贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终2651号
上诉人（原审原告）：谭尚鹏，男，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市。
上诉人（原审原告）：张唯巍，女，xx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市。
上列二上诉人共同诉讼委托代理人：杨立斌，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区x路x号。
法定代表人郑家纯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢福成，男，xx年x月x日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。
上诉人谭尚鹏、张唯巍与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年10月8日作出（2016）黔0115民初398号民事判决。上诉人谭尚鹏、张唯巍不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
谭尚鹏、张唯巍上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案涉及两份商品房买卖合同，第一份合同约定购买房屋的建筑面积为533.04㎡，并约定了房屋面积差异的处理方式，该份合同是本案双方当事人实际履行的合同。而本案第二份合同是上诉人为了办理房屋产权证，迫于被上诉人的压力补签的，该份合同并非双方履行的依据。原判决依据上述第二份合同驳回上诉人的诉讼请求应属错误。
被上诉人新世界公司答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告谭尚鹏、张唯巍向一审法院起诉请求:一、判决被告向原告返还购房款396800元，并从2014年10月17日起按照人民银行逾期贷款利率支付利息，直至付清为止（算至2015年11月26日利息为36984元）；二、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金709778.5元，并从2014年10月17日起按照人民银行逾期贷款利率支付利息，直至付清为止（算至2015年11月26日利息为66155元）；三、判决本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明，2011年6月25日，原告谭尚鹏、张唯巍（买受人）与被告新世界公司（出卖人）签订编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的金阳新世界西区第B、C栋x单元x层x号房。该商品房的用途为商业，建筑面积共533.04㎡，套内面积371.39㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积161.65㎡；计价方式与价款：按套（单元）计算，该商品房价款为4264320元；面积差异确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积＊100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；付款方式及期限：买受人按按揭贷款方式付款，首期款应于2011年6月25日交付2164320元；商品房交付期限：2011年8月30日前；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，出卖人有权收取代办费；买受人以按揭贷款方式购房的，须在出卖人通知买受人办理房屋权属登记的通知发出之日起30日内，买受人到相关部门办理土地分割登记，并将产权证、契税证、土地证复印件交到贷款银行，如因买受人原因导致未在约定期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起每日向出卖人支付房屋总价款的万分之一作为违约金。
前述合同签订之后，原告谭尚鹏、张唯巍及案外人谭杨（买受人）与被告新世界公司（出卖人）签订编号2011-06-102《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的金阳新世界西区B、C栋9层1号房，按份共有，份额为张唯巍（40%）、谭杨（20%）。该商品房的用途为商业，建筑面积共500.24㎡，套内面积363.47㎡：按套（单元）计算，房价款为4264320元；付款方式及期限：分期付款，买受人应当在2011年7月16前分期支付房价款，预付款2164320元；交付期限：出卖人应当在2011年8月30日前向买受人交付该商品房；面积差异处理:双方自行约定（见补充协议第十二条），补充协议第十二条载明，鉴于双方约定该商品房为按套整体计价出售，而非按面积计价出售，故双方同意该商品房（包括建筑面积、公共部分与公用服务分摊共有建筑面积等）以产权部门颁发的房地产权证书上载明的面积为准；如本合同约定的面积与房地产权证书上载明的面积有差异，且无论差异多少，买卖双方均同意互不作任何补偿，均不以此为由主张解除合同或追究任何责任；转移登记：出卖人承诺于2014年6月9日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
2011年4月25日至2012年8月13日期间，原告谭尚鹏共计向被告新世界公司支付购房款、维修基金、独立电表代收代交费共计4307483元。被告将2011-06-102《商品房买卖合同》报房管部门办理商品房现售合同备案登记，备案登记表载明“购房人谭尚鹏，共有人张唯巍（40%）、谭杨（20%），房屋坐落金阳新世界西区B、C栋9层1号，预售面积500.24㎡、套内面积363.47㎡，房价4264320元，预付房款2164320元，备注按套（单元）销售”。2014年10月17日，被告办理房屋所有权证交付二原告，产权证载明“房屋所有权人谭尚鹏、张唯巍、谭杨，共有情况按份共有，房屋坐落金阳新世界西区商业9层1号，建筑面积500.24㎡、套内面积363.47㎡”。
又查明，2014年12月15日，原告与被告就逾期办证违约金事宜进行协商，原告签署付款确认函，载明：1、违约金以《商品房买卖合同》约定的总房价款为基数，按每日万分之一计算，逾期期间自2014年2月4日起计至2014年6月9日，金额为53304元；贵司付清上述款项后，本人不得再向贵司主张逾期办证违约责任。业主处有原告谭尚鹏签字。同日，被告向原告支付逾期办证违约金53304元。2015年8月，贵阳新生活物业有限公司向谭尚鹏提起诉讼，贵阳新生活物业有限公司诉称，谭尚鹏系金阳新世界西区B、C栋901号房(面积533.04㎡)的业主，其入住后拖欠物管费及水电费，要求谭尚鹏支付物业管理费、违约金、水电费共69253.47元。原告据此认为其与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积应为533.04㎡。再查明，案外人谭杨自愿放弃参加本次诉讼。
一审法院认为，原告谭尚鹏、张唯巍、案外人谭杨与被告新世界公司签订的编号2011-06-102《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议焦点一，原告诉请被告返还面积误差购房款的理由是否成立。原告谭尚鹏、张唯巍于2011年6月25日与被告新世界公司签订的编号GF-2000-0171《商品房买卖合同》及补充协议中虽约定争议房屋的建筑面积为533.04㎡，但在份合同签订之后，原告谭尚鹏、张唯巍、案外人谭杨与被告新世界公司就前述合同所涉房屋另行签订编号2011-06-102《商品房买卖合同》，明确约定争议房屋的建筑面积500.24㎡、按套（单元）计算、价款为4264320元、付款方式为分期付款，同时对面积差异处理也较之前所签合同做了相应的变更，即如本合同约定的面积与房地产权证书上载明的面积有差异，买卖双方均同意互不作任何补偿。被告以2011-06-102《商品房买卖合同》报房管部门办理备案登记及办理产权证，商品房现售合同备案登记及房屋所有权证中载明的争议房屋建筑面积与报备合同中约定的一致。二原告及案外人谭杨作为完全民事行为能力人，在签订2011-06-102《商品房买卖合同》时，对合同载明的内容应当清楚及了解，因合同中约定的房屋建筑面积与房屋产权证载明的面积并无差异，故原告诉请被告返还面积误差购房款的理由不能成立。对原告要求被告返还原告购房款396800元及利息的诉请，法院不予支持。
本案争议焦点二，被告应否支付原告逾期办证违约金。本案中，被告于2014年10月17日办理房屋所有权证交付二原告已超出合同的约定，被告新世界公司构成违约。但双方就逾期办证违约金问题已达成共识，原告谭尚鹏在其出具的付款函中确认“自2014年2月4日起至2014年6月9日，被告应支付逾期办证违约金53304元，被告付清上述款项后，原告不得向被告主张逾期办证违约责任”，该约定系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。被告向原告支付逾期办证违约金53304元后，原告即放弃向对方主张违约金、赔偿损失的权利。对原告要求被告支付逾期办证违约金及利息的诉请，法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：驳回原告谭尚鹏、张唯巍的诉讼请求。案件受理费14759元，减半收取7379.5元，由原告谭尚鹏、张唯巍负担。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方当事人就同一争议房屋先后签订有两份《商品房买卖合同》，前一份合同约定的房屋建筑面积为533.04㎡，后一份合同约定的建筑面积则为500.24㎡。且后一份合同在产权管理部门进行了备案登记。综合前后两份合同签订的时间顺序、条款内容等可以认定，双方当事人对于购买争议房屋的合同部分条款内容进行了协议变更，由此，双方之间的权利义务关系应当以变更后的第二份合同为依据。虽然上诉人主张后一份合同是为了办理争议房屋产权证、迫于压力签订的，但是，其并未对此举证证明。况且，在第一份合同各项要素完备，完全可以作为产权办理依据，并且约定有面积差异处理条款的情况下，双方当事人仅为办理房屋产权证重新签订面积缩减并有部分条款变更的新协议的做法，并不符合生活常理和此类交易惯例，因此，上诉人的该项理由因于法无据，本院不予采信。一审法院据此驳回上诉人的诉讼请求符合法律规定，本院对此予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14759元，由上诉人谭尚鹏、张唯巍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘劼二〇一七年五月十七日书记员万炫兵