广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初16340号
原告：广州发展建设投资有限公司，住所地广州市天河区临江大道3号3112房，统一社会信用代码91440101714235012L。
法定代表人：李腾高，董事长。
委托代理人：李伟年、陈有火，均系广东君信律师事务所律师。
被告：广东民元贵金属经营有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路319号301自编319之一房，统一社会信用代码440101000345090。
法定代表人：李宇俊，总经理。
被告：李宇俊，男，1962年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：李晓红，女，1971年4月5日出生，汉族，住广州市白云区。
上述三被告的共同委托代理人：肖敏、易美玲，均系广东沁森律师事务所律师。
原告广州发展建设投资有限公司（以下简称“发展公司”）诉被告广东民元贵金属经营有限公司（以下简称“民元公司”）、李宇俊、李晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告发展公司的委托代理人李伟年、陈有火，被告民元公司、李宇俊、李晓红的共同委托代理人易美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告发展公司诉称：原告与被告民元公司于2015年9月23日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，约定：原告将位于广州市天河区林和中路136号301铺自编A、302铺自编D房号的房产出租给被告民元公司使用，建筑面积1487.69平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日至，租金按月结算，由被告民元公司在每月5日前按转账方式缴付租金给原告；逾期交付租金的，每逾期一日，被告民元公司须按当月租金额的1%向原告支付违约金。另外，《广州市房屋租赁合同》约定，被告民元公司拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。《补充租赁合同》约定，被告民元公司如逾期7天不缴付租金，原告有权即时向被告民元公司发出书面通知要求立即缴付租金，如被告民元公司收到原告发出书面通知后14天内仍未缴付租金，原告有权即时解除租赁合同及收回租赁物并没收被告民元公司的履约保证金及保留向被告民元公司追讨所欠租金和其他损失的权利。租赁合同签订后，被告民元公司于2015年9月30日向原告交付履约保证金252907.3元及首月租金126453.65元，原告于2015年9月30日将上述房屋交付给被告民元公司使用。但被告民元公司自2016年2月1日起，一直未按合同约定向原告缴付租金。经原告多次催促，被告民元公司仍拒绝支付。2016年8月18日，原告向被告民元公司邮寄送达了《关于解除租赁合同的函》，原告决定租赁合同自本函件送达之日（或视为送达之日）起解除，被告民元公司于2016年8月22日收到该函件。另，根据公司登记机关登记的被告民元公司显示，被告民元公司注册资本2000万元，被告李宇俊、李晓红作为被告民元公司股东，均未缴纳出资。依据法律规定，原告与被告民元公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同及上述法律规定，被告民元公司未按合同约定支付租金的行为已构成违约，原告有权依法要求其支付租金并承担违约责任，另，根据租赁合同的约定，被告民元公司未按期支付租金的行为已达到合同约定的解除条件。原告还有权主张解除租赁合同并没收履约保证金。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第13条的规定，被告李宇俊、李晓红未缴纳出资，应在未出资范围内对被告民元公司未能清偿的债务承担补充赔偿责任。为此，请求法院判令：1、确认原告、被告民元公司于2015年9月23日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》于2016年8月22日解除；2、被告民元公司将坐落在广州市天河区林和中路136号301铺自编A、302铺自编D的房屋腾空后返还给原告；3、被告民元公司向原告支付2016年2月1日至2016年8月21日期间的租金847239.46元及违约金（以当月拖欠的租金为本金，按照每日1%计算，自当月6日起计至实际付清之日止）；4、被告民元公司按约定租金标准向原告支付2016年8月22日至实际返还上述房屋期间的房屋占用费及逾期缴纳房屋占用费的违约金（自2016年8月22日起计至实际交还房屋之日止，以欠款总额为本金，每日按总额的百分之一计算）；5、被告李宇俊、李晓红在未出资范围内对被告民元公司的债务承担补充赔偿责任；6、原告没收被告民元公司履约保证金252902.3元；7、诉讼费由被告负担。
被告民元公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告未按约定支付租赁租金事出有因，系原告违约在先并拒不改正导致，被告不应承担违约责任。被告与原告于2015年9月23日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，合同约定原告将其位于广州市天河区林和中路136号301铺自编A、302自编D房租赁给被告使用，租赁面积为1487.69平方米。按照合同约定，该租赁面积包含了实际公摊面积，但原告将租赁物交付给被告时，被告使用的计算至分摊面积内的公共通道68.4平方米被原告的另一租户占用，被告与原告交涉，原告并未予以制止、纠正，没有按照租约完全履行合同。被告当初决定租用此处的一个重要原因就是该租赁房产外的通道较为宽敞，视野较好，可以直接在正对通道口处位置设计公司正门，便于客户辨识、上门，有利于公司的形象和经营。实际结果是，由于一整条公共通道被大面积占用，加建了高至屋顶的长达38米的长方形建筑体，通道从头至尾宽度被占用1.8米，由原来的宽敞通道变为狭窄的过道，不仅影响正常通行和美观，给消防带来极大隐患，同时且正好阻挡了被告原先设计的公司大门位置，不得已的情况下，被告只好将大门位置向左移后安装，且左边大门设计后的位置被其他墙体阻挡。大门位置的移动大大改观了原先计划设计的感官效果，降低了被告对原有租赁物的利用价值。针对原告未按合同约定的标准将租赁物交付给被告的事实，被告与原告多次进行交涉，但原告并未予以纠正，为此，被告于2015年12月11日委托律师发函、2016年3月15日、3月23日、5月11日被告行政部门发邮件，督促原告解决交付场地与合同约定不符问题，但原告一直拖延拒不解决。无奈之下，被告被迫选择延迟交付租金。原告交付的租赁物与合同约定的不一致，是原告违约在先，被告延迟交付租金有理，不应承担违约责任。根据合同第六条第1项约定“甲方（原告）应依照合同约定将房屋及设备交付乙方（被告）使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向一方支付违约金”及第八条约定“按物业现状交付”，另《补充租赁合同》第一条关于租赁物名称、地址及面积约定“见本补充租赁合同附件一《租赁物平面图》”，实际上原告交付的租赁物与约定的《租赁物平面图》并不完全相符。原告没有按照合同约定完全履行交付义务，应当视为没有按约定将租赁物交付给被告，故应当承担违约责任。二、按照合同约定，被告支付租金的面积为1487.69平方米，涵盖了已被第三方占用未实际交付给被告使用公共通道面积68.4平方米，因此，被告支付给原告的租金计算面积应当扣减该部分面积。三、对于尚欠租金未付的事实，被告并不否认，再被告与原告的多次书面沟通中，被告都提出扣减前述未交付面积进行计租的合理要求，但原告均未予以同意。鉴于被告迟延支付是因为原告交付的租赁物与合同约定不符导致，故，原告无权没收被告已支付的高额保证金252907.30元。根据被告与原告签署的《租赁合同》及《补充租赁合同》的约定，保证金应在合同期满或合同终止时无息退还给被告，或者抵扣租金，但原告无权没收。综上所述，被告未按合同约定支付租金的原因在于原告没有按照合同约定将相关租赁物交付，违约在先，被告同意在扣减未实际交付面积租金的情况下支付相应租金，不存在承担违约责任的问题。
被告李俊宇、李晓红共同答辩称：两人同意被告民元公司的答辩意见。另，二人是民元公司的股东，但是民元公司并没有出现资金短缺也没有出现对外负债的情况，根据民元公司的章程，两人履行出资义务的时间为2020年12月，所以两人无须承担补充赔偿责任。
经审理查明：广州市天河区林和中路136号301铺、302铺为发展公司所有，其中301铺建筑面积1657.79平方米，302铺建筑面积为4460.73平方米。据房产证平房图显示，301铺、302铺位于所在大厦所在楼层三层，整个楼层为301铺、302铺，为开放式间隔。民元公司股东为李宇俊、李晓红，工商登记档案出资信息资料显示，李宇俊认缴出资1800万元，出资时间为2020年12月，李晓红认缴出资200万元，出资时间为2020年12月。
2015年9月23日，发展公司（出租人、甲方）与民元公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”），约定：甲方将座落在天河区林和中路136号301铺自编A、302铺自编D房号的房地产（房地产权证号码095××××8044）出租给乙方作商场用途使用，建筑面积1487.69平方米，双方约定租金、违约金等，《合同》经由广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2015年11月9日备案。
另发展公司（出租方、甲方）与民元公司（承租方、乙方）签订《补充租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方，租赁物建筑面积为1487.69平方米（见本补充租赁合同附件一《租赁物平面图》），租赁物只能作办公室使用，租期为2015年10月1日起至2020年9月30日止，自2015年10月1日起至2018年9月30日，租赁物每月每平方米85元，月租金按建筑面积计算合计为126453.65元，自2018年10月1日起至2020年9月30日，租赁物每月每平方米89.25元，月租金按建筑面积计算合计为132776.33元，租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于公历每月度按时缴付当月租金予甲方指定银行账户内，如乙方未按时交付或未交足租金，逾期视为拖欠甲方可按照本补充租赁合同第十条第3款第（1）及（3）项规定执行。乙方在自签订本租赁合同时须缴纳相当于两个月租金的押金252907.3元作为履约保证金，且须于2018年10月1日前增加保证金金额至265552.66元。乙方享有3个月免租期，自2015年10月1日至2015年12月31日止。在本租赁合同租赁期内履约保证金由甲方保管，租赁期满或租赁合同终止后，甲方将履约保证金在乙方缴清全部应付租金和费用并清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方，如甲方无法自本合同起始日期交付物业，则从合同开始之日起，每延迟1天，甲方需按违约金为月租金之百分之一（1%）的标准每天支付，且免租期相应顺延，如延迟交付超过一个月，则乙方有权单方面解除合同，甲方除支付以上标准的违约金外，需退还乙方所支付的租赁保证金，且额外再赔偿相当于乙方已缴租赁保证金之金额予以乙方。乙方应按转账方式支付履约保证金，甲方应在收到履约保证金后五个工作日内出具相应金额之发票给乙方，乙方应于每月5日前按转账方式缴付当月租金给甲方，甲方应在收到租金后五个工作日内出具相应金额之发票给乙方，甲方应按本补充租赁合同第三条之约定时间，向乙方交付具备本补充租赁合同约定条件的租赁物，甲方或甲方督促大厦物业管理公司为乙方提供租赁物平面图及装修设计水、电、消防、通信、空调及排污中央系统的接驳图，（第十条第3款）乙方须按时交付本合同约定的租金等相关费用，如逾期缴交，甲方向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不交付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权即时解除本租赁合同及收回租赁物并没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨所欠租金和其他损失的权利；（3）乙方如未能于应付款项到期日起七天内支付其应付的款项，甲方有权自逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按照前款总额的百分之一（1%）收取。如因乙方原因导致未能在本租赁合同期满或合同解除之日起七个工作日内办妥交接手续，则自本租赁合同期满或合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止，乙方须按日支付租金及物业管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方因此引致的损失。如乙方于租赁期内严重违约或单方面终止本租赁合同的，乙方应按本租赁合同约定承担责任，并根据本租赁合同对乙方已付之当月租金、履约保证金不予退还。同时乙方应在违反本租赁合同的条款或单方面终止本租赁合同后十四天内按本租赁合同要求交回租赁物。甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利，但是金额不超过相当于本租赁合同剩余租期之租金总金额，如甲方于租赁期内严重违约或单方面终止本租赁合同，甲方应按本租赁合同约定承担责任，并应按本租赁合同约定退回任何乙方已付而未到期之租金及已付之履约保证金，并应承担相当于已付之履约保证金金额的违约金，乙方保留向甲方追讨由于甲方毁约而引起的乙方一切有关损失的权利，根据本租赁合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方须对乙方发出的传票、单据或其他通知，如送至租赁物并经乙方签收或挂号寄给乙方，则被视为已经送达，乙方发给甲方通知如送至甲方签收或挂号邮寄给甲方以下地址的，亦被视为已经送达，甲方联系地址：广州市珠江新城临江大道3号发展中心大厦32楼，乙方联系地址：广州高新技术产业开发区南云二路8号研发大楼四层A304-A306室，凡租赁物租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《合同》与本补充租赁合同不一致的，均以本补充租赁合同为准等内容。合同附件一为《租赁物平面图》，并比较发展公司房产证平面图，涉案房屋主要为301铺及部分302铺。
合同签订后，发展公司交付涉案房屋（毛坯状态）给民元公司自行装修使用。
2015年9月30日，民元公司向发展公司支付了252907.30元租赁保证金及2016年1月租金126453.65元。
2015年12月11日，民元公司向发展公司发出《律师函》称，相邻租户中国人寿进行装修时侵占了民元公司租赁物业门前的部分公共通道，影响了民元公司的正常通行及物业的消防安全，民元公司要求发展公司督促中国人寿拆除侵占公共通道的部分装修，将公共通道恢复至合理通行状态。
2016年1月4日，发展公司回复民元公司上述《律师函》称，双方所签订的租赁合同列明了租赁物的位置，为已租赁物业和部分空置物业，没有约定公共通道形状、位置和面积等，经发展公司与物业管理处实地查看和核实，中国人寿按照已通过消防设计审核的图纸进行装修，不存在侵占公共通道、影响物业消防安全的情况。
2016年7月18日，发展公司向民元公司寄出《律师函》，称民元公司自2016年2月起未按合同约定交付租金，累计已拖欠了758721.9元，告知民元公司，自收到本律师函5日内，将其逾期未缴之2016年2月至7月租金合计758721.9元及违约金。该函件EMS邮寄单显示收件人为李宇俊，单位名称为民元公司，地址为涉案房屋，投递结果显示“拒收”。
2016年8月3日，发展公司向民元公司寄出《催款函》称，民元公司累计已拖欠6个月租金及逾期支付租金的违约金，拖欠的租金合计为758721.9元，请民元公司在收到本函件之日起三日内，将未缴的2016年2月至7月的租金合计758721.9元及违约金支付。该函件的EMS邮寄单显示收件人李宇俊，单位为民元公司，收件地址为《补充租赁合同》约定的民元公司的收件地址，投递结果显示民元公司“拒收”邮件。
2016年8月18日，发展公司向民元公司发出《关于解除租赁合同的函》称，民元公司拖欠租金已超过6个月，且多次口头及书面催告仍未按约定清缴租金，现决定解除与民元公司的《合同》及《补充租赁合同》，合同自函件送达之日起解除，民元公司在合同中相应权利同时终止，请民元公司在合同解除之日起14日内将场地清空并按合同要求交还。该函件发展公司于2016年8月18日向《补充租赁合同》约定的民元公司收件地址寄出，民元公司于2016年8月22日收件。
2017年2月16日，本院现场勘察，涉案房屋正门为一通道，可正常通行，通道旁一侧为“中国人寿公司”以玻璃幕墙间隔的办公室。发展公司确认中国人寿股份有限公司广州市分公司为其302铺租户，已办妥广州市公安局天河区分局《建设工程消防验收意见书》（穗公天消验字【2016】第0077号）及《建设工程消防设计审核意见书》（穗公天消审字（2015）第1130号）（复印件），不存在侵占通道导致民元公司无法使用情形。该意见书显示该公司的工程位于广州市天河区林和中路136号302铺自编B、C房，工程消防验收合格。本院向广州市公安局天河区分局发出《协助调查函》，调查上述两份档案复印件是否与其档案一致，广州市公安局天河区分局复函称，上述两份意见书的复印件与其档案一致。民元公司表示其与该公司同一时间装修，称就通道问题发生矛盾，主张该公司将外墙迁移改为玻璃幕墙，侵占通道。
2017年2月24日，发展公司与民元公司办理房屋交接手续，发展公司收回涉案房屋。因发展公司实际收回房屋，其向本院撤回第2项诉讼请求，并明确其第4项诉讼请求变更为：民元公司按当期租金标准向其支付2016年8月22日至2017年2月24日期间的房屋占用费及逾期缴纳房屋占用费违约金（违约金以欠款总额为基数，每日按欠款总额百分之一计算）。
关于违约金标准，民元公司抗辩过高，请求调整。
本院认为：发展公司与民元公司办理涉案房屋交接手续，发展公司于2017年2月24日收回房屋，其撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。
发展公司与民元公司签订的《合同》及《补充租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。《补充租赁合同》明确“凡租赁物租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《合同》与本补充租赁合同不一致的，均以本补充租赁合同为准等内容”，《合同》及《补充租赁合同》约定不一的，以《补充租赁合同》为准。
双方签订《补充租赁合同》以附件一标注承租的面积，民元公司实际承租301铺及302铺部分面积，301、302铺为开放式设计，发展公司另行出租302铺其余面积，属其权利自由处分，当然不得侵犯民元公司正当、正常使用权利。双方曾因另一租户的装修发生争执，中国人寿公司的装修经合法报建并通过消防验收，现场调查可见，民元公司可自由通行，不存在使用障碍，民元公司以美观需要为由抗辩发展公司违约缺乏事实依据，不予采纳。民元公司以此拒交租金缺乏法律依据，现发展公司因民元公司长期拖欠租金后发函催收未果后，其及后发函解除合同，符合合同约定，并无不当，本院予以支持。发展公司解除合同具有合同依据，本院予以确认双方签订的《合同》及《补充租赁合同》于2016年8月22日解除。
支付租金系民元公司的义务，其逾期支付租金构成违约，发展公司依约可没收租赁保证金，本院予以支持。现发展公司主张2016年2月至2016年8月21日租金具有合同依据，本院予以支持。租金按约定标准支付，其中2016年2月至2016年7月的租金为每月租金126453.65元，2016年8月1日至2016年8月21日的租金金额为85662.15元。民元公司逾期支付租金，应承担违约责任，发展公司主张按每日1%标准计算，按该标准计算，逾期100天即与本金一致，显属过高，民元公司抗辩过高请求调整，本院从公平角度，判令违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金以当月租金为本金，自当月第6日计至实际付清之日止，以当月本金为限。民元公司于2017年2月24日交还房屋，发展公司主张按约定标准计算占用费，本院予以照准。双方租赁关系于2016年8月22日解除，发展公司主张民元公司承担占用费违约金缺乏合同依据，本院予以驳回。
关于发展公司请求李俊宇、李晓红承担连带责任的诉请，本案处理发展公司与民元公司的租赁法律关系，依据合同相对性原则，合同义务由民元公司承担，李俊宇、李晓红非合同相对方，李俊宇、李晓红应否承担股东责任与本案不属同一法律关系，本案不予调处。对发展公司的该项主张，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决如下：
一、确认原告广州发展建设投资有限公司与被告广东民元贵金属经营有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》于2016年8月22日解除。
二、被告广东民元贵金属经营有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州发展建设投资有限公司支付2016年2月至2016年8月21日的租金（其中2016年2月至2016年7月，每月租金为126453.65元，2016年8月1日至2016年8月21日的租金金额为85662.15元）及逾期支付租金的违约金（当月逾期支付租金违约金以当月租金为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，自当月第6日计至实际付清之日止；以当月租金本金为限）。
三、被告广东民元贵金属经营有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州发展建设投资有限公司支付2016年8月22日至2017年2月24日期间的房屋占用费（每月按126453.65元计算）。
四、原告广州发展建设投资有限公司没收被告广东民元贵金属经营有限公司租赁保证金252907.3元。
五、驳回原告广州发展建设投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告广东民元贵金属经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75610元，由原告广州发展建设投资有限公司负担5610元，由被告广东民元贵金属经营有限公司负担70000元。财产保全费5000元，由被告广东民元贵金属经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘绮华
人民陪审员 杨国峰
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 何靖文
判决书于2017 年 月 日送达