贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初101号
原告：中国农业银行股份有限公司凯里市支行，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市凯丰一路鸿苑商厦一楼。
负责人：胡明，系该行行长。
委托诉讼代理人：李渊才（特别授权），男，1967年11月30日出生，苗族，系该行风险管理部经理，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。
被告：吴红梅，女，1963年11月3日出生，苗族，住贵州省麻江县，现住凯里市。
被告：贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司，住所地凯里经济开发区开元大道26号。
法定代表人：莫秋耕，系该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司凯里市支行（以下简称：农业银行凯里支行）与被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司（以下简称：凯里市宏伟房开公司）、吴红梅借款合同纠纷一案，本院2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行凯里支行的委托诉讼代理人李渊才、被告吴红梅到庭参加了诉讼。被告凯里市宏伟房开公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行凯里支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令上述被告一次性偿还我行贷款本金123458.62元，应收未收利息2508.1元。（利息算至2016年12月12日，具体金额以实际收回时以农行信贷管理系统自动生成数据为准），截止2016年12月12日，共欠贷款本息125966.72元；2、判令我行对贷款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告贷款本息；3、判令被告承担本案与案件有关的其他费用。事实及理由：吴红梅于2012年10月19日向我行申请房屋按揭贷款17.4万元，该笔贷款用所购凯里经济开发区“金地苑”三期第26幢1单元2层202A号，建筑面积108.99㎡商品房一套作贷款抵押。经上级行审批后，我行与吴红梅签订了《个人购房担保借款合同》，并于2012年11月5日办理了房产抵押预登记手续（凯房预州字第201302124号），后于2012年11月14日向吴红梅发放了住房按揭贷款17.4万元。截止2016年12月12日，共欠贷款本息123458.62元。因吴红梅起诉凯里市宏伟房开公司，经法院开庭审理后，于2016年9月9日制作（2016）黔2601民初2149号《民事判决书》，由于该案判决解除了吴红梅与我行的《个人购房担保借款合同》，且吴红梅在我行剩余的贷款本息部分，法院只是认为应由宏伟房开公司归还，但判决书中并没有判决由谁负责归还。为维护我行的正当权益，特诉至本院。
原告农业银行凯里支行为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《中国农业银行黔东南分行文件》、法定代表人《居民身份证》复印件一份，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、被告吴红梅《贷款审批通知书》复印件一份，拟证明被告向原告申请贷款并审批通过的事实；3、被告吴红梅《居民身份证》复印件一份，拟证明被告的身份信息和诉讼主体资格；4、吴红梅《个人信贷业务申请表》复印件一份，拟证明吴红梅向我行申请贷款的事实；5、吴红梅《个人购房贷款面谈笔录》复印件一份，拟证明吴红梅向我行申请贷款时，我行对被告的情况进行询问及调查；6、吴红梅《个人购房担保借款合同》复印件各一份，拟证明被告与原告签订个人购房担保借款合同的事实及约定了双方的权利义务；7、吴红梅《抵押权预告登记》复印件一份，拟证明被告所购买的房产已办理了抵押登记手续；8、《个人借款凭证》、吴红梅《常住人口登记卡》、《结婚证》、《诚信保证书》、《债务逾期催收通知书》复印件各一份，拟证明原告已按照合同将涉案的贷款按照被告吴红梅指定打到指定的账户既被告宏伟房地产开发公司的账户上，截至2016年11月23日被告尚欠本金和利息的金额；9、（2016）黔2601民初2149号《民事判决书》复印件各一份，拟证明被告已起诉第一被告及原告解除了个人购房担保借款合同，且判决第一被告宏伟房地产公司偿还被告已经支付的贷款的本息，未偿还的按揭贷款本息在该诉讼中未判令由谁偿还；10、截至2017年2月20日被告尚欠的《贷款欠款表》一份，拟证明截至2017年2月20日被告尚欠原告农业银行凯里支行贷款本金123458.62元，逾期利息为4066.62元。
被告凯里市宏伟房开公司在答辩期限内未向本院提交书面答辩，在举证期限内亦未提交证据材料。
被告吴红梅辩称：一、原告的诉请应该由被告凯里市宏伟房开公司承担。我与原告签订的借款合同为次合同，是因与被告凯里市宏伟房开公司的主合同房屋买卖合同而产生，现主合同已解除，次合同也已解除，根据相关法律规定，宏伟房开公司应将我支付房款所贷的款返还给原告。二、我在2016年6月16日以后在原告处的贷款本息依法由宏伟房开公司返还。希望被告凯里市宏伟房开公司主动履行已生效法律文书所确定的义务，同时请求法院驳回原告在本次诉讼中对我提出的诉讼请求。
被告吴红梅为证明辩解理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、被告《居民身份证》复印件各一份，拟证明被告的身份信息和诉讼主体资格；2、凯里市人民法院（2015）凯民初字第1098号《民事判决书》、凯里市人民法院（2016）黔2601民初第2149号《民事判决书》、黔东南州中级人民法院（2016）黔26民终471号《民事判决书》、黔东南州中级人民法院（2016）黔26民终1903号《民事裁定书》复印件各一份，拟证明被告宏伟房地产未按时交房的违约行为，我已向法院起诉，法院已判决解除我与被告宏伟房产公司商品房预售合同以及解除我与原告的个人购房担保借款合同，涉案未偿还的按揭贷款本息应由被告宏伟房产公司承担。
结合采纳的证据和原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：2012年10月13日，被告吴红梅因购买由被告凯里市宏伟房开公司开发建设位于凯里经济开发区金汇路“金地苑”三期住宅小区第26幢1单元2层202A号、建筑面积108.99㎡（套内建筑面积93.68㎡）的商品房，便与被告凯里宏伟房开公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日向被告凯里宏伟房开公司交付了首付款75914元，剩余房款通过向原告农业银行凯里支行申请按揭贷款支付，2012年11月2日以吴红梅为借款人、农业银行凯里分行为贷款人及凯里市宏伟房开公司为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：由被告凯里市宏伟房开公司作为该笔借款的保证人，借款金额为17.4万元，借款期限为120个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础6.55%后确定。该合同签订后，原告依约于当日向被告吴红梅足额发放贷款17.4万元。因被告凯里宏伟房开公司未能按合同约定的期限交付涉案商品房，吴红梅于2015年5月5日向本院提起诉讼。经庭审后本院制作（2015）凯民初字第1098号民事判决书，判决解除吴红梅与凯里宏伟房开公司签订的《商品房买卖合同》，同时判决凯里宏伟房开公司于判决生效之日起十日内返还吴红梅购房首付款75914元及截止2015年3月份吴红梅按揭贷款的本息57424.64元、违约金669元及其他费用。凯里宏伟房开公司因不服该判决结果，而向黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉，黔东南苗族侗族自治州中级人民法院制作（2016）黔26民终471号民事判决书，判决维持（2015）凯民初字第1098号民事判决书的判决结果。2015年3月以后吴红梅仍向农业银行凯里分缴纳按揭贷款本息，因涉案商品房未有交付迹象，吴红梅于2016年7月1日又以凯里宏伟房开公司为被告、农业银行凯里支行为第三人向本院提起诉讼，经庭审后本院制作（2016）黔2601民初2149号判决书，判决解除了吴红梅与原告农业银行凯里支行签订的《个人购房担保借款合同》，并判决被告凯里市宏伟房开公司于该判决生效之日起十日内一次性返还吴红梅按揭贷款本息28576.91元。因（2016）黔2601民初2149号民事判决书已发生法律效力，被告吴红梅与原告农业银行凯里支行签订的个人购房担保借款合同已解除，但涉案判决中只明确了吴红梅已向农业银行凯里支行偿还的贷款本息，由凯里市宏伟房开公司向吴红梅返还，而吴红梅尚未偿还的部分贷款本息，吴红梅及凯里市宏伟房开公司至今仍未向农业银行凯里支行偿还，故原告农业银行凯里支行为维护自己的合法权益，特诉至法院。
另查明：截止2016年12月12日，被告吴红梅尚欠原告贷款本金123458.62元，逾期利息为2508.1元。
同时查明：被告吴红梅对位于凯里经济开发区金汇路金地苑三期26幢1单元2层202A号房屋已办理抵押权预告登记手续，抵押权预告登记证号为：凯房预州字第201202295号。
上述事实，有原告的起诉状、被告吴红梅的书面答辩状以及原、被告所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告农业银行凯里分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告吴红梅、凯里宏伟房开公司签订的《借款合同》不仅系各方当事人的真实意思表示，而且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性与合法性，本院予以确认。涉案的借款合同虽由本院制作（2016）黔2601民初2149号民事判决书判决解除，但原告已经全部履行合同的借款义务，而被告吴红梅、凯里市宏伟房开公司在该判决生效后对剩余部分贷款未予清偿，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人。二被告依法应当承担偿还剩余本金的民事责任，但本案中被告吴红梅与凯里市宏伟房开公司签订的《商品房买卖合》、农业银行凯里支行与吴红梅、凯里宏伟房开公司签订的《个人购房担保借款合同》，皆因凯里宏伟房开公司的违约交房行为而先后解除。因个人购房担保贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。因此，该合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，但按揭贷款合同的解除系开发商违约导致，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担，为了减少当事人不必要的重复、繁琐的诉累，本案的实际收款方即被告凯里宏伟房开公司应将剩余购房贷款返还农业银行凯里支行，并承担相应的责任。原告诉请被告偿还贷款本息事实清楚、证据充分，且以年利率9.825%计收利息，并未违反相关法律规定，本院予以支持。
关于原告诉请对涉案房屋行使抵押权，因原告对涉案房屋并未获得抵押权，而仅为抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，自不存在行使抵押权的问题。但抵押权预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农业银行凯里支行作为涉案房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人对涉案房屋的处分。故对原告诉请要求对涉案抵押预告登记的商品房享有优先受偿权，本院不予支持。被告凯里宏伟房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里市支行贷款本金123458.62元及利息2508.1元（利息计至2016年12月12日，之后利息以123458.62元为基数，按照年利率9.825%计至本判决确定履行之日止）；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里市支行的其余诉讼请求。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1410元，由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担。该款原告已向本院预交，本院不再退还，由被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。
审判员 潘政旭
二〇一七年三月二十七日
书记员 潘礼杰