广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤06民终5159号上诉人（原审原告）：广东顺德全盛文化投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：全盛。委托诉讼代理人：江敏，广东顺晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾庆禧。委托诉讼代理人：李思远，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖纷，广东仲马律师事务所律师。上诉人广东顺德全盛文化投资有限公司（以下简称全盛公司）因与上诉人佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室（以下简称容桂公资办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19203号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。全盛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实后依法改判确认全盛公司、容桂公资办于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效，判令容桂公资办退回全盛公司履约保证金246300元；退回全盛公司已向容桂公资办缴纳的租金821000元，判令容桂公资办赔偿全盛公司前期投资价值399949元、减租及未收租金损失442333元、未来经营利润损失1293041元；3.本案一、二审诉讼费用由容桂公资办承担。事实与理由：（一）双方于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效。（二）一审判决不采信全盛公司提供证据10即录音材料的客观性、真实性和关联性是错误的。（三）全盛公司委托广东某资产评估与房地产土地估价有限公司作出了《咨询报告书》，一审法院采信评估报告结果中的全盛公司因涉案的投资价值和损失，但一审判决却没有依法判决容桂公资办赔偿全盛公司前期投资价值399949元、减租及未收租金损失442333元、未来经营利润损失1293041元。容桂公资办应赔偿评估报告中上述投资价值和损失。（四）一审法院违反法定程序。一审法院在开庭时要求容桂公资办提供产权证明，全盛公司收到该证据后一审法院未组织质证。全盛公司在一审中提供了录音证据，但一审法院也未组织容桂公资办质证。容桂公资办辩称，涉案租赁物作为公有资产出租是通过严格的招投标程序，对竞投方的身份是严格选定，全盛公司未参与竞投，不具备承租涉案租赁物的资格，不是本案租赁合同关系的当事人。全盛公司上诉主张没有依据，无权请求退回保证金、租金、赔偿前期投入价值及损失。容桂公资办上诉请求：1.驳回全盛公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由全盛公司负担。事实与理由：一审法院认为容桂公资办与全盛公司之间存在租赁合同关系错误。涉案租赁物是公有资产，容桂公资办对竞投的承租人的身份进行严格确认和选定。全盛公司没有依法参加招投标程序获得涉案租赁物的承租权，不是涉案合同关系的主体。许俊仅是全盛公司的经理，全盛公司的章程或决议没有授权许俊以自己名义对外签订合同。涉案合同是以许俊的名义签订，履约保证金及租金也都是以许俊的名义支付，并非以全盛公司的名义签订合同和支付履约保证金和租金。全盛公司辩称，全盛公司具有租赁合同的主体资格。全盛公司虽然在成立前以发起人许俊的名义与容桂公资办签订合同，但全盛公司成立后，所有合同权利和义务都是由全盛公司享有和承担。而在全盛公司成立后，容桂公资办在2016年2月和3月均以全盛公司开具发票。根据发票管理办法，只有实际经营者才可以作为发票的主体，容桂公资办也知道因涉案租赁物的地址号码存在重复，导致营业执照一直无法办理，所以本案的承租人是全盛公司。全盛公司向一审法院起诉请求判令：1.确认全盛公司与容桂公资办于2015年5月19日签订的《租赁合同》无效；2.容桂公资办退回全盛公司履约保证金246300元；3.退回全盛公司已向容桂公资办缴纳租金821000元；4.容桂公资办赔偿全盛公司前期投资价值399949元、减租及未收租金损失442333元、未来经营利润损失1293041元；5.诉讼费由容桂公资办承担。一审法院认定事实：容桂公资办于2015年5月8日发布《容桂街道某号小商品综合市场项目招租公告》，容桂公资办将位于佛山市顺德区容桂街道某号（后变更为容山居委会德胜路××号）小商品综合市场进行公开招租。后许俊向容桂公资办递交了《竞投申请书》。2015年5月19日，许俊与容桂公资办签订一份《成交确认书》。2015年5月19日，许俊作为乙方，容桂公资办作为甲方，双方签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于佛山市顺德区容桂街道某号，土地面积5094.97平方米、场地面积（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位约300平方米，建筑面积975.79平方米租赁给乙方使用。乙方租用甲方的物业仅限于作小商品及文化类综合市场之用，不能用作餐饮业（含烧烤）或产生油污、噪音和污染的行业。乙方在上述租赁物或场地内开办企业，必须依照国家有关规定领取行政经营许可，在核准登记范围内进行合法经营，乙方已充分了解并接受租赁物的权属情况、现状、用途、规划要求、相关行政部门的使用要求。双方商定租赁期限为8年，即2015年5月19日起至2023年5月18日止，该租赁物交付使用时间为2015年5月25日。在本合同签订日当天内，乙方向甲方支付履约保证金246300元。租赁期满甲方验收通过且乙方没有违约的情况，甲方原数返还给乙方。合同约定租金为每月82100元，租金每三年在上一期租金基础上递增10%。乙方承租租赁物时，有关经营所需办理的资质、许可手续及费用由乙方负责；乙方须做好租赁物的治安、消防等工作，按有关规定配备合格的消防设备和设施；租赁期内，设计租赁物所产生的一切人身、财产损害由乙方承担赔偿责任。如乙方违约导致合同解除，已付租金及保证金不予退还，乙方对租赁物的装修无偿归甲方所有，且甲方有权要求乙方依约承担违约责任。租赁期限内，因拆迁、征用、城市规划改造、不可抗力（如地震、水灾、台风等自然灾害等）等原因导致本合同无法继续履行的，甲方有权终止合同，乙方应于前述原因发生之日起或政府要求的时间内交还租赁物给甲方，双方互不负违约或赔偿责任。乙方投入的装修及其他费用损失，甲方不作任何经济补偿，只退回乙方的履约保证金；提前解除合同或合同期满时，乙方应在合同解除或终止之日退回租赁物、相关设施设备及结清一切款项，并将存放在租赁物内属于乙方所有的一切可移动物品搬走；甲方无故提前解除合同时应赔偿乙方的损失（赔偿金额不超过履约保证金的一倍）；甲方将综合市场商铺及临时摆卖点和场地（停车场）整体出租，由乙方负责商铺、临时摆卖点、空地（停车场）的日常管理，乙方自主经营、自负盈亏，乙方若要加建建筑物或构筑物，须经有关部门批准，全部费用由乙方承担，租赁期届满后所有固定建筑物及装修、水电设施、设备等不能拆除或损坏，无偿归甲方所有。合同签订后，许俊依约向容桂公资办交付保证金246300元。2015年12月4日，容山社区居民委员会出具《证明》，确认某号与新编地址德胜路××号同属一个地点，此外该居委会还出具《场地使用证明》，证明德胜路××号建筑物产权属于容桂公资办，建筑面积为975.79平方米，其所用土地具有合法性、同意该建筑物及建筑物所用土地作经营用途。此外，容桂公资办与容桂街道容山社区行政服务中心签订一份《地址变更补充协议》，协议确认：“容山小商品交易市场项目立项及对外签订《租赁合同》所使用地址某号是直接采用项目所在地《房屋所有权证》（粤房字第××号）及《国有土地使用证》（顺府国用字90第0623XXXX348）记载的地址顺德县容奇镇某号，容桂合并后，道路门牌已作调整，某号门牌已被另一单位使用，承租方无法使用该地址办理工商登记，为避免地址混淆，方便承租方顺利办理工商登记，经有关部门核准，将门牌××，该地址与容山小商品交易市场项目《房屋所有权证》（粤房字第××号）及《国有土地使用证》所载地址属同一宗土地。”后许俊持上述证明材料，在案涉租赁物现有地址即德胜路××号于2016年1月4日登记成立全盛公司。2015年12月31日，许俊作为全盛公司的发起人与其他股东共同制定了全盛公司的公司章程。另查，案涉租赁物在2015年8月8日、8月22日、8月30日及2016年4月4日、5月20日、6月12日六次因雨水过大，部分商品存在被水浸的事实。为此全盛公司提供了照片，从照片可以显示在案涉租赁物对面及边上道路，均存在水浸的情况。庭审中，全盛公司、容桂公资办均确认产生水浸的原因系市政工程的原因。再查，2016年10月28日，广东某资产评估与房地产土地估价有限公司就全盛公司位于德胜路××号“印象容桂风情街”项目因下雨水浸拟退出经营造成损失进行评估，其中前期投资价值399949元、减租及未收租金损失442333元、未来经营利润损失1293041元。另，许俊合计向容桂公资办缴纳租金821000元，其中2016年3月25日发票开具对象为全盛公司。容桂公资办曾起诉许俊房屋租赁合同纠纷，该案案号为（2016）粤0606民初19038号，该纠纷中容桂公资办办主张没收保证金246300元。一审法院认为，本案争议焦点一：全盛公司是否为适格的主体。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条的规定，为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。本案中，许俊作为全盛公司的股东，为设立全盛公司而签署了公司章程并备案，故许俊可认定为全盛公司的发起人。根据上述法律规定第二条，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，许俊作为发起人以自己名义与容桂公资办签订租赁合同，且签订租赁合同的目的系为了成立全盛公司，全盛公司已提供了证据证明全盛公司在案涉租赁物经营地址上注册登记，此外在合同第二条第三款来看，许俊已告知容桂公资办在上述租赁物或场地开办企业，必须依照国家有关规定领取行政经营许可。综上，全盛公司虽不是案涉租赁合同的当事人，但许俊作为发起人与容桂公资办签订合同，全盛公司成立后亦对该合同予以确认并实际履行过该合同，根据上述法律规定全盛公司可作为合同相对人主张权利，因此全盛公司主体适格。本案争议焦点二：案涉《租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中案涉租赁物有三部分，其中包括场地面积（含停车场）3777.61平方米、临时摆卖摊位300平方米、混凝土结构建筑面积975.79平方米。因停车场、临时摆卖摊位并非房屋，并不需要建设工程规划许可证，且该租赁物所占用土地系国有土地，并不存在变更土地的使用性质，故该部分的租赁合同应属合法有效。关于建筑面积975.79平方米的建筑物因全盛公司未提供建设工程规划许可证等证据材料，故双方签订的关于建筑面积975.79平方米的建筑物的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故案涉合同属于部分有效、部分无效。本案争议焦点三：履约保证金246300元是否退还的问题。因履约保证金246300元系整个合同为了履行而交付的款项。但根据上文论述，合同存在部分无效部分有效的情况，根据合同约定的平方数，一审法院计算建筑面积975.79平方米房屋的履约保证金为：246300元÷5094.97平方米×975.79平方米=47171元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还，故上述款项容桂公资办应向全盛公司退还。关于剩余保证金199129元，因容桂公资办在本案立案前已起诉合同相对人许俊，并主张对该部分保证金作出处理，根据一事不再理原则，该部分保证金在本案中一审法院不予处理。本案争议焦点四：容桂公资办是否返还全盛公司租金的问题。关于合同有效部分的租金，因全盛公司实际占有、使用该场地，故该部分租金要求容桂公资办返还缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于合同975.79平方米建筑物所交付的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然全盛公司、容桂公资办签订的《租赁合同》部分无效，但全盛公司实际占用房屋，故根据上述法律规定应当支付房屋的使用费用，故全盛公司主张要求返还租金821000元一审法院不予支持。本案争议焦点五：全盛公司诉请的前期投资价值、减租及未收取租金损失、未来经营利润损失要求容桂公资办赔偿是否具有事实和法律依据。对此一审法院分开论述：首先减租及未收取租金损失、未来经营利润损失的问题。赔偿损失是指债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。那么判断容桂公资办是否赔偿全盛公司上述损失应先判断容桂公资办是否存在不履行合同债务。一审法院认为：1.庭审中全盛公司认为因水浸问题导致全盛公司无法经营。但结合全盛公司提供的照片来看，每次发生强暴雨时，不仅仅案涉租赁物，连四周马路、对面商铺、小区均存在水浸的现象，本案中全盛公司亦未提供任何证据证明系租赁物存在排水问题而导致水浸的情况。况且庭审中，全盛公司亦表示在承租案涉租赁物时亦自行对排水、排污进行了修建，再次可以反映案涉租赁物存在水浸现象与容桂公资办并无关。2.虽然案涉租赁物存在违章建筑，但违章建筑不代表与雨天水浸有关。全盛公司并未提供证据证明商铺水浸与违章建筑的修建存在因果关系。3.全盛公司表示商铺存在漏水的情形，但未提供任何证据佐证，对此一审法院不予支持。4.下雨所下的雨量大小、市政工程排水量的大小容桂公资办均无法控制，由此可见在合同履行中容桂公资办并不存在任何过错，容桂公资办并非违约方。综上全盛公司要求容桂公资办赔偿减租及未收取租金损失、未来经营利润损失缺乏事实和法律依据一审法院不予支持。其次关于前期投资的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，全盛公司主张的前期投资中智能伸缩门、A-B区伸缩门、7个遮阳蓬、侧立伞、保安亭地基座、格力空调、二手空调、露天场地灯杆、集装箱及运输安装、洗手盆、龙头、花槽、关闸门、帐篷、报警监控，上述材料均属可移动物品，全盛公司可以根据合同约定自行拆除，容桂公资办不作任何经济补偿。关于广场基建、瓷砖、固定资产，该部分因已陷入案涉的不动产内，根据合同约定，租赁期限内，因不可抗力（如地震、水灾等自然灾害）等原因导致本合同无法继续履行，容桂公资办有权终止合同，全盛公司投入的装修及其他费用，容桂公资办不作任何经济补偿。故上述装修的费用根据合同约定，容桂公资办亦不向全盛公司赔偿。此外，正如上文所述，容桂公资办在本案中并非违约方，故不应承担相应的赔偿义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、确认全盛公司、容桂公资办于2015年5月19日签订的《租赁合同》中关于建筑面积975.79平方米的房屋的条款无效；二、容桂公资办自判决发生法律效力之日起十五日内向全盛公司返还履约保证金47171元；三、驳回全盛公司其他诉讼请求。本案受理费减半收取为16210.49元（该款已由全盛公司预交），由全盛公司负担15720.85元，容桂公资办负担489.64元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为全盛公司是否为本案适格原告。第一，本案中，许俊以其个人名义与容桂公资办签订《租赁合同》，合同载明双方当事人是许俊与容桂公资办，其后，许俊再以承租人的身份与容桂公资办签订《协议》协商解除合同，《协议》载明双方当事人也是许俊与容桂公资办。从上述事实可见，《租赁合同》的双方当事人应为许俊和容桂公资办。第二，虽然许俊与容桂公资办签订《租赁合同》承租涉案租赁物后，涉案租赁物实际交由全盛公司占有使用，但在双方未就合同权利义务概括转移予全盛公司明确达成一致意思表示的情况下，许俊租赁涉案租赁物后交由全盛公司实际使用并不发生合同权利义务转移的法律效果。虽然容桂公资办在合同履行过程中曾向全盛公司开具过租金的发票，但这不足以反映双方已就《租赁合同》权利义务的概括转让达成一致意思表示，而且在开具发票后，许俊仍以个人名义与容桂公资办签订《协议》协商解除合同，这反映了《租赁合同》双方当事人实际上仍是许俊和容桂公资办。第三，合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，许俊与容桂公资办在签订合同时，全盛公司尚未成立，并不具有成为委托人的主体资格，此其一。其二，容桂公资办明确表示其在签订《租赁合同》时并不知道许俊是以全盛公司代理人的身份签订合同。《租赁合同》虽载明如许俊在租赁物上开办企业须依照有关规定领取行政经营许可，但这仅是双方对假设可能发生的情况所作的约定，并不意味着容桂公资办在签订合同时明知许俊必然在涉案租赁物上开办企业，更不能因此而认定容桂公资办在签订合同时明确知道许俊所开办的企业是全盛公司，全盛公司是合同权利义务的实际承受者。因此，即使许俊是为成立全盛公司而签订《租赁合同》，但本案不符合合同法第四百零二条规定的情形，《租赁合同》并不直接约束容桂公资办与全盛公司，全盛公司并不因在许俊与容桂公资办签订合同时许俊是其发起人而直接成为《租赁合同》的当事人。第四，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”上述规定实际上是赋予了合同相对人在特定条件下请求发起人或公司承担合同责任的权利，但并未赋予发起人或公司请求成为合同当事人或请求由其承担合同责任的权利。故在容桂公资办已明确主张许俊为合同当事人，应由许俊承担合同责任的情况下，全盛公司依据上述规定主张其为合同当事人缺乏理据，本院不予支持。综上所述，由于全盛公司并非《租赁合同》的当事人，本案现有证据也不足以证明《租赁合同》的权利义务已转移予全盛公司，故全盛公司请求确认《租赁合同》无效并请求容桂公资办承担相应的合同责任诉讼主体不适格，对其起诉应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19203号民事判决；二、驳回广东顺德全盛文化投资有限公司的起诉。一审案件受理费16210.49元，退还广东顺德全盛文化投资有限公司；上诉人广东顺德全盛文化投资有限公司预交的二审案件受理费31441.7元，上诉人佛山市顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室预交的二审案件受理费979.28元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年一月十九日书记员  覃心怡