江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬广民初字第2077号
原告田李贵。
委托代理人张巍，江苏尚鼎律师事务所律师。
被告明胜（扬州）商业管理有限公司，住所地扬州市广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人黄庆祝，董事长。
委托代理人仲勇、谢超，公司员工。
原告田李贵与被告明胜（扬州）商业管理有限公司（以下简称明胜扬州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田李贵及其委托代理人张巍，被告明胜扬州公司的委托代理人仲勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田李贵诉称：2012年10月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于扬州市�陵区明发路1号2栋一层042号商铺，用于开办爱亲母婴生活馆，被告给予原告租赁优惠期三年，年租金830.9元，租期暂自2012年11月1日-2015年10月31日，如被告逾期交付，计租日顺延至交付之日起计算。此后，原告按约向被告给付了相关费用，被告于2013年7月1日向原告交付房屋，并通知进场装修。原告于当年7月底前装修完毕，但被告要求需等超市整体开业，并承诺租期从通知开业之日起计算，但被告在2014年2月25才通知解除合同时仍未开业经营。原告与北京华恩投资有限公司签订合同书，在上述地点开办母婴生活馆，除缴纳合作信誉金外每年还缴纳1000元的品牌使用费，现原告租赁位于广陵区和昌运河东郡A-1商业04号商铺经营。原告认为，被告单方面解除合同违反法律规定，请求法院判令：1、被告赔偿原告各项损失259719.7元（装潢费用38254元、租金差价151338.2元、收入损失49462.5元、经营损失19785元、2013年品牌使用费1000元）；2、被告返还各项费用共计34615.2元（店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、垃圾清运费360元、电卡工本费10元、装修出入证80元、综合管理费押金623.2元、水电押金500元、综合管理费2492.6元、履约保证金22429.4元、装修押金1000元、电费充值120元）；3、被告承担本案诉讼费用。
原告提供了下列证据并经对方质证：1、租赁合同、装修施工许可证，证明原被告双方就租赁涉案商铺达成一致，2013年7月1日被告通知原告进场装修；2、收据收条11张，证明原告按约定向被告支付各项费用；3、爱亲精品母婴生活馆合同书，证明原告与北京华恩投资有限公司签订经营合同书，原告每年需向其缴纳1000元的品牌使用费；4、解约通知书，证明被告单方解除原、被告双方签订的合同，原告认为合同已经解除；5、商品房买卖合同、租赁合同、出租人身份证复印件、租金收条，证明原告按2014年7月13日签订的新租赁合同缴纳的相关租金，原告与新商铺出租人签订租赁合同的租金及其他相关事项；6、合作信誉金27800元收据及卡卡转账凭证，证明原告按照与北京华恩有限公司签订的合同书约定交纳上述费用，双方合同已经实际履行；7、2013年度统计数据，证明原告主张的收入损失和经营损失以批发零售业中39570元计算；8、评估报告、评估费发票，证明涉案商铺装修经评估价格为13786元，评估费为1750元。
被告明胜扬州公司辩称：1、原告主张损失的诉求超过双方当事人在签订涉案合同时合理的认识和预期，没有法律依据。2、被告主张解除合同是因为原告没有在合同约定的期限内完成装修和开业并且持续两年时间，因此被告发出解除通知，符合合同约定，3、被告在2014年2月25日向原告发送解约通知书，通知内容是被告要求解约，原告在30天之内与被告达成解约的一致意见，协议解除双方签订涉案合同并签订解除协议和达成补偿协议，但是原告没有在被告发出通知书的30天内前来办理或者告知同意解除的意思，因此涉案合同至今仍然合法有效，双方没有达到协商解除的法律后果。
被告明胜扬州公司提供了下列证据并经对方质证：商铺交接确认书复印件，证明被告按照约定交付房屋，原告应当在2012年11月12日前进场装修，在2012年12月1日完成开业，若原告没有按时开业，被告可以解除合同，没收原告缴纳的保证金。
经审理查明：2012年10月20日，原告田李贵（乙方）、被告明胜扬州公司（甲方）签订扬州明发商业广场租赁合同，约定甲方将位于扬州市广陵区明发路1号2栋一层042号商铺出租给乙方使用，经营类别为母婴用品�品牌为爱亲母婴生活馆。租期自2012年11月1日-2015年10月31日，自房屋交付之日起计算租期，并计算租金。双方暂定交付使用日期为2012年11月1日前，如甲方逾期交付，计租日顺延至交付之日起计算（交付及开业日期最终以甲方通知为准）。乙方须在出租商铺交付之日起二十天内进场装修，并在2012年12月1日完成开业，推迟一个月无法开业的视为乙方违约，甲方有权解除合同，同时乙方缴纳的各项保证金不予退还。被告给予原告租赁优惠期三年，年租金830.9元。乙方于商铺交付时缴纳三个月的综合管理费623.2元作为押金，租赁期满后结算所有费用方可无息退还。乙方向甲方交付水电押金500元，租赁期满后结算所有费用方可退还。乙方在本合同签订当日向甲方交纳相当于第四年度租金标准的3个月租金数额的租赁履约保证金22429.4元。甲方将依据《入场通知书》、《明发商业广场商铺交接确认书》，为乙方提供相关物业交付、装修及维护等服务。一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿。
签订合同当天，原告向被告缴纳了店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、垃圾清运费360元、电卡工本费10元、装修出入证80元、综合管理费押金623.2元、水电押金500元、综合管理费2492.6元、履约保证金22429.4元、装修押金1000元、首期租金830.9元，共计35326.1元。
后双方办理了商铺交接手续。2013年7月1日，被告向原告交付装修施工许可证，原告进场装修，原告向明发集团扬州房地产开发有限公司缴纳电费充值120元。2014年2月25日，被告向原告发出解约通知书，注明：自本通知送达之日满30日，我�解除双方签订的2栋一层042号商铺租赁合同。自本通知送达之日第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项，并自行清走租赁房屋的所有物品。但原告至今未领取该费用。
2015年6月26日，江苏慧源房地产土地价格评估有限公司出具估价报告，确认扬州市广陵区明发路1号2栋一层042号商铺装修评估值为13786元，原告支付评估费1750元。
另查，2012年8月10日，原告与北京华恩投资有限公司签订爱亲精品母婴生活馆合同书，原告交纳信誉金27800元取得品牌授权，原告每年交纳品牌使用费1000元（品牌使用费首年免交，从第二年度开始支付）。原告陈述因被告解除租赁合同，其无奈于2014年7月13日租赁了广陵区和昌运河东郡A-1商业04号商铺经营母婴店，租期三年，前两年租金每年6万元，后一年租金66000元。
诉讼中，原告放弃要求被告赔偿品牌使用费1000元的诉求。
以上事实，有租赁合同、收据、商铺交接确认书、装修施工许可证、解约通知书、估价报告、合同书、当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：原告田李贵与被告明胜扬州公司签订的房屋租赁合同是真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告于2014年2月25日向原告发出解约通知书，注明自本通知送达之日满30日解除商铺租赁合同，原告亦收到该通知书。被告在履行期限届满之前明确表示解除合同，且原告亦认为租赁合同已经解除，故本院认定原、被告签订的租赁合同业已解除。
被告提出发出解约通知书是因为原告没有在合同约定的期限内完成装修和开业并且持续两年时间，发出解除通知符合合同约定的抗辩意见，原告陈述因被告要求延迟开业故一直无法开业而非其主观意愿，2013年7月1日被告向原告交付装修施工许可证，原告随即进场装修，租赁合同约定开业日期最终以被告通知为准，被告未提交其通知原告开业的证明，被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的抗辩意见不予采信。被告在履行期限届满之前解除租赁合同，被告应当根据合同约定、合同性质、履行情况等赔偿原告的损失。
租赁合同约定一方因故要求提前终止合同的，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额。被告提出解除合同，尽管双方未签订终止合同，但租赁合同业已解除，被告应当按照合同约定向原告支付违约金22429.4元。对于原告主张的收入损失、经营损失、租金差价，综合可预见规则、合同约定等，租赁合同已经约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，该约定明确具体，故对原告的上述损失主张不予支持。
对于装修评估价值13786元及原告�被告缴纳的费用，因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，被告应当向原告赔偿、返还该费用。因电费充值120元系原告向案外人缴纳，故本案中不予处理，应予以扣减。评估费1750元，综合装修评估价值及合同履行情况，由原、被告各半负担。原告放弃要求被告赔偿品牌使用费1000元，系其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告明胜（扬州）商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日给付原告71585.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为5718元，由原告负担4328元，被告负担1390元（原告已预交，被告应负担款项于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费5718元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 仲玉顺
人民陪审员 袁杰民
二〇一五年九月七日
书 记 员 尹碧玲