四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成少民终字第72号
上诉人（原审被告）许建忠。
委托代理人林佳尧，四川广力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨舒钧。
法定代理人付梅。
委托代理人王雷，四川舟楫律师事务所律师。
委托代理人黄泓敏，四川蜀都律师事务所律师。
原审第三人王恩平。
委托代理人陈栗，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
上诉人许建忠因与被上诉人杨舒钧、原审第三人王恩平房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯少民初字第25号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月10公开开庭进行了审理。上诉人许建忠及其委托代理人林佳尧，被上诉人杨舒钧的委托代理人王雷、黄泓敏，原审第三人王恩平的委托代理人陈栗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，杨舒钧系成都市武侯区武侯祠大19号一层、二层（合计面积431.46平方米）房屋所有权人，付梅系其母亲即法定代理人。2009年4月30日，付梅与许建忠签订《房屋租赁合同》并约定：将杨舒钧名下的位于成都市武侯区武侯祠大19号一层、二层（合计面积431.46平方米）房屋租赁给许建忠，租赁期限从2009年5月1日起至2018年4月30日止；租期内前三年每月租金按每平方米68元计算，从第三年起租金逐年递增5%；支付方式为每季度到期前十五日支付下一季度租金；许建忠在当季度租期到期前十五日内未向杨舒钧缴纳下一季度租金的，则视为许建忠违约解除合同，杨舒钧有权提前收回房屋，许建忠还应当支付违约金，违约金的计算方式为剩余租期每满一年（六个月以上按一年计，不满六个月按半年计）向守约方赔偿30000元，并赔偿给杨舒钧造成的其他损失……乙方如需转租、转让须告知甲方知晓。合同签订后，杨舒钧将房屋交付给许建忠使用。2012年5月15日，许建忠与王恩平签订《协议书》，双方约定许建忠将其承租的位于成都市武侯区武侯祠大街19号一层、二层（合计面积431.46平方米）的房屋转租给王恩平，同时，该《协议书》第四条约定：协议期内。双方应协同配合，以保证乙方正常开展生产经营活动，该协议配合义务包括但不限于以甲方名义与业主交接，支付房租……2012年5月20日，王恩平通过银行转帐2012年6月-8月租金104186元至付梅帐号。2012年8月，许建忠及王恩平均未在2012年8月16日至2012年8月31日期间支付下季度租金。2012年9月12日，付梅短信告知许建忠解除租赁合同。直至2012年10月9日，王恩平才将2012年9月-11月租金10400元通过银行转帐至付梅帐户。2012年11月15日，王恩平在支付杨舒钧2012年12月、2013年1月、2月该季度租金时，称其将租金通过银行转账至付梅与许建忠签订的《房屋租赁合同》中所留的付梅工行春熙路支行的账号，但该《房屋租赁合同》中所留的付梅工行春熙路支行账号；当日，银行以收款账号错误将该款退回付款人王恩平，之后，王恩平未再向杨舒钧支付过租金。2012年11月21日，杨舒钧通过公证送达的方式向许建忠送达了《解除合同收回房屋通知函》，书面告知解除房屋租赁合同，并要求许建忠于15日内腾退房屋及支付违约金。许建忠及王恩平至今未搬出该租赁房屋，也未支付租金。
原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》一份、《房屋产权所有证》两份、户籍一份、《房屋租赁合同》一份、《协议书》一份、转款凭条、《公证书》三份以及当事人庭审陈述笔录。
原审法院认为，公民的物权受法律保护。杨舒钧、许建忠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容合法。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，杨舒钧书面通知解除租赁合同的时间为2012年11月21日，该合同于2012年11月21日解除。杨舒钧要求许建忠支付违约金及资金占用利息，由于双方合同对违约金进行了约定，许建忠于2012年9月违约，杨舒钧于2012年11月20日书面通知解除合同，按合同约定应当支付违约金195000元；杨舒钧要求许建忠支付违约金的资金占用利息于法无据。杨舒钧要求许建忠腾退租赁房屋，该项请求符合法律规定。杨舒钧要求许建忠与王恩平支付2012年12月起至腾退房屋之日止的房屋占用损失费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，许建忠及王恩平应当以1157.62元∕天支付房屋占用费，自2012年12月起计算至腾退房屋之日为止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：一、解除杨舒钧的法定代理人付梅与许建忠于2009年4月30日签订的《房屋租赁合同》；二、许建忠于本判决生效之日起十日内一次性支付杨舒钧违约金195000元；三、许建忠、王恩平于本判决生效之日起十日内腾退租赁房屋（位于成都市武侯区武侯祠大街19号一层、二层的营业用房，面积431.46平方米）；四、许建忠、王恩平于本判决生效之日起十日内按1157.62元／天向杨舒钧连带支付房屋占用费（自2012年12月1日起计算至腾退房屋之日止）；五、驳回杨舒钧的其他诉讼请求。
宣判后，原审被告许建忠不服，向本院提出上诉，其上诉主要理由为：1、原审未认定许建忠向付梅告知了房屋已转租的事实；2、原审判决上诉人承担违约责任不当；3、原审法院认定违约金过高；4、原审未查明付梅拒不提供房屋产权资料的违约事实。
被上诉人杨舒钧方答辩称：次承租人未按约定支付租金，应当由承租人对出租人承担违约责任。原审法院判决正确，应予维持。
原审第三人王恩平答辩称：王恩平在本案中没有过错，请法院依法判决。
二审审理查明事实与原审审理查明事实一致，本院对一审审理查明事实予以确认。
二审另查明，许建忠、王恩平已于2013年12月11日将涉案房屋腾退完毕并交付给杨舒钧的法定代理人付梅。
认定上述事实的证据有被上诉人杨舒钧提供的经当庭质证各方均无异议的《房屋交接手续》予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人许建忠作为承租人是否按租赁合同的约定尽到了转租后对出租人的告知义务。2、上诉人许建忠是否应当对承租人承担违约责任。3、原判认定违约金是否过高。4、出租人是否存在违约行为。
关于上诉人许建忠是否尽到转租告知义务的问题。本院认为，根据上诉人一审提供的通话清单及短信照片等证据，可以证实，许建忠向杨舒钧的法定代理人付梅披露次承租人王恩平的最早时间是2012年9月12日（此时许建忠及王恩平均未按期支付2012年9-11月房屋租金，付梅短信告知许建忠解除租赁合同），王恩平与付梅的最早手机通话时间是在2012年10月9日。虽然次承租人王恩平于2012年5月20日将6-8月租金支付至付梅的账户，但仅凭此一次付款行为，在没有其他证据予以印证的情况下，不能证实付梅知道或应当知道转租的事实。故现有证据不能证实在2012年9月12日以前许建忠已将涉案房屋转租的事实告知了付梅。上诉人关于原审未认定许建忠向付梅告知房屋转租事实的上诉理由没有证据予以证实，本院不予支持。
关于上诉人许建忠是否应当向出租人承担违约责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，无论本案中许建忠的转租行为是否成立，都不能免除其作为承租人的合同义务。因此，在次承租人王恩平未及时支付租金的情况下，根据合同的相对性，上诉人许建忠作为承租人应当向出租人承担违约责任。上诉人关于原审判决上诉人承担违约责任不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原判认定违约金是否过高的问题。本院认为，上诉人许建忠与杨舒钧在租赁合同第十条中约定了违约金的计算方式，原审法院判决以此为标准计算违约金并无不当。鉴于涉案房屋在腾退后至今仍然空置，上诉人并未举证证实约定的违约金过分高于出租方的实际损失，故上诉人关于原审判定违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于出租人是否存在违约行为的问题。本院认为，杨舒钧的法定代理人付梅在租赁合同约定时间内未收到2012年9-11月房屋租金的情况下，有权根据租赁合同第十条第2款“乙方（许建忠）在当季度租金到期前十五日内仍未向甲方（杨舒钧）缴纳次季度租金的，应视为乙方违约解除了本租赁合同，甲方有权提前收回房屋，乙方应当向甲方承担上一款约定的违约责任”之规定解除租赁合同，故出租人解除合同的行为不构成违约，同时上诉人也没有证据证实杨舒钧有拒不提供房屋权属证明的事实。故本院对上诉人主张杨舒钧存在违约的上诉理由不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式按一审判决执行。二审案件受理费6690元，由上诉人许建忠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
代理审判员 侯文飞
代理审判员 祝颖哲
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 戴海洋