广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4228号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金时利金属塑料有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：高宪民，职务：总经理。
委托代理人：彭波，广东固法律师事务所律师。
委托代理人：陈立宏，广东固法律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：美林实业（中国）有限公司，住所地：香港新界荃湾。
法定代表人：王晓辉，职务：经理。
委托代理人：夏彬，广东引力律师事务所律师。
委托代理人：黎文逸，广东引力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市美彩数码制品有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：王自强，职务：经理。
委托代理人：夏彬，广东引力律师事务所律师。
委托代理人：黎文逸，广东引力律师事务所实习律师。
上诉人广州金时利金属塑料有限公司（以下简称“金时利公司”）因与上诉人美林实业（中国）有限公司（以下简称“美林公司”）、被上诉人广州市美彩数码制品有限公司（以下简称“美彩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
金某公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.美林公司、美彩公司共同向某利公司双倍返还保证金700000元；3.美林公司、美彩公司共同退还金某公司预缴租金102330元；4.美林公司、美彩公司共同向某利公司赔偿损失48556.23元；5.驳回美林公司对金某公司厂房首层钢结构装修款的赔偿请求；6.本案一、二审诉讼费用由美林公司、美彩公司承担。事实与理由：一、本案是因为美林公司、美彩公司隐瞒涉案厂房环评资质信息，致使金某公司无法办理环评手续并正常使用租赁物，合同目的无法实现。美林公司、美彩公司构成缔约过失，应当返还保证金和预付租金，并赔偿金某公司的管理费及电费等各项损失。1.金某公司为金属、塑料、五金制品的生产企业，需排放废水、废气，因此必须办理环境影响评价报批手续以及配套建设的环境保护设施竣工验收手续才能开展经营。因之前的厂房无法办理环评手续，已被停工停产，金某公司急需搬迁。在签订合同前，金某公司就涉案厂房是否能够办理环评手续询问美林公司、美彩公司，美林公司、美彩公司均给予肯定答复，并不断催促金某公司签订租赁合同。但是，金某公司在办理环评手续过程中，被告知涉案厂房所在区域于2014年初被广州市规划局南沙开发分局规划为居住用地，且毗邻庆盛高铁站，不能设立有污染性的工厂，致使金某公司无法办理环评手续。若美林公司、美彩公司未明确答复可以办理环评手续，金某公司还与之签订租赁合同，与常理不符。一审法院未查明该事实就认为是金某公司提前解除合同构成违约的判决属认定错误。2.一审法院判决保证金20万元不予退还所依据的条款为《厂房租赁补充合同》第十二条第2款，但本案中，金某公司并未违约，且合同也是在双方一致同意的情况下解除的。在合同解除后，金某公司通过律师向美林公司、美彩公司发律师函，要求美林公司、美彩公司在三天内返还保证金，根据金某公司提供的邮寄凭证及录音可证实，美林公司、美彩公司是收到了该律师函的。美林公司、美彩公司未在规定的时间内退还保证金，应根据《厂房租赁补充合同》第二十条第8款的约定向某利公司双倍返还保证金。3.关于预付租金，因美林公司、美彩公司管理混乱的原因，涉案厂房交付均未有书面交接材料。金某公司并未实际使用涉案厂房，故未有需要搬迁的物品，在2014年8月1日合同解除前，金某公司即已将涉案厂房交还给美林公司、美彩公司，金某公司预缴的2014年8月份租金理应全部退还。但一审法院仅依据美林公司、美彩公司的口头陈述，即认定金时利公司在2014年8月15日才交还涉案厂房，明显缺乏证据且与事实不符。二、美林公司、美彩公司在进行租赁合同备案登记时被告知要拆除厂房内的钢结构等违章建筑才可以备案，其要求金某公司出资进行拆除，金某公司在拆除后将全部材料留在厂房内，并未私自处理。一审法院判令金某公司赔偿美林公司、美彩公司100000元损失属于事实认定错误。1.一审法院忽视关键的录音证据，直接认定金时利公司私自拆除该钢结构建筑属事实认定不清。在一审中，金某公司提供了代理人与美彩公司老板王自强之间完整的通话录音，金某公司的代理人在通话一开始即表明了身份，该录音是真实、合法的，该录音可以证实王自强承认拆除钢结构办公室是经其同意的。2.拆除该违建，共施工7天，期间美林公司、美彩公司为施工工人办理出入证，也未阻止金某公司的拆除行为，由此可佐证美林公司、美彩公司是同意的。金某公司在拆除后只是将全部材料堆放在厂房内，并未私自处理。美林公司、美彩公司厂区出入有进行登记，若金某公司将材料拉出厂房进行处理，美林公司、美彩公司不可能不知道，但美林公司、美彩公司并未提供证据证明金某公司将材料搬离。三、美林公司、美彩公司应当向某利公司承担返还保证金及赔偿损失的连带责任。根据《民法通则》第六十五条第三款之规定，美林公司对美彩公司的授权书授权不明，仅笼统地授权美彩公司代为办理出租业务，没有明确其权限、期限等内容，授权范围不明确，且美彩公司也未举证证明其将保证金等款项移交给美林公司。美彩公司应与美林公司一并向某利公司承担返还保证金及赔偿损失的连带责任。
针对金某公司的上诉请求，美林公司二审辩称：1.金某公司上诉的事实和理由部分，在一审开庭时双方已经进行了充分的论述和举证，一审法院认定的事实是无误的，请求驳回金某公司的全部上诉请求。2.金某公司认为双方进行合同备案登记时，必须将违章建筑拆除是其个人理解。房屋租赁登记备案机关只是进行租赁登记备案，违章建筑是否拆除不属于其职权范围，并且金某公司也没有证据证明房屋租赁登记备案机关责令双方将所谓的违章建筑拆除才能备案。3.金某公司认为拆除钢结构建筑是经美林公司认可的，美林公司在一审时已明确否认。金某公司上诉以聘请的人员携带有出入证进出厂房为由，认为美林公司同意其拆除钢结构建筑是不成立的。因为对方外聘人员要进出厂房，办理出入证件是为了双方生产的安全以及财务的保障，其外聘人员进入厂房具体做什么事情，美林公司不能干预，也不清楚。4.金某公司认为美彩公司没有证据证明其收取保证金之后移交给了美林公司，对此美林公司在一审时已作陈述，因为美林公司是香港公司，将其名下的物业全权委托美彩公司进行出租，代收租金、保证金等。本案所有的权利义务关系均在美林公司与金某公司之间，美彩公司只是美林公司的授权代办人。本案与美彩公司没有关系，其不应该承担责任。
针对金某公司的上诉请求，美彩公司二审辩称：同意美林公司的意见。另外，美林公司已经确认其与金某公司之间的权利义务关系，美彩公司不应该承担本案任何责任。
美林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.驳回金某公司一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费由金某公司负担。事实与理由：一、关于厂房首层钢结构装修款的损失。在一审中，美林公司向法院申请对涉案租赁物内的钢结构办公室在2014年7月1日的折旧价值进行评估，一审法院摇珠选定广东高迪评估咨询公司进行评估，评估认定涉案租赁物内自建钢结构设施在2014年7月1日的剩余价值为164691元。尽管美林公司在一审中对此的反诉请求金额只有10万元，但广东高迪评估咨询公司在评估方面更为专业，其认定的价值应该得到支持。此外，美林公司未经评估提出的10万元请求不代表放弃评估后超过自己预计的残值，何况评估结果是请求的1.6倍，更说明美林公司对自建钢结构设施残值的估算失误。二、关于租金。虽然合同约定美林公司是从2014年8月1日起计租，但事实上金某公司在2014年6月17日就已接受并实际使用厂房，开始安排人员、车辆进场施工及装修，同时美林公司配合其办理用电增容等相关手续，依法交纳了房屋出租的相关税金94477.97元。合同之所以约定8月1日开始计租是基于金某公司如期履行完合同，美林公司给予其一定优惠。由于金某公司单方违约导致合同解除，美林公司的优惠条件也就不再适用。故应认定金时利公司自2014年6月17日起实际使用厂房并开始计算租金，美林公司已收取金某公司8月份102330元的租金无需退还一半。三、关于变压器保证金。如上，美林公司虽收取了金某公司的变压器保证金15万元，但由于金某公司单方违约导致合同解除，其支付的8月份租金102330元根本不能弥补金某公司自2014年6月17日起使用厂房至8月15日交还共59天的租金损失95399元（3400元/天×30+3301元/天×29天=197729元－102330元）。另外，尽管一审法院判决厂房保证金20万元归美林公司所有，但由于金某公司的单方违约行为，造成美林公司的厂房长达两个半月（2014年8月16日至10月31日）空置进行招租，租金损失达255825元（102330元×2+51165元）。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，金某公司的变压器保证金15万元应当视为弥补美林公司的上述两项损失351224元。
针对美林公司的上诉请求，金某公司二审辩称：美林公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。一、关于变压器保证金，双方签订的租赁合同已经明确约定，试用期内因出现事故或欠费时，甲方有权未经乙方同意动用部分或全部保证金支付应缴费用。该变压器保证金15万元只是为了保证租赁方在试用期间不出现事故或欠费，金某公司已经将变压器交还给美林公司，也办理了过户手续，所以美林公司关于变压器保证金的上诉请求没有事实依据。二、关于2014年8月1日-15日的租金。首先，美林公司如主张8月1日-15日的租金应就金某公司在该时段内占有租赁物的事实承担举证责任，而不能仅仅以其在一审期间关于接收厂房时间的陈述作为认定依据。其次，双方的租赁合同已于2014年8月1日解除，按照日常惯例，如果金某公司依然占有厂房，美林公司也应该履行催告义务，要求金某公司返还，但不管是一审还是二审，美林公司都没有对此进行充分举证，其单方陈述并不能作为法院认定占有事实的依据。三、关于厂房首层钢结构装修款。1.首层钢结构是否属于合法建筑，美林公司作为厂房的所有权人应该承担举证责任。如果美林公司认为金某公司拆除的是合法建筑，其应该向法院提交包括施工许可证、规划许可证等相关文件予以证明，但美林公司没有提交。2.法院判决不能超越当事人的主张，美林公司要求按照评估书的评估价格赔偿相应的数额是不符合法律规定的。3.一审中评估公司作出的评估报告有违公平原则，其评估结果也不真实。评估公司作出评估的基础是美林公司提供的建造图纸以及建造合同，包括承包人单方作出的陈述，而并非基于实际发生的费用。一审判决金某公司赔偿钢结构损失10万元不合理。
针对美林公司的上诉请求，美彩公司二审陈述：同意美林公司的上诉请求和理由。
2015年2月3日，金某公司向一审法院起诉请求：1.美林公司、美彩公司共同向某利公司双倍返还保证金700000元；2.美林公司、美彩公司共同退还金某公司预缴的租金102330元；3.美林公司、美彩公司共同向某利公司赔偿损失48556.23元；4.本案全部诉讼费用由美林公司、美彩公司承担。美林公司向某利公司反诉请求：1.解除2014年6月16日双方签订的《厂房租赁补充合同》；2.金某公司所交的保证金350000元归美林公司所有；3.美林公司无须返还租金102330元；4.金某公司赔偿美林公司厂房首层钢结构装修款的损失100000元；5.反诉及本诉费用由金某公司承担。
一审法院经审理查明：美林公司是广州市南沙区东涌镇石排村市南公路东北侧（B厂房）（房地产权证：粤房地证字第××号）的产权人，占有份额为全部，建筑面积为8567.9平方米，房屋用途为厂房。美林公司向美彩公司出具《委托书》，委托美彩公司代为办理广州市番禺区（现南沙区）市南公路东涌段183号的商务楼AB两栋厂房(NO:C3547211、C3××31)出租及其它业务。2014年6月16日，金时利公司（承租人、乙方）根据美林公司出具的《委托书》与美彩公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在南沙区东涌镇市南公路东涌段183号B厂房一楼、二楼的房地产（房地产权证号码C3××31）出租给乙方作工业用途使用，建筑（或使用）面积5685平方米。第三条甲乙双方协定租赁期限、租金情况如下：2014年8月1日至2016年7月31日月租金额为人民币102330元，2016年8月1日至2018年7月31日月租金额为人民币112563元，2018年8月1日至2020年7月31日月租金额为人民币123819.3元。注：期限超过20年的，超过部分无效。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按电汇付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳贰拾万元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回（退回乙方，抵偿租金）。……第六条甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金的3%向乙方支付违约金。2.甲方应负的修缮责任：结构性问题。……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。2.乙方应负的修缮责任：非结构性问题。3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。……第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。第十条在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。第十一条本合同一式肆份，甲乙双方各持一份，送一份给街（镇）出租屋管理服务中心备案。……第十三条本合同自双方签字之日起生效”。同日，美彩公司（出租人、甲方）与金某公司（承租人、乙方）签订《厂房租赁补充合同》，约定：“一、甲方同意将座落在广州市番禺区东涌镇石排村市南公路东涌段183号（B厂房）地下首层、夹层及二楼（以下简称租赁物）出租给乙方作厂房使用，房屋建筑面积共5685㎡，乙方愿意承租。二、甲乙双方议定租赁物租赁期限六年由2014年8月1日起至2020年7月31日止。三、实际租金按房屋建筑面积计算，自起租日起乙方应按面积5685㎡的计算（每2年递增10%）。1.2014年8月1日至2016年7月31日，每月每平方米18元，每月租金为102330元。2.2016年8月1日至2018年7月31日，每月每平方米19.8元，每月租金为112563元。3.2018年8月1日至2020年7月31日，每月每平方米21.78元，每月租金为123819.3元。四、租金按月计算，由乙方在每月第1日（如逢当日为节假日，则顺延至该日后的第一个工作日）缴付当期租金给甲方。如租赁天数不足一月的，折日计算。甲方要求乙方支付每月租金时，支票的抬头书写“广州市美彩数码制品有限公司”或直接转账到如下账号（开户行：广州农商行东涌支行，户名：广州市美彩数码制品有限公司，账号：96×××15），收取租金时甲方出具发票给乙方。五、在租赁期内，甲方承担下列责任：1.依约将租赁物交付乙方使用。……六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按时交纳租金，保证不改变租赁物用途。2.转租、分租租赁物或与他人互换经营场地，需事先征得甲方同意。3.如因乙方原因致使房屋质量出现问题及因此造成他人人身伤亡，财产损失的，应由乙方负责及赔偿。……7.乙方在租赁期届满之日或者解除、终止本租赁合同之日起45天内应将租赁物交还给甲方，该45天按原租金计算。如期满须继续承租的，应提前六个月与甲方协商，双方另签订契约。基本条件与本合同相同或相近租金价格另议。延期迁出超过45天后双倍计收租金。8.如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构、路面有影响的设施、设备，应征得甲方的同意，并需用书面向甲方申请经批准后才能施工。9.乙方在租赁物内需要安装或者使用超过水，电容量的水电设备，应事前征得甲方同意，并由乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担。七、租赁期间，乙方使用水、电的费用由乙方向国家有关部门缴纳。如果乙方未按时缴纳导致甲方被迫讨水电费的，乙方除支付水电费外，每逾期一天按未付水电费的万分之三支付违约金给甲方。……十、租赁届满或者解除本租赁合同之日，双方应共同检查交接租赁物，如发现有损坏的，乙方负责修复或在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿。十二、违约责任。1.乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金的0.5%收取违约金，逾期超过15天，视为乙方根本性违约，甲方有权终止本租赁合同，乙方所交保证金作为违约金不予退回，本合同自动作废，乙方收到甲方限期迁出（十五天内）通知书需按时迁出，否则甲方有权单方面执行。2.租赁期内任何一方在另一方未违约且未征得另一方同意而单方面解除合同，应提前6个月通知另一方，如系甲方提前解除，则甲方双倍返还保证金给乙方，属于乙方提前解约，所交保证金不予退回，除本合同另有约定外。还要赔偿另一方实际损失，计算双方的实际损失均按甲方未到期的预期租金收益、该方为实现债权而产生的差旅费、律师费，诉讼费之总和计算。3.租赁期届满，甲乙双方未续订合同的，或者本租赁合同解除终止的，乙方逾期不交出租赁物的，除限期迁出外还补交占用期间租金。4.除本合同另有约定外，一方违约，经另一方书面通知后在15天内未纠正或采取补救措施的，另一方有权单方解除本合同。该等情况下，视为违约方单方解除本合同，违约方需赔偿守约方的损失。8.双方解除或者终止合同（乙方违约除外）后在规定时间内甲方应将保证金退回乙方，否则甲方应双倍返还保证金给乙方。十三、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则所欠违约金、赔偿金的数额加付每日的0.5%违约金。十四、特别约定：。2.甲方将一个1250K变压器办理变更用户转名给乙方使用，自转名日起乙方承担该变压器的应有义务和责任，包括但不限于用电安全和依时交费。无论乙方有意或无意令该“变压器”损坏、自燃自爆引起事故或导致停电其责任由乙方负责与甲方无关。乙方在转名过户前一次性交人民币壹拾伍万元正（￥150000元）给甲方作为保证金。使用期内因出现事故或欠费时甲方有权未经乙方同意动用部分或全部保证金支付应缴费用。不足部分仍然有权向乙方追讨；3.甲方将一台3吨货运电梯变更用户转名给乙方使用，乙方自转名日起乙方承担该电梯的维修、保养、年检责任，无论乙方有意或无意造成事故，一切责任由乙方承担，与甲方无关。4.上述两项设施乙方只有使用权，物权是甲方的，乙方退租时将用户名转回给甲方后，经甲方验收合格无息退回保证金给乙方。5.乙方需严格执行环保规定和要求，废气、废水要达标排放，乙方未能做到视为违约，甲方经三次书面通知，乙方仍未能做好视为违约，甲方有权单方面终止本合约。……十六、乙方因履行合同已向甲方交纳的保证金计人民币贰拾万元正（￥200000元），在租赁期满或解除本合同乙方将租赁物交还给甲方的五天甲方应将保证金（￥200000元）无息退回乙方。十七、本合同未尽事项，双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后作为本合同附件一。本合同附件一与本合同具有同等法律效力等。附件一：一、乙方委托甲方物管处代管（详见委托书），乙方按5685㎡每㎡￥1.68元每月交￥9550.80元给物管处（开具收款收据）。二、乙方占用水泥硬地共1080㎡，每㎡￥5元每月，合计伍仟肆佰元正￥5400元（开具收款收据）。三、上述两项收费于每月五号前交本月应交费用，本附件与租赁合同不可分割部分，且有同等效力”。合同签订后，双方未办理交接手续，金某公司陈述其于2014年6月24日进场施工，美林公司、美彩公司陈述其于2014年6月17日将租赁物交付给金某公司。双方在一审庭审中确认在交付时涉案租赁物场地存在一个钢结构办公室，金某公司认为因钢结构办公室是违建导致无法办理租赁备案，在征求美林公司、美彩公司同意后予以拆除，但未提供美林公司、美彩公司书面同意拆除钢结构办公室的证据予以证实，美林公司、美彩公司否认其同意金某公司拆除钢结构办公室，认为租赁合同的备案仅需要双方签订合同即可，且租赁合同的备案及撤销均由美林公司委托美彩公司办理。
美彩公司于2014年6月17日出具两份编号分别为3046925和3046927的收据收取金某公司厂房保证金200000元和8月份厂房租金102330元，于2014年6月19日出具编号为3046926收据收取金某公司变压器保证金150000元。
广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局出具穗租备2014J1510307319号《房屋租赁登记备案证明》，证明租赁双方提前解除合同，穗租备2014B1510301479号备案证明于2014年8月1日予以注销。
金某公司在一审庭审中确认其在进场施工退场后未向美林公司、美彩公司交接涉案租赁物，美林公司、美彩公司在一审庭审中确认其于2014年8月15日接收涉案租赁物。
金某公司为证明租赁物所在地块被规划为二类居住用地而不能作为工业用途使用，在一审庭审中向一审法院提交租赁地块所在位置百度地图、搜狐网站《广州南沙新区城市总体规划（2011-2030）》、《广州南沙新区东涌分区控制性详细规划批前公某》，经质证，美林公司、美彩公司对上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认，认为证据没有政府盖章确认，只是一份初稿，并非最终的执行方案，不能证明涉案租赁物不属于工业用途。
金某公司为证明其属于金属及塑料制品生产企业，需排放废水、废气，必须办理环境影响评价报批手续及配套建设的环境保护设施竣工验收手续，在一审庭审中向一审法院提交了《行政处罚决定书》和《行政裁定书》。2013年12月23日，广州市南沙区环境保护局作出南环罚字[2013]143号《行政处罚决定书》责令金某公司停止金属及塑料制品生产项目的生产；对金某公司罚款20000元。2014年5月26日，一审法院作出（2014）穗南法行非诉审字第110号《行政裁定书》，裁定：“准予执行广州市南沙区环境保护局于2013年12月23日对广州金时利金属塑料有限公司作出的南环罚字[2013]143号行政处罚决定第一项，即责令被执行人停止金属及塑料制品生产项目的生产”。经质证，美林公司、美彩公司对上述证据的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，认为行政处罚决定书中并没有涉及到厂房的原因导致受罚的，受处罚的原因是金某公司自身的生产项目；金某公司在承租涉案租赁物时并没有提及过涉案土地的性质，金某公司承租厂房后所经营的范围不属于美林公司、美彩公司的履行合同义务范围。
金某公司为证明美林公司、美彩公司隐瞒与订立合同有关的重要事实而对金某公司造成的损失，在一审庭审中向一审法院提交了美彩公司出具的编号为0168178的2014年7月1日至31日的金额为9550.8元的管理费收据、广州供电局有限公司于2014年8月28日出具的电费增值税发票两张，价税合计金额分别为20628.63元和18376.8元。经质证，美彩公司和美林公司对上述证据的真实性和合法性确认，但关联性不予确认，认为该费用已实际发生的，由美彩公司代美林公司收取，不应退还。
美林公司为证明金某公司未经美林公司许可拆除钢结构办公室对美林公司造成的损失，在一审审理过程中向一审法院申请对涉案租赁物内钢结构办公室在2014年7月1日的折旧价值进行鉴定，一审法院经摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估，该评估公司要求提供建造合同和建造图纸，美林公司提供工程预算表、涉案租赁物天面布置图、立面图、钢结构平面图、涉案租赁物现场照片两张、承包工程合同书一份作为评估资料，经质证，金某公司对上述评估资料的三性不予确认，金某公司未提供评估资料用于评估。该评估公司出具高迪评估[2015]063号价格评估结论书,评估涉案租赁物内首层内自建钢结构设施在2014年7月1日的剩余价值为164691元。经质证，金某公司对评估报告真实性予以确认，但认为其结论缺乏依据，该报告依据的结算表、施工图，并没有任何的公章及标记，由美林公司、美彩公司单方制作的，美林公司、美彩公司并没有出具任何购置建筑材料的发票，所以该报告是没有事实依据的，美林公司、美彩公司提出的反诉请求金额只有10万元，美林公司、美彩公司对自身财产是清楚的，因此认为该报告缺乏事实依据，金某公司不予认可；美林公司、美彩公司对评估报告三性没有异议。
一审法院依职权向《承包工程合同书》中钢结构办公室的施工方黎某海进行调查，制作调查笔录一份，在调查笔录中，黎某海确认其与代表美林公司的美彩公司签订《承包工程合同书》，承建涉案租赁物内钢结构办公室，2013年3月份开始建设，2013年5月份建设完毕，实际结算价为135000元，天面布置图、立面图、钢结构平面图由美彩公司提供用于施工，其另行向美彩公司提供过一份工程预算表，涉案租赁物现场照片两张符合其施工完毕后向美彩公司交付涉案场地的情况。经质证，金某公司和美林公司、美彩公司对该笔录真实性、合法性和关联性没有异议，金某公司认为黎某海陈述建成的价格总共是13万元，并非评估报告所述的高达18万元，该临时钢建筑未进行报建，属于违建，签订合同后，房管部门明确需要将违建拆除才能办理备案。
金某公司为证明美彩公司法定代表人王自强收到金某公司寄送的律师函，金某公司经美彩公司同意拆除钢结构办公室，在一审庭审中向一审法院提交电话录音一份。经质证，美林公司、美彩公司对该录音的真实性、合法性和关联性不予确认，认为没有录音时间、录音方式，对话的主体在录音中无法确认，录音是金某公司单方制作的，不排除金某公司有对录音进行过剪辑。
一审法院认为，关于涉案租赁合同的主体，双方确认《委托书》是在签订《广州市房屋租赁合同》与《厂房租赁补充合同》前向某利公司出示的，金某公司陈述其承租美林公司厂房，根据美林公司出具的《委托书》与美林公司授权办理租赁业务的美彩公司签订租赁合同，美林公司亦确认其为涉案租赁合同的合同主体，由此可见，双方签约时美彩公司仅作为美林公司的代理人履行签约的职责，涉案租赁合同的主体应为金某公司与美林公司，故金某公司要求美彩公司承担解除租赁合同所产生的相关法律责任，依据不足，一审法院不予支持。
关于涉案租赁合同的解除时间。金某公司与美林公司确立的租赁合同关系是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《广州市房屋租赁合同》与《厂房租赁补充合同》共同构成双方租赁合同关系的条款内容，双方确认金某公司于2014年7月25日向美林公司、美彩公司提出解除租赁合同，美林公司于2014年8月1日向广州市国土资源和房屋管理局南沙分局申请注销《广州市房屋租赁合同》，故金某公司与美林公司的租赁合同关系于2014年8月1日即已解除，美林公司反诉诉请再行解除双方于2014年6月16日签订的《厂房租赁补充合同》已无必要。
关于解除租赁合同的违约责任。美林公司出租的租赁物为厂房，并按照合同约定交付租赁物给金某公司，已履行其合同义务，故对合同解除并无过错，美林公司反诉金某公司交纳的保证金200000元归美林公司所有，符合合同约定，一审法院予以支持。金某公司属于金属塑料制品生产企业，金某公司对其生产所需环保条件要求高应有清晰认识，其未经审慎调查即与美林公司确定租赁合同关系，在无法办理环评的情况下提出解除租赁合同，金某公司的行为已经构成违约。对于变压器押金150000元，金某公司租赁期间并未发生事故且金某公司已经将变压器更名至美林公司名下，金某公司诉请返还变压器保证金150000元，理据充分，一审法院予以支持。管理费及电费为金某公司租赁涉案租赁物期间所产生的费用，根据租赁合同约定应由金某公司承担，且因金某公司原因导致租赁合同解除，金某公司诉请美林公司向某利公司赔偿损失48556.23元，依据不足，一审法院不予支持。金某公司未将涉案租赁物返还给美林公司，美林公司自认于2014年8月15日接收涉案租赁物，故金某公司应当根据涉案租赁合同约定以租金标准向美林公司支付2014年8月1日至2014年8月15日的占用费49514元，美林公司已收取金某公司交纳的八月份租金102330元，故美林公司应当向某利公司返还租金52816元。双方确认涉案租赁物内存在钢结构办公室，金某公司未提供充分证据证实其经过美林公司、美彩公司同意并书面申请拆除钢结构办公室，且未提供证据证实将拆除的材料退还给美林公司，经评估公司鉴定剩余价值为164691元，且黎某海确认美林公司提供鉴定的建造图纸和建造合同的真实性，确认其因承建钢结构办公室收取135000元工程款，故美林公司反诉诉请金某公司赔偿钢结构装修款损失100000元合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2016年11月30日作出如下判决：一、美林实业（中国）有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向广州金某金属塑料有限公司返还变压器保证金150000元；二、美林实业（中国）有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向广州金某金属塑料有限公司退还租金52816元；三、广州金某金属塑料有限公司所交的保证金200000元归美林实业（中国）有限公司所有；四、广州金某金属塑料有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内赔偿美林实业（中国）有限公司厂房首层钢结构装修款的损失100000元；五、驳回广州金某金属塑料有限公司的其他诉讼请求；六、驳回美林实业（中国）有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12308元，反诉受理费4662元，保全费4774元，鉴定费5000元，由广州金某金属塑料有限公司负担21173元，由美林实业（中国）有限公司负担5571元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，美林公司提交一份《广州市房屋租赁合同》（复印件），载明：出租方是美彩公司，承租人是广州市景鹏有限公司，该合同于2014年10月27日签订，在房管局进行房屋租赁备案登记，合同租赁期限是2014年11月1日-2020年2月28日。拟证明：因为金某公司单方违约，造成涉案厂房于2014年11月1日才另行出租，期间有2个月左右的时间空置，给美林公司造成损失，故不应当向某利公司返还变压器保证金。金某公司质证认为：1.美林公司没有提供证据原件，该证据真实性无法确认。2.金某公司与美林公司的租赁合同于2014年8月1日解除，之后是否可以向他人出租决定权在美林公司和美彩公司，不能将原因归于金某公司。美彩公司质证认为：对该证据的三性没有异议。
本院认为，关于美彩公司在本案中是否需要与美林公司承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，美林公司向美彩公司出具《委托书》，载明委托美彩公司办理涉案厂房的出租及其他业务。金某公司在与美彩公司订立涉案租赁合同时即知道该情况，故本案租赁合同关系存在于金某公司和美林公司之间。金某公司请求美彩公司与美林公司在本案中对金某公司承担连带责任不能成立，本院不予支持。
关于违约责任的认定。本院认为，涉案厂房登记的房屋用途为厂房，符合一般厂房的使用条件。金某公司作为特种行业的生产企业，清楚自己从事的行业应当办理何种审批手续，故其应当在订立租赁合同时了解清楚手续办理的相关情况。金某公司在尚未了解清楚相关情况时即贸然订立租赁合同，后因手续办理障碍而提前解除租赁合同，应承担违约责任。金某公司认为美林公司和美彩公司存在故意隐瞒涉案厂房环评资质信息的行为但未举证证实，本院不予采信。金某公司请求美林公司双倍返还保证金缺乏依据，本院不予支持。
关于金某公司已付租金、电费、管理费等的处理。租赁合同解除后，金某公司作为承租人负有向出租人美林公司返还租赁物的义务，在其并未举证证明何时返还租赁物的情况下，一审法院采信美林公司承认的收回租赁物的时间并无不妥。金某公司实际使用涉案厂房，应当支付相应时段的租金，其请求美林公司返还全部已付租金缺乏依据，本院不予支持。美林公司不同意退还金某公司已付的2014年8月的全部租金，但其承认在2014年8月15日已收回涉案厂房，故本院认为其应退还金某公司未实际使用涉案厂房时段的租金。至于电费、管理费等，系金某公司实际使用涉案厂房时发生，理应由金某公司支付，其请求美林公司赔偿该部分费用不能得到支持。
关于拆除钢结构办公室的赔偿问题。金某公司认为其拆除钢结构办公室时征得了美林公司和美彩公司允许，故无需承担赔偿责任。本院认为，金某公司对自己的主张没有提供充分证据予以证明，且即使金某公司该项主张属实，按常理，美林公司同意拆除钢结构办公室也是以双方能正常履行租赁合同为前提的，金某公司在承租涉案厂房后短时间内即提前解除合同，其应当对拆除行为给美林公司造成的损失予以赔偿。至于赔偿的具体数额，一审法院已根据美林公司的请求作出判决，美林公司在二审中对该赔偿数额提出超过一审请求的主张，本院不予支持。
关于变压器保证金的问题。本院认为，双方租赁合同约定的变压器保证金是针对变压器的使用、维护等，在租赁合同解除且金某公司已归还变压器的情况下，美林公司应当向某利公司返还该保证金。美林公司二审认为，其在租赁合同起租日期之前即将涉案厂房交给金某公司，且在租赁合同解除后又空置了一段时间才将涉案厂房再次出租，故实际损失较大，应没收变压器保证金用于抵偿其损失。本院认为，美林公司提前将涉案厂房交付给金某公司是其自愿行为，合同解除后美林公司已收回涉案厂房，能否再次出租涉案厂房及厂房空置期的长短并非取决于金某公司。一审判决金某公司支付的20万元保证金归美林公司所有已对美林公司的损失进行了补偿，美林公司要求没收变压器保证金15万元缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，金某公司和美林公司公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17652元，由上诉人广州金时利金属塑料有限公司负担13309元，由上诉人美林实业（中国）有限公司负担4343元。
本判决为终审判决。
审判长 杨晓怡
审判员 梁淑敏
审判员 陈珊彬
二〇一七年五月十九日
书记员 麦倩文