山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9463号
上诉人（原审被告）：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司。
法定代表人：杨志强，董事长。
委托诉讼代理人：王瑜，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石勇。
委托诉讼代理人：付华，山东海之源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所律师。
上诉人鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能仲盛公司）因与被上诉人石勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省崂山区人民法院（2015）崂民一初字第750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁能仲盛公司的委托诉讼代理人王瑜、被上诉人石勇的委托诉讼代理人付华、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁能仲盛公司上诉请求：1.撤销山东省崂山区人民法院（2015）崂民一初字第750号，依法改判鲁能仲盛公司不承担责任；2.本案一、二审案件受理费由石勇负担。事实和理由：一、青岛市崂山区人民法院作出的（2015）崂民一初字第750号民事判决书事实认定不清，即对“双方是否约定了签署《青岛市商品房预售合同》的时间”、“鲁能仲盛公司是否有权要求石勇提供购房人及家庭成员情况、住房情况说明资料”、“无法履行认购协议签订商品房预售合同的责任方”的事实认定不清；二、（2015）崂民一初字第750号民事判决书对于本案的诉讼时效认定错误，本案已过诉讼时效；三、（2015）崂民一初字第750号民事判决书裁判错误，应当依法改判。本案不应适用定金返还的规定，应当驳回石勇的诉讼请求。
石勇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理透彻，鲁能仲盛公司的上诉没有任何正当理由，请求驳回鲁能仲盛公司的全部上诉请求。主要事实和理由：1、2011年1月28日青岛市人民政府发布的青政办发（2011）8号文件”限购令”不属于双方签订的认购协议约定的不可抗力因素。石勇在签订认购协议时并不清楚该限购令政策，在鲁能仲盛公司的错误诱导下才签订了认购协议。购房政策虽然不是每个人都必须要知晓，但是”限购令”属于重大购房政策的变动。作为专业的房地产开发企业，了解与熟悉当地政府已经颁布生效的对自身利益息息相关的政策变动，已经不仅仅局限于房地产开发企业的业务熟悉程度了，更是每个房地产开发企业销售的重中之重。双方签订认购协议在”限购令”颁布四个月后，一审法院认定”限购令”政策不属于认购协议约定的不可抗力因素是基于现实情况与本案事实做出的合理认定，认定事实正确；2、鲁能仲盛公司空谈其无权获知石勇的家庭情况、住房情况等意在推卸己方责任。买卖合同尤其是大宗商品买卖合同签订前，为了缔约与合同目的的最终实现，合同双方必然会进行严格的审查。换言之，假使石勇明知”限购令”的存在就不可能签署该认购协议，因为即使付款最后也因政府政策原因无法实现合同目的办理过户手续。而反观鲁能仲盛公司则极有可能为了清库存而不顾一切地签订认购协议，无论协议是否能够最终实际履行，回款才是最终目的。而鲁能仲盛公司所提的无权获知石勇的家庭情况、住房情况等则属于无稽之谈，事实上，石勇积极配合了缔约前的所有义务，也向鲁能仲盛公司如实陈述了自己的身份信息、家庭情况、住房情况等。因此无论鲁能仲盛公司称是出于疏忽不清楚”限购令”还是不清楚石勇的住房情况等业务疏忽或者明知”限购令”的存在明知石勇住房情况而诱导石勇签订认购协议均不能免除鲁能仲盛公司的缔约责任；3、认购协议由于履行不能，可参照无效合同的法律后果处理本案。在本案中，由于鲁能仲盛公司已将涉案房屋出卖他人，该合同已经履约不能，可以参照无效合同的法律后果处理本案。因”限购令”不属于认购协议约定的不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第58条鲁能仲盛公司应当返还因该合同取得的财产。综上所述，鲁能仲盛公司提出的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持，一审法院判决认定事实清楚，说理透彻，请贵院依法予以维持。
石勇向一审法院起诉请求：判决鲁能仲盛公司返还诚意金200000元并支付自2011年5月21日至实际返还之日银行同期贷款利息；诉讼费由鲁能仲盛公司负担。
一审法院认定事实：2011年5月23日，石勇与鲁能仲盛公司签订认购协议，约定石勇预订崂山区东海东路5号17号楼2单元1301户的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积193.51平方米，单价53500元每平方米，总价款10352785元；石勇自愿于签署该协议之日支付鲁能仲盛公司诚意金3112785元，诚意金在双方签署商品房预售合同时抵做购房款；石勇应在接到鲁能仲盛公司发出的签署正式商品房预售合同及交款通知3日内，到鲁能仲盛公司指定地点签署商品房预售合同及补充协议等；石勇采取商业贷款方式付款；石勇如果未按本协议约定时间付款并签署商品房预售合同，鲁能仲盛公司有权将该房屋另行销售并不承担任何责任，诚意金不退；鲁能仲盛公司如因政府出台的相关政策等不可抗力因素或石勇个人原因导致未能按照约定时间与石勇签约，不承担任何违约责任，石勇不得与鲁能仲盛公司产生任何纠纷；协议还对其他事项作了约定。
2011年5月21日，石勇向鲁能仲盛公司支付诚意金200000元，鲁能仲盛公司给石勇开具收据。2011年5月23日，石勇向鲁能仲盛公司出具承诺函，内容为：本人于2011年5月21日购买鲁能仲盛公司麦岛F区项目房屋一套，尚欠鲁能仲盛公司房款2912785元，本人承诺于2011年6月30日前付清，如未付清则自愿放弃认筹及相关优惠政策；由此产生的一切责任均由本人承担，与鲁能仲盛公司无关。
2011年1月28日，青岛市人民政府发布青政办发（2011）8号文件，规定对拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房，自发布之日实行。2014年8月1日，青岛市放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上住房的限购政策。石勇于2009年8月27日登记取得崂山区山东头路58号2号楼202户房屋，即至双方签订本案认购协议时，石勇已拥有本市住房一套，根据上述限购政策，石勇不能再购买本市住房。
鲁能仲盛公司于2011年7月3日、2011年12月26日两次向石勇邮寄签约通知书，通知石勇办理涉案房屋交款、签约手续。后，鲁能仲盛公司于2013年12月份将涉案房屋另行出售。
一审法院认为，案件的焦点是鲁能仲盛公司是否应当返还石勇购房诚意金并支付利息。第一，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购政策，在双方签订认购协议时已经发布，并非不可抗力；第二，双方就涉案房屋签订的认购协议系预约，双方约定将来订立的商品房预售合同为本约。双方签订认购协议时，根据本市住房限购政策，石勇不具备购房资格，对此政府公开发布的政策，双方均应知晓，尤其是作为专业房地产开发商的鲁能仲盛公司更应知晓，并应要求石勇提供购房人及家庭成员情况、住房情况证明等资料，因此一审法院认定该认购协议是在双方均明知或应知限购政策及石勇不具备购房资格的情况下签订的；第三，虽然在签订认购协议时石勇不具备购房资格，但认购协议并未约定确定的签订商品房预售合同的时间，在此情况下，双方有两种选择，一是解除认购协议、鲁能仲盛公司退还诚意金，二是等待将来放开限购政策后再签订商品房预售合同。但鲁能仲盛公司在限购政策放开之前通知石勇签约交款，显然因违反限购政策而无法履行，而鲁能仲盛公司又在限购政策放开之前另行出售房屋，致使双方无法再履行认购协议签订商品房预售合同，故鲁能仲盛公司应当退还石勇已支付的诚意金200000元。鲁能仲盛公司辩称石勇违约在先、无权要求退还诚意金的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳；第四，对于利息，因双方均在明知或应知限购政策的情况下签订认购协议，对于不能签订商品房预售合同均有一定的过错，石勇在确定其不能购房时应及时起诉主张权利，综合考虑案情，一审法院酌情确定鲁能仲盛公司支付石勇自起诉之日即2015年7月30日至本判决确定的履行期届满之日的利息，以诚意金200000元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率计算；第五，对于鲁能仲盛公司抗辩的诉讼时效问题，因鲁能仲盛公司于2013年12月份将涉案房屋另行出售，至此双方间的认购协议已确定无法继续履行，诉讼时效应开始计算，石勇于2015年7月30日起诉并未超过诉讼时效，对鲁能仲盛公司的抗辩，一审法院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审判决：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司于判决生效后十日内返还石勇购房诚意金200000元，并支付利息，利息以200000元为基数，自2015年7月30日计算至判决确定的履行期届满之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；一审案件受理费5103元，由石勇负担877元，鲁能仲盛置业（青岛）有限公司负担4226元。石勇已预交，鲁能仲盛置业（青岛）有限公司将其负担部分于判决生效后十日内直接支付石勇。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，关于鲁能仲盛公司是否应当返还石勇诚意金及利息的问题，应当综合双方当事人的约定以及各自的过错来认定。
首先，双方签订的认购协议并未明确约定在双方都有过错以及双方交易实际无法实现的情形下，诚意金如何处理，故在发生上述情形时，应当按照相关法律规定或原则进行处理。
其次，对于本案认购协议的签订及履行双方均存在过错，而由于限购政策的规定，在鲁能仲盛公司通知石勇签订商品房预售合同之时，双方的交易实际无法实现。2011年1月28日，青岛市人民政府的青政办发（2011）8号文件就已经发布，该文件规定对拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房，故在2011年5月23日签订认购协议时，本案双方均明知或应知该政策。对于认购协议的签订，鲁能仲盛公司作为专业的房地产开发企业，应当对购房者是否符合当时的销售政策尽必要的审查义务，对不符合条件的购房者如本案的当事人石勇，应当暂停向其售房，终止交易。根据认购协议上石勇的身份证号码以及所留地址，其非本市户籍的可能性明显，鲁能仲盛公司应当根据上述文件规定，对其进行必要的告知及询问以确定是否可以继续进行销售，但鲁能仲盛公司无证据证明其已尽到相应的义务，亦无证据证明石勇对其恶意隐瞒，故一审法院认定鲁能仲盛公司存在过错，并无不当。对于认购协议的履行，因协议约定的签订商品房预售合同的时间为通知后三日，并非明确固定的日期，故即便双方签订了认购协议，鲁能仲盛公司亦可以通过适当履行促成双方交易成功，即在相关政策放开后、石勇符合销售条件时再通知其签订正式的商品房预售合同。而鲁能仲盛公司在石勇尚不符合销售条件的情形下，仍继续其销售行为，该行为本身即违反当时的政策规定和诚实信用原则，缺乏正当性，鲁能仲盛公司不应因此获益。且涉案房屋已经另行出售，双方已无继续履行认购协议的可能，鲁能仲盛公司继续占有诚意金缺乏依据，故一审法院判令其返还收取的诚意金，符合公平原则，并无不当。
作为购房者，石勇对其自身是否符合购房政策应当是明知的，依理其应当遵守政策不再进行购买房屋的行为，但其罔顾政策规定认购涉案房屋，其亦存在过错。而对于在此情况下进行房屋认购，石勇应当能够预料认购协议及后续商品房预售合同的签订和履行会存在政策障碍和交易风险，故其应自行承担相应的后果。认购协议上多处写明双方的通讯方式以协议载明的通讯地址和电话等信息为准，石勇亦在其上签字确认，但经鲁能仲盛公司多次按该地址邮寄相关通知却未能送达，石勇亦无证据证明在长达四年多的时间中，尤其在限购政策放开以后，其曾与鲁能仲盛公司沟通协商过认购协议是否履行或解除等事宜，石勇的这种放任的态度、消极不作为的行为系造成双方交易周期拖延的主要原因，其对此亦负有过错，应当承担相应的后果，因此，一审法院对其起诉之前的诚意金利息不予支持，并无不当。对于石勇的诉讼请求是否超过诉讼时效，一审以涉案房屋另行出售致涉案认购协议无法实际履行为时效起算点，并无不当，本院对此予以维持。
综上，鲁能仲盛公司、石勇在涉案认购协议的签订、履行过程中均存在过错，双方应当各自承担相应的法律后果和责任，一审判决并无不当，本院予以维持。鲁能仲盛公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5103元，由上诉人鲁能仲盛置业（青岛）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 孙 付
代理审判员 甘玉军
二〇一七年八月十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 庞连捷