中华人民共和国
上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪高民一（民）终字第3号
上诉人（原审原告）上海彬亭建材有限公司。
法定代表人李金明。
委托代理人李斌。
委托代理人李金兴，福建融成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）下山洋。
委托代理人袁健，江苏山水律师事务所律师。
委托代理人高友林，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通吴窑台商城基础设施建设有限公司。
法定代表人陈镒宏。
被上诉人（原审被告）陈镒宏。
上列两被上诉人共同委托代理人丛松峰，江苏天听律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏正泰房地产开发有限公司如皋分公司。
负责人王彩玲。
委托代理人王仁本，江苏天听律师事务所律师。
上诉人上海彬亭建材有限公司（以下简称彬亭公司）因与被上诉人下山洋、南通吴窑台商城基础设施建设有限公司（以下简称台商城公司）、陈镒宏、江苏正泰房地产开发有限公司如皋分公司（以下简称正泰如皋分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。彬亭公司的委托代理人李金兴，台商城公司及陈镒宏的委托代理人丛松峰、正泰如皋分公司的委托代理人王仁本到庭参加诉讼。下山洋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月6日上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2007）沪二中民五（商）初字第120号民事调解书，彬亭公司与南通吴窑台商城置业有限公司（该公司名称后变更为“南通吴窑台商城基础设施建设有限公司”）、陈镒宏自愿达成调解协议，台商城公司确认其共欠彬亭公司货款本息共计人民币（以下币种均为人民币）11，816，586.20元，双方对付款时间及违约责任作了约定，陈镒宏对台商城公司的还款义务承担连带清偿责任。因台商城公司、陈镒宏未按调解协议履行还款义务，彬亭公司向二中院申请执行。执行过程中台商城公司、陈镒宏与彬亭公司于2010年8月2日达成执行和解协议，正泰如皋分公司于2010年8月3日向二中院出具担保书，自愿以台商城项目为台商城公司、陈镒宏提供执行担保，以保证和解协议的履行。因台商城公司、陈镒宏未按上述和解协议履行，二中院依照彬亭公司的申请，于2012年3月22日依法查封包括系争商铺在内的台商城项目项下的相关房产。
原审法院另查明：下山洋与正泰如皋分公司于2010年8月10日签订了《商品房买卖合同》，下山洋向正泰如皋分公司购买系争商铺，总价款为265，705元。2010年8月5日，下山洋支付正泰如皋分公司定金20，000元，正泰如皋分公司于同日出具收据。2010年8月10日，下山洋以银行卡方式支付正泰如皋分公司240，792元（中国农业银行卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），正泰如皋分公司于同日出具收据。2012年7月23日，下山洋委托陈亚以银行卡方式支付正泰如皋分公司维修基金1，254.8元、房款差价4，913元，共计6，167.8元（中国工商银行卡号622202＊＊＊＊＊＊＊＊＊2370S，付款人陈亚），正泰如皋分公司于同日出具维修基金收据。正泰如皋分公司于2010年8月14日开具销售不动产统一发票，销售的不动产牌楼号为系争商铺，付款方为下山洋，金额为260，792元（发票号码XXXXXXXX）。2010年8月10日下山洋与台商城公司签订商铺委托经营管理合同，约定下山洋委托台商城公司对系争商铺经营管理。2011年5月20日，正泰如皋分公司与台商城公司签订房屋交接确认单，确认自当天起将江苏省如皋市吴窑镇人民南路XXX号XXX-
XXX栋房屋交接给台商城公司。
二中院在执行申请执行人彬亭公司与被执行人台商城公司、陈镒宏一案过程中，下山洋向该院提出执行异议，认为二中院裁定查封其商铺实为执行错误，请求予以解封。二中院于2013年2月1日作出（2013）沪二中执异字第4号执行裁定书，中止对系争商铺的执行。彬亭公司遂提起本案诉讼，要求法院依法许可对系争商铺的执行，本案诉讼费由下山洋、台商城公司、陈镒宏、正泰公司如皋分公司共同承担。
原审法院认为，鉴于台商城公司、陈镒宏未履行生效的民事调解书，彬亭公司申请二中院执行。执行过程中双方达成执行和解协议，正泰如皋分公司自愿以台商城项目为台商城公司、陈镒宏提供执行担保。但台商城公司、陈镒宏未按上述和解协议履行，二中院依照彬亭公司的申请，依法查封包括系争商铺在内的台商城项目项下的相关房产，后下山洋提出执行异议。虽然目前系争商铺仍登记在正泰如皋分公司名下，但下山洋并不知晓正泰如皋分公司以台商城项目为台商城公司、陈镒宏提供执行担保，在彬亭公司提出查封申请之前就已与正泰如皋分公司签订了购买系争商铺合同，并按约支付了大部分房款，目前已支付全部房款，正泰如皋分公司也将系争商铺交付给下山洋的委托管理人台商城公司，应视为正泰如皋分公司已实际向下山洋交付系争商铺。因此下山洋提出的执行异议理由成立，二中院依法作出中止对系争商铺执行的执行裁定书正确。彬亭公司诉称正泰如皋分公司将已设置执行担保的财产对外销售行为无效，在法院查封时系争商铺尚未交接等，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，于2013年11月21日作出如下判决：对原告上海彬亭建材有限公司要求许可对江苏省如皋市吴窑镇人民南路XXX号台商城B-A1158室房产执行的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元，由原告上海彬亭建材有限公司负担。
判决后，彬亭公司向本院提起上诉称：1、2012年3月22日查封系争商铺时，下山洋支付了部分房款，并未付清全款。2、下山洋就系争商铺签订买卖合同后，未申请办理预告登记，也未要求办理产权过户手续，因此可认定其对未办理产权过户登记手续存在过错。3、系争商铺所在房屋的公共设施尚未施工完毕，不符合交付条件，原审法院依据房屋交接确认单，认定下山洋实际占有系争商铺与事实不符。4、正泰如皋分公司将台商城项目提供执行担保后，又出售系争房屋，与下山洋签订的房屋买卖合同属效力待定合同，其作为担保权人不予认可，合同应为无效。且下山洋基于合同享有的是债权，而本案查封系争房屋是基于担保物权，下山洋无权提出执行异议。故请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。
下山洋答辩称：《商品房买卖合同》中房屋的建筑面积和总价都有涂改，是因为实测面积发生变化，所以在原建筑面积和房价上进行了更正，其于签约后按原房价已付清全款；系争房屋符合交付条件，实际亦已交付；在整个购房过程中其并无过错，同意原审判决。
台商城公司、陈镒宏共同答辩称：台商城公司与下山洋之间就系争商铺签有委托经营管理合同，其作为受托管理人已接收系争房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
正泰如皋分公司答辩称：同意台商城公司、陈镒宏的意见，请求驳回上诉。
二审中，彬亭公司提供了以下证据：1、2014年4月13日台商城B-A幢室内外照片，欲证明正泰如皋分公司台商城工程指挥部办公场所仍设在B-
A幢，室内设有正泰如皋分公司为业主提供转让服务办公场所；2、2012年3月18日拍录的台商城B-
A幢室内现状的光盘与照片，欲证明公共设施（卫生间、电梯）均未施工，不符合交付条件；3、网上下载的报道文章，欲证明2011年8月，因消防通道的变更，不少业主购买的房屋出现了严重的面积差；4、2007年5月12日南通吴窑台商城置业有限公司与如皋市吴窑镇人民政府签订的《投资协议书》；5、2008年1月19日如皋市吴窑镇人民政府《函》（特急）；6、2008年3月15日如皋市重大项目推进领导组办公室文件（皋重办发（2008）1号）《关于3月份重大项目推进协调会办公会议纪要》；7、台商城项目开发建设的情况说明。证据4-7欲证明台商城公司挂靠正泰房地产开发有限公司，以该公司名义从事台商城项目的开发建设，两家公司之间有关联，房屋交付实际上就是台商城公司向自己交付。
下山洋质证认为，证据1-3真实性、合法性、关联性均持异议，对于证据4-7真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
台商城公司、陈镒宏发表质证意见，对证据1-2真实性无异议，认为房屋就是这个现状，符合交付条件；证据3真实性无法确认；证据4-7真实性无法确认，且与本案无关。
正泰如皋分公司发表质证意见，认可证据1-2真实性，但认为不能证明上诉人的证明目的，商铺本身需要二次装修；证据3真实性无法确认；证据4-7真实性无法确认，且与本案无关。
本院认为，证据3真实性无法确认，证据7本身不属于证据，本院不予采纳。证据1-2以及证据4-6与待证事实之间缺乏关联性，本院亦不予采纳。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，下山洋与正泰如皋分公司签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购买商品房的基本情况中“建筑面积共30.79平方米”，“30.79”划去改为“31.37”；第四条计价方式与价款，约定出卖人与买受人“按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米8，470.02元，总金额人民币260，792元”，“260，792”也划去改为“265，705”。涂改处均加盖正泰如皋分公司合同专用章。
本院审理中，正泰如皋分公司陈述系争商铺在被查封前已经可以办理产权过户登记，该项目其他房屋也有业主已经办出产权过户登记。下山洋对此事实无异议。
本院认为，系争商铺登记在正泰如皋分公司名下，下山洋并不知晓正泰如皋分公司以台商城项目为台商城公司、陈镒宏提供执行担保，在彬亭公司提出查封申请前下山洋已与正泰如皋分公司签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，彬亭公司主张在其不认可的情况下该合同为无效合同的观点，缺乏法律依据，本院不予采信。在原审法院依法查封包括本案系争商铺在内的台商城项目项下相关房产后，下山洋提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判断其异议是否成立，应当审查其是否已经付清全部价款、是否已经实际占有系争商铺及下山洋对未办理产权过户登记手续是否存有过错等事实。
关于下山洋是否已经支付全部价款。根据查明的事实，下山洋于2010年8月5日支付正泰如皋分公司定金20，000元，于2010年8月10日签订了《商品房买卖合同》，并于同日支付了240，792元，其所付的房款总额260，792元与《商品房买卖合同》修改前的房屋总价是一致的。结合双方对于房屋单价的约定，以及建筑面积的修改，下山洋解释因实测建筑面积变化因而导致房屋总价变化，该解释符合常理，具有可信度，正泰如皋分公司亦予认可，本院予以采信。因实测面积的变化，下山洋之后补齐了房款差价，故应认定其已支付全部价款。
关于下山洋是否已经实际占有系争商铺。因下山洋与台商城公司签订商铺委托经营管理合同，约定下山洋委托台商城公司对系争商铺经营管理。正泰如皋分公司将系争商铺交付给下山洋的委托管理人台商城公司，应视为正泰如皋分公司已实际向下山洋交付系争商铺。彬亭公司认为系争商铺不符合交付条件，实际并未交付，但未就此提供相应证据，本院不予采信。
关于下山洋对未办理过户登记手续，是否存有过错。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于系争房屋于2011年5月20日签订房屋交接确认单，在此后的90天内，下山洋有权要求正泰如皋分公司配合办理产权过户登记手续。现无证据证明系争商铺不符合办理产权过户登记的条件，或者因正泰如皋分公司不予配合导致产权过户登记手续无法办理，下山洋亦未向法院说明其是否在系争商铺被查封前提出了过户申请，故本院认为下山洋怠于办理产权过户登记手续，对于系争商铺未办理过户登记手续，下山洋存有过错。
综上，下山洋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，彬亭公司要求许可对系争商铺执行的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销（2013）沪二中民二（民）初字第3号民事判决。
（二）对江苏省如皋市吴窑镇人民南路XXX号台商城B-A1158室房产许可执行。
一、二审案件受理费人民币160元，由下山洋、南通吴窑台商城基础设施建设有限公司、陈镒宏、江苏正泰房地产开发有限公司如皋分公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁晓燕
审判员 李 烨
审判员 孟 艳
二〇一五年十月二十八日
书记员 赵 慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……