山西省临县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋1124民初703号
原告：李某某，女，汉族，山西省离石区人。
委托诉讼代理人：宫珍旭，男，山西临水律师事务所律师。
被告：王某某，男，汉族，山西省离石区人。
委托诉讼代理人：张驰，男，山西驰闻律师事务所律师。
原告李某某与被告王某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某未到庭，其委托诉讼代理人到庭、被告王某某及其委托诉讼代理人到庭，本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除丁某某与被告王某某于2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》，判令被告王某某移交并腾离租赁物；2、判令被告王某某支付从2016年2月1日起至腾离房屋之日止的租金并承担违约金及因违约给原告造成的一切损失；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原告李某某的丈夫丁某某与被告王某某签订了《房屋租赁合同》。合同约定丁某某将自己所有的位于临县嘉园商厦地下一层房屋及附属设施设备（建筑面积约1530平方米）租赁给被告王某某，租期为10年（即从2015年2月1日起至2025年1月31日止），租赁费（从2015年2月1日起至2020年1月31日止；每年80万元，从2020年2月1日起至2025年1月31日止；每年85万元），租赁费每年支付（在合同届满前1个月支付下一年的租赁费），合同对双方的违约责任进行了约定。合同签订生效后，丁某某将该房屋交付被告王某某使用，被告王某某也接收了该房屋并开始营业。2015年春，合同出租人丁某某因车祸死亡，而被告王某某支付了一年的租赁费后再不支付，并将该租赁物锁住不移交原告，致使原告无法行使对该租赁物的管理使用权。无奈原告只好提起诉讼。基于以上事实，原告认为丁某某与被告王某某签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思，双方应恪守合同并依法履行。但被告王某某中途无故不支付租金且超过一年，根据合同双方约定被告已经构成实质违约，符合解除合同的规定。同时因被告的违约给原告造成很大的经济损失。为了维护原告的合法权益不受侵害，故根据相关法律的规定，特提起诉讼，望法庭做出公正合理的判决。
被告王某某辩称：1、原告方起诉请求解除租赁合同的条件未出现，依约定不能解除，依法也不应当解除；2、原告要求支付租金的理由不充足，因为依照租赁合同第一条的规定，原告对租赁物的完全处分权没有得到保障，致使案外人郝某某因租赁物的使用权纠纷拒绝给本案被告送电，导致被告从去年5月17日至今不能经营，给被告也造成了巨大的经济损失，所以租金不应当支付，依法应该驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。其中第一次开庭时提交的证据有：
原告向本院提供以下证据：1、商用房联合经营协议一份，证明丁某某对该涉案房屋享有使用权；2、房屋租赁合同一份，证明原丁某某与被告双方签订租赁合同的时间以及对双方权利义务的约定。
被告对原告提供的证据的质证意见：1、证据1证明不了丁某某对农机公司地下室商用房具有完全的使用权，从协议内容看，丁某某投资1200万元，与薛某某共同经营涉案商用地下室，说明对这个地下室丁某某只有部分使用权而不是全部使用权；从联营的形式看，涉案地是共同经营，共同具有使用权，仍然指的是联营的财产，不能进行违法违规的经营，薛某某对本案争议的租赁房屋仍然具有支配权和管理权。证据1确切证明原告方与被告签订的租赁合同是无效的，未经薛某某同意没有权利租赁给被告，与被告签订租赁协议时，原告方隐瞒了其自己不具有完全使用权的事实，致使被告对出租房屋不能正常使用，原告方根据租赁合同，提供给被告的房屋没有出租权；2、对证据2房屋租赁协议的真实性无异议，合法性有异议，合法性指出租人在与被告签订房屋租赁合同时，原告方未将该出租房屋的使用权和所有权向承租人交代清楚，隐瞒了不具有完整处分权的事实，所以这个合同是无效的，侵犯了其他人的利益。关于关联性，其中合同的第五条约定水暖电物业卫生等费用，由乙方另向嘉园商厦签订相关协议，原告提供的租赁屋不具备使用的条件。3、由于本租赁合同应当认定为无效，所以也不存在当事人违约责任的问题，所以合同第十一条乙方违约责任，根据合同无效乙方不应当承担违约，也就是乙方没有违约，不应当承担违约责任，也不应承担因违约带来的经济损失。
被告向本院提供以下证据：1、被告的身份证复印件，证明被告的身份信息；2、临县人民法院关于被告方诉郝某某与名都商贸有限公司侵权财产损害一案的一审法庭笔录（本案目前正在二审中）的复印件16页，证明涉案标的物在被告经营使用期间，临县农机公司又将标的物连同其上整栋建筑于2015年6月7日租赁给名都商贸有限公司40年，名都商贸有限公司将被告使用租赁屋的门头拆除并切断电源，导致被告不能正常经营；同时证明郝某某和农机公司均不清楚丁某某将本案租赁房屋出租给被告王某某。该庭审笔录中郝某某与名都公司的陈述所反映的涉案租赁屋的使用权与原告方提供的联营经营协议所说明的使用权是一致的，说明丁某某对本案的涉案租赁屋不具有使用权，更不具有出租权。
原告方对被告提供的证据的质证意见是：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但与本案的关联性有异议，首先，郝某某、名都公司与本案被告王某某之间有直接的利害关系，其在法庭上的陈述必然要有利于自己的一方，况且他在名都公司和郝某某在陈述中，又将整楼租给名都公司，农机公司本身就无权对该整楼予以出租，因农机公司在修建过程中，与原来建筑方华宇公司存在债权债务，临县人民法院榆林法庭丁某某诉郝某某一案已经有生效判决，同时刘晓红诉郝某某债权债务转让纠纷一案也有生效判决，该已记载农机公司对涉案整栋楼无权处分。并且被告提供的庭审笔录仍在审理过程中，该不得作为认定办案的依据，所以被告以这该庭审笔录认定原告方对该涉案租赁物无完整处分权无事实依据。
第二次开庭时原告方因以下理由：1、因为被告王某某清楚原告和丁某某是夫妻，也清楚丁某某已经死亡，所以就没有提供。2、因为开庭时王某某方提出地下租给郝某某了，所以证明郝某某是租的地下不是地上。在庭后向本院提供的证据：1、结婚证复印件一份，证明原告李某某和丁某某是夫妻关系。2、死亡殡葬证复印件一份，证明丁某某于2015年5月10日死亡。3、转让委托管理经营合同权利义务协议书复印件一份，证明吕梁伟宇有限公司与郝某某仅就地上建筑物达成了经营权转让协议但不包括地下室一层。4、放弃参加诉讼申请书。
被告方的质证意见是：1、原告提供是证据不属于新证据，是在超过法院指定的举证期限后举证的，故都不是新证据。2、证据全部属于复印件，无法和原件核对该复印件的真伪。3、李某某和丁某某的结婚证复印件其出生年月和上次开庭时核对的原告身份证信息的出生年月不一样，所以原告和死亡的即联营的合同当事人丁某某是否有婚姻关系，故原告的主体不适格。4、死亡证明和殡葬证明上面没有医院和派出所户籍民警的公章，故无法核对真假。5、转让委托管理经营合同权利义务协议书与本案无关。证明的目的所争议的租赁物具有出租权无法证明，因为本合同无法确认。且本合同是格式合同。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，关于第一次开庭时提供的证据本院认定如下：原告方所提供的证据真实性被告方无异议，该部分证据均符合法律规定，并且符合有效证据的要件，本院予以认定。但原被告对证据证明的目的各持己见，均不能对证据证明的内容全面认识，故对原被告双方对证据证明的目的的质证意见，本院不予片面采信。对原告方所提供的证据所证实的内容应从证据本身客观反映的事实予以认定。原告方对被告提供的庭审笔录质证中关于被告方诉郝某某与名都商贸有限公司侵权财产损害一案仍在审理过程中，该笔录不得作为认定办案的依据，所以被告以这该庭审笔录认定原告方对该涉案租赁物无完整处分权无事实依据的意见理由充分，也符合法律规定本院予以采纳；其余质证意见无证据支持本院不予采纳。关于第二次开庭时提供的证据，本院认定如下：原告系丁某某之妻，原被双方第一次开庭时均无异议，故对有关该部分的证据，本院予以确认。对于转让委托管理经营合同权利义务协议书的真实性被告方并未质疑故对该证据本院予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
薛某某与丁某某于2013年12月31日签订商用房年联营经营合同协议，协议内容为：第一、出资方式：甲方（薛某某）以临县农机公司地下室商用房，总计建筑面积1330平方米（包括通电、通水、通暖气、安装中央空调、扶梯、铺地、消防验收合格）的使用权，作为联营出资；乙方（丁某某）以人民币12000000元（壹仟贰佰万元）作为联营出资。第二、联营期限:从2012年7月到2032年7月，共二十年。第三、资产移交:在2014年7月底，甲方向乙方移交商用房（按通电、通水、通暖气、安装中央空调、扶梯、铺地、消防验收合格），乙方在签订本协议之日将联营款12000000元（壹仟贰佰万元）全部付清。第四、联营方式：乙方向甲方交纳的12000000元（壹仟贰佰万元）出资为甲方联营期间的税后收益归甲方所有。通电、通水、通暖气、安装中央空调、扶梯、铺地、消防验收的费用由甲方承担，联营期间的相关工商、税务、水、暖、电等相关费用由乙方承担。经营亏损由乙方自负，经营利润归乙方所有。第五、联合经营由乙方的法定代表人丁某某担任法人代表。第六、乙方应遵守国家有关法律、法规和有关部门的管理制度依法经营，如在联营期间，对联营设施财产造成人为损失或给他人造成损失的有乙方负责维修或赔偿，并承担其他相关法律责任。第七、乙方不得利用联营财产开办违法、违规行业。第八、如甲方在联营期间，无故解除协议，造成乙方损失，应承担赔偿责任，如乙方无故解除协议，无权要求退还出资。第九、本协议项下的房屋乙方有合法的经营权。乙方的房屋经营管理权可继承、出租。第十、如遇自然灾害等其他不可抗力的因素，协议无法履行，致使需变更或终止本协议时，双方在政府指导下依当时的法律、法规进行协商，公平公正进行合理解决。第十一、本协议不因甲乙双方法定代表人的变更而终止或变更。在该协议载明乙方丁某某有出租权的情况下，于2014年12月30日，丁某某与王某某签订了房屋租赁合同，合同内容为:第一条，房屋权利状况，甲方保证向乙方出租的房屋拥有完整的处分权，但是甲方目前未取得得房产权属证书。第二条，出租房屋概况，坐落于山西省临县城区临县嘉园商厦地下一层房屋及附属设施设备，该房屋的建筑面积约为1530平方米。第三条，租赁期限、用途，1、该房屋租赁期为10年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途仅作为商业经营包括批复零售，但限制住宿；第四条，租金及支付方式。1、在2015年2月1日起至2020年1月31日止，该房屋每年租金为税后800000（大写捌拾万元整），即甲方不负担任何租赁的费用和税金，在2021年2月1日起至2025年1月31日止，该房屋每年租金为税后850000(大写捌拾伍万元整)，即甲方不负担任何租赁的费用和税款；2、房屋租金方式如下：签合同支付一年的租金，以后每年按年支付，在每年度期限届满前的1个月支付给甲方或甲方授权的主体；3、甲方收到乙方的租金后，向乙方出具收款凭据。合同签订生效后，被告王某某支付了一年的租赁费后，丁某某将建筑面积约为1530平方米位于山西省临县城区临县嘉园商厦地下一层房屋及附属设施设备(合同约定的房屋）交付被告王某某使用，被告王某某也接收了该房屋并开始营业。2015年春，合同出租人丁某某因车祸死亡。被告王某某一直占有所租赁房屋，并且以“依照租赁合同第一条的规定，原告对租赁物的完全处分权没有得到保障，致使案外人郝某某因租赁物的使用权纠纷拒绝给本案被告送电，导致被告从2016年5月17日至今不能经营，给被告也造成了巨大的经济损失，所以租金不应当支付”为由，将该租赁物锁住停止营业，王某某为了维护自己的权利已经将郝某某与名都商贸有限公司侵权财产损害一案向本院提起诉讼，目前该案尚在二审中。原告李某某以丁某某妻子的身份以“无法行使对该租赁物的管理使用权以及被告王某某中途无故不支付租金超过一年，根据合同双方约定被告已经构成实质违约，符合解除合同的规定。同时因被告的违约给原告造成很大的经济损失为由”。向本院提起诉讼。
本院认为，薛某某与丁某某于2013年12月31日签订商用房年联营经营合同协议，按照合同约定双方全面履行合同，丁某某出资人民币12000000元后获得了对总计建筑面积1330平方米临县农机公司地下室商用房（包括通电、通水、通暖气、安装中央空调、扶梯、铺地、消防验收合格）共二十年的使用权，丁某某按照合同第九条、本协议项下的房屋乙方有合法的经营权。乙方的房屋经营管理权可继承、出租的约定，于2014年12月30日，丁某某与王某某签订了房屋租赁合同，双方按照合同约定在王某某支付一年租赁费后丁某某将坐落于房屋的建筑面积约为1530平方米山西省临县城区临县嘉园商厦地下一层房屋及附属设施设备租赁给王某某作为商业经营包括批复零售。王某某按照合同约定使用该租赁物，后因王某某诉郝某某、名都商贸有限公司侵权财产损害一案，王某某从2016年5月17日至今停止了在租赁物内的商业经营。在丁某某过世后，王某某也未向丁某某妻子本案原告李某某支付租金。审理中原告方对以王某某方辩称造成停业的理由未提出异议，而案外人郝某某系因租赁物的使用权纠纷拒绝给本案被告送电，直接关系到本案原告方提供给被告方租赁物使用权的质疑，王某某以郝某某、名都商贸有限公司侵权财产损害为由提起诉讼，说明形成王某某不能继续履行合同的原因是案外人侵权行为引起，并非因租赁物的使用权纠纷引起。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。王某某也未依照按该规定中租赁房屋权属争议提起诉讼，说明王某某对租赁房屋的权属并不持有怀疑，本案并没有租赁房屋的权属争议。综上原告之夫与被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应依约足额交纳房租，原告应保证被告对房屋的正常使用，依照合同履行。我国合同法第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从本案看原被告双方对租赁合同均无异议，并且已经着手履行。在履行过程中，承租人王某某以案外人侵权，导致租赁物不能正常使用为由，不按时支付租金，也未告知出租人事由，原告李某某提出解除合同的理由成立，本院应予采纳。被告方辩称理由无证据支持，本院不予采纳。对于被告方提出不能正常使用租赁房屋的意见系由第三方停电造成，王某某已经将侵权人诉法院，这并不是王某某不能正常履行租赁合同的正当理由，故其仍应按照合同约定支付租金。其逾期不支付租金，出租人向本院起诉要求解除合同，本院依法应予支持。目前状况王某某所诉侵权一案尚在二审中，王某某仍不能正常使用租赁物，已无履行合同之可能，也应予解除。基于出租房屋人丁某某已故，其法定继承人李某某作为代表提起解除合同的诉求，本院依法应予支持。本案系因被告方不支付租金而解除合同，故被告方作为履行合同，给付租赁期间未支付的租金，故对原告方请求判令被告王某某支付从2013年2月1日起至腾离房屋之日止的租金的诉求本院予以支持。原告方的其余诉称无证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李某某之夫丁某某与被告王某某2014年12月30日签订房屋租赁合同，由被告王某某将位于山西省临县城区临县嘉园商厦地下一层房屋（该房屋的建筑面积约为1530平方米）及附属设施设备的租赁物在本判决生效后十日内交给租赁人李某某。
二、在本判决生效后一月内由被告王某某支付原告李某某按合同约定每年租金为税后800000（大写捌拾万元整）从2016年2月1日起至腾离房屋之日止的租金。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费17999元，由被告王某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。
审 判 长 闫翠平
审 判 员 武广明
人民陪审员 林建平
二〇一七年十月九日
书 记 员 曹丽霞