山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终1939号
上诉人（原审被告）：昌乐县红河镇人民政府，住所地山东省潍坊市昌乐县红河镇人民政府驻地。
负责人：孟红，该镇镇长。
委托诉讼代理人：梁其坤，男，该镇副镇长。
委托诉讼代理人：刘俊峰，山东鸢都英合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潍坊依水苑置业有限公司，住所地山东省潍坊市昌乐县红河镇兴隆街51号。
法定代表人：崔秀兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高明，山东致允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜长勇，山东致允律师事务所律师。
原审被告：昌乐县红河镇庵泉村村民委员会，住所地山东省潍坊市昌乐县红河镇庵泉村。
上诉人昌乐县红河镇人民政府（以下简称红河镇政府）因与被上诉人潍坊依水苑置业有限公司（以下简称依水苑公司）、原审被告昌乐县红河镇庵泉村村民委员会（以下简称庵泉村委）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省潍坊市中级人民法院（2016）鲁07民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人红河镇政府的委托诉讼代理人梁其坤、刘俊峰，被上诉人依水苑公司的法定代表人崔秀兰及委托诉讼代理人高明、杜长勇到庭参加诉讼。原审被告庵泉村委经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红河镇政府上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项；2．改判依水苑公司在返还土地及地上建筑物等的前提下,红河镇政府应折价补偿给依水苑公司的各项费用为12343968.01元或将案件发回重审；3．本案诉讼费用由依水苑公司承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1．红河镇政府与依水苑公司签署的《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》中涉及的土地不是出让土地。2012年1月16日,红河镇政府与依水苑公司及原审被告庵泉村委会签署一份《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》,签署该合同的背景是:2011年4月8日山东省人民政府批复将庵泉社区列入示范区,根据政策规定进行改造。2011年7月11日,昌乐县人民政府批复将涉案土地作为建设用地,用于建设村民住宅。上述文件均能反映涉案土地为集体土地,用于建设村民住宅符合政策规定。一审法院在判决书焦点一中将红河镇政府及庵泉村委会的责任认定为“被告负责提供出让土地使用权”明显与事实不符,《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》中没有任何条款将涉案土地表述为出让土地。依据该错误认定,一审法院作出了“鉴于涉案土地仍为集体土地,土地使用者并未能与有批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同并补交土地出让金,且原被告亦均未提交涉案项目的建设工程规划许可证等审批手续,故涉案开发《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》系无效合同。”对此,红河镇政府认为一审法院的判决不符合政策规定,没有分清在集体土地上建设农村住宅与在国有出让土地上建设商品房的区别,定性错误。2．依水苑公司至今没有全面交付房屋、办理交接手续。一审法院在判决书焦点五中认定2013年12月1日房屋交接是错误的。一审庭审过程中,红河镇政府明确说明:依水苑公司建成的四座楼160套房屋中,仅向庵泉村村民交付110套房屋,其余50套房屋一直由依水苑公司控制,除诉讼过程中,依水苑公司将部分房屋抵顶了工程款外,其余房屋钥匙至今仍在依水苑公司处,没有交付给红河镇政府或庵泉村委会。锅炉房、配电室等附属设施,至今也由依水苑公司控制。依水苑公司在起诉书中写的“原告于2013年11月已将160套安置房建设完成并交付被告村民使用居住至今”与依水苑公司庭审过程中提供的110套村民房屋明细表、以房屋抵顶工程款的证据明显矛盾。在依水苑公司没有提供“将房屋全部交付给红河镇政府或庵泉村委会的证据”的情况下,一审法院却作出了2013年12月1日交付房屋的认定,显然是错误的。3．依水苑公司交纳的1330000元是土地指标费,不是土地款。依水苑公司向一审法院提交了5000000元的交款证明,其中2013年9月24日的1330000元的收据中明确记载“付款原因是土地指标费”。依水苑公司对收据的真实性没有异议,红河镇政府也提供了依水苑公司要求将涉案土地中9.19亩集体土地变更为国有出让土地的证据。但一审法院在认定时仅以“原告不认可、收据系由被告单方开具为由”,将该款认定为土地款,明显与事实不符。二、一审法院适用、运用法律错误。除本案涉案土地不属于国有土地、也不是划拨土地,不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》外,一审法院认定“《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》无效”,但没有按照合同无效的法律规定认定事实并作出判决。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”据此,认定合同无效的情况下,导致的法律后果是:返还或不能返还时折价补偿；根据过错承担损失。一审法院不但没有全面执行该规定,而是根据依水苑公司的请求作了部分适用、部分不适用的运用。具体表现在:1．认定四座在建楼基础的补偿时,按照依水苑公司与施工方的结算认定四座楼基础的施工费为依水苑公司的折价补偿款数额。该认定适用的是无效合同中不能返还时折价补偿的原则。2．认定已建成的四座楼的补偿时,同样应当查明依水苑公司建设四座楼的实际施工费,但一审法院并没有查明,直接依据《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》无效中的卖房价格每平方米1480元、储藏室与车库每平方米1000元进行了认定。根据红河镇政府目前查到的依水苑公司与施工单位潍坊市奎文区光华建筑安装公司签署的“建设工程施工合同”,每平方米房屋的合同建设价格仅为850元,实际土建结算价格仅600余元（详见新证据）。即使分摊上土地款及各项费用,每平方米房屋的实际投入也远远低于1480元；储藏室、车库的投入更低。一审法院在同一份判决中,适用了不同的标准认定补偿款的数额,显然是错误的。本案中应当根据依水苑公司的实际投入确定折价补偿款的数额。3．众所周知,房屋价格中包括与开发有关的土地成本、建设成本、配套设施费、各种税费。一审庭审过程中,依水苑公司自己陈述过程中,就将管网、锅炉等配套设施的建设费用按照建成房屋与规划面积的占比进行了分割,认为建成的四座楼房应当分摊20%的费用,并直接得到了一审法院的认可。然而一审法院在焦点二中却认定“原告已支付的全部土地款5000000元应由被告依法全部退还。”难道建设四座楼房、储藏室及车库不需要占用土地?该问题的出现仍然是一审法院错误适用法律造成的。如一审法院按照法律规定的实际投入确定四座建成楼房、储藏室及车库的折价补偿数额,判决红河镇政府返还5000000元自然是正确的,否则,就与前边第2项中的判决自相矛盾。4．一审法院对造成《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》不能正常履行的根本原因“依水苑公司没有按照约定建设、交付300套房屋”的客观事实认定错误,片面支持依水苑公司主张的利息损失不符合合同无效的法律规定。通过庭审调查可以认定,依水苑公司主张红河镇政府承担责任的唯一理由是:《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》第三条第一款中约定“红河镇政府负责将涉案用地的使用权确权乙方名下。”但同时该条还约定依水苑公司应当交纳土地购置款。在依水苑公司没有按照约定交纳土地购置款的情况下,红河镇政府自然不需要履行义务。而且,在依水苑公司没有按时交纳土地购置款的情况下,红河镇政府就将全部涉案土地交付给依水苑公司实际占有、使用至今。依水苑公司不但至今没有按照约定交纳土地购置款,建成的楼房也仅仅交付给庵泉村村民110套,导致庵泉村无法及时腾返村民宅基地,至今无法按照政策规定进行复垦,应当由上级政府财政拨付的复垦补偿费至今不能到位。期间,庵泉村村民、施工单位多次群体性上访,矛盾非常集中。庵泉村村委会被村民罢免后至今无法选出新的村委会成员,导致庵泉村无人参加诉讼,村民及村委会的权利无法得到法院的保护。而红河镇政府为了维护社会的稳定,极力想办法维稳并促成问题的解决,争取早日对庵泉村旧村宅基地进行复垦,取得上级财政拨付的复垦补偿费。对目前困境的形成,依水苑公司负有不可推卸的责任。然而,一审法院却置依水苑公司的过错于不顾,在错误认定依水苑公司交付房屋的情况下,判决红河镇政府及庵泉村委会自2013年12月1日起向依水苑公司支付利息,明显不符合无效合同对损失承担的法律规定,红河镇政府及庵泉村委会不应承担利息。三、《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》无效前提下,被申请人依法可以获得的折价补偿款为应当按照依水苑公司的实际投入进行计算。在不考虑依水苑公司提供证据的真实性、证明效力的情况下,全部按照依水苑公司主张的数额,逐项计算,依水苑公司的实际投入包括:土地款5000000元、土建成本支出不超过15027895元（其中:四座在建楼基础1798479.02元;建成的四座楼按照16469.2平方米,按每平方米700元计算为11528440元；储藏室及车库2834.96平方米,按每平方米600元计算为1700976元。准确数额应当以审计或依水苑公司提供的实际付款凭证为准。）;勘验设计监理及水电管网施工安装等费用2377320.51元;修路等在建工程费250000元,以上合计22655215.51元。扣除依水苑公司已经收取的9171437.4元及以屋抵顶工程款1139810.1元,依水苑公司实际投入折抵补偿款的数额不超过12343968.01元。一审法院判决认定的26962649.30元明显高于依水苑公司实际投入造成的折价补偿数额。鉴于上述一审法院对案件事实的错误认定及适用、运用法律上的错误,判决结果显然错误。红河镇政府为维护社会稳定,尽快解决矛盾,认为:即使按照一审法院认定合同无效的判决,在依水苑公司投资建设的项目不能返还给依水苑公司的情况下,进行折价补偿的数额应当是依水苑公司的实际投入,且红河镇政府及庵泉村委会进行补偿后,依水苑公司应当将占有、使用的涉案土地及地上建筑物交付给红河镇政府及庵泉村委会,而不是一审判决中的只判决红河镇政府及庵泉村委会向依水苑公司付款,而依水苑公司不需要将涉案土地及地上建筑物交付给红河镇政府及庵泉村委会。为此,红河镇政府请求二审法院依据案件的事实,依法支持红河镇政府的上诉请求。
依水苑公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律准确,程序合法,应依法予以维持。一、一审法院对合同性质及合同效力的认定正确。红河镇政府在上诉状中认为一审法院未分请在集体土地上建设农村住宅与在国有出让土地上建设商品房的区别,定性错误,该陈述无事实与法律依据。依据红河镇政府与依水苑公司签订的《吕乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》,红河镇政府负有将涉案土地使用权确权到依水苑公司名下的义务以及获得土地购置款并以成本价购买三百套安置房的权利,这已经不符合山东省政府关于通过增减挂钩政策建设农村社区的规定,红河镇政府并没有通过法定程序、法定流程进行农村社区建设,涉案土地也并没有成为建设用地,不具备对外出让的法定条件。红河镇政府擅自对外出让土地使用权,收取土地购置款,己经违反了国家对于土地使用权的相关规定。同时红河镇政府也无权对涉案土地的使用权进行确权,涉案土地也未履行土地进行开发建设的相关手续,涉案合同的条款已经违反了法律、法规的效力性强制规定,因此红河镇政府与依水苑公司签订的上述合同也应当是无效的。二、红河镇政府陈述，依水苑公司未将全部已建成安置房交付给红河镇政府与事实不符,涉案合同的甲方是红河镇政府与一审被告庵泉村委,依水苑公司为乙方,按照合同的约定以及实际情况,安置村民是甲方按照行政权力和村民自治来行使的职权,房屋的分配及相应的安置补偿等事宜只可能由红河镇政府及一审被告庵泉村委来负责,乙方作为开发建设方无权处置拆迁安置问题。通过对涉案房屋的分配情况来看,红河镇政府一方早已接收上述房屋并对房屋进行了分配,剩余房屋未分配是因为红河镇政府一方在房屋分配中分配不公导致部分村民抵制,这从剩余房屋均为最高层房屋就可以看出。针对红河镇政府提到的以房抵款的证明,证据上具有一审被告庵泉村委的盖章以及红河镇政府指定的村委会负责人的签字,也就是说,以房抵款是经房屋的所有人红河镇政府一方同意的,并不能证明红河镇政府的主张。三、红河镇政府提及的9.19亩土地未包含在涉案合同约定的土地范围内,也与本案无关,依水苑公司按合同约定缴纳5000000元土地购置款，有红河镇政府出具的收据来证明,无论红河镇政府以何名义开具,均不影响合同无效后财产的处理,红河镇政府的上诉理由无事实与法律依据。四、针对依水苑公司在建的四座楼基础的补偿价款,系在案件审理过程中,经过红河镇政府一方、依水苑公司、施工方协商确定的,因在房屋分配中出现问题导致一审被告庵泉村委一直未能选出新的村委会,为方便工作开展,红河镇政府便指定刘钧乐、吴光民为村委会临时负责人,在认定在建的四座楼价款时,红河镇政府是明知并认可的,结合实际中一审被告的公章一直在红河镇政府处,证明上加盖有该公章,就足以证明红河镇政府对该价款是认可的。五、对于依水苑公司已经交付给红河镇政府一方的四座楼,一审法院以房屋每平方米1480元、储藏室与车库每平方米1000元进行认定是合法合理的。第一,依水苑公司早己将涉案房屋交付给红河镇政府一方,红河镇政府一方己将绝大部分房屋分配给村民并收取了购房款,合同中约定的房屋价款并没有高于红河镇政府一方收取村民房屋的价款。在涉案合同签订时,该安置房就己确定按照成本价交付红河镇政府一方,可以看出,无论房屋以及储藏室、车库的价格是远低于市场价格的,红河镇政府一方也是按照安置价格分配给村民的，依水苑公司在交付该四座楼,收取购房款时也未加收任何利润:第二,依水苑公司认为在涉案合同无效时,参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。涉案房屋村民早己入住多年,并且因为红河镇政府的过错导致土地开发建设不能继续,已经给依水苑公司造成了极大损失,一审法院判决按照合同约定的价款支付己交付的房屋价款，属于依法有据；第三,合同法规定的合同无效时,不能返还的财产应当折价补偿,也并不是按照投入成本补偿,而是折合实际价值进行补偿,涉案交付房屋的实际价值高于合同约定的价款,依水苑公司一审诉讼请求按照合同约定价款交付购房款未超出法律规定,红河镇政府的上诉理由混淆了相关法律概念,不应当被支持。六、一审法院依据无效合同的法律规定,判决红河镇政府返还依水苑公司交付的5000000元土地购置款适用法律正确。合同无效后,依水苑公司己无法在涉案土地上继续开发建设,依水苑公司在涉案土地上进行的相关建设以及安装属于依法不能归还的财产,由红河镇政府一方折价补偿。该补偿的标的包括己建成四座楼房、在建地基、各种配套等,一审法院依据证据以及实际情况对折价补偿财产的补偿数额进行了认定。而签订合同时红河镇政府收取的土地购置款属于依法应当返还的财产,一审法院也进行了认定。红河镇政府在上诉状中混淆相关事实,错误的将可返还财产与折价补偿财产混在一起,不利于案件事实的认定,依水苑公司请求二审法院对其请求依法予以驳回。七、涉案合同无效的根本原因在于红河镇政府不是涉案土地所有权人,也没有权利对涉案土地进行权属变更。依水苑公司基于对红河镇政府昌乐县红河镇人民政府的信任，签订了涉案合同并积极履行合同义务,但是在履行合同过程中发现红河镇政府并没有依据合同约定将涉案土地使用权确权到依水苑公司名下,后经依水苑公司了解发现红河镇政府根本无法履行此项义务,也没有为履行该义务进行相关工作,依水苑公司继续开发会导致更大的损失。红河镇政府作为国家的一级政府,其行为违法,在涉案合同履行中也是违约方,也是导致合同无效的过错方,依法应当赔偿依水苑公司受到的损失。所有工程自2013年12月1日前己经全部完成,按照合同应当交付给红河镇政府的也已经交付完毕,红河镇政府在明知土地性质无法变更的情况下,针对依水苑公司折价补偿的要求,未做出任何回应,也未及时防止损失的扩大,因此一审法院判决红河镇政府一方按照贷款利率支付应付款利息符合法律规定。八、红河镇政府认为对于不能返还的财产折价补偿款应当按照依水苑公司的实际投入进行计算,该请求不符合法律规定,也不符合法律的公平原则。如果按照实际投入计算,则红河镇政府就会获得实际投入产品的利润,本案中合同无效的过错方为红河镇政府,红河镇政府一方不应无端获得按成本价接受对方财产的好处。对于合同价款诉讼各方已经履行了一部分,签订合同时价款的约定并不是导致合同无效的原因,是双方意见一致的表示,为了提供审判效率,防止给一些无理拖延诉讼时间或者企图规避法律的单位带来可乘之机,按照合同约定价格对不能返还的财产进行折价符合法律规定,也符合合同的公平原则。综上所述,红河镇政府错误的陈述事实,片面的按照对其有利的方面理解法律,未实际考虑其过错是导致合同无效的原因,也未考虑其在合同履行中己经实际获取的利益,其上诉请求无事实与法律依据,请求二审法院依法驳回其上诉,维持原判。
庵泉村委未陈述意见。
依水苑公司向一审法院起诉请求：1．确认依水苑公司与红河镇政府、庵泉村委会于2012年1月16日签订的《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》无效；2．红河镇政府和庵泉村委会支付拖欠安置房款20800000元、返还土地购置款5000000元、赔偿依水苑公司已投入的地基建设及配套建设投入的损失等2000000元，并由红河镇政府和庵泉村委会承担逾期支付上述款项的利息损失（计算方式为：以27800000元为基数，按照银行同期贷款利率自2013年11月起至实际履行之日止）；3．本案诉讼费用由红河镇政府、庵泉村委会负担。
一审法院认定事实：2012年1月16日，依水苑公司（合同乙方）与红河镇政府、庵泉村委（合同甲方）签订《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》，合同约定：为加快红河镇城镇化建设，改善村民居住环境，双方合作开发建设庵泉社区；规划用地112.69亩，其中乙方以每亩80000元的价格购买甲方土地112.69亩，土地价款共计9015200元，合同签订时乙方付5000000元土地购置款，甲方负责将上述用地使用权确权到乙方名下，并在两个月内拆除地上附属物，合同签订之日起6个月内（2012年6月25日前）支付剩余土地款4015200元；甲方以土地增减挂钩的优惠政策做保障，乙方以住宅每平方米1480元的均价、附房和车库按每平方米1000元的均价，分两期（一期200户，二期100户）向甲方提供300套安置房（约30000平方米），其余住宅及商业房由乙方自行销售，利润归乙方所有；安置房建设开工后建至三层时甲方协调安置户每户向乙方交定金10000元，主体封顶完工后交房款的30%（包括定金），工程竣工验收合格后安置户交齐房款，乙方交钥匙；合同另对双方权利义务、建设标准、物业管理、违约责任、合同解除的条件及其他另作了约定。
依水苑公司分别于2012年2月4日、2012年3月6日、2013年9月24日向红河镇政府支付3000000元、670000元、1330000元，合计土地款5000000元。收取上述土地款后，红河镇政府并未按合同约定将土地使用权依法确权至依水苑公司名下，涉案土地未依法征用转为国有土地。
合同签订后，依水苑公司对庵泉社区进行了设计、勘查并开工建设。现已完成1、2、3、4号楼的建设并交付使用，另对5、6、11、12号楼地基进行了施工。为对庵泉社区进行规划设计施工，依水苑公司与案外人潍坊大地勘测设计有限公司签订《依水苑小区建设工程勘察合同》，整个项目勘测费预计共230000元（其中1-4号楼勘探费40000元已计入成本；另付5、6、11、12号楼勘测费10000元）。与山东鲁商工程项目管理有限公司签订5、6、11、12号楼《建设工程委托监理合同》，约定监理费133291.2元。与潍坊新都建筑设计有限公司签订5、6、11、12号楼《建设工程设计合同》，约定设计费98648元，已付21875元；其中5、6、11、12号图审费60000元，依水苑公司放弃主张。与潍坊德宏建筑安装工程有限公司签订依水苑小区《水电暖管网工程施工合同书》，造价1511481.35元（合同价1591033元基础上下浮5%）。与潍坊市奎文区虞常宏锅炉辅机配件经销处签订《4T热水锅炉辅机及安装合同》，锅炉辅机及安装费共计286400元（辅机及安装费280000元，管道施工6400元）、锅炉房塑钢及土建共84280元。依水苑公司另主张配电工程费用133132.51元、配电室建设24800元；小区院墙建设费用265352元；小区道路硬化费用362500.26元；小区绿化工程227068元。其中，依水苑公司主张的小区道路硬化和绿化的费用，自认已包含在1480元/平方的房款中，不再另行主张；但锅炉、配电房、管网等配套费用系针对整个小区，已建成面积占规划的五分之一，剩余的五分之四应由红河镇政府承担。
另，双方一致确认依水苑公司额外支出包括修路、塔吊地基、塔吊、挖地槽费用等在建工程费合计250000元。
对于已付房款及红河镇政府代付的工程款问题，经双方对账，一致确认红河镇政府已付房款8031627.3元（9171437.4元-1139810.1元）、代付地基款1139810.1元（以房抵顶），以上合计付款9171437.4元
双方当事人对以下证据和事实存在争议：
1．依水苑公司已施工完成的1-4号楼房屋面积。依水苑公司主张1-4号楼已建成房屋面积16469.2平方米，房款24374416元（单价1480元/平方米），储藏室面积1247.04平方米，车库1587.92平方米（单价1000元/平方米），共计房款27209376元；现已安置居民110户。红河镇政府对依水苑公司主张的房屋面积有异议，认为房屋未经竣工验收无法确认有效面积，也不符合付款条件。
2．依水苑公司已支付的1330000元的性质。依水苑公司主张包括其中1330000元在内的5000000元即为合同约定的前期土地款。红河镇政府仅认可收到合同约定的土地款3670000元，另1330000元系土地指标费（其中9.19亩土地被列为由集体土地变更为国有出让土地），并非合同约定的土地款。对此，依水苑公司称，合同约定以80000元/亩的价格购买涉案土地使用权，除此之外，不另行支付费用；在依水苑公司支付1330000元时，红河镇政府为依水苑公司出具的收据为土地款，但此后，红河镇政府又要求依水苑公司将原单据交回，重新给依水苑公司出具了本案该份标注为“指标费”的收据。并要求红河镇政府提交原连号的整本收据。红河镇政府对依水苑公司的主张不予认可，亦表示不存在依水苑公司所主张的原连号的整本收据。
3．依水苑公司为开发建设依水苑项目支出的勘验、设计、监理、水电暖管网施工安装等费用数额认定及分担问题。诉讼中，依水苑公司提交了大量与案外人签订的合同书、证明、收据等证据以证实其为开发依水苑项目支出的建设成本，要求按照剩余土地与已建成土地比例由双方分担上述费用。经质证，红河镇政府认为上述证据均系依水苑公司与案外人签订合同或履行合同进行结算的证据，真实性无法确认且依水苑公司主张的房款中已包含了上述费用，不应要求红河镇政府承担。
4．依水苑公司主张的利息损失应否支持。依水苑公司主张房屋交接时间系2013年12月份，故要求自2013年12月起按同期银行贷款利率计算利息。红河镇政府主张按照合同约定需要办理竣工验收后才能房屋交接，但依水苑公司至今未办理房屋竣工验收，故不具备付款条件，更不应支付利息。
一审法院认为，本案争议焦点：一、双方当事人之间的法律关系及红河镇政府、庵泉村委应否承担付款责任；二、依水苑公司已支付的5000000元应否予以退还（包含依水苑公司已支付的1330000元的性质认定）；三、红河镇政府欠付的房款数额；四、依水苑公司为开发建设依水苑项目支出的勘验、设计、监理、水电暖管网施工安装等费用数额认定及分担问题；五、依水苑公司主张的利息损失应否支持。
关于焦点一，即双方当事人之间的法律关系及红河镇政府、庵泉村委应否承担付款责任。根据双方签订的《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》之约定，依水苑公司负责出资开发建设、红河镇政府负责提供出让土地使用权，双方共同投资、共享利润、共担风险，系典型的以合作开发房地产为基本内容的协议，故双方之间并非建设工程施工合同关系，而系合作开发房地产合同关系。鉴于涉案土地仍未集体土地，土地使用者并未能与有批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同并补交土地出让金，且原、被告亦均未提交涉案项目的建设工程规划许可证等审批手续，故涉案开发建设合同系无效合同。从涉案开发建设合同签订要件看，红河镇政府明确被列为了合同一方当事人，约定承担合同义务，且在合同中签字确认，依水苑公司起诉要求红河镇政府、庵泉村委承担合同约定的付款责任符合合同相对性原则，一审法院予以支持。
关于焦点二，即依水苑公司已支付的5000000元应否作为土地款予以全额退还。合同约定前期土地款5000000元，为此，依水苑公司分三次分别支付3000000元、670000元、1330000元，合计恰好5000000元。红河镇政府辩称其中的1330000元系土地指标费，并非土地款，但依水苑公司不予认可，且合同中并未有土地指标费的约定，收据亦系由红河镇政府单方开具，故红河镇政府关于1330000元非土地费的抗辩，缺乏合理性，一审法院不予支持，该款应理解为依水苑公司支付的土地款。涉案合作开发合同无效，红河镇政府、庵泉村委亦未将涉案土地办理至依水苑公司名下，故依水苑公司已支付的全部土地款5000000元应由红河镇政府、庵泉村委依法全部退还。
关于焦点三，即红河镇政府、庵泉村委欠付的房款数额。双方均认可依水苑公司现已完成1、2、3、4号楼的建设并交付使用，另对5、6、11、12号楼地基进行了施工。针对1-4号楼的施工面积问题，红河镇政府虽主张工程未竣工验收，面积不能确认。鉴于因涉案合作开发合同无效致依水苑公司不能继续开发，红河镇政府亦负有一定的责任，且涉案1-4号楼村民已实际入住并使用多年，红河镇政府、庵泉村委并未提出质量异议，且大部分村民均已按设计方案结算面积、支付了房款，并未对所建成房屋面积提出异议，故从公平合理角度考虑，也为节约诉讼资源，对依水苑公司主张的1-4号楼建成房屋面积16469.2平方米，房款24374416元（单价1480元/平方米），储藏室面积1247.04平方米，车库1587.92平方米（单价1000元/平方米），共计房款27209376元予以确认。据此，红河镇政府、庵泉村委尚欠依水苑公司房款应为19177748.7元（27209376元-8031627.3元）。
关于焦点四，依水苑公司为开发建设依水苑项目支出的勘验、设计、监理、水电暖管网施工安装等费用数额认定及分担问题。涉案合作开发合同无效，依水苑公司虽不能继续开发建设5、6、11、12号楼，但从审理查明的事实看，此前依水苑公司为整个依水苑项目的开发建设，做了大量工作，包括勘验、设计、监理、水电暖管网施工安装等，结合依水苑公司的实际支出并考虑公平原则，一审法院对相应费用认定如下：1．勘测费，其中1-4号楼支出的勘测费40000元，依水苑公司自认已计入房屋成本价，故不再予以支持；但对5、6、11、12号楼支出的勘测费10000元一审法院予以确认，此费用应由红河镇政府、庵泉村委承担。2．关于5、6、11、12号楼约定的监理费133291.2元，因依水苑公司尚未实际支出，一审法院不予支持；后期开发如需继续沿用该监理合同，可由双方另行协商处理。3．关于5、6、11、12号楼的设计费，依水苑公司已实际支出21875元，因依水苑公司已按该设计完成了该四座楼的地基，故该费用可由红河镇政府、庵泉村委承担。4．另外的水电暖管网安装（1511481.35元）、锅炉（370680元）、配电（157932.51元）、院墙（265352元）等，均系为整个项目施工所需，且已实际建设，从公平角度考虑，该费用（共计2305445.86元）可由依水苑公司与红河镇政府、庵泉村委按施工面积，由依水苑公司承担20%，红河镇政府、庵泉村委负担80%，即红河镇政府、庵泉村委承担1844356.68元。5．图审费、小区道路硬化、绿化等费用，依水苑公司自愿承担，放弃向红河镇政府主张权利，一审法院予以准许。综上，红河镇政府、庵泉村委应支付勘验、设计、监理、水电暖管网施工安装等费用共计1876231.68元（勘测费10000元+设计费21875元+1844356.68元）
另，因双方一致确认依水苑公司额外支出包括修路、塔吊地基、塔吊、挖地槽费用等在建工程费合计250000元。
综上，红河镇政府、庵泉村委应支付的费用应为：土地款5000000元、房款19177748.7元、勘验设计监理及水电暖管网施工安装等费用1876231.68元、在建工程费250000元、四个地基工程款658668.92元（四个地基工程款共计1798479.02元，扣除双方协商一致已以房抵顶的地基款1139810.1元），合计26962649.3元。
关于焦点五，依水苑公司主张的利息损失应否支持。涉案1-4号楼已交付使用，考虑依水苑公司垫资建设，红河镇政府、庵泉村委迟迟未及时支付房款的实际情况，基于公平原则，依水苑公司要求按同期银行贷款利率自2013年12月1日房屋交接起计算利息损失的主张亦属合理，一审法院予以支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、潍坊依水苑置业有限公司与昌乐县红河镇人民政府、昌乐县红河镇庵泉村村民委员会于2012年1月16日签订的《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》无效；二、昌乐县红河镇人民政府、昌乐县红河镇庵泉村村民委员会共同返还潍坊依水苑置业有限公司土地款5000000元、房款19177748.7元、勘验设计监理及水电暖管网施工安装等费用1876231.68元、在建工程费250000元、地基工程款658668.92元，以上合计26962649.3元及利息（以26962649.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年12月1日起计算至实际付清之日止），于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回潍坊依水苑置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费199530元，由潍坊依水苑置业有限公司负担19530元，由昌乐县红河镇人民政府、昌乐县红河镇庵泉村村民委员会负担180000元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
红河镇政府提交如下证据：证据1.依水苑公司与潍坊市奎文区光华建筑安装公司建筑工程施工合同、工程预（结）算书复印件，证明已建成四座楼的建筑费的数额单位面积不足700元，加上分摊费用，也不超过800元，依水苑公司合同单价为850元，因此，依水苑公司提出没有利润是不正确的。证据2.依水苑公司对外销售房屋收取房款的收条1份，内容为2017年11月23日依水苑公司负责人李强将涉案楼房中的2号楼4单元102室出卖给董培文，收取房款142624元。证明一审判决后，依水苑公司仍然在自行销售房屋，因此，依水苑公司没有交付全部房屋，经统计其共交付107套，剩余53套房屋由依水苑公司控制至今。同时，可以看出剩余房屋为一层，并非高层。证据3.房屋质量问题照片8张，证明依水苑公司交付给拆迁户的房屋存在质量问题，拆迁户一直要求维修，但依水苑公司除进行部分维修外，至今没有维修完毕，应尽快维修。
依水苑公司质证称，对于证据1建筑工程施工合同的真实性没有异议，该合同确实是依水苑公司建设涉案房屋的合同之一，但是从该合同本身不能证明上诉人想要证明的问题。1.该合同中明确约定，合同的价款是以实际结算值为准。2.该合同中仅包括施工图纸范围内的土建和相关安装工程，工程中的其他施工内容不在合同范围之内，也就不包括在合同价款之内，比如外墙、门窗、保温、水电暖等。3.作为依水苑公司承建的1、2、3、4号楼的工程，除了建筑工程本身成本外，还要投入勘查、设计、监理、财务费用、管理费用等成本，所以，并不能以该合同中约定的价款作为交付的房屋成本来计算，这种计算方式错误。关于工程款结算表，没有经过工程双方共同确认，是一份没有完成的结算草稿，从证据本身也明显可以看出双方对证据本身做了大量修改，标注了许多错误，所以，该证据不能证明红河镇政府想要证明的事实，该证据也确实不是双方进行工程款结算的有效凭证。对于证据2收条：该收条不是依水苑公司的行为，并且也不能确定该收条收到的购房款与本案有关联，所谓的2-4-102是否是本案涉案房屋不能确定，若存在相关情况，可由相关权利人另行主张，与本案无关。对于证据3照片，对其真实性有异议，且该组证据红河镇政府在一审中提交过，不是新证据，对其与本案的关联性也有异议，不能确定是本案涉案房屋的情况，从照片本身反映的内容来看，也不能确定是使用不当还是质量问题。对于证据2、3、4，依水苑公司不能确定其真实性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：红河镇政府提交的建筑工程施工合同、结算表虽然是依水苑公司建设涉案房屋的资料之一，但不能证明是建设涉案房屋最终的工程造价；其提交的收款收条和照片也无法证明与涉案房屋有关，故本院均不予采信。本院对于一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、一审判决认定涉案开发建设合同的性质和效力是否正确；二、一审判决红河镇政府、庵泉村委共同返还依水苑公司土地款、房款等合计26962649.3元及利息是否正确。
一、关于一审判决认定涉案开发建设合同的性质和效力是否正确的问题。从双方当事人签订的《昌乐县红河镇庵泉社区开发建设合同书》的约定及实际履行情况来看，红河镇政府、庵泉村委向依水苑公司提供112.69亩土地，并将该土地使用权确权在依水苑公司名下，依水苑公司负责投资进行开发、建设，而红河镇政府、庵泉村委获得的相应利益是土地购置款9015200元（80000元／亩）和安置房300套（均价1480元／平方米），其余的住宅及商业房由依水苑公司自行销售，利润归其所有，故双方当事人之间的权利义务关系具有合资、合作开发房地产合同的法律特征，但因涉案土地至今仍为集体土地，并未依法征收为国有土地，不具备进入房地产市场进行开发建设的条件，涉案项目的建设未获得政府有关部门的规划审批，红河镇政府、庵泉村委亦不具备法律规定的“出让”土地使用权的主体资格，故一审判决认定涉案开发建设合同无效，是正确的。
二、关于一审判决红河镇政府、庵泉村委共同返还依水苑公司土地款、房款等合计26962649.3元及利息是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案开发建设合同已被认定为无效，红河镇政府、庵泉村委因此取得的财产应当向依水苑公司返还或折价补偿。（一）关于土地款5000000元的问题。一审中，双方对于依水苑公司已依约向红河镇政府、庵泉村委支付5000000元的事实没有异议，但红河镇政府对于其中的1330000元款项的性质提出异议，认为该款为涉案土地中9.19亩被列为由集体土地变更为国有出让土地的土地指标费，而非土地购置款，并提供收款收据为证；依水苑公司则主张该1330000元款项包含在前期土地款5000000元当中。经查，涉案开发建设合同中并未对土地指标费作出明确约定，且涉及9.19亩土地性质变更是在2013年12月30日山东省人民政府文件中首次出现，该文件明显晚于双方签订合同的2012年1月16日，故红河镇政府的该上诉理由，不能成立。1330000元款项应认定为依水苑公司支付前期土地购置款5000000元中的一部分。至于红河镇政府单方开具的收款收据如何记载，不能作为认定该款项性质的证据，一审判决红河镇政府、庵泉村委向依水苑公司共同返还土地款5000000元，于法有据。（二）关于已建成的1-4号楼的房款问题。红河镇政府上诉称，一审判决按合同约定房屋单价1480元计算房款错误，此价格中包含土地价值及开发利润。本院认为，由于红河镇政府、庵泉村委不能提供符合法律规定的涉案土地，依水苑公司只完成1-4号楼的建设施工，并于2013年12月向红河镇政府、庵泉村委交付房屋，村民们已实际入住1-4号楼并使用多年，且村民们系按设计方案结算的面积和涉案开发建设合同约定的单价支付的房款，村民们并未对房屋面积、价格和质量等提出异议，而红河镇政府的该上诉主张，均缺乏证据支持，亦与涉案开发建设合同中对“土地”、“住宅”的价格分别作出约定的内容不符，故一审判决对房款数额的确认，并无不当。（三）关于依水苑公司实际投入的各项费用及利息问题。对于依水苑公司的勘验、设计、监理及水电暖管网施工安装费用、在建工程费用、地基工程款等，一审法院均依法作出认定并按比例判决由双方当事人分担，符合公平原则；涉案开发建设合同签订后，依水苑公司即支付前期土地款5000000元，2013年12月，红河镇政府、庵泉村委接收涉案房屋，故一审判决红河镇政府、庵泉村委以中国人民银行同期同类贷款利率为标准向依水苑公司支付土地款、房款等合计26962649.3元所产生的利息，具有事实和法律依据。（四）关于交付房屋的数量、房屋质量和依水苑公司的责任问题。因红河镇政府在本案一审中并未就上述问题提出反诉，而且双方当事人之间还存在以涉案房屋抵顶其他债务的事实，因此，双方可就上述问题另行协商，本院不予审理。
综上所述，红河镇政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95864元，由昌乐县红河镇人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 李永生
审判员 张 豪
审判员 丁国红
二〇一八年一月八日
书记员 李 倩