安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终4093号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢杰，男，1971年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：程晋畅，安徽安援律师事务所律师。
委托代理人：杭超，安徽安援律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市庐阳区大杨镇人民政府，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路35号。统一社会信用代码11340103002993157G。
法定代表人：高久春，镇长。
委托代理人：周树青，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。
上诉人谢杰因与被上诉人合肥市庐阳区大杨镇人民政府（以下简称大杨镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢杰上诉称：《中华人民共和国消防法》第十条明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。因涉案房屋建筑消防未过关，谢杰与大杨镇政府签订的《房屋租赁合同》违反了上述规定，故该《房屋租赁合同》中约定违约金条款是无效的，谢杰无需支付大杨镇政府违约金15万元。大杨镇政府将不符合要求的房屋投入使用（按照餐饮业态招租）具有明显过错或故意，应承担赔偿责任。另，大杨镇政府本诉诉请只是要求支付房屋租金，未要求将保证金扣除，且大杨镇政府要求支付租金的诉请已超过诉讼时效。一审法院认定《房屋租赁合同》有效、判令谢杰支付大杨镇政府违约金及不支持谢杰的反诉请求错误。请求二审法院查清事实后，撤销一审判决，改判支持谢杰的一审反诉请求，并驳回大杨镇政府的一审诉讼请求。
大杨镇政府辩称：大杨镇政府就涉案房屋委托合肥市产权交易中心进行竞租招标，并发布了出租公告。在谢杰竞标成功后，大杨镇政府与谢杰签订的《房屋租赁合同》符合我国招投标法、合同法的相关规定，不存在行为无效或合同无效的情形。根据我国消防法的规定，消防安全检查的法定机关是庐阳区公安分局消防大队，并非大杨派出所。谢杰提供的大杨派出所出具的两份《责令整改通知书》，无法证明涉案房屋未通过建筑消防验收，不具备使用条件的情形。合同签订后，谢杰应按合同约定支付租金，但谢杰自2013年5月起一直拖欠租金，一审法院判令谢杰支付房屋租金和违约金，符合法律规定。由于涉案房屋在本案起诉前一直由谢杰使用，且谢杰一直拒付房屋租金，大杨镇政府多次要求谢杰支付租金未果，并于2014年2月24日向谢杰发出律师函，函告谢杰支付租金，故大杨镇政府的诉请不存在超过诉讼时效的情形。另，根据双方合同约定，履约保证金应在租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时，才能予以返还。谢杰反诉要求返还履约保证金，与合同约定不符。谢杰自行装修涉案房屋产生的费用，应由其自负。一审法院未予支持谢杰的反诉请求正确，应予维持。
大杨镇政府向一审法院起诉请求：1、解除大杨镇政府与谢杰签订的房屋租赁合同，并责成谢杰将承租房屋交还给大杨镇政府;2、判令谢杰支付拖欠大杨镇政府的房屋租金836626.56元及违约金250987.97元（自2013年5月6日至2015年5月5日，拖欠付房租的30%计算），共计1087614.53元;3、谢杰承担本案诉讼费用及其他费用。后大杨镇政府又将其诉讼请求第1项变更为谢杰将承租房屋交还给大杨镇政府。
谢杰向一审法院反诉请求：1、请求判令大杨镇政府向谢杰提供消防验收合格、符合餐饮经营要求的房屋;2、判令大杨镇政府赔偿谢杰损失1550000元（装修损失1500000元、清理下水道损失50000元）及返还保证金570427.2元;3、判令大杨镇政府支付违约金31690.4元;4、驳回大杨镇政府的本诉请求;5、大杨镇政府承担反诉及本诉的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月16日，大杨镇政府委托合肥市招标投标中心（合肥市产权交易中心）发布关于合肥市紫桐新村内C组团配套用房的出租公告，出租公告中对租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金底价等作出明确说明，其中载明“拟出租房屋权属证明正在办理中，本次出租房屋的面积如与房屋出租公告中公示的面积有差异，以实际可移交的面积为准“、”承租人使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》等相关法律法规要求，如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担“、”意向承租人应在房屋公告截止前到现场查看租赁房屋，相关质疑须在房屋公告截止前提出。凡参加竞租者都视同已经实地踏勘，确认了租赁房屋范围、面积并认可租赁房屋现状及租赁要求，出租人及合肥市产权交易中心无义务承担任何责任。“
2011年5月6日，谢杰作为中标人与大杨镇政府签订《房屋租赁合同》一份，约定：大杨镇政府将位于合肥市紫桐新村内C组团配套用房（建筑面积905.44平方米）出租给谢杰用于商业经营，谢杰使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）等相关法律法规要求，如有不符，造成谢杰不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由谢杰承担;租赁期限自2011年5月6日至2016年5月5日，第一年租金为380284.8元，第一年租金一次性交付，第二年租金=中标租金×106%，第三年租金=中标租金×110%，第二、三年租金每半年支付一次，先付款后使用；谢杰应向大杨镇政府一次性交纳履约保证金570427.2元；租赁期满或合同解除后，谢杰应于租赁期满之日或合同解除之日起10天内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于谢杰的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向大杨镇政府提出任何补偿要求；谢杰未按约定支付租金达20日历天的，大杨镇政府有权单方解除合同，收回房屋，因该情形解除租赁合同，谢杰在租赁房屋内添置的装修装饰资产无偿归属大杨镇政府所有；谢杰未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每天应支付未交付月租金10%的违约金；合同还对房屋及附属设施的维护、合同解除、违约责任等作了详尽约定。该合同签订后，大杨镇政府按约交付了房屋，谢杰亦按约支付了房屋租金，并支付履约保证金570427.2元。自2013年5月6日起，谢杰未再按照合同约定支付房屋租金，大杨镇政府催要未果后，遂诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院另查明：2008年7月，合肥城建投资控股有限公司与大杨镇政府签订《协议书》一份，约定合肥城建投资控股有限公司将其建设的包括合肥市紫桐新村内C组团配套用房在内的安置恢复点移交给大杨镇政府，大杨镇政府拥有合肥市紫桐新村内C组团配套用房的管理使用权。
一审法院还查明：本案审理过程中，涉案房屋的租赁期限已于2016年5月5日届满，双方未再续订合同，谢杰亦未返还房屋。
一审法院认为：大杨镇政府与谢杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。谢杰未按照合同约定及时足额支付房屋租金，已经构成违约。关于大杨镇政府要求返还房屋的诉讼请求，在本案审理过程中，涉案房屋的租赁期限已经届满，谢杰仍实际占有使用案涉房屋，大杨镇政府作为出租人对此已提出异议，故双方之间的租赁合同已经因租赁期限届满而终止，谢杰作为承租人应当返还案涉房屋。关于房屋租金，对谢杰自2013年5月6日起未按照合同约定支付房屋租金的事实，双方均不持异议，该院予以确认，但谢杰辩称拒付租金系因大杨镇政府交付的房屋未通过消防验收、下水道不符合餐饮业经营要求，该院认为，谢杰未能提供充分有效的证据证实涉案房屋消防未过关，亦未提供任何证据证明其受到过消防主管部门的责令停业处罚或者罚款处罚，根据涉案房屋出租公告及双方租赁合同中“谢杰使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）等相关法律法规要求，如有不符，造成谢杰不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由谢杰承担”之约定，谢杰负有使房屋符合餐饮经营规范的义务，故谢杰拒付租金的抗辩理由，无事实和法律依据，该院不予采信，大杨镇政府要求谢杰按照合同约定支付自2013年5月6日起至2015年5月5日期间的房屋租金，有事实和法律依据，该院予以支持，经计算，谢杰应支付该期间的房屋租金数额为836626.56元，谢杰在签订合同后支付履约保证金570427.2元，谢杰反诉要求大杨镇政府返还该保证金，该院认为，根据双方合同的约定，履约保证金应在扣除谢杰应付的款项后返还，故在扣除2012年5月6日至2012年11月5日期间的租金201550.94元之后，履约保证金余款为368876.26元，与谢杰应付的2013年5月6日起至2015年5月5日期间房屋租金抵扣后，谢杰应当向大杨镇政府支付2013年5月6日至2015年5月5日期间的房屋租金为467750.3元（836626.56元－368876.26元）。关于违约金，双方在合同中约定的违约金计算标准过高，大杨镇政府将违约金标准降低为欠付租金的30%，该院认为，确定违约金的数额时，应当以合同守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认，大杨镇政府出租房屋的目的是获得租金收益，谢杰拖欠租金的行为给大杨镇政府造成的实际损失主要是租金的利息损失，故大杨镇政府要求谢杰按照欠付租金30%的标准支付违约金，该违约金数额已超出大杨镇政府因谢杰的违约行为导致的实际损失，故根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、谢杰拖欠租金导致大杨镇政府应收租金的利息损失、大杨镇政府预期利益损失以及再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，该院酌情支持大杨镇政府的违约金诉请150000元。谢杰要求大杨镇政府提供消防验收合格、符合餐饮经营要求的房屋以及大杨镇政府赔偿其损失和支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、谢杰于判决生效之日起十日内向合肥市庐阳区大杨镇人民政府返还位于合肥市庐阳区××内××组团配套用房；二、谢杰于判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区大杨镇人民政府房屋租金467750.3元（谢杰已付履约保证金570427.2元，在抵扣2012年5月6日至2012年11月5日期间的租金201550.94元后余款为368876.26元，再与谢杰应付的2013年5月6日起至2015年5月5日期间房屋租金836626.56元抵扣之后即为467750.3元）；三、谢杰于判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区大杨镇人民政府违约金150000元；四、驳回合肥市庐阳区大杨镇人民政府的其他诉讼请求；五、驳回谢杰的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为9235元，由合肥市庐阳区大杨镇人民政府负担2235元，由谢杰负担7000元；反诉案件受理费减半收取为12048元，由谢杰负担9000元，由合肥市庐阳区大杨镇人民政府负担3048元。
二审中，谢杰主张其已将涉案房屋于2016年5月8日交还给大杨镇政府，大杨镇政府对此表示认可，本院予以确认。谢杰向本院提交《森景大酒店下水改造单》（原件）一份，用以证明大杨镇交付的涉案房屋的下水道不符合从事餐饮业态要求。大杨镇政府质证持有异议。因谢杰二审中承认其系合肥市森景餐饮管理服务有限公司的法定代表人，该证据系其单方制作，谢杰也未提供证据证明大杨镇政府已收到该证据，故本院对该证据的证明效力不予确认。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：大杨镇政府对其出租的涉案房屋即位于合肥市紫桐新村内C组团配套用房经过招投标后，出租给中标人谢杰，双方为此签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，大杨镇政府按约交付了涉案房屋，谢杰亦按约支付了房屋租金和履约保证金。自2013年5月6日起，谢杰未再按约支付租金。而谢杰拒付租金的理由是涉案房屋消防不过关和下水道不符合餐饮要求。谢杰主张涉案房屋消防不过关，其提交了合肥市公安局大杨派出所于2015年2月5日和2016年2月1日向其发出的两份《责令整改通知书》和申请三位证人出庭作证，用以证明其主张成立。从该两份《责令整改通知书》内容只能反映森景大酒店即涉案房屋缺乏安全出口，不能证明涉案房屋未通过建筑消防验收，且大杨派出所也不是消防安全检查和验收的法定机构;三位证人出庭作证的证言也不能证明涉案房屋未通过建筑消防验收;谢杰在一审庭审中也承认其无法提交承租涉案房屋后曾因消防不过关被消防主管部门责令停业处罚或者罚款处罚的相关证据。谢杰现上诉以涉案房屋消防不过关为由，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并改判其不向大杨镇政府支付违约金15万元，缺乏事实依据，本院不予支持。谢杰上诉称主张涉案房屋下水道不符合餐饮经营的要求，其在二审中提交的证据不足以证明其主张成立。涉案房屋因合同到期谢杰现已交还大杨镇政府，谢杰上诉要求大杨镇政府提供消防验收合格、符合餐饮经营要求的房屋，理由不能成立，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的装修工作及费用全部由谢杰自行承担。谢杰上诉要求大杨镇政府承担装修费用150万元，缺乏合同依据;谢杰上诉要求大杨镇政府承担清理下水道损失5万元，缺乏事实依据，本院均不予支持。谢杰上诉既主张《房屋租赁合同》无效，又主张要求大杨镇政府支付其违约金，这两项主张相互矛盾，本院不予支持。
谢杰在诉讼中对其欠付大杨镇政府租金的事实不持异议，根据《房屋租赁合同》约定，履约保证金应在租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时，才能予以返还;谢杰若存在逾期未支付按本合同约定应当由其承担的费用的情形，大杨镇政府有权从履约保证金中扣除。故一审法院从谢杰交纳的履约保证金中抵扣谢杰应支付的部分房屋租金，符合合同约定。谢杰上诉称大杨镇政府诉请未要求将履约保证金从租金中扣除，一审法院超诉请判决，要求改判大杨镇政府返还其履约保证金，该主张没有合同依据，本院不予采信。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《房屋租赁合同》约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。故本案的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。大杨镇政府于2016年2月22日起诉至一审法院，要求谢杰向其支付拖欠的自2013年5月6日至2015年5月5日期间的租金，并未超过法定1年的诉讼时效。谢杰上诉称大杨镇政府要求其支付租金的诉请已超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，谢杰的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42566元，由谢杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。