广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3187号
上诉人（原审被告）：曾秀红。
委托代理人：郭子同，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周薇。
原审第三人：深圳市腾辉联邦投资发展有限公司。
法定代表人：罗志茂。
上诉人曾秀红、被上诉人周薇、原审第三人深圳市腾辉联邦投资发展有限公司（以下简称腾辉联邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月9日，周薇作为买方，曾秀红作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定双方买卖交易的房产位于某大厦C座公寓719号房，建筑面积为50.69平方米，房产用途为仓储物流；房屋产权没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处分权，卖方保证于签订合同后40日内将房地产证原件交予买卖双方指定的监管定金及交房保证金的第三方，房屋转让总价款490000元，合同签订时，买方向卖方支付定金30000元，合同签订后40日内，买方向卖方支付剩余460000元；卖方应当于2015年6月20日前将房屋交付予买方；关于违约责任，双方约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
2015年5月10日，周薇向曾秀红支付定金30000元，曾秀红出具了相应的收据。另外，曾秀红向腾辉联邦公司交付5000元作为交房押金。
另查明，2015年4月8日，曾秀红与案外人甲工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“甲公司”）签订《深圳甲城2号楼B/C座房地产有偿使用合同》，约定甲公司将涉案房屋即某大厦C座719号房的使用权受让予曾秀红，曾秀红一次性向甲公司支付房地产使用费506478元。2015年4月24日，曾秀红与甲公司签订《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》，约定甲公司将涉案房屋出租予曾秀红，租赁期限自2015年5月1日至2023年4月30日止，房屋月租金为1046元。2015年5月4日，曾秀红以承租人身份办理涉案房屋的《房屋租赁凭证》。曾秀红称，其并非涉案房屋的所有权人，未取得房屋的产权证，涉案房屋是曾秀红以租赁的房屋购买，仅享有房屋的使用权，因腾辉联邦公司称其可以转让房屋，故与周薇签订合同，但其事后才得知无权转让房屋。周薇则称，双方签订合同后，要求向曾秀红支付房款，但曾秀红自2015年5月31日其便拒绝接听周薇及腾辉联邦公司的电话。
原审原告周薇诉讼请求：1、曾秀红立即返还周薇定金30000元；2、曾秀红立即向周薇支付违约金98000元；3、曾秀红承担本案诉讼费用。庭审中，周薇明确表示主张解除双方于2015年5月9日签订的《房地产买卖合同》。
原审法院认为，周薇、曾秀红双方签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当严格遵照合同约定，履行买卖双方的权利义务。曾秀红为涉案房屋的承租人，仅享有涉案房屋的使用权，并非房屋的实际产权人，曾秀红与周薇签订《房地产买卖合同》并转让涉案房屋予周薇属于无权处分行为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。曾秀红为缔约相对方，故曾秀红关于《房地产买卖合同》无效的主张，本院不予采纳。合同已无继续履行的条件，应予解除。曾秀红应当返还周薇已付的定金，并承担违约责任。关于定金，曾秀红已向周薇出具的收据显示为30000元，故曾秀红应向周薇返还定金30000元，关于违约金的金额，本院综合案件事实依法酌定为30000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除周薇与曾秀红于2015年5月9日签订的《房地产买卖合同》；二、曾秀红于本判决生效之日起十日内向周薇返还购房定金30000元；三、曾秀红于本判决生效之日起十日内向周薇支付违约金30000元；四、驳回周薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1430元，由周薇负担760元，曾秀红负担670元。
曾秀红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项；2、改判曾秀红与周薇2015年5月9日签订的《房地产买卖合同》无效；3、改判曾秀红退还周薇定金25000元，腾辉联邦公司退还周薇定金5000元；4、一、二审诉讼费用均由周薇、腾辉联邦公司承担。
上诉事实和理由：一、涉案房屋属于违法用地，曾秀红与周薇签订的《房地产买卖合同》无效。2015年5月9日曾秀红与周薇签订《房地产买卖合同》，双方交易的房产位于某大厦C座公寓719号房（以下简称涉案房屋）。涉案房屋所占土地性质为仓储用地，宗地号GXX4，系出让方式取得土地使用权。涉案房屋所在的整体建筑物为2号楼，2号楼底部为商铺，在商铺之上建有A座办公楼、B座某酒店、C座商务公寓三座建筑物，其中A座5-23层、B座6-27层、C座6-27层及01层、半地下01层共用一个房产证，即涉案房屋没有单独房产证，涉案房屋产权人甲公司（以下简称“甲公司”）未经土地行政主管部门同意，擅自将工业用地改为商业用地，显然违反法律、法规的强制性规定，致使涉案房屋涉嫌违法用地，不能买卖。
周薇与曾秀红签订合同的目的系将仓储用地上的房屋类比为商品房买卖，该合同未经原土地使用权出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，且涉案房屋未取得单独房产证，双方签订的买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第十八条、第四十四条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属于无效合同。但原审判决未查明涉案房屋的土地来源和性质，对涉案房屋能否在市场上流通转让，是否违反法律、法规禁止性规定也未作审查，片面适用最高人民法院的司法解释，以曾秀红对涉案房屋没有所有权或处分权为由，驳回曾秀红对涉案房屋买卖合同无效的抗辩主张，支持周薇关于涉案房产买卖合同有效的请求。如果以原审判决的审理逻辑，深圳市所有的农民房及小产权房的买卖转让都应认定为合同有效，这样深圳的房地产市场秩序将被扰乱，政府将无法管控。
二、《房地产买卖合同》无效，曾秀红仅负有返还定金的义务，不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》58条之规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”，曾秀红签订合同时，仅收取周薇定金30000元，其中依据合同约定5000元由深圳市腾辉联邦投资发展有限公司保管，本案《房屋买卖合同》无效，依法曾秀红仅负退还已收定金25000元的责任，另外5000元由深圳市腾辉联邦投资发展有限公司退还。
被上诉人周薇答辩称，1、曾秀红陈述涉案房屋属于仓储用地，没有单独的房产证，不能作为商业用地进行买卖，但实际上周薇与曾秀红之间，是对甲工业原料厂（深圳）有限公司出租给曾秀红的房屋转让使用权的租赁关系，不是买卖关系。甲工业原料厂（深圳）有限公司以40年的租赁期租赁给我使用。2、合同上面没有写明是租赁关系，只是把备案的名字变更为周薇的名字。更名说明它只是更名，并不是产权转让。3、买卖合同部分条款是空白的，比如说第6条第2项下面的A、B、C项都是空白的，所以不是产权的转让。及第7条也没有填写，也是空白的，也说明不是产权的转让。
原审第三人腾辉联邦公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，曾秀红与周薇之间签订的《房地产买卖合同》中未约定双方办理产权转移登记手续等相关事项，周薇于二审期间确认与曾秀红之间非房屋买卖合同关系，而是曾秀红承诺将其承租自案外人甲工业原料城（深圳）有限公司的涉案房产40年使用权转让给周薇。曾秀红对该事实予以认可，亦明确双方系房屋租赁关系，因周薇未一次性支付40年使用权费用，导致双方合同无法继续履行。原审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，曾秀红与周薇虽然签订《房地产买卖合同》，但双方约定周薇向曾秀红支付49万元款项，曾秀红将其承租自甲工业原料城（深圳）有限公司的涉案房产40年的使用权转让给周薇，其交易的实质是对涉案房产进行转租，故本案应为房屋租赁合同纠纷。由于曾秀红与甲工业原料城（深圳）有限公司之间的租赁期限于2023年4月30日届满，且双方约定的40年转租期限违反合同法关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故本院认定曾秀红与周薇之间的房屋租赁合同超过2023年4月30日的部分无效。对于此前租期部分，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。由于曾秀红与周薇约定的40年租赁期限多数部分归于无效，曾秀红以周薇未向其一次性支付40年房屋使用权费用为由，不履行交付租赁房产的义务，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。曾秀红行为构成违约，原审根据合同履行情况对曾秀红违约责任的判定并无不当，本院予以维持。综上，原审认定事实基本清楚，处理结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人曾秀红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年四月十五日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。