福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初1800号
原告：吴炯雯，男，1970年12月26日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：张剑锋，福建泉秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，执行董事兼总经理。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，董事长。
二被告共同委托诉讼代理人：沈阳、庄培文，福建顺济律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴炯雯与被告（反诉原告）泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、被告泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告华祥物业公司、华祥房地产公司提出反诉，本院决定予以合并审理。原告吴炯雯委托诉讼代理人张剑锋，被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴炯雯向本院提出诉讼请求：1.华祥物业公司支付原告2015年4月至2016年9月商铺租金32991.26元（43475.58元-10484.32元）及至起诉日止的滞纳金7267元，共计40258.26元；2.华祥房地产公司对上述债务承担担保连带责任；3.由华祥物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：吴炯雯与华祥物业公司于2013年7月8日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定由吴炯雯将位于泉州市洛江区万虹路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）负一层80912号商铺出租给华祥物业公司，租赁期自2013年7月1日起至2020年6月30日止。租金前三年每月租金2744.67元，每年按季度分四次支付，于每季度末前支付，逾期一天按0.1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约定正常履行至2015年3月31日。但第二季度停付租金，第三季度起，华祥物业公司单方变更租金数额，仅于2015年10月12日，2015年12月23日、2015年元月26日各付2621.08元，无奈吴炯雯于2016年3月31日向华祥物业公司寄发《租金催缴通知函》但其至今未以理会，吴炯雯故起诉。华祥房地产公司作为担保方负连带责任。（下附滞纳金计算表）。
华祥物业公司、华祥房地产公司共同辩称，1.本案部分诉求超过诉讼时效，依法应驳回。吴炯雯诉求的2015年4月1号至2015年6月份的租金及滞纳金已经过了诉讼时效。依法应予驳回，本案起诉日起为2016年9月，本案中租金支付为每季度末前支付；2.吴炯雯要求按日千分之一计算违约金明显过高，违约金系对损失的弥补，吴炯雯并没有证明其受到相应的损失；3.华祥房地产公司并没有对吴炯雯的违约金提供担保，在合同中明确约定仅对华祥物业公司逾期支付的租金承担保证责任，没有明确是连带保证责任，故吴炯雯要求华祥房地产公司对包括违约金在内的债务承担连带保证责任没有相应的依据；4.本案存在情势变更因素，双方基于自愿平等的情况签订商铺租赁合同，对租金租期等进行了相关的约定，然而在签订之后出现了不可抗力因素即涉案商场受到道路改造等情势变更影响，及同行业进驻竞争影响，导致了涉案商场的经营业绩严重下滑，给华祥物业公司造成了严重亏损和损失。华祥物业公司投入大量资金并进行调整降低租金使得商场出租率有所提高，但是因此也承担大量的经济损失和亏损，故从公平角度出发应当对租金标准予以下调。
庭审中，吴炯雯明确滞纳金的计算是以当期实际欠款为基数，从欠款之日起至起诉之日止按合同约定的日千分之一计算。
华祥物业公司、华祥房地产公司向本院提出反诉请求：1.判决解除吴炯雯、华祥物业公司于2013年7月8日签订的《商铺租赁合同》；2.本案诉讼费用由吴炯雯承担。事实与理由：双方签订的《商铺租赁合同》，对于租期、租金等进行相应约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因各种不可抗力因素影响导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，严重影响涉案商铺的经营管理。具体不可抗力因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同城区内多家知名建材家居兴业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。根据双方签订的《商铺租赁合同》第八条的约定，本合同因不可抗力导致本合同无法执行的，合同自动解除。根据合同第十条第三款的约定，不可抗力包括其他非华祥物业公司可控制且严重影响华祥物业公司对商铺经营管理的事件和事故。综上所述，本案合同应予以解除。故提起反诉，请求判如所请。
吴炯雯对华祥物业公司、华祥房地产公司的反诉辩称，1.不同意解除合同；2.反诉的事实与理由与客观事实不符，其所引用的合同条款和不可抗力，在整个租赁过程没有出现所谓的事件事故，其所提出的都是在租赁过程中可预见的商业风险；3.反诉请求并没有吞并本诉的请求，其所提出的反诉不构成法律对于反诉的构成要件，因此，这种反诉是不能成立的。
诉讼过程中，华祥房地产公司以其不是合同相对方为由，自愿申请撤回对吴炯雯的反诉。本院依法作出（2016）闽0504民初1800号民事裁定，准许华祥房地产公司撤回对吴炯雯的反诉。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴炯雯提供的证据：吴炯雯身份证、华祥物业公司和华祥房地产公司的工商公示信息及组织机构代码证、商铺租赁合同，双方均质证无异议。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。吴炯雯提供的声明、租金催缴通知函、寄发材料的挂号信、《致业主函》，华祥物业公司及华祥房地产公司质证真实性无法确认；吴炯雯提供的2015年租金、暂付款发放时间表及情况说明，华祥物业公司及华祥房地产公司质证认为真实性无异议，但没有被告签字，与本案不具备关联性。华祥物业公司提供的证据：情况说明、委托经营合同、协议书、网页截图、现场照片、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票、转账凭证及已付租金汇总表，吴炯雯均质证有异议。华祥房地产公司未提供证据。对当事人有争议的上述证据，本院分析认证如下：吴炯雯提供的声明、租金催缴通知函、寄发材料的挂号信、《致业主函》，为其单方制作，被告对此又不予认可，对上述证据本院不予采信。吴炯雯提供的2015年租金、暂付款发放时间表及情况说明，有华祥物业公司的盖章，其内容可以体现华祥物业公司承诺2016年元月31日前付清2015年所有租金余额且泉州洛江红星美凯龙华祥店业主委员会多次与两被告协商全体业主的租金支付事宜，对该证据本院予以采信。华祥物业公司提供的情况说明、委托经营合同、协议书、商场经营数据概况、红星美凯龙费用明细表、记账凭证、发票及转账凭证，均为复印件，其真实性无法确认，且部分证据属单方制作的证据，对该部分证据，本院不予确认；华祥物业公司提供的网页截图、现场照片、已付租金汇总表，真实性无法确认，吴炯雯对此亦不予认可，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
吴炯雯系泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）负一层80912号商铺的所有权人。2013年7月8日，吴炯雯与华祥物业公司签订合同编号为000070号《商铺租赁合同》一份，约定：1.吴炯雯（甲方）将上述商铺出租给华祥物业公司（乙方），由乙方对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日起至2020年6月30日止；2.第一年至第三年华祥物业公司每月应支付吴炯雯租金2744.67元（税前），第四年至第七年华祥物业公司每月应支付吴炯雯租金2994.25元（税前），租金按季度每年支付四次，于每季度末前支付；3.因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由吴炯雯自行承担；4.华祥物业公司无正当理由逾期支付租金的，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司（担保方）仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任等。华祥房地产公司作为担保人在商铺租赁合同中盖章确认。合同签订后，吴炯雯依约交付商铺。但2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金，华祥物业公司并未依约在下一季度开始前按季度全额支付，仅于2015年10月12日、12月23日、2016年1月26日分别支付给吴炯雯每季度部分租金各2621.08元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务。自2015年4月1日起至2016年9月30日止，华祥物业公司共拖欠吴炯雯租金：2015年4月1日起至2015年12月31日止为16838.79元［（2744.67元/月×3月-2621.08元）×3季］、2016年1月1日起至2016年6月30日至为16468.02元（2744.67元/月×6月）、2016年7月1日起至2016年9月30日止为8982.75元（2994.25元/月×3月），共计42289.56元。华祥房地产公司也未履行保证责任。吴炯雯故起诉，请求判如所诉。
本案的争议焦点：
一、吴炯雯的部分诉求是否超过诉讼时效。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案中，根据双方签订的商铺租赁合同的约定，租金按季度支付于季度末前付清，因此，吴炯雯应从所欠季度租金的下一季度1日起就知道权利被侵害。吴炯雯诉求中的2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金，应从2015年7月1日起算一年诉讼时效期间。由于在华祥物业公司开始拖欠租金后，部分业主及业主委员会就多次与其协商租金的支付问题，华祥物业公司并于2015年11月7日出具2015年租金、暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可认定本案2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金的诉讼时效产生中断，故吴炯雯的该部份诉求未超过诉讼时效。
二、本案是否存在情势变更情形导致租金应当予以调整。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，华祥物业公司辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。故商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。
三、本案是否存在不可抗力事由导致合同可以解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，华祥物业公司主张的不可抗力事由为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等。但如前所述，商场周边市政道路改造属可预见的情况，且在本案诉讼时市政道路改造已完成，而同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑则属商业风险，故华祥物业公司所主张的事由均不属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商铺租赁合同虽约定：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于以下事件：……（4）其他非乙方（华祥物业公司）可控制且严重影响乙方对商铺经营管理的事件和事故。”但该条款涉及的是华祥物业公司对涉案商铺的内部经营管理，而不涉及外部竞争环境，即只有出现了导致华祥物业公司丧失或者严重影响其对涉案商铺的控制、经营及管理的事件和事故，华祥物业公司才能据此主张解除合同。本案中，华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，涉及的是市政建设的需要及外部竞争环境的正常变化，并未影响到华祥物业公司对涉案商铺的控制权、经营权和管理权，故华祥物业公司以不可抗力主张解除涉案商铺租赁合同，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
四、本案违约金是否过高、是否应当调整。
本院认为，华祥物业公司无正当理由未按约定时间支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。根据双方所签订商铺租赁合同的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，每日按约定的每月租金（税后）的1‰向吴炯雯支付滞纳金。但因合同约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且吴炯雯也未能举证证明其还存在其他损失，故本院将滞纳金标准调整为按年利率24%计算。虽然双方商铺租赁合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定月租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。吴炯雯主张以拖欠的全部租金为基数按日1‰计算滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
五、华祥房地产公司是否应当承担连带保证责任，及保证责任的范围。
本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期向吴炯雯支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向吴炯雯支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案商铺租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。
综上，本院认为，吴炯雯与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均必须按照合同的约定，依法全面履行自己的义务。吴炯雯依约将商铺交付华祥物业公司进行经营管理，华祥物业公司亦应依约向其支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由吴炯雯承担，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案商铺租赁合同的约定经本院计算，华祥物业公司共拖欠吴炯雯自2015年4月1日起至2016年9月30日的租金42289.56元，吴炯雯自愿按32991.26元计算，是其对自身权利的处分，并无不当，对此本院予以照准。故吴炯雯请求华祥物业公司支付租金32991.26元的诉求，合理合法，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向吴炯雯支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，且吴炯雯亦未能举证证明其除利息损失外还存在其他损失，参照借贷双方约定利率未超过年利率24%人民法院应予支持的规定，本院依法将滞纳金计算标准调整为以合同约定的每季度租金为基数按年利率24%计算，对于华祥物业公司已偿付部分租金的季度，则自偿付之日起调整为以每季度实际尚欠租金为基数计算滞纳金。虽然涉案合同约定以税后租金为基数计算滞纳金，但本院调整以双方约定租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过以税后租金为基数按日1‰计算的滞纳金。故吴炯雯滞纳金诉求中超过的部分，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。华祥物业公司所主张的商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等事由，既不属情势变更，也不属不可抗力，其以此主张降低租金及解除涉案商铺租赁合同，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付给吴炯雯2015年4月1日起至2016年9月30日止的租金32991.26元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至起诉之日即2016年9月12日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，其有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回吴炯雯的其他诉讼请求；
四、驳回泉州市华祥物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费806元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担；反诉案件受理费减半收取2469元，由泉州市华祥物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
审 判 员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年六月十六日
书 记 员 戴宇楠
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
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