山西省黎城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黎民初字第516号
原告黎城某某房地产开发有限公司。住所地，黎城县广邯街。
法定代表人赖某某，总经理。
委托代理人乔某某，山西振坤律师事务所律师（特别授权）。
被告刘某某，男，1972年5月2日生，汉族，河北省邯郸市人，住河北省邯郸市丛台区联沁街。
委托代理人杨某某，男，1978年1月13日生，汉族，河北省邯郸市人，住河北省邯郸市丛台区联纺路。
原告黎城某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乔某某，被告刘某某及其委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月，原告与被告签订四份《黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同》，被告承租原告开发黎侯古城5幢、1幢、2幢、4幢，从事KTV、客栈、餐饮及酒吧营业，总承租面积达3852.84㎡。按照合同约定，合同一经签署，乙方即应交纳6个月租金。合同签订后，乙方仅支付了押金，约定应交付的租金一直未付清。另，被告在经营期间的水电费用均由原告垫付。故请求判令被告清偿租金230386.10元及违约金97246元，偿还其所欠水电费329531.72元。
被告未提交书面答辩状，当庭辩称，与原告所签的四份合同属实，但原告承诺租金从黎侯古城开街日开始计算，并承诺于2014年6月份开街，但时至今日黎侯古城并未开街，故开街前被告不应支付租金。被告在经营期间欠原告水电费是事实，但原告提供的水电不能正常使用，饭店、KTV不能正常营业，给被告造成经济损失，与原告多次协商，但原告一直不予解决。原告租给被告的房屋未经过验收，消防等手续一直不能办理，至被告的KTV不能正常经营，宾馆的水电暖截止2015年6月份都不能使用，给被告造成经济损失达40万左右。合同约定被告的水电费是向相关部门交纳。总之，房屋租金应从黎侯古城开街起计算，欠水电费是事实，但金额有异议，因水电原因给被告造成的损失，原告应予赔偿。
根据原告、被告双方的诉辩，归纳以下焦点：
一、原告起诉被告交纳租金及违约金是否有事实依据和法律依据？
二、原告请求被告清偿水电费的事实依据及法律依据？
针对第一焦点，原告举证如下：
1、黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同四份，分别为租赁黎侯古城1幢商铺（1454.35㎡）,用于客栈、租赁黎侯古城2幢商铺（789.21㎡）,用于餐饮、黎侯古城4幢商铺（506.34㎡）,用于酒吧、黎侯古城5幢商铺（1102.94㎡）,用于KTV。四份合同同时证明双方约定房屋租金的滞纳金为实欠费用的0.063％，
2、补充协议一份。
3、被告已交纳租金16万元及4万元押金的收据2支。
4、交款通知书四份，欲证明原告于2014年11月份向被告发出交款通知书，要求被告在2014年12月10日前交清所欠租金计款230386.10元。
被告对以上证据质证认为，证据1的四份合同及证据2补充协议的真实性无异议，但认为，合同第五条第2款约定“在签订租赁合同后，甲方给予乙方免收15个月的房租，房租免租期自2014年6月至2015年8月31日，”原告不应起诉要求被告支付租金，故不存在违约金。对证据3显示的20万元无异议，但认为这20万元均系交纳的租金，系原告开票据时分成租金和押金的，不是被告的真实意思。
被告对第一焦点未提供证据，对其反驳意见亦未提供证据。
针对第一焦点，根据原、被告双方的举证、质证意见，本院对以上证据认证如下：
原告提供的四份租赁合同及补充协议，被告对真实性无异议，因其内容涉及本案争诉，故与本案有关联性，对此本院予以认定。被告反驳意见认为原告承诺“开街“后收取租金，但未提供相应证据，对此反驳意见本院不予采信。被告认为交缴20万元均系租金，不是租金和押金的辩驳意见，本院认为，原告为被告出具相应的收据明确载明款项的功能，被告未提出异议，应视为认可收据记载款项的功能，开庭时提出此辩驳意见，本院不予采纳。
根据原、被告双方的举证、质证意见，本院的认证情况，认定以下事实：
原告某某公司开发黎侯古城，以管理方的身份与被告刘某某于2013年8月29日签订四份《黎侯古城房屋租赁及委托租赁合同》，并于同日签订一份《黎侯古城房屋租赁补充协议》。
四份租赁合同分别：（一）租赁黎侯古城1幢商铺（1454.35㎡）,用于客栈，租金计算标准为2015年9月1日至2018年5月31日房租按20元/月/㎡,计29087元；2015年9月1日至2016年2月28日被告应支付原告租金174522元。之后对租期内的租金另行标准且分段计算。合同第五条第4项同时约定：本合同一经签署，乙方（即被告）即应交纳6个月租金174522元及押金1万元，以后各年的租金由被告提前三个月向原告付清。
（二）租赁黎侯古城2幢商铺（789.21㎡）,用于餐饮，租金计算标准为2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元/月/㎡,计11838.15元；2015年9月1日至2016年2月28日被告应支付原告租金71028.90元。之后对租期内的租金另行标准且分段计算。第五条第4项同时约定：本合同一经签署，乙方（即被告）即应交纳6个月租金71028.90元及押金1万元，以后各年的租金由被告提前三个月向原告付清。
（三）黎侯古城4幢商铺（506.34㎡）,用于酒吧，租金计算标准为2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元/月/㎡,计7595.10元；2015年9月1日至2016年2月28日被告应支付原告租金45570.60元。之后对租期内的租金另行标准且分段计算。第五条第4项同时约定：本合同一经签署，乙方（即被告）即应交纳6个月租金45570.60元及押金1万元，以后各年的租金由被告提前三个月向原告付清。第五条第4项分别约定：本合同一经签署，乙方（即被告）即应交纳6个月租金174522元及押金1万元，以后各年的租金由被告提前三个月向原告付清。
（四）黎侯古城5幢商铺（1102.94㎡）,用于KTV，租金计算标准为2015年9月1日至2018年5月31日房租按15元/月/㎡,计16544.10元；2015年9月1日至2016年2月28日被告应支付原告租金99264.60元。之后对租期内的租金另行标准且分段计算。第五条第4项同时约定：本合同一经签署，乙方（即被告）即应交纳6个月租金99264.60元及押金1万元，以后各年的租金由被告提前三个月向原告付清。
故依合同约定，被告应支付原告租金共计390386.10元及40000元押金。
另查明，四份合同约定，租期均为10年，自2014年6月1日至2024年5月31日；签订合同后，原告给予被告免收15个月的房租，房租免租期自2014年6月1日至2015年8月31日；房租交纳方式为按12个月一次交清。
合同第八条第1项约定，乙方（即被告）必须按时缴纳租金及其他费用，包括第六条及其他与经营相关发生的费用。如以上费用有拖欠，甲方或管理方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠费用的0.063%计收。如拖欠房屋租金贰拾天或拖欠其相关费用叁拾天，视为乙方严重违约，甲方有权收回房屋并不退还乙方押金，同时免租期甲方有权按合同约定标准计收乙方全部租金，并追究违约责任。
合同签订后，被告刘某某依约向原告交纳20万元，原告为其出具编号0003045收据一支，内容为“收据兹收到刘某某缴来黎侯古城1、2、4、5幢租金款人民币壹拾陆万元整￥160000经手人李雪艳年月日”；出具编号为0003044收据一支，内容为“收据兹收到刘某某缴来黎侯古城租赁押金款人民币肆万元整￥40000元经手人李雪艳年月日”，均加盖原告公司财务专用印章。
综上，被告未支付原告租金为230386.10元。依0.063%计收滞纳金自2013年8月29日至2015年6月30日为97245.97元。
针对第二焦点，原告提供如下证据：
1、水电交款通知书三份，欲证明原告向被告催收水电款的事实。
2、电费情况明细表一份及收缴水电费通知单（40页），欲证明被告自2014年1月至2015年5月份水电费计433409.72元。
3、原告2015年1月5日、15日向被告送达的《黎园饭店、KTV、客栈水电费》二份。
4、被告于2015年1月15日向原告出具的保证书一份，欲证明被告收到原告的催收水电费通知，并承诺交清相关费用的事实。
5、被告于2015年2月4日向原告出具的申请一份，欲证明被告申请与原告协商解决水电费的实事。
6、补充协议，第9条规定，在2014年6月1日前正式营业，甲方（即本案原告）奖励乙方（本案被告）每幢2万元。被告如期开业三幢，奖励被告6万元。
被告对以上证据质证认为，对关于证据1、2、3不予认可，虽有被告工作人员的签名，但其并未取得被告的授权，被告不知道水电费的具体数额。对4、5、6证据予以认可。
本院认证意见：证据1水电交款通知书三份，内容相同，均为2014年2月至2015年3月水电费共计277897.40元，被告的工作人员和签收时间不同。证据2、电费情况明细表一份及收缴水电费通知单（40页），记载内容为水电数量及单价及当月数额，总计2014年1月至2015年5月水电费计433409.72元。但证据1相关数据系依证据2计算所得，因证据2相关数据不能客观反应所主张数额，原告亦未提供其他证据予以补强，故对证据1、2主张的水电费金额不予认定，对原告向被告主张水电费的证明目的予以认定。证据3《黎园饭店、KTV、客栈水电费》二份，记载免去被告2014年1月份电费13878元、对被告有开业补助60000元折抵相应水电费、被告已缴纳水电30000元的事实。结合被告认可的证据4、5、6，可认定被告是收到原告的水电交款通知书后，向原告出具的保证、及申请的事实，故对证据3、4、5、6予以认定。
根据原、被告双方的举证、质证意见，本院的认证情况，认定以下事实：
从2014年1月至2015年5月被告的营业行为或其他行为产生水电费消费，原告免去被告2014年1月份水电费13878元，被告交纳水电费30000元，依补充协议，被告在2014年6月1前对承租的三处商铺正式营业，原告依约对被告进行每幢20000元的补助，计60000元，未给被告被告现金，用于折抵被告部分水电费消费。但原告举证不能证明被告水电费消费的具体金额。
本院认为，租赁合同系双方自愿签订，且内容不违反法律的强制性规定，应对双方均具有约束力，双方均应予以遵守。合同中虽规定免租期，但同时又规定了被告的先履行义务，即合同签订后先行支付免租期满后六个月的租金，故对被告的在免租期不应交纳租金的辩解意见不予采纳。被告主张交纳的20万元均为租金，4万元押金原告承诺免除的辩驳意见未提供相应证据，且原告予以否认，并提供了收据予以证明被告交纳的20万元，其中16万元系租金，4万元为押金，故对被告此辩驳意见不予采纳，被告欠缴租金为230386.10元。滞纳金，系合同违约方对合同相对方的违约损害赔偿。双方在合同中约定按日0.063%标准，本院参照民间借贷司法解释中受法律保护的年利率为24%的标准，原、被告双方约定未超出，应予认定。故被告应向原告支付滞纳金97246元（计算自2013年8月29日至2015年6月30日止）。水电费用问题，应按合同的权利义务相对应原则，在利用水电为自己产生利益的同时就有了支付相应费用的义务，被告在正式营业前后，产生了一定的水电费，被告应支付相应的金额。合同第六条约定，租赁期间的水电费乙方（即被告）每月自行向有关部门交纳。但被告并未向相关部门申请水电开户，且耗电、耗水均为使用原告户头，原告实际中已垫付水电费。依债权原理，被告应返还原告垫付的水电费。但因原告所提供的证据不足，不能客观反应被告水电费数额，本院对原告主张被告偿还水电费的请求不予支持。被告在庭审中抗辩原告在履行合同过程中，因水电问题、未按时开街等原因给被告造成经济损失，本院认为其目的是为了抵消部分本诉，系反诉，因其未明确提出反诉请求本院不予合并审理，被告可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告刘某某在本判决生效后十日内支付原告租金230386.10元、滞纳金97246元（计算自2013年8月29日至2015年6月30日止）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6215元，由原告负担3115元，被告负担3100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 杨明伟
审 判 员 张永花
人民陪审员 王秀荣
二〇一六年六月七日
书 记 员 赵淑静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。