广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4316号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：何巧，该公司职员。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈茂，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：何文静，住广州市荔湾区。
两被上诉人共同委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因与被上诉人陈茂、何文静商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9、10号楼的开发商，于2012年11月15日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月21日，陈茂、何文静（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区璧珑自编10号住宅（自编10栋）1503房（建筑面积135.11平方米），总金额为1686290元。甲方同意乙方按揭贷款方式支付房款，自预售合同网上签订之日（不超过5日）支付1016290元，余款670000元于2012年11月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方如未能按本合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲方履行了通知义务，而由于乙方原因未能按本合同第十三规定期限交付的，视为甲方已经按合同履行了交付义务，自甲方通知交付之日起，该商品房的一切风险转由乙方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按本条所述交房条件按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及本协议项下任何款项的（包括但不限于房价款），甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。办理按揭贷款手续的，乙方须于签订《商品房买卖合同》后当天内备齐贷款银行所要求提交之申请贷款资料，乙方未按期备齐贷款资料的，视为乙方逾期支付房价款，甲方有权将乙方需申请的按揭贷款金额视为乙方逾期付款金额，本条约定乙方备齐贷款资料期限届满之日视为乙方逾期付款日，自该日起，乙方应按本补充协议第三条的约定向甲方承担逾期付款的违约责任等”。签订合同后，陈茂、何文静于2012年11月21日向粤锐恒星公司支付首期款1016290元，现陈茂、何文静付清购房款。涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收、2014年6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。陈茂、何文静确认于2015年3月16日收到粤锐恒星公司发出的《催收楼通知书》，并认为其已于2015年3月21日接收涉案房屋。
粤锐恒星公司为证实陈茂、何文静逾期付款事实，向原审法院提供了《璧珑湾业主商业贷款或公积金贷款情况统计表》，该表显示陈茂、何文静申请公积金贷款670000元于2013年5月24日发放，该表特别说明，对于上表中出现的贷款迟延，是由于购房者提供贷款资料不及时、不完整、不真实或购房者资信存在问题等购房者自身原因所导致的。陈茂、何文静质证认为银行不能单方作出贷款发放迟延的声明。根据中国工商银行股份有限公司广州南沙支行提供的资料显示，陈茂、何文静于2013年1月14日申请公积金个人住房抵押贷款，于2013年3月1日与广州住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司广州南沙支行、粤锐恒星公司签订《住房公积金抵押贷款合同》，涉案房屋于2013年4月23日办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。
为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐恒星公司在诉讼中提交了《高压供电合同》。
广州供电局有限公司南沙供电局曾于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，陈茂、何文静对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议；粤锐恒星公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为2014年6月20日。
粤锐恒星公司提供入伙通知书、催收楼通知书、短信截图，以证明其按合同约定在2014年6月9日前通知陈茂、何文静收楼，陈茂、何文静否认收到上述通知书及短信，但粤锐恒星公司未提供其实际已向陈茂、何文静发出上述通知书及陈茂、何文静已接收该短信的依据。
因本案纠纷，陈茂、何文静于2015年3月26日向原审法院起诉，请求判令：粤锐恒星公司向陈茂、何文静支付延迟交楼违约金306600元（以总房价款1686290元为本金，从2014年3月15日起至2015年3月15日之日止按每日0.05%的标准计算）。
粤锐恒星公司原审答辩称不同意陈茂、何文静的诉讼请求。
原审法院认为：陈茂、何文静与粤锐恒星公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，但粤锐恒星公司提供的证据不能证明其在符合交楼条件后即时向陈茂、何文静发出收楼通知书，及时履行通知陈茂、何文静收楼的义务，据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给陈茂、何文静使用，已构成违约，陈茂、何文静要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。陈茂、何文静确认于2015年3月16日收到粤锐恒星公司发出的《催收楼通知书》，并要求逾期交楼违约金计至2015年3月15日止，予以支持。因合同约定的交楼日期为2014年3月15日前，故陈茂、何文静主张的延迟交楼违约金起算日期应为2014年3月16日为宜，对陈茂、何文静主张的该日前的延迟交楼违约金，不予支持。粤锐恒星公司理应承担的逾期交楼违约金从2014年3月16日起至2015年3月15日止每日以总房价款1686290元的0.05%计算为307747.92元，但鉴于陈茂、何文静只请求306600元，故粤锐恒星公司应支付逾期交房违约金306600元给陈茂、何文静。陈茂、何文静与粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。双方当事人于合同中未约定明确的付款期限，且陈茂、何文静与银行签订借款合同后，银行何时发放贷款非陈茂、何文静所能控制的因素，故粤锐恒星公司提交的《璧珑湾业主商业贷款或公积金贷款情况统计表》不能证实陈茂、何文静逾期125天付款的事实，对于其以上述理由要求无需承担本案延期交房的违约责任，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年6月16日作出如下判决：广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈茂、何文静支付延迟交楼违约金306600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2950元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。上述受理费2950元已经由陈茂、何文静预交，陈茂、何文静同意由广州市粤锐恒星房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈茂、何文静。
判后，粤锐恒星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐恒星公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，原审法院将“永久用电”作为法定交楼标准。显然错误。二、用电是基本居住要求。但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误，应为2014年6月20日。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、粤锐恒星公司与陈茂、何文静签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。八、涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司不存在逾期交楼的情形。九、粤锐恒星公司已按照合同约定通知陈茂、何文静收楼，并以各种方式催促陈茂、何文静收楼，但陈茂、何文静并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在陈茂、何文静，粤锐恒星公司无需承担迟延交付的责任。十、陈茂、何文静拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，陈茂、何文静才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但陈茂、何文静没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐恒星公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、本案中，涉案房屋在2014年3月15日已达到交付条件，同时在2014年6月6日取得竣工验收备案。但经粤锐恒星公司多次催促，陈茂、何文静仍拒绝办理收楼手续，并向法院起诉。可见，陈茂、何文静实际本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，陈茂、何文静实际上是不可能有任何损失的。十三、陈茂、何文静存在逾期付款，假定涉案房屋出现迟交楼依约粤锐恒星公司的交楼时间可以顺延，且不承担逾期交楼的违约责任，一审判决陈茂、何文静无需承担逾期付款的责任，违反了合同约定及法律规定。
为此上诉请求：一、判令撤销（2015）穗南法民三初字第337号民事判决，驳回陈茂、何文静的全部诉讼请求；二、判令一审、二审案件受理费均由陈茂、何文静承担。
被上诉人陈茂、何文静答辩称：同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。
本院认为：关于粤锐恒星公司应否承担延迟交楼违约金的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张涉案房屋已于2014年3月15日达到房屋交付条件，与国家相关规定相悖，本院不予采信。原审法院认定粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给陈茂、何文静已构成违约，应承担延迟交楼违约金并无不当。粤锐恒星公司提及的生效判决所涉楼盘，与涉案楼盘并非同样情形，故粤锐恒星公司以此为由提出的上诉请求理据不足，本院不予采纳。
关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐恒星公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐恒星公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐恒星公司亦未充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。
关于陈茂、何文静是否逾期付款的问题。由于粤锐恒星公司已发通知要求对方收楼，表明其已经同意按照《商品房买卖合同》所约定的时间交付房屋，并不寻求顺延交房时间，且粤锐恒星公司在一审中亦未对逾期支付涉案房屋房款的行为提出反诉，双方可以另行协商或另案主张，本案不予调处。
综上所述，粤锐恒星公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张永亮