重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初20836号
原告：重庆市睿音建设装饰有限公司，住所地重庆市南岸区亚太商谷5栋11－13号，统一社会信用代码915001031504428180。
法定代表人：艾国平，总经理。
被告：重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2#，组织机构代码78746369-X。
法定代表人刘萍，执行董事。
委托诉讼代理人：吴毅，职工。
被告：重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096-2。
法定代表人：周荣富，董事长。
委托诉讼代理人：陈继红，重庆坤博律师事务所律师。
被告西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084―0。
法定代表人陈松，该公司执行董事。
委托代理人田墅，该公司员工。
原告重庆市睿音建设装饰有限公司（以下简称“睿音公司”）与被告重庆西五物业发展有限公司（以下简称“西五公司”）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称“世贸采博公司”）、重庆城外城投资有限公司（以下简称“城外城公司”）返还原物纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睿音公司向本院提出诉讼请求：1、三被告交付原告位于重庆市渝中区商铺；2、判令三被告连带支付原告自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，要求按照城外城给租赁户的租金标准计算；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年7月23日五中院裁定被告之一的西五公司所有的涉案商铺以流拍价1877110.81元过户给申请执行人即本案原告，原告合法取得上述房屋产权证，之后，原告要求被告西五公司交付房屋时发现，涉案商铺实际已经由灯饰经销商实际租赁经营，原告无法实际占有、使用该商铺，并无法收取房屋占有费。原告经查得知：世贸采博城是由西五投资开发的，2016年4月19日西五公司通过与被告世贸采博城签订《租赁经营合同》，将西五市场交由采博城经营管理30年，及2004年11月29日至2034年11月28日，嗣后，采博城又将房屋转租给城外城投资公司，并最终由城外城公司将门面分租给各灯饰经销商。原告已经取得涉案商铺的产权，有权行使对商铺的占有使用收益处分权利，故诉至法院。
被告西五公司辩称，无法返还房屋，2004年12月28日西五公司就本案的租赁房屋和世贸采博公司的前身即重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司签订了租赁合同，2006年4月19日又由西五公司与重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司、世贸采博公司签订了一个三方合同，后来干脆就直接去掉了重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司，西五公司直接和世贸采博公司签订了《租赁经营合同》，并于2006年11月21日在重庆市渝中区公证处进行了公证。西五公司在2007年取得西五市场包括涉案房屋在内的产权证，产权证上没有任何查封和抵押的情况记载。睿音公司于2011年通过司法拍卖取得涉案房屋时间迟于西五与世贸采博公司之间的租赁合同时间，产权变更不影响租赁合同效力。西五公司同意按12元/平方米的价格向睿音公司支付其租金损失，时间按睿音公司取得产权证的时间起算。
被告世贸采博公司辩称，2004年4月28日，世贸采博公司的前身即重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司与西五公司签订了租赁合同，承租了包括重庆市渝中区菜袁路27号名义层负1层在内的“西五市场”，2006年4月19日，世贸采博公司通过与西五公司、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司签订三方合同，由世贸采博公司与西五公司继续履行关于“西五市场”的租赁合同，同日，世贸采博公司与西五公司签订了关于“西五市场”租赁经营合同，并于同年11月21日在重庆市渝中区公证处进行了公证，睿音公司取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层负一层B87商铺所有权的时间晚于世贸采博公司与西五公司建立租赁合同关系的时间，根据“物权变更不破租赁的原则”，采博城租金向西五公司支付，不应当支付给睿音公司。其余意见与城外城公司意见相同。
被告城外城公司辩称，城外城公司从世贸采博公司转租包括重庆市渝中区菜袁路27号名义层负1层在内的“西五市场”是符合相关法律规定的，世贸采博公司具有涉案商铺的合法转租权，且城外城公司在与世贸采博公司签订转租协议时，西五公司曾提供了产权证书，公证书等材料，故城外城公司转租涉案商铺系善意第三人的行为，本案商铺涉及被五中院查封，但与睿音公司、西五公司、世贸采博公司之间的纠纷无关，也晚于世贸采博公司与西五公司之间建租赁合同关系的时间。城外城公司不同意向睿音公司支付租金及其他费用。
本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区菜房屋所有权原系西五公司。2006年4月19日，西五公司（甲方）与世贸采博城（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止。…二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”，面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元所场地占用费，每月合计69.6万元，全年合计835.2万元…。同年11月21日，西五公司与世贸采博公司对该合同在重庆市渝中区公证处进行公证。
第五中级人民法院于2011年7月22日作出（2008）渝五中民执字第30－3号执行裁定书，载明，依据该院已经发生法律效力的（2007）渝五中民初字第215号民事调解书，于2008年1月6日向被执行人西五公司发出执行通知书，西五公司逾期未执行，该院通过本院参与西五公司的执行分配后，西五公司仍有1851305.81元未偿还，该案申请执行人睿音公司遂要求根据第三次流拍价1878110.81元，将渝中区房屋抵偿全部债务，已补足差价5892元。该院认为，申请执行人的要求符合法律规定，故裁定下：一、解除对被执行人西五公司所有的位于重庆市渝中区房屋的查封。二、将被执行人西五公司所有的位于重庆市渝中区房屋，以流拍价1878110.81元，过户给申请执行人重庆市睿音建设装饰有限公司所有，财产权自本裁定送达申请执行人时起转移。
2009年11月12日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.32平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，世贸采博城即将上述房屋交付给了城外城公司经营使用，城外城公司即投入了2000多万元对电梯、空调、消防等进行了改造、装修，并对外宣传、招租。2010年4月26日，世贸采博公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸采博公司履行给付租金的义务。后城外城公司将西五市场分零出租给若干个体经营商户使用至今。
2011年11月3日，睿音公司取得重庆市渝中区房屋的房地产权证。睿音公司取得上述房屋产权证后因无法实际占有使用该房屋，也未收取房屋占有使用费，乃诉至法院。
本院认为，本案争议的焦点一是诉争房屋所有权变动后，受让人睿音公司是否受西五公司与世贸采博公司签订的关于该房屋的租赁合同限制的问题。二是房屋占用费的给付主体及计算标准的问题。现本院评析如下：
一、诉争房屋所有权变动后，受让人睿音公司是否受西五公司与世贸采博公司签订的关于该房屋的租赁合同限制的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，西五公司和世贸采博公司辩称其在2004年即已签订了租赁合同，租赁在前，所有权变动在后，“所有权变动不破租赁”，本案诉争房屋的产权变动不应当影响西五公司和世贸采博公司的租赁合同的存续。同时，结合西五公司、重庆世贸中心会投资有限公司世贸采博城经营管理分公司、世贸采博公司于2006年4月19日签订《三方合同》，并由西五公司与世贸采博公司签订《租赁经营合同》之事实，可以认定本案西五公司与世贸采博公司签订的《租赁经营合同》于2006年4月19日生效，而睿音公司依据第五中级人民法院执行裁定取得涉案房屋所有权的时间为2011年7月22日，其所有权的变动晚于西五公司与世贸采博公司之间的《租赁经营合同》生效时间，也晚于世贸采博公司与城外城公司之间的《租赁合同》生效时间，故对睿音公司请求三被告返还诉争房屋的请求，本院不予支持。
二、关于房屋占用费给付主体及支付标准问题。
本案中，睿音公司请求西五公司、世贸采博公司、城外城公司给付房屋占用费的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益，2011年7月22日诉争房屋由重庆市第五中级人民法院裁定归睿音公司所有后，睿音公司即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，西五公司向世贸采博公司收取的租金应当作为睿音公司享有的收益，西五公司应将2011年7月22日起向世贸采博公司收取的房屋租金交与睿音公司。至于支付标准问题，本院认为，参照西五公司与世贸采博公司约定的每月12元/平方米较为适宜。鉴于本案实际情况，本院将房屋占用费计算至本案起诉之日即2016年9月18日止，如睿音公司在此之后仍产生实际损失，可另案起诉。故西五公司应按每月12元/平方米向睿音公司支付2011年7月22日至2016年9月18日期间的房屋占用费。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十九条、《中华人民共国和民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆西五物业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市睿音建设装饰有限公司所有的重庆市渝中区房屋占用费256580.64元；
二、驳回原告重庆市睿音建设装饰有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取136元，由被告重庆西五物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 肖一航
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 刘学霞