福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第918号上诉人（原审原告、反诉被告）郑清标，男，1968年10月26日出生，汉族，住福建省龙海市。委托代理人高瑶，福建衡评律师事务所律师。委托代理人杨燕雪，福建衡评律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）郑志达，男，1978年3月14日出生，汉族，住福建省龙海市。委托代理人许国庆，福建闽隆律师事务所律师。原审第三人郑国辉，男，1977年10月22日出生，汉族，住福建省龙海市。上诉人郑清标因与被上诉人郑志达、原审第三人郑国辉租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2014）龙民初字第3360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑清标及其委托代理人高瑶、杨燕雪，被上诉人郑志达及其委托代理人许国庆到庭参加诉讼，原审第三人郑国辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，讼争房屋址在龙海市颜厝镇路边村桥埔社地号5-22平房一座3间，砖木结构，使用权面积176平方米。该房屋原系朱亚开（又名朱阿开、郑亚开、郑阿开）及其妻子许英高在婚姻存续期间所得的共有财产。1999年12月30日，郑清标与朱亚开签订一份《租赁协议书》，约定讼争房屋由朱亚开出租给郑清标，租赁期限5年即从1999年12月30日起至2004年12月30日止；2005年12月30日，郑清标与朱亚开、郑国辉签订一份《租店面协约书》，约定讼争房屋3间的东边1间归还朱亚开，西边2间由郑清标继续承租，租赁期限从2005年12月30日起至2009年12月30日止；上述两份协议签订后，双方均按协议约定履行，郑清标也投入部分资金对租赁房屋进行了必要的修缮。至2008年2月24日，郑清标与朱亚开再签订一份《租店面协约书》，约定讼争房屋西边2间由郑清标承租，每年租金3500元，租赁期限从2009年12月30日起至2024年12月30日止。协议签订后，郑清标于2009年2月24日支付给朱亚开从2009年12月30日至2011年12月30日共2年租金7000元。2010年9月27日朱亚开因病死亡，其妻子许英高、次子郑财根均被宣告死亡，讼争房屋由朱亚开的长子即郑国辉继承，郑国辉夫妇于2011年4月6日与郑志达签订《房屋买卖合同》，将讼争房屋出卖给郑志达，并办理了产权转移登记手续，郑志达于2011年8月8日取得该房屋土地使用权证后，因该房屋西边2间尚在郑清标租赁期间，郑志达不同意继续出租给郑清标，双方发生纠纷，郑志达遂拒绝向郑清标收取租金，郑清标于2013年10月14日自行向法院交纳执行款7000元，单据载明“付郑志达2011年12月30日至2013年12月30日两年租金”，当日，郑清标向法院提起诉讼。另查明，郑清标在承租期间，其女儿郑玲燕于2013年5月20日与林木秀签订《店面租赁协议书》，将承租房屋的1间店面转租给林木秀作为美容美发经营使用，租赁期间自2013年5月20日至2014年5月20日止，一年租金15000元，期限届满后，次承租人林木秀已将该店面归还郑清标，现讼争房屋西边2间由郑清标使用，东边1间由郑志达使用。诉讼中，双方确认讼争房屋及租赁范围以土地使用权证载明范围、面积为准。郑志达明确表示同意支付郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费用计50000元。原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行。郑清标与第三人郑国辉的父亲朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》，系双方当事人真实意思表示，且合同未违反法律、法规强制效力性规定，该合同合法、有效。合同约定租赁期间自2009年12月30日起至2024年12月30日止，郑志达虽在郑清标租赁期间买受了讼争房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，故郑志达取得讼争房屋产权后仍应按租赁合同约定继续履行，但因郑清标在承租期间，其女儿郑玲燕未经同意擅自转租租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，郑清标承认在承租期间转租的事实，但认为合同并未约定不能转租，其没有违反合同约定的意见，因合同的约定不能违反法律规定，合同没有约定的按法律规定，郑清标未经同意擅自转租的行为，违反了《中华人民共和国合同法》的规定，构成违约，应当承担违约责任，故郑清标请求继续履行租赁合同，确定店面租金每次交付时间及金额，店面租金由法院提存等诉讼请求，均与法不符，不予支持；郑志达反诉请求解除租赁关系，归还租赁房屋符合法律规定，可予支持；郑志达明确表示同意支付郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费用计50000元，可予准许；第三人郑国辉经传票传唤未到庭参加诉讼，可视为自愿放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款的规定，判决：一、郑清标与朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》有效。二、解除郑清标与朱亚开于2008年2月24日签订的《租店面协约书》。三、郑清标于判决生效之日起30日内返还郑志达址在龙海市颜厝镇路边村桥埔社地号5-22平房西边第1、2间租赁房屋。四、郑志达于判决生效之日起30日内支付郑清标租赁房屋附属物的投资损失及搬迁费计50000元。五、驳回郑清标的其他诉讼请求。六、驳回郑志达的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费863元，由郑清标负担；反诉受理费863元，由郑清标负担。一审判决后，上诉人郑清标不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院程序违法。一审法院在查明郑国辉与郑志达之间以10000元价格出售房屋后，没有查明郑国辉是否告知上诉人有优先购买权，上诉人是否需要行使优先购买权。被上诉人与原审第三人的房屋买卖合同处于效力未定状态。二、原审认定事实错误。原审第三人与被上诉人之间的房屋买卖合同效力未定，被上诉人无权行使房东的权利。上诉人并不知晓转租房屋的事实。郑玲燕、林木香并未到庭予以陈述承租的事实，仅凭被上诉人提供的两个案外人未核对真假的协议书，不能证明上诉人有转租的事实。也不能因为郑玲燕是上诉人的成年女儿，据此就认定是上诉人转租房屋。被上诉人郑志达答辩称，被上诉人已依法取得讼争房屋的所有权，一审无需对房屋买卖合同进行审理。上诉人多次转租房屋的事实，在诉讼过程中均承认，对其女儿郑玲燕转租的事实知情并认可，上诉主张不知晓与事实不符。上诉人在一审的诉讼请求是确认租赁合同有效及继续履行租赁合同，而不是主张优先购买权，因此一审无需释明。上诉人的优先购买权应在房屋过户登记期间行使，而被上诉人依法取得房屋所有权后，上诉人就丧失了行使优先权的权利。原审程序合法，应予维持。原审第三人郑国辉未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见，视为放弃自己的诉讼权利。案经本院审理，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：2008年2月24日郑清标与朱亚开签订的租赁店面协议能否解除。本院认为，上诉人郑清标提起本案诉讼，请求确认租赁合同有效并继续履行，对于优先购买权并无主张。且在二审庭审中，上诉人也表示在2011年龙海市国土资源局对讼争房屋的土地进行公示时，其已经向龙海市国土资源局声明要求优先购买权，现在土地使用权证已经办理完毕后，在本案的二审中才再次主张要求讼争店面的优先购买权，在本案中不予审理。上诉人郑清标在原审庭审中，对于其女儿郑玲燕将西边的讼争店面出租给案外人林木秀的事实表示是明知的，对出租的情况及租金交付的情况也是明知的（庭审中陈述：“林木秀使用半年后就没租了，租金也没有返还，到2014年5月20日东西全部搬出去，没有续租”）。上诉人现又上诉主张对转租的事实不知情，该主张与事实不符，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被上诉人郑志达在签订房屋买卖合同并办理了土地使用权证后，请求主张解除租赁合同符合法律规定，应予准许。综上所述，本院认为，上诉人郑清标请求对讼争房屋行使优先购买权与本案无关，上诉人在租赁讼争店面后，未经出租人的同意，擅自转租，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人郑志达反诉主张解除租赁合同可以成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。原审第三人郑国辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费863元由上诉人郑清标负担。本判决为终审判决。审判长蔡钟麟审判员廖书茵代理审判员张阿娇二〇一五年六月二十三日书记员肖薇附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。