广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终350号
上诉人（原审被告）：河源市锦生房地产有限公司。住所地：广东省东源县城建设二路俊轩商住楼**楼***号。
法定代表人：袁应波，总经理。
委托代理人：刘向民，广东法开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄小富，男，1984年7月2号出生，住广东省河源市源城区。
被上诉人（原审原告）：罗巧仪，女，1990年7月18日出生，住广东省河源市源城区。
上述两被上诉人共同委托代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：沈旺玲，广东粤冠律师事务所律师助理。
原审第三人：广发银行股份有限公司河源分行。住所地：广东省河源市建设大道***号友力商务大厦*座***层。
负责人：赖建雄，行长。
上诉人河源市锦生房地产有限公司（下称锦生公司）因与被上诉人黄小富、罗巧仪、原审第三人广发银行股份有限公司河源分行（下称广发银行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2015）河东法民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审查明：黄小富、罗巧仪和锦生公司于2013年11月20日签订《商品房买卖合同》，合同编号为2013111537，并经东源县房管局登记备案。合同约定：黄小富、罗巧仪购买锦生公司位于东源县仙塘镇东方红村红星组牛角坑的誉东方1栋十八层1803号商品房一套，建筑面积105.14平方米，每平方米4327.19元，房屋总价款为397712元，首付127712元，按揭款为270000元。还约定，锦生公司必须于2014年10月1日前将该房屋经验收合格后交付给黄小富、罗巧仪使用，逾期超过90日不交付，黄小富、罗巧仪有权解除购房合同。如黄小富、罗巧仪解除购房合同，锦生公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部付款，并按黄小富、罗巧仪已付款的3%向黄小富、罗巧仪支付违约金。经核查，违约金为11931.36元（397712×3%）。
合同签订后，黄小富、罗巧仪已按合同的约定向锦生公司支付了首付款127712元，并预付了住宅专项维修资金4731.3元及抵押他物费、印花税13.5元。黄小富、罗巧仪、锦生公司及广发银行于2014年2月3日三方签订《个人房屋按揭贷款合同》，编号为125139002321，约定黄小富、罗巧仪向广发银行按揭贷款金额为270000元，用于购买涉案房产，借款期限为240个月，年借款利率为7.86%，锦生公司提供连带责任保证担保，保证期间自合同签订之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续有关他项权利证明文件交广发银行保存时止。借款合同项下抵押物为黄小富、罗巧仪向锦生公司购买的房产。
合同签订后，广发银行依约向黄小富、罗巧仪发放了全部贷款，并依据合同约定将该款直接划入了锦生公司账户。之后，锦生公司未能如期交付涉案房产及办理产权登记手续。
另查明，至黄小富、罗巧仪起诉时止，黄小富、罗巧仪累计支付给广发银行贷款本金、利息等费用29053.96元（2234.92×13）。至本案第二次庭审时，锦生公司提交涉案房产的《建筑工程竣工验收报告》，证实涉案房产相关部分验收取得了《建设工程规划验收合格证》。
原审法院认为，黄小富、罗巧仪与锦生公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应当确认合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行权利和义务。黄小富、罗巧仪已按照合同约定履行了支付购房款127712元，而锦生公司至今仍未按照合同的约定将商品房交付买受人使用，已构成违约。就案件主要问题作如下分析：
关于商品房买卖合同解除。根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，虽然黄小富、罗巧仪提交《解除商品房买卖合同通知书》，但黄小富、罗巧仪未能提供证据证实其已送达给锦生公司，合同自通知到达对方时才解除。故对黄小富、罗巧仪认为其与锦生公司签订的《商品房买卖合同》已经解除的主张，不予采纳。鉴于锦生公司未能如期交付涉案房产及办理产权登记手续的事实，符合黄小富、罗巧仪行使解除《商品房买卖合同》的情形，故本案《商品房买卖合同》应予以解除。
关于违约责任、返还首期款及利息、支付第三人贷款及利息、抵押他物费、印花税、住宅专项维修资金等款项的数额问题。庭审中，锦生公司对黄小富、罗巧仪所主张的上述各项损失的计算标准及方式均无异议，故对黄小富、罗巧仪所主张的各项损失的数额予以确认。本案的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。锦生公司称因天气原因延误工期，并不产生免责效力，故不予采信。锦生公司应支付黄小富、罗巧仪首期款127712元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起算至实际还款之日止）、违约金11931.36元、抵押他物费及印花税13.5元、住宅专项维修资金4731.3元。
关于黄小富、罗巧仪已按贷款合同向第三人支付借款本息问题。至黄小富、罗巧仪起诉止，黄小富、罗巧仪向广发银行支付按揭款29053.96元，锦生公司应当返还黄小富、罗巧仪已偿还广发银行的本息29053.96元（暂计至2015年2月3日，之后据实计算）。关于购房借款合同及黄小富、罗巧仪未偿还部分借款问题，由于黄小富、罗巧仪并无提出请求解除三方当事人签订的《个人房屋按揭贷款合同》的诉讼请求，且广发银行不同意解除三方签订的《个人房屋按揭贷款合同》，故对《个人房屋按揭贷款合同》及黄小富、罗巧仪未偿还部分贷款，不作处理。
关于黄小富、罗巧仪主张律师费问题。黄小富、罗巧仪与锦生公司签订的合同未约定律师费负担问题，且黄小富、罗巧仪亦未提供已实际发生或已经支付的证据和相关发票，对黄小富、罗巧仪关于律师费的主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：（一）解除黄小富、罗巧仪与锦生公司签订的编号为2013111537的《商品房买卖合同》；（二）锦生房公司于判决生效之日起十日内返还黄小富、罗巧仪购房首付款127712元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起算至实际还款之日止）；（三）锦生公司于判决生效之日起十日内返还黄小富、罗巧仪已支付给广发银行的贷款本息29053.96元（暂计至2015年2月3日，之后据实计算）；（四）锦生公司于判决生效之日起十日内支付黄小富、罗巧仪违约金11931.36元、抵押他物费及印花税13.5元、住宅专项维修资金4731.3元；（五）驳回黄小富、罗巧仪的其它诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4109元，由锦生公司承担。
上诉人锦生公司上诉称：根据黄小富、罗巧仪的起诉状及庭审笔录等，黄小富、罗巧仪请求锦生公司支付的违约金数额为4702.98元，且黄小富、罗巧仪对本案的诉讼请求一直未予变更。虽然黄小富、罗巧仪的诉讼请求低于双方在《商品房买卖合同》的约定，但这属于黄小富、罗巧仪对其权利的处分，原审在黄小富、罗巧仪没有变更诉讼请求的前提下，判决锦生公司支付违约金11931.36元，超出了黄小富、罗巧仪的诉讼请求。综上，请求二审改判违约金为4702.98元。
被上诉人黄小富、罗巧仪答辩称：黄小富、罗巧仪在一审第二次开庭时变更了诉讼请求，庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，原审判决违约金数额没有超出诉讼请求。原审判决正确，请求维持原判。
原审第三人广发银行未答辩。
本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明：黄小富、罗巧仪在一审开庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，主张违约金为11931.36元。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是一审判决违约金是否超出了诉讼请求。针对二审争议的问题，结合各方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：
根据本院查明的事实，黄小富、罗巧仪在一审开庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，主张违约金为11931.36元。因此，锦生公司认为一审判决超过诉讼请求没有事实依据，一审判决违约金11931.36元没有超出黄小富、罗巧仪的诉讼请求。
综上所述，锦生公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人河源市锦生房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟亮
审 判 员 邓天仕
代理审判员 黄 莉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 古思琴