江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00310号
南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司，住所地如东县掘港镇三元世纪城9-2号。
组织机构代码××。
负责人虞爱明，经理。
委托代理人胡锡军，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
被告季小兵。
原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司（以下简称城市嘉苑物业如东公司）与被告季小兵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员肖文明适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行审理。原告城市嘉苑物业如东公司委托代理人胡锡军，被告季小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城市嘉苑物业如东公司诉称，原告系中央广场A区物业服务�司，2011年4月19日被告与原告签订物业委托管理合同，双方对收费项目等作了约定。2011年4月19日，被告签署入伙会签单，自2012年4月29日起被告未能给付物业费，至2014年5月底，被告结欠原告物业费等5987.29元。经原告多次催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告给付物业服务费4429.42元，违约金1557.87元（按照日万分之五自2012年4月29日计算至2014年9月15日。此后的违约金仍主张计算至法院判决生效之日），合计5987.29元。
被告季小兵辩称，原告物业公司是2014年10月份进驻小区的，此前小区的物业公司被告并不清楚；原告物业公司没有提供过物业服务，不同意给付物业费。
经审理查明，原告城市嘉苑物业如东公司于2010年1月8日登记成立，其经营范围为物业管理；房地产中介服务。2011年5月19日，被告就购置如东和园房地产开发有限公司开发的如东县掘港镇中央广场A区20�1单元501室办理了入伙会签手续，与原告签订《中央广场前期物业服务协议》。该协议中载明的涉案物业建筑面积为142.46平方米，物业费采用包干制方式收取，由被告按照拥有的物业建筑面积交纳，收费标准为1.21元／月／平方米。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。协议还约定：前期物业服务期限自物业交付前三个月起至物业交付满两年止。期限届满后，具备成立业主大会条件的，原告有权终止协议进行移交；不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至具备成立业主大会条件之日。期限届满后，尚未成立业主大会、业主委员会的，原告书面通知建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业委会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。对于违约责任中，双方约定：被告逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额日万分之五支付违约金。协议还对服务内容、双方权利和义务、物业的使用和维护、经营与管理、维修经费等进行约定。
2014年10月5日，原告向被告发出书面《催缴通知书》，要求被告支付自2012年4月19日至2014年5月31日的物业费4429.42元，同时告知逾期交纳将按日万分之五收取1557.87元的滞纳金。
另查明，2014年8月1日，原告与如东县掘港镇中央广场业主委员会签订了《物业服务合同》一份，合同对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量及标准等进行了约定。其中约定：委托管理期限为两年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，收费标准为高层1.21元／月／平方米，滞纳金按照应付金额的日千分之二收取违约金，每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。该合同于2015年2月11日经如东县住房和城乡建设局同意备案。
2014年12月12日，如东县掘港镇民主社区居民委员会出具证明一份，载明：位于本社区内的掘港镇中央广场A区、B区业主自2010年开始由城市嘉苑物业如东公司提供前期物业服务，并与业主签订了前期物业服务协议，双方约定期限为两年，到期后双方没有续签合同，当时又未成立业主委员会，经居委会与物业公司商讨，由该物业公司继续为A、B区业主提供物业服务，直至业主委员会成立后并与之签订物业服务合同。同日，如东县掘港镇中央广场业主委员会亦出具证明一份，载明：如东县掘港镇中央广场业主委员于2013年5月成立后，业委会与城市嘉苑物业如东公司协商，中央广场A区、B区仍由该物业公司提供物业服务，2014年8月1日开始业委会与物业公司正式签订物业服务合同由该物业公司继续为中央广场A、B区业主提供物业服务。
后原告按上述约定履行�业管理服务至今。原告认为被告季小兵自2012年4月29日起至今未交纳物业服务费，经其催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告季小兵给付自2012年4月29日至2014年5月31日（计算24个月）的物业服务费用4429.42元，违约金1557.87元（按照日万分之五自2012年4月29日计算至2014年9月15日。此后的违约金仍主张计算至法院判决生效之日），合计5987.29元。庭审中，原告将上述费用金额变更为：物业服务费4137元，违约金1132元，其余费用予以放弃主张。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的营业执照、中央广场前期物业服务协议、催缴通知书及存根、物业服务合同、证明等证据在卷为证，并经庭审质证审核，予以确认。
本院认为，原、被告所签订的《中央广场前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。《中华人�共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县掘港镇中央广场业主委会员与原告城市嘉苑物业如东公司订立的《物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告城市嘉苑物业如东公司依上述合同在中央广场小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告城市嘉苑物业如东公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。根据合同约定，原告主张自2012年4月29日至2014年5月31日期间计算24个月，被告季小兵应交纳的物业服务费为4137元（1.21元／月／平方米×142.46平方米×24个月）。原告主张的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。关于原告主张的违约金问题，其主张自逾期之日起按应缴金额的日万分之五交纳，系根据双方所签订的《中央广场前期物业服务协议》中的约定，该约定标准低于原告与如东县掘港镇中央广场业主委员会所签订的《物业服务合同》中约定的日千分之二的标准，本院照准。原告主张的滞纳金应以实际欠费年度自2013年6月1日起计算，根据原告庭审中的陈述计算至2014年5月31日，为人民币377.50元（1.21元／月／平方米×142.46平方米×12个月×日万分之五×365天）。虽然在《中央广场前期物业服务协议》及其后的《物业服务合同》中均约定原告可以提前收取物业服务费，但并不能代表被告在原告服务年度未届满前应当缴纳违约金，物业服务的原则应当体现为先服务后收费，原告据此主张逾期付款违约金有失公平，本院不予采纳。庭审中，原告对于诉讼标的的相关费用进行了明确，本院据此核准确认被告应支付的物业服务�为4137元，违约金为377.50元。被告关于其抗辩主张均未能提供证据予以证实，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告季小兵给付原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司至2014年5月31日前期物业服务费4137元，并支付违约金377.50元，合计为人民币4514.50元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告季小兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）
审判员 肖文明
二〇一五年四月二十日
书记员 顾 旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
第（五）项按时交纳物业服务费用。
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。