四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0703民初3777号
原告：吴鑫，男，汉族，1993年9月8日出生，四川省蓬安县人，住绵阳市涪城区，现无业。
原告：吴磊，男，汉族，1995年10月11日出生，四川省蓬安县人，住绵阳市涪城区，现无业。
委托诉讼代理人（两原告共同委托）：吴庆阳，四川蜀仁律师事务所律师。
被告：童玄春，男，汉族，1969年2月26日出生，四川省绵阳市人，住绵阳市涪城区，建筑业从业人员。
委托诉讼代理人：秦超，绵阳市天一法律服务所法律工作者。
被告：吴孝成，男，汉族，1960年2月23日出生，四川省蓬安县人，现下落不明，身份证住址为蓬安县，系两原告之父。
原告吴鑫、吴磊与被告童玄春、吴孝成确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴磊及其与吴鑫的共同委托诉讼代理人吴庆阳，被告童玄春的委托诉讼代理人秦超到庭参加了诉讼，被告吴孝成经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴鑫、吴磊向本院提出诉讼请求：依法判决第一原告、第二被告与第一被告于2014年7月23日所签订的《房屋转让协议书》无效。事实和理由：第一原告与第二原告系同胞兄弟，第二被告系两原告亲生父亲，因第二被告与第一被告间有债权债务关系，2014年7月23日，第一被告在限制了第二被告自由的情况下，要求第一原告、第二被告与其签订了《房屋转让协议书》，内容大体为，两原告将其各自70平米的划分的宅基地上所修建房屋作价49万元转让给第一被告。第二原告当时在部队服役，对此协议毫不知情，签名与指印均由第二被告代替。协议签订后，第一被告未向原告支付分文价款，也未办理房屋过户手续。2015年9月，第二被告从部队退役回家，发现自己的房屋已被关门上锁，经多方打听，得知房屋系第一被告加锁。遂找到第一被告理论，第一被告向第二原告出示前列《房屋转让协议》复印件，称该房屋已由其父亲转让给他。原告认为，该协议违背了我国《土地管理法》及农村宅基地相关法律法规，第一被告不符合善意第三人的条件，该协议无效。原告吴磊还认为，被告吴孝成未征得自己同意的情况下，代签此协议书，亦属于无效行为。现因协商无果，特诉至贵院，要求判如所请。
被告童玄春辩称：案涉房屋转让协议是有效的，房屋是吴孝成修建的，其所有权就是吴孝成的。两原告没有收入来源，也没有证据证明房屋是自己修建和所有的，户籍也不能证明房屋是原告所有的，房屋所有权应由房管部门进行确认。签订协议时，吴磊确实未在场签字，但原告吴鑫和被告吴孝成是完全民事行为能力人且在场签订，协议也是经桃园村第七村民小组和桃园村委会见证。被告履行了购房义务，双方完成了房屋交付。原告称本案是民间借贷、吴鑫与吴孝成是基于被胁迫才签订协议，但原告并无证据证明。假如本案是民间借贷转换成房屋转让，也是吴鑫与吴孝成自愿变更履行的方式，协议有效。即使房屋转让协议无效，原告吴鑫、吴孝成也应当退付被告童玄春49万元的购房款，并赔偿损失。此外，房屋转让是基于在140平米宅基地的房屋，而非针对140平米的宅基地。
被告吴孝成未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息，原告户籍信息、房屋转让协议、承诺书、村委会证明、（2010）蓬民初字第320号民事判决书、退役证等，被告提交了案涉房屋照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2014年7月23日，吴鑫、吴磊作为甲方，童玄春作为乙方，双方签订《房屋转让协议》，约定：甲方自建住房于绵阳市涪城区塘汛镇桃园村7社，土地面积140平米，一层住房面积140平米，拟折价转让给乙方；房屋产权人吴鑫、吴磊各占70平米，转让价款49万元，签订本协议后3日内由乙方向甲方缴纳房价款，本协议生效后，甲方向乙方移交该房屋及钥匙。协议转让方有吴鑫签名，吴磊名字由吴孝成代签，受让方由童玄春签名。协议还有绵阳市经济技术开发区塘汛镇桃园村村民委员会和第七村民小组签章见证。后吴孝成等将房屋交付于童玄春，现案涉房屋由童玄春占有控制。
另查明，童玄春系非农业户籍。被告吴孝成系原告吴鑫、吴磊之父。2010年5月，两原告之母与吴孝成被四川省蓬安县人民法院（2010）蓬民初字第320号民事判决书判决离婚。两原告通过经济上户，落户于绵阳市涪城区塘汛镇桃园村7社。经审批，两原告均划分有70平米自建房宅基地，共计140平米，并在该宅基地上修建了案涉房屋，但至今尚未办理产权登记。还查明，吴孝成、吴鑫与童玄春签订《房屋转让协议》时，吴磊尚在部队服役。
庭审中，吴磊明确表示自己并不知道案涉房屋转让一事，吴孝成无权代理自己。对于原告提交的《承诺书》复印件，《承诺书》由吴孝成于2014年7月23日出具，载明“我代表吴鑫、吴磊，向你慎重承诺如下：一、我于2015年1月30日前分期归还你的借款，二、若逾期未归还，你有权处理涪城区塘汛镇桃园村7社的一层140㎡的房屋，因此产生的任何法律责任，概由我本人承担。特此承诺”，落款“承诺人吴孝成”。被告代理人表示不清楚《承诺书》的真实性，同时说明转让房屋的价款，童玄春部分支付的现金，但没有收条，部分是转款。在本院指定的期限内，被告童玄春未提交任何转款依据，也未说明其与吴孝成、吴鑫之间是否存在民间借贷关系。指定期限届满后，吴孝成提交书面说明：2012年4月、5月期间，吴孝成向自己借款39万元，2013年3月，吴孝成向案外人借款20万元，自己帮其归还，故吴孝成实际应归还自己借款59万元，借钱时吴磊也在场，由于吴孝成、吴鑫、吴磊无力归还，故同意用吴孝成修建的案涉房屋以49万元的价格抵偿自己49万元借款，即使转让无效，也应让他们偿还自己借款及利息。
本院认为：原告主张案涉协议系在吴孝成自由被限制下签订，但未提供证据予以证明，本院不予确认。本案原、被告对吴磊是否为案涉房屋的所有权人存有争议。案涉房屋的宅基地属于两原告，案涉协议中也明确载明房屋产权人是两原告，案涉房屋虽未办理产权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，案涉房屋建好后在事实上已设立了房屋的所有权，本案原告因此取得了房屋的所有权。被告辩称两原告无证据证明房屋是自己修建的，故并非房屋产权人，该理由既与转让协议所载明之产权人相悖，又缺乏法律依据，本院不予采纳。
吴磊作为房屋产权人之一，现有证据不能表明其知道或授权、认可案涉协议，被告童玄春书面说明吴磊知晓吴孝成借钱，同意转让房屋，缺乏证据证明，本院不予采信。此外，被告童玄春属非农业户籍，本案讼争房屋修建在农村宅基地上，房屋不可脱离宅基地单独转让，农村宅基地属于农民集体所有，而农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，童玄春与吴鑫、吴孝成签订的《房屋转让协议书》违反了强制性法律规定，应属无效。故原告要求确认原告吴鑫、被告吴孝成与被告童玄春于2014年7月23日签订的《房屋转让协议书》无效的请求，本院予以支持。
被告童玄春关于即使案涉房屋转让无效、原告与被告吴孝成也应归还借款本金及利息的辩称，实质是一独立请求，该请求的基础法律关系是民间借贷关系，并非本案审理范围，其可另行提起诉讼予以主张。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人名共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：
原告吴鑫、被告吴孝成与被告童玄春于2014年7月23日签订的《房屋转让协议书》无效。
案件受理费4325元，由原告吴鑫承担1440元，被告吴孝成承担1445元，被告童玄春承担1440元。
如不服本判决，可从本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 吴春茹
人民陪审员 杨 薇
人民陪审员 肖贤挺
二〇一七年一月十二日
书 记 员 姚霞玲