南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初503号原告:南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地南宁市邕武路8-3号澳华农贸市场第6栋16号商铺。法定代表人：林土旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：周永珩，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，广西广合律师事务所律师。被告：周寅，男，1986年4月9日出生，汉族，住南宁市。委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。原告南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称云蔚公司）与被告周寅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，并分别于2016年8月30日、2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告云蔚公司的委托诉讼代理人周永珩，被告周寅的委托诉讼代理人吴振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云蔚公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除；2.被告周寅向原告云蔚公司支付租金446557元；3.被告周寅向原告云蔚公司支付拖欠租金产生的资金占用费4910元（以446557元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日暂计至2016年4月23日，实际计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；4.本案诉讼费用由被告周寅负担。事实和理由：2014年5月28日，原、被告签订一份《场地租赁合同》，约定由被告向原告承租位于广西南宁市新民族影城玻璃观光筒的场地号为A3的商铺，建筑面积为58.06平方米；租期从南宁市新民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）起共计3年，从2014年6月1日起1个月为免租装修期，免租装修期内免交场地租金但水电物业等费用应缴纳；每月每平方米的租金为50元，月租金2903元。合同还对其他的权利义务作了约定。同日,双方签订《场地租赁合同补充协议》，约定“原合同约定每月每平方米的租金为50元，实际月租金按照每月每平方米450元结算，月租金合计为26127元。同时租赁期满一年（含免租期）后，递增方式改为第二年月租以第一年月租为基数递增5%；第三年月租以第二年月租为基础递增6%。”同日，原告通知并向被告交付场地，并通知被告交纳第一期租金78381元、物业费4354元、装修保证金5000元，合计87735元。合同履行期间，被告仅向原告支付了缴纳履约保证金82735元，未支付其他费用。2016年1月3日，原告向被告书面发出《场地租金及物业费缴纳的通知》，要求其于1月8日前限期补缴2014年7月1日至2015年12月31日共计18个月的租金及物业费共计496413元。2016年1月20日原告向被告书面发出《关于场地租赁合同解除的通知》与被告正式解除《场地租赁合同》。根据合同约定，被告应依约向原告支付租金及物业费。现原告从2014年7月1日开始计收租金，因被告未向原告支付过租金及物业费，原告用被告交纳的履约保证金82735元抵扣完被告拖欠的物业费及部分租金后，被告仍应向原告支付尚欠的租金。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告周寅辩称：1.原告出租给被告的商铺没有经过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，本案租赁合同应属无效合同；2.涉案商铺办理的竣工验收手续是违法的，进一步说明涉案商铺不能投入使用，双方签订的租赁合同无效；3.即使租赁合同有效，根据合同约定，租期及租金起始日从民族影城试业开始计算，具体以书面通知为准，原告未提交证据证明其已通知被告民族影城开始试业，不能主张租金；4.被告从未使用过涉案场地，无需向原告支付租金；5.如果法院认定租赁合同有效，被告同意合同于2016年1月22日解除。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《场地租赁合同》是否合法有效；2.云蔚公司要求周寅支付租金及拖欠租金产生的资金占用费是否有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年5月28日，周寅（承租方，乙方）与云蔚公司（出租方，甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市的新民族影城玻璃观光筒的场地号为A3的商铺出租给乙方作为经营使用；2.乙方应在合同签订当日向甲方交纳履约保证金82735元；3.租赁期从南宁市民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）起共计3年；4.租赁场地建筑面积按58.06平方米计，每月每平方米的租金为50元，月租金为2903元；5.根据先交租后经营的原则，乙方按每季度（3个月）向甲方支付租金，首次交纳时间为甲方书面通知乙方进场装修之日，以后为相应承租期每季度（3个月）开始的第五天前，租金开始计算时间为甲方书面通知影城试业之日起；6.乙方必须按时交纳租金，逾期不能付清租金的，甲方有权将租赁履约保证金转为所欠费用，乙方必须在3天内重新将履约保证金补足，另须支付所欠费用的逾期违约金，违约金为所欠金额的5‰乘以逾期天数，若超过15天未补足所欠费用，甲方有权解除本合同，并且甲方不退回乙方已交租金及履约保证金，且乙方投资装修的物业归甲方所有，甲方有权另行出租，无需对乙方投资装修作任何补偿。合同还对其他的权利义务作了约定。该合同后有附件包括：《新民族影城出租场地平面图》、《物业服务合同》、《消防安全责任书》、《施工安全生产责任书》、《新民族影城装修守则》。同日，云蔚公司与周寅签订一份《物业服务合同》，约定周寅需向云蔚公司支付物业费，物业费每月每平方米25元，自签署合同之日起计算。同日，周寅与云蔚公司签订一份《场地租赁合同补充协议》，约定：原合同约定每月每平方米的租金为50元，实际租金按照每月每平方米450元结算，月租金为26127元。租赁期满一年（含免租期）后，递增方式改为第二年月租以第一年月租为基数递增5%，第三年月租以第二年月租为基础递增6%。本协议与原合同约定不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的，执行原合同约定。同日，云蔚公司向周寅发出《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》，载明涉案场地已验收完毕并可交付使用，现将租�场地正式交付给周寅。自接到本通知书之日起，周寅可组织有关人员对承租场地进行开业前的相关准备工作并交纳第一期租金78381元、物业费4354元、装修保证金5000元，合计87735元。租赁期及租金从民族影城试业之日起计算。云蔚公司向周寅交付涉案商铺后，周寅未对涉案商铺进行装修，也未在涉案商铺中经营。2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业。2014年7月10日，云蔚公司的法定代表人林土旺向周寅发送手机短信催促其尽快对涉案商铺进行装修。2014年8月3日，林土旺向周寅发送手机短信要求其支付第一期租金及物业费。2016年1月22日，林土旺向周寅发送手机短信，主要内容为：周寅租户，你承租的南宁民族影城玻璃筒A3商铺于2016年1月22日正式解除合同，2016年1月28日前请你到民族影城招商部办理解除手续，逾期后果自负。合同履�过程中，周寅仅向云蔚公司支付了履约保证金82735元。未支付过租金及物业费。另查明：涉案场地所在的南宁市新民族影城项目工程，坐落于南宁市青秀区，是由案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）开发建设的项目。2012年6月15日，民族影业公司取得南宁市规划管理局核发的建字第450101201000114号《建设工程规划许可证》。南宁市新民族影城项目工程于2012年8月21日通过竣工验收，验收结论为合格。之后，民族影业公司向南宁市规划管理局申请对新民族影城项目修改观光玻璃筒等规划设计进行局部调整。南宁市规划管理局于2013年11月25日重新核发新民族影城项目工程的《建设工程规划许可证》及附件，注：撤销我局2012年6月15日核发的《建设工程规划许可证》及附件与2010年3月19日核发的施工红线图，重�发证，证号不变。2014年6月14日，南宁市新民族影城观光筒及西面15米平台改造工程通过竣工验收，验收结论为合格。2016年12月29日，南宁市新民族影城项目取得竣工验收备案。南宁市新民族影城项目工程经南宁市公安消防支队组织进行消防验收合格，并于2012年9月29日取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验[2012]第256号），载明：“该工程位于南宁市东盟商务区，……地上共4层均为未装修用房，用途：地下1-2层为设备房、汽车库，第1层为大堂、商业服务用房和儿童动漫厅，第2层为影厅、商业服务厅，第2层夹层为空调机房、放映机房，第三层为演艺厅、办公室、厨房及巨幕影院，第4层为演艺厅楼座及办公室，……综合评定该工程消防验收合格。”2015年11月11日，民族影业公司取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2015]第526号），载明：“此次验收范围为影城玻璃圆筒的内部装修及改造，……面积3543.4平方米，使用功能为商业用房……综合评定该工程消防验收合格。”并同时载明：“该工程……所在建筑高35.8米，原建筑已经消防验收合格，文号为南公消验[2012]第256号。”2016年7月25日，南宁市规划管理局出具《复函》，载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区办法》的规定，建设工程在组织竣工验收前须进行规划条件核实，未取得建设工程规划核实证明的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，住房和城乡建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。经市人民政府批复同意，我局于2013年12月17日发布通告，2014年1月1日核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目，按规划条件核实的方式办理后续规划手续，2014年1月1日之前核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目仍可按规划竣工验收的程序办理。”还查明：2013年9月29日，案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司出具《证明》，载明其同意云蔚公司对涉案场地进行转租。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《场地租赁�同》、《场地租赁合同补充协议》、《物业服务合同》、《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》、民族影业公司出具的同意转租《证明》、《关于消防验收合格证的事宜》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》、南宁市规划管理局《复函》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，根据房屋租赁合同解释第八条第三项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该规定表明，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形时，并不导致合同无效。因此，周寅以租赁房屋未办理竣工验收或消防验收为由认定双方签订的场地租赁合同无效，于法无据，本院对该抗辩意见不予采纳。故本院认定云蔚公司与周寅于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》及补充协议、《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于解除合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《场地租赁合同》约定，如周寅超过15天未支付租金，云蔚公司有权解除合同。合同履行过程中，周寅未向云蔚公司支付过租金，故云蔚公司有合同解除权。根据合同法第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”云蔚公司的法定代表人林土旺于2016年1月22日向周寅发送手机短信，要求解除云蔚公司与周寅签订的《场地租赁合同》，云蔚公司解除合同的意思表示于2016年1月22日到达周寅，因此，云蔚公司要求确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除，本院予以支持。关于租金的诉讼请求。《场地租赁合同》、《物业服务合同》约定，租金从民族影城试业之日即2014年6月27日开始计算，物业费从合同签订之日计算。云蔚公司现从2014年7月1日开始计算租金，未超过其可行使的合同权利范围，本院予以支持。故2014年7月1日至2015年6月30日期间的月租金为26127元，2015年7月1日至2016年1月22日期间的月租金为27433.35元，2014年5月28日至2016年1月22日期间的物业费为每月1451.50元。根据合同法第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。云蔚公司向周寅交付涉案商铺后，周寅一直未进行装修，亦未在涉案商铺中经营，且只向云蔚公司支付了履约保证金82735元，从未支付过租金及物业费。涉案商铺一直处于空置状态，云蔚公司应及时解除合同并收回商铺，而云蔚公司直至2016年1月22日才解除合同。云蔚公司没有采取适当措施防止损失扩大，导致周寅拖欠的租金及物业费逐渐增多，商铺一直空置，云蔚公司对此负有过错，本院对扩大的损失部分不予支持。本院酌情支持周寅向云蔚公司支付8个月的租金及物业费220628元（计算方式：26127元×8个月+1451.50元×8个月）。用履约保证金82735元抵扣�寅拖欠的部分租金及全部物业费后，周寅还应向云蔚公司支付租金137893元。云蔚公司要求周寅支付租金446447元，本院支持其中的137893元，超出的部分本院不予支持。关于资金占用费的问题。周寅未依约向云蔚公司支付租金，给云蔚公司造成了租金的利息损失，周寅应向云蔚公司赔偿利息损失。云蔚公司要求的资金占用费实质为利息损失。故本院认定资金占用费的计算方式如下：以137893元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解�》第八条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告南宁云蔚装饰工程有限公司与被告周寅于2014年5月28日签订的《场地租赁合同》于2016年1月22日解除；二、被告周寅向原告南宁云蔚装饰工程有限公司支付租金137893元；三、被告周寅向原告南宁云蔚装饰工程有限公司支付资金占用费（计算方式：以137893元为基数，以4.35%为年利率，从2016年1月23日计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；四、驳回原告南宁云蔚装饰工程有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8072元（原告已预交），由原告南宁云蔚装饰工程有限公司负担5579元，被告周寅负担2493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  梁 娟代理审判员  廖俊芳代理审判员  徐小晴二〇一七年四月二十一日书 记 员  宋卫科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。