湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2015）澧民二初字第483号原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会(以下简称芬司街社区居委会)，住所地澧县。法定代表人周乃生，社区居委会主任。委托代理人胡国军，澧县澧浦法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告澧县东升房地产开发有限责任公司（以下简称澧县东升公司），住所地澧县。法定代表人肖波，公司经理。委托代理人范道华，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托代理人周杰，男，汉族，住澧县，公司员工，代理权限为特别授权代理。被告孙元斌，男。委托代理人孙元红，男，汉族，住澧县，代理权限为特别授权代理。委托代理人高波，男，汉族，住安乡县，代理权限为特别授权代理。原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会诉被告澧县东升房地产开发有限责任公司、孙元斌合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员彭杰独任审判，书记员程红宇担任记录，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员张冬武任审判长，与审判员彭杰、人民陪审员罗忠红组成合议庭，书记员程红宇担任记录，于2015年8月6日公开开庭进行了审理，审理过程中，经被告澧县东升房地产开发有限责任公司申请，合议庭追加孙元斌为共同被告，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会的法定代表人周乃生及委托代理人胡国军、被告澧县东升房地产开发有限责任公司委托代理人范道华、周杰、被告孙元斌委托代理人孙元红、高波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会诉称：2007年12月12日，原告与被告澧县东升房地产开发有限责任公司签订《置换房屋产权合同》，约定原告将其所有的8间旧门面房交被告澧县东升公司按规划要求进行升级改造，建成后由澧县东升公司置换给原告第一层面积约为70平方米靠南边的门面房二间及第二层230平方米的房屋，同时就通道、楼梯、费用、交房时间等进行了相关约定。2012年12月20日，原告与被告澧县东升公司授权代表被告孙元斌签订《房屋置换交房协议书》，进一步明确原合同约定置换的第一层门面房的位置。现房屋建设工程已建成多年，被告澧县东升公司至今不履行交房义务，原告只好将第一层的二间门面房出租他人开设酒店，被告澧县东升公司授权代表孙元斌对此不服，多次到原告处提出争议，故而成诉。原告认为，原告与被告澧县东升公司签订的《置换房屋产权合同》及《房屋置换交房协议书》均系双方的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，应合法有效，请求法院：1、确认原告与被告澧县东升公司签订的《置换房屋产权合同》及《房屋置换交房协议书》合法有效；2、判决被告澧县东升公司立即交付第一层的二间门面房(现开设鑫喜来酒店)及第二层未交付完毕的80平方米房屋；3、判决被告澧县东升公司履行协助登记上述房屋，并承担相应费用；4、判决被告承担本案诉讼费用。原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、被告澧县东升公司法定代表人授权证明书复印件1份，拟证明孙元斌的行为系被告澧县东升公司授权，系被告澧县东升公司的行为，所产生的法律后果也应由被告澧县东升公司承担，被告澧县东升公司对孙元斌的授权是合法的等事实；2、房屋产权置换合同书复印件1份，拟证明被告澧县东升公司应承担合同义务，被告澧县东升公司负责给原告建造单独通道和楼梯间，被告澧县东升公司给原告交付门面的是时间是2008年6月30日前，被告澧县东升公司至今没有履行合同义务；3、土地收储合同书复印件1份，拟证明8间旧门面房属原告所有，原告已将8间门面经收储后交付给了澧县东升公司，在进行土地收购时补偿费19万元已由被告公司授权代表孙元斌收取，原被告的房屋产权置换合法有效的事实；4、芬司街社区与澧县东升公司授权代表孙元斌签订的房屋置换交房协议复印件1份，拟证明被告东升公司应交付的第一层的两间门面房为帝景苑通道南边的二间门面房，被告尚欠交付的是第二层的80平方米的房屋；5、民事判决书复印件1份，拟证明被告的一切抗辩理由（时效问题、合同效力问题、孙元斌的代理行为）均不成立；6、规划许可红线图复印件1份，拟证明该建设项目已经获得规划许可。被告澧县东升房地产开发有限责任公司辩称，1、本案已经超过了2年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权。2、原告以确认之诉立案起诉，提出给付请求，法庭不应支持给付请求；3、《房屋置换交换房协议》是代理权终止后的孙元斌的个人行为，不是东升公司的行为；4、原告主张交付现开设酒店的门面是标的物错误，没有法律和合同依据；5、原告占有房产后破坏房屋主体结构，应承担相应责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告澧县东升房地产开发有限责任公司为支持其答辩主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告芬司街社区与孙元斌之间的就置换门面说明书复印件1份，拟证明2012年12月20日的协议作废，孙元斌与原告约定合同责任、面积差由孙元斌个人承担，与东升公司无关；2、照片3份，拟证明原告改变了门面房主体结构的事实；3、合作开发合同复印件1份，拟证明孙元斌与被告东升公司是挂靠关系，本案法律责任由孙元斌承担。被告孙元斌辩称，1、原告请求要求交付标的物的地理位置不符合合同要求；2、原告损害了其占有并租赁给他人用于开设酒店的二间门面的主体结构；3、已经置换的面积不属实，以房管局发布的面积为准；4、原告应退还保证金50000元；5、工程未综合验收，不能强行交付使用。但被告孙元斌要求原告退还保证金及赔偿房屋主体结构损害的主张和行为不提起反诉。被告孙元斌未在举证期限内向本院提交任何证据。对于原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告澧县芬司街居委会提交的证据1、2、3、4、5、6，被告孙元斌均没有异议，被告澧县东升公司认为：证据1真实，但不能证明原告的待证事实；证据2真实，但原告未提供房产证和土地使用权证证明原告对合同约定的房屋享有处分权，原告超过约定的交付时间（2008年6月30日）7年未向被告澧县东升公司主张要求履行义务，超过诉讼时效；证据3真实合法，但与本案无关联；证据4真实，但该协议是被告孙元斌在授权届满后的行为，与澧县东升公司无关，原告对协议第二条进行了篡改，不属实；证据5真实合法，但与本案无关联；证据6真实合法。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实、合法、与本案有关联，且被告孙元斌均无异议，本院予以采信。对于被告澧县东升公司提交的证据1，原告及被告孙元斌均认为不真实，本院认为该证据形式上系原告单方面说明，说明指向的主体为孙元斌，在说明的双方主体均否认其真实性的情况下，没有其他证据佐证的孤证，本院不予采信；证据2，被告孙元斌无异议，原告认为原告仅进行装修，并未破坏房屋主体结构，本院认为该份证据不能充分证明该门面房屋装修施工时，其主体结构遭到改变，故本院不予采信；证据3，被告孙元斌无异议，原告对其真实性无异议，但认为该份合同违法，是二被告内部约定不能对抗第三人，本院对其证明二被告系挂靠关系的部分内容予以采信，合同中对于相关责任的承担系二被告之间的约定，不能违反法律的强制性规定，故对被告澧县东升公司依据此合同主张本案法律责任由孙元斌承担的内容不予采信。根据原、被告举证、质证及本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：1、2007年11月25日，被告澧县东升公司向原告澧县芬司街社区居委会出具《法定代表人授权证明书》，授权被告孙元斌及案外人马诗财为被告澧县东升公司项目开发代表人，并注明该份授权证明书有效期限为2009年11月25日。授权书有上述项目开发代表人的签名并加盖有被告澧县东升公司的印章。2、2007年12月12日，原告澧县芬司街社区居委会与被告澧县东升公司签订《房屋产权置换合同书》，约定原告将其集体所有的临街砖木结构已成危房的8间（159.4平方米）平房门面交由被告澧县东升公司依据原告要求升级改造，房屋改造后，被告澧县东升公司置换给原告一层靠南边的门面二间（约70平方米）、二层230平方米，合计置换300平方米，双方相互不找补资金；被告澧县东升公司无偿长期提供上二层的通道供原告使用，通道不列抵置换面积，不收取原告的任何费用，并在通道处为原告修建上二层的单独楼梯，楼梯宽度不少于1.5米；二层楼层空间高度不少于3.5米，整个二层应先满足原告社区服务平台及社区办公需要的面积约330平方米左右，其超过置换面积总数部分原告按市价购买；升级改造的房屋被告澧县东升公司必须在2008年6月30日前竣工，将置换的面积交付给原告建社区服务平台，同时提供相关部门的验收合格证，被告澧县东升公司负责为原告办好房屋产权证，办证所涉及的税金在置换面积内的由原告负责，置换面积外的由被告澧县东升公司负责，其他费用由被告澧县东升公司负责。为确保原告不受损失，被告澧县东升公司如果不按时交房给原告，逾期按每天200元支付给原告违约金……3、2009年7月11日，被告澧县东升公司与被告孙元斌签订《合作开发协议合同》，双方约定被告澧县东升公司提供公司有效资质给被告孙元斌，使其正常开发帝景苑项目，被告孙元斌向被告澧县东升公司交纳50000元包干挂靠资质费；被告澧县东升公司不对被告孙元斌的工程设计、施工、监理、安全、经营等进行干涉，由被告孙元斌独立开发核算，不派人管理；被告澧县东升公司不承担被告孙元斌与该项目有关的任何债权、债务……原告与被告澧县东升公司签订合同后，依法履行了合同约定的交付门面房屋及土地等义务，并于2010年5月4日与澧县国土资源储备中心签订《土地收购协议书》，将本案原告拟置换给被告澧县东升公司的土地（澧国用字第2**号）以198700元交付澧县国土资源储备中心收购，198700元款项由被告孙元斌收取，被告澧县东升公司再通过市场挂牌交易取得土地使用权。2012年12月20日，由于帝景苑房产项目至当日未进行整体验收，被告孙元斌以被告澧县东升公司代表身份与原告签订《房屋置换交房协议》，约定将原定南面二间70平方米门面房改为现在帝景苑通道南二间门面房约70平方米，二楼150平方米交由甲方使用（含房屋所有权），待整体验收后，按原协议办理过户手续等。另查明，现帝景苑通道（帝景苑小区大门）南边第一层门面房屋共六间，通道往南情况依次为第一、五、六间为他人所有，第二、三间为原告实际占有，第四间（门面房屋中面积最小）空留。原告主张交付的第一层门面房为其实际占有的门面房即通道往南第二、三间（面积符合约定的约70平方米，现开设鑫喜来酒店）；被告澧县东升公司认为原告主张的第一层门面房是标的物错误；被告孙元斌认为应交付给原告的门面房为通道（大门）往南第三、四间。以致成讼。本院认为，确认合同有效纠纷案由仅适用于当事人单就合同效力提出确认请求，而本案原告提出确认合同效力的同时还提出了与合同相关的其他诉讼请求，故本案案由不适应确认合同有效纠纷，应依据合同类型确定案由。本案诉讼请求中涉及的合同系无名合同，没有与其对应的具体案由，故本院认为本案的案由应为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告孙元斌代表被告澧县东升公司与原告签订的《房屋置换交房协议》是否有效？二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？三、合同能否履行？原告请求交付的标的物是否错误？对于焦点一，本院认为被告孙元斌代表被告澧县东升公司与原告签订的《房屋置换交房协议》合法有效：一、被告澧县东升公司对其与原告签订的原合同《置换房屋产权合同》并无异议，系双方真实意思，并没有违反法律强制性规定，合法有效；二、被告澧县东升公司对被告孙元斌有授权行为，并明确被告孙元斌为该项目开发代表人，该授权应贯穿整个项目开发建设过程；三、该协议系《置换房屋产权合同》的补充协议，且补充的内容并未超出《置换房屋产权合同》的总体范围。被告孙元斌在其代理权超过授权书上注明的期限后以被告澧县东升公司名义订立的合同，原告有理由相信被告孙元斌有代理权，该代理行为有效。故原告与被告孙元斌签订的《房屋置换交房协议》是双方真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，系有效合同。对于焦点二，本院认为原告的诉讼请求并未超过诉讼时效：一、双方虽在《置换房屋产权合同》中约定被告澧县东升公司于2008年6月30日前竣工并交付原告置换房产，而帝景苑项目至庭审之日还未验收合格，应视为未开发建设完毕；二、原告一直在主张其权利，2012年12月20日，被告孙元斌以被告澧县东升公司代表身份与原告签订《房屋置换交房协议》，2014年4月21日澧县人民法院作出的（2013）澧民一初字第1124号民事判决书及2014年6月18日常德市中级人民法院作出的（2014）常民三终字第61号民事判决书中均载明原告在该案中曾主张过自己的权利。对于焦点三，本院认为本案并没有出现和存在合同不能履行的情形，原告要求被告澧县东升公司交付的第一层门面房屋为现开设鑫喜来酒店的二间有法律和事实依据：一、《房屋产权置换合同书》约定为一层靠南边的门面二间（约70平方米），《房屋置换交房协议》约定为现帝景苑通道南二间门面房（约70平方米）；二、原告现实际占有并使用。《房屋产权置换合同书》虽明确约定被告澧县东升公司交由原告使用的二楼面积为230平方米，但《房屋置换交房协议》另行约定被告澧县东升公司交由原告使用的二楼面积为150平方米，故原告主张被告澧县东升公司交付第二层尚未交付完毕的80平方米房屋没有法律和事实依据。故依法成立的合同，受法律保护。原告与被告澧县东升公司签订的《房屋产权置换合同书》、《房屋置换交房协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应严格依照合同约定享有权利、履行义务。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会与被告澧县东升房地产开发有限责任公司订立的《房屋产权置换合同书》、《房屋置换交房协议》有效；二、被告澧县东升房地产开发有限责任公司于本判决书生效后30日内交付给原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会现位于澧县澧阳街道帝景苑小区大门南侧一层的第2、3间门面房屋(现开设鑫喜来酒店)；三、被告澧县东升房地产开发有限责任公司于本判决书生效后30日内协助原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会办理上述门面房屋的产权、土地使用权登记手续，并承担登记办证费用（除税金外）；四、驳回原告澧县澧阳街道芬司街社区居委会其他诉讼请求。案件受理费7000元，由澧县东升房地产开发有限责任公司负担5000元，澧县澧阳街道芬司街社区居委会负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  张冬武审 判 员  彭 杰人民陪审员  罗忠红二〇一六年六月六日书 记 员  程红宇本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。校对人彭杰