广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10239号上诉人（原审原告）：李福欣，男，汉族，1980年6月12日出生，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：霍锐景，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董基亮，男，汉族，1977年9月28日出生，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：蒋晓芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀玉，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑静君，女，汉族，1980年9月7日出生，住广东省饶平县，委托诉讼代理人：蒋晓芳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀玉，广东正平天成律师事务所律师。原审第三人：佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部，住所地广东省佛山市三水区西南街道张边路6号恒达花园南1001，统一社会信用代码92440607L343679037。经营者：罗喆。上诉人李福欣因与被上诉人董基亮、郑静君、原审第三人佛山市三水区西南街道帮你手房地产中介服务部（以下简称帮你手服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李福欣上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判解除李福欣、郑静君与帮你手服务部于2017年3月17日签订的《购房协议书》，董基亮、郑静君共同向李福欣赔偿567600元；3.本案一审、二审诉讼费用全部由董基亮、郑静君承担。事实和理由：一、郑静君的签约行为构成对董基亮的表见代理，一审法院认定郑静君属无权代理，属查明事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。(一)帮你手服务部从看房到联系签约均是与董基亮联系，董基亮通知其妻子郑静君到场收取定金，该种当事人委托配偶处理财产事务符合法律关于授权代理的规定，亦与日常生活经验相符。《民法通则》第六十五条规定“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。”根据该规定，民事法律行为可以通过口头形式进行委托，涉案的房屋买卖合同关系依法亦不属当事人必须以书面形式委托的情形，郑静君代理董基亮签订《购房协议书》并不以董基亮出具书面授权为成立要件，一审法院以“被告董基亮并未向被告郑静君出具签订购房协议书的书面授权”，认为郑静君属无权代理显属适用法律错误。另《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”。根据该规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，且由于夫妻之间存在特定的身份关系，夫妻之间因家庭生活需要而相互代理并不以向相对人出具委托书为成立要件。在他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。更何况，董基亮是经帮你手服务部联系并确认签约意向的情况下，主动要求委托妻子郑静君到现场收取定金，根据日常经验法则，郑静君明显有代理权。(二)综合董基亮与帮你手服务部就看房及签约进行沟通的事实、郑静君到场签订协议且签约期间多次与董基亮就合同细节进行电话沟通的事实，以及董基亮与郑静君的夫妻关系，李福欣有充分理由相信郑静君有代理权，本案应适用表见代理的规定，认定合同成立、生效并对董基亮、郑静君有约束力。本案李福欣提供的电话录音证据以及帮你手服务部的庭审陈述，足以证明董基亮参与从看房、签约谈判到成交的整个交易过程，但一审法院对此查明事实明显不清。根据董基亮与帮你手服务部的第一段录音(即李福欣、帮你手服务部到现场看房的录音)，董基亮明确同意李福欣看房，并提供了其配偶郑静君的电话号码。其次，根据董基亮与帮你手服务部的第二段录音(即帮你手服务部通知董基亮进行交易的录音)，帮你手服务部表示“那个客人说288万行的话就今天落实，不行的话，就找另外一家”，董基亮表示“288万可以”，并表示“我回不到，我叫我老婆过来。要收他定金”、“我叫我老婆过来收吧，你打他电话”。此外，根据《担保法》第八十九条“定金应当以书面形式约定”的规定，当事人的交易涉及定金的，必然要求各方当事人尤其是收取定金一方签订相关书面协议、凭据，以确保定金发挥其应有的功能，符合当事人的交易预期。本案中，董基亮作为完全民事行为能力人，不可能不清楚在房屋买卖场合下收取对方定金的法律后果，但其仍然委托郑静君收取定金，证明董基亮确实委托郑静君出售涉案房屋，自愿承担由此产生的法律后果。而事实上，郑静君在签约现场亦多次与董基亮电话沟通后，才与李福欣签订《购房协议书》并收取了定金，帮你手服务部对此可以予以证实。根据上述事实，董基亮从放盘、看房到确定签约均有其本人作出的明确意思表示，期间亦多次明确表示委托郑静君办理有关事项。另根据常理，郑静君作为董基亮的配偶，不可能在未经董基亮确认签约事宜的情况下贸然前往签订合同并收取定金，可见本案具有李福欣相信郑静君有代理权的事实与理由，李福欣自始属善意且无过失，不存在明知无权代理仍与郑静君签订合同的行为，因此本案构成表见代理，涉案《购房协议书》成立、生效并对董基亮、郑静君有约束力。(三)本案只有郑静君的答辩，董基亮无正当理由拒不到庭，亦无任何答辩意见及举证，视为放弃诉讼权利。李福欣庭后收到的签署人显示为“董基亮”的通知未经法庭质证，来源不明，签字真实性不明，一审法院认定董基亮明确反对交易无事实依据。郑静君从开始承诺其有代理权，到后来发函声称没有获得授权完全是其一人意见，由始至终是郑静君说有权就有权，说无权就无权。二、董基亮、郑静君签订合同后单方毁约，且经李福欣催告拒不纠正，造成李福欣重大经济损失，依法应承担违约损害赔偿责任，赔偿房屋差价损失。《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如上所述，涉案《购房协议书》合法有效，各方当事人依法应当全面履行合同。董基亮、郑静君签订合同后单方解除合同，经李福欣催告仍不纠正违约行为，构成违约。《购房协议书》第7条约定：“……如甲方违约不卖或甲方原因不能如期办理该物业的不动产登记过户手续，则甲方要求赔偿乙方总房价的20%及退回全部乙方已交的房款。”根据该约定，董基亮、郑静君因单方违约应按交易价2838000元的20％赔偿李福欣。此外，李福欣本案主张损失赔偿的范围依法涵盖《购房协议书》履行后可以获得的利益，而董基亮、郑静君的违约行为造成了李福欣不能买受涉案房屋而产生的房屋差价损失，该二人依法应予以赔偿。为此，李福欣一审期间申请对涉案房屋价格进行评估，并主张董基亮、郑静君应按房屋差价赔偿损失，但一审法院并未准予，未依法保护李福欣的诉讼权利。三、若本案不构成表见代理，则根据《民法通则》及相关司法解释规定，郑静君与李福欣签订的《购房协议书》仍为合法有效合同，郑静君作为当事人依法亦应承担本案的赔偿责任。一审法院认定《购房协议书》未生效、董基亮、郑静君均不用承担赔偿责任属适用法律错误。《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律、司法解释的规定，对于无权代理行为人所签订的合同，该合同若未经过被代理人追认的，合同仍然有效，且由无权代理的行为人承担责任。而在买卖合同场合，若由于出卖人签订合同时对所出卖的标的物没有处分权或所有权，则买受人依法依然有权要求出卖人承担违约责任或损害赔偿责任。本案中，郑静君出具《代理人承诺书》，如本案不构成表见代理，郑静君因无权代理而签订的《购房协议书》仍然有效，对李福欣、郑静君及帮你手服务部有法律约束力。现由于董基亮表示不同意出售或未授权出售(事实上属事后毁约)而导致《购房协议书》无法继续履行的，应当由郑静君对李福欣承担合同的违约责任或损害赔偿责任，董基亮承担连带责任，李福欣本案中提出解除《购房协议书》、出卖方承担损害赔偿责任有法律、事实依据。从另一角度而言，郑静君若属无权代理，其书面声明有权代理的行为亦构成合同欺诈或侵权，依法应承担相应赔偿责任。对此，一审法院已查明了郑静君签订《购房协议书》的事实，却认定合同未生效而无需解除，且无需承担赔偿责任，属于适用法律错误，剥夺了李福欣应有的法律权利。四、2017年3月17日现场签约期间，郑静君多次与董基亮以电话、微信方式沟通交易情况，李福欣有理由相信郑静君有代理权。2017年3月17日签约当日，双方经帮你手服务部相约于下午4时许到达帮你手服务部的经营场所签订协议，直至下午7时许签约完成。期间，郑静君通过微信拍照的方式将合同文件发送给董基亮，还不时与董基亮进行电话沟通，有部分电话沟通也是当着李福欣、帮你手服务部的面进行，其中包括郑静君问及董基亮何时能回来办理银行解押手续等。正因为董基亮向郑静君表示当月20日(即下个星期一)能回来办解押，帮你手服务部与董基亮、郑静君才相约当日前往银行办理解押。以上事实，结合董基亮与帮你手服务部的多次沟通且同意开门看房、指示郑静君到场签约等情况，并考虑涉案房屋是董基亮、郑静君夫妻共有财产，李福欣有充分理由相信郑静君有代理权，相信董基亮对交易知情且同意，本案构成表见代理。五、一审法院认定合同不成立、合同未生效属适用法律错误。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条、第二十二条的规定，假若本案不构成表见代理，亦不影响涉案《购房协议书》的成立与生效。因此，一审法院认定合同不成立显属适用法律错误，应予以纠正。郑静君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、郑静君与李福欣、帮你手服务部在签署《购房协议书》时均明知房屋所有权人为董基亮，亦明知郑静君未获得董基亮的合法授权，以及该协议的签订应当得到董基亮的明确授权或补签。而董基亮拒绝追认郑静君的代理行为，直接导致郑静君的签约代理行为构成无权代理而非表见代理，在董基亮未补签协议书的情况下，《购房协议书》未生效，对三方当事人不具有约束力。该后果属于协议书签署各方都能预见的交易风险，签署各方均应承担该风险，郑静君不应对此承担任何赔偿责任。1.李福欣和帮你手服务部在一审时均确认从放盘、看房到签约均未见过房屋所有权人董基亮，其如何判断是董基亮授权郑静君前来签署文件，如何判断是否卖房、何种条件卖房是董基亮的真实意思表示，其又如何判断电话的对方是董基亮。李福欣主张帮你手服务部从看房到联系签约均是与董基亮进行联系的，董基亮通知其妻子郑静君到场收取定金，但是，一审法院从现有证据(李福欣和帮你手服务部的陈述)认定，帮你手服务部在介绍李福欣与郑静君签订购房协议书前，从未见过董基亮本人，李福欣提供的电话录音证据也根本不能证明是董基亮本人明确授权郑静君代理其出售房屋，并且李福欣除电话录音证据外并不能提供其他有证明力的证据加以佐证。因而李福欣的一系列所谓口头形式代理以及“日常经验”的主张只是其主观臆断，没有任何法律依据。2017年3月17日签署协议书时，帮你手服务部开具押金收据亦说明各方明白协议书需要产权人董基亮签署确认，否则协议书不生效。郑静君是在收到帮你手服务部(雇员梁某)的电话，称董基亮要卖房，要郑静君过去先收10万元定金，郑静君去到帮你手服务部后，帮你手服务部看郑静君没有带房地产权证过去，就跟郑静君讲定金不能收l0万元了，又称只能收5万元，后又觉得不妥，最后说先付1万元定金，由郑静君向李福欣开具收据，帮你手服务部向郑静君开具押金收据。根据《房地产管理法》第三十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二款的规定，买卖房屋的行为属非因日常生活需要处理重大财产，应当夫妻双方平等协商，取得一致意见。所以，郑静君在未与董基亮取得一致意见的前提下，是无权单独处分该房屋的，需要依法经董基亮确认签署协议。2.构成表见代理的相对人应当是善意且无过失的，但是李福欣与帮你手服务部在明知郑静君没有代理权的前提下与其签约，没有尽到善意相对人的合理审查义务，而且是抱着一种赌一把的侥幸心理，所以郑静君的代理行为属于无权代理而非李福欣主张的表见代理。依据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第l3条，本案中，李福欣与郑静君以及帮你手服务部在签订《购房协议书》时均明知涉案房屋的所有权人为董基亮，均明知该房屋买卖协议的签订应当得到董基亮的明确授权或补签，但是，李福欣和帮你手服务部为了锁定并尽快促成该笔交易，而默认没有代理权的郑静君代房屋所有权人董基亮签署《购房协议书》，其行为完全不构成善意且无过失。3.郑静君在得知房屋所有权人董基亮对其代理行为不予追认后，及时向李福欣和帮你手服务部发出通知，避免了双方损失的产生。2017年3月21日，郑静君就通过电话向李福欣和帮你手服务部明确表示董基亮对其代理行为不予追认。2017年3月28日，郑静君再次分别向李福欣和帮你手服务部发出书面的《解除通知书》。二、帮你手服务部在整个事件的处理中有严重过错，违反执业操守，郑静君保留向其行业协会投诉的权利。帮你手服务部作为专业的房地产交易中介机构，其职责就是掌握房地产交易中的各项基本要求，并指导买卖双方合法合规的交易。其中最主要的职责就是审核买卖合同的卖房人是否为真实的房屋所有权人，或者是获得其合法授权的代理人，买房人有无买房资格，是否能获得银行按揭贷款。但在本次交易的全程，帮你手服务部在介绍李福欣与郑静君签约前，从未见到过董基亮本人，帮你手服务部仅凭两次电话就认定董基亮授权郑静君签约，此属严重失职的行为。帮你手服务部不仅没有落实董基亮的合法授权，也未事先审核买方有无买房资格，是否能获得银行按揭贷款，反而急于催促几方按其安排签署协议和相关收据，同时协议中约定无论谁违约均需向其支付85140元的中介费，此举足见房地产交易市场中中介一味地只要自己向钱看而不管交易是否合规合法合理的乱象。正是因为帮你手服务部在整个事件的处理中有严重过错，才酿此纠纷。三、假如该《购房协议书》经董基亮签署后生效，依据《购房协议书》约定的阶段性违约的处罚原则，在支付定金阶段若卖房人毁约，收取定金1万元也仅需赔付1万元，这是合同赋予卖房人的毁约权和应承担的违约责任。李福欣主张董基亮和郑静君向其赔偿567600元，完全没有任何事实基础和法律依据。更何况，《购房协议书》都未生效，何来赔偿。1.实际情况是，签署协议书的当天李福欣支付的l万元定金由帮你手服务部收取，有帮你手服务部开具的押金收据为证，所以李福欣已支付的l万元定金应当由帮你手服务部予以退还，而卖方的违约赔偿仅以l万元为限。2.李福欣主张赔偿总房价20％(即567600元)的阶段性违约条件也没有成就。假如董基亮补签了《购房协议书》，依据该协议书第7条的约定，李福欣主张赔偿567600元(总房价的20％)的前提是其已支付还贷房款或在办理过户过程中卖方违约。如前所述，2017年3月21日郑静君就明确不可能与帮你手服务部相约于2017年3月23日共同前往贷款银行办理提前还贷手续。既然李福欣未支付第二笔定金9万元，也没有支付还贷房款（首期付款），更没有办理过户，李福欣当然就无权主张卖方或郑静君赔偿567600元。3.李福欣主张董基亮、郑静君应赔偿其不能买受涉案房屋而产生的差价损失，完全是无理取闹的行为。从签署协议到郑静君正式发出书面解除通知不过短短10天时间，况且，本次交易全程李福欣仅支付了1万元定金，还是由帮你手服务部代管，无论从哪一个方面看，都没有给李福欣造成重大经济损失。更何况，合同约定的违约赔偿原则就是卖方收取1万元就赔l万元，收取9万元就赔9万元，《合同法》第一百一十三条亦对损失赔偿额作了规定。4.李福欣主张依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条要求郑静君承担违约责任或损害赔偿责任属引用法律错误，该主张依法应予以驳回。涉案房屋属董基亮与郑静君的夫妻共同财产，郑静君也依法享有合法权益，不属于郑静君无权处分的范畴，只是本案房地产出售是属于需要郑静君夫妻二人对所有权处理意见一致即出售意见一致，何谈欺诈，倘若如此，其何来画蛇添足地出具押金收据要求郑静君拿回去找董基亮补签，涉案房屋的物权人没有补签协议书，也没有出具书面的授权书给郑静君，该协议书就依法未生效。未生效的协议对任何一方都不产生违约责任。李福欣没有任何损害，如果李福欣自己认为其遭受损害了，属于咎由自取，风险自担。四、董基亮本人不确认出售此房，更不会以这样的价格和方式出售。2017年5月l9日，董基亮向三方当事人以及一审法院同时发出《董基亮不同意出售山水庄园287号房屋的再次通知》，明确表明对于《购房协议书》等文件的磋商和签署不知情，也没有授权过郑静君签署《购房协议书》，郑静君无权代表董基亮签署，其本人不同意出售该房屋。假如李福欣提供的电话录音证据是真实的，在电话中双方约定的房屋成交价为288万元，但是《购房协议书》的实际成交价却是283．8万元，该价格亦违背了董基亮的真实意思表示，因为董基亮购买该房屋的价格就为370多万元，不可能亏本到280万出售。况且，《购房协议书》本身的付款时间和付款方式对卖方极为不公平，定金10万元中的9万元没有支付期限、首期款没有支付期限、银行贷款尚有260多万元需要董基亮先行清贷赎证，而李福欣的银行按揭占总房价款的近94％等等，诸多无法保障卖方合法权益的约定均是卖方所不能承受的，该协议书的签署太急促和草率，不具备实操性，而郑静君不懂房地产交易中的具体细节和险象环生，以为帮你手服务部开具一张需董基亮补签署的收据就可以各方免责，所以就草率地配合帮你手服务部和李福欣签署了相关文件。郑静君并非涉案房屋的产权人，无权处置该房屋，在没有取得董基亮的合法授权或追认的情况下赶紧通知李福欣和帮你手服务部已尽到了合理告知义务，李福欣诉称是因为房屋涨价而导致卖方毁约，该主张是李福欣的单方主观臆断，哪有那么快的房屋涨价。故此，无论是董基亮还是郑静君都不应对《购房协议书》向李福欣或帮你手服务部承担任何法律责任。董基亮辩称，一审没到庭是因为董基亮认为是中介搞出来的事情，董基亮一直没有同意卖房且郑静君没有权利卖房，且董基亮一直在外地，所以没有出庭。2017年3月18日，董基亮知道中介与郑静君、买方签协议时，已经通知郑静君不同意卖房，郑静君电话通知了中介与买方。后面董基亮又发了书面通知，是因为一审庭审后郑静君告知董基亮只是口头告知不同意卖房，没有书面告知，所以董基亮在一审庭审后5月19日出具了不同意卖房的书面通知。董基亮每知道发生一个事实行为时，已经书面通知各方，履行了自己的义务，董基亮不出庭不能代表其放弃权利。二审时，因为不想再发生争议，所以委托律师出庭说明。郑静君在3月17日下午去签文件，是因为收到中介的电话称董基亮说可以卖房了，可以收10万元，才过去的。他们夫妻不和睦，董基亮不愿意卖房，郑静君愿意卖，郑静君误以为可以收定金。事实上，郑静君在当天没收到钱。董基亮、郑静君事后认为这个事情是比较草率的行为，各方应为此负一定责任。帮你手服务部述称，签合同是17日，期间郑静君与董基亮沟通了多次，约定了20日董基亮、郑静君与李福欣夫妻做银行贷款的签名手续。针对董基亮的答辩意见，帮你手服务部之前与董基亮沟通过，董基亮说愿意卖的。当时带李福欣去看房，董基亮在外地，所以董基亮让帮你手服务部找郑静君，并把郑静君的电话给帮你手服务部。一审时，有录音证据提交法庭。帮你手服务部向郑静君打电话让物管放行看房。李福欣看了房子比较满意，让帮你手服务部打电话问清楚董基亮房子的状况，例如证够五年，过户费用等。因为证未够5年，李福欣提出愿意288万买。帮你手服务部打电话给董基亮，问董基亮288万是否愿意卖，董基亮当时的回复是愿意卖。帮你手服务部就让董基亮回来签合同，但其说在外地，让郑静君过来签。帮你手服务部打电话给郑静君，叫其过来签合同，当时说要把房产证带过来，其下午四点过来跟买家李福欣见面的。当时想看房产证，郑静君说没带，就在手机上看了房产证，这也是为什么签合同是283.8万元，因为董基亮说的方数与实际的方数不一致，李福欣还价，这个价格郑静君要跟董基亮沟通，并把合同内容通过照相、通话、微信告知董基亮。李福欣需要向银行申请贷款，董基亮说要等下周一才能回来。收取1万元的用意是督促董基亮与郑静君配合李福欣去办理银行贷款手续。帮你手服务部于18日去做初审贷款，梁家玲跟郑静君说李福欣是能办理贷款的，郑静君说董基亮周一不能回来，要周三才能回来，并说该怎么做就怎么做。建设银行去做评估，帮你手服务部工作人员跟郑静君说要让建设银行委托的评估公司进去涉案房屋做评估。帮你手服务部应郑静君的要求先带李福欣做的贷款初审也通过了。李福欣向一审法院起诉请求：1.依法解除李福欣、董基亮与帮你手服务部于2017年3月17日签订的《购房协议书》；2、董基亮、郑静君共同向李福欣返还购房定金10000元，并赔偿567600元；3.本案诉讼费用由董基亮、郑静君承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，李福欣（乙方）与郑静君（以董基亮代理人名义，合同甲方），帮你手服务部（丙方）签订《购房协议书》，三方约定：李福欣购买董基亮所有的位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋，房屋建筑面积为337.05平方米，价款为2838000元，违约责任为：现乙方支付1万元作为购房定金，如甲方违约，如数退还定金，另再赔偿1万元给乙方，如乙方违约，则定金不退。在甲乙双方及其配偶到银行申请乙方银行贷款手续当天支付定金9万元整。在甲方收齐所有定金10万元后，如甲方违约，如数退还定金，另再赔偿10万元给乙方。如乙方违约，则定金不退。违约方仍需支付中介费85140元给丙方。付款方式为：按揭付款方式，乙方需办理银行按揭，签订购房协议书七个工作日内，甲乙双方及其配偶一起到银行办理乙方的银行房贷按揭手续签名，则甲方的房款265万元整在所有过户按揭手续完成后由银行直接转入甲方账户。合同签订当天，李福欣支付给郑静君定金1万元。郑静君于签约当日向李福欣出具《代理人承诺书》一份，承诺该购房协议真实有效，并会承担相应的义务及法律责任。同日，郑静君向帮你手服务部交付押金1万元，帮你手服务部向郑静君出具收据一份，载明：“今天收到董基亮出售位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋押金1万元整。在董基亮本人亲自在该购房协议书上补签名后原款无利息退还给董基亮。”2017年3月28日，郑静君向李福欣及帮你手服务部发出《解除购房协议书的通知》，提出由于其本人签署该协议时没有取得房屋产权人董基亮的书面授权，事后也不能得董基亮的授权确认或补签名确认。该房屋买卖协议依法没有成立。2017年4月1日，李福欣向董基亮、郑静君发出《关于继续履行的催告函》，要求按照原合同继续履行。另查明，位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园287号房屋登记的所有权人为董基亮，董基亮与郑静君为夫妻关系。一审法院认为，李福欣与郑静君以及帮你手服务部在签订购房协议书时均明知涉案房屋的所有权人为董基亮，均明知该房屋买卖协议的签订，应当得到董基亮的明确授权或补签。从现有证据看，董基亮并未向郑静君出具签订购房协议书的书面授权，帮你手服务部在介绍李福欣与郑静君签订购房协议书前，亦未见到董基亮本人，李福欣提供的通话录音资料不能证明董基亮授权郑静君签订本购房协议书，因此，郑静君的签约行为属于无权代理，在董基亮明确反对的情况下，本案的购房协议书未生效，对三方当事人不具有约束力，李福欣诉请解除该购房协议书的请求，因合同本身未生效，无须解除，因此，对该项诉请，一审法院不予支持。由于本案合同未生效，郑静君收取李福欣定金1万元，缺乏合同依据，应予以返还，李福欣诉请郑静君退还购房定金1万元的请求，一审法院予以支持。李福欣诉请董基亮、郑静君赔偿合同不能履行的房屋差价损失567600元的请求，缺乏履行依据，一审法院不予支持。由于董基亮与郑静君为夫妻关系，董基亮应对郑静君的上述还款义务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、董基亮、郑静君在判决生效之日起10日内退还李福欣定金1万元。二、驳回李福欣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即4788元，李福欣负担4763元，董基亮、郑静君负担25元。二审中，李福欣提供了以下三组通话录音：1.2017年3月17日约14时08分中介与董基亮的通话录音，拟证明中介与董基亮就房屋的出卖进行过电话的沟通，董基亮对房屋买卖是知情的；2.2017年3月21日约11时30分、2017年3月21日约11时33分中介与郑静君的两组通话录音，拟证明在合同签订后中介与郑静君进行电话沟通，由于银行对涉案房屋评估所需，中介与郑静君沟通配合开门以便评估机构进去，可见买卖合同双方在签订合同后有履行合同的行为。董基亮、郑静君发表如下质证意见：1.李福欣在一审时未提交上述通知录音，过了诉讼的举证时间，不属新证据。2.董基亮与中介没有通话，故对第一组录音的真实性不予确认。3.对其后两组录音的真实性不予确认，涉案房屋是不需要开门的，评估公司自己可以进去，故开门一说是中介的主观意思，因为郑静君是明确知道董基亮是不同意卖房的。帮你手服务部发表如下质证意见：上述录音是帮你手服务部提供给李福欣的。是帮你手服务部与董基亮以及郑静君的通话录音。帮你手服务部进小区的大门是需要保安允许的，需要郑静君或董基亮的邀约。二审中，董基亮、郑静君提供了以下证据：1.《董基亮不同意出售山水庄园287号房屋的再次通知》及邮寄妥投凭证，拟证明董基亮在2017年5月15日再次向李福欣、帮你手服务部发出书面通知，再次书面表达董基亮不同意出售山水庄园287号房屋并将该通知同时抄送本案一审的经办法官。各方均已收悉该通知。并以此证明董基亮自始不同意出售该房屋，此前均已通过郑静君及时告知各方不予售房的决定。2.郑静君已签收的《董基亮不同意出售山手庄园287号房屋的再次通知》及将该通知提交给一审法院的邮寄妥投凭证，拟证明董基亮在2017年5月22日向郑静君送达《董基亮不同意出售山手庄园287号房屋的再次通知》，再次书面表达董基亮不同意出售山水庄园287号房屋，郑静君在签收《董基亮不同意出售山手庄园287号房屋的再次通知》后及时将该书面通知提交给一审法院。李福欣发表如下质证意见：对《董基亮不同意出售山手庄园287号房屋的再次通知》的合法性、真实性不能确认。不清楚“董基亮”是否为本人所签署，于一审开庭后收到该通知，根据其内容，该通知同时抄送给了一审法官，一审法院理应就该通知组织开庭，但事实上，一审法院没组织开庭，因此该通知签字真实性的问题应在本案作出判决前查清。另，该通知只是董基亮、郑静君违约不卖房屋的借口，不具有解除合同的效力。根据通知内容，董基亮自称在3月18号、21号多次告知郑静君不出售房屋，并要求郑静君告知各方，但在此前董基亮并没有对各方提出不同意的意见。反而是郑静君一再说没有授权，郑静君说有权代理就是有权代理，说无权代理就是无权代理。可见董基亮、郑静君夫妻是混同的，李福欣有理由相信郑静君是有权签订合同的。寄给李福欣的快递单真实性无异议，但寄送给其他人的快递单的真实性不予确认，对显示郑静君签收的快递单的真实性不予确认，是董基亮、郑静君夫妻配合违约出具的记录。帮你手服务部发表如下质证意见：对董基亮、郑静君提供的上述证据的真实性无异议。董基亮、郑静君于二审中申请证人梁某作证。本院认证意见如下：对李福欣提供的通话录音、证人梁某的证言是否采信，本院在后文一并予以阐述；对董基亮、郑静君提供的上述证据的真实性予以确认。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人李福欣和被上诉人董基亮、郑静君的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为：涉案《购房协议书》是否有效，董基亮、郑静君是否应向李福欣赔偿损失567600元。李福欣上诉主张郑静君的签约行为构成对董基亮的表见代理，董基亮、郑静君违约，应解除合同，并由董基亮、郑静君向李福欣赔偿损失567600元；即使不构成表见代理，郑静君与李福欣签订的《购房协议书》仍有效，郑静君亦应承担赔偿责任，董基亮承担连带责任。对此，本院分析如下：首先，郑静君的签约行为是否构成对董基亮的表见代理的问题。根据本案查明的事实，一审期间和二审期间李福欣提交的通话录音，从通话内容看，不能证明董基亮已授权郑静君签订《购房协议书》；帮你手服务部的陈述，以及证人梁某的证言，亦不能证明签约时董基亮通过电话或微信已明确授权郑静君签订《购房协议书》。另，李福欣与郑静君以及帮你手服务部在签订《购房协议书》时均明知涉案房屋的所有权人为董基亮，且签约当天，郑静君还向帮你手服务部交付1万元作为董基亮在《购房协议书》上补签名的押金，可见各方均明知该《购房协议书》的签订，应当得到董基亮的明确授权或补签。据此，因郑静君的签约行为未得到董基亮的授权，事后亦未获得董基亮的追认，且董基亮已明确表示不同意出售涉案房屋，故郑静君的签约行为属于无权代理，李福欣上诉主张郑静君的签约行为构成对董基亮的表见代理，但因缺乏权利外观（存在使相对人相信代理人享有代理权的事实和理由），该主张与事实和法律不符，本院不予支持。其次，关于《购房协议书》是否有效的问题。如上述，鉴于涉案合同主体为董基亮与李福欣，郑静君的签约行为属于无权代理，本案《购房协议书》未生效。李福欣上诉主张依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，应认定《购房协议书》有效，本院认为，本案中，郑静君已清晰告知相对人其并非出卖人，《购房协议书》约定的“出卖人”是董基亮，郑静君即便作为“代理人”签约，在郑静君的代理没有权利外观，相对人在明知郑静君未取得授权的情况下，仍信赖该合同成立并生效，明显缺乏善意，亦有明显过错，故该主张亦明显缺乏理据。综上，一审法院基于本案的《购房协议书》未生效，对当事人不具有约束力，从而对李福欣提出的解除合同、由董基亮和郑静君向其赔偿损失567600元的请求予以驳回，并无不妥，本院予以维持。李福欣上诉主张解除合同、由董基亮和郑静君向其赔偿损失567600元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李福欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9576元，由上诉人李福欣负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月十六日书 记 员  周英洋