海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼01民终1101号
上诉人（原审原告）：陈在文，男，1964年9月24日出生，汉族，住海南省海口市，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：谢运森，广东威格信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈剑，男，1976年4月7日出生，汉族，住海口市，住海口市。
委托诉讼代理人：刘军荣，海南至睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王艺君，男，1986年2月13日出生，汉族，住海口市，住海口市。
委托代理人：王运成，男，1961年6月28日出生，汉族，住海口市，住海口市，系王艺君之父。
上诉人陈在文因与被上诉人王艺君、陈剑案外人执行异议之诉一案，不服海口市龙华区人民法院（以下简称一审法院）(2014)龙民一初字第2028号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈在文上诉请求：撤销一审判决，改判停止对海口市龙华区二横路1号海南省日用杂品公司宿舍B幢7B2（以下简称涉案房屋）的强制执行措施。事实和理由：一、涉案房屋属陈在文所有，在执行程序中，陈在文属于善意第三人，应得到法律保护。1.陈在文在2007年1月1日就与王艺君签订了《房地产买卖契约》，该契约属双方当事人自愿处分自己所有的财产行为，不违反国家法律和社会公共利益，属于合法有效合同。2.在签订该契约时，虽有政策规定单位集资房不能上市交易更名过户的规定，但是因海南地域具有特殊性，涉案房屋转让行为并不违法，而且陈在文也按照合同约定如约支付了房屋转让款225000元，并已经实际取得了涉案房屋的实际支配权和使用权。3.陈在文一家的户口均已迁移到涉案房屋。4.多年来，涉案房屋的水、电、电信、治安、卫生等费用一直由陈在文缴纳，所在地居委会也证明多年来陈在文一直居住在涉案房屋内。5.陈在文在涉案房屋居住至今从无任何的争议，也没有任何人前来主张过权利。以上事实足以证明陈在文是涉案房屋唯一的产权所有和实际支配人。王艺君用涉案房屋向徐东抵押借款，因无力归还，已由海口市公证处作出《具有强制执行力的债权文书公证书》。但不知什么原因，该债务的债权人变成了陈剑，而一审法院对陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案作出判决，王艺君并不知情。陈剑虽然有申请强制执行的权利，但是在法律上，并不能对抗作为己支付房屋转让款和实际居住在涉案房屋多年的陈在文。二、王艺君在2007年1月1日与陈在文签订《房地产买卖契约》将涉案房屋转让给陈在文后，又在2007年1月29日与徐东签订《房产抵押借款合同》将涉案房屋抵押给徐东，属于法律上的民事欺诈行为，抵押行为应属无效，自始至终就不具有法律效力。陈在文在已经如约履行合同的前提下对涉案房屋产权享有优先权利。
陈剑辩称：一、陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案（2013)龙民一初字第1540号民事判决已经生效，陈在文对该判决如有异议的，也不应在本案中予以审查。二、关于陈在文的事实和理由到底能否终止法院的强制措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，买受人需签订有效的买卖合同。涉案房屋是集资房，按规定5年内是不能交易的，因此，陈在文与王艺君签订的《房地产买卖契约》不是一份有效的买卖合同。三、关于陈在文有无实际占有涉案房屋的问题。陈在文提交了涉案房屋的水电费、卫生费、物业费收据和相关的居委会的证明，而这些证据本身是自相矛盾的，不能证明其实际居住在涉案房屋的事实。四、涉案房屋属集资房，在5年内不能交易不能过户，从陈在文与王艺君签订的《房地产买卖契约》中的约定可以看出陈在文是明知的，因此陈在文本身存在过错。综上，陈在文的上诉请求应当予以驳回。
王艺君辩称:2007年1月1日王艺君就把涉案房屋卖给了陈在文，王艺君收了房款，并从涉案房屋搬走。涉案的7万元，并不是向陈剑借的钱。对该案的判决王艺君已经向法院申请再审，但尚未收到再审通知书。
陈在文向一审法院起诉请求：确认涉案房屋（所有权证号：HK051391）归陈在文所有，并停止对涉案房屋的执行。
一审法院认定事实，引起本案案外人执行异议之诉涉案房屋的执行依据为陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案的（2013)龙民一初字第1540号《民事判决书》，该判决书生效后，王艺君拒不履行判决确定的义务，陈剑作为申请执行人向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年7月3日作出（2014）龙执字第1873号《执行裁定书》，并依据该执行裁定于2014年7月11日查封涉案房屋。陈在文在执行过程中向一审法院提出执行异议，请求一审法院中止对涉案房屋的执行。2014年8月22日，一审法院作出（2014）龙执异字第36号《执行裁定书》，驳回陈在文的异议。2015年9月12日，陈在文向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查，2007年1月1日，陈在文与王艺君签订一份《房地产买卖契约》，约定：由于王艺君已收到陈在文预付的购房定金45000元，双方就房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守；王艺君将涉案房屋出售给陈在文，成交价格为225000元，陈在文于签订合同时支付80000给王艺君，连同购房定金，总支付现金125000元，余款100000于2007年10月1日前支付完毕；双方同意合同签订当日，陈在文支付首付款，王艺君将涉案房屋正式交付给陈在文；王艺君保证涉案房屋权属清楚；其他事项：由于房产证年限不足5年，办理过户手续繁琐，双方协商暂不过户，在陈在文支付完购房款后，如果陈在文需过户，则王艺君给予配合提供有关手续证件，有关税费支付按房地产有关交易规定执行；此外，契约中还对违约责任等事项进行了约定。
王艺君分别于2007年1月1日和2007年10月1日向陈在文出具了《收据》，载明收到陈在文购房款125000元和100000元。就购房款的支付时间及数额，陈在文的陈述为：房款以现金方式支付，2006年12月付了45000元定金，签订合同时付了80000元，2007年3月左右付了30000元，2007年4月付了20000元，余款50000元约分三次支付，支付数额为20000、20000、10000元，付完全款为2007年10月左右，付完全款后，王艺君就一次性给陈在文打了收条。
陈在文称于2007年5、6月左右搬到涉案房屋居住至今，陈在文为证明该主张提供了以下证据：1.2008年7月3日至2010年3月31日期间的水电费收据，其上载明的付款方为”王运成”；2014年4月30日及2014年5月30日两张水电收费收据，其上载明的付款方为陈在文；2011年至2014年4月30日前的水电费收据，陈在文未能提供，其称该期间的收据均已找不到；2.2009年4月10日的卫生费收据，其中陈在文的名字写在框线外，且从肉眼看该名字的墨迹不同于该收据中其它文字的墨迹；2014年7月25日至2014年8月25日的卫生费收据，其中并未载明付款方；3．陈在文的户口登记薄，其中虽载明登记时间为2009年10月22日及陈在文的住址为海口市龙华二横路1号海南日杂公司，但未载明具体的房号；4．龙华区八灶居委会居住证明，内容为陈在文于2009年6月1日居住涉案房屋至今，该证明与王艺君所提供的海南省日用杂品公司计统物业部出具的证明中所载明”涉案房屋自建好以来至2010年5月前为王运成一家居住使用”的内容不符；5.中国电信股份有限公司海南分公司业务登记单，载明陈在文于2009年5月11日以涉案房屋所在地址向中国电信股份有限公司海南分公司办理了安装固定电话及拨号上网等相关电信业务。
再查，涉案房屋于2006年4月3日办理了权属登记至王艺君名下，其房产证号为海口市房权证海房字第HK0513**。该房屋于2007年2月12日办理了抵押他项权登记，他项权利人为徐东，所登记的权利价值为70000元。2010年4月19日，王艺君与徐东签订了一份《房产抵押借款追加延期合同》，约定双方追加借款160000元，借款期限自2010年4月19日至2012年3月18日止。双方就该合同办理了具有强制执行效力的公证，并就所追加的借款数额在他项权登记证书中作了登记。陈在文称付款时并未去查询房屋的登记状况，其系于2011年欲办理房产过户登记去房产局查询时，才得知涉案房屋已被抵押。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、陈在文是否为涉案房屋的实际所有权人；二、应否停止对涉案房屋的执行。关于陈在文是否为涉案房屋的实际所有权人的问题。确认陈在文是否为涉案房屋的实际所有权人，须从以下三个方面分析：1.陈在文是否支付了全部购房款。陈在文主张以现金方式向王艺君支付了购房款225000元，但其除了提供王艺君出具的两张收据外，未能提供其他证据佐证，且据该两张收据显示的付款次数与陈在文陈述的付款次数不符，陈在文主张收款收据系王艺君在收到全款后才出具的，但付款人在付款的当时未要求收款人出具相应收款收据显然与常理不符，综上，陈在文提交的证据不足以证明其已经支付了涉案房屋的全部房款。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，陈在文应对此承担举证不能的不利后果。2．陈在文是否实际占有涉案房屋。陈在文主张于2007年5、6月左右入住涉案房屋，但陈在文提供的证据不能形成完整有效的证据链证明陈在文的该主张：第一，陈在文提供的水电费收据中仅有2014年4月30日及2014年5月30日两张收据上载明的付款方为陈在文，不能证明陈在文从2007年5、6月起即居住使用涉案房屋；第二，陈在文提供的卫生费收据，其形式上存在瑕疵不予采信；第三，陈在文提供的龙华区八灶居委会居住证明与王艺君提供的海南省日用杂品公司计统物业部出具的证明在证明内容上存在不同，故对龙华区八灶居委会居住证明的真实性无法确认；第四，陈在文的户口登记薄虽显示陈在文的地址于2009年10月22日登记为海口市龙华二横路1号海南日杂公司，但登记的地址不等同于陈在文的实际居住地；第五，中国电信股份有限公司海南分公司业务登记单虽载明陈在文于2009年5月11日以涉案房屋所在地址办理了安装固定电话及拨号上网等相关电信业务，但单凭该证据亦不足以证明陈在文实际居住使用涉案房屋。综上，陈在文所举证据不足以证明其实际占有涉案房屋。3．涉案房屋未办理过户登记至陈在文名下，陈在文对此是否存在过错。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，在不动产买卖中，不动产登记对于买受人取得不动产所有权具有关键作用。但本案中，陈在文在与王艺君签订买卖合同之前及履行合同的过程中，对涉案房屋的登记状况未尽到审慎注意义务，在与王艺君签订的《房地产买卖契约》中又仅仅约定”暂不过户”，怠于行使其权利，其前述行为不仅与正常的房产交易习惯不符，而且对涉案房屋未办理过户登记至其名下亦存在过错。综上所述，陈在文并非涉案房屋的实际所有权人，其主张确认涉案房屋归其所有缺乏事实和法律依据，不应予以支持。关于应否停止对涉案房屋执行的问题。如前所述，陈在文并非涉案房屋的实际所有权人，其就执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉请停止对涉案房屋的执行无事实和法律依据，亦不应予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条及第三百一十二条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：驳回陈在文的诉讼请求。案件受理费100元，由陈在文负担。
二审期间，陈剑、王艺君均未提交新证据。陈在文提交了一份海南省日用杂品公司计统物业部于2015年12月11日出具的《情况说明》，主要内容为涉案房屋于2008年6月至2010年5月的水电费系陈在文以王运成的名义交纳，2009年全年卫生费及2010年5月以后的水电费、卫生费系陈在文以本人名义交纳，同时对海南省日用杂品公司计统物业部于2014年8月12日所出具的关于涉案房屋自建好以来至2010年5月由王运成一家居住使用的证明声明作废。该份证据用于证明陈在文一直居住在涉案房屋，陈剑在一审时提供的海南省日用杂品公司计统物业部于2014年8月12日出具的《证明》是虚假的。王艺君对该份证据的真实性予以认可。陈剑认为该份证据不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，陈在文提供的《情况说明》只是说明涉案房屋2008年6月之后水电费、卫生费的缴纳情况，无法证明陈在文自2007年6月起一直居住在涉案房屋，本院对该份证据的证明力不予认定。
对一审查明的事实，陈剑没有异议。陈在文、王艺君对一审查明的事实提出以下异议：1.一审法院在审理陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案中存在违反法定程序的情形，（2013）龙民一初字第1540号民事判决不能作为执行依据；2.一审判决认定涉案房屋于2007年2月12日办理了抵押他项权证登记，他项权证为徐东，所登记的权利价值为70000元的事实错误，70000元是王艺君向徐东借的，王艺君并未向陈剑借款。本院认为，一审认定的上述事实有一审法院作出的（2013）龙民一初字第1540号民事判决书、房屋他项权证予以证明，并无错误。至于一审法院在审理陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案中是否违反法定程序、王艺君是否有向陈剑借款的事实，并非本案案外人执行异议之诉所审查范围。陈在文、王艺君如认为已经生效判决的（2013）龙民一初字第1540号民事判决存在错误，可另行通过审判监督程序予以救济。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系陈在文在陈剑与王艺君民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对作为执行标的的涉案房屋提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为陈在文是涉案房屋的实际产权人。因此，陈在文对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利是本案争议的焦点。
陈剑申请执行的债权种类为金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，买受人陈在文对登记在王艺君名下的涉案房屋提出异议，异议理由需符合下列情形才能成立：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋于2014年7月11日被法院查封，陈在文主张其于2007年1月1日与王艺君签订《房地产买卖契约》购买涉案房屋，并于2006年12月至2007年10月间分多次以现金方式支付225000元给王艺君、于2007年5月至6月间搬到涉案房屋居住至今，均在法院查封之前。本院认为，即使陈在文的上述理由成立，符合了上述法定保护条件的前三项规定，仍应同时符合第四项的法定保护条件。关于是否存在非因陈在文自身原因未办理过户登记的问题。首先，王艺君于2006年4月取得涉案房屋的房产证，陈在文于2007年1月与王艺君签订《房地产买卖契约》时约定涉案房屋暂不过户，却未约定房产证原件的交付事宜，亦未有证据表明其已取得房产证原件。王艺君于2007年2月将涉案房屋抵押他人并办理他项权登记系因陈在文未尽到合理的注意义务限制王艺君对涉案房屋的二次转让、抵押等行为所致。其次，陈在文主张其于2011年知悉涉案房屋抵押他人而无法办理过户登记，但至法院2014年7月查封，长达3年的时间未积极采取措施维护自身合法权益存在过错。综上，涉案房屋未能办理过户登记至陈在文名下系陈在文的自身原因所致，陈在文因其过错未取得涉案房屋的物权，其主张对涉案房屋享有实体权利而排除执行不符合法律规定，一审判决未予支持并无不当。
综上，陈在文的上诉主张没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用100元，由陈在文负担。
本判决为终审判决。
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审判长 彭彩燕
审判员 王法坚
审判员 何姿玲
书记员 彭丽雯
审核：彭彩燕撰稿：彭彩燕校对：李杰印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年4月26日印制（共印16份）
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