浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬宁力民初字第202号
原告：宁波市烟草公司宁海分公司。
法定代表人：孟荣孝。
委托代理人：费建强，。
被告：宁海县金鼎装饰工程有限公司。
法定代表人：杨贻赟。
第三人：宁海县力洋金鼎建材超市。
负责人：杨双丹。
上述被告、第三人的委托代理人：葛晓程。
上述被告、第三人的委托代理人：冯瑶。
原告宁波市烟草公司宁海分公司与被告宁海县金鼎装饰工程有限公司，第三人宁海县力洋金鼎建材超市为房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月28日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告宁波市烟草公司宁海分公司的委托代理人费建强，被告宁海县金鼎装饰工程有限公司、第三人宁海县力洋金鼎建材超市的委托代理人葛晓程、冯瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市烟草公司宁海分公司起诉称：2012年1月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告将坐落于力洋镇农民街总占地面积2514平方米，办公楼建筑面积为1683.31平方米的房屋及土地出租给被告使用，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。2014年8月18日，原告书面通知被告，合同到期后将不再出租。合同到期后，原告多次催被告与第三人腾空并返还该房屋，被告与第三人却拒不归还该租赁物。现起诉：1.要求第三人立即腾空房屋，返还所占有属于原告的房屋（位于力洋镇农民街力兴中路111号）；2.要求被告支付逾期房屋占有使用费71832元（暂计算至2015年7月15日，2015年7月16日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费每日按363元计算），第三人对该款项承担连带责任；3.要求被告支付违约金13261.3元（依据租赁合同第十四条，违约金为年租金的10%）。庭审中原告变更诉请为：1.要求被告支付房屋占有期间的使用费（从2015年1月1日起至2015年10月12日止，按每天363元计算）；2.要求被告支付违约金13261.30元。
原告在本案审理过程中向本院提供证据如下：
房屋租赁合同一份，拟证明原告出租房屋及土地给被告，约定合同到期后，被告应当将房屋腾退给原告，未按期缴纳租金要支付违约金，违约金是年租金10%的事实；
2014年8月18日的通知、2015年1月19日的挂号信各一份，拟证明租赁期满后，被告没有腾退房屋的事实；
土地证、房权证一份，拟证明该房屋属于原告，具备出租的事实。
被告宁海县金鼎装饰工程有限公司答辩称：要求驳回原告的诉请。本案有次承租人，如果要腾房，应该是第三人，原告要求被告支付占有使用费，无法律规定。本案合同已经终止了，第三人已经在承租期满后没有在经营，并腾退了房屋，所以也不存在第三人腾房，占有使用费的问题，也根本不存在违约金。
第三人宁海县力洋金鼎建材超市述称：与被告的意见基本一致。补充违约金的问题，原告起诉的违约金偏高，按银行同期贷款基准利率计算较妥。
被告、第三人在本案审理过程中向本院提供宁海报的招租公告一份，拟证明原告在招租，被告准备承租的事实。
对原告提供的证据，经质证，本院认证如下：
1.被告、第三人对原告提供的证据无异议，原告对被告、第三人提供的招租公告无异议，故本院均予以确认。
2.被告、第三人对原告提供的证据真实性没有异议，证明目的有异议，认为租赁期满后没有续签合同，占有房屋使用费不能参照租金计算，同时合同内及时支付租金，没有违反规定，不存在违约，合同期满后的事项不能适用合同条款规定。本院认为双方对合同约定的事项无异议，故予以确认，至于合同期满后占有使用房屋问题应结合实际情况综合考虑。
3．被告、第三人对原告提供的证据三性均有异议，挂号信邮寄地址错误，被告法定代表人没有收到上述两份通知。本院参考讼争房屋水电费等相关材料，可以确认租赁期满后，第三人在2015年4月份前仍在使用部分租赁房屋的事实。
综上，本院认定如下：
2012年1月1日，原告与被告续签房屋租赁合同，原告将坐落于力洋镇农民街1-4层房屋，总占地面积2514平方米，办公楼用地面积413平方米，办公楼建筑面积为1683.31平方米出租给被告使用，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。租金2012年度为130000元，2013年度为131300元，2014年度为132613元。其中合同第十四条约定，租赁期间双方必须信守合同，被告如未付或未足额交付租金的，应当及时补交；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同到期前原告曾到讼争房屋通知不再出租，当时第三人经营者杨双丹在场。2014年12月19日，原告在宁海报上登载对上述房屋的招租公告，被告在报刊上获知上述信息并参与竞标承租。2015年1月19日原告向被告邮寄腾空清退出租房通知，同年1月21日被邮局以本人长期外出退回。2015年5月份招租事项因故无果。庭审中三方均表示同意合同终止，一层楼8间街面房由原告于庭审后自行接收管理。
另认定：2012年1月1日，原告与被告续签房屋租赁合同时第三人就已经在该讼争房屋经营，且该房屋一直由第三人在使用至2015年4月份。被告法定代表人杨贻赟与第三人的经营者杨双丹系兄妹关系。
本院认为：原、被告续签房屋租赁合同后，双方依约履行合同至合同期满的事实清楚，故予以确认。合同期满后第三人仍实际占有、使用原承租房其中一层楼8间街面房至2015年4月份，以及未及时与原告办理交接手续，造成对方损失，应当予以赔偿。鉴于原告在合同期满后就自行组织招租，且被告积极参与承租，第三人实际使用部分房屋至2015年4月份腾空的事实，可以认定原告没有及时采取适当措施防止损失扩大，致损失扩大部分不得要求赔偿。因此考虑实际情况第三人赔偿原告5个月占有房屋使用费损失较妥。参照整幢房屋年租金价格，一层楼8间街面房占用使用费为每月5000元较为合理的，故第三人应给付原告实际占有使用费25000元。被告愿意由其直接将房屋占有使用费支付给原告，第三人与其内部纠纷自行解决，并不违反法律规定，予以采信。原告未提供充分证据证明被告存在违反合同规定应支付年度租金10%违约金的情形，应承担举证不能的法律后果，故原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宁海县金鼎装饰工程有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市烟草公司宁海分公司腾房占有使用费损失25000元；
二、驳回原告宁波市烟草公司宁海分公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1930元，由原告负担1500元，被告负担430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 童文建
人民陪审员 姚世棠
人民陪审员 鲍明园
二〇一五年十一月三日
代书 记员 邬珊珊