山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终1521号
上诉人（原审原告）：王星茹，男，汉族，1979年12月7日出生，住太原市。
上诉人（原审被告）：山西阳光大地集团房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路288号。
法定代表人：吴文权，执行董事。
委托诉讼代理人：黄雪涛，男，1984年1月23日出生，汉族，山西阳光大地集团房地产开发有限公司办公室主任，住太原市迎泽区西校尉营10号1号楼3-9号。
委托诉讼代理人：王芸芳，女1973年1月13日出生，满族，山西阳光大地集团房地产开发有限公司销售总经理，住北京市朝阳区三源里街6楼6单元401号。
上诉人王星茹因与上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服山西省太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初989号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王星茹、上诉人阳光房地产公司的委托诉讼代理人黄雪涛、王芸芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王星茹上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、请求依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金236161元（每日按已交付房价款的万分之三计算），自2014年9月1日计算至2016年5月31日。逾期利息6120元（自2016年6月1日至2017年2月28日按银行同期贷款利率计算），总计242281元；三、请求依法判令被上诉人向上诉人支付合同约定的商品房。房屋物业、采暖等费用自房屋达到约定条件后，被上诉人通知上诉人后计算收取；四、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院在认定被上诉人已构成违约的情形下，仅支持上诉人截止2015年4月10日的违约金，与事实、法律不符。原审判决第二项的81677元仅为上诉人主张的部分违约金，实际上上诉人关于违约金的诉讼请求为：”请求依法判令被告支付原告逾期交房的违约金（每日按已交付房价款的万分之三计算），自2014年9月1日至按照约定条件交付房屋为止，暂时计算至2016年11月11日，为296402.6元”。原审法院判决第二项与事实、法律不符，依法应当予以改判；原诉讼请求第二项物业、采暖等费用自房屋达到约定条件后，被上诉人通知上诉人后计算收取，依法应当予以判决。
阳光房地产公司辩称，一、王星茹主张的违约金依法无据，我公司于2014年8月16日向王星茹送达了阳光汾河湾入住通知书，说明王星茹是认可房屋交付条件的，且公司在房屋交付前已经由建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位及设计单位验收合格。从法律上我公司已具备房屋交付条件，由于王星茹未按规定时间和程序履行收房义务，故住宅使用说明书和住宅质量保证书无法取得。我公司并不存在违约行为，且按照国家法律规定履行了交房义务，不应向王星茹支付违约金。二、王星茹应缴纳相关费用，合同约定我公司有权利把房屋向物业保管，费用由王星茹负担，且逾期超过6个月的我公司有权解除合同，王星茹无正当理由拒不缴纳房屋的相关费用给我公司造成的损失，应该承担相关费用。我公司发律师函要求解除合同并无不当。三、国家法律规定，行政审批不得作为交房的依据，房屋是否验收合格不是作为交付房屋的条件，王星茹以我公司没有取得竣工验收合格表拒不收房不符合法律规定。2014年8月20日我公司已取得了房屋验收合格证明，已经具备了交付条件，而在一审判决中错误的认定了2015年4月10日为交房时间，且一审法院未查明我公司房屋是具备竣工验收条件的房屋。
阳光房地产公司上诉请求：一、原审法院认定事实不清，请求依法撤销太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初字第989号民事判决；二、请求法院依法改判驳回被上诉人王星茹诉讼请求或发还重审；三、本案全部诉讼费用由被上诉人王星茹负担。事实和理由：1、2013年5月30日我公司与王星茹签订的《商品房买卖合同》中约定2014年8月31日，我公司将A3-2-1402房屋交付给王星茹使用。同时为了保护双方利益，上诉人与王星茹又签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第三条约定”《商品房买卖合同》中第八条约定的交房日期是指出卖人将具备建筑竣工条件的房屋（毛坯房）交付买受人使用，其它相关的行政审批手续由出卖人按照政府规定予以办理”。2014年8月16日我公司按照双方约定的期限及条件向王星茹送达了《阳光汾河湾A区入住通知书领取签收单》，王星茹在该通知单上签字确认，应视为其已对我公司交付的商品房认可并承认所交付的商品房符合交付条件。但王星茹无正当理由拒绝收房。我公司在多次催告无果的情况下，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十条及《补充协议》第三条的约定于2015年4月3日向被上诉人发出《律师函》，要求与王星茹解除合同。我公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，应受到法律保护，发出律师函的行为是维护我公司的合法权益，一审法院在没有认定事实的情况下，判决《律师函》无效显失公平。2、2014年8月20日我公司与设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位共同签署了《太原阳光汾河湾A3号楼验收合格证明》。该证明是房屋验收合格的重要文件，根据国务院办公厅在（2002）年、（2004）年发布的决定中将”房地产开发项目竣工验收”和”住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。由此可见，国家对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变。要以我公司通过政府验收作为交房条件，严重违背了合同法的基本原则。且，我公司现已取得规划部门、消防部门、人防部门的《验收合格证明》，王星茹以房屋不符合交付条件要求我公司承担违约金，我公司认为所交付的房屋不存在违约情形，不应承担违约责任更不应当承担向王星茹支付违约金的义务，反之王星茹没有如期收房，构成违约。且房屋现在已是空闲状态，我公司也无法将房屋再次买卖，给我公司造成的损失应予以赔偿。3、我公司在一审庭审过程中向法院提交了相关证据及法律依据，王星茹表示接受均未提出抗辩理由，但一审判决只字未提，反而在判决中只列明王星茹提供的证据作为判案依据，且有些证据我公司并不知情，也没有进行质证。我公司认为，一审法院认定事实明显错误。4、截止目前，我公司已交付房屋1000余户，业主均已使用入住，从服务质量和理念中我公司得到了入住业主的一致好评，并且得到了广大业主的一致认可。根据《合同法》第94条规定，我公司在王星茹未依约履行合同约定的义务后，以律师函的形式通知王星茹解除商品房买卖合同的行为符合合同约定，是依法行使自己的权利。我公司的房屋（毛坯房）已经达到合同约定的条件，并已具备交房条件，我公司不存在违约行为。房屋至今未交付原因在于王星茹违约迟延接收房屋。请求二审法院考虑我公司的实际情况，能够依法公平、公正维护我公司的合法权益，驳回王星茹的诉讼请求。
王星茹辩称，1、阳光房地产公司违约。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
具体而言，阳光房地产公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序及条件要求，并不能以阳光房地产公司和施工单位、监理单位进行自检而认定验收条件已成就，房屋已经验收达到约定的交付条件。关于商品房交付条件的问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。根据《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，由规划、环保、消防各部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程符合国家要求和标准。因此，于本案而言，太原市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格的唯一有效法定证明文件。阳光房地产公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需太原市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。阳光房地产公司2014年8月31日应交付买受人的商品房不具备建筑竣工条件，出卖人阳光房地产公司违约。
2、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《单位工程质量竣工验收记录》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。阳光房地产公司出示的《单位工程质量竣工验收记录》没有相关日期的签署，标示的日期为2015年4月10日，说明2014年8月31日商品房不具备交付使用条件。
3、违约金的计算。商品房买卖合同第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2014年8月16日，买受人收到交付通知书，2014年8月31日交付商品房时出卖人不出示证明文件。买受人在拒绝接收后，截止2016年5月31日，买受人没有收到通知进行房屋交接。根据商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人未按合同规定的期限将商品房交买受人使用，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，计算至2016年5月31日，为236161元。
4、房屋物业、采暖费等的计算。依据《商品房买卖合同》第十条及附件四第三条第二款的约定，买受人有履行房屋交接的手续及缴纳相关费用的义务，但其前提条件是出卖人交付的商品房达到交付使用条件。房屋采暖费、物业费应自交房之日起开始计算。
王星茹向一审法院起诉请求：一、被告支付原告逾期交房的违约金（每日按已交房价款万分之三计算）自2014年9月1日至按照约定条件交付房屋时止，暂时计算至2015年1月31日，为56176.05元。二、本案诉讼费由被告承担。三、请求依法确认被告2015年4月3日以律师函的方式解除《商品房买卖合同》及其补充协议的行为无效。四、请求被告继续履行合同。一审法院开庭审理时，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付原告逾期交房的违约金(每日按已交付房价款万分之三计算)，自2014年9月1日至按照约定条件交付房屋时止，暂时计算至2016年11月11日，为296402.6元。2、请求依法确认被告2015年4月3日以律师函的方式解除《商品房买卖合同》及其补充协议的行为无效。3、依法判令被告向原告交付合同中约定的商品房，房屋物业采暖费用自收房之日计算。4、请求被告继续履行合同。5、本案一、二审诉讼费由被告承担。
一审法院查明事实：2013年4月26日，王星茹与阳光房地产公司草签了一份商品房买卖合同，同日还签订了一份商品房买卖合同补充协议。2013年5月30日，双方正式签订了一份商品房买卖合同，合同约定：王星茹购买阳光房地产公司开发的位于太原市新晋祠路288号太原阳光长风商住区A第3幢2单元1402号房屋；该商品房建筑面积共147.85平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8332.3元，该商品房总金额1231931元；阳光房地产公司应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付王星茹使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，阳光房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王星茹使用，逾期超过180日后，王星茹要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，阳光房地产公司按日向王星茹支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，阳光房地产公司应当书面通知王星茹办理交付手续，双方进行验收交接时，阳光房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，阳光房地产公司不出示证明文件或出示文件不齐全，王星茹有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由阳光房地产公司承担。王星茹于2013年4月26日、2013年6月13日分二次付清了全部购房款1231931元。2014年8月16日，阳光房地产公司给王星茹送达了阳光汾河湾A区入住通知书领取签收单，王星茹在该领取签收单上签字确认，并领取了阳光汾河湾A区入住通知书信函，信函中包括阳光汾河湾A区房屋交付使用通知书一份、入住流程确认表一份、收楼缴费明细表一份、物业入住缴费一览表一份。因阳光房地产公司交付的房屋未经验收合格，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，王星茹以该房不具备交房条件为由，未办理收房手续。
另查明，2015年4月3日，阳光房地产公司委托山西承鸣律师事务所给王星茹邮寄了一份律师函，律师函内容为：按照商品房买卖合同第八条、第十条及补充协议第三条之约定，阳光房地产公司早在2014年8月16日通知王星茹入住并交纳相关税费，而王星茹迟迟不履行相关义务，王星茹的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自收函之日起，双方于2013年5月30日签订的商品房买卖合同及2013年4月26日签订的商品房买卖合同补充协议解除。王星茹收到律师函后，认为其履行房屋交接手续及缴纳相关费用等义务的前提条件是阳光房地产公司交付的商品房达到交付使用条件。因合同约定的房屋至今未验收合格，王星茹拒绝收房、履行上述义务是有正当理由的，阳光房地产公司单方解除合同的行为无效，故王星茹要求依法确认阳光房地产公司2015年4月3日以律师函的方式解除商品房买卖合同及其补充协议的行为无效，请求被告阳光房地产公司继续履行合同。
再查明，双方争议的房屋2015年4月10日符合交房条件。
一审法院认为，王星茹与阳光房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。阳光房地产公司虽然在约定的交房时间前向王星茹送达了阳光汾河湾A区入住通知书领取签收单，王星茹也在该通知单上签了字，但阳光房地产公司的房屋在约定的交付时间并未经过验收合格，也未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已构成违约，王星茹拒绝收房的行为并无不当。原告所主张的违约金符合合同约定，予以支持。本案中，王星茹履行了付款的合同义务，阳光房地产公司存在未能如约交房的违约行为，其以律师函的形式通知王星茹解除商品房买卖合同的行为违反了合同约定的解除条件，该行为无效，阳光房地产公司理应继续履行合同义务。王星茹未收房，其损失应当自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、一百二十条之规定，判决：一、被告阳光房地产公司于2015年4月3日以律师函的方式解除商品房买卖合同及其补充协议的行为无效；二、被告阳光房地产公司在本判决生效后十日内支付原告王星茹逾期交房违约金81677元（违约金自2014年9月1日起按照每日万分之三计算至2015年4月10日止）；三、被告阳光房地产公司继续履行合同。案件受理费5746元，由原告王星茹负担1724元，被告阳光房地产公司负担4022元。
本院二审期间，上诉人阳光房地产公司提交了与王星茹一栋楼同期入住的其他住户《阳光.汾河湾物业文件、物品签收单》，其中包含《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，王星茹经质证，对其真实性不予认可，本院认为王星茹没有证据否认阳光房地产公司其他住户的签收单的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年4月26日，王星茹与阳光房地产公司草签了一份商品房买卖合同，同日还签订了一份商品房买卖合同补充协议。2013年5月30日，双方正式签订了一份商品房买卖合同，合同约定：王星茹购买阳光房地产公司开发的位于太原市新晋祠路288号太原阳光长风商住区A第3幢2单元1402号房屋；该商品房建筑面积共147.85平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8332.3元，该商品房总金额1231931元；合同第八条约定，阳光房地产公司应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付王星茹使用；第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，阳光房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王星茹使用，逾期超过180日后，王星茹要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，阳光房地产公司按日向王星茹支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，阳光房地产公司应当书面通知王星茹办理交付手续，双方进行验收交接时，阳光房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，阳光房地产公司不出示证明文件或出示文件不齐全，王星茹有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由阳光房地产公司承担。《商品房买卖合同》补充协议对商品房计价方式及价款、按揭贷款及公积金贷款付款方式、商品房交付方式等问题做了补充。其中第三条商品房交付补充约定：合同中第八条约定的交房日期是指出卖人将具备建筑竣工条件的房屋交付买受人使用，其它相关的行政审批手续由出卖人按照政府规定予以办理。合同签订后，王星茹于2013年4月26日、2013年6月13日分二次付清了全部购房款1231931元。2014年8月16日，阳光房地产公司给王星茹送达了阳光汾河湾A区入住通知书领取签收单，王星茹在该领取签收单上签字确认，并领取了阳光汾河湾A区入住通知书信函，信函中包括阳光汾河湾A区房屋交付使用通知书一份、入住流程确认表一份、收楼缴费明细表一份、物业入住缴费一览表一份。王星茹以该房不具备交房条件为由，未办理收房手续。与王星茹一栋楼同期入住的其他业主办理收房手续时签收的《阳光.汾河湾物业文件、物品签收单》，其中包含《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。监理方山西恒泰建设项目管理有限公司和施工方北京建工一建工程建设有限公司、设计单位太原王孝雄建筑设计院、勘察单位山西省地质工程勘察院以及建设单位阳光房地产公司出具了验收合格证明，载明阳光汾河湾A3号住宅楼，于2014年8月20日经验收合格。涉案商品房具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，并已取得规划部门、消防部门的验收合格证明。
另查明，2015年4月3日，阳光房地产公司委托山西承鸣律师事务所给王星茹邮寄了一份律师函，律师函内容为：按照商品房买卖合同第八条、第十条及补充协议第三条之约定，阳光房地产公司早在2014年8月16日通知王星茹入住并交纳相关税费，而王星茹迟迟不履行相关义务，王星茹的行为已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自收函之日起，双方于2013年5月30日签订的商品房买卖合同及2013年4月26日签订的商品房买卖合同补充协议解除。
再查明，双方争议的房屋2015年4月10日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在工程质量竣工验收记录表上签字盖章。
本院认为，王星茹与阳光房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，为有效合同。虽然在《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付条件为商品房经验收合格，但双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，交房是指出卖人将具备建筑工程竣工条件的房屋交王星茹使用。根据本院查明的事实，2014年8月31日前，本案争议的房屋已具备建筑工程竣工条件，阳光房地产公司在此情形下向王星茹交付房屋，王星茹未按补充协议约定收房并办理相关手续，产生的经济损失应由其自行承担。其请求支付违约金没有事实和法律依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。由于本案双方是在房屋是否验收合格问题上意见不一，引发争议。在此期间，阳光房地产公司以律师函的方式解除合同的行为不符合合同约定，上诉人阳光房地产公司的该项上诉请求不能成立。涉案商品房五证齐全，并已经过规划部门、消防部门的验收合格。双方应继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初字第989号民事判决第一、第三项；
二、撤销太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初字第989号民事判决第二项。
三、驳回上诉人王星茹的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费9896元，由上诉人王星茹负担4896元，由上诉人山西阳光大地房地产开发有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 孙云英
审判员 段晋文
审判员 冯云昌
二〇一七年九月五日
书记员 张媛媛