广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终70号
上诉人（一审被告）：来宾市大地房地产开发有限公司。住所地：来宾市桂中大道***号。
法定代表人：方策，该公司总经理。
委托代理人：谭乃实，该公司办公室主任。
委托代理人：邓涛，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司来宾分行。住所地：来宾市兴宾区新兴路***号。
负责人：祁飞，该行行长。
委托代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：韦敏。
委托代理人：覃毅强，广西天际律师事务所金秀分所律师。
上诉人来宾市大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司来宾分行（以下简称工行来宾分行）、韦敏借款合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2015）兴民初字第1969号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年8月9日，工行来宾分行与韦敏、大地公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定：韦敏向工行来宾分行贷款218000元，贷款用途为购买来宾市桂中大道东368号大地景苑B区13栋1单元1604号（分户号：1604）房屋、贷款期限为30年；实行按月分期还款，借款人应当在每期还款日前向还款账户足额存入应偿还的贷款本息用于还款；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同；如发生纠纷协商不成，在贷款方所在地人民法院提起诉讼；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；连带责任保证人为来宾市大地房地产开发有限公司；以来宾市桂中大道东368号大地景苑B区13栋1单元1604号（分户号：1604）房屋作为抵押物提供抵押担保。2012年8月9日，来宾市房产管理局对上述房屋办理抵押预登记手续，抵押权人为中国工商银行来宾市支行，抵押金额为218000元。同年8月31日，工行来宾分行向合同指定账户发放贷款218000元。合同履行过程中，韦敏未按约定偿还贷款本金及利息。截止至2015年4月21日，韦敏累计15期未按时偿还贷款本金及利息，拖欠本金734.69元，拖欠利息3312.32元，累计尚欠贷款本金212113.05元。2015年5月20日，工行来宾分行与广西桂中律师事务所签订民事委托代理合同，约定：由广西桂中律师事务所指派律师代理本案，工行来宾分行支付律师代理费9694元。2015年7月13日，工行来宾分行提起诉讼，请求法院判令：一、工行来宾分行与韦敏提前解除双方于2012年8月9日签订的《个人购房借款／担保合同》，韦敏偿还所欠贷款本息215425.37元（截止到2015年4月21日，其中贷款本金212113.05元，利息3312.32元，以后产生的利息、罚息按人民银行有关规定计付）；二、韦敏赔偿工行来宾分行为实现上述债权的律师代理费损失9694元；三、大地公司承担连带保证责任连带赔偿上述韦敏所欠债务；四、韦敏承担抵押担保责任以其抵押物偿还上述债务，工行来宾分行对抵押物（抵押预登记证明书：20124602179759）来宾市桂中大道东368号大地景苑B区13栋1单元1604号房屋享有优先受偿权；五、韦敏、大地公司承担本案受理费。另查明，兴宾区人民法院作出的（2015）兴民初字第2769号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定：覃会琼与韦敏系表亲，覃会琼以韦敏的名义于2012年3月30日与来宾市大地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭付款的方式购买位于来宾市大地景苑B区B13栋1单元16层04号房屋。2014年4月11日，覃会琼以韦敏的名义与来钢签订《房屋买卖协议》，约定：覃会琼将来宾市大地景苑B区B13栋1单元16层04号房屋出售给来钢，房屋总价220000元，来钢向覃会琼支付购房定金45000元，首付款170000元，余下5000元待办理过户手续后付清。因《商品房买卖合同》购房人署名韦敏，覃会琼、来钢要求韦敏在《房屋买卖协议》签名。
另查明，本案审理过程中，大地公司陆续偿还贷款本金利息。截止至2015年10月31日，韦敏尚欠贷款本金209873.62元、利息1075.6元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。工行来宾分行与韦敏、大地公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系合同当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力。工行来宾分行依约足额发放贷款后，韦敏未履行按时偿还贷款本金及利息的义务，该行为属于合同约定的违约事件，韦敏已经构成违约，因此，工行来宾分行要求解除合同符合法律规定，予以支持。工行来宾分行主张韦敏偿还截止至2015年4月21日时尚欠的贷款本金212113.05元、利息3312.32元及2015年4月21日之后的利息和罚息，符合合同约定，予以支持，同时，大地公司在本案审理过程中陆续偿还贷款本金利息，截止至2015年10月31日，韦敏尚欠贷款本金209873.62元、利息1075.6元，法院确认韦敏应偿还工行来宾分行贷款本金209873.62元、利息1075.6元。工行来宾分行主张律师服务费9694元并提供贷款合同、委托合同佐证，一审法院认为，工行来宾分行的主张符合合同约定，予以支持。工行来宾分行主张大地公司对上述债务承担连带偿还责任，一审法院认为，大地公司为借款合同约定的连带责任保证人，依法对上述债务承担连带偿还责任。大地公司以《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》无效为由辩称大地公司不承担保证责任，一审法院认为，兴宾区法院作出的（2015）兴民初字第2769号民事判决书未确认《商品房买卖合同》无效，大地公司也未提证据证实该合同的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，同时，虽然存在覃会琼以韦敏的名义签订《商品房买卖合同》的情形，但韦敏在随后办理有关商品房抵押预登记等手续的过程中，均亲自签字办理，视为韦敏对覃会琼行为的追认，《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》均系韦敏的真实意思表示，覃会琼与韦敏之间是否存在其余约定，均不影响韦敏作为该两合同的合同当事人地位，故对大地公司的该辩解意见不予采纳。工行来宾分行主张韦敏承担抵押担保责任以其抵押物偿还其所欠工行来宾分行的上述债务、对来宾市大地景苑B区B13栋1单元16层04号房屋享有优先受偿权，一审法院认为，债务人韦敏不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，因此确认工行来宾分行对位于来宾市大地景苑B区B13栋1单元16层04号房屋在218000元的范围内享有优先受偿权。大地公司以未办理抵押登记为由辩称抵押权未设立，一审法院认为，来宾市房产管理局对该房屋办理抵押预登记手续，该登记已经产生对抗他人针对该房屋进行处分的效力，因此确认工行来宾分行对该房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司来宾分行与韦敏、来宾市大地房地产开发有限公司于2012年8月9日签订《个人购房借款／担保合同》；二、韦敏偿还中国工商银行股份有限公司来宾分行贷款本金209873.62元、截止至2015年10月31日拖欠的利息1075.6元；三、韦敏偿还中国工商银行股份有限公司来宾分行2015年11月1日至贷款本金清偿完毕期间的利息及罚息（按上述《个人购房借款／担保合同》的约定计算）；四、韦敏支付给中国工商银行股份有限公司来宾分行律师服务费9694元；五、来宾市大地房地产开发有限公司对上述第二、三、四项确定的给付义务承担连带偿还责任；六、中国工商银行股份有限公司来宾分行对位于来宾市大地景苑B区B13栋1单元16层04号房屋在218000元的范围内享有优先受偿权；七、驳回中国工商银行股份有限公司来宾分行的其他诉讼请求。一审受理费4677元，由韦敏、来宾市大地房地产开发有限公司共同负担。
上诉人大地公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审法院遗漏当事人，审判程序违法。兴宾区法院（2015）兴民初字第2769号民事判决书已经直接确认本案涉案房屋的真实所有权人是覃会琼，那么覃会琼对本案的借款合同而言就是直接受益人，在韦敏出现逾期还款的情况下，覃会琼应承担责任，一审法院应当追加覃会琼作为共同被告，与韦敏共同承担还款责任。本案案外人来钢在已生效的（2015）兴民初字第2769号民事判决中享有对真实购房人覃会琼的债权，因而享有本案涉案抵押房屋的查封权，亦应当作为有独立请求权的第三人参与到本案诉讼中。2、一审认定事实错误。韦敏在本案中既没有真实出资购房，也没有真实向工行借款，韦敏购房以及向银行借款均不是其真实意思表示，只是将其购房资格和借款资格让度给覃会琼，这一行为并未被大地公司和工行所知悉，故韦敏与覃会琼的行为属于恶意串通损害大地房开以及工行的合法权益，本案《个人购房借款／担保合同》以及韦敏与大地公司签订的购房合同均应为无效合同，为此，大地公司不应承担连带保证责任。综上，一审认定事实错误，遗漏当事人，请二审依法撤销一审判决第一项、第五项，改判《个人购房借款／担保合同》为无效合同，以及改判上诉人不用承担连带清偿责任，或将本案发回重审。
被上诉人工行来宾分行答辩称：本案借款合同与商品房买卖合同不是同一个法律关系，不能混为一谈。本案合同是否无效，应由合同相对人韦敏提出，而不是由大地公司提出。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人韦敏答辩称：上诉人主张韦敏与覃会琼恶意串通没有事实依据，韦敏认可一审判决。
根据上诉人大地公司的上诉理由和被上诉人工行来宾分行、韦敏的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本案《个人购房借款／担保合同》的效力如何，上诉人大地公司应否承担连带保证责任；2、一审是否存在遗漏当事人的程序违法情形。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、关于本案《个人购房借款／担保合同》效力如何，以及大地公司应否承担连带保证责任的问题。上诉人大地公司上诉主张韦敏与覃会琼恶意串通损害了大地公司的利益，本案合同应为无效。因大地公司与被上诉人工行来宾分行及韦敏签订《个人购房借款／担保合同》时，三方均在合同上签字予以确认，且工行来宾分行已依据韦敏的授权将贷款发放至大地公司的账户，在持续履行合同过程中，合同三方亦均未提出异议，为此，该《个人购房借款／担保合同》系合同各方当事人的真实意思表示。大地公司并未提供证据证实韦敏与覃会琼存在恶意串通的事实，且在本案中韦敏与覃会琼并非互为合同相对方，不符合我国《合同法》中规定的合同双方恶意串通可能导致合同无效的主体条件，本案合同不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为此，合同合法有效。韦敏未按时偿还贷款本息，已构成违约，工行来宾分行要求解除合同，并要求韦敏偿还尚欠的贷款本息以及支付律师服务费，均符合合同约定及法律规定，本院应予支持。大地公司作为本案借款合同的连带责任保证人，依法应对本案债务承担连带偿还责任。大地公司与韦敏所签订的《商品房买卖合同》属另一个法律关系，该《商品房买卖合同》的效力问题不影响本案《个人购房借款／担保合同》的效力及大地公司所应承担的保证责任。大地公司在承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。
2、关于一审是否存在遗漏当事人的问题。因覃会琼与来钢非本案《个人购房借款／担保合同》的当事人，依据合同相对性原则，故不需追加作为被告或者第三人参加诉讼，一审不存在遗漏当事人情形。大地公司上诉主张一审遗漏当事人，程序违法，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人大地公司的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4677元，由上诉人大地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
代理审判员 石晓志
代理审判员 邓 媚
二〇一六年四月十九日
书 记 员 石柳军
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。