广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终185号
上诉人（一审被告）桂林富鑫物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区东方大厦4-7号。
法定代表人刘红灵，该公司总经理。
委托代理人李仁彬，该公司物管员。
被上诉人（一审原告）桂林市景韵世家业主委员会，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路16号。
负责人陈宏国，该业委会主任。
上诉人桂林市富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业公司）因与被上诉人桂林市景韵世家业主委员会（以下简称景韵世家业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区七星区人民法院（2015）星民初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成由审判员王裕松担任审判长，审判员胡卫新与代理审判员王凯参加的合议庭，于2016年3月4日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人富鑫物业公司的委托代理人李仁彬，被上诉人景韵世家业委会的负责人陈宏国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年3月30日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将桂林市景韵世家小区物业委托给乙方统一实行物业管理，订立本合同。乙方提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期从2013年3月16日起算至2015年3月15日止。乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。合同期满，合同自然终止。乙方交接物品必须与当初接管一样。乙方如有意愿续订合同，应在该合同期满30日前向甲方提出书面报告。甲方征求小区业主意见后，于合同期满前书面签字。”2015年3月31日，原告与被告签订《补充协议》，约定：“一、因内部管理原因，原物业管理委托合同继续履行；原收费标准不变，请予以公示。二、从现在开始全权委托李仁彬管理小区物业。”2015年6月30日，原告给被告送达了《关于尚未签订的物业管理委托合同内容及条款的公示》三届（2015）内字14号，内容为：“根据6月16日印发的富鑫物业三个月整改工作绩效评价表回收的情况，绝大多数业主同意签订一年的合同期。我们业委会采纳了绝大多数业主的意见；合同期自2015年4月1日起至2016年3月31日止。业委会认为一年合同期有利于督促甲乙双方各自的权利与义务及责任，有利于提高管理服务水平。期满后，根据业主的意见，再确定续签合同期限。我们希望富鑫物业通过自己的努力把服务工作提高到一个新的台阶与我小区建立长久的合作关系。新《物业管理委托合同》基本上承袭上个《物业委托合同》条款，只增加了部分其承诺条款。现将合同内容条款公示七天如有异议，请注明栋号房号及业主姓名以书面形式投入业委会意见箱内。”原、被告双方未就公示的内容签订服务期限为一年的《物业管理委托合同》。同年7月30日，原告所在的小区选聘了桂林中大物业有限责任公司。同年7月31日，原告向被告发出《移交工作通知》，内容为：“桂林富鑫物业服务有限公司，通过投票选举，桂林中大物业服务有限责任公司获聘管理景韵世家小区物业工作。新的物业公司将于8月1日零时起进驻我小区负责管理（服务）工作。同时请贵公司撤出本小区。……交接工作8月10日前完成，祝贵公司工作胜意。”同年8月19日，原告向被告发出《通知》三届（2015）内字第27号，内容为：“桂林富鑫物业服务有限公司贵公司在3月28日承诺三个月内应整改好我小区物业管理工作，为此，我们多次督促，至今仍未达到管理目标。根据2013年3与30日签订的《物业管理委托合同》和2015年3月31日签订的《补充协议》，你公司违反本合同第28条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。通过公开招标，民主选举，社区领导到场指导。根据7月30日业主大会的选举决定，我们已聘用了新的物业公司。为此，我业委会再次郑重通知你公司：终止执行原《物业管理委托合同》和《补充协议》。请你公司按三届（2015）内字第21号《移交工作通知》办理。”综上，原告以双方的物业服务合同已经终止为由，诉至该院，请求判令：1、被告撤离桂林市七星区景韵世家小区；2、向原告移交物业服务用房、供水、供电、消防、监控设施的用房；3、向原告移交物业管理资料；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、原告与被告之间的物业服务合同关系是否终止；二、被告进驻原告所属小区提供物业服务时，原告是否向被告移交了其诉请移交的管理资料。
关于争议焦点一、原告与被告签订的《物业管理委托合同》所约定的服务期限届满后，双方签订了《补充协议》，该协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告称《补充协议》的签订未经业主大会讨论通过，该协议不成立。因截至本案法庭辩论终结之时，该院均未收到业主以业委会签订上述《补充协议》侵害其合法权益或违反了法律规定的程序，请求撤销该协议的相关材料，故该院对原告的上述观点，不予采纳。原告与被告签订的《物业管理委托合同》约定的服务期限已经届满，双方在《补充协议》中未就物业服务期限进行重新约定，故属于不定期的物业服务合同。被告称《补充协议》约定的物业服务期限应为三年的观点，不符合法律规定，该院不予采纳。原告与被告签订的《补充协议》属不定期物业服务合同，双方可以随时解除
《补充协议》。原告于2015年8月19日给被告发出了终止执行原《物业管理委托合同》和《补充协议》的《通知》，双方的权利义务就此终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故该院对原告要求被告撤离桂林七星区景韵世家小区、移交物业服务用房的诉讼请求，予以支持。
关于争议焦点二，原告主张被告进驻景韵世家小区提供物业服务时，其移交了供水、供电、消防、监控设施的用房；物业管理资料，包括（1）竣工总平面，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养运行等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件给被告，要求被告依法移交。被告对此予以否认，原告亦未提供证据证实其将上述资料移交给了被告，故该院对原告的上述诉讼请求，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林富鑫物业服务有限公司退出桂林巿七星区景韵世家小区；二、被告桂林富鑫物业服务有限公司移交物业服务用房给原告桂林市景韵世家业主委员会；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案收取案件受理费100元（原告已预付该院），因适用简易程序减半收取50元（退回50元给原告），由原告负担25元，被告负担25元。
上诉人富鑫物业公司不服一审判决，上诉称：一、业主委员会属于非法人组织，涉及纠纷诉讼时，应由全体业主授权于业主委员会，其必须得到业主的明确授权才能行使诉讼权利，被上诉人没有得到业主授权，所以其不是适格的诉讼主体。二、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》公示后，得到了专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，属合法有效的合同。要解除该合同也应经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意方可解除。综上，请求本院支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人景韵世家业委会书面答辩称：一、被上诉人是贯彻执行2015年7月30日召开的业主大会选聘新的物业公司的决定，因此对上诉人提起诉讼符合法律规定。二、上诉人所称得到专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意这一问题，除了小区共有住户452这个数字是真实以外，其他数字均是上诉人捏造，被上诉人对上诉人称《补充协议》有253户业主签名同意由富鑫物业公司对景韵世家小区进行管理的事实不予认可。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
双方当事人对一审查明的事实没有异议，亦未向本院提供新证据，一审查明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、桂林市景韵世家业委会是否为本案适格诉讼主体；二、被上诉人要求上诉人撤离景韵世家小区并向其移交服务用房、物业管理资料等有无事实和法律依据。
一、关于桂林市景韵世家业主委员会是否为本案适格诉讼主体的问题
《中华人民共和国物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”因此，业主大会有权成立业主委员会且业主委员会的职责范围是与物业管理区域内物业共同管理活动有关的以及不超过“业主共同决定的”事项；第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”这些规定均是与业主共有或物业共同管理相关的事项，因此，与业主共有或者物业共同管理相关的事项属于业主委员会为实现其设立目的所必须享有的民事主体资格。本案中，被上诉人景韵世家业委会经过业主大会有效选举产生，有效期自2014年12月22日至2018年12月21日。因此，被上诉人在有效期内就物业管理事项向法院提起诉讼并无不当，上诉人主张被上诉人非适格诉讼主体的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于被上诉人要求上诉人撤离景韵世家小区并向其移交服务用房、物业管理资料等有无事实和法律依据的问题
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，涉讼双方签订的《物业管理委托合同》已于2015年3月15日期满自然终止。双方虽然于2015年3月31日签订了一份《补充协议》，但该《补充协议》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了上述法条之规定，应为效力待定合同。景韵世家小区业主大会亦未对该《补充协议》进行追认，而是通过合法程序另行选聘了物业服务公司，故上诉人认为涉讼《补充协议》合法有效，双方应该履行《补充协议》并据此请求法院驳回被上诉人诉讼请求的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决基本事实认定清楚，程序合法，法律适用及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人桂林富鑫物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王裕松
审 判 员 胡卫新
代理审判员 王 凯
二〇一六年三月十一日
书 记 员 黄 璐