湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00254号
原告（反诉被告）：黄建雄，男，1965年11月6日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：尹齐平、滕月，湖北正康律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉建荣商贸有限公司，住所地：武汉市硚口区古田四路特9号。
法定代表人：郑树喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：皮玉珍，女，该公司职工（特别授权）。
委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师（一般授权）。
原告黄建雄与被告武汉建荣商贸有限公司（以下简称建荣商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案后，被告建荣商贸公司向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法组成由审判员谢磊担任审判长，人民陪审员方历娇、李翠兰参加评议的合议庭，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告黄建雄及其委托诉讼代理人尹齐平、滕月；被告建荣商贸公司的委托诉讼代理人文锦、皮玉珍到庭参加诉讼。原告黄建雄于2015年11月2日向本院提出评估申请，本院委托武汉岸房房地产评估有限责任公司（以下简称岸房评估公司）进行评估，该公司于2015年12月30日出具《房地产评估报告》。被告建荣商贸公司对该报告提出异议，岸房评估公司进行了书面回复，被告仍有异议，本院启动专家听证程序，岸房评估公司根据专家意见于2016年10月21日作出书面回复意见。后本院组成由审判员谢磊担任审判长，人民陪审员王波、李翠兰参加评议的合议庭，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告黄建雄及其委托诉讼代理人尹齐平、滕月；被告建荣商贸公司委托诉讼代理人文锦、皮玉珍到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄建雄向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2005年3月31日签订的《租赁协议》无效；2.被告赔偿原告损失共计19295266元（包括新建房屋和装修、供电设施的损失约1200万，利息按每年6.2%标准从2005年3月31日计算至2015年7月14日）；3.被告承担本案诉讼费用。后原告将第2项请求变更为：被告赔偿原告建设投入损失11969768元及利息损失（以11969768元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2005年9月1日起计算至被告赔付完毕之日止）。事实和理由：2005年3月31日，原告与武汉市硚口区长丰乡建荣村民委员会（以下简称建荣村委会）签订《租赁协议》，约定：“原告承租建荣村所有的综合大楼、附楼及附属用地，租赁期限15年，自2005年10月1日起至2020年9月30日止；由原告全额出资将承租的综合大楼及附楼建设竣工并加层和装修；另在附楼旁新建一栋大楼，由建荣村负责协调规划管理部门的关系，办理建设手续并承担相关费用。”协议签订后，原告按约定出资进行了建设和装修，并支付了租金，全面履行了协议约定的全部义务。2010年8月，建荣村委会以“城中村”改造为由，禁止原告继续使用租赁物。2013年7月，建荣村委会发函告知原告，原《租赁协议》涉及出租标的为划拨用地，协议无效，要求原告返还土地及附着物。后建荣村委会强行将原告清退并将租赁物拆除。现建荣村委会已变更为建荣商贸公司。原告认为，本案租赁房屋所占土地为划拨用地，建荣村将租赁物出租给原告未经政府审批，事后也未补办相关手续，《租赁协议》因违反法律强制性规定而无效。合同约定规划、报建手续由被告承担，故合同无效的原因在于被告，原告在签订合同时并不存在任何过错，相应房屋建设、装修费用及利息损失均应由被告承担。
被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司辩称，建荣村委会于2005年3月31日与原告签订《租赁协议》，租赁范围内的综合大楼、附楼为建荣村1995年12月开工建设，1996年10月竣工，综合大楼建设面积3273.98平方米，为框架结构六层房屋，附楼建筑面积745.86平方米，为框架结构二层房屋。该房屋取得了《建设用地规划许可证》，土地使用者为建荣村，用途为机关团体用地，使用权性质为划拨。协议签订后，原告自行在综合大楼、附楼上加层建设房屋、简易房屋、棚子等，在附楼旁建设后楼房屋，在附属用地建设房屋和棚子，共建设房屋3577.16平方米、简易房屋19.29平方米、棚子147.17平方米，合计3743.62平方米。因租赁房屋所占土地为划拨用地，《租赁协议》因违反行政法规的强制性规定而属无效合同。建荣村于2013年7月26日向原告发出《返还土地及地上建筑物的通知》，通知原告《租赁协议》无效，要求其腾退房屋。原告收到通知后，自行清退完毕，但一直未将房屋及土地移交给原告，也未照看值守。原告于2013年7月30日回函称《租赁协议》未经双方协商或依法解除前合法有效，建荣村不得拆除租赁范围内的建筑物。建荣村于2013年8月3日对清空的建筑物现状采用摄像方式进行证据保全，并于2014年6月底收回租赁范围内的土地及建筑物，并将建筑物拆除。根据《建荣村城中村改造拆迁安置补偿方案》，原告自建的建筑物共计价值2390488元。建荣村于2014年5月6日经政府审批撤销，原村级组织的资产处置、债权债务及经济职能由建荣商贸公司享有和承担。被告认为，原、被告签订的《租赁协议》因违反法律的强制性规定而无效，原告应当返还租赁土地及地上建筑物，被告在原告自行腾空后有权占有并拆除租赁物，建荣村并未强行清退房屋及拆除租赁物。原告自建的超过2200平方米的建筑物，属超出租赁范围建设，原告具有全部过错，相应损失应由原告自行承担；原告自建的2200平方米房屋，原、被告双方均有过错且过错对等，被告同意给予适当补偿；原告主张的损失11969768元没有依据，相应证据材料也不具有真实性，被告2014年6月底才收回租赁物，之前一直由原告使用租赁物，原告不存在利息损失，即使存在也应当从2014年6月开始计算。
被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司向本院提出反诉请求：1.原告支付被告建筑物和附属用地使用费72.25万元（2011年1月1日至2014年6月30日）；2.反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁协议》后，原告仅支付租金至2010年12月31日，之后一直未支付租金。被告于2014年6月底收回租赁物并将建筑物拆除。《租赁协议》无效后，原告应按协议约定租金标准支付2011年1月1日至房屋收回前的房屋及附属用地使用费。
原告（反诉被告）黄建雄对反诉答辩称，原告在2010年12月底已将租赁房屋腾退给被告，且被告的反诉超过了诉讼时效，请求法院驳回被告全部反诉请求。
经审理查明，1994年5月，建荣村取得《建设用地规划许可证》，用地项目为综合办公用房，用地位置古田四路西侧，用地面积4.87亩。1995年1月，武汉市土地管理局出具《建设用地批准书》，批准建荣村的综合办公用房建设项目。1995年12月至1996年10月，建荣村在该地建设了框架结构六层房屋，建筑面积3273.89平方米。1997年7月15日，武汉市硚口区审计事务所对该项目进行审计，审计后认定造价为1970130元。2002年，诉争房屋所占土地使用权登记至建荣村委会名下，使用权面积2499.79平方米，用途为机关团地用地，使用权类型为划拨。2005年3月31日，建荣村委会（甲方）与黄建雄（乙方）签订《租赁协议》，内容为：“就长丰乡建荣村原未建完综合大楼及附楼等用地及建筑物的投资和租赁经营事宜，双方本着互惠互利、公平合理的原则，达成如下协议：一、乙方作为承租方，须以原附楼一层上加盖四层，同时将附楼边空地（约150平方米）再建五层楼，附楼加层及新建房屋总面积2200平方米，装修标准由乙方视经营需求自行确定。规划、报建及手续的费用由甲方承担，并协调规划管理部门的关系；二、租赁范围为长丰乡建荣村原建综合大楼、附楼及加层、新建房屋等建筑物及附属用地；三、租赁期为15年，从本协议生效和乙方建设期及装修期（六个月）完成后，开始计取租赁时间；四、租赁费用从计取租赁时间开始，前五年租金每年18万元，从第六年起每年递增租金1万元，以此类推，租金按季度支付，每季度首月8日之前支付，如逾期应向甲方支付日万分之五的滞纳金。”另约定：“租赁期满后，乙方加盖的附楼及新建的五层房屋（占地面积约150平方米）及装修的固定物、不可拆除设备（中央空调、灯具、橱柜、线路开关、电表、水表等设施）归甲方无偿所有；在承租期内乙方有权自主经营，视经营需要加设辅助用房及设施，需征得甲方同意，其经营手续及费用由乙方自行承担；如遇国家征地拆迁，必须服从国家规定，乙方在附楼投资建筑的部分及主楼装修部分，国家拆迁补偿费（重置费）按如下比例分配：前五年拆迁甲方获赔偿额20%，乙方获80%，第六年甲方获29%，乙方获71%，第七年甲方获38%，乙方获62%，以此类推，15年租赁期满后拆迁，补偿款全部归甲方所有。”合同签订后，黄建雄将综合楼一楼隔成两层，在六楼、七楼进行搭建，在附楼原框架及空地上建成7层房屋，并在周边搭盖房屋若干，随后对综合楼未完工的部分进行完善，对所有房屋进行了装修。后诉争房屋一直由黄建雄经营管理并对外出租，黄建雄向建荣村委会付清了2010年12月31日前的房屋租金。2012年4月22日，建荣村委会、建荣商贸公司讨论通过了《建荣村城中村改造拆迁安置补偿方案》，该村开始进行“城中村”改造。2013年3月，武汉市精益测绘有限责任公司对诉争房屋进行了测量，测绘图显示主楼、附楼及周边附属建筑物总面积为7538.93平方米，其中混合结构7438.51平方米、简易结构100.42平方米。
2013年7月26日，建荣村委会向黄建雄邮寄送达了《返还土地及地上建筑物的通知》，内容主要为：“《租赁协议》签订后，你在租赁土地上自行建设厂房，并将原有建筑物扩建为厂房，建成后又擅自转租服装厂从事服装生产加工。从2011年1月起，我村未再收取租金。你租赁的土地使用权属划拨土地，依法不得出租，《租赁协议》属无效合同，自始没有约束力。合同无效后，你应依法将所租赁的土地及地上原有和自行建设的建筑物、构筑物和附属物返还我村。请你于2013年8月2日前腾退并向我村返还土地及地上房屋。”2013年7月30日，黄建雄向建荣村委会回函，内容主要为：“合同效力确认的机构是人民法院和仲裁机构，你方无权确认合同效力。《租赁协议》未经双方协商或依法解除前，合法有效，你方不得单方拆除租赁范围内的建筑，损害我方合法租赁使用权益及其他财产权益。”2013年8月9日，建荣村委会在公证机关的见证下对腾空后的房屋外观及内部进行了摄像。2014年5月，建荣村委会经政府批准撤销，原村级组织的资产处置、债权债务及经济职能由建荣商贸公司享有和承担。
庭审中，黄建雄陈述建荣村于2010年开始动员拆迁，黄建雄于2012年4月报停用电并停止经营，2013年7月房屋的窗户被拆除，2014年3月诉争房屋被强行拆除。建荣商贸公司陈述诉争房屋仅有《建设用地规划许可证》，并无《建设工程规划许可证》，该村于2010年8月开始进行“三合一”整治，2012年4月开始动员拆迁，2012年5月启动拆迁，2014年6月才拆除诉争房屋。黄建雄为证明其建设和装修损失，提供了一份《武汉市建设安装工程施工合同》、一份《结算清单》、一张收据、三张发票。《武汉市建设安装工程施工合同》系2005年4月2日签订，发包方（甲方）为建荣村综合楼，承包方（乙方）为武汉市新八建工集团武汉一分公司（2011年4月20日注销），工程内容包括：综合楼1、6、7层框架结构1460平方米、附楼1-7层框架结构3700平方米、周边混合结构300平方米、主楼装修3200平方米，开工日期2005年4月8日，竣工日期2006年1月30日，合同价款1242万元。该合同发包方由黄建雄作为委托代表人签字，承包方处加盖了“黄陂县第三工业建筑公司”（2004年9月8日注销）和“武汉市新八建工集团有限公司武汉一分司”的印章。《结算清单》载明：主楼新建面积1456.91平方米，附楼新建面积3688.31平方米，周边面积296.46平方米，新建面积按1180元/平方米结算为642.1182万元，安装及装修按260元/平方米结算为141.4836万元，主楼安装及装修为274.86万元，管理费及税58.515万元，总计1116.9768万元。《结算清单》亦加盖了“武汉市新八建工集团有限公司武汉一分司”的印章。收据及发票均是2006年2月10日出具，收据内容为：建荣村综合楼交管理及税费58.515万元，加盖了“武汉市新八建工集团有限公司武汉一分司”的印章，发票内容为：土建工程款642.1182万元、安装及装修款141.4836万元、安装及装修274.86万元，加盖了“武汉市新八建工集团有限公司武汉一分公司发票专用章”。黄建雄为证明其设备损失，提供了《高压供用电合同》及发票、收条、收据，《高压供用电合同》系2005年11月23日武汉供电公司与武汉市长顺混凝土制品有限公司（黄建雄为该公司法定代表人）签订，合同明确约定用电地址为建荣村，受电设备为315千伏安变压器一台，三张武汉市科学技术咨询服务中心开具的发票，一张为315型变压器一台44.6万元，一张为技术开发费27570元，一张为计量装置技术改造31529元，两张武汉既济电力技术开发有限公司开具的税务统一收款收据，一张为工程款3万元、一张为工程款52070元，另有一张材料费收据18025元，电缆收据8000元，预付款2万元，一张收支票6万元的收条。
诉讼中，黄建雄于2015年11月2日向本院提出评估申请，本院委托岸房评估公司进行评估，该公司于2015年12月30日出具《房地产评估报告》，内容为：“委托评估房地产在价值时点2006年1月30日的市场价值为1336.67万元，其中钢混单价1203.27元/平方米，砖混单价640.30元/平方米，钢混总面积8108.35平方米，砖混总面积293.12平方米，另有786.85平方米钢混面积双方有争议，建荣村已建部分面积3273.89平方米，总价197.01万元，房屋装修总价344.08万元，设备设施总价100.49万元。”建荣商贸公司对《房地产评估报告》提出异议，岸房评估公司于2016年1月26日出具《异议回复》，内容主要为：“在评估价值时点2006年1月30日，风管、制冷机、变压器、锅炉、货梯尚未安装，故将装修部分调整为327.25万元，将设备设施100.49万元剔除，因双方对面积存在争议，故对建筑面积的表述调整为由委托人裁定。”建荣商贸公司对《房地产评估报告》仍有异议，本院启动了专家听证程序，于2016年6月16日进行了听证。专家意见为：“估价对象权益（面积等）和实物状况（结构、装修材料等）描述不够全面和清晰，要依据委托方提供的相关依据进行完善；估价技术报告中，采用成本法具体测算估价对象造价时，不应计算开发商的管理费、销售税费和开发利润等；分部分项测算估价对象成本的步骤要具体和完善；建荣村已建部分（建筑面积3273.89平方米）的价值应按估价时点的评估单价计价。”2016年10月21日，岸房评估公司对专家意见作出书面回复，内容为：“估价对象钢混三等建筑面积4979.63平方米（部分面积及结构有争议），砖混三等建筑面积277.96平方米，简易结构100.42平方米，钢混三等单价调整为1138.7元/平方米，砖混三等单价为570元/平方米，简易结构单价调整为340元/平方米，黄建雄续建部分单价为552.91元/平方米，房屋总造价为767.21万元。”
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的《租赁协议》、《返还土地及地上建筑物的通知》、租金收据、《武汉市建设安装工程施工合同》、《结算清单》、《高压供用电合同》、发票、收据，被告提供的《租赁协议》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《图纸目录》、《关于建荣村综合办公楼工程竣工决算的审计报告》、《公证书》、《武汉市房地产平面图》、《建荣村城中村改造拆迁安置补偿方案》、企业信息咨询报告，岸房评估公司出具的《房地产评估报告》、《异议回复》、《专家意见回复》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告建荣商贸公司出租给原告黄建雄的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造，故原、被告签订的《租赁协议》因违反法律的强制性规定而无效。原、被告均主张诉争房屋因土地性质为划拨而无效，但该规定系管理性规定，而非效力性禁止性规定，对该规定的违反并不导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同无效的损失赔偿的性质是缔约过失责任，缔约过失责任的归责原则是过错责任原则，赔偿的范围在于信赖利益损失，即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用、准备履约所支出的合理费用以及丧失与第三人订立合同的机会所产生的损失。原告为履行合同支出的费用包括房屋建造费用、安装装修费用以及设备设施。经评估，原告所建房屋造价为767.21万元，装修造价为327.25万元。被告虽然对房屋的结构和面积存在争议，但本院委托评估时已组织双方对房屋的面积和结构充分发表意见，并根据双方意见对部分面积进行了剔除，被告并未提供充分证据证明评估报告确定的面积和结构与客观事实不符，且导致房屋面积和结构无法核实的原因在于被告在纠纷解决前擅自拆除房屋，故应按照评估报告作为确定建造和装修费用的依据。原告为履行合同安装了变压器一台，其提供的变压器发票44.6万元，技术开发费27570元，计量装置技术改造费31529元，电缆收据8000元，工程款3万元、工程款52070元，总计59.5169万元，本院认定为安装变压器实际发生的费用，其余票据难以确定是否与变压器安装有关，本院不予认定。《租赁协议》明确约定原告承租的是未建完的综合大楼及附楼，原告需对附楼加层并新建房屋，装修由原告自行确定，规划、报建由建荣村承担，故原告承租房屋后对综合大楼进行安装、装修，对附楼进行建造和装修建荣村委会均是知晓并认可的。黄建雄虽存在超面积建设问题，但建荣村委会在建设期间和租赁期间从未就超面积建设问题提出异议，应视为建荣村委会同意黄建雄进行建设，建荣村委会未按照合同约定办理房屋建设的规划审批手续，导致合同无效，应承担主要过错责任，故本院酌定被告承担建造费用767.21万元的90%（即690.489万元）。对于装修费用327.25万元及安装变压器的费用59.5169万元，本院根据房屋的使用期限及导致合同无效的过错酌定被告承担70%（即270.73683万元）。两项相加，被告共计应向原告赔偿损失961.22583万元。至于原告主张的利息损失，因原告在“城中村”改造之前一直在正常经营使用诉争房屋，亦获取了相应收益，故对于2012年4月22日之前的利息损失本院不予支持，之后的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。合同无效后，黄建雄继续占有房屋应当支付占用费，考虑到诉争房屋所在地于2010年进行“三合一”整治及2012年正式启动“城中村”改造，房屋长期不能正常使用，本院酌定黄建雄按照合同约定标准的一半向建荣商贸公司支付2011年1月1日至2014年6月30日的占用费，即35.875万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄建雄与被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司2005年3月31日签订的《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）黄建雄支付961.22583万元及利息损失（以本金961.22583万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2012年4月23日计算至本判决生效之日止）；
三、原告（反诉被告）黄建雄于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司支付占用费35.875万元；
四、驳回原告（反诉被告）黄建雄其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费143224元，反诉费5513元，鉴定费30000元，共计178737元，由原告（反诉被告）黄建雄负担60359元，由被告（反诉原告）武汉建荣商贸有限公司负担118378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 谢 磊
人民陪审员 王 波
人民陪审员 李翠兰
二〇一七年七月四日
书 记 员 夏建飞