重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01686号
上诉人（原审原告）：谭先锋，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马世均，男，1944年4月4日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上诉人谭先锋与被上诉人马世均排除妨害纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2015年8月12日作出（2015）丰法民初字第02077号民事判决。谭先锋对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年6月21日，谭先锋（乙方）与重庆丰禾食品有限公司（以下简称丰禾公司。甲方）签订《协议书》，载明：“……一、甲方自愿将坐落于重庆市丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房地产资产，按该房屋及土地的实际现状转让给乙方［房屋建筑面积386.84平方米，土地面积239.77平方米；该面积数据来源于甲方受让资产时的评估报告，而实际面积则以该房屋及土地的现实面积为准］，乙方已经认可资产状况并自愿受让。二、甲、乙双方议定上述房地产资产的转让总价款为人民币116万元整（大写：壹佰壹拾陆万元整）。转让款共分两次交纳：即在签订本《协议书》时，乙方交纳106万元；在甲方移交房屋时，乙方交清尾款10万元。三、由于历史原因，甲方所转让的房屋及土地没有办理产权证书，但甲方确实拥有该资产的产权，乙方已了解并认可属丰都县食品公司关闭清算组转让给甲方的资产。……四、甲方将上述房地产资产转让给乙方后，由乙方自行办理该资产的房地产权证和产权过户手续；并且乙方自行承担上述房地产资产在交易、办理房地产权证和产权过户中所涉及的一切费用及税金……甲方只进行相关协助与配合。五、乙方自行负责解决转让资产存在的一切相关纠纷和问题……承担处理以上一切纠纷及问题的全部费用。六、本《协议书》签订后，甲方有权继续免费使用该房屋的门面、屠宰场至2013年11月30日止，2013年12月1日搬空门面及屠宰场正式移交给乙方，若门面及屠宰场不能按时移交，所产生的相关损失由甲方负责。七、甲、乙双方在达成协议签字并交清首款后，乙方即享有受让资产的所有权和使用权，同时承担一切法律责任……”。
后因上述《协议书》履行出现障碍，谭先锋于2014年9月1日诉至该院，请求判决：1.确认谭先锋与丰禾公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效，由丰禾公司立即配合并协助谭先锋办理所受让资产的产权及过户登记相关手续；2.丰禾公司立即交付已依法转让予谭先锋所有的坐落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房屋及土地等房地产（房屋建筑面积386.84平方米，土地面积239.77平方米），并赔偿该房地产从2013年12月2日起至实际交付之日止的同地段房屋租金损失（每月10000元计算）；3、范廷芳立即从其非法占用的屠宰场和两间门面内搬出以便及时移交谭先锋；4、马世均立即从其非法占用的宿舍一间内搬出以便及时移交谭先锋；5、本案诉讼费用由丰禾公司承担。该案在审理过程中，谭先锋自愿放弃了上述第3、4项诉讼请求。后，本院于2015年1月27日作出（2014）丰法民初字第02617号判决书，确认谭先锋与丰禾公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效并驳回了谭先锋的其他诉讼请求。
目前，谭先锋所购买的坐落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房地产中有宿舍一间由马世均占用。
谭先锋向一审法院起诉称：2013年6月21日，谭先锋与丰禾公司签订《协议书》，向丰禾公司受让了坐落于丰都县江池镇原丰都县食品公司江池经营点的房屋及土地等房地产（房屋建筑面积386.84平方米、土地面积239.77平方米），其房屋和土地由于历史原因没有办理权属证书；双方约定“甲乙双方在达成协议签字并交清首款后，乙方即享有该受让资产的所有权和使用权”。谭先锋履行了协议约定付款义务取得该物权后，马世均以涉案房屋是当时的领导指定其居住应归其所有，现需解决社保或经济补偿为由拒不从其非法占用的宿舍一间搬出。2015年1月27日，丰都县人民法院作出（2014）丰法民初字第02617号民事判决书，判令谭先锋与丰禾公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效，并判决认定“范廷芳要求经济补偿以及第三人马世均要求解决社保或经济补偿问题属另一法律关系，其可另循合法途径解决”，然该判决生效至今，马世均仍无理拒不从所占房屋搬离，严重妨害了谭先锋对该物权的管业使用，其拒不搬离行为属侵权行为。请求判令马世均立即搬出非法占用的宿舍一间，排除其对物权妨害；并自2013年12月2日起支付谭先锋租金5000元／年至排除妨害时止。
马世均书面辩称：1.谭先锋与丰禾公司于2013年6月21日签订的《协议书》无效。涉案土地属于农民集体所有的土地，涉案房屋属于在农民集体所有的土地上修建房屋，谭先锋与丰禾公司的买卖行为违反了《土地管理法》第六十三条强制性规定，丰禾公司无权处分涉案房屋和土地。涉案房屋中由马世均居住至今的一间宿舍应归马世均所有。由于马世均在重庆市丰都县食品公司修建涉案房屋时是该公司的职工，而且涉案土地系其从沈朝品（已故，时任生产队队长）处无偿取得。时任重庆市丰都县食品公司龙河经营站的站长孙建国与我约定：将涉案宿舍分配给马世均及其配偶、子女永久居住。时任龙河经营站原会计王树德在（2014）丰法民初字第02617号案法庭调查时已证明，但是由于历史原因，重庆市丰都县食品公司与马世均没有办理相应权属登记手续。本案没有任何证据可以证明重庆市丰都县食品公司已将涉案房屋和土地转让给了丰禾公司。即便重庆市丰都县食品公司已将涉案房屋和土地转让给了丰禾公司，因为丰禾公司无权转让应归马世均所有宿舍，所以其转让行为无效。涉案房屋和土地至今未依法办理相应的权属登记手续，所以不能判决房屋所有权和土地使用权的归属。2.马世均的养老、医疗等社会保障依法应由谭先锋负责解决。丰都县食品公司关闭清算组与丰禾公司于2013年2月4日签订的资产出让协议书明确约定：乙方（丰禾公司）自行处理原企业职工占用办公、住房等资产方面的问题，全权负责原企业职工稳定及相关事宜的处理。2013年6月21日，谭先锋与丰禾公司签订《协议书》，约定受让丰禾公司江池经营点资产：“1、按房屋现状出售；2、谭先锋自行负责解决一切相关的纠纷和问题，包括范廷芳、马世均的问题。”由此可以证明，马世均作为丰都县食品公司江池经营点的职工，其养老、医疗和社会问题依法由谭先锋负责。3、即便最终认定谭先锋与丰禾公司签订的《协议书》有效，并认定涉案宿舍不归马世均所有，马世均及其配偶仍然对涉案宿舍享有永久居住权。综上所述，恳请驳回谭先锋诉讼请求。
一审法院审理认为，本案争议焦点为：谭先锋是否取得了本案讼争房地产物权。根据法律规定，物权变动（即物权的设立、变更、转让和消灭），经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，谭先锋虽与丰禾公司签订了《协议书》，买卖本案所涉房地产，但该房地产至今未办理房地产权登记手续，故谭先锋并未取得本案讼争房地产物权。谭先锋所持的《协议书》仅在其与丰禾公司之间发生债权效力，并未发生物权的排他效力。谭先锋请求判决马世均立即搬出非法占用的宿舍一间，排除其对谭先锋的物权构成的妨害以及自2013年12月2日起支付谭先锋租金5000元／年至排除妨害时止的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回谭先锋的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由谭先锋负担。
谭先锋不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人马世均立即从其非法占用的屠宰场和两间门面内搬出，排除上诉人对该房屋所有权行使的一切妨害，判令被上诉人自2013年12月2日起支付每年租金5000元至其搬出为止；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1、原判机械适用《物权法》，认定谭先锋不享有讼争房屋的所有权错误。原判混淆了“取得物权”和“享有物权”的概念。生效的（2014）丰法民初字第02617号民事判决已确认：“谭先锋与重庆丰禾食品公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效”。而该协议第三条明确载明，“由于历史原因，甲方所转让的房屋及土地没有办理产权证书，但甲方确实拥有该资产的产权”；第七条进一步约定：“甲乙双方在达成协议签字并交清首款后，乙方即享有受让资产的所有权和使用权，同时承担一切法律责任”。因此，本案讼争房地产不能办理产权登记并过户，达到法律意义上的物权取得，是因为“历史原因没有办理初始产权”；但根据谭先锋与丰禾公司的约定，谭先锋在2013年5月21日交清合同约定的转让款106万元之日起，就当然享有所受让房地产的所有权和使用权。2、原判适用《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”正确，但据此驳回谭先锋的诉讼请求错误，且自相矛盾。上诉人的诉讼请求于法有据，依法应予支持。
被上诉人马世均未作答辩。
本院查明其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人谭先锋虽然与丰禾公司签订协议受让包括本案讼争房地产在内的房屋所有权，但该协议在履行中发生争议后，谭先锋曾向丰都县人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、确认双方签订的协议书合法有效，由丰禾公司立即配合并协助办理所受让资产的产权及过户登记手续；2、丰禾公司立即交付但由第三人范廷芳、马世均分别占用的两间门面和宿舍一间，并赔偿该房地产从2013年12月2日起至实际交付之日止同地段房屋租金损失（每年10000元）。经生效（2014）丰法民初字第02617号民事判决确认：“谭先锋与丰禾公司于2013年6月21日签订的《协议书》合法有效；驳回谭先锋的其余诉讼请求”。房屋所有权系从办理房屋产权变更登记时发生转移，故从前述判决内容看，上诉人谭先锋并未取得涉案房屋的所有权，并非讼争房屋的产权人。谭先锋虽与丰禾公司签订了合法有效的《协议书》，但丰禾公司尚未实际将讼争房屋交付谭先锋占有管业，故至起诉时止，其也不是该房的实际占有管理人，故其请求排除物权妨碍的事实基础不成立，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。基于历史原因，马世军占有使用了讼争房屋，至于其是否属合法占有，是否应交还占有使用权则不属本案处理范围。
综上所述，谭先锋的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭先锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 洪燕