南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初172号
原告：广西顺丰源置业有限公司，住所地南宁市西乡塘区高
新三路。
法定代表人：王光文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴天强，广西作一律师事务所律师。
被告：广西富联盛印务有限公司，住所地南宁高新区高新三
路3号。
法定代表人：陆雪香。
原告广西顺丰源置业有限公司（以下简称顺丰源公司）与被告广西富联盛印务有限公司（以下简称富联盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，依原告顺丰源公司的申请，本院依法对被告富联盛公司的财产采取了财产保全措施。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2017年6月1日裁定转为普通程序，并于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告顺丰源公司的委托诉讼代理人吴天强到庭参加了诉讼，被告富联盛公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺丰源公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告顺丰源公
司与被告富联盛公司于2014年12月31日签订的《厂房租赁合同》；2.解除原告顺丰源公司与被告富联盛公司于2016年10月31日签订的《还款协议书》；3.被告富联盛公司向原告顺丰源公司支付厂房租金204942元（租金从2016年4月起暂计至2017年2月28日，从2017年3月1日起至本判决生效之日止的租金按每月18728元计算）；4.被告富联盛公司向原告顺丰源公司支付水电费4404元、服务费851元；5.被告富联盛公司每日按照欠款金额0.2%向原告顺丰源公司支付违约金27973元（从2016年11月26日起暂计至2017年2月12日，此后的违约金从2017年2月13日起继续计至被告富联盛公司偿还欠款日止）；6.原告顺丰源公司对被告富联盛公司质押的财产具有优先受偿权；7.诉讼费用由被告富联盛公司承担。事实与理由：2014年12月31日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告租赁原告1303.28平方米厂房，租期三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止，第一年每平方米租金18元，第二年每平方米租金20元，第三年每平方米租金22元，租金按季度交付。被告从2016年第二季开始拖欠原告租金，按照合同约定，被告应从2016年2月25日前支付下一季度的租金，但是，被告未能按照合同履行付款义务。后原告与被告约定，从2016年7月起，被告退租452平方米厂房，被告实际租赁厂房变更为851.28平方米。因被告拖欠原告租金，经双方协商并于2016年10月31日签订《还款协议书》，协议约定：被告拖欠原告2016年4月份至2016年10月份的租金、水电、服务费共计138689元；被告按月分期还款，被告从2016年11月26日起每月还款30000元直至还完为止（每月26日为还款日期），若不按期还款，每逾期一日，被告按还款金额的0.2%支付处罚金，被告以其工厂资产作为质押担保。原、被告签订《还款协议书》后，被告没有按照协议履行。被告继续拖欠原告2016年11、12月份及2017年1、2月份的租金。至今，被告还一直占用原告的厂房放置机器、原材料等。故原告诉至法院。
被告富联盛公司未作答辩。
原告顺丰源公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告富联盛
公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告顺丰源公司提交的证据，本院认定如下：被告的电脑咨询单、《厂房租赁合同》、《还款协议书》、《广西富联盛印务有限公司应付租金明细》、相片、（2017）桂0105民初1059号民事裁定书、房产所有权证，以上证据真实、合法有效，且与本案有关联，本院予以采信。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市印刷工业城某房屋的所有人系原告。2014年12月31日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将南宁市印刷工业城某厂房（面积为1303.28㎡）出租给被告，双方约定：租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，租期为三年；第一年租金18元/㎡，每月租金23459元，第二年租金20元/㎡，每月租金26066元，第三年租金22元/㎡，每月租金28672元；租金按季度交付，即被告应在每季度最后一个月的25日前支付下一季度的租金；本合同至签订之日起三日内被告向原告支付租赁履约保证金、用电押金共计55000元；租赁关系终止或者解除时，经原告验收确认被告在租赁期内无损坏厂房、无拖欠费用、无违约、无赔偿金，原告将履约保证金无息退还给被告；租赁期间被告应按时交纳当月水电费、物业管理费、电梯养护费等；被告如有逾期支付租金的，每逾期一天，被告应按所欠租金的0.5%向原告支付违约金，逾期达10天未缴纳的，原告有权采取停水、停电等措施；合同到期或本合同解除，被告未能归还厂房的，原告自行收回，被告遗留或存放在厂房内的货物、设施，均视为被告的丢弃物，原告有权进行处置，处置费由被告承担；被告逾期归还厂房的，还应向原告支付相当于租金价格的占用费；被告拖欠租金达一个月的，原告可以采取停水停电措施，情节严重的原告可以解除合同收回厂房等内容。合同签订后，原告将厂房交付给被告使用，被告支付了租赁保证金55000元。
合同履行过程中，被告从2016年4月开始拖欠租金。2016年7月，被告向原告租赁的厂房面积减少至851.25㎡。2016年10月28日，原、被告在《广西富联盛印务有限公司应付租金明细》中盖章确认：被告欠原告租金133434元（2016年4月至2016年10月）、水电费4404元、服务费851元，共计138689元。
2016年10月31日，因被告资金周转不足，向原告要求分期支付所欠租金、水电费，双方签订《还款协议书》，约定：截止2016年10月24日，被告欠原告租金、水电费合计138689元，被告从2016年11月26日起每月还款30000元，每月26日为还款日期；被告保证按以上还款时间还款给原告，若到期未能归还，每逾期一日，被告按还款金额的0.2%支付处罚金；被告以个人名下资产及其工厂资产作为质押担保等内容。上述协议签订后，原告要求被告将物品搬走，但被告只是员工撤场，物品未搬走，且被告亦未按协议约定的期限向原告支付拖欠的租金和水电费。现被告的设备等物品仍未搬离涉案，故原告诉至本院。本院于2017年5月26日登报向被告送达起诉状等应诉材料。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》和《还款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按约履行了合同的义务，被告未按约支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同。故原告主张解除与被告签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因被告长期拖欠租金，原告要求被告将物品搬走，被告于2016年10月将其员工撤场并停止经营，因此，双方的租赁合同已于2016年11月1日解除。根据《还款协议书》约定，被告应于2017年3月26日前向原告支付完欠付的租金和水电费，但被告未履行合同义务，故原告主张解除与被告签订的《还款协议书》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本院于2017年5月26日登报向被告送达起诉状等应诉材料，故于2017年7月25日即视为送达，因此，《还款协议书》于2017年7月25日解除。
关于房屋租金的问题。被告欠原告2016年4月至2016年10月的租金133434元，故原告要求被告支付此期间的租金133434元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《厂房租赁合同》于2016年11月1日解除，但被告停止经营后，未将物品搬离，继续占用涉案厂房，应向原告支付房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。被告在2016年10月31日签订《还款协议书》后就将人员撤离并停止经营，但未将物品搬走，原告应当采取相应措施降低房屋占有使用费的损失，但原告未采取措施，因此，原告要求被告支付合同解除后至本判决生效之日止的租金实质是房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。本院酌情支持原告2016年11月至2017年4月共计6个月的房屋占有使用费108960元（20元/㎡×851.25㎡×2个月+22元/㎡×851.25㎡×4个月）。
关于水电费、服务费的问题，原、被告双方在《厂房租赁合同》约定水电费、物业管理费由被告承担，且双方对于被告欠付的水电费4404元、服务费851元均予以确认，故原告要求被告支付水电费4404元、服务费851元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题，双方在《还款协议书》约定，到期未能归还，每逾期一日，被告按还款金额的0.2%支付处罚金。被告未按约定的还款期限支付款项，已构成违约，应当向原告支付违约金。但原告因被告拖欠租金和占有使用费遭受的主要损失为利息损失，原告未能提供证据证实其所受到的实际损失高于利息损失，故违约金应以被告拖欠的租金及占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算，具体分段如下：2016年11月26日至2016年11月31日的违约金，以150459元（133434元+17025元）为基数计算；2016年12月1日至2016年12月31日的违约金，以167484元（150459元+17025元）为基数计算；2017年1月1日至2017年1月31日的违约金，以186211.5元（167484元+18727.5元）为基数计算；2017年2月1日至2017年2月28日的违约金，以204939元（186211.5元+18727.5元）为基数计算；2017年3月1日至2017年3月31日的违约金，以223666.5元（204939元+18727.5元）为基数计算；2017年4月1日至被告实际清偿之日止的违约金，以242394元（223666.5元+18727.5元）为基数计算。
关于原告主张对被告质押的财产具有优先受偿权的问题。《中华人民共和国担保法》第六十四条规定，出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。第六十五条规定，质押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质物的名称、数量、质量、状况；（四）质押担保的范围；（五）质物移交的时间；（六）当事人认为需要约定的其他事项。质押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。本案原、被告未签订书面的质押合同，虽然在《还款协议书》中有“被告以个人名下资产及其工厂资产做为质押担保”的内容，但双方未就质押的资产的名称、数量、质量、状况进行约定，且原告未能提供证据证实被告将其何种资产交给原告质押，故原告主张对被告质押的财产具有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广西顺丰源置业有限公司与被告广西富联盛印务有限公司签订的《厂房租赁合同》于2016年11月1日解除；
二、确认原告广西顺丰源置业有限公司与被告广西富联盛印务有限公司签订的《还款协议书》于2017年7月25日解除；
三、被告广西富联盛印务有限公司向原告广西顺丰源置业有限公司支付厂房租金133434元、房屋占有使用费108960元，共计242394元；
四、被告广西富联盛印务有限公司向原告广西顺丰源置业有限公司支付水电费4404元、服务费851元，共计5255元；
五、被告广西富联盛印务有限公司向原告广西顺丰源置业有限公司支付违约金（违约金以被告广西富联盛印务有限公司拖欠的租金及占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算，2016年11月26日至2016年11月31日的违约金以150459元为基数计算，2016年12月1日至2016年12月31日的违约金以167484元为基数计算，2017年1月1日至2017年1月31日的违约金以186211.5元为基数计算，2017年2月1日至2017年2月28日的违约金以204939元为基数计算，2017年3月1日至2017年3月31日的违约金以223666.5元为基数计算，2017年4月1日至被告广西富联盛印务有限公司实际清偿之日止的违约金，以242394元为基数计算）；
六、驳回原告广西顺丰源置业有限公司的其他诉讼请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4872元、保全费1520元、公告费700元，合计7092元(原告已预交)，由原告广西顺丰源置业有限公司负担703元，被告广西富联盛印务有限公司负担6389元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 罗宏萍
人民陪审员 莫艳林
人民陪审员 黄红瑛
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 周珍苑
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其情形.
第九十六条当事人一方依据本法第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国担保法》
第六十四条出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。
第六十五条质押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）质物的名称、数量、质量、状况；
（四）质押担保的范围；
（五）质物移交的时间；
（六）当事人认为需要约定的其他事项。
质押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当现由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。