山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第1035号原告（反诉被告）王嘉文，男，1954年11月10日出生，汉族，无业，住青岛市市北区。委托代理人张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛青房担保集团有限公司，住所地青岛市市北区辽源路257号2号楼。法定代表人王爱国，董事长。委托代理人于海滨，山东青天成律师事务所律师。委托代理人刘肖霞，山东平元律师事务所律师。原告（反诉被告）王嘉文与被告（反诉原告）青岛青房担保集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月27日、3月23日、7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王嘉文委托代理人张宏伟、赵鹏，被告（反诉原告）青岛青房担保集团有限公司委托代理人刘肖霞、于海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（如无特殊说明，以下原告、被告均指当事人在本诉中的诉讼地位。）原告王嘉文诉称，2012年7月26日，原被告双方签订了房屋租赁合同，原告承租位于市北区内蒙古路X号房屋用作宾馆、酒店，并约定被告交付出租房屋时，应提供房屋内部结构图、设备设施清单及分布图、上下水线路图、强弱电线路图等附件。2012年8月1日至2012年11月30日为装修期，免租金，每年房租起始日为12月1日。合同签订后原告依约定交付了10万元的定金和1万元的押金（签订合同后12月1日定金转为租金），并着手实施装修，为宾馆和酒店的开业做准备。但在装修结束后准备试营业时发现水电根本无法满足开酒店和宾馆的要求，而消防设施地下管道因长年没有检修，已经损坏，早已关闭，根本无法使用。为此原告多次与被告协商沟通解决事宜，但被告一直到2013年3月28日才对自来水管道改造安装完毕，2013年9月22日重新安装了500V变电箱。但时至今日消防设施虽经多次整改但仍旧不达标，导致宾馆酒店至今不能办理营业执照，也就不能开门营业，给原告造成了很大的经济损失。为了维护原告的合法权益，原告起诉并当庭变更诉讼请求如下：1、解除原被告双方于2012年7月26日签订的房屋租赁合同，判令被告赔偿原告经济损失80万元，后变更为167.6万元；2、诉讼费用由被告承担。被告青岛青房担保集团有限公司当庭辩称，1、原、被告所签订的房屋租赁合同合法有效，原告无权要求解除；2、被告交付给原告的出租房屋中，水、电、消防设施均经过竣工验收合格，符合使用要求，原告租赁房屋时合同中写明房屋现状为毛坯房，原告表示对承租房屋的所有情况均已了解，原告诉称水、电不足、消防设施不达标，应对此承担出具相关国家机关的证据的义务；3、原告诉称“装修结束后，准备试营业时，发现水、电不足，消防施设不达标”，请原告明确其装修时间、试营业时间；4、原告迟迟不缴纳房屋租金，已构成违约，对此，被告已向法庭提起反诉。被告青岛青房担保集团有限公司反诉称，原、被告于2012年7月26日签订《房屋租赁协议》，将位于青岛市市市北区内蒙古路29号的房屋出租给原告使用，并约定了租金的支付方式及未经被告书面同意原告不得私自将承租房屋进行转租等事宜。虽经被告多次催促支付，时至今日仍未支付承租该房屋的租金，原告已经严重违约。并且原告在未经被告同意的情况下私自将该出租房屋转租给多家商户经营并向次承租人收取租金等各项费用，也是一种严重违约。被告提出反诉要求：1、原告向被告支付拖欠的房屋租金共计人民币2050000元，并按合同约定支付违约金441330元（暂计算至2014年3月31日），自2014年4月1日起至付清期间违约金仍按照同期银行贷款利率的四倍计算；2、原告立即向被告提供在该承租房屋中私自增加的分隔墙的审批手续以及该分隔墙对房屋结构安全性无影响的权威报告；3、原告立即停止对所承租房屋的私自分割转租行为并提供之前私自转租的合同及收费情况；4、本案的诉讼费及相关费用均由原告承担。针对被告的反诉，原告王嘉文辩称，1、双方的房屋租赁合同中第五条，禁止的是转让、转借、改变房屋用途，但并未禁止转租，在未改变房屋用途的前提下，被告转租合法；2、被告明知出租的房屋用作宾馆、酒店，根据合同法的规定，其有义务保证房屋在租赁期内符合合同用途，但房屋水、电、消防虽经整改，消防至今仍旧不合格，所以根据合同法的规定，原告有权拒付房租；3、被告诉请房租已超过诉讼时效；4、原告通过有资质的设计、施工、监理公司依法装修，整个过程合乎规范要求，符合法律规定，所以被告陈述的事实及理由与事实不符，没有法律依据，请求法院依法驳回其诉求。经审理查明，一、座落于青岛市市北区内蒙古路X号X至-X的房屋，建筑面积716.19㎡，原告承租其中X的房屋，建筑面积215.31㎡；内蒙古路X号X至X的房屋，建筑面积1503.99㎡；内蒙古路X号X、X，建筑面积733.81㎡；上述房屋房地产权利人均登记为被告青岛青房担保集团有限公司。二、2012年8月16日，原告王嘉文（乙方）与被告青岛青房担保集团有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，内容包括：被告将座落于青岛市北区内蒙古路X号房屋出租给原告，建筑面积合计2000平左右，房屋所有情况乙方已了解，房屋现况为毛坯房，用途为宾馆、酒店，租赁期限自2012年12月1日至2022年11月30日止（其中2012年8月1日至2012年11月30日为装修期，免租金），每年房租起始日为12月1日。该房屋年租金为100万元，房屋租赁期为10年，每年租金在上一年度基础上递增5%，直至租赁期届满，租赁期间乙方以年为单位缴纳年租金。乙方已向甲方支付定金10万元，乙方应于本合同签订后12月1日支付上半年租金40万元，定金10万元转为租金，2013年6月1日支付下半年租金50万元并以甲方出具的收据为交款凭证。第二年至以后租金按年支付，由乙方于每年租期到期日前1个月的第一日交付给甲方。该房屋押金1万元，与乙方缴讫首年租金时一并缴讫。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：、乙方擅自将房屋转让、转借他人或擅自改变用途的（转让须甲方同意），甲方同意乙方可以对所承租的门头房部分区域进行分割转租，但经营范围须经甲方书面同意；、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；、擅自拆改房屋结构，故意损坏承租房屋设施的；、因租赁房屋部分或者全部毁损，致使合同目的不能实现的；、拖欠租金达一个月以上的。租赁期满，在同等条件下乙方享有优先承租权，在无任何违约及拖欠费用情况下，甲方全额退还押金。乙方不得随意更改房屋结构和设施，如需改变房屋的内部结构和房屋内的设备，须先征得甲方同意，投资由乙方自理，房屋租赁期届满，乙方退租时，该房屋的结构（不动产）和原房屋内的设备不得移走和损坏，并无偿交付给甲方。如乙方未按照合同约定向甲方交纳房屋租金，则每天按照年租金的1%向甲方支付违约金，双方特别约定，如乙方从事违法经营或拖欠房租10日以上，甲方有权停水停电。房屋交付及收回验收时双方共同参与，对房屋结构、设施设备等进行验收，无异议视为合格，双方签字认可，如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于二日内向对方主张，对异议双方应协商解决。合同还约定了双方其他的具体权利和义务。三、2012年7月26日，原告向被告支付租房定金10万元，支付租房押金1万元。四、2012年7月27日，原告与龙邦装潢股份有限公司签订《建设工程设计合同》，约定由该公司对青岛燕莎时尚商务宾馆的室内装潢进行设计。2012年7月29日，原告与青岛交通建设工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由该公司承包青岛燕莎时尚商务宾馆的装修工程，工期自2012年8月3日开工至11月30日竣工，合同价款5万元。2012年7月29日，青岛燕莎时尚酒店有限公司与青岛商业建设监理有限公司签订《建设工程委托监理合同》，约定由该公司对燕莎宾馆酒店内装修工程进行监理，合同期限为2012年8月3日至11月30日，监理费6.59万元。2013年1月28日，涉案的网点房由装修施工方交通建设工程有限公司经由消防网上备案受理系统进行了内蒙古路网点房工程竣工验收消防备案，备案号为370000X,根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2013年9月27日，青岛法尔消防科技服务有限公司对位于内蒙古路29-15-16号的青岛燕莎时尚酒店有限公司出具建筑电气系统消防安全检测报告，结论为合格。五、2012年11月30日，青岛市工商管理局下发《企业名称预先核准通知书》，预先核准以内蒙古路X号房屋为住所地的青岛燕莎时尚酒店有限公司的企业名称保留期至2013年5月30日。该酒店投资人为高洪敏，注册资金20万元。2013年9月16日，青岛市工商管理局再次下发《企业名称预先核准通知书》，核准该酒店的企业名称保留期至2014年3月16日。六、2012年11月7日，青岛燕莎时尚酒店有限公司与青岛亚讯数码科技有限公司签订《工程购销合同》，购买海信电视机共计106台，合同约定预约订货、货到付款。上述电视机的增值税发票于2013年11月3日、12月6日分批开具。七、青岛市公安局消防支队市北区大队出具材料证明，燕莎宾馆和高朋满座酒店于2013年底按照公共聚集场所安全检查所需材料向该大队提交两份申报开业前消防检查安全材料。该大队受理材料后尚未进行检查，因收到举报该网点消防设施有问题，该大队未进行开业前检查，先行对该网点所属的内蒙古路X号青房康居小区进行检查，发现消防设施确有问题，该大队遂要求房屋所属单位进行整改。消防整改完毕，开业前消防检查安全材料申报已经过期，且材料不齐也未留下联系方式，后该两单位未再向该大队继续申报开业前消防检查安全材料。本案争议的焦点在于涉案房屋是否符合合同约定的用于宾馆、酒店的用途，是否存在水、电、消防设施不合格的情形？一、原告主张，涉案房屋的水、电、消防设施均不符合合同约定的用于酒店、宾馆用途，为此原告提交证据如下：1、2012年8月，就涉案租赁房屋水压不达标准，要求被告重新安装专用管道并提供专用水表等问题，原告向涉案房屋所属的青房担保物业公司送达通知函，由青岛贵和物业管理有限公司职工张景新签收。2012年12月1日、2013年1月7日，原告就涉案租赁房屋安装变压器的问题，两次向被告发函；2013年1月21日，原告就解决涉案租赁房屋的水电问题再次向被告发送催告函。2013年3月28日，被告重新铺设自来水管道42米；2013年9月22日，被告重新安装500V变电箱一台，原告和青岛贵和物业管理有限公司职工王红军就供电验收签字。被告对上述证据均不认可，对青岛贵和物业管理有限公司的职工张景新、王红军的签字也不认可，称原告装修期间一直在正常使用水电，涉案房屋的水电设施符合设计标准，均经过国家有关部门竣工验收，加装变压器是为了长远发展计划。2、2013年12月23日，原告向被告的法定代表人王爱国邮寄《关于再次要求尽快对消防设施进行整改的通知》。2013年12月30日，原告以青岛燕莎时尚宾馆总经理高洪敏的名义通过青岛政务网提交《关于消防安全隐患的举报信》，举报涉案租赁房屋存在的消防安全问题，2014年1月9日答复意见为“对你反映的问题，市公安局进行了落实，已责令进行整改”，1月21日答复意见为“对你反映的问题，市公安局进行了落实，该物业小区内PPR管件已更换为镀锌铜管，且室内消火栓水压已达到消防要求”。2015年1月19日，原告申请青岛市崂山公证处对上述青岛市政务网的网络证据予以保全公证。2014年6月4日，高洪敏再次向青岛政务网提交《关于违章建筑和消防隐患的举报信》。2015年3月12日，原告就上述问题再次向青岛政务网进行举报。对上述证据，被告不认可其法定代表人王爱国曾收到邮件。被告认为涉案房屋经过消防部门验收合格，对于青岛政务网的举报及答复意见，被告认为系复印件且也无法证明被告的消防设施不合格。3、被告以青岛市公安局消防支队市北区大队出具的材料证明涉案房屋消防设施不合格，该材料内容为：市北消防大队于2014年1月7日至涉案房屋所属的青房康居小区进行检查，被检查单位为青岛贵和物业管理有限公司，安全负责人为王红军，检查结论为小区内消火栓管网使用PPR管材，不符合消防技术规范，消防大队要求该单位2014年1月20日前改正。2014年1月15日，市北消防大队检查证实该消防设施问题已经整改。被告认为上述材料系因原告举报所做的检查，该材料并未证明涉案房屋存在消防压力不足的问题，检查情况证明涉案房屋的消防属于不符合消防技术规范而不是安全规范，整改时间仅仅13天可见整改内容不大，该材料无法证明原告已经向消防部门进行过申报，也无法证明涉案房屋没有达到消防验收标准。二、被告主张涉案房屋水电消防均合格，为此提交证据如下：1、被告提交青岛贵和物业管理有限公司出具的涉案房屋水电费收款收据存根联一宗，证明涉案房屋水电是合格的，一直处于使用状态。原告对该组证据不予认可，认为收款收据没有盖章没有交款人，且作为第三人不可能为被告提供原件，因此该证据不合法。2、被告提交录像光盘，证明涉案房屋在2013年5月17日和2013年12月25日的内部装修情况，证明被告提供的水电均合格并一直在使用，原告一直没有装修完毕，不具备营业条件，不存在被告给原告造成损失一说，且原告装修未向被告提供有资质的设计公司的设计图纸，安全性没有保障，被告要求原告将私自加盖的改变房屋结构的建筑全部拆除恢复原状。原告对录像真实性不予认可，称根据合同原告没有义务向被告提供设计图纸，且原告是否营业不能成为被告水电消防不符合合同用途的理由。3、被告提交照片37张，证明2014年7月10日拍摄的原告已经在正常营业。原告对该证据真实性有异议，对被告的主张不予认可。4、被告提交青岛消防办事大厅关于青房康居小区的公告信息打印表格一份，载明工程名称为青房康居，工程地址为青岛市市北区营口路81号，公告时间为2010年2月26日，抽查结果为合格，被告以此证明被告租赁给原告的房屋消防经过国家相关部门验收合格，不存在任何问题。原告对该证据不予认可，认为载明是营口路81号与本案无关，即便该证据真实，其抽查时间为2010年2月22日至28日，竣工验收时抽查合格，但不能证明涉案房屋在对原告出租期间仍旧合格。5、被告提交高朋满座酒店的被转租人高明出具的情况说明一份，证明：1、原告未经被告书面同意，私自将承租房屋转租给高明；2、高明在证言中写明原告的装修没有提供装修图纸，也没有合格的装饰公司设计、施工，属于违法设计、施工，对涉案房屋的安全性造成了严重的影响，被告要求原告恢复原状。原告对该证据证据不予认可：1、根据法律要求，证人应当出庭作证，接受质询，但本案高明并未出庭，所以我们无法确认该证据的真实性；2、高明并未参与该酒店的装饰装修，所以也就不能证明该酒店的装饰装修没有经过有资质的设计装修公司依法进行施工，更不能证明该房屋安全性存在问题，根据谁主张谁举证的原则，原告已举证证明通过有资质的相关公司，依法设计、施工、监理，整个过程符合法律规定，如果被告认为该施工对房屋安全性造成影响，应依法举证；3、通过房屋租赁合同第五条的约定，原告有权转租，不存在私自转租这一行为。经原告申请，本院委托青岛海德资产评估事务所就内蒙古路1-22、23号宾馆、酒店的装修费用及预期营业损失进行评估，该所出具的评估报告结论为：以2014年9月10日为评估基准日，宾馆、酒店的装修费用为115.5万元，预期营业损失为20万元/年。评估费用10000元。被告对该评估报告书有异议，认为原告在租赁房屋期间产生的损失与被告无关，其损失根据房屋租赁合同的约定，应由自己承担，同时，被告对其所谓的损失也不予认可，且认为评估报告存有以下问题，不能作为本案证据使用：1、评估的装修费用115.5万元仅是依据审阅装修工程预算，而不是业主与装修公司双方签字确认的决算书，因为预算与决算之间的数额通常悬殊较大，因此工程预算不能作为评估的依据。2、该评估报告适用法规依据不当。该评估报告适用的法规依据是国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》，而本案评估的标的物并不是国有资产，不应适用该法规。3、该评估报告逾期送交法院，属程序瑕疵。根据法院委托书的要求，应在2014年10月11日前将报告送达法院，但该评估报告出具日期却是10月24日，不符合法院在时间上的规定。原告要求解除原被告的房屋租赁合同，同时要求被告赔偿原告的装修损失115.5万元，自2013年1月1日至2015年1月1日共2年的预期营业损失40万元，评估费1万元，公证费1000元，已付房租10万元及押金1万元，累计167.6万元。被告要求原告按照合同约定支付租金：2012年12月1日应支付自2012年12月1日至2013年5月31日的半年租金50万元；2013年6月1日应支付2013年6月1日至2013年11月30日的半年租金50万元；2013年11月1日应支付2013年12月1日至2014年11月30日的一年租金105万元，上述共计205万元。被告同时要求原告自应当支付房租之日至2014年3月31日按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金。案经调解，双方未能达成一致意见。上述事实，有原、被告提交的相关证据及双方当事人当庭陈述为证，均经庭审质证和本院审查，可以认定。本院经审理认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应依约履行。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告对涉案房屋进行装修，原告主张涉案房屋的水电消防设施均不合格，导致其无法正常营业，因此要求解除合同，并要求被告承担赔偿责任。根据双方提交的证据，原告对涉案房屋进行装修显然会使用水电，其转租的高朋满座酒店现仍在经营，可见涉案房屋的水电一直处于使用状态。因原告开办宾馆规模较大所需水压较大及用电装机容量较大，被告为此专门铺设水管和安装变压器的情形无法证明水电设施不合格，原告也未提交其他证据证明涉案房屋水电设施不合格，因此原告的该项主张证据不足，本院依法不予采信。原告主张涉案房屋的消防设施不合格导致其无法营业，虽然被告主张涉案房屋所属青房康居小区竣工验收时消防抽查合格，但是经青岛市公安局消防支队市北区大队检查发现，涉案房屋所属的青房康居小区确有不符合消防技术规范需要整改之处，该单位遂于2014年1月15日整改完毕。被告抗辩称原告既未根据消防法的规定在装修前到消防部门进行审核，也未在装修后向消防部门进行开业前消防检查申报，因此不存在原告所述因为消防安全检查不合格而影响到宾馆开业。本院认为，无论原告是否在装修前到消防部门申请审核以及是否在开业前到消防部门申请开业前消防检查，涉案房屋所属小区的消防设施存有安全隐患的事实均存在，被告提交的青房康居小区竣工时抽查合格的证据仅能证明抽查时的状况，不足以对抗青岛市公安局消防支队市北区大队消防监督检查记录，因此被告的该项抗辩理由本院依法不予采信。被告已就消防设施出现的问题整改完毕，原告未再继续进行开业前消防检查申报，所开办的宾馆仍未能开业经营，原告以其单方的举报材料证明被告的消防设施仍不合格，未能提交其他证据予以佐证，因此原告的该项主张证据不足，本院依法不予采信。综合上述情况，原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的请求既不符合双方合同约定的情形也无法律依据，本院依法不予照准。原告要求被告赔偿原告经济损失167.6万元，其中装修费用为115.5万元，自2013年1月1日至2015年12月1日共2年的预期营业损失40万元，评估费1万元、公证费1000元，已付房租10万元及押金1万元，累计167.6万元。鉴于涉案房屋所属小区的消防设施经过整改，在整改合格之前原告的损失应由被告承担；消防设施整改之后原告未再次向消防部门提交上述开业前消防安全检查申报，原告主张消防设施依旧不合格但未能提交证据予以支持，此时在涉案房屋内开办的宾馆、酒店未如期开业系原告自身原因所致，因此原告要求消防整改之后的损失由被告承担的主张没有事实和法律依据。因此，应以被告消防设施整改完毕之日即2014年1月15日为分界点，在此之前原告的损失被告应予以赔偿。因原、被告的租赁合同租赁期限为十年，自2012年12月1日至2022年11月30日，其中装修费用平均每年115500元，2014年1月15前应分担的装修费用应为129740元（115500＋115500÷365×45天），该费用损失应由被告予以赔偿。原告的承租期限自2012年12月1日开始，2012年8月至11月系双方约定的装修期，虽然原告于2013年底向消防部门提交开业前消防检查申报，但是被告消防设施不合格的事实在此之前就已存在，原告要求被告赔偿预期营业损失的请求在2014年1月15日消防整改完毕之前的部分可以支持，按照预期营业损失每年20万元计算，被告应赔偿原告2012年12月1日至2014年1月21日的预期营业损失为224658元（20万元＋20万÷365×45天）。原告要求被告返还已付的租金10万元及押金1万元，因双方合同依法不能解除，所以原告的该项请求没有法律依据，本院依法不予准许。原告要求被告支付评估费10000元、公证费1000元，其中公证费系原告为提交证据以证明自己的主张所花费，要求被告负担没有法律依据，本院依法不予准许；其中评估费作为查明本案事实所需的开支，由被告负担一部分较为适宜。被告要求原告支付自2012年12月1日至2014年11月30日的租金共计205万元，该项请求符合法律规定，本院予以照准，但原告已经缴纳的10万元租金应予以扣除，原告共需支付房屋租金195万元。被告要求原告自支付房租之日至2014年3月31日按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金，因被告提供的涉案房屋存在消防设施不符合要求需整改的事实，原告延期缴纳房租有客观原因存在，对于被告的要求支付房租违约金的请求，本院依法不予准许。原告以涉案房屋消防仍旧不合格为由拒付租金，因证据不足，该项抗辩理由本院不予采信。原告抗辩称被告要求支付租金的请求已过诉讼时效，因原、被告的租赁关系一直持续，租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，原告的该项抗辩理由于法无据，本院不予采信。被告要求原告立即向被告提供在该承租房屋中私自增加的分隔墙的审批手续以及该分隔墙对房屋结构安全性无影响的权威报告，该项请求因合同中未作约定，本院不予照准。被告要求原告立即停止对所承租房屋的私自分割转租行为并提供之前私自转租的合同及收费情况，因双方合同中约定允许被告对外转租，虽然同时约定转租的经营范围需被告书面同意，但是原告转租部分依然用于合同约定的房屋用途，并未改变房屋用途，因此被告的该项请求不符合合同约定，本院依法不予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛青房担保集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王嘉文2012年12月1日至2014年1月15日的预期营业损失224658元；二、被告青岛青房担保集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王嘉文2012年12月1日至2014年1月15日的装修费用损失134750元；三、被告青岛青房担保集团有限公司于本判决生效之日起10日给付原告王嘉文评估费3000元；四、原告王嘉文于本判决生效之日起10日内给付被告青岛青房担保集团有限公司2012年12月1日至2014年11月30日的房屋租金共计195万元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19884元，原告负担15581元，被告负担4303元。反诉案件受理费13365元，原告负担10460元，被告负担2905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 员  周 敏人民陪审员  于建芝人民陪审员  张淑娟二〇一五年十二月十日书 记 员  林 洁