天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第51号
原告杨秀敏。
法定代理人王一×，无职业，河北省衡水地区。
委托代理人陈彩静，天津益清法律援助工作站律师。
委托代理人艾苗苗，天津益清法律援助工作站律师。
被告冯丽景。
委托代理人刘××。
被告张金利。
被告天津天纺房产经营管理有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人刘林生，经理。
委托代理人王二×，该公司房管科科长。
原告杨秀敏诉被告冯丽景、张金利、天津天纺房产经营管理有限公司（以下简称天纺公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用普通程序，于2014年2月12日、2014年3月3日公开开庭进行审理，原告杨秀敏的法定代理人王一×及其委托代理人陈彩静、艾苗苗，被告冯丽景及其委托代理人刘××、被告张金利、被告天纺公司的委托代理人王二×到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，坐落本市河东区房屋系被告天纺公司名下的企业产住房。原告于2004年8月22日承租该房屋，并签订《天津市公有住房租赁合同》，原告依约一直交纳房租至今。2007年8月被告张金利未经原告及其监护人许可将此房屋卖给被告冯丽景，至今未办理过户手续，该房屋自2007年8月份开始由被告冯丽景一直使用。被告张金利的行为属于无权代理，而被告冯丽景在明知原告精神残疾及被告张金利非原告监护人的情况下依然与被告张金利签订买卖协议，不应认定为善意取得，而且被告冯丽景并未支付原告房屋价款，故原告诉至法院要求：1、确认被告张金利与被告冯丽景于2007年8月18日及2007年8月20日签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据：
1、天津市公有住房租赁合同；
2、收据；
3、杨秀敏父母死亡证明；
4、赵建国死亡证明；
5、房屋租赁协议；
6、转账凭条；
7、对杨秀敏抚养问题协议；
8、房屋买卖协议2份；
9、赵立媛残疾人状况登记表；
10、2004年赵立媛残疾证；
11、2009年12月19日安宁医院残疾人评定表；
12、发票和缴费收据；
13、2010年杨秀敏病历。
（以上均为复印件）
被告张金利辩称：原告与被告张金利系亲属。2004年8月原告丈夫赵建国（已死亡）从其同事处购买涉诉房屋，因当时赵建国户口没有落在本市，因此涉诉房屋的承租人写为原告杨秀敏的名字。2007年5月27日赵建国因病去世，其哥哥赵建文及赵建文之子赵斌、原告杨秀敏委托被告张金利办理赵建国后事。当时赵家还给了原告杨秀敏娘家3万元，用于支付原告对其父亲的赡养费，其父亲放弃对原告的监护权。在赵建国死亡后，赵家协商卖诉争房屋之事，并打算将卖房款作为原告及其女儿赵丽媛的生活费。所以经过中介介绍认识被告冯丽景，经过协商，确定房屋价款为12.3万元，于2007年8月18日签订房屋买卖合同。2007年8月20日，被告张金利夫妇、被告冯丽景及其代理人刘××、原告杨秀敏、原告杨秀敏女儿赵丽媛、案外人赵斌夫妇一起到被告天纺公司办理过户手续，因原告丈夫去世，原告的监护权没有确定，所以没有过户成功。当时被告张金利已将诉争房屋电卡、水卡等交付被告冯丽景，被告冯丽景给付被告张金利10万元，剩余房款1.8万元约定过户后再给付，该房屋现由被告冯丽景居住。2009年，原告杨秀敏的女儿赵丽媛与现原告法定代理人王一×结婚，且在2009年2月6日王一×书写弃权书。对于买卖诉争房屋一事，赵家及原告家里均同意由被告张金利办理，所以被告张金利认为买卖属于合法行为，听从法院裁判。
被告张金利提供如下证据：
1、授权委托书；
2、委托书；
3、证人证言；
4、享受工伤保险待遇资格证明；
5、收条；
6、吕艳收条；
7、声明；
8、杨秀萍收条；
9、弃权书。
（以上均为复印件）
被告冯丽景辩称：不同意原告诉讼请求。被告张金利系原告外甥女婿。2007年8月18日被告冯丽景通过中介方与被告张金利签订房屋买卖合同，被告冯丽景获悉该房屋系原告承租，因被告张金利持有授权委托书，认可被告张金利代理行为，遂双方约定房屋价款12.3万元，被告冯丽景已向被告张金利交付定金5000元及房款10万元，约定剩余1.8万元待房屋过户之后交纳。2007年8月20日被告冯丽景及其代理人刘××、被告张金利夫妇、原告杨秀敏、原告杨秀敏女儿赵丽媛、案外人赵斌夫妇一起到被告天纺公司办理过户手续，因原告丈夫去世，原告没有确定监护人，所以没有过户成功，当时在场人均告知被告冯丽景，待原告监护人确定后就为其办理过户手续，但至今没有过户，剩余房款1.8万元尚未给付被告张金利。现被告张金利已经该房屋的房屋租赁合同、电卡、水卡等证件交付被告冯丽景，而且被告冯丽景已于2007年8月份购买房屋之后入住该房屋至今，所以被告冯丽景认为其对涉诉房屋属于善意取得，不应当认为合同无效。另外，在赵建国死亡之后，2007年6月份其单位需要确定杨秀敏及赵丽媛的行为能力而发放家属抚恤金，经鉴定后赵丽媛精神正常，故只单独向杨秀敏发放抚恤金。
被告冯丽景提供如下证据：
1、天津市公有住房租赁合同；
2、暖气费票据；
3、租金收据；
4、中介费收据；
5、房屋买卖协议。
（以上均为复印件）
被告天纺公司辩称：当时为其办理过户的工作人员已经退休。据听说在办理手续时，底档上载明杨秀敏患有精神疾病，且杨秀敏爱人已去世，无监护人，因此没有办理过户手续。2012年11月26日，杨秀敏本人去被告公司，称房本丢失，申请补办，后被告公司按照规定给原告补办了房本。
被告天纺公司提供如下证据：
1、申请；
2、认刊书；
3、天津市公有住房租赁合同；
4、天津市单位自有房产租赁情况卡片。
（以上均为复印件）
经审理查明，诉争房屋坐落天津市河东区，出租人系被告天纺公司，承租人系原告。原告与其丈夫赵建国（于2007年5月27日死亡）系再婚，赵建国系被告张金利配偶的舅舅。原告之女赵丽媛原名耿丽媛。
2002年3月22日经天津市残疾人联合会批准，确定原告杨秀敏（精神残疾三级）的监护人为杨心田（原告之父于2011年1月15日死亡）。2004年7月经天津市残疾人联合会批准，确定原告杨秀敏（精神残疾）的监护人为耿丽媛。2012年12月17日经天津市残疾人联合会批准，确定原告杨秀敏（精神残疾二级）的监护人为王一×。
2004年6月16日经天津市残疾人联合会批准，确定耿丽媛（智力残疾）的监护人为原告杨秀敏。2007年6月12日经天津市残疾人联合会批准，确定赵丽媛（智力残疾无等级）的监护人为赵建国。2008年8月18日王一×与赵丽媛登记结婚。2009年12月20日经天津市残疾人联合会批准，确定赵丽媛（智力残疾四级）的监护人为王一×。
2007年5月30日《委托书》记载：“委托事项：委托办理死者赵建国的相关事宜。赵建国于2007年5月27日猝死。现因其妻子杨秀敏为精神残疾人，其女儿赵丽媛为智力残疾人。均无法对赵建国的相应民事及经济问题进行处理。又赵建国的直系亲属哥哥赵建文、侄子赵斌在河北省居住，无条件来津处理赵建国相关事宜。故委托赵建国的外甥女婿张金利，全权代表杨秀敏、赵丽媛办理赵建国的全部事宜。且赵建国的直系亲属赵建文、侄子赵斌同意由张金利做为杨秀敏、赵丽媛的被委托人。委托人：杨秀敏、赵丽媛、赵建文、赵斌。被委托人：张金利”。
2007年8月18日甲方杨秀敏与乙方冯丽景签订《房屋买卖协议书》，约定：“房屋坐落天津市河东区，房屋价款12.3万元，2007年8月18日乙方交付定金1万元给付甲方，2007年8月20日办理过户手续，签字人：杨秀敏、张金利、冯丽景。”
2007年8月20日甲方杨秀敏与乙方冯丽景再次签订《房屋买卖协议书》，约定：“房屋坐落天津市河东区，房屋价款12.3万元，2007年8月20日乙方交付定金5000元给付甲方，2007年9月15日办理过户手续，签字人：杨秀敏、张金利、冯丽景。现交乙方房本、钥匙使用。”庭审中被告张金利认可被告冯丽景已向其交付10万元房款及5000元定金，但卖房款未给付原告。在到被告天纺公司办理过户手续时，天纺公司明确表示因原告监护人不能确定，无法办理过户手续，现该房屋承租人仍为原告。
2008年1月7日《关于杨秀敏抚养问题协议》约定：“经杨、赵两家协商，杨秀敏的抚养权问题杨家放弃，杨秀敏的两套房产（包括本案诉争房屋）及其他财产由张金利负责保管，并由杨秀萍行使监管权。签字人杨秀萍及张金利。”同日，杨秀萍出具《收条》，内容为：“今收到杨秀敏委托张金利给父亲杨心田的赡养费人民币叁万元整。”
2009年2月6日《弃权书》载明：“今王一×在此立誓，一生对赵丽媛负责，对于家产问题绝不参与，有用到之处随叫随到”。签字人：王一×等。
庭审中，原告法定代理人自述其于2009年12月份知道诉争房屋由被告冯丽景占用。2013年9月16日原告向本院提起诉讼，要求被告冯丽景返还诉争房屋。在该案件审理过程中，被告冯丽景提交了其与被告张金利签订的房屋买卖协议，认为其已得到诉争房屋所有权，因而居住于此。原告对该买卖协议提出异议，故在本院提起本案诉讼，因上述案件应以本案的审理结果为依据，故原告起诉的返还原物案件已中止审理。
上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案争议焦点为：被告张金利非原告法定监护人，处分原告的财产是否属于有权处分。本案中，原告自2002年患有精神疾病，监护人为其父杨心田，2004年7月变更监护人为耿丽媛（即赵丽媛），但2004年6月耿丽媛（即赵丽媛）因智力残疾指定监护人为原告，二者均为限制行为能力人，不符合“残疾人的监护人应为完全行为能力人”的相关规定。法律上对于精神病人监护人的确定有如下方式：可由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定；可由关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的；可由相关人申请，由法院指定。原告在被告张金利与冯丽景签订买卖合同时，没有经过法定途径指定监护人，直至2012年12月17日经天津市残疾人联合会批准，确定原告杨秀敏（精神残疾二级）的监护人为王一×，原告在二被告买卖诉争房屋期间的监护人状态不明。因此在被告张金利提供的2007年5月30日《委托书》中“杨秀敏、赵丽媛”的签字均无效。在原告提供的证据7《对杨秀敏抚养问题协议》中已明确写明：杨秀敏的两套房产（包括本案诉争房屋）及其他财产由张金利负责保管，并由杨秀萍行使监管权。但被告张金利提交的杨心田所签字的《声明》复印件，拟证明杨心田委托赵家作为原告的监护人的意愿。当事人向法院提供证据，应当提供证据原件，而该证据被告张金利不持有原件，且在原告申请本院对该证据中“杨心田”的签字及指纹进行鉴定后，鉴定部门表示因该份证据没有原件核对，不能对此进行鉴定，故本院对于该《声明》复印件的真实性不予认定。而该抚养协议形成于被告张金利与冯丽景签订买卖合同之后，被告张金利应当将买卖原告房产的事宜告知杨家，但其并未告知杨家，虽然在原告的监护权在没有确定的情况下，《对杨秀敏抚养问题协议》中载明“杨秀敏的抚养权问题杨家放弃”，但不能当然认为杨秀敏监护权就由赵家监管，原告的法定监护人就当然为被告张金利，所以被告张金利仅是对原告的财产享有保管的权利，并非有权处分人。被告张金利同时提供证据9，拟证明现原告法定监护人王一×曾在2009年2月份书写《弃权书》，对于家产问题绝不参与，不应提起诉讼。原告虽然为限制民事行为能力人，但属于有权进行诉讼的民事权利义务人，王一×作为原告法定监护人，为维护原告的合法权利而主张权利，符合法律规定，本院对于被告的此抗辩理由不予采信。所以被告张金利在处分原告的财产后，未经过原告法定监护人的追认，应为无效代理行为，对于处分原告财产的行为属于无权处分。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告张金利作为该两份买卖协议的出卖人，属于无权处分人，因此本案中原告起诉要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。但本案中，涉诉房屋的承租人仍为原告，物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭，不动产物权的变动必须以登记为必要条件，不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动，当事人之间所签订的合同属于债权法律关系范畴，合同效力是否成立要遵循《合同法》，合同的生效能产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果，在有效合同的目的不能实现时，合同中受到侵害的一方可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告杨秀敏的诉讼请求。
案件受理费3964元，由原告杨秀敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 臧 伟
人民陪审员 刘永志
人民陪审员 王 力
二〇一四年九月××日
书 记 员 郎荣婷