河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0104民初444号
原告：付文波，男，1971年1月17日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人：夏宗成，河南万特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖学科，河南万特律师事务所实习律师。
被告：郑州市管城区麻辣新语大上海城店。住所地：郑州市管城区大上海城二区3/*层C3-01/*****号。
经营者：李合明，男，1978年3月26日出生，汉族，住郑州市管城区。
被告：郑州大上海城商业有限公司。住所地：郑州市管城区东太康路**号。
法定代表人：陈耀东。
委托诉讼代理人：李妙，女，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：常永青，河南豫剑睿律师事务所律师。
原告付文波与被告郑州市管城区麻辣新语大上海城店（以下简称麻辣新语）、郑州大上海城商业有限公司（以下简称大上海城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付文波的委托诉讼代理人夏宗成、被�麻辣新语的经营人李合明、被告大上海城公司的委托诉讼代理人李妙、常永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
付文波向本院提出诉讼请求：1.被告大上海城公司偿还原告自2015年11月4日起收取的被告麻辣新语交纳的租金544442元(暂计算至2016年9月30日）；2.被告麻辣新语自2016年9月30日按二被告签订的《租赁合同》约定向原告支付租金；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月，原告从案外人任爽外购得位于大上海城3层016、017号的房屋，并办理了房屋产权登记手续。上述房屋所有权转让前，大上海城公司将其出租给麻辣新语用于餐饮经营。原告取得上述房屋所有权后，立即告知被告麻辣新语，并要求其自2015年11月4日起将租金交付原告。被告大上海城公司未经原告授权将该房屋出租给被告麻辣新语经营使用，其收取的租金应当按租赁合同约定数额全部偿还给原告。原告要求被告大上海城公司自2015年11月4日至2016年9月30日收取的被告麻辣新语的租金偿还原告、要求麻辣新语自2016年9月30日起按租赁合同约定向原告支付租金未果，故起诉至法院。
麻辣新语辩称，麻辣新语应依照与大上海公司签订的租赁合同约定，向大上海城公司支付租金。
大上海城公司辩称，原告诉求于法无据。1.原告购买的涉案房屋系原产权人任爽使用公司股东出借给华诚公司的款项购房，涉案房屋原产权人与大上海城公司就涉案房屋已形成事实托管关系，该托管关系一直延续并仍在履行。2011年3月19日，大上海城公司召开股东会，对股东指定购房人与大上海城就托管相关事宜达成[2011]01号决议，确定了托管返租合同关系。依据该决议，任爽将其名下10个房屋（含涉案房屋）委托大上海城公司出租，托管期至2021年4月30日。大上�城公司对任爽涉案房屋税后租金39223.35元/季度(总房款2359299元×7%÷4×95%，代扣代缴5%税金)支付至2015年12月底。任爽向原告出具《关于郑州“大上海城”商铺相关情况的说明》（以下简称《说明》）的时间是2015年10月26日，早于涉案商铺产权人变更时间，说明原告在购买此商铺时已知原产权人任爽与大上海城公司的托管关系，并认可任爽为股东代表指定的购铺人；2.在返租托管关系合法有效存在的前提下，二被告间的租赁合同依法继续履行，大上海城公司仍应按任爽原购房价款的年7%（税前）向原告支付返租租金。2016年1月12日，大上海城公司在不知涉案商铺产权已变动的情况下，已按托管协议向原产权人任爽返还2015年10月、11月、12月租金。原告请求大上海城公司向其支付2015年11月4日至2016年9月30日的租金544442元，未提供合法有效的证据证明其诉求，且存在重复支付问题；3.大上海城公司接到原告告知函后即向原告催告，但原告拒绝配合办理因产权变更涉及的返租账户变动等相关返租事务，造成2016年1月1日至今向原告返还租金不能，但不影响原告购买房屋前大上海城公司与承租商户签订的《租赁合同》效力，更不能因产权变更影响托管权利及返租标准；4.原告要求按租赁合同约定支付全部租金，违反了返租关系约定和当地征税机关同意的代扣代缴规定，妨碍大上海城公司税收管理的统一性。且不顾及大上海城公司的租赁经营成本，违反公平原则，破坏相邻关系业主的返租政策统一性；5.原告请求麻辣新语直接向其支付租金，与依法形成的有效合同关系不符，破坏合同关系相对性原则。综上，鉴于原告所购房屋属于股东代表指定产权人购房的特殊性，大上海城公司与前产权人已就该房屋返租标准、托管模式及托管期限达成一致并予以履行、认可，在托管期内该房屋的产权变动不影响原设定权利及标准的继续履行，且原告诉求于法无据，侵害二被告合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据。
原告提交如下证据：1.二被告工商信息（网页截图）,证明二被告依法成立，诉讼主体适格；2.房屋所有权证书2份及购房发票两张，证明原告付文波从任爽处购得位于郑州市××区××、××号房屋，于2015年11月3日完成产权登记。原告对被告麻辣新语经营用房拥有完全的所有权；3.2015年12月3日的EMS单及内附告知函、2015年12月15日的EMS单及内附告知函、2016年5月18日的EMS单及内附告知函、签收情况查询网页，证明原告在获得房屋所有权后与被告麻辣新语协商租赁事宜并要求其支付租金，并以书面形式前后催促三次，至今被告麻辣新语未向原告支付�任何租金；4.任爽出具的《说明》和《函》，证明涉案房屋原所有人任爽为原房屋开发公司股东代表的子女，与大上海城公司间的口头委托代租5年的租期于2015年10月26日届满。涉案房屋转为原告所有后，相应的收益权归为原告，被告大上海城公司应当将获得的租金退还原告。
被告麻辣新语未提交证据。
被告大上海城公司提交如下证据：1.任爽的《商品房买卖合同》，证明任爽为涉案房屋的原合法产权人，其与大上海公司设定的权利、义务合法有效；2.大上海城公司股东会会议纪要[2011]第01号、河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）股东会会议纪要[2010]第01号、第02号、中国石化集团经营管理有限公司洛阳石化分公司（以下简称洛阳石化公司）洛阳资产函[2008]3号、浙江新钱塘实业发展有限公司关于委派股东代表的函、华诚公司股东（发�人）名录、首次股东会决议、华诚公司贷款抵房款会计凭证、借款协议、大上海城公司股东资料，证明涉案房屋为股东指定人购房，适用于股东购房标准。大上海城公司及各股东同意以房屋抵偿股东借款，并决定股东购房委托经营期限为15年，每年按购铺房税前7%作为回报标准。原告认可并提供原所有人任爽《说明》印证了以任爽名义作为股东代表指定购房，并按股东会决议履行的客观事实；3.股东指定人购房返租情况表、股东指定人购房返租租金银行转款凭证、股东委托指定人购房《商品房买卖合同》，证明股东指定购房的返租标准按照[2011]第01号股东会会纪要执行，原产权人任爽已与大上海城公司形成事实托管关系，该托管关系及标准仍合法存续中。2015年11月、12月返租租金已支付给任爽，原告要求大上海城向其重复支付租金于法无据；4.大上海城公司与麻辣新语签订的《租赁合同》、涉案房屋所占位置图纸、麻辣新语缴纳租金凭证，证明二被告系租赁合同相对人，原告要求麻辣新语向直接原告支付租金于法无据。租赁合同中仅使用了涉案房屋的套内面积，公摊面积不计入承租面积，原告诉求金额与事实不符；5.原告发到大上海城公司的《函告》、大上海城公司发至原告的《回复函》，证明原告于2016年1月27日告知了大上海城公司涉案商铺产权变更情况，大上海城公司依交易习惯将2015年10月、11月、12月租金向任爽支付合法有效，原告无权要求大上海城公司重复支付该部分租金。且大上海公司已告知原告配合办理产权变动引起的返租手续变更，由于原告原因造成至今返租不能；6.大上海城公司收取租金缴纳税款凭证，证明大上海城公司为麻辣新语租金依法缴纳税款，原告要求向其超额支付租金违背税收征收政策。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院确认如下：1.原告提交的二被告工商信息,二被告对该证据的真实性和证明目的均无异议，本院该证据的真实性予以认定，该证据具有证明力；2.房屋所有权证书及购房发票，二被告对证据的真实性无异议，但认为涉案房屋所有人变更不影响托管关系、返租标准及托管期限的继续履行。租金标准是以产权证显示的套内面积计算，非建筑面积，本院认为，二被告所提异议成立，该证据不具有证明力；3.2015年12月3日及12月15日的EMS单及内附告知函、2016年5月18日的EMS单及内附告知函、签收情况查询网页，二被告认为该证据与本案无关，以上证据有被告大上海城公司提交的有关证据佐证，本院认为，原告仅提交了麻辣新语的签收情况查询单，故本院对麻辣新语于2016年5月19日收到原告《告知函》的事实予以认定；4.任爽出具的《说明》和《�》，二被告认为该组证据证明了涉案房屋系股东代表购房且应按股东会决议执行返租的事实，本院认为二被告所提异议成立，该组证据不具有证明力；5.大上海城公司提交的第1组证据，原告及被告牛排餐馆对证据的真实性无异议，但原告认为与本案无关。本院认为，原告所提异议不能成立，该证据具有证明力；6.大上海城公司提交的第2组证据，被告麻辣新语对其真实性无异议，原告认为证据均系大上海城公司内部资料，真实性无法核实，且该组证据对股东代表购铺满5年后的业主回报标准没有确定，原产权人任爽与原告没有签字，对原告没有约束力。本院认为，该组证据与任爽书写的《说明》相互佐证，本院对原产权人任爽作为股东代表指定购房人的事实予以认定；7.大上海城公司提交的第3组证据，原告及被告麻辣新语对其真实性均无异议，原告认为是否为房屋返�没有其他证据佐证无法确定代租的期限和返租标准，原告已告知二被告涉案房屋产权变更的事实并协商新的租赁关系，大上海城公司向前产权人任爽返还租金没有依据。本院认为，以上证据证明了大上海城公司于2016年1月12日向原产权人任爽返还2015年10月-12月租金的事实；8.大上海城公司提交的第4组证据，原告及被告麻辣新语对其真实性均无异议，但原告认为以上证据证明了麻辣新语应将租金支付给原告。本院认为，以上证据证明了麻辣新语租用的房屋中涉案房屋仅是其中一部分的事实；9.大上海城公司提交的第5组证据，原告及被告麻辣新语对其真实性均无异议，但原告认为该组证据证明了大上海城公司收到了原告向其发送的告知函并在当月回复原告，其向任爽支付租金不当。即使依据股东会会议纪要，也应当按原告购房价的8%－9%（税前）确定返租。本院认为，函告落款时间为2016年1月27日，回复函未注明时间，本院对大上海城公司于2016年1月27日后收到原告函告的事实予以确认；10.大上海城公司提交的第6组证据，原告及被告麻辣新语对其真实性均无异议，但原告认为没有参与租赁合同的签订过程及收取租金。本院认为原告所提异议不能成立，该组证据具有证明力。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，被告大上海城公司（甲方、出租方）与被告麻辣新语（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于郑州大上海城二区3/4层C3-01/C4-01号经营场地租赁给乙方经营，场地面积为380.8㎡；2.租赁期限为5年，自2013年5月20日至2018年4月30日止；3.租金及支付方式，租赁费采取先缴纳后使用原则按月支付，租金标准48元/㎡/月，月租金共18278.4元，租金及各项费用逐年递增8%。同时，合同还对物业费、管理费、宣传推广费、甲乙双方保证及责任、违约责任等进行了约定。本案诉争房屋即原告所有的管城区东太康路36号3层016、017号房屋在承租范围之内。合同签订后，被告麻辣新语经营使用至今，并按协议约定按期向大上海城公司交付租金。2015年11月3日，原告付文波从原产权人任爽处购得涉案房屋，并取得房屋所有权证，产权证号分别为郑房权证字第××号、15××48号。原告自取得房屋所有权证后，因就租金问题不能与二被告达成协议，故诉至法院。
另查明，任水森系华诚公司及大上海城公司股东代表。2010年9月4日，华诚公司股东会达成[2010]第02号决议：“以商铺冲抵股东贷款，在冲抵时给予适当优惠。”股东代表任水森依据上述决议指定任爽为其指定购房人。2010年10月28日2010年及12月4日，任爽与华诚公司就涉案2套房屋签订《商�房买卖合同》，合同编号分别为10711117、10739774，购房款分别为1908334元、450965元，上述合同均在郑州市房地产管理局进行登记备案。2011年3月19日，大上海城公司召开股东会，就股东业主委托大上海城公司经营商铺相关事宜达成[2011]第01号决议：“委托经营期限为10-15年，自2011年1月1日起开始计租，委托回报标准采取多种处理形式，负一层每年按商铺合同总价款9%（税前）的标准返租，其他区域按商铺合同总价款7%-8%（税前）返租，分5年为一个阶段确定回报标准。”任水森作为股东代表在会议纪要上签字。大上海城公司依据该决议，每季度的第一月将上季度返租款汇至股东代表。任爽名下10套房屋2015年每季度税前7%返租应为216028.33元，大上海城公司代扣所得税款10801.42元后，实际应返租金205226.91元。2016年1月12日，大上海城公司将任爽名下10套房屋2015年第�季度返租款205226.91元汇至股东代表任水森名下账户。2016年1月27日，大上海城公司接到原告函告后，涉案房屋自2016年1月1日至今的返租未向任爽支付。
本院认为，涉案房屋原产权人任爽系华诚公司股东代表任水森指定购房人，也系大上海城公司股东业主。2011年3月19日，大上海城公司以《股东会决议》形式对股东业主委托大上海城公司经营商铺相关事宜进行了约定。任爽及大上海城公司均履行了该约定，任爽将其名下10套房屋（含涉案房屋）委托被告大上海城公司对外出租，被告大上海城公司按购房款的7%（税前）向任爽返租，故应认定，原产权人任爽与大上海城公司之间关于房屋的托管返租约定系双方真实意思表示，双方由此形成的托管返租合同关系依法应属有效。被告大上海城公司依据托管返租合同，有权将涉案商铺转租给第三人。原告付文波在购�原产权人任爽的涉案房屋时，已知任爽系商铺开发公司股东代表的子女，且与大上海城公司之间存在托管返租合同关系。根据合同法有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告购买的涉案房屋尚处于托管返租合同有效期内，故被告大上海城公司所享有的托管返租权利应予以继续维持，并受法律保护，原告与被告大上海城公司之间仍应按照原告购买涉案房屋时存在的托管返租合同约定继续履行。托管返租协议中约定“委托经营期限为10-15年，自2011年1月1日起开始计租，委托回报标准按商铺合同总价款的年7%-8%（税前）返租，分5年为一个阶段确定回报标准”，被告大上海城公司在第一个5年托管返租期间即2011年至2015年间，以任爽购房款的年7%（税前）向任爽返租。双方虽未对第二个5年的回报标准进行明确约定，但仍遵循托管返租合同约定的年回报标准范围即原购房款的7%或8%（税前），结合租赁市场价格，本院判令被告大上海城公司应按原产权人任爽购房款的年8%（税前）为第二个5年回报标准向原告返租。涉案房屋的原购房款分别为1908334元、450965元，合计为2359299元，故被告大上海城公司每年应向原告返还租金188743.92元（税前），每月应返还租金为15728.66元（税前）。原告付文波自2015年11月3日取得涉案房屋所有权，此时任爽已经不是房屋所有权人，无权接受涉案房屋租金，但因被告大上海城公司于2016年1月27日接到原告向其发出的所有权人变更函告前，已于2016年1月12日将2015年10月1日至2015年12月31日租金付给原产权人任爽，故原告要求被告大上海城公司返还自2015年11月4日至2015年12月31日的租金的诉讼请求，原告应依法向原产权人任爽另行主张。关于原告要求被告大上海城公�返还自2016年1月1日至2016年9月30日期间收取的麻辣新语租金的诉讼请求，与托管返租合同关系约定的返租标准不符，本院不予支持。关于原告要求被告麻辣新语自2016年9月30日起按二被告签订的《租赁合同》约定标准向原告支付租金的诉讼请求，本院认为，租赁合同系出租人大上海城公司与承租人麻辣新语之间签订，原告与麻辣新语之间不存在租赁合同法律关系。基于合同相对性原则，原告有权向大上海城公司主张权利，但无权请求麻辣新语向其履行租赁合同义务，故原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下:
一、被告郑州大上海城商业有限公司于本判决生效后十日内，以�月15728.66元（税前）标准向原告付文波返还自2016年1月1日起至本判决生效之日止的租金；
二、驳回原告付文波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9244元，由原告付文波负担6841元，郑州大上海城商业有限公司负担2403元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 侯培利
人民陪审员 史丽丽
人民陪审员 蔡玉林
二〇一七年七月十五日
书 记 员 刘晓芳