中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）最高法执监231号
申诉人（被执行人）：莆田市中宏房地产开发有限公司，住所地：福建省莆田市秀屿区东峤镇魏厝村25号。
法定代表人：王子龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔光，北京科宇律师事务所律师。
申请执行人：林啟明，男，汉族，1964年2月8日出生。
委托诉讼代理人：林启仁，男，汉族，1975年10月2日出生。
委托诉讼代理人：郑碧波，北京德禄律师事务所律师。
被执行人：福建省中通恒基投资有限公司，住所地：福建省莆田市秀屿区东峤镇魏厝村25号。
法定代表人：王子龙，该公司董事长。
被执行人：北京中通恒基投资集团有限公司，住所地：北京市朝阳区南湖东园122楼9层南区1005。
法定代表人：王子龙，该公司董事长。
被执行人：王志勇，男，1984年10月25日出生。
被执行人：陈继阳，男，1969年5月30日出生。
被执行人：王子龙，男，1957年11月19日出生。
莆田市中宏房地产开发有限公司（以下简称莆田中宏公司）不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）于2017年6月14日作出的（2017）闽执复44号执行裁定，向本院申诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审查，调阅了案件卷宗；于2017年11月30日举行了听证，申诉人莆田中宏公司及其委托诉讼代理人崔光，申请执行人林啟明的委托诉讼代理人林启仁、郑碧波参加了听证；还在同日当面听取了福建高院、福建省莆田市中级人民法院（以下简称莆田中院）关于本案的情况报告。本案现已审查终结。
2016年3月15日，莆田中院作出（2015）莆民初字第580号民事判决：被告莆田中宏公司偿还原告林啟明借款本金人民币5000万元及利息（利息的计算方法为：以本金5000万元为基数，从2015年2月2日起计至还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算），并支付给原告林啟明为实现债权的代理费287000元，财产保全保险费217195元；被告福建省中通恒基投资有限公司、北京中通恒基投资集团有限公司、王志勇、陈继阳、王子龙对上述债务承担连带偿还责任；案件受理费人民币313293元，财产保全费5000元，由上述六被告承担。福建高院于2016年9月19日作出（2016）闽民终643号终审判决：驳回上诉，维持原判。在本案审理期间，2015年7月3日，莆田中院作出（2015）莆民初字第580号民事裁定，查封了莆田中宏公司位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村地块三（土地证号码：莆国用【2006】第C20062**号）的土地（以下简称地块三）。
判决生效后，因被告未按指定期限履行义务，林啟明向莆田中院申请执行。2016年10月10日，莆田中院立案受理。2016年10月11日，莆田中院作出（2016）闽03执364号执行裁定，查封了莆田中宏公司名下如下财产：1.位于莆田市秀屿区东峤镇前沁村商业综合区二期（A-03）地块上（以下简称A-03地块）房号为14#-01等42套房产（以下简称42套房产）；2.地块三；3.位于莆田市秀屿区莆阳新城项目16套房产（以下简称莆阳新城16套房产）；4.位于莆田市秀屿区都市水韵（商住楼）36套房产（以下简称都市水韵36套房产）。
2016年11月28日，莆田中宏公司以超标的查封为由向莆田中院提出执行异议，认为截止到2016年11月28日，本案执行依据确定的各项给付内容总额没有超过8000万元，而法院查封财产的价值总额已逾7亿元，并且上述查封的财产属于独立、可单独处理的财产，有的房屋已出售给买受人，法院的查封行为也侵犯了第三人的合法权益，并且使其不能有效利用现有财产，影响了债务履行，请求法院撤销莆田中院作出的（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，解除对超标的部分财产的查封。为证明其主张，莆田中宏公司还提供了深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司作出的两份评估报告。莆田中院经审查后认为，被执行人没有及时履行生效判决，法院查封莆田中宏公司的房地产并无不当。莆田中宏公司认为法院超标的查封并提供了两份评估报告，但该两份评估报告所评估房地产的范围已超出了本案法院所查封的财产范围，莆田中宏公司据此来证明法院超标的查封不正确。综上，莆田中院于2016年12月1日作出（2016）闽03执异9号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的异议请求。莆田中宏公司不服，向福建高院申请复议，请求撤销（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，解除对超标的部分财产的查封。福建高院经审查后认为，莆田中院在既未确定本案执行标的也未对涉案房地产委托评估的情况下，即认定本案不存在超标的查封，没有事实和法律依据，遂于2017年2月28日作出（2016）闽执复86号执行裁定，撤销莆田中院作出的（2016）闽03执异9号执行裁定，发回莆田中院重新审查。
在重新审查中，莆田中院查明，2016年11月7日，莆田中院委托福建建友资产评估土地房地产有限公司莆田分公司（以下简称建友评估公司）进行价格评估。2017年1月15日，该司向莆田中院出具了闽建友估房字第××号房地产估价报告（以下简称《估价报告》），就已查封的A-03地块上42套房产及相关土地估价结果为人民币13208.16万元，扣除卖方应缴纳的税金及费用后的价值为11084.59万元。另外，2017年1月20日，莆田中院作出（2016）闽03执364号之一执行裁定，解除了莆阳新城16套房产和都市水韵36套房产的查封。
莆田中院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。截至查封时的2016年10月11日，本案执行标的数额为本金人民币5000万元、利息1709.86万元、实现债务代理费、财产保全保险费、迟延履行利息，以及案件受理费、财产保全费、执行费用等共约计人民币7000多万元。按照评估公司的评估结论，A-03地块上42套房产及相关土地估价结果为人民币13208.16万元，扣除卖方应缴纳的税金及费用后的价值为11084.59万元。根据网络司法拍卖规定，经两次拍卖，可能降价至估价价值的56%，将上述土地房产交付拍卖基本可实现本案债权，故莆田中院依法依职权于2017年1月20日裁定解除了莆阳新城16套房产和都市水韵36套房产的查封。至此，莆田中院在本案执行中共查封了莆田中宏公司名下的地块三及该地块上的A-03地块的42套房产和相关土地。由于A-03地块的42套房产和相关土地属于地块三土地证范围内，且在强制执行过程中，执行标的数额将不断增加，可能对余下土地进行处置，故对地块三土地使用权查封在案并无不当。莆田中宏公司所提交的两份房地产抵押估价报告，因制作该估价报告的机构非经法定程序选出，该估价报告不适合作为判定是否超标的额查封的依据，故其异议理由不能成立，其请求不予支持。综上，莆田中院于2017年4月14日作出（2017）闽03执异2号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的异议。
莆田中宏公司不服，向福建高院申请复议，请求撤销（2017）闽03执异2号执行裁定、（2015）莆民初字第580号民事裁定、（2016）闽03执364号执行裁定，解除对地块三的查封，对42套房产中的15套重新评估（该房产价值超过执行标的1.5倍，可供查封）并解除其余27套房产的查封。其主要理由为：（一）建友评估公司的《估价报告》评估程序和方法违法，结论严重偏离正常市场价值，不能作为执行拍卖依据，应当另行委托评估机构重新评估。1.建友评估公司完成评估的时间超过了莆田中院规定的期限；2.本案可以选用两种以上估价方法，但评估机构仅适用了一种，违反了《房地产估价规范》的明文规定；3.违反《房地产估价规范》规定，错误选用了与复议申请人有利害关系的交易实例，估价结果违法、无效，严重背离市场价值；（二）《估价报告》结果严重背离财产的市场客观价值，应当重新评估。复议申请人愿提供42套房产中的15套供法院查封，其市场价值已超过执行标的额1.5倍，足以保证申请执行人的权利；（三）42套房产中已经销售的17套，不应再列入执行财产范围；（四）莆田中院对地块三的查封，构成了超标的额查封，侵害了购房人的合法权益。
福建高院认为，案件的争议焦点为：一、建友评估公司的《估价报告》能否作为定案依据；二、案件是否应重新评估；三、已经销售的17套房产，应否列入执行财产范围；四、莆田中院查封地块三是否合法。具体分析如下：一、建友评估公司的《估价报告》能否作为定案依据的问题。建友评估公司系莆田中院通过法定程序选出的评估机构，如其未在法院要求的期限内完成评估工作，人民法院可对其警告直至取消参加司法评估的资格，但只要其评估资质及评估程序符合规定，即不影响人民法院采纳其评估结果，故建友评估公司的《估价报告》可以作为定案依据。二、是否应重新评估的问题。司法评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合适用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性，而执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价格过低，也可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖、变卖规定》）第六条，只有评估人员无资质或评估资产程序严重违法的，才符合重新评估的条件。莆田中宏公司并无证据证实评估机构的评估人员资质有问题或评估程序严重违法，故其要求重新评估的主张，不予支持，但莆田中宏公司如认为评估机构所选用的估价方法错误及估价结果过低，可要求评估机构作出说明。三、已经销售的17套房产，应否列入执行财产范围的问题。被查封的17套房产，如确实已销售给他人，应由购房者本人向莆田中院提出案外人异议，并最终通过案外人异议之诉解决，故莆田中宏公司主张上述财产已销售，执行法院应予解除查封之理由，不予支持。四、莆田中院查封地块三是否合法的问题。因莆田中院查封的42套房产位于地块三范围内，考虑到42套房产尚未对所占用的土地进行分割，且17套房产可能因销售而被解除查封，故莆田中院查封地块三并无不妥。但莆田中院应在保证本案债权清偿的前提下，允许莆田中宏公司在法院的监督下对地块三剩余土地进行必要的开发及融资活动。综上，福建高院认为，莆田中宏公司的复议理由没有事实与法律依据，于2017年6月14日作出（2017）闽执复44号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的复议申请，维持了莆田中院（2017）闽03执异2号执行裁定。
莆田中宏公司不服福建高院的复议裁定，向本院申诉，请求撤销福建高院（2017）闽执复44号执行裁定和莆田中院（2017）闽03执异2号执行裁定，解除超标的查封土地。主要事由为：（一）《估价报告》的评估程序和方法违法，导致评估价格过低。1.建友评估公司的评估期限超过了莆田中院规定的最长评估期限；2.本案对房地产评估应同时选用两种以上估价方法，但《估价报告》只选用了一种；3.在利用市场比较法进行比较时，所选用的对比实例是2016年9月以后成交的17套房产，但这些房产的购房者均与申诉人存在合作关系，属于“利害关系人之间的交易”；4.《估价报告》选用的对比价格为上述交易的备案合同价4000元每平方米，但实际交易价格为8000-10000元每平方米。（二）42套房产中有17套已经销售，并已网签或备案，执行法院不应当对该17套房产进行查封。（三）地块三共176亩，执行法院已查封了42套房产及相应土地，已足够清偿债权，没有必要对地块三整宗查封。
林啟明在听证及提交书面材料时称：莆田中宏公司提出的《估价报告》价格过低、方法不当等理由不能成立。其一，对评估价格高低和评估方法的采用，不属于当事人申请重新评估的法定理由，《拍卖、变卖规定》只是将评估机构、评估人员是否具有评估资质、评估程序是否严重违法等作为申请重新评估的法定条件。其二，评估价格只是拍卖时的价格参考，其实际成交价取决于市场的接受程度，从实体上无损于债务人。其三，莆田中宏公司的涉案房地产项目早在2013年就开盘销售，至今却未能售出，根本原因在于该项目位置偏僻，且定位不当、户型过大，致使其即使以4000元每平方米以下的价格销售，性价比也无法与当地居民自建房相比。其列举的所有项目都与涉案项目没有可比性。其四，如果涉案项目评估价格过高，致使涉案项目有价无市、与市场需求严重脱节，最终会在多次流拍后以高价折抵本案债务，会使债权人遭受损失。莆田中宏公司之所以对《估价报告》大做文章，目的就是迟延执行，并实现以不合理高价冲抵债务，牟取非法利益。
本院通过调阅卷宗、听证、听取汇报等方式,查明以下事实：
2017年1月31日，莆田中宏公司向莆田中院提交评估异议材料，莆田中院将材料转交建友评估公司。2017年2月8日，建友评估公司出具《关于被执行人莆田市中宏房地产开发有限公司所属房地产估价异议的复函》并由莆田中院将该材料寄送给莆田中宏公司。建友评估公司在该复函中答复如下：“（一）关于异议时间的问题。《房地产估价报告》中的异议时间为七日，系替换打印错误，应更正为十日。（二）关于估价方法选用的问题。《房地产估价规范》规定可同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法；关于本次估价方法的选择，《房地产估价技术报告》第四点'估价方法选用'已作了详细的适用性分析，本次复函不再重复说明。（三）关于交易案例适用性和有效性的问题。本次评估所采用的交易案例系估价对象项目近期的真实交易案例，交易已经建设主管部门备案，具有法律效力；类似交易案例共17个，价格相当，并非个例；因此本次评估所采用的交易案例完全符合估价要求。至于异议人认定该交易案例属于'利害关系人之间的交易'缺乏依据，本公司不予采纳；另外，异议人认为案例房地产已被查封，不能作为成交案例，该说法也是错误，本次评估所依据的是可交易状态下的客观市场价格，该交易价格已经政府主管部门备案，具有法律效力，其后的查封根本不影响其客观的市场价格属性。（四）异议书所提及其他地块和楼盘的市场价格的可比性问题。房地产是一种非常强调地段的项目，不同地段的房地产价格差异性非常大；不同用途或规划设计条件不同，其价格也不同。异议人所提及的一些地块或楼盘或属于市区城区范围，或属于集镇中心区范围，或临海等特殊位置条件，或用途不同，或规划设计条件不同，与估价对象差异性较大；而估价对象位于东峤镇木材加工区内，非集镇中心范围，所在位置与市区或秀屿城区距离较远，周边配套较缺乏，商业繁华度较差，周边人口入住密度较低，且缺乏山水自然景观或临海等天然位置条件，作为高档住宅区，其位置和环境条件十分不理想。估价对象项目2013年就已办理预售许可，但直至2016年9月起才能以4000元/平方米的价格陆续出售，可见市场对该项目的价格接受度。因此异议人以其他差异性明显地段或用途和规划设计条件不同的地块和楼盘的市场价格做简单对比，是不合理的。综上所述，我司认为异议人的大部分异议缺乏依据，我司估价人员已对上述估价项目再次进行了复核，认为本估价项目方法适用合理，依据充分，价格内涵明确，评估价格基本符合市场客观价值。”
福建高院及莆田中院向本院汇报时说明：（一）地块三仅办理一个土地证，不动产登记中心答复称只有处置完毕后才可以办理分割登记。（二）莆田中院2017年6月20日将已经评估的42套房产中没有争议的25套房产及相关土地以评估价分批分栋进行挂网拍卖。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。二、申诉人所主张已出售的17套房产是否应该解除查封。三、执行法院查封整个地块三是否适当。
一、《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。
对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由法院委托专门的具有相应资质的评估机构进行评估。根据《拍卖、变卖规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此，本院重点针对莆田中宏公司所主张评估程序违法问题进行审查。关于《估价报告》未在执行法院规定期限内做出的问题。即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。关于评估方法的选用问题。按照《房地产估价规范》，评估机构可以同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法，况且《估价报告》就为何对42套房产只选用比较法已进行了说明。关于比较对象是“利害关系人之间的交易”的问题。本案申诉人并未提供充分证据证明其与17套房产买受人存在所谓的合作关系并产生某种利害关系。关于比较单价问题。《估价报告》系以合同备案价作为比较单价，该价格为房产交易当事人自行向政府主管部门登记，评估机构以此价格作为比较单价并无不妥。综上，莆田中宏公司所主张评估程序严重违法致使评估价格过低的申诉事由，本院不予支持。
二、申诉人所主张的已出售的17套房产是否应该解除查封。
案涉房产登记于莆田中宏公司名下，执行法院按照登记权属对房产予以查封具有相应法律依据。申诉人主张17套房产已销售给他人不应予以查封。对此，应当由房产买受人向执行法院提起案外人异议并另案解决，莆田中宏公司并非适格的异议主体。该公司以此事由主张解除17套房产的查封，本院亦不予支持。
三、执行法院查封整个地块三是否适当。
首先，因对地块三分割查封存在客观障碍，故执行法院对土地进行整体查封符合本案实际。其次，执行法院通过分批分栋方式拍卖房产，整体查封不会导致整体拍卖，一旦拍卖所得款项清偿全部债务，其余查封自然解除，并未损害莆田中宏公司合法权益。最后，福建高院复议裁定已明确莆田中宏公司可以对地块三剩余土地进行必要的开发及融资，即使对地块三整体查封，也并未对莆田中宏公司正常经营造成影响。综上，莆田中院对地块三整体查封具有客观原因，也并未损害莆田中宏公司合法权益，莆田中宏公司的该项申诉主张不能成立。
综上所述，福建高院（2017）闽执复44号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。莆田中宏公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129条规定，裁定如下：
驳回莆田市中宏房地产开发有限公司的申诉请求。
审判长 何东宁
审判员 张 元
审判员 向国慧
二〇一七年十二月二十一日
书记员 增 斌