福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初3645号原告：南平世豪房地产开发有限公司，住所地福建省南平市福兴路9号（新城花园）3幢2层204室。法定代表人罗观能，董事长。委托诉讼代理人：方秀凤，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周辉强，福建瀛榕律师事务所律师。被告：陈人进，男，1972年9月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：陈允春，福建全信律师事务所律师。第三人：林哲祝，男，1960年1月3日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原告南平世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）与被告陈人进、第三人林哲祝案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理，依法适用简易程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告世豪公司的委托诉讼代理人方秀凤、周辉强、被告陈人进及其委托的诉讼代理人陈允春到庭参加诉讼，第三人林哲祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世豪公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行南平市延平区（新城花园）3幢19层1901室房�；2.本案诉讼费用由陈人进负担。理由如下：1.南平市延平区（新城花园）3幢19层1901室房产（以下简称诉争房屋）民事权益归世豪公司所有。世豪公司虽与林哲祝、陈火赛就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，但因林哲祝、陈火赛违约，该合同已于2017年3月13日被延平区人民法院作出的（2016）闽0702民初2620号民事判决书予以解除。因前述房屋并未交付给林哲祝，亦未登记至林哲祝名下，故林哲祝在合同已经被解除的情况下，对诉争房屋已不享有民事权益。2.世豪公司作为上诉争房屋的权利人，所提出的异议足以排除陈人进对诉争房屋申请强制执行，应当不得执行诉争房屋。陈人进辩称，一、世豪公司提出的不得执行诉争房屋的理由不能成立。1.林哲祝因欠陈人进借款710000元，双方达成调解协议，延平区人民法院作出（2014）延民初字第2612号民事调解书。延平区人民法院于2016年5月26日作出延执行字第1806号民事裁定书，查封了本案诉争房屋，程序合法。2.林哲祝与世豪房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了诉争房屋，办理了商品房预售合同登记备案手续。3.（2017）闽0702执异13号执行裁定书驳回世豪公司的异议，事实清楚。4.世豪公司提交的（2016）闽0702民初2620号民事判决书的生效时间在诉争房屋被查封之后，故世豪公司的诉讼请求没有事实及法律依据，答辩人请求法院驳回其诉讼请求。二、合同法第九十三、九十四条的规定，赋予了合同当事人解除合同的权利。在预购备案商品房被查封后，林哲祝、陈火赛通过与世豪公司解除合同来规避执行。世豪公司以查封法院未禁止其与林哲祝、陈火赛解除商品房买卖合同为由解除商品房预售合同有效，从而提出执行异议，要求解除查封。生效法律文书不存在法律效力大小的问题，法院在先作出的查封裁定书，并不因在后生效的判决书、调解书中有解除商品房预售合同的内容而失去法律效力。因此，答辩人请求法院视情况对有恶意隐瞒查封事实的被查封人和开放商按有关民诉法的规定予以惩处。综上，请求法院依法驳回世豪房地产公司的无理诉讼请求。林哲祝未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性无异议，本院对双方当事人提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年4月16日，世豪公司与林哲祝、案外人陈火赛签订一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560），约定林哲祝、陈火赛二人向世豪公司购买其开发建设的位南平市延平区号（新城花园）3幢19层1901室房屋。房屋价款为800668元，其中首付款240668元，余款560000元向中国农业银行南平三元支行（以下简称农行南平三元支行）申请按揭贷款，世豪公司作为贷款的连带保证人。同时，该合同附件六《合同补充协议》第三条第七项约定：“出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人延期缴纳按揭本息，致使银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人发出书面通知的七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人，并以被扣款项金额为基数，另向出卖人按扣款日至买受人归还之日每日万分之二计付违约金，买受人超过30日还未归还出卖人被扣款的，出卖人有权解除合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣款项金额并扣除本合同总价款的10%作为违约金及已发生的相关费用……”。合同订立后，林哲祝、陈火赛向世豪公司支付了首付款240668元。之后双方就《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560）在南平市房地产交易登记服务中心办理了备案登记和房屋预告登记手续。2013年6月13日，林哲祝、陈火赛、世豪公司与农行南平三元支行签订一份《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548），该合同约定：林哲祝、陈火赛向农行南平三元支行借款560000元，用于支付诉争房屋，借款期限180个月，世豪房地产公司为该笔借款提供连带责任保证，当林哲祝、陈火赛未按期还款时，农行南平三元分行有权从世豪公司账户直接扣收相关款项。2015年5月21日，中国农业银行南平分行下发文件对其下属银行实行机构内部调整，将农行南平三元支行机构管理归属农行南平延平支行统一管理，农行南平三元支行各项债权债务�业务均由农行南平延平支行承接。2016年1月12日，因林哲祝、陈火赛未按期还款，农行南平延平支行向本院提起诉讼。本院立案后，于2016年4月8日作出（2016）0702民初32号民事判决书，判决：1.解除农行南平三元支行与林哲祝、陈火赛、世豪公司于2013年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548）；2.林哲祝、陈火赛应于判决生效之日起十日内一次性共同偿还农行南平延平支行借款本金516935.95元及利息[利息包括借款期限内利息、罚息、复利，暂计算至2015年10月15日的利息为13851.72元，之后的利息继续按《个人购房担保借款合同》（编号：35020120130054548）约定的利率标准计算至林哲祝、陈火赛实际偿清借款之日止]；3.世豪公司对林哲祝、陈火赛的前述第二项债务承担连带保证责任；4.世豪公司在承担该项连带保证责�后，有权向林哲祝、陈火赛追偿；5.驳回农行南平延平支行的其他诉讼请求。前述判决生效后，林哲祝、陈火赛未履行生效判决确定的义务，农行南平延平支行向本院申请强制执行。执行过程中，世豪公司向农行南平延平支行支付了贷款本息546935.36元。2016年6月21日，世豪公司向林哲祝、陈火赛发出一份《返还被扣款项通知函》，要求林哲祝、陈火赛返还被农行南平延平支行扣去的546935.36元及案件受理费4555元、执行费50元，并告知林哲祝、陈火赛如超过30日未归还前述款项，世豪公司将解除合同，并追究违约责任。林哲祝、陈火赛于2016年6月24日收到该通知。因林哲祝、陈火赛未履行前述付款义务，世豪公司于2016年8月9日向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除世豪公司与林哲祝、陈火赛签订的《商品房买卖合同》；2.林哲祝、陈火赛协助世豪公司办理《商品房买卖合�》备案登记及房屋预告登记手续；3.林哲祝、陈火赛向世豪公司支付违约金80066.80元，返还世豪公司垫付的诉讼费用4605元（其中，案件受理费4555元，申请费50元），偿还世豪公司因承担保证责任的被扣款项546935.36元。本院于2017年3月13日作出（2016）闽0702民初2620号民事判决书，判决：1.解除世豪公司与林哲祝、陈火赛于2011年4月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-No.0336560）；2.林哲祝、陈火赛于本判决生效之日起七日内协助世豪公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续；3.世豪公司于林哲祝、陈火赛协助完成解除《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记手续之日起三日内返还林哲祝、陈火赛购房款169060.84元。该判决于2017年4月1日发生法律效力。另查明，林哲祝向陈人进借款710000元。陈人进于2014�5月23日向本院提起诉讼，要求林哲祝偿还借款710000元及利息。2014年6月27日，本院作出（2014）延民初字第2612号民事调解书，双方达成调解协议。林哲祝未依据调解协议履行还款义务，陈人进向本院提出强制执行申请，本院于2016年5月26日以（2014）延执字第1806号民事裁定书，裁定查封诉争房屋。在强制执行过程中，世豪公司向本院提出执行异议，请求解除对诉争房屋的查封。本院于2017年10月9日作出（2017）闽0702执异13号执行裁定书，驳回世豪公司的异议。世豪公司收到该份执行裁定书后，于2017年10月13日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，系因世豪公司对本案所涉执行标的——坐落于延平区福兴路9号（新城花园）3幢19层1901室的房产的权属存在争议，认为其为该房产的�利人，享有足以排除人民法院对该房产强制执行的民事权利而提起的民事诉讼。商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，当事人享有的只是一种物权的期待权。林哲祝、陈火赛未向银行缴纳按揭贷款本息，致使银行从世豪公司账户扣款，经世豪公司通知，林哲祝、陈火赛超过30日仍未归还被扣款项。因诉争房屋并未登记至林哲祝、陈火赛名下，该二人与世豪公司签订的《商品房买卖合同》已被本院作出的（2016）闽0702民初2620号民事判决解除，涉案诉争房屋属于世豪公司所有。因此，世豪公司作为诉争房屋的权利人，所提出的执行异议足以排除陈人进对该房屋申请强制执行。故，世豪公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，根据合同解除后的恢复原状等法律后果形态，林哲祝、陈火赛仍享有因支付价款而形成的对世豪房地产公司的债权。该债权属于本院实施查封的标的，陈人进可依法主张执行该债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行南平市延平区（新城花园）3幢1901室房产。案件受理费50元，由陈人进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 陈 泱二〇一八年一月十八日书记员 李玲莉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。