北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1197号
上诉人（原审被告）吕春梅，女，1968年8月23日出生。
委托代理人刘正峰，北京市德达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）港铁（北京）房地产管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路1号（商业写字楼）南楼3123单元。
法定代表人陈显沪，董事长。
委托代理人李月峰，北京市君永律师事务所律师。
上诉人吕春梅因与被上诉人港铁（北京）房地产管理有限公司（以下简称港铁公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由法官宫淼担任审判长，法官张帆、法官龚勇超组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
港铁公司在一审法院起诉称：港铁公司系天朗园傲城融富中心的物业服务者，吕春梅系北京市朝阳区××室业主，自2011年1月1日起，吕春梅拖欠上述房屋的物业费至今，经港铁公司多次催讨，吕春梅一直拒绝给付，现诉至法院，要求判令吕春梅支付港铁公司2010年7月1日至2010年12月31日、2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业费80086.2元，滞纳金20458.02元。
吕春梅在一审法院答辩称：吕春梅系位于北京市朝阳区××室房屋之业主，房屋建筑面积为386.89平方米。按照港铁公司的计算方法，物业费欠费期间和金额属实。之前确实有管理公约，应按约定执行。吕春梅这几年多次针对港铁公司服务不到位的问题给港铁公司发过函件，且有港铁公司的签字。一个是门禁的问题，2008年楼道门禁是坏的不能使用。一个是电梯的问题，人很多，需要等很长时间。一个是停车的问题，地下停车位和楼前停车位是给业主留的，但都让港铁公司用于商业了。电梯间和楼梯间的垃圾清理不及时，楼道间经常有人在吸烟，港铁公司作为物业单位没有人去管理。入户门有小广告，但港铁公司不治理，夜间没有保安，停车场照明灯光被港铁公司拆走，只有三分之一可以使用。买房时承诺的中水和温泉水，在2008年1月就停止了。且从2008年开始，高压水泵经常坏，且每天都有断水，导致吕春梅家的锅炉和空调多次损坏。上水的公共管道部分漏水，造成吕春梅屋顶破坏，港铁公司对此不管，都是吕春梅自己花费维修。外墙面严重漏水，导致窗户和门与外界接触的地方全部漏水，港铁公司不管，也是吕春梅自行维修。
一审法院审理查明：2003年11月28日，委托方北京北辰实业股份有限公司与受托方港铁公司签订《物业管理委托合同》，约定委托方将北苑北辰居住区B3区委托港铁公司实行物业管理，委托管理期限自签订本合同生效之日起至业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业管理委托合同生效之日止，物业管理服务费价格为A栋住宅楼3.45元／月／平方米，在办理房屋入住手续时，业主应一次性交纳一年的物业管理服务费，次年物业管理企业按每半年向业主收取物业管理服务费。
庭审中，港铁公司提交收据和发票，以此说明港铁公司为吕春梅所在小区提供物业服务以及物业费标准。吕春梅对交费的收据和发票予以认可。吕春梅提交照片、光盘，以此说明港铁公司物业服务存在瑕疵。港铁公司认为吕春梅屋内照片与物业服务没有关联性。从其他照片中不能反映吕春梅所述的停车场、电梯的问题，港铁公司只保障电梯的正常使用，门禁系统是可以使用的，如有问题会进行及时维修。
一审法院判决认定：依据《物业管理委托合同》及发票，港铁公司为北京市朝阳区××室房屋所在小区提供了物业服务，吕春梅系上述房屋之业主，故港铁公司与吕春梅之间存在事实的物业服务合同关系，吕春梅应该向港铁公司支付相应的物业服务费用。关于物业服务内容一节，吕春梅提供的证据不足以证明其房屋漏水、外墙漏水是由于港铁公司所提供的物业服务不当造成的，且照片及视频亦不足以说明港铁公司物业服务存在明显的瑕疵，故法院对其该抗辩意见不予采纳。吕春梅应支付港铁公司自2010年7月1日至2010年12月31日、2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业费80086.2元。关于滞纳金一节，吕春梅逾期交纳物业费事出有因，且双方未签订书面的物业服务合同，未就滞纳金进行约定，故法院对港铁公司该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吕春梅于判决生效后七日内支付港铁（北京）房地产管理有限公司物业费八万零八十六元二角。二、驳回港铁（北京）房地产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吕春梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，吕春梅的上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判驳回港铁公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由港铁公司承担。吕春梅的上诉理由为：吕春梅系北京市朝阳区××业主，一审法院依据《物业委托合同》及发票，认定港铁公司为吕春梅所在小区提供了物业服务一节与事实严重不符。小区的楼道门禁不能使用，上下电梯频繁出现故障，地下一层公共区域和楼前公共区域用于商业，港铁公司对入户门的小广告不清理，停车场照明灯光也被港铁公司故意拆走，买房时承诺的中水和温泉水在2008年1月就已经停止，且从2008年开始，高压水泵经常坏，每天都有断水，导致吕春梅家内锅炉和空调多次损坏，上水的公共管道部分漏水，造成吕春梅家中屋顶损坏，因为物业没有对外墙维修导致外墙严重漏水，导致吕春梅家中窗户和门与外界接触的地方全部漏水，且港铁公司不管不顾，吕春梅自行维修。吕春梅向一审法院提交了相关照片、光盘等证据，一审法院在未查明事实的情况下直接不予采纳，违反了相关法律的规定。综上，吕春梅拒交物业费是因为港铁公司违约在先，没有尽到吕春梅与港铁公司的合同义务。因物业服务合同属双务合同，在物业纠纷案件中，由于物业公司一方未履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主因合同法的规定，完全可以拒交物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。现因港铁公司没有履行合同义务，使小区物业十分混乱，港铁公司已经构成根本违约，使合同目的无法实现。吕春梅认为物业公司与业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后交费，而不是不服务也缴费，服务不符合约定也缴费。现港铁公司的种种做法不是一般的违约，而是严重违约，吕春梅有权拒绝港铁公司要其履行交费的要求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
另外，一审判决对物业费的计费期间有误。根据港铁公司提供的证据，吕春梅在2010年1月1日至2010年6月30日交费半年，2011年1月1日至2011年6月30日交费半年。吕春梅在交2011年的物业费时，由于港铁公司的服务质量有问题，港铁公司同意从2010年开始每年收取半年的物业费，减免半年的物业费。从港铁公司提供的催款通知书上也显示出来，没有将2010年下半年的物业费用计算在内。
港铁公司针对吕春梅的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意吕春梅的上诉请求。港铁公司在小区提供的物业服务是优质的，得到了业主和委托方的认可。港铁公司作为物业管理排名靠前的企业，重视物业服务质量，吕春梅拖欠物业费，给港铁公司的运行带来了资金周转困难，也引起了其他业主的不满。港铁公司从未承诺过给对方减免物业费。且作为一家港资企业，港铁公司没有任何权利单方决定为业主减免相关费用，这本身对其他业主也不公平。关于滞纳金一节，由于滞纳金在物业服务合同中有约定，一审法院鉴于吕春梅对缴纳物业费的抗拒情绪，在滞纳金方面已经对吕春梅进行了照顾，平衡了双方的利益。港铁公司起诉要求吕春梅缴纳2010年7月1日至2010年12月31日的物业费，以及2011年7月1日之后的物业费，对于未缴费期间双方是没有争议的。不存在吕春梅所说的减免物业费的事实。
本院经审理查明：在本院审理过程中，吕春梅提交港铁公司给业主发的一份回函。证明港铁公司提供的服务质量有瑕疵，服务不到位，且港铁公司自己也认可这个情况。港铁公司对该份证据发表质证意见称，港铁公司认为该证据不属于新证据。内容也只是港铁公司对其提出的质疑给出的合理解释，不能证明港铁公司的服务存在瑕疵。关于缴费期间，回函只是在回复的同时提到了所欠的费用，并没有罗列出来所有的欠费时间和区间。不认可吕春梅证明目的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、发票、回函等证据在案佐证。
本院认为：依据《物业管理委托合同》及发票，港铁公司在吕春梅房屋所在的北京市朝阳区××室房屋提供了物业服务，港铁公司与吕春梅之间存在事实的物业服务合同关系，吕春梅应向港铁公司支付相应的物业服务费用。吕春梅虽主张港铁公司物业服务存在严重瑕疵，构成根本违约，但吕春梅提供的证据不足以证明其房屋漏水、外墙漏水是由于港铁公司所提供的物业服务不当造成的，亦不足以证明港铁公司物业服务存在明显的瑕疵，故本院对吕春梅的上述主张不予采信。吕春梅虽主张港铁公司同意自2010年开始每年减免半年物业费，但并未提交充分证据予以证明，故本院对吕春梅的该项主张亦不予采信。一审法院判决吕春梅应支付港铁公司2010年7月1日至2010年12月31日、2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业费数额正确，本院予以确认。
综上，吕春梅的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1150元，由港铁（北京）房地产管理有限公司负担240元（已交纳），由吕春梅负担910元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费1802元，由吕春梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 张 帆
代理审判员 龚勇超
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 薛俣潇