上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异137号
案外人钟金生，男，1957年8月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人凌雁，上海市高源律师事务所律师。申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人杨华，行长。委托代理人王桂学，男。委托代理人杨静，上海步界律师事务所律师。被执行人上海凯金物资仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人朱顺良，总经理。被执行人朱凯黎，男，1986年9月23日生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省。被执行人朱凯阳，男，2007年11月12日生，汉族，户籍地浙江省，现住浙江省。被执行人廖金凤，女，1971年9月17日生，汉族，户籍地福建省龙岩市，现住上海市杨浦区。被执行人陈东灿，男，1962年9月14日生，汉族，户籍地福建省宁德市，现住上海市杨浦区。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)与被执行人上海凯金物资仓储有限公司、朱凯黎、朱凯阳、廖金凤、陈东灿金融借款合同纠纷一案过程中，案外人钟某某对本案的执行标的提乙书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人钟某某称，其于2012年12月20日同朱顺良签订《房屋租赁合同》，约定由案外人承租上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期10年，月租金12万元。因其他案外人海盐凯华仓储物流有限公司欠案外人钟某某人民币(以下币种同)600万元未能归还，朱顺良是该笔债务的担保人，后朱顺良提乙将其名下房屋出租给案外人，用租金折抵债务。按照合同约定，10年租金是1440万元，恰可折抵600万元钱款及相应的利息。签订合同一周之后，产权人将房屋交付给案外人钟某某，案外人将大部分房屋用于公司办公，其余部分转租他人。另浙江省海盐县人民法院在审理海盐凯华仓储物流有限公司和案外人民间借贷纠纷一案后，作出(2014)嘉盐沈商初字第2号民事调解书，已确定朱顺良对双方的债务负有清偿义务，因朱顺良彼时已死亡，由其子朱凯黎、朱凯阳在继承朱顺良遗产范围内对海盐凯华仓储物流有限公司欠案外人债务承担连带清偿责任，故案外人主张通过借款折抵租金是有相应的法律依据的。现案外人请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。申请执行人平安银行上海分行不认同案外人的某某，朱顺良在《房屋租赁合同》签订之时尚在人世，但该合同上没有朱顺良的亲笔签名，印章也和其在银行预留的印章不同，应是假的。案外人称《房屋租赁合同》约定以租金折抵债务600万元及利息，但案外人提甲的《房屋租赁合同》形成在(2014)嘉盐沈商初字第2号调解书之前，实际上系争债务重复计算了。且案外人支某的租金每月12万元，缺乏合理性。综上，申请执行人请求法院驳回案外人提乙的异议申请。查明，系争房屋中的102、104室登记在朱顺良名下，106、108室登记在被执行人廖金凤名下。2010年9月6日，申请执行人取得对系争房屋的抵押权。102室房于2013年2月19日被上海市黄浦区人民法院正式查封，后被本院轮候查封，因本案申请执行人对该房屋享有抵押权，现在房屋处置权已经移交本院。104室于2013年5月17日被本院正式查封，106、108室于2013年8月27日被本院正式查封。2014年4月10日，本院依法作出(2014)浦民六(商)初字第2204号民事调解书，确定：“一、被告上海凯金物资仓储有限公司应于2014年4月20日前归还原告平安银行股份有限公司上海分行借款本金人民币34,995,000元，截至2014年1月22日的利息2,484,798元和逾期利息68,267.22元，以及自2014年1月23日起至实际清偿之日止的利息和逾期利息(按中国人民银行相关规定及涉案合同约定计算，被告上海凯金物资仓储有限公司至实际还款日止的利息和逾期利息具体金额以原告提甲的对账单为准)；二、被告上海凯金物资仓储有限公司应于2014年4月20日前支某原告平安银行股份有限公司上海分行律师费435,400元；三、案件受理费231,717元(原告已预缴)，减半收取计115,858.50元，由被告上海凯金物资仓储有限公司负担，被告上海凯金物资仓储有限公司应于2014年4月20日前将该款直接支某给原告平安银行股份有限公司上海分行；四、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告朱凯黎、朱凯阳(被告朱凯黎、朱凯阳系朱顺良的继承人)就坐落于上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额2,157万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告朱凯黎、朱凯阳所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；五、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告朱凯黎、朱凯阳(被告朱凯黎、朱凯阳系朱顺良的继承人)就坐落于上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额310万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告朱凯黎、朱凯阳所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；六、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告朱凯黎、朱凯阳(被告朱凯黎、朱凯阳系朱顺良的继承人)就坐落于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额122万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告朱凯黎、朱凯阳所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；七、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告朱凯黎、朱凯阳(被告朱凯黎、朱凯阳系朱顺良的继承人)就坐落于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额82万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告朱凯黎、朱凯阳所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；八、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告廖金凤、陈东灿就坐落于上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额1,109万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告廖金凤、陈东灿所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；九、若被告上海凯金物资仓储有限公司届期不履行上述第一至三项还款义务，原告有权与被告朱凯黎、朱凯阳(被告朱凯黎、朱凯阳系朱顺良的继承人)、廖金凤、陈东灿就坐落于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室、XXX室房屋为抵押物协议折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额103万元内优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过最高债权数额的部分归被告朱凯黎、朱凯阳、廖金凤、陈东灿所有，不足部分由被告上海凯金物资仓储有限公司继续清偿；十、各方别无其他争执。”后因被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。后案外人向本院提乙书面异议申请。另查明，2013年7月29日，朱顺良因道路交通事故死亡。2014年2月13日，浙江省海盐县人民法院作出(2014)嘉盐沈商初字第2号民事调解书，确定：“一、被告海盐凯华仓储物流有限公司于2014年3月1日前归还原告钟某某借款本金1500万元，支某借款利息XXXXXXX元和逾期还款违约金(以借款本金1500万元为基数自2013年5月1日起计算至2013年12月31日止按每日1.5‰计算为549万元，以后计算至实际清偿日止)；二、被告朱凯黎、朱凯阳在继承朱顺良遗产范围内对被告海盐凯华仓储物流有限公司的上述债务承担连带清偿责任……”上述事实，有(2014)浦民六(商)初字第2204号民事调解书、(2014)嘉盐沈商初字第2号民事调解书及本案的听证笔录等在案佐证。本院认为，房屋租赁指承租人通过支某对价取得他人所有房屋之使用权，应该具备依法订立租赁契约，支某租金及占有、使用房屋等基本特征。综合审查案外人提丙的相关证据及相关当事人的陈述，案外人异议申请不能成立。首先，借款折抵租金缺乏依据。案外人主张双方约定用借款折抵租金，因此不用再支某租金，但实际上案外人已经通过(2014)嘉盐沈商初字第2号案件的诉讼对双方之间的债务进行了追偿，故借款折抵租金的某某不能成立。其次，承租人未能证明实际占有、使用房屋。案外人主某某承租系争房屋，但在听证审查过程中未能提甲证据证明其实际占有、使用系争房屋，这显然不符合房屋租赁的基本特征。综上，案外人主某某承租系争房屋，但未能提甲证据证实其实际支某租金并占有、使用房屋，故其主张的租赁权依法不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议。本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 盛爱琴
审判员 孙 毅
审判员 桂波达
二〇一六年六月二十日
书记员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。