广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6044号
上诉人（原审原告）：深圳市宝安区投资管理有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：林戈，该公司董事局主席。
委托代理人：齐毅保，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人：林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市润民贸易有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：李定平，该公司董事长。
委托代理人：傅辉阳，广东东丰律师事务所律师。
上诉人深圳市宝安区投资管理有限公司（以下简称“宝安投资公司”）与上诉人深圳市润民贸易有限公司（以下简称“润民公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第916号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
宝安投资公司原审诉讼请求：1、判令解除宝安投资公司与润民公司签署的租赁合同；2、判令润民公司于判决生效之日起五日内搬离XXXX综合楼，并向宝安投资公司实际交付建筑物XXXX综合楼；3、判令润民公司向宝安投资公司支付占用费人民币968,000元(占用费按人民币242,0O0元／月计算，自2015年1月1日起算，暂计至变更诉讼请求之日，此后继续计算至润民公司向宝安投资公司返还租赁物之日止)；4、判令润民公司于判决生效之日始向宝安投资公司支付违约金人民币110,000元；5、确认宝安投资公司无须向润民公司返还租赁保证金人民币200,000元；6、诉讼费、保全费由润民公司承担。
原审法院审理查明：原XX县XX工业公司于1992年获批建设用地规划许可证，该建设用地位于宝安XX区，用地单位为XX县XX工业公司，项目名称为工业用地，用地面积为149913平方米。经深圳市人民政府(深府复[XXXX]XXXX号)批准，深圳XXXX股份有限公司(以下简称安X公司)于1992年成立。1994年8月份，经宝安区建设局批准该建设用地为XXXX综合楼用地，总面积为4429.5平方米。1994年11月1日，深圳XXXX股份有限公司召开董事扩大会议，成立注销“安X公司”清算小组，由深圳宝安区XXXX总公司（以下简称化X公司）、深圳XX（集团）股份有限公司（以下简称宝X公司）及宝安投资公司三家股东公司承继安X公司资产，安X公司在建的综合楼由宝安投资公司接管。1999年12月10日，深圳市宝安区人民政府就区属企业改革与发展有关问题召开协调会议，会议就深圳市宝安区XX实业公司的出路问题提出处理意见，由于收回贸X公司经营的XXXX区临时农贸批发市场用地，为照顾公司及其员工出路问题，同意由宝安投资公司做协调工作，将该公司兼并到区XX总公司，安排其XXXX市场迁到属XX总公司的XXXX综合楼，由宝安投资公司拟成立的物业托管公司接收部分公司职工。深圳市宝安区企业改革领导小组于200O年12月28日作出《关于区XX实业公司改制的会议纪要》(深宝企改办会纪【XXXX】X号)，会议指出，鉴于区XX实业公司严重资不抵债、扭亏无望，决定从2001年2月1日起对其实行停业整顿，会议决定由区XX实业公司员工出资成立新公司，租用宝安投资公司XX区综合楼经营。区XX实业公司于2000年5月向深圳市规划国土局宝安分局申请将XXXX综合楼一、二层改作XXXX市场，获批后由区贸X公司进行改建并获消防验收合格。区贸X公司当时共有员工27名，其中23名办理了下岗失业，并领取了区政府的下岗补贴。该23名员工于2001年5月10日成立了润民公司，其法定代表人为李定平，企业类型为有限责任公司，经营期限自2001年5月10日起至2051年5月10日止。
2006年1月1日，宝安投资公司与润民公司签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定将宝安区70区留仙二路XXXX综合楼，共计面积9182平方米出租给润民公司经营XXXX市场，租赁期限从2006年1月1日起至2011年12月31日止，月租金为人民币11万元。双方在租赁合同中约定，宝安投资公司可向润民公司收取人民币20万元的租赁保证金。双方在租赁合同第二十一条约定，本合同终止后，润民公司应于当日内迁离及交还租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施完好，同时结清应当由润民公司方承担的各项费用并办理有关移交手续。润民公司逾期不迁离或不返还租赁房地产的，宝安投资公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向润民公司方收取双倍租金；第二十二条约定，本合同约定的租赁期届满，润民公司需继续租用租赁地产的，应于租赁期届满之日前两个月向宝安投资公司提出续租要求，在同等条件下，润民公司方对租赁房地产有优先承租权。
润民公司于2011年10月30日向宝安投资公司递交报告，要求在原签订的租赁合同的基础上续租10年，于2011年12月28日要求续租6年。宝安投资公司于2012年5月10日作出答复：一、双方就上述9182平方米物业在原租赁合同基础上续签一年，即自2012年1月1日至2012年12月31日止，租金在原合同价格基础上上浮10%，按人民币121,000元/月计算；二、以上合同期限届满，如宝安投资公司仍未对上述物业实施更新规划改造，且润民公司能够积极配合了上述租赁物业，经润民公司书面申请续租后，宝安投资公司同意优先考虑续租给润民公司；三、请自收到答复起5个工作日内与宝安投资公司签订上述物业租赁合同，否则视为润民公司自动放弃续租。
2014年12月29日，宝安投资公司向润民公司发出《关于终止租赁关系并返还XXXX综合楼的函》，要求润民公司于2015年1月31日前将XX综合楼返还给宝安投资公司，并办好返还交接手续，同时，宝安投资公司通知XX市场各分租户，宝安投资公司与润民公司之间的租赁关系已于2014年12月31日终止，已将综合楼委托宝安投资公司下属企业深圳市宝安XXXX有限公司管理，并要求各分租户从2015年1月1日起，不得再与润民公司签订租赁合同，应当与XXXX公司办理租赁手续。宝安投资公司于2015年3月9日向润民公司发出《关于你司非法占用XXXX综合楼及相关事项的告知函》，要求润民公司返还租赁物业。
另查明，润民公司向宝安投资公司交付完毕2015年5月份的租金，从2015年6月1日起未再支付。
原审法院认为：宝安投资公司与润民公司协商一致，将租赁物业出租给润民公司使用，由润民公司支付租金，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。
本案争议的焦点一关于变更诉讼请求的程序问题。本案共进行两次庭审，第一次庭审完毕后，原审法院认为案件较为复杂，不宜适用简易程序审理，因此，将本案转为普通程序审理，均重新给予宝安投资公司、润民公司举证期限。在转为普通程序的审理过程中，宝安投资公司主张变更诉讼请求，以新的诉讼请求来代替原来的诉讼请求，是宝安投资公司的一项诉讼权利，其对该项权利的行使，未违反法律规定，没有损害国家、集体和他人的利益，法院对宝安投资公司变更诉讼请求的行为予以准许，润民公司认为宝安投资公司变更诉讼请求，违反法定程序的辩解意见，无法律依据，原审法院不予支持。
本案争议焦点二关于行使合同权利主体问题。润民公司在庭审过程中，提出宝安投资公司不是房地产权的使用权人，不能行使使用、收益的权利。宝安投资公司提交证据，证明其承继了原XXXX综合楼的使用权，且润民公司签订的租赁合同也是与宝安投资公司签订的。宝安投资公司作为租赁合同的相对方，一直在履行合同义务及享有合同权利，润民公司在交纳租金、协商续租等事宜均是相对宝安投资公司方。虽然建设用地许可证及规划许可证注明的使用权人为XX县XX总公司，但宝安投资公司提交的深宝府[XXXX]XX号文件，证明深圳市宝安区人民政府授权宝安投资公司代表区政府履行出资人职责，负责区属国有资产的运营和管理。由于XXXX综合楼在企业改制过程中，因历史原因未在国土登记部门界清权属关系，但根据政府文件，仍然由宝安投资公司享有该栋物业的使用权与收益权，润民公司认为宝安投资公司不具有合同主体资格的主张，无事实依据，原审法院不予支持。
本案争议焦点三区政府是否行政许可润民公司无限期租用涉案租赁物业。宝安投资公司、润民公司双方均提交了深宝府会纪[XXXX]XXX号及深宝个改办会纪[XXXX]X号会议纪要，宝安投资公司认为，该两份会议纪要证明了区XX实业公司系润民公司的前身，为解决下岗员工出路，宝安区企业改革领导小组决定由区XX实业公司员工出资成立新公司向宝安投资公司租赁XXXX综合楼经营XX市场，该决定是采用市场经济手段促进就业，并非政府承诺，宝安投资公司亦从未承诺解决润民公司员工出路，同时亦证明对员工下岗已进行了相应的补偿。润民公司认为从区属企业改革与发展有关问题协调纪要可以看出，区政府是收回了润民公司的股东原来所属区贸X公司的XXXX市场用地后，为照顾公司员工的出路，才将涉案房产由宝安投资公司承租给润民公司。该会议纪要内容第2条明确规定了是区贸X公司的员工承租XXXX综合楼，该条未规定租赁时间，从安置员工的角度讲，应是安置到员工退休为止。深宝府会纪[XXXX]XXX号会议纪要第三条第（四）项规定，“关于XX实业公司出路问题。由于收回该公司现经营的XXXX区临时XXXX市场用地，为照顾公司及其员工的出路，同意由宝安投资公司做协调工作，将该公司兼并到区XX总公司，安排其XXXX市场迁到属XX总公司的XXXX综合楼，由宝安投资公司拟成立的物业托管公司接收部分贸X公司职工”。深宝企改办会纪XXXX]X号会议纪要第二条规定，“会议同意由区XX实业公司员工出资成立新公司，租用宝安投资公司XX区综合楼经营”。原审法院认为，该两份会议纪要所确定的事实是：1、宝安投资公司要协商润民公司员工出路问题；2、XXXX综合楼由宝安投资公司进行管理；3、润民公司向宝安投资公司租用XXXX综合楼。区政府会议纪要，未明确指明润民公司租用XXXX综合楼的租赁期限，更没有以行政行文的方式许可润民公司可以租用XXXX综合楼直至其员工退休。因此，润民公司主张其向宝安投资公司租用XXXX综合楼直至其员工退休的意见，无事实依据，双方之间的租赁合同应当依照合同法的规定及双方所签订的租赁合同确定双方各自应当享有的权利和承担的义务。
本案争议焦点四租赁合同终止时间问题。2006年1月1日宝安投资公司与润民公司签订的租赁合同期限从2006年1月1日起至2011年12月31日止，润民公司于2011年10月30日向宝安投资公司递交报告，要求在原签订的租赁合同的基础上续租10年，又于2011年12月28日递交续租报告要求续租6年。宝安投资公司收到续租报告后于2012年5月10日作出答复：一、双方就上述9182平方米物业在原租赁合同基础上续签一年，即自2012年1月1日至2012年12月31日止，租金在原合同价格基础上上浮10%，按人民币121,000元/月计算；二、以上合同期限届满，如宝安投资公司仍未对上述物业实施更新规划改造，且润民公司能够积极配合上述租赁物业管理，经润民公司书面申请续租后，宝安投资公司同意优先考虑续租给润民公司；三、请自收到答复起5个工作日内与宝安投资公司签订上述物业租赁合同，否则视为润民公司自动放弃续租。根据润民公司提交该份续租答复函作为证据的事实，及润民公司2014年12月10日向宝安投资公司交付租金人民币121,000元的事实，原审法院认为，润民公司已收到该份要求其租赁期限至2012年12月31日到期后应当书面申请续租的续租答复函。宝安投资公司、润民公司双方均未补签续租合同，但双方均依照续租答复函约定的租金标准交受租金。因此，原审法院认为，宝安投资公司与润民公司的租赁合同于2012年12月31日续租期限到期后，双方仍然按照续租约定履行不定期租赁事宜。2014年12月29日，宝安投资公司向润民公司发出《关于终止租赁关系并返还XXXX综合楼的函》，要求润民公司于2015年1月31日前将XX综合楼返还给宝安投资公司，并办好返还交接手续，同时，宝安投资公司通知XX市场各分租户，宝安投资公司与润民公司之间的租赁关系已于2014年12月31日停止履行，已将综合楼委托宝安投资公司下属企业深圳市宝安XXXX有限公司管理，并要求各分租户从2015年1月1日起，不得再与润民公司签订租赁合同，应当与XXXX公司办理租赁手续。润民公司于2015年1月1日作出的关于继续经营XXXX综合楼的反馈报告中，提到已于2014年12月30日收到宝安投资公司的终止租赁函。原审法院认为，宝安投资公司与润民公司在履行不定期租赁合同期间，宝安投资公司与润民公司均享有随时解除租赁合同的权利，宝安投资公司于2014年12月29日通知润民公司解除租赁合同，润民公司于2014年12月30日收到该解除合同函，该解除合同函要求润民公司于2015年1月31日前返还租赁物业，宝安投资公司要求解除不定期租赁合同的，应当在合理的期限之前通知润民公司，该合理期限原审法院酌定为一个月时间，且宝安投资公司也要求润民公司在收到通知一个月后即2015年1月31日之前返还租赁物业。综上，原审法院认为双方的不定期租赁合同关系应于2015年1月31日解除。
本案争议焦点五优先承租权问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。目前我国法律没有明确规定优先承租权，亦即承租人没有法定优先承租权，但如果双方按照合同缔约自由约定了优先承租权时，法院应当予以支持。宝安投资公司、润民公司双方签订的租赁合同第二十二条约定，“本合同约定的租赁期届满，润民公司需继续租用租赁地产的，应于租赁期届满之日起两个月向宝安投资公司提出续租要求，在同等条件下，润民公司对租赁房地产有优先承租权”。润民公司于2011年10月30日向宝安投资公司递交续租10年的报告，2011年12月28日要求续租6年的书面报告之处，该两份续租申请均未得到宝安投资公司的同意。宝安投资公司于2012年5月10日答复，可与润民公司续租一年，即从2012年1月1日起至2012年12月31日止，且租期届满后，如宝安投资公司未对物业实施更新规划改造，经润民公司书面申请续租，宝安投资公司可考虑优先续租给润民公司。润民公司从2012年1月1日至2012年12月31日止期间，未再与宝安投资公司签订任何书面的租赁合同或递交优先承租申请，视为润民公司未按双方合同约定在租赁合同到期之前二个月内书面提出优先续租申请，已丧失双方约定的优先承租权。
本案争议焦点六润民公司是否应当支付双倍占用租赁物业费用问题。润民公司租赁宝安投资公司的物业进行经营，认为区政府的会议纪要精神是允许其长期租赁经营所涉租赁物业，并没有恶意占用宝安投资公司的租赁物业而不予返还。且润民公司在收到宝安投资公司的解除租赁合同通知后，仍然按照双方合同期内的租金标准支付房租，未给宝安投资公司造成实际的经济损失，宝安投资公司要求润民公司从2015年1月1日起按月租金的2倍计算占用费的主张，原审法院不予支持。宝安投资公司、润民公司双方均确认润民公司已支付“租金”实为占用费至2015年6月份，润民公司在归还租赁物业前，仍应当按每月人民币121,000元的标准支付从2015年6月份起的占用费。
本案争议焦点七宝安投资公司诉求的违约金及不返还租赁保证金。宝安投资公司与润民公司签订的租赁合同第九条约定，宝安投资公司向润民公司交付租赁物时，可向润民公司收取人民币20万元作为保证金。宝安投资公司向润民公司返还保证金的条件为：1、润民公司履行交付租金及各项费用的义务；2、润民公司未违反租赁物业的约定用途，合理使用租赁物业；3、合同终止后，润民公司应于当日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施完好，同时结清应当由润民公司承担的各项费用并办理有在移交手续。润民公司未违反上述三条约定的第1条及第2条，主要争议点是润民公司是否占用租赁物业拒不返还迁离租赁物业的问题，润民公司认为区政府的会议纪要精神是允许其长期租赁经营所涉租赁物业，并没有恶意占用宝安投资公司的租赁物业而不予返还，宝安投资公司向法院提起诉讼，润民公司出庭应诉，证明其希望通过法律评判标准来解决双方的纠纷，不属于恶意不返还租赁物业，宝安投资公司主张不返还租赁保证金的诉求，原审法院不予支持，润民公司在答辩意见中主张予以抵扣房屋占用费的意见，原审法院予以支持。
宝安投资公司与润民公司签订的租赁合同第十九条约定，出现下列情形之一时，宝安投资公司可就因此造成的损失向润民公司要求支付违约金人民币11万元：1、润民公司拖欠租金达30天以上；2、润民公司拖欠可能导致宝安投资公司损失的各项费用达人民币11万元以上；3、润民公司利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4、润民公司擅自改变租赁房地产结构或者用途的；5、润民公司违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；6、未经宝安投资公司同意及有关部门批准，润民公司擅自将租赁房地产进行装修。润民公司在履行租赁合同过程中，均未违反上列约定条款，按合同约定，不应向宝安投资公司支付违约金人民币11万元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认宝安投资公司与润民公司之间的不定期租赁合同关系于2015年1月31日解除；二、润民公司应于判决生效之日起十日内将租赁物业返还给宝安投资公司；三、润民公司应于返还租赁物业后十日内向宝安投资公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月人民币121,000元从2015年6月1日起支付到实际交还租赁物业之日止），润民公司交纳的租赁保证金人民币20万元可抵扣应支付的房屋占用费；四、驳回宝安投资公司其他诉讼请求。案件受理费人民币16,302元，宝安投资公司已预缴，由宝安投资公司承担人民币13,215元，润民公司承担人民币3,087元。
上诉人宝安投资公司与上诉人润民公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人宝安投资公司上诉请求：一、变更判决第三项为润民公司于判决生效之日起十日内向宝安投资公司支付房屋占用费人民币2，178，000元（房屋占用费按人民币242，000元／月计算，自2015年2月1日起算，暂计至宝安投资公司提起上诉之日，此后继续计算至实际交还租赁物业之日止）；二、判决润民公司于判决生效之日始向宝安投资公司支付违约金人民币110，000元；三、确认宝安投资公司无须向润民公司返还租赁保证金人民币200，000元；四、诉讼费由润民公司承担。事实与理由：一、润民公司占用宝安投资公司租赁物业，经宝安投资公司催告后仍拒不返还，存在主观恶意，应按合同约定自2015年2月1日始向宝安投资公司支付两倍租金作为房屋占用费。原审判决以润民公司认为区政府会议纪要精神是允许其长期租赁经营案涉租赁物业为由，认定润民公司并没有恶意占用宝安投资公司的租赁物业而不予返还，但实际上区政府会议纪要并未体现允许润民公司长期租赁的精神，且宝安投资公司受托代表区政府履行出资人职责，负责区属国有资产的运营和管理，其已代表区政府作出终止租赁关系的意思表示，且已送达润民公司。因此，宝安投资公司向润民公司发出《关于终止租赁关系并返还XXXX综合楼的函》系代区政府履行出资人职责，润民公司收到区政府、宝安投资公司明确告知终止租赁关系的函件后，仍拒不返还，存在主观上的恶意，应按租赁合同第二十一条约定，就逾期搬迁部分向宝安投资公司支付双倍租金（即房屋占用费）。二、润民公司负有立即向宝安投资公司支付案涉物业的房屋占用费的义务，其应支付的时间并非润民公司返还租赁物业后十日内。润民公司非法占用宝安投资公司的物业，已造成宝安投资公司的巨额经济损失，其负有立即向宝安投资公司清偿债务的义务，但原审判决判令润民公司于返还租赁物业后十日内向宝安投资公司支付房屋占用费，该判项并不符合法律规定，且容易扩大宝安投资公司的损失。如上述第一条所述，润民公司强行占有案涉物业，并非主观认识错误，而是其主观上拒不返还，客观上实际控制涉案物业，如果按原审判决所述，润民公司若一直不予返还案涉物业，依据原审判决判项无法确定支付时间，宝安投资公司无法通过原审判决实现案涉债权，因此，原审判决存在严重偏袒润民公司，扩大宝安投资公司损失之嫌。综上，宝安投资公司请求变更支付房屋占用费的支付时间。三、润民公司违反合同约定，拒不返还案涉物业，且拒付房屋占用费，已严重违反合同约定，应向宝安投资公司承担违约责任。润民公司恶意占有案涉物业，拒不返还，已违反租赁合同第二十一条，润民公司一方面向法院虚构事实称区政府允许其长期租赁，另一方面却强占物业拒付房屋占用费，存在严重的主观恶意，因此其应按租赁合同第十九条第一、二款约定，向宝安投资公司支付违约金11万元。原审判决认定润民公司不存在违约行为属于认定事实不清，法律适用法律错误，应予纠正。四、润民公司未于合同终止后当日返还迁离及交回租赁房地产，宝安投资公司无需返还租赁保证金人民币20万元。租赁合同第九条约定，宝安投资公司向润民公司交付租赁物时，可向润民公司收取人民币20万元作为保证金。宝安投资公司向润民公司返还保证金的条件为：1、润民公司履行交付租金及各项费用的义务；……3、合同终止后，润民公司应于当日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施完好，同时结清应当由润民公司承担的各项费用并办理移交手续。润民公司妄图通过虚构区政府允许其长期租赁的借口强占案涉物业，对宝安投资公司终止合同的通知置之不理，实际上已严重违反上述合同约定，无权要求返还租赁保证金。原审法院允许其用租赁保证金抵扣租金将其强占案涉物业的违法行为合法化，属于认定事实不清，应予纠正。
润民公司针对宝安投资公司的上诉答辩称，宝安投资公司的上诉理由不能成立，没有任何事实和法律依据，在一审被一审法院驳回，因此，请求二审法院也依法予以驳回。
上诉人润民公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回宝安投资公司的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费由宝安投资公司承担。事实与理由：一、本案纠纷不属于平等主体之间的房屋租赁合同纠纷，因此，一审法院将本案的案由列为平等主体之间的“房屋租赁合同纠纷”而受理，无疑是错误的。润民公司系由原国有企业“宝安贸发实业有限公司”改制而来，润民公司的股东为原贸X公司的23位下岗职工；而宝安投资公司系润民公司的主管单位。润民公司之所以租用宝安投资公司的房屋，系因当年宝安区政府出于挽救和扶持原宝安区XX集团公司之目的，将润民公司改制前的贸X公司位于宝安区XXXX区处于经营中的XXXX市场用地收回，整合给了宝安区XX集团公司。之后，为解决贸X公司和员工的出路问题，在1999年12月10日由宝安区政府梁某某主持召开的《区属企业改革与发展有关问题的协调会议》上，便作出了贸X公司XXXX市场整体搬迁至XXXX综合楼的决议（而XXXX综合楼属宝安投资公司的物业），从而，才产生了润民公司租用宝安投资公司房屋的问题。关于贸X公司XXXX市场迁移至XXXX综合楼的该项《决议》如下：“（四）关于XX实业公司的出路问题。由于收回该公司经营的XXXX区临时XXXX市场用地，为照顾该公司及其员工的出路，同意由区投资管理公司做协调工作，将该公司兼并到区XX总公司，安排其XXXX市场迁到属XX总公司的XXXX综合楼，由区投资管理公司拟成立的物业托管公司接收部分贸X公司职工。”（见深宝府会纪[XXXXXXX号，1999年12月21日）根据以上《会议纪要》的精神，2000年4月12日，贸X公司向深圳市规划国土局宝安分局呈送了《关于改建XXXX综合楼作XX市场的请示》。对该请示，深圳市规划国土局宝安分局作了以下复函：“来文收悉，根据深宝府会纪[XXXX]XXX号区工作会议纪要精神和消防部门审核意见，经研究，原则同意宝城XX区XXXX综合楼首层、二层裙楼部分（建筑面积合约2500平方米）改为XXXX市场。但由于你司不是该地产权单位，根据有关规定，请接函后由产权单位申办其他相关手续。”2000年5月18日，深圳市规划国土局宝安分局规划科（曾某和吴某某）对贸X公司申请将XX区XXXX综合楼一、二层改作XXXX市场一事，在向局领导汇报请示中提出了以下处理意见：“该司申请XX区XXXX综合楼一、二层改作XXXX市场，以安置XX区临时XX市场拆迁。区投资公司已出示有关同意证明，考虑该司实际经济状况，根据深宝府会纪【XXXX]XXX号工作会议纪要精神，拟同意其将XX区XXXX综合楼一、二层改作临时XXXX市场的申请。妥否，请批示！”2000年5月19日，深圳市规划国土局宝安分局领导曾某在该请示上批示：“同意将XX区XXXX综合楼一、二层改为临时XXXX市场，请区XX实业公司先办理消防手续后再到我局办理改功能手续。”2000年11月22日，宝安投资公司为贸X公司向宝安区工商局出具了以下《证明》：“兹有区XX实业公司现租用我司XX区原XXXX综合楼经营XXXX市场，该综合楼已向宝安区规划国土局报建，产权属我司享有，有关手续正在办理之中。现市场改造工程已完工，请贵局给予该司办理有关市场登记手续为盼！特此证明。”2000年12月15日，深圳市规划国土局新安所在以上《证明》上加批：“经核，宝安规划国土分局原则同意XXXX区XXXX综合楼首层、二层裙楼部分改造为临时XXXX市场，请给予办理有关市场登记手续。”2000年12月28日，由宝安区企改办黎某某主持召开的《宝安区企改办工作会议》上，再次就“区XX实业公司的改制方案”进行了研究，并作出了以下决议：“一、鉴于区XX实业公司资不抵债、扭亏无望，会议决定从2001年2月1日起对其实行停业整顿。二、会议同意由区XX实业公司员工出资成立新公司，租用区投资管理公司XX区综合楼经营。三、XX实业公司停业整顿工作由区投资管理公司负责，员工安置按现行有关政策办理。四、鉴于原XX实业公司员工筹组新公司需要一个过程，会议同意新公司注册前可使用原XX实业公司的营业执照经营。”参加该次会议的还有宝安投资公司当时的副经理林某某、贸X公司的经营班子及区企改办的有关工作人员（见深宝企改办会纪XXXX]X号，2001年1月4日）。根据以上所述，不难看出：其一，润民公司之所以租用宝安投资公司的原XXXX综合楼首层和二层、并改造为XXXX市场，是有前因后果的，是基于区政府对润民公司（贸X公司）的物业进行调整、划转、置换而来的，若不是区政府当年出于扶持区属另一家国有企业的目的而将润民公司（贸X公司）正在经营中的XX市场用地收回整合给了另一家国有企业，润民公司根本就不需要租赁宝安投资公司的房屋，润民公司的这一租赁行为是因服从全局利益而作出的牺牲行为；其二，区政府安排润民公司租用宝安投资公司的原XXXX综合楼并改造为XX市场，是出于解决润民公司和员工的出路而作出的政策性安排，是对润民公司和员工之前作出牺牲的一种补偿，显然，这种由政策性的安排和补偿而产生的租赁行为是一种典型的行政性行为，而非平等主体基于合意而产生的租赁行为；其三，宝安投资公司让润民公司租用其房屋，并对租用房屋进行功能改造，是其作为润民公司的主管单位执行区政府的决议而应尽的责任和义务，更何况在润民公司（贸X公司）的原XXXX市场用地被调整给宝安区XX集团公司时，全是由宝安投资公司一手包办的，因此，对润民公司和员工的出路，宝安投资公司更是负有不可推卸的责任，在此种情形之下，润民公司与宝安投资公司之间的房屋租赁关系，显然，就不是平等主体之间的房屋租赁合同关系；其四，在润民公司租用宝安投资公司的房屋并改造为XXXX市场的过程中，历经了多个相关政府部门的审批，也显然，若润民公司与宝安投资公司之间的房屋租赁仅仅是平等主体之间的租赁合同关系，怎么可能会牵扯到如此多的政府部门参与其中？由此，同样显示了润民公司与宝安投资公司之间的房屋租赁（包含对房屋功能的改变），绝非只是一种简单的平等主体之间的房屋租赁合同关系；其五，该XXXX市场发展今天的规模，凝集了润民公司和23位股东的心血和汗水，作为润民公司主管单位的宝安投资公司，怎能见利忘义，抛弃自己应尽的义务和责任而将润民公司一脚踢开？如此做法，于情于理于法都说不过去。基于以上所述，不难看出，本案纠纷根本不属于通常平等主体之间的房屋租赁合同纠纷。因此，一审法院将本案的案由列为平等主体之间的“房屋租赁合同纠纷”而受理，并依据合同法而作出判决，无疑是错误的。二、根据最高人民法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”之规定，一审法院受理本案无疑是错误的。对最高人民法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条的理解和适用，相关权威人士作了以下解读：“对企业国有资产进行行政性调整、划转一般发生在国有企事业单位之间的，因管理体制和组织机构调整等，将属于一个国有企事业单位的资产划拨给另外一个企事业单位。这种调整和划转是实现国有企业产权重组的一种重要方式，是国家资产管理局根据财政部规定的范围和手续操作的。从该行为的法律性质上考虑，调整和划转资产是无偿的，不是等价交换的市场交易行为，是国家资产管理部门对所属企事业单位的行政管理行为，不是平等主体之间的民商事法律行为，因此，在调整和划转过程中发生的纠纷，不能适用民事诉讼程序获得司法救济，而应按相关机制予以解决。”本案之情形，无疑属于上述规定之情形，属于政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷。因此，属于人民法院不予受理的纠纷。因此，一审法院受理本案无疑是错误的。综上，请求二审法院依法撤销原一审判决，驳回宝安投资公司的全部诉讼请求。另庭审中补充称：即便本案仍属于人民法院的受案范围，但原一审判决仍是错误的，恳请二审法院依法撤销原一审判决，依法驳回宝安投资公司的全部诉讼请求。
宝安投资公司针对润民公司的上诉答辩称，一、宝安投资公司已在2001年按政策要求足额给予原贸X公司员工安置补偿，原贸X公司员工自发成立润民公司，并租赁场地经营XX市场是市场经济行为。二、宝安投资公司及相关部门从未作出允许润民公司永续经营的意思表示，双方在XX市场的经营过程中，仍遵循市场经济规律，签署掀起租赁合同并支付租金。三、宝安投资公司与润民公司的租赁合同于2012年12月31日到期，之后没有在续签合同，宝安投资公司在2014年12月29日向润民公司发函通知解除合同，润民公司应按通知的要求返还物业并支付双倍租金作为场地占用费。四、宝安投资公司、润民公司之间没有隶属及管理关系，XX市场的出租并非行政调整、行政划拨，因此，本案系一般的房屋租赁合同，人民法院受理本案并依法作出判决，并没有违反法律规定。五、润民公司在租赁场地经营XX市场的过程中，存在严重的违反安全管理规范的情形，XX市场存在严重的安全隐患，街道办、公安、消防部门多次作出整改要求，至今仍未整改，为维护宝安投资公司的合法权益，保障商贩和XX市场其他人员的人身安全，请求支持宝安投资公司的诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。润民公司与宝安投资公司均为独立的公司法人，均为市场经营主体，所签署的房屋租赁合同为民事合同，润民公司上诉主张宝安投资公司系润民公司的主管单位、双方纠纷不属于平等主体之间的房屋租赁合同纠纷、本案纠纷属于政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷等理据不足，并据此主张本案不属于人民法院的受案范围理由不成立，本院不予支持。双方签订的合同租赁期限届满后没有续签合同，但润民公司继续使用租赁物并按新的租金标准121000元/月缴纳租金，宝安投资公司收取租金，双方形成不定期的租赁关系。不定期租赁关系，出租人有权随时解除合同，但要在合理期限之前通知承租人。宝安投资公司在合理期限之前已经履行了解除合同通知义务，原审法院判令双方租赁关系于2015年1月31日解除符合法律规定，本院予以确认。润民公司主张宝安投资公司无权单方终止租赁合同缺乏法律依据，本院不予采纳。因双方签订的原书面租赁合同已到期且租金标准已变更，双方在原合同履行期间不存在违约行为，宝安投资公司依据原书面租赁合同要求没收租赁保证金及润民公司支付双倍租金依据不充分，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。但原审法院判令润民公司返还租赁物业后才须支付拖欠的房屋占用费法律依据不足，本院予以纠正。
综上，润民公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。宝安投资公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第916号民事判决第一、二、四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第916号民事判决第三项为：润民公司应于本判决生效之日起十日内向宝安投资公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月人民币121,000元从2015年6月1日起支付到实际交还租赁物业之日止），润民公司交纳的租赁保证金人民币20万元可抵扣应支付的房屋占用费。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16,302元（宝安投资公司已预缴），由宝安投资公司承担人民币13,215元，润民公司承担人民币3,087元；二审案件受理费35871元，由润民公司和宝安投资公司按各自预缴数额负担，诉讼保全费5000元（宝安投资公司已预缴），由润民公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。