上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14026号
上诉人（原审原告，反诉被告）：邵ＸＸ，男，1978年2月4日出生，汉族，住浙江省上虞市。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：罗霞，女，1990年2月26日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。
上诉人邵ＸＸ因与被上诉人罗霞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初29066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。
上诉人邵ＸＸ上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、四、五项，改判双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层部分房屋签订的《租赁协议书》于2016年7月16日解除。
事实和理由：被上诉人于2016年7月16日将门锁破坏，导致上诉人方人员无法进入；2月1日，消防管道爆裂，但直至6月12日才被修复，导致上诉人存放于仓库内的衣服、鞋子被浸泡，给上诉人造成经济损失；被上诉人提供的房屋存在安全隐患，应予赔偿。
被上诉人罗霞辩称，消防水管爆裂后，被上诉人一直积极要求维修，但上诉人提出过高的赔偿，并禁止被上诉人进入维修；上诉人的物品有隔水包装，没有损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。
邵ＸＸ诉至一审法院，请求判令：1.解除双方的租赁合同，罗霞退还租赁保证金人民币（下同）2万元；2.罗霞赔偿装修费2万元及搬场费6,000元；3、罗霞赔偿因单方面停电导致的业务损失30,000元。
罗霞提起反诉，请求判令：1.邵ＸＸ支付解除合同违约金39,999元；2.邵ＸＸ支付免租期租金1,333元；3.邵ＸＸ支付2016年7月8日起至2017年3月30日止的占有使用费122,623元；4.邵ＸＸ支付自2015年10月1日起至2016年10月20日止的广告占用费24,000元；5.邵ＸＸ支付搬迁费3,300元；6.本案诉讼费由邵ＸＸ负担。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的产权人为上海A有限公司。2015年9月2日，罗霞（出租方、签约甲方）与邵ＸＸ（承租方、签约乙方）签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层部分房屋租赁给乙方作为服装办公仓库使用，租赁物的计租面积为400平方米；本协议租赁期从2015年9月2日起至2021年3月9日止，在本协议生效后10日内甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；本协议的租赁保证金为三个月的租金2万元；2015年9月2日起至2015年9月7日止为免租金期，从2015年9月8日起开始计算租金，但如因乙方原因造成本协议提前解除或终止时，乙方必须支付免租金期间的房屋租金，免租金期间的房屋租金单价按本协议提前解除或终止时的租金单价计算支付，若乙方在免租金期内提前解除或终止本协议时，则免租金期间的房屋租金单价按500元/天/平方米计算支付；从2015年9月8日起至2015年9月底止，此租期内房屋租金按房屋计租建筑面积租金4,889元计算支付；从2015年10月1日起至2016年6月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金6万元计算支付；从2016年7月1日起至2016年8月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金13,333元计算支付；从2016年9月1日起至2017年8月30日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金85,600元计算支付；从2017年9月8日起至2018年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金91,592元计算支付；从2018年9月8日起至2019年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金98,003元计算支付；从2019年9月8日起至2020年9月7日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金104,863元计算支付；从2020年9月8日起至2021年3月9日止，此期间内房屋租金按房屋计租建筑面积租金112,203元计算支付；租赁保证金未经甲方书面同意，乙方不得将其作为抵充乙方应支付的房屋租金、水电费等其他任何费用，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还全部的租赁物及本协议所约定的责任后25个工作日内，甲方凭该收款收据将乙方的租赁保证金无息退还；房屋租金按先付后用的原则，乙方应于本协议签订之时5日内付清第一期共一个月的房屋租金6,667元（2015年9月7日至10月6日），第二期应补足2015年10月7日至2016年1月7日租金及2016年1月8日至7月7日租金共计9个月租金6万元，以后房屋租金每六个月支付一期，前一期支付的房屋租金到期前的5个工作日前必须交清下一期的房屋租金；乙方如逾期支付房屋租金，则须向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额每天按拖欠当期应交房屋租金总额的千分之五计算支付；在租赁期内，若乙方欠交房屋租金或其他费用超过5天，甲方在采用短信通知、书面通知、邮件通知、专人送达其中任何一项通知乙方起2日内，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权终止提供租赁物及其设施运行的必要条件，由此造成的一切损失均由乙方全部承担；乙方负责支付由乙方使用租赁物所产生相关的所有水电费、卫生管理费、租赁层洗手间的相关费用、电梯、门卫室等公共面积的用电分摊费用等及上述各类费用；乙方及其雇佣人、使用人等应爱护并妥善正确地使用租赁物，除因天灾地变之不可抗力情形外，其他情形导致租赁物的损毁或灭失时，由此产生的损失均由乙方承担；租赁房屋因自然之损害有修缮必要时，修缮工作由甲方负责，费用由乙方承担，甲方负责租赁物及其内所有设施设备的维护保养义务；甲、乙双方一般不得提前解除本协议，如乙方确需提前解除本协议，乙方须提前三个月书面通知对方，并保证向甲方支付按照当月房屋租金的三倍金额（三个月的租金）作为解除合同的违约金，如乙方未提前三个月书面通知对方，则乙方必须向甲方支付按照当月房屋租金的六倍金额作为解除合同的违约金；乙方未能在本协议签订之日起5日内缴付第一期房屋租金及保证金的，乙方欠交房屋租金或其他费用超过15天的，甲方有权提前解除本协议，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止，届时乙方除必须付清本协议产生的一切费用外，还必须向甲方支付按照当月房屋租金的六倍金额作为合同解除的违约金；乙方在租赁期限届满或协议提前终止时，应于租赁期届满之日或提前终止之日前搬迁完毕，并将租赁物清理清扫干净、条件完整地交还给甲方，如乙方归还的租赁物条件不完整或不对租赁物进行清理清扫的，则由乙方向甲方支付对租赁物修缮及清理清扫所产生的费用；本协议提前终止或租赁期届满时，甲方在乙方按13.3条款要求将租赁物返还给甲方，并及时付清全部应付的房屋租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用后，甲方将乙方的租赁保证金无息退还等。合同签订后，罗霞将系争房产交付邵ＸＸ使用，邵ＸＸ支付了保证金2万元及至2016年7月7日止的租金。
原审另认定，2016年2月初，因天气寒冷消防管道被冻裂，系争房屋内漏水，邵ＸＸ堆放在房屋内的货品被浸泡。后邵ＸＸ通知罗霞，罗霞告知物业关闭了水闸，后物业于6月才将消防管道修复。双方此后就浸泡物品补偿进行协商，但未能达成一致意见。2016年7月1日，罗霞向邵ＸＸ发送《租金催收函》，表示至2016年7月1日止其尚欠44,366元租金未予支付，并提出了漏水补偿和广告位事宜。邵ＸＸ收悉后于7月6日向罗霞发出《告知书》，表示：仓库消防管道漏水导致货物泡水，损失严重，但出租方就货物损失赔偿始终未能妥善处理。水管破裂后半年才得到修缮，房屋存在巨大安全隐患，物业安全意识薄弱。物业人员不到位，出现问题时未能妥善处理。关于广告费，签订合同时系出租方表示可免费使用。因为上述原因，要求罗霞赔偿经济损失，并表示要搬离房屋。自2016年7月起邵ＸＸ将系争房屋内的物品分批搬离。7月7日罗霞发现邵ＸＸ搬离物品后将该房屋上锁，并在房屋门口张贴了《通知函》，表示因拒付租金将于7月7日下午4时采取停水停电，货品浸泡损失同意协商但不构成拒付租金的理由。邵ＸＸ占用广告位未支付费用，其从未承诺免费使用。现邵ＸＸ搬离，未及时付清租金等费用，其有权处置遗留财产。2016年7月14日，罗霞在系争房屋门口张贴《腾房通知书》，表示邵ＸＸ单方解除合同，要求支付租金，并表示要求邵ＸＸ5日内清空返还房屋，否则将于2016年7月26日进入厂房。后罗霞于2016年7月26日将房屋打开，房屋内尚有邵ＸＸ部分物品未能搬离，此后邵ＸＸ于2016年7月底诉至法院。原审庭审过程中，邵ＸＸ表示收悉了催款函及通知函，腾房通知未能收悉。
原审审理过程中，法院于2016年12月19日召集双方谈话，因双方均无继续租赁的意向，法院经与双方商谈后要求于2016年12月26日办理系争房屋的交接手续，要求双方对房内物品进行清点，对装修进行拍照。并通知双方在房屋交接后于2017年2月14日至法院就本案进行庭审。2016年12月26日，双方均至租赁房屋内办理交接，但邵ＸＸ未对物品清点出具清单，由罗霞清点并列明清单，当日邵ＸＸ未签字，后在法院庭审中邵ＸＸ对于该清单予以认可。又邵ＸＸ将房屋内物品打包后堆放在系争房屋旁的公共部位，罗霞要求其尽快搬离，但邵ＸＸ未能及时清理。后罗霞将邵ＸＸ遗留物品再次搬至系争房屋内，双方就该房屋交接未能顺利进行。2017年2月14日双方至法院说明交接情况，因交接未能顺利进行，邵ＸＸ拒绝将原物品搬离，为避免损失扩大，法院建议罗霞自行清理并收回房屋。此后罗霞委托上海B有限公司将房屋内邵ＸＸ遗留物品清除，并支付了3,300元清理费用。
一审法院认为：罗霞与邵ＸＸ签订的《租赁协议书》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。系争房屋租赁过程中，邵ＸＸ停止经营并搬离房屋，而罗霞也将房屋予以收回，双方的租赁协议已解除，现本案争议焦点为合同解除之责任在谁及双方提出的各项损失是否应予以支持。
关于争议焦点一，邵ＸＸ收悉罗霞的催款函后未予支付租金，于2016年7月7日以赔偿事宜未达成及房屋存在安全隐患为由，要求解除双方的租赁合同，并在此后自行搬离了房屋。2016年2月水管爆裂系因寒冷天气引起，且经与物业沟通关闭了消防管道，并在2016年6月修缮完毕。罗霞作为出租方应保证该房屋处于正常使用状态，因房屋问题导致承租方的损失，应承担相应的修缮及赔偿义务。而修缮工作已在此后完成，从2016年2月至修缮完成期间内，系争房屋处于可正常使用状态，并未影响邵ＸＸ经营，关于赔偿事宜罗霞作为出租方也积极与邵ＸＸ协商，邵ＸＸ提出的该两项均不构成单方解除合同的依据。而邵ＸＸ拒不支付租金还擅自搬离系争房屋，其在履行期限届满之前，邵ＸＸ以自己的行为表明不履行主要债务，已属根本性违约，罗霞作为守约方可解除双方之租赁协议。又主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，邵ＸＸ表示未收悉腾房通知，但罗霞已于2016年7月25日撬锁将系争房屋房门打开，其已以行为表示收回房屋，对此邵ＸＸ也予以明知，故法院确认双方的租赁协议于2016年7月25日解除。
关于争议焦点二，邵ＸＸ提出的租赁保证金，罗霞同意在结清相关费用后予以返还；关于装修损失，邵ＸＸ并未向法院提交证据予以证明，且现系因邵ＸＸ违约导致合同解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，邵ＸＸ的该诉讼请求法院不予支持；关于搬场费，邵ＸＸ也未向法院提交证据予以证明，且搬离系其违约擅自进行，该费用罗霞无需负担；关于邵ＸＸ主张的营业损失，邵ＸＸ亦未提交证据予以证明，且罗霞于邵ＸＸ擅自搬离后才予以停电，此时邵ＸＸ已不再经营，该诉讼请求法院不予支持。关于罗霞主张免租期租金，依据双方合同，租赁合同因承租人违约提前解除合同，应按照免租金期间的房屋租金单价支付该租金，免租期间2015年9月2日至9月7日共计6天，罗霞依据双方合同约定主张该期间的租金1,333元并无不当，法院予以支持。关于罗霞主张的自2016年7月8日起至2017年3月30日止的房屋占有使用费，双方租赁合同于2016年7月25日解除，自2016年7月8日至2016年7月25日的租金，邵ＸＸ应予以支付。又法院组织双方于2016年12月26日办理交接手续，邵ＸＸ清理物品后已将房屋清空，并将物品放置于房屋外过道中。罗霞可以要求其将物品清理或自行清理要求支付相关费用，但罗霞将物品重新搬回房屋内，造成了此后房屋处于空置无法使用的状态，自2016年12月27日起至2017年3月30日止房屋空置的损失，系因罗霞原因所致，该期间的房屋占有使用费法院不予支持。又虽自2016年7月8日以后至12月26日邵ＸＸ陆续搬离未使用该房屋，罗霞也将房屋内供电停止，但该房屋内因有邵ＸＸ之物品未搬离，导致罗霞无法收回房屋，故该期间段内的房租及房屋使用费39,210.44元邵ＸＸ应予以支付。关于罗霞主张的广告牌使用费，双方于租赁合同中并未约定，该诉讼请求无依据，法院难以支持；关于罗霞主张的垃圾清理服务费，搬离并清空房屋系邵ＸＸ之义务，但其将房屋内物品搬离后堆放在屋外公共区域内，实际并未能清理，罗霞代为处理并支付了相应费用，该费用邵ＸＸ应予以返还。关于罗霞主张的违约金，邵ＸＸ认为无需支付，如前所述本案租赁协议因邵ＸＸ根本性违约导致解除，罗霞依据合同约定主张违约金并无不当。但法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中邵ＸＸ明示其要求解除合同后即予以搬离，罗霞在当月即撬开系争房屋并停电。虽因邵ＸＸ的物品在内其无法收回房屋，但罗霞在处理本案纠纷中并无配合及减损之意，并在邵ＸＸ将物品搬出后又再次搬回，导致了其此后房屋空置损失的扩大。法院结合双方于租赁合同中的履约情况及本案查明事实，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定邵ＸＸ向罗霞支付违约金2万元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项条之规定,于二〇一七年八月二日作出判决，判决如下：一、确认邵ＸＸ与罗霞就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层部分房屋签订的《租赁协议书》于2016年7月25日解除；二、邵ＸＸ于判决生效之日起十日内向罗霞支付免租期租金1,333元；三、邵ＸＸ于判决生效之日起十日内向罗霞支付租金及房屋占有使用费39,210.44元；四、邵ＸＸ于判决生效之日起十日内向罗霞支付垃圾清理服务费3,300元；五、邵ＸＸ于判决生效之日起十日内向罗霞支付违约金2万元；六、罗霞于判决生效之日起十日内向邵ＸＸ返还租赁保证金2万元；七、驳回邵ＸＸ的其余本诉诉讼请求；八、驳回罗霞的其余反诉诉讼请求。
二审中，上诉人出示下列证据材料：1、微信记录，旨在证明2016年7月30日，门已由被上诉人打开；2、快递回执，旨在证明其提出搬离，并要求被上诉人赔偿。被上诉人发表如下质证意见：证据1：其确实打开门，具体时间以一审陈述为准；证据2：其收到过快递，快递内容已提交一审法院。本院认为，证据1：无法确认真实性，并且，一审中，被上诉人自认2016年7月25日进入房屋，与该微信记录内容并不冲突。证据2：被上诉人予以认可，本院确认有证据效力。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案双方签订的《租赁协议书》于法无悖，双方均应恪守。承租人邵ＸＸ关于合同解除日持有异议，其虽主张2016年7月16日房屋门锁已为出租人罗霞所破坏，但二审中其表示无依据可提供，故该事实异议主张显难成立。原审中，双方一致确认渗水二十分钟后，关闭水表，至6月修好水管，结合考虑合同关于租赁房屋作服装办公仓库用途的约定，罗霞积极要求协商赔偿之情节，应该认为，只要邵ＸＸ处置得当，该渗水情况并不影响其继续使用涉讼房屋，实现租赁目的。因此，根据查明事实，涉讼合同提前解除主要系邵ＸＸ擅自搬离所致，其理应承担相应违约责任。双方往来函件内容反映出，罗霞一直愿意就水管爆裂造成的物损进行积极协商，在原审法院释明要求双方现场清点后，邵ＸＸ未对物品清单签字，在此情况下，双方就水管爆裂造成的物损未能达成一致并不能成为邵ＸＸ提前退租的正当理由。且邵ＸＸ理应对其怠于搬离物品扩大的损失承担责任。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人邵ＸＸ关于撤销一审判决主文第一、二、三、四、五项，改判双方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号XX房XX层部分房屋签订的《租赁协议书》于2016年7月16日解除的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,652.48元，由上诉人邵ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一八年二月二十六日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。