江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第418号
上诉人（原审原告）孙银萍，女，汉族，1973年6月26日生，常州市人。
委托代理人戴雅静，江苏正气浩然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州亚泰房地产发展有限公司。
法定代表人季腊成，该公司董事长。
委托代理人龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
委托代理人王京金，江苏常弘律师事务所律师。
上诉人孙银萍与被上诉人常州亚泰房地产发展有限公司（以下简称亚泰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人孙银萍不服常州市武进区人民法院（2013）武民初字第1741号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
原审情况：
孙银萍诉称，2009年11月12日，本人与亚泰房产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由本人支付247330元购买亚泰财富中心3728号房。出卖人应当在2011年12月31日前将商品房交付买受人使用，如违反约定未能及时交付，亚泰房产公司应从2012年1月1日起至实际交付之日止，每日向买受人支付已支付房款万分之五的违约金。由于亚泰房产公司延期交房，经本人与亚泰房产公司多次交涉，亚泰房产公司承诺将按每两个月计算并支付1期违约金，直至正式交付时为止。但事后亚泰房产公司通过银行汇款形式仅支付了两期违约金14963元（2012年1月1日至2012年4月30日），后直至2013年1月9日亚泰房产公司正式交付商品房为止，亚泰房产公司未再支付剩余的违约金，故诉至法院，请求依法判决亚泰房产公司支付违约金31287.25元；本案诉讼费用由亚泰房产公司承担。另提供亚泰房产公司主体工程于2011年9月2日质量验收报告复印件及2011年11月材料进场单复印件各一份，用以证明亚泰房产公司工程外墙体施工进度迟延。
亚泰房产公司辩称，因为双方在合同中有约定，如果有重大技术改造可以延期交房。现本公司逾期交房355天的原因是因为房屋的外墙保温材料进行重大技术改造等，本公司为此而延期交房。根据合同约定的免责条件，可以相应延期交房六个月20天。本公司已按合同约定支付了违约金14963元，参考同地段、同面积的房屋租金，孙银萍的损失不超过5000元，本公司给付的金额已超过其损失的2倍，已经完全能够弥补孙银萍的损失。本公司认为双方约定的违约金标准过高。请求法院驳回孙银萍的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，孙银萍作为买受人、亚泰房产公司作为出卖人于2009年11月12日签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，孙银萍向亚泰房产公司购买亚泰财富中心3728号房屋一套；商品房预售许可证号为常武（2009）房预售证第（009）号；建筑面积共46.55平方米（其中套内建筑面积33.26平方米、共用部位分摊建筑面积13.29平方米），房款总计247330元；亚泰房产公司应于2011年12月31日前依照相关规定将符合约定条件的商品房交付给孙银萍。除前述内容外，合同第十一条中载明了除双方协商同意解除合同或变更合同外，亚泰房产公司可据实予以延期的四种特殊原因，第一种情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第二种情形为由于政府职能部门原因，需市政配套等单位实施而导致开发建设工期延长，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第三种情形为因人力不可抗拒的其它事件导致迟交付，亚泰房产公司出具有效证明文件，此类事件包括施工中因天气影响及其它异常困难、重大技术改造等；第四种情形为买受人未按本合同约定时间向出卖人付清所购商品房全部房价款及本合同约定的其他相关费用的，或者未按期足额归还银行贷款造成出卖人存在潜在风险的。第十二条载明，除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。庭审中，亚泰房产公司认可孙银萍按约支付了房款。亚泰房产公司因预计延期交房曾于2011年12月18日向孙银萍发出延期交付致歉函，告知相关延期原因。2011年12月31日，亚泰房产公司未能按约交房。2013年1月9日，双方就涉案商品房已经办理交付手续。现孙银萍认为亚泰房产公司逾期交房，但亚泰房产公司仅支付了违约金14963元，故起诉要求判令亚泰房产公司支付剩余违约金31287.25元。
原审另查明，公安部于2011年3月14日下发《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号文件），该文件载明：凡建设工程消防设计审核和消防验收范围内的设有外保温材料的民用建筑，均应将建筑外保温材料的燃烧性能纳入审核和验收；在新标准发布前，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；自2011年3月15日始，各地受理的建设工程消防设计审核和消防验收申报项目，应严格执行本通知要求；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。江苏省公安厅消防局于同月16日以苏公消（2011）29号文下发各市支队执行。
深圳市市政设计院于2012年6月10日出具情况说明称，该设计院于2009年前后为亚泰财富中心设计建筑图纸，当时外墙保温材料采用40厚挤塑聚苯板，防火等级为B1级；公安部发文要求督促建设单位变更设计，建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；经与亚泰房产公司联系协商，决定变更外墙保温材料的设计，提高防火等级为A级；2011年4月30日、7月30日、9月5日就外墙保温材料三次发出设计变更、补充通知书；外墙保温材料变更设计系根据国家相关部门要求进行，为重大技术变更；亚泰房产公司与设计院为变更设计联系多达三次，间隔6个月时间，对外墙保温材料的施工直接影响超过6个月。
经江苏省审图中心于2009年5月审查通过的施工图纸显示，原通过审查的外墙保温材料为40厚挤塑聚苯板（燃烧性能等级B1级）。2012年8月16日，该中心出具情况说明称，亚泰房产公司自2011年5月至10月间，曾因外墙保温材料的变更设计多次到审图中心办理相关报审事宜，此间间隔时间6个月左右；江苏省审图中心未予受理的理由是，变更后的保温材料虽然符合消防新规定的要求，但不满足我省建筑节能管理规定的要求，故最后确定仍按2009年5月通过审查的施工图设计文件进行施工。
因部分业主因亚泰房产公司未按合同约定期限交房而信访，常州市武进区人民政府办公室（以下简称武进区政府办）于2012年1月11日向常州市人民政府办公室报送《关于亚泰财富中心延期交付的情况报告》（以下简称《情况报告》），该《情况报告》中载明：经实地调查并与亚泰房产公司沟通协调，延期交付原因包括由于日本地震影响而致原装进口的日立电梯等8大主件未能按期交货；由于京沪两地火灾影响，国家有关部门暂时无法统一外墙装饰标准，公安部消防总局出台了公消（2011）65号文件要求，提高了外墙装饰的消防规定，致使外墙装饰既要符合保温要求，又要符合新的消防规定的保温材料一时无法确定，外墙装饰工程延误6个多月的工期；由于开挖基坑时遭遇50年一遇的多雨天气，市政管网下水倒灌进基坑面积达2万立方米，施工难度较大，进度放缓。
此外，亚泰房产公司还提交了2011年4月至2011年11月的工程监理月报，用以证明因外墙保温材料的变更设计导致工程相应延期。4月份的监理月报载明：因国家发文，对外墙保温材料限制使用A级不燃材料，原设计使用的挤塑板不能再使用，外幕墙保温工作本月暂停，对工程进度有一定影响。11月份的监理月报载明：外幕墙保温材料，业主决定仍然使用原设计的挤塑板（耐火等级B1级）。原因是：前几次的材料未能通过图纸审核。幕墙单位开始组织相关材料，预计11月下旬施工。监理月报中另有天气多雨等的相关记载内容。
另亚泰房产公司在法院审理的（2013）武民初字第342号、（2013）武民初字第694号等案件中称愿意就逾期交房按合同约定标准承担五个月违约金的赔付责任。此外，亚泰房产公司已就迟延交付与相当一部分业主达成共识而和解。
以上事实，有当事人的当庭陈述，孙银萍提供的《商品房买卖合同》、贷款合同、交房通知书，亚泰房产公司提供的公安部消防局的公消（2011）65号文件、江苏省公安厅消防局的苏公消（2011）29号文件、设计变更补充通知书、监理月报、情况说明两份、武进区政府办的《情况报告》，（2012）武民初字第661号、（2013）武民初字第342号、（2013）武民初字第694号民事判决等证据予以证明。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。
本案中，孙银萍、亚泰房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且亚泰房产公司在合同订立前已取得商品房预售许可证，合同内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行义务。孙银萍依约履行了付款义务，但亚泰房产公司未能按合同约定的期限履行交房义务，故亚泰房产公司应承担逾期交房的违约责任。同时基于亚泰房产公司提交的公安部公消（2011）65号文件、深圳市市政设计院及江苏省审图中心出具的情况说明、武进区政府办的《情况报告》等载明内容综合考量，可以认定亚泰房产公司对外墙保温材料的委托变更设计符合重大技术改造的情形。再结合公安部消防局发文、深圳市市政设计院的设计变更、补充通知书、工程监理月报（4月、11月）等证据材料涉及的时间节点等考量后，法院认为，虽然因外墙保温节能标准、燃烧等级等技术要求以及实际推广应用等因素，导致外墙保温节能材料未能重新更改换用，亚泰房产公司确实因此过程反复委托设计变更而致延误工期、逾期交房；另武进区政府办《情况报告》所述的因日本地震影响亚泰房产公司所购主件交货迟延、多雨天气地基倒灌等天气原因致工期延误；前述情形符合双方签订的商品房买卖合同第十一条载明的据实延期约定情形，应给予亚泰房产公司合理的延期交付期限。但亚泰房产公司未能将技术改造、工期延误等情形及时函告孙银萍，亚泰房产公司的行为存在瑕疵且该行为是引发诉讼的原因之一。而按前述证据材料并结合近几年来的经济金融形势、维护房地产市场持续稳定健康发展等因素考量后虽然确实可以给予亚泰房产公司合理的延期交付期限，但亚泰房产公司延迟交付房屋已构成违约，故而不能免除亚泰房产公司迟延交付的违约责任。
对于亚泰房产公司应承担的违约金数额，鉴于违约金性质为填补损失功能，而亚泰房产公司开发的亚泰财富中心最终能够竣工交付，已经实现了孙银萍、亚泰房产公司订立合同的目的，现亚泰房产公司就违约责任申请调整，法院应基于查明的事实、孙银萍认可收取违约金14963元及孙银萍至法庭辩论终结前未向法院提交因亚泰房产公司违约给其造成损失的具体证据、结合亚泰房产公司确实存在延期交房一年左右时间及愿意承担五个月违约责任等情形审核确定是否调整。法院结合房地产市场形势及近几年来的中央和我省对房地产调控政策等规定，再基于顾及各方当事人利益的共同点和平衡点、实现促进企业发展与保障民生权利双赢并为维护房地产市场持续稳定健康发展等因素综合考量后，对亚泰房产公司要求减少违约金的意见予以采纳并确定其应承担的孙银萍已获偿的违约金外的其余违约金数额。为化解纠纷，法院建议双方考虑当事人为商品房竣工交付的努力后和解解决，但终因诉辩意见悬殊而致调解无效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决，一、亚泰房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙银萍支付违约金3835元；二、驳回孙银萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元（已减半收取），由孙银萍负担266元，由亚泰房产公司负担25元。亚泰房产公司应负担费用于本判决发生法律效力之日起十日内支付给孙银萍。
上诉人孙银萍不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定的主要事实错误。1、根据双方合同约定“因人力不可抗拒的其他事件导致延迟交付，出卖人出具有效证明文件的，此类事件包括施工中因天气影响及其他异常困难、重大技术改造等”，而非仅仅是“如遇重大技术改造出卖人可延期交付的事实”，该合同条款适用条件应符合三点：即重大技术改造、该重大技术改造属于人力不可抗拒、出卖人需要出具有效证明文件证明属于人力不可抗拒的重大技术改造。材料变更对于被上诉人而言不属于人力不可抗拒，公安部已经对于外墙保温材料发布过相关标准，应当用A级，被上诉人是明知的，并非不可抗拒和不可克服。而且上诉人也认为被上诉人并没有有效证明来证明相关主张。同时，上诉人认为，在原审中上诉人已经提供相关证据证明在2011年9月之前，被上诉人一直在进行主体工程建设，而外墙保温材料必须在主体工程结束后才可以安装，外墙材料即使变更也不影响整改工程的建设，所以被上诉人所谓设计变更根本不是延期的理由。至于法院中所述的降雨，属于正常的天气现象，原因没有达到洪水等自然灾害的程度，无论是法律规定还是市场惯例，均未将降雨作为延期履行合同的理由。被上诉人作为房屋建筑企业，应当有所预见并且极具防范和应对。至于所谓的所购主体构件延期等更加理由不成立，被上诉人完全可以采取积极措施以按时履行双方合同，而非消极等待。2、原审判决对于违约金的认定与事实不符，被上诉人在2012年1月10日承诺上诉人从2012年1月1日至实际交付日止，按照合同约定支付违约金，上诉人将该证据已经递交原审法院，应按被上诉人承诺支付违约金。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人亚泰房产公司口头答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审中，上诉人孙银萍向本院提供2013年11月28日由常州市公证处出具的公证书和联合早报网刊登的一则新闻，证明“常州市网络发言人”网站是由常州市委宣传部筹建的网站，于2010年8月31日正式开通，同时证明被上诉人于2012年1月10日向上诉人等业主作出承诺，由于违约交房，将从2012年1月1日至正式交房日止按照双方的合同约定标准赔偿违约金，该承诺由业主刊登在常州市委宣传部筹建的常州市网络发言人的网站上；该网站上也可以显示业主发贴说明2012年1月10日经过长时间的谈判，被上诉人和300多位维权业主签订了承诺书，同时武进区住建局也在该网站上发表意见，说明经武进区信访局和相关部门的协调，现被上诉人与业主基本达成一致的赔付意见，关于赔偿问题除法律法规可以免责外，严格按规定给付。被上诉人亚泰房产公司对上述材料真实性无异议，但认为与本案没有关联性，即便被上诉人有过承诺，并不意味着被上诉人放弃了法定的或约定的免责条件；且这二份证据不属于二审中的新证据，法庭不应采纳。
二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的合同不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。被上诉人亚泰房产公司未能按合同约定的期限交付房屋，应承担逾期交付的违约责任。本案中，根据原审查明的事实，被上诉人亚泰房产公司在房屋建设期间存在外墙保温材料设计变更导致的延期、电梯等八大主件因故未能按期交货等情形，由于上述原因导致的延误工期应给予合理的延期交付期限，上述情形并非被上诉人亚泰房产公司均所能够抗拒，原审法院根据案件实际情况以及相关法律规定判决被上诉人亚泰房产公司支付相应违约金符合法律规定，也已充分考虑了上诉人孙银萍因逾期交付所可能受到的损失，上诉人孙银萍要求被上诉人亚泰房产公司按全部逾期天数给付违约金无法得到支持。上诉人孙银萍二审中提供的相关证据材料虽可反映双方当事人因逾期交房一事进行了多次协商，但只能证明被上诉人亚泰房产公司同意按照合同约定给予赔偿，并不能证明被上诉人亚泰房产公司放弃了其公司可依法主张合理延期交付期间的权利。综上所述，上诉人孙银萍的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费583元，由上诉人孙银萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 马筱艳