江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6365号原告:中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地在江苏省无锡市滨湖区梁清路***号。法定代表人:侯志平，部队长。委托诉讼代理人：刘诚，中国人民解放军无锡联勤保障中心助理员。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。被告：南京市鼓楼区美尔沃门窗经营部，住所地在江苏省南京市鼓楼区新门口10号。实际经营人：胡津，男，976年3月29日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区麒麟门西林村**号。委托诉讼代理人：熊海燕（系胡津妻子），住江苏省南京市江宁区。原告中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）与被告南京市鼓楼区美尔沃门窗经营部（以下简称美尔沃门窗经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院与2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡联保中心委托诉讼代理人刘诚、崔保华，被告美尔沃门窗经营部委托诉讼代理人熊海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告无锡联保中心向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年7月2日至2017年8月7日的房屋占有使用费91281元（83000元/年÷12个月×13个月零6天）；2、判令原告无需向被告返还租赁保证金1000元；3、判令被告按照同期银行贷款利率向原告支付2016年7月2日至2016年10月1日、2016年10月2日至2017年1月1日、2017年1月2日至2017年4月1日期间的房屋占有使用费利息，分别自2016年7月2日、2016年10月2日、2017年1月2日计算至2017年8月7日；3、被告向原告支付违约金5000元。事实和理由如下：2014年9月17日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室与被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于江苏省南京市新门口10号一层的门面房（坐落号为南苏字第××号）出租给被告用于门窗专卖，租期自2014年7月2日起至2015年7月1日止，年租金83000元，每个季度结算一次，于每季度10日前支付，乙方未履行义务的，甲方不退换房地产保证金，同时有权主张违约金，若乙方违反合同第八条约定的，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约金5000元，乙方逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日，甲方按滞缴费总金额的千分之三收取违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回甲方的财产，同时停止向乙方提供水电等。2015年7月1日，租赁合同到期后，双方未续签书面的房屋租赁合同，但被告仍按季度缴纳房租，原告亦同意其继续使用房屋2016年7月1日，原告告知被告，因政策变化现解除双方不定期的房屋租赁合同，要求被告及时作出腾房准备，并于2016年9月14日通过圆通快递向被告寄发了《返还租赁房屋催告函》，要求被告在收到该函后60日内退还承租的房屋，并按照实际使用时间交纳房租。2017年5月7日，原告在被告所承租的房屋上张贴了告示，请租赁户于2017年5月10日前到原告处洽谈，并按照约定全面关停和移交承租的房屋。但是，被告却置之不理，直至2017年8月7日才实际交付房屋。原告认为，双方合同到期后虽未签订书面租赁合同，但双方合同已变成不定期租赁合同，原告在2016年7月1日已告知被告解除了双方的租赁合同，并给予了被告合理的期限腾退房屋，但被告却未在约定的时间内退房，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告美尔沃门窗经营部辩称,原告虽然下达了搬迁通知，但是未要求原告支付房租，而且正常向被告收取水电费。被告并非不同意缴纳租金，而是原告不收取租金，因此被告不同意向承担滞纳金、保证金和利息等责任。关于租金，原告发出通知后，被告即开始寻找新的房源进行承租，该地点处于半经营状态，后期则完全停止经营，因此被告不同意按照原租金标准缴纳房租。被告虽然于2017年8月7日将钥匙交给了原告，但被告在2017年6月30日时即将大部分物品搬离了涉案房屋，只有一点零碎的物品未搬出，当时与原告方进行了沟通，原告方亦同意被告方暂时存放几日，三四天以后被告即离开了涉案的房屋，对此原告是知情的。因此，被告对原告主张的租金标准和租金期间均有异议。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年9月17日，原中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（甲方，以下简称73841部队）与美尔沃门窗经营部（乙方）签订了一份军队房地产租赁合同，约定美尔沃门窗经营部承租原73841部队位于南京市××××门面房一间，面积60平方米，租期自2014年7月2日至2015年7月1日，租金每年83000元，按季度支付，每季度前十日前支付完毕；合同签订后乙方向甲方支付1000元保证金，乙方未履行合同义务的，甲方不退还保证金，同时有权要求乙方另行支付违约金；租赁期满后或解除合同时，乙方必须完好地无偿将承租房屋交给甲方，否则甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方支付违约金5000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用的，每逾期一日，甲方按照滞交金额的千分之三加收违约金。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。2014年9月28日军队房地产管理部门对上述合同批准盖章。合同签订后，73841部队将位于规划设计西立面图一楼自左向右第二间门面房交给了美尔沃门窗经营部适用，该经营部向73841部队缴纳了保证金1000元，并按季度支付了房屋租金。合同到期后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，但是美尔沃门窗经营部仍继续使用范围，并按照原租赁费用标准向73841部队支付了房屋租金。2016年2月中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2016年7月2日起，73841部队即没有再继续收取租金，原告亦没有向73841部队继续缴纳租金，但仍继续使用该房屋。2016年9月12日，73841部队向美尔沃门窗经营部发送了返还租赁房产的催告函，明确双方的租赁合同已经于2016年7月1日到期终止，要求被告60日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金（可酌情减免2个月租金），但是被告未交还房屋。2017年5月7日原告在租赁房屋处张贴告示，要求各租赁户按约全面关停并交还租赁房屋等等，但被告并未立即离开。2017年6月30日，被告开始搬离涉案房屋，但并未立即将钥匙交给原告看，而是于2017年8月7日才将房屋钥匙交给原告。本案房屋所在的新门口10号地块属于划拨用地，被登记在了73841部队名下，该房屋所属地块中的第25幢304室的房屋取得了房屋产权证书，房屋被登记在笪远甦名下，但本案所涉房屋仅取得了建设工程规划许可证，并未取得房屋产权证书。73841部队有偿办原归南京军区联勤部第十六分部管理。南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联保中心继承。无锡联保中心对此出具一份《关于诉讼主体变更的情况说明》，确定73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利义务由无锡联保中心继承，涉及73841部队的案件，诉讼主体变更为无锡联保中心等等。以上事实，有当事人陈述、房地产权属证书、土地使用权证、情况说明、《军队房地产租赁合同》、通知、律师函、以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于诉讼主体问题。不动产权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据原告提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为原告，原告对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。二、关于合同效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告出租的房屋所占用的土地虽系国有划拨土地，但原告在建设该房屋时取得了建设工程规划许可证，故原告将该房屋出租给被告并不违反法律的规定，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。三、关于房屋占有使用费问题因双方所签合同约定的租赁期限为2014年7月2日至2015年7月1日，且约定合同期满解除，故本院认定双方签订的合同已经于2015年7月1日解除。此后，被告虽继续按照原合同约定的租金标准支付租金，但已经不存在房屋租赁合同关系，该租金应被认定为系占有使用费。因美尔沃门窗经营部自2016年7月2日起即没有再支付占有使用费，且直至2017年8月7日才将房屋钥匙交给原告，故原告主张上述期间的占有使用费91281元，符合法律规定，本院予以支持。四、关于担保金问题因美尔沃门窗经营部在合同期满后未将房屋返还给原告，且在原告张贴公告后亦未及时返还，故其行为违反了合同约定，原告主张不予返还保证金1000元，符合合同约定，故本院予以支持。五、关于违约金问题虽然双方所签合同约定的违约金为5000元，但美尔沃门窗经营部逾期搬离房屋的行为并未给被告造成5000元的损失，且美尔沃门窗经营部在原告张贴公告后不久即开始搬离涉案房屋，并于2017年8月7日将钥匙交还给原告，故其违约程度并不严重，且被告辩称的其延迟搬离房屋的行为是得到被告允许的意见，有请求降低违约金的意思表示，故在本院已经支持原告不再退还1000元保证金的情况下，本院对被告主张的原告须另行支付5000元违约金的请求，不予支持。六、关于利息问题因双方的租赁合同已经到期解除，故原告要求美尔沃门窗经营部继续按照原合同约定的支付期间计算逾期利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京市鼓楼区美尔沃门窗经营部于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军无锡联勤保障中心支付房屋占有使用费91281元；二、原告中国人民解放军无锡联勤保障中心无须向被告南京市鼓楼区美尔沃门窗经营部退还1000元保证金；三、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1872元，由被告南京市鼓楼区美尔沃门窗经营部承担（原告已预交，故被告给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  徐 曼人民陪审员  祝 青二〇一七年十月三十一日书 记 员  陈 蓉