广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终345号上诉人（一审被告）：张新亮。被上诉人（一审原告）：来宾市丽景苑物业管理有限公司。法定代表人：黎耀林。上诉人张新亮因与被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司（以下简称丽景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张新亮上诉称，1.被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，其请求的物业费用是2012年1月1日至2014年6月30日，其起诉的时间为2016年7月20日。2.被上诉人于2013年5月22日曾经以书面形式公告，从2013年6月1日起停止一切维护管理服务。自那时起未见被上诉人以任何形式催缴。被上诉人既然已经停止服务。上诉人不在被服务范围，那么怎么会有2014年的服务费用。3.被上诉人的物业管理服务的确很差。自从2010年上诉人入住丽景苑商业城小区至2012年1月，上诉人一直有缴纳物业管理费，但很少见到保安或者清洁人员，丽景苑商业城7个门，只见北门有个保安在收停车费，未见其他人。大多数业主有电车被盗事实。路灯半年不亮也无人管理。消防设施漏水严重，很多公共设施损坏无人维护，业主要求又得不到解决。4.上诉人与被上诉人签有一份《丽景苑小区前期物业管理服务协议》。对双方都有约束力。协议第二条，物业管理服务内容，第1项，房屋公用部位的维护和共用部位管理，房屋主体承重结构部分（包括基础、墙体、柱梁、楼板、屋顶等）户外墙体。被上诉人与房开签订的合同也有这一项。在第二章，委托管理事项，第四条，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等。5.上诉人家是顶楼，屋顶是公用部位。从交房时，上诉人家中屋顶一直存在漏水现象。根据协议，被上诉人有义务有责任对屋顶进行维修维护。但被上诉人没有做到。漏水现象一直遗留至今，仍未得到解决。上诉人曾多次于2011年、2012年、2013年、2015年、2017年与被上诉人沟通，未果。被上诉人甚至有故意破坏屋顶的行为。根据协议第九条违约责任第1条，甲方违反本协议，未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方在限期内解决，逾期未解决的，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。根据上述情况，上诉人有权暂时不交物业费，直到被上诉人修复屋顶，并有权要求物业公司对其恶意破坏行为对上诉人造成直接和间接的损失给予相应的经济赔偿。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。被上诉人丽景苑物业公司答辩称，一审判决所欠的物业费按照八折缴付，欠的水电、电梯费按照二折缴付，该判决让物价局审判收费标准变成一纸空文，老老实实100%交费的业主吃了大亏，经我公司动员和一审法院公告后，按八折缴纳欠费的也吃了亏，经一审法院判决缴付的却能按二折少缴。这将造成更多的业主不缴费，物业公司被迫走法律途径，法院也将面临更多的诉讼。我公司提起了几百个诉讼，本以为可以形成普法教育的效果，但走向了反面，为了不再折腾，我公司不再出庭应诉，对判决结果服从，不谋求抗诉、重审或申诉。一审法院查明，2010年4月2日，张新亮与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张新亮购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的丽景苑商业城XX号房（建筑面积116.68㎡）。2007年10月15日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，该合同约定了委托管理事项、物业服务内容、物业管理服务费用、物业管理服务质量要求、业主缴纳服务费用的义务、违约责任等，委托管理期限自2007年10月15日至2010年10月15日止。合同第二十二条约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。前述合同到期后，2010年9月28日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）又签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2010年10月16日起至2011年10月15日止。2011年10月16日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）再次签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年10月16日起至2017年10月15日止，第二十二条约定本物业的管理服务费按当地物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收费，其余的内容与前一合同内容基本上一致。一审另查明，2011年8月15日，来宾市物价局作出《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》，载明:1.住宅物业服务收费，“丽景人家”小区按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.6元收取……3.非住宅用房物业服务收费标准由你公司与业主协商制定；4.电梯维护费和二次供水加压费按实际支出与业主协议合理分摊；5.空置物业服务收费，按来价格[2006]17号文件规定执行；6.你公司每半年要向全体业主公布物业服务费的收支情况……2014年5月31日后，丽景苑物业公司退出该小区。一审法院认为，丽景苑物业公司作为物业服务企业与建设单位即柳州市银宇房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同，均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，没有法律依据，不予采纳。丽景苑物业公司作为物业服务公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，张新亮作为小区业主应支付相应费用。本案争议焦点在于丽景苑物业公司是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题，张新亮认为丽景苑物业公司完全没有履行物业管理服务但未提供充分证据予以证明，庭审中，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，结合本小区其他到庭参加诉讼的部分业主的陈述，对本小区业主主张的丽景苑物业公司未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，予以采纳，对丽景苑物业公司主张的物业费仅支持80%，再根据合同的约定及来宾市物价局作出“通知”，物业服务费用应结合物业的面积、单价、欠费时间计算，故张新亮在2012年1月1日至2014年6月30日物业管理费2100.24元（116.68m2×0.60元/月·m2×30个月），故本案中张新亮应向丽景苑物业公司支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业管理费为1680.19元（2100.24元×80%）。基于以上情形，对丽景苑物业公司主张的滞纳金，不予支持。一审法院认为，对丽景苑物业公司主张的“公共照明费90元”，一方面，《丽景苑小区前期物业管理服务协议》中未明确该项费用所对应的服务内容以及收费标准；另一方面，即便该项费用确因小区公共利益、共用设施的使用而支出的费用，该费用的计算也应该由各业主合理分摊，而各业主分摊的费用，应该按欠费期间的整个小区的公共照明而消耗的电费总量以及参与分摊该电费的业主的数量计算而来，但丽景苑物业公司未能提供证据证实计算该项费用的收费依据以及与业主协商的依据等；但从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明,根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，对丽景苑物业公司主张的该部分费用酌定为18元（90元×20%）。一审法院认为，张新亮关于“把房屋漏水搞好，就交物业费”的辩解意见，首先，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，其次，房屋漏水有可能是房地产开发有限公司没有把防水搞好，也可能是上家没有把防水搞好，张新亮以此为由，拒交物业费没有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：1.张新亮支付来宾市丽景苑物业管理有限公司物业管理费1680.19元；2.张新亮向来宾市丽景苑物业管理有限公司支付公共照明费18元；3.驳回来宾市丽景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费95元，由丽景苑物业公司负担81.33元，张新亮负担13.67元。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人张新亮的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？二审期间，上诉人张新亮向本院提交了以下新证据：1.其房屋屋顶遭被上诉人破坏的照片4张。2.其与被上诉人的法定代表人黎耀林短信记录的照片3张。3.被上诉人于2013年5月22日停止服务的公告。证明其房顶遭到被上诉人的恶意破坏，经与被上诉人沟通，被上诉人至今仍未修复；被上诉人曾于2013年5月22日声明停止服务。被上诉人质证认为，双方之间的通讯记录是没有错的，上诉人的屋顶的确是被上诉人挖开的，是为了把漏水做好，当时搞到一半，业委会就把被上诉人赶走，应当由后面的物业公司来继续负责这个事情，被上诉人没有发过停止物业服务的公告或声明。本院认证认为，对上诉人张新亮二审提供的证据1、2具有真实性、关联性和合法性，应予认定，对其证据3，因被上诉人否认，又缺乏其他证据佐证，不予认可。二审查明，上诉人张新亮一审提供的证据有：1.其房屋漏水的痕迹照片8张及其所在小区公共部位管理维护缺失照片6张。2.其房屋在2010年6月22日的交付验收表。3.楼宇交接书。4.其与被上诉人在2010年6月22日签订的前期物业管理服务协议。证明其房屋自交付时即存在漏水问题，至今未得到妥善解决，被上诉人提供的物业服务未达到协议约定的标准。一审法院尽管未在判决书列明上述证据，但在裁判理由中对上诉人上述证据的证明目的予以了回应。对一审查明的其他事实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人张新亮的上诉请求是否有充分的事实和法律依据的问题，上诉人与被上诉人于2010年6月22日签订的《丽景苑小区前期物业管理服务协议》，系双方在平等自愿的基础上签订的合同，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约行使权利履行义务。本案中，上诉人上诉的主要理由在于被上诉人提供的物业服务未达到协议约定的标准，其房屋漏水至今未得到解决，被上诉人在一审期间承认其服务存在瑕疵，一审据此依法予以适当调整，并减免业主承担的约定滞纳金，系依法对业主权益的维护，并无不当。由于上诉人在本案一审中未将被上诉人应当修复其屋顶漏水作为反诉请求提出，二审期间亦未提出主张而是作为暂不缴纳物业费用的理由，故本案不予审理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，上诉人可就其房屋漏水至今未得到解决的问题，另行与被上诉人协商解决，或直接向法院提起诉讼，请求被上诉人对其房屋漏水问题承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于上诉人提出的诉讼时效抗辩问题，根据其上诉状中的陈述，因其与被上诉人就物业费用缴付事宜一直有沟通协商，被上诉人的主张并未过诉讼时效，故其诉讼时效的抗辩不能成立。因此，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，不予支持，一审判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  黄月秀审判员  石晓志二〇一七年六月二十七日书记员  郭叶露附相关法律条文：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。