广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3128号上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区北江一路*号某楼盘*号楼*梯*层*号。法定代表人：杨华里，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鲁兵，广东国申律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彬，该公司经理。被上诉人（原审原告）：廖超伟，男，1988年10月22日出生，汉族，住广东省连州市。被上诉人（原审原告）：刘绪丽，女，1989年12月2日出生，汉族，住广东省连州市。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）与被上诉人廖超伟、刘绪丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行公开审理。上诉人金炜达公司的委托诉讼代理人张鲁兵、被上诉人廖超伟、刘绪丽的委托诉讼代理人莫丽冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金炜达公司上诉请求：1、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2159号民事判决，驳回廖超伟、刘绪丽的诉讼请求；2、全部案件诉讼费用由廖超伟、刘绪丽承担。事实与理由：一、双方签订的《补充协议》第四条第5点对涉案房屋的交付问题进行了重新约定，变更了原来格式合同条款的内容。根据法律规定，关于涉案房屋的交付问题应以《补充协议》的约定为准。根据《补充协议》约定的内容，房屋的地基基础、主体结构已经验收合格，房屋可以按现状交付的，买受人不能以房屋不具备竣工验收备案的条件而主张迟延交付的责任。所以，廖超伟、刘绪丽本次诉讼主张没有事实依据。二、虽然《商品房买卖合同》第八条约定了房屋的交付条件及交付时间，但该条款同时约定了如“为配合政府法规政策而引致的延误”而导致延期交楼的，出卖人可以据实延期。逾期交楼、逾期办证是清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整造成的，是金炜达公司不可预见、不能避免、不能抗拒的原因造成，不是金炜达公司的自身原因造成的，法院应依法免除金炜达公司的相关法律责任，金炜达公司不应该承担任何赔偿责任。三、根据2015年2月6日双方签订了《商品房买卖合同》第八条第2款、第九条之规定，合同继续履行，出卖人按每日计算已付购房款的万分之一向买受人支付逾期交楼违约金。买受人没有任何经济损失，该违约金明显过高，应该调整为出卖人按每日计算已付购房款的万分之零点一向买受人支付逾期交楼违约金。综上，金炜达公司没有任何过错责任，请求二审法院依法改判，驳回廖超伟、刘绪丽的全部诉讼请求。廖超伟、刘绪丽答辩称：一、廖超伟、刘绪丽对金炜达公司的上诉理由不予认可。金炜达公司未对延期交楼向廖超伟、刘绪丽进行告知，而且金炜达公司是在没有竣工验收的情况下通知廖超伟、刘绪丽收楼。该行为已经违反了双方签订的房屋买卖合同，已经构成违约。二、首先、金炜达公司表示不能竣工验收是因为政府行政行为，但金炜达公司提供的证据不能证明政府行为对该楼房的建设或竣工验收产生的影响。其次，金炜达公司主张的政府行为已消灭，以及相关工程已经竣工验收完毕相当长的一段时间，其不能为廖超伟、刘绪丽办理房产证，充分证明导致房产证不能办理的原因是金炜达公司造成的。廖超伟、刘绪丽在一审当中已经提交了清远市住房和城乡建设管理局对业主的答复，当中明确告知，金炜达公司不能竣工验收主要是其内部纠纷以及改变规划所导致的。综上，导致合同违约的原因出自金炜达公司。廖超伟、刘绪丽向一审法院起诉请求：1、判令金炜达公司从2017年1月1日以已付房价款按日万分之一向廖超伟、刘绪丽支付逾期交楼违约金至交付完成竣工验收的房屋之日止（暂计至2017年4月12日，违约金为4965元）；2、判令案件包含诉讼费在内的一切相关费用由金炜达公司承担。一审法院认定事实：2015年2月6日，廖超伟、刘绪丽与金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定廖超伟、刘绪丽向金炜达公司购买位于清远市清城区××号某楼盘X号楼X层X号房屋，套内建筑面积102.51平方米，房屋总价款为491589元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：。2、合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款的万分之一作为违约金。合同签订后，廖超伟、刘绪丽付清了全部房屋价款。至法庭辩论终结时止，金炜达公司仍未向廖超伟、刘绪丽交付涉案房屋。一审诉讼中，金炜达公司提出逾期交楼的主要原因是铁塔路重新规划占用了金炜达公司建设用地而导致金炜达公司某楼盘小区需重新规划、铁塔路道路工程电力线路迁改、给水工程、某楼盘10kv业扩配套工程的不可抗力因素、铁塔路施工延误造成涉案楼盘竣工验收备案延迟进而影响交付的，对于该说法，金炜达公司提供了以下几组证据：1、2013年8月9日由清远市城乡规划局作出的铁塔路建设工程批前公示、2015年9月10日经规划部门批准的某楼盘小区总体规划平面图，规划平面图显示2015年9月10日，金炜达公司对某楼盘小区编制的规划被规划部门批准。2、清远市住房和城乡建设管理局、代建项目管理局于2015年11月24日对金炜达公司发出的关于要求加快铁塔路施工进度问题的复函，该复函的主要内容为：（1）铁塔路工程施工单位于2014年5月份进场，由于受到110千伏过江供电铁路迁改、七星岗自来水厂主供水管道迁改、武广高铁及自来水厂专用电缆迁改的影响，工程未能大面积施工。住建局及代建局将在自来水厂主供水管道和专用电缆完成迁改后督促施工单位全面施工，尽一切努力加快施工进度；（2）该复函出具单位表示将积极协调施工单位恢复某楼盘花园小区营销中心前广场与铁塔路接驳处的属于金炜达公司的停车场；（3）关于金炜达公司认为铁塔路占用某楼盘花园小区土地问题及关于金信海怡项目强占某楼盘小区项目东边市政道路问题，应由相关审批部门进行说明。3、清远市城乡规划局于2015年3月13日所作出的铁塔路道路工程电力线路迁改工程批前公示。4、清远市城乡规划局于2015年6月5日所作出人民路南侧（铁塔路至X环××）DN500给水管工程批前公示。5、清远市城乡规划局于2015年9月4日所作出的某楼盘市政规划给水工程批前公示。6、清远市城乡规划局于2016年10月14日所作出的某楼盘10kv业扩配套工程批前公示。廖超伟、刘绪丽对于金炜达公司的抗辩意见不予认可，廖超伟、刘绪丽为此提供了一份行政处罚决定书、两份清远市人民政府网站中的群众来信截图。行政处罚决定书显示金炜达公司因某楼盘住宅小区2-6号楼设计调整，对该项目的施工图进行了修改，修改后的施工图未经审查合格即用于施工，违反了相关规定，因此，清远市住房和城乡建设管理局于2017年1月4日向金炜达公司作出行政处罚决定书，决定对金炜达公司予以责令改正、处20万元罚款的行政处罚；两份群众来信截图则显示清远市住房和城乡建设管理局在2017年4月、5月对有关群众对于金炜达公司的投诉来信作出答复，答复主要内容为因某楼盘1、2栋土地手续尚未理顺，导致项目1、2、3、4栋规划验收工作停滞，未能进行房屋竣工验收备案，主要原因是办理土地过户的问题；由于金炜达公司与承建商发生纠纷，造成该小区1、2、3、4栋未能及时办理房屋竣工验收手续，为保障购房人的合法权益，该局暂停了该项目网签业务，督促开发商尽快整改。一审法院认为：案件的争议焦点有：1、金炜达公司是否存在逾期交楼的违约行为；2、如果构成违约，逾期交楼违约金应按何标准进行计算。对于第一个争议焦点，廖超伟、刘绪丽与金炜达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”案件中，廖超伟、刘绪丽已支付全部购房款，金炜达公司应依约在2016年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给廖超伟、刘绪丽。金炜达公司答辩认为其逾期交付的原因主要有：一是铁塔路重新规划占用其小区建设用地导致其小区需重新规划，即其认为的不可抗力因素，二是铁塔路施工延误造成其工期及验收的延误，三是政府变更和改造市政设施导致验收的延误。针对其答辩的第一个抗辩理由，首先，金炜达公司提供的证据并不足以证明铁塔路进行了重新规划以及铁塔路占用了某楼盘小区内的建设用地并导致该小区需要重新进行规划。其次，即使如金炜达公司所言铁塔路占用了其小区建设用地并导致其小区需要重新规划设计，可以成为金炜达公司主张的不可抗力因素，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，金炜达公司因不可抗力不能及时履行合同的，应当及时通知廖超伟、刘绪丽，以减轻可能给对方造成的损失。而双方所签的《商品房买卖合同》第八条更明确约定，出卖人遭遇不可抗力可据实予以延期交楼的条件为出卖人在不可抗力发生之日起30日内告知买受人。但金炜达公司并无证据可以证明其已履行了该通知义务。对于金炜达公司提出的第二个抗辩理由，清远市代建项目管理局、清远市住房和城乡建设管理局的复函只能证明铁塔路工程施工缓慢，并不能依据该复函推导出铁塔路工程的工期已延误并对金炜达公司某楼盘小区的施工造成了实质影响的逻辑结果。事实上，某楼盘小区的施工车辆、建筑材料等并非只能通过铁塔路才能进入施工工地。因此，铁塔路施工缓慢对于某楼盘小区的施工并不会造成实质的影响。对于第三个抗辩理由，即金炜达公司提出的电力工程、水管工程、给水工程、10kv业扩配套工程的变更延迟导致验收的延误进而影响到办证工作，金炜达公司提供的证据并不足以证明上述工程对金炜达公司某楼盘小区的施工造成实际性影响，上述工程对其房屋建筑工程竣工验收及办证造成影响的抗辩依据并不充足。因此，一审法院对金炜达公司提出的上述抗辩意见不予采纳。反观廖超伟、刘绪丽提供的证据，足以证实涉案房屋仍未交付的原因实际为金炜达公司自身原因导致，而非金炜达公司所抗辩的政府行为、政府重新规划、变更改造市政设施等种种理由。因此，金炜达公司未在约定期限内交付房屋，已构成违约，应按照约定承担支付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付购房款的万分之一计算逾期交房违约金，合同当事人的意思自治应受到尊重，该约定符合法律的有关规定，一审法院予以确认。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋最后交付期限的第二天即2017年1月1日起计算至金炜达公司将符合交楼条件的涉案商品房实际交付给廖超伟、刘绪丽之日止。因此，对廖超伟、刘绪丽要求金炜达公司从2017年1月1日起以已付房价款491589元按日万分之一支付逾期交楼违约金至交付完成竣工验收的房屋之日止的请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院判决如下：清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向廖超伟、刘绪丽支付逾期交房违约金（该违约金从2017年1月1日起以已付房价款491589元按日万分之一计算至清远市金炜达房地产开发有限公司将竣工验收备案的位于清远市清城区××号某楼盘X号楼X层X号房屋交付给廖超伟、刘绪丽之日止）。案件受理费50元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人金炜达公司的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合金炜达公司的上诉请求和廖超伟、刘绪丽的答辩意见，本案的二审争议焦点是：一、金炜达公司逾期交房的行为是否构成违约；二、违约金应否予以调整。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格全面履行义务。关于金炜达公司逾期交房的行为是否构成违约的问题。本案中，廖超伟、刘绪丽已支付全部购房款。根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，金炜达公司应当在2016年12月31日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给廖超伟、刘绪丽，同时约定为配合政府法规政策而引致的延误可据实予以延期。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续。金炜达公司提出其涉案房屋竣工验收备案的迟延是由于清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整，这是金炜达公司不可预见、不能避免、不能抗拒的，应免除金炜达公司的相关法律责任，其不应承担任何赔偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定,金炜达公司提供的证据不足以证明清远市政府相关部门进行城市重新规划、道路调整实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其上述该项上诉理由，本院不予支持。关于违约金是否应当予以调整的问题。涉案《商品房买卖合同》是金炜达公司与廖超伟、刘绪丽在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付购房款的万分之一计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以廖超伟、刘绪丽已付房价款的万分之一的标准进行计算。一审法院根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定认定金炜达公司应从2017年1月1日起，以已付房价款491589元按日万分一支付逾期交楼违约金至交付完成竣工验收的房屋之日止并无不当，本院予以维持。对于金炜达公司提出逾期交楼违约金过高的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  何 燕二〇一七年十二月二十日法官助理  叶俊言书 记 员  梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。