湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠民一初字第419号
原告耒阳市某某房地产开发有限公司，住所地：湖南省耒阳市。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人朱贵发，湖南湘华律师事务所律师。
委托代理人李彧婧，湖南湘华律师事务所律师。
被告陆某，女，19XX年XX月X号出生，汉族，住衡阳市华新街道。
被告王某，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。
二被告共同委托代理人谢力平，湖南居安律师事务所律师。
原告耒阳市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告陆某、王某租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日、2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人朱贵发、被告陆某及二被告陆某、王某的委托代理人谢力平第一次开庭到庭参加诉讼，原告某某公司委托代理人朱贵发、李彧婧、二被告陆某、王某的委托代理人谢力平第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，原告与二被告2011年3月19日签订了一份《商业门面租赁合同》及《补充协议》，合同约定：原告将位于衡阳市珠晖区湘江东路324号湘江风光大厦二楼，建筑面积为1443.95平方米的商业用房及配套的水电、消防等设施租赁给二被告作餐饮使用；租赁期从2011年3月25日起至2021年3月24日止；计收租金期为118个月，从2011年5月25日开始计算，起始租金为140000元／年，3年不变，第四年租金为150000元／年，第五年租金为160000元／年，第六年租金为180000元／年，第七年租金为200000元／年，第八年租金为220000元／年，第九年租金为240000元／年，2020年5月25日起至2021年3月24日止十个月的租金为216670元。《补充协议》约定：被告向原告支付房屋管理费、设施和设备使用及折旧费，从2011年5月25日至2014年5月24日止应付费用为293188元／年，3年不变，第四年应付费用为3057212元／年，第五年为318236元／年，第六年为346752元／年，第七年为378736元／年，第八年为415916元／年，第九年为460032元／年，最后十个月为424440元／年。合同签订后，原告按约将商铺交给了被告，至2014年6月止，被告应向原告支付租金432500元，应向原告支付房屋管理费、设施和设备使用及折旧费905040元，共计1337540元，被告仅支付了852719元，下欠原告租金485361元。原告多次催收，被告均以各种理由搪塞。二被告行为已构成违约，请求法院依法判令二被告向原告支付租金、房屋管理费、设施设备使用及折旧费485361元（后续造成的租金等损失另行计算）；二被告向原告支付违约金50000元；解除原告与二被告签订的《商业门面租赁合同》及《补充协议》。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、《商业门面租赁合同》，以证明本案被告主体，被告没有按约交付租金应承担违约责任；
2、《补充协议》，以证明本案被告主体，被告没有按约交付租金应承担违约责任；
3、原告及被告陆某向法院提供的说明书（内容为终止合同及租金的计算），以证明本案被告主体，被告没有按约交付租金应承担违约责任；
4、被告拖欠租金数目表，以证明被告没有按约交付租金，被告已违约，应承担违约责任；
5、房屋所有权登记审核表，以证明原告房屋是经过验收合格的，原告有发租资格。
被告陆某、王某辩称，王某是接受陆某的委托，在《商业门面租赁合同》及《补充协议》签字，合同上的承租方只有陆某一人，因此王某不是本案适格的被告；原告未履行提供技术指导直到房屋排烟管开通为止的义务，原告交给被告房屋的多项消防项目未达到《高层民用建筑设计防火规范》的标准，原告违约在先，被告不应承担房屋租金及违约金；《商业门面租赁合同》中的房屋租金包含了房屋及配套的水、电、消防等设施，《补充协议》中约定的被告向原告支付房屋管理费、设施设备使用费及折旧费是虚假不存在的项目，原告只能选择一项收取，否则就显失公平，原告两项都收取明显是一种欺诈行为，被告在受欺诈的情况下，在《补充协议》上签字，其民事行为系无效的民事行为。《补充协议》其内容不是租金，原告此做法规避交纳税收，是以合法的形式掩盖非法的目的，根据《合同法》的规定，该《补充协议》系无效合同；《商业门面租赁合同》中约定了双方发生争议向衡阳市中级人民法院起诉，本案违法了法律规定。综上，请求驳回原告对二被告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、《商业门面租赁合同》，以证明合同第1、6、12条约定说明原告违约在先；
2、《补充协议》，以证明被告王某是在受欺诈的情况下在协议上签字，系无效的民事行为，原告规避租金损害是以合法形式掩盖非法目的；
3、租赁房屋的平面图，以证明原告交给被告的平面图5中标注的排烟井至今无法开通；
4、衡公消审（2011）第79号建设消防设计审核意见书，以证明原告交付给被告的房屋的消防设施不符合消防要求，存在欺诈行为；
5、被告陆某个体工商营业执照，以证明排挡是陆某所有，与租赁合同是一致的。
经庭审质证，对以上证据本院作如下认证：
原告提交的证据1、2、3，二被告对该三证据1、2的主要内容的“三性”未提出异议，对证据3中的租金计算约定部分表示反悔，经审查，本院认为上述三份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；原告提交的证据4是原告制作的二被告拖欠租金数目表，二被告对已交纳租金852179元的事实没有异议，认为应收租金没有办法确认，经审查核对，本院认为被告陆某向原告交纳租金852179元的事实，原、被告均无异议，该事实本院予以确认；原告提交的证据5，被告认为是复印件，需要法院核实后再确认，本院经核对加盖产权处印章的房屋所有权登记审核表，认为该证据符合证据的“三性”原则，本院予以确认；二被告提交的证据1、2，原告对该二份证据的“三性”没有异议，经审查，本院予以认定；被告提交的证据3，原告认为该证据是复印件，不能作为证据使用，经审查，本院认为该证据是复印件，不能单独作为认定案件事实的依据，本案中被告没有其他证据对该证据补强，本院不予认定；二被告提交的证据4，原告对其关联性提出异议，认为审核意见书的时间是2011年5月26日，是对被告房屋装修的意见，是对被告发的，与本案的租赁房屋、拖欠租金是没有关联的。经审查，本院认为，该衡公消审（2011）第79号《衡阳市公安消防支队建设工程消防设计的审核意见书》是衡阳市公安消防支队于2011年5月26日制作，对衡阳市珠晖区禾风亭海鲜大排档出具的建设工程消防设计的审核意见书，制作的时间是在被告陆某租赁原告房屋期间，“禾风亭海鲜大排档”是被告陆某在租赁期间装修开立的餐饮店，此外，涉案房屋原告租赁前已在房屋产权管理部门取得房屋权属初始登记，应具备房屋的竣工验收证明（含消防部门的认可准许使用文件）并已通过房屋产权管理部门的审查，因此，该证据与本案事实没有关联性，本院不予采用；二被告提交的证据5，原告提出被告陆某的个体工商户营业执照需到工商管理部门核对，经审查该被告陆某的个体工商户营业执照，该证据符合证据的“三性”原则本院对该证据予以认定。
根据以上有效证据及原、被告无异议的陈述，查明如下案件事实：
原告某某公司作为出租方与作为承租方的被告陆某于2011年3月19日签订了一份《商业门面租赁合同》和《补充协议》，《商业门面租赁合同》约定主要内容有：出租方将位于衡阳市珠晖区湘江东路324号湘江风光大厦二楼，建筑面积为1443.95平方米的商业用房及配套的水电、消防等设施租赁给承租方作餐饮使用；租赁期从2011年3月25日起至2021年3月24日止；免租金期60天，计收租金期为118个月，从2011年5月25日开始计算；起始租金为140000元／年，3年不变，第四年租金为150000元／年，第五年租金为160000元／年，第六年租金为180000元／年，第七年租金为200000元／年，第八年租金为220000元／年，第九年租金为240000元／年，2020年5月25日起至2021年3月24日止十个月的租金为216670元；承租方签订合同之日，支付第一个季度的租金，此后租金为每季度交纳一次，承租方每季度将租金支付到出租方指令的户名为刘某的账户，承租方逾期交纳租金超过30天，出租方有权单方解除租赁合同，并追究违约责任，出租方在承租方足额进账后的三个工作日内向承租方开具收据，不提供正式的房屋租赁发票；签订合同之日承租方向出租方支付房屋租赁保证金110000元；出租方在交房前应保证房屋水、电设施系统能正常使用。二楼排烟管由承租方自行开通，发生费用由承租方负责，出租方提供技术指导直到开通为止，如双方确认无法开通使用，出租方须退还承租方的房屋租金及保证金。交验租赁房屋时，出租方保证提供的房屋及相关设施达到相关标准，经承租方验收合格后交付使用，并由承租方负责检修及维护；承租方负责租赁范围内的室内装饰装修和局部改造，自行承担费用，装饰装修方案须经消防、环保等部门批准和出租方书面许可，不得任意改动房屋结构；承租方负责配备经营场地内建筑消防设施以外的消防器材；合同终止，承租方退场时不得损坏装修，其他属承租方的可移动的商品、店招、设施、设备等可自行拆除运走；承租方不按期足额交纳租金的，除及时如数不交外，每逾期一日，承租方需按日租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过30天时，视为承租方违约，承租方除承担5万元违约金外，出租方有权单方面解除租赁合同；合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，双方同意向衡阳市中级人民法院起诉。《补充协议》约定的主要内容有：承租方向出租方支付房屋管理费、设施和设备使用及折旧费。从2011年5月25日至2014年5月24日止应付费用为293188元／年，第四年应付费用为3057212元／年，第五年为318236元／年，第六年为346752元／年，第七年为378736元／年，第八年为415916元／年，第九年为460032元／年，最后十个月为424440元／年；支付方式为与原租赁合同的租金一并按季度支付，出租方不提供发票；承租方逾期交纳租金和上述费用超过30天的，出租方有权解除合同，并追究承租方的违约责任。上述《商业门面租赁合同》和《补充协议》的签订人，出租方是原告某某公司总经理刘某并加盖公司印章，承租方是由被告王某（陆某口头授权委托王某，王某是陆某的嫂子）代被告陆某签字捺印。
合同签订后，被告陆某按约交纳给原告房屋租赁保证金110000元和2011年5月25日至2011年8月34日第一季度租金108297元，原告按约定时间将租赁房屋交付被告装修经营（后工商登记的经营餐饮店的字号为“衡阳市珠晖区禾风亭海鲜大排档”，经营者姓名为陆某）。2011年8月25日被告陆某交纳租金108297元，2011年11月30日交纳租金108297元，2012年3月7日交纳租金108297元，2012年8月23日交纳租金93297元，2013年1月21日交纳租金92397元，2013年4月9日交纳租金93297元，2014年1月15日交纳租金30000元。以上被告陆某共计支付原告租金（含房屋租赁保证金110000元）852179元。庭审中，原告自认合同履行期间，原告免除被告陆某租金5个月（36099／月）计180494元，自2012年9月起每月减少陆某应交租金5000元。经计算，至2014年6月24日止，被告陆某应交付的租金为1045169元，被告陆某欠交租金为192990元。本段所称“租金”含《补充协议》中约定的房屋管理费、设施设备使用及折旧费等“应付费用”。
另查明，2014年7月14日，原告某某公司委托代理人朱贵发（特别授权）与被告陆某共同向本院出具意见，同意终止《商业门面租赁合同》，租赁房屋由原告另行发租，被告陆某租金计算到原告另行发租并开始收租金之日。本案第一次开庭审理过程中，原告明确放弃了其第一项诉讼请求括号内容中“后续造成的租金等损失另行计算”的诉讼请求（第一项诉讼请求中原告要求被告支付租金、房屋管理费、设施设备使用及折旧费485361元，原告的诉状内容是计算至2014年6月份）。本案第二次就新证据质证开庭审理过程中，原告要求恢复或增加其第一项诉讼请求括号内容中“后续造成的租金等损失另行计算”的诉讼请求。
本院认为，原告某某公司是涉案租赁房屋的所有权人，其与被告陆某签订的《商业门面租赁合同》和《补充协议》，是当事人意思自治的真实表示，不违反法律规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从以上两份合同的内容上看，合同起始注明的承租方（即乙方）为被告陆某，合同末尾的乙方签章部分为“王某代陆某”，由被告王某签字并按捺手印，形式上承租方应为被告陆某，被告王某是受被告陆某的委托签订合同，该事实与“禾风亭海鲜大排档”工商登记的个体工商户经营者为被告陆某的事实也能相互印证，因此对二被告认为被告王某不是承租一方，不应承担本案纠纷责任的主张本院予以采纳。
二被告认为原告未履行提供技术指导直到租赁房屋排烟管开通为止的义务，原告违约在先，被告不应承担房屋租金及违约金，经审查，被告陆某没有有效证据证明原告未履行就租赁房屋排烟管开通提供技术指导的义务和排烟管至今无法开通的事实，此外被告陆某接（验）收租赁房屋装修经营事实上已有3年多的时间，此期间，未有证据显示其就以上事实向原告提出并主张权利，因此，对二被告该主张本院不予采纳。二被告又认为原告交给被告房屋的多项消防项目未达到《高层民用建筑设计防火规范》的标准，原告违约在先，被告不应承担房屋租金及违约金，经审查，二被告提交的衡公消审（2011）第79号《衡阳市公安消防支队建设工程消防设计的审核意见书》的证据是衡阳市公安消防支队于2011年5月26日制作，对衡阳市珠晖区禾风亭海鲜大排档出具的建设工程消防设计的审核意见书，制作的时间是在被告陆某租赁原告房屋期间，“禾风亭海鲜大排档”是被告陆某在租赁期间装修开立的餐饮店，此外，涉案房屋原告租赁前已在房屋产权管理部门取得房屋权属初始登记，应具备房屋的竣工验收证明（含消防部门的认可准许使用文件）并已通过房屋产权管理部门的审查，另被告陆某接（验）收租赁房屋装修经营的3年多的期间，未有证据显示其就以上事实向原告提出并主张权利，因此，对二被告的该主张本院不予采纳。
二被告认为《商业门面租赁合同》中已约定租赁的范围包括房屋及配套的水、电、消防等设施系统，《补充协议》中又约定承租方向租赁方支付房屋管理费、设施设备及使用折旧费就显失公平，《补充协议》中的此类收费项目都是虚假、不存在的项目，是一种欺诈行为，《补充协议》的签订系无效民事行为，《补充协议》中约定的房屋管理费、设施设备及使用折旧费都不是租金，原告其目的是规避交纳税收，损害了国家利益，是以合法形式掩盖非法的目的，该《补充协议》系无效合同。经审查，本院认为《补充协议》是《商业门面租赁合同》的补充协议，所约定的承租方向租赁方支付房屋管理费、设施设备及使用折旧费等费用是广义上的租金范畴，合同相对人可以协议补充，二被告也没有提交证据证明原告收取的租金（含房屋管理费、设施设备使用及折旧费等“应付费用”）明显超过同地段、同类房屋的租金水平，因此，二被告认为《补充协议》中约定承租方向租赁方支付房屋管理费、设施设备及使用折旧费显失公平或系欺诈行为的理由不能成立。此外，被告收取的租金是否征税、如何征税、征收多少是税务征收机关的行政管理职责，不属本案的审查范围，二被告认为原告约定的房屋管理费、设施设备及使用折旧费都不是租金，其目的是规避交纳税收，损害了国家利益，是以合法形式掩盖非法的目的，其依据不足，该主张本院不予采纳。
二被告认为《商业门面租赁合同》约定管辖的法院是衡阳市中级人民法院，衡阳市珠晖区人民法院受理本案违反了法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，协议管辖不得违反级别管辖的规定，此外二被告在答辩期内未提出管辖权异议，已应诉答辩，因此二被告上述理由不能成立。
原告在第一次开庭中明确放弃的诉讼请求在第二次开庭中要求恢复或增加，该请求是在举证期限届满后提出，与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定不符，对该请求本院不予支持，原告可另行通过其他途径处理。被告陆某欠交的原告租金和房屋管理费、设施设备及使用折旧费本案应计算至2014年6月份，被告陆某未履行合同约定的义务，应按违约条款承担违约责任，向原告支付违约金50000元。原告与被告陆某于2014年7月14日协商同意解除租赁合同，是双方意思自治的表示，不违反法律规定，本院予以支持。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十一条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
被告陆某欠原告耒阳市某某房地产开发有限公司租金和房屋管理费、设施设备及使用折旧费192990元，承担违约金50000元，合计242990元，款限在本判决生效后十日内支付给原告；
解除原告耒阳市某某房地产开发有限公司与被告陆某签订的《商业门面租赁合同》及《补充协议》（解除合同之日为2014年7月14日）；
驳回原告耒阳市某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费9154元，由原告耒阳市某某房地产开发有限公司负担4999元，被告陆某负担4155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 黄强中
审 判 员 肖雄芳
审 判 员 杨德新
二〇一四年十一月十日
代理书记员 王 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。