江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2331号
上诉人（原审原告）：江苏金信达置业有限公司，住所地沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。
法定代表人：张元贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘恒泰，江苏德沛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵静静，女，1983年1月28日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：徐海波，江苏通达声远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王康，江苏通达声远律师事务所律师。
上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人赵静静商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金信达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵静静的诉讼请求。事实与理由：1.双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定商品房交付条件并不违反法律强制性规定，也属有效条款。金信达公司已经按照合同约定，在商品房达到交付条件后，通知赵静静接收房屋。因赵静静未能及时接收房屋，逾期接收房屋的后果应由其承担。2.由于政府市政工程施工迟延，导致涉案商品房所在住宅小区工程未能及时通过综合验收，依据补充协议约定，如果因此导致延期交付房屋的，应免除金信达公司违约责任。3.即使金信达公司存在逾期交付房屋违约行为，合同约定的违约金过高，应参照毛坯房的租金价格对违约金数额进行调整。且一审判决确定违约金计算截止时间也是错误的。
赵静静二审辩称：1.双方间商品房买卖合同系金信达公司提供的格式合同，合同关于房屋交付条件的约定系格式条款，因违反了国家强制性规定，该条款应属无效。2.金信达公司在合同约定的房屋交付最后期限才通知赵静静办理房屋交付手续。赵静静在金信达公司售楼处要求办理房屋交付手续时，发现售楼处张贴了沭阳县房管处公告，公告载明涉案小区工程没有经过竣工验收，故商品房不符合交付条件。因此，赵静静没有接收房。3.涉案小区工程不具备通过验收的各项条件，均系金信达公司自身原因造成。且房屋没有安全稳定的水、电、气等住宅生活所必要的设施，不符合居住使用的基本条件。4.一审判决确定的违约金计算标准及计算时间均正确。综上，请求二审法院维持原判。
赵静静向一审法院起诉请求判令：金信达公司向赵静静支付逾期交房违约金（以553534元为基数，自2015年12月31日起按日万分之一点五计算至实际交房之日止）。
一审法院认定事实：2014年1月8日，赵静静（××）与金信达公司（××）签订商品房买卖合同，约定赵静静购买金信达公司开发的位于沭阳县向荣路南侧、五河路北侧的水木清华小区12幢1单元702号房屋，房屋建筑面积为134.09平方米，其中套内面积118.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.23平方米，单价为每平方米3919.31元，总价款为525541元。合同签订时由赵静静付首付款105541元后，剩余420000元办理按揭贷款，赵静静应在合同签定后三日内向公积金中心提供完整的办理按揭手续材料，否则作逾期付款处理。合同第七条约定：××如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5.（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.由于政府原因，不能如期交房，出卖人可据实顺延交付房屋。若××未能按合同约定支付每期购房款的，则出卖人向××支付房屋时间顺延，顺延期限至××交清全部约定付款日止，但出卖人根据合同约定解除合同的除外。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1.5%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向××支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件四补充协议第五条约定，因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施未能达到使用条件的，出卖人可全部免除责任：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知××的，2.为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误，3.市政配套的批准与安装施工的延误。
2014年1月3日，赵静静向金信达公司缴纳首付款105541元，余款办理了按揭贷款。2014年1月9日，赵静静与住房公积金管理中心签订贷款协议。2014年1月27日，赵静静申请的购房按揭贷款发放到位。2016年1月1日，赵静静至金信达公司办理房屋交付事宜，但认为房屋尚未达到交付条件，遂拒绝接收房屋。2016年1月4日，金信达公司以邮寄挂号信的方式通知赵静静等购房户交房。
一审另查明：水木清华小区3、6-13、15、16号楼于2013年12月26日取得商品房预售许可证。水木清华小区12号楼单位（子单位）工程质量竣工于2015年12月10日经验收合格，并将验收表交沭阳县城建档案管理处，沭阳县城建档案管理处出具了施工单位资料接收证明书，注明本证明书只可用于施工单位向建设单位办理竣工手续，不作为房地产权属登记管理机构办理房产证的依据。该小区12号楼至今尚未取得沭阳县住房和城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
一审归纳本案争议焦点为：1.金信达公司与赵静静约定的交房条件如何确定；2.金信达公司是否存在逾期交房行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。
关于第一争议焦点。一审法院认为，赵静静、金信达公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，赵静静应向金信达公司支付购房款，金信达公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给赵静静。赵静静已在合同签订后三日内向公积金中心提供完整的办理按揭手续材料，故不应作逾期付款处理，赵静静在约定的交付房屋日期前已交清全部购房款，故交付房屋时间应为2015年12月30日。根据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，房地产开发项目竣工，应通过建设工程质量、规划、消防、人防等多项内容的验收，并向建设主管部门进行竣工验收备案，未经验收或验收不合格的房屋，不得交付使用。因此，金信达公司应将通过工程质量、规划、消防、人防等多项内容验收的房屋交付给赵静静，但该公司提供的水木清华小区12号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录表、施工单位资料接收证明书等证据仅能证明该工程通过了工程质量专项验收，不能证明其通过了建设工程规划、消防、人防等多项内容的验收，该公司尚未取得建设主管部门的竣工验收备案表，故本案中房屋不符合交付条件。截至本案起诉之日，金信达公司也未交付符合条件的房屋，应认定金信达公司逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。金信达公司辩称工程质量竣工验收记录表表明其房屋已经验收合格，达到合同约定的交付条件，无事实和法律依据，不予采信。
关于第二争议焦点。一审法院认为，涉案房屋未通过建设工程规划、消防、人防等多项内容的验收，金信达公司也尚未取得建设主管部门的竣工验收备案表，该房屋不符合交付条件。金信达公司辩称其未通过综合验收是政府原因导致，应予以免责，但其提供的证据不足以证明该主张，而赵静静提供的金信达公司出具的关于水木清华小区请求政府予以解决与协调相关事宜的报告可以证明市政供电问题系金信达公司自身资金短缺导致，故对金信达公司该辩称不予支持。金信达公司无法交付符合条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。金信达公司应当以525541元元为基数，自2015年12月31日起至实际交房之日止，按照日万分之1.5的标准向赵静静支付延期交房违约金。赵静静已在合同签定后三日内即2014年1月11日前向公积金中心提供完整的办理按揭手续材料，故不应作逾期付款处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：江苏金信达置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付赵静静延期交付房屋违约金（以525541元为基数，自2015年12月31日起至实际交房之日止，按照日万分之1.5的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元，减半收取314元，由江苏金信达置业有限公司负担。
本院二审中，金信达公司对一审判决认定邮寄交付房屋通知时间提出异议，双方当事人对一审判决认定的其它事实均无异议，依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：合同关于房屋交付条件约定的条款是否有效；涉案房屋是否具备交付条件；金信达公司应否承担逾期交房违约责任。
本院认为，2000年，国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白。上述五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需通过设计方、建设方、监理方、施工方共同验收即可，无需经过综合验收并备案。2014年4月，住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.空白。上述两种文本，均为示范文本，当事人有权选择使用其中一种示范文本。
《中华人民共和国合同法》第52条规定的违反法律规定的合同无效，是指违反法律中的效力强制性规定的合同，若仅是违反一般管理性规定的，并不必然导致合同无效。国务院制定的《城市房地产经营管理条例》系针对房地产开发经营企业经营行为的行政管理法规，第17条关于房地产项目交付标准的规定，不能导致合同当事人自愿就商品房交付条件作出的约定无效。因原建设部制定的《商品房销售管理办法》系建设行政主管部门基于行政管理需要，制定的行政管理规章，并非效力强制性规定，故不能因商品房买卖合同规定房屋交付条件与该管理办法不一致而导致合同无效。《中华人民共和国共和国建筑法》第六十一条关于建筑工程交付的规定，是针对施工方向工程建设方交付建筑工程的规范，并非对商品房买卖合同中房屋的交付规定，且金信达公司提供的竣工验收记录，可以证明涉案商品房所在的工程质量合格。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》是原国家建设部针对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的行政管理需要，所制定的管理型规章，也非效力强制性规定，不能因商品房买卖合同约定房屋交付条件与该管理办法不一致而导致合同无效。一审判决以双方当事人签订的商品房买卖合同违反法律规定，认定该合同无效，系适用法律错误，依法予以纠正。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的商品房买卖合同系金信达公司提供的格式合同，但关于商品房交付条件的约定属于合同当事人可以自行协商约定的内容，故双方约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，不存在免除或者限制金信达公司责任的情形，也不存在合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，同样不存在金信达公司一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故赵静静以商品房买卖合同系格式合同为由主张交房条款的约定无效，无法律依据。
金信达公司一审中提供的竣工验收记录、沭阳县城建档案管理处出具的“施工单位资料接收证明书”，可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年12月10日，且双方当事人对该事实均无异议，对此应予认定。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年12月10日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。
赵静静认可金信达公司在合同约定的交房期限内通知向其交付房屋，但赵静静以房屋尚未达到交付条件为由拒绝接收房屋，说明金信达公司依据合同履行已经履行交付房屋的义务，由于赵静静未按合同约定办理房屋接收手续导致房屋未能交付完成，因此产生的损失由赵静静承担。因金信达公司并不存在违约行为，故赵静静要求金信达公司支付逾期交付违约金的请求不应得到支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初2939号民事判决；
二、驳回赵静静诉讼请求。
一审案件受理费314元，二审案件受理费628元，合计942元，由赵静静负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 兵
审判员 万 焱
审判员 孙 权
二〇一七年九月一日
书记员 叶甜甜
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