广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终246号
上诉人（一审原告）：珠海市科腾日用化工有限公司。住所地：珠海市平沙金湾工业区。组织机构代码：707929526。
法定代表人：朱文松，总经理。
委托诉讼代理人：许国成，广东朗乾律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海市平沙金湾实业总公司。住所地：珠海市平沙镇大海环社区海城办公综合楼*楼***室。统一社会信用代码：91440400279721787Y。
法定代表人：黄春光。
委托诉讼代理人：刘佩香，广东广和（珠海）律师事务所律师。
一审原告珠海市科腾日用化工有限公司（下称科腾公司）与一审被告珠海市平沙金湾实业总公司（下称金湾公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2014年5月5日，科腾公司为乙方与甲方金湾公司签订《土地回收及附着物补偿及安置协议》，约定科腾公司将位于平沙镇连湾金湾大厦东南侧的土地2008平方米交回给金湾公司，金湾公司对科腾公司在该土地所建的房屋（厂房）及附着物参照《珠海市征收（征用）土地青苗及附着物补偿办法》珠府[2010]6号文件精神给予补偿；科腾公司同意自协议签订之日起终止在该地的承租；金湾公司支付科腾公司的房屋及附着物及机械搬迁等所有补偿费用总计为1685000元，科腾公司不得再提出其它的补偿费用或诉求；合同第四条“房屋及临时用地安置”约定，金湾公司出租位于连湾社区连湾直属队原金湾公司旧办公楼及该房屋背后空地给科腾公司作经营场地。房屋后空地约200平方米，科腾公司可自建生产性用房及配套，合同期满如科腾公司继续租用，简易房继续由科腾公司使用，如果科腾公司不再续租时简易房由科腾公司（或金湾公司）拆除。2014年5月13日科腾公司收到该合同约定的补偿款100万元，同年11月12日收到余款685000元。
因上述临时用地因故无法安置，2014年6月25日科腾公司与金湾公司就安置租赁事宜另行签订了《土地租赁合同书》，约定金湾公司将位于珠海市××沙镇连××社区连××队的400平方米工业厂房用地租赁给科腾公司，租期从2014年7月1日起至2024年6月30日止；科腾公司自行回填平整土地，建一层生产性简单工业厂房，水电报装及使用费自理；每年租金人民币3000元，签订合同一次性交清本合同租金共为30000元；在政策、法规允许范围内，金湾公司应主动为科腾公司办厂提供便利，协助科腾公司办理有关手续，维护科腾公司独立自主经营的合法权益。
案中，科腾公司提交向珠海市不动产登记中心查询的不动产权登记表，证明金湾公司仅享有上述400平方米土地中224平方米作“住宅用地”的划拨国有土地使用权。金湾公司对此不持异议。二审诉讼中，金湾公司、科腾公司均确认该224平方米土地上的房屋在上述合同签订前已被拆除，出租的224平方米土地系空地。
合同签订后，科腾公司于2014年7月5日始在上述约定土地兴建厂房。同年7月22日，珠海国土资源局平沙国土资源管理所向科腾公司发出《责令停止违法行为通知书》，以科腾公司未完善用地手续，占用国有土地建设厂房面积约400平方米，责令其立即停止违法行为，听候处理。2015年4月8日，珠海国土资源局平沙国土资源管理所再发出《责令停止违法行为通知书》，以科腾公司未经有权部门允许，擅自搭建建筑物面积约250平方米，责令其立即停止违法行为，听候处理。同年10月10日，珠海国土资源局平沙国土资源管理所又发出《责令停止违法行为通知书》，以科腾公司未经有关部门批准，非法占地搭建砖房，面积约80平方米，责令其立停止违法行为，听候处理。科腾公司的法定代表人朱文松均在上述通知书上签字确认。因科腾公司并未停止违法行为，2015年12月29日，珠海国土资源局平沙国土资源管理所发出《责令停止违法行为通知书》，以科腾公司未经有关部门批准，违法占地搭建建筑物，责令其立停止违法行为，听候处理。该通知书当场留置送达。同日，平沙镇人民政府向科腾公司发出《限期拆除违法建筑通知书》，告知科腾公司须于2015年12月31日24时前自行拆除非法搭建的建筑物，并恢复土地原状，逾期不拆除的，镇政府将组织有关部门依法予以拆除。
诉讼中科腾公司提交其建厂房的收款收据，称自2014年7月5日开始平整土地，运渣土等，至被通知停止违法行为的7月22日，共花费91941元。之后至被通知拆除前，科腾公司又支出各种建房费用519399.1元。
科腾公司提起本案诉讼，请求判令1、金湾公司赔偿因将部分农用地作为工业厂房用地一并安置租赁给科腾公司而导致的直接经济损失人民币633550.1元；2、金湾公司限期协助科腾公司办理位于珠海市××沙镇连××社区连××队的224平方米安置租赁地块的相关建厂手续（包括但不限于乡村建设规划许可证、建设工程施工许可证）；3、金湾公司限期向科腾公司另行提供176平方米的工业厂房用地安置租赁给科腾公司并协助科腾公司办理相关建厂手续（包括但不限于乡村建设规划许可证、建设工程施工许可证）；4、金湾公司赔偿自2014年6月1日起整个停业期间的经营损失，暂计至自2016年5月31日为人民币1360213.5元（即珠海市化工原料和化学制品制造业规模以上私营企业2014年度利润总额14510000元×[1-25%企业所得税]÷珠海市化工原料和化学制品制造业规模以上私营企业2014年度单位个数16个÷12个月×24个月）。以上暂合计为人民币1993862.6元。
一审判决的理由与结果
一审法院审理后认为，一、关于科腾公司、金湾公司于2014年6月25日签订的《土地租赁合同书》的效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。此案中，涉案土地400平方米中除224平方米外的部分系农用地，并未依法转为建设用地，而金湾公司以建设用地的名义租赁给科腾公司盖临时厂房，科腾公司在涉案土地上未经相关行政部门依法批准建设了厂房，改变了涉案部分土地的农业用途，该部分违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。二、关于科腾公司主张金湾公司赔偿直接经济损失。《土地租赁合同书》签订后至科腾公司第一次被通知停止违法行为期间的损失。在租赁合同中，金湾公司将部分农用地以建设用地的名义租赁给科腾公司，科腾公司在未取得相关建设手续的情况下建厂，双方具有同等过错，期间的损失共91941元金湾公司应当承担一半即45970.5元。科腾公司第一次被通知停止违法行为之后的损失。国土部门于2014年7月22日向科腾公司发出责令停止违法行为通知书，但科腾公司置若罔闻，继续建设，2015年4月8日和10月10日，国土部门又向科腾公司发出通知，责令其停止搭建，直至同年12月29日，国土部门发出最后一份责令停止违法行为通知书，及平沙镇政府限其于同年12月31日24时前自行拆除违法建筑，恢复土地原状。可以看出，科腾公司自2014年7月22日起就收到停止违法行为的通知书，其完全可以停止建设、完善相关手续，但科腾公司因其自己原因导致经济损失的扩大，该部分损失并非金湾公司造成，其主张金湾公司赔偿没有法律依据，不予支持。三、关于停业期间的经营损失。首先，因土地回收需要安置，金湾公司已给付科腾公司房屋及附着物及机械搬迁等所有各项补偿费用1685000元；其次，从科腾公司主张的损失分析，其主张以“珠海市化工原料和化学制品制造业规模以上私营企业2014年度利润总额”为标准来计算自2014年6月1日起的停业损失，该损失应当是可期待、合法的损失，但科腾公司一直在进行非法建厂，直至被拆除，科腾公司主张停业损失于法无据，一审法院不予支持。四、关于协助办理相关建厂手续。其中224平方米土地性质为国有划拨用地，目前地上尚有非法建设的厂房，在恢复土地原状后，可以获批建设厂房，租赁合同约定金湾公司出租该地块为科腾公司建设厂房，在恢复土地原状后金湾公司应当协助科腾公司办理相关建厂手续；至于科腾公司主张金湾公司另行提供176平方米的工业厂房用地租赁给科腾公司并协助办理相关建厂手续，《补偿及安置协议》中曾约定金湾公司将原金湾公司旧办公楼及房后空地出租给科腾公司作为经营场地，房后空地约200平方米，科腾公司可自建生产性用房及配套，后因故未能实现。金湾公司遂出租连湾二队旧仓库原址上400平方米土地给科腾公司建临时厂房。由此可以看出，科腾公司租赁的用来建设厂房的土地就是连湾二队旧仓库原址上的土地，双方把其中176平方米的农用地当成建设用地来进行出租承租本身就不受保护，科腾公司要求金湾公司另行为科腾公司提供地块没有依据，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条之规定，判决一、金湾公司于判决生效后十日内协助科腾公司办理位于平沙镇××队224平方米土地上建设厂房的相关建厂手续（科腾公司需先恢复土地原状）；二、金湾公司于判决生效后十日内赔偿科腾公司经济损失人民币45,970.5元；三、驳回科腾公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22744元，由科腾公司负担22219元，由金湾公司负担525元。
当事人二审的意见
一审原告科腾公司不服一审判决，上诉请求撤销1、一审判决第二项，依法改判金湾公司向科腾公司赔偿建厂的直接经济损失人民币633550.1元。2、一审判决第三项，依法改判金湾公司向科腾公司赔偿自2014年6月1日起整个停业期间的经营损失。3、一审判决第三项，依法改判金湾公司向科腾公司另行提供租赁176平方米土地用于建设临时厂房并协助科腾公司办理相关建厂手续（包括但不限于乡村建设规划许可证、建设工程施工许可证）。科腾公司据此提出上诉事实与理由：
一、一审法院遗漏查明及认定本案两个最关键的事实——金湾公司在签订《土地租赁合同书》时明知其所出租土地只有224平方米以及该出租土地的《土地使用权证》早已遗失且长期未予补办，这两事实是本案最终判定双方责任及作出正确判决的主要依据。因此，请二审法院予以纠正。根据科腾公司在一审时提交的《不动产权登记表》可知，作为出租方的金湾公司，明知所出租土地只有224平方米，但在签订《土地租赁合同书》时却隐瞒及欺骗科腾公司为400平方米的生产建设用地。对此，一审法院未作任何查明及认定。根据科腾公司在一审时提交的《补发公告》可知，作为出租方的金湾公司，明知所出租土地的《土地使用权证》在签订《土地租赁合同书》时即已遗失，且直至2015年4月10日才申请补办，但金湾公司也一直未如实告知科腾公司。对此，一审法院同样未作任何查明及认定。综上，由于金湾公司在签订合同时并未如实告知科腾公司出租土地的上述真实情况、在交付土地时未向科腾公司提供相关土地红线图、在开工建设前后直至起诉前均未能及时提供国有土地使用权证配合科腾公司申领相关建设规划许可，这是导致科腾公司在本案中一系列违规建设的根本原因，但一审法院却严重遗漏及忽视了这些关键事实，导致最终错误判定责任及适用法律，二审应予纠正。
二、如前述，金湾公司的一系列隐瞒及欺骗行为在签订《土地租赁合同书》时即已构成根本违约，故其对科腾公司在签订合同后所进行系列违规建厂而遭受的直接经济损失应负全部过错及赔偿责任，一审法院对此的认定及适用法律错误，二审应予纠正。一审法院在判决中认定“被告将部分农用地以建设用地的名义租赁给原告，原告在未取得相关建设手续的情况下建厂，双方具有同等过错”显属错误且区分责任时本末倒置。具体理由如下：1、《不动产权登记表》清楚显示所出租的连湾二队旧仓库原址上的土地只有224平方米，那么也就是说，金湾公司对合同所约定的400平方米外的176平方米土地根本不享有国有土地使用权，所以金湾公司也就根本无权将所谓的“部分农用地”出租给科腾公司。2、如前述，一审法院根本未能厘清科腾公司之所以在未取得相关建设手续的情况下仍然建厂的根本原因就是金湾公司遗失《国有土地使用权证》且长期未予补办，换而言之也就是即使科腾公司“想申请也无法申请”，而非一审法院所理解表达出来的科腾公司“可申请而不申请”。综上，金湾公司的一系列隐瞒及欺骗违约行为才是导致科腾公司在签订合同后进行系列违规建设的根本原因，其依法应对科腾公司为此而遭受的直接经济损失负全部过错及赔偿责任，二审法院对此应予坚决纠正。
三、一审法院既然认定科腾公司主张的关于停业期间的经营损失为可期待、合法的损失，但却片面地以“原告一直在进行非法建厂、直至被拆除”为由驳回科腾公司的该项诉讼请求，明显属认定事实及适用法律错误，更有违公平，请二审法院予以纠正。1、如前述，科腾公司之所以一直在非法建厂，完全是因为金湾公司在土地面积和遗失《国有土地使用证》且未及时补办的隐瞒和欺骗，否则，科腾公司不会超范围建设、一直在无规划许可的情况下建设及非法占用农用地建设。因此，一审法院片面地将非法建厂的责任完全归咎于科腾公司，与事实和法律不符，更有违公平，是其在人为地加重作为普通承租人的合同义务及责任。2、科腾公司与金湾公司签订《土地回收及附着物补偿及安置协议》和《土地租赁合同书》，明确约定“补偿款”和“临时用地安置”两项条件是并列的，因此，在被上诉人未能全面履行临时用地安置义务的情况下，科腾公司有权依照相关法律法规（如《合同法》第一百零七条）要求其支付停业期间经营损失。所以，一审法院不能主观错误地以上诉人科腾公司已领取“补偿款”作为驳回科腾公司请求金湾公司赔偿停业期间经营损失的理由之一。因此，请二审法院依法进行纠正，改判支持科腾公司在一审时所主张的停业期间的经营损失。
四、一审法院认定“把其中176平方米的农用地当成建设用地来进行出租承租”为双方一致的合意明显是错误的，所以，根据《合同法》关于当事人应全面履行合同义务的规定，科腾公司请求金湾公司另行提供176平方米的工业厂房用地盖临时厂房于法有据，应予支持，请二审法院依法改判。首先，在《土地租赁合同书》签订时，科腾公司根本不清楚也不可能清楚知悉合同所约定的出租土地只有224平方米，更不具备清楚知悉的条件——金湾公司早已遗失《土地使用权证》且长期未予补办，且也未如实告知。其次，退一万步说，按照日常经验法则亦可知，224平方米的土地面积根本就无法满足建设生产性厂房的需要。若科腾公司在签订《土地租赁合同书》前清楚知悉所租赁的土地只有224平方米，也根本就不会与其签订该合同——要知道，科腾公司的旧厂房面积在拆迁前是为2008平方米。综上，一审法院认定“把其中176平方米的农用地当成建设用地来进行出租承租”为双方一致的合意明显是错误的，因此，根据《合同法》第六十条关于当事人应全面履行合同义务的规定，科腾公司请求金湾公司另行提供176平方米的工业厂房用地盖临时厂房于法有据，应予支持，请二审法院依法改判。
综上所述，本案源起于科腾公司对政府招商引资大局的积极配合，但却换来具有政府背景的金湾公司对科腾公司一次又一次的隐瞒及欺骗，并最终遭受巨大的经济损失，于法于理不合，因此，恳请二审法院充分重视及采纳科腾公司的前述上诉意见，依法改判支持科腾公司的上诉请求。
一审被告金湾公司辩称，1、科腾公司的上诉请求没有事实和法律依据。科腾公司提起的是损害赔偿纠纷，其损失最根本原因是没有报建。2、停业损失和土地租赁合同没有关联性。按协议金湾公司出租的就是224平方米的土地，金湾公司没有违约行为。3、关于另外提供土地的问题，224平方米有土地使用证，其他的土地是农用地，金湾公司也有权利出租，故在合同中没有加以区分。请求二审法院维持一审判决。
本院判决的理由与结果
本院认为，案涉双方2014年6月25日签订的《土地租赁合同书》约定金湾公司提供“工业厂房用地”400平方米，由科腾公司“自行回填平整……建一层生产性简单工业厂房”。但案已查明，金湾公司事实上仅享有上述土地中224平方米划拨的国有土地使用权，也仅可用于“住宅”，而案中查明该224平方米的“住宅”房屋在合同签订前已予拆除。二审诉讼中，金湾公司提交该公司为土地使用权人的1709327平方米土地的“珠国用（2007）第0404105303A0027号”《土地使用权》，意在证明在上述224平方米划拨国有土地之外还享有约定的400平方米土地中其他土地的使用权，但该证并不能证明项下土地与合同约定的400平方米土地，及上述224平方米国有土地的位置关系，且该证明确规定项下土地为“农用地”，而并非案涉合同约定可用于建设为厂房的工业厂房用地，故金湾公司将原仅作“住宅”的国有划拨用地或将“农用地”租赁予科腾公司作“工业厂房用地”建设厂房，均违反了法律的强制性规定。一审法院仅认定金湾公司将除224平方米土地外的农用地租与科腾公司的约定无效不当，本院予以纠正。对于合同无效，金湾公司负有过错责任。
合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，科腾公司应当返还依据合同取得的土地使用权；而负有过错责任的金湾公司应当赔偿科腾公司因此所受到的损失。案中，科腾公司主张金湾公司赔偿建厂的直接损失633550.1元，但案已查明，科腾公司7月5日开始建设厂房后，7月22日国家有权机关已发出《责令停止违法行为通知书》明令科腾公司立即停止违法行为，该通知书指谪科腾公司“未完善用地手续，占用国有土地建设厂房”，其后历次发出的《责令停止违法行为通知书》亦为同谪，即国家有权机关自始责令科腾公司停止违法行为并非因金湾公司违法将“住宅”用地或将“农用地”租赁予科腾公司建设厂房，而系科腾公司建房厂房自始未经合法报建。而在土地之上构筑建筑物须经依法申报，系不言自明之理，科腾公司违法建筑厂房，且不听国家有权机关执法劝阻，执意而为，造成的损失应当自行承担，科腾公司上诉主张金湾公司承担全部其全部建厂“直接损失”没有法律依据，本院不予支持。一审法院判令金湾公司与科腾公司共同承担7月22日国家有权机关第一次通知科腾公司停止违法行为之日前的建厂损失，金湾公司对此未提出上诉，视为服判。
科腾公司上诉主张金湾公司赔偿2014年6月1日停业后的经营损失，该损失显然系预期经营盈利所得，并非直接损失。而《中华人民共和国合同法》第五十八条所指过错方应当承担的损失赔偿责任，系指应当赔偿的损失是实际发生且已确定的，而并非一方主观臆测或设想而得。故科腾公司该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
合同无效系自始无效，金湾公司没有合法的义务依据无效合同履行约定，故科腾公司上诉请求判令金湾公司另行提供176平方米土地并协助办理相关建厂手续，没有合法依据，本院亦不支持。
综上所述，科腾公司上诉无理，应予驳回；一审判决适用法律部分不当，应予纠正，但实体处理结果因金湾公司服判，故可予维持。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第四十三条第一款、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初1318号民事判决第二项；
二、撤销广东省珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初1318号民事判决第一项、第三项；
三、驳回珠海市科腾日用化工有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费22744元，珠海市科腾日用化工有限公司负担22219元、珠海市平沙金湾实业总公司负担525元；二审案件受理费22430元，由珠海市科腾日用化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年三月二十三日
书记员 江月娴