河南省济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫9001民初4337号
原告：李晓霞，女，1966年6月13日出生，汉族，户籍地吉林省白山市，现住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：韩景隆、张正阳，河南广文律师事务所律师。
被告：赵显奇，又名赵显勤，男，1949年11月28日出生，汉族，住济源市。
被告：济源奇正地产有限公司，住所地济源市沁园南路。
法定代表人：赵显奇，该公司董事长。
二被告的委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。
原告李晓霞与被告赵显奇、济源奇正地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓霞及委托诉讼代理人韩景隆、张正阳，二被告的委托诉讼代理人崔静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓霞向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告赵显奇偿还借款2300000元及利息（按月息2%自2015年7月10日起计算至实际清偿之日止）；判令被告济源奇正地产有限公司对上述借款本息承担连带还款责任；判决原告对位于济源市济水办事处宣化西街398号大中华城市广场2号、3号商业楼十套房屋享有抵押权，原告有权对抵押物之价款优先受偿；本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月10日，其借给被告赵显奇现金260万元，赵显奇出具借条，约定借款期限一年，月息2.3%（预付）。当日，其将款项存入赵显奇账户，并与赵显奇、济源奇正地产有限公司共同签订《借款抵押担保协议》，约定如赵显奇逾期不能偿还本息，济源奇正地产有限公司作为担保人，愿以大中华项目2号、3号商业楼十套房屋，按3000元/㎡的价格抵该借款本金，办理产权证时由赵显奇承担所有税收和规费。后被告赵显奇偿还本金300000元，利息支付至2015年7月9日，剩余借款2300000元及利息书面承诺于2015年9月9日前还清，但至今仍未偿还。被告济源奇正地产有限公司作为担保人应当承担连带还款责任，其对抵押房产的价款享有优先受偿权。
被告赵显奇辩称实际借款人和用款人均是济源奇正地产有限公司，其在借条上是以法定代表人身份签字，不应当承担还款责任。
被告济源奇正地产有限公司认可与原告约定借款260万元的事实，但辩称实际收到原告转账2496000元，原告直接扣除利息104000元，本案借款本金应认定为2496000元，其于2015年5月15日偿还300000元；双方实际执行利息是月息4分，其分别于2015年4月9日、5月9日各支付利息104000元，6月9日、7月9日、8月10日、9月9日各支付利息92000元，10月14日支付利息2000元，上述利息超过法律规定月息3分的部分应当冲抵本金；对于剩余本金和利息，其同意偿还，利息应按照月息2分自2015年10月15日起算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证：1、2015年3月10日借条一份；2、2015年3月10日借款抵押担保协议及附表一份；3、2015年3月10日中国银行转账凭证一份；4、2015年7月9日承诺书一份；5、济源奇正地产有限公司企业信用信息公示报告一份；6、商品房预售合同十份；7、交通银行济源济水大道支行账户交易明细八页。
根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认以下案件事实：2015年3月10日，赵显奇以借款人身份向李晓霞出具借条，内容为：“今借到李晓霞现金贰佰陆拾万元整（￥2600000.00元），借款期限为壹年（2015年3月10日至2016年3月10日），月息为2.3%（预付）。注：如急需用钱，请提前一个月通知借款人”。当日，李晓霞按照月息4分扣除利息104000元后，将2496000元从冯博名下中国银行账户62×××82，转账至赵显奇账户62×××00。同日，李晓霞作为乙方，与赵显奇、济源奇正地产有限公司共同签订《借款抵押担保协议》，约定：“如乙方同意借给甲方人民币贰佰陆拾万整，借款期限壹年，甲方向乙方支付借款利息，年息27.6%，月息2.3%，并按月结付利息（预付，每月9号）；乙方若继续用款，应提前一个月告知甲方，甲方应及时付清本息；甲方若提前还款，应提前一个月告知乙方；甲方逾期不能偿还本息时，愿以大中华项目2#、3#商业楼按每平方米3000元抵顶乙方借款的本金，办理产权证时由甲方承担税收和规费；还款后，乙方应交回购房合同，借款收据及抵押担保协议”。赵显奇以借款人名义签字，济源奇正地产有限公司以担保公司名义盖章，经办人吴小云。2015年3月10日，济源奇正地产有限公司作为出卖人，李晓霞作为买受人，签订了十份《商品房预售合同》（房号分别是202、203、204、205、226、227、228、229、230、232，面积依次为56.95㎡、112.7㎡、154.34㎡、65.18㎡、59.16㎡、139.11㎡、108.06㎡、71.36㎡、64.69㎡、65.45㎡），并到济源市相关部门进行了商品房预售合同登记备案。
被告分别于2015年4月9日、5月9日向原告李晓霞各支付利息104000元，于5月15日偿还本金300000元。济源奇正地产有限公司工作人员吴小云按照被告赵显奇指示，从交通银行个人账户62×××17，向中国银行冯博账户62×××82，于2015年6月9日转账92000元（摘要：奇正付李晓霞6.10－7.10利息），7月9日转账5万元、4.2万元，8月10日转账5万元、4.2万元，9月9日转账5万元、4.2万元，10月14日转账2000元。
另查明，2015年7月9日，被告赵显奇和济源奇正地产有限公司工作人员韩志武向原告李晓霞出具《承诺》，内容为“今承诺原借洛阳李晓霞现金贰佰叁拾万元，到2015年九月九日全部偿还，若不能按时偿还，押在李晓霞名下的大中华城市广场的房屋按合同执行，并配合作好李晓霞处置名下房屋的所有工作（所有押在李晓霞名下的房屋李晓霞有权处置）”。
本院认为，债务应当清偿。被告赵显奇以个人名义向原告李晓霞借款，所借款项用于济源奇正地产有限公司生产经营，有赵显奇向李晓霞出具的借条及原、被告共同签订的《借款抵押担保协议》等证据证实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款之规定，“企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持”，故原告请求二被告连带偿还借款本息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于被告赵显奇关于“实际借款人和用款人均是济源奇正地产有限公司，其在借条上是以法定代表人身份签字，不应当承担还款责任”的辩解，本院不予采纳。
关于借款本金数额的认定，原告李晓霞按照月息4分扣除利息104000元后，实际向被告赵显奇转款2496000元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条之规定，“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”，故原告李晓霞实际借款本金应当认定为2496000元。被告济源奇正地产有限公司的相应辩解成立，本院予以采纳。
关于借款利息及未偿还本金数额的计算，虽然原、被告书面约定的借款利率是月息2.3%，但实际执行利息是月息4分，二者均超过法律规定的年利率24%上限，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，本院认为，借款人已经支付的利息超出法律规定的部分可以冲抵本金，故对于被告济源奇正地产有限公司要求将超过年利率36%部分的利息冲抵本金的辩解意见，本院予以采纳。按照借款本金2496000元计算，被告2015年4月9日应付利息74880元，实付利息104000元，超付利息29120元，冲抵后余本金2466880元；5月9日应付利息74006.4元，实付利息104000元，超付利息29993.6元，冲抵后余本金2436886.4元；5月15日偿还本金300000元，余本金2136886.4元；6月9日应付利息65606.59元（2436886.4元×3%÷30×5＋2136886.4元×3%÷30×25），实付利息92000元，超付利息26393.41元，冲抵后余本金2110492.99元；7月9日应付利息63314.79元，实付利息92000元，超付利息28685.21元，冲抵后余本金2081807.78元；8月10日应付利息62454.23元，实付利息92000元，超付利息29545.77元，冲抵后余本金2052262.01元；9月9日应付利息61567.86元，实付利息92000元，超付利息30432.14元，冲抵后余本金2021829.87元。对于未偿还本金2021829.87元的利息，根据相关法律规定和原告的诉讼请求，应按照月息2分自2015年10月10日起算，被告于2015年10月14日支付的利息2000元可从中扣除。故原告李晓霞请求二被告偿还超过2021829.87元部分的本金及利息，本院不予支持。被告济源奇正地产有限公司的相应辩解意见成立，本院予以采纳。
对于原告李晓霞关于其对大中华城市广场2号、3号商业楼十套房屋享有抵押权，有权对抵押物之价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，根据原、被告举证及庭审调查情况，可以确认被告赵显奇、济源奇正地产有限公司向原告李晓霞实际借款2460000元，三方共同签订《借款抵押担保协议》，以及济源奇正地产有限公司与李晓霞以商品房买卖形式签订十份《商品房预售合同》，以大中华城市广场2号、3号商业楼十套房屋为案涉借款提供担保的事实。原、被告三方签订的《借款抵押担保协议》对于案涉房屋系担保物性质约定明确，且商品房预售合同签订后已在相关部门登记备案，依据契约自由原则，应当认可借款抵押担保协议具有法律效力，但原、被告均未办理抵押登记，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，上述条款并未明确借款不能实现时，出借人可就买卖合同的标的物及价款优先受偿，故原告李晓霞可依据借条和借款抵押担保协议，要求二被告连带偿还借款本息，在二被告不履行本判决确定的还款义务时，有权依法申请强制案涉房屋以偿还债务。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、第二十四条第二款、第二十六条第二款、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告赵显奇、济源奇正地产有限公司于本判决生效后十日内，连带偿还原告李晓霞借款本金2021829.87元及利息（利息按月息2分，自2015年10月10日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，被告于2015年10月14日支付的利息2000元应从中扣除）。
二、如二被告到期不履行生效判决确定的金钱债务，原告李晓霞有权依法申请强制案涉房屋以偿还债务（位于济源市济水办事处宣化西街398号大中华城市广场2号、3号商业楼的十套房屋，房号分别为202、203、204、205、226、227、228、229、230、232）。
三、驳回原告李晓霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25300元，公告费240元，由被告赵显奇、被告济源奇正地产有限公司共同负担23314元，原告李晓霞负担2226元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 黑 娟
人民陪审员 李海荣
人民陪审员 张领军
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 韩丹丹