辽宁省开原市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1282民初2969号
原告：开原市房产改造开发有限公司，地址开原市新城街老人委路268号。
法定代表人：关新，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王有杰，系辽宁廉明律师事务所律师。
被告：刘轩凯，男，1988年X月X日生，汉族，住开原市。
委托诉讼代理人：张宝华，女，1968年X月X日生，汉族，住开原市，系刘轩凯母亲。
委托诉讼代理人：ＸＸ宇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原告开原市房产改造开发有限公司与被告刘轩凯房屋买卖合同纠纷一案，原告开原市房产改造开发有限公司（以下简称开原房产改造公司）于2017年11月27日向本院提起诉讼，本院于2017年11月27日立案后依法适用简易程序，于2017年12月18日、12月26日两次在本院第7号审判庭公开开庭进行了审理。原告开原房产改造公司诉讼委托代理人王有杰，被告刘轩凯委托诉讼代理人张宝华（第一次到庭），委托诉讼代理人ＸＸ宇（第二次到庭）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开原房产改造公司诉称，2015年4月17日，原被告签订商品房预售合同，被告购买位于开原市八一街90号龙祥花园1号楼131号楼房及2号楼北5号车库一个。被告为原告出具欠楼款1020024.26元借条，承诺同年年底给付。但经原告多次催要均以各种理由拖欠至今未付，也未到原告处签订商品房买卖合同。请求判令解除原被告间签订的2份商品房预售合同；诉讼费由被告承担。
被告刘轩凯辩称，1、被告不欠原告购房款，全部购房
款转为被告向原告借款形式给付。合同签订当日，原告向被告出具了房屋及车库的全额收款收据；被告缴纳了物业费、建筑垃圾运输费等相关入住费用。并经原告同意进户，装修并使用了房产。事实上，涉案两处房产的全部购房款均为原告无息借贷给被告，原告经借款人被告同意以指示交付的方式将房款支付了原告应收取的购房款，完成了商品房买卖合同项下购房人的付款义务。既然被告不存在逾期付款的事实和其他违约情形，合同中又没有约定解除条款，故原告不享有法定解除权。2、本案存在商品房买卖合同和民间借贷两个法律关系。民间借贷法律关系不属于本案审理范围，原告时隔2年之久未给被告办理房屋备案登记手续已构成严重违约，致使合同根本目的无法实现。故根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告行使法定解除权要求解除《商品房预售合同》，退还全部购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率标准自2015年4月17日起至实际给付之日止，赔偿原告利息损失，同时赔偿原告装修损失100万元。综上所述，被告不存在违约行为，原告无权单方解除合同；被告享有法定解除权，有权向违约方主张赔偿责任。请求依法支持被告的诉讼请求，以维护被告合法权益。
原告开原房产改造公司为其诉讼请求提供证据如下：
商品房预售合同两份及借据一张，证明原被告间签订商品房买卖合同，被告迄今为止一分钱都没有交纳购房款。
被告刘轩凯为其辩述理由提交证据如下：
1、收款收据两份，证明在合同签订时，原告为被告出具了全款收据，原告已认可收到房款的事实。
2、建筑垃圾、物业费、住宅费、生活垃圾4张收款收据，证明被告已经实际完成了入住前的全部义务。
庭审中，被告对原告提供证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议认为，预售合同与借据出具的时间均为同一日，合同写明本日结算全额房款，说明原告方已经认可被告支付了全部购房款，签借据是因与原告存在借款关系，通过向原告借款支付的购房款，借款的出借人与房屋的出卖人为同一方，故借款合同的实际履行是通过占有改定的交付方式完成了借款合同的实质要件，而本案房屋买卖合同已经履行完毕，被告不存在欠房款事实，原告不具有解除合同的权利。原告对被告提供的证据均有异议，对1号证据认为，被告承认根本没有交付房款，此收据证明不了原告收到被告房款，应结合打款凭证来证实，当时被告承诺2015年12月末交付房款，并且原告提供了借据一张，明确写欠房款102万余元，欠的是房款被告没有异议，只是账面写，实际根本就没有给付；对2号证据认为，当时只是主管领导为了做账才出具的，实际没有收到刘轩凯的一分钱，没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理入住手续。
经原被告质证认证及庭审调查，确认以下事实，2015年4月17日，原被告签订商品房预售合同二份，合同主要内容如下：经甲乙双方协议，甲方（原告）同意将位于开原市八一街90号龙祥花园1号楼131号，面积162.87平方米住宅，以每平方米4998元售予乙方，房款814024.26元；卖售乙方92号龙祥花园2号楼北5号车库，面积47.15平方米，房款206000元，乙方已缴纳两处房款零元。该房屋于2015年4月17日竣工交付使用，进户时乙方须按甲方要求办理进户手续，完毕后甲方同意乙方进户。此协议自甲乙双方结清楼款签字后生效。甲方盖印（龙祥花园），乙方刘轩凯签字摁印。同日，原告为被告出具收取房款和车库款两张收据，金额为1020024.26元；原告龙祥花园物业服务中心为被告出具收取2015年4月至2015年12月物业费2182元，生活垃圾和建筑垃圾费525元。同日，被告为原告出具“借据”一份，“借据”内容为欠房款814024.26元，车库206000元，合计1020024.26元，“借据”未注明给付时间和给付方式。而后，被告进住两处房产，对住宅进行了装修。现原告以被告未交付任何房款为由诉讼来院，要求解除房屋买卖预售合同。
庭审中，被告要求对装修损失予以评估鉴定，因与本案不属于同一法律关系，已当庭告知另案诉讼解决。
庭审中，双方主要争议焦点为，原被告签订的预售合同是否有效，被告为原告出具的“借据”是否转换为原告向被告出借购楼款，被告抗辩理由是否成立。
本院认为，原告向本院提交的商品房预售合同，证明了原告向被告出售争议楼房和车库及约定实现合同目的的权利义务；所提供的“借据”证明了被告未履行合同义务的事实。被告抗辩为原告出具了“借据”，双方转换为借贷关系，已经交付了全部购楼款。但从被告出具的“借据”文本看，注明欠房款1020024.26元。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”，该“借据”虽冠以借据的名头，实则为欠购楼款的欠据，无借款人向贷款人放款的事实，双方不符合借贷的性质。故因被告抗辩陈词无事实和法律依据不予以支持。本案中，原被告签订的是商品房预售合同，并非商品房买卖合同，两者之间有不同之处。预售合同转化为商品房买卖合同需要履行必要的条件，原被告就此在预售合同的尾部约定了转化条件为双方结清楼款生效。被告抗辩已经通过“占有改定”方式交纳了包括进户费用在内的全部款项，并经原告同意实际进入装修。其抗辩观点可归纳为不交房款有理，原告索要房款无理，还应该赔偿被告的损失。从被告提交的“收款收据”看，均为签订商品房预售合同的同一天，即同时产生“收据”和“借据”。这种现象的产生原被告均不否认有“特殊关系”操作形成。但依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”。被告不缴纳房款的“人情”，不能大于法律的规定，应视为不履行合同义务。被告代理人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，阐述原告丧失了解除权。被告所适用的法律条款并无不当，但曲解了法律条文的深刻内涵。第十五条一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；二款规定法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭”。本案适用于双方另有约定。双方预售合同生效附有条件，被告出具的“借据”未约定给付时间，原告依据“交易习惯”向被告索要欠款系维护正当权益，索要欠款并非催告的开始，催告是原告索款未实现的另一种要约。被告并无证据证明原告从2015年年底向其催告，应负举证不能责任。故原告并未丧失解除权。关于被告抗辩行使解除权，要求解除商品房预售合同，由原告退还全部购房款，并给付利息之说，因被告无交款的事实，为原告出具的“借据”实则为欠房款的凭证，无履行“借据”的“还款”事实，对其给付请求不予以支持，对其同意解除商品房预售合同予以支持。至于被告要求给付装修款100万元，因与本案不属于同一法律关系，应另案诉讼解决。本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告开原市房产改造开发有限公司与被告刘轩凯间签订的卖售位于开原市八一街90号龙祥花园1号楼131号住宅商品房预售合同；
二、解除原告开原市房产改造开发有限公司与被告刘轩凯间签订的卖售位于开原市八一街92号龙祥花园2号楼北5号车库商品房预售合同。
案件受理费6990元，由被告刘轩凯负担。
本判决书发生法律效力后十日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉费于7日内汇至铁岭银行营业部，辽宁省铁岭市中级人民法院执行局，账号171120110001780，备注02诉讼费，逾期按撤回上诉处理。
审判员 刘军
二〇一八年一月三日
书记员 谢天