四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2154号
上诉人（原审被告）：周蓉，女，1978年7月14日出生，汉族，住南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：四川清泓物业服务有限公司，住所地南充市嘉陵区滨南路一段13号地中海蓝32幢12楼4号。
法定代表人：程记文，总经理。
委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人周蓉因与被上诉人四川清泓物业服务有限公司（以下简称清泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省顺庆区人民法院（2017）川1302民初1255号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周蓉上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人按质价相符原则支付70%的物业服务费；2.并判令被上诉人承担1万元的违约赔偿责任；3.二审案件受理费由清泓物业公司负担。事实及理由：1.小区业主对业委会与清泓物业公司签订的《物业管理服务合同》并不知情，该合同无效，不能对业主产生拘束力。2.业委会不是业主大会选举产生的，成立不合法。且业委会一届任期只有3年，无权与清泓物业公司签订2014年到2019年五年的物业服务合同。3.清泓物业公司在服务过程中严重不履职，如小区清洁卫生差、无故拆除路灯、车辆乱停乱放、乱收费等，对上诉人的门禁系统接房时即不能使用，被上诉人多年来也一直未予处理。
被上诉人清泓物业公司辩称，上诉人周蓉并未在本案中提出反诉，其要求被上诉人赔偿违约金的主张不能成立。小区业委会系合法成立，并在房管部门进行了备案。物业公司与小区业委会签订的物业服务合同依法有效，对业主有拘束力，且物业公司在案涉小区实际开展了物业服务，有权收取物业服务费。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审原告清泓物业公司向一审法院诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2017年3月31日的物业管理服务费用6033.35元、垃圾清运费435.50元；2.判令被告向原告支付截止2017年3月31日止未支付物业管理费用的违约金6013.27元；3.本案所涉的全部费用由被告承担。
一审法院认定事实，原审被告周蓉购买了南充市顺庆区滨江中路一段239号“海润滨江”A幢B单元C楼D号住房一套，建筑面积75.04㎡，系海润滨江小区业主。2011年1月，周蓉接收房屋时，与清泓物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费：按建筑面积每月1.2元/㎡计算，于每季度第一月的5-10日交纳该季度费用，不依约交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；物业管理服务内容：共用部位的维护和管理。主要指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。同时，协议对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置以及其他违约事项、违约责任等内容进行了约定。
2014年3月10日，清泓物业公司与“海润滨江小区业主委员会”签订了《物业管理服务合同》，期限为2014年3月10日至2016年3月9日止。合同约定：物业管理服务费按建筑面积每月1.2元/㎡计算，业主未依约交纳的，每延迟一天按应交物业费的0.1%支付违约金。物业服务内容在合同附件中进行了约定。
2009年6月，南充市物价局向市环卫处发出“南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知”，对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、城市居民和城市暂住人口等，均应按规定缴纳生活垃圾处理费。收费标准：城市居民（含暂住人口）为6.50元户／月。案涉小区的垃圾处理费由物业管理公司代收。
上述协议（合同）签订后，清泓物业公司依约对该小区进行了物业管理服务，周蓉未按照约定支付物业管理服务费用。周蓉自2011年9月起开始未交纳物业管理费用等，自2011年9月起至2017年3月，欠费情况为：物业管理服务费共计6033.35元；垃圾处理费按照6.5元／月计算金额为435.50元。清泓物业公司在周蓉住宅门上张贴了书面物业服务费催收通知单并在小区张贴催缴物业服务费的“温馨提示”。2016年1月，清泓物业公司通过四川泰宇律师事务所以张贴方式向海润滨江A幢B单元C楼D号业主发出《律师函》，要求支付物业服务管理费及违约金等。
一审法院认为，清泓物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，海润滨江小区业主委员会系该小区合法成立的其他组织。本案双方当事人签订的《前期物业服务协议》及清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，是合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对全体小区业主具有约束力。清泓物业公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，自签订协议起一直在案涉小区从事物业管理服务，且通过书面方式催交物业服务费等。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案周蓉抗辩理由为双方之间不存在合法的合同关系以及原告提供的服务质量很差。对于双方之间的合同关系的合法性本院前述已予以确认，被告的该项抗辩理由不成立。对于提供物业服务的情况，清泓物业公司亦举证证明其在合同服务事项内履行了义务，周蓉提供的证据反映出清泓物业公司提供的服务确实存在瑕疵，但本院认为清泓物业公司履行了合同义务，其履行过程中存在瑕疵并并不构成业主周蓉不支付物业管理服务费的理由。周蓉应当按照约定支付物业管理服务费，清泓物业公司亦应当提高物业管理服务质量。因此周蓉的前述抗辩理由不成立。周蓉应当向清泓物业公司缴纳拖欠的物业服务费6033.35元、垃圾处置费435.50元。清泓物业公司主张自2011年9月1日至2017年3月31日止按每天按应交物业管理服务费总额的0.1%交纳滞纳金明显过高，一审法院酌定以拖欠物业管理服务费总额为基数，从2017年3月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计息计算违约金作为对被告的违约惩罚。综上，一审法院判决：一、被告周蓉于本判决生效后十日内向原告四川清泓物业服务有限公司支付2011年9月起至2017年3月的物业服务费6033.35元及垃圾处置费435.50元；二、被告周蓉于本判决生效后十日内向原告四川清泓物业服务有限公司支付违约金，违约金计算方式：以6033.35元为基数，从2017年3月31日起至判决确定的给付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；若未按本判决确定给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至物业服务费付清之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告周蓉承担。
本院二审审理查明，2014年3月10日，清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，载明的期限为“2014年3月10日至2019年3月9日”，一审判决书将“2019年”表述为“2016年”属于笔误，一审法院对此以（2017）川1302民初1255号民事裁定予以了补正。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，由于本案中周蓉并未提出关于要求清泓物业公司赔偿违约损失的反诉，其该项主张不属本案审理范围。本案争议焦点为周蓉是否应当向清泓公司支付拖欠的物业服务费。
首先，周蓉与清泓物业公司于2011年1月签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，应予确认。
其次，关于清泓物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》是否有效，及是否对业主周蓉产生约束力的问题。本院认为，《物业管理服务合同》有业委会签章和业委会负责人签字，且与之前小区业主本人签订的《前期物业服务协议》相比，所确定的物业公司仍为清泓物业公司，物业收费标准仍为住宅按建筑面积每月1.2元/㎡计算，故前后合同的主要内容是一致的，符合物业服务延续性的通常做法，并不必然侵害小区业主的实体权利。同时，虽然业委会任期三年，但其签订五年的物业服务协议，并不违反法律强制性规定。周蓉主张小区业委会成立不合法，但并未提供相关证据，按照谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的后果。因此，对小区业委会与清泓物业公司签订的《物业管理服务合同》，本院依法确认有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，周蓉关于清泓物业公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对其不具有约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。
第三，关于周蓉主张的清泓物业公司服务不到位的问题。本院认为，周蓉所主张的部分问题如门禁系统应系开发商交房时的质量问题，部分问题为物业公司管理不到位的瑕疵，均不构成影响其享受主要物业服务的严重质量问题，其以此要求拒交或少交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持。但作为物业服务企业，清泓物业公司理应进一步提高管理服务质量，对业主反映的相关问题积极协调解决。若小区业主仍认为清泓物业公司提供的服务不达预期，可按程序依法解除双方合同关系，另聘物业公司开展物业服务。至于周蓉上诉主张的清泓物业公司乱收费问题，由于其并未提供相应证据，且本案中清泓物业公司诉请的物业服务费、垃圾处置费符合合同约定，并未要求上诉人缴纳其他费用，故对周蓉的此项上诉主张，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112元由上诉人周蓉负担。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 陈国兵
二〇一七年十月十七日
书记员 范云荣