浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0185民初3577号
原告柳银娟，女，1975年3月24日出生，汉族，临安市人，住临安市，
原告陈春华，男，1972年3月16日出生，汉族，临安市人，住临安市，
二原告共同委托代理人钱向灵，浙江满江红律师事务所律师。
二原告共同委托代理人唐燕飞，浙江满江红律师事务所律师。
被告马彩琴，女，1973年5月28日出生，汉族，临安市人，住临安市，
委托代理人石丽萍，浙江冠辉律师事务所律师。
被告郑汇，男，1988年9月1日出生，汉族，临安市人，住临安市，
原告柳银娟、陈春华为与被告马彩琴房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2016年8月12日，原告向本院申请追加郑汇为被告，本院审查后予以受理。后因郑汇下落不明，本院依法将该案转为普通程序并组成合议庭于2016年12月27日公开开庭经理了审理。二原告的共同委托代理人唐燕飞、被告马彩琴的委托代理人石丽萍到庭参加诉讼，被告郑汇经本院公告送达开庭传票、起诉状副本等法律文书无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：两原告系夫妻，案涉房屋系夫妻共同财产。2012年6月10日，原告柳银娟与被告马彩琴签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告马彩琴承租原告位于临安市共两间建筑面积为92.01平方米的房屋，租期八年，租金为3万元/年，第三年起每年租金递增5%（即每年加1500元），每年6月10日前一次性支付下年租金。依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，租赁期间被告马彩琴不得将租赁房屋擅自转租给第三方使用。但在2016年，原告依据合同约定向被告马彩琴催讨下一年房屋租金时，发现被告未经原告允许，已将案涉租赁房屋擅自转租给了郑汇。为维护原告的合同权益，根据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告马彩琴签订的《房屋租赁合同》；二、被告马彩琴、郑汇在判决生效后十日内腾空并返还租赁物；三、被告马彩琴立即支付原告自2016年6月10日起至房屋实际腾空之日止的房屋租金及占有使用费；四、被告马彩琴按每天月租金10%的标准支付自2016年6月10日起至判决确定合同解除之日止的逾期缴纳租金的违约金（即合同约定的滞纳金）；五、被告马彩琴立即支付自2015年4月起至房屋实际腾空之日止的物业管理费（按照每月92元，暂计算至2016年5月为1196元）；六、本案诉讼费用由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：
证据一、结婚证书复印件一份（与原件核对一致），证明：二原告系夫妻的事实。
证据二、房产证复印件一份（与原件核对一致），证明：原告对案涉房屋享有所有权的事实。
证据三、房屋租赁合同一份，证明：原告将房屋出租给被告马彩琴，双方对租赁期限、租金及支付方式、双方权利义务、物业管理费的承担、违约责任等进行约定的事实。
证据四、物业费收据一份，证明：原告为被告代缴物业费1196元的事实。
被告马彩琴辩称：一、被告马彩琴将其经营的洗车行转让给被告郑汇，原告是同意的。原告与被告马彩琴之间的房屋租赁合同已于2015年4月初解除，后原告将案涉房屋实际租赁给被告郑汇使用，马彩琴不是本案适格被告。2015年4月1日，马彩琴就锦南公寓5幢105至109号包括案涉房屋在内的九间店面与郑汇签订了转让合同，马彩琴就店面转让事宜于事前事后多次向原告等所有房东进行了告知，所有房东均要求与被告重新签订房屋租赁合同，即马彩琴与包括原告在内的所有房东的租赁合同解除。2015年4月6日，被告郑汇在九间店面共三份房屋租赁合同上签字，其中一份陈芝琴（房东之一）已签字，形成了合法有效的租赁合同。原告与被告郑汇有关锦南公寓5幢105号房屋的租赁合同，郑汇已签字，后原告要求修改其中关于装潢的条款且要求郑汇当面签字，马彩琴另行为原告及被告郑汇安排了面签合同的时间和地点，但原告称郑汇并未如约面签，故原告与郑汇未于当日签订合同，此后二者之间为何没有形成书面合同，马彩琴不知情。显然，原告与被告郑汇之间已形成了事实上的租赁合同关系，本案与马彩琴无关。二、退一步讲，如果法院判决解除租赁合同，针对原告的诉请，被告马彩琴答辩如下：关于腾空房屋，2015年4月份，马彩琴将洗车行转让给郑汇的同时就已将房屋腾空，故在本案中马彩琴没有腾空房屋义务；就郑汇腾空房屋的义务，在其他案件中，法院已去现场查看过，里面已没有东西，故郑汇也没有腾空房屋义务。关于房租及占有使用费，原告知晓被告马彩琴已于2015年4月将洗车行转让给了郑汇，所以相应的房租及占有使用费应由郑汇承担，与被告马彩琴无关。在房屋租赁合同中有约定欠租金两个月，原告有权收回房屋，但原告未收回，即2016年8月10日之后的损失应由原告自行承担。关于违约金，马彩琴认为依据租赁合同第六条第1点的约定，原告要书面通知三天后再加收滞纳金，但原告既没有书面通知马彩琴，也没有通知郑汇，故原告主张滞纳金的条件未成就。关于物业管理费的计算方式其无异议，但应由郑汇承担，与其无关。
被告马彩琴向本院提供如下证据：
证据一、录音光盘、书面稿、申请本院从（2015）杭临民初字第1135号案件中调取的对房东陈芝琴的调查笔录各一份，证明：马彩琴将临安马彩琴洗车行转让给郑汇的同时，包括原告在内的洗车行的三个房东，均与郑汇约定重新签订房屋租赁合同，原告与马彩琴的房屋租赁合同实际已同时解除，原告的意思表示不是转租而是重新租赁。
证据二、申请本院从（2015）杭临民初字第1135号案件中调取的（2015）杭临民初字第1135号民事判决书一份，证明：法院确认在马彩琴洗车行转让协议签订后，所涉房屋的房东均同意店面由被告郑汇租赁使用，即原告与被告马彩琴的房屋租赁合同实际上已解除。
证据三、申请本院从（2015）杭临民初字第1135号案件中调取的庭审笔录及郑汇的询问笔录一组，证明：郑汇认可与原告等房东存在重新签订房屋租赁合同的事实，且包括原告在内的所有房东都知道自2016年4月份起，房屋由被告郑汇使用，原告与被告马彩琴的房屋租赁合同实际已解除，原告与被告郑汇之间形成了事实上的租赁关系。
被告郑汇辩在法定应诉期内未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告郑汇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证权。原告及被告马彩琴提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据一、二，被告马彩琴无异议，本院予以确认。原告提供的证据三，被告马彩琴对真实性无异议，但认为被告马彩琴没有擅自转让，是告知过原告，原告是同意转让的；依据合同第六条，原告要书面通知被告，但原告并未书面通知过被告，且该合同原告与被告马彩琴早已解除。由于被告马彩琴对该合同的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据四，被告马彩琴认为应提供正规发票，无法证明原告替被告马彩琴支付了物业费。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。
被告马彩琴提供的证据一，原告对录音的三性均有异议，录音中双方身份不明，即使能够证明通话人员身份，但属于证人证言，证人应出庭作证，该录音不能证明双方解除租赁关系；对调查笔录的真实性无异议，但不能达到证明目的。被告马彩琴提供的证据二，原告对真实性、合法性无异议，但认为该证据不能证明原告与马彩琴已经解除租赁关系、与被告郑汇成立事实租赁关系。被告马彩琴提供的证据三，原告对真实性、合法性无异议，但认为不能达到被告马彩琴的证明目的。本院认为，上述证据不足以证明原告与被告马彩琴解除房屋租赁合同、及与被告郑汇形成房屋租赁关系的事实。
根据上述有效证据及原告的陈述，本院认定如下事实：
2012年6月10日，原告柳银娟（甲方）与被告马彩琴（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的座落于临安市共2间房屋出租给乙方，建筑面积92.01平方米，租赁期限8年，自2012年6月10日起至2020年6月10日止；租金30000元/年，签订协议时一次性缴清第一年租金，第三年起每年租金递增5%（即每年加1500元），第二年起应在每年的6月10日前一次性缴清下年度的租金；租赁期间政府对租赁物征收的有关税项，以及物业管理费、垃圾费均由乙方负责缴交自理；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方在向乙方发出书面通知3天后可每天按每月租金金额10%向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋；甲、乙任何一方若要提前终止合同须向对方提前一个月书面通知，并经对方同意合同方能终止。二原告系夫妻关系，案涉房屋系二原告共同共有。原告陈春华出具情况说明书，确认柳银娟以其个人名义与马彩琴签订房屋租赁合同，及以其个人名义处理房屋租赁相关事宜，均经过陈春华同意。2016年6月28日，原告向临安市天都物业管理有限公司交纳案涉房屋自2015年5月1日起至2016年5月31日止的物业费1196元。
2015年4月6日，马彩琴（甲方）与郑汇（乙方）签订《店面转让协议书》一份（落款日期为2015年4月1日），将马彩琴经营的位于临安市锦南街道锦南公寓105-109号的临安马彩琴洗车行转让给郑汇，包括店铺现有的装修、装饰及其他所有设备等，转让费为1180000元（包括自2015年4月1日起至2016年3月31日止的房租18万元）。协议书另对双方的其他权利义务等进行了约定。协议签订前，郑汇或其家人对临安马彩琴洗车行进行了了解，就转让事宜与马彩琴进行了磋商，并于2015年3月18日支付马彩琴转让费26万元。协议签订后，郑汇于2015年4月18日开业经营，短暂经营后即停业至今。协议签订当日，郑汇与陈芝琴（锦南公寓109号房屋房东）签订房屋租赁合同，约定陈芝琴将锦南公寓5幢109号3间房屋出租给郑汇，租期自2012年3月31日起至2020年3月31日止。
郑汇于2015年6月10日对马彩琴提起诉讼，请求撤销双方于2015年4月1日签订的《店面转让协议》，马彩琴返还郑汇转让款26万元等。马彩琴对郑汇提起反诉，请求其继续履行《店面转让协议》，并支付剩余转让款92万元及违约金等。本院于2016年3月2日判决：一、郑汇继续履行其与马彩琴于2015年4月6日签订的《店面转让协议书》（落款日期为2015年4月1日）；二、郑汇于本判决生效之日起十日内支付马彩琴转让费920000元，并以1180000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付马彩琴自2015年5月1日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回马彩琴的其他诉讼请求；四、驳回郑汇的诉讼请求。郑汇不服提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2016年6月20日判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：原告柳银娟与被告马彩琴签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面履行，根据该合同的约定，自2016年6月10日起至2017年6月9日止的租金马彩琴应于2016年6月10日前向原告交付，然被告马彩琴并未依约履行，现拖欠租金已超过两个月，合同约定的解除条件成就，原告柳银娟请求解除其与被告马彩琴之间的《房屋租赁合同》，本院予以支持。马彩琴承租案涉房屋后，交由郑汇实际占有使用，原告柳银娟与被告马彩琴之间的《房屋租赁合同》解除后，马彩琴已无案涉房屋的使用权，相应地郑汇也无权再占有使用该房屋，故原告柳银娟请求二被告腾空、返还案涉房屋，本院亦予以支持。经本院核算，自2016年6月10日起至2017年1月9日止的租金为20125元，此后至案涉房屋腾空并返还之日止的租金及占有使用费按合同约定的标准计付。根据原告柳银娟与被告马彩琴之间的《房屋租赁合同》，物业费应由马彩琴承担，原告柳银娟已代为支付2015年5月1日至2016年5月31日的物业费1196元，马彩琴应予返还，此后到房屋腾空、返还之日止的物业费按92元/月计算亦为合理。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，因依据合同第六条的约定，原告需发出书面通知三天后再加收滞纳金，但原告并未按合同约定向被告发出过书面通知，故关于该违约金，本院不予支持。原告陈春华虽确认其同意柳银娟以个人名义处理案涉房屋租赁相关事宜，但无证据证明陈春华与马彩琴之间存在房屋租赁关系，原告陈春华的诉讼请求本院不予支持。至于马彩琴与郑汇之间形成的法律关系，马彩琴可另行主张。被告郑汇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告柳银娟与被告马彩琴于2012年6月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告马彩琴、郑汇于本判决生效之日起十日内腾空临安市号共2间房屋，并返还给原告柳银娟。
三、被告马彩琴于本判决生效之日起十日内支付原告租金20125元（按34500元/年自2016年6月10日起暂算至2017年1月9日止为20125元，此后至案涉房屋返还之日止的租金及占有使用费按原告柳银娟与被告马彩琴签订的《房屋租赁合同》的约定计付）。
四、被告马彩琴于本判决生效之日起十日内支付原告物业费1196元（按92元/月自2015年5月1日起暂计算至2016年5月31日止为1196元，此后至房屋返还之日止的物业费按相同标准计付）。
五、驳回原告柳银娟的其他诉讼请求。
六、驳回原告陈春华的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告马彩琴负担。
原告柳银娟于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告马彩琴于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 马钱利
人民陪审员 卢观机
人民陪审员 许国良
二〇一七年一月十三日
书 记 员 孟一欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在剩余期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。