上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1655号
上诉人（原审原告）：吴在锋，男，1970年7月22日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
委托诉讼代理人：应鸿敏，上海融力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周予，上海融力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王胜，男，1983年1月25日生，汉族，住安徽省池州市青阳县。
委托诉讼代理人：孟祥辉，北京市两高律师事务所律师。
原审第三人：美联物业顾问（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路2192弄39-40号6601室。
法定代表人：张锦成，负责人。
原审第三人：魏小毅，女，1984年7月22日生，汉族，住重庆市开县。
原审第三人：贺于林，男，1980年11月5日生，汉族，住重庆市开县。
上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：景国强，上海磊天律师事务所律师。
上诉人吴在锋因与被上诉人王胜、原审第三人美联物业顾问（上海）有限公司（以下简称美联公司）、原审第三人魏小毅、贺于林房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴在锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间存在真实有效的房屋买卖合同关系。虽然双方签订的房地产买卖合同房屋坐落、购房价款等为空白，但在补充条款中已经写明了具体价款，双方均签字认可，被上诉人对上诉人欠款的支付也出具收据予以确认，并将房屋钥匙、产权证等其他房屋资料交付给了上诉人。同时，被上诉人还办理了委托公证，在公证中再次明确了出售房屋的意思表示。在上诉人占有使用上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的十年间，被上诉人从未提出任何异议。涉案房屋设定价格虽然较低，但是当时是因为被上诉人生意失败急需用钱需要周转，故12万元（人民币，下同）的价格也在情理之中。二、被上诉人一房二卖，恶意串通，后手的买卖合同应属无效。2017年初，被上诉人采取隐瞒方式补办了房产证，并悄然向第三人出售房屋，被上诉人以返还租金的方式提前支走租客，挂牌出售，违约意图明显。而第三人在明知涉案房屋已经存在网签备案且被司法查封的情况下，仍然与被上诉人签订合同并支付房款，不符常理，恶意明显，应属无效。三、即使上诉人与被上诉人、被上诉人与第三人之间的买卖合同均有效，因第三人尚未付清全款，且上诉人签订合同及付款、入住均在先，也应该优先履行上诉人与被上诉人之间的买卖合同。
被上诉人王胜辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人美联公司未发表意见。
原审第三人魏小毅、贺于林述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
吴在锋向一审法院起诉请求：1、判令上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋归吴在锋所有；2、判令王胜配合吴在锋办理上述房屋的产权过户手续；3、判令王胜支付吴在锋违约金26,280元（以12万元为本金，按每日万分之三计算，从2008年8月31日起计算到办理过户手续之日止）。诉讼中，吴在锋明确其诉讼请求为：1、判令王胜配合吴在锋办理上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续；2、判令王胜支付吴在锋违约金暂计26,280元（以12万元为本金，按每日万分之三计算，从2008年8月31日起计算到办理过户手续之日止）。
一审法院认定事实：王胜系涉案房屋的登记权利人，该房屋建筑面积45.84平方米。涉案房屋的房地产登记簿权利限制状况信息载明因（2017）沪0117民初551号案件被松江法院查封；该房屋曾于2006年8月18日设定有债权数额为164,000元的抵押债权，抵押权人为中国农业银行上海市松江支行，自该抵押设立后，一直由王胜在归还贷款，现涉案房屋上已不存在银行抵押。
2006年8月14日，吴在锋、王胜就涉案房屋签订了多份《上海市房地产买卖合同》，合同补充条款载明甲方需在双方签订本合同后30个工作日内办出该房屋的产权证……；在甲方双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款5万元，在以甲方为权利人的产权证办出后的10个工作日内，乙方应支付甲方房款7万元；在2008年8月30日之前，甲方应去银行提前还清贷款并在取得银行交付的办理注销抵押登记的材料后七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项；在甲方办理完结抵押注销手续后的五个工作日内，甲、乙双方共同赴该房地产所在区房地产交易中心办理产权过户手续……。王胜在庭审中质证，复印件与原件不一致，且对购房款、坐落地址的约定是空白的，吴在锋在第六页、第八页进行了添加。吴在锋质辩称，合同签了很多份，是中介起草的，以填写完整的为准。
2006年8月14日，王胜向吴在锋出具收据“今收到吴在锋支付购买松江区XX路XX弄XX号XX室定金人民币伍万元整”；2006年8月25日，王胜向吴在锋出具一张贰万伍仟元的收条；2006年9月8日，王胜向吴在锋出具贰万伍仟元的收条，2006年10月31日，王胜向吴在锋出具贰万元的收条，以上共计12万元。
2006年9月18日，吴在锋向案外人曾某出具《委托书》，并办理公证，委托事项为出售登记在王胜名下的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的房屋，委托期限自2006年9月18日起至2008年12月31日，委托权限包括：壹、代为领取公证书；贰、代为办理房地产转移登记；叁、领取他证及有关注销材料；肆、代为办理变更或注销房地产抵押登记；伍、代为交房，办水、电、煤气、维修基金和物业过户手续；陆、代为支付上述房地产买卖过程中的应付之相关税费。
2008年9月11日，吴在锋（买受人，乙方）与王胜（曾某代，卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：505089），约定将涉案房屋以120,000元价款转让给吴在锋，合同第六条约定“甲、乙双方确认，在2009年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”在附件六居间介绍、代理等中介服务情况处，并未有中介公司盖章。王胜在庭审中质证称，这份合同缺少中介人员的签字或者中介机构的盖章，是在没有王胜的明确授权下吴在锋和案外人曾某签订的，因此合同不成立。吴在锋则认为该份合同合法有效。
另查明，2017年1月9日,王胜（卖售人，甲方）、贺于林、魏小毅（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号：3086452），约定将涉案房屋转让给乙方，转让价款为120万元，在2017年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日,王胜与贺于林、魏小毅签订《协议书》一份，约定乙方应在支付房地产的合同总价外，再直接支付给甲方装修、阁楼、家具、电器等补偿款共计人民币60万元整。在庭审中，王胜陈述涉案房屋已于2017年1月9日交付贺于林、魏小毅，但2月25日收到贺于林电话通知说房屋被侵占，现在涉案房屋内居住的是吴在锋及其父母。魏小毅、贺于林认为涉案房屋并没有交付，里面有人居住，并没有进去过。
庭审中，吴在锋向法庭提交了安装燃气设备的费用发票和账单、物业费发票、租赁合同等，证明该房屋最初的燃气设备和有线电视都是吴在锋去办理的，物业费也都是吴在锋在缴纳，涉案房屋由吴在锋对外出租并由当时的房客装修和置办的家电家具，最后折价留在房内，出钱的是吴在锋而非王胜。王胜则质证认为，票据用户名写的是王胜，不能证明是吴在锋办理的；因为当时吴在锋是收取租金抵偿债务，所以他配合安装也完全合情合理；王胜在让吴在锋已收取租金抵债的时候已经告知吴在锋，收取的租金中包含物业费，所以吴在锋缴纳物业费完全是正常的，因为租金都是吴在锋收取的，王胜在通知吴在锋债务已基本还清不允许收取租金后，都是自己去物业交的物业费；租赁合同都是经过中介机构和王胜确认后同意以吴在锋名义出租的，因为租金都是由吴在锋收取，以抵王胜的欠款；另外，孟祥佳购买家电的记录不能证明现在家电就是他的，作为租客他自己有权利购买家电，租期届满后，他是否带走家电是其权利和本案无关。魏小毅、贺于林的质证意见同王胜。
庭审中，王胜出具租客蔡某的收条和情况说明证明涉案房屋一直以王胜名义对外出租，由吴在锋收取房租冲抵欠款和借款。吴在锋质证称，房屋是以吴在锋名义对外出租，并没有收取租金冲抵欠款的事实。同时王胜出具证人黄某的书面证人证言，证明王胜拖欠吴在锋办公室装修款，并以涉案房屋做担保。吴在锋认为证人证言需要经过出庭质证，且黄某在房屋买卖前已经退伙，不应采信。
一审法院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，各方当事人之间的争议焦点在于：吴在锋、王胜之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。吴在锋主张双方存在真实的房屋买卖合同关系，但王胜对此予以否认，但认为双方存在借贷合同关系。对此，法院认为，其一，吴在锋、王胜于2006年8月14日签订的《上海市房地产买卖合同》版本不一，且个别合同居间方、房屋坐落、购房价款等均为空白，其实际购房价款12万元，也远低于当时的市场价格，甚至不足以偿还最初的银行抵押贷款，此与正常的房屋买卖情形不符。其二，双方签订买卖合同且王胜于2006年8月18日办出产证后，王胜并未按约偿还贷款、涤除抵押并协助办理过户手续，而是在长达近十年的时间内自行还贷，吴在锋对此并未提出异议，仅是将涉案房屋出租收取租金，此与正常的房屋买卖交易情形也不符。其三，虽然王胜曾公证委托案外人曾某办理房屋出售事宜，但委托书中并未载明王胜曾授权曾某对外可签订房地产买卖合同并变更合同的相关条款，现王胜对此不予认可，故吴在锋主张双方已达成房屋买卖的合意的意见，法院难以采纳。其四，虽然吴在锋向法庭提交了房屋产权证、物业缴费凭证、租赁合同等，从外观上看是吴在锋在对外出租房屋、并缴纳过相关费用，但并不足以证明吴在锋是涉案房屋的实际产权人，其也未提供办理过房屋买卖交割手续的凭证，故法院对此不予采纳。综上，法院认为，吴在锋、王胜之间不存在真实的房屋买卖合同关系，法院曾就此向吴在锋予以释明，但吴在锋仍坚持认为双方是真实的房屋买卖关系，坚持本案的诉讼请求，故法院对此不予支持。
一审法院审理后作出判决：驳回吴在锋的诉讼请求。案件受理费3,226元，财产保全费1,120元，共计诉讼费4,346元，由吴在锋负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交中国农业银行上海市分行个人借款还款对账单，证明被上诉人按约将每期还贷的账单交付给了上诉人，以此佐证买卖合同的真实性。被上诉人对上述证据的真实性不予认可。本院认为，该对账单并非二审新证据，即使对该对账单的真实性予以确认，也无法仅以此证明双方买卖合同的真实性，故本院对上述证据的证明效力不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否成立了真实有效的房屋买卖合同关系。对此，被上诉人主张双方实际系借贷关系，签订房屋买卖合同只是为了担保借贷债务的履行；上诉人则主张双方并不存在借贷关系，双方买卖涉案房屋的意思表示是真实有效的。本院认为，当事人对自己提出的主张应提供证据加以证明，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。故在本案中，应由上诉人承担涉案房屋买卖合同真实成立的举证责任。
上诉人在一审期间通过提供《上海市房地产买卖合同》、收条、房地产权证、租赁合同等证据，已可证明双方以12万元购房价就涉案房屋签订买卖合同，且签订合同后由上诉人实际掌控涉案房屋并出租收益的事实。然而，根据本案查明的其他事实，上诉人无法合理说明一式多份的买卖合同中存在数份版本不一且有空白条款的情形，也无法合理解释房价款甚至低于涉案房屋上银行抵押贷款的原因。在合同签订近十年的时间内，上诉人任由被上诉人逾期偿还贷款、涤除抵押，对此从未提出异议或违约主张，亦未对此与被上诉人进行协商，在房价日益飞涨的市场背景下，其怠于行使权利的情形实与常理不符。上诉人另举证被上诉人公证委托售房的相关证据，对此本院认为，该公证委托系双方于2006年签订买卖合同之后随即办理的，受托人系上诉人的朋友曾某，而曾某于办理公证手续的两年后，在缺乏进行网签及修改合同条款的授权下径自与上诉人签订了正式房地产买卖合同，该行为对被上诉人并不具有约束力。基于上述过程中的诸多不合理之处，一审认定上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖合同关系，由上诉人承担举证不利的后果，于法不悖，本院予以支持。至于上诉人与被上诉人之间成立何种法律关系及应如何结算，非本案处理范围，可由当事人另行协商解决。
综上所述，吴在锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,226元，由上诉人吴在锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……