广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第49号
申请人东莞银行股份有限公司东城支行。住所地：广东省东莞市，营业执照注册号：XXX。
负责人庄敏学，行长。
委托代理人吴瑞云，广东名成律师事务所律师。
委托代理人温敏敏，广东名成律师事务所实习律师。
被申请人沈俊，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXXX，身份证号码：XXX。
申请人东莞银行股份有限公司东城支行（以下简称为东莞银行东城支行）于2015年9月18日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员莫然进行了审查。
申请人东莞银行东城支行称，2009年8月10日，被申请人为购买位于东莞市XXXX商品房，与申请人签订了一份《楼宇按揭抵押贷款合同》。前述合同约定，申请人向被申请人发放按揭抵押贷款710000元，借款期限自2009年8月11日至2019年8月10日。利率为可调整利率，即在贷款基准利率4.95‰基础上下浮29%。如遇中国人民银行调整利率的，则从2010年1月1日起，每12个月调整一次利率。被申请人采用等额本息还款法按月并于每月15日还本付息。若被申请人未能依约还本付息的，申请人对逾期期间的逾期贷款有权按前述贷款利率加收50%计收罚息。如被申请人不能按期付息的，自次日起被申请人有权计收复利。前述合同并约定，如被申请人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息，申请人有权提前收回贷款本息，依约处分抵押物。申请人因催收贷款本息及费用而发生的费用，包括诉讼费、律师费等均由被申请人承担。2009年8月11日，申请人依约已将上述贷款710000元发放给被申请人，履行了自己的合同义务，但被申请人已经累计超过30期未按照合同约定按时还本付息，已构成严重违约。现申请人为维护自身的合法权益，根据《物权法》第一百九十六条的规定，申请人向本院提出实现担保物权的申请：一、对被申请人沈俊所有的位于东莞市XXXX的抵押房产进行拍卖、变卖以偿还申请人的债权贷款本金283999.76元及应付利息、本金罚息及复利（利息、本金罚息及复利均按中国人民银行规定及贷款合同约定的利率标准，从拖欠之日起计至还清全部贷款本息之日止，其中暂计至2015年8月23日止利息为693.4元，本金罚息为0元，复利为0元），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿；二、被申请人承担申请人因提起本案诉讼所支付的律师费10000元；三、本案申请费由被申请人承担。
被申请人沈俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2009年7月22日，沈俊与东莞市光大房地产开发有限公司签订了一份编号为200907229AAE2A321702的《商品房买卖合同》，约定了沈俊购买东莞市XXXX号房。
2009年8月10日，沈俊（即乙方）与东莞银行东城支行（即甲方）签订了一份合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定乙方愿意将其拥有的本合同第十七条所列的房产及其全部权益抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款及其他费用的担保。合同第一条约定，贷款金额为710000元。合同第七条第一款约定，本合同项下的贷款利率为月利率，利率为可调整利率，即在贷款基准利率4.95‰基础上下浮29%；在基准利率变动时，可根据合同约定的利率调整方式按照新的同期同档次基准利率与浮动幅度定期进行调整，甲方不另行通知乙方；同一计息周期内遇贷款利率调整，不分段计息；本合同采用固定日利率调整，自起息日起，首次利率调整日确定为2010年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日。合同第七条第二款第（一）、（三）项约定，罚息利率为月利率；乙方没有按期归还贷款或履行还款协议的，甲方对逾期期间的逾期贷款罚息按本合同届时适用的贷款利率加收50%计收。合同第七条第四款约定，贷款利息自贷款转存到乙方账户之日起计算；本合同项下的贷款按日计息；如乙方不能按期付息，则自次日起计收复利。合同第七条第五款第（二）项约定，本合同项下贷款按月结息，结息日为每月或每季最后一个月的15日。合同第八条约定，本合同采用等额本金还款法，即在贷款期内每个月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为每月供款额=＋（贷款本金-
累计偿还本金）×月利率。合同第九条约定，若采用等额本息还款法或等额本金还款法，乙方应从贷款发放当月起逐月还款，供款总期数为120期，每期还款日为15日。合同第十二条约定，若乙方连续三期或累计有六期未能按本合同的约定还本付息的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回贷款本息，按本合同约定处分抵押物，并追究乙方的违约责任。合同第十六条约定，乙方愿以本合同第十七条所列之房产及其权益设定抵押，在乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，还有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。合同第十七条约定，抵押人为沈俊，房产名称、地址及房号为东莞市XXXX，商品房买卖合同编号为200907229AAE2A321702。合同第五十一条约定，甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的诉讼费、执行费、律师费、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，东莞银行东城支行于2009年8月11日出具710000元的个人贷款借据，借据显示借款期限为2009年8月11日至2019年8月10日，被申请人在借据上签名。2010年1月6日，案涉抵押物位于东莞市XXXX房的房产办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明（他项权证明书号为XXXX）。
2015年9月6日，东莞银行东城支行与广东名成律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所接受东莞银行东城支行的委托，指派吴瑞云律师、温敏敏实习律师为东莞银行东城支行与沈俊之实现担保物权纠纷一案的代理人，并约定代理费用10000元。2015年10月8日，广东名成律师事务所开具了律师费加税金额为10110元的发票。
另查，根据申请人提交的个人贷款还款明细显示，沈俊至今尚欠本金283999.76元，只有2009年9月16日、2011年2月16日和2011年3月16日的第2、19、20期按时还款，其余的第1期、3-18期、21-72期虽然已经还清，但均存在逾期还款情形，第73期至2015年10月9日止尚未还款。
在听证中，申请人东莞银行东城支行明确其申请请求为对沈俊所有的房产［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞银行股份有限公司东城支行对变价后所得款项在其债权本金283999.76元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以283999.76元为本金，按照合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费10000元）范围内优先受偿。其中罚息的基数不包括利息。同时，申请人明确同意解除合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》。
以上事实，有东莞银行东城支行提交的《楼宇按揭抵押贷款合同》、个人贷款借据、商品房买卖合同、他项权登记证明、贷款欠款明细表、还款明细、民事委托代理合同、律师费发票、转账凭证、房产登记信息查询结果以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2009年8月10日，东莞银行东城支行与沈俊签订合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定由贷款人东莞银行东城支行向借款人沈俊提供贷款710000元，沈俊以其购买的位于东莞市XXXX房的房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明。据此，本院认为东莞银行东城支行就上述抵押物［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］所享有的抵押权依法设立。根据申请人提交的证据，沈俊自2015年8月16日开始欠款且累计70期逾期还款，按照案涉抵押贷款合同约定，沈俊连续三期或累计有六期未能按本合同的约定还本付息的，东莞银行东城支行有权单方面解除本合同，提前收回贷款本息，按本合同约定处分抵押物。东莞银行东城支行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故东莞银行东城支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见沈俊有按约定向贷款人清偿贷款及利息的事实。故东莞银行东城支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金283999.76元；二、利息、罚息、复利部分，应以283999.76元为本金，按照合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；三、按《民事委托代理合同》约定，律师代理费用为10000元，且有相应的发票佐证，故优先受偿范围应包括东莞银行东城支行为实现债权已经支出的律师费10000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对沈俊所有的房产［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞银行股份有限公司东城支行对变价后所得款项在其债权本金283999.76元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以283999.76元为本金，按照合同编号为东银（06）2009年楼按抵字第120399号的《楼宇按揭抵押贷款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费10000元）范围内优先受偿。
本案受理费2845.2元，由被申请人沈俊负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 莫 然
二〇一五年十月十三日
书记员 杨晓君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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