成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第5391号
原告陈真友，男，汉族，1970年4月2日出生，住成都市新都区。
委托代理人汤堂美，四川英济律师事务所律师。特别授权代理人。
被告李斌，男，汉族，1972年6月12日出生，住成都市成华区。
委托代理人王平锋，四川环奕律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人何敏，四川环奕律师事务所律师。一般授权代理人。
第三人成都恒通铝业有限公司。住所地：成都高新区恒通大道。
法定代表人梁国忠，董事长。
委托代理人朱宁，四川雷蒙德律师事务所律师。特别授权代理人。
本院于2015年7月30日受理了原告陈真友诉被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，依申请本院通知成都恒通铝业有限公司作为本案第三人参加诉讼。本案由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年12月14日、2015年1月15日、2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈真友及其委托代理人汤堂美、被告李斌及其委托代理人李平锋、何敏、第三人成都恒通铝业有限公司的委托代理人朱宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈真友诉称，原告陈真友通过司法拍卖的方式取得位于成都市高新区永丰路24号7栋房屋的所有权，2014年6月26日，原告陈真友取得了该房屋的产权证。2014年10月29日，岳池县人民法院通过公告的方式告知被告李斌讼争房屋被原告陈真友竞拍所得。2015年1月23日，原告陈真友向被告李斌发出《律师函》，要求被告李斌限期搬离房屋，但被告李斌不予理睬。原告陈真友认为被告的行为严重侵害了其合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原告陈真友与被告李斌之间的房屋租赁关系；2、被告李斌立即向原告陈真友腾退位于成都市高新区永丰路24号7栋1楼6号房屋；3、被告李斌支付从2014年10月29日起至实际腾退房屋之日止按照每月2400元计算的房屋租金。
被告李斌辩称，1、被告李斌对讼争房屋有合法的居住权利，因与第三人成都恒通铝业有限公司建立了合法有效的房屋租赁关系。2、讼争房屋具有鲜明的人身属性，被告李斌承租的是全民所有制企业的房屋，被告李斌系该企业的正式职工；第三人成都恒通铝业有限公司在企业改制时，讼争房屋是用于安置被告李斌等职工的；被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司之间的租赁关系没有期限限制，第三人成都恒通铝业有限公司只是象征性的收取每平方米2元钱的租金，只有被告李斌得到合理安置后，双方的租赁关系才终止。3、原告陈真友在取得讼争房屋上存在程序和实体上的瑕疵。执行法院在拍卖房屋时，没有安置被告李斌，导致被告李斌丧失了优先购买权；同时该房屋属于企业破产处置的资产，不能进行拍卖。4、原告陈真友取得讼争房屋的产权后，应继受第三人成都恒通铝业有限公司的义务对被告李斌进行补偿。
第三人成都恒通铝业有限公司述称，同意被告李斌的观点。被告李斌为第三人成都恒通铝业有限公司的职工，讼争房屋是分给被告李斌居住的，属于被告李斌享有的福利。第三人成都恒通铝业有限公司在房改完成之前是不会解除与被告李斌之间的租赁关系的。
经审理查明，一、经法院终审判决，第三人成都恒通铝业有限公司（原成都铝材厂）应付给中国建设银行四川省分行营业部贷款本金270万元并支付利息，成都无缝钢管厂附连带责任，后中国建设银行四川省分行营业部将债权转让给成都中科达投资咨询有限公司（原中国信达资产管理公司成都办事处）。因第三人成都恒通铝业有限公司未履行，成都中科达投资咨询有限公司向法院申请执行，经指定的执行法院四川省岳池县人民法院对第三人成都恒通铝业有限公司位于成都市永丰路24号7幢3层房屋进行了查封，后执行法院委托四川省盛世龙拍卖有限公司拍卖，买受人原告陈真友以248万元购买了位于成都市永丰路24号7幢3层房屋。2014年2月10日，四川省岳池县人民法院作出（2012）岳池执字第23-11号民事裁定：位于成都市永丰路24号7幢3层房屋（权×××）的所有权及相应的其他权利归陈真友所有，房屋的财产权自裁定书送达买受人时转移，该民事裁定已生效。
二、2014年6月26日，原告陈真友取得位于高新区永丰路24号7栋房屋的房屋所有权证。2014年10月29日，四川省岳池县人民法院发布《公告》，载明：该院委托法定评估、拍卖机构对位于成都市高新区永丰路24号7栋楼房（原成都铝材厂幼儿园，权证号：权×××）予以评估、拍卖，现该房屋被陈真友竞拍购得，自公告之日起，相关事宜请与购买人陈真友联系。
三、原告李斌是第三人成都恒通铝业有限公司员工。2002年1月，经第三人成都恒通铝业有限公司安排，被告李斌入住位于成都市高新区永丰路24号7栋1楼6号房屋，该房屋面积15.6平方米。被告李斌缴纳了住房保证金390元，入住期间交纳了水、电、气费，还交纳了按照每平方米2元计算的房租。被告李斌入住该房屋至今。
2015年1月23日，原告陈真友向被告李斌发出《律师函》，通知被告李斌在2015年2月4日前搬离位于高新区永丰路24号7栋房屋，如未按时搬迁，要求被告李斌按照每月500元计算的房租损失。
第三人成都恒通铝业有限公司当庭称述称，因该单位成套性的房屋不购，便优先将工龄长的职工安排到成套性的房屋居住，在进行职工住房改革时就将该成套性的住房卖给了居住该房屋的职工，而工龄短一点的职工暂时居住在不成套性的房屋，以很低标准的租金出租给职工居住，待有成套性的房屋后，再让职工搬出来。位于成都市高新区永丰路24号7栋房屋属于原成都铝材厂幼儿园，后改为招待所，不属于成套性的房屋。
四、2015年12月18日，四川省岳池县人民法院对被告李斌等人要求四川省岳池县人民法院撤销对第三人成都恒通铝业有限公司房产的拍卖，解决住房问题作出《通知》，载明：……在委托拍卖中明确告知竞买人标的物系教育设施按现状拍卖，不清场交付标的物，降价一次后，拍卖成交……。
以上事实有原、被告提交的原、被告身份证、第三人的组织机构登记信息；最高人民法院（1996）经终字第212号民事判决书、岳池县人民法院（2012）岳池执字第23-11号执行裁定书、公告；房屋产权证；职工名册；交纳、住房保证金、水电费的票据；律师函；岳池县人民法院通知等证据在卷佐证。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点有：原、被告之间是否建立有房屋租赁合同关系；原告陈真友能否解除房屋租赁合同关系；被告李斌应否向原告陈真友支付房屋租金。现结合本院查明的事实及相关法律规定，评述如下。
一、关于原、被告之间的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告李斌主张其所居住的讼争房屋是第三人成都恒通铝业有限公司分配的福利分房，但其提交的证据以及与其相类似的案外人赵立东、韩治全、王忠、曾道云向本院提交的入住通知、收据等证据，能够证明第三人成都恒通铝业有限公司并未向被告李斌出售讼争房屋，被告李斌入住该房屋后按照每平方米每月两元交纳了房租，第三人成都恒通铝业有限公司通知案外人韩治全的入住通知更明确载明不得转租，故第三人成都恒通铝业有限公司将其房屋交付给被告李斌居住，被告李斌交付房屋租金，虽交付的租金标准远低于市场租金标准，但双方之间建立的仍为房屋租赁关系。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司之间未签订书面的租赁合同，双方之间为不定期租赁合同。
在被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司履行租赁合同期间，原告陈真友取得了讼争房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司之间的房屋租赁合同不因原告陈真友取得房屋所有权而终止，原告陈真友继受第三人成都恒通铝业有限公司的出租人身份，与被告李斌建立房屋租赁合同关系。
二、关于原告陈真友是否可以解除合同问题。2014年10月29日，岳池县法院张贴公告通知讼争房屋的承租人房屋所有权变动事实，告知相关事宜与原告陈真友联系，原告陈真友与被告李斌之间的租赁关系从公告通知之日起建立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司之间为不定期租赁关系，原告陈真友继受成都恒通铝业有限公司的权利义务后，与被告李斌之间也为不定期租赁关系。原告陈真友可以随时解除与被告李斌之间的房屋租赁关系，但须在合理期限之前通知被告李斌。2015年1月23日，原告陈真友向被告李斌发出《律师函》，通知被告李斌在2015年2月4日前搬离位于高新区永丰路24号7栋房屋，已经尽到了合理期限之前的通知义务，原告陈真友诉请本院解除与被告李斌之间的租赁合同关系，符合法律规定，本院予以支持。
被告李斌辩解，其是第三人成都恒通铝业有限公司的职工，第三人成都恒通铝业有限公司向职工提供住房是为职工提供的福利，双方的租赁合同关系不得解除。本院认为，第三人成都恒通铝业有限公司只是将其单位闲置的讼争房屋提供给被告李斌居住，在该闲置房屋被依法拍卖后，该房屋不再是第三人成都恒通铝业有限公司的财产，第三人成都恒通铝业有限公司不能以该房屋继续为职工提供福利。原告陈真友取得讼争房屋后，没有为被告李斌提供远低于市场租金标准的房屋居住的义务。被告李斌能否再使用第三人成都恒通铝业有限公司的其他廉租房屋，由第三人成都恒通铝业有限公司视其情况确定。
被告李斌同时辩称，与第三人成都恒通铝业有限公司之间虽未签订书面的租赁合同约定租赁期限，但结合该单位住房改革的实际，租赁期限应到第三人成都恒通铝业有限公司向被告李斌进行福利分房完成之日止，双方的租赁合同属于附解除期限的合同。本院认为，被告李斌与第三人成都恒通铝业有限公司之间的租赁关系是否附有解除期限没有合同明确约定；合同法对于没有签订书面租赁合同的租赁关系的不定期租赁有明确规定，故被告李斌的辩解理由不能成立。
合同解除后，被告李斌应当向原告陈真友腾退位于位于成都市高新区永丰路24号7栋1楼6号房屋。
三、关于应否支付租金及支付期限问题。被告李斌使用了租赁房屋，应当支付房屋租金。诉讼中原告陈真友诉请被告李斌支付每月2400元的租金，但其并不申请对房屋租金标准进行评估，认可按照每月每平方米两元计算，故被告李斌使用房屋期间的租金标准按照每月31.20元计算。
四川省岳池县人民法院公告通知被告李斌，房屋租赁事宜向原告陈真友联系，被告李斌就与原告陈真友之间建立了租赁关系。被告李斌就应当向原告陈真友交付租金，现原告陈真友主张从2014年10月29日起算租金，符合法律规定，本院予以支持。被告李斌在合同解除后仍使用租赁房屋的，还应按照每月每平方米两元计算房屋占用费至实际腾退房屋之日止。被告李斌在该期间向第三人成都恒通铝业有限公司支付的租金可以要求该公司退还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈真友与被告李斌之间的房屋租赁关系；
二、被告李斌于本判决生效后十日内将位于成都市高新区永丰路24号7栋1楼6号房屋腾退给原告陈真友；
三、被告李斌于本判决生效后十日内支付原告陈真友从2014年10月29日至实际腾退上述房屋之日止按照每月31.20元计算的房屋租金或房屋占用费；
四、驳回原告陈真友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告李斌负担（该款原告陈真友已预交，被告李斌于本判决生效后十日内，在向原告陈真友支付上述费用时一并支付该款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员曹霞