辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2510号
上诉人（原审被告）：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区丁香街192号。
法定代表人：梁晓潞，该公司总经理。
委托代理人：郝玉广，男，1976年2月1日出生，汉族，该公司总经理助理。
委托代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋扬，男，1989年4月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：程相，系辽宁沈南律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街**号。
委托代理人：华年，男，1963年5月8日出生，汉族，该行职工。
上诉人沈阳港联房地产开发有限公司（以下简称港联公司）因与被上诉人宋扬、中国建设银行沈阳铁路支行（以下简称建行铁路支行）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第257号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）与代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。本案现已审理终结。
宋扬一审称：2013年10月17日，宋扬、港联公司签订了商品房买卖合同一份，港联公司将坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1（建筑面积为101.82平方米）的商品房一处，以人民币905，942元的价格卖给宋扬。宋扬已支付首付款人民币275，942元，以及偿还银行人民币41，082.14元，另外还支付了团购费人民币3000元。该合同中约定港联公司应在2013年12月31日交付房屋，逾期超过90日宋扬有权利解除合同。后宋扬多次找到港联公司主张权利，港联公司均以各种理由拒绝。现诉至法院，要求解除宋扬、港联公司之间的商品房买卖合同；要求港联公司返还购房款人民币320，024.12元，并承担银行的贷款及利息。诉讼费由港联公司承担。
港联公司辩称：港联公司逾期交房系政府规划调整及市政配套设施延误所致。该因素是港联公司无法预测和控制的，属于情势变更事由，应根据商品房买卖合同第八条及民法公平原则，请求法院依法驳回宋扬的诉讼请求。
建行铁路支行一审述称：如果解除商品房买卖合同，宋扬需要把贷款本息余额结清，我行行使的是优先受偿权。
原审法院经审理查明：2013年10月17日，宋扬、港联公司签订商品房买卖合同一份，合同约定港联公司将位于沈阳市苏家屯区南京南街1028-11号2-1-1建筑面积为101.82平方米房屋一处卖给宋扬，房屋单价为每平方米人民币8897.49元，总金额为人民币905，942元。付款方式为贷款金额人民币630，000元。交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金。签订合同后，宋扬支付港联公司购房首付款人民币275，942元。港联公司于2013年10月23日向宋扬出具了房款为人民币275，942元的发票一张。2013年11月10日宋扬向港联公司交齐购房款。后港联公司未按合同约定按期将涉案房屋交付宋扬。宋扬认为港联公司存在迟延交房事实，故向本院提出诉讼，主张上述诉讼请求。
原审法院另查明，截止到2015年8月19日宋扬已经偿还建行铁路支行贷款本息84775.43元，尚欠建行铁路支行贷款本金615590.43元。
原审法院认为，宋扬、港联公司签订商品房买卖合同系双方在平等自愿的基础上协商一致的结果，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。因港联公司未按照合同约定的交付期限向宋扬交付房屋，且已逾期交房超过90日，故宋扬请求解除该商品房买卖合同并返还房款的诉求，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。现因宋扬和港联公司所签订的商品房买卖合同解除，宋扬与建行铁路支行签订的借款合同亦应同时解除，宋扬所欠借款应由港联公司向建行铁路支行清偿，以本金615590.43元为基数，利息按中国人民银行同期同类贷款予以确定。因提前还贷所发生的相关费用由港联公司承担。关于宋扬主张的团购费，宋扬提供证据无法证明该费用系港联公司收取，故对该项主张不予支持。对港联公司提出逾期交房的原因系政府规划调整及市政配套设施延误所致，因对上述主张未提交证据证明，故不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告宋扬与被告沈阳港联房地产开发有限公司于2013年4月3日签订的商品房买卖合同；二、解除原告宋扬与第三人中国建设银行沈阳铁路支行于2013年11月1日所签订的个人住房（商业用房）借款合同；三、被告沈阳港联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告宋扬购房款人民币360，717.74元；四、被告沈阳港联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付第三人中国建设银行沈阳铁路支行本金人民币615590.43元及利息（利息自2015年8月20日起至本判决确定的给付之日止的利息以本金人民币615，590.43元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十日内将上述第一项房屋返还被告沈阳港联房地产开发有限公司，协助被告撤销该房屋之上的合同备案；六、原告宋扬于本判决发生法律效力之日起十日内撤销上述第一项房屋之上的预告抵押登记，产生的费用由被告承担；七、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由被告沈阳港联房地产开发有限公司承担。
宣判后，港联公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；驳回被上诉人诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院判决解除商品房买卖合同错误。本案诉争房产系供暖挂网审批延误导致，上诉人无法预测和控制。二、个人住房（商业用房）借款合同系从合同，原审认定主合同解除依据不足，因此从合同也不应解除。三、法院判决由上诉人返还被上诉人购房款错误。宋扬交付购房款总数为905942元，其中首付款为275942元，其余63万元为贷款，原审法院判决向宋扬返还数额超出其缴纳的购房首付款，应予改判。四、原审法院判决向建行铁路支行支付的数额错误。
被上诉人宋扬辩称：请求维持原判决。
被上诉人建行铁路支行辩称：同意一审判决。
本院查明，截止2015年8月19日宋扬向建行铁路支行偿还贷款本息为84775.74元，其余事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有各方当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、建行贷款还款记录等证据在卷为凭，经庭审质证，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。港联公司与宋扬签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期超过90日交付房屋，买受人有权解除合同。本案中港联公司在合同实际履行中逾期超过90日交付房屋，符合合同解除条件，宋扬请求解除合同应予支持。商品房买卖合同解除后，宋扬为支付房屋贷款而与建行铁路支行签订的借款合同亦应一并解除。因此原审法院判决解除房屋买卖合同及个人住房（商业用房）借款合同正确。
关于还款金额问题。截至2015年8月19日，宋扬向港联公司支付购房首付款275942元，宋扬向建行铁路支行还款84775.74元，两项合计为360717.74元。截止上述日期，宋扬尚有贷款本金615590.43元未向建行铁路支行支付，据此原审法院判决港联公司还款金额并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人沈阳港联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。