海口市龙华区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0106民初674号
原告：海南中基玻璃钢有限公司，住所地海南省海口市金盘开发区金盘大道路26号。
法定代表人：符少莉，总经理。
委托诉讼代理人：符永仿，男，该司办公室主任。
被告：蒙克军，男，1970年9月4日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：夏儒海，北京君合（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国珺，北京君合（海口）律师事务所实习律师。
原告海南中基玻璃钢有限公司与被告蒙克军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐少莉及其委托诉讼代理人符永仿、被告委托诉讼代理人夏儒海和黄国珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款23871元及自2011年11月16日起至2017年1月9日止的滞纳金22296元；2.被告返还原告为其垫付的银行按揭款39500元，并支付自2011年11月15日起至2017年1月9日止的滞纳金76413元；3.被告返还原告为其垫付的评估费1106元、住房他项权利登记费80元、保险费2703.7元及其同期银行利息2760元，合计6649.7元。
事实和理由：原告于2005年11月14日与被告签订了一份位于海口市金盘路26号胜似闲庭lO5商铺的《商品房买卖合同》，约定:商品房交付后,产权登记面积与合同面积发生差异,买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款应由买受人补足。该涉案房屋的所有权证(证号海房字第HKYL328684)记载的面积为108.97平方米,而《商品房买卖合同》约定的面积为98.31平方米,故涉案房屋存在面积误差为10.66平方米，误差比绝对值为l0%,大于3%。根据约定,被告应补足面积误羞比在3%以内(3%)部分房价款，即补足的房价款为7300元×3.27平方米(合同约定以实际面积为准即108.97平方×3%)等于23871元。原告自初证出来一直追款至今,而被告一直以种种理由为借口不肯缴纳该面积差款,可见被告拒绝履行合同义务,不符合合同约定。《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应支付款万分之五的违约金。该房于2011年11月15日初证已出,至今被告还未缴清23871元房款,已违约1868天产生的滞纳金计22296元。被告在没有履行自己跟原告签订的合同义务就以原告不为他办理产权证为由起诉原告,在该案件的庭审中,原告已向法院提出关于被告还未向原告缴清该房的购房款,还有其他费用也未缴清。只要被告给原告缴清该缴清的费用才能办证。原告也不明白法院怎么在被告房款都没有缴清的情况下就判决原告给被告办理该房的产权证?而法院在判决中也没有要求被告要先缴清房款再要求原告办证,今天原告从海口市房产登记信息处查询到被告已凭法院的判决通过强制执行把涉案房屋过户到被告名下了,无奈之下原告为了保护自己的权益提起诉讼。原告于2008年4月1日与被告签订的《交房协议书》约定:”乙方〈被告)分两次归还甲方(原告)垫付给海南交行海口环岛支行的59500元,签订协议之日支付20000元,余款39500元在办好房产证之日起付清。”但被告并未履行以上合同义务,向原告偿还原告为其垫付的银行按揭贷款人民币39500元,原告从分证出来,一直追缴该款到现在都无果。今天原告从海口市房产登记信息处查询到被告已通过强制执行把该房产过户到被告名下了,可见被告故意拒绝履行《交房协议书》的约定,故原告为了保护自己的权益只能提起诉讼。从初证出来(2011年11月15日)至今被告逾期未缴购房款共违约1869天,违约金按《商品房买卖合同》约定,如被告逾期在30天之内的,被告应按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金,共计36913元。两项共计76413元。原告于2006年1月26日为被告垫付了因被告办理银行按揭需要缴交的评估费、个人贷款抵押房屋保险费、2006年4月11日垫付的住房他项权利登记费三项合计3899元,至2017年1月9止按银行同期贷款利率计息2760元,两项合计6649元。综上所述,被告至今共欠原告129229元。以上所有欠款原告一直向被告追缴而被告一直以证没办到被告名下为由,今天原告从房产局查询到产权证已过到被告名下已经是事实,而被告还不还清所欠原告欠款,原告认为被告故意不履行合同的约定,故意违约。如今原告为了维户自已的合法权益,特请求法院判如所请。
被告蒙克军答辩称，一、原告在本案中提出的三项诉讼请求，均已超过《民法通则》规定的二年诉讼时效，依法应予以驳回。（一）原告第一项诉讼请求已超过二年法定诉讼时效,依法应予驳回。原告第一项诉讼请求是要求被告支付双方2005年11月l4日签订《商品房买卖合同》第五条约定的被告购买海口市××路号房的面积误差房价款及滞纳金。根据该条约定,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足。根据此约定,原告在办好涉案房屋产杈证并据此知晓产权登记面积与合同约定面积存在误差后,即应当向被告主张补足面积误差房价款的权利。原告系于2011年10月10日办理了涉案房屋的《房屋所有权证》，登记建筑面积为108.97㎡。即原告在2011年10月10日就已经知道涉案房屋的产权登记面积(108.97m2)大于合同约定面积(98.31㎡)。因此,原告应于2011年10月10日取得《房屋所有权证》后,即应当向被告主张补足上述面积误差房价款。但是,一直以来,原告从未向被告主张过上述面积误差房价款。法院对被告2012年诉原告商品房销售合同纠纷一案作出的（2012)龙民初字第1108号判决也已认定”......,对于超出合同约定部分的房款,应当是在被告(注：指本案原告）办妥涉案房屋所有权证后,双方才能确定'房产管理局测量的实际面积',被告未能举证证明其在取得房屋所有权证之后已通知原告(注：指本案被告）补足超出《商品房买卖合同》约定面积的房款,......”。《民法通则》第一百三十五条规定:”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”从原告2011年10月10日取得涉案房屋《房屋所有权证》之日起算,原告第一项诉讼请求主张补足面积误差房价款债权的诉讼时效已于2013年10月9日届满,即原告的上述诉讼请求已超过二年法定诉讼时效,依法应予驳回。(二)原告第二项诉讼请求已超过二年法定诉讼时效,依法应予驳回。原告第二项诉讼请求是要求被告返还双方2008年4月1日签订《交房协议书》第三条约定的原告原为被告向交通银行海口环岛支行垫付5.95万元按揭款中的佘款3.95万元及滞纳金。根据《交付协议书》第三条的约定,上述3.95万元”在办好房产证之日付清”。如前文所述,原告系于2011年10月10日办好涉案房屋的房产证至原告名下。在被告2012年诉原告商品房销售合同纠纷一案中,由于原告拒绝履行(2012)龙民初字第1108号生效判决,法院通过强制执行程序于2014年4月16日将上述房产证从原告名下过户至被告名下。根据原告诉请支付上述垫付款项所产生的滞纳金起算日期即”自初证出来即2011年11月15日(注：实为2011年10月10日)至2017年1月9日止”可知,原告主张《交房协议书》第三条约定的”办好房产证之日”是指2011年10月10日办好涉案房屋的房产证之日。依此,原告自2011年10月10日办好涉案房屋的产权证之日起,即应当向被告主张上述垫付的按揭款。但是,被告2011年10月10日办好房产证后,以及该房产证2014年4月16日过户至被告名下后,一直以来,原告从未向被告主张过上述垫付按揭款债权,直至2017年1月10日,原告方才向法院诉请被告返还上述款项。综上,无论是从原告2011年10月10日办好房产证之日起计算,还是从2014年4月16日房产证从原告名下过户至被告名下之日起计算,原告提出的第二项诉讼请求,均己超过《民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效,依法应予驳回。(三)原告第三项诉讼请求已超过二年法定诉讼时效,依法应予驳回。原告第三项诉讼请求是要求被告返还其诉称的于2006年1月26日为被告垫付的评估费和个人贷款抵押房屋保险费、2006年4月11日为被告垫付的住房他项权利登记费三项合计3889.7元及利息。若原告垫付了上述款项,则其从垫付之日(2006年1月26日、4月11日)起,即应当向被告主张上述垫付款项之债权。但是,一直以来,原告从未向被告主张过上述垫付款项债权,直至2017年1月10日,原告方才提起本案诉讼主张上述款项,此显然己超过《民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效,法院不应予以保护,而应依法驳回原告的上述诉讼请求。
二、原告在本案中提出的第二项、第三项诉讼请求属于”追偿权纠纷”与第一项诉讼请求的”商品房预售合同纠纷”是不同的民事纠纷案件,亦为不同的民事法律关系,不属于本案”商品房预售合同纠纷”的审理范围。原告第一项诉讼请求是主张《购房合同》第五条约定涉案房屋的面积误差房价款,案由属于最高人民法院《民事案件案由规定》第82条(房屋买卖合同纠纷)第(2)项”商品房预售合同纠纷”。原告第二项诉讼请求要求被告返还其原为被告向交通银行垫付的个人按揭款,乃是原告根据其与被告、交通银行2006年1月25日签订《个人住房抵押贷款合同》第八条第8.1款约定向交通银行承担连带保证责任后,向债务人行使追偿权,即《民法通则》第八十九条第(一)项规定的”保证人向债权人保证债务人履行债务,债务人不履行债务的,按照约定由保证人履行或者承担连带责任;保证人履行债务后,有权向债务人追偿”以及《担保法》第三十一条规定的”保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿”,案由属于《民事案件案由规定》第126条”追偿权纠纷”。原告第三项诉讼请求要求被告返还其诉称的为被告垫付的评估费、住房他项权利登记费、个人贷款抵押房屋保险费,乃贷款合同第十三条第13.3款约定应由被告承担的费用。原告诉请返还其垫付费用,是向债务人行使追偿权,案由亦为《民事案件案由规定》第126条”追偿权纠纷”。综上,原告在本案中提出的第二项、第三项诉讼请求属于”追偿权纠纷”,与第一项诉讼请求的”商品房预售合同纠纷”,是不同的民事纠纷案件,亦为不同的民事法律关系,不属于本案”商品房预售合同纠纷”的审理范围。上述第二项、第三项诉讼请求是原告承担贷款合同项下连带保证责任后向被告追偿,对此,原告应按照贷款合同第二十一条对争议解决管辖法院的约定,另案向交通银行所在地有管辖权的法院(海口市美兰区人民法院)提起诉讼。即便法院将原告第二项、第三项诉讼请求与第一项诉讼请求合并审理,如前文所述,上述诉讼请求均已超过二年法定诉讼时效,法院依法亦应予驳回。
三、原告第一项诉讼请求所主张的面积误差房价款数额错误,且第一项、第二项诉讼请求所主张的滞纳金不成立,第三项诉讼请求也没有事实根据。(一)原告在第一项诉讼请求中主张的面积误差房价款数额错误。商品房买卖合同第三条约定涉案房屋的建筑面积为98.31㎡,《房屋所有权证》登记的建筑面积为108.97㎡,按照商品房买卖合同第五条的约定,涉案房屋应补足的面积误差房价款为7,300元/㎡×（98.31㎡×3%)=21529.89元,原告主张的面积误差房价款7,300元/㎡×(108.97㎡×3%)=23871元是错误的。(二)原告在第一项、第二顼诉讼请求中主张的滞纳金不成立。首先,原告以商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金标准(每日万分之五),作为计算逾期支付第一项、第二项诉讼请求所主张的面积误差房价款、垫付按揭款的滞纳金标准,这是不成立的。商品房买卖合同第七条(买受人逾期付款的违约责任)末款明确约定:”本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。”根据商品房买卖合同第六条及其指向的附件四《合同补充协议》,适用于商品房买卖合同第七条违约金条款的”逾期应付款”,系指逾期支付商品房买卖合同附件四《合同补充协议》约定的首付款367663元和银行按揭款35万元,而不是指逾期支付(补足)商品房买卖合同第五条约定的面积误差房价款,更不是指逾期偿还原告因履行贷款合同项下保证责任而为被告向交通银行垫付的个人按揭款。因此,商品房买卖合同第七条关于每日万分之五违约金的约定,既不适用于原告第一项诉讼请求主张的面积误差房价款,也不适用于原告第二项诉讼请求主张的垫付个人按揭款。其次,根据《合同法》第一百一十四条规定,违约金须以当事人的约定一致为前提。但约定补足面积误差房价款的商品房买卖合同,以及约定原告对被告向交通银行个人按揭贷款承担连带保证责任的贷款合同、约定被告向原告归还其为被告垫付个人按揭款的《交房协议书》,均没有约定被告逾期支付(返还)上述款项应向原告支付任何违约金(滞纳金),故原告在第一项、第二项诉讼请求中主张滞纳金(违约金)是不成立的。再次,原告以2011年办理房产证至其名下之日,作为计算被告逾期向原告支付(返还)面积误差房价款、垫付个人按揭款的起算日,这是不成立的。原告2011年10月10日将房产证办理至自己名下,此与被告无关;只有房产证于2014年4月16日办理至被告名下后,被告方才享有涉案房屋所有权。因此,被告逾期支付(返还)面积误差房价款、垫付个人按揭款的起算日,应从房产证办理至被告名下之日(2014年4月16日)起算,而不应从原告将房产证办理至自己名下之日(2011年10月10日)起算。(三)原告提出的第三项诉讼请求,没有事实根据。原告诉称其于2006年1月26日为被告垫付了评估费和个人贷款抵押房屋保险费、于2006年4月11日为被告垫付了住房他项权利登记费。根据《民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的有关规定,原告对其提出的上述主张所依据的事实负有举证责任;如原告没有证据或证据不足以证明其事实主张,则作为负有举证责任的原告应对此承担不利后果。然而,从原告起诉时就该项诉讼请求提供的证据来看,保险单记载的被保险人是被告,相应发票及缴款书(收据)中载明的付款人均是被告而非原告,即原告提供的该等证据根本无法证明其为被告垫付了上述费用的事实,且原告也未能提供其为被告垫付上述费用的原始付款凭证,因此,原告应当对此承担举证不能的不利后果。而且,就常理而言,若原告2006年为被告垫付了上述费用,则在双方于2008年4月1日签订的关于被告应向原告返还垫付款的《交房协议书》中,显然会对原告垫付上述费用金额及其返还之相关事宜作出确认和约定。然而,上述《交房协议书》确认的原告为被告垫付的款项,仅有原告为被告向交通银行垫付(偿还)的个人按揭款,而没有上述费用款项。综上,原告提出的第三项诉讼请求没有事实根据,依法应予驳回。需要特别指出和强调的是,被告在上述第三部分关于原告主张的面积误差房价款数额错误、面积误差房价款和垫付个人按揭款的滞纳金(违约金)不成立等答辩意见,并不意味着且也不表示被告同意按调整或修正后的金额向原告支付上述任何款项或滞纳金(违约金),因为原告在本案中提出的诉讼请求均已超过二年法定诉讼时效,不再受法律保护,请求法院依法应予驳回。
经审理查明，2005年11月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于海口市××路号商铺；建筑面积98.31平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7300元，总金额717663元；原告应当于2005年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的的商品房交付被告使用；原告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案；如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不退房的，原告按已付房价款的1.5%向被告支付违约金；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后,产权登记面积与合同面积发生差异,买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内〈含3%)部分的房价款应由买受人补足。被告选择银行按揭付款方式，被告在签订合同时，支付总房款的50%（含定金）即367663元，剩余50%房价款35万元，以向银行申请按揭贷款的方式支付给原告。合同签订后，被告向原告支付了首付款367663元。2006年1月25日，原、被告与交通银行海口环岛支行（以下简称交行环岛支行）签订一份《个人住房抵押贷款合同》，约定：鉴于被告向原告购买商品房，并以该房屋向交行环岛支行申请个人住房抵押贷款；贷款金额35万元，期限为10年；原告为本合同项下贷款提供连带责任保证；被告未按本合同约定足额偿还任一月还款额或其他费用时，原告应按交行环岛支行的要求立即支付被告的全部到期应付款项；被告应承担本合同项下所有费用支出，包括但不限于公证费、抵押登记费、保险费、评估费及其他合理费用。该合同签订后，原告代被告垫付了评估费1106元、保险费2703.7元及住房他项权利登记费80元。2008年4月1日，原、被告签订一份《交房协议书》，约定:被告分两次归还原告垫付给交行环岛支行的59500元,签协议之日支付20000元,余款39500元在办好房产证之日起付清；被告不按约定归还银行的按揭贷款，造成原告垫付，原告有权采取停水停电措施及有权向被告追讨垫付的款项。2011年10月10日，原告取得涉案房屋的所有权证。2012年，被告以原告逾期办证为由，将原告诉至本院，请求判决被告将涉案房屋过户至其名下，并支付逾期办证违约金。2012年11月12日，本院作出（2012）龙民一初字第1108号民事判决，判令原告将涉案房屋过户至被告名下。该判决生效后，因原告未主动履行，被告遂向本院申请强制执行。2013年12月18日，本院向原告发出《责令履行特定行为通知书》，责令原告限期履行生效判决，但原告拒不履行。本院遂于2014年1月14日作出（2014）龙执字第66号执行裁定，将涉案房屋过户至被告名下，并向海口市住房和城乡建设局发出《协助执行通知书》。2014年3月3日，海口市住房和城乡建设局依据本院的上述裁定和协助执行通知书，发出《注销房屋所有权的公告》，对登记在原告名下的涉案房屋所有权予以注销，并于2014年3月12日刊登在《海口晚报》上。2014年4月16日，被告取得涉案房屋的所有权证。原告认为，涉案房产已过户至被告名下，被告即应将所拖欠的购房款及其垫付的银行按揭款等款项予以返还，已构成违约，故将案诉至法院。
上述事实有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、《交房协议书》《个人贷款抵押房屋保险保险单》（含保险业专用发票、评估费发票、住房他项权利登记费）、《（2012）龙民一初字第1108号民事判决书》、《执行申请书》、《（2014）龙执字第66号责令履行特定行为通知书》、《（2014）龙执字第66号执行裁定书》、《（2014）龙执字第66号协助执行通知书》、《注销房屋所有权的公告》、刊登在海口晚报上的《注销房屋所有权的公告》、《房屋所有权证》（登记在原告名下）、《房屋所有权证》（登记在被告名下）、《个人住房抵押贷款合同》及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原告要求被告返还购房款23871元并支付滞纳金的请求是否已超过诉讼时效；2.原告的第二、三项诉讼请求能否与第一项诉讼请求在本案中合并审理。
一、关于原告要求被告支付购房款23871元及滞纳金的请求是否已超过诉讼时效的问题。根据双方合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。根据此约定，原告应当在诉争房屋产权证办理完毕，知晓诉争房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差后即应当向被告主张权利。诉争房屋于2014年4月16日过户登记至被告名下，据此可以推知原告知道或者应当知道诉争房屋于2014年4月16日即办证完毕的事实。《民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”根据该规定，原告于2016年4月16日前即应当主张被告返还购房款并支付滞纳金，但原告直至2017年1月10日方起诉主张该权利，且并无证据证明其在近二年九个月的时间内向被告主张过权利，其民事权利已经超过诉讼时效，故本院对被告的抗辩主张，予以采信，对原告的该项诉讼请求，不予支持。
二、关于原告的第二、三项诉讼请求能否与第一项诉讼请求在本案中合并审理的问题。
本案双方的基础法律关系系商品房买卖合同关系，本案应确定为商品房买卖合同纠纷。原告主张的第一项诉讼请求系因案涉房屋面积出现误差而发生的争议，属于商品房买卖合同纠纷。而原告提起的第二、三项诉讼请求，则是原告为被告垫付银行按揭款和相关费用后，要求被告予以返还的追偿权纠纷，二者属于不同的民事法律关系，不能在一案中予以合并审理。故本院对原告主张的第二、三项诉讼请求，在本案中不做处理。原告若主张，可另案起诉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：
驳回原告海南中基玻璃钢有限公司的诉讼请求。
案件受理费1442元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员郑忠东
二〇一七年四月九日
书记员陈家芬
审核：郑忠东撰稿：郑忠东校对：符芳茗印刷：符淑玲海口市龙华区人民法院2017年4月17日印制（共印10份）