广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7633号
上诉人（原审被告)：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司,住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，该公司经理。
委托代理人：朱志学，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：邓江乾，住重庆市梁平县。
被上诉人（原审原告）：陈武英，住重庆市梁平县。
两被上诉人共同委托代理人：陈金明，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北逸涛雅苑的开发商。2011年1月28日，邓江乾、陈武英（买方、乙方）与逸涛雅苑公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期A9栋302房（建筑面积97.29平方米），总金额为486991元（乙方于签约时支付146991元；剩余房款340000元须于2011年1月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房屋的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。若甲方未在第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条约定，根据房管部门出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方须在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯地址以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日至实际补差之日止按日向甲方支付应补缴款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求之日起三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金。第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。合同签订后，邓江乾、陈武英向某雅苑公司付清全部购房款486991元。
邓江乾、陈武英于2013年7月29日收楼，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年7月14日向原告发出《产权办理通知书》，通知邓江乾、陈武英于2014年7月17日提交资料办理房地产权证，另通知书载明：“房屋如涉及到面积误差，按合同约定多退少补”。
2014年9月9日,广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。2014年12月9日，涉案房屋取得《房地产权证》，地址变更为南沙区南沙街倚涛四街5号302房。2015年3月9日，逸涛雅苑公司向邓江乾、陈武英发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》，告知邓江乾、陈武英根据广州市南沙区房管部门所确认的正式房屋面积，需要向某雅苑公司补交面积差异款297.78元。邓江乾、陈武英于2015年1月31日领取涉案房屋的《房地产权证》，并交纳了面积补差款297.78元。
邓江乾、陈武英于2016年2月1日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：逸涛雅苑公司向邓江乾、陈武英支付从2014年5月27日起至2015年1月31日止的延期办理房产证违约金60874元，每日按总房价款486991元的万分之五计算。
原审法院认为：邓江乾、陈武英与逸涛雅苑公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给邓江乾和陈武英，逸涛雅苑公司于2013年7月29日领取涉案商品房钥匙并办理收楼手续，逸涛雅苑公司应当在该日起210个工作日（即2014年5月30日）内办妥并交付房产证给邓江乾、陈武英，逸涛雅苑公司直至2015年1月31日才向邓江乾、陈武英交付《房地产权证》，已构成违约，逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2014年5月31日起按照合同约定的标准向邓江乾、陈武英支付逾期办证违约金，邓江乾、陈武英要求从2014年5月27日起计算违约金不妥。邓江乾、陈武英于2015年1月31日领取房地产权证，故要求违约金计算至该日止合理，本院予以支持。逸涛雅苑公司发出的《产权办理通知书》并未明确告知邓江乾、陈武英办理面积补差手续，也未在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房屋的房地产权证前通知邓江乾、陈武英办理面积补差手续。根据合同附件七补充协议第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知邓江乾、陈武英补交，只要逸涛雅苑公司不通知邓江乾、陈武英，办证期限则不会起算；补充协议第十条约定办证日期从邓江乾、陈武英领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。上述补充协议的约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖，邓江乾的答辩理由不成立。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年3月14日作出判决：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邓江乾、陈武英支付从2014年5月31日起至2015年1月31日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款486991元的每日万分之五的标准计算；二、驳回邓江乾、陈武英的其他诉讼请求。案件受理费661元，由邓江乾、陈武英负担11元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担650元。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院的认定的具备补差的时间点错误且未遵从合同补充协议。合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日较后者起算…未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积开发商才能为各小业主办理房产证。开发商只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。逸涛雅苑公司基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即使退一步说逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致邓江乾、陈武英迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，那么办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。请求法院判决驳回邓江乾、陈武英的诉讼请求。
被上诉人邓江乾、陈武英答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决合法合理。
经审理查明，原审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：逸涛雅苑公司与邓江乾、陈武英签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。
关于办证日期的起算问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给邓江乾、陈武英，逸涛雅苑公司则主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与邓江乾、陈武英办妥面积补差手续之前，前述合同约定的办证日期尚未起计。对此本院分析如下：首先，从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差，根据合同补充协议附件七第八条的约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在邓江乾、陈武英提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知邓江乾、陈武英，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将《广州市房地产初始登记告知书》所附的面积清单作为计算面积补差的基础依据不足。其次，根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交（或退还）面积差款则由逸涛雅苑公司通知邓江乾、陈武英，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知邓江乾、陈武英则办证期限就不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，显然并不是邓江乾、陈武英签约时的真实意思，也有违公平原则。因此，原审法院认定逸涛雅苑公司的上述主张不成立并无不当。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月十七日
书 记 员 游瑞娜