湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第02132号
原告（反诉被告）孔祥金，男，1953年7月23日出生，汉族，住随州市曾都区。
委托代理人杨光泽，湖北季梁律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人刘欢，湖北季梁律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）吴永梅，女，1978年3月13日出生，汉族，住湖北省随县。
委托代理人龚海滨，湖北天赋律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告孔祥金与被告吴永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔祥金及其委托代理人杨光泽、刘欢，被告吴永梅及其委托代理人龚海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔祥金诉称，2008年10月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于交通大道鹿鹤转盘北嘉禾园临316国道门面二楼房屋出租给被告吴永梅，租用期限为10年（自2008年11月1日至2018年11月1日止），租金为前三年每年人民币36000元，后三年递增10%，每年房租为40000元，后续年增不超过10%。房租第一年为每半年交一次，第二年起一次交清一年租金即每个合同年起始支付下一个合同年的房租，否则，原告有权终止合同。合同还约定，电费为1元/度，被告必须在抄表之日起一个星期内结清电费。合同签订后，被告吴永梅房屋租金支付至2014年10月31日，对于2015年的房租一直未付，电费自2012年7月1日均未支付，截止原告断电之日被告累积欠电费22908元。为此，请求人民法院依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》，判令被告吴永梅支付原告房屋租金40000元，支付电费22908元，并承担本案的诉讼费用。
被告吴永梅辩称，对于原告要求解除租赁合同，我无异议。欠付房屋租金的时间应该到2015年9月11日止，电费因原告无代收权利，其要求我支付不合法。
原告孔祥金为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：原告的身份证复印件；证明内容：证明原告的身份信息。
证据二：原告与被告2008年10月15日签订的《房屋租赁合同》；证明内容：1、证明原、被告双方签订的合同合法、有效；2、证明房屋租金自2011年11月1日至2014年11月1日，房屋租金每年为40000元，后续年增不超过10%；3、证明房租交付方式为被告第一年每半年交一次，第二年一次交清一年租金即在每个合同年起始日向原告付清下一个合同年房租，否则，原告有权终止房租合同；4、证明原、被告双方约定的电费为1元/度。
证据三：随州市文峰塔居委会二组嘉禾园电费证明单；证明内容：证明被告自2012年8月2日至2015年9月11日应向原告支付电费61173元，扣除被告已支付的38265元，被告尚欠原告电费22908元。
证据四：通知；证明内容：证明原告于2015年6月9日向被告吴永梅发出催收通知，要求其支付2015年度房租及电费的事实。
证据五：随州市公安局曾都区分局的接警登记表及随州正义司法鉴定中心出具的鉴定意见书；证明内容：证明原告于2015年9月11日因房屋租赁纠纷被被告打伤，并造成原告左侧胸软组织瘀肿的事实。
证据六：随州市公安局曾都区分局作出行政处罚决定书；证明内容：证明2015年9月18日原、被告双方因房屋租赁纠纷被东城派出所调查及被告吴永梅被治安处罚5日的事实。
反诉原告吴永梅反诉称，2008年10月15日，我与反诉被告孔祥金签订租赁合同，合同期限为10年，并收取转让费3.2万元。2014年下半年因转租事宜我与反诉被告孔祥金发生纠纷，2015年9月11日，反诉被告孔祥金到我店里闹事，不允许我经营，并强行将店门锁住，将我赶出来，反诉被告未依法终止合同，严重损害了我的合法人身权利及财产权益。请求依法判决反诉被告退还我转让费32000元，赔偿卫生费2400元、房屋装修及室内附着物费用15000元、停业损失36782.5元，共计86182.5元。并由反诉被告承担诉讼费。
反诉被告孔祥金答辩称，反诉原告吴永梅无正当理由拒不支付租金，答辩人有权解除合同。反诉原告要求反诉被告支付的各项损失，没有法律依据。请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉原告吴永梅为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一、身份证复印件，证明反诉原告的身份信息。
证据二、《房屋租赁合同》及退租补充协议，证明内容：1、双方房屋租赁合同的有关情况；2、2014年3月23日后，变更合同由原来的十间房变为九间房，租金相应减少。
证据三、个体工商户营业执照，证明吴永梅租赁房屋用于客房经营使用。
证据四、法医鉴定、照片，证明反诉被告强行将反诉原告经营的客房停业，造成其人身及财产损失。
证据五、收条，证明在双方签订租赁合同时，反诉被告向反诉原告收取了保证金3.2万元，应予返还。
证据六、富鑫宾馆日报表（2015年3月1-31日），证明反诉原告的客房日均收入为657.65元。
经庭审质证，对原告孔祥金提交的证据，被告认为：原告提交的证据一无异议；证据二无异议，但是双方签订的有补充协议；证据三来源不清，该证据不能达到原告的证明目的，且证据形式不符合证据的要件；证据四无其他证据证明被告已收到；证据五公安机关接警属实，但登记表的真实性请法院核实，对司法鉴定无异议，从该日起被告停业；证据六与本案无关。
对反诉原告提交的证据，反诉被告认为：证据一、二、三均无异议；证据四因是反诉原告不交房租发生争议，反诉被告孔祥金受伤更为严重，反诉原告并因此被行政拘留处罚；证据五收条是注明的是转让金并非保证金；证据六该表是其自已制作的，反诉原告违约在先其损失不应该由反诉被告承担。
对上述证据，本院认为：被告对原告提交的证据一、二无异议，本院予以采信。对于证据三，原告虽无代收电费权利，但被告吴永梅经营富鑫宾馆系租用原告孔祥金的房屋，用电也是客观存在的，原告孔祥金替被告吴永梅垫付的电费22908元，应由被告吴永梅偿还给原告，故对该证据予以采信。对于证据四,被告吴永梅欠付原告孔祥金房屋租金及电费，并因此双方产生纠纷，虽其否认收到了该《通知》，但并不能依此而否认原告孔祥金催收房屋租金及电费的事实，故对该证据内容的真实性，本院予以采信。对于证据五、六，原、被告因房屋租赁产生纠纷，并发生冲突致原告受伤，原告报警后公安机关出警，被告吴永梅因此受行政处罚，系客观事实，故本院对证据五、六予以采信。反诉被告孔祥金对反诉原告吴永梅提交的证据一、二、三、四均无异议，本院予以采信。对于证据五，收条上明确注明是餐馆转让金而非原告孔祥金因租赁房屋收取的保证金，故对反诉原告吴永梅诉称反诉被告孔祥金收取其保证金的意见，本院不予采信。对于证据六，富鑫宾馆日报表系反诉原告吴永梅自制，既没有相关部门价格、纳税证明等证据佐证，本院不予采信。
经审理查明，2008年10月15日，原告孔祥金与被告吴永梅签订了《房屋租赁合同》，原告孔祥金将位于交通大道鹿鹤转盘北嘉禾园临316国道门面二楼房屋即南面楼梯起共十间（二楼九间，一楼楼梯道一间）出租给被告吴永梅经营宾馆作客房所用，合同约定：租用期限为10年（自2008年11月1日至2018年11月1日止），房屋租金为前三年（即2008年11月1日至2011年11月1日止）每年人民币36000元整，后三年（即2011年11月1日至2014年11月1日止）递增10%，即每年房租为40000元整，后续年增不超过10%。房租交付方式为第一年每半年交一次，第二年起一次交清一年租金即每个合同年起始日支付下一个合同年的房租，否则，原告孔祥金有权终止合同。合同还约定：电费为1元/度（含电损），被告吴永梅必须在抄表之日起一个星期内结清电费。否则，原告孔祥金有权停止供电。2014年下半年原、被告因房屋租赁发生纠纷，截止2015年9月11日被告吴永梅未支付2015年度的房屋租金。且自2012年8月2日至2015年9月11日止原告孔祥金为被告吴永梅垫付电费61173元，被告吴永梅向原告孔祥金支付电费38265元，下余22908元。2015年9月11日，因原告孔祥金向被告吴永梅索要房屋租金及电费，双方发生冲突，原告孔祥金并将其出租给被告吴永梅的房屋门用锁锁住，收回出租房屋。
另查明，被告吴永梅在签订合同之前向原告孔祥金交付了转让金32000元。2014年3月23日，被告吴永梅与原告孔祥金达成协议，约定被告吴永梅原租原告孔祥金嘉禾园房屋十间，因一楼（楼梯口处）一间仓库一直未使用，征得原告孔祥金同意，退还给原告孔祥金，租金在原协议上余年应减去一楼仓库租费，原告孔祥金退还被告吴永梅租金4000元。经庭审核实被告吴永梅欠付原告孔祥金2014年11月1日至2015年9月11日止房屋租金33000元。
本院认为，原告孔祥金与被告吴永梅签订的《房屋租赁合同》及《房屋退租补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行义务，被告吴永梅在承租期内欠付原告孔祥金租金及租赁房屋经营而产生的电费，应按合同约定予以支付。故原告孔祥金要求被告吴永梅支付欠付租金及电费的诉讼请求，本院予以支持。因被告吴永梅在2015年使用房屋不足一年及退租一间房屋，故本院对于2015年度被告吴永梅应付的租金予以调整，被告应付租金33000元。对原告孔祥金请求租金过高部分，本院不予支持。被告吴永梅未按合同约定支付房屋租金，原告孔祥金经催告后被告吴永梅在合理期限内仍未支付租金，原告孔祥金可以解除合同，且被告吴永梅对解除合同也无异议，故原告孔祥金要求解除房屋租赁合同，本院予以支持。被告吴永梅反诉称原告孔祥金收取其保证金，而原告孔祥金实际收取的为餐馆转让费，被告吴永梅该诉称，与事实不符，且转让费的返还，也于法无据。故被告吴永梅要求原告孔祥金返还保证金的反诉请求，本院不予支持。原告孔祥金要求解除租赁合同是基于被告吴永梅违约，原告孔祥金在经催告后被告吴永梅仍未按约履行义务的情况下收回出租房屋，属原告孔祥金为维护自身权益而行使的自力行为，由此而导致被告吴永梅无法继续经营并非因原告孔祥金过错造成。被告吴永梅反诉要求原告孔祥金赔偿其卫生费、房屋装修、停业等损失，于法无据，故对被告吴永梅的该反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孔祥金与被告（反诉原告）吴永梅签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）吴永梅于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）孔祥金支付拖欠租金33000元、电费22908元；
三、驳回原告（反诉被告）孔祥金的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）吴永梅的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告（反诉被告）孔祥金负担。反诉费1900元，由被告（反诉原告）吴永梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王保东
人民陪审员 吴祖国
人民陪审员 陈义国
二〇一六年五月十一日
书 记 员 皮晓阳