广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终228号
上诉人（一审原告）：张晓霞，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××6664。
委托代理人：谢小辉，广东维克律师事务所律师。
委托代理人：钟小英。
上诉人（一审原告）：林桂灼，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××5796。
委托代理人：谢小辉，广东维克律师事务所律师。
委托代理人：钟小英。
上诉人（一审被告）：珠海市龙光房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。组织机构代码：××。
法定代表人：沈沛勇，执行董事。
委托代理人：黄燕敏，广东摩金律师事务所律师。
委托代理人：郑嘉媛。
一审原告张晓霞、林桂灼与一审被告珠海市龙光房地产开发有限公司（下称龙光公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2012年10月9日，张晓霞、林桂灼与龙光公司签订《商品房买卖合同》，约定张晓霞、林桂灼向龙光公司购买珠海市人民西路359号商铺，建筑面积295.84平方米，总价人民币11910510元。双方同时还签订了合同附件，附件第六条约定，龙光公司应于2012年11月6日之前，将符合“（1）该商品房经验收合格。（2）装饰装修设备符合约定的标准”的商品房交付张晓霞、林桂灼；第八条约定，办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权解除买卖合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。（2）买受人认为交付的商品房有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任。（3）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合约定的，按约定处理。买受人认为交付的商品房存在（2）（3）情形的，应按本条约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同。
上述合同及附件签订后，张晓霞、林桂灼按约向龙光公司支付了全部房款。案涉商铺所在“海悦云天花园”地下室及1-4栋上部工程于2012年6月12日经验收合格，2012年8月31日取得竣工验收备案表。
2012年10月张晓霞、林桂灼到案涉商铺查看，发现商铺天面和外墙存在渗漏现象，遂致函龙光公司要求对商铺进行维修，并向珠海市建设工程质量监督检测站（以下简称质监站）投诉。同年11月，龙光公司委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司进行了维修。2013年3月24日张晓霞向龙光公司发出《再次催收商铺函》，称2012年11月26日、12月3日向龙光公司送去“催收商铺函”和“联系函”后，因商铺多次修补，至2013年2月27日才收到龙光公司关于商铺已维修好可交付的通知，3月1日与龙光公司相关负责人未能就违约责任问题协商一致而未能接收商铺。函中表示“本人急需要这商铺来经营新引进的品牌产品”，商铺拖延交付造成的损失，将通过法律途径向龙光公司追讨。同年3月25日，龙光公司发出《催促入伙通知书》，要求张晓霞、林桂灼办理收楼手续。之后，张晓霞、林桂灼发现渗漏的情况依然存在，于2013年10月持续向龙光公司反映情况、向质监站书面投诉。同年11月20日质监站函复张晓霞称：2013年11月6日召集双方到现场查看，目前暂无法确认是否渗漏。建议以后发现怀疑渗漏时及时通知有关各方，以便共同确认。函中还称：2012年11月中旬，张晓霞曾对质量问题进行过类似投诉，该站及时协调并督促处理。其中天面渗漏处理后，经蓄水检查，未发现再有渗漏，开发商对侧墙渗漏也进行了处理，但该站认为处理方法不彻底，经督促，开发商另委托专业公司改用在墙外侧开挖土层后增设防水措施的方法。该站认为方法是对的，但是由于在技术上无法采用蓄水的方法进行检查，建议大雨天再观察，如发现仍有渗漏问题，开发商应继续为投诉人做修补处理。
双方就商铺的渗漏及责任问题无法协商一致，张晓霞、林桂灼于2014年1月13日向一审法院提起诉讼，请求判令龙光公司支付逾期交楼违约金。在该案审理中，张晓霞、林桂灼于2014年4月1日接收了案涉商铺，同日龙光公司人员出具《收条》，确认收到张晓霞、林桂灼交还的案涉商铺钥匙“用于维修”。案中，张晓霞、林桂灼提交与龙光公司人员2014年4月19日查看现场的照片，称接收商铺后因天雨，再次发现内墙渗漏的情况。同年5月19日，张晓霞、林桂灼再次向质监站投诉反映，该站函复称：5月19日上午及23日两次派员，联系龙光公司代表现场查看，调查及协调处理结果回复如下：“一、调查情况，经现场查看发现商铺一层西向外墙内侧墙根位置发现有渗水痕迹；靠近西向外墙内侧一条排水管四周也有渗水痕迹；商铺二层北向外墙内侧有一处渗水痕迹。二、协调结果：1、已要求龙光公司查明渗水原因，并委托经验丰富的防水补漏单位出具方案并实施施工。2、渗漏处理完毕后在该商品外墙做淋水试验，并由业主验收。从业主同意验收之日起，开发商承诺提供5年防水保修服务”。
此后，龙光公司在2014年6月和7月1日对案涉商铺进行修复。同年7月11日，双方共同与审理该案的一审法院法官查看现场，发现仍然存在明显的潮湿痕迹，龙光公司承诺制作整改维修的方案，在当天的庭审过程中，龙光公司明确表示将同意对渗漏问题彻底修复，按照张晓霞、林桂灼和质监站的要求做淋水试验进行验收，并提供八年的防水保修。
一审法院于2014年8月20日作出（2014）珠香法民三初字第154号民事判决，判令一、龙光公司于判决发生法律效力之日起一个月内对张晓霞、林桂灼购买的案涉商铺渗漏水问题进行修复；二、上述第一项内容在修复后由双方进行淋水试验验收，龙光公司承担八年内的防水保修责任；三、龙光公司于判决发生法律效力之日起三十日内向张晓霞、林桂灼支付2012年11月7日至2014年4月1日的违约金1811587.05元。龙光公司不服该判，向本院提起上诉。
本院审理该案后，于2014年12月12日作出（2014）珠中法民三终字第506号终审判决，认为：在涉案商铺主体结构质量验收合格的前提下，买受人不应因涉案商铺出现渗水等瑕疵而拒绝办理收楼手续。但本案中，龙光公司于2012年11月8日通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，张晓霞、林桂灼因涉案商铺天面渗水而要求龙光公司予以维修，龙光公司对该质量问题并无异议并同意将涉案商铺维修后再交付给张晓霞、林桂灼，因此，龙光公司并未按合同约定的时间（即2012年11月6日）履行房屋交付义务。
但在龙光公司委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司对涉案商铺渗漏进行了维修处理，且进行了蓄水试验排查后并未再出现渗水现象，龙光公司2013年2月27日通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，张晓霞、林桂灼负有收楼的义务。张晓霞、林桂灼在2013年12月18日起诉时主张涉案商铺仍不具备收楼条件，但张晓霞、林桂灼不仅未举证证明从龙光公司2013年2月27日通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续至2014年4月1日张晓霞、林桂灼实际办理收楼手续时一年多时间内，涉案商铺仍有渗漏现象，相反，质监站2013年11月20日给张晓霞、林桂灼的复函中明确表明：2013年11月6日，经召集双方到现场查看，目前暂无法确认是否渗漏。同时，如本院查明事实所示，张晓霞、林桂灼2013年3月24日向龙光公司发出《再次催收商铺函》时亦自认龙光公司2013年2月27日口头通知张晓霞、林桂灼商铺已修补好可交铺，张晓霞于2013年3月1日与龙光公司协商收铺相关事宜时，双方因违约时间及违约责任未能达成一致，才导致收铺不成功，而非因涉案商铺的质量问题。因此，在龙光公司2013年2月27日再次通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，张晓霞、林桂灼2013年3月1日与龙光公司因违约赔偿问题未协商一致而拒绝收楼，张晓霞、林桂灼应对2013年3月1日以后拒绝收楼的行为承担相应的法律后果。遂终审维持一审判决第一、二判项，改判第三判项，判令龙光公司承担合同约定的案涉商铺交付日之次日2012年11月7日起，至2013年3月1日止按合同约定计算的违约金。
2015年1月9日张晓霞、林桂灼提起本案诉讼，称接收案涉商铺后，仍存在严重的漏水问题且至今未彻底修复，造成该商铺无法装修不能正常使用、收益，为此诉请龙光公司按照每月每平方米280元的标准赔偿2013年3月1日起至商铺完成修复之日止计算的租金损失。
本案中，龙光公司依据上述张晓霞2013年3月24日向龙光公司发出的《再次催收商铺函》及2014年12月2日本院（2014）珠中法民三终字第506号案法庭调查笔录称，案涉商铺张晓霞、林桂灼系用来“自己经营”品牌产品，而非用于出租，故不能以出租收取租金的方式计算损失。案件审理中，依张晓霞、林桂灼的申请，一审法院委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司对案涉商铺自2013年3月1日起至今每月的租金价格进行司法评估。2015年5月7日该评估公司出具《房地产估价报告》，7月28日又出具《评估报告更正函》，确认2013年3月至6月市场月租金每平方米209元，2013年7月至2014年6月市场月租金每平方米219元，2014年7月至2015年6月市场月租金每平方米230元。经一审庭审质证，张晓霞、林桂灼对评估报告以及更正函没有异议。龙光公司提出两项异议，一、评估程序不符合法律规定：1.评估机构资质问题；2.评估人员只有两位；3.估价人员没有由法官陪同并在双方当事人或代理人到场的情况下进行评估。二、评估采用的依据不全面，高估房产价值。2015年8月20日，正拓评估公司对上述异议进行了书面回复：一、关于评估程序。1.正拓评估公司属于珠海两级人民法院委托评估入选机构，具备承接评估租金水平的资格；2.根据《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》，评估报告由两名估价人员签字，符合相关规定。二、关于评估依据。本次采用比较法选用了同一小区的三个案例，遵循了独立、客观、公平、公正、科学的原则。
龙光公司主张，案涉商铺自2014年7月14日开始维修，2014年7月20日结束，此后案涉商铺已无渗漏现象，并提交维修单位出具的《关于海悦云天写明3栋08号商铺外墙墙根防水维修的报告、工程验收单，以及物业公司作出的《情况说明》和相片。还提交了2014年8月4日、17日拍摄的案涉商铺被锁的相片，及同年9月4日向张晓霞发出的《维修确认函》，其中《维修确认函》称张晓霞7月11日报修的商铺墙根渗水的问题，已于7月21日完成维修，因多次通知张晓霞未前往确认维修结果，特书面通知张晓霞于同年9月15日前到现场验收确认。龙光公司提交了该函委托“顺丰速运”发送的快递单据复印件，该件备注栏注明“收客要求我司退回龙光地产”。张晓霞、林桂灼否认收到该函、否认得到龙光公司要求确认维修结果的通知。
本案一审庭审后，龙光公司提交一审法院2015年2月6日作出的（2015）珠香法执字第609号《执行结案通知书》，主张案涉商铺已进行修复，（2014）珠中法民三终字第506号民事判决已经执行完毕。一审法院该《执行结案通知书》确认龙光公司已经履行完毕（2014）珠中法民三终字第506号民事判决确定的金钱给付义务，未提及渗水问题的修复情况。经向一审法院查询，该案执行中未进行淋水试验。
张晓霞、林桂灼不认可龙光公司已经完成了渗漏水的修复，并称（2014）珠中法民三终字第506号民事判决生效后，龙光公司没有再进行修复，也没有进行淋水试验，因此无法确认案涉商铺是否完全修复，张晓霞、林桂灼为此迄今没有进行装修和使用。
本案一审庭审后，龙光公司向一审法院申请对案涉商铺进行淋水试验。2015年10月15日，张晓霞、林桂灼提交书面意见，要求将淋水试验交由（2014）珠中法民三终字第506号案的执行程序中解决。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，张晓霞、林桂灼与龙光公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。案涉商铺在2012年10月即发现渗漏水问题，经修复后在2014年4、5月再次出现渗漏现象，造成张晓霞、林桂灼长期不能正常对案涉商铺进行使用收益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，因此张晓霞、林桂灼有权要求龙光公司赔偿因漏水造成的损失。张晓霞、林桂灼诉请参照租金市场价格确定损失金额，合理有据，本院予以采纳。
张晓霞、林桂灼要求龙光公司支付2013年3月1日起至修复之日止的租金损失。根据（2014）珠中法民三终字第506号生效判决的认定：1、张晓霞、林桂灼未举证证明2013年2月27日至2014年4月1日收楼时一年多时间内，涉案商铺仍有渗漏现象；2、张晓霞、林桂灼2013年3月1日与龙光公司因违约赔偿问题未协商一致而拒绝收楼，应对2013年3月1日以后拒绝收楼的行为承担相应的法律后果。据此，自2013年3月1日起至2014年4、5月再次发现渗漏之前的这段时间，张晓霞、林桂灼不能证明商铺存在渗漏情况，故张晓霞、林桂灼拒绝收楼造成的租金损失不应由龙光公司承担。而案涉商铺在2014年4、5月份再次发生渗漏现象，龙光公司应赔偿自该次渗漏发生之日起直至修复完成之日止的租金损失。张晓霞、林桂灼提交的照片显示，2014年4月19日案涉商铺再次发现渗漏情况，龙光公司员工到场查看。龙光公司并未提供反证推翻该证据，据此一审法院认定2014年4月19日商铺再次发生渗漏，龙光公司应自该日期起赔偿租金损失，直至修复完成之日止。
关于修复是否已经完成。龙光公司主张其已于2014年7月20日完成修复工程，但依据龙光公司提交的（2014）珠中法民三终字第506号案庭审笔录，2014年12月初龙光公司仍然在维修外墙漏水问题。并且，珠海市中级人民法院2014年12月12日作出二审判决，并未认定龙光公司已经完成修复，仍然判令龙光公司对案涉商铺的渗漏水问题进行修复，并在修复后进行淋水试验验收。由此可见，直至二审判决作出时，龙光公司仍未完成渗漏水的修复和验收，其主张已经于2014年7月20日完成修复，不能成立。此外，龙光公司不能提供2014年12月12日之后其对案涉商铺进行修复的相关证据，至于《执行结案通知书》，只能证明龙光公司履行完毕（2014）珠中法民三终字第506号案生效判决确定的给付金钱的义务，不能证实其已完成修复和淋水试验的判决义务。由上，龙光公司不能证明其现已修复完成案涉商铺的渗漏水问题。而龙光公司要求在本案中进行淋水试验，确定案涉商铺的渗漏水问题是否修复，上述事项属于（2014）珠中法民三终字第506号案执行内容之一，根据民事诉讼“一事不再理”的原则，不应在本案中重复处理。
综上，龙光公司应赔偿2014年4月19日起至修复完成之日止的租金损失。至于租金标准，一审法院委托正拓评估公司进行价格评估的程序合法，评估结论客观、真实，予以采信。据此，2014年4月19日起至2014年6月30日的租金损失，应按照每平方米219元计算，共计157653元（73天×219元／30天×295.84平方米）；2014年7月1日起直至修复之日止的租金损失，应按照每平方米230元计算。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《商品房销售管理办法》第三十三条第四款之规定，判决龙光公司于判决发生法律效力之日起十五日内向张晓霞、林桂灼支付2014年4月19日至2014年6月30日的租金损失157653元，以及2014年7月1日起直至修复之日止的租金损失（按照295.84平方米，230元／平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10973元、鉴定费8340元，合计19313元，由张晓霞、林桂灼负担7352元，龙光公司负担11961元。
当事人二审的意见
一审原告张晓霞、林桂灼不服一审判决，上诉称一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。请求改判为：龙光公司向张晓霞、林桂灼支付自2013年3月1日期起至2014年6月30日的租金损失1024789.76元，以及2014年7月1日起直至修复之日止的租金损失（按295.84平方米，每平方米230元的标准计算）。
张晓霞、林桂灼认为，一审法院就租金损失的起算日期未自2013年3月1日计算，存在认定事实错误，适用法律不当的情形，应予纠正。一、（2014）珠中法民三终字第506号生效判决确定涉案商铺的交付日期为2013年3月1日，依双方签订的合同第十七条、补充协议第八条第2款的约定，生效判决确定的交付日期之后，龙光公司承担修复漏水的责任，但龙光公司怠于修复，或修复无法达到正常使用条件，因此龙光公司应从保修之日起承担给张晓霞、林桂灼造成的损失。
二、生效判决虽认为张晓霞、林桂灼未举证证明2013年2月27日至2014年4月1日涉案商铺仍有渗漏。但两案案由不同、诉求不同、主张的法律关系不同，判决生效的案件是审理商铺是否具备交付条件，而本案审理的是生效判决确定的交付日后，龙光公司是否尽到保修责任，是否由此给张晓霞、林桂灼造成了无法正常使用而产生的损失。另案中，法院是将这个期间未发现漏水情况是作为张晓霞、林桂灼不能在未发现漏水的情况下就拒绝收楼的认定。但是作为房屋漏水情况是否从根本上已经解决，之后是否再次发生漏水情况并不在另案当中作为是否具备交付条件的审查范围。因此，在另案当中同时也指出：“至于商铺又出现的渗漏现象，……龙光公司承担修复责任而非逾期交房的违约责任。”正是基于此，在另案当中判决龙光公司对涉案房屋问题进行修复，修复后进行淋水试验验收，并承担八年内的防水保修责任。
三、生效判决认定2013年3月1日商铺交付后，于2014年4月、5月、6月、7月再次发生漏水，龙光公司提供的庭审笔录证明截止2014年12月，仍在进行修复。涉案房屋的渗漏水情况始终未在根本上得以解决，也基于此，张晓霞、林桂灼为防止损失的扩大未冒然装修，否则在装修后，由于渗漏水会造成更大的拆除、重作的装修损失，就不仅限于张晓霞、林桂灼主张的租金损失。综上，张晓霞、林桂灼认为一审法院就租金损失的起算日期未自2013年3月1日计算，认定事实错误、法律适用不当，应依法纠正。
一审被告龙光公司亦不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误。一审在未全面查明本案事实的前提下，即单方面依据张晓霞、林桂灼的否认作出判决，且错误分配举证责任，一审判决对涉案商铺是否存在渗水的事实认定与真实、客观事实严重不符。（一）无证据证明涉案商铺自2014年4月19日始出现新的渗漏事实，并至一审判决时仍未修复。相反，龙光公司提交的证据，充分证明龙光公司已履行了修复义务。不能因为张晓霞、林桂灼拒绝认可修复结果，既而推断出龙光公司没有履行修复义务，否认涉案商铺已修复的客观事实。
1、张晓霞、林桂灼无证据证明涉案商铺存在严重渗漏并影响正常居住、使用的事实，应承担举证不能的法律后果。另案终审判决认定：“张晓霞、林桂灼不仅未能举证证明从龙光公司2013年2月27日通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续至2014年4月1日张晓霞、林桂灼实际办理收楼手续时一年多时间内，涉案商铺仍有渗漏现象。”同样，张晓霞、林桂灼也无证据证明涉案商铺在2014年4月1日至5月23日之间存在渗水的事实。虽然，2014年5月23日，质监站通知双方到涉案商铺现场查看，但现场也仅仅是看到三处“渗水痕迹”，并非如张晓霞、林桂灼所述的“严重渗水”并无法居住及使用。2、龙光公司提交的证据充分证明已履行了修复义务，涉案商铺在修复后已不存在任何渗漏。首先，龙光公司已履行了法定及约定的修复义务。根据双方签订的合同约定，龙光公司根据《住宅质量保证书》承担保修责任。本案中，龙光公司于2014年7月11日接到张晓霞、林桂灼的报修通知，随即在7月20日完成修复，之后多次以电话、短信、书面通知的方式告知张晓霞、林桂灼验收，但其二人均不予理睬，并在商铺大门加锁，直至（2014）珠中法民三终字第506号案开庭前几日（即2014年12月2日）才开门让龙光公司做了淋水实验。
张晓霞、林桂灼始终企图以拒绝验收的方式否认修复结果，但龙光公司在一审中提交的涉案商铺照片显示，即便在今年的5、6、7几个月的大暴雨天气后，涉案商铺也未出现渗水或积水的情况，据此，充分证明张晓霞、林桂灼报修的渗漏问题早已在2014年7月修复完毕。
（二）一审判决对（2014）珠中法民三终字第506号案终审判决及庭审笔录断章取义，从而错误认定涉案商铺直至该案终审时仍未完成修复。生效判决一案庭审笔录中，龙光公司反复强调已完成外墙面的渗水修复工作，并在开庭前几日已做了淋水实验，但一审判决完全忽略该事实，仍片面依据张晓霞、林桂灼的否认认定涉案商铺未完成修复工作。同样，该案的终审判项，系维持原一审判项中龙光公司作为开发商应承担的防水保修责任，并非认定龙光公司未完成修复义务从而要求龙光公司继续履行。事实上，终审判决并未认定涉案商铺在2014年7月20日龙光公司完成修复工作后依然存在渗漏情形，显然，该判项不应理解为2014年7月20日的修复工作未解决涉案商铺的渗水问题。如果2014年7月20日的修复工作未解决渗水问题，涉案商铺依然如张晓霞、林桂灼所述存在严重的渗漏水质量问题，那么，涉案商铺在经历了2015年5、6、7三个月的严重暴雨天气后，会出现严重的积水情况，张晓霞、林桂灼又为何没有向有关部门投诉或向龙光公司报修，或另行委托第三方维修？显然，涉案商铺早已不存在任何渗漏问题。
（三）一审判决错误认定执行结案通知书仅证明龙光公司履行了生效判决的金钱给付义务。张晓霞、林桂灼申请执行生效判决，既包括金钱给付义务，也包括了修复义务及淋水实验。该结案通知书的出具表明执行部门已完成该案中所有申请执行内容，也充分证明了龙光公司已履行了对涉案商铺的修复义务。否则，为何法院未对龙光公司采取强制措施，反而出具了结案通知书？
（四）一审判决未查明本案事实，仅依据张晓霞、林桂灼的否认，即认定涉案商铺仍存在严重的渗水事实，违背逻辑。一审法院拒绝龙光公司提出现场勘查申请，未能对生效判决的执行情况进行查明，仅以“一事不再审”为由驳回龙光公司，不但严重侵犯了龙光公司的合法权益，也导致一审判决是在本案的客观事实未能全面查明的前提下作出。一审中龙光公司申请现场勘查并进行淋水实验，是为证明2014年7月20日修复完成后，商铺并不存在张晓霞、林桂灼所述存在严重渗漏水的质量问题，然一审法院拒绝勘查，在未查明事实的前提下，仅依据张晓霞、林桂灼的否认，即认定商铺仍存在严重的渗水事实，违背逻辑。
二、一审判决错误理解最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中“所谓严重影响正常居住使用”的规定，实践中该情况是指，购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。其认定标准为：1）房屋严重漏水且无法进行修复的；2）房屋墙体多处开裂，难以维修的，3）因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；4）房屋经质检、规划、环保、消防等部门验收，存在重大安全隐患且无法加以改进的；等等。本案中，张晓霞、林桂灼提交的证据显然不能证明涉案商铺符合如上关于“严重影响正常居住使用”的认定标准。即便如张晓霞、林桂灼所称，龙光公司没有修复或拖延修复，根据上述法律规定，其二人完全可自行委托第三方修复，未委托第三方修复系对自身权益未采取积极的保护措施，扩大的损失应由其二人自行承担。
三、张晓霞、林桂灼无证据证明其存在损失，商铺在交付后，其二人未使用涉案商铺的后果应由其自己承担。首先，终审判决认定，商铺在2013年3月1日已符合法定及约定的交付条件，且在2013年3月1日至2014年4月1日期间不存在渗水的客观事实。显然，张晓霞、林桂灼自商铺符合交付日起即可以完整予以使用，但其二人没有使用，反而长期空置，故造成的损失都应自行承担。其次，其二人购置商铺的目的是为自营美容品牌的产品，并非出租牟利，故主张租金损失没有事实依据。第三，其二人所购商铺位于该小区最里端，且为毛坯状态，一审法院完全忽略龙光公司对评估公司作出的评估结果异议，仍依据其评估价格作为租金损失的赔偿标准，违背市场真实交易价格。
综上，张晓霞、林桂灼无证据证明涉案商铺自2013年3月1日合法交付后处于无法正常居住、使用的客观事实，在龙光公司已提交了履行修复义务的证据后，也未能提交修复后涉案商铺依然存在“严重影响居住使用”的证据，据此，张晓霞、林桂灼应承担举证不能的法律后果。相反，龙光公司提交的《执行结案通知书》充分证明已履行了涉案商铺的修复义务及完成了淋水实验工作，不能因张晓霞、林桂灼单方面的否认即认定龙光公司未完成对涉案商铺的修复义务，或涉案商铺早已具备正常居住使用的客观事实。涉案商铺在符合交付条件后未正常居住使用的后果，应由张晓霞、林桂灼自行承担。恳请二审法院查明事实，依法适用法律，撤销一审判决，驳回张晓霞、林桂灼诉讼请求。
本院判决的理由与结果
本院认为，依据法律、法规，及龙光公司与张晓霞、林桂灼签订的合同及其附件，龙光公司应将符合建筑规范、验收合格的商铺依时交付张晓霞、林桂灼使用，并承担交付后的质量保证责任，因质量、装饰装修存在不符合约定的情形造成张晓霞、林桂灼损失的，龙光公司应当承担赔偿损失的责任。
本院（2014）珠中法民三终字第506号民事判决终审认定：依约，龙光公司应于2012年11月6日前向张晓霞、林桂灼交付涉案商铺，但同年11月8日龙光公司通知张晓霞、林桂灼接收商铺后又同意对案涉商铺维修后再予交付，故龙光公司未按约履行交付商铺的义务。而2013年2月27日龙光公司通知张晓霞、林桂灼办理收楼手续时，张晓霞、林桂灼则负有收楼的义务；双方于同年3月1日协商收楼相关事宜时，因违约时间及违约责任未能达成一致，而致收楼不成功，张晓霞、林桂灼应对当日及之后拒绝收楼的行为承担相应的法律后果。故判定龙光公司只承担2012年11月7日至2013年3月1日期间的逾期交房违约责任。本院在论及上述认定结论时指：张晓霞、林桂灼未举证证明龙光公司2013年2月27日通知办理收楼手续，至2014年4月1日张晓霞、林桂灼实际办理收楼手续的一年多时间内涉案商铺仍有渗漏现象。但显而易见，本院指出张晓霞、林桂灼未举证证明该期间案涉商铺有渗漏现象，并非判定案涉商铺不存在渗漏、或判明案涉商铺是否渗漏，而意在认定张晓霞、林桂灼是否仍继续享有拒绝接收商铺的权利、龙光公司是否负有2013年3月1日之后逾期交付商铺的违约责任，故一审判决以此认定龙光公司不承担2013年3月1日至2014年4月1日期间因案涉商铺渗漏致张晓霞、林桂灼损失不当。张晓霞、林桂灼对此的上述主张，本院予以支持。
本院（2014）珠中法民三终字第506号民事判决已认定，在龙光公司2012年11月8日通知张晓霞、林桂灼接收案涉商铺时，对其二人提出的质量问题无异议并同意维修，即案涉商铺的渗漏，龙光公司已予确认，故龙光公司有义务证明案涉商铺在此之后已予修复达至张晓霞、林桂灼认可，或已符合法律、法规的规定。2013年2月27日龙光公司函致张晓霞、林桂灼称商铺已修复完毕，但并未获其二人认可，直至同年10月其二人还就渗漏的问题持续向龙光公司反映、向质监站投诉，质监站在回复二人的函中也认为“如发现仍有渗漏，开发商应继续为投诉人做修补处理”，即质监站至同年11月20日亦未确认龙光公司已完成渗漏修复。本院上述终审一案在一审法院审理期间，张晓霞、林桂灼于2014年5月19日再次向质监站投诉，而该站在回复其二人的函中则确认案涉商铺存在渗漏。该案审理中一审法院法官还于同年7月11日至现场勘查，龙光公司在当日的一审法院庭审中也承诺对仍存在的渗漏进行彻底修复，并做淋水试验。最终，该案经一、二审审理终审判定龙光公司在该判决发生法律效力之日起一个月内对案涉商铺进行修复，并进行淋水试验。由此可见，在2012年11月龙光公司承认案涉商铺存在渗漏情况并承诺修复后，至本院2014年12月12日作出上述终审判决，龙光公司并无证据证明案涉商铺已予完全修复，且该事实业经生效判决已予认定。而上述终审判决在强制执行中，及本案审理期间龙光公司也未依生效判决判定进行淋水试验以确定案涉商铺是否已完全修复，故龙光公司仍应对案涉商铺未完全修复造成张晓霞、林桂灼损失承担赔偿责任。一审法院依据张晓霞、林桂灼的申请，依法委托相关机构对案涉商铺的市场月租金水平进行评估，并以此作为确定案涉商铺损失的标准并无不当。
依据该损失计算的标准，龙光公司应赔偿张晓霞、林桂灼从2013年3月1日至同年6月30日按每月每平方米209元计算的损失247322.24元（4×209×295.84）、2013年7月1日至2014年6月30日按每月每平方米219元计算的损失7777467.52元（12×219×295.84）共1024789.76元，及从2014年7月1日起至修复之日止按每月每平方米230元计算的损失。且本院认为，龙光公司承担的至修复之日止的损失赔偿责任，应以切实履行本院（2014）珠中法民三终字第506号民事判决判定的修复及淋水验收义务为限，即以上述标准计算的损失赔偿计至龙光公司履行该生效判决确定的修复及淋水验收，而可确定房屋符合建筑规范不再渗漏之日止。
至于龙光公司认为张晓霞、林桂灼无证据证明案涉商铺处于无法正常居住及存在之损失，本院认为，案涉商铺的渗漏在上述本院终审一案中已予认定，在龙光公司如上所述未依生效判决执行、未能证明已予完全修复的情况下，张晓霞、林桂灼不使用案涉商铺即存在损失，而不在于其作何用途，负有责任的龙光公司即应承担赔偿的责任。龙光公司上诉还称一审法院作出（2015）珠香法执字609号《执行结案通知书》，即充分证明其已履行修复义务并完成淋水试验，更是违背客观事实。龙光公司无理之上述主张，本院予以驳回。
综上所述，张晓霞、林桂灼上诉有理，本院予以支持；龙光公司上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实不当，实体处理应予纠正。根据《中华人民共和国建筑法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第86号民事判决。
二、珠海市龙光房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向张晓霞、林桂灼偿付2013年3月1日至2014年6月30日的损失1024789.76元，及从2014年7月1日起至案涉商铺修复之日止，按295.84平方米、每月每平方米230元计的损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回珠海市龙光房地产开发有限公司的上诉请求。
一审案件受理费10970元，张晓霞、林桂灼负担2304元，龙光公司负担8666元；鉴定费8340元，由龙光公司负担。二审案件受理费15924.42元，由龙光公司负担（龙光公司已预交11011元，尚应交纳4913.42元，限龙光公司接到本判决书之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈妙斯