湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初462号
原告：皮某某，男，1986年1月9日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。
委托代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人：刘斌，湖南泓锐律师事务所律师。
被告：长沙XXX房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区XXXXXX。
法定代表人：周某某，系公司董事长。
委托代理人：王戈，男，1973年3月19日出生，汉族，住广州市海珠区，该公司员工。
原告皮某某与被告长沙XXX房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托代理人周雁武、刘斌、被告XXX公司的委托代理人王戈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告皮某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期为原告办理房屋性质为商品房、国有土地使用权取得方式为出让取得的不动产登记证书；2、被告立即向原告支付截至2016年12月8日的违约金4500元，并支付自2016年12月9日起直到履行完第一项诉讼请求义务之日止按每日5元计算的违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2010年3月7日签订商品房买卖合同，原告为买受人，被告为出卖人。原告购买了被告开发的位于长沙市×××路××号ＸＸＸ经济适用房小区的商品房（住宅）一套。该合同第十九条第三款约定，出卖人在为买受人办理好房屋所有权证后730个工作日内为买受人办理好分户国有土地使用权证；如果因出卖方的责任未能按约定期限办理好土地使用权证，在买受人不解除合同的情况下，出卖方自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。此后，被告为原告购买的商品房办理了房屋产权证，但该证未说明房屋性质为商品房。之后，原告每年多次向被告催要分户国有土地使用权证，被告方每次都回复正在办理中。2016年10月26日，本小区部分购买被告商品房的业主与被告方代表（王总）、长沙鸿景物业服务有限公司负责人、观沙岭政法委刘勇书记共十余人坐在一起召开协调会，被告方虽然明确表示会履行与各位业主签订的商品房买卖合同第十九条约定的各项义务，但实际至今仍未切实履行。2016年8月19日《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》发布后，长沙市国土部门已不再办理国有土地使用权证，但被告为原告办理国有土地使用权证的义务并未免除。而且因为新的不动产登记相关行政法规、部门规章和地方性法规的出台，被告为原告办理国有土地使用权证的义务相应地依法转换为为原告办理房屋性质为商品房、国有土地使用权取得方式为出让取得的不动产登记证书。原告为维护其合法权益，依法诉至人民法院，请求判如所请。
被告XXX公司辩称：1、本案涉案项目系被告受政府委托开发建设的经济适用房并依政策规定配建部分商品房的经济适用房项目，而不是纯商品房项目。被告在开发建设该项目过程中按各级行政主管机关的政策指导性意见完成开发任务，完全有别于自身独立开发的商品房项目，故本案不应适用处置商品房买卖纠纷的一般法律原则处理本案。2、被告开发建设的XXX经济适用房项目系2005年前就已批准建设，并同时批建不高于20%比例的经营性用房。按照批准时的政策规定，批准比例内的分摊土地，只需要补办出让手续，签订土地出让合同，无须补交土地出让金。而自本案涉案房屋由被告依约办出房屋产权登记后，已按照涉案购房合同的约定，分别于2013年3月8日、2015年12月24日、2016年3月25日持续向国土登记行政主管部门（长沙大河西先导区国土规划部、长沙市湘江新区国土规划部）提交国有土地使用权分户登记申请，并均被政府行政主管部门依法受理。但包括原告所购涉案房屋在内的配建商品房部分迟迟不能办理国有土地使用权分户登记的根本原因在于长沙大河西先导区国土规划部、长沙市湘江新区国土规划部未能正确执行涉案经济适用房项目批建时的相关政策，且经上级国土主管部门以“长国土资函[2012]10号《关于经济适用房项目中经营性用地补交土地出让金等有关问题的复函》”明确指示其无政策执行依据，责令该部商请有关部门提出意见报请市政府进一步明确相关政策的情况下，仍然错误的适用政策乃至不作为，导致本案涉案房屋的国有土地使用权证以及现阶段的不动产统一登记证迟迟无法办理，且被告在当面答复原告的质询时已将相关情况清楚的表达，并提供了书面的证据材料予以充分的说明。有鉴于此，被告已按约积极履行了商品房买卖合同约定的相关义务，但在具体办理时遭遇不能预见、不能避免且不能克服的无政策执行依据之不可抗力情形。对原告所购房屋至今未能取得国有土地使用权分户证以及现阶段的不动产统一登记手续没有过错，不应承担相应的违约责任，原告的诉请没有事实及法律依据，依法不应予以支持。3、办理国有土地使用权证的分户登记（现政策变更为办理不动产统一登记）的违约责任请求权属于债权请求权，依法应适用诉讼时效的有关规定，然而原告方取得房屋产权登记后，迟至现在方起诉要求被告承担延迟办证违约责任，明显已超过法定诉讼时效，故此原告的超过法定诉讼时效部分诉讼请求，依法不应予以支持。4、本案合同纠纷中，原告没有提交土地使用权证未能如期办理实际已造成损失的任何证据材料，且权证未能办理实质上也没有对原告造成任何损害，故在缺乏损失证明的前提下，主张按合同约定的违约责任计算方式要求被告承担违约责任，不仅违约金主张过高，也明显缺乏相应的事实依据，依法不应予以支持。综上，原告的诉请缺乏应有的事实及法律依据，依法应予全部驳回。
经审理查明：2010年3月7日，原告皮某某与被告XXX公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于长沙市××经济××住房小区××单元××房，双方在合同中约定该商品房单价为每平方米3834.27元，房屋总价款为587832元。房屋交付时间为2010年11月30日前。合同第一条约定：出卖人以行政划拨方式取得位于岳麓区×××、编号为长国用（2007）第057228号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，项目名称XXX经济适用住房小区，规划用途为住宅。该合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其它登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后120个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并交纳了办理产权证、国土证的工本费及产权证手续费共计400元；被告亦向原告交付了房屋。2011年6月24日，被告为原告所购房屋办理了房屋产权证，但被告至今未为原告办理涉案房屋的国有土地使用权证，致原告诉至本院。
另查明：1、2002年1月14日，长沙市经济适用住房领导小组办公室以长住房办[2002]01号文件批复同意被告XXX公司建设“XXX”经济适用住房小区。小区总用地面积700亩、规划总建筑面积70万平方米。2、2013年1月21日，长沙市住房保障局向长沙大河西先导区管理委员会国土规划部复函，确认：XXX公司开发建设的“XXX”小区系2002年经市政府批准建设的经济适用住房项目，位于岳麓区×××街道，该项目规划总建筑面积70万平方米。经核定，该项目一二期实建总建筑面积为381741.98平方，其中：经济适用住房3175套、面积277763.63平方米；商品房47146.62平方米（含规划外超建面积87.97平方米）；商业门面面积为24990.98平方米；有产权车库497.7平方米，小学综合楼、小学教学楼和幼儿园面积7980.83平方米；社区用房、物管用房、管理用房及办公用房面积2595.62平方米；停车位和地下人防面积20766.6平方米。该项目经营性用房（即商品房、商业门面、有产权车库）建筑面积（72635.3平方米）占实际总建筑面积（381741.98平方米）的比例为19.02%。本案涉案房屋为商品房。3、2013年3月28日，长沙大河西先导区管理委员会国土规划部受理了被告XXX公司申报的XXX项目的国有土地使用权协议出让业务，在审核时，国土部门认为被告需要补交土地出让金；2015年12月24日、2016年3月25日，被告XXX公司两次向国土部门申报XXX项目的国有土地使用权分户登记业务，但均未办理。4、XXX经济适用住房小区共分二期建设，一期、二期的经济适用房已全部办理好房屋产权证及土地使用权证，二期的商品房及商铺未办理国有土地使用权证。5、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神以及长沙市不动产登记中心对我院咨询的答复，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证。此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。6、被告确认其出售的涉案房屋的土地权利类型应为出让性质，如办理权利类型为出让性质的不动产登记，被告仍需要向相关国土部门补办土地出让手续。7、2016年10月26日，业主代表与被告公司代表、物业公司代表在观沙岭综治办的组织下，就逾期办理国土证问题进行了协调，但协商未果。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、发票、房产证、关于申请办理“XXX”经济适用房小区国土分户证报告等证据，被告提供并经庭审质证的《关于同意建设“XXX”经济适用住房小区的批复》、《关于经济适用房项目中经营性用房面积的复函》、《关于经济适用房项目中经营性用地补交土地出让金等有关问题的复函》、《受理通知书》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后120个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730个工作日内办好土地使用权证。本案被告在2011年6月24日为原告所购房屋办理了房屋产权证，根据该约定，应当在2014年5月29日前为原告办理好国有土地使用权证，但被告一直未予办理，存在违约行为，应当承担违约责任。对被告提出未办理国有土地使用权证系相关国土部门错误适用政策乃至不作为所导致，并非被告的原因造成的主张，本院认为，国土部门审核被告申报的XXX项目的国有土地使用权协议出让业务、国有土地使用权分户登记业务，系国土部门依法履行行政职能，原、被告作为合同的相对方，应受合同约束，按照合同约定履行各自义务，行政机关履行具体行政职能是否合法并非本案审理的范围，被告提出相关国土部门错误适用政策、不作为、乃至系无政策执行依据的不可抗力情形而完全免除其违约责任的主张，理由不当，本院不予支持。
第一、对原告要求被告为原告办理房屋性质为商品房、国有土地使用权性质为出让的诉请，本院认为，被告已经为原告办理了房屋产权证书，虽然未办理国有土地使用权证，但因国家已实行不动产统一登记制度，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神和长沙市不动产登记中心对我院咨询的答复，长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证；此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。现因政策调整，被告已无法为原告办理国有土地使用权证。对于原告诉请被告办理房屋性质为商品房、国有土地使用权取得类型为出让性质的不动产登记证书，其诉讼请求当然包含被告应将涉案房屋所在土地由划拨性质变更为出让性质。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（一）项和《城市商品房预售管理办法》第五条第（一）项均规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”。根据该规定，商品房进行预售理应办妥房屋所在地的土地出让手续，本案中，原、被告交易的系商品房，现被告并未办妥原告所购房屋所在地块的国有土地使用权的出让手续，被告应当承担继续履行的义务，故本院确定被告在本判决生效后90日内办理原告所购房屋所在地块的国有土地使用权出让手续。而对于申请办理不动产权登记证书的主体，双方在合同中并没有约定，原告可自行依法申请办理。
第二、被告为原告办理房屋权属证书逾期，应当承担支付违约金的违约责任。对违约时间，根据合同约定，被告应当在2014年5月29日前为原告办理好国有土地使用权证，据此，被告的违约时间的起点为2014年5月30日，对违约时间的截止点，本院根据长沙市不动产统一登记所实施的时间，确认为2016年9月9日止；对原告主张违约金应计算至办理不动产登记之日止的主张，虽然现被告仍应当履行相关义务，但考虑到原、被告双方在商品房买卖合同中只对逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金进行了约定，同时考虑到被告在为原告办理国有土地使用权证的过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，本院根据本案的实际情况，对于违约金的截止点酌情确定至2016年9月9日为宜，故对原告的该主张，本院不予支持。
另外，被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本院认为，对原告要求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金，因属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，2016年10月26日，业主代表与被告公司代表、物业公司代表在观沙岭综治办的组织下就逾期办理国土证问题进行了协商，构成诉讼时效的中断，在此两年之前的违约金已经超过了诉讼时效，不应予以支持。双方对因逾期办理国有土地使用权证所应支付的违约金的约定并无不妥，故对被告要求予以调低的主张，本院不予支持。
综上，被告应当向原告支付违约金3420元（684天×5元/天）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告长沙XXX房地产开发有限公司在本判决生效后90日内办理原告皮某某所购位于长沙市岳麓区观沙岭XXX经济适用住房小区第7幢N单元X层XXX号房所在地块国有土地使用权出让手续；
二、被告长沙XXX房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告皮某某支付违约金3420元；
三、驳回原告皮某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙XXX房地产开发有限公司予以承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖必芳
二〇一七年三月三十日
书记员 周 依