江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第05239号
上诉人（原审被告）许正坤（又名许坤。
委托代理人王大鹏，江苏楚地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）睢宁县凌城供销社，
06-3，住所地睢宁县凌城镇大街。
法定代表人沙凯，该单位主任。
委托代理人张超，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
上诉人许正坤因与被上诉人睢宁县凌城供销社房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第02608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理后依法进行了审理。上诉人许正坤及其委托代理人王大鹏，被上诉人睢宁县凌城供销社的法定代表人沙凯，以及该单位的委托代理人张超到庭接受询问。本案现已审理终结。
睢宁县凌城供销社原审诉称：2014年5月20日，许正坤与其签订了一份房屋转让协议，协议约定睢宁县凌城供销社将坐落于凌城镇中华街路东供销社的办公大院，包括房屋12间及土地使用权转让给许正坤。协议签订后，睢宁县凌城供销社认为涉案的房屋所坐落的土地使用权性质为国有划拨土地，与许正坤之间买卖涉案房屋行为违反了法律的相关规定。为此，提起诉讼，请求依法确认双方于2014年5月20日签订房屋转让协议无效，本案诉讼费用由许正坤负担。
许正坤原审辩称：本案中双方当事人签订的房屋转让协议是用睢宁县凌城供销社向许正坤所借的5万元借款折抵购买的，该协议是依法成立，并且是双方真实意思表示；协议签订至今已有一年多时间，双方均按照合同履行完毕；虽然睢宁县凌城供销社诉称土地使用权的性质为国有划拨土地，根据相关规定，只要履行相关的批准手续，便可以使房屋买卖交易有效。但是睢宁县凌城供销社未能遵守诚实信用原则，在出售房屋的时候，未能如实向许正坤讲明土地划拨的性质，事后又怠于履行向有关部门申请批准的手续，意图毁约，想将已经出售的房屋收回，这种不诚信不应该获得法院支持。许正坤认为睢宁县凌城供销社引用的相关规定并不是法定的强制性、效力性规定，该房屋买卖合同并不违反《合同法》第五十二条无效的相关规定，该合同是合法有效的。
原审法院经审理查明：睢宁县凌城供销社分别于2013年2月5日、2月7日、6月11日、8月29日、2014年1月28日各向许正坤借款2万元、0.3万元、1万元、1.1万元、0.6万元，共计借款5万元。2014年1月26日睢宁县凌城供销社向许正坤出具5万元的《收款凭证》。后因睢宁县凌城供销社无法偿还借款，便与许正坤约定以睢宁县凌城供销社所有的坐落于凌城镇中华街路东部分房屋共12间（全部为旧危房）折抵所欠睢宁县凌城供销社的5万元借款。涉案双方当事人于2014年5月20日签订《房屋转让协议》一份，该协议约定，房屋12间均为危房，土地南北28.3米、东西30米（王玉东28米），房屋价值为5万元，由许正坤自签订合同之日一次性付清；合同另约定其他详细内容。自合同签订之日起至今，诉争房屋均由许正坤占有使用。
另查明，睢宁县凌城供销社的办公用地坐落于睢宁县凌城镇民主街东侧，其土地性质为划拨用地；诉争房屋系睢宁县凌城供销社所有。
再查明，《房屋转让协议》订立后，双方未办理房屋所有权变更登记手续，目前涉案房屋仍登记在睢宁县凌城供销社名下。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中睢宁县凌城供销社与许正坤签订的《房屋转让协议》系睢宁县凌城供销社与许正坤双方在借款债务已届清偿期后约定的以物抵债协议，该约定视为债务的清偿，且系以他物替代清偿。以代物清偿行为系实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立。本案中因睢宁县凌城供销社与许正坤双方在达成以房抵债协议后，但未办理物权转移手续，因此涉案双方当事人之间的以物抵债行为不成立。
关于睢宁县凌城供销社与许正坤双方签订的《房屋转让协议》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”但该法未对“依法”的具体条件作出集中列举。但是《中华人民共和国民法通则》第五十五条对民事法律行为的条件作出基本规定，该规定为：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这些规定对《中华人民共和国合同法》是适用的，而有效合同属民事法律行为，也应当具备上述三项条件。本案中双方当事人订立的《房屋转让协议》系以物抵债协议，并非真实的房屋买卖意思表示，该协议因违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定而无效，故睢宁县凌城供销社要求确认其与许正坤签订《房屋转让协议》无效的诉讼请求，原审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因睢宁县凌城供销社与许正坤双方签订的《房屋转让协议》无效，许正坤应将因该协议而取得的诉争房屋返还给睢宁县凌城供销社；考虑需给许正坤必要的准备时间，原审法院酌定许正坤搬出诉争房屋的时间为自判决生效后三十日内。许正坤辩称诉争房屋转让系双方真实意思表示，双方订立的房屋转让协议合法有效的观点，于法无据，原审法院依法不予支持，但其与睢宁县凌城供销社之间的借贷纠纷可以另行解决。据此，遂判决：一、睢宁县凌城供销社与许正坤于2014年5月20日签订《房屋转让协议》无效；二、许正坤于判决生效后三十日内将《房屋转让协议》中约定的诉争房屋返还给睢宁县凌城供销社。
上诉人许正坤不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人基于以前的转让协议已经将被上诉人涉案房屋所在院落的大门重新进行翻建，并且取代了原大门位置，客观上涉案房屋是无法交由他人再行利用，且双方当事人于2008年签订门面楼转让协议时就已经约定供销社后院土地及房屋如整体出租或者出售，承租人或购买人仅限于上诉人。上诉人认为根据客观现实涉案房屋已经无法返还给被上诉人。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人睢宁县凌城供销社辩称：1、上诉人的上诉请求不成立，上诉人的上诉理由和我们一审的诉讼请求没有关联性，在2015年3月4日被上诉人并没有和包括上诉人在内的其他人签订协议，另外上诉人的第二点理由和本案没有任何关联性。2、我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确。基于以上两点理由，请求法庭依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审审理期间，上诉人许正坤向法庭提供如下证据：一审庭后拍摄的照片一组五张，证明房屋现状，客观上房屋无法返还。被上诉人质证认为：对该证据的真实性没有异议。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人应否将涉案房屋返还给被上诉人。
本院认为：关于上诉人应否将涉案房屋返还给被上诉人的问题。双方当事人签订的《房屋转让协议》是双方在借款已届清偿期后约定的以物抵债协议。虽然上诉人实际占有涉案房屋，但双方并未办理物权变更登记。涉案房屋所占用的土地为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国家规定，经有批准权的人民政府审批后方可转让，受让方依法应当办理土地使用权出让手续并依法缴纳土地使用权出让金。被上诉人利用国有划拨的土地建造房屋在转让时未经相关政府批准，且上诉人未提供证据予以证明依法缴纳了土地使用权出让金并办理土地使用权出让手续，以及亦未提供证据予以证明涉案房屋能够办理物权变更登记等情况。故上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议违反了法律强制性规定，应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原审法院判决上诉人将双方当事人签订的《房屋转让协议》中所约定的诉争房屋返还给被上诉人，于法有据，并无不当，本院依法予以支持。
综上，上诉人许正坤的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人许正坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年一月七日
书 记 员 宗 正