安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01197号
上诉人（原审被告）：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市经济开发区。组织机构代码69570962-1。
法定代表人：杨思罗，该公司总经理。
委托代理人：杜有龙，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：范敏，女，1979年9月12日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托代理人：鲁毓贵，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：耿延磊，安徽会峰律师事务所实习律师。
上诉人滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦置业公司）为与被上诉人范敏商品房预售合同纠纷一案，不服滁州市琅琊区人民法院于2015年7月2日作出的（2015）琅民一初字第00689号民事判决，向本院提�上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人仪邦置业公司的委托代理人杜有龙，被上诉人范敏的委托代理人鲁毓贵、耿延磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年6月24日，仪邦置业公司（甲方、卖方）与范敏（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定范敏向仪邦置业公司购买位于滁州市上海北路585号滁州仪邦广场5幢酒店公寓单元701室房屋，建筑面积为76.37平方米，单价为每平方米2682.9元，总房价款为204893元；甲方定于2014年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止等内容，合同附件一付款方式和付款�限约定：一次性付款，不贷款。同日双方又签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定范敏向仪邦置业公司购买位于滁州市上海北路585号滁州仪邦广场5幢酒店公寓单元702室房屋，建筑面积为78.36平方米，单价为每平方米2765.70元，总房价款为216720元。其他条款与前一份合同相同。合同签订后，范敏交纳了两套房屋的总房款421613元，仪邦置业公司至今未将位于滁州市上海北路585号滁州仪邦广场5幢酒店公寓单元701室、702室房屋交给范敏。
原审法院认为：仪邦置业公司与范敏签订的两份购房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。范敏从仪邦置业公司购买滁州市上海北路585号滁州仪邦广场5幢酒店公寓单元701室、702室房屋并依照约定付清了购房款。仪邦置业公司应依照合同约定的时间于2014年8月31日前将房屋交给范敏，其至今未交付�显属错误。范敏有权依照双方合同约定要求仪邦置业公司自2014年9月1日起支付违约金。范敏购买的两套房屋总价款为421623元（204893元＋216720元），仪邦置业公司应按照日万分之三标准支付自2014年9月1日至房屋交付之日止的违约金，对范敏的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：被告滁州仪邦置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告范敏逾期交房违约金（以房屋总款421623元为基数，自2014年9月1日起计算至房屋交付之日止，利率按照日万分之三计算）。案件受理费490元，减半收取245元，由被告滁州仪邦置业有限公司负担。
仪邦置业公司上诉称：1、根据双方签订的滁州市商品房预售合同补充条款第六条的约定，违约金计算应自最后交付期限之第91日起计算，故范敏计算的违约金应扣减90天；2、根据合同补充条款第五条的规定，仪邦置业公司因政府规划及供电原因导致楼宇建设周期延长的，可相应延期交楼，因本条所述原因影响导致建设工程延期达12个月，故仪邦置业公司依法应延期交房12个月。至范敏起诉之日，仪邦置业公司并未构成违约。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判驳回范敏的诉讼请求，诉讼费用由范敏承担。
范敏在庭审中辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，其与仪邦置业公司签订的补充条款第六条明显违反公平原则，且仪邦置业公司并没有采取合理方式提醒范敏注意该条款，导致范敏未注意到该条款，侵犯了范敏的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四十条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合�法若干问题的解释二》第10条，据此应认定仪邦置业公司与范敏签订的补充条款为无效条款；2、仪邦置业公司所述的所谓因政府规划及供电原因导致楼宇建设周期延长无任何事实依据，且仪邦置业公司与范敏之间是买卖合同关系，其之间的权利义务不因第三者受到影响，因此仪邦置业公司的此项上诉理由不应得到支持。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，仪邦置业公司提供证据并经范敏质证意见如下：
证据一、2014年8月27日给全体业主的一封信，证明：仪邦置业公司已经告知业主，因政府规划和供电原因逾期交房，范敏收到后并未提出异议。
范敏的质证意见：对证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，这只是仪邦置业公司单方面的说明，其理由没有任何事实依据，并不能作为免除仪邦置业�司应按期交房的义务。
证据二、证明一份，证明：延期交房的原因是政府配套设施跟不上所导致的，据此可延期交房。
范敏的质证意见：对证据的真实性不予认可，供电配套工程不能抗辩仪邦置业公司延迟交房。
证据三、商品房预售合同及补充协议各两份，证明：补充条款第五条、第六条约定了延期交房及违约金计算的规定，该补充条款的签订是双方真实意思的表示。
范敏的质证意见：该补充协议是格式条款，仪邦置业公司明显在免除自己逾期交付的义务，有违公平原则，应属无效。
证据四、建设工程竣工验收备案证书一份，证明：涉案商品房已于2015年9月16日经竣工验收并办理了备案手续，符合交房条件。
范敏的质证意见：对其真实性无异议，但还需书面通知，才能办理交付手续。
本院认为，对证据一，范敏虽�其真实性无异议，但并不认可其证明目的，该证据只是告知业主不能按期交房，并不能证明与本案争议的焦点有关联，故对其证明目的不予采信。对证据二，范敏不认可其真实性，但该证据经过相关行政主管部门盖章确认，能够证明仪邦置业公司开发的涉案楼盘确因供电配套工程影响，导致无法施工影响施工工期，故对此证据予以采信。对证据三，与范敏提交的证据一致，故对其真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实予以综合认定。对证据四，范敏对其真实性无异议，且是双方合同约定的交房条件，故与本案有关联，故对此证据予以采信。
本院查明的事实与原审查明的事实一致外，另补充查明以下事实：双方于2014年6月24日签订两份商品房预售合同，在该两份合同中第十条均约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该房屋通过竣工验收备案。双方又于同日签订了两份合同补充条款，均主要约定：第五条、双方同意对本合同第十、十一条（交付条件及期限）补充如下：如遇到下列特殊原因，除经双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、因政府部门采取某项行政措施、政策法规或行政命令的改变、市政因素等非卖方能力所及的情况或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，卖方可据实延期。2、因政府及政府有关部门规划设计变更，配套工程跟不上，综合验收拖延或遇某项行政措施而导致开发建设延长的，延长时间据实计算。因旱灾后或高温导致政府限制用水或停电、停水八小时以上或连续间断性停电或停水三天以上等导致工期延长的，卖方可据实延期。3、交房期限届满，买方按本合同应支付给卖方的任何款项未付清的，卖方有权拒绝向买方交房，交付日期相应顺�至买方付清全部应付款项后10天内，顺延期限不视为交付逾期。第六条、甲、乙双方同意对本合同第十二条（违约金的起算日）补充如下：违约金的计算起止日调整为按自本合同约定的最后交付期限之第玖拾壹天起算至实际交付之日止。另外，仪邦置业公司在开发建设涉案房屋过程中，因项目供电无高压输电路由，经相关部门协调供电配套设施工程至2015年3月20日才施工完成。2015年9月16日，涉案商品房经竣工验收并办理了备案证书。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：仪邦置业公司是否存在逾期交房行为及逾期时间如何确定。
本案中，范敏与仪邦置业公司签订商品房买卖合同，范敏购买仪邦置业公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合�履行各自义务。一方当事人不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。仪邦置业公司认为根据双方合同及补充条款的约定，因供电配套工程迟延及合同约定的违约金计算期限的变更，交房期限应予顺延，其公司未向范敏交房不构成违约。经查，双方在该两份商品房买卖合同第十条、第十一条均约定，仪邦置业公司应于2014年8月31日交房，房屋交付的条件是该房屋通过竣工验收备案，而仪邦置业公司提交的证据反映涉案房屋通过竣工验收备案的时间为2015年9月16日，故在2014年8月31日涉案房屋并不具备交付条件，显然，仪邦置业公司应当承担合同约定的逾期交房违约责任。由于双方在签订商品房买卖合同的同时又签订了补充条款，其中第五条、第六条分别对商品房买卖合同中第十条、第十一条、第十二条进行了补充约定，该补充条款的约定是双方自愿对逾期交房违约金的起算日及交付条件和期限的变更约定，属于双方可以通过自行约定确定的内容，补充条款亦经范敏签字确认，故该补充条款并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。范敏辩称该补充条款系格式条款，应为无效的理由，没有事实依据，本院不予采纳。根据该补充条款第六条的约定，违约金的起算日应于合同约定的交付日2014年8月31日起第91天开始起算，即于2014年12月1日起开始计算违约金；但同时双方在补充条款第五条又约定，当配套工程跟不上，导致延期交付的可以据实顺延交付时间，顺延期限不视为交付逾期。现相关行政管理部门出具证明涉案项目确因供电配套工程原因，导致工程延期至2015年3月20日才完成供电施工，因供电问题确属工程配套的项目，故涉案房屋交付的时间可以顺延至2015年3月20日，则自2014年12月1日至此日期之前仪邦置业公司不应承担逾期交房的违约责任。而在此日期之后，仪邦置业公司再无任何理由延期交付房屋，应当按合同约定的标准每日按126.49元（421623×0.3‰）支付逾期交房违约金至交付之日止。仪邦置业公司的部分上诉请求和理由成立，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。仪邦置业公司在二审中提供了新的证据，导致原审判决部分事实认定有误，判决结果部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销滁州市琅琊区人民法院作出的（2015）琅民一初字第00689号民事判决；
二、上诉人滁州仪邦置业有限公司从2015年3月21日起每日支付被上诉人范敏违约金126.49元至房屋交付之日止。
如上诉人滁州仪邦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付�钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费245元，由上诉人滁州仪邦置业有限公司负担130元，由被上诉人范敏负担115元；二审案件受理费490元，由上诉人滁州仪邦置业有限公司负担260元，由被上诉人范敏负担230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一五年十月十二日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。