广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终703号
上诉人（原审原告）：吴金，男，1972年3月3日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人（原审原告）：邓燕，女，1972年6月11日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人�原审原告）：吴灿，男，1975年2月10日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人（原审原告）：黄素梅，女，1975年1月8日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人（原审原告）：吴祥，男，1976年12月7日出生，汉族，住广东省信宜市白石镇。
上诉人（原审原告）：成秋凤，女，1979年8月1日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人（原审原告）：吴秀珍，女，1965年10月12日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人（原审原告）：吴秀莲，女，1967年6月18日出生，汉族，住广东省信宜市。
以上上诉人的共同委托诉讼代理人：招敏佳、张学清，均是广东粤茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周达凤�女，1962年2月17日出生，汉族，住广东省信宜市。
上诉人吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲因与被上诉人周达凤确认合同无效纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院(2015)茂信法民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，因合议庭认为不需要开庭故本案不开庭进行了审理。本案二审审理期间已经依照规定扣除了相应的审理期限。本案现已审理终结。
上诉人吴金等八人上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、判令被上诉人周达凤承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定《出买楼房合约》有效的结论错误。《文书司法鉴定意见书》的鉴定意见仅是“倾向性意见”；《出买楼房合约》没有吴邦签名也没有吴邦按手指模，仅盖吴邦私章；签订《出买楼房合约》时，吴邦仍然健在的妻子没有在《出买楼房合约》上签名；吴金三兄弟根本没有在《出买楼房合约》签过名，《出买楼房合约》上没有吴金三兄弟的手指模；周达凤没有提供任何证据证明《出买楼房合约》中的价款已经交付，房屋买卖没有实际发生或完成。二、一审判决认定房屋的《赠与合同书》有效缺乏事实及法律依据。房屋属于家庭成员共有，吴邦单独一人无权处理全部份额，吴邦作为赠与合同主体不适格；司法所罗南军的行为只是代书行为，其代书结果不能作为定案依据；周达凤恶意隐瞒吴邦死讯及原因，并导致上诉人报警，周达凤的动机十分可疑，其陈述不可信。三、一审判决已经认定涉案房屋权利来源非法、违反法律强制性规定，但又认定《出买楼房合约》有效，没有法律依据。
被上诉人周达凤辩称：房屋买卖合同有效。请求二审法院维持一审判决。
原告吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲向一审法院起诉请求：一、判决确认2005年5月16日的《出买楼房合约》、2013年2月26日的《赠与合同书》为无效合同；二、判决被告周达凤立即搬离白石镇白石桥东边旧猪行下隔离的原告自建的三层半楼房(估值约10万元)，返还该幢楼房所有权以及吴邦的遗物(包括借据、欠条等债权单据和存折、身份证等)给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：吴邦、张凤英是广东省信宜市白石镇坳头村委会番新村人；原告吴金、吴灿、吴祥是吴邦、张凤英的儿子；原告吴秀珍、吴秀莲是吴邦、张凤英的女儿；原告邓燕、黄素梅、成秋凤分别是吴金、吴灿、吴祥的妻子。被告周达凤户籍为广东省信宜市白石镇坳头村委会坳头村，1992年与丈夫离婚，1994年起跟随吴邦做建筑工作。刘官守是广东省信宜市白石镇大塘村委会村民。刘官守将大塘村委会旺坪村民小组近山靠水的一块河边斜坡地填高后，于2000年10月16日与吴邦签订购买房屋基地协议，将该地卖予吴邦，协议记载“立永远断卖屋基地契人刘官守今有祖父遗下坐落在即旧猪行下河边斜坡地。经政府批准建房屋，现刘官守已起成屋基础地，将基地截断为合壹间屋的位置，东以车路为界，南至刘美盘屋为界，西以河为界，北至刘官守屋为界，上至天，下至地为界。长（深度）玖米，宽度陆点零捌米，面积伍拾伍平方米。愿将此基地出卖，向及吴邦入手承领，经双方协议同意，言定屋基地价款伍万元整，分文交足，自卖即日起生效，之后任由吴邦建屋宇等使用，永远管业。刘官守兄弟子侄等永断不敢干涉反悔、异言生端，口空无凭，立此为据”。吴邦向刘官守买下地后，于2001年在该地建起三层半的楼房，与其妻子张凤英居住于此，但未取得土地使用权证，未办理房地产权证。在原告提交证据复印件中，有刘官守收据复印件1份，其中有“兹暂收到吴邦交来买河边屋地款贰万捌仟元”的内容。张凤英于2006年6月死亡后，吴邦与周达凤同在本案争议楼房居住。吴邦于2009年开始患脑梗塞、高血压等病，行动不便，于2014年5月病重。2014年8月1日，原告成秋凤、吴秀珍在探望吴邦时发现吴邦不见了；吴邦家属遂与被告周达凤交涉，交涉无果后于2014年8月3日向信宜市公安局报警，称吴邦失踪去向不明。经信宜市公安局刑事侦查大队一中队调查发现，吴邦已于2014年7月20日去世，尸体被同居的周达凤偷偷埋葬，吴邦死因属正常自然死亡；吴邦家属对吴邦的死因无异议；�中队认为该事件不构成刑事案件，交由信宜市公安局白石派出所处理其他相关事宜。2014年9月8日至同月28日间，原告吴金、吴灿、吴祥到本案争议楼房，切断楼房用水、用电等，与周达凤发生纠纷。此后，周达凤向本院对吴金、吴灿、吴祥提起恢复原状纠纷民事诉讼[案号为(2014)茂信法民一初字第271号（以下简称271号案）]。在271号案的诉讼中，吴金、吴灿、吴祥对周达凤提起反诉，后又撤回反诉。八原告于2015年1月26日诉至本院。诉讼中，八原告申请证人谭某出庭作证。谭某出庭称，其于2006年从上一个租户卢其传转租吴邦楼房的一楼，做贩卖猪苗生意，没有书面合同；吴邦住在一至二楼间的夹层，周达凤住二楼；吴邦在世时租金是交给吴邦的；吴邦去世后，与吴金、吴灿、吴祥签订了书面合同，租金交给吴金、吴灿、吴祥；吴金、吴灿、吴祥不在涉案房屋居住，在吴邦去世前有时去探望吴邦。八原告提供吴学先的《证明》1份，该证明称吴邦儿子叫其拉沙石到白石镇白石桥头旧猪行建楼房并支付相关费用，看见吴金、吴灿、吴祥搞浆砌砖建房，吴邦称楼房是三个儿子一起做的三个仔都有份。八原告提供《证明》1份，证明的内容为“位于信宜市白石镇白石桥东边桥头下隔离的三层半楼房（外面未装修），东至路为界，南至刘美盘楼为界，西至河为界，北至丁楼为界。系吴邦及其三个儿子吴金、妻邓燕；吴灿、妻黄素梅；吴祥、妻成秋凤一起亲自动手搞建筑做成的，系吴金、吴灿、吴祥三人共有的财产。吴邦从2009年至去世期间患高血压、脑中风等病症，出现不认人、叫错人名等意识错乱表达错误的现象，自张凤英（吴邦妻）2006年去世后，吴邦常叫着‘凤英’的名字”；证明人栏有村长李祖宗等人签名；在该《证明》左下方有“该楼房是吴邦所建属实。吴邦与吴金、吴灿、吴祥是父子关系。2014.11.9”的内容；该《证明》加盖信宜市白石镇坳头村村民委员会的印章。八原告提供《证明》复印件1份，该证明的内容为“经查白石镇坳头番新村12号吴邦位于白石镇圩尾的房屋用地没有登记记录。特此证明2014.11.7”；该《证明》下方盖有信宜市国土资源局白石国土资源所的印章。在271号案中，周达凤提供了《出买楼房合约》、《赠与合同书》、《地籍调查土地登记审批表》（复印件）等证据，在本案中八原告将上述三份证据的复印件作为原告方证据提交。《出买楼房合约》的内容为“由于经济原因，甲乙双方的条件，买卖是人们正常的交易，是那种轻与重，轻者货币交易，重者必须要有字据保留，现在甲乙楼房交易，甲乙双方各执一份，以备日后的证据。甲方：吴邦乙方：周达凤甲方将在白石旧猪行�，东至路为界，南至刘美盘楼为界，西至河为界，北至丁楼为界。长11.3米，宽6.08米，面积68平方米。甲方愿将二楼起出卖给乙方，共两层半。经双方协议同意，决定两层半楼价格伍万元正，交足款后，任由乙方使用。甲方兄弟子侄等，永远不能反悔，长期由乙使用，特立此据，一式两份，甲乙双方各执一份。经手人：进华甲方签名：吴邦（私章）、吴金、吴祥、吴灿乙方签名：周达凤2005年5月16日双方定立”。经调查，信宜市白石镇新街韦家强向本院证实《出买楼房合约》为其书写，当时吴邦在场。广东省信宜市白石镇坳头村委会捞竹叻村张进华向本院证实《出买楼房合约》上经手人“进华”为其所写。张进华称，听吴邦称将白石镇白石桥东面旧猪行下隔离的楼房的第二、三层以5万元的价钱转让给周达凤；因吴金借我（张进华）5000元，吴邦叫我去吴邦猪肉行新街的房屋，吴邦当场把1万元钱给吴金，再由吴金还5000元给我；吴邦称卖房屋5万元，每个儿子分1万元，他（吴邦）与妻子2万元；吴金当场在合约上签名，后我也在合约上签名；我签名前合约上已有吴邦的私章及周达凤的签名。《赠与合同书》的内容为“甲方（赠与人）吴邦。乙方（受赠人）周达凤。2005年5月16日吴邦将位于白石镇旧猪行下东至路为界，南至刘美盘楼为界，西至河为界，北至丁楼为界的自有房屋第二层以上共两层半共计伍万元（50000元）转卖给周达凤。从2009年至今，吴邦因身体原因长期由周达凤照顾服侍起居饮食，从来未计工资。经甲方慎重考虑，甲方自愿将其下所有的不动产（位于白石镇旧猪行下东至路为界，南至刘美盘楼为界，西至河为界，北至丁楼为界的楼房第一层，长11.3米，宽6.08米，面积68平方米。）无偿赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：1.甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房产。2.该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并赠与。该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。3.从签字之日，该不动产楼房及土地权属归乙方所有使用。甲方的子女及其他亲属均不得干涉强占使用。4.以上协议由双方当事人签订，自双方当事人签字之日起生效。5.本合同一式两份，双方当事人各执一份。赠与人：吴邦（私章并捺手印）。受赠人：周达凤（签字并捺手印）。日期：二○一三年二月二十六日”。经调查，信宜市白石镇司法所罗南军向本院证实《赠与合同书》系2013年2月被告到司法所反映情况后由罗南军据其意思整理成文。在271号案中，证据《地籍调查土地登记审批表》是复印件，周达凤没有提供原件核对。该复印件内容显示，吴邦曾填写审批表将上述土地申请作为�有土地使用，表中权利人为吴邦，权属性质为国有土地使用权，土地所有者为国家，使用权类型为出让，土地用途及代码为住宅，申报建筑物权属为归本户，使用权面积38，其中建筑占地面积38；四至表显示，该地与丁立德、水电所、刘美盘、公路站用地相邻，有丁立德签名，有信宜市白石镇水利水电管理所及信宜市地方公路管理所盖印章；宗地图显示，北向墙线距离山边8.6米，中间标示面积为国用38/38（米2）。经本院办案人员到信宜市国土资源局调查，没有查到上述土地的权属登记情况。上述三层半楼房左右两向均建有多层住宅楼（一向是丁立德楼，另一向是刘美盘楼），后面临河，前面是路，路前有山。2012年6月13日信宜市白石镇人民政府制定《白石镇大塘墟尾地质灾害隐患点应急预案》，并向周达凤发出通知书1份。应急预案将大塘村委会旺坪村民小组划定为�质灾害危险区，吴邦、刘美盘、丁芳廷等8户被定为受地质灾害威胁对象列入地质灾害居民名单；预案记载：潜在地质灾害规模“长120m，高58m，估计厚10m，体积69600m3，属中型规模”；预测崩塌滑动方向“顺坡70°滑落”；预测地质灾害危险性程度、危险性大小为“坡脚为村民住宅，危险程度重大，危害性大”；受威胁对象为“8户人、民房32间和行人的过往车辆”；潜在地质灾害经济损失“700万元”。周达凤在信宜市白石镇人民政府发出的通知书存根的本户签名栏签名，以示收到通知书。通知书记载：“周达凤住户：圩尾地质灾害点上坎的山体发现下沉开裂，出现滑坡危情，为了您及您家人的安全，请居住在灾害点危险区域内的您户立即搬离，投靠亲朋戚友，或搬到村委会居住。有出租屋的屋主请通知住户立即停止租住，并搬到安全地方，否则将负安全连带责任”。�金、吴祥、吴灿否认《出买楼房合约》中“吴金、吴祥、吴灿”的签名为本人所签。八原告因此向本院提出笔迹鉴定申请，本院委托广东南天司法鉴定所进行司法鉴定；该所于2015年9月6日作出粤南[2015]文鉴字第470号司法鉴定意见书，鉴定意见：“检材2005年5月16日《出买楼房合约》落款甲方签名处‘吴金’、‘吴灿’、‘吴祥’签名分别倾向是吴金、吴灿、吴祥本人书写”。对于原告第二项诉讼请求中的吴邦遗物（包括借据、欠条等债权单据和存折、身份证等），被告周达凤确认其手上有吴邦的借据2份[借款人为陈桐世的借据1份，借款人为陈桐世、刘琼的借据（续）1份]、吴邦的身份证1份、中国邮政储蓄银行有限责任公司帐号为********存折1份，并确认其中的存折是吴邦交水、电费的存折没有钱的。庭审中，八原告主张周达凤手上还有吴邦在信宜市农村信用合作联社�石信用社大塘分社的定期存折及白石分社存折各1份，吴邦做建筑包工头的钱款支出记录本1份，吴邦私章1枚，但没有提供证据证实；周达凤否认持有八原告庭审中主张的上述4物品。在2015年10月28日的庭审中，周达凤当庭将其确认持有的借据2份及吴邦身份证1份转交给八原告；八原告同意接受，并表示“原告认为被告还没返回的物品原告将另案起诉”。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。虽然吴金、吴祥、吴灿称其没有在《出买楼房合约》上签名，但因张进华证实吴金在现场并签名，且司法鉴定意见认为合约落款甲方签名处吴金、吴灿、吴祥的签名分别倾向是吴金、吴灿、吴祥本人书写，结合案情及其他证据，应认定合约落款甲方签名处吴金、吴灿、吴祥的签名是吴金、吴灿、吴祥本人所签。吴金、吴祥、吴灿签名同意甲方吴邦将楼房卖给周达凤后，又主张该签名不是本人所签，该行为有违诚实信用的原则。财产所有权的取得应符合法律规定，按照合同或者其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另外有约定的除外。本案中，因双方没有证据证实争议楼房所用地的权属性质，本院向国土部门查询也未查到土地权属性质，对此应由原、被告承担相应的举证不能的法律后果。该地如果属于信宜市白石镇大塘村委会旺坪村民小组的集体土地，则原、被告及吴邦均非大塘村委会旺坪村民小组人，均非合法取得该集体土地使用权的主体。而又由于该地临河边，刘官守在收据中也承认是河边屋地，该地更可能是未利用地而非农用地、建设用地，是法律禁止侵占的江河滩地，则吴邦对于该地的使用是非法的。且原、被告也未能向法院提供建�该房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证和建设工程施工许可证等证件。因此，应确认原、被告对争议楼房的土地未取得合法的土地使用权。再加上争议楼房既处于地质灾害点危险区域内，又属于河边滩地，存在诸多安全隐患因素需要有关部门在处理时予以考虑。对于未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确认。故在本案中，本院不对楼房权属问题作直接认定处理。对于争议楼房的权属问题，当事人可向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再行向人民法院提起民事诉讼。另一方面，因本案处理的是确认合同无效纠纷，且被告已经将借据2份、吴邦身份证1份当庭返还给八原告，八原告没有证据证明被告周达凤还持有吴邦的其他遗物需要返还，且原告认可另案起诉要求被告返回吴邦的其他遗物，故对于归还吴邦其他遗物的纠纷可另案处理。综上，对八原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第四十三条、第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲的诉讼请求。案件受理费2300元（原告已预交），由原告吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲负担。
本院二�查明：二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院二审认为：一审判决没有违反法律禁止性规定的情形，也没有损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案案由是确认合同无效纠纷，本纠纷直接指向的是位于信宜市白石镇大塘村委会旺坪村民小组近山靠水的一块河边斜坡地上原由吴邦夫妻居住使用但现由周达凤居住使用的房屋，该房屋属于争�房屋。
一审判决并未认定《出买楼房合约》、《赠与合同书》有效，上诉人主张一审判决已经认定《出买楼房合约》、《赠与合同书》有效的观点错误。
到目前止，均无证据证实出让争议房屋用地的刘官守和受让争议房屋用地的吴邦已经合法取得争议房屋用地的使用权；争议房屋用地无土地使用证，争议房屋无建设用地规划许可证、无建设工程规划许可证、无建设工程施工许可证；本案证据已经证实争议房屋占地属于地质灾害危险区，争议房屋属于住户应搬离的房屋。依照《中华人民共和国土地管理法》第七十七条“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，对于非法建筑包括本案的争议房屋，应先经人民政府相应行政主管部门处理之后，当事人再行向人民法院提起民事诉讼。吴金等上诉人虽上诉请求二审法院支持其起诉的全部诉讼请求，但吴金等上诉人未尽举证义务举证证实人民政府相应行政主管部门已经先行处理争议房屋，故吴金等上诉�应当承担败诉后果；一审判决正确，应当予以维持。
当事人败诉即应承担相应的诉讼费用。
综上所述，上诉人吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人吴金、邓燕、吴灿、黄素梅、吴祥、成秋凤、吴秀珍、吴秀莲负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张国栋
审判员 徐金信
代理审判�曾玉金
二〇一七年二月六日
书记员 邓 婵
书记员 谢金峰