浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第2172号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行。
负责人邓逢春。
委托代理人（特别授权）胡庆前。
委托代理人（特别授权）周崇成。
被告奥凯嘉集团有限公司。
法定代表人陈成坤。
被告安徽名冠房地产开发有限公司。
法定代表人杨玉柱。
被告陈成坤。
被告钱香弟。
被告陈苗微。
被告张文。
被告陈瑞钢。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行诉被告奥凯嘉集团有限公司（以下简称奥凯嘉公司）、安徽名冠房地产开发有限公司（以下简称名冠公司）、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法组成由代理审判员余谍担任审判长，人民陪审员吴建华、余剑波参加评议的合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡庆前、周崇成、被告奥凯嘉公司委托代理人尤戈镭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月20日，原告与被告奥凯嘉公司签订一份编号为2013年瑞安（抵）字0438号《最高额抵押合同》，约定：奥凯嘉公司自愿以其位于瑞安市国际汽摩配产业基地（里北垟村）的土地使用权为原告与被告奥凯嘉公司在2013年5月20日至2015年5月17日期间签订的主合同在最高抵押限额1716.5万元范围内承担担保责任；
2012年5月21日，原告与被告陈成坤和钱香弟、陈苗微和张文、陈瑞钢分别签订编号为2012年瑞安（保）字0702-1号、0702-2号、0702-3号《最高额保证合同》，约定：被告陈成坤和钱香弟、陈苗微和张文、陈瑞钢各自自愿在3200万元的最高额范围内为原告与被告奥凯嘉公司在2012年5月21日至2014年5月21日期间签订的主合同项下债务提供连带保证。
2012年6月21日，原告与被告名冠公司签订编号为2012年瑞安（保）字0702-4号《最高额保证合同》，约定：被告名冠公司在最高额3200万元范围内为原告与被告奥凯嘉公司在2012年6月21日至2014年6月21日期间签订的主合同项下债务提供连带保证。
以上四份《最高额保证合同》均约定：原告的主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求被告先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩。上述抵押合同及保证合同所担保的范围，均包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）。
2013年6月14日，原告与被告奥凯嘉公司签订编号为2013年（瑞安）字1049号《小企业借款合同》，约定：1、借款金额为899万元，借款期限为2013年6月14日至2014年6月13日；2、借款实行固定利率，年利率为6.6%，按月结息；3、逾期罚息在原借款利率基础上加收50%，对未按时支付的利息、罚息，按逾期罚息利率计收复利；4、还款方式为借款到期一次性偿还。
合同签订后，原告按约向被告奥凯嘉公司发放贷款，但在借款期限内，借款人却无力支付利息，按借款合同约定，借款人奥凯嘉公司的行为已经构成违约，原告有权宣布借款合同提前到期。被告名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢未承担保证责任，故原告起诉请求判令：1、确认原告与被告签订的编号为2013年（瑞安）字1049号《小企业借款合同》于2014年5月21日提前到期；2、被告奥凯嘉公司偿还原告借款本金899万元、利息（暂算至2014年4月21日为97214.85元；以899万元为基数，自2014年4月21日起按年利率6.6%计算至2014年6月14日止）、逾期利息（以本金899万元为基数，自2014年6月15日起按年利率9.9%计算至清偿完毕之日）、复利（以逾期罚息利率计收）；3、原告对登记在被告奥凯嘉公司名下的坐落于xxxxxx的土地使用权【土地证号：瑞国用（2008）第xxxx号】的折价或拍卖、变卖所得价款在171650**元范围内有优先受偿权；4、被告名冠公司、陈成坤和钱香弟、陈苗微和张文、陈瑞钢各自在3200万元的范围内，对被告奥凯嘉公司的上述债务承担连带保证责任；5、本案的诉讼费用由各被告承担。
原告在庭审中撤回第一项诉讼请求，不主张借款合同提前到期。
被告奥凯嘉公司辩称：1、涉案合同的签订主体均是中国工商银行股份有限公司瑞安塘下支行（以下简称塘下支行），而非原告，故原告的诉讼主体不符；2、他项权证上的登记人是塘下支行，而抵押登记是抵押权的法定生效要件，因此抵押权人以登记为准；3、由于原告放弃借款合同提前到期的诉讼请求，且被告从未收到过宣告借款提前到期通知书，故原告在合同期限届满前提起诉讼，不符合诉讼的受理条件；4、由于逾期罚息已具有惩罚性质，对逾期罚息计收复利是双重惩罚，加重了被告的负担，应不予支持。
原告针对被告的答辩意见补充陈述：1、塘下支行不是独立的机构，而是原告内设的办事处，没有独立的人事权和独立的财产。原告根据中国工商银行浙江省分行的相关文件进行内部授权。根据内部授权的规定，塘下支行没有独立的行政章，只能使用合同专用章；塘下支行的信贷行为产生的法律后果均由原告承受；2、当庭放弃第一项诉讼请求是因为开庭时间迟于合同到期日，故不主张合同提前到期，但这并不意味着原告起诉时不具备诉讼权利，原告起诉时，被告已有若干月未支付利息，按照合同约定，被告已经违约，原告有权宣告合同提前到期，且原告已向被告送达提前到期通知书，因此被告的第三点答辩理由不成立；3、原告未对逾期利息主张计收复利。
被告名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢未作答辩。
原告在举证期限内向本院提交证据如下：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告营业执照、组织机构代码证复印件各二份、身份证复印件五份、结婚证复印件二份、无婚姻登记记录证明复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；
3、《最高额抵押合同》、土地使用权证、土地他项权利证书原件各一份，证明被告奥凯嘉公司为涉案借款提供最高额抵押担保的事实；
4、《最高额保证合同》原件四份，证明被告名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢为借款作最高额保证担保的事实；
5、《小企业借款合同》、借款借据原件各一份，证明被告奥凯嘉公司向原告申请借款及原告依约发放贷款的事实；
6、利息处理台账原件一份，证明被告偿还情况及欠款欠息的事实；
7、律师函、邮件单原件各一份，证明原告向被告奥凯嘉公司宣告借款提前到期及催收借款的事实。
被告奥凯嘉公司、名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢在本院指定的举证期限内未提交任何证据。
被告奥凯嘉公司质证如下：对证据1-3的三性没有异议；对证据4中的被告陈成坤、陈苗微签订的保证合同有异议，在《最高额保证合同》首页明确写明保证人分别是陈成坤、陈苗微一人，虽然被告钱香弟、张文在签字处签字，但不能证明其有承担保证责任的真实意思；借款合同的担保条款也未罗列被告钱香弟和张文；对证据4中的被告陈瑞钢签订的保证合同的三性没有异议；对证据5的三性没有异议；对证据6的真实性有异议，该证据请法院依法审查；对证据7的关联性有异议，该证据不能证明原告邮寄的内容。
原告对被告的质证意见补充如下：虽然保证合同首页仅写明陈成坤、陈苗微，但保证人以合同最后签字为准，根据相关司法解释，前后保证人不一致时，是以最后签字的保证人为准，而且，最后签字的保证人均是夫妻关系。
本院认证如下：证据1、2、3、5真实、合法，与本案有关联性，本院予以采纳；证据4，被告钱香弟、张文在保证合同上签字，视为对合同内容及由此产生的保证义务的认可，是其真实的意思表示，应承担保证责任，故该证据可作为认定本案的事实依据，本院予以采信；证据6证明被告的欠款欠息情况，被告对其真实性有异议，但又不能提供还款情况的证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对该证据予以采信；证据7，ems邮寄单上并未注明邮寄的对象，不能证明原告已向被告送达提前到期通知书，故本院对该证明不予采信。
经审理，除还款情况外，本院认定的事实和原告的诉称一致。另查明：原告于2013年6月14日发放贷款899万元，约定还款日期为2014年6月13日；被告奥凯嘉公司到期未偿还本金，仅支付利息至2014年2月20日，后于2014年2月21日支付利息290.11元、于2014年3月21日支付利息8.65元、于2014年3月27日支付利息114.5元、于2014年3月27日支付利息550.13元，共计963.39元。
《小企业借款合同》第二部分第九条9.2（3）条款约定：借款人违约的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。
涉案抵押物于2013年5月27日办理抵押登记。
本院认为，涉案《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《小企业借款合同》，系当事人真实的意思表示，内容合法，没有违反我国法律和行政法规强制性的规定，故均具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同虽是塘下支行与被告签订，但塘下支行作为原告的分支机构（二级支行），在原告的委托授权之下签订合同，且涉案合同的审批权均归属于原告，在合同盖章处也是原告授权塘下支行使用的“小企业信贷业务合同专用章”，故塘下支行仅是代为行使授权范围内的信贷业务，但由此产生的法律后果均由原告承受，由此可见，涉案合同的主体虽是塘下支行，但权利义务的承受者均是原告，故原告的诉讼主体适格。被告奥凯嘉公司未能按约支付期内利息，到期也未能偿还本金，原告有权根据合同约定，宣布合同提前到期，虽原告在庭审中放弃宣布提前到期的诉讼请求，但不影响原告的诉权的行使。原告有权要求被告奥凯嘉公司立即清偿借款本息，并对期内应付而未支付利息计收复利，对逾期未归还的本金计收逾期利息。被告奥凯嘉公司尚欠本金899万元，期内利息183631.28元（以899万元为基数，自2014年2月21日起按年利率6.6%计算至2014年6月13日止，并扣减963.39元）、逾期利息（以899万元为基数，自2014年6月14日起按年利率9.9%计算至实际履行之日止）、复利（分别以借款期限内产生的每笔期内欠息为基数，自每笔期内欠息逾期之日起按年利率9.9%计算至实际履行之日止）。原告在诉讼请求中请求逾期利息自2014年6月15日起计算，本院予以支持。但2014年6月14日当天的逾期利息1648.17元（原告在第二项诉讼请求中误将2014年6月14日当作合同约定到期日；899万元×6.6%÷360=1648.17），被告奥凯嘉公司仍应予以支付。上述债务属于涉案抵押物的担保范围，且抵押物已办理抵押登记手续，抵押权依法设立，原告有权以抵押物折价或拍卖、变卖所得款项在17165000元范围内优先受偿。被告名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢在最高保证限额范围内承担连带保证责任；因涉案《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》中已约定原告对行使抵押权、保证担保权利顺序上有选择权，应从其约定。被告名冠公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢承担保证责任后，有权向被告奥凯嘉公司追偿。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条第二款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告奥凯嘉集团有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行借款本金899万元，期内利息183631.28元、逾期利息（以899万元为基数，自2014年6月15日起按年利率9.9%计算至实际履行之日止，并加上1648.17元）、复利（分别以借款期限内产生的每笔期内欠息为基数，自每笔期内欠息逾期之日起按年利率9.9%计算至实际履行之日止）；
二、被告奥凯嘉集团有限公司逾期不履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告奥凯嘉集团有限公司名下的坐落于xxxxxx的土地使用权【土地证号：瑞国用（2008）第xx**号】折价或拍卖、变卖后所得款项优先受偿，但包括上述债务在内，其对编号为2013年瑞安（抵）字0438号《最高额抵押合同》项下的所有债务的优先受偿总额以最高抵押限额1716.5万元为限；
三、被告安徽名冠房地产开发有限公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢对本判决第一项债务承担连带保证责任；但包括上述债务在内，被告安徽名冠房地产开发有限公司对其签订的编号为2012年瑞安（保）字0702-4号《最高额保证合同》、被告陈成坤、钱香弟对其签订的编号为2012年瑞安（保）字0702-1号《最高额保证合同》、被告陈苗微、张文对其签订的编号为2012年瑞安（保）字0702-2号《最高额保证合同》、被告陈瑞钢对其签订的编号为2012年瑞安（保）字0702-3号《最高额保证合同》项下所有的债务各自承担连带偿还责任的总额以最高保证限额3200万元为限；被告安徽名冠房地产开发有限公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢承担保证责任后，均有权向被告奥凯嘉集团有限公司追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告奥凯嘉集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75411元，公告费300元，合计75711元，由被告奥凯嘉集团有限公司负担，被告安徽名冠房地产开发有限公司、陈成坤、钱香弟、陈苗微、张文、陈瑞钢承担连带偿还责任，定于本判决生效后十日内缴纳。原告应当自判决书生效之日起十五日内来本院退回预交的受理费75411元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费75411元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可向本院申请执行；申请执行的期限为二年，以判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 余 谍
人民 陪 审员 吴建华
人民 陪 审员 余剑波
二〇一四年十一月二十三日
（代）书记员 戴小慧