广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初1523号原告：曹滨（反诉被告，以下统称原告），男。委托诉讼代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊涛，广东众诚律师事务所实习律师。被告：杨新福（反诉原告，以下统称被告），男。委托诉讼代理人：孙大勇，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎，广东前海律师事务所实习律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。委托诉讼代理人：罗娟娟，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张逸茹，女，系公司员工。第三人：深圳市中恒泰融资担保股份有限公司。法定代表人：杨光文。原告曹滨诉被告杨新福、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称第三人世华地产）、第三人深圳市中恒泰融资担保股份有限公司（以下简称第三人中恒泰担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张峥嵘、黄俊涛，被告及其委托诉讼代理人孙大勇到庭参加诉讼。第三人世华地产、第三人中恒泰担保公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告人民币18万元及违约金（自2016年1月25日起计至被告付清款项之日止，按日百分之二即人民币3600元的标准计算）；2.被告支付原告逾期交房违约金人民币18000元（自2016年2月6日起计至被告交付房产之日止，按每日人民币1800元的标准计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月24日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市XX花园1栋B-1101房产以人民币450万元的价格转让给原告。原告于签约当日支付给被告定金人民币45万元。2015年12月2日，原、被告根据中国农业银行的要求办理首期款人民币108万元资金监管手续，但因该款项超过合同约定的首期款人民币90万元，故被告于当日出具承诺书，承诺在银行解除资金监管后将多出的人民币18万元退还给原告。2015年12月24日，中国农业银行出具贷款承诺函，发放贷款人民币315万元。2016年1月25日，涉案房屋登记过户至原告名下，银行解除资金监管向被告支付了人民币108万元。被告收到款项后，拒绝按约定向原告返还多收取的人民币18万元，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付。被告的行为已构成违约，为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求中变更为被告支付原告人民币13万元及违约金（自2016年1月25日起计至被告付清款项之日止，按日百分之二即人民币2600元的标准计算）。被告辩称：1、被告应向原告支付的人民币18万元中已有人民币5万元通过转账的方式支付给原告，剩余部分由于原告未足额支付购房款，被告有权行使先履行抗辩权暂停支付；2、原告未依约足额支付购房款，被告有权行使先履行抗辩权停止向原告交房，并不需要承担违约责任；3、被告在承诺书中所记载的逾期每天支付百分之二违约金，该承诺不明，在该承诺书中并没有约定违约金的具体数额，因此百分之二的违约金缺少了计算的基础，因此请求法庭按照约定不明的情形以同期银行贷款利率重新核定违约金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付剩余房款人民币91094.16元；2.原告向被告支付违约金人民币133200元（暂计至2016年4月26日，具体数额计算至原告实际付清剩余购房款之日止）；3、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、原、被告签订的《二手房买卖合同》（编号：1521358）约定，赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用和其他费用，均由买方即本案原告支付。涉案房屋转让价格为人民币450万元，赎楼贷款短期利息为人民币11984.25元，银行罚息为人民币47677.92元，第三人中恒泰担保公司将上述金额以人民币转换成港币汇款到被告名下渣打银行账户产生的汇款损失为人民币31431.99元，故原告实际应当支付被告人民币4591094.16元。被告实际收到的原告支付的款项有：定金人民币45万元、首期款人民币90万元、赎楼贷款短期利息人民币11984.25元、银行贷款人民币1618015.75元以及赎楼借款人民币152万元，共计人民币450万元，故原告实际还应当支付被告购房款人民币91094.16元。2、《二手房买卖合同》约定，买方取得银行贷款额不足以支付房款的，应于知道签署实施后十日内不足应付房款，否则视为违约；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。从原告与第三人中恒泰担保公司员工微信记录可知，原告于2016年1月27日就得知其应向被告支付的提前赎楼的银行罚息、利息的费用合计人民币47677.92元。原告的人民币315万元银行贷款于2016年2月2日获批，该贷款在扣除被告银行短期借款及利息后剩余人民币1618016.75元，根本不足以支付剩余房款。原告于2016年2月12日前未将款项补足，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，请求法院维护被告权益，判如所请。原告针对被告的反诉辩称：1、被告要求原告支付的剩余房款人民币91094.16元由三个部分组成，分别是：赎楼贷款短期利息人民币11984.25元，该费用不再存在支付的问题，原告无需再承担；银行罚息港币53886.68元，原告承担没有异议，但该罚息产生的时间为2016年1月12日，根据中国人民银行当日的汇率为1港元兑人民币0.84568元，因此罚息折算人民币应为45570.89元，而不是被告主张的人民币47677.92元；汇款损失人民币31431.99元，涉案合同并没有约定该部分费用由原告承担。因此，原告同意承担被告主张的银行罚息港币53886.68元，折合人民币45570.89元。同时，因原告超额支付的房款人民币13万元在被告处，该款项已经足以支付原告同意承担的费用，对被告的该项请求应当予以驳回。2、原告已经超合同约定的金额支付房款，不存在违约情形，故对被告关于逾期付款违约金的诉讼请求，法院亦不应予以支持。第三人世华地产针对本诉和反诉陈述：在涉案房屋交易中，其已全面履行居间义务并收取相应佣金，本案为原、被告之间的纠纷，其不承担任何责任。第三人中恒泰担保公司未到庭参加诉讼，未作答辩，亦未举证、质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，涉案房屋位于XX花园1栋B-1101，用途为住宅，建筑面积为73.06平方米，2016年1月19日原告通过购买方式取得该房屋产权，份额为100%，不动产证号为：粤（2016）深圳市不动产权第0020915号。2015年11月24日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以人民币450万元的价格转让给买方；买方应于签约当日支付定金人民币45万元，于签约之日起十日（含当日）内付清首期款人民币90万元，并与签署日期届满前三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方应无条件配合；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行缴纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方应于签约之日起两日（含当日）内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司；税费及承担：1、因本次交易产生的税费包括：营业税、城市建设维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、房地产交易服务费、土地使用费、买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）、借款（抵押）合同公证费（买方是境外人士按揭付款需）、授权委托公证费、赎楼费（含担保费和手续费）、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用、评估费、其他，均由买方支付；2、本合同未约定承担方的税费，依照法律法规、政府固定确定具体承担方。关于房屋交付的约定：买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内。关于违约责任的约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。原、被告与第三人世华地产还就涉案房屋交易定金签订了《定金托管协议》，约定将人民币45万元定金托管到第三人世华地产处或其指定账户。2015年11月24日和2016年1月18日，第三人世华地产分别出具收据，确认收到原告交付的购房定金人民币45万元、服务佣金和按揭手续费人民币43000元。2015年12月1日，被告出具《委托书》委托第三人中恒泰担保公司、邹嵘等人办理涉案房屋赎楼相关手续，原告为此支付了担保费用人民币45400元。随后，在第三人中恒泰担保公司提供保证担保下，被告获得中国农业银行批出的人民币152万元自营常规贷款用于办理涉案房屋赎楼。该笔贷款的发放条件中包含有：跟踪第二笔（末笔）曹滨贷款，放款资金优先偿还本笔赎楼款；在末笔贷款审批后，方能发放首笔贷款，以确保贷款连续性。2015年12月2日，原告（乙方）、被告（甲方）于中国农业银行股份有限公司深圳怡景中心城社区支行签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定：乙方在签约当日将人民币108万元存入丙方开立的二手房交易结算资金专用账户；甲方在丙方办理了赎楼贷款（贷款用于偿还拟交易房产尚未结清的债务），约定以托管资金优先归还赎楼贷款。同日，原告将约定的人民币108万元转入指定托管账户，被告出具《承诺书》，称在解除涉案房屋买卖的资金监管、其收到人民币108万元当天，将多收取的人民币18万元转账支付给原告银行账户，如未按时退回，逾期每天支付2%的违约金。2016年1月27日，被告分两次转账退还上述人民币18万元中的人民币5万元给原告。在原告（借款人）与中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（贷款人）签订的《贷款合同》中约定：借款人申请并授权贷款人将人民币315万元贷款首先用于归还被告贷款本息，剩余借款直接划入被告指定账户。2015年12月24日，中国农业银行股份有限公司深圳怡景中心城社区支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺在原告与被告所交易涉案房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与贷款行收执之后，向原告发放贷款人民币315万元。2016年2月2日，中国农业银行股份有限公司深圳市分行向原告发放贷款人民币315万元。根据2016年2月2日的银行查询单据显示：被告的贷款本金人民币152万元及利息人民币11984.25元已于当天偿还。原告获得的人民币315万元贷款在偿还被告贷款本金及利息后，剩余人民币1618015.75元已于同日支付至被告指定账户。2016年1月19日，原告支付公证费人民币5468元。根据香港渣打银行2016年1月12日出具的涉案房屋赎回数据显示，被告赎回房产时支付了：未偿本金港币1796222.59元、赎回利息港币2491.53元、银行罚息港币53886.68元。据查，2016年1月12日中国人民银行公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1港元对人民币0.84568元。2016年2月3日，原告通过EMS邮政快递的方式向被告发出《催告函》，催促被告依约退还人民币18万元并办理涉案房屋过户和交付等，被告未予回复。原告提交其与第三人中恒泰担保公司员工邹嵘的微信聊天记录，拟证明在交易中产生的两个费用，即短期利息人民币11984.25元和赎楼产生的费用，原告均已支付。被告认可该微信聊天记录的真实性，但认为该记录显示担保公司是按0.863的汇率将赎楼费用兑换成港币给被告。庭审中，被告陈述其主张的原告应付房款及费用包括：总房款人民币450万元、短期赎楼利息人民币11984.25元、银行罚息和利息人民币47677.92元、汇款损失人民币31431.99元。原告对上述短期赎楼利息予以认可，认为银行罚息港币53886.68元经当日汇率0.84568兑换成人民币的数额即45570.89元也予以认可，对被告主张银行利息和汇率损失均不予认可。原告确认扣除首期款多支付的人民币13万元后，其已向被告支付人民币450万元。原、被告均确认涉案房屋至今仍由被告占有使用。以上事实，有粤（2016）深圳市不动产权第0020915号《不动产证》、《二手房买卖合同》、《定金托管协议》、收据、《委托书》、《个人购房贷款承诺函》、《二手房交易结算资金托管协议》、《赎楼贷款担保服务合同》、《承诺书》、银行历时交易明细清单及小票、《贷款合同》、公证费发票、中国农业银行业务系统电脑屏幕照片、渣打银行出具的涉案房产银行按揭结清单、《催告函》、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及被告出具的《承诺书》均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。签约后，原告依约支付了定金、首期款并取得银行出具的涉案房屋贷款承诺函，被告依约履行了办理赎楼、协助原告过户等，涉案房屋已于2016年1月19日过户至原告名下，由于双方对原告是否已足额支付购房款及相关费用存在争议，被告拒绝向原告交付涉案房屋并占有使用至今。本案的争议焦点是原告是否已足额支付购房款及相关费用。庭审中，被告明确其主张原告应付费用包括：总房款人民币450万元、短期赎楼利息人民币11984.25元、银行罚息和利息人民币47677.92元、汇款损失人民币31431.99元，原告确认扣除首期款多支付的人民币13万元后，其已向被告支付人民币450万元。依照《二手房买卖合同》的约定，原告除应支付购房款人民币450万元以外，还应承担被告的赎楼费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用等。渣打银行出具的银行按揭结清单上显示的赎回利息（港币2491.53元）并不属于因提前还款产生的相关费用，不应由原告承担。清单上列明银行罚息为提前还贷产生的违约金，应由原告负担并按照第三人中恒泰担保公司实际执行的1港元对0.863元人民币汇率兑换，故原告需承担银行罚息人民币46504.21元（53886.68×0.863）。另，原告还需负担短期赎楼利息人民币11984.25元。《二手房买卖合同》并没有对汇率损失进行约定，被告主张原告负担被告偿还银行本金部分汇率损失，缺乏合同依据，本院不予支持。原告应向被告支付房款及相关费用共计人民币4558488.46元（4500000元+11984.25元+46504.21元），扣除原告已向被告支付的人民币450万元，原告仍应向被告支付人民币58488.46元。被告主张原告未支付除人民币450万元之外的剩余款项，但其确认原告在支付首期款时存在超额支付人民币18万元的事实，故对被告主张原告存在逾期支付房款的情况并据此主张违约金的诉讼请求，本院不予支持，在扣除上述原告应支付的人民币58488.46元及之前被告已返还的人民币5万元后，被告仍需向原告返还人民币71511.54元。涉案房屋至今仍为被告占有使用，故原告据此主张的逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。《二手房买卖合同》约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，原告于2016年2月2日获得购房贷款并当天偿还被告贷款本息，剩余款项也同日支付至被告指定账户，故就本案而言，上述交房日期应为2016年2月5日前。被告在扣留应返还原告的超额房款的情况下，以原告尚欠费用未付清为由拒绝交房，理由不能成立，被告应承担相应的违约责任。原告主张自2016年2月6日起计算被告应付逾期交付房屋所产生的违约金，本院予以支持。被告在庭审中主张违约金过高，考虑到违约金以补偿为主，兼具惩罚性，故本院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定被告应按转让成交价为基数按日万分之一即人民币450元/天的标准支付违约金。考虑到已支持前述违约金，故原告另主张的被告应付逾期返还多收取购房款的违约金，本院不再支持。第三人世华地产、中恒泰担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告杨新福应于本判决生效之日起十日内向原告曹滨返还购房款人民币71511.54元；二、被告杨新福于本判决生效之日起十日内向原告曹滨支付违约金（以人民币450元/天的标准，从2016年2月6日起计至被告杨新福实际交付房屋之日止）；三、驳回原告曹滨其它的诉讼请求；四、驳回被告杨新福其它的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4162.69元，原告曹滨已预交，由原告曹滨负担人民币1481.26元，被告杨新福负担人民币2681.43元；反诉案件受理费人民币2392.94元，被告杨新福已预交10161.8元，由原告曹滨负担人民币622.16元，被告杨新福负担人民币1770.78元，其余反诉案件受理费人民币7768.86元，由本院退回被告杨新福。如不服本判决，被告杨新福可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赖 晖人民陪审员 张 和人民陪审员 陈智勇二〇一六年十一月二十三日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。