广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1623号
原告：广东省电信实业集团公司，住所地广州市天河区中山。
法定代表人：陈洪。
委托代理人：胡东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：周智坚，男，××年××月××日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：广州伊锘康电子材料有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：梁晓东。
原告广东省电信实业集团公司（下简称“广东电信公司”）诉被告广州伊锘康电子材料有限公司（下简称“广州伊锘康公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月16日和2016年8月11日公开开庭进行了审理。被告广州伊锘康公司经本院合法传话无正当理由未到庭参加第一次庭审，原告广东电信公司的委托代理人胡东、周智坚和被告广州伊锘康公司均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告广东电信公司起诉称：被告通过竞拍获得了原告位于江门市蓬江区潮连连荷路25号（原华苑宾馆）网球场、乒乓球馆等物业（物业建筑面积合计1159平方米，土地面积合计约2.8万平方米）的承租权，双方于2014年9月就上述物业租赁签署了《物业租赁合同》。物业租赁期为144个月，自2014亦10月1日起至2026年9月30日止。租赁期内租金总额为5960562元，租金支付方式及缴纳期限为2014年9月30日前向原告支付首期租金，金额为人民币105000元；以后各期租金按3个月一季度计算，由被告在上期结束前10日内以转帐方式预缴下期租金给原告。（即被告应在2015年3月21日至2015年3月31日预缴2015年4月至6月租金。租赁合同签订后，双方办理了上述租赁物业的移交手续。被告向原告支付2014年10月至12月的首期租金和租赁保证金各105000元。自2014年11月以来，被告以函件、电话形式向原告反映，有所谓“江门网协（中国网协）人员”多次到其承租经营的网球场打球消费，使用场地但以风雨球场顶棚投入归属问题拒付场租费用，要求原告协调解决。原告多次协调所谓江门网协（中国网协）人员到租赁球场打球消费不结账的行为得到制止。然而，被告仍然以其要求原告为所谓“网协人员”欠款额146461元埋单（冲抵租金）等要求未得到原告同意为由拖欠到期应付的第二、三、四、五等各期后续租金。原告在2016年1月18日发函通知被告，要求其限期于2016年1月31日前交清后续各期租金，否则原告将解除租赁合同，收回租赁物业并将追究其违约赔偿责任。但被告在收到上述通知函后仍然拒不交租。原告特诉请法院判令：1.确认双方《物业租赁合同》于2016年2月22日解除；2.被告向原告支付其拖欠（2015年1月至2016年2月）的租金486548元及按被告拖欠租金每日万分之五的标准计算逾期付款违约金，（按租赁合同约定各期应交组事件及租金金额，暂计至2016年2月29日，违约金为人民币125663元）；3.原告没收被告交付的租赁保证金105000元；4.被告向原告支付相当于剩余租赁期租金总额的30%违约金1610731元；5.被告迁离并交回租赁物业及附属设施、设备、装饰装修物；6.被告按租赁合同5.5条约定支付逾期返还租赁物业占用使用费（暂计至2016年3月31日止，共计人民币53494元），以上六项费用合计2381436元；7.由被告承担本案的全部诉讼费用。
原告在举证期限内提供的证据有：1.《物业租赁合同》（原件）1份及合同附件1、2（原件）2份；2.《土地使用证》、《房地产权证》（原件）各1份；3.《关于网球场问题联络函的复函》（原件）1份；4.《关于申请暂缓交纳租金的复函》（复印件）1份；5.《关于催交租金的回复函》（原件）1份；6.《关于支付租金的复函》（复印件）1份；7.《关于支付租金复函的回复函》（原件）1份；8.《律师函》（复印件）1份；9.《关于限期交清违约拖欠租金的告知函》（复印件）、函件投递凭证（原件）各1份；10.《关于解除物业租赁合同等事项的通知函》（复印件）1份、函件投递凭证（原件）3份；11.《2015年伊锘康文件接收表》（原件）3份。
被告广州伊锘康公司答辩称：1.健身房中国家网球队的器械因国家网球队没有搬离，整个健身房区域被告无法使用；2.承租场地中四片室内球场上盖及部分LED照明存在权属争议，是否属于该次拍卖承租范围不清晰，导致江门网协人员一直在不支付费用的情况下使用被告的场地举行活动及组织比赛，对被告的营业带来影响，并且影响被告对整个场地的规划改造的进程；3.江门网协一直拖欠被告的费用，以权属争议部分的投入（由中国网协及江门网协投入500万建造室内网球场上盖部分及LED照明部分）作为理由拒不支付使用费，为此被告也发函给原告，希望原告能与中国网协能达成一致意见，以便被告能按计划经营，希望原告在这段时间里能暂缓租金，直到确保被告承租权益完善为止。
被告广州伊锘康公司向本院当庭提交证据《申请暂缓缴纳租金函》（复印件）1份。
经审理查明：2014年9月23日，原告广东电信公司与被告广州伊锘康公司签订《物业租赁合同》，约定广东电信公司向广州伊锘康公司出租位于广东省江门市蓬江区潮连连荷路25号的网球场物业，并约定：1.租期为144个月，自2014年10月1日起至2026年9月30日止；2.2014年10月至2015年9月的月租金为35000元，年租金为420000元；2015年10月至2016年9月的月租金为36050元，2016年10月至2017年9月的月租金为37131.5元，2017年10月至2018年9月的月租金为38245.45元，此后标准详见《物业租赁合同》；3.每期租金按季度缴纳，三个月为一季度，首期租金应于2014年9月30日缴纳，以后每期租金应于上期结束前的十日内以转账方式缴纳，广东电信公司收取租金后的十日内向广州伊锘康公司出具相应金额的发票；4.广州伊锘康公司向广东电信公司缴纳租赁保证金105000元，若广州伊锘康公司无违约行为或无导致广东电信公司损失的侵权行为以及其他因租赁合同发生的未结费用时，广东电信公司应于租赁期满或合同解除或终止之日将上述保证金无息退回广州伊锘康公司；5.在征得广东电信公司书面同意后，广州伊锘康公司对物业进行装修装饰、改善或增加设施、设备的费用，由广州伊锘康公司自理；6.因备案过违约而广东电信公司单方解除合同或因其他原因合同终止，广州伊锘康公司应于15日内迁离以及交回租赁物业和附属设施、设备、装饰装修物，同时结清应当由广州伊锘康公司承担的各项费用，并办理有关移交手续；7.本合同终止后，广州伊锘康公司逾期不迁离或不返还租赁物业的，就逾期部分应按以下规则向广东电信公司支付物业占用使用费：（1）逾期时间在30日内的（含30日），广州伊锘康公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准双倍计算并支付物业占用使用费。（2）逾期时间在60日内的（含60日），广州伊锘康公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准三倍计算并支付物业占用使用费。（3）逾期时间在90日内的（含90日），广州伊锘康公司应就逾期时间按合同终止时最后一月租金标准四倍计算并支付物业占用使用费。如此类推，直至广州伊锘康公司实际交还物业之日为止；8.广州伊锘康公司有拖欠租金累计达30日以上的，广东电信公司有权解除本合同，收回租赁物业及广州伊锘康公司装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备，没收租赁保证金，并要求被告承担违约责任、赔偿经济损失；9.广州伊锘康公司未按照本合同约定交纳租金的，每逾期一天，应按照应交而逾期未交金额的万分之五向广东电信公司支付违约金，直至实际付清款项之日为止；10.租赁期内，因广州伊锘康公司违约导致合同终止或被解除的，广州伊锘康公司应按剩余租赁期租金总额的30%向广东电信公司支付违约金。同时，广东电信公司有权没收广州伊锘康公司所交付的租赁保证金，广州伊锘康公司对租赁物业所作的基础设施完善及装修投入，包括与租赁物业形成附合的装饰装修物无偿归广东电信公司所有；11.广州伊锘康公司同意按照租赁物业现状进行承租，租赁物业现状详见租赁权拍卖文件、瑕疵说明，及广州伊锘康公司在签订本合同前签署的附件2《物业现状勘察报告》。广州伊锘康公司承诺：已充分知悉并理解租赁物业现状、瑕疵（包括但不限于：物业设施现状、相关基础资料、用地及报建、验收相关资料及权属证明材料、广东电信公司出租权由来、房产使用用途／使用性质以及相关验收情况等）及其对使用经营可能产生的后果，并自愿承担相应后果，保证不以租赁物业现状及瑕疵问题提出合同无效、解除、违约、索偿等任何主张或将其作为提出上述主张的依据或理由；12.本合同自双方签字盖章之日起生效。
上述合同签订后，广东电信公司依约向广州伊锘康公司交付租赁物，广州伊锘康公司向广东电信公司缴纳了2014年10月至12月的租金105000元，2015年1月至2016年2月止累计14个月的租金合计为495250元（35000×9个月＋36050×5个月），广州伊锘康公司至今尚未缴纳，期间广东电信公司曾多次向广州伊锘康公司书面催收，广州伊锘康公司均已收悉，广州伊锘康公司亦曾多次以案外人中国网协、江门网协拖欠广州伊锘康公司消费款为由向广东电信公司要求暂缓缴纳租金。2016年2月19日，广东电信公司通过电子邮件以及书面邮件的方式向广州伊锘康公司发出《关于解除物业租赁合同等事项的通知函》，告知广州伊锘康公司：1.广东电信公司依法依约于2016年2月22日解除双方的《物业租赁合同》；2.即时没收广州伊锘康公司交付的租赁保证金；3.广州伊锘康公司应于十五日内迁离并于2016年3月8日前交还租赁物业的及附属设施、设备、装饰装修物；4.广州伊锘康公司应依法依约结清拖欠的租金、逾期付款违约金和应当由广州伊锘康公司承担的各项费用以及违约赔偿责任。广州伊锘康公司在收取广东电信公司的上述通知函后至今尚未缴纳拖欠的2015年1月至2016年2月止累计14个月的租金495250元（35000×9个月＋36050×5个月）等费用并继续占用租赁物业至今。现广东电信公司以广州伊锘康公司持续使用经营承租物业而长期、无理拖欠2015年1月至2016年2月的租金486548元为由向本院起诉，并提出上述诉求。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原被告对双方所签订的《物业租赁合同》的真实性均予确认，该合同系双方的真实意思表示，相关内容并未违反法律法规的强制性规定，本院依法确认该合同的效力。本案争议的焦点为：1.原告单方解除《物业租赁合同》的行为的效力；2.被告应支付的租金金额；3.原告是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付；4.关于被告向原告返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物；5.被告应支付的物业占用费的金额。
（一）原告单方解除《物业租赁合同》的行为的效力。
被告对原告所举《关于网球场问题联络函的复函》、《关于申请暂缓交纳租金的复函》、《关于催交租金的回复函》、《关于支付租金的复函》、《关于支付租金复函的回复函》、《律师函》、《关于限期交清违约拖欠租金的告知函》、函件投递凭证等证据的真实性并无异议，被告所举《申请暂缓缴纳租金函》与原告的证据相印证，原告对此亦予确认，本院对上述证据依法采纳。原告主张被告拖欠自2015年1月起至2016年2月止的租金，被告对此并无异议，本院予以确认，结合上述证据可确认被告拖欠租金至今已逾一年，期间原告多次应被告的要求延长租金缴纳期限，但被告期满仍未支付租金。依据《物业租赁合同》“被告拖欠租金累计达30日以上的，原告有权解除本合同，收回租赁物业及被告装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备，没收租赁保证金，并要求被告承担违约责任、赔偿经济损失”的约定，被告拖欠租金已逾一年，显属违约，原告依约有权单方解除合同、收回租赁物业及相关附合设施。而自2016年2月19日原告通过电子邮件以及书面邮件的方式向被告发出《关于解除物业租赁合同等事项的通知函》，告知被告《物业租赁合同》将于2016年2月22日解除，被告于次日收悉后并未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第九十六条的规定，原告有权单方主张解除租赁合同，合同自原告解除合同的意思表示到达被告时解除。另因原告通知函明确解除日为2016年2月22日，后于通知函到达被告日，属原告对其权利的自由处分，被告对此并无异议，因此，本院依法确认原告单方解除《物业租赁合同》的行为有效，《物业租赁合同》已于2016年2月22日解除。
（二）被告应向原告支付的租金金额。
原告主张被告拖欠自2015年1月至2016年2月的租金，依据合同约定，该期间的租金合计495250元（35000×9＋36050×5），因原告主张该期间租金仅为486548元，本院依法视为其对自身权利的处分，被告对此并无异议，本院予以认可，故被告应向原告缴纳2015年1月至2016年2月的租金486548元。
被告答辩称健身房内器械影响其对整个健身房的使用，因原告对其主张不予认可，其应首先举证证明该事实的存在，但被告并未就此举证证明，本院依法不予采纳。其次，被告主张4块网球场上盖钢结构顶棚及部分照明设备主张的所有权存在争议，首先不影响被告对物业其余部分的使用，其次，该物业仍由被告管理使用，被告客观上仍对该物业进行使用和收益，被告仍应依约支付租金，被告若认为该权利瑕疵影响其对物业的使用和收益，其依法应承担举证责任，因其并未就此举证证明，本院对其主张依法不予采纳。
（三）原告是否有权没收租赁保证金以及违约金的支付。
原告主张没收租赁保证金105000元、以拖欠租金486548元为本金按每日万分之五计付逾期付款违约金等两项诉求，对该保证金，因双方已约定若被告无违约行为则合同终止之日原告将保证金无息退回被告，则该保证金的生效要件为被告违约，而双方又约定了逾期违约金，现因原告依据被告逾期未支付租金而主张上述两项诉求，针对的行为同一。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，针对被告逾期未支付租金的违约行为，原告依法只能主张定金或违约金，现原告将两项一并主张，本院依法不予支持。考虑原告已持有被告所缴定金，应优先适用定金法则，故本院对原告关于没收定金105000元的主张予以支持，对其以拖欠租金486548元为本金按每日万分之五计付违约金的主张，依法不予支持。
关于原告主张被告支付以剩余租赁期限租金的30%即1610731元的违约金，依据合同“租赁期内，因被告违约导致合同终止或被解除的，被告应按剩余租赁期租金总额的30%向原告支付违约金”的约定，本院认为，原被告既已明确约定该违约金的支付以被告违约导致合同被解除为条件，约定明确体现了惩罚性，则与前述的逾期支付违约金的适用条件不同，目的和功能不同，为尊重双方的约定，本院依法支持原告的上述主张。因剩余租赁期限为2016年3月至2026年9月，租金合计为5468559.07元（36050×7＋445578＋458945＋472713.7＋486895.11＋501501.96＋516547.02＋532043.43＋548004.74＋564444.88＋581378.23），则被告依约应向原告支付违约金1640567.72元（5468559.07×30%），现原告主张支付的金额为1610731元，本院依法视为其对自身权利的处分，本院依法予以认可，则被告应向原告支付违约金1610731元。
（四）关于被告向原告返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物。
因双方合同已约定“被告有拖欠租金累计达30日以上的，原告有权解除合同，收回租赁物业及被告装修、修缮与租赁物业形成附合的所有设施、设备”，现被告逾期不支付租金逾一年，原告已依约解除涉案合同，原告依约有权收回被告承租的物业以及装修、修缮、附合设施、设备，被告依约应在合理期限内返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物，故原告的主张于法有据，本院予以支持。鉴于被告在承租物业经营较长时间，本院认为限期被告在一个月内返还较为适宜。
（五）被告应支付的物业占用费的金额。
原告主张被告支付自2016年3月9日起至返还物业之日止的物业占用费，因双方已约定合同终止后，被告逾期不迁离或不返还租赁物业的，就逾期部分支付物业占用使用费的倍增标准，该标准系双方自愿协商约定的结果，为尊重双方的约定，本院予以认可。因此，自2016年2月22日合同解除之日起本判决作出当月即2016年9月被告尚未迁离租赁物业，截至2016年9月22日，逾期天数为210天（按每月30天计算，期间为7个月），依约应以合同终止时最后一月即2016年2月的租金标准36050元每月的六倍计付物业占用使用费，则被告应向原告支付物业占用费1514100元（36050×6倍×7个月）。若被告逾期不返还承租物业及附属设施、设备、装饰装修物，逾期期间仍应按原合同的倍增标准计付占用期间的费用至其实际返还之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告广东省电信实业集团公司与被告广州伊锘康电子材料有限公司签订的《物业租赁合同》于2016年2月22日解除。
二、被告广州伊锘康电子材料有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省电信实业集团公司支付2015年1月至2016年2月的租金486548元。
三、被告广州伊锘康电子材料有限公司缴纳的租赁保证金105000元由原告广东省电信实业集团公司依法没收。
四、被告广州伊锘康电子材料有限公司自本判决发生法律效力之日起一个月内向原告广东省电信实业集团公司返还位于广东省江门市蓬江区潮连连荷路25号的网球场物业及附属设施、设备、装饰装修物。
五、被告广州伊锘康电子材料有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省电信实业集团公司支付物业占用费1514100元。
六、驳回原告广东省电信实业集团公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25851元，由原告广东省电信实业集团公司负担2994元，由被告广州伊锘康电子材料有限公司负担22857元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨文彬
人民陪审员 胡结瑜
人民陪审员 容巧静
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 潘祖明
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