文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1624号原告：广东省国防交通综合保障第三大队，住所地广东省广州市天河区临江大道37号2205房，组织机构代码675206445。负责人：朱智敏，系该队队长。原告：中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地香港砵甸乍街37号1103室。法定代表人：林旺釧，系该司执行董事。两原告的共同委托代理人：欧阳兵、何官益，均系广东岭南律师事务所律师。被告：邱诗润，男，1970年1月20日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。被告：广州大诚苑餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区临江大道39号碧海湾商业裙楼C区一、二楼，统一社会信用代码91440101567916546G。法定代表人：邱诗润。两被告的共同委托代理人：董硕、薛源斌，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告广东省国防交通综合保障第三大队（以下简称第三大队）、中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司）与被告邱诗润、广州大诚苑餐饮有限公司（以下简称大诚苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年1月12日和2016年2月1日两次公开开庭进行了审理。原告第三大队、中粤鑫灏公司的共同委托代理人欧阳兵、何官益，被告邱诗润、大诚苑公司的共同委托代理人董硕、薛源斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第三大队、中粤鑫灏公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系；2.两被告向两原告支付2012年3月1日至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的租金（其中，2012年3月1日至2013年5月24日期间按184910.5元/月的标准计付，2013年5月25日至2014年5月24日期间按194156元/月的标准计付，2014年5月25日至2015年5月24日期间按203863.8元/月的标准计付，2015年5月25日至2016年5月24日期间按218134.2元/月的标准计付）；3.两被告向两原告支付2010年10月1日至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的物业管理维护费（按6000元/月的标准计付）；4.两被告向两原告支付2010年10月1日至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的停车费（按9000元/月的标准计付，即每个停车位按600元/月的标准计付，共15个停车位）；5.两原告没收被告邱诗润的保证金500000元；6.两被告承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，两原告撤回关于“两被告腾空（固定镶嵌物不得拆除）后，将本案所涉商铺交还给两原告”的诉讼请求。事实和理由：2010年5月25日，作为甲方的原告中粤鑫灏公司和作为乙方的被告邱诗润签署《商业裙楼租赁合同》（以下简称《合同1》），约定：甲方向乙方出租广州市天河区珠江新城临江大道39号碧海湾商业裙楼C区首层和二楼部分商铺；租赁期限从2010年5月25日起至2018年12月31日止；租金标准为2012年3月25日至2013年5月24日的月租金标准为184910.5元，2013年5月25日至2014年5月24日的月租金标准为194156元，2014年5月25日至2015年5月24日的月租金标准为203863.8元，2015年5月25日至2016年5月24日的月租金标准为218134.2元，……乙方还应以6000元/月的标准向甲方支付物业管理维护费，以每个车位600元/月的标准向甲方支付15个车位的停车费。2010年5月28日，原告中粤鑫灏公司将本案所涉商铺移交给被告邱诗润。被告邱诗润是被告大诚苑公司的股东，被告大诚苑公司实际使用本案所涉商铺并支付租金及管理费。2011年9月19日，原告中粤鑫灏公司致函被告邱诗润，告知《合同1》约定的应付款项，原告中粤鑫灏公司将委托原告第三大队及案外人广东（国租）租赁投资有限公司代为收取，并指定、委托原告第三大队及案外人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称广州中粤公司）分别开具收款收据。原告中粤鑫灏公司依约履行了交付本案所涉商铺的义务，但被告邱诗润在签署合同后就开始拖欠租金，虽经多次催讨，两被告至今仍拒不缴交，截止至2015年9月，两被告已连续拖欠多项款项未付，两被告的行为已严重侵犯两原告的合法权益。2014年3月，被告邱诗润起诉广州中粤公司和原告第三大队，要求解除租赁合同，广州市天河区人民法院立案审理，案号为（2014）穗天法民四初字第1374号（以下简称1374号案）。原告中粤鑫灏公司与被告邱诗润签订的《合同1》是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应严格执行。被告大诚苑公司作为本案所涉商铺的实际使用人和租金等费用的支付人，与原告中粤鑫灏公司形成事实上的租赁合同关系。原告第三大队受原告中粤鑫灏公司的委托对本案所涉商铺进行租赁运营，与原告中粤鑫灏公司一起作为本案所涉商铺的出租方与作为承租方的两被告成为租赁合同关系的双方当事人。两被告拖欠租金的行为已严重违反租赁双方的约定，损害了两原告的合法权益。被告邱诗润、大诚苑公司共同辩称：不同意两原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告邱诗润依约积极履行承租人之合同义务，准时且已经提前预付大量租金，但两原告提供的本案所涉商铺因规划、排水等问题不能满足合法经营的要求，在此情况下，两原告恶意指责被告邱诗润拖欠租金，单方采取强硬措施收回并控制本案所涉商铺，致使被告邱诗润根本无法继续使用本案所涉商铺，因此，违约的是两原告，而不是被告邱诗润。就此，被告邱诗润已于2014年3月向广州市天河区人民法院提起1374号案诉讼。首先，原告第三大队与被告邱诗润于2010年5月签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同2》），约定：原告第三大队作为甲方将本案所涉商铺出租给作为乙方的被告邱诗润作为商业用途使用；使用面积共698.7平方米；租赁期限自2010年10月1日起至2018年12月31日止。为此，被告邱诗润向两原告交纳押金375089.5元作为履行合同的定金。《合同2》于2010年5月31日在原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局依法办理了租赁登记备案。其次，《合同2》签订生效后，被告邱诗润不仅依约交纳了押金，而且已提前预付截止至2016年2月的租金，但是，原告第三大队仍然不全面、适当履行自身义务，具体如下：第一，原告第三大队出租的本案所涉商铺是未经登记确权的建筑，规划用途不具备经营性功能，排水许可证也已过期失效，且原广州市规划局于2012年5月29日作出的《关于碧海湾裙楼物业有关问题的函》显示原广州市规划局因原告第三大队存在不合法行为、未能较好履行承诺而函请广州市工商局配合暂停办理本案所涉商铺的工商牌照并暂不予年审登记，以上事实表明因原告第三大队的非法行为造成被告邱诗润无法继续经营（工商牌照暂停办理并不予年审登记），投入的巨额款项遭受损失；第二，原告第三大队在被告邱诗润已积极预付租金的情况下，恶意指责被告邱诗润拖欠租金，并采取停水、停电的行为，随后还单方采取强硬措施收回并控制本案所涉商铺，导致被告邱诗润承租的本案所涉商铺完全停止经营，全部员工被遣散，被告邱诗润根本无法继续使用本案所涉商铺，所以，被告邱诗润才于2014年3月向广州市天河区人民法院起诉要求解决双方纠纷。综上，违约的是两原告，而不是被告邱诗润，且本案所涉商铺实际上在双方诉讼之前已由两原告收回并受其控制。二、两原告提出的与租金有关的诉讼请求已超过1年的诉讼时效，应不予支持。被告邱诗润于2014年3月就本案所涉租赁合同纠纷向广州市天河区人民法院提起1374号案诉讼，提出解除被告邱诗润与原告第三大队签订的《合同2》等诉讼请求，法院受理1374号案并通知两原告应诉后，两原告没有在1374号案中就租金问题提出反诉，且从1374号案受理至今，两原告也没有向被告邱诗润主张并送达有关要求被告邱诗润支付租金的文件，在此情况下，两原告提出的与租金有关的诉讼请求已超过法律规定的1年的诉讼时效，理应不予支持。三、1374号案的审理结果是本案的重要依据，本案应中止审理。综上，请法院依法裁判，以维护两被告的合法权益。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于两原告提供的《发票签收表》［共3张；其中2张签收表依次包括序号、开票项目说明、金额（元）、签收人、签收日期、开票日期、发票号码和附注8个项目；签收表显示“钟小敏”签收了2010年10月至2011年11月的租金发票及物业维护、管理服务费/服务费发票，“丁文贤”签收了2011年12月的租金发票及物业维护、管理服务费发票；租金的金额均为55473.2元，物业维护、管理服务费/服务费发票的金额均为129437.3元；签收表的“附注”栏均载明逾期付款违约金未计收（分别注明违约金具体金额）等内容。另1张签收表包括序号、发票内容、金额、签收人、签收日期、开票日期和发票号码7个项目；签收表显示“丁文贤”签收了2012年4月的商业车位服务费发票，“钟小敏”签收了2012年5月至2012年12月的商业车位服务费发票，金额均为9000元等内容］和发票（均为复印件；其中，部分发票的开票项目说明为2010年10月至2011年12月期间的租金或物业维护、管理服务费/服务费等并显示“附注：逾期付款违约金未计收”（分别注明违约金具体金额）等内容，剩余发票的开票项目说明为2012年4-6、8、9、11、12月的商业车位服务费；租金的发票均由原告第三大队开具，物业维护、管理服务费/服务费和商业车位服务费的发票均由广州中粤公司开具），以及显示由广州中粤公司于2012年5月3日出具的收到被告大诚苑公司支付2012年1月的物业维护、管理服务费129437.3元的发票（1张，复印件但其右上角空白处显示“钟小敏”的原始签名笔迹；发票载明“附注：逾期付款违约金71190.52元未计收”等内容）和于2012年6月11日出具的收到被告大诚苑公司支付2012年2月的物业维护、管理服务费各64718.65元的发票（共2张，均为复印件但其右上角空白处均显示“钟小敏”的原始签名笔迹；该2张发票均载明“附注：逾期付款违约金34948.07元未计收”等内容）及原告第三大队于2012年5月3日出具的收到被告大诚苑公司支付2012年1月份租金55473.2元的发票（复印件但其右上角空白处显示“钟小敏”的原始签名笔迹；发票载明“附注：逾期付款违约金30510.26元未计收”等内容），以及被告邱诗润于2012年6月29日签署的致广州中粤公司的委托钟小敏领取租赁发票的《委托书》、于2012年8月9日签署的致原告中粤鑫灏公司的委托钟小敏代其签收租赁、停车费、管理费、水电费等发票的《委托书》和钟小敏的居民身份证复印件。因两原告已出示2份《委托书》的原件，而被告邱诗润表示不申请对2份《委托书》中“邱诗润”的签名真实性进行鉴定，因被告邱诗润未能提供反驳证据推翻2份《委托书》，本院采纳2份《委托书》作为认定本案事实的依据，并据此认定2份《委托书》均是由被告邱诗润出具的。关于租金和物业维护、管理服务费/服务费的发票原件显示发票“附注”栏的内容均被刮除的问题，原、被告均认为是对方所为，鉴于该问题与本案的处理无关，本案对此不予认定。2.对于两原告提供的显示由“邱诗润”于2012年12月8日签署的致广州中粤公司的《还款计划》。两被告虽以被告邱诗润从未向两原告出具《还款计划》为由对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，但两原告已出示该证据的原件，而两被告表示不对该证据中“邱诗润”的签名真实性申请鉴定，鉴于两被告未能提供反驳证据推翻该证据，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据，并据此认定《还款计划》是被告邱诗润出具的。3.对于两原告提供的原告中粤鑫灏公司于2013年7月1日、2014年6月1日和2015年4月10日分别作出的致两被告的《催款函》［包括分别催讨截止至2013年6月30日、2014年5月31日和2015年3月31日的租金、物业管理维护费、停车费、水电费（注：第一份《催款函》注明的水电费为16829.41元，后两份《催款函》注明的水电费均为20728.53元）等费用］和致函当天的报纸及照片［显示：拍摄时间分别为致函当天，悬挂“大诚苑燕翅鲍”招牌的进出口玻璃门的把手上加了U形锁（其中，拍摄时间显示为2013年7月1日的照片显示把手上加了一把U形锁，拍摄时间显示为2014年6月1日和2015年4月10日的照片均显示把手上加了两把U形锁），拍摄时间显示为2013年7月1日和2014年6月1日的照片均显示上述玻璃门上张贴了当天作出的《催款函》和致函当天的报纸，拍摄时间显示为2015年4月10日的照片显示上述玻璃门上张贴了纸张（照片无法看清纸张内容）］，两被告的质证意见如下：两被告从未收到上述《催款函》，两原告已于2013年2月强行收回本案所涉商铺，两原告在已收回的本案所涉商铺张贴《催款函》与其无关；被告邱诗润已于2014年3月向广州市天河区人民法院提起1374号案诉讼，两原告关于其无法与两被告取得联系的陈述不属实。因两原告出示的拍摄照片的照相机显示张贴2014年6月1日作出的致两被告的《催款函》的照片的修改日期均为2015年9月23日和2015年10月7日、张贴2015年4月10日作出的致两被告的《催款函》的照片的修改日期均为2015年4月10日和2015年10月7日，但均未显示照片的具体拍摄日期，且没有关于张贴2013年7月1日作出的致两被告的《催款函》的照片，据此，本院认定张贴2015年4月10日作出的致两被告的《催款函》的照片的拍摄时间为2015年4月10日，至于其他照片的具体拍摄日期，本院均无法作出认定。4.对于两原告提供的《房地产分户图》［复印件；显示：座落为临江大道#31-#39（单）（#39103）等内容］。由于该证据是复印件，且未能直接反映本案所涉商铺的建筑面积，而两原告也表示其无法在《房地产分户图》中指出本案所涉商铺的位置及明确本案所涉商铺的建筑面积，因此，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。5.对于两被告提供的原告第三大队开具的向被告大诚苑公司收取2011年1月至2012年2月租金的发票和广州中粤公司开具的向被告大诚苑公司收取2010年10月至2012年2月的物业维护、管理服务费/服务费的发票（上述发票的“附注”栏的内容均被刮除，无法辨认），两原告认为发票原件中“附注”栏的内容是两被告刮除的，并表示发票的其他内容属实。该组证据的认定如前述第1点，此处不再赘述。6.对于两被告提供的由中国工商银行股份有限公司广州东华东路支行（以下简称工行东华东路支行）于2013年1月23日打印的被告大诚苑公司的银行账户交易明细（显示：该账户于2012年11月5日支出332839元等内容，但没有显示该笔支出的交易对方的相关信息）。两原告虽以该证据没有显示交易对方的信息为由称其没有收到该笔款项，但结合本院向工行东华东路支行调查取证的结果看，工行东华东路支行已答复本院称：上述交易的对方收款单位为广州中粤公司、用途为租金及服务费，本院据此采纳该证据作为认定本案事实的依据，并认定被告大诚苑公司于2012年11月5日向广州中粤公司支付332839元。7.对于两被告提供的被告邱诗润于2012年9月27日作出的致两原告的《关于的答复》，因两原告均称其没有收到上述函件，且两被告未能举证证明其已将上述函件送达给两原告，因此，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。8.对于两被告提供的显示由“林洪”于2011年5月16日签收的致广州中粤公司的《关于环评需要排水许可证的问题》，由于两原告称其没有姓名为“林洪”的员工，且广州中粤公司在1374号案的庭审中也表示其没有姓名为“林洪”的员工，而两被告又未能举证证明“林洪”是两原告或广州中粤公司的员工或者是两原告或广州中粤公司委托的代为签收上述函件的人员，因此，本院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。9.对于两被告提供的照片（共22张；均未显示拍摄时间，两被告称拍摄时间是2013年12月4日；其中部分照片显示是自带光源照明拍摄的；显示：2013年12月4日的《广州日报》，多扇木门上均张贴了“广州中粤公司封存2013年2月26日”的封条但封条均没有显示任何印章），两原告对该组证据的质证意见如下：对真实性、合法性和关联性均不予认可，两被告称两原告于2013年2月强行收回本案所涉商铺，若两被告所述属实，两被告如何取得该组证据？（注：两被告对此解释称其只是称两原告对本案所涉商铺停水停电，并在饭店中每一个包厢的进出口木门上张贴封条，导致其无法正常使用本案所涉商铺，但其仍可以自由进出本案所涉商铺。但两原告不确认其存在停水停电行为。）广州中粤公司作为原告中粤鑫灏公司的股东从未和两被告接触，不可能以自己的名义张贴封条，且封条上也没有显示广州中粤公司的印章，两原告认为封条是两被告自行张贴的。广州中粤公司在1374号案的庭审中对该组证据的质证意见如下：对真实性、合法性和关联性均不予确认；本案所涉商铺至今没有交还，本案所涉商铺进出口大门仍是被告邱诗润使用铁索上锁，广州中粤公司无法进入本案所涉商铺，也从来没有查封过本案所涉商铺中的任何设施设备，相关封条并非其张贴，封条上虽有其名称，但没有显示其印章，且封条是张贴在本案所涉商铺内部的门上，并没有张贴在本案所涉商铺的进出口大门上。由于照片中的封条并没有显示广州中粤公司的印章，且两被告未能举证证明照片中的封条是由两原告或广州中粤公司张贴的，本院仅凭该组证据无法认定是两原告或广州中粤公司张贴上述封条。10.对于两被告提供的显示由原广州市规划局于2012年5月29日作出的致“市工商管理局”的《关于碧海湾裙楼物业有关问题的函》（复印件）。由于1374号案对该证据已作出认定，本案对此不再赘述。11.对于两被告提供的《室内装修装饰设计合同》和《装修工程施工合同》。由于该组证据与本案的处理无关，本院不采纳该组证据作为认定本案事实的依据。12.对于两被告提供的被告邱诗润于2013年2月26日晚作出的致原告第三大队的《保证书》。两被告称因为两原告于2013年2月26日对本案所涉商铺封场并收回场地，其为了取回财务凭证和营业执照，当时书写了《保证书》。两原告对《保证书》的真实性没有异议，但称是其电工在检修电路时发现被告邱诗润存在偷电行为导致跳闸，因此，要求被告邱诗润书写《保证书》；《保证书》无法证明两原告对本案所涉商铺停水停电。因双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院采纳该证据作为认定本案事实的依据，并结合本案其他证据对事实作出认定。关于被告大诚苑公司于2012年11月5日向广州中粤公司支付的款项332839元、于2012年12月30日向第三大队支付的款项369821元和于2013年1月30日向案外人广东（国租）租赁投资有限公司支付的款项204453.41元的性质问题，两原告陈述如下：332839元为2012年3、4月的物业维护、管理服务费各129437.3元和2012年5月的部分物业维护、管理服务费73964.4元，369821元包括2012年3-5月的租金各55473.2元、2012年6月的部分租金18491.2元和2012年5月的物业维护、管理服务费55472.9元及2012年6月的物业维护、管理服务费129437.3元，204453.41元包括2012年6月的租金36982元和2012年7-9月的租金各55473.2元及2012年7月的物业维护、管理服务费1051.81元。两被告则称上述三笔款项的性质均是租金，但其无法明确是哪一个月的租金。关于本案所涉商铺的建筑面积，两被告均表示不申请面积测绘。两被告称除了前述22张照片、《保证书》及两原告于2012年9月25日作出的致被告邱诗润的《催款函》外，其没有其他证据证明两原告于2013年2月26日对本案所涉商铺停水停电。另，本院于2014年4月9日立案受理（2014）穗天法民四初字第1374号原告邱诗润诉被告广州中粤公司、第三大队租赁合同纠纷一案（即1374号案），于2014年4月18日向广州中粤公司和第三大队邮寄1374号案的诉讼材料（邮件妥投时间均为2014年4月21日）。广州中粤公司于2014年5月20日提交《追加第三人申请书》，申请追加大诚苑公司和中粤鑫灏公司作为第三人参加诉讼。本院于2015年2月12日依法追加大诚苑公司、中粤鑫灏公司作为第三人参加诉讼。邱诗润提出以下诉讼请求：1.解除邱诗润与第三大队签订的《合同2》；2.广州中粤公司、第三大队立即将邱诗润多支付的租金2225449.51元（即广州中粤公司、第三大队停水、停电的2013年2月26日至2016年2月期间的租金）返还邱诗润；3.广州中粤公司、第三大队双倍返还定金750179元；4.广州中粤公司、第三大队赔偿邱诗润装修损失4484285元（包括装修设计费384285元、装修工程施工费4100000元）；5.广州中粤公司、第三大队承担本案的受理费。中粤鑫灏公司在2015年3月16日的庭审中当庭提交答辩状，其中第二点的内容为“由于原告拖欠自2012年5月至今的租金，已给答辩人造成巨额经济损失，为避免损失进一步扩大，答辩人同意与原告解除租赁关系，原告应立即将租赁场地交还给答辩人”（注：中粤鑫灏公司称这是其要求收回本案所涉商铺的最早时间）。在1374号案审理中，邱诗润于2015年3月18日申请对本案所涉商铺的装修施工的全部费用、价值（包括厨房装修及设施等投入）进行鉴定评估；后于2015年4月17日补交申请，申请对本案所涉商铺的装修及设施（包括厨房装修及设施等）的残值进行鉴定评估。本院于2015年4月2日依法通过摇珠方式确定由广州市新誉工程咨询有限公司（以下简称新誉公司）进行评估。2015年4月13日，本院告知各方当事人摇珠确定的新誉公司，各方当事人对此均未提出异议。2015年4月27日，新誉公司向本院出具函件，告知当事人在评估过程中应当提交的资料，并表示厨房设施及装修残值超出其评估范围。2015年5月13日，本院依法告知邱诗润，要求其补交相应的评估材料。2015年7月30日，邱诗润表示撤回要求对本案所涉商铺的厨房设施及装修残值的鉴定申请。2015年8月4日，新誉公司出具《补充资料函》，要求补交相应的资料；同日，新誉公司出具《缴费通知单》，要求预收评估费60000元并告知在正式报告出具后根据评估结果多退少补。2015年8月13日，本院告知邱诗润预交评估费，并告知其补交相应的评估资料。2015年9月10日，本院组织各方当事人及新誉公司的工作人员到本案所涉商铺进行现场勘察，到达本案所涉商铺时发现一楼大门口为玻璃门，门上有两把锁，各方当事人均声称没有钥匙，不清楚是谁在门上加锁；经各方当事人同意由开锁人员开锁进入现场。进入本案所涉商铺内部后，发现一楼加装三面墙柜，柜上摆放有陶瓷品、部分空盒子及空瓶，一楼还有一张木桌子、五张木椅子，地上堆放有若干部电视机及一个冰柜；从一楼旋转楼梯上二楼，共间隔有若干房间，每个房间门上都张贴“广州中粤公司封存”的字条，部分字条已经脱落；各房间内均有一张桌子及若干张椅子，墙上有挂画；另，二楼设有厨房，厨房内有不锈钢架子及厨房用品。当天，邱诗润要求搬走相应物品，中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队要求对物品进行清点制作清单，不属于装修范围内的物品才同意搬走；新誉公司认为其在当事人搬离物品后需要7天时间进行现场评估工作。因此，当天经双方同意后，新加门锁的钥匙暂由本院保管。2015年9月11日上午，本院组织各方当事人再次到本案所涉商铺进行物品清点工作；当天下午，各方清点现场完毕，邱诗润要求搬走物品；中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队表示其需要核实清单物品后才确定是否同意邱诗润搬走物品。本院依法告知如下：邱诗润要求搬走物品，中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队应予以配合，否则需承担相应的责任，但中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队坚持表示不同意邱诗润搬走物品。2015年9月17日，本院再次通知各方当事人到庭，询问各方对本案所涉商铺内物品的处理意见。中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队表示要求邱诗润支付3个月的租金才同意其搬走；邱诗润表示不同意，认为物品为可移动的物品，其有权搬走；且若不同意其搬走，其将申请对本案所涉商铺内物品价值进行评估。本院遂依法告知中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队，因邱诗润同意自行搬走物品但其不同意，由此导致物品灭失、场地占用等相应的法律后果由其自行承担。2015年11月6日，本院通知各方当事人到庭，中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队表示既不申请对本案所涉商铺内的物品进行保全，也坚决不同意邱诗润搬走本案所涉商铺内的物品；邱诗润当场申请对本案所涉商铺内的物品的价值进行评估。本院遂再次告知中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队迟延收回本案所涉商铺的损失由其承担，中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队当场表示清楚上述法律后果，并表示评估鉴定是邱诗润拖延时间及邱诗润拖欠租金、在其没有支付租金的情况下不能搬走物品。当天，各方当事人同意将本案所涉商铺的钥匙交给新誉公司，由新誉公司开展评估工作。2015年11月11日，本院将本案所涉商铺的钥匙交给新誉公司，告知其进行现场勘查。2016年1月12日，本院通知各方当事人及新誉公司的工作人员到庭，邱诗润明确表示不再申请对本案所涉商铺内的物品价值进行评估；中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队再次表示不同意邱诗润搬走本案所涉商铺内的物品；新誉公司表示其已完成现场勘查工作，中粤鑫灏公司、广州中粤公司、第三大队于当天收回本案所涉商铺的钥匙。2017年3月29日，本院作出（2014）穗天法民四初字第1374号民事判决书，认定如下：“关于本案所涉商铺的租赁合同关系，邱诗润分别与第三大队签订了《合同2》，与中粤鑫灏公司签订了《合同1》，但从本案已查明的事实可知，第三大队与邱诗润签订的《合同2》仅用于办理房地产租赁备案登记手续和办理一切行政许可、证照等，就本案所涉商铺的租赁合同关系实际履行的是中粤鑫灏公司与邱诗润所签订的《合同1》，第三大队及广州中粤公司仅是受中粤鑫灏公司委托收取租金、开具收款凭证并非实际出租人。因此，本院认定邱诗润承租本案所涉商铺履行的是其与中粤鑫灏公司签订的《合同1》，该租赁合同关系的相对人分别为承租人邱诗润、出租人中粤鑫灏公司。《合同1》合法有效，对邱诗润、中粤鑫灏公司均有法律约束力。中粤鑫灏公司已实际收回本案所涉商铺，邱诗润、中粤鑫灏公司之间的租赁合同关系已实际解除，邱诗润要求解除合同的诉讼请求已缺乏事实基础，本案中不再予以调处。邱诗润称本案所涉商铺的排水许可证过期，但对此未举证证实且未证实其因此被相关行政部门处罚导致其经营受到影响。邱诗润表示由于出租人原因导致其营业执照无法年审，但其为此提供的证据为原广州市规划局发给广州市工商管理局的函件的复印件并不足以证实其主张，即使该函件为原件，因企业年审属于工商行政主管部门的管理范畴，现有证据亦不足以证实广州市工商管理局暂停对注册登记在本案所涉商铺的企业暂停年审，相反，工商部门出具的资料显示邱诗润在本案所涉商铺注册登记的大诚苑公司直至2014年1月仍处于正常状态。综上，邱诗润以出租人的上述行为导致其无法经营的主张不成立，本院不予采信。根据《合同1》约定，减除免租期后自2010年10月1日起至2013年5月24日期间每月租金为184910.50元，每月租金应于当月10日前支付，邱诗润超过30天未足额向中粤鑫灏公司支付租金的，中粤鑫灏公司有权终止合同并追究邱诗润的违约责任；邱诗润无论任何原因（经确认属中粤鑫灏公司原因除外）超过60天仍未足额向中粤鑫灏公司支付租金，经双方协商未取得中粤鑫灏公司书面同意的情况下，中粤鑫灏公司有权没收邱诗润已交的保证金，邱诗润无条件同意中粤鑫灏公司单方终止本合同和收回本案所涉商铺（包括采取终止供水、供电、煤气接驳的手段）。而根据已查明的事实可知，邱诗润在合同履行期间已支付租金部分均存在不同程度的迟延，且邱诗润拖欠自2012年3月1日起的租金未支付，拖欠时间已超过合同约定的60天期限，该违约行为已符合合同约定的解除条件，因此，本案应当认定是由于邱诗润迟延支付租金导致合同解除。在此情况下，邱诗润要求双倍返还定金、赔偿装修损失均缺乏依据，本院不予支持。另，双方实际履行的是《合同1》，邱诗润以《合同2》约定的租金标准而认为其多付租金，并要求返还租金2225449.51元，该诉讼请求缺乏依据，本院不予支持”，判决如下：“驳回原告邱诗润的全部诉讼请求。本案受理费64020元、评估费27422.38元，均由原告邱诗润负担”。判后，邱诗润不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）粤01民终11029号民事裁定书，以上诉人接到《预交诉讼费通知单》后未在规定期间内预交二审案件受理费为由，裁定如下：“本案按上诉人邱诗润自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。本裁定为终审裁定”。本院认为：关于本案所涉商铺的租赁合同关系，本院作出的已发生法律效力的（2014）穗天法民四初字第1374号民事判决书已对租赁合同关系的双方当事人、双方当事人的权利和义务的合同依据、《合同1》的效力及《合同1》解除的责任归属等问题作出认定，本案对此不再赘述。原告第三大队虽不是本案所涉商铺的租赁合同关系的当事人，但原告第三大队是原告中粤鑫灏公司委托的收取《合同1》项下款项的收款人，因此，在原告中粤鑫灏公司没有异议的情况下，原告第三大队作为共同原告提起本案诉讼主张相关权利亦无不妥。两原告申请撤回关于“要求两被告腾空（固定镶嵌物不得拆除）后将本案所涉商铺交还给两原告”的诉讼请求，属于两原告对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。关于两原告主张解除本案所涉商铺的租赁合同关系的问题。因原告中粤鑫灏公司已实际收回本案所涉商铺，被告邱诗润和原告中粤鑫灏公司之间的租赁合同关系已实际解除且本案所涉商铺已交接完毕，因此，上述诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持。关于两原告要求被告邱诗润支付2012年3月1日至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的租金问题。关于本案所涉商铺的建筑面积，因两被告均表示不申请面积测绘，本院对两被告关于本案所涉商铺的建筑面积不符合约定的抗辩不予采纳。从本案查明的事实看，广州中粤公司已出具收到被告大诚苑公司支付2012年2月租金55473.2元和物业维护、管理服务费（注：该款项的性质实为租金）合计129437.3元的发票，据此，本院认定被告邱诗润已付清本案所涉商铺截止至2012年2月的租金和物业维护、管理服务费。此后，被告大诚苑公司于2012年11月5日向广州中粤公司支付款项332839元、于2012年12月30日向第三大队支付的款项369821元和于2013年1月30日向广东（国租）租赁投资有限公司支付款项204453.41元，原、被告双方虽均认可上述三笔款项的性质是租金，但对于上述款项属于哪一期租金的意见不一致，本院结合被告邱诗润于2012年12月8日出具的《还款计划》的内容认定如下：款项332839元的性质为2012年3月的租金（含发票中载明的实为租金名为当月物业维护、管理服务费的款项；下同）184910.5元和2012年4月的部分租金147928.5元（即332839元-184910.5元）；款项369821元的性质为2012年4月的租金余款36982元（即184910.5元-147928.5元）、2012年5月的租金184910.5元、2012年6月的部分租金147928.5元（即369821元-36982元-184910.5元）；款项204453.41元的性质为2012年6月的租金余款36982元（即184910.5元-147928.5元）、2012年7月的部分租金167471.41元（即204453.41元-36982元）；综上，被告邱诗润仍拖欠2012年7月的部分租金17439.09元（即184910.5元-167471.41元）及之后承租本案所涉商铺的租金。两被告抗辩称两原告于2013年2月26日对本案所涉商铺停水停电，但两原告对此不予认可，两被告为此提供了两原告于2012年9月25日作出的致被告邱诗润的《催款函》（其中包含“请你方在2012年10月9日前支付我司的款项210万元；2012年10月15日前支付150万元，余下119.37万元在10月25日前全额付清给我们；否则我司将依据《合同1》第八条的约定依法行使合同终止权并采取包括但不限于终止供水、供电、煤气接驳等措施”等内容）、被告邱诗润于2013年2月26日作出的《保证书》和22张照片予以证明，本院认为，《催款函》不足以证明两原告实际于何时对本案所涉商铺采取了停水停电措施，但从《保证书》的内容可推断被告邱诗润应是为了向原告第三大队申请用电而书写了《保证书》，而且从两被告提供的22张照片中部分照片显示是自带光源拍摄的情况看，按照常理，如果本案所涉商铺没有停电，拍摄照片一般会打开电源照明，否则，只有在场地没有供电的情况下才会自带光源拍摄照片；结合两原告提供的原告中粤鑫灏公司于2013年7月1日、2014年6月1日和2015年4月10日分别作出的致两被告的《催款函》中的后两份《催款函》的水电费金额均是一致的且仅比第一份《催款函》的水电费金额多3000余元的事实，本院采信两被告关于两原告于2013年2月26日对本案所涉商铺停电的陈述。但考虑到两被告确实存在迟延支付租金超过60天的行为，依据《合同1》中关于“乙方无论任何原因（经确认属甲方原因除外）超过60天仍未足额向甲方支付（补足）保证金、租金，经双方协商未取得甲方书面同意的情况下，……乙方无条件同意甲方单方终止本合同和收回该商铺物业（包括采取终止供水、供电、煤气接驳的手段）”的约定，两原告采取停水停电措施符合上述约定，但该行为确实导致本案所涉商铺无法正常使用。至于本案所涉商铺中的封条问题，现有证据不足以证明是两原告或广州中粤公司张贴的，且两被告自认其在2013年2月之后仍能自由进出本案所涉商铺，因此，两被告以本案所涉商铺被张贴封条致使其无法正常使用本案所涉商铺的抗辩不成立，本院不予采纳。从本院在1374号案中组织的评估程序现场勘查情况可知本案所涉商铺中仍有两被告的物品，即两被告在本案所涉商铺停电之后并没有及时腾空并将本案所涉商铺交还给两原告，同时考虑到1374号案的评估程序是因被告邱诗润申请而启动的，而原告中粤鑫灏公司、广州中粤公司、原告第三大队从2015年9月11日起（含当天）至新誉公司表示其已完成现场勘查工作并交回本案所涉商铺的钥匙之日（即2016年1月12日）一直表示不同意被告邱诗润搬走相关物品，即原告中粤鑫灏公司和被告邱诗润对上述期间本案所涉商铺无法交接均负有过错，因此，被告邱诗润支付租金的截止日期应为2016年1月12日。从本案查明的事实看，两原告最早于2015年4月10日在本案所涉商铺张贴《催款函》，因此，两原告主张的被告邱诗润在2012年7月至2014年3月期间拖欠的租金已超过诉讼时效，本院对两被告关于超过诉讼时效的抗辩予以采纳，并对两原告的相应诉讼请求不予支持。2014年4月1日至2015年9月10日期间的租金，由于两原告采取停电措施导致本案所涉商铺无法正常使用，但两原告采取上述行为是因被告邱诗润拖欠租金超过60天所致，因此，被告邱诗润仍需按照《合同1》约定的标准的70%支付上述期间的租金；2015年9月11日至2015年11月10日期间的租金，由于各方当事人在2015年9月10日均表示同意两被告搬离物品，新誉公司在2015年9月10日亦表示其将在各方当事人清点并清空物品后再开展现场评估工作，但两原告及广州中粤公司从2015年9月11日开始表示不同意两被告搬离物品，本院在上述期间一直就是否搬离物品的问题与各方当事人进行协调，即两原告的上述行为拖延了现场评估工作的进程，因此，被告邱诗润无需支付上述期间的租金；本院将本案所涉商铺的钥匙交付给新誉公司开展现场评估工作的2015年11月11日至2016年1月12日期间的租金，如前所述，由于两原告不同意两被告搬离物品，而被告邱诗润启动评估程序也致使两原告收回本案所涉商铺的时间推迟，因此，被告邱诗润应按照《合同1》约定的标准的50%支付上述期间的租金。对于两原告主张的超过按上述标准计付的租金部分，本院均不予支持。关于两原告主张被告邱诗润支付2010年10月1日起至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的物业管理维护费（注：该款项的性质为《合同1》中约定的物业管理费，而非前述发票中载明的物业维护、管理服务费）的问题。依据《合同1》的约定，被告邱诗润还应按6000元/月的标准向原告中粤鑫灏公司支付物业管理维护费，现有证据未显示两被告已支付上述款项，因此，本院对两原告该诉讼请求予以支持。但与前述同理，被告邱诗润应按照《合同1》约定的6000元/月的标准支付2010年10月1日至2013年2月25日期间的物业管理维护费，并按上述标准的70%即4200元/月的标准支付2013年2月26日至2015年9月10日期间的物业管理维护费，按上述标准的50%即3000元/月的标准支付2015年11月11日至2016年1月12日期间的物业管理维护费。对于两原告主张的超过按上述标准计付的物业管理维护费部分，本院不予支持。关于两原告主张被告邱诗润支付2010年10月1日起至实际交还本案所涉商铺之日（即2016年1月12日）的停车费的问题。从本院查明的事实看，“钟小敏”已签收截止至2012年12月的商业车位服务费发票（金额均为9000元），两被告虽否认“钟小敏”是其财务人员并称两原告从未向其交付停车位，但两原告已出示显示由“邱诗润”出具的委托“钟小敏”领取包括停车费发票在内的相关发票的2份《委托书》原件，按照日常生活经验，如果原告中粤鑫灏公司没有将停车位交付给被告邱诗润使用，则两被告应不可能支付停车费，而两原告也不可能向两被告出具相应的收款发票，因此，本院对两被告上述陈述不予采纳，并据此认定原告中粤鑫灏公司已将停车位交付给被告邱诗润使用，被告邱诗润已付清截止至2012年12月的停车费，且双方是按9000元/月的标准结算停车费的。结合本案查明的事实，本院认为，上述停车费应认定为租金性质，并根据交易惯例酌情认定每月的停车费支付期限应是与本案所涉商铺的当月租金支付期限相同（即于每月10日前支付）。如前所述，两原告最早于2015年4月10日在本案所涉商铺张贴《催款函》，因此，两原告主张的被告邱诗润在2013年1月至2014年3月期间拖欠的停车费已超过诉讼时效，本院对两被告关于超过诉讼时效的抗辩予以采纳，并对两原告的相应诉讼请求不予支持。2014年4月1日至2015年9月10日期间的停车费，被告邱诗润应按照《合同1》约定的标准的70%即6300元/月的标准支付；2015年11月11日至2016年1月12日期间的停车费，被告邱诗润应按照《合同1》约定的标准的50%即4500元/月的标准支付。对于两原告主张的超过按上述标准计付的租金部分，本院不予支持。两原告主张被告大诚苑公司对被告邱诗润的上述债务承担共同清偿责任，依据不足，本院不予支持。关于两原告主张没收被告邱诗润的保证金500000元的问题，鉴于本院作出的（2014）穗天法民四初字第1374号民事判决书已经认定原告中粤鑫灏公司和被告邱诗润之间的租赁合同关系是因被告邱诗润迟延支付租金导致，依据《合同1》中关于“乙方无论任何原因（经确认属甲方原因除外）超过60天仍未足额向甲方支付（补足）保证金、租金，经双方协商未取得甲方书面同意的情况下，甲方有权没收乙方已交的保证金，……”的约定，两原告主张没收被告邱诗润的保证金的理由成立。但被告邱诗润仅向原告中粤鑫灏公司支付租赁商铺押金375089.5元，该款项的性质即是上述条款中约定的保证金，因此，本院对于两原告主张的超过上述金额部分不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邱诗润于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司支付2014年4月1日至2015年9月10日和2015年11月11日至2016年1月12日期间的租金（其中，2014年4月1日至2014年5月24日期间的租金按照135909.2元/月的标准计付，2014年5月25日至2015年5月24日期间的租金按照142704.66元/月的标准计付，2015年5月25日至2015年9月10日期间的租金按照152693.94元/月的标准计付，2015年11月11日至2016年1月12日期间的租金按照109067.1元/月的标准计付）。二、被告邱诗润于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司支付2010年10月1日至2015年9月10日和2015年11月11日至2016年1月12日期间的物业管理维护费（其中，2010年10月1日至2013年2月25日期间的物业管理维护费按照6000元/月的标准计付，2013年2月26日至2015年9月10日期间的物业管理维护费按照4200元/月的标准计付，2015年11月11日至2016年1月12日期间的物业管理维护费按照3000元/月的标准计付）。三、被告邱诗润于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司支付2014年4月1日至2015年9月10日和2015年11月11日至2016年1月12日期间的停车费（其中，2014年4月1日至2015年9月10日期间的停车费按照6300元/月的标准计付，2015年11月11日至2016年1月12日期间的停车费按照4500元/月的标准计付）。四、被告邱诗润支付的保证金375089.5元归原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司所有。五、驳回原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费133920元，由原告广东省国防交通综合保障第三大队、中粤鑫灏投资控股有限公司负担31960元，被告邱诗润负担101960元。如不服本判决，原告广东省国防交通综合保障第三大队和被告邱诗润、广州大诚苑餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告中粤鑫灏投资控股有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼审 判 员  陈美良人民陪审员  黄凤君二〇一七年九月二十七日法官 助理  喻 珺书 记 员  古金青梁怡筠蒲肖明本判决书于2017年月日送达（33）