安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7153号
上诉人（原审原告）：颜安军，男，1963年2月20日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：王新超，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈莹，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：刘志平，男，1963年4月7日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：王新超，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈莹，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈能传，男，1966年7月1日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王新超，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈莹，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部，住所地合肥市蜀山区潜山路新华国际金融广场A座18-23层，统一社会信用代码91340100711759048U。
负责人：石海龙，总经理。
委托诉讼代理人：谢金全，北京中银（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛德生，北京中银（合肥）律师事务所律师。
上诉人颜安军、刘志平、陈能传因与上诉人中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部（以下简称工行安徽省分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜安军、刘志平、陈能传上诉请求：改判一审判决第一项为工行安徽省分行支付颜安军、刘志平、陈能传非法占用房屋期间的租金损失5779891.8元、违约金749812.91元以及律师费3000元，一、二审诉讼费用由工行安徽省分行承担。事实和理由：一审认定工行安徽省分行违约事实清楚，证据充分，但判决其给付的违约金及租金损失过低。根据双方签订的租赁合同第八条第一款规定，工行安徽省分行违约应支付合同总金额10%的违约金，第四条规定，工行安徽省分行逾期归还商铺，每逾期一天应按该最后期日租金3倍支付违约金，乙方还应承担因逾期归还造成的其他相关损失。实际上该款是对租金损失的约定。结合本案中，合同约定期满为2016年1月30日，此后我方多次要求工行安徽省分行将商铺恢复原状并归还，但其非法占用房屋直至2017年3月3日，并由于工行安徽省分行的恶意违约以及未将商铺恢复原状，导致我方至今仍未顺利将案涉商铺出租，造成的实际损失远大于合同中违约条款约定的标准。
工行安徽省分行辩称，颜安军、刘志平、陈能传的上诉请求不成立，请求驳回上诉。我行在案涉合同履行过程中不存在违约行为，不承担违约责任。案涉租赁合同在租赁期限届满后，依据合同法的规定，应变更为不定期租赁合同，关于双方的权利义务均应按照原合同享有和承担。颜安军、刘志平、陈能传要求我行非法占用期间房租损失和违约金，租金的占用损失计算标准没有合同和事实依据，双方合同并未对占用房屋期间的损失计算标准作出约定，按照三倍标准计算租金没有合同依据。违约金没有事实和法律依据，我行没有违约，对方没有举证证实因我行原因产生损失，根据合同法解释二，颜安军、刘志平、陈能传关于违约金的诉请不具有事实和法律依据。
工行安徽省分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜安军、刘志平、陈能传的诉讼请求或发回重审，由颜安军、刘志平、陈能传承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，且程序违法。1、一审认定事实不清，我行在租赁合同期满后继续合法租用案涉房屋，双方在合同期满前就已经就续租事宜持续协商谈判，直至2016年12月25日双方就续租事宜不能达成一致后协商谈判破裂。磋商期间，颜安军、刘志平、陈能传从未明确告知我行合同期满后不再续租，也从未要求返还商铺、支付租金，我行也一直正常经营，因此在合同期满后至2016年12月26日发出律师函之前，原租赁合同继续有效，为不定期租赁。颜安军、刘志平、陈能传于2016年12月26日才要求终止不定期租赁合同，我行在合理期限内搬离商铺，并于2017年1月10日发函告知颜安军、刘志平、陈能传，双方不定期租赁合同于2017年1月10日终止。我行未支付颜安军、刘志平、陈能传租金不构成违约，合同第三条约定，对方应先开具税务票据，因此在对方未开具租金发票给我行之前，我行不具有付款义务。2、一审判决我行按二倍租金标准支付违约金，不仅程序违法，且适用法律错误，合同约定，我行逾期归还房屋，每日按最后期日租金的3倍支付违约金，颜安军、刘志平、陈能传的诉讼请求是要求我行按照三倍租金标准支付非法占用房屋的租金损失5368174.1元，并非违约金，其仅主张违约金749812.91元。一审擅自将颜安军、刘志平、陈能传主张的租金损失变更为违约金，且判决违约金3853261.2元，远超对方主张的违约数额，严重违反了“不告不理”的基本原则。本案中，双方租赁期届满前至2016年12月25日一直处于协商过程中，因此颜安军、刘志平、陈能传的实际损失应是我行自2016年1月31日至2017年1月10日未付的租金，一审判决按照二倍租金标准支付违约金，明显高于实际损失，错误适用合同法及司法解释的规定。双方长达一年多时间持续协商续租期限及租金价格，这是我行继续使用房屋的真实原因，二审法院应充分考虑颜安军、刘志平、陈能传案涉房屋在合肥市场的实际租金损失，按公平与诚信原则确定我行应承担的租金。
颜安军、刘志平、陈能传辩称，一审对于事实认定正确，对两倍的违约金判少了。工行安徽省分行的其他上诉意见没有事实和法律依据。工行安徽省分行认为合同期满前双方在协商，没有依据，对方一直拒绝返还房屋。工行安徽省分行在合同期满前90日未提供续租申请，而是一直在对面租房装修，装修好之后才退出房屋，请求驳回工行安徽省分行的上诉。
颜安军、刘志平、陈能传向一审法院起诉请求：工行安徽省分行支付非法占用房屋期间的租金损失5368174.1元(自2016年1月31日暂计算至2017年1月4日，此后每日按最后期日租金5278.44元的3倍计算至2017年3月3日实际腾空之日止）；工行安徽省分行支付违约金749812.91元；工行安徽省分行承担颜安军、刘志平、陈能传实现债权所支付律师代理费3000元；本案诉讼费用由工行安徽省分行承担。
一审法院认定事实：2011年12月1日，颜安军、刘志平、陈能传（甲方）、工行安徽省分行（乙方）及商业管理方（丙方）双方签订了《西环中心广场商铺租赁合同》。约定：甲方将位于合肥市蜀山区黄山西路与岳西路交口西环中心广场1号楼1层101、102、103、104、105及113商铺租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2011年12月1日起至2016年1月30日止；租金每年一季度一次性支付当年房租；租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出续租要求的，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；乙方不按时交纳房屋租金、物业管理费、电费、公用水电费、公共设备、设施运行能耗费等相关费用的，甲方有权终止合同，收回房商铺，追讨乙方因违约而给甲方造成的相关损失，同时支付甲方合同租金总额10%的违约金；合同租赁期满或退租的，乙方应当按约交还商铺，逾期归还，每逾期一天应按该最后期日租金的3倍支付违约金，还应承担因逾期归还给甲方造成的其他相关损失。工行安徽省分行在合同到期后，仍继续使用案涉房屋，没有给付颜安军、刘志平、陈能传2016年度房租。工行安徽省分行直至2017年1月7日，才将可移动物品搬离，双方没有办理交接手续。
颜安军、刘志平、陈能传于2016年12月26日给了工行安徽省分行《律师函》，认为其侵占房屋至今，要求其接函后于12月30日前按合同约定将商铺腾空后交还委托人等。工行安徽省分行于2017年1月6日以工行合肥西环广场支行名义发布通知称：我行于2017年1月7日由现址搬迁至黄山路463号盛景大厦一楼办公营业（地址：黄山路与潜山路交口东南侧200米黄色大楼一楼）。
颜安军、刘志平、陈能传于2017年2月20日起诉至一审法院，案件审理期间，双方于2017年3月3日签订了有关《协议》写明：颜安军、刘志平、陈能传对诉请第一项中除要求工行安徽省分行恢复隔墙外，其他第一项诉请的内容放弃，房屋中至今所留存的一切物品工行安徽省分行同意由颜安军、刘志平、陈能传处理，不再自行搬离，本案其他诉请由法院审理解决，租赁房屋的钥匙于今日交付给颜安军、刘志平、陈能传。同日，工行安徽省分行将案涉房屋钥匙交还给颜安军、刘志平、陈能传。
一审法院认为，双方于2011年12月1日就案涉房屋形成的房屋租赁关系，无法定无效情形，应为合法有效。案涉合同期满后，工行安徽省分行继续占用案涉房屋，且未支付租金。工行安徽省分行未履行租赁期满后，合同附随的及时返还房屋的约定，构成违约，应承担相应的民事责任。案涉合同关于三倍房租的约定，符合违约金的法律特征，应为违约金。考虑工行安徽省分行的过错程度及颜安军、刘志平、陈能传的预期利益等，依照民事活动应遵循的公平原则及诚实信用原则，酌定工行安徽省分行应支付的违约金为2011年12月1日租赁合同约定的二倍租金标准为宜，工行安徽省分行给付颜安军、刘志平、陈能传违约金3853261.2元（5278.44元/天×365天×2倍）。对颜安军、刘志平、陈能传主张的其他诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部于判决生效之日起十日内给付颜安军、刘志平、陈能传违约金3853261.2元；二、驳回颜安军、刘志平、陈能传的其他诉讼请求。本案案件受理费101563元，由颜安军、刘志平、陈能传负担35630元，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部负担65933元。
二审期间，工行安徽省分行提供证据：证据一、《关于报送营业部金寨路支行西环广场营业用房续租项目技术需求的请示》、《营业部金寨路支行西环广场营业用房续租项目集中采购采购需求申请书》、《中国工商银行安徽省分行集中采购审查委员会集中采购项目概述【启动】》、《商务谈判通知书》各一份，证明：1、2016年10月9日工行安徽省分行向业务主管部门申请西环广场支行营业用房续租2年，报审的年租金为原合同约定标准204.95万元每年；2、工行安徽省分行集中采购审查委员会秘书处于2016年10月11日审核通过上述申请并启动集中采购评审程序。3、2016年10月14日工行安徽省分行发出集中采购商务谈判通知书通知颜安军、刘志平、陈能传于2016年10月26日至工行安徽省分行参加商务谈判的事实。证据二、访客登记表一份，证明：2016年10月26日颜安军、刘志平、陈能传按照谈判通知书规定的时间参加商务谈判的事实。综合证据一、证据二证实，工行安徽省分行在原租赁合同期限届满后一直在与颜安军、刘志平、陈能传就房屋租金价格、租赁期限进行协商的事实。证据三、《通知函》、EMS快件邮寄单及签收回单各一份，证明：工行安徽省分行收悉颜安军、刘志平、陈能传委托华人律师事务所发送的律师函后，于2017年1月6日全部腾空租赁物，并于2017年1月10日通知其三人，要求办理移交归还上述租赁房屋手续，并协商支付应付租金事宜。颜安军、刘志平、陈能传未能及时接收租赁物，此后的所谓损失均与工行安徽省分行无关。证据四、西环商务中心4幢商105《房屋租赁合同》一份，证明：2016年3月7日西环商务中心4幢商室105权利人缪小城与安徽中皖辉达信息服务有限公司签订《房屋租赁合同》，该房屋与本案诉争租赁物处于同一商业区域，其每平米租金为180元/月。证实，诉争房产租赁价格为每平米238元/月远远高于同时期、同地段的房屋租金，颜安军、刘志平、陈能传主张违约金、损失不具有事实依据。
颜安军、刘志平、陈能传质证认为：均不属于新证据，不应作为二审定案依据，均在一审庭审结束后提交，形成时间均在一审庭审前。证据一的真实性有异议，证据一均是工行安徽省分行自己单方制作的，没有签字日期，应在2015年12月前谈续租申请。载明续租期限两年，工行安徽省分行新场所已经装修一年多，违背诚信，此时，该场所已经装修结束。申报主体不明，是虚假的。项目启动概述没有任何签字，只是打印件，真实性有异议。我方未收到谈判通知书，通知书给的对象是公司，而不是我方三人。证据二本身的真实性不认可，都是同一人书写，不能证实客观真实性，应当存在换班，不可能值班超过24小时。登记没有刘志平签字，备注是一人，对方陈述通知三人，与事实不符。证据三回执没有时间，不能作为定案依据。证据四租赁合同是复制件，三性均有异议。
对于一审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，工行安徽省分行与颜安军、刘志平、陈能传签订的《西环中心广场商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。
在双方所签的上述租赁合同于2016年1月30日期满后，未续签租赁合同，但工行安徽省分行继续使用该商铺，一直未支付商铺租金，颜安军、刘志平、陈能传在2016年12月26日方才向工行安徽省分行发出《律师函》主张权利，在2016年1月31日至2016年12月25日长达近11个月的期限内，颜安军、刘志平、陈能传并没有提供有效证据证实其要求工行安徽省分行返还商铺，而在该11个月的期限内，工行安徽省分行在该商铺内继续正常经营。对于颜安军、刘志平、陈能传所主张的工行安徽省分行在合同到期后，拒不返还商铺，非法占用的意见，显与事实不符、常理相悖，本院不予采信，对其主张的3倍租金标准计算的租金损失，本院不予支持。本院采纳工行安徽省分行的意见，即在合同到期后，当事人双方就续租商铺事宜一直处于协商过程中，颜安军、刘志平、陈能传默认工行安徽省分行在租赁期限届满以后继续使用该商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定该段时期内，双方当事人之间形成不定期租赁关系。自2016年12月26日颜安军、刘志平、陈能传向工行安徽省分行发出《律师函》主张相关权利，应当认定为系颜安军、刘志平、陈能传解除该不定期租赁关系，工行安徽省分行未提出异议，应视为同意解除合同，双方之间的不定期租赁关系应于该日解除。因工行安徽省分行在不定期租赁关系存续期间，没有按约及时支付颜安军、刘志平、陈能传租金，构成违约，应当承担违约责任，对于颜安军、刘志平、陈能传主张的违约金请求，本院予以支持，即749812.91元。工行安徽省分行虽主张其于2017年1月7日搬离案涉商铺，但其并未与颜安军、刘志平、陈能传办理交接，不应视为其交还案涉商铺，应以2017年3月3日双方协议签订之日作为交还案涉商铺之日，相应的商铺租金及占有使用费应计算至2017年3月3日，数额应为2095540.68元（5278.44元/天×397天）。对于颜安军、刘志平、陈能传所主张的3000元律师代理费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，颜安军、刘志平、陈能传的上诉请求不成立，本院不予支持。工行安徽省分行的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初1301号民事判决；
二、中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部于本判决生效之日起十日内支付颜安军、刘志平、陈能传租金及占有使用费2095540.68元；
三、中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部于本判决生效之日起十日内支付颜安军、刘志平、陈能传违约金749812.91元
四、驳回颜安军、刘志平、陈能传的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费101563元，由颜安军、刘志平、陈能传负担54337元，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部负担47226元；二审案件受理费203126元，由颜安军、刘志平、陈能传负担155900元，中国工商银行股份有限公司安徽省分行营业部负担47226元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月三十一日
书记员 贾柏轩
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。