文书内容湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘民申2029号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王楚贵，男，1955年3月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南永孚置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖西路338号翡翠华庭2、4、5栋架16。法定代表人：杨宏球。委托诉讼代理人：段歆琛，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：曾宇，该公司职员。再审申请人王楚贵因与被申请人湖南永孚置业发展有限公司（以下简称永孚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终2677号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人王楚贵申请再审称：原判认定的基本事实缺乏证据证明，导致判决错误，请求再审改判。1、合同约定的空中花园与阳台的全面积不能认定为12.11平米，按《买卖合同》附件应认定为13.2平米进行结算退款，退还房款本金由原28121元变为30606元，进行两倍赔偿金56242元变为三倍赔偿金91818元。2、请求撤销《关于处理翡翠华庭业主与开发商矛盾纠纷协调会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第2、3项。3、请求支付逾期办理房产证的违约金29146元。五、请求由被申请人承担一、二审案件受理费。本院认为，2010年9月12日，王楚贵（买受人）与永孚置业公司（出卖人）签订了《翡翠华庭认购书》一份，认购房屋编号为4-1207，面积95.37平方米，房屋总价款435017元（原价为472844.46元，享受总房款8%的优惠政策）。双方并于同日签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件，王楚贵购买了永孚置业公司开发的位于高××××号翡翠华庭项目中的第2、4、5幢N单元12层1207号房，该商品房合同约定建筑面积共95.37平方米；房屋总价款为435017元，每平方米单价4561.36元。合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、……；2、双方自行约定：产权登记面积大于合同约定面积时，大于部分的房价款由买受人补足，按约定单价据实结算房价款；产权登记面积小于合同约定面积时，小于部分的房屋款由出卖人返还给买受人。合同第十条约定：出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。2.……。合同第十八条关于产权登记的约定：自合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证。取得房屋所有权证后360日申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已付房价款0.1%的违约金。合同附件三装饰、设备标准约定为：窗：铝合金真空玻璃窗，阳台：铝合金封闭阳台，内墙为混合砂浆找平，地面水泥砂浆找平……。合同附件四第9条约定：买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应书面要求对商品房进行整改，在合同约定的整改期间，出卖人不承担延期交房的责任。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人依约按期移交标准的房屋给买受人。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订后，王楚贵即按照合同约定支付了购房款435017元；2010年12月16日，王楚贵交纳了物业维修资金，同年12月24日支付了契税。2011年10月28日，永孚置业公司通知王楚贵收房；2012年7月25日，长沙北岭物业管理有限公司向王楚贵出具收据，王楚贵支付了2011年11月1日起半年物业管理费858元，预交水费100元，预交电费100元，水卡工本费50元，同时注明物业费免两年。2014年1月2日，王楚贵所购翡翠华庭2、4、5栋1207号房屋登记在王楚贵名下，建筑面积95.26平方米，2014年5月8日，该房屋办理了土地使用权证。另外，2014年11月14日，高新区综合治理局（信访局）领导主持召开会议，邀请相关部门和单位负责人听取了翡翠华庭业主与开发商代表各自的陈述、举证。就双方争议的焦点问题达成协议，并于2015年1月22日制作会议纪要，由开发商代表及业主授权代表签字。该协议内容为：“一、纠纷概述……；二、协议内容:1、空中花园和阳台按实测半面积结算，按长沙市房产局测绘实测面积发证。2、阳台和空中花园实测半面积未计入房款部分的规费成本1898元/平米，维权业主承担1000元/平米，开发商承担898元/平米。3、开发商封闭阳台和空中花园的铝合金成本435元/平米，维权业主按430元/平米计算缴纳。4、维权费用原则上应有业主自行承担，但考虑小区的和谐，经政府协调，由开发商承担38800元整。以上协议内容，希望业主相互转告，当事人双方共同严格遵守，不得反悔。否则，由此造成的损失，由责任方承担。如任何一方实施违法行为，将依法承担法律责任，构成犯罪的，依法承担刑事责任。”2015年1月24日，永孚置业公司向翡翠华庭业主发出《关于房款结算的通告》，表明：结算方式，根据高新区《关于处理翡翠华庭业主与开发商矛盾纠纷协调会议纪要》，对房屋阳台、空中花园半面积规费及铝窗成本等进行结算（以双方签署的《房款结算确认书》为准）。经核算后，双方实行多退少补，并公布了每栋的结算时间及地点。该小区部分业主已与永孚置业公司签订《房款结算确认书》及《补充协议》，并领取了永孚置业公司清退的房款差额。王楚贵收到了永孚置业公司制作的《房款结算确认书》及《补充协议》，但双方均未在《房款结算确认书》及《补充协议》上签字。此外：1、永孚置业公司提交了一份签名为王楚贵（并按有指纹）的授权委托书，受托人为参与2014年11月14日高新区综合治理局（信访局）与开发商协商的代表，委托权限为：代表全体业主参加翡翠华庭小区的各项维权活动。若涉及业主承认、放弃、变更、撤销维权等重大关键事项，经在小区各楼道口、业主QQ群公示3-5天无异议后，全权处理维权事宜。2、永孚置业公司在出售翡翠华庭房屋时，制作了VIP贵宾卡，该卡背面注明：翡翠华庭VIP功能说明，（1）本卡仅限于翡翠华庭购房使用，不可兑换现金，不代表选房顺序号；（2）本卡仅限购房者，不得转让他人，否则取消相关权益；（3）本卡以“一房一卡”为原则，一张卡仅限购一套房；（4）本卡使用有效期截止至项目开盘十日止，逾期失效；（5）本卡最终解释权归永孚置业公司所有。3、空中花园与阳台的全部面积为12.11平方米。一审法院的观点是：王楚贵与永孚置业公司签订的《翡翠华庭认购书》、《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现王楚贵主张永孚置业公司制作的VIP卡背面的注明第四条应为无效，并要求永孚置业公司向其返还购房款1万元，同时返还因一次性支付购房款的两个百分点的优惠；对此，一审法院认为，首先，永孚置业公司在其制作的VIP卡背面注明该卡的有效期，并不违反法律的禁止性规定，不具有法律规定的无效或可撤销的事由；其次，现有证据无法证实王楚贵在购买房屋前购买了VIP卡，亦无证据证实王楚贵在购买该房屋时，永孚置业公司向其承诺购买VIP卡一万抵两万，一次性付清房款享受两个百分点的优惠金额返还；再次，在商品房销售过程中，在购买人交纳购房款后，出售人另行向购买人返还房款，有违交易习惯；最后，王楚贵在购买该房屋时已享受永孚置业公司所给予的8%的购房总价款的优惠；据此，对王楚贵要求永孚置业公司支付办VIP卡一万抵两万房款中的10000元及因一次性支付购房款返还两个百分点的优惠金额8700元的诉请，不予支持。开发商代表及业主授权代表在高新区综合治理局（信访局）主持下于2014年11月14日达成的《关于处理翡翠华庭业主及开发商矛盾纠纷协调会议纪要》系永孚置业公司与翡翠华庭业主代表平等协商的结果，该会议纪要的内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。王楚贵主张在长沙××新区社会矛盾调处中心留存的授权委托书并非其本人的签名和手印，但从庭审时王楚贵的陈述看，其自认参与了维权行为，并由业主代表代表其参与开发商的维权行动，现有证据无法证实该授权委托书有违王楚贵的真实意思表示；且根据授权委托书的委托权限的内容，业主代表作为受托人与永孚置业公司进行协商的时间为2014年11月14日，而《关于处理翡翠华庭业主及开发商矛盾纠纷协调会议纪要》的制作时间为2015年1月22日，现有证据无法证实王楚贵对业主代表与永孚置业公司所达成的协议内容提出过异议，故翡翠华庭业主代表与永孚置业公司所签订的协议，对其所代表的全体业主发生法律效力。王楚贵如认为业主代表与永孚置业公司所签订的《关于处理翡翠华庭业主及开发商矛盾纠纷协调会议纪要》中的内容损害了其自身权益，应当另行向侵权人主张权利。根据《关于处理翡翠华庭业主及开发商矛盾纠纷协调会议纪要》的内容，并根据双方合同第八条关于面积确认及面积差异处理的约定，永孚置业公司应当向王楚贵返还购房款16528元{435017-[（95.26-6.055）×4561.36+6.055×1000+12.88×430]=16528}。对王楚贵诉请要求永孚置业公司一次性返还多收王楚贵房款本金28120.75元，一审法院予以部分支持。对王楚贵要求支付房款二倍赔偿金56241.5元的诉请，因没有事实及法律依据，不予支持。对王楚贵主张永孚置业公司逾期办理房屋产权证支付违约金的问题。双方合同第十八条仅约定了逾期办理权属证书买受人解除合同的适用情形；对不要求解除合同的，王楚贵要求适用合同第2项的规定，对此，一审法院予以采纳。永孚置业公司在2011年10月28日通知王楚贵收房，王楚贵称实际收房时间为2012年7月25日，但从王楚贵所提交的物业收费票据看，王楚贵自2011年11月1日起交纳物业管理费，在王楚贵未提供充分证据证实实际交房时间的情形下，一审法院根据双方合同约定，认定房屋的实际交付时间即为合同约定的2011年10月30日；根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十八条的约定，永孚置业公司应当在2013年1月27日为王楚贵办理好房屋产权证书，但永孚置业公司迟至2014年1月2日才为王楚贵办理好房屋产权证书，存在违约行为，应当承担违约责任。对王楚贵要求永孚置业公司承担逾期办理房屋产权证的违约金，因属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，永孚置业公司自2013年1月28日起即存在违约行为，王楚贵应当在此后的两年之内主张永孚置业公司逾期办证所产生的违约金，而王楚贵在2015年10月13日才诉至一审法院，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年诉讼时效，由此丧失胜诉权，故对王楚贵要求永孚置业公司承担逾期办证的违约金29146元的诉请，不予支持。对王楚贵要求永孚置业公司支付因诉讼产生的误工费、资料费、差旅费的诉请，因没有相应的法律依据，一审判决：一、永孚置业公司在本判决生效之日起十五日内退还王楚贵购房款16528元；二、驳回王楚贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审法院的观点是：一、关于王楚贵要求撤销《会议纪要》二协议内容第2、3项及要求永孚置业公司返还28120.75元购房款的请求是否能支持的问题。本案中，《会议纪要》系永孚置业公司与翡翠华庭业主代表平等协商后所签订，其不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且无其它的法定无效情形，因此，其合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，可撤销的合同条款主要为因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所订立的合同条款。本案中，王楚贵并未提供充分证据证明《会议纪要》二协议内容第2、3项存在上述法定的可撤销情形；同时，本案中，《会议纪要》二协议内容中的4项内容系一整体，王楚贵在一审庭审中对业主代表代表其参加协调会并在《会议纪要》上签字的行为予以认可，却要求认可部分而否定其他部分内容显然不能成立；此外，王楚贵上诉认为委托授权书系复印件，且其内容不真实，不能证明其委托他人维权及签订《会议纪要》的事实，对此，二审法院认为，如王楚贵的该项理由成立，则《会议纪要》的内容对其与永孚置业公司均无效，则王楚贵要求撤销该《会议纪要》二协议内容第2、3项及要求永孚置业公司返还28120.75元购房款亦无事实依据。综上，王楚贵的该等上诉请求不能成立。二、关于交房时间的认定问题。合同附件四第9条约定，买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人依约按期移交标准的房屋给买受人。本案中，合同约定的交房的时间为2011年10月30日前，且永孚置业公司在2011年10月28日即通知王楚贵收房，因此，即使王楚贵没有按期接受房屋，由于其未提供充分证据证明其曾发现涉案房屋存在质量问题并向永孚置业公司提出了书面整改要求，则根据约定，亦应视为永孚置业公司依约按期交付了房屋；此外，王楚贵提交的物业收费票据亦显示，其自2011年11月1日起即交纳物业管理费。故根据双方合同约定及本案的相关证据，一审法院认定交房时间为合同约定的2011年10月30日并无不当。三、关于王楚贵要求永孚置业公司承担逾期办证违约金的请求是否能得到支持的问题。双方在《商品房买卖合同》中仅约定了逾期办权买受人解除合同的适用情形，而对不解除合同的情形没有约定。王楚贵要求适用合同第十八条第三款第2项虽已规定，双方却未约定适用的内容，即逾期办证“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办证登记之日止，出卖人向买受人支付已付房价款0.1%的违约金”，对此，永孚置业公司在二审中亦表示同意，故本案可适用该规定。本案中，永孚置业公司依约应在2013年1月27日前为王楚贵办理好房屋产权证，但该公司直到2014年1月2日才履行该项义务，故构成违约，应承担违约责任。逾期办证违约金主张属于债权范畴，应当受两年诉讼时效的限制。根据上述合同第十八条第三款第2项的规定，买受人支付已付房价款0.1%违约金系固定数额，而非每逾期一日的计算标准，即永孚置业公司未依约在2013年1月27日前办证的情况下，该房价款0.1%违约金即已产生；但本案中王楚贵至2015年10月13日才诉至一审法院主张该债权，且未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，因此，一审法院认定王楚贵主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效并无不当，王楚贵的该项上诉请求不能支持。四、关于王楚贵要求永孚置业公司支付赔偿金56241.5元、一次性支付购房款两个点的优惠金额8700元、支付办VIP卡一万抵两万中的一万元及支付王楚贵因诉讼而损失的误工费7000元、打印材料费1150元、车旅费1000元、案件受理费2544元能否支持的问题。二审法院认为，王楚贵在2016年3月10日即领取了一审判决书，而其增加的上述上诉请求于2016年5月17日才向二审法院提出，其已超过了法定的上诉期限；同时，王楚贵对其增加的上诉请求，即一次性支付购房款两个点的优惠金额8700元、支付办VIP卡一万抵两万中的一万元没有提供充分证据予以证明；而增加的上诉请求中要求永孚置业公司支付赔偿金56241.5元、误工费7000元、打印材料费1150元、车旅费1000元没有事实及法律依据，要求永孚置业公司承担案件受理费2544元没有法律依据。故王楚贵的上诉请求不能支持。据此，判决：驳回上诉，维持原判。由于，王楚贵向本院申请再审过程中未提交新的证据，也没有提出新的理由。其反映的相关问题在一二审中已经酌情处理。其再审申请的理由不充分。综上，王楚贵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王楚贵的再审申请。审判长  吴若顺审判员  孙劲松审判员  米 佳二〇一七年十二月十二日书记员  唐逸夫