上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初7892号
原告(反诉被告)王文，男，1975年3月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人李霁洲，上海市亚太长城律师事务所律师。被告(反诉原告)姚振，男，1958年1月21日出生，汉族，住上海市。委托代理人袁方，上海仁宣律师事务所律师。原告王文与被告姚振及反诉原告姚振与反诉被告王文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王文及其委托代理人李霁洲、被告(反诉原告)姚振及其委托代理人袁方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文诉称，2015年10月16日，原、被告经居间就上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋。合同签订后，原告按约支付首付款并办理了贷款。合同约定办理系争房屋产权变更登记时间是2016年2月29日，但被告以各种理由不配合办理。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，并承担违约责任，以房款人民币(以下币种均为人民币)405万为本金，日万分之三标准，自2016年3月1日起算至实际履行之日止；2、本案诉讼费由被告承担。被告姚振辩称，根据合同约定，双方应于2016年2月29日前往交易中心办理过户手续，并在该期限内办妥完税凭证等手续。但原告在该期限前均未办理，导致合同无法履行。原告存在违约行为，故被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告姚振诉称，根据系争房屋买卖合同约定，双方应于2016年2月29日前共同向房地产交易中心办理房屋过户手续。且反诉被告应于上述过户日前办妥相关税收申报、查询购房人住房情况、银行贷款审批等，并取得完税证明、查询结果及抵押登记材料。任何一方违反合同约定的，违约方应按日万分之三标准向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除合同，若守约方选择单方面解除本合同的，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。依法订立的合同应全面履行，反诉被告违反合同约定，应当承担违约责任。现反诉原告诉至法院，请求法院判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金81万元；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告王文辩称，虽然双方并未在合同约定的2016年2月29日前办理过户手续，但被告2016年3月3日同意并配合反诉被告办理了贷款，其行为表示反诉原告已经同意对合同约定的过户时间进行变更，同意将约定的过户时间延后，并不影响合同的继续履行。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2015年10月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下的上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋价格为405万元。双方确认，在2016年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第二条约定，双方同意于上述过户日期前办妥如下手续：1、房屋转让的相关税收并取得了完税凭证；2、乙方已办理房产税的申报手续，且相关部门已出具《上海市个人住房房产税认定通知书》；3、乙方已查询购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况，查询窗口出具的《查询结果》显示，乙方此次购房不违反限售规定，符合房地产交易、过户的要求；4、乙方申请的贷款已通过银行贷款审批，且银行出具了抵押登记的所有材料给乙方。第四条第六款约定，甲乙双方若有任何一方未按合同约定及时全面履行自己义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按总房价款的日万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。附件三付款协议约定：买卖合同签署前，乙方已通过居间方向甲方支付定金10万元；签订合同当日支付房款10万元；2015年11月10日前，乙方向甲方支付房款100万元；乙方提供贷款方式向甲方支付房款280万元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内；房屋交付当日，乙方向甲方支付房款5万元。同日，双方签订《补充协议》，约定总成交价为净到手价为405万元。甲方承诺该房屋是本人上海满五年，唯一一套居住用房，乙方则承担支付交易中所涉及的所有相关税费。合同签订后，原告支付房款120万元。2016年3月3日上午，原、被告共同办理贷款手续。后，被告因原告延后办理贷款手续，其预判迟延付款的期限已达到解除合同的条件，故拒绝陪同原告办理系争房屋的房产税的申报手续。同年3月16日，被告向原告发《律师函》，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》并要求原告承担违约责任。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。反诉查明事实同本诉。反诉原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本诉部分，根据合同约定，双方应在2016年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但双方于2016年3月3日前往办理贷款手续，实际的过户时间必然晚于合同约定的过户时间。被告于2016年3月3日陪同原告办理贷款手续，其已经以行为表明其同意延后合同关于过户时间的约定。相应的审税手续、过户手续、支付房款、房屋交接等后续合同义务均应相应顺延。故本院对原告要求被告继续履行系争房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，原告应当支付剩余房款，被告应当在收到房款后协助原告办理系争房屋的过户手续。关于违约金，因原告迟延办理贷款审批手续，该责任在原告，原告违反合同约定，应当承担迟延履行的违约责任，故本院对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。反诉部分，根据以上论述，本院对反诉原告要求解除系争房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。关于违约金，反诉原告以实际行动认可合同延期履行，并不代表其放弃向反诉被告主张延期履行的违约责任，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金标准，合同约定的过户日期为2016年2月29日，事实上，反诉被告在2016年3月3日才办理贷款手续，根据惯例，贷款审批手续需要合理的期限，因此反诉被告在2016年4月才可具备办理过户手续的条件，故反诉被告应当支付该段期间迟延履行违约金。结合合同约定和本案实际情况，本院酌情确认反诉被告应当给付反诉原告违约金6万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、原告王文应于本判决生效之日起十日内给付被告姚振上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款人民币285万元；二、被告姚振于原告王文给付上述房款之日协助原告王文办理上海市志丹路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续；三、对原告王文的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告王文应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告姚振违约金人民币6万元；五、对反诉原告姚振的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费人民币29,600元，减半收取，计人民币14,800元，由被告姚振负担。本案反诉受理费人民币5,950元，由反诉原告姚振负担人民币5,510元，由反诉被告王文负担人民币440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张 端
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。