贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第348号
原告何贵华，男，汉族，贵州省湄潭县人。
委托代理人钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。
被告遵义市永安房地产开发有限公司。住所地遵义市中华北路***号。
法定代表人李跃春，经理。
第三人李旭，女，汉族，遵义县人。
委托代理人丁汉刚，贵州佳信律师事务所律师。
原告何贵华与被告遵义市永安房地产开发有限公司（以下简称永安房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，本院依法追加李旭为第三人参加诉讼，并依法由审判员田应雪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何贵华及其委托代理人钱庆喜、第三人李旭及其委托代理人丁汉刚到庭参加诉讼，被告永安房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何贵华诉称，2006年5月16日，我与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义市银杉东路第X幢X单元X层X号商品房，合同就房屋价款、交付时间及交付时房屋的装饰等详细约定。并办理了备案登记。我通过银行按揭方式付清了购房款，至今一直按月归还房屋贷款。2010年11月30日，我要求被告交付房屋时，被告的管理人员说现在还有工人暂时住在房屋里，希望我可以宽限交房时间。没想到这一暂住就到现在。其间我几次去找被告，但都联系不上。2014年4月，我去到购买的房屋时发现该房竟被第三人李旭装修入住。后我找到被告管理人员付东华要求交房，但被告的工作人员找借口推脱。被告行为极不诚信，将出售给我的房屋交由他人入住，严重违反合同约定。为此，诉请法院要求判令：1、被告立即按照合同约定标准将位于遵义市银杉东路第X幢X单元X层X号房屋交付给我；2、由被告支付逾期交付违约金，从2014年5月1日起至被告实际交房之日止按月租金3000元计算。
被告永安房开公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人李旭述称，因被告永安房开公司欠我工程款329413元，2013年11月，被告的项目负责人付东华将本案争议的房屋交付给我装修入住以抵偿工程款，并说之后帮我完善相关手续，当时并未告知我该房屋已经出售给其他人，是原告起诉后，我才知道房屋已经出售了。争议房屋抵偿给我后，我便委托装修公司对房屋进行装修，并已入住，装修费用160000多。该房屋是我唯一一套住房，在抵偿房屋之前，我向法院起诉被告偿还工程款，但被告项目负责人付东华和我调解愿意将争议房屋抵偿工程款我才撤诉的，我也是受害者。原、被告双方购房合同约定交付时间为2007年3月20日，而原告在2014年才起诉，怠于行使自己的权利，我已经构成了善意取得。原告只能要求被告承担违约责任。
经审理查明，2006年5月16日，原告与被告永安房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于遵义市银杉东路银杉小区X栋X单元X楼X-
X号房屋（面积为128.83㎡），房屋总价款为148820元，首付款为48820元，余款100000元以银行按揭贷款支付。房屋交付期限为2007年3月20日，交房条件为该商品房经综合验收合格。若逾期交房超过90日，原告可以要求解除合同或继续履行合同，原告要求解除合同的，被告应退还全部已付购房款，并按已付款的1%支付违约金。原告选择继续履行合同的，被告从交付期限第二日起至实际交付之日止按已付购房款的日万分一支付违约金。2006年5月16日，原告向被告交纳了首付款49440元。2006年6月22日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在遵义市房产市场管理处办理了商品房预售合同登记备案。2006年12月5日，原告何贵华及其妻子姜英与中国建设银行股份有限公司遵义市分行签订《个人住房借款合同》，约定何贵华及姜英向中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款100000元，用于支付购买位于遵义市银杉东路银杉小区X栋X单元X楼X-
X号房屋的购房款，并用该套房屋提供抵押担保。同日，在遵义市房产管理局办理了抵押登记，他项权证号为遵房他权他字第XXXXX号。2006年12月12日，中国建设银行股份有限公司遵义市分行将借款100000元发放到原告指定的永安房开公司的账户。2010年11月30日，原告向被告交纳了房屋维修基金2976元和水电开户安装、闭路电视费、垃圾处理费5852元。讼争房屋竣工后未经验收合格，被告永安房开公司也未将讼争房屋交付给原告。2013年11月，第三人李旭以被告永安房开公司欠其工程款为由将讼争房屋进行装修并入住，装修费用为146800元。
诉讼中，原告于2014年6月25日申请对涉诉的位于遵义市银杉东路银杉小区X栋X单元X楼X-
X号房屋（面积为128.83㎡）从2014年5月1日起的租金标准进行评估，经本院委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司评估，以2014年5月1日至2014年7月25日为价格评估基准日，价格评估结论为：位于遵义市银杉东路银杉小区X栋X单元X楼X-
X号房屋（面积为128.83㎡）在价格评估基准日的同地段同期月租金标准为700元。评估费用3000元。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、预售登记备案表、收据、发票、《个人住房借款合同》、借款借据、《房屋他项权证》、担保物收妥通知书、《价格评估咨询报告》和本院调取的询问笔录等书证经庭审质证、认证本院予以采证，并根据上述证据及到庭当事人的到庭陈述，认定以上事实。对第三人提交的安装工程协议书、收条、决算汇总表、退合同协议、传票等，因上述证据与本案无关联性，故本院不予采证。对第三人提交的《装饰工程委托施工合同》、装修预（决）算书、收款收据真实性予以认可。对第三人提交的物品清单因系其单方制作，真实性无法确认，故本院不予采证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告已履行了合同约定的付款义务，被告未按合同约定履行交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任，双方合同虽然约定了逾期交房按已付购房款的日万分之一承担违约金，但该违约金明显不足以弥补原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对原告要求按同地段租金标准计算违约金对原告要求按租金标准支付违约金的诉讼请求本院予以支持，经本院委托评估机构进行评估讼争房屋的月租金标准为700元，故被告应从2014年5月1日起至实际交付房屋之日止每月支付原告逾期交房违约金700元。对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本案讼争房屋虽然已经竣工，但未经验收合格，也未达到合同约定的交付条件，故对原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求本院不予支持。对第三人李旭所持该房屋系被告用以抵偿工程款，原告怠于主张权利，其已构成善意取得的意见，本院认为，第三人李旭未举证证明被告以讼争房屋抵偿所欠其工程款，也未证明讼争房屋系被告交付，且房屋系不动产，不动产所有权并非以交付即转移，原告已在房屋登记管理部门办理了备案登记和抵押登记，故李旭擅自占有讼争房屋不构成善意取得，其对讼争房屋系无权占有，李旭与被告永安房开公司的债务纠纷应另行主张。被告永安房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告遵义市永安房地产开发有限公司在本判决生效后支付原告何贵华逾期交付违约金从2014年5月1日起至实际交付房屋之日止按每月700元计算；
二、驳回原告何贵华的其他诉讼请求。
案件受理费30元，评估费3000元，共计3030元，由被告遵义市永安房地产开发有限公司。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 田应雪
二〇一四年十月九日
书记员 张元璐