广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第331号
原告：李秀琴，女，1962年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托代理人：杨新华、叶锦芬，分别系广东中亿律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：吴金松，男，19XX年XX月17日出生，汉族，户籍住址广东省揭东县，现住中山市，
原告李秀琴诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同吴金松有法律上的利害关系，依法追加吴金松作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李秀琴的委托代理人杨新华、叶锦芬，第三人吴金松到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年8月19日签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于中山市××乡镇××楼××房，楼价款为123196元，交楼期限为2007年12月30日前；商品房买卖合同已于2007年9月5日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案，到起诉之日止，被告仍未向原告交付房屋及办理房地产权属证书。被告的行为已构成违约，应当按照商品房买卖合同第九条第二款的约定，向原告承担违约责任，并履行办理房地产权属证书的义务。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书；2.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
被告辩称：原告与吉雅公司于2007年8月19日签订的《商品房买卖合同》、吉雅公司出具的楼款收据、商品房销售合同登记备案，均是原告借款给吉雅公司而由原告提出以吉雅公司的房产作为抵押物，而不是真正向吉雅公司购房。2007年8月期间，中山市三乡镇商品房价格普遍在3500元-4500元/平方米，白石吉雅花园最低销售价为2380元/平方米，而原告签订的合同购买价为1000元/平方米，太低价不合理。借款时双方还签订有借款补充协议，约定吉雅公司还清借款时原告即退还合同及收款收据给吉雅公司。
被告吉雅公司未提交证据。
第三人吴金松述称：我于2007年1月与被告签订了认购书，且一次性付清购房款180000元，并于2007年3月装修后入住至今，原告是在2007年8月才与被告签订商品房买卖合同。我与被告签订合同的楼价高于原告签订合同的楼价，原告的购买价格较低不合理。因此，第三人认为法院不应支持原告的诉讼请求。
第三人吴金松对其述称事实提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.商品房买卖合同；3.物业交接书、业主公约、物业管理服务协议；4.收款收据。
经审理查明：2007年1月3日，第三人吴金松与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》一份，约定第三人向吉雅公司认购其开发的位于XX镇XXXX花园XX幢X楼XXX房，该物业建筑面积为112.2平方米，认购原价267036元，优惠折扣180000元；付款方法一次性付款，2007年1月3日之前付清170000元，余款10000元出房产证前付清。认购书签订后，第三人于2007年1月3日向被告支付了购房款170000元。被告于2007年3月18日将房屋交付给第三人使用，第三人对房屋装修后入住至今。2007年5月10日第三人吴金松与被告签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定吴金松向吉雅公司购买中山市××乡镇××楼××房，合同约定建筑面积为112.2平方米，单价为每平方米1778.66元，房价款合计180000元；付款方式为一次性付款，现付170000元，余款10000元办房产证时付清。
2007年8月19日，原告与被告吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定原告向吉雅公司购买中山市××乡镇××楼××房，合同约定建筑面积为112.2平方米，套内建筑面积101.2平方米，单价为每平方米1217.35元，房价款合计123196元；付款方式为一次性付款，在办理《商品房买卖合同》备案手续后一次性付清123196元；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项；上述商品房买卖合同于2007年9月5日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。庭审时原告陈述，其向吉雅公司购买5间房屋价款共计600000元，签订认购书支付定金30000元，2007年9月6日通过工商银行向张其账户转账付款570000元，已向吉雅公司支付600000元购房款。原告认为其已付清购房款且在合同约定的交楼期满后，被告一直未交楼，也未为原告办理房地产权属证书，多次要求有关部门解决未果，故于2012年3月2日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为112.2平方米，套内建筑面积为101.2平方米，购房总价为123196元，于2007年9月5日登记备案在原告李秀琴名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中未涉及本案原告李秀琴及第三人吴金松，《虚假按揭物业明细表》也未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。
本案审理过程中，本院于2012年7月17日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。经核查，该房屋居住占有人为吴金松，本院依职权通知吴金松作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。
诉讼过程中，经本院释明原告可以变更诉讼请求，但原告坚持其起诉时的诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告及第三人均主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并支付了相应的购房款，故本案的关键是要确定原告是否为真实的房屋买受人。综合本案案情，本院对此分析如下：一、从双方购买的时间来看，第三人的签约日期2007年1月3日早于原告的签约日期2007年8月19日；二、从购买的单价来看，第三人所购房屋单价为每平方米1778.66元，而原告的购买单价为每平方米1217.35元，原告所购房屋的单价不仅低于第三人的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；三、从涉案房屋的交付使用情况来看，吉雅公司已于2007年3月18日将房屋交付给第三人使用，但原告从签约至起诉之日长达五年多时间内，从未主张过房屋权利，且在签约前原告未到现场查看所购房屋，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、第三人与吉雅公司签订的认购书约定“当认购方缴清所有楼款、滞纳金（若有）、预缴管理费、有关税费时，出售方需按《广东省商品房买卖合同》规定的日期将物业交付认购方。”现第三人提供了收款收据、吉雅花园物业交接书、前期物业管理服务协议及装修管理合约，可见第三人是缴纳了上述费用且经过吉雅公司同意后，交接房屋并装修入住，故，第三人系合法占有、使用涉案房屋；五、原告的购房行为不排除名为购房，实为借款的可能性，原告“购房”行为的特点与众多的高息借款人的行为特点相似：首先，原告“购房”的时间是2007年7月，根据第三人的陈述及提供的买房资料证明，此前这5间房屋均已被吉雅公司出售给了第三人，且第三人均已经装修入住；其次，原告一次性购买5间房屋，总房价为600000元，每平方米只有1000多元的价格，与其他名为购房实为借款的购房价格相似；再次，被告张其陈述本案原告并非真正的购房人，其与吉雅公司签订的商品房买卖合同及备案登记是借款的抵押担保，且原告也未持有商品房买卖合同的原件。从上分析，本院认为原告提供的证据证明的事实无法确认其是真实的购房人，原告向张其出借款项的可能性远大于其购买房屋的可能性。原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，其要求吉雅公司继续履行合同的诉求不予支持。原告经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。原告基于不存在基础法律关系的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市××乡镇××楼××房的权属登记的诉求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告李秀琴的诉讼请求。
案件受理费2764元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 罗晓冰
人民陪审员 关 毅
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 唐 群