湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异20号
异议人（被执行人）：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路1号。
法定代表人：李立荣，总经理。
委托代理人：张柳，湖北多能律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司，住武汉市武昌区都府堤129号。
法定代表人：余亦农，总经理。
委托代理人：汪华，湖北天明律师事务所律师。
申请执行人湖北省农垦联丰小额贷款股份有限公司（以下简称农垦公司）对被执行人黄冈商业步行街开发建设有限公司（以下简称黄冈公司）借款合同纠纷强制执行一案，本院在执行过程中，于2017年1月12日查封黄冈公司名下位于黄冈市黄州区东门路1号1-614号、5-506号、5-113号、5-107号、5-119号、5-120号、2-2特2B号、2-2特2A号、2-2特4B号九套商品房。被执行人黄冈公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查。
黄冈公司请求：解除对本公司销售给案外人的位于黄冈市黄州区东门路1号1-614号、5-506号、5-113号、5-107号、5-119号、5-120号、2-2特2B号、2-2特2A号、2-2特4B号九套商品房的查封。
事实及理由：第一，本公司于2008年已将上述商品房全部销售给案外人，并与案外人签订《商品房买卖合同》，案外人已按合同约定支付购房款，上述商品房已交付案外人占有使用，但由于本公司与案外人未办理过户手续，故上述商品房仍登记在本公司名下，事实上上述商品房的所有权人和实际使用人不是本公司，而是案外人。本公司与案外人于2008年发生的上述商品房买卖合同在先，与农垦公司2013年发生债权债务关系在后，农垦公司申请查封上述商品房没有事实和法律依据。因此武昌法院对商品房的查封行为导致本公司无法按合同约定为案外人办理上述商品房的过户手续，严重损害了本公司及案外人合法权益。
第二，本公司按武昌法院要求于2015年8月４日对2-1特3号商铺进行抵押估价，该商铺市场价值为620万元，该商铺已为农垦公司进行了预告抵押登记，另外02A-933、02A-934、02B栋503、02B栋504、12栋105号这五套商品房约600㎡，市场价值300多万元，该五套商品房由农垦公司申请被法院查封。农垦公司同意免除本公司全部利息，现本公司只下欠农垦公司270万元本金，可武昌法院违法、超标的查封和冻结本公司900多万元的财产，明显超出270万元的债务范围，致使本公司的合法权利受到侵害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，武昌法院不得超标的查封，更没有理由对上述商品房进行查封。
武昌法院查封上述商品房的行为是错误的，严重损害了本公司及案外人的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定提出异议，请求解除对上述房的查封。
申请执行人农垦公司抗辩称，一、武昌法院查封黄州区东门路1号摩尔城1栋614号、5栋506号、113号、107号、119号、120号、2栋02号2-2特2A号、2栋02号2-2特2B号、2栋02号2-2特4B号九套房屋的所有权人仍登记在黄冈公司名下，并未发生转移，因此武昌法院查封上述九套房屋符合法律规定；二、黄冈公司称已将上述九套房屋销售给案外人，但并无任何银行转账凭证证实案外人向黄冈公司支付了购房款，且黄冈公司就摩尔城1栋614号、5栋506号房屋分别与案外人所签订的《商品房买卖合同》均系在武昌法院查封之后，因此，武昌法院对上述九套房屋的查封符合法律规定。同时，黄冈公司对上述九套房屋所作的销售行为实际是为了达到逃避债务、转移资产的目的，而与案外人恶意串通所实施的虚假行为，损害了本公司的合法权益，应属无效。1、对于摩尔城1栋614号、5栋107号、506号、2栋02号2-2特2B号房屋，黄冈公司称将该四套房屋销售给案外人，但并无案外人支付该房屋购房款的银行转账凭证，因此，该房屋买卖合同系黄冈公司与案外人恶意串通所制作的虚假合同，应属无效。即使该房屋买卖合同系真实的，并无案外人向黄冈公司支付该房屋购房款的任何银行转账汇款凭证，其中，5栋107号、2栋02号2-2特2B号两套房屋的购房收据系黄冈公司单方自制的，本公司不予认可。在无银行转账凭证佐证的情况下，仅凭收款收据并不能证实案外人向黄冈公司支付了购房款，因此，武昌法院对摩尔城1栋614号、5栋107号、506号、2栋02号2-2特2B号房屋的查封符合法律规定。对黄冈公司于2017年2月24日就摩尔城1栋614号与案外人所签订的《商品房买卖合同》以及于2017年3月15日与案外人就摩尔城5栋506号房屋签订的《商品房买卖合同》均是在武昌法院于2017年1月12日查封该两套房屋之后，法院对该房屋的查封不存在违反法律的规定。2、对于摩尔城5栋119号、120号房屋，黄冈公司所提供的商品房买卖合同中并无黄冈公司盖章，对其真实性不予认可，且并无案外人张群英向黄冈公司支付该两套房屋购房款的银行转账凭证；而摩尔城5栋119号、120号房屋购房款收款收据系黄冈公司单方制作，本公司不予认可，仅凭收款收据并不能证实案外人向黄冈公司支付了购房款，武昌法院对5栋119号、120号房屋的查封符合法律规定。3、对于摩尔城5栋113号、2栋02号2-2特2A号、2栋02号2-2特4B号房屋，黄冈公司并无任何商品房买卖合同证实已销售该三套房屋，其所提供的该三套房屋销售的购房款收款收据系黄冈公司单方自制，并无任何银行转账汇款凭证佐证，本公司不予认可。武昌法院对摩尔城5栋113号、2栋02号2-2特2A号、2栋02号2-2特4B号房屋的查封符合规定。
三、武昌法院对黄冈公司名下房产的查封没有超过《民事调解书》确定的债权金额。首先，黄冈公司提供担保并被武昌法院查封的摩尔城2-1号特3号商铺市场价值并没有620万元。2015年12月9日，本公司与黄冈公司签订的《协议书》约定，黄冈公司将其提供给本公司担保的三套商铺中的两套〔摩尔城2-2特20号（136.44㎡）、2-2特21号（110.82㎡）〕作价300万元销售给第三人，据此该两套商铺的单价为12000元/㎡，而2-1号特3号商铺面积为147.68㎡，参照前述两套商铺单价，该2-1号特3号商铺价值为1772160元，与黄冈公司声称的620万元相差甚远。其次，武昌法院在保全阶段查封的02A栋932号（118.23㎡）、02A栋933号（118.23㎡）、02B栋503号（170.9㎡）、02B栋504号（137.19㎡）、12栋105号（123.16㎡）五套房产共计667.71㎡，参照黄冈公司与陈建国就5栋506号房屋所签订的《商品房买卖合同》中约定的单价1500元/㎡，该五套房产的价值为1001566元，与黄冈公司声称的市场价值300万元相差甚远，且武昌法院查封的上述五套房产均被第三方占有使用，无法处置，即使处置也存在纠纷，将会给执行造成障碍。再次，根据武昌法院作出的（2015）鄂武昌民初字第01643号民事调解书，截至2017年4月20日，黄冈公司尚欠本公司本金、利息、违约金、迟延履行金共计3748023元，因此，武昌法院在原先保全阶段所查封的房产价值远远不足以清偿本公司的债权，且上文已述及该原先查封的房产中的五套均被第三方占有使用，处置存在障碍。综上所述，武昌法院对黄冈公司名下九套房产的查封符合法律规定，并未超过《民事调解书》及法律确定的本公司对黄冈公司享有的债权金额。
审查查明，本院于2016年3月8日受理农垦公司申请对黄冈公司借款合同纠纷强制执行一案，农垦公司申请执行依据为本院（2015）鄂武昌民初字第01643号民事调解书，申请执行标的额为借款本金2630500元及利息、逾期违约金及加倍支付延迟履行期间的债务利息。其中利息计算方式为：1、以借款本金500万元为计算基数，按照每月1.5%的利率，从2015年11月1日起计算至2015年12月10日；以未清偿的借款本金2630500元为计算基数，按照每月1.5%的利率，从2015年12月11日起计算至借款本金清偿之日止。逾期违约金计算方式为：以2630500元为计算基数，按照每月0.5%的利率，从2016年2月1日计算至借款本金清偿之日止。根据本案生效民事调解书的约定计算，截止2017年1月12日本院查封本案争议的九套房屋时止，黄冈公司应支付的利息约62万元，违约金及迟延履行期间的债务利息各约15万元，合计约92万元，加黄冈公司未支付的债务本金263万元，总计约355万元。
本案在诉讼过程中，根据农垦公司提出的财产保全申请，本院查封黄冈公司名下位于黄冈市黄州区东门路1号01栋715号、01栋510号、01栋604号、01栋605号、01栋606号、01栋607号、01栋608号、01栋611号、01栋612号、01栋613号、01栋614号、01栋615号、01栋616号、01栋617号、01栋618号、01栋619号、01栋620号、01栋621号，黄冈市黄州区东门路1号02A932号、02A933号，黄冈市黄州区东门路1号02A栋708号、02B栋904号、504号，黄冈市黄州区东门路1号05栋506号、05栋507号、05栋512号，黄冈市黄州区东门路1号12栋105号共27套房屋。后经黄冈公司申请，本院于2015年12月20日作出（2015）鄂武昌民保字第00115-1号民事裁定，解除对其中23套房屋的查封，另4套未解除查封，未解除查封的4套房屋是：02A932号、02A933号（932、933均为住宅，建面各118.23㎡）、02B栋504号（住宅，建面137.19㎡）、12栋105号（商铺，建面123.16㎡）。并另行查封黄冈公司提供担保的1号摩尔城02号楼1层特3号（商铺，建面147.68㎡）、02B栋503号（住宅，建面170.9㎡）的房屋。
本案进入执行程序后，本院根据农垦公司申请，查封黄冈公司位于黄冈市黄州区东门路1号1-614号（住宅，建面61㎡）、5-506号（住宅，建面159.26㎡）、5-113号（商铺，建面53.7㎡）、5-107号（商铺，建面76.63㎡）、5-119号、5-120号（119、120均为商铺，建面各51.69㎡）、2-2特2B号、2-2特2A号、2-2特4B号（三套均为商铺，建面各24.15㎡）九套房屋。
以上本院目前总计查封黄冈公司住宅及商铺15套，其中住宅7套，总建面887.97㎡。商铺8套，总建面453.84㎡。另查明，黄冈公司在2015年12月将其提供担保的2-2特20号（建面136.44㎡）、2-2特21号（建面110.82㎡）商铺以300万元的总价出让给案外人，出让单价约12000元/㎡。
根据黄冈公司自己提供的合同，黄冈公司在2017年3月将5-506号住宅以1500元/㎡单价出让给案外人。根据上述黄冈公司的出让商铺及住宅的合同，上述887.97㎡的住宅账面估值约133万元，453.84㎡商铺账面估值约543万元，合计账面估值约676万元。
审查认为，异议人黄冈公司自述已将上述9套房屋（含商铺和住宅）出让给案外人，该9套房屋归案外人所有，不属于其公司的财产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人对执行标的主张权利的，有权提出执行标的异议，黄冈公司作为被执行人无权依据第二百二十七条的规定提出执行标的异议，故黄冈公司无权以被查封房屋属案外人所有为由提出执行标的异议。关于本案是否存在超标的查封的问题，根据上述查明的事实，本案截止2017年1月12日止，被执行人黄冈公司应支付的借款本金、利息、违约金、迟延履行期间的债务利息等已达355万元，而被查封的15套房屋的账面估值约676万元。从数额上看，本院所查封的房产账面估值高出债务数额，但考虑到上述财产在拍卖、变卖中存在的折价因素及其他可能影响房屋变现价值的不利因素，本院查封上述房产的账面总值尚在合理范围之内，故不存在黄冈公司主张的超标的的问题。
综上所述，异议人的异议主张无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回黄冈商业步行街开发建设有限公司执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向武汉市中级人民法院申请复议。
审 判 长 万文沙
审 判 员 徐桂萍
审 判 员 刘 蕾
二〇一七年五月十一日
法官助理 刘良志
书 记 员 冯 武