重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第02230号
原告重庆市爱源置业有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇王家董1号凤翔商城C区2层。组织机构代码证75927403-1。
法定代表人王健军，该公司董事长。
委托代理人李永红，重庆群峰律师事务所律师。
被告田景贵，男，1965年4月18日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
原告重庆市爱源置业有限公司（以下简称爱源公司）与被告田景贵商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗万坪适用简易程序于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告爱源公司的委托代理人李永红、被告田景贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱源公司诉称，2003年7月4日，被告与重庆市良华房地产公司（以下简称良华公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：1.良华公司将其开发的位于秀山县中和街道的门面卖给被告；2.该门面单价3512元∕平方米，成交金额为76491元；3.双方约定付款方式为银行按揭付款：2003年7月4日付18000元，7月25日前付首付款余额28491元，按揭付款30000元，与银行签订按揭合同时起付。2004年，原告与良华公司签订《联合开发合同书》，约定由双方共同开发包括被告所购房屋在内的凤翔商城。2004年11月5日，原告与良华公司签订《协议》，约定：由原告完全受让取得凤翔商业城一期、二期、三期的全部股权，良华公司之前的所有债权、债务双方已约定处理，良华公司所签购房合同事宜由原告受让履行。原告全面接手后，因良华公司与被告约定第三期付款系以按揭付款方式支付，按照银行要求需更换合同文本，即将出卖方由原良华公司变更为原告并应按国土资源与房屋管理局要求使用规范商品房买卖合同文本。基于此，原告于2005年6月通知被告要求更换合同、付款，但被告认为更换后的合同与原合同相关条款存在出入，双方未能达成协议，合同也未更换。2010年8月31日，被告就本案向秀山土家族苗族自治县人民法院提起诉讼，要求原告履行其与良华公司签订合同、支付房屋并承担违约责任。法院经过审理后，支持了原告的诉讼请求。在该案诉讼中，原告提出被告尚欠原告房款未付清的事实，法院在没有原告起诉的情况下，同时直接判决由被告在判决生效后十日内支付原告所欠房款33933.44元。在该判决生效后，时至今日，被告仍未向原告支付尚欠房款，所欠房款达总房款80424元的42.2%，根据《中华人民共和国合同法》“分期付款未支付金额达到全部价款五分之一以上时，出卖人可以要求解除合同”之规定，基于被告长期不支付房款且已达到总房款42.2%的比例这一事实，原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院要求1.判决解除原告受让良华公司与被告于2003年7月4日所签订的《重庆市商品房买卖合同》，即解除原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》；2.由原告向被告退还已付房款46491元；3.被告支付原告违约金55835.43元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告田景贵辩称，一、原告无权要求解除合同。原告依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条之规定：分期付款未支付金额达到全部价款五分之一以上时，出卖人可以要求解除合同。被告与原告的分期付款的前提条件是与银行签订按揭合同时起付，由于原告自身的原因，未能与银行签订按揭合同，被告支付原告的分期付款条件未成就，分期付款并未到期，被告未支付分期付款并未违约。原告无权要求解除合同，相反在（2010）秀法民初字第01732号民事判决书第12页中已认定原告存在延期交房的违约行为，应当承担违约责任，（2011）渝四中法民终字第00108号民事判决书第12页中认定原告公司违约，被告不承担违约责任，维持一审判决。二、经（2010）秀法民初字第01732号民事判决书认定，被告与良华公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，判决原告将被告所购门面交付给被告，并办理该房屋产权证，二审也维持了原判，故原告无权解除合同，应驳回其诉讼请求。三、原告在（2010）秀法民初字第01732号民事判决书中提起了反诉，并判决由被告支付原告剩余购房款33933.44元，二审维持原判，该判决于2011年3月生效，原告于2013年8月28日才申请执行，早已超过了执行时效期间，被告提出执行异议，法院作出裁定书，撤销了原告对被告的执行申请，该案已执行终结。四、被告因申请证人出庭作证，已付两证人误工费200元及路费损失300元，应由原告赔偿。
经审理查明，2003年7月4日，被告田景贵与良华公司签订《重庆市商品房买卖合同》，良华公司将其开发的位于秀山县中和街道的门面房卖给被告，单价为3512元／㎡，建筑面积21.78㎡。门面总价款为76491元，双方约定付款方式为银行按揭付款，首付款46491元，按揭付款30000元，与银行签订按揭合同时起付。2004年，原告与良华公司签订《联合开发合同书》，约定由双方共同开发包括被告所购房屋在内的凤翔商城。2004年11月5日，原告与良华公司签订《协议》，约定：由原告完全受让取得凤翔商业城一期、二期、三期的全部股权，良华公司之前的所有债权、债务双方已约定处理，良华公司所签购房合同事宜由原告受让履行。原告全面接手后，因良华公司与被告约定第三期付款系以按揭付款方式支付，按照银行要求需更换合同文本，即将出卖方由原良华公司变更为原告并应按国土资源与房屋管理局要求使用规范商品房买卖合同文本。原告通知被告要求更换合同、付款，但被告认为更换后的合同与原合同相关条款存在出入，双方未能达成协议，合同也未更换。2010年8月31日，被告田景贵向秀山土家族苗族自治县人民法院提起诉讼，2010年11月28日，法院作出（2010）秀法民初字第01732号民事判决书，判决内容为：1.田景贵与重庆良华房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.重庆市爱源置业有限公司在本判决生效后十日内将田景贵所购买的门面房交付给田景贵，并从房屋交付使用之日起90日内，由田景贵协助重庆市爱源置业有限公司办理该房屋的产权证；3.重庆市爱源置业有限公司支付田景贵违约金（从2004年1月1日起至本判决生效之日止，按田景贵所购商品房总金额76491元的万分之二每日支付田景贵违约金）；4.田景贵从本判决生效后十日内支付重庆市爱源置业有限公司所欠购房款33933.44元。后爱源公司不服，上诉至重庆市第四中级人民法院，法院作出（2011）渝四中法民终字第00108号民事判决书，驳回了爱源公司的上诉，维持原判决。
另查明，良华公司与爱源公司已经分别取得了渝国土房管（2003）预字第秀（03）号重庆市商品房预售（预租）许可证和渝国土房管（2004）预字第秀（07号）重庆市商品房预售（预租）许可证。被告购买的门面房经实际测量，套内面积18.18㎡，公摊面积4.09㎡，未办理房屋产权证。被告田景贵已支付了46491元购房款，按照合同约定，尚欠30000元购房款及增加的公摊面积房款3933.44元，共计33933.44元，也未办理银行按揭。
本院认为，被告田景贵与良华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，实质是商品房预售合同，其系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定。本案被告爱源公司作为良华公司的权利义务的享有者与承担者，良华公司与被告田景贵签订的合同内容当然也约束爱源公司。且已生效（2010）秀法民初字第01732号民事判决书也确认了被告田景贵与重庆良华房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。该判决书同时也判决由被告田景贵向原告爱源公司支付所欠购房款33933.44元。原告爱源公司的权利已得到主张，应根据生效的判决书来保护自己的权利。现原告要求解除田景贵与良华公司（即爱源公司）之间所签订的《重庆市商品房买卖合同》，不符合双方的合同约定，也无事实与法律依据，本院不予支持。原告主张向被告退还已付房款46491元和要求被告支付原告违约金55835.43元，也无事实与法律依据，本院不予支持。被告田景贵主张因申请两位证人出庭作证，支付两证人误工费及路费共计500元，由于其未提出反诉请求，本院在本案中不作审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市爱源置业有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费2346元，减半收取1173元，由原告重庆市爱源置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院，同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 罗万坪
二〇一五年八月三日
书 记 员 吴晓艳