北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初31173号
原告（反诉被告）金融街（北京）商务园置业有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号518室，信用代码：×××。
法定代表人祝艳辉，董事长。
委托代理人艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人张晗，北京市兰台律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷宇，男，1981年8月6日出生。
委托代理人王贺，男，1980年11月5日出生。
委托代理人唐少学，男，1986年3月4日出生。
原告（反诉被告）金融街（北京）商务园置业有限公司（以下简称金融街公司）诉被告（反诉原告）殷宇商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员张若琳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告金融街公司的委托代理人艾渊源、张晗，被告殷宇的委托代理人王贺、唐少学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金融街公司诉称：2012年3月31日，我公司与被告殷宇签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《商品房预售合同》），约定殷宇购买我公司开发的北京市通州区永顺镇（商务园B2-XX地块）商业金融项目用地B2-XX#办公楼（地上部分）6层XX号房屋（以下简称XX号房屋），房屋总价款13043775元，付款方式为分期付款。殷宇于2011年12月23日支付了1956394元首期房款。在2012年至2016年期间，经我公司多次催要，殷宇于2016年8月4日向我公司支付了合同项下的全部购房款。其除第一笔款项外的剩余款项均构成违约。按照合同约定其应向我公司支付逾期付款违约金。故我公司反诉要求：1、判令殷宇向我公司支付逾期付款违约金4367649.06元（自应付款日至2016年8月4日，按照日万分之三计算）
被告殷宇辩称：我不同意原告金融街公司的诉讼请求。诉争房屋在合同约定的付款时间未达到约定的付款条件，在合同约定的交付日期亦未达到交付条件。至今，诉争房屋的供水、供电、燃气和配套设施均未达到交付条件，我曾向金融街公司多次提出其未达到付款及交付条件，并送达了拒绝收房通知书。金融街公司未答复我。我认为其无权向我主张逾期付款违约金。
被告殷宇反诉称：2012年3月31日，因我购买原告金融街公司开发的XX号房屋，双方签订了《商品房预售合同》，房屋总价款13043775元，付款方式为分期付款。我于2011年12月23日支付了1956394元首期房款。在我欲支付第二笔款项时，发现金融街公司需先履行的工程进度明显滞后，未满足我的付款条件，后全部工程工期延误，期间我多次催促，但工程工期始终不能完成。另根据合同约定，2013年5月31日前金融街公司应具备交付XX号房屋的条件，但我前往房屋现场，发现现场燃气等诸多的市政基础设施及其他配套设施未能完工，根本不具备交房条件。至今，金融街公司仍未向我交付房屋。故我起诉要求：1、判令金融街公司支付我逾期交房违约金680825元（以房款数额1956394元计算自2013年6月1日至2016年8月4日，按照日万分之三计算）；2、本案诉讼费由金融街公司承担。
原告金融街公司针对反诉答辩称：1、被告殷宇逾期支付房款，我公司按照合同约定有权利不向其交付房屋，且无需承担违约责任。2、殷宇主张我公司未满足房款支付条件故其未按期支付房款与事实不符，我公司在约定日期均完成工程进度符合付款条件，殷宇因其自身原因逾期支付房款应当承担逾期付款责任。3、我公司未按期交付房屋系殷宇的原因所致，其无权要求我公司支付逾期交房违约金。4、殷宇要求我支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2011年12月12日，原告金融街公司（出卖人）与被告殷宇（买受人）签订《金融街园中园B2-XX号楼商品房购买框架协议》（以下简称《框架协议》）约定殷宇购买金融街公司开发的北京市通州区永顺镇（商务园BX地块）商业金融项目B2-XX#楼（以下简称B2-XX号楼），该楼栋建筑层数为7层，其中地上6层，地下1层。2011年12月23日，被告殷宇向原告金融街公司支付购买B2-XX号楼的意向金1053万元，其中包含XX号房屋意向金1956394元。2012年3月31日，原告金融街公司（出卖人）与被告殷宇（买受人）签订《商品房预售合同》，约定：殷宇购买金融街公司开发的XX号房屋；该商品房建筑面积1085.34平方米，套内建筑面积723.81平方米，公摊面积361.53平方米；该商品房总房价为13043775元。买受人采取分期付款方式付款：1、买受人于合同签订当日，支付商品房价款的15%作为首期商品房价款，即人民币1956394元；2、2012年5月30日前且该商品房完成地下结构主体工程（出正负零）后5个工作日内，支付商品房价款的15%，即人民币1956394元；3、2012年9月30日前且该商品房完成主体结构工程（结构封顶）后5个工作日内，支付商品房价款的40%，即人民币5217050元；4、2012年12月15日前，买受人向出卖人支付商品房价款的25%，即人民币3260656元；5、买受人在出卖人办理完毕该商品房权属登记手续后5个工作日内支付商品房价款的5%，即人民币653281元。第十一条逾期付款责任约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1市政基础设施：（1）上水、下水：2013年5月31日达到通水条件；（2）市政双路供电或过渡性供电2013年5月31日达到通电条件；（4）燃气：2013年5月31日达到管道敷设完成，具体通气时间按政府规定执行；……2、其他设施（1）公共绿地：2013年5月31日达到与该商品房同期交付使用的建筑组团规划范围内公共绿地达到使用条件，但树木种植根据季节因素由出卖人另行确定完成时间；（2）小区非市政道路：2013年5月31日达到与该商品房同期交付使用的建筑组团规划范围内非市政道路达到使用条件；（3）公共停车场：2013年5月31日达到与该商品房同期交付使用的建筑组团规划范围内公共停车场达到使用条件；（4）会所：X年X月X日达到X；（5）购物中心：X年X月X日达到X；……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）由出卖人自该商品房交付日起60日内整改达到约定条件，若逾期仍未达到条件，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十四条逾期交房责任约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。附件八《补充协议》第七条房屋的交付、交接约定：7、买受人办理房屋交接手续时，应遵守出卖人制订的交房流程，并在该商品房交付之前具备下述条件及/或办理完毕下述手续，否则出卖人有权拒绝将该商品房交付予买受人（但不影响买受人承担本条第3款确定的相关责任），对此出卖人不承担任何违约责任：（1）买受人已按合同约定向出卖人付清全部应付款项，包括房价款、违约金（如有）、赔偿金（如有）等。以贷款方式支付房价款的，所有贷款均应到达出卖人指定的银行账户；（2）买受人按合同约定付清买受人应支付的全部税、费；（3）与出卖人签署面积误差结算协议，完成面积差价款的结算；……2016年8月4日，殷宇向金融街公司支付了剩余全部购房款11087381元。北京市国土资源局于2016年8月22日为殷宇办理了XX号房屋的不动产权证书。
为证明B2-XX号楼在约定付款时间达到合同约定的付款条件，原告金融街公司向本院提交了2012年5月24日的《模板拆除分项工程质量验收记录表》、2012年7月6日的《混凝土施工分项工程质量验收记录表》及2012年7月20日的《模板拆除分项工程质量验收记录表》。被告殷宇对此不持异议，认可工程未出现工期拖延的情况。但认为市政基础设施和其他设施在合同约定的交房日期均未达到相应的条件，金融街公司仍应支付2013年6月1日之后的违约金。并主张因B2-XX号楼在约定交房日期未达到交房条件，故其不应当承担2013年6月1日之后的迟延付款违约金。
为证明B2-XX号楼已经达到房屋交付条件，原告金融街公司向本院提交了2012年11月26日的《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、2012年11月27日的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及2013年8月6日的《房屋面积测算技术技术报告书》。金融街公司认可B2-XX号楼在2013年8月6日符合交房条件，但认为按照附件八《补充协议》约定，因被告殷宇未履行完毕付款义务，故其有权不向其交付房屋亦不承担违约责任，在殷宇付清全部房款后仍有迟延付款违约金未付，故其仍有权不向其交付房屋亦不承担违约责任。殷宇称对于《补充协议》该项条款的内容并不知情。金融街公司称协议末尾有双方签字确认，且第二十三条其他约定的第6款加黑并设置下划线载明“买受人在签署合同时具有完全行为能力，并已详细阅读了合同的全部内容，对合同各个条款的约定内容、权利、义务已明确知悉，并完全同意受其约束”，故其已经履行了相应的说明义务，无需再单独向殷宇就该条款进行特别说明。
在本案审理过程中，被告殷宇主张市政基础设施及其他设施在合同约定的交房日期未达到合同约定的交付条件，但未提供证据予以证明，并称截至开庭当日，燃气仍未达到交付条件。原告金融街公司主张相应市政基础设施及其他设施均按照约定时间达到了交付条件，亦未提供证据予以证明。本院于2016年11月22日前往诉争房屋所在地进行现场勘查，经勘查，涉案房屋所在小区绿化状况较好，小区非市政道路能够正常通行；小区道路两侧有临时停车位，地下车库已投入使用，房屋内部未敷设燃气管道。
另，被告殷宇向本院提交了《拒绝收房通知书》，称其于2013年6月1日向原告金融街公司进行送达，《拒绝收房通知书》载明对方工期延误故其有权不予支付相应房款，且在2013年5月31日发现诸多市政基础设施及其他设施未能完成，故其有权不支付房款亦有权不予收房。但未提供证据证明其就该份通知书送达金融街公司。金融街公司向本院提交了《逾期付款告知函》及运单查询结果，称其于2016年7月22日向殷宇邮寄送达了《逾期付款告知函》，载明其购买了6套房屋共计剩余房款36981375元未付，告知其需在收到本函后三日内与金融街公司联系并付清剩余房款。运单查询结果显示，快件于2016年8月8日由顺丰速运收件，并于2016年8月11日因客户拒收被退回，《逾期付款告知函》中未提到逾期付款违约金一事。金融街公司称其在合同履行期间多次向殷宇催要房款，但未提供证据予以证明。
经询问，双方均表示被告殷宇任职的北京隆昌达电力工程有限公司与原告金融街公司曾有多次业务往来，且殷宇为金融街公司介绍了许多客户购买B2-XX号楼所在园区的其他房屋。故金融街公司在殷宇严重晚于合同约定付款时间付款的情况下金融街未要求解除合同，但其仍有权按照合同主张违约金。殷宇表示因双方在房屋买卖合同关系外的其他关系，金融街公司默许其逾期支付房款，但未提供证据予以证明。双方于2016年8月4日继续协商，殷宇同意在违约金事宜未得到解决之前金融街公司不向其交付房屋。另殷宇认为金融街公司主张的违约金数额过高，请求法庭予以酌减。金融街公司未提供证据证明殷宇违约对其造成实际的经济损失。
上述事实，有《框架协议》、《商品房预售合同》、收据、发票、刷卡凭单、记账回执、《拒绝收房通知书》、《逾期付款告知函》、《模板拆除分项工程质量验收记录表》二份、《混凝土施工分项工程质量验收记录表》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术技术报告书》双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，被告殷宇与原告金融街公司签订的《商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务，合同约定2012年5月30日前且该商品房完成地下结构主体工程（出正负零）后5个工作日内，殷宇需支付1956394元；2012年9月30日前且该商品房完成主体结构工程（结构封顶）后5个工作日内，殷宇需支付5217050元；2012年12月15日前，殷宇需支付3260656元，金融街公司按照合同约定的付款时间完成了相应的工程进度，但殷宇直至2016年8月4日才支付了包含最后尾款的全部房款，故殷宇迟延付款违反了合同约定应当承担违约责任。但综合考虑本案的实际情况，殷宇在2016年8月4日一次性付清全部剩余房款，且在2012年至2016年期间金融街公司未向殷宇进行催要，故对于其扩大的损失应当自行承担责任。对于金融街公司要求殷宇承担逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，但其未及时催要房款主张权利，且未提供证据证明殷宇逾期付款给其造成实际损失，故将违约金计算标准酌减为日万分之一，具体数额以本院核定的1455883元为准，对其该项诉讼请求过高的部分，本院不予支持。另外，B2-5-1号楼在合同约定的交房日期未达到交付条件，故金融街公司逾期交房违反了合同约定应当承担违约责任，且在本院综合考虑双方的举证能力之后责令金融街公司提交相应供电、供水、燃气等设施达到交付条件的相关证据时，其表示拒绝提供，故其应当承担举证不能的法律后果。且在2016年11月22日进行现场勘查时，XX号房屋的燃气管道仍未进行敷设，金融街公司应当承担相应的违约责任。对于殷宇以此为由要求其承担逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于殷宇主张其他设施未达到交付条件要求金融街公司承担违约责任的诉讼请求，因其未提供证据证明小区绿地和非市政道路未达到交付条件，且合同未约定会所，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，逾期付款违约金的具体数额以本院核定的253353元为准，对其该项诉讼请求过高的部分本院不予支持。且《补充协议》虽然在末尾有殷宇签字确认，但《补充协议》自80页至98页长达19页，涉案条款位于第4页，且金融街公司未对该条款作出明显标识及尽到说明和提请注意的义务，亦未在2016年其自行起草的《逾期付款告知函》中要求其支付违约金，故对于其以此为由拒绝支付逾期交房违约金的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告殷宇赔偿原告金融街（北京）商务园置业有限公司逾期付款违约金1455883元，于本判决生效之日起十五日内执行清；
二、原告金融街（北京）商务园置业有限公司赔偿被告殷宇逾期交房违约金253353元，于本判决生效之日起十五日内执行清；
三、驳回原告金融街（北京）商务园置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告殷宇的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26175元（含反诉费5304元），由原告金融街（北京）商务园置业有限公司负担14470元（已交纳），由被告殷宇负担11705元（已交纳5304元），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张若琳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨 晨