上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初29817号
原告：黄内香，女，1968年6月20日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告：易迎九，男，1969年4月8日出生，汉族，住上海市宝山区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富城律师事务所律师。
上列两原告共同委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富城律师事务所律师。
被告：刘三喜，男，1953年3月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：于瑞华(系被告刘三喜之妻)，住上海市浦东新区。
原告黄内香、易迎九与被告刘三喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2017年6月1日、2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告黄内香及其委托诉讼代理人李梓(兼原告易迎九的委托诉讼代理人)、被告刘三喜及其委托诉讼代理人于瑞华到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海富申房地产估价有限公司对坐落于上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2017年4月17日(原告起诉日)时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。
原告黄内香、易迎九诉称，两原告系夫妻，两原告与被告妻子于瑞华系朋友，且关系较好。2014年4月，被告妻子向原告黄内香借款2万元，用于归还儿子债务。同年11月，被告妻子打电话给原告黄内香称要将系争房屋以人民币(以下币种相同)140万元卖给原告，并称被告父亲也同意了。当时原告黄内香在国外，就让女儿去看了房，并告知了房屋情况，之后双方通过电话及视频商量了买卖事宜，并达成口头协议由原告购买系争房屋，之前的借款抵做房款。之后原告黄内香及女儿易蓝月陆续向被告转款。2015年10月23日，被告向原告出具收到房款110万元的收据。2015年12月23日，两原告与被告(被告并代其父亲刘久安)签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定系争房屋的转让总价款为145万元(因房价涨了，故增加5万元)，两原告已付110万元，剩余房款于过户、交房时支付，同时约定被告应于2016年12月31日将系争房屋过户到两原告名下。当时约定2016年12月31日前过户，一是考虑到购买系争房屋未满五年，二是被告父亲94岁，还居住在系争房屋内，三是系争房屋的产证上还有被告母亲的名字，去掉被告母亲名字需要时间。2016年，原告因被告的要求又支付被告房款10万元。2017年1月，被告父亲去世，2月，原告去被告家时，被告提出因为房价涨的太多了，买卖合同很难继续履行。之后，双方协商解除合同及赔偿事宜，未果。另，系争房屋的登记权利人是被告及其父亲刘久安、母亲陈网娣，刘久安于2017年1月21日报死亡，陈网娣于1998年2月5日因死亡注销户籍。刘久安和陈网娣的五个子女于2011年7月30日经浦东新区洋泾街道人民调解委员会调解明确，除被告外，其余四个子女在父母去世后放弃对系争房屋的继承。因被告拒绝将系争房屋过户给原告，故提起诉讼，要求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款120万元；3.判令被告赔偿原告因被告违约导致原告另行购房的差价损失205万元(评估价325万元减去原告已付120万元)；4.本案诉讼费由被告承担。
被告刘三喜辩称，一、原、被告之间是民间借贷，并不是房屋买卖。1.开始因儿子借高利贷急需还款而由被告妻子向原告黄内香借款2万元，后又分数次向原告借款26万元，期间被告妻子是告知原告系争房屋有被告的份额，可以用此房做借款担保，原告黄内香问要多少，被告妻子告知2014年年底前必须先借100-120万元才能解决问题，原告黄内香同意了，当时双方并没有约定借款利息，但说好等被告儿子的事情解决后被告经济条件好转了再还款。2014年年底、2015年年初，被告妻子跟被告说了用系争房屋作抵押向原告借款100-120万元，因当时被告父亲还健在，兄弟姐妹之间也有纠纷，用系争房屋做抵押的事情被告也很挣扎，但是为了先解决儿子的事情被告还是同意了。但原告并没有按照承诺在2014年年底前借给被告120万元。后原告为了保障其债权的实现，诱骗被告签订了《房屋买卖合同》，当时被告明确告知系争房屋有其他权利人，被告无权处置，原告坚持说只是还款的保障，最后，原告为了让被告在合同上签字在合同的最后补注了“因不可抗力造成甲方不能按时将本房屋与乙方办理交房手续，双方另行协商解决”，这句话表明签合同只是形式，只是为了保障原告的债权，到时候可以协商，被告碍于情面，且当时又喝了点酒，就签了。2.2015年10月23日的《购房收款收据》是原告事先起草好让被告抄的，也是为借款做保障。3.原告支付的120万元，其中110万元均发生在《房屋买卖合同》签订之前，且付款的时间跨度长、笔数多，合同约定的房价也远低于当时的市场价。综上，《房屋买卖合同》并不是双方真实的买卖意思表示。根据最高院关于审理民间借贷案件的若干规定第二十四条的规定，法院应当向原告释明变更诉请，如果原告不变更诉请的，法院应当裁定驳回起诉。二、被告无权处分系争房屋，《房屋买卖合同》应属无效。系争房屋属被告及刘久安、陈网娣共有，对此，原告完全清楚。陈网娣于2013年7月13日死亡，刘久安于2017年1月20日死亡，刘久安与陈网娣共生育五个子女。原告与被告签订《房屋买卖合同》时刘久安及其他子女均不清楚，虽然2011年7月30日被告与兄弟姐妹达成调解协议，但该协议刘桂英未签字，且协议上记载的“父母过世后，放弃继承”是附有条件的，事实上被告的其他兄弟姐妹均未放弃继承房产。三、《房屋买卖合同》第三条约定的“合同签订时，甲方不具备过户条件”也说明原告与被告签订合同时已预见到被告不能履行过户义务。原告在明知系该合同不能履行的情况，要求被告赔偿损失205万元，违背了诚实信用和公序良俗的基本原则。原告的目的就是借房屋买卖之名，谋取不受法律保护的高额利息，其是以合法的手段掩盖了非法的目的，故《房屋买卖合同》也应属无效。四、即便双方是房屋买卖关系，根据合同约定，原告解除合同时，被告只需退还已收房款，并赔偿20万元。综上，被告同意解除合同，退还借款本金，并按银行同期贷款利率支付利息。
经审理查明，系争房屋的登记权利人是刘久安、陈网娣及被告。刘久安与陈网娣系夫妻，共生育五个子，即刘桂英、刘杰、刘凤英、刘红英和被告。陈网娣于2013年10月去世，刘久安于2017年1月21日去世。
2014年4月4日，被告妻子于瑞华向原告黄内香借款2万元，并出具《借条》。2014年11月14日至16日，原告通过银行转给被告26万元，2014年11月16日，于瑞华出具收到28万元(包括之前借款2万元)的《收条》。2014年11月17日至同年12月23日，原告通过银行转给被告28万元，2014年12月31日，被告出具内容为“收到黄内香购买柳埠路XXX弄XXX号XXX室购房款伍拾陆万元整(本人和父亲刘久安为上述房屋的产权人)”的《收条》。2015年1月至同年4月1日，原告分五次转账给被告28万元，同时支付被告现金2万元，合计30万元。2015年4月2日至同年5月1日，原告通过银行转给被告9万元，另支付被告现金3万元，合计12万元。2015年5月26日至同年9月21日，原告及女儿女婿分六次通过银行转给被告12万元。2016年2月6日至6月25日，原告转账给被告98,450元。
2015年10月23日，被告向原告出具内容为“本人刘久安、刘三喜是上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室的产权人。自2014年11月1日至2015年10月23日期间共计收到黄内香购买上述房屋的购房款人民币壹佰壹拾万元整”的《购房收款收据》。该收据的左下方写有“(注：截止目前双方所有购房款收据以此为准。)”
2015年12月23日，被告并代父亲刘久安(没有刘久安的授权)与两原告签订《房屋买卖合同》，该合同载明：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿、协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方因自身原因自愿将其于上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室的房产及其土地使用权(居住房屋一处，建筑面积63.25平方米，房产证号：沪房地浦字(2011)第0741**号，附属场地及附属围墙、水、电等设施，上述内容以下简称“本房屋”)以人民币壹佰肆拾伍万元整(￥145万元)的价款出售给乙方。甲方承诺，如本房屋未能与乙方成交，甲方愿意承担因此所产生的一切法律后果，并承担乙方因此遭受的一切损失。二、甲乙双方于2014年11月3日口头约定上述房屋买卖协议，自2014年11月至2015年9月乙方已支付甲方购房款人民币壹佰壹拾万元(￥110万元)整。三、本合同签订时，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生税费按国家政策各自承担。乙方在甲方办理过户、交付房屋后一次性将剩余房款交付甲方。四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。如甲方因自身需要，在征得乙方同意的前提下，双方协议上述房屋采用返租的形式给甲方租住，即自2017年1月1日始，每月付给乙方房租2000元/月至2017年12月31日止。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利。合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同。六、违约责任1、甲方应当于2016年12月31日前确保本房屋具备过户条件，将本房屋交付给乙方并过户至乙方名下。甲方如不按本合同规定的日期交付并过户本房屋，每逾期一天，甲方应以房价总额日万分之五计算违约金并支付给乙方。逾期超过30天时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的购房款全部退还乙方外，还应赔偿乙方经济损失人民币20万元……该合同最后有补注：1、本协议房屋协议价与市场价格变化无关。2、因不可抗力造成甲方不能按时将本房屋与乙方办理交房手续，双方另行协商解决。
2016年6月25日，被告又向原告出具内容为“本人刘三喜是上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室产权人之一，2016年6月25日收到黄内香购买房屋的人民币壹拾万元整”的《收款收据》。
2017年2、3月，原、被告就《房屋买卖合同》解除事宜进行协商，未果。期间，被告向原告提供由被告手写的《还款协议书》，该协议书中写明“乙方(即黄内香)于2014年11月至2016年6月25日期间向甲方(即刘三喜)支付了人民币壹佰贰拾万元，并于2015年12月签订了售房合同，现因甲方原因导致双方曾签订的合同无法履行，现经双方友好协商一致达成如下还款协议：1、甲方须在2017年7月31日之前还款壹佰陆拾万元(其中壹百贰拾万元为本金，肆拾万元为利息)……”。被告对此表示该协议是根据原告黄内香提供的协议样式抄的，给黄内香是让她拿回去打印，再双方签字的，但之后黄内香一直没有拿来。原告黄内香表示，该协议是3月5日在被告家里由被告自己所写。在上述协议之前，原告也向被告提供过一份《赔偿协议》(打印件)，该协议中也有甲方(刘三喜、于瑞华)赔偿乙方(黄内香)肆拾万元，同时返还乙方购房款壹百贰拾万元等内容。被告在该协议上作了修改。被告表示，原告在2月份左右将该协议交给被告，被告发现协议内容与双方之前谈的不一，故被告当场作了修改，并交给原告，原告将修改的协议拿回去后又重写了一份，交被告抄写，就是被告交给原告的《还款协议书》。
以上事实，由经庭审质证《房屋买卖合同》、《购房收款收据》、《收款收据》、被告妻子于瑞华出具的《借条》和《收条》复印件、被告出具的《收条》复印件、原告的转账凭证、《还款协议书》、《赔偿协议》及原、被告的陈述在案佐证。
庭审中，原告表示，被告没有按照合同约定将系争房屋过户给原告，构成违约，根据合同第六条第一款的约定，被告应当赔偿原告20万元，但是该违约金，不足以弥补原告的实际损失，故要求被告赔偿房屋差额损失205万元。
原告提供2017年2月17日原告黄内香与被告及被告妻子于瑞华的通话录音，在该通话中，被告妻子多次提到“卖房的初衷、卖房的目的”，由此证明双方之间是房屋买卖关系，而非借贷关系。被告对通话录音的真实性没有异议，但表示，当时通这个电话是为了约谈还款计划，被告作为产权人并没有表示愿意卖房，同时被告还表示，原告录音并没有征得被告同意，属非法录音，且录音内容不完整，有刻意套话的嫌疑。被告妻子于瑞华表示，卖房是其说的，被告并没有说，但其说的这个卖房是有前提的，即2014年年底前120万元必须到账，不能到账就不卖了。被告在第二次庭审中称当时约定借款120万元，2014年年底前给100万元，2015年春节前再给20万元。
被告表示，2014年12月31日的《收条》是被告写《购房收款收据》之前原告黄内香为了应付其丈夫而要求被告补写的，当时黄内香说其丈夫不知道她借了这么多钱给被告，只知道是买房。被告另表示，自2014年开始借款，每笔借款都有借条，2015年10月，原告黄内香提出之前的借条有丢失，让被告根据其提供的样式抄写了一份完整的总数为110万元的《购房收款收据》。另，被告在第一次庭审中针对原告提供的被告于2015年10月23日出具的《购房收款收据》和2016年6月25日出具的《收款收据》发表质证意见时称，对该二份收据的真实性没有异议，是原告起草让被告抄的，对于收据的金额是认可的，当时是为了借款做的担保，是一个购房意向担保，当时双方约定等交易条件具备了，正式签买房合同时要去中介或交易中心签合同。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋于2017年4月17日时的市场价格进行评估。上海富申房地产估价有限公司于2017年12月28日出具沪富估报(2017)第597号估价报告，评估结论为系争房屋于2017年4月17日时的市场价格为325万元。原告对估价报告没有异议。被告表示不懂评估之事，对评估报告不发表意见。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告就系争房屋于2015年12月23日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将系争房屋以145万元的价格出售给原告。现被告辩称，原、被告之间实质是民间借贷关系，《房屋买卖合同》是原告为保障其债权能够实现而诱骗被告所签。对此，本院认为，第一，被告所谓的民间借贷关系，即被告妻子与原告黄内香口头约定向原告借款120万元，用系争房屋做担保，对此，原告不予认可，而被告也未提供证据予以证明，且被告称，双方对于借款的利息并未约定，而还款日期约定为待被告儿子事情了结被告家经济条件好转后，也有悖于常理。第二，被告于2015年10月23日、2016年6月25日出具的收据均写明收到原告黄内香购买系争房屋的购房款，且庭审中，被告在针对该二份收据发表质证意见时也称，是为了借款做的担保，是购房意向担保，双方约定等交易条件具备了，正式签买卖合同是要去中介或交易中心签合同的，被告的该陈述也表明当时双方有房屋买卖意向。第三，双方在2017年2、3月就解除合同之事进行了协商，被告向原告提供的《还款协议书》中也写到“2015年12月签订了售房合同，现因被告原因导致双方签订的合同无法履行”，被告称该协议是根据原告提供的样式照抄的，对此，被告并未举证，退一步讲，即便是按原告的样式抄的，那也是被告认可的。第四，在被告夫妇与原告黄内香于2017年2月17日的电话通话中，被告妻子于瑞华多次提到“卖房的初衷和目的”，虽然被告称其作为产权人并未说卖房，但两人系夫妻，且被告对于瑞华的上述所述也未提出异议。第五，被告称《房屋买卖合同》及《购房收款收据》、《收款收据》系原告为保障其债权实现而诱骗被告所签，对此，被告也未能举证证明，本院难以采信。综上，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。
原、被告签订的《房屋买卖合同》确立了双方之间的债权债务关系，根据物权区分原则，被告是否对系争房屋享有所有权或处分权，并不影响该合同的效力，因此，被告以系争房屋还有其他共有人，其签订合同未征得其他共有人同意而主张《房屋买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。
《房屋买卖合同》系原、被告自愿签订，且内容不违反法律、行政法律的禁止性规定，合法有效。被告未得到其父亲刘久安的授权代刘久安在《房屋买卖合同》签字，故该合同对刘久安没有约束力。根据证据显示，原告已支付被告房款120万元，但因被告未能取得对系争房屋的处分权，从而导致《房屋买卖合同》不能按约履行，被告的行为构成违约，原告诉请要求解除合同，并由被告退还已付房款及赔偿损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于被告应承担的损失金额，本院认为，根据法律规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被告的违约行为致使原告丧失一次以同等价格购房的机会，造成原告再购房的差价损失。根据评估确认的原告起诉日时系争房屋的市场价格可以确定，原、被告签订合同时的房价与原告起诉时的市场价的差价应为180万元，该差价远高于合同约定的违约金，故原告主张差价损失赔偿，可予以支持。综合合同的履行状况、当事人的过错程度，根据公平、诚实信用原则，本院酌定由被告赔偿原告差价损失90万元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定判决如下：
一、解除原告黄内香、易迎九与被告刘三喜就上海市浦东新区柳埠路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年12月23日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告刘三喜应于本判决生效之日起十五日内退还原告黄内香、易迎九房款120万元；
三、被告刘三喜应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告黄内香、易迎九房屋差价损失90万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32,800元，由原告黄内香、易迎九负担11,000元，被告刘三喜负担21,800元；财产保全费5,000元，由被告刘三喜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 张忠良
人民陪审员 顾铭洲
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 张晓龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。