四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初2029号原告：四川恒通物业管理有限公司。住所地：四川省乐至县天池镇。统一社会信用代码：915120226602914484。法定代表人：胡荣生，总经理。委托诉讼代理人：胡波，男，系公司工作人员。委托诉讼代理人：李志辉，男，系公司工作人员。被告：张补兵，男，1970年2月28日出生，汉族，村民，住四川省乐至县。原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通公司）诉被告张补兵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理，依法由审判员杨荣光适用简易程序。公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡波、李志辉，被告张补兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年2月至2016年12月期间的物业管理费2136元，违约金9157元，共计11293元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年3月18日，原告与乐至县昊昕房地产开发有限公司（简称昊昕公司）签订了《枫林小区前期物业管理服务合同》。该合同约定了双方权利义务、物业管理收费标准、业主逾期交纳物业服务管理费的违约责任。原告依据合同的约定对枫林小区进行管理，提供了相应的物业服务，被告作为枫林小区业主，应当按照原告与昊昕公司签订《前期物业管理服务合同》的约定，向原告交纳物业服务管理费，2014年7月，枫林小区成立了乐至县天池镇曙光社区枫林小区业主委员会，原告于2014年7月、2016年1月与枫林小区业主委员会签订了《枫林小区前期物业管理服务合同》。继续对枫林小区进行物业管理。但被告未向原告交纳2013年2月至2016年12月的物业管理服务费2136元构成违约，要求被告给付上述费用及违约金9157元。被告张补兵未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据材料1：原告营业执照、法定代表人身份证明、被告户籍证明、所有权登记记载表各一份，拟证明双方当事人的主体资格和身份，以及被告系枫林小区业主的事实；证据材料2：《前期物业管理服务合同》、《乐至县枫林小区物业管理服务合同书》、《枫林小区物业管理服务合同》。拟证明原、被告签订物业管理合同，授权原告对枫林小区实行管理，并约定了物管费的收费标准及违约责任；证据材料3：公示、致业主的信件。拟证明原告对物管费进行调整进行了公示；证据材料4：催收通知。拟证明被告欠费金额、费用组成情况，以及被告欠费后原告进行了催收的事实。被告未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，证明了原、被告的主体资格和被告系天佑枫林小区�主的事实，予以采信；证据材料2系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告分别与乐至县昊昕公司、乐至县天池镇曙光社区枫林小区业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》、《乐至县枫林小区物业管理服务合同书》、《枫林小区物业管理服务合同》。合同约定了原、被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3公示的内容是对物管费进行调整，调整金额在前期物业合同约定的范围内，其内容客观真实，与本案具有关联性，能达到原告公示调整物业收费标准的目的，予以采信。证据材料4系催费通知，内容与证据材料3相印证，具有真实性，能证明原告向被告履行了催收义务，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：原告恒通公司经营范围为�级物业管理服务。2010年3月18日，原告恒通公司作为乙方与昊昕公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》。第二条物业的基本状况。物业名称：枫林小区（一期），物业类型：商住；第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；……。第二章委托管理服务事项。第四条质保期外的房屋建筑主体共用部分的小型维修、养护和；第五条质保期外的共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；第六条质保期外的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条质保期外的共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理；第八条质保期外的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；第九条公共环境卫生，包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车�停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；第三章委托管理服务期限。第十七条委托管理期限：从正式入住之日起至枫林小区各期全部开发结束，入住达到三分之二以上，依法召开业主大会并且业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理合同生效时，本合同自然终止；第六章物业管理服务费。第二十一条第2项本物业管理公共服务费，多层住宅（按建筑面积）：一期住宅每月每平方0.45—0.5元，……向乙方交纳，；第3项本物业管理公共服务费用每次一季度交纳一次，每次交纳费用时间季前十日内；第5项本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增涨比幅或行业标准调整；第八项物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗按该幢该物业住户的实际用量共同分摊；第九项业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。（签订合同后，原告入住枫林小区，对该小区进行物业管理。）2014年7月18日，枫林小区业主委员会作为甲方与原告恒通公司作为乙方，签订了《乐至县枫林小区物业管理服务合同书》，经甲、乙双方共同商定：甲方将枫林小区一期、二期物业管理委托乙方实行物业管理，特订立本合同。第二条物业基本情况。物业类型：小高层居民住宅小区。物业位置：资阳市乐至县；第三条约定乙方提供物业的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；……。第二章委托管理服务事项。第四条房屋建筑主体共用部分的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；第七条质保期外的共用绿地、建筑小品的养护和管理；第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；第三章委托管理和服务期限。第二十二为一（壹）年，自从2014年8月1日至2015年7月30日止。第五章物业管理服务费。第二十五条收费标准，小高层住宅0.35元每平方米每月；……。第二十六条对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三加收滞纳金。第二十九条本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间上月20日止，也鼓励一次性交完。第三十一条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2016年1月1日，枫林小区业主委员会作为甲方与原告恒通公司作为乙方，签订了《枫林小区物业管理服务合同》，经甲、乙双方共同商定：甲方将枫林小区一期、二期物业管理委托乙方实行物业管理，特订立本合同。第二条物业基本情况。物业类型：多层居民住宅小区。物业位置：资阳市乐至县，……；第三条约定乙方提供物业的受益人为本物业的全体业主和物业受益人；……。第二章委托管理服务事项。第四条房屋建筑主体共用部分的维修、养护和管理；第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第六条附属建筑物、构筑物的维修、养�和管理；第七条质保期外的共用绿地、建筑小品的养护和管理；第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；第九条公共环境卫生，包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；第四章委托管理和服务期限。第二十三条委托管理期限2016年1月1日起至2017年2月28日止，如物业满意率达到70%以上，物业服务合同顺延二年，公共服务费另行约定并公布执行。第六章物业管理服务费。第二十六物业管理服务费第，第2项本物业管理服务费，多层住宅每月每平方米0.37元；……。第3项本物业管理公共服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间每季结束前10日内。第4项对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按�交纳费用千分之三加收滞纳金。（特殊情况除外。如业主长期不在家）。第9项房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。从2013年2月至2015年12月，原告实际按多层住宅每月0.35元/㎡，2016年1月至12月，原告实际按多层住宅每月0.37元/㎡，公摊水电费均按3元/月，向业主收取物业管理费。被告系乐至县天池镇枫林小区多层房屋业主，其房屋建筑面积为119.5㎡，被告从2013年2月起未交纳物业管理费、未支付公摊水电费，经原告催收未果，提起诉讼，要求被告给付。庭审中，原告主张将违约金调整为以拖欠的物业管理费和公摊水电费为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同�贷款基准利率计算。本院认为，原告分别与昊昕公司、乐至县天池镇曙光路枫林小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《乐至县枫林小区物业管理服务合同书》、《枫林小区物业管理服务合同》，是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同和小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，在枫林小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及枫林小区的全体业主及物业使用人均具有约束力，在枫林小区成立业主委员会后，该业主委员会与原告签订的物业合同约定的权利义务，同样对小区业主及物业的使用人具有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了�业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。现被告未向原告交纳物业管理费、公摊水电费，构成违约，应承担相应的法律责任。本院受理此案后，依法向被告送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本等法律文书，对原告主张的拖欠金额、时间及相关事实和理由,被告已知晓。现被告经传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状及证据材料，应视为自愿放弃辩驳权利，对原告主张的事实视为认可，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告调整物管费收费标准的问题。原告按《前期物业管理服务合同》、《乐至县枫林小区物业管理服务合同书》的约定执行物管费为每月每平方米0.35元，从2016年1月起，原告按《枫林小区物业管理服务合同》的约定将物管费调�为每月每平方米0.37元，本院予以支持。关于公摊水电费的问题。业主应承担公共部分的水电费，在原告与昊昕公司签订的《前期物业管理服务合同》第八项物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗按该幢该物业住户的实际用量共同分担进行了约定。原告与枫林小区业主委员会签订的两份物业管理服务合同中，也约定了房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。枫林小区公共部分需要消耗水电等费的事实，客观存在。且收费的标准相对合理，原告亦对收费标准进行了公示。本院对原告要求被告给付公摊水电费的请求予以支持。2013年2月—2015年12月被告拖欠原告物业管理费1463.88元（119.5㎡×0.35元/月·㎡×35月）、2016年1月—12月被告拖欠原告物管费530.58元（119.5㎡×0.37元/月·㎡×12月）、公摊水电费141元（3元/月×47月）。合计为2135.46元。关于逾期交纳物业管理费、公摊水电费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊水电费，构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》第六章第二十一条第九项约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。后来，原告与业主委员会签订两份《物业管理服务合同》都约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的、乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收违约金。因违约金具有补偿和惩罚性质，经测算其约定的�约金过高，庭审中，原告表示从2017年1月1日开始至被告给付物管费、公摊水电费完毕时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，本院予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、由被告张补兵在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费1994.46元、公摊水电费141元，合计2135.46元。及从2017年8月29日起至被告给付物业管理费、公摊电费时止，以2135.46元为基数，以2017年1月1日起，至给付完毕之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告四川恒通物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费82元，减半收取41元，由原告四川恒通物业管理有限公司负担16元，被告张补兵负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  杨荣光二〇一七年十月十日书记员  康 罗