上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第325号
原告孙少华，男，1971年12月13日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区中宁路***弄**号全幢。
委托代理人储小青，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
被告上海凌轩投资管理有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路2026号174室。
法定代表人蔡子轩。
原告孙少华与被告上海凌轩投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙少华的委托代理人储小青，被告上海凌轩投资管理有限公司的法定代表人蔡子轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙少华诉称，2013年8月15日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将系争上海市曹杨路535号汇融大厦1001、1002、1011室房屋出租给被告使用。合同另对租金、租赁期限、违约责任等作出约定。合同履行过程中，被告于2013年11月15日支付人民币30000元（以下币种均为人民币）后未再支付租金，其行为构成违约。2014年2月28日，原、被告达成租赁合同于当日解除的协议，原告已收回系争房屋。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付�2013年11月15日起至2014年2月28日期间欠付的租金共计87725.28元；2、被告支付自2013年9月1日起至2013年10月8日止、自2013年11月1日起至本判决生效之日止的迟延支付租金违约金，每逾期一日，按日租金1118.52元的标准支付。
被告上海凌轩投资管理有限公司辩称，被告租金欠付情况属实，同意原告要求被告支付租金的诉讼请求。合同约定2013年8月9日至2013年9月14日为装修免租期，在此期间被告无需支付租金，故被告于2013年9月3日支付租金并不违约，不同意原告要求被告支付自2013年9月1日起至2013年10月8日止的违约金的诉请。双方签订的租赁合同已于2014年2月28日解除，原告当日收回系争房屋，故被告希望就违约金事宜与原告协商解决。另外，合同约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明，原告孙少华及其妻子钟燕为系争上海市曹杨路535号汇融大厦1001、1002、1011室房屋产权人。
2013年8月15日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），就系争房屋签订《物业租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积共计248.56平方米，用途为办公。合同另约定：房屋租赁期暂定2013年9月15日起至2015年9月14日止；甲方于2013年8月15日向乙方交付该房屋；日租金为建筑面积每天每平米4.5元，月租金为34022元；2013年8月9日至2013年9月14日为装修免租期，在该期间，乙方无需向甲方支付租金，但使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等费用由乙方承担；支付方式：每贰个月支付一次租金，先付后用。乙方需提前15日支付下两个月的房租68044元；甲方需在乙方付款后提供收款凭证于予乙方。非经甲、乙双方另外约定或遭遇不可抗力之影响，乙方应支付的租金及其他各项费用，不交付或迟延交付的，每逾期一日，则乙�需按日租金的二倍支付违约金；拖欠天数超过15日的，甲方有权解除本合同；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为34022元，乙方需于签订租赁合同当日缴清；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的滞纳金、违约金等费用外，剩余部分无息归还乙方。
合同履行过程中，原告按约将系争房屋交付被告，被告支付保证金34022元，并于2013年9月3日向原告支付第一期两个月租金。之后，被告未按合同约定于2013年11月1日支付自2013年11月15日起的两个月租金，在2013年11月15日支付30000元后未再支付租金，故原告于2014年1月26日向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
另查，2014年3月，原告与案外人就系争房屋签订《物业租赁合同》，将系争房屋出租给案外人。
审理中，原告提供《解除房屋租赁合同协议书》、《授权委托�》，证明被告法定代表人蔡子轩委托其父亲蔡中林与原告于2014年2月28日协议解除了关于系争房屋签订的租赁合同，并于当日将被告存放在系争房屋内物品搬离，原告同时收回系争房屋。经质证，被告对此均无异议。
本院认为，原、被告签订《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，应为有效，当事人应按合同约定履行。合同履行过程中，因被告欠付租金，故双方于2014年2月28日协议解除了合同，原告于当日收回系争房屋，本院对此予以确认。原告诉请要求被告支付自2013年11月15日起至2014年2月28日止的欠付租金共计87725.28元，被告对此并无异议，本院予以支持。合同约定，2013年8月9日至2013年9月14日为装修免租期，在该期间，被告无需向原告支付租金，故被告于2013年9月3日向原告支付第一期两个月租金并不违反合同约定。原告要求被告支付自2013年9月1日起至2013年10月8�止的违约金的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。根据合同约定，被告应于2013年11月1日支付2013年11月15日起至2014年1月14日两个月的租金，但被告仅在2013年11月15日支付30000元，之后未再支付租金，其行为构成违约，故原告要求被告支付自2013年11月1日起至本判决生效之日止的迟延支付租金违约金的诉请，符合合同约定，本院应予支持。合同约定，被告不交付或迟延交付的，每逾期一日，则需按日租金的二倍支付违约金。现原告虽已自行降低违约金支付标准，诉请要求被告按日租金1118.52元的标准支付违约金，但本院根据查明的事实及被告违约程度等方面综合考虑，该违约金计付标准仍过高，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计付。另外，根据合同约定，租赁关系终止时，被告支付的保证金除用以抵充合同约定的违约金等费用外，原告应将剩余�分无息归还被告，故原告应于被告履行完毕全部付款义务后将保证金返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海凌轩投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华自2013年11月15日起至2014年2月28日止的欠付租金共计人民币87725.28元；
二、被告上海凌轩投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙少华上述欠费自2013年11月1日起至本判决生效之日止的违约金，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付；
三、原告孙少华应于被告上海凌轩投资管理有限公司履行完毕上述二项义务之日返还被告保证金人民币34022元；
四、对原告孙少华其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5813元，由原告负担人民币1813元，被告负担人民币4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 姚鸿康
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第325号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。