山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第460号
上诉人（原审被告）济南圣缘汽车服务有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘伟，董事长。
委托代理人尹德存，山东舜通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张庆福，男，1965年1月7日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人吴明佑、刘付利，均系山东天航律师事务所律师。
原审第三人山东行者汽车用品服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人邢爱义，董事长。
原审第三人山东行者汽车用品服务有限公司济南华信路店，住所地济南市。
代表人邢爱义，经理。
以上两原审第三人共同委托代理人张勇，山东平正大律师事务所实习律师。
以上两原审第三人共同委托代理人孙芸，山东平正大律师事务所律师。
上诉人济南圣缘汽车服务有限责任公司（以下简称济南圣缘公司）因与被上诉人张庆福、原审第三人山东行者汽车用品服务有限公司（以下简称山东行者公司）、山东行者汽车用品服务有限公司济南华信路店（以下简称山东行者公司华信路店）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第2966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市历城区科技城华信路8号齐鲁信息中心的楼房系张庆福所有。2003年12月10日，张庆福作为甲方与济南圣缘公司作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定张庆福将前述房屋附楼租赁给济南圣缘公司，租赁期限自2003年12月15日至2023年12月14日。合同第二条第1项约定：甲方将拥有土地使用权和房屋所有权的位于济南市（建筑面积约2000平方米）的楼房（附该附楼四至图）有偿租赁给乙方作为业务、办公和生活用房，并允许乙方无偿使用该附楼东、北、西三面空地，允许乙方对该附楼进行改造和装修。第2项约定：甲方有权利按照本合同的规定取得人民币租金。第一至五年，每年租金人民币37万元，以后以此为基数，每五年递增3万元。具体如下：第一至五年，每年37万元；第六至十年，每年人民币40万元；第十一至十五年，每年人民币43万元；第十六至二十年，每年人民币46万元。第3项约定：甲方有义务在本合同签订后即向乙方提供所租赁的附楼和所属空地。同时，甲方有义务为乙方提供免租改造装修周期4个月即（2003.12.15-2004.4.15）。合同第三条第1项约定：乙方有权利在租赁期限内按照本合同的规定经营、使用该附楼和所属空地，在不破坏该楼结构的情况下有权利对该附楼和所属空地进行改造和装修。第2项约定：乙方在与甲方协商同意后，有权在租赁期限内进行合法转让，当乙方合法转让时，就本合约条件，第三方享有同等的权利和义务。租赁期满后，同等条件下，乙方有优先获得该附楼的承租权，但需提前1个月以书面形式通知甲方。在合同第六条第2项约定：因乙方违约导致合同无法履行，所造成的直接经济损失由乙方承担，并向甲方支付当年租金的10%作为违约金。第八条合同附件中列明：附件1、甲方所拥有该附楼的有关合法手续（复印件）；附件2、该附楼的四至图；附件3、甲方的身份证（复印件）；附件4、乙方法人的身份证（复印件）。房屋租赁合同并对租金支付形式、其他终止变更事由等情况作出了约定。
张庆福、济南圣缘公司均认可，在上述合同签订后，双方即依照合同约定交付了房屋、租金等开始履行合同。
张庆福提交自工商部门调取的山东行者公司华信路店登记材料中的房屋租赁合同一份，该合同显示的甲方系张庆福，乙方系山东行者公司，合同约定张庆福将华信路8号齐鲁信息中心附楼1-2层租赁给山东行者公司使用，年租金30万元，每年递增1万元，租赁期限自2012年2月1日至2015年1月31日。合同并约定了其他事项。张庆福主张此合同中的张庆福签名并非自己所签，自己对此合同也并不知情，此合同是济南圣缘公司冒用自己的名义和签字签订的，本意是将房屋转租给山东行者公司。济南圣缘公司陈述此合同并非自己冒用张庆福名义和签字签订，从合同本身看应当是张庆福与山东行者公司签订，不管如何，从客观事实来看，此合同并未得到履行。山东行者公司陈述，此合同系济南圣缘公司向其提供，仅用于山东行者公司的分公司即山东行者公司华信路店的工商登记，并未实际履行，也并非山东行者公司与张庆福真实意思的表示，双方也并未就此进行过协商。
济南圣缘公司与山东行者公司均向原审法院提交了合作经营合同，此合同以济南圣缘公司作为甲方，山东行者公司作为乙方于2011年11月30日签订。合同第二条合作方式中约定：1、甲方提供经营场地（地址：历城区华信路8号，面积：约二千平方米），保证所提供经营场地房屋质量达到正常商业经营用途标准，并向甲方提供不低于经营标准的用电。乙方提供经营运作资金，并在甲方原有设备、装修的基础上增加新的设备、装修。2、由乙方承管合作后新店的日常经营，乙方可以自己的名义挂牌自主经营，进行独立的财务核算。3、双方合作不改变各自企业法人地位且互无隶属关系。除非经过书面授权委托，任何一方不得擅自以对方名义代理任何民商事活动。4、合同签订后双方共同对作为甲方合作条件的房屋、场地、设备、设施、物品等进行清点，登记造册一式二份。在设备试运行合格后双方负责人员在移交清册上签字并加盖公章作为合同附件，甲方实物移交乙方。乙方在移交清册上签字后，视为对甲方所提供条件等履行合作义务的认可。5、甲方应保证提供合作经营场所的合法性，具有经营场所使用权的有效证明文件、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次合作使用。合同第三条合作期限约定：1、甲乙双方的合作期共120个月，即自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2、合作期限内，甲方提供给乙方的经营场所仅限经营汽车服务，不能作为其他用途使用。合同第四条合作利润分配约定：1、乙方以承诺支付甲方承包金的方式每年向甲方支付人民币100万元，前两年每年支付一百万元计，从2014年起每两年在一百万元的基础上增加5%支付给甲方，十年合作期共计支付给甲方承包总额为一千一百万元整。除此之外的一切收益归乙方所有，甲方不得干涉。2、甲方所得承包金为乙方的税后利润，甲方向乙方开具（咨询、服务类）发票。合作双方在合作期内各自公司经营产生的税务由双方自行缴纳。合同第五条结算方式约定：1、甲乙双方的合作时间由2012年5月1日起正式生效，之前自2012年2月1日至2012年4月30日的三个月时间作为乙方重新装修经营场所和安装调试新设备的期限。2、自2012年2月1日起，至每年2月1日作为双方利润的结算日，乙方需在此约定期限日内向甲方交清壹年分配承包金才可在甲方提供的场所继续进行经营活动。3、合作合同签订之日起叁日内乙方先付首年承包金的50%作为定金，在双方正式装修前的2011年12月及2012年1月期间，甲方允许在经营场所二楼由乙方做为货物配送中心使用，乙方正式装修前付清首年全部承包金。合同第十一条其他约定事项中约定：1、甲方负责提供办理各种证照的相关文件，并由乙方委托甲方办理，如因甲方原因延误，甲方将承担所造成乙方逾期开业的全部营业损失。（注：期限为乙方提供的装修期满前七个工作日，环保评估不属于甲方责任范围）。2、甲方之前在圣缘汽车服务有限责任公司经营期间遗留的会员卡所涉及卡面余额共计肆拾伍万元的服务项目，以甲方原有设备价值抵转的形式转给乙方（产权归属为乙方），由乙方在新成立的合作经营店开业经营后继续按卡面原有价格余额完成服务，如会员卡所涉及金额超出肆拾伍万元的部分，乙方需从甲方承包金扣除。以上所指会员卡（服务卡）涉及的服务余额需经乙方审计后，双方签字认可留档后生效执行。3、乙方为甲方在本经营地提供办公室肆拾平方米作为工作之用途。4、甲、乙双方对该合同的内容需遵守保密原则，核心机密仅限于经手签约的高层内部人员知情，因一方泄露合同的核心内容导致对方经济损失，双方均有追究对方赔偿经济损失的权利，赔偿金额参照合同之前约定的条款。
济南圣缘公司与山东行者公司均认可双方严格履行了上述合作经营合同，目前华信路8号附楼1-2层由双方共同使用。对外悬挂的醒目招牌为山东行者公司的“爱义行”字样。
山东行者公司华信路店的工商登记显示，该店为有限责任公司的分公司，系法人独资。
当事人之间争议的焦点为：济南圣缘公司与山东行者公司之间是否就本案争议房屋存在房屋转租行为。
张庆福认为，关于其从工商部门调取的冒用自己签名和名义的房屋租赁合同，山东行者公司陈述系济南圣缘公司向其交付的，综合案件审理情况及当事人的陈述，均能够证明济南圣缘公司伪造合同，未经张庆福同意且在张庆福不知情的情况下将房屋转租给山东行者公司。而关于济南圣缘公司及第三人提交的合作经营合同，虽然名为合作，但实为租赁。从山东行者公司华信路店的工商登记中可以看出其系山东行者公司法人独资的分公司，并没有济南圣缘公司的任何信息，不能反映双方合作的情况。从合作经营合同的约定来看，济南圣缘公司在合作中不出资、不经营、不承担任何风险、不参与分红，只是有固定收益，且收益名称为承包费，这与共担风险共享收益的合作行为完全不同。故不论济南圣缘公司与第三人是履行了前述两份合同的哪一个合同，均构成转租，而此转租行为张庆福不知情也不同意，济南圣缘公司违反了双方合同的约定，擅自转租承租房屋，张庆福依照约定享有合同解除权。
济南圣缘公司认为，张庆福调取的第三人分公司工商登记材料中的房屋租赁合同并非济南圣缘公司与第三人所为，根据合同内容是张庆福与第三人签订的，属于一房二租，此合同根据客观事实并没有实际履行，以此认为济南圣缘公司转租房屋没有事实依据也没有意义。济南圣缘公司与山东行者公司因为合作达成了合作经营合同，也严格履行了合作经营合同的约定，此合作经营合同并未超出张庆福、济南圣缘公司间约定的房屋使用范围，不违反双方合同约定，房屋的使用人还是济南圣缘公司，济南圣缘公司在租赁房屋内有专门的办公室和人员，负责合作经营过程中的监督，同时将原有的老客户交到合作经营中并负责客户关系的维护。双方约定的100万元的承包金是经过充分核算后确定的，考虑到房屋的成本、设施设备的损耗、客户群体的支出等，并非是房屋转租费用。
山东行者公司认为，其并未与张庆福或者济南圣缘公司履行工商登记中的房屋租赁合同，该合同仅用于工商备案登记。该公司一直都是与济南圣缘公司履行合作经营合同，房屋的实际使用人是济南圣缘公司，山东行者公司只是进行经营管理。山东行者公司华信路店认可山东行者公司的说法。
原审法院认为：关于记载为张庆福与山东行者公司签订的房屋租赁合同，张庆福陈述并非其签订，自己也不知情，济南圣缘公司陈述此合同与其无关，山东行者公司陈述仅用于工商备案登记，从各方当事人的陈述可以确定此合同并非当事人真实意思的表示，也未得到履行，张庆福以此主张济南圣缘公司将房屋转租与山东行者公司不能成立。关于济南圣缘公司及山东行者公司提交的合作经营合同，此合同明确约定了标的、金额、履行方式等要件，双方均陈述严格履行了合同的约定，应当认定济南圣缘公司与山东行者公司实际履行了此合作经营合同。房屋租赁合同是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金的合同，济南圣缘公司虽然主张自己是承租房屋的使用人，但根据合作经营合同的约定：“合同签订后双方共同对作为甲方合作条件的房屋、场地、设备、设施、物品等进行清点，登记造册一式二份。在设备试运行合格后双方负责人员在移交清册上签字并加盖公章作为合同附件，甲方实物移交乙方。乙方在移交清册上签字后，视为对甲方所提供条件等履行合作义务的认可。”可以确定租赁房屋现已经由济南圣缘公司移交给山东行者公司，现在的实际占有使用人是山东行者公司与山东行者公司华信路店，济南圣缘公司虽然保留了40平方米的办公室，不能否认绝大部分房屋由两第三人占有使用的事实，济南圣缘公司也自述其获取的100万收益中包括房屋、场地的使用费用，济南圣缘公司与山东行者公司签订的虽然名为合作经营合同，但济南圣缘公司依据合同取得的是固定收益，不参与经营，也不承担经营风险，不负担亏损，获取合同收益的对价是租赁张庆福的房屋场地及本公司的设施等交付给山东行者公司使用，故济南圣缘公司与山东行者公司签订的“合作经营协议”实际上是包括房屋、场地和设施的整体租赁行为，张庆福主张济南圣缘公司将承租的房屋转租给山东行者公司成立，济南圣缘公司及两第三人均未提交证据证实，张庆福对此明知且同意，张庆福也不予认可，根据张庆福与济南圣缘公司的约定：“乙方在与甲方协商同意后，有权在租赁期限内进行合法转让，”济南圣缘公司的行为有悖于双方此约定，张庆福得以此行使合同解除权。张庆福要求解除2003年12月10日与济南圣缘公司签订的房屋租赁合同，原审法院予以支持。双方合同解除，济南圣缘公司及山东行者公司、山东行者公司华信路店应当返还房屋，张庆福要求三公司返还房屋，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除张庆福与济南圣缘汽车服务有限责任公司于2003年12月10日签订的房屋租赁合同。二、济南圣缘汽车服务有限责任公司、山东行者汽车用品服务有限责任公司、山东行者汽车用品服务有限责任公司济南华信路店于判决生效之日起60日内，腾出位于济南市的楼房，并返还给张庆福。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费38800元，由济南圣缘汽车服务有限责任公司负担。
上诉人济南圣缘公司不服一审判决上诉称，一、原判认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人按时缴纳房租，严格履行合同义务，无任何违约行为。2、上诉人为了更好的搞好经营，与山东行者公司签订了合作协议，因双方营业业务范围相同，两公司强强联合，目的是获取更大经营利润。合作方式为，上诉人提供房屋场地、设备、客户，山东行者公司提供经营运作资金，成立山东行者汽车用品服务有限公司济南华信路店合作经营，独立核算。山东行者公司负责日常经营，上诉人负责维护客户、监督日常经营。在双方对盈利能力充分合理估算的情况下，约定山东行者公司每年向上诉人支付承包金即利润分红100万元，其余利润归山东行者公司。如出现亏损双方可另行协商。合同签订后，双方严格按合同约定履行。3、以上两份合同属于不同的两个法律关系，两者无牵扯，也没有损害任何一方的合法权益，更没有让被上诉人遭受任何损失，反而因为上诉人的合作经营方式，保证了上诉人的盈利，也保证了上诉人有足够的条件履行和被上诉人的《房屋租赁合同》，保证了被上诉人按合同约定获得收益。更何况合作经营后的房屋用途与合作经营前完全一样，没有发生任何变化。若非合作，上诉人完全可以找其他利润更大的行业公司，无需找同行业的公司，正是因为上诉人具备与同行业公司合作的基础，才选择了合作经营的模式。4、原判认为上诉人将房屋、场地、设备等登记造册移交山东行者公司即视为将房屋移交给了山东行者公司，这是错误的理解。上诉人登记造册只是为了双方确定投资的实物，以便于开始合作经营并进行核算，并非是将房屋所有权移交给山东行者公司，同时，上诉人与山东行者公司之间并没有任何房屋转租的合同约定，原判认定没有任何法律和事实依据。5、原判陈述上诉人获取的100万元收益中包括房屋、场地的使用费用。然而，在庭审中上诉人只是提到双方在衡量利润分配的时候，肯定要考虑到房屋的使用成本，不能因此认定上诉人转租了房屋。上诉人的合作经营出资不仅包括房屋使用权，也包括场地的使用权及设备、客户资源等，上诉人的上述出资是一个整体，原判单独把房屋使用权一项拿出来认定为转租是不合理的。6、原判认定上诉人不参与经营，而庭审中上诉人、第三人明确表示上诉人是参与经营的，客户关系维护，日常经营的监督都是公司经营不可缺少的部分，山东行者公司只是负责合作项目的日常经营，双方是合理分工的，原判认定上诉人不参与经营没有事实和法律依据。7、原判认为上诉人不承担经营风险、不负担亏损是错误的。其一、合作经营并不意味着一方必须承担经营风险、承担亏损。其二、上诉人实际上承担着经营风险。上诉人是参与经营的，经营的不好，上诉人就保证不了按合同约定获得的利润。其三、庭审中上诉人与第三人明确向法庭表示双方约定如出现亏损双方可另行协商，只不过现在没有出现亏损。二、原判适用法律错误。1、上诉人与山东行者公司之间是合作经营的法律关系，不违反任何法律规定，更没有形成事实转租的法律关系。2、原判中对现在事实上是谁实际占有使用房屋的认定前后矛盾。既然认定上诉人将房屋移交了，为什么还判上诉人返还房屋。
被上诉人张庆福答辩称，一审判决认定案件事实清楚，适用法律适当、判决合理合法，上诉人的上诉无理，且无相应证据证实，应依法予以驳回。一、原审判决认定事实清楚。首先，上诉人和第三人对于涉案房屋所有权属是没有任何异议的，而张庆福将房屋租赁给上诉人使用，是对自己物权的处分，但张庆福并未同意将租赁房屋交除上诉人以外的任何第三人使用。而从上诉人和山东行者公司一审提交的“合作经营协议”和庭审中的陈述，以及山东行者公司华信路店的工商登记资料来看，涉案房屋的实际使用人已经成为山东行者公司，而且山东行者公司对于济南圣缘公司不具有房屋的转租权也是明知的。上诉人在未经张庆福同意的情况下，对租赁房屋的使用权进行处分，侵害了张庆福对自己房屋的物权。其次，从上诉人与第三人“合作经营协议”的内容实质和实际履行情况来看，足以认定上诉人将涉案房屋转租给第三人的事实。一审中上诉人及第三人虽然一再强调双方系合作关系，但均未提供上诉人参与山东行者公司华信路店的经营并承担经营风险的任何证据，而且如果双方是合作关系的话，其合作经营是盈利还是亏损，如盈利每年的利润都是不确定的，在这种情况下，上诉人将涉案房屋交由第三人实际使用，每年向第三人收取固定的费用100万元，不符合合作经营的基本条件，而更符合租赁合同的实质。再次，上诉人未经张庆福的许可，在其不知情的情况下将房屋使用权转让给第三人，履行房屋租赁合同义务的主体发生了变更，属于对合同义务的转让行为，违背了双方签订房屋租赁合同的根本目的，违反了合同双方诚实信用原则。因此不论上诉人以何种方式将涉案房屋使用权转移给第三人，都违反了合同的约定。一审判决认定案件事实清楚，符合案件的实质。二、上诉人关于其向山东行者公司华信路店投资和经营的表述，无任何证据证实，且该辩解与在案证据不符。根据山东行者公司华信路店的工商登记档案、以及上诉人和第三人双方签订的合作经营协议，山东行者公司华信路店是山东行者公司独自出资、独立经营、独立核算的经济实体，上诉人关于向山东行者公司华信路店出资和参与经营的辩解与上述证据相互矛盾，没有证据支持。综上，上诉人和第三人相互串通，在张庆福不知情的情况下，以不正当的方式转租其房屋，侵害了我的合法权益。根据《合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
两原审第三人山东行者公司、山东行者公司华信路店述称，原审第三人与上诉人之间系合作关系而不是转租关系。2011年11月30日，原审第三人与上诉人就双方合作开办爱义行之圣缘店事宜签订《合作经营合同》，合同第二条约定，上诉人提供经营场地，第三人提供经营资金进行合作。合同签订后，原审第三人与上诉人共同经营华信路店，上诉人在租赁房屋内设有专门的办公室和派驻人员负责监督，并负责寻找客源及老客户关系维护。原审第三人与上诉人约定的每年100万元承包费系经过充分核算后确定，并不是单纯的房屋租赁费用。原审第三人与上诉人在签订合作经营合同时曾口头商议过亏损承担问题，因亏损并未实际发生，最终定为另行协商解决。因此，原审第三人与上诉人之间系合作关系，不是转租关系，一审法院认定事实错误，请求贵院予以纠正。2、原审第三人认真履行了与上诉人之间的合作协议，原审第三人按照《合作经营合同》约定向上诉人支付承包费，原审第三人系善意使用人，与上诉人无恶意串通行为，不构成对被上诉人的侵权。综上，原审第三人一致按照约定履行《合作经营合同》且履行期间未届满，应予继续履行，请求贵院依法驳回被上诉人要求第三人返还租赁房屋的诉讼请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人济南圣缘公司及原审第三人山东行者公司提交的《合作经营合同》，此合同明确约定了标的、金额、履行方式等要件，双方均陈述严格履行了合同的约定，应当认定济南圣缘公司与山东行者公司实际履行了此合作经营合同。关于此《合作经营合同》的实质究竟为租赁合同还是合作经营合同的问题，首先，山东行者公司华信路店的工商登记显示其系山东行者公司法人独资的分公司，该登记没有载明济南圣缘公司的任何信息，根据工商登记的公示公信效力，本院认为济南圣缘公司不能被视为山东行者公司华信路店的合作经营方。其次，山东行者公司华信路店每年向济南圣缘公司支付的费用是固定数目100万元，济南圣缘公司未提供证据证明如何承担经营可能出现的亏损，其与山东行者公司签订的合作经营合同中亦没有相关约定，因此原审法院认定济南圣缘公司不承担经营风险、不负担亏损并无不当。再次，济南圣缘公司辩称其参与山东行者公司华信路店的经营、负责客户关系维护、进行日常经营监督，但未提供参与经营的相应证据，故对该辩称本院不予采信。第四，济南圣缘公司上诉称将“房屋、场地、设备等登记造册并移交山东行者公司的目的在于确定双方投资的实物，以便于开始合作经营并进行核算”，本院认为，不论此举的目的如何，其实际效果是涉案房屋的实际占有使用主体发生了变更，现在的实际占有使用人是山东行者公司与山东行者公司华信路店。济南圣缘公司保留的40平方米的办公室不能否定绝大部分房屋由山东行者公司、山东行者公司华信路店占有使用的事实，济南圣缘公司也自述其获取的100万元收益中包括房屋、场地的使用费用。综上所述，济南圣缘公司在与山东行者公司的合作中不参与日常经营、不承担任何风险、只获取固定收益，其合作经营的身份从华信路店的工商登记中亦无从体现，因此本院认为双方签订的“合作经营协议”实质上是包括房屋、场地和设施的整体租赁行为。关于济南圣缘公司将承租房屋转租给山东行者公司是否构成违约的问题，济南圣缘公司未提交该转租行为前与张庆福进行过协商并征得其同意的证据，本院认为济南圣缘公司的该行为违反了与张庆福签订的租赁合同第三条第2项之约定，张庆福行使合同解除权，应予支持。综上所述，上诉人济南圣缘公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人济南圣缘汽车服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年八月三日
书记员 李姗姗