江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终2719号
上诉人（原审被告）：韩峰，男，1982年1月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。
委托诉讼代理人：闻慧，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）新沂市温信房地产有限公司，住所地江苏省新沂市温州商城B区十一号楼301室。
法定代表人：杨望鸣，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹娟，江苏良修律师事务所律师。
上诉人韩峰与被上诉人新沂市温信房地产有限公司（以下简称温信公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回温信公司本案中违约金诉请，租金数额按照每年20万元自2015年12月1日计算至2016年6月14日。理由为：由于双方约定租金减免至每年20万元，温信公司让了8万元租金要我保守秘密，且再额外让2个月的租赁期间，另外签订第二年租赁合同的时间在次年元旦后。后我多次要求温信公司签订第二年的合同，温信公司以种种理由推脱、拒绝签订。在此期间，我一直很相信温信公司的话，才拖到现在，所以是温信公司存在违约，没有按照承诺和我签订合同。另外，因温信公司拒绝签订合同后我要求其返还保证金时，温信公司继续推脱，导致我一直不能了结此事。
温信公司辩称：1、本案房屋租赁合同明确约定合同到期后韩峰应当将房屋交付给我公司，如果不能交付，应按照原租金的三倍支付违约金。合同订立后，我公司严格按照合同中约定履行义务，将房屋交付给韩峰使用，但期满后韩峰没有按照合同约定交付房屋，所以已构成违约，韩峰的上诉理由不成立。2、韩峰称租赁合同到期后，我公司同意以每年20万元租金继续出租不是事实，我公司从未以任何形式和韩峰约定每年20万元租金，韩峰�此应当举证证明。
温信公司向一审法院诉请判令韩峰：1、支付占有使用费209997元（从2015年10月1日至2016年6月30日，每月23333元，共9个月）；2、支付违约金34999.5元元（租金的30%）；3、负担诉讼费、保全费。
一审法院查明：2014年7月24日，温信公司（甲方）、韩峰（乙方）签订一份“租赁协议”，约定温信公司将位于新沂市温州商城C区1-1-J25、J26、J27、J28房屋面积为563.94平方米的四间门面房租给韩峰使用，租赁期为一年，即自2014年10月1日起至2015年9月30日止；租赁期满，乙方如要求续租，必须在租赁期满前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁协议并交纳各项费用，否则，视为乙方不再续租，甲方可重新签约其他商家。在同等条件下，乙方凭本合同、租金收据、保证金收据拥有优先续约权；乙方应付年租金为28万元；乙方应�2014年7月24日前，交付甲方履约保证金4万元；乙方装修除活动装饰外，其权属归甲方所有，乙方不得再行拆除或损坏，无论因乙方原因中途退出或合同期满都不得向甲方提出装饰等任何补偿要求；乙方未按约定将商铺交甲方验收，自租赁期满或解除协议之日起，每逾期一天须向甲方支付相当于原租金（按天折算）三倍的违约金。如超过半个月未交，甲方有权封存房屋，并有权暂扣乙方的固定资产；一方违约造成另一方损失的，违约方除依本条规定支付违约金外，还应按协议有关条款承担赔偿责任。
合同签订后，温信公司将涉案房屋交付给韩峰，韩峰按约接收房屋并按约支付了合同期内全部租金，按约交纳了保证金4万元。韩峰接收房屋后进行装潢，投入了较多的装潢费用。合同到期后，韩峰既未与温信公司签订续租合同，也未及时交付房屋，2016年6月13日，韩峰书面通知温信公司于2016年6月14日前接收房屋。
庭审中，韩峰认为约定的违约金数额过高，应调整至拖欠费用部分的20%。
案件审理过程中，根据温信公司申请，该院于2016年9月7日依法保全了韩峰的财产，温信公司为此支出保全费1770元。
一审法院认为:温信公司与韩峰2014年7月24日签订的“租赁协议”系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后温信公司、韩峰双方均按约履行了自己的义务。韩峰在履行合同过程中按约对涉案房屋进行了装潢，因其认为投入的装潢费用过高，在合同到期后一边继续占用涉案房屋，一边与温信公司协商续租事宜，因持续时间过久，温信公司曾依约将涉案房门锁上，但上锁时间很短就被解锁。因韩峰在合同到期后没有按约交付租赁的房屋，温信公司要求韩峰比照租金的约定支付占用房屋期间的使用费用，于法有据，对温信公司该主张该院予以支持。因韩峰在合同到期后未能及时交付房屋造成违约，且温信公司要求支付的违约金数额低于韩峰要求调整的违约金数额，故对温信公司支付违约金的主张，该院也予支持。韩峰认为其投入的装潢费用过高，而合同约定该部分装潢属于温信公司所有，合同的订立显失公平，依法应予撤销。对韩峰该抗辩主张，该院认为其在签订合同时，明明知道其约定的租期为一年，而按照租期的时间长短，结合合同约定装潢部分的最终归属，投入多少装潢费用是韩峰自己考量和决定的，如何装潢，如何投资均不是温信公司的事情，温信公司也无权干涉，且在合同订立韩峰还没有实际进行装潢时，温信公司对韩峰装潢投入也无法预见，所以，对于合同本身是不存在显示公平问题的。在合同履行�程中，如韩峰认为合同订立存在缺陷，应及时与温信公司协商或在法定期限内行使撤销权，但韩峰在法定期限内未能行使，故对韩峰该抗辩主张，该院不予采纳。韩峰的其他抗辩主张因无合同依据，也无法律依据，故对其抗辩理由不予采信。因韩峰在2016年6月13日书面通知温信公司接收房屋，期限为6月14日前，故温信公司要求韩峰支付占用房屋使用费的期限应计算至2016年6月14日，韩峰支付的保证金不再退还，在计算时予以扣除。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、韩峰于判决发生法律效力之日起十日内支付给温信公司房屋占用使用费154081元（自2015年10月1日起至2016年6月14日止，每天767.12元，共计194081元，扣除保证金4万元后，再支付154081元）；二、韩峰于判决发生法律效力之日起十�内支付给温信公司违约金3万元；三、驳回温信公司的其他诉讼请求。案件受理费3333元，保全费1770元，合计5103元，由韩峰负担。
二审期间,温信公司未提交新证据，韩峰申请徐勤中出庭作证陈述：韩锋在2015年的经营中一直处于亏损状态，嫌房租过高，我与韩锋是朋友关系，之前购买温信公司的房屋认识了该公司的夏晓冬。2015年10月28日，我受韩锋夫妻的委托，在新沂市龙润茶酒店找到夏晓冬，夏晓冬同意按照每年20万元的租金将本案房屋出租给韩锋，但叮嘱我不要说，防止其他人也要求降低房租，但前提是先要将上半年房租限时半个月缴清，当时周树滨等二人在场。后我告诉韩锋夫妻这个事情，韩峰要求签署次年的租赁合同时，温信公司说是过了元旦再签署，后温信公司要涨到28万，然后我们不同意。我们说退了钱我们就不干了，但是之后再也找不到夏晓冬了。韩峰质证认为，上述证言说明由于温信公司违约，导致我无法履行合同且终止合同的事实。温信公司对上述证言的真实性持有异议，认为证人是听夏晓冬所说，但没有证据证明夏晓冬说过这些话，属于孤证。即便夏晓冬自己口头承诺每年20万元租金，但也没有我公司的授权或认可。另外，证人陈述商谈时间是2015年10月28日，距离韩峰交第二次租金时间相隔半年，韩峰明显存在违约。本院对徐勤中的上述证言，将结合其他证据和案件事实综合分析认定。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：韩峰以温信公司存在违约行为为由，拒付违约金及调整一审判决确认的租金数额，是否应予支持。
本院认为：本案租赁期限于2015年9月30日届满前后，韩峰未提供证据证明曾按本案《租赁协议》约定，在租赁期�届满前两个月向温信公司提出书面续租申请或实际续交租金，而是于2016年6月13日向温信公司发出书面合同终止函，要求温信公司于2016年6月14日前接收涉案租赁房屋。同时，根据本案《租赁协议》的约定，租赁期满后韩峰要求温信公司返还4万元保证金，必须以交还商铺钥匙且经物业验收房屋、设施等无损并扣除应付款项为条件，韩峰本案中亦未提供证据证明本案诉讼前已具备上述返还保证金的条件。另韩峰上诉主张温信公司的夏晓冬承诺次年租金降为20万元以及免费使用2个月房屋，后温信公司拒绝续签合同，存在违约行为，但温信公司对此不认可，除徐勤中的证言外，韩峰并未提供其他证据证明，且夏晓冬是否具有代表温信公司与其处理本案租赁事宜也未提供证据证明，故该项上述主张，不应支持。
综上分析，韩峰并无证据证明本案租赁合同履行中温信�司存在违约行为，相反其在租赁期限届满后未续签租赁合同，也未续交租金或返还房屋，已构成违约行为。一审法院按照本案租赁协议约定的租金标准，判决韩峰向温信公司支付租赁期限届满日至实际返还日期间的占有使用费，并按照韩峰自认的标准判决其向温信公司支付违约金，并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费218元，由上诉人韩峰负担。
审 判 长 郭 宏
代理审判员 张 涛
代理审判员 汪佩建
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 牛金铭