日，当时工程尚未完工，在一审期间，工程已完工且被上诉人已经在对涉案房屋进行装修。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。而被上诉人在自身利益的驱使下，违背契约精神，私自变更租赁标的、提高租金，单方面以公司业态布局调整阻止履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，在交付条件已经成就的情况下，被上诉人为了自己的利益阻止交付条件成就，则可以视为条件成就。因此，被上诉人应当按照合同约定将租赁房屋交付上诉人使用。
二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条错误。根据涉案《房屋租赁合同》，上诉人分两期交纳定金，第一期100万元已在签订合同时交纳，第二期100万元按约定在涉案房屋封顶时支付，但因上诉人不清楚房屋的修建状况而被上诉人又不告知相关情况，违背诚实信用原则，直接通知上诉人修改合同或要求上诉人放弃《房屋租赁合同》约定的标的，故产生本案纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权在合理期限内未要求履行。”就本案而言，不存在上述几种除外情形，上诉人理应要求被上诉人及时履行合同。
弘景公司辩称：1、涉案房屋未竣工验收，没有通过消防验收。2、涉案合同属于不能履行的合同。第一，在涉案合同签订之前，涉案房屋及整栋大楼的规划已定并报威宁县城乡规划局备案，根据规划，负一层为大型超市，而该层已租赁给其他商家做超市使用。第二，三、四层现已出租，并且已由被上诉人为租赁方完成了房屋装修。第三，上诉人租赁房屋的用途是大型超市，这与规划不符，继续履行合同将致上诉人遭受无法承担的一系列损失。
聚福隆公司向一审法院起诉请求：一、判决弘景公司履行本案当事人于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：聚福隆公司（乙方）和弘景公司（甲方）于2015年6月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，弘景公司将其开发的位于威宁县盛世阳光项目（一期）商业用房3、4层使用面积约15000平方米的房屋出租给聚福隆公司。合同第五条第5.1项就租赁房屋的移交条件和移交手续进行约定，详细规定了建筑部分的条件、管线部分条件、消防条件、供电和供水条件、电梯、货梯及附属设施条件、厕所条件、宽带条件。合同第五条第5.2项就租赁房屋的移交时间和手续约定为：甲乙双方确定的商场移交日另行约定（依据甲方施工进度）。合同第五条第5.3项约定，按甲乙双方约定商场移交之日起，甲方逾期移交租赁房屋在60日之内的，起租日作相应的顺延。当逾期移交超过60日时，自61日起，每超过一日，甲方应按日租赁费用的双倍赔偿乙方逾期移交补偿。合同第六条就租赁期限进行约定。合同第七条第7.2.a项约定：“双方约定，在签订房屋租赁意向协议时，乙方向甲方支付定金50万元，因甲方法人在双方签订时未在签约现场，双方约定在甲方法人补签字时，乙方再支付50万元，甲方项目在四楼商业封顶时乙方再支付甲方100万元，合计200万元，作为履行本合同之保障。乙方交付的定金在支付第一期租金时折抵扣除，直至冲抵完毕。”合同第七条第7.2.c项约定：“在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将商场租与第三人，则双倍返还乙方定金，并承担乙方为经营商场已投资的一切损失。若乙方不按合同要求支付定金，则甲方有权终止本合同，并没收全部定金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，聚福隆公司向弘景公司支付了100万元定金。2016年7月30日，弘景公司发函给聚福隆公司，要调整租赁标的，询问聚福隆公司是否继续承租变更的租赁物。2016年8月2日，聚福隆公司回复弘景公司不予接受，并告知弘景公司根据施工情况，及时告知聚福隆公司租赁房屋的交付时间，以便聚福隆公司履行与第三人签订的商业合同。2016年8月5日，弘景公司回复聚福隆公司称，无法按原合同履行。另查明，1、涉案租赁物尚有部分工程未完工，未竣工验收。2、双方未商定房屋交付时间。一审庭审中，聚福隆公司明确其要求弘景公司履行的内容是：在租赁的房屋具备交付条时交付给聚福隆公司。
一审法院认为，本案的争议焦点是：聚福隆公司主张弘景公司在具备合同约定交付条件时，向其交付租赁物的请求应否得到支持。一审法院认为，因弘景公司辩称，合同已经终止，所以首先需确定租赁合同是否已经终止。对此，弘景公司没有证据证明双方就合同终止达成了一致意见，同时弘景公司的证据也不能证明租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”规定的终止情形，故租赁合同并未终止。对弘景公司的该抗辩不予支持。聚福隆公司庭审中明确的诉讼请求是在租赁的房屋具备交付条时交付。从该请求可知，聚福隆公司主张的是一个将来性的应然状态的权利，从合同第五条第5.2项就租赁房屋的移交时间和手续约定“甲乙双方确定的商场移交日另行约定（依据甲方施工进度）”的内容可知，因涉案建筑尚未完工，弘景公司对聚福隆公司尚不发生实然状态的交付义务，也即聚福隆公司对弘景公司尚不享有实然状态的要求交付租赁物的权利。因此，判断聚福隆公司该主张是否成立的核心就是其主张的将来的应然状态的权利是否必然会转化为实然状态的权利，通俗来说，就是将来聚福隆公司是否必然享有要求弘景公司交付涉案租赁物的权利。对此，聚福隆公司没有证据证明其具有必然性，理由如下：一、租赁物达到双方约定的交付条件本系聚福隆公司的权利，但涉案房屋将来是否能够达到双方约定的交付条件，不仅是法律判断问题，还是一个客观事实问题，不能确定。若最终涉案房屋客观上无法符合合同约定的交付条件，则聚福隆公司主张的交付租赁物的前提条件永远不能成就。同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案工程尚未经验收前不得交付使用，该工程最终能否顺利竣工验收，现在亦不能确定。所以聚福隆公司将来是否有权要求弘景公司交付房屋不具有必然性。二、即使将来涉案商铺具备交付条件，聚福隆公司并不必然就享有要求交付涉案租赁物的权利。理由是:1、从合同第7.2项约定可知，聚福隆公司在要求交付涉案租赁物前，其不仅需缴纳100万元的定金，还需在四楼商业封顶时再支付100万元，作为履行合同的保证，若未支付的，弘景公司有权终止合同，因此，现聚福隆公司只支付了100万元，在未支付另外100万元前，聚福隆公司是否能履行该100万元处于或然状态，故不能确保合同不被终止。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”在涉案租赁物符合合同约定的交付条件前，是否会发生前述规定的情形处于或然状态，若这期间发生前述规定的情形，聚福隆公司不具有要求弘景公司交付房屋的权利。综上，聚福隆公司将来不必然享有要求弘景公司交付租赁物的权利。若本案支持了聚福隆公司的主张，等于认定即使发生前述所列举的能够否定聚福隆公司主张的权利的情形，聚福隆公司仍然享有此权利，显然于法不符。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，聚福隆公司的诉讼请求不能成立，不予支持。聚福隆公司可待其要求交付租赁物的权利进入实然状态后，另行诉讼主张交付标的物。判决：驳回聚福隆公司的诉讼请求。案件受理费100元，由聚福隆公司承担。
本院二审期间，弘景公司围绕其答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对弘景公司提交的证据：1、威宁盛世阳光财富中心规划设计方案及规划图复印件。2、威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同复印件（编号069）。3、威宁盛世阳光财富中心商铺租赁合同复印件（编号072）和补充协议复印件的真实性予以采信，上述证据内容能够反映弘景公司将涉案房屋租赁给案外人的事实，作为认定本案事实的依据。
本院二审认定事实：2014年10月，弘景公司委托重庆市建筑工程设计院、重庆贝力建筑规划设计院对包括涉案房屋在内的“威宁盛世阳光财富中心”出具规划设计方案，根据方案，威宁盛世阳光项目（一期）商业用房三、四层即涉案房屋被规划为“餐饮、茶馆、电玩、电影院等休闲产业”。涉案房屋弘景公司现已租赁给案外人做KTV和电影院使用，其中第三层案外人委托弘景公司代为装修并装修完毕。
根据当事人的诉辩主张，本院认为本案争议焦点是：聚福隆公司要求弘景公司履行2015年6月8日《房屋租赁合同》的诉讼请求是否应得到支持？
本院认为，聚福隆公司的上述诉讼请求应得到支持。
第一，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然《房屋租赁合同》约定商场移交日由合同订立双方另行确定，以及聚福隆公司一审诉请“弘景公司在房屋具备交付条件后按照租赁合同约定将房屋交付原告（聚福隆公司）”，但弘景公司应履行的主要合同义务为向聚福隆公司交付租赁房屋，无论该房屋目前是否具备交付条件，上述合同约定及聚福隆公司一审诉请限制的是交付条件和交付日期的问题，而不是交不交付的问题，即弘景公司交付租赁房屋是其必然应向聚福隆公司履行的义务，其不履行义务将房屋另行出租构成违约，聚福隆公司有权依法要求弘景公司承担违约责任。一审判决认为聚福隆公司要求弘景公司交付房屋不具有必然性属基本事实认定不清，本院予以纠正。
第二，涉案《房屋租赁合同》约定聚福隆公司支付第二期100万元定金的期限为“甲方（弘景公司）项目在四楼商业封顶时”。对此，弘景公司作为建设方对工程进度是清楚的，其应将相关情况告知聚福隆公司以便对方交付第二期定金，但弘景公司无证据证明其履行了告知义务，故聚福隆公司未交纳第二期定金具有客观合理性，一审判决以此认定聚福隆公司不具有要求弘景公司交付租赁房屋的权利为事实认定错误，本院予以纠正。
第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，弘景公司未举证证明本案存在上述除外情形。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。”以及第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案纠纷系弘景公司违反诚实信用原则，不履行其合同义务引发，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，聚福隆公司诉请弘景公司履行涉案《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条，但却将未发生的假设条件作为定案理由，系对法律规定的在实际发生除外情形的情况下应如何处理当事人争议的错误解读，本院予以纠正。
综上所述，凤冈县聚福隆商贸有限公司诉请弘景公司履行涉案《房屋租赁合同》的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省毕节市中级人民法院（2016）黔05民初253号民事判决；
二、凤冈县聚福隆商贸有限公司与贵州弘景房地产开发有限公司2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》继续履行。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由贵州弘景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱仕芬
审判员 刘珊涌
审判员 罗 二
二〇一七年七月十一日
书记员 张 杨