浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1004民初2014号原告（反诉被告）：尚才溪。原告（反诉被告）：叶万兴。被告（反诉原告）：叶云友。被告（反诉原告）：阮利平，男，1963年8月16日出生（身份证号3326011963********），汉族，住台州市椒江区下陈街道鲍浦路**号。上述两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：何全青，浙江海贸律师事务所律师。原告（反诉被告）尚才溪、叶万兴与被告（反诉原告）叶云友、阮利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用简易程序，于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尚才溪、被告（反诉原告）叶云友和阮利平的委托代理人何全青到庭参加诉讼，原告（反诉被告）叶万兴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告尚才溪、叶万兴向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同赔偿原告红木家具运输费30000元，租赁房屋装修折旧款227961.75元；2、被告叶云友返还原告象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊等红木家具用品。事实和理由：2011年7月10日，原、被告双方签订一份房屋出租合同书，约定被告将其承租的位于台州市路桥区腾达路（原新城开发）的部分房屋转租给原告用于经营红木家具；租赁面积为600㎡（一层西边三间和二、三层整体）；租赁期限为5年，自2011年7月20日至2016年7月19日止；年租金为350000元。后原告对承租房屋进行了装修，共支出装修费用1823694元。2015年6月，本案讼争房屋所有权人台州市路桥污水处理有限公司要求原告于2015年12月5日前腾退房屋，原告从而得知被告向房屋所有权人承租的期限截止2015年12月5日。原告腾退房屋后曾与被告就相关赔偿事宜协商未果，且被告叶云友在协商期间擅自将原告存放在租赁房屋内的红木家具用品搬走。另原告经营此商铺净利润约为每月200000元。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告叶云友、阮利平辩称，原、被告双方于2011年7月10日签订一份房屋出租合同书属实，但原告主张运输费损失、装修折旧款等均没有法律和事实依据，不予认可。被告叶云友占有象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊等红木家具用品，系原告未支付被告相应租金所致，且上述物品应否返还与本案不属于同一法律关系，应另案处理为宜。反诉原告叶云友、阮利平向本院提出反诉请求：1、要求判令反诉被告尚才溪、叶万兴支付反诉原告叶云友、阮利平租金217670元及自2015年7月20日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2、反诉被告尚才溪、叶万兴支付反诉原告叶云友、阮利平电费8827元；3、反诉被告尚才溪、叶万兴支付反诉原告叶云友、阮利平违约金247050元。事实和理由：2011年7月10日，反诉被告向反诉原告承租坐落于台州市路桥区腾达路（原新城开发）的部分房屋，双方约定租赁期限为5年，自2011年7月20日至2016年7月19日，年租金350000元，先付后用，于每年到期的前一个月内支付；若未按时交付租金，每逾期一日，按所欠费用总金额的千分之五支付违约金。后反诉原告将房屋交付反诉被告使用至今。2015年7月20日，反诉被告未支付当年度的租金及电费，经反诉原告多次催讨未果，其行为已构成违约，反诉被告于2016年3月3日将承租房内的物品搬离后，不但不支付尚欠的租金，反而要求反诉原告赔偿其损失，无相应法律和事实依据。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告尚才溪针对反诉原告反诉辩称，反诉原告超出转租权限，违约在先，故其无需支付房屋租金及违约金，且反诉原告主张的违约金过高。反诉被告于2015年12月开始搬离，2016年3月3日搬离完毕。反诉原告主张电费8827元，依据不足，应以其实际支出为准。反诉被告叶万兴未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年7月10日，原告（反诉被告）尚才溪、叶万兴与被告（反诉原告）叶云友、阮利平签订一份房屋出租合同书，约定：被告将坐落于台州市路桥区路北街道腾达路（原新城开发）建筑面积为1100㎡房屋中的600㎡（一楼西边三间带二三层整体）出租给原告用于经营红木家具；被告于2011年7月20日前将上述房屋交付原告；租赁期限为五年，即自2011年7月20日起至2016年7月19日止，租赁期前一个月为原告装潢时间；房屋租金为350000元/年，按年结算，先付后用，原告于每年到期的前一个月内交付被告。双方另就双方责任、合同变更、解除与终止、双方违约责任、免责条件等进行了明确约定。后原告尚才溪、叶万兴对上述房屋进行了装饰装修并予以使用，房屋租金支付至2015年7月19日。2016年3月3日，原告腾退出租赁房屋。后被告叶云友留置了原告尚才溪、叶万兴所有的红木家具用品象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊。审理中，本院依原告申请委托临海市同益工程咨询有限公司对涉案房屋的装饰装修物现值损失进行司法鉴定，临海市同益工程咨询有限公司以原告逾期未预付鉴定费为由不予鉴定。另查明，本案讼争房屋系台州市路桥污水处理有限公司所有，于2010年12月3日出租给於金敏，租赁期限自2010年12月6日起至2015年12月5日止。上述事实，有原告提交的身份证、常住人口基本信息、房屋出租合同书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原、被告自愿成立租赁关系，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规强制性规定；被告叶云友、阮利平虽非涉案房屋的所有权人，但房屋的所有权人台州市路桥污水处理有限公司知道或者应当知道承租人转租，且在六个月内未提出异议的，可视为其同意将租赁房屋转租给第三人即原告尚才溪、叶万兴；鉴于原、被告之间关于涉案房屋的转租期限（截止2016年7月19日）超过承租人剩余租赁期限（截止2015年12月5日），双方亦未就超过部分达成一致意见，故原、被告之间的租赁关系超过剩余租赁期限即自2015年12月6日起至2016年7月19日止部分的约定应为无效，其余约定应为有效。针对原告以被告超出承租期限转租从而存有过错为由，要求其赔偿红木家具运输费30000元及租赁房屋装修折旧款227961.75元的诉讼请求，本院认为，红木家具运输费并非原告因合同无效直接导致的损失，原告之主张于法无据，本院依法不予支持；原告虽对租赁房屋进行了装饰装修，但未提供相应证据证明其现值损失的数额，故对其主张本院依法不予支持。针对原告要求被告叶云友返还原告红木家具用品象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊的诉讼请求及反诉原告要求反诉被告支付租金217670元的反诉请求，本院认为，原告尚欠被告房屋租金，被告叶云友为此侵占原告所有的红木家具用品象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊，事实清楚，证据确实，故原告应支付被告自2015年7月20日起至2015年12月5日止按年租金350000元标准计算的房屋租金计133287.67元，被告叶云友亦应返还原告红木家具用品象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊。反诉原告认为反诉被告应支付租金至其实际搬离之日止，依据不足，本院依法不予支持。反诉原告要求反诉被告支付自2015年7月20日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，依据不足，本院依法不予支持。针对反诉原告要求反诉被告支付违约金247050元的诉讼请求，本院认为，根据双方所签房屋出租合同书约定，未按时交付租金的，每逾期一日，应按所欠费用总金额的千分之五支付违约金。为此，反诉原告主张违约金从反诉被告逾期付款之日即2015年7月20日起计算，于法有据，但违约金系以补偿性为主惩罚性为辅，若据此计算至反诉被告实际腾退之日明显过分高于实际损失，况且反诉原告超出承租期限转租之行为存有一定的过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院对违约金以协议为基础并结合本案实际予以酌情调整至39986.3元。反诉原告要求反诉被告支付电费8827元，依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶云友于判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）尚才溪、叶万兴红木家具用品象头六件套一套、食品柜四个、大红酸枝条案三张、关公雕像一尊。二、原告（反诉被告）尚才溪、叶万兴于判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）叶云友、阮利平房屋租金人民币133287.67元及违约金39986.3元。三、驳回原告尚才溪、叶万兴的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告叶云友、阮利平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6520元，依法减半收取3260元，由原告尚才溪、叶万兴负担2400元，由被告叶云友、阮利平负担860元。反诉案件受理费人民币8410元，依法减半收取4205元，由反诉原告叶云友、阮利平负担2855元，由反诉被告尚才溪、叶万兴负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费[款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19-900001040000225089001]。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李夏瑾二〇一六年八月十八日代书 记员  金雪萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。