惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）惠中法民一终字第1513号
上诉人（原审第一被告）：黄某，女，汉族，1999年10月12日出生，住深圳市龙岗区。
上诉人（原审第二被告）：温小乔，女，汉族，1978年9月20日出生，住址同上。
诉讼代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。
诉讼代理人：李建峰，男，汉族，1950年7月25日出生，住惠州市大亚湾经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：中信惠州置业有限公司原告中信惠州置业有限公司。住所地：惠州市文明一路中信城市时代*座****房。
法定代表人：陈友江,董事长。
诉讼代理人：于建岭，该公司副总经理。
诉讼代理人：曾建勇，广东伟伦律师事务所律师。
原审第三被告：黄恒燊，男，汉族，1974年5月15日出生，住深圳市龙岗区。
诉讼代理人：荣艳，广东宝晟律师事务所律师。
原审第四被告：雍元股份有限公司。住所地：深圳市福田区深南大道****号时代科技大厦**层01。
法定代表人：陈善文，总经理。
上诉人黄某、温小乔因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，上诉人温小乔系上诉人黄某的母亲，原审第三被告黄恒燊系上诉人温小乔黄某的父亲。2008年6月19日，原审第三被告黄恒燊（乙方）与被上诉人（甲方）签订了一份《认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于惠州市××××路“中信城市时代”第二单元20层整层，总价款12309165元；乙方选择一次性付款方式，在签订认购书时支付定金59165元，签订认购书后，双方于5日内（即2008年6月25日前）签订《商品房买卖合同》并支付房款，如乙方未能在规定期限内签订《商品房买卖合同》视为乙方自动放弃本认购权，甲方有权不作另行通知而将该物业另行出售，同时本协议自动作废，乙方所缴定金不予退还。原审第三被告在该《认购书》上写明联系地址为：北京市东城区东长安街1号东方广场W1座9层13﹟。2008年6月19日，原审第三被告向被上诉人支付了认购定金59165元。2008年12月30日，上诉人温小乔以监护人的身份，代理上诉人黄某与被上诉人签订了合同编号为：惠州(2008)00013750至00013758等共九份《商品房买卖合同》及补充协议，九份《商品房买卖合同均约定：由上诉人黄某购买被上诉人开的“中信城市时代”第2单元第20层2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009号商品房共九套；九套商品房累计总价款为11036081元，买受人（上诉人黄某）采取分期付款方式支付房价款：第一期于2008年12月30日支付房款累计人民币1159165元、第二期于2009年6月30日前支付房款累计人民币5462484元、第三期于2009年12月30日前支付全部余款累计人民币4414432元；买受人如未按合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人（被上诉人）有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定等条款。在上述九份《商品房买卖合同》中，上诉人黄某在《商品房买卖合同》中写明的的联系地址均为：北京市东城区东长安街1号东方广场W1座9层13﹟。上诉人在上述九份合同上签名确认。九份《补充协议》约定：若出卖人（被上诉人）按照买卖合同的第七条约定解除买卖合同的，买受人（上诉人黄某）有义务配合进行买卖和注销登记手续，出卖人有权另行销售该房屋而无须事前征询买受人同意，由此产生的所有费用由买受人承担；双方签订买卖合同并在国土房管局登记备案后，若买受人超过合同约定时间30日仍不付清应付价款，出卖人有权单方面解除合同，同时买受人需协助出卖人办理撤销合同备案登记通知之日起第16日开始，买受人每日按买卖合同总价款的万分之五支付违约金，直至撤销合同备案登记之日止等条款。原审第四被告雍元股份有限公司成立于1998年12月24日，原审第三被告是第四被告的股东之一。2008年12月31日，原审第三被告黄恒燊通过原审第四被告代上诉人黄某支付了1100000元。被上诉人认可原审第三被告于2008年6月19日支付的59165元定金转为上诉人黄某支付的首期款。上诉人黄某按约定支付了九套商品房的首期款1159165元后，未按约定支付第二、三期房款及相应的维修基金、办证费等其他费用。被上诉人为上诉人黄某办理了九套商品房的预售登记备案手续。2009年9月9日，被上诉人委托广东力臣律师事务所向上诉人黄某发出律师函：请上诉人黄某自接到本律师函之日起5日内，速将九套商品房的第二期房款共计5462484元付至合同约定的银行账户。该律师函通过顺丰速递邮寄给原审黄恒燊，邮递地址为：北京市东城区东长安街1号东方广场W1座9层13﹟。
另查，签订《商品房买卖合同》的当天即2008年12月30日，被上诉人向上诉黄某妃发出《入伙通知书》，通知上诉黄某妃于2008年12月13日至2008年12月31日办理接房手续。上诉黄某妃至今未到被上诉人处办理交楼手续，也没有缴交过物业管理费用。两上诉人和原审第三被告提出其通信地址已变更，但未提供证据证明其变更通信地址后已经通知被上诉人。
再查，被上诉人于2009年9月9日发出催款律师函后，上诉黄某妃仍未按期支付剩余购房款。被上诉人于2010年1月28日向原审法院起诉，要求解除合同。2010年7月23日，原审第三被告黄恒燊将第二、三期房价款共计9876916元付至商品房买卖合同约定的账号。被上诉人于2010年7月26日将第三被告支付的剩余购房款退回，并向两上诉人和原审第三被告发出《关于解除中信城市时代二单元第二十层商品房买卖合同、拒收逾期房款的函》，明确表示解除合同。该函通过顺丰速递邮寄给原审第三被告黄恒燊，邮递地址为：北京市东城区东长安街1号东方广场W1座9层13﹟。
原审法院认为，第一被告与原告于2008年12月30日签订了合同编号为惠州(2008)00013750至惠州(2008)00013758等九份《商品房买卖合同》。合同签订时，第一被告年仅9岁为无民事行为能力人，第二被告系第一被告的母亲，作为第一被告的监护人在九份《商品房买卖合同》上签名，系具有完全民事行为能力人的真实意思表示，且该九份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该九份合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。第一被告、第二被告应当依约按期支付购房款，现第一被告除通过其父亲黄恒燊（即第三被告）支付了首期房款外，未履行支付剩余购房款义务，原告发出催款律师函后第一被告仍未支付第二期购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。第一被告应在2009年6月30日前支付的第二期房款5462484元，占总房款11036080元的49.5%，则原告有权解除合同。原告于2009年9月9日发出催款律师函至2010年1月28日向本院起诉要求解除合同，历经4个多月第一被告仍未支付剩余购房款。按照合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权单方面解除合同。
被告抗辩称合同当事人即第一被告及其监护人并未收到催款律师函，该函件只邮寄给第三被告，三被告是在收到起诉状副本后才知道已超过付款期限，并立即筹款于2010年7月23日将剩余购房款付至原告账号，则合同应该继续履行。本院认为，第一被告地址变更后并未及时告知原告，但第一、二被告于2010年3月4日签收了起诉状副本及开庭传票后，应该很清楚原告要求解除合同的意思表示。商品房买卖合同第七条约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。《补充协议》第五条约定：双方签订买卖合同并在国土房管局登记备案后，若买受人超过合同约定时间30日仍不付清应付价款，出卖人有权单方面解除合同。现原告不同意继续履行合同将剩余购房款退还给第三被告并进一步表示要求解除合同。因此，对被告的抗辩，本院不予采信。第三被告抗辩称原告的催款律师函并非第三被告本人所签，并申请笔迹鉴定。本院认为，双方签订合同时只约定通信地址，并未约定原告的文书必须由第三被告本人签收。因此，对第三被告的鉴定申请本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。第一被告还应根据商品房买卖合同的约定，向原告支付逾期付款违约金197538.32元（逾期付款额9876916元×2%）。因第一被告是未成年人，其法律责任应由其监护人承担。根据债的相对性，第一被告已按期支付了首期购房款1159165元，至于第一被告的付款来源在所不问。根据商品房买卖合同的约定，原告办理注销合同备案登记的费用由第一被告承担。商品房买卖合同解除后，原告可自行到房产管理部门办理注销合同备案登记，无需被告协助，故不存在被告逾期协助办理注销合同备案登记支付违约金的问题。因此，原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，其合理部分，本院予以支持。但被告已经支付的购房款原告应返还给被告。综上，依照《民法通则》第十二条第二款、第一百一十二条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第六条、《合同法》第九十四条第三款、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条第一款、《民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十条的规定，缺席判决：一、解除原告中信惠州置业有限公司与第一被黄某妃于2008年12月30日签订的合同编号为惠州(2008)00013750号、惠州(2008)00013751、惠州(2008)00013752、惠州(2008)00013753、惠州(2008)00013754、惠州(2008)00013755、惠州(2008)00013756、惠州(2008)00013757、惠州(2008)00013758号共九份《商品房买卖合同》及其补充协议和附件。二、第一被黄某妃、第二被告温小乔和第三被告黄恒燊应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中信惠州置业有限公司支付逾期付款违约金197538.32元及注销合同登记费（以注销登记部门正式发票为准）。三、原告中信惠州置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向第一被黄某妃、第二被告温小乔和第三被告黄恒燊退还首期购房款1159165元。四、驳回原告中信惠州置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15232元，由原告中信惠州置业有限公司负担7616元，由第一被黄某妃、第二被告温小乔和第三被告黄恒燊负担7616元。
上诉黄某妃、温小乔不服原审判决上诉称，一、被上诉人未将上述九份《商品房买卖合同》给回上诉人，致使上诉人不清楚付款期限而迟延付款是引发本案的重要原因。一审法院对此关键事实置之不理，导致判决事实不清。上述九份《商品房买卖合同》于2008年12月30日签订。当时，被上诉人提供其已打印好但未加盖公章的上述合同让上诉人签名后，被上诉人以合同需要公司盖章及办理备案登记为由全部收回，之后未再给回上诉人。而合同协商等全部事宜均是由上诉黄某妃父亲办理。所以在收到被上诉人提供的证据前，上诉人并不清楚合同内容。合同约定付款期到期后，被上诉人又未向上诉人合理催告。被上诉人的上述行为，导致上诉人不知道付款逾期，因此相应责任不应由上诉人承担。但一审法院对该重要事实不予理睬，明显事实不清。二、一审判决无视被上诉人未尽法定催告义务事实，判决解除上述九份《商品房买卖合同》，明显事实不清，适用法律错误。1、一审判决推断被告2009年9月9日向上诉人发出律师函违背事实。上诉黄某妃父母离婚，一直跟随母亲温小乔居住深圳生活。然而被上诉人发律师函催告付款时，不将律师函发往上诉人准确地址，却发往北京市上诉人不知道在哪的地址。显然上诉人收不到该律师函。2、一审判决认定上诉人未将住址变更事宜告知被上诉人违背事实。上述九份《商品房买卖合同》包括买受人地址均由被上诉人事前打印好，然后让上诉人温小乔仅签名完成手续。因合同内容早已由上诉黄某妃父亲与被上诉人协商确定，所以签订合同当天，上诉人连内容都没看就在合同上签了名，更未注意合同所载地址与上诉人住址不同这一事实。但是，签订合同时，上诉人就已将身份证、户口本、监护权公证书等资料提供给被上诉人，其中身份证上有上诉人在深圳的准确的住址信息。该事实由被上诉人一审提供的证据足以证明。显然，上诉人明确告知了被上诉人住址变更事实。3、一审判决以被上诉人起诉代替其通知义务明显错误。起诉前催告合同上诉人付款是被上诉人提起解除合同诉讼的前提条件。但一审判决却认定“第一、二被告于2010年3月4日签收了起诉状副本及开庭传票后，应该很清楚原告要求解除合同的意思表示”，明显是故意混淆概念，以起诉代催告，有违法律。上诉人认为：尽管上述九份《商品房买卖合同》是上诉黄某妃父亲与被上诉人商定，但合同约定买受人为上诉黄某妃，黄某系未成年人，一直跟随监护人、法定代理人温小乔在深圳居住生活，因此履行合同相关全部事宜，均应通知上诉人温小乔。被上诉人收取了上诉人的身份证复印件，应当知道上诉人居住深圳，因此，其通知有关合同事宜时，应尽到合格的注意义务，准确寄往上诉人的深圳住址。然而遗憾的是，对发律师函催告付款这一合同履行重大事宜，被上诉人却将函件寄住北京而非上诉人居住的深圳，显然存在对上诉人故意隐瞒事实以达到解除合同收回楼盘牟取暴利之欺诈嫌疑。面非合格履行催告义务。根据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，事前催告是解除合同的法定前提条件。本案上诉人付款逾期后，被上诉人并未催告上诉人付款。因此，上述九份合同不应解除。一审判决认定被上诉人履行了合格催告义务，从而判决解除合同，明显违背事实与法律。三、上诉人已支付了购房余款给被答辩人，本案所有房产均已实际交付，一审判决解除合同有违事实。上诉人接到被上诉人在收到诉状才得知合同约定的付款时间已过，便筹集了应付购房款，并通过转帐方式付至了《商品房买卖合同》约定的被上诉人收款帐户。而本案所有房产均已实际交付，并于22009年1月9日在房管部门办理了登记备案，2009年1月底正式入伙，双方已履行了商品房买卖合同的各项要件，合同不应解除。一审判决解除合同违背事实。四、一审判决解除《商品房买卖合同》有违公序良俗。本案房屋买卖合同是在特殊时间特殊背景下签订的，即2008年底，中信时代广场销售低迷，被上诉人面临着极大的年终销售任务压力。当时被上诉人的大股东仍是中信惠州房地产开发有限公司，该公司股东代表也即被上诉人原法定代表人潘新平，系上诉黄某妃父亲的多年老友，其迫于公司业绩压力，便极力游说上诉人父亲购买中信时代广场房产，并承诺了诸多优惠条件如送大量停车位等。当时上诉人父亲因有其它项目资金较紧，并未打算添置房产，并明确向潘新平说明了这一困难。但潘新平承诺说只要签订合同支付了首期款，剩余房款可等资金宽裕后再付，公司保证不会催收。因潘新平是中信房地产开发公司代表，更是被上诉人的法定代表人，可谓一言九鼎的人物，其所作的承诺上诉人父亲没有理由不相信，所以双方于2008年12月31日签订了九份《商品房买卖合同》，极大地帮助被上诉人缓解了年终销售任务压力，这事被上诉人当时也是非常清楚的，为此其法定代表人等还多次宴请上诉人父亲以表谢意。可见当时上诉人父亲购买上述房屋是对被上诉人的帮助义举。然而令人遗憾的是，随着惠州房市转暖，大股东中信惠州房地产开发有限公司一撤资，被上诉人便翻脸不认人，为了谋求更高利润不惜背信弃义，悍然提起诉讼要求解除双方合同。如任其解除合同，明显有违诚信，是对公序良俗的践踏。五、一审解除双方《商品房买卖合同》有违保护未成年人利益原则。《商品房买卖合同》下的房屋是上诉黄某妃购买的，上诉人父亲仅是代为支付购房款。黄某妃系未成年人，在其愿意并有能力履行合同，且履行合同能最大维护其合法利益的情况下，从保护未成年人合法权益的角度出发，本合同不宜解除。如在其不知情的情况下，仅因其父亲未及时办理付款，便判令解除双方合同，明显是对未成年人合法权益的侵犯。综上，在被上诉人未给上诉人《商品房买卖合同》，到期后又不催告付款，上诉人在不知道付款到期等情况下，导致上诉人付款逾期，该违约责任显然不应由上诉人承担。何况在上诉人接到本案被上诉人起诉状后，已付清购房款，且上诉人与被上诉人已实际履行《商品房买卖合同》。因此被上诉人要求解除双方合同违背事实及法律，不应支持，一审判决解除合同违背事实与法律。请求上级人民法院查明事实，依法改判支持上诉人全部上诉请求。1、撤销原审判决；2、依法改判继续履行上诉人与被上诉人于2008年12月30日签订的惠州(2008)00013750号、00013751号、00013752号、00013753号、00013754号、00013755号、00013756号、00013757号、00013758号共九份《商品房买卖合同》。3、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中信惠州置业有限公司原告中信惠州置业有限公司答辩称，一审法院查明事实正确，适用法律得当，上诉人上诉理由不成立，请求二审维持原判。
原审第三被告黄恒燊述称，一、本案中温小乔作黄某妃的法定代理人与被上诉人签订的九份《商品房买卖合同》应继续履行。关于剩余购房款，被上诉人发出律师函催购房款的时间是2009年9月9日，该催款函并不是要求解除合同的通知，仅仅是催收剩余购房款(况且此催款函答辩人、温小乔并未收到，被上诉人并未完全尽到通知的义务)；2010年7月23日黄恒粲筹款将全部剩余购房款付清给被上诉人，温小乔黄某妃已履行了商品房买卖合同的全部义务，但是被上诉人发出解除合同的时间是2010年7月26日，此时被上诉人已收到了温小乔黄某妃支付的全部购房款，被上诉人已丧失了行使解除权的权利，商品房买卖合同应继续履行。一审法院对此却未予认定，适用法律错误，答辩人恳请二审法院对此予以纠正。二、答辩人没有与温小乔承担连带责任的法律依据和事实根据，一审判决答辩人承担连带责任没有法律依据。温小乔作黄某妃的法定监护人代黄某妃进行的商品房买卖之民事行为，该民事行为的权利义务、责任与后果均应当由温小乔承担，与答辩人无关。根据《民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”现有的所黄某妃的监护人资料显示黄某妃的法定监护人是温小乔一人，虽然答辩人黄某妃的父亲，并非黄某妃的法定监护人，故也没有黄某妃承担连带责任的法律依据。根据合同法的基本原则，合同的相对性约束的是签订合同的主体，答辩人并非本案合同主体，被上诉人要求答辩人承担连带责任有违合同相对性原则。综合，答辩人请求中院查明事实，依法撤销一审错误判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。
原审第四被告雍元股份有限公司未作陈述。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，上诉黄某妃在其法定代理人上诉人温小乔代理下与被上诉人于2008年12月30日签订的合同编号为惠州(2008)00013750至00013758等九份《商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，且该九份合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案二审争议的焦点是：被上诉人是否已履行法定催告义务。本院认为，合同签订后，两上诉人除支付了首期房款外，并未履行支付剩余购房款义务。被上诉人在上诉人未按九份《商品房买卖合同》约定履行支付仍未支付第二期购房款后，按两被上诉人在九份《商品房买卖合同》中写明的地址向上诉黄某妃发出催款律师函，催告上诉黄某妃支付仍未欠的第二期购房款，应视为已履行法定催告义务。上诉黄某妃未依约支付第二期和第三期购房款，且已超过90天，已造成违约，根据双方签订的买卖合同“买受人如未按合同时间付款，逾期超过90日后，出卖人（被上诉人）有权解除合同”的约定和依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”的规定，因上诉黄某妃在2009年6月30日前应支付的第二期房款为5462484元，占总房款11036080元的49.5%，据此，原审判决认定被上诉人有权解除九份《商品房买卖合同》正确。另外，在被上诉人于2009年9月9日发出催款律师函至2010年1月28日向原审法院起诉要求解除合同的4个多月期间，上诉黄某妃仍未支付剩余购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原审判决判令解除被上诉人与上诉黄某妃签订的九份《商品房买卖合同》正确，本院依法支持。两上诉人上诉称上述九份《商品房买卖合同》签订后被上诉人并未将该九份《商品房买卖合同》交给两上诉人，两上诉人并不清楚该九份《商品房买卖合同》的任何内容，但却未提交任何证据证实，故本院对此不予采信。另外，两上诉人上诉称，因上诉黄某妃的父亲原审第三被告黄恒燊与母亲上诉人温小乔已离婚，上诉黄某妃随上诉人温小乔在深圳市生活居住，故被上诉人应将催款通知寄至深圳市，被上诉人未将催款通知寄至上诉黄某妃居住的深圳市，并未履行法定催告义务。对此本院认为，即使上诉黄某妃的地址发生了变更，但因其并未变更后的地址及时告知被上诉人，故两上诉人认为被上诉人未履行催告义务的理由亦不成立，本院不予支持。此外，上诉黄某妃与被上诉人签订的九份《商品房买卖合同》并未约定在上诉黄某妃未依约支付剩余未付房款时，被上诉人必须履行向上诉黄某妃告知支付欠款的义务。综上，两上诉人认为被上诉人并未履行法定催告义务的理由不成立，本院不予采纳。合同解除后，根据商品房买卖合同的约定，上诉黄某妃还应向被上诉人支付逾期付款违约金197538.32元（逾期付款额9876916元×2%）。因上诉黄某妃是未成年人，其违约责任应由其监护人承担。再有，根据商品房买卖合同的约定，被上诉人办理注销合同备案登记的费用亦应由上诉黄某妃承担。商品房买卖合同解除后，被上诉人可自行到房产管理部门办理注销合同备案登记。被上诉人应将已收取的购房款返还给上诉黄某妃。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15232元，由两上诉人共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈向科
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一〇年十二月九日
书记员 李志亮