南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初805号原告：陶武光，男，1971年9月8日出生，汉族，身份证住址陆川县，现住南宁市青秀区。被告：广西荣标商贸集团有限公司，住所地南宁市青秀区怡宾路10号紫荆花园。法定代表人：谢名森，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霞，广西刘晰律师事务所律师。原告陶武光与被告广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案。2016年12月5日，被告荣标公司向本院提出管辖异议申请，本院于2016年12月15日作出（2016）桂7012民初805号民事裁定书，驳回被告荣标公司对管辖权提出的异议。被告荣标公司不服提起上诉，南宁铁路运输中级法院于2017年4月6日作出（2017）桂71民辖终5号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告陶武光，被告荣标公司的委托诉讼代理人吴霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶武光向本院提出诉讼请求：1.被告荣标公司继续履行原告陶武光和被告荣标公司签订的编号为20140929的《房屋租赁合同》，立即将房屋交付给原告陶武光使用；2.被告荣标公司向原告陶武光支付违约金786000元，从2014年12月30日暂计至2016年10月20日，以后另计；3.本案诉讼费用全部由被告荣标公司承担。事实和理由：原、被告双方于2014年9月29日签订了一份合同编号为20140929的《房屋租赁合同》。合同中约定：被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），被告将位于南宁市青秀区南面，现定名凤岭·中央广场某层商场面积共2669.1平方米的房屋出租给原告使用；租赁期限自2014年12月30日至2034年12月30日止共计20年；租金为6.24元/每平方米/月，20年租金总额为400万元，租金支付方式为一次性付款；房屋交付期限为2014年12月30日前交房；出租人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于2014年10月13日向被告一次性付清了20年的全部租金400万元，被告却没有按合同的约定交付房屋给原告使用。经原告多次与被告协商，被告一直拒绝将房屋交付给原告使用。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告荣标公司辩称，原、被告双方签订的房屋租赁合同并非双方真实的意思表示，应确认无效。被告当时由于资金短缺的原因，向原告借款，以签订房屋租赁合同的形式作为担保。双方还签订了租赁协议，租赁协议的内容实质是双方关于借款利息、支付方式、以及归还本金期限的约定。原告没有任何证据证明租赁协议已经解除，被告的法定代表人谢名森向原告的转款都是给付利息，没有支付过租金给原告。因为转款的时候，涉案房屋并未建设完毕，被告不可能支付所谓的“租金”给原告，同时这些款项的金额每次不一致，还款时间也不符合租赁合同中交纳租金的一般规律。故本案原、被告之间的法律关系应当是民间借贷关系而非房屋租赁合同关系。原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，请法院依法驳回。如人民法院认定双方是房屋租赁合同关系，原告要求按已付租金总额的万分之三给付违约金过高，法院应予以调整至人民银行同期贷款利率来计算。本院经审查认定事实如下：2014年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《凤岭·中央广场房屋租赁合同》,甲方将其投资建设的位于南宁市青秀区出租给乙方，合同约定：租期自2014年12月30日至2034年12月30日止；每月租金为6.24元/平方米，20年租金为400万元；乙方须于签订本合同当日付清全部租金；甲方应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察、消防等单位联合验收合格的房屋交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之三的违约金等内容。同日，原告（甲方）与被告的法定代表人（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将被告租给甲方的“凤岭·中央广场”某层转租给乙方，租赁期间自2014年12月30日至2034年12月30日，租金总价为4720000元；租金按先支付后交房使用的原则分期支付，其中第一期预付租金240000元，自2014年9月29日至2014年12月29日共三个月，乙方每月30日前向甲方预缴租金240000元，第二期预付租金总价4000000元，乙方须于2014年12月30日前一次性支付给甲方等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了400万元的租金，被告向原告开具了400万元租金的《收据》。被告的法定代表人在2014年9月19日至2015年7月28日期间，共计向原告汇款14690000元，其中：2014年9月19日250000元，9月17日250000元，9月23日1100000元，9月29日240000元，10月17日500000元，10月20日240000元，10月30日3390000元，11月11日150000元，11月20日650000元，12月2日700000元，12月3日390000元，12月10日550000元，12月23日650000元，12月31日200000元，2015年1月9日300000元，2月16日分别2000000元和530000元，4月14日1000000元，6月1日600000元，7月28日1000000元。另查明，涉案房屋的所有权人系广西南宁市青秀区，该单位委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租。广西南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组与荣标公司约定，自2013年1月1日至2026年12月31日，荣标公司对涉案房屋所在土地使用面积35330.02平方米的地上建筑综合楼的全部建筑物具有承包经营权。自2027年1月1日至2058年12月31日，双方对上述建筑面积按比例进行权益分配，荣标公司享有的权益占涉案房屋建筑面积的55%，其对该部分面积在2027年1月1日至2058年12月31日享有使用、出租、收益、经营的权利。再查明，原、被告还另外签订了三份《凤岭·中央广场房屋租赁合同》，租金共计2800万元。至本案开庭审理，被告未向原告交付承租的房屋，且涉案房屋尚未竣工验收，故原告诉至法院。庭审中，原、被告双方确认《租赁协议》无原件，原告称因被告无法履行《租赁协议》，故双方口头将《租赁协议》作废，原件均撕毁。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《凤岭·中央广场房屋租赁合同》、《收据》、建设工程规划许可证、《合作开发土地合同书》、《委托书（招商）》、《租赁协议》复印件、银行电子回单、银行交易明细、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，关于原、被告之间存在民间借贷关系还是房屋租赁合同关系的问题。判断民事主体建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务。一致的民事交易特别是类似本案大额交易的达成，往往存在复杂的背景，当事人的意思表示在此期间历经某种变化并最终明确的情况并非不可能。有些已通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。原、被告签订的《凤岭·中央广场房屋租赁合同》在性质上属于原始证据、直接证据，其证明力大于传来证据和间接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的依据。被告提交的其法定代表人向原告付款的银行电子回单和《租赁协议》复印件是间接证据，在没有充分证据佐证原、被告之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并最终对原、被告产生约束力的情况下，不宜简单否定《凤岭·中央广场房屋租赁合同》对原、被告真实意思表示的体现和反映。此外，即使在两种情况具有同等合理性的场合，也应朝有利于直接证据所代表的法律关系成立的方向进行判决。因此，被告要否定与原告的租赁合同关系，应提供有效证据予以证实，被告主张双方是民间借贷关系，但未能提供双方签订的借款合同，如确系被告向原告借款，本案属于大额借款，双方未签订借款合同不符合常理。被告提供了其法定代表人向原告转款的凭证和《租赁协议》复印件，但被告无法提供该《租赁协议》原件，故原告抗辩该协议因双方废止故撕毁协议原件的理由本院予以采信。原告提供的证据并不能否认双方签订《凤岭·中央广场房屋租赁合同》的意思表示，原告向被告支付的4000000元是基于合同约定而支付的租金。因此，本院对其主张双方名为租赁合同关系实为民间借贷关系的理由不予采信，本院确认原、被告双方之间系房租赁合同关系。原、被告签订的《凤岭·中央广场房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。被告自2027年1月1日至2034年12月30日，其仅对涉案房屋所在的凤岭中央广场商业用房的建筑面积的55%具有使用、出租、收益、经营的权利，而被告与案外人广西南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组并未对55%的建筑面积进行具体约定，本案涉案房屋是否属于该55%的建筑面积并未作出进一步约定，故自2027年1月1日至2034年12月30日的租赁合同效力待定。《凤岭·中央广场房屋租赁合同》约定，被告应于2014年12月30日将经建设、施工、监理、设计、勘察、消防等单位联合验收合格的房屋交付给原告。根据《合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：法律上或者事实上不能履行的。本案合同标的物即涉案房屋至今仍处于施工建造阶段，无法交付使用，属于在事实上不能履行的情形，故对于原告主张被告将南宁市青秀区“凤岭·中央广场”某层交付给原告使用的诉请，本院不予支持。待涉案房屋交付条件成就后，被告应按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用，不得擅自变更或解除合同。《凤岭·中央广场房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了租金4000000元，并无违约。被告逾期交付房屋已构成违约，根据合同约定，违约金从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付租金万分之三。但合同约定的违约金过高，且被告请求予以调整，故本院对违约金的计算标准予以调整，应以中国人民银行公布的同期贷款利息上浮30%计算违约金。被告应向原告支付从2014年12月31日至实际交付之日止的违约金，若合同于房屋交付之前解除，则计算至合同解除之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第三项和第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西荣标商贸集团有限公司向原告陶武光支付逾期交付房屋违约金（违约金计算方法：以4000000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计付，从2014年12月31日计至被告广西荣标商贸集团有限公司将南宁市青秀区交付给原告陶武光时止；若合同于房屋交付之前解除，计算至合同解除之日止）；二、驳回原告陶武光的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12660元，减半收取计6330元（原告已预交），由原告陶武光负担2520.28元，由被告广西荣标商贸集团有限公司负担3809.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  罗宏萍二〇一七年六月五日书记员  刘 媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过过高请求予以适用减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属关系或者其他密切关系的当逼供有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。