山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3693号
上诉人（原审被告）：蔡秀娟，女，1951年4月1日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。
委托诉讼代理人：傅军，山东长城长律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1946年2月1日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。
委托诉讼代理人：王懿宣，山东淄明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任万洲，山东淄明律师事务所律师。
原审被告：蔡忠，男，1965年3月20日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。
原审被告：蔡玲，女，1963年1月3日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。
原审被告：蔡建国，男，1955年2月12日出生，汉族，住山东省淄博市周村区。
上诉人蔡秀娟因与被上诉人王鹏，原审被告蔡忠、蔡玲、蔡建国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2017）鲁0306民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡秀娟的委托诉讼代理人傅军，被上诉人王鹏及其委托诉讼代理人王懿宣、任万洲到庭参加诉讼。原审被告蔡忠、蔡玲、蔡建国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡秀娟的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定买卖房屋协议书及收款收据系上诉人母亲李秀华本人签名捺印与事实不符，该房屋买卖协议书及收款收据系蔡玲书写，并且签字捺印都是蔡玲所为，李秀华未签订过买卖房屋协议书；2.一审判决认定王鹏之子系周村区爱国村村民与事实不符，王鹏及王鹏之子王鲁都不是爱国村村民，买卖集体经济组织成员的宅基地违反法律强制性规定，应认定为无效。
王鹏辩称，1.一审中蔡忠承认其母李秀华对出售涉案房屋是知情并同意的，且卖房款也交给了李秀华，另外蔡忠及其母李秀华于1994年10月搬出涉案房屋，并将涉案房屋房权证交给被上诉人的事实，都可以证实李秀华对出售涉案房屋是知情的；2.一审中蔡玲认可买卖房屋协议书及收到条是其书写的，故一审判决认定涉案房屋系李秀华与蔡守业的夫妻共同财产，并认定李秀华及蔡忠、蔡玲出卖共有物符合法律规定，可以实现物权的变动，一审判决认定事实清楚且适用法正确；3.买卖房屋协议书系有效协议，2003年4月涉案房屋的土地使用权登记于集体组织成员被上诉人之子名下，是经行政部门审核后登记的，另外，自涉案房屋买卖后，上诉人一直未提出异议，且被上诉人在办理宅基地使用权证时也没有提出异议，证实上诉人对涉案房屋出售给被上诉人的事实是认可的。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
王鹏向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，周村区蔡家场1××号房屋归原告所有，要求被告协助办理房屋过户登记手续；2.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：蔡守业与李秀华生育子女五人：长子蔡建国、次子蔡忠、长女蔡秀娟、次女蔡利明、三女蔡玲。蔡守业、李秀华于1986年7月1日、2010年4月18日相继死亡，两人父母均先于其死亡。蔡利明终身未嫁无子女,于2010年7月5日死亡。蔡守业、李秀华、蔡利明皆未立遗嘱亦未签订遗赠扶养协议。李秀华于1971年取得周村区蔡家场1××号宅基地一处，与蔡守业修建土木结构建筑面积51.06平方米北屋一幢、南过道门一座及东部附属物一个，1987年产权登记于李秀华名下，证号13433，另有西棚二间未进行产权登记。该房屋后由李秀华与蔡忠居住使用。1994年秋王鹏经人介绍拟购买上述1××号房屋，蔡玲书写《买卖房屋协议书》给付王鹏，载明：“立协议人李秀华、王鹏，为解决两家困难，特立如下买卖房屋协议：一、卖主李秀华自愿将坐落于周村油坊街蔡家场1××号院内的北屋三间、土木结构；东屋两间、砖木结构；西棚二间，独院一处，卖与邹平棉纺厂的王鹏居住。（院内包括的附属物大门一座，棚子1间，厕所及水电设施）。二、卖主李秀华将以上财产作价人民币壹万陆仟元出卖，王鹏须一次性付给现金，李秀华在本月内将财产搬清，并将房产证交给王鹏。三、房屋买卖过户手续由王鹏负责办理，并负担过户手续费，介（届）时李秀华协助办理手续。空口无凭，立字为证。立协议人：李秀华、王鹏（此协议一式两份，双方各手持一份）1994年10月18日”，其中“立协议人”后二处“李秀华”及“陆仟”处捺印。王鹏支付购房款，蔡玲提供收条一张，载明“今收到卖（买）房款壹万陆仟元正（￥16000.00元）李秀华”。1994年10月李秀华、蔡忠搬离1××号院落，房屋交由王鹏，其将西棚拆除，修建西屋五间并南屋二间，东屋加盖一间，自此与家人共同居住使用；蔡忠亦将13××33号房权证给付王鹏，房产登记未作变更。2001年12月办理换证登记，周村区蔡家场1××号房屋产权仍登记在李秀华名下，登记房屋增加砖木结构建筑面积15.60平方米东屋一幢，证号06-0039937，房权证由王鹏持有。2003年4月周村区蔡家场1××号房屋土地使用权登记于王鹏之子王鲁名下,土地使用权面积191.64平方米。2017年3月27日蔡秀娟向山东省淄博市周村区公证处提出公证申请，要求继承蔡守业、李秀华共同所有的周村区蔡家场1××号房屋。同日蔡忠、蔡玲、蔡建国均以书面形式表示放弃继承蔡守业、李秀华的上述遗产。2017年3月29日（2017）淄周村证民字第521号公证书证明被继承人蔡守业、李秀华遗留的周村区蔡家场1××号房屋由其长女蔡秀娟一人继承。近期周村区人民政府大街街道办事处实施爱国社区棚户区（一期）改造项目，鹌子窝片区囊括蔡家场。2017年3月31日出台的房屋搬迁补偿方案规定房屋搬迁补偿协议由大街街道办事处与被搬迁人签订。被搬迁人以不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人为准。不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人死亡的，根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关手续后，由继承人签约。被搬迁房屋为平房及非成套单元楼房，应置换建筑面积为不动产权属证书（或房屋所有权证）载明的房屋建筑面积加平房净院落折算奖励换算成的建筑面积之和，被搬迁人可在方案列明的房源中，按应置换建筑面积选择就近靠建筑面积的房屋
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。1994年10月蔡玲出具有李秀华签名捺印的房屋买卖合同并收款收据，蔡忠与李秀华将诉争房屋及房权证交付王鹏之事实与蔡忠收到王鹏购房款后即给付李秀华的自认相互印证，对王鹏主张的其与李秀华签订房屋买卖合同并实际履行主要义务之事实，予以确认。同时亦证明蔡忠、蔡玲同意李秀华出卖房屋。2003年4月诉争房屋的土地使用权，经集体经济组织同意和政府批准，登记于与王鹏共同居住在诉争房屋亦为集体经济组织成员的王鹏之子名下，故对蔡秀娟提出的王鹏不具有购买诉争房屋主体资格，涉案房屋买卖合同应为无效之抗辩，不予采信。王鹏与李秀华于1994年10月18日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效，对当事人具有法律约束力。故对王鹏要求确认该合同有效之诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条对共有物处分规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”此为完成物权变动时需要具备的要件。诉争房屋为李秀华与蔡守业的夫妻共有财产，蔡守业死亡后,该财产的二分之一为李秀华所有,其余二分之一为蔡守业之遗产，在遗产分割前由李秀华与蔡秀娟、蔡忠、蔡玲、蔡建国及蔡利明共同共有。1994年10月李秀华、蔡忠及蔡玲以李秀华名义对外出卖房屋，处分其所享有的份额，共同共有解体，即蔡守业之继承人发生按份共有。蔡秀娟、蔡忠、蔡玲、蔡建国未证明涉案房屋买卖合同签订时，其对诉争房屋共有的约定，根据法定继承的规定，时李秀华、蔡忠及蔡玲占诉争房屋份额共计为四分之三，即登记权利人李秀华及共有人蔡忠、蔡玲出卖共有物符合上述规定的条件，可以实现物权的变动。李秀华在签订房屋买卖合同后死亡，蔡忠、蔡玲、蔡建国作为李秀华遗产的第一顺序法定继承人明确表示放弃继承。关于“债权人追索被继承人生前债务的案件，如法定继承人明确表示放弃继承的，法院如何判决？”问题，最高人民法院的答复为“为保护债权人的合法权益，人民法院应当认定放弃继承无效，通知继承人参加诉讼，并依法判决继承人对被继承人的实际财产价值为限清偿债务。”故对王鹏要求四被告继续履行合同债务，协助其办理过户手续之诉求，予以支持。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在出卖人未自动履行所有权转移义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础，故对王鹏要求确认周村区蔡家场1××号房屋产权归其所有之诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王鹏与李秀华签订的落款日期为1994年10月18日的《买卖房屋协议书》有效；二、蔡秀娟、蔡忠、蔡玲、蔡建国于本判决生效之日起十日内协助王鹏将坐落于周村区蔡家场1××号房屋产权（证号06-0039937）转移登记至王鹏名下，所需费用由原告王鹏负担；三、驳回王鹏其他诉讼请求。案件受理费2300.00元，减半收取计1150.00元，由王鹏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案中，蔡玲于1994年10月向王鹏出具的买卖房屋协议中有李秀华的签名的及捺印，李秀华及蔡忠随后便从涉案房产搬出并将房产证交付给王鹏，上述事实相互印证，可以证实李秀华同意出售涉案房产的事实。此外，王鹏一审中提交的集体土地使用权证中载明，涉案爱国村蔡家场1××号的土地使用权人为王鲁，蔡秀娟虽主张王鲁并非爱国村村民，但未能举证予以反驳，故蔡秀娟关于王鹏及其子王鲁非爱国村村民，其买卖集体组织成员宅基地无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人蔡秀娟的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300.00元，由上诉人蔡秀娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈燕萍
审 判 员 吕桂欣
审 判 员 马士军
二〇一七年十二月十三日
法官 助理 史华振
代理书记员 孙梦莹