广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1090号
上诉人（一审被告）：卢尊韦。
委托代理人：凌其鹏，广西益佳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：田金连。
委托代理人蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西南宁信誉房地产经纪有限公司。
法定代表人：崔站军。
上诉人卢尊韦因与被上诉人田金连、广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称信誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月29日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解，又于2015年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人卢尊韦的委托代理人凌其鹏、被上诉人田金连的委托代理人蒋星住到庭参加诉讼。被上诉人信誉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经依法延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月27日，田金连和卢尊韦、信誉公司签订《信誉公司房屋买卖合同》（ＮＯ：×）一份，卢尊韦是出卖方，田金连为买受方，信誉公司是经纪方，合同约定卢尊韦向田金连转让房屋一套，坐落于南宁市鲁班路87号隆源国际花园×栋×单元×号房，转让价格为510000元。合同还约定：田金连于合同签订当日将10000元定金交付信誉公司；定金由信誉公司托管，田金连将定金交付信誉公司视为卢尊韦收讫，待经纪方查验该物业产权清晰有效后将定金转付予卖方；在银行还款当日，田金连需另外向卢尊韦支付130000元的首付款；剩余房款由田金连办理银行贷款解决，卢尊韦、信誉公司应当配合；在银行贷款审批通过后及交税完税并开出销售不动产统一发票三个工作日内，买卖双方须签署《存量房买卖合同》并递件至南宁市房屋产权交易中心；卢尊韦应当在2012年9月1日将房屋交付田金连；该物业是以签约之时现状（详见家私电器清单）售予买方；如果买方未能履行本合同之条款致使合同不能顺利完成，即构成合同根本违约，卖方有权选择没收买方已付之定金或者追究违约责任，要求买方赔偿违约金成交价的20%给卖方。如卖方未能履行本合同之条款致使合同不能顺利完成，即构成合同根本违约，买方有权选择要求卖方返还双倍定金或追究卖方违约责任，要求卖方赔偿违约金成交价的20%给买方。在房屋买卖合同的首部还记载有：“郑重声明：凡我司员工向客户收取任何款项，均须出示印有我司收款专用章的正式收据或者发票、相关单位的正式收据或者发票方为有效，其余形式我司一律不予承认。特此声明！”合同三方在合同的备注栏补充约定：经买卖双方协商，房价510000元包括房屋内的家电家具。2012年8月30日，田金连将办理购房所需的加急费用2000元和办理南宁市社保款6000元交予信誉公司的员工卢凡朝，卢凡朝向田金连出具了编号为×和×的收据。2012年8月31日，林富豪在建设银行南宁市桃园支行向广西财政厅缴纳220元的广西财政非税业务缴费。2012年9月27日，卢尊韦向田金连出具了10000元的收据一份，编号为×，收据上注明为田金连购买南宁市鲁班路×号隆源国际花园×栋×单元×号房的定金（先把定金托管经纪方）。2012年11月14日，林富豪与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款目的是购买卢尊伟的南宁市鲁班路×号隆源国际花园×栋×单元×号房。截止本案庭审前，南宁市鲁班路×号隆源国际花园×栋×单元×号房仍处于卢尊韦名下；田金连未在南宁市参加社会保险。
2013年4月2日，田金连诉至一审法院，要求判令：1、解除田金连和卢尊韦、信誉公司签订的《信誉公司房屋买卖合同》；2、卢尊韦、信誉公司退回田金连定金10000元并赔偿田金连经济损失8220元；3、卢尊韦向田金连支付违约金102000元；4、卢尊韦、信誉公司承担本案的诉讼费用。
一审法院另查明：2014年7月1日，田金连向法院申请对南宁市鲁班路×号隆源国际花园×栋×单元×号房进行市场价值评估，法院依法委托广西金瑞达房地产评估有限公司进行此次评估。2014年9月3日，广西金瑞达房地产评估有限公司对上述房屋做出《房地产估价报告》，估价为539700元。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，信誉公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。田金连和卢尊韦、信誉公司于2012年8月27日签订的《信誉公司房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，为有效的合同，双方应当依约履行。根据合同约定，田金连应当在签订合同当日将定金支付信誉公司，依照一般的交易习惯，交付定金与签订合同会同时进行。而且田金连收到的收据编号相近，定金收据的编号在前，应当认定田金连在2012年8月27日即向信誉公司支付了10000元定金。因此，卢尊韦关于田金连始至2012年9月27日才将定金交付信誉公司的主张不予支持。田金连以林富豪的名义办理了银行贷款，并要求卢尊韦、信誉公司将房屋过户林富豪的名下，是对己方利益的合理处分，并未构成违约，卢尊韦、信誉公司应当按照田金连的指示交付房屋。然而，卢尊韦并未按照合同约定向田金连交付房屋，其行为已构成违约，且明确表示拒绝履行合同义务，致使合同目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，田金连请求解除田金连和卢尊韦、信誉公司于2012年8月27日签订的《信誉公司房屋买卖合同》，合法有据，予以支持。卢尊韦向田金连出具定金收据，视为信誉公司已将托管的定金10000元转付给了卢尊韦。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，在房屋买卖合同解除后，卢尊韦应当退还田金连已交付的定金10000元。由于定金已非信誉公司托管，田金连关于要求信誉公司共同承担退还定金10000元的责任的诉讼请求，不予支持。
田金连要求卢尊韦、信誉公司赔偿经济损失8220元和要求卢尊韦支付违约金102000元，均属于田金连关于违约金的诉讼请求。卢尊韦违约，应当向田金连承担违约责任；信誉公司在商品房买卖合同中仅承担协助义务，不存在违约行为，不承担违约责任。卢尊韦认为田金连所请求的违约金过高，请求依法减少，因此，违约金应当结合因卢尊韦的违约行为给田金连所造成的损失予以认定。对于造成的损失，将从以下四个方面予以认定：1、田金连为林富豪办理了南宁市社保，其目的应当是为了将来能够享受政府所提供的社会保障，该项利益并未因卢尊韦的违约行为而丧失，因此，社保款及其手续费6220元不属于因卢尊韦的违约行为而造成的损失。2、田金连向信誉公司员工卢凡朝支付办理购房所需加急费用2000元，与房屋买卖合同并无直接和必然的联系，而属于田金连与卢凡朝的另一法律关系，因此，该款项不属于因卢尊韦的违约行为而造成的损失。对于该项损失，田金连可以另行主张。3、因房屋买卖合同未履行，致使田金连遭受了因房屋升值而可以获得的房屋差价之损失。该损失系因卢尊韦的违约行为造成的。广西金瑞达房地产评估有限公司于2014年9月3日对本案争议房屋所做出的《房地产估价报告》，依据客观充分，方法科学，予以认可。因此，田金连因拟购房屋增值所遭受的损失为539700元-510000元=29700元。田金连主张本案争议房屋价值应当以田金连签订《个人住房（商业用房）借款合同》时的银行评估价（570000元）为准，但根据田金连所提交的《个人住房（商业用房）借款合同》，该借款合同约定的评估价仅为545000元，与田金连所述不符，不予采信，对于田金连该项主张，不予支持。另外，该银行出具的评估价与《房地产估价报告》的评估价相差仅为五千余元，差别甚微，足以佐证《房地产估价报告》的客观科学性。卢尊韦以房屋为装修简单为由，主张《房地产估价报告》所认定的房屋装修价值过高，由于卢尊韦未能提交证据予以反驳，不予支持。4、田金连提交的《家电清单》系田金连单方制作，且未提交任何证据予以佐证，不予采信。房屋买卖合同虽约定“房款包括家电家具”，但田金连未能提交证据证明家电家具的明细和价格，且卢尊韦予以否定，因此，对于田金连关于本案争议房屋现值包括房屋评估价值和家电家具价值的主张，不予支持。综上，田金连因卢尊韦违约而造成的损失为29700元，该损失低于房屋买卖合同所约定的违约金，因此，依法将违约金减少为29700元。
另外，卢尊韦关于田金连应当向卢尊韦承担违约责任的主张，由于卢尊韦未向法院提起反诉申请，不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决：一、解除田金连和卢尊韦、信誉公司于2012年8月27日签订的《信誉公司房屋买卖合同》；二、卢尊韦退还田金连定金10000元；三、卢尊韦向田金连支付违约金29700元；四、驳回田金连对卢尊韦的其他诉讼请求；五、驳回田金连对信誉公司的其他诉讼请求。案件受理费2704元，鉴定费2699元，由田金连负担3602元，由卢尊韦负担1801元。
上诉人卢尊韦不服一审判决上诉称：一、上诉人从未拒绝履行合同义务，一审认定上诉人违约没有事实根据。1、被上诉人田金连没有按照合同约定办理贷款手续，根本无法履行支付房款义务；2、被上诉人田金连为非南宁市户口，属于限购对象，根本无法将房屋过户至其名下，由于被上诉人田金连的个人原因导致合同目的无法实现；3、未经上诉人同意，被上诉人田金连擅自将合同义务转让给林富豪，被上诉人田金连的行为已构成根本违约。二、一审认定被上诉人田金连在2012年8月27日支付了定金没有事实依据。三、一审认定上诉人应当将涉案房屋交付给林富豪，没有法律依据。四、一审认定房屋增值为29100元证据不足。被上诉人田金连提供的证据显示，涉案房屋2012年的评估价为545000元，2014年的评估价为539700元，涉案房屋已经贬值。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人田金连的诉讼请求，诉讼费由被上诉人田金连承担。
被上诉人田金连答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人确实不按照合同履行自己的义务。按照合同的约定，被上诉人要求上诉人返还定金和支付违约金有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人信誉公司既未到庭，也未提交书面答辩意见。
当事人二审争议的焦点是：被上诉人田金莲要求上诉人卢尊韦承担违约责任及要求上诉人卢尊韦、被上诉人中介公司赔偿经济损失8220元是否依法有据？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
二审期间，田金连陈述其履行合同情况如下：1、按照合同约定，签订合同后交付了定金。2、给信誉公司办证加急费用2000元。3、为了取得在南宁购房资格，按照信誉公司的要求自行办理南宁市社保支付6000元。4、以侄子林富豪的名义向银行借款，林富豪也与建设银行签订了借款合同。5、因卢尊韦没有按照合同约定偿还银行贷款，故没有支付首付款130000元。
二审还查明：涉案合同第1条约定：田金连和卢尊韦均清楚涉案房屋处在有抵押状态中。第2条ɑ）约定：田金连在签署涉案合同后当日给付定金并由经纪公司托管；ь）Ⅰ约定：首期款130000元须在银行还款当日支付卢尊韦。Ⅱ田金连须在2012年9月5日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料.第5条约定卢尊韦须在2012年9月1日前负责将物业交予田金连使用。第8条ь）约定田金连同意并必须配合卢尊韦通过融资担保公司融资借款解押，卢尊韦须于2012年9月1日或之前做公证全权委托融资担保公司及指定人员办理有关赎楼等相关担保协议，融资担保公司于田金连申请银行按揭贷款审批完成开始融资借贷赎楼。
南宁市社会保险事业局于2013年6月4日向一审法院出具《关于核查田金莲同志缴纳社会保险登记情况的说明》，内容为：经在南宁市社保数据库核查，田金莲，身份证号：未在我市参加社会保险。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，信誉公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
涉案《信誉公司房屋买卖合同》，系田金连和卢尊韦、信誉公司在平等、自愿的基础上于2012年8月27日签订，属于当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，一审认定涉案合同合法有效正确，本院予以维持。田金莲主张解除涉案合同，卢尊韦对田金莲主张解除合同予以认可，信誉公司对一审判决解除涉案合同无异议，故本院予以维持。
关于田金莲要求卢尊韦退还定金及承担违约责任是否依法有据的问题。田金莲系非南宁市户籍，没有在南宁市参加社会保险，属于限制在南宁市购买房屋对象，如继续履行与卢尊韦、信誉公司签订的房屋买卖合同，会产生不能办理约定的按揭贷款，合同无法进行备案及无法办理房屋产权证的风险，并导致房屋买卖合同最终无法履行的后果，故田金莲对涉案合同的解除负有过错。《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》经南宁市政府进行公示，具有公示、公信力，被公众所知悉。卢尊韦明知田金莲不具备在南宁市购房的条件，仍与田金莲签订房屋买卖合同，对该合同的解除亦负有过错。在双方均有过错的情况下，田金莲要求卢尊韦返还定金，依法有据，本院予以支持；田金莲主张卢尊韦支付违约金，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审以田金莲以林富豪的名义办理银行借款，要求卢尊韦将房屋过户至林富豪名下，是对已方利益的合理处分，判令卢尊韦承担违约责任，赔偿田金莲因拟购房屋增值所遭受的损失29700元，无事实和法律依据，本院予以纠正。
信誉公司违规操作，恶意促成田金莲与卢尊韦买卖双方订立合同，现房屋买卖合同不能履行，田金莲请求信誉公司赔偿所造成的损失，应予支持。田金莲为规避风险，以林富豪的名义办理银行借款、交纳南宁社保，目的是以侄子林富豪名义在南宁购房。信誉公司已收取田金莲交来办理购房所需加急费用2000元、办理南宁市社保款6000元，现信誉公司无证据证明上述费用已实际支出，故应由信誉公司向田金莲返还。至于田金莲提交的林富豪向广西财政厅支付的220元非税业务，其诉请卢尊韦、信誉公司赔偿，无法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定涉案合法有效正确，本院予以维持。但认定解除涉案合同的责任由卢尊韦承担不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第754号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第754号民事判决主文第三项；
三、驳回被上诉人田金连要求上诉人卢尊韦支付违约金的诉讼请求。
四、被上诉人广西南宁信誉房地产经纪有限公司退还被上诉人田金莲交纳的8000元。
一审案件受理费2704元，由被上诉人田金连、信誉公司及上诉人卢尊韦各负担901元；鉴定费2699元，由被上诉人田金莲负担。二审案件受理费2704元，由上诉人卢尊韦、被上诉人田金连、信誉公司各负担901元。（诉讼费由当事人履行义务时一并理顺）。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 农虹菲
审判员 高翔宇
审判员 刘 萌
二〇一六年五月二十五日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。