上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第403号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2015）嘉民三（民）初字第403号
原告孙杰，男，1984年12月29日生，汉族，户籍地江苏省。
原告邓婷婷，女，1984年6月3日生，汉族，户籍地江苏省。
上列两原告之共同委托代理人张燕芬，上海力帆律师事务所律师。
被告张小元，男，1971年3月11日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。
委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。
原告孙杰、邓婷婷与被告张小元、上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，依法适用简易程序由代理审判员邓珍独任审判，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告孙杰、邓婷婷及两原告之共同委托代理人张燕芬、被告张小元、被告中原物业公司的委托代理人吴文杰、魏晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙杰、邓婷婷诉称，原告与被告张小元在2014年10月19日经中原物业公司居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》，随后又签订了《房屋买卖合同》，约定被告张小元将其位于本市曹安公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给两原告。嗣后，两原告按照合同约定支付了首期房款，计人民币（以下币种同）394，000元。正当两原告准备按揭贷款时，才得知此房根本无法贷款，因为此房产早在2014年3月已被案外人解某某以1，400，000元债权作抵押。被告张小元在明知自己的房产无法办理过户等手续的前提下，故意用伪造的房产证欺骗两原告。此后，虽然被告张小元承诺尽快偿还首付款及赔偿原告的全部经济损失，但并未履约。被告中原物业公司在明知此房产有重大抵押的情况下，仍然促成交易，直至2014年12月11日，其业务员丁志军才通过微信告知原告房屋存在抵押事实，因此被告中原物业公司具有共同故意，依据《中华人民共和国合同法》第425条规定（居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任），应承担连带责任。为此，两原告诉至法院，要求：一、被告张小元返还两原告房屋首付款394，000元；二、被告张小元支付两原告违约金276，000元，并承担律师费40，000元；三、被告中原物业公司对上述费用承担连带责任。
被告张小元辩称，确实收取了原告的首付款。其因借款将房屋抵押给他人。同意返还原告的首付款394，000元，但不同意支付违约金和律师费。因为不能过户的原因在抵押权人，抵押权人之前同意协助办理注销抵押登记手续，但一直拖延。
被告中原物业公司辩称，不同意承担连带责任。原告与被告张小元双方本就相识，2014年10月19日，双方相约到其公司要求其提供居间服务。签订居间协议当天，被告张小元并未告知其系争房屋存在抵押，其认为原告与被告张小元是手拉手交易，理应了解房屋的情况。第二天其就去房地产交易中心查询，发现系争房屋存在抵押后，及时与原告及被告张小元进行沟通。2014年11月1日，原告与被告张小元签订了上海市房地产买卖合同，该合同附件五中明确了有抵押信息。在附件三付款协议第二条更加明确了待首付款支付完毕后三个工作日后，原告同意被告张小元将首期房价款至抵押权人处全额还清贷款余额。由于欠款和抵押注销手续需要较长的时间，故双方在签订买卖合同当天就签订了补充协议，延后了过户时间。由此表明两原告对抵押信息应当知情。作为中介方没有任何过错和过失，就首付款不应该承担连带责任。关于违约金，因为违约责任具有合同的相对性，其并非买卖合同当事人，不应承担违约金的连带责任。原告与被告张小元事后签订的承诺书，对该事情达成了合意，其中并未要求其公司承担责任。
经审理查明，2014年10月19日，原告、被告张小元与中原物业公司签订了房地产买卖居间协议。2014年11月1日，原告与被告张小元签订上海市房地产买卖合同，约定被告张小元将其所有的系争房屋作价1，380，000元出售给原告，双方确认在2014年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第十条第三款约定，被告张小元未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五从约定应当交付之日计算到实际交付之日。逾期超过七日的，除了被告张小元应向原告支付七日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告张小元，被告张小元承担违约责任，赔偿金额为总价款的20%。该合同附件三付款协议第2条约定待首付款支付完毕后三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时间内，原告同意被告张小元将首期房价款至抵押权人处全额还清张小元尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付张小元；首期房价款若有不足，不足部分由张小元自行补足），并由被告中原物业公司代为办理抵押注销手续。合同附件五中抵押情况一栏载明有抵押信息。上述合同签订当日，原告与被告张小元还签订一份《补充协议》，将过户时间从2014年11月30日推迟至2014年12月30日。该合同签订前，原告支付被告张小元50，000元。合同签订当日，原告通过银行转账向被告张小元支付344，000元。签约时涉案房屋上存有案外人解某某的最高债权限额为140万元的抵押权。2014年12月4日，双方又签订了《补充协议》，约定被告张小元在2014年12月10日办理完毕双方贷款事宜，逾期则同意退还原告首付款394，000元并支付系争房屋买卖总价的20%作为违约金。至2015年1月23日，被告张小元仍未完成系争房屋的过户手续，亦无法办理双方贷款事宜，遂向原告出具了一份承诺书，承诺七日内支付原告首付款394，000元以及违约金276，000元，如未按期支付，则由此产生的律师费及一切损失由其支付。至今，被告张小元仍未按照承诺书的约定归还首付款并支付违约金。另查明，两原告为了本次诉讼共花费律师费40，000元。
上述事实，有居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、银行转账凭证、承诺书、上海市房地产登记查询信息、律师费发票以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，两原告与被告张小元之间的房地产买卖合同及两份补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已支付了首付款，被告张小元却未能及时涤除抵押，按约与原告办理涉案房屋的过户手续，显属违约。此后，被告张小元向原告出具了承诺书，承诺七日内支付原告首付款394，000元以及违约金276，000元，如未按期支付，则由此产生的律师费及一切损失由其支付。表明双方已经协商解除合同，并明确了解除合同的法律后果。因此，原告要求被告张小元归还已付首付款并承担违约金及律师费的请求符合法律及双方约定，本院予以支持。对于被告张小元称其不能过户的原因在抵押权人，故不同意支付违约金和律师费的意见。依据法律规定，合同当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，被告张小元的该抗辩意见，本院不予采纳。
至于原告要求被告中原物业公司承担连带责任的请求，连带责任的承担需有法律明确的规定或当事人的约定。并且，返还首付款和赔偿违约金及律师费是基于双方房屋买卖合同关系而产生的合同义务。基于合同的相对性，被告中原物业公司非房屋买卖合同当事人，亦未有承担连带责任的相关约定，故要求其承担上述合同义务的连带责任缺乏相应的法律依据和事实依据，本院对原告该项请求难以支持。原告援引的《中华人民共和国合同法》第425条，是对违反如实报告义务的居间人拒付报酬并要求其承担损害赔偿责任的法律依据，并非对房屋买卖合同违约责任承担连带责任的法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告张小元应于本判决生效之日起十日内返还原告孙杰、邓婷婷房屋首付款人民币394，000元；
二、被告张小元应于本判决生效之日起十日内偿付原告孙杰、邓婷婷违约金人民币276，000元；
三、被告张小元应于本判决生效之日起十日内偿付原告孙杰、邓婷婷律师费人民币40，000元；
四、驳回原告孙杰、邓婷婷的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10，900元，减半收取5，450元，由被告张小元负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 邓珍
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 方靖
代理审判员 邓珍
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 方靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。