江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01421号
上诉人（原审原告）陈国永。
委托代理人童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海门市卡丹诺家用纺织品有限公司，住所地江苏省海门市三星镇召良村20组。
法定代表人朱裕忠，董事长。
委托代理人李小玲，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托代理人李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人陈国永因与被上诉人海门市卡丹诺家用纺织品有限公司（以下简称卡丹诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门工民初字第00662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月21日，陈国永与卡丹诺公司签订《租赁合同》一份，由陈国永承租卡丹诺公司位于海门市三星镇召良村二十组工业厂房1号楼2-6层，建筑面积为4690平方米，租期自2012年7月1日至2020年12月31日，租金为前三年度每年42万元，其余年度每年45万元。双方还约定，租赁期间，卡丹诺公司同意原告陈国永可将承租的厂房局部或整体转租给他人，但陈国永应提前告知卡丹诺公司，方可转租。2012年8月4日，双方达成补充协议，对出租房屋外墙朝东2-6楼广告使用权进行了约定。陈国永承租了卡丹诺公司的厂房后，实际将承租房屋作为办公和员工住宿用途。
2014年6月27日，陈国永与案外人周文明签订了《房屋租赁合同》一份，约定将承租的房屋整体转租给案外人周文明，租期自2014年7月15日起至2020年12月31日止，租金为每年96万元，未约定房屋用途。2014年8月5日，陈国永书面通知卡丹诺公司，要求卡丹诺公司出具消防符合要求的相关手续，否则，“造成我方的一切损失均由你公司承担”。卡丹诺公司于8月11日书面复函称因陈国永擅自改变房屋结构与用途，导致消防验收不达标，由此造成的麻烦和损失不应由卡丹诺公司承担。陈国永遂诉讼来法院，请求判令卡丹诺公司依照租赁合同与转租合同的租金总额的差额，赔偿陈国永因房屋无法转租而造成的损失人民币334.5万元。
另查明，双方订立租房合同时，案涉房屋尚未申报建设工程联合竣工验收。同年7月，相关部门对案涉房屋进行了联合竣工验收，但消防验收未获通过。至本案辩论终结时，案涉房屋仍未通过消防验收。
原审法院认为，首先，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》，卡丹诺公司作为劳动密集型企业，其生产加工车间的建设工程在工程竣工后应当进行消防验收。现卡丹诺公司将未通过消防验收的厂房出租给他人使用，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。法院依法认定双方于2012年3月21日订立的租赁合同无效。其次、陈国永依据其与他人订立的转租合同的标的额与租赁合同标的额的差价向卡丹诺公司主张可得利益损失，并无法律依据。主要理由：第一、据以案涉房屋未通过消防验收的同样理由，陈国永与他人订立的转租合同必然也无效，陈国永通过转租房屋获取经营利益的目的必然不会实现；第二、陈国永在与他人签订转租合同之前是知道或者应当知道其承租的房屋没有通过消防验收。因为《租赁合同》第五条第3款约定由卡丹诺公司负责厂房消防符合要求，表明双方在订立合同时均知晓该厂房尚未通过消防验收。当年7月份，公安消防部门对案涉房屋进行了消防验收，但最终未获通过。作为该房屋的现实使用人，陈国永当然知道这一事实，甚至知道未获通过的原因。所以，陈国永意图通过转租房屋进行谋利的行为显属明知不可为而为之；第三、租赁合同虽然约定了陈国永作为承租人可以将承租的房屋整体或者部分转租，但应当提前告知卡丹诺公司。而从陈国永订立转租合同及向卡丹诺公司出具通知的时间上来看，陈国永是在与他人订立了转租合同近2个月以后才将转租情况告知卡丹诺公司，显然属于事后告知，违反了双方约定。而如果提前告知，就不会发生陈国永与他人订立转租合同的情况。综上，法院认为，陈国永明知案涉房屋未通过消防验收，在未提前告知卡丹诺公司的情况下，即与他人订立无效转租合同，该份转租合同必然不会产生合同效益。因此，无论卡丹诺公司在履行合同过程中是否存在违约或其他侵权行为，陈国永依转租合同主张可得利益损失，法院均不予支持。如果陈国永认为有其他损失且卡丹诺公司应当承担民事责任的，可以另案起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回陈国永的诉讼请求。案件受理费33560元，由陈国永负担。
宣判后，上诉人陈国永不服，向本院提起上诉称，1、一审法院未向本人释明本案民事行为的效力，侵犯了本人的民事诉讼权利，本案应当发回重审。2、一审法院对本案民事行为的效力认定错误。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，案涉房屋虽未经消防验收，但房屋权属清晰，法律并未禁止房屋建设者取得房屋所有权。房屋所有人可出租此类房屋。违反法律的强制性规定，影响房屋的交付使用，但不影响房屋所有者签订的租赁合同的效力。3、一审法院认为本人主张可得利益损失无法律依据错误。双方所签房屋租赁合同有效，没有任何证据证明订立租赁合同时本人知晓出租房屋未通过消防验收。订立转租合同需提前告知，但这仅是单方行为，不需要卡丹诺公司同意。即便本人没有提前告知，也不因此导致转租合同无效。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持本人的诉讼请求。诉讼费用由卡丹诺公司负担。
被上诉人卡丹诺公司答辩称，本案讼争房屋存在消防未进行验收的情况，根据法律规定未依法进行消防验收的房屋禁止使用。案涉租赁合同应属无效合同，因案涉房产属于禁止使用的房屋，因此陈国永通过转租房屋获取经营利益的目的不能实现，其要求赔偿损失没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，应予维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据我国法律及相关司法解释的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况即包含房屋未经消防验收或消防验收不合格。故本案陈国永与卡丹诺公司签订的租赁合同应为有效，一审认定合同无效不当。双方的租赁合同中约定由卡丹诺公司负责厂房通过消防验收，说明双方在签订合同时均知晓该厂房尚未通过消防验收，在当年7月公安消防部门对案涉房屋进行消防验收时，陈国永已实际使用租赁房屋，作为实际使用人应当知道消防验收的事实，现在双方对未通过消防验收各执一词，均认为系对方的原因，陈国永亦未能提供证据证明系卡丹诺公司造成。转租差额不属于本案双方当事人订立合同时所能预见的损失，且转租合同系陈国永与案外人签订，其直接以此作为损失不予支持。如果陈国永认为存在其他损失，其可另行主张权利。综上，上诉人陈国永的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33560元，由上诉人陈国永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 刘玉蓉
代理审判员 张峥嵘
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；