江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1115号
上诉人（原审原告）:葛晓霞,女,1976年10月17日出生,汉族,住南通市。
上诉人（原审原告）:曹军,男,1973年8月27日出生,汉族,住南通市。
上述二位上诉人的共同委托诉讼代理人：师艺文，上海申浩（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:南通中南新世界中心开发有限公司,住所地南通市室。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘彩英，该公司职员。
委托诉讼代理人：姜培培，该公司职员。
上诉人葛晓霞、曹军因与被上诉人南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称中南公司）装饰装修合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛晓霞、曹军上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、原审认定事实不清，关键事实的认定没有依据，违背当事人的真实意思表示，全凭主观认定事实：原审对中南公司是否按约定完成交付未查明，将委托装修合同、委托租赁合同并立，并将不同的合同关系混同，借以免除中南公司的违约责任；原审虽认定委托装修合同有效，但对该合同约定的中南公司的违约责任不予适用，明显不当；原审查明2016年1月10日双方签订的委托租赁合同与事实不符，认定错误；原审以民法通则第72条、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条，认定“双方2016年1月10日签订委托租赁合同，应当视作完成权利交付”错误。其购买案涉商品房，获得房屋所有权和收益权，其合同权利应当受法律保护；原审认为中南公司无需交付案涉房屋的“物”，仅交付“权利”即视为履行合同，不仅没有事实和法律依据，更是违背当事人之间的约定；其有权要求中南公司出示案涉房屋的装修主材及空气质量检测报告，原审未予支持亦属不当。2、原审适用法律错误：其享有案涉房屋的所有权，中南公司承诺交付委托成果，但中南公司拒不交付，中南公司侵害其合法权益。原审不仅未依据合同约定判决，反而凭自己理解去推测，适用法律错误。
中南公司辩称，葛晓霞、曹军就案涉商品房与其公司签订商品房买卖合同、委托装修合同及委托租赁合同，约定以前三年的投资收益抵扣购房款，且约定商品房买卖合同约定的交付之日开始装修，自委托装修合同约定的完成之日开始租赁。上述三份合同系一个整体、紧密联系，不同于一般的商品房买卖合同，应当为联立合同，即就某一行为不以单个合同孤立评判，应以上述联立合同形成的体系及合同目的、实际履行方式等综合评判。案涉房屋的租赁起始日为2016年1月10日，即装修完成之日，其公司已向葛晓霞、曹军支付了自2016年1月10日起前三年的租金。案涉房屋由其公司出租给第三方使用。葛晓霞、曹军的合同目的已实现，现葛晓霞、曹军仅凭委托装修合同主张其公司未交付装修的房屋而构成违约，明显与合同目的相悖，且不符常理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
葛晓霞、曹军向一审法院起诉请求：中南公司向其交付装修完成的中南世纪城A03地块35幢410室房屋，提供案涉房屋的装修主材及空气质量检测报告，支付自2016年1月11日起至实际交付房屋之日止的违约金，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年4月27日，葛晓霞、曹军与中南公司签订了一份《委托装修合同》，葛晓霞、曹军将其购买的中南世纪城A03地块35幢4层410号商品房委托中南公司帮忙组织隔层及装修，中南公司拟对该房屋进行隔层及室内精装修，葛晓霞、曹军委托中南公司按照葛晓霞、曹军的要求代为寻找施工单位进行施工，中南公司接受葛晓霞、曹军的委托并进行管理，并不收取费用；房屋装修期间为6个月，自《商品房买卖合同》约定的该房交付之日起算，装修结束后10日内，中南公司组织施工单位将装修后的房屋移交葛晓霞、曹军；在《商品房买卖合同》约定的该房屋交房日后3日内，葛晓霞、曹军须将该房屋移交给中南公司，由中南公司代为组织装修，若在上述期限内葛晓霞、曹军因故未能办理收房手续的，为保证在约定6个月期限内完成装修，视为葛晓霞、曹军已收房并同意中南公司直接组织装修；葛晓霞、曹军委托中南公司组织装修后的房屋风格为“简欧”，具体装修标准详见附件，质量标准按照国家规范；装修结束后若需报相关部门验收，由葛晓霞、曹军自行安排与中南公司无关；若中南公司未能在本合同约定期限内完成装修，则自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，中南公司按日向甲方支付已交付房款万分之二的违约金。
2016年1月10日，葛晓霞、曹军与中南公司签订了《委托租赁合同》，约定，葛晓霞、曹军将前述所购中南世纪城A03地块35幢4层410号房屋委托中南公司租赁经营，委托租赁期限为自2016年1月10日起至2034年1月9日止，委托租赁期限内本合同为不可撤销合同，租金及支付标准为委托经营期第一年至第八年的委托经营收益为葛晓霞、曹军购买该房屋时优惠后房屋总价税后5%/年，委托经营期第九年至第十八年的委托经营收益为葛晓霞、曹军购买该房屋时优惠后房屋总价税后6%/年，无论盈亏与否，葛晓霞、曹军与中南公司对此收益分成比例及具体收益金额均不持异议，由于实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款调整，租金不再进行调整；租赁收益的支付方式为甲方交清购房首付款后中南公司将本合同约定租赁期限内的第一年至第三年的委托租赁收益一次性支付给葛晓霞、曹军（本合同签订时已向葛晓霞、曹军付清），自第四年至第十八年的委托租赁收益每半年支付一次，中南公司于每年的1月25日至30日期间、7月25日至30日期间将款项汇付至葛晓霞、曹军指定的葛晓霞账户；房屋返还标准为该房租赁期满后3个月内由中南公司按照租赁期满后承租方拆除拥有后的现状予以返还，该房及所有设施设备由中南公司按照《商品房买卖合同》附件三及委托租赁合同中约定的装修标准以租赁物使用后的正常折旧无损坏状态进行返还。双方同时还就其他相关事项做了约定。中南公司提交了葛晓霞、曹军于2013年4月27日出具的收条，证明葛晓霞、曹军收到该房第一年至第三年的投资收益120154元。
2015年12月19日，中南公司发出房屋交接通知书，通知2016年1月2日办理房屋交接手续。2015年12月19日，中南公司发出房屋查验通知书，通知2016年1月2日办理房屋查验手续。2015年12月31日，中南公司发出房屋交接手续办理时间变更通知，通知房屋交接手续办理时间变更为2016年1月9日。2016年1月4日，中南公司发出通知，原定2016年1月8日至10日的交付不再统一安排，具体时间另行通知。2016年1月18日，中南公司发出公开信，告知因不能在2016年1月10日前向葛晓霞、曹军交付，中南公司承诺另行书面通知房屋的具体交付时间，承诺在办理交接手续前出示装修主材及空气质量检测报告，以抵扣物业费的形式承担2016年1月11日起至最终交付日期间的延期经济补偿。
另据一审法院（2016）苏0602民初4663号案件查明，葛晓霞、曹军与中南公司于2013年4月27日签订了中南世纪城A03地块35幢4层410号商品房《商品房买卖合同》，房屋总价801024元，为毛坯交付，交房日期为2015年6月30日前。葛晓霞、曹军收到该房第一年至第三年的投资收益120154元是从购房款中抵付的。
一审法院认为，葛晓霞、曹军与中南公司在签订《商品房买卖合同》的同时，签订《委托装修合同》，且就购买房屋用途为委托中南公司进行出租获得投资收益达成合意，并以第一年至第三年的投资收益抵作购房款，由此应当认定三合同为联立合同。案涉《委托装修合同》，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。《委托租赁合同》的内容为葛晓霞、曹军与中南公司约定在案涉房屋出售后的一定期限内由中南公司代为出租的方式进行出租，以包租期间的部分租金冲抵部分售房款，是为售后包租。建设部《商品房销售管理办法》规定房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，鉴于上述规定属于管理性规定，且非法律和行政法规，且葛晓霞、曹军与中南公司间存在真实的商品房买卖合同关系，因此不影响售后包租的效力。
既为联立合同，即就某一行为是否违约不宜以独立的单个合同来孤立地评判，而应当以整个合同所形成的体系以及合同体系所体现的合同目的和实际履行方式等综合予以评判。《民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。房屋的所有权包括占用、使用、收益和处分，因此，房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。就本案而言，葛晓霞、曹军购房之前十八年的目的为委托中南公司出租而获得出租收益，委托装修合同约定的交付之日即为出租收益开始计收之日，通常情况下，只要受托人在委托期限届满前按合同约定交付符合合同约定状态的房屋即不宜认定受托人违约。据已查明的事实，在葛晓霞、曹军与中南公司签订《商品房买卖合同》的当日，葛晓霞、曹军即已收取了出租的投资收益。在《委托装修合同》约定交付之日为2016年1月10日，当日，葛晓霞、曹军与中南公司签订了书面的《委托租赁合同》，确定了租赁投资收益的起始日为交付之日，并约定了期满后交换房屋的状态，应当视作葛晓霞、曹军与中南公司约定并完成了房屋的权利交付，葛晓霞、曹军单凭《委托装修合同》主张中南公司没有进行房屋的实际交付构成违约，明显有悖于合同目的，且不符常理。设若葛晓霞、曹军主张成立，葛晓霞、曹军势必既获得违约金，又获得中南公司代其出租所得的租金收益，显然有失公平。对葛晓霞、曹军要求中南公司交付装修完成的中南世纪城A03地块35幢410室房屋、支付自2016年1月11日至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。葛晓霞、曹军主张要求中南公司提供案涉房屋的装修主材及空气质量检测报告，是基于2016年1月18日中南公司发出的公开信，该公开信系针对逾期交房的情形做出的承诺，如前述，葛晓霞、曹军与中南公司在2016年1月10日即已完成房屋的权利交付，故葛晓霞、曹军的该项主张一审法院碍难支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条的规定，判决：驳回葛晓霞、曹军的诉讼请求。案件受理费2067元由葛晓霞、曹军负担。
二审中，葛晓霞、曹军向本院提供中南公司在销售房屋时向其提供的广告宣传资料，以证明中南公司承诺交付的房屋为精装修房屋以及交付的标准。中南公司经质证认为，上述证据均非新证据。本院经审查认为，上述证据并不能证明中南公司存在违约的情形，故对上述证据的证明力，本院不予认定。
经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，葛晓霞、曹军与中南公司就案涉房屋签订商品房买卖合同、委托装修合同、委托租赁合同，双方约定就案涉房屋出售后的一定期限内由中南公司代为出租的方式进行出租，以包租期间的部分租金冲抵部分售房款，委托装修合同约定的交付之日即为出租收益开始计收之日，故此，上述三份合同为联立合同，应为合法有效。上述联立合同不同于一般的商品房买卖合同或委托装修合同，对某一行为的评价应当以联立合同的整体目的、履行方式等综合评价，而非以其中一份合同单独评价。现葛晓霞、曹军在签订案涉商品房买卖合同时已收取案涉房屋第一年至第三年的出租收益，且案涉委托租赁合同约定租赁收益的起始日为委托装修合同约定的交付日，并约定期满后返还房屋的状态，结合葛晓霞、曹军购买案涉房屋前十八年的目的为委托中南公司出租而取得出租收益，故此，双方在案涉委托装修合同约定的交付日（2016年1月10日），即应当视作双方已完成案涉房屋的交付。现葛晓霞、曹军仅依案涉委托装修合同，主张中南公司因未交付房屋而构成违约，并要求提供案涉房屋的装修主材及空气质量检测报告，明显有违上述联立合同的整体目的，亦与客观事实相悖。原审因此未支持葛晓霞、曹军的诉讼请求，并无不当。至于葛晓霞、曹军所称原审适用法律错误的问题，其所主张的依据是上述联立合同中的其中一份合同即委托装修合同，但如前所述，对其主张的评判，应当以上述联立合同的整体为依据。故此，原审适用法律亦无不当。
综上所述，葛晓霞、曹军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2067元，由上诉人葛晓霞、曹军负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 王建勋
审判员 吴 风
二〇一八年六月五日
书记员 盛姝玲