山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终3026号上诉人（原审被告、反诉原告）：胥存芝，女，1953年12月17日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东博骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司，住所地：淄博高新区鲁泰大道以北西六路以东（淄博名尚国际社区商业楼）。统一社会信用代码：91370300584546030G。法定代表人：杜胜，董事长。委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。原审被告：杨宇，男，1979年7月14日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。上诉人胥存芝因与被上诉人名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称名尚公司）、原审被告杨宇租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胥存芝的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人名尚公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。原审被告杨宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胥存芝上诉请求：1、撤销淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1323号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人于合同履行过程中存在多处违约情形，致使合同目的无法实现，一审未认定，而驳回我方的反诉请求有失偏颇。上诉人不应向被上诉人支付物业管理费。一审中我方提供了照片等证据，足以证明被上诉人存在违约情形，法院未认定认定，违背了民事诉讼法采用高度盖然性证明标准。名尚公司辩称，我方与上诉人签订的租赁合同内容全面履行，并不存在任何违约情况。上诉人及原审被告杨宇在原审中反诉请求与法无据。我方与案外人青岛乐天超市有限公司签订有《房屋租赁合同》双方合作关系客观真实存在。事后，我方亦择优选择同品牌、同品类、同业态商户入驻。且一审法院已基于原则对涉案房屋进行20%的租金减免。上诉人已依《租赁合同》内容实际履行，上诉人已缴纳了2014年9月30至2014年12月31日的物业费，被上诉人选聘北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司提供物业管理服务，物业服务费承租商户按租赁面积预先缴纳，由被上诉人统一结算，上诉人享受物业服务与支付物业服务费系对等的权利义务关系。请求驳回上诉，维持原判。原审被告杨宇未到庭，亦未提交书面意见。名尚公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》，被告将租赁房屋返还给原告；2、判令被告支付租金395500.00元、租金违约金95928.45元；3、判令被告支付物业管理费188700.00元、物业管理费违约金57131.70元；4、诉讼费用由被告承担；5、判令两被告支付水费4384.00元、电费52178.40元；6、判令两被告支付商铺装修拆除费用59200.00元（按160.00元/平方米计算）。胥存芝向一审法院反诉请求：1、依法撤销被告与原告之间签订的租赁合同；2、判令原告返还保证金85100.00元、退还物业保证金22200.00元、质量保证金5000.00元、押金5000.00元，退还违法收取的物业费33670.00元，合计150970.00元；3、判令原告赔偿被告经济损失200万元；4、本案诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：一、2014年3月31日，原告同被告杨宇签订租赁合同，约定，原告将一层F1015、F1016号商铺（套内建筑面积370平方米）出租给杨宇，物业服务公司接受原告委托、对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言指原告，被告向原告交纳履约保证金、物业服务费保证金及质量保证金，租赁期限5个租约年，自计租日计算；自计租日开始，被告应当承担该房屋租金，租金标准按照固定租金和抽成租金两种方式中金额高的方式计取；固定租金按计租面积计付，具体标准为：第一个租约年每月每平方米人民币115.00元，即每月租金为人民币42550.00元；第二个租约年每月每平方米人民币115.00元，即每月租金为人民币42550.00元……每日每平方米固定租金（破月计算）=该租约年每月租金×12个月/365天；原告为扶持被告经营，同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年租金标准的基础上，在第1个和第3个缴租期内各免除1个月租金，即被告第1季度和第3季度实际各需交纳2个月的租金；在第2个和第4个缴租期内各免除2个月租金，即被告第2季度和第4季度实际各需交纳1个月租金。综上，被告第一个租约年实际应交租金为255300.00元/年。第二个租约年租金标准的基础上，在第1、第2、第3个缴租期内免除1个月租金，即被告第1、第2、第3个季度实际各需交纳2个月的租金。综上，乙方第二个租约年实际应租金为382950.00元。固定租金的支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金。被告在租赁房屋内经营品牌为老友记，经营项目为港式茶餐厅，应接受和服从物业服务公司的统一经营管理，租赁期内，未经原告和服务公司书面同意，被告不得擅自改变房屋的上述用途。合同签署当日，被告应当向原告支付人民币85100.00元（相当于第一个租约年的2个月固定租金）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币22200.00元（相当于第一个租约年的2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本协议第二十二条第22.3条规定情形的，履行保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息返还。原告或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除被告欠付的租金、物业、违约金或其他任何应付款项。保证金金额不足100%的，被告应在收到原告书面通知后7日内补足保证金，逾期未补足的，每延期一日，被告应向甲方支付应缴金额的千分之一作为滞纳金。双方约定，本合同项下的进场日为2014年4月15日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。开业日暂定为2014年8月9日，原告另行书面通知被告开业日的，以原告通知为准。双方约定，作为该房屋的承租人，被告应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为按该房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月30.00元人民币（内铺）。物业服务费支付方式：每一个季度为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月20日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。自进场日起，被告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用，以上费用在本合同中统称为能源费用。双方确认，本合同项下被告向物业服务公司缴纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取被告缴纳的能源费用后向被告开具代收代缴服务行业收据，被告对此予以确认。能源费用的支付方式由物业服务公司确定，费用标准以相关部门公布及调整为准。场地内的各种设施、设备出现故障，原告或物业公司应在接到被告维修通知三日内进行维修，若该房屋的损坏或故障直接影响到被告的营运，原告或物业公司须在接到乙方维修通知一日内进行维修。原告或物业公司对房屋及设施的定期维修保养应事先通知被告，并征得被告同意，并尽可能在双方认为合适的时间安排进行，以确保被告的正常经营不受影响或干扰。被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方合同。双方特别确认，在租赁期限，若被告延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告也有权单方解除合同。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止7日内，被告应当将房屋交还原告，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。双方并就其他权利义务进行了约定。2014年7月16日，原告与两被告签订主体变更协议，约定原告与杨宇签订的上述租赁合同，租赁主体由杨宇变更为胥存芝，胥存芝承担租赁合同项下的全部权利、承担合同项下的全部义务，杨宇对胥存芝履行合同项下的全部权利义务承担连带责任。二、原告依约交付被告租赁房屋，被告于2014年2月21日交纳合作意向金85100.00元、2014年4月8日交纳物业服务费保证金22200.00元、2014年4月8日交纳质量保证金5000.00元、2014年6月9日交纳装修押金5000.00元。自2014年9月30日起为计租日，2014年9月19日被告按固定租金计算方式交纳2014年9月30日至2014年12月31日租金86498.90元、物业费33670.00元。三、2010年6月18日，淄博昂展地产有限公司与青岛乐天超市有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定淄博昂展地产有限公司将位于淄博市西五路与鲁泰大道交汇处名尚城市广场的在建房屋出租给青岛乐天超市有限公司，双方就进场装修的条件、开业时间、履约保证金、解除合同的条件及违约责任等进行了约定。2012年10月30日，淄博昂展地产有限公司与名尚城市广场（淄博）商业管理有限公司签订协议书一份，约定淄博昂展地产有限公司将在建的名尚城市广场商业部分，包含国有土地使用权、房产权及相关附着物、设施、设备等一并转让给名尚城市广场（淄博）商业管理有限公司所有。2012年12月20日，名尚城市广场（淄博）商业管理有限公司变更为名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司。后青岛乐天超市有限公司与淄博昂展地产有限公司、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司在履行合同过程中发生纠纷。2015年6月3日，青岛乐天超市有限公司以淄博昂展地产有限公司、名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司为被告向淄博高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，2016年5月5日，淄博高新技术产业开发区人民法院依法出具（2015）新民初字第600号民事调解书，解除了当事人签订的《房屋租赁合同》。四、原告为招商，印发宣传彩页对房屋位置、功能、布局进行宣传，并于2013年5月8日在鲁中晨报二版进行了宣传，以扩大影响力，提高招商知名度。涉案合同履行中，自2015年1月至3月被告及其亲属因原告宣传的超市未进驻导致客流量小、空调、排烟机、垃圾清运影响营业问题多次与原告协商，并要求对租金、管理费进行调整未果，2016年4月1日被告停止营业。被告自2015年1月1日至2016年5月31日欠原告按合同约定固定租金交纳方式租金395500.00元、物业管理费18870.00元、水费4384.00元、电费9919.20元；其中，2014年4月8日被告交纳装修押金5000.00元转为租金原告已抵扣。五、原告营业执照经营范围记载有物业管理项目。原告与北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司签订物业服务合同，约定原告选聘北京市均豪物业管理股份有限公司淄博分公司对淄博名尚银泰城进行物业管理服务，物业服务费由商户按其拥有的建筑面积预先交纳，物业管理费用等均有原告账户结算，物业服务期限自2014年8月9日至2016年8月8日止。一审法院认为，原告与被告杨宇、胥存芝签订的租赁合同及变更协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。本诉部分，原告依据合同约定主张的物业费188700.00元、水费4384.00元、电费9919.20元，合法有据，予以确认，被告应予支付；原告主张的租金395500.00元，因双方合同赖以成立的经营环境发生变动，导致合同当事人预期的权利义务不对等，依据公平原则，予以调整减免被告20%的租金，被告应支付316400.00元。理由如下:其一，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。公平原则是指当事人在设立权利、义务、承担民事责任等方面，要公正、公允，合情、合理，不仅强调合同一方当事人给付另一方当事人之间的等值性，也规定了风险合理分配。本案原告发布的商业广告虽仅是要约邀请，但已对出租房屋的功能、布局、商业经营环境做了规划，形成了一个集购物、餐饮、娱乐等一体的商业圈，经营场所的位置、客流量、经营环境决定了所出租商铺的商业价值。依据合同约定，双方虽未就超市进驻作为合同的一项内容，但被告在对原告所出租商铺考察时，必然依据原告大型超市进驻的规划，成为吸引其投资决策的重要因素。故，被告的经营并非孤立的，而是被告规划之一部分，并借助于原告商铺的整体规划来经营，超市的进驻与否，对被告的经营环境如客流量等因素起到关键影响。在原告欲引进的超市未按规划进驻并发生纠纷解除合同后，原告的上述规划客观上发生了变化，经营场所的位置、客流量、经营环境也会变化，必然导致被告交易机会的大幅降低，进而导致经营风险的增加，影响合同目的的实现。因经营环境的变化，造成被告亏损停业，如果原告坚持按原合同履行，显然违背公平原则。其二，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。这要求当事人在订立、履行合同的过程中，应当抱着真诚的善意，相互协作，密切配合，正确、适当的行使合同规定的权利，如遇不能履行或者不能按时履行合同时，应当及时通报情况，避免对方损失进一步扩大，在发生纠纷时，应当持善意的态度解决问题。本案被告在第一个租约期第一季度依约履行合同，在第二季度开始，因原告规划的超市未进驻，就超市未进驻的商城后续合同履行问题以及租金减免问题多次与原告协商，作出要求减免租金变更合同的意思表示，原告没有给予明确的答复，作为合作方原告在规划发生变化对被告经营造成重大影响时，应对相关情况进行告知、协调，对被告的合理要求给予答复，且《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”而原告在双方合同赖以成立的经营环境发生变动，未就被告提出的问题进行研究答复，而是简单机械地要求被告支付租金与实际情况不符，有违诚实信用原则。基于上述理由，原告主张的违约金不予支持。关于原告解除合同返还房屋的诉求，综合本案事实，双方所签合同已不能实现合同目的，依法应予解除，该项诉讼请求，予以支持。原告其他诉讼请求证据不足，不予支持。反诉部分，被告胥存芝以原告在招商过程中虚假宣传乐天玛特超市入驻事实，存在明显欺诈行为，从而导致被告在违背真实的意思下与原告签订租赁合同，要求撤销合同赔偿损失。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。构成欺诈行为一般必须具备以下四个要件：1、欺诈人有欺诈的故意；2、欺诈人实施了欺诈行为；3、被欺诈人因欺诈而陷入错误；4、被欺诈人因错误而为意思表示。本案原告在2013年5月8日的报纸宣传中，确实载有乐天玛特超市入驻的宣传内容，依据查明的事实，青岛乐天超市有限公司与淄博昂展地产有限公司、原告相互之间也签订过《房屋租赁合同》及有关协议，只是因2015年6月3日三者发生诉讼，解除了当事人签订的《房屋租赁合同》。原告并未进行虚假宣传，不存在欺诈的故意，没有实施欺诈行为，故胥存芝之反诉请求无事实依据，不予支持。被告交纳的有关保证金依法与支持的原告诉讼请求冲抵。判决：一、解除名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司与杨宇、胥存芝2014年3月31日签订的租赁合同、2014年7月16日签订的主体变更协议，胥存芝于判决生效之日起十日内返还名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司所租赁房屋；二、胥存芝于判决生效之日起十日内支付名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司租金226300.00元；三、胥存芝于判决生效之日起十日内支付名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司物业费166500.00元；四、胥存芝于判决生效之日起十日内支付名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司水费4384.00元、电费9919.20元；五、杨宇对上述第二、三、四项判决承担连带清偿责任；六、驳回名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回胥存芝的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12330.00元，减半收取6165.00元，胥存芝、杨宇负担4020.00元，名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司负担2145.00元；反诉案件受理费11445.00元，由胥存芝负担。二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议事实与一审认定一致。本院认为，上诉人胥存芝主张被上诉人名尚公司有违约行为，主要体现在青岛乐天超市有限公司没有预期入驻，影响上诉人的餐饮客源，对此，原审考虑到被上诉人不存在欺诈的故意，没有实施欺诈行为，但客观上双方合同赖以成立的经营环境发生变动，对上诉人经营产生一定影响，已酌情调整减免上诉人20%的租金。对此，本院确认符合公平原则。上诉人要求改判或发回，本院不予支持。本案双方当事人对于物业服务公司，在合同中有约定，接受甲方（被上诉人）委托，对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。被上诉人依据合同预收上诉人物业费，交付选聘的物业公司并无不当。综上所述，胥存芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7407.00元，由胥存芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋欣欣审 判 员 孙广学审 判 员 苏晓宇二〇一七年十二月二十日法官助理 李兴明书 记 员 董斯文