南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1302民初2131号
原告：张波，男，1989年7月10日出生，汉族，住四川省阆中市千佛镇。
委托诉讼代理人：何浩，四川辽原律师事务所律师。
被告：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地：四川省营山县城。
法定代表人：郭翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋果，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。
原告张波与被告四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称营山建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张波及其委托诉讼代理人何浩，被告营山建设公司的委托诉讼代理人范鑫豪、蒋果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张波向本院提出诉讼请求：1.判决依照合同约定为原告办理房屋产权证和土地使用权证；2.判决被告退还保证金10000元；3.判决被告按照合同约定承担逾期交房违约金；4.判决被告按照合同约定承担逾期办证违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告张波增加第2项诉讼请求为：判决被告退还保证金10000元并承担资金占用利息，利息按照银行同期贷款利息的四倍计算。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201209260782），购买被告开发的位于顺庆区“锦上花苑”4幢1单元15层1-1501号房屋，原告按照合同第五条约定向被告支付房款403548元。合同第十一条约定交房时间为2013年6月30日，被告交房后应当根据合同第二十条第（三）款约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，由出卖人向买受人支付从交房之日起已付房款的银行同期活期存款利息作为违约金。”被告从交房至今没有按照合同约定的期限办理房屋转移登记，原告多次要求被告办理房屋转移登记手续，被告以各种理由推脱。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应认真履行合同所约定的义务。现被告未能如约办理房屋所有权登记手续的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。
被告答辩称：1.办理房屋产权是原告的权利，被告只是配合，是原告未能向政府部门提出办证申请并提交相关的资料所致，已有住户取得房屋所有权证，被告与未办理房屋转移登记手续无直接的因果关系。2.合同第12页附件5第三条第2款约定买受人需缴纳按揭保证金，被告已尽到告知义务，房屋保证金是由被告代银行收取，在本贷款未偿还完毕的情况下，被告方为原告方担保，同时被告方已将相关款项交付到银行，并没非法占有、从中获利。按揭款偿还完毕后，由银行退还被告再由被告向原告转交，或直接由银行退还至原告。3.被告不存在违约情形，不应承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2012年9月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201209260782），购买被告开发的位于顺庆区“锦上花苑”4幢1单元15层1-1501号房屋。
原告与被告在《商品房买卖合同》中约定：一、关于交付日期，合同第十一条第一款约定交付房屋的时间为2013年6月30日。二、关于逾期交房违约金，出卖人若未在2013年6月30日前交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自2013年6月30日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、关于房屋转移登记及逾期违约金，合同第二十条第三款关于产权登记约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且买受人不愿退房的，由出卖人向买受人支付从交房之日起已付房款的银行同期活期存款利息作为违约金。同时，合同第12页附件5第一条约定，若买受人未委托出卖人办理房屋所有权证，买受人需自行办理房屋产权证书及土地使用权证，出卖人与买受人各自负责所需的税、费及提供相关资料。四、关于被告收取保证金的依据，合同第六条约定，原告首期支付房款203548元，其余200000元向银行贷款。合同第12页附件5第三条第2款约定，买受人按贷款总额5%计算交纳按揭保证金，买受人未按借款合同约定按期还本付息，将从保证金中扣除相关款项。
合同签订当天，原告向被告交纳10000元用作按揭保证金。2013年2月6日，原告与中国农业银行股份有限公司南充顺庆支行签订《个人购房担保借款合同》，约定按揭贷款200000元。现原告已向被告付清房款403548元，房屋于2013年6月30日交付原告使用，尚未完成房屋权属转移登记。另，被告开发的“锦上花苑”工程项目于2013年6月25日取得建设工程规划验收合格证，于2014年竣工并验收合格。2015年1月26日，南充市房地产交易与权属管理中心出具南房初登[2015]5号文件，通知被告已对其提交的建房资料审查终结，准予房屋初始登记。
在庭审中，双方争议焦点为，一是被告是否已履行合同约定的办理权属转移登记的义务，二是被告收取保证金是否合乎法律规定。
本院认为，关于焦点一被告是否已履行合同约定的办理权属转移登记的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。《商品房买卖合同》第二十条第三款约定，双方共同办理房屋权属转移登记手续，其主要目的是由被告完善房屋权属转移登记相关手续并履行法律规定的相关义务后，通知原告到房管部门办理房屋转移登记手续。在庭审中，被告未举出相应证据证明原告已可以自行向房管部门申请办理房屋过户登记手续，因此，被告关于涉案房屋已具备权属转移登记条件的辩称不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按合同约定期限完善房屋过户登记手续，应当承担违约责任。被告应继续完善房屋转移登记的相关手续，并协助原告办理房屋转移登记。同时，被告应按照合同约定支付违约金，违约金计算方式为，自2013年6月30日起，以已付房款金额403548元为基数，按银行同期活期存款利息计算至办理完成转移登记手续为止。
关于焦点二被告收取保证金是否合乎法律规定。原告与被告在《商品房买卖合同》附件五中约定按贷款总额5%收取保证金，附件五为合同的组成部分，具有合同的效力，签订合同当天，原告向被告交纳保证金10000元，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，其后原告实际贷款总额为200000元，未超额收取保证金，现因被告仍承担原告偿还银行按揭贷款的担保责任，故本院对原告主张退还保证金的诉讼请求不予支持。
双方当事人在庭审中均认可房屋交付使用时间为合同约定的2013年6月30日，因此，被告不存在逾期交付房屋的情形，无需承担违约金。本院对原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下：
一、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内协助原告付强将位于顺庆区“锦上花苑”4幢1单元15层1-1501号房屋权属转移登记至原告张波名下；
二、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内向原告付强支付违约金，违约金计算标准为：以403548元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2013年6月30日起计算至本判决确定的给付之日止，若未履行上述第一项义务，违约金计算至权属转移登记完成之日止；
三、驳回原告付强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告四川省营山县城乡建设综合开发公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。
审判员 张琳琳
二〇一七年七月十一日
书记员 汪 希