广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5486号原告：佛山市鸿湖物业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区雾岗路西侧自编C座第二层201室，注册号440602000269034。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：区丽容，广东杰辉律师事务所律师。被告：李克凤，男，汉族，1971年7月14日出生，住江西省南昌市湾里区，原告佛山市鸿湖物业投资有限公司诉被告李克凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，因被告下落不明需公告送达，本案转为普通程序，并于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区丽容庭参加诉讼。被告李克凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，被告向原告返还商铺，被告已付履约保证金28458元归原告所有；2.被告向原告支付2015年11月1日暂计至2016年7月31日期间的租金、管理费共102954.7元，治安保洁费2008.8元，电费3303.3元，水费346.5元，其中租金、管理费、治安保洁费计算至被告返还商铺之日止；3.被告向原告支付违约金8215.51元，从2015年11月1日暂计至2016年5月31日，计算至被告缴清全部欠款之日止；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：因租赁位于佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城西区5座15号商铺（以下简称涉案商铺）事宜，原、被告双方经协商签订了《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，对租赁位置、面积、租期、租金管理费以及违约责任作了明确的约定。随后被告进场使用涉案商铺进行经营，但被告一直拖欠租金、管理费、水电费至今未付。虽然原告以口头、手机信息及发书面通知等多种方式向被告发出催缴欠款的通知，但被告置若罔闻，不予理睬。被告的消极行为严重损害了原告的合法权益，以其实际行动表明其打算不再履行任何合同约定的义务，若继续履行合同将会对原告造成更大的损害，原告出租涉案商铺的经济目的根本无法实现。被告拖欠租金、管理费已违反合同约定，依约应承担违约责任。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及举证的权利，对原告提供的证据，经当庭核对原件，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案商铺的产权人为广东佛陶集团股份有限公司石湾瓷厂（以下简称佛陶集团），2011年1月26日，佛陶集团与佛山市鸿河物业投资有限公司（以下简称鸿河公司）签订《厂房租赁合同书》，将涉案商铺所在的厂房出租给鸿河公司，租赁期限为2011年6月1日至2031年5月31日止。2012年6月26日，佛陶集团、鸿河公司及佛山市恒汇盈资产经营管理有限公司（以下简称恒汇盈公司）签订《变更合同承租方补充协议书》，约定将《厂房租赁合同书》的承租方由鸿河公司变更为恒汇盈公司，鸿河公司作为承租方的权利、义务自2012年6月1日起全部由恒汇盈公司享有和承担。2013年5月9日，恒汇盈公司出具《委托授权书》，委托原告对上述厂房进行招租、招商，并签署租赁合同等文件，收取租金经营收益等”。2014年11月11日，原告（物业管理方，甲方）与被告（物业使用方，乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，载明“第一条商铺位置、面积及用途。1、甲方经授权将位于佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城西区5座15号商铺（总面积为111.6㎡）代租赁给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限。1、本合同期限从2014年11月11日起至2017年11月10日止，从2014年11月11日起计收管理费和代收租金。……第三条收取管理费、水电费、治安管理卫生费和代收租金的办法。1、合同签订之日，商户必须在佛山市禅城区农村信用合作联社开专用交纳管理费、水电费、租金的银行账户。2、乙方必须在物业管理期保持账户金额足额缴交各项费用。3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充扣除之费用。甲方可在乙方银行扣划乙方应付之款项。4、物业管理期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和代收租金等一切费用。5、代收租金：①从2014年11月11日起至2015年11月10日止，该商铺每月55元/㎡，每月租金合计6138元；②从2015年11月11日起至2016年11月10日止，该商铺每月60.50元/㎡，每月租金合计6751.80元；③从2016年11月11日起至2017年11月10日止，该商铺每月66.55元/㎡，每月租金合计7426.98元（以上缴交的租金均含税）。5、收取管理费：①从2014年11月11日起至2015年11月10日止，该商铺每月38.50元/㎡，每月管理费合计4296.60元；②从2015年11月11日起至2016年11月10日止，该商铺每月42.35元/㎡，每月管理费合计4726.26元；③从2016年11月11日起至2017年11月10日止，该商铺每月46.58元/㎡，每月管理费合计5198.33元（以上缴交的管理费均含税）。7、保证金、管理费收取和租金代收方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费、保洁费和代收租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。第四条其他费用。1、甲方每月每平方米按2元整计收乙方治安保洁费，每月按通知缴交。……第七条违约处理。1、甲方未能按规定时间交付商铺，超过30天视为违约，每逾期一天按月租金2%计违约金。2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和代收租金视为违约，每逾期一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方有权没收预交的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用……”。原告陈述，本案租赁合同为续签合同，原告收取的保证金是按上一份合同约定的标准收取的，保证金为28458元。被告未支付从2015年11月1日起的代收租金、管理费及治安保洁费，合同第七条约定拖欠代收租金、管理费的违约金标准为日2%，现原告请求按月2%标准计算。被告在涉案商铺实际经营至2016年5月，但其一直未将涉案商铺交给被告，也未与原告协商解除合同的事宜。原告提交的证据水费、电费发票并非涉案商铺单方使用的水费、电费，而是该市场某个区域产生的水费、电费，涉案商铺设有独立的水表和电表，被告未对原告诉请的水电费进行确认。被告拖欠租金及管理费已构成违约，原告请求确认原、被告之间的合同关系于起诉之日解除。本院认为，本案涉及租赁合同关系及物业服务合同关系，系租赁合同及物业服务合同履行过程中产生的纠纷，应为合同纠纷。原告与被告签订的《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》的解除及涉案商铺返还问题。对于原告主张被告从2015年11月1日起未支付租金、管理费及保洁治安费，被告亦未提出抗辩意见，故本院对该主张予以采纳。根据合同第三条第7款的约定，管理费和租金按先交后使用的原则实行，被告应于每期末提前十天缴纳下期的费用，但被告从2015年11月1日起未支付租金，已经违反合同约定，构成违约。根据合同第七条第2款的约定，被告拖欠租金及管理费达一个月，原告有权单方终止合同，因原告在本案起诉前未明确向被告提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，本院确认《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》于本院向被告发出的送达起诉状副本公告期满之日（即2016年10月10日）解除。原告主张合同于其起诉之日解除，理据不足，本院不予采纳。根据法律及合同约定，合同解除后，被告应向原告返还涉案商铺，故原告诉请被告返还涉案商铺，合法合理，本院予以支持。关于涉案履约保证金28458元的处理问题。从合同上下文条款理解，涉案合同所约定的履约保证金本质上属于履约担保性质，其作用在于弥补因被告违约对原告造成的损失，故原告诉请没收履约保证金28458元，本院不予支持。因被告未到庭提出抗辩或反诉，故本院对该履约保证金在本案不作处理。关于原告诉请的租金问题。根据《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》的约定，被告负有依约按时支付租金的义务。诉讼中，原告主张被告从2015年11月1日起的租金未支付，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。截至合同解除之日（即2016年10月10日），被告依据合同约定的租金标准及涉案商铺建筑面积，需向原告支付租金共计76315.8元(55元/平方米/月×111.6平方米×1/3个月+60.50元/平方米/月×111.6平方米×11个月)。同时，因被告在合同解除后未向原告交付涉案商铺，造成原告租金损失，故被告应从合同解除次日（即2016年10月11日）起至实际返还涉案商铺之日止，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（其中，2016年10月11日至2016年11月10日按6751.80元/月标准计算，2016年11月11日起按7426.98元/月标准计算）。关于原告诉请的管理费、治安保洁费问题。根据《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》的约定，被告负有依约按时支付服务费及治安保洁费的义务。诉讼中，原告主张被告从2015年11月1日起的管理费及治安保洁费未支付，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。截至合同解除之日（即2016年10月10日），被告依据合同约定的管理费标准、涉案商铺建筑面积及治安保洁费标准，需向原告支付管理费53421.06元(38.50元/平方米/月×111.6平方米×1/3个月+42.35元/平方米/月×111.6平方米×11个月)、治安保洁费2529.6元[2元/平方米/月×111.6平方米×(11+1/3)个月]。同时，因从2016年10月11日起，原、被告间的物业服务合同关系已经解除，原告再诉请被告支付管理费及治安保洁费，没有事实和合同依据，故本院对该部分诉请不予支持。关于原告诉请的电费及水费问题。原告诉请被告支付2015年11月1日至2016年5月30日的电费3303.3元及水费346.5元，因被告提供的电费及水费发票并非涉案商铺单方使用的水费、电费，而是该市场某个区域产生的水费、电费，且原告确认涉案商铺均有独立的水表和电表，但原告提供的证据并不能证实涉案商铺在上述期间电费及水费使用情况，且被告对原告诉请的水电费亦未进行确认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告诉请的水电费不予支持。关于原告诉请的违约金问题。如前所述，被告未依协议约定按时缴纳租金及管理费，违反合同约定，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭对违约金的计付标准提出异议，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按月2%的标准分段计算逾期支付租金及管理费的违约金，未超出合同约定的日2%的标准，本院予以支持。因合同中约定租金和管理费按三个月一期收取，故被告应以每期租金及管理费总额为本金[具体为第一期(2015年11月1日至2016年1月31日）以34086.36元为本金；第二期（2016年2月1日至2016年4月30日）以34434.18元为本金；第三期（2016年5月1日至2016年7月31日）以34434.18元为本金；第四期（2016年8月1日至2016年10月10日）以26782.14元为本金]，从每期的首日起，按月2%的标准向原告分段计付其逾期交纳2015年11月1日至2016年10月10期间租金及管理费的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、原告佛山市鸿湖物业投资有限公司与被告李克凤2014年11月11日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》于2016年10月10日解除；二、被告李克凤于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市鸿湖物业投资有限公司返还位于佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城西区5座15号商铺；三、被告李克凤于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市鸿湖物业投资有限公司支付2015年11月1日至2016年10月10期间的租金76315.8元及自2016年10月11日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（计算标准：2016年10月11日至2016年11月10日按6751.80元/月标准计算，从2016年11月11日起按7426.98元/月标准计算）；四、被告李克凤于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市鸿湖物业投资有限公司支付2015年11月1日至2016年10月10期间的管理费53421.06元及治安保洁费2529.6元。五、被告李克凤于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市鸿湖物业投资有限公司支付逾期交纳2015年11月1日至2016年10月10期间租金及管理费的违约金{计算方法：以每期租金及管理费总额[具体为第一期(2015年11月1日至2016年1月31日）34086.36元；第二期（2016年2月1日至2016年4月30日）34434.18元；第三期（2016年5月1日至2016年7月31日）34434.18元；第四期（2016年8月1日至2016年10月10日）26782.14元]为本金，从每期的首日起，按月2%的标准分段计算}；六、驳回原告佛山市鸿湖物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费2564元，由被告李克凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  简丽芳代理审判员  陆桂秀人民陪审员  赵小明二〇一六年十一月十八日书 记 员  吴春辉附证据材料清单原告提交的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证；2、《房地产权证》、《变更合同承租方补充协议书》、《委托授权书》；3、《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》；4、水电费发票19张。