湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖吴民初字第1766号
原某：许甲。
委托代理人：徐某。
被告：吴某某。
被告：许乙。
委托代理人：朱某某。
原某许甲与被告吴某某、被告许乙房屋买卖合同纠纷一
案，原某于2009年11月26日向本院起诉，本院于同日立案受理
后，依法由审判员钱倩适用简易程序于同年12月23日公开开庭
进行审理。后因案件复杂于2010年2月9日依法转为普通程序，
同年2月8日原告许甲申请对湖州市××城市花园××-
××室的房屋的价格进行鉴定，本案于同年3月17日中止诉讼
，于同年4月23日恢复审理。并于同年5月25日公开开庭进行了
审理。原告许甲的委托代理人徐某、被告吴某某、被告许乙的
委托代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某许甲起诉称：2004年10月25日，原某与被告吴某某
签订一份房屋买卖合同，约定被告吴某某将其所有的位于湖州
市××城市花园××-
××室的房屋出售给原某，转让价格为227358元。因该房屋尚
有公积金贷款未归还，故双方约定待2016年12月31日前办理过
户手续。被告吴某某为了保证该合同的履行，将房产证及土地证留在原某处。原某依约支付了全部房款。然而，今年8月，
原某得知被告吴某某以遗失房产证及土地证为由重新申请两证
，并提前偿还公积金贷款后向银行进行抵押贷款，贷款到期后
因无力还款被银行起诉。原某认为：原某与被告吴某某之间签
订的房屋买卖合同符合我国法律规定，被告吴某某违反诚实信
用原则，将已售的房屋进行抵押贷款，因被告吴某某在与原某
签订房屋合同时与被告许乙系夫妻，故被告许乙理应与被告吴
某某共同赔偿原某的损失，为维护自身的合法权益，请求判令
：1、解除原某与被告吴某某签订的房屋买卖合同，并由两被
告连带赔偿原某600000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告吴某某答辩称：1、原某未向被告支付房款，房屋买
卖合同第三条虽然载明该房屋所有款项乙方已支付完毕，但该
表述非用于证明房屋转让款已经实际支付，只是间接证明，客
观事实上，原某根本未向被告支付分文房屋转让款。被告在房
屋转让合同上签名，是避免原某与被告兄弟间的利益纷争。被
告是在母亲许某乙的胁迫下签署。原某称支付了房款227358元，
与事实不符。如此数额不可能现金支付。现仅凭房屋买卖合同
来证明支付房款是证据不足的，应该提供其他相应凭证。2、
原某所称涉案房屋的房产证及土地证在原某处与客观事实不符
。被告将上述两证和房屋转让合同都交由母亲保管，母亲将这
些证据存放在保险箱内，之后保险箱被原某搬走，所以房屋权
证及房屋转让合同等都被原某拿走。3、被告与原某于2004年1
0月25日签订房屋转让合同时，与被告许乙还是夫妻关系存续
期间，应该由两被告共同签署，但合同上只有答辩人一人签署，所以该合同是无效的。原某以房屋转让合同要求答辩人与被
告许乙连带赔偿600000元事实不足，故要求驳回原某的诉讼请
求。
被告许乙答辩称：原某诉状所称不属实，该合同的签订
行为是无权处分行为，我国婚姻法第17条第2款有明确某某。
在本案中，日常生活需要，可以处理，但是非日常生活所需要
夫妻双方共同协商，显然房屋是非日常生活。所以被告吴某某
擅自签署房屋买卖合同是无效的合同。即使被告吴某某负债转
让房屋，也应该是被告吴某某自行的行为，与被告许乙无关。
答辩人认为，原某与被告吴某某签订房屋买卖合同时，答辩人
不知情，吴某某被告无权处分该房屋，所以原某与被告吴某某
签订的房屋转让合同是无效合同。关于付款，答辩人持有异议
，因为房屋转让合同第3款的房屋付款与第5条乙方逾期付款或
者甲方逾期交房的违约责任，是意思相反的两条条款，答辩人
认为原某述称房屋的转让款已经支付的事实不能成立。请求法
院驳回原某的诉讼请求。
根据原被告双方的诉称及抗辩，本院归纳双方争议焦点
有以下几点：1、本案的房屋转让合同是否合法有效；2、原某
是否已按约支付房屋转让款；3、原某主张两被告连带赔偿600
000元损失是否应予支持。
原某许甲为支持自己的诉请向本院提交如下证据：
证据1、房屋转让合同一份，证明房屋转让合同是由原某
与被告吴某某双方签名。在付款方式上也已经很清楚，合同上
明确载明已支付完毕。2、合同中约定房屋到2016年过户，是因为该房屋尚有公积金贷款。要求两被告连带赔偿600000元的
理由，是因为合同中转让的房屋已不能交付，根据现在市场行
情远远不止该价格。
证据2、杭某某正房地产土地评估有限公司湖州分公司对
吴某某湖州华源城市花园1b-
102室房地产估价报告，证明本案诉争房屋估值现价为624197
元。
被告吴某某为支持其辩称向本院提交如下证据：
证据1、讼争房屋的产权证的基本信息，证明该房屋的实
际建成年份是2001年，房屋取得的时间也是2001年或者之后。
证据2、结婚证，证明两被告结婚登记的时间是1999年2
月12日。
以上两证据印证讼争的湖州市××城市花园××-
××室房屋是两被告夫妻关系存续期间取得的房屋，与原某签
订房屋转让合同时，该房还属于夫妻共同财产。
证据3、房产证、契税证，证明原某陈述的2009月8月遗
失房产证一说不是事实。
证据4、公积某某行存折，以证明在2007年8月之前已提
前归还了剩余的公积金贷款，重新申办了该房屋的两证。
被告许乙为支持其辩称向本院提交如下证据：
证据1、离婚证，证明2007年7月17日两被告办理离婚手
续。至今已经两年时间，作为原某与被告吴某某是兄弟关系，
所以应该知情。
证据2、证人许某甲证言笔录，证明：1、房屋转让合同签订时，被告许乙是不知情的；2、房屋转让款原某是没有支
付的；3、该讼争房屋一直由被告在居住使用。
证据3、工资收入证明一份，证明1994年至2007年被告许
乙任教收入情况，被告许乙是有工作，有独立生活来源，诉争
的227358万元房屋转让款被告许乙不知情。
经对上述证据进行质证后本院认证如下：对原某提交的
二份证据，被告吴某某及被告许乙对房屋评估报告均不持异议
，本院认为，该评估报告真实合法，具有证据效力，应予以认
定。对房屋转让合同，被告吴某某及被告许乙对合同的真实性
无异议，但认为，合同中转让的房屋系两被告的夫妻财产，合
同上仅有被告吴某某一人签字，被告许乙对此并不知情，事后
也未予追认。故该房屋转让合同系无效合同。合同中签定的第
三条也只是付款方式，不能证明原某已支付了227358元房屋转
让款。合同签定后，房屋一直都由被告方在居住使用并未交付
原某。本院认为，原某与被告吴某某签定的房屋转让合同，虽
无被告许乙的签字和追认，但在合同效力待定期间，因被告许
乙在2007年7月17日与被告吴某某离婚时，已同意将合同中的
房屋归被告吴某某所有，该行为，应视为被告许乙已对夫妻共
同财产行使了处分权，被告吴某某在离婚后已实际取得了对合
同中转让的房屋的处分权，结合被告吴某某对该合同的真实性
不持异议的质证意见，故应认定该房屋转让合同具有真实性、
合法性，并与本案具有关联性。对被告吴某某提交的四份抗辩
证据，原某及被告许乙对其中的房屋产权证的基本信息及两被
告结婚证均无异议，本院认为，该两份证据真实合法，与本案具有关联性，予以确认证据效力。原某对被告吴某某提交的房
产证、契税证及公积金还贷款支付凭证的真实性无异议，但认
为房产证、契税证与本案无关联，公积金还贷款支付凭证证明
内容有异议。被告许乙对该些证据均无异议。本院认为，被告
吴某某提交房产证、契税证证明的内容，因与自己在答辩中所
陈述的内容相互矛盾，故不能用来证明所要证明的相关事实。
对公积金还贷款支付凭证，能证明被告吴某某已在2007年8月
归还了本案讼争房屋剩余的公积金贷款的事实。对被告许乙提
交的离婚证及工资收入证明，原某及被告吴某某对该两份证据
的真实性均无异议，但原某认为工资收入证明与本案无关联。
本院对该两份证据的真实性予以确认，并认为离婚证能证明两
被告之间曾有过的婚姻关系及离婚时两被告已对夫妻共同财产
进行分割的事实。而工资收入证明与本案缺乏一定的关联性。
对被告许乙申请的证人许某乙所作的证言，原某认为证人对房屋
款是否支付完毕的回答前后矛盾，因证人与原某已发生过两次
诉讼，证人所述明显对原某有成见，应不予采信。两被告对证
人的证言无异议。本院认为，证人许某乙作为原某与被告吴某某
的母亲，在双方签定房屋转让合同时作为在场的见证人，所作
的证言具有相应证明力，能够证明被告许乙对房屋转让合同签
订不知情的事实。
综上，经质证认证本院对本案事实作如下认定：2004年1
0月25日，原某与被告吴某某签订了房屋转让合同一份，双方
在该合同中载明：一、甲方（吴某某）房屋坐落于湖州市××
城市花园××室，房屋结构为混合结构，房屋用途为商品房，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为90.70平方米，车库
面积为15.12平方米。二、该房屋所有权证号为00079223。二
、房屋转让价格按建筑面积计算为227358元。三、付款方式说
明：房屋所有款项乙方（许甲）已支付完毕。四、交房方式：
甲乙双方约定采用下列方式交房：自本合同签定之日起，甲方
将房屋交付给乙方。五、违约责任：甲方保证该房屋交接时没
有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵
押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财物纠
纷，由甲方承担全部责任。乙方违约逾期付款或甲方违约逾期
交房超过一个月的，需支付房屋转让总金额的一个月银行利息
，超过三个月则除利息外必须支付违约金壹万元整。因转让的
房屋尚有公积金贷款未还清，故双方约定待2016年12月31日前
办理房屋产权过户手续。同时，原某与被告吴某某还在该合同
中对房屋转让的其他权利义务进行了约定。原某及被告吴某某
的母亲许某乙作为在场的见证人在该房屋转让合同上签了名。房
屋转让合同签定后，被告并未将合同中的转让房屋交付给原某
。2007年8月，被告吴某某提前清偿了本案讼争房屋尚余的公
积金贷款，之后，又以该房屋向银行申请了抵押贷款。原某得
知情况后，遂起诉至本院，并提出如上诉讼请求。
另查明，本案讼争的坐落于湖州市××城市花园××室
房屋，原系两被告的夫妻共有财产，2007年7月17日两被告离
婚时，该房屋经财产分割归被告吴某某所有。2004年10月25日
，原某与被告吴某某签定房屋转让合同时，被告许乙并未在场
，事后，也未在该房屋转让合同上签名。庭审中，原某陈述在与被告吴某某签定房屋转让合同前一、二天已将227358元购房
某某交付给被告吴某某，但未让吴某某出具收款收据。对此被
告吴某某未予认可，被告许乙也持异议。
在本案审理过程中，因原某申请，本院依法委托杭某某
正房地产土地评估有限公司湖州分公司对被告吴某某名下的湖
州华源城市花园1b-
102室房地产价值进行评估，杭某某正房地产土地评估有限公
司湖州分公司出具杭永房估湖（2010）字第015号估价报告，
鉴定价格为：624197元。原某已垫付了鉴定费1500元。
本院认为：被告吴某某于2004年10月25日与原某签订的
房屋转让合同，虽然未经房屋共有人被告许乙的授权委托，事
后也未经被告许乙签名追认，但该房屋在2007年7月17日被告
许乙与被告吴某某离婚时，已作为夫妻共同财产分割给了被告
吴某某所有。该事实，应视为被告许乙在对夫妻财产行使处分
权后，被告吴某某已实际取得了归己所有房屋的转让权。因此
，被告吴某某与原某签订房屋转让合同的行为，并未损害被告
许乙的实际利益。双方在合同中就房屋转让所作的约定属双方
真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不
存在损害国家、集体或第三人利益的情形，故该房屋转让合同
合法有效，对原某及被告吴某某均具有约束力。考虑到原被告
讼争的房屋，现因被告吴某某抵押贷款后已被银行设定了抵押
权，房屋转让的合同目的在房屋抵押贷款清偿完毕前无法实现
，为此，原某提出要求与被告解除房屋转让合同的请求，并无
不当，本院予以准许。对原某要求两被告连带赔偿600000元的请求，因庭审中被告对原某已支付房屋转让款227358元的主张
存在争议，根据举证规则规定，谁主张谁举证，原某应对已支
付房屋转让款的事实负举证责任。原某在庭审中称与被告签订
房屋转让合同前的一、二天即向被告支付了227358元现金，但
又称未让被告出具收款凭证。原某所述的该付款行为并不符合
我国正常的交易习惯，本院难以采信。而根据原某所提交的房
屋转让合同，因合同中第三条付款方式说明载明的“乙方房屋
转让款已支付完毕”的文字，与第五条载明的乙方如逾期付款
的违约文字在内容上存在相互矛盾，故不能据此必然得出原某
已按合同给付被告吴某某房屋转让款的事实。原某对自己主张
的已付房屋转让款227358元的事实缺乏相应证据印证，应承担
举证不能的法律后果。原某要求两被告连带赔偿600000元损失
的请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中
华人民共和国民法通则》第八十五、第一百十三条，《中华人
民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十一条、第九
十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、依法解除原告许甲与被告吴某某于2004年10月25日
签订的《房屋转让合同》；
二、驳回原告许甲要求被告吴某某、许乙连带赔偿60000
0元损失的诉讼请求。
本案受理费9800元，财产保全费4520元，评估费1500元
，合计15820元，由原告许甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审 判 长 沈永健
审 判 员 钱 倩
人民陪审员 孙利瓦
二〇一〇年六月七日
书 记 员 陶婷婷