黑龙江省鹤北林区基层法院
民 事 判 决 书
（2016）黑7519民初79号
原告宋凤华，女，1974年10月出生，汉族，鹤北林业局工人，住鹤北林业局。
委托代理人高某某，男，1972年6月出生，汉族，鹤北林业地区公安局干警，住鹤北林业局，与原告系夫妻关系。
被告赵凤江，男，1964年6月出生，汉族，鹤北林业局工人，住鹤北林业局。
委托代理人赵某某，男，1963年4月出生，汉族，鹤北林业局工人，住鹤北林业局。与被告赵凤江系兄弟关系。
被告胡亚军，男，1971年12月出生，汉族，无职业，住宝泉岭。
被告胡桂华，男，1961年5月出生，汉族，农民，住宝泉岭。
原告宋凤华与被告赵凤江、胡亚军、胡桂华案外人执行异议纠纷一案。本院于2016年5月12日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告宋凤华及委托代理人高某某，被告赵凤江及其委托代理人赵某某，被告胡亚军、胡桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋凤华诉称，2012年8月14日我在曹某处购买宝泉岭明珠家园×号楼×室一处，因闲置多年，装修时发现被鹤北林区基层法院查封，现诉至法院要求对房屋所有权予以确认，撤销鹤北林区基层法院（2014）鹤北林执异字第6-2号执行裁定书。
被告赵凤江辩称，1、原告诉讼请求没有法律依据，只有一张交款凭证，不能足以排除法院的强制执行。2、原告购买的诉争房屋没有按法律规定与开发商签定商品房买卖合同，购房时也没有到房产管理部门进行备案和预告登记。3、对原告提供的交款收据真实性、合法性、关联性均有异议。4、原告提供的收款凭证存在人为做旧，并有与曹某恶意串通虚假诉讼的嫌疑。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告胡亚军辩称，从2009年开发楼开始曹某就没有在任何票据上签过字。对票据的合法性、关联性均有异议。同意赵凤江的意见。
被告胡桂华辩称，同意胡亚军的答辩意见。
原告宋凤华围绕本案争议焦点提供如下证据证实其主张：
证据一、宝泉岭明珠家园项目部收据一张，证实曹某将宝泉岭明珠家园×号楼×室于2012年8月卖给原告宋凤华了。
经质证，被告赵凤江对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议。1.原告提供的收据是一张交款凭证，不能代表购房合同，也不能证明该房屋归原告所有。2.该证据在原告提出执行异议时，执行部门的复印件是非常清晰的，而在执行异议之诉当中该份票据就变的不清晰了，该票据在执行异议到异议诉讼中色差变化特大，有人为处理的可能，所以该票据不具有真实性。另外，被告向法院提出申请要求原告或是出卖人曹某出示该涉案房屋原始票据底联，原告与曹某均未出示，使之不能进行司法鉴定。3.原告提供的票据是曹某签名出售，与×号楼其他购楼票据不一致，其他票据均是由售楼员刘某或杨某某签名，对此票据真实性有异议。
被告胡亚军同意赵凤江的意见。
被告胡桂华同意赵凤江的意见。
证据二、证人郭某出庭为原告宋凤华证实以下事实：郭某曾经陪原告宋凤华丈夫高某某到宝泉岭明珠家园售楼处购买房屋，高某某是带着现金去的售楼处，他当时还问高某某钱带够了吗，高某某说还和别人借了钱。
经质证，被告赵凤江的异议是证人所说高某某购房款有借来的，而高某某说购房款是妻子理发攒的钱，这与证人说法不一致。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
证据三、经当事人申请，法院于2016年6月15日对曹某作的询问笔录，证实原告买房经过及合法性。
经质证，被告赵凤江对该证据的异议是该笔录曹某说他90%卖房收据是由其本人开具的，这与事实不符，该×号楼基本上都是售楼员刘某或杨某某开具的收据。曹某说8号楼没有商品房买卖合同不真实，依据以上二点被告认为原告与曹某有虚假诉讼和转移财产的嫌疑。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
证据四、证人李某出庭为原告宋凤华证实以下事实：李某于2012年在宝泉岭明珠家园购买×号楼××单元××室，购买房屋是交的全款，以银行转帐的方式将购房款转到曹某名下，售楼员给开具了一张收据，没有签订商品房买卖合同，也未到房产管理部门办理预告登记和产权登记。将购买商品房收据复印件提供法庭。
经质证，被告赵凤江的异议是证人出庭作证不知道所要证明的问题，对这份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证人是转帐交款，而本案原告宋凤华是现金交款。本案宋凤华的购房票据是曹某所签字，证人的购房票据是售楼员刘某开具。从关联性来看，证人的关联性不具有证明和宋凤华票据的同等效力。证人的购房时间是当年就入住了，而涉案房屋在法院查封后多年没有进行装修入住。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
证据五、证人毛某某出庭为原告宋凤华证实以下事实：毛某某女儿白某某为毛某某在宝泉岭明珠家园×号楼×××单元×××室购买房屋一处，交了全款，但交款方式不清楚，只有一张购房收据，没有签订商品房买卖合同，也未办理房屋产权证，是否到房产管理部门进行预告登记不清楚。将购买商品房收据复印件提供法庭。
经质证，被告赵凤江的异议是证人不适合出庭作证。因为证人毛某某出具的购房收据是白某某的。证人对白某某的购房事宜一概不知，不能起到对本案事实作证的目的。该证人提供的票据与原告提供的票据清晰度有很大的差别，原告于2012年购买的房屋，购房票据原件已经看不清了，而证人2001年购买的房屋，提供的票据原件清晰度书写非常清晰，这足以说明原告购房的证据的真实性存在很大异议。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
证据六、经当事人申请，法庭出示黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直房地产管理局证明一份。证实涉案房屋不能办理房屋产权证的原因。
经质证，被告赵凤江对该证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议是该证明只能证实房产管理部门没有初始登记，不能办理房屋产权证的证明。不能因没有初始登记买卖房屋的当事人就不签订商品房买卖合同，而且原告也没有在销售商签订购房备案登记，也没有进行购房预告登记，由此产生的不利后果应由原告自行承担。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
证据七、第一次开庭时被告赵凤江提供的购买房屋收据复印件与原告购买房屋收据的复印件比对，证实原告购买的房屋收据从编号和日期的先后顺序可以看出是真实的。
经质证，被告赵凤江的异议是二份票据相对比，开票人的签字不符合正常的交易习惯。2013年2月26日的这张票据是明珠家园项目部售楼人员开具的，而原告2012年8月14日的交款收据确是曹某一人所签，不符合正常的售楼交易习惯，该证据不具有真实性。
被告胡亚军异议是同意赵凤江代理人的意见，并且这个楼是我和曹某合伙开发的，当时卖房程序确实没有曹某签字的，都是曹某收钱，由售楼员负责开票。
被告胡桂华同意赵凤江代理人和胡亚军的意见。
证据八、（2014）宝泉岭农垦中级法院垦民初字第4号民事判决书的复印件一份，证实此判决书中证据五被宝泉岭农垦法院采信，只要加盖明珠家园项目部公章的票据都是真实的。
经质证，被告赵凤江对此证据的真实性没有异议。对关联性的异议是该证据只能证明曹某与胡亚军合伙共同开发明珠家园×号楼，且对开发项目没有进行清算。对原告所说加盖明珠项目部公章的票据都是真实的，被告不予认可，因为按法律规定购买房屋需要买卖双方签订合同并进行登记备案，所以只凭一张明珠家园项目部的购买收据难以辩别买受人购房的真假。
被告胡亚军同意赵凤江代理人意见。
被告胡桂华同意赵凤江代理人意见。
本院认为，原告提供以上证据的真实性本院予以采信。该几组证据可以形成证据链条，证明原告宋凤华夫妻于2012年8月在宝泉岭明珠家园项目部购买宝泉岭明珠家园×号楼×室，并履行全部的购房款。只开具了一张收款票据，没有签订商品房买卖合同，亦未到房产管理部门进行预告登记。
被告赵凤江围绕本案焦点，在举证期限内提供如下证据证实其主张：
证据一，鹤北林区基层法院（2014）鹤北林民督字第1号支付令和（2014）鹤北林执字第6-1号裁定书，证实胡亚军向赵凤江借款开发明珠家园×号楼，该借款至今未偿还，赵凤江申请法院在执行中查封明珠家园×号楼23户房屋，其中包括本案诉争房屋。
经质证，原告及其他二被告对该证据无异议。
证据二、明珠家园×号楼商品房买卖合同复印件一份，证实×号楼可以开具商品房买卖合同，与曹某说的不相符，原告在购房时没有开具购房合同，应按照法律规定承担不利后果。
经质证，原告及其他二被告对该证据无异议。
证据三、在黑龙江省农垦中级人民法院复印的3人购买明珠家园×号楼的购买收据复印件3张。证实明珠家园×号楼的售楼票据都是由售楼员刘某或杨某某开具的，没有曹某开具的，曹某在鹤北林区基层法院的询问笔录中所说售楼票据90%是曹某本人开的不真实。亦能证实本案原告的购房交款票据不具有真实性。
经质证，原告及其他二被告对该证据无异议。
证据四、原告提供交款收据复印件3份，第一份是原告在提出执行异议法院对交款收据复印，第二份是原告提出执行异议诉讼时复印，第三份是2016年6月22日在本案审理期间复印。证实三次复印件清晰度差距特别大，怀疑原告在第二次向法庭提交票据时人为进行做旧处理。原告的收款票据不具有真实性、合法性。
经质证，原告宋凤华提出的异议是该票据因为在家放置在窗台上了，经阳光直射后确实产生了褪色现象。
其他二被告对该证据无异议。
证据五、（2015）鹤北林商初字第90号民事调解书复印件一份、借条复印件一份，证实原告借款给曹某的时间，说明曹某已经欠原告钱，为什么原告还要付款买房，不符合日常交易习惯和生活常理。
经质证，原告宋凤华对证据真实性无异议，但提出买房和借款无关，借款就是为了赚取利息。
其他二被告对该证据无异议。
证据六、黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75民终70号民事判决书，证实本案诉争房屋是属胡亚军、曹某共同开发，该房屋的所有权归胡亚军、曹某共同所有。
经质证，原告及其他二被告对该证据无异议。
本院认为，对被告赵凤江提供的证据本院予以采信，几组证据可以形成证据链条。证明被告胡亚军向被告赵凤江借款至今未还，被告赵凤江向法院申请执行本案诉争房屋。
被告胡亚军、胡桂华未在举证期限内提供证据证实其主张。
经根据当事人的陈述及原、被告举证、质证和认证，确认本案事实如下：2014年3月3日鹤北林区基层法院作出（2014）鹤北林执字第6-1号民事裁定书，将胡亚军位于宝泉岭明珠家园小区×号住宅综合楼×室等23户房屋予以查封。2016年4月19日，案外人宋凤华提出执行异议，认为该房产是其于2012年8月14日向曹某购买并已现金交付购买款120000元，是他的个人财产。请求法院将上述财产的查封解除并返还给案外人宋凤华。2016年5月3日鹤北林区基层法院作出（2014）鹤北林执异字第6-2号执行裁定书，驳回案外人宋凤华的异议。宋凤华遂于2016年5月12日向本院提起案外人执行异议之诉。
2012年8月14日原告宋凤华购买房屋后宝泉岭明珠家园项目部出具收条一张，没有签订商品房买卖合同，亦未到房产管理部门进行预告登记。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超合同约定总价款的百分之五十。从时间上分析，以上条件应发生在人民法院查封之前，从内容上分析，以上三个条件必须同时满足，缺一不可。本案诉争房屋系原告宋凤华于2012年8月购买，原告宋凤华虽现金支付全部价款，但是至今没有与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，亦未到房地产管理部门办理预告登记，系原告宋凤华自身过错造成的。从时间与内容上均不能满足法律规定。原告宋凤华对本案诉争的房屋仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产。因此法院对原告要求解除查封并确认所有权的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定判决如下：
一、确认黑龙江省宝泉岭明珠家园×号楼×室为曹某、胡亚军共同所有。
二、驳回原告宋凤华的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告宋凤华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服上诉请求的数额计算交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行黑龙江省农垦分行宏博支行，收款人：黑龙江省林区中级人民法院），上诉于黑龙江省林区中级人民法院。上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 耿雨莲
人民陪审员 陈秀芳
人民陪审员 龚 丽
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 卢海斌