广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终140号
上诉人（原审被告）：苏志强，男，1968年9月20日生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：谭家权，广东迅恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阳江市永强五金制品有限公司。住所地：广东省阳江市江城区银岭科技产业园****号。
法定代表人：黄兄超，该公司经理。
委托代理人：张丽明，广东真智律师事务所律师。
原审被告：阳江市佰能建筑机械工程有限公司。住所地：广东省阳江市江城区银岭产业园b3-1。
法定代表人：梁月崧。
上诉人苏志强因与被上诉人阳江市永强五金制品有限公司（以下简称永强公司）以及原审被告阳江市佰能建筑机械工程有限公司（以下简称佰能公司）租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年10月26日作出的（2015）阳城法民一初字第344号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：永强公司、佰能公司分别登记成立于2010年3月17日和2012年9月5日。2012年8月12日，永强公司（甲方、出租方）与苏志强（乙方、承租方）签订厂房场地租赁合同，约定：甲方将位于阳江市江城银岭科技产业园b3-1-1-1号（西北临公路边5457平方米钢构厂房及土地，其中空地4597平方米，钢构厂房860平方米）出租给乙方，用于经营中联重科工程车4s店项目；租赁期限为六年，从2013年1月1日起至2018年12月30日止（2012年8月5日至2012年12月30日为施工装饰时间，不收租金）；2013年的土地、厂房租金为25268元／月，2014年1月1日起的土地、厂房租金为29865元／月；当月租金每月10日前付清，水电费每月10日前向甲方交纳，如不按时交清费用，则视为违约；签订合同时，乙方向甲方交纳押金50000元，如租期未满甲方收回该场地，则应提前两个月通知乙方，并三倍返还押金及赔偿乙方所投入的工程建设所产生的款项，如乙方拖欠租金或其他费用，甲方有权停止乙方在该场所的一切经营使用，没收押金及其所投入的固定设施；乙方承租期间负责交纳所产生的卫生费、水电费、土地房产盘符税；合同期清满，如达不成续租，乙方不得拆除已建的厂房及固定设施，其他办公物品在到期前一天搬清，逾期三天不搬的物品作放弃论，离场前必须交清所有费用，甲方返还押金给乙方；等等。在该合同的落款处，永强公司及其法定代表人分别在甲方处加盖公章、签名；苏志强在乙方处签名。该乙方落款处还加盖有佰能公司的公章。
合同签订后，永强公司将租赁物交付给苏志强、佰能公司，苏志强交付押金50000元给永强公司，并支付了2014年6月30日以前的租金。2013年6月13日，阳江市国土资源局核发阳府国用（20××）第1×（银）--××5号土地使用权证给永强公司，将阳江市江城银岭科技产业园b3-1-1-1号的国有土地使用权登记至永强公司名下。同年9月10日，阳江市江城区建设局核发建字第江银20××—0××（补办）号建设工程规划许可证给永强公司，该证登记的建设项目名称是车间，建设位置是江城区银岭科技产业园b3-1。
永强公司认为，苏志强、佰能公司拖欠2014年7月以后的租金及水电费，已构成违约，遂于2015年1月16日诉至原审法院，请求：一、判令苏志强、佰能公司共同清偿所欠永强公司的款项共282744.19元；二、判令解除永强公司与苏志强、佰能公司于2012年8月12日所签订的厂房场地租用合同，苏志强、佰能公司腾迁厂房并交回永强公司使用；三、本案诉讼费用由苏志强、佰能公司承担。在一审庭审中，永强公司主张，合同约定的押金就是定金，由于苏志强、佰能公司违约，定金不予返还；苏志强认可2015年1月以前尚欠租金209055元、水电费1966.19元，但其不同意永强公司关于解除合同的诉讼请求；佰能公司则认为其并非本案合同当事人，不同意承担责任。
另，永强公司主张，苏志强、佰能公司除拖欠租金、水电费外，还欠永强公司材料款71723元。对此，永强公司提供由苏志强于2013年7月5日书写的书面材料1份，该书面材料载明：“黄所：材料款89588元＋2135元√（蔡因工程款代扣）；租金：2013年5月份计租25268元／1个月×3个月＝75804元；押金：欠40000元／115804元；变压器款：118000元＋6700元＝124700元÷＝62350元。实欠53454元”对于上述书面材料，双方一致确认，当时计算时，苏志强尚欠永强公司租金、押金共115804元，安装变压器的款项124700元已由苏志强支付，而按照双方约定是由永强公司、苏志强、佰能公司各承担一半费用即62350元，扣除该费用后，苏志强当时实欠永强公司53454元，该款后来已付清；案外人蔡因承接苏志强的工程，苏志强尚欠其工程款未付，而蔡因又欠永强公司材料款未付，故永强公司要求苏志强直接支付工程款给永强公司。永强公司主张，该书面材料就是苏志强同意代蔡因支付尚欠材料款的欠据，当时材料款共91723元，后来永强公司支付了20000元，尚欠71723元未付；佰能公司认为该书面材料与其公司无关；苏志强则主张，该书面材料并非欠据，其并不同意代蔡因支付材料款给永强公司。
原审法院认为：永强公司与苏志强之间的厂房场地租用合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应按合同的约定来切实履行合同义务。苏志强逾期未交租金，已构成违约。依照双方的约定，在苏志强逾期数个月未交租的情况下，永强公司可以行使约定解除权予解除合同。现永强公司请求解除合同，依法应予准许。合同解除后，苏志强应腾迁出所承租的土地、厂房，将租赁物返还给永强公司。
永强公司与苏志强确认，苏志强尚欠2015年1月以前租金209055元、水电费1966.19元，苏志强对永强公司该项请求无异议，原审法院对永强公司该项请求予以采纳。
双方在合同中约定，如乙方（苏志强）拖欠租金或其他费用，甲方（永强公司）有权停止乙方在该场所的一切经营使用，没收押金及其所投入的固定设施，这一有关没收押金约定是定金性质的约定，该已付的押金就是定金，现永强公司主张定金不予返还，是主张适用定金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，原审法院予以采纳。由于本合同约定的交租时间为72个月，而苏志强已付18个月的租金，属于不完全履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，本案适用定金罚则的比例应为75%（1－18／72），即对于苏志强已付押金50000元，永强公司可不予返还37500元（50000元×60%），另外的12500元应予给返还给苏志强。
即使按照永强公司与苏志强的陈述，苏志强欠蔡因工程款未付，蔡因欠永强公司材料款未付，由于蔡因并非本案当事人，也未对有关其与永强公司、苏志强之间的债权债务关系、具体内容进行确认，且永强公司所提供的苏志强书写的书面材料亦未能证实苏志强已同意代蔡因支付材料款给永强公司。因此，永强公司请求苏志强偿还材料款71723元，缺乏理据，不予支持。
本案租赁合同中约定的承租人是苏志强，签订合同时佰能公司并未成立，其并非本案合同相对人，故永强公司请求佰能公司承担责任，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款之规定，判决如下：一、解除永强公司与苏志强于2012年8月12日签订的厂房场地租用合同；二、苏志强腾迁出阳江市江城银岭科技产业园b3-1-1-1号的土地及地上建筑物，将租赁物返还给永强公司，该项义务限自本判决发生法律效力之日起三十日内完成；腾迁时，该承租土地范围内的地上建筑物及其他固定设施不得拆除、搬走；三、苏志强支付计至2015年1月31日的尚欠租金209055元、水电费1966.19元给永强公司收领，该款限自本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、永强公司返还苏志强已付的租赁押金中的12500元给苏志强收领，该款可从苏志强应付的本判决第三项所确定的义务款中抵扣；五、驳回永强公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费19709元，由苏志强负担。
上诉人苏志强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判决第二项，关于“腾迁时，该承租土地范围内的地上建筑物及其他固定设施不得拆除、搬走”部分，改判承租土地范围内苏志强投资兴建的厂房等（价值约120万元）归苏志强，由苏志强拆除、搬走。二、判决永强公司负担标的84223元受理费。主要事实和理由是：一、苏志强与永强公司在合同中有约定，如苏志强拖欠租金或其他费用，永强有权停止苏志强在该场所的一切经营使用，没收押金及所投入的固定设施。但这是对苏志强不完全履行合同的处罚。另，承租土地范围内厂房和设施是苏志强承租后兴建。原审判决既按合同实际履行时间的比例没收定金37500元，那么同理苏志强建设的厂房和设施也应按同样的比例由永强公司没收，请二审法院纠正。二、本案永强公司在原审的诉请之一是请求判令苏志强清偿欠款和没收押金共332744.19元，而原审判决仅支持永强公司248521.19元，那么永强公司应负担败诉84223元部分的受理费，但原审判决本案全部受理费由苏志强负担明显不公，请二审法院纠正。
被上诉人永强公司答辩称：苏志强与永强公司签订的合同是合法有效的，双方应依合同约定履行义务。苏志强拖欠租金长达七个月之久，构成根本违约，应按照合同约定没收押金及不得拆除所投入的固定设施。原审判决苏志强腾迁及不得拆除、搬走固定设施是正确的。本案一审诉讼费不是单单按照原审支持的数额计算，是按照整个合同标的进行计费，按规定，诉讼费应由败诉方承担。综上所述，请求驳回上诉。
原审被告佰能公司没有进行二审应诉，也没有提供诉讼意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：本案双方当事人签订的《厂房场地租用合同》第五条约定：“租赁期间甲乙双方的责任与义务：签订合同时，乙方必须向甲方交纳押金人民币伍万元（租赁期满后，乙方无违约及无欠费甲方退还押金伍万元给乙方）。如租期未满甲方要收回该场地则应提前两个月通知乙方，并三倍返还押金及赔偿乙方所投入的工程建设所产生的款项。如乙方拖欠租金或其他应交给甲方的费用的，视为违约，甲方有权停止乙方在该场所的一切经营使用，没收押金及其所投入的固定设施。乙方在租赁期间应做好防火、防盗、防风等安全措施，并负责交纳所产生的卫生费、水电费、土地房产租赁税，如因乙方在租赁期间造成的一切损失由乙方负责与甲方无关。”第六条约定：“……期满后，在同等条件下，乙方可优先续租。如达不成续租的，乙方不得拆除已建的厂房及固定设施……”。在二审诉讼期间，苏志强提供了一份其与梁日松签订的工程施工合同书、总平面图和预算报价表复印件，拟证明其投入了5481535元在租赁土地上建设了厂房、仓库、办公室和宿舍等设施。经本院组织双方当事人质证，苏志强的诉讼代理人人以苏志强出差为由没有提交上述证据的原件核对，而永强公司则主张梁日松与苏志强是佰能公司的合伙人，对上述证据的真实性不予认可。永强公司在二审期间没有提供证据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。因各方当事人对原审确认合同有效、苏志强违约的认定并无异议，本院予以确认。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是原审判决苏志强在腾迁时不得拆除、搬走承租土地范围内的地上建筑物及其他固定设施是否正确的问题。苏志强向永强公司租用厂房、土地，租期从2013年1月1日起至2018年12月30日止，因双方约定由苏志强于每月10日前付清当月租金，而苏志强从2014年7月份起没有支付租金给永强公司，苏志强已构成根本违约。合同第八条约定，苏志强违约时，永强公司有权“没收押金及其所投入的固定设施”。同时，合同还约定在期满后，在同等条件下，苏志强可优先续租，如达不成续租协议的，苏志强“不得拆除已建的厂房及固定设施”。根据上述约定，在苏志强违约或在合同期满后又未达成续租的情形之下均不得拆除已建厂房和固定设施是双方当事人的真实意思表示。由于原审认定苏志强向永强公司交付的50000元押金属于定金，判决适用定金罚则处理，而当事人并没有就该问题提出上诉，故本院予以确认。因苏志强在承租期间投入的固定设施不具有定金的法律属性，其主张对投入的固定设施也应按上述原则处理没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。苏志强的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人苏志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 莫怡华
代理审判员 施震宇
二〇一六年五月十一日
书 记 员 冯梅瑰