柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7101民初1号原告：罗清良，男，1966年3月4日出生，住广西柳州市柳南区。被告：李彦森，男，1964年1月26日出生，户籍所在地广西柳州市柳南区，现住柳州市柳南区。原告罗清良与被告李彦森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告罗清良到庭参加诉讼，被告李彦森经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗清良向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的房屋租赁关系，被告立即腾空房屋交还原告；2.被告向原告支付租金15400元（该租金暂计至2016年12月，应计算至被告交还房屋之日）和逾期付款违约金200元；3.被告向原告或租赁房屋水电管理部门、物业公司交清应由其承担的水电费、物业管理费、卫生费共计7044.21元（其中水电费6000元、物业管理费743.21元、卫生费301元，上述款项暂计至2016年12月，应计至被告交还房屋之日）；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2013年6月15日签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于柳州市房屋重新装修后租赁给被告居住，租赁期限为一年，月租金1100元，当月的前五天以现金方式向出租人支付当月的租金；每逾期一日，被告应按所拖欠租金额的5%向出租人支付违约金；被告在该合同签订之日向原告支付2200元作为租赁保证金；租赁期间，该房屋与承租人相关的物业管理费、水电费、卫生费、闭路电视费、电话费、宽带费和其他相关费用由被告负担，合同还就其他事项进行了约定。2014年6月15日，双方续签了租赁期限为一年的租赁合同。从2014年11月开始，被告未按约定如期支付租金，经原告多次催付，被告断断续续支付了部分租金，被告最后一次支付租金的时间为2016年2月24日。至2016年12月21日，被告累计拖欠原告14个月的房租计15400元。而被告从租赁涉案房屋起至2016年12月，拖欠水电费约6000元、物业管理费743.21元、卫生费301元。故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告李彦森未作答辩，亦未向法院提交证据。被告李彦森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利，对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月15日，原告罗清良与被告李彦森签订了一份《房屋租赁合同》，约定罗清良将位于柳州市房屋出租给李彦森本人居住，租期1年，自2013年6月16日起至2014年6月15日止。租金每月1100元，承租人应于当月的前五天以现金方式向出租人支付当月租金，每逾期一日，承租人应按所拖欠租金额的5%向出租人支付违约金。承租人连续拖欠租金20天以上或一年内拖欠租金的时间累计超过30天的，出租人可以解除合同；拖欠应由被告缴纳的物业管理费、水电费、卫生费、闭路电视费或其他相关费用的，出租人可以解除合同。合同签订后，李彦森使用涉案房屋并依约交纳租金。该合同到期后，被告李彦森继续使用涉案房屋至今，但从2014年11月起出现不按时交租金和拖欠租金的情况，至2016年12月，被告已拖欠原告14个月租金共计15400元。而且被告李彦森也未合同约定如期交纳涉案房屋的电费和物业费等。本院认为，原告罗清良与被告李彦森签订的租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律和行政法规的规定，受法律保护，双方当事人应当全面履行合同义务。合同期限届满，被告继续使用房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但被告使用房屋却未按约定支付租金，原告罗清良依据合同和法律的规定，均可以解除双方的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告罗清良要求解除原、被告房屋租赁关系的民事起诉状等应诉材料送达给被告李彦森的时间为2017年4月14日，因此本院认为原、被告的房屋租赁关系于2017年4月14日解除。故对原告要求被告腾空房屋并返还原告的诉请，本院予以支持。在双方租赁关系存续期间，被告应当支付租金，鉴于至2016年12月，被告已拖欠租金15400元，计算至2017年4月14日，被告尚欠原告租金19213.3元。双方租赁关系解除后，被告李彦森仍占有使用原告的房屋，应当向原告支付占有使用费，该占有使用费按租金标准即每月1100元计算。故对原告的相关诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付200元违约金的诉请，本院认为，双方在合同中约定了逾期支付租金的违约金计算方式，原告要求被告支付200元违约金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告向原告或租赁房屋水电管理部门、物业公司交清水电费、物业管理费、卫生费的诉请，本院认为，合同约定由被告向相关部门交纳水电费、物业管理费等，现被告未依约交纳，属违约。但鉴于原告罗清良并未向相关部门支付租期内的水电费、物业管理费等相关费用，被告该违约行为尚未造成原告的实际损失，故原告要求被告向其支付相关费用的诉请，有悖于合同约定，本院不予支持。而水电管理部门、物业公司并非本案的当事人，与被告李彦森也并无合同关系，原告要求被告向相关部门支付相关费用的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第二百二十七条，第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗清良与被告李彦森的房屋租赁关系于2017年4月14日解除；二、被告李彦森将位于广西柳州市房屋清空并返还原告罗清良；三、被告李彦森向原告罗清良支付租金19213.3元、违约金200元和占有使用费（该占有使用费以每月1100元的标准，从2017年4月15日计付至被告李彦森返还房屋之日）；四、驳回原告罗清良的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行相关义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费416元（原告已预交）,由原告罗清良负担129元，由被告李彦森负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  赵 菲人民陪审员  罗瑞云人民陪审员  韦 丹二〇一七年六月二十日书 记 员  冯 茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）?因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）?在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）?当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）?当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）?法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用前的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。