北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8844号
上诉人（原审被告）：崔长利，男，1973年2月2日出生。
委托诉讼代理人：吴建丽，北京市理格丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞磊，男，1984年7月9日出生。
被上诉人（原审原告）：赵丽颖，女，1985年4月25日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于涛，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人崔长利因与被上诉人庞磊、赵丽颖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初8778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔长利上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判减免崔长利的违约金；3、驳回庞磊、赵丽颖要求支付居间代理费的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，认定诉争房屋类似的房屋在2015年至庭审结束前交易价格为165万元至185万元之间，属于歪曲事实；一审判决认定崔长利在履行合同过程中明确表示不愿再进行交易，与基本事实不符；一审判决无视崔长利提交的关于诉争房屋未办理房屋所有权证不属于崔长利主观恶意的相关证据，忽略了当事人过错的相关证据，而该证据是判断违约金标准是否过高的重要依据；一审判决适用法律错误，对违约金的认定标准存在错误；一审法院不应判决崔长利承担中介机构的居间代理费。
庞磊、赵丽颖辩称，同意一审判决，不同意崔长利的上诉请求。
庞磊、赵丽颖向一审法院起诉请求：1、解除庞磊、赵丽颖与崔长利于2016年1月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、崔长利向庞磊、赵丽颖支付违约金30万元；3、崔长利向庞磊、赵丽颖赔偿庞磊、赵丽颖已支付的居间代理费3.3万元、保障服务费7500元和代收评估费600元；4、崔长利向庞磊、赵丽颖返还定金2万元。
一审法院认定事实：2016年1月25日，庞磊、赵丽颖（买受人）与崔长利（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下称《买卖合同》）和《补充协议》。《买卖合同》载明：出卖人所售房屋坐落为北京市房山区×××602（以下简称诉争房屋）,89.49平方米；成交价格为150万元；出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，十个工作日内将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条载明：出卖方承诺在2015年3月1日之前取得该房屋的所有权证；出卖方逾期履行超过十五日或擅自提高房屋交易价格的，出卖方构成根本违约，买受方有权解除房屋买卖合同，出卖方应支付房价款20%违约金，居间方收取的费用由出卖方直接赔付买受方。
合同签订当日，庞磊给付崔长利定金2万元，并支付中介机构居间代理费3.3万元，另向担保公司支付保障服务费7500元、评估费600元。后崔长利在履行合同过程中明确表示不愿再进行交易。崔长利至今未取得诉争房屋所有权证。崔长利提交的证据显示与诉争房屋类似的房屋2015年至庭审结束前交易价格为165万元至185万元之间。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。根据本案查明的事实，庞磊、赵丽颖与崔长利签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，崔长利的行为已构成根本违约，造成合同不能继续履行，崔长利应承担违约责任。庞磊、赵丽颖要求解除合同、支付违约金、赔付已支付的居间费并返还定金的主张理由正当，符合双方之间的约定和法律规定，予以支持。庞磊、赵丽颖要求崔长利赔付的保障服务费、评估费应为庞磊、赵丽颖的损失，该项损失应在违约金中予以综合考虑。关于违约金具体数额，综合考虑庞磊、赵丽颖的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为25万元。崔长利关于因第三方原因造成未办理房产证、崔长利未违约等辩解均缺乏法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，于2016年8月判决：一、解除庞磊、赵丽颖与崔长利于二○一六月一月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、崔长利于判决生效之日起十日内给付庞磊、赵丽颖违约金二十五万元；三、崔长利于判决生效之日起十日内给付庞磊、赵丽颖居间代理费三万三千元；四、判决崔长利于判决生效之日起十日内返还庞磊、赵丽颖定金二万元；五、驳回庞磊、赵丽颖其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：崔长利与庞磊、赵丽颖于2016年1月25日签订的《补充协议》第二条载明：“2、房屋所有权证取得：甲方承诺在2015年3月1日之前（约定时间或条件）取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续……”《补充协议》第四条“违约责任”载明：“2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……”
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庞磊、赵丽颖与崔长利签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依约履行。崔长利作为出卖人一直未能取得房屋所有权证，使得标的物一直不具备转移权属的基本条件，买卖合同无法履行。依照《补充协议》关于违约责任的约定，崔长利的行为已构成根本违约，庞磊、赵丽颖享有合同解除权；原审法院据此判决合同解除，依据充分，本院予以维持。崔长利上诉主张，诉争房屋未办理房屋所有权证不属于崔长利主观恶意。崔长利在签订合同时应当预见到房屋所有权证未能及时取得的风险，并应当信守承诺，对因未取得房屋所有权证导致不能履行合同的后果承担法律责任。崔长利上诉主张的非主观恶意以及其在一审中提出的第三方原因，均不属于法定规定的违约责任的免除事由；故崔长利以此抗辩，法律依据不足，其抗辩意见不能成立。崔长利在上诉意见中还主张，一审判决认定崔长利在履行合同过程中明确表示不愿再进行交易，与基本事实不符；因崔长利未按约定时间取得房屋所有权证以保证买卖合同继续履行已形成根本违约，故该意见成立与否均不影响对崔长利违约行为与违约责任的认定，不影响一审处理结果的正确性。
关于《买卖合同》解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，一审法院判令崔长利向庞磊、赵丽颖返还定金2万元于法有据，违约金与居间代理费两项赔偿总额亦无显著不当，本院予以维持。
造成合同不能继续履行，崔长利应承担违约责任。庞磊、赵丽颖要求解除合同、支付违约金、赔付已支付的居间费并返还定金的主张理由正当，符合双方之间的约定和法律规定，予以支持。庞磊、赵丽颖要求崔长利赔付的保障服务费、评估费应为庞磊、赵丽颖的损失，该项损失应在违约金中予以综合考虑。关于违约金具体数额，综合考虑庞磊、赵丽颖的实际损失、预期利益等因素，酌情调整为25万元。崔长利关于因第三方原因造成未办理房产证、崔长利未违约等辩解均缺乏法律依据，不予采纳。
综上所述，崔长利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由崔长利负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李俊晔
审判员 顾国增
审判员 王艳芳
二〇一六年十月二十八日
书记员 李 丽