广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终1648号
上诉人（原审被告、执行案外人）：王彦，男，汉族，现住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：胡卫中，广西九宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：徐小平，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：赵孟安，广西君健律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：王云武，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
原审第三人（被执行人）：申桂花，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人王彦因与被上诉人徐小平，原审第三人王云武、申桂花申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王彦及其委托诉讼代理人胡卫中，被上诉人徐小平的委托诉讼代理人赵孟安到庭参加诉讼。原审第三人申桂花、王云武经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王彦上诉请求：1、撤销（2015）象民初字第1180号民事判决，依法驳回被上诉人执行异议之诉；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已支付全部购房款，一审已查明，上诉人于2016年已付清王云武所付购房款，上诉人与王云武买卖合同有效。王云武与银行的按揭债务已转让给上诉人。这时，该房屋的所有权已转移到上诉人所有，之后，上诉人付清了全部按揭款。二、未办理过户登记不是上诉人自身原因。众所周知，未付清按揭款是无法办理过户登记的，王云武与银行签了按揭合同，上诉人购房后一直履行银行的按揭还款义务，且提前付清全部按揭。由于被上诉人申请查封的原因，无法办理过户手续，所以，未办理过户登记的原因不是上诉人自身原因。
徐小平辩称，一审判决对上诉人执行异议不成立的认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，应当予以维持。
一审法院认定事实：2005年4月29日，第三人王云武、申桂花（两人系夫妻关系）向桂林高新华鼎房地产开发有限公司购买桂林市房屋，房屋总价款252406元。双方约定王云武首付102406元，剩余款项银行贷款按揭支付。2007年6月22日，王云武取得该房屋的房屋所有权证。2006年5月3日，被告王彦与第三人王云武签订房屋转让协议，约定王云武将涉案房屋转卖给王彦，王彦在半年内付清王云武购房时的实际金额，其余每月按揭房款由王彦向银行分期支付。在王云武拿到房产的两年半内，其有义务协助王彦办理转卖房的一切手续。后王彦按协议约定交付了部分购房款，王云武在2006年7月交房给王彦，并交付了房屋所有权证书。王彦在2013年9月一次性将所余贷款付清，房屋因此解押。王彦对该房屋进行了装修，并于2009年1月开始居住该房屋，同时向小区物业服务管理公司交纳物业管理费等。
2011年7月8日，因案外人刘桂如与王云武的经济纠纷，依刘桂如的申请，桂林市叠彩区法院作出（2011）叠执备字第64号执行裁定对王云武名下的该涉案房屋予以了查封。2012年4月12日，原告徐小平因与王云武经济纠纷申请桂林市象山区法院对该房采取诉讼保全措施，该院以（2012）象民初字第462-1号民事裁定书轮候查封了该处房屋，并在2013年7月12日转为生效查封至今。此后，徐小平向该院申请执行，要求执行王云武名下被查封的涉案房屋，在执行过程中，王彦向该院提出执行异议，该院经审查作出（2014）象执异字第827-6号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告对此裁定不服，故在法定期间向该院提出前之诉讼。
另在2015年6月，王彦将王云武、申桂花诉至法院，要求法院确认双方签订的房屋转让协议有效；王云武、申桂花协助办理房屋过户手续，办理房屋产权证。桂林市叠彩区法院经审理，作出（2015）叠民初字第735号民事判决，判决认定双方在2006年5月3日签订的房屋转让协议合法有效；但认为双方房屋已被法院查封，涉案房屋的过户因查封这一法定障碍无法进行，故对王彦该项诉请予以了驳回；该判决现已发生法律效力。
该院认为，对于涉案房屋即位于桂林市叠彩区新建路7号帝景华庭小区4栋2-3-2号房屋产权系登记在第三人王云武名下的事实，有相关房屋产权证明予以证实，双方当事人也无异议，该院予以确认。原告依法院生效裁判文书申请对王云武名下涉案房屋采取强制执行措施后，被告王彦提出异议，认为第三人王云武早已将涉案房屋转买自己，自己已付清房款并已实际占有使用多年，该房屋应属自己所有。法院执行部门经审查认为其异议成立，故裁定中止了原案执行；原告对此裁定不服，从而引发本案诉讼。而根据相关法律的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件均为并列条件，缺一不可，只是同时满足以上条件，尚可异议成立、排除执行。本案中，对于前两项条件，已有生效的法律文书予以认定，该院予以确认。对于第三项条件，王彦已按照合同的约定向王云武、申桂花支付了部分房款的事实，已有生效法律文书确认；但在王彦向该院提交的银行存款凭证中，均是以王云武的名义向银行归还贷款，而付款人户名栏均为空白，只是在凭证上以手写的形式注明系王彦所交，该单一证据不足以证实存款凭证上的还款均系王彦支付，故亦无法证明王彦已支付全部购房款；同时，原告提前清偿银行贷款时间系发生在法院查封涉案房产较长时间之后，作为房屋买卖等大额交易的一方当事人，其应当对房屋的现况有必要的了解，与常理不符。对于第四项条件，被告王彦与第三人王云武签订房屋买卖合同时，已明确知道该房屋存在抵押的情况；但双方仍约定在王云武拿到房产的两年半内，其有义务协助王彦办理转卖房的一切手续；本案王云武取得涉案房产的时间在2005年至2006年期间，但在取得该房产后的两年半时间内，双方并未办理相关房产的过户手续，直至房产被查封；被告王彦无法证明系非因其自身原因未能办理房产的过户登记手续。综上，在本案中，被告王彦虽满足了部分引起物权变动的条件，但仍有必要的条件未能达成，故涉案房屋并未发生物权变动的效力，被告王彦与第三人之间仍为因购房行为产生的债权债务合同关系；本案涉案房屋的物权仍处于第三人王云武名下，故原告依生效法律文书要求对该房产予以执行并无不当，人民法院在以王云武、申桂花为被执行人的执行案件中仍可依据相关法律规定对其名下房产予以执行。该院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：继续执行王云武、申桂花名下位于桂林市房屋。案件受理费100元，由被告王彦负担。
本院二审期间，上诉人王彦围绕上诉请求依法提交了新证据（2015）叠民初字第735号民事判决书，证明上诉人王彦2013年9月一次性还清了按揭贷款。被上诉人对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对（2015）叠民初字第735号民事判决书确认的法律事实予以采纳。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人王彦是否向王云武支付了全部购房款。2、本案未办理房屋产权证书是否由上诉人的原因造成的，即本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。
关于焦点一，上诉人王彦是否向王云武支付了全部购房款的问题。根据原审第三人王云武出具的收条可知，上诉人王彦在2006年至2007年期间，共分四次支付给王云武10.8万元，作为购房款首付。（时间和金额分别是2006年5月3日，2万元；2006年9月26日，1.5万元；2007年2月7日，3.8万元；2007年2月17日，3万元）。又根据现有的银行存款单可以证明上诉人王彦代替王云武支付银行按揭款204674.61元。以上法律事实在（2015）叠民初字第735号民事判决书中确认。至于被上诉人提出的所付款项并非房款的主张，本院认为，在双方除此房屋交易行为外，无其他经济来往，被上诉人亦无其他证据证实款项为其他性质的情况下，本院对该主张不予采信。且结合生活常理，原审第三人王云武向上诉人交付了房屋所有权证书的行为可视为对交付房款的自认。综上，根据现有证据及已经生效的法律文书确认的法律事实，本院认定上诉人已向原审第三人支付了全部房款。
焦点二，关于未办理房屋产权证书的原因问题。虽原审第三人王云武在2006年7月已交房给上诉人王彦，但由于上诉人于2013年9月才一次性将所余贷款付清使得以解押，且后房屋的过户因原审第三人王云武的经济纠纷被查封而无法进行，故房屋产权证未过户的原因非上诉人的原因造成。现被上诉人依据第三人王云武与上诉人王彦的签订的《房屋转让协议》第2条，即约定：“在甲方（王云武）拿到房产的两年半之内，甲方有义务协助乙方（王彦）办理转卖房屋的一切手续。”主张由于上诉人怠于行使权利造成办证不能的诉请，本院认为，该约定的实质主要在于，为保护购房者的权益，督促出卖方积极履行过户义务，即约束的是房屋出卖方，即原审第三人王云武的行为，被上诉人以此把未过户责任归由买房者，无事实和理论依据，本院不予支持。
综上所述，王彦的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第1180号民事判决；
二、不予执行桂林市叠彩区新建路51号帝景华庭小区4栋2-3-2号房屋。
一、二审案件受理费各100元，共计200元，由被上诉人徐小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 关玉霞
审判员 容 艳
二〇一七年十月十二日
书记员 秦 婧