四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终6120号
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都八点文化传播有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号3-2-3。
法定代表人：肖艳苓，总经理。
委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁彦霖，四川蓉城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都传媒文化投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号。
法定代表人：廖联清，董事长。
委托诉讼代理人：赖勇，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文仁玲，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
原审第三人：成都东郊记忆园区运营管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号东郊记忆1号楼三楼。
法定代表人：廖联清。
委托诉讼代理人：赖勇，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文仁玲，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。
上诉人成都八点文化传播有限公司（以下简称八点文化公司）因与被上诉人成都传媒文化投资有限公司（以下简称传媒文化公司）、原审第三人成都东郊记忆园区运营管理有限公司（以下简称东郊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
八点文化公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或重新核实当事人之间的债权债务并改判。事实和理由：（一）一审判决程序违法。一审判决第二项并非传媒文化公司的起诉请求，一审法院判决八点文化公司支付传媒文化公司房屋租金和商管费1623657元属于程序违法；（二）八点文化公司一直按时交纳物管费、水电费，不存在拖欠的情形，不应承担房屋在2016年3月3日后无法使用的责任，也不应该支付相应的租金。
传媒文化公司辩称，（一）一审判决程序合法。传媒文化公司于2016年8月8日向一审法院提交《增加诉讼请求申请书》，该申请书中载明：“请求判令八点文化公司立即向传媒文化公司支付从2011年10月1日起至2014年3月31日期间欠付的租金482240元”，一审判决的第二项并未超出传媒文化公司的起诉请求。（二）一审判决关于房屋计租期和责任划分的认定正确。八点文化公司拒绝按时交纳租金、商管费以及物业管理费，导致物业管理公司采取停水、停电的措施，使得租赁房屋无法使用，八点文化公司应承担相应责任。（三）2014年4月1日至2016年11月7日期间不含门票抵扣的租金、商管费计算有误，实际应为1131179元；八点公司应以小剧场话剧门票冲抵的租金为542800元，共计1673979元。
东郊公司述称，与传媒文化公司意见一致。
传媒文化公司向一审法院起诉请求：解除传媒文化公司与八点文化公司签订的《成都东区公园租赁合同》；八点文化公司立即将东区音乐公园3号楼3-2-3商铺腾退给传媒文化公司；八点文化公司向传媒文化公司支付未履行以小剧场话剧门票冲抵2/3租金542800元，并支付2014年4月1日起至房屋退还之日的租金、商业运营管理费；八点文化公司向传媒文化公司支付违约金1393000元。
八点文化公司向一审法院反诉请求：传媒文化公司赔偿所交付房屋中存在中央空调存在无法正常使用、漏水问题，传媒文化公司授权的物业公司拒开出门条造成的损失共计151500元。
一审法院认定事实：2011年4月13日，传媒文化公司与案外人北京大陆飞翔文化发展有限公司成都分公司（以下简称飞翔公司）签订《成都东区音乐公园租赁合同》，合同约定传媒文化公司将位于成都东区音乐公园的3号楼3-2-3商铺出租给飞翔公司经营“八点空间”项目，租赁面积1357㎡，租赁期限12年，从2011年4月20日起至2023年4月19日止；双方对租金支付及违约责任约定：租金第1至3年，每月按每平方米20元计收，其中1/3租金以现金方式支付，2/3租金以小剧场话剧门票冲抵，第4至6年每月按每平方米22元计收，第7至9年每月按每平方米24元计收，第10至12年每月按每平方米26元计收，租金每3个月缴纳一次，乙方应当在计租期第一个月25日前向甲方支付当期租金；乙方每月还应按每平方米5元标准向传媒文化公司支付商业运营管理费；如逾期交付租金，每逾期1天，传媒文化公司有权按照双倍日租金计收逾期违约金，逾期30天的，传媒文化公司有权解除合同。
2012年7月6日，八点文化公司、飞翔公司与传媒文化公司协商一致将租赁合同的承租方变更为八点文化公司。合同签订后，传媒文化公司按约定交付了房屋，八点文化公�未履行以小剧场话剧门票冲抵2/3租金的约定，且自2014年4月1日起未向传媒文化公司支付租金和商业运营管理费，至2016年11月7日，八点文化公司欠传媒文化公司商铺租金、商业运营管理费共计1684217元。2016年3月15日，八点文化公司向传媒文化公司发出《关于解除租赁合同及房屋腾退事宜的告知函》，八点文化公司邀请公证人员一同前往传媒文化公司办公处，在传媒文化公司一孙姓工作人员在场的情况下，将告知函留置于传媒文化公司处。在八点文化公司承租期间，因空调接驳口安装延误，传媒文化公司承诺免除八点文化公司租金60560元。传媒文化公司与八点文化公司于2016年11月8日就房屋内八点文化公司存放物品进行了清点，清点后，八点文化公司将房屋移交给传媒文化公司。
一审法院认定上述事实，采信了双方当事人的工商登记信息、八点文化公司的身份信息、《成都东区音乐公园租赁合同》、《物业服务合同》、《欠费清单》、《授权委托书》、《缴费通知书》等证据。
一审法院认为，传媒文化公司与八点文化公司签订的《成都东区音乐公园》系双方当事人真实意思表示，合法有效，八点文化公司未按合同约定向传媒文化公司支付商铺租金构成违约，一审法院对传媒文化公司要求八点文化公司支付欠付的租金和商业管理运营费的诉讼请求予以支持，八点文化公司未履行以小剧场话剧门票冲抵2/3租金的约定，亦应向传媒文化公司支付该部分租金，以上八点文化公司共欠传媒文化公司租金1684217元，扣减因空调接驳口延误传媒文化公司承诺补偿八点文化公司的60560元，八点文化公司还应支付传媒文化公司租金1623657元；对八点文化公司关于房屋漏水不支付租金的主张，一审法院认为如存在漏水完全可通过修缮处理，不能成为八点文化公司不支付租金的理由，一审法院对八点文化公司的反诉请求不予支持；八点文化公司关于传媒文化公司主张的违约金过高，请求一审法院调整的主张成立，根据欠付租金时间和金额，一审法院对传媒文化公司主张的违约金按人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；八点文化公司主张所承租房屋从2016年3月3日起断电无法再使用，主张房屋租金应计算至断电当日，一审法院审查认为，因八点文化公司除存在欠付租金情形外、还存在拖欠水电费、物管费等情形，且八点文化公司也未将房屋腾退，一审法院对八点文化公司反诉主张不予采信，因双方在2016年11月8日完成商铺交接，一审法院确定八点文化公司应将租金支付至2016年11月7日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一�一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除传媒文化公司与八点文化公司签订的《成都东区公园租赁合同》；二、八点文化公司应支付传媒文化公司2016年11月7日前拖欠的房屋租金和商管费1623657元；并根据以上欠费金额和时间，按人民银行同期贷款利率1.5倍向传媒公司支付违约金，限于一审判决生效之日起十日内履行；三、驳回传媒文化公司的其他诉讼请求；四、驳回八点文化公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费27906元，反诉案件受理费1665元，共计29571元，由八点文化公司承担16650元，传媒文化公司承担12921元。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。对于一审认定的事实，八点文化公司对一审判决第四页第二段第三行“八点文化公司未履行以小剧场门票�抵2/3租金的约定”有异议，认为其小剧场门票冲抵租金的行为已实际履行；八点文化公司对一审判决第四页第二段第五行“至2016年11月7日，八点文化公司欠……”有异议，认为租金应计算至2016年3月15日，金额亦存在异议。对于一审认定的其他事实，各方均无争议，本院予以确认。
对各方争议事实，本院认定如下：（一）关于以门票抵扣三分之二租金的行为，八点文化公司无证据证明已实际履行，本院不予认定。（二）对租金问题，经本院组织核对，双方一致确认2014年4月1日至2016年11月7日产生的租金、商管费共计1131179元。
本院认为，本案的争议焦点有：（一）2016年3月15日双方的租赁合同是否解除，租金是否应计算至该日。（二）一审程序处理以门票抵扣租金是否违反法定程序；对此，本院评判如下：
（一）关于争议焦点一。根据《成都东区音乐公园租赁合同》中就“合同的变更、解除与终止”的约定，“双方协商一致后可以变更或终止本合同”；“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿乙方实际投入的装修费用，具体装修费用的核定由第三方核定：不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响使用；在乙方未有任何违约的情况下，因甲方原因造成乙方在租赁期间无法正常使用租赁物，连续达20天，或一年度内累计达40天的”。本案中，八点文化公司主张其解除合同系因租赁房屋存在漏水、空调不能使用和停电的情况，致使合同的目的无法实现，属于前述合同约定项目，但漏水、空调不能使用均可通过修缮予以解决；停电问题，从数份由成都新闻物业有限责任公司出具的《催费通知》载明八点文化公司2011年11月至2015年9月欠缴物业费的数额及明细，且在其中告知八点文化公司若未按时交纳则将采取停止供电的措施。八点文化公司上诉主张其不存在拖欠物管费、水电费的情形，与上述证据矛盾。八点文化公司因长期拖欠物管费、水电费而被停电，其租赁房屋无法使用系其主观过错导致，故，八点文化公司于2016年3月15向传媒文化公司发出《关于解除租赁合同及房屋腾退事宜的告知函》行使单方解除权不符合法律规定，本院对其该上诉主张不予支持，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
因传媒文化公司与八点文化公司于2016年11月8日就房屋内八点文化公司存放物品进行了清点，八点文化公司于同日将房屋移交给传媒文化公司，一审法院以此认定双方在2016年11月8日完成商铺交接，八点文化公司与传媒文化公司于2016年11月7日解除合同并无不当，本院予以确认。八点文化公司上诉称其不应承担2016年3月15日后的租金部分，本院不予采纳。就金额部分，双方一致确认2014年4月1日至2016年11月7日共产生不含门票抵扣的租金、商管费共计1131179元。
关于争议焦点二。传媒文化公司于2016年8月8日出具的《增加诉讼请求申请书》中载明其增加的诉讼请求：“请求判令被告成都八点文化传播有限公司立即向原告支付从2011年10月1日起至2014年3月31日期间欠付的租金482240元”，相关诉讼请求亦在一审庭审笔录中载明。故对于八点文化公司主张一审判决结果超过传媒文化公司的起诉请求，构成程序�法，本院不予采纳。八点文化公司主张其已履行以门票抵扣三分之二的租金，但未提交相关证据予以证明，应依法承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予支持。故，八点文化公司应向传媒文化公司支付租金的三分之二542800元，扣除传媒文化公司承诺补偿八点文化公司的60560元，剩余482240元。八点文化公司上诉称该部分诉请超过诉讼时效，但双方租赁合同一直延续，传媒文化公司亦一直向八点文化公司不断提出租金主张，故，对八点文化公司的上诉理由，本院不予采纳。因此，八点文化公司应向传媒文化公司支付上述款项共计1613419元。
综上，八点文化公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：
一、维持成都市成华区人民法院（2016）川0108民初927号民事判决第一项，即“解除成都传媒文化投资有限公司与成都八点文化传播有限公司签订的《成都东区公园租赁合同》”；
二、变更成都市成华区人民法院（2016）川0108民初927号民事判决第二项为“成都八点文化传播有限公司应支付成都传媒文化投资有限公司2016年11月7日前拖欠的房屋租金和商管费1613419元；并根据以上欠费金额和时间，按人民银行同期贷款利率1.5倍向成都传媒文化投资有限公司支付违约金，限于本判决生效之日起十日内履行”；
三、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初927号民事判决第三、四项；
四、驳回成都传媒文化投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回成都八点文化传播有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费55812元，由上诉人成都八点文化传播有限公司负担55460元，成都传媒文化投资有限公司负担352元。
本判决为终审判决。
审判长 罗健文
审判员 陈进梅
审判员 郑小茂
二〇一八年六月二十二日
书记员 钱永涛