广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民一终字第162号
上诉人（原审第三人）：四会市小组。住所：四会市。
负责人：樊广伟。
上诉人（原审第三人）：吴有才，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××0058。
上诉人（原审第三人）：卢亦权，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××2512。
上诉人（原审第三人）：李永雄，男，汉族，广东省四会市人，住四会市。公民身份号码：×××0015。
上述四上诉人的委托代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四会市碧海湾实业有限公司（原四会市雅风实业有限公司）。住所：四会市。组织机构代码：××。
法定代表人：周伟锋，该公司总经理。
委托代理人：廖国华、何文基，广东兴会律师事务所律师。
原审被告：黄飞，男，汉族，广东省四会市人，住四会市城中街道城南居委会朝阳。公民身份号码：×××0033。
上诉人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组（以下简称樊头村小组）、吴有才、卢亦权、李永雄与被上诉人四会市碧海湾实业有限公司（以下简称碧海湾公司）、原审被告黄飞因物权保护纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2012）肇四法民初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：碧海湾公司的前身四会市雅风实业有限公司（以下简称“雅风公司”）于2007年6月29日，通过出让的方式合法取得了坐落在四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权（土地使用权证号：四国用（2007）第004718号；地号：030909164；用途：住宅用地）。
2006年7月27日，樊头村小组与吴有才、卢亦权签订了《租用场地合同》，双方约定将樊头村小组位于村门口的约1431平方米的土地出租给吴有才、卢亦权使用，期限自2006年10月1日至2026年9月30日为二十年，1431平方米土地第一年的租金为3220元，从第二年起每年递增2%等。
2008年11月18日，吴有才、卢亦权与李永雄签订了《租用场地合同》，将樊头村小组与吴有才、卢亦权签订的《租用场地合同》项下的土地转租给李永雄使用，期限自2009年1月1日至2026年9月30日为十七年，免交头两年租金，从第三年即2011年至2018年的租金为每年20000元，此外，还约定了其他事项。
2008年11月18日，李永雄与黄飞签订了《房屋租赁合同》，将与吴有才、卢亦权签订的《租用场地合同》项下的土地上所建铺位三卡及空地504平方米再转租给黄飞使用，期限自2010年10月15日至2020年10月15日为十年，铺位租金为每卡每月800元，空地504平方米租金为每月3024元，此外，还约定了其他事项。黄飞取得上述铺位及空地使用权后，开办了汇兴汽修厂。
该院于2012年8月6日向四会市国土资源局发出《关于雅风公司诉黄飞物权保护纠纷一案的现场勘验委托函》，了解黄飞开办的汇兴汽修厂有否与雅风公司的上述土地使用权重叠？如有重叠，则重叠了多少面积？重叠面积的四至如何界定？
四会市国土资源局于2014年8月11日向该院复函：根据雅风公司提供的四国用（2007）第004718号土地使用证，经该局测量队现场测量，附图红线范围为雅风公司土地使用证载用地范围，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米。
2014年11月24日，樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄向该院提交了《调查取证申请书》，请求该院向四会市国土资源局测量队调查了解四国用（2007）第004718号土地使用证斜线部分的四至范围，该土地使用证斜线部分的北线距离100米的位置，从而明确申请人被征地时预留6%的自留地的四至范围及面积，明确该自留地是否包含或重叠在雅风公司的土地面积内。
该院接受上述申请后，就上述问题于2014年11月25日向四会市国土资源局发出《调查取证函》，该局于同年12月19日以《调查取证回复函》答复该院：一、该局2014年8月11日出具的《复函》以及附图已有红线四至范围，该局不再另外提供。二、如需调查自留地与雅风公司四国用（2007）第004718号土地使用证是否重叠，应提供自留地有关土地使用证或权属范围，该局将配合做好相关调查工作。
根据黄飞的申请，为查明案件的事实，该院依法追加了樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄为本案的第三人参加诉讼。
雅风公司于2012年8月20日，经四会市工商行政管理局核准变更名称为碧海湾公司。
碧海湾公司发现黄飞擅自侵占其土地，损害了公司的合法权益，遂于2012年5月7日诉至原审法院，请求黄飞:1、拆除在四会市东城街道东城花园第六期小区1号土地建造的地上附着物（汇兴汽修厂），恢复土地原状，将土地交还碧海湾公司；2、向碧海湾公司支付土地占用费63360元（从2011年1月1日起每平方米每月为3元暂计至2012年4月30日，之后计至将土地交还之日止）。计至2014年12月为69917.76元；3、樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄对上述请求承担连带责任；4、黄飞承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，各方当事人的主要争议焦点为一、碧海湾公司是否拥有四国用（2007）第004718号土地使用证的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建筑用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”碧海湾公司通过出让的方式取得了坐落在四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权，四会市国土资源局代表四会市人民政府向其颁发了落款为2007年6月29日、盖有四会市人民政府土地登记专用章、土地使用权证号为四国用（2007）第004718号的土地使用权证，该证没有共有人，即四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731㎡的土地使用权全部归碧海湾公司所有，碧海湾公司对上述土地使用权根据物权法的上述规定享有占有、使用、收益、处分和有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利，这是法律规定的唯一性和排他性，任何人未经合法程序，不能剥夺碧海湾公司的权利。在本案中，由于四国用（2007）第004718号的土地使用权没有共有人，且黄飞和樊头村小组等没有提供相反证据推翻碧海湾公司的主张，故黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄对该土地均不享有使用权，该土地的使用权只有碧海湾公司独自享有。
二、碧海湾公司的四国用（2007）第004718号土地使用证的土地中是否包含樊头村小组的6%的自留地。樊头村小组辩称认为碧海湾公司的四国用（2007）第004718号土地使用证中，有可能包括属于其6%的自留地，四会市国土资源局给该院的《调查取证回复函》中载明：如需调查自留地与雅风公司的四国用（2007）第004718号土地使用证是否重叠，应提供自留地有关土地使用证或权属范围，该局将配合做好相关调查工作。但樊头村小组并没有提供相关证据给四会市国土资源局进行调查核对，从而证实自己的主张，故对其所辩不予采纳。
三、黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄是否侵占了碧海湾公司上述土地中的部分使用权，是否应当归还侵占的部分土地使用权。四会市国土资源局于2014年8月11日向该院复函：根据雅风公司提供的四国用（2007）第004718号土地使用证，经该局测量队现场测量，附图红线范围为雅风实业有限公司土地使用证载用地范围，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米。从四会市国土资源局的复函分析，碧海湾公司的四国用（2007）第004718号土地使用权，经四会市国土资源局测量队现场测量，斜线部分实地现状为汇兴汽修厂所使用，其中斜线部分面积为485.54平方米，即黄飞开办的汇兴汽修厂侵占了碧海湾公司485.54平方米土地。由于黄飞的铺位和空地是从李永雄处租来的，李永雄的空地是从吴有才、卢亦权处租来的，而吴有才、卢亦权的空地是从樊头村小组处租来的，也就是说，黄飞的铺位和空地都是从李永雄处租来的，而李永雄出租给黄飞的铺位和空地，包含了属于碧海湾公司所有的485.54平方米土地，实际上黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄共同侵占了碧海湾公司所有的485.54平方米土地,应将侵占的485.54平方米土地归还给碧海湾公司。
四、黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄是否应当向碧海湾公司支付租金69917.76元。《中华人民共和国物权法》第二百四十二条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”第二百四十五条第一款又规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”鉴于黄飞和樊头村小组等人的共同侵权行为给碧海湾公司造成了损失，碧海湾公司依法享有要求赔偿的权利，黄飞和樊头村小组等人应承担赔偿的义务。至于如何赔偿，按樊头村小组出租给吴有才、卢亦权的合同计算，1431平方米土地每年的租金为3220元，折合每平方米每年的租金为2.24元，按李永雄出租给黄飞的合同计算，504平方米土地每月的租金为3024元，折合每平方米每月的租金为6元，现碧海湾公司要求自2011年1月1日起按照每平方米每月3元支付租金，其要求虽然高于每平方米每年的租金2.24元，但低于每平方米每月的租金6元，考虑到物价上涨的因素，碧海湾公司要求按照每平方米每月3元支付租金应予以支持。因碧海湾公司是2012年5月7日向该院起诉主张权利的，故租金不应从2011年1月1日起计，而应从2012年5月7日向该院起诉主张权利时起计。
综上所述，本案属于物权保护纠纷，碧海湾公司所诉事实清楚、理据充分，应予以支持，黄飞和樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄所辩事实不清、理据不足，应不予采纳。因雅风公司将名称变更为碧海湾公司，故雅风公司的权利和义务由现碧海湾公司承接。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百三十五条、第一百四十二条、第二百四十二条、第二百四十三条及第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于该判决生效之日起十日内，将侵占四国用（2007）第004718号土地使用证内的485.54平方米土地归还给碧海湾公司；二、黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄应于该判决生效之日起十日内，从2012年5月7日起按每平方米每月3元，向碧海湾公司支付485.54平方米土地的租金，至该判决确定归还土地之日止。本案受理费1484元，由黄飞、樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄负担。
上诉人樊头村小组、吴有才、卢亦权及李永雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决对我方租赁土地在前应当享有的权利没有认定。樊头村小组与吴有才、卢亦权在2006年7月27日签订《租用场地合同》，碧海湾公司受让土地是2007年6月29日。吴有才、卢亦权开发在先，碧海湾公司获取土地在后，我方是善意取得承包地的经营权，应当受到法律的保护。樊头村小组等人对该土地享有占有、使用、收益、处分的权利，碧海湾公司无权对发包和出租土地的行为进行干涉，更不存在侵占碧海湾公司土地并支付占用费和归还土地的问题；2、原审判决对“樊头村小组享有6%的自用地是否与碧海湾公司持有的四国用（2007）第004718号土地面积重叠”认定事实错误。樊头村小组与东城区政府签订的《征地补偿协议》和《补充协议》约定：“在所征土地以北、北线约100米处为樊头村小组留6%作为自用地（即1.1274亩，计算为751.60平方米）”。2006年樊头村小组将包含留用地在内的1431平方米土地发包给吴有才、卢亦权签订《租用场地合同》，后吴有才、卢亦权将上述土地出租给李永雄也签订《租用场地合同》，李永雄平整土地再转租给黄飞经营汇兴汽修厂签有《房屋租赁合同》。碧海湾公司在2007年6月29日才获得国有土地使用权。政府征地时对樊头村6%的留用地没有弄清楚四至范围，只指明一个方向，即所征土地以北丈量约100米就是樊头村小组的留用地。原审法院无查清该6%留用地与碧海湾公司的土地是否重叠、包含就作出判决错误的；3、原审判决采信四会市国土资源局2014年8月11日的测量图纸错误。首先，测量图纸时没有召集三方当事人到场测量、监督，亦无对6%留用地界限划定和丈量；其次，如何测量得出的图纸无做出说明；再次，该图纸没有测量人员的签名；最后，该测量人员没有出庭接受法庭质询。4、原审判决对碧海湾公司持有的土地使用证是否合法取得没有查明。5、原审判决没有对占地费进行评估而认定每平方米3元缺乏事实根据；二、原审判决对应的法律错误。1、征地时因没有明确6%留用地的四至范围，也不知碧海湾公司办理土地证，樊头村小组等人就享有自由发包流转的权利，主观上不存在侵占土地的故意，应当适用《中华人民共和国土地管理法》等规定，保护土地善意使用者的合法权益，而不应适用《物权法》。2、“买卖不破租赁”的原则。樊头村小组与吴有才、卢亦权租赁在前，碧海湾公司受让土地在后，根据“买卖不破租赁“的法律原则，故出租方樊头村小组和承租方吴有才、卢亦权应继续履行租用场地合同。3、碧海湾公司闲置土地超两年未开发，应当由政府无偿收回。碧海湾公司无权使用该土地，更不存在樊头村小组侵占碧海湾公司土地并归还的问题。且按“先行后民”的原则，本案应中止审理。综上请求：1、撤销原审法院（2012）肇四法民初字第742号民事判决；2、改判驳回碧海湾公司的诉讼请求；3、改判由碧海湾公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人碧海湾公司答辩称：一、其依法取得涉案土地的使用权，应当予以保护。碧海湾公司于2007年6月29日通过出让方式取得了四会市东城街道东城花园第六期小区1号面积为4731平方米的土地使用权【土地证号：四国用（2007）第0047**号】，并经四会市国土局确认。黄飞的汇兴汽修厂侵占了碧海湾公司上述土地使用权证中的485.54平方米土地，碧海湾公司有权要求黄飞等人恢复土地原状，返还土地并赔偿损失。一审法院根据《物权法》认定碧海湾公司拥有土地的使用权正确；二、樊头村小组与黄飞等人共同侵占了碧海湾公司的土地，应当承担连带责任。樊头村小组将涉案土地出租给吴有才、卢亦权，吴有才、卢亦权转租给李永雄，李永雄再转租给黄飞，庭审时，各当事人均承认上述事实，且按合同缴纳收取租金，樊头村小组明知没有土地使用权而将涉案土地出租，吴有才、卢亦权、李永雄和黄飞未尽审查土地使用权人义务而转租、承租土地，樊头村小组等人的共同行为侵害了碧海湾公司的合法权益，樊头村小组、黄飞等人应当承担连带责任。即应当将侵占的土地归还给碧海湾公司，并赔偿损失。因此，一审法院判令樊头村小组、黄飞等人将侵占的土地归还给碧海湾公司并赔偿损失正确。三、樊头村小组等人的上诉理由不成立。1、“买卖不破租赁原则”不成立。《征地补偿协议》、《补偿协议》和《租用场地合同》可知，樊头村小组的土地在1995年已被征收，樊头村小组在2006年才出租土地，属于被征收后出租，樊头村小组已对涉案土地没有任何权利，其无权将土地出租。且国家征收集体土地属于行政行为，不受平等主体之间民事法律调整，国家已经对集体土地实行征收并支付征收费用，将集体土地变更为国有土地，集体土地征收前设定的相关权利（包括租赁权）也随之消失，根本不存在“买卖不破租赁”的事实基础。因此，樊头村小组等认为应适用‘买卖不破租赁’原则没有事实、法律依据。2、樊头村小组等认为涉案土地属于樊头村小组6%的自留地的理由不成立。碧海湾公司取得《土地使用权证》主张合法权益，而樊头村小组等以涉案土地属于其6%的自留地为由反驳，但樊头村小组始终没有提供任何证据证实其主张，且法院调查中，樊头村小组也没有提供相关证据给四会市国土局核实。樊头村小组应承担举证不能的法律后果。3、李永雄与黄飞存在按合同缴纳和收取租金的事实，其约定的租金实质是碧海湾公司的经济损失。樊头村小组在2006年以2.25元/平方米出租给吴有才、卢亦权，吴有才、卢亦权以13.95元/平方米转租给李永雄，李永雄再以6元/平方米转租给黄飞。碧海湾公司在2012年才以3元/平方米租金标准计算损失，比李永雄与黄飞约定的租金低。因此，碧海湾公司主张损失符合情理，有事实法律依据应予以支持。4、碧海湾公司闲置土地应当收回的理由不成立。樊头村小组等从2006年起非法侵占碧海湾公司的涉案土地，经碧海湾公司多次催告仍未将土地归还，碧海湾公司并不存在闲置土地的事实，且《国有土地使用权证》合法有效。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。樊头村小组等人的上诉理由不成立，应驳回其上诉请求。
原审被告黄飞经本院合法传唤无到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩状。
二审庭审时，樊头村小组提供《信访事项实体性受理告知书》，证明其申请政府办理集体土地使用权证，东城街道信访维稳中心已转交给国土部门，但至今未收到答复。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本正确，本院予以确认。
本院认为：本案是物权保护纠纷，争议的焦点是黄飞开办的汇兴汽修厂涉及四国用（2007）第004718号土地使用权证中的485.54平方米土地是否侵犯了碧海湾公司土地使用权的问题。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。碧海湾公司通过出让的方式，于2007年6月29日已依法取得了四国用（2007）第004718号土地使用权证，故碧海湾公司依法享有该证确定范围的土地使用权，经四会市国土资源局实地测量，黄飞开办的汇兴汽修厂侵占了该土地使用权证中的面积为485.54平方米，即汇兴汽修厂无权占有该485.54平方米土地的使用权，权利人的碧海湾公司有权请求黄飞等人返还并承担其他民事责任。
四会市东城区人民政府与四会县清塘镇清塘管理区樊头经济合作社签订的《征地补偿协议》、《补充协议》证实1995年至1996年期间，政府已对樊头村小组协议中的土地实行征收，在征收土地后该土地的性质为国家所有，因涉及汇兴汽修厂485.54平方米土地樊头村小组并无使用权，其无权将该部分土地予以出租，故不存在买卖不破租赁的问题。《征地补偿协议》第四条约定“政府征地后，在所征土地以北，离开樊头村征地范围北线约100米处，安排征地面积的6%给樊头村作自征自用地，该自用地须服从总体规划并办理好有关手续方可建筑”。因此，樊头村小组对6%的自用地在未办理好相关手续的前提下，就与吴有才、卢亦权签订《租用场地合同》亦存在一定责任，且《调查取证回复函》亦说明如需调查自留地与第004718号土地使用证是否重叠，应提供自留地有关土地使用证或权属范围。樊头村小组因未能自留地的土地使用证或权属范围，致四会市国土资源局无法确定该6%的自用地是否与碧海湾公司的土地使用证相重叠，应由其承担举证不能的法律后果。《现场勘验笔录》证实：原审法院于2012年8月7日召集各方当事人及国土资源局人员，对汇兴汽修厂是否与碧海湾公司的土地使用证相重叠进行现场勘验，各方当事人均表示无异议并在勘验笔录上签名，故原审法院采信四会市国土资源局制作的测量图纸并作出认定并无不当。此外，原审法院参照樊头村小组出租合同（2.24元/平方米）及汇兴汽修厂的租金价格（6元/平方米），酌情折算碧海湾公司的损失按3元/平方米计算属合理范围，本院予以采纳。法律适用方面：本案属因不动产物的归属和利用而产生的民事法律关系，原审法院适用物权法正确，至于上诉人主张碧海湾公司闲置土地超两年未开发应由政府无偿收回的问题，因不属于民事法律关系审理范畴，对其上诉主张本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1484元，由上诉人四会市东城街道清塘村民委员会樊头村小组、吴有才、卢亦权、李永雄承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李小冬
审 判 员 蔡红茂
代理审判员 吕翠华
二〇一五年十月十四日
书 记 员 何桂好
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