广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法良民初字第1952号
原告佛山市顺德区体育彩票管理中心，住所地住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人郑江涛。
委托代理人杨辉，广东盛隽律师事务所律师。
被告佛山市亚澳房产实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人冯振华。
原告佛山市顺德区体育彩票管理中心（以下简称：体彩中心）诉被告佛山市亚澳房产实业有限公司（以下简称：亚澳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2014年11月21日公开开庭进行了审理，原告体彩中心的委托代理人杨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告体彩中心诉称，2011年12月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：y137299），约定原告向被告购买被告开发的位于顺德区大良街道办事处近良社区居委会德元路2号汇峰名居三座304号房屋，套内建筑面积74.65平方米，总价款462830元。另约定被告交楼时间为2012年8月26日，被告应在房屋交付使用之日起90日内向管理部门申请办理房地产权证，逾期交楼按每日万分之三支付违约金，逾期办理房产证按1‰支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告全额支付了购房款，但被告却在2014年4月4日才将该房屋交付给原告使用，逾期交房达463日，交房后也未按时办理房地产权证。原告多次催促，被告仍以种种理由拖延。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即为原告办理位于顺德区大良街道办事处近良社区居委会德元路2号汇峰名居三座304号房屋的房地产权证；判令被告立即向原告支付逾期交楼的违约金64287.09元、逾期办理房地产权证的违约金462.83元，合计64749.92元；本案诉讼费由被告承担。
被告亚澳房产公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
原告在诉讼中提供了如下证据：
1.原告的事业单位法人证书、组织机构代码证、被告的企业机读档案登记材料复印件各一份，证明原被告的诉讼主体资格。
2.商品房买卖合同一份，证明双方约定，原告向被告购买涉案房产，被告应当于2012年8月26日交付涉案房屋给原告，并在房屋交付使用之日起90内向管理部门申请办理房产证，逾期交楼按照每日万分之三支付违约金，逾期办理房产证按照购房款总额的千分之一支付违约金。
3.商品房单元合同备案结果证明一份，证明原告所购买涉案房屋已经由政府部门登记备案，产权属于原告。
4.收款收据三份、电汇凭证三份，付款通知书、进账单、被告出具的证明各一份，证明原告已经将购买房屋的所有款项（含购房款、应缴办证契税）支付给被告，原告已经履行完合同义务。
5.《佛山市顺德区体育彩票管理中心汇峰名居收楼验收表》一份，证明被告在2014年4月4日将涉案房屋交付给原告使用，但是由于被告没有提供综合验收的相关证明材料，所以原告只能做简单验收收楼的手续，相应责任应由被告承担。
被告在诉讼中没有提供证据。
为核实涉案房屋所在汇峰名居楼盘是否具备办理房地产权证条件问题，本院调取了佛山市顺德区国土城建和水利局出具的复函一份［原件存于（2014）佛顺法良民初字第1036号案案卷中］，到庭当事人的质证意见如下：
原告质证认为该楼盘是因为被告未办理验收手续而不具备办证条件，该调查函不能免除被告的办理房产证的义务，请法院判决被告尽速办理办证手续，再为原告办理房产证。
被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供正当理由，依法视为其自行放弃相应举证、质证权利。对上述证据，本院依法认证如下：原告提供的证据1-5，真实合法，可以证明案件事实，本院均予采信。佛山市顺德区国土城建和水利局出具的复函，可反映涉案房屋所在汇峰名居楼盘是否具备办理房地产权证条件，本院予以采信。
依据本院采信的证据，本院确认如下事实：2011年12月14日，体彩中心与亚澳房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定体彩中心向亚澳房产公司购买亚澳房产公司开发的位于顺德区大良街道办事处近良社区居委会德元路2号汇峰名居三座304号房产，购房价款总计462830元。亚澳房产公司应在2012年8月26日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合该合同附件二规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给体彩中心，逾期交付超过60天后，体彩中心有权解除合同。体彩中心要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，亚澳房产公司每日向体彩中心支付已付房价款万分之三的违约金。亚澳房产公司在房屋交付使用之日起90日内协助体彩中心向管理部门申请办理房地产权证，如因亚澳房产公司责任，体彩中心未能按期取得房地产权证的，亚澳房产公司按已支付房价款的0.1%向体彩中心支付违约金。合同签订后，体彩中心向亚澳房产公司付清了购房款462830元及代办房地产权证的契税等费用。2014年4月4日，亚澳房产公司将上述房产交付给体彩中心使用。
2014年7月31日，佛山市顺德区国土城建和水利局出具顺建函（2014）1088号《关于汇峰名居是否属于限购以及办理房地产权证等问题的复函》表示：“……；（一）关于办理验收问题。经调查，汇峰名居工程目前已通过规划验收备案，且区建设工程质量安全监督站已对该工程出具建设工程质量监督报告，但目前建设单位仍未到佛山市顺德区国土城建和水利局办理竣工验收备案手续；（二）关于办理房地产权证问题。商品房单元房地产权证的办理，必须以申办预售的项目整体办理了新建商品房权属确认手续为前提，而新建商品房权属确认的一项必备条件就是项目通过了竣工验收备案。因此，汇峰名居暂未具备办理房地产权证的条件”。诉讼过程中，经本院释明，体彩中心坚持不主张解除合同。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应按该合同约定履行各自的义务。现原告已支付全部购房款，被告未按合同约定的时间交付涉案房产并为原告办理房地产权证实属违约，被告应按合同约定承担支付违约金的责任。原告主张被告逾期交房与逾期办理房地产权证的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金数额64287.09元，未超过按合同约定的违约金计算标准及被告实际逾期天数计算数额（462830元×3／10000×585天），系其对自身权利的合法处分，本院予以确认。逾期办理房地产权证的违约金数额，本院按合同约定的标准（已付房款462830元的0.1%）确定为462.83元。
对于原告请求由被告办理涉案房产的房地产权证的诉讼请求，根据佛山市顺德区国土城建和水利局的回复，汇峰名居项目整体仍未通过竣工验收备案，现暂未具备办理房地产权证的条件。因办理房地产权证的必备条件即为汇峰名居项目通过竣工验收备案，竣工验收备案为竣工验收的后置程序，办理竣工验收的前提是建筑物已竣工且经相关部门验收合格，现无证据证明汇峰名居项目符合竣工验收标准，具备竣工验收条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行。鉴于现汇峰名居项目尚不具备办理竣工验收手续及房地产权证的条件，目前属于事实上不能履行。对于在合同有效且事实上尚不能履行的情况下原告的权益保护问题，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求被告承担相应的责任。但经本院释明，原告仍坚持其原诉讼请求，故对原告在本案中要求被告办理房屋竣工验收手续并办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市亚澳房产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区体育彩票管理中心支付逾期交房违约金64287.09、逾期办理房地产权证违约金462.83元，合共人民币64749.92元；
二、驳回原告佛山市顺德区体育彩票管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为709.37元，由被告佛山市亚澳房产实业有限公司负担（被告负担部分，已由原告预交，由被告在支付前项标的款时一并迳付给原告，本院不再作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一四年十二月十七日
书记员 柯常国