南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初423号原告（反诉被告）：柯子欢，女，1993年3月10日出生，汉族，住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：郭昊，广西桢干律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨春霞，女，1970年4月14日出生，汉族，住南宁市。被告：蒋熠奇，男，1964年6月27日出生，汉族，住所同上（系杨春霞之夫）。原告柯子欢与被告杨春霞、蒋熠奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序。被告杨春霞在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）柯子欢及其委托诉讼代理人郭昊，被告（反诉原告）杨春霞到庭参加诉讼。被告蒋熠奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)柯子欢向本院提出诉讼请求:1、被告（反诉原告）杨春霞支付房屋租金1万元；2、杨春霞向柯子欢支付物业等费用1192.34元；3、杨春霞向柯子欢支付违约金7500元；4、杨春霞向柯子欢支付违约金1800元（以拖欠房租2500元为基数，自2016年5月10日起，按每月2%暂计至2017年4月17日，以后另计至还清之日为止）；5、杨春霞向柯子欢支付支付违约金751.17元（以拖欠物业费1192.34元为基数，自2016年9月9日起，按每日3%暂计至2017年4月17日，以后另计至还清之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年8月6日，柯子欢与杨春霞签订房屋租赁合同，约定：柯子欢将南宁市民族大道12号丽原天际A1820号房出租给杨春霞作为住宅使用，租赁期限自2014年8月10日至2015年8月9日止，月租金2500元，杨春霞每季度5日前预交三个月租金7500元，杨春霞承担租赁期间的水电物业等费用。合同签订后，柯子欢依约交房给杨春霞。双方在合同履行一年期满后均同意以该合同条件续约一年。杨春霞从2016年5月10日至9月9日开始拖欠租金共计1万元及物业费1192.34元，根据租赁合同第十一条违约责任，杨春霞须赔偿违约金7500元。根据租赁合同第九条违约责任，杨春霞须赔偿滞纳金，以2500元为基数，按每月的2%从2016年5月10日计算至还清之日为止。由于杨春霞拖欠物业费，应赔偿物业费的滞纳金，以1192.34元为基数，按每日3‰从2016年9月9日起计算至还清之日止。以上债务为夫妻共同债务，蒋熠奇系杨春霞之夫，对夫妻关系存续期间所负债务应负连带责任。为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）杨春霞、蒋熠奇辩称：蒋熠奇没有签订房屋租赁合同、没有参与和实施房屋租赁行为，其不是适格被告；杨春霞在合同签订后立即支付押金5000元和三个月的租金，且2016年5月6日已经通过银行转账支付2016年6、7、8月的租金，每个季度都准时交付，其不存在违约行为；杨春霞与柯子欢约定，柯子欢的姐姐委托杨春霞设计两件衣物，设计费3800元，双方同意3800元折抵租金。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨春霞向本院提出反诉请求：1．原告（反诉被告）柯子欢返还押金5000元；2、柯子欢支付违约金7500元；3、反诉的诉讼费由柯子欢支付。事实和理由：2014年8月6日租赁合同签订后，杨春霞支付了5000元押金和三个月的租金给柯子欢，并准时交付租金、管理费。同时杨春霞于2016年5月6日通过银行转账准时交纳2016年6、7、8月份的租金，柯子欢于2016年7月中上旬单方面终止合同，其行为构成违约，应承担退回押金、赔偿违约金7500元的违约责任，望判如所请。原告（反诉被告）柯子欢辩称：1、本案是被告（反诉原告）杨春霞违约，按照租赁合同规定，其可以没收押金5000元；2、杨春霞要求支付的违约金7500元没有事实和法律依据，杨春霞所称的准时缴纳租金没有证据证实，事实上正是杨春霞没有缴纳2016年5月至9月的租金及物业管理费，因此导致合同解除，柯子欢不存在违约行为，请求法院驳回反诉原告的反诉请求并承担反诉费用。本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原告（反诉被告）柯子欢（甲方）委托其姐柯小平以柯子欢的名义和被告（反诉原告）杨春霞（乙方）签订房屋租赁合同，约定：第一条、第二条：甲方将南宁市民族大道12号丽原天际A1820号房出租给乙方作为住宅使用；第三条：租赁期限自2014年8月10日至2015年8月9日止；第四条：月租金为2500元；第五条：乙方向甲方缴纳押金5000元，应在租赁期届满或解除契约之日将押金无息退回。乙方在每季度5日前预交三个月租金7500元；第七条：该房屋有关杂费（如水、电费，电话费，煤气费，物业管理费等）由乙方负责；第八条：乙方逾期交付租金，甲方有权按月租金收取2%的滞纳金。如乙方未经甲方同意逾期缴付租金超过10天，则视乙方违约，甲方有权终止合约，收回该房屋且不作赔偿，不退回押金；第十条：租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；如乙方不想租，需提前2个月通知甲方，做出相应的协商；第十一条：违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。合同签订后，柯子欢依约交房给杨春霞使用。到2015年8月10日，租赁合同到期后，杨春霞继续租赁案涉房屋，柯子欢并没有提出异议。2016年9月12日，杨春霞确认：拖欠从2016年5月10日至9月9日的租金1万元及物业费1192.34元。2017年5月23日，原告代被告缴纳了物业费水电费等1146.92元。庭审中，杨春霞主张违约金过高。上述事实，有当事人举证、质证并经本院审查确认的如下证据证实：双方签订的《房屋租赁合同》、欠条、银行账户交易明细清单、物业部门出具的发票、商品房买卖合同登记备案证明、证明、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告（反诉被告）柯子欢与被告（反诉原告）杨春霞签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。2015年8月10日，租赁合同到期后，杨春霞继续租赁案涉房屋，柯子欢并没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该合同对双方均有约束力。双方均应按合同约定履行合同义务，柯子欢已经按约定将涉案房屋交给杨春霞管理使用，但杨春霞缴纳部分租金后，从2016年5月10日起未按合同约定支付租金、物业费、水电费等费用，经杨春霞在欠条上确认,截止2016年9月9日尚欠租金1万元、物业费等费用1192.34元，其行为构成违约，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨春霞应承担支付租金、物业费等违约责任。故柯子欢主张杨春霞支付租金1万元，于法有据，本院予以支持。杨春霞欠付租金，客观上导致柯子欢的租金利息损失，故柯子欢要求支付租金的利息损失，本院予以支持，结合本案案情，本院确定柯子欢的租金利息损失为：以1万元为基数，自杨春霞确认尚欠租金的2016年9月9日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。虽然对柯子欢主张的物业管理费1192.34元按租赁合同约定应当由杨春霞承担，但该项费用因柯子欢只代付1146.52元，故对该1146.52元本院予以支持，余下45.82因没有代付尚未转化为柯子欢对杨春霞享有的合法债权，只能待债权转化完成后，柯子欢才可主张。因杨春霞未交付物业费，客观导致柯子欢垫付了物业管理费，造成了其利息损失，故杨春霞应支付柯子欢的物业管理费利息损失：以1146.52元为本金，自2017年5月23日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。关于违约金的问题。本院认为，违约金系以补偿性为原则，兼具惩罚性，且除非适用一款违约条款不能弥补守约方损失，否则同一性质的违约行为应只能适用一款违约条款，守约方应对其损失承担举证责任。鉴于本案中，租赁房屋的月租金是2500元，欠缴的物业费是1146.52元，杨春霞违约的行为主要是欠付租金和物业等费用，而本案的租赁合同却约定了没收押金5000元、按2%支付滞纳金及缴纳3个月的违约金等违约责任，故杨春霞认为违约金过高、并请求予以调整，根据《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以支持。结合诉争合同的实际履行情况、柯子欢的预期利益，并根据公平及诚实信用原则，本院酌定杨春霞应向柯子欢支付违约金6000元。鉴于押金的性质是履约保证金，本案中柯子欢并未退回杨春霞已经缴纳押金5000元，故两者相抵销，杨春霞尚需支付违约金1000元。关于被告（反诉原告）杨春霞是否已经按时缴纳租金的问题。本院认为，杨春霞并未缴纳完租金，理由如下：第一、在租赁合同中，缴纳房租是承租人的义务，交清房租的举证责任在于承租人；第二、杨春霞提供的银行转帐单的数额与应缴纳租金的总额并不吻合，虽然杨春霞主张其部分租金是现金缴纳，但其并未提供证据证明，且租赁合同中也载明了出租人的银行账户，按常理转账的合理性较高；第三、杨春霞作为完全民事行为能力人，其于2016年9月12日已经签字确认其欠租金。关于被告蒋熠奇是否需要支付租金及违约金的问题。本院认为，根据合同的相对性原则，除非有法律的明确规定或当事人之间的约定，否则合同只约束在合同上签字的双方当事人，合同当事人以外的第三人不负担合同中产生的义务。具体到本案，案涉房屋租赁合同并无蒋熠奇的签字确认，对柯子欢要求蒋熠奇支付欠付租金、物业费等费用及违约金诉请，本院不予支持。关于是否存在用服装设计费抵扣租金的问题。本院认为，鉴于原告（反诉被告）柯子欢否认该事实的存在，而被告（反诉原告）杨春霞并未举出充分的证据证实该事实的存在，故杨春霞应承担举证不能的后果，故本院对杨春霞的该辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨春霞支付原告（反诉被告）柯子欢租金10000元及利息（以1万元为基数，自2016年9月9日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；二、被告（反诉原告）杨春霞支付原告（反诉被告）柯子欢物业管理费、水费等费用1146.52元及利息（以1146.52元元为基数，自2017年5月23日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告（反诉原告）杨春霞支付原告（反诉被告）柯子欢违约金1000元；四、驳回原告（反诉被告）柯子欢的其他诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）柯子欢对被告蒋熠奇的诉讼请求；六、驳回反诉原告杨春霞的反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费166元（已减半收取原告已预交），由原告柯子欢负担71元，被告杨春霞负担95元；反诉案件受理费56元（已减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告杨春霞负担34元，反诉被告负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员 杨 斌二〇一七年八月一日书记员 吴宾虹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。