福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽09民终146号
上诉人（原审原告）：戴清江，男，1990年5月9日出生，汉族，住福建省古田县。
委托诉讼代理人：李群英，古田县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦一层1、3、4号店面。
法定代表人：孙巧莊，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈宗坦，男，1973年9月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系该公司员工。
上诉人戴清江因与上诉人宁德乾丰房地产有限公司（下称乾丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2017）闽0922民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴清江的委托诉讼代理人李群英及上诉人乾丰公司的委托诉讼代理人陈宗坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人戴清江上诉请求：撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初2601号民事判决第二项、第三项，改判乾丰公司支付其逾期协助办证违约金29205元（违约金按已付购房款总额为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月26日起计算至宁德乾丰房地产有限公司实际履行协助办证义务之日止。暂计至2017年11月6日止，计人民币29205元）。事实与理由：一审法院认定被上诉人逾期办证期间应从实际交房日加360日之后即2017年10月13日起计算是错误的。上诉人与被上诉人于2015年6月9日签订了《商品房买卖合同》（预售），上诉人按合同约定完成了支付购房款等一切应当由上诉人履行的全部义务。《商品房买卖合同》（预售）约定，被上诉人应当于2016年3月31日前向买受人交付该商品房。但由于上诉人房屋入户门存在瑕疵，被上诉人无法按时交房，在上诉人的多次催促下，被上诉人才于2016年10月17日对瑕疵入户门作出解决方案，即以补贴人民币800元给上诉人，由上诉人自行整改入户门。可见，是由于被上诉人的原因，导致上诉人本应于2016年3月31日交房而延误至2016年10月17日才交房。该责任在于被上诉人。即上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金数额应当从约定交房时间2016年3月31日加上360日即2017年3月26日起计算至被上诉人实际履行协助原告办理房屋权属证书义务之日止。综上所述，一审法院认定被上诉人逾期办证期间应从实际交房时间日加360日之后即2017年10月13日起计算明显错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
乾丰房地产公司答辩称：1.2016年10月17日，乾丰公司与戴清江已达成协议，乾丰公司一次性补贴戴清江800元整，戴清江承诺不再主张所购买单元方相关违约赔偿权益。因此，戴清江再起诉乾丰公司要求支付逾期办证违约金没有依据，违背了协议的约定，违背了诚实信用原则。2.退一步说，即使乾丰公司要承担违约责任，乾丰公司交付商品房的时间为2016年10月17日，按照《合同》的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任，戴清江主张自2017年3月26日起支付逾期办证违约金没有依据，应从2017年10月12日起算。
上诉人乾丰公司上诉请求：撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初2601号民事判决，改判其不承担违约责任或少承担违约责任。事实和理由：2016年10月17日，双方因《商品房买卖合同》纠纷达成协议，上诉人一次性补贴被上诉人800元，被上诉人承诺不再主张所购单元房相关违约赔偿权益，现其起诉请求上诉人支付逾期办证违约金，有违诚实信用原则。2016年10月17日被上诉人签名的收条系对《商品房买卖合同》违约条款的变更系双方真实意思的表示。虽然其未按约协助办成房屋权属证书，但未协助办成的原因不是其造成的，戴清江也未能提交相应证据证明是其原因致使房屋所有权初始登记无法办理，故戴清江应承担举证不能的不利后果；其已按约交付了商品房，戴清江也已入住，戴清江没有任何损失，且该商品房不断升值，其不应当承担违约责任或根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，减少其责任；乾丰香山整个楼盘都是其开发的，对违约责任的约定都是统一的，不存在标准不统一的问题，其与其他购房者的约定违约金计算标准都是按0.002%计算，没有例外，本案因其系统原因意外导致缺失了违约赔偿的计算标准。虽然合同具有相对性，但不应仅从合同的相对性的角度孤立的分析本案，应从其乾丰香山整个楼盘的销售的实际情况出发，一审对此所作判决违背事实和公平原则；其已向古田县不动产登记中心提供乾丰香山整个楼盘的相关资料办理房屋所有权首次登记，但乾丰香山小区部分业主违规装修和搭建等，经相关部门责令整改后部分业主仍拒不整改，该登记中心以此等各种理由拖延办理登记，其也已向相关部门反映，但仍未解决登记问题，戴清江未在商品房交付后360日内取房屋权属证书并非其原因造成。
戴清江答辩称：一、由于在交房时发现答辩人房屋的入户门与相邻房屋的入户门会产生碰撞，为解决该安全隐患，上诉人与答辩人于2016年4月26日经协商达成一致意见，由上诉人补贴答辩人人民币800元由答辩人自行处理入户门瑕疵问题。该《收条》仅是双方就交房时出现的问题作出处理意见，与上诉人逾期办证的违约问题没有任何关联性，且当时办证期限还未届满，答辩人根本不能预见上诉人会存在逾期办证的情形。上诉人上诉理由不能成立。
二、根据上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》的约定，因上诉人的原因，答辩人不能在商品房交付使用后360日内取得该房屋所有权证书的，上诉人应当按约定承担违约责任。上诉人在一审庭审时已明确其目前尚未办理房屋所有权初始预登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。可见，系上诉人的原因导致答辩人无法在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，该责任在于上诉人。
三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，违约金可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于上诉人与答辩人签订的合同没有对逾期办证违约金计算标准作出约定，一审法院依此规定确定本案逾期办证违约金计算标准是完全正确的。由于上诉人未如期为答辩人办理房屋权属证书给答辩人带来的不便及经济损失是不可估量的，并且一审法院确定违约金的计算标准符合法律的规定，上诉人要求减少责任没有依据。
四、上诉人没有任何证据证明非因出卖人原因导致逾期取得房屋权属证书，更无任何证据证明系小区部分业主违规装修、搭建、改变立面等经行政主管部门责令整改部分业主拒不整改，导致上诉人未能如期完成房屋所有权首次登记的情形。更何况答辩人不存在任何违规装修的情形。因此，上诉人应当对答辩人承担违约责任。
五、由于上诉人的原因导致答辩人于2017年10月13日才能交房，该责任在于上诉人，而一审法院认定上诉人逾期办证期间从实际交房时间日加360日之后即2017年10月13日起计算明显错误。
戴清江向一审法院起诉请求：1.判令乾丰公司立即协助戴清江办理乾丰香山第8幢1608号房屋权属证书；2.判令乾丰公司向戴清江支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月26日起计算至乾丰公司实际履行协助戴清江办理房屋权属证书义务之日止)。
一审法院认定事实：戴清江向乾丰公司购买位于古田县中门前的乾丰香山第8幢1608号商品房。双方签订《合同》，对购房价款、交房时间、房屋登记等事项作出了约定。双方约定的交房时间为2016年3月31日前，实际交房时间为2016年10月17日。《合同》签订后，戴清江已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到戴清江支付的全部的购房款。《合同》第二十条就关于房屋登记事项进行了约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、其他未尽事宜详见附件十一补充协议第四条。《合同》未约定出卖人逾期办证违约责任及违约金的计算方式。2.至今为止，乾丰公司开发的御山国际项目尚未在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记），涉案房屋未办理房屋权属证书。
一审法院认为：戴清江在与乾丰公司签订《合同》后已履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定及《合同》的约定，乾丰公司负有协助戴清江办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。而庭审中查明，乾丰香山房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故乾丰公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助戴清江办理房屋权属证书。由于乾丰公司尚未办理房屋所有权初始预登记，导致戴清江无法办理房屋权属证书，乾丰公司应承担违约责任。由于《合同》及其附件均未对逾期办证的违约金计算方式进行约定，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金可按戴清江已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：1、宁德乾丰房地产有限公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助戴清江办理乾丰香山第8幢1608号房屋权属证书；2、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付戴清江违约金（违约金以已付房价款668316元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年10月13日起计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）；3、驳回戴清江的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。乾丰公司、戴清江双方对一审判决认定的事实没有争议，本院予以确认。
本案上诉争议焦点为：1、乾丰公司应否向林建生、李紫菊支付逾期协助办证违约金及违约金数额、起算时间是否正确。
本院认为：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。双方约定乾丰公司应于2016年3月31日向戴清江交房，乾丰公司应在交房后的360日内协助戴清江办理商品房所有权属证书，但乾丰公司至今未办理商品房所有权初始登记，导致戴清江无法在双方约定的期限内取得商品房所有权属证书，构成违约，乾丰公司应当向戴清江承担逾期协助办证违约责任。戴清江起诉请求的是逾期协助办证违约金，而双方实际交接房时间为2016年10月17日。根据合同乾丰公司应在交付商品房之日起360日内协助戴清江取得商品房权属证书的合同约定，乾丰公司逾期协助办证的时间应从2017年10月13日起计算至乾丰公司完成房屋所有权初始登记之日止。一审法院确定乾丰公司逾期协助办证违约金的起算时间，并无不当。上诉人戴清江对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方上诉人签订的合同未对逾期协助办证违约金的计算标准进行约定，一审法院根据前述规定，确定本案的逾期办证违约金计算标准，有法律依据。乾丰公司主张按其与其他购房者约定的逾期办证违约金计算标准计算违约金，于法无据，该上诉理由不能成立，不予采纳。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。戴清江出具的《收条》系双方就商品房的交付条件问题达成协议，与协助办证义务并无关联。故上诉人主张双方已就逾期协助办证达成协议不再承担违约责任的上诉理由，不能成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，即便乾丰公司主张其因部分业主违规装修、搭建和经行政主管部门责令整改而部分业主拒不改正导致乾丰公司未能如期完成房屋初始登记等的事实成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，乾丰公司也应当向戴清江承担违约责任，乾丰公司对此提出的上诉理由亦不成立，不予采纳。
综上所述，戴清江和乾丰公司双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1060元，由上诉人戴清江和上诉人宁德乾丰房地产有限公司双方各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 陈富强
审 判 员 郑 彦
二〇一八年二月二十三日
法官助理 陆学宇
书 记 员 彭杨清
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。