连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初857号原告连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号。法定代表人庄广强，董事长。委托代理人程岩，江苏顺策律师事务所律师。委托代理人石荣宗，江苏顺策律师事务所律师。被告刘非。被告晏艳。被告连云港西湾置业有限公司，住所地连云港市朝阳镇西湾景城。法定代表人丁芳宜，董事长。原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）诉被告刘非、晏艳、连云港西湾置业有限公司（以下简称西湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东方银行的委托代理人石荣宗到庭参加诉讼，被告刘非、晏艳、西湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告东方银行诉称，2011年10月26日，被告刘非向连云港东方农村商业银行下属单位开发区支行申请个人购房按揭借款，同时被告刘非、晏艳、西湾公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告刘非向原告借款94万元，借款期限25年即从2011年10月26日起至2036年10月24日止，每月还贷本息4657.35元，但被告刘非未按合同约定按期偿还我行贷款，严重违约，从2012年6月23日至今没有偿还我行贷款本息，截止到2016年2月14日止，被告刘非欠我行贷款余额915640.65元，利息、罚息及复利计141608.34元。被告刘非、晏艳用购买的位于西湾锦城二期27号101号房产向原告进行抵押，被告西湾公司作为担保人，对上述借款本息承担连带责任保证，合同还约定了其它内容，经原告多次催要借款本息，至今未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告刘非签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告刘非偿还原告借款本金915640.65元及利息（截至2016年2月14日欠息141608.34元，从2016年2月15日起至被告实际给付之日止，按照年息8.35125%计算）；3、被告西湾公司对被告刘非给付上述款项承担连带偿还责任；4、原告对西湾锦城二期27号101号房产享有优先受偿权；5、被告刘非、西湾公司连带承担律师费60000元。庭审中，原告撤回要求被告晏艳对借款承担连带责任的诉讼请求。被告刘非未作答辩。被告晏艳未作答辩。被告西湾公司未作答辩。经审理查明，2011年10月25日，被告刘非、晏艳作为买受人，被告西湾公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告刘非、晏艳共同购买被告西湾公司开发的位于西湾锦城二期27幢101号住宅，建筑层数地上二层，地下一层。为购买该栋房产，2011年10月26日，被告刘非作为借款人，东方银行开发区支行作为贷款人、抵押权人，被告刘非、晏艳作为抵押人，被告西湾公司作为保证人，签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定借款人刘非向东方银行开发区支行借款人民币940000元，借款期限自2011年10月25日起至2036年10月24日止，共计300个月。借款利率按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率执行，罚息双方在合同中未作出约定。借款人授权将全部借款划入借款人账户后，再将全部借款划入售房人西湾公司账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。结息方式为每一个月21日。该合同的第十三条约定：1、保证人为借款人以本合同所形成的债务提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人对债权人承担连带责任。2、保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用。3、借款人以本合同项下的所购房屋作抵押的，由保证人西湾公司提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。4、保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。合同第二十条约定，合同项下涉及的律师服务费等费用由借款人、保证人及抵押人承担，贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何帐户中划收上述费用。后，东方银行开发区支行与被告刘非、晏艳、西湾公司签订了《房地产抵押合同（按揭）》，被告刘非、晏艳将其共同购买的由被告西湾公司开发的西湾锦城二期27幢101号房产抵押给东方银行开发区支行，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》、《房屋他项权证》止，担保人无条件承担担保范围内的担保责任。上述两份合同签订后，东方银行开发区支行将借款合同项下的款项940000元发放给被告刘非，用于购买被告西湾公司开发的涉案抵押房产。2011年10月25日，房产管理部门就西湾锦城第27幢101号房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明，抵押登记权利价格为940000元。从2013年12月21日起，被告刘非没有偿还任何贷款本息，本金还剩余915640.65元未归还。庭审中，原告称贷款利率按照中国人民银行同期贷款利率浮动，对贷款的罚息及复利双方没有明确约定。另查明，2016年6月10日，原告东方银行与江苏顺策律师事务所签订《委托代理合同》，2016年7月1日原告支付律师代理费60000元。上述事实，由原告东方银行提供的《买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《江苏连云港东方农村合作银行借款借据》、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人陈述予以证明。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。东方银行开发区支行与被告刘非、晏艳、西湾公司签订的《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面地履行自己的义务。作为该合同的出借方东方银行，按照合同的约定，将合同项下的款项出借给被告刘非，被告刘非应当按照合同的约定承担向原告全面履行偿还借款本息的义务。由于被告刘非违反合同约定，自2013年12月21日起不再归还借款本息，原告有权宣布贷款提前到期，并要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，故对原告要求的解除其与被告刘非签订的《个人购房担保借款合同》及要求被告刘非归还剩余借款本金915640.65元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。对原告要求被告刘非支付借款利息、罚息及复利的诉讼请求，因《个人购房担保借款合同》中并未对罚息及复利作出明确的约定，原告亦自认对罚息复利没有约定，故原告要求被告支付罚息及复利没有依据，但被告应当按照原告主张的中国人民银行同期贷款利率支付剩余贷款的利息，因被告刘非自2013年12月21日起未归还借款利息，故被告刘非应当自2013年12月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付剩余借款本金的利息，直至还清贷款之日止。被告刘非与被告晏艳作为共同抵押人，与东方银行签订房产抵押合同，将涉案房产抵押给东方银行，并对该抵押房产在房产登记管理部门办理了房屋抵押预告登记，但至今未就该抵押房产并未办理他项权证，因抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性，原告东方银行作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押他项权证之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对房产的处分，但并非是现实的抵押权，故原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备，故对原告要求对西湾锦城二期27#101房产享有优先受偿权的主张本院不予支持。对原告要求被告西湾公司对被告刘非的还款承担连带责任的诉求，根据合同约定，西湾公司提供阶段性担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用，现东方银行并未办妥正式的抵押登记，被告西湾公司的阶段性担保责任并未解除，故被告西湾公司应当对被告刘非借款的本金、利息及实现债权的费用承担连带责任。另外，对原告产生的律师费60000元，因合同中已经约定合同项下产生的律师费由借款人、抵押人及保证人承担，故对原告要求被告刘非与西湾公司连带承担律师费60000元的诉求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告连云港东方农村商业银行股份有限公司与被告刘非、晏艳、连云港西湾置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日起解除。二、被告刘非于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金915640.65元及利息（从2013年12月21日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算），并承担律师费60000元。三、被告连云港西湾置业有限公司对上述第二项还款承担连带给付责任。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12956元、公告费800元，由被告刘非与西湾公司连带承担（因原告已预交，两被告在本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12956元，并将交款凭证交于本院，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张晓敏人民陪审员  孙文花人民陪审员  金立荣二〇一六年七月十二日书 记 员  俞 莎法律条文及及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”（二）《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人内履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。（三）《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够行使不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。