江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终697号
上诉人（原审被告）：何永刚，男，1978年12月4日出生，汉族，住泗洪县。
诉讼委托代理人：朱建国，江苏义缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王娟，女，1970年2月6日出生，汉族，住泗洪县。
诉讼委托代理人：陈战，泗洪县梅花法律服务所法律工作者。
上诉人何永刚因与被上诉人王娟租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2015）洪民初字第4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何永刚的诉讼委托代理人朱建国、被上诉人诉讼委托代理人陈战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何永刚上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回原告诉讼请求。事实和理由：1、上诉人不应当承担2015年8月18日至2016年8月17日的租金。2015年8月18日前已经发生了房屋被淹的事实，同时上诉人也明确告知被上诉人不再续租。发生水淹之后上诉人要将房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人主张赔偿后才取回。2、被上诉人损失不应当由上诉人承担。根据合同法规定，上诉人即承租人如果对租赁物保管不善损害灭失的应当承担赔偿责任，上诉人将房屋承租后将房屋的窗户、水电、门窗上锁后，已经尽到了谨慎保管的义务，如果上诉人尽到了谨慎保管义务后再发生损害上诉人无法预料，不应赔偿。3、损失存在重复计算，两份鉴定报告明显可以看出很多内容重合。4、被上诉人破坏了房屋现场导致引起损失的原因现在无法查清，责任应当由被上诉人承担，上诉人也有损失在里面。
王娟辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人第一点上诉人请求无事实依据，如果上诉人表示不续租或向被上诉人交付钥匙，需要举证证明。房屋租赁协议是在合同履行协议期限内，没有双方确认解除协议之前就应当继续承担履行义务。2、不认可上诉人尽到妥善保管义务，一审中被上诉人提供泗洪自来水公司用水缴费情况可以说明在2015年6月2日至2015年10月15日三个月期间，上诉人分别用水52吨、77吨和11吨，上诉人租赁房屋是办公的，在这期间用了这么多的水，造成这么大的损失，其没有尽到保管义务。3、不存在重复计算，我们提出两方面的损失，一个是工程造价，一个是财产损坏，损失是基于上述两个状况所得出的结论，不存在重复计算。4、对上诉人第四项上诉主张不认可，如果上诉人说是被上诉人破坏现场，应举证证明。
王娟向一审法院起诉请求：1.依法判令何永刚支付租金及赔偿各项损失合计111623.65元；2.本案诉讼费用由何永刚承担。事实和理由：2014年8月7日，何永刚与王娟签订《租房协议》一份，协议约定将王娟(甲方)所有的位于泗洪县青阳镇××花园××单元××室租赁给何永刚（乙方）使用，期限3年，自2014年8月18日起至2017年8月17日止，年租金为15000元，每半年支付一次，以后应提前30天支付，乙方入住后应及时更换门锁，发生意外与甲方无关，因不慎或者使用不当引起火灾、电、气等非自然灾害所造成的损失由何永刚负责，何永刚无权买卖该房屋及屋内家具、家电，不得擅自改动房屋结构。爱护屋内设施，如有人为原因造成破损、丢失应当维修完好，否则照价赔偿，并按时交纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。协议签订后何永刚履行了2014年度付款义务。2015年8月18日前王娟依照双方签订的《租房协议》要求何永刚支付2015年度房屋租金，何永刚以没有使用该房屋为由拒绝支付。后王娟又多次电话联系催要房租或者解除《租房协议》交出钥匙，何永刚既未交纳租金也没有与王娟协商解除《租房协议》。王娟让熟人到出租房屋去查看，发现屋内已进水，何永刚并未住在房内。2015年9月14日王娟从南京返回，因出租房屋钥匙在何永刚手中，王娟只好通过小区物业公司将该房门打开，结果发现满屋脏水，王娟遂拨打报警电话。何永刚的行为违反了双方的协议约定，造成了王娟的重大经济损失。为此，诉至法院请求依法判决，支持王娟的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年8月7日，王娟（甲方）与何永刚（乙方）签订租房协议一份，协议约定：甲方将位于泗洪县衡山花园9幢1单元101室房屋出租给乙方居住使用。一、租房从2014年8月18日起至2017年8月17日止。二、年租金为15000年，缴租为每年支付一次，人民币壹万伍千元，以后应提前30天支付。三、约定事项：1.乙方入住时，应及时更换门锁发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾等非自然灾害所造成损失由乙方负责。2.乙方无权卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。3.乙方必须按时缴纳房租，滞则视为乙方违约。协议终止。4.乙方应遵守居住区各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。乙方交保证金1000元给甲方，乙方退房时交清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。协议签订后，王娟将涉案房屋交付何永刚使用，何永刚支付了第一年的房租15000元和保证金1000元。因第二年房租何永刚未按约支付，王娟向其催要未果。王娟遂到涉案房屋向何永刚催要款项，发现涉案房屋存在大面积漏水，造成水渍痕迹。王娟于2015年9月16日向泗洪县桥南派出所报警，派出所接警后来到现场，经了解系房屋租赁纠纷，建议到法院起诉处理。在本案诉讼中，根据王娟申请，本院依法委托宿迁公兴资产评估有限公司对涉案房屋漏水造成的损失进行评估，评估结论为：衡山花园9幢1单元101室财产损失的评估价值为人民币叁万叁千肆佰叁拾元整（￥33430.00元）。同时又委托江苏四维工程咨询管理有限公司对涉案房屋装修等各项损失的工程造价和财产的实际损失进行评估、鉴定。鉴定意见为:根据现有送鉴资料结合现场实际情况，泗洪县衡山花园9幢1单元101室装修费用为42418.65元，大写：肆万贰仟肆佰壹拾捌元陆角伍分。上述王娟交纳的财产损失评估费用为1750元，工程造价评估费用1750元。一审另查明涉案房屋发现漏水时，何永刚所有的一些办公用品均在房屋内，钥匙至今也未交给王娟；王娟交付涉案房屋给何永刚时水电均正常；涉案房屋于2015年6月至8月期间产生的水费为367.65元。王娟与何永刚之间的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同全面履行各自义务。原告已向被告交付涉案房屋，被告应按约支付租金。根据双方租房协议约定，何永刚已按约支付了第一年的租金15000元。对于王娟主张何永刚未支付第二年即2015年8月18日起至2016年8月17日止的房租15000元，何永刚辩解其未使用该房屋，且按协议约定如承租方即何永刚不按期交纳房租，协议终止，故王娟不能主张该房租。但经庭审确认，何永刚至今未将房屋钥匙交付王娟，双方也均未主张终止协议，故何永刚仍应向王娟支付该租金。对于王娟主张的第三年租金，因双方协议中对租金缴纳日期只约定提前30天支付，系约定不明，故应认定为租赁一年期间届满前30日为履行期限，但第三年未到最后期限，故本院对此请求不予支持。一审法院认为，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，承租人应对租赁物被其占有使用期间的风险承担责任。本案房屋漏水致其受损，系何种原因引起，何永刚作为房屋承租人应承担举证责任。根据双方协议中第三条第1项约定，如因不慎或使用不当引起的等非自然灾害所造成损失由乙方负责。因涉案房屋受损期间系何永刚在占有使用，对于是否自然灾害受损，何永刚负有举证义务。现根据涉案房屋的用水及缴费情况明细来看，涉案房屋于2015年6月至8月期间产生的水费为367.65元，这显属不正常，何永刚虽辩解在承租期内未使用房屋，水电早已关闭，但未提供任何证据予以证实。现何永刚不能提供证据证明其在承租期内对涉案房屋已妥善使用，且对短时间内产生的高额水费也未能作出合理说明，同时亦未提供证据证明该房屋是自然灾害受损，故何永刚对该房屋漏水造成的损失应承担赔偿责任。诉讼中，王娟就该损失向本院申请了司法鉴定，何永刚对本院所委托的鉴定机构，在鉴定资格、鉴定程序及依据和使用的科学技术手段均未提出异议，只是对鉴定结论有异议，认为超出了损失的范围。但经查，本院通过邮寄送达的方式向何永刚寄送了该评估报告和鉴定意见书后，何永刚并未提出异议，只是在庭审中虽对鉴定结论有异议，但并未提供证据足以反驳也未申请重新鉴定。据此，本院确认王娟所主张的损失应参照该评估报告和鉴定意见书予以确定赔偿数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、何永刚于本判决生效后十日内向原告王娟支付租金15000元（从2015年8月18日起至2016年8月17日止的租金）。二、何永刚于本判决生效后十日内向王娟赔付该房屋漏水造成的损失共计79348.65元（33430.00元+42418.65元+1750元+1750元）。
本院二审期间，上诉人为证明其上诉主张提供了何永刚与王娟的短信记录，证明双方存在协商退房问题。被上诉人王娟对该短信的真实性不予认可。
为查明有关事实，本院依职权与宿迁公兴资产评估有限公司（以下简称公兴公司）、江苏四维工程咨询管理有限公司（以下简称四维公司）分别作了谈话并形成笔录。上诉人与被上诉人对两份笔录的内容均无异议。
二审期间，被上诉人王娟再次确认一审时诉讼请求：1、何永刚向王娟支付2015年度的租金15000元；2、房屋损失6--
10万元，以评估报告或鉴定结论为准。该内容同王娟一审起诉状内容。
经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1、被上诉人王娟是否有权向上诉人何永刚主张2015年度15000元的房屋租金？2、上诉人何永刚是否应赔偿租赁期间以及租赁物未返还给出租人之前租赁物的毁坏损失？3、一审法院在计算房屋损失时是否存在重复计算，如何确定房屋损失？
关于第一争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，何永刚与王娟就案涉房屋签订了租赁合同，其中第一条约定“租房从2014年8月18日起至2017年8月17日止”；第二条约定“年租金为15000元，缴租为每年支付一次，人民币15000元，以后应提前30天支付”；第三条第3项约定“乙方必须按时交纳房租，滞则视为乙方违约。协议终止。”租赁合同中约定了第二年租金支付时间为2015年8月17日向前推30天即2015年7月18日，但被上诉人何永刚并未按期交纳2015年度的租金，应视为违约。且二审诉讼中，双方一致陈述租金是一年支付一次，第二年应当提前三十天支付。按照合同约定，上诉人未交纳2015年度租金的违约法律后果为“协议终止”。关于何时返还钥匙，一审法院认定上诉人一直未予返还错误。二审中被上诉人明确“只是钥匙交在被上诉人手里，上诉人当初投资的产品仍然在涉案房屋，所以该房屋算上诉人占用”；“钥匙是王娟找人开锁进去后，按照侯玉甫（上诉人工作人员）所说，在厨房台子上自己拿到的”。被上诉人陈述其与物业公司是在2015年9月14日找人开锁进入案涉房屋的，而二审中被上诉人又陈述拿到侯玉甫（上诉人工作人员）的钥匙时间是在2015年9月14日，此时王娟实际进入并按上诉人的工作人员的指示取得了房屋钥匙，应视为租赁物转交。综上，被上诉人王娟主张2015年度全部租金无事实和法律依据，但被上诉人在2015年9月14日之前一直未实际转交钥匙，故对于2015年8月18日至2015年9月14日之间的房屋占有使用费应予以支持。故上诉人何永刚应给付被上诉人王娟房屋租金1110元（按实际占用天数折算租金）。关于被上诉人王娟所述上诉人未搬离物品故应支付占用房屋费用问题，上诉人何永刚辩解系被上诉人王娟不同意搬离物品所致，对此争议因超出一审中王娟诉讼请求范围，且被上诉人在二审也表示另案主张，故本案中对此争议不予理涉。
关于第二争议焦点，本院认为，承租人在租赁房屋期间应对租赁物尽到妥善保管义务。上诉人认为其租赁房屋后并没有实际使用该房屋，“把办公用品放进去，之后就没有用”，“门窗锁好，没有想到房屋被淹，故不承担损失赔偿责任”。但正是由于上诉人长期疏于照看房屋，在长期不使用房屋的情况下没有关闭水表、电表等防范可能发生的损害，才导致出现房屋进水并产生地面长期淹泡的扩大损失。且房屋损坏是在上诉人何永刚实际占有、使用期间发生，在此期间被上诉人王娟对房屋的使用、损毁情况并不知情，无法控制、防范风险。而且，被上诉人王娟提供泗洪自来水公司用水缴费情况可以说明在2015年6月2日至2015年10月15日三个月期间，上诉人分别用水52吨、77吨和11吨，上诉人未使用房屋的情况下产生如此巨大的水费，此证据足以印证房屋进水的事实。对此，上诉人不能提出证据加以反驳，亦不能作出合理解释。故上诉人何永刚应赔偿租赁期间以及租赁物未返还给出租人之前租赁物的毁坏损失。
关于第三争议焦点，本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁物毁损的，承租人应对损失进行赔偿。被上诉人王娟在一审起诉状中以及二审诉讼中均明确损失以评估报告或鉴定结论为准，对于超出评估报告或鉴定结论范围的损失，本院不予理涉。二审中，本院与公兴公司和四维公司分别作了谈话笔录，两公司均明确表示公兴公司所作《评估报告》和四维公司所作《工程造价鉴定意见书》两份报告所列损失明显存在重复，《评估报告》计算的是损害部分重新装修所需要的费用，《工程造价鉴定意见书》计算的是按照房屋最初装修时所花费的全部费用（包括未损坏部分）。公兴公司认为《工程造价鉴定意见书》中第2、3、4、5、11、12、13、14、15、16项共计十项与《评估报告》是重复的；同时认为屋顶未损坏，主要是指四维公司《工程造价鉴定意见书》中8、9、10项，但其中第10项石膏装饰线因为在施工修复墙面过程中会损坏，应计算损失。四维公司认为《工程造价鉴定意见书》第1、6、7、9、10等项未损坏，《工程造价鉴定意见书》第8项天棚吊顶在厨房有6.12平米有霉变，厕所吊顶无损坏，可能因为水从厨房漫出，也可能因为是之前就形成的霉变。双方当事人对两鉴定机构所作陈述均无异议。本院对公兴公司按照重新装修所计算的花费费用33430元予以认定。被上诉人王娟认为应另行计算清洁、墙面地板清除等费用，但该费用在《评估报告》中已经列明，故对该主张不予支持。关于《工程造价鉴定意见书》第8项吊顶部分，四维公司认为厨房6.12平米吊顶存在霉变，但认为原因既有可能是厨房漫水所致，也可能是之前形成。双方签订房屋租赁合同时并没有提及租赁物有损坏的问题，对此上诉人也没有提供反证证明厨房吊顶霉变系承租之前已经存在，故在租赁期间发生的霉变应由上诉人何永刚承担责任，由于厨房吊顶未完全损坏，本院酌情按照6.12平米乘以79.56元的单价计算损失，共计486.9元。关于《工程造价鉴定意见书》第10项石膏装饰线，四维公司认为石膏线未坏，公兴公司认为石膏线在修复墙面的施工过程中会有损坏，故本院酌情按86.77米的工程量乘以12.54元的单价，共计1088.1元。以上总计35005元（33430元+486.9元+1088.1元）。
此外，二审中双方一致同意将1000元保证金直接冲抵损失款。
综上所述，何永刚的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2015）洪民初字第4443号民事判决；
二、上诉人何永刚于本判决生效后十日内向被上诉人王娟支付租金1110元；
三、上诉人何永刚于本判决生效后十日内向被上诉人王娟赔付房屋漏水损失共计34005元（已扣除1000元保证金）。
一审案件受理费2532元，由何永刚负担819元，王娟负担1713元；二审案件受理费2532元，由何永刚负担819元，王娟负担1713元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 泳
审判员 王 静
审判员 庄云扉
二○Ｏ一七年六月六日
书记员 王南淳
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第1页/共1414页