贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初4029号原告：罗开勇，男，汉族，1981年2月13日出生，住重庆市铜梁县。原告：唐民英，女，汉族，1979年5月4日出生，住重庆市铜梁县。被告：毕节市荣新置业发展有限公司。住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道北段。法定代表人：张森。原告罗开勇、唐民英与被告毕节市荣新置业发展有限公司（以下至判决主文前简称“荣新公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告罗开勇、唐民英到庭参加诉讼，被告荣新公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗开勇、唐民英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的购房协议；2、判令被告退还原告已交付的购房款295696.00元；3、判令被告按银行同期贷款利率从付款之日起至还款之日止的利息；并支付违约金（即从2014年4月15日起至还款之日止计算）；4、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年4月15日，原告与被告签订了商铺协议书，即原告向被告预购被告修建的荣新·时代广场10号楼1层11号商铺。协议约定房屋单价15287.57元每平方米，面积约为57.62平方米，总价880870.00元，并约定房屋返租期为4年，房屋总价扣除返租金额总价为590183.00元。被告承诺在2016年2月6日之前签订该商铺的正式商品房买卖合同，否则，被告将退还原告房款并计活期利息；为此，原告于2014年4月15日向被告交了409209.00元。后被告在约定的时间内没有及时与原告签订商品房买卖合同，被告于2015年11月6日向原告作出情况说明，称原告所购买的荣新·时代广场10号楼1层11号商铺，若无法满足在2016年2月6日之前签订正式商品房买卖合同，双方约定的违约金，均从客户实际缴款之日（2014年4月15日）起开始计算。但直至现在，被告均以各种理由拒不与原告签订商品房买卖合同，且被告向原告退还了114513.00元后，剩余295696.00元拒不退还原告。为此，被告的行为违反了诚实信用的原则，其行为对原告造成了一定的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特诉至法院，请求支持原告的诉请。被告荣新公司未到庭参加诉讼，亦未提供任何答辩意见及证据。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：荣新·时代广场定房协议书、2014年4月15日商铺协议书、商铺委托经营协议及补充协议、关于商铺购买协议的补充协议、2015年10月9日商铺协议书、情况说明、2016年3月16日的协议、收款收据等。对上述证据载明的事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2014年3月7日、2014年4月15日，原告与被告签订荣新·时代广场定房协议书及商铺协议书，约定原告自愿选择购买由被告开发建设的荣新·时代广场10栋1层11号房，建筑面积约为57.62平方米（以测绘公司测绘为准），单价15287.57元，房屋总价880870.00元。同时约定，对于原告所购买的商铺，原告可以自主经营，也可以委托被告统一对外招租或出租。2014年4月15日，原告与大诚商业管理有限公司签订商铺委托经营协议及补充协议约定，原告将其购买的荣新·时代广场10栋1层11号房委托大诚商业管理有限公司经营管理，委托管理期限从2014年1月1日起至2020年12月31日止，共计7年；并约定返租期为三年，第一年返租金额为房价总额的7%（即61661.00元，该收益于签订商铺协议书时一次性从总房款中扣除），第二年返租金额为房价总额的8%（即70470.00元），第三年返租金额为房价总额的9%（即79278.00元）。2015年9月15日，原告与被告签订关于商铺购买协议的补充协议，双方约定，原、被告同意增加第四年返租期，返租日期从2017年1月1日起至2017年12月31日止，返租金额为79278.00元；该协议还载明，扣除返租金额后，原告所购荣新·时代广场10栋1层11号房的房屋总金额为590183.00元，客户实际已缴款410209.00元，按揭款179974.00元，且被告承诺在2015年9月30日前全面动工，否则，被告暂退还原告已付款中的310209.00元，剩余10万元作为购买该商铺的定金，若在2016年2月6日前，双方不能签订正式商品房买卖合同，则由被告退还原告全部定金。2015年10月9日，原告与被告再次签订商铺协议书，该协议书中载明，被告同意在2015年10月14日前支付第二、三、四年返租的一半（即114513.00元）给原告，被告再次承诺双方于2016年2月6日前签署该商铺的正式商品房买卖合同，否则，被告退回原告房款，并计活期利息。2015年11月6日，被告工作人员杨恒出具情况说明，载明双方约定的违约金，从客户实际缴款之日（2014年4月15日）起开始计算。2016年3月16日，原告所购买的房屋，因工程进度未能满足在2016年2月6日前签订正式商品房买卖合同，原、被告再次协商一致：1、原告保留退房权；2、被告承诺全力抢工，并在2016年7月31日之前签订正式商品房买卖合同，原告可在2016年7月31日之前根据工程进度自行决定是否行使退房权，被告在收到退房申请15日内退还原告实际已缴款及利息。另查明，原告实际已缴房款410209.00元，2015年10月9日，原告以返租款的方式从被告处领取了114513.00元，2017年3月21日，被告以换票方式将原告剩余房款295696.00元转换为定金。本院认为，涉案定房协议书及商铺协议书等一系列补充协议的签订是双方当事人为将来订立确定性合同即商品房买卖合同达成的书面协议，应当认定为今后签订商品房买卖合同的一种预约民事法律行为，符合预约合同的形式要件和实质要件，故本案法律关系的性质应当认定为商品房预约合同关系。本院认为，涉案定房协议书及商铺协议书等一系列补充协议约定的条款系协议双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规规定和损害第三人利益，系合法有效之协议，对协议双方当事人具有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，协议双方当事人均应当秉承诚实信用原则进行履约。本案中，原、被告双方自2014年3月7日、2014年4月15日签订定房协议及商铺协议书至今已经三年有余，而被告的房屋因工程进度未能满足原、被告双方在2016年7月31日前签订正式商品房买卖合同，应当确认被告的行为已经构成迟延履行债务的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除涉案定房协议具有事实依据和法律依据，本院予以支持。关于原告请求由被告返还支付的购房款和赔偿损失的请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求返还购房款，系希望将双方履行合同的状态恢复到定房协议书及商铺协议书签订之前，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，故原告请求由被告返还已付购房款的主张，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。在案涉合同解除后，原告请求由被告赔偿损失的主张亦具有法律依据，本院予以支持。原告罗开勇、唐民英在与被告毕节荣新公司签订定房协议书及商铺协议书后，一次性向被告交纳购房款410209.00元，除原告以返租款的方式从被告处领取的114513.00元，剩余房款295696.00元以定金方式存于被告处，原告至今未取得认购商铺的权益，客观上的确存在损失。关于原告的损失，原、被告双方于2016年3月16日约定，若被告在2016年2月6日之前不能与原告签订正式商品房买卖合同，则被告退还原告房款，并计活期利息，2016年2月7日至正式申请退房之日期间的利息，按照同期银行定期存款利率计算，对于之后的损失，原、被告双方未予约定。本院认为，原告向本院提起诉讼的时间，视为其向被告正式申请退房的时间，对于原告损失的计算，原、被告双方之间有约定的，从其约定，未约定的，应由被告从原告起诉之日起至购房款返还完毕之日止，以295696.00元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的规定，以中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告要求被告按同期贷款利率从付款之日起至还款之日止的利息，同时要求被告支付违约金，因两项主张是同一性质，属重复主张，故本院不再支持违约金的请求。被告荣新公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案作缺席判决。综上，被告荣新公司未按照约定履行相关义务，原告罗开勇、唐民英有权解除合同，并要求被告荣新公司退回全部购房款以及赔偿原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、解除原告罗开勇、唐民英与被告毕节市荣新置业发展有限公司于2014年3月7日签订的定房协议书及在该协议书的基础上签订的相关协议；二、被告毕节市荣新置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告罗开勇、唐民英购房款计人民币295696.00元；三、被告毕节市荣新置业发展有限公司以295696.00元为基数，从2014年4月15日起至2016年2月6日止，按照中国人民银行同期人民币活期存款利率计算利息，从2016年2月7日起至2017年9月19日止，按照中国人民银行同期人民币定期存款利率计算利息，从2017年9月20日起至购房款返还完毕之日止，按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算利息，赔偿原告罗开勇、唐民英的损失；四、驳回原告罗开勇、唐民英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730.00元，因适用简易程序减半收取计2865.00元，由被告毕节市荣新置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。审判员  高登丽二〇一七年十二月四日书记员  黄 莹