重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初4552号原告：唐杰，女，1977年1月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘璇龙，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：郑仕钢，男，1956年2月21日出生，汉族，重庆市树人小学教师，住重庆市沙坪坝区。被告：王明芳，女，1978年5月28日出生，汉族，中国电信股份有限公司重庆沙坪坝分公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告唐杰与被告王明芳、郑仕钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年8月15日、2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告唐杰的委托诉讼代理人刘璇龙、王辉，被告郑仕钢、王明芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐杰提出诉讼请求：1、请求法院判令确认二被告于2016年10月21日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。2、被告王明芳协助被告郑仕钢将“重庆市沙坪坝区某大道***号”房屋过户到被告郑仕钢名下。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告郑仕钢原系夫妻关系，于2006年9月18日自愿登记结婚。婚后，双方取得“重庆市沙坪坝区某大道***号”房屋，房屋登记在被告郑仕钢名下。后原告与被告郑仕钢于2014年12月17日经重庆市沙坪坝区人民法院判决离婚。由于双方进行离婚诉讼时，尚有与被告王明芳的房屋买卖合同纠纷案件未结案，该案件牵涉到涉案房屋，故法院在离婚诉讼中对夫妻共同财产暂未作处理，由双方另案解决。后原告和被告郑仕钢与被告王明芳的债权债务已处理完毕，并且王明芳已通过强制执行实现了全部债权。后原告在与被告郑仕钢的离婚后财产纠纷中得知被告郑仕钢于2016年10月擅自与被告王明芳就涉案房屋另行签订了房屋买卖合同，以450000元的低价将涉案房屋转让给了被告王明芳。原告认为，涉案房屋系原告与被告郑仕钢在婚姻存续期间取得的，应属于夫妻共同财产。被告郑仕钢在离婚尚未分割财产时将该房屋以明显的低价将涉案房屋转让给被告王明芳，属恶意转移财产，侵害了原告权益。被告王明芳明知原告与被告郑仕钢系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，在未征得原告同意下与被告郑仕钢签订房屋买卖合同，以不合理低价购买涉案房屋，系与被告郑仕钢恶意串通损害原告利益。根据法律规定，该合同应属无效合同。故诉至法院，望判如所请。被告郑仕钢辩称，第一、1、涉案房屋为树人小学集资房，被告郑仕钢于2005年购买该集资房，涉案房屋为婚前财产。2、被告郑仕钢于2005年5月缴纳房款10000元，2006年上半年缴纳房款40000元，2006年9月14日缴纳50000元，剩余房款85740元为公积金房屋抵押贷款，贷款期限为2007年1月至2017年1月。由于验资之后树人小学退还部分房款，该笔房款被原告拿去新疆投资，原告父亲生病期间费用也由被告郑仕钢支付缴纳。被告王明芳辩称：第一、被告王明芳买房时涉案房屋为被告郑仕刚的个人婚前财产，二被告签订的房屋买卖合同是真实有效的。第二、本被告并未以不合理低价购买涉案房屋：首先，涉案房屋系集资房，市场价值低于商品房；其次，二被告签订的在不动产登记机关备案的《重庆市房屋买卖合同》约定的房屋总成交金额为450000元，但二被告并未实际履行该合同，该合同为少缴纳税款而签订；最后，二被告实际履行的是《重庆房地产买卖合同》，该合同中约定涉案房屋的总成交价为685000元。该成交价并不是不合理低价。经审理查明，2005年12月28日，被告郑仕刚（乙方、参加集资建房职工）与案外人重庆市沙坪坝区树人小学（甲方、组织集资建房单位）签订《重庆市职工集资建房协议书》，约定甲方根据《重庆市城镇集资合作建房管理方法》及相关政策规定，组织204户职工实施集资建房。该房屋位于重庆市沙坪坝区某大道***。户型为三室二厅，建筑面积为116平方米。关于集资额度及缴款办法，双方约定，住房面积控制标准内的面积45平方米，集资额度确定为1540元/平方米；超标面积71平方米，按市场价确定为1690元/平方米；乙方应向甲方缴纳集资建房款共计185740元。集资建房款于2006年5月1日前由乙方向甲方一次性缴清。关于房地产权归属，双方约定，房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房的完全产权和相应的土地使用权。另外，双方还对为维修责任等进行了约定。2005年5月30日，被告郑仕刚向案外人重庆市沙坪坝区树人小学缴纳涉案房屋集资款10000元、2005年11月22日缴纳40000元、2006年9月14日缴纳50000元。2007年1月19日，被告郑仕刚通过银行按揭贷款向案外人重庆市沙坪坝区树人小学缴纳涉案房屋购房款85740元，该贷款还款期限为2007年1月至2017年1月。2006年9月18日原告与被告郑仕刚登记结婚。2014年12月17日，双方经本院判决离婚。2013年3月15日，涉案重庆市沙坪坝区某大道***房屋初始登记于重庆市沙坪坝区树人小学校名下，2014年4月30日转移登记至被告郑仕刚名下。2016年9月28日，被告郑仕刚（卖方、甲方）与被告王明芳（买方、乙方）签订《重庆房地产买卖合同》，约定甲方将涉案重庆市沙坪坝区某大道***房屋以总成交价685000元卖与乙方。该房屋为集资房，建筑面积114.84平方米。关于付款方式，双方约定在2016年9月28日由乙方支付购房定金10000元给甲方，该购房定金为成交总额的一部分。甲乙双方约定于2016年10月15日前签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为500000元。乙方在过户当日支付175000元予甲方作为购房款。另外，双方还对违约责任进行了约定。后，被告王明芳与中国工商银行股份有限公司重庆较场口支行签订《重庆市房地产抵押合同》，将涉案房屋抵押，贷款500000元。2016年9月28日、2016年10月21日、2016年10月21日，被告郑仕刚向被告王明芳出具收条三张，载明收到王明芳涉案房屋定金10000元、首付款175000元、贷款500000元。2016年10月21日，被告郑仕刚（出卖人、甲方）与被告王明芳（购买人、乙方）在不动产登记机关签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将涉案重庆市沙坪坝区某大道***房屋以总成交价450000元卖与乙方。该合同系在不动产登记机关备案合同。2016年10月24日，涉案房屋转移登记至被告王明芳名下。2016年10月26日，涉案房屋进行抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆较场口支行。2017年7月3日，重庆市沙坪坝区树人小学校出具《关于树人小学集资合作建房的说明》一份。该说明载明，根据市房改政策规定：“按住房的成本价全额集资、职工缴清房款，住房建成后集资人拥有房屋的完全产权。”树人小学成立了集资合作建房领导小组，其成员由树人某小学控股方（重庆君合实业公司）徐小平、吴晓东，树人小学校长杨志谓、书记袁必建及教职工代表组成。集资合作建房方案得到了沙坪坝区住改办批复同意（渝沙住改办发【2005】33号）。控股方重庆君合实业公司让利树人小学教职工，在树人某小学规划地内实施集资合作建房项目。（甲）树人小学集资建房单位，与（乙）树人小学参加集资建房的职工，共同签订《重庆市职工集资建房协议书》，规定乙方向甲方缴纳房款185740元，房屋建成后据实核算，集资款于2006年5月1日前一次性缴清。考虑到部分教职工借款交房款，拨款按进度划拨因素，学校采用验资全款后分次交款的方法，与教职工签订了集资建房协议书，分房则以职工本人工龄、职称、荣誉，综合评估得分确定。集资建房得到了沙区政府，控股方重庆君合实业公司的大力支持，解决了学校教职工购房需求。庭审中，被告王明芳举示重庆增值税普通发票一张，该票据载明，不动产地址为重庆市沙坪坝区某大道***，合同金额为450000元，计税金额为573200元。证明涉案房屋评估价为573200元，其按该评估价缴纳房屋交易税款，被告郑仕刚与王明芳并未串通以低价购买涉案房屋。原告不认可其证明目的。被告郑仕刚认可该证据的真实性及证明目的。上述事实，有当事人举示的重庆市非经营性结算统一收据、交通银行流水明细、（2014）沙法民初字第03193号民事判决书、《重庆房地产买卖合同》、《重庆市房地产抵押合同》、收条、《重庆市房屋买卖合同》、《关于树人小学集资合作建房的说明》、重庆增值税普通发票，本院调取的《重庆市职工集资建房协议书》、涉案房屋权属变更情况一览表及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否是原告与被告郑仕刚的夫妻共同财产；二、被告郑仕刚与被告王明芳是否恶意串通，损害原告利益。本院现对争议焦点评述如下：一是涉案房屋是否是原告与被告郑仕刚的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中，被告郑仕刚婚前与案外人重庆市沙坪坝区树人小学（甲方、组织集资建房单位）签订《重庆市职工集资建房协议书》并支付首付款，购买涉案房屋，婚后归还银行按揭贷款。婚姻存续期间，涉案房屋登记于被告郑仕刚名下。原告与被告郑仕刚离婚时，对该不动产的处理并未达成一致，本院考虑该涉案房屋系被告郑仕刚所在单位根据其本人工龄、职称、荣誉等综合评估得分而由其购买的具有福利性质的集资房，且婚前已支付首付款、房屋登记于被告郑仕刚个人名下等因素，涉案房屋应认定为被告郑仕刚个人财产。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应在另案中解决，本院暂不予评判。二、被告郑仕刚与被告王明芳是否恶意串通，损害原告利益。本案中，被告郑仕刚将涉案房屋卖与被告王明芳，签订了两份买卖合同，一份是在不动产登记中心备案的《重庆市房屋买卖合同》，另一份是通过中介方签订的《重庆房地产买卖合同》，前者房屋总价款为450000元，后者房屋总价款为685000元。二被告认为前者系为少缴纳税款而签订，并未实际履行该合同，后者系二被告实际履行的合同。本院结合被告王明芳举示的《重庆房地产买卖合同》中关于付款方式的约定、《重庆市房地产抵押合同》中关于借款金额的约定、收条出具的时间及收取金额的记载、重庆增值税普通发票中关于不动产地址和合同金额的记载，以及本院调取的涉案房屋权属变更情况一览表中抵押权人的记载，认定二被告实际履行的是《重庆房地产买卖合同》，涉案房屋交易总价款为685000元。本院考虑到涉案房屋系集资房，其房屋价值应低于普通商品房，原告亦未通过申请司法评估等方式举证证明被告郑仕刚与王明芳恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，从而损害原告利益，故本院对原告的此一抗辩理由不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告唐杰的诉讼请求。案件受理费4300元，减半交纳2150元，保全费2020元（原告已预交），由原告唐杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  陈劲松二〇一七年八月二十八日书 记 员  王 雪