广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17945号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武兴慧，男，1984年2月12日出生，汉族，住山西省交城县。
委托诉讼代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路11号二层。
法定代表人：曾永生，经理。
委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林嘉蕾，广东经国律师事务所律师。
上诉人武兴慧因与被上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人武兴慧上诉请求：l.亚洲行公司向武兴慧返还押金46932元；2.武兴慧无需向亚洲行公司支付违约金；3.诉讼费由亚洲行公司承担。事实与理由如下：一、武兴慧解除《亚洲行窗帘批发中心租赁合同》合法。一审法院简单地认定提出解除合同方即是违约，并没有审查和考虑武兴慧解除合同的原因是亚洲行公司违反合同约定，导致合同本身的真实意愿不能实现。1.根据《亚洲行窗帘批发中心租赁合同》第一条第l、第2、第3条约定，亚洲行公司为亚洲行窗帘批发中心的运营管理商，并对亚洲行窗帘批发中心进行物业管理，而乙方承租的该物业明确定义为窗帘批发中心的商铺／写字楼。既然是专业窗帘批发市场，亚洲行公司作为该市场的管理人，有责任构建维护本市场的专业性，确保商场内的专业氛围，不得随意大量招揽非相关行业进驻淡化市场，该义务来源于本合同，也来源于行业的规范和诚实信用原则。2.如今的窗帘批发中心非窗帘相关行业经营者比窗帘行业的经营者还要多，窗帘批发中心已经变成综合商业中心。亚洲行公司历年的招租广告、户外广告以及租赁合同均是以窗帘批发中心的名义对外宣传，2015年，武兴慧也是基于亚洲行公司所招租的窗帘批发中心属于专业市场，才愿意支付比一般非专业市场更高的价格承租该物业在此经营，一审中亚洲行公司坚称没承诺该物业是窗帘批发市场，或只租给窗帘行业经营，但在客观事实上却一直打着窗帘批发中心的旗号招租，此行为是具有法律效应并对社会和公众造成深远影响，足以反映亚洲行公司通过媒体、口头乃至合同等手段向承租人宣传、塑造专业市场氛围愿景达到招租目的，后因自身经营问题，从而改变经营性质，违反当初合同约定，令武兴慧受到侵害。3.武兴慧是专业窗帘行业经营者，亚洲行公司是窗帘批发中心的管理者，双方是基于亚洲行为窗帘批发中心这基本特性签订合同的，也反应了大家的真实意愿，若亚洲行公司因去年自身招租业务经营不善，为谋求短期利益，从而改变窗帘批发中心的经营属性，已经是有违当初签订合同的真实意愿，应该承担相应的损失，所以武兴慧在遭受到侵害时提出解除合约是合情合理的。4.根据《亚洲行窗帘批发中心租赁合同》第十三条13.1约定，亚洲行公司在未通知武兴慧的情况下，私自将武兴慧经营所属区域的主通道围闭，作为招租办公室用途，后因被控而拆除，这一切都有照片为证，此行为已经构成违约，也进一步侵害到武兴慧的利益。二、针对亚洲行公司在一审的反诉请求，即便武兴慧无理由解除合同违约，亚洲行公司要求的违约金也过高，应当予以调整。1.定金和违约金重复主张。亚洲行公司已经收取了武兴慧3个月的押金46932元，该款项为保证金，性质等同于定金。而租赁合同中关于剩余租金30％作为违约金的条款，属于违约金性质。本案中，根据《合同法》第一百一十六条，假设武兴慧无理由违约，亚洲行公司应当择一主张，不能既主张没收定金，又主张支付违约金。故合同中约定的既没收保证金又追讨违约金是属于霸王条款，不应给予采纳，应当根据实际损失判定赔偿金额。2.赔偿金额是实际损失的20多倍。本案中，亚洲行公司在武兴慧解除合同后，马上将武兴慧原来承租的商铺出租给其他人，也就是说，亚洲行公司是没有任何的租金损失的。即便是空置导致的租金损失也不足一个月，损失金额仅为5000元。而本案中，一审法院判处没收押金和支付违约金导致亚洲行公司违法获利10余万元，实际损失与违约赔偿相差20多倍。3.亚洲行公司有过错。合同解除是因为亚洲行公司将窗帘批发中心商铺大量出租给非窗帘相关行业者，以及在未通知武兴慧的情况下私自改造商场主通道，违反了合同约定和诚实信用原则，多方面地损害到武兴慧利益，最终导致解约。亚洲行公司应当对合同解除的后果承担法律责任。4.双方均确认租赁合同解除的时间为2016年12月24日，在责任划分上亚洲行公司应承担不少于80%的责任。5.亚洲行公司解除合同后的租金损失不足5000元，在一审庭询时其确认在解除合同后就马上出租给其他租户。但一审判决使亚洲行公司获得了包括保证金共11万元左右的不当得利。
被上诉人亚洲行公司二审辩称：不同意武兴慧的全部上诉请求。1.押金和履约保证金有根本区别，而且双方合同约定因为武兴慧提前解约，履约保证金不予退还。2.结合武兴慧提交的证据及庭审表达的内容，其店铺名号也没有窗帘两字，武兴慧也没有任何证据证明双方签订的合同中承诺只租给窗帘行业，也没有证据证明亚洲行公司对外宣传过涉案场地只经营窗帘批发，武兴慧不能将自己经营不善的原因归咎于场地没有窗帘用户承租。3.双方签订的合同中已经对违约金进行确认。
2017年1月19日，武兴慧向一审法院提起本案诉讼，请求：1、亚洲行公司向武兴慧退还租赁保证金46932元；2、亚洲行公司向武兴慧退还电表门卡押金700元；3、诉讼费由亚洲行公司承担。亚洲行公司向一审法院提起反诉，请求：1、武兴慧向亚洲行公司支付A607、B107、B108、B123号商铺的违约金（按剩余租赁年限的合同租金总额的30%计算，即2016年12月25日至2018年3月4日止，共14个月零10天共66083.4元）;2、案件诉讼费由武兴慧承担。
一审法院经审理查明：2016年3月29日亚洲行公司（出租方、甲方）与武兴慧（承租方、乙方）签订了《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路9-11号亚洲行窗帘批发中心内1层自编A607、B107、B108、B123号，建筑面积约155平方米，租赁期限为2016年3月25日至2018年3月4日，每月租金为12150元，租金在原基础上每年递增10元/㎡（跨年度十二个月为一年）;乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费；合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺/写字楼）履约保证金为41100元,保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地/商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金；合同期限内及经营过程中的风险和一切债权及税费，均由乙方自行承担。乙方不得以市场变化、自身经营不善、市场内商户纠纷、政府有关部门依法办案或市政、市场施工影响等为由欠交或少交合同协议约定缴交款项，否则造成一切后果由乙方自行承担；因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金；等。同日，武兴慧向亚洲行公司支付租赁保证金41100元。之后，武兴慧变更原承租A607商铺为A605商铺，因增大部分面积需增加租赁保证，武兴慧于2016年7月5日向亚洲行公司增加支付了租赁保证金5832元。亚洲行公司分别于2016年3月23日、2016年3月29日向武兴慧开具了收到B107室、A607室（改为A605）、B108室智能电表押金各150元及电表智能卡押金各50元的《收款单》，并于2016年8月3日、2016年9月27日、2016年11月4日开具了门禁卡押金共100元的《收据》四张。
2016年12月2日，武兴慧向亚洲行公司发出了一份《解除租赁合同的通知书》，载明：因贵司为了增加自身的短期租金收益不顾商户的客源利益，将亚洲行专业窗帘市场引进其他行业商户，故本人现立即解除与贵司签订的租赁合同，并要求贵司将本人已交的3个月押金退还本人。另本人已经将所承租的所有商铺腾空，钥匙等已全部交回贵物管处，故请贵司及时收回商铺（此前贵司已经将本人承租的商铺发出了招租公告）；等。
一审诉讼中，武兴慧、亚洲行公司双方均确认涉案租赁合同已于2016年12月24日解除，亚洲行公司已实际收回了涉案商铺。一审庭审时，亚洲行公司表示其反诉要求武兴慧支付的违约金按照涉案租赁合同剩余租赁年限的租金总额的30%计算【从2016年12月25日至2017年3月24日止按照每月12150元的标准计算；从2017年3月25日至2018年3月4日按照每月13700元（即12150元+10元/平方米×155平方米）的标准计算】。经一审法院询问，武兴慧对亚洲行公司主张的计算标准没有提出否定抗辩。
武兴慧为证明其主张，还提交了以下证据：1、非窗帘行业经营者进驻经营的图片；2、主干道围闭并改造为招租办公室的图片；3、调查表；4、交租委托书；5、商铺已经租了出去的图片。亚洲行公司质证表示对武兴慧提交证据的真实性、合法性无异议，对证据1的证明内容不确认，亚洲行公司从未作出任何承诺;对证据2的关联性不予确认，该区域目前仍然是通道;对证据3的内容不予确认，该表是武兴慧自行调查作出;对证据4、5的关联性无异议。
亚洲行公司为证明其主张，也提交了以下证据：1、平面图及现场照片3张;2、分租证明;3、海珠区××号的房产证;4、（2015）穗海法民三初字第2142号民事判决书及生效证明；5、广州市海珠区凤阳街五凤经济合作社、广州市华晖物业有限公司出具的《授权书》两份；6、（2015）穗海法民三初字第2118号民事判决书以及（2016）粤01民终11002号民事判决书。武兴慧质证表示，对证据1的平面图的真实性、合法性、关联性有异议，2016年12月份装修部分已经装修完毕，通道中摆放了亚洲行公司的办公设备，对于亚洲行公司标注的涉案商铺位置予以确认，照片中的温馨提示武兴慧并没有看到，该提示是亚洲行公司为在本案中应付武兴慧自行张贴，该安全通道亚洲行公司原计划作为办公场所，因为武兴慧起诉亚洲行公司撤销了该计划，亚洲行公司称围闭该通道长达两个月，武兴慧就是在该两个月解除合同，不管亚洲行公司出于什么原因围闭通道，武兴慧据此解除合同是符合法律规定的;对证据2的真实性不予确认，由一审法院核实，该证明没有陈述具体分租地址，无法证实亚洲行公司有权将涉案商铺出租给武兴慧;对证据3的真实性不确认，该房产证上显示权属人属于五凤村，本案没有其它证据显示五凤村将涉案房屋出租给亚洲行公司或者华晖物业公司，亚洲行公司无证据证实其对涉案租赁物有权出租，如无权出租则该租赁合同无效，亚洲行公司应返还武兴慧的保证金;对证据4的真实性无异议，关联性不予认可，该案件是缺席审理的，对租赁合同的有效性没有提出意见，故法庭没有对此进行审查，该证据无法证实本案租赁合同的有效性以及亚洲行公司有权对涉案商铺进行分租，故该判决书不能作为亚洲行公司有权将涉案商铺出租给武兴慧的依据；对证据5的真实性、合法性、真实性不予确认，2017年3月28日亚洲行公司提交的房产证的产权人是广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会，权属来源是1988年建，该委托书并非产权人出具，所以与本案没有关联性；对证据6的真实性、合法性确认，关联性不确认，两个租赁物的地址不一致，产权所有人也不一样，本案武兴慧是以亚洲行公司违约为由解除租赁关系的，解除合同的依据已经在开庭笔录以及代理意见中有陈述，该判决没有体现亚洲行公司请求法院根据《合同法》114条的规定可以适当减少的请求，而本案中武兴慧请求了法院对违约金进行减少，一审庭审也证实了武兴慧的租金损失为—个月，故该案判决对本案没有参考意义。
一审法院认为，涉案商铺位于海珠区××号物业内，该物业权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。根据亚洲行公司提交的《授权书》，上述物业权属人已同意亚洲行公司对涉案商铺进行出租。虽然武兴慧抗辩称亚洲行公司没有出租权，并对该证据不予确认，但上述授权书之授权人已十分明确，武兴慧亦可以自行与授权人核实授权书之真伪，故在武兴慧没有提交相反证据的情况下，一审法院对其的该项抗辩不予采纳。
武兴慧、亚洲行公司于2016年3月29日签订的《亚洲行窗帘批发中中心（商铺／写字楼）租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。在合同履行期内，武兴慧主动向亚洲行公司发出《解除租赁合同的通知书》，现双方均确认涉案租赁合同已于2016年12月24日解除。根据合同约定，因武兴慧原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），亚洲行公司有权没收武兴慧履约保证金，并有权另向武兴慧收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金。故武兴慧要求亚洲行公司退还租赁保证金46932元，缺乏依据，一审法院不予支持。亚洲行公司要求武兴慧按照合同约定向其支付违约金，武兴慧抗辩上述合同约定属格式条款，不公平，且约定的违约金标准过高，但武兴慧没有就其抗辩意见提供充分的证据材料予以证实，因此，武兴慧的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。武兴慧应按合同约定向亚洲行公司支付违约金【按剩余租赁年限的合同租金总额的30%计算（从2016年12月25日至2017年3月24日止租金按照每月12150元的标准计算；从2017年3月25日至2018年3月4日止租金按照每月13700元的标准计算）】。
武兴慧要求亚洲行公司退还电表、门卡等押金共700元，亚洲行公司表示同意，一审法院依法予以准许。亚洲行公司应向武兴慧退还涉案商铺的门禁卡押金100元、智能电表押金450元及电表智能卡押金150元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，于2017年7月17日作出如下判决：一、广州市亚洲行市场经营管理有限公司在判决生效之日起10日内，退还门禁卡押金100元、智能电表押金450元及电表智能卡押金150元给武兴慧；二、武兴慧在判决生效之日起10日内，支付违约金【按剩余租赁年限的合同租金总额的30%计算（从2016年12月25日至2017年3月24日止租金按照每月12150元的标准计算；从2017年3月25日至2018年3月4日止租金按照每月13700元的标准计算）】给广州市亚洲行市场经营管理有限公司；三、驳回武兴慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费991元，由武兴慧负担941元，广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担50元。案件反诉受理费1452.09元，由武兴慧负担。
本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，武兴慧提交了如下证据材料：1、营业执照范围，2、发票原件，拟共同证明武兴慧是专业从事窗帘行业的，与亚洲行公司签订租赁合同是为了在窗帘专业市场经营，希望能带来更多的客源。3、租赁合同，拟证明其他商场的租金显著低于亚洲行公司的专业市场的租金，武兴慧不惜高租金，期待的是客源的回报。4、“亚洲行窗帘批发中心”名称的照片，拟证明作为窗帘批发中心运营上的亚洲行公司有义务将中心运营为专业的窗帘批发中心，而不是杂货市场。5、将通道改为”招商中心“的图片，拟证明亚洲行公司擅自将公共的通道用于自己的招商中心，违反合同13.1条关于通道走向改进需提前30天通知武兴慧的规定。亚洲行公司质证后认为：证据1、2、4，在营业执照上看武兴慧从事的营业范围并不是单一的窗帘行业。亚洲行公司与武兴慧签订的租赁合同中并没有任何字面约定只出租给窗帘行业。对证据3的三性不予认可。证据5的三性不予认可，现亚洲行公司没有对通道进行任何改变。
二审中，亚洲行公司确认涉案合同中约定的履约保证金就是定金，选择武兴慧承担违约金。
二审另查明，《亚洲行窗帘批发中心商铺/写字楼租赁合同》第13.3条约定：甲方（亚洲行公司）有权根据市场商业规划和布局调整经营运营管理需要，对物业总体经营定位及平面布局进行调整，有权改进、扩充、改造、增加或减少物业的数量或面积，调整通道结构及走向改造楼层结构与层数，增加、减少或封闭采光天井、排风口、空调出风口、上下楼梯，调整其他物业用途，变更物业名称，更改物业管理公司，并在乙方（武兴慧）租赁场地以外位置投资改造场地招租，乙方对此没有任何异议且无权提出任何赔偿要求或租赁优惠要求。
二审庭后，亚洲行公司向本院提交了《情况说明》，主要内容是：根据双方签订的《亚洲行窗帘批发中心商铺/写字楼租赁合同》第13.3条的规定，其可以调整通道结构，无需武兴慧同意，通道装修期间，并未对武兴慧经营的店铺造成任何影响，武兴慧的店铺面向大马路，与改造中的通道不存在任何冲突或阻挡。亚洲行公司大约在1个多月后将涉案商铺进行了临时出租。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是武兴慧是否有权提前解除涉案租赁合同。
武兴慧以亚洲行公司将涉案商场其他商铺出租给非窗帘经营者和封闭涉案商铺所属区域的主通道为由，主张其有权提前解除涉案租赁合同。对此本院认为，双方签订的租赁合同并未明确约定亚洲行公司只能将商场的商铺出租给窗帘经营者，也未约定亚洲行公司有义务将涉案商场打造成专业的窗帘经营市场，故亚洲行公司将涉案商场部分商铺出租给其他非窗帘经营者并不构成武兴慧提前解除涉案合同的充分事由。至于涉案商铺所属通道封闭的情况，因涉案租赁合同明确约定，亚洲行公司有权根据运营需要，对通道结构进行调整，故武兴慧亦不能以此为由主张其有权提前解除涉案租赁合同。综上所述，武兴慧提前解除涉案租赁合同违约，应承担相应的违约责任。因亚洲行公司二审中明确表示租赁合同中约定的履约保证金就是定金，且选择主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，故武兴慧应承担的违约金是涉案租赁合同约定的剩余租赁期限的合同租金总额的30%，武兴慧所缴纳的履约保证金46932元，应予退还。武兴慧上诉要求法院调整合同约定的违约金标准，理据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人武兴慧要求退还履约保证的上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初593号民事判决第一、二项；
二、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初593号民事判决第三项；
三、广州市亚洲行市场经营管理有限公司在本判决送达之日起10日内，退还武兴慧履约保证金46932元。
一审案件本诉受理费991元，由广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担，反诉受理费1452元，由武兴慧负担；二审案件受理费2425元，由武兴慧负担1452元。由广州市亚洲行市场经营管理有限公司负担973元。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一七年十月二十三日
书记员 李依虹