上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1175号
原告（反诉被告）黄彩娣，女，1956年5月17日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人张哲峰，上海市申通律师事务所律师。
委托代理人张洪根，上海市申通律师事务所律师。
被告（本诉被告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人贺玲。
被告（反诉原告）王争辉，男，1981年4月25日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。
原告（反诉被告）黄彩娣诉被告（本诉被告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）、被告（反诉原告）王争辉房屋买卖合同纠纷一案，适用简易程序，由审判员龚立琼独任审判，王争辉于2015年4月2日提起反诉，本院受理后合并审理，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。黄彩娣及其委托代理人张哲峰、锐丰公司的委托代理人贺玲、王争辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄彩娣诉称，2013年9月12日，黄彩娣与王争辉就买卖上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》，2013年9月22日黄彩娣与王争辉签订《上海市房地产买卖合同》，约定房款总价人民币（以下币种均为人民币）1，910，000元，合同附件三付款协议1约定，黄彩娣同意先行扣留房价尾款20，000元，由锐丰公司暂为保管，房屋尾款的支付条件为：黄彩娣、王争辉按照本合同或另行达成的约定完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后3个工作日内，由锐丰公司转付黄彩娣。之后，黄彩娣按约与王争辉到房地产交易中心办理系争房屋的过户手续。王争辉支付房款1，910，000元给黄彩娣，黄彩娣将其中20，000元交给锐丰公司作为尾款。2014年9月27日，黄彩娣按约通知王争辉、锐丰公司办理房屋交接，签署《房地产交接书》，但王争辉以所谓的落水管问题，拒绝签订房地产交接书。为此，黄彩娣无奈只能将系争房屋钥匙于2014年10月1日交给锐丰公司，由锐丰公司通知王争辉收房，但王争辉未来收房。2014年11月22日，黄彩娣发现系争房屋有人在装潢，门锁已经被敲坏。黄彩娣报警后，警察进入系争房屋了解到王争辉撬门并聘请施工队对系争房屋进行装修。虽然黄彩娣和王争辉未签署《房地产交接书》，但王争辉擅自撬开系争房屋门锁，实际占有系争房屋并进行装修，依法视为黄彩娣与王争辉就系争房屋交接完毕。黄彩娣向王争辉、锐丰公司提出，系争房屋已经交接完毕，应当将尾款20，000元支付原告，但是王争辉、锐丰公司相互推诿。故只能诉请法院要求判令：一、王争辉支付黄彩娣房款20，000元；二、王争辉支付黄彩娣以20，000元为本金、按每日万分之五为标准、从2014年10月1日起计算到实际支付之日止的利息，暂计至2015年1月31日为333元；三、锐丰公司对上述诉讼请求承担连带责任。审理中，黄彩娣放弃第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为要求锐丰公司对第一项诉讼请求承担连带责任。
锐丰公司辩称，黄彩娣和王争辉的房屋买卖合同约定，锐丰公司支付尾款的条件是买卖双方签署《房地产交接书》，但双方因漏水问题发生争议至今未签订《房地产交接书》，故锐丰公司未支付黄彩娣尾款20，000元，现听从法院判决。
王争辉辩称，不同意黄彩娣的全部诉讼请求。王争辉已付清房屋尾款20，000元，不需要承担支付义务。黄彩娣交付房屋时，系争房屋存在漏水问题，黄彩娣擅自进行维修却没有修好。黄彩娣迟延交房，已构成违约，应承担违约责任。王争辉反诉黄彩娣要求判令：一、黄彩娣赔偿王争辉维修费用1，600元；二、黄彩娣赔偿王争辉故意拖延维修延期交房违约金25，785元；三、黄彩娣支付王争辉房屋租金3，000元；四、黄彩娣支付王争辉代为协调漏水维修事宜引起的误工费4，685元；五、黄彩娣将系争房屋维修至正常使用状态。
针对王争辉的反诉，黄彩娣辩称，2014年4月发现系争房屋漏水问题后，通知物业公司来进行维修，物业公司上门查看发现是管道有裂缝，需要动用维修基金，并让黄彩娣打申请，黄彩娣打了申请动用维修基金的报告后，物业公司上门进行了维修。2014年9月20日左右发现又有一点漏水，黄彩娣通知系争房屋所在物业公司的维修人员上门进行维修，并通知王争辉，物业公司上门后用水泥糊上了漏水点。2014年9月29日系争房屋漏水问题已经由物业公司维修好，是王争辉不同意接收房屋。黄彩娣认为，系争房屋的漏水问题是公用管道漏水，应该从维修基金中支付，而不应当黄彩娣负担。黄彩娣没有违约，不同意支付违约金、租金和误工费。如果系争房屋现在需要维修也是王争辉找物业公司进行维修，而不是黄彩娣进行维修。考虑到本案实际情况，现同意支付1，600元维修费，但不同意王争辉其余诉讼请求。
经审理查明，2013年9月12日，买受方（乙方）王争辉、出卖方（甲方）黄彩娣、居间方（丙方）锐丰公司签订《房地产买卖居间协议》约定，房屋座落上海市四平路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积57.18平方，房价款1，910，000元，首期房价款580，000元，甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款20，000元，第二期房价款1，330，000元，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后三个工作日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款20，000元。甲、乙双方同意在签订协议后二十日内共同赴丙方处签订买卖合同或类似合同。双方协商一致同意甲方的税费由乙方承担，且双方同意于2014年10月1日前甲方把该房屋交接给乙方。
2013年9月22日，卖售人（甲方）黄彩娣、买受人（乙方）王争辉签订《上海市房地产买卖合同》约定，房地产座落上海市四平路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积57.18平方米。房地产转让价款共计1，910，000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订《房地产交接书》为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年10月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款500，000元。本合同签订前乙方已支付定金100，000元亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款600，000元。甲方同意从上述款项中先行扣留房价尾款人民币20，000元，由锐丰公司暂为保管，甲、乙双方按照合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后3个工作日内，由锐丰公司代为转付甲方。甲方同意乙方通过向贷款银行申请1，310，000元贷款的形式支付第二期房价款。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证且甲方收到乙方第二期房价款后2014年10月1日之前，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。
庭审中，黄彩娣、王争辉一致认可王争辉向黄彩娣付清全部房款1，910，000元后，由黄彩娣向锐丰公司支付20，000元作为房屋尾款。
2013年11月6日，王争辉取得系争房屋的上海市房地产权证。
2014年4月，黄彩娣发现系争房屋卫生间管道发生漏水问题后，通知物业公司来进行维修，物业公司上门进行了维修并更换部分管道。
2014年9月20日左右，黄彩娣发现系争房屋卫生间管道又有一点漏水，通知物业公司上门进行维修，并通知王争辉，物业公司上门后用水泥糊上了漏水点。
2014年9月29日，锐丰公司通知黄彩娣、王争辉至系争房屋处办理房屋交接，黄彩娣、王争辉因对漏水问题是否维修好发生争议未完成房屋交接。
2014年10月1日，黄彩娣出具字据一份，“本人黄彩娣的房子位于四平路XXX弄XXX号XXX室，钥匙2套于2014年10月1日交于21世纪不动产业务员洪某保管，特此说明。”洪某在该字据上签字。庭审中，王争辉陈述同日晚上，接到锐丰公司领取钥匙的通知，但是王争辉认为漏水问题没有解决，不同意收房。
2014年12月2日，上海市公安局杨浦分局四平路派出所出具《工作情况》，载明“2014年11月22日下午16时许，我所接“110”报称四平路XXX弄XXX号XXX室有纠纷，我所民警接指令后即赶到四平路XXX弄XXX号XXX室，民警到现场后，看见四平路XXX弄XXX号XXX室有一中年男子，房间里放有装潢房屋的工具，准备对四平路XXX弄XXX号XXX室进行装潢，我所民警在初步了解情况后，要求报警人和该男子到派出所进一步了解情况，报警人一方到派出所，但是该中年男子没有到派出所。”
2014年12月9日，黄彩娣委托律师向锐丰公司发函，载明，黄彩娣虽未与王争辉签署《房地产交接书》，但王争辉擅自撬开系争房屋门锁进入，实际占有系争房屋并进行装修，依法视为黄彩娣与王争辉就系争房屋交接完毕，要求锐丰公司将尾款20，000元支付给黄彩娣。锐丰公司未将该20，000元支付给黄彩娣。
王争辉申请锐丰公司的原工作人员洪某出庭作证，证人洪某出庭作证表示，2014年9月29日，其陪同黄彩娣和王争辉进行房屋交接，当时水电煤气交接都已经办好了，当天，王争辉发现系争房屋存在漏水、没有修好，不同意接收房屋。其当天查看房屋，漏水的痕迹是有的，现场并没有漏水，但是听维修人员说现有的维修不能根本解决问题。
诉讼中，黄彩娣、王争辉一致确认，双方曾协商由王争辉找人确定维修费用，经黄彩娣确认后，由案外人进行维修，后双方对维修费用1，600元进行了确认。但王争辉认为应预留10，000元尾款，待维修完毕后再支付。黄彩娣认为，应先签订《房地产交接书》，完成房屋交接并拿到尾款20，000元后，当场支付王争辉维修费用1，600元。双方为此发生争议，协商未果。诉讼中，王争辉陈述，2014年10月28日自行找人进入系争房屋对管道漏水问题进行了维修，花费1，600元。现黄彩娣对该笔费用予以确认，同意支付。
以上事实，由黄彩娣提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、收款收据、收条及名片、燃气过户申请表、报警记录、照片、律师函、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、照片、图纸、证人证言及当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄彩娣与王争辉签订房地产买卖合同约定支付尾款的条件为已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》。虽然双方未签订《房地产交接书》，但黄彩娣已于2014年10月1日将钥匙交给锐丰公司，且王争辉进入系争房屋并开始装修，王争辉事实上已取得系争房屋，故黄彩娣诉请要求王争辉支付尾款，本院予以支持。鉴于20，000元目前由锐丰公司保管，故该20，000元应由锐丰公司转付黄彩娣。关于王争辉的反诉请求，本院认为，王争辉花费维修费用1，600元，黄彩娣现同故意支付该费用，与法不悖，本院予以准许。王争辉并无证据证明黄彩娣存在故意拖延交房的情形，故王争辉反诉要求黄彩娣支付违约金、租金和误工费，于法无据，本院不予采纳。系争房屋管道漏水问题目前已由王争辉进行维修，故王争辉反诉要求黄彩娣将系争房屋维修至正常使用状态，本院不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（本诉被告）上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）黄彩娣代被告（反诉原告）王争辉保管的房款人民币20，000元；
二、原告（反诉被告）黄彩娣应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王争辉维修费用人民币1，600元；
三、原告（反诉被告）黄彩娣其余本诉诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）王争辉其余反诉诉讼请求，不予支持。
本案本诉案件受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，由被告（反诉原告）王争辉负担，本案反诉案件受理费人民币338.4元，由原告（反诉被告）黄彩娣负担15.4元，由被告（反诉原告）王争辉负担323元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 龚立琼
二〇一五年四月二十八日
书记员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。