成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第4864号
原告（反诉被告）：成都思利农业发展有限公司。住所地：成都市双流县彭镇岐阳村*组。
法定代表人：郭迪龙，公司执行董事。
委托代理人：郭迪刚，四川华敏律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：张敏，四川华敏律师事务所律师。一般授权代
理人。
被告（反诉原告）：成都曙光现代物流投资有限公司，住所
地：成都高新区天晖中街56号1幢26楼。
法定代表人：史伟，系该公司总经理。
委托代理人：陈秋红，四川海峡律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：赵阳，男，汉族，1987年3月31日，住长春市，一般授权代理人。
原告成都思利农业发展有限公司（反诉被告，以下仍称原告）诉被告成都曙光现代物流投资有限公司（反诉原告，以下仍称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。本院于2015年9月17日、2015年11月5日两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告成都思利农业发展有限公司的委托代理人郭迪刚、张敏，被告成都曙光现代物流投资有限公司的委托代理人陈秋红、赵阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都思利农业发展有限公司诉称，2011年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买曙光科技大厦1幢21层2128号房屋，总价款289.9945万元，合同约定交房时间为2012年12月31日，由原告委托被告办理房屋权属转移登记，如原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，将依约承担违约责任（违约金按照每日万分之0.5计算）。合同签订后，原告于2011年12月30日一次性支付了上述价款，被告于2012年1月4日为原告办理了房屋的销售备案登记。2013年5月22日，原告依约向被告支付了合同价差额款、契税款、维修基金、房屋登记手续费、房屋登记费、印花票费用、国土证工本费等总计109752.01元，并支付了物管费。2013年5月23日，被告向原告交付了上述房屋。根据《商品房买卖合同》第十九条的规定，被告应当在2014年1月1日前为原告办理房屋权属转移登记，但被告至今未履行义务，按照合同约定，被告应当按照已付总房款的每日万分之0.5向原告支付违约金。但原告认为此条约定明显偏低不足以弥补原告受到的损失，显失公平，原告请求将违约金的计算方式按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，调整为按照逾期贷款利率计算。请求法院判令：一、被告为原告办理曙光科技大厦1幢21层2128号房屋的所有权证；二、被告承担逾期办证的违约金，计算方式为：以已付购房款289.9945万元为基数，从违约之日即2013年1月1日开始计算至实际办证之日止，按照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。
被告成都曙光现代物流投资有限公司针对本诉答辩并提出反诉称，2010年8月18日，原、被告针对被告开发的曙光科技大厦的合作事宜签订《投资合作协议》，约定原告投资4332.144万元用于项目变更土地使用性质补交出让金、项目建设规费，投资款分三次付清，被告将项目写字楼的9、10、17层（后双方协商一致将17层变更为21层）共计面积5096.64平方米划分给原告，原告可委托被告对此三层房屋进行再次销售，实际销售金额的50%冲抵原告的第二次和第三次应付投资款，冲抵后的余额由被告划入原告指定账户中。签订协议后，原告于2010年8月26日、9月21日分别向被告支付900万元和832.8756万元，共计1732.8756万元，履行了第一次投资款的支付义务。被告销售了第9层和第10层房屋，扣除了原告应当支付的第二次和第三次投资款及其他费用后，于2012年5月11日、6月15日、6月28日、7月3日及2013年2月20日共五次支付给原告1080万元。2011年12月9日，为履行《投资合作协议》的义务，被告与原告就第21层的9套房屋分别签订了9份《商品房买卖合同》，并于2011年12月30日为原告开具了售房款发票，但原告并未实际支付房款。2012年1月4日，被告为原告办理了9套房屋的销售备案登记，并于2013年5月22日将9套房屋交付原告。
原被告双方签订的9份《商品房买卖合同》是为了执行双方于更早时间签订的《投资合作协议》的内容，而原告也并未实际支付9套房屋的房款；根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资，按照当事人的实际投资比例分配利润”的规定，原告仅仅支付了第一笔投资款，实际并未取得第9层和第10层的所有权；又根据上述解释第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，双方签订的《投资合作协议》应当认定为房屋买卖合同，其中关于用原告委托被告销售的第9、10层房屋款项抵扣第二笔和第三笔投资款的约定应为无效条款，原告支付的第一笔投资款1732.8576万元应当认定为购房款，但因被告又支付了1080万元于原告，应视为退还的部分购房款，故原告实际支付的购房款仅为652.8756万元，原告还应实际支付9套房屋房款共计850.2134万元，平均每套应补差价为94.4682万元；而且原告未按照《商品房买卖合同》的约定在签约当天一次性付清购房款，逾期付款造成了被告的损失，应当承担资金占用利息损失的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应当以未付余款为基数，从2011年12月9日开始计算至余款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。故请求法院判令：一、原告支付被告购买曙光科技大厦1幢2128号房屋的购房余款94.4682万元；二、原告承担逾期支付房款的资金占用利息损失，计算方式为：以未付余款94.4682万元为基数，从2011年12月9日开始计算至余款付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。
原告成都思利农业发展有限公司对反诉答辩称，第一，对于被告认为双方签订的《投资合作协议》应当依法认定为买卖合同的意见予以认可，第一期的投资款应当认定为购房款。但是《投资合作协议》中关于委托被告进行二次销售的条款仍然有效，此协议不但具有买卖合同的性质，同时还具有委托代理销售合同的性质。第二，原告委托被告销售的第9、10层房屋后所得款项用于抵扣了第二笔和第三笔投资款，销售所得价款扣除投资款及其他相关费用后还有结余，所以被告又向原告支付了1080万元，所以原告实际已经足额支付了第21层9套房屋的购房款，况且被告主张原告未足额支付9套房屋的购房款也已经过了诉讼时效。
经审理查明，2010年8月18日，成都曙光现代物流投资有限公司（下称曙光公司）与成都思利农业发展有限公司（下称思利公司）签订《投资合作协议》，约定：思利公司投资4332.144万元用于曙光公司开发的曙光科技大厦，用于变更土地使用性质补交出让金、建设项目规费，思利公司应于合作协议签订后7日内支付第一笔投资款1732.8516万元，在项目取得预售许可证后180日内支付第二笔投资款866.4288万元，在项目取得竣工验收合格证后7日内支付第三笔投资款1732.8576万元；曙光公司将项目写字楼第9、10、17层划分给思利公司所有；思利公司可委托曙光公司并以曙光公司名义进行再次销售，完成委托售卖物业的销售后，思利公司应当按照实际销售金额的2.5%向曙光公司支付营销代理和营销推广费用，每月结算一次直至销售完毕，实际销售金额进入双方共管账户，扣除实际销售金额的50%用于冲抵思利公司第二笔和第三笔投资款，余额直接划入思利公司指定账户。之后，双方又签订《备忘录》，将协议中约定的第17层更换为第21层。
协议签订后，思利公司于2010年8月26日、2010年9月21日向曙光公司完成了第一笔投资款共1732.8516万元的支付。曙光公司将曙光科技大厦第9、10层进行了售卖，售卖所得款项依照协议约定抵扣了思利公司应当支付的第二笔和第三笔投资款和曙光公司应得的营销代理、营销推广费用后，曙光公司分五次向思利公司支付了售卖余款共计1080万元。
2011年12月9日，曙光公司与思利公司就曙光科技大厦第21层的9套房屋分别签订9份《商品房买卖合同》、《曙光科技大厦商品房买卖合同附件及补充协议》，在涉及本案诉争房屋的《商品房买卖合同》、《曙光科技大厦商品房买卖合同附件及补充协议》中约定：思利公司向曙光公司购买位于成都高新区桂溪乡和平村11、12组曙光科技大厦1幢21层2128号（下称涉案房屋），房屋总价款289.9945万元，买受人应于签订合同当日一次性付清房款，出卖人应于2012年12月31日前交付房屋，商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，以买受人已交付房款为基数，从约定的办证期限开始计算至实际取得证书之日止，按照每日万分之0.5的标准计算。
2011年12月30日，曙光公司向思利公司开具涉案房屋购房款的收据。2013年5月22日，思利公司向曙光公司支付涉案房屋面积补差款、维修基金、契税、房屋登记手续费、房屋登记费国土证工本费等费用共计10.975201万元，曙光公司亦向思利公司开具上述费用的收据。2013年5月23日，双方完成了涉案房屋的交付。
以上事实有《商品房买卖合同》、《曙光科技大厦商品房买卖合同附件及补充协议》、合同签约备案表、购房款收据、投资款电汇凭证、面积补差款等汇款凭证和收据、房屋验收交接确认书、《投资合作协议》、备忘录、投资款收款回单、曙光公司向思利公司付款的凭证以及原被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：
一、关于思利公司与曙光公司签订的《投资合作协议》的性质认定问题。曙光公司主张根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，双方签订的《投资合作协议》实际应当认定为房屋买卖合同，对于思利公司支付的第一笔投资款1732.8576万元应当认定为购房款，对此思利公司亦不持异议，本院予以支持。对于协议中约定投资款的支付方式应当认定为双方对于购房款的支付方式的约定。对于协议中关于思利公司可委托曙光公司以曙光公司名义对其购买的3层写字楼进行再次销售，并以销售后所得款项抵扣第二笔和第三笔购房款以及曙光公司基于销售而应得的营销代理费、营销推广费的约定，本院认为应该认定为委托销售条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之禁止性规定，依法应为有效，双方均应依约履行。对于曙光公司主张根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条、第二十三条的规定认定协议中关于委托销售的条款无效的主张不予支持。
二、关于思利公司是否已经足额支付涉案房屋购房款的问题。根据《投资合作协议》约定，思利公司可委托曙光公司并以曙光公司名义对其所购的曙光科技大厦第9、10、21层的房屋进行再次销售，完成委托售卖物业的销售后，销售所得款项用于抵扣应向曙光公司支付得营销代理和营销推广费用以及思利公司应当支付的第二笔和第三笔购房款，抵扣后的余额由曙光公司直接划入思利公司指定账户。双方的实际履行情况为，曙光公司实际对曙光科技大厦第9、10层房屋进行了销售，并将销售款项进行相关抵扣以后的余款1080万元转给了思利公司，应当认定曙光公司按照协议的约定履行了委托销售的义务，思利公司亦以协议约定的抵扣方式履行了第二笔和第三笔购房款的支付义务。
三、关于曙光公司是否应当按照《商品房买卖合同》、《曙光科技大厦商品房买卖合同附件及补充协议》的约定为思利公司办理涉案房屋的房屋所有权证并承担逾期办证的违约金的问题。《商品房买卖合同》及补充协议为双方协商一致签订成立，且不违反法律、法规之禁止性规定，依法成立有效，对双方均具有法律拘束力。思利公司已经实际支付涉案房屋的购房款，曙光公司应当按照合同及补充协议的约定为思利公司办理涉案房屋的所有权证。依据合同约定，曙光公司应当在商品房交付之日起365日内为思利公司办理房屋所有权证书，涉案房屋实际交付日期为2013年5月23日，则思利公司取得涉案房屋所有权证的日期应为2014年5月23日前。曙光公司至今未为思利公司办理所有权证，已经违约，应当承担违约责任。按照合同约定，违约金的计算方式为：以思利公司已付房款154.6660万元为基数，从2014年5月24日开始计算至实际取得证书之日止，按照每日万分之0.5的标准计算。因思利公司未提供证据证明其因逾期办证而实际遭受的损失，故对于其主张合同约定的违约金过低要求调整的意见不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，之规定，判决如下：
一、被告成都曙光现代物流投资有限公司于本判决生效之日起十日内为原告成都思利农业发展有限公司办理成都高新区桂溪乡和平村11、12组曙光科技大厦1幢21层2128号房屋的所有权证；
二、被告成都曙光现代物流投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都思利农业发展有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，计算方式为：以已付房款289.9945万元为基数，从2014年5月24日开始计算至实际取得证书之日止，按照每日万分之0.5的标准计算；
三、驳回原告成都思利农业发展有限公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告成都曙光现代物流投资有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2914元，由本诉原告成都思利农业发展有限公司承担914元，由本诉被告成都曙光现代物流投资有限公司承担2000元。反诉案件受理费减半收取7752元，由反诉原告成都曙光现代物流投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 钟 珏
二〇一五年十一月五日
书 记 员 韩亚群