湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民初字第1066号
原告某某公司
法定代表人石远卫，该公司主任。
委托代理人张二平，吉首市华兴法律服务所法律工作者。
被告龙某
原告某某公司诉被告龙某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人及其委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月1日，原告与某某甲公司公司双方签订了《物业管理前期服务协议》，约定由原告向其开发的中港花园小区提供物业管理服务，期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告缴纳物业管理费和停车管理费。
被告系上述物业C栋一单元＊＊室的业主，物业面积144.14平方米，按约定应当向原告缴纳从2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费人民币6902元，但被告只缴纳了2012年度的物业管理服务费1728元，故拖欠2011年、2013年、2014年的物业管理费共计5184元；被告还应当缴纳2011来了1月1日至2014年12月31日的停车管理服务费共计5760元，并按每月缴纳标准的3‰的标准向原告支付违约金。
原告至今为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，并自筹出资完善了小区的各类建设。被告拒不履行缴费义务，原告经多次催缴均未果，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费人民币5184元（144平方米×1元／平方米／月×12个月×3年），并每月应缴管理费的3‰为标准支付违约金15.5元；2、被告支付原告停车费5760元（120元／月／辆×12个月×4年），并按每月应缴停车费的3‰标准支付违约金17.2元。
原告为支持其诉讼请求向本院提供以下证据：
1、营业执照、机构代码证、税务登记证，拟证明原告依法登记及基本情况；
2、湖南省服务价格登记证，拟证明原告有权收取物业费、停车费的依据；
3、物业公司股权转让协议，拟证明法人合法取得股权及公司债权债务均由石远卫处理；
4、物业管理费缴费明细表，拟证明被告已交2012年度物业费，2011、2013、2014年共3年的未支付；
5、停车费收款收据6张，拟证明被告只支付2009年至2010年部分停车费，2011年至2014年共四年停车费一分未付；
6、前期物业服务合同，拟证明原告收费依据及约定的权利义务。
被告辩称：一、原告未能按照物业合同约定提供物业服务，不履行维护公用设施的义务，不进行电梯维护及年检，且违法改变公共建筑和共用设施用途，侵犯被告权益。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正上述第一项的错误的履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。三、原告主张2011年的物业管理费已过两年诉讼时效，依法不应当予以支持，且因该小区开发商某某甲公司公司迟延交房，已协商用迟延交房违约金折抵2010年、2011年物业管理费用。四、原告收取停车费违反法律规定，被告有权拒绝支付，原告系在全体业主所有的小区楼间空地划出车位，该空地属于小区公共建筑和公用设施，系业主共同共有，即使用于经营，按照法律规定，应经业主大会、业主委员会同意，收取的费用只能用于专项维修资金，且应由业主大会决定使用，原告无权收取。综上，依法应当驳回原告诉讼请求。
被告龙某为支持其辩称向本院提交了以下证据：
1、社区证明，拟证明被告曾去交物业管理费，但是原告不收；
2、湘西自治州物价局州价费（2014）23号文件（第四页第五条），拟证明原告收取停车费没有事实依据；
3、特种设备安全监察指令书，拟证明原告没有按照合同约定对电梯进行维护，存在违约；
4、承诺书，拟证明被告与开发商协商以迟延交房违约金折抵2010年、2011年的物业管理费。
对原告提交的第6份证据，被告对真实性无异议，本院依法予以采信。对被告提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，但认为证据1、2达不到达不到其证明目的，对证据4，认为不具备证据的客观性，本院经综合分析，被告提交的证据1仅能证明龙某交因钱不够而没有交物业费，而不能达到被告所要证明的原告不收的证明目的，本院不予采信；证据2、3是真实的，对其真实性本院予以采信；对证据4，不具备证据的客观性和关联性，本院不予采信。
本院根据上述认定的证据，结合庭审查明的事实，确认以下法律事实：
2008年12月11日，某某甲公司公司（甲方）与某某公司（乙方）签订诚达中港花园前期物业服务合同，合同约定：乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，费用暂时按小高层住宅1元／月.平方米交纳，待吉首市物价主管部门核定后实行多退少补，物业费按月交纳；关于停车场收费（以吉首市物价主管部门核定的为准）暂时采取以下方式：停车场属于甲方所有，委托乙方管理，车位使用人应按露天车位30元／个.月、车库车位90元／个.月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位15元／个.月、车库车位40元／个.月的标准提取停车管理服务费。对违约责任，双方约定为：乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按收取费用的1%的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月交纳标准3‰的标准向乙方支付违约金。中港花园小区目前尚未成立业主委员会，该小区的露天停车位有小区建成之初规划的停车位，也有占用公共场地规划的停车位。该小区的电梯连续两年未进行定期检验，吉首市质量技术监督局于2014年10月向原告下发了特种设备安全监察指令书，责令其限期整改。
经吉首市物价局核价，中港花园小区住宅前期物业收费标准为公共性服务费为高层带电梯住宅1元／月.平方米，停车收费为未购车位的120元／月.辆。
被告龙某系中港花园小区的业主，居住在高层带电梯住宅，物业面积144.14平方米，使用该小区露天停车位。被告龙某已向原告交纳了2012年的物业管理费1728元，尚有2011、2013、2014年度物业费未交纳，2009年、2010年以每月120元的标准交纳了部分车辆停车费，2011年-2014年的停车费用未交纳。原告要求被告交纳物业管理费和停车管理费，被告以原告未对电梯未年检及使用公用停车车位不应交纳停车费为由不予交纳，双方协商未果，故原告诉至本院，请求依法判令如诉。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。因中港花园至今未成立业主委员大会，某某甲公司公司与某某公司签订诚达中港花园前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，原、被告均认可以此合同来确定双方之间的权利义务。
一、关于原告要求被告支付2011年、2013年、2014年度的物业管理费及违约金的诉请。原、被告之间形成物业管理合同关系，双方均应严格按照合同约定履行义务，被告作为该小区业主，已经接受了原告提供的物业管理服务，理应按时足额向原告缴纳相应的物业管理费用。被告龙某辩称因该小区开发商迟延交房，已与开发商达成以迟延交房违约金折抵2010年、2011年物业费用的协议，但被告对此辩称未提交证据予以证实，本院不予采信；被告同时辩称原告追索2011年的物业管理费已过两年诉讼时效，原告没有证据证实其有催缴被告2011年度物业费的行为。因此，对被告的该辩称予以采信，对原告要求被告支付2011年度物业费的诉请，本院不予支持。对被告称因原告两年未进行电梯年检，故其拒绝交纳2013、2014年度物业服务费，根据合同约定，物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定对公共设施的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此来拒交物业管理费，且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益，被告拒绝支付物业费缺乏事实和法律依据。故对原告要求被告以1元／月·平方米的标准支付拖欠的2013、2014年度物业管理费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。就原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费违约金的诉请，合同约定的是按月缴纳，但庭审中原告也认可并非严格按月收取，可由业主选择按年或按季交纳，且原告也认可被告今年曾主动缴纳物业管理费而被告的工作人员没有收取的事实，可知被告龙某并非恶意拖欠，因此，对该部分诉讼请求本院不予支持。
二、关于原告要求被告支付2011年-2014年期间的停车费用的诉请。被告对未交纳2011年-2014年期间的停车费事实未有异议，但认为原告收取停车费没有法律依据。根据前期物业服务合同及吉首市物价局核定的价格，可知原告诉请的停车费实为停车管理费，并非车位使用费。被告龙某使用小区的地面停车位，接受原告提供的停车管理服务，理应支付停车管理费，且被告也在2009年及2010年以每月120元的标准缴纳了部分停车管理费，说明被告也认可原告的停车管理收费服务，且在前期物业服务合同中对停车管理费也做了约定，被告以双方之间未有单独的停车服务合同为由拒交停车管理费，没有事实和法律依据，被告不按时交纳停车管理费，既影响了小区物业管理工作的正常运作，同时也侵犯了其他已交费业主的利益，被告未交纳2011-2014年期间的停车管理费，已构成违约，因此，对原告要求被告支付拖欠停车管理费的诉请，本院予以支持。对原告诉请要求被告以月应缴金额的3‰的标准支付违约金17.2元，因被告确有违约行为，原告诉请的该违约金符合约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告龙某在本判决生效之日起七日内，支付原告某某公司2013年度、2014年度物业管理费人民币3456元；
二、被告龙某在本判决生效之日起七日内，支付原告某某公司2011年度、2012年度、2013年度、2014年度停车管理费人民币5760元，违约金17.2元，合计人民币5777.2元。
案件受理费73.5元，由被告龙某承担。
如义务人未按本判决指定期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 张珊菊
审 判 员 暨立春
人民陪审员 杨国平
二〇一四年十二月五日
代理书记员 龙微君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。