江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2321号上诉人（原审被告）：南昌市金冠饼业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区青山南路103号店面，统一社会信用代码：91360100613065421W。法定代表人：黄金兰，职务：经理。委托诉讼代理人：杨华，江西青仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江西省工商行政管理干部学校,住所地：江西省南昌市南京东路923号，统一社会信用代码：12360000491003619G。法定代表人：吴仁善，职务：书记。委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘旻娜，江西明实律师事务所律师。原审第三人：魏正根，男，汉族，1969年2月26日生，住江西省南昌市青山湖区。原审第三人：涂国勇，男，汉族，1969年1月16日生，住江西省南昌市东湖区。上诉人南昌市金冠饼业有限公司（以下简称金冠公司）因与被上诉人江西省工商行政管理干部学校（以下简称工商学校）、原审第三人魏正根、涂国勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，上诉人金冠公司的委托诉讼代理人杨华，被上诉人工商学校的委托诉讼代理人张海水、潘旻娜、原审第三人魏正根、涂国勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金冠公司的上诉请求：1.撤销一审判决，请求发回重审或依法改判驳回工商学校的全部诉讼请求，金冠公司无需承担任何责任；2.本案一、二审诉讼费由工商学校承担。事实和理由：金冠公司委托魏正根、涂国勇于2014年1月15日签订合同，合同签订后工商学校对店铺设定行业限制，租赁合同无法履行。一审法院片面强调金冠公司对魏正根、涂国勇转租不提异议，却忽略工商学校收受魏正根、涂国勇租金，将店面交付给魏正根、涂国勇，为各次承租人开具房产证明、直接收取次租赁人租金、认同店面“现租给涂国勇”使用的证据和事实，店面的接收、租金的支付、店面的转租收益、日常管理全部是魏正根、涂国勇和各次承租人所为。在（2015）洪民一初字第16号判决认定金冠公司向工商学校支付租金和利息的判决是在金冠公司未出庭的情况下作出的，本案中，金冠公司和魏正根、涂国勇均出庭，查明的事实更清晰。魏正根、涂国勇转租的收益大于原租金收益，如果不是工商学校通知要求次承租人停止交租，魏正根、涂国勇可以按时交付租金。现诉争房屋由各次承租人使用，魏正根、涂国勇与各次承租人才是租赁关系主体，金冠公司无法将店面收回，无法将店面返还给工商学校。2.南京东路道路综合改造为政府统一规划的施工项目，施工期间商铺租户经营受影响，一审应按同地段单位给予商户减免租金的证据给予顶格减免2015年5月至2016年8月租金1173825元。3.本案在庭审法庭辩论前向一审法院提交了反诉状，反诉工商学校以房东身份通知并负责各次承租人支付所欠付租金用于抵消工商学校提起的诉讼给付内容，一审理应受理反诉。工商学校答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，金冠公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.金冠公司既是租赁合同相对方，亦是案涉店面的实际使用人。金冠公司在合同上签章，合同是双方真实意思表示。根据金冠公司出具的委托函，魏正根是作为代理人负责案涉店面的招租事宜。案涉店面已实际交付给金冠公司，且该店面是由金冠公司作为转租赁方与次承租人签订合同，金冠公司对案涉店面享有实际控制权。工商学校未与次承租人或魏正根、涂国勇产生实际租赁关系。工商学校出具房产证明是因为次承租人办理营业执照所需，收取红太阳照相馆租金是为了减少、弥补损失且已退回，不能证明工商学校与次承租人有租赁关系。魏正根作为金冠公司代理人向工商学校交纳租金，应视为金冠公司履行合同义务。2.原审判决减免2015年5月至2016年4月部分租金，工商学校愿意认可。根据《租赁合同》第六条第四款，因市政维修道路导致的店面经营损失应当由金冠公司自行承担，不应影响合同约定租金的交付，一审法院立足于定纷止争的考虑，鉴于租户经营受道路改造影响的客观事实，酌定按约定租金的70%支付，具有一定的现实合理性，工商学校愿意接受。3.原审判决程序合法，未剥夺金冠公司的反诉权利。反诉的当事人应当限于本案当事人范围。金冠公司在案件受理长达10个月后的第二次开庭才当庭提交反诉状，反诉被告除工商学校外，还另行将其他主体也列为共同被告，一审当庭驳回反诉，符合法律规定。魏正根、涂国勇共同答辩称：工商学校张贴公告要求次承租户停止向我方缴纳租金，涉案房屋的租金不应由我方承担。工商学校向一审法院的起诉请求：1.解除工商学校与金冠公司于2014年1月15日签署的《租赁合同》，金冠公司将租赁房屋恢复至起租时原状并交还工商学校；2.金冠公司支付自2015年5月1日起至判决交还租赁房屋之日止的欠缴租金（计算至2017年7月1日止欠缴租金为2059050元），并承担以银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金（即合同约定的滞纳金，依月利率2%计算至2017年7月1日止违约金为761682元）；3.金冠公司依两倍租金标准赔偿延期退房造成工商学校的经济损失；4.金冠公司支付违约金7万元；5.金冠公司承担全部诉讼费用。本案一审开庭审理过程中，工商学校增加一项诉讼请求：6.请求魏正根、涂国勇对金冠公司拖欠的租金及违约金承担连带责任。一审法院经审理查明：工商学校为青山湖区南京东路××号和苑小区1#一单元101室、102室、103室、104室、105室、106室、107室、规划用途为非住宅的房屋所有权人，建筑面积分别为67.77平方米、129.13平方米、79.2平方米、69.73平方米、69.73平方米、69.73平方米、69.73平方米，合计555.02平方米。2013年12月25日，金冠公司向工商学校出具《委托函》，内容为：“我南昌金冠饼业有限公司拟在贵校位于南京东路××号店面开设蛋糕大卖场，我公司承诺响应招标文件全部内容和要求。现委托魏正根负责进行此次店面招租的各项事宜。”2014年1月15日，工商学校作为出租方（甲方）、金冠公司（乙方）作为承租方签订《租赁合同》约定：乙方租用甲方位于南京东路××号和苑小区1#楼一楼7间铺位，面积共555.02平方米，经营范围为金冠蛋糕、南昌电信手机卖场；店面租期为6年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止；租赁费用每两年店面月租金在前一年的基础上每平方米增加5元，自2014年5月1日起至2016年4月30日止每年租金为932400元（即555平方米×140元/平方米/月×12个月），自2016年5月1日起至2018年4月30日止每年租金为965700元（即555平方米×145元/平方米/月×12个月），自2018年5月1日起至2020年4月30日止每年租金为999000元（即555平方米×150元/平方米/月×12个月）；乙方同意向甲方交纳两个月的租金共计人民币70000元作为合同履约押金；乙方在租赁期间无违约行为，合同期满后十个工作日内，甲方应全额返还给乙方，乙方如有违约，则视为自动放弃该押金；乙方如有拖欠缴纳租金，按应交费用总额的每日1%向甲方交滞纳金；自2014年5月1日开始计店面租金；乙方出现“擅自将店面转租给第三方或改变合同经营范围”、“利用承租场地进行非法行为”、“拖欠租赁费用超过二十天视为违约”情形，甲方有权终止合同收回乙方所经营的店面，且不返还履约押金；如遇政府统一规划或不可抗力因素，导致双方损失的，甲乙双方互不承担责任。2014年3月31日，金冠公司与南昌银行股份有限公司高新支行签订《房屋租赁合同》，将上述青山湖区南京东路××号和苑小区1#一楼东面第一间铺位租赁给南昌银行股份有限公司高新支行使用，魏正根、涂国勇在金冠公司授权代理人处签字。2014年5月1日至2015年7月3日期间，魏正根、涂国勇先后与十六户次承租人签订《店面承包合同》，将工商学校与金冠公司《租赁合同》中的出租店面按照二年至六年不等的租赁期限进行转租。2015年2月28日，工商学校起诉金冠公司至本院，以金冠公司未交清第一年租金以及履约押金7万元、金冠公司未经工商学校同意将店面转租为由请求判令解除《租赁合同》、支付拖欠租金及利息等，金冠公司未到庭应诉。本院于2016年3月24日作出（2015）洪民一初字第16号民事判决书认定：“金冠公司将店面转租他人经营，工商学校在六个月内未向金冠公司提出异议，未举证证明有效向功夫烤大鱼·粥店提出异议，也未向其他实际经营户提出异议，且功夫烤大鱼·粥店已关停，现工商学校据此要求解除《租赁合同》，本院不予支持。…工商学校举证证明金冠公司已实际支付845000元，尚结欠87400元，金冠公司未举证证明其已支付金额，故本院对金冠公司结欠工商学校87400元予以认定。…工商学校要求金冠公司承担自2014年3月18日起至付清拖欠租金之日止、按同期银行贷款利率计算的利息，有事实及法律依据，应予支持”，据此判决金冠公司支付拖欠的租金87400元及逾期利息，并驳回了工商学校关于解除租赁合同的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2016年11月，因金冠公司未交纳2015年5月1日之后的租金，工商学校诉至一审法院。本案审理过程中，金冠公司以魏正根、涂国勇为实际承租人为由申请追加该两人为本案第三人参加诉讼，一审法院经审查后决定追加魏正根、涂国勇为本案第三人参加诉讼。魏正根、涂国勇在庭审中称其二人是以承租人的身份在租赁合同上签字，原本就是其二人需要租赁房屋，只是借用金冠公司公章签订了租赁合同，金冠公司没有从租赁合同中收取利益或受益；租赁合同上的店面都是魏正根、涂国勇经工商学校同意后转租出去的，因南京东路道路改造以及工商学校在出租店面张贴暂停支付租金的公告，2015年5月1日之后其二人也无法向各次承租户收取租金。工商学校诉至本院后，工商学校副校长涂传芳于2016年12月30日向本案租赁房屋的次承租人红太阳照相馆出具收条，载明收到其店面租金14080元。红太阳照相馆于2017年7月6日出具《证明》，内容为：“得知工商学校与金冠公司为店面出租打官司，为了能够在官司结束后继续承租店面，在魏正根他们一再催促可以向学校交店租的要求下，我就委托在工商学校的老乡涂传芳帮我代交五个月租金计14080元，并告诉他，若只有我一家交，就要退回我本人，后来只有我一家交了，于是涂传芳于2017年元月20日左右将钱悉数退回了我，并把收条原件还给了涂传芳。”另查明，在本院审理（2015）洪民一初字第16号案件期间，工商学校于2015年9月25日在出租店面向各次承租户张贴公告，内容为：“工商学校与金冠公司（魏正根）租赁合同约定明确严禁转租给第三方经营，现魏正根将店铺非法转租你们经营已严重违反合同约定，工商学校起诉金冠公司解除租赁合同收回店面一案正在审理中，现应法院要求张贴公告，通知各位租赁户即日起暂停将租金支付给金冠公司以及魏正根。”本案审理过程中，工商学校举证2016年4月13日的公告一份，证明其在出租店面张贴了公告，告知各次承租户恢复向魏正根交纳租金，但未提供证据证明上述恢复交租金的公告实际张贴或通知了各次承租户。再查明，经政府统一规划，案涉出租店面所处的南京东路道路综合改造工程于2015年4月份开工，金冠公司及魏正根、涂国勇均认为该道路施工一年多期间，出租店面商业价值严重受损，应当减免租金，并举证2016年8月25日江西省信息科技学校店面及公有住房清理工作领导小组的《通知》一份，证明江西省信息科技学校考虑到2015年南京东路路面改造一定程度上影响了租户店面生意，酌情减免每位租户上一年应交租金的20%,并对无条件交还店面的租户给予了免除2015年9月1日至2016年8月31日全年租金的事情。还查明，江西省工商行政管理学校与江西省工商行政管理干部学校登记为同一事业单位法人，为同一法人实体，2016年12月29日，江西省机构编制委员会办公室批复同意撤销江西省工商行政管理学校，2017年7月11日，江西省工商行政管理局出具证明，确认江西省工商行政管理学校的名称不再使用，以江西省工商行政管理干部学校的名称承继该法人单位的全部权利义务。一审法院认为，工商学校主张其仅与金冠公司存在租赁合同关系，第三人魏正根、涂国勇是代理金冠公司洽谈、签约、履行租赁合同的代理人，但因魏正根、涂国勇认可其借用金冠公司公章签订合同，故当庭主张魏正根、涂国勇对金冠公司欠付的租金及违约金承担连带责任；金冠公司主张魏正根、涂国勇是实际承租人，工商学校与魏正根、涂国勇存在直接的租赁关系，金冠公司不应承担合同义务和违约责任；魏正根、涂国勇自认其是实际承租人，但租赁收益权已被工商学校剥夺，并认为南京东路道路改造期间工商学校实际已终止合同收回店面。围绕上述争议及工商学校的诉请事项，一审法院归纳本案的争议焦点为：1.本案租赁合同关系的主体？2.《租赁合同》应否解除及解除后的处理？3.欠付租金应否减免、延期退房损失是否成立？4.欠缴租金的违约金及履约违约金70000元是否成立？5.租赁面积是否为555.02平方米？关于本案租赁合同关系的主体问题。从租赁合同签订情况看，工商学校仅与金冠公司签订了租赁合同，工商学校与魏正根、涂国勇并未订立租赁合同。金冠公司于2013年12月25日向工商学校出具委托函，委托魏正根负责店面招租的各项事宜，双方签订《租赁合同》时，魏正根、涂国勇在租赁合同上签字的行为应视为代表金冠公司。魏正根、涂国勇主张其二人在《租赁合同》上是以承租人身份签字并借用金冠公司的公章，与金冠公司出具的委托函的内容和性质不符，一审法院不予采纳。从租赁合同的履行情况看，金冠公司抗辩称第一年租金845000元由魏正根、涂国勇支付,租赁店面均交付魏正根、涂国勇并由魏正根、涂国勇对外转租，证明工商学校直接与魏正根、涂国勇建立了租赁关系，对此，一审法院认为，接收店面、支付租金系承租人的核心权利、义务，金冠公司明知魏正根、涂国勇在行使其承租人的权利、义务，却在签订《租赁合同》之后的两年多时间里不提出异议，与常理不符，上述事实亦不能证明魏正根、涂国勇承继了工商学校与金冠公司《租赁合同》中的权利义务，故金冠公司和魏正根、涂国勇主张工商学校与魏正根、涂国勇存在直接租赁关系，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于金冠公司主张的工商学校为转租商户开具房产证明以及其中一份《证明》中出现了“现租给涂国勇使用”的字样，因只能证明工商学校知晓转租一事，不能直接得出工商学校与涂国勇或其他商户直接订立了租赁合同关系的结论，一审法院对其证明力不予认定。故金冠公司辩称其不是《租赁合同》的实际承租人，理由不成立，一审法院不予采纳。此外，南昌市中级人民法院于2016年3月24日作出（2015）洪民一初字第16号民事判决书亦认定金冠公司应当向工商学校支付拖欠的租金及承担利息，在无证据表明《租赁合同》主体发生变更的情况下，工商学校主张金冠公司按约支付租金及承担迟延支付租金的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。工商学校主张魏正根、涂国勇对欠付租金及违约责任承担连带责任，既无当事人之间的约定也无法律依据，一审法院不予支持。关于本案《租赁合同》应否解除的问题。《租赁合同》约定，拖欠租赁费用超过二十天视为违约，工商学校有权终止合同、收回店面。自南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第16号民事判决书确认金冠公司应付清截止2015年4月30日的租金后，金冠公司自2015年5月1日起未支付过租金，其拖欠租赁费用早已超过二十天，故解除合同的条件已成就，且金冠公司抗辩称其不是实际承租人，不应承担合同义务，工商学校的合同目的已无法实现，故工商学校主张解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。金冠公司和魏正根、涂国勇主张工商学校早在南京东路道路改造期间就已经终止合同、收回店面，既与南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第16号民事判决书的认定不符，也没有充分证据支持，一审法院不予采纳。合同解除后，金冠公司应当将租赁房屋返还工商学校，但由于目前诉争房屋由多户次承租人使用，工商学校明确本案中不同意追加次承租人参加诉讼，故在金冠公司返还租赁房屋后，涉及到次承租人的相关利益，可由次承租人另行起诉或通过其他途径解决。工商学校主张金冠公司应将租赁房屋恢复原状，根据查明的事实和证据，起租时的房屋为七间，庭审中金冠公司和魏正根、涂国勇举证证明转租商户有十六户，租赁房屋对外转租均发生在《租赁合同》签订后不久，且工商学校住所地与《租赁合同》所涉店面地址相近，工商学校应当明知房屋结构发生变化的事实，但工商学校对此并未提出异议，其在2014年、2015年还为多户次承租人开具了房产证明，应视为工商学校对于租赁房屋现状的认可，故其主张金冠公司将租赁房屋恢复原状，一审法院不予支持。关于欠付租金应否减免及延期退房损失的问题。金冠公司主张租赁店面所处南京东路综合改造工程影响租户经营，应当减免租金。对此，一审法院认为，南京东路综合改造工程为政府统一规划的施工项目，案涉租赁房屋用途为商业经营，施工期间租户经营受影响的事实客观存在，且该施工项目持续时间超过一年，金冠公司主张减免租金理由成立，但其主张免除2015年5月至2016年8月期间的租金，未提供充分证据证明其主张，一审法院酌定自2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金由金冠公司按应付租金的70%支付，超出期间仍按合同约定正常支付。工商学校认为《租赁合同》已约定“如遇政府统一规划或不可抗力因素，导致双方损失的，甲乙双方互不承担责任”，故工商学校没有义务减免租金，对此，一审法院认为，该条约定是否适用于租金的交纳并不明确，工商学校以上述约定主张租金不能减免以及金冠公司以上述约定抗辩称租金应完全免除，均依据不足，一审法院不予采纳。故金冠公司应当支付自2015年5月1日至2016年4月30日应付租金的70%，为652680元（932400元/年×70%），自2016年5月1日至2017年4月30日租金按合同约定为965700元，自2017年5月1日起至合同解除之日止的租金按合同约定的145元/㎡/月计算，为每月80475元（555㎡×145元/㎡×1个月），故自2015年5月1日至2017年6月30日的欠付租金经计算为1779330元（652680元＋965700元＋80475元×2个月），其余租金计算至合同解除之日止。工商学校主张金冠公司应按两倍租金标准赔偿延期退房造成的经济损失，考虑到本案《租赁合同》系提前解除，本案的多户次承租人租赁期限尚未届满，要求金冠公司立即腾退房屋将涉及众多次承租人利益，且工商学校明知并认可转租事实的存在，也应当自行承担相应风险，故对其要求金冠公司承担延期退房的经济损失的主张一审法院不予支持。对于违约金，《租赁合同》虽然约定了拖欠租金应支付滞纳金，但考虑到工商学校于2015年9月25日向各次承租户张贴暂停支付租金公告，以及工商学校明知转租事实的存在仍以转租未经其同意为由向南昌市中级人民法院提起诉讼主张解除合同，使得各次承租户对于租金交付长期持观望心态，此后工商学校主张其于2016年4月13日向各次承租户张贴了恢复交纳租金的公告，但未提供证据证明该公告实际张贴，故工商学校对于金冠公司迟延履行租金给付义务的结果亦存在过错，其向金冠公司主张拖欠租金的违约金，于法无据，一审法院不予支持。工商学校主张金冠公司应支付违约金7万元，该7万元系《租赁合同》约定的合同履约押金，但因合同签订后，金冠公司并未交纳该款项，既未交纳，合同解除后也无继续履行该押金的依据，故工商学校主张金冠公司支付上述款项，无事实依据，一审法院亦不予支持。关于租赁面积的问题。金冠公司提出租赁房屋中有一处为公用厕所，该厕所不应计算在租赁房屋范围内。经审查租赁房屋房产证及所附房屋分层分户平面测绘图，7本房产证建筑面积合计为555.02平方米，房产证所附平面测绘图显示，靠近出租房屋101室（标示为01-01）有一处公用卫生间，但独立于101室标示为“01-10”房，并不在7间房屋的划线范围内，如该公用卫生间在101室面积范围内，则101室与103室（标示为01-03）面积应当相同，但房产证上103室面积为79.2平方米，101室面积为67.77平方米，表明101室面积已经扣除公用卫生间所占面积，故金冠公司主张实际租赁面积与房产证不符，无事实依据，一审法院不予采纳。《租赁合同》约定租金按555平方米计算，未超出房产证显示的建筑面积，一审法院予以认定。综上，工商学校主张解除合同、返还租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持，其主张恢复原状，根据合同履行情况和合同性质，一审法院不予支持。工商学校主张金冠公司支付拖欠的租金，合理部分，一审法院予以支持，其主张金冠公司支付违约金及赔偿延期退房损失等，无事实和法律依据，一审法院不予支持。工商学校主张魏正根、涂国勇对本案租金承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除江西省工商行政管理干部学校（即原江西省工商行政管理学校）与南昌市金冠饼业有限公司于2014年1月15日签订的《租赁合同》；二、南昌市金冠饼业有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁的位于青山湖区南京东路××号和苑小区1#楼一楼店面（面积共555.02平方米）返还江西省工商行政管理干部学校；三、南昌市金冠饼业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付江西省工商行政管理干部学校截止2017年6月30日的欠付租金1779330元及自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金（自2017年7月1日起至本判决生效之日止的租金以建筑面积555平方米为基数，按145元/㎡/月计算）；四、驳回江西省工商行政管理干部学校的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29926元，由江西省工商行政管理干部学校负担11506元，由南昌市金冠饼业有限公司负担18420元；保全费5000元，由南昌市金冠饼业有限公司负担。本院二审审理期间，金冠公司提交了一份由魏正根、涂国勇出具的挂靠承诺书，证明本案涉案店面的实际承租人为魏正根、涂国勇，并非金冠公司，金冠公司未占有、使用、收益涉案店面，也未支付过任何房租，一切与本案有关的纠纷及责任均与金冠公司无关，依法由实际承租人魏正根、涂国勇承担。工商学校质证认为，该份证据不属于二审新证据，现在提交不符合程序规定，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，且该份证据证明金冠公司与魏正根、涂国勇有内部约定，对外是金冠公司经营，不足以形成魏正根、涂国勇与工商学校的直接法律关系，本案是工商学校要求金冠公司履行双方之间的租赁合同义务，在法律上与魏正根、涂国勇无关。且挂靠承诺书中明确载明金冠公司可以向魏正根、涂国勇追责。魏正根、涂国勇对该份证据的真实性、合法性和关联性没有异议。经庭审举证、质证，对金冠公司提交的该份证据，本院认定如下，该份证据落款时间为2014年1月15日，金冠公司却直至二审庭审时才提交，且承诺书的内容与认定涉案《租赁合同》的主体没有直接关系，本院对其关联性不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《租赁合同》的主体是工商学校与金冠公司还是魏正根、涂国勇；2.应否解除涉案的《租赁合同》；3.2015年5月之后的租金应如何计算。关于焦点1《租赁合同》的主体问题，本院认为，《租赁合同》列明了出租方是工商学校，承租方是金冠公司，双方均加盖了公章，从合同履行来看，虽由原审第三人转账支付租金，但金冠公司出具过委托函，工商学校关于魏正根、涂国勇系作为金冠公司代理人身份支付租金及签订转租合同的主张，本院予以采信。金冠公司还辩称，工商学校曾为各次承租户出具过房产证明，涉案店面发生纠纷后以及在工商学校张贴的公告中，工商学校均是向原审第三人而不是金冠公司主张权利，且工商学校在一审中还主张原审第三人承担连带责任。对此，本院认为，工商学校的前述行为并不能得出租赁合同相对方是原审第三人的结论。综上，一审法院认定涉案租赁合同承租方为金冠公司并无不当，本院予以维持。关于焦点2应否解除涉案《租赁合同》的问题，二审庭审中，金冠公司及魏正根、涂国勇均表示，在工商学校张贴公告告知次承租人停止缴纳租金后，就未再收到任何租金，合同已经没有实际履行，早就解除了。工商学校主张金冠公司拖欠租金，符合合同约定的解除条件，诉请解除合同，各方对于解除涉案《租赁合同》已无实质争议。一审法院判决解除《租赁合同》、返还房屋，本院予以维持。关于焦点3房屋租金计算的问题。金冠公司上诉主张因南京路综合改造对经营产生影响，应当免除租金，对此，本院认为，道路施工对商户经营会产生一定影响，但并不必然导致无法经营，金冠公司上诉主张免除租金没有事实和法律依据，一审法院已经充分考虑该因素并对施工期间的租金予以酌减，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20814元（由南昌市金冠饼业有限公司预交）由南昌市金冠饼业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十二月十一日书记员  万志新