云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民初字第143号原告：徐桂华，女，彝族。委托代理人：段秀峰，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明和谐房地产开发有限公司。原告徐桂华诉被告昆明和谐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段秀峰到庭参加诉讼，被告昆明和谐房地产开发有限公司未到庭参加诉讼,本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐桂华诉称：2012年9月22日,原告与被告签订《商品房认购协议书》，被告将坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5-604-2房屋卖与原告,该房屋建筑面积32平方米,总价款189957元。合同签订后,被告以《商品房购销合同》需提交房管局办理备案为由,将《商品房购销合同》全部收走。2012年10月29日,原告与被告签订《申明协议书》一份,双方在该协议中约定:2013年5月31日为交房之日。原告依约将全部房款支付给了被告，但截至起诉之日，被告仍未将房屋交付原告。原告认为，被告逾期交房的行为，严重损害了原告的合法权益，故特向法院起诉,请求:1、判令被告赔偿原告自2013年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房经济损失（按房屋日租金以逾期天数计算，暂计至2014年12月31日为21093.05元）；2、判令被告立即履行交房义务；3、诉讼费用由被告负担。被告经本院通知到庭领取开庭传票并办理相应应诉手续，其法定代表人孙绍明到达本院后，在告知其原告起诉事由及相关事项后，被告的法定代表人孙绍明仍拒绝签字，依法视为送达。原告徐桂华为证实其主张，向本院提交以下证据：一、认购协议书一份，欲证实该认购协议具备商品房买卖合同主要内容,且原告已按约定全额支付购房款。二、销售收购专用凭单四份，欲证实合同签订后，被告并未按合同约定履行交房义务，应当承担交房义务及承担违约责任；三、申明协议书一份，欲证实：1、被告应于2013年５月３１日向原吿履行交房义务，至今未履行，应当依法履行交房义务并承担违约责任。2、被告在交房后，通过返租形式，将原告本案所购房屋以租赁方式承租给被告管理使用，双方约定的租金及支付方式。3、被告逾期交房，对原告造成经济损失，根据法律法规规定，应当按双方约定的每年租金即总房款的7%乘以逾期交房天数赔偿原告经济损失。被告昆明和谐房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及任何证据，本院视其已放弃答辩、举证、质证等权利。本院对原告提交的证据审查后认为：原告提交的证据一、二、三真实、合法，且与本案相关联，本院依法予以采信。另:因原告申请,为查明案件事实,本院到宜良县住房和城乡建设局房产管理所调取证据一份，即《商品房买卖合同登记备案表》，证实原告向被告购买的坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5-604-2房屋已于2012年11月5日办理过商品房买卖合同登记备案手续，且于2012年10月29日一次性支付了购房款189957元。上述证据经原告质证无异议，本院认为：因原告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，且该证据系国家行政机关出具，故本院对该证据予以采信。根据庭审及采信的证据，本院确认本案的法律事实如下：2012年9月22日,原告与被告签订《商品房认购协议书》，被告将坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5-604-2框剪结构的房屋卖与原告,该房屋建筑面积32平方米,单价6276元/平方米,房款为200832元/套,付款方式为一次性付款,经优惠后,原告一次性支付了189957元房款。同年10月29日,被告与原告签订了《申明协议书》,协议第二条约定:“甲方（即被告）承诺该物业的租赁期限为交房之日起后5年，即：2013年5月31日至2018年5月31日”。原告购买的房屋性质为产权式酒店，根据原、被告双方签署的新纪元温泉度假酒店《申明协议书》，被告在交房后，应当通过返租形式，将原告所购房屋以租赁方式承租给被告管理使用，双方在协议第三条对原告所购房屋的租金标准约定为:在该物业租赁期限内,甲方（即被告）按乙方（即原告）购房总房款的7%向乙方（即原告）支付租金，合计：每年按13297元税前租金为标准向乙方（即原告）支付租金。原告所购买的商品房交房日期为2013年5月31日。原告依约于2012年10月29日将全部房款189957元一次性支付给了被告，但至今被告仍未将房屋交付原告。原告遂于2015年1月12日将被告起诉至本院。另查明：原告向被告购买的坐落于宜良县汤池镇汤池东街文昌宫盛林胜景汤池温泉花园5-604-2房屋已于2012年11月5日办理过商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号为YL2012110502066。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告自愿签订的《商品房认购协议书》和《申明协议书》系双方的真实意思表示，内容及形式均符合法律的规定，该二份协议书合法有效。2012年9月22日,原告与被告签订《商品房认购协议书》后，于同年的10月29日向被告一次性支付了189957元房款。同时，又于2012年10月29日,与被告签订了《申明协议书》,该协议书已明确指出，原告所购买的商品房交房日期为2013年5月31日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告依照双方合同约定已经一次性支付了全部购房款，而被告自2013年5月31日约定的交房期限届满后，并未依约履行交房义务，因此，被告的行为已经违反了双方的合同约定及相关法律规定，被告应当承担因违约而产生的法律责任。对于原告起诉要求被告立即履行交付房屋义务的诉讼请求，由于被告昆明和谐房地产开发有限公司已停止了商品房的工程建设，并收回了施工工地，故原告要求被告立即履行交房义务暂不可能实现，且不具备交房条件，已无法预计何时具备交房条件，因此，该请求已事实上不能履行，对该诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，至今被告仍未向原告交付其所购买的房屋，已违反双方约定和法律规定，被告应当承担其逾期交房的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格们房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”。原告购买的房屋性质为产权式酒店，根据原、被告双方签署的新纪元温泉度假酒店《申明协议书》，房屋建成后，应当返租给被告管理使用，双方在协议中对原告所购房屋的租金标准有相关约定，即为：“在该物业租赁期限内,甲方（即被告）按乙方（即原告）购房总房款的7%向乙方（即原告）支付租金，合计：每年按13297元税前租金为标准向乙方（即原告）支付租金。”。本案中，由于被告未按时履行义务，其应当赔偿原告从2013年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房经济损失，即按房屋价款189957元每年7%的租金计算至被告实际交房之日止的逾期经济损失，因此，对于原告主张要求被告赔偿其自2013年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房经济损失的诉讼请求本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、由被告昆明和谐房地产开发有限公司支付给原告徐桂华自2013年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房经济损失（按房屋价款189957元每年7%的租金计算至被告实际交房之日止）；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费327元，由被告昆明和谐房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  赵自富审 判 员  胡进德人民陪审员  李兴权二〇一五年五月五日书 记 员  宋春红