浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初6019号
原告：宁波市合肥商会（组织机构代码为09983847-8）。住所地：宁波市鄞州区环城南路东段****号世纪东苑*楼。
法定代表人：张展仓，该商会会长。
委托代理人：饶进平，浙江亚辉律师事务所律师。
被告：宁波市乐裕置业有限责任公司（统一社会信用代码为91330212728137659F）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火工业小区。
法定代表人：王乐宾，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告宁波市合肥商会为与被告宁波市乐裕置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。后因案情疑难、复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理，审理中，因工作关系本案转由本院代理审判员邝荣主审。本案依原告申请进行了司法鉴定。本案于2016年8月10日、2017年6月28日公开开庭进行审理，原告的委托代理人饶进平及被告的委托代理人李慧芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宁波市合肥商会起诉称：2014年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告将位于宁波市鄞州区环城南路东段1678号世纪东苑3楼北面的房屋出租给原告办公。租赁期限为5年，自2014年7月8日至2019年7月7日，租金每年129600元，押金为10000元。房屋交付后，原告对承租房屋进行了装修，花费装修费用465000元，并购置了办公用品。自2015年4月28日开始，因位于承租房屋会客厅的出水管爆裂，出现严重的漏水现象，导致会客厅沙发、地板及墙面不同程度受损。在原告向被告反映后，被告亦进行了维修，但均未能彻底修复。在租赁期间，每逢雨量较大，房屋均会出现漏水，导致原告无法办公，合同目的无法实现。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还租房押金10000元，并赔偿原告因漏水导致的装修损失279000元（465000元×3/5），财产损失55100元，共计344100元。
被告宁波市乐裕置业有限责任公司答辩称：原、被告双方签订租赁合同属实，被告不同意解除合同。虽然涉案房屋有部分漏水，但是被告已经就漏水部分进行赔付，并约定由原告自行进行维修，系原告未能进行维修导致房屋漏水。且原告租赁房屋为600平方米，漏水部分仅为46平方米，并不影响整体使用，不符合解除条件，原告无权要求退还押金。对于装修残余损失，原告的装修价值主张过高，缺乏依据。对于财物损失，被告在2015年12月就漏水造成的财物损失进行过赔付，且原告已经将财物全部搬走，没有证据证明存在损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告于2014年11月12日签订房屋租赁合同的事实。
2、施工合同、结算表、收条、收据各1份，用以证明原告对涉案房屋进行装修，共花去装修费用465000元的事实。
3、情况说明、维修结算表各1份，照片1组，用以证明自2015年4月28日开始，承租房屋内的会客厅出现严重漏水，导致会客厅沙发、地板及墙面不同程度受损，已经维修十余次的事实。
4、备忘录1份，用以证明在租赁期间因房屋漏水导致原告损失，被告进行赔偿的事实。
5、订货单、订货合同各1份，收款收据2份，用以证明2016年6月13日，因暴雨导致水管破裂，致涉案房屋装修严重受损的事实。
6、律师函、快递面单及物流信息、回复函、快递面单及物流信息各1份，用以证明原告发函告知被告涉案房屋的漏水情况，让被告进行处理，被告回函对漏水情况进行确认，但未就漏水问题进行彻底处理，致原告无法正常办公的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交平面图复印件1份，用以证明因特大暴雨漏水仅影响原告46平方米的使用，并不影响整体房屋使用的事实。
审理期间，根据原告的申请，本院依法委托宁波高正工程管理有限公司对涉案房屋原告装修部分的装修残值进行了司法鉴定。宁波高正工程管理有限公司于2017年5月4日出具司法鉴定书，鉴定意见为：涉案房屋原告装修部分的工程造价为213222元，合同租期年限为5年，实际使用时间约2年，根据市场行情及结合现场实际情况，本次装修残值率约为55%～60%。
上述证据均经庭审质证，原、被告的质证意见及本院的认证意见如下：
对原告提交的证据1、4、6，被告对真实性无异议，本院对该三份证据的真实性予以确认。对原告提交的证据2、5，被告对真实性有异议，本院认为，原告提交的该两组证据均为其与案外人之间的往来凭证，对于款项是否实际支付亦难以确定，故本院对该两组证据的真实性不予确认。对原告提交的证据3，被告对情况说明及2015年7月10日的照片真实性无异议，对其他照片及维修结算表的真实性有异议，本院对情况说明及2015年7月10日照片的真实性予以确认，其他照片因拍摄时间难以核实，本院不予确认，对维修结算表，因未显示工程地点且是否确实支付难以核实，本院亦不予确认。
对被告提交的证据，因被告未提交原件，原告对真实性未作认可，但原、被告双方在审理中一致认可会客厅的面积为46平方米，故本院认定会客厅面积为46平方米。
对宁波高正工程管理有限公司出具的司法鉴定书，原告无异议。被告认为，鉴定结论中301-303办公室装修费用中，包含了地面、顶面、墙面三部分装修费用，其中除了分隔墙部分涉及新增，计价53449元以外，其余的地面、顶面、墙面，被告在涉案房屋出租给原告时都是全新精装修的，如果要对原告重新装修部分计价，应当扣减被告之前的装修价值，其中地面部分，原告把原来的60*60厘米的地砖改成80*80厘米的地砖，该部分造价最多只能按照二者之间的差价计算；对于304办公室装修费用2595元，因为在2015年12月21日，被告对该办公室内的装修进行了赔偿，原告拿到赔偿款后并没有对装修部分进行过维修，故不能进行重复赔偿；报告中的装修争议部分是不存在的，所谓的争议部分都是被告原来的装修。针对被告提出的异议，鉴定机构作出回复指出本次鉴定系根据现场踏勘对原告重新装修的内容进行计算评估，其中不包括原来被告装修的工作内容，原装修内容不在此次鉴定范围，故不应按此计算。本院认为，该鉴定报告系本院依法委托鉴定机构依法作出，程序合法无瑕疵，对被告的异议，鉴定机构亦作出回复予以解释，故本院对该份鉴定报告予以确认。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2014年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于宁波市鄞州区环城南路东段1678号世纪东苑3楼北面建筑面积为450平方米的房屋，房屋用途为办公；租赁期限为5年，自2014年7月8日起至2019年7月7日止；租金为每年129600元，一年一付，先付后用，租期内，前两年房租不递增，自第三年开始每年递增10%，租房押金10000元；水、电、电梯分摊费及物业费等费用均由原告承担，物业费为每年17100元。合同签订后即发生法律效力，如违约，违约方需支付守约方一月租金的违约金，并承担由此给对方造成的损失。合同还对双方的其他权利进行了约定。上述合同签订后，被告依约将房屋交付给原告使用，原告于2014年11月支付租金及物业费146700元，2015年12月23日支付押金10000元、租金及物业费127000元。2015年12月21日，双方就房屋漏水维修事宜签订备忘录一份，约定维修工作由原告自行完成，被告一次性补偿原告22000元，补偿范围包括原告的家具及装修费用等一切损失，补偿费用在原告应支付给被告的2015年租金中直接减扣。2016年6月23日，原告向被告发送律师函一份，告知被告涉案房屋长期存在漏水情况，且因2016年6月13日暴雨致出水管再次破裂，导致原告的装修严重受损，要求被告在收到律师函之后三日内彻底修复漏水部位，并赔偿经济损失55100元。2016年6月28日，被告向原告发送回复函一份，告知原告已经安排将破裂的水管平台进行修复，并准备对室内的天花板修复及地毯进行更换。2016年7月3日，原告从涉案房屋搬离。
另查明，案外人宁波庐江商会与被告于2010年3月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市鄞州区1678号建筑面积为120平方米的房屋出租给案外人使用，租期为3年，自2010年3月16日至2013年3月16日，租金为每月2400元，按年付，先付后用。后该份合同到期后，双方未再续签，因案外人宁波庐江商会系原告会员，合同到期后，原告继续对此房屋进行使用，并按期缴纳租金。且双方确认该合同到期后，对该房屋的租赁适用双方于2014年11月12日签订的租赁合同。
审理中，原、被告双方确认原告支付租金至2016年7月7日，原告自认电费尚未结清。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。对于原告要求解除涉案租赁合同的主张，本院认为，原告按约向被告支付了租金，被告有确保租赁房屋正常使用的义务。原告于2014年7月8日开始承租被告的房屋，在2014年、2015年及2016年均发生漏水，虽然会客厅的面积仅占租赁房屋小部分面积，但在原告的商会运营中发挥着重要功能，会客厅漏水严重影响原告对租赁物的正常使用，原告据此要求解除双方签订的租赁合同符合法律规定。且原告已经从涉案房屋搬离，租赁合同已经事实上不可能履行，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告退还租房押金10000元的主张，被告认为原告尚未结清水、电费，不能退还押金。本院认为，押金系双方履行合同约定的保证金，支付物业费用及水电费用系合同约定的义务，在尚未完成合同义务前不能退还，原告在庭审中自认尚未结清电费，退还条件尚未成就，故对该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求赔偿装修损失279000元的主张，本院认为，根据鉴定报告，原告装修部分的价值为213222元，装修残值率为55%～60%。本院综合涉案租赁合同的租赁期限及原告实际使用时间等情况，酌情确定涉案房屋原告装修部分的装修残值率为55%，装修残值为117272.1元（213222元×55%）。另因双方在2015年12月21日签订备忘录，被告已经对漏水给原告造成的部分装修损失（包括家具损失）进行赔偿，对该部分费用应进行扣减。对于扣减金额，因双方在备忘录中并未明确装修费用和家具损失的具体金额，故本院酌情确定装修和家具损失各为11000元。扣除该部分费用，被告尚应赔偿原告装修损失106272.1元。对于原告要求被告赔偿财产损失55100元的主张，本院认为，被告在2015年12月21日签订备忘录时已经就漏水造成原告的财产损失进行了赔偿，现原告未提供证据证明主张的财产损失系之后造成的损失，亦未能证明损失情况及损失价值，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告宁波市合肥商会与被告宁波市乐裕置业有限责任公司于2014年11月12日签订的《房屋租赁合同》。
二、限被告宁波市乐裕置业有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告宁波市合肥商会装修损失106272.1元。
三、驳回原告宁波市合肥商会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费6462元，由原告宁波市合肥商会负担4466元，被告宁波市乐裕置业有限责任公司负担1996元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 孙象伟
二〇一七年八月二十四日
代书 记员 陈剑妃