广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1441号
原告：梁建森，住广州市番禺区。
委托代理人：饶高明、邓瑾。
被告：宋运粮，住河南省新蔡县。
原告梁建森诉被告宋运粮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁建森的委托代理人饶高明、邓瑾到庭参加了诉讼，被告宋运粮经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁建森诉称：2011年2月1日，原被告签订《物业租赁合同》，约定把位于广州市番禺区房屋转租给被告。《物业租赁合同》约定：租赁期限为2011年3月1日起至2016年12月31日止，租金第一年为每月13000元，每年按3%递增，被告应该于每月5日前支付当月租金等。截止起诉之日，被告没有按时足额依约支付2013年9月、10月、11月租金，同时亦存在转租等违法违约情形。经原告发函警告后，被告依旧违约。另，不仅仅2楼存在拖欠租金问题，广州市番禺区银建路亦存在同样情形，原告业已起诉，被告现在迟迟不出现，原告的损失非常巨大。多次协商无果，特向贵院起诉，望判如所请。诉讼请求如下：1、解除原告与被告于2011年2月1日签订的《物业租赁合同》，原告不予退还向被告收取的定金39000元；2、判令被告立即搬出广州市番禺区银建路30号2楼房屋，将该房屋归还给原告；3、被告从2013年9月1日起至实际搬出房屋之日止，每月按14492.1元的标准向原告交纳租金及逾期支付租金违约金，若实际搬出房屋之日为2014年3月1日之后则按14926.8元作为标准尽进行计算。（其中2013年9月1日至2013年9月30日尚欠租金1444.7元，暂计至2013年11月30日租金总额为30429元；2013年9月的租金违约金以1444.7元为基数，2013年10月至2014年1月的每月违约金以14492.1元为基数，计算标准为每日万分之五，对于2013年9月租金，违约金从2013年9月6日起计算至支付完租金之日止，对于2013年10月租金，违约金从2013年10月6日轻质计算至支付完租金之日止，以此类推，暂计1000元，）；4、被告支付律师费8000元。5、被告支付本案所有诉讼费用。诉讼中，原告撤回上述第2项诉讼请求，并变更上述第1项诉讼请求为解除原告与被告于2011年2月1日签订的《物业租赁合同》，原告不予退还向被告收取的保证金39000元，变更第3项诉讼请求为被告从2013年9月1日起至2014年1月31日止，每月按14492.1元的标准向原告交纳租金及逾期支付租金违约金。（其中2013年9月1日至2013年9月30日尚欠租金1444.7元，自2013年10月1日起没有支付任何租金，暂计至2013年11月30日租金总额为30429元；2013年9月的租金违约金以1444.7元为基数，2013年10月至2014年1月的每月违约金以14492.1元为基数，计算标准为每日万分之五，对于2013年9月租金，违约金从2013年9月6日起计算至支付完租金之日止，对于2013年10月租金，违约金从2013年10月6日轻质计算至支付完租金之日止，暂计1000元）。
被告宋运粮无到庭答辩亦未在举证期内举证。
经审理查明：位于广州市番禺区沙头街房屋权属人为广州市番禺房地产银建有限公司（以下称为银建公司），层数为3层，建筑面积为2279.80平方米。
2010年5月18日，银建公司作为出租方（甲方）与梁建森作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份（合同编号：番银建物业乙7型厂房1-3层），约定甲方将座落于广州市番禺区沙头街银建路租给乙方作冷冻和首饰生产用途；租赁期限为6.5年，共计78个月，自2010年6月1日起至2016年12月31日止；甲方于2010年6月1日将该物业按符合本合同第二条约定条件交付给乙方使用；租赁期内，经书面告知甲方同意后，乙方可将该物业的全部转租给第三人，也有权分租给第三人。上述合同还约定了其他内容。
2012年7月13日，银建公司出具《证明》一份，载明：广州市番禺房地产银建有限公司地址位于广州市番禺区沙头街租赁给梁建森，同意梁建森将该物业分租宋运粮作厂房使用。特此证明。
梁建森作为出租方（甲方）与被告宋运粮作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号：番银建物业乙7型厂房2层）一份，约定甲方将座落于广州市番禺区，建筑面积为670平方米租给乙方作首饰生产用途；租赁期为自2011年3月1日起至2016年12月31日止；甲方于2011年2月1日将该物业交付给乙方使用；乙方必须于本合同签订的当日向甲方交纳三个月的租金、设施费和管理费作为本合同的定金，即39000元；租赁期内，第一年租金按每月13000元计算，第二年租金按建筑面积每月每平方米21元计算即乙方每月必须向甲方支付租金为14070元，以后的租金按每年3%递增；乙方必须以人民币方式向甲方支付租金、设施费和管理费、垃圾费、水某、电费、清洁费、空地费及相关费用，乙方租金、空地费、设施费和管理费、清洁费的支付按月交纳方式执行，乙方必须于每月五日前向甲方支付当月的租金、设施费和管理费、清洁费、空地费等费以及缴清上月的水某、电费等一切费用；电费、水某按大罗塘工业区水、电费的收费标准，根据乙方每月实际用量再加上线路损耗的实际情况分摊计收；乙方每月必须向甲方支付230元清洁费；乙方不按本合同规定的时间交付租金、设施费和管理费、水某、电费、清洁费、空地费等费用，除须补交外，每逾期一天，按所欠费用的千分之五交付违约金（应从付款日计至付清当日）；逾期超过30天作违约处理，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方除须向甲方结清所欠款项外（含违约金），所交履约定金及租金不予退回；未经甲方同意，乙方不可将该物业的全部或部分转租给第三方使用，否则甲方可单方面提前终止合同，收回该物业，并有权留置该物业内相当于乙方所欠费用价值的财产，用于抵减乙方拖欠的租金、设施费和管理费、水电费、清洁费和赔偿甲方的经济损失，乙方无权要求甲方返还已交付的履约金和租金；本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向物业所在地人民法院提出诉讼，违约方应赔偿守约方因本合同纠纷所产生的律师代理费、诉讼费、差旅费等一切费用。上述合同没有注明签订时间，该合同还约定了其他内容。合同附件为《安全生产消防责任书》。
2012年9月20日，宋运粮作为转租方（甲方）与案外人APM集团公司作为次承租方（乙方）签订《物业转租合同》一份，约定甲方将座落于广州市番禺区沙头街银建路（670平方米）租给乙方作首饰办公用途；租赁期限为2013年3月13日起至2016年3月12日止。合同附件为《安全生产消防责任书》。
2013年12月3日，梁建森以宋运粮拖欠租金为由，向本院提诉，要求解决。
诉讼中，梁建森称其与宋运粮签订合同之时已收取其保证金39000元，至今未退还，并依约于2011年2月1日将涉讼租赁物交付宋运粮使用，宋运粮亦已付清了2013年1月1日至2013年8月31日期间的租金及2013年9月1日至9月30日的部分租金。自2013年10月1日起，宋运粮开始拖欠租金，且2013年9月份拖欠的租金1444.7元至今未付。原告为敦促被告缴纳租金等相关费用，委托律师以EMS全球邮政特快专递的方式向其发送编号为（2013）盈广州律函字第1593号《律师函》，邮件编号为1007667333306，但被告至今未缴纳相关费用。庭审中，梁建森确认其已于2014年1月31日收回涉讼租赁物管业。另，梁建森为其律师费的主张向本院提交了（2013）盈广州民字第4167号《民事委托代理合同》一份，以及北京市盈科（广州）律师事务所开具的编号为4400124620的《广东增值税普通发票》一份，发票总金额为8000元。
本院认为：梁建森与宋运粮签订的《物业租赁合同》（合同编号：番银建物业乙7型厂房2层）是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，且该转租行为已经银建公司书面同意，故该合同是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。上述合同约定宋运粮必须于每月五日前向梁建森支付当月的租金等一切费用，现宋运粮拖欠2013年9月份租金1444.7元以及自2013年10月1日至2014年1月31日的租金未付，已构成违约，应向梁建森补缴租金并承担相应的违约责任。梁建森主张的租金标准，合同有明确的约定，合法有据，本院予以支持。根据上述合同约定，违约金的计算标准为按所欠费用每日千分之五计收，现梁建森要求调低至每日万分之五，属于对权利的自由处分，该标准无违反法律法规相关规定，本院予以支持。上述合同约定违约金从应缴租金当月缴纳之日起算，违反公平原则，本院予以调整为从次月1日起算。
另，根据梁建森、宋运粮之间签订的上述合同约定，宋运粮逾期缴纳租金等相关合同约定的费用超过30天的，或者未经梁建森同意，将该物业的全部或部分转租给第三方使用，梁建森均有权单方终止上述合同并收回该物业，宋运粮所交履约金及租金等不予退回。本案中，宋运粮未依约交纳2013年9月份部分租金以及2013年10月1日至2014年1月31日的租金，逾期时间已超过30天，且其未经梁建森的同意，与案外人签订物业转租合同，由此，梁建森提出解除双方签订的《物业租赁合同》的条件已经成就。关于合同约定宋运粮向梁建森交纳的39000元的性质问题，虽合同中对该笔款项有“定金”、“履约金”、“履约定金”等多种描述，但根据该款项支付的目的来看，是为了保证合同的履行，具有担保性质，应为履约保证金。故梁建森要求解除双方签订的《物业租赁合同》（合同编号：番银建物业乙7型厂房2层）并且保证金不予退回，合法有据，本院予以支持。因梁建森已于2014年1月31日收回涉讼租赁物管业，其与宋运粮的租赁关系由此终止，故本院确认其双方签订的《物业租赁合同》（合同编号：番银建物业乙7型厂房2层）于2014年1月31日解除。现因宋运粮违约致双方合同关系解除，梁建森主张其因本案支出的律师费8000元由宋运粮负担，符合合同约定，本院予以支持。
被告宋运粮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告梁建森与被告宋运粮签订的《物业租赁合同》（合同编号：番银建物业乙7型厂房2层）于2014年1月31日解除，原告梁建森无须退还向被告宋运粮收取的保证金39000元；
二、被告宋运粮向原告梁建森支付2013年9月份拖欠租金1444.7元以及从2013年10月1日起至2014年1月31日止的租金57968.4元及逾期违约金（每月以当月应付租金为本金，按日万分之五的标准，从次月1日起分别计算当月的违约金至还清款项之日止，每月的违约金总额不超过本金）；
三、被告宋运粮向原告梁建森支付律师费8000元；
如被告宋运粮未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1760元，由被告宋运粮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 张智珊
人民陪审员 朱杏梅
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 马敏婷