四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3076号
上诉人（原审被告）四川华夏军发投资有限公司。住所地：成都市金牛区九里堤交大智能小区北苑*幢*单元*楼。
法定代表人刘若莉。
委托代理人李忠富，四川天府律师事务所律师。
委托代理人魏敏，四川天府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都新城西城市投资经营中心。住所地：成都市温江区柳城镇柳台大道**号。
法定代表人汤云龙。
委托代理人康祝，四川汇圣律师事务所律师。
委托代理人刘婷，四川汇圣律师事务所律师。
原审被告四川苏宁云商销售有限公司。住所地：成都市金牛区石灰街*号国贸广场*层。
法定代表人陶京海。
委托代理人梁剑，北京市中银（成都）律师事务所律师。
上诉人四川华夏军发投资有限公司（以下简称华夏军发公司）因与被上诉人成都新城西城市投资经营中心（以下简称新城西公司）、原审被告四川苏宁云商销售有限公司合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2012）温江民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人华夏军发公司委托代理人李忠富、被上诉人新城西公司委托代理人康祝、原审被告苏宁电器委托代理人梁剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年6月新城西公司与华夏军发公司及成都市温江区跨元劳动服务有限责任公司签订了项目收购的《合作协议书》，对柳城镇大南街111号十字路口的综合大楼在建项目（现“金江大厦”）进行收购，在约定其他事项的同时约定“新城西公司对金江大厦的收购不影响苏宁电器商城的经营，华夏军发公司与其的租赁关系在新城西公司收购金江大厦后转移至新城西公司，租金的结算按照具体租赁时间进行计算”。2009年1月上述三方又签订了《补充协议书》，约定“在第一期款项到账后十个工作日内，原以华夏军发公司名义和苏宁电器签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司，相关权利义务转承给新城西公司，华夏军发公司必须协助配合新城西公司与苏宁电器完善相关法律手续”和“如由于华夏军发公司原因造成上述法律手续不能及时完善导致的稳定事件及经济损失，由华夏军发公司承担全部后果，由此给新城西公司造成损失由华夏军发公司予以赔偿”等内容。协议签订后，新城西公司依约履行合同义务，于2009年2月21日支付了第一期收购款700万元，2009年8月17日给付了200万元，并代华夏军发公司给付了其他款项等。2009年2月6日，金江大厦-1-14层房屋所有权初始登记于新城西公司名下。由于华夏军发公司在金江大厦项目转让给新城西公司以前已对外销售了部分房屋，新城西公司获得项目大产权后，已为41户未办理退房手续的购房个人办理了分户产权。
华夏军发公司与成都苏宁电器连锁加盟有限公司于2005年8月17日签订了《房屋租赁合同》，约定成都苏宁电器连锁加盟有限公司承租金江大厦第一、二、三层房屋，其中有962.92平方米为个人业主所有，2882.84平方米当时为华夏军发公司所有（现为新城西公司所有），同时约定租赁期限10年（2005年5月1日到2015年5月1日），租赁费用为每年150万元（其中物业管理费60万元／年，商场管理费为15万元／年，包括返租业主的租金），第六年起每年租赁费用递增2%，租赁费用采取“先付后租”的方式按季支付。成都苏宁电器连锁加盟有限公司因加盟期限到期，公司股东决定不再经营，将加盟公司注销，成都苏宁电器连锁加盟有限公司关于承租成都温江柳城镇大南街金江大厦的权利义务由苏宁电器承继，故2007年12月26日，成都苏宁电器连锁加盟有限公司、苏宁电器和华夏军发公司签订了《协议》一份，将成都苏宁电器连锁加盟有限公司在原租赁合同中全部权利义务转让给苏宁电器，同时对原《房屋租赁合同》第四条之第4.1条“租赁费用”进行了变更，约定从2008年2月1日起，每年租赁费用在原有基础上（150万元／年）每年递增2.6%，并约定自2008年2月1日起，苏宁电器按租赁面积按季支付华夏军发公司每平方米每月1.5元的物业服务管理费用。2011年5月12日，华夏军发公司、苏宁电器和成都市安洁物业管理有限公司签订了《补充协议》一份，约定租赁期限在原合同基础上延长了5年（租赁期限为2010年6月1日至2020年5月31日），苏宁电器按照首年（即2010年6月1日至2011年5月31日）租赁费107.88万元（不包括返租业主的租金）和物业管理费71.92万元按季提前10日分别向华夏军发公司、安洁物业支付，从第三年开始，每两年在上一年的基础上递增3%（租赁费和物业管理费均递增3%）。苏宁电器按照三个合同从2009年2月起向华夏军发公司支付了租金2516715.94元（分别为2009年1月20日支付197376.75元，2009年4月16日支付197376.75元，2009年7月22日支付197376.75元，2009年10月26日支付197376.75元，2010年2月5日支付153164.36元，2010年4月29日支付151881.41元，2010年7月26日支付151881.41元，2011年1月25日支付161783.77元，2011年4月25日支付161783.77元，2011年6月7日支付316437.05元，2011年8月2日支付90877.17元，2011年8月29日支付269700元，2011年12月23日支付269700元）。
2009年2月10日，新城西公司在报纸上发布公告，其内容为“华夏军发公司开发的金江大厦项目，因项目主体转至新城西公司，请金江大厦各位业主由见报之日（2月10日）起到成都市温江区柳城大道90号新城西公司办理相关手续”。由于新城西公司一直未收到金江大厦租金，其于2011年7月11日给苏宁电器发去了《关于金江大厦资产业主变更相关事宜的函》，对金江大厦的产权情况进行了说明，并要求苏宁电器停止向其他人支付租金，将2009年2月以来的租金支付给新城西公司，同时要求苏宁电器变更租赁合同，但苏宁电器仍未将租金缴纳给新城西公司，故新城西公司诉讼至原审法院院，请求判决：1、苏宁电器立即停止向华夏军发公司支付租金，并在剩余租期内向新城西公司支付租金；2、华夏军发公司停止收取苏宁电器承租的金江大厦商铺租金；3、华夏军发公司与苏宁电器赔偿新城西公司自2009年2月起苏宁电器承租的金江大厦的商铺租金（3332339.23元）及上述租金的银行同期贷款利息损失；4、诉讼费由苏宁电器和华夏军发公司承担。原审庭审中，新城西公司放弃了第一项诉讼请求，原审庭审后，新城西公司书面请求放弃第二项诉讼请求及对苏宁电器请求赔偿的诉讼请求。
原审法院认定上述事实所采信的证据有：当事人当庭陈述，2007年6月3日合作协议及2009年1月9日补偿协议各一份，城投中心项目收购款支付凭证，金江大厦《房屋测绘报告》及房源表，门牌号变更证明两份，金江大厦国有土地使用权、房屋所有权证明材料，城投中心2009年2月10日登报公告变更项目主体的证明材料，（2011）成温证内民字第5234号《公证书》，（2011）川成蜀证内经字第93265号《公证书》，房屋租赁合同。2005年8月17日成都苏宁电器与华夏军发公司就金江大厦3795平方米区域签订的《房屋租赁合同》，2007年12月26日四川苏宁、成都苏宁、华夏军发签订的《房屋租赁合同》、2011年5月10日华夏军发、四川苏宁、安洁物业签订的补偿协议，2011年7月11日关于金江大厦资产业主变更事宜的函，2011年11月10日苏宁回复函468637195451、2011年12月16日苏宁回复函468622890841、2011年11月10日苏宁发给华夏军发暂停支付租赁费用的函，2011年7月13日华夏军发的函件、2011年11月24日华夏军发回复苏宁公司暂停支付租金的商函、2011年12月12日华夏军发的工作联系函、2009年4月3日陈庆对苏宁的保证书、2011年12月16日陈庆的承诺承担连带清偿责任的函，苏宁与华夏军发的房屋租赁合同、苏宁支付给华夏军发的自2009年2月至2011年12月31日的房租的银行凭证、苏宁财务软件中支付华夏军发自2009年2月至2011年12月31日的租金的账目。华夏军发公司出示《关于四川华夏军发投资有限公司变更原十字口综合楼项目业主申请的通知》温计投资2005第262号文件、《建设项目选址意见书》温规选2005第17号、《建设用地规划许可证》城规建2005第92号、《建设工程规划许可证》城规建2001第10号、《成都市建设工程施工许可证》成建施温字2001第01号、《商品房预售许可证》温房预售字第230号、温国用2005字第410号国有土地使用证、消防大队整改意见书，2009年1月21日《电子转账凭证》，超过约定的1月20日付款、2009年8月17日《中国建设银行进账单》，2011年7月13日函及国内特快专递详情单等。
原审法院认为，新城西公司与华夏军发公司签订的《合作协议书》和《补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。华夏军发公司认为新城西公司违反了《合作协议书》和《补充协议书》的约定，华夏军发公司已经通知其解除协议，该协议已经终止，并向人民法院提起诉讼，请求确认该协议已终止，原审法院驳回了其诉讼请求。华夏军发公司上诉到成都市中级人民法院后，现已撤回上诉，一审判决已生效，故《合作协议书》和《补充协议书》并未解除，仍然合法有效，双方当事人仍应按协议内容履行各自的权利义务。根据《合作协议书》及《补充协议书》的约定，华夏军发公司应在新城西公司支付第一期款项十日内即2009年1月31日前，将其与苏宁电器签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司，同时，华夏军发公司原来所享有的租金权益也应由新城西公司转承。但华夏军发公司未按合同约定配合完善租赁合同变更的相关手续，仍继续收取租金不转付新城西公司，其行为已构成违约，同时根据《补充协议书》约定“如由于华夏军发公司原因造成上述法律手续不能及时完善而导致的稳定事件及经济损失，由华夏军发公司承担全部后果，由此给新城西公司造成损失由华夏军发公司予以赔偿”，新城西公司请求华夏军发公司赔偿其经济损失即应由新城西公司收取的自2009年2月起苏宁电器应支付的商铺租金，并赔偿上述租金的银行同期贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，也符合双方合同约定，原审法院予以支持。
关于其租金和利息损失的计算，新城西公司提供了华夏军发公司与苏宁电器租赁合同及华夏军发公司、苏宁电器和华夏军发公司及成都市安洁物业管理有限公司的补充协议，并以此计算出苏宁电器支付给华夏军发公司的租金和支付给成都市安洁物业管理有限公司的物业管理费共计3332339.23元，同时认为安洁物业收取的物业管理费是华夏军发公司将部分租金转移支付给安洁物业的，所以该物业管理费也应认定为租金。原审法院认为，物业管理费是苏宁电器直接给付给安洁物业的，根据合同的相对性原则，安洁物业不是本案当事人，合作协议及租赁合同中也未约定该物管费用在租金中扣除，故本案中对该部分不予处理。根据苏宁电器提供的给华夏军发公司的付款凭证及银行转款证明，原审法院对苏宁电器于2009年2月至2011年12月31日支付了华夏军发公司租金2516715.94元予以认定。同时租金的利息应当按照给付租金的不同时间予以分段计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、由华夏军发公司在判决书生效之日起十日内，赔偿新城西公司违约损失：自2009年2月起苏宁电器承租的金江大厦的商铺租金2516715.94元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至判决确定的履行期限届满时止（从2009年2月1日至2009年4月16日以197376.75元为基数计算，从2009年4月17日至2009年7月22日以394753.5元为基数计算，从2009年7月23日至2009年10月26日以592130.25元为基数计算，从2009年10月27日至2010年2月5日以789507元为基数计算，从2010年2月6日至2010年4月29日以942671.36元为基数计算，从2010年4月30日至2010年7月26日以1094552.77元为基数计算，从2010年7月27日至2011年1月25日以1246434.18元为基数计算，从2011年1月26日至2011年4月25日以1408217.95元为基数计算，从2011年4月26日至2011年6月7日以1570001.72元为基数计算，从2011年6月8日至2011年8月2日以1886438.77元为基数计算，从2011年8月3日至2011年8月29日以1977315.94元为基数计算，从2011年8月30日至2011年12月23日以2247015.94元为基数计算，从2011年12月24日至判决确定的履行期限届满时止以2516715.94元为基数计算）；二、驳回新城西公司的其他诉讼请求。案件受理费33338.8元，由华夏军发公司负担。
宣判后，原审被告华夏军发公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并依法改判驳回新城西公司的原审诉讼请求。其主要的上诉理由是：1、新城西公司在履行协议过程中存在逾期付款等违约行为，尾款至今没有付清；2、原判认定新城西公司从2009年2月1日起享有对金江大厦的收益权不当；3、华夏军发公司所收取的租金中包含了物管费，应予以扣除；4、新城西公司向华夏军发公司主张权利应属不当得利予以返还，不能适用合同法的相关规定；5、新城西公司主张租金已经超过诉讼时效。
被上诉人新城西公司答辩称，第一、新城西公司在履行协议过程中是否违约与本案审理无关，且原审中华夏军发公司未就此提起反诉；第二、华夏军发公司与苏宁电器签订的租赁合同中包括了物管费；第三、华夏军发公司将大厦所有权转让给新城西公司后，其与苏宁电器之间的租赁关系理应由新城西公司承继，其之后收取的租赁费应当退还给新城西公司，如是不当得利，也应当返还给新城西公司；第四、本案并非单纯的租赁关系，因此，不应按照租金的诉讼时效来计算。
原审被告苏宁电器发表陈述意见称，华夏军发公司未对苏宁电器提出上诉，认可原审判决关于对苏宁电器的认定。
本院二审审理查明，1、2013年3月18日，经四川省工商行政管理局核准，四川苏宁电器有限公司企业名称变更登记为四川苏宁云商销售有限公司；
2、2009年1月，新城西公司与华夏军发公司、成都市温江区跨元劳动服务有限责任公司签订了关于项目收购《合作协议书》的《补充协议书》，新城西公司并于2009年1月21日支付了第一期收购款700万元，2009年8月17日支付了200万元，并代华夏军发公司给付了其他款项等；
3、2005年8月17日，华夏军发公司、苏宁电器与案外人成都市安洁物业管理有限责任公司（以下简称安洁公司）签订了《补充协议》，约定经华夏军发公司同意，苏宁电器将物业管理费、商场管理费直接支付给安洁公司。
本院二审审理查明的其余事实与一审一致。
本院认为，本案的焦点问题是：1、本案的法律关系是合同纠纷还是不当得利纠纷；2、华夏军发公司是否应当赔偿新城西公司损失以及损失的具体金额。
首先，新城西公司在原审诉讼中起诉要求华夏军发公司与苏宁电器返还其自2009年2月起苏宁电器承租的金江大厦的商铺租金，并赔偿上述租金的银行同期贷款利息损失，其起诉主张的依据是案涉《合作协议书》及《补充协议书》，根据案涉协议的相关约定，华夏军发公司与苏宁电器的租赁关系在新城西公司收购金江大厦后转移至新城西公司，原以华夏军发公司名义与苏宁电器签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司，相关权利义务转承给新城西公司，如由于华夏军发公司原因造成上述法律手续不能及时完善而造成新城西公司的经济损失，由华夏军发公司予以赔偿。本案纠纷系新城西公司与华夏军发公司因履行案涉《合作协议书》及《补充协议书》产生矛盾所致，新城西公司以华夏军发公司违反协议约定为由诉至原审法院，因此，原审法院以合同纠纷审理本案，适用法律正确，华夏军发公司提出本案系不当得利纠纷的上诉理由不能成立。
其次，关于华夏军发公司应当赔偿新城西公司的具体金额问题。根据案涉《补充协议书》关于“在第一期款项到账后十个工作日内，原以华夏军发公司名义和苏宁电器签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司”的约定，华夏军发公司应当于2009年1月31日前，配合新城西公司与苏宁电器完善相关法律手续，相关权利义务转承给新城西公司。而华夏军发公司违反了协议约定，并未协助将前述《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司，且一直向苏宁电器收取租金。按照《补充协议书》相关约定，华夏军发公司应向新城西公司赔偿相应损失，即从2009年2月起应由新城西公司收取的租金，并支付相应利息。根据本案一审查明的事实，从2009年2月至2011年12月31日，苏宁电器共计向华夏军发公司支付租金2516715.94元，二审中各方当事人对此亦无异议，一审法院根据苏宁电器按季支付租金的具体时间、金额分段计算利息正确。对于华夏军发公司上诉称该款2516715.94元中包括了物管费的理由，因与本案查明的事实不符而不能成立。
此外，对于华夏军发公司提出新城西公司在履行协议过程中存在逾期付款等违约行为，尾款至今没有付清以及新城西公司主张租金已经超过诉讼时效等理由，因华夏军发公司在本案原审中并未提出反诉，故新城西公司在履行协议过程中是否应支付尾款不属于本案审理范围，新城西公司起诉要求华夏军发公司赔偿损失，并非直接向华夏军发公司主张支付租金，故本案不适用关于主张租金的诉讼时效。
综上所述，华夏军发公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予以支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费32678元，由上诉人四川华夏军发投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 宋 颂
代理审判员 胡 茜
二〇一四年八月八日
书 记 员 任文磊