黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6971号
上诉人（一审原告）：姜山，男，1986年5月2日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：鲍玉秀，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
被上诉人（一审被告）：哈尔滨壹彤房地产经济有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区华山路15号101室。
法定代表人：吴国胜，经理。
委托诉讼代理人：巴振喜，男，1969年4月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省鹤岗市向阳区。
被上诉人（一审被告）：宋青森，男，1987年8月4日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省密山市。
上诉人姜山因与被上诉人哈尔滨壹彤房地产经济有限公司（以下简称壹彤公司）、宋青森房屋买卖居间合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初12133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜山及其委托诉讼代理人鲍玉秀，被上诉人壹彤公司委托诉讼代理人巴振喜、被上诉人宋青森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜山上诉请求：1、撤销一审判决，确认合同有效。在一审判决结果的基础上，改判宋青森支付赔偿定金139,500元。2、判令壹彤公司承担本案诉讼费用。事实与理由，一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定认定合同无效是错误的理解了法律的规定，第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，一审法院依据此条款认定合同无效，明显违反法律规定。壹彤公司、宋青森存在明显违约的过错行为，极大地损害了姜山的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决壹彤公司和宋青森不承担任何责任，放纵违约方，认定合同无效，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。请二审法院依法改判。
壹彤公司辩称，一、同意姜山关于请求二审法院依法确认案涉合同具有法律效力的观点和诉讼请求。二、同意姜山在依据案涉合同合法有效的前提下所主张的自己一方的合法权益，即请求有关违约责任人承担定金违约责任的请求。三、壹彤公司在本案中是依据合同的约定履行代收、转付购房款的职责，无论该合同买方或卖方任何一方违约，壹彤公司均依据合同约定履行购房款的代收转付职责，在本案中没有过错，故不应当承担本案的诉讼费用。一审判决适用法律错误，本案合同的效力应当依据合同法司法解释二第14条及合同法第51条，以及最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定，依法确认案涉合同具有法律效力，而非无效。一审法院援引《房地产管理法》第38条的规定，裁判本案合同效力，是适用法律错误，应予纠正。
宋青森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姜山上诉理由不成立。首先，依据城市房地产管理法第38条第6款“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的禁止性规定，该条是以行政法规的形式保护我国城市房地产的物权权利不至于混乱，如果没有依法登记领取权属证书，就对城市的房地产进行物权转移，讲话导致城市的房地产物权权利混乱，同时也违背物权权利公示原则，只有经过依法登记而领取权属证书，才能明确物权的权利人。其次，如果上述法律规定不属于强制性的禁止规范，在没有确定权属之前就转让物权权利，如果签订合同有效，那么法律意义上的物权权利人又是谁呢？依据买卖合同有关法律的规定，在没有确定物权权利人或处分人之前，谁也没有权利出卖或处分不确定的物权权利，只有所有权人或有权处分人才能出卖。第三，该条法律规定是典型的效力性强制性规范。但从“不得”的词义来看就是否定性的、禁止性的，就属于效力性的强制。从城市的房地产来看，所有的城市中房屋都建造在国有土地之上，所有的房屋都离不开土地，而城市的土地又都是国家所有，在领取权属证书的同时，充分保障了国家土地的安全利益。另外，从房地产税收的角度来看，在领取权属证书的同时，已经是完税状态，不至于国家税收流失。综合看上述规定是典型的效力性强制性规范。第四，在双方交易过程中，宋青森没有任何过错。宋青森在接到房款已交到壹彤公司时，姜山以“壹彤公司承诺25个工作日能办下来产权证”为由，拒绝在给付宋青森解贷款的票据上签字，导致房款至今没有给付过宋青森，宋青森没有商品房合同，无法办理房屋产权证，所以宋青森在本案中没有任何过错。另外，一审判决案件受理费分担不合理，不能单独因案件受理费而上诉，因宋青森没有过错，不应分担案件受理费。
姜山向一审法院起诉请求：1.解除姜山、壹彤公司、宋青森三方签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.壹彤公司返还姜山购房定金139,500元、购房款570,500元、佣金4000元、代办费1500元；3.宋青森赔偿购房定金139,500元；4.壹彤公司、宋青森负连带责任；5.案件受理费由壹彤公司、宋青森承担。
一审法院认定事实:2016年8月23日，姜山与壹彤公司及宋青森签订《房屋买卖居间服务合同》，约定姜山以1,395,000元的价格购买宋青森名下坐落于哈尔滨市××城××单元××号房屋。当日姜山向壹彤公司交纳购房定金139,500元。2016年8月29日，姜山依约向壹彤公司交纳佣金4000元、代办费1500元、购房款576,000元。后姜山与宋青森因故发生纠纷，合同未实际履行。经查，案涉房屋系宋青森三联单购买的商品房，至今未办理房屋权属登记。一审法院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。据此，案涉《房屋买卖居间服务合同》应属无效合同。该合同自始无效，故不存在解除的问题。由于合同无效，故壹彤公司应将其收取的相应款项如数返还姜山。无效合同不适用定金罚则，故姜山主张宋青森赔偿139,500元定金，宋青森要求139,500元定金归其所有，并赔偿利息损失的请求，均于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、壹彤公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还姜山房屋定金139,500元；二、壹彤公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还姜山购房款570,500元；三、壹彤公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还姜山佣金4000元；四、壹彤公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还姜山代办费1500元；五、对双方当事人其他诉讼请求不予支持。案件受理费12,400元，由姜山负担5096元，壹彤公司、宋青森各负担3652元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：2016年8月23日，姜山与壹彤公司及宋青森签订《房屋买卖居间服务合同》，约定姜山以1,395,000元的价格购买宋青森名下坐落于哈尔滨市××城××单元××号房屋，壹彤公司作为居间方保证双方购房款项代收转付的安全保障责任，并协助甲乙双方办理房屋更名过户、交接及房屋贷款等居间服务事项。合同第六条第1款约定“合同签订当日，姜山必须交付全额房款10%的定金139,500元，由壹彤公司代宋青森收取。”“姜山必须在2016年9月7日前将首付购房款和符合符合银行要求的贷款资料交付给壹彤公司,以便保证对宋青森代收转付的责任。”第三条第4款约定“宋青森保证按照居间方的通知及时到国家相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向姜山赔偿全额房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，双倍赔偿合同中的购房定金（包括居间服务费）”。第10款约定“宋青森如在办理更名手续中违约，需赔偿姜山因此所受到的一切损失”。第五条第2款约定“居间方保证协助甲乙双方办理有关房屋产权更名、过户及房屋贷款所属事项中的相关业务工作”。第六条第1款乙方（姜山）交付房款约定“所属有关业务工作不得自行办理。”三方还对其他权利义务进行了约定。签约当日姜山向壹彤公司交纳购房定金139,500元。2016年8月29日，姜山依约向壹彤公司交纳佣金4000元、代办费1500元、购房款576,000元。后三方发生纠纷，合同没有履行完毕。经查，案涉房屋系宋青森三联单购买的商品房，至今未办理房屋权属登记。
本院认为，人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定确认合同无效,必须系违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，因此一审法院依此认定双方签订的《房屋买卖居间服务合同》无效系适用法律错误。该合同合法有效，各方当事人均应依约履行各自义务。
姜山上诉认为宋青森违约是依据该合同第三条4款、10款、第五条2款以及第六条1款的规定，但从该合同约定的情况看，宋青森应按照居间方的通知办理产权交易及贷款手续，但合同对于居间方应当在什么时间通知宋青森没有约定。在诉讼中三方当事人对此各执一词，而姜山举示的录音资料亦没有三方明确一致的壹彤公司应当通知宋青森的时间，且该录音资料不能单独作为认定案件事实的依据。合同第六条第1款是对姜山付款的行为进行约定，而合同的其他条款也没有对由谁解除宋青森尾贷手续进行约定，因此姜山主张宋青森违约缺乏合同依据和履行合同中的事实依据，其请求宋青森赔偿购房定金的请求不予支持。因姜山在一审中请求解除合同，宋青森也在二审中表示现在不同意继续履行合同，故该合同应当予以解除，合同解除后姜山因该合同已交纳的款项应予返还，一审判决予以返还正确。
综上，姜山关于确认合同有效的上诉请求有理，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。姜山关于请求宋青森赔偿购房定金的请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初12133号民事判决；
二、解除姜山与壹彤公司、宋青森于2016年8月23日签订的《房屋买卖居间服务合同》。
二审案件受理费5096元，由姜山负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯芳芳
审判员 唐新元
审判员 孔德林
二〇一七年十二月十八日
书记员 胡恬田