山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0781民初4895号
原告：山东青州金山置业有限公司。
法定代表人：郑金山，董事长。
委托诉讼代理人：陈林，山东�青律师事务所律师。
被告刘志杰，男，1974年6月10日出生，汉族，居民。
原告山东青州金山置业有限公司（以下简称金山公司）与被告刘志杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金山公司的委托诉讼代理人陈林、被告刘志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金山公司向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告支付违约金75435元；２.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年6月5日原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告购买原告位于青州市宝丽花园东沿街房一套，被告在合同签订后10日内办理141万元的银行按揭手续，如买受人无法正常办理银行按揭手续或银行放款期超过2个月，买受�应一次性付款，否则按违约处理。被告应在2012年8月15日前交清全部购房款，但被告在2012年12月12日才办理完银行按揭交付购房款，按照合同约定被告每日应承担万分之三的违约金。为此，请求依法判决。
被告刘志杰辩称，1.原告所主张的权利已经超出法律规定的诉讼时效。原告在被告购房办理贷款时已经口头承诺放弃追要违约金，而且这几年来从来没有向被告追要过违约金，现在起诉是因为被告为维权起诉过原告。双方签订商品房买卖合同是在2012年6月15日，按照合同约定时间及2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。原告主张权利应该在2012年8月25日至2015年8月24日期间内，但原告在此期间一直没有主张其权利，已经超出诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。2.此条合同约定显失公平。合同中将“银行发放贷款期限超过两个月”作为被告违约的条件显然是对被告的不公平，与《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，及《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”相违背。本案贷款流程是先由原告与银行签好协议，再由银行对被告的贷款申请进行严格审查，发放贷款的时间不是被告所能掌控的，将被告不能实现�行为强加给被告，显然违背了法律的公平原则。被告作为购房户一直积极履行义务，合同签订时就已交清首付款，直到8月17日被告知到售楼处办理手续，后由原告工作人员带领到建行办理贷款手续，期间积极地按照其工作人员的要求提交手续，在后期办理贷款过程中完全符合银行要求，一次性通过银行审查。在合同的履行过程中，一直是原告方的工作人员为主导，因为原告的拖延才导致被告在办理贷款手续时间上的拖延，原告应承担法律责任，而不应将此法律责任强加给被告。3.原告没有履行告知义务。此合同是原告以网签为名提供的合同文本，内容没有向被告阐述清楚，且不能有任何更改，被告只有签字的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的�利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”。综上所述，原告所诉与事实不符，原告的诉讼请求以及事实与理由不能成立，请求人民法院依据事实和法律规定，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告方的合法权利不受侵害。
本院经审理认定事实如下：2012年6月15日，原告金山公司与被告刘志杰签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买原告开发的宝丽花园东沿街商铺6号房一处，总房款2825968元，被告于合同签订当日支付房款1415968元，合同�订后10日内办理1410000元购房款的银行按揭贷款手续，因被告原因无法正常办理银行贷款手续或者银行放款期限超过二个月的，必须选择一次性付款方式付款，否则按违约处理；被告逾期付款超过30日，原告愿意继续履行合同的，被告应自合同约定的应付款期限第二日起至实际付款之日，按日向原告支付逾期付款金额万分之五的违约金；双方另就其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2012年6月15日交付购房款1415968元，同年12月12日通过银行按揭贷款方式支付购房款1410000元。
2015年8月31日，被告向本院提起诉讼，请求判令原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。原告在答辩中要求被告支付逾期交款违约金73230元，但未提起反诉。原告本院经审理后于2016年11月30日作出（2015）青民初字第1069号民事判决：原告支付被告逾期交房违约金308900元，驳回其他诉讼请求。宣判后，原告不服，向潍坊市中级人民法院提起上诉，该院经审理后认为，原告未就要求被告支付逾期交款违约金的诉讼主张提起反诉，也未交纳案件受理费，原审径行认定不当，原告可就此另行主张权利，遂于2017年6月21日作出（2017）鲁07民终2890号民事判决，改判原告支付被告逾期交房违约金215633元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，该事实已经生效判决认定，本院在本案中应予确认。
双方当事人在上述合同中就被告的付款方式、期限及逾期付款的违约责任作出了明确约定，即：被告于合同签订当日支付房款1415968元，合同签订后10日内办理1410000元购房款的银行按揭贷款手续�因被告原因无法正常办理银行贷款手续或者银行放款期限超过二个月的，必须一次性付款，否则按违约处理；被告逾期付款超过30日，原告愿意继续履行合同的，被告应自合同约定的应付款期限第二日起至实际付款之日，按日向原告支付逾期付款金额万分之五的违约金。合同签订后，被告于2012年6月15日交付房款1415968元，同年12月12日通过银行按揭贷款方式支付购房款1410000元，至此，被告的主要合同义务履行完毕。根据合同约定，被告在合同签订当日支付首付款1415968元后，应于2012年6月25日前办妥按揭贷款手续，超过二个月即截至同年8月25日银行仍未发放贷款的，被告应一次性付款，否则应当依约向原告承担逾期付款的违约责任。同时根据合同约定，被告逾期付款超过30日，即2012年7月25日仍未付款，原告即应已经知晓其权利受到侵害，应当在法律规定的诉讼时效期间内及时行使权利，请求解除合同或者请求被告支付违约金。本案被告迟至2012年12月12日方才通过银行按揭贷款方式支付购房款1410000元，已经违反了合同约定，原告有权依法向其主张逾期付款的违约责任。本案于2017年10月12日立案受理，应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定确定诉讼时效期间。该法第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。根据上述规定，原告向被告主张逾期付款违约责任的权利应于2012年7月25日之后三年内即2015年7�25日前及时行使，逾期不行使权利的，人民法院不予保护。本案中，原告迟至2015年8月31日被告提起逾期交房违约之诉后，在答辩过程中才提出要求被告承担逾期付款的违约责任；庭审过程中，原告也未就诉讼时效期间存在应当中止、中断或延长情形提出诉讼主张；故应认定本案已经超出法律规定的诉讼时效期间，原告的诉讼请求依法不受法律保护。
综上所述，原告在本案中请求被告承担逾期付款的违约责任，已经超出法律规定的诉讼时效期间，对其诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条条规定，判决如下：
驳回原告山东青州金山置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费1598元，减半收取799元，由原告山东青州金山置业�限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 赵立波
二〇一七年十二月十五日
书记员 王海辉