重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民终499号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：夏修英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：何智峰，男，汉族，1973年4月21日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈春玲，女，1977年4月8日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人大连泽华房地产开发有限公司（以下简称大连泽华房地产公司）因与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、何智峰、陈春玲申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第01406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。大连泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱，陈春玲以及何智峰、陈春玲的委托诉讼代理人曹正顺到庭参加诉讼，沙磁房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
大连泽华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.继续对重庆市合川区南办处街紫荆翰林苑牌坊路507号房屋执行；3.本案一、二审诉讼费由沙磁房地产公司、何智峰、陈春玲承担。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定未将查封限定于某一特定法院或某一特定案件，案涉房屋自2012年10月30日起即处于持续查封状态，何智峰、陈春玲对案涉房屋的买卖占有均处于查封期间，不具有合法性。2.何智峰、陈春玲向合川区人民法院交付的执行案款30万元，其实质是代沙磁房地产公司清偿债务，不能认定为支付购房款的行为，合川区人民法院已将该款退还何智峰、陈春玲，表明何智峰、陈春玲向沙磁房地产公司交付房款的行为并未完成。而何智峰、陈春玲收到合川区人民法院退款后，向张瑾转款19.4万元，张瑾身份不明，其收款性质不能确定。3.案涉房屋交易之初即处于查封状态，何智峰、陈春玲仍坚持向沙磁房地产公司履行合同，其行为具有过错，应承担不利后果。综上，何智峰、陈春玲的权利不能排除大连泽华房地产公司的执行。
何智峰、陈春玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实和理由：1.大连泽华房地产公司与沙磁房地产公司是合伙关系，他们之间形成的债权不能对抗善意购房人。2.其他法院、其他案件的查封与本案无关。3.已有生效判决认定案涉商品房买卖合同有效以及何智峰、陈春玲付款的真实性，合川区人民法院的收款行为，是对该买卖行为的确认。4.何智峰、陈春玲无过错。
沙磁房地产公司未作答辩。
大连泽华房地产公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）渝一中法执异字第482号执行裁定书，继续执行查封的位于重庆市合川区南办处牌坊路507号门市房屋。2.本案诉讼费由沙磁房地产公司、何智峰、陈春玲承担。
一审法院认定事实：2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（现更名为沙磁房地产公司）作为甲方与乙方原大连鑫利房地产开发有限公司（现更名为大连泽华房地产公司）签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》，2005年5月24日，双方签订《协议书》，2005年12月25日双方签署了《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，重庆洪燕物业发展有限公司与大连鑫利房地产开发有限公司签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》，依据该协议，大连鑫利房地产开发有限公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后大连泽华房地产公司就上述房屋委托对外销售，大连鑫利房地产开发有限公司与重庆洪燕物业发展有限公司于2006年6月25日签订了《商品房买卖合同》。2012年，大连泽华房地产公司认为其已分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经由债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封，自己的权益受到侵害，遂向重庆市第一中级人民法院起诉。重庆市第一中级人民法院根据大连泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司的位于重庆市合川区南办处牌坊路507号房屋。在审理过程中，经该院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议，并制作了（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。根据该调解书，沙磁房地产公司于2014年9月21日前向大连泽华房地产公司支付1169万元等内容。2014年11月4日，大连泽华房地产公司向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，该院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号和（2014）渝一中法民执字第00721—2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人何智峰、陈春玲提出执行异议，该院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第482号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处牌坊路507号房屋的执行。
另查明，2009年8月5日，沙磁房地产公司（甲方）与何智峰、陈春玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定沙磁房地产公司将其开发的重庆市合川区南办处牌坊路507号房屋出售给何智峰、陈春玲；房屋建筑面积为58.66平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为516208元等条款。2013年1月11日，何智峰向沙磁房地产公司原法定代表人李小伟支付购房款1万元，2013年1月17日，向李小伟支付购房款20万元。2013年1月21日，沙磁房地产公司向何智峰出具收据，载明金额为21万元。2013年1月14日，沙磁房地产公司向何智峰、陈春玲出具交房通知，该通知载明，“兹有你购买的合川区南办处牌坊路507号门市属于我公司现房，已具备交房条件，水电未使用，我公司现于2013年1月15日将该房交于你使用”。2013年1月22日，何智峰将购房款30万元缴至重庆市合川区人民法院，沙磁房地产公司即向其出具收据，载明收款方式为转法院，金额为30万元。2013年12月10日，重庆市合川区人民法院将何智峰缴至重庆市合川区人民法院的30万元购房款返还给何智峰。同日，沙磁房地产公司与何智峰签订《房屋买卖补充协议》。协议包括何智峰、陈春玲将194000元房款转入沙磁房地产公司指定账户后，实际已支付房款41万元，剩余房款106208元待办理房屋产权证后支付等内容，何智峰即按约定将194000元房款汇入张瑾账户内。2015年10月19日，何智峰将剩余房款106208元交至重庆市第一中级人民法院案款账户。
还查明，2015年9月17日，重庆市合川区人民法院作出（2015）合法民初字第05797号民事判决书，该判决书确认何智峰、陈春玲要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的房地产权证，法律上履行不能，故驳回其诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，大连泽华房地产公司是依据重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书向该院申请的金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路507号门市房屋登记在沙磁房地产公司名下，而何智峰、陈春玲在本院于2013年1月21日查封上述争议房屋之前即2009年8月5日已与沙磁房地产公司签订书面买卖合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月15日即该院查封前已将房屋交付何智峰、陈春玲使用，且何智峰、陈春玲已支付全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第05797号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据上述司法解释规定，何智峰、陈春玲对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而大连泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与何智峰、陈春玲是恶意串通签订的虚假商品房买卖合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能达到案外人不享有足以排除强制执行的权益的证明目的。故大连泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回大连泽华房地产公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由大连泽华房地产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明以下事实：
1.二审中，沙磁房地产公司向本院出具书面说明，载明何智峰、陈春玲支付到该公司法定代表人李小伟账户的21万元，用于该公司缴纳税费和消防设施费用；何智峰、陈春玲于2013年12月10日支付到该公司出纳张瑾账户的194000元用于该公司支付水电安装费用。
2.二审中，何智峰、陈春玲称其与沙磁房地产公司签订的落款时间为2009年8月5日的《重庆市商品房买卖合同》，并非2009年8月5日所签，实际签订时间在其向沙磁房地产公司付款之前。该商品房买卖合同第五条付款方式和期限约定：签订本合同时，乙方向甲方支付房款20万元，另外30万元交合川区人民法院账户，余款办证完缴清……。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：何智峰、陈春玲对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，大连泽华房地产公司申请人民法院于2013年1月21日对案涉房屋采取了查封措施。二审中，何智峰陈述其与陈春玲和沙磁房地产公司签订的书面商品房买卖合同并非2009年8月5日所签，本院结合该商品房买卖合同第五条关于付款方式和期限的约定，以及何智峰、陈春玲于2013年1月11日和1月17日两次付款的实际情况，认定该商品房买卖合同签订在上述查封前。沙磁房地产公司于查封前将案涉房屋交付何智峰、陈春玲使用。何智峰、陈春玲分别于2013年1月11日和1月17日向沙磁房地产公司原法定代表人李小伟转账21万元，对此，沙磁房地产公司出具了购房款收据并向本院说明该款用途。何智峰、陈春玲还按照合同约定将30万元购房款交至合川区人民法院案款账户，并在合川区人民法院退还该款后，按照双方补充协议约定将购房款194000元付至沙磁房地产公司指定的账户，剩余房款106208元亦按照一审法院的要求交付至该院案款账户。何智峰、陈春玲按照买卖合同约定将购房款30万元交至合川区人民法院案款账户，是履行合同的行为。大连泽华房地产公司上诉称何智峰、陈春玲将30万元购房款交至合川区人民法院系代沙磁房地产公司清偿债务，不属于支付购房款行为，与事实不符，本院不予采信。案涉房屋尚未办理过户登记手续，系因案涉买卖合同签订后，案涉房屋被人民法院查封所致，并非基于何智峰、陈春玲自身的原因。综合上述事实，可以认定何智峰、陈春玲对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回大连泽华房地产公司的诉讼请求并无不当。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法基础在于无过错买受人对不动产所享有的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。该条规定买受人须在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，系为了对无过错买受人对不动产所享有的物权期待权进行时间限制，即无过错买受人所享有的物权期待权应当成立于其所对抗的金钱债权采取强制执行措施之前。因此，该条规定的人民法院查封应当是指金钱债权的申请执行人对执行标的所采取的查封，而不应扩大解释。本案中，何智峰、陈春玲与沙磁房地产公司签订书面买卖合同时案涉房屋虽曾被他案查封，但并非大连泽华房地产公司作为申请执行人申请人民法院采取的查封措施，且该查封已经解除，不能因此认定何智峰、陈春玲与沙磁房地产公司签订的书面商品房买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，更不能因此认定何智峰、陈春玲对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，大连泽华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由大连泽华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 文婷婷