杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1515号
原告（反诉被告）：曾瑞明。
委托代理人：朱碎有。
原告（反诉被告）：杜美嵌。
委托代理人：朱碎有。
被告（反诉原告）：ＸＸ步。
委托代理人：杨黎、方梁斌。
被告（反诉原告）：王昌光。
委托代理人：杨黎、方梁斌。
第三人：林建英。
原告（反诉被告）曾瑞明诉被告（反诉原告）ＸＸ步、王昌光房屋租赁合同纠纷一案，于2010年7月16日向本院起诉。本院于同日受理，依法由审判员吕凤祥独任审判。审理期间，因ＸＸ步、王昌光提起反诉，本案转换成普通程序审理，并依法组成合议庭。因杜美嵌系本案所涉房屋的共同共有人，林建英与本案的处理有利害关系，本院分别追加杜美嵌、林建英作为本案的原告（反诉被告）、第三人参加诉讼。本案于2010年10月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾瑞明、杜美嵌的委托代理人朱碎有，被告（反诉原告）ＸＸ步、王昌光的委托代理人杨黎、方梁斌，第三人林建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曾瑞明、杜美嵌诉称：2005年4月13日，ＸＸ步、王昌光就位于杭州市西湖区三墩镇古墩路1254号（环镇东路19幢39室）商铺与原产权人林建英签订《租房协议》，约定租金为2.3万元／年，租期为2005年5月15日至2010年5月15日，等等。2007年9月，曾瑞明、杜美嵌与林建英就该房屋签订转让协议，并于2007年10月办理了过户登记。曾瑞明、杜美嵌将产权变更情况告知ＸＸ步、王昌光，并要求租赁合同余下租期的租金向曾瑞明、杜美嵌支付。ＸＸ步、王昌光按时付清了2008年、2009年度的租金。2010年5月9日，曾瑞明向ＸＸ步发出催告函，通知双方租赁合同将到期，提出年租金调整为7万元／年，如愿意续租，可在租期届满前签订新的租赁协议；如不愿续租，则请在5月16日之前搬离并腾空房屋。5月10日，ＸＸ步复函，未对租金调整提出异议，只是要求曾瑞明“按时来收房租”。但是，曾瑞明来杭州要求与ＸＸ步重新签订协议时，ＸＸ步却提出要按原约定的租金2.3万元／年支付租金。对此，双方未能达成一致，ＸＸ步、王昌光又实际占用该商铺，至今不愿搬离。故诉至法院请求判令：1、ＸＸ步、王昌光排除妨碍，限期搬离位于杭州市西湖区三墩镇古墩路1254号商铺；2、ＸＸ步、王昌光支付实际使用上述商铺的租金7560元（按原《租房协议》约定的租金63元／天的两倍，从2010年5月16日暂计算至2010年7月15日，此后另计至实际履行之日止）。
被告（反诉原告）ＸＸ步、王昌光辩称：其与林建英签订的《租房协议》中已经明确了续租的价格和条件。2007年9月，林建英将租赁物转让给曾瑞明。曾瑞明应遵守《租房协议》的约定，同意续租。曾瑞明、杜美嵌如因其续租房屋而存在损失，可向林建英主张权利。同时，即便租赁期限已经届满，期限届满后实际占用房屋的费用也应该按照原租金计算，曾瑞明、杜美嵌要求双倍计算没有依据。故请求驳回原告曾瑞明、杜美嵌的诉讼请求。同时，ＸＸ步、王昌光以其有权按2.4万元／年标准续租五年为由提起反诉，要求判令曾瑞明、杜美嵌继续履行租赁合同。
针对ＸＸ步、王昌光的反诉，曾瑞明、杜美嵌辩称：其并不清楚林建英与ＸＸ步、王昌光之间存在两份《租房协议》，其目前持有的《租房协议》有ＸＸ步、王昌光缴纳租金时的签字，应以其持有的《租房协议》确定双方权利义务。该2005年4月《租房协议》约定的租赁期限已经届满，如ＸＸ步、王昌光需续租，应重新协商。目前双方未能协商一致重新签订合同，ＸＸ步、王昌光要求继续履行租赁合同没有依据，故请求驳回ＸＸ步、王昌光的反诉诉讼请求。
第三人林建英述称：本案所涉房屋已于2007年9月18日转让给曾瑞明、杜美嵌，其对该房已无任何权利义务。2005年4月13日就本案所涉房屋与ＸＸ步、王昌光签订租赁合同已于2010年5月15日到期，后两年的房租ＸＸ步、王昌光也直接交给曾瑞明，故该租赁合同已与其无关。现房屋产权人与承租人如何解决续租问题，其无权发表意见。
原告（反诉被告）曾瑞明、杜美嵌为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、2005年4月13日林建英与ＸＸ步、王昌光签订的《租房协议》。证明ＸＸ步、王昌光与原房屋产权人林建英之间就租金、租赁期限、支付方式等内容所作的约定；以及ＸＸ步向曾瑞明支付了2008、2009年度的租金，确认出租方变更为曾瑞明、杜美嵌的事实。
2、2007年9月18日曾瑞明、杜美嵌与林建英订立的《杭州市房屋转让合同》和三墩镇环镇东路19幢39室的国有土地使用权证、房屋所有权证。证明曾瑞明、杜美嵌于2007年9月18日向林建英购买本案所涉房屋，并于同年10月办理过户登记的事实。
3、致“租户王峰”的催告函复印件及2010年5月9日的邮寄凭证（寄件人联）。证明曾瑞明于2010年5月9日向ＸＸ步、王昌光发出催告函，通知租期即将届满、续租的租金调至7万元／年，要求在租赁期限届满前给予答复等事实。
4、ＸＸ步发出的《续租书面通知》及2010年5月10日的邮寄凭证（收件人联）复印件。证明ＸＸ步、王昌光已经收到了曾瑞明于2010年5月9日发出的催告函，并向曾瑞明发函确认租赁期限届满且未对租金的调整提出异议。
5、ＸＸ步的个体工商户登记情况。证明ＸＸ步以本案所涉房屋地址办理个体工商户登记，并实际占用本案所涉房屋至今的事实。
被告（反诉原告）ＸＸ步、王昌光为支持其主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
1、林建英与ＸＸ步、王昌光于2003年签订的《租房协议》。证明ＸＸ步、王昌光于2003年5月开始与林建英就本案所涉房屋建立租赁关系，租期两年，租金为10000元／年。
2、2005年4月13日林建英与ＸＸ步、王昌光签订的《租房协议》。证明ＸＸ步、王昌光需长期租赁商铺，2005年开始的租金有了较大的提高，并约定ＸＸ步、王昌光有权在五年后续租五年。
3、2006年2月22日对2005年4月《租房协议》的变更。证明经与林建英协商，删除了2005年4月《租房协议》中第五条“如有意见，双方协商后另订协议”的约定，即确认ＸＸ步、王昌光有无条件续租商铺五年的权利。
4、ＸＸ步、王昌光向曾瑞明发出的《续租通知》及2010年5月10日、5月11日的邮寄凭证（寄件人联）两份。证明ＸＸ步、王昌光向曾瑞明明确表示要求续租的事实。
5、2007年2月1日、4月21日林建英出具的收条。证明林建英收取房租以及本案所涉房屋的房租系提前收取的事实。
第三人林建英为支持其主张的事实，向本院提交了曾瑞明、林建英于2007年9月18日签订的《补充协议》。证明林建英将本案所涉房屋转让给曾瑞明后，曾瑞明与承租方发生的纠纷与林建英无关。
经质证，关于原告曾瑞明、杜美嵌提供的证据，被告ＸＸ步、王昌光对证据1的真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为不能证明曾瑞明、杜美嵌为房屋出租人，曾瑞明只是代林建英收取房屋；对证据2、5没有异议；对证据3的真实性无异议，但是曾瑞明在2010年5月9日发出该催告函要求在租赁期间届满前15日内搬离，而《租赁协议》约定租期在2010年5月15日届满，故该催告函是非善意的，而且此前ＸＸ步、王昌光就对曾瑞明提高租金的行为表示了异议；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，该证据反而可以说明ＸＸ步、王昌光已经提出过续租的要求，并且是按照2005年4月《租房协议》履行，不存在提高租金的问题。第三人林建英对证据1、2没有异议；对证据3、4、5的情况不清楚，但表示其丈夫为金宇军，ＸＸ步、王昌光知道这一事实并认识金宇军，不可能将曾瑞明错认为是其丈夫。
关于被告ＸＸ步、王昌光出具的证据，原告曾瑞明、杜美嵌对证据1的真实性无法确认，且对关联性有异议，同时表示林建英的丈夫金宇军在该协议上签字收取房租，可以说明ＸＸ步、王昌光关于误以为曾瑞明系林建英的丈夫而交付2008年、2009年房租的说法是荒谬的，事实上ＸＸ步、王昌光知道林建英与曾瑞明、杜美嵌之间的房屋转让关系；对证据2的真实性无法确认，与其持有的《租房协议》不一致，第四条中多了“按五年计算”的内容，其在本案诉讼前从未看到过ＸＸ步、王昌光持有的该协议，应以其持有的协议为准；对证据3的真实性有异议，不能确定第五条是否是林建英划掉，而且该协议与其持有的不同，适用该协议的前提是林建英仍是本案所涉房屋的产权人；对证据4的真实性有异议，没有收到该《续租通知》，而且并非如该通知所称，于2010年4月15日电话通知曾瑞明前往收取房租；关于证据5，以林建英的意见为准。第三人林建英对证据1的真实性没有异议，但其并未改动租期“2004.5.15-2005.5.15”中的年份；对证据2的真实性无异议，“按五年计算”系由其书写，但是记不清楚为何交给曾瑞明的那份《租房协议》上没有该内容，当时的意思是如果续租再签订合同的话，租赁期限为五年，每年租金24000元；对证据3的真实性没有异议，当时应ＸＸ步、王昌光的要求划去了第五条；对证据4的情况不清楚；对证据5没有异议。
关于第三人林建英提交的证据，原告曾瑞明对真实性没有异议，但认为如因林建英的原因造成曾瑞明、杜美嵌损失，林建英仍应承担责任；被告ＸＸ步、王昌光对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为林建英对曾瑞明、杜美嵌的承诺与其无关。
本院审查后认为，一、原告曾瑞明、杜美嵌提交的证据1、2和第三人林建英提交的证据的真实性均无争议，本院予以确认；第三人林建英对被告ＸＸ步、王昌光提交的证据1、2、3、5的真实性无异议，作为本案的有效证据。至于以哪一份《租房协议》文本确定曾瑞明、杜美嵌与ＸＸ步、王昌光之间的租赁合同关系，涉及本案的争议焦点，本院将在本院认为部分作出认定。二、原告曾瑞明、杜美嵌提交的证据3、4和被告ＸＸ步、王昌光提交的证据4系各方当事人在续租问题上的单方意思表示，双方并未形成一致意见，该些证据的内容不会影响本案的处理，不作为本案的有效证据。但是ＸＸ步、王昌光关于不知林建英将本案所涉房屋转让给曾瑞明和误以为曾瑞明系林建英丈夫而向曾瑞明交付租金的说法与其自身提起反诉时所依据的事实以及在2008年、2009年向曾瑞明交付租金和在2010年5月向曾瑞明位于苍南县灵溪镇双台街的住址发函等行为均相背离，本院不予采信。三、原告曾瑞明、杜美嵌提交的证据5系原件，本院予以确认。
综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2003年，ＸＸ步以自己和王昌光（又名王锋）的名义向林建英租赁位于杭州市西湖区环镇东路19幢39室门面房，租期两年，租金为1万元／年。2005年4月13日，林建英与ＸＸ步（再次代表自己和王锋签字）再次就上述房屋订立《租房协议》，约定租期五年（2005年5月15日至2010年5月15日），第一、二年的租金分别为1.7万元和2万元，后三年的租金均为2.3万元，提前一月付清当年租金等。同时该协议第五条约定“如有意见，双方协商后另订协议，此协议一式二份，甲、乙双方各执一份”。
2007年9月18日，林建英将该上述房屋转让给曾瑞明、杜美嵌。同时，因该房屋处于租赁状态，且林建英已在2007年2月和4月向ＸＸ步、王昌光收取了2007年5月15日至2008年5月15日的租金2.3万元，故林建英（甲方）与曾瑞明（乙方）在同日签订的《补充协议》中约定“房屋交付之日起，房屋租金由乙方收取，与承租方租赁期限至2010年5月15日，条款与原合同一致。该房屋交付之后，若乙方与承租方发生纠纷与甲方无关”。2007年10月24日，曾瑞明、杜美嵌取得该房屋所有权证。后，林建英与曾瑞明结清了2007年5月至2008年5月的租金问题，而2008年5月至2009年5月和2009年5月至2010年5月两年的租金各2.3万元系由ＸＸ步直接交付给曾瑞明。ＸＸ步和曾瑞明在曾瑞明持有的2005年4月的《租房协议》上签字明确了该两次租金缴纳情况。现因2005年4月订立的《租房协议》确定的五年租赁期限于2010年5月15日届满，曾瑞明、杜美嵌认为周边房租有大幅度增长，要求按照7万元／年的租金出租房屋，而ＸＸ步、王昌光要求按照2.4万元／年的标准续租五年，双方未能就续租问题达成一致意见。ＸＸ步、王昌光以该房屋作为经营场所并实际使用至今。
另查明，曾瑞明、杜美嵌持有的2005年4月的《租房协议》第四条约定“如乙方（ＸＸ步、王昌光）租期满后，需要再租的话，按租金贰万肆仟元正”。但是ＸＸ步、王昌光持有的2005年4月的《租房协议》第四条约定“如乙方（ＸＸ步、王昌光）租期满后，需要再租，租金按每年贰万肆仟元整，按五年计算”。该两份《租房协议》文本均系手写原件。同时，林建英与ＸＸ步、王昌光曾于2006年2月22日协商一致，在ＸＸ步、王昌光持有的《租房协议》文本复印件中划去了第五条中“如有意见，双方协商后另订协议，此协议一式二份”的内容，并由林建英注明“第五条作废”。ＸＸ步在向曾瑞明交纳租金并在曾瑞明方持有的《租房协议》文本上签字时即注意到两份文本不一等情况，但未告知曾瑞明。
在庭审中，曾瑞明、杜美嵌与ＸＸ步、王昌光、林建英对王昌光的身份和在本案中的承租人主体地位没有争议。林建英对曾瑞明、杜美嵌和ＸＸ步、王昌光持有的《租房协议》文本的真实性均无异议。
本院认为，曾瑞明、杜美嵌在ＸＸ步、王昌光承租本案所涉房屋期间内从林建英处取得房屋所有权，曾瑞明、杜美嵌成为新的出租人，继续履行林建英与ＸＸ步、王昌光之间的租赁合同。一、曾瑞明、杜美嵌与ＸＸ步、王昌光之间的租赁合同关系依据何种《租房协议》文本确定。林建英与ＸＸ步、王昌光于2005年4月签订的《租房协议》为一式两份，且曾于2006年2月22日修改《租房协议》，林建英在庭审中认可ＸＸ步、王昌光可在租赁期限届满后选择按租金2.4万元／年续租五年和划去第五条“如有意见，双方协商后另订协议”均系其真实意思表示，故应以ＸＸ步、王昌光持有的《租房协议》文本确定林建英与ＸＸ步、王昌光之间的租赁关系，曾瑞明、杜美嵌在此之后取得租赁物的所有权，亦应受该《租房协议》文本所确定的权利义务的约束。曾瑞明、杜美嵌如因林建英交付的《租房协议》文本中不能反映续租五年和《租房协议》第五条约定作废的内容而遭受损失，应向林建英主张权利。ＸＸ步、王昌光在向曾瑞明、杜美嵌交付房租时注意到曾瑞明、杜美嵌持有的《租房协议》文本与自身持有的不一致但未尽善意告知义务，不构成合同的再次变更，不影响本院的上述认定。二、2005年4月《租房协议》约定的续租条款的性质和效力。根据《租房协议》第四条的约定，在租赁期限届满后，ＸＸ步、王昌光如需要再租，可按租金2.4万元／年续租五年。该约定属于预约，仅使出租人负有订约义务，而不负履行将来要订立的本约的义务。林建英在2006年2月同意划去《租房协议》第五条中“如有意见，双方协商后另订协议，此协议一式二份”的部分，但并没有改变该《租房协议》第四条的意思表示和预约性质，不能以此认为林建英与ＸＸ步、王昌光协商一致将约定的五年租赁期限变更为十年。故在曾瑞明、杜美嵌于《租房协议》确定的租赁期限届满时明确要求提高租金，不同意按此预约约定的条件订立合同的情况下，ＸＸ步、王昌光仅可要求曾瑞明、杜美嵌承担违约责任，而无权强制曾瑞明、杜美嵌出租房屋。ＸＸ步、王昌光在租赁合同期满后是否续租之意思表示，不属于客观上不确定之“将来可能发生的事实”，故ＸＸ步、王昌光关于《租房协议》第四条的约定属于附条件的民事法律行为的主张，本院不予采信。2005年4月《租房协议》确定的租赁期限已于2010年5月15日届至，ＸＸ步、王昌光要求继续履行合同的诉讼请求没有依据，本院不予支持，ＸＸ步、王昌光应及时将本案所涉房屋返还曾瑞明、杜美嵌。ＸＸ步、王昌光占用租赁物至今，曾瑞明、杜美嵌要求ＸＸ步、王昌光排除妨碍、搬离本案所涉房屋的诉讼请求，合理正当，本院予以支持。三、ＸＸ步、王昌光在租赁期限届满后实际占用本案所涉房屋的使用费的计算。ＸＸ步、王昌光未在租赁期间届满后返还租赁物，曾瑞明、ＸＸ步要求从租赁期限届满的次日2010年5月16日开始计算承租人实际占用房屋的使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但其要求按2005年4月《租房协议》约定的租金标准两倍计算的主张没有相应的依据，本院不予采纳。本院按照《租房协议》约定的最后一年的租金标准2.3万元／年计算实际占用期间的使用费，从2010年5月16日暂计算至2010年7月15日为3833元，此后至本判决确定的返还房屋之日的使用费按2.3万元／年另计。曾瑞明、杜美嵌超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、ＸＸ步、王昌光于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区环镇东路19幢39室的房屋，并返还曾瑞明、杜美嵌。
二、ＸＸ步、王昌光支付曾瑞明、杜美嵌占用房屋使用费3833元（暂计算至2010年7月15日，此后至本判决确定的返还房屋之日的使用费按23000元／年另计），于本判决生效之日起三十日内付清。
三、驳回曾瑞明、杜美嵌的其他本诉诉讼请求。
四、驳回ＸＸ步、王昌光的反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，由ＸＸ步、王昌光负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。反诉案件受理费2700元减半收取1350元，由ＸＸ步、王昌光负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊英英
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年十一月二十日
书 记 员 王晓岚