辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2627号
上诉人（原审被告）：周建云。
被上诉人（原审原告）：亿达物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A。
法定代表人：于世平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董飞，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：邵瑞，男，该公司员工。
上诉人周建云因与被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司（以下简称亿达物业大连分公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初5917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周建云上诉请求：撤销一审判决并依法改判按照房产证载明的建筑面积缴纳物业费；一、二审诉讼费用由亿达物业大连分公司承担。事实和理由：物业服务费应按房屋登记的房屋建筑面积计算；亿达物业大连分公司收取的地下停车服务费明细从未公示，同时也没有物业服务收费公示；亿达物业大连分公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；亿达物业大连分公司对业主投诉的问题从未解决；业主委员会的成立是为业主服务的，代表业主的权利，但其本人找不到业委会；业主所签订的半地下室的无偿使用协议书中规定的半地下室的物业费用是无奈之举，业主没有选择权利，属霸王条款；为业主提供物业服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主；小区分上跃和下跃，拥有上跃的业主是按建筑面积缴费，而亿达物业大连分公司却收取下跃业主的物业费，实属不合理。
亿达物业管理有限公司大连分公司辩称，不同意周建云的上诉请求。第一，大价发（2016）19号文件规定的按照建筑面积收费，并未规定非产权面积不得收费；第二，其公司每年会进行物业服务费用的收支公示，但这并不是约定或法定的义务，与业主是否缴纳物业服务费用不属于同一法律关系，周建云以自己没有看到物业费收支公示为由拒交物业费，没有法律依据；第三，物业服务是持续的行为，发生问题也需要核实、采买、计划、实施的时间，对于保洁保安是一经发现及时处理，其公司提供的物业服务符合合同的约定，也符合物业服务常理惯例，并不存在违约行为；第四，周建云向其公司主张了涉及到开发商的问题，其公司已经协调联系开发商，已经履行了物业服务合同的义务，并解释房地产开发商与其公司不属于同一公司，也提供了开发商的联系方式，履行了物业服务的义务；第五，业主委员会的成立，是由全体业主依法成立，与其公司没有任何法律关系，周建云无权也没有义务对业主委员会进行公示；第六，周建云所述其签订协议属于霸王条款没有法律依据，其没有提供任何证据证明在签订下跃使用或购买协议时存在欺诈、显失公平等证据，因此其签订的协议依法有效应当履行；第七，其公司是依据前期物业服务合同和物业服务合同的约定收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费用是每个业主的义务，也是对全体业主权益的保障。
亿达物业管理有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：周建云支付拖欠物业费13,077.23元（2015年12月5日至2017年6月30日）及逾期交费违约金（按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至付清物业服务费之日止，自2015年10月11日至2017年8月29日的违约金为1,070.66元）。
一审法院认定事实：大连亿达物业管理有限公司住宅分公司在2016年11月16日经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准变更登记名称为亿达物业管理有限公司大连分公司。亿达物业大连分公司系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为周建云所居住的大连市甘井子区第五郡雅林园3号地提供物业管理服务。周建云系大连市甘井子区第五郡雅林园3号地16-2-1-2号房屋的业主，房屋建筑面积202.44平方米,下跃面积为189.18平方米。2015年7月23日，亿达物业大连分公司（乙方）与第五郡雅林园3号地业主委员会（甲方）签订《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，物业服务期限为5年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止。合同第四条约定物业收费标准为住宅：2.20元/月/平方米，下跃：1.20元/月/平方米。第七条约定，物业服务费，业主或物业使用人应于每半年首月10日前向乙方交纳，在下个半年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。周建云入住案涉房屋后，自2015年12月5日起拖欠物业服务费一直未付。亿达物业大连分公司多次催收，周建云均未交纳。自2015年12月5日起至2017年6月30日止，周建云总计拖欠物业服务费13,077.23元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故《第五郡雅林园3号地物业服务合同》对亿达物业大连分公司、周建云双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，亿达物业大连分公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为周建云所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，周建云作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《第五郡雅林园3号地物业服务合同》的约定，周建云房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，下跃每月每平方米为1.20元，自2015年12月5日起至2017年6月30日止依法应向亿达物业大连分公司交纳物业服务费13,077.23元，周建云借故拖欠无理。故亿达物业大连分公司要求周建云支付物业服务费13,077.23元的诉讼请求，本院予以支持。关于周建云的其不应交纳下跃物业服务费用的辩解，本院认为，首先周建云未提供相应的证据证明物价局曾向其进行过不需交纳下跃物业费用的回复；其次，《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，物业服务合同已经约定了下跃需要交纳物业服务费用，周建云应遵守合同约定交纳下跃的物业服务费用，关于原告主张周建云给付违约金的诉讼请求。本院认为，周建云存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现亿达物业大连分公司认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2015年10月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此亿达物业大连分公司的主张本院予以支持。关于周建云所反映的墙体渗水、发霉，暖气管道及门窗的问题，本院认为，墙体问题属于房屋质量问题，在质保期内应由房屋开发商承担维修责任，而暖气管道及门窗的问题属于周建云自有房屋部分的装饰装修问题，不在物业服务范围之内，周建云以此拒交物业费用于法无据。关于周建云辩称的绿化挡光问题，虽然亿达物业大连分公司、周建云双方对于案涉房屋周边安全绿化带被破坏的原因存在争议，但亿达物业大连分公司同意按照周建云的要求补植，该问题不足以单独成为周建云拒交物业费的理由。判决：周建云于本判决发生法律效力之日起十日内给付亿达物业管理有限公司物业服务费人民币13,077.23元（自2015年12月5日起至2017年6月30日止）及违约金（自2015年10月11日起至2017年8月29日的违约金1,070.66元及自2017年8月30日起至周建云给付完毕之日止，以13,077.23元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元（原告已预付），由周建云负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
二审中，当事人没有提交新证据。根据双方当事人提交的证据、庭审陈述，本院认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司住宅分公司在2016年11月16日经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准变更登记名称为亿达物业管理有限公司大连分公司。被上诉人亿达物业大连分公司系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为上诉人周建云所居住的大连市甘井子区第五郡雅林园3号地提供物业管理服务。上诉人周建云系大连市甘井子区第五郡雅林园3号地16-2-1-2号房屋的业主，房屋建筑面积202.44平方米,下跃面积为189.18平方米。2015年7月23日，被上诉人亿达物业大连分公司（乙方）与第五郡雅林园3号地业主委员会（甲方）签订《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，物业服务期限为5年，自2015年7月23日起至2020年7月22日止。合同第四条约定物业收费标准为住宅：2.20元/月/平方米，下跃：1.20元/月/平方米。第七条约定，物业服务费，业主或物业使用人应于每半年首月10日前向乙方交纳，在下个半年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。上诉人周建云入住案涉房屋后，自2015年12月5日起拖欠物业服务费一直未付。被上诉人亿达物业大连分公司多次催收，上诉人周建云均未交纳，故提起本诉。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付物业费及数额。
上诉人系案涉小区业主，被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，约定自2015年7月23日起至2020年7月22日止由被上诉人为案涉小区提供物业服务。上诉人既为案涉小区业主，其虽在二审中主张对选聘物业公司、业主委员会签订合同及业主委员会具体情况并不知情，但并未提供证据证明业主委员会组建程序不合法或前述《物业服务合同》存在效力问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上诉人应受案涉《物业服务合同》的约束。被上诉人既按案涉《物业服务合同》的约定向案涉小区及包含上诉人在内的小区业主提供了物业服务，则上诉人应按案涉《物业服务合同》约定的物业费缴纳标准向被上诉人支付物业费。按照案涉《物业服务合同》的约定，案涉小区物业费缴纳标准为：住宅2.20元/月·平方米（含电梯费）、公建2.50元/月·平方米、下跃1.20元/月·平方米。上诉人既对一审法院认定的其自有的房屋建筑面积202.44平方米、下跃面积189.18平方米无异议，而案涉《物业服务合同》对小区住宅及下跃的物业费作出了明确约定，则上诉人应按该标准向被上诉人缴纳物业费。被上诉人本次诉请的物业费缴纳期间为2015年12月5日至2017年6月30日，则上诉人应向被上诉人缴纳此期间的物业费合计12,688.54元（2.20元/月·平方米×202.44平方米×18个月+2.20元/月·平方米×202.44平方米÷31天×27天+1.20元/月·平方米×189.18平方米×18个月+1.20元/月·平方米×189.18平方米÷31天×27天）。一审法院认定的欠缴物业费数额有误，本院予以纠正。另，本案系由被上诉人因案涉争议向一审法院起诉，案涉小区也系由被上诉人提供物业服务，被上诉人也系案涉《物业服务合同》的一方主体，上诉人拖欠的物业费应向被上诉人支付，一审法院判令上诉人向案外人亿达物业管理有限公司支付物业服务费不当，本院一并予以纠正。
关于逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，上诉人现仍居住在案涉小区，被上诉人仍继续向上诉人提供服务。从上诉人一审提供的证据及庭审陈述看，被上诉人向上诉人提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，而被上诉人在一审诉请中也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故一审法院认定上诉人向被上诉人支付违约金不妥，本院予以纠正。
综上所述，周建云上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初5917号民事判决；
二、上诉人周建云自本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司2015年12月5日起至2017年6月30日止的物业费12,688.54元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；
一审案件受理费153元（被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司预付），由上诉人周建云负担137元、被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司负担16元；二审案件受理费153元，由上诉人周建云负担137元、被上诉人亿达物业管理有限公司大连分公司负担16元。
本判决为终审判决。
审判长 王 歆
审判员 吴义军
审判员 卢宏翔
二〇一八年四月八日
书记员 牛超群
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。