辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4775号
上诉人(原审被告)：苏庆伟，男，1968年9月11日生，汉族。
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军31401部队。住所地吉林省长春市卫星路**号。
负责人：费和峰，该部队旅长。
委托诉讼代理人：吴士江，辽宁郡东律师事务所律师。
上诉人苏庆伟因与被上诉人中国人民解放军31401部队（以下简称”31401部队”）租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏庆伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定案涉诉争房屋归31401部队所有，并据此要求苏庆伟退出该房屋，缺乏事实和法律依据。案涉土地出租给苏庆伟时是裸地，合同签订后，苏庆伟按照合同目的，经31401部队同意在租赁的土地上建造厂房进行生产经营。案涉房屋是苏庆伟自行出资建造，应为苏庆伟所有。二、双方当事人签订的合同为无效合同，一审判决适用法律错误。根据《军队空余房地产租赁管理规定》的规定，出租部队空余房产，必须使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，并实行审核制度。合同需经军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局审核同意后方可生效。本案中，31401部队并没有关于诉争房屋出租的合法手续，应依法认定合同无效。
31401部队辩称，不同意苏庆伟的上诉请求，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，双方之间签订的军队房地产买卖合同并没有违反合同法52条关于合同无效的情形，合同应为合法有效。苏庆伟在合同到期后拒不交还案涉房屋及场地，侵犯了31401部队的合法权益，应承担一审的判决结果。
31401部队向一审法院起诉请求：1.被告向原告交还位于辽宁省大连市金州区金港路198号”沈辽字第4283号”的房屋及场地（房屋面积3086平方米，场地面积4115平方米，具体以原告与案外人大连红宇电子有限公司、大连缘诚电子科技有限公司、大连东利成国际贸易有限公司、大连金辉模具有限公司签订的4份军队房地产租赁合同所附的租赁项目所在城区位置图为准）；2.被告自2016年10月1日起至实际交还占用的上述房屋建筑及场地之日止，按455元/日标准向原告支付占有使用费（至2017年9月30日暂计：166,000元）。
一审法院认定事实：原告中国人民解放军31401部队与被告苏庆伟就案涉土地存在租赁关系，2015年9月15日，经原告中国人民解放军31401部队同意，被告苏庆伟将案涉土地分成4部分，分别转租给案外人大连红宇电子有限公司、大连缘诚电子科技有限公司、大连东利成国际贸易有限公司、大连金辉模具有限公司，并由原告中国人民解放军31401部队（原中国人民解放军65049部队）与案外人大连红宇电子有限公司、大连缘诚电子科技有限公司、大连东利成国际贸易有限公司、大连金辉模具有限公司分别签订了《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于大连市金州区金港路198号”沈辽字第4283号”的房屋建筑面积400平方米、场地面积400平方米出租给案外人大连红宇电子有限公司，租金为20,000元/年；房屋建筑面积248平方米、场地面积448平方米出租给大连缘诚电子科技有限公司，租金为16,000元/年；房屋建筑面积2018平方米、场地面积2824平方米出租给大连东利成国际贸易有限公司，租金为114,000元/年；房屋建筑面积266平方米、场地面积443平方米出租给大连金辉模具有限公司，租金为16,000元/年（租金合计166,000元）。租赁期限均为2015年10月1日至2016年9月30日。4份合同附件《租赁项目所在城区位置图》分别标注了4案外人各自租赁土地的具体位置。租赁合同签订后，被告苏庆伟向原告交纳了上述合同中约定的租金。2016年9月30日合同租赁期限到期后，被告苏庆伟占用上述场地及房屋未返还给原告。原、被告双方均认可虽然原告直接与案外人签订租赁合同，但原告与案外人之间系转租关系，案外人为次承租人。
另查，原告提供的《苏庆伟占用场地卫星图》显示出诉争的土地的坐落位置及地上房屋状况，该图中红线圈住部分为被告从原告处承租的场地。原、被告双方对此均予以认可。
一审法院认为，原、被告之间就案涉土地及房屋存在租赁合同关系，双方租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方租赁合同期满，原告请求被告返还土地及地上房屋的请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。因双方对原告提供的《苏庆伟占用场地卫星图》中红线圈住部分确定的土地位置为被告从原告处承租的场地的坐落位置均予以认可，实际返还的场地及房屋以该卫星图红线圈住部分确定的位置为准。在约定的租赁期届满后，被告继续占有租赁场地，未履行返还义务，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。原告要求被告按原合同租金标准支付使用费，符合常理，予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告苏庆伟于判决生效之日起十日内将位于辽宁省大连市金州区金港路198号的场地及地上房屋返还给原告中国人民解放军31401部队；二、被告苏庆伟于判决生效之日起十日内按455元／日的标准向原告中国人民解放军31401部队支付自2016年10月1日起至实际返还上述租赁物之日止的占有使用费。案件诉讼费1810元由被告苏庆伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院补充查明，2013年9月30日，65049部队（现已并入31401部队）与苏庆伟签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：65049部队将位于辽宁省大连市金州区金港路198号（坐落号：沈辽字第4283号）的房屋建筑面积2700平方米，场地面积3972平方米，出租给苏庆伟使用；租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日止；租金总额156,330元；租赁期内,乙方（苏庆伟）应当履行下列义务：”(三)不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方（65049部队）提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；......合同的解除与终止：（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁合同期满，合同解除。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局在该合同上加盖了审核专用章。
双方当事人均认可，案涉土地上建筑物的建设未取得相关国家行政机关的审批手续。
本院认为，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押，即”房地一体”原则。本案中，案涉土地使用权人为31401部队，其从未有过转让该土地使用权的意思表示，双方当事人签订的合同也为租赁合同，即便是31401部队认可其与案外人之间的租赁系经苏庆伟的许可转租案涉房屋，亦因案涉土地上的建筑物的建设没有相关国家行政机关的审批手续而无法确权给苏庆伟，因此，苏庆伟不能因其出资建设案涉土地上的房屋而取得该房屋的所有权，这些房屋仅仅是经出租人
--31401部队同意后承租人在租赁标的物上增设的附着物而已，苏庆伟与31401部队之间的法律关系仅仅是土地租赁关系。
就案涉土地租赁事宜，苏庆伟与31401部队之间按年度签订《军队房地产租赁合同》，这些合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效。至于苏庆伟上诉称，双方在合同中约定了合同”须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，而事实上案涉《军队房地产租赁合同》并未加盖军队房地产管理部门合同审核章一节，本院认为，案涉2013年双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》上加盖了中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局的审核专用章，并不存在租赁合同未经军队房地产管理部门审核批准的情况。即使未加盖审核专用章，因法律、行政法规并无土地租赁合同必须办理审批方为有效的规定，且合同已经实际履行，该条款约定亦不再对合同生效时间产生影响，故苏庆伟主张合同无效或未生效的上诉理由不成立。
在案涉土地房屋转租给案外人大连红宇电子有限公司、大连缘诚电子科技有限公司、大连东利成国际贸易有限公司、大连金辉模具有限公司到期后，苏庆伟再次占有使用案涉土地，但苏庆伟与31401部队未再签订《军队房地产租赁合同》。由于双方均认为案外人大连红宇电子有限公司、大连缘诚电子科技有限公司、大连东利成国际贸易有限公司、大连金辉模具有限公司承租案涉房屋土地系次承租人的地位，即在四案外人与31401部队签订《军队房地产租赁合同》时苏庆伟与31401部队均认可双方之间的租赁关系并不因案涉房屋土地租赁给四案外人以及苏庆伟与31401部队之间的2013年度《军队房地产租赁合同》租期届满而终止。也就是说，在四案外人占有使用期间以及撤离后苏庆伟再行占有使用期间，虽然苏庆伟与31401部队未再签订《军队房地产租赁合同》，但双方仍存在租赁关系，租赁权利义务沿用2013年度《军队房地产租赁合同》，租期为不定期租赁。
既然双方已是不定期租赁关系，那么，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，31401部队有权随时解除合同要求苏庆伟腾退，因此，一审判决苏庆伟腾退案涉场地及地上房屋给31401部队并无不当。至于腾退范围，由于案涉房屋系租赁土地上添附物，系从属部分，因此，腾退范围应为租赁土地面积及其上的房屋，一审判决腾退范围正确。由于不定期租赁的权利义务沿用的是2013年度《军队房地产租赁合同》，因此，苏庆伟支付租金的标准应按照该合同约定的年租金总额156,330元计付，即428.30元/日，一审参照四案外人与31401部队之间《军队房地产租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费既没有事实和法律依据，又违反了合同相对性原则，对此，本院予以纠正。至于计付起止时间，因自四案外人与31401部队签订的《军队房地产租赁合同》租期届满后，苏庆伟再未支付过租金或使用费，故一审判决苏庆伟自该租赁合同租金届满的次日，即2016年10月1日起支付租金并无不当。
关于腾退房屋的补偿一节，因双方在合同中明确约定”不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方（65049部队）提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”，据此约定，苏庆伟自建房屋在合同解除时归31401部队所有，因此，31401部队无需对苏庆伟进行补偿，苏庆伟要求予以补偿没有事实和法律依据。至于苏庆伟提出的该条款系格式条款，应为无效一节，本院认为，《军队房地产租赁合同》系根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件，是当事人签约时的参考文本，双方当事人可以修改、删减和增补，因此，案涉《军队房地产租赁合同》中所约定的条款均是双方协商一致的结果，案涉《军队房地产租赁合同》不是格式合同，其中的条款也非格式条款。更何况，苏庆伟与31401部队之间系土地租赁关系，租赁标的物为土地，苏庆伟出资建设在案涉土地上的房屋只是在租赁标的物上增设的附着物，属于从属物，该从属物是承租人生产经营投入，系经营风险，租赁双方当事人对添附物归属的约定并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此，苏庆伟关于前述条款系格式条款的上诉理由不成立。
综上所述，苏庆伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初715号民事判决第一项；
二、变更大连市金州区人民法院（2018）辽0213民初715号民事判决第二项为：苏庆伟于本判决生效之日起十日内按428.30元/日的标准向中国人民解放军31401部队支付自2016年10月1日起至实际腾退日止的租金（占有使用费）；
三、驳回中国人民解放军31401部队的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费1810元（中国人民解放军31401部队已预交），由苏庆伟负担1629元，中国人民解放军31401部队负担181元。二审案件受理费1810元（中国人民解放军31401部队已预交），由苏庆伟负担1629元，中国人民解放军31401部队负担181元。
本判决为终审判决。
审判长 吕 瑛
审判员 张萍萍
审判员 陈 伟
二〇一八年七月三日
书记员 杜玉洁