广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终302号
上诉人（原审被告）：罗骅，男，1963年9月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区，现住广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁修庆，男，1965年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
原审被告：阳江市江城区城西房地产开发公司。住所地：广东省阳江市江城区沿江南路城西街道办事处*楼。
法定代表人：谭学富，该公司负责人。
原审被告：吴荣试，男，1937年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人罗骅因与被上诉人梁修庆以及原审被告阳江市江城区城西房地产开发公司（以下简称城西房产公司）、吴荣试建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年11月26日作出的（2016）粤1702民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：城西房产公司登记成立于1993年2月5日，是从事房地产开发经营的企业法人。该公司已取得阳江市江城区甲路土地（乙小区）的国有土地使用权，该土地使用权类型为出让，用途为商住，使用期限为50年（从1993年7月至2043年7月止）。
1993年3月28日，城西房产公司（甲方）与冯兆祥（乙方）签订《开发西岸甲路协议书》，双方联合开发阳江市甲路土地（即乙小区），该协议约定：由乙方负责投资和经营管理活动；甲方负责代乙方提供有关资质，以其名义对外签订销售土地合同及开具房地产发票，并约定分取固定利润，不参与经营，又不承担风险；乙方在该地开发建筑工程，必须挂靠甲方承接，并按规定上交管理费。1994年1月1日，冯兆祥与罗骅、吴荣试签订了《关于三方合作开发乙（甲路）土地的协议书》，三人约定合伙经营上述乙小区土地，共同投资，共担风险、利益均等，即三人所组成的合伙体挂靠城西房产公司并以该公司名义开发经营甲路土地（乙小区）。在该挂靠关系中，城西房产公司只提供资质给合伙体，并不参与实际经营。1995年4月23日，罗骅、吴荣试与冯兆祥签订《补充协议》，一致同意冯兆祥退伙，其合伙期间经营的债务责任全部转由吴荣试承担，由罗骅、吴荣试两人继续合伙开发经营甲路土地（即乙小区）。
1994年，梁修庆得知乙小区有地销售，委托其妻兄冯远盛（原城西派出所干警，后于2009年7月去世）办理购地事宜。同年9月13日，吴荣试作为经手人开具《售地证明》给冯远盛，内容是：“经研究决定，愿将丙路以东第六号地，面积90平方米，每平方米壹仟肆佰元的售价卖给冯远盛同志。特立此约，作为依据。”同日，吴荣试、施杏萍、鲁荣霞开具《收款收据》给冯远盛，收据载明：收款单位或缴款人：冯远盛；内容：借款；金额：100000元。吴荣试、施杏萍、鲁荣霞分别在收据上的收款人单位签章一栏、收款人一栏、制表一栏上签名。
1996年8月8日，城西房产公司（甲方）与梁修庆（乙方）签订《预定宅地认购书》，约定：乙方向甲方预定坐落于甲路商住地，该地初步规划长度15米，宽度5米，面积75平方米，每平方米定价1400元，合计105000元；乙方从签订认购书之日起按总地价先付100000元，余下5000元在付第一期时起4个月内付清，如乙方不按时付足第二期款项，甲方在规定乙方应交足的尚余款项日起退还乙方首期预交的全部款项，但不予计息，预定的宅地甲方另作安排；甲方在乙方交首期预付款时，先对乙方购地作初步安排，待地完善必要手续和工程后，按先后交款的顺序和规划顺序编号逐号优先安排，如预交款和面积有出入则多还少补；此认购书一式两份，双方各执一份，此认购书要与收款收据一起才能生效。在落款处，吴荣试在甲方一栏签名，梁修庆在乙方一栏签名，城西房产公司在落款时间上加盖公章。梁修庆签名下方，吴荣试写上“丙路C1号地”这一内容。
2005年11月30日，罗骅、吴荣试签订《退伙协议书》，约定同意吴荣试退伙，由罗骅独自一人承担乙小区（甲路土地）经营管理以及债权债务责任。2006年4月8日，罗骅作为原甲路土地的开发方与城西房产公司签订《补充协议书》，约定由罗骅挂靠该公司开发经营甲路土地，罗骅自主经营，自我管理，自负盈亏，并承担经营中的一切债权债务。2006年9月28日，罗骅作为受让方与城西房产公司作为转让方，就本案涉讼的C1号等土地签订了一份《土地使用权转让合同》，约定城西房产公司将乙小区C1、C2、C3号等地块以每平方米200元，合共46500元的价格转让给罗骅。2006年12月21日国土部门核发土地使用权证给罗骅，将包括C1号地在内的上述土地使用权登记至罗骅名下。
此后，梁修庆以其与城西房产公司签订购地协议并支付购地款，但城西房产公司一直没有向其出具手续办理土地过户登记，还将上述土地登记至投资人罗骅的名下，侵害了其合法权益为由，于2013年3月18日诉至原审法院[案号：（2013）阳城法民一初字第261号]，请求判令城西房产公司、罗骅和吴荣试立即将阳江市江城区乙小区C1号商住地过户给梁修庆。在（2013）阳城法民一初字第261号案件中，除查明以上事实外，还查明如下事实：（1）梁修庆明确表示放弃对参与开发经营甲路土地（乙小区）的合伙人冯兆祥的起诉。（2）吴荣试对梁修庆提供的《售地证明》、《收款收据》无异议，确认《售地证明》所约定的丙路以东第六号地就是C1号地，该地在1994年合伙体准备销售给梁修庆时根据合伙体自己画的图，面积是90平方米，后来根据有关部门规划审核后，实际使用面积是75平方米，但单价无变；其还称，施杏萍是其及罗骅共同雇请的财会人员，《收款收据》内容有笔误，当时收取的是购地款，但误写成借款，本案讼争的土地已经由合伙转让给了梁修庆，其认可梁修庆起诉主张土地转让的事实。（3）罗骅主张经其手以城西房产公司名义于1994年3月20日将涉讼的上述C1号地转让给了第三人李胜旋，为此提供了一份城西房产公司与李胜旋签订的《土地使用权转让合同》、一份记载罗骅经手收取李胜旋交购地款的《收据》拟予证明。罗骅主张由于李胜旋没有及时办理过户手续，当时城西房产公司因将要与合伙体终结土地合作开发关系，在此情况下，罗骅只好向城西房产公司购回土地并将土地过户到自己名下，如果李胜旋现主张土地的权利，其同意将土地过户给李胜旋。（4）经李胜旋申请，原审法院在（2013）阳城法民一初字第261号案件中依法追加李胜旋为该案第三人，第三人李胜旋以该案涉讼土地是其于1994年3月20日向城西房产公司受让在先，双方签订的《土地使用权转让合同》合法有效，且第三人李胜旋也在转让当天付清了款项，有罗骅经手收取购地款的《收据》为证，上述土地应优先过户给其为由，提出独立请求。（5）对于涉讼的C1号地，梁修庆以及罗骅、第三人李胜旋均确认尚未进行报建，没有进行投资开发。该案在审理过程中对黄志励（冯远盛的妻子）进行调查，其确认当时冯远盛所交付的10万元是受梁修庆委托而交付的买地款，该款全部是梁修庆的，冯远盛只是代为交付款项，并非土地的真正买受人。
2016年2月25日，原审法院作出（2013）阳城法民一初字第261号案件判决：一、确认阳江市江城区城西房地产开发公司与第三人李胜旋于1994年3月20日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、限罗骅于本判决发生法律效力之日起一个月内提交相关资料，并协助第三人李胜旋将阳江市江城区乙小区C1号地的国有建设用地使用权过户至第三人李胜旋名下，相关过户费用由第三人李胜旋承担；三、驳回梁修庆的诉讼请求。上述判决于2016年3月30日发生法律效力后，梁修庆认为城西房产公司、罗骅、吴荣试一地多卖，遂于2016年4月22日诉至原审法院，请求：1、判令解除梁修庆与城西房产公司于1996年8月8日签订的《预定宅地认购书》；2、判令罗骅和吴荣试立即共同返还购地款10万元和支付该款产生的利息（利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从1996年8月8日起计至实际清偿完毕日止，暂计至起诉之日的利息为12.95万元）给梁修庆；3、判令罗骅和吴荣试共同赔偿梁修庆可得利益损失20.72万元（4096元/㎡×75㎡－10万元=20.72万元）和评估费用1228元；4、判令城西房产公司对上述债务承担连带清偿责任。
根据梁修庆的申请，原审法院于2016年8月15日依法委托阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司对本案诉争的阳江市江城区乙小区C1号75平方米住宅用途国有土地使用权在2016年3月30日的价值进行评估。2016年9月5日，评估公司作出评估结论：地面地价4096元每平方米。梁修庆支付评估费用1228元。另，根据梁修庆诉讼保全申请，原审法院依法查封罗骅名下的坐落于阳江市江城区甲路乙小区a号车库以及b号车库。
原审法院认为，冯兆祥、罗骅与吴荣试三人合伙共同投资经营甲路土地（乙小区），其名为与城西房产公司联合开发经营，但实际上，在该联合开发中，全部投资和经营管理由冯兆祥、罗骅与吴荣试三人实施，三人完全是自主经营，自负盈亏的，只是借用城西房产公司的名义对上述土地进行开发经营、办理报建手续及签订土地销售合同；城西房产公司只是收取管理费或固定利润，并不参与经营，不承担风险。因此，三合伙人与城西房产公司之间是挂靠关系。本案中，吴荣试于1994年9月13日出具《售地证明》给冯远盛，并开具《收款收据》给冯远盛，虽然《收款收据》载明的是收到冯远盛的借款10万元，但吴荣试确认当时书写内容存在笔误，实际应为收到购地款，冯远盛的妻子黄志励也确认冯远盛当时所交付的10万元是受梁修庆委托而交付的购地款，涉讼土地的真正买受人是梁修庆而非冯远盛。上述内容与城西房产公司与梁修庆于1996年8月8日所签订的《预定宅地认购书》内容相吻合，吴荣试也确认《售地证明》所约定的丙路以东第六号地就是C1号地，这与其在《预定宅地认购书》所写上的“滨江路C1号地”相印证。因而，应予确认梁修庆与城西房产公司、罗骅以及吴荣试之间形成土地使用权转让合同关系，作为合伙人之一的吴荣试经手收取的款项应视为土地转让方所收取的款项，应认定双方之间的土地使用权转让合同合法有效。罗骅主张本案为预约合同纠纷，并非土地使用权转让纠纷，土地买卖合同并未成立，签订认购书是梁修庆与吴荣试的个人行为，理据不足，不予采纳。
合同生效后，双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务，但城西房产公司在与梁修庆签订合同之前，已将合同标的物转让给李胜旋，并被确认涉讼土地向李胜旋交付使用。因此，城西房产公司已不能将讼争土地交付给梁修庆，无法实现合同的目的，城西房产公司构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，梁修庆请求解除双方签订的《预定宅地认购书》，于法有据，予以支持。
在签订《预定宅地认购书》时，罗骅、吴荣试为合伙关系，并挂靠城西房产公司，以城西房产公司的名义转让讼争的土地给梁修庆，在合同的履行过程中，梁修庆依约支付土地转让款给城西房产公司，但城西房产公司、罗骅和吴荣试未能将讼争土地交付给梁修庆，城西房产公司、罗骅和吴荣试的违约行为致使守约方梁修庆付款后无法取得讼争的土地，给梁修庆造成一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，梁修庆请求城西房产公司、罗骅和吴荣试返还购地款10万元以及赔偿合同履行后可以获得的利益，合理合法，予以支持。结合梁修庆的请求，以及对讼争土地价格的评估结果，确定梁修庆的损失为20.72万元（4096元/㎡×75㎡-10万元），以及评估费1228元，共208428元。梁修庆还请求城西房产公司、罗骅和吴荣试支付购地款的利息，超出法律规定的范围，不予支持。
本案合同的最早签订时间为1994年9月13日，梁修庆认为其权益受到侵害，已于2013年3月18日向原审法院起诉，诉讼时效中断，后梁修庆在（2013）阳城法民一初字第261号案件作出判决两个月后的2016年4月22日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，本案并未超过诉讼时效。罗骅主张本案起诉已超过诉讼时效，理据不足，不予采纳。城西房产公司、吴荣试经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除梁修庆与阳江市江城区城西房地产开发公司于1996年8月8日签订的《预定宅地认购书》；二、限阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试在判决发生法律效力之日起十日内返还购地款10万元给梁修庆；三、限阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试在判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失208428元给梁修庆；四、驳回梁修庆的其他诉讼请求。一审案件受理费7668元，保全费2520元，共10188元，由梁修庆负担2255元，由阳江市江城区城西房地产开发公司、罗骅、吴荣试共同负担7933元。
上诉人罗骅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、罗骅与梁修庆不存在建设用地使用权转让合同关系。梁修庆原审提供的证据《预定宅地认购书》，显示的是加盖“阳江市江城区城西房地产开发公司”章，经手人签字是“吴荣试代”，合同的当事人仅是城西房产公司、吴荣试，而非罗骅。《预定宅地认购书》只是份预约合同，合同一方是城西房产公司，另一方是梁修庆。按该《预定宅地认购书》的约定，梁修庆的预约认购合同尚未生效，不能认定双方构成建设用地使用权转让合同关系。梁修庆提供的《收款收据》上记载的只是收取冯远盛的借款，用途与梁修庆主张的事实不相符。吴荣试单方出具的《售地证明》，未经城西房产公司的同意及告知罗骅，对城西房产公司、罗骅均没有任何约束力，吴荣试的个人行为，与罗骅无关。根据阳江市公安局江城分局江函[2015]70号《函》所查明的事实，涉案款项是由吴荣试以其名义出具借款收据给冯远盛的，并非是梁修庆支付的认购土地款。且合同签订时间与《收款收据》、《售地证明》时间相差两年之久，《收款收据》、《售地证明》时间在前，载明只是借款关系，且梁修庆的说法因冯远盛已经死亡无法印证核实。因此，没有证据证明罗骅与梁修庆存在合同关系，原审判决认定事实错误。即使罗骅与城西房产公司存在挂靠关系，这只是罗骅与城西房产公司的内部关系，属另一法律关系，不属本案处理范畴。二、由于罗骅与梁修庆不存在合同关系，原审判决罗骅承担合同责任没有事实与法律依据。三、原审判决解除梁修庆与城西房产公司的合同关系，却又判决罗骅承担合同责任自相矛盾。综上所述，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回梁修庆对罗骅的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费用由梁修庆承担。
被上诉人梁修庆答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案中的《预订宅地认购书》已完全可认定属于《建设用地使用权转让合同》。二、《售地证明》、《收款收据》和《预订宅地认购书》经（2013）阳城法民一初字第261号案已认定属实，也查明罗骅与吴荣试组成合伙体挂靠城西房产公司以城西房产公司的名义开发讼争土地，在吴荣试退出合伙体后，罗骅是讼争土地的实际经营者，本案的建设用地使用权转让合同明显约束罗骅。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告城西房产公司、吴荣试二审未提供诉讼意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：已生效的（2013）阳城法民一初字第261号民事判决书认定了以下事实：冯兆祥、罗骅与吴荣试三人借用城西房产公司名义对涉讼土地进行开发经营、办理报建手续及签订土地销售合同，城西房产公司只收取管理费或固定利润，并不参与经营，不承担风险，冯兆祥、罗骅、吴荣试与城西房产公司之间是挂靠关系。吴荣试于1994年9月13日出具《售地证明》给冯远盛，并开具《收款收据》给冯远盛，虽然《收款收据》载明的是收到冯远盛的借款10万元，冯远盛的妻子黄志励也确认冯远盛当时所交付的10万元是受梁修庆委托而交付的购地款，涉案土地的真正买受人是梁修庆而非冯远盛。上述内容与城西房产公司与梁修庆于1996年8月8日所签订的《预定宅地认购书》内容相吻合，吴荣试也于诉讼中确认《售地证明》所约定的丙路以东第六号地就是C1号地，这与其在《预定宅地认购书》所写上的“丙路C1号地”相印证。因而，应予确认。梁修庆与城西房产公司、吴荣试、罗骅之间形成土地使用权转让合同关系，作为合伙人之一的吴荣试经手收取的款项应视为土地转让方所收取的款项，根据当时的有关规定，应认定合同合法有效。
原审法院在2014年12月15日审理原告陈丽芳、冯太盛、梁修庆、曾传寿、莫喜兰等人诉被告城西房产公司、罗骅、吴荣试，第三人邓少平、李胜旋、姚宗新、陈卫星建设用地使用权转让合同纠纷系列案期间，曾认为该案有关当事人涉嫌诈骗，将该系列案移送公安机关审查，阳江市公安局江城分局于2015年11月5日作出江公函[2015]70号复函认为暂未有证据证明本案的有关当事人涉嫌诈骗，故不予立案。该函第9页内容反映“经向罗骅和施杏萍了解到，合伙体的老板冯兆祥、吴荣试、罗骅借钱回来后，钱不一定交到会计和出纳那里的，老板只是与会计和出纳说一声，然后由会计、借钱回来的老板、出纳在收据上签名的，会计和出纳那里基本上没有钱的。1999年施杏萍离职，后来的事情她也不清楚，而且现在冯兆祥也不知去向、吴荣试卧床无法言语。从组建合伙体后，冯兆祥、吴荣试、罗骅都可以去外面借钱用于开发滨江小区，都可以经手卖地，……公司缺乏规范的管理制度，财务制度混乱，没有统一登记，导致有的土地卖了或抵债了，剩下的合伙人还不知情……”。另，本案中罗骅称施杏萍是城西房产公司的财会人员。
本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。争议的焦点是罗骅与梁修庆是否存在建设用地使用权转让合同关系，罗骅应否承担还款责任的问题。冯兆祥、罗骅与吴荣试三人以城西房产公司名义合伙开发涉讼土地，冯兆祥、罗骅、吴荣试与城西房产公司存在挂靠关系，及吴荣试、城西房产公司与梁修庆双方形成合法有效的土地使用权转让合同关系已经原审法院生效的（2013）阳城法民一初字第261号民事判决书认定，本院予以确认。罗骅上诉主张其并非本案合同相对人，不应承担合同责任。首先，据阳江市公安局江城分局作出的复函反映“公安机关经向罗骅和施杏萍了解，冯兆祥、吴荣试、罗骅都可以去外面借钱用于开发滨江小区，都可以经手卖地”。其次，吴荣试在（2013）阳城法民一初字第261号中承认了收取冯远盛（已故）10万元购地款，并认可转让涉讼土地给梁修庆的事实，冯远盛的妻子黄志励也出庭证实冯远盛当时交付的10万元是受梁修庆委托交付的购地款。再次，《售地证明》、《收款收据》、《预订宅地认购书》的内容相互吻合，反映了吴荣试、城西房产公司转让涉讼土地给梁修庆的事实。故综合上述情况分析，吴荣试作为合伙人之一，其在经营涉讼土地的过程中以城西房产公司名义将涉案土地转让给梁修庆，应认定梁修庆与整个合伙体吴荣试、罗骅，及城西房产公司形成土地使用权转让合同关系，双方之间的土地转让行为没有违反法律规定，应属合法有效。合同生效后，双方应按合同的约定履行各自的义务，由于涉讼的土地在吴荣试收取梁修庆购地款之前已被罗骅转让给案外人李胜旋，原审法院生效的（2013）阳城法民一初字第261号民事判决已判决将涉讼的土地交付给李胜旋使用，梁修庆与吴荣试、城西房产公司签订的《预订宅地认购书》因罗骅、吴荣试、城西房产公司的违约行为而无法履行，故梁修庆请求解除《预订宅地认购书》及请求罗骅、吴荣试、城西房产公司退还购地款并赔偿损失理据充分，原审判决支持梁修庆的该项请求并无不妥，本院予以维持。罗骅上诉主张不应承担违约责任理据不足，本院不予支持。
综上所述，罗骅上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5926元，由上诉人罗骅负担。
本判决为终审判决。
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审判长 龙 飘
审判员 施震宇
审判员 莫怡华
二〇一七年五月十七日
书记员 詹礼迪