广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终3081号
上诉人（原审原告）：袁德明，男，汉族，1956年8月29日生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：林宇，广西漓江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市育才路3号，统一社会信用代码：91450300739966524U。
法定代表人：蒋晓群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方凤兰，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：桂林润松休闲健身有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，统一社会信用代码：914503007351776911。
法定代表人：马晓珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方凤兰，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：欧连贵，男，汉族，1970年8月19日出生，住广西壮族自治区桂林市七星区。
委托诉讼代理人：熊茂玉，广西君健律师事务所律师。
上诉人袁德明因与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司、被上诉人欧连贵房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016)桂0323民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁德明及其委托诉讼代理人林宇、被上诉人欧连贵的委托诉讼代理人熊茂玉到庭参加诉讼，被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
袁德明上诉请求：1.撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016)桂0323民初434号民事判决，改判上诉人与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》合法有效，并在判决生效60日内协助将“桂林漓江奥林苑”内C55幢房屋的不动产产权证书办理到上诉人名下；2.一、二审诉讼费用、鉴定费用全部由两个被上诉人及第三人承担。事实及理由：1.原审判决没有查清事实，导致认定事实错误，实体判决错误。本案事实清楚，上诉人已依约付清全部房款，已开具全额完税发票，并签订了《前期物业服务协议》；被上诉人已将房屋实际交付上诉人，双方于2013年12月5日签订了收房确认书，上诉人已实际装修；原审法院追加第三人后，诸多事项并未查清、未核实；与本案类似案情的案件，一审法院存在两种截然不同的判决。2.原审法院适用法律错误。本案上诉人支付全部款项购买C55幢房屋，并实际交付并使用至今，发生在第三人与被上诉人所谓抵押之前理应优于第三人。
桂林市松杉房地产开发有限公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
桂林润松休闲健身有限公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
欧连贵答辩称：1.一审认定事实清楚、正确，实体判决正确。一审法院认定2015年6月8日袁德明与桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实签订、履行的合同正确，袁德明与桂林市松杉房地产开发有限公司存在恶意串通损害欧连贵合法权益的行为；桂林市松杉房地产开发有限公司并没有将桂林漓江奥林苑C55幢别墅实际交付给袁德明，《收房确认书》应是2015年6月8日或之后由袁德明拿到空白单后单方签订；欧连贵20**年3月28日与桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，已支付了全部购房款并在灵川县房产管理局办理了登记备案手续。2.一审判决适用法律完全正确。本案没有任何证据证实欧连贵对C55幢别墅是抵押权人，欧连贵是真正买受人。
袁德明向一审法院起诉请求：1、二被告将办理“桂林漓江奥林苑”C55幢房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理上述房屋所有权证及土地使用权证并交付原告；2、二被告为原告上述房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施；3、本案的诉讼费由二被告负担。
欧连贵以有独立请求的第三人身份向一审法院提出的诉讼请求：1、请判决确认申请人（有独立请求权的第三人，下同）与被告于2014年3月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、请判决确认上述《商品房买卖合同》项下被告出售给申请人的位于灵川县商品房归申请人所有。3、请判决被告将上述灵川县商品房交付给申请人。4、请判决由被告将上述灵川县商品房的不动产权证书办理到申请人名下。5、请判决本案诉讼费、鉴定费由原告、被告承担。
一审法院认定事实：2011年6月12日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《认购协议书》一份，双方就原告认购被告开发的“桂林漓江奥林苑”C55幢房屋达成协议，双方约定房屋总价款为3688802元，原告应于签订认购协议时支付购房定金780000元，于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》当日支付购房款1064401元，于2011年7月30日前再支付1659961元，余款184440元于交房时一次性付清；双方还约定原告如未能按照认购协议约定的时间付款或签订《商品房买卖合同》，视为原告放弃认购权，原告已交定金不退，认购书的效力即行终止，被告有权另行处置房屋。协议签订当日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了780000元，并向被告提出了分期付款的申请。后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，但被告并未将其与原告签订的《商品房买卖合同》向房产管理部门申请办理备案登记。2015年6月12日，原告向税务部门缴纳了购买“桂林漓江奥林苑”C55幢房屋的房屋契税110664.06元。
另查明，2014年3月28日，第三人与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于灵川县房屋出售给第三人，房屋总价款为2000000元，于签订合同时一次性付清全部房款；被告应于2016年4月30日前将经三方（开发商、承建方、监理方）验收合格的房屋交付给第三人使用，并在房屋交付使用后270个工作日内将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，房屋权属证书由被告统一代办代领。合同还对双方的其他权利义务及相关的违约责任进行了约定。合同签订后，第三人于2014年4月15日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了2000000元，同日，被告将其与第三人签订的《商品房买卖合同》在灵川县房产管理局申请办理了备案登记手续。2014年11月20日被告桂林市松杉房地产开发有限公司向第三人出具了收据一张，其上载明收到第三人支付的C55幢房屋购房款2000000元。2015年1月23日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司向第三人出具了2000000元的销售不动产统一发票一张其上载明销售的不动产楼牌号为别墅C55。但其后被告一直未将房屋交付给第三人，也没有为第三人办理房屋产权证书。2015年10月12日，被告为“桂林漓江奥林苑”C55幢房屋申请办理了房屋所有权证，房屋所有权人登记为二被告。
一审法院认为，本案争议焦点有四个，一是二被告与原告签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，对原告及第三人的合同权利应如何保护；二是二被告是否应及时为原告提供符合交付使用条件的供水、供电等配套基础设施并协助办理不动产权证书；三是涉案房屋应归谁所有；四是二被告是否应将涉案房屋交付给第三人并协助第三人办理不动产产权证书。
一、关于二被告与原告签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，对原告及第三人的合同权利应如何保护的问题。
该院认为，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然存在一定瑕疵，但被告桂林市松杉房地产开发有限公司对该份合同予以认可，作为“桂林漓江奥林苑”项目开发者之一的被告桂林润松休闲健身有限公司虽然未在该份合同上签章，但其在原告在举证期内提供的标注签订时间为2011年6月12日的《商品房买卖合同》上签章，并且在本案审理过程中对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》也未提出异议，因此可以推定，被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告签订的《商品房买卖合同》是知晓并认可的。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对原告及二被告均具有约束力。
第三人与二被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对第三人及二被告均具有约束力。
在原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及第三人与二被告签订的《商品房买卖合同》均合法有效的情况下，综合考虑两份合同的签订时间、合同履行情况及合同备案登记情况，二被告应向第三人履行合同义务。原告的合同权益无法实现，可另案起诉，依法追究被告的违约责任。
二、关于二被告是否应及时为原告提供符合交付使用条件的供水、供电等配套基础设施并协助办理不动产权证书的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，因本案讼争房产系特定物，在二被告向第三人履行合同义务后，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已处于履行不能的状态。故，对原告要求二被告为本案讼争房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施、协助办理资料备案及协助办理房屋所有权证、土地使用权证的诉讼请求该院不予支持。
三、关于涉案房屋应归谁所有的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案中，虽然第三人向被告支付了2000000元的购房款，但是被告并未将房屋交付给第三人。第三人未完成对讼争房产的合法占有，因此现房屋毁损、灭失的风险仍由二被告承担，而非由第三人承担。第三人既然不承担房屋毁损、灭失的风险，那么其就还不是本案讼争房产的真实权利人，第三人享有的只是要求被告继续履行合同的债权，而非讼争房产的所有权。现讼争房产登记在二被告名下，在无其他明确相反证据证明的情况下，应认定讼争房产的所有权仍归属于二被告。故，对第三人要求确认本案讼争房产归其所有的诉请，该院不予支持。
四、关于二被告是否应将涉案房屋交付给第三人并协助第三人办理不动产产权证书的问题。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，第三人与二被告在《商品房买卖合同》中约定，二被告应在2016年4月30日前将房屋交付给第三人，现已超过双方约定的房屋交付时间，二被告应及时将房屋交付给第三人，故，对第三人要求二被告交付房屋的诉讼请求该院依法予以支持。第三人与二被告在《商品房买卖合同》中约定，二被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需由二被告提供的资料报产权机关备案，房屋权属证书由被告统一代办代领，结合双方关于房屋交付时间的约定，二被告应在2016年4月30日之后的270个工作日内协助将本案讼争房屋的不动产权证书办理到第三人名下，现已超过双方约定的办理不动产权证书的时间。故，对第三人要求二被告协助将本案讼争房屋的不动产权证书办理到第三人名下的诉讼请求，该院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：
一、驳回原告袁德明的诉讼请求；二、第三人欧连贵与被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公于2014年3月28日签订的关于灵川县房屋的《商品房买卖合同》合法有效；三、被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效之日起30日内将灵川县房屋交付给第三人欧连贵；四、被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司在本判决生效后60日内协助将灵川县房屋的不动产产权证书办理到第三人欧连贵名下；五、驳回第三人欧连贵的其他诉讼请求。案件受理费100元，第三人案件受理费11400元，合计11500元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。鉴定费30000元，由原告袁德明负担15000元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担15000元。
二审期间，经本院组织当事人举证质证，袁德明提交了以下新证据：1.借款合同，证明被上诉人与第三人掩盖非法目的；2.抵押担保合同，证明被上诉人与第三人掩盖非法目的；3.董事会决议，证明被上诉人明知C55幢别墅是上诉人所购但用于非法担保；4.股东会决议，证明被上诉人明知C55幢别墅是上诉人所购但用于非法担保。
欧连贵质证意见，1.以上证据均为复印件，对证据真实性不予认可；2.这两份借款合同所述的乙方贷款人均是虚假签名，抵押担保合同连实际出资方即借款方都没有签名，董事会决议是润松建筑装饰公司向其他公司借款的担保，具体向什么人借，所借款项都是空白的，股东会决议也是空白的；3.要求上诉人提供原件，并要求对贷款方签名进行司法鉴定。
桂林市松杉房地产开发有限公司未提交新证据。
桂林润松休闲健身有限公司未提交新证据。
欧连贵未提交新证据。
根据上诉人的上诉请求、理由和被上诉人的答辩理由，本案双方二审争议的焦点：涉诉房屋物权归谁所有。
本院认为，上诉人袁德明、被上诉人欧连贵与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司的签订合同均为有效合同时，应根据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。的规定进行处理。本案中，虽然被上诉人欧连贵向被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司支付了2000000元的购房款，并在灵川县房产管理局进行了商品房买卖合同备案登记，但未办理商品房预告登记。且被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司并未将房屋交付给被上诉人欧连贵。被上诉人欧连贵亦未完成对讼争房产的合法占有。而从现有的证据表明，上诉人袁德明已实际占有和使用的涉诉房屋。对此，被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司并不否认房屋已实际交付上给诉人袁德明使用。在无其他明确证据证明上诉人袁德明与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司存在有恶意串通的交付涉诉房屋的情形时，应认定讼争房产已由袁德明先行合法占有。由于房屋的转移占有与交付使用具有明显的公示与公信的现实作用，在涉案房屋既未办理产权登记，由未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。故，本院对袁德明的上诉请求予以支持。据此，被上诉人欧连贵只对被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司享有债权。
提供符合交付使用条件的供水、供电等配套基础设施是双方合同约定的一项内容，亦为被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司的义务。上诉人袁德明要求被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司提供符合交付使用条件的供水、供电等配套基础设施和助办不动产权证书合符双方合同约定。但，由于被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司已将本案涉诉房屋、土地等物权证书登记在自己的名下，故，被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司应将登记在自己名下的灵川县房权证大圩镇字第××号房屋所有权证和灵07国用(2011)第07264-4《国有土地使用证》转移到上诉人袁德明名下。
综上所述，上诉人袁德明的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016)桂0323民初434号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、维持广西壮族自治区灵川县人民法院（2016)桂0323民初434号民事判决第二项；
三、被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司应本判决生效60日内协助将灵川县房权证大圩镇字第××号房屋所有权证和灵07国用(2011)第07264-4《国有土地使用证》不动产权证书转移到上诉人袁德明名下。
四、驳回上诉人袁德明一审的其他诉讼请求。
五、驳回被上诉人欧连贵其他诉讼请求。
上述义务，义务人应按本判决确定的履行期限内履行完毕。权利人亦可在本判决确定的履行期限最后一日起，二年内向一审法院申请执行。
一审案件本诉受理费100元，第三人受理费11400元，合计11500元，由桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司负担。鉴定费30000元，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”的规定，由欧连贵负担。
二审案件受理费11500元，由由桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 陈海涛
审判员 蒋子秀
二〇一七年十二月二十一日
书记员 申峰峰