广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终2947号上诉人（原审被告）：黄淑萍，女，1971年8月2日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁景山，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗叙汉，男，1957年8月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：马光明，广东泓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所律师。上诉人黄淑萍因与被上诉人罗叙汉租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄淑萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.二审诉讼费用由罗叙汉负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案《商铺租赁合同书》的解除时间应为2016年5月底。1.根据黄淑萍在一审提供的证据证明，因涉案铺位前面的西环路修路影响生产经营，黄淑萍多次向罗叙汉要求解除《商铺租赁合同书》，已经得到罗叙汉的同意,双方对于《商铺租赁合同书》解除后的处理事宜也进行了口头协商并且一审提供了电话录音作为证据，双方属于协商一致解除《商铺租赁合同书》，故黄淑萍于2016年5月底将物品搬离该商铺，并未继续使用商铺，其实际行为表明双方的租赁关系已经结束，不负有继续支付租金的义务。2.对于黄淑萍于2017年5月底搬离涉案商铺后并未对商铺进行实际使用的事实，罗叙汉知情且在黄淑萍搬离商铺后并未向黄淑萍主张过解除《商铺租赁合同书》，罗叙汉在11月份才向黄淑萍送达《解除商铺租赁合同及催收租金通知书》，罗叙汉主张解除合同相隔时间较长，明显不合常理。综上，一审法院仅仅因《商铺租赁合同书》并未赋予黄淑萍享有单方解除权而否认双方协商一致解除合同的事实，存在事实认定错误，涉案合同的解除时间应为2016年5月底，故黄淑萍不存在欠付租金的违约事实。二、一审法院认定黄淑萍没有合同解除权属于法律适用错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条对所有类型合同法定解除条件做了列举式的规定。本案中黄淑萍在租赁合同履行期限届满之前，已经多次明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，而且根据《商铺租赁合同书》第五条违约责任已经明确约定:“如乙方违约，甲方单方有权终止合同，没收押金并收回该商铺的使用权”。也就是即使黄淑萍违约，不再继续履行租赁合同，只需要罗叙汉没收押金即可。本案中，黄淑萍根据实际道路已经堵塞，无法使用的情况下选择要求解除合同，并无违法，但仍愿意承担违约责任，故一审法院适用法律错误，应当予以纠正。三、《商铺租赁合同书》的解除属于情势变更情况下，黄淑萍单方面提出且经罗叙汉认可的结果，系协商一致解除。对于双方属于协商一致解除合同问题第一点已论述，不再重复。虽然《商铺租赁合同书》并未明确赋予黄淑萍享有单方面解除合同的权利，但同第二点论述，黄淑萍已经表示愿意承担违约责任并且最重要的是，因涉案铺位前面的西环路修路的客观事实直接对黄淑萍的生产经营产生严重影响，属于情势变更。根据我国合同法司法解释（二）第二十六条的规定，涉案《商铺租赁合同书》的解除背景存在情势变更事实，法院在确认黄淑萍是否具有解除权的时候，应该采取具体问题具体分析的态度，具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准，即使否认双方属于协商一致解除合同，也应该根据情势变更原则、考虑黄淑萍是否存在解除合同的必要性、是否对罗叙汉造成损失进行判决。一审法院在审理本案时，并未对情势变更这一事实进行认定，因黄淑萍不存在单方面解除合同的权利则否认合同于2016年5月份解除的合法性，属于法律适用错误。罗叙汉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判公正，应予维持。黄淑萍上诉理由没有法律和事实依据，应当驳回。罗叙汉向一审法院起诉请求：一、黄淑萍立即支付拖欠的租金45600元及逾期付款违约金（以尚欠的租金为基数，从逾期支付租金之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，计至黄淑萍清偿之日止，暂计至2017年1月10日为914.81元）；二、本案诉讼费用由黄淑萍承担。一审法院认定事实：位于江门市××花园××楼由16-20卡轴线商铺的权属人为罗叙汉。2013年8月23日，罗叙汉（甲方）与黄淑萍（乙方）签订《商铺租赁合同书》，合同约定：一、甲方将位于XX市XX区XX镇XX号楼（325号）由16-20卡轴线商铺租赁给乙方合法经营使用；二、租赁期限从2013年9月1日起至2016年12月底止；三、租赁期间的费用如下：从2013年9月1日起至2014年12月底止，每月综合费（不含税）6500元（包括租金每月2600元，物业折旧费每月1950元，物业维护管理费每月1950元）；从2015年1月1日起至2015年12月底止，每月综合费（不含税）7000元（包括租金每月2800元，物业折旧费每月2100元，物业维护管理费每月2100元）；从2016年1月1日起至2016年12月底止，每月综合费（不含税）7600元（包括租金每月3040元，物业折旧费每月2280元，物业维护管理费每月2280元；每月的租赁费，乙方必须在每月10号前向甲方缴交，如过期缴交，视乙方违约处理；四、在双方合同签约时，乙方必须交3000元押金给甲方。合同期满时，如无拖欠其他费用，由甲方（不计利息）将押金如数退还给乙方；五、违约责任：在合同期内，如甲方违约，甲方须赔偿乙方装修经济损失。如乙方违约，甲方单方有权终止合同，没收押金，并收回该商铺的使用权等。合同签订后，罗叙汉、黄淑萍都依约履行合同。直到2016年5月份左右，黄淑萍以因铺位前面的西环路修路影响其生产经营为由，提出与罗叙汉协商提前解除合同，但双方未能就提前解除合同的相关条件达成一致，罗叙汉拒绝与黄淑萍签订提前解除租赁合同的协议，并要求黄淑萍继续按约交付租金，黄淑萍则从2016年5月起未再向罗叙汉支付租金，罗叙汉催收无果后，便于2016年11月2日向黄淑萍邮寄《解除商铺租赁合同及催收租金通知书》一份，内容主要如下：“你自2016年5月至今已连续拖欠租金45600元未付，现通知你从2016年10月31日起解除双方签订的《商铺租赁合同书》，没收押金，收回商铺，限你于2016年11月7日前将商铺内属于你的一切财物清理搬走，并交回商铺钥匙及水电费存折，逾期不清理，视为你放弃财物所有权及其他处分权利，我有权将其作为废弃物处理。若你拒不交回商铺钥匙及水电费存折，我将定于2016年11月8日上午10:00到商铺清理现场，届时所增加的费用及造成的一切后果均由你承担。同时，限你在2016年11月7日前缴清拖欠的租金及违约金，否则我将采取法律措施维护自身合法权益。”黄淑萍在庭审中确认其丈夫于2016年11月5日代收上述通知书，并表示知晓该通知书的相关内容。黄淑萍还表示其已于2016年6月1日将涉案商铺的钥匙交回给罗叙汉，当时没有要求罗叙汉出具收据，罗叙汉则否认收到钥匙，并表示其于2016年11月8日收回涉案商铺时是通过强行开锁的方式进入的。双方均确认黄淑萍尚未交回涉案商铺的水电费存折给罗叙汉。一审法院认为，罗叙汉、黄淑萍为租赁关系，罗叙汉、黄淑萍签订《商铺租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法应确认为有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方当事人均应按照合同约定和法律规定全面履行各自义务。本案争议的焦点是：黄淑萍提前解除《商铺租赁合同书》是否合法及租赁合同解除的时间。关于黄淑萍提前解除《商铺租赁合同书》是否合法的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”的规定，合同的协议解除可分为两种方式：即约定解除和协商解除。本案中，因双方签订的《商铺租赁合同书》中无黄淑萍单方合同解除权的约定，在此情况下，黄淑萍只能通过与罗叙汉协商的方式解除合同。黄淑萍向罗叙汉要求提前解除合同，但未获罗叙汉同意，双方就合同解除未能协商一致，在此情况下，黄淑萍不能以单方意思表示提前解除合同，并拒付租金。其次，黄淑萍主张其已于2016年5月底提前解除合同，但黄淑萍并没有向罗叙汉缴纳2016年5月份的租金，已构成违约；黄淑萍虽辩称已交回涉案商铺的钥匙给罗叙汉，但罗叙汉予以否认，黄淑萍亦未能提供相应的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，而且黄淑萍也确认尚未交回涉案商铺的水电费存折给罗叙汉；根据我国《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，黄淑萍也未能提供证据证明其提前解除合同时已合理履行了通知义务；最后，黄淑萍提前解除合同也不符合我国《合同法》第九十四条规定的法定解除的条件。由上可知，黄淑萍于2016年5月底单方解除与罗叙汉签订的《商铺租赁合同书》，于法无据，构成违约。关于租赁合同解除的时间问题。根据《商铺租赁合同书》第五条“在合同期内，如甲方违约，甲方须赔偿乙方装修经济损失。如乙方违约，甲方单方有权终止合同，没收押金，并收回该商铺的使用权”的规定，如前所述，黄淑萍单方提前解除合同构成违约，罗叙汉继而书面通知黄淑萍解除合同，其行为符合上述《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及第九十六条的规定，本案中，涉案房屋租金付至2016年4月，之后的租金黄淑萍就未再支付，黄淑萍以自己的行为明确表示不再履行租赁合同约定的义务，罗叙汉在要求黄淑萍继续履行合同无果的情况下，于2016年11月2日向黄淑萍送达《解除商铺租赁合同及催收租金通知书》，通知黄淑萍双方签订的租赁合同于2016年10月31日解除，黄淑萍于2016年11月5日收到上述通知，罗叙汉于2016年11月8日实际收回涉案商铺。因此，一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同书》从2016年11月5日起解除。关于租赁合同解除后的处理问题。由于导致合同解除的主要原因在黄淑萍，故罗叙汉主张黄淑萍支付2016年5月至10月的租金45600元及从逾期付款之日起的利息，未超出法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：黄淑萍应于本判决生效之日起十日内向罗叙汉支付租金45600元及逾期付款利息（以尚欠的租金为基数，从2016年5月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定履行之日止）。本案受理费963元，由黄淑萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对黄淑萍的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的二审争议焦点为：一、黄淑萍对涉案租赁合同是否享有合同解除权以及涉案租赁合同于何时解除？二、黄淑萍主张涉案商铺租赁合同的解除属于情势变更能否成立？一、关于黄淑萍对涉案租赁合同是否享有合同解除权以及涉案租赁合同于何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同当事人对解除合同享有合意解除、约定解除权、法定解除权的权利。第一，关于合意解除，黄淑萍一审提交的《录音光盘》、《录音内容记录》等证据仅能证明双方对解除涉案租赁合同存在协商过程，但不足以证实双方已协商一致解除合同。况且，承租人黄淑萍并未向出租人罗叙汉移交涉案商铺的钥匙，至一审庭审阶段，黄淑萍亦未向罗叙汉移交涉案商铺的水电费银行存折。故双方并未达成合意，协商一致解除合同。第二，关于约定解除权，涉案租赁合同第五条约定：“在合同期内，如甲方违约，甲方须赔偿乙方装修经济损失。如乙方违约，甲方单方有权终止合同，没收押金，并收回该商铺的使用权”，该条并未约定黄淑萍享有对涉案租赁合同提前解除的约定解除权，反观，黄淑萍未向罗叙汉支付2016年5月份租金的行为已构成违约，罗叙汉单方有权终止合同，没收押金，并收回该商铺的使用权。第三，关于法定解除权，黄淑萍主张其于2016年5月底将物品搬离涉案商铺，并自5月起不再支付租金给罗叙汉，其已多次明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其享有法定的合同解除权。黄淑萍提交的运输钢材的收据仅能证明其运输钢材的事实，不足以证明黄淑萍已不再使用涉案商铺并办好移交手续。黄淑萍从2016年5月起不履行支付租金的主要义务，且经罗叙汉催告后在合理期限内仍未履行，依法享有法定合同解除权的一方是守约方罗叙汉，而非违约方黄淑萍。综上分析，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，罗叙汉依法享有合同解除权，在催收租金无果的情况下，于2016年11月2日向黄淑萍发出《解除商铺租赁合同及催收租金通知书》，通知黄淑萍涉案租赁合同于2016年10月31日解除，该通知书于2016年11月5日被签收。虽黄淑萍称该通知书不是其本人签收的，但其在一审中确认其丈夫于2016年11月5日代收上述通知书，并且黄淑萍本人看过该通知书的内容。故涉案商铺租赁合同自罗叙汉发出的《解除商铺租赁合同及催收租金通知书》到达黄淑萍时解除。因此，一审法院认定涉案商铺租赁合同于2016年11月5日解除正确，本院予以维持。黄淑萍主张其享有合同解除权且涉案租赁合同于2016年5月底已解除，于法无据，本院不予支持。二、关于黄淑萍主张涉案商铺租赁合同的解除属于情势变更能否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院可以根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，情势变更规则的适用条件一般为：（1）作为缔约基础的情势发生变更；（2）该情势变更是当事人缔约时无法预见、不可归责于当事人且与可得利益损失之间具有相当因果关系；（3）维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的。本案中，黄淑萍陈述其租赁涉案商铺用于经营五金、模具、钢材，因涉案租赁商铺前面的西环路修路，大货车无法正常通行，对其生产经营造成了严重影响。本院认为，修路作为正常的市政施工，虽然对黄淑萍的经营活动造成一定影响，但修路及其引起的变化并非双方当事人签订涉案租赁合同的基础情势。即使双方当事人在订立涉案租赁合同时，无法确切预见涉案租赁商铺前面的西环路修路，但对市政建设发生风险以及可能带来的影响不应是没有认识和预见的，更非缔约不可接受的。而且，黄淑萍在一审中陈述直至2016年5月，其租赁涉案商铺已有12年之久，黄淑萍未能举证证明修路对其继续履行合同会造成双方利益显著失衡。因此，涉案商铺租赁合同的解除不属于情势变更。黄淑萍的该上诉主张，理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄淑萍的上诉理由理据不足，本院不予支持。黄淑萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由黄淑萍负担。本判决为终审判决。审判长  李立辉审判员  许世清审判员  梁智坚二〇一七年十二月八日书记员  李艳斌