浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0483民初2235号原告：朱秋东，男，1981年8月25日出生，汉族，住桐乡市。原告：吕芳芳，女，1983年8月21日出生，汉族，住海宁市。两原告共同委托诉讼代理人：张宏星，浙江同新律师事务所律师。被告：桐乡市小圆满房地产有限公司。住所地：桐乡市凤鸣街道同福经济园区（桐乡市同新食品有限公司内二楼）。法定代表人：李梅冬，总经理。委托诉讼代理人：陆机衡，浙江国毅律师事务所律师。原告朱秋东、吕芳芳与被告桐乡市小圆满房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法由代理审判员姚亮适用简易程序于同年5月15日、9月15日两次公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案适用简易程序审理期限到期后，双方同意并经本院院长批准，继续适用简易程序延长三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金6261.44元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金7454.09元；2.判令被告支付自行车库因实用性降低的补偿款11760元；3.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，1.被告通过挂号信方式向原告发放交房通知，被告已经履行交房通知义务；2.逾期交房违约金、逾期办证违约金计算标准及事实依据缺乏相应的证据予以印证；3.自行车库的补偿要求无事实和法律依据。经审理认定：原、被告于2013年11月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买被告开发的位于桐乡市商品房，建筑面积111.59平方米，该商品房附属车库位于7幢C30号，层高2.2米及以上，面积11.76平方米，房屋价款704249元，附属车库价款41160元。2、第七条付款方式及期限：买受人于2013年11月20日交付首付款214249元，储藏室价款41160元，剩余房款490000元办理按揭贷款。3、第九条交付条件及期限：出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。4、第十条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，应出示相应证明文件，并签署房屋交接单。6、第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权的初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明及商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年8月29日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人自约定日期起90日内不能交付权属证书的，按已付房款1%承担违约责任，超过90日的，按日支付已付房款万分之二的违约金。7、第二十三条合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。8、合同附件八的补充协议内容中第4条约定：通向自行车库层的升降平台位置由建设方按工程实际需要调整，并不再设置升降机，此位置工程验收后改作采光井。现双方一致认可原告支付了房款745409元。另查明，涉案房产所在的江南一品小区7幢工程于2015年6月23日竣工验收，并于2015年9月22日办理竣工验收备案手续。涉案房产于2015年10月22日办理了土地使用权分割登记凭证。2015年9月12日，原、被告办理了涉案房产的交房手续，原告向浙江同步物业服务有限公司支付了物业费用。又查明，自行车库系有四至的封闭空间，位于地下半层；汽车库位于地下一层，原通向自行车库层的升降平台改造成采光井后，自行车库层连接地面及地下汽车库的通道仅有电梯及楼梯。后经被告改造地下汽车库，目前该层有非机动车停放车位，可供业主按序停放电动车辆，且每个车位有可充电插座。地下车库区分出、入口，且入口和出口坡道用低隔离带分流机动车和非机动车。以上事实有《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、收款收据、土地使用权分割登记凭证、照片等及双方庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，被告应于2015年6月30日前交付取得建设工程竣工验收备案证明的房屋，虽然原、被告在2015年9月12日办理了交房手续，但涉案房屋当时并不具备交付条件，故在涉案房屋取得工程竣工验收备案登记前，被告应承担违约责任。关于计算基数，双方一致认可房款为745409元。综上，逾期交房违约金计算为6186.89元（745409元×83天×0.0001）。对于原告主张的超过部分违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。根据查明的事实，被告实际取得土地使用权初始登记的时间为2015年10月22日，已超过合同约定的时间，故被告应按合同约定承担相应的违约责任，即按照已付房价款的1%承担逾期办证违约金7454.09元。关于自行车库补偿问题。原告称升降平台改成采光井后，因电梯空间过小，缺乏便利通道来运送电动车到达自行车库，故自行车库的使用条件无法实现。本院认为，第一，自行车库可多样化合理使用，并不局限于停放电动车辆。第二，被告将升降平台改造为采光井的行为符合合同约定。原告主张《商品房买卖合同》附件八的补充协议第4条系格式条款，应认定无效，但从补充协议的形成来看，该补充协议系双方根据《商品房买卖合同》第二十三条由双方约定后签订，现原告主张该补充协议是被告提供的格式合同，但其对补充协议构成格式合同的两项要件事实，即该补充协议系被告为重复使用而事先拟定、签订时未经双方协商这两项事实，未提供证据证明；从补充协议第4条内容来看，该条文不存在免除被告的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利的情形。因此，本案的情况不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定的无效情形，故对原告上述意见不予采信。第三，目前地下车库现状能满足业主停放电动车的需求。综上，原告诉请自行车库补偿的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告桐乡市小圆满房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱秋东、吕芳芳逾期交房违约金6186.89元、逾期办证违约金7454.09元，合计13640.98元；二、驳回原告朱秋东、吕芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费437元，减半收取218.50元，由被告桐乡市小圆满房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。代理审判员 姚 亮二〇一七年九月二十二日书 记 员 徐小晖-??7?-