南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3222号原告深圳市亚特尔科技有限公司，住所地广东省深圳市福田区天安数码城天济大厦F4.8栋8D。法定代表人王尉朝，总经理。委托代理人陈彬，该公司南京办事处销售经理。被告南京顺天实业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人张宇权，总经理。委托代理人陈思晗，该公司法务。被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人张宇权，总经理。原告深圳亚特尔科技有限公司（以下简称亚特尔公司）诉被告南京顺天实业有限公司（以下简称顺天实业公司）、南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚特尔公司的委托代理人陈彬、被告顺天实业公司的委托代理人陈思晗到庭参加诉讼，被告世界之窗公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亚特尔公司诉称：原告与被告世界之窗公司自2009年起至2013年间签订了多份《房屋租赁合同》。2013年12月12日，双方最后一次签订《房屋租赁合同》。约定被告世界之窗公司将南京世界之窗软件园15号楼北301室出租给原告办公经营使用；租期为1年，期限自2013年12月30日至2014年12月29日止；合同还约定，原告应支付履约保证金18615元，该保证金应在合同终止后全额退还原告。此外，原告还要缴纳房屋设备使用押金22338元，该押金应在合同解除或终止后10个工作日内全额退还原告。上述数份合同签订后，原告按约履行了付款义务，并实际承租使用房屋。在合同履行过程中，原告得知承租的房屋系被告顺天实业公司从熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团公司）处租赁而来，租赁期为10年，自2003年9月1日起至2013年8月31日止。因被告顺天实业公司拖欠熊猫集团公司租金，熊猫集团公司另案诉至法院，要求与被告顺天实业公司解除合同。2013年10月14日，南京市中级人民法院对该案作出终审判决，判决解除熊猫集团公司与被告顺天实业公司之间签订的《租赁合同》。原告因此才知晓被告顺天实业公司未与熊猫集团公司解除租赁合同前，其系有权向原告出租本市定淮门12号房屋的合法主体，被告世界之窗公司与原告签订合同的权利来源于被告顺天实业公司的授权和指示，被告世界之窗公司的行为系代被告顺天实业公司行使出租经营的权利，该代理行为所产生的法律后果应由被告顺天实业公司承担。被告顺天实业公司与熊猫集团公司之间的租赁关系解除后，顺天实业公司合法出租的权利终止，被告世界之窗公司基于被告顺天实业公司的授权和指示所取得的权利亦随之消灭，被告世界之窗公司与原告签订的房屋租赁合同无法继续履行，必然导致终止。根据双方合同约定，被告方应退还履约保证金、设施使用押金。原告多次催要，两被告均未按约退还。被告世界之窗公司作为被告顺天实业公司的代理人，在与原告签订房屋租赁合同时未向原告告知、披露真实情况，存在过错，应对被告顺天实业公司的债务承担连带责任。现原告诉至法院，请求依法判令:1、被告顺天实业公司向原告返还履约保证金、房屋设备使用押金共计40953元及该款的逾期付款违约金（自2014年7月25日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；2、被告世界之窗公司对被告顺天实业公司的前述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告顺天实业公司辩称：原告是与被告世界之窗公司订立的租赁合同，因此应由世界之窗公司承担合同义务。被告顺天实业公司与原告不存在合同关系，不应当承担合同义务。综上，请求依法驳回原告对被告顺天实业公司的诉讼请求。被告世界之窗公司未应诉答辩。经审理查明，本市定淮门12号房屋（以下简称定淮门房屋）登记所有权人为熊猫集团公司。2003年8月，被告顺天实业公司与熊猫集团公司签订《租赁协议》，约定熊猫集团公司将位于本市定淮门12号原熊猫公司南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业出租给顺天实业公司，计土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，租赁期限为10年，自2003年9月1日至2013年8月31日止等等。被告顺天实业公司承租定淮门房屋后，以被告世界之窗公司的名义另行将该房屋对外转租。2009年12月15日，被告世界之窗公司（甲方）将本市定淮门12号15号楼北301室（以下简称301室，建筑面积340平方米）出租给原告亚特尔公司（乙方），租期为2009年12月30日至2010年12月29日；年租金为182000元；合同订立时乙方还需按照年租金的10%向甲方交纳房屋设备使用押金，具体金额为18200元等等。上述合同到期后，原告为了继续承租使用301室，以亚特尔公司南京研发中心（乙方）的名义分别于2010年12月3日、2011年12月6日、2012年12月7日以及2013年12月12日与世界之窗公司（甲方）订立《房屋租赁合同》。其中2013年12月12日的合同约定，租赁期限自2013年12月30日至2014年12月29日，年租金为223380元；乙方应向甲方支付履约保证金，金额为首年的一个月全年费用，计18615元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行向甲方交纳房屋设备使用押金，押金按全年费用的10%收取，乙方押金款为22338元，合同解除或终止后，经双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；双方若有违约、退租，须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。上述合同签订后，被告世界之窗公司将相关房屋交付原告使用，原告亦向其支付了合同约定的租金、履约保证金及房屋设备使用押金。2013年1月，熊猫集团公司以顺天实业公司为被告另案向本院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《租赁协议》，支付拖欠的租金877.47万元等。2013年6月19日，本院作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决解除熊猫集团公司与顺天实业公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》，顺天实业公司从本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并交还熊猫集团公司，顺天实业公司支付熊猫集团公司租金5714531元（截止2013年6月30日）及租金、房屋占有使用费（自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止）等等。该案判决后，顺天实业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年10月14日，该院作出（2013）宁民终字第2652号民事判决，维持本院（2013）鼓民初字第791号民事判决第一、二项，变更该判决第三项，即顺天实业公司支付熊猫集团公司租金558.903015万元（租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准计算等等。上述终审判决生效后，因顺天实业公司未按判决履行，熊猫集团公司曾向本院申请强制执行。执行过程中，双方于2014年4月22日达成执行和解协议，约定：顺天实业公司在协议签订后两日内给付熊猫集团公司550万元；两日内全部撤离定淮门12号，定淮门12号红线内全部建筑物、设备设施及景观绿化移交熊猫集团公司；顺天实业公司将收取的2014年4月30日之前的租赁户租赁费返还熊猫集团公司等等。此后，原告仍持续使用涉案房屋。原告与被告世界之窗公司就租金等问题协商过程中，世界之窗公司于2015年7月5日向原告回函称：在原告与熊猫集团公司确立新的租赁关系后，世界之窗公司会按照原租赁合同的约定归还相应的履约保证金和设备押金。2014年7月25日，原告与熊猫集团公司达成新的租赁合同。因世界之窗公司未按照承诺退还履约保证金和设备押金，原告索要未果，遂诉至本院，要求判如所请。另查，2014年1月，世界之窗公司曾以案外人南京银三角投资集团有限公司（以下简称银三角公司）为被告另案向本院提起诉讼，要求判令与银三角公司解除租赁合同，银三角公司向其支付租金、房屋使用费等。2014年8月1日，本院作出（2014）鼓民初字第572号民事判决，认为根据双方庭审中出示的证据，应认定世界之窗公司受顺天实业公司指示，并经熊猫集团公司同意，有权对外出租本市定淮门12号房屋，遂判决银三角公司向世界之窗公司支付水、电费及房屋使用费等，该判决现已生效。因被告世界之窗公司未到庭参加诉讼，致使本案无法调解。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、回函、本院（2014）鼓民初字第572号民事判决、房屋产权证、租赁协议、本院（2013）鼓民初字第791号民事判决、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2652号民事判决、会议纪要等证据予以证实。本院认为，被告世界之窗公司有权作为合同相对人与原告签订合同，其与原告之间签订的数份房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同。原告认为世界之窗公司系受顺天实业公司的委托而与其签订合同，但并未提供充分的证据证明两被告之间存在委托代理法律关系，故对原告该意见，本院不予采纳。原告要求被告顺天实业公司退还履约保证金及设备使用押金的诉讼请求，本院不予支持。原告应根据合同相对性原则，向被告世界之窗公司主张合同相关权利。关于原告主张返还履约保证金18615元、房屋设备使用押金22338元，共计40953元的诉讼请求。本院认为，根据世界之窗公司向原告发送的回函，世界之窗公司同意在原告与熊猫集团公司确立新的租赁关系后，会根据原租赁合同的约定退还原告相应的履约保证金和设备使用押金。根据双方合同约定及原告提供的收据，可以确定保证金的数额为18615元；押金数额为22338元。因原告与熊猫集团公司已于2014年7月25日签订了租赁合同，故世界之窗公司应当退还原告履约保证金18615元和房屋设备使用押金22338元，合计40953元。关于原告主张前述款项逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，世界之窗公司迟延返还前述款项，造成原告法定孳息损失。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告世界之窗公司应自2014年7月26日起至本判决确定的给付之日止，支付该逾期付款违约金。被告世界之窗公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩等诉讼权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告深圳市亚特尔科技有限公司履约保证金、房屋设备使用押金共计40953元及该款的逾期付款违约金（自2014年7月26日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。二、驳回原告深圳市亚特尔科技有限公司对被告南京顺天实业有限公司的诉讼请求。如被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，减半收取460元，由被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  武加庆二〇一六年五月三十日见习书记员  徐 钰