南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终118号
上诉人（一审原告）:广西榕顺农业科技有限公司，住所地南宁市科园大道31号财智时代A-1622室,组织机构代码：56905116-0。
法定代表人:孙志远，该公司经理。
委托诉讼代理人：李科骏，广西作一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道西二路广西科学院对面，组织机构代码：69279177-0。
法定代表人:朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市邕武路21号。
法定代表人：李尚峻。
上诉人广西榕顺农业科技有限公司（以下简称榕顺公司）因与被上诉人南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人榕顺公司的委托诉讼代理人蒋丽丽、被上诉人比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅到庭参加诉讼。被上诉人昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
榕顺公司上诉请求：1.维持（2015）南铁民初字第594号判决第一项；2.撤销（2015）南铁民初字第594号判决第二项，依法改判昊霖公司、比佛利公司连带向榕顺公司返还履约保证金10000元、租金7200元、综合服务费360元；3.本案一、二审诉讼费、公告费等全部费用由昊霖公司、比佛利公司承担。
事实和理由：一、比佛利公司、昊霖公司在对外招租南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场的活动中，分工合作，相辅相成，相互之间存在紧密的关系。从榕顺公司在一审提交的证据可以得知：第一步，招商公告系比佛利公司所作出；第二步，昊霖公司出面收取了榕顺公司的定金、签订租赁协议及收取租金与服务费。在其他租户中，有比佛利公司盖章收取定金的事实。故榕顺公司完全有理由相信比佛利公司、昊霖公司的工作人员口头上的解释：“联合开发南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场”。在交付定金与签订协议之前，榕顺公司无从得知比佛利公司、昊霖公司之间内部真正的关系，基于民法诚实守信原则，也没有必要去调查这些关系。二、比佛利公司、昊霖公司对榕顺公司所交付的租金及综合服务费也应该承担连带责任。（2015）南铁民初字第594号判决的第二项，没有判决比佛利公司与昊霖公司连带向榕顺公司返还履约保证金10000元、租金7200元、综合服务费360元。该项判决没有从全局来考虑本案，犯了断章取义的错误。如果没有比佛利公司的招商，就不会有榕顺公司向昊霖公司交付定金，也不会有榕顺公司向昊霖公司交付租金及服务费的行为。比佛利公司、昊霖公司之间的工作有前后相继，相辅相成的作用。整个开发过程中，不管比佛利公司、昊霖公司对处所盖公章多少，均系对外宣称共同开发，而且比佛利公司、昊霖公司这些材料也没有冲突。况且，在本次其他上诉人提交的材料中也体现了比佛利公司在定金收据上盖章的事实。即使最终该租赁协议被确认为无效，也是由比佛利公司、昊霖公司的过错引起的，故不应该仅让昊霖公司对租金及服务费承担责任，比佛利公司也应承担连带责任。三、1.比佛利公司认为根据合同相对性原则其不应当承担责任，榕顺公司认为不应当以此来确认双方的权利义务关系。虽然比佛利公司不是合同签订人，但是比佛利公司在2013年4月29日发出通知，榕顺公司基于此且出于对比佛利公司的信任，向比佛利公司交纳了定金，综合上述两个事实，榕顺公司认为比佛利公司与昊霖公司内部是母子关系，对外是合作关系。比佛利公司与昊霖公司实际是共同诉讼主体，应当由两公司共同承担连带责任。2.榕顺公司与昊霖公司签订的合同无效是由于昊霖公司在筹备建设中未得到审批手续，所以导致合同无效。故比佛利公司、昊霖公司应当承担连带责任。3.在昊霖公司未登记成立前，比佛利公司积极促成榕顺公司与昊霖公司签订合同。合同签订过程中比佛利公司与昊霖公司是相互知情的，比佛利公司、昊霖公司是恶意串通，两公司应当承担连带责任。
比佛利公司答辩称，1.比佛利公司不是榕顺公司、昊霖公司签订的《租赁协议》的相对方，因此榕顺公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。从南宁铁路运输法院向南宁市工商局高新分局调取的询问笔录可以认定，榕顺公司所缴纳的定金实际上全部是昊霖公司收取、使用，且昊霖公司在收取了定金之后不久便与榕顺公司签订了《租赁协议》。由于《租赁协议》系榕顺公司、昊霖公司所签订，因此榕顺公司在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务转移至昊霖公司的事实，根据合同相对性原理，榕顺公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。
昊霖公司未作答辩。
榕顺公司向一审法院起诉请求：1.确认榕顺公司与昊霖公司、比佛利公司签订的《租赁协议》无效；2.昊霖公司、比佛利公司连带向榕顺公司返还履约保证金10000元；3.昊霖公司、比佛利公司连带向榕顺公司返还剩余6个月租金7200元及综合服务费360元；4.昊霖公司、比佛利公司连带向榕顺公司支付铺面装修费3000元；5.本案诉讼费由比佛利公司、昊霖公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月29日，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2014年1月20日，榕顺公司的法定代表人孙志远向昊霖公司支付铺面定金10000元。2014年4月10日，榕顺公司（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场9-12号铺面出租给乙方用于农业经营，租期自2014年4月10日至2015年4月9日，租金总额14400元，综合服务费每间每月60元；2.合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元，在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，昊霖公司依约将铺面交付榕顺公司使用。2014年4月15日，榕顺公司向昊霖公司支付租赁期内的租金14400元以及综合服务费720元。2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业分局（以下简称高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出《告示》，要求：1.昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。
另查明，2014年6月1日，榕顺公司向南宁市耀方木材加工部购买材料并装修铺面花费3000元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故榕顺公司与昊霖公司签订的《租赁协议》应属无效合同。故榕顺公司请求确认其与昊霖公司签订的《租赁协议》无效，一审法院予以支持。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”签订《租赁协议》前，榕顺公司的法定代表人孙志远向昊霖公司支付定金10000元，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”故孙志远支付铺面定金、租金、综合服务费的行为，其法律责任应由榕顺公司承担。《租赁协议》约定签订协议时榕顺公司应向昊霖公司支付履约保证金10000元，因榕顺公司交纳的定金未冲抵租金，故对榕顺公司主张该定金已转化为履约保证金的说辞，一审法院予以采信。榕顺公司诉请昊霖公司退还履约保证金10000元，一审法院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会要求各租户于2014年9月20日前搬离涉案铺面，榕顺公司主张其于2014年9月20日搬离，一审法院予以采信。《租赁协议》约定涉案铺面的年租金为14400元，故月租金为1200元，榕顺公司要求昊霖公司退还剩余租期即2014年10月至2015年3月期间的租金共计7200元，一审法院予以支持。《租赁协议》约定的综合服务费每间铺面每月60元，故榕顺公司要求昊霖公司退还剩余租期即2014年10月至2015年3月期间的综合服务费360元，一审法院予以支持。
关于装修费的问题。高新分局已于2014年5月16日张贴《告示》，告知各租户涉案房屋属于违法建设、违法租赁，要求各租户自行停止装修、装潢。榕顺公司在知晓该情况后仍然购买装修材料对涉案铺面进行装修，该装修损失应由榕顺公司自行承担。故对榕顺公司诉请昊霖公司赔偿装修费3000元，一审法院不予支持。
关于比佛利公司是否应承担责任问题。榕顺公司与昊霖公司签订《租赁协议》，定金、租金、综合服务费等均支付给昊霖公司，因涉案铺面产生的法律责任应由昊霖公司承担。榕顺公司要求比佛利公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认榕顺公司与昊霖公司签订的《租赁协议》无效；二、昊霖公司向榕顺公司返还履约保证金10000元、租金7200元、综合服务费360元；三、驳回榕顺公司的其他诉讼请求。案件受理费314元，公告费116元，总计430元（榕顺公司已预交），由榕顺公司负担63元，昊霖公司负担367元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
比佛利公司、榕顺公司对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：比佛利公司、昊霖公司是否应当连带向榕顺公司返还履约保证金、租金及综合服务费？
榕顺公司主张比佛利公司、昊霖公司对外是合作关系，应当连带向榕顺公司返还履约保证金、租金及综合服务费，本院认为，虽然是比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出的《通知》，但与榕顺公司签订《租赁协议》的是昊霖公司，榕顺公司所支付的履约保证金、租金及综合服务费均是由昊霖公司收取，双方签订的《租赁协议》无效，昊霖公司因该《租赁协议》取得的款项应由昊霖公司承担返还责任。比佛利公司不是《租赁协议》的当事人，履约保证金、租金及综合服务费亦不是由其收取，其不应当承担返还责任，榕顺公司的主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人榕顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费239元（上诉人已预交），由上诉人广西榕顺农业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十四日
书记员 符贵芳