北京市西城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京0102执异100号
案外人孙华云，女，1970年2月出生，汉族，户籍地北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李首仁，北京市国典律师事务所律师。
申请执行人张明，男，1986年9月出生，满族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张磊，男，1983年2月出生，汉族，住北京市丰台区。
被执行人李雅春，男，1965年5月出生，满族，户籍地北京市朝阳区。
被执行人田红霞，女，1973年11月出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。
被执行人李亚东，男，1963年6月出生，满族，户籍地北京市西城区。
被执行人杨桂芳，女，1964年2月出生，汉族，户籍地北京市西城区。
被执行人北京崇鑫源汽车配件销售有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人:李亚东，总经理。
本院受理张明依据北京市中信公证处（2015）京中信执字00008号执行证书申请执行李亚东、李雅春、田红霞、杨桂芳、北京崇鑫源汽车配件销售有限公司借款合同纠纷一案,在执行过程中案外人孙华云向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙华云述称：请求法院认可我对北京市丰台区房屋的租赁权，保障我继续租赁使用房屋，或者在拍卖房屋后从拍卖款中优先将我的房租退给我。在法院查封北京市丰台区房屋之前，我和李亚东已经签订协议，李亚东是我哥的朋友，我们在2011年8月1日签订合作协议，协议签订地址是在城环城国际汽配城。当时李亚东是丰田汽配代理商，我就跟他合作，我出钱，出50万，他负责经营，我不懂经营，需要一个保障，他就说北京市丰台区房屋给我住，因为我在XXX城上班，本身也要租房子，涉案房屋就租给我了，租给我20年，房租在1年内交清，房租一年5万，共100万。这在合作协议中第二条约定了。
申请执行人张明称：不同意案外人执行异议申请。孙华云提出的租赁显然是虚假的，我方认为这是孙华云与被执行人李亚东串通故意设置障碍、阻碍执行，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
经查，申请执行人张明依据北京市中信公证处作出的（2014）京中信内民证字第29217号、第29218号《公证书》，（2015）京中信执字00008号《执行证书》申请执行李亚东、李雅春、田红霞、杨桂芳、北京崇鑫源汽车配件销售有限公司借款合同纠纷一案，本院立案执行，案件编号为（2015）西执字第04218号。其中，（2014）京中信内民证字第29217号《公证书》对借款人李亚东、出借人张明于2014年6月16日签订的,出借金额为人民币160万元的《借款合同》进行公证，并赋予其强制执行效力。《借款合同》第7条担保条款第1款约定李亚东同意以其有全部所有权及处分权的房屋（即本案涉案房屋：北京市丰台区房屋）向张明提供担保，并承诺在《借款合同》签订之日起两日内配合张明办理抵押登记手续。若李亚东到期不能履行对张明的按期还款义务，张明有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。该条款第3款约定李亚东的房屋如有出租，应于《借款合同》签订当日内将第1款所述房屋的租赁合同/协议/及承租人的联系方式提供给张明。李亚东同意并确认，如张明行使抵押权致使抵押房屋的所有权发生转移时，李亚东应将其提前收取的抵押房屋所有权转移日之后的全部租金收入归还张明或张明指定的第三人。该担保条款亦记述了抵押担保范围、抵押物信息等内容。
本院执行实施部门于2015年7月15日轮候查封李亚东名下的北京市丰台区房屋。北京市朝阳区人民法院以（2014）朝执字第16266号执行案件查封该涉案房屋，为首封法院。2017年4月10日，本院致函北京市朝阳区人民法院协商涉案房屋的处置。2017年4月21日，该院函复我院，同意将涉案房屋的处置权移交我院。随后，我院启动了对涉案房屋的司法拍卖程序。现案外人孙华云以自己是上述被查封财产的合法承租人，享有对执行标的继续租赁的权利为由向本院提出执行异议。为证明其主张，其向本院提交了《合作协议》、自制银行对账单付租金明细、银行交易记录、涉案房屋电费、供暖费、通信费等费用支出单据。其中，《合作协议》落款处甲方签名“李亚东”，乙方签名“孙华云”，日期“2011年8月1日”；协议第二条第1款约定甲方合作初期出资价值（进价）500万元库存商品（丰田汽车配件）作为合作经营资产，仓库甲方提供，乙方以现金出资50万元，作为合作经营流动资金，乙方需将甲方出租给乙方的房屋20年租金即700万元在甲方约定的时间内提前支付给甲方，甲乙双方各占50%股权，双方享有50%利润分配；第2款约定甲方自2012年1月1日起将涉案房屋出租给乙方居住，将北京市朝阳区建国路房屋出租给乙方办公使用，约定乙方须在2012年12月30日之前以现金或转账形式将全部租金一次或分次支付给甲方账户，押金5万元，房屋租金总合计700万元，该条款对每月、每年租金数额，水电费缴纳及转租等作出了约定。孙华云出具自制银行对账单付租金明细及银行交易记录，用以证明自2012年5月23日至2012年12月29日，其向协议约定的李雅春、李亚东账户打款共计705万元，支付了押金及全部租金。
另查，坐落于北京市丰台区房屋，建筑面积58.23平方米，《房屋所有权证》（京房权证丰私字第XXXX**号）登记的房屋所有权人为李亚东。2014年7月18日，房屋登记机关核发的《房屋他项权证》（X京房他证丰字第XXXX**号）登记的房屋他项权利人为本案申请执行人张明，房屋所有权人为李亚东，他项权利种类为一般抵押，债权数额160万元。
再查，本院于2017年5月10日在涉案房屋张贴（2015）西执字第04218号公告，公告告知本院已对涉案房屋进行查封；限被执行人于2017年5月30日前履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行的，法院将依法拍卖或变卖所查封涉案房屋；相关权利人于公告之日起十日内向本院申报权利。本院于2017年6月8日作出（2015）西执字第04218号委托司法评估函，委托评估机构对涉案房屋价值评估用于司法拍卖。孙华云于2017年6月9日来到本院，本院执行实施工作人员与其进行谈话，谈话中孙华云保证两周内将屋内物品腾空将房屋钥匙交予法院处理，逾期不搬，法院可以强行撬锁进入房屋进行评估拍卖等，造成的损失由孙华云自行负担。评估机构工作人员于2017年6月12日对涉案房屋进行了实地查勘，并于2017年7月20日出具了估计报告。孙华云于2018年2月2日向本院执行实施人员提交《合作协议》、银行交易记录等材料，申报租赁权，执行实施工作人员经合议，对孙华云的租赁不予认可，孙华云持前述理由向本院提起案外人执行异议。
上述事实，有卷宗材料、执行证书、执行裁定、谈话笔录、拍卖公告、评估报告等证据在案佐证。
本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以排除强制执行的权益，可以向执行法院提出异议。案外人孙华云所提异议符合法律规定的审查范畴。案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因被执行人李亚东未履行清偿义务，本院对其名下的财产实施强制执行符合法律规定。目前案外人提出的在涉案房屋设定抵押权及查封之前，已经在合作协议中与被执行人约定了租期为20年的合法有效的租赁，双方约定提前支付该长期租赁的大额全部租金，明显违背生活常理；因孙华云主张其与被执行人李亚东是合作经营关系，故双方存在资金往来，对其主张的705万元的转账用途未能提供相关证据加以佐证；孙华云在抵押权的设立、法院执行、查封公告期间、评估各个环节从未向法院申报过相关权利，其提出的案外人异议也与其向执行实施人员的陈述及承诺相矛盾。本院对其以承租人身份提出的主张不予支持。
综上所述，案外人的主张缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙华云的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为认为执行依据错误的，依照审判监督程序办理；与执行依据无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 张心阳
审判员 李小沛
审判员 邱 凯
二〇一八年六月十五日
书记员 滕 娜