江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0111号
原告张厚国。
原告张朝卿。
委托代理人董元友，上海市华荣律师事务所律师。（代理上述两原告）
被告昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路，组织机构代码739582707。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人卞冲、孙荣君。
原告张厚国、张朝卿与被告昆山国银置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年1月31日立案受理后，依法由审判员汪华独任审判，于2013年3月4日第一次公开开庭进行了审理。原告张厚国及两原告的共同委托代理人董元友、被告昆山国银置业有限公司委托代理人卞冲、孙荣君到庭参加诉讼。嗣后本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年7月30日第二次公开开庭进行了审理。原告张厚国及两原告的共同委托代理人董元友、被告昆山国银置业有限公司委托代理人卞冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张厚国、张朝卿诉称：2011年6月26日两原告与被告签订一份购买被告开发的位于昆山市淀山湖镇富力湾庄园一期丹麦三区XXX幢丹麦三区XXX单元别墅的昆山市商品房购销合同，约定该别墅总价款为4160000元，房屋交付期限为2012年3月30日前，逾期交房的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付已交付房价款万分之五的违约金等条款内容。合同签订后，原告按约交付了全部购房款，而被告却未在合同约定的期限内交房。为此，原告多次联系被告未果，2012年6月21日原告以邮政快递方式向被告寄出催房通知书，催促被告按约交房，并于2012年7月15日至被告售楼处向被告公司销售员孙荣君送达关于未收到交房通知书的告知书，而被告仍不予理睬。原告无奈之下聘请律师向被告送达律师函，催促被告交房，并提出协商解决逾期交房的违约责任，被告仍置之不理。请求1、判令被告立即将昆山市淀山湖镇富力湾庄园一期丹麦三区XXX幢丹麦三区XXX单元别墅交付原告，2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2012年3月31日起至被告实际交房之日止，按合同约定的违约金2080元／日计算）。审理中，原告变更第2项诉讼请求，请求判令被告支付原告逾期交房违约金705120元（自2012年3月31日起至2013年3月4日止计339天，按合同约定的违约金2080元／日计算）。
被告昆山国银置业有限公司辩称：关于原告诉请的第一项请求，在本案开庭前原告与被告的沟通过程中，被告已经向原告确认原告可至被告处办理涉案房屋交付手续。关于原告主张的逾期交房事实，原、被告签订的合同约定交房日期为2012年3月30日，因工程施工延误，涉案房屋在2012年5月30日才能交付，被告在2012年3月初及中旬曾电话通知原告逾期交房时间，原告当时同意被告于2012年5日30日交房。因原、被告对原约定的交房日期一致同意延长至2012年5月30日，故不存在原告所述的逾期交房的事实。请求驳回原告关于逾期交房违约金的诉请。
经审理查明：2011年6月26日原告与被告签订商品房认购书，约定原告向被告认购昆山市淀山湖镇万园路88号富力湾庄园D1组团独栋XXX号别墅，认购价4160000元。同日，原告与被告签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市淀山湖镇万园路西侧富力湾庄园一期丹麦三区XXX幢丹麦三区XXX单元别墅，该商品房总价款4160000元，建筑面积252.89平方米，被告应当在2012年3月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按被告书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为原告的交接日期。合同附件补充协议约定原告已于本合同签署之前支付认购定金100000元，于2011年6月26日前按总价款的27.4%交付房款1140000元，于2011年9月14日前按总价款的70.19%交付房款2920000元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。因被告未能按期交房，原告于2012年6月21日向被告发出催房通知书，于2012年7月15日向被告送达关于未收到交房通知书的告知书，由被告公司销售员孙荣君签收。2012年11月5日原告向被告发出律师函，要求被告按合同约定的交接方式，立即书面通知原告办理房屋交接手续，并要求被告承担40余万元的违约金。被告未予办理交房手续而引起本案诉讼。
另查明，涉案商品房于2012年5月28日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。
审理中，被告向本院申请对涉案商品房自2012年3月31日起至2013年3月4日止的同地段同类别墅的租金进行估价鉴定，本院依法委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司进行估价鉴定，该公司于2013年6月6日出具房地产估价报告，鉴定结论为涉案商品房自2012年3月31日起至2013年3月4日止的租金估价为50600元。被告为此支付鉴定费6500元。在鉴定过程中，被告于2013年5月31日将涉案商品房交付原告。
上述事实，有原告提供的商品房认购书、商品房购销合同、催房通知书、EMS邮寄快递单、告知书、律师函，被告提供的商品房屋交付使用备案证书，常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具的房地产估价报告及本院庭审笔录所证实。
本院认为，原告与被告订立商品房购销合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告支付了全部购房款，被告理应依约向原告交付商品房。合同约定被告应于2012年3月30日前交房，但被告实际于2013年5月31日交房，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，已由被告履行完毕，本院不宜再予理涉。被告逾期交房，构成违约，应依约向原告承担违约责任。被告主张其未逾期交房，并提供电话录音，证明原、被告对交房日期协商一致变更延长至2012年5月30日，原告对该电话录音不予认可，而被告未能举证证明该电话录音的合法来源，故被告上述主张本院不予采信。被告主张其于2012年6月14日书面通知原告办理交房手续，并提供房屋交付使用通知书、房屋交接收费表、圆通速递单及速递查询单，原告对此不予认可，因圆通速递单上收件人姓名及收件地址存在涂改痕迹，且速递查询单上亦未明确签收人，无法证明被告已向原告有效送达交房通知，故被告上述主张本院亦不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，原告主张按合同约定的由被告按日向原告支付已交付房价款万分之五计算违约金，即按违约金2080元／日（4160000×0.0005）计算，被告主张该约定的违约金过高，要求法院依法调整按房屋租金标准计算违约金。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，原、被告约定了逾期交房违约金的计算标准，故不宜适用上述司法解释的相关规定。但依照原、被告约定的逾期交房违约金的计算标准计算违约金，则过分高于因被告逾期交房给原告造成的损失，故本院酌定逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。原告主张被告交房逾期自2012年3月31日起至2013年3月4日止，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
被告昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张厚国、张朝卿逾期交房违约金（自2012年3月31日起至2013年3月4日止，以4160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。如采用转账方式支付，请汇入昆山市人民法院指定账号：32×××60，开户行：昆山建设银行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费10851元，由原告张厚国、张朝卿负担4609元，被告昆山国银置业有限公司负担6242元。鉴定费6500元，由被告昆山国银置业有限公司负担。被告负担部分6242元原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，：10×××99。）
审 判 长 汪华
人民陪审员 朱炜
人民陪审员 俞绮
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 杭宇
附判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参加中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。