广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第396号
原告何志锋，男，汉族，1977年11月2日出生。
委托代理人杨小明、李林林，分别为广东粤勤律师事务所律师、律师助理。
被告罗健敏，女，汉族，1984年3月21日出生。
原告何志锋诉被告罗健敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员田媛独任审判，并于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨小明、李林林，被告罗健敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月31日、2014年10月5日被告与原告签订两份《租赁协议》，承租原告位于佛山市禅城区文庆路43号二座517房（下简称517房）和佛山市禅城区文庆路43号二座518房（下简称518房），租金每间每月2000元，租赁期自2014年9月10日起至2019年8月31日止。协议约定被告应于每月5日前缴付当月租金，逾期缴付，则每天按月租总额5%支付滞纳金，如拖至10日仍不交租，则原告有权终止该协议并没收乙方所交的保证金。后原告及时依约交付房屋给被告使用，但被告至今未缴付承租房屋2015年1月份的租金，该行为已经严重违反了上述《租赁协议》的约定，给原告造成了损失。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的517房、518房《租赁协议》，被告腾退房屋给原告；2、原告没收被告支付的517房、518房房屋、水电费保证金10000元；3、被告支付原告517房、518房至腾退之日止的租金4000元（暂计至2015年1月30日）、滞纳金5000元（暂计至2015年1月30日为25天）；4、被告支付原告至腾退之日止的水电费800元（按每房每月400元，暂计至2015年1月30日）；5、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告明确第三项诉请的滞纳金计至被告实际支付之日止；第四项诉请金额至开庭时止，被告所欠的水电费、物业管理费和垃圾处理费合计1397.74元。原告还补充如下事实和理由：合同约定每间房被告应交纳保证金5000元，但被告提出在每一间房加装一部空调和一部抽油烟机，故原告实际退回每间房3200元的保证金给被告进行前述安装，但经原告了解，被告并未加装空调和抽油烟机。
被告答辩称，一、我租517房、518房的时候跟原告说明必须可以办理暂住证和营业执照，原告答应了我，我才租房。二、我确实在517房安装了空调，2015年1月5日我与原告协商退还517房的时候，我要求原告退还517房的押金1800元，当时原告没有带钱过来，我就提出把这1800元折抵518房的租金。三、关于518房，我已在2015年1月底打电话给原告说不租了，因为该房对面房间烟尘很大，一直在装修，我又刚怀孕，当时原告同意了，后来我就收到了法院的通知。因518房周边环境烟尘很大，导致我流产，有医院的证明。四、关于安装空调的事情，我当时承诺的是安装1匹空调，而非原告所称的2匹空调。五、关于办理暂住证和营业执照，原告也有提供他的身份证和房产证给我去办理，但后来无法办理。
诉讼中，原告提供了以下证据：
1、原告的身份证、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、517房、518房的两份租赁协议、承诺函一份。证明原、被告的合同关系及约定的合同内容。
3、房地产权证两份、李幸兴证明。证明原告与其妻子李幸兴是517房、518房的共有人，李幸兴授权原告处置房产。
4、租金收据两张、保证金收据两张。证明原、被告的租赁关系，还证明517房、518房各应收保证金5000元，实际每间房原告各退3200元给被告装空调和抽油烟机。
5、517房、518房垃圾处理费发票两张。证明517房、518房垃圾处理费为每间房8元／月，2014年12月-2015年1月每间房各产生垃圾处理费16元，被告合计拖欠垃圾处理费32元。
6、517房、518房居民水费发票四张。证明2014年10月15日-2015年2月15日517房产生水费11.47元，518房产生水费92.10元。
7、管理费发票6张、代收公共水电费发票6张、代收电费发票6张。证明517房、518房物业管理费为51.34元／月，2014年12月-2015年2月517房产生管理费、公共水电费、电费共计352.60元；518房产生管理费、公共水电费、电费共计909.57元。
诉讼中，被告提供了以下证据：
1、手机信息截屏。证明被告从2015年1月28日开始就一直联系原告及其律师，提出将518房的钥匙交还原告。
2、关于518房本人搬离的证据、关于518房通知业主收房的证据、关于517房通知业主收房的证据。证明被告已于2015年1月5日搬离517房，并与原告办理了交接手续；被告于2015年1月28日搬离518房，并已与原告沟通交还518房的钥匙，原告说委托了律师去办理这件事，但被告联系原告律师，律师却说其没有权利和义务去办理房屋交接。
3、关于517房、518房要求可办理居住证、营业执照才租用的证据、原告身份证复印件。证明原告清楚被告要求能够办理居住证和营业执照才承租涉案517房、518房，如不能办理则原告需退还按金给被告。
4、租赁合同（2015年1月30日黎广锐、崔翠霞与被告签订）、保证金收款证明（租房）、租金收款证明（租房）。证明被告已搬离涉案517房、518房。
经质证，本院认证如下：
原告的证据1、3，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5-7，均有原件核对，且发票显示的用户名、地址、付款方均为原告和涉案房屋，费用产生的时间段亦在涉案租赁协议约定的租赁期限内，被告对真实性不持异议，仅对费用是否应由其负担有异议，故本院对证据5-7的真实性予以确认。
被告的证据1，该短信截屏未有其他有效证据佐证，亦未经通信各方确认，内容的真实性无法核实，于被告拟证明的内容亦无证明力，本院不予采信。被告的证据2，均为被告的单方陈述，并无其他证据佐证，原告不予确认，本院不予采信。被告的证据3，“关于517房、518房要求可办理居住证、营业执照才租用的证据”为被告单方陈述，原告身份证复印件上备注的打印内容未经原告签名确认，在无其他证据佐证或经原告本人确认的情况下，无法认定在该身份证复印件上备注打印内容的主体，故本院对该组证据不予采信。被告的证据4，仅能证明被告与案外人签订租赁合同和支付租金、保证金的事实，与本案不具关联性，亦于被告有无向原告返还517房、518房不具证明力，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于佛山市禅城区文庆路43号二座517房和佛山市禅城区文庆路43号二座518房均为原告与案外人李幸兴按份共有，各占1／2份额，517房和518房的建筑面积均为39.22平方米。
2014年8月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方同意将坐落在佛山市禅城区文庆路43号二座518房甲方所拥有之物业出租给乙方作自住用途使用。房屋的建筑面积为39.22平方米。二、甲乙双方议定房屋租赁期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共计60个月。2014年9月1日到2016年8月31日月租金为2000元……租金按月计算，先付后用，以现金或转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金（如遇法定假日不顺延），逾期不交租，每天按月租总额罚5%的滞纳金，如拖至五天后仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。三、乙方已向甲方缴纳4000元作为房屋租金保证金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。本保证金不得于租赁期满前抵付租金。四、租赁期间，乙方负责：物管费、水、电、电话、电视等一切费用和相应的滞纳金。乙方预交1000元水电保证金给甲方，上述费用乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约，并没收保证金。本房屋水电表独立，按月和乙方结算，租赁期满结清费用后，保证金无息退还乙方。甲方代垫乙方租屋期间每个月的水电费及物业管理费用等，待乙方收到相关费用清单后，乙方在每月交付房租的时候把费用一起支付给甲方。……九、违约责任：乙方违约处理即甲方有权单方终止合约，不退还保证金。如乙方在租约期满后延期交还房屋，按月缴付租金，不足一个月按一个月计算，并追还乙方所有应付未付的所有费用。甲方违约处理即甲方在收回乙方应付的所有费用的同时，双倍退还乙方保证金……。同日，被告向原告交纳518房2014年9月租金2000元和租金、水电保证金5000元。
2014年10月5日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁协议》，约定：一、甲方同意将坐落在佛山市禅城区文庆路43号二座517房甲方所拥有之物业出租给乙方作自住用途使用。房屋的建筑面积为39.22平方米。二、甲乙双方议定房屋租赁期自2014年9月10日起至2019年8月31日止，共计60个月。2014年9月1日到2016年8月31日月租金为2000元……租金按月计算，先付后用，以现金或转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金（如遇法定假日不顺延），逾期不交租，每天按月租总额罚5%的滞纳金，如拖至五天后仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。三、乙方已向甲方缴纳4000元作为房屋租金保证金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。本保证金不得于租赁期满前抵付租金。四、租赁期间，乙方负责：物管费、水、电、电话、电视等一切费用和相应的滞纳金。乙方预交1000元水电保证金给甲方，上述费用乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约，并没收保证金。本房屋水电表独立，按月和乙方结算，租赁期满结清费用后，保证金无息退还乙方。甲方代垫乙方租屋期间每个月的水电费及物业管理费用等，待乙方收到相关费用清单后，乙方在每月交付房租的时候把费用一起支付给甲方。……九、违约责任：乙方违约处理即甲方有权单方终止合约，不退还保证金。如乙方在租约期满后延期交还房屋，按月缴付租金，不足一个月按一个月计算，并追还乙方所有应付未付的所有费用。甲方违约处理即甲方在收回乙方应付的所有费用的同时，双倍退还乙方保证金……。同日，被告向原告交纳517房2014年10月租金1666元和租金、水电保证金5000元。
2014年11月12日，被告的丈夫毛耀霆向原告出具《承诺函》，内容为：“甲、乙方517房、518房的租赁合同，房屋租赁期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共计60个月。2014年9月1日到2016年8月31日月租金为2000元，2016年9月1日到2019年8月31日月租金为2200元。租金按月计算，先付后用，以现金或转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金（如遇法定假日不顺延），逾期不交租，每天按月租总额罚5%的滞纳金，如拖至五天后仍不交租，则甲方有权终止协议并没收乙方所交的保证金。该租金为甲方实际收取的税费后净租金，在租赁期间产生的所有费用（包含但不限于水电费、物管费、租赁税费等所有相关费用）由乙方承担并负责办理所有手续。”
2014年12月19日，原告交纳了517房2014年12月电费22.83元、管理费51.34元；518房2014年12月管理费51.34元、电费177.71元。
2014年12月20日，原告交纳了517房2014年12月公共水电费42.90元、518房2014年12月公共水电费42.90元。
2015年1月19日，原告交纳了517房2015年1月管理费51.34元、电费40.70元、公共水电费42.10元；518房2015年1月管理费51.34元、电费238.27元、公共水电费42.10元。
2015年2月16日，原告交纳了517房2015年2月管理费51.34元、电费6.95元、公共水电费43.10元；518房2015年2月管理费51.34元、电费211.47元、公共水电费43.10元。
2015年3月4日，原告交纳了517房2014年12月-2015年1月垃圾处理费16元、2014年10月15日-2015年2月15日水费11.47元；518房2014年10月-2015年1月垃圾处理费32元、2014年10月15日-2015年2月15日水费92.10元。
另查明，2015年3月3日，案外人李幸兴出具《证明》，内容为：“本人李幸兴，与何志锋同为517房、518房产权人，共同占有上述两间房屋，共有情况为按份共有，每间房屋每人各占有二分之一。现将本人对于该两间房屋的全部权利义务转予何志锋，同意何志锋代替本人进行该房屋的出租、收益等处置行为。特此证明。”
原、被告一致确认：原告从被告已交纳的保证金中，每间房各退回3200元给被告，用于为每间房购买价值800元的抽油烟机一台和价值2400元的空调一台。
经征得双方同意，本院于2015年3月9日组织原、被告就涉案517房、518房进行交接。经查看现场，517房内已安装由被告购买的TCL1匹分体挂壁式空调一台；518房内摆放格力1.5匹分体冷风型壁挂式空调一台、巧太太中式吸油烟机（CXW-180）一台，均未安装。经询问，被告陈述其购买的另外一台抽油烟机尚存放在车库内，次日可由其丈夫运送至管理处，两台空调的遥控器也会一并随抽油烟机向被告交付。关于原告要求提供的购买单据，被告陈述两台空调均从其客户处以优惠价购买，所以没有单据，可以提供卖方的联系方式（88033384，张生），如安装有问题可以协助原告；抽油烟机从京东购买，是电子发票，可通过电子邮箱发给原告。原告当场记录被告提供的上述空调卖方联系方式并向被告提供了其用于接收电子发票的邮箱（554018355@qq.com）。原告经检查确认517房和518房没有问题，随后本院主持由被告向原告交还517房钥匙1把、518房钥匙2把、业主卡2张。另，本院已当场要求被告在将另一台抽油烟机交付原告后，向本院提交书面的情况说明；要求原告在接收抽油烟机后向本院提交书面的确认材料。
原告陈述：被告本人是禅城区居民，无需办理暂住证，且合同约定的很清楚被告承租用于自住，故不确认被告的陈述；交房时原告向被告移交了4把钥匙和2张业主卡，现场交接时被告还差1把钥匙未返还；原告要求被告购买和安装的是2匹的空调，并非1匹，且现摆放在518房内的空调管线被剪断了，由于被告购买的空调与原告要求不符，原告不同意安装；关于空调、抽油烟机的后续安装、调换问题，若被告不予配合致使原告遭受损失，被告理应承担相应赔偿责任。
被告陈述：与原告口头协议如办不了暂住证和营业执照就解除合同，被告认识办证的人，也打电话查询过，认识的人说无法办理，因为原告没有交纳租赁税，原告也知道被告开办金融公司，包括汽车销售，被告需为客户办理暂住证用于上车牌；对协议内容有意见，约定逾期交租每天按5%计算滞纳金不合法；不确认原告陈述的空调规格，被告承诺安装的是1匹的空调裸机，且空调安装费由原告承担；不知道需要交垃圾处理费，原告没有说过；被告已交2014年11月、12月的水费，517房仅确认2014年12月的费用，2015年1月已退房，518房仅确认2014年12月和2015年1月的费用，2015年1月底已搬离，其他费用被告均不予确认，因为被告已退房；2015年2月1日被告通知原告收取两间房的钥匙，原告说有什么事找律师，被告找到律师，律师说业主没有委托他收房和收钥匙，所以现在还由被告持有钥匙，但被告在1月底已搬离涉案房屋；2015年1月5日已还了原告1把钥匙，不存在还差钥匙没返还的问题；被告买回空调后准备两台一起安装，就都接好了管线，装了517房空调后，原告就说空调不符合要求，被告就将另一台的管线剪断，被告可以负责该台空调的安装，空调是可以正常使用的。
2015年3月17日，原告向本院提交《确认书》，确认：1、交接至今原告仍未收到抽油烟机一台、空调遥控器两个和两台抽油烟机的电子发票；2、被告提供的空调出售安装电话8803****无法拨通。经本院拨打电话8803****核实，语音提示为“您呼叫的用户无权接受呼叫”。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告分别就517房、518房签订的《租赁协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，原、被告均应依约全面善意履行各自的义务。
关于原告诉请解除两份《租赁协议》和腾退房屋。涉案《租赁协议》明确约定“租金按月计算，先付后用，以现金或转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金（如遇法定假日不顺延），逾期不交租，每天按月租总额罚5%的滞纳金，如拖至五天后仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金……租赁期间，乙方负责：物管费、水、电、电话、电视等一切费用和相应的滞纳金。乙方预交1000元水电保证金给甲方，上述费用乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约，并没收保证金”，据前查明的事实并结合原、被告的陈述，至原告起诉时止，被告除拖欠517房、518房2015年1月的租金外，还拖欠自2014年10月15日起的水费、2014年12月起的管理费、电费、公共水电费、垃圾处理费，且在原告起诉后，被告亦未履行交纳各项欠费的义务，故原告依约有权解除合同。由于原告未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达被告，本院确认原告起诉状送达被告之日为合同解除的时点，即原、被告于2014年8月31日、2014年10月5日签订的两份《租赁协议》已于2015年2月11日解除。被告抗辩主张已与原告口头约定如涉案房屋无法办理暂住证和营业执照，租赁协议即可解除，但上述主张仅为被告单方陈述，并无证据予以证明，原告亦不予确认，且《租赁协议》第一条明确约定被告承租517房和518房作自住用途使用，故被告的上述抗辩无事实根据，本院不予采纳。被告还抗辩提出系经原告同意后搬离，由于被告亦未提供证据证明其与原告协商解除合同的事实，原告不予确认，本院不予采纳。至于腾退房屋，由于原、被告在本院的主持下已于2015年3月9日完成了517房和518房的交接手续，故原告的该项诉请已无判决的必要，本院不再重复处理。
关于原告诉请没收保证金10000元。如前所述，被告拖欠租金和相关费用的行为已构成违约，按照两份《租赁协议》的约定，原告有权没收租金保证金8000元和水电保证金2000元。根据原、被告一致确认的事实，原告在收取了被告交付的10000元保证金后，将其中的6400元退回被告用于为517房、518房配置抽油烟机和空调各一台。虽然原、被告诉讼中就空调的规格各执一词，但因双方的主张均无其他证据予以佐证，本院对原告关于被告购置的空调不符合约定的主张不予采纳。根据本院主持房屋交接时确认的事实以及原告提交的确认书，被告仅能向原告交付一台抽油烟机和两台空调，而两台空调配套的遥控器以及抽油烟机发票均未能如约交付，且被告提供的空调卖方联系方式却无法有效联系，故本院认定被告未全面履行其与原告的口头约定，已部分履行的亦存在权利瑕疵，酌定被告未依约交付的一台抽油烟机、两个空调遥控器和相应的购机单据总值为1000元，即被告向原告实际交纳保证金的总额为9000元。因原告诉请没收保证金10000元，有合同依据，本院予以支持，故除了被告已交纳的保证金9000元由原告没收外，被告还应向原告补交保证金1000元。
关于原告诉请的租金和滞纳金。如前分析认定，被告既未能举证证明其与原告已协商一致解除租赁协议，亦未能举证证明是经原告同意后才搬离涉案房屋，且直至本院主持房屋交接之日止，被告才向原告返还涉案房屋的钥匙和门卡，故被告仍应依约支付517房和518房2015年1月至2015年3月9日期间的租金9161.30元（（2000元／月×2个月＋2000元／月÷31天×9天）×2）。至于滞纳金，由于原告并未举证证明其实际损失，而没收保证金已足以弥补原告因被告违约所遭受的损失，故本院不再支持原告诉请的滞纳金。
关于原告诉请的各项欠费。两份《租赁协议》明确约定租赁期间被告负责物管费、水、电、电话、电视等一切费用，不得拒付。据前本院查明的事实，原告已交纳了517房2014年10月15日-2015年2月15日水费11.47元、2014年12月-2015年1月垃圾处理费16元、2014年12月-2015年2月管理费154.02元、电费70.48元、公共水电费128.10元，合计380.07元；518房2014年10月15日-2015年2月15日水费92.10元、2014年12月-2015年1月垃圾处理费16元、2014年12月-2015年2月管理费154.02元、电费627.45元、公共水电费128.10元，合计1017.67元。由于上述费用均在被告承租涉案房屋期间产生，且原告已实际垫付，原告诉请被告承担，有事实和合同依据，本院予以支持，故被告应向原告支付上述各项欠费合计1397.74元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告何志锋与被告罗健敏于2014年8月31日、2014年10月5日签订的两份《租赁协议》已于2015年2月11日解除；
二、被告罗健敏已支付的租赁保证金、水电保证金合共9000元，归原告何志锋所有；
三、被告罗健敏于本判决生效之日起十日内，向原告何志锋支付保证金1000元；
四、被告罗健敏于本判决生效之日起十日内，向原告何志锋支付2015年1月至2015年3月9日期间的租金9161.30元；
五、被告罗健敏于本判决生效之日起十日内，向原告何志锋支付水费、垃圾处理费、管理费、电费、公共水电费合计1397.74元；
六、驳回原告何志锋的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取148元，由被告罗健敏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一五年三月十八日
书记员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。