海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1214号
上诉人（原审被告）：新华人寿保险股份有限公司海南分公司。
负责人：朱新峰，总经理。
委托代理人：孙冬梅，新华人寿保险股份有限公司职员。
委托代理人：谢德胜，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海南启龙房地产开发有限公司。
法定代表人：刘开。
委托代理人：岳汉忠，该公司职员。
上诉人新华人寿保险股份有限公司海南分公司（以下简称新华人寿海南公司）因与被上诉人海南启龙房地产开发有限公司（以下简称启龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法由审判员李必雄担任审判长，与审判员詹晓黔、代理审判员王春芬共同组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新华人寿海南公司的委托代理人谢德胜、孙冬梅、被上诉人启龙公司的委托代理人岳汉忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：启龙公司系讼争租赁场所的房屋所有权人。2009年9月9日，启龙公司（作为甲方）和新华人寿海南公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同主要条款约定：甲方将坐落在海口市琼山区琼州大路XX号节能大厦2层出租给乙方，租赁房屋建筑面积为780.28元，租赁期限总计60个月，即自2009年11月1日至2014年10月31日止。租赁房屋每月租金8000元，租赁房屋租赁期内租金总额480000元。乙方对租金进行分期支付，租期每年为一个支付周期。租赁期限内，水费、电费、电话费、上网费由乙方承担。乙方租赁的房屋为办公用途，在租赁期限内按本合同约定目的使用租赁房屋，不受甲方或者因甲方原因引起的第三方的任何妨碍和干扰。租赁期限内未经乙方同意，甲方不得擅自进入租赁房屋。租赁期限届满，如乙方不再续租，乙方自行装修的部分归甲方所有。第11条违约责任第1.1款约定，乙方未按本合同约定时间支付租金或其他费用，每逾期一日按年租金1%向甲方支付违约金，乙方还应承担因逾期支付给甲方造成的损失。第11条违约责任第1.3款约定，租赁期限内，乙方违反本合同约定单方解除合同，应提前30日通知甲方，应按本合同总租金1%向甲方支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失。上述合同签订后，新华人寿海南公司依照合同约定的目的合理地对承租物进行装修添附进场经营。在租赁关系存续期间，新华人寿海南公司因自身原因向启龙公司提出退租并要求解除合同。上述合同成立生效后，新华人寿海南公司向启龙公司缴纳了5000元水电押金。2013年11月6日，新华人寿海南公司向启龙公司出示一份《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。该《补充协议》主要条款约定，根据乙方业务发展实际，双方本着自愿、公平、诚实的原则经友好协商，一致同意提前终止《房屋租赁合同》，特订立本补充协议，退租截止日为2013年11月30日，原《租赁合同》文本相关条款约定的月租金为8000元，因此2013年11月至2013年11月30日共一个月租金8000元，同时按合同约定支付违约金4800元，两项费用共计12800元。在本协议约定的退租截止日（2013年11月30日），乙方付清使用电费、水费、电话费后搬离该租赁房屋，并交还甲方租赁房屋。启龙公司同意与新华人寿海南公司解除租赁合同，但对该份《补充协议》中约定的赔偿数额有异议，故拒绝在补充协议上签字确认。启龙公司因多次协商后无法与新华人寿海南公司就解除合同后的赔偿、退场等相关事宜达成一致意见遂诉至法院。启龙公司因该案纠纷曾于2013年11月短暂关闭过新华人寿海南公司的营业场所大门。案在审理中经法院协调，启龙公司、新华人寿海南公司均履行了合同解除后的相互返还义务，新华人寿海南公司已将租赁房屋交还予启龙公司，新华人寿海南公司也将所有办公用品搬出租赁房屋并结清所有水电费用。启龙公司同意向新华人寿海南公司返还5000元水电押金。又查，新华人寿海南公司在启龙公司提起本案诉讼后已向启龙公司支付了8000元租金。经释明，启龙公司将主张的租金损失款由96000元降低至88000元。启龙公司要求新华人寿海南公司将租赁房屋恢复至毛坯房的状态，即将地板砖、隔墙全部拆除。再查，根据启龙公司陈述，其每年在收取新华人寿海南公司96000元租金后需向税务部门上缴房产税11520元（96000×12%）、营业税4800元（96000×5%）以及三项营业税附加576元（96000×5%×12%），合计纳税16896元。
原审中启龙公司提出的诉讼请求为：1、新华人寿海南公司支付启龙公司在节能大厦二层租房因违约所造成的一切损失。为一年房租损失96000元，违约金4800元及房租逾期每日年租金的1％罚款（暂计至起诉时为7680元），以上三项合计108480元；2、新华人寿海南公司恢复原状，拆除装修部分；3、本案所有的诉讼费用由新华人寿海南公司承担。
原审法院认为：启龙公司与新华人寿海南公司签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效应受法律保护。该合同依法成立生效后，新华人寿海南公司因自身经营需要在租赁期限未届满前提前要求与启龙公司解除合同，启龙公司亦同意提前解除合同。据此，启龙公司、新华人寿海南公司签订的《租赁合同》已于2013年11月6日解除。上述《租赁合同》提前予以解除后，启龙公司依照合同第11条违约责任第1.3款之规定，要求新华人寿海南公司支付违约金及赔偿损失。对于启龙公司主张的4800元违约金，因新华人寿海南公司当庭表示愿意支付，故对启龙公司的该项请求原审法院依法予以准许。对于启龙公司主张的88000元损失费，新华人寿海南公司认为其已依照合同约定提前30天向启龙公司发出解除合同通知，其单方解除行为未给启龙公司造成任何损失。无论启龙公司是否同意解除合同，新华人寿海南公司在合同租赁期限未届满前的单方解约行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，新华人寿海南公司应对启龙公司在签订合同前可预见的可得利益损失进行赔偿。租赁费的支付标准在签订合同时双方即已商定，启龙公司在缔约时就能预见如合同继续履行其仍可获得88000元的租金收入。但损失赔偿额的计算应遵循损益相抵原则，即当守约方基于损害发生的同一原因而获得利益时，应将所收到利益从所受损害中扣除。启龙公司、新华人寿海南公司均认可在合同履行期间，基于双方的租赁合同关系，启龙公司收取的96000元租金中还应支付各项税款16896元，合同解除后启龙公司未提交缴纳税款的证据，故本案中需扣除的利益为启龙公司在合同正常履行情况下本应支付的税金15488元（88000-（88000×12%）-（88000×5%）-（88000×5%×12%））］，再加上启龙公司同意返还的5000元水电押金，新华人寿海南公司在解除合同后应向启龙公司支付的赔偿损失款应为67512元（88000元-15488元-5000元）。对于启龙公司依据合同第11条第1.1款要求新华人寿海南公司每逾期一日按年租金1%支付罚款的请求。1.1条款和1.3条款针对新华人寿海南公司两种不同的违约行为设定的违约金条款，本案纠纷系基于新华人寿海南公司提前单方解除合同这一违约行为引发的纠纷，不存在逾期未缴纳租金的行为。故对启龙公司的该项主张原审法院不予支持。此外，新华人寿海南公司认为启龙公司私自封锁营业厅大门，其造成的损失应与本案启龙公司主张的损失相互抵扣。新华人寿海南公司未在本案中提出反诉，对该请求原审法院不予合并处理。对于启龙公司请求恢复原状拆除装修部分，即要求新华人寿海南公司将租赁房屋恢复至毛坯房的状态，将地板砖、隔墙全部拆除的请求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。根据启龙公司陈述，租赁房屋原为毛坯房。新华人寿海南公司依照合同约定目的合理地对承租物进行装修添附，该装修添附行为在实际上提升了租赁房屋价值。启龙公司、新华人寿海南公司签订的《租赁合同》亦约定租赁期限届满如新华人寿海南公司不再续租，为避免资源浪费新华人寿海南公司自行装修的部分归启龙公司所有。综上，虽然合同提前解除，但启龙公司既主张新华人寿海南公司按照剩余租金标准全额支付赔偿款，又主张新华人寿海南公司恢复原状不符合公平合理原则，故对启龙公司请求将租赁房屋恢复至毛坯房状态的主张原审法院依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之约定，判决如下：一、限新华人寿海南公司在本判决生效之日起十日内向启龙公司支付违约金4800元，并向启龙公司赔偿损失67512元，以上金额共计72312元。二、驳回启龙公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2469.6元，由启龙公司负担861.8元，由新华人寿海南公司负担1607.8元。
上诉人新华人寿海南公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实部分不清，存在遗漏，没有认定启龙公司多次阻止新华人寿海南公司搬离租赁房屋、造成无法返还租赁房屋的事实，由此造成的损失应由启龙公司承担。一审判决书中仅认定启龙公司2013年11月曾关闭过新华人寿海南公司营业场所大门的事实，但没有认定启龙公司阻止新华人寿海南公司搬离承租房屋内存放的物品、办公设备等导致新华人寿海南公司不能及时交还租赁房屋的事实。事实上，新华人寿海南公司在提前告知启龙公司解除合同后，准备于2013年11月1日搬离承租房屋内物品并交还租赁房屋，但启龙公司强制阻挠且在办公场所外加锁导致新华人寿海南公司无法搬离、返还租赁房屋；2013年11月28日，启龙公司再次阻止新华人寿海南公司搬离物品、设备，导致新华人寿海南公司仍无法交还租赁房屋。直至本案一审第二次开庭后，启龙公司才在一审法官的劝说下于2014年4月28日允许新华人寿海南公司将存放的物品（办公桌、电脑、空调等）搬离，并将承租房屋交还。新华人寿海南公司提出解除租赁合同后，因启龙公司的原因导致无法及时返还租赁房屋，由此造成的损失应由启龙公司承担。二、一审判决新华人寿海南公司要支付剩余租期租金及4800元的违约金，违背了合同法及相关司法解释的规定，也违背了新华人寿海南公司提前解除合同的初衷，并超出了启龙公司的实际损失。根据目前立法与司法实践，即使合同中既约定违约金，又约定赔偿金，按照一种方式能够实现保护非违约方合法权益的目的即可。三、一审判决将剩余租期租金全部视为启龙公司可得利益予以支持，存在错误，启龙公司的可得利益已经超出了新华人寿海南公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不应支持。合理预见应采主客观相结合的标准，既考虑违约当事人订约时的实际认识能力，也考虑社会一般人于同样情况下的认识能力。本案中新华人寿海南公司提前解除合同，可以预见到启龙公司在短期内可能会遭受一定的损失，这也是合同中约定单方解除合同需提前30天予以通知的目的，但不可能预见到启龙公司会坐等损失、在剩余期限内不采取任何减损措施。双方的租赁合同第11条约定单方面解除合同须提前30日通知并支付4800元违约金，就是基于可预见到的因提前解除合同造成房子的空置期限而确定的；租赁合同第11条关于提前30天通知且支付违约金的解决损失赔偿的方式是经双方同意的损失赔偿方式，新华人寿海南公司违约应按照合同约定支付违约金。从本案来看，租赁合同解除后，启龙公司并没有采取积极措施减少损失，如将房子重新出租等，反而多次阻止新华人寿海南公司搬离及交回租赁房屋。启龙公司的过错行为直接导致2013年11月-2014年4月共计6个月的房屋空置，一审判决将过错全部归于新华人寿海南公司，违背了合同法的规定，使启龙公司不仅可以在不需要向新华人寿海南公司提供房屋付出成本的情况下坐收剩余租赁期限内的租金。况且，如房屋重新出租，实际损失也会因房屋再次出租而减少。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，改判新华人寿海南公司支付违约金4800元并由启龙公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人启龙公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，不存在遗漏。新华人寿海南公司因未按期履行合同义务，启龙公司经多次与其协商未果的情况下在门上加锁的行为属自助行为，且就锁了两个小时，之后就打开了。新华人寿海南公司未按合同履行支付租金的义务，构成根本违约。应承担启龙公司在此合同期间的一切损失。二、一审判决新华人寿海南公司支付违约金与承担赔偿损失适用法律正确，符合民法的基本原则。新华人寿海南公司是愿意支付违约金的，但合同中有两项内容，是支付违约金并承担因违约造成的损失。故在双方约定的违约金不足以弥补非违约方损失时，可以实际所受损失向违约方主张损害赔偿。三、因新华人寿海南公司在根本违约的情况下，所造成的一切损失应由其承担。一审判决对此作出的认定并无不妥，双方租赁合同中已明确规定，租赁期间乙方违反本合同约定单方解除合同，应提前30日通知甲方，应按合同总租金1%向甲方支付违约金，并赔偿因此给甲方造成的损失。本案中新华人寿海南公司所述启龙公司阻止搬离，完全是行使不安抗辩权同时也是由于新华人寿海南公司不支付房租、水电费及不承认违约所致，故新华人寿海南公司应承担过错责任。另外，诉讼费用的承担由法院判决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审期间，启龙公司未向本院提供新证据。新华人寿海南公司向本院提供证据如下：升华电梯承租房屋的照片，证明新华人寿海南公司在递交上诉状以前，升华电梯已经承租启龙公司的房屋。经质证，启龙公司发表意见如下：真实性、关联性及证明力均没有异议，确实已经租给升华电梯了。
本院认证如下：新华人寿海南公司提供的证据内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且启龙公司对该证据无异议，故对该证据，本院予以采信。
二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。二审另查明，2014年5月1日，启龙公司（作为甲方）与北京升华电梯有限公司（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在海口市琼山区琼州大路XX号节能大厦2层出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积为280平方米，租赁期为60个月，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，租赁房屋的年租金为100000元。
本院认为：启龙公司与新华人寿海南公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方合同约定租赁期限内，新华人寿海南公司违反本合同约定单方解除合同，应提前30日通知启龙公司，应按本合同总租金1%向启龙公司支付违约金，并赔偿因此给启龙公司造成的损失。在租赁合同存续期间，新华人寿海南公司因自身原因于2013年11月6日向启龙公司单方提出解除合同，而合同约定新华人寿海南公司一方解除合同的条件是应提前30日通知启龙公司，据此，双方签订的《房屋租赁合同》于2013年12月6日解除。新华人寿海南公司已向启龙公司支付租金至2013年11月30日，仍应支付2013年12月1日至6日的租金1600元（每月租金8000元÷30天×6天=1600元）。至于自2013年12月7日起至2014年4月30日止的租金损失问题，由于新华人寿海南公司单方提出解除合同，已构成违约，应承担赔偿损失的责任，而新华人寿海南公司经多次与启龙公司协商无法就解除合同后的赔偿、退场等相关事宜达成一致意见，导致新华人寿海南公司未能及时退场，启龙公司也没有及时另行招租，即没有采取适当措施防止损失的扩大，故对于该期间的租金损失，新华人寿海南公司、启龙公司均存在一定的过错，应各自承担50%的责任。新华人寿海南公司应向启龙公司赔偿租金损失19200元（每月租金8000元×4个月＋每月租金8000元÷30天×24天=38400元×50%=19200元）。至于2014年5月1日之后，启龙公司已另行将涉案房屋进行出租，故自此之后启龙公司不存在租金损失的事实。因此，扣除启龙公司同意返还的水电押金5000元，新华人寿海南公司应向启龙公司赔偿租金损失合计15800元（19200元＋1600元-5000元=15800元）。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第278号民事判决第二项；
二、变更海口市琼山区人民法院（2013）琼山民二初字第278号民事判决第一项为：限新华人寿保险股份有限公司海南分公司自本判决生效之日起十日内向海南启龙房地产开发有限公司支付违约金4800元、赔偿租金损失15800元，以上金额共计20600元；
三、驳回海南启龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2469.6元，由海南启龙房地产开发有限公司负担2154.6元，新华人寿保险股份有限公司海南分公司负担315元；二审案件受理费1487.8元，由海南启龙房地产开发有限公司负担1172.8元，新华人寿保险股份有限公司海南分公司负担315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李必雄
审 判 员 詹晓黔
代理审判员 王春芬
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 韦佳艺