南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初757号原告：卓晓燕，女，1977年2月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告：广西跨世纪大酒店有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道111号广西发展大厦。法定代表人：黄冠杰，该公司董事长。被告：广西跨世纪投资集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道111号广西发展大厦19层。法定代表人：黄冠杰，该公司董事长。二被告共同的委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所律师。二被告共同的委托诉讼代理人：唐劲，广西万益律师事务所律师。原告卓晓燕与被告广西跨世纪大酒店有限公司（以下简称跨世纪大酒店公司）、广西跨世纪投资集团有限公司（以下简称跨世纪投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序。被告跨世纪大酒店公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议,本院于2017年1月5日裁定予以驳回。2017年2月3日，被告跨世纪大酒店公司对管辖异议提起上诉，南宁铁路运输中级法院于2017年5月9日驳回上诉，维持原裁定。本案于2017年6月26日第一次公开开庭进行了审理，原告卓晓燕的委托诉讼代理人潘波成、张庆兴，被告跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司共同的委托诉讼代理人王丽、唐劲到庭参加诉讼，于2017年7月7日第二次公开开庭进行了审理，原告卓晓燕的委托诉讼代理人张庆兴，被告跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司共同的委托诉讼代理人王丽、唐劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓晓燕向本院提出诉讼请求：1.被告跨世纪大酒店公司返还转让费12万元，并支付资金占用费至返还全部费用之日止，暂计至2016年8月24日为4350元（以12万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月29日暂计至2016年8月24日）；2.被告跨世纪投资公司对被告跨世纪大酒店公司上述债务承担连带清偿责任；3.被告跨世纪大酒店公司、跨世纪投资公司共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日原告与被告跨世纪大酒店公司、被告跨世纪投资公司共同签订《物业使用权转让合同》，合同编号：KSJ0000902，约定：被告跨世纪大酒店公司将其位于南宁市青秀区“跨世纪大酒店”项目中的9层02号房的使用权转让给原告，转让费用12万元；转让期限为12年，即自2015年10月29日至2027年10月28日；被告跨世纪投资公司对被告跨世纪大酒店公司的责任承担保证责任。合同签订后，原告依约于当日向被告跨世纪大酒店公司支付12万元转让款，但被告跨世纪大酒店公司至今仍未能将前述房屋交付原告使用。原告经查得知，现今被告跨世纪大酒店公司的上述房屋已经被法院依法查封，被告跨世纪大酒店公司无法将约定的房屋交付原告使用，已构成根本违约。被告跨世纪投资公司作为被告跨世纪大酒店公司的担保人依法对被告跨世纪大酒店公司的前述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告跨世纪大酒店公司辩称：1.双方签订合同后，被告跨世纪大酒店公司房屋因查封导致无法交付物业使用权给原告使用，合同目的无法实现，被告跨世纪大酒店公司已向原告返还部分转让费，故双方签订的《物业使用权转让合同》已于被告跨世纪大酒店公司开始向原告返还转让费之日解除；2.被告跨世纪大酒店公司已向原告返还部分转让费，原告诉请中要求返还的转让费应当予以扣减。被告跨世纪大酒店公司自合同签订后便陆续向原告返还物业使用权转让费，截止至2016年6月，被告跨世纪大酒店公司已向原告返还了14400元，后因被告跨世纪大酒店公司出现资金困难，导致款项无力偿还。被告跨世纪大酒店公司认为，上述款项应当在原告诉请的物业使用权转让费中予以扣减；3.原告要求支付资金占用费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。被告跨世纪大酒店公司在无法交付房屋使用权给原告时便开始返还物业使用权转让费，后因资金困难无法继续偿还，并无资金占用的故意，且双方的《物业使用权转让合同》中亦无此费用的约定。因此，被告跨世纪大酒店公司认为，原告要求被告跨世纪大酒店公司支付资金占用费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。被告跨世纪投资公司辩称，原告起诉时间已超过法律规定的保证期间，被告跨世纪投资公司不应再承担保证责任。被告跨世纪投资公司、原告与被告跨世纪大酒店公司签订的《物业使用权转让合同》（编号：KSJ0000902）约定，在合同期限内如被告跨世纪大酒店公司违约，被告跨世纪投资公司有责任承担起跨世纪大酒店公司所应承担的义务与责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，被告跨世纪投资公司的担保方式为连带保证责任且保证期间为自主债务履行期届满之日起六个月。被告跨世纪大酒店公司应当于2015年10月29日交付房屋给原告，原告在保证期间内未要求被告跨世纪投资公司承担保证责任，被告跨世纪投资公司的保证责任免除。本院经审理认定事实如下：2015年10月29日，原告卓晓燕（乙方，受让方）与被告跨世纪大酒店公司（甲方，转让方）、被告跨世纪投资公司（丙方，担保方）签订了一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将南宁市青秀区跨世纪大酒店项目中的09层02号房使用权转让给乙方，转让期限12年，自2015年10月29日起至2027年10月28日止；房屋使用权转让总价款为12万元；在本合同期限内，如甲方违约，丙方有责任承担起甲方所应承担的义务与责任；合同还对其他事项作出约定。合同签订当天原告向被告跨世纪大酒店公司支付12万元转让费，但由于合同签订后涉案房屋被法院查封，被告跨世纪大酒店公司至今无法将涉案房屋交付原告，原告遂诉至法院。本院于2016年12月7日向二被告送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料。另查明，被告跨世纪大酒店公司于2015年11月10日向原告转账支付1800元，2015年12月10日转账支付1800元，2016年1月8日转账支付1800元，2016年2月6日转账支付1800元，2016年3月10日转账支付1800元，2016年4月7日转账支付1800元，2016年5月10日转账支付1800元，2016年6月8日转账支付1800元。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原告与被告跨世纪大酒店公司、被告跨世纪投资公司签订的《物业使用权转让合同》、被告跨世纪大酒店公司出具的收据、黄冠杰的招商银行账户流水、快递单、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告与被告跨世纪大酒店公司、被告跨世纪投资公司于2015年10月29日签订的《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因涉案房屋被法院查封，被告跨世纪大酒店公司无法将涉案房屋交付原告使用，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告诉请退还转让费，表明原告已不愿继续履行合同，本院于2016年12月7日向二被告送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故原告与二被告2015年10月29日签订的《物业使用权转让合同》于2016年12月7日解除。被告跨世纪大酒店公司主张《物业使用权转让合同》已于2015年11月10日被告跨世纪大酒店公司开始向原告支付款项时解除。涉案房屋被法院查封，被告跨世纪大酒店公司并不因此拥有合同解除权，被告跨世纪大酒店公司无权单方解除合同，被告跨世纪大酒店公司也未提交证据证明其已经与原告达成解除合同的合意，故本院对被告跨世纪大酒店公司的该项主张不予采信。关于转让费问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告跨世纪大酒店公司退还转让费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告跨世纪大酒店公司已向原告支付14400元（计算方法：1800元×8）。原告主张被告跨世纪大酒店公司已支付的款项为因被告跨世纪大酒店公司违约而支付的赔偿款，但未提交证据予以证明，被告跨世纪大酒店公司又不予认可，故本院对原告的该项主张不予采信。被告跨世纪大酒店公司主张已支付款项为转让费，本院予以采信。故被告跨世纪大酒店公司还应退还原告转让费105600元（120000元－14400元），原告要求被告跨世纪大酒店公司返还转让费12万元，本院支持105600元，超出部分不予支持。关于资金占用费问题。合同解除后被告跨世纪大酒店公司应该将未退还的转让费105600元退还原告，但至今未退，构成违约，原告由此而造成的损失为利息损失，原告诉请的资金占用费实为利息损失，故被告跨世纪大酒店公司应该赔偿原告转让费的利息损失，原告计算利息的基数及起算时间有误，本院予以调整，具体计算如下：以105600元为基数，从2016年12月8日起至还清转让费止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于担保问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。合同约定，在合同期限内，如被告跨世纪大酒店公司违约，被告跨世纪投资公司有责任承担起被告跨世纪大酒店公司所应承担的义务与责任。故原告要求被告跨世纪投资公司对被告跨世纪大酒店公司向原告返还转让费及支付利息的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告跨世纪大酒店公司向原告返还转让费的债务履行期届满之日为2016年12月7日合同解除之日，故被告跨世纪投资公司主张原告起诉时已超过6个月的保证期间，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广西跨世纪大酒店有限公司向原告卓晓燕返还转让费105600元；二、被告广西跨世纪大酒店有限公司向原告卓晓燕支付利息（计算方法：以105600元为基数，从2016年12月8日起至还清转让费止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、被告广西跨世纪投资集团有限公司对被告广西跨世纪大酒店有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告卓晓燕其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2788元，减半收取计1394元（原告已预交），由原告卓晓燕负担211元，被告广西跨世纪大酒店有限公司、广西跨世纪投资集团有限公司负担1183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  吴永能二〇一七年七月十二日书 记 员  秦翔华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照基规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被求措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。