上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2884号
上诉人（原审原告）上海市杨浦区恒阳花苑业主委员会，住所地上海市杨浦区。
法定代表人庄振祥，主任。
被上诉人（原审被告）上海福阳置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈联军，董事长。
委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。
上诉人上海市杨浦区恒阳花苑业主委员会（以下简称“恒阳花苑业委会”）因排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒阳花苑业委会的负责人庄振祥、被上诉人上海福阳置业有限公司（以下简称“福阳置业”）的委托代理人朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，福阳置业系上海市杨浦区辽源西路230弄恒阳花苑小区开发商。上海市辽源西路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室产权登记为“业主共有”，并备注“业主共有房地产，登记不颁发房地产权证”。该小区17号楼系小区配套用房，18号楼系商办楼，其余基本为住宅楼。
2010年3月15日，福阳置业向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局提交《关于将恒阳花苑住宅小区划分为二个物业管理区域的申请报告》（以下简称“申请报告”），该报告载明：公司在办理辽源西路XXX弄XXX号房屋产权证时，因工作失误将230弄14幢变电站1号划入恒阳花苑住宅小区业主共有房地产中，该变电站除去日常电费外，还有人民币748，800元一年的契约服务费，如该变电站划入住宅小区共有房地产，则该笔契约服务费由住宅小区业主共同承担，因此到底由谁来支付该笔费用将会在18号楼业主与小区全体业主间产生矛盾；18号楼房屋性质为办公，有260间办公用房，正式对外开放人流量大、人员结构复杂，而小区内其他均为住宅房屋，如同为一个小区，将给物业管理公司带来非常大的工作量，也容易给住宅小区业主的生活带来安全隐患；为避免矛盾，公司申请将18号商办楼和14幢变电站1号划出恒阳花苑住宅小区，成立单独的物业管理区域，并对物业管理用房作相关调整；恒阳花苑住宅小区总建筑面积128853.15平方米，按要求应配置的面积为287.71平方米，公司提供房源为XX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室；辽源西路XXX弄XXX号商办楼总建筑面积10242.81平方米，按要求应配置的面积为129.89平方米，公司提供房源为XX号XXX室、XXX室、XXX室。2010年3月16日，该申请获得上海市杨浦区住房保障和房屋管理局批准。
2010年4月2日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局出具《业主共有房地产认定证明》两份。（杨）共确（2010）030号《业主共有房地产认定证明》载明：经认定，你公司开发建设的位于辽源西路XXX弄X-
XX、XX-
XX号、地下汽车库的《恒阳花苑住宅楼》商品房项目内的下列房地产属业主共有；一、物业管理企业用房284.96平方米，室号为辽源西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室，业主委员会用房35.98平方米，室号为辽源西路XXX弄XXX号XXX室。（杨）共确（2010）031号《业主共有房地产认定证明》载明：经认定，你公司开发建设的位于辽源西路XXX弄XXX号的《恒阳花苑商办楼》商品房项目内的下列房地产属业主共有；一、物业管理企业用房129.89平方米，室号为辽源西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室，业主委员会用房35.61平方米，室号为辽源西路XXX弄XXX号XXX室。
2010年9月10日，福阳置业向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局递交《物业管理区域划定申报备案表》，载明：恒阳花苑住宅小区业主大会物业管理区域有房屋7幢1413套建筑面积120493.53平方米。2010年10月25日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局江浦办事处及物业管理科作出同意的批复。原审审理中，福阳置业表述该“备案表”中建筑面积与“申请报告”中住宅小区建筑面积不一致的原因是“申请报告”的面积包含未建造的5000平方米。
2009年11月10日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局出具的《上海市商品房销售方案备案证明》中载明：项目名称恒阳花苑，项目坐落辽源西路XXX弄XXX号，建筑面积9333.92平方米，室号为辽源西路XXX弄XXX号1层00，房屋用途为商业，XX号X层XX-
XX、XX号X-
XX层，房屋用途为办公。原审审理中，福阳置业表述该“备案证明”中商办楼建筑面积与“申请报告”中建筑面积不一致的原因是“申请报告”的面积包含变电站、18号楼地下监控室、电信间等不能销售的面积。
2015年5月，恒阳花苑业委会向原审法院提起诉讼，称上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室产权登记为全体业主共有，是全体业主共有的物业企业管理用房，如何使用应由恒阳花苑全体业主决定，但目前福阳置业仅将XXX室35.61平方米的房屋交由恒阳花苑业委会办公，其余房屋均由福阳置业实际占用，福阳置业占用上述房屋没有任何道理，故请求判令福阳置业交付上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室，迁出并交付上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室。
2015年8月14日，原审法院向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局江浦办事处调查恒阳花苑小区设立情况，得知：恒阳花苑有2个小区，X-XX号楼是1个小区，归业委会管理，18号楼是另一个小区，没有划入住宅小区。原审审理中，恒阳花苑业委会、福阳置业一致确认恒阳花苑地块尚有5000平方米地块尚未开发，规划为住宅小区。
原审法院另查明，2014年3月恒阳花苑业委会诉至原审法院，认为辽源西路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋应为恒阳花苑XXX-
XXX号住宅楼全体业主共有的物业管理用房，而上海市杨浦区住房保障和房屋管理局作出的（2010）030号《业主共有房地产认定证明》，仅认定了其中的XXX、XXX室，其余房屋未包括在内，故请求判令撤销上海市杨浦区住房保障和房屋管理局作出的（2010）030号《业主共有房地产认定证明》。案号为（2014）杨行初字第22号。经审查法院认为，业主共有房地产认定证明系房地产开发企业在申请新建商品房所有权初始登记时，所提交的证据，未设定恒阳花苑业委会的权利义务，不属于行政诉讼受案范围。故于2014年6月18日作出行政裁定驳回起诉。
原审法院经审理后认为，福阳置业提供的《关于将恒阳花苑住宅小区划分为二个物业管理区域的申请报告》、《物业管理区域划定申报备案表》、《上海市商品房销售方案备案证明》等证据以及上海市杨浦区住房保障和房屋管理局江浦办事处调查笔录可以证明恒阳花苑确实包括住宅和商办两个小区，恒阳花苑业委会管理范围为住宅小区，并不包括上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号商办楼；《业主共有房地产认定证明》明确住宅楼物业管理用房为XX号XXX室、XXX室、XXX室及XXX室4间，现住宅楼物业管理用房XXX室、XXX室及XXX室福阳置业已交付，福阳置业理应将XXX室亦交付恒阳花苑业委会使用；福阳置业辩称XXX室是预留给尚未建设的5000平方米房屋作为配套用房，鉴于福阳置业未有证据证明该5000平方米建成后会成立新的小区，故对福阳置业将XXX室留待他用的辩称，法院难以采纳。XX号XXX室、XXX室、XXX室为商办楼小区物业管理用房，恒阳花苑业委会要求福阳置业迁出并交付，于法无据，法院难以支持。
原审法院据此作出判决：一、上海福阳置业有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区辽源西路XXX弄XXX号XXX室交付上海市杨浦区恒阳花苑业主委员会；二、上海市杨浦区恒阳花苑业主委员会的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人恒阳花苑业委会不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，恒阳花苑并未划分为两个小区，登记信息也表明相关房产归业主共有。故请求撤销原审判决主文第二项，改判支持恒阳花苑业委会原审全部诉讼请求。
被上诉人福阳置业辩称：恒阳花苑划分为两个物业管理小区的原由及相应审批手续已经在原审中作了相应陈述，福阳置业亦提供了审批手续等证据，原审法院判决正确。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，目前的法律、政策对同一开发小区分割成不同物业管理区域并无禁止性规定，根据原审中的相应证据及原审法院所作的相关调查记录，可以初步认定福阳置业就恒阳花苑小区划分为两个物业管理区域进行了申报审批手续，也获得了有关部门的批准。此外，目前也无证据可以证明恒阳花苑业委会成立时将XX号楼列入其管理范围内。在此情况下，恒阳花苑业委会的上诉请求，依据不足，本院难以采纳。综上所述，原审法院基于已查明的事实，对相应物业用房的交付所作的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市杨浦区恒阳花苑业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 彭浩
审判员 姚跃
二〇一六年一月二十日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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