广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2169号
上诉人（原审原告）：诸葛旸，男,汉族，现住广西壮族自治区桂林市。
委托诉讼代理人：王筱鑫，广西君美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：蒋英，女，现住广西壮族自治区桂林市。
委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。
上诉人诸葛旸因与上诉人蒋英房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人诸葛旸及其委托诉讼代理人王筱鑫，上诉人蒋英的委托诉讼代理人黎振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诸葛旸上诉请求：一、撤销秀峰区人民法院（2016）桂0302民初1160号民事判决第三项，改判蒋英支付拖欠的利息39266元（以190000元购房款为本金，从2011年2月7日起计至2016年9月20日止），此后仍应按每日50元支付利息给上诉人直至付清全部购房款；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年4月5日的《补充协议》是在重大误解和被欺诈的情况下仓促签字，并非己方真实意思表示，当天已被撕毁撤销，对方以欺瞒手段留下协议，应撤销合同。二、对方不具备履行能力及不愿协商是造成房屋无法过户的根本原因。对方家庭贷款能力对合同继续履行造成实质性影响，在己方要求对方提供收条就购房款金额问题进行协商的情况下，对方一直拒绝协商。三、承诺书是蒋英亲笔书写，仍然合法有效，且其违反合同未经同意即长期居住，经多次催告拒不搬出，应在未付清全部购房款前继续支付利息。
蒋英辩称，一、双方2016年4月5日签订的《补充协议》合法有效，是双方真实意思表示，也未违反法律规定。二、己方无需向对方支付利息。因为对方负有先办理过户的义务，过完户后己方才需要向对方支付剩余房款和利息。但至今对方未办理过户手续。
蒋英上诉请求：一、依法撤销（2016）桂0302民初1160民事判决第一、二项，驳回诸葛旸的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、蒋英居住案涉房屋得到诸葛旸的许可。虽然双方在《购房合同》中有蒋英在付清全部房款前不得居住等约定，但在双方多次订立补偿协议及口头协议后，已将合同中的此项内容进行变更。且蒋英自2010年10月19日搬入房屋居住，在长达6年的时间里诸葛旸未要求蒋英搬离，而是要求蒋英支付未付房款的利息，实际是使用房屋的占用费，说明蒋英居住是得到诸葛旸许可的。二、蒋英不构成违约，无需支付违约金。如前所述，蒋英居住案涉房屋理由正当，不应承担违约责任。
诸葛旸辩称，《购房合同》明确约定只有在蒋英付完购房款后才能居住使用案涉房屋，至今蒋英尚有20余万元房款未付，因此不能居住使用；因目前蒋英是非法占有使用房屋，且己方每隔一段时间即会向蒋英发出律师函，积极主张要求蒋英停止违约行为，因此蒋英应搬出房屋并支付违约金10000元。
诸葛旸向一审法院起诉请求：一、判令被告立即从买卖合同标的物的房屋中搬出；二、判令被告赔偿原告1万元违约金；三、判令被告支付原告拖欠的利息人民币39266元（以19万元购房款为本金，从2011年2月17日起计算至2016年9月20日止）；从2016年9月21日起，被告仍应按每日50元支付利息给原告直至付清全部购房款；三、本案诉讼费、快递费、公告费、保全费等与本案有关的费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年9月3日原告诸葛旸与被告蒋英订立购房合同，由原告以519000元的价格将桂林市翠竹路北巷12号检察院宿舍3栋2楼1号房及2栋3号车库卖给被告，过户费由卖方承担。合同载明：“四、在超标费确定、卖方书面通知买方同意卖房，且买方给够卖方贰拾壹万玖仟元之日，卖方给房屋钥匙给买方进屋装修。装修完毕后，买方仍将钥匙还给卖方，并且在付清全部房款前，买方不得居住、使用或给他人使用该房屋，否则赔偿给卖方壹万元违约金，且卖方可以通过法律程序将买方请出房屋。五、买方于九月三日前给付伍万元给卖方，于交超标费当天再给付卖方伍万元，在办理过户交件手续之前给付卖方拾壹万玖仟元整。过户手续办完后，新产权证由卖方保管。六、如买方需办理贷款，则于新房产权证办下之日与卖方共同到银行办理，办理贷款费用由买方承担。贷款直接打入到卖方账户（存折）。如果贷款不足叁拾万元，则买方于十日之内将余额支付给卖方。七、如买方不需办理贷款，则于新房产权证办下之日起三十日内将余额叁拾万元支付给卖方。八、以上付款期限，逾期一天按应付款的千分之三计违约金由买方赔偿给卖方……”广西国泰房地产评估有限公司应原告委托，于2010年9月16日就涉案房屋的套内建筑面积、外墙面积及房改房计价面积出具房产测绘成果报告书。
2010年10月10日，原、被告签订补充协议，约定购房款增加20000元至539000元，买方必须于办理过户交件手续之前付给卖方239000元，买方给够239000元之日，卖方给房屋钥匙给买方进行装修。同年10月19日，被告从原告处取得涉案房屋钥匙，并出具证明条载明取得入户门钥匙一把用于装修。2011年1月28日，被告蒋英出具保证书，承诺在2011年2月17日前给付原告190000元购房款，如逾期愿从17日起按每天26元支付利息，每月30日前给付当月利息，逾期每天按3‰计违约金，如果超过5月1日则每天按50元计算利息。2011年3月30日，双方再次签订补充协议，约定车库不转让，购房款降至519000元。因被告装修后即入住诉争房屋，且未按保证书中的承诺全额给付利息，原告于2013年3月29日通过广西中志律师事务所向被告发出律师函，要求被告按保证书支付利息（其中截至2013年3月30日拖欠利息为11600元）并从涉案房屋及车库搬出。2015年3月30日，原告再次通过广西中心律师事务所向被告发出律师函，要求被告按保证书支付利息（其中截至2015年3月30日拖欠利息为24200元）并搬出涉案房屋。
2016年4月5日，原、被告签订补充协议，确定被告因未付完190000元剩余房款，从2011年5月1日至2016年3月未给付的利息余款为30600元，被告应在涉案房屋过户之日给付
2000元，剩余28600元在被告办理银行贷款时一并计入给付。双方约定因被告需以涉案房屋向银行进行抵押贷款才能给付
190000元剩余房款，故在办理房屋过户至被告名下的手续时，新的房产权证收件人为原告，原告收到新房产权证后与被告共同到被告联系的银行办理房屋抵押贷款手续，贷款时应明确贷款金额包括未付利息余款28600元和未付房屋余款190000元，并在贷款合同中明确上述款项由银行放贷时直接划入原告建设银行账户。同日，双方向桂林市秀峰区地方税务局二手房征收点申报纳税。
另查明，原告于2011年3月2日取得涉案房屋所有权证，登记证号为桂林市房权证象山区字第××号，房屋坐落为象山区琴潭3号小区市检察院宿舍3栋2-1号房。因被告丈夫余金良在全州县农村信用合作社联合社曾有两笔贷款逾期，原告认为被告丈夫的个人信用不良导致银行不同意为被告办理房屋抵押贷款，在2016年4月5日签订补充协议后，一直未与被告办理房屋过户手续。涉案房屋现仍由被告蒋英居住，原告认可被告已给付300000元房款（2010年8月31日给付10000元、9月3日给付50000元、10月10日给付80000元、10月19日给付100000元、2011年1月28日给付60000元）。
一审法院认为，原、被告双方签订的购房合同及补充协议均为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方在购房合同第四条中明确约定，被告给够原告219000元房款时，原告将房屋钥匙给被告进屋装修，但装修完毕后被告仍需将钥匙还给原告，被告在未付清全部房款前，不得居住、使用或给他人使用涉案房屋，否则赔偿原告10000元违约金，原告可通过法律途径将被告请出房屋，在其后的三份补充协议中双方仅将交付钥匙装修的条件提高至被告给够239000元房款，未变更该条款的其他内容。被告从原告处取得房屋钥匙进行装修后，在未付清房款的情况下即入住涉案房屋至今，其行为违反了双方上述约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出其在2011年出具保证书时，原告已同意支付利息即可入住，原告无权要求被告搬出并支付10000元违约金的辩解意见。根据本案查明的案件事实，原告先后两次委托律师发函要求被告搬出涉案房屋，被告出具的保证书并没有原告同意其入住的书面记载，被告也未提交其他证据证实双方对被告未付清房款也可入住协商一致，故被告的上述辩解意见与事实不符，该院不予采纳，原告要求被告承担违约责任，搬出涉案房屋并支付10000元违约金的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，该院予以支持。
根据原、被告在2016年4月5日签订的补充协议，原告需先将涉案房屋过户至被告名下，被告再于过户之日支付拖欠的
2000元利息、于过户之后向银行办理涉案房屋的抵押贷款并让银行直接将贷款划入原告账户以支付其拖欠的28600元剩余利息和190000元剩余房款。现原告以被告丈夫征信记录不良致使银行拒绝为被告办理房屋抵押贷款为由，拒绝为被告办理涉案房屋过户手续。因原告未提交证据证实，在涉案房屋过户给被告的情况下被告无法办理房屋抵押贷款，故原告的上述理由不成立，原告未先履行为被告办理房屋过户的义务，被告有权拒绝履行给付剩余房款及所拖欠利息的义务。同时，因被告无法按补充协议约定通过房屋抵押贷款支付190000元剩余房款系原告拒绝履行办理房屋过户的义务导致，原告无权要求被告就其未付清的房款继续计付利息。故原告在未先将涉案房屋过户给被告的情况下，要求被告给付拖欠利息并继续按每日50元支付利息至付清全部购房款的诉讼请求不符合双方约定，该院不予支持。被告提出双方应继续履行上述补充协议，办理房屋过户及抵押贷款手续的主张，该院认为因被告未就此提起反诉，故其应当另行解决，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告蒋英于本案判决生效之日起10日内腾空搬出桂林市象山区琴潭3号小区市检察院宿舍3栋2-1号房；二、被告蒋英支付原告诸葛旸违约金10000元；三、驳回原告诸葛旸的其他诉讼请求。案件受理费1032元，因适用简易程序减半收取516元（原告已预交），由被告蒋英负担100元，原告诸葛旸负担416元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。诸葛旸提交2016年4月26日广西全州农村合作银行咸水支行出具的《贷款不良情况说明》（复印件）一份，载明蒋英的丈夫余金良在该支行曾有一笔贷款因外出打工失联逾期偿还而非故意拖欠逃债，拟证明该说明是余金良自己制作出来，提交给农业银行后被发现是伪造，导致被拒贷。蒋英的质证意见是，真实性和合法性不认可，且该说明是余金良本人提供的，与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于漏查明蒋英丈夫余金良被拒贷的问题，诸葛旸提交的证据只是客观记载余金良在广西全州农村合作银行咸水支行的贷款还款情况，不能直接证明余金良伪造该说明且因此会被其他银行拒贷，因此，本院对该事实不予认定。关于2016年4月5日双方是否达成口头协议同意蒋英居住案涉房屋的问题。当日双方达成一份《补充协议》对购买案涉房屋的相关事宜进行了再次约定，其中包括蒋英未付完的剩余购房款及利息数额、给付方式、给付时间等内容，未涉及蒋英是否可在付完购房款前可居住案涉房屋。蒋英何时有权入住案涉房屋，是双方购房合同的重要内容之一，而该《补充协议》是双方因履行购房协议发生争议而进行磋商的产物，如对原合同的重要内容进行变更，理应在《补充协议》中有所体现，但《补充协议》并未涉及变更蒋英有权入住案涉房屋的条件等内容，蒋英亦未提供电话录音、短信往来、证人证言等任何证据证明与诸葛旸曾就此问题达成口头协议。因此，本院不认可双方已于2016年4月5日达成口头协议同意蒋英居住案涉房屋。关于两份律师函蒋英是否收悉的问题，诸葛旸采用邮政特快专递方式寄送蒋英，两份快递单上均有蒋英方收悉的记载，第一份律师函蒋英在一审庭审时已认可收悉；第二份律师函虽是蒋英居住小区的门卫签收，但门卫出具《证明》证实已将文件送交蒋英且门卫和双方当事人并无特殊关系，结合蒋英并无其他证据证明诸葛旸与蒋英曾达成同意其在案涉房屋居住的协议，本院认可诸葛旸已将律师函寄送给蒋英的事实。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，2010年9月3日，诸葛旸与蒋英签订《购房合同》转让案涉房屋，双方意思表示真实，应按合同约定全面履行各自的义务。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、2016年4月5日诸葛旸与蒋英签订的《补充协议》是否可撤销？二、蒋英是否应搬离案涉房屋和支付违约金10000元？三、蒋英是否应按双方约定标准支付未付清全部购房款之前的利息？
本院综合评述如下：
一、关于2016年4月5日诸葛旸与蒋英签订的《补充协议》是否可撤销的问题
《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。按照上述法律规定，即使当事人签订的合同存在可撤销的情形，但当事人行使撤销权仍受除斥期间的限制，当撤销权人在上述规定的期间内不行使撤销权时，则产生撤销权消灭的法律后果。本案中，即使诸葛旸确因重大误解或被欺诈签订合同而享有撤销权，因其自认在签订该《补充协议》当日即发现对方尚未支付的购房款数额有误立即进行了电话和短信的联系，因此，诸葛旸应当在签订该《补充协议》之日即知道撤销事由。据此，诸葛旸至迟应当在2017年4月4日前向人民法院或者仲裁机构请求撤销该《补充协议》，但诸葛旸直至本案二审阶段才首次提出该合同应予撤销的请求，既超过了撤销权的行使期间，也超出了二审的审查范围。诸葛旸的该项请求与法律规定不符，本院不予支持。
二、关于蒋英是否应搬离案涉房屋和支付违约金10000元的问题
如前所述，本院不认可诸葛旸与蒋英于2016年4月5日达成口头协议同意蒋英居住案涉房屋，因此，双方对如何居住、使用案涉房屋应按照2010年9月3日签订的《购房合同》执行。对此，该《购房合同》第四条有明确约定，即蒋英在装修完毕后，应当归还钥匙，“并且在付清全部房款前，买方（蒋英）不得居住、使用或给他人使用该房屋，否则赔偿给卖方（诸葛旸）壹万元违约金”。现蒋英尚有购房款未付清却入住案涉房屋，违反了双方约定，理应承担违约责任。诸葛旸要求蒋英搬离案涉房屋和支付违约金10000元，于理相符，于法有据，本院予以支持；蒋英辩称双方通过多次订立书面补偿协议及口头协议对原合同中的此项内容进行变更却未能提供充分证据证明己方观点，本院对其主张不予采纳。
三、关于蒋英是否应按双方约定标准支付未付清全部购房款之前的利息的问题
诸葛旸与蒋英于2016年4月5日就案涉房屋达成的《补充协议》，涉及尚未给付购房款和利息数额、筹款方式、办理过户手续的相关要求及给付尚欠款方式等内容，虽数额有多处涂改，但涂改处均按捺手印，符合修改合同的习惯作法；该协议并无充分证据证明存在无效情形或可撤销，双方均应按合同约定履行各自的义务。依据该《补充协议》约定，蒋英尚未给付的购房款及利息，应在权属证书办理到蒋英名下后再予支付给诸葛旸，因此，在诸葛旸尚未履行办理房屋过户手续义务时，即要求蒋英履行给付购房款及利息义务不符合合同约定。诸葛旸辩称，房屋无法继续过户是因蒋英不能贷款导致不具备履行能力而己方行使的不安抗辩权，但本院在二审查明事实部分已阐明，诸葛旸提供的证据并不足以证明蒋英已无法通过贷款方式给付案涉房屋的购房款。因此，对诸葛旸的该项请求，本院不予支持。
综上所述，诸葛旸、蒋英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费832元，由诸葛旸负担782元，由蒋英负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 关玉霞
审判员 容 艳
二〇一七年九月二十八日
书记员 秦 婧