辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初6998号
原告（反诉被告）:沈阳恒信资产处置有限公司，住所沈阳市沈河区泉园一路49号1门，统一社会信用代码91210103764399111J。
法定代表人：王英臣，系该公司董事长。
委托代理人：常红梅，系辽宁同飞律师事务所律师。
委托代理人：邵福禹，系辽宁同飞律师事务所律师。
被告（反诉原告）:李兆屹，男，1972年5月31日出生，汉族，系沈阳市五羊照福肉面馆经营者，住址辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：钟宇，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王云，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
第三人：张久岩，女，1977年2月25日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市沈河区。
第三人：贺庆宏，男，1975年5月28日出生，汉族，个体业者，住址沈阳市沈河区。
原告（反诉被告）沈阳恒信资产处置有限公司与被告（反诉原告李兆屹）及第三人张久岩、贺庆宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒信资产处置有限公司委托代理人常红梅，被告李兆屹委托代理人钟宇、委托代理人王云，第三人贺庆宏到庭参加诉讼。第三人张久岩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳恒信资产处置有限公司诉称，因被告租赁原告房屋，违约转租、逾期未支付租金，要求：1、解除原告与被告于2016年6月24日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付实际使用期间的租金，租金从2016年12月24日计至被告腾房之日止（暂计至2017年4月25日共计55000/365*120天=18082.2元）；3、被告向原告支付年租金金额日千分三的逾期违约金计至实际付清租金之日止（暂计至2017年4月25日120天为19800元。）4、被告承担转租、转借违约金5500元；5、被告及第三人立即将租赁房屋恢复原状后腾房并将房屋返还给原告；6、被告承担本次诉讼的律师费5000元；7、被告承担本案诉讼费用。
被告李兆屹辩称，一、原告从未向被告提供房产证等证明原告对案涉房屋拥有合法出租权的材料，故被告认为原告不具备本案当中的原告的主体资格。二、即便原告具有对案涉房屋有合法出租权，原告在起诉状中称基本事实与实际严重不符合。1、案涉房屋租赁75平方米，而不是61平方米，理由是2003年被告因为要租赁房屋经营餐厅，地理位置优越，虽然原告称仅为61平方米，但其向西、北临街道均有扩出区域，扩出区域的使用面积达15平方米。而且使案涉房屋具备了经营餐厅的条件（扩出面积能够用于安放燃气灶）。故原告与被告签订房屋租赁合同，合同到期后，双方一再延期，至2019年6月24日。扩出面积未拆除前一直都是71平方米，而不是原告所称31平方米。2、案涉房屋自2016年12月后的租金，是因为被告等待原告审核被告提交的变更方案，暂未支付，并非拒绝支付。2016年9月包括案涉房屋的扩出的区域在内的该区域的全部，都被认定为违章建筑而被行政执法部分拆除，所以该房屋租赁房屋面积锐减，加上租赁合同中约定原告应向被告提供供暖条件并保证供暖设施能够正常使用，但是从被告承接该房屋至今，房屋并不具备采暖设施，被告多次催促原告履行该义务，原告均推脱，鉴于原告出现该两种严重违约行为，原告负责人要求被告提供具体变更方案，被告提出后，原告负责人表示需要上会讨论，自此再未有过回复，也没有向被告催要过租金。3、沈阳市沈河区美德尔汉堡店是被告以房屋的部分使用权出资与第三人合作经营的店，也就是说该店是被告与第三人共同所有。被告不存在擅自转借房屋的情形。2016年9月前该店在案涉房屋扩出区域的相连位置被行政执法拆除，汉堡店无处经营，所以与被告协商达成合作协议，被告以30平方米案涉房屋面积出资，与第三人合作经营该汉堡店。被告并没有象原告所说的擅自转借他人，原告因此向被告主张租金、违约金毫无依据。三、被告欠租金原因是因为原告违约在先，且至今没有就合同变更事宜回复被告，所有被告不构成违约，不应该承担违约责任，并且被告有权要求法院减免已经产生的部分租金，因为原告并没有按照合同约定配备供暖设施，所以多年来被告只能依靠空调采暖，即使是这样，被告所经营的阳澄湖大闸蟹”在冬季仍需停业，所以被告请求减免该停业部分对应的租金月34375元，停业区间2015年11月-2016年3月、2016年11月-2017年3月、2017年11月-2018年3月。最后，原告要求被告承担本次诉讼原告代理律师的代理费，该请求没有法律依据。即使是，被告存在违约行为，原告要求的违约金比例过高。
被告李兆屹反诉请求：1、判令案涉房屋租金标准自2016年10月起调整至27500元/年；2、判令反诉被告为原告承租的部分房屋内配备供暖设施；3、判令反诉被告向原告支付为部分房屋配套供暖设施而垫付的费用3370元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
原告原告沈阳恒信资产处置有限公司就反诉辩称，：反诉原告的反诉请求不成立。一、租赁房屋在租赁时就没有暖气等供暖设施，出租方沈阳恒信资产处置有限公司从未承诺提供暖气进行供暖，房屋是按照没有供暖设施的状态进行出租的。租赁时承租人李兆屹对房屋没有暖气等供暖设施的状态是认可的。谁承租，谁自行解决取暖问题，自行负担取暖费用。二、房屋租赁合同约定的租赁面积为61平方米，在拆除违建部分后，房屋的面积仍然不低于61平方米，拆除的违建部分并没有计入房屋租赁面积，也没有计算房屋租金，属于承租方无偿使用的部分。房屋原有扩建部分属于违建，由行政执法部门予以强制性拆除，与出租方无关，出租方不存在违约行为。三、李兆屹拒付租金，并且将房屋予以转借、转租，存在违约行为。出租方有权与其解除租赁合同。
第三人贺庆宏述称，我是一直跟李兆屹合作经营的，具体时间记不清楚了，但是没有书面合同或者协议。经营的店铺叫美德尔汉堡店，工商登记人是我爱人张久岩（第三人贺庆宏的妻子），就她一个人。本人与李兆屹共同经营，没有凭证。李兆屹做别的生意去了，一直是我们两口子负责经营的，从2016年5月8日开始营业的，现在仍在经营。营业期间，没向李兆屹交过租金。
第三人张久岩未到庭陈述意见。
经过庭审调查，结合原、被告陈述、答辩、质证，认定事实如下：2016年6月24日，原告沈阳恒信资产处置有限公司与被告李兆屹签订《房屋租赁合同》（合同中原告为甲方，被告为乙方），原告将由沈阳市国有资产管理委员会审批划转给原告管理经营的位于沈阳市沈河区顺通路32号共计九层（建筑面积708平方米）房屋（登记房屋所有权人为沈阳市财政局，房屋产权卷号：房天2*179
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9）中一层网点61平方米房屋出租给被告。租期三年（2016年6月25日起至2019年6月24日止），每年租金55000.00元（每半年支付一次），该合同第3.2（1）条约定：未经甲方同意，乙方擅自将租赁房屋进行转租、转借、抵押出让，甲方可以提前终止本合同并收回租赁房屋。合同第8.4条约定：甲方保证房屋水、电、采暖的正常使用。合同第12.1约定：本合同任何一方违反本合同的约定，守约方有权根据违约方违反合同的行为选择：a、终止本合同的履行；b、要求违约方继续履行本合同；守约方所做的上述选择并不影响守约方要求违约方以当期租金总额的10％的标准向守约方支付违约金或对其遭受的其他直接或间接损失向违约方请求赔偿。2016年5月8日开始，该房屋由第三人贺庆宏、张久岩夫妻经营美德尔汉堡店，营业执照经营人张久岩经营至今。
另查明，上述房屋外墙外承租时存在金属框架镶嵌玻璃橱窗式简易门脸，面积约15平方米（不含在租赁合同内容之内，该面积也不含在合同项下61平方米内），因该建筑不符合城市规划，属于违建，于2016年9月被政府拆除。2017年4月11日，原告向被告发出《限期签订租赁协议通知书》，限房屋使用人于2017年4月17日之前与原告重新签订《租赁合同》，逾期未能签订《租赁合同》的，视为放弃租赁房屋。第三人张久岩签收了该通知书。原告起诉到本院，要求解除合同、腾退房屋、被告支付租。被告以房屋结构面积减少要求原告减低租金为由拒付2016年12月25日之后租金，双方发生纠纷协商未果，原告于2017年5月8日向本院提起本案诉讼，被告遂提起反诉。
再查明，被告李兆屹接受房屋后，为改善取暖增设供暖设施投入3370.00元。
上述事实，有当事人陈述、国资委文件、房产证及资产委托管理协议、《房屋租赁合同》、租金收款收据、《限期签订租赁协议通知书》、照片及光盘、被告垫付的部分供暖管线购买费用收据和安装所产生的人工费收条等证据，经庭审质证，予以认定，在卷为凭。
本院认为，本院根据到庭当事人及其提供的证据综合审查，对案件事实予以认定。原告系根据沈阳市国有资产管理委员会审批管理经营涉案房屋，且涉案租赁合同系原、被告双方签订，被告主张原告不具有诉讼原告主体资格缺乏依据，不予采信。第三人贺庆宏、张久岩提供的其经营的美德尔汉堡店营业执照经营人系张久岩，被告提供的《个人合伙经营协议书》并未在工商管理部门注册登记，因被告与第三人存在利益关系，没有其它有效证据证明被告与第三人合伙经营的真实性，且无论第三人独立经营还是合伙经营，在第三人介入租赁房屋一节中，被告均存在未经出租人同意擅自处分承租房屋行为，均构成违约，原告请求解除租赁合同、腾退房屋，并要求按合同约定支付擅自转租、出借房屋违约金5500.00元合理，予以支持。
关于拖欠租金问题。原、被告签订合同时虽然对门脸一节并未写入租赁合同，但确实因为存在合同外门脸面积被告才承租该房屋从事经营活动，该房屋门脸被拆除也影响了承租方经营效益情形，在行政拆除该门脸一节，原、被告均不构成违约。但被告基于上述原因及供暖设施未达到合同约定标准而请求减少租金行为正当，只因双方协商未果，才一直拖欠未付，被告应当支付租金，但应适当减免。根据本案实际，本院酌定按合同约定年租金55000.00元的70％即每天105.48元予以支付，从2016年12月25日起计算至房屋腾退完毕之日止。
涉案合同第8.4条约定原告应保证房屋水、电、采暖的正常使用。因此在房屋达不到合同约定的正常使用条件下，被告为改善取暖增设供暖设施投入3370.00元，原告应予支付。
原、被告的其他诉讼请求，缺乏合理性，均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）沈阳恒信资产处置有限公司与被告（反诉原告）李兆屹于2016年6月24日签订的《房屋租赁合同》，被告李兆屹及第三人张久岩、贺庆宏于本判决生效后10日内将该租赁合同所涉及的位于沈阳市沈河区顺通路32号中一层网点61平方米房屋（登记房屋所有权人为沈阳市财政局，房屋产权卷号：房天2*179
--9）腾退交还给原告；
二、被告（反诉原告）李兆屹于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告（反诉被告）沈阳恒信资产处置有限公司拖欠的自2016年12月25日起至房屋腾退完毕之日止的租金（租金按每日105.48元计算）；
三、被告（反诉原告）李兆屹于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告（反诉被告）沈阳恒信资产处置有限公司转租、转借房屋违约金5500.00元；
四、原告（反诉被告）沈阳恒信资产处置有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付被告（反诉原告）李兆屹增设供暖设施款3370.00元；
五、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1010.00元，由原告沈阳恒信资产处置有限公司负担300.00元，另810.00元及公告费400.00元，由被告李兆屹负担。反诉受理费300.00元，由反诉被告沈阳恒信资产处置有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘小兵
人民陪审员 顾敬波
人民陪审员 李 贺
二〇一八年四月十六日
书 记 员 刘 阳