湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初3023号原告：刘旭灵，男，1973年7月22日出生，汉族。被告：湖南兴荣投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇先锋村大托镇政府办公楼东单元四楼。法定代表人：安广飞。委托诉讼代理人：苏磊，湖南炳坤律师事务所律师。原告刘旭灵与被告湖南兴荣投资有限公司（以下简称兴荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员谭小松担任审判长，与人民陪审员刘扬云、宋建社组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘旭灵、被告兴荣公司的委托诉讼代理人苏磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘旭灵向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2014年11月1日起至2016年12月31日止延期交房违约金184414.69元；2、被告支付上述违约金自应支付之日起至判决执行之日止，按照银行同期贷款利率的标准计算利息；3、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月26日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市天心区芙蓉南路二段252号云海湾小区A1-6栋801号房屋，购房款1165706元，于2014年10月31日交房。但被告未能履约，经协商，确定新的交房时间为2015年6月30日，被告同意将停车场B071号车位的使用权以优惠价格出卖给原告作为延期交房的合同违约金之外的补偿，并用延期交房违约金来抵扣车位使用权的款项。但是，被告再次违约，直至2016年8月6日才通知原告进行交房验收，并设置不合理的程序，要求业主在验房前先填好《交付入住确认单》。2016年8月21日，原告到现场验收，发现涉案房屋未取得竣工验收备案证书，仅有勘察、设计、施工、监理、建设单位签章的五方验收文件，没有经过房地产主管部门组织的验收文件，对设计公共安全的内容，也没有工程质量验收、规划、消防、人防等有关部门或者单位的验收文件，被告的行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，不具备交房条件，且部分合同工作内容未完成，经现场验收后出具了《交付验收记录表》，确认交房验收结果为不合格。后被告于2016年12月30日正式办理了竣工验收备案手续，原告同意以2016年12月31日为正式交房时间，但此后被告的质量整改一直未能到位，原告于2016年12月31日向被告销售负责人发出了“关于要求整改和赔偿的函”，被告未予回复。鉴于被告的多次违约行为，原告遂诉至本院。被告兴荣公司辩称：1、根据商品房买卖合同第八条第二款以及补充协议第5条第9款的约定，涉案房屋已经于2013年7月29日达到了约定的交房条件，且答辩人已于2016年8月6日通知原告来接收房屋，故答辩人即便构成延期交房，违约责任最迟应当计算到2016年8月6日；2、《城市开发房地产经营条例》第十七条只规定房地产开发经竣工验收合格后方可交付使用，但并未规定应取得竣工验收备案表才是验收合格，而答辩人交付的房屋已经达到了合同约定的交房条件，且《城市开发房地产经营条例》只是部门规章，但认定合同无效不得依据部门规章或地方性法规，故合同的约定是有效的。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：2013年4月26日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于长沙市天心区芙蓉南路二段252号云海湾小区（起初名为浅水湾小区，现更名为海尔.鸿玺小区）A1-6栋8层801号房屋，建筑面积159.86平方米，总房价为1165706元；原告以银行按揭方式付款，应在2013年4月26日向被告交付了首期房款355706元，余款810000元以银行贷款方式支付；被告应当在2014年10月31日前向原告交付该商品房，该房交付时应符合下列所列条件：已经竣工验收（已经竣工验收是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的分户验收合格）；逾期交房超过30日后，合同继续履行的，自交付期满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订当日，原告支付了首付款355706元。此后，原告又通过银行贷款的形式支付被告剩余房款810000元。2014年12月31日，原告刘旭灵与被告兴荣公司签订《云海湾一期交房事项补充协议》，约定双方确定新的交房时间为2015年6月30日，出卖人通知交房后，买受人按照《商品房买卖合同》中约定的要求，配合出卖方办理交房手续，交房后，出卖人将同意买受人享有以下权利：1、买受人享有优先购买车位的权利；2、买卖双方均同意按延迟交房每天万分之二的支付比例，将支付金额折合成现金冲减买受人购买车位的款项（支付结算时间以出卖人通知买受人交房时间为准）’，出卖人如不能在2015年6月30日前交房，买受人有权按《商品房买卖合同》第十一条处理。2016年7月29日，经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对浅水湾小区一期二标1栋至6栋建设工程进行验收，确认工程验收合格。2016年8月6日，被告兴荣公司向原告刘旭灵发出《交房通知书》，通知其将于2016年8月25日在海尔.鸿玺营销中心分批办理交付商品房相关手续。2016年8月21日，原告刘旭灵签署了《交付入住确认单》，后原告刘旭灵以涉案房屋未达到交房条件，未办理验收备案手续等为由拒绝接收房屋，并于2016年12月向被告兴荣公司送达《关于要求整改和赔偿的函》，双方遂酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，浅水湾小区建设工程于2016年12月30日在长沙市建设工程质量监督站办理备案登记手续。还查明，2014年12月21日，原告刘旭灵与被告兴荣公司还签订《云海湾小区一期小区地下停车场车位使用权转让协议书》，约定因原告刘旭灵拟购买被告兴荣公司所有的云海湾小区的车位，双方就迟延交房支付补偿金事宜达成共识，刘旭灵接受以补偿金抵扣车位款的形式兑现补偿金，故双方达成如下协议：1、刘旭灵自愿向兴荣公司购买云海湾地下停车场编号为B071号的车位，购买该停车位一次性定价为110000元，兴荣公司同意在此价格上，以折扣给予特殊优惠，折后价格为60920元，该价格首先用兴荣公司应支付的推迟交房的补偿金抵扣，补偿金的计算方式和金额，按双方签订的《云海湾一期交房事项补充协议》中的约定予以核算，剩余车位款项，刘旭灵应在收到兴荣公司的交房通知中确定的收房时间内与兴荣公司签订云海湾车位认购协议时，予以补齐（多退少补），如刘旭灵在规定的日期内不与兴荣公司签订车位认购协议或不支付剩余车位款项，视为刘旭灵放弃上述车位款优惠折扣及要求支付推迟交房的补偿金的权利。后原告刘旭灵未与被告兴荣公司签订云海湾车位认购协议，也未向兴荣公司缴纳车位款。上述事实，有原告刘旭灵、被告兴荣公司提交的《长沙市商品房买卖合同》、《云海湾一期交房事项补充协议》、《交房通知书》、《交付入住确认单》、《关于要求整改和赔偿的函》、《竣工验收备案表》、《云海湾小区一期小区地下停车场车位使用权转让协议书》、备案工程查询单、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告存在真实合法的商品房销售合同关系，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》、《云海湾一期交房事项补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同均合法、有效，被告有依照合同约定按时向原告交付符合约定居住条件房屋的义务，虽然双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定被告交付涉案房屋的时间为2014年10月31日，但双方于2014年12月21日签订的《云海湾一期交房事项补充协议》又约定涉案房屋的交付时间为2015年6月30日，故该《云海湾一期交房事项补充协议》系双方对涉案房屋交付时间的变更，被告应当于2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，否则其构成违约。现涉案房屋于2016年7月29日才经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同进行验收并确认验收合格，被告兴荣公司也于2016年8月6日才向原告发出交付通知，原告刘旭灵于2016年8月21日签署了《交付入住确认单》，故视为被告兴荣公司于2016年8月21日才完成涉案房屋的交付义务，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《云海湾一期交房事项补充协议》的约定：“出卖人如不能在2015年6月30日前交房，买受人有权按《商品房买卖合同》第十一条处理”，故被告兴荣公司应当以购房款1165706元为基数，按每日万分之二的标准向原告刘旭灵支付自2015年7月1日起至2016年8月21日止的违约金，即97219.88元，对于原告刘旭灵主张的过高部分，本院不予支持。鉴于原告刘旭灵主张的违约金已经包含了对其损失的补偿，其又要求被告支付未支付违约金利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南兴荣投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘旭灵延期交房违约金97219.88元；二、驳回原告刘旭灵的其他诉讼请求。如被告湖南兴荣投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3980元，由原告刘旭灵负担1990元，由被告湖南兴荣投资有限公司承担1990元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭小松人民陪审员  宋建社人民陪审员  刘扬云二〇一七年十月九日代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。