广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第1255号
原告：王侠，女，1979年8月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区，
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：梁春芝，女，19XX年XX月11日出生，汉族，住广东省高州市，
第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码98XXX627-1。
负责人：韩玉明。
委托代理人：蔡剑坤、吴婕妮，系该行职员。
原告王侠诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同梁春芝、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加梁春芝、交行中山分行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王侠、第三人交行中山分行委托代理人蔡剑坤、吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司、第三人梁春芝经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年12月17日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，认购楼价144900元。认购书签订当日，原告支付首期定金5000元，2007年12月22日支付次期楼款38900元及其他办证费用，被告吉雅公司同日将房屋交付给原告使用至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人梁春芝与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.确认第三人梁春芝与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市XX镇XX花园X号楼X幢XXX房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书、业主公约、前期物业管理服务协议；4.物业管理费收据。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提交证据。
第三人梁春芝未向本院陈述意见，亦未向本院提供证据。
第三人交行中山分行述称：一、我行的审贷流程符合法律、法规、行业规定及银行内部管理规定。1.“吉雅”项目贷款发放时，发展商吉雅公司已经取得项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程报建批复通知书、商铺房预售许可证，五证齐全，开发商的资产评级为4级，其注册资本达5000万元；相关项目在办理信贷业务时均已竣工封顶并通过主体合格验收标准，楼盘可以交付使用，综合市场的部分商铺已开门营业。2.经律师事务所的见证，我行与借款人、吉雅公司签订借款合同、抵押合同，并依法在国土房管部门办理抵押登记，之后才发放贷款。上述放款流程符合相关法律规定，也符合银行内部操作流程。二、我行与借款人签订的抵押贷款合同有效。1.亲笔签名应属借款人的真实意思表示；2.抵押物产权和抵押权均按法律规定登记备案，3.抵押担保条款独立于主合同。三、原告与吉雅公司不存在真实的购房关系，原告具有明显过错，吉雅公司并未将房产交付给原告，原告占用行为明显不合法。四、虚假按揭不等于无效合同。五、抵押房产不是赃物，抵押银行具有优先受偿权。总之，我行的贷款发放不仅程序合法，且以实体法律为依据，请求法院予以采纳。
第三人交行中山分行对其述称事实提供的证据：1.商品房合同抵押登记备案权属证书；2.借款凭证；3.个人住房抵押贷款合同；4.贷款明细。
经审理查明：2007年12月17日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购被告位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积82.8平方米，认购楼价144900元，付款方式为银行按揭付款，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款38900元须于2007年12月30日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期定金5000元，2007年12月22日支付次期楼款38900元及契税等办证杂费6084元，吉雅公司同日与原告签订吉雅花园物业交接书，将房屋交付给原告使用。原告认为，原告已依约向被告支付了购房款，且房屋已实际交付使用多年，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，故于2012年9月5日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××乡镇××楼××房买方姓名为第三人梁春芝，建筑面积为82.8平方米，购房总价为102000元，签约日期为2004年6月19日，备案登记日期为2004年6月28日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人梁春芝与被告吉雅公司之间对涉案××乡镇××楼××房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市××乡镇××楼××房，借款人为梁春芝，贷款银行为交行中山分行，保证人为吉雅公司，抵押贷款合同签订日期为2004年7月7日，贷款金额为81000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，本院于2013年3月22日派员到涉案××乡镇××楼××房核查使用人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告王侠居住使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理居住使用多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在与原告签订认购书之前已于2004年6月19日将涉案房屋登记备案在第三人梁春芝名下，又以第三人的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人梁春芝与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人梁春芝与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，第三人梁春芝与交行中山分行及被告吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市××乡镇××楼××房的权属证书的诉讼请求，理据充分，本院应予支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款101000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人梁春芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人梁春芝与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年6月19日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、确认第三人梁春芝与交行中山分行及被告吉雅公司于2004年7月7日签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告王侠办理位于中山市XX镇XX花园X号楼X幢XXX房的房地产权属证书；
四、原告王侠于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款101000元。
案件受理费3281元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 吴立和
审判员 伍青花
审判员 罗晓冰
二〇一三年四月二十五日
书记员 唐 群