江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖园民初字第683号
原告徐柏松。
委托代理人范向阳、陆迎春，江苏中毅律师事务所律师。
被告袁建国。
委托代理人李富生、陈涛，江苏共盈律师事务所律师。
原告徐柏松与被告袁建国为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由代理审判员陈洁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐柏松委托代理人范向阳、陆迎春，被告袁建国及其委托代理人李富生、陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐柏松诉称：被告系靖江市汇源特种工艺玻璃厂（以下简称玻璃厂，系个人独资企业）业主。2012年5月16日，被告作为玻璃厂业主与原告签订协议，约定将坐落于靖江市南环路合兴大桥西侧2号（房产证号为靖房权证城字第××号、地产证号为靖国用﹤2001﹥字第100260026…1号）楼房中的自西首第三间起至第六间止的四间5层以及该房产所占有的土地转让给原告，双方确定交易价格为618万元，原告于协议签订之日起2日内付100万元，协议签订之日起20日内再付200万元，余款318万元自原、被告双方设立的新公司登记注册完成及相应权证办至新公司名下后，以新公司名义向银行申请贷款，用所贷款项的四分之一支付，相对应的利息由原告承担，不足部分由原告在贷款到账后7日内另行支付。协议签订后至2012年12月底，原告共支付被告320万元，然被告未履行协议确定的义务。2013年12月2日，原、被告再次签订补充协议，约定由被告对原告所购房屋新建楼梯，自合同签署之日起2014年农历2月底竣工，被告负责在协议签署之日起6个月内，将所购房屋的产权证办至原告名下，原告在办妥之日起15日内以转账方式一次性给付全部剩余房款。如果被告未能在上述约定期限内办妥房屋过户手续，原告有权选择退房，届期被告需退还全部房款，并按已付房款四倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由被告承担。签订协议后，原告按约于2013年12月13日支付被告5万元。然被告未能在6个月之内办理房屋产权过户手续，而是将案涉房屋出租，并未经原告知晓向银行抵押贷款。原告认为，被告的行为违反了协议约定，致原告不能实现合同目的，现请求判令依法解除原、被告于2012年5月16日、2013年12月2日签订的协议；被告返还原告款项325万元，并支付违约金216.12万元（按照信用社年贷款利率7.2%的四倍分段计算至2014年9月30日，其中100万元从2012年5月18日起计算计69.6万元；40万元从2012年5月29日起计算计27.84万元；160万元从2012年6月5日起计算107.52万元；10万元从2012年12月19日起计算、10万元从2012年12月24日起计算，两笔共10.08万元；5万元从2013年12月13日起计算1.08万元，上述利息共计216.12万元）。
被告袁建国辩称：原告所述被告系玻璃厂业主、玻璃厂系个人独资企业以及2012年5月16日、2013年12月2日原、被告分别签订协议书、补充协议书的情况属实。原告已支付被告购房款320万元属实，2013年12月13日原告支付被告的5万元是根据补充协议原告应付的新建楼梯的费用，不属购房款。2012年5月16日的协议约定原、被告共同设立一个新公司，将案涉房屋过户至双方共同设立的新公司名下，然原告未配合被告设立新公司，致房屋无法过户。然补充协议约定将案涉房屋过户至原告名下，并新建楼梯，故补充协议对原协议内容进行了实质性变更，双方应按补充协议履行。原告称被告违反协议约定致协议不能实现不是事实，被告一直积极履行协议确定的义务，并在原协议签订后出现新问题的情况下与被告签订了补充协议，就原告提出的新建独立楼梯的问题达成一致意见，并按时完成了被告应当建造的部分。被告转让给原告的房屋是整栋楼房中西首第3至6间，要过户必须进行分割，分割房屋要有独立的楼梯，双方约定新建楼梯由被告负责土建部分，其余由原告完成，土建完成后被告一直催促原告完成施工，然原告一直拖延致房屋无法过户。原告称被告违约不是事实，案涉房屋系因不可抗力以及原告怠于完成楼梯施工导致至今无法办理过户登记。案涉房屋所占土地用途为工业用地，因房屋需过户至个人名下并新建独立楼梯，必须办理规划许可以及土地用途变更审批手续，而补充协议没有约定办理上述审批手续的义务人是被告。即使被告具有办理上述手续的义务，因该手续属于行政许可的范围，被告对此也没有控制力，且原告对该两项行政许可获批的不确定性是有预见的。另，办理规划审批必须以楼梯完工为前提，因原告怠于施工使楼梯无法完工致房屋无法及时过户。补充协议约定，被告需在协议签署之日起6个月内将房屋产权证办至原告名下，但办理行政审批手续的时间被告无法控制，故该条款违反了规划法的相关规定，应为无效条款。办理房产过户手续需要原、被告相互配合，被告曾多次要求原告配合办理房屋过户相关事宜，但原告拒不配合。故原告以被告未能单方履行过户义务为由要求其承担违约责任违背法律规定。
被告将案涉房屋出租是事实，但出租行为发生在原、被告签订协议之前。签订协议时，被告将整个租赁协议复印件交给原告，时原告同意将房屋对外出租并收取部分租金。原告称被告擅自将房屋向银行抵押贷款不是事实，双方签订协议时，案涉房屋已经在银行办理了抵押，抵押期限为2009年8月24日至2012年8月23日，房产证、土地证上均有抵押登记，被告也将房产证、土地证出示原告。2012年8月23日，案涉房屋抵押贷款到期，需要重新评估办理贷款，时原告夫妻为被告抵押继续提供担保，期限为2012年8月23日至2015年8月20日。涉案房屋需消除抵押后方能过户，如何处理被告尚不能确定。
被告虽未在补充协议约定的协议签订后6个月内完成案涉房产、土地的过户手续，但被告一直积极履行其与原告签订的两份协议。即使被告的行为构成违约，双方也未约定违约金的起算时间，故违约金应该自补充协议签订之日起6个月即2014年6月1日起算，而原告的实际损失仅为银行同期贷款的利息损失，故原告主张的违约金偏高，应根据实际情况降低。被告认为，原、被告可以继续履行协议，不同意解除；即使解除协议，也仅同意返还原告购房款320万元，修建楼梯的5万元不同意返还，对于违约金的计算方式亦不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告答辩，原告补充陈述：原协议签订后，因被告未能过户，故原、被告又签订了补充协议，并对原协议内容进行了变更，两份协议内容相冲突的情况下应以补充协议内容为准。补充协议约定自该协议签订起6个月内，被告将房屋过户至原告名下，故2014年6月2日前被告就应当办理好房屋过户手续，然被告至今未办理，其行为已构成违约，被告辩称楼梯中原告施工的部分系被告主观推断，即便原告施工也不影响房屋产权的过户。办理规划许可、土地变更等手续亦与房屋过户无关，被告所述其未及时办理房屋过户的情形也不属于法律规定的不可抗力因素，故根据补充协议的约定，原告可以要求解除协议，退房退款。另，违约金本身带有惩罚性和补偿性，截止至2012年12月24日原告已支付被告购房款320万元，故原告的损失是确实存在的，原告主张自支付购房款之日起计算违约金符合法律规定。2013年12月13日原告支付的5万元系楼梯费用，因被告违约，该5万元也应予返还。被告辩称补充协议中有关被告办理房产过户手续期限的约定违反了相关规定，其应提供证据予以证明。2012年8月23日，案涉房屋抵押贷款已到期，被告辩称原告夫妻为其贷款进行担保应提供依据。
原告向本院提供下列证据：
1、2012年5月16日的协议1份，该协议由被告夫妇及其儿子、儿媳与原告签订，协议约定被告将位于靖江市南环路合兴大桥西侧2号的四间5层房屋以及房产所占有的土地转让给原告，转让价618万元，并约定了房屋款项支付时间。同时约定了新公司的成立内容，原告在支付完第二期款项后即拥有交易标的物的所有权以及资产收益权等。
2、2013年12月2日的补充协议1份，该协议由原、被告签订，由于原协议约定的条款大部分未履行，故签订了补充协议。因房屋分割需要建设楼梯，补充协议中对楼梯建设等进行了约定，并约定交款之日起至房产证办妥前四间房屋租金的一半由原告所有，此款由被告收取，用于建设电梯等。被告负责在本协议签订起6个月内，将房屋过户至原告名下，如被告未能按期将转让房屋过户至原告名下，原告有权选择退房，被告须退还全部房款，并承担违约金等。
3、2012年5月18日中国工商银行个人业务凭证（金额100元）及2012年5月18日收条各1份，证明原告于2012年5月18日支付被告100万元。
2012年5月29日中国建设银行转账凭条（金额40万元）、2012年6月5日中国工商银行个人业务凭证（金额160万元）及2012年6月5日收条各1份，证明原告于2012年5月29日、同年6月5日分别支付被告40万元、160万元。
2012年12月19日中国农业银行江苏省分行卡卡转账（金额10万元）、2012年12月24日中国农业银行江苏省分行卡卡转账（金额10万元）及2013年3月1日收条各1份，证明原告于2012年12月19日、同年12月24日分别支付被告10万元、10万元。
2013年12月13日中国工商银行个人业务凭证（金额5万元）及2014年4月1日收条各1份，证明原告于2013年12月13日支付被告5万元用于修建楼梯。
4、2012年11月16日被告儿媳与倪森林签订的房屋租赁合同、2013年7月15日被告与周关林签订的房屋租赁合同复印件各1份，上述两份房屋租赁合同复印件系被告提供给原告，证明被告在与原告签订原协议后又将房屋出租，签订原协议时，案涉房屋并未出租。
经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，补充协议证明了原告享受了案涉房屋出租的收益。对证据3的真实性及原告付款时间、金额均无异议。对证据4的真实性无异议。
被告向本院提供下列证据：
房产证号为靖房权证城字第××号房屋所有权证、靖国用（2001）字第100260026…1号国有土地使用证各1份，载明房屋所有权人均为玻璃厂、座落于靖江市南环路等。证明被告将上述房产、土地向农商行滨江支行抵押贷款900万元。
经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但认为原、被告于2012年5月签订协议，被告于2012年8月就案涉房屋向银行抵押贷款。
经审理查明：2012年5月16日，原告与被告夫妇及其儿子、儿媳签订协议书，约定被告将坐落于靖江市南环路合兴大桥西侧2号（房屋所有权证号为靖房权证城字第××号、土地使用权证号为靖国用（2001）字第100260026…1号）楼房中自西首第三间起至第六间止的四间5层以及该房屋所占有的土地转让给原告，双方确定交易价格为618万元，原告于协议签订之日起2日内付100万元，协议签订之日起20日内再付200万元，余款318万元自原、被告设立的新公司登记注册完成及相应权证办至新公司名下后，以新公司名义向银行申请贷款，用所贷款项的四分之一支付，相对应的利息由原告承担，不足部分由原告在贷款到账后7日内另行支付。协议书还约定，原告虽出资购买被告独资企业名下的房产及对应土地，但鉴于目前政策因素及考虑交易成本的最低化，现无法直接将权证办至原告名下，为此，双方拟通过以下程序作为变通：1、原、被告双方于7日内共同申请注册一新公司，新公司的注册资本初定为100万元，原、被告双方所占股份分别为25%和75%，法定代表人由被告担任。2、新公司完成登记注册后，被告须尽责及时至相关部门办理将整幢楼土地证和房产证变更至新公司名下。其中涉及土地变更用途和房产证随之变更至新公司所发生的费用由原、被告双方按各自所占实际土地面积比例分摊。3、因上述两项内容的实际操作具有某种不确定性，但不管结果如何，原告实际拥有产权的资产均为交易标的所指内容等。
2013年12月2日，原、被告签订补充协议书，约定：一、鉴于原告所购房屋无独立使用楼梯，现双方同意由被告对该房屋新建楼梯，并约定：1、施工范围：按图施工（其中不包含楼梯栏杆、地砖、踏步砖；进户门、防火门；电梯及其供电线路，其余只预埋线管；变压器移位；内、外墙涂料不在内）；2、费用总额28万元；3、施工周期：合同签署之日起，2014年农历2月底竣工；4费用分担：原告承担20万元，其余8万元由被告承担；5、被告确保安全施工，隐蔽部分施工须通知原告。二、鉴于原告于2012年缴纳房款310万元，现双方同意将交款之日起至房产证办妥前四间房屋应收租金的一半，作为原告租金所得，此款已由被告收取，现约定此款折抵原告应付电梯工程款，不足部分应该于竣工验收之日起7日内补足。三、鉴于日前房屋产权证（含土地证）仍在被告名下，双方约定：被告负责在协议签署之日起6个月内，将所购房屋的产权证办至原告名下，原告须在办妥之日起15日内以转账方式一次性给付全部剩余房款。四、如果被告未能在上述约定期限内办妥房屋过户手续，原告有权选择退房，届期被告需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由被告承担等。
另查明：原告于2012年5月18日支付被告100万元、2012年5月29日支付40万元、2012年6月5日支付160万元、2012年12月19日、2012年12月24日各支付10万元、2013年12月13日支付5万元，上述款项合计325万元，其中320万元为房屋款，2013年12月13日支付的5万元为新建楼梯的费用。
还查明：被告系玻璃厂业主，玻璃厂系个人独资企业。案涉房产现均登记在玻璃厂名下，并在银行办理了抵押登记。
本院认为，原、被告签订的两份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照执行。因2013年12月2日的补充协议对2012年5月16日原协议的部分内容进行了变更，对于变更部分的内容双方应按补充协议履行。根据双方约定，被告应在补充协议约定的该协议签署之日起6个月内，将原告所购房屋的产权证办至原告名下，现被告未能在约定期限内将房屋过户至原告名下已构成违约。被告辩称办理房屋过户需要办理相应行政许可，且逾期过户系原告怠于完成楼梯施工、未予配合以及行政审批手续的办理具有不确定因素等，但其未提供证据予以证明，对其上述辩称意见不予采信。
合同解除，是指合同成立后，未履行或未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，或当事人直接依据法律规定或双方约定的解除条件，通过行使法定解除权或约定解除权而使合同效力消灭的行为。原、被告签订的补充协议约定“如果被告未能在约定期限内办妥房屋过户手续，原告有权选择退房，届期被告需退还全部房款，并按已付房款4倍银行同期贷款利率支付违约金，且新增楼梯的费用由被告承担等”。因双方约定了合同解除的条件，现被告未能按期办理过户手续，且案涉房屋向银行设定了抵押，被告陈述对于如何消除抵押尚不能确定，故案涉房屋进行过户的合同目的不能实现，且原告亦不愿意继续履行合同，故原告依据双方补充协议的约定要求解除原、被告间签订的协议的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。现原告主张解除原、被告间签订的协议，并要求被告返还其已付款项325万元。被告认可其已收到原告款项325万元，但认为其中320万元系购房款，5万元系新建楼梯的费用。若解除双方签订的协议，被告仅同意返还原告购房款320万元。然根据双方补充协议的约定，当被告违约时，新增楼梯的费用由被告承担等，故5万元新建楼梯的费用亦应由被告返还原告。对于原告要求被告返还款项325万元的诉讼请求，予以支持。
因被告未能按约将案涉房屋过户至原告名下，其行为已构成违约，被告应当承担违约责任。根据补充协议约定，被告需按已付房款银行同期贷款利率的四倍支付违约金。现原告主张按其付款之日起按信用社年贷款利率的四倍分段计算违约金，而被告认为原告主张的违约金过高，违约金只应从被告违约之日起即2014年6月1日按银行同期贷款利息的四倍计算，即便从2014年6月1日起计算的违约金亦超过了原告的实际损失，请求降低。对此本院认为，双方仅约定了违约金的计算方式，但对违约金的起算点约定不明，因被告存在违约行为，故违约金应从原告实际付款之日起按约计算，并以原告实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定违约金数额为120万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告徐柏松与被告袁建国签订的2012年5月16日和2013年12月2日的协议。
二、被告袁建国返还原告徐柏松款项325万元。
三、被告袁建国支付原告徐柏松违约金120万元。
以上二、三项合计445万元，被告于判决生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费51800元减半收取25900元、财产保全费5000元，合计30900元，由原告徐柏松负担6789元，由被告袁建国负担24111元（此款原告已交纳，被告负担的款项于履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费51800元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐号：20×××88）。
代理审判员 陈洁
二〇一四年十二月三日
书 记 员 刘棋
附录：
中华人民共和国合同法
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。