安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终695号
上诉人（一审被告）：安徽省砀山新金利置业有限公司，住所地安徽省砀山县。
法定代表人：周宏伟，该公司经理。
委托代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。
原告：阚香云，住安徽省砀山县。
委托代理人：杨勤明，砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。
上诉人安徽省砀山新金利置业有限公司（以下简称砀山新金利置业公司）因与被上诉人阚香云商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院于2016年2月14日作出的（2016）皖1321民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法由审判员吴昊彧担任审判长，与代理审判员李震、ＸＸ组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阚香云一审诉称：2014年12月6日，其与砀山新金利置业公司签订了《梨都风景VIP会员认购协议书》一份，约定：阚香云向砀山新金利置业公司缴纳383771元作为定金，成为该公司的VIP会员，认购房号为1-1#楼07、2-1#楼18（两套纯一层）房屋并享受每月1600元的现金补偿；砀山新金利置业公司保证在2015年8月30日前开盘，并与阚香云签订《商品房买卖合同》；如砀山新金利置业公司逾期，应于7日内返还380000元购房款及每月1600元的现金补偿。砀山新金利置业公司于2015年3月12日向阚香云出具了承诺书一份，承诺在2015年8月30日前支付购房款380000元及现金补偿款。阚香云自动放弃两套商铺的购买意愿。之后，砀山新金利置业公司返还了20000元，就此双方另签订一份协议书，约定：2015年10月30日前砀山新金利置业公司退还余款和利息，否则2#楼403室、604室归阚香云所有。请求法院判令：砀山新金利置业公司交付2#楼403室、604室两套房屋。庭审中，阚香云变更诉讼请求为：要求砀山新金利置业公司返还购房款363771元及利息、违约金。
砀山新金利置业公司一审未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
一审法院查明：2013年12月13日，阚香云作为乙方与甲方砀山新金利置业公司签订《梨都风景VIP会员认购协议书》一份，约定：乙方对甲方的楼宇作了充分了解，同意签订本协议，并同时缴纳200000元作为诚意金，成为甲方的VIP会员，即可拥有梨都风景沿街商铺认购权利，并享受交200000元抵300000元的购房优惠，乙方享受每月1600元的现金补偿等。2014年12月6日，阚香云作为乙方与甲方砀山新金利置业公司再次签订《梨都风景VIP会员认购协议书》一份，约定：乙方同意签订本协议书时，支付383771元作为定金，成为甲方的VIP会员，即拥有梨都风景沿街商铺认购权，并拥有开盘优惠政策，认购房号为1-1#楼07、2-1#楼18（两套纯一层）房屋；乙方享受每月1600元的现金补偿；甲方保证在2015年8月30日前开盘，并与乙方签订《商品房买卖合同》；如甲方逾期，应于7日内返还380000元购房款及每月1600元的现金补偿。协议签订的当日，砀山新金利置业公司将阚香云于2013年12月13日签订协议时所缴纳的200000元及利息、补偿金折算为383771元，作为阚香云签该协议时应交的商铺定金，并出具了收款收据。砀山新金利置业公司于2015年3月12日向阚香云出具一份承诺书，对双方于2014年12月6日签订的购房协议书内容及阚香云所交款数予以认可，并承诺在2015年8月30日前支付购房款383771元及现金补偿款。2015年9月11日，阚香云与砀山新金利置业公司协议解除了2014年12月6日签订的房屋认购协议，由砀山新金利置业公司于2015年10月10日退还购房款200000元，于2015年10月30日返还下欠的163771元（阚香云签订协议前领回20000元）及每月1600元的利息（不足一月按天计算，每月30天计算）。
一审法院认为：砀山新金利置业公司与阚香云于2015年9月11日签订协议，解除了2014年12月6日的房屋认购协议。砀山新金利置业公司未按约定退还阚香云的购房款363771元及利息属违约。故，阚香云要求砀山新金利置业公司返还购房款及利息的意见成立，予以支持。关于利息问题，根据2015年9月11日的协议内容，该协议属双方之间的借款协议，双方对2015年9月11日以后的利息约定不得超过年利率24%，超出部分不予支持；而2015年9月11日以前的利息具有违约金、赔偿损失的意义，双方协商一致，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：砀山新金利置业公司于判决生效后10日内偿还阚香云购房款363771元及利息（利息从2014年12月7日起按每月1600元计算至2015年9月11日，从2015年9月12日起按年利率24%计算至判决确定的履行期限之日止，不足一月按每月30天计算）。案件受理费3369元，由砀山新金利置业公司承担。
砀山新金利置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、阚香云缴纳的200000元虽然名义上是诚意金，实际是借款，根据法律规定，借款年利率不得超出24%，因此，本案200000元本金自2013年12月13日产生利息的最高计算标准为年利率24%。一审判决将本金计算为363771元无事实依据。2、即便砀山新金利置业公司存在违约行为，协议中约定的违约金也高于阚香云的实际损失，请求法院予以调整。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判砀山新金利置业公司偿还阚香云本息合计285333元。
阚香云二审答辩称：1、其缴纳的200000元是诚意金而非借款，由于砀山新金利置业公司一再违约，双方于2015年9月11日重新签订协议书，约定了相应的权利义务，200000元以及现金补偿等成为383771元；2、自2014年12月6日之后，383771元的性质才转化成借款；3、按照双方2014年12月6日签订的认购协议书约定383771元为定金，按照法律规定，定金应当双倍返还，一审判决砀山新金利置业公司偿还借款本息并未超出阚香云的实际损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
阚香云一审提供如下证据：1、阚香云身份证复印件，以证明阚香云系本案适格诉讼主体；2、双方于2013年12月13日签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》，以证明阚香云向砀山新金利置业公司缴纳200000元，享有200000元抵300000元的购房优惠，并享受每月1600元的现金补偿；3、双方于2014年12月6日签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》，以证明双方约定了房屋认购的相关事项；4、砀山新金利置业公司于2014年12月6日出具的收款收据，以证明阚香云缴纳房屋定金383771元；5、砀山新金利置业公司于2015年3月12日出具的承诺书一份，以证明砀山新金利置业公司承诺2015年8月30日前退回认购款383771元和补偿款，阚香云自愿放弃认购意愿；6、双方于2015年9月11日签订的协议书一份，以证明砀山新金利置业公司一再违约，双方重新签订协议，砀山新金利置业公司承诺2015年10月30日前退还余款363771元及利息，逾期则2号楼403、604室归阚香云所有。
砀山新金利置业公司二审对上述证据质证认为：对上述证据的真实性均无异议。但证据2、3已经被2015年9月11日的协议解除，不能作为阚香云主张权利的依据。
本院对上述证据认证意见如下：砀山新金利置业公司对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。
本院经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：砀山新金利置业公司于2014年12月6日向阚香云出具的收款收据项目一览载明：商铺定金383771元，其中实际收款200000元、优惠100000元、违约金50000元、利息15771元及18000元。
本院认为：归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、阚香云与砀山新金利置业公司之间是商品房销售合同关系还是民间借贷关系；2、一审判决砀山新金利置业公司偿还阚香云3637**元及利息是否适当。
（一）关于阚香云与砀山新金利置业公司之间是商品房销售合同关系还是民间借贷关系的问题。
双方签订的两份《梨都风景VIP会员认购协议书》内容显示阚香云于2013年12月13日向砀山新金利置业公司缴纳200000元是基于享有该公司开发梨都风景沿街商铺的认购权及相应购房优惠。之后双方签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》及协议书，也是对之前签订协议的补充以及认购协议解除后双方基于之前协议履行产生的债权债务如何处理的约定。因此，本案双方之间是商品房销售合同关系，而非民间借贷关系。砀山新金利置业公司上诉主张阚香云缴纳的200000元系借款与事实及法律规定不符，本院不予采纳。
（二）关于一审判决砀山新金利置业公司偿还阚香云3637**元及利息是否适当的问题。
阚香云与砀山新金利置业公司于2013年12月13日签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》约定缴纳的200000元抵300000元购房优惠，且每月享有1600元的现金补偿。双方于2014年12月6日签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》中将阚香云享有的上述优惠直接作为其缴纳的购房定金383771元写入协议书中。砀山新金利置业公司之后出具的承诺书以及与阚香云签订的协议书中均明确表示按照383771元的数额向阚香云返还购房款，之后也支付了20000元。故，阚香云要求砀山新金利置业公司返还363771元购房款的请求符合双方约定。
关于阚香云主张的363771元中包含的违约金是否过高的问题。按照法律规定，认定违约金是否过高应依据守约人的实际损失进行判断。本案中阚香云与砀山新金利置业公司签订两份《梨都风景VIP会员认购协议书》，欲自该公司购买商铺，之后双方房屋买卖合同未能实际履行。从砀山新金利置业公司出具的收款收据中包含违约金以及之后承诺书、协议书的内容显示，房屋买卖合同未能履行系因该公司存在违约行为所致，应当承担违约责任。双方于2014年12月6日签订的《梨都风景VIP会员认购协议书》明确将383771元作为阚香云的购房定金，也即如果双方履行房屋买卖合同，该数额作为阚香云用于购房的购房款，阚香云则会以此取得所购房屋的所有权。仅就本案而言，因砀山新金利置业公司的违约行为导致阚香云丧失的是价值383771元房屋所有权，反过来说该部分所有权的市场价值正是383771元。故，砀山新金利置业公司主张违约金过高一则与上述分析认定不符，二则未能举证违约金高于阚香云实际损失的证据。因此，阚香云要求砀山新金利置业公司返还购房款363771元的请求不违反法律规定，本院予以准许。砀山新金利置业公司主张违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。
砀山新金利置业公司在返还20000元之后与阚香云签订的协议书约定于2015年10月10日退还200000元，说明该公司认可之前支付的20000元自违约金、利息及现金补偿金中予以扣除。因阚香云实际缴纳的购房款为200000元，其余款项均系违约金、现金补偿及利息，因此，自2015年9月12日之后砀山新金利置业公司应承担的利息应当以200000元为计算基础，因一审按照年利率24%计算，双方均未提出上诉，本院对该计算标准予以维持。砀山新金利置业公司关于一审判决计算本金不当的上诉理由部分成立，本院予以支持。
综上，一审判决虽认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，但对利息计算基数认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省砀山县人民法院（2016）皖1321民初112号民事判决，即“安徽省砀山新金利置业有限公司于判决生效后10日内偿还阚香云购房款363771元及利息（利息从2014年12月7日起按每月1600元计算至2015年9月11日，从2015年9月12日起按年利率24%计算至判决确定的履行期限之日止，不足一月按每月30天计算）”为“安徽省砀山新金利置业有限公司于本判决生效后10日内偿还阚香云购房款363771元及利息（利息自2014年12月7日起按每月1600元计算至2015年9月11日；自2015年9月12日起，以200000元为计算基数，按年利率24%计算至本判决确定的履行期限之日止）”。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3369元，二审案件受理费1761元，均由安徽省砀山新金利置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴昊彧
代理审判员 李 震
代理审判员 曹 志
二〇一六年四月十九日
书 记 员 刘 敏
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。