江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00132号
上诉人（原审被告）梁文亮。
委托代理人经纬，江苏兴典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司扬州市分公司，住所在扬州市扬子江中路197号。
负责人梁恒，经理。
委托代理人王艳，该公司法务。
委托代理人史建国，江苏擎天柱律师事务所律师。
上诉人梁文亮因与被上诉人中国联合网络通信有限公司扬州市分（以下简称联通公司扬州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：联通公司扬州分公司与梁文亮之间存在较长期间的业务合作和柜台租赁关系。在2013年以前的2008、2009年度，双方曾签订《手机柜台承包协议书》，协议期限一年，一年一签。
2013年4月23日，双方签订《手机柜台租赁协议》，约定：联通公司扬州分公司将位于高邮市海潮东路308号邓桥商业城联通营业厅内11节柜台租赁给梁文亮经营，梁文亮进场前向联通公司扬州分公司缴纳管理保证金2万元，柜台年租金3.995万元，梁文亮所租赁的柜台从事GSM／WCDMA手机销售，手机卡销售统一由联通公司扬州分公司安排受理，协议期限自2012年9月1日至2013年8月31日止；本协议与联通公司扬州分公司与梁文亮签订的《店中店合作框架协议》具有同等法律效力，如《店中店合作框架协议》终止，本协议也同时终止。
2013年6月28日，双方又签订了店中店合作框架协议，约定，双方为业务合作关系，协议期限自2013年7月1日至2013年8月31日，梁文亮门店地址为高邮市海潮东路308号一楼联通营业厅。
现联通公司扬州分公司诉至法院，请求判令梁文亮立即交还位于高邮市海潮东路308号邓桥商业城联通营业厅内的11节营业柜台，并将梁文亮在该营业厅内的个人物品全部搬离，支付赔偿金，梁文亮承担诉讼费用。在本案审理过程中，联通公司扬州分公司变更诉讼请求为判令梁文亮立即从营业厅内迁让出、并将柜台交还，按原租赁协议约定给付2013年9月1日至实际迁让、交还柜台之日期间的实际使用费。
一审庭审时，梁文亮述称，在2013年9月中旬，包括梁文亮在内的8名手机柜台租赁经营者在联通扬州分公司提供的《店中店合作框架协议》文本上签了字，协议期限自2013年9月1日至2014年8月31日，其它内容不变，梁文亮等人签字的协议文本在联通公司扬州分公司处。梁文亮等8人共同提交了一组音视频光盘及文字整理内容用以证明双方签订《店中店合作框架协议》的事实。联通公司扬州分公司否认双方曾续签《店中店合作框架协议》，并申请对该音视频资料的真实性进行司法鉴定，其后拒不缴纳鉴定费，自动放弃了司法鉴定申请。联通公司扬州分公司认为，即便其与梁文亮续签了合作协议，且合作协议与租赁协议存在条件关系，合作协议业已到期，梁文亮继续占有、使用联通公司扬州分公司的柜台无任何事实和法律依据。
联通公司扬州分公司与梁文亮一致确认，梁文亮实际缴纳管理保证金3.4万元、纪律保证金0.1万元。
原审认为，联通公司扬州分公司与梁文亮之间成立柜台租赁协议关系和合作协议关系，且前者与后者两份协议之间存在一定的条件关系，即如租赁协议约定的后者终止时，前者亦终止。但从两份协议的内容来看，两者又各自具有独立性，联通公司扬州分公司仅就双方之间柜台租赁协议争议提起租赁合同纠纷并无不当。
根据梁文亮提交的音视频光盘及文字整理内容分析，存在梁文亮在联通公司扬州分公司提供的《店中店合作框架协议》文本上签字及协议在联通公司扬州分公司处的事实，音视频的内容真实可信。但即便续签的《店中店合作框架协议》实际已成立，至本案法庭辩论终结时，该续签的《店中店合作框架协议》期限业已届满，再续签柜台租赁协议既无必要，亦无可能。
综上，联通公司扬州分公司与梁文亮在原租赁协议到期后，双方未能续签新的租赁协议，租赁协议的权利、义务已经终止，梁文亮继续占有使用联通公司扬州分公司营业厅内的手机柜台已无合法、合理之依据，应及时撤出联通公司扬州分公司的营业厅，向联通公司扬州分公司返还手机柜台，并根据合同约定的租金标准支付相应的柜台占有使用费用；联通公司扬州分公司则应退还梁文亮的管理保证金等。由于联通公司扬州分公司与梁文亮之间合作协议与本案并非同一关系，梁文亮提出的结算佣金的主张是以合作协议为依据的，不属于本案审理范围，梁文亮可与联通公司扬州分公司自行协商解决或另行诉讼。
原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、梁文亮于本判决生效之日起十五日内迁让出高邮市海潮东路308号邓桥商业城联通营业厅并将其所承租的该营业厅内11节手机柜台交还给中国联合网络通信有限公司扬州市分公司，同时向中国联合网络通信有限公司扬州市分公司支付自2013年9月1日起至实际迁让之日止的手机柜台占有使用费（费用标准为3.995万元／年）；二、中国联合网络通信有限公司扬州市分公司于本判决生效之日起十五日内向梁文亮返还管理保证金3.4万元、纪律保证金0.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由中国联合网络通信有限公司扬州市分公司、梁文亮各半负担。
宣判后，梁文亮不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我与联通公司扬州分公司之间是合作租赁关系，合作是前提，租赁是基础，两者并非单独成立，联通公司扬州分公司仅起诉要求解除租赁合同与事实不符，应驳回其请求。2、联通公司扬州分公司于2013年8月起诉，当时租赁协议和合作协议均未到期，其起诉构成违约，2013年9月联通公司扬州分公司将我的工号全部暂停，导致我不能办理业务取得佣金，2013年9月1日联通公司扬州分公司在营业场地多处张贴撤场通知至今，导致我不能正常营业，严重亏损。联通公司扬州分公司应当赔偿我的损失。综上，其请求二审撤销原判，依法改判。
其在二审未提供新的证据。
被上诉人联通公司扬州分公司答辩称：我公司与梁文亮之间是柜台的租赁合同关系，双方也另外签订了合作协议，我公司在柜台租赁合同到期前已经向梁文亮发出书面通知，告知其合同到期后不再续签合同，同时要求交还柜台，梁文亮已无权占有使用柜台，但梁文亮拒不交还，其应当承担使用期间的占有使用费。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
其在二审未提供新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。
二审争议焦点为：1、联通公司扬州分公司要求梁文亮迁出邓桥商业城联通营业厅并交还承租柜台的诉讼请求是否应予支持？2、联通公司扬州分公司要求梁文亮支付房屋使用费的诉讼请求是否应予支持？
关于争议焦点一，本院认为，梁文亮应迁出邓桥商业城联通营业厅并向联通公司扬州分公司交还承租柜台。理由：1、柜台租赁协议约定由梁文亮承租联通公司扬州分公司自营营业厅的柜台，并对租期、租金、租金缴纳期限等均进行了约定，其中，租期为一年，年租金39950元于“每协议年首月5日前”支付，梁文亮可销售“自身产品”。而合作协议则对代理业务、区域、手续费、结算方式等进行了约定，协议约定合作期限为一个月，代理手续费亦为每月结算。据此，梁文亮与联通公司扬州分公司间的柜台租赁协议与合作协议之间，虽相互联系，但又具有独立性，联通公司扬州分公司依据柜台租赁协议起诉并无不当；2、柜台租赁协议和合作协议均于2013年8月31日到期，联通公司扬州分公司在租期届满之前已告知梁文亮双方不再续签租赁协议并要求梁文亮返还柜台，现梁文亮已无权占有使用柜台；3、梁文亮主张其与联通公司扬州分公司于2013年8月31日后已续签合作协议。即使梁文亮单方在联通公司扬州分公司提供的合同文本上签字，但联通公司扬州分公司并未作出承诺，且即使双方之间续签合作协议确为事实，约定的合作期限也早已届至，现梁文亮以双方续签协议为由拒绝返还承租柜台无事实和法律依据；4、至于代理费的结算以及暂停工号引发的损失，属于联通公司扬州分公司与梁文亮基于合作协议需另行解决的争议，本案不予理涉。
关于争议焦点二，梁文亮虽无权却实际占有使用柜台从事经营活动，其应当赔偿联通公司扬州分公司因此遭受的租金损失，该损失可以参照梁文亮与联通公司扬州分公司所签合同约定的租金标准计算，原审判决判令梁文亮按照3.995万元／年承担占有使用费并无不当。
综上，上诉人梁文亮的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费820元，由上诉人梁文亮负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 黄宝生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年三月十七日
书 记 员 喻彬蓉
附本判决所依照的法律和司法解释条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。