广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初819号原告：盛亲宇，男，1982年6月28日出生，瑶族，司机，住广西融水苗族自治县。委托代理人：肖仕贵，融水苗族自治县法律服务所法律工作者，系一般代理。被告：韦杏桃，女，1954年2月5日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。被告：杨凤灵，女，1978年10月30日出生，侗族，住广西柳州市。被告：杨德，男，1985年3月22日出生，侗族，住广西融水苗族自�县。原告盛亲宇与被告韦杏桃，杨凤灵，杨德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法由审判员吴游立志适用简易程序独任审判，于同年6月16日公开开庭进行了审理。书记员梁人仁担任法庭记录。原告盛亲宇及其委托代理人肖仕贵到庭参加诉讼。被告韦杏桃，杨凤灵，杨德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现已审理终结。原告盛亲宇诉称，2013年8月24日，原告与被告韦杏桃，杨凤灵签订《房屋转让协议书》，约定将韦杏桃，杨凤灵所有的位于融水镇福星路欧阳岭的一栋四层房屋及该房屋的土地使用权一并转让给原告。转让金额为580000元，该价款包含过户费及过户过程中产生的一切费用。合同签订当日，原告即按约向韦杏桃支付首付款250000元。之后，韦杏桃，杨凤灵迟迟未办理涉案房屋及其土地使用权过户手续。2014年12月23日，原告向法院起诉，请求确认《房屋转让协议书》合法有效，并要求被告韦杏桃，杨凤灵继续履行办理房产过户义务。2015年2月6日法院依法作出支持原告诉讼请求的判决。判决生效后，韦杏桃，杨凤灵仍未履行判决内容，原告遂向法院申请强制执行。执行时方知涉案房产早被韦杏桃，杨凤灵抵押给融水镇信用社，用于担保被告杨德贷款，同时，该房产也被案外人覃云宣申请法院查封中，因此该房产无法过户。原告为能顺利过户，代被告杨德付清了贷款本金及利息417014.13元，并代被告韦杏桃，杨凤灵付清覃云宣债务25000元。现原告实际支出共计763594.31元，已远高于转让价款。为此，原告请求：一.依法判决三被告返还原告损失183594.31元；二、依法判决被告逾期办理房屋过户赔偿损失42000元；三、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼主张，原告盛亲宇向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议书》一份，证实原告盛亲宇与被告韦杏桃，杨凤灵对转让涉案房屋及其土地使用权的约定。2、（2015）融水民二初字第4号《民事判决书》、（2015）融水民二初字第391号《民事裁定书》复印件、信用社《证明》、信用社《收贷收息凭证》，《民事判决书》证实《房屋转让协议书》合法有效，被告韦杏桃，杨凤灵应当继续履行协议义务；《民事裁定书》证实因被告杨德无法偿还贷款，信用社为实现债权曾起诉本案三名被告；《证明》、《收贷收息凭证》证实原告代被告杨德偿还了信用社贷款及利息417014.13元和信用社为实现债权的费用4302元。3、（2015）融水执字第175号《协助执行通知书》复印件，证实因韦杏桃，杨凤灵未履行判决书内容，原告向法院申请强制执行。4、融房权证融水县字第××号《房屋所有权证书》、融土国用（2000）字第339号《国有土地使用证》，证实在签订协议前，涉案房屋所有权及其土地使用权系被告韦杏桃，杨凤灵。5、融房权证融水县字第××号《房屋所有权证书》、融水国用（2015）第1414号《国有土地使用证》，证实原告已将涉案房屋所有权及其土地使用权过户到自己名下。6、《非税收入专用收据》复印件二张，证实信用社为实现债权与本案三名被告金融借款合同纠纷案的费用及原告支付（2015）融水民二初字第4号案件受理费。7、《收条》一张，证实涉案房屋因覃云宣与三名被告存在债务纠纷被查封，为房屋解除查封顺利办理过户，原告代被告杨凤灵、韦杏桃清偿债务款25000元的事实。8、《税收缴款书》复印件二张，证实原告办理涉案房屋过户过程中产生的税费，共计55613元。9、《通用机打发票》六张、《一般缴款书》一张、《非税收入专用收据》两张，证实原告在办理涉案房产及其土地使用权过户时发生的各项必要服务费用，共计2119.18元。10、《水费收据》一张、《手工发票》一张、《电费结算单》四张，证实原告为办理水电过户，替韦杏桃，杨凤灵代缴拖欠水电费用，共计646.4元。被告韦杏桃、杨凤灵、杨德没有答辩以及提交任何证据，也没有出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩的权利以及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告韦杏桃、杨凤灵、杨德经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证权利。经审查，原告盛亲宇提供的以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十五条的规定，本院予以确认。综合全案证据及庭审笔录，根据原告举证和本院的认证，并结合原告的当庭陈述，本院认定如下事实：2013年8月24日，原告盛亲宇同被告韦杏桃，杨凤灵签订《房屋转让协议书》，约定将韦杏桃，杨凤灵所有的位于的一栋四层混合结构房屋及其土地使用权一并转让给原告。转让金额为580000元，该价款包含过户费及过户过程中产生的一切费用。合同签订当日，原告即按约向韦杏桃支付首付款250000元。之后，韦杏桃，杨凤灵一直未协助原告办理涉案房屋及其土地使用权过户手续。2014年12月23日，原告向本院起诉，请求确认《房屋转让协议书》合法有效，并要求被告韦杏桃，杨凤灵继续履行过户义务。2015年2月6日法院依法作出支持原告诉讼请求的判决。判决生效后，原告向本院申请强制执行。为顺利办理过户手续，原告代被告杨德清偿了债务，消灭了涉案房屋上的抵押权，另外，原告替韦杏桃，杨凤灵支付覃云宣剩余债务款25000元，解除对该房屋的查封。由于原告在自行办理过户过程中的支出已超出购房价款，为维护自身合法权益，特向本院起诉，请求三名被告返还价款并赔偿损失。另查明，被告杨德于2012年7月10日向融水苗族自治县农村信用合作联社融水镇信用社贷款350000元用于种植周转，被告韦杏桃、杨凤灵将本案涉案房产为该债务提供抵押担保，于2012年7月16日办理了抵押登记。又查明，申请执行人覃云宣与被执行人杨凤灵、韦杏桃民间借贷一案，本院于2014年11月20日作出(2014)融水执字第457-1号民事裁定书的裁定，查封被执行人杨凤灵、韦杏桃在融水县欧阳岭的住房一套(产权证号：融房权证融水县字第××号，建筑面324.44平方米)。本院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。�让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权已依法设立。原告盛亲宇作为受让人代债务人杨德清偿债务后，使本案涉案房产上的抵押权消灭，对超出房产转让价款的部分，原告有权向抵押人韦杏桃、杨凤灵追偿。故原告对被告韦杏桃、杨凤灵返还损失的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告对被告杨德的主张，本院不予支持。原告在办理本次涉案房屋及其土地使用权过户过程中的合理支出包含以下几个方面：1、消除涉案房产物上负担的费用：代杨德清偿贷款本金及利息共417014.13元。代杨德支付信用社实现债权的费用4302元。代韦杏桃、杨凤灵支付覃云宣剩余债务25000元；2、房产过户产生的测绘、登记等服务费共2119.18元；3、房产过户产生的税费共计55613元；4、水电用户过户费用646.4元。综上，原告在过户过程中总共花费504694.71元，抵扣应支付的剩余购房价款330000元，被告韦杏桃、杨凤灵应当向原告盛亲宇返还174694.71元。对原告的主张超出部分，本院不予支持。另外，原告盛亲宇已按合同约定向被告韦杏桃、杨凤灵支付首付款，现二被告未履行房屋产权过户义务，二被告的行为已构成违约，原告请求被告韦杏桃、杨凤灵赔偿损失的主张符合法律规定。根据当事人针对逾期过户损失计算方法的约定，自2014年3月二被告未能按时将房产�户至2015年12月原告取得相关权属证书之时，二被告每月应向原告支付逾期办证损失2000元，共计42000元。故原告请求被告韦杏桃、杨凤灵赔偿其损失42000元，本院予以支持。综上，被告韦杏桃、杨凤灵、杨德经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华民人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：1、?被告韦杏桃,杨凤灵返还原告盛亲宇174694.71元。1、?被告韦杏桃,杨凤灵赔偿原告盛亲宇损失42000元。三、驳回原告盛亲宇的其他诉讼请求。本案受理费4684元，减半收取2342元（原告已预交），由被告韦杏桃,杨凤灵负担。上述有给付内容之判决，义务人应按本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员 吴游立志二〇一六年六月二十三日书记员 梁 人 仁