.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终5110号上诉人（原审被告）：段忠宽，女，1958年1月4日生，汉族，无业，住大连市金州区。委托诉讼代理人：姜辉，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连金州新区登沙河供销合作社,住所地大连市金州区登沙河镇。法定代表人：王正义，该合作社主任。委托诉讼代理人：李庆明，辽宁生生律师事务所律师。上诉人段忠宽与被上诉人大连金州新区登沙河供销合作社（以下简称”登沙河供销社”）租赁合同纠纷一案，大连市金州区人民法院曾作出（2015）金民初字第03834号民事判决，登沙河供销社不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2016）辽02民终4161号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。重审后，大连市金州区人民法院作出（2016）辽0213民初5131号民事判决，段忠宽不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段忠宽的委托诉讼代理人姜辉、被上诉人登沙河供销社的委托诉讼代理人李庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段忠宽上诉请求：撤销一审判决，驳回登沙河供销社的诉讼请求。主要事实和理由：一、上诉人系案涉房屋的实际使用权人。1、根据大连金州新区住房保障中心及大连金普新区住房保障中心出具的情况说明可知，案涉房屋系区直管公房，被上诉人系案涉房屋的登记使用权人，根据现有政策及市场交易习惯，公房使用权可以进行交易、流转，因此被上诉人作为使用权人可以将其使用权转让给他人，其转让行为具有法律效力。2、通过庭审可以查明上诉人原系被上诉人员工，为转变经营方式，被上诉人自1993年起将其开办的大连市金州区登沙河供销合作社旅店承包给上诉人经营，享有对旅店用房的经营使用的权利。通过被上诉人出具的《关于旅店险房问题的决定》及《介绍信》可知，被上诉人自愿将案涉房屋使用权转移给上诉人并介绍其到房屋管理部门办理房屋使用权转交，该决定表明双方就案涉房屋使用权转移达成合意。上诉人与被上诉人主体适格，意思表示真实并达成一致，转让行为不违反法律法规强制性规定，故上诉人与被上诉人之间民事行为符合民事法律规定，该转移行为具备法律效力，上诉人系案涉房屋的实际使用权人。双方之间名义上签订的承包合同，并不能影响其本质上是案涉房屋使用权转移的事实。二、上诉人在庭审时提供的《关于旅社险房问题的决定》及《介绍信》真实有效。前述两份证据材料系被上诉人出具，是真实有效的。上诉人可以依此证明其为案涉房屋实际使用权人，一审法院认定无效是错误的。三、一审判决判令上诉人返还房屋，上诉人无法履行。包括案涉房屋在内的相关区域已经在2014年被划入动迁区域，案涉房屋现在没有使用价值，旅社处于停业状态，上诉人无法实际履行。二审庭审中补充上诉理由为：一、一审判决对合同性质的事实认定不当，案涉合同性质应为租赁经营合同，而不是房屋租赁合同。依据主要是双方所提供的合同，在合同的内容和权利义务的确定的详细条款中，确定上诉人是租赁经营者，即上诉人租赁的是登沙河供销社旅社，而不是登沙河供销社的案涉房屋，所以在合同的所有条款中记载的是对房屋使用的权利和经营所应当承担的权利和义务，上诉人是房屋的租赁者，同时是旅社的经营者，一审判定退房本身并没有解除承包经营的义务。二、关于法律适用不当的问题。1.原审认定合同是属于无固定期限的租赁房屋的合同，上诉人认为无固定期限在法律上是对劳动合同法中的无固定期限的概念，在合同法中对于房屋的租赁只有不定期和定期合同的概念，无固定期限用于房屋租赁的适用是错误的，这是一个法律适用上的错误，无固定期限劳动合同可以随时解除。2.上诉人承担的不仅是房屋租赁中的权利义务，同时也承担了旅社经营的权利义务及其风险，因此，在适用法律上应当适用承包经营合同中所确定的承包者的权利义务，因此，以2013年12月房屋租赁合同到期即判定无固定期限的房屋合同即可随意解除的做法，这种判定显然是错误。3.认定合同解除的处理存在适用法律不当的问题。合同解除法定条件是当事人约定解除，协议解除和法定解除，上述三种状态，对于租赁合同的解除是在不定期限房屋合同中承租人或者租赁者有随意解除权，但是在本案中双方当事人约定的是没有及时续签合同，原合同继续有效，直至签订新的合同，这个合同指的是租赁经营合同，直至签订新的合同意味着会约定一个新的期限，因此，把它视为不定期合同可随意解除的法律适用显然是不当的。在本合同中有约定解除的条款，而约定解除的情况，在2013年12月份并没有发生且在原审查明的事实中没有查明法定解除的条件发生，事后双方并没有就合同的解除进行协商，所以，依据合同法的规定，一审判决以无固定期限合同可随意实施任意解除权的法律适用显然是错误的，判定合同解除的事实和法定要件均不符合法律规定。4.一审判决对任意解除权的适用不当。本合同第9条约定未签订新的合同，则原合同继续履行，合同到期的时候，要继续签订新的合同，而不是不签订合同，在无合同的情况下继续履行的不定期合同，所以，在事实和法律的规定上，解除原合同，无论是解除的法定条件还是合同法第232条的随意解除条件，均适用不当。登沙河供销社辩称，不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决，主要答辩意见为：一、双方并不存在租赁经营的关系，也没有签订任何形式的租赁经营合同，上诉人的上诉理由与陈述不符；二、关于房屋的无固定期限租赁合同，在法律适用上是正确的，在合同法中也规定了房屋租赁在无签订合同的时候，应当认定为无固定期限的租赁合同；三、上诉人与被上诉人最后一次合同是2012年12月10日签订的，到期日为2013年12月8日，这份合同是房屋租赁合同，以后再没有签订，因为当地政府下发了该地段要进行动迁的公告，此后双方再未签订任何形式的合同和协议，而双方在签订该协议的时候，均认可是房屋租赁合同，因此，一审法院判决所依据的理由和事实是充分的，没有错误。登沙河供销社向一审法院起诉请求：1、要求判决原告对坐落于登沙河街道站前街旅社用房享有使用权；2、要求解除原、被告间不定期租赁合同，被告腾退该房屋返还给原告，并交回旅店相关证件和印章。一审法院未有查明事实。鉴于此次一审判决中未载明查明事实，而本案系发回重审案件且双方当事人在本次二审庭审时均表示对一审法院第一次审理本案所作出的（2015）金民初字第03834号民事判决中已查明事实没有异议，故本院予以确认。该判决查明事实如下：1993年6月，原、被告签订承包合同书一份，约定登沙河供销合作社旅店由被告承包经营，承包期自1992年12月20日起至2000年止八年（可续定）。后原、被告多次签订承包协议、租赁协议。被告自1992年12月20日起经营登沙河供销合作社旅店，段忠宽为登记负责人。2014年该旅店用房纳入国家征收范围。2006年至2010年被告向房管所交纳房租。2003年的承包合同约定承包金为2000元。2004、2005年的承包经营合同约定承包费3000元，房产房租费每年4279元，由被告代原告按月交给房管所。2010年承包合同约定承包利润每年8000元。2012年的房屋租赁协议约定租金为每年8000元，租赁时间为2012年12月9日至2013年12月8日，同时约定一方违约或遇国家单位、重大政策改变，以及不可抗力的自然灾害、小城镇改造、意外事故造成甲方的出租房屋毁坏或灭失，使协议无法履行时，本协议自行解除。2015年4月22日大连金州新区住房中心出具情况说明证实”金州新区登沙河街道站前街20间的房屋系我中心直管公房。使用单位为大连市金州新区登沙河供销合作社”。被告提供的”关于旅社险房问题的决定”及”介绍信”中载明案涉房屋使用权转给被告所有，并出手续去房管所办理转交手续。一审法院认为，2012年原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定的租赁期限为一年，现租赁期限已届满，双方仍继续履行租赁协议的内容，但未续订书面合同，应当视为原、被告间成立无固定期限租赁合同，双方均享有任意解除权。现原告诉至法院，要求解除与被告间的房屋租赁合同应予支持；原、被告之间的房屋租赁合同解除后，被告理应返还租赁物（案涉房屋），故原告要求返还案涉房屋的诉请，予以支持；关于原告要求被告交回旅店相关证件和印章的诉请，被告段忠宽作为旅店的负责人持有和管理旅店的证件和印章并无不当，原告的诉请没有法律依据，故对该诉请，不予支持；关于原告要求确认其享有案涉旅社用房使用权的诉请。依照物权法定原则，公房的使用权不属于物权，原告现是否享有公房的使用权应当以公房的管理人为被告另行确权之诉，本案不宜一并审理。故对原告该诉请，本案不予处理。综上所述，对于原告的主张，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《大连市城市公有房屋管理规定》第十七条之规定，判决：一、解除原、被告于2012年12月10日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告段忠宽于判决生效之日起十五日内将租赁的坐落于大连金普新区登沙河街道站前街20间房屋（建筑面积349.58平方米）返还原告大连金州新区登沙河供销合作社；三、驳回原告大连金州新区登沙河供销合作社的其他诉讼请求。诉讼费9150元，由被告段忠宽负担。本院二审期间，上诉人段忠宽提交两组证据，第一组证据有双方于2012年11月9日签订的房屋租赁合同、营业执照（复印件）、机构代码证（复印件）及被上诉人向上诉人发出的告知书；第二组证据有房屋征收公告（复印件）及2008年至2016年旅店经营发票（复印件）。被上诉人登沙河供销社未提交二审证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合被上诉人在二审庭审时发表的质证意见以及庭后提交的情况核实说明内容来看，被上诉人认可前述2012年11月9日房屋租赁合同、营业执照（复印件）、机构代码证（复印件）、告知书以及2008年至2016年旅店经营发票（复印件）等的真实性。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月9日房屋租赁合同和告知书，本院予以采信；营业执照（复印件）、机构代码证（复印件）以及2008年至2016年旅店经营发票（复印件）的内容与本案诉争租赁合同是否解除以及案涉房屋是否腾退没有关联性，本院不予采信；房屋征收公告（复印件）系无法与原件核对的复印件，本院亦不予采信。根据上诉人段忠宽在二审提交的证据以及双方当事人在二审庭审中的陈述，本院认定如下事实：1、2012年12月9日，双方签订一份房屋租赁协议书，该协议书与双方于2012年12月10日签订的房屋租赁协议书的内容，除租期不一致以外，其他内容全部一致。2012年12月9日房屋租赁协议书约定租期为两年，自2012年12月9日至2014年12月8日止；2012年12月10日房屋租赁协议书约定租期为一年，自2012年12月9日至2013年12月8日止。2、2015年10月22日，被上诉人向上诉人发出告知书主要记载，因双方房屋租赁协议期满以及”丹大”铁路建设需要，该房屋被征收，不能继续签订房屋租赁合同，须在收到告知书三日内腾退案涉房屋。3、案涉房屋目前处于征收范围内且必须进行动迁，有关动迁部门分别与上诉人段忠宽、被上诉人登沙河供销社协商过动迁补偿事宜，但均未签订正式的动迁补偿协议书。4、上诉人段忠宽自1993年至目前一直实际占有使用案涉房屋。本院认为，依据已查明的事实，本案双方当事人从1993年起相继签订了多份承包合同和房屋租赁协议，针对标的物都是旅店，事实上上诉人段忠宽已在案涉房屋经营旅店二十余年。尽管双方后来签订的是房屋租赁协议而不是承包协议，但历史的延续性不容否定，双方当事人之间不是单纯的房屋租赁关系。虽然2013年12月8日案涉房屋租赁协议到期后，双方未再签订书面协议，但按照该协议第六条第9项约定，协议期满，因故没有签订新协议，但段忠宽仍然在经营，协议继续有效，直至签订新协议为止。因此，无论从法定还是从约定考虑，本案都不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于不定期租赁当事人可以随时解除合同的规定，一审判决依此认定案涉房屋租赁协议解除，有失妥当。关于被上诉人登沙河供销社主张因丹大高铁建设，旅店房屋被征收，致使双方不能继续履行协议，案涉租赁协议解除条件已成就一节，本院认为，案涉租赁协议第五条约定的协议解除条件为”一方违约或遇国家、单位重大政策改变以及不可抗力的自然灾害，小城镇改造，意外事故造成甲方的出租房屋毁坏或灭失，使协议无法履行时，本协议自然解除”。而本案系房屋征收，该事由并未明确列入该约定解除条件之列。况且，从双方当事人均认可案涉房屋必须进行动迁，有关动迁部门分别与上诉人段忠宽和被上诉人登沙河供销社协商过动迁补偿事宜，但未签订正式动迁补偿协议书的事实来看，案涉房屋已实际进入到协议补偿阶段，被上诉人诉请解除合同、腾退房屋的真实目的和结果必然侵害段忠宽作为旅店经营者和房屋实际使用权人所依法应享有获得补偿的权利，其行为有悖诚实信用和公平正义原则。综上所述，段忠宽的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2016）辽0213民初5131号民事判决；二、驳回大连金州新区登沙河供销合作社的诉讼请求。一审案件受理费9150元，二审案件受理费9150元（段忠宽已预交），共计18,300元，均由大连金州新区登沙河供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员张钱二○一七年十一月二日书记员王丽秋