广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第749号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳吉野家快餐有限公司。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州瑞威经济发展有限公司。
原审第三人：陈去伪。
原审第三人：深圳市千悦餐饮管理有限公司。
上诉人深圳吉野家快餐有限公司（以下简称吉野家公司）、广州瑞威经济发展有限公司（以下简称瑞威公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2011年6月28日，吉野家公司通过竞标中租广多元（租）字（2011）第3号深圳北站高架商业夹层餐饮店（深2-02，面积约400平方米）。吉野家公司于2011年6月27日通过招商银行向瑞威公司支付60万元，用途为保证金。
2011年8月3日，吉野家公司与瑞威公司签订《房屋租赁合同》，约定瑞威公司将深圳北站高架商业夹层深某自编号某房屋（编码为某某）出租给吉野家公司，面积约200平方米，租金73000元／月，吉野家公司应于2011年9月1日前交付首期租金219000元，此后各季度租金于每季度第1个月5日前支付，租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日。
2011年8月3日，瑞威公司与陈去伪签订《房屋租赁合同》，约定瑞威公司将深圳北站高架商业夹层深2-02自编号001房屋（编码为某某）出租给陈去伪，面积约200平方米。合同签订前，瑞威公司将涉案房屋交由吉野家公司进场装修。吉野家公司装修期间，瑞威公司派工作人员予以监督检查。
2011年9月12日，吉野家公司、瑞威公司签订《补充说明》，确定编号深2-02房屋于深圳北站开通之日为起租日支付租金及管理费。
（二）2011年12月24日，深圳北站站房建设工程通过消防验收。
2011年12月24日，瑞威公司申报的吉野家、六千快深圳北站高铁餐厅室内装修工程消防设计，经广州铁路公安局消防处审核通过，并出具广铁公消审（2011）第27号《建设工程消防设计审核意见书》，载明“该工程竣工后，应向我处申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。
2012年4月19日，深圳铁路公安处深圳北站派出所向吉野家公司发出（2012）第009号《责令整改通知书》，载明吉野家公司存在违反消防安全规定的行为。2012年5月9日，深圳铁路公安处深圳北站派出所向深圳市千悦餐饮管理有限公司（以下简称千悦公司）发出（2012）第020号《责令整改通知书》，载明未经消防验收。
（三）经深圳市建锋工程造价咨询有限公司鉴定，涉案房屋装修价值吉野家部分为525525.93元，千悦公司部分为503387.07元，共计1028913元。
（四）千悦公司于2012年11月14日变更企业名称，变更前名称为深圳市六千快餐饮管理有限公司。
2011年6月20日，吉野家公司与千悦公司签订《合作协议》，约定双方共同投标深圳北站高架商业夹层400平方米餐饮店铺，由吉野家公司全权负责竞标及店铺开业前的所有筹备工作，原审庭审中，陈去伪、千悦公司对此予以认可。
吉野家公司在原审的诉讼请求为：1、解除吉野家公司与瑞威公司之间的房屋租赁法律关系；2、瑞威公司返还吉野家公司的租赁保证金60万元；3、瑞威公司赔偿吉野家公司因合同解除所遭受的装修等经济损失3990789.33元；4、瑞威公司承担本案诉讼费。
瑞威公司在原审的反诉请求为：1、解除租赁合同，吉野家公司于解除之日将租赁场地恢复原状并返还；2、吉野家公司支付自2012年1月28日至吉野家公司交还租赁场地之日止的租金及违约金，其中：2012年1月28日至2013年1月27日的租金按121666.67元／月计付，2013年1月28日至2014年1月27日的租金按131666.67元／月计付，2014年1月28日至2015年1月27日的租金按142083.33元／月计付。违约金以所欠各期租金为基数，从每季度第1个月第6日起计至实际支付之日止，按逾期1日3‰的标准计算；3、吉野家公司按90元／平方米／月的标准支付自2012年1月28日至交还房屋之日止的物业管理费，暂计至2012年11月27日为18万元，违约金以所欠各期为基数，从每月6日起计至实际支付之日止，每逾期1日按3‰的标准计算；4、瑞威公司不退还保证金30万元；5、本案本、反诉费用由吉野家公司承担。
原审法院认为，吉野家公司通过竞租方式取得深圳北站高架商业夹层餐饮店（深2-02，面积约400平方米）的使用权，并与瑞威公司签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。对于瑞威公司主张的吉野家公司仅取得深圳北站高架商业夹层深2-02自编002房屋（约200平方米）的租赁权，经查，2011年6月28日，评审结果确认书载明，吉野家公司为深2-02，面积约400平方米餐饮店的中租人，瑞威公司的主张明显与事实不符。2011年8月3日，瑞威公司与吉野家公司、陈去伪分别签订合同，将深2-02自编号001房屋（约200平方米）出租给陈去伪，将深2-02自编号002房屋（约200米）出租给吉野家公司，结合吉野家公司与千悦公司于2011年6月20日签订的《合作协议》，可以确认吉野家公司对深2-02自编号001房屋、深2-02自编号002房屋租赁合同享有权利，对此，原审庭审中陈去伪、千悦公司亦无异议，原审法院予以确认。
关于消防竣工验收问题，2011年12月24日，广州铁路公安局消防处受理了瑞威公司申报的关于吉野家、千悦公司深圳北站高铁餐厅室内装修工程消防设计审核的申报材料，同日，广州铁路公安局消防处向瑞威公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明“该工程竣工后，应向我处申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。吉野家公司在装修施工过程中，瑞威公司派人监督检查。鉴于以上事实，原审法院认为，建设工程消防设计审核的申报主体是瑞威公司，广州铁路公安局消防处出具的《建设工程消防设计审核意见书》也是向瑞威公司发出，按该意见书载明的内容，消防验收的申报主体亦应为瑞威公司。
综上，原审法院认为，双方当事人均要求解除合同，当事人的意思自治应予以尊重，确认双方合同于吉野家公司起诉之日解除，即2012年11月1日双方解除合同。合同解除后，吉野家公司交付的60万元保证金，瑞威公司应予返还。因瑞威公司未能履行消防竣工验收的义务，致使吉野家公司无法营业，由此带来的装修损失瑞威公司应予赔偿，按鉴定意见装修价值为1028913元。
对于瑞威公司反诉请求将租赁场地恢复原状并返还，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对其诉讼请求予以支持。关于瑞威公司其他反诉请求，原审法院认为，瑞威公司未能履行消防验收申报的义务，致使吉野家公司无法正常使用涉案房屋，不能实现合同目的，应承担相应的责任，故对其相关诉讼请求不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认深圳吉野家快餐有限公司与广州瑞威经济发展有限公司签订于2011年8月3日的关于深圳北站高架商业夹层深2-02自编号002房屋租赁合同于2012年11月1日解除；陈去伪与广州瑞威经济发展有限公司签订于2011年8月3日的关于深圳北站高架商业夹层深2-02自编号001房屋租赁合同于2012年11月1日解除；二、广州瑞威经济发展有限公司于原审判决生效之日起三日内向深圳吉野家快餐有限公司返还保证金60万元；三、广州瑞威经济发展有限公司于原审判决生效之日起三日内向深圳吉野家快餐有限公司赔偿装修损失1028913元；四、深圳吉野家快餐有限公司于原审判决生效之日起三日内向广州瑞威经济发展有限公司返还深圳北站高架商业夹层深房2-02号房屋并恢复原状；五、驳回深圳吉野家快餐有限公司其他诉讼请求；六、驳回广州瑞威经济发展有限公司其他诉讼请求。本诉受理费43526元，由深圳吉野家快餐有限公司负担28082.02元，广州瑞威经济发展有限公司负担15443.98元；反诉受理费14961元，由广州瑞威经济发展有限公司负担。
吉野家公司不服原审判决，向本院提出上诉称：本案中，吉野家公司对租赁店铺投入了大量的人力物力，先后投入了包括装修设计费、装修材料费、定做设备费、家具设施采购费、人工费等合计投入了3990789.33元。瑞威公司所提供的租赁房屋因消防不合格原因，致使吉野家公司无法申领营业执照等合法手续，造成了吉野家公司对店面装修的巨大经济损失，瑞威公司应当赔偿给吉野家公司造成的包括装修在内的全部经济损失。
原审法院曾就吉野家公司的装修损失委托深圳市建峰工程造价咨询有限公司进行鉴定，但该公司出具的司法鉴定书中涉及的各项工程计量、计价依据明显不足，评估结果与吉野家公司实际造价差异较大，应依法不予采信。吉野家公司在原审时曾具体从鉴定书中的“四、鉴定说明”、“五、鉴定结论”以及“附件一：深圳北站高架商业夹层2-02号装修工程造价汇总表”各项存在的问题向原审法院提交过异议书，并在异议书中作了详细说明。
在原审质证中，评估机构人员确认吉野家公司提供的装修设计图纸与评估现场基本一致，但是鉴定书并没有把吉野家公司两个店铺的全部装修纳入评估范围。评估机构确认镶嵌在墙体不外见的厨房设备不在评估范围内，员工工资、工程设计中没有看到的（比如隐埋在天花板顶并不外现的空调室外主机）都没有纳入该鉴定书评估范围。鉴定书不客观也不全面，其不能全面反映吉野家公司的实际经济损失，特别是厨房设备（造价昂贵）一旦拆除便无法移作它用，只能变为废品。因此，瑞威公司应当赔偿吉野家公司的各项损失，包括厨房设备、装修工程以及员工工资等，原审判决采信“按鉴定意见装修价值为1028913元”与事实并不相符。
据此，吉野家公司请求本院判令：1、撤销原审判决第三项；2、瑞威公司向吉野家公司赔偿因不能交付适格房屋无法营业等原因致使合同解除所遭受的装修等经济损失共计3990789.33元；3、瑞威公司承担一审、二审全部诉讼费。
瑞威公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）《招租书》明确承租方需承担消防申报义务。广州铁路集团多元经营发展中心于2011年6月17日对案涉房屋公开招租，其中《招租书》已明确消防责任问题。《招租书》第二部分“竞租人须知”第五条第7项明确“承租方需对租赁资产进行内部装修的，应取得出租方的书面同意，然后将有关装修工程的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交出租方和公安、消防、环保、卫生监督等主管部门审核，经出租方和主管部门同意和审批后方可施工，其中涉及承租商业网点外立面的装修应符合车站整体装修风格。施工完毕后，承租方应及时报请出租方及公安、消防、环保、政府有关部门审验，取得相关合格证书后方可使用，所需费用均由承租方承担。”
吉野家公司于2011年6月24日出具的《竞租承诺函》确认：“我方将严格履行《招租书》规定的责任和义务。”因此，吉野家公司已明知消防审验的责任应由承租方承担。
（二）广州铁路公安局消防处《建设工程消防设计审核意见书》所列的瑞威公司是名义申报人，消防工程竣工的实际申报责任，特别是消防竣工材料提供的责任在于吉野家公司。根据上述《招租书》的规定，吉野家公司在承租场地后，自行聘请了广州市泰昌消防工程有限公司（以下简称泰昌消防公司）进行消防工程设计以及深圳市江家鸿装饰工程集团有限公司进行室内装修设计，而瑞威公司仅是根据铁路部门规范统一管理的需要，就深圳北站商业网点的消防审报工作以瑞威公司的名义进行，但实际消防申报工作均是由承租人进行。吉野家公司申请出庭的证人装修公司员工林某证实消防设计图纸是其与泰昌消防公司的员工张剑共同完成，并交给消防公司申报，泰昌消防公司是吉野家公司自行委托，根本不是瑞威公司指定，瑞威公司根本未参与这一过程。
吉野家公司已于2011年12月24日取得广铁公消审（2011）第27号《建设工程消防设计审核意见书》，审核意见书提出8项问题，且明确规定“该工程竣工后，应向我处申报消防验收，验收合格后方可投入使用”。但在消防工程竣工后，吉野家公司却未能进行消防竣工验收的申报工作。瑞威公司在诉讼中向泰昌消防公司了解到，主要原因在于泰昌消防公司为吉野家公司进行消防工程设计、施工后，吉野家公司一直未与泰昌消防公司签订委托合同，也未支付任何费用。泰昌消防公司在竣工后未办理消防验收资料的相关事宜，也没有为吉野家公司办理消防工程验收申报工作。
显然，吉野家公司在装修工程及消防工程竣工后，不向消防公司支付任何款项，消防公司没有义务无偿为吉野家公司提供任何消防工程的资料，吉野家公司的证人林某也证实“最后没有竣工图纸”。吉野家公司从未就验收审报与瑞威公司联系，瑞威公司根本不知道其装修消防工程何时竣工，瑞威公司在没有任何资料的情况下也无法配合盖章办理相关消防竣工申报工作。案涉房屋未进行消防验收的责任在于吉野家公司。一审法院仅凭以瑞威公司名义进行消防申报就认定消防申报责任在于瑞威公司，是错误的，应考虑消防竣工验收申报具体资料提供以及实际的申报人等客观事实重新认定本案的过错责任。
（三）因吉野家公司未支付消防工程款导致未办理消防竣工验收手续，且吉野家公司也未支付任何租金，吉野家公司的行为构成违约，应承担租赁合同解除的不利后果，应当向瑞威公司支付占有租赁场地期间的租金、管理费及逾期的违约金等。如前所述，案涉租赁场地的消防竣工验收申报责任在于吉野家公司，瑞威公司不存在任何的过错。吉野家公司是因为深圳北站刚开通时人流量少，故试业1个月后停业，不愿继续经营，才以消防作为借口解除租赁合同。租赁合同解除的过错责任在于吉野家公司，吉野家公司应当承担违约责任，包括返还租赁物，支付相应的租金、管理费以及逾期的违约金等。
（四）一审判决还存在其他违法问题。一审判决确认租赁合同解除日期没有事实依据。一审判决确认租赁合同于2012年11月1日解除，但瑞威公司的反诉请求与吉野家公司的本诉请求均没有主张具体的解除时间，法院判决合同解除之日应当是判决生效之日，在判决生效之前，合同解除处于不确定的状态，而且，该解除时间与判决第四项判令吉野家在判决生效之日起3日内返还案涉房屋存在矛盾。
一审判决第三、四项相互矛盾，瑞威公司既然已赔偿装修损失，就有权保留现有装修，根本不可能再恢复原状。而瑞威公司在一审中要求恢复原状的前提是瑞威公司无需支付任何的赔偿款项。
据此，瑞威公司请求本院判令：1、撤销原审判决；2、驳回吉野家公司的诉讼请求，支持瑞威公司的反诉请求。
陈去伪、千悦公司陈述称，其意见与吉野家公司的上诉意见一致。
经审理查明：（一）广州铁路集团多元经营发展中心2011年6月17日发布的广多元（租）字（2011）第3号《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》中“合同主要条款”第7条记载：“承租方需对租赁资产进行内部装修的…施工完毕后，承租方应及时报请出租方及公安、消防、环保、政府有关部门审验，取得相关合格证书后方可使用，所需费用均由承租方承担。”第10条记载：“承租方应在合同签订后7个工作日内向出租方支付人民币50万元作为租赁保证金，支付人民币10万元作为水电、消防综合保证金。”第20条记载：“如承租方无正当理由未支付或者延期支付租金和其它费用，每逾期一日，按所欠金额的3‰向出租方支付违约金”。第22、23条记载：除因出租方上级单位决定导致租赁网点拆除或不能履行的以外，租赁合同解除的，承租方按合同终止时的实际状态交回租赁商业网点，出租方对承租方的装修、增设他物的投资不予补偿。第25条记载：“深圳北站物业管理费按90元／平方米的标准收取”。
吉野家公司于2011年6月24日向广州铁路集团多元经营发展中心提交的《广深港高铁深圳北站商业网点深2-02号竞租书》第2条记载：“我方将严格履行《招租书》规定的责任和义务。”
（二）2011年7月29日，广州铁路集团多元经营发展中心向广深港客专沿线车站商家发出《关于广深港客专沿线车站商业开发主体变更的函》，其中记载该中心前期与承租方签署的相关法律文件均由瑞威公司承继，并由三方配合完善主体变更手续及正式租赁合同签署事宜。
（三）瑞威公司在2011年8月3日分别与吉野家公司、陈去伪签订的两份《房屋租赁合同》约定：1、每月租金均分别为73000元。2、租赁保证金均分别为219000元，承租人出现下列情形之一的，瑞威公司可不退还保证金：无正当理由单方要求提前解除（终止）合同…3、如承租人拖欠租金1月以上或其它费用73000元以上，出租人可不予退还租赁保证金，不再选择要求支付违约金。
陈去伪在原审庭审中认可其系经吉野家公司特别授权办理涉案房屋“进租”事项。
（四）林某向原审法院提供一份书面证词称：其负责涉案场地的装修事项，消防设计主体是瑞威公司指定的广州市泰昌消防工程有限公司，其在2011年12月24日将设计方案交给广州市泰昌消防工程有限公司现场工程师张剑用于消防审批；装修工程竣工后，其多次催促张剑由消防公司连同瑞威公司报请消防验收，后来时间长了，其因已撤场未再联系张剑。
经吉野家公司申请，证人林某原审出庭确认其前述证词系其本人作出。
（五）瑞威公司在原审庭审中确认吉野家公司竞租时支付的60万元保证金在双方签订合同后已转为租赁保证金。
（六）瑞威公司原审提交一份其于2012年9月13日向吉野家公司发出的《关于履行租赁合同支付义务的通知》，其中记载：吉野家公司应在2011年12月26日起计付租金及管理费，但尚未缴纳任何费用，故通知吉野家公司在9月5日前付清全部欠费，否则瑞威公司将在2012年9月28日解除合同。
原审庭审质证时，吉野家公司对前述通知的真实性不予确认。
（七）原审判决已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。广州铁路集团多元经营发展中心发布的《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》已由吉野家公司出具《广深港高铁深圳北站商业网点深2-02号竞租书》作出承诺，依法对吉野家公司产生法律约束力。因广州铁路集团多元经营发展中心已将与广深港客专沿线车站商户的租赁合同权利、义务转让给瑞威公司，且吉野家公司其后亦与瑞威公司签订了两份《房屋租赁合同》，应视为吉野家公司已同意前述合同权利、义务的转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，除与涉案两份《房屋租赁合同》内容不一致的以外，前述《招租书》中涉及租赁权利、义务的内容依法对吉野家公司和瑞威公司继续具有法律约束力。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）瑞威公司是否因消防验收问题而构成违约；（二）吉野家公司应否支付租金、物管费并承担违约金、保证金等违约责任；（三）原审判决对于合同解除时间以及装修损失的认定处理是否妥当。
关于瑞威公司是否因消防验收问题而构成违约的问题。本案中并无证据表明完成室内装修为出租人的合同义务，根据吉野家公司在竞租作出的承诺，其在室内装修施工完毕后则应及时报请出租方申请消防审验。本院认为，在涉案场所室内装修施工系由吉野家公司自行发包他人完成的情况下，瑞威公司并不能控制室内装修的施工进展，故而即使向主管部门申请消防验收的义务主体为瑞威公司，在吉野家公司完成室内装修后，按常理及吉野家公司前述承诺内容，也应由其先行将竣工情况告知瑞威公司，瑞威公司方能向主管部门申请消防验收。
本案中，吉野家公司、证人林某虽称进行室内装修消防工程的广州市泰昌消防工程有限公司系由瑞威公司指定，但吉野家公司对此未举证予以证明，证人林某也未陈述称其曾见证或目睹瑞威公司要求吉野家公司必须委托广州市泰昌消防工程有限公司进行消防工程施工，故广州市泰昌消防工程有限公司有无申报装修后的消防验收不可归责于瑞威公司。因吉野家公司不能举证证明其已请求或催促瑞威公司申报消防验收，依法应当自行承担举证不能的不利后果，据此，吉野家公司被行政主管部门以违反消防安全规定为由责令整改，依本案现有证据尚不足以认定系因瑞威公司提供的租赁物自身性质或者瑞威公司未按约报请消防验收所致，原审判决将未获消防验收归责于瑞威公司，理据不足，本院予以纠正。
关于吉野家公司应否支付租金、物管费并承担违约金、保证金等违约责任的问题。本院认为，吉野家公司未按照涉案《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》及两份《房屋租赁合同》的约定支付租金、管理费，已构成违约，瑞威公司有权依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条的规定要求吉野家公司支付拖欠的租金及管理费。就计费期间问题，本院认为，双方房屋租赁合同约定的支付首期租金的时间为2011年9月1日，但瑞威公司本案反诉主张的计付租金起始时间为2012年1月28日，属对其民事权利的自行处分，本院依法予以照准。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，瑞威公司在吉野家公司违约后亦应及时采取解除合同、收回房屋等止损措施，并不得就因未采取措施而扩大的损失主张赔偿。根据双方合同约定，如吉野家公司拖欠租金1月以上则瑞威公司即可解除合同，瑞威公司也在原审提交《关于履行租赁合同支付义务的通知》自认欲在2012年9月28日解除合同，故其至迟也应于此时收回房屋，鉴于瑞威公司不能举证证明吉野家公司在2012年9月28日后仍拒绝交还，依照合同法的前述规定，因瑞威公司在对方长期欠付租金的情况下未及时采取收回涉案房屋等止损措施，故其无权主张吉野家公司支付2012年9月28日之后的租金及管理费。据此，本院认定吉野家公司应当支付租金及管理费的期间为2012年1月28日至2012年9月28日。
涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准为每月共计146000元（73000元／200平方米×400平方米），瑞威公司本案反诉主张的2012年租金标准则为每月121666.67元，属对其民事权利的自行处分，本院予以照准。据此，吉野家公司本案应向瑞威公司支付租金973333.36元（121666.67元／月×8月）及管理费288000元（90元／平方米／月×400平方米×8月）。虽然《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》确定欠费违约金标准为欠款金额的每日3‰，但双方租赁合同第十八条中就承租人拖欠租金及其他费用的情形已明确排除了违约金的适用，而选择“不予退还保证金”作为违约责任承担方式，应视为双方已协商终止了《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》中关于欠费违约金的内容，故本院对于瑞威公司关于欠费违约金的请求不予支持。
根据双方《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租赁保证金共计438000元（219000元×2），因吉野家公司单方终止履行合同，瑞威公司依约可不予退还。本案中，吉野家公司已支付60万元租赁保证金，但瑞威公司本案反诉主张不予退还的保证金数额为30万元，属对其民事权利的自行处分，故吉野家公司已支付的其余30万元保证金仍应由瑞威公司作出返还。
关于原审判决对于合同解除时间以及装修损失的认定处理是否妥当的问题。本案中，因吉野家公司构成违约，故其依法不享有合同解除权；而瑞威公司虽反诉主张解除合同，但未能举证证明在本案诉讼发生前曾向对方作出解除合同的意思表示且该意思表示已到达对方。鉴于瑞威公司因对方违约而有权行使约定解除权，且吉野家公司在2013年3月13日参加原审第一次庭审时已经知悉瑞威公司请求解除合同，故本院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定确认涉案租赁合同于该日解除。
涉案租赁合同系因吉野家公司违约而被解除，《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》中已明确出租方在租赁合同解除后对承租方的装修、增设他物投资不予补偿，且在瑞威公司并未表示同意继续利用室内已形成附合的装修的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，吉野家公司亦无权主张装修损失赔偿。据此，本院对吉野家公司关于赔偿装修等损失的请求不予支持。此外，《广深港高铁深圳北站商业网点招租书》中已明确承租方在租赁合同解除后按合同终止时的实际状态交回租赁商业网点，瑞威公司关于由吉野家公司恢复原状的反诉主张与该招租书内容不符，但鉴于吉野家公司未对原审判决中关于恢复原状的处理提出上诉，属对其民事权利和诉讼权利的自行处分，故本院对原审判决相应处理予以维持。
综上，原审判决认定事实及适用法律均有错误，本院依法予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第384号民事判决第四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第384号民事判决第一项为：确认深圳吉野家快餐有限公司与广州瑞威经济发展有限公司签订于2011年8月3日的关于深圳北站高架商业夹层深2-02自编号002房屋租赁合同于2013年3月13日解除；陈去伪与广州瑞威经济发展有限公司签订于2011年8月3日的关于深圳北站高架商业夹层深2-02自编号001房屋租赁合同于2013年3月13日解除；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第384号民事判决第二项为：广州瑞威经济发展有限公司于本判决生效之日起七日内向深圳吉野家快餐有限公司返还保证金30万元；
四、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法龙民初字第384号民事判决第三、五、六项；
五、深圳吉野家快餐有限公司于本判决生效之日起七日内向广州瑞威经济发展有限公司支付2012年1月28日至2012年9月28日的租金973333.36元及管理费288000元；
六、驳回深圳吉野家快餐有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回广州瑞威经济发展有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费43526元，由广州瑞威经济发展有限公司负担3046.82元，由深圳吉野家快餐有限公司负担40479.18元；一审反诉案件受理费14961元，由深圳吉野家快餐有限公司负担2992.2元，由广州瑞威经济发展有限公司负担11968.8元；一审鉴定费44051元，由深圳吉野家快餐有限公司负担；二审案件受理费共计78871元，由深圳吉野家快餐有限公司负担40171元，由广州瑞威经济发展有限公司负担38700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）