江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初4863号原告：蔡福秀，女，汉族，1973年12月26日生，住安徽省安庆市望江县。原告：徐望颖，女，汉族，1994年05月30日生，住安徽省安庆市望江县。以上两原告共同委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张骏，江苏乐天律师事务所律师。被告：朱承斌，男，汉族，1954年07月29日生，住江苏省常州市武进区。被告：朱家喜，男，汉族，1981年01月25日生，住江苏省常州市武进区。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴江，江苏铭天律师事务所律师。第三人：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇人民西路2-4号，统一社会信用代码：91320412061859521H。法定代表人：张翔，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：王之磊，系该公司职员，男，汉族，1998年4月8日，户籍地安徽省六安市裕安区。原告蔡福秀、徐望颖诉被告朱承斌、朱家喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，并通知常州上城房地产信息咨询服务有限公司作为第三人参加诉讼，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告蔡福秀、徐望颖及两原告共同委托诉讼代理人邱泉、两被告共同委托诉讼代理人吴江、第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司委托诉讼代理人王之磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡福秀、徐望颖向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向两原告返还定金50000元、支付违约金50000元；2、判令两被告承担两原告房屋增值损失5000元；3、判令两被告承担两原告支出的中介费8000元；4、判令两被告承担两原告支出的律师代理费8000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，两原告撤回第3项诉讼请求并在庭审中增加主张解除原、被告与第三人于2017年3月26日签订的《常州市房屋转让协议》的诉讼请求。事实和理由：2017年3月26日，原、被告双方经第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司居间介绍，签订《常州市房屋转让协议》一份，约定将两被告所有的位于常州市武进区四季新城南苑2幢乙单元601室的房屋出售给两原告，房屋成交价为788800元，两原告于当天支付给两被告购房定金50000元，双方约定于2017年4月16日前办理资金监管手续，现两被告并未按约履行协议，经催促未果，因此原告起诉来院，请求判如所请。被告朱承斌、朱家喜共同辩称，1、二被告未收到50000元定金；2、二被告在签订案涉协议之后不存在违约情形，因二被告的产权证已经遗失，需要补办，待补办好产权证后，再由第三人向二被告支付50000元定金，但实际情况是二被告补办好产权证后，第三人并未将50000元定金向二被告进行支付，因此二被告认为要先收到定金后，才能继续履行合同；3、案涉房产的产权人有四位，在签订案涉协议时，只有被告朱家喜的签字，并没有其他产权人的签字，因此该份协议是无效的，二被告也无需向原告赔偿相应的损失费用，包括房屋的增值损失、中介费和律师代理费用。第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司辩称，因二被告签订协议后不同意卖房，所以才导致协议无法履行，我公司认为违约方应是二被告。当时签订协议时二被告说产权证在银行未当场提供，二被告当时也称案涉房屋是二被告共同共有，并且被告朱家喜的父母也通过电话同意卖房，所以我公司认为协议是有效的，因二被告的产权证一直未办好，所以我公司也未向二被告返还定金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，被告朱承斌、朱家喜作为甲方(出售方)，原告蔡福秀、徐望颖作为乙方(购买方)、第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司作为中介方，三方签订《常州市房屋转让协议》（编号：1002481），协议中约定甲方自愿将坐落于常州市武进区湖塘镇四季××单元××室的房屋出售给乙方，甲乙双方协定的上述房屋成交价为788800元。甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币：伍万元整（其中伍万元整暂存于中介方，零元整由甲方收取，购房定金冲抵购房款）。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款108800元到资金监管专用账户（超出资金监管部分的房款，乙方于办理产权过户当日支付给甲方）。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向合作银行申请商业贷款630000元，贷款按规定时间到资金监管专用账户。甲乙双方约定于2017年4月16日之前办理资金监管手续（或根据双方约定办理产权转让所需的公证手续）。并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款（公积金放款承诺书）当日起五个工作日之内，甲乙双方办理产权转移登记手续。违约责任中约定甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金50000元。任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用。此外协议还对佣金、税费、附属设施等其他事项进行了约定。协议中甲方处“朱承斌”由被告朱家喜代签。协议签订后当日被告朱家喜出具定金（暂存款）收条一份给两原告，上载明：“今收到蔡福秀、徐望颖购买武进区湖塘镇四季新城南苑房屋定金伍万元整，其中伍万元整作为保证金暂存中介方，本人实收零元整，该房屋总价柒拾捌万捌仟捌佰元整。”现两原告认为两被告无故不履行合同，因此起诉来院，请求判如所请。另查明，位于湖塘镇四季××单元××室房屋所有权现系被告朱承斌、被告朱家喜及顾慧、魏支兰四人按份共有。又查明，两原告与江苏乐天律师事务所签订委托代理合同一份，委托该所邱泉、张骏律师代理两原告与被告朱承斌、朱家喜在本院房屋买卖合同纠纷案件的诉讼，并支付代理费8000元。关于案涉房屋买卖的过程，庭审中两被告陈述：被告朱承斌是被告朱家喜的父亲，顾慧与被告朱家喜是夫妻关系，魏支兰是被告朱家喜的母亲，当时在协议上面签字的只有被告朱家喜，被告朱承斌的名字是由被告朱家喜代签，被告朱承斌是认可被告朱家喜的代签行为，当时所有产权人均同意卖房。定金50000元两被告没有经手，是两原告直接向第三人支付，当时两被告以为该房屋所有权是两被告共同共有，因为房产证一直抵押在银行，后来到银行找不到房产证，去房管局进行补办才知道该房屋系四人按份共有，协议签订之后对外的交流主要是顾慧受被告朱家喜的委托和第三人进行沟通，两被告未进行后续的资金监管手续主要是因为未收到50000元定金，第三人要求向其交付房产证才能拿到定金，两被告和其他产权人认为这不符合交易的惯例，两被告当初卖房的初衷是因为要卖房再买房，现在机会已经过去了，所以两被告暂时也不同意再把房屋进行出售了。因现在被告朱家喜的父母不同意卖房，而且两被告也未收到定金，所以协议是无效的。两原告陈述：双方签订协议当天两原告将定金50000元支付给被告朱家喜，后第三人在2017年4月16日之前告知其两被告房产证还没有下来让两原告继续等待，2017年5月份两原告与被告朱家喜的妻子顾慧再次协商关于案涉房屋买卖事宜，因顾慧当时说她婆婆不同意卖房所以协商未果，现在50000元定金还暂存于第三人处，因此系两被告违约，要求解除合同。第三人陈述：当时签订协议时因被告朱家喜说房产证抵押在银行，因此未审核房屋产权情况。协议签订后两原告交付被告朱家喜定金50000元，被告朱家喜再将50000元给第三人，并约定等两被告将房产证和土地证交付给第三人时第三人再将40000元定金返还给两被告，剩余10000元定金等交房的时候再返还，之后顾慧打电话给我方想要拿定金，但是因未提供产权证和土地证，我方未将定金返还给她，2017年5月22日顾慧在微信中称因为没有收到定金，所以合同无效，之后双方一直对于定金的问题发生争执，我方认为违约方是两被告。以上事实，由原、被告当庭陈述、《常州市房屋转让协议》、定金（暂存款）收条、中介费收据、委托代理合同、代理费发票、律师函、快递单、快递查询信息表复印件、不动产登记查询证明、不动产证书复印件、微信聊天记录打印件等证据附卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，关于原、被告双方签订的《常州市房屋转让协议》，原、被告及第三人对该协议真实性均无异议，并且被告朱承斌也认可被告朱家喜的代理行为，因此该协议合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方应当恪守协议约定。现案涉房屋的所有权系被告朱承斌、被告朱家喜及顾慧、魏支兰四人按份共有，且部分产权人现不同意卖房，因此该协议已无法继续履行，现两原告庭审中要求解除案涉协议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。两原告已支付的50000元定金，由被告朱家喜出具的收条为证，本院予以确认。现综合原、被告庭审提交的证据、原、被告及第三人庭审陈述等事实可以认定，两被告存在违约行为，因此两原告主张两被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。至于两被告暂存于第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司处的保证金50000元，其可另行向第三人常州上城房地产信息咨询服务有限公司主张。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现本院结合本案中两被告订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、两原告可得利益、两原告履约情况以及两被告的过错程度等综合因素进行考量，对于两原告主张两被告支付违约金50000元及房屋增值损失5000元合计55000元的诉讼请求予以支持。关于两原告主张的律师费8000元，因违约责任中有明确的约定，且金额未违反江苏省律师服务收费标准，因此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告与第三人于2017年3月26日签订的《常州市房屋转让协议》（房屋买卖部分）；二、被告朱承斌、朱家喜于本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告蔡福秀、徐望颖返还定金50000元；三、被告朱承斌、朱家喜于本判决发生法律效力之日起十五日内共同支付原告蔡福秀、徐望颖违约金及损失55000元；四、被告朱承斌、朱家喜于本判决发生法律效力之日起十五日内共同支付原告蔡福秀、徐望颖律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1360元，由原告蔡福秀、徐望颖负担90元；由被告朱承斌、朱家喜负担1270元，并于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告蔡福秀、徐望颖。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  徐凌楠二〇一七年十一月二日书记员  羊容萱