杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第3369号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。住所地：杭州市湖墅南路***号。
负责人：李震宇，行长。
委托代理人：王良，系该行员工。
委托代理人：叶敏，系该行员工。
被告：樊斐。
第三人：浙江清水湾置业有限公司。住所地：杭州市余杭区中泰街道大院内。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：李冰冰、张媛媛，浙江金道律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行（以下简称工商银行）诉被告樊斐、第三人浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，杭州市拱墅区人民法院于2014年10月29日立案受理后移送本院审理。本院于2015年9月21日立案受理，依法适用普通程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人王良、叶敏，被告樊斐，第三人清水湾公司的委托代理人李冰冰、张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2009年2月23日，樊斐因购买位于杭州市中泰乡清水湾别墅山水苑30幢30-5室（以下简称30-5室）房屋需要，向原告申请个人一手房住房贷款，根据相关法规、政策规定，经原告审核同意，原告与樊斐、清水湾公司共同签订《个人房屋担保借款合同》一份。该合同约定樊斐向原告借款金额为1670000元整，借款期限为144个月，并以樊斐所购买的该处房产作贷款抵押担保。合同签订后，原告按约发放了个人购房贷款，但樊斐自2014年6月23日开始已累计多期未按时归还贷款本息，原告根据合同第十二条的约定，已宣布借款合同提前到期，要求提前清偿所有贷款本息，但樊斐至今未还。故诉至法院，请求判令：1、樊斐归还购房贷款本金1107266.12元、利息、罚息及复利27017.5元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2014年9月23日，2014年9月24日起的利息、罚息、复利按合同标准另行计算至贷款本息还清之日止）；2、原告有权就处置30-5室房屋所得价款优先受偿；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告樊斐答辩称：其原来是清水湾公司控股股东华门房地产集团有限公司的副总裁，30-5室房屋是华门集团对其奖励的五套房屋中的一套，所以无须支付首付款。当时，公司要求用房屋去办理按揭，相应贷款合同等手续签字均属实，但贷款均由公司使用，每月按揭也均由公司支付，涉案房屋也未交付。如30-5室房屋真实交付并产权过户其名下，其愿意归还贷款。对原告诉称的剩余贷款本金没有异议，利息、罚息等希望对方考虑酌情减少。要求原告先处置房屋，不足部分由其承担，之后其再向开发商主张权利。
被告清水湾公司答辩称：管理人查阅了清水湾公司的账目，发现30-5室房屋按揭贷款是由清水湾公司支付的。樊斐所称的奖励等情况，目前尚不清楚，也没有证据证实。原告诉称的金额是确认的，樊斐首付款没有支付。预售商品房抵押权预告登记与抵押权登记在法律效力上并不相同，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，请求法院依法判决。
原告工商银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《个人房屋担保借款合同》，证明原告与被告签订购房借款合同，并对借款的权利义务做出明确约定，清水湾公司承担阶段性连带保证责任。
2、借款借据，证明原告发放贷款的事实。
3、预购商品房抵押权预告登记证，证明原告对涉案房屋享有抵押优先受偿权。
4、还款交易明细，证明被告积欠贷款本金和利息等的情况。
5、宣布贷款提前到期通知书和送达证明，证明原告已经宣布贷款提前到期及送达的事实。
6、商品房买卖合同，证明被告向第三人购房的事实。
7、银行贷款审核材料（首付款支付凭证、收据、收入证明），证明原告当时仔细审核了借款申请人的材料，原告无过错。
被告樊斐未提交证据材料。
第三人清水湾公司为支持其诉讼主张，向本院提交部分按揭款还款记录、作账凭证，证明本案按揭款均由第三人支付的事实。
各方当事人对对方提供证据的形式真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
2008年11月30日，樊斐与清水湾公司签订商品房买卖合同一份，约定樊斐购买30-5室房屋，该房屋建筑面积为212.82平方米，商品房价款为2788155元。该合同在房管部门作了预售备案。
2009年2月23日，工商银行与樊斐、清水湾公司签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定工商银行根据樊斐的申请，同意向樊斐发放购房贷款，借款金额为1670000元，用于购买30-5室房屋；借款期限为144个月，自2009年2月23日起至2021年2月23日止；贷款利率按人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例上浮10%，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人按8.4942％计收罚息，如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，贷款人不再通知；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；还款方式为等额本息还款，每期归还本息之和16761.92元；借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；合同还约定本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，由清水湾公司提供阶段性保证担保，从本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；樊斐以其所购房屋作抵押。
2009年2月23日，工商银行按约发放了个人购房贷款1670000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2009年4月15日，工商银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第09007942号），预告登记债权数额为1670000元。
樊斐未支付首付款。之后，清水湾公司按月支付按揭款本息。2013年，30号房屋竣工验收备案。但30-5室房屋一直未向樊斐交付。2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。自2014年6月起累计多期未按时归还贷款本息。工商银行于2014年8月通过邮寄EMS方式向樊斐宣布提前到期，要求还款。截至2014年9月23日，尚欠工商银行贷款本金1107266.12元、利息、罚息、复利27017.5元。2014年10月，工商银行提起诉讼，要求判如所请。另，工商银行已就案涉担保债权向管理人申报债权。
本院认为：樊斐、清水湾公司在《个人房屋担保借款合同》上的签名、签章均真实，《个人房屋担保借款合同》本身也并不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形。本案证据表明，工商银行向樊斐发放贷款时，审查了贷款申请材料，尽到了形式审查义务，无证据表明工商银行与樊斐、清水湾公司互相串通。工商银行也未主张撤销《个人房屋担保借款合同》。故《个人房屋担保借款合同》应属合法有效。现借款人未能按约履行还本付息，已构成违约。工商银行要求樊斐归还借款本息、罚息等款项，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋已办理银行预抵押登记，工商银行已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，工商银行有权就处置30-5室房屋所得价款优先受偿，因清水湾公司进入破产重整程序，工商银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条之规定，判决如下：
一、樊斐于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行贷款本金1107266.12元、利息、罚息、复利27017.5元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2014年9月23日），并支付自2014年9月24日起至贷款还清之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利。
二、确认中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行有权就处置杭州市中泰街道清水湾别墅山水苑30幢30-5室房屋所得价款优先受偿上述债务。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15009元，财产保全申请费5000元，共计20009元，由樊斐承担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 曹 霞
人民陪审员 王 皓
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 申屠书婷