上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初12310号
原告(反诉被告)：上海华兴电梯配件有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：夏敬文，总经理。
委托诉讼代理人：郑炜，上海德载中怡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李爱霞，上海德载中怡律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海锦莲投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：杨锦贤，总经理。
委托诉讼代理人：牛培山，上海同脉律师事务所律师。
第三人：上海赫勒输送设备有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：董蔚，总经理。
原告上海华兴电梯配件有限公司(以下简称华兴公司)与被告上海锦莲投资管理有限公司(以下简称锦莲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理。根据原告华兴公司的申请，本院于2017年9月8日依法追加上海赫勒输送设备有限公司(以下简称赫勒公司)作为本案第三人参加诉讼。本案诉讼期间，锦莲公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员金根元适用简易程序于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华兴公司的委托诉讼代理人郑炜、被告(反诉原告)锦莲公司的委托诉讼代理人牛培山、第三人赫勒公司的法定代表人董蔚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上海华兴电梯配件有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认华兴公司与锦莲公司之间的房屋租赁合同解除；2.锦莲公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金共计人民币(币种下同)54,481元(每日每平方米1.4元*43天*905平方米)；3.锦莲公司返还位于上海市闵行区莘朱路XXX号丙第x幢厂房的租赁房屋；4.锦莲公司按每日448元(每平方米1.4元*320平方米)支付自2017年2月13日起至房屋返还之日止的房屋使用费；5.赫勒公司搬离位于上海市闵行区莘朱路XXX号丙第x幢厂房的租赁房屋。
事实和理由：华兴公司与锦莲公司于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》约定，华兴公司将位于上海市闵行区莘朱路XXX号丙第x幢厂房底层靠东侧位置建筑面积共905平方米(即本案涉案房屋)出租给锦莲公司，用途为供锦莲公司转租、分租给其客户使用，经营范围以工商核准登记为准，租赁期限为6年，第一期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每平方米1.4元，一年为462,000元，第二期自2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金增长10%，付款方式为先付后用原则，付三押一，若锦莲公司逾期缴付租金超30天，其他费用40天，华兴公司有权单方面终止合同。合同签订后，锦莲公司向华兴公司支付了三个月租金115,500元及押金38,500元，但自2016年12月底开始，华兴公司通过电话和短信方式多次催促锦莲公司支付房租，锦莲公司均不予理睬。2017年2月7日，华兴公司以短信方式通知锦莲公司在2017年2月9日前支付第二期房租，如未在上述时间收到房租将解除合同，但锦莲公司仍无动于衷，华兴公司又于2017年2月12日以短信方式通知锦莲公司，因其超过30日未支付房租且在宽限期内仍未支付，解除双方之间的《房屋租赁合同》。锦莲公司至今仍未按约支付房租，也不与华兴公司沟通，且锦莲公司已于2016年12月6日与第三人赫勒公司签订了租赁合同，将其承租的涉案房屋中的320平方米租赁给赫勒公司，租期三年，年租金200,000元，赫勒公司已全额支付了第一年租金。由于锦莲公司未能按期支付租金已构成根本违约，故提起诉讼。
诉讼过程中，华兴公司放弃上述第3项要求锦莲公司返还涉案房屋及上述第5项要求赫勒公司搬离涉案房屋的诉讼请求，并明确上述第4项诉讼请求中的房屋面积以275平方米计算，即要求锦莲公司按每日385元(每平方米1.4元*275平方米)支付自2017年2月13日起至判决生效之日止的房屋使用费。
针对华兴公司的诉讼请求，锦莲公司辩称，不同意华兴公司的全部诉请。锦莲公司不认可合同于2017年2月13日解除，因为2月13日没有发生任何的事情，华兴公司作为出租方也没有按照法律规定及时通知承租人，双方纠纷的产生主要是由于华兴公司没有完全按照合同履行交付房屋的义务，华兴公司仅按约交付了约三分之一面积的房屋，其余大部分的房屋都没有按约交付给锦莲公司，华兴公司未按约交付的理由系其在涉案房屋内有机器设备没有搬走，虽然机器设备在1个月后搬走了，但涉案房屋内仍有很多属于华兴公司的废旧机器和杂物，包括拆除后的基桩，导致地面坑坑洼洼而无法使用，锦莲公司曾多次找华兴公司的法定代表人要求其尽快清除杂物后交付另外的三分之二房屋，但至今华兴公司仍未交付，并已将该三分之二面积出租给了案外人，锦莲公司认为华兴公司的某某严重违反双方的合同约定，属于擅自解约的某某，锦莲公司已经按约交付了全部的房租，但是华兴公司实际交付的房屋只有三分之一面积，按三分之一面积计算租金，锦莲公司已经交付的租金也实际支付至2017年9月，故华兴公司解除合同没有任何事实和法律依据，且华兴公司在合同没有解除的情况下擅自将房屋租给案外人的某某，严重的缺乏诚信，也可能丧失了完全继续履行合同的条件，使得锦莲公司对于是否能完全履行合同存在不安，故锦莲公司有权行使不安抗辩权，拒绝履行支付租金的义务。由于锦莲公司认为合同没有解除，华兴公司也有条件继续履行合同，故其诉请不应得到法院支持。
同时，上海锦莲投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.华兴公司继续履行房屋租赁合同，并向锦莲公司交付租赁房屋中约633平方米的未交付部分的房屋；2.华兴公司开具已收房租金额的增值税专用发票；3.华兴公司开具已收房租押金的收据；4.华兴公司赔偿至今未全部移交房屋对锦莲公司造成的经济损失141,978.18元；5、华兴公司归还锁在该租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料。
事实和理由：华兴公司与锦莲公司于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》约定，华兴公司将建筑面积共905平方米的涉案房屋出租于锦莲公司，租赁用途为供锦莲公司转租、分租给客户使用，并约定了租期、租金及付款方式，以及华兴公司收到锦莲公司房租后开具发票作收款凭证(押金开收据)。合同签订后，锦莲公司依约支付了三个月租金115,500元及押金38,500元，但华兴公司对于交付租赁房屋始终以生产设备未搬离等理由推脱而迟迟不交房。后在锦莲公司多次催促下，华兴公司于2016年12月7日才向锦莲公司交房，在锦莲公司基本装修改造完毕，尚有脚手架等装修设备、材料所在厂房里的情况下，华兴公司偷偷地把原电动门拆掉换成铁门后出租给其他单位谋利，拒绝向锦莲公司交付该部分租赁房屋。华兴公司的某某事实上是出钱请中介人把锦莲公司骗进来签约，在收取租金和押金后迟迟不交房，也不开收据和发票，在骗取锦莲公司出资装修后又将房屋租给了第三方，严重侵犯了锦莲公司的合法权益，故提起诉讼。
针对锦莲公司的反诉请求，华兴公司辩称，对于第一项反诉请求，因为锦莲公司不支付租金已经构成根本违约，华兴公司已于2017年2月12日以短信方式通知解除合同，并于2月22日以信函方式又再一次向锦莲公司明确，因此双方的租赁合同已经解除。同时华兴公司已与案外人上海钟慈国际贸易有限公司签订租赁协议，将租赁合同中锦莲公司未实际使用的面积出租给了案外人上海钟慈国际贸易有限公司，租期自2017年3月1日起，现案外人上海钟慈国际贸易有限公司已实际使用了该部分面积，事实上已不具备交付该部分面积的客观基础，故不同意锦莲公司的第一项反诉请求；对于第二、第三项反诉请求，华兴公司认为开发票和收据不属于本案处理的范围，但是华兴公司同意向锦莲公司开具发票和收据，由于双方的租赁合同中并未写明开具增值税发票，故华兴公司认为只要开具合法有效的发票即可；对于第四项反诉请求，由于华兴公司在2017年8月已经以交付钥匙的形式将涉案房屋交付给锦莲公司，且锦莲公司在2016年10月和11月间也多次带客户到现场看房，同时锦莲公司也明确在2016年11月进行场地装修时拿到了另一把钥匙，故华兴公司认为不管是8月还是11月都已经证明其已将房屋交付给锦莲公司，故华兴公司没有义务承担锦莲公司的损失；对于第五项反诉请求，华兴公司经核实后确认房屋内不存在锦莲公司主张的物品，故不同意该项反诉请求。
第三人上海赫勒输送设备有限公司述称，其是和锦莲公司签订的租赁合同，租赁期限至2019年12月19日。其系在网上看到华兴公司法定代表人夏敬文发的招租广告，其与夏敬文联系后的第二天就到了他办公室，夏敬文叫了杨汉新过来，称房屋已经转租给了杨汉新，后其与杨汉新谈了租金和使用期限，当时其对于承租的面积为320平方米也存有异议，因为根据图纸面积并不到320平方米，所以其与杨汉新去现场进行了查看，之后双方决定签订合同，其与锦莲公司签订合同华兴公司都是知道的，现其在涉案房屋内经营，鉴于公司搬来搬去不方便，故其不希望搬离。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为华兴公司，房屋类型为工厂。
2016年8月12日，华兴公司(作为出租方，签约甲方)与锦莲公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区莘朱路XXX号丙第x幢厂房底层靠东侧位置建筑面积905平方米出租给乙方，租赁用途为转租、分租给乙方的客户使用，经营范围以工商核准登记为准，乙方应对自己的客户负责；租赁期限为6年，第一期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每平方米1.4元，一年为462,000元，第二期自2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金增长10%(每平方米1.54元)，付款方式为先付后用的原则，付三押一(三个月租金115,500元，押金38,500元)，甲方收到乙方房租后开具发票作收款凭证(押金开收据)；甲方交给乙方的厂房为生产设备搬离后的现状；甲方同意乙方对所租用的厂房进行装修，但以不影响房屋主体承重结构，费用由乙方自理，乙方可在所租用的厂房建卫生间等分隔，但退租时要恢复原状；甲乙双方有一方要求终止本合同，应提前一个月以书面形式通知对方，并承担违约责任；若乙方提前终止本合同，甲方不退还乙方所付未到期的房租及押金，若乙方逾期缴付租金超30天，其他费用40天，甲方有权单方面终止合同，若甲方提前终止本合同，甲方应退还乙方不曾使用到期的租金，并赔偿乙方25%年租金。
2016年8月16日，锦莲公司向华兴公司支付了三个月租金115,500元及押金38,500元。
2016年12月8日，锦莲公司(签约甲方)与赫勒公司(签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定乙方租借甲方提供的闵行区莘朱路XXX号xx号楼底楼西侧二跨半，建筑面积为320平方(得房率约85%)，用作车间、仓库，甲方负责与其它物业的分隔(防火棉彩钢夹芯板到顶)，其余按现状交付(总水源、总电源到位，地面平整，清洗，墙面白色涂料滚涂，门窗完善，车间进户门改到3米宽)；每月租金16,666.67元(含物业费和水费，第四年起递增10%)，交款方式为一年一付押一个月，先交后用，在本合同签订时即交一年的租金200,000元及相当于一个月租金的押金16,666.67元；租用期限三年，自2016年12月20日起(甲方提前7天交房)，至2019年12月19日止。
2017年2月7日，华兴公司的法定代表人夏敬文向《房屋租赁合同》上记载的锦莲公司的电话号码XXXXX****XX发送短信，称：“杨老板：2017年1月1日起你应该支付第二期房租。今天已经是2017年2月7日，上个月经我多次电话催讨，均未收到你的房租。今天最后一次催款，你必须在2017年2月9日24：00时前，至少支付1月份和2月份的房租到我账户，否则我将解除合同，收回房屋”。
2017年2月12日，夏敬文再次向电话号码XXXXX****XX发送短信，称：“上海锦莲投资管理有限公司杨老板：我于2017年2月7日用手机短信通知你，务必在2017年2月9日24点前来付房租款。今天是2017年2月12日，我未收到你任何形式的答复，账户上也未收到你的汇款。你已对租房合同造成了违约。从现在开始我告知你，我单方解除与你签约的租房合同”。
2017年2月22日，华兴公司(作为出租方，签约甲方)与案外人上海钟慈国际贸易有限公司(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区莘朱路XXX号丙x号厂房底层靠东侧位置建筑面积630平方米出租给乙方作生产经营场所之用；租赁期限为五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日止；租金为每平方米1.4元，一年为321,930元，第四年起，房屋租金视市场价格经双方协商而定；甲方交给乙方的厂房为生产设备搬离后的现状；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
同日，华兴公司向锦莲公司注册地上海市闵行区虹梅南路XXX号x幢x层xxxx室邮寄《房屋租赁合同解除通知》1份，上载：鉴于锦莲公司于2017年1月始未按时支付房屋租金，华兴公司已多次催讨，并于2017年2月7日采取短信形式发出通知，要求务必在2017年2月9日24点前支付房租款，但仍未收到锦莲公司的任何形式的答复和汇款，锦莲公司未按时支付房租的某某已构成实质违约，华兴公司已于2017年2月12日以短信方式通知解除房屋租赁合同，现再次明确华兴公司与锦莲公司的房屋租赁合同已于2017年2月12日解除。上述《房屋租赁合同解除通知》于2017年2月25日由门卫签收。
2017年5月8日，华兴公司以诉称之理由诉至本院。
诉讼中，华兴公司陈述其于2017年8月签订合同后就将电动卷帘门开关箱钥匙交付给了锦莲公司，交付的房屋系一间没有隔断的厂房，并提供了发包协议、模具领用单、结算清单以证明其于2017年9月中旬将涉案房屋内的机器设备搬空。锦莲公司陈述虽然华兴公司在签署合同时曾经给过锦莲公司一把钥匙，但是由于华兴公司的生产设备未搬离租赁房屋，故华兴公司未能依约按期向锦莲公司实际交付租赁房屋，华兴公司实际于2016年12月7日才向锦莲公司交房，且交付的房屋中仅三分之一面积符合合同约定，另外三分之二的面积由于地面不平整，故不符合合同约定，交付的厂房系一间没有隔断的平房，租赁给赫勒公司后由锦莲公司进行了隔断。赫勒公司陈述在其签订合同前二天查看涉案房屋现场时，现场系打通的毛坯厂房，其承租后由锦莲公司进行了隔断。
以上事实，由华兴公司提供的华兴公司与锦莲公司签订的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、手机短信、通话详单及短彩信详单、锦莲公司与赫勒公司签订的《租赁合同》及转账记录查询、《房屋租赁合同解除通知》、邮寄凭证及ems查询结果、《证明》、华兴公司与案外人上海钟慈国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》，锦莲公司提供的华兴公司与锦莲公司签订的《房屋租赁合同》、客户借记回单、照片、华兴公司与案外人上海钟慈国际贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》以及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，华兴公司与锦莲公司签订的《房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，华兴公司认为其于2017年8月签订合同后就将钥匙交付给了锦莲公司，并于起租日前就已将涉案房屋内的机器设备清空，而锦莲公司认为虽然华兴公司在签署合同时曾经给过锦莲公司一把钥匙，但当时华兴公司的生产设备未搬离租赁房屋，即使机器设备在1个月后搬走，但涉案房屋内仍有很多属于华兴公司的废旧机器和杂物，包括拆除后的基桩，导致地面坑坑洼洼而无法使用，故其认为华兴公司并未能依约向锦莲公司交付符合合同约定的租赁房屋，且华兴公司实际交房的日期为2016年12月7日。因此，本案的争议焦点在于：华兴公司是否按约向锦莲公司交付房屋。
本院认为，第一，从合同约定的内容以及双方和第三人的陈述来看，华兴公司出租给锦莲公司的涉案厂房面积为905平方米，交付标准为生产设备搬离后的现状，而涉案房屋在锦莲公司出租给赫勒公司前系一间没有隔断的厂房，因此，锦莲公司只认可华兴公司按约交付了三分之一面积的房屋的辩称意见，不符合双方的合同约定，本院不予采信；第二，从双方的合同履行情况来看，双方对于在合同签订后华兴公司即交付过钥匙的事实是确认的，虽然锦莲公司主张华兴公司实际交付房屋的时间为2016年12月7日，但根据双方的合同约定，起租日为2016年10月1日，锦莲公司在辩称中也认可机器设备在1个月后搬走，只是由于机器设备搬走后涉案房屋内仍存有杂物和地面不平整而无法使用，而锦莲公司也并未提供任何证据证明其曾在约定的起租日开始至其主张的实际交付房屋日期间的二个多月内向华兴公司主张过交付房屋或对交付的房屋提出过异议，该行为明显不符合正常的租赁交易习惯，且结合赫勒公司在承租前查看的现场是毛坯状态，并没有机器设备在内的陈述，故对于锦莲公司主张的华兴公司实际交付房屋的时间为2016年12月7日的辩称意见，本院亦不予采信。因此，锦莲公司认为华兴公司未按约交付房屋因而不履行支付租金的义务，缺乏依据，本院不予采信。
由于锦莲公司逾期缴付租金超30天，华兴公司有权根据合同约定单方面终止合同，现华兴公司以短信的形式向锦莲公司发送了解除租赁合同的通知，故双方的租赁合同应于通知到达锦莲公司之日即2017年2月12日解除，虽然锦莲公司辩称该电话号码上的收件人杨汉新并非锦莲公司公司的员工，也没有锦莲公司的授权，但该电话号码是锦莲公司在双方签订的《房屋租赁合同》上记载的电话，故对于锦莲公司的上述辩称意见，本院不予采信，对锦莲公司要求继续履行租赁合同并交付房屋的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，锦莲公司理应付清拖欠的租金和使用费，现华兴公司主张以905平方米计，按每日每平方米1.4元的标准计算的自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金，于法有据，本院予以支持。鉴于华兴公司已将涉案房屋中的630平方米出租给了案外人上海钟慈国际贸易有限公司，故对于华兴公司主张的以275平方米计，按每日每平方米1.4元的标准计算的自2017年2月13日起至判决生效之日止的房屋使用费，本院亦予以支持。根据双方合同约定，华兴公司收到锦莲公司房租后开具发票作收款凭证(押金开收据)，鉴于收据系作为款项收取证明之用，而华兴公司在本案中亦确认收到了锦莲公司支付的押金，现双方合同已解除，华兴公司应将锦莲公司已交付的押金予以返还，故对于锦莲公司要求华兴公司开具押金收据的反诉请求，本案中不再处理。对于锦莲公司要求华兴公司开具收取租金金额的增值税专用发票的反诉请求，因原告认为应开具的租金发票为增值税普通发票，而双方在合同中仅约定了华兴公司收到锦莲公司房租后开具发票作收款凭证，但并未约定发票的具体种类，故华兴公司应向锦莲公司开具已付租金金额的增值税普通发票。鉴于华兴公司已在租赁合同签订后向锦莲公司交付了房屋，故锦莲公司要求华兴公司赔偿未全部移交房屋的经济损失，于法无据，本院不予支持。由于锦莲公司并未对其主张的租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料提供证据予以证明，故对于锦莲公司要求归还锁在该租赁房屋内的脚手架三套等装修设备、材料的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海华兴电梯配件有限公司与被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司于2016年8月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月12日解除；
二、被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华兴电梯配件有限公司自2017年1月1日起至2017年2月12日止的房屋租金54,481元；
三、被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华兴电梯配件有限公司自2017年2月13日起至判决生效之日止，按每日385元计算的房屋使用费；
四、原告(反诉被告)上海华兴电梯配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司押金38,500元；
五、原告(反诉被告)上海华兴电梯配件有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司开具金额为115,500元的增值税普通发票；
六、驳回被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计670.62元，由被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计1,569.78元，由被告(反诉原告)上海锦莲投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一七年十一月二十九日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。