北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16417号
上诉人（原审原告）北京民乐住宅合作社，住所地北京市朝阳区南新园小区26号。
法定代表人杨新宇，理事长。
委托代理人崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王海，男，1961年5月8日出生。
被上诉人（原审被告）宫连成，男，1958年9月19日出生。
委托代理人田胜彩，北京市百瑞律师事务所律师。
原审第三人王辉，女，1936年9月1日出生。
上诉人北京民乐住宅合作社（简称民乐合作社）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第18955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2012年6月，民乐合作社诉至原审法院称：我方依据（2010）第104号《房屋拆迁许可证》对位于北京市丰台区8、9号房屋进行拆迁，开发顺欣嘉园合作建房项目。北京亿方金汇经贸有限责任公司（简称亿方金汇公司）为被拆迁房屋的产权人。2011年10月，亿方金汇公司将北京市丰台区8、9号房屋的所有权转让给宫连成，但未做变更登记。2011年11月12日，我方与宫连成签订了《拆迁安置协议书》及《特别约定》，约定宫连成应在2011年12月3日前腾空北京市丰台区8、9号房屋。但宫连成未履行承诺，致使至今仍有人居住在北京市丰台区8、9号幢号1的房屋（简称涉案房屋）中。现我方起诉要求判令宫连成腾退北京市丰台区8、9号幢号1的房屋，宫连成承担本案诉讼费。
宫连成辩称：我认为民乐合作社起诉的被告主体不对，房屋有第三方在住，并不是我住，应该起诉第三方，我不同意民乐合作社的诉讼请求。我对民乐合作社陈述的事实没有异议。另，我跟王辉之间没发生任何关系，我只能认我自己的房产证，我也不确定王辉住的是不是涉案房屋。
王辉述称：对于涉案房屋，我向法庭提交了房产证明及户口本等证据，说明我对于涉案房屋享有的实际居住权是有法律和事实依据的。该房屋是1983年2月北京市丰台区东铁营街道办事处福利分房分配给我，发给房产证明。此后，我于1984年5月将户口迁入，一直在此居住。我认为，此房屋的所有权转移未告知我，房产证明也没收回，我依法仍然对此房屋享有权利。拆迁公司不顾事实想让我们一起拆迁是不符合法律规定的，如果按照拆迁安置补偿合同，那跟我们一点关系都没有，如果拆迁，民乐合作社得按规定来。请求法院依法维护我的合法权利，驳回要求我腾退房屋的诉讼请求。
原审法院经审理认为：王辉承租并居住在北京市丰台区18号001号房屋，民乐合作社称王辉居住的北京市丰台区18号001号房屋即是北京市丰台区8、9号幢号1的房屋，宫连成称其北京市丰台区8、9号幢号1的房屋由王辉在居住使用，王辉称其在民乐合作社的拆迁范围内仅有北京市丰台区18号001号房屋一处住所，结合民乐合作社与宫连成签订的拆迁安置协议书及王辉实际居住房屋的位置，应认定王辉居住的北京市丰台区18号001号房屋与北京市丰台区8、9号幢号1的房屋系同一处房屋。根据民乐合作社与宫连成签订的拆迁安置协议书等，宫连成有义务将北京市丰台区8、9号幢号1的房屋腾退并交付给民乐合作社。但北京市丰台区8、9号幢号1的房屋现由王辉实际居住使用，宫连成并不实际占有支配该房屋，而王辉表示不同意腾退房屋，民乐合作社、宫连成亦不能提供充分证据以证明王辉应该腾退房屋，故宫连成并不具备腾退房屋的条件。综上所述，民乐合作社要求宫连成腾退房屋的诉讼请求，法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，原审法院于2013年9月判决：驳回北京民乐住宅合作社的诉讼请求。
原审法院判决后，民乐合作社不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。民乐合作社的主要上诉理由为：原审判决书认定事实与判决结果相悖，原审判决既然已经认定宫连成应该腾退涉案房屋，那判决结果理应支持民乐合作社的诉讼请求；宫连成负有腾退涉案房屋的义务，民乐合作社对宫连成进行了安置，第三人是否同意腾退不影响宫连成负有的腾退义务，宫连成应依法解决第三人的居住或周转住房问题，与民乐合作社无关；王辉未能证明其承租涉案房屋，宫连成应对第三人进行安置，民乐合作社对第三人不负有安置义务等。宫连成、王辉均同意原审判决。
经审理查明：1998年4月，北京市丰台区8、9号房屋登记在北京市丰台区东铁营工商联合总公司名下，房屋性质为集体单位自管产，该房屋共有10幢号，每幢号2间房屋（平房），其中幢号1的房屋位于最北侧，建筑面积为36平方米。2004年4月，北京市丰台区东铁营工商联合总公司变更名称为北京亿方金汇经贸有限责任公司。2011年10月31日，亿方金汇公司召开股东会，决议：北京市丰台区8、9号房屋所有权归法人宫连成。后，亿方金汇公司（甲方）与宫连成（乙方）签订协议书，约定：“甲方将其所有的丰台区8、9号房屋所有权转让给乙方。乙方有权对丰台区8、9号房屋进行处置，对外签订相关协议。丰台区8、9号房屋所在地进行拆迁，无法进行变更登记，但并不影响乙方对房屋的相关权益”。
2010年、2011年，因东铁营顺欣嘉园合作建房遗留项目建设，北京市丰台区房屋管理局为民乐合作社颁发《房屋拆迁许可证》，拆迁范围东至北京市粉末冶金研究所，南至顺五条，西至横五条，北至顺四条，拆迁期限自2010年9月19日至2012年3月18日，拆迁实施单位为北京华胜达拆迁服务有限责任公司。
2011年11月12日，民乐合作社（甲方）与宫连成（乙方）签订《拆迁安置协议书》，主要内容为：“经甲乙双方友好协商根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》等有关法律法规，双方一致同意采取产权调换的方式，由甲方对依法认定的乙方被拆迁的房屋进行安置，并互相结算结构差，具体事宜双方协议如下：乙方被拆迁房屋有产权证面积323平方米，无产权证房屋面积177平方米，经甲方认定安置面积为500平方米（含居委会用房及房办字第004号公有住宅租赁合同房屋）；甲方向乙方提供顺欣嘉园房屋，建筑面积500平方米；在办理入住手续时根据实测面积，超出或不足部分按每平方米12000元结算；乙方负责被拆迁房屋的腾退工作，做好被拆迁房屋内居住人和家属的安置稳定工作，于2011年12月3日前将被拆迁房屋腾空，并通知甲方验收，交付甲方拆除。若未履行上述协议条款，由违约方负责赔偿由此造成的经济损失。”同日，民乐合作社（甲方）与宫连成（乙方）签订《特别约定》，载明：“根据甲乙双方签订的原拆迁安置协议书内容，双方又经协商达成如下特别约定：一、甲方在三号楼104、204安置给乙方450平方米基础上，另在顺欣嘉园另外楼再安置80平方米的安置房。超额原协议的平方米数，乙方按12000元进行购买；二、甲乙双方在腾空丰台区8、9号北端产权证幢号1、2房屋时，要互相配合；三、如乙方在规定期限内未能腾出产权证幢号1房屋时，乙方应赔偿甲方最高40万元；四、甲方于2013年4月30日前，将安置给乙方的房屋交给乙方。如未按期交房，所造成的损失由甲方负责”。
另查：1992年2月10日，王辉与北京市丰台区人民政府东铁营街道办事处签订《公有住宅租赁合同》，载明王辉承租北京市丰台区18号房号001的房屋，总使用面积27.54平方米，其中居室1间半，该房屋性质为东铁营办事处公房。
诉讼中，王辉提交北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处于2012年10月出具的《证明》一份，载明：“王辉为我街道办事处退休职工，居住地址丰台区18号系我办事处1983年2月分配给王辉本人，该住址原为车库。”
民乐合作社称王辉居住的北京市丰台区18号001号房屋即是北京市丰台区8、9号幢号1的房屋，也即《拆迁安置协议书》中提及的“房办字第004号公有住宅租赁合同房屋”。宫连成称北京市丰台区8、9号幢号1的房屋由王辉在居住使用，其接手房屋时王辉就一直在此居住，具体情况其也不清楚，这是改制时政府遗留问题，故其没有处理。王辉称其在民乐合作社的拆迁范围内仅有北京市丰台区18号001号房屋一处住所。
民乐合作社、宫连成均称其未和王辉协商过房屋拆迁事宜，民乐合作社、宫连成均称其未对王辉进行过安置。民乐合作社称其仅应对房屋所有权人宫连成进行安置，宫连成称其无法对王辉进行安置。王辉称其房屋如被拆迁其应被安置。
以上事实，有《房屋所有权证》、《企业名称变更证明》、《股东会决议》、《协议书》、《房屋拆迁许可证》、《拆迁安置协议书》、《特别约定》、《公有住房租赁合同》、《证明》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，王辉依据《公有住宅租赁合同》承租并居住在北京市丰台区18号001号房屋，民乐合作社、宫连成均确认北京市丰台区8、9号幢号1房屋由王辉居住，且王辉称其在民乐合作社的拆迁范围内仅有北京市丰台区18号001号房屋一处住所，结合民乐合作社与宫连成签订的《拆迁安置协议书》、《特别约定》及王辉的实际居住房屋位置，原审法院认定北京市丰台区18号001号房屋与北京市丰台区8、9号幢号1房屋系同一处房屋，并无不当。民乐合作社虽与宫连成通过签订《拆迁安置协议书》及《特别约定》约定了涉案房屋的拆迁腾退事宜，然而，在宫连成从亿方金汇公司处接手涉案房屋之前，王辉即享有该房屋的公房承租权，现有证据亦无法证明王辉在该房屋上的权利已灭失，故宫连成无法代替王辉行使涉案房屋的相关权利，民乐合作社、宫连成亦不能在双方之间的协议中为第三人王辉设立义务。现民乐合作社依据其与宫连成之间的协议起诉要求宫连成腾退涉案房屋，但因涉案房屋涉及到王辉的权益，且民乐合作社、宫连成均称尚未对王辉进行安置，本院对民乐合作社的诉讼请求难以支持。原审判决处理并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由宫连成负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京民乐住宅合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 张 洁
代理审判员 李俊晔
二〇一四年三月二十日
书 记 员 杨晓婷