湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第01203号
原告（反诉被告）：武汉余福泰管理有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路399号金域广场1-4层。
法定代表人：王泽胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢友玲，湖北聚力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：秦训松，男，1971年12月17日出生，汉族，住湖北省红安县，
委托诉讼代理人：刘涛，湖北松之盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄梅艳，湖北松之盛律师事务所律师。
原告武汉余福泰管理有限公司（以下简称余福泰公司）与被告秦训松租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理。被告秦训松向本院提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。2015年12月30日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余福泰公司的委托诉讼代理人丁仕齐、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。2016年12月22日，本院依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余福泰公司的委托诉讼代理人卢友玲、被告（反诉原告）秦训松的委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余福泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方当事人签订的《余福泰国际珠宝广场店铺租赁合同》；2、判令被告秦训松向原告余福泰公司支付拖欠的铺位租金9269.57元、运营管理服务费9269.57元、物业管理费3484.80元、擅自停业违约金25000元、提前解约违约金6320.16元、滞纳金9690.53元，共计63034.63元；3、本诉案件受理费由被告秦训松承担。本诉事实和理由以及反诉被告余福泰公司反诉辩称：2014年12月22日，原告余福泰公司与被告秦训松签订《余福泰国际珠宝广场店铺租赁合同》1份，约定：原告余福泰公司将其商场二层2032-1号商铺（面积47.52平方米）出租给被告秦训松用于吉福珠宝的经营；被告秦训松按如下标准向原告支付相关费用：固定租金66.50元/平方米/月、运营管理服务费66.50元/平方米/月、物业管理费25元/平方米/月；上述费用均应按季度支付，在每一缴费周期结束前5日支付下一周期的费用。会同签订后，被告秦训松仅支付了第一、二季度，即自2015年2月8日起至2015年8月7日止的租金及相关费用。此后，被告秦训松拒不缴纳已到期的第三季度的租金、运营管理服务费、物业管理费。被告秦训松在第三季度经营过程中，擅自闭店达5日，即2015年10月15日至2015年10月19日。被告秦训松要求返还履约保证金、促销员押金、施工保证金，赔偿展示柜购置费无事实根据。被告秦训松可自行将展示柜搬走。被告秦训松不仅违反租赁合同的约定，也造成原告商场形象严重受损。综上，被告秦训松的行为严重违约，侵犯了原告的合法权益。请求驳回反诉原告秦训松的反诉请求。
被告秦训松向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告余福泰公司返还反诉原告履约保证金10000元、促销员押金200元，赔偿反诉原告展示柜购置费38000元，施工保证金5000元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。被告秦训松辩称及反诉事实和理由：原告余福泰公司违反招商广告的约定，擅自调整商业布局，商场一楼进入大量的经营珠宝类的商户，对二楼原本经营珠宝类的商户造成了损失。二楼商户多次反映，原告余福泰公司未予以解决。原告余福泰公司违约在先。原告余福泰公司承诺待商场正式营业后再签订正式的租赁合同，涉案租赁合同未约定交纳租金及相关费用的起止日期。原告余福泰公司承诺在商场试营业期间不收取商户任何费用；租赁合同原约定的优惠免租期由9.5个月延长至15个月，优惠免租期自商场正式开业之日起算。
被告秦训松未违反租赁合同的约定。原告余福泰公司单方解除合同造成被告秦训松损失，应退还被告秦训松已支付的履约保证金、施工保证金、促销员押金，并赔偿被告秦训松展示柜购置费等损失。
本院经审理认定事实如下：原告余福泰公司与被告秦训松签订《余福泰国际珠宝广场租赁合同》1份，约定：原告余福泰公司（甲方）将位于武汉市鲁磨路399号余福泰商场第2层2032-1号铺位（面积47.52平方米）出租给被告秦训松（乙方），用于正牌玉石类经营；租赁期限、计租期限、装修免租期的起止日期均未约定，免租期内不计固定租金，但乙方须按合同的规定支付实际使用及损耗的能源费（如水电费等），并履行本合同中相关义务；租赁合同生效后，合同租赁期内第一、二、三年前三个年度，乙方应按66.50元/平方米/月的标准向甲方支付固定租金，按66.50元/平方米/月的标准支付运营管理服务费；合同租赁期内第四、五年后两个年度按75.50元/平方米/月的标准向甲方支付固定租金，按75.50元/平方米/月的标准支付运营管理服务费，按25元/平方米/月的标准支付物业管理费，上述租金和费用按季付，即乙方在每一缴费周期结束前5日支付下一周期的租金和费用；为保证本合同的履行，乙方应于本合同签订1日内向甲方交纳10000元保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；履约保证金由甲方无偿、无息保管，合同期满或者提前终止合同，如乙方无违反本合同行为和结清所有应付费用后，甲方应在30日内将履约保证金无息退还给乙方；租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，或因违法行为被依法查封，则视乙方自动放弃经营权，甲方有权解除合同，租金及履约保证金不予退还，乙方还应按本合同约定年租金的50%向甲方支付违约金；优惠免租期：如乙方于甲方同步开业，第一、二年享受优惠1.5个月，第三、四、五年享受优惠2个月，合同期内优惠时间为各期最后相应月份；乙方应保证按统一规定的时间之长对外营业，不得在营业时间内随意停业或者提早歇业。如需停业，需提前5日申请，经甲方同意后方可执行。如未经甲方同意停业，按照5000元/天收取违约金。未经和甲方书面确认，因乙方原因，导致租赁场地不能正常营业或停业超过三天，甲方有权解除合同。乙方在撤店之前须足额交纳租金及其他费用；若乙方未能按照本合同的规定向甲方支付租金、运营管理费或其他费用，则甲方有权向乙方每日按所欠款项总额的5‰计算并收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠款项为止；若乙方拖欠租金、运营管理服务费或其他费用达15天，甲方采取上述措施（收取滞纳金）后，还有权解除本合同，没收履约保证金，并追究乙方的违约责任和损失赔偿责任。
2014年11月27日，原告余福泰公司发出《商户装修入场须知》，主要内容：进场装修商铺需交纳施工保证金：100平方米以下（含）商铺施工保证金5000元，100平方米以上商铺施工保证金为10000元（验收合格后予以退还）。
涉案租赁合同签订后，被告秦训松于2014年12月22日向原告余福泰公司交纳了履约保证金10000元、促销员押金200元、施工保证金5000元以及6个月（即2015年2月8日至2015年8月7日）的铺位租金18960.48元、运营管理服务费18960.48元、物业管理费7128元。
2015年2月8日，原告余福泰公司商场正式营业。2015年10月8日，被告秦训松向原告余福泰公司申请撤柜，但原告余福泰公司未同意。2015年10月15日，原告单方撤柜。2015年10月27日，原告余福泰公司以特快专递的方式向被告秦训松送达了《〈租赁合同〉解除通知书》，通知书的主要内容为：自2015年10月20日起解除涉案租赁合同。
原告余福泰公司在招商时曾发布过余福泰国际珠宝广场全球招商广告，广告中记载商场一楼为黄铂金、钻石类专区，二楼为翡翠、和田玉、彩宝类专区。商场开业后，一楼有商户经营玉石。
以上事实，有原告余福泰公司提交的《余福泰国际珠宝广场租赁合同》、收据、《〈租赁合同〉解除通知书》及顺丰快递查询单等证据，被告秦训松提交的余福泰国际珠宝广场全球招商广告、告知书、《商户装修入场须知》、收据等证据以及庭审笔录在卷证明。
本院认为，涉案《余福泰国际珠宝广场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。
关于余福泰国际珠宝广场全球招商广告的性质是要约，还是要约邀请的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。涉案招商广告的内容中没有一旦经商户承诺，原告余福泰公司即受该广告约束的意思，涉案招商广告不符合我国合同法关于要约的规定。涉案招商广告是原告余福泰公司希望他人向自己发出要约的意思表示，属要约邀请，而不是要约。
关于涉案租赁合同是否是不定期租赁合同的问题。涉案租赁合同中关于租赁期限的约定没有明确，且根据该租赁合同中的其他条款，也不能确定租赁期间的终止日，涉案租赁合同系不定期租赁合同。涉案租赁合同中关于租金支付标准和优惠免租期的约定，是根据被告秦训松以后实际经营年限，确定租金支付标准以及优惠免租期的预先约定，不能证明涉案租赁合同的租赁期限。原告余福泰公司诉称涉案租赁合同租赁期为5年，为定期租赁合同，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。涉案租赁合同系不定期租赁合同，承租人享有单方任意合同解除权。被告秦训松于2015年10月15日单方撤柜，以自己的行为向原告作出解约的意思表示，涉案租赁合同即解除。被告秦训松虽然于2015年10月8日向原告余福泰公司申请撤柜，但事后继续经营了数日。原告余福泰公司不反对被告秦训松继续承租，应视为原租赁合同租赁期的延长。
涉案租赁合同解除前，被告秦训松未按期交纳铺位租金、运营管理服务费、物业管理费，构成违约，应承担违约责任，继续向原告支付拖欠的铺位租金、运营管理服务费、物业管理费，相应的违约金（滞纳金、提前解约违约金）。被告秦训松承租铺位经营自商场开业之日起至其撤柜之日止，不足9个月，被告秦训松按约不能享受优惠免租期。被告秦训松拖欠原告余福泰公司2015年8月8日至2015年10月15日期间的租金7162.85元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月+66.50元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）、运营管理服务费7162.85元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月+66.50元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）、物业管理费2692.80元（25元/平方米/月×47.52平方米×2月+25元/平方米/月÷30日/月×47.52平方米×8日）。原告余福泰公司只请求将铺位租金、运营管理服务费、物业管理费的滞纳金计算至2015年11月4日，系原告余福泰公司对其权利的合法处分，本院予以支持。被告秦训松应向原告余福泰公司支付租金、运营管理服务费、物业管理费2015年8月3日至2015年11月4日期间的滞纳金7998.70元［（7162.85元+7162.85元+2692.80元）×5‰×94日］。被告秦训松应支付原告余福泰公司提前解约违约金6320.16元（66.50元/平方米/月×47.52平方米×2月）。
原告余福泰公司主张被告秦训松支付拖欠的铺位租金9269.57元、运营服务管理费9269.57元、物业管理费3484.80元，因其计算方法以及对租赁合同解除日期认定错误，本院不予支持。被告秦训松自2015年10月15日已解约，双方当事人之间的租赁关系已终止，原告余福泰公司主张被告秦训松支付2015年10月15日至2015年10月19日期间的闭店违约金，本院不予支持。
涉案余福泰国际珠宝广场全球招商广告系要约邀请，反诉被告余福泰公司改变招商广告中的商业布局，不构成违约。
依据涉案租赁合同的约定，“若被告秦训松拖欠租金、运营管理服务费或其他费用达15天，原告余福泰公司采取上述措施（收取滞纳金）后，还有权解除本合同，没收履约保证金，并追究被告余福泰公司的违约责任和损失赔偿责任”；“租赁期内，被告秦训松擅自撤店行为，或因违法行为被依法查封，则视为被告秦训松自动放弃经营权，原告余福泰公司有权解除合同，租金及履约保证金不予退还”。被告秦训松拖欠租金、运营管理服务费、物业管理费超过15天，且有擅自撤店行为（单方解约），被告秦训松无权要求退还履约保证金。
原告余福泰公司收取被告秦训松促销员押金200元，但未举证证明存在不予退还该押金的事由，被告秦训松主张原告余福泰公司退还促销员押金200元，本院予以支持。
依据涉案《商户装修入场须知》中的约定，装修经验收合格后应予以退还。被告秦训松装修商铺后经营8月余，且原告余福泰公司未举证证明装修经检验不合格，应视为装修经检验合格。被告秦训松主张原告余福泰公司退还施工保证金5000元，本院予以支持。
展示柜系动产，被告秦训松可以将其搬走，且是被告单方解约的，被告秦训松主张原告余福泰公司赔偿展示柜购置费，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告武汉余福泰管理有限公司与被告秦训松签订的《余福泰国际珠宝广场店铺租赁合同》自2015年10月15日解除；
二、被告秦训松于本判决生效之日起五日内支付原告武汉余福泰管理有限公司铺位租金7162.85元、运营管理服务费7162.85元、物业管理费2692.80元、滞纳金7998.70元、提前解约违约金6320.16元，共计31337.36元；
三、驳回原告武汉余福泰管理有限公司的其他本诉请求；
四、反诉被告武汉余福泰管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还反诉原告秦训松施工保证金5000元、促销员押金200元，共计5200元；
五、驳回反诉原告秦训松的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1376元，由本诉被告秦训松负担583元，由本诉原告武汉余福泰管理有限公司负担793元。
反诉案件受理费减半收取565元，由反诉被告武汉余福泰管理有限公司负担25元，由反诉原告秦训松负担540元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄俞海
审 判 员 熊新文
人民陪审员 吴小蕊
二〇一七年五月十六日
书 记 员 曾 臻
书 记 员 方 芳