山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终3502号
上诉人（原审被告）：张继荣，男，1986年9月5日出生，汉族，无业，现住太原市。
被上诉人（原审原告）：杜欣，女，1979年2月18日出生，汉族，无业，现住太原市。
委托诉讼代理人:贾素霞，山西均鑫律师事务所律师。
上诉人张继荣因与被上诉人杜欣返还原物纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初1014号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人张继荣，被上诉人杜欣委托诉讼代理人贾素霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张继荣上诉请求：1、撤销一审判决第二判项。2、依法改判被上诉人补偿上诉人装修费用5万元。3、一审诉讼费用由双方平均分担，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院适用法律错误，被上诉人杜欣应合理补偿上诉人张继荣的装修费用。《最高院民通意见》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的．应当负赔偿责任。本案中，从2013年5月开始，上诉人对涉案房产进行了装饰装修、定制家具，前后一共投入13万余元人民币，如果不对上诉人的该项投入合理补偿，简单粗暴地判决上诉人返还涉案房产，不仅直接违反民通意见的上述规定，而且也违背民法的公平原则，这样的判决上诉人是坚决不能接受的，也是经不起推敲和检验的。二、上诉人占有涉案房屋主观善意无过错，根据物权法的相关规定，被上诉人杜欣也应合理补偿上诉人张继荣的装修费用。《中华人民共和国物权法》第243条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护不动产或者动产支出的必要费用。被告是否应该返还原告房屋，关键在于被告是否具有合法占有权，如果被告具有合法占有权，则原告的诉讼请求不能成立。本案中，上诉人向法庭提交了郭剑萍与被上诉人签订的房屋买卖合同以及郭剑萍与上诉人的借款抵押协议，上述证据证明被上诉人已于2013年将房产出售给郭剑萍，而郭剑萍为了偿还借款将此房抵给了上诉人。据此，上诉人占有涉案房屋是具有善意无过错的，被上诉人要返还原物应当支付维护不动产而支出的必要费用。三、一审法院拒不受理上诉人依法提起的反诉严重违反程序，影响案件的公正判决。在本案一审返还原物的本诉中，上诉人在法庭辩论终结前依法提起书面反诉，要求被上诉人对上诉人的合理装修损失进行补偿。该反诉符合法定要件，于法有据，也有证据予以支持，并且符合公平、效率原则，然而一审法院生硬拒绝，不予合并审理，并且也不出具书面裁定，这种漠视当事人诉讼权利的做法是严重背离公平、效率的法律价值要求的，由此产生的实体判决结果也是有失偏颇的。四、一审判决事实认定错误，上诉人不应再支付杜欣4966.92元。被上诉人杜欣支付的物业费和取暖费4966.92元并非其垫付，事实上上诉人事先已经给杜欣转账5000元让其代为支付物业费和取暖费，所以物业公司开具的票据上交费人是杜欣，但实际出钱的是上诉人张继荣。因此，张继荣不应再次支付杜欣支付的物业费和取暖费4966.92元，一审判决第二判项严重背离事实，依法应予以撤销。综上所述，上诉人认为一审判决适用法律错误，程序严重违法，事实认定错误，依法应当予以改判。
被上诉人杜欣辩称，一、一审法院适用法律正确，被上诉人杜欣无理由补偿上诉人张继荣的装修费用。首先，《最高院民通意见》第86条规定的对增添附属物的处理其前提条件是财产所有人同意非产权人增添附属物。本案中，上诉人张继荣是从郭剑萍处租的房子，上诉人张继荣从未与被上诉人杜欣商量过增添附属物的事情，被上诉人杜欣对此一无所知，被上诉人杜欣从未同意上诉人张继荣在其财产上增添附属物。其次，在一审中上诉人提交的郭剑萍与上诉人张继荣的借款抵押协议，经当庭核实，”杜欣”签字和”郭剑萍”签字均非本人签字，不符合证据的客观真实性，一审法院未予采纳的做法是正确的。再次，根据我国《物权法》等相关法律规定，不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。上诉人张继荣提出房屋已转让，却提不出相应的登记公示信息材料，所以无法证明上诉人张继荣是本案争议房屋的合法所有权人。最后，上诉人张继荣的房屋装修款如果是因郭剑萍的原因发生的，根据合同的相对性，那么上诉人张继荣应当找郭剑萍主张；房屋装修款如果是因上诉人自身原因发生的，即明知自己非房屋所有权人，没有经过房屋所有权人的同意就擅自装修，那么上诉人张继荣应当对自己的行为承担责任。二、一审法院判决符合法定程序。在本案一审返还原物的本诉中，上诉人提出的反诉请求也是要求被上诉人对上诉人补偿装修费用，对此上诉人张继荣已在一审本诉中作出要求补偿装修费用的相应答辩，相应证据经过庭审质证，一审合议庭也已进行了合并审理。另外，因为上诉人在一审中提出的反诉请求明显不能成立，所以审判长已经口头告知不予受理，并将此情形计入笔录。所以，一审法院的审理并未违反程序。三、一审法院认定事实清楚，上诉人张继荣应当支付被上诉人杜欣已垫付的物业费和取暖费4966.92元。首先，上诉人张继荣并未提交相应证据证明其给被上诉人杜欣转账5000元让其代交物业费和取暖费；其次，物业公司也是找实际居住人来收取物业费和取暖费的，上诉人张继荣可直接将该费用交给物业公司，何必转给被上诉人杜欣让杜欣帮其交呢？此种表述不合常理。最后，根据一审中物业公司出具的相关证明以及被上诉人杜欣向该物业公司交纳的物业费和取暖费收据，上诉人张继荣应当归还被上诉人杜欣为其垫付的物业费和取暖费4966.92元。综上所述，被上诉人认为原审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
一审法院认定的事实：2009年12月8日杜欣与山西双明房地产开发有限公司通过网签合同购买了位于太原市杏花岭区经园路387号山水庭院9-1-1703号房屋，产权证尚未办理。2012年8月18日杜欣与郭剑萍签订《房屋出租委托合同》，将该房屋以年租金7500元的价格委托郭剑萍对外出租，委托期限五年，并约定了免租期180天，从2013年2月17日起计算租金。合同签订后至2015年2月，郭剑萍都按期支付给杜欣租金。2016年2月之后杜欣以郭剑萍未如期交付租金，找到涉案房屋处，得知是张继荣在此居住。从2014年2月1日起张继荣欠交物业费和取暖费4966.92元，该笔费用已由杜欣垫付.张继荣与郭剑萍有借贷关系，郭剑萍将涉案房屋抵押给张继荣居住，张继荣居住期间对该房屋进行了装修。
一审法院认为，涉案房屋的所有权证虽然尚未办理，但杜欣提供的网签房屋买卖合同及相关证据，足以证明杜欣是该房的合法使用人。杜欣与郭剑萍签订的《房屋出租委托合同》，不违反法律规范，应当合法有效。郭剑萍未经合法使用人杜欣的同意，超越代理权限，擅自将涉案房屋处分抵押给张继荣居住的民事行为无效。张继荣在居住使用该房期间所产生的物业费、取暖费，应由其承担。因此，杜欣要求张继荣腾房以及支付物业费和取暖费的请求，符合法律规定，应予支持。关于杜欣主张房屋租赁费的损失，因该笔费用的损失，是由郭剑萍造成，应另案向郭剑萍主张，不应由张继荣负担。关于张继荣要求杜欣合理补差装修费用的主张，因该笔损失是由于郭剑萍造成，应另案向郭剑萍主张。判决：一、被告张继荣于判决书生效之日起20日内将太原市杏花岭区经园路387号山水庭院9-1-1703号房屋交付原告杜欣。二、被告张继荣支付原告杜欣已垫付的物业费和取暖费4966.92元，于判决书生效之日起20日内付清。三、驳回原告杜欣的其他诉讼请求。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人杜欣对其享有使用权的太原市杏花岭区经园路387号山水庭院9-1-1703号房屋委托郭剑萍对外出租，但郭剑萍未经被上诉人杜欣的同意，违反约定擅自将涉案房屋以所有权人的身份抵押给张继荣居住使用，属无权处分，原审判决上诉人张继荣将太原市杏花岭区经园路387号山水庭院9-1-1703号房屋交还被上诉人杜欣，并无不妥。关于物业费、取暖费的问题，上诉人张继荣作为涉案房屋使用者，应承担使用期间产生的相关费用，因上诉人张继荣未及时支付到期的物业费、取暖费，作为垫付人杜欣有权要求上诉人张继荣偿还该笔费用；上诉人张继荣认为，其已支付过该项费用5000元，因无证据支持，本院不予采纳。关于装修费损失的问题，根据相关证据，张建萍伪造房屋买卖协议，将涉案房屋以所有权人的身份抵押给上诉人张继荣，存在一定的过错，由此导致的装潢损失，上诉人张继荣可另行向郭建萍或相关人员主张。关于上诉人张继荣的其他上诉请求，因理由不足本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6722元，由上诉人张继荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 成志刚
审判员 刘 卫
审判员 赵耀功
二〇一七年十月三十一日
书记员 张 峥