辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1271号
上诉人（原审被告）：沈阳市世纪信达商业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街93号。
法定代表人：庄柏峰，系该公司董事长。
委托代理人：张红雷，系北京市环中律师事务所律师。
委托代理人杨文彦，男，1963年5月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：董文贵，男，1954年9月16日出生，汉族，系沈阳市第二市政建设工程公司工作人员，住沈阳市东陵区。
被上诉人（原审被告）：辽宁东方船舶海洋渔业有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街99号。（未到庭）
法定代表人赵文成，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：北京华联综合超市股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区长江街93号。（未到庭）
负责人：赵国清，系该分公司经理。
被上诉人（原审被告）：沈阳北行农贸有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区宁山路75号。（未到庭）
法定代表人：赵文成，系该公司总经理。
上诉人沈阳市世纪信达商业管理有限公司因与被上诉人董文贵、辽宁东方船舶海洋渔业有限公司、北京市华联综合超市股份有限公司沈阳分公司、沈阳北行农贸有限责任公司民间借贷纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立与代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
董文贵一审诉称，要求被告返还购买档口使用权的费用99700元，诉讼费被告承担。
沈阳世纪信达有限公司一审辩称，我公司不同意作被告参加诉讼，也不同意作为第三人，且本案与我公司没有关系。我公司只是地下一层的购买者，是通过司法程序购买的，我们是合法购买者，原告与辽宁东方船舶渔业公司、沈阳北行农贸公司的租赁情况我公司不了解，至于发证等我公司也不知情，现事实情况无法查清，我公司认为应当中止审理。无论是购买还是租赁都没有合同，我公司是从东方资产购买的，不了解情况，真实性无法确认，原告无法证明存在真实的租赁关系，即使存在租赁关系也是不定期租赁，在我公司购买前原告已经不经营了。根据合同相对性原则，原告应向合同相对方主张权利。农贸市场是沈阳李氏房地产开发公司开发的，辽宁东方船舶渔业公司从“李氏”买了地下一层及地上一部分，购买后将档口卖给了业主，业主是向银行贷款购买的，辽宁东方船舶渔业公司拿地上一层的面积抵押给了建行皇姑支行，后由于商户不还款，建行到皇姑法院起诉，共有119份判决，2004年判决生效后，东方资产申请执行，要拍卖地下一层及地上一部分，法院发布报拍卖公告，发了三次公告流拍，后2006年11月15日法院下裁定直接将地下一层及地上一层裁给了债权人东方资产，我方是从东方资产大连办事处手中购买的。建行把生效判决转给了信达资产公司沈阳分公司，信达公司转给了东方资产大连办事处，2008年我方购买的地下一层全部的所有权，地上部分是我公司与别人共有的。我方购买是善意，并支付了相应对价，从我方购买到交付一直没有人，我方是善意第三人，应该受到法律保护。地下一层的全部及原告购买的档口已经抵给了建行，办理了抵押登记及备案，手续及程序都是合法的，沈阳北行农贸公司又把档口租赁给了原告。原告在本案中是有过错的，第一没有租赁合同，只是依据一个没有权利发证的人给予发的租赁证是无效的。根据法律规定，如果租赁必须有备案，公示房屋出租的事实，房屋没有公示，我公司购买时不知道房屋租赁的事实，我公司不知情，我公司不应该承担责任。2005年左右房屋拍卖了三次都有公告，已经超过2年，所谓租户也未提出异议主张自己的权利，我作为购买方有理由相信房屋没有承租人，至原告起诉已经过了4、5年时间，且原告起诉的是债权，已过诉讼时效。据我方了解，房屋建成后一直没有使用，也没有取得消防合格证，消防局下发了10多次的整改通知，现实中也不能使用，原告早已知道自己的权利受到损害，默认租赁关系解除，在我方购买之前，权利义务早已终止，根据合同相对性，原告应找对方主张权利。
被告沈阳北行农贸公司、辽宁东方船舶渔业公司、北京华联沈阳分公司一审均未到庭应诉，未答辩。
原审法院经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区长江街51号（蓝牌为93号）地上一层、地下一层的商业用房屋系被告辽宁东方船舶渔业公司从其他开发商处购置，用于开办北行农贸大厅市场。该被告在上述房屋建设过程中，因若干人向有关建设银行借款，被告辽宁东方船舶渔业公司以借款担保人的身份将上述全部房产共计90000平方米作为担保物，并于2001年12月10日在有关房产相关部门抵押登记备案。
董文贵于2001年4月12日、2001年4月19日向辽宁东方船舶渔业公司交付现金99700元，同时领取一份北行农贸大厅市场使用证，楼层为地下一层、摊位号为3018号档口，期限为从2001年4月起，共计20年。该使用证上的发证单位均盖有上述被告单位的法人印章。在原告经营上述档口的二年后，因生意状态不佳，而放弃经营。
时至2004年期间，因有关建设银行与被告辽宁东方船舶渔业公司涉及借款合同纠纷，向本院提起诉讼，本院共计受理119个相同类型的案件、该类案件判决生效后，在进入执行程序的拍卖过程中，因对被告辽宁东方船舶渔业公司的担保物，即坐落于沈阳市皇姑区长江街51号地下一层实行拍卖，但因三次流拍。后经本院制作（2005）皇执字979民事裁定书，将被执行人辽宁东方船舶渔业公司位于皇姑区长江街51号的北行农贸大市场地下一层冷库和档口及其他用房，共计11299.03平方米（以实际房证为准）作价73，269，279元支付给申请执行人中国东方资产管理有限公司大连办事处抵偿债务。
2008年8月28日，沈阳世纪信达有限公司与中国东方资产管理有限公司大连办事处签订上述资产转让协议。在沈阳世纪信达有限公司取得皇姑区长江街51号北行农贸大厅地下一层的财产权利后，接收该财产时，地下一层已无业户经营。
因该大厅整体房屋存在极度安全隐患问题，由当地区委区政府于2012年末决定启动对北行农贸大厅的停业整改工作，并制定了若干类整改方案，作为产权人之一的被告沈阳世纪信达有限公司及负责当时物业管理的沈阳恒炜物业管理有限公司联合作为具体落实整改及安置工作的实施人。
时至2012年12月20日，上述两个单位联合制作通知一份，通知的内容：一、北行农贸市场自2013年1月4日开始停业，届时市场将进行封闭；二、停业后我公司将汇同产权人对北行农贸市场受损建筑进行加固并对消防系统进行整体改造；三、停业期间，业户安置办法详见《北行农贸市场停业整改期间业户安置方案》；四、业户离场时间2012年12月20日-2013年1月3日……。
2012年12月20日同日制作的北行农贸市场业户的公告，主要内容为：2013年1月4日实施北行农贸市场停业整改一年，并针对拥有20年租赁权的业户制定安置方案和安置流程，其中安置方案共计4种，1、异地分流，2、货币退款，3、原址经营，4、塔湾北行农贸市场经营位置安置办法（新经营场地安置），对于第2条货币退款规定，对于停业整改期间不经营的，并自愿解除租赁合同的业户，按原租金价格退款进行货币安置。在公告的安置流程中的第3条规定，办理退款的业户凭购买单、协议、使用证到北行农贸市场二楼物业办公室办理等，目前该市场仍未整改结束。原告于2013年8月诉至本院。
原审法院另查，被告辽宁东方船舶渔业公司工商营业执照已经吊销，经营截止期限为2006年6月23日。被告北京华联沈阳分公司未吊销，但不在注册地经营。被告沈阳北行农贸公司于2005年8月16日因不按规定进行年检，已经被吊销。
原审法院认为，关于被告沈阳世纪信达有限公司与沈阳恒炜物业管理有限公司的公告内容与原告是否具有关联性的问题。从该公告的内容分析，是针对正在经营的且需要离开的承租人而言，从时间应理解为截止2013年1月4日关闭市场前，按照公告内容约定的条款，至市场二楼的物业办公室进行选择或解除或终止或迁移的经营业户。原告并未按规定的时间及地点按上述方法进行选择，故原告不属于适用该公告内容的经营业户。
关于原告所主张的返还99700元租金问题。根据担保法解释第65条的规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”即所谓的买卖不破租赁原则，从执行裁定的内容，虽然原告未在地下一层事实经营，但应当确认被告沈阳世纪信达有限公司在购买该地下一层时，原告的经营权利仍然存在，应适用买卖不破除租赁原则。现原告要求返还租金，应当理解为其实质要求解除合同，故应先行解除原告与被告沈阳世纪信达有限公司因购买所承继的租赁合同关系，由作为继受取得出租人地位的被告沈阳世纪信达有限公司对于剩余租期的租金进行依法退还。具体裁判方法，以99700元作为全部租金除以20年，每年为4985元，以2013年1月起至2021年4月止，共计8年另3个月，合计为41126.25元。
关于本案诉讼费用问题。本案公告费已由同类案件的其他原告支付，本案对此不予裁判。案件受理费2292元，由被告沈阳世纪信达有限公司承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼》法第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告董文贵与被告沈阳世纪信达商业管理有限公司因购买房屋后所建立的租赁关系；二、被告沈阳世纪信达商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告董文贵剩余租赁费41126.25元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；诉讼费用2292元，由被告沈阳世纪信达商业管理有限公司承担。
宣判后，上诉人沈阳市世纪信达商业管理有限公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一审，二审全部诉讼费用。上诉理由：本案项下，包括涉案档口在内的皇姑区长江街51号涉案商业物业没有经过法定的消防验收程序，因此基于该等物业上建立的租赁合同依法均属无效，原审法院未对涉案档口的租赁合同效力进行审查，存在严重适用法律错误。2、即使不考虑涉案档口租赁合同的效力，从本案事实来看，被上诉人与辽宁东方船舶渔业有限公司之间的租赁合同也早在2003年便已经实际终止。上诉人系于2008年合法取得涉案物业的产权，被上诉人与上诉人之间根本不存在租赁合同关系，一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在的租赁合同关系，属于认定事实严重错误。3、本案项下，与被上诉人监理租赁合同关系的合同相对方辽宁东方船舶渔业有限公司根本未到庭，被上诉人董文贵所主张的相关重要事实以及租赁合同的履行管线细节均未能查清，在此情况下，原审法院想当然认为被上诉人和东方船舶渔业有限公司关于涉案档口的租赁关系仍继续存在，缺乏事实和法律依据。4、本案项下，被上诉人的诉讼请求并未提及涉案档口租赁关系的解除事宜，而仅是要求辽宁东方船舶渔业有限公司退还已经缴纳的使用费，原审法院自行判令解除涉案档口租赁关系，明显违反民事诉讼不告不理的法律原则。5、涉案房产的开发商于2012年提出再审申请，中院于2013年作出再审裁定，将原来的119个判决发回重审。目前该119个案件一审已经审理完毕，认定银行的抵押权有问题，原因是法院到房产抵押部门调查档案，没有找到抵押登记，目前该案件在公告送达判决阶段。
被上诉人董文贵辩称：同意一审判决。
本院认为：上诉人沈阳市世纪信达商业管理有限公司得到涉案房产的依据在于119个生效判决，现原生效判决已经提起再审，权利处于待定状态，因此本案应发回重审，待查明事实后再作出实体裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1398号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张 磊
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。