江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终5306号
上诉人（原审原告）：无锡市市政工程建设管理有限公司，住所地无锡市五爱北路西横街1号。
法定代表人：蒋德斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:无锡市聚丰置业投资有限公司，住所地无锡市南站叙丰村锡甘路78号。
法定代表人：张惠丰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾宸清，江苏信卓律师事务所律师。
上诉人无锡市市政工程建设管理有限公司（以下简称市政公司）因与被上诉人无锡市聚丰置业投资有限公司（以下简称聚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2016）苏0291民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
市政公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请。事实与理由：2004年1月12日，其公司与聚丰公司签订了有偿转让协议，约定聚丰公司将位于锡路号自东往西第10间开始的沿街13开间第一、二层（扣除第9、10间内侧半间）约1000平方米的房屋转让给其公司，在聚丰公司办好两证的情况下办理产权分割，将房屋过户给其公司。其公司于签约当日支付了购房款，并实际使用房屋至今。期间，聚丰公司在2008年曾致函告知其公司房屋被抵押，2016年7月14日，其公司获知抵押已经解除，故函告聚丰公司要求办理产权分割、过户手续，但聚丰公司至今未协助办理。
被上诉人聚丰公司辩称：涉案房屋已经设定了抵押，在抵押未消除之前，涉案房屋无法办理过户手续，一审法院驳回市政公司诉讼请求并无不当，请求二审法院驳回市政公司的上诉请求。
市政公司向一审法院起诉请求：判决聚丰公司办理锡甘路78号自东往西第10间开始的沿街13开间的第一、二层（扣除第9、10间内侧半间）约1000平方米房屋的产权分割、过户手续。
一审法院认定事实：2004年1月12日，聚丰公司与无锡市市政建设管理处（以下简称市政管理处）签订房屋使用权有偿转让协议书，约定：“一、市政管理处自愿受让聚丰公司位于长江××路西侧，锡甘路南的沿街商业配套用房，自东往西第10间开始、沿街面为13开间（按柱计间）的一、二层，扣除第9、第10间内侧半间之外的面积均属转让面积，总面积约平方米；二、聚丰公司将房屋40年的使用权有偿转让给市政管理处使用，使用权转让价为5500元/平方米，总价为5141400元，本协议签订后一次性付款，或在往来款中扣除结算，聚丰公司开具收据给市政管理处作为凭据。聚丰公司于2004年4月1日前将该房屋交付给市政管理处使用。用电、用水由聚丰公司供到现场，水电表由市政管理处申请办理，聚丰公司可协助办理必要的手续，费用由市政管理处承担；三、市政管理处在获得该房屋使用权后，有权对外招租，或权属转让，但期限不得超出与聚丰公司约定的有效期；四、该房屋交付后，市政管理处在对外招租和使用时，不得从事与百安居市场同类商品经营活动。如对外招租时协议中亦应明确该内容，招租时在同等条件下聚丰公司享有优先权；五、在聚丰公司办好两证前提下，办理产权分割，聚丰公司同意将产权过户给市政管理处，费用按规定各自承担，如不能办理产权分割，使用权转让期满另行协商。在产权分割前重新签订范本合同；六、本协议的转让金不包含物业管理费用，对转让的物业在使用期内的内部修缮维护，均由市政管理处自行承担。”协议签订后，市政管理处于次日通过银行向聚丰公司转账500万元，聚丰公司将房屋交由市政管理处使用、收益。2004年12月24日，聚丰公司领取了锡甘路78号的房屋所有权证。2016年8月9日，锡甘路78号、长江号两处房屋共同设立了抵押人为中国工商银行股份有限公司江阴支行、债权数额为4988.6万元的最高额抵押，抵押期限自2016年8月9日至2019年8月8日。
另查明，2004年2月23日，无锡市市政公用事业局做出关于市政管理处进行改制的批复，同意市政管理处进行事改企的改制，将市政管理处改制为产权多元化的有限责任公司。2004年11月22日，市政管理处职工大会讨论通过了改制方案。2004年12月15日，无锡市改革办审核审批组组织论证，并一致通过市政管理处的改制方案。2004年12月31日，无锡市财政局对市政管理处的国有净资产9147700元，作如下处置：1、提取提前退休人员和改制前退休人员费用1343200元；2、提取富余人员安置费99000元；调整后的净资产为7705500元，转给原单位经营者和职工，转让时按规定给予40%的优惠，优惠额为3082200元；国有资产转让收益4623300元一次性缴入无锡市行政事业单位收益专户；改制后的市政管理处由原单位经营者和职工出资办理注册登记手续。2005年2月7日，经工商部门核准设立了市政公司。此后，聚丰公司与市政管理处签订的房屋使用权有偿转让协议书所涉房屋由市政公司使用、收益。2016年8月16日，市政公司诉至法院。
上述事实，有市政公司提供的房屋使用权有偿转让协议书、房屋所有权证、收据、房屋登记簿证明、工商档案资料若干、锡国资[2004]86号批复、锡政公发[2004]5号批复、锡企事办审[2004]事60号会议纪要、银行转账凭证2页，聚丰公司提供的房屋所有权证、不动产登记证明，本院调取的房屋登记簿证明及当事人的陈述在卷佐证。
一审中，市政公司称改制后涉案房屋归市政公司所有，因聚丰公司将包括涉案房屋在内的房产进行了抵押，所以当时不具备分割过户条件，聚丰公司发函告知了抵押的具体情况，市政公司了解到抵押到期日为2016年10月23日，在期限届满前市政公司经查询得知房屋抵押已经解除，所以在2016年7月20日向聚丰公司发函要求办理过户手续，也与聚丰公司工作人员进行过沟通，但此后聚丰公司设立新的抵押，故意阻碍过户手续的办理，提供2008年11月24日聚丰公司发出的函件复印件、要求尽快办理过户手续的函、邮件查询结果、邮寄凭证、评估报告、情况说明、手机通话记录予以证明。2008年函件系告知市政公司关于两者签订出让约1000平方米商业用房一事，因聚丰公司在融资过程中需要为贷款提供担保，而该项目的所有房产权属均在一张产权证上未予分割，故只能全部抵押；且由于聚丰公司项目西侧规划了一条大墩巷路，部分辅房将有可能拆除，出让给市政公司的部分不属于拆除范围；并请市政公司放心，即使聚丰公司将所属资产作为贷款抵押，亦因比例差距甚大，不会影响市政公司权益。聚丰公司认为2008年的函件没有原件，且聚丰公司现股东是在2011年才取得公司股权，原股东在交接时未告知相关情况，对于函件的真实性不清楚；对于评估报告真实性无异议，但认为评估报告不等于转让手续，不能证明市政公司取得涉案房屋使用权；关于情况说明、手机通话记录，认可是其公司向涉案房屋的承租人收取租金时被告知是与市政公司签订的租赁合同，因此其公司派员向市政公司了解情况，并与市政公司进行沟通，但最终没有任何结果；对其他证据形式真实性无异议，亦认可邮寄凭证上记载的地址是其控股公司的地址，但表示聚丰公司未收到该函件。
聚丰公司称其公司现在的股东是在2011年才取得股权，在办理股权交接的时候原股东并未告知涉案房屋转让的事情，新股东接手公司后只知道锡甘路78号有部分房产不在公司控制范围内，但具体情况不清楚，新股东一直认为涉案房屋是百安居建材市场在进行招租，直到2016年7月才知道涉案的房屋并未包括在百安居建材市场的招租范围内，提供公司准予变更通知书、工商档案资料若干、租赁合同复印件予以证明。市政公司对于变更通知书无异议，但认为与本案无关；对工商档案资料无异议，但认为股东的变更不影响聚丰公司对外承担民事责任，根据现有证据，双方签订了协议，市政公司支付了房产转让款，故不能以股东不知情否认双方之间房屋买卖的事实；对于租赁合同的真实性无法核实，且租赁合同涉及的是长江号的房屋，可能与涉案房屋并非同一处房产。
一审法院认为：聚丰公司与市政管理处签订的房屋使用权有偿转让协议书是双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。虽然协议书使用的是“房屋使用权转让”字样，但根据协议的内容，双方明确约定了产权分割、产权过户事宜，也即双方实际是约定房屋产权的转让，故不能仅根据协议列明的字样来确认转让的对象，而应当根据双方真实意思来进行确认，法院认定该协议是对所涉房屋产权转让的约定。虽然签订协议的一方当事人为市政管理处，但市政管理处在协议签订后进行了改制，并按照有关规定改制为市政公司，市政管理处调整后的净资产转让给原单位经营者和职工。而根据市政管理处的评估报告，虽然未涉及本案房产，只是记载了支付给聚丰公司500万元的账目，但考虑到当时房产尚未取得产权，不宜作为已有资产进行登记，则该500万元对应的对价在转制后应当属于市政公司，且市政公司在转制后实际获得涉案房屋的使用、收益权，故其作为权利人提起诉讼并无不当，对于聚丰公司辩称市政公司无权主张的意见不予采信。虽然协议书约定在聚丰公司办好两证的前提下办理涉案房屋产权分割、过户手续，且涉案房屋早已具备过户条件，但鉴于涉案房屋在诉讼前设定了抵押，经法院释明后，市政公司亦无力消除抵押权，故在抵押权未消除前涉案房屋无法办理过户手续，市政公司可在条件成就后再行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，一审法院判决：驳回市政公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费5000元，共计5100元（已由市政公司预交），由聚丰公司负担（市政公司同意其预交的各项费用5100元由聚丰公司向其直接支付，法院不再退还，由聚丰公司在判决发生法律效力之日起三日内向市政公司支付）。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审争议焦点是:市政公司要求办理产权分割过户手续应否支持。
本院认为：聚丰公司与市政管理处签订的房屋使用权有偿转让协议书是双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。虽然协议书约定在聚丰公司办好两证的前提下办理涉案房屋产权分割、过户手续，且涉案房屋早已具备过户条件，但鉴于涉案房屋在诉讼前设定了抵押，经一审法院释明后，市政公司亦无力消除抵押权，故在抵押权未消除前涉案房屋无法办理过户手续，市政公司可在条件成就后再行主张权利。
综上，市政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人市政公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 王一川
审判员 朱光烁
二〇一八年一月二十四日
书记员 李 蒙