文书内容湖南省耒阳市人民法院p t ; ' > 民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第742号原告薛迪隆。委托代理人李翔兰，湖南惠湘律师事务所律师。被告熊柏君。原告薛迪隆诉被告熊柏君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理。依法由审判员蒋云飞适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。代理书记员郑婷担任记录。原告薛迪隆及其委托代理人李翔兰到庭参加诉讼。被告熊柏君经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月8日原、被告双方签订的《联营协议书》，该合同名为联营，实为租赁。双方约定：1、被告将位于耒阳市五一东路92-2号门面约160平方米出租给原告，租期3年（自2013年10月1日起至2016年10月1日），年租金80万元，原告按月向被告支付租金66666元；2、被告保证中途不得中止、违反协议，如有违反被告承担原告店铺货柜装修费用10万元。后被告要求原告支付租赁押金20万，才允许原告于2013年10月1日开始对外营业。双方按约履行到2014年6月初，门口开始有老人聚集阻碍营业，后来发展到强行堵门、驱赶顾客。后经向被告及其他相关人士了解，被告出租的门面是从真正的房东耒阳市公共汽车公司转租而来，被告与原告签订的合同期限超过了原定的租期，因被告未与耒阳市公共汽车公司达成续租而产生纠纷。被告不能保障原告正常经营，无奈6月底关门停业。后被告称可以协调解决，要求原告预付8万元，且不要遣散员工，原告看到满仓积压的货物，为使培养的员工不流失，只好又支付了8万元。在此期间，原告又向员工发放工资4万元。直到2015年1月下旬（农历12月），原告接到被告通知，可以开门甩货。原告被另行安排在同排的其他门面，向外清仓发售积压的货物。至2015年2月下旬甩货结束，大概经营1个月，原告再也不能使用门面。被告将门面出租给原告，理应保证原告正常经营，被告的行为现已构成违约。诉讼请求：1、责令被告返还原告租房押金28万元，赔偿装修费10万元，已付工资4万元等，共计42万元，并按同期人民银行贷款利率从2015年4月1日起计付利息至全部返还日止；2、由被告负担全部诉讼费用。被告在法定期限内未提供书面答辩意见。被告于开庭后与原告进行调解时辩称：1、被告与原告签订的《联营协议书》实质是《房屋租赁合同》，原告每月都按时向被告支付了租金；2、被告收到原告支付给被告的耒阳市五一东路92-2号门面押金20万元；3、2014年6月28日耒阳市人民汽车公司退休老人来闹事，门面就被迫停业，一两个月后被告以处理门面续租的事情为由向原告请求帮忙，原告就转账给被告8万元；4、关于货柜装修费10万元赔偿问题：涉案门面从地到顶、所有货柜，都是被告2012年全新装修的；2013年10月原告进场，顶和地没有动，只装修了货柜，应该不会花10万元，而且装修期限给了10天的免收租金；因为门面被迫停业，2014年年底，因为原告积压了货物，被告在隔壁找了个门面给原告甩货，大概免收租金用了20多天。5、关于员工损失4万元，被告承担不起。经审理查明：2013年9月8日原告与被告签订一份《联营协议书》，双方在《联营协议书》中约定，原告为乙方，被告为甲方，“1、甲方把耒阳市五一东路92-2号门面约160平方米。乙方投入经营资金及除店面租金外所有经营所需事项，由乙方独立经营‘男式服装、服饰’店，甲方不参与管理。2、联营期限为三年，自2013年10月1日起至2016年10月1日止。4、甲方每年向乙方收取门面保底含门面租金人民币80万元作为投资收益。支付方式：每月1日乙方向甲方支付当月投资收益金人民币66666元。如乙方逾期支付甲方投资收益金，甲方有权终止本协议，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。5、甲方保证不得中途终止、违反协议，如有违反甲方承担乙方的店铺货柜装修费用（人民币10万元整）。”双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付20万的门面押金，2013年9月14日被告出具了收到原告20万元门面押金的收据。原、被告依约履行至2014年6月底。从2014年4月份起，陆陆续续便有汽车公司退休人员到涉案门面干扰营业，到2014年6月底涉案门面彻底停业。2014年8月份原告以处理门面续租的事情为由向原告请求给付资金，原告转账给被告8万元。直到2015年1月下旬，原告接到被告通知，可以开门甩货。被告免收原告租金，安排原告在同排的另一门面，销售积压的货物。至2015年2月下旬甩货结束，大概经营1个月，原告再也不能使用门面。另查明，涉案房屋几经转租，其真正房东系耒阳市公共汽车公司，该汽车公司与耒阳市天和实业有限公司签订了《耒阳市公共汽车公司门面房续租合同》，续租时间从2009年5月1日起至2014年4月30日止。案外人伍茂辉（系天和公司负责人），与被告签订《承包合同书》，将涉案房屋承包给被告，约定承包期限为2012年4月1日起至2015年3月31日止，已超出原合同租期截止日2014年4月30日。上述《续租合同》到期后，合同双方未能达成续租协议。以上事实，有原、被告的陈述、联营协议书，20万元押金收据，被告身份证复印件，转账5万元的农业银行的记录，耒阳市公共汽车公司门面房续租合同，中标通知书，耒阳市公共汽车公司诉耒阳市天和实业公司房屋租赁合同民事诉状、先予执行申请书，民事裁定书等证据证明，上述证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，足以认定。对于原告提供的雷美香、刘己英的调查笔录，实为证人证言，因证人未出庭接受质询，证据形式不合法，故不予采纳。本院认为，本案中，原、被告签订《联营协议书》，双方均认为实质为房屋租赁合同，本院亦予以确认。根据《最高人民法院》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中被告享有的有效租期截止日为2014年4月30日，故原、被告签订的合同有效租期是2013年10月1日至2014年4月30日，只有6个月时间，相对双方约定的租期3年（36个月），只占到1/6的比例是有效的，剩下的5/6租期是无效的约定，合同的效力直接关系到双方约定的违约条款是否有效。原、被告签订协议时，双方均知情被告只有部分租期的权限，因此进行了违约约定，但该违约约定因合同部分无效而相应部分无效。原告对被告是否享有完全的租赁权未尽合理的审查义务,被告亦有同样的过错，故原、被告双方对合同的无效部分各承担50%的过错责任。根据合同实际履行时间9个月（2013年10月1日至2014年6月底），即履行了合同总期限（36个月）的1/4，不能履行的3/4期限所分摊的装修费用为7.5万元，由原、被告各承担50%即3.75万元，故被告应赔偿原告装修费损失3.75万元，本院予以支持，过高部分，不予支持。关于原告主张被告赔偿2014年7月份至2014年12月份的员工工资4万元。涉案门面于2014年6月底被迫停业，原告已经向相关人士了解到被告出租的门面是从真正的房东耒阳市公共汽车公司转租而来，被告与原告签订的合同期限超过原定租期。这时被告要求原告不遣散员工，是否遣散员工，支付员工工资的决定权在原告，原告最终没有遣散员工，是其对商业风险作出判断后的决定，且在2015年1月下旬在被告的安排下原告进行了近一个月的清仓甩货。故在原、被告没有相关责任约定的情况下，应由决策者即原告自担风险和责任，原告要求被告赔偿员工工资损失，无合同与法律依据,本院不予支持。关于原告向被告主张返还20万元门面押金以及为续租预付的8万元。押金虽未在合同中约定，但实际原告已支付给被告，现合同实际已履行不能，原告也没有拖欠被告租金等行为，故被告应当返还该笔押金。同理，关于原告为续租而预付的8万元，被告亦应当返还。关于利息，原告主张总计42万元，按人民银行同期贷款利率从2015年4月1日起计付利息至全部返还日止。因原、被告双方对返还款项和利息均未达成一致约定，故原告要求从2015年4月1日起计付利息，无法律和合同依据，综合本案案情，28万从起诉书副本送达之日2016年4月4日开始计算利息，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告熊柏君应在本判决生效之日起十日内向原告薛迪隆返还28万元和赔偿货柜装修费3.75万元，合计31.75万元，并支付自2016年4月4日起至履行日止，以28万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告薛迪隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7600元（原告已预交），减半收取3800元，由原告薛迪隆负担928元，由被告熊柏君负担2872元（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一次性支付原告）。原告薛迪隆预交的另3800元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员蒋云飞二〇一六年五月二十日代理书记员郑婷校对责任人：蒋云飞打印责任人：郑婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。