西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0104民初5994号
原告：李X，女，1987年11月2日出生，汉族，西安市人，无业，住西安市莲湖区.
委托诉讼代理人：欧文军，陕西诺尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦雅婷，陕西诺尔律师事务所（实习）律师。
被告：黄XX，1993年5月15日出生，汉族，现住河南省洛阳市洛龙区.
委托诉讼代理人：胡XX，男，1961年12月9日出生，汉族，西安市人，住西安市雁塔区。
原告李X诉被告黄XX案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李X委托诉讼代理人欧文军、焦雅婷，被告黄XX委托诉讼代理人胡XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李X诉称，2014年2月27日原告与案外人杨XX签订房屋买卖合同，约定由原告购买案外人杨XX所有的西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天20幢2单元8层20805号房屋。合同签订后，原告于2014年4月14日按照合同约定支付案外人杨XX购房款25万元，同日，杨XX将该房屋及相关资料交付原告占有。但杨XX未按照相关合同约定履行其余义务，原告于2015年4月15日将杨XX诉至西安市未央区人民法院。2015年6月12日西安市未央区人民法院作出（2015）未民初字2080号民事调解书，调解确认原告与案外人杨XX的房屋买卖合同有效，原告负责偿还案外人杨XX在交通银行西安城北支行的剩余个人房屋贷款本金154841.71元及利息、诉讼费1866元。调解书生效后，因案外人杨XX原因导致原告无法及时履行调解义务，2016年1月29日原告按照调解书约定履行全部义务后，案外人杨XX仍未履行相应义务。
2016年2月22日，原告向西安市未央区人民法院申请强制执行，法院强制执行案外人杨XX配合第三人交行办理房屋抵押权注销手续、配合第三人西安雅荷房地产开发有限公司办理商品房买卖合同更名手续等事宜。法院在执行过程中，向西安市住房保障和房屋管理局发送协助执行通知书，注销雅荷公司和杨XX签订的西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天三期20幢2单元8层20805号房的商品房买卖合同备案登记（备案号为Y10035887）时，西安市住房保障和房屋管理局告知原告购买的该房屋已被该院作出的（2015）莲执01501号裁定书预查封。2016年7月21日原告向西安市莲湖区人民法院申请执行异议，2016年9月5日贵院以（2016）陕0104执异28号执行裁定书驳回原告的异议申请。
综上，贵院作出的（2016）陕0104执异28号执行裁定书缺乏事实依据，适用法律错误，侵害了原告的合法权益，故1、请求贵院撤销贵院作出的（2015）莲执字第01501号裁定书，并解除对西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天XX号房的查封；2、本案诉讼费由上述被告承担。
被告黄XX辩称，由于其与案外人杨XX有借款公证合同、反担保合同，并且案外人杨XX有承诺书，愿意将个人全部资产作为反担保，如果不履行义务应当承担法律后果以及五万元违约金，其以公证书作为依据做出的执行申请，申请法院查封了案外人杨XX的房产，并且已进入评估阶段。其认为房屋取得合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月27日原告与案外人杨XX签订房屋买卖合同，约定由原告购买案外人杨XX所有的西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天20幢2单元8层20805号房屋。合同签订后，原告于2014年4月14日按照合同约定支付案外人杨XX购房款25万元，同日，杨XX将该房屋及相关资料交付原告占有并签订房屋交接书。但杨XX未按照相关合同约定履行其余义务，原告于2015年4月15日将杨XX诉至西安市未央区人民法院。2015年6月12日西安市未央区人民法院作出（2015）未民初字2080号民事调解书，调解确认原告与案外人杨XX的房屋买卖合同有效，原告负责偿还案外人杨XX在交通银行西安城北支行的剩余个人房屋贷款本金154841.71元及利息及案外人杨XX无条件配合原告办理商品房屋买卖合同签订、备案手续等全部事宜。调解书生效后，原告在2016年1月29日按照调解书约定履行全部义务后。其于2016年2月22日向西安市未央区人民法院申请强制执行，西安市未央区人民法院按照（2015）未民初字2080号民事调解书强制执行案外人杨XX配合第三人交行办理房屋抵押权注销手续、配合第三人西安雅荷房地产开发有限公司办理商品房买卖合同更名手续等事宜时。向西安市住房保障和房屋管理局发送协助执行通知书，要求注销西安雅荷房地产开发有限公司与案外人杨XX签订的西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天XX号房的商品房买卖合同备案登记，西安市住房保障和房屋管理局告知原告购买的该房屋已被该院作出的（2015）莲执01501号裁定书预查封。2016年7月21日原告向西安市莲湖区人民法院申请执行异议，2016年9月5日贵院以（2016）陕0104执异28号执行裁定书驳回原告的异议申请。
另查，2013年3月12日被告黄XX与案外人杨XX签订《借款合同》约定，黄XX借款给案外人杨XX用于经营周转，借款金额为500000元，借款期限为2013年3月12日至2013年9月11日止，利息按月利率14%执行。该《借款合同》双方签名。西安市雁塔区公证处出具的具有强制执行效力的（2013）西雁证民字第408号债权文书公证书确认该借款合同生效。黄XX与案外人杨XX于2013年3月12日签订的《反担保合同》记载：“反担保方式：杨XX名下西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天XX号房的房屋所有权及名下个人全部收入和所有资产用于反担保，若借款人到期不能偿还借款，该房屋所有权归黄XX，黄XX有权自用或销售，用于冲抵债务；双方特别约定，杨XX抵押登记事项中基本情况发生变化时应书面通知黄XX，否则承担违约金50000元。”
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、商品房买卖合同（合同登记号Y10035887）、个人房产抵押贷款合同、西安市房地产抵押合同、水卡、电卡、钥匙、收条、房屋交接书、交通银行个人授信业务变更申请表、交通银行西安经济技术开发区支行还款明细（2张）、交通银行贷款结清证明、西安市未央区人民法院（2015）未民初第02080号民事调解书、强制执行申请书、执行案件立案审批表、西安市未央区人民法院司法公开告知书（存根）、西安市未央区人民法院（2016）陕0112执420号协助执行通知书（两份），被告提供黄XX与杨XX签订的借款合同、西安市雁塔区公证处出具的具有强制执行效力的（2013）西雁证民字第408号债权文书公证书、黄XX与杨XX于2013年3月12日签订的《反担保合同》、被执行人杨XX与2013年3月12日书写的承诺书、西安市雁塔区公证处出具的（2015）西雁证执字第113号执行证书、原告提供的房屋买卖合同、（2015）未民初字第2080号民事调解书、杨XX收款条、交通银行贷款结清证明、该案所涉房屋雅荷春天XX号房市场价值、（2016）陕0104执异28号执行裁定书及庭审笔录在卷为证。
本院认为，原告李X与案外人杨XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原告已经支付合理价格，且双方已经履行完毕，西安市未央区人民法院（2015）未民初第02080号民事调解书已发生法律效力，故双方签订的《房屋买卖合同》应为有效。虽本案争议西安市雅荷春天小区XX号房屋登记在案外人杨XX名下，但是根据原告提供的房屋买卖合同及西安市房地产抵押合同、水卡、电卡、钥匙、收条、交通银行个人授信业务变更申请表、交通银行西安经济技术开发区支行还款明细（2张）、交通银行贷款结清证明等，足以证明其从案外人杨XX购买涉案房屋，原告李X在支付完该房屋价款后即取得该房屋所有权，案外人杨XX仅是该房屋的登记所有人，对该房屋并不实际占有和使用。本案中，被告黄XX就本案房屋系案外人杨XX一般债权人，对杨XX享有债权利益，而非物权性利益，一般债权人不能成为物权法第二十四条规定的善意第三人。另，关于案外人杨XX在西安市未央区人民法院（2015）未民初第02080号民事调解书中已调解确认原告与案外人杨XX的房屋买卖合同有效，原告负责偿还案外人杨XX在交通银行西安城北支行的剩余个人房屋贷款本金154841.71元及利息及案外人杨XX无条件配合原告办理商品房屋买卖合同签订、备案手续等全部事宜，案外人杨XX之行为属对原告案外人异议之诉的不反对。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
停止对杨XX名下位于西安市经济技术开发区凤城六路雅荷春天XX号面积为101.26平方米房屋的执行。
案件受理费100元（原告李X已预交），由被告黄XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
审 判 员 张文兵
代理审判员 杨 婷
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 邓雪珊