北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1247号
上诉人（原审原告）：王建忠，男，1970年12月8日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：代国华，北京理瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秀华，女，1949年6月16日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李京柱（王秀华之子），1978年3月25日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：王秀荣，女，1945年9月26日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：谢春秋（王秀荣之子），1968年3月13日出生，住北京市通州区。
原审被告：刘默，男，1992年11月18日出生，住北京市通州区。
上诉人王建忠因与被上诉人王秀华、王秀荣、原审被告刘默确认合同无效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初15422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建忠及其委托诉讼代理人代国华，被上诉人王秀华之委托诉讼代理人李京柱，被上诉人王秀荣之委托诉讼代理人谢春秋，原审被告刘默到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建忠上诉请求：维持一审判决中确认的《房屋宅基地买卖协议》无效，改判王建忠有权依据合同无效另行主张拆迁利益分配。事实和理由：王建忠从未与王某、王秀荣、王秀华达成过调解协议，一审法院在确认王某与王秀荣、王秀华签订的《房屋宅基地买卖协议》无效的同时剥夺了王建忠继续主张拆迁利益分配的权利是不合法的。
王秀华、王秀荣辩称，同意一审判决，不同意王建忠的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
刘默述称，同意王建忠的上诉请求和理由，同意拆迁利益重新分配。
王建忠向一审法院起诉请求：1.确认王某与王秀荣、王秀华于2011年9月12日签订的《房屋宅基地买卖协议》无效；2.本案诉讼费由王秀华、王秀荣、刘默承担。
一审法院认定事实：案外人王某与贾某系夫妻，二人育有两名子女，分别为长子王建忠、长女王某1。王秀荣、王秀华系王某之妹，刘默系王某1与案外人刘某之子。贾某、王某1、王某先后于1998年4月19日、2003年2月15日和2016年8月9日去世。
2011年9月12日，王某与王秀荣、王秀华签订《房屋宅基地买卖协议》（以下简称《买卖协议》），约定王某将原北京市通州区新建村卢庄50号院（以下简称50号院）内房屋及宅基地作价80万元售予王秀荣、王秀华。
另查一：2013年12月22日，王建忠以确认合同无效纠纷为由将王某、王秀荣、王秀华诉至法院，要求确认王秀荣、王秀华与王某于2011年9月12日签订的《买卖协议》无效。在该案审理过程中，双方共同确认50号院内原有北房四间、倒座房五间、东西厢房各一间，其中北房及倒座房由王某、贾某共同修建，但双方对于东西厢房是否在贾某在世之时修建及王某1是否参与出资修建存在分歧，王某认可《买卖协议》约定的购房款80万元均已支付完毕。2014年2月12日，在法院的主持下，王建忠与王某、王秀荣、王秀华达成调解方案，约定：王某同意将自己的45平方米安置房指标无偿给王建忠；王某、王秀荣、王秀华给王建忠一套两居室，写王建忠的名字，王建忠不需要再补交房款；王某、王秀荣、王秀华再给王建忠30万元。王建忠在双方达成上述调解协议后撤诉。
2014年2月15日,北京市通州区永顺镇新建村村民委员会（以下简称村委会）与王某签订《住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除50号院内房屋，已认定宅基地面积178.37平方米，房屋建筑面积150.42平方米，享受自住楼安置的人员共11人，人均45平方米，每平方米3000元。其中王某和王建忠一家享有90平方米的安置面积。
2015年3月10日，王建忠办理了选房手续，并取得房卡凭证，载明：“珠江2014年度拆迁协议NO.05-0061号，户主（是本村村民）王某（王建忠），已取得×幢1层102室的所有权。”王建忠所选房屋面积超过90平方米的安置面积，故王建忠补交了房款29960元，并于2016年9月11日实际入住该房屋。王某、王秀荣、王秀华另给付王建忠30万元，调解协议履行完毕。
另查二：2016年4月11日，王建忠以财产损害赔偿纠纷为由将王某、王秀荣、王秀华诉至法院，称王某与王秀荣、王秀华签订的《买卖协议》无效，故要求王某、王秀华、王秀荣赔偿其财产损失500万元。法院经审理认为，双方达成的具有民事权利义务内容的调解协议具有民事合同的性质，当事人应当按照约定履行自己的义务，现调解协议已经履行完毕，王建忠以财产损害为由要求赔偿损失于法无据，故判决驳回了王建忠的全部诉讼请求。后王建忠不服提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
该案审理过程中，王建忠称其主张《买卖协议》无效系基于三点理由，一是50号院内房屋系属家庭共有财产，王某个人出售房屋属于无权处分，王秀荣、王秀华明知涉案房屋是家庭共有财产而买卖存在恶意；二是王秀荣、王秀华均系城镇居民，其购买涉案房屋违反了法律的强制性规定；三是王秀荣、王秀华在签订买卖协议后向拆迁部门虚报人口获取拆迁利益，损害了国家和他人的合法权利。王秀荣、王秀华对此不予认可。另王秀荣、王秀华均认可其是非农业家庭户，且未提供证据证明其买卖涉案房屋后办理了相关宅基地审批手续。
一审法院认为，本案争议焦点是涉案《买卖协议》是否无效的问题，就此，法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案外人王某与王秀荣、王秀华签订《买卖协议》处分的不仅是房屋，还包括了房屋相应的宅基地使用权，王秀荣、王秀华与王某并非同一集体经济组织成员，且买卖双方至今亦未办理宅基地变更审批手续，故对王建忠要求确认《买卖协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。
但就王建忠主张王某对涉案房屋的出售系属无权处分及房屋买受人王秀荣、王秀华存在恶意一节，法院认为，本案双方对于涉案房屋部分系属贾某遗产不持异议，在贾某去世后，遗产部分尚未经分割处理，故王某买卖涉案房屋的行为系属无权处分行为，但无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在涉案《买卖协议》签订之后，王建忠与王某、王秀荣、王秀华达成调解方案，由王某、王秀荣、王秀华对王建忠予以补偿，王建忠亦表示同意，故王建忠此举应视为其对王某买卖房屋行为的追认，现王建忠再以王某买卖房屋系属无权处分及王秀荣、王秀华购买房屋存在恶意为由主张合同无效，依据不足，法院不予支持。
另，因王建忠与王某、王秀荣、王秀华已达成调解协议，该协议具有民事合同的性质，依法成立的合同，自成立时生效，故当事人理应按照调解协议的内容履行各自的义务，任何一方不得单方面变更协议。王某与王秀荣、王秀华所签订的《买卖协议》虽经法院确认无效，但该协议的无效不影响调解协议及王某所签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》的效力，且调解协议各方亦已就王建忠与王某、王秀荣、王秀华之间的拆迁利益分配进行了确认，故王建忠不得再以《买卖协议》无效为由向王秀华、王秀荣、刘默主张拆迁利益分配。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：王某与王秀荣、王秀华于二〇一一年九月十二日签订的《房屋宅基地买卖协议》无效。案件受理费35元，由王秀荣、王秀华负担，于判决生效之日起七日内交纳。
本院二审期间，当事人没有提交证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定的评价，当事人订立合同时所预期的法律效果不能实现，但可能因此承担返还原物、赔偿损失等法定权利义务。涉案《买卖协议》涉及农村农户宅基地且进行了作价销售，由于买受人王秀荣、王秀华不是宅基地所属的集体经济组织的内部成员，现有证据也未能证明《买卖协议》征得了集体经济组织同意，按照我国现行法律、行政法规的规定，以及农村土地管理制度，涉案《买卖协议》应认定无效。涉案《买卖协议》被确认无效后，依照《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同相对方有权依据过错责任原则要求对方承担折价补偿、赔偿损失等相应的责任，故本院对王建忠有关“改判王建忠有权据合同无效另行主张拆迁利益分配”的上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，王建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由王建忠负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 孙 妍
代理审判员 张 弘
二〇一八年二月二十七日
法官 助理 潘园园
书 记 员 李月明