湖南省永州市冷水滩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1103执异31号
案外人：詹学军，男，1973年11月12日出生，汉族。
申请执行人：曾君，男，1983年11月13日出生，汉族。
被执行人：湖南神怡米业有限公司。
法定代表人：蒋祥明，该公司经理。
被执行人：蒋祥明，男，1955年2月1日出生，汉族。
被执行人：邹辉荣，女，1954年1月15日出生，汉族。
被执行人：蒋远馥，男，1979年6月30日出生，汉族。
被执行人：方慧，男，1963年3月23日出生，汉族。
在本院执行申请执行人曾君与被执行人湖南神怡米业有限公司、蒋祥明、邹辉荣、蒋远馥、方慧借款合同纠纷一案中，案外人詹学军于2018年3月13日对执行位于祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房产证号为祁房权证浯溪镇字第7XXXXXX**号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人詹学军称，永州市冷水滩区人民法院以（2016）湘1103执538号之一执行裁定拍卖位于祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房产证号为祁房权证浯溪镇字第7XXXXXX**号），而湖南神怡米业有限公司名下的财产[含蒋祥明浯溪中路x号（原浯溪中路x号）房产和土地使用权]已经由詹学军合法取得，现执行法院执行该财产，损害了案外人詹学军的合法权益。事实和理由：1.詹学军通过公开竞买，从祁阳县盈峰拍卖有限公司竞买到上述房产（含湖南神怡米业有限公司名下的财产），价款为428.1万元；2.蒋祥明作为湖南神怡米业有限公司的法定代表人，向中国农业发展银行祁阳县支行借款本金2980万元，其中蒋祥明夫妇以房产抵押55万元，蒋祥明妻子邹辉荣以土地抵押163.89万元，设定日期为2013年4月10日至2021年4月10日，而作为债权人的中国农业发展银行祁阳县支行对该房地产享有优先受偿权；3.詹学军竞买到该房产后，已于2017年12月18日与祁阳县农村建设投资开发有限公司签订了债权转让协议，并将湖南神怡米业有限公司资产（单项）档案资料对外移交给了詹学军；4.祁阳县农村建设投资开发有限公司于2017年12月25日发出债权转让催收公告，并在永洲日报上进行了公开催告；5.2014年1月18日，詹学军与邹辉荣、蒋祥明夫妇签订了房屋买卖合同，该房产作价260万元，詹学军已经支付了购房款。
申请执行人曾君称，异议人詹学军的异议不成立。理由：一、异议人的1——4项异议理由仅能证明异议人取得了中国农业发展银行祁阳县支行的债权，并没有取得蒋祥明名下房屋的所有权，异议人竞买的是债权，不是产权，执行法院执行的房屋及土地使用权仍然是被执行人的；二、异议人的第5项异议理由不能对抗执行。1.大额购房款没有转款凭证，是虚构交易；2.虽然詹学军与蒋祥明、邹辉荣就房屋买卖问题进行了公证，但公证的时间是2014年9月份，该房产早在2014年4月份就被永州市中级人民法院进行了查封；3.蒋祥明将抵押并被人民法院查封的房屋再次转卖，在没有经得抵押权人同意的情况下，该转让行为依法无效；4.涉案房屋并没有办理过户登记，异议人没有实际占有、使用该房产。
本院查明，蒋祥明与詹学军于2011年至2014年间形成了民间借贷关系，詹学军是债权人，蒋祥明是债务人。2014年1月18日，以邹辉荣、蒋祥明（二人系夫妻关系）为卖方（合同甲方），詹学军为买方（合同乙方），双方签订了一份房屋买卖合同，约定乙方自愿购买甲方坐落于祁阳县浯溪中路441号两壕铺面房，房屋建筑面积756平方米，国有土地使用证面积189.6平方米，土地使用证号为祁国用（x）字第xx号，房产证号为7XXXXXX**号，成交价260万元。2014年1月26日，蒋祥明向詹学军出具了收据，收据上载明：“今收到詹学军交来浯溪中路441号铺面房购房款二百六十万元，该款以原借款条直接抵付。借条复印件附后”。2014年9月12日，蒋祥明、邹辉荣向詹学军出具委托书，委托詹学军办理该房屋及附着的土地权属过户手续，并就该委托书进行了公证。因该房屋上设定了抵押和被永州市中级人民法院以（2014）永中法民一初字第10-1号民事裁定查封，未办理好过户手续。
祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋现门牌号为446号，该栋楼房所有权人邹辉荣，所有权证号为祁房权证浯溪镇字第7XXXXXX**号，共有权人蒋祥明，共有权证号为xxx号，占有比例为共同共有，总建筑面积685.02平方米。因湖南神怡米业有限公司向中国农业发展银行祁阳县支行借款本金2980万元，其中蒋祥明夫妇以房产抵押55万元，蒋祥明妻子邹辉荣以土地抵押163.89万元，设定日期为2013年4月10日至2021年4月10日。2014年12月，中国信达资产管理有限责任公司湖南省分公司收购了湖南省天龙米业有限公司、湖南香妹食品有限公司、湖南神怡米业有限公司的股权。2017年10月，中国信达资产管理有限责任公司湖南省分公司将湖南省天龙米业有限公司、湖南香妹食品有限公司、湖南神怡米业有限公司的债权转让给了祁阳县农村建设投资开发有限公司。2017年12月8日，詹学军以428.1万元从祁阳县盈峰拍卖有限公司成功竞买了祁阳县农村建设投资开发有限公司持有的湖南神怡米业有限公司的股权。2017年12月11日，中国信达资产管理有限责任公司湖南省分公司书面请求中国农业发展银行祁阳县支行注销抵押手续。2017年12月12日，中国农业发展银行湖南省分行风险管理处书面同意撤销上述财产的抵押。
另查明，本院在执行申请执行人曾君与被执行人湖南神怡米业有限公司、蒋祥明、邹辉荣、蒋远馥、方慧借款合同纠纷一案中，永州市中级人民法院于2014年4月18日作出（2014）永中法民一初字第10-1号民事裁定，该裁定第二项为：查封湖南神怡米业有限公司位于祁阳县黎家坪黎石公路的工业用地13520平方米[国有土地使用证编号：祁国用（x）字第x号]及其土地上的房屋五处，（房屋使用权证号：祁房权证黎家坪镇字第7130101**号、713010119号、713010120号、713010121号、7130101**号）和位于祁阳县浯溪中路的189.6平方米土地[国有土地使用证编号：祁国用（x）字第xx号]。该裁定第三项为：查封蒋祥明和邹辉荣位于祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房屋所有权证号为7XXXXXX**号）。
2017年7月24日，本院作出（2016）湘1103执538号之一执行裁定，该裁定的主要内容是：拍卖被执行人蒋祥明、邹辉荣在祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房屋所有权证号为7XXXXXX**号）的房产。2018年3月13日，异议人詹学军在收到该裁定书后，认为自己已经合法取得了该房产以及祁阳县农村建设投资开发有限公司持有的湖南神怡米业有限公司的股权，遂向本院提起执行异议。
本院认为，詹学军与蒋祥明、邹辉荣之间于2014年1月18日就位于祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房屋所有权证号为7XXXXXX**号）签订了合法有效的书面买卖合同，买受人詹学军交付了全部购房款并合法占有了该不动产，永州市中级人民法院以（2014）永中法民一初字第10-1号民事裁定查封该不动产的行为发生在詹学军与蒋祥明、邹辉荣之间房屋买卖关系形成后。该财产的抵押行为已经撤销，且现该房屋未办理过户登记非因詹学军自身原因，故对于詹学军提出排除执行的异议，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对被执行人蒋祥明和邹辉荣名下位于祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路441号的房屋（房屋所有权证号为7XXXXXXX5号，现地址祁阳县龙山街道办事处卢家甸社区浯溪中路446号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李文忠
审判员 刘爱华
审判员 林恩贵
二〇一八年三月二十六日
书记员 蒋 丹