湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第1656号
原告曾某。
原告委托代理人王小芳，湖南董艺律师事务所律师。
原告委托代理人田晏，湖南董艺律师事务所律师。
被告某房地产开发有限公司。
法定代表人唐荣建，该公司董事长。
委托代理人边某，系该公司职员。
委托代理人彭某，系该公司职员。
原告曾某与被告某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告2015年10月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月30日，原告向被告购买位于乾州办事处人民南路小溪桥金成学生公寓商品房1套，原告交付了房款，双方签订了《商品房销售合同》。根据同层业主合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。而今被告不仅没有在规定的365天内为原告办理权属登记手续，反而违规收取原告的办证费用不予办证，占用原告的资金，被告违约行为，给原告造成了一定的损失，原告多次找被告联系相关办证问题，被告却总拖延不办，为了维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求依法判决：1、判令被告限期为原告办理房产、地产权属证书，并承担逾期办证价格上涨的费用；2、判令被告承担逾期办证的违约金1638.39元；3、判令被告退还多收的办证费用4915元，并支付占用办证款的损失按银行利息计算为5469.9元（截止2015年10月20日止）；4、判令被告退回违规收取水电开户费及预告登记费3080元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为证明已方诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、原被告身份证明，拟证明与购房合同署名相符。
2、《吉首市商品房销售合同》，拟证明原告与被告签订了房屋买卖合同及被告没有按照约定办证构成违约，应支付违约金。
3、购房收款收据，拟证明原告全额付款，被告受到了合同约定的全部房款金额。
4、办证收款收据，拟证明被告违规收款不予办证，占用原告资金，应当支付逾期占用利息。
5、学生公寓置业计划表，证明被告违规收取水电开户费和没有办理预告登记多收的费用3080元。
被告吉首金成房地产开发有限公司辩称，一、原告要求办理房产证的请求正确，但责任不在被告，因金成公司购地时，供地单位是四个部门组成，有划拨地和出让地。到现在为止，还有个别单位与税务交割尚未完成。也就影响了办证进度，再是国内经济下滑，房地产经营处于低谷，纯属人力不可抗拒的，按双方销售合同第十五条第三项的约定，出卖人不应承担1%的违约责任。二、被答辩人称要求公司退还多收的办证费，因被答辩人未提交多收的什么项目和证据，公司无法答辩，但公司早就承诺若因被答辩人在购房时，无法提供非首套住房证明，而在后又提交了首套住房证明的，公司将按两次税款的差额，在公司办好房产证的同时，退给应有的答辩人。三、原告要求公司支付占用办证款的损失按银行利息计算等要求不成立，因办证款是被答辩人应交的各项目款，答辩人又将此款交给了相关单位。答辩人也正在催办房产证的相关事宜。四、原告要求公司退回违规收取水电开户费及预告登记费的请求，因买卖双方都在一致认同的置业计划表范围内收费，此诉求不成立。
被告方为了支持已方诉讼观点，向本院提交以下证据：
1、学生公寓置业计划表，拟证明双方共同认可的合同缴费项目；
2、住房预告登记缴款书，拟证明预告登记已交给房管部门；
3、完税证明，拟证明相关收款项目已交给相关部门；
4、维修资金收据，拟证明相关收款项目已交给相关部门。
经庭审举证质证，被告对原告所举的以上证据真实性并无异议；原告对被告以上所举证据真实性并无异议，但认为被告以上所举证据与本案无关联性，完税票据也与本案无关。
本院认证认为，原告向法庭提交以上证据的真实性，双方当事人均无异议，反映了双方整个购房交易过程，具备了证据的真实性、关联性和合法性，本院应予认定；但被告提供的住房预告登记缴款书、完税票据、维修资金收据均与本案无关联，被告的证明目的不能成立。
依据上述采信的证据，结合庭审中查明的事实，本院确认以下法律事实：2012年7月30日，原告曾某向被告购买位于乾州办事处人民南路小溪桥金成学生公寓商品房1套，双方签订了《商品房销售合同，该合同主要规定了以下内容，合同第二条规定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第7层3号房……。第六条规定：出卖人应当在2013年5月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理交房手续。参照同一时期该房其他业主销售合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：1买受人退房，出卖人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约交付了房款163839元及办证费用等（包括电表入户费3000元和购房预购登记费80元），被告在合同约定交房期限（2013年5月18日）前将合同标的房屋交付给原告，但被告因处理房屋土地产权以及公司财务周转紧张等因素，一直没有将提供的资料报产权登记机关备案，也没有进行购房预告登记，原告多次找被告联系相关办证问题未果，为了维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求依法判决。在本案审理过程中，被告吉首金成房地产开发有限公司就本案原告向本院提起反诉，但随后又申请撤回反诉，本院经审查符合法律规定，予以准许。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告曾某与被告某房地产开发有限公司经协商签订了《吉首市商品房销售合同》，系双方意思表示真实，且原告全额支付了房款、办证费用等全部标的价款，该合同应属有效合同。争议焦点在于1、被告某房地产开发有限公司是否违约及是否承担逾期办证的违约金等其他损失？2、被告某房地产开发有限公司是否应退回违规收取的水电开户费及预告登记费3080元？
关于焦点一、原、被告双方签订了《商品房买卖合同》后，虽没有约定合同办证期限，但依据合同法第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，同时参照该房同期其他业主销售合同第十五条中关于产权登记的约定中载明：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告因处理房屋土地产权以及公司财务周转紧张等因素，并没有在商品房交付使用后365天内将提供的资料报产权登记机关备案，造成了本案房屋产权证办理延误，被告方提出的由于需处理土地产权过户以及国内经济下滑，房地产经营处于低谷，以上理由属人力不可抗拒的，应按双方销售合同第十五条第三项“如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任”的约定，出卖人不应承担1%的违约责任的辩称理由，并不符合该条免责规定的内容，被告对此应当承担及时办证以及逾期办证的违约责任（买受人不退房，出卖人按己付房价款的1%向买受人支付违约金）；但原告方提出应由被告方承担逾期办证价格上涨的费用以及被告占用办证款的损失应按银行利息支付给原告方的诉请，因尚无证据表明原告需额外交纳办证费用以及不符合双方合同关于逾期办证损失计算的约定，故对此诉请，本院不予支持；关于原告方提出退还多收办证费用的诉请，因房屋产权证尚未办理，被告属于办证预收代付，办证所需费用尚不能完全确定，被告方也同意将符合首套房政策等可以减免的办证费用退还给原告，故对原告此项诉请本院暂不予支持，原告可根据办证情况另案起诉处理。
关于焦点二、关于原告要求被告退回违规收取水电开户费及预告登记费3080元的诉请，因被告在置业计划表内作为建设成本已对以上费用进行公示和计算，原告在交付3000元水电开户费用时并没有提出异议，且已付清所列款项，故被告关于置业计划表水电开通收费的理由成立，原告此项诉讼请求，本院不予支持。但被告收取预告登记80元费用后并没有实际为原告办理预告登记，故原告的该项请求，本院予以支持。
综上所述，被告因公司自身原因，逾期办理房屋产权手续，应按合同承担民事责任。对于原告主张被告应限期办证以及承担逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，将“某公寓”X单元XXX号房屋办证所需资料上报产权登记机关及缴纳办证房屋税费，为原告办理上述标的房产的房屋产权证和土地使用权证；
二、由被告某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告曾某逾期办证违约金1638.39元；
三、由被告某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还收取的原告曾某交纳的预告登记费80元。
四、驳回原告曾某其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费178元，由被告某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 颜 晖
人民陪审员 杨 静
人民陪审员 杨国平
二〇一六年四月一日
代理书记员 沈玲丹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业
标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。