河南省宜阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0327民初940号
原告：王晓东，男，汉族，1983年1月15日生。
委托代理人：李献敏，宜阳县148法律服务所法律工作者。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行调解、达成和解；提出反诉或者上诉；代签、代领法律文书等。
委托代理人：吕靖豫，宜阳县148法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：洛阳天通房地产开发有限公司。
法定代表人：付百岁，董事长。
原告王晓东诉被告洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王晓东委托代理人李献敏到庭参加诉讼�被告天通公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月至10月，宜阳县鑫恒商贸有限公司分多次向王建明借款200000元，向王建军借款250000元，向李丹丹借款70000元，向周素琴借款250000元，向王洪恩借款103000元，向张麦强借款150000元，向程喜乐借款90000元，向王建粉借款250000元，向杨小六借款120000元及向原告王晓东借款共计1500000余元。借款届满，原告王晓东等前去宜阳县鑫恒商贸有限公司讨要借款，经与代表人付根柱协商，付根柱将该债务转移给被告天通公司，用被告天通公司在向荣市场开发的成套住宅作价冲抵。由于被告天通公司的法定代表人付百岁和宜阳县鑫恒商贸有限公司的法定代表人付根柱是兄弟关系，付根柱联系被告天通公司的法定代表人付百岁到宜阳县鑫恒商贸有限公司，被告天通公司的法定代表人付百岁同意承担原告王晓东等人的借款。原告王晓东等人将借条出示后，经付百岁、付根柱对账，把被告天通公司开发的位于宜阳县向荣市场的1#楼102、202、302、201、301五套成套住宅，作价1519575元，冲抵宜阳县鑫恒商贸有限公司向原告王晓东等人的借款。因王建粉、杨小六、张麦强、王建明、王建军、李丹丹、王洪恩、程喜乐、周素琴等人的款数分别不能兑换整套房屋，均同意将其债权转让给原告王晓东，被告天通公司法定代表人付百岁将宜阳县鑫恒商贸有限公司给原告王晓东等人出具的借据撕毁，并于2015年1月1日，到被告天通公司的售房部签订了《天通城房屋销售认购协议》，约定：“原告王晓东认购被告天通公司开发的位于宜阳县向荣市场的1#楼102、202、302、201、301五套成套住宅总面积607.17平方米，总房款1519575元。注明：“顶付根柱欠款”，加盖被告天通公司�房部印章。又于2015年1月4日，给原告王晓东出具收据5张。之后，原告王晓东多次找到被告天通公司签订《商品房买卖合同》，被告天通公司一直未签。后原告王晓东得知，被告天通公司出售给原告王晓东的五套房屋，没有取得商品房预售许可证。原告王晓东认为，该五套房屋没有商品房预售许可证，原、被告签订的《天通城房屋销售认购协议》无效。故诉入本院，请求依法确认原、被告签订的《天通城房屋销售认购协议》无效，被告天通公司退还现金1519575元；本案诉讼费由被告天通公司负担。
被告天通公司应诉后未提出答辩意见。
经审理查明：2014年3月至10月，宜阳县鑫恒商贸有限公司向原告王晓东等人借款共计1519575元，该借款到期后宜阳县鑫恒商贸有限公司无力偿还。宜阳县鑫恒商贸有限公司的法定代表人付根柱和被告天通公司的法定代表人付百岁系兄弟关系，经原告王晓东等人、付根柱、付百岁协商后，付百岁愿意将被告天通公司的位于天通城的五套房屋转让给原告王晓东，以抵消付根柱和原告王晓东等人之间的债务1519575元。
2015年1月1日，原告王晓东和付根柱经被告天通公司同意在被告天通公司售房部办理了认购协议，协议约定甲方为被告天通公司，乙方为原告王晓东；1、乙方声明对甲方开发的天通城项目之情况已经有了充分了解，并自愿与甲方签订本认购协议书；2、乙方自愿定购本项目1号楼102、202、302、201、301室，建筑面积分别约为103.43平方米、103.43平方米、103.43平方米、148.77平方米、148.77平方米（最终面积以房管局实测面积为准）；3、乙方同意签订本认购协议，预付人民币1519575元作为购房诚意金；4、本认购协议签订后，乙方享有该物业优先购房权，并应在甲方通知五日内凭本�购协议书、收据和有效证件前往甲方售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款。乙方须按照约定签署《商品房买卖合同》，逾期则视同乙方自动放弃购房优惠，逾期三日起，甲方可对认购房屋另行处理，如若乙方中途退房，将收取20%违约金；5、本认购协议书中建筑面积为预测面积，最终以政府部门实际测量值为准；6、乙方填写的内容必须真实，如乙方填写疏漏，联系方式，地址等不正确，导致甲方通知不能按时到达乙方，甲方将不承担任何责任；7、在签订本认购协议时，认购人已完全知晓该商品房及该商品房所属楼宇、所属项目的全部情况；本认购协议书一式三份，甲方两份，乙方一份。在协议下方，被告天通公司注明王晓东购买天通城1#-102、1#-202、1#-302、1#-201、1#-301室共计面积607.83平方米，总价款（￥：1519575元）壹佰伍拾壹万玖仟�佰柒拾伍元，顶付根柱欠款。原、被告双方均在上述认购协议上签名盖章。2015年1月4日，被告天通公司向原告王晓东出具收据五张，该五张收据载明收到原告王晓东天通城1#-102、1#-202、1#-302、1#-201、1#-301室房款共计1519575元。
另查明：2016年4月份，杨小六等人出具证明材料，愿意将其在宜阳县鑫恒商贸有限公司的债权转让给原告王晓东。
还查明：被告天通公司开发的天通城1号楼至今未办理商品房预售许可登记。
以上事实由原、被告签订的《天通城房屋销售认购协议》、被告天通公司出具的收据五张、宜阳县房地产管理局出具的证明、杨小六等人出具的证明材料、原告王晓东的陈述等证据相互印证予以证明。
本院认为：原、被告签订的《天通城房屋销售认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告王晓东等人的1519575元债权冲抵被告天通公司在天通城1#-102、1#-202、1#-302、1#-201、1#-301室共五套房屋，被告天通公司向原告王晓东出具了这五套房屋的收据，收据上载明的金额共计为1519575元。据此，应认定作为出卖人的被告天通公司已依约定价款收受了原告王晓东所认购的该五套房屋的房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告天通公司至今未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，被告天通公司与原告王晓东之间的《天通城房屋销售认购协议》应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告王晓东请求被告天通公司退还现金1519575元，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王晓东与被告洛阳天通房地产开发有限公司于2015年1月1日签订的《天通城房屋销售认购协议》无效；
二、限被告洛阳天通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王晓东退还1519575元。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18476元，由被告洛阳天通房地产开�有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审 判 长 耿 艳
审 判 员 张汉宗
人民陪审员 许幸业
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张 琪