福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0681民初2286号
原告：卓光连，男，1978年1月2日出生，汉族，住福建省沙县。
委托诉讼代理人：陈黎阳，福建郎马律师事务所律师。
被告：叶亚宝，男，1960年1月30日出生，汉族，住龙海市。
委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。
原告卓光连与被告叶亚宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓光连及其委托诉讼代理人陈黎阳，被告叶亚宝的委托诉讼代理人黄小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓光连向本院提出诉讼请求：1、判令被告叶亚宝继续履行商品房买卖合同，协助原告办理产权过户手续，并将房产交付原告执掌使用；2、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告就址在漳州台商投资区角美镇洪岱路以西、仁和西路以南富雅国际6#B702号商品房所签订的《房产预约买卖合同》；2、判令被告立即向原告赔偿违约损失人民币226147.8元；3、判令被告立即向原告支付律师费11307.39元；4、判令被告立即向原告支付居间费用人民币26941元；5、判令被告立即向原告支付担保费人民币3300元；6、本案案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年2月21日，原、被告双方签订《房产预约买卖合同》，约定被告将其所有的址在漳州台商投资区角美镇洪岱路以西、仁和西路以南富雅国际6#楼B702号商品房出售给原告，并就上述房产买卖事宜作出了详尽的约定。原告依合同约定向被告支付定金5万元，现被告拒不依合同约定办理产权过户登记手续等。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告叶亚宝辩称，一、答辩人同意解除原、被告双方就址在漳州台商投资区角美镇洪岱路以西、仁和西路以南富雅国际6#楼B702号商品房所签订的《房产预约买卖合同》；二、合同的解除并不是答辩人的过错所致，答辩人不存在根本性的违约。因此，答辩人认为原告主张要求答辩人赔偿违约损失226147.8元、律师费11307.39元、居间费、担保费及诉讼费、保全费等没有事实和法律依据，依法应予以驳回。具体理由如下：1、原、被告双方缔立的《房产预约买卖合同》系基于原告的过错而解除的，答辩人对该合约的解除不存在过错责任，答辩人并不存在根本违约行为。答辩人在《房产预约买卖合同》缔立后，为了早日与原告办理相应的房屋交易手续，答辩人通过中介支付了3000元的手续费用于加急办理产权证。3月20日产权证办理出来后，中介告知答辩人原告资金筹凑还未到位，现无法支付购房款。随后，在20号下午5点左右，原告自行致电答辩人，告知答辩人因为资金无法筹凑到位的问题，希望与答辩人解除《房产预约买卖合同》，并要求答辩人返还5万元定金。答辩人考虑到原告的资金较为紧张，于是同意返还定金，并没有要求原告承担违约责任。只是提出因为花了3000元加急费看原告能否承担，后原告也表示接受。因此，双方签订的案涉合同早已在2017年3月20日协商解除了。案涉合同的解除是基于原告的主张而解除的，并不存在被告单方违约的行为所致。这从原告至今尚未支付任何购房款亦能证实答辩人该点主张。按案涉合同约定，在答辩人取得产权证后柒个工作日内，答辩人应当去办理还贷及解押手续，但该资金系由原告提供。但至今，答辩人并没有收到原告支付的任何购房款。因此，答辩人认为，由于原告未依约支付购房款，才导致答辩人无法按约定办理相应的还贷及解押手续。该条款的约定是有先后履行的顺序的。只有原告依约支付了首付款后，答辩人才具备解押及还贷的条件，答辩人才能办理相应的解押及还贷手续。但答辩人至今均未收到原告支付的购房款。因此，答辩人认为该案涉合同系原告违约在先，而且该合同亦是基于原告的原因双方已协商解除，因此，答辩人不存在违约行为，因此，原告主张答辩人赔偿违约损失、律师费、居间费用、担保费等亦是没有依据；2、假使法庭经审理后认为答辩人有存在缔约过失责任，应承担相应违约责任，由于双方签订的合同仅为预约合同，因此原告也仅能按定金罚则主张双倍返还定金，不能按《房产预约买卖合同》第十条主张违约金。原、被告签订的《房产预约买卖合同》系属预约合同，因此，在本约即《房产买卖合同》尚未缔立时，原告无权依据《房产预约买卖合同》第十条主张答辩人支付房产总价20%的金额作为违约金。原、被告于2017年2月21日就原告预约购买案涉房屋签订了《房产预约买卖合同》。签订合同时双方非常明确该合同仅是预约合同，并不是正式的《房产买卖合同》。虽然该《房产预约买卖合同》具备了《房产买卖合同》的主要内容。但是，依据该《房产预约买卖合同》第三条第（一）项第2款约定：“买受人于办理提前还贷和注销抵押登记手续当日）将第一笔购房款人民币340739元（不含前期支付的定金），以自行支付的方式支付给出售人”。可以确认原告所支付的5万元定金双方明确约定并不是购房款。因此，原告自签订该《房产预约买卖合同》后并未支付任何购房款给答辩人。根据最高院《商品房买卖合同》司法解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，可以确认虽然案涉预约合同具备了商品房买卖合同的主要内容，但由于原告至今没有支付任何的购房款，因此，答辩人认为，原、被告签订的案涉合同仅属于预约合同，并不是商品房买卖合同。原告所支付的5万元定金也仅是用于担保双方将来缔立正式买卖合同而支付的定金，系属立约和履约定金。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，即使答辩人存在缔约过失责任，那么答辩人也只需按定金罚则承担双倍返还定金。而案涉预约合同第十条的约定事实上是旨定双方缔立正式房产买卖合同后，倘若答辩人出现根本性违约，那么原告才有权按房价20%主张违约金；3、再退一步说，即使法庭认为双方约定的按房价20%支付违约金该条款适用本案，那么该违约金的约定也明显超出了原告损失的30%，明显过高，法庭应给予以调整。根据《最高人民法院关于适用合同法的司法解释二》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告合同缔立后仅支付了5万元的定金，就要索赔房价总额20%即226147.8元作为违约金，显然有违公平原则。其次，从原告自行主张的各项已支出的费用，其实际为履约所支出的费用损失（包括定金、律师费、居间费用）也仅为81941元，超损失额的30%应为106523元，因此，原告主张226147.8元明显已超出损失的30%。因此，原告主张的该226147.8元损失明显过高，也有违公平原则，法庭应予以调整；4、原告在主张违约金的基础上，还主张律师费、居间费、担保费等，明显重复主张损失，亦是没有依据。合同法明确规定损失赔偿额应相当于违约所造成的损失。如上所述，双方之所以约定违约按房价20%支付违约金，是因为签合同时双方亦预见到违约所造成的损失。该违约金事实上已包含了相关费用支出的损失赔偿。倘若，在判赔违约金的基础上又重复判赔费用损失，无疑是让原告从中受利，亦不符合违约赔偿的原则。同时，原告主张的律师费实际支出仅5000元，并没有相应的凭证佐证已支出11307.39元。居间费亦没有相应的发票或中介单位的收费证明，无法证实其是否已实际产生。担保费系其为了财产保全而支出的费用，不属履约费用。因此，该三项费用的主张均是没有依据的。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对双方无争议的事实确认如下：
2017年2月21日，原、被告双方签订编号Y1-00001645号的《房产预约买卖合同》，约定（摘要）：1、被告将其所有的址在漳州台商投资区角美镇洪岱路以西、仁和西路以南富雅国际6#楼B702号商品房出售给原告，房屋价款1130739元；2、原告于2017年2月21日向被告支付定金5万元；3、原告于办理提前还贷和注销抵押登记手续当日将第一笔购房款340739元支付给被告;4、被告保证于2017年3月15日前办理该房产产权相关手续，并将办理完毕的产权凭证交由原告执管，并约定于一手不动产权证办理出证后柒个工作日内前去办理提前还贷和注销抵押登记手续，解押款由原告提供；5、被告若存在拒绝将该房产出售给原告的，构成根本违约。原告有权解除合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房定金50000元，支付中介费26941元。2017年3月20日，诉争房产的产权证办理完毕。因被告未依约前去办理还贷和注销抵押登记手续，双方由此产生纠纷，原告委托陈黎阳作为其诉讼代理人参与本案诉讼，并花费律师费5000元，同时在诉讼中原告向本院申请财产保全，并支付中国人民财产保险股份有限公司漳州市分公司保费3300元。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案的违约责任应由谁承担；2、本案适用定金罚则还是适用双方签订的《房产预约买卖合同》中的违约条款。
1、本案的违约责任由谁承担问题。
本案中在原告向被告缴交购房定金50000元后，被告应按约定于一手不动产权证办理出证后柒个工作日内前（即2017年3月29日前）去办理提前还贷和注销抵押登记手续，原告通过中介于2017年3月22日、23日多次微信、短信通知被告及其配偶陈亚琼应于2017年3月29日前往配合办理提前还贷和注销抵押登记手续，但被告并未按约配合办理，被告的行为已构成违约。被告抗辩原、被告签订的合同早在2017年3月20日协商解除，但并未提供相应证据予以证明，本院不予采信。被告还抗辩是由于原告未依约支付购房款，才导致被告无法按约定办理相应的还贷及解押手续。本院认为，合同约定：“原告于办理提前还贷和注销抵押登记手续当日将第一笔购房款340739元支付给被告”，该约定没有约定履行的先后顺序，应为同时履行。原告已于2017年3月22日准备好解压款，但被告并未依约于2017年3月29日前往配合办理提前还贷和注销抵押登记手续。综上，本案的违约责任应由被告承担。
2、本案适用定金罚则还是适用双方签订的《房产预约买卖合同》中的违约条款的问题。
原、被告签订的《房产预约买卖合同》虽名为预约买卖合同，但实质上已具备房屋买卖合同的核心要件，即《房产预约买卖合同》中明确对拟购的房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容进行约定。本案诉争的《房产预约买卖合同》为正式的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中原告作为守约方有权选择适用违约金。原告要求解除双方之间的《房产预约买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任，符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因违约金本质上系损害赔偿额之预定，其包括实际损失和可得利益的损失。本案中原告既主张被告应根据合同约定支付违约金又要求其赔偿由此产生的中介费、律师费等违反法律规定，本院对此不予支持。原告主张按照合同约定由被告支付购房款20%的违约金即226147.8元，本院综合考虑合同约定、被告的违约情况及原告的损失情形，对原告该项诉请予以支持。同时因违约金中已包括原告因被告违约而造成的中介费、律师费、担保费等损失，原告再次要求被告赔偿中介费、律师费、担保费的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付保全费，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除卓光连与叶亚宝签订编号为Y1-00001645的《房产预约买卖合同》；
二、叶亚宝支付卓光连违约金226147.8元；
三、叶亚宝支付卓光连保全费5000元；
以上款项限于本判决生效之日起二十日内支付。
四、驳回卓光连的其他诉讼请求；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17386元，减半收取计8693元，由原告卓光连负担258元，由被告叶亚宝负担8435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 熊雯雯
二〇一七年七月二十五日
书记员 沈 皓