江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2845号上诉人（原审被告）：孙兆霞。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，住所地连云港市连云区长虹路*号。法定代表人：尹伟，该处处长。委托诉讼代理人：高海洋、万玥，江苏和济律师事务所律师。上诉人孙兆霞因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人孙兆霞及其委托诉讼代理人刘世军、被上诉人警备区保障处的委托诉讼代理人高海洋及万玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙兆霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回原审原告的诉讼请求；赔偿上诉人损失；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人将涉案租赁房屋腾退被上诉人，并支付房屋占有使用费无事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人之间虽然存在房屋租赁合同关系，上诉人均依约支付租金，2015年8月份合同到期后，被上诉人收取了上诉人四个月房屋租金（即至2015年12月31日），双方按照之前合同履行。在2015年8月合同到期前被上诉人的领导、负责人与上诉人等近百名商户租赁业主商谈过房屋续租事宜，被上诉人负责人召集全体商户开会，承诺在2016年元月份统一重新续签租赁合同，便于统一管理。在等待续签合同期间，正值春节将至和换季，上诉人为了经营大量铺货，然等来的不是续签合同，而是2016年2月23日一纸通知，要求上诉人限期无条件搬离，将租赁房屋返还，否则采取强制措施。被上诉人不守承诺的事实，致使上诉人无法正常经营，导致几十万元的商品库存积压，损失巨大。2、涉案租赁房屋位于连云港市中心南京中央百货对面，属于非军事行政区域，2016年9月30日军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组指定政策中，明确要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止；另对位于非军事行政区周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按照新的正常执行。涉案的租赁房屋位于非军事行政区，按照《通知》精神属于涉及民生的租赁项目，且上诉人对租赁房屋投资较大，涉案租赁房屋符合暂时维持运行的条件，不属于被上诉人主张的腾退之列。3、2016年2月23日被上诉人贴出《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》，也明确知悉文件精神的具体内容，即要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却利用貌似合法的诉讼手段向一审法院提起诉讼要求上诉人腾退房屋、支付房屋租金，以达到其创收赢利的目的。4、2016年6月20日被上诉人开始强行对上诉人租赁的商铺断水、断电，涉案租赁房屋根本就不具备使用条件，根本无法经营，租赁房屋已经丧失占有使用的价值，一审判决上诉人支付占有使用费毫无事实根据。一审期间，上诉人提出停水、停电导致的损失，但一审法院置之不理，在诸多被诉讼商铺业主的案件均能印证的客观事实仍不予采信，有悖事实和法律。二、涉案租赁合同属无效合同，一审判决有效无法律依据。双方签订的《军队房地产租赁合同》共同的依据是《中华人民共和国合同法》、《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》，根据上述规定，未取得军队房地产租赁许可证以及军队对外有偿服务许可证的不得对外出租，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十三条的规定，其他法律对合同另有规定的，依其规定。显然上述规定是明令禁止的规定，应遵守双方约定的法律法规适用。且本案的租赁违反《商品房屋租赁管理办法》的强制性规定，应属于无效。综上，一审判决查明事实不清，判令上诉人腾退房屋并支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人警备区保障处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。警备区保障处向一审法院起诉请求：1、判令孙兆霞立即返还租赁房屋；2、判令孙兆霞赔偿因其侵占房屋至今造成警备区保障处的经济损失16000元（暂计至起诉前2016年12月31日）；3、诉讼费用由孙兆霞承担。一审诉讼中，警备区保障处增加诉讼请求：要求经济损失计算至实际返还房屋之日止，后又撤回该增加的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年10月12日，警备区保障部的基建营房科（出租方、甲方）代表警备区保障部与孙兆霞（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区海丰巷路2-9号（南苏字第3615号）的房屋建筑面积26平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年10月14日起至2015年12月31日止；租金总额3518元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。双方还就其他事项进行了约定。合同还就违约责任等其他事项进行了约定。孙兆霞已给付警备区保障部2015年12月31日前的租金。2016年2月23日，警备区保障部张贴《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”2017年3月31日，警备区保障部已收回涉案的租赁房屋。另，孙兆霞收到一审起诉状副本等应诉材料时间为2017年3月21日。一审法院认为，警备区保障部、孙兆霞签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，双方未续签合同。孙兆霞继续使用了涉案房屋，警备区保障部于2016年2月23日张贴了《停止租赁通知书》，即使孙兆霞未看到该份《停止租赁通知书》，在2016年1月1日到孙兆霞收到本案的起诉状副本等应诉材料时即2017年3月21日的这一期间，孙兆霞与警备区保障部就涉案房屋形成了不定期租赁关系，警备区保障部与孙兆霞可随时解除合同。现警备区保障部在2016年2月23日向孙兆霞通知停止租赁，故双方的租赁合同于2016年2月23日解除，即便如孙兆霞所称其未收到警备区保障部任何停止租赁的通知，那么在孙兆霞于2017年3月21日收到本案的起诉状副本等应诉材料时，租赁合同也应解除。租赁合同解除后，孙兆霞作为承租人负有返还租赁物的义务。同时，警备区保障部有权要求孙兆霞支付自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的房屋占有使用费。本案中孙兆霞已于2017年3月31日返还涉案房屋，现警备区保障部要求孙兆霞按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的租金和房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。经核算租金和房屋占有使用费为16104元（3518元÷79天×366天），警备区保障部主张16000元，系对自身权利的处分，一审法院依法予以认定。虽然孙兆霞辩称警备区保障部2016年7月停水停电其就无法经营了，但孙兆霞未向警备区保障部交还所租赁的房屋，涉案的房屋仍在孙兆霞的占有使用状态，故孙兆霞应给付警备区保障部自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的租金和房屋占有使用费。关于孙兆霞要求警备区保障部赔偿其所接建的房屋损失问题，因孙兆霞明确在本案中不提反诉，故一审法院对此不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：孙兆霞于判决发生法律效力后十日内给付警备区保障部16000元。一审案件受理费200元，由孙兆霞负担。二审中，上诉人孙兆霞向本院提交下列证据材料：1、2017年3月22日吉林省吉林市中级法院（2017）吉02民终812号民事判决书，证明在2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知中明确规定严禁出租军以下作战部队的房地产和严禁出租军涉行政区的房地产，对已经出租的在2015年底前应全部停止。被上诉人在2015年1月份就已经知道该通知的存在和内容，在2015年8月份恶意与上诉人就涉案房屋继续租赁进行磋商，并且收取了2015年8月至2016年1月期间的房屋租金，证明被上诉人对租赁房屋以及后续收回房屋有过错的。2、2017年5月18日河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初2714号民事判决，证明类似的军产租赁事宜因被上诉人和上诉人签订的合同或者存在不定期租赁的事实，期间导致因被上诉人的违约行为或者过错行为以及断水断电并考虑到上诉人此后并不再具有经营使用的条件，法院对该类情形对房屋占有费的主张不予支持。3、2015年8月6日被上诉人张贴的敬告和2016年12月30日由租赁的商铺共同出具的说明，印证在2015年1月18日《关于进一步从严规范空余房地产租赁有关问题的通知》下发后，被上诉人仍就房屋的租赁事宜继续与上诉人进行协商，并承诺在2016年统一签订合同的事实。4、2016年9月12日被上诉人出具的通知，证明在2016年9月14日被上诉人已经对涉案的租赁商铺进行封堵，已经不再具备经营使用的条件。经质证，被上诉人警备区保障处的质证意见为：证据1、2，系复印件，不予质证；证据3不是新证据，对其三性均有异议，敬告需要回去核实，对证明目的不认可；对证据4的证明目的不认可。经审查，本院的认证意见为：对上述证据1、2的真实性本院审查后予以确认，但该案件与本案并非同一案件，本院对其证明目的不予确认；对证据3的真实性予以确认；对证据4，因说明中签字人员并未全部到庭，本院对其不予确认。另查明，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，该处履行原部职能。本案二审争议焦点：1、涉案租赁合同的效力如何认定；2、上诉人应否腾退涉案房屋，并支付占用使用费。关于第一个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《军队空余房地产租赁管理规定》和《中国人民解放军房地产管理条例》并非法律、行政法规，警备区保障处将涉案房屋对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁合同的效力不产生影响。因被上诉人警备区保障处系涉案场地的合法使用权人，其有权将涉案场地对外出租，至于被上诉人警备区保障处是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。上诉人还主张涉案房屋处于公众聚集场所，出租前应当取得公安消防机构的消防安全检查，否则不得投入使用和营业。对此，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案房屋并不属于中华人民共和国消防法》规定的强制验收的范围，因此涉案房屋是否通过消防检查并不影响租赁合同效力，故上诉人以此主张涉案租赁合同无效不能成立。综上，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人关于涉案租赁合同属于无效合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案租赁合同期限届满后，上诉人负有返还租赁物和支付占有使用费的义务，上诉人称被上诉人警备区保障处承诺在2016年元月同意重新续签租赁合同，被上诉人警备区保障处对此不予认可，且是否缔约应由双方当事人共同协商确定。上诉人关于涉案租赁房屋属于非军事行政区、不属于腾退之类的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持，被上诉人在租赁期限届满后有权收回涉案租赁房屋。上诉人还主张涉案房屋2016年6月后被断水断电，不具备使用条件，不应支付占用使用费。对此，本院认为，被上诉人警备区保障处已于2016年2月23日通知上诉人搬离租赁房屋，在被上诉人警备区保障处对涉案房屋断水断电后，上诉人仍继续使用涉案房屋，因上诉人对涉案房屋的现状完全知晓，故一审判决上诉人按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人提出的赔偿损失的上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。因上诉人在一审诉讼中未对该诉求提起反诉，且被上诉人对该诉求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，故本案二审对该诉求不予审查，上诉人可另行起诉。综上，上诉人孙兆霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人孙兆霞负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年十二月二十日书记员 孙潘红书记员 刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。