四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1703民初1605号
原告（反诉被告）：彭达亮，男，汉族，生于1967年4月7日，原住重庆市云阳县，现住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川胧腾房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市达川区。
组织机构代码：21031030-6。
法定代表人：邓印军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李健，四川法之缘律师事务所律师。
第三人：赵兴江，男，汉族，生于1976年6月4日，原住四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区。
原告（反诉被告）彭达亮与被告（反诉原告）四川胧腾房地产开发有限公司（以下简称胧腾公司）、第三人赵兴江商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，于2016年7月1日作出（2016）川1703民初466号民事判决。胧腾公司不服该判决，上诉至四川省达州市中级人民法院。四川省达州市中级人民法院于2017年4月19日作出（2016）川17民终1364号民事裁定，发回重审。本院于2017年6月8日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。彭达亮及其委托诉讼代理人陈红宇，胧腾公司的法定代表人邓印军、委托诉讼代理人李健，第三人赵兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭达亮向本院提出诉讼请求：1.依法确认与胧腾公司于2013年10月23日签订的《商品房买卖合同》无效，由胧腾公司返还其全部购房款54万元并承担已付购房款的利息；2.依法判决胧腾公司按彭达亮已付购房款一倍的标准向彭达亮承担赔偿责任；3.依法判决胧腾公司和赵兴江共同归还彭达亮已支付的购房定金10万元；4、本案诉讼费全部由胧腾公司和赵兴江承担。事实和理由：2013年7、8月，彭达亮在赵兴江的欺骗下以现金支付的方式向赵兴江支付定金10万元，用于购买胧腾公司开发的位于南外四合社区的“南源综合楼”项目A幢负一层A3门市。赵兴江向彭达亮出具了10万元定金的收条。2013年10月23日彭达亮在赵兴江的安排下同胧腾公司签订了关于购买上述门市的《商品房买卖合同》，彭达亮于同日通过邮政储蓄银行、农业银行、建设银行向赵兴江指定的银行账户转账支付购房款共54万元。按赵兴江的要求，彭达亮在建设银行取出10万元现金交给赵兴江。在签订合同的过程中赵兴江从彭达亮处收回了其原先向彭达亮收取定金时出具的载明金额为10万元的收条，但赵兴江给彭达亮出具的总购房款收据中并没有将这10万元定金抵作彭达亮购房款。胧腾公司开发的“南源综合楼”项目于2005年6月17日取得当时的达县房屋管理局批准的“南源综合楼”项目A幢的（达）房预售证第20040054号《商品房预售许可证》。但该预售许可证的预售范围并不包括胧腾公司出售给彭达亮的A3门市。胧腾公司开发的该项目至今都没有办理房产证且该宗土地先后多次被诉讼查封至今。胧腾公司怠于办理房产证的行为已严重影响到彭达亮购买的A3门市至今办不到土地证、房产证，也影响彭达亮不能用这两证去贷款作为自己经商的流动资金，更使彭达亮的合法权益面临被胧腾公司的其他债权人执行而得不到合法保障的现实危险。为维护自身合法权益，根据相关法律法规，彭达亮诉至法院。
胧腾公司反诉并辩称：1.判令彭达亮支付下欠购房款11.5万元，并承担违约金14.4万元；2.本案案件受理费由彭达亮承担。事实及理由：彭达亮与胧腾公司在2013年10月23日签订的《商品房买卖合同》有效,10万元未抵作购房款的事实不应为认定合同无效的理由。胧腾公司并未怠于办理产权证，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款有明确约定“A3门市的房产证和土地证与南源综合楼B、C幢的房产证和土地证同期办理”，合同中亦未设立未按期办理产权证合同即无效的条款。彭达亮主张的胧腾公司不能办理产权证的事实不属实，且胧腾公司现已办理涉案房屋的产权证。不能办理土地证、房产证也不是合同无效的理由。
赵兴江陈述意见：彭达亮购房前与胧腾公司达成了一份内部定金协议。2013年8月24日收取的定金，2013年10月23日签订的合同，中间经过了两个月犹豫期，犹豫期期间经过后，彭达亮无异议赵兴江才代表胧腾公司与其签订《商品房买卖合同》。合同约定首次应付房款54万元，余额分三次支付。签合同当天彭达亮支付了44万元，加上10万元定金，共54万元，胧腾公司也向彭达亮出示了载明金额为54万元的房款收据。由于定金已抵作购房款，彭达亮就将10万元的定金条原件交给了赵兴江，赵兴江随即当着彭达亮的面将这10万元定金条原件销毁。所以，彭达亮交付给赵兴江的10万元定金是抵作了房款的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胧腾公司开发的“南源综合楼”，于2004年6月22日取得商品房预售许可证【（达）房预售证第20040054号】。赵兴江系胧腾公司的工作人员。
2013年8月，经赵兴江介绍，彭达亮向赵兴江支付购买胧腾公司开发的位于达县南外镇四合社区的“南源综合楼”项目A幢-1层A3门市的定金10万元，赵兴江给彭达亮出具了收条。2013年10月23日，彭达亮、胧腾公司签订了《商品房买卖合同》约定，彭达亮以72万元购买胧腾公司开发的位于达县南外镇四合社区的“南源综合楼”项目A幢负一层的A3门市；该商品房建筑面积共36平方米，面积以有关房产管理部门最后测定为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以有关房产管理部门测定面积为准，多退少补；面积误差比绝对值在3%（含3%的），据实结算。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；合同签订时首付54万元，2014年元月25日前支付5万元，2014年12月30日前支付6.5万元，余额6.5万元于2015年12月30日前一次性付清；分期付款的，买受人逾期未按时支付，须承担房价总额20%的违约金；该商品房为现房交付使用；房产证、土地证与B、C幢同期办理。
合同签订当日，彭达亮通过中国邮蓄银行、中国农业银行等银行系统，分五次共计向赵兴江转账44万元。同日，胧腾公司收回之前的10万元定金收条,并重新向彭达亮出具54万元购房款收据。随后,胧腾公司向彭达亮交付了A3门市。购房余款18万元彭达亮至今未付。
2017年3月6日，达州市达川区国土资源局向胧腾公司颁发了“南源综合楼”A栋的《不动产产权证》（产权证编号为：川（2017）达川区不动产权第0002034号）。该产权证载明，权利人胧腾公司；单独所有；坐落于达川区三里坪街道万达路299号（南源综合楼）A栋等159处。
审理中，经询问当事人，彭达亮、胧腾公司表示，无论人民法院如何认定案涉《商品房买卖合同》的效力，均不变更诉讼请求。
本院认为，本案存在以下争议焦点：一、彭达亮、胧腾公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。二、彭达亮已支付胧腾公司购房款的具体金额问题。三、彭达亮应否支付胧腾公司下欠购房余款的问题。四、彭达亮、胧腾公司在履行合同过程中是否存在违约，应否承担违约责任的问题。
一、关于彭达亮、胧腾公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。彭达亮与胧腾公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。彭达亮诉称在赵兴江的欺骗下与胧腾公司签订购房合同无事实依据；诉称预售许可证的预售范围并不包括胧腾公司出售给彭达亮的A3门市与查明的事实不符，其要求确认合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于彭达亮已支付胧腾公司购房款的具体金额问题。
现查明，2013年8月，彭达亮以现金方式向赵兴江交付购房保证金10万元。2013年10月23日，彭达亮又通过银行向赵兴江转款44万元。同日，胧腾公司给彭达亮出具了收到购房款54万元的收款收据，很明显，该收款收据所载54万元包含之前彭达亮所交10万元保证金。彭达亮诉称赵兴江将10万元保证金的收条收回后，在随后出具的总购房款收据中并没有将这10万元定金抵作彭达亮购房款，其实际支付了购房款64万元的主张，既无证据证明，也与交易习惯不符，其主张不能成立，本院不予支持。彭达亮已支付胧腾公司的购房款应为54万元。
三、关于彭达亮应否支付胧腾公司下欠购房余款的问题。
彭达亮与胧腾公司签订的《商品房买卖合同》约定，彭达亮以72万元购买胧腾公司开发的位于达县南外镇四合社区的“南源综合楼”A幢负一层的A3门市。合同签订后，胧腾公司将A3门市交付给彭达亮，彭达亮支付购房款54万元，下余购房款因A3门市未能办理不动产所有权证，彭达亮一直未付。同时，双方合同约定，该门市建筑面积共36平方米，面积以有关房产管理部门最后测定为准，多退少补；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。现A3门市的不动产所有权证未能办理。同时，胧腾公司也未能提交房产管理部门对A3门市面积的测定报告，该门市的具体面积无法认定，彭达亮还应支付多少购房款无法确定，因此，胧腾公司诉请彭达亮支付下余购房款的请求，本院不予支持。
四、关于彭达亮、胧腾公司在履行合同过程中是否存在违约，应否承担违约责任的问题。
现彭达亮诉请胧腾公司按彭达亮已付购房款一倍的标准向彭达亮承担赔偿责任。其理由主要是认为胧腾公司怠于办理房产证的行为损害了彭达亮的利益。彭达亮、胧腾公司所签订的《商品房买卖合同》约定，彭达亮所购门市的房屋产权证与南源综合楼B、C幢同期办理。而彭达亮在2013年10月购买案涉门市，至今仍未取得不动产所有权证也是事实，其基于不安抗辩未支付下余购房款的行为并不构成根本性的违约，因此，彭达亮、胧腾公司诉请对方承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回彭达亮的诉讼请求；
二、驳回四川胧腾房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费10200元，由彭达亮负担；反诉案件受理费2593元，由四川胧腾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判长 邓东川
审判员 龙桂梅
审判员 郝 灿
二〇一七年八月十一日
书记员 王 月