广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1520号
原告桂林市袭汇物业服务�限公司，住所地：广西桂林市龙珠路12号。
法定代表人陈伟民，总经理。
委托代理人韦海涛，广西君健律师事务所律师。
被告唐敬东。
被告黄晓萍。
被告唐宜凌。
三被告共同委托代理人刘梦青，广西务诚律师事务所律师。
原告桂林市袭汇物业服务有限公司与被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由代理审判员苏小燕、人民陪审员郝总路、王新华三人组成合议庭，于2013年12月23日上午公开开庭审理了本案，兼书记员覃鑫担任法庭记录。原告的诉讼代理人韦海涛、被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌的诉讼代理人刘梦青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林市袭汇物业服务有限公司诉称，2009年6月10日，桂林市聚龙湾小区业主委员会代表业主与原告签订了《物业服务合同》，聘请原告对聚龙湾小区物业�行管理服务。合同第三条约定：商业门面按建筑面积每月每平方米1.5元计算物业服务费（不含生活垃圾费和公共照明电费），物业服务费于每年1月30日前一次性交纳。第六条第5款约定：如有逾期不交纳物业服务费的，每逾期一天，按所欠金额的千分之五向原告支付违约金；如逾期三个月仍不缴纳的，原告有权向法院提起诉讼，追偿物业服务费和逾期交费的违约金，欠费者还应承担原告聘请律师的费用。2012年5月8日，桂林市聚龙湾小区业主委员会代表业主与原告续签了《物业服务合同》，继续聘请原告对聚龙湾小区物业进行管理服务。被告作为聚龙湾小区27-29幢1层14、15、16、21号门面（建筑面积191.66平方米）的业主，未依约按期缴纳物业服务费，已拖欠2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业服务费8912.19元。原告多次催收，但被告以各种借口拖延不付；因其违约，除物�服务费外，其还应支付2011年1月1日至2013年7月31日期间的逾期缴费违约金20050.8元，以及原告为本案聘请律师的费用600元。为维护原告合法权益，原告故诉至法院，请求：1、判令被告立即付清所欠2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业服务费8912.19元及逾期交费违约金20050.8元，以上合计28962.99元。2、判令被告支付原告为本案聘请律师的费用600元。3、本案的诉讼费由被告承担。
原告桂林市袭汇物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、物业管理企业资质证书；2、2009年6月10日《物业服务合同》；3、2010年5月10日《物业服务合同补充协议》；4、2012年5月8日《物业服务合同》；5、2010年3月29日《通知》；6、2010年11月16日《温馨提示》；7、2013年9月6日《民事诉讼委托代理合同》及8张发票；8、4份《商品房买卖合同》；9、两份催款通知及邮寄单存根。
被�唐敬东、黄晓萍、唐宜凌辩称，一、原告主张的物业费有一部分超过了诉讼时效，应不予支持；二、原告未提供物业服务，根据顺序履行抗辩权，原告无权收取物业费；三、原告收取的物业费价格不合理，未按服务项目收费；四、违约金千分之五的约定过高，违反合同法，应予以调整。
被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：被告门面的现场照片两张，证明原告把被告门面进入小区的门封堵，导致被告无法进入小区，不能享受物业服务。
综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确定以下法律事实：
原告桂林市袭汇物业服务有限公司从2005年的前期物业起一直为聚龙湾小区提供物业管理服务。2009年6月10日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定：甲方聘请乙方对聚龙湾小区的物业�行管理服务；管理服务期限为三年，从2009年6月1日起至2012年5月30日止；物业管理综合服务费的收费标准，由乙方采取包干制的形式按下列计算方式向业主收取，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，2009年度物业服务费标准维持2008年的标准，即物业服务费按建筑面积计算（不含生活垃圾和公共照明电费），独立别墅每月每平方米1元，连体别墅每月每平方米0.8元，公寓楼每月每平方米0.6元，商业门面每月每平方米1.5元；物业费于每年1月30日前一次性交纳；如有逾期不交纳物业服务费的，每逾期一天，按所欠今额的千分之五向乙方支付违约金；如逾期三个月仍不缴纳的，乙方有权根据《物业管理条例》第六十七条的规定向法院提起诉讼，追偿物业服务费和逾期缴费的违约金，欠费者还应承担乙方聘请律师的费用；�协议还详细约定了物业管理服务事项、甲、乙双方的权利义务、保险等等。2009年11月17日，桂林市袭汇房地产开发有限责任公司与被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌签订了四份《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市建安路8号聚龙湾小区27-29栋1层14、15、16、21号商铺，该四个商铺的建筑面积分别为52.42平方米、40.29平方米、56.51平方米、42.44平方米。该四份《商品房买卖合同》均未约定商铺的交付期限，仅约定了出卖人将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，原、被告双方庭审时均未能提供相关证据证明被告的具体收房时间。在27-29栋1层15、16号商铺的两份《商品房买卖合同》的附件四中均约定了买受人预交12个月的物业管理费，标准为按建筑面积每月每平方米1.5元。2010年5月10日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《〈物业服务合同〉补充协议》，该协议约定：乙方去年由于各项成本费用增加，亏损近6万元，经甲、乙双方共同协商，同意适当调整物业服务费收费标准，即独立别墅提高到每月每平方米1.5元，连体别墅每月每平方米0.8元，公寓楼每月每平方米0.7元；本协议从2010年6月1日起执行等等。2012年5月8日，桂林市聚龙湾小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订一份《物业服务合同》，该合同约定：管理服务期限为三年，从2012年6月1日起至2015年5月30日止；物业服务费按建筑面积计算（不含生活垃圾和公共照明电费），独立别墅每月每平方米1.5元，连体别墅每月每平方米1元，公寓楼每月每平方米0.7元，商业门面每月每平方米1.5元。该合同其余约定与2009年6月10日的《物业服务合同》约定相同。原、被告双方庭审时均认可被告已交付了四个门面从2009年12月至2010年12月的物业服务费，但被告自2011年1�起开始拒绝向原告交纳物业管理费，原告曾两次通过快递的方式向被告的门面邮寄了2011年至2013年物业服务费的催费单，均未果，原告遂于2013年10月8日向本院提起诉讼。
另查明，2013年9月6日，原告（甲方）与广西君健律师事务所（乙方）签订一份《民事诉讼委托代理合同》，约定：甲方因唐敬东等物业服务合同纠纷八个案件进行一审诉讼，特委托乙方的律师为甲方的诉讼代理人；按照《广西壮族自治区律师服务收费试行标准》的规定，甲方应按每个案件600元的标准向乙方交纳律师费用，本委托事项涉及8个案件，故甲方应向乙方交纳律师费用的具体数额为4800元整等等。2013年9月22日，原告向广西君健律师事务所支付了4800元律师费用。
本院认为，桂林市聚龙湾小区业主委员会与原告桂林市袭汇物业服务有限公司签订的《物业服务合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对原告以及聚龙湾小区的全体业主均具有法律约束力。原告按合同约定对聚龙湾小区实行了统一专业的物业管理及综合服务后，被告理应按合同约定交纳物业管理费，因被告未及时交费，已构成了违约，应按合同约定承担违约的法律后果，原告起诉要求被告给付所欠的物业管理费的请求有事实和法律依据，本院予以支持。两份《物业服务合同》均约定了物业费应于每年1月30日前一次性交纳，被告自2011年1月起未交纳物业管理费，则被告应向原告交纳至2013年7月31日的物业管理费为1.5元×（52.42平方米＋40.29平方米＋56.51平方米＋42.44平方米）×31个月=8912.19元。同时，两份《物业服务合同》均约定了被告如有逾期不交纳物业服务费的，每逾期一天，按所欠今额的千分之五向原告支付违约金，并承担原告聘请律师的费用，被告认为每日千分之五的违约金计算标准过高，应予以调整。本院认为，该违约金的约定已大大超过了原告的实际损失，本院酌情予以降低，本院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。本案产生了律师费600元，根据《物业服务合同》的约定，该费用应由被告承担。被告辩称因原告堵住了其门面通往小区内部的门，以此作为抗辩理由拒绝向原告交纳物业管理费，本院认为，该问题属另一法律关系，被告可收集好证据后另行主张相关权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌应给付原告桂林市袭汇物业服务有限公司自2011年1月1日至2013年7月31日物业服务费8912.19元，并支付逾期付款的滞纳金（其中3449.88元的滞纳金从2011年1月31日起，3449.88元的滞纳金从2012年1月31日起，2012.43元的滞纳金从2013年1月31日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
二、被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌应给付原告桂林市袭汇物业服务有限公司律师费人民币600元。
本案案件受理费524元（原告已预交），由被告唐敬东、黄晓萍、唐宜凌负担并支付原告。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费524元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行�林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏小燕
人民陪审员 郝总路
人民陪审员 王新华
二〇一四年一月二十日
兼书 记员 覃 鑫