辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）营民一终字第00678号
上诉人（原审第三人）许振彬，男。
被上诉人（原审原告）班兆海，男。
委托代理人张金国，系辽宁百运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）班允华，男。
上诉人许振彬因确认合同效力纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2014）大汤民初字第00240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许振彬、被上诉人班兆海及其委托代理人张金国、被上诉人班允华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年6月4日，案外人钟长凯以营口市惠发工程公司名义与大石桥市建一供销社签订一份《关于改建建一供销社营业室协议书》，双方约定营业楼建成后，返给建一供销社八个门点，其余门点其可自行处理。期间，原告班兆海帮助钟长凯联系了相关房产开发事宜。被告班允华知悉后，找到原告班兆海，让其代买房屋，指定购买供销社大门洞5、6号两个门点，购买后再转卖给被告。2000年8月3日，原告班兆海与营口市惠安建筑工程公司钟长凯签订了开发房买卖协议书。协议约定营口市惠发工程公司钟长凯将其所开发的建一供销社门点两个卖给原告班兆海，价款9万元，协议中对门点位置、交款方式及违约责任都做了明确约定。2000年8月5日，原告班兆海又与被告班允华签订门点转卖协议。协议约定如下：“原告将其购买的惠安建筑工程公司钟长凯开发的建一供销社门点转卖给被告。一、原告卖给被告的门点两个一、二层约150平方米左右。二、门点排列位置从大门往西数第五至六个。三、价格两个门点共12万。四、交款方式分三次，第一次在签协议时交2万元，第二次在二层平口时交3万元，第三次在工程完工时一次性交齐7万元。”然而在合同实际履行中，被告直接向钟长凯支付的房款，五次共计支付9万5千5百元。后于2000年12月8日被告给原告出具了一张欠款为2万8千元的欠据，之后给付原告3300元。在庭审中，原、被告均认可2万4千元是房款。另查，被告班允华于2009年6月6日将此房屋以18万元转卖给第三人许振彬。再查明，营口市惠发工程公司钟长凯开发的建一供销社土地权属为国有建设土地，开发时未办理任何土地等房地产开发手续，未取得土地使用权、规划许可证、商品房准建手续等。
原审法院认为，1、本案所涉的房屋买卖合同是否发生在原、被告之间？原告在诉讼中向本院提交了与钟长凯及被告分别签订的房屋买合同各一份及被告为其出具的欠据一份，其从证据形式上证明房屋的来源、转售及被告尚余欠房款。被告对此予以否认并且提出买卖房屋行为发生在其与钟长凯之间，被告述称其与钟长凯买卖房屋但未签订书面协议，不合日常生活情理；被告虽举出其向钟长交购房款的收据，但在交款后却又为原告出具欠据；被告在本院2001年大民初字第1094号一案中，其承认与原告之间有房屋买卖的行为与本案中的陈述自相矛盾。因被告又未能举出有效证据证明其主张，本院认定原、被告之间本案所涉的房屋买卖合同的事实存在。2、关于原、被告之间房屋买卖合同是否有效。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让有偿使用取得，并在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。本案中，钟长凯将房屋卖与原告，原、被告又连续转卖他人。该房屋转卖协议涉及国有土地使用权出让，但钟长凯或营口市惠发工程公司并未办理国有土地出让和审批等房地产开发相关手续亦未取得商品房准建手续，却将建好房屋投入市场流通，本案涉及房屋的三个房屋买卖合同均违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。故原告主张合同无效，本院予以支持。基于原、被告之间买卖合同无效的法律后果，被告与第三人之间的房屋买卖合同亦属无效。被告主张原告主体资格不符合法律规定，与原告之间不存买卖合同，且合同在实际履行中被告向钟长凯实际支付房款，因被告与原告之间签有房屋转卖合同，而与钟长凯之间却没有任何协议，被告将房款支付给钟长凯的行为可视为被告代原告支付房款，且根据合同的相对性，买卖协议发生在原被告之间，所以原告主体资格符合法律规定，故对被告的辩称，本院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。原告可在取得房屋后，与钟长凯另行诉讼解决争议。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决如下：一、原告班兆海与被告班允华签订的房屋转卖协议无效。二、被告班允华与第三人许振彬签订的房屋买卖合同无效。三、第三人许振彬将房屋返还给原告班兆海，原告班兆海将被告班允华已付房款9万9千5百元返还给被告班允华。上列给付义务，义务人应当于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。逾期给付，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，保全费1120元，合计1420元，由被告班允华负担。
判后，上诉人许振彬不服，上诉称，一、一审判决程序违法；开庭前，司法文书未完全送达且有多处错误，包括《参加诉讼通知书》及开庭传票名字写错，起诉状未送达给上诉人，一审原告证据材料未送达给上诉人举证质证。上述错误导致上诉人未能了解案件开庭情况，错失了当庭答辩机会，影响了当事人的权利争取和主张。二、一审法院判决超过了司法审判的权限。一审法院的判决，存在着以民事司法审判代替行政机关职能的错误。（一）、一审法院不应当主观的认定本案涉及的土地就是国有土地。其一、土地所有权的确认工作起始点是行政机关，而不是人民法院；其二、本案涉及的土地的所有权、使用权是否存在争议不是司法机关的判决有权予以排除的，而是相邻关系中各方主体的权利。综合本案的证据材料、客观事实，以及我们国家土地所有权、使用权“确定”的现状及《不动产登记条例》即将生效的情况下，在没有“土地原使用单位建一镇供销社和该土地所在行政区划建一镇建一村无任何权属争议”证据前提下，人民法院不应当在民事判决中对该土地的性质直接予以认定。（二）、一审法院在判决中错误的认定本案争议的房屋属于“商品房”。一审判决审理查明部分已经明确“2000年6月4日案外人钟长凯以营口市惠发工程公司的名义与大石桥市建一供销社签订一份《关于改建建一供销社营业室协议书》”，由此完全可以证明：本案争议的房屋属于“建一供销社营业室”范畴，不是所谓的商品房。一审法院将商品房建设及其用地审批手续套用在建一供销社营业室建设上，显系适用法律错误、认定事实错误。（三）、“建一供销社营业室”的建筑、使用、出让等法律问题的性质明显有别于商品房的上述行为。“建一供销社营业室”建筑、使用、出让等行为是否违背了法律强制性规定不是本案应该审理、认定的范围。其一、营业室仅是供销社供销职能的场所，属于供销系统内部管理行为；其二、该建筑性质的认定涉及了建一供销社或大石桥市供销社法律责任问题，在供销社没有参与诉讼的情况下不应当再就其可能承担法律责任的事实进行认定；其三、该房屋无法出具验收手续的原因不明确，没有证据证明一审原告诉称的情形就是唯一的原因，不排除供销社和建设单位的法律责任问题。综合以上三点，上诉人认为，无论是本案一审判决认定的土地审批、使用问题，还是上诉状中说明的原因，一审法院都不应当在民事判决中直接对房屋和土地的性质作出认定。三、本案一审原、被告之间及被告班允华与上诉人许振彬之间关于争议房屋的转让行为合法有效。（一）、本案争议的房屋不是“商品房”，而是另一个法人单位的“营业室”。“营业室”转让行为是否合法，不是商品房买卖相关法律规定调整的范畴，其转让行为的合法与否应当有建一镇供销社的上级主管部门和其他行政机关先行予以认定，并承担因此可能发生行政诉讼、民事赔偿的法律责任。（二）、争议房屋的建设等审批手续如违反国家法律强制性规定的最终法律责任应当由建一镇供销社向“营业室”的权利人予以承担。本案三方当事人在购买、转让该营业室时均已明知建一镇供销社“营业室”未完成审批手续，在此情况下的购买、转让，完全是自愿行为；建一镇供销社也没有提出相应的反对意见，那么当事人之间的购买、转让也不违反供销系统内部的规定，至于建一镇供销社能否完成审批手续与本案当事人无关，当事人之间的交易行为是建一镇供销社这一法人主体单位内部的行为，并不违反法律的规定。四、假设本案一审法院判决的观点正确，本案依然存在以下错误：（一）、被上诉人班兆海不具备原告的主体资格。申请确认不动产交易行为无效的民事诉讼主体，只能是不动产的所有权人，即占有、使用、处分、收益的相关权利人，被上诉人班兆海提起诉讼时，已经不享有该房屋的任何所有权力，不具备原告的主体资格。（二）、一审判决以所谓“商品房”开发、建设的手续不全而认定合同无效，那么被上诉人班兆海不是房屋的原始取得人，也是通过交易行为取得，本案一审判决的观点依然适用于该交易行为，即被上诉人班兆海违法取得了财产，并申请人民法院保护其违法财产的权利。无论是从民事法律的规定、司法审判实践还是司法理论上来分析，非法财产的权利不应当得到民事法律的司法保护。（三）、根据一审判决的观点，上诉人属于有独立请求权的第三人，即便人民法院判决上诉人与班允华之间的《房屋买卖合同》无效，以第三人的身份向被上诉人班兆海返还房屋，那么人民法院在判决中也应该明确上诉人已经交付的房款由谁予以返还，上诉人的损失（装修、建筑、及增值等损失）应该向谁主张，更应该明确被上诉人班兆海、班允华以及案外人钟长凯、建一供销社是否应对上诉人的损失承担连带责任：更应该明确上诉人的损失应包括房屋的装修、装修、维护等费用以及因此而产生的房屋增值损失；更应该明确几年来货币贬值给上诉人返还财产带来的损失。五、一审判决适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条（合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”．是指效力性强制性规定）。即只有法律、行政法规明文规定合同无效的条款，才能适用无效，一审。判决依据《土地法》54、55条的规定，明显适用法律错误，这两条只是要求必须有土地使用证，没说没有证则合同无效。
被上诉人班兆海答辩称，一、一审法院判决程序符合法律规定，上诉人未到庭参加诉讼是对自己诉讼权利的放弃。法律没有规定对于未参加诉讼的当事人需要法庭将当事人提供的证据材料向其送到举证质证。上诉人在接到法院送到的《参加诉讼通知书》、开庭传票后，在没有任何理由的情况下，拒不到庭参加诉讼，就是对自己诉讼权利的放弃。二、一审法院认定本案涉案的土地为国有土地与法有据。大石桥市人民法院认定涉案的土地为国有土地的依据有大石桥市黄土岭国土资源所出具的证实、原营口县人民政府（1987）806号征用土地批复。大石桥市国土资源局《关于大石桥市建一镇供销社土地权属的函》，均证实本案涉案的土地为国有土地，因此一审法院认定本案涉案的土地为国有土地并无不当，符合法律规定。三、答辩人与班允华及班允华与上诉人之间的房屋买卖合同为无效合同，上诉人应将房屋返还给答辩人。答辩人在一审中作为民事诉讼的原告，符合《民事诉讼法》关于民事诉讼主体资格的规定。《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；”第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”本案中钟长凯即未办理国有土地出让和审批手续，也没办理房地产开发相关手续，更没有取得商品房准建、销售手续的情况下，就将房屋投入流通，本案中三个当事人之间的房屋买卖合同均违反了法律的强制性规定。一审法院判决认定该买卖合同无效，返还房屋，符合法律规定，二审法院应予维持。一审法院根据被上诉人提供的真实、合法、有效的证据，认定的事实是清楚的，于法有据。因此，大石桥市人民法院作出的大汤民一初字第00240号民事判决正确，符合法律规定，二审法院应予维持。
被上诉人班允华答辩称，房子是我从钟长凯手里买的。
本院经审理查明的事实与原审认定的基本事实一致。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，争议房屋的建设用地的性质是国有土地，营口市惠发工程公司钟长凯将营业室改建成商住楼，因其未办理国有土地出让、审批、改变国有土地用途等相关手续，故本案中三个当事人之间的房屋买卖合同均违反了法律的强制性规定，均为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人班兆海在取得房屋后，与营口市惠发工程公司钟长凯可另行诉讼解决争议。因上诉人主张返还购房款及要求赔偿损失等诉请并未在一审法院提出，各方当事人在二审期间亦不同意就此问题调解，故上诉人可另案解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 毅
代理审判员 张文生
代理审判员 陈 巍
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 高 洋