浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3668号
上诉人(原审被告)：葛钦烨，男，1982年3月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：金光辉，胡钟，浙江三未律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何国兔，男，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：覃燕维，浙江振才律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：浙江德盛建设集团有限公司。住所地：绍兴市上虞区百官街道德盛大厦****室。
法定代表人：周月新。
诉讼代表人：浙江震天律师事务所，系浙江德盛建设集团有限公司破产管理人。
委托诉讼代理人：赵梁波，浙江震天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵嘉怡，浙江震天律师事务所实习律师。
原审被告：葛渭良，男，1953年5月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：金光辉，胡钟，浙江三未律师事务所律师。
上诉人葛钦烨、何国兔因与被上诉人浙江德盛建设集团有限公司（以下简称“德盛公司”）、原审被告葛渭良返还原物纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初6689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛钦烨上诉请求：撤销原判，发回重审或直接改判。事实和理由：一、一审判决是基于（2014）绍虞民初字第879号民事判决作出的，上诉人对该判决已提起过再审申请，且目前已进入到检察院受理抗诉申请并审查的阶段，一审法院仍以上述判决为依据是错误的。二、一审法院没有查清相关事实，案涉房产除了租赁给何国兔外，还出租给了朱爱娟及浙江方凯厨卫有限公司，一审法院的判决侵犯了第三人权利。
德盛公司辩称，一审法院对葛钦烨部分的判决是正确的，认定事实清楚。首先，（2014）绍虞民初字第879号民事判决是因葛钦烨提起诉讼而作出的判决，葛钦烨曾申请再审，再审申请被驳回后，葛钦烨又向检察院申诉，但是到目前为止没有看到受理通知书，即便检察院对葛钦烨的申诉正在审查，也不影响法院依照职权作出的判决。其次，至于葛钦烨主张其还将房屋出租给了其他人，认为侵害了其他人的利益的观点也是错误的。根据合同相对性原则，德盛公司与葛钦烨存在合同关系，但是与葛钦烨所称的第三人是没有合同关系的，第三人的权益如何保障，应由第三人另行主张，并不是由葛钦烨来主张。故请求驳回上诉人葛钦烨的上诉，维持原判。
何国兔述称，同意葛钦烨的上诉意见，还要补充一点：一审判决701、702室的房子全部腾退，701、702房子的面积大于何国兔租用的面积，何国兔只租用了一部分面积，也就是说其它部分是出租给他人的，一审判决将全部腾退的义务都判进去了，侵犯了其他租户的权益，一审判决是有错误的。
葛渭良述称，同意上诉人葛钦烨的上诉观点。
何国兔上诉请求：撤销原判，改判驳回德盛公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由德盛公司承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，即“买卖不破租赁”的原则，保护合理合法的承租权。首先，案涉的《房屋租赁合同》系合法有效的合同。其次，案涉房屋已经在2012年10月1日交付给何国兔使用。德盛公司于2008年5月31日已将房屋交付给葛钦烨实际占有使用，并享受该房屋收益的权利。何国兔基于合法的租赁合同占有使用收益该项房屋，应当拥有租赁权的对抗力。再次，葛钦烨与德盛公司于2014年10月27日解除房屋买卖合同系发生在合法租赁期间，房屋买卖合同的依法解除不能否定房屋租赁合同至此即终止。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，只要租赁行为合法有效，租赁物的所有权无论是否变动，均不影响租赁合同的效力及继续履行，本案也不属于“买卖不破租赁”的例外情况。葛钦烨之所以在长达7年多的时间里没有拿到房屋产权证，是因为德盛公司的恶意行为导致客观上无法通过行政审批手续。德盛公司与葛钦烨的房屋买卖合同解除后，也应当继续履行房屋租赁合同的义务。
德盛公司辩称，一审法院对何国兔的判决依据充分，事实清楚。何国兔的观点主要是对买卖合同以及租赁合同存在错误的理解，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定是所有权变更不影响租赁合同的效力，而葛钦烨从来没有取得房屋的所有权，房屋的产权自始至终都是德盛公司的。本案并不存在产权的转让，所以“买卖不破租赁”不适合本案的情况。一审判决认定租赁合同有效，何国兔认为既然合同有效，就应当继续履行的观点是错误的，其只能依据租赁合同要求葛钦烨承担民事责任或者违约责任，而不能要求产权人来履行合同。德盛公司没有义务继续将房屋出租给何国兔。一审判决关于葛钦烨和何国兔之间的房屋租赁合同说理部分也阐述很清楚，一是葛钦烨没有取得产权，但是合法租用，故租赁合同是有效的。二是买卖合同已经解除，虽然租赁合同有效，但是已经没有办法履行，所以只能终止履行。但是终止履行并不意味着权益不能保护，何国兔可以要求葛钦烨承担相应的民事责任或者违约责任。故请求驳回何国兔的上诉请求，维持原判。
葛钦烨述称，认同何国兔的上诉观点，没有异议。
葛渭良述称，认同何国兔的上诉观点，没有异议。
德盛公司向一审法院起诉请求：1、判令葛钦烨、葛渭良、何国兔立即从德盛大厦701室、702室腾退出屋，并将房屋归还给德盛公司；2、判令葛钦烨、葛渭良、何国兔立即支付从2008年6月1日起占用期间的费用损失（按合同价300万元，同期贷款利率4倍计算）；3、诉讼费由葛钦烨、葛渭良、何国兔承担。
一审法院认定事实：2007年12月3日，德盛公司与葛钦烨签订德盛大厦买卖合同一份，约定将德盛公司开发建设的位于现绍兴市上虞区百官街道王充路德盛大厦写字楼的第八层（即德盛大厦701室、702室）房屋转让给葛钦烨所有，转让价300万元，并约定于2008年5月31日前将涉诉房产交付给葛钦烨使用。葛钦烨已付清300万元购房款，德盛公司亦于2008年5月31日将上述房屋交付给了葛钦烨。因德盛公司的原因，其出售给葛钦烨的房产迟迟未办理过户手续。葛钦烨于2014年5月19日向该院提起诉讼，要求解除与德盛公司之间的房屋买卖合同，并要求德盛公司赔偿损失1000万元，两案外人周月新、周建新承担连带清偿责任。该院依法予以立案，案号为（2014）绍虞民初字第879号，并于2014年10月27日予以判决，判决的主要内容为解除本案德盛公司与葛钦就诉争房产签订的房屋买卖合同，德盛公司返还葛钦烨购房款300万元，并赔偿相应违约金等。该判决已发生法律效力。现德盛公司已进入破产清算程序，破产管理人为浙江震天律师事务所。2016年8月26日，破产管理人向葛钦烨、葛渭良、何国兔通过顺丰速运邮寄了出屋通知书，要求葛钦烨及房屋实际占有人、使用人在合同收到一个月内从德盛大厦701、702室中腾空，葛钦烨、何国兔于2016年8月27日收到通知，葛渭良于2016年8月29日收到通知。葛钦烨曾就（2014）绍虞民初字第879号民事判决书向本院申请再审。本院于2017年2月24日作出（2017）浙06民申16号民事裁定书，裁定驳回葛钦烨的再审申请。另查明，2012年9月30日，葛钦烨与何国兔签订房屋租赁合同一份。合同约定由葛钦烨将其购买的坐落于百官街道王充路德盛大厦八层，即德盛大厦701室-702室中780平方的房屋出租给何国兔。租赁期限为18年，从2012年10月1日起至2030年9月30日，租金总计144万元。2016年10月26日，葛钦烨向何国兔出具情况说明一份，主要内容为因葛渭良欠何国兔144万元，自愿以房租144万元抵销债务，视为房租已全部付清。何国兔租赁上述房屋至今。
一审法院认为，依照（2014）绍虞民初字第879号民事判决书，德盛公司与葛钦烨之间关于诉争房屋的买卖合同已解除。合同解除的法律后果之一为恢复原状。故德盛公司诉请判令葛钦烨从德盛大厦701室、702室腾退出屋，并将房屋归还给德盛公司有事实和法律依据，该院依法予以支持。在葛钦烨与德盛公司房屋买卖合同未解除之前，葛钦烨虽未取得所购买房屋的产权，但系合法占有使用，故其与何国兔签订的房屋租赁合同应为合法有效。但在房屋买卖合同解除之后，葛钦烨已丧失合法占有使用的法律基础，即已无法履行房屋租赁合同，何国兔亦无法要求葛钦烨继续履行房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同应自房屋买卖合同解除时终止。葛钦烨购买诉争房屋后一直未办理过户登记手续，所有权未发生变更，本案租赁情况不符合法律上“买卖不破租赁”相关规定，何国兔无权要求德盛公司继续履行租赁合同。故现何国兔无权继续占有其向葛钦烨租赁的房屋，德盛公司作为房屋所有权人要求其腾退有法律依据，该院亦予以支持。德盛公司诉请的房屋占用费计算的依据不足，在本案中暂难处理，德盛公司可另案起诉。葛渭良非买卖合同的相对人，德盛公司对其提起的相关诉请无事实和法律依据，该院不予支持。葛钦烨在案件审理过程中曾向该院申请笔迹鉴定，但据现有证据，其申请依据不足，该院不予准许。何国兔相关抗辩意见依据不足，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、葛钦烨、何国兔自判决生效之日起十五日内从绍兴市上虞区百官街道王充路德盛大厦701室、702室中腾退，并将房屋返还给德盛公司；二、驳回德盛公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由葛钦烨负担。
二审中，上诉人葛钦烨向本院提交了两份租房协议复印件，证明案涉房屋的出租情况，除了租给何国兔外，还有另外两个承租人的事实。
德盛公司对上述证据材料发表意见认为，这两份证据均不属于新证据，葛钦烨、葛渭良当时都出庭的，他们从来没有提起过还有这两个租户。该两份证据均系复印件，没有办法核对。虽然打印时间是在2013年3月30日，但是究竟什么时候形成的没有办法确定，承租户也无法确定，故不予认可。
何国兔对上述证据材料发表意见认为，对这两份证据的三性均没有异议，在一审庭审中有提到过，而且一审法官也进行了询问。房屋出租不是一天两天，德盛公司就在这栋楼里，他们之前也协商好的，是知道的。而且8楼里商业写字楼，租户做生意的招牌都有的。德盛公司是知道这个事实的。
葛渭良对上述证据材料发表意见认为，除了出租给何国兔之外，还出租给另外两个人，在一审庭审中有提到过，一审庭审记录中有，何国兔占用半层，另外两个人占用半层。
本院对上述证据分析认为，该份证据不属于二审中的新证据，且该份证据系复印件，德盛公司对真实性提出异议，不能单独作为认定案件事实的依据。其所要证明的内容亦不足以影响本案相关事实的认定，与本案缺乏关联性，本院对该份证据不予采纳。
二审中，德盛公司、何国兔、葛渭良没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在德盛公司是否有权要求葛钦烨、何国兔腾退案涉房屋。首先，葛钦烨与德盛公司之间的房屋买卖合同已经生效民事判决依法解除，葛钦烨就该民事判决申请再审也被依法驳回。在葛钦烨没有证据足以推翻生效民事判决的情况下，一审法院以生效民事判决作为认定本案相关事实的依据并无不当。至于葛钦烨是否将案涉房产另行出租他人，并不影响德盛公司作为合法所有权人向葛钦烨主张腾退并返还房屋的相应权利。葛钦烨的上诉理由均不能成立，本院不予支持。其次，德盛公司虽曾与葛钦烨签订房屋买卖合同并将房屋交付葛钦烨，但葛钦烨仅取得占有，在办理不动产登记前，其仍未取得所有权，故并不存在何国兔与葛钦烨签订房屋租赁合同后所有权发生变动的情形。本案中，葛钦烨虽与何国兔签订了房屋租赁合同，但从葛钦烨向何国兔出具的情况说明中明确了因葛渭良欠何国兔144万元债务，自愿以房租抵销债务等事实。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人是为了收取租金。因此，双方签订的房屋租赁合同亦有别于《中华人民共和国合同法》中所规定的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其性质应为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。再次，因该房屋所有权属于德盛公司，德盛公司现已进入破产程序，该房屋当属破产财产。德盛公司的破产管理人为积极追收债务人财产，实现债务人财产最大化和债权人利益保护最大化，保障全体债权人的公平有序受偿，亦有权要求收回案涉房屋。至于是否存在其他承租人以及德盛公司是否另行向他人主张腾退，并不影响德盛公司要求何国兔从案涉房屋中腾退的权利。何国兔的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上，葛钦烨、何国兔的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人葛钦烨、何国兔共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 志
审判员 陈伟明
审判员 杨子超
二〇一七年十一月十七日
书记员 刘莎莎