安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终297号
上诉人（原审被告）：邓宜禄，个体工商户。
委托代理人：陈帅，安徽金天都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐格林，经商。
委托代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。
上诉人邓宜禄因与被上诉人徐格林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年2月29日作出的（2016）皖1002民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭审理了本案。上诉人邓宜禄及其委托代理人陈帅，被上诉人徐格林及其委托代理人章金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：坐落于屯溪区跃进路上新街口第3号、第7号店面（房地权证登记地址为屯溪区跃进路33号综合楼B区103、107）原系屯溪区总工会（以下简称区工会）所有，后出租给邓宜禄经营使用，双方签订有房屋租赁合同。2011年根据屯溪区区级行政事业单位经营性资产划转工作实施方案要求，区工会将上述房屋移交给黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司（以下简称区国投公司）管理处置，邓宜禄继续承租该房屋，区国投公司与邓宜禄未签订房屋租赁合同，租金1300元／月，每季度支付一次，先付租金后使用，租金已付至2014年9月。2014年9月，屯溪区财政局委托黄山市汇丰拍卖有限公司对屯溪区跃进路33号综合楼B区等9处房产向社会公开拍卖。黄山市汇丰拍卖有限公司于2014年9月11日在《黄山日报》以及拍卖网站发布拍卖公告，公告中说明了屯溪区跃进路33号综合楼B区房产的拍卖基本情况；另对拍卖报名时间、拍卖时间、拍卖地点、竞买报名要求进行了说明。邓宜禄未在规定时间内报名竞买。2014年9月19日，徐格林竞得跃进路33号综合楼B区一层10间店面房，成交价250.4万元，另支付佣金125200元，合计金额为2629200元。2014年10月10日，徐格林与区国投公司签订了房屋买卖合同，合同约定徐格林应于2014年10月19日前一次性付清上述店面成交款250.4万元，徐格林自2014年11月1日享有房屋所有权权益。2015年11月12日，徐格林取得上述房屋的房地权证，其中邓宜禄原承租的第3号、第7号店面的房地权证号：黄（昱）字第××号、黄（昱）字第××号。邓宜禄在诉争房屋竞拍后，以区国投公司送达通知存在欺骗情形等问题向有关部门信访，并占用屯溪区跃进路上新街口第3号、第7号店面至今。2016年1月14日，徐格林诉讼至法院，请求判令：一、判令邓宜禄从侵占的房屋中腾空搬出；二、判令邓宜禄赔偿从2014年10月1日至2015年12月31日期间的经济损失19500元（以原租金标准计算），赔偿从2016年1月1日至其腾空搬出之日止的经济损失（以租金2800／月标准计算）；三、本案诉讼费由邓宜禄承担。
原审另查明：区国投公司工作人员张大水等人于2014年9月11日下午向邓宜禄等承租户送达了通知一份，通知邓宜禄等承租的房屋已委托黄山市汇丰拍卖有限公司进行公开竞价拍卖处置，现已进入报名阶段，报名时间为2014年9月12日8时起至2014年9月18日16时止；报名地点：黄山市屯溪区长干东路139号四楼（黄山市旧机动车交易市场中心）黄山市汇丰拍卖有限公司；拍卖时间、地点：详情查看2014年9月11日《黄山日报》拍卖公告；同时告知邓宜禄可参与竞价拍卖，同等条件下可优先购买；若竞价未中标，请在2014年10月30日前将店面内货物清空，届时将房屋交回区国投公司，该通知由邓宜禄妻子代为签收。
原审再查明：诉争房屋拍卖后，区国投公司、区国资办工作人员、徐格林均曾向邓宜禄催缴租金，区国资办认可其与区国投公司是帮徐格林收取租金。
原审认为，本案的争议焦点为：一、区国投公司拍卖诉争房屋，有无侵害邓宜禄的优先购买权；二、邓宜禄与区国投公司的租赁合同关系有无解除；三、徐格林的诉请是否应得到支持。
关于争议焦点一。本案中，区工会与邓宜禄之间签订的书面租赁合同，是双方真实意思表示，应为合法有效。区国投公司自2011年获得诉争房屋的管理权后，与邓宜禄之间一直未签订书面的房屋租赁合同，也未明确约定租赁期限，视为双方之间存在不定期租赁合同关系。区国投公司委托黄山市汇丰拍卖有限公司对诉争房屋拍卖时，邓宜禄作为合法的承租人依法享有优先购买权。根据法律规定，区国投公司负有在拍卖5日前通知承租人的义务，区国投公司已于2014年9月11日（拍卖8日前）向邓宜禄送达了书面通知，通知中明确告知邓宜禄所承租的房屋即将被拍卖，竞拍的报名时间、地点及联系电话，以及应当在规定期限内参加竞拍，并主张优先购买权等事项，已履行了通知义务。邓宜禄作为完全民事行为能力的成年人，在接到通知后，未在规定的期限内报名参加竞价拍卖，也未提供在规定期限内表示愿意购买的证据，应视为放弃优先购买权。邓宜禄辩称区国投公司工作人员在送达书面通知时存在欺骗情形导致其丧失优先购买权的意见，未提供充分证据予以佐证，不予采纳。
关于争议焦点二。本案中，区国投公司与邓宜禄之间存在不定期租赁合同关系，区国投公司享有法定的合同解除权。2014年9月11日，区国投公司向邓宜禄送达了书面通知，告知邓宜禄应于2014年10月30日前腾空并返还诉争房屋，已尽到了提前通知义务，双方之间的租赁合同实际已经解除。邓宜禄辩称与区国投公司未解除租赁合同的意见，与本院查明的双方已解除租赁合同的事实不一致，亦与其至今未向区国投公司交纳租金的事实相矛盾，故对其辩解意见不予采纳。
关于争议焦点三。徐格林通过合法途径竞拍取得诉争房屋的所有权，并办理了产权登记手续，对诉争房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。邓宜禄与区国投公司之间的租赁合同已实际解除，邓宜禄也未与徐格林达成重新签订租赁房屋合同的合意，自2014年10月31日起，邓宜禄就丧失了继续占有诉争房屋的合法基础，并损害了徐格林的合法权益，故徐格林主张邓宜禄应从诉争房屋中搬出的诉请，于法有据，应予以支持。邓宜禄无正当理由占有使用徐格林的诉争房屋，应当赔偿因此给徐格林造成的经济损失，因徐格林未举证证明其实际损失，法院酌情参照原租金1300元／月标准（时间自2014年11月1日起至腾空搬出之日止）计算徐格林的经济损失。徐格林主张自2014年10月1日起计算其经济损失，同其与区国投公司签订房屋买卖合同的约定时间不一致，不予支持。
另，诉争房屋竞拍过程中是否存在国有资产流失的事实，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告邓宜禄于本判决生效之日起七日内将坐落于屯溪区跃进路上新街口第3号、第7号店面（房地权证登记地址为屯溪区跃进路33号综合楼B区103、107）腾空并从该房屋中搬出；二、被告邓宜禄于本判决生效之日起七日内按1300元／月标准赔偿原告徐格林自2014年11月1日至腾空搬出之日止期间的经济损失；三、驳回原告徐格林其他诉讼请求。案件受理费144元，由被告邓宜禄负担。
邓宜禄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邓宜禄与徐格林之间不存在租赁关系，本案不是房屋租赁合同纠纷；二、因邓宜禄与区国投公司之间存在租赁合同，应当追加区国投公司为第三人；三、区国投公司虽于2014年9月11日通知了邓宜禄案涉房屋要拍卖，但并未告知拍卖时间、地点、底价等信息，致使邓宜禄无法参加拍卖，侵犯了邓宜禄的优先购买权；四、拍卖中存在违法行为，徐格林以不合法的方式获得案涉房屋所有权应为无效；五、根据“买卖不破租赁”原则，邓宜禄享有继续租用案涉房屋的权利；六、因徐格林于2015年11月12日才取得案涉房屋产权，原审判决邓宜禄赔偿徐格林2014年11月1日起至房屋腾空之日止的经济损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院判令：一、撤销原判，驳回徐格林的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由徐格林负担。
徐格林答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
邓宜禄对徐格林原审中提交的证据三，发表补充质证意见：对该证据的真实性有异议。
当事人所举的证据与原审相同，相对方的其他质证意见同原审。本院认证意见同原审。
二审经审理查明，2010年8月31日，区工会与邓宜禄就案涉房屋签订房屋租赁合同，租期一年，租金1300元／月。2011年，案涉房屋由区国投公司管理后，邓宜禄与区国投公司未签订房屋租赁合同，邓宜禄继续使用案涉房屋并支付租金，区国投公司亦未提出异议。邓宜禄自2014年11月起未再支付过房租。2015年12月29日，徐格林通过律师函通知邓宜禄于2016年1月5日前腾空搬出案涉房屋，并赔偿徐格林的经济损失。邓宜禄确认收到该律师函。
二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、徐格林是否有权要求邓宜禄腾空搬离案涉房屋；二、原审判令邓宜禄按1300元／月赔偿徐格林自2014年11月1日起至腾空搬离之日止期间的经济损失是否正确。
关于争议焦点一。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2011年邓宜禄与区工会房屋租赁合同届满后，未继续与区国投公司签订房屋租赁合同，但邓宜禄继续使用案涉房屋，区国投公司亦未提出异议，依法应当认定双方之间存在不定期租赁合同。徐格林通过拍卖的方式购买了案涉房屋，并进行了房屋产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，徐格林已经依法取得案涉房屋的所有权。根据“买卖不破租赁”原则，徐格林取得案涉房屋所有权后，其与邓宜禄之间存在不定期租赁合同。徐格林通过律师函的形式通知邓宜禄解除不定期租赁合同并限期搬出房屋，符合法律规定。因此，徐格林依法有权要求邓宜禄腾空搬离案涉房屋。
邓宜禄诉称区国投公司侵犯其优先购买权，主张徐格林与区国投公司之间买卖合同无效，徐格林没有取得案涉房屋的所有权，但根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，邓宜禄要求确认区国投公司与徐格林之间房屋买卖合同无效，本院不予支持。邓宜禄诉称拍卖违法，不属于本案审理范围。
关于争议焦点二。徐格林虽于2015年11月12日取得案涉房地产权证，但区国投公司与徐格林约定自2014年11月1日起由徐格林享有案涉房屋的所有权收益，且邓宜禄自2014年11月后未支付过租金，徐格林依法有权要求邓宜禄赔偿未支付房租给其造成的损失。原审酌情参照原租金1300元／月，判令邓宜禄赔偿徐格林自2014年11月1日起至腾空搬离之日止期间的经济损失，并无不当。
综上，邓宜禄的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，处理结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，由上诉人邓宜禄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫东
代理审判员 余陶然
代理审判员 谢慧慧
二〇一六年六月六日
书 记 员 张 军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。