.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0122民初438号原告：徐亮，男，汉族，1989年4月27日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，高中文化，无业，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：左鹏、操查贵，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被告：赵玲，女，汉族，1962年1月1日出生，身份证号，河北省衡水市人，大专文化，中国建设银行银川市支行退休职工，现住宁夏回族自治区银川市。被告：李有国，男，汉族，1959年4月10日出生，陕西省定边县人，初中文化，宁夏荣生商贸有限公司法定代表人，现住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏土木基业房地产开发有限公司，组织机构代码证代码76320364-X，营业执照注册号640122200001469，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区永胜西路2号。法定代表人：何刚，系该公司总经理。原告徐亮与被告赵玲、李有国、宁夏土木基业房地产开发有限公司（以下简称土木基业公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，因被告土木基业公司现住所地不详，无法直接进行送达，本院依法对其进行了公告送达，公告期满后，依法组成合议庭于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告徐亮及其委托诉讼代理人左鹏、操查贵，被告赵玲、李有国到庭参加了诉讼，被告土木基业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亮向本院提出诉讼请求：l、依法判令解除原告与被告赵玲就贺兰县一品尚都C区15-3-401室房屋签订的《房地产买卖合同》(合同编号:2013-1-101);2、依法判令被告赵玲退还原告已付房款27万元及违约金11100元，并赔偿利息损失63360元(按照年利率6.4%自2013年5月19日暂计算至2017年1月16日，应当计算至全部房款退还之日)，三项合计344460元;3、依法判令被告李有国、宁夏土木基业房地产开发有限公司对被告赵玲的上述全部付款或赔偿义务承担连带清偿责任;4、依法判令本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年1月7日，在宁夏兴麟房产营销策划有限公司居中介绍下，原告与被告赵玲就位于××县房屋签订《房地产买卖合同》一份，约定被告赵玲将其自有的涉案房产及该房产占用范围内的土地使用权转让给原告，总价款37万元，原告先于合同签订当日支付被告赵玲定金2万元。被告赵玲保证涉案房产权属真实，没有产权纠纷和债权债务纠纷。并约定如果被告赵玲违约，原告有权单方面解除合同，被告赵玲应当在3日返还原告已付房款及利息，并应当按照房屋成交价款的3%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约履行了交付定金的义务，被告赵玲答应涉案房产于2013年8月份左右交房。2013年5月19日，应被告赵玲的要求，原告又交付房款25万元。但是截止原告起诉之日，经原告多次主张催促，被告赵玲均未履行向原告交房的义务，严重损害了原告的合法权益。另查明，涉案房产的开发商为宁夏土木基业房地产开发有限公同，涉案房产早于2010年备案至案外人高林名下，并且涉案房产与被告赵玲配偶李有国之间存在权属纠纷。综上所述，被告赵玲在合同签订后近四年时间拒不履行向作为买受人的原告履行交房义务，导致合同目的不能实现，是严重违约和违法行为，原告有权单方面解除合同，并且被告赵玲应当向原告承担返还已付购房款并支付利息及违约金的法律责任;被告宁夏土木基业房地产开发有限公司及李有国应当对被告赵玲的上述付款义务承担连带清偿责任。据此，依据相关法律规定，向法院提起诉讼，望依法支持为盼。被告赵玲、李有国辩称，2010年的时候土木基业公司欠付我们的款项，我们催要的时候土木基业公司一推再推，最后答应给我们顶房子，还签了一份顶房协议。2013年原告通过兴麟公司找到我，然后三方签订了房地产买卖合同，我也告知了徐亮房子是顶账房，后来兴麟公司要求原告交了两万元定金，这两万元交到了兴麟公司，并没有交给我。此后我们三方到土木基业公司签订了正式的商品房买卖合同，还签了一份商品房买卖合同补充协议。我认为至此我作为出卖方的义务已经履行完毕。关于这个房子备案到他人名下，我到现在都不知情。我不同意原告解除合同，并退还房款的诉讼请求。被告土木基业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。围绕原、被告双方各自的主张，原告向法庭提交了证据一、房地产买卖合同原件一份，证据二、收条原件二份，证据三、《商品房买卖合同补充协议》复印件一份，证据四、备案信息原件一份，证据五、婚姻档案证明原件一组。被告赵玲、李有国提交了证据一、顶账协议原件一份，证据二、保管条原件一份，证据三、商品房买卖合同补充协议原件一份，证据四、证人张某某的证人证言。本院经审理认定事实如下：贺兰县一品尚都C区15号楼3单元401室系由被告土木基业公司开发建设，该房屋于2010年11月8日备案在高林名下，于2016年7月25日被银川市中级人民法院查封。因被告土木基业公司欠付被告赵玲、李有国夫妻二人的债务，被告土木基业公司于2010年12月2日与被告李有国签订顶账协议一份，约定被告土木基业公司向被告李有国借款本金及利息共计4250000元，被告土木基业公司用包括贺兰县一品尚都C区15号楼3单元401室房屋在内的8套房屋作价4284737元抵顶给被告李有国，超出房款34737元从被告李有国出售第一套房款中扣除，被告土木基业公司配合被告李有国办理抵顶房屋的相关买卖手续。2013年1月7日，原告与被告赵玲及宁夏兴麟房产销售策划有限公司签订房地产买卖合同一份，约定原告与被告赵玲经宁夏兴麟房产销售策划有限公司居间介绍，被告赵玲将贺兰县一品尚都C区15号楼3单元401室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给原告。被告赵玲保证出售的房屋权属真实，符合国家及银川市房屋上市交易政策法规及有关规定，并保证房屋财产共有人对出售此房屋无异议，原告对被告赵玲上述转让的房产具体情况充分了解，自愿购买该房地产。房屋面积128.85平方米，总价370000元，原告于2013年1月7日交付20000元作为购上述房产的购房定金，并交由宁夏兴麟房产销售策划有限公司代为保管，并由其出具保管证明。原告付款方式为一次性付款，上述房产办理过户手续所需要缴纳的契税、交易手续、登记费及相关费用均由原告承担。被告赵玲无正当理由不履行合同，或因其原因不能办理房产证过户手续，或中途后悔的，各方同意按下列方式处理：（一）每逾期一日，被告赵玲向原告支付房屋成交总价的3‰的违约金，合同继续履行；（二）原告有权单方解除合同，被告赵玲应在3日内向原告返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按房屋成交价款3%向原告支付违约金。若被告赵玲违约给原告造成经济损失超过违约金时，实际经济损失与违约金的差额由被告赵玲据实赔偿。同日，原告将订金20000元交于宁夏兴麟房产销售策划有限公司，被告赵玲向原告出具了金额为20000元的收条，宁夏兴麟房产销售策划有限公司向被告赵玲出具了保管条，载明徐亮交来贺兰县一品尚都C区15号楼3单元401室房屋定金20000元，暂由其公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。2013年4月14日，被告赵玲、李有国及原告与被告土木基业公司签订商品房买卖合同补充协议一份，约定由被告土木基业公司用一品尚都C区15号楼3单元401室房屋作价370000元抵顶其欠被告李有国的欠款。被告李有国同意由原告与被告土木基业公司直接签订商品房买卖合同，并将房屋产权手续办理在原告名下，商品房买卖合同生效后被告土木基业公司与被告李有国之间的相应债权债务关系归于消灭。原告徐亮于2013年5月19日向被告赵玲支付房款250000元。但涉案房屋至今未能交付原告，现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告提交的证据，以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，原告徐亮、被告赵玲及宁夏兴麟房产销售策划有限公司2013年1月7日签订房地产买卖合同一份，虽然合同包含了宁夏兴麟房产销售策划有限公司一方，但该公司在该合同关系当中只是提供居间介绍，原告徐亮与被告赵玲之间就涉案房屋的买卖进行了相应的约定，双方之间存在房屋买卖合同关系，本案的案由应当为房屋买卖合同纠纷。被告赵玲作为涉案房屋的出卖人，负有将涉案房屋交付原告并协助原告办理房屋产权的过户登记的义务，且其在买卖合同当中承诺保证出售的房屋权属真实，符合国家及银川市房屋上市交易政策法规及有关规定，并保证房屋财产共有人对出售此房屋无异议。根据本院审理查明的事实，被告赵玲要出卖给原告的房屋，系由被告土木基业公司于2010年12月2日拟抵顶给被告赵玲、李有国的房屋，被告土木基业公司与被告赵玲、李有国在2010年12月2日约定抵顶涉案房屋，但并未约定抵顶方式。在被告赵玲与原告约定将涉案房屋出售给原告后，三方于2013年4月14日达成了商品房买卖合同补充协议，约定由被告土木基业公司用一品尚都C区15号楼3单元401室房屋作价370000元抵顶其欠被告李有国的欠款。被告李有国同意由原告徐亮与被告土木基业公司直接签订商品房买卖合同，并将房屋产权手续办理在原告名下，商品房买卖合同生效后被告土木基业公司与被告李有国之间的相应债权债务关系归于消灭。该约定实际上是就被告土木基业公司向被告赵玲抵顶涉案房屋的补充约定。根据该协议的约定，在原告与被告土木基业公司签订正式的商品房买卖合同且登记至徐亮名下时，被告土木基业公司向被告赵玲、李有国的抵顶才生效。截止目前没有证据证明被告土木基业公司与原告签订商品房买卖合同，且无法向原告交付并办理产权登记，被告土木基业公司向被告赵玲、李有国的抵顶并未完成，不存在被告赵玲向原告出售房屋或转让相应权利的前提。现被告赵玲仅向原告交付三方签订的商品房买卖合同补充协议，但并未按约协助原告签订正式的商品房买卖合同，也不能向原告交付涉案房屋并办理产权变更登记，属于履行不能，原告依约有权单方解除双方之间关于房屋买卖所签订的房地产买卖合同及商品房买卖合同补充协议。对于原告要求解除房地产买卖合同及商品房买卖合同补充协议的诉讼请求本院予以支持。被告赵玲、李有国辩称其已经协助原告与被告土木基业公司签订商品房买卖合同，且完成了出卖房屋的义务没有事实依据，其辩解不能成立。现涉案房地产买卖合同及商品房买卖合同补充协议依法应予解除，被告赵玲、李有国应当依法返还原告已经支付的房款。其中各方对被告直接向原告收取250000元没有异议，购房定金20000元由宁夏兴麟房产销售策划有限公司收取，但被告赵玲向原告出具了收条，宁夏兴麟房产销售策划有限公司向被告赵玲出具了保管条，原告已经完成了该20000元支付，被告赵玲应当向原告返还房款为270000元。涉案房屋未能交付的原因虽在于被告土木基业公司未能按约向被告赵玲、李有国交付抵顶房屋。但被告土木基业公司的违约行为仅限于其合同相对人被告赵玲、李有国，其对原告徐亮不直接负有违约责任，因被告赵玲、李有国不能按约向原告交付房屋，依约其应当向原告支付房屋总价款的3%违约金，应付金额为11100元（370000元×3%）。另外应当依约支付占用资金期间的利息，因双方并未约定利率，原告主张按照同期银行贷款基准利率6.4%计算符合法律规定，自2013年5月19日至原告主张的2017年1月16日，应付利息为63344元（270000元×6.4%÷365天×1338天），原告主张支付利息至本判决确定的履行期限届满之日符合法律规定，本院亦予以支持。上述债务系发生于被告赵玲于被告李有国婚姻关系存续期间，且被告赵玲向原告出售的房屋系被告土木基业公司抵顶给其夫妻二人的，被告赵玲的出售行为实际代表其与被告李有国二人的共同行为，故被告李有国应当对上述债务承担共同清偿义务。被告土木基业公司经本院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权和抗辩权，仍应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告赵玲、李有国签订的××县房屋房地产买卖合同及商品房买卖合同补充协议；二、被告赵玲、李有国退还原告徐亮购房款270000元，赔偿违约金及2017年1月16日之前的利息74444元，共计344444元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告赵玲、李有国就上述购房款270000元，自2017年1月17日起按照年利率6.4%向原告徐亮支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；四、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6467元，由被告赵玲、李有国负担6466元，原告徐亮负担1元。公告费600元由被告宁夏土木基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长李义军人民陪审员汪世明人民陪审员杨兵国二〇一七年七月七日书记员豆伟涛