安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初2683号原告：深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区南艳湾商业广场A座3楼，统一社会信用代码91340100748945776J（1-1）。法定代表人：肖镇钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏仕林，安徽点赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：任水德，安徽点赞律师事务所律师。被告：张茂森，男，1948年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：王旭东，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司（以下简称恒基物业合肥分公司）诉被告张茂森物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒基物业合肥分公司的委托诉讼代理人夏仕林,被告张茂森的委托诉讼代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、张茂森支付物业电费3098.7元、空调费28888元、公共能耗15958.6元、管理服务费73039元，合计120984.5元（2015年1月-2016年12月）；2、张茂森承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年张茂森购买位于合肥市××东××金融广场××室的商业办公楼。2012年11月1日恒基物业合肥分公司与合肥东怡酒店有限公司达成前期物业管理合同。2013年6月13日，恒基物业合肥分公司和张茂森就东怡金融广场37层B座3701-3708室的商业办公楼，签订前期物业管理服务合同，合同对双方的权利义务，物业费收费标准均作出明确约定。合同签订后，恒基物业合肥分公司按照约定，提供安保、保洁、消防设施的维修保养、电梯的保养与维护等服务。张茂森前期按约定支付物业管理费，后一直拖延支付物业管理费。截至2016年12月31日，恒基物业合肥分公司所有的东怡金融广场37层B座3701-3708所欠电费3098.7元、空调费28888元、公共能耗15958.6元、管理服务费73039元，上述四项费用合计120984.5元。恒基物业合肥分公司多次催要未果，诉至法院。张茂森辩称：涉案房屋东怡金融广场37已经于2016年6月29日裁定过户归中国民生银行合肥分行所有，该日之后的所有与物业有关的费用均应该由中国民生银行合肥分行来承担。涉案房屋2014年分别出租他人，租赁合同约定承租方直接支付物业费给恒基物业合肥分公司，张茂森对承租户实际缴纳物业费用到何时不清楚。恒基物业合肥分公司主张的电费、空调费、公共能耗费没有相应的证据支持，对此不予认可，张茂森愿意承担实际欠付的部分物业管理服务费。经审理查明：2011年3月23日，位于合肥市阜南路169号的东怡金融广场的建设单位合肥东怡酒店有限公司委托恒基物业合肥分公司对该广场提供前期物业服务，双方签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，对配电室、办公区域等范围的设备设施及线路进行运维服务，保障其正常运行，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，（保安及）公共秩序维护、安全防范等事项的（协助）管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。高层办公物业服务费标准为每月每平方米2.5元，业主最迟于当月最后一日前交纳当月物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从前约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知恒基物业合肥分公司。合同期限自2011年3月25日起至2012年3月24日止，若业主委员会在合同期限满后尚未成立，合同顺延至业主大会成立选聘新物业服务企业为止。2011年4月8日，合肥东怡酒店有限公司与恒基物业合肥分公司签订的补充协议约定，高层办公物业服务费标准调整为每月每平方米5元。张茂森自合肥东怡酒店有限公司购买位于安徽省合肥市阜南路169号东怡金融广场B-3701号、B-3702号、B-3703号、B-3704号、B-3705号、B-3706号、B-3707号、B-3708号共计8套房产后，张茂森（乙方）与恒基物业合肥分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》约定，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；高层办公物业服务费标准为每月每平方米5元，每月的前十天交纳该月度的物业服务费，乙方出租物业的，物业服务费用由乙方交纳，乙方与承租人约定由承租人约定由承租人交纳物业服务费用的从其约定，乙方负连带交纳责任。共用设施、设备及场所公摊费用根据实际使用情况计算每户业主的分摊量，并按水、电的原来价格标准据实分摊。其他公共区域（如楼层共用卫生间）正常使用中产生的水电能耗费，按乙方自用部分建筑面积分摊。中央空调系统运行能耗费用（包含水、电和蒸汽三项），按乙方自用部分建筑面积分摊。2016年6月29日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2015）合执字第00501号执行裁定书，裁定张茂森所有的位于安徽省合肥市阜南路169号东怡金融广场号共计8套房产的所有权及相应的其他权利归中国民生银行股份有限公司合肥分行所有。因张茂森未支付按时支付物业费，恒基物业合肥分公司向其书面催要未果，于2017年3月28日诉至本院，要求判如所请。以上事实，由恒基物业合肥分公司提交的买卖合同、前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、交款通知书，张茂森提交的执行裁定书及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：张茂森与恒基物业合肥分公司之间存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。恒基物业合肥分公司为东怡广场提供了物业服务，张茂森作为业主应当依据国务院物业管理条例的规定及双方物业服务协议的约定，及时主动向恒基物业合肥分公司交纳物业服务费。《最高人民法院》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，业主逾期交纳物业费的，物业公司有权向法院提起诉讼，行使其对业主收取物业费的债权请求权。关于张茂森抗辩恒基物业合肥分公司未履行催要义务，恒基物业合肥分公司为此提交了交款通知书，张茂森认为该交款通知书系向承租户送达，张茂森对此不知情，本院认为恒基物业合肥分公司向涉案房屋承租人送达交款通知书的方式，符合债权催收的合理方式，履行了书面催要义务。对于恒基物业合肥分公司各项诉请，本院分析认定如下：张茂森对于恒基物业合肥分公司诉请明细表中所列房屋面积均无异议，关于物业费标准，双方在合同中明确约定为每月每平方米5元，关于物业费缴费时间，2016年6月29日，安徽省合肥市中级人民法院裁定涉案房屋所有权及相应的其他权利归中国民生银行股份有限公司合肥分行所有，故张茂森应将物业费交纳至2016年6月29日。据此计算，张茂森应向恒基物业合肥分公司缴纳物业费39951.4元。关于电费、空调费、公共能耗费，因恒基物业合肥分公司未提供计算依据及每户计算标准，故本院对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张茂森于本判决生效之日起十日内向原告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司交纳物业费39951.4元；二、驳回原告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司负担1920元，张茂森负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  陆翠玲人民陪审员  阮菊芳人民陪审员  卢立生二〇一七年十一月三十日书 记 员  潘亚慧附：本判决适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。