山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终3058号
上诉人（原审被告）：安翠梅，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：李伟，山东望岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜旭，山东望岳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐振玉，住新泰市。
委托诉讼代理人：庄冬波，山东岱松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑秀宽，山东岱松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘逢信，住新泰市。
原审第三人：刘逢巽，住泰安市泰山区。
上诉人安翠梅因与被上诉人徐振玉、刘逢信及原审第三人刘逢巽房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人安翠梅上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、涉案旧院落系被上诉人刘逢信与原审第三人刘逢巽共同共有，被上诉人徐振玉并非涉案房屋所有人，其与刘逢信、刘逢巽、安翠梅之间的旧院落买卖合同无利害关系，房屋买卖行为未侵犯被上诉人徐振玉的任何权益，转让房屋无需经过被上诉人徐振玉的同意。因此，被上诉人徐振玉不是合同的当事人，也与该房屋买卖合同无直接的法律关系，其不具备提起确认合同无效的主体资格，一审法院以被上诉人徐振玉作为原告主体判决合同无效不符合法律规定。二、涉案旧院落系被上诉人刘逢信与原审第三人刘逢巽继承的父亲刘春庚的遗产，未进行分割，为兄弟二人的共有财产，一审法院错误的认定为归刘逢信个人所有，事实认定错误。被上诉人刘逢信、第三人刘逢巽将其共有的涉案旧院落出让给上诉人安翠梅，三方签订了房屋买卖协议书，房屋买卖协议书明确注明原房主是刘逢信、刘逢巽，由房主本人刘逢信、刘逢巽签字捺手印，并各执一份。一审庭审中刘逢信、安翠梅、刘逢巽均向法庭提交了该房屋买卖协议书的原件，足以证实共有的事实，否则协议书中不可能注明原房主是刘逢信和刘逢巽，刘逢巽也不可能持有一份协议书原件。一审庭审中见证人刘某1、刘某2、李某也已出庭作证，证实涉案房屋属于刘逢信与刘逢巽继承的父亲刘春庚的遗产，未进行分割，兄弟二人共同将涉案房屋出卖给安翠梅这一事实。刘逢巽结婚后以自己的名义在三合村申请了一处宅基地是因为刘逢巽是三合村村民，申请宅基地符合法律和政策的规定，而被上诉人刘逢信户口不在三合村，其在三合村不存在宅基地。被上诉人徐振玉在一审提交的《最高指示》的整个书写内容均是由一人书写而成，没有被上诉人刘逢信、第三人刘逢巽、所谓见证人的任何签名、捺手印，上诉人对其真实性提出了异议，《最高指示》并非分家协议，也不存在任何分家协议。一审法院依据《最高指示》认定涉案旧院落系被上诉人刘逢信分家所得，明显认定事实错误。三、刘逢信、刘逢巽与安翠梅之间签订的买卖协议是合法有效的，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定认定房屋买卖协议无效适用法律错误。该规定禁止的是农村宅基地买卖行为，但并不禁止宅基地上房屋的买卖行为。本案中刘逢信、刘逢巽与安翠梅之间买卖的是宅基地上的旧院落，并非宅基地。另根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二项的规定，本案上诉人安翠梅户口虽然不在三合村，但是在房屋买卖行为发生时，依照上述规定城镇居民可以买卖农村房屋，只是需要办理审批手续。三合村村委会已于2015年向安翠梅发放了《房屋确认书》，对安翠梅买受房屋的行为是明确认可同意的。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，本案所涉房屋买卖协议系三方真实意思表示，上诉人安翠梅已经支付了购房款，并重建房屋实际居住了十三年之久，刘逢信、刘逢巽与安翠梅之间签订的买卖协议应当是合法有效的，被告安翠梅已于2003年12月6日签订买卖协议书时取得旧院落的所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条之规定，城镇居民不是农村宅基地使用权的法定承受主体，其流转是被严格禁止的，而从刘逢信在（2015）泰山民初字第1647号民事案件中提交的常住人口登记卡来看，被上诉人刘逢信于1962年7月份户口自泰山区省庄镇刘家宦村迁至新泰市第二副食品厂，其当时已经不是三合村村集体组织成员，也无权取得三合村集体土地使用权，在刘春庚去世后，被上诉人刘逢信仅是继承了宅基地上的院落，并非宅基地，刘逄信以非法方式取得宅基地使用权证也是无效的。四、被上诉人刘逢信与徐振玉系夫妻关系，两人恶意串通，基于拆迁利益驱使对上诉人安翠梅提起确认合同无效的诉讼，违背诚实信用原则。被上诉人刘逢信作为安翠梅的亲叔叔，与哥哥刘逢巽将共有的旧院落出卖给了安翠梅，在十三年之后却因拆迁补偿的利益驱使起诉确认合同无效，刘逢信和徐振玉曾于2015年7月13日作为原告起诉安翠梅要求拆迁补偿所得归其所有，撤诉后又以徐振玉的名义提起本案确认合同无效的诉讼，明显与商事活动中应遵循的公平、等价和诚实信用原则相违背。对于这种道德诚信缺失的行为，法院不仅应当驳回其诉讼请求，维护市场秩序和社会的公平正义，更应当按照民事诉讼法的规定严厉惩治。综上，刘逢信、刘逢巽与安翠梅之间签订的房屋买卖《协议书》真实有效，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人徐振玉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘逢信未答辩。
原审第三人刘逢巽未作陈述。
被上诉人徐振玉向一审法院起诉请求：1、确认两被告在2003年12月6日签订的《协议书》无效；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原告徐振玉与被告刘逢信系夫妻关系；被告安翠梅与被告刘逢信系叔侄女关系；被告刘逢信与第三人刘逢巽系亲兄弟关系。被告安翠梅系第三人刘逢巽之女。案外人刘春庚系刘逢信、刘逢巽之父。刘春庚在泰安市泰山区泰前街道办事处三合村原有宅院一处，1968年，在梁纪玉、刘逢振等六位知见人的见证下，刘春庚以《最高指示》形式将其位于三合村的该院落在刘逢巽、刘逢信兄弟二人间进行了分配：西院归刘逢信，东院归刘逢巽。2003年12月6日，被告刘逢信、第三人刘逢巽作为甲方（卖方），被告安翠梅作为买方（乙方）签订协议书，双方约定：经双方协商，甲方原旧宅基一处，以八千元价格转让给乙方所有（包括宅基地附属物），房款一次性支付，以字为据，永不反悔。欠房产使用证及土地使用证各一份。后三合村（社区）进行旧村改造，涉案院落现已拆除，三合社区就此进行了相应拆迁安置。另查明，被告安翠梅现户口所在地为泰安市泰山区财源街道办事处，涉案合同签订时其户口不在三合村，即非三合村村民。本案审理过程中，鉴于本案合同无效，原告表示对合同无效后的后果另行主张权利。一审法院认为，被告安翠梅与被告刘逢信、第三人刘逢巽于2003年12月6日就位于泰安市泰山区泰前街道办事处三合村之涉案住宅签订房屋买卖合同时，该房屋占用土地性质为三合村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。基于农村宅基地的保障性特点和成员权属性，我国现行法律及政策对农村村民住宅转让实行严格的限制，即农村村民住宅只允许在本集体经济组织（村委会）内部转让，对于非同一集体经济组织（村委会）成员间的住宅转让行为，应当依法认定无效。本案中被告安翠梅与被告刘逢信、第三人刘逢巽非同一基层组织成员，故其签订的房屋买卖合同即《协议书》因其违反法律及相关政策而应依法认定无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决：被告安翠梅与被告刘逢信、第三人刘逢巽于2003年12月6日签订的《协议书》无效。案件受理费100元，由被告安翠梅、刘逢信负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人安翠梅与被上诉人刘逢信、原审第三人刘逢巽于2003年12月6日签订涉案房屋买卖合同时，该房屋所在土地为三合村集体土地，而上诉人安翠梅作为买受人并非三合村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，上诉人将涉案房屋出卖给被上诉人，必然涉及房屋所在集体土地的流转，而该流转过程并非用于农业建设，因此，涉案房屋买卖合同因违反上述法律的强制性规定而为无效合同，原审判决对合同效力认定正确，本院依法予以维持。上诉人安翠梅主张被上诉人徐振玉不具备原告主体资格，但根据审理查明的事实，被上诉人徐振玉、刘逢信系夫妻关系，且二人结婚时间在刘春庚去世之前，不论涉案房屋是归被上诉人刘逢信所有还是属于被上诉人刘逢信和原审第三人刘逢巽的共同财产，其中属于被上诉人刘逢信的部分均是被上诉人徐振玉、刘逢信的夫妻共同财产，故被上诉人徐振玉具备原告主体资格，上诉人的改项上诉理由于法无据，本院不予支持。涉案房屋及院落的所有权归属不影响本案争议的合同效力，且一审判决查明的事实中亦未明确确认涉案房屋及院落归被上诉人刘逢信个人所有，但一审判决将证据《最高指示》作为定案依据的理由不充分，本院依法予以纠正，根据两被上诉人的陈述，该份证据系由徐兆珂一人书写，无当事人及见证人的签名，故对该份证据不应予以采信。
综上所述，上诉人安翠梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人安翠梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 李 腾
代理审判员 王 玥
二〇一七年一月十一日
书 记 员 乔 琳