广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12488号
上诉人（原审被告）：狄蒂，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：陈丽芳，住广州市番禺区。
委托代理人：温杏玲，住广州市番禺区。
上诉人狄蒂因与被上诉人陈丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人狄蒂、被上诉人陈丽芳及其代理人温杏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
狄蒂上诉请求：1、狄蒂不需将广州市番禺区大石东乡村民安路20（铺位号E040）商铺交还给陈丽芳；2、狄蒂不需支付陈丽芳的房屋占有使用费，陈丽芳支付狄蒂的经营损失费、装修费共计20000元；3、狄蒂不需支付陈丽芳水电费1320.31元；4、一、二审诉讼费由陈丽芳承担。事实和理由：一、狄蒂与陈丽芳于2014年3月签订《铺位租赁合同》，租期2年用于狄蒂经营服装，狄蒂依约向陈丽芳支付押金2800元、租金2800元，合计预缴5600元，在租赁期狄蒂则一直遵守合同约定，但2015年6月陈丽芳通知狄蒂缴纳水电费1700元，狄蒂认为该费用没有依据于是拒缴，因此双方发生纠纷和冲突，致使狄蒂无法继续经营遭受损失，因此该损失应由陈丽芳负责赔偿。二、涉案合同的房屋是违法建筑，没有取得工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的租赁合同应为无效合同，因此狄蒂不需向陈丽芳支付租金费用，且已经支付的租金费用应予以返还。
被上诉人陈丽芳辩称：1、不同意狄蒂的上诉请求和上诉理由，一审判决认定事实清楚，请二审法院予以维持；2、不同意狄蒂上诉请求第二项要求返还装修损失2万元在本案中一并审查。
陈丽芳向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年3月3日签订的铺位租赁合同并将番禺区大石民安路E040铺位恢复原状交还陈丽芳管业；2、要求狄蒂支付2015年6月水电费260元、7月水电费836元、8月份的租金及水电费3438元、9月份的租金及水电费3552元、10月份的租金及水电费3013元、11、12月份的租金各2800元、2016年1月至3月的租金及水电费共计9720.31元，陈丽芳主张的租金及水电费计算至狄蒂交还该商铺之日止。
一审法院认定事实：陈丽芳与案外人温某是夫妻关系。广州市番禺区洛浦街南浦东乡村民委员会出具的《证明》显示：“番禺区洛浦街东乡村21队温某本户，在一九八四年和一九九九年宅基地调整时，调整得宅基地0.384亩，宅基地地址在东乡村民安路20号。该地址上的商铺目前尚在办理报建手续中。2014年3月3日，陈丽芳作为甲方（出租人）与狄蒂作为乙方（承租人）签订《铺位租赁合同》一份，约定：“二、甲方现将在番禺大石民安路E040的铺位租给乙方作经营合法生意使用。三、租赁期限：甲方出租该铺位的合同期为2年，是从2014年3月3日起至2016年3月2日止；租赁费用起算日为2014年3月3日。四、租赁金额：贰仟捌佰元/月。五、乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付相当于壹个月租赁费用的租赁保证金共计人民币贰仟捌佰元，并预缴租赁首月租赁费共计人民币贰仟捌佰元，合共费用为伍仟陆百元（大写：￥5600元）。七、租期内商铺的水某、电费、管理费等一切费用由乙方承担。十一、若租期未满，甲方不得随意收回铺位，否则甲方必须承担乙方一切经济损失及法律责任。十二、每月在壹号前缴租，乙方若无意经营，需提前三个月通知甲方，经甲方同意方可终止合同，租赁之保证金不作退还。十三、合同期满，乙方若有意续约，应提前三个月向甲方提出续约书面申请。是否续约，由甲方书面确认。若甲方同意续约，租赁费用和其他租赁条件以双方另行签订的合同为准，在同等承租条件下，乙方享有优先承租权，但如果在合同期限届满之日30日前，双方仍未能就续约事宜达成协议，或乙方未能在前述期限提出续约，则视为乙方自动放弃续租。乙方放弃或视为放弃续约的，甲方有权与第三方承租者签订租赁合同，乙方不得提出异议。十四、合同期满后，乙方必须在租赁期满后30天内（即2016年4月2日之前）搬出所租赁的商铺，并自费拆除加设于商铺内可活动的设备设施，将商铺恢复于承租前甲方交付乙方使用时的状况。租赁商铺内所增设的设备，一切嵌装在建筑结构之内的附属设施不得拆除，无偿归甲方所有。乙方在合同期内没有违反合同约定，并按时交纳各项费用的前提下，甲方应在租赁期满后两天内将保证金全额退还给乙方。十五、租赁期满双方不续约，或双方协商终止合同或因乙方违约甲方解除合同后，乙方应在接收到甲方通知之日起两天内搬出所租赁的商铺并向甲方交还商铺，乙方未能如期交还商铺的，应按天租金的两倍（即133元/天）交付场地占用费。该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，狄蒂向陈丽芳缴纳了2800元押金。狄蒂辩称该合同实际签订日期为2014年8月13日至2016年8月13日，但未提供书面证据予以佐证，陈丽芳亦不认可。狄蒂确认合同上“狄蒂”签名的真实性，但表示对日期的书写不记得了。
一审法院另查明：涉案商铺于2015年5月13日至6月13日共产生水某（123度－118度+1度）*3度/元=18元，产生电费（13848度－13431度+1度）*1.3度/元=543.4元，2015年6月13日至7月13日共产生水某（129度－123度+1度）*3度/元=21元，产生电费（14628度－13848度+1度）*1.3度/元=1015.3元，2015年7月13日至8月13日共产生水某（135度－129度+1度）*3度/元=21元，产生电费（15102度－14628度+1度）*1.3度/元=617.5元，2015年8月13日至9月13日共产生水某（144度－135度+1度）*3度/元=30元，产生电费（15657度－15102度+1度）*1.3度/元=722.8元，2015年9月13日至10月13日共产生水某（145度－144度+1度）*3度/元=6元，产生电费（15815度－15657度+1度）*1.3度/元=206.7元，2015年10月13日至2015年12月13日期间未产生水电费。2016年12月13日至2016年3月24日共产生水某（157度－144度+3度）*3度/元=48元，产生电费（16790.7度－15815度+1度）*1.3度/元=1320.31元。
一审法院再查明：广州供电局有限公司出具的发票显示，用电地址为东乡村民安路20号（E042）的2015年5月4日至2015年7月4日已收电费884.06元，2015年7月4日至2015年9月3日已收电费1164.94元，2015年9月3日至2015年11月3日已收电费288.24元，2015年11月3日至2016年1月3日已收电费132.61元。根据《广州供电局用电业务申请表》显示，陈丽芳曾于2015年9月24日向该局以“客户两个月没给我屋主交电费和租金，理由电表读数有误，怀疑电表运行不正常，用电量没这么多，特意申请电所工作人员上门检查申请”为由申请验表，该局于2015年10月27日回复称：“经我所人员于2015年10月27日校验，该电能表误差为0.041%，属于正常范围之内。”
在庭审过程中，陈丽芳、狄蒂双方均确认每月13日交当月的租金，并缴纳上月产生的水、电费。双方亦确认狄蒂已缴清2015年7月（含当月）之前的租金，2015年6月13日至2016年3月24日产生的水电费未交。狄蒂另抗辩称已缴清2015年5月13日至6月13日的水电费以及在2015年7月份以现金的形式交了两次钱给陈丽芳，但未提供书面证据予以佐证。陈丽芳确认在2015年6月份收到狄蒂交来的3101元，扣除当月租金2800元以及2015年5月13日至2015年6月13日应缴的水电费561元，2015年6月尚余260元水电费没交。陈丽芳确认在2015年7月份收到狄蒂交来的3000元，扣除当月租金2800元以及2015年6月13日至7月13日应缴的水电费1036元，2015年7月尚余836元水电费没交。陈丽芳确认在2015年12月21日收到狄蒂交来的2000元，2016年1月4日收到2000元。对于狄蒂缴纳的款项，陈丽芳称是先扣除应付的租金再扣除水电费。此外，对于停水电期间的问题，陈丽芳在庭审中称是2015年9月13日至2015年12月17日停水电，但提供的书面证据显示是2015年10月13日至2015年12月13日期间未发生水电费用。狄蒂称是2015年9月至2015年12月三个半月。
以上事实，有铺位租赁合同、广州供电局用电业务申请表、收据、广东省广州市国家税务局通用机打发票、证明以及当事人陈述予以证实。
一审法院认为：首先，关于租赁合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案商铺尚未办理建设工程规划许可证，陈丽芳亦未能在法庭辩论终结前提供涉案商铺的建设工程规划许可证，因此陈丽芳与狄蒂于2014年3月3日签订的《铺位租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对陈丽芳要求狄蒂将涉案商铺恢复原状交还陈丽芳的主张，予以支持。同时，陈丽芳已经收取的2800元押金应当退还狄蒂。鉴于狄蒂在本案中提出在其拖欠的租金及水电费中予以抵扣，不违反法律的相关规定，予以支持。虽然涉案《铺位租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”事实上陈丽芳已将涉案商铺交付给狄蒂使用，狄蒂应参照房屋租金标准2800元/月向陈丽芳支付占有使用费。但由于陈丽芳出租期间单方停止了涉案商铺的水电供应，狄蒂实际已无法正常使用涉案商铺，综合双方提供的证据及陈述，对陈丽芳主张的2015年10月、11月以及12月上半月合计两个半月的占有使用费不予支持，狄蒂应向陈丽芳支付2015年8月占有使用费2800元、2015年9月占有使用费2800元、2015年12月下半月占有使用费1400元、2016年1月起至实际交还商铺之日止按每月2800元的标准计付占有使用费。陈丽芳、狄蒂双方确认狄蒂分别于2015年12月21日交2000元，2016年1月4日交2000元，故该4000元应在上述应缴纳的占有使用费中予以扣减。
关于陈丽芳要求狄蒂支付2015年6月应交水电费260元、7月应交水电费836元、8月应交水电费638元、9月应交水电费752元、10月应交水电费213元、2016年1月至3月24日应交水电费1320.31元以及狄蒂交还该商铺之日前的水电费主张，由于狄蒂在使用涉案商铺时未及时缴纳水、电费，而在陈丽芳没有法定或约定的义务须为狄蒂垫付该费用的前提下，狄蒂须向陈丽芳支付陈丽芳已经代为垫付的2015年6月水电费260元、7月水电费836元、8月水电费638元、9月水电费752元、10月水电费213元、2016年1月至3月24日水电费1320.31元。对2016年3月24日后至狄蒂交还该商铺前所产生的水电费，因数额无法确定且应以陈丽芳已经实际代为缴纳为前提，陈丽芳可待实际发生后另循法律途径解决。狄蒂抗辩称电表存在问题，但未提供书面证据予以佐证，陈丽芳亦提供了供电部门核查无误的证明，故对狄蒂的抗辩，不予采纳。狄蒂另抗辩称已缴清2015年5月13日至6月13日的水电费以及在2015年7月份以现金的形式交了两次钱给陈丽芳，但未提供书面证据予以佐证，陈丽芳亦不认可，故不予采纳。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、陈丽芳与狄蒂于2014年3月3日就位于广州市番禺区大石东乡村民安路20号（铺位号E040）签订的《铺位租赁合同》无效，狄蒂应在本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市番禺区大石东乡村民安路20号（铺位号E040）恢复原状交还陈丽芳管业；二、狄蒂应在本判决发生法律效力之日起七日内向陈丽芳支付2015年8月占有使用费2800元、2015年9月占有使用费2800元、2015年12月下半月占有使用费1400元、2016年1月起至实际交还商铺之日止按每月2800元的标准计付占有使用费（陈丽芳应向某返还的押金2800元以及狄蒂于2015年12月21日以及2016年1月4日缴纳的4000元合共6800元应从中扣减）；三、狄蒂应在本判决发生法律效力之日起七日内向陈丽芳支付2015年6月应交水电费260元、7月应交水电费836元、8月应交水电费638元、9月应交水电费752元、10月应交水电费213元、2016年1月至3月24日应交水电费1320.31元；四、驳回陈丽芳的其他诉讼请求。案件受理费1270元，由陈丽芳负担404元，由狄蒂负担866元。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，上诉人狄蒂提供了被上诉人陈丽芳分别于2015年12月20日以及2016年1月4日出具的收取狄蒂服装店水电费2000元、1000元的《收款收据》，陈丽芳确认该《收款收据》的真实性，但认为其收取的款项要先扣房屋使用费。另本院确认原审法院查明的其他事实。
本院认为：首先，由于狄蒂未在原审中提出要求陈丽芳支付狄蒂的经营损失费、装修费共计20000元的反诉请求，在二审中提出以上诉讼请求属于新增加的诉讼请求，而陈丽芳亦明确不同意在本案中调处该诉请，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”，因此本案对此不予调处，上诉人狄蒂可另循法律途径主张。
其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点为狄蒂请求在得到补偿前不交还案涉商铺以及不需支付陈丽芳的房屋占有使用费、水电费1320.31元是否成立？其一，原审法院认定陈丽芳与狄蒂于2014年3月3日签订的《铺位租赁合同》无效，论理清晰，合理有据，本院予以确认且不予赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此狄蒂主张不返还案涉商铺于法无据，本院不予采信。至于狄蒂主张陈丽芳对于合同无效有过错应对此进行补偿的问题，如前所述，狄蒂应另循法律途径解决，其以此为由不同意交还房屋缺乏理据，本院亦不予支持。其二，一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案《铺位租赁合同》虽然无效，但陈丽芳可参照房屋租金标准2800元/月主张占有使用费；另一方面，狄蒂虽然对电费有异议，但未能举证证明其主张，且原审法院已扣除因停水电导致未能使用商铺期间的使用费，故狄蒂以此为由主张不支付使用费亦缺乏依据。其三，虽然狄蒂在二审中提交了陈丽芳收取水电费3000元的《收款收据》，但该事实与陈丽芳在一审中已确认分别于2015年12月20日、2016年1月4日共收取4000元的事实并不矛盾，虽然对于该款项的性质双方有争议，狄蒂按照《收款收据》载明的用途主张该笔款项是水电费更为合理，但原审法院已在狄蒂欠付的房屋使用费予以扣除，因上述款项并不足以抵扣狄蒂欠付的房屋使用费以及水电费的总额，故狄蒂主张不再支付水电费1320.31元的理据不充分，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人狄蒂的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1270元，由上诉人狄蒂负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十月十二日
书记员 张 辉