广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初9195号
原告：吁洁赟，女，1980年9月19日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：刘惠宏，广东安华达理律师事务所律师。
被告：廖树涛，男，1969年4月30日出生，汉族，住广州市萝岗区。
被告：周录春，女，1968年11月14日出生，汉族，住广东省五华县。
两被告的共同委托诉讼代理人：丁芳芳，广东德能律师事务所律师。
原告吁洁赟诉被告廖树涛、周录春房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吁洁赟的委托诉讼代理人刘惠宏，被告廖树涛、周录春的共同委托诉讼代理人丁芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吁洁赟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告于2016年9月22日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0026898）；2、判令两被告返还原告购房款及垫付按揭贷款还款合共2741862元；3、判令两被告支付违约金2376000元（按购房款1188万的20%计算）；4、判决两被告赔偿房屋增值部分的损失8895880元；5、判决两被告承担本案全部诉讼费用（包括法院受理费、保全费、查封保全担保费、涉讼房屋评估费等与诉讼有关的全部费用）。事实和理由：2016年9月22日，原告与两被告在广东合富房地产置业有限公司居间下，签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0026898），购买两被告名下位于广州市番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园2栋502房。原告依约定向被告支付了定金500000元、部分首期款1800000元，以及签约后由原告每月垫付按揭贷款还款49096元，上述购房款及垫付按揭贷款还款合共2741862元。根据《存量房买卖合同》的约定，被告应在2017年7月30日前，前往房管部门办理产权转移登记手续，将涉讼房屋过户至原告名下。但被告在约定办理过户期满后仍未办理产权转移登记手续将涉讼房屋过户至原告名下，经原告反复催促，被告表示现涉讼房屋因与他人经济纠纷被法院查封，故无法办理过户手续。原告在2017年7月30日后至今多次通过中介公司约谈被告，要求被告尽快解决涉讼房屋查封问题，并且表示如被告方无法解决涉讼房屋查封问题，原告将解除合同，并要求被告返还已付款项及支付违约金、赔偿损失。但被告表示因查封涉讼房屋案件标的较大，其没有其他可供担保的财产去置换查封的涉讼房屋，无能力解决涉讼房屋查封问题。由于原被告签订的购房合同中涉讼房屋已被法院查封，导致合同已履行不能，被告已构成根本违约，故原告请求法院依法判决解除原告与两被告签订的购房合同，返还原告向被告支付的全部款项。根据《合同法》相关规定，以及购房合同第九条“交易不成的违约责任”，被告应按照交易总价的20%支付违约金，原告主张符合合同约定及相关法律规定；另根据《合同法》等法规的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告主张房屋增值差价损失属于法规确定损害赔偿的范围，属于原告的直接损失，买方以同样的价格不可能再买到同样户型的房屋，因此可要求被告赔偿。综上所述，因为被告的违约行动，导致合同履行不能，造成了原告的重大损失，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。
被告廖树涛、周录春共同辩称：我方认为原告全部诉讼请求均不能成立。请求法院依法驳回原告的起诉。1、涉讼房屋虽因另案诉讼被查封，但并未被拍卖，房屋产权并未转移，房屋仍由被告占有、使用和收益，且被告与另案诉讼的当事人正积极调解中，已初步达成调解意向，并非原告起诉所称的合同履行不能，被告构成根本违约。2、如前所述，合同并非不能履行，也没有达到根本违约标准，因此不能判令解除双方签订的买卖合同。如果不能解除，原告的其他诉请就没有事实和法律依据，依法应全部驳回。3、退一步来说，即使合同达到解除条件，违约金和房屋增值部分的损失不能同时主张。关于违约金和房屋增值损失在合同没有明确约定，即罚违约金和赔偿损失，被告认为二者只能择其一主张，不能重复主张，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，在双方对违约金有明确约定的情况下，不能在主张违约金的同时主张赔偿损失。另，被告在双方签约后一直积极履行合同并非恶意违约，被告与原告签订涉讼房屋买卖合同后已于2016年9月24日将房屋交付原告，至今原告居住在涉讼房屋中，而被告仅收到2300000元购房款，不到总房款的20%，原告起诉要求被告支付违约金后还要求赔偿800多万元的增值损失明显有违公平原则，没有法律依据及事实支持。4、被告主观上没有违约的故意，被告与原告双方于2016年9月22日签订涉案合同，而被告所涉另案诉讼于2016年10月28日才立案，涉讼房屋也是于2017年7月11日才被查封，在合同签订后被告按约定于2016年9月24日将房产交付给原告，而原告一直怠于履行付款及办理交易过户的相关手续。直至2017年7月11日都没有办妥相关产权登记手续，导致现在房产被查封而暂未能过户，因此房产暂时未能办理过户的责任不应由被告承担。
双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明事实如下：位于广州市番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园2栋502房（以下简称为“涉讼房屋”）的登记权属人为廖树涛、周录春，两人共同共有，房地产证号为粤房地权证穗字第××、02××52号，登记时间为2015年7月21日，该房屋建筑面积为483.16平方米。
2016年9月22日，廖树涛、周录春作为卖方（甲方），与吁洁赟作为买方（乙方），广东合富房地产置业有限公司作为中介服务方（丙方），共同签署了一份《存量房买卖合同》（合同号：GHA0026898）。合同约定：涉讼房屋按整套出售并计价，总金额为11880000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年9月30日前，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方应在2016年9月30日前交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）；产权转移登记由丙方协助办理，丙方应当于2017年7月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在收到丙方书面通知后10个工作日内于2017年7月30日前向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；由买方承担全部税费；付款方式为转按揭付款，买方应在签署本协议同时自行交付定金50000元给卖方，在2016年10月1日前支付定金余款450000元给卖方，卖方应在收到定金后300日内向抵押银行办理转按申请手续，并如实向买方提供所欠贷款情况，同时在银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需要的资料且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后300日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年831万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款（不含定金）3070000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款（即申请贷款额）8310000元由贷款银行扣除卖方所欠款项后直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买房申请的贷款金额，二者相差金额卖方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付卖方；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用；如因甲方或乙方原因造成不能按其取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金每日按总房款0.05%的标准支付，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时。应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，不履行本合同条款，均视为对全部合同和关联文件的违约。双方在该合同第二十条“其他约定”注明：2016年9月22日支付部分定金50000元，2016年10月1日前支付剩余定金450000元，2016年11月30日前支付部分首期楼款1800000元，卖方配合买方办理公证委托书给买方，从2016年10月起由买方供楼。
上述合同签订当日，吁洁赟向廖树涛、周录春支付了定金50000元，廖树涛、周录春出具《收款收据》予以确认。
2016年9月24日，吁洁赟与廖树涛、周录春签署了《收楼确认书》，确认涉讼房屋已经交付给吁洁赟。
2016年9月30日，吁洁赟向廖树涛、周录春支付定金450000元，廖树涛、周录春出具《收款收据》予以确认。
2016年11月15日，吁洁赟和廖树涛、周录春就涉讼房屋买卖交易办理了网签手续，签署了《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字16110303953号，以下简称为“网签合同”），合同约定涉讼房屋按整套出售并计价，总金额为11880000元；签订本合同时买方向卖方支付购房定金500000元，并于房管部门成功出具本次交易递件回执当天向卖方支付首期款3570000元，剩余房款8310000元由买方于2016年10月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年9月30日前；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等等。
2016年11月21日，中国农业银行番禺市桥支行出具了一份《提前还款说明》，称周录春的提前还款申请已经受理，需于2016年12月20日前向贷款账户内存入8211600元。
2016年11月30日，吁洁赟向廖树涛支付部分楼款1500000元，廖树涛出具《收款收据》予以确认。
2017年1月6日，吁洁赟向廖树涛、周录春支付部分楼款300000元，廖树涛、周录春出具《收款收据》予以确认。
2016年9月至2017年7月，吁洁赟向周录春在中国建设银行的账户中存入9笔共441862元，用于支付涉讼房屋的供楼款。
2017年7月11日，广州市中级人民法院以（2017）粤01执保98号《民事裁定书》，查封了涉讼房屋。
2017年11月3日，吁洁赟以廖树涛、周录春出售的涉讼房屋被人民法院查封导致合同无法继续履行为由提起本案诉讼，要求解决。
2017年11月21日，本院根据吁洁赟的申请，以（2017）粤0113民初9195号《民事裁定书》轮候查封了涉讼房屋。
诉讼中，吁洁赟向本院提交了购房资格证明以证实其具备购买涉讼房屋资格。
庭审中，双方当事人均确认吁洁赟已向廖树涛、周录春支付了购房款2300000元，另吁洁赟向周录春在中国建设银行的账户中共存入9笔款项合计441862元以付涉讼房屋的银行月供款；并确认涉讼房屋已于2007年7月11日因廖树涛、周录春与案外人曹伟同的股权转让合同纠纷案件被广州市中级人民法院另案查封，至今尚未解封。但双方对以下问题存在争议：
一、关于双方签订的《存量房买卖合同》应否解除的问题。廖树涛、周录春辩称其方积极履行合同，涉讼房屋已经于2016年9月24日交付给吁洁赟，且其方曾于2016年11月21日向银行申请了提前还贷，后因吁洁赟的资金未到位而未办妥，且涉讼房屋在2017年7月11日才被查封，其方并无恶意不履行合同的意向，目前涉讼房屋虽因另案诉讼被查封，但并未被拍卖，房屋产权并未转移，房屋仍由吁洁赟占有使用，而且其方与另案诉讼的当事人也正积极调解中，已初步达成调解意向，合同仍具备继续履行的条件，故其方不同意解除合同。吁洁赟对廖树涛、周录春的上述意见不予确认，主张涉讼房屋是因为被法院另案查封而无法过户，其方不区分廖树涛、周录春是善意还是恶意，只要是因卖方的原因导致房屋无法过户，合同就无法履行，因此主张解除双方签订的《存量房买卖合同》。
二、导致《存量房买卖合同》解除的责任问题。吁洁赟主张涉讼房屋目前仍处于被法院查封状态，不论廖树涛、周录春是否存在不履行合同的恶意，是否能够与另案当事人达成和解以继续履行合同，目前已经超过了合同约定的过户期限2017年7月30日，因卖方原因导致房屋无法过户，故其方有权要求解除合同并要求廖树涛、周录春承担相应的违约责任。廖树涛、周录春则认为虽然涉讼房屋因其方原因被查封，但吁洁赟也未能按照约定期限支付房款，按《存量房买卖合同》约定，原告本应于2016年11月30日前支付部分购房款1800000元，但原告只支付了1500000元，剩余300000元是在2017年1月6日支付的，且涉讼房屋是在2017年7月11日被查封的，在此之前其方一直催促吁洁赟支付购房款准备过户，但吁洁赟为了等到2017年7月21日涉讼房屋产权证经过两年以少交税费，一直拖延过户，故其方认为双方对合同解除均有责任。对廖树涛、周录春的上述抗辩理由，吁洁赟称迟延支付300000元是因为年底资金紧张，且取得了廖树涛、周录春的同意，而根据《存量房买卖合同》约定，其方只要在2017年7月30日前支付剩余购房款选择过户即可，其方也为此承担了代廖树涛、周录春支付涉讼房屋月供的支出，如果涉讼房屋顺利过户，这笔支出本应是额外支付给廖树涛、周录春的，现因合同无法继续履行而解除，其方要求廖树涛、周录春一并返还该款项。
三、关于违约金和房屋增值损失的计算问题。吁洁赟主张因廖树涛、周录春违约导致合同解除，因此根据《存量房买卖合同》第九条约定，廖树涛、周录春应按总楼价的20%即2376000元向其方支付违约金；因现涉讼房屋的市场成交价已有较大增涨，其方自行委托了广东腾业房地产及土地评估有限公司对涉讼房屋进行价值评估，至2017年10月19日止涉讼房屋价值为20775880元，为此廖树涛、周录春应赔偿其方增值损失8895880元。吁洁赟对此提交了广东腾业房地产及土地评估有限公司出具的《房地产估价初评结果》证实其上述主张。廖树涛、周录春则认为该证据为吁洁赟单方委托第三方进行的评估，故不予认可；对吁洁赟主张的违约金和增值损失，其方认为即使合同达到解除条件，违约金和房屋增值部分的损失也不能同时主张，只能择其一主张；即使要支付违约金，也应当按照网签合同第十条约定按房屋成交价的10%支付；至于增值损失，其方不认可吁洁赟单方委托做出的涉讼房屋价值的评估报告，且其方已于2016年9月24日将涉讼房屋交付吁洁赟使用，到目前为止其方仅收到2300000元购房款，不到总房款的20%，吁洁赟起诉要求其方支付违约金后还要求赔偿800多万元的增值损失明显有违公平原则，没有法律依据及事实支持。
针对增值损失，吁洁赟认为其方已委托有资质的专业评估机构作出价值估算，无需再重复委托评估机构进行评估，即使需要评估也应由廖树涛、周录春申请。
本院认为：吁洁赟和廖树涛、周录春签署的《存量房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在该合同中约定涉讼房屋过户的时间本应是2017年7月30日，但至今为止，涉讼房屋仍处于被另案查封的状态，廖树涛、周录春仍然无法明确何时能与申请查封涉讼房屋的另案当事人达成和解，以解除涉讼房屋继续履行合同义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的”，吁洁赟与廖树涛、周录春签署《存量房买卖合同》购买房屋的目的已无法实现，对于吁洁赟要求解除与廖树涛、周录春签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0026898）的诉求，理据充分，本院予以支持。
廖树涛、周录春在庭审中确认收取了吁洁赟购房款2300000元，以及吁洁赟代为偿还的银行月供款441862元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故在合同解除后，廖树涛、周录春应返还收取吁洁赟已经支付的款项共计2741862元。故，吁洁赟诉请廖树涛、周录春返还购房款及垫付按揭贷款还款合共2741862元的诉请，于法有据，本院予以支持。
廖树涛、周录春作为涉讼房屋的卖方，理应确保买卖交易正常顺利的按照双方签订的《存量房买卖合同》约定履行，现因其自身原因导致涉讼房屋在交易期间被另案查封，致使交易无法继续进行，廖树涛、周录春已构成根本违约，应承担相应的违约责任。廖树涛、周录春虽然辩称吁洁赟有迟延支付房款的行为，但即使确实存在该行为也仅属一般违约行为，并非导致合同解除的根本原因。至于廖树涛、周录春认为吁洁赟未在2017年7月30日前提前给付购房尾款并办理房屋过户有怠于履行合同义务的行为，但未能提供相关证据证实，且从双方签订的《存量房买卖合同》约定来看，该时间尚在双方约定的交易履行期内，故对于廖树涛、周录春的上述抗辩理由，本院不予采纳。综上，因被告方的过错导致合同解除，廖树涛、周录春应根据双方签订的《存量房买卖合同》约定承担支付违约金的责任。吁洁赟诉请廖树涛、周录春支付违约金2376000元（11880000元×20%）的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。廖树涛、周录春抗辩主张应按照网签合同约定按成交价的10%支付违约金，理据不成立，本院不予采纳。
至于吁洁赟提出的因涉讼房屋增值导致的损失问题。因廖树涛、周录春的根本违约导致《存量房买卖合同》解除，吁洁赟主张廖树涛、周录春赔偿涉讼房屋增值损失，理据充分，本院予以支持。廖树涛、周录春抗辩主张违约金和增值损失只能择一主张，于法无据，本院不予采纳。对于增值损失的金额，虽然吁洁赟提交了《房地产估价初评结果》以证实涉讼房屋在2017年10月19日的市场估价，但该报告为吁洁赟单方委托评估机构所作，廖树涛、周录春对此不予确认。而吁洁赟作为损失主张方，有义务举证证实其增值利益损失的具体金额，而且涉讼房屋在2017年7月30日双方约定的最后交易期限届满时尚未解封，吁洁赟应知道合同无法继续履行，亦应采取相关措施尽早解除合同，故上述评估报告的估价时点本院不予采纳，对该评估报告本院不予采信。但鉴于自双方签订买卖合同至今，涉讼房屋所在区域内的房屋价格确有较大幅度的上升，考虑到已支持了吁洁赟的违约金诉请，故本院酌情判处廖树涛、周录春按照涉讼房屋成交价（11880000元）的30%，向吁洁赟赔偿因房屋升值造成的损失3564000元。对超出该金额的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告吁洁赟与被告廖树涛、周录春于2016年9月22日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0026898）；
二、被告廖树涛、周录春应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吁洁赟返还购房款共计2741862元；
三、被告廖树涛、周录春应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吁洁赟支付违约金2376000元；
四、被告廖树涛、周录春应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吁洁赟赔偿房屋增值损失3564000元；
五、驳回原告吁洁赟的其余诉讼请求。
如果被告廖树涛、周录春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费46540元、保全费5000元，由被告廖树涛、周录春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡淑慧
二〇一八年四月十日
书记员 罗嘉敏