广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠东法民一初字第710号
原告：林贺标，男，1969年1月30日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托代理人：冯毅，广东汇和律师事务所律师。
委托代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师助理。
被告：林望德，男，1965年11月20日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
委托代理人：林生荣，男，1954年1月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
原告林贺标诉被告林望德租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林贺标及其委托代理人郭显康，被告林望德及其委托代理人林生荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林贺标诉称：2010年11月28日，原、被告双方就租赁原告所有的位于惠东××吉隆镇商贸城金英电影院4间4层楼房【粤房地证字第××号】签订了《租房合同》，双方约定：“租期三年，即从2010年12月1日起至2013年11月30日止：每年租金为人民币七万元整：第二年租金在2011年11月1日一次性付清：第三年租金在2012年11月1日一次性付清：乙方(被告)现在拆除甲方的楼梯、间墙，待租赁期满后由乙方恢复原状。”合同履行过程中，因被告无故拖欠房屋第二年租金7万元，原告于2012年6月4日诉至法院，法院经审理后判决原告胜诉，目前被告仍未履行该案件的判决。2012年11月1日，第三年房屋租金支付时间到期后，被告又以种种借口拒不支付第三年的房屋租金，原告多次催促但均未果：租赁期满后，被告不但对原告的租金分文未付，而且还强行霸占、使用原告的房屋至今。经原告多次主张但均无果，无奈之下诉至法院。综述，被告租赁使用原告的房屋，却无正当理由拒不支付租金；双方合同终止后，被告又继续强行霸占原告的房屋，以上事实清楚、证据确凿、足以认定；被告的行为已损害了原告的合法权益，依法应承担法律责任。特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金7万元及从2012年11月2日起至被告付清租金之日止，按银行同期同类贷款利率计付利息；2、被告立即向原告按原状返还租赁房屋，并向原告支付房屋占用费(自2013年12月1日起至交还房屋日止按房租标准计付，暂计3万元)；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林望德辩称：原告欠被告的工程款，已经另案处理；原告拖欠被告的工程款已经足够支付原告的租金，多余的建筑款也是可以扣除，所以我们不存在拖欠原告租金的问题。因为被告拖欠原告工程款没有结清，被告继续租原告的房屋也是情有可原的，希望法院支持被告的意见。现在原告要求不租给我，要我搬出去，我认为原告不近人情。被告要求验收出租代建的房屋，我方认为进行结算后才愿意解除房屋租赁合同。
经审理查明：2008年间，原告林贺标（甲方）与被告林望德（乙方）签订租房合同，合同约定：甲方现将坐落于吉隆镇商贸城金英电影四间四层楼房租给乙方作厂房使用。经双方协议一致，特订立条例：一、租用期限为三年，即从2008年12月1日至2011年11月30日止，租赁期满后在同等条件下，乙方享有优先租用权。二、租用金额：每年租金7万元，同时乙方必须支付三年押金2万元。三、支付方式：1、第一年分两期付款，首次在合同生效时付4万元，余款3万元在2009年1月30日前付清；2、第二年租金在2009年11月30日一次性付清；3、第三年租金在2010年11月30日一次性付清……。合同签订后，被告支付押金2万元以及陆续支付了两年的租金14万元。
2010年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）重新订立《租房合同》，租期延至2013年11月30日，每年租金仍为7万元，第一年租金分两期付款，首次在合同生效时付款4万元，余款3万元于2011年1月30日前支付，第二年租金于2011年11月1日付清，第三年租金于2012年11月1日付清。同时约定：“四、具体事项：乙方租用甲方厂房，必须注意保护好甲方的楼房设施及相关设备，不得随意改动厂房的结构，应注意防火措施，属人为引起楼房损失由乙方负全部责任……六、乙方现在拆除甲方的楼梯、间墙，待租赁期满后由乙方复还原状。七、乙方在租赁期间安装的设施、设备的所有权归乙方所有……九、补充事项：租赁期满后，经甲方验收合格后退还乙方押金，如有损坏必须修复完整。”
第二份租屋合同签订后，原告收取被告支付的押金2万元，第一年租金7万元已抵扣修建该厂房的工程款，第二、三年租金被告未支付给原告，现合同已到期。
2012年6月4日，原告向本院提起诉讼【（2012）惠东法民一初字第598号】，请求解除2010年11月28日原、被告双方签订的《租房合同》，被告在15天内搬出租赁的房屋；被告支付拖欠的租房租金7万元及拖欠期间的相应利息并承担违约责任。2013年3月9日，本院作出（2012）惠东法民一初字第598号民事判决书，该判决生效判令：一、被告林望德于本判决生效之日起5日内支付租金7万元及利息给原告林贺标（利息从2011年11月2日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计付，至付清租金之日止）。二、驳回原告林贺标的其他诉讼请求。
另查：上述租赁房屋位于惠东县××水坑××小区××区××号，权属人系原告林贺标，该房于2008年7月16日竣工，房地产权证号为粤房地证字第××号。上述租赁房屋由被告林望德负责承建，因工程款存在争议，未进行结算。2012年11月13日，被告就建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼[案号：（2012）惠东法民一初字第1179号，未审结]。
诉讼期间，原告林贺标主张其本院（2012）惠东法民一初字第598号民事判决书判令被告支付的租金系《租房合同》约定的第二年租金，本案原告诉求的租金70000元系合同约定的第三年租金；合同期满后即自2013年12月1日起被告按房租标准计算涉案房屋占用期间的使用费。被告认可第三年租金70000元，涉案房屋系其在管理，但仅有一楼在用，二、三楼未使用，对利息及房屋占用期间使用费有异议，认为原告于2013年11月26日向其发《通知》，要求交付租赁房屋，其已于2013年11月29日向原告复函，其将在双方结清涉案房屋工程款后交付房屋。
原告林贺标主张被告林望德应按房屋原状返还涉案房屋,但未就房屋原状提交相关证据予以证实。
以上事实，有原告林贺标提交的起诉状、身份证、常住人口信息、房地产权证、租房合同、民事判决书，被告林望德提交的身份证、打桩工程款、通知、复函和本院的开庭笔录等证据在卷为据。
本院认为：原告林贺标与被告林望德于2010年11月28日签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同的形式和内容未违反法律和法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应按照约定履行支付租金及租赁关系到期终止后向原告返还租赁房屋的义务。至2013年11月30日，合同已到期，原、被告未达成续租事宜，双方的租赁关系按照合同约定已终止。被告未按双方的约定支付第二、三年的租金，已属违约，第二年租金7万元已为生效判决（2012）惠东法民一初字第598号确定，现原告请求涉案房屋的第三年租金70000元，本院予以支持。原告请求被告支付第三年租金70000元被拖欠期间的利息，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第九条“公民之间的定期无息借贷，出借人要求借款人偿付逾期利息，或者不定期无息借贷经催告不还，出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计息”的规定，租金利息可从逾期之日即2012年11月2日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。
被告林望德在合同到期后未搬离承租的涉案房屋，属于实际占用原告林贺标的房屋，造成原告房屋占用期间的租金损失，被告对该部分租金损失应予赔偿。庭审过程中，被告坚持在原告就另案工程款纠纷解决后方返还涉案房屋的意见，据此，被告应按年租金70000元的标准支付原告自合同期满即2013年12月1日起计至被告返还租赁房屋之日止的房屋租金损失。
原告林贺标请求被告林望德按原状返还租赁房屋，但未就房屋原状进行举证，应承担举证不能的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告应按合同约定的状态返还涉案的租赁房屋给原告。按照合同约定，合同终止时，房屋如有损坏由被告修复完整，经原告确认房屋合格后，原告应退还20000元押金给被告。被告在支付上述费用时，已收取的20000押金可以扣减。
被告林望德辩称以工程款抵扣租金，因工程款纠纷与租赁合同纠纷属于不同的法律关系，且被告已在本院提起工程款纠纷诉讼，本案不作处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告林望德于本判决生效之日起15日内支付租金7万元及利息给原告林贺标（利息自2012年11月2日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计付，至付清租金之日止）。
二、被告林望德于本判决生效之日起15日内支付给原告林贺标房屋占用期间的租金损失（按租金70000元/年的标准，自2013年12月1日计起,计至被告林望德返还租赁房屋之日止）。
三、被告林望德于本判决生效之日起15日内按合同约定的状态将位于广东省惠东县吉隆镇水坑头小区1区17-18号四间四层房屋返还给原告林贺标。
四、驳回原告林贺标的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，由原告林贺标负担50元，被告林望德负担1100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 罗晓燕
二〇一四年十一月二十七日
书记员 邱玉如