江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06162号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州超益电子材料有限公司。
委托代理人彭浩，江苏和合合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市百盛特种水产有限公司。
委托代理人邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）苏州市怡良食品有限公司。
委托代理人丁双龙，江苏名威名律师事务所律师。
上诉人苏州超益电子材料有限公司（以下简称超益公司）因与被上诉人苏州市百盛特种水产有限公司（以下简称百盛公司）、苏州市怡良食品有限公司（以下简称怡良公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市吴中经济开发区南湖路123、125号10幢房屋为百盛公司所有。2009年10月20日，百盛公司将上述房屋出租给怡良公司，租赁期限为2009年10月15日起至2019年10月14日止。季度租金为117500元，经百盛公司书面同意后，怡良公司可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由怡良公司负责，包括向转租户收取租金等。
2012年11月15日，怡良公司与超益公司签订了厂房租赁合同一份，该合同的主要内容为：怡良公司将位于南湖路125号厂房租赁给超益公司使用，租赁面积为360平方米，租赁期限为2年，自2012年11月15日至2014年11月14日止，月租金为6120元，水费为10元／人／月（按5人每月计算）、电费为1.2元／度、物业费为0.5元／平方米／月计算，费用由超益公司承担，并在收到水、电费收据后，三个工作日内根据实际使用量付款。
2014年10月28日，百盛公司和怡良公司又签订了协议一份，该协议的主要内容为：百盛公司、怡良公司双方于2009年9月、10月签订了两份《租赁合同》，由怡良公司承租百盛公司的南湖路125号的4号、5号厂房，租期均为10年。承租后，怡良公司自用部分厂房，其余部分转租给其他企业或个人。2014年因政府规划需要对百盛公司所有的1至5号厂房中的1至2号厂房拆迁，经政府同意对3至5号厂房进行拆迁或收购。又百盛公司知道怡良公司将部分厂房转租，要求转租合同到期后怡良公司不再与转租户续签合同，因此怡良公司委托律师通知转租合同即将到期的各转租户，明确到期后不再续签，并要求做好拆迁准备。现双方达成如下协议：关于4号厂房的租赁合同，双方继续履行，百盛公司允许怡良公司在合同限定的租赁期限内，将自用的多余部分房屋转租。怡良公司对转租户可能造成的违约承担连带责任。合同期内若遇政府或规划拆迁按规定办。关于5号厂房的租赁合同，双方一致同意于2014年11月1日起解除，但5号厂房内怡良公司所建保鲜库（面积约40平方米）继续保留并由怡良公司使用，怡良公司按4号厂房租金支付，5号厂房外的临时简易房保留，仍暂由怡良公司继续使用，若百盛公司因整体规划需要应立即拆除。签订本协议后，5号厂房内到期转租户及未到期转租户清退事宜，由百盛公司负责协商处理相关清退工作由百盛公司自行进行，怡良公司指派专人协助配合百盛公司做好清退工作。
2014年10月29日，百盛公司和怡良公司联合出具通知一份，该通知的主要内容为：怡良公司曾于2014年8月14日委托律师向即将到期的各承租户致函，明确各承租户在承租合同到期后将不再续签合同，并要求按合同规定做好搬迁。现转租方与产权方协商一致，自2014年11月1日起解除双方关于5号厂房的租赁合同，转租方已将该厂房租赁权限全部返还给产权方，产权方现重申：请即将到期的承租户自行搬离，对尚未到期的承租户，产权方同意使用至租赁合同到期后搬迁。同日，百盛公司还向超益公司发出通知一份，该通知的主要内容为：怡良公司转租给超益公司的房屋将于2014年11月14日到期，此前转租方也于2014年8月20日左右，向承租户发送了明确到期不再续签、做好搬迁工作的律师函。现郑重通知超益公司，由转租方与超益公司签订的租赁合同到期后，百盛公司将如期收回、不再续租。请超益公司接到通知后至租赁合同到期日如期搬迁，按合同规定将厂房恢复为承租时式样。
以上事实由百盛公司提供的房产证、租赁合同、协议、通知以及本案庭审笔录予以证实。
原审原告百盛公司的诉讼请求为：判令超益公司立即迁出承租房屋，并按原承租标准向百盛公司赔偿损失，支付水费250元、电费3648元和物业费900元。
原审反诉原告超益公司的诉讼请求为：判令百盛公司赔偿超益公司各类损失142000元，其中房屋漏水所造成的损失65000元，停电停水损失55000元，装修损失10000元，搬迁损失10000元，营业执照变更损失2000元，怡良公司对上述损失承担连带赔偿责任。
原审法院认为，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。本案中，超益公司与怡良公司于2012年11月15日签订的租赁合同于2014年11月14日到期，双方并未再续签合同，因此超益公司应当于合同到期日即2014年11月15日将本案租赁的厂房退还给怡良公司，因此超益公司再继续占有百盛公司的房屋无法律上和合同上的依据。至于超益公司辩解，其与怡良公司承租厂房时，怡良公司承诺可以承租10年的，并且把怡良公司与百盛公司之间的租赁合同出示给超益公司看了。然，超益公司对该辩解未提供任何证据，原审法院实难采信，且即使超益公司辩解属实，但也因怡良公司与百盛公司达成了由百盛公司收回房屋的协议，怡良公司已经失去了转租该厂房的权利，作为次承租人的超益公司当然无权再继续占有使用该厂房。现超益公司占有其房屋属于非法占有行为，严重侵犯了百盛公司的物权，百盛公司要求超益公司归还房屋符合法律规定，百盛公司的物权应予保护，超益公司应当从本案所涉房屋内迁出腾空。关于百盛公司主张的损失问题，因超益公司非法占有百盛公司的房屋，损害了百盛公司的物权，导致百盛公司的出租、收益权受损，百盛公司请求按原承租标准向百盛公司赔偿损失，其请求合法有据，应予支持。根据超益公司与怡良公司签订的租赁合同，月租金为6120元，即日租金为204元。因此超益公司应当自其与怡良公司的租赁合同到期日之次日起即2014年11月15日起至超益公司实际从该厂房腾空迁出之日止、以每日204元为标准向百盛公司支付逾期占有使用费。关于百盛公司主张的水费、电费和物业费问题。百盛公司提供了水费、电费明细表，该表载明超益公司结欠电费3684元。超益公司经质证后表示需要回去核实，截至本判决作出之日，超益公司仍未作出任何答复，因此根据证据规则，原审法院采信百盛公司的主张，超益公司结欠百盛公司电费3684元。关于水费问题，因超益公司和怡良公司的租赁合同中约定，水费10元每月，按5人计算，因此百盛公司主张水费250元并无不妥；关于物业费，租赁合同约定每平方米每月0.5元，超益公司租赁的面积为360平方米，因此百盛公司主张物业费900元符合合同约定。
关于超益公司的反诉请求。超益公司要求百盛公司赔偿漏水所造成的损失问题。超益公司提供了其公司出具的因厂房渗水造成其损失要求怡良公司尽快解决的通知一份、由东莞市意亿机械科技有限公司出具的收据一张、模糊不清的照片8张和加盖“东莞市寮步楚源机械”公章的全自动切台维护单一张。百盛公司质证后认为，其并没有收到超益公司发出的通知，对超益公司提供的上述证据不予认可；怡良公司经质证后认为，其并没有收到超益公司发出的通知，通知所反映的情况也不是事实，在2014年超益公司反映漏水情况时怡良公司就进行了及时的维修，对超益公司提供的上述证据不予认可。原审法院认为，超益公司以2014年厂房漏水为由要求百盛公司和怡良公司赔偿，但其提供的上述证据与其漏水损失的关联性无法确认，且百盛公司与超益公司之间并不存在直接的租赁关系，其该反诉请求原审法院不予支持。
关于超益公司反诉请求要求百盛公司与怡良公司赔偿停电停水损失的问题。因超益公司与怡良公司的租赁合同到期后，其应当立即从本案所租赁的厂房内迁出，其占有该厂房属于非法占有行为，百盛公司与怡良公司无义务再为其提供水电等附属服务，超益公司的该反诉请求于法无据，原审法院不予支持。关于超益公司反诉请求要求赔偿装修损失10000元的问题。超益公司既未提供其对该厂房进行了装修的证据，其与怡良公司的租赁合同也并未约定合同到期后怡良公司应当承担其装修损失，因此其该主张无合同依据，原审法院不予支持。关于超益公司反诉要求百盛公司与怡良公司赔偿搬迁损失10000元的问题。因超益公司与怡良公司的租赁合同到期后，超益公司有义务立即从所租赁的厂房内迁出，搬迁是超益公司应自负的义务，其向百盛公司和怡良公司主张搬迁费无任何法律依据，原审法院不予支持。关于其要求百盛公司和怡良公司赔偿营业执照变更的损失问题，超益公司亦无任何合同依据和法律依据，其请求原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、苏州超益电子材料有限公司于判决生效之日起十日内从其所承租的苏州市吴中经济开发区南湖路123、125号10幢房屋内迁出，并向苏州市百盛特种水产有限公司支付自2014年11月15日起至苏州超益电子材料有限公司实际从该厂房迁出之日止、以每日204元为标准计算的逾期占有使用费。二、苏州超益电子材料有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市百盛特种水产有限公司支付电费3684元、水费250元、物业费900元，合计人民币4834元。三、驳回苏州超益电子材料有限公司全部反诉请求。案件本诉受理费人民币686元，反诉受理费1570元，合计人民币2256元，由苏州超益电子材料有限公司负担。
上诉人超益公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、百盛公司于2009年将房屋出租给怡良公司，怡良公司同时将房屋转租给超益公司。在2012年怡良公司和超益公司又续签了合同。实际上双方约定的租赁期限是10年，出于租金考量才分别签署不同期限的租赁合同，故不应当按照2012年11月15日的租赁合同中认定租赁期限。百盛公司、怡良公司于2014年底要求超益公司迁出租赁房屋无法律依据，是违约行为，两公司协议解除双方的租赁合同侵害了超益公司的合法权益。2、厂房使用期间一直漏雨，致超益公司损失巨大。百盛公司、怡良公司在违约的基础上对超益公司承租的厂房采取停水停电措施，至工厂停工厂房一直处于空置状态，给超益公司的生产活动造成巨大不利影响，超益公司有权要求百盛公司对其行为给超益公司产生的经济损失承担赔偿责任，怡良公司承担连带赔偿责任。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人百盛公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，希望予以维持。
被上诉人怡良公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，希望予以维持。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：超益公司主张其与怡良公司约定的租赁期限为10年，未提交证据证明；怡良公司将其与百盛公司签订的租赁合同出示给超益公司看也不能表明怡良公司同意按照其与百盛公司的租赁合同期限将房屋出租给超益公司。因此超益公司的租赁合同应于2014年11月14日到期，超益公司继续占有百盛公司的房屋无合同和法律依据，应予搬离。
超益公司主张厂房漏水给其造成损失，在一审中提交了要求怡良公司尽快解决的通知一份、维修收据及维护单各一张、模糊不清的照片8张。怡良公司否认收到该通知，超益公司也未能提交其将通知交给怡良公司的凭证；收据、维修单以及照片与漏水损失关联性无法确认。而且如房屋需要维修超益公司有权要求其租赁合同相对方怡良公司在合理期限内进行维修，因怡良公司维修不及时超益公司自行支出的维修费或产生的损失也可要求怡良公司负担。超益公司与百盛公司之间并无直接的租赁合同关系，超益公司要求百盛公司承担漏水损失没有法律依据，本院不予支持。因租赁合同到期后超益公司继续占有房屋属于非法占有行为，百盛公司、怡良公司没有义务再为超益公司提供水电等附属服务并确保超益公司正常使用房屋，超益公司要求百盛公司、怡良公司赔偿停水停电损失于法无据，本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人超益公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2256元，由上诉人苏州超益电子材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陆晓婷