连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）港民初字第1909号原告：陈某某，男，1961年1月30日生，汉族，住连云港市海州区。原告：陈某某1，女，1963年6月26日生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：施小艳，女，1983年12月18日生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：吴某某，女，1969年6月4日生，汉族，住连云港市。被告：卢某某，男，1966年10月8日生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：刘红，连云港市海州区板浦法律服务所法律工作者。原告陈某某、陈某某1诉被告吴某某、卢某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人王小亮、刘红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈某某、陈某某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于连云港市开发区东方大道109号绿地观湖一号12号楼2903室不动产所有权过户至原告名下，并向原告交付房屋。2、请求判令被告向原告支付违约金17000元、律师费10000元。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月31日，二原告委托案外人施小艳代为办理购买连云港市开发区东方大道××绿地××湖××楼××室房屋相关手续，该委托授权经连云港公证处公证确认。2017年3月26日被告吴某某与受托人施小艳及第三人连云港常旭房产经纪有限公司（以下简称常旭公司）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定购买涉案房屋成交价为34万元，如买卖双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生其他违约责任，均由违约方向另一方支付本合同房屋转让价的百分之五作为违约金。后双方补充约定，双方协商同意，过户时以买方老人名义买。2017年4月5日，原、被告以及第三方连云港市云城房产置业担保有限公司（以下简称云城公司）签订了《存量房交易资金监管协议》，该协议对涉案房屋房款监管问题进行了约定，并确定原告已付定金1万元，首付9万元，商贷24万元。同日在办理网签时因被告声称房产证副本丢失导致无法签字，其后被告多次要求原告加价致双方协商未果，期间，原告的贷款预审批已经通过。2017年5月16日，被告确认不卖涉案房屋。被告的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告吴某某、卢某某共同辩称：1、2017年3月26日被告吴某某与施小艳所签的协议以及2017年4月5日两原告与两被告签的协议，应该是无效的合同。2、2016年10月10日两被告在连云区民政局已经办理了离婚手续，该离婚协议中第二项明确约定，涉案房屋产权归其儿子所有。根据婚姻法司法解释二第八条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，男女双方基于离婚事由，将夫妻财产处分给子女的行为，可视为一种有目的的赠与行为。在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下，应认为赠与房产的目的已实现，所以两被告无权处分该房产。3、被告吴某某在卖房时就告诉过施小艳，两被告已经离婚，此房已经给儿子的事实，而施小艳作为中介人员，应对涉案房屋认真核实，既然离婚，那么双方一定对财产作出约定，所以造成此合同无效，原告有一定的过错。综上，请求法院驳回原告诉求。经审理查明，原告陈某某、陈某某1委托常旭公司的施小艳为其购买位于连云港市开发区东方大道××绿地××湖××楼××室房产，该房产登记的所有权人为被告吴某某、卢某某，两人系共同共有。2017年3月26日被告吴某某作为出售方与施小艳作为购买方、常旭公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定由施小艳购买涉案房产，价格为人民币34万元，吴某某净得34万元，所有过户费用由买方承担；买方在签订本合同时，支付出售方1万元作为定金，双方自签订合同之日起10日内，双方配合到常旭公司指定的银行办理贷款手续，并且按银行规定将首付款7万元打到云城公司资金监管账户，暂定银行贷款金额为人民币27万元，实际金额以银行最终审批结果为准；不动产过户手续办理：待银行贷款审批通过五日内购买双方到房产交易部门办理所有权转移手续，待拿到产权证五日内买方必须配合中介方办理抵押手续，购买双方共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助，由于双方任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理，即在签订本合同后，购买双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一天，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合同，解除合同时应双倍支付定金和违约金；关于房屋交付，购买双方同意办理完房屋所有权过户手续后并且待出售方收到全款三日内，将房屋钥匙交于买方，每逾期一日，应向买方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行，逾期天数超过三十天，出售方仍未交付房屋的，买方有权换锁并且向出售方索取违约金，违约金额为房价的5%；该合同还注明“双方协商同意，过户时以买方老人名义买”。合同的落款处由被告吴某某、案外人施小艳签名并加盖指印予以确认，由中介公司常旭公司盖公司予以确认。原、被告对该合同的真实性均表示没有异议，并认可施小艳签订该房屋买卖合同系受两原告委托，本院依法对上述合同的真实性予以确认。2017年3月31日，两原告就其委托施小艳的委托事项，签订书面的委托书，并于2017年4月1日就委托书至江苏省连云港市连云港公证处进行公证，以此证明系两原告委托施小艳为其购买涉案房屋的。上述事实有原告提供的委托书及公证书加以证明，原、被告均无异议，本院依法对该委托书及公证书的法律效力予以确认。2017年4月5日，两原告作为买方即乙方、两被告作为卖方即甲方与云城公司作为丙方签订《存量房交易资金监管协议》，约定由甲方将坐落于开发区东方大道109号绿地观湖一号12号楼2903室的房屋（丘号01861174-116）出售给乙方，合同价格34万元，甲乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲乙双方办理资金交割手续；乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币9万元存入云城公司资金监管账户，乙方在指定银行的商业贷款24万元，乙方同意委托银行将贷款直接划入云城公司资金监管账户内，一旦银行贷款额度降低时，乙方应用增加自付款的办法，一次性补齐监管资金；乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行监管资金交割手续，甲乙双方同意监管资金不计利息，丙方承诺不收取资金监管费用；合同最后确认其他约定为:已付定金1万元、首付9万元、商贷24万元。该协议落款的甲方处有两被告签名确认、乙方处有两原告签名确认、丙方处有云城公司吴迪签名并加盖云城公司的存量房资金监管专用章（1）予以确认。原、被告对该协议的真实性均表示没有异议，本院依法对该协议的法律效力予以确认。原告主张施小艳与吴某某签订房屋买卖合同后，原告即支付吴某某定金1万元，在原、被告签订资金监管协议的第二天即2017年4月6日，原告即存入云城公司资金监管账户首付款9万元。被告对原告主张的上述事实予以认可，但主张已经于2017年5月16日将收到的1万元定金退还给中介常旭公司，首付款被告并没有拿到。2017年5月16日，被告吴某某从常旭公司处将之前交在该公司的由该公司协助办理房屋过户手续的涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，并由被告吴某某在房屋所有权证的复印件上注明“因我方确认此房不卖了，故现拿回房产证等土地分割证等原件”。原告据此认为被告不卖房，构成违约。至于不卖房的原因，原告向本院提供被告吴某某与施小艳的短信往来，证明被告吴某某是因为房子涨价才不同意卖给原告的，两被告的行为已经构成违约，故要求两被告继续履行合同并承担违约责任。两被告主张两被告原系夫妻关系，双方于1991年9月13日登记结婚，婚后于1992年12月20日生一子卢俊孜，双方于2016年10月10日登记离婚，离婚时将夫妻共有的涉案房屋赠与其子卢俊孜，并约定房贷由卢某某偿还。至本案庭审终结时，两被告尚未办理不动产过户至卢俊孜名下的手续。据此两被告认为，两被告已经将涉案房屋赠与给卢俊孜，两被告无权再处置涉案房屋，故原、被告之间的房屋买卖协议无效。原告向本院提供北京市隆安（南京）律师事务所2017年6月9日开具的发票1张，证明因本案诉讼原告支付律师费1万元，要求被告赔偿。本案在审理期间，依据原告申请，本院依法于2017年6月1日对登记在两被告名下的位于连云港市开发区东方大道109号绿地观湖一号12号楼2903室不动产（丘号01861174-116）予以查封。本院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2017年3月26日，两原告委托的施小艳以自己名义与被告吴某某签订房屋买卖合同，并约定过户时以两原告名义买；2017年4月1日两原告与两被告签订资金监管协议，可以认定两被告同意将涉案房屋出售给两原告，施小艳与吴某某签订的房屋买卖合同对原、被告双方均有约束力，原、被告之间成立房屋买卖合同关系。两原告与两被告签订的资金监管协议，也是当事人及云城公司的真实意思表示，是合法有效的，原、被告亦应当遵照履行。原、被告双方在履行合同过程中，通过原告提供的施小艳与吴某某的短信联系，可以认定两被告因房屋价格上涨，要求两原告加价，而两原告没有同意，故被告不同意再向两原告出售涉案房屋，致使原、被告没有按房屋买卖合同及资金监管协议约定履行，两被告构成违约。两原告要求两被告继续履行房屋买卖合同，两被告抗辩称涉案房屋虽然登记在两被告名下，但两被告在2016年登记离婚时，已经将涉案房屋赠与两被告之子卢俊孜，故原、被告之间的房屋买卖合同为无效合同，不同意继续履行合同。对此本院认为，两被告在登记离婚赠与卢俊孜涉案房屋时，卢俊孜已经满18周岁，系完全民事行为能力人，按照法律规定，赠与合同系实践合同，而两被告在约定赠与房屋后，并没有将涉案房屋过户至卢俊孜名下，不发生不动产物权转移的效力，而两被告又在之后将涉案房屋出售给两原告，视为已经撤销赠与，故本院对两被告认为涉案房屋已经赠与卢俊孜，原、被告之间买卖合同系无效合同的抗辩主张依法不予支持，两原告要求继续履行房屋买卖合同，两被告应当继续履行。对两原告主张的违约金17000元及律师费10000元，因房屋买卖合同约定的办理过户及交房手续均以两原告的银行贷款通过审批或者全款到云城公司资金监管账户为前提，因两原告的贷款尚未到云城公司资金监管账户，故对两原告该主张依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条、第一百八十六条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2017年3月26日施小艳与被告吴某某签订的《房屋买卖合同》对原告陈某某、陈某某1与被告吴某某、卢某某均有约束力，原、被告继续履行该合同。二、驳回原告陈某某、陈某某1的其他诉讼请求。案件受理费13610元、保全费2220元，合计15830元，由两被告承担（因两原告已预交，两被告将该款于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13610元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审判员 王 艳二〇一七年八月十六日书记员 张林林法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。