西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初3836号
原告（反诉被告）宣伟岳，男，汉族，1985年4月1日出生。
委托代理人文自进，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）蔺小军，男，汉族，1970年4月14日出生。
委托代理人袁青军，陕西省老法律工作者协会法律工作者。
委托代理人杨省茹，陕西省老法律工作者协会法律工作者。
原告（反诉被告）宣伟岳与被告（反诉原告）蔺小军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宣伟岳及委托代理人文自进，被告蔺小军及委托代理人袁青军、杨省茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣伟岳诉称，被告蔺小军与原告宣伟岳于2014年11月15日签订了一份房屋买卖合同。合同约定原告将位于西安市高新区锦业路86号海棠别馆小区1号楼3单元9层30903室的房屋出卖给被告，双方约定总房款为488000元，房屋面积为75.99平方米，被告已支付首付款188000元，至今未能支付原告卖房余款300000元。原告多次找被告索要，均协商无果，原告认为被告拒绝支付余款，其行为已严重侵犯原告合法权益，故现诉至法院要求被告支付原告卖房余款300000元、利息20000元及违约金30000元，共计350000元。
被告蔺小军辩称，原告所述与事实不符。双方签订房屋买卖合同，明确约定原告应在2014年11月10日前办理解押手续。三方签订本合同当日被告向原告交纳定金50000元整由中介公司转交。原告办出房产证3日内，被告向原告交纳购房款138000元，剩余房款300000元过户当日由被告在银行直接交付给原告。这期间，被告完全按合同约定履行了自己的义务。原告2016年5月份办理解押手续后，被告马上于2016年6月份办理了银行贷款手续，后却找不到原告，中介也联系不上原告，导致无法按时办理过户手续，故被告亦无法按照合同约定支付原告剩余购房款300000元。系原告违约在先未办理过户手续，故被告现不同意支付剩余购房款300000元。
被告蔺小军反诉称，2014年11月15日，被告与原告协商一致签订一份房屋买卖合同。合同约定，原告办出房产证3日内，被告向原告交纳购房款138000元，剩余房款300000元过户当日由被告在银行直接交付给原告。被告按照合同约定交纳了购房款138000元，后因原告自身的原因至今未能办理过户手续，故被告无法给付剩余购房款300000元。因原告自身原因造成无法按时办理过户手续，致被告多支付办理贷款的的损失7500元，故要求原告向被告支付。
原告宣伟岳针对反诉辩称，被告的反诉请求没有任何的事实依据，被告在履行合同过程中，违约在先，违反诚实信用原则，请求依法驳回被告的反诉诉讼请求。
经审理查明，2014年11月15日，原告宣伟岳（甲方）与被告蔺小军（乙方）---通过居间方西安海汇万家实业有限责任公司（丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》。合同约定：原告所售房屋坐落于西安市××新区××号海棠别馆1号楼3单元9层30903号。合同第三条第1款约定：“房屋成交价格：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币488000元整。第4条资金转付方式：（1）定金转付方式：甲乙双方协商一致，选择下列B项定金转付方式：B、签订本合同当日，乙方向甲方交纳定金人民币50000元，甲方同意由丙方代为收取，丙方向甲方转定金人民币50000元，甲方将房产证原件或合同权益凭证原件交由丙方保存，剩余定金在产权转移当日自动转为居间服务报酬。（2）其余房款转付方式：甲乙双方协议一致，选择下列B项房款转付方式：B、按揭贷款：乙方申请按揭贷款，拟贷款金额为人民币300000元，贷款年限为20年。在本合同签订之日起以补充协议为准，乙方须将购房款首付款（含定金）人民币188000元支付给甲方，由乙方自行向甲方转付。第四条产权转移与交房的约定第6款房屋交付时间：协商约定2015年1月4日前。”第十三条其他约定：“1、第三条第（2）项B选项乙方向甲方付款方式经甲乙双方协商签订本合同当日乙方向甲方交定金50000元，由丙方转交，甲方办出房产证3日内乙方向甲方交纳138000元，剩余房款300000元过户当日由银行直接支付给甲方。2、该房屋房价488000元整含部分家具家电，具体以家私清单为准。3、经甲乙双方协商：甲方银行贷款尾款部分可由乙方首付款还款，由甲方向丙方做全权出售公证委托后，乙方将首付款打给丙方，丙方配合甲方还款，如与第十三条第1项矛盾以这一条为准。”签订本合同当日，被告向原告交纳定金50000元，原告同意由居间方代为收取，居间方向原告转定金50000元，原告将房产证原件或合同权益凭证原件交由居间方保存。2014年12月3日，被告向原告又交付房屋首付款138000元。2014年12月16日，原告将房屋实际交付被告居住使用。2015年6月12日，被告因办理银行按揭贷款花费手续费7500元。
另通过居间方西安海汇万家实业有限责任公司调查了解，因2015年1月1日二手房买卖政策变化，要求买受人需将首付款存入房管局监管账户才能继续进行交易。但本案被告蔺小军之前已将首付款188000元（含定金50000元）给付原告宣伟岳。新政策出台后，原、被告双方均不愿意再拿出费用交至监管账户，无法达成共识，故导致涉案房屋无法办理过户，且被告已办理完成的银行按揭作废，银行贷款300000元也无法给付原告。原、被告双方对此均表示认可。
另外，本案审理过程中积极协调双方调解处理此事，且双方曾达成一致意见，但因原告拒绝交纳资金至监管账户，故被告表示其愿意让步由其来垫付资金（首付款188000元）交至监管账户，被告办理完成按揭贷款手续，剩余300000万元房款也进入监管账户，待双方在房产部门的过户手续完善后，所有的购房款应退入之前给房产部门留存的账户，交易完成。正常情况下，所有的购房款最终应退入卖方（原告名下的账户），但鉴于本案的特殊性，因首付款188000元被告早已给付原告，现在交至监管账户的188000元系被告为了配合解决问题另行交纳，故被告方提出应将退款账户设为原、被告双方的共管账户，过户手续完善后，由双方一起办理退款手续，原告领取自己剩余房款300000元，被告领取其垫付的188000元较为合理。在协商一致办理的过程中，被告已准备好垫付资金，并在银行再次办理完成了贷款手续。在需要原告配合一起设立共管账户时，原告却拒绝办理共管账户，坚持要求以其个人账户作为退款账户，以致被告方认为此举对于其垫付的188000元存在风险，故导致最终调解未果。
以上事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、收款收据等证据以及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告之间签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系合法有效，符合法律规定，依法应予以认可。合同签订后，原、被告均应按合同约定的情形履行自己的权利义务。被告交纳了相应的首付款，且办理了银行按揭手续。但原告一直未能按照合同约定办理过户，致被告办理的剩余购房款300000元银行按揭贷款无法给付原告。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，根据庭审查明的事实，被告蔺小军已履行了前期义务，因二手房买卖政策变化原因，致使原告至今未能办理房屋过户手续，故被告有权拒绝履行给付原告剩余购房款的要求，并未构成违约，原告现要求被告支付剩余购房款及利息、违约金的主张，无事实及法律依据，本院依法不予支持。对于被告蔺小军（反诉原告）要求原告承担办理银行贷款费用7500元的主张，亦系政策原因致双方未能顺利履行，非原告故意违约造成，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条；《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告宣伟岳（反诉被告）的诉讼请求。
二、驳回被告蔺小军（反诉原告）的诉讼请求。
本案案件受理费6550元，由原告（反诉被告）宣伟岳承担。反诉费372元，由被告（反诉原告）蔺小军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 苗晓玲
人民陪审员 胡均安
二〇一七年四月十九日
书 记 员 李 丹
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