广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄锦辉，男，1963年10月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：周元学，女，1975年8月25日出生，汉族，住重庆市巫溪县，
委托代理人：张慧娜，广东天诺律师事务所律师。
第三人：惠州市隆塬房地产代理有限公司，住所地：惠州市惠城区世贸中心第36层。
法定代表人：黄秋玲。
委托代理人：陈映，邹蓉，惠州市隆塬房地产代理有限公司的法务专员。
上诉人黄锦辉、周元学因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审当事人诉辩意见
原告黄锦辉诉称:2012年11月29日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖及居间合同》。该合同约定，原告、被告通过第三人居间方购买及出售位于惠州市××潼××镇××西段××城××花园××单元××楼××房的房产（房产证权证号：粤房地权证字第××号，合同签订当日，原告就按照合同约定向被告支付了定金人民币二万元，被告收款后向原告出具《收据》。合同签订后，原告积极向第三人提交合同约定材料，严格按照合同约定履行合同义务。但被告却于2013年3月向原告及第三人发出《解除合同通知书》，通知单方解除合同。被告的行为依法构成违约，应向原告双倍返还定金共人民币四万元。经原告及第三方多次与被告协商解决纠纷未果。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求：一、判令被告双倍返还定金共人民币四万元给原告；二、判令被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令解除《房地产买卖及居间合同》。对事实理由部分进行补充:签订合同时被告及第三人均未明向原告说明快贷的具体内容和方式，导致原告所理解的快贷与被告及第三人理解的完全不同，而且第三人与原告理解的付款方式是原告不同意的，致使原告无法按第三人的方式支付尾款。原告拒绝以该方式履行合同，根本原因在于该快贷方式不合理，三方理解不一致，导致合同无法履行。
被告周元学辩称:原告称不知道快贷的内容是不真实的没有证据可证明，且合同已签订了四到五个月，原告从未提出签订按揭合同，反而是被告周元学在签订合同的第三天就办理了公证书，根据合同的第五条约定，原告没有任何履约的表现，合同第六条约定，原告也未履行，反而向第三人申请退款，无奈之下，被告向原告发出催约函，要求原告按约履行，但原告仍未履行，被告只好行使解除权，对此情况第三人也是知情的。被告除了2012年12月4日办理公证委托外，还在合同签订当天办理了建设银行的存折并将房产证等相关资料交与第三方，被告于2013年2月26日向原告发出《催约知会函》，并于2013年3月27日向原告发出《解除合同通知书》，合同第九条约定可知原告违约。
第三人惠州市隆塬房地产代理有限公司在庭审中述称:1、被告在反诉中提到的第三人代管款5000元实为交楼押金，交楼押金是卖方自愿交给我方的，有收据证明，是可以退还的，合同第七条第二款说明了交楼押金的收取及其作用；2、关于快贷的办理问题：通过快贷的方式可以加快卖方拿到按揭款项的时间，在拿到产权过户的回执后，三个工作日左右即可放款，合同备注第三条有约定此次交易用快贷的方式，是双方协商同意的；3、合同备注第三条明确约定的快贷方式是双方的协商一致的结果，合同签署后，第三人负责合同办理的工作人员即发送短信告知买卖双方，办理人员的情况及办理各项手续所需的资料及流程等，并告知买卖双方此次交易为快贷的相关情况，第三人已经履行查档、测绘等手续的办理，积极履行了居间方的义务。
反诉原告周元学反诉称:2012年11月29日，原被告及第三人签订关于惠州市惠城区潼湖镇侨南路郦城水岸花园3栋3单元1201房的房屋买卖合同。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了定金2万元，反诉原告收取2万元定金后，将其中的5000元交给第三人，并作为代管款存放在第三人处，第三人向反诉原告出具了收据。之后，反诉原告于2012年12月3日与配偶到广州市南方公证处办理委托书，并及时将按揭过户全部资料（含房产证原件）寄给第三人公司客服人员杨静，委托其全权办理涉案房屋的按揭及交易过户手续。反观反诉被告，身在惠州却没依照房屋买卖合同履行义务。反诉原告在多次口头催促未果，不得不于2013年2月23曰向反诉被告发出书面催约函，敦促反诉被告履行义务。反诉被告在收到催约函后还是置若罔闻。眼见房屋买卖合同约定的办理房贷手续已不可能实现，无奈之下反诉原告在2013年3月29日再次向反诉被告及第三人发函解除合同。反诉被告行为已严重侵犯原告合法权益。由于反诉被告故意拖延时间，反诉原告经济损失巨大，反诉原告聘请律师参与本案诉讼以维护反诉原告的合法权益，付出律师费2万元，该费用应由反诉被告承担，请求法院支持反诉原告的诉请。请求:1、确认原、被告及第三人签订的房屋买卖合同已经解除，反诉被告已付2万元定金归反诉原告所有，且由第三人立即退还反诉原告代管款5000元；2、判令反诉被告支付因其滥用诉权而导致反诉原告为应诉及追究反诉被告违约责任所产生的律师代理费及差旅食宿费共计2万元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告黄锦辉在庭审中辩称：1、在合同对快贷约定不清且各方对快贷方式未达成一致的情况下，案涉二手房交易应当转为普通的商业贷款的方式，而不是一次性付款的方式，被告以原告未一次性付清尾款为由解除合同是违法的，因此，本合同的解除时间不应以被告通知解除合同的时间为准。2、鉴于被告违法解除合同并收回交易资料导致本合同无法继续履行，被告行为构成根本违约，依法应当承担违约责任，其所收原告20000元定金应当双倍返还。3、鉴于被告的根本违约行为，其诉请原告赔偿其律师费及差旅费没有事实和法律依据。
第三人惠州市隆塬房地产代理有限公司在庭审中述称:与本诉答辩意见一致。
原审查明的案件事实
经审理查明,2012年11月29日，原告与被告及第三人三方在自愿、平等的基础上签订了《房地产买卖及居间合同》，该合同主要内容如下：卖方为被告周元学，买方为原告黄锦辉，居间方为第三人惠州市隆塬房地产代理有限公司。一、房地产概况及产权现状：1、房地产概况：买、卖双方通过居间方购买及出售位于惠州市惠城区××西××城××花园××单元××层××房的房产（下称该物业），建筑面积为123.91平方米，房地产证号码为粤房地权证惠州字第××号。2、产权现状为以下第（1）种：1、有卖方名下的《房地产权证》且无办理抵押登记。二、该物业转让价为人民币叁拾柒万陆仟壹佰元整（小写：376100.00）。三、付款方式：1、定金：买方于2012年11月29日前向卖方支付购房定金人民币贰万元整（小写：20000.00）。2、除定金外的转让价款卖方同意买方按下列第C种方式支付：C、银行按揭付款(转让价款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计)：（1）首期款（不含定金）人民币:玖万贰仟捌佰叁拾元整。买方需于买卖双方到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份之前，存入第三方（银行或房产中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之《房地产权证》后，再转付给卖方。（2）除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款由买方承担。买方采用下列A种方式贷款：A、商业贷款。买方须于本合同签署之日起10日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书。……其他条款（略）。十四、备注（本条约定如与本合同其他条款约定不一致，则以本备注约定为准）1、该物业成交价376100.00元是业主净拿到手的价钱，买方实出430000元购买该物业，除去业主卖方净拿376100元，余53900元作为购买该物业办理过户所产生的费用；2、此合同以卖方收到定金，银行到账为生效日期；3、此次交易为申请银行快贷，待房产局过户完后由银行划账到卖方指定账号。原告在买方处签名，被告周元学在卖方处签名并出具收取买房定金20000元的收据给原告黄锦辉，被告收取定金20000元后，其中5000元作为交楼押金由第三人收取。第三人在居间方处签名盖章并出具收取交楼押金5000元的收据给被告周元学。同日，第三人居间方又出具收取代收过户费1000元的收据给原告黄锦辉，但在2013年12月6日原告收到第三人退回其未使用的代收过户费787元。庭审中，原告提供了2张惠州市房地产交易中心的发票联，开票日期分别为2012年11月30日和2012年11月7日，证明原告查档花费50元和房地产测绘费150元。同时还提供顺丰快运发票联，证明其邮寄快件花费13元。
另查明，被告周元学于2012年12月3日委托杨静全权办理房屋过户手续，2012年12月4日广东省广州市南方公证处作出（2012）粤广南方第118498号《公证书》，公证事项为委托。
又查明，2013年2月23日，被告周元学向原告邮寄催约知会函，催促其办理房产过户手续，2013年3月1日,原告签收快递。2013年3月29日，被告周元学分别向原告和第三人邮寄解除合同通知书，告知他们解除合同，2013年4月1日第三人签收快递，2014年4月3日原告签收快递。2013年5月18日，第三人将购房发票、房地产权证、合同书文本等资料寄回给被告。惠州市惠城区××西××城××花园××单元××层××房房屋登记权属人为被告周元学。
原审裁决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》，是三方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，惠州市惠城区××西××城××花园××单元××层××房房屋登记权属人为被告周元学，被告在签订合同后积极履行义务，而原告在签订合同后并在被告几次催告之后仍未积极履行合同义务，构成了违约。故，原告请求被告双倍返还定金40000元无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告请求20000元定金归其所有有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行当事人可以解除合同，故，反诉原告请求确认原、被告及第三人的《房地产买卖及居间合同》已经解除和第三人应返还反诉原告代管款5000元有事实和法律依据，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告支付律师代理费及差旅食宿费共计2万元，双方合同中未约定律师代理费用的承担情况且请律师作为代理人是当事人的诉讼权利，同时，反诉原告未提供证据证明差旅食宿费的产生情况，其应承担举证不能的不利后果。故，对反诉原告的该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告黄锦辉的诉讼请求。二、确认原、被告及第三人于2012年11月29日签订的《房地产买卖及居间合同》已经解除。三、反诉被告黄锦辉已付2万元定金归反诉原告周元学所有。四、第三人惠州市隆塬房地产代理有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内返还交楼押金5000元给反诉原告周元学。五、驳回反诉原告周元学的其他诉讼请求。本案本诉受理费800元，由原告黄锦辉负担；本案反诉受理费925元，由反诉被告黄锦辉负担525元，反诉原告周元学负担400元。
当事人二审意见
上诉人黄锦辉上诉称：一、一审判决认定事实错误。原审判决遗漏对“担保公司快贷”作出事实认定,庭审时未对两种快贷方式的含义予以查明,由此导致原审判决作出上诉人构成违约的错误认定。《房地产买卖及居间合同》(以下简称合同)第十四条第①款明确约定“担保公司快贷”，但原审判决仅对“银行快贷”作出认定,根本未提及“担保公司快贷”,更何况作出事实认定,即原审法院认为“担保公司快贷”和“银行快贷”含义相同,这是没有事实根据的。合同第十四条使用了两个快贷的概念,而且明确约定“本次交易为银行快贷”,原审第三人在签订合同前并未向买卖双方解释说明两个快贷含义相同,仅告知买卖双方“快贷”就是“多交点钱,贷款办的更快”,由此导致上诉人认为快贷有两种,一种是有担保公司参与的“担保公司快贷”，另一种是无担保公司参与的“银行快贷”即普通的商业贷款,本次交易所使用的“银行快贷”就是多付费加速放贷的银行按揭贷款;根本不知道还需担保公司的参与。合同履行过程中,上诉人才知道实际需办理的贷款是需担保公司参与的“快贷”,而该种方式是上诉人所不能接受的,因此,导致该合同余款不能通过办理“担保公司快贷”支付,但责任不在上诉人,相反,上诉人一致积极协调被上诉人办理普通商业贷款但被上诉人不同意,上诉人不构成违约。“快贷”并非经济生活或日常生活中为大众所知的有明确含义的术语,上诉人作为普通的农民,根本不知道其含义及法律后果。一审庭审时,当上诉人代理人询问被上诉人“何为担保公司快贷?”,被上诉人称不清楚,而后又称“快贷与一般贷款没有不同,只是多了个担保公司。”当再问及被上诉人“何为银行快贷?”被上诉人气急败坏竟拒绝回答。显然,被上诉人作为本次交易的卖方根本不清楚“快贷”具体内容以及担保公司快贷、银行快贷的具体含义。当上诉人代理人提问原审第三人“何为担保公司快贷?”第三人称“担保公司快贷是需要通过担保公司才能完成办理,能加速按揭款的放款时间。当再问到“何为银行快贷?”,第三人竟称:“这是工作人员对快贷的口述。”也就是第三人认为“快贷”只是担保公司参与的那种“担保公司快贷”,作为二手房买卖专业居间方都会在草拟合同时出现两种“快贷”概念,而在合同签订前又未向买卖双方明确说明,如何要求一位普通农民不产生两种理解?第三人作为合同提供方和居间方,其在辩论阶段反复强调的已在签订合同时告知“快贷”内容,仅是其为规避自身责任的虚假陈述。另,第三人在庭审陈述时表示,第三人是在三方签订《房地产买卖及居间合同》之后,才通过短信或电话告知买卖双方办理“快贷”的手续及流程。至于在其未提供证据的情况下,贵院不能仅依据第三人毫无证据支持的单方陈述认定其在签订合同前和同时向买卖双方说明其所实施的“快贷”的具体含义,从而认定上诉人在签订合同时明知该含义。
由上可知,原审法院偏听偏信原审第三人的虚假陈述,主观臆断两种快贷方式含义相同,从而未对担保公司快贷作出认定,忽视对“担保公司快贷”和“银行快贷”含义的查明,从而草率的认定在担保公司快贷无法实现交易的情况下上诉人催约知会函所主张的一次性付款方式为支付余款的方式,进而认定上诉人未按该方式付清余款构成违约。原审判决显然认定事实错误。
二、原审判决使用法律错误。1、根据《合同法》第六十一、六十二条规定,合同内容约定不明确时,三方应对“快贷”内容、方式进行协议补充,不能达成补充协议的,应按照合同有关条款或交易习惯确定;按照该方式还不能确定的,应按照有利于实现合同目的的方式履行。合同对“快贷”约定不明确,应补充约定,无法达成补充协议的,应按照合同约定、有利于合同目的实现等规则确定支付余款的方式。
本案中,在三方对“快贷”内容无法达成一致的情况下,应按照合同第三条第C款第二项约定的商业贷款方式之一即普通商业贷款方式支付余款。因该方式是签订合同时三方根据其具体情况明确约定的,即合同首选履行方式应是商业贷款的方式。在有担保公司参与的贷款模式无法继续履行时,三方应按普通商业贷款的方式即无担保公司参与的贷款模式而不是一次性付款的方式履行。该方式完全符合合同约定,也是最易实现合同目的的。本案不能适用合同第八条第C款第2项之约定认定上诉人应一次性付款或经被上诉人同意分期付款的方式,而应按照《合同法》的规定重新约定“快贷”的方式,且在三方无法达成一致时(第三人认定快贷为担保公司参与的快贷方式,上诉人认定快贷为多支付办理费用的普通商业贷款方式)直接按照合同法规定的规则确定余款履行方式。而且,上诉人自始至终都按普通商业贷款的模式积极履行。而被上诉人的催告函均要求上诉人在短时间内付清余款即一次性付清余款,这显然违反合同约定,违背合同真意,且无法实现合同目的,而原审法院却认可被上诉人主张的余款支付方式,认可该催约履行函,认为上诉人在被上诉人催告后未履行合同义务即构成违约,显然适用法律错误。2、被上诉人在双方可以按普通商业贷款方式支付余款的情况下,单方要求上诉人必须一次性付款,且因上诉人无法在催告期内一次性付款,被上诉人即解除合同,被上诉人构成严重违约。
原审第三人在庭审过程中陈述,其是在2013年3月携同上诉人到担保公司办理“快贷”手续,上诉人不同意办理第三人所认可的“快贷”手续后,积极与被上诉人协商,希望通过商业贷款方式支付余款,而被上诉人却予以拒绝,要求上诉人改为一次性付款方式支付余款,并发出催约函。且在上诉人未按其催告期限一次性付款后向第三人及上诉人送达《解除合同通知书》,解除合同,收回交易资料,被上诉人上述行为致使合同无法履行,构成根本违约,依法应向上诉人双倍返还定金。而且,原审第三人在庭审质证时,对上诉人提交的证据七的真实性、合法性、关联性均无异议,即第三人认可被上诉人单方解除合同构成违约。因此,上诉人诉请解除三方签署《房地产买卖及居间合同》及要求被上诉人双倍返还定金有事实根据和法律依据，依法应当予以支持,而被上诉人所有反诉请求均应被驳回,故望贵院支持上诉人的上述请求。上诉请求:一、请求撤销原审判决一、二、三项,并依法改判支持上诉人全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人周元学上诉称：一审判决认定事实不清，具体理由如下：一、原审法院判决书以“反诉被告请求反诉原告支付律师代理费及差旅食宿费共计2万元,双方合同中未约定律师代理费用的承担情况且请律师作为代理是当事人的诉讼权利,同时,反诉原告未提供证据证明差旅食宿费产生情况,应承担举证不能的不利后果”(判决书第九页第四行)为由,认为上诉人的该诉讼请求,无事实和法律依据，不予支持存在明显的错误。上诉人在一审过程中,已向法院提交了广东省国家税务局而通用机打发票和民事委托代理合同书作为证据，以此证明上诉人向广东天诺律师事务所支出律师费20000元，并且，事实上律师也付出了劳务，诉前准备工作参加庭审活动等,并非判决书所说的无事实依据。二、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖及居间合同》，是严格按照合同法的平等自愿、协商一致、诚实信用等原则订立的，是双方当事人的真实意思表示,我国《合同法》笫8务规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。该项合同是经过双方当事人签字生效的，所以当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应该承担违约金。三、该《房地产买卖及居间合同》第九条第五款规定:“守约方、居间方为追索上述违约金、服务佣金需支付的一切费用(包括但不限于律师代理费等费用)均由违约方承担。”一审已经认定被上诉人构成违约,所以根据合同的约定,被上诉人应该承担律师代理费及差旅食宿费，但是原审法院却做出不支持上诉人的诉讼请求,显然原审法院做出的判决书存在错误。所以，上诉人认为事实客观存在，合同约定的内容明确、具体,理应全面履行,被上诉人违约在先,不履行约定的承诺，已经构成违约行为,违约就应当严格按照合同约定承担责任,且双方签订的《房地产买卖及居间合同》明确约定了违约责任，并非原法院所说的无法律依据。综上所述，一审法院认定的事实错误，上诉人特提出上诉，恳请贵院依照事实和法律，依法支持上诉人的全部诉请求。上诉请求∶1、维持(2014)惠城法仲民初字第71号判决书笫一、二、三、四项。2、一、二审律师代理费及差旅食宿费由被上诉人承担。
第三人惠州市隆塬房地产代理有限公司未作答辩。
二审查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审裁决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是《房地产买卖及居间合同》无法履行，是谁构成了违约。责任如何承担。
本案中，上诉人周元学在签订合同后积极履行义务，将《公证书》、购房发票、房地产权证、合同书文本提供了第三人，并向上诉人黄锦辉邮寄催约知会函。而上诉人黄锦辉在签订合同后并在周元学几次催告之后仍以“快贷未协商一致”为由未积极履行合同义务，构成了违约。20000元定金归上诉人周元学所有有事实和法律依据，本院予以支持；但周元学要求支付律师代理费及差旅食宿费共计2万元，本院不予支持。聘请律师作为代理人是当事人的诉讼权利，但并非一定聘请，并且对方已支付20000元定金损失。未提供证据证明差旅食宿费的产生情况，其应承担举证不能的不利后果。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。依据《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1500元由上诉人黄锦辉承担1200元，上诉人周元学承担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年十二月二日
书 记 员 彭科梅
附：相关法律条文；
《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。