上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初20032号
原告(反诉被告)：上海搏瑞电器有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：赵德增，总经理。
委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海永谊实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：唐益华，总经理。
委托诉讼代理人：薛丽蓉，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈夕涵，上海市新闵律师事务所律师。
原告上海搏瑞电器有限公司(以下简称“搏瑞公司”)与被告上海永谊实业有限公司(以下简称“永谊公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并于2017年6月6日、7月4日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周亮，被告的委托诉讼代理人薛丽蓉、沈夕涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告搏瑞公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋土地使用权转让协议书》无效；2、判令被告赔偿原告因合同无效所导致的经济损失3,331万元。
事实和理由：1999年7月28日，原告的关联企业上海邦克厨浴有限公司(以下简称“邦克公司”)与上海市松江区九亭镇庄家村村民委员会(以下简称“九亭庄家村委会”)签订《使用权租赁协议》，约定由邦克公司租赁使用原机电厂厂区土地及房屋用于生产经营活动，租赁期限至2009年9月30日止。后原告接到上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇政府”)通知，上述租赁厂区及房屋需动迁。为了能够让原告继续在九亭镇范围内经营，九亭镇政府向原告提供一处能够办理产权证的标准厂房。2004年9月6日，被告与上海沧盛实业公司(以下简称“沧盛公司”)签订《厂房移交书》，沧盛公司将上述标准厂房移交给了被告。2004年9月8日，原、被告签订《房屋土地使用权转让协议》，约定由被告向原告转让九亭镇久富开发区内(姚北公路西)二幢厂房及部分场地和固定设施，转让期限为2005年1月1日至2055年12月30日，转让价格为928.34万元，原告已经付清转让款。然而时至今日，沧盛公司、九亭镇政府未按承诺办理上述场地及厂房的土地使用权证及房地产权证。直至2016年6月，原告获悉该厂房无法办理产权证，且政府要求原告予以拆除，由此给原告造成了巨大经济损失，被告应当按照目前周边地区工业土地厂房的市场价给予原告赔偿。故请求法院判如诉请。审理中，原告称第2项诉请的经济损失包含被告应当返还的转让款及利息共计1,054.34万元以及实际损失2,276.66万元。
被告永谊公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案属于房屋买卖合同纠纷或缔约过失责任纠纷，不是建设用地使用权转让合同纠纷。对原告主张《房屋土地使用权转让协议书》无效不持异议，无效的主要原因是涉案厂房系违法建筑，即便合同涉及土地使用权转让，但也违反了有关法律规定。对于合同无效的后果处理，原告的第2项诉请包含了合同有效情形下的预期利益损失，价格过高，而且对于办理产证，被告也只是协助义务，故不同意原告主张的第2项诉请。此外，根据无效合同的处理原则，原告也应当向被告返还转让标的物，并支付相应的占有使用费。故被告向本院提出反诉请求：1、判令原告将坐落于上海市松江区九亭镇久富开发区内(姚北公路西)的场地约9亩(约6,000平方米)、厂房5,459.83平方米以及所有的固定设施返还给被告；2、判令原告支付被告占有使用费，自2005年1月1日起至实际返还之日止，按同地段厂房租金标准计算，截至2016年11月30日的评估价为2,057.5万元。
原告针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告已经根据九亭镇政府告知于2016年11月搬离了涉案厂房及土地，涉案厂房已经被拆除，土地也已经空置。原告当时购买涉案厂房是为了获得建筑物价值的收益，原告本诉仅仅是根据建筑物价值的损失所主张，如果被告要求原告支付租金，则将增加原告的损失，原告亦将向被告主张该项损失。
经审理查明：2004年9月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋土地使用权转让协议书》一份，约定甲方将位于上海市松江区九亭镇久富开发区内(姚北公路西)场地约合9亩(6,000平方米)，房屋5,459.83平方米(以下简称“涉案厂房”)，以及所有的固定设施转让给乙方作工业企业使用(室内装修、安装均由乙方投入)；转让期限为50年，即自2005年1月1日起至2055年12月30日止；转让价格按厂房每平方米1,700元，总价为928.34万元，转让费用按六年分期付款：1、乙方在签订合同后(9月30日前)支付定金158.34万元，2、乙方在2005年2月15日前支付170万元，3、乙方需在每年11月30日前支付100万元,剩余600万元作为乙方向甲方借款,并按月息5%按季支付甲方利息(银行利息如有上涨，按银行同期比例上涨)，直至付清全部转让款，4、如提前还款，利息按实计算。甲方需协助乙方办理房屋土地证手续，费用由乙方负担。转让期间，甲方所有的房屋和固定设施，乙方根据经营需要可以自由变动使用。该协议书另对其他事项作了相应的约定。
协议签订后，原告于2004年9月14日支付被告转让款158.34万元，其余770万元转让款由案外人上海邦克厨浴有限公司(以下简称“邦克公司”)代原告向被告支付，分别于2005年2月1日支付100万元、于2005年3月25日支付70万元、于2005年12月31日支付100万元、于2006年12月29日支付100万元、于2008年1月7日支付100万元、于2008年12月30日支付100万元、于2009年2月16日支付200万元。此外，邦克公司还于2005年3月29日至2009年1月9日先后向被告支付“资金占用费”共计126万元，审理中，原、被告均确认该“资金占用费”即为合同中约定的利息，案外人邦克公司亦确认上述款项均系其代原告支付，并同意由原告向被告主张权利。
另查明：涉案厂房所在的宗地号为137的地块(东至上海张幕实业有限公司、西至虞北混凝土，北至田富实业，南至姚北公路)，面积约为8.7亩，属于集体所有土地，归上海市松江区九亭镇金吴居委会所有，用途为农用地。涉案厂房因未办理合法的建造审批手续而于2016年11月被有关部门予以拆除，现厂房所在地块处于空置状态。
本案审理中，原告申请对涉案厂房的市场价值和涉案厂房的基建工程造价进行评估。被告申请对涉案厂房自2005年1月1日起至2016年11月止的租金进行评估。
2017年4月20日，上海科东房地产土地估价有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0041号]咨询报告：设定土地及建筑物均为合法取得，以2016年12月5日为价格基准日，咨询价格为3,331万元。
同日，上海科东房地产土地估价有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0042号]咨询报告：无建设用地使用权且无合法性建设文件，以2016年12月5日为价格基准日，建筑物及配套设施价格为1,291万元(每平方米2,365元)。
同日，上海科东房地产土地估价有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0043号]咨询报告：设定土地及建筑物均为合法取得，2005年1月1日起至2016年11月30日的市场租金为2,057.5万元，房地产净收益(扣除空置损失、运营费用、税金等)为1,357.2万元。
原告对上述三份咨询报告的真实性均无异议，对于租金咨询报告，原告认为双方对自己的经济损失应按各自过错来承担，2,057.5万元是承租人应支付的对价，1,357.20万元是出租人的收益。
被告对上述三份咨询报告的真实性及客观性均有异议，认为鉴定单位仅以原告单方提供的图纸、照片及百度照片等未经被告质证的材料进行评估，依据不足。
审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：
1、《使用权租赁协议》复印件一份，证明原告的关联企业案外人邦克公司向上海市松江区九亭镇庄家村村民委员会承租原机电厂厂区土地及房屋31间约2,200平方米，土地和空置场地是6,058平方米，当时厂房是有产权证的；被告对证据真实性有异议，并认为与本案无关。
2、《协议书》复印件、《厂房移交书》复印件各一份，证明被告当时向原告表示，九亭镇政府向案外人沧盛公司购买了厂房用于原告搬迁，沧盛公司承诺办理土地证及房产证，沧盛公司接到九亭镇政府通知后，将涉案厂房移交给了被告；被告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，上述《协议书》、《厂房移交书》并非是对原告的安置，而是对被告的安置，被告将厂房转售给原告是另外的合同关系。
以上事实，有房屋土地使用权转让协议书、付款凭证、证明及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：本案原、被告签订的《房屋土地使用权转让协议书》虽名为“房屋土地使用权转让”，但根据协议约定的内容及转让价款的计算方式可见，双方转让的标的物为厂房，故该合同应为房屋买卖合同。现查明，不仅涉案厂房所在的地块属于农用地，而且在建筑过程中亦未办理合法的建造审批手续，因此被有关部门拆除，故原、被告之间的《房屋土地使用权转让协议书》因转让标的物不合法，应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告依据《房屋土地使用权转让协议书》而向原告收取的1,054.34万元应当返还原告，原告亦本应向被告返还占用的场地、涉案厂房及固定设施等，但涉案厂房已被有关部门拆除，厂房所在地块处于空置状态，被告亦没有证据证明原告仍控制着该地块，因此，被告反诉要求原告返还场地、房屋及固定设施缺乏依据，本院不予支持。
根据《房屋土地使用权转让协议书》约定，室内装修、安装均由原告投入，客观上原告在使用涉案厂房期间也必然进行相应的装修、安装，然本案涉案厂房在司法鉴定之时已被整体拆除，无法将建筑物原有的建安成本与原告投入的安装成本及已形成附和的装饰装修物价值进行区分，因此，本院酌情以无建设用地使用权且无合法性建设文件的建筑物及配套设施价格1,291万元作为拆除前的现值，扣除转让价款928.34万元，余款362.66万元即为原告的投入损失。同时，原、被告双方在签订无效合同过程中均存在过错，被告在明知涉案厂房既未取得建设用地使用权又未办理合法的建造审批手续的情况下，仍将该厂房予以转让，而原告也未对涉案厂房的合法性尽到审慎的审查义务。本院综合双方的过错程度，酌情确定被告对原告的上述损失362.66万元承担70%的过错责任，计253.862万元。原告主张按照土地及建筑物均为合法取得的咨询价格3,331万元计算损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于被告反诉主张的占有使用费,系原告实际占有房屋所获取的占有利益，该占有利益为无形财产，无法返还，故应折价补偿。本院酌情参照合同约定的转让价款、转让期限以及实际使用的期限，确定自2005年1月1日起至2016年11月30日止的占有使用费为221.254万元(928.34万元÷50年÷12个月×143个月)。被告要求按照土地及建筑物均为合法取得的市场租金计算占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司与被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司于2004年9月8日签订的《房屋土地使用权转让协议书》无效；
二、被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司1,054.34万元；
三、被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司损失253.862万元；
四、原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司厂房占有使用费221.254万元；
五、驳回原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费208,430元，反诉案件受理费72,377.50元，鉴定费87,000元，合计诉讼费367,807.50元，由原告(反诉被告)上海搏瑞电器有限公司负担182,598元(已付),由被告(反诉原告)上海永谊实业有限公司负担185,209.50元(已付83,533.60元，余款101,675.90元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李 明
审 判 员 朱金彪
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 刘金鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因任。此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
……