北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2809号
上诉人（原审被告）扬州新华建筑工程劳务有限公司，住所地高邮市泰山桥北路34-7号。
法定代表人王广军，总经理。
委托代理人赵林，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京创基物业管理有限公司，住所地北京市海淀区甘家口21号楼。
法定代表人赵庆祥，经理。
委托代理人杨继锋，北京赫然律师事务所律师。
上诉人扬州新华建筑工程劳务有限公司（以下简称新华公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第06533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭公开开庭审理了本案，书记员刘瑾担任记录。上诉人新华公司委托代理人赵林、北京创基物业管理有限公司（以下简称创基公司）委托代理人杨继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创基公司在原审法院诉称：2012年11月，双方签署《房屋租赁合同》，新华公司承租1号楼地下一、二层房屋作为员工宿舍使用，合同约定，租期为5年，租期自2013年1月1日至2017年12月31日租金每半年预付一次，应于到期前1个月支付。新华公司使用该地下空间仅能用于员工宿舍使用，且要遵守北京市及海淀区人防及普通地下室的安全使用规定及细则。在合同履行过程中，新华公司一直拖欠支付租金，经多次催要，仍欠交租金。根据房屋租赁合同第7条约定，新华公司逾期缴纳租金超过15天的，创基公司有权终止合同，并租赁押金不退，新华公司应同时支付一个月房租作为违约补偿。新华公司逾期支付租金，每逾期一天，应按应付款项0.3%的标准支付滞纳金。逾期归还房屋，应按原日租金的2倍支付滞纳金，现我司要求：1、解除双方于2012年11月20日签订的房屋租赁合同，要求新华公司支付2014年8月10日至腾退之日的房屋租金，以每年335000元的标准支付，并支付违约金如下：按日千分之三支付2014年1月1日至27日期间延期支付的2013年度租金的滞纳金12906元，支付2014年7月1日至9日延付2014年下半年度应付租金97708元，按日千分之三计算为2638.12元。支付2014年7月9日至8月10日期间延付房租71708元的违约金6883.97。支付2014年8月11日至2014年10月15日期间延付应付租金45708元的违约金9050.18元，共计31532.17元。2、新华公司将位于1号楼地下一、二层房屋腾空，交还创基公司；3、新华公司向我公司交付消防中控系统、烟感系统、通风系统、报警系统、监控系统及消火栓4个、报警器5个、灭火器19个，应急灯16个，安全出口标志17个、电开水器1台、IC卡电话1部、厕卫洁2台、手机信号增强系统；4、新华公司向我司支付违约金27917元，诉讼费及公告费由新华公司负担。
新华公司在原审法院辩称：创基公司向我公司出租地下人防工程，创基公司并非房屋的产权人，产权人亦未同意其转租，双方签订的合同系无效合同。创基公司不是承租房屋的所有人和使用人，无权向我方收取租金，故不同意创基公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于1号楼地下一、二层房屋系人防工程。该人防工程系北京市海淀区人防工程管理中心准许创基公司使用，用途为员工宿舍，不得转租转借用于员工宿舍以外的用途。2012年11月20日创基公司（甲方）与新华公司（乙方）签订房屋租赁合同，将位于1号楼地下一、二层的房屋出租给乙方用作员工宿舍。租赁期自2013年1月1日至2017年12月31日止。租金为每年335000元（含供暖费）。乙方每半年向甲方支付一次，到期仍前1个月交纳。租赁押金为30000元。在租赁期内，乙方逾期交纳租金及相关费用超过15天，甲方有权终止合同、收回该房屋，租赁押金及剩余租金不退，乙方同时应支付一个月房租作为违约赔偿。如乙方未如约按时交纳相关费用，或乙方人为因素对房屋设施设备造成损坏，则甲方有权从押金中直接扣除予以补偿，并要求乙方及时补足押金金额。双方确认该房屋为人防地下室，配备有全套安全合格的消防安全设备包括消防中控系统、烟感系统、通风系统、报警系统、监控系统及消火栓（4个）、报警器（5个）、灭火器（19个），应急灯（16个）、安全出口标志（17个），以及电开水器1台、IC卡电话1部、厕卫洁2台、手机信号增强系统等，经乙方确认，上述设备均完好可正常使用，乙方承担租赁期间安全使用的管理责任。乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施完好交还甲方，正常损耗除外。双方对违约责任约定如下：租赁期间，乙方逾期交纳租金，每逾期一天，则按应付款项0.3%的标准支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。
双方签订房屋租赁合同后，2012年11月26日，新华公司向创基物业交纳押金30000元。后按时向交纳2013年1月至2013年年12月期间的租金。新华公司于2014年1月27日交纳2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金160000元，分别于2014年7月9日和8月10日各交纳租金26000元。2014年1月27日，创基物业在新华公司交纳租金的收据上备注，“在乙方良好配合情况下，2014年房屋按叁拾贰万元收取”。现创基公司表示，因在2014年下半年，新华公司不再按时交纳房租，故其仍以332000元／年租金标准主张房屋租金。
新华公司经原审法院公告传唤，到庭参加诉讼。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、行政许可决定书、收据等证据在案佐证。
原审法院判决认定：创基公司与新华公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务关系。创基公司将争诉房屋交付新华公司使用，新华公司应按照合同约定，每半年向创基物业支付房屋，并于到期前一个月交纳。但新华公司并未按时足额支付2014年7月以后的房屋租金，新华公司应承担违约责任，创基公司有权按照合同的约定行使解除权，现创基公司要求解除其与新华公司签订的房屋租赁合同，法院准许。租赁合同解除后，新华公司应向创基公司交付租赁房屋，并按合同约定同时交付租赁房屋内的设备，故创基公司第2、3项诉讼请求，法院支持。新华公司在使用租赁房屋期间，应向创基公司交纳房屋租金，2014年1月，由于新华公司按时交纳房租，故创基公司同意其以320000元／年租金标准交纳租金，但由于新华公司未按时交纳租金，现创基公司仍以332000元／年的标准主张租金，法院不持异议。关于创基公司主张新华公司未按时交纳租金的滞纳金及因租赁合同提前解除应承担违约金，法院考虑双方在合同中约定的押金即有违约金的性质，故法院以押金折抵违约金，不再另行支持其违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，判决：一、解除北京创基物业管理有限公司与扬州新华建筑工程劳务有限公司于二○一二年十一月二十日签订的《房屋租赁合同》；二、扬州新华建筑工程劳务有限公司于本判决生效后七日内腾退位于一号楼地下一、二层房屋，交还北京创基物业管理有限公司；三、扬州新华建筑工程劳务有限公司于本判决生效后七日内将一号楼地下一、二层房屋内的消防中控系统、烟感系统、通风系统、报警系统、监控系统及消火栓四个、报警器五个、灭火器十九个，应急灯十六个，安全出口标志十七个、电开水器一台、IC卡电话一部、厕卫洁二台、手机信号增强系统交付北京创基物业管理有限公司；四、扬州新华建筑工程劳务有限公司于本判决生效后七日内向北京创基物业管理有限公司交纳二○一四年七月一日至十二月三十一日期间欠缴房租十一万五千五百元及二○一五年一月一日至腾房之日的租金，以年租金三十三万五千元的标准计算；五、驳回北京创基物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
新华公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，2、改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人和被上诉人签订的合同为无效合同，被上诉人并非产权人，至今无相关证据证明产权单位同意转租，被上诉人起诉中缺少关键性证据，即被上诉人无法证明自己为争议房屋的合法所有权人和使用权人，也就不应当收取租金。2013年5月29日，北京市海淀区房屋土地经营管理中心通知整改，造成上诉人损失，上诉人才没有交纳租金。由于产权单位不同意转租，涉案房屋已于2015年12月20日经产权单位发出公告，将上诉人强制从争议房屋中搬走。现涉案房屋已经交还产权单位，上诉人不再占用涉案房屋。一审法院判决上诉人承担2015年12月20日之后的租金没有任何依据。2、一审法院适用法律错误，一审在未查明事实的情况下，作出了错误判决，适用了错误的法律条款。
被上诉人创基公司服从原审法院判决，针对新华公司的上诉答辩称：不同意新华公司的上诉请求和理由。双方的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。创基公司对于涉案房屋有合法的使用权。双方在合同中明确了租赁的房屋为人防地下室，也约定了需要配合政府的检查，新华公司对于涉案房屋的性质等问题是明知的。新华公司上诉称创基公司不是合法的使用权人，不应收取租金的主张不能成立。有关部门要求腾退地下室，是因为新华公司违反了有关规定，产权单位曾多次查看地下室，新华公司的门牌也放在地下室入口，上诉人并没有证据证明产权单位不同意转租，也没有证明该房屋已经交还产权单位。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，新华公司提交新证据：1、2015年11月26日在地下室门口张贴的《停止违法使用的告知》，证明产权单位要求上诉人必须在2015年12月20日清退，地下室不允许住人，上诉人接到产权单位的腾退通知。创基公司对该证据真实、关联性和证明目的性不予认可。2、快递底单原件和通知书，证明2016年1月25日新华公司向创基公司发出已经腾退的通知，催告其及时收房。创基公司称没收到该通知，新华公司对其所发快递创基公司是否签收没有提供证据。3、2013年4月2日中国联通发出的公用电话拆除告知，证明合同中所称IC电话一部已于2013年4月被安装单位拆走，新华公司无法返还。对此，创基公司同意不再要求该电话的返还。创基公司亦提交新证据：照片，证明新华公司租赁该地下室作为员工宿舍，产权单位对此应该知晓。新华公司对照片真实性认可，但不认可创基公司的证明目的。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述和新证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为合同效力及租金数额问题。法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。新华公司以创基公司并非涉案地下室的产权人，从而认为合同无效，缺乏法律依据。创基公司取得了对涉案地下室的行政许可，且原审法院亦对创基公司转租行为的合法性向相关部门进行了咨询，得到该部门的认可，故创基公司不仅得到该地下室的转租权且新华公司用作员工宿舍的经营模式符合产权单位的要求，该合同合法有效。新华公司应当按约履行给付租金的义务。因其拖欠租金超过合同约定的期限，创基公司有权提出解除合同。
新华公司主张租金应当给付至2015年12月18日，但其所称于该日腾空地下室的说法没有提交充分证据。租赁合同的双方是新华公司和创基公司，故新华公司应当将腾空的地下室交予创基公司收回，双方没有办理交接前，涉案的地下室仍属于新华公司的控制之下，新华公司应当给付租金。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，除IC电话一部新华公司不必返还外，原审法院的处理正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第06533号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。
二、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第06533号民事判决第三项为：扬州新华建筑工程劳务有限公司于本判决生效后七日内将一号楼地下一、二层房屋内的消防中控系统、烟感系统、通风系统、报警系统、监控系统及消火栓四个、报警器五个、灭火器十九个，应急灯十六个，安全出口标志十七个、电开水器一台、厕卫洁二台、手机信号增强系统交付北京创基物业管理有限公司。
一审公告费二百六十元，由扬州新华建筑工程劳务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费一千八百二十二元，由扬州新华建筑工程劳务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千八百二十二元，由扬州新华建筑工程劳务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘 瑾