长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0191民初02460号原告：梁海龙，男，汉族，1983年2月28日生。被告：吉林省大唐房地产开发有限公司，住所地：长春经济技术开发区洋浦大街3877号。法定代表人：陈新兰，该公司董事长。委托代理人：张会远，该公司经理。委托代理人：杨欢，吉林衡丰律师事务所律师。原告梁海龙与被告吉林省大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法公开开庭进行了审理。原告梁海龙、被告大唐房地产的委托代理人张会远、杨欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁海龙诉称：原告与被告于2012年11月21日签订商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即：如因出卖人原因未能办理登记备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金。房屋于2014年1月1日交付。截止到2017年6月14日共超出560天，总购房款486319元，所以违约金27233元。请求人民法院判令：1、被告向原告支付违约金27233元和起诉日起至房产证交付日止期间的利息；2、协助原告在2017年11月30日前办理产权证；3、诉讼费由被告全部承担。被告大唐房地产辩称：1、答辩人已经按照合同约定在规定的期限内履行备案手续，不存在违约行为；2、登记备案未能及时通过审批系政府原因，答辩人无需承担违约责任；3、被答辩人因自身原因致使其未能在规定期限内取得房地产权属证书，与答辩人无关。请求驳回原告的诉请。经审理查明：被告大唐房地产系大唐·东方盛世小区的开发商。2012年11月21日，原告梁海龙与被告大唐房地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大唐·东方盛世小区1幢4单元1112号房，建筑面积91.05平方米，总价款486319元等。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因未能办理产权登记备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金，如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。合同签订后，被告于2014年1月5日将合同项下房屋交付给原告。2017年2月23日，被告将全部已建成楼房的产权登记备案资料交至产权登记机关，产权登记机关于当日签发了业务受理单。另查明：2012年初，被告通过有偿出让方式取得位于本市经开区合肥路与嘉兴街交汇处总面积35526平方米土地用于大唐·东方盛世住宅小区项目开发。按照经开区规划部门的设计，该地块东部与彩虹风景天成园小区相邻，南部与彩虹风景吉顺园小区相邻，且各地块之间均有规划绿地相隔。2012年6月，被告取得《建设工程规划许可证》，2012年7月项目正式开工建设。被告按照土地出让方提供的地理数据施工过程中，发现其项目地面平面与相邻其它两个已建成小区地面之间，存在8米左右的高度差，导致经常发生塌方，小区规划范围内的道路、车位不能正常建设。被告遂向经开区规划部门反映情况，要求解决问题。经开区规划部门协调吉顺园小区的开发商长春市吉顺房地产开发有限公司、天成园小区的开发商长春市恒鼎房地产开发公司分别在被告地块的南侧及东侧修建护坡。后因两房地产开发商以己方开发项目已结束、不具有施工能力为由拒绝进行护坡施工，故原告自行出资在毗邻的规划绿地上修建了护坡。2014年，大唐·东方盛世小区工程竣工。2015年9月18日，被告向经开区规划部门申请规划竣工验收。验收过程中，规划部门的工作人员发现小区东侧和南侧与规划总平面图不一致，包括停车位、变电箱、绿化、道路、护坡等超出审批用地的地界，故要求被告对此问题进行解释与说明，并暂停验收。其后，被告多次将规划变更的情况进行了说明。规划部门经调查核实，最终于2016年11月24日通过了规划验收。以上事实，有原、被告签订的《房屋买卖合同》及附件、验收记录、地面高差照片、《竣工图》、《规划竣工核实申请》、《关于大唐东方盛世小区项目的情况说明》、《建设工程档案接收意见书》、《工程竣工验收结论》、《建设工程竣工验收备案证》以及原、被告双方当庭陈述等证据在卷为凭。本院认为：原告梁海龙与被告大唐房地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此为有效合同，合同条款对双方具有法律拘束力。按照合同第十五条规定，出卖人应在商品房交付的后的700日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，逾期则应承担违约责任。同时，如逾期发生原因在于行政机关审批迟延，则属被告免责事由，被告的违约责任得以免除。被告取得本项目建设用地时，出让方对于该地块与相邻的其他建设用地存在地势高差的事实，并未作出特别说明及安排。由于高差问题已对工程施工及土地利用构成实质性影响，故被告为保证施工安全以及施工进度的正常进行，在征求规划主管部门意见后，在规划绿地处修建了护坡。虽然该护坡的修建导致被告项目工程的实际建设范围超出了原规划红线，但无论是从该项工程建设最终通过了规划验收的事实出发，还是从尊重现实、保护开发单位合法权益的原则考虑，被告的这一超规划范围施工的行为均应视为合理之举；而规划部门在验收过程中，对于规划变更的复杂情况进行调查、核实、研究并通过验收，其行为本身亦无任何不当之处。被告向规划部门提交验收申请的时间为2015年9月18日，最终通过验收的时间为2016年11月24日，整个验收过程历时434天，超出规定的正常验收期限（10天）达424天。此项验收迟延，系规划部门应对意外事件而作出的正常、合理反应，客观上造成本案商品房买卖合同第十五条约定的责任免除条件成就，故被告大唐房地产对该424天迟延时间无需承担违约责任。被告大唐房地产向原告交付房屋的时间为2014年1月5日，距产权登记部门收到其提交的全部办理权属登记所需资料并出具受理单之日（2017年2月23日），共历时1145天，在扣除700天约定的办理时间，以及424天被告不承担责任的逾期时间，被告实际履行提交办证资料合同义务时，已逾期达21天。按照合同约定的违约金计算标准，被告应向原告支付违约金486319元×0.01%/天×21天=1022元。原告关于被告支付逾期提交办理权属登记资料违约金的诉讼主张，具有事实及法律依据，本院予以支持，但其诉请金额有误，本院据实予以调整。关于原告提出的协助办理产权证书的诉讼请求。被告虽将办理产权证书所需的、由开发商提供的必要资料提交给了产权登记部门，但由于原告系贷款购房，不同于全款购房的其他业主，其在取得产权证书过程中，仍有可能需要被告方予以配合。根据诚实信用原则，被告仍然负有协助配合的合同附随义务，在原告方各项办证条件具备时，协助其取得产权证书。原告关于被告协助办理产权证的请求，本院予以支持，但要求被告履行该项义务需受条件限制，即原告方各项办证条件已经具备。关于原告诉请的利息损失问题。本院确定被告承担前述违约金，是依据合同中的违约金条款适用法律的结果。但对于该项违约金本身是否还会产生利息损失，法律及合同均无明确规定。原告关于被告承担起诉日至取得产权证期间违约金利息损失的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吉林省大唐房地产开发有限公司于判决生效后三日内，向原告梁海龙支付违约金1022元；二、被告吉林省大唐房地产开发有限公司在原告梁海龙办理产权证书的各项条件齐备时，协助原告梁海龙办理产权证书；三、驳回原告梁海龙其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费481元（原告梁海龙已垫付），由被告吉林省大唐房地产开发有限公司负担50元，由原告梁海龙负担431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  林乐泉人民陪审员  张 说人民陪审员  刘 敏二〇一七年十二月十九日书 记 员  马书丽