云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6353号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）龙伦容，女，住所昆明市。
委托诉讼代理人陈荣泉，北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）昆明上佳餐饮管理有限责任公司，统一社会信用代码：91530100797215729T，住所：昆明市江东和谐家园D3幢1层A08a号。
法定代表人陶州，经理。
委托诉讼代理人许萍，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人龙伦容因与昆明上佳餐饮管理有限责任公司（以下简称：餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初4556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
一审人民法院查明以下案件事实：2012年7月19日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将本案讼争房昆明市江东和谐家园D2-2-03a号（建筑面积320.04平方米）出租给被告用于经营龙记清汤鹅，合同生效时间为场地移交时间，租期自2012年7月19日至2017年7月18日，免租期30天，自签订本合同之日起计算，租金自2012年8月18日起计算；租金55元/平方米/月，自第二年起，租金在上一年基础上逐年递增10％；首期租金应于本合同签订当日支付，下期租金须在前一期租金到期前二十五日支付；若被告逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金每天1％支付逾期付款违约金，如逾期二十日，被告仍未支付应付租金，原告有权单方面解除合同，并有权要求被告承担违约责任；被告应于签订本合同当日交付原告履约保证金52806.60元，租赁期间，如因被告违约造成原告损失的，原告有权从履约保证金中直接扣除相应金额作为赔偿；被告还需支付在房屋使用过程中产生的一切费用，包括但不限于水费、电费、电信资费等款项；被告拖欠应付租金或其他应付费用二十日以上，原告有权单方解除本合同，被告无权要求返还履约保证金及已付租金；被告单方终止本合同的，原告有权不予返还被告全部已付款项（含履约保证金），被告除应补交免租期的租金外，还应按本合同约定当年租金总额的20％承担违约责任；本合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，被告应按来装去留的原则撤场，被告应在终止或解除合同后七日内在原告人员的监督下将设施设备撤离，否则视为自动放弃设施设备的所有权，原告有权处置该物品。同日原、被告签订《补充协议》，约定2012年8月18日至2013年7月18日，租金55元/平方米/月，半年支付；2013年7月19日至2014年7月18日，租金60.50元/平方米/月，半年支付；自2013年7月19日起租金按原单价逐年递增10％，半年支付。同日原告移交被告本案讼争房。被告遂交付原告履约保证金52806.60元。被告支付原告至2016年8月17日的租金。被告未支付原告2016年6月至8月的垃圾清运费1440.26元及2016年6月、7月、9月的电费2400.29元。2017年3月28日被告收到原告发出的解除合同通知函。该函载明因被告拖欠租金等费用，且停止营业，原告通知被告解除租赁合同。原告因本案聘请律师支出律师代理费10041元。因对房屋租赁合同的履行和解除等发生争议，餐饮公司向一审法院起诉，请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年4月4日解除；2、判令被告支付原告租金179161.72元（2016年8月18日至2017年4月4日的租金－履约保证金+一个月的免租租金）、水电费4154.30元；3、判令被告支付原告违约金36728.06元；4、判令被告支付原告律师代理费10041元。被告龙伦容在本案中提起反诉，请求：1、判令反诉被告退还反诉原告押金52806.60元；2、判令反诉被告返还反诉原告设施设备：碗碟、盘子、碟勺、扎壶、勺、桶、电子秤、寿司盒、汤锅、托盘、蒸子、箱子、筛子、砍刀、餐具、洗碗池、凳子、菜架、操作台、油烟净化器、厨具、猛火灶、婴儿椅、盆、压力锅、称、锅、A-7、净水机、水架、工作台、钢架、碎冰机、点餐系统、制冰机、新飞冰箱、bcbd-719H冰柜、微波炉、LED显示屏、点菜机、桌椅架、沙发桌椅、桌椅台面、电磁炉、展示柜、验钞机、打卡机、海尔冰柜、台面、钢圈、桌椅。
一审人民法院认为：本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。2012年7月19日原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，且同日原告已移交本案讼争房给被告即合同生效的条件成就，故合同成立并生效。合同约定租金半年一付，下期租金须在前一期租金到期前二十五日支付，如逾期二十日，被告仍未支付应付租金，原告有权单方面解除合同，结合被告支付原告至2016年8月17日的租金的事实，故被告应于2016年7月23日支付原告2016年8月18日至2017年2月17日的租金，被告逾期二十日未支付原告租金的行为致使原告解除合同的条件成就，故2017年3月28日被告收到原告发出的解除合同通知函具有解除合同的法律效力。故原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年3月28日解除。故被告应支付原告2016年8月18日至2017年3月28日的租金189859.78元（80.53元/平方米/月×320.04平方米×7个月+80.53元/平方米/月×320.04平方米÷30天×11天）。被告所举证据不能证明其主张的合同于2016年6月25日解除且被告于同日撤场，其应承担举证不力的不利后果，故对其抗辩不予采纳。合同约定如因被告违约造成原告损失的，原告有权从履约保证金中直接扣除相应金额作为赔偿，故从被告应支付原告租金189859.78元中扣除履约保证金52806.60元后，被告应支付原告租金137053.18元。故对被告诉请退还履约保证金不予支持。合同未约定原告享有合同解除权时有权向被告收取一个月免租租金的权利，故对原告主张一个月的免租租金不予支持。合同约定若被告逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金每天1％支付逾期付款违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且被告请求降低，故酌情由被告支付原告违约金18985.98元为宜。故被告应支付原告2016年6月至8月的垃圾清运费1440.26元及2016年6月、7月、9月的电费2400.29元。律师代理费不是原告主张权利必须产生的费用，故对原告主张的律师代理费不予支持。合同约定被告应在终止或解除合同后七日内在原告人员的监督下将设施设备撤离，否则视为自动放弃设施设备的所有权，原告有权处置该物品，且被告未提交证据证明原告不准其搬走本案讼争房内的设施设备，故对被告主张返还设施设备不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、本诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司与本诉被告龙伦容签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2017年3月28日解除；二、由本诉被告龙伦容于本判决生效后十日内支付本诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司租金137053.18元、垃圾清运费及电费3840.55元，合计140893.73元；三、由本诉被告龙伦容于本判决生效后十日内支付本诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司违约金18985.98元；四、驳回本诉原告昆明上佳餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告龙伦容的诉讼请求。本诉案件受理费4751元，减半收取计2375.50元，由本诉被告龙伦容负担；反诉案件受理费560元（立案时已减半收取），由反诉原告龙伦容负担。
宣判后，龙伦容不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；改判驳回被上诉人原审诉讼请求；改判支持上诉人的反诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其上诉理由是：上诉人于2016年6月25日向被上诉人提出解除合同的意思表示，被上诉人回函告知了解除合同上诉人应承担的后果，并未对解除提出异议，表示同意解除合同。被上诉人对上诉人的解约意愿及2016年6月25日之后停止营业的事实均清楚，此后租金损失属被上诉人恶意扩大损失，故争议《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2016年6月25日，一审仅根据被上诉人发出的解除合同通知函，即认定解除时间为2017年3月28日，事实认定错误；故原审判决上诉人支付2016年6月25日之后的租金、并判决以履约保证金抵扣，无事实依据。
被上诉人餐饮公司答辩称：一审程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查一审证据材料，一审中龙伦容提交的工资表、考勤表均为单方制作和保存，餐饮公司对其真实性不予认可，因对真实性无法确认，其内容也与本案待证事实无直接关联，该工资表、考勤表不应作为本案证据。对双方争议的落款时间2016年6月20日《退租申请》、落款时间2016年6月23日《回函》（龙伦容主张系餐饮公司以彩信形式向其发送）的证据属性、证明内容、证明力，本院另行评判。二审中，上诉人提交落款时间2016年6月27日，加盖“昆明上佳餐饮管理有限责任公司法务部”印章的《工作联系函》，拟作为新证据，证明上诉人已通过行为解除合同。对此被上诉人主张该联系函不属于二审新证据，认为该联系函可证明上诉人仍将物品留在店内，占用、使用店铺。经审查，该工作联系函内容为餐饮公司巡查发现龙伦容租用的店铺未营业、店铺门未关闭也未上锁且店内无人，故告知龙伦容自行保管店内财物，敦促其尽快恢复正常营业，因被上诉人未否认《工作联系函》真实性，且该函对查明案件事实有重要意义，故本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款，对该份《工作联系函》仍采纳为本案证据。对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩意见，二审中本诉的争议焦点为：争议房屋租赁合同是否已经于2016年6月25日依法解除，在此之后餐饮公司的租金损失是否应由上诉人龙伦容承担，餐饮公司收取的上诉人龙伦容的履约保证金应否退还。二审中反诉的争议焦点为：上诉人龙伦容要求餐饮公司返还物品的请求应否支持，上诉人龙伦容要求餐饮公司退还履约保证金的诉请应否支持。
本案中，上诉人龙伦容主张《房屋租赁合同》系因双方协商而于2016年6月25日解除，主张落款时间2016年6月20日《退租申请》是己方的解约意思表示，同时主张落款时间为2016年6月23日“餐饮公司法务部发给龙伦容的《回函》”是餐饮公司同意解约的意思表示。然而，在餐饮公司否认收到过《退租申请》、否认《回函》真实性的情况下，上诉人未提交可证明《退租申请》已发送给餐饮公司的证据，也未提交餐饮公司《回函》的原件，本院对送达《退租申请》的事实及《回函》的真实性均无法予以确认。而即便退租申请确已送达且《回函》真实，该《回函》记载的“基于以上将产生的严重后果，望贵方仔细斟酌，若贵方同意承担合同约定的违约责任，并结清合同项下所有费用后，我方可同意贵方的退租请求”也不是同意解除合同的明确意思表示，也无证据证明上诉人龙伦容已结清合同项下所有费用。相反，上诉人龙伦容二审提交的2016年6月27日《工作联系函》中，仍有餐饮公司“现我方敦请贵方（龙伦容）尽快恢复正常营业”的内容，故上诉人关于《房屋租赁合同》于2016年6月25日被双方协商解除的主张缺乏依据，本院不予认可。此外，上诉人在二审询问中主张其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，有权选择以承担违约责任的方式单方解除《房屋租赁合同》。对此本院认为，该条款规定的单方法定解除权仅由守约方享有，若让违约方“有权选择以承担违约责任的方式单方解除合同”，则与合同法的基本制度目的相悖，在无证据证明餐饮公司不履行主要债务的情况下，上诉人关于其享有法定解除权的主张不能成立。综上，在合同未被双方协商解除，上诉人也无法定或约定解除权的情况下，其关于房屋租赁合同已于2016年6月25日解除故不应承担后续租金损失的主张缺乏事实和法律依据，所称餐饮公司恶意扩大损失亦缺乏依据，一审认定上诉人违约、将上诉人收到餐饮公司《解除合同通知函》的时间认定为合同解除时间、判决上诉人承担违约责任均无不当。因《房屋租赁合同》已约定若上诉人龙伦容违约造成损失时，餐饮公司有权在履约保证金中直接扣除相应金额作为赔偿，故上诉人要求返还履约保证金的上诉理由不能成立。关于上诉人的反诉请求，上诉人所提交的店内设施设备清单、店内照片、购买店内设施设备的票据等证据，并不能证明相应设施设备在争议发生后仍放置在店内且被餐饮公司扣留，应承担举证不能的后果，一审驳回其返还物品的诉请并无不当；关于返还履约保证金的反诉请求，如前论述，餐饮公司有权从履约保证金中直接扣除违约责任对应的金额，故一审驳回诉请有充分的事实和法律依据。
综上，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5311元，由上诉人龙伦容承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
审 判 员 张 锐
审 判 员 颜瑶瑶
二〇一八年一月十二日
法官助理 赵鸿章
书 记 员 周 颖