山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民初367号
原告（执行案外人）：迟玉琳，男，1958年4月19日出生，汉族，住莱阳市。
委托诉讼代理人：李军，山东鲁通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴树林，山东鲁通律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李淑兰，女，1954年1月2日出生，汉族，住烟台市福山区。
委托诉讼代理人：滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告（被执行人）：海阳隆祥置业有限公司，住所地海阳市胜利黄海花园49号楼102号。
法定代表人：乔运祥，经理。
原告迟玉琳与被告李淑兰、海阳隆祥置业有限公司（以下简称“隆祥公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟玉琳的委托诉讼代理人李军、吴树林，被告李淑兰的委托诉讼代理人滕晓峰到庭参加诉讼。被告隆祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迟玉琳向本院提出诉讼请求：⒈停止对隆祥公司凤都商业广场海房预（销）字200935第047号《商品房预（销）售合同》项下12号、13号房产及海房预（销）字200935第048号《商品房预（销）售合同》项下1096号、1097号房产的强制执行；⒉本案诉讼费用由李淑兰、隆祥公司承担。事实和理由：2010年10月27日迟玉琳与隆祥公司签订海房预（销）字200935第047号《商品房预（销）售合同》，约定迟玉琳以5000元/m2的价格购买隆祥公司建筑面积均为105.43m2的12号、13号两套房产，总房款1054300元于2010年11月3日前一次性付清；2011年2月25日双方又签订海房预（销）字200935第048号《商品房预（销）售合同》，约定迟玉琳以4000元/m2的价格购买隆祥公司建筑面积均为52.21m2的1096号、1097号两套房产，总房款417680元于2011年2月28日前一次性付清。后迟玉琳如约支付了全部房款1471980元，2011年4月21日隆祥公司向迟玉琳交付了上述房产，由迟玉琳居住使用至今。期间，迟玉琳多次催促隆祥公司办理房屋产权证，隆祥公司以各种理由推托，迟玉琳后来得知所购房产被查封。迟玉琳在购买上述房产时已尽到了合理注意义务，李淑兰与隆祥公司之间的纠纷与迟玉琳无关，李淑兰的债权不得对抗迟玉琳对涉案房产的物权期待权。在执行程序中，李淑兰向本院申请执行上述房产，迟玉琳向本院提出执行异议。2017年5月18日本院作出（2017）鲁06执异43号执行裁定，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条驳回迟玉琳的执行异议属于适用法律错误，迟玉琳购买上述房产符合该规定第二十八条列举情形。特提起诉讼。
李淑兰辩称，迟玉琳与隆祥公司签订的两份商品房买卖合同约定，商品房的预售资金应存入中国银行海阳支行，双方自签订合同之日起30日内应持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。迟玉琳并未依照约定履行合同义务，导致合同至今未生效，责任在于迟玉琳。结合《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，本院以2012年1月4日作出的（2012）烟民一初字第16号民事裁定查封涉案房产合法有效，迟玉琳购买涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，迟玉琳的起诉没有法律依据，应予驳回。
隆祥公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
李淑兰对迟玉琳提交的下列证据提出异议：
⒈迟玉琳与隆祥公司分别于2010年10月27日、2011年2月25日签订的《商品房预（销）售合同》各1份。
⒉隆祥公司分别于2010年10月27日、2011年10月13日、2012年4月14日、2017年3月26日向迟玉琳出具的收款收据各1张及2010年11月3日隆祥公司向迟玉琳出具的收款收据2张。
⒊交易日期为2010年10月27日的POS单1张、交易日期为2010年11月3日的POS单2张；交易日期为2011年10月14日的中国银行客户回单1张；2012年4月14日的个人业务取款回单1张。
⒋中国农业银行股份有限公司莱阳古柳分理处、山东莱阳农村商业银行股份有限公司河东支行、中国银行股份有限公司莱阳五龙南路支行出具的银行账户交易明细各1张。
⒌经隆祥公司盖章确认真实性的迟玉琳于2011年4月21日向隆祥公司出具的收房声明及收条1张；房屋照片4张。
对迟玉琳提交的上列证据，本院予以采信。理由：⒈李淑兰虽对上列证据1、2、3、5的真实性提出异议，但对证据1、2、5中加盖的隆祥公司印章不申请司法鉴定；而证据3均系在办理付款或取款业务时形成的付款人或取款人持有的制式交易凭证，其中本就不应有收、付款人或经办银行的印章或签字。⒉上列证据之间能够相互印证，特别是其中的POS单、银行回单等交易凭证，与银行账户交易明细以及2010年10月27日、2010年11月3日、2011年10月13日、2012年4月14日的4张收款收据，三者之间所反映的付款时间、款项金额及相关的银行账户等信息能够相互对应，较为全面、完整的体现了迟玉琳向隆祥公司购买涉案房屋的经过以及关于在交易过程中，双方订立《商品房预（销）售合同》、迟玉琳向隆祥公司支付房款、隆祥公司向迟玉琳交付房屋及迟玉琳对房屋使用情况的具体情节，具有较强的可信性和证明力。因此，本院对上列证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年10月27日迟玉琳与隆祥公司签订海房预（销）字200935第047号《商品房预（销）售合同》，约定隆祥公司将其开发建设的位于海阳市凤城街道凤政路南龙祥街西的凤都商业广场第一层12号、13号两套商品房预售给迟玉琳，两套商品房的建筑面积均为105.43m2，共计210.86m2，价款按建筑面积5000元/m2计算共计1054300元，于2010年11月3日前一次性付清。2011年2月25日迟玉琳与隆祥公司又签订海房预（销）字200935第048号《商品房预（销）售合同》，约定隆祥公司将其开发建设的位于海阳市凤城街道凤政路南龙祥街西的凤都商业广场第一层1096号、1097号两套商品房预售给迟玉琳，两套商品房的建筑面积均为52.21m2，共计104.42m2，价款按建筑面积4000元/m2计算共计417680元，于2011年2月28日前一次性付清。上述两份合同并均约定，商品房的用途为商业，预售资金存入监管银行中国银行海阳支行的监管账号38×××01；隆祥公司于2011年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付迟玉琳使用，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由隆祥公司提供的资料报产权登记机关备案；隆祥公司与迟玉琳自合同签订之日起30日内持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。上述两份合同订立后，双方均未办理合同的登记备案手续。
2010年10月27日迟玉琳以银行转账的方式向隆祥公司支付上述12号、13号两套房屋的房款527150元，2010年11月3日迟玉琳又以银行转账的方式向隆祥公司支付12号、13号两套房屋的房款527150元，至此迟玉琳向隆祥公司付清了所购12号、13号两套房屋的房款共计1054300元。2010年11月3日迟玉琳向隆祥公司支付5000元作为上述1096号、1097号两套房屋的购房定金，2011年10月14日迟玉琳以银行转账的方式向隆祥公司支付1096号、1097号两套房屋的房款200000元，2012年4月14日迟玉琳从银行取款50000元并于当日向隆祥公司以现金支付1096号、1097号两套房屋的房款50000元，2017年3月26日迟玉琳又向隆祥公司以现金支付1096号、1097号两套房屋的房款162680元，至此迟玉琳亦向隆祥公司付清了所购1096号、1097号两套房屋的房款共计417680元。迟玉琳所付上述房款，均未存入合同约定的商品房预售资金的银行监管账户。
2011年4月21日迟玉琳向隆祥公司出具一份收房声明，称迟玉琳购买了隆祥公司凤都商业广场12号、13号、1096号、1097号商品房，因迟玉琳办理诊所登记备案手续急需房屋，虽房屋未达竣工验收标准，但已具备基本使用条件，本人自愿降低标准接受该房屋，待房屋综合验收后再办理相关收房手续。当日，隆祥公司将上述12号、13号、1096号、1097号四套房屋交付给迟玉琳占有使用。
庭审中，李淑兰主张只有迟玉琳将房款存入合同约定的商品房预售资金的银行监管账户才视为履行了付款义务，但迟玉琳并未按约定履行付款义务，是在有意规避关于商品房预售资金监管的规定，导致合同不能备案，责任在于迟玉琳；迟玉琳既未按合同约定办理房屋产权证书，也未通过诉讼要求隆祥公司办理房屋产权证书，迟玉琳对未办理房屋产权证书存有过错；迟玉琳未按约定办理合同备案，从而导致其与隆祥公司签订的两份《商品房预（销）合同》均未生效。因此，迟玉琳购买涉案房屋的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、四项的规定，也不符合第二十九条的规定。
迟玉琳主张其向隆祥公司购买的涉案四套房屋至今未办理房屋所有权初始登记，李淑兰对此情形表示不清楚。
另查明，本院在审理李淑兰与隆祥公司民间借贷合同纠纷一案中应李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出（2012）烟民一初字第16号民事裁定，并依该民事裁定于2012年1月5日查封了隆祥公司名下、位于海阳市凤城街道凤政路南龙祥街西的凤都商业广场地上一层12号、13号、1096号、1097号四套房产。后李淑兰与隆祥公司民间借贷合同纠纷一案经一、二审审理，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出（2013）鲁民一终字第224号民事调解书，确定：⒈隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付1000000元及2009年12月29日至付款之日按同期银行贷款利率计算的利息；⒉隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付2000000元及2009年12月29日至付款之日按同期银行贷款利率计算的利息；⒊隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付4034000元及2009年12月29日至付款之日按同期银行贷款利率计算的利息；⒋隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付4000000元；⒌隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付4595000元；⒍如果隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款项，隆祥公司并应承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；⒎一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元；二审案件受理费151605元，减半收取75802.50元，由隆祥公司负担。因隆祥公司未履行上述民事调解书确定的付款义务，李淑兰向本院申请强制执行，本院以（2013）烟执字第361号案件立案执行，并于2013年11月29日以（2013）烟执字第361号执行裁定继续查封上述四套房产。在该案执行过程中，迟玉琳提出执行异议，请求解除对上述四套房产的查封。2017年5月18日本院作出（2017）鲁06执异43号执行裁定：⒈中止对隆祥公司名下的凤都商业广场地上一层12号房产的执行；⒉驳回迟玉琳要求排除执行隆祥公司名下的凤都商业广场地上一层13号、1096号、1097号房产的执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案四套房屋因李淑兰与隆祥公司民间借贷合同纠纷一案被本院于2012年1月5日依法查封，并且为了实现李淑兰对隆祥公司享有的金钱债权，现在正处于人民法院的强制执行中。但是，早在涉案四套房屋被查封前的2010年10月27日、2011年2月25日，迟玉琳即已与隆祥公司先后订立两份《商品房预（销）售合同》，隆祥公司将涉案四套房屋预售给迟玉琳，并在查封前的2011年4月21日将涉案四套房屋交由迟玉琳占有使用，迟玉琳现已向隆祥公司付清了房屋价款。迟玉琳与隆祥公司所签订的两份《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方未按约定办理合同的登记备案手续，但双方已实际履行了合同，这一情形并未影响合同的效力。至于双方未按约定将房款存入预售资金的银行监管账户，只是合同的履行问题，不会影响合同的效力，更不能据此否定迟玉琳已向隆祥公司付清房款的事实。因此，李淑兰关于合同未生效的抗辩理由不成立，本院不予支持。迟玉琳主张涉案四套房屋至今未办理房屋所有权初始登记，李淑兰对此表示不清楚，考虑到涉案四套房屋在隆祥公司交付给迟玉琳后在不到九个月的时间内即被人民法院予以查封，故李淑兰主张迟玉琳对未办理房屋产权证书存有过错，证据不足，本院不予支持。因此，迟玉琳购买涉案四套房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，迟玉琳所享有的民事权益足以排除人民法院在李淑兰与隆祥公司民间借贷合同纠纷一案中对涉案四套房屋的强制执行。
综上所述，迟玉琳请求排除对涉案四套房产的执行，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
不得执行海阳隆祥置业有限公司位于海阳市凤城街道凤政路南龙祥街西的凤都商业广场地上一层12号、13号、1096号、1097号四套房产。
案件受理费13248元，由李淑兰与海阳隆祥置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
本院（2017）鲁06执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王守远
人民陪审员 徐建春
人民陪审员 周祖荣
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 孙玉婷