湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民二初字第00267号
原告：中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区建设大道403号。
被告：万静萍，女，1970年8月22日出生。
被告：王五一，男，1961年5月1日出生。
被告：武汉东立置业发展有限公司，住所地武汉市江岸区二七路89号东立国际二期23栋1层141室。
原告中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称农行硚口支行）与被告万静萍、被告王五一和被告武汉东立置业发展有限公司（以下简称东立公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成由代理审判员祝佳担任审判长，人民陪审员唐超、黎灿参加的合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告农行硚口支行的委托代理人刘伟、钟华到庭参加诉讼。被告万静萍、被告王五一和被告东立公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行硚口支行诉称，被告万静萍和被告王五一于2007年7月向被告东立公司购买位于江岸区二七路东立国际二期20栋2单元2层2室的房产并签订《武汉市商品房买卖合同》。原告于2007年7月18日与被告万静萍签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告万静萍发放购房贷款人民币463000元（以下币种均为人民币），期限为2007年7月23日至2017年7月22日，合同项下的贷款本金及利息由被告万静萍以分期付款方式进行还款，被告万静萍及其配偶被告王五一以其购买的房产作为抵押担保并办理抵押登记手续，被告东立公司承担连带保证责任。原告依约发放贷款后，被告万静萍未按期还款，被告王五一和被告东立公司也未履行合同约定的义务。现原告诉至法院，要求：1、判令被告万静萍和被告王五一立即偿还原告贷款本金259322.46元及相应利息、罚息、复利29062.81元（截止2015年1月15日）以及支付履行上述债务结清时止的利息、罚息和复利；2、判令原告对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告东立公司承担连带责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告农行硚口支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《个人购房担保借款合同》
证据二、房地产抵押清单
证据一和证据二证明双方存在借款和抵押关系。
证据三、武汉市期房抵押证明，证明涉案房屋办理了抵押登记。
证据四、借款凭证，证明原告履行了放款义务。
证据五、被告的身份证、户口和结婚证，证明被告万静萍和被告王五一的身份情况。
证据六、欠息清单，证明被告万静萍和被告王五一尚欠的本金和利息。
被告万静萍、被告王五一和被告东立公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未提交任何书面证据。经庭审质证，原告提交的证据经核对与原件无异，其客观真实性予以采纳，证明目的待综合全案后再予确定。
经审理查明，2007年7月18日，原告农行硚口支行与被告万静萍、被告东立公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：原告农行硚口支行同意向被告万静萍发放个人住房贷款，金额为463000元。借款期限自2007年7月23日起至2017年7月22日止，共计120个月。借款利率采取浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.2%的基础上下浮15%，执行年利率6.12%。浮动利率下借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按前述标准进行调整。罚息在借款执行利率基础上上浮百分之三十。对于应付未付利息，原告农行硚口支行依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为按月等额本息还款法。被告万静萍授权原告农行硚口支行将贷款一次性划入售户被告东立公司的账户，用于购买坐落于武汉市江岸区二七路东立国际二期20栋2单元2层2室的住房（建筑面积127.2平方米）。被告万静萍和被告王五一（两被告系夫妻关系）将上述房产抵押给原告农行硚口支行，作为偿还上述借款的担保。抵押担保范围为合同中的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告东立公司自愿为被告万静萍提供连带责任保证。保证责任范围为本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告东立公司提供阶段性担保，自借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同签订后，原、被告双方到房管部门对位于武汉市江岸区二七路东立国际二期20栋2单元2层2室的房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，证号为武房期岸字第2007006071号。截止到起诉时，涉案房屋未办理正式的抵押登记。
原告农行硚口支行于2007年7月23日按约定发放了463000元的贷款。被告万静萍起先能按约定向原告农行硚口支行归还贷款本息，后出现了违约情形，原告农行硚口支行多次催收未果。2015年3月，原告农行硚口支行诉至法院。诉讼中，原告农行硚口支行向本院提交了被告万静萍的还款清单，该表显示：截止到2015年1月15日，被告万静萍尚欠贷款本金259322.46元，积欠利息、罚息和复利29062.81元。
本院认为：原告农行硚口支行与被告万静萍、被告东立公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，是合法有效的，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告农行硚口支行按照约定履行了发放贷款463000元的义务后，被告万静萍应按照约定归还贷款本息。由于被告万静萍未按约定还款，故原告农行硚口支行有权按照合同的约定宣布《个人购房担保借款合同》提前到期，有权要求被告万静萍提前清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。被告万静萍已归还贷款本金203677.54元，其应将所欠的贷款本金259322.46元及相应的利息（按《个人购房担保借款合同》的约定计算）偿还给原告农行硚口支行。另参照中国人民银行颁布的《人民币利率管理规定》第二十一条的规定，“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”原告农行硚口支行在被告万静萍逾期未偿还借款本金及利息的情况下，有权收取复利。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关于存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务的，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”被告王五一作为被告万静萍的配偶，应对被告万静萍的债务承担共同还款责任。
原、被告双方签订《个人购房担保借款合同》后，对位于武汉市江岸区二七路东立国际二期20栋2单元2层2室的房屋办理了《武汉市期房抵押证明》，故原告农行硚口支行依法对该房屋享有抵押权。当被告万静萍和被告王五一不归还所欠的贷款本金259322.46元及相应的利息时，原告农行硚口支行有权以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。关于被告东立公司的担保责任问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由于《物权法》的实施时间是2007年10月1日，而本案中借款合同的签订时间是2007年7月18日，根据法不溯及既往的原则，关于本案借款合同中的担保抵押问题应当适用《担保法》的有关规定。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款的规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”本案中，各方当事人在借款合同中对保证人与物的担保清偿顺序并未约定，因此债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告东立公司应当在物的担保不足以清偿债务时才承担补充责任。因此，原告农行硚口支行要求被告东立公司承担连带责任的诉讼请求部分成立，有理部分本院予以支持。被告万静萍、被告王五一和被告东立公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应当由其自行承担不利的法律后果。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告万静萍和被告王五一在本判决生效之日起十日内，一次性向原告中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金人民币259322.46元及截止到2015年1月15日的利息、罚息、复利人民币29062.81元，共计人民币288385.27元并支付从2015年1月16日起至付清之日止的利息、罚息及复利（以双方签订的《个人购房借款合同》约定的利率计算）。
二、若被告万静萍和被告王五一不能在上述规定期限付清欠款，则原告中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行对位于武汉市江岸区二七路东立国际二期20栋2单元2层2室的房屋享有优先受偿权。
三、若上述抵押物不足以清偿，则被告武汉东立置业发展有限公司对剩余部分承担补充责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行其他诉讼请求。
案件受理费5626元，由被告万静萍和被告王五一负担，此款原告中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行已垫付，由被告万静萍和被告王五一在支付上述款项时一并给付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第（一）款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祝 佳
人民陪审员 唐 超
人民陪审员 黎 灿
二〇一五年十一月十日
书 记 员 陈思静