中华人民共和国
云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终3783号
上诉人（原审原告）江小英，女，汉族，1966年3月24日生，中国澳门特别行政区居民。
特别授权诉讼代理人：杨镇瑜，云南民启律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恒大鑫源（昆明）置业有限公司。住所地：昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼***室。
法定代表人钟明，董事长。
特别授权诉讼代理人王敏，男，汉族，1976年6月7日出生，系该公司合同管理部经理。
上诉人江小英因与被上诉人恒大鑫源（昆明）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人江小英的委托诉讼代理人杨镇瑜，被上诉人恒大鑫源公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江小英上诉请求:撤销一审判决第二项，改判由被上诉人承担安宁市连然镇恒大金碧天下君临苑组团XXX幢房屋（以下简称“涉案房屋”）的修复义务，并由被上诉人向上诉人支付逾期交房产生的违约金677987.5元。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋具备交付条件错误。首先，因被上诉人未将涉案房屋交付给上诉人，那么房屋的所有权仍属被上诉人，在未交房前，涉案房屋的损害应当由被上诉人承担修复义务。其次，商品房的质保期为两年，质保期只有在被上诉人履行房屋交付义务并提供上述材料给上诉人后才应计算质保期，故尚未交付的房屋，质量保证责任应由被上诉人承担。第三，上诉人于一审中提交了公证书，已能够证实涉案房屋在外观及结构上存在严重的损坏情况，但一审法院却对该份证据不予采信错误。二、上诉人所主张的违约金并未超过诉讼时效。因涉案房屋至今仍未交付，被上诉人未履行交房义务的违约行为处于持续状态，逾期交房而产生的违约金属于依附于物权之上的请求权，一审法院既然已经认定上诉人要求交付房屋的请求权没有超过诉讼时效，却又以违约金超过2年诉讼时效为由驳回上诉人的诉请错误。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
恒大公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
江小英向一审法院起诉请求：1、判令恒大公司立即向江小英交付涉案房屋，并修复该房屋损坏部分及全部不符合交付条件的部分使该房屋达到可交付使用的状态；2、判令恒大公司向江小英支付逾期交房的违约金人民币677987.5元；3、本案诉讼费用由恒大公司承担。
一审法院认定事实：2010年5月31日，江小英与恒大公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由江小英向恒大公司购买涉案房屋，总金额为3715387元。付款期限：乙方（江小英）于2010年5月31日支付房价款。交房期限：甲方（恒大公司）应于2010年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（江小英）。逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天已交付房价款万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，乙方有权解除合同。乙方合同解除的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金。交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以挂号信的形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。一审另查明，江小英已于2010年5月31日付清购房款及税费，案涉房屋于2010年7月8日经恒大公司（建设单位）组织验收合格。恒大公司一直未以挂号信的方式通知江小英接房，涉案房屋至今尚未交付。一审法院认为：本案双方之间在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同应为合法有效。本案中，江小英支付了购房款，且《商品房购销合同》已由房管部门备案登记，则应当认定江小英系房屋的实际权利人，则江小英基于权利人身份而请求恒大公司交付涉案房屋的权利不受诉讼时效的限制，故对江小英主张由恒大公司交付涉案房屋的诉讼请求应予支持。关于修复房屋的问题，从查明的事实来看，房屋已具备合同约定的交付条件，在没有充足证据证实房屋未达双方约定交付条件的情况下，对江小英关于修复房屋的诉请不予支持。关于违约金的问题。根据合同约定，恒大公司自逾期交房之日（2010年12月31日）起即应支付违约金，而江小英自逾期之日亦应当知道其享有请求对方支付违约金的权利。显然，在江小英未能举证证实其在2014年12月30日前已向恒大公司主张权利的情况下，应当认定自2010年12月31日至2012年12月30日期间的违约金已超过两年的诉讼时效期间，该期间的违约金依法不受法律保护。另外，江小英自2010年12月31日起即享有基于合同约定要求恒大公司承担逾期交房违约责任的请求权，而该权利在法律性质上属于债权请求权，则截止2012年12月30日，江小英基于合同约定要求恒大公司承担逾期交房违约责任的请求权亦超过诉讼时效，故应当认定此后产生的违约金系江小英怠于行使权利所致，故对2012年12月30日之后的违约金亦不予支持。综上，因本案系涉及澳门特别行政区的民商事案件，而本案双方均自愿选择适用中国大陆的法律，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条的规定，本案应当适用中国大陆法律进行审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第五百三十八条、第五百五十一条之规定，判决:“一、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于本判决生效后立即向原告江小英交付位于安宁市连然街道办事处恒大金碧天下小区君临苑组团XXX幢房屋；二、驳回原告江小英的其他诉讼请求。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经二审审理查明的法律事实与一审认定的事实一致，且双方当事人均无异议，本院予以确认。另补充确认，被上诉人曾以电话方式多次通知上诉人接房，但上诉人以涉案房屋存在质量问题为由拒绝接房。
二审中，本院组织本案双方当事人到涉案房屋所在地进行实地踏勘，双方对涉案房屋存在的质量问题进行了确认。经本院组织双方调解后，上诉人与被上诉人于2017年3月10日签订了《昆明·恒大金碧天下首期XXX栋别墅工程维修施工方案》，就修复涉案房屋存在的质量问题达成调解意见如下：“一、外墙维修。1、因GRC线条内为空心，普遍存在贴墙处开裂，为根治GRC贴墙裂缝，现采取开孔值筋、灌浆方式处理，在GRC上口开孔（间距200mm）沿墙体植入Φ钢筋，纵向Φ6钢筋连接，C20细石砼灌浆。2、外立面搭设双排钢管脚手架，对整体外墙面进行砌体维修，具体如下：墙面开裂处开三角槽、清理灰尘，刷801胶水、石膏板填补，对原墙面面漆层刷801胶水、满挂玻纤网、刮二道腻子、打磨、刷一底二面外墙漆。二、室内地面下沉维修。1、所有室内一层地面凿除；2、对砼地面下回填土灌水，待回填土干后用打夯机夯实，压实系数≤96；3、地面夯实层上方填100厚碎石；4、铺设Φ10@300单层双向钢筋；5、浇捣100厚C20混凝土地面，并养护七天。三、花园换填。1、开挖清除表面层下600厚工程垃圾回填层，种植草坪；2、外运红土回填、开挖区域。四、花园四周墙体脱落更换。尽量选择类似石材更换。五、三层露台渗水维修。1、打开沉箱；2、清除原底层防水层，重做防水；3、沉箱陶粒、混凝土回填；4、浇捣60厚C20细石钢筋砼面层，内配Φ6@250单层双向钢筋；5、面层1.5厚涤纶防水卷材；6、防水卷材上方采用30厚1：2.5水泥砂浆保护层。六、更换信报箱。直接比照现有的信报箱规格，大小，相近颜色，从市场上直接购买类似的新信报箱更换，不要求有现有信报箱上的昆明恒大金碧天下项目LOGO及栋号标识。七、房屋及花园柱头灯修复或更换。”另双方对于涉案房屋的交付及修复时间亦达成如下调解协议:“被上诉人向上诉人交付涉案房屋的时间以法院确定的时间为准，修复涉案房屋质量问题的时间以本院作出判决确定被上诉人交付涉案房屋的时间后，于上诉人办理接房手续之日起的三十日内开始进行施工修复。”
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、涉案房屋存在的质量问题应如何处理？二、被上诉人是否应向上诉人支付因逾期交房产生的违约金？
本院认为：一、因本案双方于二审中就涉案房屋的交付及质量问题的修复已达成调解协议，该部分调解协议内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院对此部分调解协议内容予以确认，故对争议焦点一本院不再作评判。
二、被上诉人是否应向上诉人支付因逾期交房产生的违约金。上诉人认为被上诉人未按《商品房购销合同》的约定通知其办理接房，故被上诉人应承担逾期交房的违约金。对此，本院认为，首先，《商品房购销合同》中虽约定被上诉人应以挂号信的方式通知上诉人办理接房，但根据本案查明的事实，被上诉人虽未以挂号信的方式通知上诉人办理接房，但上诉人自认被上诉人曾以电话方式多次告知其进行接房，故上诉人已知晓涉案房屋已能接收，被上诉人已履行了通知接房的义务。即使被上诉人未按合同约定的方式履行通知交房义务，但上诉人作为购房人，其也应当及时了解所购房屋的情况，如涉案房屋是否具备竣工交付条件、涉案房屋是否能办理接收手续等，而涉案房屋于2010年7月8日具备交房条件后，上诉人于2016年8月26日才向一审法院提起诉讼主张接房系怠于行使其权利，其并未提交证据证实就逾期交房向被上诉人主张支付违约金，故一审法院以上诉人所提违约金的请求超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。
其次，上诉人认为其未能接房系涉案房屋存在质量问题，在涉案房屋存在质量问题而被上诉人未能解决的情况下才拒绝接收涉案房屋。对此，根据本院组织双方到涉案房屋进行现场踏勘的情况，涉案房屋主体并不存在质量问题，且被上诉人对涉案房屋存在的质量瑕疵愿意进行维修，而上诉人自被上诉人通知后未接房，导致涉案房屋长期闲置而产生部分质量问题，上诉人对此具有一定过错，故本院对上诉人所提该项上诉理由亦不予采纳。
综上所述，上诉人江小英的上诉请求成立部分，应予支持。鉴于本案二审出现的新的法律事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销中华人民共和国云南省安宁市人民法院（2016）云0181民初18号民事判决书；
二、被上诉人恒大鑫源（昆明）置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人江小英交付位于安宁市连然街道办事处恒大金碧天下小区君临苑组团XXX幢房屋；
三、被上诉人恒大鑫源（昆明）置业有限公司在履行本判决第二项判令的交房义务后，于上诉人江小英办理接收安宁市连然街道办事处恒大金碧天下小区君临苑组团237幢房屋之日起三十日内按《昆明·恒大金碧天下首期XXX栋别墅工程维修施工方案》的约定对安宁市连然街道办事处恒大金碧天下小区君临苑组团XXX幢房屋进行维修；
四、驳回上诉人江小英的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计21160元，由上诉人江小英承担20160元，由被上诉人恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 郑会利
审判员 符圆圆
审判员 邓林春
二〇一七年三月十八日
书记员 吴 帅