广东省清远市市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2835号上诉人（原审原告）：林美秀，女，汉族，住广东省连南瑶族自治县。被上诉人（原审被告）：郑凤婷，女，汉族，住广东省增城市。原审第三人：清远市市清城区新城合正房屋中介服务部，住所地：清远市市清城区。经营者：王桂连。委托代理人：王桂婵，女，汉族，住清远市市清新区，系该服务部员工。上诉人林美秀因与被上诉人郑凤婷、原审第三人清远市市清城区新城合正房屋中介服务部（以下简称合正房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市市清城区人民法院（2017）粤1802民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林美秀上诉请求：1、撤销一审判决，改判郑凤婷向林美秀支付违约金73800元；2、本案一、二审诉讼费由郑凤婷承担。事实与理由：一、一审判决以林美秀和郑凤婷均已得知银行不接受林美秀按揭贷款申请、林美秀要求郑凤婷到银行咨询及办理按揭已无实质意义为由，从而认为郑凤婷不履行合同义务的理由不充分，属认定事实错误。1、建设银行不接受林美秀按揭贷款申请的事实，是合正房屋中介单方面咨询的结果，郑凤婷有义务正式到银行进一步现场核实、咨询其他可行的贷款方法。2、林美秀于2017年4月1日与其丈夫的父亲及弟弟、合正房屋中介一起等待郑凤婷前往银行协商贷款事宜，但郑凤婷并不配合，这是其不履行合同义务的具体表现。二、一审判决认为林美秀虽可以一次性支付购房款，但因林美秀配偶被列入失信被执行人名单及存在多次逾期违约还款行为，及未提供担保或消除对其履行能力合理怀疑的情况下，郑凤婷有权拒绝林美秀变更为一次性支付价款的请求，是错误的。1、一审判决认定林美秀配偶被列入失信被执行人名单及存在多次逾期违约还款行为，与事实不符，林美秀配偶与他人有经济纠纷，但早已还清款项，只是未告知法院及时消除失信记录。2、一审判决认定林美秀未提供担保或消除对其履行能力怀疑的情况，属认定事实错误。林美秀及其丈夫父亲多次向合正房屋中介表示，并要求转告郑凤婷，其可以提供担保或者一次性付全款。3、林美秀有足够的合同履行能力。林美秀及其配偶在连南县城有一套房屋，且在郑凤婷不愿意出售涉案房屋后，在清远市市清城区全款购买了另一套房屋。4、一审判决认为郑凤婷有权拒绝林美秀变更为一次性支付款项的请求，是错误的。林美秀要求支付方式由按揭贷款变更为一次性支付全款，并不损害郑凤婷的权益。三、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，认为郑凤婷没有继续履行合同并不构成违约，属认定事实和适用法律错误。1、郑凤婷拒绝履行合同义务的最重要原因，是其不同意林美秀一次性支付房款，因此本案并未发生《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形。2、退一步讲，即使本案适用前款法律规定，但郑凤婷也没有依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，将中止履行合同的事宜及时通知林美秀。四、郑凤婷已构成根本违约，应依约向林美秀支付73800元的违约金。郑凤婷拒绝履行涉案合同义务的主要原因不是基于对林美秀合同履行能力的质疑，而是恶意违约。综上所述，请求二审法院在查明本案事实的基础上，依法撤销一审判决第二项，改判支持林美秀的一审诉讼请求。被上诉人郑凤婷书面答辩称，一、涉案《房地产买卖合同》已经解除，且郑凤婷已经退回30000元定金，双方的权利义务终结。二、林美秀在履行合同中先行违约，因此郑凤婷不需承担违约责任。三、一审判决认定事实清楚，请二审法院予以维持。上诉人林美秀向一审法院起诉请求：1、解除本案双方当事人签订的《房地产买卖合同》；2、郑凤婷向林美秀支付违约金73800元；3、郑凤婷承担林美秀应向合正房屋中介支付的买卖代理费14760元；4、郑凤婷承担案件诉讼费用。一审法院经审理认定如下事实：2017年3月20日，林美秀与郑凤婷及合正房屋中介签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方（郑凤婷）将登记在其名下的位于清远市清城区连江路x号xx花园x号楼x层x号房屋出售给买方（林美秀），该房屋建筑面积为146.73平方米，约定价款为738000元；付款方式为申请商业贷款，买方应于2017年4月5日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；定金30000元由买方在合同签订当天向卖方支付；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续；首期房款278000元由买方在房管部门受理交易递件当天向卖方支付；房价余款430000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户。合同第七条第2款约定：“签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；……。”上述合同签订当天，林美秀向郑凤婷支付了定金30000元。双方按照合同约定按时将办理银行按揭贷款所需材料交给了合正房屋中介，合正房屋中介员工王桂婵收齐双方材料后即单独先行前往银行将材料交给建设银行清远市丽清支行，询问银行工作人员是否能审批通过林美秀的贷款申请。银行工作人员看过资料后告知王桂婵由于林美秀配偶已被人民法院列入失信被执行人名单、存在多期逾期还款行为且银行流水不够，故银行不会接受林美秀的贷款申请。之后，合正房屋中介员工即将该情况告知林美秀、郑凤婷双方。2017年4月1日，林美秀约郑凤婷及合正房屋中介一起去银行申请办理银行按揭贷款，郑凤婷则认为既然已经知道银行不接受贷款申请已无必要去银行，因此，郑凤婷当天没有与林美秀及合正房屋中介去银行。之后，郑凤婷表示不再履行合同，林美秀则表示希望郑凤婷可以继续履行合同，其可以一次性付清购房款给郑凤婷，但是郑凤婷不接受。2017年4月8日，郑凤婷将其收取的定金30000元退还给了林美秀。2017年4月20日，林美秀向郑凤婷邮寄了一份解除合同通知书，其认为郑凤婷在2017年4月1日没有与林美秀及合正房屋中介一起前往银行办理按揭贷款手续，且之后明确拒绝出售涉案房屋，已构成违约，因此其发出该通知书通知郑凤婷解除双方所签订的《房地产买卖合同》。一审法院认为，林美秀、郑凤婷以及合正房屋中介签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。林美秀按合同约定在合同签订当天向郑凤婷支付了定金30000元，双方均按照合同约定向经纪方提供了办理银行按揭贷款需要的材料。在合正房屋中介员工已先行咨询银行并得到银行不接受林美秀按揭贷款申请的答复且林美秀、郑凤婷均已得知该结果后，林美秀要求郑凤婷前往银行咨询及办理按揭贷款手续已无必要亦无实际意义。因此，林美秀以郑凤婷未在其要求的日期与其一同前往银行咨询及办理按揭贷款手续为由而认为郑凤婷没有履行协助办理银行贷款手续的合同义务的理由是不充分的。在银行不接受林美秀的住房贷款申请后，虽然林美秀向郑凤婷表示其可以一次性支付购房款，而变更房屋价款支付方式为一次性支付购房款也不会减损郑凤婷的合同权益，但是由于林美秀配偶因未履行生效法律文书确定的义务而被人民法院列入失信被执行人名单且存在多期逾期还款行为，郑凤婷有充分理由怀疑林美秀不具有一次性支付购房款的能力。在林美秀未提供相关担保或者消除他人对其履行能力的合理怀疑的情况下，郑凤婷有权拒绝林美秀变更价款支付方式为一次性支付的请求。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，在林美秀存在丧失或者可能丧失合同履行能力的情形下，郑凤婷也可以中止该合同的履行，不再办理过户手续。而林美秀在合理期限内也未能消除该情形，故，郑凤婷没有继续履行合同并不构成违约，因此，对于林美秀提出的第二项、第三项诉讼请求，一审法院不予支持。对于林美秀要求解除双方所签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，由于郑凤婷也明确不再履行合同不再出售涉案房屋给林美秀，即郑凤婷亦同意解除该合同，故，对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、解除林美秀与郑凤婷以及清远市清城区新城合正房屋中介服务部于2017年3月20日所签订的《房地产买卖合同》；二、驳回林美秀的其他诉讼请求。案件受理费2014元，减半收取计1007元，由林美秀负担。本案二审期间，林美秀围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、罗x生、罗x桃作出的《情况说明》两份；2、罗x生、罗x科、罗x桃的《常住人口登记卡》；3、罗x生及罗x科为父子关系的《证明》；4、连南瑶族自治县人民法院作出的（2015）清南法执字第141号结案通知书；5、林美秀、罗业生的银行账户交易明细及《结算业务委托书》；6、连南县xx镇xx水电站的《营业执照》；7、粤（2017）清远市不动产权第00xxx号及粤房地证字第Cxxxxx号《不动产权证书》；8、微信聊天记录。上述证据拟证明：林美秀有能力购买涉案房屋。本院组织当事人进行了质证。经质证，郑凤婷认为，对前述证据的真实性不予确认，且认为该证据与本案无关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：郑凤婷是否存在违约行为，应否向林美秀支付违约金73800元。本案中，涉案《房地产买卖合同》约定了林美秀以向银行按揭贷款的方式支付房款，但根据查明的事实，在双方履行合同的过程中，合正房屋中介先行咨询银行得知，林美秀的配偶未履行生效法律文书确定的义务而被人民法院列入失信被执行人名单，因而不能向银行申请按揭贷款。在双方均明确得知林美秀因自身原因无法申请银行按揭款的情况下，郑凤婷并无义务陪同其前往银行咨询相关事宜。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，在林美秀存在丧失或者可能丧失合同履行能力的情形下，郑凤婷可以中止该合同的履行。林美秀上诉主张其可以家人的名义申请贷款，但就该行为而言，并非为了切实履行双方已签订的买卖合同，而是变更买受人，与郑凤婷协商一个新的买卖合同，郑凤婷未积极配合，并不存在违约行为；林美秀上诉主张其可一次性支付房款，但其并无提交证据证明在合理期限内，其提供了相关担保或者以其他的行为方式消除郑凤婷对其履行能力的合理怀疑，应承担举证不能的相应后果。因此，林美秀因自身原因造成无法向银行办理按揭贷款，与郑凤婷是否积极配合并无关系，郑凤婷不继续履行涉案合同并不构成违约。林美秀要求郑凤婷支付违约金73800元，没有事实及法律的依据，本院不予支持。综上所述，林美秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2014元，由上诉人林美秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月十三日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。