广东省普宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭普法民一初字第101号
原告：郑炳文。
委托代理人：王恒、孙泽平。
被告：郑桂英。
被告：郑秋生。
被告：郑三春。
被告：郑小绿。
被告：郑秋贵。
被告：郑木成。
上列被告共同的委托代理人：郑少斌。
被告：郑少斌。
被告郑少斌的委托代理人：叶博辉、纪卫平。
原告郑炳文诉被告郑桂英、郑秋生、郑三春、郑少斌、郑小绿、郑秋贵、郑木成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理，依法由审判员伍喜坤适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院于2014年4月11日转换成普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告郑炳文的委托代理人孙泽平、被告郑少斌的委托代理人叶博辉、纪卫平到庭参加诉讼，被告郑桂英、郑秋生、郑三春、郑小绿、郑秋贵、郑木成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：1995年12月间，原告与郑仁秋、郑廷浩、黄诒情四人向郑安平购买位于普宁市高埔镇高坪公路边第一幢东起1-6间房【证号：粤房字第13727**号】，其中原告购买东起第1-2间，房款为人民币（下同）174000元。因原告及其他购房人均与郑安平系同村村民，且系同宗关系，各方仅在同村人员见证下达成口头协议，并未订立书面合同。在原告等购房人付清款项后，郑安平将房屋所有权证原件交原告收执，并将房屋交原告与郑仁秋、郑廷浩、黄诒情四人使用。原告等人在实际使用房屋后，多次要求郑安平配合办理房屋的相关过户手续，但郑安平起初以房屋所有权证已在原告等人手中，没必要办理过户缴纳税费为由推诿，随后更因躲避外债不知去向，致使原告等人虽然实际使用房屋已长达16年，但却未能将房产办理至自身名下。因郑安平已经死亡，根据继承法的规定，各被告作为郑安平的法定继承人，依法负有协助将涉案房产过户至原告名下的义务。原告认为，尽管原告与郑安平之间未订立书面合同，但在事实上已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，在原告已支付价款、受领房屋所有权证原件并长期实际占有使用房屋的情况下，被告作为郑安平的法定继承人应配合完成房屋的更名过户手续。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1.被告将其继承郑安平所得的位于普宁市×××1-6间房产【证号：粤房字第×××号】中第1-2间房产办理至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。
原告在举证期限内提交的证据有：1.原告身份证1份，证明原告的民事主体资格；2.被告人口信息查询结果复印件1份，证明各被告的民事主体资格；3.郑安平身份证复印件1份，证明涉案房产登记权属人的身份情况；4.房屋所有权证1份，证明郑安平早于收取原告支付的房款后便将房屋权属证书交由原告收执；5.证明复印件1份，证明普宁市房地产管理局出具书面文书证实涉案房屋仍登记于郑安平名下；6.证明1份及证人身份证复印件3份，证明郑秋仁、郑延浩、黄诒情证实郑安平于1995年共同出资购买被告名下房产，并且自1995年底至今一直实际占有使用该房屋的事实；7.证实材料复印件1份（原件在大坪法庭），证明普宁市高埔镇梅星村村民委员会及高埔司法所、大坪法庭审判员黄枝权共同证实原告购买郑安平房屋，郑安平因下落不明未能变更涉案房产产权的事实。
被告郑少斌辩称：一、原告无证据证明其与郑安平之间存在买卖房屋的合同关系并已付清购房款，原告无权要求将本案涉及的二间房产办理过户手续。1.原告没有任何书面的买卖合同或者协议来证明原告向郑安平购买本案涉及的二间房屋；原告诉称已向郑安平付清购房款174000元也没有任何书面付款收款的证据证明。根据交易习惯及日常生活经验，房屋买卖属于不动产交易，房屋占据了一个人或一个家庭中生产和生活资料的大多数，其重要性是不言而喻的；因此，如果发生房屋买卖，买卖双方肯定签订有书面的买卖合同或者协议，即使是非常简单的片言只语的字据，也是原告作为一个正常的成年人在购买房屋这种大宗交易所应具备的经验和技能。况且，购房款174000元，按照1995年本地的生活水平来衡量，已经属于数额特别巨大的款项，原告如果确实有支付174000元，理应有收款方签名的收据，支付了174000元的巨额款项，而不要求收款人出具收据，明显违背了交易习惯和日常生活经验，与原告作为一个智力正常成年人的身份不相符。原告既没有房屋买卖合同或协议，也没有付款的收据，其主张与郑安平之间存在买卖房屋的合同关系并已付清购房款是不成立的。2.原告持有本案所涉房屋的房产证件并不能证明原告与郑安平之间有房屋买卖关系，原告完全有可能在买卖之外的途径取得房产证，也不能排除原告通过不正当手段获得房产证。3.房屋买卖合同是要式合同，口头协议不能作为房屋买卖关系成立的依据，书面买卖合同是证明房屋买卖关系成立的唯一依据，也是办理房屋产权转移登记的前提条件。根据《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，《广东省城镇房地产转让条例》（1994年1月18日广东省人大常委会颁布）第十三条也规定：“通过买卖、交换、赠与进行房地产转让的，当事人应当订立书面合同。可见法律规定房屋买卖合同是要式合同，法律不认可口头协议，订立书面买卖合同是房屋买卖行为成立的唯一依据，原告没有书面买卖合同，其与郑安平之间就不存在法律认可的房屋买卖关系，不存在买卖关系，原告就不具有要求办理房屋转移登记的权利。4.原告称“多次要求郑安平配合办理房屋的相关过户手续，但郑安平起初以房屋所有权证已在原告等人手中，没必要办理过户缴纳税费为由推诿，随后更因躲避外债不知去向”，是完全不属实的。郑安平生前一直与被告等人全家共同在高埔镇梅星村生活，郑安平除了偶尔外出做生意外，其他时间一直在家中，而被告等人一直在梅星村居住生活，郑安平的子女都在本地学校读书，根本没有外出不知去向。但是原告在郑安平去世之前，从来没有向郑安平要求办理房屋过户手续，也从没有向被告等人提出办理过户手续的要求。郑安平在生时，原告不要求过户，也不对郑安平提起诉讼，直到郑安平去世后，原告却起诉郑安平的家人，原告的行为只能证明原告与郑安平之间根本就不存在买卖房屋的事实，而是趁郑安平已去世，死无对证之机，对被告进行欺诈，骗取房屋过户登记。二、假设原告与郑安平之间存在买卖房屋的事实，被告也没有义务为原告办理房屋产权转移登记手续。1.根据《房屋登记办法》、《广东省城镇房地产权登记条例》等法律法规的规定，房屋产权转移登记的申请人是买卖房屋的双方当事人，假设原告与郑安平之间存在买卖房屋的事实，并且假设买卖行为合法，那么买卖的双方当事人是原告和郑安平，而被告并非出卖方，被告没义务为原告办理过户手续。2.假设原告与郑安平之间存在买卖房屋的事实，并且假设买卖行为合法，根据原告的主张，原告对本案涉及的二间房屋已实际占有、使用了16年，则该二间房屋在郑安平生前已经被郑安平本人所处分出卖，郑安平死亡时本案所涉二间房屋已不属于郑安平的遗产，被告仅仅是郑安平其他财产的继承人，并非本案所涉二间房屋的继承人，而且在客观事实上任何一个被告也都没有继承本案的二间房屋，因此被告没有为原告办理过户手续的任何义务。况且，没有任何一个法律条文规定继承人有义务为被继承人办理过户手续。3.假设原告与郑安平之间存在买卖房屋的事实，由于法律规定房屋买卖的双方当事人应当订立书面合同，但是原告与郑安平并没有订立书面合同，因此原告与郑安平之间买卖房屋的行为不符合法律规定的形式要件，不具备办理房屋转移登记的条件，被告没有义务为原告办理过户手续。4.假设原告与郑安平之间存在买卖房屋的事实，本案所涉二间房屋在买卖行为发生时，属于郑安平与被告郑桂英的共同财产，原告与郑安平进行房屋买卖时，没有取得房屋共有权人郑桂英的书面同意，根据《城市房地产管理法》第三十七条、《广东省城镇房地产转让条例》第十一条的规定，未取得共有权人书面同意的房屋不得转让，原告与郑安平的买卖行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。因此被告没有为原告办理过户登记的义务。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭判决驳回原告的诉讼请求。
被告郑少斌在举证期限内提交的证据有：普宁市高埔镇梅星村村民委员会证明1份，证明原告提供的盖有“普宁市高埔镇梅星村村民委员会”印章的“证实材料”（即原告提交证据7）不是梅星村民委员会出具的。
被告郑桂英、郑秋生、郑三春、郑小绿、郑秋贵、郑木成没有答辩，也没有提交证据。
经审理查明：
一、1995年底至今，原告郑炳文一直居住使用位于广东省×××第1-2间楼房，该房产的证号：粤房字第×××号，所有权人：郑安平，该房产证项下财产共有6间楼房，原告郑炳文占东起第1-2间，其余4间为他人使用。
二、郑安平于2010年11月16日死亡，被告郑桂英系郑安平的妻子，被告郑少斌、郑秋生、郑三春、郑小绿、郑秋贵、郑木成均系郑桂英和郑安平的子女。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是原告郑炳文与郑安平是否有房屋买卖的事实。从本案原告郑炳文提供的证据来看，原告持有涉案房屋所有权证及其在涉案房屋居住的事实，而作为房屋买卖的主要证据房屋买卖合同、房屋买卖款项的支付等凭据，原告均无法提供；原告诉称房屋买卖各方仅在同村人员见证下达成口头协议，并未订立书面合同，但原告郑炳文庭审时仅提供一份证明（证明房屋买卖），证明人为：郑炳文、黄诒情、郑仁秋、郑廷浩四人，原告郑炳文诉称的上述证明人均为房屋利害关系人，没有其他证据证实。原告郑炳文以普宁市高埔镇梅星村村民委员会及高埔司法所的证实材料证明原告购买郑安平房屋3间，房款174000元，与原告郑炳文诉讼请求的2间房屋，房款174000元事实不一致，普宁市高埔镇梅星村村民委员会及高埔司法所证明买卖关系存在缺乏依据，因此该项证据不能采信。综上，原告郑炳文诉讼请求所提供的相关证据，不足以证明房屋买卖的事实存在，原告郑炳文应承担举证不能的法律后果。被告郑桂英、郑秋生、郑三春、郑小绿、郑秋贵、郑木成没有到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告郑炳文的诉讼请求。
本案受理费5800元（原告已预交），由原告郑炳文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 伍喜坤
代理审判员 陈小强
人民陪审员 张锐洪
二〇一四年七月七日
书 记 员 张炜佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果