文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第166号原告：广东万宁连锁商业有限公司，住所地广东省广州市越秀区越华路185号二楼全层、北塔8楼自编807、808、809号，组织机构代码：76572422-X。法定代表人：麦瑞琼，董事长。委托代理人：潘筱云、余焕伟，均系广东金鹏律师事务所律师。被告：广州市华忆丽晶商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路28号401铺之十一房，组织机构代码：57601727-8。法定代表人：刘丽鲜。原告广东万宁连锁商业有限公司（以下简称万宁公司）诉被告广州市华忆丽晶商贸有限公司（以下简称华忆丽晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘筱云、余焕伟到庭参加了诉讼，被告华忆丽晶公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宁公司诉称：2011年6月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告租用被告的商铺至2019年7月30日。合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了租赁保证金8万元，并依约装修入场经营。然而，在原告正常经营并依约支付租金等所有费用的情况下，被告于2014年4月通知原告，称因被告与商铺的业主间的合同解除，导致无法履行与被告间的租赁合同，要求原告与第三方另行签订租赁合同，后被告向原告通知解除合同并要求原告交还场地，原告和被告协商未果，被告同意原告使用承租场地至2014年5月8日，原告遂在2014年5月8日将场地交还给被告。根据双方签订的《租赁合同》第12.3条的约定由于被告单方终止租赁合同并要求原告交还场地，令原告收到了包括商铺装修在内的严重经济损失，根据原告已经投入的装修费用按按使用年限与合同租赁期限进行折价，因被告的违约行为导致原告的装修损失达到329385.8元，被告应向原告退还租赁保证金8万元，并赔偿原告的装修损失329385.8元。综上，原告认为原告已依据双方的约定完全履行了义务，被告违约终止履行合同，应根据合同约定向被告承担相应的违约及赔偿责任。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2011年6月28日签订的租赁合同在2014年5月8日解除；2、被告向原告退还租赁保证金8万元；3、被告向原告赔偿未折旧的装修损失329385.8元；4、被告承担本案的诉讼费。被告华忆丽晶公司未答辩。经审理查明：原告（承租人、乙方，合同记载住所为广州市天河区珠江新城金穗路28号越秀区越华路185号主楼3楼）与被告（出租人，甲方）于2011年6月28签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》）约定：甲方将位于广州市天河区珠江新城金穗路28号华忆丽晶广场首层110商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；商铺租赁面积为377平方米；乙方使用商铺采用的商号名称为万宁；该商铺的交付日期为2011年8月1日，合同租赁期限为96个月，自2011年8月1日起至2019年7月30日止；乙方免租装修期为30天，首年租金按每月实际总营业额的9%计算，第三年起每两年租金在上一年的基础上递增1%；租金按月结算，乙方于每月10日前向甲方支付上月提成租金及水电费及一切应缴费用；乙方于签订合同3个工作日内向甲方支付租赁保证金8万元，租赁保证金未经乙方书面同意，不能用于抵作租金、管理费、罚金或其他费用；租赁期满终止或双方协商提前解除本合同，乙方均应与甲方结算该商铺的全部租金及其他应缴之费用，否则甲方可以没收保证金，若乙方无违约或争议事项，甲方在乙方缴清一切租金和费用及退场结束经营后十天内将该租赁保证金无息退还给乙方；甲方必须向乙方提供该商铺完善及完好的消防固定设施设备并通过消防验收，乙方应自行设计和安装保安措施，以确保乙方商品的库存安全；乙方应正常使用并爱护商铺及甲方提供的各项措施，防止不正常损坏，因乙方使用不当，商铺或设施出现损坏或发生故障，乙方应及时负责维修或赔偿，甲方保证商场空调供应室温温度达到冬季不低于18摄氏度，夏季不高于26摄氏度，但非甲方原因及工程检验、维修等造成的损失除外；因该商铺的产权、出租权、抵押权实现、房屋用途、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷等甲方原因影响乙方对该商铺的正常经营的，双方可以协商一致解除合同，甲方应退还乙方已经支付但尚未使用的租赁费用及履约保证金并赔偿乙方因此遭受的损失等内容。原告称被告于2011年8月1日将涉案商铺交付给原告使用，被告于2014年4月24日向原告发出函件要求原告退场，原告于2014年5月8日正式退场，现涉案商铺已经另外出租给他人，原告已经按照租赁合同的约定如期交付2014年5月8日之前的租金。对此，原告提交：1、被告和案外人广州市智赋商贸有限公司和李杰于2013那年7月1日共同出具的《联合通知》，该通知记载：由于被告拖欠租金，业主李杰与被告就广州市金穗路22-30号丽晶华庭一到五层建筑物签订的《租赁合同书》已于2012年3月1日终止履行；现业主李杰和被告及新的总承租人广州市智赋商贸有限公司联合通知，原告在收到本联合通知之日搬离案涉商铺等内容；2、被告于2014年4月25日出具《关于办理解除租赁登记备案手续及商铺交接手续的函》，该函记载：根据双方于2011年6月28日签订的《租赁合同》，你方承租案涉商铺，由于我方已经无法使用案涉商铺，我方与业主李杰、广州市智赋商贸有限公司发出《联合通知》，鉴于双方签订的《租赁合同》无法继续履行，双方不得在《联合通知》发出之日解除上述《租赁合同》，请你方在2014年4月30日前搬离租赁商铺，把该商铺交换给我方，以便我方尽快把该商铺交回给业主。3、原告于2014年5月13日向广州市智赋商贸有限公司以EMS方式邮寄《函件》（以下简称《函件》）（邮件单号1086929481908，收件人广州市智赋商贸有限公司，收件地址广州市天河区珠江新城金穗路28号），该函件记载：我方于2014年3月26日收到被告与业主李杰、广州市智赋商贸有限公司发出《联合通知》，此后你方多次通知我方撤场，于2014年4月23日你方在未经我方同意下切断电源，我方当日被迫停业；后经双方沟通，我方于2014年5月8日撤离该场地；按《联合通知》所述，你方做为该场地的总承租人，我方现将该商铺以现状交回你方，并随函附上钥匙两条，该场地以后发生的任何事情均与我方无关等。该函件因收件人拒收于2014年5月15日被退回。3、本院出具的（2012）穗天法民四初字第1377号协助执行通知书，该书记载：广东万宁连锁商业有限公司华忆丽晶分店，本院审理被告与案外人潘静波租赁合同纠纷一案，于2012年8月8日作出的（2012）穗天法民四初字第1377号民事裁定书已发生法律效力，请协助执行下列项目，提取、扣留原告因承租被告案涉商铺的租金，请将上述铺位每月租金直接交付本院立案大厅缴费窗口或汇付本院代管账户等；4、原告于2013年4月2日、2013年5月8日、2013年5月14日、2013年6月8日、2013年7月10日、2013年8月7日、2013年9月12日、2013年10月11日，2013年11月11日，2013年12月10日、2014年1月10日、2014年2月11日、2014年3月10日向本院代管账户支付相关款项的资金汇划补充凭证，该凭证记载用途为租金或190广州华艺丽晶等。在本案审理过程中，原告提交其于2016年5月19日出具《关于支付场地租金的说明》记载：原告每月按营业额的比例支付租金，期中2014年3月应付租金为20704.05元，2014年4月应付租金为15173.25元，2014年5月未实际营业故无需支付租金；原告称2014年3月和4月的租金在租赁保证金中扣除。原告涉案商铺的装修损失为329385.80元，具体计算根据《合同》约定租期是八年（共计96个月），随后原告接收涉案商铺并进行装修，案涉商铺内无法拆除的装修和设备共计595890.65元，具体包括装修款369289.08元、2011年装修灯片材料款1032.12元、2011年空调工程款项111685.31元、2013年更换空调工程款58660.4元、监控系统工程款18780元、消防工程84958元，将上述装修费用平均到每个月为6207.19元，扣减已经使用33个月，用未使用商铺的月数63个月乘以上述装修费的平均数6207.19元等于39103元，再计算折旧率0.8423，最终确定装修损失为329385.8元。对此原告提交以下证据证明：1、原告与案外人广州市昊业装饰有限公司《装修施工合同》及原告支付装修工程款的付款凭证，该合同约定涉案商铺的施工面积237平方米，工程总价款暂定438450元，广东省地方税务通用发票六份(付款方为原告，收款人为案外人广州市昊业装饰有限公司，工程项目名称为广州华忆丽晶等字样，金额分别为2011年9月15日的100000元、100000元、100000元、6915元和2011年11月28日的44941.75元及2012年11月15日的18464.45元，共计370321.2元)及相应的付款凭证，其中对应2011年11月28日的44941.75元发票的付款凭证记载包括广州华忆灯片结算1032.12元。2、涉案商铺的空调安装及更换工程报价及原告支付空调工程款的付款凭证，其中2011年10月27日广东增值税专用发票（该发票记载购货方为原告，物品为美的空调48台，价税合计111685.31元）和相应的付款凭证；关于上述空调，原告称因为空调是根据涉案场地所在的大楼的空调管线安装的，是不可以拆除的。3、原告与案外人广州市穗安网络科技有限公司于2011年9月15日签订《广东万宁连锁商业有限公司安保系统拆铺重装合同书》（项目地点为涉案商铺，项目内容为拆除原告属下（海富）店的安保系统设备，并将部分设备重新安装于（广州华忆丽晶）店，工程系统总造价18780元）。4、原告与案外人广州市泰昌消防工程有限公司番禺分公司签订《消防系统改造工程及报验合同》该合同记载工程地点为涉案商铺，工期为2011年9月1日至2011年9月18日，工程费用合计79400元等及2011年10月24日万宁广州华忆丽晶店铺工程结算。本院认为：原告与被告华忆丽晶公司签订的《合同》中的内容均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有约束力。关于《合同》解除的问题。被告和案外人广州市智赋商贸有限公司和李杰于2013那年7月1日共同出具的《联合通知》和被告于2014年4月25日出具的《关于办理解除租赁登记备案手续及商铺交接手续的函》表明因被告自身的原因导致需提前收回涉案商铺，原告自认于2014年5月8日搬离案涉商铺，并提供其向《合同》约定被告联系地址和案外人广州市智赋商贸有限公司注册地的相关邮寄凭证，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃相应抗辩；故原告请求确认《合同》在2014年5月8日解除，理据充分，本院予以支持。关于租赁保证金的问题。上文已论述因被告自身的原因导致需提前收回涉案商铺，《合同》已在2014年5月8日解除，原告根据《合同》约定要求被告退还租赁保证金，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃相应抗辩，故被告应退还原告租赁保证金；但原告称请求在租赁保证金中扣除2014年3和4月的租金，结合《联合通知》和《关于办理解除租赁登记备案手续及商铺交接手续的函》记载内容和本案案情，本院酌情在租赁保证金中扣除35877.3元，故被告应原告退还租赁保证金44122.7元。关于装修损失问题。原告称案涉商铺内无法拆除的装修和设备共计595890.65元，具体包括装修款369289.08元、2011年装修灯片材料款1032.12元、2011年空调工程款项111685.31元、2013年更换空调工程款58660.4元、监控系统工程款18780元、消防工程84958元，将上述装修费用平均到每个月为6207.19元，扣减已经使用33个月，用未使用商铺的月数63个月乘以上述装修费的平均数6207.19元等于39103元，再计算折旧率0.8423，最终确定装修损失为329385.8元。原告自认涉案商铺已经实际转租他人，建立新商铺，故本案无法组织对案涉商铺现场装修残值的鉴定，且原告为自行撤场，并未提交关于案涉场地交接和关于案涉场地物品的处理的书面证据。关于监控系统工程款18780元、消防工程84958元，原告并未提交无相关付款凭证佐证，对此本院不予采信；关于2011年空调工程款项111685.31元和2013年更换空调工程款58660.4元，根据《合同》中有关案涉商场空调室温的约定和装修的相关行业规范中空调属于可拆卸物，和本案有关空调购买和更换的具体内容，故本院对上述空调款项不予支持；关于装修款369289.08元和2011年装修灯片材料款1032.12元，原告提交相关装修合同与支付凭证，上文已论述因被告自身的原因导致需提前收回涉案商铺，根据《合同》的约定，并考虑到原告实际营业33个月左右，本院酌情支持被告赔偿原告上述装修损失200000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东万宁连锁商业有限公司与被告广州市华忆丽晶商贸有限公司于2011年6月28日签订的《商铺租赁合同》于2014年5月8日解除；二、被告广州市华忆丽晶商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东万宁连锁商业有限公司退还租赁保证金44122.7元；三、被告广州市华忆丽晶商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东万宁连锁商业有限公司补偿装修损失200000元；四、驳回原告广东万宁连锁商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7441元，由原告广东万宁连锁商业有限公司负担2540元，被告广州市华忆丽晶商贸有限公司负担4901元；公告费1000元，由被告广州市华忆丽晶商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  严建华人民陪审员  梁瑞芳二〇一六年五月三十一日书 记 员  何嘉杰李艾潼本判决书于2016年月日送达