广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂13民终38号上诉人（一审被告）：韦文焉，男，1976年11月22日出生，住广西来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广西东铭物业服务有限公司，住所地：来宾市祥和路358号家和城综合楼二单元401号。法定代表人：罗东，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁修诚，该公司经理。委托诉讼代理人：蓝庆贤，广西天际律师事务所律师。上诉人韦文焉因与被上诉人广西东铭物业服务有限公司（以下简称东铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人韦文焉及其委托诉讼代理人陈文东、被上诉人的委托代理人蓝庆贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦文焉上诉请求：依法变更一审判决的第一项，改判上诉人支付被上诉人物业费1527.5元，由被上诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实不清，被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，达不到物业服务合同约定的要求。安全管理不善、保洁服务不到位，多名业主电车等财物被盗，被上诉人却连监控录像都无法提供。从被上诉人提供的证据可反映出：被上诉人自认的保安缺岗人次就达到11人次之多，保洁人员缺勤旷工严重；同时，被上诉人侵占共同绿地修建停车场，所收取的费用已经被其非法占有作为物业费补贴，应减少物业费的收取。2.公共维修资金、路灯费的收取不合法且证据不足。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，公共维修资金即住宅专项维修资金由业主交纳的用于公共设施维修的费用，性质上是业主财产不是物业公司的物业费收入。在业委会成立后由业委会委托一家商业银行开设资金专户，再按房号设立分户管理。这笔钱是业主个人财产，只不过作为公共使用。一审判决将该款作为被上诉人的物业收入判决上诉人支付不符合法律规定。即使上诉人没有交纳公共维修资金、路灯费，而被上诉人垫付出了，这也是另一个法律关系应当另案起诉。一审法院仅凭被上诉人提供的由其自制的催款通知书就认定上诉人应当支付该金额的公共维修资金、路灯费属于证据不足。被上诉人应当提供其已经垫资的费用票据才能令上诉人信服。综上，被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，物业费依法应当减少50%，判决公共维修资金、路灯费支付给被上诉人没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实依法改判。东铭公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人要求要求减少50%的物业费没有事实依据，不予支持。上诉人对物业工作的理解是片面的，人员配备的数量是根据小区需要配备，员工存在事假、病假情况，不可能每班都满岗。因业主需要并经业主委员会同意后才用绿地建停车场，现在上诉人如果要恢复绿地，需经业主委员会同意。公共维修基金、路灯费都是合同中约定需要交纳的费用。公共维修、路灯是业主需要的，公共维修服务、路灯费也已经实际发生，应当收取相关费用。东铭公司向一审法院起诉请求：1.判决韦文焉支付物业各项费用3591.88元；2.判决韦文焉支付违约金1077.56元，违约金计算至欠费清偿时止；3.案件受理费由韦文焉负担。一审法院认定事实：东铭公司前称为来宾市东铭物业服务有限公司，2013年7月24日变更为广西东铭物业服务有限公司。2011年5月23日，东铭公司与韦文焉所在的金色家园小区业主委员会签订了《来宾市金色家园小区物业服务合同》，约定：东铭公司管理小区期限自2011年5月25日至2013年5月24日止，物业费收费标准为多层住宅0.45元／㎡·月，高层住宅0.5元／㎡·月；并约定，乙方（东铭公司）不承担对业主及物业使用人的人身、财产保管保险责任的民事行为和责任。2013年4月28日东铭公司与韦文焉所在的金色家园小区业主委员会签订了《来宾市金色家园小区物业管理委托合同》（下称《物业管理合同》），约定：东铭公司依据合同约定，向业主/物业使用人对金色家园小区现有的物业共用部分和公共配套设施提供公共性服务，期限自2013年5月25日至2014年5月24日止，物业管理服务费收费标准为多层住宅0.50元／㎡·月，高层住宅0.55元／㎡·月；水电公摊费按户平均分摊代收代缴，每月公布一次；并约定，如车主需要保管车辆，则需另行签订车辆保管协议。乙方（东铭公司）对车辆及车内财物不承担保险和保管责任，如乙方（东铭公司）工作有过失，愿意承担由有关裁决部门裁定的责任。还约定，业主／物业使用人如无故欠费（逾期不交费），责任分明视为违约，乙方（东铭公司）有权按欠费额每日3‰向业主／物业使用人收取违约金。除此之外，合同还约定了物业管理服务项目、双方的权利和义务等事项，交费时间为每月10号前。合同期满后，2014年3月28日，东铭公司续聘继续管理金色家园小区至2017年5月24日，在2013年物业管理合同约定的基础上约定：公共维修资金0.10元／㎡·月，每年公布一次。另查明，来宾市兴宾区金色家园小区3栋2单元1-1室房屋系韦文焉所有，房屋面积为103.91㎡，该栋楼房为多层住宅。自2012年5月25日至2017年5月24日，韦文焉未缴纳物业服务费为3054.95元（2012年5月25日至2013年5月24日共12个月，103.91㎡×0.45元／㎡×12个月=561.11元，2013年5月25日至2017年5月24日共48个月，103.91㎡×0.50元／㎡×48个月=2493.84元），公共维修资金为374.08元（2014年5月25日至2017年5月24日共36个月，103.91㎡×0.10元／㎡×36个月=374.08元），路灯费为100.50元（2015年5月8日至2017年5月8日），共计3529.53元。2017年5月31日，东铭公司向韦文焉送达了物业费催缴函，未果。2017年7月28日东铭公司向一审法院提起系列案诉讼，提出上述诉讼请求。一审法院认为，东铭公司与来宾金色家园业主委员会签订的物业管理合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。韦文焉作为该小区的业主之一，在享受东铭公司提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业各项费用的义务，但韦文焉自2012年5月25日至2017年5月24日尚欠东铭公司物业各项费用尚未交纳，故东铭公司诉请要求韦文焉支付物业各项费用有事实和法律依据，但数额计算错误，依法给予更正，韦文焉尚欠的物业各项费用为3529.53元。根据合同约定，东铭公司对车辆及车内财物不承担保险和保管责任，韦文焉的摩托车被盗，与东铭公司没有直接关系，韦文焉不能据此拒交物业管理费用。因物业管理服务合同是业主委员会代表业主签订的，带有公众服务性质的一种服务合同，与盈利为目的的经济合同有本质的区别，为营造和谐、安全的小区，对个别未按期交纳物业管理各项费用的业主应当以督促缴纳为主较妥。根据韦文焉及本系列案其他当事人的陈述，东铭公司在提供物业服务时也存在瑕疵，故东铭公司诉请韦文焉支付违约金1077.56元，不予支持。韦文焉抗辩房子楼面漏水，系另一法律关系，不属于本案的审理范围。东铭公司应不断改善服务质量，为小区业主提供优质的服务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、韦文焉支付给广西东铭物业服务有限公司物业各项费用3529.53元。二、驳回广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交了新证据：五张照片，证明被上诉人提供的服务存在重大瑕疵。被上诉人质证认为，照片拍摄的时间、地点、拍摄者都没有显示，对证据的真实性有异议；部分照片显示是2017年11月拍摄，与本案时间上没有关联性，不认可其证明目的。被上诉人提交新证据：国家税务发票及金色家园路灯照明公摊电费缴费通知单，主要证明电费公摊的计算依据与收取依据。上诉人质证认为，对发票的真实性没有意见，但计算有问题，应把所有发票都计算后按合理方式进行公摊。同时认为路灯费不属于物业服务费，被上诉人应另案起诉。本院认证意见认为，对上诉人提交的新证据被上诉人虽不认可证据的真实性，但该证据与金色家园小区的场景相符，具有真实性，可作为证据使用；对被上诉人提交的新证据，上诉人对真实性没有异议，可作为证据使用。经审理，一审认定事实属实，本院予以确认。根据当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.被上诉人提供的物业服务是否存在重大瑕疵，是否应减少50%的物业费；2.被上诉人收取公共维修基金、路灯费是否有依据。本院认为，关于被上诉人提供的物业服务是否存在重大瑕疵，是否应减少50%的物业费的问题。来宾市金色家园业主委员会代表上诉人等业主与被上诉人签订的物业管理合同是双方真实意思表示，没有违反国家相关法律行政法规规定，合法有效。重大瑕疵，一般是指存在导致合同目的无法实现的重大过错。上诉人提交的证据可以证明被上诉人在物业服务过程中确实存在一些瑕疵，但并没有达到导致上诉人合同目的无法实现的程度，因而不属于重大瑕疵。上诉人诉请减少50%的物业费没有事实与法律依据，本院不予支持。关于被上诉人收取公共维修基金、路灯费是否有依据的问题。2014年3月28日，来宾市金色家园业主委员会代表上诉人等与被上诉人签订的《来宾市金色家园小区物业服务委托合同》第四条第10项约定：被上诉人依法向业主/物业使用人收取物业服务费、各项代管资金（电梯运行费、公共维修资金、水电公摊费）等相关费用，并对代管资金实施管理（转款专用、收支透明、定期公布）。可见，被上诉人具有收取公共维修资金、路灯费的合同依据。上诉人关于被上诉人收取公共维修资金、路灯费没有依据的主张，与本院查明的事实不符，不予支持。被上诉人按照合同约定的标准收取上诉人的公共维修资金的金额，于法有据，予以支持。至于路灯电公摊费用问题，被上诉人提交了2014年至2017年每年随机抽取的两个月的交纳电费的发票及照明公摊电费缴费通知单，从该证据可以明确的看出公摊费用的金额出处及计算方式，且路灯电公摊费用金额的增减幅度都在合理限度内，其主张的路灯电公摊费用予以支持。综上所述，上诉人韦文焉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韦文焉负担。本判决为终审判决。审判长  侯永魁审判员  蓝东桃审判员  田宁芳二〇一八年二月二日书记员  姜新帅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；