江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终1075号上诉人（原审被告、反诉原告）钟毓阳，男，1980年10月16日生，住崇义县。上诉人（原审被告、反诉原告）张青梅，女，1981年4月5日生，住崇义县。二上诉人共同委托代理人黄蓉，崇义县横水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）冯春花，女，1970年6月22日生，住崇义县。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈昌运，男，1953年5月13日生，住崇义县。二被上诉人共同委托代理人赖作生，江西兴义律师事务所律师。上诉人钟毓阳、张青梅因与被上诉人冯春花、陈昌运房屋买卖合同纠纷一案，不服崇义县人民法院（2015）崇民二初字第119号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：被告钟毓阳于2004年取得坐落于崇义县城中山路（章源商城）一地块的国有出让土地使用权，2008年12月24日办理了国有土地使用证，地类为城镇单一住宅用地，使用权面积为197.69M2。经崇义县城乡规划建设局审批，2011年6月，先后颁发《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，建设规模为860.85M2，地址为崇义县XXXX号，并备注为“框架柒层”，该房屋于2011年8月始建，2012年4月竣工。2013年3月13日，钟毓阳、张青梅（甲方）与陈昌运、冯春花（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：“一、甲方愿意将其位于江西省崇义县XXXX号的商品房第贰层（从壹楼车库算起），壹套（建筑面积，包括公摊面积约为：129.83平方米，三室二厅一厨一卫）。乙方在对甲方该套房屋作了充分了解后，愿意向甲方认购该房。……3、办理房产证土地证过户的一切费用均由乙方负责如契税和个人所得税等，甲方概不负责，甲方配合乙方办理过户手续。……四、乙方承诺：1、保证按约定价格向甲方购买前述房屋，并按照双方约定按时支付给甲方之售房款。……”2013年，原告方将购房人民币519000元全部支付完毕，同年3月15日，原告冯春花向崇义县地方税务局缴纳所购房屋契税人民币8000元。4月15日，原告办理了房产证，该房屋为冯春花、陈昌运共同共有。10月28日，原告向崇义县土地市场交易管理所缴纳所购房屋测绘费、转让服务费279.15元。2014年8月5日，崇义县城市规划委员办公室召开了2014年第一次审批小组会议，并形成了《崇义县城市规划委员会记录摘要》（下面简称《记录摘要》）一份，对国有出让土地个人建房审批管理作了明文规定：“……（三）按照规划要求需超容积率指标建房的，必须由建房户重新申请，调整容积率指标，并到国土局按市场标准补缴土地出让金及相关费用。……”原告方所购买房屋的国有土地使用证至今仍未办理过户手续。原告冯春花、陈昌运的诉讼请求为：一、依法判令钟毓阳、张青梅按合同约定办理土地使用证给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。一审期间，钟毓阳、张青梅向法院提起反诉，请求法院：一、判令冯春花、陈昌运承担办理崇房权证崇城（3）字第103**号房屋土地使用证过户登记所需的一切费用80000元（最终缴费额以实际缴付数额为准，凭正式发票确定）；二、本诉和反诉的诉讼费用由冯春花、陈昌运承担。原审法院认为：原、被告自愿签订了房屋买卖协议书，并就购房款项、付款方式、承诺、违约责任等做出了明确约定，该协议书系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，该协议真实、合法、有效，对当事人具有约束力，当事人应按照合同履行自己的义务。本案所涉整栋建筑属于被告钟毓阳、张青梅在其取得的国有土地上自建房，虽然被告方已经对整栋建筑办理了《房产证》、《国有土地使用证》，但是原、被告因国有土地使用权证分割过户需要补缴土地出让金的承担产生纠纷。《中华人民共和国土地管理法》规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，土地出让金一般是由受让方在取得该地块时向国家支付的款项。因为国家在计算开发商土地增值税时，土地出让金是作为扣除项目在其房屋收益中扣除的，也就是说，针对出让金开发商是不交土地增值税的，所以不存在购房者支付土地出让金。本案的被告方将自建房予以出售，拟制于房地产开发商，因而，理应在出售房屋前向国家交清全部土地出让金。之后，在办理土地使用证过户过程中出现需要补缴土地出让金的情况，系被告方超容积率导致，且该土地出让金仍属于房产开发者应当缴纳的部分。原告方作为购房者按照当时的市场价格支付了房款，该房款已包含了土地成本，不应承担由房产开发者支付的土地出让金。虽然房屋买卖协议书中已经明确约定了“办理房产证土地证过户的一切费用均由乙方（原告方）负责如契税和个人所得税等，甲方（即被告方）概不负责，甲方配合乙方办理过户手续。”崇义县国土资源局所要求缴纳的土地出让金不属于办理土地证过户的“一切费用”。按照交易习惯，购房者在购房过程中一般仅承担契税、办证工本费等，且购房者罗列了契税和个人所得税。该房屋买卖协议中的“一切费用”仅包括购房者理应承担的一般税费，而不包括由房产开发者承担的土地出让金，这样理解更加符合购房者的真实意思表示。情势变更制度是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡，应当允许当事人终止合同或变更合同。情势变更的发生必须是合同双方当事人在订约时不能预见的，如果当事人在缔约时已经预见会发生某些意外事件时还要缔结合同的，一旦这些意外发生，所产生的后果应由当事人自己承担。这里所说的“预见”，在我国法学理论界，一般的理解是指在通常情况下，当事人在正常能力范围内能够预测和估计到的。因此，当事人在通常情况下应当预见而没有预见，或者是在能力范围内可以预见却疏忽大意没有预见，都不能构成情势变更。被告认为2014年8月5日的《记录摘要》的规定情形属于不可归责于双方的情势变更情形，是无法预见的，要求由原告自行承担办理国有土地使用证过户登记所需缴纳的房屋超容积率费用及其他费用，本院认为，相关法律法规均有对房屋容积率的规定，被告在房屋建设过程中，应当完全能预见自己建设的房屋超过了容积率的相关规定，导致需要补缴土地出让金的结果，并非被告所称的无法预见的情形。故被告所称的上述情形不属于情势变更情形，要求原告自行承担办理国有土地使用证过户登记所需费用，以及变更双方签订的房屋买卖协议书第二条第三款中的“其他税费由甲方负责”的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条第一款，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、由被告钟毓阳、张青梅办理坐落于崇义县房屋的国有土地使用证给原告冯春花、陈昌运；二、由被告钟毓阳、张青梅承担办理上述房屋的国有土地使用证所需补缴的土地出让金（具体费用以崇义县国土资源局收取为准）；上述一、二项限被告钟毓阳、张青梅在本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回被告钟毓阳、张青梅的其他反诉请求。案件受理费100元，以及反诉费900元，以上合计1000元，由原告钟毓阳、张青梅承担。上诉人钟毓阳、张青梅上诉称：根据双方2013年3月13日签订的《房屋买卖协议》第二条第三款的约定，办理房产证、土地证过户的一切费用均由被上诉人承担。据此，被上诉人应当将办理案涉房屋土地使用权证所需的费用支付给上诉人。因被上诉人未向上诉人支付该费用（包含房屋建筑超容积率费），导致上诉人无法为其办理土地使用权证。案涉房屋未能办理土地使用权证非上诉人违约行为，系被上诉人自身原因造成的。办理案涉房屋土地使用权证之所以要补缴纳超容积率费用，是因为崇义县的政策调整，并非上诉人存在违约或者违法行为。根据我国《合同法》之情势变更原则，政府政策的调整属于不可抗力的因素，应当适用情势变更的原则。为了尽快办理案涉房屋土地使用权证，对于超容积率费用应当由上诉人与被上诉人各承担一半。因此，请求二审法院撤销原审判决，改判案涉房屋办理土地使用权证需补缴纳的超容积率费用由上诉人与被上诉人对半承担，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人冯春花、陈昌运辩称：被上诉人已经将办理案涉房屋房产证及土地证的税费全部交清，该房屋超容积率费用属于土地出让金，应当由上诉人自行补缴，与被上诉人无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审期间，上诉人与被上诉人双方均未提交新证据。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人钟毓阳、张青梅作为案涉土地、房屋的开发人以及本案诉争房屋的出卖人，根据其与被上诉人之间的房屋买卖协议的约定，其负有将诉争房屋的房产证及土地使用权证过户给被上诉人的义务。被上诉人冯春花、陈昌运作为案涉房屋的买受人已经向上诉人付清了购房款并缴纳了办理房产证及土地使用证其应缴纳的有关税费，上诉人钟毓阳、张青梅应当履行土地使用权证的分割、过户义务。关于上诉人钟毓阳、张青梅与被上诉人冯春花、陈昌运分割、过户案涉房屋国有土地使用权需补缴的土地出让金应由谁负担的问题。首先，双方签订的房屋买卖协议虽然约定了办理房产证、土地证过户的一切费用均由被上诉人负责如契税和个人所得税，但是，该协议中的“一切费用”应当指办理过户手续过程中买方应承担的税及行政性收费，不包括房地产开发人在房屋开发过程中应当向国家缴纳的土地出让金。土地出让金系土地受让人开发、利用土地而向国家支付的土地使用费用，属于土地开发人的成本投入。其次，本案中，上诉人钟毓阳、张青梅需要补缴土地出让金的原因在于其提高了案涉房屋容积率，且将原本为个人自建自住的案涉房屋出售给他人，用于盈利用途。据此，上诉人钟毓阳、张青梅虽然不是房地产开发商，但是，其行为相当于房地产开发、销售行为。在开发、销售房地产过程中需向国家补缴的超容积率费用（土地出让金）不属于土地使用证过户过程中房屋买受人应缴纳的税及行政性收费。再次，房地产开发人超容积率开发、建筑房地产应向国家补缴超容积率费用（土地出让金）属于国家既有规定、政策。崇义县有关部门要求上诉人钟毓阳、张青梅补缴土地出让金并非当地自行出台的新规定、政策，亦系根据国家的有关规定、政策。上诉人钟毓阳、张青梅主张崇义县有关部门要求其补缴土地出让金属于不可抗力因素，无事实与法律依据，原审法院认定该情形不符合情势变更原则适用条件，并无不当。因此，办理案涉房屋国有土地使用权分割、过户需补缴的土地出让金应由上诉人钟毓阳、张青梅负担。综上所述，上诉人钟毓阳、张青梅的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钟毓阳、张青梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  张志平代理审判员  赖国东二〇一六年六月二十三日书 记 员  王 佳书 记 员  张 虹