广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初2443号原告周友仁，男，汉族，1967年11月16日出生，住所地广东省深圳市龙岗区，原告ＸＸ先，男，汉族，1965年10月10日，住所地江西省吉安市永新县，上列原告的共同委托代理人刘必飞、李锡芳，广东尚律律师事务所律师。被告彭超，男，汉族，1986年9月20日出生，住所地湖南省邵阳县，原告周友仁、ＸＸ先诉被告彭超租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告周友仁、ＸＸ先的共同委托代理人李锡芳到庭参加诉讼，被告彭超经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周友仁、ＸＸ先向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》，被告应自解除合同之日起搬离租赁厂房；2.判令被告向原告支付拖欠的租金317372元及利息55000元整（以同期人民银行贷款利率4倍自2016年11月14日起计至2017年7月31日止）；3.判令原告有权没收被告交付的押金；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由。2016年4月18日，原、被告双方达成口头租赁协议，协议约定原告将位于惠州新圩东风管理区草塘村的永新公司厂房租赁于被告使用，面积为18158㎡，租赁期限为2016年4月18日至2024年4月17日。原、被告还约定，第一年、第二年每月每平方米建筑面积租金为8.5元（不含税），被告需于每月10号以前向原告支付当月租金，如被告在当月10号后还未交付当月租赁费，超过3天需每天按当月租金的5%滞纳金支付给原告；如超过20天，原告有权终止合同，押金将不予退回，一切后果将由被告承担。本着双方长期友好合作的精神，原告在约定的租赁期限开始后向被告免租四个月；因被告需安装两台货运电梯及一台客运电梯，原告积极予以配合，承担了300000元的费用（此费用约定从每月厂房租金中扣除），同时向被告免租一个月租赁费用。根据双方达成一致的口头协议，原、被告双方于2016年5月18日补签《厂房租赁合同书》，对口头协议内容予以追认。截止至2017年7月份，被告向原告只支付了2017年2月—7月的厂房租金。2017年1月份以前的租金经原告多次催讨，被告拒不支付。2016年4月至2017年1月的租金费用为1389087元（8.5元×18158㎡×9个月），减去原告对被告承诺的免租5个月租金及原告同意从每月厂房租金中扣除的电梯安装费用300000元共计1071715元（8.5元×18158㎡×5个月+300000元），被告仍须向原告支付厂房租金317372元。鉴于被告的行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。依据合同约定，原告有权要求解除与被告之间的租赁合同关系，要求被告支付拖欠的租金，并没收被告的押金。为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告彭超未到庭，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周友仁、ＸＸ先对其主张提供了《建设用地规划申请书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《租地合同书》、《合作建房协议书》、《厂房租赁合同书》及《建设银行卡客户交易明细清单》，上述《厂房租赁合同书》有原被告的签名，并有《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》予以证实，其他相关许可证属相关部门颁发，且被告彭超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告周友仁、ＸＸ先提交的上述证据予以采信。根据上述证据显示：涉讼租赁物位于惠州市惠阳区新圩镇东风管理区草塘村永新公司，取得有建设用地规划许可证（编号为050072，土地使用权人是永新模具塑胶制品厂，属于工业用地，用地面积为5000㎡）和建设工程规划许可证（编号为050056，建设单位是永新模具塑胶制品厂，建设项目名称为厂房、宿舍，建设规模为钢架框架，一至七层，16000㎡）。原告周友仁、ＸＸ先与被告彭超就厂房租赁事宜达成口头协议。被告彭超为此于2016年4月17日通过转账方式将押金500000元支付给原告ＸＸ先。2016年5月18日，原告周友仁、ＸＸ先（出租方、合同称甲方）与被告彭超（承租方、合同称乙方）就此签订一份《厂房租赁合同书》，合同约定甲方将诉讼租赁物（面积为18158㎡，其中厂房面积15640㎡，宿舍面积2518㎡）出租给乙方使用。租赁物的功能为生产厂房及办公使用，包租给乙方使用，由乙方自行管理。如乙方须转变使用功能，须经甲方书面同意。第一年、第二年每月每平方米建筑面积租金为8.5元（不含税），第三年每月每平方米建筑面积租金租金为9.8元（不含税），第四年其每年递增0.5元/㎡（即第四年每月租金为10元/㎡，以后每年租金的递增数都以此类推，以上租赁费用均不含税）。租赁期限自2016年4月18日起至2024年4月17日止。其中前4个月为免租期。租金费用需每月交付一次，乙方应于每月10日以前向甲方支付当月租金（如乙方在当月10日之后还未交付当月租赁费，超过3天需每天按当月租金的5%滞纳金支付给甲方；超过20天，甲方有权终止合同，押金不予退回，一切后果将由乙方承担）。乙方承租前须向甲方交付押金500000元。甲方提供变压器两台，其中一台容量为80KVA，另一台容量为200KVA，如果乙方电力不够使用，需要增加容量（增加的变压器容量需在500KVA内），费用需各自承担50%，并且租赁到期后费用及设备均不予退回。乙方需安装两台货运电梯及一台客运电梯，费用甲方承担300000元（此费用从每月租金中扣除，并免一个租赁费用），其余款项均由乙方自行承担，并且租赁到期后费用及设备均不予退回。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养，并保证在本合同终止时专用设施可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权。乙方在租赁期内所产生的（如卫生、安全、环保、管理、所有设备设施的维修及保养等）一切费用均由乙方自行承担。2017年8月7日，原告周友仁、ＸＸ先向本院提起本案诉讼。原告周友仁、ＸＸ先称被告向原告只支付了2017年2月—7月的厂房租金。未支付2017年1月份以前的租金。欠付租金的计算方法：2016年4月至2017年1月的租金费用为1389087元（8.5元×18158㎡×9个月），减去原告对被告承诺的免租5个月租金及原告同意从每月厂房租金中扣除的电梯安装费用300000元共计1071715元（8.5元×18158㎡×5个月+300000元），即被告仍须向原告支付厂房租金317372元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告周友仁、ＸＸ先提交的建设工程规划许可证载明的建筑面积为16000㎡，原告周友仁、ＸＸ先出租给被告彭超的厂房、宿舍的面积为18158㎡，故涉讼租赁物中的2158㎡（18158㎡-16000㎡）未取得建设工程规划许可证，因此，涉及未取得建设工程规划许可证的该2158㎡部分的租赁合同应属无效，涉及已取得建设工程规划许可证的16000㎡的租赁物的租赁合同应属有效。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。按时足额支付租金是被告彭超作为承租人的基本义务。被告彭超至今尚欠付原告周友仁、ＸＸ先数月租金，已符合双方约定的超过20天未付当月租金，原告周友仁、ＸＸ先有权解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，就租赁合同有效部分，原告周友仁、ＸＸ先依法有权诉请予以解除，故本院对此予以支持。至于无效部分，自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告周友仁、ＸＸ先要求被告彭超搬离涉讼租赁物，于法有据，本院予以支持。至于原告周友仁、ＸＸ先主张的租金（包含占有使用费）问题。虽然原被告之间的房屋租赁合同部分无效、部分有效，但被告彭超确实占有使用了涉讼厂房、宿舍，按照合同约定并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”的规定，被告彭超应当就无效部分向原告周友仁、ＸＸ先支付房屋使用费，就有效部分向原告周友仁、ＸＸ先支付租金，租金和使用费以参照原租金标准计算为宜。因合同已约定4个月免租期、电梯安装费用300000元由原告周友仁、ＸＸ先负担并免一个月租金，且原告周友仁、ＸＸ先对此无异议，经核算，被告彭超仍应付的2017年1月份之前的租金及使用费共计317372元（扣减5个月免租期及电梯费用，故实际应付租金为：8.5元/㎡×18158㎡×4个月-300000元）。现原告周友仁、ＸＸ先诉求被告彭超支付租金（含占用费）317372元，本院予以支持。至于押金应否退还问题。由于涉讼合同被解除，结合原被告双方未对押金500000元的性质进行约定的事实，根据《最高人民法院若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。现原告周友仁、ＸＸ先主张无需返还押金500000元，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，原告周友仁、ＸＸ先亦负有将收取的押金500000元予以退还给被告彭超的义务。为减少讼累，该款项可直接与被告彭超欠付的租金进行抵扣。至于利息问题。本案系因被告彭超拖欠租金引发的纠纷，结合双方对逾期支付租金超过3天按当月租金5%计算滞纳金的约定，本院考虑到当事人约定违约金的目的是为了促使双方更好地履行合同，惩罚违约行为，并以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本院以扣除占有使用费后的244000元作为利息计算的基数（并酌定按年利率24%计算，自2016年11月14日起计至款项付清之日止。对原告周友仁、ＸＸ先主张超过部分，本院予以驳回。被告彭超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告周友仁、ＸＸ先与被告彭超于2016年5月18日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告彭超应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼的租赁物（厂房及宿舍）交还给原告周友仁、ＸＸ先；三、被告彭超应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周友仁、ＸＸ先支付租金（含占有使用费）共计317372元及利息（利息以244000元为基数，按年利率24%计算，自2016年11月14日起计至款项付清之日止。此外，因被告彭超已支付押金500000元，该款项可直接与被告彭超欠付的租金317372元及利息进行抵扣）；四、驳回原告周友仁、ＸＸ先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6986元，（原告周友仁已预交），由被告彭超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  邹思友人民陪审员  曾永辉人民陪审员  朱健雄二〇一七年十月二十六日书 记 员  刘宇文赖薏