安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终413号
上诉人（原审原告）：沈燕文，男，1964年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘清洪，上海华尊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：含山惠民村镇银行有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇昭关东路北侧富鸿商城2号楼。
法定代表人：苏芙蓉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人沈燕文因与被上诉人含山惠民村镇银行有限责任公司（以下简称惠民银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2017）皖0522民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
沈燕文上诉请求：1、撤销一审判决，判令惠民银行向其支付租金1327049.34元（自2016年11月7日至2017年11月6日）及逾期支付违约金（自2016年11月8日起至实际支付之日，按年租金日万分之五计算）。2、判令惠民银行承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、2016年10月15日的房屋租赁解除协议，损害了其权利，该解除协议无效。其作为案涉租赁合同的当事人之一，依法享有相应的合同权利。案涉的租赁合同因租赁权益的转让，合同的相对人已经变更为其本人、惠民银行及巢湖世纪泽华商贸有限公司（以下简称泽华公司）。凡涉及案涉租赁合同的变更、解除等，均需征得其本人的同意，即需三方合意。惠民银行与泽华公司私下签订租赁解除协议，没有取得其同意，解除协议对其没有约束力。惠民银行明知泽华公司丧失了合同解除权而与之签订解除协议，属恶意串通。惠民银行与泽华公司的解除协议违背了我国合同法第52条第2项的规定，依法无效。2、2016年10月15日的解除协议的真实性无法确认，泽华公司的法定代表人潘超已经于2016年7月失踪，并因为涉嫌犯罪被网上追逃，其在2016年10月份与惠民银行签订解除协议，惠民银行对此无法做出合理解释。在本案起诉之前，其在一审法院（2016）皖0522民初2273号案就同一事实、同一法律关系提出过相同的诉请，惠民银行没有提出其丧失租金收益权，也没有以案涉的解除协议来抗辩。其有理由认为该解除协议在当时根本就不存在。3、一审判决认定泽华公司将案涉房产转租给马鞍山易买特超市有限公司没有根据。其与惠民银行、泽华公司的房屋租赁法律关系依然存在，马鞍山易买特超市有限公司与惠民银行签订的租赁合同无效，泽华公司不能依据该合同免除向其支付租金的义务。4、一审判决适用我国合同法第65条及第93条不当，应当适用我国合同法第52条第2项的规定。
惠民银行辩称，案涉《房屋租赁权益转让合同》不是合同权益的转让，而是债务的代为支付。沈燕文主张其与泽华公司之间是债权转让的观点与客观事实和证据不吻合，不能成立。2、其与泽华公司不存在恶意串通。泽华公司出事之后，其权益也无法得到维护，其与沈燕文多次协商无果，其解除合同的主要原因是为了维护自身合法权益。3、其提交的证据都具有合法性和真实性，是当事人真实意思的表示。其在一审时已经向法庭作出了承诺和说明。请求二审法院驳回沈燕文的全部上诉请求。
沈燕文向一审法院起诉请求：1.判令惠民银行支付租金1327049.34元（自2016年11月7日至2017年11月6日）及逾期违约金（自2016年11月8日起至实际给付之日止）；2.判令惠民银行承担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年11月5日，泽华公司作为出租人（甲方）与承租人惠民银行筹建工作小组（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方出租房屋坐落于含山县，房屋结构为框架，建筑面积共计909.73平方米，其中一层面积432.19平方米，二层面积为477.54平方米。房屋租赁期自2010年11月7日起至2018年11月7日止，共计8年。租金标准为一层4元每㎡每天，即年租金（按365天计算）为人民币630997.4元，二层2.1元每㎡每天，即年租金（按365天计算）为人民币366034.41元，以后每两年按上一年年租金10%递增，8年共应支付租金总额为9254449.26元。（大写玖佰贰拾伍万肆仟肆佰肆拾玖元贰角陆分）。支付方式：每壹年一次性支付。2010年11月7日支付租金99703.81元；2011年11月7日支付租金997031.81元；2012年11月7日支付租金1096734.99元；2013年11月7日支付租金1096734.99元；2014年11月7日支付租金1206408.49元；2015年11月7日支付租金1206408.49元；2016年11月7日支付租金1327049.34元；2017年11月7日支付租金132049.34元；甲方在收到租金后7日内向乙方开具发票（与租金有关的税费由甲方承担）。合同还对其他事项进行了约定。2012年1月5日，泽华公司作为出租方（甲方）与承租方惠民银行（乙方）重新签订房屋租赁合同一份，对上一份合同作了部分变更，该合同中的房屋租赁期限自2011年11月7日至2018年11月7日，共计7年，租金标准与上份合同一致，给付方式一致。
2014年6月22日，泽华公司、潘超作为转让方与受让方沈燕文签订一份房屋租赁权益转让合同，约定：转让方泽华公司于2012年1月5日向惠民银行出租当时其购买的富鸿商城A2号楼一、二层房屋，该房屋现一层部分登记产权人为泽华公司，二层登记产权人为潘超，泽华公司及潘超现自愿用其有处分权之房屋租赁权益转让给受让方，经协商一致，约定如下条款：第一条：转让房屋租赁权益情况：出租房屋位于含山县，房屋建筑面积909.73平方米（其中一层432.19平方米，二层477.54平方米），房产证号：一层为房地权证环峰字第××号，二层为房地权证环峰字第××号，承租方为惠民银行，出租年限自2011年11月7日至2018年11月7日，租金2014年11月7日、2015年11月7日各支付1206408.49元，2016年11月7日、2017年11月7日各支付1327049.34元（2014年6月30日前租金已由转让方收取）。详见房屋租赁合同。第二条：转让房屋租赁时间自2014年7月1日至2017年11月6日。第三条：转让价格：合同生效后受让方在2014年7月1日前一次性支付给出让方人民币195万元，大写：壹佰玖拾伍万元。出让人授权受让人将该资金转入解国友账户，开户行：台州银行路桥新大街支行，账号62×××78。第四条：房屋租赁权益转让后，转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有。转让方对原签订的租赁合同不再有变更、撤销、解除等权利。第五条：转让方应在惠民银行承租期间，按原租赁合同第七条对房屋进行正常保养维修，保证房屋不漏、不淹、三通和门窗完好。第六条：根据原租赁合同第八条，承租方在签订购房合同的同时，租赁合同自动失效。受让方房屋租赁权益也会相应灭失。故转让方如在转让期内将房屋出售给原承租方，需经受让方同意，在退还受让方转让款并支付受让人损失后，方可出售。第七条：转让方保证房屋在租赁后办理抵押过程中，承租人未向抵押人作任何承诺或签订任何协议。如房屋抵押权人要求实现抵押权而将房屋处置，影响受让人房屋租权益实现的，转让人要返还原转让款，承担受让人相应损失。第八条：转让方保证对房屋的所有权及房屋租赁权益为依法享有。第九条：转让方不再用赠予、免除、转让、质押或其他方式处分本合同项下的房屋租赁权益。因转让方原因造成受让方权益全部或部分受到影响，转让方需要赔偿受让方相应的损失（包括收益损失和其他损失），收益损失的计算按应收未收金额再加未收金额日千分之一（自应收之日至转让方全额赔偿之日），其他损失视实际情况计算。第十条：转让方授权受让方，在承租人对房屋租赁合同违约时，受让方全权行使转让方的合同权利，追究承租人的责任。第十一条：租赁房屋的房产税由转让方支付。承租方需要的租金发票由受让方代为去税务部门开具，转让方需按税务部门开票要求提供有关资料。开具税费已按房租的20.1%考虑，实际开票税率超过或低于20.1%，超过或低于部分由转让方承担。第十二条：本合同项下的评估、鉴定、登记、公正等费用均由转让方承担。第十三条：担保人对转让方在本合同中承担的责任进行担保，承担连带保证责任。第十四条：因本合同发生争议，经协商不成，则向台州市路桥区人民法院提起诉讼。第十五条：本合同由双方签字、加盖公章之日起生效，在履行完毕后终止。本合同一式四份（含附件）。双方各执二份。副本按需制备。第十六条：其他约定：1、本合同附件，为本合同的构成部分。2、在合同签订后转让方将所有原租赁合同原件交受让方保存，合同终止后交还转让方。3、转让方需签订合同后三日内将转让事实书面告知承租人，承租人在告知书上签收后由受让方保管。转让方巢湖世纪泽华商贸有限公司、潘超，受让方沈燕文、担保人祁述仁在合同上签字或盖章确认。
案涉房产一层产权人为泽华公司，二层产权人为潘超。沈燕文于2014年7月1日通过中国银行转账195万元至解国友账户，转让对价已经支付。潘超系泽华公司法定代表人。2016年11月10日，沈燕文曾以与该案标的一致的租金向一审法院提起诉讼，后于2016年11月25日撤诉。
2016年3月26日，泽华公司向惠民银行发出通知一份，内容如下：“含山惠民村镇银行有限责任公司：我公司因经营不善，已经倒闭、停业。含山县昭关东路北侧富鸿商城2号楼原世纪泽华超市及商业部分整体出租给马鞍山易买特超市有限公司。本公司解除与贵行于2012年1月5日签订的《房屋租赁协议》，现特通知如下：一、我公司已于2015年12月4日将原用电户变更给马鞍山易买特超市有限公司，我公司已无用电权利。在用电户变更后，我公司也向马鞍山易买特超市有限公司申请用电。二、我公司因停业，也无力支付电费，并将断电。整楼处于无人管理，不能保证贵行金融和交易用电安全。三、前期我公司申请的含山县昭关东路北侧富鸿商城2号楼整体商业约18000㎡的用电负荷2000Kva已包括贵行租赁的商业面积，原用电为我公司整体统一规划，线路错综复杂。现贵行为保证金融交易用电安全，贵行势必向马鞍山易买特超市有限公司申请用电。四、我公司与贵行解除租赁合同后，建议贵行与马鞍山易买特超市有限公司签订《房屋租赁合同》，解决用电安全和保证金融交易安全。”
2016年10月15日，泽华公司作为甲方与作为乙方的惠民银行签订了解除协议书一份，内容如下：“一、乙方于2012年1月5日与甲方签订的《房屋租赁合同》，合同期从2011年11月7日到2018年11月7日，现因情势变更，双方同意解除合同。二、合同解除后，原租赁的房屋全部移交给马鞍山易买特超市有限公司，马鞍山易买特超市有限公司接收视为本公司接收。三、合同解除后，原已付的租金如未出票仍由本公司出具税票。四、马鞍山易买特超市有限公司与乙方签订新的《房屋租赁合同》，本公司同意。五、本解除协议是甲、乙双方自愿协议解除，不存在哪一方违约问题。六、本解除协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。”解除协议签订后，2016年10月20日，惠民银行与马鞍山易买特超市有限公司签订了房屋租赁合同。
一审法院认为，案件的主要争议焦点为惠民银行与泽华公司能否解除租赁合同和惠民银行是否应当向沈燕文交付租金。（一）关于惠民银行与泽华公司能否解除租赁合同。惠民银行与泽华公司于2016年10月15日签订了租赁合同解除协议，此时，泽华公司是房屋的产权人，惠民银行是承租人，惠民银行的义务只是在合同约定的付款期限届满时给付租金，在未至给付义务之时，惠民银行并不对泽华公司、潘超以及沈燕文负有给付租金的义务，惠民银行可以自由行使自己的合法民事权利，依合同当事人的意思表示，双方可以协议解除合同。（二）泽华公司指示惠民银行与马鞍山易买特超市有限公司签订租赁合同，其实是将案涉房产已经转租给马鞍山易买特超市有限公司，转租民事法律行为当事人的意思表示并无瑕疵，应当予以肯定，马鞍山易买特超市有限公司可以依转租行为成为新的出租人。合同解除后，惠民银行可以选择与其他主体签订租赁合同，所以惠民银行是可以和马鞍山易买特超市有限公司签订租赁合同的。因为惠民银行与新的出租人签订了租赁合同，对于泽华公司不再有给付租金的义务，沈燕文请求惠民银行给付租赁费用的基础已不存在，所以对沈燕文请求惠民银行给付租金的诉讼请求不予支持。沈燕文因为泽华公司的违约而致使自己租赁权益转让合同的目的不能实现，责任并不在惠民银行，惠民银行不是租赁权益转让合同的主体，依据合同的相对性沈燕文可以对泽华公司以及潘超主张违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十五条、第九十三条的规定，判决：驳回沈燕文的诉讼请求。一审案件受理费16740元，由沈燕文负担。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、惠民银行与泽华公司解除租赁合同是否有效。二、惠民银行是否应当向沈燕文承担给付租金义务。
本院认为，关于争议焦点一，惠民银行与泽华公司签订的房屋租赁协议系双务合同，惠民银行负有在合同约定的付款期限届满时给付租金的义务，泽华公司应尽租赁房屋的维修、维护等保障租赁房屋正常使用的义务。虽然2014年6月22日泽华公司、潘超与沈燕文签订了房屋租赁权益转让合同,约定房屋租赁权益转让后，泽华公司、潘超在租赁合同中的所有权益、权利归沈燕文所有，泽华公司、潘超对原签订的租赁合同不再有变更、撤销、解除等权利，并通知了惠民银行，但基于合同的相对性原则，该房屋租赁权益转让合同并不对惠民银行产生约束力，惠民银行仅负有使用案涉房屋后，在约定的付款期限届满时，按照通知要求直接向沈燕文支付租金的义务。沈燕文依此主张其已经成为惠民银行与泽华公司所签订的房屋租赁合同的合同当事人，缺乏法律依据，不予支持。泽华公司于2016年3月26日以书面通知的方式，明确向惠民银行表示其已经将案涉房屋出租给了马鞍山易买特超市有限公司，其不再履行房屋租赁合同约定的义务。惠民银行在泽华公司明确表示不履行合同义务的情况下，其作为守约方为维护自己的合法权益，可以行使解除合同的权利。因此，惠民银行在2016年10月15日与泽华公司签订解除房屋租赁合同的协议合法有效。关于争议焦点二，因惠民银行有权解除其与泽华公司签订的房屋租赁合同，且该房屋租赁合同已实际解除，惠民银行与新的出租人马鞍山易买特超市有限公司就案涉房屋也签订了租赁合同，故沈燕文诉请惠民银行给付租金，无事实和法律依据，不予支持。如沈燕文认为泽华公司、潘超违反房屋租赁权益转让合同的约定，解除了泽华公司与惠民银行签订的房屋租赁合同，给其造成了损失，可另行主张权利。
综上所述，沈燕文的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16740元，由沈燕文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
审 判 员 赵丽萍
代理审判员 陈婷婷
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 倪清怡
附：本案适用的法律条款
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。