江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8339号原告：徐伽，男，1982年7月9日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，江苏东恒律师事务所律师。被告：南京桃花源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201007621364499，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：吴静浦，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹越，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。原告徐伽与被告南京桃花源房地产开发有限公司（以下简称桃花源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伽委托诉讼代理人赵仁明、李成龙，被告桃花源公司的委托诉讼代理人曹越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐伽向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告补偿金348472元（自2011年11月24日至2013年7月31日止）；2.被告支付原告物业管理费及能耗费52150.8元（自2013年8月至2015年7月止）。事实和理由：2009年12月16日，原告和南京锋尚房地产开发有限公司（后名称变更为被告桃花源公司）签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告开发建设的南京市鼓楼区姜家园299号16幢107室（含-1、-2层）房屋（以下简称涉案房屋），购房款为5647846元。合同约定的交房日期为2010年1月15日，由于被告原因直至2011年11月22日才通知原告办理入住手续。原告在办理入住时发现,被告交付的涉案房屋违反合同约定，门前花园变为近4米左右的高墙，对入户造成严重障碍，原告无法接受该“问题房屋”交付事实。被告承诺会解决门前高墙问题，并提出按合同约定的以房屋总价每日万分之一的标准，赔付原告问题解决之前补偿金，同时在问题解决后即土坡拆除之后两年内免收物业管理费及能耗费，但被告未按照承诺对原告进行赔付。该补偿金标准是双方经过多次沟通后自愿订立，不应当调整，被告申请降低的理由不能成立。原告等业主多次向被告方主张权利，但被告至今仍未赔付。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告桃花源公司辩称：第一，被告交付的涉案房屋符合合同约定，无违约情形。原告称其办理入住时发现交付的房屋违反合同约定、是问题房屋，与事实不符。根据双方合同约定，涉案房屋位于地上一层及地下二层，原告对此是明知的，且一楼的房价比二、三楼房价每平方米低一两千元左右。原告所称的花园位于原告门前，不在涉案房屋建筑面积及购房款之内。双方在商品房预售合同中对于小区的公共设施建设内容没有明确规定，被告承诺按照工程规划许可和核准图所确定的条件建设即可，原告所称的高墙是园区的规划坡道，其性质为公共区域，不属于业主个人所有，被告严格按照规划许可内容建设，不存在隐瞒事实或违反合同的情形。原告所称的花园变成高墙并不属实，所谓的花园是属于小区公共部位的原告门前的下沉式庭院区域，高墙实际上是临近小区绿化坡地的建筑物，其形成是有特殊原因，本案所涉地块地势比较特殊，西高东低，以西侧为正负零的标高，故东侧建筑虽然在地面上有两层，但第一层是位于负一层，第二层是标高第一层。因此基于该标高的问题，原规划局批准的设计是自楼东侧外立面第一层与绿地坡之间架空一层，后经规划变更，取消了该架空通道层，自地下车库东顶覆土2.5米，该覆土自西向东下降，形成了土坡，土坡的西侧为原告认为的高墙，因此被告上述规划施工是经行政机关审批许可的，符合法律规定，原告对该变更情况系明知，被告按照规划许可证及合同约定向原告交付房屋，不存在违反合同的情形。第二，合同约定交付条件是取得规划合格证及验收证明书、住宅说明书，在2011年11月22日被告通知原告收房时即满足，不存在不具备交付条件的事实，更无需承担违约金。被告原来的法定代表人张在东在众多业主指责时受错误引导，误认为在施工过程中改变了规划许可，对交付条件产生了严重的错误认识，从而对部分业主作出了相应的承诺，但该承诺并非被告的真实意思表示。2015年小区业主曾就规划变更问题诉至法院，二审判决认定规划部门的规划合法有效，驳回了小区业主的诉讼请求。至此被告才知道张在东作出的承诺违背其真实意愿，涉案标的物是合法建筑，未经合法手续不应拆除，基于该非法行为作出的承诺无效，该承诺不应对被告产生约束力。第三，即使被告作出承诺属实，原告在计算损失时，也不应按毛坯房加装修费用的总价作为基数进行计算，而应按商品房预售合同中的毛坯房价格计算。被告承诺赠送两年物业费和能耗费，应从业主入住后计算，而不是原告主张的自土坡拆除之日起计算。被告在业主入住后，已为原告支付了两年物业费和能耗费，该承诺已兑现。而且该承诺中的违约金标准过高，请求法院降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区姜家园299号16幢二单元107室房屋（建筑面积共计229.96平方米，其中套内面积204.63平方米），系被告开发建设，现登记所有权人为三原告，登记时间为2012年4月12日。该房屋所在的楼房共计七层，涉案房屋包括地上一层及地下二层。2009年10月20日，原告（预购人、乙方）与被告的前身即南京锋尚房地产开发有限公司（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为宁房销第200910102W号《南京市商品房预售许可证》证载范围中的本市下关区姜家园299号16幢107室房屋（含-1、-2层），该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层；建筑面积229.33平方米；总价款合计4603215元，乙方应于2009年11月26日前向甲方支付总价款4603215元；乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2010年1月15日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应付符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外（注：三个可选择项目均未选，第四个空白补充亦未选填）；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设；经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。在被告出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“105室（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。《预售合同》履行过程中，被告因故未能在约定日期即2010年1月15日交房。涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在涉案房屋所在的16幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月16幢楼通过验收。2011年11月21日，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》，载明原告购买涉案房屋支付了购房款4615861元，建筑面积载明为229.96平方米。庭审中，原、被告确认被告于2011年11月22日向原告交付了涉案房屋。2011年11月26日，小区其他业主向被告发送一份书函，要求被告在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。2012年4月23日，与涉案房屋同紧邻的楼房17幢115室业主胡悦给被告的原法定代表人张在东发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”2012年4月24日，张在东给17幢115室业主胡悦回复了一封电子邮件，包括如下内容：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”2012年9月18日，小区其他业主向被告发函，称被告对门前高墙等问题仍未解决，要求被告按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。被告收到该函后未予书面答复。2013年7月底，被告自行拆除了前述土坡。2014年7月、2015年3月ＸＸ等小区业主曾与张在东进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张在东回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。此后，小区业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与被告协商，未果。2015年小区业主夏永蓉另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回夏永蓉的诉讼。2016年8月11日北京锋尚物业管理有限公司南京分公司另案起诉徐伽（即本案原告），要求徐伽支付2013年7月至2016年6月的物业服务费41392.8元及滞纳金，2013年7月至2016年3月的能耗费43079.05元及滞纳金等等。2016年12月22日本院对该案作出（2016）苏0106民初7563号民事判决，判决徐伽给付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费38633.28元、专用能耗费33426.31元、公共能耗费3675.87元、滞纳金5000元，合计80735.46元。扣除被告已预交的8892.15元，实际再给付71843.31元。徐伽对此不服，提出上诉。2017年6月28日南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终5244号终审判决，驳回上诉，维持原判。2016年9月，原告等业主认为被告未按约定向原告支付补偿金、物业费和能耗费，遂诉至法院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。被告提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。2016年10月，南京锋尚房地产开发有限公司变更为桃花源公司即本案被告。2016年12月，被告另案起诉胡悦，要求确认被告原法定代表人张在东对胡悦作出的承诺无效。2017年11月，被告撤回了确认承诺无效的诉讼，本院裁定予以准许。对于涉案房屋的物业费标准及能耗费标准，已在（2016）苏0106民初8534号案件中，经当事人确认为涉案房屋每月物业费为5元/平方米，每月能耗费4.95元/平方米。另根据物业公司的统计以及生效裁判文书的认定，被告已代本案原告交纳2013年8月31日之前的物业费以及2013年3月31日之前的能耗费，原、被告双方对此认可无异议。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、房屋所有权证、电子邮件、公证书、来往函件等证据；被告提供的《预售合同》、行政判决书、商品房交接单、房屋验收单、钥匙移交清单、面积误差确认及结算协议、发票等证据；相关生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋楼层理解与履行争议问题。根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告作为具有房地产开发资质的企业，在预售商品房过程中应当依法履行如实告知等义务，虽然《预售合同》第一条约定涉案房屋为地上一层（含-1、-2层），但被告在具有明确指示作用的合同附件2套型及分层平面图、质量保证书、物业服务合同等三个文件中，注明涉案房屋的套型及分层为：2层、首层和地下室，对于该“2层、首层、地下室”与“111室（含-1、-2层）”的区别、联系，被告未全面履行告知义务，虽然涉案房屋经过规划复核与竣工验收，但对于造成原、被告为此所产生的楼层理解与履行争议，被告负有责任，应当承担相应的法律后果。关于涉案补偿协议的履行问题。其一，公司的法定代表人是公司的法定表意机关，被告原来的法定代表人为张在东，其在履行职务期间所作出的承诺为民事法律行为，法律效果归属于被告。其二，根据本案查明的事实，2011年11月26日小区业主向被告发送一份要求整改并承担违约责任的书函，被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函，2012年4月23日小区业主向张在东发送一份电子邮件，要求确认接受房屋的两个条件，即第一是每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡，第二是再送两年的物业费和能耗费，2012年4月24日张在东在回复业主电子邮件时，明确了业主接受房屋的条件，即在拆完土坡之前每天补偿房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费。虽然原、被告双方之间未直接就上述补偿问题进行协商，但被告通过此后的替原告交纳2013年8月之前的物业费以及2013年3月之前的能耗费的行为，表明了被告按照其与小区业主达成的补偿协议同样向原告进行履行，原告对此未提出异议。因此原、被告双方通过事实行为就涉案房屋合同履行争议达成补偿协议，该协议内容与被告和其他小区业主达成的内容一致、明确，应予认定。张在东在电子邮件中承诺送两年的物业费和能耗费，根据合同履行情况及通常理解，应自业主接受房屋时起算，即自原告于2011年11月22日接受涉案房屋时起计算至2013年11月21日止。原告认为应自土坡拆除后即2013年8月开始起算再送两年，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院不予采信。其三，被告作为独立法人，能够自主决定并实施是否拆除土坡等行为，可以不受有关业主权利主张行为的影响，从张在东在电子邮件中承诺的内容分析，其是为交付标的物不完全符合合同约定而对被告应承担法律责任的预判和处理决定，核心是确定违约责任的计算时间和计算标准，土坡拆除仅是违约责任的计算终止时间，该承诺内容并不违法。张在东在承诺中与业主达成上述协议之时，对于其承诺所产生的法律后果应当清楚，被告认为张在东在履行职务时存在重大误解、其承诺内容因违法而无效等抗辩，未提供充分证据证明，也与其民事法律行为相冲突，不符合法律规定，本院不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《预售合同》约定的交房日期为2010年1月15日，被告由于自身的原因直至2011年11月22日才通知原告办理入住手续，根据前述分析，原告要求被告承担自2011年11月24日至2013年7月31日土坡拆除之日期间按照总房价每日万分之一的标准计算违约补偿款即违约金，有相应的事实基础。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告认为约定的违约金标准过高，申请调整。本院结合原告涉案房屋受影响情况、合同履行事实、当事人的过错程度等综合因素，予以准许。原告主张应按照包括毛坯房和装修价款在内的精装修房屋总价为基数计算有关违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳，该违约金应当按照原告交纳的涉案房屋总价款4615861元为基数计算。综合本案事实，本院酌定被告应支付原告的违约金为99000元。由于被告已经实际代原告支付了2013年8月之前的物业费以及2013年3月之前的能耗费，故被告应支付原告自2013年9月至2013年11月期间的物业管理费3449元（=229.96平方米×5元/平方米×3个月）以及2013年4月至2013年11月期间的能耗费8103元（=204.63平方米×4.95元/平方米×8个月），两项合计11552元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京桃花源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告徐伽补偿金99000元，物业管理费及能耗费11552元，合计110552元；二、驳回原告徐伽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7309元，减半收取3654.5元，保全费2520元，合计6174.5元，由原告徐伽负担2641.5元，被告南京桃花源房地产开发有限公司负担3533元（此款原告已预交，被告在履行上述义务加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  周磊二〇一七年十二月八日书记员  杨艳