长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初1774号原告：长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会。住所：长春高新技术产业开发区硅谷大街****号融创上城。负责人：王金祥，主任。委托代理人：肖维维，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：长春融创置地有限公司。住所长春高新开发区硅谷大街****号融创上城*期商业D。法定代表人：马力，执行董事。委托代理人：陈光，北京冠衡（长春）律师事务所律师。原告长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会诉被告长春融创置地有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会的委托代理人肖维维、被告长春融创置地有限公司的委托代理人陈光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会诉称：被告系融创上城一、二、三、四期的开发建设单位，按照《长春市物业管理条例》规定，开发建设单位应按照法定比例、规划位置为小区配置物业用房。在规划局出示的“长春融创·上城三期、四期总平面图”中显示“物业用房1343.44平方米”，其中“367平方米地上2层、四期A区101号楼内”，“976.44平方米地上1、2层、三期商业”。规划作出后，被告并未按照规划确定的位置、面积向原告交付物业用房。原告出于开展服务工作的需要多次催促，被告遂移交给原告部分“临时物业用房”，“临时物业用房”中实际仅有318.17平方米（但规划局公示的面积为367平方米）“63栋北侧、原保安宿舍”符合规划图中确定的物业用房位置,剩余部分并非规划中确定的物业用房位置，且全部位于偏僻角落、无窗户，不利于开展物业服务。甚至其中部分“临时物业用房”的产权归属于开发商，也有部分属于设备用房、业主共用部位等，根本不属于物业用房。经原告多次索要，被告均拒绝向原告交付符合规划标准的物业用房，被告的行为严重违反法律规定，对全体业主的利益造成重大不利影响。综上，请求法院判令：1、请求法院判令被告立即向原告移交面积为976.44平方米的物业用房（物业用房位置详见规划图）；2、请求法院判令被告承担本案的案件受理费。被告长春融创置地有限公司辩称：1、我们认为原告的主体不适合；2、被告与原告的物业用房已经达成协议；3、被告主张的976.44平米包含商业广场物业服务房应该予以扣除；4、原告主张由被告承担诉讼费用没有依据。2014年末，被告将其所有的会所三楼、东区客服接待中心等17处房产共计2087.34平方米房屋移交原告用作物业办公用房。原被告双方均在《物业办公用房移交表》中盖章确认。该移交表中备注：物业用房现状移交，后期如调整按照调整后的物业用房位置使用。根据长春市规划局建字第220222201500031号证号NO.0010414中配套公建统计表记载，物业用房其中367平方米位于四期A区101号楼内地上2层，976.44平方米位于三期商业地上1、2层。2016年8月26日，原告召开2016年业主大会，并公告《融创上城业主委员会2016第一次会议决议公告》：2016年8月26日融创上城业主委员会召开会议，地点：业委会办公室会议主要内容：一、融创上城小区业主物业用房面积、位置确认相关事项。根据《长春市物业管理条例》及吉林省物业管理办法等相关法律规定，开发建设单位应按照小区规划建设总建筑面积不低于4%的比例配制物业用房，但现今开发建设单位没有按小区建筑规划配置物业用房，原有的物业使用房屋为临时用房。二、前期开发建设单位长春融创置地有限公司2013年9月22日承诺投资500万解决融创上城小区地产遗留问题，其中包括三、四期消防设施设备恢复维护正常运行。目前仍然没有解决上述问题，消防设施系统现处于停滞瘫痪状态，存在重大安全隐患。第三，上述两个问题经过两年来业主委员会多次与前期开发建设单位协调沟通，同时上报有关部门及高新区消防大队，至今没有解决。现业主委员会，根据融创上城业主大会及业主委员会议事规则规定1提议召开临时业主大会，具体决议如下：1、融创上城小区（一、二、三、四期）总计建筑面积550000平方米，前期开发建设单位长春融创置地有限公司应按有关法律法规配置4%物业用房，并按有关规划设计规定提供物业用房的位置及面积。2、由于前期开发建设单位没有兑现融创上城三、四期的消防设施设备，根据合同的约定和承诺，进行恢复维修达到正常使用状态。因此，业主大会应授权业主委员会行使业主大会的权利，针对前期未确定的物业用房的面积和位置及三、四期消防系统设施设备的恢复维修、正常运行两项内容提起法律诉讼，全权代理整个诉讼过程，维护全体业主的合法权益。3、根据融创上城业主大会议事规则的规定，融创上城第一届业主委员会任期届满，应在2016年09月至12月期间召开业主大会选举产生新一届业主委员会。4、上述三项内容，经业主委员会研究形成决议，拟在2016年9月至12月期间召开业主大会，采取书面征求意见的方式表决通过。以上内容，特此公告，公告地点：园区内所有出入口公告栏、单元门，公告7天。2017年1月26日，原告召开2016年业主大会，并公告《融创上城业主委员会2017年第一次会议决议公告》：2017年1月18日融创上城业主委员召开会议。地点：业主委员会办公室会议内容：根据2016年8月26日融创上城业主委员会第一次会议内容。第一、第二项上述两个问题经过两年来业主委员会多次与前期开发建设单位协调沟通同时上报有关部门及高新消防大队，至今没有解决该决议应在2016年9月至12月期间组织召开业主大会采取书面征求意见的方式进行表决通过，因客观原因未能按期召开，业主委员会于2017年1月18日召开业主委员会会议形成决议，继续执行2016年8月26日业主委员会形成的决议，其主要内容为：—、融创上城小区（一、二、三、四期）总计建筑面积550000平方米，三期待竣工商业广场项目建筑面积78910.28㎡(其中包括地上一至二层、物业用房976.44㎡)，前期开发建设单位长春融创置地有限公司应按有关法律法规配置4%物业用房并按有关规划设计规定提供物业用房的位置及面积。二、前期开发建设单位没有兑现融创上城三、四期的消防设施设备，根据合同的约定和承诺，进行恢复维修达到正常使用状态，符合消防规范检查验收标准上述两项内容，业主大会应授权业主委员会行使业主大会的权利，并针对上述两项内容提起法律诉讼，全权代理整个诉讼过程，维护全体业主的合法权益。三、业主大会拟在2017年2月20日至4月20日期间召开业主大会。采取入户书面征求意见的方式，进行表决通过。以上内容，特此公告，公告地点：园区内所有主出入口公告栏公告15天。2017年4月21日，业主就“诉讼内容：1、融创上城小区（一、二、三、四期）总计建筑面积550000平方米，三期待竣工商业广场项目建筑面积78910.28㎡(其中包括地上十至二层、物业用房976.44㎡),前期开发建设单位长春融创置地有限公司应按有关法律法规配置物业用房，并按有关规划设计规定提供物业用房的位置及面积。2、前期开发建设单位长春融创置地有限公司没有兑现融创上城三、四期的消防设施设备，根据合同的约定和承诺，进行恢复维修达到正常使用状态，符合消防规范检査验收标准。”是否授权原告进行表决，投票通过后，原告进行了公示。2017年12月20日，经本院主持，双方当事人对争议的物业用房位置及坐落，通过现场勘查予以确认，即：图纸上二楼的25轴到27轴交G轴和南侧外墙，加上27轴到33轴交南墙到G轴，加上32、33轴交G到K轴以及K到N的楼梯部分；一楼32轴到33轴交N到K轴部分。但被告坚持主张25轴到27轴交G轴和南侧外墙是被告自己的商业物业用房。但经法庭询问并未提供规划时区分商业物业用房及普通物业用房的依据。原告则表示其主张的物业用房的具体面积及位置均以此次现场勘查双方所做的确认为准。本院认为：一、关于长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会是否具有提起诉讼主体资格的问题。首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第十四条的规定，长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业委会移交物业管理用房，可以以自己的名义提起诉讼；其次，就本次诉讼，融创上城业委会已经召开业主大会通过了决议对诉讼内容进行了授权，虽被告主张表决的内容涉及本次诉讼的内容外还涉及到消防设施的恢复维修内容，该表决结果不能明确为对本次诉讼内容的授权，但因该表决符合法律规定，程序合法，故对被告该主张不予支持。二、关于被告应否给付原告物业用房的问题。首先，根据长春市规划局建字第220222201500031号证号NO.0010414中配套公建统计表记载，物业用房其中367平方米位于四期A区101号楼内地上2层，976.44平方米位于三期商业地上1、2层。该规划是长春市规划局最终确认的，按照规划，上述地址应当预留出相应的位置交付业主委员会并专项用于物业用房。现被告并未在上述区域为原告区分范围、四至的房屋交付原告。被告主张按照园区总面积并结合长春市物业管理条例所确定的物业用房标准，不应给付原告上述面积的物业用房，同时提出根据2014年末原告与被告之间形成的物业办公用房移交表记载，双方已经就物业用房达成一致意向，物业应经收取总面积为2087.34平方米的物业用房。但是，首先，关于物业用房的面积核算问题，系规划设计的问题，在规划设计没有变更的前提下，被告应当按照规划图纸中所载的面积及位置给付原告物业用房；其次，在物业办公用房移交表中，已经明确备注：物业用房现状移交，后期如调整按照调整后的物业用房位置使用。该备注明确在最终规划作出后，双方应当按照规划来进一步调整物业用房，且被告并未提供双方在形成移交表后又形成关于物业用房维持现状的书面材料，故对被告的主张不予支持。被告应当按照规划图纸的记载在的在三期商业地上1、2层位置，为原告区分出976.44平房米的房屋，交付给原告。三、关于被告给付原告976.44平房米物业用房后双方进一步的权利义务及前期的物业房屋使用问题。按照规划及原告在庭审过程中的陈述，在长春市规划局建字第220222201500031号图纸中记载的物业用房即为整个融创上城小区的全部物业用房，同时，目前双方对物业办公用房移交表中所载的位于63栋北侧318.17平方米的原保安宿舍作为另一部分物业用房均无异议。在被告履行了在三期商业地上1、2层位置交付976.44平方米物业用房的义务后，原告应当将物业办公用房移交表中其他部分房屋退换给被告。关于另318.17平方米面积及使用问题，双方可另行解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第十四条之规定，判决如下：被告长春融创置地有限公司于本判决生效一个月内将融创上城三期商业体地上1、2层图纸中一楼32轴到33轴交N到K轴部分及二楼的25轴到27轴交G轴和南侧外墙，加上27轴到33轴交南墙到G轴，加上32、33轴交G到K轴以及K到N的楼梯部分交付原告长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80151元，由被告长春融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨 鹤人民陪审员  代淑华人民陪审员  张微微二〇一八年一月二十二日书 记 员  马芳原