河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16989号
上诉人(原审原告)：张建强，男，1971年1月3日生，汉族，住河南省开封县。
委托诉讼代理人：张巧荣，河南融业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南万邦水产冻品物流有限公司，住所地郑州市中牟县郑庵镇万洪路7、8、9号。
法定代表人：杨广立。
委托诉讼代理人：朱威威，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王鹏，男，该公司员工。
上诉人张建强因与被上诉人河南万邦水产冻品物流有限公司（以下简称万邦物流公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月08日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张建强及其委托诉讼代理人张巧荣，万邦物流公司的委托诉讼代理人朱威威、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张建强不服原审判决，向本院上诉称：1、依法撤销（2017）豫0122民初1815号民事判决书。2、依法改判支持张建强的一审诉讼请求，判处双方解除合同。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，万邦物流公司封锁张建强承租店铺行为已经构成根本违约，合同已无法继续履行。2017年3月16日开始，万邦物流公司强行封堵张建强承租店铺一个多月，导致张建强没有办法经营，才诉讼进行维权。万邦物流公司的锁门行为是导致纠纷的根本原因，违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，张建强享有的权利就是占有使用万邦物流公司的房屋，现在万邦物流公司直接将房屋封锁收回，张建强的根本目的已经无法达成，万邦物流公司属于根本违约，合同已经无法继续履行，而一审法院却说万邦物流公司的锁门行为合法合理，导致合同不能履行是张建强的过错。张建强拉走电器是为了避免损失的扩大。2、私设收费项目违反合同约定，一审法院只判万邦物流公司享有权利，却不判其应当履行义务。双方签订的租赁经营合同中没有市场管理费或物业费的项目，且合同第五条明确约定万邦物流公司有义务负责维修等，以保障张建强正常使用。市场管理费是在合同履行一年时间后万邦物流公司单方提出的，属于订立一个新的合同，一份合同的签订是要双方共同真实意思表示，张建强有权利拒绝签订此合同，有权利拒绝缴纳市场管理费。更何况万邦物流公司交付的房屋与规划不符合，不能作为商铺使用影响经营业绩，且市场管理混乱，公共卫生破烂不堪，经营环境异常恶劣。3、定金应该予以退还，并赔偿相应损失。因为是万邦物流公司根本违约造成合同履行不能，万邦物流公司应该退还张建强缴纳的定金45500元，万邦物流公司采取封锁门的方法造成张建强物品的折损，万邦物流公司应该予以赔偿。4、吊顶费应该按使用寿命折旧后予以退还，管理费应予以退还。合同的解除是因为万邦物流公司的过错，依最高院的司法解释，应该根据使用年限减去折旧费退还张建强，管理费因为张建强不同意收取，且是预交，因万邦物流公司的原因张建强门店不能继续经营，所以应该退还张建强。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人万邦物流公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张建强的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、一审法院对事实的认定是正确的，万邦物流公司并未构成根本违约，张建强缔约合同的目的依然可以继续履行。反而是张建强因不缴纳费用及滞纳金而构成根本违约。产生纠纷的主要原因是张建强不服从市场管理的规定，违反合同第六条第4款和第七条第5款的规定。张建强在缴纳了3920元管理费后，拒缴后续费用。在多种形式的催缴后，依然拒绝缴纳。而关于锁门事件，一是张建强的先行为违约行为导致，二是万邦物流公司的锁门行为旨在警告张建强尽快履行合同义务，而非霸占房屋。三是张建强的财物一直都所属张建强其想拉走随时可以拉走，万邦物流公司并未阻拦。直到现在，张建强租赁的房屋仍然空闲，万邦物流公司不予对外出租。张建强依然可以协商回去继续使用，如何会出现张建强签订合同的根本目的无法实现？万邦物流公司多次联系张建强。张建强均拒绝接电话，拒绝沟通。综上，是张建强违约在先，其主动拉走货物放弃经营，放弃了沟通协商的机会，万邦物流公司保留了沟通机会，保留了租赁房间。2、张建强称万邦物流公司私设收费，不履行义务，该理由是不成立的。关于收费，依据物价局现行的收费规则，万邦物流公司也咨询物价局，参考其他省份出台的《农产品市场收费管理办法》和行业交易习惯，万邦物流公司的收费并不违反现行物价局的任何定价、公示规则与行业交易习惯，万邦物流公司三年免租而且免租期后续的租金承诺及现行收费标准在行业里都属于极低的标准，张建强对此也知情。况且张建强经其本人核准后，已经缴纳了3920元的部分费用，且已签订核准单，表明张建强与万邦物流公司在收费事宜达成一致，并不属于什么单方行为。关于管理，对于张建强所在的酒店用品管理，因属新型业态，管理方面确属存在一些小问题，但关键在于张建强反应的管理问题已经得到集团批复且已在一审前落实。3、张建强称定金、吊顶费应予退还，赔偿相应损失没有任何依据。张建强的行为本身违约在先，自主放弃租赁。依据签订的合同第六条第4、5款，第七条第3、5款，合同约定的非常明确，张建强既有违约行为，再依据合同约定定金不再退还。吊顶费一是本身不由万邦物流公司收取，二是依据合同第六条第2款的规定，装修改造费用不予退还。而关于张建强损失要求无事实及证据依据，提供的证据来源合法性和关联性都无法考证，一审法院的判决程序合法，认定事实清楚。4、张建强违反合同约定派驻明显不具有经营厨具经验的店员看店，直至现在，依据收费通知，张建强应缴费用和滞纳金均一直在拖欠和累计，已构成严重违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张建强的诉讼请求，依法维持原判。
张建强向一审法院起诉请求为：1、判令解除双方的《租赁经营合同》；2、判令万邦物流公司退还张建强定金45500元、管理费3920元、吊顶费3000元，并赔偿张建强经济损失32500元。案件审理过程中，张建强增加诉讼请求，要求河南万邦水厂冻品物流有限公司赔偿张建强店铺被封商品损耗3000元及2015年11月1日止2016年3月31日工人工资10000元。
一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：2015年6月26日，万邦物流公司（甲方）与张建强（乙方）签订《租赁经营合同》。合同约定：“一、铺位经营范围：甲方的铺位主要用于酒店用品经营。乙方必须在甲方规划区域内开展经营业务，未经同意，不得经营其他商品。乙方对自己的经营活动自负盈亏。二、乙方所租赁铺位位于万邦水产市场临街三号楼一层3120号，总面积91平方米。四、定金和其他费用的缴纳及经营期限：1、双方约定免租期为三年，自市场开业乙方应按合同约定期限按照500元／㎡的标准向甲方缴纳定金。定金在免租期结束后转化为租金，租金不足部分乙方应在免租期结束前两个月内补足。2、自市场开业起计免租期。4、水、电费用，乙方按甲方规定另行交纳。6、乙方定金金额45500元，应在2015年7月30日前足额缴纳至甲方，否则甲方有权收回乙方选定商铺并不退还乙方之前缴纳之定金。五、租赁期间铺位修缮及保养。1、甲方有义务负责维修、养护铺位及基础设施，以保障乙方正常使用。2、乙方在承租期内应爱护所租赁的铺位及设施，如有损坏，由乙方负责维修或照价赔偿。3、乙方装修、改造铺位时，应向甲方备案，装修改造应符合甲方管理规定，不得影响设施质量及消防安全。装修改造费用由乙方承担。六、合同的变更与解除、终止。1、本合同租赁期间内，经甲、乙双方协商一致，可以变更与解除、终止本合同的租赁经营事项。1、本合同期满时乙方拥有优先租赁权，若乙方提出不再租赁铺位设施，乙方须将所有租用设施恢复至初始状态，同时发生的一切装修改造等费用，甲方不予赔偿。4、乙方的经营活动必须符合甲方的业态规划，须在甲方规划区域内开展经营业务，不得做出有损甲方市场利益的行为。乙方应接受甲方的监督管理，遵守甲方的市场管理规定，合法经营。否则甲方有权终止租赁合同，收回铺位使用权，其所缴纳定金或剩余租金不再退还。5、免租期间和第四年度，乙方无论以何种理由不能继续经营的，其所缴纳的定金或租金甲方将不予退还，乙方须将所有租用设施恢复至初租状态，同时发生的一切装修改造等费用，甲方不予赔偿。七、违约责任。1、因有关政策变化，甲方须提前终止租赁合同时，应提前一个月通知乙方，双方协商议定退还部分定金或剩余租金。2、合同期满终止时，乙方应及时签约续租铺位。如因乙方原因放弃续租则视为放弃定金。3、为体现双方的履约诚意和合同严肃性，双方商定，本合同签订后，如因乙方原因或乙方无故要求解除合同的，甲方不退还乙方已交的定金或租金。”同日，张建强交纳定金45500元，万邦物流公司出具收据一份。主要内容为：今收到张建强人民币肆万伍仟伍佰元整，系付水产市场酒店用品临街3#楼1层3120号定金。
2015年11月16日，万邦物流公司与张建强签订《补充协议》。约定：一、双方约定免租期自2015年11月1日起计至2018年10月31日结束。二、双方约定免租期结束后租金标准参照周边省会城市类似规模市场租金标准八折计算。租赁协议签订后，张建强入驻经营。2015年11月10日，万邦物流公司受河南丹渠建材有限责任公司委托，收取张建强吊顶费2580元。
2016年11月22日，万邦物流公司向万邦国际酒店用品市场发出《关于缴纳酒店用品市场2017年度市场管理费的通知》。主要内容为：收费标准如下：一层，10元每月每平米，按照签约面积收取，收费周期按年收取，缴费日期2016年12月1-20日。
2017年3月1日，万邦物流公司出具酒店用品管理费（含物业费）核准单。主要内容为：姓名张建强（手写体），商铺位置3120号，面积91（㎡），金额人民币10920元，核准人签字：丁鑫（手写体）。说明1、三层3元每月每平方，二层6元每月每平方，一层10元每月每平方（铺位号首位数字为楼号，第二位数字为楼层）。2、按照签约面积（含15％公摊）收取。3、每年12月收取下一年度费用。该核准单空白处手写：“暂交3920元。”
2017年3月20日，万邦物流公司员工王鹏代表酒店用品市场向公司请示改善酒店用品市场基础设施，包括：1、一层卫生间安装排气扇；2、卫生间门进行修复并安装回弹装置；3、蹲便冲水开关升级；4、卫生间洗手池下面弯管换成耐用材质；5、请示督办市场内公共照明升级事项。案件审理过程中，张建强称涉案商铺与万邦物流公司提供的展示图不一致，存在乱收费、安全隐患，且2017年3月16日，其承租店铺被万邦物流公司封堵一个多月，造成损失3000元；万邦物流公司称封张建强店门之前多次催促张建强交纳管理费、物业费，但张建强置之不理，公司的封门行为系对其店铺进行停业整顿。张建强对增加诉讼请求经本院释明后未缴纳相应案件受理费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张建强与万邦物流公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中，根据租赁合同第六条第5款之约定，张建强与万邦物流公司约定三年免租期，免租期内张建强无需交纳租金，但应按照合同约定交纳定金，且张建强需保证在签订补充协议之日起四年内不能撤铺关店，否则定金不予退还。万邦物流公司应按照合同约定履行维修、养护铺位及基础设施，保障张建强正常使用承租房屋。
张建强以万邦物流公司提供的房屋与约定不符，无法作为商铺使用；万邦物流公司未履行维修、养护铺位及基础设施义务；万邦物流公司违反合同约定收取管理费以及万邦物流公司封堵张建强店门无法经营为理由，要求与万邦物流公司公司解除合同。万邦物流公司不同意解除合同。且合同签订后，张建强已实际接收合同约定房屋并实际经营。万邦物流公司作为出租方，虽未及时履行维修、养护铺位及基础设施的义务，但只构成一般违约，并未构成根本违约。租赁合同虽未约定管理费（含物业费），但租赁合同约定有三年的免租期，万邦物流公司未收取租金，收取管理费系维护市场正常运营需要，收取物业费符合商业惯例，且管理费的收取经张建强核准。万邦物流公司封堵张建强店门，并未要求与张建强解除租赁合同，且张建强不按规定交纳管理费是万邦物流公司封堵店门的原因，张建强亦存在过错。张建强可以通过交纳物业费，与万邦物流公司协商等方式，要求万邦物流公司继续履行合同，但张建强选择拉走店内货物，停止营业，张建强不能继续经营的主要原因不在于万邦物流公司。故张建强要求解除合同，该院不予支持。
关于张建强要求万邦物流公司退还所交定金45500元，管理费3920元，吊顶费3000元并赔偿经济损失32500元的诉求。关于定金问题。因万邦物流公司已按合同约定向张建强交付租赁房屋，履行了合同约定义务，根据租赁合同第六条第5款之约定，张建强自签订补充协议之日起四年内撤铺关店，定金不予退还，故张建强要求万邦物流公司退还定金，该院不予支持。关于管理费问题。管理费（物业费）3920元，系万邦物流公司为维护市场正常运营收取的费用，且收取费用前，经张建强核准，张建强要求万邦物流公司退还，无依据。关于吊顶费问题。吊顶费系装修店面的必要花费，张建强要求退还无依据。关于损失问题。经济损失32500元，张建强雇佣店员看店系出于店面经营需要，无权要求万邦物流公司承担。关于张建强要求万邦物流公司赔偿张建强店铺被封商品损耗3000元及2015年11月1日止2016年3月31日损失10000元问题，因张建强未向该院缴纳案件受理费，故该项损失请求，该院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回张建强的诉讼请求。案件受理费999元，由张建强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：张建强与万邦物流公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人张建强上诉认为万邦物流公司封锁店铺构成根本违约，本院认为，万邦物流公司封锁店铺系基于张建强不按规定交纳管理费导致，张建强自身存在过错，故对该项上诉请求，不能成立，本院不予支持；上诉人张建强上诉认为万邦物流公司私设收费项目违反合同约定的上诉理由，本院认为，双方租赁合同约定有三年免租期，万邦物流公司未收取租金，收取管理费是维护市场正常经营需要，且张建强缴纳了部分管理费，原审对此认定并无不妥，故该项上诉请求，本院不予支持；上诉人张建强上诉认为定金、吊顶费、管理费均应退还的上诉理由，本院认为，依据双方租赁合同第六条第五款约定，上诉人张建强对该项上诉请求无事实依据，原审认定正确，本院亦不予支持。综上所述，上诉人张建强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费999元，由上诉人张建强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 陈贵斌
审判员 陈 赞
二〇一七年十二月十八日
书记员 马 静