重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1044号上诉人（原审原告）：刘燕，女，汉族，1971年6月29日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：邱云彪（系刘燕丈夫），男，汉族，1962年7月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审被告）：重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司，住所重庆市万州区万川大道555号。法定代表人：颜静宁，该公司总经理。委托代理人：段茂兵，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托代理人：段林波，重庆金牧锦扬律师事务所律师。上诉人刘燕因与被上诉人重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司（以下简称鸿鸥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2016年5月30日作出的(2016)渝0240民初88号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月19日对上诉人刘燕的委托代理人邱云彪，被上诉人鸿鸥公司的委托代理人段茂兵、段林波进行了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：鸿鸥公司系位于石柱县南宾镇“鸿鸥·时代广场”的开发商。2014年1月14日，鸿鸥公司（为甲方）与刘燕（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇的一套房屋（三室两厅）以508226.00元出售给乙方。该合同第十五条约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。刘燕向鸿鸥公司交纳购房款508226.00元。另查明：“鸿鸥••时代广场”设计方案于2011年12月1日批准，文号为渝规石柱方案函（2011）0035号，该方案第3幢楼前面为一栋12层板式高层建筑，与第3幢楼的间距约为31米。2013年6月，鸿鸥公司向石柱县新城区开发管理委员会和石柱县规划局申请对第四期方案做局部调整，该方案第3幢楼前面为三层楼的商业楼。2013年7月石柱县规划委员会召开全体会议，该会议认为在业主缴清前期土地出让金并同意补足商住比调整部分出让金的前提下，同意按程序调整设计方案。2014年1月21日，刘燕、鸿鸥公司就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。2014年5月，鸿鸥公司再次向石柱县新城区开发管理委员会和石柱县规划局申请对第四期方案做局部调整。2014年11月24日，石柱县规划局作出渝规石柱方案函（2014）0037号文件同意了鸿鸥公司报送的鸿鸥时代广场（四期）建设工程设计方案。该方案第3幢楼前面为1栋18层点式高层建筑，与第3幢楼间距约为29米。2014年6月27日，石柱县规划局作出《关于鸿鸥••时代广场设计方案局部修改的公告》将修改情况进行了公告，公告期为2014年7月1日至2014年7月7日。2014年6月28日，石柱县规划局作出《关于鸿鸥••时代广场设计方案局部修改的公示》将修改内容进行了公示，公示期为2014年7月1日至2014年7月7日。刘燕以重大误解和欺诈为由主张撤销《商品房买卖合同》，经释明后，刘燕选择以鸿鸥公司故意欺诈为由要求撤销。刘燕一审诉称：经鸿鸥公司售房人员宣传及沙盘概貌，第三期（第3号楼）商品房的规划设计系板式小高层建筑，正前方（朝万寿大道方向）是三层楼的写字楼，楼顶是花园绿地。视野开阔、朝向、采光良好。见此，刘燕当即给鸿鸥公司交定金3万元，后于2014年1月21签订购房合同。由于第3号楼有前述优良环境，鸿鸥公司在销售给刘燕时高于其他楼的价格。2015年3月，刘燕发现前面原三层楼改建成高层建筑，同年4月得知鸿鸥公司并没有取得2013年12月销售第3号楼时沙盘显示及售房人员宣传的实际规划情况：一、被告售房人员宣传及沙盘模型显示3号楼前面（万寿大道方向）房屋为3层写字楼；二、石柱县规划局2011年12月1日渝规石柱方案函（2011）0035号《建筑工程方案设计审查意见函》显示第3号楼前面（万寿大道方向）为12层的板式高层建筑；三、2014年6月被告向石柱县规划局提出对原告所购3号楼前面（万寿大道方向）建筑改为18层高层建筑（石柱县规划局渝规石柱方案函（2014）0037号同意被告变更申请）。这就从根本上改变了3号楼房的居住环境和使用价值，毁灭了刘燕购房的初衷，损害了其的合法权益。四、刘燕签订的《重庆市商品房买卖合同》第三条（五）款规定户型为三房二厅，与设计备案、竣工验收户型不符。综上所述，鸿鸥公司利用售楼沙盘等伪造事实、售房人员作虚假宣传，欺诈引诱刘燕高价购买其开发的鸿鸥时代广场第3号楼房；鸿鸥公司申请变更规划设计时，又不按合同约定书面通知。故请求法院判令：依法撤销双方于2014年1月21日签订的3-2-601号《重庆市商品房买卖合同》。鸿鸥公司一审答辩称：1.刘燕的起诉请求是行使撤销权，而其起诉状中的事实理由当中又谈到规划变更，法院应要求刘燕选择到底是由于虚假宣传而行使撤销权还是由于规划变更调整行使撤销权，因为虚假宣传和规划调整是不同的法律关系；2.鸿鸥公司展示的沙盘及宣传资料并不是合同内容之一，也就表明合同并没有约定鸿鸥公司购买的房屋正前方只能是3层楼的建筑，根据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释，沙盘及宣传资料只能是要约邀请，对双方无约束力；3.即使沙盘显示为3层楼，现调整为18层，也不能表明鸿鸥公司有欺诈及虚假宣传的行为，因为沙盘上载明：“本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未列举事项及模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件及合同约定为准”；4.鸿鸥公司交付刘燕的房屋是三室两厅，与双方签订的合同以及登记备案户型结构一致，不存在任何的违约行为；5.鸿鸥公司并没有欺诈的故意及虚假宣传的行为，欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立合同。虚假宣传是指“在商业活动中经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或消费者误解的行为”。显然，鸿鸥公司并没有故意实施欺骗刘燕或者虚假宣传的行为，刘燕也清楚地知道合同内容。同时，鸿鸥公司也不存在以高价诱导刘燕的行为，刘燕的房价与同楼盘其他楼层房价一致；6.鸿鸥公司于2014年6月27日向石柱县规划局提出将3号楼前3层建筑调整为18层，这一调规行为是属于合法调规，没有改变原告所购商品房的户型、结构、面积、朝向、容积率等要素，没有通知义务；7.撤销权具有行使期限，应当从知道或者应当知道之日起一年行使，2014年6月27日，石柱县规划局对鸿鸥公司的调规方案进行了公示、公告，并且登报说明，在公示、公告中已载明若对修改方案有意见，在2014年7月12日内将书面意见提交至石柱县规划局，在公示期满五个工作日内提出听证申请，逾期视为放弃权利。刘燕行使撤销权的权利已超过1年的期限。综上，请求法院驳回刘燕的诉讼请求。一审法院认为，刘燕与鸿鸥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。刘燕主张售房部展示的沙盘模型显示第3幢房正前方是三层写字楼，而现在正前方建有18层高楼，房屋是两室而非宣传的三室，鸿鸥公司在宣传资料中存在欺诈之嫌，并误导刘燕与其签订合同。现刘燕以鸿鸥公司欺诈为由，要求撤销合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案中，2013年6月鸿鸥公司按程序申请将3幢房前面调整为三层商业楼，2013年7月规划委员会召开全体会同意鸿鸥公司在补足出让金的情况下调整规划方案。故鸿鸥公司将沙盘中3幢房前面制作成三层商业楼。2014年1月16日，刘燕、鸿鸥公司签订合同。鸿鸥公司于2014年7月再次将3幢房前面的三层商业楼调整为18层。故在签订合同之时，鸿鸥公司并不具备主观故意或恶意欺诈消费者，也就不存在欺诈的事实。关于刘燕主张鸿鸥公司欺诈涉案房屋为三室两厅的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无论是刘燕主张的沙盘图还是鸿鸥公司主张的宣传图均未纳入合同约定，应视为是鸿鸥公司的要约邀请，其对双方并无约束力。本案中，双方订立合同时也附了涉案房屋的平面图，涉案房屋的整体户型结构及涉案房屋的长、宽是未曾改变，鸿鸥公司也不存在故意告知刘燕虚假事实。至于刘燕诉称在竣工验收后拆除隔墙改变结构问题属于行政管理范围，并不影响双方之间房屋买卖合同的效力。因此，在订立合同时，鸿鸥公司并无欺诈的故意和行为，刘燕无权据此请求撤销合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘燕的诉讼请求。案件受理费80.00元，由刘燕负担。刘燕不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销石柱县人民法院（2016）渝0240民初88号民事判决，改判撤销刘燕与鸿鸥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。主要事实和理由：1.鸿鸥公司在2013年12月开始销售3号楼时，沙盘展示3号楼前为三层写字楼，视野开阔，环境优美。而鸿鸥公司2011年规划设计备案的3号楼前面是12层高建筑，2014年规划设计备案的3号楼前面是19层高建筑。鸿鸥公司2013年申请的规划调整方案没有最终取得审批备案，即鸿鸥公司用沙盘向刘燕展示的内容没有取得正式的规划审批备案，系用虚构的居住环境诱骗消费者上当，属于故意欺诈行为。2.鸿鸥公司隐瞒3号楼户型结构规划设计备案的为两居室的事实，谎称为三居室，诱骗刘燕与之达成购房交易，无法交付合同约定的三居室，构成根本性违约。3.鸿鸥公司沙盘展示的3号楼居住环境和依此确定的销售价格是合同不可分割的组成部分，属于要约。且沙盘模型上的免责提示内容无效。4.鸿鸥公司在2014年调整规划备案后未按合同约定书面通知刘燕，鸿鸥公司的这一欺骗行为剥夺了刘燕的知情权、选择权和退房权，给刘燕造成巨大的经济损失。被上诉人鸿鸥公司答辩称：1.鸿鸥公司的调规程序合法；2.鸿鸥公司不存在欺诈行为；3.鸿鸥公司不存在根本性违约。综上请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人刘燕向法庭提交了2015年5月29日的石柱县人民法院庭审笔录，拟证明鸿鸥公司的代理人曾在庭审中陈述时代广场的项目规划设计只变更了一次。鸿鸥公司质证认为，刘燕提交庭审笔录的那个案件已经撤诉，与本案起诉的撤销权没有关联性。本院经审查认为，虽然庭审笔录本身真实、合法，但鸿鸥公司代理人在该次庭审中陈述时代广场项目规划设计只变更了一次与查明的事实不符，不符合客观事实，不予采信。本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。本院认为，本案系刘燕要求撤销与鸿鸥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》而产生的商品房销售合同纠纷。二审中，双方当事人争议的焦点在于：签订合同时鸿鸥公司是否存在欺诈行为，刘燕是否有权据此撤销合同。虽然刘燕购房时看到的房屋布局沙盘展示宣传情况与后来实际修建的房屋布局情况不一致是事实，但是“鸿鸥·时代广场”方案设计图、调整规划文件表明，鸿鸥公司向刘燕沙盘展示及宣传的房屋布局情况，是依据经2013年7月石柱县规划委员会同意的变更设计方案制作的沙盘，而后来实际修建的房屋布局是依据经2014年10月依法批准备案的变更设计方案修建亦是事实。鸿鸥公司2013年7月的规划调整虽没有完成全部的调整程序，但实质上已取得规划部门的同意。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。该条规定构成欺诈行为需欺诈方主观上具有欺诈的故意，即明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生。本案中，鸿鸥公司按经规划部门同意但尚未完成全部手续的变更方案制作沙盘，不是完全无依据地制作销售沙盘，主观上不具有欺诈的故意。故签订合同时鸿鸥公司没有欺诈行为。刘燕关于鸿鸥公司具有欺诈行为，要求撤销合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于刘燕上诉提出鸿鸥公司无法交付合同约定的三居室，构成根本性违约，未按合同约定履行书面通知义务，沙盘展示的内容属于要约等理由。因刘燕起诉的诉讼请求是以鸿鸥公司存在欺诈为由，要求撤销双方签订的合同，而刘燕提出的上述上诉理由均是以合同有效为前提，是否承担违约责任的问题，不属于本案的审理范围。综上，刘燕上诉的理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉代理审判员  刘文玉代理审判员  万永福二〇一六年七月二十一日书 记 员  陈桂华