广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初225号原告：商光旭，男，1955年4月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。委托代理人：陈世来，广东加通律师事务所实习律师。被告：珠海市平沙金湾实业总公司，住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼四楼402室。法定代表人：黄春光，总经理。委托代理人：刘佩香，广东广和（珠海）律师事务所律师。原告商光旭与被告珠海市平沙金湾实业总公司（以下简称“平沙实业公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商光旭的委托代理人彭晓笛、陈世来，被告平沙实业公司的委托代理人刘佩香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商光旭向本院提出诉讼请求：1.确认原告一人独自享有粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号项下1640平方米土地（以28栋和45栋住宅楼的基底面积为中心确定四至）的土地使用权；2.判令被告将粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号项下1640平方米土地（以28栋和45栋住宅楼的基底面积为中心确定四至）的土地使用权变更登记到原告名下，由原来的双方共同共有变更为原告一人所有；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：上世纪九十年代初期，受珠海市政府和西区建设指挥部的感召，原告商光旭到珠海投资创办企业，当时听闻平沙华侨农场为解决职工经济困难，经市政府同意准备对外出让部分土地作为商住用地。当时原告是按照平沙农场卫东分场的指引，与平沙国土所及政府建设管理部门签订了土地使用权出让合同等相关文件，办理了购买平沙美平一号新村商住用地的手续，同时付清了全部转让款，然而，当土地出让相关手续办出来后，发现不是原告一个人购买该土地，而是以原告和卫东分场的名义共同购买，卫东分场对此解释称，该土地属政府给卫东分场的用地指标，按政府要求必须由出资人和卫东分场挂名购买，实际上该土地使用权全部归属原告。后来平沙农场整体撤并至平沙实业公司，所以2012年10月办妥房地产权证时，房地产所有权登记为原告和被告共同共有。购买上述土地后，原告取得在该地块上建设四栋住宅楼的相关报建、施工等审批手续。1995年，原告在该土地上建设了两栋七层住宅楼（编号为第28栋和45栋），因涉案土地的权属登记在原告和被告名下，在被告不配合的情况下，原告至今无法办理该两栋住宅楼的产权登记手续。原告曾多次要求被告协助办理相关手续，被告均以该土地是在珠海创建初期、珠海大开发的特殊历史条件下造成的极其复杂的历史遗留问题，相关人员均已更换、相关文件严重缺失,已无法核实具体情况为由，拒绝配合，导致原告至今无法行使权利。原告认为，涉案土地虽然登记在原告和被告名下，但被告从未有过任何出资，是在特定历史背景下造成的挂名权利人，实际权属人应为原告。被告在（2016）粤0404民初348号案中曾承认过此事实，并且经（2016）粤04民终1944号《民事判决书》案所确认。原告商光旭向本院提交的证据：1.转账凭证、收据；2.粤房地权证珠字第××号房地产权证；3.（2016）粤0404民初348号民事判决书；4.（2016）粤04民终1944号民事判决书；5.粤房地权证珠字第××、02××42号土地办证档案资料一套。被告平沙实业公司辩称，原告的请求没有事实依据，应该驳回。房地产权证是物权的唯一的确权依据，在原告、被告的房地产权证中，被告登记有共同共有权人是因为当时卫东分场享有用地指标，因为用地为安置职工住房用地，享有地价优惠，根据当时的政策，纯粹的私人购地地价款为350元/平方米，涉案土地地价款为220元/平方米，所以卫东分场占有50%的份额，原告想改变房地产确权的份额认为是挂靠关系，应该提供挂靠协议等确权文件。但原告没有提交能够改变确权状态的证据，所以原告的请求没有依据；其次，原告在起诉状中陈述说被告确认实际权属人是原告，该陈述不符合事实，没有证据支持；原告的诉讼请求要求确认1640平方米的土地及过户，超出了被告作为共有权人享有的数量，是被告无法履行的义务，因为共有权人没有区分份额就是各占50%，被告名下最大的数量为1150平方米，原告请求的数额超出了限制。被告平沙实业公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：已生效的珠海市中级人民法院作出的（2016）粤04民终1944号《民事判决书》，该判决书查明的事实：1992年，原平沙管理区城镇规则办公室给予办理了商光旭、卫东分场位于平沙美平一号区一块住宅用地（用地面积：3280平方米）的报建手续，批准兴建四幢住宅楼，合计建筑面积为7360平方米，该用地设施配套费共738,000元、规划费1312元、钻探费1312元、报建费27,600元，合计768,224元，由商光旭成立的公司珠海经济特区西部海外实业有限公司通过银行转帐方式一次性支付。因上述用地规划调整，已不能再按原平沙管理区批准的报建方案统一在该宗地上兴建第四幢住宅楼。2010年，珠海市国土资源局对未建成的一幢住宅楼采取调地方法处理，调整到平沙镇××区，面积为980平方米，功能为住宅楼，同时珠海市国土资源局高栏港分局于2010年5月12日对上述两地块合计用地面积3280平方米的土地出具征收国有土地使用权出让金收入缴款通知书，应缴土地出让金收入金额为588,800元，后原告付清588,800元土地出让金。粤房地权证珠字第××号、第××号房地产权证显示，被告平沙实业公司与商光旭共同共有珠海市平沙镇××区2300平方米土地（宗地编号：03040149），登记时间为2012年10月18日，该宗地性质为国有，地上已建成三栋住宅楼，属原规划核定建设规模7360平方米的一部分。被告珠海平沙实业公司分别于2007年3月13日、2010年9月6日出具内容相同的证明，证明内容为：“商光旭、杨武庆（案外人）两人于1992年全额出资购买平沙美平一号区3280平方米商住用地。经查帐核实，当时购地是挂靠在卫东分场，实属在该购买地项目中，卫东分场未有出资购买此地。由于平沙实行多次体制改革，原卫东分场已由平沙实业公司接管，2004年5月17日之后由平沙镇农业资源管理中心负责管理。”该判决书认定的事实有：1992年购买涉案土地所需全部资金系由商光旭担任法定代表人的珠海经济特区西部海外实业有限公司支付，平沙实业公司并未出资购买涉案土地，当时购地是商光旭挂靠现在平沙实业公司，因此平沙实业公司仅是名义登记共同共有产权人，商光旭为全部土地的实际产权人，有权利以个人名义对外出让涉案土地。该判决书判项有：商光旭应协助将珠海市平沙镇××区（2300平方米）中660平方米土地使用权（以商光旭住宅楼13幢基底面积224.07平方米为中心确定四至）过户至杨武庆名下。诉讼过程中，本院就涉案土地归原、被告共同共有的依据发函至珠海市不动产登记中心高栏港分中心，该中心于2017年5月9日复函如下：权利人商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司于2011年9月共同向我分中心申请国有建设用地使用权初始登记，提供了《珠海市房地产权初始登记申请书》、《调整土地协议书》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》及《用地红线图》、《建设工程规划许可证》；国土部门出具的《关于珠海市平沙金湾实业总公司、商光旭宗地权属状况有关问题的复函》等材料，我分中心为权利人商光旭和珠海市平沙金湾实业总公司办理了涉案中位于平沙镇××区2300平方米用地的共有土地产权证：粤房地权证字第0200023941、02××42号。本院关于涉案土地在出让时是否享有政策优惠价格及如涉案土地确认归商光旭一人所有还应补缴多少款发函至珠海市国土资源局高栏港分局，该分局于2017年5月18日复函如下：一、来函所述位于珠海市××区，《建设用地批准书》号为：[高栏港]珠国土用字第2010-014号的2300平方米用地，土地权属人为珠海市平沙金湾实业总公司、商光旭，该用地的地价缴纳情况如下：(一）根据市金湾区平沙镇经济建设办公室出具的《证明》显示，卫东分场（商光旭）于1992年4月，购买美平一号小区商住用地3280平方米，并按地价225元/平方米缴交全部地价款共738,000元。(二)根据该用地《调整土地协议书》,根据珠府办[1993]15号《关于一九九〇年以来我市西部地区越权审批用地和私自转让土地遗留问题进行处理的通知》的规定，该宗地应按总用地面积3280平方米，建筑面积7360平方米补办用地手续，故应按珠府办[1993]15号文住宅功能一类计收地价款，即80元/平方米，应收地价款80元/平方米×7360平方米=588,800.00元，地价已缴清，该用地不涉及优惠地价。根据《调整土地协议书》用地单位应于2010年5月19日前交清地价款，但我局留存的银行进账单日期模糊，但票据日期显示已滞纳，届时需用地单位提供清晰的银行进账单证明该地价款按期缴纳，否则将计收滞纳金。二、该用地在已计费面积7360平方米内建设不需再计收地价款，超出建设部分面积，应按评估市场价格计收。另查明，粤房地权证珠字第××号、第××号房地产权证显示，被告平沙实业公司与商光旭共同共有珠海市平沙镇××区2300平方米土地（宗地编号：03040149），登记时间为2012年10月18日，该宗地性质为国有，土地使用权取得方式为出让。1992年4月27日，珠海市平沙管理区发布文件平区字[1992]027号《关于加强对土地使用的管理和调整土地使用权出让费的暂行办法》，该办法规定，关于调整土地使用权出让收费暂定商业住宅用地每平方米350元（不含国土管理费、报建费、城建管理费）,本暂行办法于1992年5月1日起实施。庭审时，原告主张当时涉案土地是政府下达给卫东分场的指标，必须要挂靠在分场名下才能购买；原告愿意补交1640平方米的地价差额（350元-225元）×1640平方米=205,000元。被告主张原、被告是合作买地关系，被告没有实际出资，但优惠地价差额每平方125元及被告的用地指标为共同共有权属的依据，双方没有约定比例就是按照各占50%份额，不同意将50%份额过户给原告。双方均无证据证明原、被告之间存在挂靠协议和合作协议。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据珠海市不动产登记中心高栏港分中心的复函，涉案的位于平沙镇××区2300平方米用地登记为原、被告共有是因为原、被告共同向该分中心申请国有建设用地使用权初始登记，并且根据原、被告提供的《珠海市房地产权初始登记申请书》、《调整土地协议书》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《用地红线图》、《建设工程规划许可证》及国土部门出具的《关于珠海市平沙金湾实业总公司、商光旭宗地权属状况有关问题的复函》等材料作出的，并无原、被告双方之间的合作协议。根据珠海市国土资源局高栏港分局的复函，涉案土地按地价225元/平方米已交清全部地价款，并根据珠府办[1993]15号《关于一九九〇年以来我市西部地区越权审批用地和私自转让土地遗留问题进行处理的通知》的规定已交清应补交的地价款，该用地不涉及优惠地价。涉案土地为国有出让的建设用地并已交清全部地价款，原、被告均认可原告1992年买地时用的是卫东分场的用地指标及被告没有实际出资，双方均无证据证明原、被告之间存在挂靠协议和合作协议。因此，被告只是登记的名义上的共同共有权人，按照公平原则，原告作为涉案土地的实际出资人，应当对涉案土地享有使用权，被告不应对涉案土地享有使用权。并有已生效的珠海市中级人民法院作出的（2016）粤04民终1944号《民事判决书》认定的事实“平沙实业公司仅是名义登记共同共有产权人，商光旭为全部土地的实际产权人”予以确认。因（2016）粤04民终1944号《民事判决书》已判决涉案粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号项下2300平方米土地中的660平方米土地使用权归杨武庆所有，原告主张其余1640平方米的土地使用权归其独自享有，有法律和事实依据，本院予以支持。原告请求被告协助将粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号项下1640平方米土地的使用权变更登记到原告名下，由原来的双方共同共有变更为原告一人所有，本院予以支持。因涉案土地占用卫东分场的指标，要挂靠在分场名下才能购买，原告愿意按照珠海市平沙管理区平区字[1992]027号《关于加强对土地使用的管理和调整土地使用权出让费的暂行办法》的规定向被告补交1640平方米的地价差额（350元-225元）×1640平方米=205,000元，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第一百三十七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条条规定，判决如下：一、确认位于平沙镇美平一号区粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号项下2300平方米土地中的1640平方米土地（以28栋和45栋住宅楼的基底面积为中心确定四至）的使用权归原告商光旭所有；二、被告珠海市平沙金湾实业总公司于本判决生效之日起七日内将上述第一项判项中的土地使用权变更登记到原告商光旭名下；三、原告商光旭于本判决生效之日起七日内向被告珠海市平沙金湾实业总公司支付地价款205,000元。本案受理费人民币3581元，由原告商光旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。(此页无正文)审 判 员 于金果二〇一七年九月二十日法官助理 汤淋虹书 记 员 赵友祺