安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00382号上诉人（原审原告）：张军，男，1971年12月10日出生，汉族，无固定职业，住安徽省萧县。上诉人（原审原告）：潘沁，女，1969年1月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省萧县。上列二上诉人共同委托代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮北云天置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路。法定代表人：江玉珠，该公司董事长。委托代理人：孟勇，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人张军、潘沁因与被上诉人淮北云天置业有限公司（简称云天置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市中级人民法院作出的(2014)淮民一初字第00090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。张军、潘沁的共同委托代理人马磊，云天置业公司的委托代理人孟勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年9月11日，张军、潘沁与云天置业公司签订《商品房买卖合同》，购买云天置业公司开发建造的淮北市金色云天东苑5号楼107室及附属二层、108室及附属二层、109室及附属二层、110室及附属二层商铺。上述合同签订后，张军、潘沁向云天置业公司支付购房款4917480元。云天置业公司因向第三人陈连忠等人借款等原因，在签约前已就上述商铺与第三人办理了预售备案登记，从而无法交付张军、潘沁。张军、潘沁获悉后，向安徽省淮北市中级人民法院提起诉讼，请求确认上述合同无效，并要求云天置业公司承担赔偿责任。在该院审理期间，双方于2014年2月13日达成调解协议，约定：云天置业公司就上述房屋解除与第三人签订的《商品房买卖合同》，在2014年3月5日前向淮北市房地产管理部门撤销相应的商品房预售登记备案，并于同年3月6日为其二人办理商品房备案手续，如不能按时备案，云天置业公司每日支付违约金2万元。该协议签订后，张军、潘沁向撤回起诉，并与云天置业公司重新签订了《商品房买卖合同》，其中107号、109号一层商铺合同于2014年4月29日签订，107号、108号、109号、110号附属二层商铺于2014年6月4日签订，108号、110号一层商铺未明确签订时间。双方在合同中并约定对购房价格进行了下调，商铺总价款合计7397509元。2014年6月28日，云天置业公司再次向张军、潘沁书面承诺：1、公司同意以上房屋（即涉案房屋）全部网上备案以后15日内付清全部剩余房款；2、关于合同网上备案与逾期交房违约责任按出卖人与买受人签订的调解书条款执行等内容。因云天置业公司未完全履行备案及交付义务，张军、潘沁于2014年12月8日起诉至原审法院，请求判令：1、云天置业公司依法履行《商品房买卖合同》，将淮北市金色云天东苑5号楼107号（一、二层）、108号（二层）、109号（一、二层）、110号（二层）房屋交付给张军、潘沁，并办理上述房屋的预售备案登记；2、云天置业公司支付违约金302万元（暂计，其余按每日2万元计算至云天置业公司将房屋全部交付给张军、潘沁之日止）；3、诉讼费用由云天置业公司负担。在原审审理期间，张军、潘沁代云天置业公司向第三人陈连忠、朱丽芳、梅旭东偿还借款200万元后，云天置业公司就涉案107号、109号一层商铺解除与第三人的预售备案登记，并为张军、潘沁办理了预售备案登记。至此，双方当事人所签《商品房买卖合同》中尚有107号、108号、109号、110号商铺的附属二层至今仍预售登记在第三人名下，上述商铺约定的总价款为3888675元。双方在本案中均不主张撤销或变更合同，并持续就《商品房买卖合同》的履行或替代方案进行协商，但未达成一致意见。原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张军、潘沁与云天置业公司先后签订的《调解协议书》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。按照上述合同的约定，结合云天置业公司出具的书面承诺，张军、潘沁已依约支付了部分购房款，履行了合同义务。而云天置业公司在2013年9月11日与张军、潘沁签约前，隐瞒已将涉案商铺为第三人办理了预售备案登记的事实，后不能妥善解决与他人的借款等经济纷争，在约定的时间内无法向张军、潘沁交付房屋和办理预售备案登记，显已违约，依法应承担违约责任。按照双方《调解协议书》的约定及云天置业公司的书面承诺，云天置业公司如不能在2014年3月6日为张军、潘沁办理商品房预售合同备案，每日支付违约金2万元。但虑及在起诉前及本院审理期间，云天置业公司已陆续就107号、108号、109号、110号一层商铺解除与第三人的预售备案登记，为张军、潘沁办理了预售登记，部分履行了合同义务，张军、潘沁仅支付部分购房款，且约定的迟延备案每日支付违约金2万元过高等具体案情分析，该院酌定云天置业公司应支付的违约金按下列方式计算：以未办理预售备案登记部分的107号、108号、109号、110号二层附属商铺的总价款3888675元为基数，从2014年3月7日起计算至云天置业公司为张军、潘沁办理完毕预售登记时止，按同期银行贷款基准利率的二倍标准向张军、潘沁支付违约金，其余部分不予支持。由于双方均不主张撤销合同或变更合同，双方应继续履行合同或协商采取其他补救措施。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、云天置业公司于判决生效后15日内以3888675元为基数，按同期银行贷款基准利率的二倍标准，向张军、潘沁支付违约金，从2014年3月7日起计算至该公司为张军、潘沁办理完毕淮北市金色云天东苑5号楼107号、108号、109号、110号二层商铺的预售备案登记之日止；二、驳回张军、潘沁的其他诉讼请求。案件受理费30960元，由云天置限公司负担。张军、潘沁不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判云天置业公司支付违约金302万元（暂计）；双方签订的淮北市金色云天东苑5号楼107号、108号、109号、110号二层商铺《商品房买卖合同》为无效协议。主要理由为：1、双方在调解协议中约定：云天置业公司于2014年3月6日为张军、潘沁办理商品房备案手续，如不能按时备案，云天置业公司每日支付违约金2万元。该违约金条款的约定系双方真实意思表示，云天置业公司应当按照约定支付违约金。原审判决的违约金计算标准明显过低。2、淮北市金色云天东苑5号楼107号、108号、109号、110号二层商铺均备案在第三人名下，且处于人民法院查封状态，因此，上述商铺的《商品房买卖合同》为无效协议。云天置业公司在二审庭审中答辩称：1、张军、潘沁没有完全付清购房款，云天置业公司已经为涉案部分房屋备案，原审判决的违约金计算标准符合调解协议的约定，公平合理，足以弥补张军、潘沁的损失。2、张军、潘沁原审没有提出认定合同无效的诉讼请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。二审另查明：云天置业公司已将涉案淮北市金色云天东苑5号楼107号、108号、109号、110号一层商铺交付给张军、潘沁，并已办理了预售备案登记。经二审审理，本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：原审判决确定的违约金计算标准是否正确。双方于2013年9月11日签订的《商品房买卖合同》，因云天置业公司隐瞒了已将涉案房屋为第三人办理了预售备案登记的事实，存在欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，属于可变更、可撤销合同。后张军、潘沁提起诉讼，双方在诉讼过程中达成调解协议，重新签订了《商品房买卖合同》，云天置业公司并出具书面承诺。该调解协议和《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。调解协议约定：云天置业公司于2014年3月6日为张军、潘沁办理商品房备案手续，如不能按时备案，云天置业公司每日支付违约金2万元。因云天置业公司未能按照约定履行交付涉案全部房屋并办理预售备案登记的合同义务，已经构成违约，应当依法承担违约责任。调解协议约定的每日2万元的违约金计算标准明显过高，云天置业公司也在原审期间提出调整的请求，原审判决根据云天置业公司已经将涉案房屋中107号、108号、109号、110号一层商铺交付并办理预售备案登记，部分履行了合同义务，张军、潘沁仅支付部分购房款等具体案情，确定违约金计算标准为：以未办理预售备案登记部分的107号、108号、109号、110号二层附属商铺的总价款3888675元为基数，从2014年3月7日起计算至云天置业公司为张军、潘沁办理完毕预售备案登记时止，按同期银行贷款基准利率的二倍标准计算。根据张军、潘沁的实际损失，结合本案的具体情况，此种计算标准并无不当。因此，张军、潘沁要求按照约定的每日2万元支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于张军、潘沁上诉提出的淮北市金色云天东苑5号楼107号、108号、109号、110号二层商铺《商品房买卖合同》为无效协议问题，本院认为：第一，此项上诉理由超出了张军、潘沁原审的诉讼请求。第二，如前所述，双方在调解协议达成后签订的《商品房买卖合同》合法有效。因此，此项上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。云天置业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26605元，由张军、潘沁共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶  宝  定审 判 员 李  家  宏代理审判员 赵  方  超二〇一六年八月十日书 记 员 徐珍妮（代）附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。