广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4060号
上诉人（原审被告）：广州市友和房地产投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王华锋，该公司总经理。
委托代理人：周睿，广东国声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄永真，住广东省汕尾市城区。
委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。
上诉人广州市友和房地产投资有限公司（以下简称友和公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月12日，庄永真（承租人，乙方）与友和公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落在天河区粤垦路38号506房的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积65.1319平方米；租赁期从2013年3月13日起至2015年3月12日止等。该租赁合同已于2013年3月12日办理了租赁备案登记。另庄永真（承租人，乙方）与友和公司（出租人，甲方）还签订了《写字楼租赁合同》（以下简称补充合同），就案涉房屋的租赁事宜进一步约定：每月租金4885元，该租金含税，不包括管理费及其他费用，乙方在签订本合同时向甲方缴交首月租金，次月起租金采用预交费办法，乙方须于每月第10日前付当月租金予乙方，逾期视为拖欠，甲方可按本补充合同第九条第1款规定执行；每月管理费326元，乙方在签订本合同时向甲方缴交首月管理费，次月起管理费采用预付费办法，乙方须于公历每月第10日前缴付当月管理费予甲方，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第九条第1款规定执行；乙方在签订本补充合同时须交纳相当于贰个月租金的租赁保证金9770元，本合同租期内，保证金由甲方保管，租赁期满后，甲方在乙方交清一切租金和费用后10个工作日内无息退还予乙方，租赁保证金不能冲抵租金；由租期第一日起计，乙方可享受装修免租期10天（2013年3月13日至2013年3月22日止），免租期内免交租金，但须缴付该物业的管理费及单元内因使用水电等各项设施所产生的费用；乙方在签订本补充合同时须向甲方交纳977元水电费押金，租赁期满后，甲方在乙方交清应付的电费后十个工作日内无息退还予乙方；乙方在签订本补充合同时须向甲方交纳651元管理费押金，租赁期满后，甲方在乙方交清应付的电费后十个工作日内无息退还予乙方等。另补充合同第九条第1款约定，乙方必须按时向甲方缴付租金、管理费、电费，如逾期缴付，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期7天不缴付租金及管理费等，甲方有权向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付租金、管理费等；（2）如乙方于甲方发出通知后14天内仍未缴付清租金，甲方有权收回该物业及保留向乙方追讨租金和其他损失的权利；（3）乙方如拖欠管理费、电费达7天，甲方有权向乙方发出书面通知，要求乙方立即缴付欠款，若乙方于甲方发出通知后超过14天仍未缴清欠款，甲方有权停止向该物业供应电力、电话线及大厦其他设施，并有权收回该物业及保留向乙方追讨欠费和其他损失的权利；在不影响甲方其他权益的前提下，如乙方逾期缴付依照本合同规定款项，甲方有权向乙方收取违约金，违约金按照每逾期1日按欠款总额的3‰收取。第十一条第2款约定甲方违约责任，如甲方于租期内无约定理由单方面解除合同或由于转让、抵押该物业导致乙方无法继续租用时，甲方除了返还乙方已付的保证金、电费押金及预付的租金、管理费等费用之外，还须向乙方支付相当于保证金数额的违约金。第十一条第3款约定乙方违约责任，……（2）如乙方发生以下一项或多项情况，均属违约，甲方有权在任何时间以书面通知乙方解除本合同，收回该物业，并且不退回保证金、电费押金、管理费押金及设备押金（若有），对甲方造成损失的，甲方有权向乙方索赔：A、发生本合同第九条第1（2）（3）项所述情形时……第十一条第5款约定，合同终止之日起3日后如该物业内尚有乙方未搬出的物品，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。第十六条第1款约定，双方完全同意本补充租赁合同与双方所签的租赁合同有抵触的部分，一律以本补充租赁合同为准。第十七条送达条款约定，甲方地址为广州市天河区粤垦路68号二楼，乙方地址为广州市天河区粤垦路38号506，甲方或乙方按上述规定地址发出的通知或邮件将被视为已经有效送达或交付，如以邮寄，为寄出后某第三天即为送达；如亲自递交，则为递交予上述地址时即为送达；如以传真发出，则在发出时即为送达，任何一方地址发生变更时须以书面形式通知对方等。
上述合同签订后，庄永真依约向友和公司交纳了租金押金9770元、水电费押金977元、管理费押金651元及一个月租金、管理费5211元，友和公司亦依约将案涉房屋交付庄永真使用。后广州富为餐饮管理有限公司（以下简称富为公司）于2013年5月29日成立，庄永真为该司法定代表人，案涉房屋则为该司的住所。另深圳市百乐餐饮管理有限公司（以下简称百乐公司）于2013年12月6日出具《证明》，确认富为公司系百乐公司的控股子公司，住所在案涉房屋。友和公司对庄永真、富为公司及百乐公司三者之间的关系并无异议。
庄永真为证明其在合同履行期内交纳租金及管理费的情况，向原审法院提供了百乐公司向友和公司转账支付案涉房屋租金及管理费的《中国银行付款凭证》十二份，显示2013年4月17日转账3582.67元、5月9日转账5211元（备注广州5月租金及管理费）、6月9日转账5211元（备注广州办公室租金及管理费）、7月19日转账5211元（备注租金及管理费），8月8日转账5211元（备注广州百乐办公室8月租金及管理费），9月6日转账5211元（备注广州百乐9月租金），10月14日转账5211元（备注付广州百乐办公室10月租金及管理费），11月11日转账5211元（备注付广州办公室11月租金及管理费），12月9日转账5211元（备注付广州办公室12月租金及管理费），12月31日转账5211元（备注广州富为12月租金及管理费），2014年2月14日转账5211元（备注广州办公室2月租金及管理费），4月9日转账5211元（备注付广州富为办公室3月租金）。友和公司对上述庄永真支付租金及管理费的情况均予确认。
2014年1月8日，友和公司向庄永真发出《回收物业的通知》，主要内容为由于近日广垦商务大厦的业主通知友和公司要求收回该大厦1座五楼整层自用，故友和公司将按照业主的要求于2014年4月1日统一收回该楼层，庄永真所租赁的案涉房屋租赁期限将提前至2014年3月31日截止；友和公司将于2014年1月16日至2015年1月20日期间办理楼层所有租户有关提前解除租赁合同的相关手续（租期截止至2014年3月31日），届时请庄永真安排宝贵时间等。
2014年1月16日，富为公司向友和公司发出《回函》，称其2013年12月及2014年1月期间曾多次接到友和公司头口通知明确要求其必须于2014年4月1日之前搬离清场，故现正式回复友和公司：富为公司计划于2014年1月31日之前搬离于向甲方租用的案涉房屋，租金算到2014年1月31日截止，其他相关押金，富为公司预交租金、管理费及违约金等其他相关费用，在富为公司搬离的5个工作日之前全部办理完毕，富为公司要求庄永真（原审法院笔误，应为友和公司，本院注）在收到本函后某24小时之内给予富为公司正式的书面回复，否则视为之前之后某所有通知无效，富为公司将继续履行双方于2013年3月份签署的租赁合同直到2015年3月份合同结束再搬走。如在2014年期间友和公司强制富为公司搬走而造成一些不可抗力事件，一切后果由友和公司相关人员负责，一切责任由友和公司承担，包括法律责任等。
友和公司称其后又于2014年2月26日向庄永真发出《补充协议》，对上述《回函》进行回复，并就合同提前终止提出解决方案，但庄永真不予答复。庄永真确认收到友和公司发出的《补充协议》，但因不同意其中的内容故未予回复。
另查明，友和公司称其先于2014年2月24日向案涉房屋租户（百乐公司）发出《付款通知书》，要求其于2014年3月10日前交纳3月（2014.3.13-2014.4.12）租金4885元及管理费326元；后又于3月26日再次向案涉房屋租户（百乐公司）发出《付款通知书》，要求其交纳3月（2014.3.13-2014.3.31）租金2994.03元及管理费199.81元。但庄永真却一直未按通知要求缴纳，故其于2014年4月4日作出《关于解除一期506单元租赁关系通知》并张贴于案涉房屋的门口，告知庄永真其有权利单方解除同庄永真的合同关系，并将于2014年4月7日对案涉房屋进行清场。庄永真（原审法院笔误，应为友和公司，本院注）还就此提供了两份《签收表》，证明庄永真已收到上述两份《付款通知书》，其中2014年3月的《签收表》友和公司称系庄永真的员工签收，签收时间为2014年2月24日；2014年4月的《签收表》友和公司称庄永真虽未签收，但其已将通知放置在案涉房屋门口，并电话通知庄永真领取，故签收栏注明“放门口，已电话通知”。庄永真否认其收到上述三份通知，且认为上述通知皆是友和公司单方制作，不具证明效力。
另庄永真称友和公司于2014年3月28日向其发出《停电通知》，称庄永真承租的案涉房屋，已于2014年3月31日到期，届时友和公司将根据合同依法回收该物业，并从2014年4月1日其停止本层的电力供应，请于2014年3月31日前做好搬迁准备。友和公司确认该《停电通知》的真实性。
另友和公司确认，其于2014年4月7日下午在管理处的见证下对案涉房屋内的家私进行了打包清场，并向原审法院提供了相应的清场录像为证。友和公司确认从案涉房屋搬离的所有物品中包括庄永真要求其返还的电脑2台、办公桌椅3套、茶几1套、沙发1套、宣传画册一批等，后均存放在友和公司负一楼，并称其后多次通过电话要求庄永真取回物品，并于2014年8月12日向庄永真发出《关于限期领取物品的函》（该函件的妥投底单显示签收时间为2014年8月13日），该函主要内容为要求庄永真于2014年8月15日前搬走物品，且友和公司将从2014年4月7日起对相关物品计收超期场地占用费（800元／月）及超期保管费（按100元／天计算）。但友和公司称庄永真一直未来领取物品。
2014年7月21日，庄永真向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、友和公司返还庄永真租赁保证金9770元、水电费押金977元、管理费押金651元，共计10808元；2、友和公司返还庄永真2014年4月1日至2014年4月23日的租金及物业管理费4002.8元；3、友和公司向庄永真支付单方解除租赁合同的违约金9770元；4、友和公司将其扣押的属于庄永真的办公物品（电脑2台、办公桌椅3套、茶几1套、沙发1套、宣传画册一批）返还庄永真并赔偿庄永真因此受到的损失6000元（以扣押物品租赁价150元／日计算60天）；5、友和公司承担本案诉讼费。
原审庭审中，原审法院询问双方是否同意对案涉房屋内的物品先行交接，友和公司表示同意返还案涉房屋内的物品予庄永真，但需庄永真交纳保管费；庄永真代理人则称需与庄永真本人协商，但后并未回复原审法院。后经原审法院主持，庄永真于2015年11月17日将其要求友和公司返还的电脑2台、办公桌椅3套、茶几1套、沙发1套、宣传画册一批等办公物品从友和公司处取回，庄永真就此申请撤回其要求友和公司返还上述办公物品的诉讼请求。
原审法院认为：庄永真、友和公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
根据合同约定，庄永真承租案涉房屋的期限为2年（2013年3月13日起至2015年3月12日），但友和公司却于2014年1月8日通知庄永真提前解除租赁合同，要求租赁期限提前至2014年3月31日终止，友和公司的行为已违反双方合同约定。故在双方无法就合同解除协商一致的情况下，庄永真有权要求友和公司继续履行合同。就双方2014年1月16日、2月26日等往来函件看，双方显然未就合同解除协商一致，故在此情况下，庄永真、友和公司均应按原合同约定履行各自义务。根据合同约定，庄永真应于每月第10日前支付当月租金及管理费予友和公司，但庄永真提交的支付凭证显示庄永真系于2014年2月14日支付2月租金及管理费5211元，4月9日支付3月租金及管理费5211元，确已构成逾期。补充合同对庄永真逾期交纳租金及管理费的相应后果作出了如下约定：如庄永真逾期7天不缴付租金、管理费、电费等，友和公司有权向庄永真发出书面通知，要求庄永真立即缴付欠款；如庄永真于某和公司发出通知后超过14天仍未缴清欠款，友和公司有权停止向该物业供应电力、电话线及大厦其他设施，并有权收回该物业及保留向庄永真追讨欠费和其他损失的权利；且友和公司有权向庄永真收取违约金，违约金按照每逾期1日按欠款总额的3‰收取；另在庄永真于某和公司发出通知后超过14天仍未缴清欠款的情况下，友和公司有权在任何时间以书面通知庄永真解除本合同，收回该物业，并且不退回保证金、电费押金、管理费押金等。显然，友和公司称其在2014年2月24日向庄永真发出《付款通知书》要求其支付3月租金及管理费时，庄永真并不存在逾期支付租金、管理费的情形；而3月26日其称向庄永真发出《付款通知书》时，庄永真确已逾期支付3月租金16天，故在该催缴通知送达庄永真14天后，友和公司即可履行其合同权利。但友和公司现提交的《签收表》中并未显示庄永真进行了签收，签收栏亦系友和公司书写的“放门口，已电话通知”，并不足以证明友和公司已将《付款通知书》送达庄永真，故应由友和公司承担举证不能的法律后果，友和公司称其系因庄永真逾期交纳租金而依法行使合同解除权，于2014年4月9日收回案涉房屋的理据不足，不予采纳。且就友和公司提供的3月26日的《付款通知书》及友和公司向庄永真发出的《停电通知》的内容来看，友和公司均主张案涉房屋的租赁期截至2014年3月31日，可知友和公司依然要求与庄永真提前解除双方租赁合同，而非其所述的双方未就合同提前解除协商一致，双方均应按合同约定履行。原审法院认定，导致双方合同解除的责任方在友和公司，友和公司系违法解除本案租赁合同，应承担相应的违约责任。
根据补充合同第十一条第2款的约定，如友和公司于租期内无约定理由单方面解除合同，友和公司需返还庄永真已付的保证金、电费押金及预付的租金、管理费等，还须向庄永真支付相当于保证金数额的违约金。故庄永真现要求友和公司返还其已支付的租赁保证金9770元、水电费押金977元、管理费押金651元，并要求友和公司支付违约金9770元，有其合同依据，均予支持。
因友和公司违约于2014年3月31日提前解除租赁合同，庄永真未能在该日前搬离案涉房屋的责任不在庄永真，且就友和公司发出的《停电通知》来看，庄永真在2014年3月31日后亦难以正常使用案涉房屋，故友和公司认为庄永真应支付2014年3月31日后某租金及管理费的理据不足，不予采纳。经计算，庄永真应某和公司支付租赁期间2013年3月13日至2014年3月31日的租金（2013年3月13日至2013年3月22日为免租期）为60038.22元（4885元×12个月＋4885元÷31天×9天），管理费为4111.81（326元×12个月＋326元÷31天×19天），共计应付的租金及管理费为64150.03元；而庄永真截至2014年4月9日已支付的租金及管理费为66114.67元（5211元×12个月＋3582.67元）；庄永真已多向友和公司支付的租金及管理费为1964.64元（66114.67元－64150.03元）；故庄永真现要求友和公司返还其多交的租金、管理费1964.64元，合理合法，予以支持。而庄永真诉请超出上述金额的部分，无事实依据，依法予以驳回。
另，友和公司确认其对案涉房屋清场后，保管了庄永真放置在案涉房屋的办公物品，包括电脑2台、办公桌椅3套、茶几1套、沙发1套、宣传画册一批。现因庄永真已于2015年11月17日将其要求友和公司返还的上述办公物品从友和公司处取回，并申请撤回其要求友和公司返还上述办公物品的诉讼请求，系庄永真自行处分权，原审法院予以准许。但对于庄永真要求友和公司赔偿因友和公司保管上述物品而使庄永真遭受的损失的诉请，原审法院认为，虽友和公司违约解除租赁合同并单方搬离了案涉房屋内属于庄永真的物品存在不当，但在友和公司后向庄永真发出的函件及当庭陈述中，均要求庄永真取回上述物品，庄永真并未举证证明其从友和公司处取回上述物品存在障碍及其实际发生的损失，故庄永真该项诉请依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2015年12月9日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市友和房地产投资有限公司向庄永真返还租赁保证金9770元、水电费押金977元、管理费押金651元及多收取的租金、管理费1964.64元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市友和房地产投资有限公司向庄永真支付违约金9770元；三、驳回庄永真的其他诉讼请求。案件受理费560元，由庄永真负担180元，广州市友和房地产投资有限公司负担380元。
判后，上诉人友和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方租赁合同最终提前解除并非友和公司违约导致的，而是庄永真违约造成的。虽然提前解约的提议是友和公司首先提出的，但双方最终没有就解约时间、解约补偿等相关问题达成一致意见，租约并未因友和公司的提议而解除，双方均应按原合同约定履行各自义务。因此，友和公司依原合同约定的送达地址送达《付款通知书》的行为合法正确。现庄永真为了逃避违约责任选择性地否认收到《付款通知书》而承认收到《停电通知》、解除通知不合逻辑。二、停电通知、付款通知的有关内容表述，并不能认定友和公司要求提前至2014年3月31日解约。因为，友和公司虽然主观上希望庄永真能按照业主方的提议提前解约，但友和公司一直是希望协商一致来解决的，在庄永真一直不缴租、不缴电费的情形下，友和公司只是以书面通知形式告知庄永真针对其不及时缴租金的违约行为，友和公司有合同赋予的停电、解约的权利，事实上，友和公司并没有对案涉房屋停电，反而是积极电话联络庄永真正面解决问题，庄永真却故意避而不见或使电话处于无法接通的状态，友和公司在这种情形下仍然坚持到4月7日下午近6点才约物管公司来清场，所以原审判决认定2014年3月31日租约已解除并判决要求退该日后某租金、管理费也是不符合事实和错误的。友和公司的行为是在庄永真经多次催告不缴租金的情形下依租约合法行使自身的合同解除权，不应承担违约责任，庄永真的保证金因其违约应由友和公司取得。请求法院判决：1、撤销原审判决第一、二项，驳回庄永真的全部诉讼请求；2、诉讼费用全部由庄永真承担。
被上诉人庄永真答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，友和公司的上诉没有事实依据和法律依据，也无新的证据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：庄永真、友和公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《写字楼租赁合同》由双方当事人自愿签订，内容没有违背法律、行政法规的强制性规定，双方均应依合同约定履行各自的义务。
关于付款通知书的问题。根据约定，2014年3月13日至2014年4月12日的租金，庄永真应于2014年3月10日前向友和公司缴纳，友和公司2014年2月24日向庄永真发出《付款通知书》要求庄永真支付上述期间的租金及管理费时，庄永真并不存在逾期的情形。友和公司称2014年3月26日再次向庄永真发出《付款通知书》，因友和公司并未提供充分证据证实其所称的送达行为，原审法院认为友和公司应承担举证不能的责任并无不当。
关于友和公司是否应承担导致合同解除的责任问题。一方面，首先，从2014年1月8日友和公司向庄永真发出的《回收物业的通知》的文义来看，该通知明确要求租赁期限提前至2014年3月31日终止，并不存在友和公司所称协商解除；其次，从2014年3月28日友和公司发出《停电通知》的内容来看，该通知也明确告知庄永真案涉房屋将于2014年3月31日到期，届时友和公司将收回案涉房屋及停止电力供应。没有证据显示庄永真与友和公司对上述租期的变更协商一致，且庄永真予以否认，友和公司单方面变更双方对租期的约定应属违约，原审法院据此认为庄永真在2014年3月31日后难以正常使用案涉房屋，不支持友和公司收取2014年3月31日后某租金及管理费并无不当。另一方面，根据双方约定，2014年3月13日至2014年4月12日的租金，庄永真应于2014年3月10日前向友和公司缴纳，逾期7天（即2014年3月17日）后，友和公司有权向庄永真发书面通知要求庄永真缴付租金、管理费等，在发出通知后14天内庄永真仍未缴付清租金，友和公司才有权收回该物业，因此，即使2014年3月26日友和公司向庄永真送达了《付款通知书》，友和公司也只有在2014年4月9日后才享有收回涉案房屋的权利，现友和公司于2014年4月7日收回案涉房屋已属违约。
综上所述，友和公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由广州市友和房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月三日
书 记 员 王 健
游瑞娜