浙江省宁波市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙02行终395号
上诉人（原审原告）方辉，男，1972年9月15日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托代理人钱黎明（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人袁君宇（特别授权代理），浙江和义观达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）宁波市鄞州区住房和城乡建设局，住所地宁波市鄞州区惠风东路278号。
法定代表人张瑞良，局长。
委托代理人胡奎（特别授权代理），宁波市鄞州区住房和城乡建设局工作人员。
委托代理人兰军华（特别授权代理），浙江共业律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）宁波布利杰置业发展有限责任公司，住所地宁波市鄞州区石碶街道石碶村。
法定代表人滕伟杰，董事长。
委托代理人顾佳健（特别授权代理），宁波布利杰置业发展有限责任公司工作人员。
上诉人方辉因诉被上诉人宁波市鄞州区住房和城乡建设局（以下简称鄞州住建局）城建其他行政行为一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年8月17日作出的（2016）浙0204行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年8月14日，鄞州住建局作出的鄞建信[2015]7号《信访事项答复意见书》。该意见书认为根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条规定，物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。涉案房屋的74平方米储藏室属于上诉人方辉拥有的房屋，应计入专项维修资金的缴纳范围，收取物业专项维修资金的行为符合相关规定。
原审法院经审理认定，原告方辉于2012年7月27日购买了由第三人宁波布利杰置业发展有限责任公司（以下简称布利杰公司）开发的位于宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村的印象外滩第14幢204号房。《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积为199.15平方米，其中，套内建筑面积166.41平方米，应分摊的共有建筑面积为32.74平方米，另有第三人赠送给原告地下储藏室一间，不计价。后被告要求原告就上述地下储藏室缴纳专项维修资金5920元。
另查明，涉案房屋初始房屋产权证编号为甬房权证鄞州区字第××号，房屋所有权人为布利杰公司，房屋坐落宁波市鄞州区钟公庙街道印象××室，登记时间为2014年6月17日，建筑面积为198.62平方米，套内建筑面积为169.41平方米，另有地下储藏室74.58平方米。
原审法院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所有地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”的规定，被告鄞州住建局具有在业主大会成立前代管住宅专项维修资金的行政职能。涉案地下储藏室面积属于可销售建筑面积，且为原告所拥有的房屋建筑面积。根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的规定，可以计算建筑面积的房屋及其附属物应具备以下条件：（1）应具有上盖；（2）应有围扩结构；（3）结构牢固，属永久性的建筑物；（4）层高2.2米以上；（5）可作为人们生产或生活的场所。涉案的地下储藏室符合上述条件，且宁波市鄞州中升房地产测绘有限公司对涉案项目出具的房屋建筑面积测绘报告中的可销售总建筑面积包括了涉案地下储藏室的面积。根据第三人与原告签订的《商品房买卖合同》，地下储藏室为第三人所有，第三人可以另行出售、附赠或者出租。第三人将涉案房屋出售给原告时，涉案地下储藏室是同时赠送给原告的，因此，虽然该地下储藏室的建筑面积没有在买卖合同中单独计价，但该地下储藏室的所有权已归原告所有。同时，涉案的地下储藏室只能由原告使用，与原告所有的房屋相通，小区其他业主无法使用，且不参与共用部位、共用设施设备的分摊，因此该地下储藏室实际归原告专有。涉案房屋的初始产权登记证书记载了住宅部分的建筑面积，在附记中记载“另有地下储藏室74.58平方米”，说明地下储藏室的建筑面积属于产权证书的登记内容之一，第三人拥有该地下储藏室的所有权。当第三人将房屋出售给原告后，双方办理产权转移登记手续，过户后原告最终拥有地下储藏室的所有权。至于原告认为涉案地下室登记在房屋产权证书的附记栏说明地下室属自行车库及汽车库的性质，实为对登记方式的误解，涉案地下室登记在附记栏并不表明该地下储藏室不属于房屋所有权人所有的房屋建筑面积，对地下储藏室是否属于房屋建筑面积，仍应根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》规定的相应指标来确认。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第七条第二款“……建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。……”和第六条第二款“物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。……”的规定，原告应当缴纳物业专项维修资金。
综上，被告作出的行政行为，认定事实清楚，程序并无不当，适用法律、法规准确，原告的诉讼请求并无相应的事实和法律依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告方辉的诉讼请求。
上诉人方辉上诉称，涉案地下储藏室面积不属于房屋可销售总建筑面积的范围内。测绘报告未记载房屋可销售总建筑面积内容，全体业主的房屋建筑面积不等于房屋可销售总建筑面积，且涉案地下储藏室面积未被列入《商品房预售许可证》中的房屋可销售总建筑面积。上诉人与被上诉人布利杰公司签订的商品房买卖合同也未将地下储藏室记载为房屋建筑面积内，故涉案地下储藏室面积不属于房屋可销售总建筑面积的范围内。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定，只有属于房屋可销售总建筑面积的才需要交纳首期物业专项维修资金。涉案地下储藏室记载于附记而非记载于房屋建筑面积中，涉案地下储藏室不属于房屋可销售总建筑面积的范围内。请求二审法院撤销一审判决。
被上诉人鄞州住建局辩称，涉案房屋已符合交付条件，地下储藏室没有列入预售许可范围，并不代表地下储藏室不可销售。办理初始登记时已经记载涉案地下储藏室面积，房屋转移上诉人时，地下储藏室也转移给上诉人，上诉人应当按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定交纳专项维修资金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
布利杰公司未进行书面答辩，在审理时辩称，同意被上诉人鄞州住建局的答辩意见。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院依职权调取了上诉人方辉及案外人宋文堂、任晓静提交的《关于要求解决物业纠纷的申请报告》和材料、宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心于2015年4月9日作出的《关于印象外滩三位业主相关疑问答复》、甬鄞建[2012]031号《关于要求成立宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心的请示》以及鄞编[2012]25号《关于同意区物业管理中心更名及增加人员编制的批复》各1份。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，但一审认定的“后被告要求原告就上述地下储藏室缴纳专项维修资金5920元”事实不当，应认定为被上诉人布利杰公司要求上诉人就上述地下储藏室缴纳专项维修资金5920元。本院另查明，2015年4月6日和7日，上诉人方辉和案外人宋文堂、任晓静向宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心提交《关于要求解决物业纠纷的申请报告》，要求仅对房屋交纳专项维修资金，涉案74.58平方米的地下储藏室不交纳专项维修资金。2015年4月9日，宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心向上述三人作出《关于印象外滩三位业主相关疑问答复》，告知上诉人方辉及案外人宋文堂、任晓静涉案地下储藏室属业主所有房屋，计入专项维修资金的交纳范畴。2015年6月15日，上诉人方辉向宁波市住房和城乡建设委员会等部门邮寄了《关于要求取消鄞州区城乡建委违法行政行为的申请报告》。2015年8月14日，被上诉人鄞州住建局根据宁波市住房和城乡建设委员会转交的上述《关于要求取消鄞州区城乡建委违法行政行为的申请报告》，作出鄞建信[2015]7号《信访事项答复意见书》，告知上诉人方辉根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条的规定，物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照拥有房屋的建筑面积交存，涉案房屋的74平方米储藏室属于上诉人拥有房屋，应计入专项维修资金的缴纳范畴，收取物业专项维修资金的行为符合相关规定。另查明，2012年4月22日，宁波市鄞州区物业管理中心更名为宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心，增加全区物业经费核算和物业专项维修资金的归集、使用、管理工作职责。
本院认为，被上诉人布利杰公司在交房过程中告知上诉人交纳专项维修资金，系根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第七条第二款的规定自主履行为业主代交专项维修资金交由专项维修资金管理机构代管后，向业主收取专项维修资金的行为。不管是被上诉人布利杰公司交纳专项维修资金的行为还是向上诉人收取专项维修资金的行为，均不存在被上诉人鄞州住建局强制要求上诉人交纳专项维修资金的意思表示。故对上诉人认为被上诉人布利杰公司按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定代为交纳专项维修资金，实质上该笔资金最终由上诉人支付，被上诉人鄞州住建局存在强制要求上诉人交纳专项维修资金行为的主张，本院不予采纳。
《宁波市物业专项维修资金管理办法》第五条第一款规定，各县（市）区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金管理工作的指导和监督。被上诉人鄞州住建局有对业主关于交纳专项维修资金问题作出认定的职权。
根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第六条和第七条的规定，新建物业首次交存专项维修资金按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积，未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。根据宁波市鄞州区中升房地产测绘有限公司出具的测绘报告和购房协议反映，涉案地下储藏室包含在小区总建筑面积之内，属于被上诉人布利杰公司所有，其可出售、附赠或出租。且该地下储藏室记载于初始产权登记证书附记栏中，故该涉案地下储藏室属于可销售面积，按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》的规定应当交纳专项维修资金。房屋的预售许可仅表明对获得许可的建筑面积开发商可以进行销售，但不能由此得出未取得商品房预售许可的部分建筑不属于可销售面积的结论。故对上诉人认为涉案地下储藏室未取得预售许可，不属于可销售建筑面积的主张，本院不予采信。据此，被上诉人鄞州住建局作出鄞建信[2015]7号《信访事项答复意见书》，答复上诉人涉案的74平方米地下储藏室应计入专项维修资金交纳范畴，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人方辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈信根
审 判 员 秦 峰
代理审判员 陈 凯
二〇一六年十二月九日
代书 记员 吴 同
附本案适用的法律、法规及规范性文件：
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。
……
二、《宁波市物业专项维修资金管理办
……
二、《宁波市物业专项维修资金管理办法》
第五条市房产行政主管部门会同市财政部门负责全市专项维修资金管理工作的指导和监督。各县（市）区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金管理工作的指导和监督。
……
第六条各类物业的业主，应当按规定交存专项维修资金。
?物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。
未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位按照前款规定的标准交存。
出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。
各类房屋上一年度的建筑安装工程造价由市和县（市）造价主管部门会同同级房产行政主管部门于每年３月底前公布。
第七条专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。
新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中明确约定房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。
新建物业作为拆迁安置房屋的，首期交存专项维修资金由建设单位按可销售总建筑面积和本办法第六条的标准代交。建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。