北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08699号
上诉人（原审被告，反诉原告）张立合，男，1991年5月22日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）刘敏，女，1979年6月12日出生。
上诉人张立合因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。
刘敏在原审法院诉称：2014年4月26日，刘敏与张立合签订《租赁合同》，将501室的住宅（以下简称涉案房屋）租赁给张立合居住，月租金4300元，租金为季付。根据该合同第一条第4点（4）条规定一方较严重违反合同另一方有权终止合同。根据该合同第二条第1点规定，张立合逾期交纳房租，要按平均日租金加10%的滞纳金。根据该合同第二条第3点规定，水电和煤气及电话费／有线电视费／上网费等乙方负责。根据该合同第三条第6点规定乙方违约扣押金。该合同签订后，张立合只按期支付了一个季度的租金，第二期租金拖延了一个多月，经过刘敏再三催促，张立合到9月1日晚才给予支付。现在张立合又拖欠第三期租金，联系多次电话无人接听，刘敏迫于无奈到房屋查看才得知，张立合在没有经过刘敏同意的情况下将房屋转租给其他的4户人家，发现张立合将客厅隔断，改变了原有的房屋结构，并回避刘敏提出处理转租请求。故诉至法院，请求法院判令：1、确认刘敏与张立合之间的房屋租赁合同于2015年4月27日解除，2、张立合支付欠付房租25800元；3、张立合支付滞纳金14504.72元；4、张立合支付电费117.6元，燃气费418.15元，上网费1580元，共计2115.75元。
张立合在原审法院辩称：刘敏不具有出租房屋的资格，不具有诉讼主体资格；同意合同于2015年4月27日解除，但是合同的解除是违背张立合的意愿强行解除的；刘敏主张的滞纳金过高，计算的时间不对，当时约定的季付，我们认为是房屋使用完毕之后付。
张立合在原审法院提起反诉称：刘敏擅自将房屋收回，这个房屋已经由购房人占有使用，应当支付2个月租金作为违约金，押金还没有退还，请求法院判令：1、刘敏支付两个月租金8600元作为违约金；2、刘敏返还押金4300元。
刘敏在原审法院针对张立合的反诉辩称：不同意张立合的反诉诉讼请求，是因为其首先不交房租，刘敏才收回房屋，张立合主张违约金没有依据。押金同意返还。
原审法院经审理查明：2014年4月26日，承租人张立合（乙方）与刘敏（甲方）签订《租赁合同》，租赁期限为2014年4月28日至2016年4月27日。双方约定：租赁期内一方较严重违反合同另一方有权终止合同不做无故收房或退房处理；在租期第一年内每月租金4300元，整（12900元）季付，在上季度末尾5天内支付，逾期天数按平均日租金加10%的滞纳金；押金为一个月的租金4300元，每季度由上季度的押金转入；租赁期内物业管理费、小区增加新设施等费用、垃圾清理费、楼道电灯费等甲方负责，乙方使用的水、电、煤气及电话费、有线电视费、上网费等乙方负责。
合同签订后，张立合向刘敏交纳押金4300元，2014年4月28日至2014年10月27日的房租25800元，之后张立合未再交纳租金。原审法院庭审中，张立合认可房屋转租给他人，但主张刘敏对转租行为同意，刘敏对此予以否认。刘敏称转租的租户于2015年4月27日搬走，张立合对此予以认可。庭审中，张立合同意支付刘敏租金25800元，刘敏同意返还张立合押金4300元。对于刘敏主张的迟延交付租金的滞纳金，张立合认为合同约定的滞纳金过高，希望法院酌情调整。
原审法院认定上述事实，有《租赁合同》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘敏、张立合签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。张立合迟延交付租金、未经刘敏同意擅自将房屋转租给他人，属于租赁期内一方较严重违反合同的情形，根据合同约定刘敏可以单方解除双方之间的房屋租赁合同。张立合辩称转租行为刘敏知情，但未提供充分证据，对张立合的辩解法院不予采信。刘敏要求确认解除合同的诉讼请求，有事实基础与法律依据，法院予以支持。现双方均认可合同于2015年4月27日解除，法院对此不持异议。合同解除前承租人应当按照约定支付租金并支付延迟履行的滞纳金，张立合同意支付2014年10月28日至2015年4月27日的租金25800元，法院对此不持异议。庭审中张立合认为双方约定的滞纳金过高，综合考虑刘敏因张立合迟延支付租金产生的实际损失，法院认为张立合关于约定的滞纳金过高的主张成立，故关于张立合应支付滞纳金的数额，本院根据公平原则予以确定。合同解除后，出租人应将收取的押金返还承租人，现刘敏同意返还张立合押金4300元，法院对此不持异议。刘敏请求张立合支付电费、燃气费、上网费，但并未提供充分证据，法院不予支持。解除合同的原因系张立合未经刘敏允许转租房屋及迟延交付租金，故张立合要求刘敏支付提前退房的违约金，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决一、确认刘敏与张立合签订的《租赁合同》于二〇一五年四月二十七日解除；二、张立合于本判决生效之日起十日内给付刘敏租金二万五千八百元、滞纳金二千元，共计人民币二万七千八百元；三、刘敏于本判决生效之日起十日内返还张立合押金四千三百元；四、驳回刘敏刘敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉刘敏张立合的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张立合不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第五项判决内容。2、依法改判张立合仅需支付刘敏三个月（2014.10.28-2015.01.27）的房屋租金，并支持张立合原审反诉中的违约金请求或将本案发回重审。3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院庭审程序违法，认定事实错误。1、原审判决要求上诉人承担滞纳金错误。由于被上诉人未经上诉人同意，擅自进入涉案房屋，干涉上诉人使用该房屋，过错责任在被上诉人一方。2、原审判决未支持上诉人主张的两个月违约金的请求是错误的。被上诉人未经承租人同意解除租赁合同，擅自收回房屋，应当支付违约金。3、被上诉人扣押上诉人物品（双门大衣柜5个、一张双人床、一张电脑桌，价值3700元）不予返还是错误的，该物品应当由被上诉人返还或折价赔偿。
被上诉人刘敏服从原审法院判决，不同意张立合的上诉请求。同意张立合在给付完毕判决中的租金等款项后返还家具，但搬运费应由张立合承担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是租金数额和违约责任的确认问题。由于在原审法院庭审中，上诉人的委托代理人认可租金应当交付至2015年4月27日，故原审法院判决张立合给付刘敏租金25800元是正确的。张立合将涉案房屋转租，刘敏表示张立合转租的租户住到2015年4月27日。对此，上诉人张立合在二审期间亦承认其转租的4个租户中有3个租户住到2015年4月27日。因此，对张立合上诉称租金应当交至2015年1月27日的主张，本院不予支持。由于上诉人张立合迟延支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院考虑到刘敏的实际损失及张立合提出的违约金过高的主张，酌情判定张立合支付刘敏二千元滞纳金的处理并无不当。张立合上诉要求不予支付滞纳金的主张，本院不予支持。至于上诉人张立合上诉称是被上诉人刘敏将其租户赶走，刘敏提前收回房屋系违约行为的说法，由于其未提交证据予以证明，张立合上诉要求刘敏支付其两个月租金作为违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费八百六十元，由张立合负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一百元，由张立合负担五十元（已交纳），刘敏负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四百九十五元，由张立合负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 刘 瑾