杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初8275号
原告：项青松,男,1958年7月26日出生,汉族，住浙江省龙游县。
委托代理人：胡建华，浙江护龙律师事务所律师。
被告：郎华忠,男,1968年4月11日出生,汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：陆志军，浙江钱江律师事务所律师。
原告项青松与被告郎华忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判，于2016年12月27日、2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告项青松委托代理人胡建华、被告郎华忠委托代理人陆志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项青松诉称：原被告于2013年签的《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市××云××公寓××＃商铺××及地下室，建筑面积为1300平方米出租给被告用于商业经营。租赁期间为2013年10月9日至2022年11月31日止，2013年11月31日之前的期间作为被告免租金装修期。关于租金及租金递增、租金的支付时间和方式都在租赁合同及附表中约定。按照双方约定，如果被告拖欠租金累计达2个月的，原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任，逾期支付租金的每逾期一日，按原日租金5倍支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告未按合同约定支付房屋租金，按照合同约定应于2015年5月15日支付的租金40万元，被告仅支付10万元，应于2015年11月15日前支付的租金40万元拖欠未付，2016年5月15日前应付租金40万元拖欠未付。原告多次催要，被告一直拖欠不付。2016年3月22日原告委托律师向被告发函要求被告交纳租金，逾期不交则解除《房屋租赁合同》。被告收函后仍未支付拖欠的租金，2016年4月8日，原告向法院起诉要求被告支付租金、违约金。经诉前调解，第三人为被告支付租金30万元，但其余的租金被告仍然拖欠不付。2016年7月13日法院立案，2016年7月22日裁定按撤诉处理。至今被告拖欠原告租金80万元。综上，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，符合法律法规的规定，应当受到法律保护。被告多次拖欠租金不付，已经构成违约，应当依法解除合同，并承担违约责任。原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告间的租赁合同，并判令被告将房屋腾空退还给原告；2、被告支付原告租金计80万元；3、被告支付违约金计120000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告项青松变更第二项诉讼请求为：被告支付原告2016年12月31日止的租金970833元，从2017年1月1日至被告将房屋腾空交付给原告之日止的房屋占有使用费按每年85万元的标准按实际占有时间计算。
为证明本诉的事实，原告项青松向本院提交如下证据：
1、《房屋租赁合同》及附表1份，证明原被告签订房屋租赁合同、租金支付办法及违约责任。
2、房屋所有权证1份，证明涉案的房屋为原告所有的事实。
3、律师事务所函、EMS快递收件单据各1份，证明原告书面通知被告解除双方签订的房屋租赁合同的事实。
4、受理案件通知书、民事裁定书各1份，证明原告曾向法院起诉的事实。
被告郎华忠辩称：对于原告的第一项诉请，请求法院依法驳回。对第二项诉请，请求法院依法查明，减少相应租金。对于违约金予以调整。本案诉讼费由原被告分担。本案的租赁合同实为租赁代理合同，为后续承租及办理相应的证照相应的中介工作，且事实上被告在为原告的利益服务的过程中并争得原告同意将该场所租赁给蔡志飞，且蔡志飞向原告支付了相应的租金，后蔡志飞在使用房屋过程中，因原告房屋的瑕疵问题，且在经营过程中有G20的情况，请求法庭适用形式变更适当降低房屋的租金，房屋可使用产权的面积仅为合同面积的四分之一，房屋租金远高于同地段房屋的租金。原告向法院诉讼过一次，并在庭前予以调解，和蔡志飞、郎华忠间达成合解，原告未将相应的协议向法院提交，且被告明知原告与蔡志飞有合同关系，故请法庭查明事实。
被告郎华忠向法庭提交如下证据：
1、房屋转租赁合同1份，证明被告与第三人蔡志飞签订的转租赁合同，由原告同意第三人蔡志飞租赁该房屋，并由第三人蔡志飞向原告支付相应房屋，并到工商行政管理局办理相关手续。
2、欠条及收条各1份，证明第三人蔡志飞向原告支付房屋租赁的事实。
3、租房补充协议1份（王华与郎华忠），证明原被告间以补充协议的方式对原合同进行了修订，原告向被告交付房屋时，被告向原告支付了相应款项后，原告并未向被告履行相应的合同义务，且未交付租房的相应的税务凭证。被告因此具有先履行的抗辩权。
4、收款收据2份、收条1份，证明被告向原告支付5万元的维修费用，应当在租金中予以扣除。
经庭审质证，本院认证如下：对于原告项青松提交的证据，被告郎华忠对证据1，三性均有异议，合同因是原告委托陈燕飞签署的，并非原告真实意思表示，且陈燕飞的权限不明；被告并没有转租赁权力且事实不能履行，该协议并未到相关部分审查备案，所有的房屋租赁款项是由原告向案外第三人收取的，以事实行为解除了该份合同；对被告的签名没有异议；证据2，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，记载的面积和合同中的面积不符，使合同目的不能实现；证据3，真实性有异议，对于事实问题的表述情况并非是本案的全部，关联性有异议，对合法性有异议；证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。本院认为，原告项青松提交的证据1，被告郎华忠对签名的真实性没有异议，故本院予以确认；证据2，被告郎华忠对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，能够证明原告项青松向被告郎华忠邮寄律师函，本院予以确认；证据4，本院确认其效力。
对于被告郎华忠提交的证据，原告项青松对证据1，真实性、合法性、关联性均有异议，原告并没有看到过该份合同，也不知情该情况，是由第三人蔡志飞向被告支付租金，而不是第三人蔡志飞直接向原告支付租金，与本案不具有关联性；证据2，原告从未收到过这张欠条。关于收条上的30万元租金，是原告起诉的5216号案件中，经过多次协商调解，由第三人蔡志飞代被告支付的，而并非是第三人蔡志飞承担租金的责任，并不能证实被告没有义务支付租金；证据3，对真实性、合法性均有异议，补充协议是王华签订的，但合同是委托代理人是陈燕飞，原告没有授权王华去签订过补充协议，协议不具有合法性和真实性；证据4，对于收款收据80万和5万元无异议，但被告主张需提供税务发票的观点不能成立，原被告签订的合同中第5.2条有明确约定；对收条，5万元是押金，涉及垃圾清运费的费用也并非原告承担，合同第7条有明确约定。本院认为，被告郎华忠提交的证据1，与本案缺乏直接关联性，本院不予确认；证据2，不符合证据形式要件，原告项青松认可由案外人蔡志飞代被告郎华忠支付租金30万元，本院对该事实予以确认；证据3，系被告郎华忠与案外人王华签订，原告项青松对此不予认可，且被告郎华忠未能证明王华有权代表原告项青松签订协议，故本院对该证据不予采信；证据4中的两份收款收据能够证据被告郎华忠支付原告项青松押金50000元及租金800000元，且原告项青松无异议，本院予以确认；对收条，系案外人王华出具，不能证明被告郎华忠又向原告项青松支付另外一笔押金50000元，故本院不予确认。
综上，根据双方当庭举证及陈述的情况，本院认定案件事实如下：
出租方项青松（甲方）与承租方郎华忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市××云××公寓××＃商铺××及地下室，建筑面积为1300平方米，房屋用途为商业经营。乙方向甲方承诺，租赁该物业使用用途符合法律规定，不得开展非法经营，乙方承租物业合法经营，经营过程中一切法律责任由乙方承担；甲方于2013年10月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2013年10月9日起至2022年11月31日止（2013年11月31日以前作为免租金装修期）；采取按年度计算租金的方式，该房屋第一年租金为80万元，其后每隔三年年度租金递增5万元（详见合同附表收租明细计划表）；租金支付方式为先付租金后使用，前三年每年房租可分两次支付（即每半年支付年租的一半），后六年每年房租一次性支付，签订合同后5天内支付首年度租金的一半，半年租赁到期前15天支付年租金的另一半（前三年租金收取方式跟首年相同），后六年的租金在上一年度租赁到期前15天支付（详见附表收租明细计划表）；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金5万元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计达到2个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方所有的装修投入归甲方所有；乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付违约金；等。合同附表收租明细计划表载明：2013年10月15日前40万（2013年12月1日至2014年5月31日房租）；2014年5月15日前40万（2014年6月1日至2014年11月31日房租）；2014年11月15日前40万（2014年12月1日至2015年5月31日房租）；2015年5月15日前40万（2015年6月1日至2015年11月31日房租）；2015年11月15日前40万（2015年12月1日至2016年5月31日房租）；2016年5月15日前40万（2016年6月1日至2016年11月31日房租）；2016年11月15日前85万（2016年12月1日至2017年11月31日房租）；2017年11月15日前85万（2017年12月1日至2018年11月31日房租）；2018年11月15日前85万（2018年12月1日至2019年11月31日房租）；2019年11月15日前90万（2019年12月1日至2020年11月31日房租）；2020年11月15日前90万（2020年12月1日至2021年11月31日房租）；2021年11月15日前90万（2021年12月1日至2022年11月31日房租）。
项青松确认郎华忠已支付租金800000元、蔡志飞于2016年5月20日代郎华忠向项青松支付租金300000元。
本院认为，原告项青松与被告郎华忠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。各方应恪守约定履行各自义务。涉案《房屋租赁合同》签订后，被告郎华忠未按双方合同约定履行付款义务，应承担相应的违约责任。原告项青松以被告郎华忠逾期付款为由主张解除案涉《房屋租赁合同》，符合双方合同约定的解除条件，故本院予以支持。合同解除后，被告郎华忠应将案涉租赁物腾空并归还原告项青松。原告项青松确认被告郎华忠已支付租金110万元，并要求其支付拖欠租金970833元（计算至2016年12月31日，此后按双方约定的租金标准计算房屋占用使用费至实际腾退之日止），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。涉案《房屋租赁合同》约定按每日租金5倍标准支付违约金。原告项青松主动调整违约金至120000元，并无不当,本院予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告项青松与被告郎华忠签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郎华忠于本判决生效之日起十日内腾空并归还原告项青松案涉位于杭州市下城区××室的房屋；
三、被告郎华忠于本判决生效之日起十日内支付原告项青松租金970833元（暂算至2016年12月31日，此后房屋占用使用费按涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准另行计算至房屋实际腾退之日止）；
四、被告郎华忠于本判决生效之日起十日内支付原告项青松违约金120000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14610元，减半收取7305元，由被告郎华忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 刘新玉
二〇一七年二月十四日
代书 记员 蒋丽莉