山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初392号
原告：山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司，住所地济南市。
负责人：张霞，总经理。
委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：韩宁，男，1977年8月27日生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵玉丽，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司（以下简称“山东鲁能亘富商管分公司”）与被告韩宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁能亘富商管分公司负责人张霞的委托诉讼代理人宋慧冬到庭参加诉讼，被告韩宁的委托诉讼代理人单岱鹏、赵玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁能亘富商管分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金、物业管理费，POS机使用费，水电费等共计人民币385784.85元；2、判令被告向原告支付违约金133110元；3、判令被告承担将商铺恢复毛胚状态的费用（具体以鉴定机构鉴定为准）；4、本案诉讼、保全费用由被告承担。事实和理由：2014年5月9日，被告与山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“山东鲁能亘富公司”）、山东鲁能商贸有限公司济南领秀城商业管理分公司（以下简称“山东鲁能商贸领秀城分公司”）签订《领秀城购物中心商铺租赁合同》、《鲁能领秀城购物中心物业管理服务协议》、《鲁能领秀城贵和购物中心POS系统租用协议》，约定被告租赁济南市市中区鲁能领秀城商业综合体购物中心三层F2-19号，租赁面积为522平方米的商铺用于闫府私房菜餐饮经营。现因被告未按时缴纳2015年度第二季度、第三季度、第四季度，2016年第一季度、第二季度、第三季度的租金及物业费等费用并已经擅自闭店停业。2016年12月8日，山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司及原告共同向被告发送《律师函》，解除了《领秀城购物中心商铺租赁合同》、《鲁能领秀城购物中心物业管理服务协议》、《鲁能领秀城贵和购物中心POS系统租用协议》，并将已形成的债权人民币385784.85元及按照原协议中享有的主张违约金等全部权利依法转让给原告，由原告进行追偿及提出索赔权利，要求被告在2016年12月15日前向原告履行付款义务。但截至目前为止，被告仍未向原告履行付款义务，严重侵害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告山东鲁能亘富商管分公司放弃要求被告承担将涉案商铺恢复毛胚状态的费用的诉讼请求。
被告韩宁辩称，一、被告韩宁与山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司签订的《领秀城购物中心商铺租赁合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告山东鲁能亘富商管分公司未提交房屋出租人的建设工程规划许可证，因此涉案租赁合同属于无效合同，原告山东鲁能亘富商管分公司向被告韩宁主张租金无法律依据。二、退一步讲，即便涉案房屋租赁合同合法有效，原告主体也不适格。2014年5月9日，被告韩宁与山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司签订了《领秀城购物中心商铺租赁合同》、《鲁能领秀城购物中心物业管理服务协议》、《鲁能领秀城贵和购物中心POS系统租用协议》，诉讼主体应当是合同主体山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司。被告韩宁从未收到过上述两个公司将合同权利义务转移的通知，现有证据也无法证实山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司及原告山东鲁能亘富商管分公司已向被告韩宁履行了通知义务，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，原告的主体不适格。三、即便涉案房屋租赁合同合法有效，被告已于2016年6月底提前与山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司解除合同，并于2016年7月9日将餐厅的字号注销，在此情况下，两个公司并没有依据合同法或相关司法解释提起诉讼或仲裁请求解除行为的无效，视为默认了被告及经营字号的解除行为。故被告2016年6月30日已撤场，合同存在依据已失去法律效力，两公司无权在合同失去法律效力后将权利义务转移给原告。四、即便涉案房屋租赁合同合法有效，被告韩宁已于2016年6月底撤场前履行了合同项下的全部义务，不存在违约行为，原告山东鲁能亘富商管分公司向被告韩宁的主张无事实与法律的依据。并且应当将被告韩宁支付的履约保证金88740元、消防罚款3万元、装修保证金3万元、POS机押金、履约保证金2万元等在租金、物业服务费、POS机使用费中进行抵扣。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年5月9日，被告韩宁与山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司签订《领秀城购物中心商铺租赁合同》约定被告租赁济南市市中区鲁能领秀城商业综合体购物中心F2-19号商铺。租赁面积为522平方米，用于闫府私房菜餐饮经营，租赁期为自起租日2014年12月28日起5年。租金自起租日起开始计算，合同期内给予六个月免租期。合同中所称租赁费均包含租金及物业管理费，其中物业管理费由山东鲁能商贸领秀城分公司提供物业管理费发票，租金由山东鲁能亘富公司提供租金发票。第一年和第二年租赁年度每月租金单价为85元/平方米，第三年和第四年租赁年度每月租金单价为89.25元/平方米，第五年租赁年度每月租金单价为93.71元/平方米。租金以三个月为一期，在每期开始前5日内，交付下期租金。履约保证金为88740元。如被告韩宁未按合同约定缴纳租金、物业费、水费、电费等任何一项款项、费用，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金，逾期15日，山东鲁能亘富公司或山东鲁能商贸领秀城分公司有权解除合同。关于违约责任，合同约定因被告的原因导致本合同解除或被告单方解除合同，山东鲁能亘富公司或山东鲁能商贸领秀城分公司不予退还被告缴纳的履约保证金及被告预先支付但尚未发生实际产生的租金，同时，被告应当按照合同解除时当租约年度平均月租赁费标准，向山东鲁能亘富公司或山东鲁能商贸领秀城分公司支付三个月的租赁费作为违约金，如违约金不足以弥补损失的，被告应予以赔偿。
2014年5月9日，山东鲁能商贸领秀城分公司与被告韩宁签订《鲁能领秀城购物中心物业管理服务协议》，约定山东鲁能商贸领秀城分公司为涉案商铺提供物业管理服务，物业费按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）缴纳，缴纳标准暂定每平方米每月人民币45元，物业管理费按每三个月为一个支付期，在每个支付期的最后一个月的25日前一次性支付下个支付期的物业服务费。协议签订时被告缴纳1万元质量保证金，作为被告在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。关于违约责任，合同约定，如被告逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之三向山东鲁能商贸领秀城分公司支付违约金。逾期超过15日的，山东鲁能商贸领秀城分公司有权中止或停止相关服务。由此造成的损失，被告自行承担。
2014年5月9日，山东鲁能商贸领秀城分公司与被告韩宁签订《鲁能领秀城贵和购物中心POS系统租用协议》，约定被告租用山东鲁能商贸领秀城分公司的收银系统，双方确认租用期限与商铺租赁合同期限一致。收银系统押金为1万元/台，使用费为300元/台/月。如被告韩宁违约导致协议提前终止（包括按照约定解除协议的情况），山东鲁能商贸领秀城分公司有权不退还押金，被告向山东鲁能商贸领秀城分公司一次性支付相当于2个月使用费的违约金，被告并应按商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任。
被告韩宁于2014年12月24日注册成立市中区凯韵闫府私房菜餐厅，并于2014年12月31日办理餐饮服务许可证，在涉案商铺用于餐饮经营。被告韩宁于2016年6月30日关闭涉案店铺，停止营业。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于合同效力问题。原告山东鲁能亘富商管分公司主张涉案的三份合同合法有效，对此，原告提交涉案商铺所在鲁能领秀城商业综合体项目的建设工程规划许可证及附表予以证实。被告韩宁辩称，对该许可证的真实性没有异议，但该许可证仅仅载明规划许可商业建筑的总面积，对涉案商铺应结合工程图纸及房产证综合进行判断，被告认为该证据不能单独作为本案认定合同效力的依据。
2、关于原告的诉讼主体资格问题。
原告山东鲁能亘富商管分公司主张其具有合法的诉讼主体资格。原告述称，2015年8月11日，山东鲁能亘富公司成立了原告，后因为鲁能集团业态发展的需要，山东鲁能商贸领秀城分公司将对鲁能领秀城购物中心经营管理权转让给了原告承继。2015年8月13日，原告在鲁能领秀城购物中心张贴了相应的公告，原告全部承继了该购物中心的经营管理权，入场进行管理。2016年12月8日，山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司及原告共同委托律师事务所向被告发送律师函，将在合同租赁期内已形成的债权转移给原告，并要求被告向原告履行付款义务并承担合同中的违约责任，被告拒收了该函件。被告韩宁也曾向原告支付租金、物业费、电费，可见被告早已认可原告对鲁能领秀城购物中心经营管理的主体资格及收取租赁、物业、水电等费用的资格。为证实其主张，原告提交张贴告知函照片一份，该告知函内容为：“致尊敬的商户：为公司业态发展需要，经鲁能集团批准，2015年8月11日，山东鲁能亘富开发有限公司成立山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司，山东鲁能商贸有限公司济南领秀城商业管理分公司对济南鲁能领秀城贵和购物中心的经营管理权转让给山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司承继。本告知函自张贴公示即产生法律效力。山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司即享有对济南鲁能领秀城贵和购物中心的经营管理权。请商户配合完善后续变更转让工作，自2015年8月15日将水、电费交至山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司账户，自2015年8月15日将租金、物业费、POS系统租用费交至山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司账户。山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司账户如下：开户名称：山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司，开户行：建设银行纬二路支行，账户：37001619088050151334。请各商户在本告知函张贴后，向山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司履行所签订所有合同内的相关权利义务。山东鲁能亘富开发有限公司、山东鲁能商贸有限公司济南领秀城商业管理分公司尚未履行完毕的交易事项的全部权利义务均由山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司享有和承担。”原告提交山东众成清泰（济南）律师事务所于2016年12月8日出具的律师函及送达回执单，证明2016年12月8日山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司及原告共同委托山东众成清泰（济南）律师事务所向被告韩宁发送律师函，解除与被告签订的涉案三份协议，将被告拖欠的租金、物业、水电、POS机使用费等债权依法转让给原告，并要求被告韩宁在2016年12月15日前向原告履行上述付款义务承担相应违约责任。2016年12月12日的送达回执单显示收件人拒收。原告提交2016年1月6日、2016年2月25日、2016年3月28日中国建设银行网上银行电子回执三份，以及2016年2月25日原告向被告出具的收取2016年一季度租金88740元收款凭证、2016年3月1日被告向原告汇款15000元充值电费的银行电子回单一份、2016年3月28日被告向原告汇款70470元物业费的银行电子回单，证明被告韩宁已向原告履行了相关合同义务，对原告的主体资格早已认可。被告韩宁对原告的上述主张及证据不予认可，被告韩宁辩称，原告未提交2015年8月接管鲁能领秀城购物中心的手续资料；山东鲁能商贸领秀城分公司于2016年3月向被告出具收取物业管理费的发票说明原告没有主体资格；律师函上的邮寄地址并没有在租赁合同中约定过，也与被告现住址不一致，既然被告不在邮寄地址居住，也就不存在拒收的情况。律师函没有经过被告签字认可，原告无法证实向被告履行了告知义务，因此不能证明合同主体已将请求权转让给了原告；原告称一些款项系被告向原告支付，被告不予认可，原告与山东鲁能亘富公司系关联关系，山东鲁能亘富公司指示被告韩宁向原告打款，与原告所述被告默认原告主体资格无关，原告无法证明合同主体的变更。
3、关于合同解除的时间问题。原、被告均认可涉案合同已经解除，本院对此予以确认。被告韩宁主张涉案合同自2016年6月30日起解除。被告韩宁称，根据租赁合同的任意解除权，其在合同期内提前解约，并发出解约通知，其分别于2016年3月和5月向鲁能领秀城购物中心的管理人即山东鲁能商贸领秀城分公司提交了两次退店申请，山东鲁能商贸领秀城分公司也将被告的店铺进行锁门及停电。原告对被告的陈述不予认可，并称2015年8月原告已经接管鲁能领秀城购物中心，成为该商场的经营管理人，原告从未收到过被告的退店申请。原告主张涉案合同自2016年12月8日向被告发送律师函时起解除。
4、关于欠费数额问题。原告主张被告拖欠租金（2015年第二季度3万元、2015年第四季度88740元、2016年第二季度88740元、2016年第三季度4437元）、物业费（2015年第四季度3万元、2016年第二季度70470元、2016年第三季度2349元）、POS机使用费（2015年三季度900元、2015年第四季度900元、2016年第一季度900元、2016年第二季度900元、2016年第三季度150元），以上共计318486元；水费32409.65元、排油烟电费30868.86元、广告位电费4020.34元，以上共计67298.85元。原告提交欠缴清单予以证实。被告对该清单中的实缴数额无异议，但其中有两项即2015年第二季度欠缴租金3万元，因鲁能领秀城购物中心消防设施不符合标准被有关单位罚款3万元，山东鲁能亘富公司与被告口头协商由被告代为缴纳该罚款，以折抵该季度租金3万元。另外，2015年第四季度欠缴物业费3万元，原告有关负责人与被告口头协商以装修押金3万元折抵。故被告对上述两项欠缴费用不予认可。另外，被告韩宁主张合同中的租赁费包括了租金及物业管理费，第一年和第二年每月单价为85元每平方米，同时租赁合同对装修期间的免租和合同期内六个月的免租进行了约定，但被告及其经营的字号按山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司的要求分别缴纳了租金和物业管理费，属于重复缴纳。原告对此不予认可，并称被告在租赁期内仅是缴纳了部分租金、物业费、水电费，并非全部支付，而原告主张的诉求是扣除被告已缴费之后的欠缴费用，并不存在重复收费的问题。且从发票的缴纳事项上看房屋租金、物业管理费是分别缴纳的，并不存在被告所称租赁费每平方米85元是包括房屋租金及物业管理费的情况，因此并未重复收取。
5、关于违约责任的问题。原告主张根据租赁合同中对违约责任的约定，因被告的原因导致合同解除，被告应向原告支付三个月的租赁费作为违约金，考虑到原、被告曾经的合作关系，原告仅要求被告支付违约金133110元。被告韩宁认为其不存在违约行为，不应支付违约金。
本院认为，被告韩宁所承租的涉案商铺所在的济南市市中区鲁能领秀城商业综合体购物中心于2012年6月29日已取得济南市规划局颁发的建设工程规划许可证，系合法建筑。2014年5月9日，被告韩宁与山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司签订的《领秀城购物中心商铺租赁合同》及被告韩宁与山东鲁能商贸领秀城分公司签订的《鲁能领秀城购物中心物业管理服务协议》、《鲁能领秀城贵和购物中心POS系统租用协议》均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该三份合同合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
根据原告山东鲁能亘富商管分公司提交的证据，能够认定原告在鲁能领秀城购物中心张贴告知函及向被告发送律师函的行为，系向被告韩宁履行了告知义务，告知被告山东鲁能亘富公司、山东鲁能商贸领秀城分公司将涉案合同项下尚未履行的权利义务转给原告承继，并将在合同租赁期内已形成的债权转让给原告等内容。虽然送达回执单显示被告韩宁拒收该律师函，但律师函邮寄地址为被告韩宁的户籍所在地，被告拒收说明该邮件已经送达至被告手中，因此能够认定原告已向被告韩宁履行了相应的通知义务。另外，被告韩宁向原告支付租金、物业管理费、POS机使用费等费用，且被告亦认可原告向其开具的发票、收款凭证等，足以说明被告已认同原告的合同主体资格。原告作为涉案合同权利义务的继受者及债权受让人，其提起诉讼并无不当，原告确为本案的适格主体。
被告韩宁自承租涉案商铺后，应当按照合同约定的租赁期限及租赁用途使用涉案商铺并履行支付租金、物业管理费、POS机使用费等费用的义务。被告未举证证实其曾提出退店申请，被告退店未经原告同意，其擅自关闭店铺停业并欠缴费用的行为已构成违约。按照合同约定，被告韩宁欠缴费用逾期15日的，原告解除合同的条件已成就，原告可以选择解除合同。解除合同的，应当通知对方，合同自通知之日到达对方时解除。本案中，原告于2016年12月8日向被告韩宁发送律师函要求解除合同，且该邮件详细说明中已备注邮件内容，2016年12月10日该函件虽被拒收但业经送达已至被告，故本院认为涉案合同应自2016年12月10日起解除。对于原、被告主张的合同解除时间，本院不予采纳。
对于欠缴的费用，租赁合同中约定租赁费包含租金及物业管理费，其中第一年度、第二年度的租金按租赁面积计算单价为每月每平方米85元，并不包括物业管理费，且从原、被告提交的租金和物业费的发票及收款凭证上看，被告韩宁支付的租金和物业管理费是分开缴纳的，并不存在重复计算的问题。被告韩宁认可原告提交的欠费清单上的实缴金额，但主张2015年第二季度欠缴租金3万元及2015年第四季度欠缴物业费3万元两项费用已分别与有关负责人进行了口头协商予以抵扣，但被告对此未提交证据予以证实，故对被告关于抵扣费用的主张本院不予采纳。原告依据合同主张被告韩宁支付拖欠的租金、物业管理费，POS机使用费，水电费等共计385784.85元，被告韩宁未提出证据证明已就该部分费用进行了缴纳，故对原告的该项诉请本院予以支持。另外，被告韩宁主张原告应当将被告支付的履约保证金88740元、POS机押金、质量保证金2万元在租金、物业管理费、POS机使用费中进行抵扣，本院认为，涉案合同中约定如因被告违约，上述费用原告不予退还，而被告韩宁已构成违约，故对被告韩宁的该项主张，本院不予采纳。
关于违约金，依据租赁合同的约定，因被告违约导致解除合同的，被告应按照合同解除时当租约年度平均月租赁费标准，向原告支付三个月的租赁费作为违约金。按照合同约定租赁费包含租金及物业管理费，第二租赁年度每月租金单价为85元/平方米，物业管理费每月每平方米为45元，经计算第二租赁年度三个月的租赁费为203580元。现原告要求被告支付违约金133110元，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告韩宁于本判决生效之日起10日内，给付原告山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司拖欠的租金、物业管理费、POS机使用费、水电费等费用385784.85元。
二、被告韩宁于本判决生效之日起10日内，支付原告山东鲁能亘富开发有限公司商业管理分公司违约金133110元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7090元，由被告韩宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张译文
人民陪审员 李迎春
人民陪审员 高 霞
二〇一七年七月七日
书 记 员 徐小然