北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初36642号原告：北京亿世界商业经营管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：沈巍，董事长。委托诉讼代理人：刘海川，男，该公司职员，住北京市密云县。委托诉讼代理人：陈浠，北京翰辰律师事务所律师。被告北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：段明，总经理。委托诉讼代理人：武凤仙，女，该公司项目经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李斐，北京市中咨律师事务所律师。被告赛伯乐投资集团有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：朱敏，总经理委托诉讼代理人：刘晨，女，该公司法务。原告北京亿世界商业经营管理有限公司(以下简称亿世界公司)与被告北京赛智科融投资管理有限公司(以下简称赛智科融公司)、赛伯乐投资集团有限公司(以下简称赛伯乐集团)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017�7月19日立案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿世界公司委托诉讼代理人刘海川、陈浠，被告赛智科融公司委托诉讼代理人武凤仙、李斐，被告赛伯乐集团委托诉讼代理人刘晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿世界公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令赛智科融公司向我公司支付租金12411138.8元，并按照合同约定，按日万分之六的标准向我公司支付其因延迟支付租金而应承担的，至其实际清偿全部租金之日止的违约金(截止至2017年7月6日为649309.75元,要求支付至实际清偿之日)；2、判令赛伯乐集团对赛智科融公司上述债务承担连带保证责任。事实与理由：我公司与赛智科融公司、赛伯乐集团就租赁位于北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦相关房屋等事宜，先后签署了《房屋租赁协议书》及《关于的补充协议》等文件，赛智科融公司作为承租方，在租赁合同履行过程中屡次违约，以各种理由、借口不按时支付租金，严重侵害了我公司的商业利益；赛伯乐集团亦未履行其应承担的担保义务，故诉至法院。被告赛智科融公司辩称，第一、我公司系依据补充协议的约定在应付租金中扣除了亿世界公司因改造事宜给我公司造成的各项损失，该行为符合法律规定及协议约定，故我公司不存在拖延支付租金的违约行为。依据补充协议的约定，我公司有权自行决定承租房屋的用途，亿世界公司应予配合，未经过我公司同意其不能做出意思相悖的决定。案外人北京爱奇艺科技有限公司(以下简称爱奇艺公司)作为次承租人从我公司处承租了办公用房，租赁期限截止到2017年4月10日，在爱奇艺公司承租的房屋到期之前，爱奇艺公司就续租房屋向我公司提�对房屋卫生间进行改造以满足其办公需求，在我公司已经与爱奇艺公司达成一致意见的情况下，由于亿世界公司的阻挠即其以拖延和迟迟不表态的方式不同意改造方案，导致我公司最终未能和爱奇艺公司续约，给我公司造成了重大经济损失。第二、根据补充协议的约定，亿世界公司作为改造工程的发包方应当按期支付工程费用、签订施工合同，但其在履行上述义务过程中屡次出现逾期签订合同或支付费用的情况，如中关村西区改造项目、中关村亿世界一层到第四层的改造项目方案等，故我公司在足额支付租金的情况下不能按期享受收益。综上，我公司拖延支付的租金理应视为亿世界公司给我公司造成的损失，应由其自行承担，其诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。被告赛伯乐集团辩称，根据补充协议第16条的约定，我公司对赛智科融公司所负债务承�的是一般保证责任，即只有在其财产经人民法院强制执行后仍不足以清偿债务的部分才能由我公司承担还款责任，故不同意亿世界公司的诉讼请求。诉讼中，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无异议的证据及双方当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2014年3月19日，亿世界公司(出租方、甲方)与赛智科融公司(承租方、乙方)、赛伯乐集团(担保方、丙方)、亿世界(北京)电子市场有限公司(收款方、丁方)签订一份房屋租赁协议，主要条款规定，甲、乙、丙三方共同委托丁方为本合同资金结算平台，凡涉及合同所有款项均向丁方缴纳。乙方承租的房屋包括：1、五层至十四层的写字间部分，共计38102.18平方米；2、B1层到地上四层的商业部分，共计17344.53平方米；租赁写字间用途为办公，租赁商业面积用途为商业；租赁期限为5年，自第一批空置房屋交付之日(即2014年3月1日起至2019年2月28日止，乙方应于租赁期限届满前3个月，向甲方提出续租申请。甲乙双方同意租赁房屋净租金如下(租金不包括物业费、能源费，物业费、能源费缴纳方式由乙方与物业公司签订合同予以约定)：写字间和商业面积争租金单价，自2014年3月1日起至2017年2月28日止，净租金单价为每平方米每天5元，此后单价为每平方米每天5.5元；第一批交付写字间面积18677.17平方米，月租金为2840486元，年租金为34085832元，交付商业面积17344.53平方米，月租金为2637814元，年租金为31653768元。租金缴纳采取上缴方式，乙方同意按押一付三方式(即押金为1个月净租金，每3个月支付1次租金)向丁方缴纳租金。本协议签订后，乙方即向丁方缴纳写字间、商业面积3个月的租金及相当于1个月租金的保证金，第一次付款总额为21913200元。乙方缴纳的保证金不得用于抵交乙方应缴纳的租金及其他费用。本合同写字间违约金为17384120元，商业面积违约金7913442元，均相当于出租面积3个月的净租金；合同还对其他事项做出了约定。合同签订后，双方均依约履行合同的相应约定，赛智科融公司进驻承租房屋，开始经营，支付租金。2016年7月19日，亿世界公司(出租方、甲方)与赛智科融公司(承租方、乙方)、赛伯乐集团(担保方、丙方)、亿世界(北京)电子市场有限公司(收款方、丁方)签订关于《房屋租赁协议书》的补充协议，主要条款规定，经乙方提议与小业主委托出租期限一致，甲乙丙三方同意租赁期限延长至2025年2月28日止；甲乙双方的租赁面积以补充协议的附件一为准，经双方书面确认的附件作为双方计算日租金、月租金和年租金和其他费用(如有)的依据。写字间和商业面积净租金单价及总价详见补充协议附件一。甲方不再指定丁方代收款，本协议生效后，乙方按原协议及本协议约定应向甲方支付的所有款项由乙方直接支付给甲方。乙方每3个月向甲方支付一次租金，即第一个起租日开始前的10日缴纳3个月租金，原协议中约定的租金金额受到本协议净租金单价变更影响的，根据本协议的约定进行相应调整。其中，第五条规定，在2014年3月1日至2015年5月31日期间，乙方向甲方支付商业面积租金共计39567210元，因市场部分业主不配合等非甲乙双方责任问题，造成乙方实际未使用甲方的商业面积，未达到乙方承租亿世界市场商业面积的目的，甲乙双方协商一致均同意，将乙方向甲方支付的上述款项(以下简称“返还费用”)，按以下方式处理(可同时适用)：5.1、自2019年2月28日起，如甲方仍有上述返还费用未退还或抵扣给乙方，则甲�在每个付款周期用返还费用自动冲抵乙方的应付租金，直至上述返还费用全部冲抵完后，乙方再用资金支付剩余租金；5.2、租赁期内，乙方对北科置业大厦整体改造(包括但不限于房屋外立面、房屋外部景观、房屋外部设施设备、房屋-1至4层全部或部分商业面积的改造等租赁面积部分或全部范围内的改造，以下简称为“改造”)。甲方在乙方书面同意的范围内作为改造项目的发包方并在返还费用的总金额范围内承担上述改造费用。5.2.1、在甲方作为改造项目的全部或部分发包方的情况下，甲方虽然作为发包方，但仍应无条件的根据乙方的决定作出相同的决定和行为，未经乙方书面同意或通知，甲方无权就改造事宜作出与乙方意思表示不一致的行为，否则，因此造成的损失和责任由甲方承担；5.2.2、乙方有权单方决定改造项目的何时改造、如何改造、改造实施、改造验�、改造后使用等与改造相关的所有事项，包括但不限于决定改造方案、选定改造的总包方、分包方、材料供应方等改造事宜；5.2.3、甲方根据上述约定作为发包方并承担改造费用的，乙方应尽力配合甲方，尽快完成第5.2.2条的相关事项，督促和协调改造实施各方与甲方签订相关总包、分包合同并按照甲方要求提供相关手续；5.2.4、上述改造方案确定后，乙方应书面通知甲方与改造实施各方签订相关书面合同，并由甲方承担并支付相应的合同价款，如甲方在乙方发出上述通知后15日内未按照上述约定签订相关合同或未按合同及乙方的要求承担改造费用的，则乙方有权自最近一期应付甲方的租金中等额扣除改造项目实际发生的改造费用，直至上述费用全部扣除完；5.2.5、甲方根据上述约定承担并已按照乙方的付款通知的要求实际并足额支付了上述改造费用的，视为甲方已�还了乙方相应等额的返还费用。第七条规定，在原协议及本协议有效期内，且在不改变租赁房屋建筑主体结构的前提下，甲方授权乙方有权自行或授权第三方按照改造方案对承租的房屋进行内部、外部的装修和装饰，而无须再征得甲方同意和审批，但乙方应向甲方提供改造后的水电布局图备案。第十一条规定，协议各方应按照原协议和本补充协议的约定按时、足额的履行付款义务，否则，每逾期一天，应向债权人支付逾期未付金额万分之六的违约金。第十六条，丙方就乙方履行原协议及本补充协议的义务，向甲方承担保证担保。保证范围：租金、保证金、违约金、诉讼费、保全费、律师费等乙方应承担原协议及本补充协议的义务。乙方不能履行上述支付款项或义务的，丙方以其财产向甲方承担连带清偿责任。第十七条规定，本补充协议生效后，其内容与原协议内容有冲突的，协议各方按照本补充协议的约定履行，原协议条款受到本补充协议影响的，根据本补充协议的约定进行相应的调整。诉讼中，经双方当事人确认，赛智科融公司应于2017年5月21日给付当年6月至8月期间的租金总计22229153.91元，现已付9818015.11元，尚有12411138.8元未付。本案中，亿世界公司以每日万之六的标准主张上述欠款租金及此前延期付款租金的违约金，截止到2017年7月6日为649309.75元。对双方当事人有争议的事实和证据，结合双方当事人举证、质证意见，本院分析、认定如下：一、赛智科融公司就其主张的因亿世界公司不同意其改造方案，导致爱奇艺公司未能与其正常续约，给其造成租金损失一节，提交了以下证据：1、2015年6月30日补充协议，该协议由亿世界(北京)电子市场有限公司与爱奇艺公司、赛智科融公司所签订，主要内容为，约定由赛智科融公司承担亿世界(北京)电子市场有限公司与爱奇艺公司所签房屋租赁协议中亿世界(北京)电子市场有限公司的合同权利义务；2、2015年10月，赛智科融公司与爱奇艺公司签订的房屋租赁协议，约定的房屋租赁期限截止到2017年4月10日；3、2017年5月19日，赛智科融公司与爱奇艺公司签订的房屋租赁协议，约定的房屋租赁期限截止到2017年8月19日；4、赛智科融公司人员与亿世界公司人员就爱奇艺公司提出的卫生间改造问题进行洽商以及赛智科融公司与爱奇艺公司就续租3年达成一致意见的往来邮件，一是赛智科融公司高海松于2017年3月30日群发的“关于爱奇艺公司卫生间改造事宜”的邮件，内容为“由于租赁11层的爱奇艺公司面积扩租，卫生间较紧张无法满足目前使用，准备增加卫生间，烦请各位根据大楼结构、�面承载，是否影响其他租户安全等综合考虑各方面因素，从专业角度给出建议”，诉讼中，赛智科融公司主张亿世界人员于同年3月31日回复邮件称“我公司不同意增加卫生间”；二是赛智科融公司与爱奇艺公司就续租3年重新签订租赁合同进行的往来洽商及对合同文本进行修改、爱奇艺公司提出增加卫生间要求的往来邮件；三是2017年4月，承租房屋所在大厦物业公司及赛智科融公司所找的设计公司对卫生间改造施工所提出的建议。以上证据用于证明其与爱奇艺公司之间存在房屋租赁事实，在双方洽谈续租事宜时，爱奇艺公司已同意续租3年，但提出为办公需要增加卫生间，经其与亿世界公司洽商，亿世界公司不同意增加卫生间的改造，最终导致爱奇艺公司只临时续签了3个月的合同，未能正常续租3年，给其造成重大损失。对此，亿世界公司称，赛智科融公司�交的上述证据均不足以证明其明确不同意赛智科融公司提出的改造方案，双方确实就卫生间改造问题协商过，其也提出过一些建议，但最终未能达成一致意见，就不了了之了；上述卫生间改造在11层，楼下10层都是小业主，卫生间改造涉及改变房屋用途和排水排污和排味的问题，可能影响到10层和9层的业主的利益，需要征得这些业主的同意。而且，依据合同约定，其也无权否定赛智科融公司提出的改造方案，即使其否定了改造方案，赛智科融公司也可以依约自行进行改造；且上述证据不足以证明爱奇艺公司未能续租3年与卫生间未能改造存在直接因果关系，故不同意赛智科融公司的上述证明事项。结合上述举证、质证意见，本院认为，赛智科融公司提交的上述证据可以证明以下事实，其与爱奇艺公司之间存在房屋租赁合同关系，在租赁期满后，其与爱奇艺公司就续租事宜进行了洽商，又续签了3个月的租赁合同；在续租洽商过程中，爱奇艺公司向赛智科融公司提出了卫生间改造事宜，赛智科融公司就此改造向亿世界公司、大厦物业、改造设计单位征求了意见和建议；虽赛智科融公司称亿世界公司明确不同意其提出的改造方案，但从其提交的邮件来看，一是发送邮件主体不明确，不足以证明亿世界公司明确拒绝该改造行为；二即使是亿世界公司员工所发，但从赛智科融公司提交的相关邮件的发送先后顺序来看，其所诉的亿世界公司不同意改造的邮件发送在前，此后的邮件表明其还在与相关单位就改造方案进行沟通、协调，而未能再提供亿世界公司就此表示拒绝的相关邮件，故仅以上述邮件既不足以亿世界公司拒绝其改造方案，也不足以证明亿世界公司阻止其实施装修改造；此外，仅以其提交的证据亦不足以证明爱奇艺公司未与其签订续租3年的租赁与其所主张的卫生间装修改造工程具体直接的因果关系。5、2017年5月15日告知函，赛智科融公司在亿世界公司的该份告知函中称，截止5月15日，由于亿世界公司坚决不同意其增加卫生间的改造方案，致使爱奇艺公司不再续租，造成其3年租金损失，经其董事委托管理委员会决定该损失将从其支付给亿世界公司的租金中分3次扣除，最后一次扣款将从5月20日开始；此外，上述行为还导致爱奇艺公司加租房屋面积的该案被迫取消，由此亦造成其租金损失，该损失也将从租金中分期扣除，以上第一期扣除租金总额1241138.8元；另外，由于亿世界公司就改造项目存在迟延签订施工图设计合同、迟延给付工程款等行为，给其造成了重大损失，其亦决定从下一个工程改造项目开始由其直接负责整个过程的监督和实施，相关费用由其先行支付，之后每个季度从租金中扣除。赛智科融公司以此证明其已将扣款事宜函告亿世界公司。经质证，亿世界公司不认可收到上述函件亦不认可其内容；对此，本院认为，仅以该证据既不足以证明亿世界公司收取了上述函件，亦不足以证明亿世界公司就其函告内容的认可。6、赛智科融公司出具的情况说明，用于证明爱奇艺公司未能与其续租系亿世界公司反对和拖延改造方案所致，亿世界公司对此不予认可，本院认为，该说明系赛智科融单方所出具，属于当事人自述事实，不具有证明力。7、涉案标的物改造设计合同、合同审查审批控制表、往来邮件、款项支付审批表，赛智科融公司以此证明亿世界公司迟延履行补充协议中的及时签订改造协议及支付改造费用的义务，同时，赛智科融公司称上述证据所涉及的损失费用未包含在本案扣付租金当中；对此，亿�界公司对上述证据的关联性不予认可，本院认为，结合本案当事人诉辩意见，赛智科融公司提交的上述证据与本案所涉及的租金欠付之间并无直接关联性，本院对其证明力不予确认。本院认为，亿世界公司与赛智科融公司之间所签订的房屋租赁协议书及其补充协议，其内容均未违反国家法律及行政法规的强制性规定，均应属有效。结合双方当事人诉辩意见，赛智科融公司对亿世界公司主张的欠付租金的金额未提出异议，但主张其未付租金系因亿世界公司违约在先，其依约将其所受损失从其应付亿世界公司的租金中扣除，故不存在逾期支付租金的违约行为。依据赛智科融公司所诉，其主张有权扣除应付租金以弥补其损失的依据是双方当事人所签补充协议第5.2.1条的约定，故本案双方当事人争议焦点在于，赛智科融公司能否依约行使租金的抵扣权�对此，本院认为，第一，从补充协议的缔约目的及其内容来看，该协议中第五条的约定是为解决赛智科融公司在2015年5月31日未能正常使用租赁物商业面积所产生的此前已付租金39567210元即“返还费用”的返还问题，依据相关约定，该笔款项的返还涉及到退还、抵扣、冲抵这三种返还形式，其中“抵扣”是指该补充协议第5.2.4条约定的情形，即在赛智科融公司对租赁物的改造方案确定后，亿世界公司在经其书面通知与改造实施各方签订相关书面合同并支付相应的合同价款时，如逾期15日内未按照上述约定签订相关合同或未按合同及赛智科融公司的要求承担改造费用的，则赛智科融公司有权自最近一期应付亿世界公司的租金中等额扣除改造项目实际发生的改造费用，直至上述费用全部扣除完为止；“退还”是指补充协议第5.2.5条约定的情形，即亿世界公司依约承担的赛智科融公司所发生的改造费用的，该费用视为其已退还了赛智科融公司相应等额的返还费用；“冲抵”是指5.1条所约定的情形，即在2019年2月28日以前，如亿世界公司仍有返还费用未退还或抵扣给赛智科融公司的，则其在每个付款周期用返还费用自动冲抵赛智科融公司应付的租金。依据补充协议5.2.1条的约定，亿世界公司作为改造项目的全部或部分发包方的情况下，应无条件的根据赛智科融公司的决定作出相同的决定和行为，未经其书面同意或通知，亿世界公司无权就改造事宜作出与其意思表示不一致的行为，否则，因此造成的损失和责任由亿世界公司承担；该约定所设定的违约责任承担是因亿世界公司违反该约定应赔偿给赛智科融公司所造成的损失，并未约定赛智科融公司可以此拒付亿世界公司租金，亦与补充协议所约定的“返还费用”的返还无关，故即使亿世界公�存在违反上述条款的违约行为，赛智科融公司亦无权拒付或扣付租金。由此，赛智科融公司所诉的补充协议5.2.1条的约定，并不适用于上述三种情形，赛智科融公司主张其系依约扣付租金，没有事实依据，本院对此不予支持。第二，虽然，依据合同法的相关规定，在当事人互负到期债务的情况下，任何一方可以行使抵销权，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知到达对方时生效；本案中，赛智科融公司提交的证据不足以证明其在本案诉讼前已将债务抵销通知送达到亿世界公司，且债务抵销权行使的前提条件是真实债务的存在。本案中，赛智科融公司虽主张亿世界公司违反了补充协议5.2.1条的约定，应当赔偿由此给其造成的损失，但依据该条约定，在亿世界公司作为改造项目的全部或部分发包方的情况下，其虽作为发包方，但仍应无条件的根据赛智科融公司的决定�出相同的决定和行为，未经赛智科融公司书面同意或通知，亿世界公司无权就改造事宜作出与其意思表示不一致的行为。结合本案现有证据材料及补充协议5.2条及第7条的约定，首先是在协议有效期内，且在不改变租赁房屋建筑主体结构的前提下，亿世界公司授权赛智科融公司有权自行或授权第三方按照改造方案对承租的房屋进行内部、外部的装修和装饰，而无须再征得其同意和审批；其次，亿世界公司依约所承担的改造费用范围是在赛智科融公司书面同意的范围内作为改造项目发包人对外签订合同所应支付的改造费用；就本案而言，赛智科融公司既未提交证据证明其就卫生间的增加改造项目已书面要求亿世界公司作为该改造项目的发包人，亦未提交证据证明该改造项目属于是应当征得亿世界公司审批和同意的装修和装饰改造项目，故在亿世界公司不是涉案改造项目发包人的情况下，赛智科融公司提交的证据不足以证明涉案改造项目未进行是亿世界公司违约所致。而且，赛智科融公司提交的证据亦不足以证明爱奇艺公司未与其续签3年期租赁合同的直接原因就是涉案改造项目未能进行所致，故即使亿世界公司存在其主张的上述违约行为，亦不足以证明该行为与其所主张的损失之间存在直接的因果关系。据此，赛智科融公司以亿世界公司违约在先其有权扣除应付租金作为赔偿的抗辩理由，证据不足，不符合法定或约定抵销权的行使要件，本院对此不予支持。其迟延支付亿世界公司租金的行为已构成违约，应当就此承担相应违约责任，除应给付欠付的租金外，还应依据补充协议约定的违约金计算标准，向亿世界公司偿付逾期付款违约金。结合上述，亿世界公司要求赛智科融公司支付租金并偿付逾期付款违约金的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于亿世界公司要求赛伯乐集团就赛智科融公司上述付款义务承担连带责任的请求，依据补充协议第十六条的约定，赛伯乐集团就赛智科融公司履行原协议及补充协议的义务，向亿世界公司承担保证担保；保证范围：租金、保证金、违约金、诉讼费、保全费、律师费等赛智科融公司应承担的协议义务；赛智科融公司不能履行上述支付款项或义务的，赛伯乐集团以其财产向亿世界公司承担连带清偿责任。在上述条款中明确约定了赛伯乐集团为赛智科融公司履行合同义务提供的担保形式是保证担保，保证的范围包括租金、违约金及诉讼费等费用以及承担保证责任的形式是连带清偿责任，故赛伯乐集团以其依约是承担的一般保证责任的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。对于亿世界公司的上述请求，本院亦予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条之规定，判决如下：一、被告北京赛智科融投资管理有限公司给付原告北京亿世界商业经营管理有限公司欠付租金12411138.8元并偿付该笔款项逾期付款违约金(截止至2017年7月6日为649309.75元；自2017年7月7日起，按欠付租金的每日万分之六计算，至上述租金付清时止)，均于本判决生效后十日内付清；二、被告赛伯乐投资集团有限公司对被告北京赛智科融投资管理有限公司上述第一项付款义务承担连带保证责任；三、被告赛伯乐投资集团有限公司在承担连带保证责任后，有权在其承担的保证责任金额范围内向被告北京赛智科融投资管理有限公司追偿。如果未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100162元(原告已预交50081元)，由被告北京赛智科融投资管理有限公司、赛伯乐投资集团有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 杨 靖人民陪审员 袁 卫人民陪审员 梁铭全二〇一八年四月二日书 记 员 宁晓栩