广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1200号
原告：林喜玲，女，汉族，住广东省云安市云安县，公民身份号码×××1544。
委托代理人：叶凤丹，系广东国慧律师事务所律师。
被告：栗志明，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××1542。
委托代理人：李杰升，系广东华鸿律师事务所律师。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。庭后，原、被告均申请调查取证，本院予以准许，并于同年11月5日向佛山市南海区地方税务局大沥税务分局发函进行询问，同年12月2日，本院收到复函。并于2015年12月16日再次开庭进行了审理。两次开庭，原告林喜玲的委托代理人叶凤丹，被告栗志明的委托代理人李杰升到庭参加诉讼；原告林喜玲参加第二次诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告林喜玲诉称，2015年4月23日，原、被告签订《房屋买卖合约》，买卖位于佛山市南海区黄岐宏威路中环广场xxx号的房屋（粤房地权字第××号），成交总价为56万元，原告当日按照合约约定支付了2万元的定金予被告。2015年4月27日，原告按照合约约定在广州市农业银行文昌路支行申请办理房屋按揭手续。合约约定卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要资料，且协助买方申请银行按揭，原告于双方办理过户申请手续后支付首期楼款。但被告要求原告前期支付十五万元才愿意配合提供相关材料，原告要求按合约约定。因此，被告一直不配合提供银行贷款手续相关的资料，导致第一次申请按揭失败。经中介发函催促并调解后，被告才配合原告办理按揭。原告于2015年6月18日向中国银行广州荔湾支行申请办理房屋按揭手续，银行于同年7月3日出具了《同意购房抵押贷款意向书》。7月6日，原、被告去房管局递交办理过户材料，但被告再次要求原告提前支付十五万元楼款才同意办理递件手续，原告再次表示按合约进行后，被告当即表示不履行合约不卖房子，并拒绝办理任何手续。
随后原告要求被告继续履行合约，被告一直表示不愿意继续履行合约。同年7月24日，原告发《过户催促函》给被告人，催促被告于2015年7月29日15时前进行重新办理递件手续，被告仍然不配合并明确表示拒绝交易。因此，被告超出合约规定限期拒绝履行合约，并明确表示拒绝交易已构成根本违约。合约约定违约方需向守约方支付相当于合约成交总价的10%即56000元违约金，但约定的违约金低于造成的损失，故请求增加违约金数额为80000元。
综上，被告已构成根本违约，根据合同法及相关规定被告应承担违约赔偿责任。故起诉，请求判令：1.解除合约，被告返还定金20000元及违约金80000元；2.被告赔偿原告已支付的中介费5000元；3.被告支付原告履约过程中已支付的按揭费用6680元，查询费等175元；4.由被告承担本案的诉讼费。
被告栗志明答辩称，一、被告没有违约行为，合同应继续履行。原、被告已于2015年7月6日在地税部门递件受理，正在等待原告交纳税款，原告至今没有到地税部门办理退件交易手续，还没有条件到房管部门递件交易，不存在原告所称的在黄岐房管局递件不成功及原告要求被告到黄岐房管局重新办理递件手续。
房地产交易流程是原、被告到地税部门交纳相关的资料，等待地税部门审查；地税部门审查通过后，通知双方共同到地税窗口前签名、交纳税款；凭地税部门出具的完税凭证以及相关的土地、房产资料，到国土、房管部门办理交易递件手续；国土、房管部门审查后，颁发房地产权证；原告凭颁发的房地产权证，办理房产抵押贷款手续，银行放款给被告。
合同约定二手交易税费由买方承担，而双方的交易已经在地税部门递件受理，但原告至今没有履行先行义务——到地税交纳税款，故被告协助原告到房管部门递件交易的条件尚未成就。现在原告以被告没有协助办理过户手续为由，请求单方解除合同以及要求支付违约金没有依据。
如因行政主管部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间顺延。则即使双方在交易过户的过程中，出现行政主管部门审批延迟的情况，原告在合理期限内仍应继续等待交易。因为期间所需的时间完全取决于行政主管部门的办事程序，被告既没有参与也无法参与，更无法控制，其责任与被告无关。
二、被告已经积极地协助原告办理了两次的银行贷款手续及提供相关资料，按合同约定履行了义务，原告提交的《同意购房抵押贷款意向书》印证被告尽了协助义务。客观上，原告逾期办理银行贷款手续，导致逾期向被告支付房款，原告无需向被告支付逾期贷款期间的违约金，原告没有任何损失，而被告需要承担原告拖延期间的利息损失，故被告肯定是尽力帮助原告申请银行贷款，以便尽快交易过户后，尽早收取全部房款。
至于原告第一次申请按揭失败，是原告自己的原因造成银行不同意贷款。原告要求贷款45万元，但银行只同意贷款39万元，原告就放弃了贷款申请。原告第一次申请按揭后无故推迟一个多月才将按揭失败的结果通知被告，是原告的过错故意推迟交易时间，违约方是原告。原告提到的被告要求原告前期支付15万元才愿意配合提供第一次相关贷款材料，原告没有证据证实，也没有证据证明是被告不配合银行的贷款手续及提供相关的资料，从而造成第一次无法办理贷款。
三、被告出卖房屋的目的就是收取房款后尽快另购房屋。因此，在合同签订后，被告依约进行了交易过户前的准备工作，尽力协助原告办理银行贷款按揭手续，大沥镇黄岐行政服务中心也出具了符合房屋交易条件的交易意见书，双方已经到地税部门递件交易。原告交税、办理递件手续后，被告可以在当天收取首期楼款90000元，不可能要求原告支付150000元才办理过户手续，拖延自己的收款时间，原告称被告拒不协助过户手续不合常理。
四、合同第七条违约责任约定，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。根据《合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条的规定，原告解除合同必须首先经过催告程序，经书面催告后在合理期限内仍未履行的才可以通知解除合同。原告在起诉前没有向被告发出过催告函，更加没有向被告发出过解除合同通知书，故行使合同解除权的条件未成就，原告向法院提出起诉，行使解除权，违反合同和法律规定。
五、在被告正在办理房产过户的过程中，由于原告不想买楼和资金紧张，故意拖延时间交税和过户，在不到两个月就出尔反尔，合同不能履行是原告的违约行为造成的。根据《房屋买卖合约》第六条规定：若一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约。守约方有权解除合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。在被告要求继续履行合同的情况下，原告却以起诉的方式要求解除合同，即其在合同履行期满前以自己的行为明确表示拒绝购买该物业，不愿意履行合同。至原告的上述行为已经构成根本违约，达到合同约定解除的条件，故原告应承担合同解除的违约责任，按合同规定向被告支付违约金。
六、原告没有证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，其要求将违约金数额增加为80000元没有依据。且原告请求的查询费、按揭费、中介费等损失，因请求的违约金已足以弥补该部分损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提供以下证据：
1.原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.房屋买卖合约原件1份，证明原、被告签订合法有效的买卖合同。
3.定金收款收据（2015年4月）原件1份，证明原告按合同约定履行付款义务。
4.金基房地产收款收据原件1份，证明原告按约定支付中介费。
5.收据（2015年6月18日）和收款收据（2015年4月27日）原件各1份、同意购房抵押贷款意向书复印件1份，证明原告按约定向银行申请贷款，产生的按揭费用。
6.过户催促函（2015年6月10日、7月24日）、国内标准快递单（2015年6月10日、7月24日）原件各1份，证明2015年6月10日，被告不配合银行办理按揭，应按照合同附件E1收到定金后配合办理，2015年7月24日被告明确拒绝出售和办理过户，原告通过催促函要求办理。
7.定额发票原件5张，证明原告申请办理过户产生的费用。
8.结婚证原件1份，证明原告购买涉案房屋是用于结婚，因被告拒绝出售，已造成原告巨大的经济及精神损失。
9.EMS送达情况打印件2份，证明原告发出两份催告函，被告已经签收。
10.光盘（录音及视频各1）及文字说明各1份，证明被告要求原告提前支付首期款15万元。
经质证，被告对原告提供的证据1无异议。对证据2的真实性没有异议，对证明的内容有异议，合同约定手交易税费由买方承担，是原告没有履行交纳税款的义务，故双方没有条件到房管部门递件交易，不存在黄岐房管局递件不成功、重新办理递件手续；被告只要在房管部门办理递件手续就可以收取首期楼款，不可能要求原告支付15万元才办理过户手续，故意产生纠纷来拖延自己的收款时间；被告要求继续履行合同，原告却以起诉的方式要求解除合同，明确表示拒绝购买该物业，不愿意履行合同。对证据3真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为违约方是原告，无权要求被告返还定金。对证据4真实性没有异议，但对合法性、关联性及证明内容有异议，合同约定中介费由原告支付，与被告无关；本案由于是原告违约，原告无权要求该费用，且该费用也已经包含在违约金里，不能再另行要求支付。对证据5中意向书真实性没有异议，对证明的内容有异议，认为证明了原告第一次按揭失败后，被告已积极地协助原告办理了第二次的银行贷款按揭手续、提供相关资料，尽了协助义务；双方在意向书出具的3天后已经在地税部门办理了递件受理手续，不存在被告要求原告前期支付15万元才同意办理递件手续；对两份收据的真实性、合法性、关联性、证明内容有异议，原告没有提供发票或收款人主体资格证明印证，其中的一张收据没有收款单位的营业执照，不能证明该单位的存在，另一张收据没有收款单位的盖章，是虚假的；合同约定按揭手续由原告自找银行，即使产生按揭费用，也由原告自行承担，与被告无关；且两次按揭的费用数额相差悬殊，明显不合理；本案由于是原告违约，原告无权要求该费用，退一万步说，该费用也已经包含在违约金里，不能再另行要求支付。对证据6真实性、合法性、关联性、证明内容均有异议，被告没有收到，6月催促函印证了原告第一次申请按揭后，无故推迟一个多月才将按揭失败的结果通知被告，故意推迟交易时间；原告尚未交纳税款，还没有条件到房管部门递件交易，不存在原告在7月催促函中称双方在黄岐房管局递件不成功。对证据7真实性没有异议，对关联性、证明的内容有异议；二手交易税费由原告承担，与被告无关；本案由于是原告违约，原告无权要求被告支付该费用，该费用也已经包含在违约金里，不能再另行要求支付。对证据8真实性没有异议，对关联性及证明内容有异议，与本案没有关联性。对证据9真实性、合法性、关联性有异议，第2份查单显示7月31日才签收，但是原告限定被告在7月29日到房管部门重新办理递件手续，签收快件时已经过期，故对被告没有约束力。对证据10真实性、合法性及关联性有异议，原告超过举证期限举证，不应作为证据采纳；录音及视频经过剪辑，不能反映双方协商的全部情况，录音的文字记录与通话不一致；视频对象是栗志明的丈夫，并不是合同相对方，与本案没有关联性；且录音发生在2015年5月底，视频发生在2015年6月1日，只能反映当时双方曾经进行上述协商，之后被告以其积极行为表示履行合同，尽了全部协助义务，并未出现原告所称要求其提前支付15万元才愿意履行合同的情况。
诉讼中，被告提供以下证据：
1.二手房产土地受理回执、契税业务受理回执图片打印件各1份，证明涉讼交易已经在地税部门递件受理，原告至今没有交纳税款，没有条件到房管部门递件交易，不存在原告所称双方在黄岐房管局递件不成功。
2.客户自找按揭确认书复印件1份，证明签订合同当日确认由原告自找贷款银行，4月27日双方已经提交了全部资料。
3.房产查询证明、证明、信用卡已出账清单原件各1份，证明双方在签订买卖合同后第二天，被告立即还清房屋贷款，办理涂销抵押手续。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性、关联性、合法性有异议，认为被告没有提供证据原件，2015年7月6日因为被告没有签名所以递件不成功，7月24日中介协助原告发出过户催促函给被告。对证据2真实性、关联性、合法性有异议，认为没有原件核对。对证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为被告也是在原告的催促要求及提供资料才办理手续。
经双方申请，本院出示以下证据：
1.回复函原件1份。
经质证，原告对本院出示的证据真实性、合法性没有异议，对部分内容有异议，认为回复函第一点称被告在房管窗口人员说合同价不是实际成交价，故拒绝按手印不是事实，在第一次庭审中，被告没有对提交给行政服务中心的合同价格提出异议；回复函第二点称，没有递件成功是因为被告对房产交易价格存在异议，在回复函第一点已经提到被告已经在递件的合同上签名，确认房屋买卖合同中的合同价格为42万元，所以不存在被告对交易价格存在异议。被告对回复函真实性没有异议，认为证明了双方在2015年7月6日递件，地税部门已经受理，印证了被告提供的业务受理回执的真实性，被告已经履行了协助过户的义务，原告称被告要先支付15万元才同意递件不是事实；印证了原告及中介在没有经过被告同意的情况下，单方申报交易价格为42万元，无故降低14万元，严重违反合同约定，原告及中介一直没有出具书面保证，保证按56万元房款支付给被告，被告基于对其合法权利的保护，暂时不按手印的做法合理合法，符合合同约定。双方至今没有办理交易退件手续，所以存在基础交易的基础，只要原告保证按56万元的房款支付予被告，被告同意立即继续交易。
经审查，本院认为，原、被告对原告提供的证据1-4、证据5中意向书、证据7、8、被告提供的证据3及本院出示的证据1的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提供的证据5中收据为原件，本院对其真实性予以认定；证据6与证据9相印证，本院对其真实性予以认定；被告10有明确的对象，被告虽提出异议，但并未对通话、视频的内容进行否认，本院对其真实性予以认定。被告提供的证据1为打印件，且与本院出示的证据矛盾，本院对其真实性不予认定；原告于第一次庭审后已确认被告按时涂销抵押，故对被告提供的证据2无需认定。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2015年4月23日，原告（买方）、被告（卖方）及案外人金基公司签订《房屋买卖合约》，约定买卖双方独家委托经纪方促成以下物业买卖事宜：位于佛山市南海区黄岐宏威路中环广场xxx房，面积70.77平方米，成交价56万元，二手交易的水费由买方承担。付款方式为，买方在签订合同时支付定金20000元；卖方收取定金后七日内向银行办理提前还贷手续，在银行通知还贷之日起七日内清偿贷款，并在银行出具还清贷款证明等资料后七日内办理涂销抵押及归档手续；买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付首期款9万元予卖方，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接将余款45万元划给卖方。一方拒绝出售或购买物业；或在守约方或经济方等发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行合同的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金。中介费8400元，由买方承担等内容。
合同签订当天，原告支付定金20000元。同年4月27日，被告提供了原告申请办理按揭的全部资料，当天原告支付按揭费2000元。2015年4月30日，原告支付中介费5000元；同年6月18日支付按揭费4680元。2015年5月底及6月，被告及其丈夫表示要求原告先支付首期款15万元。7月3日，原告取得中国银行股份有限公司广州荔湾支行的《同意购房抵押贷款意向书》，银行同意贷款39万元。原、被告确认，经中介建议，双方同意在完税当天支付按揭差额款6万元。
7月6日，原、被告至黄岐行政服务中心地税窗口办理涉讼房屋涉税事项。原、被告递交房地产部门提供的二手房买卖格式合同《广东省房地产买卖合同》记载的交易总价为42万元，原告已签名并加盖指模，但被告在甲方签章处只有签名，没有盖指模。窗口工作人员要求被告加盖指模，但被告称合同价格不是实际成交价，拒绝加盖指模。窗口工作人员要求双方协商后继续办理，原、被告协商很久，中介服务人员到前台窗口咨询取消交易需要提供的材料。但是之后三方没有继续办理业务，也没有签收二手房产土地业务受理回执和契税业务受理回执，原告没有表示不愿意缴纳税费，但是之后一直未再到地税部门办理房产交易涉税事项或递交取消房产交易协议。
2015年7月24日，金基公司向被告发出《过户催促函》，称2015年7月6日在黄岐房管局递件不成功，公司及买方多次催促重新办理递件手续，但被告仍不配合办理，书面通知被告于2015年7月29日15点前到金基公司配合原告办理重新递件手续。该函件于7月31日由被告本人签收。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合约》中关于双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和有关行政法规的规定，合法有效，对原、被告权利义务的约定对双方具有约束力。
据已查明事实，在签订合同后，被告即刻涂销抵押；原告支付定金，申请办理按揭手续，获得银行的《同意购房抵押贷款意向书》，即在办理交易递件手续前原、被告均无违约行为。虽然被告及其丈夫于2015年5月及6月曾表示要求原告将未获得银行贷款60000元与首期购房款一并支付，但从被告在2015年7月6日与原告一起至黄岐行政服务中心办理递件手续来看，被告并未以原告未支付该款项为由拒绝履行合同，原告以被告不同意办理递件手续为由主张被告违约理据不足，本院不予采信。2015年7月6日，原告在办理交易递件手续时提供一份交易价格为420000元房屋买卖合同，该合同并非原、被告真实交易的合同，被告拒绝在该合同上捺指模合法合理，可见当天交易递件未能成功的责任并不在被告。中介机构于2015年7月24日通知被告于2015年7月29日重新办理递件手续，该通知被告于2015年7月31日才收到，原告于2015年8月13日起诉要求解除合同，其并不享有法律规定或合同约定的解除合同的权利。现原告并未提供证据证明被告拒绝以双方真实交易价格的合同办理递件手续，被告也同意继续履行合同，本院对原告主张解除合同、返还定金及支付违约金、中介费、按揭费用的诉讼请求均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案判决如下：
驳回原告林喜玲的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取1268.55元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一六年一月六日
书记员 陈志锋