内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内29民终645号
上诉人(原审被告):阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司。
法定代表人：麦日根巴特尔，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶青，宁夏方和圆律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):蒋荣梅，女，1967年9月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人:任振华,内蒙古君缘律师事务所律师。
上诉人阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司（以下简称龙源泰公司）因与被上诉人蒋荣梅商品房预约合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，于12月12日公开开庭进行了审理。上诉人龙源泰公司的委托诉讼代理人叶青，被上诉人蒋荣梅及其委托诉讼代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
龙源泰公司上诉请求：1、依法撤销一审法院判决。2、判决龙源泰公司与蒋荣梅签订的《房屋预订协议》无效。事实和理由：1、2014年12月3日龙源泰公司与蒋荣梅签订《房屋预订协议》时，龙源泰公司未取得建房手续，只取得了《国有土地使用权证》和《内蒙古自治区企业投资项目备案确认书》，至今仍旧未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等法定建房手续。龙源泰公司已经建设的部分工程属于非法建筑物，蒋荣梅预订买卖的标的物因为是非法建筑物而无效，不应受到法律保护。2.龙源泰公司与蒋荣梅签订协议时，龙源泰公司还没有开工建设，也未取得任何建房手续和商品房预售许可证，施工单位也未将机械设备和施工人员进场施工作业，只是对施工现场完成了”三通一平”。依据《城市房地产管理法》与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》，由于涉案商品房至今没有取得任何建房手续，龙源泰公司也没有取得商品房预售许可证明。所以双方签订的《房屋预订协议》，因违反上述法律禁止性规定而无效。3、涉案项目工程截止目前总面积、容积率等建筑指标还未确定，不具备预售条件，双方签订的协议条款不确定，是建立在空中楼阁上的，与非法融资无异，应该认定该协议违反法律强制性规定而无效。4、涉案项目因为资金缺口大，没有建设手续等原因导致无法实施，致使该项目工程建设遥遥无期，并且龙源泰公司取得的《国有土地使用权证》已经在银行贷款做担保抵押。一审法院判决双方签订的《房屋预订协议》合法有效没有任何法律依据。综上，《房屋预订协议》为无效合同，龙源泰公司只能对蒋荣梅承担返还已经收取预付购房款的本金损失。
蒋荣梅辩称，一审法院判决确认双方签订的《房屋预订协议》合法、有效，认定事实和适用法律正确，请求二审法院予以维持。《商品房预订协议》与《商品房认购书》性质是相同的，其作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，因此，未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。另外，蒋荣梅向龙源泰公司缴纳定金时该项目已由阿拉善盟发改委确认备案，经阿拉善盟公共资源交易办公室批准一期项目工程施工和监理。该项目的主体工程已经完成大半后，基本没有动工。龙源泰公司关于该项目经政府和公安机关备案确认。2017年7月17日，告示:为了尽快恢复施工，早日交付使用，新的建设单位采取了切实可行的措施和办法，尽最大可能保护各方利益。严禁任何人员和单位阻拦项目恢复施工的正常进行。龙源泰公司所谓该项目没有立项、没有进行施工，也未取得建房手续的说法不能成立。
蒋荣梅向一审法院起诉请求：1、依法确认蒋荣梅与龙源泰公司签订的《房屋预订协议》合法、有效；2、判令龙源泰公司履行交房义务，按照《房屋预订协议》约定为蒋荣梅办理房屋产权登记手续；3、判令龙源泰公司承担违约金18860元；4、本案诉讼费用由龙源泰公司承担。庭审中蒋荣梅放弃第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年12月3日龙源泰公司与蒋荣梅签订《房屋预订协议》，约定蒋荣梅预订龙源泰公司拟开发建设的位于阿拉善左旗环城南路巴彦浩特物流园项目B区8号楼W-2门2层铺面一套，房屋建筑面积141平方米，销售单价为每平米3500元，总金额493500元，约定房屋交付日期为2015年12月31日。签订预订协议时首付约40％（以缴款凭证为依据）作为定金，主体封顶付至总房款的80％，交钥匙时付清剩余款项，同时约定甲方（即龙源泰公司）不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方向乙方（即蒋荣梅）支付已交购房款的万分之二的违约金。2014年12月10日蒋荣梅向龙源泰公司交付100000元定金，龙源泰公司出具收据一张，载明”B区8#楼W-2门2层铺面一套，面积141㎡，定金），”并加盖龙源泰公司财务专用章。现因龙源泰公司未按约履行义务，蒋荣梅起诉至法院。
一审法院认为，龙源泰公司与蒋荣梅于2014年12月3日签订的《房屋预订协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照协议书的内容全面履行各自的义务。故蒋荣梅请求确认双方签订的《房屋预订协议》合法有效的诉讼请求该院予以确认。庭审中蒋荣梅放弃第二项诉讼请求即放弃判令龙源泰公司履行交房义务，按照《房屋预订协议》约定为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，系对自己诉权的自由处分且未损害国家、集体及第三人的利益，故对此不持异议。龙源泰公司与蒋荣梅签订的《房屋预订协议》从其订立的目的、约定的内容来看，是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，龙源泰公司与蒋荣梅签订的《房屋预订协议》为预约合同。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。故对蒋荣梅诉请由龙源泰公司支付违约金的诉讼请求以及龙源泰公司主张双方签订的《房屋预订协议》无效的辩解理由，均依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决：一、蒋荣梅与阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司于2014年12月3日签订的《房屋预订协议》合法有效；二、驳回蒋荣梅的其他诉讼请求。案件受理费136元，由阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司负担100元，由蒋荣梅负担36元。保全费3020元，由阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司负担。
二审中当事人没有提交新证据。根据一审中双方当事人提交的证据，对二审争议的事实认定如下：龙源泰公司巴彦浩特物流园区惠特农贸批发交易市场建设项目是2012年12月14日经阿拉善盟发展和改革委员会准予备案的建设项目。主要建设内容：办公、展览及商业区、物流仓储区、商务区、园区基础设施建设。巴彦浩特物流园区惠特农贸批发交易市场建设项目原土地证号为阿左国用（2012）第00001**号，2104年8月20日因办理变更登记，阿拉善左旗人民政府重新核发了阿左国用（2014）第3761号国有土地使用证。阿拉善左旗住房和城乡建设局2014年8月27日颁发了建设用地规划许可证、2014年9月4颁发了建设工程规划许可证。2014年12月3日龙源泰公司与蒋荣梅签订《房屋预订协议》。根据龙源泰公司提交的备案确认书、中标通知书、建设工程施工合同结合蒋荣梅的当庭陈述可以确认，涉案工程并非2015年才开工，而是在双方签订合同时就已经是在建工程。
本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以”认购书”、”意向书”、”预订书”、”订购单”等形式表现，且多约定了定金。从预约合同的签订主体、意思表示和法律约束力来看，预约完全符合合同法意义上合同的法律要求和特征，具备合同法规定的合同成立的要件。案涉《房屋预订协议》就是商品房预约合同，并非单纯的定金合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。预约作为独立的合同，一旦签订必然在当事人之间发生法律效力，即必须签订本约的法律效力。至于施工许可，则是建设主管部门对建设工程的一种监督管理行为。建设工程未取得施工许可证以及工程存在质量问题，并不必然导致预约合同的无效。
综上所述，龙源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人阿拉善盟龙源泰实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安春雷
审判员 马卫国
审判员 王生铎
二〇一七年十二月二十日
书记员 黄迎春