天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0103民初909号原告：李颖，女，1972年10月30日出生，汉族，天津华夏医院职工，住天津市河西区。被告：天津昆仑兆业投资有限公司，所在地天津市河西区宁波道46号。统一社会信用代码911201036630995662法定代表人：将传良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王悠悠，系该公司法务。原告李颖与被告天津昆仑兆业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李颖到庭参加诉讼。被告天津昆仑兆业投资有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房的全部违约责任，支付逾期交房违约金8280元、已付房价款利息31741.2元，共计40021.2元（计至2016年1月20日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。2014年11月23日，原、被告签订了《天津市商品房买卖同》。合同约定原告购买被告开发的位于天津市河西区××路××大厦××楼××室商品房，房屋总价款为1427582.00元，原告已于合同订立当日履约交付房款710000元。按照合同第三条约定，被告应于2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。根据合同第五条约定，被告应当承担逾期交房违约金及房价款利息。原告认为，被告违约事实明显，给原告造成多方面的损失，严重损害了原告的利益。故诉至法院，请求根据《合同法》第107条以及当事人双方签订合同，判令被告承担违约责任。被告天津昆仑兆业投资有限公司辩称，1、原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。合同约定的尾款支付时间是2014年12月1日，但被告于2015年11月26日实际支付，被答辩人应当支付迟延付款违约金后，被告方有义务交付房屋，在此之前，被告不承担延期交付的责任。2、被告即便承担违约责任，也只应当承担自2015年11月27日至2016年1月20日的已付款利息。3、关于违约金，因为逾期交付房屋时间未到90日，不符合合同约定违约金的负担前提，因此不应该支付违约金。4、如计算已付款利息，其利率应该按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据材料如下：1.《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》一份，证明原、被告合同权利义务关系；2.销售不动产统一发票，证明原告依约履行了支付房款的义务；3.《房屋登记证明》，证明原告做了涉案房屋的登记预告；4.《物业交付验房交接单（公寓）》、《商品房交接书》、《物品资料签收单》，证明双方于2016年1月21日办理了房屋交接；5.《天津农商银行贷款回单》，证明原告支付了剩余房款。被告未到庭，放弃了举证质证的权利。本院对原告提交的证据材料认证意见如下：原告提供的证据1、2、3、4、5真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2014年11月23日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于天津市河西区××路××大厦××楼××室房屋。合同约定房屋建筑面积为82.47平方米，总价款为1427582元。合同约定，原告应于2014年11月30日前支付首付款717582元，余款710000元通过贷款方式支付。合同还约定，被告应于2015年6月30日前办理房屋交付手续，将符合合同约定的标准房屋交付原告。合同签订后，被告于2014年11月23日为原告开具了金额为717582.00元的销售不动产统一发票。原告向天津农商银行河北支行申请贷款，该行于2015年11月23日发放贷款710000元。双方于2016年1月21日办理了房屋交接手续。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定，除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（附件六）第6条第（1）第二项约定，“乙方申请按揭贷款的，应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款项足额支付甲方。如果一方个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或者部分按揭贷款，一方则于收到甲方或贷款银行的通知后7日内以现金的方式一次性补足。”第10条第（1）款约定：“无论一方选择何种方式支付房款，如一方未能按照合同约定的时间付款或交房前未付清购房款的，则甲方有权迟延或拒绝交付房屋，且甲方该行为不视为逾期交付房屋，甲方不承担迟延交付房屋的违约责任，但乙方不足购房款且支付迟延付款违约金后，甲方应按合同规定及时安排交房。”本院归纳本案争议焦点，一、被告是否有义务支付已付款利息和迟延交房违约金；二、如有义务负担已付款利息和迟延交房违约金，如何计算。首先，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第（1）第二项约定，乙（原告）方应于七日内保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将乙方所贷款项足额支付甲方。根据一般社会经验，贷款人几乎不能在七日内按照该项约定完成贷款。合同约定原告通过贷款方式支付剩余房款，故原告贷款权利应当是合同的主要权利。该条约定为格式条款，且实际上排除了原告办理贷款这一主要权利，应当无效。被告应当催告通知原告在合理的时间内办理贷款完毕，但被告并未向本院提交其催告的证据，故原告于2015年11月23日付清尾款并不违反合同约定。根据《商品房买卖合同补充协议》第10条第（1）款的约定，原告应当先行支付全部房款，被告方有义务交付房屋，原告迟至2015年11月23日履行了支付房款的义务，在此期间，被告享有先履行抗辩权，故原告要求被告负担自2015年7月1日至2016年11月22日的首付款部分的已付款利息，没有法律依据，本院不予支持。原告主张，因被告提供的银行原因导致贷款迟迟无法办理，但并未向本院提交证据予以证明。鉴于原告给付尾款的时间已经超过了合同约定的交付房屋的时间，故被告应当在原告补足购房款后第二日安排交房，即被告应在2015年11月24日前将符合合同约定的房屋交付原告，但被告于2016年1月21日方将房屋交付原告，属于迟延交付房屋，应按照合同约定负担自2015年11月25日至2016年1月20日的已付款利息。另外，自2015年11月25日至2016年1月20日，被告实际逾期57日，尚不足90日，被告不应负担违约金。关于已付款利息采用的利率，合同第五条第二款约定为“银行同期贷款利率”。本院认为，该条款为格式条款，对格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释。通常认为，“银行同期贷款利率”应当为中国人民银行公布的同期贷款基准利率。由于被告逾期时间未超过一年，应当适用中国人民银行公布的一年以内期贷款基准利率。经查，中国人民银行于2015年10月24日对一年以内期贷款基准利率进行了调整，调整后的利率为4.35%。自2015年11月25日至2016年1月20日，共57天，被告应负担已付款利息9832.47元。综上所述，本院认为原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以部分支持，超过部分，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告李颖支付自2015年11月25日至2016年1月20日的已付款利息9832.47元；二、驳回原告李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担197元，由原告李颖负担604元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  孙开军人民陪审员  叶 红人民陪审员  张兰芬二〇一七年七月十二日书 记 员  何雪菲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对各式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。