河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第5046号
原告驻马店市盐业总公司。住所地：驻马店市置地大道中段。
法定代表人赵怀中，总经理。
委托代理人苗培，河南民青律师事务所律师。
委托代理人李富强，河南民青律师事务所律师。
被告河南省宝泰投资担保有限公司。住所地：驻马店市解放路西段。
法定代表人罗金英，董事长。
委托代理人薛刚，驻马店市驿城区南海街道法律服务所法律工作者。
原告驻马店市盐业总公司（以下简称盐业总公司）诉被告河南省宝泰投资担保有限公司（以下简称宝泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盐业公司的委托代理人李富强、苗培，被告宝泰公司的委托代理人薛刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盐业公司诉称，2012年9月20日，原告与被告签订了房屋租赁合同，租赁合同的主要内容是：“第四条，租金及支付方式：1、办公楼一层大厅以西门面和办公楼二层年租金50万元，租赁期第一个月一次性现金支付两年的的租金100万元。2、办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼的年租金26万元，每年租赁第一个月内一次性支付一年的租金。3、宝泰公司必须依约支付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。第十一条，房屋租赁期间，宝泰公司拖欠房租累计3个月以上，盐业总公司有权解除合同，收回出租房屋”。办公楼大厅以西门面和办公楼二层的房租（自2014年11月1日起至2015年9月30日）宝泰公司拖欠45.83万元（2015年10月1日以后至租赁房屋交给盐业公司之日的租赁费另计）。办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼的房租（自2015年1月1日至2015年9月30日）宝泰公司拖欠19.5万元（2015年10月1日以后至租赁房屋交给盐业公司之日的租赁费另计），合计65.33万元。2015年5月27日宝泰公司仅支付了20万元租金，还有45.33万元租金未支付。违约金计算至2015年9月30日。请求：一、解除原告与被告的租赁合同关系；二、判令被告立即返还房屋；3、被告支付拖欠的租金自2014年11月1日起计至返还租赁房屋之日止（2014年11月1日至2015年9月30日的租金为45.33万元）；4、被告支付原告违约金106.39万元（自2014年11月1日至2015年9月30日止）。
被告宝泰公司辩称，一、原告的诉求无事实和法律依据。二、原、被告之间2012年9月20日签订的房屋租赁合同已经到期，2014年11月1日起至今原、被告之间形成了事实上的房屋租赁关系，被告向原告支付租金20万元，原告对此20万元租金也予以接受，因此原租赁合同不能成为原告解除其与被告合同关系的基础。由于原、被告已经建立了新的房屋租赁关系，新的租赁关系应当成为原、被告之间租赁关系的基础，原告依据2012年9月20日房屋租赁合同来解决原、被告之间的纠纷无事实和法律依据。三、被告在承租原告房屋后对上述房屋进行了装修和财产添附，使原房屋的价值大大增加，为此被告花费了数百万元，如原告欲解除与被告的租赁合同关系，应当对被告的装修损失与添附损失进行赔偿，被告保留另案起诉的权利。
经审理查明，2012年9月20日，原告盐业总公司（甲方）与被告宝泰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：第一条甲方将位于置地大道办公楼一层大厅及以西门面、二层整层、东两层楼出租给乙方。第三条租赁期限、用途。1、该房屋租赁期限为两年。办公楼一层大厅以西门面和办公楼二层自2012年11月1日起至2014年10月31日止。办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼自2013年1月1日起至2014年12月31日止。第四条租金及支付方式1、办公楼一层大厅以西门面和办公楼二层年租金为50万元。租赁期第一个月内应一次性现金支付两年的租金共100万元。2、办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼的年租金为26万元，每年租赁第一个月内一次性支付一年的租金或经甲方同意以其它形式支付。3、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。第五条承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满如不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。第十条租赁期满，甲方有权无条件收回出租房，乙方投资装修费甲方不予赔偿。乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面向甲方提出申请，经甲方同意可以续约的，租金另行商定。第十一条房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……7、拖欠房租累计3个月以上等条款。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了诉争房屋，被告依约支付了合同约定的租金。合同约定的租赁期限到期后，原、被告双方未能签订新的租赁合同，经原告催要，被告于2015年5月27日向原告支付了20万元租金后一直拖欠租金未支付，并一直使用诉争房屋至今，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
诉讼中，原告提交了其于2015年7月13日和2018年8月7日向被告发出的《通告》和《通知》各一份及原告送达《通告》时对被告工作人员杨玲的录音资料，用以证明原告多次通知被告交纳拖欠租金、协商解决租赁房屋相关事宜和要求被告于2015年8月30日前腾房，并向被告的办公地点送达了《通告》。被告对此质证称，对《通告》和录音的真实性无异议，工作人员接到《通告》后，因联系不到老板娄世军，所以没有将《通告》交给老板。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《通告》、《通知》等证据及双方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同约定的租赁期限分别至2014年10月31日和2014年12月31日届满，租赁期限届满后，原、被告双方虽未能签订新的租赁合同对租赁期限作出约定，但被告继续使用租赁房屋并向原告支付了部分房屋租金，依据前述法律规定，原、被告之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告可以随时解除合同，现原告已经向被告发出通知，故原告请求解除其与被告之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，租赁合同解除后，原告现请求被告返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。
关于下欠租金，首先，法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。依据前述法律规定，被告辩称原租赁合同对原、被告之间新的租赁关系无约束力，于法无据，本院不予采纳。被告应当按照原租赁合同约定的数额、期限支付诉争房屋的租金。其次，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》到期后，被告继续使用诉争房屋至今，被告应依约向原告支付相应的租金，被告至今未足额支付，已构成违约，原告现请求被告支付至实际返还房屋之日止的租金，于法有据，本院予以支持。第三，本案中，被告于2015年5月27日支付的20万元租金应从下欠租金中予以扣除。综上，被告应向原告支付自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止，办公楼大厅以西门面和办公楼二层的租金，该租金按年租金50万元的标准进行计算；被告应向原告支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止，办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼的租金，该租金按年租金26万元的标准进行计算（被告已支付的租金20万元，应予以扣除）。
关于原告请求的违约金，按照租赁合同的约定，被告应在每年租赁期第一个月内一次性支付一年的租金，因此，被告依约应在2014年11月份支付租金50万元和在2015年1月份支付租金26万元，合计76万元，被告未能依约支付，已经构成违约，依据租赁合同第四条第3款的规定“3、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金”，被告应依约支付违约金，但是，原、被告之间约定的违约金标准过高，本院酌定按日万分之五的标准计算违约金。综上，被告应支付的违约金核算为：1、租赁办公楼一层大厅以西门面和办公楼二层，年租金50万元，2014年11月为约定支付租金的期限，欠付租金的期限应自2014年12月1日起开始计算至2015年5月27日，共计177天，违约金应计算为：500000×0.0005×177=44250元；2、租赁办公楼一层大厅和楼东侧一间两层，年租金26万元，2015年1月为约定支付租金的期限，欠付租金的期限应自2015年2月1日起开始计算至2015年5月27日，共计115天，违约金应计算为：260000×0.0005×115=14950元；3、2015年5月27日被告支付了租金20万元，所以被告欠付租金的数额应予以扣减，扣减后，被告欠付租金的数额为56万元，2015年5月28日至2015年9月30日，共计125天，违约金计算为：560000×0.0005×125=35000元。上述违约金合计94200元，被告应予支付。原告请求违约金高于前述数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告驻马店市盐业总公司与被告河南省宝泰投资担保有限公司之间于2012年9月20日签订的《房屋租赁合同》。
二、限被告河南省宝泰投资担保有限公司于本判决生效后二十日内向原告返还租赁房屋（即：1、位于驻马店市置地大道驻马店市盐业总公司办公楼一层大厅以西门面和办公楼二层；2、驻马店市盐业总公司办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼）。
三、限被告河南省宝泰投资担保有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市盐业总公司支付下欠的租金，分别为：1、自2014年11月1日起至实际返还房屋之日止，办公楼大厅以西门面和办公楼二层的租金按年租金50万元的标准进行计算；2、自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止，办公楼一层大厅和楼东侧一间两层楼的租金按年租金26万元的标准进行计算（被告已支付的租金20万元，核算租金后予以扣除）。
四、限被告河南省宝泰投资担保有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市盐业总公司支付违约金94200元。
五、驳回原告驻马店市盐业总公司的其他诉讼请求。
如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18450元，由原告负担4650元，被告负担13800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘子琦