湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂民一终字第00111号
上诉人（原审被告）：宜昌市第四中学，住所地湖北省宜昌市四新路*号。
法定代表人：张启家，该校校长。
委托代理人：姜华，湖北西陵律师事务所律师。
委托代理人：张幼君，该校副校长。
被上诉人（原审原告）：宜昌市诚信物业发展有限公司，住所地湖北省宜昌市港窑路8号。
法定代表人：陈贻环，该公司董事长。
委托代理人：刘强，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人宜昌市第四中学（以下简称宜昌四中）与被上诉宜昌市诚信物业发展有限公司（以下简称诚信物业公司）因合作开发房地产合同纠纷，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民二初字第00045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宜昌四中委托代理人张幼君、姜华，诚信物业公司法定代表人陈贻环、委托代理人刘强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诚信物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、宜昌四中向诚信物业公司支付超预算投资款及租金损失360万元（暂定，以鉴定报告为准），并承担从2004年4月20日起按年利率10%计算的利息）；二、确认合同竣工日为2005年12月29日；三、本案诉讼费由宜昌四中承担。
一审查明以下事实：
（一）2003年，宜昌四中经主管部门批准，拟以“引资建设、以经营权补偿投资方”方式联合修建体艺楼，并按建筑面积3600平方米标准委托上海市城乡建筑设计院进行体艺楼的设计，该设计院出具初步设计图（设计建筑面积3600平方米、装修等级为初装修）。2003年3月12日，宜昌四中与诚信物业公司签订《联合开发建房合同》，约定：由宜昌四中提供土地、诚信物业公司提供资金，联合开发宜昌四中体艺楼；该项目面积3600平方米，预算投资550万元；合同工期8个月，从宜昌四中完成搬迁、报建手续并将前述资料及建设土地交付诚信物业公司时计算；诚信物业公司负责规划范围内的绿化及道路硬化（但体艺楼三楼地面装修及体育设施建设、规划及监理等由宜昌四中负责）；诚信物业公司自合同工程项目竣工之日起，享有体艺楼一、二层房屋8年的使用权，并每年向宜昌四中交付租金20万元；任一方违约，造成本合同不能完全履行时，违约方应按预算额的10%承担违约金，违约金不足于弥补损失的，还应赔偿损失。合同签订后，宜昌四中于2003年3月27日与上海市城乡建筑设计院就体艺楼设计事务签订合同，该设计院于2003年4月出具了正式设计图（设计建筑面积为4200平方米），于2003年9月18日出具了施工图。由于体艺楼于2003年11月底具备施工条件（含报建手续及拆迁完成），宜昌四中以邀请招标方式确定由中建七局华南宜昌分公司施工。2004年3月4日，诚信物业公司与新概念商贸公司签订的《合同书》，约定由双方共同出资，各享有体艺楼一、二层8年50%的使用权；双方还于2004年3月15日签订《租赁合同》，约定由诚信物业公司将其50%使用权以出租方式转让给新概念商贸公司，诚信物业公司每年收取租金80万元（不含新概念商贸公司应承担的向宜昌四中每年交付的20万元中的50%，即10万元）。
宜昌四中对双方在签订《联合开发建房合同》时存在体艺楼初步设计图持有异议，认为体艺楼仅有一套正式设计图，且该正式设计图系双方签订《联合开发建房合同》后，才由宜昌四中委托他方设计完成。而诚信物业公司辩称，双方是依据初步设计图（当时设计建筑面积为3600平方米）载明的投资规模而签订《联合开发建房合同》的，该初步设计图标明的装修等级为初装修，而非正式设计图标明的精装修，这也是宜昌四中后来同意给予补偿的原因。由于当时初步设计图仅一张，故仍由宜昌四中保管，而未作为合同附件。对此一审认为，1、由于建筑屋设计及装修方案与投资成本关系甚大，故就常理而言，宜昌四中与诚信物业公司在磋商双方合作事宜时，应当有设计图作为合作条件的协商基础；况且，宜昌四中于2003年3月27日向设计单位出具委托，而该设计单位于次月即交付正式设计图，也明显与正常的设计周期不符，说明设计单位在此前即有初步设计成果。因此，诚信物业公司的陈述与情理相符，应予采信。2、在合同履行过程中，宜昌四中现场负责人出具说明载明“工程初步设计方案出来后，…发现原设计方案面积偏小，必须修改原方案；为改善体艺楼的使用功能和周边环境增加了一些零星工程”、宜昌四中向宜昌市教育局发出的报告、宜昌市教育局负责人签署“（变更设计后）外墙立面设计比较讲究，内外装修档次提高”的意见、诚信物业公司向四中发出的报告、施工过程中设计单位发出的变更设计通知单等证据，均证明于合同签订后发生“设计变更、装修档次提高”的事实，也佐证双方在签订合作合同时具有初步设计方案的事实。故对诚信物业公司陈述“双方在签订合同时具有初步设计方案”予以采信。同时，由于宜昌四中系体艺楼的建设方及设计方案（含初步设计方案）的委托方，其应当持有或能够取得该初步设计图而拒不提交，应由其承担举证不能的法律后果，即确认该初步设计方案中的装修为初装修。
（二）在主体施工过程中，由于中建七局华南宜昌分公司发现实际地质条件与设计之初的地勘资料并不一致，建施双方遂于2013年12月重新对地基进行设计（基础加深并临时护壁）并予以施工。由于当时设计体艺楼电源由宜昌四中提供低压电源（即未设计再行增容），故双方协商由诚信物业公司垫付增容费40余万元，由宜昌四中承担20万元并以2005年诚信物业公司应付宜昌四中的租赁费20万元予以抵扣（已履行）。在正式设计图中，污水处理方式为“生活污水直排市政污水管网”，但由于该设计不能达到环评要求，遂由设计单位另行设计了处理能力为30吨的化粪池一座并予施工。按双方于2003年3月签订的《联合开发建房合同》约定的8个月工期计算，体艺楼工程应于2004年初竣工，但由于拆迁迟延、重新变更设计、建筑面积增加、基础加深等原因，使工期延长，又恰逢市场原材料（钢筋、水泥）上涨，使施工成本增加。诚信物业公司遂要求宜昌四中对原材料上涨所致成本增加予以补偿，宜昌四中就此向宜昌市教育局发出增加投资40万元的报告，未获该局批复。
在装修施工过程中，由于宜昌四中考虑到体艺楼临街而应具有的展示效应，要求对体艺楼进行精装修，即：将原设计的防护栏由木质改为钢质；对校内（1-8轴）门厅进行了全玻地弹门、屋顶铝合金方形板吊顶、墙面仿瓷涂料、地面铺设花岗岩（或地砖）、踢脚线铺面砖等施工；卫生间进行了蹲式大便器自闭式冲洗、立式小便器安装自动冲洗、瓷高水箱、大理石洗漱台并增设相应管道等施工；对楼梯间增加踏步、墙面进行仿乳胶漆、花岗岩地面等施工；拆除原院墙及院墙外市政绿化带及人行道、电线杆，并重新硬化、铺设广场砖、构筑花坛并大理石铺面；校内门厅外加装轻钢雨棚；根据消防要求，对原玻璃幕墙与网架连接处加装TK板并涂防火涂料，增设室外消防给水。宜昌四中当时现场负责人苏治萍、杜官武出具说明，载明“前述零星工程（注：该说明另将室内、外给排水工程亦纳入增加工程范围）是为了完善体艺楼的使用功能、改善周边环境而增加的施工项目”（以下简称零星工程）。同时，诚信物业公司应宜昌四中要求，还对体艺楼三楼楼板（依合同约定，体艺楼第三层装修由宜昌四中负责）进行了预埋件施工。新概念商贸公司基于经营所需，经宜昌四中同意，出资在体艺楼一、二层加装了中央空调及手扶电梯；在体艺楼使用过程中，因宜昌四中占用了体艺楼一楼约40平方米的房屋作为值班室，故宜昌四中与新概念商贸公司协商，由宜昌四中在体艺楼三层提供一间约40平方米的房屋予以置换。
（三）前述工程完工后，宜昌四中于2003年12月15日编制了体艺楼《竣工报告》，体艺楼建设、勘察、设计、施工、监理等参建单位及规划、消防、环保等主管部门也于2004年12月间分别签署验收意见书，宜昌市城建档案馆于当月出具档案验收意见书并要求建设单位在三个月内将竣工资料归档。但由于宜昌四中因将体艺楼一、二层用于商业经营而改变了规划用途，故体艺楼至今未取得竣工验收备案证并办理房屋权属证书。此后，诚信物业公司依其与新概念商贸公司的租赁合同之约定，于2005年1月底将体艺楼一、二层交付新概念商贸公司经营使用。2012年下半年及2013年初，体艺楼一、二层使用人新概念商贸公司就8年租赁期届满后继租及签约主体（即确定出租权利人）事宜向宜昌四中发函，宜昌四中于2013年1月17日函告新概念商贸公司，通知宜昌四中与诚信物业公司的8年租赁期届满（即诚信物业公司无权再就该房屋使用权事宜进行处理）。由于诚信物业公司认为体艺楼于2005年9月30日才基本装修结束，故8年租赁期应至迟于2013年9月30日届满，并向宜昌四中发函提出异议；同时，诚信物业公司认为宜昌四中对其补偿的承诺应予履行（或以延长租赁期限方式予以补偿），遂起纷争。由于双方对补偿数额不能达成一致，宜昌四中依宜昌市教育局意见，于2013年1月单方委托湖北华审工程造价咨询有限公司对全部工程按2003年定额进行了造价鉴定，该公司出具了（2013）157号鉴定报告（以下简称华审公司鉴定报告），结论为体艺楼（含全部零星工程）工程造价为6364590.63元。诚信物业公司认为该鉴定系据宜昌四中单方提供材料而形成，且该鉴定方法（即对全部工程按定额进行鉴定）没有合同依据，不能作为双方解决纠纷的依据，提起诉讼。
（四）一审诉讼过程中，一审法院依诚信物业公司申请，委托宜昌长江建设项目管理有限公司对基础加深、材料上涨所增加的造价，零星工程、手扶电梯造价等予以鉴定。该公司于2014年7月25日出具了（2014）04号鉴定报告（以下简称长江公司鉴定报告）。结论为：体艺楼因基础设计变更而增加的造价为248305.36元，因二次设计而增加的造价为1121225.55元，零星工程造价为767969.06元，主材上涨增加的成本为181659元，诚信物业公司实际使用体艺楼一、二层的面积为2574.6平方米（宜昌四中为219.2平方米），具有单独签证单的造价为197500.98元，手扶电梯造价为506320.13元，等。
一审法院认为，诚信物业公司与宜昌四中签订的《联合开发建房合同》属联营合同，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效，各方当事人均应依该合同履行。现双方争议的为合同约定的8年经营期届满期限、是否存在合同外工程而应由宜昌四中补偿、宜昌四中应补偿诚信物业公司数额及违约责任等方面。对此，一审评述如下：
（一）关于合同约定的八年经营期届满期限问题。双方在《联合开发建房合同》中约定诚信物业公司对体艺楼一、二层所享有的八年经营权从“本合同工程项目竣工之日起”计算，虽然本案工程因改变规划使用用途而未能取得竣工备案证，但由于宜昌四中提交证据表明体艺楼因已于2014年12月经过了竣工验收及初步备案而具备了使用条件，故基于公平及合同目的考虑，可以诚信物业公司实际使用日作为经营期起算依据。虽然诚信物业公司提交其与新概念商贸公司的租赁合同载明的签署日为2004年3月15日，但由于该合同也仅载明租赁期起算日为“为竣工验收交付使用之日起计算”，并不能作为判定租赁期具体起算时间的依据。但据新概念商贸公司向宜昌四中所发出的函（该函载明“租赁期限将于2013年1月31日到期”），应当推定诚信物业公司实际占用及使用体艺楼的时间为2005年1月31日。故此，确定合同约定的诚信物业公司对体艺楼一、二层8年经营期届应于2013年1月31日届满。诚信物业公司虽辩称“由于合同含装修，故租赁期起算日应以装修完成日（即2005年9月30日）起算”，但由于诚信物业公司未就装修完成日提交证据，且诚信物业公司自愿接受房屋并有效使用（以向他人出租方式）系其对自己合同权利处分行为，故对该抗辩不予支持。
（二）关于是否存在合同外工程而应由宜昌四中予以补偿问题。庭审表明，双方争议的主要为合同外（或设计变更）工程项目问题。现已查明，宜昌四中与诚信物业公司在签订合作合同时，是基于初步设计图而确定诚信物业公司的投资额、继而确定了双方的权利与义务。因此，凡是不属于初步设计图所载明的施工范围的工程量，均应属于合同外（或设计变更，下同）范围并应由宜昌四中予以补偿。据此，结合双方在施工过程中所形成的相关证据，对争议的合同外项目作如下评述：1、关于长江公司鉴定报告载明的因基础设计变更而增加的造价问题。由于在司法实践中，对于施工过程中发生实际地质条件与勘察条件不一致而造成基础设计变更的，除非双方当事人有相反约定，均应按变更后的工程量增加工程款，故确认该248305.36元，应属合同外项目且应由宜昌四中补偿。2、关于长江公司鉴定报告载明装饰装修部分所涉合同外工程问题。由于“楼梯间装修、增加踏步并改为花岗岩，安全防护栏由木质改为不锈钢，门厅装修并加装轻钢雨棚，卫生间装修，玻璃幕墙”等内容，明显超出了初装修范围且宜昌四中不能提交证据证明前述装修属于双方约定的合同内范围；相反，现有证据表明“地面大理石、面砖等铺设，墙面乳胶漆粉刷，房顶铝合金方形板吊顶”系据设计单位在施工过程中发出的《工程设计修改通知单》而施工，且宜昌四中当时现场负责人还出具了应予补偿的证明；故，前述工程应属于合同外工程并应由宜昌四中补偿。设计单位就增加消防工程发出的《工程设计修改通知单》、中建七局华南宜昌分公司就消防工程不属于施工范围发出的函、宜昌四中现场负责人就消防工程另行进行签证且出具“不属于合同范围”的意见，表明当时初步设计方案并未包括消防工程，故“幕墙与网架连接处TK板和网架防火材料”应属于合同外范围。由于合同约定“体艺楼三楼地面装修及体育设施建设由宜昌四中负责”，故由诚信物业公司施工的“三层楼板预埋件施工”应属于合同外范围。因此，长江公司鉴定报告载明的“装饰装修部分增加的工程造价1121225.55元”，属于合同外范围且应由宜昌四中予以补偿。3、关于长江公司鉴定报告载明零星工程所涉合同外工程问题。由于体艺楼原设计污废水合流排至市政污水管网（而未载明修建化粪池），宜昌四中不仅未提供证据表明原设计中具有化粪池，相反，其现场工作人员还证实该化粪池系增加的工程，故该化粪池应属合同外工程（对应工程造价184439.09元）。虽然原合同载明诚信物业公司施工范围包括“体艺楼规划范围内的绿化及道路硬化”，但并未载明前述硬化应铺设广场砖、也未载明花坛应挂贴大理石，结合现有证据表明的“提高原设计装修档次”之事实，确认“铺设广场砖、化坛挂贴大理石”属合同外范围（对应造价为163387.04元）。如前述，由于初步设计未考虑消防设施，且室外消防给水属施工过程中设计单位以《工程设计修改通知单》形式通知增加的工程，故该工程属合同外工程（对应造价为42969.22元）。由于双方在施工过程中就电力增容已达成一致（即加装变压器一台，由宜昌四中出资20万元）且已履行，故合同外工程不应再对电源系统予以考虑。至于体艺楼给、排水，由于系建筑物正常使用所必须的配套设施，故该部分工程不应纳入合同外工程范围。4、关于长江公司鉴定报告载明的签证单部分。该部分签证单虽无原件或复印件，但数据来源于宜昌四中委托华审公司审计时而提交，且诚信物业公司对该部分数据的真实性不持异议，故对该部分数据予以采信。由于该部分数据主要因体艺楼屋顶网架施工过程中而产生，考虑到体艺楼存在变更设计之事实及宜昌四中现场负责人对该部分签证单予以了签证，说明该部分费用系因屋顶变更设计（提高体艺楼顶部外观档次）而产生，故该部分应纳入合同外工程范围（对应工程造价197500.98元）。5、由于中央空调、手扶电梯系房屋使用人（新概念商贸公司）为其经营所需而出资安装，宜昌四中并未因此而额外取得收益（既未使用，也未因此而增加租金收益），现也无证据证明诚信物业公司对前述设施享有所有权或残值处分权，故诚信物业公司主张该部分属合同外工程范围并主张补偿款，没有事实及法律依据。6、诚信物业公司虽主张所增加的建筑面积600平方米工程款，但由于诚信物业公司也因此取得了体艺楼一、二层相应增加的房屋面积八年使用权，故该主张与合同约定的目的不符，不应予以支持。7、关于诚信物业公司以“宜昌四中占用了体艺楼一楼门厅、并设立40余平方米的值班室，加上消防通道，致诚信物业公司实际使用面积减少200余平方米”为由，请求由宜昌四中对该减少部分的收益损失进行补偿问题。现查明，虽然合同约定“诚信物业公司享有体艺楼一、二层房屋8年的使用权”，但诚信物业公司实际使用体艺楼一至二层房屋的建筑面积为2574.6平方米，其余219.2平方米由宜昌四中使用。宜昌四中使用面积中，扣除以“置换方式”方式使用的值班室面积（实际面积36.8平方米，按宜昌四中自认的40平方米计算），则宜昌四中多使用面积为179.2平方米。参照诚信物业公司与新概念商贸公司所签订租赁合同约定的租金标准计算，则八年租金收益减少为100.4万元［计算式：179.2平方米×（160万元÷2574.6平方米）×8年］，应由宜昌四中补偿。8、诚信物业公司还以“因开工日过度延后、施工过程中又发生设计变更，致体艺楼竣工日期延至2005年（该年度原材料价格上涨明显）”为由，请求宜昌四中对该部分损失予以补偿。一审认为，合同约定的开工日“从宜昌四中完成搬迁、报建手续并将前述资料及建设土地交付诚信物业公司时计算”，故从合同约定的具备开工时间（即2003年11月底）起算，则至实际竣工日止（即2005年1月），经过期间约14个月，并未明显超过合同约定的8个月工期。期间原材料价上涨，应属于商业风险，其后果应由诚信物业公司自行负担。即便诚信物业公司认为该风险属于“情事变更”而应调整单价，则其也应于一年内主张，否则其超过了法律规定的撤销、变更合同的除斥期间。宜昌四中就诚信物业公司的上述调整请求而向其主管部门发出的请示函，也不能作为宜昌四中与诚信物业公司就此达成合意的依据。因此，对该请求不予支持。
（三）宜昌四中应补偿的数额及违约责任问题。据前述，由于诚信物业公司所施工工程包括地质原因致设计变更而增加的造价248305.36元、因设计变更而增加的装饰装修工程造价1121225.55元、增加的零星工程588296.33元（含污水处理系统184439.09元，铺设广场砖及花坛挂贴大理石等造价163387.04元，增加的消防系统造价42969.22元，屋顶变更签证单造价197500.98元），合计1957827.24（以下统称新增工程造价），应由宜昌四中予以补偿。现有证据表明，诚信物业公司已于2004年3月10日就该补偿问题向宜昌四中发函主张权利，宜昌四中也于2004年4月20日就前述补偿问题向主管部门发出了请示函，且体艺楼也已于2005年1月31日交付使用，参照《中华人民共和国合同法》第二百六十三条“…对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确…定作人应当在承揽人交付工作成果时支付…”之规定，确定宜昌四中应于该日履行前述增加工程造价款的补偿义务，否则，其应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，承担违约责任。虽然《联合开发建房合同》约定“任一方违约，造成本合同不能完全履行时，违约方应按预算额的10%承担违约金”，但由于该条款系针对“诚信物业公司投资、宜昌四中交付体艺楼供诚信物业公司使用八年”等主要义务进行的约定（即并未约定补偿款迟延支付的违约责任问题），且该违约责任条款载明的“造成本合同不能完全履行”也与本案履行情况不符（即本案合同已基本履行完毕），故该违约责任不能作为本案违约责任的处理依据。况且，依宜昌四中迟延履行清偿义务的债务数额及期间，前述约定的违约金远低于按同期同档中国人民银行贷款利率计算的资金占用利息，故诚信物业公司请求按照中国人民银行贷款利率计算违约金，符合双方合同约定的“违约金不足于弥补损失的，还应赔偿损失”，应予支持。但参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算”、第十八条“利息从应付工程价款之日计付…”之规定，确认宜昌四中应从2005年2月1日起至实际给付之日止，承担按中国人民银行发布的同期同档贷款利率计算的利息损失赔偿责任。宜昌四中虽辩称“诚信物业公司主张补偿款，没有事实及法律依据”，与查明的诚信物业公司实际上对大量合同外工程进行了施工之事实不符，也与其在施工过程中承诺对诚信物业公司予以补偿的事实不符，不予支持。同理，宜昌四中因多占用体艺楼一、二层使用面积而造成诚信物业公司租金损失100.4万元，亦应由宜昌四中予以补偿。但由于前述损失数额系按合同履行完毕（即八年）后计算确定，且诚信物业公司在合同履行过程中并未明确该损失补偿请求，故酌定前述损失赔偿款于判决生效后十日内给付；否则，宜昌四中应承担按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息损失。
综上，本案事实清楚，法律适用明确。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认宜昌四中体艺楼的竣工日期为2005年1月31日；二、宜昌四中于判决生效后十日内支付诚信物业公司增加的工程款1957827.24元，并承担从2005年2月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；宜昌四中于判决生效后十日内赔偿诚信物业公司因交付的使用面积减少而遭受的租金收益损失1004000元，并承担从该次日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息损失。三、驳回诚信物业公司的其他诉讼请求。若宜昌四中未按本判决所确定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。一审案件受理费60386元，由诚信物业公司承担30193元，由宜昌四中承担30193元。
宣判后，宜昌四中不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决第二项，由诚信物业公司承担本案全部诉讼费用。主要理由：1、一审认定事实不清。涉案工程宜昌四中没有初步设计图，该项目只有一个设计图，方案是2003年4月通过规划审批，详细施工图是2003年8月通过施工图纸审批，2003年9月8日签订的招标代理合同，中建七局在2003年10月22日中标。如果对《联合开发合同》中不明确的部分应以该方案图为准，不可以随意断定宜昌四中取得了初步设计图，诚信物业公司也没有证据证明宜昌四中有初步设计图。因此诚信物业公司应当对宜昌四中是否有初步设计图承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。2、对于诚信物业公司主张的给排水、门厅、大楼装修、道路硬化及绿化、轻钢雨棚等零星工程属于合同约定的范围，宜昌四中不应再承担补偿责任。3、宜昌四中并没有占用体艺楼的门厅，对于消防通道也计算到宜昌四中要给诚信物业公司的租金这一算法，无理由也无根据。事实上宜昌四中以置换的方式使用了一个值班室，所以也不存要支付租金给诚信物业公司。4、在一审中诚信物业公司提交的苏志平、杜官武的证人证言未经质证就被采信不当。5、争议的标的属于国办教育的国有资产，宜昌四中有权维护该资产的权益，法院应依法明确该项目的总投资额，再依《联合开发合同》中约定的投资包干价550万元，才能准确确定其实际增减投资额。
诚信物业公司辩称：1、双方签订的联合开发建房合同合法有效，应当依法予以保护。双方约定的是3600平方米，预算投资550万元，实施建设中才有正式设计图，正式设计图通过规划是在2003年4月，2003年8月通过施工图纸审批，委托设计时间是2003年3月27日，2003年10月22日中标之后才开工，工程中变更增加到了4200平方米，明显超出550万的预算投资，实际情况超出双方约定的标准。2、诚信物业公司因交付的使用面积减少而遭受的租金收益损失1004000元，宜昌四中应当支付。3、合同约定的工程范围有诸多证据进行证明，且宜昌四中也多次认可，证据链完整，苏志平、杜官武是当时宜昌四中的负责人和经办人，未质证因是宜昌四中的工作人员不到庭，一审认定是符合情理的，且550万是预算投资总额并非投资包干价。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，诚信物业公司未提交新证据；宜昌四中提交一份证据，即《宜昌四中体艺楼方案设计》，拟证明初步设计图上有玻璃幕墙的设计。诚信物业公司经质证认为，对该证据的真实性、关联性和证明目的以及合法性有异议，因该证据的设计单位和委托设计的单位不同，且加盖印章的时间是今年，出图的是东岸国际建筑人设计咨询有限责任公司并非存在，出图的时间是2003年1月，此时诚信物业公司没有参与这个项目，签订合同是2003年3月，与建立合作关系的时间不一致，合同约定面积是3600平方米，但该证据显示是4604平方米，这与争议的项目无关。该证据的主要经济指标和技术指标中，表明有存在玻璃幕墙的内容，是2015年4月盖章的说明中陈述有玻璃幕墙，但实际上委托的设计公司是没有设计玻璃幕墙的资质，所以初步设计图上不可能有玻璃幕墙的设计，该证据与实际情况相矛盾，且该盖章的公司并不存在。
本院经审查认为，宜昌四中在二审中提交的《宜昌四中体艺楼方案设计》，落款人为东岸国际建筑人设计咨询有限责任公司，而并非加盖公章予以说明的上海东岸建筑设计咨询有限公司，且建筑面积是4604平方米，而宜昌四中与诚信物业公司签订《联合开发建房合同》约定的建筑面积为3600平方米，故说明该《宜昌四中体艺楼方案设计》是在涉案合同签订后作出的，该证据不能证明宜昌四中的证明目的成立。同时，宜昌四中在二审中以该证据系新证据为由，申请对本案相关的工程造价进行重新鉴定，因其提出重新鉴定的理由不能成立，其申请重新鉴定的请求，本院不予支持。
对一审认定的事实，诚信物业公司无异议；宜昌四中认为一审对初始设计的装修等级认定不当，涉及玻璃幕墙、楼梯等依据其在二审中提供的《宜昌四中体艺楼方案设计》，应认定为精装修，同时一审对证人并未出庭就进行采纳违背了证据规则的规定。本院经审查认为，宜昌四中认为一审对装修等级的异议，因其在二审中提交的证据本院不予采信，故该异议不能成立。而对于一审采信苏志平、杜官武的说明是否违反法律规定的问题，因宜昌四中在二审中陈述，由于该二人当时作为宜昌四中的负责人，是在诚信公司要求补偿而宜昌市教育局委托审计部门进行时出具的当时现场情况的说明，并非是为本案诉讼所作的说明，实为证明当时相关事实的证据，而非证人证言。故一审对在诉讼前由宜昌四中当时负责人就相关事实所作的说明作为认定事实的依据，在诚信物业公司无异议时，符合对证据采信的法律规定，并无不当。故对一审认定的事实，本院予以确认。
本案二审争议的焦点问题是：1、诉争工程是否存在合同外工程以及工程款如何处理；2、宜昌四中交付的房屋使用面积是否存在面积减少的问题，如果存在，宜昌四中是否应当赔偿诚信物业公司的租金损失。
本院认为，涉案宜昌四中与诚信物业公司签订的《联合开发建房合同》，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。
关于诉争工程是否存在合同外工程以及工程款如何处理的问题。本院认为，根据查明的事实，双方在2003年3月12日签订的《联合开发建房合同》中，约定该项目面积3600平方米，诚信物业公司投资预算为550万元，而在2003年4月由设计单位出具的正式设计图中，建筑面积为4200平方米，实际建筑面积比原合同中约定的建筑面积多出600平方米，故必然发生合同外的工程量。在诚信物业公司同时亦提交证据证明所实际完成后的工程项目的装修标准与原设计的装修标准不一致，系按宜昌四中的要求进行变更时，对该部分变更设计方案后所产生的费用，应由宜昌四中承担。且从本案诉讼前由宜昌四中依宜昌市教育局意见单方委托所作出的华审公司鉴定报告结论，亦超出了诚信物业公司投资550万元数额，只是诚信物业公司对该结论不予认可而引起本案讼争。对于增加的费用数额，一审诉讼期间，一审法院根据诚信物业公司申请，委托宜昌长江建设项目管理有限公司进行司法鉴定，对该鉴定报告中合理的鉴定结论予以确认，具有事实和法律依据。而对于宜昌四中上诉中所称原项目的初步设计图上有玻璃幕墙设计，该部分的费用不应由其另行补偿的上诉意见，因宜昌四中在二审中所提交拟证明其理由成立的证据，诚信物业公司对真实性和关联性不予认可，且经本院审查不予采信，故宜昌四中的该上诉理由，不能成立。
关于宜昌四中交付的房屋使用面积是否存在面积减少的问题，如果存在，宜昌四中是否应当赔偿诚信物业公司的租金损失的问题。本院认为，根据宜昌长江建设项目管理有限公司的鉴定结论，诚信物业公司实际使用体艺楼一至二层房屋的建筑面积为2574.6平方米，其余219.2平方米由宜昌四中使用，扣除以“置换方式”方式使用的值班室面积（实际面积36.8平方米，按宜昌四中自认的40平方米计算），则宜昌四中多使用面积为179.2平方米。故一审参照诚信物业公司与新概念商贸公司所签订租赁合同约定的租金标准计算，有事实依据。但一审对租金的计算结论为100.4万元［计算式：179.2平方米×（160万元÷2574.6平方米）×8年］错误，计算结果应为89.09万元，故对该计算错误的部分，本院依法予以纠正。
综上，一审对数据的计算错误，导致对事实认定部分不当，本院依法予以纠正。上诉人宜昌四中的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民二初字第00045号民事判决第一项；
二、撤销湖北省宜昌市中级人民法院（2013）鄂宜昌中民二初字第00045号民事判决第二项、第三项；
三、宜昌市第四中学于判决生效后十日内支付宜昌市诚信物业发展有限公司增加的工程款1957827.24元，并承担从2005年2月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；宜昌市第四中学于判决生效后十日内赔偿宜昌市诚信物业发展有限公司因交付的使用面积减少而遭受的租金收益损失890900元；
四、驳回宜昌市诚信物业发展有限公司的其他诉讼请求。
若宜昌市第四中学未按本判决所确定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费60386元，由宜昌市第四中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵震宇
代理审判员 李 萍
代理审判员 郭振华
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 向 珂