安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0706民初858号原告：铜陵市义安区五松镇城东村民委员会。住所地，铜陵市义安区北湖路。法定代表人：章权国，村民委员会主任。委托诉讼代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，安徽铜鼎律师事务所律师。被告：铜陵县城东金汇钢构有限责任公司，住所地，铜陵市城关镇城东村。统一社会信用代码91340721713973558B。法定代表人：马盛，系铜陵县城东金汇钢构有限责任公司经理。委托诉讼代理人：朱春阳，安徽智全律师事务所律师。委托诉讼代表人：马启富，男，1964年8月14日出生，汉族，住铜陵市义安区。原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会与被告铜陵县城东金汇钢构有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯霞、刘静、被告铜陵县城东金汇钢构有限责任公司法定代表人马盛及其委托诉讼代理人朱春阳、马启富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵市义安区五松镇城东村民委员会（以下简称城东村委会）向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2011年1月4日签订的《厂房租赁合同》已于2014年12月31日解除并判令被告立即返还厂房；2、判令被告支付截至2014年12月31日尚欠的厂房租金235816元并自2015年1月1日起至法院判决确定给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3、判令被告支付自2015年1月1日起至返还厂房之日止占有使用费842200元（截止评估日），2017年6月7日起占有使用费按5.2元/㎡计算；4、判令被告支付违约金人民币50000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2011年1月4日签订《厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义安区城东村工业园内的钢构厂房，面积约为5585平方米，租期为一年，年租金145272元，期满后可续租。2011年至2014年双方一直保持租赁关系，2012年1月14日村民代表大会和村委会会议上研究决定工业园内的钢构厂房租金为10元/㎡，通知被告后，被告以房屋租金过高为由一直拖延支付租金，多次讨要后于2013年支付了200000元，后一直借口拖延。2015年6月6日，被告发函至原告，要求于2014年12月31日解除双方租赁关系，截止2014年12月31日被告尚欠原告厂房租金235816元。原告接函后，同意解除租赁关系，并要求其返还厂房并付清拖欠租金，被告置之不理，既不返还厂房又不支付租金。故提起诉讼。铜陵县城东金汇钢构有限责任公司（以下简称金汇钢构公司）辩称，1、原告所诉部分与事实不符。原告诉称租金提到10元/㎡并通知被告与事实不符，被告从未接到该通知且双方没有达成任何提高租金的协议。其次，原告接到被告函后其回复并没有同意解除租赁关系，恰恰相反要求视为继续租赁；2、本案原、被告所签订的租赁合同，被告认为不符合最高人民法院关于审理租赁合同的明确规定，属于无效合同；3、即使本案判决确定为有效合同，被告认为2014年12月31日双方租赁合同并没有解除，而是双方依法形成了不定期租赁关系，故原告要求被告支付占有使用费没有事实和法律依据；4、原、被告在租赁关系存续期间，被告为原告缴纳了房产税及土地使用税合计360536.67元，依据合同法规定该两项税费纳税义务人为原告，被告作为承租人有权行使抵销权，由于该两项税费金额远远超过2014年12月之前所欠的租金235813元，故被告不存在拖欠租金的违约行为，原告所主张违约金与客观事实不符。城东村委会为支持其诉讼请求向法庭提交下列证据：1、中华人民共和国组织机构代码证（复印件），证明原告主体资格适格；2、国家企业信用信息公示系统信息（复印件），证明被告主体资格适格；3、铜陵市义安区五松镇人民政府说明（复印件），证明厂房所有人为原告；4、厂房租赁合同（复印件），证明原、被告双方厂房租赁关系成立；5、金汇字（2015）2号文件，关于停止租用希望工业厂房相关事宜的函（复印件），证明原、被告租赁关系于2014年12月31日解除，截止2014年12月31日尚欠租金235816元；6、2012年1月14日城东村委会会议记录及签到表（复印件），证明经过法定程序研究决定城东工业园钢构厂房租金10元/㎡；7、提交给评估机构的补充证据：评估报告的倒数第8页被告支付的水费发票和第7页被告向供电局报告，证明三通一平是完成的。金汇钢构公司对城东村委会提交的证据质证意见如下：对证据1、2的三性无异议。对证据3，认为五松镇人民政府不具有出具此份说明的主体资格，也不具有确认涉案厂房所有权人的权利。该份说明恰恰证明了涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，所以依据最高人民法院审理房屋租赁合同司法解释第一第二条的规定，本案租赁合同属于无效合同。对证据4真实性无异议，本案根据合同约定原告方的义务应确保厂房水、电、路畅通，并且租赁期内如因原告方原因导致停电，原告方应赔偿责任。对证据5真实性无异议，对原告的证明观点有意见，这份函不属于合同法规定的解除合同通知，充其量只是一份附条件终止合同的函件，该函的第四条写明双方各自付清对方投入的资金和应收租金，要求结算才终止合同，但原告收函后没有与被告进行结算，而是回函要求继续履行合同，所以该函并不能产生2014年12月31日双方已经解除合同的法律后果。证据6的复印件与原告当庭提交的原件不一致，倒数第二行复印件上的10元/㎡在原件上是没有的，复印件上有涂改。会议被告方没有参加，即使形成的会议决论对被告没有法律约束力。证据7完全不符合事实，被告没有说水不通，是说电不通。2005年之前是被告自己架设的变压器，2011年后是原告提供给被告用的变压器，被告报停的是自己架设的变压器，跟原告无关。金汇钢构公司向法庭提交下列证据:1、《厂房租赁合同》，合同约定了租期及租金等，并约定原告应确保厂房水、电、路畅通，如因原告原因造成被告停电，应承担赔偿责任。2、2015年6月17日城东村委会书面答复一份，证明（1）在双方租赁期限届满后，原告不但未提出异议，反而在答复中称：双方存在租赁关系且明确双方租赁关系终止日期按交接日期为准，否则视为继续租赁。依据合同法第236条规定，双方原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期，因此本案双方在实际解除不定期租赁合同前，仍依法应按原租赁合同约定的租金标准履行，本案原告第三项诉请及变更诉请第一项与其答复内容的事实不符，于法无据，同时依据合同法第232条规定，原告本案要解除双方不定期租赁合同应依法在合理期限之前通知被告，但原告至今未依法履行解除的通知义务，故本案原告第一项诉请无事实和法律依据。（2）原告答复要求2015年起按新的价格执行，仅系原告单方提价要求，且无明确价格标准，被告对此既未同意也未认可，故对被告不产生任何法律约束力。3、金汇字【2015】2号文件一份、代缴的房产税和土地使用税票据38张。证明（1）被告于2015年6月10日发函至原告，要求双方各自付清对方投入资金和应收租金后终止租赁关系，但被告收函后答复不但未同意终止租赁关系及与被告进行结算，并且明确双方租赁关系终止日期按交接日期为准，否则视为继续租赁，故双方并不产生在2014年12月31日已经解除《厂房租赁合同》的法律后果。（2）被告在租赁期间，被告代原告缴纳了房产税和土地使用税360536.67元，依据《房产税暂行条例》第2条及《国家税务总局关于签发的通知》第4条规定，结合涉案厂房产权人为原告，上述两税的纳税义务人应为原告，故在2015年6月10日被告已经发函要求抵销两税的通知后，依据合同法第99条规定，被告依法有权对上述代缴的两税与应付租金进行抵销的权利。（3）被告代缴的两税总额超过未付租金数额，故被告未付租金系依法行使抵销权的行为，并非违约行为，原告主张的变更诉请第二项无事实和法律依据。4、证明三份、收条四份、照片三张。证明：原告提供的厂房自2015年4月即不能按《厂房租赁合同》约定确保通电，导致被告无法实现租赁合同目的，原告存在违约行为的事实。城东村委会对金汇钢构公司提交的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但不能证明被告的观点，因为被告无任何证据证明是因为原告的原因导致停电，甚至连停电也不能证明。对证据2的真实性回去核实，如果真实以下是质证意见：从回函来看首先被告知道租赁费新的价格，按照常理即便不知道，看到这份回函也会问一下新的价格是多少，说明原告已履行了新价格的通知义务。其次，原告在回函里说了双方只存在厂房租赁关系。第三，税费方面，回函里说了，原告只收租赁费，不承担任何费用。对证据3真实性无异议，被告在文件中说明要求解除租赁关系，并认可欠租金235816元。被告交税的真实性不持异议，但纳税主体是本案被告。证据4无法确认电动工具厂目前仍然存续，如单位出具证明需要经办人签字确认，证人证言，证人应出庭接受法庭的询问，故三份证明没有证明力。从收条来看电是通的。原告在厂房交付时，水电路畅通，后期如果不通，被告应及时向原告提出，是被告在使用过程中出现的种种问题，是其自身责任。经审理查明，2011年1月4日，城东村委会（甲方）与金汇钢构公司（乙方）签订厂房租赁合同，合同对租赁期限定为一年（2011年1月1日至2011年12月31日），租赁期满后可续租；租金标准及付款期限：每年租金计人民币145272元，乙方于每年年底一次性付清给甲方；甲方确保厂房水、电、路畅通。租赁期内，如因甲方原因造成乙方停电，甲方应承担赔偿责任；乙方应按规定的期限、标准缴纳租金，若超过一个月未清，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任；租赁期内，乙方在厂房内新增建筑物必须经甲方同意后方可施工，合同期满后，乙方应完好归还厂房，如有损坏，应修复或按价赔偿，对甲方不需要的新增建筑物及固定资产，乙方无条件全部拆除；甲乙双方不论哪一方违约，均由违约方向守约方支付50000元违约金等进行了约定。金汇钢构公司自2011年1月4日厂房租赁合同签订后，在经营期间共缴纳房产税和城镇土地使用税合计84743.07元。2015年6月10日，金汇钢构公司致函城东村委会，内容为：1、我公司与你村历史上形成的租赁关系于2014年12月31日解除，此后再无租金一说（2015年度留有值班人员给予看管维护）。2、按我公司与你村2011年签订的《厂房租赁合同》所确定的年租金计算，截止2014年12月31日，尚欠租金235816元。3、我公司所租厂房系我公司与前城东村委会合作投资建设的产物。建设初期我公司投入且形成所有权的辅助与配套设施473705.64元，承租期内，我公司为维护厂房的使用功能，共计投入修缮费用40210元。另外为齐全工业厂房工装设施，我公司出资建有不便拆卸，并且拆卸后影响厂房整体使用功能的行车等设备及基础设施若干，恳请村委会折价并购，此块费用约为288000元。还有在承租期内，截止2014年12月31日，我公司为你村垫付的土地使用税、房产税计360536.67元。上述我公司投入合计约为1162452.31元。4、我公司全面搬迁的条件为，你我双方各自付清对方投入的资金和应收租金。2015年6月17日，城东村委会回复金汇钢构公司，内容为：1、城东村委会与金汇钢构公司只存在厂房租赁关系。2、你公司提出之前与村委会合作投资建设的产物，双方已于2010年经企业改制到你公司，除厂房以外的辅助与配套设施归属你公司所有，如退租，所添置的设备由你公司撤走，与城东村无关。3、由于过去城东村参有股份，厂房租赁费比周边同等地段价格要低，城东村只收取厂房租金费不承担任何税费，你公司在租赁经营期间的各项税收，均由你公司交纳。4、城东村与你公司签订的厂房租赁合同中约定，在租赁期间厂房如有缺损，由你公司负责修缮，城东村不承担任何费用。5、另外，你公司在工业园城东村土地上建筑的办公用房，城东村至今未收取任何费用，双方待后处理。6、经会议决定，同意双方原签订的厂房租赁价格至2014年12月31日止不变，2015年起租赁费按新的价格执行，请尽快付清235816元租赁费，如你公司决定不租，将厂房清理修缮好交给村，终止日期按交接日期为准，否则，视为继续租赁。双方因此协商不成，以致成诉。诉讼过程中，1、城东村委会向法院申请对涉案厂房2015年至2017年租金价格进行评估，本院移送铜陵市中级人民法院委托芜湖华瑞房地产土地资产评估工程咨询有限公司对涉案厂房估价时点的可租赁市场价值进行了评估。2、双方于2017年11月16日办理了租赁物交接，现场清点完毕，双方租赁关系协商终止。上述事实，有双方签订的《厂房租赁合同》、金汇钢构公司致城东村委会的函、城东村委会给金汇钢构公司回复函、金汇钢构公司缴纳的房产税、城镇土地使用税票据、城东村委会与金汇钢构公司的交接单及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本案争议的焦点：1、2011年1月4日，双方签订的《厂房租赁合同》效力、履行情况、违约情况？2、2015年之后的租赁价格如何确定？3、金汇钢构公司缴纳的房产税、城镇土地使用税应由谁承担？本院针对争议焦点，结合查明的事实，依据法律规定作如下评判：1、2011年1月4日，城东村委会与金汇钢构公司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同所约定的内容并非违反法律强制性或者禁止性的规定，合同依法应为有效。合同签订后，金汇钢构公司从事了生产经营，表明双方均依约履行了合同约定的义务。从2015年6月10日金汇钢构公司给城东村委会的函上反映，截止2014年12月31日，按2011年1月4日签订的《厂房租赁合同》所确定的租金标准计算，金汇钢构公司尚欠租金235816元，近1年8个月未支付租金，至于函上反映投入的且形成所有权的辅助与配套设施和修缮费用合同均有约定，不能抵销租金，金汇钢构公司显已违约，应承担违约责任。2、城东村委会与金汇钢构公司签订的《厂房租赁合同》上对租期及租金均约定。合同到期后，双方对租金可重新约定，协商不成，另一方可解除合同，合同未解除，应视为是不定期合同，不定期合同的租金标准应从原合同。故城东村委会诉请自2015年1月起至返还厂房之日止按评估价月5.2元/㎡计算，本院不予支持。3、2011年1月4日，城东村委会与金汇钢构公司签订的《厂房租赁合同》未就房产税、城镇土地使用税作约定，没约定应从法定。依据《房产税暂行条例》第2条及《国家税务总局关于签发的通知》第4条规定，结合涉案厂房产权人和土地使用权人为城东村委会，故房产税、城镇土地使用税应由城东村委会缴纳。综上，金汇钢构公司应支付城东村委会厂房租赁费（235816元+145272元×2+145272元÷12×10+145272元÷12÷2）－84743.07元＝568729.93元，并承担违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告铜陵县城东金汇钢构有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会租赁金568729.93元二、被告铜陵县城东金汇钢构有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会违约金50000元。三、驳回原告铜陵市义安区五松镇城东村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20494元，由原、被告各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  汪月圆审 判 员  文先平人民陪审员  朱贺霞二〇一七年十二月十四日书 记 员  肖 彦附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。