浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0702民初291号
原告（反诉被告）：杭州越华物业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区小河路40号1幢330室。
法定代表人：曾莉敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄志春，男，1991年7月17日出生，系公司员工，住金华市金东区，
被告（反诉原告）郑旭华，女，1974年9月27日出生，住金华市，
原告杭州越华物业管理有限公司（以下简称越华物业公司）为与被告郑旭华物业服务合同纠纷一案，于2018年1月8日向本院起诉，本院受理后，反诉原告郑旭华于2018年1月31日提起反诉，本院予以受理后，依法适用简易程序，由审判员朱志福独任审判，于2018年2月28日公开开庭一并进行了审理，原告委托代理人黄志春和被告郑旭华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年12月19日与金华市香格里花园小区业主委员会签订《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》约定，由原告作为该小区的物业管理公司。现原告已按约履行了义务，被告作为香格里花园小区11幢B201室业主，至今仍欠2016年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费3701.40元（含车位服务费240元）。为此，原告诉请：⒈要求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费3701.40元、滞纳金214元（按同期银行贷款利率的四倍计算，从2017年1月1日计算至2017年4月30日止，之后算至法院判决履行之日止）；⒉本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明上述事实，提供《金华市婺城区香格里花园物业合同》1份、律师函及其邮寄跟踪记录各1份。
被告辨称：原告未按约履行在先，根据《物业服务合同》约定，原告应对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮和服务管理，但原告服务欠缺或不到位，具体有：楼梯踢脚线被拆除后不修理；没有对电梯房进行必要检查、不及时修理楼梯照明，或安装的照明灯泡杂乱影响小区品质；早上过早清理垃圾，且噪声很大，及清洁工时有喧哗，影响他人睡觉，或不及时清理垃圾；虽有保洁，但未按需求处理，被告家中内卫抽水马桶直冒臭气臭水，打电话给物业要求处理时，回复没钱修或叫打拨“8890”电话；未做好草地坪修剪、清杂草等公共区城绿化日常养护工作；为逃避责任，小区内不撒老鼠药，因老鼠猖獗导致被告家中纱窗被咬；小区游泳池变为废水池等，直至小区房价下跌；不履行安保义务；小区内车辆乱停放；未建立物业管理档案；没有便民措施，原告在电梯内常年有广告及广告费收入，但业主并无受益。总之，只能按50%付费，原告违约在先，不同意计付滞纳金，驳回原告其他诉讼请求。
反诉原告反诉称，本诉原告在2015年1月1日接管香格里小区物业工作以来，未完全履行《普通住宅物业服务等级标准》、《金华市婺城区香格里花园物业合同》的规定，造成小区老鼠泛滥，以致老鼠咬破反诉原告纱窗后跑进住宅，并造成反诉原告厨房橱柜和天花板破损，严重影响反诉原告的生活起居。为此，反诉原告诉请：⒈判令被告（本诉原告）维修纱窗、橱柜、天花板等；⒉反诉费由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）为证明上述事实，提供视频光盘一个、及截屏图片6小张。
反诉被告辩称：反诉原告的纱窗等是否被老鼠咬破不清楚，即使属实也不应由反诉被告承担责任，驳回反诉原告的诉请。
本院对当事人提供的证据，经质证后，认证如下：
⒈被告对原告提供的《金华市婺城区香格里花园物业合同》的真实性无异议，但认为合同确定收费标准未获得物价部门审批，且高收费应有高质量的服务作回报；在收到起诉状副本的同时，曾收到律师函事实，对邮寄跟踪记录情况不清楚。本院认为，被告对原告提供的《金华市婺城区香格里花园物业合同》及律师函的真实性无异议，由于合同系原告与该小区业主委员会签订，合同的效力及于该小区的全体业主；律师函表明原告已向被告催收涉案的物业费，故对原告上述证据所待证的事实，予以认定。
⒉原告（反诉被告）对反诉原告提供的光盘及截屏图片之真实性无异议，但认为该组证据不能证明因反诉被告对小区物业服务缺失，致使其纱窗等被老鼠咬破受损属实。本院认为，反诉被告对视频内容的真实性无异议，且视频中可看出反诉原告纱窗等确有破损，及小区内存在乱堆放、乱张贴等情况，故对反诉原告提交上述证据待证反诉被告在从事物业服务中存在服务质量不高的意见，予以采信；但该组证据不足以证实反诉原告的纱窗等受损，与反诉被告物业服务不到位具有关联性属实，故对反诉被告提出的异议，予以采纳。
综上，并结合双方在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：2014年12月19日，金华市婺城区香格里花园业主委员会与原告越华物业公司签订了《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》，约定：由原告对金华市婺城区香格里花园小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修养护、管理和运行，共用绿地、花木、建筑小品的维护与管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区内交通秩序及车辆停泊管理，物业及物业管理档案、资料，便民服务，如代收快件等等；服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费收费标准，多层住宅1.2元/月/M2、高层住宅1.8元/月/M2、阁楼0.3元/月/M2、商铺1.6元/月/M2、地下车库位20元/月；业主应在每年7月底前全额向原告交纳当年物业服务费，逾期支付的，按应付金额每日千分之二支付违约金；合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。合同签订后，原告即对婺城区香格里花园小区进行物业服务，在物业服务中，发生有人在楼梯口随意堆放废纸箱、小区内乱张贴广告、有鼠害、或有电动车、自行车不按规矩停放时影响他人正常通行等，原告存在处置不及时或服务不周的情况，导致包括被告在内的部分业主藉此拒付物业费。
另查明，被告郑旭华系金华市婺城区香格里花园小区11幢B201室房产（高层住宅，建筑面积为160.25M2）业主，并有停车位一个，经计算，2016年1月1日至2016年12月31日的物业费为3701.40元。2017年3月22日，原告以邮件方式向被告寄送《律师函》，对涉案物业服务费进行了催缴，跟踪单显示该邮件已签收，被告至今未付。
本院认为：原告与金华市婺城区香格里花园业主委员会签订的《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》合法有效，其效力及于小区全体业主。原告已提供了物业服务，被告作为小区业主应按合同约定及时缴纳物业服务费；由于涉案小区的物业服务费的标准高于其他一般住宅小区的收费标准，根据高收费高服务的市场规则要求，原告从事物业服务的质量应当高于其他一般住宅小区的服务质量，但事实上原告在对涉案小区从事物业服务中，仍存在多处不尽人意状况，如不及时处置他人在公共场所乱堆放杂物、张贴广告、不及时处理小区内的鼠害问题等，虽然上述情况不能直接体现是否损害了被告的财产权，但间接损害被告其他之利益仍有可能存在，故结合被告提出的部分事由，酌情以80%计算相应的物业费，据此，对原告的其他诉讼请求，依法不予支持。同时，由于反诉原告提供的证据不足以证实其纱窗等受损，与反诉被告从事物业服务质量不高具有事实上或法律上的因果关系，故对反诉原告之诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告郑旭华于本判决生效之日起三日内给付原告杭州越华物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日间的物业费（含车位费）3701.40元的80%，即为2961.12元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告杭州越华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告郑旭华的诉讼请求。
案件受理费25元（减半收取，原告已预交），由被告郑旭华负担；反诉费40元（减半收取，反诉原告已予交）由反诉原告郑旭华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 朱志福
二〇一八年三月五无
代书记员 叶林峰