淄博市博山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0304执异19号
案外人：淄博益健城建筑工程有限公司，住所地博山区中心路8号。统一社会信用代码：91370304773158707Y。
法定代表人：张纪霞
申请执行人：李刚，男，1963年10月16日出生，汉族，住博山区。
被执行人：房信文，男，1969年8月14日出生，汉族，住博山区。
本院在执行李刚申请执行房信文民间借贷纠纷一案中，案外人淄博益健城建筑工程有限公司于2018年3月13日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人称，淄博市博山区人民法院所作出的（2017）鲁0304民初2775号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人根据该判决书申请贵院强制执行被执行人房信文775757元或同等价值存款，贵院已作出（2018）鲁0304执191号执行裁定书，查封位于博山区中心路西首万顺御花园七号楼由东向西第二套营业房，现案外人对该房产的查封裁定不服，提出异议。2015年10月8日淄博益健城建筑工程有限公司委托被执行人房信文出售该查封房产，为方便出售该房产，案外人向被执行人出具一份签署日期为2006年6月30日的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，即申请人向贵院提交的商品房买卖合同，但是该合同并非真实的房屋买卖合同，且案外人与被执行人也无业务往来及债权债务纠纷，用涉案房产抵顶所欠房信文工程款及牛场工程款并非事实，因此，涉案房产的所有权归异议人所有，该合同的实际签署日期为2015年10月8日。为维护自己的合法权益，故向贵院提出申请，望贵院在查明事实的基础上裁定中止查封位于博山区中心路西首万顺御花园七号楼由东向西第二套营业房。
案外人提供证据如下：1、房信文出具的说明两份；2、委托售房协议一份；3、供用热合同及补充协议各一份；4、协议书及补充协议各一份；5、房屋置换协议一份；6、《中华人民共和国建设用地规划许可证》一份；7、淄博平安物业管理有限公司出具的证明一份；8、淄博平安物业管理有限公司出具的催缴通知一份；9、淄博平安物业管理有限公司出具的收据三份；10、销售楼盘协议书五份；11、大黑山后村委会出具的情况说明一份；12、《国有土地使用权出让合同》一份;13、《山东省规模化畜禽养殖项目登记备案证明》一份；14、博山区八陡镇人民政府文件一份;15、石某当庭证言一份。
申请执行人答辩称，1、2016年被执行人向申请人借款时出示与案外人签订的商品房买卖合同，该合同显示查封房产是由案外人自愿抵押给被执行人，合同签订时间2006年6月30日，同时向申请人提供了由案外人出具的证明一份，该证明出具时间2014年10月20日，该证明主要内容为博山区中心路中段万顺御花园7号楼由东向西第二套营业房，房产权属为房信文所有，我公司于2006年7月15日交付房信文，房产手续正在办理中。该两份证据证明案外人将开发的本案被查封的房产的所有权做出处分，处分给房信文所有，因此，案外人对已经处分的房产不再拥有所有权，其异议不能成立。2、根据最高人民法院关于执行中查封、扣押财产的相关规定19条，对于已经出让并实际交付的房产，人民法院不可以查封扣押的相关规定，可以理解为人民法院对虽未办理过户登记但已经形成买卖事实的不动产其权属归属承认为买方所有，就本案来讲，案外人承认欠房信文150万元工程款和81万元利息，并同意将涉案房产以抵顶交付房信文，双方之间已经形成事实上的权属转让，根据上述最高人民法院规定，该房产归房信文所有，申请人以房信文为被执行人提出的执行申请，法院立案后依法查封事实上归房信文所有的房产，并无不当。依据上述两点理由，我方认为异议人的异议没有事实和法律依据，依法不能成立。退一步讲，该房产所有权转移，不能得到法院认可，申请人向法院提交的案外人与房信文签订的商品房买卖合同以及出具的证明，是房信文向申请人借款时间向申请人出具的，申请人正是基于对上述合同和证明的相信，才愿意向房信文出借相应款项，如果异议人的异议成立，我方有理由相信是异议人与房信文向申请人共同实施的欺诈，对欺诈行为给申请人造成的所有损失包括借款、本金和利息应当有两行为人承担连带赔偿责任。
申请人提供证据如下，1、商品房买卖合同及补充协议各一份；2、淄博益健城建筑工程有限公司出具的证明一份；3、借条一份。
被执行人答辩称，同意案外人主张，涉案房产并非实际出售给被执行人，只是案外人委托被执行人销售涉案房产。
本院查明，李刚申请执行房信文民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）鲁0304民初2775号民事判决书，判决书生效后，房信文未履行生效法律文书确定的义务，李刚向本院申请强制执行，本院于2018年1月25日立案执行。执行过程中，申请执行人李刚向本院提交了出卖人为淄博益健城建筑工程有限公司、买受人为房信文的商品房买卖合同（编号GF-2000-0171）及补充协议一份、该合同及补充协议载明，案外人淄博益健城建筑工程有限公司将位于博山区中心路68号万顺御花园七号楼由东向西第二套营业房出售给被执行人房信文用于抵顶公司所欠房信文150万元工程款及四年利息（约计81万元），签署日期为2006年6月30日。申请执行人李刚主张案外人淄博益健城建筑工程有限公司在2006年6月30日时已将涉案房产抵债给房信文，该房产应属房信文所有。申请执行人李刚提交了由淄博益健城建筑工程有限公司出具的证明一份，证明内容为：“博山区中心路中段，万顺御花园七号楼由东向西第二套营业房房产权属归属于房信文所有，我公司已于2006年7月15日交付房信文，房产手续正在办理中。”申请执行人李刚主张案外人淄博益健城建筑安装有限公司已将涉案房产交付给房信文。申请执行人李刚提供借条一份。借条中载明，被执行人房信文借到申请执行人款项76万元，借款以被执行人房信文位于博山区中心路七号楼由东向西第二套营业房作为抵押。申请执行人李刚主张被执行人向其借款时以涉案房产作为抵押。本院于2018年2月2日公告查封涉案房产，涉案房产未办理产权登记。现案外人淄博益健城建筑工程有限公司向本院提出异议，要求中止对涉案房产的查封措施。
案外人淄博益健城建筑工程有限公司向本院提交了其与被执行人房信文于2015年10月8日签署的委托售房协议一份及被执行人房信文出具的说明两份，主张其与被执行人房信文签订的商品房买卖合同及其出具已将涉案房产交付给被执行人的证明并非双方真实意思表示，实际情况为委托被执行人房信文代为卖房，目的是便于销售涉案房产，且该商品房买卖合同真实形成时间是2015年10月8日。案外人向本院提交了《中华人民共和国建设用地规划许可证》一份及证人石某的当庭证言一份，称涉案房产的建设用地规划许可证颁发日期为2006年3月24日，涉案房产开工时间为2006年7月底，主张案外人并未于2006年7月15日将涉案房产交付于房信文。由于涉案房产所占土地的建设规划许可证颁发日期距交付日期时间较短，即涉案房产在不足四个月时间内竣工并交付的可能性较小，因此，对于案外人的该异议主张本院予以认可。案外人淄博益健城建筑工程有限公司向本院提交供用热合同及补充协议一份、协议书及补充协议一份、房屋置换协议一份及淄博平安物业管理有限公司出具的证明一份、催缴通知一份、收据三份，称案外人淄博益健城建筑工程有限公司因欠淄博市博山区热力公司债务用涉案房产抵债并于2015年6月25日用其他房产置换出涉案房产，期间涉案房产一直由淄博市博山区热力公司占有使用，2015年7月后闲置并由案外人淄博益健城建筑工程有限公司缴纳物业费，即被执行人房信文从未占有使用涉案房产。上述证据所反映的情况与案外人淄博益健城建筑工程有限公司所作相关陈述一致，本院予以采信。案外人淄博益健城建筑工程有限公司提供销售楼盘协议书五份、收据一宗及牛场手续一宗，主张案外人淄博益健城建筑工程有限公司与被执行人房信文并无业务往来，被执行人房信文所干挖掘工程及牛场工程并非案外人淄博益健城建筑工程有限公司工程，且上述工程款项均以结清。因上述证据与本案无关联性，本院不予认定。
另查明，万顺御花园由淄博益健城建筑工程有限公司与博山区长城房地产建设开发公司联合开发，由淄博益健城建筑工程有限公司负责商品房的出售及房屋确权手续的办理。证人石某系博山区长城房地产建设开发公司原法定代表人。
本院认为，根据相关法律规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人淄博益健城建筑工程有限公司虽与被执行人房信文签订商品房买卖合同并出具证明称其将涉案房产于2006年7月15日交付于被执行人房信文占有使用，但案外人淄博益健城建筑工程有限公司提交的涉案房产所占土地的建设用地规划许可证、协议书、房屋置换协议、物业公司出具的证明及石某当庭证言等证据之间相互印证，足以证明涉案房产并未交付于被执行人房信文，且房信文亦未对涉案房产占有使用。若案外人淄博益健城建筑工程有限公司与被执行人房信文签订商品房买卖合同用以折抵所欠被执行人房信文工程款系双方真实意思表示，从2006年合同签署至今被执行人房信文对于他人一直占有使用涉案房产从未表示异议且亦未对涉案房产主张权利的行为显然与常理不符。因此，对于案外人淄博益健城建筑工程有限公司提出其与被执行人房信文并未实际履行商品房买卖合同的异议主张本院予以支持。综上述所，案外人淄博益健城建筑工程有限公司系涉案房产权利人，权利合法真实，足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对位于博山区中心路68号万顺御花园七号楼由东向西第二套营业房的执行措施。
当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田家欣
审 判 员 宋治国
人民陪审员 蒋永会
二〇一八年三月二十三日
法官 助理 李 双
书 记 员 孙 兵