北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12732号
上诉人（原审被告）：北京中崯投资有限公司，住所地北京市朝阳区建国路77号24层2401内2455。
法定代表人：周波，经理。
委托诉讼代理人：张星水，北京市京鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京香江兴利房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东环北路23号。
法定代表人：杨孙西，董事长。
委托诉讼代理人：赵鹏，男，1981年12月22日出生，北京香江兴利房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：赵宇鹏，男，1988年9月1日出生，北京香江兴利房地产开发有限公司职员。
原审被告：曲静纯，女，1963年7月23日出生。
委托诉讼代理人：周敏，北京市京鼎律师事务所律师。
上诉人北京中崯投资有限公司（以下简称中崯公司）因与被上诉人北京香江兴利房地产开发有限公司（以下简称香江兴利公司）及原审被告曲静纯房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第67328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中崯公司之委托诉讼代理人张星水,被上诉人香江兴利公司之委托诉讼代理人赵鹏、赵宇鹏,原审被告曲静纯之委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中崯公司上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，但应将租赁保证金抵扣应支付的租金，请求撤销一审判决第三项。事实与理由：一审判决中崯公司应支付的房屋占用费数额过高，中崯公司已经支付的租赁保证金应用于抵扣欠付款项。
香江兴利公司辩称，同意一审判决，不同意中崯公司的上诉请求。
曲静纯述称，我不同意一审判决，但未提出上诉。
香江兴利公司向一审法院起诉请求:1.中崯公司支付自2014年10月1日至11月30日拖欠的租金1245474元；2.中崯公司支付上述拖欠租金从逾期之日起至实际付款日止按每日千分之三标准计算的滞纳金；3.中崯公司按每日66061.31元标准支付自2014年12月1日至2015年1月5日的占用费2378207.16元；4.曲静纯对中崯公司本案所涉全部债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实:2014年6月11日，香江兴利公司（出租方）与中崯公司（承租方）签订《财富金融中心写字楼租赁协议》，双方约定，由中崯公司承租香江兴利公司位于北京市朝阳区东三环中路5号楼（项目推广名称为财富金融中心，简称为“大厦”）实际楼层第35层（电梯楼层42层）01、02、03号单元，该租赁单元的实测建筑面积为1383.86平方米。
租赁期限自2014年7月1日起至2017年8月31日止，共38个月（包括首尾两日）。
出租方同意给予承租方共计2个月的装修期，即自2014年7月1日至2014年8月31日。装修期内，承租方无需向出租方支付租金，但仍需遵守本协议的其他条款及物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付装修期内的物业管理费及其它应付费用。在本协议项下的租赁期限内，出租方同意给予承租方共计1个月的免租期，即自2017年8月1日至2017年8月31日。免租期内，承租方无需向出租方支付租金，但仍需遵守本协议的其他条款及物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付免租期内的物业管理费及其它应付费用。
租赁期限内，该租赁单元租金为人民币肆佰伍拾元（RMB450.00元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币陆拾贰万贰仟柒佰叁拾柒元(RMB622,737.00元)。上述租金不包含物业管理费及其他公用事业费用（不足月租金以当月实际天数计算）。
承租方应向出租方委托的物业公司(简称为“物业公司”)支付物业管理费。该租赁单元物业管理费收费标准为人民币叁拾肆元(RMB34元)/月/建筑平方米，月物业管理费共计人民币肆万柒仟零伍拾壹元贰角肆分(RMB47,051.24元)。物业公司有权根据大厦实际管理成本的增加或减少而对物业管理费进行调整，该调整将适用大厦全体写字楼租户。
承租方应于本协议签署后五个工作日内向出租方或出租方指定的物业公司支付该租赁单元的租赁保证金共计人民币贰佰万玖仟叁佰陆拾肆元柒角贰分(RMB2,009,364.72元)，等同于三个月租金及三个月物业管理费之和（其中三个月租金的部分向出租方支付，三个月物业管理费的部分向物业公司支付)。
租赁保证金可用以扣除承租方欠付的任何租金、物业管理费及其它欠付款项，以及由于承租方不遵守或不履行在本协议项下的义务而使出租方或其代理人(包括但不限于物业公司)遭受的损失或损害。如果在租赁期限内由于前述扣除造成租赁保证金减少，承租方应于出租方提出书面要求的五个工作日内补足被扣除的金额。
除本协议第一部分第四条和第五条规定的首期租金和物业管理费外，承租方在本协议项下应支付的一切租金、物业管理费应每月交纳一次，于前一个月的25日之前向出租方或出租方指定的物业公司支付下一个月费用。
12.1承租方未按本协议约定的款项到期之日向出租方及/或物业公司支付应付的款项（包括但不限于逾期支付首期费用、租金、物业管理费、公用事业费用、维修费等），应从逾期之日起至实际付款日止按每日千分之三（0.3%）的标准就未付款项向出租方及/或物业公司支付滞纳金。出租方根据本协议上述规定享有的权利和补救措施，不影响或排除出租方根据法律或本协议条款享有的其它救济和权利。
12.2发生下列一项或多项情形，出租方可经至少提前十五个工作日给予承租方书面通知解除本协议，本协议自该通知注明的日期解除：(i)承租方未按本协议约定支付租金或物业管理费或其它到期费用，在收到出租方发出催款通知书后十五个工作日内仍然未付的；(ii)承租方在租赁期限内擅自退租；(iii)未按本协议的约定按时补足租赁保证金，且欠款达十五个工作日的；(iv)承租方在租赁单元内进行非法活动；(v)承租方将租赁单元的全部或一部分交付、转租或分租给任何它方，或与任何它方分享；(vi)承租方未能遵守或履行本协议其他条款，在收到出租方相关书面通知后十五个工作日内该不遵守或不履行仍然持续。如果前述第(vi)项情形发生，而该情形的性质决定其在规定的十五个工作日内无法纠正完毕，经出租方确认，该情形不视为解约事由，但承租方应在上述期间内已经开始纠正该不遵守或不履行并在随后一段合理期限内继续进行纠正。
12.3若发生第12.2条的解约事由，出租方有权采取下述一项或多项行为：(I)出租方有权要求承租方支付一笔相当于租赁保证金金额的违约金作为补偿（该违约金可从租赁保证金中直接划扣）；(II)出租方可以重新进入和占有租赁单元，取消承租方对租赁单元的占有并将其财产从租赁单元内清出；(III)出租方有权随时将该租赁单元的全部或部分重新出租给其他承租方。为重新出租或计划重新出租之目的，出租方认为必要或可取时，可以对该租赁单元进行维修、改善、改造、添附、装饰和其他物理性改变，而并不因此解除承租方在本协议项下的任何义务或责任。(IV)出租方有权中断对租赁单元的水、电、天然气、空调/供暖的供应，而不影响出租方依本协议其他约定享有的权利。出租方因前述中断供应及随后重新接通供应而发生的全部费用均由承租方承担，出租方有权要求承租方赔偿或直接从租赁保证金中扣除前述费用。
12.4出租方在任何时候接受承租方缴纳的全部或部分租金、物业管理费、公用事业费用或其它费用，均不视为出租方放弃追究承租方因违反或不遵守本协议任何条款而应承担的责任。
12.5在租赁单元发生的任何事故所导致的任何索赔，或该事故在租赁单元内外造成人身伤害或财产损失，一律由承租方负责。并且承租方在此承诺及同意，任何人因上述任何事故、损失、损害或伤害向出租方提起的费用要求、索偿要求、诉讼及任何法律程序，以及随之产生的一切费用和开支，一律由承租方向出租方赔偿。
本协议租赁期限届满或提前解除后，如承租方未按本协议约定交还租赁单元，承租方应当向出租方支付自本协议租赁期限届满或提前解除的第二日起至实际向出租方交还租赁单元之日的占用费(即使租赁单元被停止水电供应，仍照此执行)。占用费数额等于本协议约定租金及物业管理费的三倍。出租方因此受到的损失（包括但不限于租赁单元空置的损失、对租赁单元新的承租方的违约金、赔偿金和中介费）如超过占用费的，承租方还应据实向出租方赔偿。
上述租赁协议签订后，香江兴利公司将房屋交付给中崯公司使用。2014年11月27日，中崯公司向香江兴利公司发出《退房申请函》，以“由于公司内部资金调配问题，出现流动资金紧张的情况，不能继续履行与贵司的租房协议”为由，申请与香江兴利公司解除《财富金融中心写字楼租赁协议》。
2015年2月4日，香江兴利公司（甲方）与中崯公司（乙方）签订《终止协议》，双方约定，鉴于：一、甲乙双方已于2014年6月签署《财富金融中心写字楼租赁协议》（下称“《租赁协议》”），由乙方承租财富金融中心实际楼层第35层（电梯楼层42层）01、02、03号单元，承租面积为1,383.86建筑平方米，租赁期限为共38个月，自2014年7月1日起至2017年8月31日。二、由于乙方自身原因，单方违约并申请解除《租赁协议》，为避免损失进一步扩大，甲方同意自2014年11月30日起解除《租赁协议》。三、乙方已向甲方及物业公司支付的费用：双方确认乙方已向甲方及物业公司支付人民币2915256.34元，具体为：1.租赁保证金：人民币2009364.72元（三个月租金及三个月物业管理费）；2.首期租金：人民币622737.00元（2014年9月1日至9月30日）；3.首期物业管理费：人民币47051.24元（2014年7月1日至7月31日）；4.公用事业费保证金人民币83031.60元；5.装修押金：人民币50000.00元；6.装修水费：人民币4151.58元；7.装修配合费：人民币20757.90元；8.装修垃圾清运费：人民币20757.90元。9.泄水费：人民币600.00元；10.施工人员临时出入证：人民币1450.00元；11.退租拆除垃圾清运费用：人民币55354.40元。四、乙方根据《租赁协议》商务条款2.2条、3.1条、3.2条、4.2条、5.2条、6.1条、6.3条、法律条款12条、13条等约定，由于乙方单方违约应向甲方支付的费用为:1.租金：人民币1245474.00元(2014年10月1日至2014年11月30日)；2.租金滞纳金：人民币332541.55元(暂计至2015年1月6日)；3.物业管理费：人民币244362.89元(2014年8月1日至2015年1月6日)；4.物业管理费滞纳金：人民币74037.40元(暂计至2015年1月6日)；5.租赁单元占用费：人民币2229800.23元(2014年12月1日至2015年1月6日)；6.乙方违约解除《租赁协议》，须承担一笔相当于租赁保证金金额的违约金，即2009364.72元。以上合计：6135580.80元。基于上述事实，经甲乙双方友好协商，甲方同意按下述约定对乙方上述欠款进行减免，为明确乙方违约后双方的权利和义务，特签署本终止协议：一、双方同意，乙方于本协议签署后履行下列支付义务：1、向甲方支付自2014年10月1日至11月30日的租金，金额为人民币1245474.00元、租金滞纳金人民币19739.91元；2、向物业公司支付自2014年8月1日至2015年1月6日的物业管理费，金额为人民币244362.89元、物业管理费滞纳金人民币4394.91元。以上合计：1,513,971.71元。乙方同意，于2015年6月30日前，向甲方及物业公司支付人民币1,513,971.71元。3、乙方已经支付的租赁保证金共计人民币2009364.72元，由甲方扣除，无需返还。甲方同意乙方按照本条约定支付费用后，不再追究乙方的其它违约责任。二、在甲方扣除乙方已经支付的租赁保证金共计人民币2009364.72元的前提下，如果乙方未按本协议约定按时足额向甲方及物业公司支付本协议上述约定之费用共计人民币1513971.71元，则甲方有权撤销本协议项下给予乙方的任何债务减免，届时乙方应立即按照本协议鉴于部分第四条约定支付全部欠款，且应按照《租赁协议》约定的标准，继续计算向甲方支付的滞纳金。三、因履行本协议而产生的任何纠纷，双方应首先友好协商解决。如协商不成，任何一方均应将争议提交北京市朝阳区人民法院诉讼解决。
《终止协议》签订后，中崯公司仍未将拖欠的上述费用偿还给香江兴利公司。
2015年7月23日，曲静纯向香江兴利公司出具《担保函》，内容为：鉴于北京香江兴利房地产开发有限公司(以下简称“债权人”)与北京中崯投资有限公司(以下简称“债务人”)于2014年6月11日就北京财富金融中心实际楼层第35层01、02、03单元签署了写字楼租赁协议，其后双方于2014年2月4日就解除租赁协议一事签署了终止协议(以下简称“终止协议”)，债务人承诺于2015年6月30日前向债权人支付人民币1513971.71元。就此，本人曲静纯(证件类型:中国大陆居民身份证;证件号码:×××，复印件请见附件)，现愿意就债务人偿付终止协议所约定的债务向债权人提供担保，并且如债务人未能于2015年9月30日前向债权人支付终止协议所约定之全部债务/欠款，本人同意代债务人向债权人偿还全部债务/欠款。同时，本人自愿向债权人提供本人拥有的1套位于中国山东烟台××区××路×号×单元×号(×号公寓)的房产(房产证复印件请见附件)，以及1台本人名下英国捷豹轿车（车架号：×××）的机动车登记证书复印件，作为本人有能力代债务人偿还债务的证明与担保（权属证明复印件请见附件）。同时本人保证在本担保函有效期内，不会对前述房产或汽车进行转让/赠与/馈赠/捐助，或进行其他可能显著削弱本人担保能力的行为。在债务人/本人向债权人付清全部欠款后，本但保函自动解除。
一审法院认为：香江兴利公司与中崯公司签订的《财富金融中心写字楼租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，因中崯公司的原因提出退租，双方签订《终止协议》，解除了《财富金融中心写字楼租赁协议》，但中崯公司并未根据《终止协议》的约定支付拖欠的各项费用。现香江兴利公司有权要求中崯公司支付拖欠的2014年10月、2014年11月租金并支付相应的滞纳金。
香江兴利公司与中崯公司在《终止协议》中已经明确中崯公司拖欠香江兴利公司占用费2229800.23元，并约定如中崯公司未按协议约定足额支付相关费用，则香江兴利公司有关撤销本协议项下给予乙方的任何债务减免，中崯公司应立即按照本协议鉴于部分第四条约定支付全部欠款，因中崯公司未能及时付款，香江兴利公司有权要求中崯公司支付占用费，中崯公司支付的金额应以《终止协议》中双方约定的金额为准，香江兴利公司的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。
曲静纯以《担保函》的方式为中崯公司的债务提供担保，现香江兴利公司有权要求曲静纯对上述款项承担连带保证责任。
民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案中崯公司和曲静纯经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。
据此，一审法院于2016年5月判决如下：一、北京中崯投资有限公司于判决生效后十日内支付北京香江兴利房地产开发有限公司二○一四年十月租金六十二万二千七百三十七元并支付滞纳金（滞纳金按照每日千分之三的标准计算，从二○一四年九月二十六日起计算至实际支付之日止），曲静纯对该款项支付承担连带责任保证，曲静纯承担连带责任保证后，有权向北京中崯投资有限公司追偿；二、北京中崯投资有限公司于判决生效后十日内支付北京香江兴利房地产开发有限公司二○一四年十一月租金六十二万二千七百三十七元并支付滞纳金（滞纳金按照每日千分之三的标准计算，从二○一四年十月二十六日起计算至实际支付之日止），曲静纯对该款项支付承担连带责任保证，曲静纯承担连带责任保证后，有权向北京中崯投资有限公司追偿；三、北京中崯投资有限公司于判决生效后十日内支付北京香江兴利房地产开发有限公司房屋占用费二百二十二万九千八百元二角三分，曲静纯对该款项支付承担连带责任保证，曲静纯承担连带责任保证后，有权向北京中崯投资有限公司追偿；四、驳回北京香江兴利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35789元，由北京香江兴利房地产开发有限公司负担1187元（已交纳），由北京中崯投资有限公司负担34602元（北京香江兴利房地产开发有限公司已交纳16708元，北京中崯投资有限公司于判决生效后七日内支付北京香江兴利房地产开发有限公司16708元；余款17894元，北京中崯投资有限公司于判决生效后七日内交至一审法院）;公告费560元，由北京中崯投资有限公司负担（北京香江兴利房地产开发有限公司已交纳，北京中崯投资有限公司于判决生效后七日内支付给北京香江兴利房地产开发有限公司）。
二审中，中崯公司提交租赁协议、装饰装修合同、终止协议、收据、合同书（与北京科华消防工程有限公司签订）、空调改造施工协议、收条、流水账单八份证据，证明一审以解除日为占用费起算点不合理，协议约定违约金过高，约定的租赁保证金应用于抵扣，同时证明中崯公司为涉案房屋花费的装修费、设计费、空调改造费、垃圾清运费等。香江兴利公司称，中崯公司提交的租赁协议及终止协议均未盖章，两份协议的真实性应以香江兴利公司提交的证据为准，其他证据与本案无关。曲静纯认可香江兴利公司提交的证据。本院查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
上述事实，有《财富金融中心写字楼租赁协议》、《终止协议》、《担保函》、当事人陈述意见及庭审笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的争议焦点主要有两个，一是中崯公司给付香江兴利公司的租赁保证金应否从欠付租金中扣除；二是一审判决认定的房屋占用费标准是否过高。就此问题，本院认为，根据双方签订的终止协议明确约定，在香江兴利公司扣除中崯公司已经支付的租赁保证金的前提下，如果中崯公司未按照该协议约定按时足额给付费用1513971.71元，则应当按照本协议鉴于部分第四条支付全部欠款。根据终止协议中鉴于部分第四条第5项、第6项的约定，中崯公司需要支付的租赁单元占用费是2229800.23元，并须承担一笔相当于租赁保证金金额的违约金2009364.72元。现中崯公司未在协议约定期限内及时履行减免后的给付义务，应当按照原鉴于部分约定的给付数额支付香江兴利公司，并由曲静纯承担连带保证责任。中崯公司虽抗辩称上述约定的租赁保证金应从欠付租金中扣除且占用费标准过高，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，中崯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34602元，由北京中崯投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 万丽丽
审判员 杨 夏
审判员 张清波
二〇一六年十一月三十日
书记员 郑 芳