江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01486号
上诉人（原审被告）袁菊萍。
委托代理人叶卫国。
被上诉人（原审原告）昆山盈桥房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇曹浦路西侧。
法定代表人陈健枫，该公司董事长。
委托代理人杨健。
上诉人袁菊萍因与被上诉人昆山盈桥房地产开发有限公司（以下简称盈桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月7日，盈桥公司与袁菊萍签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议，约定袁菊萍购买盈桥公司开发的中城国际花园紫竹苑6栋2单元102室房屋，房屋建筑面积为225.72平方米，房屋总价款270万元，合同约定交房时间为2012年9月25日。上述《昆山市商品房购销合同》第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款，即买受人向银行申请办理按揭贷款方式支付：合同签订当日，买受人应支付首付款人民币1300000元整，余款人民币1400000元由买受人向银行申请办理银行按揭贷款支付，买受人承诺在本合同签订之日携带所需资料向银行申请办理银行按揭贷款并在合同签订之日起30日内办理按揭贷款完毕。如买受人无法取得银行按揭贷款，则买受人仍应在本合同签订之日起30内付清上述余款，如买受人无法按期付清上述款项，同意按本合同第七条承担违约责任。购房合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金）。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。购房合同第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知交付使用15日内，到出卖人指定地点办理房屋交接手续，买受人未按出卖人指定日期办理交接手续的，仍视为买受人已经接受该商品房，该房屋的风险责任和相关法律责任一并转移，与此同时买受人同意按每延期一日向出卖人支付房屋代管费人民币五十元整。《购房合同补充协议》第三条第1款（4）项约定：买受人在接到出卖人办理房地产证通知后15日内仍迟延申办，从而导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保无法解除的，买受人必须支付总房价款5%的违约金。
双方签订《昆山市商品房购销合同》及补充协议后，袁菊萍于2012年2月7日向盈桥公司支付了房屋首付款130万元。袁菊萍于2012年3月31日与中国银行股份有限公司上海市嘉定支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷取住房贷款120万元。袁菊萍于2012年6月10日向盈桥公司支付了20万元购房款、于2012年6月13日从银行获得住房贷款120万元并向盈桥公司支付了剩余房款120万元。
涉案房屋于2012年10月22日具备房屋的交付使用条件，盈桥公司于2012年10月23日按袁菊萍在购房合同书中写的住址发出《交房通知书》和《办理房产证通知书》，但因袁菊萍迁移新址不明导致挂号信被退回。此后，盈桥公司于2013年8月19日再次发函催告袁菊萍办理房产证及交房手续。2013年8月19日盈桥公司向袁菊萍发出的催告函袁菊萍签收。2012年6月11日，盈桥公司向中国银行上海市安亭支行为涉诉房屋的住房贷款存入60000元保证金直到袁菊萍办理交房手续后才能解冻。袁菊萍于2014年6月2日与盈桥公司办理交房手续。双方办理房屋交房手续时，袁菊萍因延期办理交房手续向盈桥公司支付了房屋代管费10000元。
上述事实，由《昆山市商品房购销合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》、银行刷卡记录单、办理房产证通知书、交房通知书、挂号信退回证明、催告函、昆山市商品房交付使用备案证书、入伙手续单、（2014）苏中民终字第02844号民事判决书，原审庭审笔录等证据予以佐证。
原审原告盈桥公司的诉讼请求为：1、判令袁菊萍向其支付延期付款违约金68300元；2、判令袁菊萍向其支付房屋代管费4350元；3、判令袁菊萍向其支付延期办理房产证及他项权证产生的违约金135000元；4、本案诉讼费由袁菊萍承担。
原审法院认为，盈桥公司、袁菊萍签订的《昆山市商品房购销合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应信守合同约定，履行各自的义务。根据双方合同约定，袁菊萍应当于签订合同当日向盈桥公司支付首付款130万元，对于剩余购房款140万元，由袁菊萍于签订合同之日起30日内向银行申请办理按揭贷款完毕。如买受人无法取得银行按揭贷款，则买受人仍应在本合同签订之日起30日内付清上述余款。双方合同签订于2012年2月7日，根据合同约定，袁菊萍应当于2012年3月8日前向银行申请办理按揭贷款完毕。但袁菊萍于2012年3月31日才向银行申请办理按揭贷款，且袁菊萍只申请了120万元的住房按揭贷款，该120万元于2012年6月13日向盈桥公司支付。该120万元购房款因袁菊萍迟延向银行办理贷款，袁菊萍应承担2012年3月8日至2012年3月31日迟延办理按揭贷款期间的违约金，按照约定支付每日万分之三的违约金计算得8280元。该120万元从2012年3月31日至2012年6月13日期间的责任，袁菊萍不应承担。理由是贷款发放是银行根据政策等情形发放的，袁菊萍对此不具有可控制性；且合同也是约定剩余房款由袁菊萍以银行贷款形式支付，只是在不能获得贷款的情形下袁菊萍应当在合同签订之日起30日内付清余款。2012年3月31日，袁菊萍办理住房按揭贷款后明知只能贷款120万元，对于余下的20万元购房款袁菊萍于2012年6月10日才向盈桥公司支付。袁菊萍对于该20万元应当自2012年3月8日起，按每日万分之五向盈桥公司支付违约金计9400元。
盈桥公司诉请要求袁菊萍支付迟延办理交房的代管费，因双方已于2014年6月2日办理了涉案房屋的交接，盈桥公司已让袁菊萍入伙，且袁菊萍已经向盈桥公司支付了迟延期间的代管费10000元。双方当事人的上述行为可以表明，2014年6月2日交房时，双方对于袁菊萍迟延办理交房的代管费一事已达成了一致意见。现盈桥公司就迟延办理交房的代管费再次起诉，原审法院不予支持。
因袁菊萍迟延办理房产证及他项权证，盈桥公司诉请要求袁菊萍支付违约金135000元。原审法院认为盈桥公司诉请的该违约金过高，袁菊萍迟延办理房产证及他项权证给盈桥公司带来的损失，应为盈桥公司为涉案房屋提供的保证金60000元被冻结而造成的损失。对于该损失，原审法院认为按照银行同期同类贷款利率计算为宜。袁菊萍于2013年8月19日签收了盈桥公司发出的要求办理房屋交房手续的催告函，但袁菊萍至2014年6月2日才办理房屋交接。根据合同约定，袁菊萍应于签收上述催告函后十五日内办理房屋交接。因此，袁菊萍应当对2013年9月5日至2014年6月2日期间盈桥公司保证金被冻结的损失承担责任。袁菊萍应对其迟延办理房产证及他项权证承担的违约金，原审法院按照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、袁菊萍于判决生效后十日内向昆山盈桥房地产开发有限公司支付延期付款的违约金17680元；二、袁菊萍于判决生效后十日内向昆山盈桥房地产开发有限公司支付迟延办理房产证及他项权证产生的违约金（具体计算：60000元自2013年9月5日至2014年6月2日期间按中国人民银行同期同类贷款利息的1.3倍计算）；三、驳回昆山盈桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4414元，减半收取为2207元，由袁菊萍负担121元，昆山盈桥房地产开发有限公司负担2086元。
上诉人袁菊萍不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。一、原审判令上诉人应支付迟延办理120万元住房按揭贷款的违约金8280元，明显违背事实。根据上诉人在原审期间提供的证人证言，涉案房屋的贷款事宜由盈桥公司指定办理，上诉人对办理银行贷款的签约时间无可控性，也不存在违约行为。二、涉案购房合同注明房屋按揭贷款金额为140万元，虽上诉人只办理了120万元银行贷款，但在银行发放该款项之前上诉人已将另外的20万元房款付给了盈桥公司。上诉人的上述行为未对盈桥公司的利益造成任何损失，不应承担违约责任。三、上诉人虽于2013年8月19日收到有关交房等事宜的催告函，但上诉人当时已就盈桥公司延期交房提起诉讼。上诉人考虑到人身安全问题，故未及时办理交房手续，请求二审法院免除上诉人承担因迟延办理房产证及他项权证而产生的违约金。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由盈桥公司承担。
被上诉人盈桥公司答辩称：盈桥公司的起诉具备事实和法律依据，请求二审法院公正判决。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，袁菊萍与盈桥公司签订的涉案《昆山市商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。袁菊萍上诉认为涉案房屋的120万元贷款事宜由盈桥公司指定办理，其对办理银行贷款的签约时间无可控性，不存在违约行为，并提供了案外人熊严生、范孝杰的证言予以佐证。但熊严生、范孝杰的证言均未证实涉案房屋的贷款只能在中国银行上海市嘉定支行办理，也未证实涉案房屋的贷款签约时间由盈桥公司指定。故就袁菊萍的前述上诉主张，本院不予采信。
袁菊萍同时上诉认为，其收到盈桥公司办理涉案房屋交房手续的催告函时，已就盈桥公司延期交房提起诉讼；出于人身安全考虑，故未及时办理交房手续，其不应承担迟延办理房产证及他项权证产生的违约金。但在涉案房屋具备交付条件的情况下，袁菊萍提起的民事诉讼并不影响交房手续的办理；且就办理交房手续时可能出现的人身安全问题，袁菊萍亦未能提供相关证据予以佐证。故就袁菊萍的该项上诉主张，本院不予采信。
根据涉案《昆山市商品房购销合同》第六条、第七条之约定，袁菊萍在支付涉案房屋首付款130万元之后，对于房屋余款140万元袁菊萍承诺以银行按揭贷款形式支付；在袁菊萍无法取得银行按揭贷款的情况下，袁菊萍仍应在合同签订之日起30日内付清房屋余款。袁菊萍逾期付款超过90日后，双方愿意继续履行合同的，自上述合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，袁菊萍按日向盈桥公司支付逾期应付款万分之五的违约金。因袁菊萍于2012年6月10日才向盈桥公司支付房屋余款20万元，违反上述合同约定，构成违约。据此，依据双方合同约定，原审判令袁菊萍就该20万元房款按每日万分之五（自2012年3月8日至2012年6月10日止）向盈桥公司支付违约金9400元并无不当，本院予以确认。袁菊萍认为其在银行贷款发放之前已将20万元房屋余款付清、故其不应承担违约责任的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人袁菊萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4414元，由上诉人袁菊萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 黄 婷