河南省新县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第412号
原告袁先勇，男，汉族，1975年5月24日生，个体工商户，初中文化程度，住新县。
委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。
被告扶元发，男，汉族，1967年8月28日生，初中文化程度，住新县。
被告杨世忠，男，汉族，1973年8月17日生，小学文化程度，住新县。
原告袁先勇与被告扶元发、杨世忠房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年7月25日向本院起诉，本院于2012年12月14日判决后，原告袁先勇不服提起上诉。信阳市中级人民法院于2013年5月23日以（2013）信中法民终字第382号裁定书裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁先勇及其委托代理人李永恒、被告扶元发、杨世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁先勇诉称，2010年4月，我从二被告开发的望城花园购买商品房一套，同年10月，二被告将房屋交付给我使用，我将房屋装修后于2010年阴历腊月初八入住，入住后十多天，我即发现房屋主体下沉，出现裂缝，我与二被告联系后二被告未明确答复，后我与其他住户多次上访。2011年8月29日，经新县质监站鉴定，我所购房屋为危房，2011年9月6日，二被告与我达成协议，承诺在怡美山庄小河西南角给我无条件置换同等面积的商品房一套、车库一间，并赔偿装修损失，约定在2012年12月底交房。但二被告承诺的楼房至今未动工，到期不可能交付房屋，已构成预期违约，为此诉至法院，要求二被告按现房屋市场价计算所购房屋总价值赔付给原告，原告将所购房屋退还并按照现在市场价退还房款，赔偿过渡期房租8000元及装修损失62800元。
被告扶元发、杨世忠辩称，请求原告出示房屋转让协议书及购房款收条。我们二人不是适格的被告，房屋损坏与我们没有关系，是因为周边山体开挖造成的，我们对开挖山体的行为进行了阻止，已尽到了最大的责任和义务。双方在购房协议中没有约定我们有看护房屋的义务，原告入住九个月，对周边山体开挖的行为无动于衷，该栋房屋北面山体我们已经进行了加固处理，原告方的损失应当由周边山体开挖者承担。
经审理查明，2010年8月29日，原告与二被告签订房屋买卖协议，原告购买二被告开发的位于新县城关望城花园主路西第四排西头五楼中间面积127.1㎡房屋一套及小屋一间，双方约定房屋价款为9万元，小屋价款为3万元。交房日期为2010年11月底，房屋价款分两期支付，第一期为签订合同时付2万元，第二期为二被告交给原告房屋钥匙时原告付清余下房款，协议同时约定了相关违约责任。2010年10月，二被告将房屋交付给原告，原告装修后于同年阴历腊月初八入住，原告入住后发现房屋质量出现问题，经与二被告协商无结果后与同栋楼房其他住户多次到县政府上访，新县质监站经现场鉴定后于2011年8月29日出具了望城花园居民房屋质量鉴定报告，鉴定报告中注明，顶层（五楼）东套房屋（袁先勇）小卧室内墙出现一道斜向贯通性裂缝，裂缝长约2.3m，裂缝宽度约0.4mm，中卧室内山墙出现3处斜向裂缝，长度不一，裂缝宽度最大处约0.36mm，主卧、客厅内墙出现一道贯通水平裂缝，裂缝长约3.8m，裂缝宽度最大处约0.3mm。鉴定结论为：经综述勘察内容影响房屋结构安全，综合评定该房屋结构安全等级为B级；损坏原因分析为：1、该房屋质量无施工技术保证资料，缺地质勘查资料；2、该房屋地貌情况较为复杂，地势位置较高，与周边建筑物和山体高差尺寸较大；3、该北楼房屋所处边坡由于不合理开挖坡脚，加之近期持续降雨地表水入渗，导致边坡失稳，至该房屋砌体、地基开裂。处理建议为：由于周边山地开挖，在没有进行坡地处理加固前，建议该房屋暂不许居住人员，委托有资质的设计单位对其房屋质量出具加固方案。新县质监站于2011年9月9日发出房屋鉴定告知书告知住户：由于该住宅楼地质发生变化已成危房，需申请有资质的设计单位和加固公司对该区地质、房屋进行技术处理和加固，经验收合格后各住户方可入住。经新县信访局主持调解，原告与二被告达成如下协议：1、双方经协商，袁先勇将五楼中间一套房屋退还甲方，车库退还给甲方，以前双方购房协议作废。2、二被告在城关怡美山庄小河西南角给原告同楼层房屋一套（五楼，不含车库），储藏室一间。3、二被告负责证明四周开发商放炮、挖土方时对此房造成损坏，协调装修费问题。附加事项：袁先勇装修费问题，由他本人出具书面材料费，由评估单位认可，向四周开发商讨要装修费，由扶元发、杨世忠担保，起诉书由袁先勇本人书写，扶元发、杨世忠保证2012年12月底交房。依据此协议，2011年9月19日袁先勇出具内容为“望城花园第四排中间一套，房屋已出现多处裂纹，经扶元发、杨世忠、袁先勇协商调解已达成和解协议，袁先勇撤回上诉材料”的书面材料并撤回上访。
另查明，原告称已向被告方支付购房款9万元，但原告庭审中只向法庭提供三张被告扶元发签名的收款凭证，总计金额为7万元，原告称另2万元收条因屡次搬家已丢失，原审中二被告当庭认可原告已支付购房款为9万元。在信访局所签协议中二被告同意给原告同楼层房屋一套，因现在二被告不能取得建房手续，目前置换房屋已不能按照协议内容向原告交付。庭审中，双方对争议房屋目前市场价为每平方米1300元，小屋市场价为40000元表示认可。原告要求被告每年支付过渡期房租4000元，租房时间按照两年计算，被告对每年支付的房租金额予以认可，但认为租房时间不应按照两年计算，并表示原告搬离该房屋前已在该房屋居住一年多。
经原告申请，本院委托新县价格认证中心对原告房屋装修费用价格进行鉴定，鉴定结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日内价格为人民币62800元。
上述事实有当事人陈述、询问笔录、房屋买卖协议、新县质监站房屋质量鉴定报告及告知书、收款收据、集资建房合同书、及新县价格认证中心价格认证书等证据在卷佐证。
本院认为，原告与二被告签订房屋买卖协议后，二被告依协议将房屋交付给原告，原告入住后发现房屋存在质量问题并经质监部门鉴定予以证实。原告上访后经信访部门主持调解，双方就房屋置换及装修费处理等问题已达成协议，双方对该协议均予以认可并承认系双方真实意思表示，因此，该协议并不违反有关法律规定，双方应按照该协议的内容予以履行。后因二被告承诺置换的房屋无法办理建房手续，双方至今仍未履行协议，应视为二被告违约；因此，原告要求将房屋退还被告，并要求被告赔偿相关损失的请求符合法律规定，应予以支持，被告承担责任后，对于侵权部分，可另案起诉。庭审中，双方对房屋及小屋的市场价均无异议，对于原告的相关损失可按照房屋增值部分乘以原告已支付购房款和应支付购房款的比例来予以确定。虽然庭审中原告只提供了70000元的收条，但原审过程中被告已承认原告已支付购房款90000元，已构成自认，因此，对于原告已支付购房款的数额应认定为90000元。结合原告搬到该房屋居住的时间及被告方对原告在该房屋居住时间的陈述，原告外出租房居住的时间应认定为两年。原告的装修费用已经物价部门评估认定，其要求被告赔偿该笔费用的请求符合法律规定，应予以支持，被告赔偿的数额应按照物价部门的认定为准。故，根据依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告扶元发、杨世忠退还原告袁先勇购房款9万元；
二、被告扶元发、杨世忠赔偿原告袁先勇各项损失共计126722.5元{房屋增值数额［127.1㎡×1300元／㎡＋40000元-（90000＋30000元）］×已付房款和应付房款的比例（90000元÷120000元）＋房屋装修损失62800元}；
三、原告袁先勇将所购房屋退还给被告扶元发、杨世忠；
四、驳回原告其它诉讼请求。
上述一、二、三项限判决书生效后三十日内执行。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2640元，由被告扶元发、杨世忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 王霞
审判员 张涛
审判员 曾强
二〇一四年六月十三日
书记员 王鹏