江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第01220号
原告江苏五福物业管理有限公司，住所地如东县掘港镇人民南路72号。
法定代表人葛加红，总经理。
委托代理人高力、葛颢，公司职员。
委托代理人陈爱红，江苏联嘉律师事务所律师。
被告葛正林。
原告江苏五福物业管理有限公司（以下简称五福物业公司）与被告葛正林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由代理审判员陈娟娟适用小额诉讼程序于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告五福物业公司委托代理人高力、陈爱红、葛颢到庭参加诉讼。被告葛正林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五福物业公司诉称，原告系上成天逸小区的物业服务公司，被告系该小区A15-304室的业主。被告在领受房屋入住后一直享受原告对上成天逸的物业管理服务。被告自2014年7月2日起未能给付物业服务费，至2015年7月1日，其结欠物业服务费631.15元。原告多次催要未果，故具状诉讼，请求判令被告立即给付物业服务等各项费用631.15元（其中含物业费535.28元、公共耗能费35.86元、生活垃圾清运费60元）；承担滞纳金106.66元（按照日万分之五计算自2014年7月2日起至2015年6月5日，此后的违约金仍主张计算至结清全部物业费）；本案的律师费2500元及诉讼费由被告承担。
被告葛正林经本院合法传唤未到庭，在规定的期限内未提交书面答辩。
经审理查明，原告系如东县上成天逸公寓的物业管理公司。被告系该小区中A座15幢1单元304室业主，被告房屋的建筑面积为148.69平方米。如东县上成天逸公寓由如东县天一建设开发有限公司开发，2012年1月19日，如东县天一建设开发有限公司将上成天逸公寓委托原告实行前期物业管理。2012年7月2日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费多层住宅为0.6元／㎡／月（被拆迁户享受政府物业服务费补贴，补贴标准按县政府会商意见执行），生活垃圾清运费为60元／户／年。业主逾期不交纳物业费的，原告可以按每日万分之五加收违约金。前期物业服务期限自物业交付前三个月起至物业交付满两年止。
另查明，2014年6月30日，原告与如东县上成天逸公寓业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方对物业服务事项、物业管理服务费用、双方权利义务、违约责任等作了约定。其中：物业服务费标准多层住宅按建筑面积为0.6元／㎡／月（其中普通住宅部分2014年7月1日至2015年6月30日的物业管理费根据东建（2011）42号文件第六部分的规定，由原告按0.3元／㎡／月的标准向物业所有人收取，另0.3元／㎡／月由政府补贴），由原告采取包干制形式按年度向业主收取，另公共水费、电费、以及如东县环卫处征收的生活垃圾费不在物业服务费中支出。物业费首次收取时可预收一年。业主逾期不交纳物业费的，原告可以按每日千分之一加收违约金。因被告未能及时支付物业费，2015年5月25日，原告向被告发出催缴物业费的律师函，后被告仍未能给付，故原告于2015年6月9日诉至本院，要求被告支付2014年7月2日至2015年7月1日的物业管理费631.15元（其中含物业费535.28元、公共耗能费35.86元、生活垃圾清运费60元），支付滞纳金（违约金）106.66元（按照日万分之五计算自2014年7月2日起至2015年6月5日，此后的违约金仍主张计算至被告结清全部物业费），同时要求被告承担本案的律师费用2500元，以上费用合计人民币3237.81元。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的前期物业服务协议、安置房销售协议、前期物业服务合同、物业管理服务合同等证据在卷为证，并经庭审审核，予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《上成天逸公寓前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县上成天逸公寓业主委会员与原告订立的《物业管理服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告依上述合同在上成天逸公寓从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。原告要求被告支付物业服务费理由成立，本院予以支持。物业服务费标准按照约定以0.3元／月／平方米计算，被告自2014年7月2日至2015年7月1日欠缴物业服务费为535.28元（0.3元／月／平方米×148.69平方米×12个月）。被告除应缴纳物业服务费，还应按每年60元标准缴纳垃圾清运费，自2014年7月2日至2015年7月1日的垃圾清运费为60元。关于原告主张的公共耗能费35.86元，因《物业管理服务合同》明确约定公共水费、电费、以及如东县环卫处征收的生活垃圾费不在物业服务费中支出，故原告主张的公共耗能费35.86元本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，其主张自逾期之日起按应缴金额的日万分之五交纳，系根据双方所签订的《上成天逸公寓前期物业服务协议》中的约定，该约定标准低于原告与如东县掘港镇上成天逸公寓业主委员会所签订的《物业管理服务合同》中约定的日千分之一的标准，本院照准。原告主张的滞纳金应以实际欠费年度自2015年7月2日起计算，计算至判决之日2015年7月30日，为人民币7.49元（0.3元／月／平方米×148.69平方米×12个月×日万分之五×28天）。虽然在《物业管理服务合同》中约定原告可以提前收取物业服务费，但并不能代表被告在原告服务年度未届满前应当缴纳违约金，物业服务的原则应当体现为先服务后收费，原告据此主张逾期付款违约金有失公平，本院不予采纳。关于原告主张的律师费2500元，虽然《物业管理服务合同》约定业主无正当理由连续三个月不交物业服务费的，物业公司有权要求其赔偿律师费，但是该条款首先是一个格式条款，不论其有无向合同相对人履行明确告知义务，其明显加重了对方的责任。考虑到物业服务的特殊性，物业服务涵盖房屋及配套设施的养护、管理，小区环境卫生以及安保等方方面面，也难以做到尽善尽美，极少数业主迟延缴纳物业费也可能是存在原因的，且物业费一般数额较少，从物业公司与业主和谐关系的角度出发，原告主张的律师费2500元本院不支持为宜。被告葛正林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告葛正林给付原告江苏五福物业管理有限公司自2014年7月2日至2015年7月1日物业服务费535.28元、垃圾清运费60元、公共耗能费35.86元，并支付滞纳金7.49元，合计为人民币639元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告江苏五福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告葛正林负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈娟娟
二〇一五年七月三十日
书 记 员 沙 丹
附相关法律条文：
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
第（五）项按时交纳物业服务费用。
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。