辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6924号
上诉人（原审被告）：大连邦贡特餐饮有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区解放路42号。
法定代表人：孙红丽，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雯，辽宁文柳山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺志慧，女，1988年11月9日生，汉族，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：邓鑫，辽宁拓嘉律师事务所律师。
上诉人大连邦贡特餐饮有限公司（以下简称”邦贡特公司”）因与被上诉人贺志慧房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邦贡特公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人交纳的定金性质为订约定金。根据担保法司法解释第115条规定，本案中，被上诉人主张的诉请是双倍返还定金，理由是上诉人收取了定金，不与之签订合同，也不返还定金，因案涉房屋非上诉人所有，上诉人无权出租房屋。而经过庭审，被上诉人的理由不成立，上诉人有权出租案涉房屋。在一审中，上诉人明确表示可以签订租赁合同，被上诉人却不想租赁房屋了。在定金交付之前，双方可就租赁标的物的位置、面积、用途、期限等租赁合同主要条款达成一致，在此情况下，被上诉人才交付定金。上诉人在收取定金后已经为被上诉人办理了工商执照需要出具的手续并且在被上诉人催促下将原装饰装修及冷库设备等全部拆除，并购买了建筑材料准备建隔断。上诉人已经完成了全部义务，随时可以签订租赁合同，所出租的标的物也可以随时交付给被上诉人，而被上诉人反悔不想承租该房屋。上诉人在这个过程中没有过错，一审判决认定上诉人有过错是错误的。2、一审判决认定双方均存在过错，以被上诉人主张返还双倍定金10万元为基础，部分支持了被上诉人的诉讼请求，于法无据。二、一审判决依据合同法第122条属于适用法律错误。
贺志慧辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。上诉人陈述与事实不符，通过双方提交的录音证据可以看出双方就标的物的使用情况进行磋商，没有达成一致。
贺志慧向一审法院起诉请求：请求判令被告双倍返还租房定金10万元。
一审法院认定事实：2016年8月15日，被告邦贡特公司授权委托案外人苏兴霞为代理人，与原告贺志慧协商承租位于大连市中山区解放路42号房屋一楼部分面积相关事宜。同年8月16日，原告向被告交付定金5万元，被告向原告出具了相应金额的专用收款收据。代理人苏兴霞向原告出具书面材料，承诺同年8月30日前与原告签订正式租赁合同，如超期协商解决，超期15日以上退回定金。同年8月23日、25日，原、被告双方通过电话及面谈方式对租赁合同的具体内容，包括案涉租赁房屋的门头装修、房屋其他使用人安全通道使用等问题进行协商，均未达成一致。双方未针对案涉房屋租赁部分签订书面的租赁合同。
2016年8月15日，被告与案涉房屋所有权人中铁铁龙集装箱物流有限公司大连龙泽大厦分公司签订补充协议，房屋所有权人中铁铁龙集装箱物流有限公司大连龙泽大厦分公司同意被告将案涉房屋一楼西侧面积约200平方米转租给原告。
一审法院认为，当事人应遵循公平自愿、诚实信用的合同基本法律原则，使用协商的方式达成一致，促使双方订立租赁合同，双方均为法律地位平等的当事人，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现本案争议焦点为：原、被告未能就案涉房屋达成租赁合同责任在谁。
关于原告诉称被告并非案涉房屋的所有权人故无权擅自出租一节，因案涉房屋所有权人中铁铁龙集装箱物流有限公司大连龙泽大厦分公司与被告之间签订了补充协议，同意被告将案涉房屋的部分面积转租原告，原告虽未在该协议上签字，但不影响被告取得相应的转租权。故该理由不予支持；关于被告辩称原告在签订合同之前另行提出要求，即导致合同无法签订一节，双方在签订合同之前就案涉租赁物各自作出意思表示并反复进行协商、讨论，符合交易习惯，并无不当，故被告该项抗辩本院亦不予采纳；原、被告在初步达成租赁合意时，未就案涉房屋的门头装修、安全通道以及共用部分等重要事项作出明确约定，致使双方均无法实现租赁之目的，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。关于原告诉请被告双倍返还租房定金10万元一节，根据双方的过错程度，部分支持5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十二条之规定，判决：一、被告大连邦贡特餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付原告贺志慧定金50,000元；二、驳回原告贺志慧其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告贺志慧负担1150元，被告大连邦贡特餐饮有限公司负担1150元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认为，一审判决除对”同年8月23日、25日......”一节事实中的时间认定不准确外，一审判决查明其他事实属实。
本院补充查明：在二审审理期间，双方均认可各自向一审法院提交的录音资料的录音时间为同一天，在该录音中贺志慧称”......今天是我交定金第七天......”。结合一审判决已查明贺志慧交定金时间为8月16日，故应当认定录音当日系8月23日。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，交付定金只是订立主合同的担保，不能等同于主合同，且”定金罚则”主要调整的是交付定金的主体或收取定金的主体拒绝订立合同的法律责任，其实质是对违约行为的责任承担。本案中，依据已查明的事实，贺志慧交付定金即为担保租赁合同（主合同）的签订，交付定金本身并不意味着双方之间已然形成租赁合同法律关系，是否能够形成租赁合同法律关系取决于双方日后就租赁合同的全部内容的商谈结果。从邦贡特公司的代理人苏兴霞在收到贺志慧交付5万元定金当日书面承诺8月30日签订正式租赁合同，超期15日以上退回定金的这一事实，恰恰能够反映出邦贡特公司知晓双方尚未形成租赁合同法律关系。依据已查明的事实，8月23日双方在就租赁合同的具体内容进行商谈时未能就所有细节均能达成一致意见，而邦贡特公司亦未能提供证据证明8月30日前达成了一致意见。在此情况下，邦贡特公司依法依约均应将已收取的5万元定金退还给贺志慧。一审判决虽认定邦贡特公司和贺志慧对此均存在过错有失妥当，但鉴于作出返还5万元的直接处理结果并无不妥，本院予以维持。
至于邦贡特公司上诉称贺志慧交付定金前双方就租赁合同的主要条款达成一致且收取定金后其为贺志慧办理了工商执照需要的手续、拆除部分装饰装修和冷库设备，购买建筑材料，已履行出租方的全部义务，是贺志慧反悔不承租房屋等一节，本院认为，如前所述，交付定金的性质只是担保订立租赁合同，不能直接认定为双方之间已成立租赁合同法律关系。在租赁合同未签订之前，邦贡特公司的前述行为对贺志慧均没有法律约束力。况且，在邦贡特公司所提供的录音证据中贺志慧未认可其曾要求邦贡特公司在租赁合同签订之前履行前述行为，而邦贡特公司亦未提供证据对此予以证明。因此，邦贡特公司以此为由拒绝返还5万元定金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，邦贡特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元（大连邦贡特餐饮有限公司已预交），由大连邦贡特餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员刘小南
审判员张钱
二○一七年十月二十七日
书记员王丽秋