南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初200号原告:广西政法管理干部学院劳动服务公司,住所地南宁市青秀区竹塘路26号。法定代表人：覃尚明，系该公司经理。委托诉讼代理人：唐连荣，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萍，广西同望律师事务所律师。被告：广西南宁上湾酒店有限责任公司，住所地南宁市东葛路117号。法定代表人：林志清，该公司股东。原告广西政法管理干部学院劳动服务公司（以下简称劳服公司）与被告广西南宁上湾酒店有限责任公司(以下简称上湾酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年4月10日裁定转为普通程序，并于2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告劳服公司的委托诉讼代理人唐连荣、张萍到庭参加诉讼，被告上湾酒店经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告劳服公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的《租赁协议》，解除时间确定为2016年7月12日；2、判令被告向原告交付自2010年1月起至2016年7月止欠缴的租金共计3738842元及利息598163.02元（利息统一按照2015中国人民银行同期贷款利率自2011年1月1日计算至2016年12月31日,实际利息数额计算至被告缴清租金之日）;3、判令被告向原告交付欠缴的水电费共计337062.76元及利息13780.51元；4、判令被告向原告支付违约金共计488668.25元。事实与理由：2003年9月12日，原告与广西南宁福聚商贸有限责任公司签订《租赁协议》，将广西政法管理干部学院委托原告管理的政法培训中心大楼及附楼出租给广西南宁福聚商贸有限责任公司经营使用，租赁期限约定为2004年1月12日至2019年1月11日。2005年1月，广西南宁福聚商贸有限责任公司办理注销，由新注册的广西南宁上湾酒店有限责任公司继续履行广西南宁福聚商贸有限责任公司与原告签订的《租赁协议》。2004年至2009年，被告基本能按《租赁协议》约定向原告交付租金及水电费。但是，自2010起，被告因自身经营管理不善，每年均拖欠原告租金及水电费几十万甚至过百万元不等。2016年6月13日，被告向原告递交《关于终止双方租赁合同的函》，提出要提前终止双方签订的《租赁协议》，随后即停止了上湾酒店的日常经营，但并未将存放在租赁房屋中的物品搬走，以致被告继续保持对租赁房屋的占用状态。2016年7月12日，原告通知被告到场对租赁房屋中存放物品进行清点登记及封存，并正式回收政法培训中心大楼及附属楼的使用权，仍在经营状态的商铺也由原告统一接管。被告上湾酒店经本院合法传唤未到庭，且在法定答辩期间内未向本院提交书面答辩状，视为其放弃答辩的权利。原告劳服公司围绕诉讼请求依法在举证期限内提交了证据。被告上湾酒店经本院合法传唤未到庭，且在法定举证期限内也未向本院提供相关证据，视为其放弃举证和质证的权利。对原告劳服公司提交的证据，本院认定如下：1.营业执照、电脑咨询单、租赁协议、证明、关于终止双方租赁合同的函、上湾酒店2010年—2016年6月交款明细表、证明、《关于下达2001年广西第六批基建项目自筹投资计划的通知桂计投资》（【2001】559号文）、广西壮族自治区工程建设报建表、建设工程施工许可申请表，上述证据客观真实、来源合法且与本案具有关联性，本院予以认定；2.关于上湾酒店拖欠水电费的情况说明、交款通知、补充协议书，经审查，上述证据均系原告单方面提供的通知和说明，租赁合同也未对水电费有约定，其不能证明水电费应当由被告承担，并且水电费的交款通知书上也无被告的确认，故本院不予采信。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月12日，原告与广西南宁福聚商贸有限责任公司签订一份房屋《租赁协议》，约定1.原告将位于南宁市东葛路117号的广西政法管理干部学院培训中心大楼一、二层、三至八层和附楼出租给广西南宁福聚商贸有限责任公司经营使用；2.租赁期限为十五年，自2004年1月12日起至2019年1月11日止；3.如单方要求解除合同需提前三个月通知对方，否则以违约论处，违约金标准为三个月租金；4.租金每半年付一次；协议还对租金的标准及支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后原告履行了交房义务。2005年1月，广西南宁福聚商贸有限责任公司因业务需要，注册办理为广西南宁上湾酒店有限责任公司，原广西南宁福聚商贸有限责任公司已注销，其原与原告签订的《租赁协议》由新注册的广西南宁上湾酒店有限责任公司承继履行。自2010起，被告因各种原因开始拖欠租金，2016年6月13日，被告向原告递交《关于终止双方租赁合同的函》，提出要提前终止双方签订的《租赁协议》，并在交款明细表确认2010年欠款1180778元、2011年欠款72930元、2012年欠款608114元、2013年欠款548868元、2014年欠款350816元、2015年欠款151966.5元、2016年欠款1802706元，合计欠款4716178.5元。被告于2016年6月停止经营。2016年7月12日，原告通知被告到场对租赁房屋中存放物品进行清点登记及封存，并收回租赁房屋。另查明,涉案租赁标的物的土地所有权人及其地上房屋的所有权人为广西政法管理干部学院,广西政法管理干部学院自2003年9月1日起委托原告负责涉案标的物的租赁及日常经营管理等相关事宜。本院认为,原告与被告于2003年9月12日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方据此形成的租赁关系成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力，应当全面履行。关于确定《租赁协议》解除具体时间的问题。2016年6月13日在合同履行期限届满之前，被告向原告递交了《关于终止双方租赁合同的函》，明确表示不再履行合同主要义务，但未与原告达成解除合同的协议，也未办理交接手续，直至2016年7月12日，原告通知被告到场对租赁房屋中存放物品进行清点交接，正式收回涉案房屋。被告于2016年6月13日提出解除合同，原告于2016年7月12日以实际履行方式认可被告解除合同的主张，并于当天通知到被告。因此，原告主张确认原、被告双方签订的《租赁协议》于2016年7月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应向原告支付欠缴租金及利息的问题。2016年6月13日，被告向原告递交《关于终止双方租赁合同的函》，同时，被告还向原告提交了一份《上湾酒店2010年-2016年6月交款明细表》，里面详细记录了被告自2010年至2016年每年欠付原告租金的具体数额及确认了被告在租赁期限内的7年中拖欠原告的租金总额为4716178.5元，经原告财务人员核对，被告提交的《上湾酒店2010年-2016年6月交款明细表》中记载的数额均属实。由于被告提交的《上湾酒店2010年-2016年6月交款明细表》中记载的欠款总额4716178.5元是截止计算到2017年1月11日的，但是原告认为被告实际占有使用涉案房屋的时间应该截至2016年7月12日，即欠付原告租金的实际数额应为3738842元，原告诉求的租金总额比被告提交明细表中的欠缴租金总额少算六个月，视为原告在合法范围内放弃其部分民事权利，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告未按约支付租金，给原告造成的损失实际为利息损失，故原告主张被告支付自2010年1月起至2016年7月止欠缴的租金3738842元（计算方法：所欠租金总额减去2016年后六个月的租金，即4716178.5元-1954673元/12×6＝3738842元）的诉讼请求，本院予以支持。关于利息计算标准的问题，由于双方签订的合同中没有关于逾期付款利息的约定，因此原告要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付逾期利息的主张，本院予以支持。计算方式如下，按中国人民银行同期贷款基准利率标准分段计算，即以2010年欠缴的租金1180778元为基数，自2011年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2011年欠缴的租金72930元为基数，自2012年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2012年欠缴的租金608114元为基数，自2013年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2011年欠缴的租金548868元为基数，自2014年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2014年欠缴的租金350816元为基数，自2015年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2015年欠缴的租金151966.5元为基数，自2016年1月1日起计算至被告实际缴清租金之日止；以2016年欠缴的租金825369.5元（即2016年前六个月的应付租金减去被告已支付的租金，1954673元/12×6-151967元=825369.5元）为基数，自2016年7月1日起计算至被告实际缴清租金之日止。关于被告是否应向原告支付水电费及利息的问题。经审查，原告提交的相关证据均系原告单方面提供的通知和说明，并且水电费的交款通知书上也无被告的认可。双方签订的租赁合同也未对水电费有约定，不能证明水电费应当由被告承担，本着“谁主张，谁举证”的原则，原告应当承担举证不能的后果，故原告主张被告支付水电费及利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应向原告支付单方解除合同违约金的问题。被告于2016年6月13日即时提出解除合同，其未按合同约定履行提前三个月通知解除的义务，在不具备约定和法定解除合同条件的情况下单方面提出解除合同，并在合同约定期限届满前以书面形式明确告知原告其将不再履行合同主要义务、拖欠租金，已构成违约，应该承担违约责任。根据双方《租赁协议》第八条、第九条约定，违约方应向守约方支付三个月租金的违约金。因此，以2016年的月租金额（1954673元/12）为标准计算，被告应向原告支付的违约金总额为1954673元/12×3=488668.25元。故原告主张被告支付违约金488668.25元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，为维护租赁市场的稳定和交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第四款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告广西政法管理干部学院劳动服务公司与被告广西南宁上湾酒店有限责任公司之间的租赁关系于2016年7月12日解除；二、被告广西南宁上湾酒店有限责任公司向原告广西政法管理干部学院劳动服务公司支付租金3738842元；三、被告广西南宁上湾酒店有限责任公司向原告广西政法管理干部学院劳动服务公司支付逾期付款利息（计算方式：按照中国人民银行同期贷款基准利率标准分段计算，以1180778元为基数，自2011年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以72930元为基数，自2012年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以608114元为基数，自2013年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以548868元为基数，自2014年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以350816元为基数，自2015年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以151966.5元为基数，自2016年1月1日起至被告实际缴清租金之日止；以825369.5元为基数，自2016年7月1日起至被告实际缴清租金之日止）;四、被告广西南宁上湾酒店有限责任公司向原告广西政法管理干部学院劳动服务公司支付违约金488668.25元；五、驳回原告广西政法管理干部学院劳动服务公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费48036元（原告已预交），由原告广西政法管理干部学院劳动服务公司负担3256元，被告广西南宁上湾酒店有限责任公司负担44780元。公告费700元（原告已预交），由被告广西南宁上湾酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 员  邓立新人民陪审员  黄初珍人民陪审员  黄 敏二〇一七年八月四日书 记 员  李 炫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当现由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。