浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初4831号
原告：义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会，住所地：义乌市佛堂镇阳光公寓。
负责人：杨永春。
委托诉讼代理人：王轩、王诚翊，浙江训和律师事务所律师。
被告：徐庆余，男，1965年6月28日出生，汉族，住义乌市。
原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会为与被告徐庆余物业服务合同纠纷一案，于2017年3月23日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会的委托诉讼代理人王轩、被告徐庆余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会诉称，2015年11月，义乌市佛堂镇阳光公寓小区召开第二届业主大会，依法成立义乌市佛堂镇阳光公寓第二届业主委员会，经义乌市大成社区居民委员会同意，报义乌市人民政府备案，小区业委会于12月召开会议并报大成社区同意，决定小区实行自治，由小区业委会自聘人员提供物业服务。根据阳光公寓新业委会于2015年12月18日发布的《致阳光公寓业主的一封公开信》，并以小区公告栏张贴等方式向各业主送达，小区物业管理收费标准暂定不变，住宅仍按每月1.4元每平方米、店面按每月1.7元每平方米，车位按每个每年240元收取物业费。被告系小区3-145号房产的业主。该房产2015年11月1日至2016年10月31日应缴纳物业费及车库管理费2590元。但被告未主动缴纳。原告多次向被告催讨，并在2016年12月14日、2017年1月4日发送律师函，但被告至今未付。现原告请求判令被告徐庆余立即向原告交纳2015年11月1日-2016年10月31日应交纳的物业管理费人民币2590元及滞纳金（以欠交金额为基数自2016年11月1日之日起按每日3‰计算至实际付清之日止，暂计算至2017年2月19日为855元），暂合计为3445元。庭审中，原告确认上述诉请中物业管理费2590元变更为2569.48元,滞纳金变更为847.93元，合计数额变更为：3417.41元。
被告徐庆余辩称，五谷丰登酒店开在我房子那里，垃圾天天堆在那里，都没有人清理。我家的房子漏水也没有人来修，我们的房子漏水，一直都没有解决过。最重要的是以前饭店后面的垃圾一大袋一大袋地堆放在那里。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、佛堂阳光公寓小区业主委员会综合备案表一份，证明：原告的诉讼主体资格。
二、致阳光公寓业主的一封公开信、公开信张贴、公示照片打印件各一份，证明：原告依法就业委会换届、新业委会组成人员以及物业费收费标准等向小区业主公开、公示的事实。
三、2016年12月14日律师函一份、EMS邮寄面单及投递详情各一份，证明：原告于2016年12月14日向被告寄送律师函催讨物业费、被告已经收件但拒不交纳的事实。
四、房屋权属登记信息查询单一份，证明：被告系义乌市佛堂镇阳光公寓小区1-169-1-2号房产业主的事实。
五、已交清物业费业主名单一份及相应张贴公示照片打印件一组，证明：小区内多数业主已交清2015-2016年度物业费，但被告尚未交清该年度物业费的事实。
六、小区业主委员会公告核对件一份、会议记录二份，证明：经小区业主选举各单元楼道长并由业委会进行公告的事实。
七、佛堂镇大成社区居民委员会公告一份，证明：在义乌市大成社区的主持下，小区第二届业主委员会依法成立并经公告、备案的事实。
八、会议记录四份，证明：1、业主反映之前物业公司服务态度差，对物业公司是否继续留任进行商议以及终止原物业公司管理的事实。2、小区业主与物业公司矛盾激化，无法进行交接手续，小区物业服务陷入瘫痪无法正常进行的事实。3、经研究决定，小区物业自治，物业费不变的事实。
九、阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约核对件各一份，证明：1、被告作为业主在物业管理过程中负有按时交纳物业费的义务。2、被告未按时交纳物业费，已严重损害了已交物业费业主的合法权益，业主委员会有权制止、规劝被告拒不缴纳物业费的行为并向人民法院起诉的事实。
十、收款收据十一份，证明：吴金华、叶旭华等11户业主在收到催缴物业费的律师函之后支持业委会的工作，已经及时交纳了物业费及相应滞纳金的事实。
十一、义乌市佛堂镇阳光公寓业委会物业服务人员考勤表三页（节选），证明：阳光公寓业主委员会聘任相关人员提供物业服务，并对聘用人员的工作情况进行考勤的事实。
十二、阳光公寓业委会物业工作记录本两份，证明：小区物业人员为小区业主提供物业服务，帮助业主修理电灯、通管道、履行物业职能，提供物业服务的事实。
十三、阳光公寓业委会2015年11月-2016年11月的工资单十页（节选），证明：自2015年11月起业委会便聘用了物业服务人员为小区提供物业服务，小区业委会为服务人员发放工资，并由相应人员领取的事实。
以上证据除律师函及不动产证明均系复印件，原件在（2017）浙0782民初4727号案中已经核对。
被告质证认为，一、对佛堂阳光公寓小区业主委员会综合备案表有异议，业委会决定自主管理没有经过我们业主的同意，没有资格起诉我们。二、对证据二，这是原告单方面公示的内容，没有经过业主同意。三、对律师函有异议，我没有收到。我是住在阳光公寓的，材料没有邮寄给我，我没有交物业费是知道的，但是律师函没有收到过。四、对房屋权属登记信息查询单没有异议。五、对已交清物业费业主名单及相应张贴公示照片本身没有异议，但他们有没有交我不清楚。六、对证据六有异议，楼道长并不是我们选的，是我们隔壁杨永春的亲戚去填的。七、对佛堂镇大成社区居民委员会公告内容没有异议，但是我没有去看，业委会成员是没有经过业主选举的，这个公告是不起作用的。八、对会议记录本身没有异议，之前的物业公司我们确实不满意的，原来的物业公司撤离之后自主管理是事实的，但这是他们自己决定的，没有通知我们业主去表决。九、对阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约的内容我不清楚。十、收款收据我不清楚是否是真实的，他们有些业主的物业费是打折的。十一、对义乌市佛堂镇阳光公寓业委会物业服务人员考勤表有意见，保安没有正规着装上岗服务，都是他们的亲戚，都在岗亭里睡觉。十二、对阳光公寓业委会物业工作记录本，服务是有在提供的，但是服务不到位，没有保安的资格不能做保安的工作。十三、对阳光公寓业委会2015年11月-2016年11月的工资单本身没有异议，而且实际上没有这么多人在那里服务的。这几天有人员补充过来，以前没有这么多人的。
被告为支持自己的抗辩，向本院提供照片八张，证明：小区内垃圾不及时清运、小区内还存在乱搭乱建。
原告质证认为，对该证据的三性均有异议，如被告所说，该酒店现在已关闭，即便存在被告陈述的物业服务质量问题，现在该问题已经不存在，并不能达到被告的证明目的，也不是被告不交物业费的正当理由。
另，本院依职权调取了之前该小区业委会与义乌市永宁物业服务有限公司签订的物业服务合同复印件一份，经庭审出示，原告对其真实性无异议，被告称对内容不清楚。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据中，证据一表明原告的成立经所在的大成社区及义乌市人民政府备案，原告具有相应的诉讼主体资格，本院确认其证明力。证据二、六、七能够证明原告曾就有关事项进行公示，至于业委会的成立是否经业主大会选举及成立程序是否合法，并非本案审理范围，被告可通过其他途径反映解决；因物业费的收费标准及滞纳金的约定并未经业主大会决议通过，故原告的公示并不意味着业主的认可，对此本院将结合全案情况酌情认定。被告对自身欠付物业费的情形知情，且原告已通过信函及诉讼方式催讨，本院确认证据三的证明力。被告对证据四无异议，本院予以确认。证据五系原告自行制作，本院无法核实其真实性，且被告不予认可，本院不予采信。原告提供的证据八的会议记录，虽存在部分到会人员未签名的情形，但结合双方庭审陈述，对于之前的物业合同提前终止，原物业公司于2015年10月底撤离该小区及之后由小区业委会聘用人员自行管理小区等事实双方并无争议，本院予以确认。证据九中的阳光公寓业主大会议事规则、阳光公寓业主管理规约经过社区备案，本院对其本身真实性予以确认，至于能否达到原告证明目的，将结合全案证据综合认定。证据十系原告自行制作，真实性无法确认，即使属实，其他业主自愿交纳物业费及滞纳金亦系其处分自身权利的行为，与本案并无关联性，本院不予采信。证据十一、十二、十三与其他证据相结合能够证明原告聘请有关人员为小区提供了相应的物业服务，本院对此予以确认。
被告提供的证据系照片，无法确认其拍摄时间、地点，且照片系某一时点的静态记录，仅凭照片也无法认定照片中情况是长期持续存在还是短期出现，但结合原告会议记录中的有关内容表明原告在自聘人员管理小区期间确存在地下车库停车不规范、楼道堆放杂物、保安未按时到岗等问题。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2014年10月28日，原告与义乌市永宁物业服务有限公司签订物业服务合同一份，委托该公司为义乌市佛堂镇阳光公寓提供物业管理服务，服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日，该合同约定物业费收费标准为：住宅2元/平方米/月，店面2.2元/平方米/月，车库240元/年，每年按时交纳的优惠0.5元/平方米/月(即住宅1.5元/平方米/月，店面1.7元/平方米/月)。后因不满意该公司的物业服务质量，双方终止了上述合同，该公司提前撤离。自2015年11月1日起，经业主委员会讨论，该小区由业主委员会自行聘请人员进行物业管理。2015年10月份，该小区各单元推选出楼道长并在小区进行了公示。2015年11月份，该小区由楼道长推选产生义乌市佛堂镇阳光公寓第二届业主委员会成员并由所在大成社区居民委员会进行公示。2015年12月份，该业委会报小区所在的大成社区及义乌市人民政府备案。2015年12月18日，业委会以公开信的形式将业委会换届、新业委会组成、小区自治及收费标准在小区内公示，暂定的物业费标准为住宅1.4元/平方米/月（临街无电梯住宅为1.3元/平方米/月），店面1.7元/平方米/月，车库240元/年。2016年9月29日，原告在小区张贴公告，载明2016年11月1日之后拖欠物业费的业主，加收每日千分之三的滞纳金。
被告系该小区稠佛路45号及145号201室的业主，其中商业用房的建筑面积为45.73平方米，住宅建筑面积为104.91平方米，按原告公布的收费标准每年应交物业费2569.48元。上述物业费，经原告催讨，被告至今未有缴纳。另查明，原告在自聘人员管理小区期间存在地下车库停车不规范、楼道堆放杂物、保安未按时到岗等问题。
本院认为，因原物业公司提前撤离，业委会决定实行业主自治，系出于对小区安全管理和全体业主的利益考虑，符合法律规定和社会公共利益原则。原告自聘人员为小区提供物业管理服务，被告亦认可在原物业公司撤离后，原告确为小区提供了物业服务，原告与各业主之间形成事实上的物业服务法律关系，双方之间的争议可参照物业服务纠纷有关法律规定处理。因原告在原物业公司提前撤离的情况下对被告的住宅物业及整个小区提供了事实上的物业服务，保障该小区的正常运行及业主的正常生活，被告亦享受了上述物业服务，故被告应支付相应的物业费；但原告提供的物业服务质量应与其制定的物业费收费标准相适应，为小区业主提供保质保量、“质价相符”的物业服务。现被告抗辩原告提供的物业服务不合格，依据庭审情况，原告确存在部分服务瑕疵的情形，且原告述称其收费标准系参照原物业公司标准确定，但原告聘请的人员并未经过专门的培训，也没有物业管理的经验，专业物业公司的服务能力、资质、经验及人员设施配备等均优于原告。按照公平、对等的原则，原告向被告收取的物业费亦应予以相应的调减。结合当地的物业收费现状、该小区的物业服务质量及本案实际情况，本院酌定为按原定物业费标准80%计付，按此标准计算并调减后的物业费为2055.59元；但因原告在确定收取滞纳金事宜时并未经业主大会讨论，亦未以其他方式充分征求业主意见，原告仅单方以公告方式告知业主滞纳金条款并未经业主认可，不能对业主产生约束力，故原告主张滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，对原告诉请中合理部分，本院予以支持。被告有事实及法律依据的辩解，本院予以采纳。被告陈述的小区业主委员会换届问题及未经业主大会表决即实行自治等情况，被告可向有关行政主管部门反映。对于在本案审理过程中发现的有关物业管理中存在的问题和不足，原告应当及时与业主沟通，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务水平，以期得到广大业主对工作的支持，构建和谐的小区关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告徐庆余于本判决生效后十日内支付原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会2015年11月1日至2016年10月31日的物业费2055.59元。
二、驳回原告义乌市佛堂镇阳光公寓业主委员会其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 张 凯
二〇一七年五月二十五日
书记员 颜虹英