广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3174号上诉人（原审原告）：文建勇，男，1983年5月13日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：成丰丽，广东鸿商律师事务所工作人员。被上诉人（原审被告）：英德市福临假日酒店管理有限公司。住所地：英德市英红镇侨兴一路财政办公楼*楼。法定代表人：巫汉朝。委托诉讼代理人：陈丽婷，广东凡立律师事务所律师。上诉人文建勇因与被上诉人英德市福临假日酒店管理有限公司（以下简称福临公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人文建勇的委托诉讼代理人贺佐鹏，被上诉人福临公司的委托诉讼代理人陈丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文建勇上诉请求：1、请求撤销广东省英德市人民法院(2017)粤1881民初2112号民事判决，依法查明事实后改判支持文建勇的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由福临公司承担。事实与理由：一、本案基本的事实。文建勇与福临公司在2015年6月29日签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号为201506290093332，房屋唯一码:XXXXXX，双方约定福临公司将位于广东省××市XX镇XXX路东XXXXX花园XX栋XXX号房屋出售给文建勇。上述房屋已经网签。鉴于福临公司拖欠文建勇的工程款，因此双方一致同意以上述房屋抵扣相应工程款。此后，福临公司在2016年3月20日向文建勇交付了上达房屋，文建勇已经收楼。文建勇也在2015年7月8日缴纳上述房屋的契税7584.84元。2015年7月3日，文建勇向福临江畔花园9栋305号交付维修基金5523.31元。但此后，福临公司没有依约办理涉案房产证和备案导致至今涉案房屋没有办理产权证。由此可见，涉案房屋的购房款不存在拖欠的，也不存在文建勇违约事实。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定文建勇违约没有事实依据。本案中，文建勇与福临公司一致认可福临公司用涉案房屋抵偿文建勇工程款260000元，因此根本不存在违约事实。其次，从常识判断，若文建勇违约情况下福临公司不可能将涉案房屋交付给文建勇使用。再者涉案房屋维修基金和税费都缴纳，福临公司也没有任何异议，也是认可的。故，一审判决认定文建勇违约属于认定事实错误。2、一审判决遗漏涉案房屋基本关键性的交易事实，违背日常生活常识和基本事实选择性且断章取义认定事实。本案中，一审判决遗漏以下重要事实:第一、福临公司已2016年3月20日交楼的事实；第二、文建勇已经缴纳涉案房屋契税和维修基金;第三、文建勇与福临公司的《广东省商品房买卖合同》已经网签。但是一审判决对上述重要关键性事实选择性不予认定，导致本案基本事实错误。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实后依法改判，支持文建勇的诉讼请求。福临公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持，恳请驳回文建勇的诉求。关于涉案房屋购房款未支付的事实。一、本案不存在以房抵债的事实。首先，福临公司对文建勇是没有工程款的直接支付义务，（2015）清英法望民初字331号民事判决已经明确是工程承包人孙树云对文建勇承担直接支付义务。福临公司是仅在所欠总包工程价款范围内，对该判决的31万元承担支付责任。事实上，福临公司与孙树云已就工程款结算另案提起诉讼。福临公司已经付清工程款总额85%，剩余的因孙树云延误工期以及工程质量问题赔偿提起了诉讼。福临公司已经不欠付任何工程款，对本案文建勇无支付责任。其次，孙树云于另案的工程款结算诉讼中，并未将本案的诉讼标的从工程总价款中剔除，也就是说孙树云已经收到了该支付给文建勇的工程款。现在文建勇又通过诉讼重复收取该部分款项，是没有法律和事实依据的。3、所谓的以涉案房屋抵偿26万元工程款是没有任何生效判决支撑的，（2015）清英法望民初字331号判决并不涉及本案的房屋，文建勇也没有提供任何有效的证据去确认主张26万元工程款的合法性，及以物抵债的效力。因此文建勇称以涉案房屋抵偿工程款既无事实依据也无法律依据。涉案房屋文建勇并未履行支付购房款的义务，从未取得本案房屋，更不可能因此主张违约金。恳请二审法院驳回文建勇的诉求。文建勇向一审法院起诉请求：1、判令福临公司立即将位于XX市XX镇XX路XXXXXX花园XXX号房的房地产权证由福临公司提供的资料报产权登记部门备案，协助文建勇办理上述房屋的产权至文建勇名下的登记手续；2、判令福临公司支付延期办证的违约金（违约金从2017年1月1日起以已付总购房款252828元为基数按照中国人民银行同期借款利率暂计至2017年6月20日止为7284.6元；自2017年6月21日起按照上述标准计至福临公司将位于XX市××镇××××花园××号房的房地产权证由福临公司提供的资料报产权登记部门备案，协助文建勇上述房屋的产权登记之日止）给文建勇；3、案件的诉讼费用由福临公司承担。一审法院认定事实：文建勇向福临公司购买位于XX市××镇××××花园××号商品房，双方于2015年6月29日自愿签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201506290093332），合同约定：“合同双方当事人：出卖人：英德市福临假日酒店管理有限公司；注册地址：英德市英红镇侨兴一路财政办公楼一楼……买受人：文建勇；本人姓名：文建勇；国籍：中国；身份证：；地址：湖南省隆回县岩口镇天星村5组12号……。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为英德市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为英房预售证第2014017号。第三条……该商品房为本合同第一条规定的项目中的XX市××镇××××花园××号。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款房款￥252828元于2015年6月30日前付清。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为英德市农村信用合作联社，专用帐户为80×××62。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。买受人应交清房款后，凭交款收据换取购房发票，换取时间由出卖人另行通知。……第八条、交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（3）该商品房经分期验收合格。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方按照下列第3项处理：……按交楼之日起365日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，买受人应提供办理房产证的资料到政府相关部门办理产权手续及缴交办房产证费用，任何一方逾期办理，按日按总房价万分之一向另一方支付违约金。”另查，（2015）清英法望民初字第331号民事判决书查明：“2015年6月30日文建勇与孙树云就涉案工程进行了结算并签订了书面结算单，约定剩余的工程款为811118元。此后，福临公司以现金转账的方式支付了240000元工程款并以一套房子抵偿260000元工程款。”庭审中，文建勇主张（2015）清英法望民初字第331号民事判决书查明的福临公司以一套房子抵偿260000元工程款，因此上述合同约定的房屋就是福临公司抵偿给文建勇的，因此其实际是用工程款折抵了应付房款。一审法院认为：文建勇与福临公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号201506290093332），所售商品房亦获得了预售许可，合同没有违反法律规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行合同。文建勇应当按照约定于2015年6月30日前一次性付清房款252828元，而福临公司只是在2015年12月31日前交付涉案房屋给文建勇，并在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但文建勇至今未提交其已于上述时间前支付了上述款项的证据，文建勇未履行其先义务，福临公司有权拒绝履行其后义务。此外，文建勇主张（2015）清英法望民初字第331号民事判决书查明的福临公司以一套房子抵偿260000元工程款，上述合同约定的房屋就是福临公司抵偿给文建勇的，因此福临公司实际是用工程款折抵了应付房款。首先，上述合同约定的是支付款项，并未约定以房屋抵债。其次，（2015）清英法望民初字第331号民事判决书查明的也只是福临公司以一套房子抵偿260000元工程款，但具体是否用涉案商品房予以抵偿则没有说明，而且福临公司所欠工程款的债权人是案外人孙树云，并非是文建勇，无法说明涉案商品房与上述判决书中的房屋存在关联。第三，福临公司至今亦未承认上述房款由其所欠的260000元工程款折抵，因此文建勇上述主张一审法院不予采纳。故文建勇起诉请求：1、判令福临公司立即将位于XX市××镇××××花园××号房的房地产权证由福临公司提供的资料报产权登记部门备案，协助文建勇办理上述房屋的产权至文建勇名下的登记手续；2、判令福临公司支付延期办证的违约金（违约金从2017年1月1日起以已付总购房款252828元为基数按照中国人民银行同期借款利率暂计至2017年6月20日止为7284.6元；自2017年6月21日起按照上述标准计至福临公司将位于XX市××镇××××花园××号房的房地产权证由福临公司提供的资料报产权登记部门备案，协助文建勇上述房屋的产权登记之日止）给文建勇；3、案件的诉讼费用由福临公司承担。因文建勇没有按约定付清购房款的先行义务，文建勇已违反约定，该诉讼请求不符合约定，缺乏法律依据，一审法院予以驳回。福临公司经一审法院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：驳回文建勇的诉讼请求。案件诉讼费2600.84元，由文建勇负担。本院二审期间，文建勇围绕其上诉请求提交了一份证据：（2015）清英法望民初字331号庭审笔录复印件，拟证明福临公司确认同意以房抵债的事实。福临公司质证认为，对真实性合法性无异议，但对关联性有异议：1、该证据不能证明上诉人所主张的事实，以房抵债的前提是该项工程款未支付，但后来福临公司以现金的方式向孙树云支付了该项工程款，即孙树云对文建勇有直接的支付义务，而不是福临公司有支付义务；2、当时约定以房抵债，其目的是在总工程款内扣除该部分的工程款，但是后来福临公司已支付包括该项应扣除部分的所有工程款给孙树云，则文建勇现要求以房抵债是没有任何事实基础的；3、文建勇没有取得该房屋是由于福临公司并不认可以26万元工程款抵偿该房屋。经审理查明，一审法院查明的事实除文建勇上诉提出异议部分外，其余部分基本属实，本院依法予以确认。二审另查明，在二审庭审中，福临公司一方对于涉案房屋是否属于“以房抵债”，作出如下解释：1、福临公司作为另案工程的发包人，仅对另案工程的承包人孙树云具有直接支付义务，对于在该工程中的实际施工人亦即本案的上诉人文建勇，没有直接支付工程款的义务。2、由于另案工程起了纠纷，为了平息纠纷，当时曾经口头约定过以房抵债26万元给孙树云。但是后来由于孙树云另案(注：广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3887号案。英德市人民法院2016年11月30日受理该案，于2017年5月25日作出一审判决，现已发生法律效力)起诉福临公司结算工程款时没有剔除这26万元，同时福临公司也另案起诉孙树云工程质量违约和工期延误损失(注：广东省英德市人民法院（2015）清英法望民初字第421号，英德市人民法院2015年12月28日受理该案，于2017年5月25日作出一审判决，现已发生法律效力)，索赔金额已经超过了应付工程款，因此福临公司认为，该以房抵债的口头约定既没有实际履行，也已经不需要履行。3、在广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号(注：英德市人民法院2015年10月22日受理该案，于2016年1月10日作出一审判决，现已发生法律效力)，文建勇以实际施工人身份起诉孙树云及福临公司的案件中，虽然法院认定孙树云欠文建勇31万元及利息，并判令福临公司对该欠款须在其欠付孙树云的工程价款范围内承担支付责任，但由于孙树云另案起诉福临公司结算工程款时并没有剔除这部分款项，同时福临公司也另案起诉孙树云工程质量违约和工期延误损失，索赔金额已经超过了应付工程款，因此福临公司认为，对该(2015)清英法望民初字第331号判决认定的31万元，福临公司也已经不需要履行。4、到本案二审庭审时止，福临公司没有以房抵债给孙树云或文建勇，也无需以房抵债给他们。5、对于文建勇本案起诉的涉案房屋之所以在没有付款的情况下就同意办理网签的原因，是因为当时确实存在以房抵债的打算，如果当时孙树云同意在结算工程款时剔除这26万元，那就以房抵债。但由于孙树云在起诉结算工程款时没有剔除这26万元，而且后来又有了工程质量及工期延误诉讼，因此以房抵债并没有实际履行。又查明，在广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号案中，文建勇起诉及庭审中认为，孙树云挂靠广东省诺夏建设工程有限公司从福临公司处承包了福临畔花园二期6-11栋的土建工程，然后将上述工程的模板、木方、脚手架等工程再转包给文建勇；文建勇做完上述工程后，经结算，孙树云欠其工程款811118元，之后，福临公司以一套房子抵债26万余元，再给现金24万元，代孙树云支付了50多万元工程给文建勇，仍欠工程款31万元未付，请求判令福临公司及孙树云连带支付欠款及利息。英德市人民法院经审理后，认定孙树云欠文建勇31万元及利息，并判令福临公司对该欠款须在其欠付孙树云的工程价款范围内承担支付责任。再查明，文建勇与福临公司于2015年6月29日签订涉案的《广东省商品房买卖合同》。福临公司于2016年3月20日书面通知文建勇收楼。根据以上审理查明的事实，对于双方争议的涉案房屋是否属于“以房抵债”的问题，本院依法作出认定如下：1、不管福临公司原先是打算以房抵债给孙树云或者文建勇，一个基本的事实是，双方曾经是有过这样的口头约定的；2、从福临公司在文建勇未对涉案房屋支付任何购房款的情况下，即同意为文建勇办理涉案房屋网签，并在签订合同8个月后仍通知文建勇收楼的情况来看，应可认定福临公司确曾有意将涉案房屋交给文建勇用于抵偿工程款债务；3、从广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号案的判决情况看，英德市人民法院在查明文建勇与孙树云结算的工程款为811118元的情况下，却只认定孙树云欠文建勇31万元及利息的理由，是因为扣减了福临公司以一套房子抵债26万余元及现金24万元合计50多万元后的结果。从这个角度来看，以一套房子抵债26万余元，在该判决书中是作为已经履行完毕的债务来认定的。根据以上3点，应可认定，涉案房屋应属于福临公司“以房抵债”给文建勇的抵债房，且已经实际履行完毕。由于涉案房屋买卖合同约定的购房款252828元亦与双方约定抵债的债务额26万余元无基本相当甚至略低，因此文建勇也无须再对该房支付购房款。至于福临公司一方提出其对文建勇没有直接付款义务，孙树云另案起诉工程款结算中没有剔除该26万元，以及另案起诉孙树云赔偿工程质量违约损失及工期延误损失的金额已经超出了应支付的工程款金额，因此已无需再承担垫付工程款义务等抗辩理由。因福临公司所列举的上述案件，无论是法院受理案件的时间，还是作出生效判决的时间，都晚于广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号案，甚至晚于福临公司书面通知文建勇收楼的时间。在广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号民事判决书已经认定以房抵债的事实，且以房抵债行为已经事实履行的情况下，福临公司除非有充足的证据并通过申请再审程序推翻广东省英德市人民法院(2015)清英法望民初字第331号民事判决，否则，应受该生效在前的判决的约束。本院认为，本案系商品房预售合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕文建勇上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)文建勇是否付清了涉案房屋的购房款；(二)福临公司须否协助文建勇办理涉案房屋的产权登记过户手续；(三)福临公司须否向文建勇支付逾期办证违约金及其计算标准。(一)关于文建勇是否付清了涉案房屋的购房款问题。因涉案房屋属于福临公司“以房抵债”给文建勇的抵债房，约定的抵债额为26万余元，与涉案房屋买卖合同约定的购房款252828元基本相当，因此，应认定文建勇已经付清了涉案房屋的购房款，无须再对该房支付购房款。文建勇上诉认为其已通过以房抵债形式付清了购房款的上诉理由依据充分，本院依法予以采信。一审判决对该部分事实的认定错误，本院依法予以纠正。(二)关于福临公司须否协助文建勇办理涉案房屋的产权登记过户手续的问题。福临公司于2016年3月20日书面通知文建勇收楼，且文建勇确认于同日已收楼。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条之约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内(2016年6月19日之前)将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而文建勇提起本案一审诉讼，要求福临公司协助办理涉案房屋的产权登记过户手续，一审法院立案受理的时间为2017年6月22日，已经超过了合同约定的办证时间，因此福临公司应严格依照合同约定，履行协助文建勇办理涉案房屋的产权登记过户手续的合同义务。文建勇的该项上诉请求及理由依据充分，本院依法予以支持。一审判决对该部分事实认定错误，本院依法予以纠正。(三)关于福临公司须否向文建勇支付逾期办证违约金及其计算标准问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条之约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，按交楼之日起365日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，买受人应提供办理房产证的资料到政府相关部门办理产权手续及缴交办房产证费用，任何一方逾期办理，按日按总房价万分之一向另一方支付违约金。如前所述，福临公司已于2016年3月20日向文建勇交楼，亦即是福临公司至迟应于2017年3月20日提供资料报产权登记机关备案。但其至本案一、二审诉讼期间仍未履行其该合同义务，故应按涉案《广东省商品房买卖合同》之约定，向文建勇支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，因文建勇未提供证据证明其损失，不能证明以总房价为基数按日万分之一的违约金计算标准过低。因此，对其要求调整违约金计算标准的请求，本院不予支持。据此，福临公司应向文建勇支付以总房价252828元为基数按日万分之一从2017年3月21日计至福临公司将位于(三)关于福临公司须否向文建勇支付逾期办证违约金及其计算标准问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条之约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，按交楼之日起365日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，买受人应提供办理房产证的资料到政府相关部门办理产权手续及缴交办房产证费用，任何一方逾期办理，按日按总房价万分之一向另一方支付违约金。如前所述，福临公司已于2016年3月20日向文建勇交楼，亦即是福临公司至迟应于2017年3月20日提供资料报产权登记机关备案。但其至本案一、二审诉讼期间仍未履行其该合同义务，故应按涉案《广东省商品房买卖合同》之约定，向文建勇支付逾期办证违约金。对于逾期办证违约金的计算标准，因文建勇未提供证据证明其损失，不能证明以总房价为基数按日万分之一的违约金计算标准过低。因此，对其要求调整违约金计算标准的请求，本院不予支持。据此，福临公司应向文建勇支付以总房价252828元为基数按日万分之一从2017年3月21日计至福临公司将位于XX市××镇××××花园××号房的房地产权证由福临公司提供的资料报产权登记部门备案、协助文建勇办理上述房屋的产权登记之日止的违约金。一审判决对涉案逾期办证违约金认定错误，本院依法予以纠正。综上所述，文建勇的部分上诉请求及理由充分，对其有理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初2112号民事判决；二、限英德市福临假日酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于XX市XX镇XXX路XXXX花园X栋XX号房的房地产权证由英德市福临假日酒店管理有限公司提供的资料报产权登记部门备案，协助文建勇办理上述房屋的产权至文建勇名下的登记手续；三、英德市福临假日酒店管理有限公司向文建勇支付逾期办证违约赔偿金（以总房价252828元为基数按日万分之一从2017年3月21日计至英德市福临假日酒店管理有限公司将位于XX市XX镇XXX路XXX花园X栋XX号房的房地产权证由英德市福临假日酒店管理有限公司提供的资料报产权登记部门备案、协助文建勇办理上述房屋的产权登记之日止）。其中，从2017年3月21日起至本判决生效之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；四、驳回文建勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2600.84元，由英德市福临假日酒店管理有限公司负担2550.84元，由文建勇负担50元。二审案件受理费5201.68元，由英德市福临假日酒店管理有限公司负担5151.68元，由文建勇负担50元。对文建勇多预交的二审案件受理费5151.68元，本院依法予以清退。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年一月三十一日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关