广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4743号
上诉人（原审原告）：袁晴，住江西省吉安市新干县。
委托代理人：林国栋，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：梁晓彬，国信信扬律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：广州市中联房地产中介服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：杜威。
上诉人袁晴因与被上诉人广州市中联房地产中介服务有限公司（以下简称中联公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，中联公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中联公司于2007年2月27日成立，其提供的《广州市房地产中介服务机构资质证书》显示：中联公司具有相关居间服务资质，资质范围为为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务。
袁晴提供登记日期为2008年6月4日的《房地产权证》显示广州市天河区中山大道109号26栋401房（以下简称“涉案房屋”）登记在案外人庞某名下，其中竣工日期一栏空白，《房地产权证》后附有涉案房屋的评估表附图，该附图右下角显示日期为1996年3月16日，该图上还有“广州市房地产测绘所2000年12月21日”字样。
2014年6月15日，袁晴（乙方、买方）、庞某（甲方、卖方，委托代理人为吴某）与中联公司（丙方、经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；涉案房屋建筑面积为86.5826平方米；总金额1880000元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当在本合同签订当日向经纪方支付中介服务费，具体按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定执行；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.5%的标准向丙方支付违约金；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；丙方在甲乙双方的配合下，应于2014年7月22日前协助甲乙双方到房地产登记机构办理产权转移登记手续，并在乙方支付合同约定的中介服务费后，将以乙方为产权人的房地产权证交予乙方，等等。《存量房买卖合同》上经纪方代理人签名为“潘某”。袁晴称涉案房屋是庞某委托案外人吴某出售的，并提供了广东省广州市广州公证处出具的《公证书》作为证据，该公证书对庞某出具的《委托书》进行公证，庞某在《委托书》中表示其与吴某为夫妻关系，其委托吴某出售涉案房屋，办理涉案房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款等等。同日，袁晴与中联公司签订《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》，约定：袁晴独家委托中联公司代理购买涉案房屋，中联公司在此过程中，为袁晴提供了详细的房地产买卖居间服务及咨询服务；袁晴承诺向中联公司支付房地产买卖居间服务费及咨询费56400元；在签订《存量房买卖合同》时支付28200元，剩余费用28200元在该物业递件（包含递件当天）前支付完毕；如不在约定期限内支付上述费用，自届满之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；买卖双方提前终止买卖不影响本服务费的全额支付等等。同日，袁晴向中联公司支付佣金5000元，中联公司向袁晴出具相应的收款收据，该收款收据显示经手人为“魏某”。袁晴向吴某支付定金50000元，吴某向袁晴出具相应的收款收据。
现袁晴以中联公司及庞某、吴某隐瞒涉案房屋的真实楼龄为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销袁晴与中联公司于2014年6月15日签订的购买广州市天河区中山大道109号26栋401房物业的《存量房买卖合同》；2、中联公司退还购房定金50000元；3、中联公司退还中介服务费5000元；4、本案诉讼费由中联公司承担。袁晴提供了下列证据：1、袁晴分别向中联公司及吴某发出的落款时间为2014年7月18日的《关于要求撤销〈存量房买卖合同〉的申请》，内容为：中联公司及庞某、吴某蓄意隐瞒涉案房屋的真实楼龄，袁晴决定在2014年7月18日申请要求撤销与吴某签订的《存量房买卖合同》，要求退回定金50000元及中介费5000元等等。2、中联公司发出的落款时间为2014年7月24日的《履约催促函》，内容为：催促袁晴与卖方及该司联系，并依约办理涉案房屋的产权转移登记手续等等。3、吴某发出的落款时间为2014年7月25日的《合同履行催促函》，内容为：其收到袁晴发来的上述函件；表示不同意解除合同；催促袁晴与其及经纪方联系，并依约办理房屋交易手续等等。4、袁晴向中联公司及庞某、吴某发出的落款时间为2014年7月31日的《关于要求撤销〈存量房买卖合同〉的催促函》，内容为：要求撤销《存量房买卖合同》，同意拿出5000元给业主吴某，剩下的4.5万元定金和5000元中介费必须如数退还给袁晴等等。5、吴某发出的落款时间为2014年7月31日的《违约告知函》，内容为催促袁晴配合其办理产权转移登记手续；否则将解除《存量房买卖合同》并没收定金等等。上述证据拟证明袁晴知道中联公司蓄意隐瞒涉案房屋真实楼龄后的双方交涉和函件来往情况。6、录音光盘及相应文字稿，袁晴称录制的为其父母亲与中联公司工作人员方某之的对话，其中显示：2014年7月15日，袁晴母亲与方某之有以下对话：袁晴母亲称“其看房时表示涉案房屋有几个不理想的地方，其中提到房某太老是九十年代的房子，你们没有哪个作声……”，方某之回复称“嗯”；7月18日，袁晴母亲与方某之有以下对话：袁晴母亲称“你们一直说是九十年代的房子，你们哪个说过是八十年代的房子……”，方某之回复称“因为业主告诉我们这个房子就是九几年的时候自己买的这个房子”；7月18日，袁晴父母亲与方某之有以下对话：袁晴父亲称“我们当时问楼龄，你们说96年的”，方某之回复称“业主告诉他是96年买的……也就是说在（96年）近期那个时候已经建好……”，袁晴母亲称“当时小魏就跟我说，她说业主说了这是86年的房子”，袁晴父亲称“如果你们当时说了是86年的，那我就没话说……”，方某之回复称“嗯”。7、查册时间为2014年11月25日的《房地产登记簿查册表》两份，显示查询目的均为诉讼。其中一份《房地产登记簿查册表》（房产登记号：2008登记字9010576号）显示：房产地址为涉案房屋地址，建筑时间一栏空白，产权人为庞某，所有权来历为继承，附注部分显示2014年9月24日案外人申请转移登记等。另一份《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字467747号）显示：房产地址为“天河区中山大道路109号26幢401房”，建筑时间显示为1987年，该表附注显示2008年6月2日庞某申请继承，2008登记字9010576号存案，附注后有“产权变更，本案房地证已收回”字样。袁晴称上述两份《房地产登记簿查册表》为其在本案庭审后到房管局查询涉案房屋的产权情况，因上述第一份查册表没有建筑时间，所以其向房管局工作人员要求查询建筑时间，房管局的工作人员就向其出示了第二份查册表。中联公司对上述证据质证称：对证据1-5的真实性没有异议，确认有收到及寄出相关函件，但认为上述函件是袁晴要求撤销及解除买卖合同，是袁晴单方认为中联公司蓄意隐瞒楼龄，不能证明中联公司就蓄意隐瞒楼龄的问题与袁晴进行磋商。对上述证据6真实性、合法性不予确认，认为无法确认录音中的人员的身份，且认为录音的取得途径不合法；即使录音是真实的，录音内容中也没有显示中联公司蓄意隐瞒楼龄；中联公司明确不对上述录音申请鉴定。对上述证据7两份查册表的真实性无异议，但认为“求购”查询与“诉讼”查询查册的内容不一致；第二份查册表的查册地址与涉案房屋的地址不一致，涉案房屋地址是“天河区中山大道109号26栋401房”，但该查册表的查册地址为“天河区中山大道路109号26幢401房”；中联公司曾经尝试以求购的目的对“天河区中山大道路109号26幢401房”的地址进行查册，房管局回复该房地产权证已注销，不予查询；第二份查册表也显示房产证已收回，说明该房地产权证是无效的；中联公司不排除上述两地址可能是同一物业，但就本案而言，以诉讼目的查询才能查到如此详细的涉案房屋基本信息，中联公司以正常交易的方式（即求购目的）去查询涉案房屋的产权情况，得出就是建筑时间空白的查册表，所以中联公司不存在袁晴所说的隐瞒楼龄情况。
中联公司在本案中提交了以下证据：查册时间为2014年7月23日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，该表显示：查询目的为求购，建筑时间一栏空白。中联公司提供上述证据拟证明其已完成居间义务。袁晴对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据证明中联公司没有履行中介义务，该查册表没有显示楼龄情况，说明中联公司没有到房管部门查询涉案房屋建筑时间。
在本案原审中，双方还就以下问题发表各自意见：一、关于中联公司是否有向袁晴告知涉案房屋的真实楼龄。袁晴称签合同前中联公司向其告知涉案房屋是1996年建设的，在签订合同后袁晴得知涉案房屋不是在1996年建设，故其向中联公司咨询，中联公司询问业主后向其告知涉案房屋是1986年建设。中联公司称涉案房屋的房产证显示涉案房屋是1996年建设，故其就按照房产证记载的时间告知袁晴。二、关于中联公司是否向袁晴出示涉案房屋的《房地产登记簿查册表》。袁晴表示签合同时中联公司仅向其出示涉案房屋的房产证。中联公司称签合同时其向袁晴出示涉案房屋的房产证及《房地产登记簿查册表》，其中《房地产登记簿查册表》与其在本案中提交的查册时间为2014年7月23日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》一致，建筑时间一栏也为空白，但当时的《房地产登记簿查册表》现无法找到并提供。三、关于签订合同前袁晴是否曾查看涉案房屋。袁晴确认其在察看涉案房屋后才签订合同。另，袁晴确认与涉案房屋的出卖人已解除买卖合同。关于袁晴是基于重大误解还是中联公司欺诈而要求撤销合同，袁晴明确其基于重大误解起诉要求撤销居间合同。
另，中联公司以袁晴并未足额支付中介服务费为由，向原审法院以另案起诉要求袁晴支付剩余的中介服务费51400元，双方在该案中提交的证据及陈述与本案一致。袁晴在本案中明确撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为：《存量房买卖合同》涉及袁晴与庞某之间的买卖合同关系以及袁晴、庞某分别与中联公司形成的居间合同关系，本案审理袁晴与中联公司之间的居间合同关系。
袁晴明确其基于重大误解起诉要求撤销居间合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。因此，居间合同的标的应为居间服务而并非房屋本身。袁晴称其对涉案房屋的真实房某存在重大误解，相关误解应涉及房屋买卖合同能否撤销。袁晴并非对居间服务本身存在重大误解，袁晴以对涉案房屋的真实房某存在重大误解为由要求撤销居间合同并要求中联公司退还已收的中介服务费，缺乏依据，不予支持。袁晴自愿撤回第二项诉请，属当事人自主处分权利，并无不当，予以准许。该项诉请涉及的诉讼费1050元减半收取525元，由袁晴负担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年10月23日作出如下判决：驳回袁晴的诉讼请求。本案受理费650元，由袁晴负担。
判后，上诉人袁晴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中联公司存在有违诚实信用、勤勉尽责的违约行为，理应退还已支付的中介服务费。根据《存量房买卖合同》约定，中联公司应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为委托方提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委摹托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原审庭审中中联公司确认在合同订立过程中，我方曾询问过涉案房屋的房某，并表示其根据涉案房屋的《房地产权证》后面附图回复我方涉案房屋为1996年建造的。从我方提交的双方交涉的录音证据可知，中联公司后在双方交涉过程己知房屋建筑年龄为80年代建造。而中联公司仍然在庭审中坚持认为房屋是1996年建造的，故意隐瞒相关事实，有违合同约定的诚实信用、勤勉尽责义务，原审法院也认定了中联公司的上述违约行为。二、原审法院不予支持退还中介费的判决没有任何法律依据。《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，原审庭审时，法院已经认定我方与业主因重大误解而解除了合同，我方亦未取得涉案房屋的产权，属于未完成居间事宜。而导致合同解除的原因，在于中联公司未尽合同诚实信用、勤勉尽责义务，中联公司当然无权取得中介服务报酬；且中联公司在原审庭审并未主张中介活动支出的必要费用，也没有提交该款项作为中介服务费用的证据，该笔款项理应作为居间报酬予以返还是符合法律规定的。为此，上诉请求：1、中联公司退还中介服务费5000元；2、本案一、二审诉讼费由中联公司承担。
被上诉人中联公司经本院合法传唤未到庭答辩。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，原审法院就中联公司诉袁晴居间合同纠纷一案作出（2014）穗天法民四初字第2667号民事判决书，判决驳回中联公司的诉讼请求。该判决认为：“中联公司作为长期提供房屋交易居间服务的中介公司，其应知悉评估表附图的落款时间并不等同于房屋的建筑时间，其告知袁晴评估表附图的落款时间即为建筑时间存在不当，亦有违合同约定的诚实信用、勤勉尽责义务。现袁晴与业主之间的房屋买卖合同已解除，袁晴亦未取得涉案房屋的产权。在中联公司本身存在违约事由的前提下，其要求袁晴仍按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定向其全额支付居间服务费56400元，有违公平原则，不予支持。鉴于中联公司与袁晴之间的居间合同关系已成立，且中联公司确已提供一定的居间服务，故酌情将袁晴应付的居间服务费调整为5000元。”
本院认为：袁晴与案外人庞某、中联公司三方共同签订的《存量房买卖合同》涉及多个法律关系，本案主要审查袁晴与中联公司的居间合同关系。上述《存量房买卖合同》中关于居间服务的条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约切实履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，一方面，中联公司作为长期提供房屋交易居间服务的中介公司，其应知悉评估表附图的落款时间并不等同于房屋的建筑时间，其告知袁晴评估表附图的落款时间即为建筑时间存在不当，亦有违合同约定的诚实信用、勤勉尽责义务。另一方面，袁晴作为买方，对所购房屋应负有审慎注意的义务，对此完全可向房地产登记机构详细查询以减少交易风险。因此，根据公平合理原则，可对袁晴应付的中介服务费作相应扣减，调整为5000元。综上，袁晴要求退还已付中介服务费5000元的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人袁晴负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十月二十四日
书记员 仪文娟