福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书（2015）安执异字第2号案外人林建文，男，1975年12月25日出生，汉族，厦门市人，住福建省厦门市思明区。委托代理人刘霓翩、吴钧伟（实习），福建铭群律师事务所律师。申请执行人吴欣瑜，女，1984年4月5日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市思明区。委托代理人钟顺昌，福建天衡联合律师事务所律师。被执行人陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。本院在执行申请执行人吴欣瑜申请执行被执行人陈雅凤民间借贷纠纷一案中，案外人林建文于2015年6月18日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人林建文称，2014年4月16日，案外人与被执行人陈雅凤、黄国钦签订一份《房屋买卖合同》，约定被执行人将其向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的址在安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心4#B幢1105室、1106室、1107室房产转让给案外人，转让款为人民币125万元。2014年4月18日，案外人从银行领取125万元以现金形式一次性付清全部购房款，被执行人收款后立即将房产交付给案外人。2014年4月19日，案外人办理交房手续并缴纳物业管理费。2014年4月20日，案外人将上述房产交付给李停生装修。2014年8月9日，案外人将装修完成的房产出租给深圳中陆影视文化传媒有限公司，租赁期限三年。2014年5月20日，案外人将1105、1106、1107室房产《商品房买卖合同》原件、契税发票提交给开发商办理产权登记，并缴纳办证费用。2015年5月份，案外人得知上述房产被法院查封。被执行人与案外人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的规定，该合同依法成立且合法有效。案外人已支付全部购房款，办理交房手续，并装修入住，已实际合法占有、善意取得该房产。由于开发商延迟办理以及被执行人借款导致房产被查封，案外人至今未取得房产权属证书，案外人对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因案外人和被执行人签订的买卖合同在法院查封之前，案外人已支付全部购房款并合法占有房产，故法院对上述房产不得查封、拍卖。据此，请求裁定中止对址在安溪县金融行政服务中心4#B幢1106室、1107室房产的执行，并解除查封措施。申请执行人吴欣瑜称，一、案外人无充分的证据证明其系本案查封之前就已经就讼争房产签订真实的买卖合同并完成买卖交易。案外人所描述的房产购买过程存在多处违背常理之处，所谓的房产买卖极有可能系案外人和被执行人恶意串通转移财产、逃避债务的行为。《房屋买卖合同》签订日期和支付购房款不实。案外人将房屋交易价款125万元一次性现金支付给被执行人，违背交易常理。案外人提交的契税凭证以被执行人名义缴纳，案外人交纳契税系单方面陈述，证据不足。被执行人在合同中约定将就讼争房屋办理全权委托给案外人的工作，却于2014年4月18日与陈启雄办理公证授权。该事实与常理相悖，与案外人提供的证据相矛盾。案外人购买该房的价款明显低于市场价格。被执行人陈雅凤与黄国钦于2013年8月14日办理离婚手续，不可能以夫妻名义配合签订《房屋买卖合同》。被执行人陈雅凤系案外人的学徒和员工，结合上述双方种种违背常理的购房过程，案外人所提供的各个证据之间存在前后矛盾。可见，《房屋买卖合同》的时间、现金支付全额房款明显造假。二、案外人提供的证据不足以证明其在房产被查封之前实际占有和适用该房产。1、案外人和被执行人之间不是真实的房屋买卖关系。案外人所提交的房屋验收交接表等，仅是其与物业公司单方制作的文件，并没被执行人与案外人之间的房产交接清单，无法证明被执行人将讼争房产交付给案外人。2、案外人所提交的物业费、水电费的缴交均发生在本案讼争房产被查封、冻结后，物业费、水电费的缴交无法证明讼争房产归案外人所有或由案外人实际占有使用。3、案外人提交的装修合同等均是案外人与他人单方面制作的文件，有的发生在本案讼争房产被查封、冻结之后，无法证明讼争房产在查封前被案外人实际占有使用。三、案外人对讼争房产不能办理权属登记手续是明确知道的，不符合法律规定的无过错。案外人申请解除查封，缺乏法律依据，不能成立。综上，案外人未能提供充分的证据证明其在法院查封前签订真实的购房合同及支付完毕全额购房款，未能证明其在法院查封前已占有使用讼争房产以及购房不存在过错。因此，案外人无合法真实的权利能够排除执行。其提出解除查封的事实和理由不能成立。讼争房产仍在被执行人陈雅凤名下，依法可以作为被执行人可供执行的财产。法院的查封合法有据，依法可以对该房产继续采取执行措施。案外人林建文提供以下证据证明其异议主张：1、公民身份证复印件，证明案外人的身份情况。2、《房屋买卖合同》、收据一张、银行明细对账单三张、契税发哦、缴纳凭证、龚晓玲的证明一张，证明被执行人陈雅凤与黄国钦于2014年4月16日将其购买的址在安溪县金融行政服务中心4#B幢1105室、1106室、1107室房产以人民币125万元出售给案外人，案外人已经支付全部购房款并缴纳契税的事实。3、公证书，证明被执行人陈雅凤、黄国钦授权委托陈启雄代其办理房产过户手续。4、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票六张，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将房产的《商品房买卖合同》及不动产发票交付给案外人的事实。5、房屋验收交接表、房屋装饰装修管理协议、湖内防火责任书、承诺书、物业管理费发票、水电费票据，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将讼争房产交付给案外人，并由案外人到物业公司办理交房手续，支付物业费、水电费的事实，讼争房产已由案外人合法占有。6、《合同书》、《工程项目预算表》、收款收据、账户交易凭证单、授权委托书，证明案外人对讼争房产进行装修并支付装修费用、101-1104室房产的购买者将其房产授权委托案外人代为办理装修、支付装修费用、出租事宜。7、《写字楼租赁合同》，证明案外人已将装修完成的写字楼出租给他人使用的事实。8、收款收据、金融行政服务中心客户办证相关资料交接表，证明案外人已将讼争房产的商品房买卖合同原件及销售不动产发票提交给小城镇建设投资有限公司办理产权登记并已缴纳办证费用的事实。上述复印件与原件核对后无误。案外人提交的证据1、2、3、4、5、7、8具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。证据6中的授权委托书是1101室业主宋妮婷、孙忠南与1102室、1103室、1104室业主李建波与案外人签订的，与本案无关，对该两份授权委托书不予采纳；证据6中的其他证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。申请人吴欣瑜提交《离婚登记审查处理表》复印件，证明陈雅凤与黄国新于2013年8月14日办理离婚登记的事实。本院认为，该份《离婚登记审查处理表》系由安溪县民政局出具并加盖公章，该份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院查明：被执行人陈雅凤于2013年10月7日向申请执行人吴欣瑜借款人民币80万元，并于取得借款时立下借据一张给吴欣瑜收执，双方未约定还款期限，约定“借款利率按3%的利率计算”。后因陈雅凤未能还款，吴欣瑜于2014年5月5日向本院提起民事诉讼。2014年5月12日，吴欣瑜向本院提出财产保全申请，并于2014年5月14日提供担保。本院于2014年5月16日作出（2014）安民初字第2655-1号民事裁定书，裁定：一、查封被告陈雅凤所有的址在安溪县金融服务中心××＃××室、××室（。二、查封原告吴欣瑜之夫吴安源所有的址在安溪县××商场××楼××室，查封期间，该房产由原告自行负责保管。本院于2014年7月31日作出（2014）安民初字第2655号民事判决书，判令被执行人陈雅凤返还申请执行人吴欣瑜借款人民币80万元及利息（自2013年10月8日起按中国人民银行同类贷款利率的四倍计算至生效判决指定的还清款项之日止）。该判决生效后，吴欣瑜于2015年4月1日向本院申请强制执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无须重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。被执行人陈雅凤与黄国钦原系夫妻关系，双方于2013年8月14日在安溪县民政局办理离婚登记手续。案外人林建文于2014年4月16日与被执行人陈雅凤、黄国钦签订《房屋买卖合同》购买址在安溪县金融服务中心××＃××、××室、××室房产（建筑面积235.89平方米），并按合同约定一次性支付全部购房款125万元。2014年4月19日，案外人到厦门康乐物业发展有限公司安溪分公司办理交房手续、缴纳物业管理费。2014年4月20日，案外人将上述房产交付给李停生装修。2014年5月13日，案外人委托龚晓玲缴纳1105、1106、1107室房产的契税。2014年5月20日，案外人将1105、1106、1107室房产的《商品房买卖合同》原件、契税发票交由1101室购买者孙忠南，由其一并提交给开发商缴纳办证费用。2014年8月9日，案外人将装修完成的房产出租给深圳中陆影视文化传媒有限公司，租赁期限三年。本院于2015年7月2日前往安溪县房地产交易管理所进行调查询问，查明2014年4月份金融行政服务中心楼盘房屋交易均价为：店面价格30904.19元/平方米、办公室价格为5838元/平方米。本院认为：被执行人陈雅凤与黄国钦虽已办理离婚手续，但址在安溪县金融服务中心××＃××室、××室、××室房产系被执行人陈雅凤于婚姻关系存续期间购买。案外人林建文向被执行人陈雅凤购买上述房产时，要求被执行人陈雅凤与黄国钦作为出卖方共同签订《房屋买卖合同》，可以理解。参考2014年4月金融行政服务中心写字楼房产的房屋交易均价，案外人购买房产支付的价款并未明显低于市场价格。申请执行人吴欣瑜认为案外人林建文与被执行人陈雅凤、黄国钦的房屋买卖不真实，缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人在法院查封址在安溪县金融服务中心××＃××室、××室房产前即与被执行人陈雅凤以及黄国钦签订《房屋买卖合同》并按照合同约定支付全部价款，办理交房手续、房屋装修、房屋出租等事宜。案外人林建文提供的证据足以证实其已合法占有上述房产。案外人已经缴纳上述房产的契税，其未办理过户登记并非因自身原因。因此，案外人林建文对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对址在安溪县金融服务中心4B#1106室、1107室房产的执行。本裁定送达后即发生法律效力。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  陈志生审 判 员  吴进生代理审判员  施路云二〇一五年七月二日书 记 员  陈 洁适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：…….（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分