广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1784号
原告（反诉被告）廖庆。
委托代理人江武，广西济见律师事务所律师。
委托代理人黄育，广西济见律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）王瑞群。
被告（反诉原告）陈志浩。
被告（反诉原告）陈冠宇。
三被告（反诉原告）共同委托代理人陈锐，广西振祺律师事务所律师。
三被告（反诉原告）共同委托代理人陈丽瑞，广西振祺律师事务所实习律师。
原告廖庆诉被告王瑞群、陈志浩、陈冠宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，被告于9月17日提起反诉，经审查，反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，符合反诉条件，本院将本诉和反诉合并审理。本院依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员梁月、黄祖奎参加评议的合议庭，于2015年10月9日、11月20日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告（反诉被告）的委托代理人江武、被告（反诉原告）的委托代理人陈锐、陈丽瑞到庭参加诉讼。被告申请的证人邓某出庭作证。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月21日，原告与被告王瑞群签订《协议书》一份，约定原告将所有的北流市一环西路0134号房屋作价183.8万元转让给被告王瑞群，房屋过户费用由王瑞群负责。签订协议后，被告王瑞群提出将房屋过户到被告陈志浩、陈冠宇名下，有关转让价款及过户费用的约定不变，原告同意了其要求，并于2014年10月31日协助王瑞群将房屋的所有权转移到了被告陈志浩、陈冠宇名下。2014年11月11日，被告王瑞群代为领取了房屋的所有权证，产权人为陈志浩、陈冠宇，证号为：北流镇字第014871号。原告与被告王瑞群签订的房屋买卖协议书是真实、合法有效的，后来原告与被告陈志浩、陈冠宇签订的《房地产买卖契约》是为了办理过户少交契税才签订的，被告也按第一份协议约定的价款支付了大部分房屋价款，说明双方是以签订的第一份协议为准。三名被告是亲属关系，实际是共同购房人，被告已向原告支付了购房款181.8万元，余下的2万元至今未支付，被告的行为构成违约，应支付逾期利息给原告。原告对被告的反诉不认可，原告在签订协议时同时交付了房屋，经双方协商三楼仍然由原告暂时居住，其他均已经交付给被告。原告的房屋一楼用于出租，二楼至七楼有部分用于出租，一楼租金2000元，五楼150元，六楼200元，7楼250元。一楼租金是按年支付的，到2015年1月份到期，原告已经预先收取，原、被告没有就这部分租金进行约定，其他出租房屋的租金均只收取到交房给被告时。原告已经完全交付房屋给被告，不存在逾期交付房屋的违约行为，被告的损失是因为被告不及时支付购房款导致，被告应自行承担。原告对被告与证人邓某之间的纠纷并不知情，造成的损失也是被告的个人行为，应由被告自行承担。为此，请求法院支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。请求法院判令：1、三被告向原告支付购房款2万元及利息（利息的计算：以2万元为基数，从2014年10月31日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至起诉之日止的利息约为1500元，起诉之日至履行完毕之日止的利息另行计算）。
原告（反诉被告）在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告主体适格；2、身份证、户籍证明，证明三被告主体适格；3、《协议书》，证明原告将房屋卖给被告，被告至今尚有2万元余款未付清；4、北流镇字第01000号《房屋所有权证》，证明涉案房屋的原房屋所有权人为原告；5、《房地产买卖契约》、北流市发（换）房屋所有权证审批表，证明原告已按被告王瑞群的要求将房屋过户到被告陈志浩、陈冠宇名下，房屋所有权证号为北流镇字第014871号，该证由王瑞群领取；6、《房地产更正登记、异议登记、换证、补证申请书》、北流市发（换）房屋所有权证审批表，证明被告陈志浩、陈冠宇从原告处受让得到涉案房屋并取得北流镇字第014871号《房屋所有权证》后，又进行了换证的事实，新证号为北流镇字第015315号，产权人仍为陈志浩、陈冠宇，该证由王瑞群领取。
被告答辩并反诉称，被告王瑞群与陈志浩是夫妻关系，被告陈冠宇是二人儿子，三名被告是涉案房屋的购买人。被告已经支付房屋价款181.8万元，被告不再欠原告购房价款。原、被告前后签订了两份房屋买卖协议，应以在房管所备案的房地产买卖契约为准。原告原来将房屋出租，5－7层租赁期限均至2014年12月底。原、被告签订协议时，原告承诺由其与承租户协商解决租赁期满后及时腾空房屋的有关问题，按时将房屋交付给被告。原、被告口头约定在2014年底交付房屋，从签订协议算起，这实际已是宽限了2个月的时间给原告，让其完全交付房屋给被告使用。原、被告约定从2014年10月21日开始由被告收取租金，但被告后来才知道原告已经按年收取了一楼的租金，而其他楼层房屋的租金，原告却继续领取。房屋一楼是在2015年1月份交付，2-7楼是在2015年7月份原告搬走时才实际交付。被告询问承租户一楼的租金是3000元每月，以此计算，原告领取了2014年10月21日起至2015年1月15日的租金合计8400元；5－7层租金是每层1200元，原告领取了2014年10月21起至2015年7月的租金合计11160元，两项共计19560元，原告应依法返还给被告。被告与原告签订协议后，被告与本案证人邓某签订了房屋租赁合同一份，约定被告从2015年1月1日起将房屋的2－7层出租给邓某，由其改造为公寓后再转租经营。房屋租赁合同约定定金为3万元，逾期交房的，承租方有权解除合同，定金双倍返还。2015年1月，原告违反交房时间的约定，没有按期腾空房屋交付给被告，多次催促后至2015年4月底仍未能交房。邓某发现交房仍没有准确日期，影响了其经营计划并导致了经济损失，因而根据租赁合同的约定解除了与被告签订的合同，结果被告除退还定金3万元外，对依法应双倍返还的定金部分，经与邓某反复协商，最后减为按2万元返还。因原告的违约行为，导致被告遭受了此2万元的损失，原告应予赔偿。为此，请依法驳回原告的诉讼请求。请求法院判令：1、反诉被告（原告）返还擅自领取的租金19560元；2、反诉被告（原告）赔偿因不按时履行交房义务而使反诉原告（被告）遭受的经济损失2万元。
被告（反诉原告）在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证，证明被告身份情况；2、《房屋租赁合同》，证明被告与邓某签订租赁合同，约定租金、交房期限及违约责任等问题；3、《解除房屋租赁合同协议》，证明因原告逾期交房，导致被告与邓某签订的房屋租赁合同被解除，被告遭受损失；4、邓某书写的收条，证明根据解除房屋租赁合同协议，被告退还了定金3万元及支付了应双倍退还的定金2万元，共5万元；5、证人罗某的书面证言，证明其将房屋一楼2014年全年的铺租2.4万元已交给原告，2015年1月起的租金交给被告陈志浩。房屋的2－7层由原告和承租户居住，在2015年6月底前才陆续搬出；6、证人邓某的证言，证明邓某与陈志浩签订了房屋租赁合同，约定在2015年1月1日前交房，但因租户未搬走，直到4月30日仍无法交房，导致无法装修开店，被告赔偿了2万元违约金给邓某。
经质证，被告对原告证据的质证意见为：对证据1、2、4无异议；对证据3无异议，但价款部分已经在随后签订的房地产买卖契约中变更；对证据5，原告没有提供完整的契约给法庭，被告提供完整的契约给法庭，证实转让价款已经发生了变化，并且经过房管部门备案，价款以备案的为准，其中也明确了房屋的交付时间；对证据6无异议，但与本案无关。
原告对被告证据的质证意见为：对证据1无异议；证据2、3、4由法院认定，原告并不知道有该事实存在；对证据5的真实性由法院认定，证人也不出庭作证，对证人说的租户搬走时间的真实性有异议，并且这份证明也无法说明原告收取了2-7层的租金；对证据6的证明内容有异议，被告与证人存在什么纠纷原告也不知情，也与原告无关，被告也没有支付清房屋价款。
本院对原告和被告的证据认证如下：原、被告提交的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定并作为认定本案法律事实的根据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：
被告王瑞群与陈志浩是夫妻关系，被告陈冠宇是二人儿子。
2014年10月21日，原告与被告王瑞群签订《协议书》一份，约定：原告将其所有的北流市一环西路0134号房屋（房屋所有权证号：北流镇字第01000号，原登记地址为北流市一环西路0130号，过户换证后变更为北流市一环西路0134号）作价183.8万元转让给被告王瑞群，原告协助过户，房屋过户费用由被告王瑞群负责，自2014年10月21日起，该房屋出租的所有租金由被告王瑞群收取。签订协议前后，被告王瑞群共支付了原告购房款181.8万元。2014年10月31日，原告按被告王瑞群要求将房屋的所有权转移登记到被告陈志浩、陈冠宇名下。当日，原告和被告陈志浩、陈冠宇在办理房屋过户手续时，另行签订了《房地产买卖契约》一份，其中写明房屋转让价款为83.8万元。2014年11月11日，被告王瑞群代为领取了房屋所有权证，产权人为陈志浩、陈冠宇，证号为：北流镇字第014871号。在原、被告签订房屋买卖合同时，原告除自住房屋的三楼外，已将其他楼层出租，一楼承租人罗某已将2014年全年的租金2.4万元预交给原告。至2015年4月，原告仍没有搬出房屋。
2014年11月20日，被告陈志浩与邓某签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告从2015年1月1日起将本案房屋的2－7层出租给邓某作公寓使用，租赁期限至2022年1月1日止；年租金为5万元；签订租赁合同时，邓某应交付定金3万元，被告必须保证在2015年1月1日前将房屋腾空交付给邓某使用，逾期交房的，邓某有权解除合同，定金双倍返还。签订合同后，邓某将定金3万元交给被告。至2015年1月1日，被告违反约定，没有按期腾空房屋交给邓某。2015年4月30日，被告陈志浩与邓某签订了《解除房屋租赁合同协议》一份，约定因被告不能按期将房屋交给邓某，被告同意邓某提出的解除租赁合同的要求，被告退还定金3万元，租赁合同约定了双倍返还定金，双方互谅互让，被告另退还2万元给邓某。当日，被告支付了5万元给邓某，邓某立写了收条。
本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否拖欠有原告的购房款及是否应当支付利息；二、原告是否领取了被告主张的租金，是否应当予以返还；三、原告是否应当赔偿被告主张的经济损失。
对争议焦点一。本院认为，原告与被告签订了房屋买卖的《协议书》，协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。原告将房屋过户给被告，被告已按约定支付了房屋价款181.8万元，被告应将尚欠的2万元价款支付给原告。房屋在2014年10月31日办理过户，被告应在办理完过户手续后支付余款，被告没有支付造成原告的利息损失，应从2014年11月1日起按银行同期同类贷款利率支付逾期利息给原告。
对争议焦点二。本院认为，原、被告约定从2014年10月21日起的租金由被告收取，原告已经预先收取的一楼租金6000元（从2014年10月起，按三个月计）应返还给被告。对于其他楼层的租金，被告没有证据证明原告已经收取，本院对其要求原告返还的主张不予支持。
对争议焦点三。本院认为，被告与邓某签订房屋租赁合同及此后解除合同的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订了房屋转让协议并已办理了变更登记手续，原告即应将房屋交付给被告，且双方约定签订协议后租金即由被告收取，可见双方已就房屋交付时间进行约定，但至2015年4月，原告仍未能将房屋完整交付给被告，原告的违约行为也导致被告违反了与邓某的租赁合同的约定，使被告构成违约，被告由此导致经济损失2万元，原告应赔偿因其违约行为导致被告的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王瑞群、陈志浩、陈冠宇支付原告（反
诉被告）廖庆购房款2万元；
二、被告（反诉原告）王瑞群、陈志浩、陈冠宇支付原告（反
诉被告）廖庆利息（利息的计算：以2万元为基数，从2014年11月1日起至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算）；
三、原告（反诉被告）廖庆返还被告（反诉原告）王瑞群、陈志浩、陈冠宇租金6000元；
四、原告（反诉被告）廖庆赔偿被告（反诉原告）王瑞群、陈志浩、陈冠宇经济损失2万元；
五、驳回被告（反诉原告）王瑞群、陈志浩、陈冠宇的其他反诉请求。
本案本诉受理费338元，减半收取169元（原告已预交），由被告王瑞群、陈志浩、陈冠宇负担；反诉受理费744元，减半收取372元（被告已预交），由原告廖庆负担。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。
义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费（开户行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号：20×××77）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾昭胜
人民陪审员 梁 月
人民陪审员 黄祖奎
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 罗 镇