江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2768号
上诉人（原审原告）：熊珍珠，女，1982年6月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。
委托诉讼代理人：张兰英，江西新兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西嘉业房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇。
法定代表人：曾剑峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖晓明，江西友达律师事务所律师。
上诉人熊珍珠因与被上诉人江西嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。
熊珍珠的上诉请求为：1.撤销南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初664号民事判决第二项，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决严重违反了法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务……”被上诉人向上诉人交付店铺是其作为出卖人应当履行的义务。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院只判决被上诉人承担违约责任，忽视法律规定的被上诉人应承担继续履行的责任，显然违法了该条法律的规定。依照一审判决，被上诉人只需每月支付违约金2000元，就可以一直不交付渉诉商铺，导致被上诉人无法实现买卖渉诉店铺的目的。
嘉业公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人请求。
熊珍珠向一审法院提起的诉请：1、依法判令嘉业公司履行商品房买卖合同，将商品房交付给熊珍珠；2、依法判令嘉业公司按熊珍珠已付房款的同期贷款利率向熊珍珠支付逾期交房的违约金8000元（自违约之日起至起诉之日止）；同时嘉业公司继续承担自起诉之日至实际交付房屋之日止期间的违约责任；3、本案诉讼费由嘉业公司承担。
一审法院认定事实为：2016年3月1日嘉业公司与案外人魏斯贵签订了一份《租赁合同》，约定：嘉业公司将江西省南昌市经开区黄家湖西路598号海棠湾商住小区3#楼商业101-105室，商铺建筑面积共计199.45平方米租给魏斯贵经营百货超市，租赁期限为6年，自2016年3月1日起至2022年3月1日止，每月租金标准为40元/平方米（按建筑面积），月租金为7978元。2017年4月24日嘉业公司与熊珍珠签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，约定：熊珍珠购买海棠湾小区商住小区3#楼105室，该商品房单价为每平方米27042.92元，总金额为920000元，嘉业公司应于2017年6月30日之间交付给熊珍珠使用。上述合同附件四第四条第7款约定：甲方（嘉业公司）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方（熊珍珠），则：（1）乙方给予甲方180日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应该按乙方已交房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。
涉案房屋现由案外人魏斯贵占有使用，熊珍珠于合同签订之日向嘉业公司支付了620000元，剩余300000元由江西银行股份有限公司南昌迎宾大道支行以发放贷款形式交付给嘉业公司（熊珍珠与江西银行股份有限公司南昌迎宾大道支行签订了一份《个人房产借款及抵押合同》），嘉业公司于2017年5月8日向熊珍珠出具金额为920000元的江西增值税普通发票。
一审法院认为：关于熊珍珠诉请要求嘉业公司交付涉诉房屋的问题。嘉业公司与案外人魏斯贵于2016年3月1日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”熊珍珠在2017年4月24日签订《南昌市商品房买卖合同》，涉诉房屋所有权发生变动，熊珍珠取得房屋所有权，但此举并不影响前《租赁合同》的效力，且涉诉房屋已与其相邻的海棠湾商住小区3#楼商业101-104室相互连通，现由案外人魏斯贵占有使用，事实上亦存在交付阻碍，故熊珍珠要求交付房屋，无法律和事实依据，一审法院不予支持。
关于熊珍珠诉请要求嘉业公司支付迟延交房违约金的问题。熊珍珠与嘉业公司于2017年4月24日签订的《南昌市商品房买卖合同》亦属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同效力，嘉业公司未在约定期限向熊珍珠交付房屋，已构成违约，理应向熊珍珠支付相应的迟延交房违约金。熊珍珠主张依据以已付房款的同期贷款利率为标准计算违约金，嘉业公司辩称应按《南昌市商品房买卖合同》附件四第四条第7款约定计算违约金，即逾期交房宽限期为180日，若自2017年6月30日起180天之内，嘉业公司将涉诉房屋交付告熊珍珠使用，则无需承担违约金；若自2017年6月30日起180天之内，嘉业公司无法将涉诉房屋交付熊珍珠使用，则应向熊珍珠支付已交房款万分之一的违约金92元（即920000元×0.0001）。一审法院认为熊珍珠主张依据已付房款的同期贷款利率为标准计算违约金没有事实和法律依据，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方虽于《南昌市商品房买卖合同》中对迟延交房违约金作出了具体约定，但该违约金的约定显然低于熊珍珠因嘉业公司违约而造成的实际损失，故一审法院以熊珍珠实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定：若自2017年6月30日起180天之内，嘉业公司将涉诉房屋交付熊珍珠使用，则无需承担违约金；若自2017年6月30日起180天之内，嘉业公司无法将涉诉房屋交付熊珍珠使用，则应向熊珍珠支付违约金（2000元/月为标准）至实际交付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、如自2017年6月30日起180天之内，被告江西嘉业房地产开发有限公司未将海棠湾小区商住小区3#楼105室交付原告熊珍珠使用，则应向原告熊珍珠支付违约金（2000元/月为标准）至实际交付之日止；二、驳回原告熊珍珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告江西嘉业房地产开发有限公司负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点为：被上诉人是否应当继续履行双方于2017年4月24日签订的《南昌市商品房买卖合同》，将渉诉店铺交付给上诉人。
嘉业公司与案外人魏斯贵于2016年3月1日签订《租赁合同》，将渉诉店铺租赁给案外人魏斯贵使用，双方经协商一致达成合同约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。嘉业公司与熊珍珠于2017年4月24日签订《商品房买卖合同》，熊珍珠已依约支付购房款。嘉业公司与案外人魏斯贵之间存在租赁合同关系，且租赁合同的签订和履行早于本案的房屋买卖行为，租赁合同履行期限尚未届满。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故熊珍珠要求嘉业公司交付涉案房屋的主张，无事实和法律的依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人熊珍珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，但部分判项表述不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初664号民事判决第二项；
二、变更南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初664号民事判决第一项为：被上诉人江西嘉业房地产开发有限公司自2018年1月1日起至实际交付江西省南昌市经开区黄家湖西路598号海棠湾商住小区3#楼105室之日止，应以2000元/月为标准向上诉人熊珍珠支付违约金。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费50元，由上诉人熊珍珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年二月六日
书记员 应思奇