杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第656号
原告游素华。
委托代理人陈华。
委托代理人陈刚。
被告沈佳欣。
委托代理人汪政、潘琼华。
被告杭州葵花房地产代理有限公司。
法定代表人于志杭。
委托代理人叶宸麟。
原告游素华诉被告沈佳欣、杭州葵花房地产代理有限公司（以下简称葵花房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年4月13日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年5月25日公开开庭了审理。原告游素华及其委托代理人陈华、陈刚，被告沈佳欣委托代理人汪政、潘琼华，被告葵花房产代理公司委托代理人叶宸麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游素华诉称，2010年3月27日原告与被告沈佳欣签订房屋居间协议，2010年4月3日原、被告三方签订房屋转让意向书，三方口头约定于2010年4月7日签订房屋转让合同，但被告沈佳欣没有守约，还不接电话、不回短信，在收取原告意向金的情况下又在多个房产中介另行挂售该房（挂售价约135万元），并在将房产三证交给葵花房产代理公司后又向房管局申请挂失。其毁约的意图明显。原告认为，原告为购置诉争房屋已将自己原有住房出售，现在在外租房。被告沈佳欣的违约行为给原告造成了直接经济损失。被告葵花房产代理公司在工作上的麻痹大意也是造成原告经济及精神损失的原因之一。为此诉请判令被告沈佳欣按所签房屋转让意向协议书履行，将本案涉及房屋转让给原告，按所签房屋转让意向书中所述赔偿原告违约金人民币6万元，依据目前房价上涨及延误原告购房等原因赔偿原告损失10万元并承担本案诉讼费；要求判令被告葵花房产代理公司按照所签房屋求购居间协议赔偿原告4万元。
被告沈佳欣辩称，根据签订的意向书约定，原、被告应于2010年4月5日签订正式房屋转让合同，但原告于4月13日提起诉讼，4月15日法院又对诉争房屋作出财产保全裁定，导致了房屋买卖合同实际无法签订。且4月15日国家出台房产新政，由于被告已经办理两次银行按揭，因此如再购买房屋将无法办理银行按揭。而被告也无法一次性支付购房款，诉争房屋又是被告的唯一住房，故为保障自己的住房权，被告才做出这一无奈之举。被告认为，本案所涉及的房屋转让意向书在性质上类似定金合同，并非正式房屋买卖合同。原告要求被告一定将房屋出售给她缺乏法律依据。此外由于国家政策打压，房价并没有大幅上涨，原告要求被告赔偿10万元损失没有依据。根据合同法的定金罚则，被告只需承担1万元。综上要求判令驳回原告的诉讼请求。
被告葵花房产代理公司辩称，公司已经尽到居间方的全部义务，原告认为公司存在过错的意见缺乏依据。要求判令驳回原告对其提出的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋求购居间合同、房屋转让意向协议书、房屋出售居间合同，欲证明被告沈佳欣出售本案房屋、原告购买本案房屋的事实。
2、收款收据，欲证明原告已向被告支付房屋意向金2万元的事实。
3、房屋三证，欲证明被告沈佳欣为本案房屋的产权人。
对上述证据经质证，被告被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让意向书，欲证明双方确立的是签订房屋转让合同的意向，而不是房屋转让合同关系。
2、瑞城花园交房流程单，欲证明被告签署购房意向书时，房产商尚未交付房屋。
3、手机短信公证书，欲证明原告通过中介表示要求被告承担违约责任。
4、情况说明，欲证明双方对于购房意向书的争议焦点是违约金额，而不是合同继续履行问题。
5、杭州市房屋转让合同，欲证明在房屋转让的法律关系下，签约方可以选择实际履行和替代履行的违约责任，这与购房意向书项下的违约责任是不同的。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的四份证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议。本院对该份证据予以确认。证据2被告对真实性无异议，但认为表述有问题，应为意向金而不是定金。本院对该份证据的真实性予以确认，对于原告支付的100000元款项的性质，虽然双方在意向书中约定为意向金而不是定金，但在原告实际支付该款时，被告出具的收条确认为定金，因定金合同系实践性合同，其性质应以实际交纳时双方的真实意思为据，故原告主张双方变更原约定的意向金为定金，予以支持。被告主张其出具收据时有笔误，无事实依据，不予采纳。证据3被告认为真实性无法确认，中介公司盖的是合同专用章，故形式要件有问题，该证据所陈述的内容也有问题，并非被告不愿意按约定价格转让，是被告为了自住，而且双方就终止意向书进行了协商，仅是因为违约金上有差距而协商未果。本院认为被告虽然对该证据的形式及内容均提出异议，但并未提交证据加以佐证，且其对要求终止履行购房意向书的事实并无异议，故本院对该证据的真实性及与本案的关联性予以确认。证据4被告对真实性合法性无异议，但认为与本案无关。本院结合原告的待证内容，对该份证据的效力予以确认。证据5、6被告对真实性及合法性有异议，签约双方、签约内容、是否履行均无法确认，对关联性亦有异议，从形式上看均为预约协议，是否真实履行协议无法确认。本院认为被告的异议成立，对该组证据的效力不予确认。
被告提交的五份证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该意向书构成了房屋转让合同的要件，证明双方对房屋转让已经达成了具体的内容，实质上是房屋买卖协议。本院认为该份意向书虽已具备房屋买卖合同的主要内容，但被告并未收受购房款，故其性质仍属于预约合同，结合被告的待证目的，对该证据的效力予以确认。对证据2的真实性原告无异议，对证明对象有异议，虽然房屋当时没交付，但不影响房屋以后的实际履行，房屋未交付与实际履行是没有必然关系的。本院结合被告的待证内容，对该证据的效力予以确认。证据3原告对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明原告曾向中介公司表示同意被告承担违约责任，原告一直是要求继续履行合同的。本院认为该短信为中介公司工作人员向被告所发，不能代表原告的意思表示，故对其真实性予以确认，对其待证内容不予确认。证据4原告对真实性有异议，系被告自己所做，且该证据上的经纪人是否就是实际居间的经纪人也无法证明。本院认为该证据系证人证言，证人未出庭作证，原告对证人的身份及证言内容均有异议，故对其证据效力不予确认。证据5原告认为与本案缺乏关联性。本院认为原、被告之间尚未签订房屋转让合同，故应以意向书的约定为依据，该份空白的房屋转让合同对被告的待证内容不具有证明力，对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2009年7月1日，原、被告在房产中介杭州轩城房地产代理有限公司的居间主持下签订了《购房意向书》。该意向书约定：被告将座落于杭州市瑞城花园云顶区6－6号房屋售与原告，该房屋建筑面积195.39平方米，总价款为1995000元，该总价包含随屋赠送的地下车库48.454平方米及花园。意向书还约定房款支付方式为商业按揭，首付款650000元，原告在签订《杭州市房屋转让合同》后五个工作日打入中介公司在银行开设的保证金帐户；被告应尽量在10月底前将权属证书办理完毕，在被告三证办理完毕后，被告负有与原告通过杭州轩城房地产代理有限公司签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整的过户资料的义务；原告应于本意向书签订当日内，将意向金100000元交与被告，待双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该意向金用于支付原告购买该房屋的服务费、税费，不足部分由原告补足；双方同意在全款结清的情况下交房；若原、被告任何一方违约导致本次买卖不能完成的，违约方应向中介方支付违约金2000元，向守约方支付违约金100000元；在其它事项中约定：违约责任中的第3条、第4条作废。当日原告向被告支付人民币100000元。被告出具收条一份，内容为：今收到项延柱支付瑞城花园云顶区6－6号排屋定金人民币壹拾万元整（100000元）。2009年9月被告表示不能将上述房屋出售给原告，愿意按意向书约定承担违约责任，双方因此产生纠纷。另查明，开发商已于2009年8月将案涉房屋交付与被告，并于2009年10月通知被告办理房产三证，但被告至今尚未办理。
本院认为，本案争议的焦点是：1、原告支付的100000元款项的性质。本案双方签订购房意向书时对原告支付的100000元款项约定为意向金，此时该款只具有普通金钱质的性质，但在实际交付该款时，被告出具的收条明确注明为定金，而原告予以接受。因此，双方在交付金钱质时，实际上是通过自己的行为进一步赋予了定金的性质，后一行为是前一行为的补充，与前一行为并不存在矛盾，故原告主张原约定意向金变更为定金，本院予以采信，而被告主张出具收条时因不清楚定金的含义而系笔误没有依据。2、双方签订的《购房意向书》的效力及性质。原、被告之间所签订的《购房意向书》，系双方当事人真实意思表示，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的位置、面积、房屋总价款、付款方式、税费及中介服务费的承担、交房方式、违约责任等均作了约定，虽然签订该意向书时案涉房屋尚未取得权属证书，但双方亦对此作出约定，即原、被告均负有在被告房屋三证办理完毕后，共同通过中介方签订《杭州市房屋转让合同》并提供完整过户资料的义务。现案涉房屋已具备办证条件，其房屋转让具备现实的履行基础。故本院认为该意向书的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力应予以确认。原、被告经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，双方在意向书上签字盖章之时，意向书即已成为一种具有法律约束力的合同，该意向书是对未来签署正式房屋转让合同的预先安排，并以书面形式明确了将来订立正式转让合同，就本约进行谈判这一预约标的，因此该意向书具备预约合同的主要特征，是当事人双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺。3、被告应承担何种违约责任。有效的预约合同，对于双方当事人履行意向书的约定具有约束力，双方均应按合同约定全面履行，任何一方不得擅自解除。当事人不仅在行使合同约定的权利时应依照诚实信用的原则履行，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用原则履行，不得规避双方在合同中约定的义务。原告在意向书签订后已按约定支付了意向金，且该意向金根据交纳时双方的真实意思已变更为定金，现被告以自住为由拒绝签订正式的房屋转让合同，其行为违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，属于明显的违约行为，依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行合同，将案涉房屋的三证办妥，并按意向书约定的房屋条件与原告签订《杭州市房屋转让合同》。因双方在意向书中仅就提供完整过户资料作出约定，而办理房屋过户手续应属于本合同的义务，现原告直接要求被告协助办理过户手续，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王巧娟、杨跃胜于本判决生效之日起十日内按购房意向书约定的内容与原告项延柱签订《杭州市房屋转让合同》。
二、驳回原告项延柱的其他诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费5000元，由被告王巧娟、杨跃胜负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一〇年一月二十七日
书记员 楼一平