宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初3068号
原告：王莎莎，女，1982年4月7日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：于波、黄涛，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：杨怀林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李曰倩、郭惠子，宁夏综义律师事务所律师。
原告王莎莎与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王莎莎委托诉讼代理人于波、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人李曰倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告购买的房屋提供集中供暖；2.判令被告退还原告已付的26000元楼前小院款；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金39223元（自2015年5月31日后90日即2015年8月30日起算，暂计算至2017年9月1日，请求支付至实际完成房屋所有权登记之日止），以上暂合计为65223元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月4日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房，房屋总价款535100.58元。合同第十条约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。第十一条约定，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。补充协议第七条第三款约定，买受人在签订本合同之前知悉并认可小区规划及部分一层住宅拥有其楼前小院的使用权。合同签订后，原告已按约定支付了房款，但被告未按约定实现小区集中供暖，亦未在约定的期限内使原告取得该房屋所有权证书。并且在合同约定一层住宅拥有其楼前小院使用权的情况下，被告另向原告收取楼前小院款26000元。被告已损害了原告的合法权益，应当承担违约责任，故原告诉至法院。在诉讼过程中，原告以涉案房屋已实现集中供暖为由放弃要求被告为涉案房屋提供集中供暖的诉讼请求。
被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称，一、被告系涉案房屋所在的家林苑（现更名为富雅名居）的开发商，2012年7月30日，被告与宁夏正祥供热有限公司签订《集中供热承包合同》。但因该小区入住率未达到50%，未能达到银川市供热办的要求，无法进行集中供暖，故被告采取电暖气取暖的方式保障住户用暖，所需电费由被告承担。并且被告承诺于2017年11月1日起，实现该小区集中供暖。二、对于原告要求退还楼前小院款26000元，被告不予认可。原、被告签订的房屋买卖合同补充协议第七条第三款约定，买受人在签订本合同之前已知悉并认可家林苑的小区规划及部分一层住宅拥有其楼前小院的使用权等相关事宜。表明楼前小院有独立使用权，是单独计价的。三、被告不存在违约行为，无需向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。原、被告签订的房屋买卖合同第二十条第二款的适用前提是因出卖人的原因导致房屋所有权证书无法在合同约定期限内办理。但涉案房屋所有权证书无法办理是政府的客观原因，即因该小区物业被国资委划入”三供一业”的范围，无法办理物业备案手续导致的，而非被告的原因，故原告无权主张被告支付违约金，且原告主张的违约金计算有误。合同第九条约定，买受人付清全部房款后方可交房。原告向被告付清全部房款的时间为2016年4月21日，故被告的交房时间应为2016年4月22日。逾期办理房屋所有权证书的违约金应以原告实际交清房款之日起向后顺延90日计算，即自2016年7月21日起算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、收据各1份、被告提交的销售不动产统一发票（复印件）1份，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。原告提交的案外人吕淑红《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、销售不动产统一发票2份，与本案缺乏关联性，本院不予认定。被告提交的国办发﹝2016﹞45号文件（复印件）、宁国资办发﹝2016﹞9号文件（复印件）各1份，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为535100.58元，付款方式为买受人支付首期房款335100.58元，余款200000元向交通银行宁夏分行营业部申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第七条第3款约定，买受人在签订本合同之前已知悉并认可家林苑的小区规划及部分一层住宅拥有其楼前小院的使用权等相关事宜，如买受人所购商品房非一层商品房，则买受人自愿放弃对该院落的使用权。合同签订后，原告已支付首期房款335100.58元，余款200000元已向银行申请贷款支付给被告。另应被告要求原告于2014年12月11日支付被告楼前小院款26000元。因被告原因，原告所购房屋至今尚未取得房屋所有权证书。本案庭审中，原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年5月31日。
本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在诉讼过程中，原告放弃要求被告对所购房屋提供集中供暖的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，本院予以准许。合同补充协议第七条第3款约定，一层住宅拥有其楼前小院的使用权。原、被告并未对楼前小院的收费事宜进行明确约定，故被告收取原告楼前小院款26000元无事实及法律依据，因此，对原告要求被告退还楼前小院款26000元的诉讼请求，本院予以支持。合同第十一条约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付涉案房屋，现原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年5月31日，视为被告已按合同约定履行了交付涉案房屋的义务。合同第二十条约定，因被告原因，原告未能在房屋交付后90日内取得房屋所有权证书的，被告应按照合同约定按日计算支付原告全部房款万分之一的违约金。现合同约定的办理房屋所有权登记的期限已过，因被告原因，原告至今未取得涉案房屋所有权证书，故对原告要求被告支付2015年8月30日（2015年5月31日后90日）起至2017年9月1日止逾期办理房屋所有权证书的违约金39223元（535100.58元×0.0001/天×733天）的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金至实际办理房屋所有权登记之日止，因该请求的具体金额无法确定，本案不作处理，对2017年9月1日后的违约金，原告可另案主张。被告辩称楼前小院应另行收费及逾期办理房屋所有权证书非被告原因导致，均未向法庭提交有效证据予以证明，对该辩解意见，本院不予采纳。被告辩称违约金的起算日应为原告交清全部房款之日的理由不能成立，对该辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王莎莎楼前小院款26000元；
二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王莎莎逾期办理房屋所有权证书违约金39223元（计算至2017年9月1日）；
三、驳回原告王莎莎的其它诉讼请求。
当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1430元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长马宏斌
人民陪审员王向梅
人民陪审员邢丽
二〇一七年十二月七日
书记员张静
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。