湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初5058号原告王时顺，男，1985年2月4日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人李梦梦，湖南华湘律师事务所律师。委托代理人王依平，湖南三协律师事务所律师。被告姚伟，女，1981年8月24日出生，汉族，住长沙县。被告胡广斌，男，1979年9月18日出生，汉族，住长沙县，系姚伟的丈夫。两被告共同的委托代理人何辉，湖南银城律师事务所律师。第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人袁李，执行董事。委托代理人钟梦雅，女，1992年7月16日出生，汉族，住湖南省双峰县，系公司员工。原告王时顺与被告姚伟、胡广斌、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结�原告请求判令:1、确认原告王时顺与被告姚伟签订的《房屋买卖合同》已解除；2、被告姚伟支付原告王时顺违约金428400元，并承担原告的居间费损失14280元；3、被告胡广斌就被告姚伟对原告的上述债务承担连带责任；4、被告负担本案诉讼费用。两被告共同答辩要点：1、原告违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋曾出现不吉利的事实，骗取答辩人签订合同；2、导致合同履行中止及答辩人延迟交付房款的原因在于原告；3、原告单方解除合同，已然违约；4、原告要求被告姚伟支付428400元违约金与事实不符且无法律依据，涉案房屋房价处于上涨期，原告无任何经济损失。第三人述称：涉案合同签订后，被告以楼上住户因抑郁跳楼，涉案房屋不吉利为由，要求解除合同，因原告不同意，引起本案诉讼。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：双方当事人无争议的事实1、2017年7月19日，王时顺（出售方兼甲方）与姚伟（买受方兼乙方）通过新环境公司（居间方兼丙方）签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。其中，合同约定：甲方将坐落于星沙镇东四路268号恒大翡翠华庭8栋1106房出售给乙方，房屋总价款为1428000元，乙方于2017年8月1日支付甲方购房定金400000元；如合同一方违约超过约定时间10个工作日，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。《补充协议》第1条约定，甲方须将涉案房屋做全委公证至丙方指定人名下，乙方待公证书出来后2日内将剩余定金380000元转至甲方帐户；第5条约定，如甲乙双方任何一方违约，除双方按合同法进行赔偿及处理外，还需向守约方赔偿装修费用200000元。合同及补充协议还对三方其他权利义务进行了约定。2、合同签订后，姚伟向王时顺支付定金20000元。3、涉案房屋缴纳契税的时间在2015年10月9日，取得不动产权证的时间在2017年9月21日。4、姚伟已支付新环境公司中介费11424元。5、原被告均同意解除涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》。6、诉讼中，两被告于2017年9月28日提起反诉，同年10月27日又撤回反诉。二、双方当事人有争议的事实1、《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力。原告认为，涉案合同及补充协议真实有效，不违反相关法律法规。两被告认为，合同约定定金为400000元，超过房屋总价款的20%，不具有合法性。第三人认为，合同条款对定金的约定虽超过房屋总价款的20%，但定金可转化为购房款，故该条款约定有效，不影响合同的效力。�院认为，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》虽系双方当事人真实意思表示，但约定定金为400000元，已违反我国担保法关于定金不得超过房屋总价款20%的规定，即约定定金不得超过285600元，故对超出部分的定金约定，因违反法律强制性规定，应认定无效。对合同及补充协议的其他约定，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。2、涉案房屋是否为“凶宅”并影响合同交易。原告认为，根据法律规定及常理，如果房屋出现不正常死亡事件可认定为凶宅，而根据两被告陈述，出现过不正常死亡事件并非发生在涉案房屋内，而是发生在该楼栋相邻房屋内，故不能认定涉案房屋为“凶宅”，不能构成两被告违约的理由。两被告认为，本案有特殊性，因交易时被告姚伟正值高龄怀孕待产期，而跳楼邻居系产后抑郁，对姚伟产生直接心理暗示，会影响两被告是否购买涉案房屋。第三人认为，根据常识，不吉利死亡等事件发生在该套房屋内才可能认定为凶宅，而同楼栋其他房屋发生过不吉利死亡事件则很难扩大到该套房屋，故不能认定涉案房屋系“凶宅”，不会影响交易。本院认为，我国对凶宅的认定没有明确法律定义，根据通说，凶宅系指曾发生过凶杀、自杀等非正常原因死亡事件的房屋或场所。现两被告主张涉案房屋系“凶宅”并影响交易，未提供任何有效证据证明，不予采信。3、原被告是否存在违约行为。原告认为，涉案合同及补充协议签订后，原告及时办理了公证书，委托相关人员就房屋交易事宜进行磋商，无违约行为，但被告经原告多次催告后，以其行为表示不再履行合同，构成根本违约。两被告认为，原告的房屋不具备交易资格，应认定原告违约。第三人认为，《补充协议》明确约定，被告在�告办理委托公证书之后2个工作日内应支付剩余购房定金380000元，逾期被告仅支付20000元，构成违约。本院认为，原告按约在2017年7月24日办理了委托公证书，无违约行为。根据《补充协议》及我国担保法的有关规定，被告应在办理委托公证书后2个工作日内支付剩余购房定金265600元（285600元-20000元），但两被告至今未支付，并以涉案房屋系“凶宅”为由表示不会继续履行合同，已构成违约。4、合同解除时间如何认定。原告认为，被告于2017年8月13日收到原告发出的《催促姚伟履行的函》，合同解除时间应为2017年8月13日。两被告认为，未收到催告函，原告提供的快递详单上不是两被告的签名，合同解除时间应为两被告提起反诉的时间，即2017年9月28日。本院认为，原告向姚伟发出的《催促姚伟履行的函》，主要内容系要求被告继续履行合同，而非要求解除合同，故2017年8月13日不能认定为合同解除时间。现两被告收到原告起诉状副本的时间在2017年9月13日，故本院认定合同解除时间为2017年9月13日。5、原告主张的违约金及中介费损失如何认定。原告认为，根据主合同约定，违约金为总房款的20%即285600元，加上补充协议约定赔偿装修款费用200000元，违约金应计算为485600元，现原告自动下调，仅主张428400元，而两被告未举证证明该金额过高，故违约金应认定为428400元；同时，第三人认可收到原告交付的中介费，系原告的实际损失，均应由两被告承担。两被告认为，已提供证据证明房价上涨，而原告没有证据证明房屋下跌，且房屋仍可出售，不会造成原告损失；同时，中介费包含在违约损失当中，不能重复主张。第三人认为，已收到原告交付的中介�14280元，该款项应由违约方承担。本院认为，原告主张居间费损失14280元，证据充分，应予认定。对原告主张的违约金428400元，其中包含的装修费损失200000元，原告未举证证明，不予认定；对其余228400元，虽符合合同约定，但金额过高，原告除存在中介费损失外，未举证证明其他实际损失，本院根据本案实际情况，结合两被告违约程度，酌情认定违约金50000元（包括中介费损失14280元）。判决的理由与结果本院认为，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》，除涉及定金金额的约定部分无效外，其他约定合法有效。双方当事人应按合同有效条款严格履行。诉讼中，原被告双方当事人均认可合同解除，应予认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求�偿损失。现两被告违约，依法应支付原告违约金50000元，减去原告已收取被告以定金方式支付的20000元后，两被告还需支付原告30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王时顺与被告姚伟、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年9月13日解除；二、限被告姚伟和胡广斌在本判决生效后十日内共同支付原告王时顺违约金30000元；三、驳回原告王时顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7490元，减半收取3745元，由原告王时顺负担3491元，由被告姚伟、胡广斌共同负担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 翠二〇一八年一月二十六日法官助理  邓超兰书 记 员  黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。