辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终11940号上诉人（原审被告）:沈阳隆源装饰材料经销处，住所地沈阳市铁西区南八东路**号。负责人:陈国强，该个体户经营者。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队，住所地沈阳市铁西区云峰南街33号。法定代表人：孙召华，该队队长。委托诉讼代理人：许振德，北京市国达律师事务所律师。上诉人沈阳隆源装饰材料经销处（以下简称“隆源经销处”）因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队（以下简称“沈阳军区营房修缮队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初6424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆源经销处上诉请求：1.撤销一审判决，支持隆源经销处的诉讼请求。2.诉讼费用由沈阳军区营房修缮队承担。事实及理由：1.双方签订的《军队房地产租赁合同》第七条、第十二条约定由军队主管部门审核盖章后生效，但该合同没有获得军队上级主管部门的审核批准，合同未生效。2.隆源经销处在2016年3月18日接到通知后，于2016年3月31日搬出了租赁房屋，将房屋钥匙交给了物业管理人员，有证人可以作证。3.双方签订的合同只约定了租金，没有管理费，沈阳军区营房修缮队索要管理费没有依据。4.双方签订的合同没有送达至隆源经销处手中，沈阳军区营房修缮队行为违反了2015年4月17日中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》的精神。5.隆源经销处于2015年5月对店面升级改造，沈阳军区营房修缮队不告知隆源经销处，造成装修损失和库存积压损失，应当赔偿。6.沈阳军区营房修缮队自2015年1月1日起被上级撤消了对外租赁房产的权利，取消了收费资格。沈阳军区营房修缮队辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。第一，关于案涉合同未经军队主管部门审核盖章问题，不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，隆源经销处已经接受承租房屋实际使用并补交租金，合同有效。第二，隆源经销处自认其收到通知的时间证明至2016年3月18日其仍在使用租赁房屋。第三，隆源经销处一审中承认未交付2016年租金。第四，隆源经销处称2016年3月腾退了承租房屋，一审没有提交证据，其提交的证人证言不属于法律规定的一审、二审新证据，沈阳军区营房修缮队不同意质证。第五，即使案涉合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，隆源经销处也应支付房屋占用费。二、隆源经销处没有证据证明其在2016年12月5日前向沈阳军区营房修缮队移交了承租房屋，应当按合同约定支付租金（占用费）。一审关于2016年租金及物业管理费的判决于法有据。沈阳军区营房修缮队向一审法院起诉请求：请求法院判令隆源经销处向沈阳军区营房修缮队支付自2016年1月1日至2016年12月31日欠缴的房屋租金87,136元；欠缴的管理费13,392元，合计为100,528元；判令隆源经销处承担本案受理费用。一审法院认定事实:2015年1月1日，沈阳军区营房修缮队与隆源经销处签订房屋租赁协议，约定沈阳军区营房修缮队将位于沈阳市铁西区南八东路21-2号1-2层房屋租给隆源经销处用于经营使用，建筑面积229平方米，租期从2015年1月1日至2016年12月31日止，租金标准为每年87,136元整（不含水、电、气、设备、物业等费），管理费13,392元。支付方式为按半年结算，于每半年的前十日内交付。隆源经销处已按租金标准向原告支付2015年全年的租金及管理费，并自认未支付2016年的租金及管理费。2016年3月18日，沈阳军区营房修缮队向隆源经销处发出通知，表示合同履行期满后不再续租。沈阳军区营房修缮队主张于2016年12月6日收回租赁房屋。一审法院认为，沈阳军区营房修缮队、隆源经销处签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。隆源经销处租用沈阳军区营房修缮队房屋，应按合同约定，交纳房屋租金，否则构成违约，应承担违约责任。隆源经销处无故拒付2016年度租金及管理费构成违约，应履行给付租金及管理费的义务，故沈阳军区营房修缮队依照合同约定主张隆源经销处支付租赁期间的租金及管理费的诉讼请求理由正当，一审法院予以支持。隆源经销处辩称沈阳军区营房修缮队主体不适格，经一审法院审查沈阳军区善后工作办公室保障组向一审法院出具证明，证明沈阳军区营房修缮队具备营房管理出租及诉讼的主体资格，故隆源经销处此项抗辩理由不能成立。隆源经销处主张2016年3月末就将租赁房屋交回，但并未向法庭提供交接房屋的证据，故一审法院不予采信。至于隆源经销处主张合同未经主管部门审批、收费许可证未经年检及租赁合同未备案等抗辩理由，依据法律规定均不影响合同的效力及沈阳军区营房修缮队作为军产房屋的管理人在隆源经销处使用租赁房屋后行使收取租金的权利，故对隆源经销处的主张，本院不予采信。一审法院判决：一、沈阳隆源装饰材料经销处于本判决发生法律效力后十日内支付中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队房屋租金87,136元；二、沈阳隆源装饰材料经销处于本判决发生法律效力后十日内给付中国人民解放军沈阳军区装备部营房修缮队管理费13,392元；三、驳回沈阳军区营房修缮队、隆源经销处的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,311元，由沈阳隆源装饰材料经销处承担（沈阳军区营房修缮队已预交，由隆源经销处给付沈阳军区营房修缮队）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，隆源经销处提交了证据一证人李月娥的证言，证明2016年3月隆源经销处给其打电话说不做陶瓷了，还有样品砖和乒乓球案子问其还用不，李月娥说瓷砖不要，乒乓球案子拿走。隆源经销处说因为部队把房子收走，所以不干了。证据二证人赵小强的证言，证明2016年3月其给隆源经销处搬过家。沈阳军区营房修缮队发表质证意见认为证据一和证据二不属于二审新证据，不同意质证。本院对上述证据的证明效力应结合全案情况予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《军队房地产租赁合同》是否有效。2.隆源经销处应否支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金、管理费。关于本案《军队房地产租赁合同》是否有效的问题。隆源经销处主张根据《军队房地产租赁合同》第十二条：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，现该合同未经军队房地产管理部门审核批准，该合同因未满足生效条件而未生效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”案涉《军队房地产租赁合同》虽然约定以军队房地产管理部门审核盖章后生效，但沈阳军区营房修缮队已经按合同约定交付了房屋，隆源经销处也支付了2015年度的租金并占有使用了该房屋，当事人双方均已履行了合同主要义务且接受了对方的履行，按照法律规定应认定该合同已经产生法律效力。因此，隆源经销处的该项主张不能成立，本院不予支持。案涉《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依据合同约定全面履行各自义务。关于隆源经销处是否应当支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金、管理费的问题。隆源经销处主张其于2016年3月31日搬离了租赁房屋，不应承担2016年3月搬离房屋之后的租金、管理费。根据双方签订的房屋租赁合同及房屋租赁的市场惯例，租赁合同如果解除，隆源经销处除履行搬离的义务外，还应通知沈阳军区营房修缮队并履行交还承租房屋的义务。隆源经销处称其于2016年3月末将房屋钥匙交给了物业，但未提供证据予以证明，同时隆源经销处也承认其未通知沈阳军区营房修缮队。因此，现有证据不能证明隆源经销处在该时间向沈阳军区营房修缮队交还房屋，隆源经销处仍需按照合同约定支付房屋租金。关于隆源经销处称沈阳军区营房修缮队收取管理费没有合同依据，属于乱收费的主张。一审中双方均承认多年来管理费都同租金一起交纳，隆源经销处也一直按期交纳管理费，其在本案诉讼前也未对管理费提出异议，可以认为双方就管理费的交纳达成合意。因此对隆源经销处的该项主张，本院不予支持。综上所述，一审法院判决隆源经销处向沈阳军区营房修缮队支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金、管理费并无不当，本院予以维持。关于隆源经销处提出的沈阳军区营房修缮队已被撤销对外租赁房产权利的主张，经审查沈阳军区营房修缮队一审提交的《军队单位对外有偿服务收费许可证》、《军队单位对外服务许可证》以及沈阳军区善后工作办公室保障组出具的证明，可以认定沈阳军区营房修缮队具有管理、出租房屋及诉讼的主体资格，故对隆源经销处的该项主张，本院不予支持。关于隆源经销处提出的沈阳军区营房修缮队应赔偿其装修损失及库存损失的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，隆源经销处一审未提出反诉，该主张属二审程序中新增加的请求，沈阳军区营房修缮队不予认可，本院不予审理。综上所述，上诉人沈阳隆源装饰材料经销处上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2311元，由上诉人沈阳隆源装饰材料经销处负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  韩彩霞审判员  姜会军二〇一七年十一月二十九日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。