广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初5481号
原告：许壮通，男，1965年6月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，
委托诉讼代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路，统一社会信用代码为91441900782047988U。
法定代表人：苏海泉。
委托诉讼代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
第三人：陈松有，男，1961年1月23日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
原告许壮通诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）、第三人陈松有租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理，后因存在需要中止的理由而中止审理，恢复审理后，于2017年9月28日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周国平、第三人陈松有的委托诉讼代理人蒲松涛均到庭参加了2017年6月29日和2017年9月28日的诉讼。被告祥鸿公司的委托诉讼代理人王芝芳到庭参加了2017年6月29日的诉讼、委托诉讼代理人谢营到庭参加了2017年9月28日的诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告租金520000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告祥鸿公司于2010年3月19日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称“案涉合同”），以以租代售的方式将该项目A18区17号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告祥鸿公司全额缴纳了租金520000元。经查，被告“东莞市祥鸿博览国际农批城”涉诉商铺的租赁合同纠纷案件，因被告商铺尚未取得建设工程规划许可证正证，法院作出的生效民事判决书认定了涉诉商铺的租赁合同无效。原告认为，因被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未取得案涉商铺的建设工程规划许可证正证，将案涉商铺出租给原告，导致案涉商铺的租赁合同无效，给原告造成了严重损失。被告违反法律法规的规定，存在严重过错，被告应承担责任，返还租金，并赔偿原告损失。
被告祥鸿公司辩称，1.原告要求退还租金520000元没有事实依据，该款项应当扣除原告实际承租期间的占有使用费，从原告提交的收款收据显示原告实际支付的租金数额为368800元，并非是520000元，对原告未支付的租金数额，合同无效以后原告无权要求退还。2.被告向原告退还的租金数额应当扣除原告占用期间的使用费，该使用费的计算标准应当参照返租5年的租金标准，即151200元除以60个月，每月占有使用费为2520元，从2010年6月29日开始计算至原告将铺位腾空并且搬离、交还给被告为止。2.被告不应当承担退还租金的责任，案涉的铺位根据股东会决议已经分配给陈松有所有，陈松有是案涉铺位的实际权属人，被告基于陈松有的委托与原告签署案涉的合同以及办理铺位的出租事宜，案涉合同的法律责任应当由委托人陈松有承担。
第三人述称，1.原告没有起诉陈松有，在法院通知原告以后，原告仍然认为没有必要且不同意追加陈松有为本案被告，证明原告认定的合同相对人是被告，不是陈松有。2.此前同类判决均未判决陈松有承担任何法律责任。3.被告在答辩中称陈松有是铺位的实际所有人，陈松有对此予以确认。4.原告的起诉是要求被告退还租金520000元，诉讼费由被告承担，要求被告退还的理由是被告收取了原告的款项，被告收取本案款项的时间在被告股东会会议之前，被告收取原告的费用应当由被告退还，因为陈松有本身没有收到款项，按照无效合同的处理原则，收款人退款，陈松有不存在返还的问题。被告在2010年8月18日召开董事会决议，将使用权划归陈松有是为了抵扣陈松有7000万元的投资款，但是被告收取原告的款项在董事会决议之前。
本院经审理认定事实如下：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市××街陈
屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村委会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市××街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起至2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2010年3月19日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给原告使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币520000元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。同日，祥鸿公司向原告出具了两张收款收据，一张注明“收到许壮通交来承租A18-17铺位使用权租金368800元正”并备注“此款已减五年返租金额151200元”，另一张注明“收到许壮通承租A18-17号铺位使用权租金151200元正，此款与委托经营租金相抵扣”。同日，祥鸿公司作为甲方，原告作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金151200元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。
2010年8月18日，王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，于2010年8月18日，经董事会决定以包括案涉租赁物在内的部分商铺抵消王建荣和陈松有两人1.4亿元的投资款。案涉商铺属于被划分给陈松有的铺位之一。
2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈发枝、方国阳、方茂华变更为王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华。
2010年9月24日，陈松有向祥鸿公司出具《委托书》，注明“兹委托祥鸿公司财务部代理陈松有先生管理属下铺位173间（7月31日前已长租43间，剩余130间）的财务收支”。
2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。
2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的投资者由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。后在本案诉讼过程中，祥鸿公司的投资者由邝雪光变更为东莞市昌本贸易有限公司。
（二）引发本案的原因及本院的释明情况：
原告主张在案涉合同履行的过程中得知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证正证，认为案涉合同为无效合同，要求祥鸿公司退还已付的租金。诉讼过程中，祥鸿公司主张案涉租赁物是陈松有委托其向原告出租，应由陈松有承担本案债务，遂申请追加陈松有为本案被告，因原告明确表示不追加陈松有为被告，故本院依法追加陈松有为本案第三人。庭审中，经本院释明，原告明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司。
（三）其他情况：庭审辩论终结前，三方当事人均未向本院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的证据。祥鸿公司主张原告实际支付的数额是368800元，其余151200元并未实际支付，另外，应扣除原告实际承租期间的占有使用费，该占有使用费应按五年返租期间的租金标准2520元/月计算。祥鸿公司确认在委托经营协议的五年委托经营期限内，案涉租赁物一直由其以自己的名义对外出租，但主张委托经营期限届满后，原告没有继续委托被告管理租赁物，租赁物也不在被告控制之下。原告主张委托经营期限届满后，租赁物仍由被告管理和收益。陈松有认为案涉合同是原告与祥鸿公司所签订，其不是案涉合同的相对人，案涉合同的签订时间在董事会决议作出之前，故案涉合同与其无关，其无需承担责任。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，综合原、被告、第三人三方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉合同是否有效；2.原告诉求祥鸿公司退还租金520000元是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。案涉租赁物现的建设工程规划许可证副证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告在庭审辩论终结前均未向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的文件，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或按主管部门的批准意见建设，并认定原告与被告祥鸿公司所签订的案涉合同为无效合同。
二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉合同的签订方是原告与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及陈松有出具《委托书》之前，虽然祥鸿公司与陈松有之间的确存在委托合同关系，但在祥鸿公司和陈松有均未能举证证明祥鸿公司与原告在签订案涉合同时已经向原告披露了祥鸿公司与陈松有之间的委托合同关系的情况下，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。庭审中，原告已经明确选定案涉合同的相对人为祥鸿公司，而非陈松有，案涉合同无效的法律后果应由原告和祥鸿公司承受，原告和祥鸿公司应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向原告返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向原告返还的金额，本院认为，虽然原告直接支付给祥鸿公司的使用费仅有368800元，但并不代表原告实际支付的款项就只有368800元。根据合同约定，原告需要向祥鸿公司支付的租金是520000元，在支付该520000元的过程中，原告已经直接支付了368800元，其余151200元虽然原告没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，原告是完全有权向祥鸿公司收取151200元的，因此，该151200元是原告基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但原告将其有权向祥鸿公司收取的151200元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的151200元相抵扣，原告实际上已经向祥鸿公司履行了151200元的支付义务，祥鸿公司向原告出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，原告实际上向祥鸿公司支付的使用费应为520000元，祥鸿公司应当向原告返还占有使用费520000元。
至于占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。祥鸿公司确认在五年委托经营期内以其自己的名义对外出租，原告也确认依据委托经营协议可收取的151200元已经与其应付祥鸿公司的使用费相抵扣，即可以认定在这五年里，双方已经实际履行了委托经营协议，原告也已经实际使用了案涉租赁物。原告因案涉合同已经实际享受了对案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，原告只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从原告可以要求返还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因原告与祥鸿公司基于委托经营协议所产生的是另外一种法律关系，祥鸿公司主张参照委托经营协议所约定的租金标准计算缺乏依据，原告所需支付的占有使用费应参照案涉合同的租金标准，并结合原告实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限是40年还是20年。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个续期20年的合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，原告与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是原告支付520000元的租金作为其享有40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为520000元÷40年=13000元/年。
其次，关于原告实际占有使用案涉租赁物的时间，本院认为，祥鸿公司未能举证证明五年委托经营期限满后已经将案涉租赁物交还给原告，故本案只对原告在五年委托经营期间的占有使用费即13000元/年×5年=65000元进行处理。关于原告在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案中不作处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除原告需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向原告退还的使用费应为520000元-65000元=455000元。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第四百零三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本
判决发生法律效力之日起三日内向原告许壮通退还使用费455000元；
驳回原告许壮通的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4500元，由原告负担563元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担3937元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一七年九月三十日
书记员 尹丽君
附相关法律条文节选：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第四百零三条第二款受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。