重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第09387号
原告张安芳，女，住重庆市万州区。
委托代理人冉莉，重庆超祥律师事务所律师（特别授权）。
被告牟仁愚，女，住重庆市万州区。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
被告李德明，男，住重庆市万州区。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
被告李婷，女，住重庆市万州区。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
被告王启英，女，住重庆市万州区。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人张泽萍，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
第三人万州经济技术开发区土地储备中心,住所地重庆市万州区五桥联合坝光电园万州经济技术开发区办公楼1楼，组织机构代码58017395-1。
法定代表人傅文祥，该中心主任。
委托代理人虎小芳，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
委托代理人陈天云，该中心法规科科长。
原告张安芳诉被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英及第三人万州经济技术开发区土地储备中心（下称“万州土储中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，由审判员张文勇担任审判长，与人民陪审员向长凤、周敦蓉组成合议庭，依法适用普通程序于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告张安芳及其委托代理人冉莉，被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英的共同委托代理人张泽萍，第三人万州土储中心的委托代理人虎小芳、陈天云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张安芳诉称，2012年11月13日，原告与被告牟仁愚签订《房屋转让协议书》，该协议约定：甲方（牟仁愚、李德明、李婷、王启英）将万州土储中心补还的60平方米房屋转让给乙方张安芳，房屋总价18万元。如一方违约，应付对方十万元违约金。合同签订当日，原告当在场人张安琼、牟奇平的面向牟仁愚支付10万元现金。2012年12月5日，原告再次向牟仁愚支付购房款1万元。2013年1月29日，原告又次向牟仁愚支付购房款5万元。之后，原告多次要求被告一起将《房屋转让协议书》提交给第三人万州土储中心备案和变更产权人，但是被告一直拖延。2014年5月底，原告再次联系被告，但无法联系，下落不明。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、告签订的《房屋转让协议》2、四被告共同返还原告购房款16万元并支付违约金10万元；3、诉讼费由四被告承担。
被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英辩称，1、双方签订的屋转让协议属实，但协议上李婷签字是牟仁愚让其签署，且王启英不会签字，也未委托他人签字；2、四被告至今还未去摇号未接房，并且房屋应当先交付给被告，被告再将房屋进行交付。四被告将诉争房屋转卖三次，房屋产权不能直接归属原告，原告请求交付房屋的请求不能成立；3、原告与被告是借贷关系，被告牟仁愚向原告借款5万元，利息约定5分；4、四被告同意解除合同，但是原告支付的购房款不是16万元，而是9万元，且原告主张的违约金过高，原告仅有资金损失，故请求按照同期银行贷款利率标准进行调整。综上，针对原告的诉讼请求，四被告请求依法判决。
第三人万州土储中心述称，诉争房屋的指标已经具备摇号（抽签）条件，但被告未到场摇号，也未委托他人进行摇号。之前，案外人李兴红凭人民法院的生效判决来摇号，但后经审查李兴红不具备摇号资格，若被告认可李兴红的摇号行为，则该次摇号有效，不然该次摇号就无效。诉争房屋目前还在第三人控制之下，被告还未取得房屋产权。综上，第三人万州土储中心请求驳回原告对第三人的起诉。
经审理查明，2012年2月1日，被告牟仁愚、李德明向原告张安芳借款5万元。2012年5月30日，第三人万州土储中心（甲方）与被告牟仁愚（乙方）签订《征地统建优惠购房安置安置及房屋拆迁补偿协议》，协议约定：1、百安坝街道天星村一社（原永乐村五组）的全部集体土地已经重庆市人民政府批准征收。甲方对乙方以户为单位进行统建优惠购房安置和房屋拆迁补偿，乙方符合住房安置条件的家庭成员接受统建优惠购房安置；2、甲方在长石板范围内，按城市统一规划选址建设安置房，具体楼层及房号按统建优惠购房面积在相应户型中统一抽签确定；3、统建优惠购房：长期居住人员4人×15㎡×360元/㎡=21600元，甲方安置乙方房屋总建筑面积60㎡1套。甲方拆迁乙方房屋及附属设施补偿费36790元。甲方拆除乙方房屋及附属设施补偿费合计36790元，乙方入住统建安置房价款合计21600元。甲、乙双方互抵后，甲方应向乙方付款15190元（大写：壹万伍仟壹佰玖拾元），房屋面积以房管部门测算面积为准。协议附件列明：乙方家庭住房安置人员为户主李德明、妻子牟仁愚、女儿李婷、母亲王启英。
2012年10月18日，李兴红与被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英签订《房屋买卖合同》，合同约定四被告将其位于万州区五桥长石板的百安坝街道天星村一社的占地还房（具体楼层及房号按照统建优惠购房面积在相应户型中统一抽签确定）一套出卖给原告，面积60㎡，房屋价款为18.5万元。2012年11月13日，被告牟仁愚、牟仁愚、李德明、李婷、王启英（甲方）与原告张安芳（乙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：1、甲方将万州经济技术开发区土地储备中心所补还的60㎡房屋一套（现未补还）转让给乙方；2、乙方先预付十万元整给甲方作为定金，甲方交房给乙方时再付六万元，房屋产权手续完善后，约定后续两万元完全付清，其房屋总价值十八万元整；3、双方约定交付房屋时间以万州经济技术开发区土地储备中心还房时间为准；4、甲乙双方任何一方有违约行为的，应付对方十万元违约金，且如果一方在转让过程中任何一个环节违约，除赔偿一方违约金外，还应退还乙方已付甲方的购房款项。协议尾部甲方有牟仁愚、李德明、李婷、王启英（牟仁愚代签）四人签字，乙方张安芳签字。
2012年11月13日，被告牟仁愚向原告张安芳出具收到房屋预付款10万元的《收条》一份，该10万元的房屋预付款包含原告张安芳于2012年2月1日给被告牟仁愚、李德明借款伍万元的债权。2012年12月5日，原告张安芳向被告牟仁愚支付房款1万元。2013年1月29日，被告牟仁愚向张安芳出具收到房款5万元的《收条》一份。同日，程地革从中国邮政银行取款3万元。2015年9月22日，本院判决确认李兴红与被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英于2012年10月18日签订的《房屋买卖合同》有效。
另查明，被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英系同一户口的家庭成员，李德明为户主，牟仁愚为李德明的妻子、李婷为李德明的女儿，王启英为李德明德母亲。原告张安芳与程地革系夫妻关系。
上述事实，有当事人提交的借条、《征地统建优惠购房安置安置及房屋拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》、收条、民事判决书等书证以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告牟仁愚代被告王启英签订《房屋转让协议书》的行为是否构成表见代理；2、原告已付购房款为9万元还是16万元；3、《房屋转让协议书》是否符合合同解除的条件；4、违约金是否过高，是否应当进行调整。针对本案的争议焦点，结合查明的案件事实和具体法律规定，本院作如下评析：
一、被告牟仁愚代被告王启英签订《房屋转让协议书》的行为是否构成表见代理？
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理人行为有效。”本案中，四被告作为同一户口的家庭成员，被告牟仁愚代被告王启英签订《房屋转让协议书》时，原告有理由相信被告牟仁愚具有代理权，故被告牟仁愚的代理行为有效，构成表见代理，被告王启英对被告牟仁愚的代理行为承担民事责任。同理，被告牟仁愚收取房款的行为对被告李德明、李婷、王启英同样具有法律效力，四被告应当共同承担民事责任。
二、原告已付购房款为9万元还是16万元？
庭审中，虽然四被告对原告张安芳于2012年11月13日支付10万元房屋预付款的数额组成提出异议，但经庭审查明该10万元包含原告于2012年2月1日借给被告牟仁愚、李德明的借款5万元的债权。同时，原告方提供了相应的证据证明其资金来源，证人张安琼的证言也能证实首付款金额为10万元，且证言证实的取款地点也与原告的陈述及对应证据相符，并且四被告也对《收条》真实性予以认可。因此，本院认定原告张安芳于2012年11月13日向被告牟仁愚支付了10万元的房屋预付款。对于被告牟仁愚于2013年1月29日出具的收到房款5万元《收条》问题，原告张安芳提供了部分资金来源的证据，并且四被告对原告证据的真实性也予以认可，故本院认定原告张安芳于2013年1月29日向被告牟仁愚支付了5万元房款的事实。此外，四被告对2012年12月5日的《收条》无异议，本院确认原告张安芳于2012年12月5日又向被告牟仁愚支付了1万元的房款。由此，原告张安芳已付购房款金额为16万元。四被告关于原告已付房款为9万元的抗辩意见，由于四被告未提供充分证据证明其抗辩，其抗辩意见本院不予采信。
三、《房屋转让协议书》是否符合合同的解除条件？
四被告作为同一户口的家庭成员，在取得征地统建优惠购房资格后，将其购房指标对外转让，其转让行为不违法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人均具有完全民事行为能力，双方的买卖行为系双方当事人的真实意思表示，四被告也收取了大部分房款，故原、被告签订的《房屋转让协议书》合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，四被告在将其购房指标转让给案外人李兴红后，又将该购房指标转让给原告张安芳，其“一房数卖”的行为构成违约，并且在诉争房屋指标具备抽签定房的情况下，四被告未到第三人处进行抽签，导致四被告不能及时取得诉争房屋的产权，因而不能及时将产权过户给受让人。因此，四被告的违约行为致使原告张安芳不能实现合同目的，并且四被告也同意解除合同，故原告张安芳请求解除合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求对方恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因四被告的违约行为导致合同解除，四被告应当共同承担返还已付购房款及赔偿损失的违约责任，故原告请求四被告共同返还购房款16万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
四、违约金是否过高，是否应当进行调整？
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”本案中，虽然《房屋转让协议》约定：“任何一方有违约行为，应付对方十万元违约金”，但是兼顾合同履行情况和原告的预期利益等综合因素，原告主张的10万元的违约金确实过高，故四被告以违约金过高为由请求对违约金进行调整的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信。对于原告主张10万元的违约金，兼顾合同履行情况和原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将违约金调整为以已付房款为基数从付款之日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍进行计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张安芳与被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英于2012年11月13日签订的《房屋转让协议书》；
二、被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英于本判决生效之日起七日内共同向原告张安芳返还购房款16万元并赔偿资金损失（其中以购房款10万元为基数，从2012年11月13日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算；以购房款1万元为基数，从2012年12月5日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算；以购房款5万元为基数，从2013年1月29日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算）；
三、驳回原告张安芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，由被告牟仁愚、李德明、李婷、王启英共同负担。原告已预交，四被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张文勇
人民陪审员 向长凤
人民陪审员 周敦蓉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 聂登超