北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初76号
原告北京市石景山十万平百货商店，住所地北京市石景山区十万平**号楼旁。(信用代码:911101071022988052)
法定代表人郭亮，总经理。
委托代理人陶实，北京市凯泰律师事务所律师。
被告刘志深，男，1963年8月6日出生。
原告北京市石景山十万平百货商店（以下简称：十万平商店）与被告刘志深房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告十万平商店委托代理人陶实、被告刘志深到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告十万平商店起诉称：2011年1月1日原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁房屋为北京市石景山区十万平百货商店地下室，租期为2011年1月1日至2013年12月31日，租赁期间由被告支付水电费；2014年1月5日原被告又续签了十万平百货商店地下室房屋租赁合同，合同约定租期为2014年1月1日至2016年12月31日，水电费仍有被告承担，月租金为2150元，按月支付，但被告从2011年12月起至今一直拖欠水电费，并在2015年1月开始长期拖欠租金，原告多次找被告协商此事未果，被告构成根本违约，为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认双方于2014年1月5日签订的房屋租赁合同超出原租赁期限的部分无效，立即腾退房屋；2、判令被告给付2015年1月1日至2015年12月31日的房租；2016年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，均按每月2150元计算，并按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3、判令被告支付拖欠房屋使用费的违约金17415元；4、判令被告支付2011年12月至2015年11月期间水费4600.9元、电费34977.10元；5、诉讼费由被告承担。
被告刘志深答辩称：不同意原告的诉讼请求。合同未到期，原告在2014年底单方发出通知要求解除合同，2015年3月又与本人协商补偿事宜，但一直未达成一致。原告已经免除了水电费，以前都没有要过，现在再要没有依据；而且已经超过诉讼时效了。请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区十万平12、19-28、37号（含地下室）房屋所有权人为首钢房管委员会。
2011年1月1日，北京兴宸广厦房地产经纪有限公司与十万平商店签订《房屋租赁合同》，将位于北京市石景山区十万平地下室（以下简称：涉案房屋）租与十万平商店，房屋类型为地下室，建筑面积305平方米。租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日，共计1年。合同到期后，2012年1月1日，双方又续签一年，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。
2013年1月1日，北京首钢饮食有限公司与十万平商店签订《房屋租赁合同》，将位于北京市石景山区十万平13栋北侧的房屋租与十万平商店。该房屋类型为两部分，一是地下室，建筑面积305平方米；二是楼房，建筑面积610平方米。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，共计一年。上述合同到期后，双方分别于2014年1月1日，2015年1月1日就涉案房屋续签了租赁合同至2015年12月31日。
2011年2月25日，十万平商店与刘志深签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租与刘志深用于经营，房屋坐落于十万平百货商店地下室，居住面积平方305米。租赁期限为3年。即从2011年1月1日开始至2013年12月31日。该房屋2011年租金每月2000元。年租金24000元。每月25日前，刘志深必须上交下月的租金给十万平商店财务。刘志深承担自己所发生的水费，由十万平商店负责于每月25日-28日查表，30日前乙方必须按时上交甲方财务。单价暂按6.5月/吨计算。如有关部门提出调价，或根据市场行情调价的，刘志深必须按比例同时调整价格。刘志深承担自己所发生的电费。由十万平商店负责月每月25-28日查表。30日前刘志深按时上交十万平商店财务。单价暂按0.9元/度计算。如有关部门提出调价，或根据市场行情需调价的，刘志深必须按比例同时调整价格。
2014年1月5日，十万平商店与刘志深签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租与刘志深用于经营，房屋坐落于十万平商店地下室，建筑面积305平方米。租赁期限为3年。即从2014年1月1日至2016年12月31日。该房屋租金每月2150元，年租金25800元。刘志深承担并按时交纳水费、电费、供暖费、物业管理费等其他费用。
刘志深交纳租金至2014年12月31日。
刘志深按月交纳水电费至2011年11月，2011年12月开始未交纳涉案房屋的水电费。
2015年3月6日，北京首信物业管理有限责任公司动力能源部向北京市石景山区十万平百货商店发出关于腾退房产的通知：你单位承租的十万平10栋地下室，被列为非法群租房。现我公司特此通知你单位，于2015年3月20日前腾退房屋，将房屋交付我公司。
2015年3月18日，北京首钢饮食有限责任公司向北京市十万平百货商店发出告知书：人防工程平时利用不能用于散租住人。2014年以来我方已多次告知对方禁止在地下式居住，要求贵方按通知时限实现清退所有租住户，搬出此房屋，并确保清退期间人防工程的安全管理工作及工程内人防设备的完好。2015年2月27日我们对地下室又进行了检查，贵方未按时限要求进行清退，3月16日我们又约谈了承租单位法人，要求按通知要求完成腾退，该单位法人每次都答应尽快清退，但至今未有实质性进展，今再次下发告知函，要求3月底前完成腾退工作，如预期未完成，相关责任由贵方承担。
2015年6月5日，北京首钢饮食有限责任公司向北京市十万平百货商店发出催告函：根据北京市政府《关于地下空间综合整治工作的实施方案》（京办发【2011】10）和首钢总公司《关于地下空间综合整治工作的实施方案》的通知精神及北京市石景山区安全生产委员会办公室文件的要求，人防工程平时利用不能用于散租住人。2014年以来我方已多次告知贵方禁止在地下式居住，要求贵方按通知时限清退所有租住户，搬出此房屋，并确保清退期间人防工程的安全管理工作及工程内人防设备的完好。2015年2月27日我们对地下室又进行了检查，贵方未按时先要求进行清退，3月16日、3月31日我们又约谈了承租单位法人，告知按时完成腾退工作。4月8日再次约谈了承租单位法人，将腾退截止日期宽延到6月30日，该承租单位法人也签下承诺书，承诺6月30日前搬清全部租户，如逾期未腾退，甲方有权行使行政及司法手段，采取限水、限电的措施，由此引发的相关法律责任由该使用单位自行承担。今再次下发催告函，督促该使用单位，尽快完成腾退工作。
另查：2016年1月14日，北京首钢饮食有限公司出示证明：兹有十万平百货商店（面积611.4平方米）及地下室（面积305.7平方米）原产权人是首都钢铁公司房管委员会（后更名为首钢房管处）。2008年首钢辅业改制后于2013年将上述两处房产划给到北京首钢饮食有限责任公司管理使用，十万平百货商店及地下室有北京首钢饮食有限责任公司出租给北京市石景山十万平百货商店经营使用，经营出租权益所得归北京市石景山十万平百货商店所有。
针对水电费：十万平商店主张刘志深应交付水电费而未交付，为此提供2011年12月至2015年11月的十万平地下室水电费用明细及出库单；刘志深对水电费数额没有异议，但主张因2011年12月之前按月交纳水电费，是十万平商店查表之后，刘志深根据查表数额交纳。之后不交是因为刘志深因物业怠于维修外井，与物业发生纠纷被拘留，十万平商店为弥补刘志深而免除其租赁期间水电费。为此提供证人刘×出庭作证，刘×称其系刘志深的雇员，负责管理地下室。2011年10月刘志深与物业发生纠纷后，刘志深与十万平商店经理李同生在刘×办公室商谈，李同生说水电费暂时不用交付，到合同期满不交付水电费。十万平商店对此证人证言真实性不予认可，称其一直在主张水电费，对此未提供证据加以证明。
庭审中，刘志深称因2014年底十万平商店要求解除合同腾房，故于2015年1月开始暂未交纳租金。刘志深主张要求补偿，经本院释明后，其称仅作为答辩意见提出。
上述事实，有证明、房屋所有权证、证明、房屋租赁合同、石景山区安全生产委员会文件、腾房通知、告知书、催告函及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。本案中，十万平商店与北京首钢饮食有限公司之间租赁合同期限截止至2015年12月31日，而十万平商店与刘志深租赁合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日，且十万平商店未在举证期限内提供相反证据证明，故刘志深与十万平商店之间租赁合同超过原租赁期限的部分应属无效。合同无效后，刘志深应将涉案房屋返还十万平商店。因十万平商店在2014年底向刘志深表示不履行合同、要求腾房，在此情况下，刘志深享有租金交纳的抗辩权利，刘志深自2015年未交纳租金行为不属于违约，故本院对十万平商店要求支付逾期利息、违约金的请求均不予支持，但刘志深应按租金标准支付房屋租金及使用费。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，2011年12月之前刘志深按月交纳水电费，十万平商店应于当月知道刘志深未交纳水电费。刘志深自2011年12月开始未交纳水电费，十万平商店未提供证据证明其向刘志深主张过水电费，故对于超过诉讼时效的部分，本院不予支持；对于未超过诉讼时效的部分，本院予以支持。对于刘志深主张十万平商店已免除水电费的抗辩意见，因证人与刘志深具有利害关系，且其未提供其他证据加以佐证，故对此，本院不予采纳。
经释明，刘志深表示对合同无效而产生的经营损失、装修损失、违约金等损失视具体情况而另行解决，对此本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、北京市石景山十万平百货商店与刘志深于二零一四年一月五日签订的位于北京市石景山区十万平百货商店地下室的《房屋租赁合同》中二〇一六年一月一日至一〇一六年十二月三十一日的部分无效；
二、刘志深于本判决生效后十五日内将北京市石景山区十万平百货商店地下室房屋腾退给北京市石景山十万平百货商店；
三、刘志深于本判决生效后十五日内支付北京市石景山十万平百货商店自二〇一五年一月一日起至二〇一五年十二月三十一日止的房屋租金及二〇一六年一月一日至实际腾退房屋之日止房屋使用费（按每月二千一百五十元计算）；
四、刘志深于本判决生效后十五日内支付北京市石景山十万平百货商店自二〇一三年十二月起至二〇一五年十一月止的水电费二万三千一百三十四元；
五、驳回北京市石景山十万平百货商店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百一十六元，由北京市石景山十万平百货商店负担九百一十六元（已交纳九百零八元，余额八元于本判决生效后七日内交纳），由刘志深负担九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
代理审判员 张 鸣
人民陪审员 董德虎
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙 飞