上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初32165号
原告姜雪琦，男，1969年1月29日生，汉族，住上海市虹口区。被告陆奇松，男，1978年5月9日生，汉族，住上海市虹口区。被告陆震环，男，1947年10月19日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陆奇松(系被告陆震环之子)。被告刘佩玉，女，1949年12月21日生，汉族，住上海市徐汇区。被告王哲悦，女，1977年8月13日生，汉族，住上海市虹口区。原告姜雪琦与被告陆震环、刘佩玉、陆奇松、王哲悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月13日、6月23日公开开庭进行了审理。原告姜雪琦、被告陆震环、刘佩玉、陆奇松、王哲悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜雪琦诉称，原、被告于2015年12月5日由�家房地产中介居间，经原、被告协商达成房屋买卖协议，当时中介表示由于原告要贷款，贷款到账日期无法确定，故居间协议上不写交房日期，默认为款清交房，双方都同意并签订了居间协议，约定于2015年12月19日前往中介签订买卖合同，同时该房屋有租约至2016年7月到期，经双方口头约定，被告同意与租客沟通，以违约金的形式让租客早点搬离，中介同意安排租客看新的房源。因被告没空，中介协调将签订合同日期改为2015年12月22日，当天被告坚持要求交房日期改为2016年7月，原告要求按约款清交房，因被告的要求不符合居间协议，也不符合常理，双方没能成功签订合同(最终双方签订的买卖合同为标准版本，其中附件三第四条同样规定款清交房)。之后原告不断催促，中介表示一直努力与被告沟通，但被告坚持7月交房，无法取得进展，原告于2015年12月29日给被告发�催告函，由中介见证内容属实后委托中介将该函发出，要求被告于12月31日来中介处签合同，被告未予理睬。2016年1月9日原告去中介处，并现场致电被告，再次要求最晚于2016年1月10日双方见面签订合同，但被告坚持7月交房，否则不签合同，有通话录音备查。最后经中介不断努力，被告提出要求尾款人民币(以下币种相同)10万元改成1万元、原告承认违约并支付违约金8万元、不承担租客提前搬离而需支付给租客的违约金这三个额外条件才同意签约，原告为照顾父母近便购房心切，迫于无奈只能暂时答应被告的无理要求，以确保先完成房屋买卖成功再维权。双方遂于2016年1月16日签订买卖合同及违约协议。原告认为自己没有违约行为，是被告要求改变居间协议的条款，才导致时间迟延，由于被告无视居间协议达成的一致意见，以不同意额外条件就不签合同为要挟不当谋利，使原告承担了莫须有的违约金，同时由于房屋迟延1个月签订买卖合同，产生房租实际损失4,800元，为此要求法院判决被告：1、归还以违约金为名索取的8万元；2、支付1个月的房租实际损失4,800元；3、承担本案的诉讼费用。被告陆震环、刘佩玉、陆奇松、王哲悦辩称，签订居间协议时，被告明确告知原告系争房屋内有租客，租期至2016年7月20日到期，原告要求“无租约交房”，被告表示需与租客协商后确定，为此居间协议中没有填写交房日期。由于租客不愿提前终止租赁合同，被告将该情况于2015年12月22日告知了原告与中介人员，并表示愿意签订买卖合同，交房日期为2016年7月20日或者完成交房的同时被告向原告转让房屋的租约，原告表示拒绝，要求在无租约的情况下“款清交房”，交房日要求早于2016年7月20日致双方当天未签订买卖合同。之后被告一直催促原告尽快�订买卖合同，但原告坚持要求2016年2月底前交房还向被告发出了所谓的“催告函”，期间原告还于2016年1月9日至中介处，蓄意电话联系被告并纠缠了45分钟妄图套取不利于被告的语言，但被告言语坦荡，原告无从利用，被告无奈于2016年1月9日以挂号信的方式向原告发出了“通知函”，要求原告履行居间协议签订买卖合同。根据居间协议关于违约责任的约定，原告拖延合同的签署导致被告的实际损失，被告通过中介要求原告赔偿8万元违约金，原告通过中介表示承认违约同意支付违约金8万元，房屋的租约在房屋过户后连带相应的权利义务由被告转让给原告，尾款10万元调整为1万元。后双方根据中介的通知于2016年1月16日签订了《协议书》，原告按照《协议书》当天支付了违约金8万元，同时双方签订了《房屋买卖合同》及其附属协议《租约转让协议》。原告在签定《协议书》和支付8万元时完全没有异议，现原告在完成了房屋交易手续后要求被告返还8万元违约金完全不能成立，为此要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月20日被告与案外人郑某某系争房屋签订了《上海市租赁合同》，约定租期为2014年7月21日至2016年7月20日，月租金为4,800元。2015年12月5日原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)及丙方(居间方)德佑房地产经纪有限公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，协议第三条“本协议的履行”3.3“签订买卖合同示范文本”约定为：甲、乙双方同意在本协议签订后(于)2015年12月19日之前共赴丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上海市示范文本�，则已支付的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。协议第三条“本协议的履行”3.6“剩余房价款(除尾款外)”约定为：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款(除尾款)计10万元，此笔尾款等甲方交房给乙方，当日支付给甲方。协议第三条“本协议的履行”3.8“交房及尾款”中对于交房日未作约定，尾款同上(第3.6条)为交房尾款。协议第八条“联络地址”约定为：本协议签章处所书写的联络地址或身份证所载地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，若任何一方联络地址发生变更的，应及时书面通知相对方，若未及时通知，则原地址即视为有效送达地址。2015年12月22日原、被告在中介处协商签订《上海市房地产买卖合同》未果。2015年12月29日原告向被告发出《催告函》，要求被告在2015年12月31日7：30前往居间方处就系争房屋按照居间协议约定签订《上海市房地产�卖合同》。2016年1月11日被告按照原告身份证地址向原告发出了《通知函》告知因原告未按约定在约定的期限内与被告签订《上海市房地产买卖合同》，现再次通知于2016年1月16日9点前至中介处按照居间协议的约定签订买卖合同，逾期相关的法律责任由原告承担，被告保留追究原告逾期违约责任的权利，《通知函》中重申原告知晓系争房屋带租约，租约到期日为2016年7月20日。原告否认收到此《通知函》。2016年原告(乙方)与被告(甲方)签订了《协议书》，内容为：1、甲、乙双方一致同意并约定签署房地产买卖合同时间为2015年12月19日，现应乙方原因推迟至2016年1月16日签署买卖合同，属于违约，双方一致约定此次违约金为8万元，乙方应于签订该房地产买卖合同当日内直接支付甲方违约金8万元，2、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行，3、其他文本与本协议不一致的以此协议书为准。《协议书》签订当天原告支付了该8万元违约金。同日双方签订了《上海市房地产买卖合同》并签订了《租约转让协议》。2016年3月15日系争房屋转移登记至原告名下。2016年4月14日原告向本院递交诉状。庭审中，原告证人卢某某(即中介经办人)到庭陈述：签订居间协议时，证人建议房屋交易为“款清交房”，签订居间协议时就说到“款清交房”，对于是否带租客交房，具体也没有说清楚，当时双方是有争议的，没有协商一致，所以居间协议中第3.8条内容是空白的，之后证人也曾帮租客介绍了许多租赁房源，但因租客要求按照原租赁合同的价格签订新租赁合同，所以最终租客没搬走，直到2015年12月22日证人通知双方签房屋买卖合同，最终也没有签成。从居间协议签订完到2016年1月16日签订房屋买卖合同期间，被告确实一直通过证人让�告选择是带租约出售，还是交房日约定到2016年7月20日。由于这段时间房屋价格一直上升，临近过年，被告又有人要出国，所以双方协商在年前签订了合同。由于原来约定是2015年12月22日签订合同，被告提出合同延迟了一个月签要违约金8万元，证人就和原告沟通8万元违约金事宜，证人也给原告作了解释，原告也是权衡过利益最后接受该协议内容的，所以2016年1月16日之前几天原、被告就已经确定了协议书的内容和方案，双方约定了2016年1月16日签订房屋买卖合同，当天还签订了协议书。审理中，原告提出，被告在签订居间协议的时候口头答应原告以支付违约金的方式让租客提前搬离，三方都同意款清交房，所以居间协议上没有约定交房时间，2015年12月22日双方协商签订买卖合同时，原告要求将双方口头协商的“款清交房”写入买卖合同，而被告坚持要求到2016年7月20日�房，为此双方没有签订买卖合同。到了2016年1月16日，因原告觉得一定要购买系争房屋，为了签买卖合同，于是就答应了被告带租约出售的条件，延迟1个月签订合同的原因是因为被告要求更改居间合同中尾款10万元和款清交房的条款，为此要求被告支付1个月的房租实际损失4,800元。原告没有违约情况，被告一定要原告答应违约才肯签订房屋买卖合同，所以《协议书》签订时原告知晓自己是被胁迫，但是原告为了确保买卖合同签订成功，所以签订了《协议书》，为此要求被告返还违约金8万元。被告则认为，双方开始协商时被告就要求带租客出售系争房屋，但原告不同意，被告也没有承诺过通过支付违约金方式赶走租客，最终2016年1月16日签订的房屋买卖合同原告还是同意了带租客买卖，所以造成迟延签订买卖合同的原因就是原告，原告违约并已支付了违约金，原告诉请不能成立。认定上述事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《通知函》附挂号信凭证、《催告函》附快递件凭证、《协议书》附收款收据、银行客户回单、《上海市租赁合同》、《租约转让协议》、《上海市房地产买卖合同》、证人卢某某的证言等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。对于原告主张居间协议空白内容应为“款清交房”，被告未予确认，原告证人卢某某即中介人员也没有证实原告的主张，故本院对原告的该项主张不予确认。原、被告双方已就违约金事宜通过中介人员进行协商�并于2016年1月16日之前就已达成一致意见，原告无证据证明系受被告胁迫而于2016年1月16日签订了《协议书》，故2016年1月16日签订的《协议书》并没有违背原告的真实意思，原告也于签约当天支付了该8万元违约金，现原告在双方买卖合同全部履行完毕的情况下要求被告返还该8万元违约金有违诚信，原告也无证据证明延迟签订合同系被告的原因所致，故原告要求被告返还该8万元违约金的及支付租金损失4,800元的诉请缺乏合同及法律依据，对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告姜雪琦的诉讼请求。案件受理费1,920元，减半收取计960元，由原告姜雪琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判�陆菁
二〇一六年七月一日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。