重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异253号
案外人：傅建涛，男，1970年10月15日，汉族。
申请执行人：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，住所地：重庆市綦江区文龙街道龙角路38号。组织机构代码67613587-X。
负责人：刘健，行长。
委托代理人：谢勇，重庆言实律师事务所律师。
被执行人：重庆古华畜产股份有限公司，住所地：重庆市綦江区古南街道工业园区A区。组织机构代码62190153-0。
法定代表人：不详。
被执行人：重庆华上置业发展有限公司，住所地：重庆市綦江区古南街道上升街187#。组织机构代码74289610-9。
法定代表人：肖永兰，执行董事。
被执行人：重庆协润机电有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4。组织机构代码05429284-6。
法定代表人：李鱼，总经理。
被执行人：重庆安邦合成纤维有限公司，住所地：重庆市綦江区工业园区A区。组织机构代码68393036-1。
法定代表人：刘平。
被执行人：重庆市綦江区古南猪鬃厂，住所地：重庆市綦江区古南街道工业园区A区。组织机构代码X2208205-1。
投资人：刘廷兵，总经理。
被执行人：肖永兰，女，1963年12月30日出生，汉族，住重庆市綦江区古南镇上升街**号1-27。公民身份号码5102231963********。
本院在执行重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）与重庆古华畜产股份有限公司（以下简称古华畜产公司）、重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上置业公司）、重庆协润机电有限公司（以下简称协润机电公司）、重庆安邦合成纤维有限公司（以下简称安邦纤维公司）、重庆市綦江区古南猪鬃厂（以下简称古南猪鬃厂）、肖永兰金融借款合同纠纷两案中，案外人傅建涛对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人傅建涛称，2011年5月30日，本人与华上置业公司签订一份购房合同，购买了华上置业公司开发的位于重庆市綦江区古南街道上升街14号附1-7号商业门面，并支付了全部购房款。华上置业公司已将上述房屋交付本人使用，且于同年10月办理了水表过户手续。本人接房后，将上述房屋出租给他人经营使用至今。现法院将本人所有的上述房屋作为被执行人华上置业公司的财产予以执行，损害了本人的合法权益，故请求法院中止对上述房屋的执行。
本院查明，农商行綦江支行与古华畜产公司、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月26日作出（2014）渝五中法民初字第00594号民事判决：一、被告古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行返还贷款本金10,000,000元；二、被告古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行支付罚息（以10,000,000元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月25日止按年利率7.8%计算；以10,000,000元元为本金，从2015年1月26日起至本金付清时止按年利率7.8%上浮50%计算）；三、原告农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对被告古华畜产公司抵押的4处厂房（213房地证2013字第20618号、20619号、20620号、21113号）享有优先受偿权；四、被告华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告农商行綦江支行的其他诉讼请求。
农商行綦江支行与古华畜产公司、华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月26日作出（2014）渝五中法民初字第00595号民事判决：一、被告古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行返还贷款本金14,000,000元；二、被告古华畜产公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行支付罚息（以14,000,000元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月21日止按年利率7.8%计算；以14,000,000元元为本金，从2015年1月22日起至本金付清时止按年利率7.8%上浮50%计算）；三、原告农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对被告华上置业公司的7处商业门面和车库（证号：207房地证2008字第1766号、第1769号、第1771号、第1770号、第1774号、第1772号、第1904号）、古南猪鬃厂的1处综合用房（证号：213房地证2014字第001106号）享有优先受偿权；四、被告华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告农商行綦江支行的其他诉讼请求。
因华上置业公司、协润机电公司、安邦纤维公司、古南猪鬃厂、肖永兰未履行上述两份生效判决书所确定的义务，农商行綦江支行向本院申请强制执行。
另查明，2011年5月30日，傅建涛与华上置业公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了华上置业公司开发的位于重庆市綦江区古南镇上升街14号附1-7号房屋，证号为207房地证2008字第1772号，用途为门面，建筑面积47.27平方米，总成交金额259,985元。同月13日及6月23日，华上置业公司向傅建涛出具其支付该房屋全部价款的收据两张。同年6月29日、2013年6月30日，傅建涛先后与承租人王春连签订两份《租赁合同》，将上述1-7号门面租赁给承租人使用。
再查明，2011年10月18日，渝綦自来水分公司将华上置业公司上述1-7号门面的DN15MM商务水表转户至傅建涛的哥哥傅建波名下。
又查明，2014年1月23日，华上置业公司、古南猪鬃厂与农商行綦江支行签订一份《重庆市房地产抵押合同》，约定将包括位于重庆市綦江区古南街道上升街14号产权证号为207房地证2008字第1769、1771、1774号商业门面在内的房产设定抵押权，作为古华畜产公司向农商行綦江支行履行债务的担保。同日，上述房产办理了抵押登记。
还查明，华上置业公司在2014年1月23日前曾多次将其开发的位于重庆市綦江区古南街道上升街14号附1-7号商业门面设定抵押权，每次抵押期限届满后均办理了注销登记。
在诉讼过程中，本院于2014年8月13日以（2014）渝五中法民初字第594-1号、第595-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华上置业公司位于重庆市綦江区古南街道上升街产权证号为207房地证2008字第1772号等房产。
在本次异议审查过程中，案外人傅建涛向本院提交了一份《重庆市商品房买卖合同》、两张付款收据、一份银行流水明细、一份《渝綦自来水分公司用水立户证》、两份《租赁合同》等证据，拟证明傅建涛与华上置业公司签订购房合同，购买了位于重庆市綦江区古南街道上升街14号附1-7号商业门面，产权证号为207房地证2008字第1772号。合同签订前，傅建涛于2011年5月12日向华上置业公司财务人员彭菊转账支付了100,000元首付款，后又将剩余房款以现金方式经其哥傅建波转交给华上置业公司。
华上置业公司已将上述门面交付给傅建涛占有及使用。申请执行人农商行綦江支行仅认可《渝綦自来水分公司用水立户证》的真实性，对其余证据均无法确认。同时，农商行綦江支行也向本院提交了一份《重庆市房地产抵押合同》、一本213房地证（押）2014字第00301号《房地他项权证》以及六本《房地产权证》，拟证明上述门面已经抵押给农商行綦江支行，其对此享有优先受偿权，同时上述门面从2008年到现在一直处于抵押状态。傅建涛对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的，理由是傅建涛购买上述门面的时间先于抵押合同签订以及抵押登记的时间，且以往的抵押登记已因抵押期限届满而注销。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人农商行綦江支行对上述门面享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人傅建涛签订购房合同，故该抵押权不能对抗傅建涛对上述门面所提出的异议。
另根据《异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，傅建涛在本院查封上述门面前，即与华上置业公司签订购房合同，购买了上述门面。但是，第一，傅建涛在听证时提交的《渝綦自来水分公司用水立户证》显示，上述门面的名义户主是其哥傅建波，而非其本人，尽管傅建涛还举示了两份《租赁合同》，也不足以证明其在本院查封前已合法占有上述门面；第二，傅建涛所提交的银行流水明细并未载明其向华上置业公司财务人员彭菊转账款项的任何记录，傅建涛也未提交任何证据证明其以现金方式支付了剩余房款；第三，傅建涛购买上述门面以来，未采取积极有效的法律手段敦促华上置业公司协助办理产权过户手续，其对未办理过户登记有一定过错。因此，傅建涛针对上述门面所提出的异议不符合上述司法解释规定的情形，其对上述门面不享有足以排除强制执行的权益。
综上，案外人傅建涛的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人傅建涛的异议。
如不服本裁定，案外人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 苏永红
二〇一六年四月十九日
书 记 员 谭 锋