重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永法民初字第06263号
原告莫天奎，男，1983年2月16日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
委托代理人邓代春，女，1983年6月24日生，汉族，系莫天奎妻子，住重庆市永川区。
委托代理人邓清桂，重庆石松律师事务所律师。
被告黄再富，男，1933年7月13日生，汉族，务农，住重庆市永川区。
委托代理人黄通秀，女，1965年4月20日生，汉族，系黄再富女儿，住重庆市永川区。
委托代理人刘晓东，重庆友晴律师事务所律师。
被告邓清容，女，1972年8月14日生，汉族，务农，住重庆市永川区。
原告莫天奎与被告黄再富、邓清容确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法由代理审判员陈传飞适用简易程序，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告莫天奎的委托代理人邓代春、邓清桂，被告黄再富及其委托代理人黄通秀到庭参加诉讼，被告邓清容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后本案依法转为普通程序，由审判员高健担任审判长，与代理审判员陈传飞、人民陪审员刘远珍组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告莫天奎的委托代理人邓代春、邓清桂，被告黄再富的委托代理人黄通秀、刘晓东到庭参加诉讼，被告邓清容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告莫天奎诉称，原告与二被告系同村村民，但不是同一个村民小组，二被告系翁媳关系。2013年2月25日，二被告将位于五间镇五科路联建房一层为45.83平方米、四层为132.25平方米的住房卖给原告，约定房价为270000元。合同签订后，原告将首付款150000元支付给了被告，被告将房屋及房屋产权证交给原告。2014年春节，原告准备办理过户手续时才得知被告的房屋不能过户给原告，原因是被告的房屋时小产权房，不是一个村民小组的人不能过户。同时，因二被告内部因买卖款分割一事发生纠纷，被告邓清容于2014年8月12日强行撬开原告四层的房屋并居住至今。故起诉要求：1.确认原、被告于2013年2月25日签订的《卖房协议》无效；2.由二被告共同返还原告购房款150000元并支付利息（利息以150000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍，从2013年3月2日起计算至本金付清之日止）。
被告黄再富辩称，原告支付了150000元购房款是事实；卖房合同一切费用由原告负担，包括过户；卖房之前其也不知道该房屋是小产权房，是开发商的原因，是否是同一个村民小组才能过户其也不清楚；被告邓清容将门撬开的事情，其也不清楚。故请求法院依法判决。
被告邓清容书面答辩称：1993年，其与黄通海结婚，2006年生一男孩。夫妻二人在外打工，家中土地被五间镇规划占用，后补得联建房一套。夫妻二人打工回家后，老人安排其母子二人住两间平房。因黄通海得病住院并诊断是癌症晚期，黄通海父母就把房子卖了，房价是27万元，当时现付15万元。经村社干部调解，黄通海父母分得10万元，其儿子分得5万元作为抚养费。后其和黄通海将该5万元存入银行。后黄通海和他姐姐到银行挂失，把5万元取了出来，直到黄通海去世后，其去银行想把账户转为其儿子的名字时才发现钱已经没有了。现在黄通海父母又搬到原来的两间平房居住，其无奈之下方才将四层房屋门打开居住。故请求法院依法判决。
经审理查明，黄再富与吕林富系夫妻关系，黄通海与黄通秀系黄再富与吕林富所育子女，黄通海（已病故）与邓清容系夫妻关系。黄再富系案涉房屋的所有权人，于2007年8月14日取得重庆市房地产权证，载明的房屋坐落于永川区五间镇和平村经堂村民小组，该房屋建筑面积为178.08平方米（第1、4层），系在集体土地上修建的房屋。
2013年2月25日，黄再富（甲方）与莫天奎（乙方）签订《卖房协议》，约定甲方自愿将位于五间镇五科路的联建房一套（住房132.25平方米、门面45.83平方米，房产证编号XXXXXXXX）转卖给五间镇和平村廖家岚坳村民小组村民莫天奎；住房和门面总共贰拾柒万元整（小写270000元）；乙方在转证期间，甲方必须配合乙方办理房产证；转证的费用一切由乙方负责；乙方在买房前首付甲方壹拾伍万元整（小写150000元），余下的在2013年底前付清，如果未付清，按照银行存款利息来支付；交房时间为2013年3月2日交给乙方；成交后，双方不得违约，甲方的子、女、亲戚、朋友不得干涉，如果干涉一切后果由甲方负责；甲方不管乙方的房产证转没有转到，乙方使用权永久，甲方不得干涉，如违约10万元。黄再富和吕林富在甲方处签字，黄通海、邓清容分别在卖方儿子、儿媳处签字，时任重庆市永川区五间镇和平村白塔坡村民小组（原经堂村民小组）组长的唐祖万在该协议上签字并加盖了白塔坡村民小组的印章。
2013年3月2日，黄再富、黄通海和邓清容向莫天奎出具收条一张，载明：“今收到卖房子（五间镇五科路旁联建房一套，住房132.25平方米、门面45.83平方米，房产证编号XXXXXXXXX）卖给五间镇和平村廖家岚坳村民小组村民莫天奎人民币伍拾万元整（小写150000元）”。其中，黄再富收取了100000元购房款，黄通海和邓清容收取了50000元购房款。
2014年1月，莫天奎向永川区五间镇国土办申请办理案涉房屋过户手续，但因莫天奎与黄再富不属于同一村民小组，未能办理过户手续。2014年8月12日，邓清容撬开案涉第四层房屋并居住至今。
2015年1月15日，本院依职权就涉案《卖房协议》向唐祖万进行询问，唐祖万陈述：莫天奎与黄再富签订《卖房协议》后找到白塔坡村民小组作见证，当时其是白塔坡村民小组的组长，白塔坡村民小组同意黄再富将涉案房屋卖给莫天奎，所以在《卖房协议》上加盖印章。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市房地产权证、卖方协议、收条、询问笔录等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，被告黄再富作为涉案房屋的所有权人自愿将涉案房屋以27万元的价格出卖给原告，是对其自身权利的自由处分，其与原告自愿签订的《卖房协议》系双方的真实意思表示，协议内容亦合法，因此，《卖房协议》符合合同法规定的合同有效的一般要件。同时，鉴于涉案房屋为农村房屋，根据“房随地走”的原则，其所有权的转让必然会导致该房屋占用范围内的宅基地使用权亦随之转移。基于宅基地使用权的特殊权利属性，《卖房协议》有效与否还应取决于原告与被告黄再富是否属于同一经济组织的成员，如果不属于同一经济组织成员，该转让行为是否取得被告黄再富所在集体经济组织的同意。从庭审查明的情况看，原告与被告黄再富属于同村不同组的村民，判断该种情形是否属于同一集体经济组织成员，应结合集体土地的物权归属、发包主体等因素综合衡量，而不应简单仅以是否属于同一村民小组作为唯一评判依据。故原告以原告与被告黄再富系同村不同组的村民，该转让行为违反了土地管理法等法律强制性规定为由，主张涉案《卖房协议》应属无效的理由不能成立，本院不予采纳。就本案而言，即使简单以是否属于同一村民小组来认定是否属于同一集体经济组织成员，被告黄再富所在地的集体经济组织即白塔坡村民小组也已同意被告将涉案房屋转让给原告，亦已能满足涉案《卖房协议》有效的特殊要件。原告亦未举示证据证明涉案《卖房协议》存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案《卖房协议》应属有效，原告要求确认涉案《卖房协议》无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。由于原告要求被告黄再富、邓清容返还购房款并支付利息的诉讼请求均是基于涉案《卖房协议》被确认无效后提出的，根据上述对涉案《卖房协议》的效力认定，原告的该项诉讼请求亦不能成立，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告莫天奎的诉讼请求。
案件受理费3300元，由原告莫天奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 高 健
代理审判员 陈传飞
人民陪审员 刘远珍
二〇一五年五月六日
书 记 员 隆杭航