广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2294号上诉人（原审被告）：桂林晶泽置业有限公司，住所：广西壮族自治区临桂县。法定代表人：王泽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人:甘永雄,男，桂林晶泽置业有限公司职员。被上诉人（原审原告）：廖龙凡，男，瑶族，住广西壮族自治区荔浦县。被上诉人（原审原告）：何会平，女，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。上诉人桂林晶泽置业有限公司因与被上诉人廖龙凡、何会平商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林晶泽置业有限公司的委托诉讼代理人甘永雄，被上诉人廖龙凡、何会平及其共同的委托诉讼代理人莫冰松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林晶泽置业有限公司上诉请求：一、依法撤销（2017）桂0312民初306号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审庭审时变更上诉请求第一项为撤销（2017）桂0312民初306号民事判决第二项、第三项。事实和理由：一、上诉人已完成房屋交付义务，一审法院认定事实错误。上诉人已于2015年10月30日通过桂林晚报发出收房通知，通知被上诉人办理收房手续，但被上诉人未收房，且未就拒收房作出任何书面通知。二、房屋于合同约定交付期限前已具备实质交付要件。案涉楼栋已通过验收合格。《竣工验收备案表》仅是建筑行政管理部门的一种行政管理手段。双方的合同目的已实现，被上诉人是意图通过合同瑕疵获取合同目的以外的过度赔偿，损害了上诉人的利益。三、一审法院对于违约金的认定及计算存在重大错误。被上诉人在得知上诉人重新获得备案表后依旧不收房，明显违背违约金的立法精神以及合同订立违约金条款的本意；违约金是一种补偿性质，被上诉人未能证明因履行瑕疵遭受了经济损失。即使计算违约金，亦应截止到上诉人具备房屋交付的形式要件之日即2016年10月31日止。廖龙凡、何会平辩称，一、双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，上诉人应按合同约定交付房屋。上诉人虽然通过桂林晚报发出收房通知，但案涉房屋未达到合同约定的交房条件，被上诉人拒绝接受符合合同约定。二、一审法院对违约金的计算方法正确。廖龙凡、何会平向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令被告按约定条件交付原告所购商品房；二、请求判令被告从2015年10月30日起至实际交房日止每日按原告所交房款553456元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2016年12月31日共计94530.28元；判令被告支付逾期未办好房屋所有权初始登记的违约金553.46元；三、本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月1日，原告廖龙凡、何会平与被告桂林晶泽置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰·星城国际”10幢2单元17层3号商品房一套，建筑面积为119.76㎡，套内建筑面积97.11㎡，购房款总额为553456.00元。《商品房买卖合同》第十五条第二款第（二）项第1小项约定：出卖人承诺于2016年7月30日前办结所有权初始登记，并通知买受人，出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的0.1%承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告廖龙凡按照合同的约定通过交付首付款及银行抵押按揭贷款方式向被告支付了553456元购房款，向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税8301.84元。2015年10月30日，被告桂林晶泽置业有限公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式向彰泰·星城国际的1#、8#、9#、10#、11#、12#楼栋购房户于2015年10月30日至11月1日起办理交房事宜，但至2015年10月30日止，被告未取得彰泰·星城国际的1#、8#、9#、10#、11#、12#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续。2016年9月7日，临桂区住房和城乡建设局向临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼整改情况调查复函》明确了：2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局做出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案》（临建发[2015]13号），收回已发放的彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表，截止2016年9月7日，没有发放彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼的竣工验收备案表。2016年11月8日，被告取得了“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》，但被告在取得“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》后至本案庭审结束前，没有重新通知原告办理双方合同约定的商品房交付手续。另外，原告未能于2016年7月30日前办结“彰泰?星城国际”10幢2单元17层3号商品房的所有权初始登记。一审法院认为，原告廖龙凡、何会平与被告桂林晶泽置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告是否构成逾期办结商品房所有权初始登记违约。关于焦点一。被告桂林晶泽置业有限公司虽于2015年10月30日在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的1#、8#、9#、10#、11#、12#楼栋购房户于2015年10月30日至11月1日起办理交房事宜，但被告在2015年10月30日之前并未取得临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”10#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，不符合双方合同约定的“1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”商品房交付条件，原告廖龙凡拒绝接收合同约定的商品房理由正当。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立，但其违约金的计算应当是以已付房款553456元为基数，从2015年10月31日起按日万分之四计至实际交房之日止。被告承担逾期交房违约责任后，仍有义务履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告于2016年11月8日取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”10#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰?星城国际”第10幢2单元17层3号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，该院予以支持。关于焦点二。出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年7月30日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金553.46元，理由充分，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决：一、被告桂林晶泽置业有限公司将其开发的坐落于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰?星城国际”10幢2单元17层3号商品房按合同约定交付条件交付原告廖龙凡、何会平使用；二、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告廖龙凡、何会平逾期交房违约金（以已付房款553456元为基数，从2015年10月31日起按日万分之四计至实际交房之日止）；三、被告桂林晶泽置业有限公司支付原告廖龙凡、何会平逾期办结商品房所有权初始登记违约金553.46元。案件受理费2177元，由被告桂林晶泽置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。桂林晶泽置业有限公司提交2017年6月18日以短信形式发送至手机号码138××××2933的《再次催促入伙通知书》一份，载明案涉房屋“已于双方约定的交付时间达到了法定和合同约定的交付条件”，再次通知廖龙凡、何会平办理收房手续。拟证明己方再次在一审庭审结束后以书面形式向廖龙凡、何会平催促收房。廖龙凡、何会平的质证意见是，认可该证据的真实性，不认可证明内容。桂林晶泽置业有限公司通过桂林晚报发出收房通知时并未具备合同约定的收房条件，因此2017年6月18日的通知实质应是入伙通知书，而非再次催促入伙通知书。桂林晶泽置业有限公司对一审查明的事实提出如下异议：一审判决认定，2016年11月8日，桂林晶泽置业有限公司取得“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》。其中，7＃楼应系10＃楼的笔误，且取得该楼栋的《建筑工程竣工验收备案表》后，桂林晶泽置业有限公司已重新通知过廖龙凡、何会平办理收房手续，而非未重新通知。对当事人二审提交的新证据及争议的事实，本院认定如下：一、2016年11月8日，桂林市临桂区住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明对“彰泰·星城国际”6＃、8＃、9＃、10＃、12#的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。因此，一审法院认定“彰泰·星城国际”7＃楼于2016年11月8日取得《建筑工程竣工验收备案表》应系10＃楼的笔误，本院予以纠正。二、2017年6月18日，桂林晶泽置业有限公司发送《再次催促入伙通知书》，廖龙凡、何会平认可已收到。因此，本院认可该证据的真实性，确认桂林晶泽置业有限公司在10＃楼取得《建筑工程竣工验收备案表》后向廖龙凡、何会平重新发送了入伙通知；一审判决认定桂林晶泽置业有限公司没有重新通知廖龙凡、何会平办理商品房交付手续有误，本院予以纠正。一审查明的事实除上述笔误及桂林晶泽置业有限公司是否重新通知廖龙凡、何会平办理商品房交付手续有误本院予以纠正外，其余查明事实与二审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，桂林晶泽置业有限公司与廖龙凡、何会平于2013年12月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、桂林晶泽置业有限公司在2015年10月30日发出交房通知时，是否因未达到合同约定的交房条件而构成逾期交房？如果逾期，违约金应当如何计算？二、桂林晶泽置业有限公司是否逾期办结商品房所有权初始登记？本院综合评述如下：一、关于桂林晶泽置业有限公司在2015年10月30日发出交房通知时，是否因未达到合同约定的交房条件而构成逾期交房，以及如果逾期，违约金应当如何计算的问题合同履行原则之一即为正确履行，或称适当履行，是指当事人应按照合同的约定不折不扣地履行合同义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，此第1、2种条件，即为条件1“该商品房经建设工程竣工验收合格”和条件2“该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”。依中文格式理解，“符合下列第种条件”的语法表述，条件1和条件2为备选项，双方可任意进行选择，但双方签订的合同最终同时选择了条件1和条件2，说明该选择系双方充分协商的最终结果，即交付房屋应同时满足条件1和条件2两个条件。合同签订后，双方亦应按照约定的这两个交付条件不折不扣地履行交付商品房的义务。因此，案涉商品房交付时，不仅应经验收合格，且应取得《建筑工程竣工验收备案表》。桂林晶泽置业有限公司在2015年10月30日于《桂林晚报》上刊登《交房通知》时，因尚未取得《建筑工程竣工验收备案表》而不具备合同约定的交付商品房条件，廖龙凡、何会平以此为由拒绝收房，并不违反合同约定；桂林晶泽置业有限公司构成逾期交房，应当承担违约责任。桂林晶泽置业有限公司虽辩称取得《建筑工程竣工验收备案表》仅为一种行政管理手段，本院亦认可取得《建筑工程竣工验收备案表》通常确为建筑行政管理部门规范商品房建设的行政管理手段的观点，但本案的双方当事人已通过特别约定的方式，将该表格的取得从行政管理手段上升为合同履行的必备条件。因此，桂林晶泽置业有限公司的抗辩理由与合同履行的原则不符，本院不予支持。关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。从上述法律规定可知，违约金的性质可以是惩罚性，也可以是补偿性，当事人可在合同签订时予以选择。本案的双方当事人即在签订合同时选择了惩罚性违约金，即：案涉合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”。因此，桂林晶泽置业有限公司理应向廖龙凡、何会平支付逾期交房违约金；桂林晶泽置业有限公司辩称廖龙凡、何会平未举证证明就合同履行瑕疵遭受了经济损失、从而己方不应承担违约金给付责任的观点，与法律规定不符，本院不予支持。至于违约金的计算时间应截止至何日，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，虽然案涉合同约定为“至实际交付之日止”，但桂林晶泽置业有限公司在2016年11月8日取得《建筑工程竣工验收备案表》，具备合同约定的商品房交付条件，并于2017年6月18日已将收房通知送达廖龙凡、何会平后，廖龙凡、何会平至今未到项目现场办理收房手续。从常理分析，廖龙凡、何会平即使需合理期限准备办理收房手续的相关事宜，亦不可能拖延数月时间，因此，廖龙凡、何会平因自身原因造成损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿；本院酌情认定违约金的计算期限应截止至桂林晶泽置业有限公司送达收房通知后七日，即：自2015年10月31日至2017年6月25日止。据此，桂林晶泽置业有限公司逾期交房共计604天，应当支付逾期交房违约金133714.97元（553456元×0.4‰×604天）。二、关于桂林晶泽置业有限公司是否逾期办结商品房所有权初始登记的问题案涉合同第十五条房屋登记项中关于初始登记、转移登记，双方的约定为，“出卖人承诺于2016年7月30日前，办结该商品房所有权初始登记”；如未能在期限内办结的，出卖人应按已付房价款的0.1%承担违约责任。现桂林晶泽置业有限公司并未在约定的日期前办结所有权初始登记，理应按合同约定承担违约责任，给付违约金553.46元（553456元×0.1%）。廖龙凡、何会平的诉请符合合同约定，本院予以支持。综上所述，桂林晶泽置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初306号民事判决第一项、第三项；二、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初306号民事判决第二项为：上诉人桂林晶泽置业有限公司支付被上诉人廖龙凡、何会平逾期交房违约金133714.97元；三、驳回被上诉人廖龙凡、何会平一审的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起2年内,向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。一审案件受理费2177元，二审案件受理费2177元，共计4354元，由桂林晶泽置业有限公司负担4000元，由廖龙凡、何会平负担354元。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 关玉霞审判员 容 艳二〇一七年十月十二日书记员 秦 婧