广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2765号
上诉人（原审被告）：易爱斌。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：蓝进友，广东大洲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市厚街镇珊美股份经济联合社。住所地：广东省东莞市厚街镇珊美村委会。
负责人：尹启芳。
委托代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人：王璐，广东桥达律师事务所辅助人员。
上诉人易爱斌因与被上诉人东莞市厚街镇珊美股份经济联合社（以下简称珊美经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月12日，珊美经联社向原审法院提出诉讼，请求判令：1.解除珊美经联社、易爱斌之间的租赁合同；2.易爱斌按每月76667元的标准，向珊美经联社支付自2014年10月10日起至易爱斌搬离租赁物之日止的租金（暂计至2015年2月为383335元）；3.易爱斌向珊美经联社支付自2014年10月10日起至搬离租赁物之日止的滞纳金（以各月拖欠的租金为基数，按照日万分之五分段计算，暂计至2015年2月为575元）；4.珊美经联社无需返还易爱斌保证金230001元；5.本案诉讼费由易爱斌承担。诉讼中，经原审法院对合同效力问题进行释明，珊美经联社申请变更第2项诉讼请求中的租金为“房屋占有使用费”。原审法院对珊美经联社变更诉讼请求的申请予以准许。
原审法院经审理查明，2014年1月6日，珊美经联社、易爱斌签订一份《合同书》，约定珊美经联社将位于东莞市厚街镇珊美社区旧庄分社厚沙路旁厂房、宿舍各一栋和铁棚（原仁利鞋材/四季酒楼旁）出租给易爱斌使用，其中厂房面积为3423平方米，宿舍面积为2400平方米，铁棚面积为400平方米，空地面积约为6223平方米。租赁期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月76667元，每三年递增5%，易爱斌须于每月10日前将租金转账支付至珊美经联社在东莞农村商业银行厚街珊美分理处、账号为09×××79的账户内。若易爱斌未按时交纳租金，按每日万分之五交纳滞纳金。易爱斌须于租赁合同签订之日向珊美经联社交付230001元作为履约保证金，并预交一个月的租金76667元和100000元欠薪逃逸保证金。合同签订后，珊美经联社依约将房屋交付易爱斌使用。珊美经联社称易爱斌从2014年10月10日开始未向珊美经联社交纳租金，易爱斌称已经向珊美经联社交付了2014年10月的租金，但没有提供相关证据证明。在原审庭审中，珊美经联社、易爱斌确认，在合同签订后，易爱斌向珊美经联社支付了履约保证金230001元和欠薪逃逸保证金100000元，双方同意在法院判决易爱斌承担付款义务时可以用上述保证金作抵扣。
另查明，根据珊美经联社、易爱斌签订的租赁合同第四条第一款和第十条第五款的约定，易爱斌已对案涉租赁物进行了实地勘验，若易爱斌对租赁物状况有异议的，应当场提出并与珊美经联社协商解决。易爱斌在本案中提出案涉租赁物的实际面积比案涉合同约定的面积少了1000多平方米，但易爱斌未举证证明其在诉讼前曾就租赁物面积提出过异议，也未提供表面证据证明上述主张，易爱斌向原审法院申请进行司法鉴定，原审法院不予准许。
再查明，案涉房屋未取得房地产权证。经原审法院发函东莞市城乡规划局调查，该局回复称案涉房屋未办理过建设工程规划许可手续。本案也无证据显示案涉房屋取得主管部门批准建设的证明。另，诉讼中，原审法院根据珊美经联社的申请，依法裁定保全易爱斌的财产并已予以实施。
原审法院认定的上述事实依据有：《合同书》、东莞市国土资源局的复函、东莞市城乡规划局的复函、勘验笔录及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据东莞市城乡规划局的复函及珊美经联社、易爱斌的陈述，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，珊美经联社、易爱斌签订的《合同书》无效。无效的合同自始不具有法律约束力，故珊美经联社请求解除合同没有法律依据，原审法院不予支持。但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和上述司法解释第五条第一款的规定，合同无效，珊美经联社有权要求易爱斌返还房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，易爱斌主张已支付房屋占有使用费至2014年10月，但未提供证据予以证明，珊美经联社对此不予确认，原审法院对易爱斌的主张不予采信。另易爱斌提出案涉租赁物的实际面积比案涉租赁合同约定的面积少1000多平方米，亦未提出证据予以证明，且易爱斌未在本案诉讼前对案涉租赁物面积提出过异议，故原审法院对易爱斌该抗辩也不予采纳。珊美经联社诉请易爱斌参照《合同书》约定的租金标准，从2014年10月10日起支付房屋占有使用费至易爱斌搬离案涉租赁物之日止，有事实和法律依据，原审法院予以支持。上述款项，珊美经联社、易爱斌双方同意以易爱斌向珊美经联社支付的保证金和欠薪保证金进行抵扣，原审法院予以准许，即抵扣金额为330001元。对滞纳金的请求，由于案涉房屋占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故在合同无效的判决尚未生效时，珊美经联社请求易爱斌支付逾期交纳房屋占有使用费的滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限易爱斌于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市厚街镇珊美股份经济联合社返还位于东莞市厚街镇珊美社区旧庄分社厚沙路旁的厂房、宿舍和铁棚，并于返还之日即日按照每月76667元的标准，向东莞市厚街镇珊美股份经济联合社支付上述房屋自2014年10月10起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（扣除易爱斌支付的保证金和欠薪保证金共330001元后，至2015年9月9日应付的房屋占有使用费为513336元）。二、驳回东莞市厚街镇珊美股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9940元，保全费2703.35元，共12643.35元，由东莞市厚街镇珊美股份经济联合社承担6.64元，易爱斌承担12636.71元。
上诉人易爱斌不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉合同约定的租赁面积与易爱斌实际使用的租赁面积不一致，案涉合同约定建筑面积为6223平方米，而易爱斌实际测量的面积为5000平方米，原审法院认为易爱斌未提供证据予以证明，但实际上易爱斌已经向原审法院申请鉴定，但原审法院未予准许，恳请本院查明租赁物的实际面积。（二）既然案涉租赁合同无效，履约保证金与欠薪保证金就应当返还给易爱斌，而不能作为房屋占有使用费进行扣除。综上，请求本院撤销原审判决，驳回珊美经联社的全部诉讼请求。
被上诉人珊美经联社口头答辩称：（一）易爱斌在接收案涉物业时已经对物业进行实际测量，当时易爱斌并无对面积提出异议，而且易爱斌在使用案涉物业将近一年的时间里也没有对面积提出任何异议，易爱斌主张房屋的实际面积与合同约定的面积不符没有依据。（二）易爱斌在原审期间已经明确表示如果认定租赁合同无效，其愿意以履约保证金与欠薪保证金抵扣房屋占有使用费，易爱斌以此为由提出上诉是在拖延诉讼时间。综上，请求本院维持原判，驳回易爱斌的全部上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，易爱斌在原审期间表示同意用保证金抵扣房屋使用费。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕易爱斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁物的面积问题。（二）易爱斌缴纳的保证金能否抵扣房屋使用费。
关于争议焦点一。易爱斌主张案涉租赁物的实际面积与案涉合同约定的面积不符，但易爱斌并无提供任何证据予以证明，且易爱斌在承租案涉租赁物将近一年的时间从未向珊美经联社就租赁面积提出异议，故易爱斌应当承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。易爱斌申请对案涉租赁面积进行鉴定没有依据，原审法院不予准许处理正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。根据已查明的事实，易爱斌在原审期间明确表示同意用保证金抵扣房屋使用费，故易爱斌上诉主张应当返还履约保证金和欠薪保证金，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。易爱斌上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8933.36元，由易爱斌负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一五年十二月七日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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