吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
2017吉05民再74号
上诉人（原审被告）：何秀云，住柳河县。
委托诉讼代理人：那伟，通化市东昌区法律援助中心律师。代理权限为：代为出庭、代收法律文书等一般授权。
被上诉人（原审原告）：燕波，住通化市东昌区。
委托诉讼代理人：宋深博，吉林仁博律师事务所律师。代理权限为：进行调解、参加诉讼、代为承认、变更、放弃诉讼请求，代收法律文书等特别授权。
被上诉人（原审被告）：张军。
上诉人何秀云与被上诉人燕波及被上诉人张军因所有权确认纠纷一案，通化市东昌区人民法院作出（2015）东江西民初字第851号民事判决书，已经发生法律效力，燕波向原审人民法院申请再审。通化市东昌区人民法院于2017年7月21日作出（2017）吉0502民申2号民事裁定，决定再审本案，并于2017年11月1日做出（2017）吉0502民再13号民事判决，何秀云不服原审判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定的案件事实是：本案争议房产位于通化市亿城*伯瑞斯花园B4座1单元502室。张军与燕波曾是夫妻关系，二人于2009年9月17日离婚，离婚协议中约定将该处房产赠与给婚生子张津铭。该争议房产总房款为194826元，其中2008年5月16日即在张军与燕波婚姻关系存续期间交纳预收房款84000元，2009年10月30日即在张军与燕波离婚后双方同居期间交纳二期房款67200元，2012年6月2日张军个人交纳房屋尾款43626元。2012年3月16日，张军将商品房买卖合同更名到何秀云名下，并在房屋产权管理部门办理了网上签约。
原审法院再审审理认为：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案争议房屋系燕波与张军共同共有，张军擅自处分共有财产的行为无效。何秀云亦不能证明其占有的房屋系善意取得。该意见第一百二十八条之规定”公民之间赠与关系的成立、以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立、未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”燕波与张军的赠与行为，亦不符合该规定的情形。该赠与行为亦属无效。原判认定事实清楚，适用法律不当，判决错误，应予以撤销。燕波的再审请求应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、第一百二十八条之规定，判决：一、撤销（2015）东江西民初字第851号民事判决书；二、张军将通化市亿城*伯瑞斯花园B4座1单元502室房屋处分给何秀云的行为无效；三、通化市亿城*伯瑞斯花园B4座1单元502室房屋为燕波与张军共有财产。案件受理费4,600.00元，财产保全费1,300.00元，由何秀云负担。
上诉人何秀云提起上诉称：原判决认定事实错误、适用法律错误，上诉人购买争议房屋是合法取得，张军是有权处分，燕波同意张军出售争议房屋，上诉人缴纳了全部房款，燕波鼓励张军出售该房屋，上诉人购买该房屋构成善意取得；上诉人是基于合理价格购买房屋；上诉人购买该房屋不具有恶意，反而出于好心；上诉人购买房屋价款18万元，上诉人付清了房款，取得了商品房买卖合同，张军交付了有关凭证原件，上诉人取得了所有权凭证，实际占有使用了房屋，上诉人自己缴纳了房屋维修基金10480元、装修管理费、物业管理费、取暖费、其他入住费用14956元，所以上诉人是合法取得房屋所有权；燕波主动给上诉人打电话和发短信，让张军卖房子，现在又主张上诉人和张军恶意串通，违反了诚实信用原则；燕波应当单独向张军主张权利；原审判决在该房屋不能办理房照的情况下，直接判决该房屋所有权归张军夫妻错误。请求二审人民法院撤销原判决，驳回燕波的请求。
被上诉人燕波二审时答辩称：上诉人所谓的房屋买卖是在2012年3月份，而短信内容是在同年6到8月份，说明燕波对张军买卖此房并不知情；张军并不是买卖房屋，而是身处特殊历史环境，何秀云只是代为持有；18万元不是买卖房屋的费用，而是张军与上诉人同居期间投资的彩票站出兑后还给张军的钱；上诉人不具有事实上的善意，占有此房也不是因为买卖而取得，因为上诉人与张军同居期间，明知此房归燕波和张军共同所有，燕波同意卖房，但是卖给谁、卖多少钱需要燕波的签字，张军与上诉人的所谓卖房协议没有燕波的授权和签字，是在燕波没有参与、没有同意的情况下所作出的虚假协议，燕波也没有取得房款，所以上诉人的所谓买卖行为不具有善意。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人张军提交书面意见称：张军与何秀云之间没有买卖房屋的事实，由于张军与何秀云2012年同居后，为了达到能与何秀云长期生活的目的，便想将该房屋作为我与何秀云将来共同居住生活之所，便将合同登记在何秀云名下；张军从燕波处将购房原始缴款票据骗出，并瞒着燕波将合同登记在何秀云名下，该行为属无效处分；2012年6月份至8月份，燕波发信息、打电话让何秀云劝我卖房，但何秀云刻意隐瞒了当时合同已登记在她名下或者告诉燕波其已买下该房屋的事实；18万元款项并非何秀云交付的购房款，而是我给她挪用的20万元公款购买彩票站的钱，2014年12月我与何秀云分手后，何秀云家自己借钱兑下，偿还给我18万2千元，后来她说借款利息压力大，我又还给了15万元左右；价格超低，不构成善意。
本院二审查明的案件事实是：张军与燕波在夫妻关系存续期间，集资预购通化市亿城*伯瑞斯花园B4座1单元502室房屋。2008年5月16日首次付款84000元。2009年9月17日，张军与燕波协议离婚，并约定将该处房产赠与给婚生子张津铭（该赠与内容已被另案判决认定无效），二人同居至2012年。2009年10月30日，张军交纳二期房款67200元。2012年至2014年12月，张军与何秀云同居。2012年3月16日，张军将商品房买卖合同更名到何秀云名下，同时将两次缴款收据交付给何秀云，何秀云在房屋产权管理部门办理了网上签约。2012年6月2日房地产开发企业出具收到张军（何秀云）房屋尾款43626元的收据。2012年7月6日，何秀云缴纳了房屋维修基金10480元，同日缴纳装修管理费、物业管理费、取暖费及其他入住费用计14956元，同时，该房屋交付给何秀云使用。2014年12月7日，何秀云以现金存入银行卡的方式交付给张军18万元。2015年8月5日，燕波以张军、何秀云为被告向原审人民法院提起诉讼，请求确认依法分割给其离婚时未分割的共同财产房屋一套，财产份额约8万元。2016年10月17日，变更诉讼请求为，请求人民法院确认张军私自将与其共有的房产处分给何秀云的行为无效、确认该房屋为其与张军的共有财产。2016年12月12日，原审人民法院作出（2015）东江西民初字第851号民事判决，驳回了燕波的诉讼请求。
根据上诉人何秀云的上诉请求和被上诉人张军、燕波的答辩意见，本案二审的争议焦点为：
1、燕波是否为案涉房屋的共有人；
本院认为，燕波在与张军婚姻关系存续期间共同出资预购房屋，仅仅属于对案涉房屋有出资的行为，在未完成支付全部购房款、房屋所有权使用权尚存在争议的情况下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）的补充规定》第二十一条第一款”离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”的规定，不宜裁判房屋所有权归属，因此，燕波请求人民法院确定其为房屋共有人的请求，本院无法支持；另外，燕波与张军已经将案涉房屋的权利赠与给婚生子张津铭，虽然该赠与行为已经被认定为无效，但对燕波与张军仍然有约束力，在其已经对相关权利进行处分后，又另行主张权利，丧失了事实和法律依据，亦不能被认定为争议房屋的共有人。
2、张军将案涉房屋处分给何秀云的行为是否存在无效情形。
本院认为，燕波主张张军将商品房买卖合同的买方更名为何秀云的行为无效的理由是：该房屋系其与张军的共同财产，张军无权处分该财产，张军与何秀云恶意串通侵犯了其合法权益。一方面，燕波主张该争议房屋为其与张军的共同财产的依据不足，无法认定燕波对该财产有共同所有权；另一方面，该房屋为预购房屋，尚未进行确权登记，在此情况下，由于确定该财产权益所有人的外在表现形式为商品房买卖合同项下的”买受人”，因此，应当以”买受人”为该房屋的权利人，而本案中，燕波并非”买受人”，因此，已无法确定燕波为该房屋的共有人；第三，张军作为原商品房买卖合同的唯一”买受人”，在已经与燕波离婚后，处分该财产，系有权处分，何秀云接受将商品房买卖合同中的”买受人”变更为自己亦无不当，并无恶意串通的情形。综上，燕波主张张军与何秀云恶意串通、张军擅自处分共有财产的理由不能成立，无法认定张军的处分行为存在无效情形。
综合上述分析，原再审判决认定争议房屋为燕波与张军共有的证据不充分，认定张军将通化市亿城*伯瑞斯花园B4座1单元502室房屋处分给何秀云的行为存在无效情形没有事实依据，属于认定事实错误，依法应予撤销。燕波的诉讼请求没有事实和法律依据，本院无法支持，其损失可向处分人张军另行主张。（2015）东江西民初字第851号民事判决认定案件事实有缺失、裁判理由已被生效判决否定，但判决结论正确，经本院补正案件事实并纠正裁判理由后，予以维持。上诉人何秀云的上诉理由成立，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民再13号民事判决；
二、维持通化市东昌区人民法院（2015）东江西民初字第851号民事判决。
一审案件受理费4600元、财产保全费1300元、二审案件受理费4196元，合计10096元由被上诉人燕波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄智慧
审判员 王 红
审判员 王天华
二〇一八年五月十日
书记员 孙小晶