{本系列案共14宗，案号为（2011）惠城法民一初字第3559、3561、3562、3563、3565、3567、3569、3570、3571、3616、3618、3649、3650、3651号，案件的基本事实相同，案件处理的依据和结果基本一致，现以3559号案为例}发文字号（2011）惠城法民一初字第3559、3561、3562、3563、3565、3567、3569、3570、3571、3616、3618、3649、3650、3651号缓急密级签发人核稿人拟稿单位拟稿人拟稿时间2013.3.12份数广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2011）惠城法民一初字第3559号原告李厚娴，女，汉族，身份证号码：×××902X，住址：惠州市惠城区。委托代理人贺昌、邹朝贵，均系广东尚典律师事务所律师。第一被告惠州市又一居投资发展有限公司，住所地：惠州市。法定代表人吴小欧。第二被告惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市。法定代表人郑宜靓。委托代理人熊玉双，女，汉族，××年××月××日出生，住址：深圳市罗湖区。第三被告惠州四海达房产开发有限公司，住所地：惠州市。法定代表人张海霞。原告李厚娴诉被告惠州市又一居投资发展有限公司、惠州东江湾房地产开发有限公司、惠州四海达房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年4月25日公开开庭进行了审理。原告李厚娴及其代理人贺昌、邹朝贵，被告惠州东江湾房地产开发有限公司的代理人熊玉双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李厚娴诉称：2007年6月12日，原告与惠州金世界房产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买金世界花园翠景苑A座12层D号房，原告交纳了房屋首期款112738元，及其他各项费用用于办证。2007年9月30日交房，约定在18个月内取得房地产权证，同时约定了延期办证的违约金。后来，三被告接手了金世界花园项目，承担了金世界楼盘历史遗留问题，负责债务的处理，三被告在金世界花园楼盘符合办理房地产权证的条件下，怠于履行办证义务及其他相关义务。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，判令三被告履行约定的办证义务及其他相关义务，并支付延期办证的违约金，承担本案诉讼费用，望贵院判如所请。1、判令三被告履行原告与惠州金世界房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定的办证义务及其他相关义务，并交付房地产权证给原告；2、判令三被告支付延期办证的违约金55169元（自2009年3月1日起暂计至2011年11月3日，共计977天，年利率为5.5%）；3、判令三被告承担本案诉讼费。第一被告惠州市又一居投资发展有限公司和第三被告惠州四海达房产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。第二被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：一、因不可抗力事件的发生，应当免除答辩人因延迟办理产权证所产生的违约责任。答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条中约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付房屋：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……”；虽然买卖合同约定了房屋的交付时间，但同时买卖合同也约定了特殊原因下可予以延期交付，即遭遇不可抗力的情况下，答辩人只要在发生不可抗力之日起60日内告知买受人即可。同时，房屋买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”，“正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起l8个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”根据约定可以看出，答辩人为被答辩人办理产权证的起算时间是以该商品房交付业主使用之日开始起算的，即从房屋交付使用之日起18月内办理房屋产权证。但是，该l8个月的时间约定也是有前提的，即在“正常情况”下。也就是说，如遇不可抗力等非常情况，我方办理产权登记的时间就不受18个月的限制。不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》民法通则上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。答辩人在依法受让原房屋开发商惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）时，因新金世界公司蓄意隐瞒金世界花园土地权属不明，致使土地权属至今无法确认。新金世界公司原股东之一刘平海在成立新金世界公司的同时，注销了惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“老金世界公司”），但其旗下的金世界花园小区土地（即本案涉案土地惠州市江北四号小区）一直是登记在老金世界公司名下，从未办理过户登记到新金世界公司名下，上述原因也是房屋产权登记不能办理的根本原因，也是我方在当时受让金世界公司时所不能预见的情况，当属不可抗力的范畴内。依照《民法通则》相关规定，我方因不可抗力事件的发生，应当免除因延迟办理产权证所产生的违约责任，被答辩人要求答辩人承担因延期办证的违约金依法应当予以驳回。二、答辩人在依法受让原房屋开发商新金世界公司时，遭受了巨大损失，背上了巨额债务，因客观原因不能办理涉案土地的产权变更登记手续。经司法机关鉴定，答辩人在受让新金世界公司时，刘平海等人提供的惠州市粤龙会计师事务所的审计报告是虚假的；刘平海等人向工商局提供的证明其9000万元注册资本的验资报告是虚假的；刘平海等人与答辩人签订的股权转让协议中土地足值、地价已缴清、税已缴清、资产属实的承诺是虚假的，答辩人在不明真相的情况下被莫名其妙地背上了巨额债务。刘平海等人成立新金世界公司的注册资本自始至终根本未到位，经惠州市城区人民法院审理，刘平海等人以涉嫌虚假出资、虚报注册资本、职务侵占等犯罪行为做出了有罪判决［（2010）惠城法刑二初字第487号］，我方是该案的直接受害人。同时，也因上述原因，我方自始至终不能办理本案涉案土地惠州市江北四号小区土地的产权变更登记手续。三、鉴于上述事实和理由，被答辩人的其他诉讼请求也应当一律予以驳回。答辩人不存在《商品房买卖合同》中所指的违约情形。因此，答辩人也没有义务为此承担违约责任，因此对于被答辩人其他诉讼请求，依法也应当予以驳回。经审理查明：原告和惠州金世界房产开发有限公司（以下简称“新金世界公司”）于2007年6月12日签订了一份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买新金世界公司开发的位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园翠景苑A座12层D号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积为144.13平方米，套内建筑面积127.85平方米，总金额为人民币374738元，首期款112738元，余款申请银行按揭，新金世界公司应于2007年9月30日前将符合约定的商品房交付给原告，同时在正常情况下，新金世界公司应在商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。合同签订后，原告已支付了全部购房款及办证的相关税费，并于2007年9月30日收楼，但涉案房产的房地产权证至今仍未办出，现原告以逾期办证为由，诉至本院，请求判如所请。另查一，新金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，新金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即第二被告。另查二，涉案房产所附着的土地（以下简称“涉案土地”）位于惠州市惠城区江北4号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下（以下简称“老金世界公司”），国有土地使用证证号为惠府国用（2000）字第13020100031号，而老金世界公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在第二被告的企业名称、股东构成等发生变化后，涉案土地的土地使用权没有相应的变更至第二被告名下，而第二被告则因涉案土地的权属未变更、新金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。另查三，对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。另查四，第一被告和第三被告均是各自独立的企业法人，其法定代表人和股东（投资者）均与第二被告不同。以上事实有广东省商品房买卖合同、企业机读变更登记档案资料、收款收据、发票、国有土地使用证、司法会计鉴定书、关于协调解决金世界花园业主上访问题的督查情况报告及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告和新金世界公司经协商一致、以平等自愿的原则于2007年6月12日签订的《广东省商品房买卖合同》，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。本案中，双方当事人争议的焦点是被告是否应当承担逾期办证的民事责任。对此，分析如下：首先，自2007年11月23日开始，新金世界公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务。也就是说，第二被告需要承担涉案房产的办证义务。其次，根据原告和新金世界公司所签合同的约定，新金世界公司应在正常情况下，商品房交付使用之日起l8个月内为原告办理好房地产权证，而原告于2007年9月30日已经收楼，很显然，涉案房产存在逾期办证的情形。但是，导致逾期办证的原因是在新金世界公司变更为第二被告之前，由于新金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于第二被告。最后，通过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，第二被告就应当在合理期限内为涉案房产办理出房地产权证，并交给原告。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以两个月为宜。因此，第二被告在合理期限内仍未办理出涉案房产的房地产权证的，则应承担逾期办证的民事责任，即继续履行办证义务，并按约定向原告支付相应的逾期办证违约金。至于第一被告和第三被告都是各自独立的法人，既不是合同的一方当事人，也不是合同权利义务的承受者，无需履行涉案房产的办证义务和承担逾期办证的违约责任。因此，原告提出的关于第一被告和第三被告的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉求，部分有事实和法律依据，对其合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内为原告李厚娴办理出位于惠州市惠城区江北云山东路28号的金世界花园翠景苑A座12层D号房的房地产权证，并交付给原告李厚娴。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李厚娴支付逾期办证违约金（以原告支付的购房款人民币374738元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率自2012年1月1日计至金世界花园翠景苑A座12层D号房的房地产权证交付给原告之日止）。三、驳回原告李厚娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1279元，由第二被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  曾宪章审判员  石 磊审判员  唐作培二〇一三年三月十二日书记员  刘文娟