上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1968号
原告（反诉被告）欧阳银雁。
被告（反诉原告）李芳梅。
欧阳银雁诉李芳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理，依法适用简易程序，由审判员龚立琼独任审判。李芳梅于2014年8月6日提起反诉。本院受理后于2014年9月1日、2014年9月4日公开开庭进行了审理。欧阳银雁、李芳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧阳银雁诉称，2013年3月18日，欧阳银雁和李芳梅签订房屋租赁合同，约定由欧阳银雁向李芳梅承租上海市平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租期自2013年3月20日至2015年3月19日止。欧阳银雁依约按时缴付租金。因系争房屋构造问题导致厨房天花板上方管道漏水，造成天花板下塌坠落，欧阳银雁要求李芳梅维修并承担维修费用。李芳梅没有接受，欧阳银雁自行找装潢公司维修，维修费用人民币（以下所涉币种均为人民币）1，500元。2014年6月，李芳梅提出各种理由，不愿将房屋出租给欧阳银雁，要求解除合同。欧阳银雁迫于无奈暂时搬出系争房屋，未办理任何书面交接手续。之后，欧阳银雁多次要求李芳梅退还房租押金未果。2014年7月1日，李芳梅在没有终止与欧阳银雁的租房合同的情形下又将房屋另租他人。欧阳银雁只能诉请法院要求判令：一、李芳梅返还欧阳银雁押金5，400元；二、李芳梅支付欧阳银雁违约金5，400元；三、李芳梅支付欧阳银雁垫付房屋维修费1，500元。
李芳梅答辩并反诉称，签订租赁合同时，欧阳银雁称给其所在公司的管理层工作人员居住，李芳梅要求系争房屋中实际居住人不得超过4人，但李芳梅上门时发现房屋内放置了多张高低铺，实际有10人左右居住，严重违反了当时的约定，构成群租。天花板下塌坠落问题是从小到大逐渐产生的，欧阳银雁从来没有告知李芳梅，物业也上门查看，但原因不明。基于系争房屋存在群租及损坏，李芳梅与欧阳银雁所在公司领导沟通要求搬离并将系争房屋恢复原状，公司领导同意自行将房屋恢复原状并于2014年6月19日搬离。2014年6月21日，实际居住人员才陆续搬离完毕并交还钥匙，但双方并未办理水电等交接手续。综上，欧阳银雁构成违约，李芳梅有权主张违约金，并在扣除水电煤费用、地板划伤费等费用后返还押金。李芳梅反诉要求判令：一、欧阳银雁支付李芳梅迟延两日返还房屋的房租360元；二、欧阳银雁支付李芳梅2013年3月20日至2014年6月19日的有线电视费345元；三、欧阳银雁支付李芳梅欠付电费41.9元、煤气费515元；四、欧阳银雁支付李芳梅地板划伤保养费500元；五、欧阳银雁支付李芳梅天花板坠落维修费1，500元；六、欧阳银雁支付李芳梅群租违约金5，400元。庭审中，李芳梅明确第二项反诉请求为要求欧阳银雁支付2013年4月1日至2013年10月31日的有线电视费161元；并撤回第五项反诉请求。
针对李芳梅的反诉，欧阳银雁辩称，欧阳银雁是按照法律的规定租赁房屋，一直都是4个人左右，最多不超过五个人，不存在群租，不同意支付违约金5，400元。天花板确实发生了脱落，但并非承租人的人为的过错导致，当时李芳梅要求维修，欧阳银雁请人对天花板进行了维修，当时想如费用不多，同意承担，但现欧阳银雁认为，并非承租责任导致的，应当由出租人承担。欧阳银雁通过电话联系要求2014年6月18日交房，但和李芳梅电话沟通后，双方确定2014年6月21日交房，李芳梅也没有提出要支付之后的几天房租。欧阳银雁没有看到地板划伤的情况，李芳梅也从未告知要求保养地板。在租赁期间实际发生的水电煤气费用、有线电视费用，欧阳银雁同意支付。
经审理查明，上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为李芳梅。
2013年3月18日，欧阳银雁（签约乙方）与李芳梅（签约甲方）签订《上海房屋租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋。甲方出租的房屋房型为三室两厅两卫，建筑面积共118平方米。乙方向甲方承诺该房屋仅作居家使用。租期自2013年3月20日起至2015年3月19日止。月租金5，400元，首期支付三个月租金，并押一个月租金作为押金，以后按每三个月结算一次，提前五天支付下次房租，押金不变。乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及宽带费等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳。房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相应的费用。甲方应定期对房屋和设施进行维修保养。乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法的行为。未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或者过错使房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿。如果乙方拖欠房租超过半个月以上的，或者故意不接听甲方电话的，甲方有权通过警方、中介方协助进入室内，收回房屋。甲乙双方同意本合同的押金为伍仟肆佰元整。租赁期满后，乙方按期归还房屋给甲方。期满乙方迁空，清点，交还房屋及室内设施，并付清所应付的费用后，经甲方确认后，应立即将押金无息退还承租的乙方。甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，待双方同意后，方可办理退房手续。如果双方有一方无故违约，对方不同意终止合同的情况下，则向对方支付违约金伍仟肆佰元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同还对其他内容作了约定。
当日，李芳梅与欧阳银燕签订了房屋交接书，将系争房屋交付欧阳银雁，双方并确认系争房屋中的物品及水电煤抄见数。
2013年3月20日，李芳梅出具《收据》，收到欧阳银雁系争房屋押金5，400元整。欧阳银雁通过其所在的公司深圳市富安娜家居用品股份有线公司向李芳梅支付租金至2014年6月19日止。
2014年4月，李芳梅至系争房屋内发现房屋内放置高低铺的情况，且厨房天花板发生脱落。李芳梅遂向欧阳银雁所在公司领导要求维修房屋，并提出解除租赁合同。
就天花板脱落问题欧阳银雁与李芳梅曾找到物业和楼上的业主，均无法找出原因。应公司领导要求，欧阳银雁一方对系争房屋天花板进行了维修。2014年6月21日，房屋实际使用人将房屋钥匙交还李芳梅，并搬离了系争房屋。当日，双方未办理水电煤交接手续，李芳梅亦未返还租房押金。为此，欧阳银雁提供维修发票1，500元。
2014年6月22日，李芳梅将系争房屋另租他人。
另查明，2014年6月23日，案外人帮帮雅欣保洁服务社出具收据，载明收到木地板处理、保洁费500元。
诉讼中，欧阳银雁与李芳梅一致确认，至搬离前，欧阳银雁尚欠电费41.9元、煤气费515元、有线电视费161元。
以上事实，由欧阳银雁提供的《上海房屋租赁合同》、建筑业统一发票（自开）、收据、上海市房地产权证、上海付费通信息服务有线公司付费凭证、中国民生银行支付回单（付款）、李芳梅提供的租赁合同物品清单、房屋交接书、《房屋租赁合同》、李运恺的身份证复印件、国网上海市电力公司电费发票、上海燃气市北销售有线公司燃气费发票、东方有线网络有线公司客户账单、收据及欧阳银雁、李芳梅的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，欧阳银雁、李芳梅签订的《上海房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。李芳梅提出系争房屋内存在群租且房屋天花板有损坏的情况下，要求解除租赁合同。欧阳银雁一方虽认为系争房屋内放置高低铺不等于实际居住人数，但最终欧阳银雁还是将系争房屋修复后实际搬离并交还房屋。本院认为，双方在履行房屋租赁合同时虽有争议，但双方通过协商已对解除合同达成了一致意见，故该合同于2014年6月21日协议解除。欧阳银雁及李芳梅互认为对方违约并要求承担违约责任的诉讼请求，本院均不予支持。
租赁合同在2014年6月21日协议解除，承租人应当支付使用房屋期间的租金，故李芳梅反诉要求欧阳银雁支付至2014年6月21日的租金，符合法律规定，本院予以支持。欧阳银雁辩称双方于2014年6月18日已经达成口头协议，于2014年6月21日搬离系争房屋，但是并未向本院提供证据予以证明，本院难以采信。诉讼中，双方对租赁期间发生的电费等金额进行了核对，李芳梅亦同意在扣除相关费用后返还租赁押金，对此本院予以确认。
关于系争房屋天花板脱落问题。本院认为，作为出租人，李芳梅应当保证租赁期间系争房屋处于适合居住使用的状态，合同亦约定出租人有义务定期对房屋和设施进行维修保养；作为承租人，欧阳银雁应当尽到合理的注意和止损义务，在出租人未履行维修义务的情况下方可自行维修。综上，本院综合考虑双方履行租赁合同的实际情况，酌定维修费用由租赁双方各半负担。
关于李芳梅主张的地板划伤保养费问题。李芳梅虽提供了保养收据，但是并没有充分证据证明系争房屋地板存在损坏、地板损坏和欧阳银雁行为之间的因果关系，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十二条，判决如下：
一、被告（反诉原告）李芳梅应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）欧阳银雁上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋押金人民币5，400元；
二、被告（反诉原告）李芳梅应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）欧阳银雁维修费人民币750元；
三、原告（反诉被告）欧阳银雁应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李芳梅上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋2014年6月20日至2014年6月21日的租金人民币360元；
四、原告（反诉被告）欧阳银雁应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李芳梅有线电视费人民币161元；
五、原告（反诉被告）欧阳银雁应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李芳梅电费41.90元；
六、原告（反诉被告）欧阳银雁应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李芳梅煤气费人民币515元；
七、原告（反诉被告）欧阳银雁的其余本诉诉请，不予支持；
八、被告（反诉原告）李芳梅的其余反诉诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币108元，减半收取计人民币54元，由原告（反诉被告）欧阳银雁负担27元，被告（反诉原告）李芳梅负担27元。反诉案件受理费人民币25元，由被告（反诉原告）李芳梅负担21元，由原告（反诉被告）欧阳银雁负担4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一四年十月十日
书记员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。