上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第354号
上诉人（原审被告）张小梅。
被上诉人（原审原告）黄荣妹。
委托代理人刘毅，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人祁崇辰，上海市光大律师事务所律师。
原审被告钱赛闯。
委托代理人谢旭策。
上诉人张小梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，张小梅、钱赛闯系夫妻关系。张小梅系上海市长宁区XX路1XXX弄X号3XX室房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人。2013年5月21日，黄荣妹（乙方）与张小梅（甲方）就涉讼房屋签订一份《上海市房地产买卖合同（合同编号：1XXXXX2）》。合同约定：涉讼房屋总价款为人民币（下同）5，569，000元；2013年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）中第5条约定：甲方保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，甲方承担违约责任。甲方未按照本合同约定时间内办理房地产产权过户、交房的各项手续的，……如甲方逾期超过十个工作日的，……均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同。乙方因此单方解除合同的，应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定：乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金20，000元整……首期房价款计2，650，000元；甲方应于收到首期房价款后且于抵押权人许可的最短时限内，偿还尚欠的借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理完毕该房地产抵押登记的注销手续；甲乙双方应于甲方抵押登记注销后（最晚不得超过本合同第六条所述时间），赴房地产交易中心申请产权过户。合同签订后，黄荣妹按照约定支付了张小梅、钱赛闯涉讼房屋首期款2，650，000元。
黄荣妹诉至原审法院称，张小梅、钱赛闯接受首期款后，经黄荣妹数次催促，张小梅、钱赛闯都未能按照约定及时偿还银行贷款，未办理涉讼房屋抵押登记的注销手续，导致在2013年8月31日之前，涉讼房屋无法办理转让过户手续。此后，黄荣妹多次与张小梅、钱赛闯交涉沟通，要求张小梅、钱赛闯撤销涉讼房屋抵押以便办理过户手续，张小梅、钱赛闯均以各种理由拖延。黄荣妹无奈只好要求张小梅、钱赛闯解除合同并退还已支付的房价款，2013年10月11日张小梅、钱赛闯退还了黄荣妹首期房价款550，000元，2013年10月21日张小梅、钱赛闯退还了黄荣妹首期房价款250，000元，并表示再陆续退还黄荣妹剩余房价款。之后黄荣妹打电话催讨，张小梅、钱赛闯却置之不理，截至本案起诉之日，涉讼房屋的抵押仍未被撤销。据此，黄荣妹认为，钱赛闯系张小梅的丈夫，且在《配偶同意出售房屋声明》上签名同意出售涉讼房屋。因此，张小梅、钱赛闯的上述行为已严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，严重侵害了黄荣妹的合法权益。为此，请求法院：一、判令解除双方于2013年5月21日就涉讼房屋签订的合同；二、判令张小梅、钱赛闯退还黄荣妹已支付的房价款1，850，000元；三、判令张小梅、钱赛闯支付黄荣妹违约金1，174，000元。
张小梅、钱赛闯未到庭应诉。
原审认为，黄荣妹与张小梅就涉讼房屋签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。黄荣妹按约支付首期房款后，张小梅应按约履行合同义务。根据黄荣妹提供的证据显示，张小梅未及时注销涉讼房屋的抵押登记，也未能将涉讼房屋的产权登记在黄荣妹名下，故张小梅的行为已构成违约，合同难以继续履行，依法应予解除。合同解除后，张小梅还应返还黄荣妹已付的剩余房款1，850，000元并承担合同约定的违约金。合同的签约方和涉讼房屋的权利人均系张小梅，故根据合同相对性的原则，合同解除之后的法律责任应由张小梅承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一四年七月十一日作出判决如下：一、解除黄荣妹与张小梅就上海市长宁区XX路1XXX弄X号3XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张小梅应于判决生效之日起十日内返还黄荣妹房款人民币1，850，000元；三、张小梅应于判决生效之日起十日内赔偿黄荣妹违约金人民币1，174，000元；负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5，000元及公告费人民币560元，由张小梅负担。案件受理费人民币30，992元，由张小梅负担。
判决后，张小梅不服，上诉于本院称，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同实际已解除，从双方的实际行为来看，应当视为双方已达成解除的合意并已实际履行。法院不应当再判决解除。原审法院判决被上诉人承担巨额违约金，属于适用法律错误。被上诉人要求解除买卖合同时已明确告知，只要求上诉人退还已支付的房款即可，不再追究任何责任。现被上诉人主张上诉人承担巨额违约金，违反了诚实信用原则，不应当予以支持。即使上诉人需承担违约金，依法进行适当调整。请求二审撤销原审判决第一、三项。
被上诉人辩称，不同意上诉人的上诉请求。根据合同约定，一方解除合同应以书面方式通知另一方，被上诉人是以起诉方式要求解除合同，原审法院判决解除并无不当。上诉人违约已给被上诉人造成了实际损失，且上诉人在原审无正当理由拒不到庭，依照相关规定，上诉人在二审中提出调整违约金的，法院不予支持，请求二审维持原判。
原审被告钱赛闯述称，同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，上诉人与被上诉人于2013年5月21日签订《补充协议》约定，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的价格共计5，699，000元，被上诉人再另外支付上诉人装修及设备补偿款共计301，000元，该房屋实际到手价为6，000，000元。被上诉人表示，其计算违约金的基数是到手价扣除车位价130，000元为5，870，000元。上诉人对房屋总价为5，870，000元表示无异议。
本院认为，本案争议焦点在于：双方合同如何解除；上诉人违约是否应承担相应的违约责任，违约金数额如何确定。上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。签约后，被上诉人按约支付了首期房款，上诉人未能在双方约定的2013年8月31日办理产权过户手续前，办理完毕房地产抵押登记的注销手续，已构成违约。被上诉人虽向上诉人提出解除合同，但双方对合同解除的后果包括违约责任未曾协商，上诉人也仅退还了部分房款，故上诉人认为双方已合意解除了合同，无事实依据，本院不予采纳。被上诉人向法院主张解除双方的合同，符合合同约定，原审法院据此判决解除并无不当。因本案合同的解除，系上诉人违约所造成，上诉人理应承担合同约定的违约责任。上诉人在原审未到庭应诉，视为放弃相应的民事权利，上诉人在二审期间要求调整违约金数额，本院亦不予采纳。综上所述，原审法院所作判决正确，本院予以维持。上诉人张小梅的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30，992元，由上诉人张小梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年三月二日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……