内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第35号
上诉人（原审被告）呼伦贝尔市汇雄房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。
法定代表人叶显美，经理。
委托代理人郭明飞，黑龙江正开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阿娜，女，达斡尔族，无职业，现住内蒙古自治区牙克石市。
委托代理人宋艿佺，内蒙古君海律师事务所律师。
上诉人呼伦贝尔市汇雄房地产开发有限公司（以下简称汇雄公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服牙克石市人民法院（2013）牙民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定依法组成由审判员马然担任审判长，审判员李光、王子学参加的合议庭，于2014年2月26日、2014年4月10日、2014年5月30日公开开庭审理了本案，上诉人汇雄公司的委托代理人郭明飞，被上诉人阿娜及其委托代理人宋艿佺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，汇雄公司系牙克石市御景华庭小区房地产开发商，阿娜系该小区被拆迁人。2010年11月21日双方签订的拆迁补偿安置协议约定，汇雄公司返还阿娜产权调换的房屋座落于御景华庭小区翠杨路东、翠杨楼北华馨池南区段80平方米商服门市，交房期限2011年12月31日。违约责任中约定，汇雄公司应按期交房，延后一天罚款500.00元。至交房期限后楼房尚未竣工，且汇雄公司提出，除了1号门市其它一楼门市均已售出，只能将约70平方米的1号门市楼安置给阿娜，可以按80平方米折算，多退少补。阿娜认为，1号门市无论是地段位置还是格局面积均与拆迁协议中约定的房屋状况有巨大差别，且1号门市内部有通往2层的通道，根本不能作为商服门市使用。因此，阿娜提出要求解除拆迁协议，返还房款并赔偿房款一倍的损失共计120万元。
原审法院认为，双方签订的返迁协议约定了返迁安置房屋的详细位置，应返迁阿娜的楼房位置在原翠杨楼北华馨池南，也就是6号商服楼的中间地段，在此地段确有一户近80平方米的房屋，但汇雄公司已出售他人。现返迁阿娜的房屋无论位置还是面积都与协议约定不符，且室内还设有通往二层的楼梯通道，不能关闭门市房门，不便商服营业，不符合协议约定的返迁楼房的商服用途。而汇雄公司建设的符合协议约定的位置、用途的房屋却出售给他人，导致返迁协议不能实现，因此，汇雄公司确已违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，阿娜请求解除拆迁安置补偿协议、返还购房款并赔偿一倍购房款损失的主张，法院予以支持。汇雄公司辩称返迁阿娜的房屋符合协议约定，汇雄公司没有违约，与事实不符，其辩解不能成立，原审法院不予支持。经鉴定机构评估，楼房每平方米6950.00元，80平方米为55.6万元，为合理数额，法院予以维护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决如下：一、解除阿娜与呼伦贝尔市汇雄房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议。二、呼伦贝尔市汇雄房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付阿娜楼房款55.6万元，赔偿楼房款一倍的损失55.6万元，合计111.2万元。
上诉人汇雄公司不服原审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定事实不清，（一）依据上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的内容，双方对产权置换的房屋只是进行了范围界定，而并未明确具体是几号门市，而一审法院却主观的认定上诉人给予被上诉人置换的房屋位置是某个具体位置，显然是对事实认定不清。（二）按照双方的协议约定，上诉人提供的置换房屋6号楼1号门市的位置处于御景华庭小区翠杨路东、翠杨楼北、华馨池南段，且该房屋的面积为85.865平方米，为商服，位置完全符合双方的约定。6号楼1号门市内虽有通往二楼的楼梯，但是该楼梯并不是该门市的主体结构，完全可拆除，故一审法院对上诉人现提供给被上诉人的返迁房的位置和用途是否符合协议约定认定不清。（三）上诉人并未将拆迁房屋出售给他人，6号楼的门市都是对拆迁户进行房屋置换的，上诉人根据被拆迁人的置换面积与被拆迁人协商确定置换房屋的准确位置。由于上诉人与被上诉人在置换房屋位置的问题上多次协商，被上诉人一直没有给予明确答复，之后上诉人按照协议要求为被上诉人预留了置换房屋，即6号楼1号门市，但被上诉人不肯接受该房屋，因此双方合同目的不能实现的原因和责任在于被上诉人，一审法院将责任归结于上诉人，显然有失公平和公正。二、一审法院适用法律错误。（一）上诉人所建楼房至今仍未交工，被上诉人以上诉人不能按协议交付楼房为由诉讼显然缺乏事实依据。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定适用的前提条件是房屋的位置、用途特定，并且上诉人将特定的房屋卖与第三人。而本案双方只是约定置换房屋的用途为商服，对位置没有约定，只是约定范围，且安置的房屋没有出卖他人，上诉人一直将6号楼1号门市为被上诉人预留，合同目的能够实现，故本案不应适用该条法律规定。（三）上诉人已经按照合同约定提供了置换房屋，已经履行了合同义务，被上诉人拒不接受上诉人提供的房屋，由此导致的一切损失应由被上诉人自行承担，与上诉人无关，故该合同目的不能实现的责任不应由上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销内蒙古自治区牙克石市人民法院做出的（2013）牙民初字第43号民事判决书，判令上诉人与被上诉人置换产权的房屋为6号商服楼1号门市或判令双方解除拆迁补偿安置协议，上诉人给予被上诉人拆迁安置补偿费55.6万元。
被上诉人阿娜答辩称，一、依据双方签订的拆迁安置补偿协议置换给阿娜的房屋为御景华庭小区翠杨路东、翠杨楼北、华馨池旁80平方米商服，是六号楼中间地段，由于拆迁时上诉人规划设计审批和编号没有通过，故未标注具体门牌号，但位置为华馨池和翠杨楼中间的位置。而上诉人所称的6号楼1号门市不在华馨池南翠杨楼北地段，其所属的位置是原华馨池所在位置，1号门市的位置和面积都与协议约定不符，且室内还有通往二层的楼梯通道，经询问上诉人公司的副经理证实为消防通道，不能拆除。1号门市中有此通道不能关闭门市房，不能作为商服使用，不符合协议约定返迁楼房的商服用途，因此上诉人要交付的1号门市房不符合拆迁协议的约定。二、协议中约定翠杨楼北华馨池南段的楼房，上诉人已出售或返迁给他人，该地段没有可返迁给被上诉人的房屋，一审法院曾经到牙克石建设银行调查取证，出具介绍信记载，建设银行购买了该地段的门市，由此可推断被上诉人房屋的位置已经被占用。由于上诉人现在不能提供约定地段的其他房屋，依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，上诉人应双倍赔偿楼房价款，故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，牙克石市住房和城乡建设局于2014年4月16日出具的《证明》中载明：“御景华庭小区6号楼1号门市985.62㎡于2012年6月13日出售给范某某”，其他事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院在二审期间依职权调取两份证据：1、本院对汇雄公司分公司主任叶某做的询问笔录。经质证，上诉人汇雄公司对该份笔录不认可，认为本院无权调取证据。被上诉人阿娜认为该份笔录合法有效，能够证实御景华庭小区6号楼2、3号门市卖给了中国建设银行股份有限公司牙克石支行，御景华庭小区6号楼4号门市卖给了褚某某。2、本院调取的牙克石市住房和城市建设局出具的证明一份。经质证，上诉人汇雄公司对该份证据的真实性不予认可，被上诉人阿娜对该份证据的真实性无异议，认为该份证据证明上诉人违反拆迁协议的约定，侵害了被上诉人的合法权益，按照法律规定应双倍赔偿。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，本院有权调取审理本案需要的相关证据，对上述证据予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的安置补偿协议中约定的安置回迁房的具体位置，以及安置房屋是否可以交付给被上诉人阿娜，即合同目的能否实现。二、原审法院适用法律是否正确。
一、关于双方当事人签订的安置协议书约定的房屋具体位置及能否交付的问题。双方当事人签订的安置补偿协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但协议书对返迁给被上诉人阿娜门市房的位置约定不够明确，而在协议约定的区段内，面积与合同约定相近的门市房仅有1号门市的一层84.54平方米房屋和4号门市的一层95.07平方米房屋，但两个门市房均为上下连体的门市房，且上诉人汇雄公司也主张安置协议书中的返迁房屋为御景华庭小区6号楼1号门市房，因此本院认为协议中约定的返迁房屋为御景华庭小区6号楼1号门市房的一层，该层门市房不能作为独立的商服门市使用，并且经本院调取证据证实，牙克石市御景华庭小区6号楼1号门市985.62平方米已经出售给范瑞煊，故上诉人汇雄公司无法向被上诉人阿娜交付回迁房屋是事实，签订的安置补偿协议无法履行，上诉人汇雄公司应承担无法交付房屋的法律责任。
二、关于原审法院适用法律是否正确的问题。上诉人汇雄公司将返迁给被上诉人阿娜的门市房另行出卖给第三人，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定的情形，被上诉人阿娜请求解除拆迁安置补偿协议并返还安置补偿房屋的实际价款的请求，本院予以维护。关于被上诉人阿娜主张上诉人汇雄公司承担一倍安置补偿房屋的实际价款的赔偿责任的诉讼请求，综合考虑上诉人汇雄公司的过错程度，被上诉人阿娜所受损失大小以及牙克石市房地产市场情况，本院对被上诉人阿娜的该项请求予以维护。关于上诉人汇雄公司庭审时主张该案已付房款应以签订拆迁协议时的房屋价格为基数，不应以2013年起诉的房屋价格为基数计算的上诉请求，本院认为由于上诉人汇雄公司一直未能向被上诉人阿娜交付房屋，而房屋价格随着时间延续而不断变化，被上诉人阿娜因不能取得返迁房屋所产生的损失也在不断增加，故原审法院依据2012年6月20日的价格鉴定基准日为依据计算房款，并无不妥，故对上诉人汇雄公司的该项请求，不予维护。
综上，上诉人汇雄公司的上诉理由不成立，本院不予维护。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7659.00元，由上诉人呼伦贝尔市汇雄房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 然
审判员 王子学
审判员 李 光
二〇一四年六月十一日
书记员 姜 楠
附：本案判决所依据的相关法律
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；