福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第1920号
原告连发辉，男，1965年2月25日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告万芳春，女，1967年1月29日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人伍孝信，福建建达（霞浦）律师事务所律师。
委托代理人余俊翰，福建建达（霞浦）律师事务所实习律师。
被告福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所地：福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号楼201室。
法定代表人郑建忠，董事长。
委托代理人刘春光，福建人文律师事务所律师。
原告连发辉、万芳春诉被告福建东泰佳业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连发辉及其与原告万芳春的共同委托代理人伍孝信、余俊翰，被告福建东泰佳业房地产开发有限公司的委托代理人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连发辉、万芳春诉称，原、被告于2013年5月3日签订了一份《商品房买卖合同》，约定，被告将其开发的“东泰华府”15幢1601室套房出售与原告。被告还向原告出具了一份《福建省新建商品住宅质量保证书》，对房屋质量作出了保证。期间还签订了《合同补充协议》一份，被告允许5、15、16等12幢业主提前进场装修入住，但装修应聘请有资质单位施工。由于该幢商品房未经验收和未办理产权登记，产权实际仍处于被告控制之中。原告履行了合同的全部义务。由于被告未尽严格监管职责，部分业主从自身利益角度出发，进行违规装修，致原告房屋卫生间位置的顶墙出现了长度约2-3米，宽度约12公分的窟窿；业主砸毁1701室剪力墙和改变南面阳台原布局，商品房质量严重受损，直接构成原告使用房屋的人身、财产安全。事发后原告向被告等管理部门反映未果，无奈向霞浦县城建监察大队举报，2015年3月25日霞浦县城建监察大队出具了“霞城监信答（2015）第26号”《情况反馈》确认违规装修，房屋损毁等存在质量安全隐患事实，此有城建大队调查情况反馈为据。原告认为，被告在履行《商品房买卖合同》过程出现房屋质量事故，致原告商品房卫生间顶墙被毁坏出现大面积窟窿；混凝土承载墙被砸毁，景观阳台布局被改变，已对原告房屋质量存在严重安全隐患。被告未按合同约定尽职履行监管职责有过错。依据合同相对性原则被告应承担赔偿责任。请求判决：1、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司修复原告“东泰华府”15幢1601室的顶墙；2、被告福建东泰佳业房地产开发有限公司修复被砸毁的1701室剪力墙和被改建的南面景观阳台。在第三次开庭审理中，原告将诉讼请求变更为：判决被告福建东泰佳业房地产开发有限公司交付合格完整的商品房。
被告福建东泰佳业房地产开发有限公司辩称，一、被告已依约交房，房屋控制权已转移至俩原告。1、根据俩原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款、《商品房买卖合同》附件六第三条第一款、第六款的约定，被告通过招标选定的物业管理公司即福建龙祥居物业管理公司已于2015年2月1日向俩原告交付“东泰华府”15幢1601号房屋（以下简称“房屋”），原告连发辉已同意接收房屋，并在《房屋移交检查记录表》签字确认，房屋已于2015年2月1日起转移至俩原告占有。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条的规定，房屋毁损的风险承担人，自2015年2月1日起转移自俩原告，而本案俩原告房屋毁损的原因系因“东泰华府”15幢1701号房屋业主违规装修造成，并非房屋主体结构质量原因造成，被告不应承担俩原告房屋毁损的修复责任。2、“东泰华府”15幢房屋已于2015年1月6日通过竣工验收，该事实有《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》为据，俩原告诉称房屋未经验收不符合客观事实。3、根据被告与福建龙祥居物业管理公司签订的《前期物业管理合同》、被告与俩原告签订的《商品房买卖合同》附件四〈前期物业服务合同〉第四条第一款、第十六条、附件五〈临时管理规约〉第十条、第十二条的约定，对小区业主的装修负监管责任的主体是物业公司，而不是被告，俩原告诉称被告对业主的装修未尽严格监管责任没有事实依据。二、本案系相邻权纠纷，被告不是适格的被告。如前所述，俩原告房屋毁损的原因系“东泰华府”15幢1701号房屋业主违规装修造成，该事实有霞浦县城监大队的调查报告、物业公司的情况说明为据，足以认定。根据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》第二十一条的规定，俩原告房屋毁损的修复责任应由侵权行为人承担，被告不是侵权行为人，不是适格的被告，亦不应承担俩原告房屋毁损的修复责任。综上所述，俩原告房屋受损，系因邻居违规装修所致，并非房屋自身的质量问题所致，俩原告以商品房屋买卖合同为由诉请被告承担房屋受损的修复责任没有事实及法律依据，被告请求人民法院依法判决驳回俩原告要求被告承担房屋受损修复责任的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2013年5月3日，原告连发辉、万芳春与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府15幢1601室商品房一套，所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积为137.95平方米，商品房总价款为896675元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年1月6日，原告购买房屋所在的东泰华府15号楼通过建筑工程竣工验收。2015年2月1日，被告将房屋交付原告，原告连发辉在房屋移交检查记录表上签字。2015年3月25日，霞浦县城建监察大队向县住建局发出《关于群众举报东泰华府15号楼1701室违章装修导致1601室天花板破损的调查情况反馈》的函件，反馈如下：“经现场调查，15号楼业主于2015年3月初对房屋开始进行装修，在装修过程中，擅自改变房屋内部结构，对房屋进行砌墙隔间，面积约为3平方米，作为卫生间使用。对房屋地板的的排布管线需求进行凿沟，其中一条沟长度约为2-3米，宽度约为10厘米，施工过程该处有三点打通至1601室的天花板；业主凿破房屋卧室与卫生间之间的墙体，作为卧室与厕所的通道，通道门面积约为1.6平方米；对南面观景阳台进行开槽，长度约为80厘米；对大厅布线连接处进行开槽深度约5厘米。2015年3月23日上午我大队执法人员与东泰华府物业一起前往15号楼1701室，现场对业主陈靖发出编号为20150004935的责令停止违法行为通知书和编号为0000101改正通知书，制止继续施工，并要求业主陈靖对装修过程中违法破坏部分进行改正，恢复原状。业主陈靖于2015年3月24日对卧室与卫生间之间的墙体，南侧观景阳台进行修复。建议由有资质安全鉴定机构对1601室天花板破裂情况及1701室修复部分的安全问题进行鉴定，并由东泰华府物业组织双方进行协商解决。我大队已将该户列为日常监控对象，加大巡查力度”。2015年4月13日，福建龙祥居物业管理有限公司、东泰华府物业服务中心向霞浦县建设工程安全质量监督站发出《关于东泰华府小区15号楼1701业主违规装修情况说明》的函件，说明如下：“3月11日上午9时管理员林华斌、林瑞灯在日常巡楼时发现15号楼1701室有装修凿墙异常响声，经入户查看发现东南面剪力墙拆除开门80厘米×210厘米，并提出严厉批评勒令业主恢复原状当场签发整改通知书限期整改。3月12日上午10时再次到该户复查，业主用砖料恢复原状，因未达到恢复原状要求，我公司管理人员再次要求该业主用钢筋混凝土焊接浇筑，以达到原始状态。22日上午9点40分管理员林华斌、张建忠在日常巡楼时又发现1701室装修时将卫生间平板开凿并不慎将平板凿穿直径约1.6厘米，致楼下1601室业主卫生间顶棚3处震裂，南面阳台平板开凿全长，深度2-3厘米，管理人员当场予以制止并限水、电责令施工人员停止违规作业，通知业主到场签发整改通知书限期整改修复，并上报城建大队。23日上午9时许协同县城建大队2名执法人员到1701室现场查看情况，并责令业主整改修复。3月31日上午10时再次到该户复查，该业主已用钢筋混凝土焊接浇筑恢复原状。4月1日上午协同城建大队执法人员到1701室业主户内查看验收。”2016年2月19日，包括原告购买房屋所在的东泰华府15号楼在内的楼房经霞浦住建局竣工验收备案。2016年3月14日，原告购买房屋所在的15号楼经霞浦县国土资源局作出了不动产权证书给被告福建东泰佳业房地产开发有限公司。2016年4月9日，霞浦县国土资源局向原告15号楼1601室作出了不动产权证书。2016年4月8日，霞浦县国土资源局向原告楼上的1701号业主作出了不动产权证书。
2015年9月8日，原告连发辉、万芳春向本院起诉。在诉讼过程中，原告始终坚持起诉的被告主体是福建东泰佳业房地产开发有限公司。
认定上述事实的证据有《商品房买卖合同》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、房屋移交检查记录表、《关于群众举报东泰华府15号楼1701室违章装修导致1601室天花板破损的调查情况反馈》、《关于东泰华府小区15#1701业主违规装修情况说明》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、闽（2016）霞浦县不动产权第00785号、第01526号、第01527号《不动产权证书》及到庭双方当事人在法庭上的陈述等。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用…对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担…”在交付时未办理房产证的情况下，该处实际占有人也是将来的所有权人，房屋毁损、灭失的风险由其承担。本案房屋所在楼房在2015年1月6日通过建筑工程竣工验收，房屋在2015年2月1日交付原告，在此前后也交付了原告楼上1701号业主，房屋毁损、灭失的风险在交付时已由出卖人转移到原告和其楼上1701号业主承担。而且，2016年2月19日，包括原告购买房屋所在的东泰华府15号楼在内的楼房经霞浦住建局竣工验收备案；2016年4月9日，霞浦县国土资源局向原告15号楼1601室作出了不动产权证书；2016年4月8日，霞浦县国土资源局向原告楼上的1701号业主作出了不动产权证书。因此，被告交付给原告的房屋是合格的。对原告主张被告应交付合格完整的商品房，本院不予支持。即使按原告变更诉讼请求前的主张，由于实际侵权人是其楼上1701号业主，原告坚持以福建东泰佳业房地产开发有限公司为其起诉的被告主体要求修复房屋被毁损的部位，其主张也不能予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
驳回原告连发辉、万芳春的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告连发辉、万芳春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈国星
审 判 员 黄 鹰
人民陪审员 汤淑敏
二〇一六年六月十七日
书 记 员 周巧玲
附注：
一、主要法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。