贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1009号
上诉人（原审原告）：谢祥，男，1974年11月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。
上诉人（原审原告）：詹铭，男，1962年2月1日出生，汉族，住广东省饶平县。
上列二上诉共同委托诉讼代理人：谢伟，贵州乐正律师事务所律师，执业证号：15201201110198400。
被上诉人（原审被告）：游德均，男，1958年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：卢骏，贵州涛闻律师事务所律师，执业证号：15201201210434112。
上诉人谢祥、詹铭因与被上诉人游德均房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谢祥、詹铭上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4378号民事判决；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；三、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，被上诉人迄今为止拖欠租金长达十个月，上诉人早在2016年6月就已通过微信、短信等方式多次要求被上诉人支付租金，被上诉人在具有支付能力且无任何正当理由的情况下一直拒绝支付。原判主观上对合同法规定的催告进行了过于严苛的限制，上诉人提供的证据完全能够行使催告的义务；二、上诉人在原审中第二项诉讼请求为要求被上诉人支付从2016年2月到返还房屋之日的租金，原判未对此进行处理错误。
游德均答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
谢祥、詹铭向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告之间的租赁协议，被告将承租的房屋返还给原告。二、被告向原告支付从2016年2月到被告返还房屋之日的租金（暂计算至起诉之日为人民币30000元）。三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2009年4月8日贵州宏基房地产开发有限公司（法定代表人游德均）作为出租人（甲方）与承租人胡永红（乙方）签订《租赁合同》：“甲方出租给乙方的营业用房（原神话俱乐部），其位于贵阳市××区大理石路××、××、××、××层，具体位置及面积以甲方提供的房屋所有权证登记载明的内容为准。租赁期限为十二年，自2009年4月8日起自2021年4月7日止”。2011年涉案大理石路大理小区A栋1层5号门面转至黄海燕名下，后黄海燕（出租方、甲方）于2011年3月19日与游德均（承租方、乙方）签订《租赁协议》，“一、甲方将其所在位于大理石路大理小区二组团A栋1层5号门面租赁给乙方。二、租赁期限：自2011年3月20日起至2021年3月19日止。三、租金及付款方式：1、租金每月5000元人民币，按季度支付，签约十日内开始支付。2、租金先付后用，一季一付。四、甲乙双方任何一方在租赁期内不能提前解约（自然灾害除外），否则违约方应支付对方违约金壹佰万元人民币。五、租赁期满，同等条件下，乙方享有优先租赁权。”黄海燕、游德均签字捺印。2011年6月25日胡永红（发包人、甲方）与叶海骏（承包人、乙方）签订《承包合同》，“甲方就乙方承包经营其投资设立的贵阳国豪夜总会的相关事宜与乙方进行平等协商，并达成一致意见，订立本合同，以供双方共同遵守。第一条承包标的1、标的名称：贵阳国豪夜总会。2、企业性质：个人独资企业。3、经营地址：贵阳市南明区大理石路大理石小区A、B、C、D幢的12层。4、经营面积：以甲方、乙方与贵州宏基房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同约定的面积为准。5、承包内容：全面承包经营贵阳国豪夜总会。第二条承包期限：承包期限为十年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止。”2015年11月24日贵阳市云岩区人民法院委托贵州春秋拍卖有限公司对被执行人黄海燕所有的位于贵阳市××区大理石路××号房屋（以下简称涉案房屋）进行公开拍卖，买受人詹铭、谢祥以3080000元的价格竞得上述房屋。2015年12月10日，贵阳市云岩区人民法院（2014）云执字第5521号执行裁定书：贵阳市××区大理石路××号的所有权及相应的其他权利归买受人即本案原告詹铭和谢祥所有。后贵阳市云岩区人民法院向黄海燕及承租人（实际使用人）下达了通知书，告知上述裁定内容，通知黄海燕及上述房屋承租人（实际使用人）与买受人詹铭和谢祥在原租赁合同期限内重新签订租赁合同，并按合同交纳租金。否则，产生的一切法律后果将由黄海燕及上述房屋承租人（实际使用人）承担。本案原告谢祥、詹铭于2016年2月3日取得涉案房屋的所有权证（筑房权证南明字第××号），在与被告游德均就涉案南明区大理石路大理小区A栋1层5号门面房租协商无果的情况下，诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案外人黄海燕与被告游德均签订的《租赁合同》合法有效，合同双方应受合同效力约束。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在《租赁合同》履行期间，涉案房屋经由法院拍卖由原告合法取得，原告作为涉案房屋所有权人，仍需继续履行原租赁合同的约定。原告取得涉案房屋所有权后，即通过电话、微信等方式与被告亲属联系，被告亦表示认可，但原、被告双方因租金问题协商未果，导致被告自2016年2月份至今欠付租金，原告以被告经催告后仍未缴纳租金为由，向法院主张解除合同。被告以原告意图涨租金，拒收租金为由进行抗辩。法院认为，原告作为出租人，未通知承租人用于收租的银行账户、未告知其居住地址，亦未发出催收通知，仅是通过电话、微信等方式与被告沟通。原告提交的微信聊天记录截图，只能证明原、被告双方就涉案房屋的租金问题进行协商沟通，而非催告，故对于原告上述主张，因其证据不足，不予支持。关于原告所提被告存在转租行为。法院认为，本案原告是在2015年12月取得涉案房屋所有权，而本案涉及的所有合同均在此时间之前签订，且依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”之规定，故对原告主张解除合同的诉请，不予支持。在本案审理过程中，原告为主张被告存在转租行为而向法院申请加追涉案房屋实际使用人夜宴夜总会，因被告对该夜总会作为实际使用人无异议，且依据上述最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，法院依法不予追加。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告谢祥、詹铭的诉讼请求。案件受理费550元，由二原告负担。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《租赁合同》、《租赁协议》、《房屋所有权证》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人游德均与案外人黄海燕签订《租赁协议》建立房屋租赁关系，协议已实际履行，具有法律效力。租赁过程中，案涉房屋因黄海燕涉及其他纠纷被人民法院通过执行程序过户给上诉人谢祥、詹铭从而发生所有权转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，上诉人谢祥、詹铭取得案涉房屋的所有权后，该房屋上游德均与黄海燕之间签订的《租赁协议》在谢祥、詹铭与游德均之间继续发生法律效力。对于租赁关系是否应当解除的问题，本院认为，因房屋产权变更导致双方需重新确定履行交租义务的具体方式，上诉人谢祥、詹铭庭审中提供的短信记录仅能证明上诉人就房屋租赁问题希望与被上诉人游德均进行协商，而不能证明上诉人谢祥、詹铭已经告知被上诉人游德均变更租金支付方式以及通过催告要求游德均在合理期限内履行支付房屋租金，故对于上诉人谢祥、詹铭以被上诉人游德均未支付租金为由要求解除合同的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。对于租金的支付问题，本院认为，案涉房屋所有权的变更不影响原《租赁协议》的履行，故被上诉人游德均仍应当按照《租赁协议》约定的租金标准向上诉人谢祥、詹铭支付房屋租金，原判对于上诉人谢祥、詹铭要求被上诉人游德均支付租金的诉讼请求不予支持不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4378号民事判决；
二、游德均于本判决生效之日起十日内向谢祥、詹铭支付自2016年2月起的房屋（租金标准、支付时间和期限按照2011年3月19日游德均与黄海燕签订的《租赁协议》履行）；
三、驳回谢祥、詹铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元，由谢祥、詹铭负担275元，由游德均负担275元；二审案件受理费550元，由由谢祥、詹铭负担275元，由游德均负担275元。
本判决为终审判决。
审判长 黄新
审判员 田勇
审判员 刘劼
二〇一七年三月二十日
书记员 黄倩