福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽01执异175号
案外人：吴炎清，男，汉族，1954年4月23日出生，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：吴忠勇，福建沃泰律师事务所律师。
申请执行人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。
法定代表人：李欣，行长。
委托诉讼代理人：陈建平，福建天凯（福州）律师事务所律师。
被执行人：福州翔瑞贸易有限公司，住所地晋安区岭头街39号，组织机构代码：55096857-7。
法定代表人：吴君忱。
被执行人：福建省瑞宏经贸集团有限公司，住所地福州市晋安区岭头街39号218室，组织机构代码：76856217-4。
法定代表人：吴玉霞。
被执行人：吴津，男，汉族，1985年11月11日出生，住福州市晋安区。
被执行人：李立，女，汉族，1986年5月25日出生，住福州市台江区。
被执行人：吴玉霞，女，汉族，1962年7月10日出生，住福州市晋安区。
被执行人：吴金瑞，男，汉族，1962年11月16日出生，住福建省闽侯县。
本院在执行中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行福州分行”）与福建省瑞宏经贸集团有限公司（以下简称“瑞宏公司”）、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、福州翔瑞贸易有限公司（以下简称“翔瑞公司”）借款合同纠纷一案中，案外人吴炎清向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人吴炎清称，请求确认案外人自2013年1月1日起至2032年12月31日止对坐落于福州市鼓楼区六一中路28佳盛广场C座25层(榕房权证Ｒ字第××、13××96、1314800-××6、13××08、13××09），建筑面积1040平方米及地下车位（榕房权证Ｒ字第××、13××99）2个房产拥有占有、使用和收益的权利。2012年12月31日，案外人吴炎清与被执行人吴玉霞签订《房屋租赁合同》，约定：被执行人吴玉霞将其名下的全部上述产权出租给案外人使用，租赁期限为20年（即自2013年1月1日起至2032年12月31日止），其中免收租金二年作为乙方（案外人）的装修费用，合同到期后装修归甲方（被执行人）所有；2015年1月1日前乙方应向甲方指定的吴玉霞账户一次性付清人民币800万元作为剩下18年的租金，否则甲方有权收回装修后的房屋，乙方自动搬离。合同签订后，案外人即对上述房屋进行装修，并管理、使用至今。且于2015年1月7日案外人依照合同约定向被执行人吴玉霞转账支付租金人民币800万元。此后，在案外人租赁期间，被执行人因为他人向申请执行人（中信银行）贷款提供担保，将上述全部房产抵押，现因无力还贷，上述全部房产被冻结并拍卖。根据我国《合同法》、《担保法》及相关司法解释的规定，房屋买卖（拍卖）的行为，不得损害承租人的合法权益，即“买卖不破租赁”的法律规定，案外人特向贵院提出执行异议，依法确认案外人对上述全部房屋的租赁权，望予支持。
申请执行人中信银行福州分行称，2016年10月31日，贵院就申请执行人与瑞宏公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、翔瑞公司等金融借款合同纠纷一案，作出（2016）闽01民初421号生效民事判决书，判令申请执行人有权对吴玉霞提供的抵押物（位于福州市鼓楼区××街道××中路××广场××室××室房产及××福州市××街道××中路××广场××、××、××座连体地下1层1053、1054车位及其相应土地使用权）进行折价或拍卖、变卖；因被执行人未按照生效判决书履行债务，贵院依法受理了申请执行人的强制执行申请，并向被执行人发出《报告财产令》、《限期履行通知书》等执行措施。案外人要求确认对前述房产拥有占有、使用和收益权利的异议申请不属于执行异议审查范围，应驳回案外人的异议申请。案外人提供的《房屋租赁合同》在合同签署时间和款项支付时间、租金水平及租金支付情况、租赁物占有情况等明显不符合常理，案外人虚构事实、伪造证据，所提异议请求不应被支持，并且申请执行人认为案外人虚构事实、伪造证据的行为已经构成违法甚至犯罪，应当依法给予严惩。该《房屋租赁合同》签署时间是2012年12月31日，款项支付时间是2015年1月7日。租期20年，租金一次性支付，年租金保持不变。该房产总面积1135.76㎡，折算月租金约32.6元/平方米，和市场水平相差太远，案外人也无法证明移交占有租赁物的时间。综上，依法应驳回案外人的异议申请。
经查明，中信银行福州分行与瑞宏公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、翔瑞公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月发31日作出（2016）闽01民初421号民事判决书认定，2015年3月25日，吴玉霞、吴金瑞自愿以吴玉霞名下位于福建省福州市××街道××中路××广场××室房产及××福建省××鼓楼区××街道××中路××广场××、××、××座连体地下1层1053、1054车位（权证号：榕房权证Ｒ字第1314794-××6、1314799-××6、13××08、13××09号）为被告瑞宏公司前述债务提供抵押担保，且前述抵押物均已办理抵押登记，抵押权依法设立。并判决：原告中信银行福州分行有权以被告吴玉霞、吴金瑞提供的本案抵押物拍卖、变卖所得价款，就本判决第一至二项确定的债权优先受偿。本案抵押物，分别被（2015）鼓民保字第276号、（2015）榕民保字第442号、（2016）闽01民初421号民事裁定书和（2017）闽01执321号执行裁定书查封或轮侯查封，经协调相关法院已将上述案件处置权移交本案执行。
又查，根据中信银行福州分行提供的本案抵押物使用情况表明，吴玉霞与福州漫无限餐饮管理公司于2014年4月28日签订的《场地租赁合同》第一条第1款、第2款“租赁位置：鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座25层01-04、07室（权证号：榕房权证Ｒ字第××、13××06、13××96、13××02、13××03号）；租金标准及期限：双方同意租赁期限定为：2014年4月28日至2016年4月27日止。月租金每平方米为120元，面积410.14平方米，计月租金人民币49216.8元。自第二年起，租金在前一年的租金基础上递增5%。合同期满，若上述场地还继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权。……”2015年3月18日吴玉霞向中信银行福州分行提交了两份《承诺函》亦表明，除鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座25层01-04、07室出租给福州漫无限餐饮管理公司外，鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座25层05、06、08-11室及两个车位房产，无抵押权、承租权、典权、优先权及其他任何权利负担。
再查，案外人吴炎清提供了其于2012年12月31日与吴玉霞签订的《房屋租赁合同》[租赁房产状况为：鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场C座25层(榕房权证Ｒ字第××、13××96、1314800-××6、13××08、13××09）及地下车位（榕房权证Ｒ字第××、13××99），建筑面积1040平方米，租期20年，其中免2年租金。]；2015年1月7日其向吴玉霞账户转账金额分别为350万元和450万元；同日吴玉霞向其出具了一份“收据”。
本院认为，根据案外人吴炎清的陈述，其与吴玉霞签订的《房屋租赁合同》涉及的建筑面积为1040平方米，租期20年，其中免2年租金，余下18年租金为800万元。据此折算出每平方米平均月租金为35.61元（800万元÷1040平方米÷18年÷12月）。而中信银行福州分行提供的本案抵押物，吴玉霞与福州漫无限餐饮管理公司所签的房产租赁合同中，每平方米平均月租金为120元。本案中，案外人吴炎清提供的租赁合同对比吴玉霞与福州漫无限餐饮管理公司之间签订的租赁合同，存在房产租赁内容、时间、租金相互矛盾，彼此之间无法相互印证。吴玉霞虽出具收条承认系20年租金，但对比吴玉霞、吴炎清两方所述的租金，明显存在不合理的低价承租问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人吴炎清请求确认其对坐落于福州市鼓楼区六一中路28佳盛广场C座25层及地下车位的房产拥有占有、使用和收益的权利主张，法律依据不足，本院不予支持。本案执行中，对生效判决确认的抵押物进行查封，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的之规定，裁定如下：
驳回案外人吴炎清的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 林 娜
二〇一七年十一月二十日
书记员 杨远恬
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
（2017）闽01执异175号执行裁定书共8页