云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云高民一终字第266号
上诉人（原审原告）李薇。
委托代理人章光柱，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审原告）乔治。
上诉人（原审原告）谢梅。
以上两上诉人乔治、谢梅共同委托代理人杨伊，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）大理海湾国际酒店有限公司。住所地：云南省大理市下关泰安桥东南侧（原大理市化工厂）。
法定代表人李勐文，执行董事。
委托代理人杨作东，云南安华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审第三人张爱武。
委托代理人詹俊辉，云南云岭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人李薇、乔治、谢梅因与被上诉人大理海湾国际酒店有限公司（以下简称海湾酒店公司）、原审第三人张爱武租赁合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2014）大中民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月7日受理后依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人李薇的委托代理人章光柱，上诉人乔治、谢梅共同委托的代理人杨伊，被上诉人海湾酒店公司的委托代理人杨作东，原审第三人张爱武及其委托代理人詹俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审确认：大理丰和物业管理有限公司（以下简称丰和公司）是大理中民合众房地产投资开发有限公司（以下简称中民公司）独立出资成立的具有法人资格的有限责任公司。2006年12月19日，中民公司向丰和公司出具一份委托书，委托丰和公司对“中民城市广场—大理金港”商业区内所有未售物业进行租赁事宜。2007年9月13日，张爱武与丰和公司签订两份租赁合同，其中一份约定：丰和公司将大理金港B区2—17、2—18、3—14、3—16、3—17、3—18号房屋租赁给张爱武，期限为2007年9月20日起至2009年2月28日止。另一份合同约定，丰和公司将大理金港B区2—17、18号出租给张爱武，租赁期限为2009年3月1日起至2022年2月28日止，此后，张爱武即实际使用了上述租赁房屋。
2008年12月22日，李薇、乔治、谢梅与中民公司签订《商品房购销合同》二份，李薇购买“B幢2层B2—17号房屋”，建筑面积456.75平方米，乔治、谢梅购买“B幢2层B2—18号房屋”，建筑面积321.93平方米。双方《商品房购销合同》第十二条约定“在乙方达到以下四个条件的前提下，甲方承诺在180个工作日内办理产权登记手续。1.乙方支付全部房款、配套费、公共维修基金、契税及办证费。2、甲、乙双方办理房屋交接手续。3.乙方向甲方出具书面委托书。4.乙方向甲方交付办理产权所需资料包括：（1）产权人（××）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需提交的其他资料。如果甲方违约，每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金。”2008年12月22日，李薇、乔治委托中民公司全权办理B区2—17、18号商铺的产权事宜，2009年1月16日，李薇、乔治、谢梅进行了产权登记，取得了房屋所有权证书。2009年6月，中民公司向大理市工商行政管理局申请注销了丰和公司的工商登记。同年7月31日，张爱武向中民公司交付了2009年2月29日以前的房租费125000元。该商铺现由张爱武管理使用。
2009年8月，李薇、乔治、谢梅向张爱武及中民公司提出侵权诉讼，要求停止侵权、返还房屋。该案经法院两审，认为丰和公司系中民公司的独资子公司且曾受中民公司委托出租物业，其代理行为已被中民公司追认；中民公司将房屋出售给李薇、乔治、谢梅之前与张爱武已订立有租赁合同，房屋所有权变动不影响租赁合同的效力，判决驳回李薇、乔治、谢梅的诉讼请求。
2014年5月27日，大理市国土资源局出具情况说明证实乔治、谢梅的商铺土地使用权证已于2011年9月13日被赵蕾领走，李薇的土地证于2012年10月11日被丁继新领走。
另查明：中民公司于2013年11月28日与海湾酒店公司订立《吸收合并协议》，中民公司被海湾酒店公司吸收合并，中民公司于2013年12月20日注销工商登记，中民公司被合并前的权利、义务由海湾酒店公司承继。
原审认为：双方签订的《商品房购销合同》是当事人的真实意思表示，合同的形式和内容符合国家法律法规的规定，属有效合同，合同对双方当事人均具有约束力。本案中，涉案商品房买卖合同的标的物为商铺，双方在合同中约定由中民公司代办房屋产权登记，故中民公司负有代李薇、乔治、谢梅办理房屋产权证的职责，但中民公司仅将房屋产权证书交付李薇、乔治、谢梅，未交付土地所有权证，根据本案查明的事实，乔治、谢梅、李薇的涉案商铺土地使用权证已被赵蕾、丁继新领走，现海湾酒店公司否认其公司人员领取过土地证，对赵蕾、丁继新是否为海湾酒店公司的员工不清楚，经核实，大理市国土资源局领取土地证中无赵蕾、丁继新的授权委托手续，赵蕾、丁继新是否为海湾酒店公司人员无相应证据证实，乔治、谢梅、李薇也不能举证证实涉案商铺土地证被海湾酒店公司领取，故其应承担举证不利的后果，乔治、谢梅、李薇要求海湾酒店公司交付涉案商铺的土地所有权证及从2009年10月15日起，各按5元／天支付违约金的诉讼请求无证据证实，不予支持。
关于海湾酒店公司是否应当赔偿李薇、乔治、谢梅房屋2009年3月1日起至2015年2月28日的租金损失2382760.8元的问题。海湾酒店公司与张爱武签订的两份租赁合同，一份租赁期限为2007年9月20日起至2009年2月28日止，另一份期限为2009年3月1日起至2022年2月28日止，两份合同的内容及形式并不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据本案查明的事实，海湾酒店公司与张爱武在同一天签订两份租赁合同虽有悖常理，但从商铺买卖的情况来看，李薇、乔治、谢梅并未支付过现金或购房款，而是以物抵债，房屋也未实际交接给李薇、乔治、谢梅，在商铺买卖之前房屋租赁关系已经存在，李薇、乔治、谢梅作为房屋所有权人，从未收取过租金与常理相悖，且李薇、乔治、谢梅在2009年8月就已向张爱武及中民公司提出侵权诉讼，要求停止侵权、返还房屋，案经法院两审，驳回其诉讼请求，综合以上案件事实看，李薇、乔治、谢梅应当是明知两份租赁合同。现李薇、乔治、谢梅主张海湾酒店公司未告知至2022年的租赁合同，对此，李薇、乔治、谢梅未举证证实该租赁合同是海湾酒店公司与第三人恶意串通，损害李薇、乔治、谢梅的利益所签订，也未举证证实其不清楚该份租赁合同的存在。其主张租金过低及支付方式明显不合理，对此也未提供相关的证据证实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，李薇、乔治、谢梅要求海湾酒店公司赔偿租金损失2382760.8元系其单方计算，证据形式不合法，其诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：“驳回原告李薇、乔治、谢梅的诉讼请求。一审案件受理费25862元，由原告李薇、乔治、谢梅负担。”
宣判后，李薇、乔治、谢梅不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实及理由：1、一审确定本案案由为租赁合同纠纷不当，根据上诉人的诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，因海湾酒店公司未按涉案《商品房购销合同》约定向上诉人交付土地使用权证书，隐瞒了第三人对买卖标的有承租权的事实。2、一审未正确认定当事人的权利义务，仅认定作为房屋出卖人的海湾酒店公司应承担交付产权证书的义务，未认定其对标的物权利瑕疵的担保义务，不符合本案法律关系的性质。3、一审对举证责任的分配不符合证据规则，涉案商铺的土地使用权证书是否由海湾酒店公司领取的举证责任应由海湾酒店公司承担，否则海湾酒店公司应按约承担违约责任，一审对此认定应由上诉人承担属举证责任分配错误。一审对上诉人“应当是明知两份租赁合同”的论证理由属逻辑不清，要求上诉人举证证明海湾酒店公司与第三人恶意串通及自己不清楚至2022年租赁合同的存在，颠倒举证责任承担。关于租金损失的举证，上诉人已提出书面鉴定申请，原审不予同意，但一审对该过程及理由均不予阐明，仍贯以上诉人未提供证据为理由。
被上诉人海湾酒店公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张无事实与法律依据，应予驳回。
原审第三人张爱武述称，上诉人有无取得涉案商铺的土地使用权证书与张爱武无关，上诉人取得涉案商铺产权之时，张爱武已经营商铺近一年，且张爱武在租赁商铺时，按当时的经济标准，租金并不低，故上诉人主张租金损失无法律与事实依据。
经征询当事人对一审认定事实的意见，海湾酒店公司和张爱武无异议，李薇、乔治、谢梅共同提出一项异议，即一审遗漏认定《商品房购销合同》未约定租赁的事实。对当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。
针对李薇、乔治、谢梅所提异议，本院认为，一审客观引述《商品房购销合同》内容并无不当，故该异议不成立，本院不予支持。
二审中，原审第三人张爱武提交了两组证据：1、《个体工商户设立登记申请书》、《娱乐经营许可证》、《卫生许可证》、《个体工商户营业执照》各一份，张爱武与案外人所签《租赁合同》两份；2、《建筑设计防火审核意见书》、《关于大理金港聚点KTV量贩室内装修及消防工程消防验收合格的意见》各一份。张爱武欲通过上述两组证据证明其承租涉案商铺用于经营聚点KTV量贩的开业时间为2007年12月26日。
李薇、乔治、谢梅质证认为，对证据1中的《租赁合同》不予认可，对证据1的其余证据及证据2的真实性无异议。海湾酒店公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，不认可关联性，对证据2的真实性、合法性及关联性无异议。
本院认为，对于证据1中的两份《租赁合同》，因无案外人证实其真实与否，故本院不予确认，对证据1的其余证据及证据2，因当事人对其真实性无异议，故本院确认其真实性，并确认张爱武承租涉案商铺用于经营聚点KTV量贩的开业时间为2007年12月26日。
二审中，针对李薇名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-17号商铺国有土地使用权证书，乔治及谢梅名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-18号商铺大国用（2011）03966号国有土地使用权证书被谁领走及如何补办的问题，本院向大理市国土资源局发函进行了调查，大理市国土资源局复函内容为：一、李薇、乔治、谢梅名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-17、B2-18号商铺办理的国有土地使用证为业主委托中民公司办理；二、李薇的土地证的领证人为丁继新，乔治及谢梅土地证的领证人为赵蕾。以上领证人均有公司委托书，至于来函中提到的领走国有土地证书的人是否为中民公司员工的问题，请直接与该公司联系；三、重新办理国有土地使用证需收回注销原颁发的国有土地使用证，提供相关资料后进行办理。
李薇、乔治、谢梅质证认为，对大理市国土资源局复函内容的真实性、合法性和关联性无异议，同时说明李薇名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-17号商铺的国有土地使用证书已申请补办，并于2015年3月10日领取补办证书，乔治、谢梅名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-18号商铺的国有土地使用证书至今未申请补办。
海湾酒店公司质证认为，因李薇已补办了土地证书，故大理市国土资源局函复内容不真实。
张爱武质证认为，对大理市国土资源局函复内容的真实性、合法性及关联性无异议。
本院认为，对大理市国土资源局函复内容的真实性、合法性及关联性予以确认。
综合当事人诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、上诉人主张被上诉人交付涉案房屋的国有土地使用权证书并承担违约金有无事实与法律依据；2、上诉人主张被上诉人赔偿其租金损失有无事实与法律依据。
关于焦点1，本院认为，根据涉案《商品房购销合同》第十二条关于关权登记的约定“在乙方达到以下四个条件的前提下，甲方承诺在180个工作日内办理产权登记手续。……。如果甲方违约，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金”。本案中，按照大理市国土资源局复函内容，对于李薇、乔治、谢梅名下位于大理市下关镇中民城市广场金港B幢二层B2-17、B2-18号商铺办理的国有土地使用证书，李薇、乔治、谢梅于2008年12月22日委托中民公司全权办理，于2009年1月16日向中民公司交付办证所需材料，中民公司具体委托丁继新、赵蕾办理，之后丁继新、赵蕾领走李薇、乔治及谢梅的国有土地使用权证书，但中民公司并无证据证实其已将国有土地使用权证书交付李薇、乔治及谢梅，中民公司违约，应依照涉案《商品房购销合同》第十二条约定承担违约责任，李薇、乔治、谢梅主张从2009年10月15日起按5元／天计算违约金符合合同约定，应予支持。李薇、乔治、谢梅主张该违约金应计至涉案商铺的国有土地使用权证书实际交付之日止，本院认为，根据大理市国土资源局复函内容，在中民公司逾期且拒绝向李薇、乔治、谢梅交付国有土地使用权证书的情况下，其作为涉案商铺产权人可申请注销原颁发的国有土地使用权证书，提供相关资料后再进行办理，并防止损失的进一步扩大，故本院酌定李薇、乔治、谢梅主张的违约金应计至一审受理本案之日也即2014年9月3日止，同时对其所提海湾酒店公司应向其交付国有土地使用权证书的诉讼请求予以驳回。至于海湾酒店公司主张李薇、乔治、谢梅仅委托其办理产权登记手续，而非委托发放产权证，因该主张与中民公司接受委托后向李薇、乔治、谢梅交付房屋所有权证书的事实相悖，与李薇、乔治、谢梅出具《委托书》的委托内容相悖，同时也与我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度相悖，故本院对海湾酒店公司该主张不予支持。
关于焦点2，本院认为，根据云南省大理白族自治州中级人民法院（2010）大中民终字第139、140号民事生效判决书，丰和公司受涉案商铺产权人委托与张爱武于2007年9月13日所签两份《租赁合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，为有效合同。李薇、乔治、谢梅作为购房者于2008年12月22日与中民公司签订两份《商品房购销合同》购买了涉案商铺产权。根据《中华人民共国合同法》第二百二十九条关于李薇、乔治、谢梅作为涉案商铺新的产权人理应承继中民公司在上述租赁合同中作为出租方的权利义务，接受租赁合同条款的约束。现李薇、乔治、谢梅以《租赁合同》约定租金过低为由，起诉要求中民公司的承继人海湾酒店公司赔偿租金损失，于法有悖，原审对此未予支持，并无不当。李薇、乔治、谢梅上诉称中民公司出售涉案商铺时未告知中民公司与张爱武就涉案商铺所签租期至2022年的《租赁合同》，仅告知租期至2009年的《租赁合同》的上诉理由，本院认为，虽然涉案《商品房购销合同》中并无涉案商铺已于2007年9月13日签订两份《租赁合同》出租给张爱武的相关告知内容，但鉴于当时张爱武在涉案商铺经营的“聚点KTV量贩”已于涉案《商品房购销合同》签订之日前一年业已开业，故李薇、乔治、谢梅作为该商铺的购买者理应对该商铺的现状有所了解，且李薇、乔治、谢梅于2009年8月已向张爱武及中民公司提起侵权诉讼，要求停止侵权、返还房屋，案经法院两审，均确认丰和公司受涉案商铺产权人委托与张爱武于2007年9月13日所签两份《租赁合同》有效，遂驳回其诉讼请求。原审据此确认李薇、乔治、谢梅应明知两份租赁合同存在，不支持李薇、乔治、谢梅主张的租金损失，并无不当，应予维持。至于李薇、乔治、谢梅上诉称本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷的问题，因李薇、乔治、谢梅一审诉请涉及房屋买卖合同及房屋租赁法律关系，一审依据本案诉争的法律关系性质确认本案案由为租赁合同纠纷并无不当。
综上所述，李薇、乔治、谢梅的上诉主张部分成立，本院予以部分支持，一审认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省大理白族自治州中级人民法院（2014）大中民初字第108号民事判决；
二、由大理海湾国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向李薇支付违约金（从2009年10月15日起至2014年9月3日止，按每日5元计算）；
三、由大理海湾国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向乔治、谢梅支付违约金（从2009年10月15日起至2014年9月3日止，按每日5元计算）；
四、驳回李薇、乔治和谢梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费25862元，由李薇、乔治、谢梅负担20000元，大理海湾国际酒店有限公司负担5862元。二审案件受理费25862元，由李薇、乔治、谢梅负担20000元，大理海湾国际酒店有限公司负担5862元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若大理海湾国际酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若大理海湾国际酒店有限公司不自动履行本判决，李薇、乔治、谢梅可在本判决规定的履行期间届满后的两年内向云南省大理白族自治州中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 颖
审 判 员 李 航
代理审判员 张永生
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陶绍花