福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初5043号原告：王绵绵，女，1993年5月2日出生，汉族，住晋江市。委托诉讼代理人：王乐，北京市国乐律师事务所律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地晋江市。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告王绵绵与被告泉州世茂新领域置业有限公司（下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王乐，被告的委托诉讼代理人郭传挺、张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王绵绵向本院提出诉讼请求：1.确认世茂公司提供的《商品房买卖合同》附件六第5条1、2、5、6、7项，第6条，第8条，第9条、第10条第4项，第14条第1、2项，第16条第7、8项无效；确认附件三“备注”内容无效；2.世茂公司按所售房屋总价百分之十即161898.7元赔偿贬值损失；3.世茂公司退还房屋装修差价121793元；4.世茂公司支付逾期交房违约金124338.2元;5.世茂公司赔偿未按设计规划设置车位损失52197元；6.世茂公司赔偿不按签约图纸施工，私自更改设计方案损失17399元；7.世茂公司重新布设符合国家标准的室内供电线路。事实和理由：2012年11月27日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买位于晋江人工湖K1-1，K2-1地块第×××幢×××号商品房一套，建筑面积共173.99平方米，单价为9305.06元/㎡，总价1618987元，房屋交付日期为2014年6月30日前。《商品房买卖合同》附件三及附件六均是世茂公司单方制作提供、重复使用的的条款，属于格式条款，诉争条款违背公平原则，免除世茂公司责任，加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利，应认定为无效条款。世茂公司未能如期交付符合主合同第8条约定交付条件的房屋，应承担支付逾期交房违约金的义务。逾期交房违约金按总房款0.02%/日计算，计自2014年7月1日起至2015年7月20日止。王绵绵购买房屋出于有千亩晋阳湖、风情公园、可就近入学第四实验小学，世茂公司的宣传和讲解及样板房、沙盘等的认识，但所在楼盘并无上述环境，且房屋装饰装修与样板房、沙盘等严重不符，并且建筑密度、容积率、绿化率均发生改变，世茂公司答应建高速公路隔音墙但未实际行动，上述情况造成居住的舒适度降低，世茂公司应赔偿王绵绵总房价百分之十的贬值损失。世茂公司开发手续不全，擅自修改规划设计，改变入户门朝向、飘窗及花池，应按房屋面积100元/㎡予以赔偿。停车位经实地勘验数量并不达到批准数量，造成生活不便和损失，应按300元/㎡予以赔偿。世茂公司修改规定图纸，完全达不到1500元/㎡精装修标准，仅为800元/㎡，应按700/㎡退还王绵绵装修差价。户内配电电线截面积缩水超过一半，存在火灾安全隐患。世茂公司辩称：1.王绵绵主张涉诉《商品房买卖合同》附件三备注内容、附件六合同补充协议相关条款无效的理由不能成立。诉争条款不属于格式条款。即使涉诉条款构成格式条款，世茂公司已采取合理方式履行了提示及说明义务，相关条款也不存在减轻世茂公司责任、加重王绵绵责任、排除王绵绵主要权利，不具备依法应当认定无效的情形。2.世茂公司已按照补充协议约定的时间通知王绵绵交接房屋，王绵绵未按时办理交房，违约责任不在世茂公司。3.王绵绵主张世茂公司存在“擅自修改规划设计”的主张与客观事实不符。4.关于房屋贬损，世茂公司按规划要求建设，不存在改变小区环境的问题。竣工验收备案证明中容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例的数值与规划批准一样。世茂公司在项目周边确实建有公园，该公园无论投资数额，还是景观面积都远超媒体报道的数值。关于第四实验小学，王绵绵并无证据证明世茂公司曾就此作出过宣传，且客观上有50个名额可以就读第四实验小学。5.关于装修差价，王绵绵未能提供证据证明装修标准，且主张交付时的装修标准系王绵绵主观臆断。6.关于诉争商品房电线不符合国家标准系王绵绵单方臆断。在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.2012年11月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，约定王绵绵向世茂公司购买晋江世茂人工湖项目K1-1、K2-1第7幢2101号商品房一套，房屋总价为1618987元；2.购房款已付清；3.王绵绵收到世茂公司于2014年12月12日的交房通知，诉争房屋于2015年4月25日交房；4.双方确认装修标准为1500元/㎡。双方当事人争议焦点为：1.附件六《合同补充协议》是否为格式条款，本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定；3.诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定；4.诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定；5.车位设置是否符合设计规划，如不符合，赔偿标准如何认定；6.世茂公司有否按签约图纸施工，有否更改设计方案，如存在，赔偿标准如何认定；7.诉争房屋应否重新布设室内供电线路。当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王绵绵提供如下证据：1.预售合同及补充协议；2.交款收据1份；3.台历、照片、媒体报道；4.今日头条报道—晋江世茂御龙湾业主抗议被坑大了；5.补充合同说明复印件；6.七、八号楼住户翻修房屋实拍照片；7.世茂公司K1-1、K2-1地块设计资料；8.车位分布图（K1-1、K2-1地面、地下车库车位数量）；9.住宅电气设计标准；10.建筑照明设计标准；11.光盘（1）2014年7月27日泉州电视台新闻广角关于世茂虚假广告及装修质量低劣的报道（媒体报道视频）；（2）2014年7月26日世茂代表兰经理对精装修标准及材料的承诺（录音及文字注释）；（3）2014年8月21日看样板房对装修标准的争执（录音及文字注释）；（4）泉州电视台新闻早报关于精装房长虫子的报道（新闻视频）；（5）泉州电视台新闻广角关于世茂精装修房装修质量低劣的报道（视频及媒体报道）；（6）晋江电视台对御龙湾7、8号楼篡改设计造成楼道狭窄的报道（媒体报道视频）；（8）漏水的住宅配电盘照片（视频）。世茂公司提供如下证据：12.商品房预售许可证；13.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告；14.世茂御龙湾（部分）小区通信网络设计合同，世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书；15.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书；16.泉州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书复印件；17.晋江市建设工程竣工验收备案证明书；18.交房通知书及邮件详情单、邮件跟综查询单；19.晋江市气象局气象资料—天气证明、气象资料证明；20.晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让文件、晋江市G2010-34号至38号地块国有建设用地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、晋江市G2010-34号地块出让说明、晋江市G2010-35号地块出让说明、晋江市G2010-36号地块出让说明、晋江市G2010-37号地块出让说明、晋江市G2010-38号地块出让说明；21.建设工程规划许可证；22.世茂人工湖项目总平图；23.商品房买卖合同补充协议（二）。对当事人无异议的证据1、2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王绵绵提供证据3中照片、台历等证据无法体现图片拍摄地点系所谓的风情公园，无法证明风情公园的存在及其位置；媒体报道无法体现报道内容来自于世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，对其证明力不予认定；证据4主要内容是体现纠纷的发生，业主的维权行为及要求解决的主要问题，无法证明王绵绵的主张；证据5系复印件，因世茂公司不予认可，故其证明力本院不予审查；证据6与本案无关联，不予认定；证据7的真实性予以认定；证据8系案外人单方制作，因世茂公司不予认可，其真实性不予认定。证据9、10系有关专项设备国家标准，本院无需认证；证据11中有录音通话内容能够证明相应的事实；证据11中有关媒体报道欲证明房屋存在质量问题因王绵绵申请鉴定，应结合鉴定事项予以认定，其证明力本院不予审查。世茂公司提供的证据12能够证明世茂公司取得商品房预售许可的事实；证据13、17能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格；证据14、15能够证明相关事实；证据18能够证明世茂公司通知王绵绵交房的事实；证据19的真实性予以认定。证据20能够证明世茂公司与晋江市政府针对人工湖片区的水体和绿地景观建设的施工、出资等内容进行了约定以及规划许可情况，但与本案不具有关联性；证据21能够证明有关工程规划许可的事实；证据22能够证明涉案房屋所在小区的相关景观配套的规划位置；证据23能够证明双方就有关装饰事项及原合同约定以及交房时间作出变更的事实。本院根据世茂公司的申请，依法向泉州市公安局消防支队调取有关建设工程消防验收意见书等相关材料。该意见书能够证明证据16的真实性，即诉争房屋经消防验收（合格）的事实。王绵绵申请对诉争房屋的室内装修是否达到国家标准及诉争房屋的室内装修工程造价进行鉴定。本院依法予以准许。关于室内装修工程造价鉴定，福建联合中和工程造价咨询有限公司泉州分公司以世茂公司未能提供相关材料，造成无法继续鉴定为由，退回鉴定并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。本院向王绵绵释明可以评估的方式进行鉴定并告知相应法律后果，王绵绵明确表示不再申请评估鉴定。关于室内装修是否达到国家标准的鉴定，王绵绵变更为鉴定诉争房屋的室内装修使用的电线是否达到国家标准。审理中，王绵绵明确对电线的质量不申请鉴定，表示另案处理。审理中，本院组织双方当事人进行现场勘验，并形成相应的照片9张。现场勘验照片能够证明相应的事实。关于争议焦点1，本案诉争条款效力的争议。本院认为，审理中，世茂公司确认同批次的合同文本大致一样，但提示的方式不一样。因世茂公司未明确指出合同不一样的提示方式，故可确认王绵绵主张的双方所签订的附件六《合同补充协议》诉争合同条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于附件六第五条第1、2、5、6、7款，第六条第1-4款，第八条1-4款，第九条第1、2款，第十条第4款效力的争议。本院认为，附件六第五条第1、2、6款，第六条第2、3、4款，第八条1-4款，第九条第1、2款的约定并不存在减轻或免除世茂公司责任，加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利的情形，故均应认定为合法有效。第十条第4款的约定特定于“发生保修质量问题”范围；第五条第5、7款的约定结合本案《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”的有关约定，其书面通知的前提是“商品房达到交付使用条件后”这一特定要件，故前述条款约定的内容也不存在减轻或免除世茂公司责任，加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利的情形，也应认定为合法有效。关于附件六第六条第1款，《商品房买卖合同》第八条第2款第5项约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定，可视为世茂公司已对宽展期作出提示。附件六第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是双方对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重王绵绵责任的情况，故应认定为合法有效。关于附件六第六条第5款，第九条第3、4款，第十四条第1、2款，第十六条第7、8款效力的争议。本院认为，附件六第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任；第十六条第8款约定的“以本补充协议条款为准”排除了诉争《商品房买卖合同》合法有效的约定以及第九条第3、4款、第十四条第1款、第十六条第7款约定的内容均存在减轻或免除世茂公司责任，加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利的情形，故均应确认为无效。关于附件六第十四条第2款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除王绵绵主要权利，故应确认为无效。关于附件三备注内容“本附件所列各项标准内容如有表述未尽或与实际交付情况有差异的，则届时均以交付现场实际状况为准”，该内容含有任由世茂公司交付之意思，存在减轻或免除世茂公司责任、加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利的情形，故应确认为无效。关于争议焦点2，世茂公司是否存在逾期交房，如果逾期，逾期交房违约金如何认定的争议。本院认为,虽然《商品房》买卖合同约定房屋期限为2013年12月31日前，但双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）系其真实意思表示，并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。该协议第三条第一款明确约定：“本补充协议装修工程的交接日期为2014年12月31日前（除不可抗力和买受人原因）”，故本院认定双方约定的交房期限为2014年12月31日前。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定，本案诉争房屋于2014年1月1日通过建设工程消防验收（合格），于2014年12月24日通过竣工验收（合格）；结合建设工程竣工规划核实意见书及世茂公司提供的证据14、15，本院认定诉争房屋于2014年12月24日符合交付条件。虽然诉争房屋实际交房时间为2015年4月25日，但世茂公司通知王绵绵于2014年12月30日交房之日诉争房屋已符合交付条件，故可认定世茂公司已按合同约定通知王绵绵交房，并不存在逾期交房的违约事实。王绵绵未按通知办理交房应自行承担相应的责任。关于争议焦点3、5，诉争房屋是否存在贬值损失，如果存在，赔偿标准如何认定及车位设置是否符合设计规划，如不符合，赔偿标准如何认定的争议。本院认为，世茂公司提供的建设工程竣工规划核实意见书体现，批准文件要求的容积率、建筑密度、停车泊位、绿地比例等相关指标与竣工执行情况的相对应指标均一致，故本院认定世茂公司关于前述指标的竣工执行情况并未违反有关审批要求。关于风情公园，王绵绵提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供新闻媒体报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区。关于王绵绵主张的世茂公司承诺小孩可入读第四实验小学及世茂公司承诺建高速公路隔音墙，王绵绵未能举证证明，应承担不利的后果。综上，王绵绵关于贬值损失及车位设置不符合设计规划的主张，证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求本院不予支持。关于争议焦点4，诉争房屋是否存在装修差价，如果存在，装修差价如何认定。审理中，世茂公司确认对王绵绵承诺，诉争房屋的装修标准为1500元/㎡，本院予以认定。因双方当事人对实际装修价格是否达到世茂公司承诺的标准产生争议，王绵绵申请对诉争房屋进行造价鉴定。在鉴定中，鉴定机构以世茂公司未能提供鉴定所需资料造成无法鉴定为由退回鉴定，并回函建议此类型鉴定另委托资产评估公司进行评估。本院向王绵绵释明可以评估的方式进行鉴定，但王绵绵表示不再申请评估鉴定。王绵绵主张诉争房屋的装修价格为800元/㎡，未能举证证明，应承担不利的后果。诉争房屋实际装修价格与承诺标准是否存在差价缺少必要的对比要素。综上，王绵绵主张的退还房屋装修差价的请求，本院不予支持。关于争议焦点6、7，世茂公司有否按签约图纸施工，更改设计方案，如存在，赔偿标准如何认定及应否重新布设室内供电线路的争议。本院认为，审理中，王绵绵明确对电线的质量不申请鉴定。王绵绵对于重新布设符合国家标准的室内供电线路的主张未能举证证明，其主张本院不予支持。王绵绵认为世茂公司不按签约图纸施工、私自更改设计方案在于对入户门的朝向和花池的改变。世茂公司确认改变入户门的朝向及花池，但主张改变入户门的朝向系因消防部门强制规定，因未能举证证明，本院不予支持。世茂公司因改变入户门的朝向和花池，应当承担相应的责任，结合本案案件及影响程度，本院酌定世茂公司应赔偿王绵绵3000元。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：诉争《商品房买卖合同》第八条约定诉争房屋交付期限为2013年12月31日前。世茂公司于2012年8月31日取得商品房预售许可证。涉诉房屋于2014年1月1日通过建设工程消防验收（合格），于2014年12月24日通过竣工验收（合格），于2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。世茂公司确认改变合同约定的入户门朝向及花池。综上所述,本院认为，王绵绵与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3、4款、第十四条第1、2款、第十六条第7、8款条款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重王绵绵责任，排除王绵绵主要权利的情形，应确认为无效。因世茂公司改变入户门的朝向和花池，本院酌定世茂公司应赔偿王绵绵3000元。王绵绵的其他主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王绵绵与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三“备注”条款与附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3、4款、第十四条第1、2款、第十六条第7、8款条款无效；二、被告泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王绵绵3000元；三、驳回原告王绵绵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8464元，由原告王绵绵负担8314元,由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强审 判 员  吴雅莉代理审判员  蔡燕萍二〇一七年四月二十八日书 记 员  陈琦颖书 记 员  黄钟越附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。