甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘1002民初3732号
原告：贾风玲
委托代理人：张洁，甘肃凌东律师事务所律师。
被告：庆阳银陇房地产开发有限公司
法定代表人：管宗银，董事长。
委托代理人：陈伟
委托代理人：管少祥
原告贾风玲诉被告庆阳银陇房地产开发有限公司（以下简称为银陇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告贾风玲及张洁，被告银陇公司的委托代理人陈伟、管少祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾风玲向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的瑞安苑银陇嘉苑房屋销售审批单》合法有效，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，应当认定为《商品房买卖合同》；2、依法判令被告继续履行出售给原告审批单上载明的楼房登记备案，并交付该房屋；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年，被告开发建设“银陇嘉苑商住小区”，因资金周转困难，向原告借款50万元，支付了6000元利息，到期后被告既不归本，又未支付利息。另外，原告转得被告其他债务，均多次讨要无果。2015年8月29日原、被告签订《银陇嘉苑房屋销售审批单》，对双方姓名、销售时间、房号、面积、单价、总房款及付款方式、房源无重售等内容进行了约定，且原告按约定已经履行支付全部房款的义务。原、被告以资抵债的方式符合法律规定，双方通过协商一致的方式予以解决，基于借贷关系而发生的债权债务因建立新的商品房买卖关系而归于消灭，据此双方之间的买卖关系依法成立。该审批单具有双重行为，即为合同行为，又为承诺行为。“审批单”将《房屋销售管理办法》第十六条规定的十三项内容约清载明，因其它未约条款均属在预约阶段难以完成的事项，在审批单中表现为未决条款，故未曾约定。基于以上事实和约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，该“审批单”属于第五条规定的等协议范畴，其内容完全符合上述司法解释第五条的规定，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，应当将“审批单”认定为《商品房买卖合同》。当时由于9号楼未取得《商品房预售许可证》，原、被告未签订《商品房买卖合同》。2017年1月19日，被告依法取得9号楼《商品房预售许可证》后，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》及办理备案登记手续，彻底推翻之前房屋买卖约定。综上，原、被告在平等、自愿、公平基础上签订的“审批单”将债务关系转化为买卖关系，原告按约定履行了给付房款义务，被告就“审批单”的未决条款负有继续履行之义务，更负有必须缔约之义务，这是《合同法》等相关法律规定的强制义务。为维护原告合法权益，维护良好的商品房买卖交易秩序，特向贵院提起诉讼，请求依法判处。
被告银陇公司辩称：1、因资金链断裂，2015年我公司以大量房屋抵顶工程款，涉案房屋作为工程款直接抵顶给第三人，涉案房屋抵顶第三人之前没有出售过。原告持有银陇嘉苑审批单是我公司前任副经理任世明与贾风玲签署的，任世明在任职期间以权谋私，损害公司利益与多人签订了审批单，故对原告持有的审批单不予认可。2、从转让协议与销售审批单签订的时间看，2015年我们公司没有借原告钱，不可能以房屋抵顶原告借款。
经审理查明：2015年底至2016年2月期间，原告从银陇公司原债权人任泮、黄富兰、郭兰玲处因债权让与依法取得对银陇公司的50万、10万、9.3万元的债权。因上述借款未按期归还，2015年8月29日，被告银陇公司向原告出具《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》，该审批单载明的购房人为原告贾风玲，销售时间2015年8月29日，买卖性质：顶，房，面积均为131.71平方米，单价4300元每平方米，总房款1132706元，销售主管审核内容为：房源无重顶，符合以资抵债规定，差价互找，总经理/董事长意见栏：同意，左力君、任世明，该栏盖有庆阳银陇房地产开发有限公司印章，备注栏备注为：此单适用任何途径（形式）的楼房销售审批办理，购房人确认一栏签名为贾风玲。在被告向原告出具该审批单时，被告尚未取得银陇嘉苑*号楼（瑞安苑）的预售许可，2017年1月19日，被告取得了银陇嘉苑的预售许可，原告要求与被告签订正式的《商品房买卖合同》，并要求被告为其办理9号楼（瑞安苑）的备案登记手续，被告拒绝，原告向本院起诉。
另查明，银陇公司的法定代表人为管宗银，左力君为该公司总经理，2015年8月21日，管宗银因病治疗不能到岗，其出具《法人授权委托书》，委托左力君代表其全权管理公司机关、人事、财务有关事宜，对外签署有关文件，管宗银表示对上述行为其均予以认可。
再查：诉争的房屋银陇公司已出售给案外人陈禹豪，该房屋备案在陈禹豪名下，并已办理了房产过户手续。涉案的房屋银陇公司于2015年11月6日给其供货商畅旭朝抵顶了货款，畅旭朝又出售给张芳芳，该房屋备案在张芳芳名下，并已办理了房产过户手续。
上述事实，有原、被告陈述，《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》、《法人授权委托书》、银陇公司与案外人陈禹豪、张芳芳签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》在卷证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》是否有效力，能否认定为《商品房买卖合同》；二、原告要求被告为其办理备案登记等手续有无合同或法律依据。三、原告请求被告向其交付房诉争房屋能否得到支持。关于焦点一，原、被告双方协商一致签订的《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》经原告及被告的法定代表人委托的左力君签名认可，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效合同。该审批单对双方名称、销售时间、买卖性质、房屋状况、楼号、房号、面积、单价、总房款及支付方式、房源无重售等内容均进行了约定，具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定该“审批单”应当认定为《商品房买卖合同》，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。关于焦点二，首先，双方之间没有被告为原告办理备案登记的约定，法律只规定了出卖人有义务协助买受人办理房产过户登记，未规定房屋买卖合同必须办理备案登记，原告的该项请求无事实依据和法律依据；其次，备案登记的主管机关为房地产行政管理机关，当事人的备案登记申请是否符合登记要件，是否予以备案由房地产行政管理机关决定，法院作为司法机关无权就房屋备案登记作出处理，故原告要求本院判决被告为其办理备案登记的请求不成立，本院不予支持。关于焦点三，原、被告之间签订《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》，虽然被认定为商品房买卖合同，基于商品买卖合同双方之间产生所产生的是债权债务关系。本案诉争的房屋被告已经出售，房屋已备案在第三人名下并已办理房产过户手续。第三人对房屋所有权的登记行为已转化为物权。根据物权大于债权的原则，本案诉争的房屋实际已不能交付原告。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、原告贾风玲与庆阳银陇房地产开发有限公司签订的《银陇嘉苑房屋销售（控）审批单》合法有效，应当认定为《商品房买卖合同》。
二、驳回原告贾风玲要求被告庆阳银陇房地产开发有限公司为本案诉争房屋办理备案登记并交付房屋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14994元，由原告贾风玲负担7497元，由被告庆阳银陇房地产开发有限公司负担7497元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王英杰
人民陪审员 刘建琪
人民陪审员 杨 明 芳
二〇一七年十月二十八日
书 记 员 彭 婧
本案引用的法律条文：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。