福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初127号原告:中国邮政集团公司福建省石狮市分公司，住所地福建省石狮市九二路1号，统一社会信用代码913505816119285020。负责人：陈少锋。委托诉讼代理人：李玲，福建伟盛律师事务所执业律师。被告：黄武龙，男，1983年10月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，原告中国邮政集团公司福建省石狮市分公司（下称邮政石狮分公司）与被告黄武龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法由简易程序转为普通程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。邮政石狮分公司的委托诉讼代理人李玲律师到庭参加诉讼，黄武龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。邮政石狮分公司向本院提出诉讼请求：1.解除邮政石狮分公司与黄武龙于2013年11月21日签订的编号为1323的《房屋租赁合同》，黄武龙将该房屋恢复原状、腾空后交付邮政石狮分公司；2.黄武龙立即支付拖欠邮政石狮分公司至2016年12月31日止的房屋租金7068.08元；3.黄武龙按每月7068.08元支付邮政石狮分公司自2016年12月1日起至合同解除之日止的租金，并按每月租金7068.08元的标准支付合同解除之次日起至实际返还房屋之日止的房屋占用期间使用费；4.黄武龙每日按月租金的0.3%即每日21.2元向邮政石狮分公司支付自合同解除之日起至房屋实际交还之日止逾期交付房屋的违约金；5.黄武龙缴纳的16835元保证金，邮政石狮分公司不予返还；6.本案诉讼费用由黄武龙承担。事实和理由：黄武龙于2013年11月21日向石狮市邮政局（后经变更名称主体为邮政石狮分公司）承租址在福建省××市××邮政大楼××楼××店面一间，双方签订了编号为1323的《房屋租赁合同》，租赁期限为60个月，从2013年12月1日至2018年11月30日止；其中2016年12月1日至2017年11月30日的月租金为7068.08元，年租金为84817元；租金按年结算，由黄武龙于每年的第一个月的10日前交付给邮政石狮分公司。黄武龙已支付租金至2016年11月30日，自2016年12月1日起未支付租金。根据上述合同约定，邮政石狮分公司有权终止合同，黄武龙除支付违约金外，邮政石狮分公司有权不予返还保证金。黄武龙在法定答辩期间内未作答辩。邮政石狮分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄武龙未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对邮政石狮分公司提供的证据分析认定如下：1.营业执照副本、内资企业登记基本情况表、国家工商行政管理总局办公厅办字（2015）31号文件，由国家有权部门出具，可以证明邮政石狮分公司原名石狮市邮政局，2015年4月3日经批准变更主体名称；2.居民身份证，由公安机关出具，可以证明黄武龙的身份情况以及诉讼主体资格；3.基建立项的批复文件、建筑房屋动用土地证明书、开工执照、建筑施工许可证、竣工报告，由国家有权部门出具，可以证明邮政石狮分公司依法取得建设工程规划许可证，系涉案租赁房屋的产权人的事实；4.《房屋租赁合同》，由原石狮市邮政局与黄武龙签名、捺印、盖章，可以证明原石狮市邮政局与黄武龙签订《房屋租赁合同》，明确约定租赁物、租金、期限及违约责任等事实；5.照片复印件，由邮政石狮分公司对涉案租赁房屋自行拍摄，可以证明涉案租赁房屋的现状。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力。对此，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月21日，原石狮市邮政局与黄武龙签订了编号为1323的《房屋租赁合同》，约定黄武龙承租址于福建省××市××邮政大楼××楼××店面一间；房屋建筑面积约19㎡；房屋仅作设备展示用途使用；租赁期限为60个月，从2013年12月1日起至2018年11月30日止；租金年递增8%，其中2016年12月1日至2017年11月30日的月租金为7068.08元，年租金为84817元；租金按年结算，由黄武龙于每年的第一个月的10日前交付给邮政石狮分公司；黄武龙在签订合同之日内须向原石狮市邮政局缴纳相当于三月的租金额度作为履约保证金，即16835元，若黄武龙违约，原石狮市邮政局有权直接扣收保证金以优先实现债权；租赁期限届满之日起七天内，双方按保留租期届满时的装修状况交接，一方留存于租赁房屋内的物品，视为放弃所有权，另一方有权任意处置；黄武龙逾期交付房租，每逾期一日按月租金的0.3%向原石狮市邮政局支付违约金，逾期30日不交房租的，原石狮市邮政局有权终止合同，黄武龙除支付违约金外，原石狮市邮政局不予返还保证金。合同签订后，原石狮市邮政局将案涉房屋交付给黄武龙。黄武龙依约交付履约保证金16835元，并支付了2013年12月1日起至2016年11月30日止的租金，但自2016年12月1日至今未再支付租金，也未返还案涉房屋。另查明，2015年4月3日经批准变更，石狮市邮政局变更名称为邮政石狮分公司。案涉房屋具备建筑工程规划许可条件。本院认为，原石狮市邮政局与黄武龙于2013年11月21日签订编号为1323的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”规定，原石狮市邮政局虽名称依法变更为邮政石狮分公司，但邮政石狮分公司、黄武龙不得拒绝履行合同。邮政石狮分公司依约将租赁物交付给黄武龙使用，已经履行了合同约定的义务；黄武龙应按照合同约定期限和金额支付租金，即应于2017年1月10日前支付2016年12月1日起至2017年11月30日期间的租金84817元，但黄武龙已经逾期30日未支付，原石狮市邮政局有权解除合同。故邮政石狮分公司诉求解除其与黄武龙签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，上述借款合同解除后，黄武龙应返还租赁物。同时，黄武龙应向邮政石狮分公司支付自2016年12月1日起合同解除之日止的租金，并按月租金标准支付自合同解除之日起至实际返还案涉房屋之日止房屋占用期间的使用费，并每日按月租金的0.3%即每日21.2元向邮政石狮分公司支付自合同解除之次日起至房屋实际交还之日止逾期交付房屋的违约金。邮政石狮分公司关于解除合同、返还租赁物、支付租金、支付房屋占用期间的使用费、赔偿违约金的诉求，合理合法，应予支持。但是，根据合同约定，返还的租赁物按保留租期届满时的装修状况，故邮政石狮分公司诉求黄武龙将该房屋恢复原状、腾空后交付，缺乏合同根据，本院不予支持；且上述租金诉求存在重复计算，应予更正。另外，根据合同约定，若黄武龙违约，邮政石狮分公司有权直接扣收保证金以优先实现债权或者不予返还保证金16835元，邮政石狮分公司有权不予返还履约保证金16835元，但是，邮政石狮分公司的该项诉求并非给付之诉，缺乏诉的构成要素，不构成一项独立的诉，本院不予审查处理。综上所述，邮政石狮分公司的诉讼请求，合理合法的部分，本院予以支持；不合理不合法的部分，本院不予支持。黄武龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第九十一条第七项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除中国邮政集团公司福建省石狮市分公司与黄武龙于2013年11月21日签订编号为1323的《房屋租赁合同》；二、黄武龙应于本判决生效之日起十日内将址于福建省石狮市九二路315号邮政大楼一楼的店面返还给中国邮政集团公司福建省石狮市分公司；三、黄武龙应于本判决生效之日起十日内按每月7068.08元的标准向中国邮政集团公司福建省石狮市分公司支付自2016年12月1日起至合同解除之日止的租金；四、黄武龙应于本判决生效之日起十日内按每月7068.08元的标准向中国邮政集团公司福建省石狮市分公司支付自合同解除之次日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用期间的使用费；五、黄武龙应于本判决生效之日起十日内每日按月租金7068.08元的0.3%即每日21.2元向中国邮政集团公司福建省石狮市分公司赔偿自合同解除之次日起至房屋实际交还之日止逾期交付房屋的违约金；六、驳回中国邮政集团公司福建省石狮市分公司其他的诉讼请求。案件受理费411元，由中国邮政集团公司福建省石狮市分公司负担50元，由黄武龙负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄招荣代理审判员  庄英材人民陪审员  吴辉荣二〇一七年六月七日书 记 员  林清溪速 录 员  杨少娜附：引用的主要法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。