四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终325号
上诉人（原审被告）四川省永合实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区佳灵路*号*栋。
法定代表人李英明，董事长。
委托代理人吕瑞，泰和泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何廷，女，1978年3月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人曾荣康，男，1954年1月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
被上诉人（原审原告）武侯区武青嘉苑第二届业主委员会。住所地：四川省成都市武侯区武兴一路*号***号。
负责人胡信芳，主任。
委托代理人曾俊华，北京康达（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都宝之诚珠宝有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华街*号附*号。
法定代表人罗恒，总经理。
委托代理人税悦，女，1986年10月30日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
上诉人四川省永合实业有限公司（以下简称永合公司）、何廷因与被上诉人武侯区武青嘉苑第二届业主委员会（以下简称武青嘉苑业委会）、成都宝之诚珠宝有限公司（以下简称宝之诚公司）返还原物纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第2930号民事判决，于2016年1月27日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，武青嘉苑业委会在成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处办理了换届备案记录，武青嘉苑业委会任期为2014年11月22日至2019年11月21日。
一、关于诉争房屋的产权情况。《新建商品房初始登记》载明，永合公司名下位于武侯区武兴一路8号10栋4层房屋设计用途为“其他”，建筑面积409.38平方米，“其他”为物管用房231.33平方米，社区用房178.05平方米。《房屋信息摘要3》载明，位于武侯区武兴一路8号10栋4层6号房屋规划用途为物管用房，建筑面积231.33平方米，因公产分割从永合公司处转移登记为全体业主所有。
另查明，2014年7月2日，成都市房屋产权登记中心在《关于“武青嘉苑”物管、社区用房信访事项答复意见书》中证实该物管用房于2012年6月6日登记于业主名下。
二、武青嘉苑业委会与永合公司之间关于物管用房协商的情况。2011年12月23日，武青嘉苑业委会与永合公司签订《协议书》一份，载明：双方就小区的物管用房的相关事宜达成协议如下，一、武青商务楼四楼6号物业管理用房231.33平方米，在未办理武青嘉苑物业管理用房产权转移之前，永合公司从2012年1月1日起，按每平方米/10元的租金向武青嘉苑业委会支付，每月支付租金2313.3元。该房屋的租金按年度支付。二、房屋租期为一年，到期后双方具体面谈，续签协议。三、永合公司应尽快办理该物业管理用房的产权相关手续。四、本协议一式五份。双方各持一份，武侯区信访局、机投桥街道办事处及机投桥街道司法所各备案一份。本协议经双方签字盖章后生效。武青嘉苑首届业主委员会和永合公司在协议上盖章。同日，武青嘉苑业委会出具《情况说明》一份，载明因武青嘉苑开发商未将物业管理用房交付业委会一事区信访局进行调解，会议决定由开发商向业委会再次支付1500元工作经费。武青嘉苑业委会出具《收条》一份，载明收到前述款项。
2012年1月12日，武青嘉苑首届业主委员会向永合公司出具《委托书》一份，载明武青嘉苑首届业主委员会委托郑永红收取2012年全年物管用房的租金27759.76元。同日，郑永红出具《收条》一份，对其收到永合公司前述租金予以证明。
永合公司提供照片五张，拟证明照片中位于小区入口处搭建的平房系永合公司向武青嘉苑业委会提供的物业用房，以替代本案诉争房屋使用。武青嘉苑业委会对真实性无异议，对关联性和合法性不认可，认为该房屋系违章建筑且并未向全体业主或武青嘉苑业委会进行交付。
三、永合公司与何廷之间关于诉争房屋使用的相关情况。2006年1月5日，永合公司与何廷签订《商品房买卖合同》一份，该合同备案表载明：何廷向永合公司购买武青嘉苑10幢4层1号商业房1套，建筑面积266.47平方米，总价681723元。
同日，永合公司与何廷签订《补充协议》一份，载明：双方就何廷购买武青嘉苑综合楼4楼4、5、6、7房一事达成协议，何廷购买的实际建筑面积为252.49平方米，总价为681723元；剩余302平方米为小区的配套用房，何廷享有该302平方米房屋的使用权，享有使用年限为40年；补充协议作为何廷的购房附件，与正式购房合同具有同等法律效力。
2006年8月28日，永合公司与何廷签订《补充协议》一份，载明：永合公司由于产权处面积测量报告核定原因，不能办理合同规定的产权面积，双方就2006年1月5日签订协议中何廷购买252.49平方米房屋面积达成如下协议；办理产权面积为145.11平方米，不能办理产权证面积107.38平方米，永合公司退还何廷289926元，该107.38平方米房屋何廷享有使用权，使用权限和正式购房合同一致。
2005年12月31日，永合公司出具《收款收据》一份，载明收到“何廷单价2700元/㎡交来武青嘉苑10#楼4楼4#5#6#7#定金合计554.49㎡，其中302㎡赠送使用权”，金额为8万元。
2006年1月5日，永合公司出具《收款收据》一份,载明收到何廷交来“购武青嘉苑商务楼4楼252.49㎡房款,房号为4#5#6#7#，合计554.4㎡，其中302㎡赠送使用权”，金额为
601723元。2011年11月25日，永合公司向何廷作出《通知书》一份，载明何廷使用位于武青嘉苑小区10幢四楼5、6号房屋，面积为409.38平方米系该武青嘉苑小区的社区物管用房，现该小区成立了业主委员会，请何廷于2012年1月1日前将前述物管用房移交给武青嘉苑小区的业主委员会。该通知书向何廷进行了邮寄送达。
2014年6月，永合公司向何廷作出《关于立即腾空并移交房屋的函》一份，载明双方于2006年签订的两份补充协议约定由何廷无偿使用武青嘉苑项目综合楼4楼5、6号房屋，建筑面积共计409.38㎡。由于5号房性质为社区用房，产权属于政府，6号房性质为物管用房，产权属于全体业主共有。《补充协议》中关于无偿使用房屋的内容属于无效约定。永合公司已于2011年11月25日向何廷发出《通知书》，要求何廷于2012年1月1日前进行移交，但何廷至今未履行移交义务。永合公司再次要求何廷于收到函件之日起10日内腾空5、6号房屋并向相关产权人办理移交手续。
四、何廷与宝之诚公司关于诉争房屋租赁的情况。2014年8月2日，何廷与成都百年宝城商贸有限公司（以下简称百年宝城公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定百年宝城公司向何廷租赁位于武侯区武兴一路8号房屋，租赁面积约600平方米，租赁期从2014年8月8日起至2019年8月8日止，租金标准为22万元/年，支付方式为每季度结算一次，下一次房租在租金到期前十五天内一次性付清，每季度房屋租金为5.5万元，押金1万元。何廷在出租方签名，百年宝城公司在承租方盖章。
诉讼中，百年宝城公司出具《情况说明》一份，载明“就百年宝城公司从何廷处租赁的武青商务楼办公室，实际使用人为宝之诚公司”。百年宝城公司、宝之诚公司在情况说明上盖章。
2015年4月12日，武青嘉苑业委会向宝之诚公司邮寄了《宝之诚公司应向业委会支付房屋占用费的函》,载明诉争的5号、6号房屋系全体业主共有的物业用房和小区用房，宝之诚公司作为实际占有人应当向业委会支付占用费用，并停止向他人支付租金或占用费用。
庭审中，何廷、宝之诚公司均确认诉争房屋系宝之诚公司实际使用并按约支付了租赁费、物管费。宝之诚公司确认其从2014年8月至2015年4月向何廷支付租金16.5万元，押金1万元，因本案纠纷的原因，其余租金待法院判决明确后再行支付。
另查明，宝之诚公司、百年宝城公司法定代表人均为罗恒。
原审法院认定以上事实，主要采信了《营业执照》、工商登记信息、房屋所有权证、房屋信息摘要、《协议书》、《收条》、《委托书》、照片、《买卖合同》、收款收据、《补充协议》、《通知》、《情况说明》、函、《答复》、《租赁合同》及双方当事人的庭审陈述记录等证据。
原审法院认为，武青嘉苑业委会以位于武侯区武兴一路8（号）10栋4层5号和6号房屋系小区所有业主共有，该房屋被侵占为由诉至法院，庭审后，武青嘉苑业委会申请撤回对其中5号房屋的相关诉讼请求，该申请并不违反法律规定，原审法院予以准许，故本案的诉争房屋系前述6号房屋。该房屋登记于武青嘉苑全体业主名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，故诉争的6号房屋的相关物权应当由武青嘉苑全体业主行使。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主大会和业委会“对损害他人合法权益的行为”，“有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第一款第四项的规定，“（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”属于“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’”，武青嘉苑业委会对于侵占业主共有部分的行为，有权向行为人主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，永合公司作为商品房开发单位，明知诉争的6号房屋系业主共有的物管用房，未经业主同意，擅自与何廷签订协议，将诉争的6号房屋的使用权约定给何廷享有并予以交付，永合公司的行为属于无权处分，协议的该项内容不发生法律效力。何廷明知诉争的6号房屋登记在他人名下，在接到永合公司要求腾退的通知之后，仍然将诉争的6号房屋租赁给宝之诚公司使用并收取租金，何廷就诉争的6号房屋作出的租赁行为也属于无权处分，不发生法律效力。故宝之诚公司使用诉争的6号房屋的行为属于无权占有，武青嘉苑业委会要求宝之诚公司予以搬离，符合法律规定，法院予以支持。当搬离诉宝之诚公司应争的6号房屋，并支付相应的占用费用，对已发生的租赁行为，宝之诚公司系依租赁合同约定使用房屋并支付了租赁费用，其并无过错，不承担赔偿责任。对由于无权处分行为给武青嘉苑业委会造成的相关占用费用的赔偿，永合公司、何廷应就各自的过错行为承担相应的赔偿责任。
关于永合公司辩称的物权保护和占用费用请求权诉讼时效的问题，本案武青嘉苑业委会主张的返还原物请求系基于物权产生的请求权，物权侵占事实存在，权利人就有权请求返还。故永合公司该项辩解，法院不予采纳。武青嘉苑业委会主张从2006年至房屋返还之日的占有损失，该损失请求权系债权，应当具有诉讼时效，从武青嘉苑知道或应当知道其权利受到侵害之日起算，本案中，武青嘉苑业主委员会从成立以来一直在向永合公司、何廷主张物业用房的权利，并且向政府相关部门反映情况、要求协调处理，已经构成诉讼时效的中断，其关于损害赔偿的请求权并未因诉讼时效而消灭。永合公司的辩解理由，法院不予采纳。武青嘉苑业委会请求从2006年起至搬离之日的占用费用，符合法律规定，予以支持。关于永合公司辩称的其已提供物业的替代用房的问题，永合公司擅自处分业主共有的房屋，无论其是否提供相应替代用房，均不能改变其无权处分行为的性质，更不能免除其所应承担的返还及赔偿责任。且永合公司并未提供证据证明其与武青嘉苑业委会就替代用房达成了协议或者武青嘉苑业委会接受了该替代用房的事实。故永合公司的该项辩解，法院不予采纳。
关于诉争的6号房屋被占用期间的占用费用计算及支付主体的问题，武青嘉苑业委会主张按照同地段商业用房的租金标准予以计算，并申请进行鉴定。诉争的6号房屋系物管用房，主要用于小区物业管理和小区业主委员会活动用房，故房屋性质并非商业用房，按照商业用房标准计算房屋占用损失与法律规定不符，故对武青嘉苑业委会的鉴定申请不予同意，对武青嘉苑业委会请求按照商业租金予以计算的主张不予支持。具体计算分为三个时间段：一、2006年1月1日起至2014年8月7日止，武青嘉苑业委会并未提供证据证明诉争的6号房屋由他人进行经营的事实，也未证明何廷实际获利所得的事实及金额，且小区业主委员会与永合公司曾经就2012年使用诉争房屋的费用签订协议书并实际履行，以该协议中约定的费用2313.3元/月进行计算较为适宜。永合公司作为房屋的开发单位，明知诉争的6号房屋系规划的物管用房，应当属于全体业主共有，擅自将该房屋的使用权约定给何廷使用，对武青嘉苑业委会的损失，即2006年1月起至2011年12月止的占用费166557.6元（12个月×6年×2313.3元/月）应当承担赔偿责任。2012年的占用费用已经由业主委员会与永合公司达成一致并履行，武青嘉苑业委会对该段费用的请求，法院不予支持。永合公司于2011年11月25日向何廷发出通知，告知诉争的6号房屋属于业主共有，应当向业主委员会予以交付。并且该房屋在2012年6月已经登记在全体业主名下，故何廷应当知道该房屋的产权属于他人所有，仍然占用房屋不予搬离，其对扩大的损失应当承担赔偿责任，即2013年1月起至2014年7月期间的占用费43952.7元（19个月×2313.3元/月）。二、2014年8月8日至2015年4月8日期间，宝之诚公司向何廷租赁包含诉争的6号房屋在内的房屋进行经营，并向何廷交纳了租金16.5万元，其中63615.75元（231.33平方米/600平方米×165000元）属于诉争的6号房屋的租赁所得，应当由何廷向武青嘉苑业委会予以返还。三、从2015年4月9日起算至搬离之日止，由宝之诚公司向武青嘉苑业委会支付占用费用，标准为84821元/年（231.33平方米/600平方米×22万元/年）。何廷应支付的房屋占用费为107568.45元（3952.7元+63615.75元）。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八之规定，判决：一、宝之诚公司于判决生效之日十五日搬离位于武侯区武兴一路8号10栋4层6号的房屋；二、永合公司于判决生效之日起十五日向武青嘉苑业委会支付房屋占用费用166557.6元；三、何廷于判决生效之日十五日内向武青嘉苑业委会支付房屋占用费用107568.45元；四、宝之诚公司于判决生效之日起十五日内向武青嘉苑第二届业主委员会支付房屋占用费用（时间从2014年4月9日起算至搬离之日止，费用标准为84821元/年）；五、驳回武青嘉苑业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7679元，减半收取3839.5元，由武青嘉苑业委会负担539.5元，永合公司、何廷各负担1650元。
宣判后，原审被告永合公司、何廷均不服，分别向本院提起上诉。其中永合公司上诉称，1、永合公司未实际占有诉争房屋，不应承担责任。何廷在与永合公司签订《协议书》时已经知道本案涉案房屋用途为物业用房，但她仍然签订协议，主观上具有过错。对于2006年1月1日起至2014年8月7日期间的房屋占用应当承担相应的责任。同时，本案房屋由何廷及宝之诚公司实际占用，永合公司曾多次要求何廷向武青嘉苑业委会返还房屋，但何廷在明知其无权占有的情况下仍然不予退还，故永合公司不应承担任何责任。2、永合公司已向武青嘉苑业委会另行提供了物业管理用房和业主活动用房，且已被武青嘉苑业委会实际使用至今。对此，永合公司提供了现场图片作为证据。原审认定永合公司未提供证据与事实不符。故诉请二审法院撤销原判，改判永合公司不承担责任。
何廷上诉称，1、何廷合法取得房屋，不构成占用房屋及承担占用费。何廷的房屋为2006年1月向永合公司购买，有购房合同书、付款凭据、房产平面图及房产权属证书证明。何廷合法购房在武青嘉苑业委会办理权属证书之前，应当受到法律保护，不构成占用房屋，不应当承担任何占用费。2、本案“返还原物”争议，是两个不同的法律关系。本案诉争，是武青嘉苑业委会诉永合公司返还原物纠纷，是原武青嘉苑业委会与永合公司根据建房时由规划部门在建房图纸上确定的房屋分配方位、面积约定的交割，修建一方未履行责任义务，武青嘉苑业委会有权要求修建方履行交房义务并赔偿损失。永合公司陈述已经向武青嘉苑业委会提供了物业用房并支付了2.7万元费用。武青嘉苑业委会诉争的房屋与何廷购房及使用处分权是两个不同的法律关系。武青嘉苑业委会索取物管用房及损失，只能依据规划部门平面图纸上确定的房屋方位、面积向永合公司主张权利。3、诉争的武青商务楼4楼6号房并非规划方位上确定的物管用房。何廷在要求办理房屋产权中，因永合公司的原因无法办理购买的252.49平方产权，何廷被迫按永合公司要求及再次承诺以其他配套平方40年的使用期为交换条件，何廷同意40年使用期为条件不追偿违约金。在未索赔情况下订立107.38平方米退款协议，被迫办理了145.11平方米房屋产权。本案争议的4楼6号房，是武青嘉苑业委会在办理产权证之前，由何廷于2006年合法购买，6号房也并非《规划部门平面图》上规划方位上确定的物管用房。何廷将合法取得的私有房产租赁给宝之诚公司使用，不构成侵权。原审法院将武青嘉苑业委会与永合公司之间的返还原物纠纷、房屋交接侵权赔偿纠纷、与第三方购房及租赁使用混为一谈，将直接责任以判决方式错误认定为第三方的间接占用责任，判决购房一方承担所谓的占用费是完全错误的。原审法院没有查明规划部门确定了方位的176平方米物管专用房到哪里去了，是本案的关键问题。故诉请二审法院撤销原判第三项，依法改判何廷为合法取得房产，不承担占用费。
何廷针对永合公司的上诉答辩称，永合公司的上诉理由均不能成立，何廷与永合公司2006年签订合同时就已经备案，开发商提供的图纸上反映何廷买的房屋并不是物管用房，图纸上的物管用房位置已经卖给了另一位张姓业主。买房时永合公司也说明有300多平方米不能办产权。
永合公司针对何廷的上诉答辩称，1、本案涉案房屋的性质是物管用房，该房屋与永合公司转让给何廷的房屋是同一房屋，不存在何廷所提不一致的情形；2、永合公司在与何廷签订合同时，是明确告知过该房屋是社区用房，是办不了产权的，2006年何廷就应当知道涉案房屋属性的事实，其是无权处分的，因此何廷应该就占用该房屋给予武青嘉苑全体业主造成的损失负有不可推卸的责任。其上诉理由无法律依据，请求予以驳回。
被上诉人武青嘉苑业委会针对何廷的上诉答辩称，1、何廷称其没有构成占有房屋与客观事实不符，何廷已经将该房屋出租给宝之诚公司，该房屋权属登记在武青嘉苑全体业主名下。永合公司与何廷2006年1月5日签订的《补充协议》也注明案涉房屋为小区配套用房，何廷明知是小区的物业配套用房，还签订该协议存在过错；正因为何廷存在侵占案涉房屋的事实，故其自2006年1月至今将争议房屋出租给其他商人，包括宝之诚公司，造成武青嘉苑业委会的损失，应当承担相应的占用费用，其获得的收益应当予以返还。2、本案是物权之诉，是返还原物之诉，何廷占有了房屋，就应该赔偿损失。要求归还房屋并要求赔偿损失，法院可以一并处理。3、何廷所称其购买的房屋不属于诉争房屋，其提供的购房合同只是盖有永合公司的章，没有房管局和规划单位的章，也无法核实，与业委会没有任何关系。
武青嘉苑业委会针对永合公司的上诉答辩称，1、虽然何廷实际占有该房屋，但是其将该房屋先行卖给何廷，后将房屋使用权转让给何廷，存在完全过错，侵犯了全体业主的权利，应当予以赔偿；2、永合公司也没有证据证明其为业委会提供了物业用房，事实上现在业委会所在的房屋是物业公司利用全体业主公共绿化道违规建筑的房屋，并非永合公司提供，也与本案无关。
被上诉人宝之诚公司答辩称，对原审判决无异议，对何廷及永合公司的上诉无其他答辩意见。
二审中，何廷向本院提交诉争楼房二至五层的平面图一套，拟证明本案现诉争的6号房屋并非规划图纸上的物管用房。武青嘉苑业委会质证认为对证据的真实性不予认可，也无法反应何廷购买的部分；永合公司质证认为证据是复印件，对真实性不予认可，房屋的位置和属性应以房管局的登记为准；宝之诚公司质证认为其只是承租人，对相关情况不清楚。
武青嘉苑业委会在二审中向本院提交了一份《武青嘉苑8、10号改建及维修费用明细》，拟证明替代物业用房系原物管公司蜀馨物业广福分公司修建，与永合公司无关。何廷质证认为，该证据与何廷无关，改建维修与本案争议标的不一致，只是认可目前物管在该替代用房内办公；永合公司质证认为该证据由案外人出具，对材料真实性无法核实，也不能证明替代物业用房是物业公司修建的。即使证据真实，也证明替代性物业用房客观存在，业主实际无损失。宝之诚公司对该证据的质证意见是其只是承租人，对相关情况不清楚。
本院经审查认为，何廷的提交的图纸系复印件，仅加盖有永合公司公章，永合公司对其真实性不予认可，且该图纸何廷称是永合公司提供，即使确属永合公司提供，亦不能证明该图纸所标内容即为相关部门备案的规划设计图纸。故对该证据本院不予采信。至于武青嘉苑业委会提交的证据，与本案无直接关联性，本院亦不予采信。二审审理查明事实与原审一致。
本院认为，关于永合公司提出其未实际占用房屋，不应承担责任的上诉主张。永合公司作为诉争房屋的开发商，在明知诉争房屋为小区物管用房的情况下，未经小区业主同意，擅自与何廷签订协议，将诉争房屋的使用权交付何廷。客观上给全体业主造成了损失，应当承担赔偿责任。至于永合公司提出其已经为小区提供了替代性物业用房的问题，武青嘉苑业委会不予认可。永合公司提交的证据仅为现场照片，只能证明目前有替代性用房的存在，不能证明该替代性用房系永合公司提供。且无论永合公司是否向小区业主提供替代性物管用房，其未经小区业主同意擅自处分物管用房的行为均存在，也即不能免除其返还物管用房及赔偿损失的责任。原审对此认定并并无不当。
关于何廷提出其合法取得房屋，不构成占用房屋及承担占用费的问题。根据本案查明事实，案涉房屋《新建商品房初始登记》载明，永合公司名下位于武侯区武兴一路8号10栋4层房屋设计用途为“其他”，“其他”为物管用房231.33平方米，社区用房178.05平方米。在权2×××686号《房屋信息摘要》上显示案涉6号房的用途为物管用房，建筑面积231.33平方米，所有权人为全体业主。虽然产权证办到全体业主名下的时间在何廷与永合公司签订房屋买卖协议之后，但永合公司取得《新建商品房初始登记》的时间在何廷买房之前，当时已注明房屋设计用途为“其他”，包括物管用房和社区用房。在何廷与永合公司签订的《补充协议》上也明确何廷购买的实际建筑面积只有252.49平方米，剩余302平方米为小区配套用房，何廷仅享有使用权。虽然何廷辩称从永合公司提供的图纸上显示案涉房屋位置并非物管用房，但其签订协议时就应当明知案涉房屋为小区配套用房，无论是否属于物管用房，小区配套用房都应当属于全体业主。且从《补充协议》显示，何廷并未针对该302平方米小区配套用房支付对价，仅是永合公司承诺的赠送面积。永合公司并非案涉房屋的所有权人，其无权处分该房屋，故何廷应承担返还房屋的责任。对于房屋占用费，因永合公司于2011年11月25日已经向何廷发出诉争房屋属于全体业主共有的通知，且该房屋于2012年6月已登记到全体业主名下，何廷此时应当明知房屋权属属于全体业主，其仍未交还并继续使用，应当承担此后的房屋占用费。至于何廷认为永合公司当初在卖房时存在欺诈使其遭受损失等，其可以另案向永合公司主张，不影响何廷在本案应承担的责任。
综上，永合公司及何廷的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决确定的金额和方式负担，二审案件受理费13550元，由上诉人四川省永合实业有限公司与何廷各自承担6775元（多收取的部分本院予以退还）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王嘉莉
代理审判员 张艳秋
代理审判员 于 洋
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 何琼琳