山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第44号
上诉人（原审被告）：杨宗华，男，××年××月××日出生，汉族，农民。
委托代理人：李吉升，山东××××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许冠涛，男，××年××月××日出生，汉族，农民。
委托代理人：段立臣，德州××城××法律服务所法律工作者。
上诉人杨宗华因侵权责任纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2011）德城民初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、2007年10月4日，原告与段庄村委会签订《房屋买卖协议》，注明：经村委会研究，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经过充分协议，就房屋买卖事项达成一致；段庄村委会（甲方）将村委会老院及房屋（共14间）出售给许冠涛（乙方）；院落售价为叁万元，房款交清后，甲方将院落交付乙方，归乙方所有；该合同由原告许冠涛及段某委会主任杨某甲（时任）分别签名，并加盖段庄村村委会公章确认。二、2007年10月13日，原告向段庄村村委会交纳购房款30000元，段庄村村委会向原告出具了收据，该收据由时任村支部书记许文泽、村民委员会主任杨某甲签字，并加盖村委会公章。三、2010年5月，涉案争议房产由被告杨宗华占用，用于开设饭店，并使用其中九间及整个院落，后原告许冠涛经村委会与被告杨宗华调解，双方未能达成一致，该院落及相关房屋现仍由被告杨宗华占用。四、2007年10月10日，段庄村委会向宋官屯乡政府出具《证明》，注明：我村两委同意将原办公室l4间房屋卖给本村村民许冠涛，现申请将该办公室土地（南北长28米、东西长31米，计868平方米）使用权补登记给许冠涛，作为许冠涛住宅和个体经营场所，请给与办理；宋官屯乡集体土地年检情况调查表载明：土地序号244号的集体土地使用者为许冠涛，面积为868平方米，用途为住宅用地。该《证明》系土地登记当时所出具，其真实性应予认定。五、2011年3月24日段庄村村民委员会出具《证明》，载明：许冠涛购买涉案房屋经过了当届村支部委员会全体成员研究、村民大会通过，原会议记录遗失；该证明由村支部书记许某甲签字，并加盖村委会印章确认。2011年3月31日段庄村村民委员会出具《证明》，载明：杨宗华从80年代初一直用着村委会的房子和院子，杨宗华是村里的电工，村里一直没给工资报酬，就用房租折顶算给他的工资，一直到现在，该证明加盖公章，但未经村支部书记许某甲签字确认。上述两份《证明》相互矛盾，经向村支部书记、村委会主任（时任）许某甲核实，2011年3月24日《证明》由其签字确认，许某甲认可；2011年3月31日《证明》未经其签字，许某甲不认可；故对2011年3月31日《证明》真实性原审法院不予认定。六、涉案房产卖给原告许冠涛后，因宋官屯乡政府石片长宣布上述协议无效，2010年5月23日早6点，段某委会召开会议，对原村委会大院一事进行研究，决定原村委会大院对外出租，每间每年430元，共14间，先由村民杨宗华、许冠涛租用，租期为十年，预交五年租费；上述会议由村委会成员许某甲、杨某乙、杨某丙、许某乙、许某丙参加并签名。上述事实，有《房屋买卖协议》、《收据》、段某委会《证明》、杨某乙证言、《集体土地年检情况调查表》、许某丁调查笔录及双方当事人当庭陈述等在卷证买。
原审判决认为，原告许冠涛与德州经济开发区宋官屯镇段庄村村民委员会之间所签订的《房屋买卖协议》，是合同双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，合同的签订符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，应依法确认其为有效合同。庭审过程中，被告主张涉案房屋未经村集体成员讨论通过，其买卖合同无效；原告就此虽未提出段庄村村民委员会研究出卖上述房屋的原始会议记录，但原告所提交的证据④2011年4月24日的段庄村村民委员会《证明》中关于“许冠涛购买涉案房屋经过了当届村支部委员会全体成员研究、村民大会通过”的表述，能够和原告所提交的2007年10月4日《房屋买卖协议》中关于“经村委会研究，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经过充分协议”的表述，以及2007年10月10日段庄村委会向宋官屯乡政府出具的《证明》中关于“我村两委同意将原办公室14间房屋卖给本村村民许冠涛”表述，相互印证，证明原告与段庄村村民委员会之间所签订的《房屋买卖协议》，经过了村民代表会议的通过，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的相关规定。诉讼过程中，被告杨宗华主张：答辩人长期租赁使用涉案房屋，同等条件下，拥有对涉案房屋的优先购买权；但被告杨宗华在庭审过程中并未提出其租赁涉案房屋的证据，其提交的2011年3月31日《证明》，虽载明“杨宗华从80年代初一直用着村委会的房子和院子……用房租折顶算给他的工资”，并由杨某乙出庭作证，但该《证明》未经出具人签字，时任村支部书记、主任又否定该证据的真实性，而杨某乙证言不能单独作为定案依据，故被告关于长期租赁该房屋的主张无有效证据支持，原审法院不予认定。被告杨宗华另主张段庄村委会并未将涉案房屋实际交付原告占有使用，原告对涉案房屋的物权并未设立产生。本案中，原告虽未使用该房屋及院落，但该房屋在2007年10月即经德州市经济开发区宋官屯乡政府土地管理部门登记于原告名下，并作为宅基地使用。农村房屋所有权，以宅基地登记为准，因涉案房屋宅基地已登记在原告名下，故应视原告已履行了相关物权确认手续。综上所述，涉案房屋已于2007年10月3日经过合法程序出卖给本案原告，被告辩称涉案房屋买卖未经村民代表会议通过，与事实不符；被告主张长期租赁涉案房屋，无相应证据支持；原告虽未使用上述房屋，但已按照农村宅基地管理程序履行了相关登记程序，故涉案房屋所有权及相关土地的使用权已归本案原告所有。被告杨宗华未经原告准许，自2010年5月起占用上述房屋及院落用于经营，其行为已构成侵权，原告起诉要求被告停止侵权，排除妨碍，符合法律规定，原审法院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十五条、第六十六条、第一百五十二条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第一项、第二项、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院作出判决：被告杨宗华于本判决生效后十日内搬出登记于原告许冠涛名下、土地登记序号为244号的涉案房屋及院落。案件受理费550元，由被告杨宗华承担。
上诉人杨宗华上诉称，一、上诉人与被上诉人之间不存在涉案房屋及院落的买卖合同法律关系，被上诉人如要求交付涉案房屋及院落，应向段某委会主张违约责任。被上诉人尚未占有涉案房屋及院落并取得所有权，无权主张“停止侵权、排除妨碍”。二、涉案房屋及院落系段庄村村民集体所有，段庄村委会未经集体成员讨论、全体村民议决同意，决定便私自出卖给被上诉人，损害全体村集体成员的利益，其签订的“房屋买卖协议”应属无效。三、段庄村民委员会与被上诉人签订“房屋买卖协议”，侵犯上诉人的优先购买权利益，其订立的“房屋买卖协议”应属无效。四、被上诉人未提供集体土地使用权证书，宋官屯乡政府土地管理部门从来没有对涉案房屋及院落的土地进行过变更登记，宋官屯乡政府土地管理等部门提供的段庄村委员会书面函及情况调查表不能证明被上诉人已取得涉案房屋及院落的所有权。五、根据“买卖不破租赁”的法律规定，上诉人有权继续使用涉案房屋及院落。六、段庄村民委员会并未将涉案房屋及院落实际交付给被上诉人占有使用，被上诉人对涉案房屋及院落的物权属性并未设立产生。被上诉人不享有法律的物权，无权要求所谓的“停止侵权、排除妨碍”。七、原判决程序错误：原判决超出被上诉人的诉讼请求范围，违反“不告不理”的诉讼法原则；原判决未追加段某委会作为共同被告，遗漏当事人。因此，请求二审法院撤销山东省德州市德城区人民法院作出的（2011）德城民初字第270号民事判决，依法改判。
被上诉人许冠涛答辩称，一、一审判决认定事实清楚。答辩人2007年10月经合法程序与德州经济开发区宋官屯镇段庄村民委员会签订了房屋买卖协议，并交付了购房款。村委会将该房屋交付给答辩人后，答辩人用铁锁将房屋锁好。而上诉人没经答辩人的同意偷偷将门撬开，侵占该房屋私搭乱建。答辩人提供的证据一、二、三可以证明该事实。上诉人的行为侵害了答辩人的合法权利，已构成侵权。一审法院对此予以认定，事实清楚。二、一审法院判决适用法律正确。上诉人提供的证据没有法律依据。证据一没有负责人的签字，且答辩人已提供相反证据证明，其没经本村村委会主任同意擅自偷盖公章。上诉人的证据二，证人没有出庭作证，依据法律规定证人应出庭接受双方当事人的质询，证人没有出庭作证就是违反法律规定的，不能作为有效证据使用。上诉人的证据三，没有村委会公章，并且是在该房屋已归答辩人所有的情况下，私自对他人的财物做的处分，其行为属无权处分。上诉人在法庭审理中没有提供有效证据。为此，一审法院判决适用法律正确。综上，上诉人在一审中没有提供任何有效证据证明其主张。为此答辩人请求贵院依法驳回上诉人的请求，维持一审判决。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一、原审判决程序是否合法；二、杨宗华与村委会之间是否存在租赁合同、租赁合同的内容是什么；三、许冠涛与村委会之间的买卖协议是否有效、许冠涛是否取得房屋所有权及宅基地使用权。
关于原审判决程序是否合法的问题，本院认为，“十日内搬出……涉案房屋及院落”是“停止侵权、排除妨碍”这一诉讼请求的具体化，并没有超出原审原告的诉讼请求。本案中，许冠涛并不认为村委会侵犯其权利，只是认为杨宗华侵犯了其权利。许冠涛仅将杨宗华列为被告，系其对个人权利的处分，并无不当。而杨宗华也不能说明应当追加村委会为共同被告的理由。因此，原审判决程序并无不当。
关于杨宗华与村委会之间是否存在租赁合同、租赁合同的内容是什么的问题，本院认为，上诉人与村委会之间并没有书面的租赁合同，只是称，从上世纪七十年代开始就租赁涉案房屋了，双方存在口头的租赁合同。即便上诉人的该陈述是真实的，根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限六个月以上、没有采用书面形式订立租赁合同的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因此，村委会出卖房屋的行为，本身就已经表明了解除租赁合同的意思，事实上解除了租赁合同。上诉人关于“买卖不破租赁”的抗辩也就失去了“租赁关系存在”这一前提基础。上诉人上诉时还基于租赁合同的优先购买权主张买卖合同无效，但一方面，上诉人不能证明在订立买卖合同时租赁合同存在、有效，另一方面，即便租赁合同有效、侵犯了其优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定之精神，也不能认定买卖合同无效。
关于许冠涛与村委会之间的买卖协议是否有效、许冠涛是否取得房屋所有权及宅基地使用权的问题，本院认为，许冠涛与村委会于2007年10月4日签订《房屋买卖协议》，该协议有时任村委会主任的签名并加盖了村委会公章，许冠涛已交付购房款。村委会及其负责人还证明，该买卖行为经过了村委会成员研究、村民大会通过。因此，双方的买卖合同合法有效。但是，诉争房屋长期由上诉人占有，许冠涛不能证明村委会已经将诉争房屋交付给自己。而不动产交付是不动产所有权转移的必要条件之一，因此，许冠涛没有获得诉争房屋的所有权。虽然根据村委会的申请，宋官屯镇土地管理部门已经将宅基地使用权登记到了许冠涛名下，但许冠涛并不能证明宅基地使用权的变更已经县级人民政府批准、登记。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条之规定，许冠涛没有获得宅基地使用权。
虽然被上诉人没有取得物权权利，但是，上诉人没有合法的理由占有诉争房屋及土地，其占有属于无权占有，该行为导致被上诉人与村委会之间的房屋买卖合同不能履行，侵犯了被上诉人合法的财产权利，被上诉人有权要求上诉人停止侵害、排除妨碍。原审判决结果正确，但其适用《物权法》的相关条文，系适用法律错误，应予纠正。
综上所述，原审判决程序合法，许冠涛有权要求杨宗华停止侵害、排除妨碍，杨宗华的上诉请求不能得到支持。但原审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人杨宗华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
审 判 员 郭依静
代理审判员 王子超
二〇一四年二月十一日
书 记 员 张 晓