河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第1514号
上诉人（原审原告）：鲁书洛。
委托代理人：王亚辉，河南松盛律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审被告）：洛阳市大地房地产开发有限公司。
法定代表人：赵雪峰，系公司总经理。
委托代理人：刘伟、李忠伟，河南安多律师事务所律师。特别授权。
上诉人鲁书洛与被上诉人洛阳市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人鲁书洛及其委托代理人王亚辉、被上诉人委托代理人李忠伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告鲁书洛与被告大地公司于2007年1月22日签订《商品房买卖合同》一份，由鲁书洛购买大地公司开发的位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺，该合同载明商铺建筑面积78.55㎡，单价为18699.39元，房款为1468837元，并约定了面积确认及面积差异处理方式。合同签订后，鲁书洛依约交纳了部分房款，大地公司以鲁书洛未能支付全部房款为由，不予办理预售登记，而以案外人程丰芹名义进行了预售登记，故此，鲁书洛与大地公司因该纠纷诉至法院，原审法院于2011年5月10日作出（2011）涧民四初字第129号《民事调解书》（现已生效）一份，依法确认：“一、位于洛阳市涧西区太原路38#街坊金源国际公寓01幢00单元0112号商铺归鲁书洛所有；二、被告大地公司…应在本调解协议生效后十五日内协助原告鲁书洛办理上述房屋的相关权证手续；…”。
另查明，原、被告后于2012年1月18日再次签订《商品房买卖合同》一份，其上载明：“…出卖人：洛阳市大地房地产开发有限公司，买受人：鲁书洛…第三条、所购商品房为金源国际公寓01幢00单元0112号房，（合同约定）建筑面积共78.55平方米…第四条、出卖人与买受人约定该商品房单价为15675.82元，按建筑面积计算商品房总金额为壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍元整（人民币）…第五条、…2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…买受人不退房的，…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款价由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%…”原告鲁书洛、被告大地公司分别在该份合同上签名、加盖公章，并注明日期。被告当庭提交的《收据》上载明“收到金源国际公寓0112号房鲁书洛交来房款1231335元，人民币（大写）壹佰贰拾叁万壹仟叁佰叁拾伍元整”，被告在该份收据上加盖财务用章。又查明，原、被告因买卖本案所涉商品房先后签订的两份《商品房买卖合同》中，对“（合同约定）建筑面积”、“商品房单价”、“房价总金额”、“面积确认及面积差异处理”等约定内容均发生了变更。
还查明，被告大地公司于2014年6月4日向原告鲁书洛出具发票号码为00125324的《销售不动产统一发票（自开）办证联》一份，其上载明：“…不动产项目名称：金源国际，销售的不动产楼牌号为112，建筑面积为75.74㎡，金额1300936元（壹佰叁拾万零玖佰叁拾陆元整），款项性质为购房款…”该发票上加盖有公章一枚，其上显示“洛阳市大地房地产开发有限公司410303712666038发票专用章”字样。
原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人经协商一致，可以变更合同。原、被告因买卖本案所涉商品房先后于2007年1月22日、2012年1月18日签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法认定原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，其均应按照合同约定行使权利、履行义务；该两份合同就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。根据庭审查明的事实及相关证据，被告向原告交付之商品房的产权登记面积75.74㎡，小于签订于2012年1月18日《商品房买卖合同》所约定的面积78.55㎡，其应依约承担相应的法律责任，鉴于原告未向被告提出退房主张，对于原告所提出“要求被告立即返还原告所买房屋差额面积的房屋款”的诉求，予以支持；至于被告应予返还房屋价款的数额，结合该商品房销售单价为15675.82元／㎡及该商品房的面积误差比绝对值为3.6%（计算方式为│（75.74㎡-78.55㎡）÷78.55㎡×100│=3.6%）之事实，根据签订于2012年1月18日的《商品房买卖合同》中第五条第2款第（2）项之约定，依法确定被告就面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分应向原告返还的房款价为36940元，计算方式：78.55㎡×3%×15675.82元／㎡=36940元；被告就绝对值超过3%部分应向原告返还的房款价为14776元，计算方式：78.55㎡×0.6%×15675.82元／㎡×2=14776元；综上，被告依约向原告应予返还的房屋款共计51716元（36940元＋14776元）。对于原告的其他诉求，无事实和法律依据，不予支持。对于被告提出的答辩意见，证据不足，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告洛阳市大地房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告鲁书洛返还房屋差额面积的房屋款共计51716元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。二、驳回原告鲁书洛的其他诉讼请求。本案受理费8506元，由原告鲁书洛负担7000元，被告洛阳市大地房地产开发有限公司1506元。
鲁书洛上诉称，一、一审法院认定的主要事实明显错误。一审法院片面地以2012年1月18日上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》为据，认定合同约定面积为78.55m2，明显错误。该合同第五条“面积确认及面积差异处理”中明确约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议”。一审中，上诉人已向法庭出示了双方据此达成的《补充协议》，该《补充协议》中，双方明确约定房屋面积增加4.44㎡，由78.55㎡变更为82.99㎡，这是认定合同约定面积发生变更的直接直接与原始证据。一审错误地将面积认定为原合同约定的78.55㎡。二、一审判决与其认定的事实自相矛盾，结论荒唐，明显不公。按照一审查明且双方并无争议的事实：涉案房屋单价15675.82元／m2，实际交付面积为75.74m2，上诉人已支付购买房款为1300936元，计算即可得知：上诉人应支付购房款为1187286.61元，上诉人实际多支付113649.39元。一审判决被上诉人返还房屋款51716元与认定的事实自相矛盾。三、被上诉人应返还上诉人差额面积房屋款188375.58元。在《补充协议》中，除明确房屋面积发生变更-在78.55㎡基础上增加4.44㎡，并因此导致双方在实际履行时总价款随之发生变动外，其他内容如房号、单价等，与双方在2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》完全一致，据此，应当认定双方已据《补充协议》将约定面积合法有效地变更为82.99㎡。另据双方《商品房买卖合同》中约定：“第五条…2、双方同意按以下原则处理：…（2）…产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100%。根据以上事实，可计算出面积误差比应为8.74%，即使一审法院不支持按当前房价40000元／m2返还差额面积款，仍按合同约定单价15675.82元／m2计算，3%以内应返还39028.09元，超3%部分为5.74%，应返还149347.49元，两项总计为188375.58元。综上，请求撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人差额面积购房款188375.58元。
大地公司答辩称，1、本案存在的客观事实是：2007年1月22日上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买涉案房屋的建筑面积为78.55平方米，单价为18699.39元。2012年1月18日再次签订《商品房买卖合同》建筑面积为78.55平方米，单价为15675.82元。该两份合同均系双方的真实意思表示，而且不违反国家法律的强制性规定，真实合法有效。根据法律规定，先后两份合同对同一事项约定不一致的情况下，应以后一份合同约定的内容为准。故双方应当履行2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》，而且该合同已经在房管部门登记备案，应当履行该份备案合同。2、2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定面积差异的处理方式。根据该约定，上诉人对面积出现的差异不要求退房，而要求经济补偿，一审法院依据双方的合同约定及相关法律规定作出判决，并无不当之处。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审一致。
此外另查明，1、原审中鲁书洛提交了一份《补充协议》及一份2009年3月16日缴款收据。《补充协议》内容为：由大地公司承建的洛阳金源国际公寓，房号为00单元0112室，合同约定单价为15675.82元，总房款为1231335元。经洛阳市房兴房地产中介服务中心测定核准的面积为82.99平方米，面积差为4.44平方米，根据商品房买卖合同第五条第二款之规定，应补交房款69601元。大地公司在出卖人处加盖公章及陈治功私章，买受人处无签章，协议中无落款日期。鲁书洛对其未在补充协议上签章的解释是，该协议系大地公司开给鲁书洛用来办理房产证的。大地公司质证认为，协议真实性有异议，该协议不具备合同的相关要素，并没有双方当事人签字盖章及日期。
2、对于2014年6月4日发票中所记载的面积与金额问题，大地公司的代理人称，应该是面积与单价进行了变更，面积是房管局下设的测绘公司测量的，单价变更情况代理人不清楚需向公司核实。庭审后大地公司未按要求向法庭反馈面积及单价的变更情况。
本院认为，鲁书洛与大地公司就同一事项先后于2007年1月22日、2012年1月18日签订商品房买卖合同，两份合同中就相同事项约定的不一致之处应以时间在后的合同即2012年1月18日商品房买卖合同为准，即合同约定的本案所涉商品房建筑面积为78.55m2，单价15675.82元，总价款1231335元。同时，根据大地公司2014年6月4日向鲁书洛开具的发票显示，本案所涉商品房建筑面积实际为75.74m2，鲁书洛实际交付的价款为1300936元。因大地公司未提供房屋单价变更的相关证据，故房屋单价应为双方2012年1月18日所签商品房买卖合同约定的单价。据此，本案所涉商品房的价款应为1187286.61元，鲁书洛多交房款113649.39元，按单价折算多交7.25平方米的房款，故该商品房的面积误差比为7.25÷（75.74＋7.25）×100%＝8.736%。根据双方合同约定，3%以内的房款款由大地公司返还鲁书洛39028.09（82.99m2×3%×15675.82元／m2）元，超出的5.736%的房款大地公司应双倍返还鲁书洛149243.41（82.99m2×5.736%×15675.82元／m2×2）元，合计188271.5元。鲁书洛主张的其他损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决第一项为：洛阳市大地房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向鲁书洛返还房屋差额面积的房屋款共计188271.5元；逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；
二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第381号民事判决第二项；
三、驳回鲁书洛的其他诉讼请求。
一审案件受理费8506元，由鲁书洛负担5300元，大地公司负担3206元；二审案件受理费3033元，由大地公司负担（此款鲁书洛已垫付，可在执行中一并清结）。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一五年十月十二日
书记员 高一菲