广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初14102号原告：霍树谦，男，汉族，1974年2月1日出生。委托诉讼代理人：宣典虹，系广东荣高律师事务所律师。被告：凌征池，男，汉族，1966年12月24日出生。委托诉讼代理人：陈作栋，系广东东达昊律师事务所律师。原告霍树谦诉被告凌征池确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人宣典虹、被告及其委托诉讼代理人陈作栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原、被告就佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街32号、33号两座房产签订的的两份《房地产租赁合同》无效；2、被告归还原告租金861600元（暂计到2017年9月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月，原告由于生意急需资金周转向被告借款800000元，被告要求原告用原告名下位于佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街32号、33号两座房产作抵押，由于是集体用地无法在相关部门办理抵押手续，被告要求原告用租赁权担保，二十年的租约只是形式。因原告当时急需资金，加上对被告的信任，原告遂按照被告的意思签订了《借款协议》，另外又签订了两份《房地产租赁合同》作担保。2013年7月30日，被告通过银行分420000元、380000元两笔转账给原告，原告按被告的要求支付40000元现金给被告。2013年，涉案东便大街32号房产每月收租13400元，涉案东便大街33号房产每月收租9100元，原、被告签订《房地产租赁合同》后7-9月都是原告收取租金，但后来由于原告未能及时支付利息，被告遂于10月要求由其收租抵偿借款，并承诺无论何时只要原告归还借款，就将房屋管理权及租约返还予原告。涉案房产后一直由被告的儿子收租，期间，原告按被告要求向他人账户还款60000元，向被告儿子还款11847元。2016年3月，原告向被告提出核算租金、解决借款问题，被告却拒绝履行双方的借款约定及交还房屋管理权，并主张按租赁合同约定收租二十年。原告向被告借款800000元，两座房屋租赁权仅用于担保借款，涉案两房产产权面积为792.91平方米，无产权面积为269.55平方米（33号房屋于2015年7月23日被法院拍卖后由他人购买），每月收租不低于22000元，被告以合法形式掩盖非法目的的行为，严重违反了民事活动中的诚实信用公平原则，涉案《房地产租赁合同》并非原告的真实意思表示。为此，原告依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：一、涉案《房地产租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，双方已经实际履行，法院拍卖33号房屋时也确认租赁关系有效。涉案《房地产租赁合同》业经房管部门备案，为合法有效合同，被告已依约支付租金，原告亦将涉案房屋交付予被告。签订租赁合同至今，涉案房屋一直由被告实际占有使用及管理、维修水电设备、交纳水电费、出租、收租，原告从未提出异议，故双方租赁关系成立并有效。另，涉案33号房屋的所有权已不属于原告所有，原告无权处置该房屋及提起诉讼，且该房屋系带租拍卖，证明法院及原告均确认涉案33号房屋系出租予被告；同样，原告也已确认涉案32号房屋系出租予被告，故原告认为租赁关系不成立没有依据。二、涉案《房地产租赁合同》约定房屋收益风险（如维修费、无人租、租金下降等）由被告自行承担，完全符合转租的合同特征，而民间借贷的特征是保本又有固定收益，与该合同并不相符。涉案《房地产租赁合同》中并无任何保本保利的约定，无法显示借贷关系，仅明确被告承租房屋后可以转租以获取收益。原告提供的证据并不能证明原告的借贷关系主张属实，被告亦不予确认，仅认为租赁房屋系存在风险的投资行为，但因房屋所有权人不变，被告才于相关录音证据中陈述可协商由原告收回涉案房屋。三、被告已依据双方《房地产租赁合同》的约定向原告支付租金，并依约对外转租获得收益，故该转租租金是被告的合法收入，原告主张归还没有合同及法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。2、《房地产租赁合同》（两份）。证明上述合同并非双方的真实意思表示。理由如下：第一，原告向被告借款800000元，租赁合同仅是担保；第二，2013年7月30日，涉案两房屋已全部出租，不存在再出租给被告的事实，且次承租人至今一直承租使用；第三，租金以租期二十年800000元计算有违常理。涉案房屋产权面积792.91平方米，无产权面积269.55平方米，合计1062.46平方米，均为处于闹市区的商住楼，但按上述金额计算，该两房屋每月租金才3333元，而2013年7月32号房产每月租金为13400元，33号房产每月租金为9100元。第四，租赁合同第七条约定已侵犯原承租人权利，不合理。3、粤房地权证佛字第××、01××10号房地产权证。证明涉案两房屋产权属于原告所有，32号房屋产权面积为431.49平方米，33号房屋产权面积为361.42平方米。4、中国农业银行交易明细。证明被告曾分别向原告转账380000元、420000元，后原告以现金形式向被告还款40000元，并向被告儿子凌豪支付8400元、3447元。5、《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书》（士多店）、《房屋租赁合同书》（家具店）、《套房租用协议书》、《房屋租用协议书》、收据（13张）、身份证复印件。证明不存在被告承租房屋的事实：①涉案两房屋于2013年7月30日已全部出租给他人，其中32号房屋2-6层出租予案外人邬建飞，每月租金8400元，租期5年，现仍由其承租；32号房一层商铺则分别出租予案外人曾祝华、秦体杰，每月租金分别为2500元、1500元；33号房屋一层商铺出租予案外人曾祝华，每月租金3000元。②2014年2、3、6、8月，原告还与案外人蒙善宁、李萃兰、周婷等其他承租人签订租赁合同。6、录音光盘、录音文字内容。证明①原、被告之间的借款关系；②被告与案外人的借款也是签订租赁合同及借款协议，当租赁物不容易出租时，被告就以借款协议起诉，当租赁物容易出租时，被告就以租赁合同收取租金；③案外人凌豪是被告儿子，每月22000元-24000元之间的租金都是由其收取；④案外人邬建飞一直承租涉案房屋。7、《个体户机读档案登记资料》。证明2013年7月30日，原告已将涉案房屋出租予案外人，不存在再继续出租给被告的事实。8、民事判决书、民事裁定书。证明①被告与案外人叶华筠存在借款纠纷，双方同时签订租赁合同和借款协议，租赁合同内容与本案租赁合同内容一致，法院认定租赁合同无效；②被告对同一笔借款分别以民间借贷纠纷和房屋租赁合同纠纷提起诉讼，后于房屋租赁合同纠纷案中撤诉；③所有案件中的借款人都确认与被告之间为借款合同关系，并非租赁合同关系，且借款人都不持有借款协议，仅持有房屋租赁合同，借款协议由被告持有。诉讼中，被告提交以下证据：1、《房地产租赁合同》（两份）。证明原、被告之间存在合法的租赁合同关系，且业经政府部门备案。2、中国农业银行银行卡取款业务回单（2张）。证明被告依约向原告支付租金，且原告在回单上签名确认所涉款项用途为租金。3、《房屋租赁合同书》、《套房租用协议书》、身份证复印件、微信转账记录截图。证明被告已实际使用涉案房屋并对外出租，拥有收取租金的权利。4、房产拍卖公告。证明涉案33号房屋是由法院委托广东华宏拍卖有限公司拍卖，该房屋已带租拍卖成功，不属原告所有。5、银行卡复印件、发票（2张）、用水清单、用电清单。证明涉案房屋的水电费均由被告支付，且缴费账户为被告名下银行账户。诉讼中，为查明事实，本院依职权调取以下证据：《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的录音光盘、录音文字内容，因被告已确认录音对象为其本人，亦无其他有效证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的民事判决书、民事裁定书，与本案无关，本院不予采信。被告提交的中国农业银行银行卡取款业务回单，有原件核对，原告亦确认为其签名及备注，故本院对真实性予以确认、被告提交的《房屋租赁合同书》、《套房租用协议书》、身份证复印件、微信转账记录截图，有原件核对或可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街32号房屋签订《房地产租赁合同》，主要内容为：“一、甲方自愿将座落在佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街32号的房屋（房屋证载建筑面积431.49平方米，临时使用面积191.25平方米；土地使用面积96.40平方米；房地产权证号：粤房地权证佛字第××号；土地使用证号：佛禅集用（2013）第000029号）全部出租给乙方使用，该房地产的基本情况见土地使用证及房屋产权证。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产全部。二、租赁期限自二○一三年七月三十日至二○三三年七月二十九日止，合同期内的总租金为￥420000元（肆拾贰万元正）。付款方式：在签订本协议后，两天内通过转账至霍树谦中国农业银行的62×××71账户支付。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。四、乙方承租上述房屋作为住宅使用。甲方同意乙方自用或转租第三人使用，所得利益归乙方所有。五、甲方同意乙方在不改变房屋主体结构情况下自行装修或增扩设备，费用由乙方自理。……七、租赁期内，承租房屋因政府征收或者其他原因征收的，甲方获得补偿的，甲方将获得的补偿同乙方平分，双方各占50%。八、租赁期内，甲方不能单独解除本租赁合同，甲方单独解除合同的，需将乙方所交的全部租金￥420000元退回给乙方。并额外支付￥420000元给乙方作为违约金。九、乙方不按合同约定支付租赁款的，甲方收回房屋的使用权。……”后上述合同由佛山市禅城区国土城建和水务局于2013年7月30日予以备案登记。同日，原、被告就涉案佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街33号房屋签订《房地产租赁合同》，双方约定租赁期限为2013年7月30日至2033年7月29日，合同期内总租金为380000元，付款方式为签订本协议后两天内通过转账至原告中国农业银行的62×××71账户予以支付，其他合同内容基本同上。该合同亦由佛山市禅城区国土城建和水务局于2013年7月30日予以备案登记。同日，被告向原告名下中国农业银行账户（账号：62×××71）分别转账380000元、420000元，原告分别于上述款项所涉两张《中国农业银行银行卡取款业务回单》上签名确认并备注“用途租金”。另查明一，涉案佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街32号房屋，建筑面积431.49平方米，由原告单独所有。涉案佛山市禅城区澜石里水教子村东便大街33号房屋，建筑面积361.42平方米，原由原告单独所有，后经本院委托拍卖并由案外人霍弟崧于2015年9月2日取得该房屋产权。另查明二，依据原告提交的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书》（士多店）、《房屋租赁合同书》（家具店）、《套房租用协议书》、《房屋租用协议书》，原告或其委托代理人于2011年至2014年间分别与案外人邬建飞、曾祝华、秦体杰、吴波、项玲、孟俞熙、孟益生、ＸＸ、张振中、江小杰、蒙善宁、李萃兰、周婷等签订书面租赁合同或协议，约定由原告将涉案32号、33号房屋出租予各案外人，并明确租赁期限及租金标准等内容。另查明三，依据被告提交的《房屋租赁合同书》、《套房租用协议书》，被告或其委托代理人于2013年至2017年间分别与案外人邬建飞、黄仕群、李振佳、萧颖丽、陈浪、颜嘉荣、吴波、刘文斌、张锐鹏签订书面租赁合同或协议，约定由被告将涉案32号、33号房屋出租予各案外人，并明确租赁期限及租金标准等内容。另据被告提交的发票、用水清单、用电清单，用户地址为教子村东便大街33号、教子村东便大街32号之一的水费缴费账户开户全称为“凌征池”，2015年1月11日起的水费均系通过上述账户缴纳。涉案32号、33号房屋电费缴费账户名称为“凌征池”，自2015年11月起的电费均系通过上述账户缴纳。诉讼中，原告陈述：因原告经营的工厂亏本急需资金周转，原告遂通过案外人王海认识被告并向其借款800000元。当时被告要求原告提供商品房用于抵押，但原告无法提供，被告遂提议原告签订《房地产租赁合同》作为抵押担保。原告曾就涉案《房地产租赁合同》约定的二十年租赁期限提出异议，但被告出示其与他人的房屋租赁合同并称其他人也都一样，且承诺在原告还清借款本息后即可取消上述合同并返还房屋予原告，原告遂与被告签订借款协议、收条及涉案《房地产租赁合同》，并按被告要求于银行回单上备注“用途租金”，但原件均由被告持有，原告并未持有。签订合同后，涉案两房屋仍由原告管理使用，至2013年11月左右，原告出现资金问题无法按时偿还借款，原告便与被告协商以原告每月收取的租金偿还借款，此后原告收取租金后即转付予被告儿子凌豪。2014年4月后，被告提议由其自行收租更为便利，原告考虑每月确也需向被告偿还借款，遂同意由被告自行收租，并向各承租人出具了委托收租说明，此后涉案两房屋即由被告管理并交纳水电费，期间原告未持异议。至2016年，原告认为本息已差不多冲抵完毕，遂与被告协商要求被告返还涉案房屋。被告陈述：原、被告并未签订借款协议或出具借条借据，当时是原告询问被告是否需要承租涉案两房屋，并提出租赁期限二十年、租金合计800000元、租赁风险由被告自行负担的条件，被告经考虑后同意并与原告签订了涉案《房地产租赁合同》。签订合同后涉案房屋即由被告管理及交纳水电费，水电费缴费账户亦作变更，但双方未办理书面交接房屋手续。最初系原告带被告收租以慢慢熟悉租户并向租户说明情况，此后即由被告或其儿子直接收租。被告自2013年8月30日至2017年10月已收取租金合计643500元。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。综合全案证据及当事人诉辩意见，涉案两份《房地产租赁合同》确为原、被告本人签订，原告虽抗辩认为上述合同仅用于双方借款的抵押担保，被告亦仅系代原告收取租金以冲抵借款，但原告于本案中并未提交有效证据证明双方存在借贷关系。即使原告所主张之借贷关系属实，上述签订合同行为亦系原、被告双方自愿所为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定之以合法形式掩盖非法目的行为；且如前查明事实，涉案房屋已由被告实际占有、使用、管理并另行转租，原告已按合同约定金额收取租金，其亦自认自被告自行收取租金至2016年前并未向被告提出异议，故原、被告双方就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》已获实际履行，双方之间已转为成立房屋租赁合同关系，合同目的业已实现，据此可认定涉案《房地产租赁合同》为原、被告双方真实意思表示，应属合法有效合同。原告作为完全民事行为能力人，理应知悉并承担其签订上述租赁合同的法律后果。至于原告所主张之合同约定租金标准明显偏低问题，此并不构成合同无效的法定事由，原告可另循途径主张权利。据此，原告主张确认涉案《房地产租赁合同》无效的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另因被告有权依据上述合同约定另行转租，故原告主张被告返还租金收益亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告霍树谦的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告霍树谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年十二月七日书记员  胡会婷附件：引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。