广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1290号
上诉人（一审原告、反诉被告）陆红兵，男，1981年10月20日生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区灌阳县。
委托代理人陆秋合，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）卫志刚，男，1980年4月9日生，汉族，农民，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托代理人秦（孑兑）付，男，桂林市诚泰法律事务所法律工作者，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托代理人刘爱兵，男，桂林市诚泰法律事务所法律工作者，住广西壮族自治区灵川县。
上诉人陆红兵与被上诉人卫志刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员於署光与审判员容艳参加的合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。书记员王涌担任记录。上诉人陆红兵的委托代理人陆秋合，被上诉人卫志刚及其委托代理人秦（孑兑）付、刘爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年7月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：被告将座落于桂林市七星区朝阳乡丫吉村村口、面积为1280平方米的厂房出租给原告使用；租赁期为十年，从2014年8月2日起至2024年8月2日止；每月租金为5元／㎡，5年内租金不变，5年后每平方米增加1元；双方一旦签订合同，原告应向被告支付厂房租赁保证金10000元，合同期满后，被告退还原告保证金。租金应预付三个月，在支付月5日前向被告支付；被告必须保证以下几点：1.有实际负荷50KW以上的三相电供生产使用，2.有正常水供生产使用，3.排污管道能正常通畅；租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，被告则不再退押金。原告按约定向被告支付了保证金10000元及2014年8月2日至11月2日三个月租金19200元。被告从邻近一家砖厂将三相电源接通到厂房中并将厂房交付给原告使用。原告于2015年5月9日搬离该厂房。原告为此诉到法院，要求判令：一、原、被告解除双方于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》；二、被告返还原告厂房租赁保证金10000元、三个月厂房租金19200元（2014年8月2日至2014年11月2日）；三、被告赔偿原告为安装调试设备所受经济损失5600元；四、被告赔偿原告上述保证金、厂房租金及经济损失的利息1959.14元（以34800元为基数，从2014年7月7日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的银行同期流动资金贷款基准利率分段计付。暂计至起诉之日即2015年7月1日）；五、诉讼费用由被告承担。被告亦向法院提出反诉，要求判令：一、反诉被告给付反诉原告租金57600元（2014年12月至2015年8月）；二、诉讼费由反诉被告承担。另查明，被告所建的厂房未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证。
一审法院审理认为：关于本诉，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉诉房屋未经主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2014年7月18日签订的《厂房租赁合同》无效。故对原告要求确认双方于2014年7月18日签订《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告支付了10000元租赁保证金，被告应当返还原告。故对原告要求被告返还保证金10000元的诉讼请求，该院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该项规定实质上是处理合同无效后占有利益的返还问题。本案中，原告于2014年8月2日到2015年5月9日已占有使用了租赁房屋，应支付一定的占有使用费，考虑到原告对租赁房屋的实际使用情况，该院酌情认定原告从2014年8月2日到2015年5月9日应支付被告租赁房屋占有使用费为19200元。由于原告已预付了被告三个月的租金19200元，该预付租金与其应支付被告的租赁房屋占有使用费19200元相折抵，故对原告要求被告返还租金19200元的诉讼请求，该院不予支持。原告所述雇请伍夏平等人工作而花费的5600元并非因租房而造成的直接损失，原告要求被告承担没有法律依据，故对原告要求被告赔偿经济损失5600元的诉讼请求，该院不予支持。因双方对保证金的利息没有约定，也没有明确返还保证金的时间，而该院未支持原告诉请的租金、经济损失，故对原告要求赔偿被告保证金、租金及经济损失的利息的诉讼请求，该院不予支持。
关于反诉，反诉原告要求反诉被告按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定支付租金，其所诉请的“租金”实际上应该是“占有使用费”，如前文所述，该院酌情认定反诉被告支付反诉原告2014年8月2日到2015年5月9日租赁房屋占有使用费为19200元，反诉被告已经预付反诉原告租赁房屋租金19200元，反诉被告无需再支付反诉原告租赁房屋占有使用费。故对反诉原告要求反诉被告给付房屋租金57600元的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条之规定，判决：一、被告卫志刚返还原告陆红兵租赁保证金10000元；二、驳回原告陆红兵的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告卫志刚的诉讼请求。本案本诉收取案件受理费718元，由原告陆红兵负担523元，被告卫志刚负担195元；本案反诉收取案件受理费620元，由反诉原告卫志刚负担。
上诉人陆红兵不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、双方纠纷是因被上诉人未按照合同约定提供50KW的三相电功率造成，并因被上诉人的原因己方从未生产。因此，一审认定己方占有使用了租赁房屋，应支付占有使用费，属认定事实错误。二、因己方并未实际使用租赁房屋，所以不应支付占有使用费，也就不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。综上，请求本院撤销一审判决第二项，并改判被上诉人返还上诉人租金19200元，赔偿上诉人为安装调试设备所受经济损失5600元，并赔偿上诉人利息损失1959.14元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人卫志刚口头答辩称：一审判决认定事实清楚，实体裁判正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：被上诉人卫志刚将未取得建设工程规划许可证或通过其他相关审批的房屋出租给上诉人陆红兵，双方就该房屋签订的《厂房租赁合同》为无效合同。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：上诉人陆红兵预付的19200元租金基于合同无效是否应返还，以及其支出的安装调试设备损失5600元和利息损失1959.14元是否属于缔约过失责任的范畴而因得到赔偿？
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务。因此，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，是缔约过失责任，而非不履行合同义务而产生的违约责任。基于合同无效，双方当事人应相互返还财产或折价补偿，并按过错程度承担各自的责任。对出租人而言，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租，并符合双方合同约定的用途，故因出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担主要责任；对承租人而言，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续，故因承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。本案中，因合同无效，被上诉人根据合同获取的租赁保证金10000元及租金19200元，应予返还上诉人。但是，依据公平原则，上诉人于2014年8月2日至2015年5月9日实际占有使用租赁房屋，应支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说，被上诉人可以参照合同约定的6400元／月的租金标准主张2014年8月2日至2015年5月9日期间上诉人承租房屋的占有使用费57600元。如前所述，因导致合同无效的主要责任在被上诉人，一审法院酌情认定上诉人应按照约定租金标准的三分之一承担占有使用费，即19200元并无不妥。上诉人主张被上诉人虽已交付房屋，但对方违约导致己方并未实际使用，因此不存在占有使用费的诉请，系对占有使用的理解偏颇。涉讼房屋从2014年8月2日交付至上诉人手中，上诉人即实际控制该房屋，使用不能仅理解为上诉人用涉讼房屋开展生产经营活动。一审法院正是考虑到上诉人的实际使用情况，才酌情降低了上诉人的占有使用费承担标准，故上诉人的该项诉请与事实不符。因被上诉人应返还的租金19200元与上诉人应承担的房屋占有使用费19200元相折抵，故上诉人要求被上诉人返还租金19200元的上诉请求，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿安装调试设备损失的诉请，虽然属于缔约过失责任中的信赖利益损失范畴，但因上诉人提交的证据仅为单方提供的个人手写《收条》及《证明》，并非正规票据，证明力较低，又无其他证据印证上诉人观点，本院不予支持。上诉人主张的利息损失问题，实际涉及的是合同有效前提下的未履约方的违约责任承担问题，与本案认定合同无效的法律事实不符，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处分正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费469元（上诉人陆红兵已预交），由上诉人陆红兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 於署光
审判员 容 艳
二〇一六年六月二十二日
书记员 王 涌