安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00741号
上诉人（原审被告）：六安世纪房地产开发有限公司（原名称安徽六安世纪房地产集团有限公司），住所地安徽省六安市。
法定代表人：屠仁汉，该公司董事长。
委托代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。
委托代理人：欧义华，安徽皋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李荣，女，1984年10月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：李真。
委托代理人：胡中平，宁德市蕉城区海峡中信法律咨询事务所职员。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司六安市分行，住所地安徽省六安市。
负责人：丁玉兵，该分行行长。
上诉人六安世纪房地产开发有限公司（简称六安世纪房地产公司）因与被上诉人李荣房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2015年8月20日作出（2015）六金民二初字第00909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人六安世纪房地产公司的委托代理人晏宗武、殴义华，被上诉人李荣的委托代理人李真、胡中平到庭参加了诉讼；原审第三人中国建设银行股份有限公司六安市分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告六安世纪房地产公司（安徽六安世纪房地产集团有限公司）是一家经注册成立的房地产开发公司。2010年10月19日，原告李荣（买受人）和被告六安世纪房地产公司前身安徽六安世纪房地产集团有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。双方约定：被告将其位于六安市红街E幢-1单元E2-009号商铺（钢框架结构）售予原告，单价22105.95元／平方米，总金额709052元，付款方式为：买受人需在签约时支付购房首付款359052元，余款350000元于五日内去银行办理按揭手续。买受人逾期付款的违约责任：逾期在七日以内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期七日后，出卖人有权解除合同。交付期限为：出卖人应当在2011年11月1日前，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期交房120日后，买受人有权解除合同。2010年10月19日，原告李荣与安徽红街商业运营管理有限公司签订《委托运营管理合同书》，其中第五条第一款约定：甲方（原告）委托乙方安徽红街商业运营管理有限公司接收商铺，须另行出具委托书，并提供符合开发商接房要求的相关资料。合同签订后，原告按照合同约定支付购房首付款359052元，并按约通过向第三人中国建设银行六安分行滨河支行按揭贷款的方式支付350000元，付清了全部购房款。房屋交付期限届满后，被告六安世纪房地产公司向原告交付房屋，原告发现被告在其购买的该房内安装铺设公用排水管、输电线路等桥架设备，不符合双方约定，认为签订合同时（2010年10月19日）被告没有向原告明确说明在该房内铺设管线桥架，被告提供的设计图纸编制时间是2011年9月7日，为此原告拒绝接收房屋，该房屋现状是由被告方对外招商出租，由租赁人对该房屋装饰吊顶等饰隐了被告铺设的桥架。原告为此与被告交涉退房无果，现致原告诉至法院。
原审法院另查明：截止2015年8月13日，原告李荣已支付购房首付款359052元，支付按揭贷款本金153332.51元，利息94329元，合计支付购房款606713.51元，尚欠银行按揭贷款本金196667.49元。
原审法院认为：合法的买卖合同受法律保护。原告李荣和被告六安世纪房地产公司前身安徽六安世纪房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，被告六安世纪房地产公司应将符合合同约定的商铺按期向原告交付，该商铺高度4.5米为调高结构，被告在原告购买的房屋内安装公用排水管、输电线路等桥架设备，占用了原告的室内面积和空间，影响了原告正常使用该房，导致该房与其他同类房屋相比较使用价值减损，原告的合同目的无法实现。而双方所签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第5、6、8条虽标注有“买受人在签订本合同前；出卖人已详细进行了说明，买受人已阅知全部合同条款和各种图纸及文件，签订本合同后，视为买受人已认可；买受人所购房的装修标准、户型结构及小区的总体规划布局和环境景观方案等，均以政府主管部门最后的批准文件（或设计单位的施工图）为准，出卖人可以对施工图中不合理部分进行变更修改；出卖人因城建、物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合。”的内容，但上述内容均系被告提供的格式合同的一部分，首先，从上述约定的内容就可看出，是被告为了规避责任而自行制定的免责条款；其次，上述约定内容也只是约定可在原告所购房屋的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置而不是在室内；被告并无证据证明其在与原告签订合同时，向原告进行了详细说明并提供了各种图纸文件，就房屋内存在安装公用排水管、输电线路等桥架设备等相关情况履行了告知义务，故根据《合同法》的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释；再次，被告提供的施工图纸是在原、被告签订《商品房买卖合同》后的2011年9月7日，据此也可说明被告在签订合同时并未向原告提供图纸，也无从谈及就诉争房屋履行了告知义务；第四、根据原告与安徽红街商业运营管理有限公司签订的《委托运营管理合同书》第五条第一款的约定，甲方（原告）委托乙方安徽红街商业运营管理有限公司接收商铺，须另行出具委托书，并提供符合开发商接房要求的相关资料，而本案中，被告在无原告另行出具的接收房屋委托书的情况下，单方向安徽红街商业运营管理有限公司交房，其提供的挂号函件收据，并无李荣签字，不足以证明被告已通知原告收房，原告也没有实际接收房屋，目前该房屋实际由被告控制并向外出租，尚未办理房产证。综上，原告要求解除合同、返还购房款并赔偿其利息损失有据佐证，依法予以支持，但购房款的返还应以原告实际支付的数额为准。被告庭审中所辩证据不足，理由不充分，不予采信。本案中原、被告及第三人除签订有《商品房买卖合同》外，还签订有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。商品房买卖合同中存在的几个主要法律关系为：商品房买卖合同关系、购房人（原告）与银行（第三人）间的贷款关系、购房人（原告）与银行（第三人）间的担保关系、出卖人（被告）与银行（第三人）间的连带保证关系。这几个关系是互相联系，但又互相独立的法律关系，其中商品房买卖合同是基础合同，其他几个法律关系都是在此基础上产生的。借款合同关系与商品房买卖合同关系具有相对独立性，两者之间不存在依附与被依附、主合同与从合同的关系，不会因商品房买卖合同的效力的变化而导致借款关系的变化，但由于在借款合同中，所借款项只能用于支付商品房买卖合同价款，在商品房买卖合同解除时，借款合同也无存在之必要。但本案第三人作为担保权人虽在答辩中主张如原、被告间《商品房买卖合同》解除，则原告与第三人间的借款合同也应予解除并提出相应主张，并未在本案中提起反诉或单独起诉。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”及第25条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告六安世纪房地产公司应当将收受的原告李荣购房款的本金和利息予以返还，并应按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告李荣的利息损失。关于所欠第三人剩余按揭贷款本金及利息等，可由第三人另案向原、被告主张。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条第四、五项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及有关法律法规的规定，原审判决：一、解除原告李荣与被告六安世纪房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告六安世纪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告李荣购房款本金512384.51元，按揭款利息94329元，计606713.51元；三、被告六安世纪房地产开发有限公司应自2010年10月19日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告李荣已付购房首付款359052元的利息损失至本判决确定的给付之日止；四、驳回原告李荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11900元，由原告李荣负担2000元，被告六安世纪房地产开发有限公司负担9900元。
上诉人六安世纪房地产公司上诉称：1、上诉人交付的房屋符合规划、设计、竣工验收规范，也符合合同的约定；首先，排水管、输电线路等设施是房屋中必不可少的部分，也是设计中已确定的内容，并不必然导致房屋使用价值减损，被上诉人没有提供证据证明房屋的价值的减损，且致使合同目的无法实现。其次，一审法院以竣工图纸在签订合同之后，推定上诉人没有履行告知义务错误。2、上诉人交付房屋的时间符合合同的约定，且即使逾期交房，解除权也超过除斥期间。请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人李荣承担。
被上诉人李荣答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国建设银行股份有限公司六安市分行未予答辩。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
双方当事人二审期间所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，双方当事人签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定全面地履行各自的权利义务。
双方当事人争议的焦点为：上诉人六安世纪房地产公司在履行商品房买卖合同过程中，是否存在违约情形，是否应当解除合同。主要涉及两方面的问题。其一，上诉人交付的房屋是否符合合同的约定；其二，上诉人是否如期向被上诉人李荣交付了房屋。
关于上诉人交付的房屋是否符合合同约定的问题。根据商品房买卖合同的约定，商品房的用途为商铺，属钢框架结构，层高为4.5米。但上诉人在被上诉人所购买的商品房内铺设了公用的排水管、输电线路等桥架设备，影响了屋内的层高及使用空间，明显与合同的约定不符。虽然合同的补充条款第5条约定“买受人在签订本合同前，出卖人已详细进行了说明，买受人已阅知全部合同条款和各种图纸及文件，签订本合同后，视为人已认可”，但该补充条款系格式合同，被上诉人称上诉人并没有向其出示图纸就屋内的铺设管道等进行了说明，且上诉人亦未能举证证明在设计图纸上已对屋内的铺设管道进行了明确标注，也未举证证明其向被上诉人提供了设计图；补充协议虽然约定了“出卖人因城建、物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其它有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合”，但商品房买卖合同及补充协议并未约定在屋内铺设管道等装置且买受人应当予以配合。因而，在上诉人未告知被上诉人的情况下，其出售给被上诉人的屋内铺设公用的排水管、输电线路等桥架设备，影响了所出售商品房的层高及可利用空间，与上诉人对外出售的其他同类商品房相比，减损了房屋的使用价值，其交付的商品房不符合合同的约定。
关于上诉人是否如期向被上诉人李荣交付房屋的问题。商品房买卖合同约定出卖人应当在2011年11月1日前将符合合同约定的房屋交付被上诉人使用，同时约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。但双方始终未能签订房屋交接单，故能够确定上诉人未能依约向被上诉人交付涉案商品房。虽然上诉人举证要求被上诉人办理交接手续的《通知书》，拟证明其已向被上诉人发出办理交接手续的通知，但上诉人不能证明该通知书已送达被上诉人。被上诉人李荣与安徽红街商业运营管理公司签订了《委托运营管理合同书》，约定被上诉人委托安徽红街商业运营管理有限公司按《商品房买卖合同》接收商铺，同时亦约定，被上诉人须另行出具接房委托书。本案中，并无证据证明被上诉人向安徽红街商业运营管理有限公司出具了接房委托书，且在涉案房屋不符合合同约定及没得到被上诉人同意的情况下，安徽红街商业运营管理有限公司不应当接收房屋，其接收房屋的行为不能视为上诉人已如期如约交付了涉案房屋。故上诉人上诉所持虽然被上诉人未到上诉人处办理交房手续，但其已将房屋交付安徽红街商业运营管理有限公司，即视为已履行交房义务的上诉理由，不能成立，不予支持。
综上，上诉人未能向被上诉人交付符合合同约定的房屋，被上诉人要求解除合同，符合法律规定，依法应当予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由上诉人六安世纪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年十月十九日
书 记 员 马 龙
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。