福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民再25号
再审申请人（二审上诉人、一审原告）蓝建军，男，1976年6月8日出生，畲族，居民，住龙岩市新罗区。
被申请人（二审被上诉人、一审被告）龙岩嘉盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路龙津花园东塔楼3层，组织机构代码76406789-7。
法定代表人黄长辉，总经理。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人罗福平，福建吴子胜律师事务所律师。
再审申请人蓝建军因与被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2014）岩民终字第371号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年4月27日作出（2015）闽民申字第2728号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蓝建军、被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司的委托代理人吴子胜、罗福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙岩市新罗区人民法院审理查明，2008年9月9日，原、被告签订了一份编号为200801873的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定原告以价款256，578元向被告购买龙城春天小区第1幢1单元302室商品房；该商品房建筑面积为77.29平方米，其中套内建筑面积为71.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积5.91平方米；被告应于2010年2月28日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金；经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。2010年2月28日，被告将龙城春天小区第1幢1单元302室商品房交付原告使用。同日，原告向被告交纳了办理房产登记所需的费用。被告于2010年6月24日向龙岩市住建局办理房屋所有权初始预登记。2010年11月24日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，原告蓝建军为该房屋的所有权人。2012年4月17日，原告所有的上述房屋土地使用权在龙岩市人民政府办理了确权登记。原告蓝建军现已领取了上述房屋权属证书。现原告以被告逾期办理房屋权属证书为由起诉，请求法院判令被告嘉盛公司向原告蓝建军支付逾期办理房屋权属证书的违约金25，350元（计算方式：自2010年2月28日起至2012年11月16日止，合计988天，按已付款256，578元日万分之一的标准支付）。
新罗区人民法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年2月28日将房屋交付原告使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日，即2010年2月28日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同中并未约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款中关于办证期限、违约责任的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告蓝建军的诉讼请求。一审案件受理费430元，由原告蓝建军负担。
宣判后，原审原告蓝建军不服，向本院提起上诉。
上诉人蓝建军上诉称，一、原审判决不仅是对福建省建设厅和福建省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》第十四条的错误理解,也违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律的规定,并且和福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条相冲突。《商品房买卖合同》第十四条制定的出发点是基于解决办证迟延纠纷,目的是为了维护消费者的合法权益。第一款和第二款约定的内容和性质完全不同,条款之间不存在选择和相互排斥的问题,第二款只是对第一款其中一个环节(后续办证)的补充,并没有排除第一款内容(初始预登记必须由出卖人完成),更没有免除出卖人依法应该承担的违约责任。原审判决认为上诉人委托被上诉人办证后,《商品房买卖合同》第十四条第一款对双方没有法律约束力是错误的。二、委托办证只是主合同的从属合同,双方不仅仅是单纯的委托关系,没有商品房买卖合同就没有附随的委托关系。无论谁办证,被上诉人都有提交材料,协助和配合办证的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是普遍适用的违约责任条款,除非双方有特殊约定的除外,但被上诉人单方制定补充协议六中的格式条款也没有特殊补充,也没有免除合同第十四条的违约责任。三、被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司的下列三项违约行为,导致上诉人未能如期取得房屋权属证书,依照《商品房买卖合同》第十四条约定,被上诉人应对上诉人承担违约责任。被上诉人违约行为之一:被上诉人没有按照合同约定在交房后60日内向住建部门办理房屋所有权初始预登记。被上诉人违约行为之二:被上诉人迟延缴纳契税。被上诉人违约行为之三:被上诉人迟延提交办证申请材料。四、被上诉人办证逾期是持续性违约行为,诉讼时效应当从行为终结之日起算,上诉人领到权属证书后,才知道被上诉人的违约行为何时终止,因此上诉人起诉尚未超过诉讼时效,而且因上诉人多次向被上诉人提出要求导致诉讼时效中断,2013年5月9日前两年内的违约金应当予以支持。五、房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。被上诉人承担的违约责任应当自交房后90天至《国有土地使用证》登记时间止。综上，上诉人请求依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决合法，上诉人的上诉请求应予驳回。理由如下：第一,根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定以及《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，办理权属证书的义务为买受人，开发商只是协助办理。答辩人应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由答辩人提供的资料交付原告”，答辩人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因答辩人的原因（违反法定协助义务），使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，答辩人才承担自逾期之日每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。合同并未约定出卖人必须在商品房交付90天后替买受人办妥权属证书。第二，在合同履行办证过程中，上诉人与答辩人是委托关系。答辩人向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记后，上诉人并未自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求答辩人交付办理权属登记需由答辩人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向答辩人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方实际并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定履行代办产权证书的义务，由上诉人委托答辩人办理权属登记手续，属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“当事人有特殊约定”情形，故受托人的责任依法应由委托人来承担。第三，在合同中双方未对委托办证中双方的权利义务、办证时限、违约责任等作出约定。由于双方在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方的权利义务发生变更，并且双方在合同附件六中约定答辩人接受上诉人的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款约定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定。因此上诉人以答辩人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求答辩人承担违约责任，无法律和合同依据。综上，答辩人认为，一审判决事实是清楚的，适用法律也是正确的，应予维持，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，上诉人对一审判决查明的事实没有异议，但认为一审判决遗漏：1、被上诉人迟延缴纳契税。被上诉人拖延了11个月才向税务部门缴纳房产契税，原审判决写明的只是办证费用，并未包括契税。2、被上诉人迟延提交办证申请材料。根据《龙岩市国土资源局行政审批通知书》证明被上诉人迟延至2012年10月才向国土局提交土地登记的申请材料，导致无法按期办理土地权属转移登记，致使上诉人无法按期取得房屋权属证书。3、2011年8月30日，上诉人所在小区的业主代表就房产证、土地证未办理问题向被上诉人提出过主张，本案诉讼时效中断。被上诉人对一审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院二审认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2010年2月28日将房屋交付上诉人使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人以行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人蓝建军负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
再审申请人蓝建军申请再审称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。被申请人本应在2010年5月8日前办理初始预登记，但被申请人直至2010年6月24日才提交材料办理初始预登记。被申请人在2010年3月9日交房时向申请人收取了办证的费用，但到9月才缴纳契税。致使申请人无法按期取得房屋权属证书。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》第三条中并没有免除合同第十四条的违约责任，只是约定了在房屋交付时，一次性付清应由申请人承担的办理房产登记时的契税、维修基金、产权登记费等一切费用及该商品房交付时相关的配套费用。综上，请求撤销一、二审判决，支持再审申请人的诉讼请求。
被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司答辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定以及《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，办理权属证书的义务为买受人，开发商只是协助办理。二、在合同履行过程中，申请人与答辩人是委托关系。三、在合同中双方未对委托办证中双方的权利义务、办证时限、违约责任等作出约定。由于双方在实际办证过程中，系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，并且双方在合同附件六中未约定答辩人接受申请人的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定。综上，一、二审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回申诉，维持原判。
再审审理查明，再审申请人和被申请人对一、二审查明的事实表示无异议，本院再审予以确认。
再审期间，本院依职权向龙岩市不动产登记中心提起《房产登记情况》一份，证明嘉盛公司于2010年11月17日，向龙岩市不动产登记中申请办理武仕科的房屋权属证书。再审申请人质证认为，对该《房产登记情况》的真实性和证明情况无异议。被申请人对该《房产登记情况》的真实性无异议，但认为存在嘉盛公司提交办证申请，房产登记部门不予及时办理的情况。本院再审审查认为，龙岩市不动产登记中心出具的《房产登记情况》系房屋登记部门出具的，可以证明本案的事实。虽然被申请人嘉盛公司认为存在其在《房产登记情况》记载的登记申请时间之前已提交办证申请，而办证部门未及时受理的情况，但未提供相关证据予以证明，对其质证意见不予采纳，对该《房产登记情况》本院再审予以采信。
本案争议焦点为：被申请人嘉盛公司逾期办理房屋权属登记，应否承担违约责任？违约期间如何计算？
本院再审认为，2008年9月9日，再审申请人蓝建军、被申请人嘉盛公司签订的编号为200801873的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法受法律保护。《商品房买卖合同》第十四条第一款规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。本案中，被申请人嘉盛公司于2010年2月28日将房屋交付武仕科使用，按合同约定，应于2010年5月29日前办理好房屋权属证书。而被申请人于2010年6月24日才向龙岩市建设局办理了房屋的所有权初始预登记。2010年11月17日，才向房屋登记部门申请办理权属证书，2010年11月24日，办理好房屋所有权证。已经违反合同约定，应当承担违约责任。被申请人主张双方实际按《商品房买卖合同》附件六履行，已经改变了双方的权利、义务内容，不应当承担违约责任。经查，双方签订的《商品房买卖合同》附件六第三条约定：“买受人必须在该商品房交付时一次性付清应由买受人承担的办理房产登记时的契税、维修基金、产权登记费等一切费用及该商品房交付时相关的配套费用”。该约定只是对买受人缴交办证费用的约定，并未免除因嘉盛公司原因导致买受人逾期取得房屋所有权证的违约责任。附件第四条约定：“如因政府政策或有关部门管理规定的原因至使延期办证，出卖人可以据实予以延期”。表明如果不是政府或有关部门的原因，出卖人延期办证应当承担违约责任。故被申请人主张其无须承担违约责任的理由不充分，不予支持。被申请人虽然于2010年11月24日办理好房屋所有权证，但其已于2010年11月17日向房屋登记部门提出申请，申请后何时能办理好房屋所有权证，不是被申请人的原因造成的，申请后至办好房屋所有权证的时间不应计入逾期天数中。被申请人违约期间应为2010年5月30日至2010年11月10日，合计172天。应承担的违约金为4413元（已付房款×每日0.01%×逾期天数：256578×0.01%×172＝4413元）。再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》并未对办理土地使用权证作出约定，再审申请人要求被申请人支付迟延办理土地使用权证的违约金没有事实和法律依据，不予支持。案经本院审判委员会讨论认为，再审申请人的申请再审理由部分成立，其诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）岩民终字第371号民事判决及龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4839号民事判决；
二、被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向再审申请人蓝建军支付违约金4413元。
被申请人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费430元，由再审申请人蓝建军负担300元，由被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司负担130元。一审案件受理费430元，由再审申请人蓝建军负担300元，由龙岩嘉盛房地产开发有限公司负担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 大 标
审 判 员 戴 景 彤
代理审判员 陈 煌 华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 韦婷（代）