北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12620号
上诉人（原审被告）：赵亚香，女，1953年11月18日出生。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张浩，男，1982年1月28日出生。
委托诉讼代理人：李大鹏，北京市天正律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司员工。
上诉人赵亚香因与被上诉人张浩、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初17289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
赵亚香上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回张浩要求返还定金的诉讼请求。事实和理由：限购政策并未导致张浩首付款比例提高，本案不存在不可归责于当事人的事由而解除买卖合同的情形。按照涉案房屋的评估价值和“3.17新政”规定，张浩可以贷款281万元，这与其拟贷款额相比，不存在政策性原因影响其贷款额度的问题。张浩无法筹集全部首付款是因为无法办理房屋抵押，且不能出售其岳母房屋的问题，这是其个人原因所致，与调控政策并无关联。双方买卖合同已经办理过网签，亦不属于因新政影响履行的情形。据此，一审法院判决我返还张浩定金没有法律依据。
张浩辩称，同意一审判决，不同意赵亚香的上诉请求。我的贷款数额是依据双方约定的合同主体价格256万元计算的，在实际贷款中银行也是要审查网签金额和评估金额的。新政出台后，我与赵亚香约定以新的支付方式予以应对，并办理了网签，如果其不认可这一事实，就是诱骗我网签。贷款金额的审批并非单考虑房屋价值因素，还有贷款人收入等等诸多因素的制约，故赵亚香所述我可以贷款281万的额度完全无法成立。依赵亚香所述按照848万成交价交纳税费，会多出60多万的税费，我无力承担。我为了应对新政的影响，已经用尽了全部的方法，都无法顺利完成，造成我损失巨大并导致孩子无法在此落户进入划片学校读书。百般无奈下，我才起诉以保护我的合法权益。
我爱我家公司述称，我公司服从一审判决，赵亚香的上诉请求不涉及我公司，故对此不发表意见，尊重二审法院判决。
张浩向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除我与赵亚香于2017年3月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；２、请求法院判令赵亚香返还我支付的定金30万元。
一审法院认定事实：2017年3月2日，张浩作为买受方（乙方），赵亚香作为出卖方（甲方）经我爱我家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：甲方所售房屋坐落在西城区某村5号楼12层1207号，经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为848万元，其中房屋主体价格256万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为592万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。房款支付方式：乙方选择商业贷款166万元，甲乙双方一致同意，乙方分四次支付除定金与拟贷金额外的所有成交总价款。第一次，查档后2017年3月27日之前，乙方向甲方支付20万元；第二次，于2017年5月2日，乙方通过资金监管方式向甲方支付90万元；第三次，于2017年5月2日，乙方通过资金存管方式向甲方支付561万元；第四次，于房屋交付当日，乙方自行向甲方支付1万元；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在过户后一年内将房屋交付乙方。
张浩（乙方）、赵亚香（甲方）及我爱我家公司（丙方）于同日签订的《补充协议》约定：一、甲方同意将位于西城区某村5号楼12层1207号的住房出售给乙方。二、经甲乙丙三方同意，甲乙丙三方任何一方对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：由于甲乙双方未按《居间合同》、《履约服务合同》约定支付佣金等服务费。……第四条：经甲乙双方友好协商，约定乙方最迟于2017年5月2日获得贷款机构批贷手续。……如至2017年5月5日未能过户，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金，丙方积极配合办理贷款以及房屋权属转移登记手续，但对上述约定时间不作任何承诺。甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款30万元。
上述合同签订后，张浩于2017年3月2日向赵亚香支付定金10万元，于2017年3月17日支付定金20万元。2017年4月12日，双方办理了网上签约手续。2017年5月5日，双方撤销了该网签手续。此后，涉案买卖合同未再履行。2017年5月18日，北京伟嘉安捷投资管理有限公司向张浩发出《告知函》，要求张浩在2017年5月25日前配合办理过户手续，办理面签、网签手续，并支付首付款695万元。张浩未办理上述手续，亦未向赵亚香支付首付款。
张浩主张“3.17新政”出台后，由于其可申请的贷款从166万元下降到102万元，导致其支付的首付款提高至682万元，其不能凑齐682万元首付款，为此，其与赵亚香于2017年4月12日达成口头协议：赵亚香先为其办理过户手续，其向赵亚香出具160万元的欠条并向赵亚香抵押一套房产。协议达成后，双方于当日办理了网签手续。但之后，赵亚香不同意履行上述口头协议，要求其支付全部首付款后方可为其办理过户手续，由于其本人无力支付该款项，双方决定重新签订网签合同，将网签价格进行调整，此后，双方于2017年5月5日办理了撤销网签手续。但由于新政陆续出台，其本人名下的房屋无法办理抵押，其岳母的房屋不能出售，使其无力支付首付款，因此未与赵亚香重新签订网签合同。
赵亚香不认可张浩陈述的网签之前的口头协议，赵亚香认为双方网签是在“3.17新政”出台后才签订的，张浩签订网签合同时应该对自己支付能力有充分的认知。赵亚香坚持要求继续履行涉案买卖合同。
我爱我家公司认可张浩所述“3.17新政”后，张浩贷款数额从166万元下降至102万元的额度，我爱我家公司认可在“3.17新政”后，张浩、赵亚香在网签之前达成口头协议的事实，后因赵亚香不同意在张浩支付首付款之前为张浩办理过户手续，2017年4月25日双方协商确定，赵亚香给张浩降价20万元，并延长合同履行周期，以便张浩筹集房款，撤销原网签合同，重新签订新的网签合同，该协议达成后，张浩未签字。之后，双方撤销了原网签手续，但之后张浩未配合办理新的网签手续，双方合同未能继续履行。
张浩针对与赵亚香达成口头协议的前提下进行网签的主张，提交了与赵亚香及我爱我家公司工作人员的录音。张浩、赵亚香之间的录音中，赵亚香认可在网签之前双方达成口头协议：张浩向赵亚香出具160万元的欠条并抵押一套房产给赵亚香。但此后，赵亚香的女儿不同意导致该方案未能履行。赵亚香对录音的真实性认可，但主张补充协议约定双方一切协议均应以书面形式体现，录音体现双方协商的过程，但未形成书面协议。
一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。张浩、赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同履行过程中，由于北京市“3.17新政”的出台，导致张浩拟贷款数额从166万元下调至102万元，从而使得张浩的首付款额度大幅增加，张浩、赵亚香针对新政对涉案合同履行的影响，口头协商了首付款的新的支付方式，在此前提下，张浩与赵亚香进行了网签手续，但网签之后，赵亚香不同意按照新的支付方式履行合同，由于北京市限购政策的陆续出台，张浩无法筹集全部首付款，导致涉案合同无法继续履行，张浩、赵亚香对此均无过错，由于双方重新协商的补充协议未能签订，因此，该补充协议对双方当事人不具有约束力。现张浩要求解除与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的请求正当，法院予以支持。双方合同解除后，赵亚香应将收取的定金30万元予以返还，对张浩要求赵亚香返还定金的请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除张浩与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自判决生效之日起七日内，赵亚香返还张浩定金300000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，赵亚香提供如下证据：1、离婚证及户口本，证明其为单身，按照政策规定名下仅能拥有一套房屋；2、（2017）京0106民初15761号民事判决书，证明其系为筹措养老金置换房屋，因本案买卖合同不能履行，导致其与他人签订的买房合同无法履行，已经法院判决支付违约金5万元并赔偿损失50万元；3、其本人工资明细清单、病历本、检查报告及医疗费票据，均证明其系为了养老出售大房置换小房居住，法院的判决应平衡双方之间的利益。张浩质证意见：对证据1、2认为与本案均没有关联性，证据显示赵亚香买房合同早于我们双方之间的买卖合同签订，且有关会议纪要的处理精神对连环买卖的损失不予考虑；对证据3中工资明细不认可，表示曾听赵亚香本人说过有在外地购房投资的情况，对其他证据认为与本案没有关联性。我爱我家公司对证据的真实性均表示认可，对证明目的均不发表意见。本院认为赵亚香举证之上述证据，与本案的处理结果之间没有关联性，本院对证据本身不予审查认定，对其证明目的亦不予确认。
另，赵亚香表示同意解除合同，但认为张浩违约，要求张浩按照定金罚则承担违约责任。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为涉案买卖合同是否存在不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，及张浩是否应承担违约责任的问题。就此，本院做如下考虑：首先，根据一审庭审笔录记载，张浩关于其不能履行合同的原因陈述为两方面，其一为“3.17新政”出台后，贷款数额从166万元下降为102万元，其二为合同约定的首付款682万元需以出售其岳母房屋的方式筹集，但因新政导致购房人丧失购买资格，买卖合同予以解除，致其无法凑齐首付款；其次，张浩与赵亚香原约定的网签合同价格为256万元，这与涉案房屋的真实交易价格848万元相去甚远，在新政出台后，虽依据256万元的价格不能取得原约定的166万元的贷款，但尚有通过提高交易价格取得该数额贷款的方式可以进行办理，事实上双方也曾就此协商，而张浩一方以成本增大为由予以拒绝；再次，买卖双方于新政颁布后办理了网签，现可以证明该网签系双方在协商其他履约方式的情况下签订的，后又因此产生纠纷而合议撤销网签，故不足以据此即认定合同应予继续履行，但该网签行为可以认定新政对张浩的购房资格没有产生影响；综上，本院认为，“3.17新政”致张浩原预想之贷款数额发生变化，成本略有提高，但考虑增加幅度较小，比例不大，且可通过变通方式予以解决，故本院认定该原因对张浩的履约能力不构成严重影响，其据此要求解除合同，没有依据；另，买受人以出售其他房屋获得购房资金向卖房人购买房屋的，因新政原因导致其无法出售房屋获得资金的，应严格按照合同相对性原理，该问题应在前一个合同框架内予以解决，而不应将该结果作为后一个合同不承担违约责任的理由，故张浩以此为由请求不承担对赵亚香的违约责任，本院不予支持。据此，本院认为本案不存在不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，亦不免除张浩应承担的违约责任。
但，本院考虑现双方当事人对解除涉案买卖合同及其补充协议均无异议，故本院对一审判决第一项予以维持。赵亚香明确要求张浩按照定金罚则承担违约责任符合法律规定，本院对一审判决第二项予以撤销。
综上所述，赵亚香的上诉请求成立，应予支持；一审判决对事实认定有误，判决赵亚香返还张浩定金之处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院(2017)京0102民初17289号民事判决第一项；
二、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初17289号民事判决第二项；
三、驳回张浩其他诉讼请求。
一审案件受理费35580元，二审案件受理费5800元，均由张浩负担（一审案件受理费已交纳，二审案件受理费于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 王艳芳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张邵青