安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0603民初348号原告:淮北恒通置业有限公司,住所地安徽省淮北市相山区孟山北路85号。组织机构代码57303590-5。法定代表人：苏少东,该公司总经理。委托诉讼代理人：阮庆华，男，该公司工作人员。被告:周圣伟，男，1976年12月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。原告淮北恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）与被告周圣伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人阮庆华到庭参加诉讼，被告周圣伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒通公司与周圣伟之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令周圣伟承担其已缴首付款36000元不予退还的违约责任；3.判令周圣伟协助恒通公司办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；4.周圣伟承担本案的诉讼费用。事实与理由：恒通公司与周圣伟于2015年4月15日签订了涉案商品房买卖合同，约定周圣伟购买恒通公司开发建设的恒大雅苑19#3201号房屋一套，周圣伟首付房款36000元，剩余房款39万元周圣伟于中国银行淮北分行办理按揭贷款，商品房买卖合同约定恒通公司承担阶段性连带保证责任：《在房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房买受人承担承担违约责任，所交款项100%不予退还，协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后周圣伟未按银行贷款约定偿还贷款，中国银行淮北分行于2015年10月30日扣划恒通公司担保款项386610.81元，恒通公司承担了连带保证责任。事后，恒通公司多次催促周圣伟还款，周圣伟置之不理。为维护恒通公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。周圣伟未作答辩。本院经审理认定事实如下:2015年4月15日，周圣伟认购恒通公司开发建设的位于恒大雅××（××）19幢一单元32层3201号房屋一套，并与恒通公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1504150031号）,该合同约定：房屋建筑面积109.23平方米，单价每平方米5112.75元，总金额56万元；在2015年4月16日前支付首付购房款17万元，余款39万元应于2015年4月16日前到出卖人指定的银行办理按揭手续，并按时提供全部所需材料；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。同时，双方又签订了《合同补充协议》作为附件四，该协议约定：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续；本合同内容与协议内容不一致的，以协议为准。上述合同签订后，周圣伟向恒通公司交纳首付款3.6万元，其余首付款13.4万元，由恒通公司与周圣伟及金碧物业有限公司淮北分公司（以下简称金碧物业淮北分公司）协商，由周圣伟向金碧物业淮北分公司借款。庭审中，恒通公司认可，金碧物业淮北分公司已将借款13.4万元直接支付给了恒通公司，用以支付周圣伟尚未支付的购房首付款，如判决解除合同，该款由恒通公司直接返还给金碧物业淮北分公司。2015年4月17日，周圣伟与恒通公司就涉案《商品房买卖合同》在淮北市房地产管理局办理了备案登记。2015年4月27日，周圣伟与中国银行股份有限公司淮北分行（以下简称中国银行淮北分行）签订《个人一手住房贷款合同》，约定周圣伟向中国银行淮北分行借款39万元用于购买恒大雅苑二期19#3201，恒通公司为周圣伟的上述借款提供阶段性保证担保。2015年4月28日，中国银行淮北分行向周圣伟发放了该笔贷款。后周圣伟于2015年7月起连续逾期3期未还款，中国银行淮北分行于2015年10月31日扣划了恒通公司保证金款项391610.81元。之后周圣伟亦未按合同约定向恒通公司付清剩余房款，也未偿还恒通公司垫付的银行贷款，恒通公司经催要无果，向本院提起诉讼。以上事实，有恒通公司提交的商品房买卖合同及其补充协议等附件、淮北市商品房预售合同登记备案证明、个人一手房贷款合同、个人贷款还款凭证、贷款结清说明、律师函及相关邮寄详情单、签收网上查询记录，及当事人庭审陈述在卷证明予以证明。本院认为，恒通公司与周圣伟签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方应依约全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定剩余房款39万元，由周圣伟向中国银行淮北分行申请办理商业贷款。中国银行淮北分行于2015年4月28日发放了该笔贷款，周圣伟自2015年7月起连续逾期3期，导致恒通公司承担了保证责任，为周圣伟代为偿还借款本息391610.81元。双方签订的商品房买卖合同的附件约定：买受人未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本合同，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除本合同的手续。现恒通公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因周圣伟已向恒通公司支付购房款3.6万元，合同解除后，该款应由恒通公司退还给周圣伟。周圣伟向金碧物业淮北分公司借款13.4万元支付房款部分，可由恒通公司直接退还金碧物业淮北分公司。恒通公司起诉要求周圣伟按照合同约定支付违约金3.6万元，因恒通公司与周圣伟签订的补充协议中对违约金的计算标准约定过高，故本院根据恒通公司的实际损失情况，酌定周圣伟按照总房款的5％承担违约责任，即向恒通公司支付违约金2.8万元（56万元×5％）。因周圣伟与恒通公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案，现该合同已解除，恒通公司要求周圣伟办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北恒通置业有限公司与被告周圣伟于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1504150031号）。二、被告周圣伟于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北恒通置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。三、被告周圣伟向原告淮北恒通置业有限公司支付违约金2.8万元，原告淮北恒通置业有限公司返还被告周圣伟购房款3.6万元；上述款项两相折抵后，原告淮北恒通置业有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告周圣伟购房款8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告周圣伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  杨东生二〇一六年八月十五日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。