江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10028号
上诉人（原审被告）：朱永军，男，1971年10月12日生，汉族，个体工商户，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：姚卫，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雷道财，男，1959年5月18日生，汉族，农民，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：王爱国，江苏苏豪律师事务所律师。
原审被告：黄杏云，男，1977年8月25日生，汉族，个体工商户，住南京市浦口区。
上诉人朱永军因与被上诉人雷道财、原审被告黄杏云房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱永军上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定委托书无效，公证书无效；（二）一审错误认定委托不明，房价过低，朱永军与黄杏云恶意串通，严重损害雷道财的利益；（三）一审错误认定朱永军支付的对价没达到70万元，雷道财只借款本金42.5万元没有50万元；（四）一审认定涉案房屋买卖合同无效系适用法律错误。
被上诉人雷道财辩称：1、公证书和委托书并非其真实意思表示；2、上诉人与被上诉人之间的债务关系可以另案主张；3、当事人以物抵债的条款应为无效。
原审黄杏云述称：其没有意见。
雷道财一审请求：1、确认位于南京市××区××月山庄××单元××室房屋转让行为无效；2、被告协助原告将位于南京市××区××月山庄××单元××室房屋恢复登记至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：
雷道财于1993年5月19日与前妻离婚后，未再婚。雷道财与朱永军先后于2014年8月22日、同年9月28日发生民间借贷关系，借款期限均为6个月，雷道财用其名下的位于南京市××区××月山庄××单元××室房屋为上述借款提供了抵押担保，并到房产部门办理了抵押登记。其中，借款合同约定的30万元借款的借款担保期限为：自2014年8月22日起至2015年2月21日止；合同约定20万元借款的借款担保期限为：自2014年9月28日起至2015年3月27日止。2014年8月22日，雷道财与朱永军发生第一笔借款时，朱永军收取了雷道财名下的上述涉案房屋的产权证和土地证。同日，应朱永军要求，雷道财还向朱永军出具《承诺书》一份，内容为：“本人郑重承诺，委托出售房产交易过户后一个月内搬清房屋内的物品，如一个月内未搬清房内物品，本人自愿放弃未搬离的所有物品，由购房方和受托人自行处理，不必通知本人，特此承诺”。2015年1月20日，应朱永军要求，雷道财及由朱永军找来的黄杏云，三人一同在南京市浦口公证处办理了《委托书》公证（公证书出具的时间为2015年1月23日）手续，公证后的《委托书》主要内容为：位于浦口区××月山庄××单元××室的房产登记在雷道财名下。因雷道财事务繁忙，特委托黄杏云作为代理人，办理上述房产的出售及过户等相关事宜。委托期限为：自2015年1月20日起至2016年1月19日。该委托书还约定了具体委托事项。2015年9月7日，朱永军依据上述委托书与被告黄杏云签订了《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋作价70万元出售给朱永军。
另查，涉案房屋原产权证记载：房屋所有权人为雷道财，共有情况一栏为空白，房屋坐落于浦口区××月山庄××单元××室，建筑面积为75.02平方米,登记时间为2011年5月30日。2015年9月7日，朱永军已将涉案房屋登记过户至自己名下，过户后的产权证对房屋坐落登记为浦口区江浦街道白马村大村组100号14幢603室，建筑面积75.02平方米，但该房屋原告至今未实际交付给朱永军。
一审庭审中，雷道财对其在2015年1月20日的公证委托书上委托人处签名的真实性，予以认可，但认为受委托人黄杏云是朱永军单方找来的，其对黄杏云并不认识。该委托书不是其真实意思表示，是无效的。并认为对涉案房屋的交易价格，实际是由朱永军决定，黄杏云也不知情，实际转让价格也是明显偏低的，从本质上讲，黄杏云只是朱永军的代言人，朱永军是将涉案房屋自己卖给了自己，两人恶意串通，严重损害了原告的利益。另外，雷道财对朱永军提供的由其于2015年4月25日出具的《证明》，其形式上的真实性予认可，但认为其实际收到的借款本金仅为42.5万元，并没有50万元，且朱永军提供的借款合同中有一笔借款的利息约定内容，有涂改的地方，雷道财也不认可。此外，朱永军还向法庭提供，雷道财于2015年10月28日自书的承诺书一份，以证明涉案房屋过户后，雷道财承诺在2015年11月30日前搬家。雷道财对该承诺书的真实性没有异议，但认为该承诺书不是其真实意思表示，是朱永军逼迫所写；同时，涉案房屋的实际居住人是雷道财之子雷德波，雷道财的承诺不具有法律效力。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。本案中，一、根据雷道财及朱永军提供的《借款合同》、《房地产抵押合同》，可以证明雷道财分别于2014年8月22日、同年9月28日两次向朱永军借款，借贷双方存在债权债务关系，是不争的事实。借款合同及抵押合同约定的借款与担保期限均为六个月，即雷道财两笔借款的还款期限届满日分别为2015年2月21日与2015年3月27日。二、根据雷道财提供的其于2014年8月22日的《承诺书》内容，表明朱永军在出借第一笔款项之初，双方就已约定在雷道财不能履行到期债务的情形下，将雷道财所抵押的涉案房屋出售后归朱永军所有。三、从公证委托书的签订时间及过程来看，1、该项文件是于2015年1月20日签订与公证，该时间仍在雷道财全部债务履行期届满之前；2、《委托书》公证过程中，虽有雷道财签名，但委托人即黄杏云是由朱永军选定并带至公证处，雷道财对黄杏云并不认识，由此可以认定该《委托书》并不是雷道财真实意思表示，应当归于无效。四、从涉案房屋交易过程来看，1、雷道财对涉案房屋的交易价格70万元，认为过低，而作为受委托人的黄杏云也无证据表明，该价格是经过雷道财授权确定的，且事后又向雷道财进行了报告；2、朱永军作为债权人最终购得涉案房屋，正是基于公证委托书，与黄杏云签定买卖合同并完成房屋过户。由于黄杏云是朱永军单方选定的雷道财委托人，从本质上讲朱永军既是涉案房屋出售方，也是买受方，雷道财有理由相信朱永军与黄杏云恶意串通，损害了雷道财的合法权益。五、即便如朱永军所称涉案房屋交易价款为70万元，朱永军支付的对价即债权也未达到该数额，况且，雷道财对朱永军主张的借款本金仅认可42.5万元。综上,雷道财与朱永军在雷道财履行债务期间届满前,约定将抵押的涉案房屋归朱永军所有,属以物抵债合同,因具有流抵性质,且从根本上讲是朱永军在债权实现时缺乏对抵押物的评估与清算,可能造成物的价值与债的总额不符,对双方当事人都存在潜在的风险,且对案外债权人利益间接产生影响，故一审法院认定朱永军与黄杏云代表雷道财签订的涉案房屋买卖合同无效。雷道财的诉讼请求,于法有据，一审法院应予支持。本案中，尽管涉案房屋在雷道财债务已届清偿期后过户至朱永军名下，但该房屋并未实际交付；同时，因买卖合同的订立及产权转移手续的办理，是依据的公证委托书进行的，因公证委托书已被一审法院认定为无效，故涉案房屋的转让行为也是无效的。另，朱永军提供的2015年4月25日的《证明》，不足以证明其已支付对价的主张，故朱永军的辩称，依据不足，一审法院不予采信。此外，本案判决后，朱永军与雷道财之间的原债权债务关系，双方应另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认雷道财与朱永军、黄杏云之间对位于南京市××区××月山庄××单元××室（现为南京市××区江浦街道××村组××室）的房屋转让行为无效；
二、朱永军、黄杏云应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助雷道财将上述位于南京市××区××月山庄××单元××室的房屋恢复登记在雷道财名下。
案件受理费80元，保全费1020元，合计1100元，由朱永军负担。
本院二审期间，各当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人认为其借款给被上诉人的本金应为50万元，而非42.5万元。其余事实，各当事人均无异议，本院依法予以确认。
根据各当事人一、二审中庭审陈述，本院补充查明以下事实:
朱永军一审庭审中陈述：2015年1月20日，雷道财就说好将房子以70万元卖给我，当时雷道财也以这种方式委托了黄杏云。对此陈述，黄杏云予以认可。
朱永军二审庭审中陈述：在房产部门办理抵押登记时，我们双方就约定好，雷道财把房子70万卖给我们。
黄杏云二审庭审中陈述：我和雷道财、朱永军之前就认识，当时他们让我去公证处帮忙，我就去帮忙了。
本院认为：
我国法律并不禁止债权债务关系届满后，经双方清算，债务人将其房产以合理的价格转让给债权人的方式清偿债务。本案中，雷道财与朱永军先后于2014年8月22日、同年9月28日发生民间借贷关系，借款期限均为6个月，雷道财用其名下的位于南京市××区××月山庄××单元××室房屋为上述借款提供了抵押担保，并到房产部门办理了抵押登记。2015年1月20日，朱永军、雷道财、黄杏云，三人一同在南京市浦口公证处办理了《委托书》公证，雷道财委托黄杏云作为代理人，办理上述房产的出售及过户等相关事宜。委托期限为：自2015年1月20日起至2016年1月19日。2015年9月7日，朱永军、黄杏云签订了《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋作价70万元出售给朱永军。后涉案房屋登记过户至朱永军名下。
对以上案件事实，本院认为雷道财在办理《委托书》公证时，虽表示其就涉案房屋并未确定买家也未限定最低出售价。但根据朱永军、黄杏云一、二审陈述；公证后朱永军、黄杏云以70万元价格交易涉案房屋的事实；涉案债权债务关系届满后，朱永军、雷道财从未就债权债务进行清算；及黄杏云在本案审理过程中，从未举证证明其就涉案房屋出售与其他买家进行过接触和询价；及雷道财与朱永军发生第一笔借款时，雷道财就向朱永军出具《承诺书》承诺委托出售房产交易过户后一个月内搬清房屋内的物品的情形，可以认定朱永军、雷道财、黄杏云三人办理《委托书》公证的目的系直接将涉案房屋以70万元的价格转让给朱永军。涉案公证的办理时间为2015年1月20日，早于雷道财与朱永军间债权债务关系届满期限。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。雷道财与朱永军不得在其间债务履行期届满前，约定将涉案房屋归朱永军所有。故可以认定，朱永军、雷道财、黄杏云三人办理《委托书》公证的行为系以合法形式掩盖非法目的，雷道财出具的涉案《委托书》应为无效。
因雷道财的委托行为无效，故黄杏云依据该委托将涉案房屋转让给朱永军的行为亦无无效，涉案房屋应恢复登记在雷道财名下。至于朱永军与雷道财间的原债权债务关系，朱永军完全可以通过另行诉讼的方式解决。
综上所述，上诉人朱永军的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱永军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年二月二十一日
书记员 倪 辉