广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法虎民一初字第1039号原告:深圳真功夫餐饮管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路5015号金丰城B座19层北面。组织机构代码为67003110-5.法定代表人：潘宇海，该公司执行董事。委托代理人：王永龙，广东天汇律师事务所律师。委托代理人：马丹，该公司员工。被告：东莞市岁宝百货有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村体育路182号。组织机构代码为58294642-8。法定代表人：朱碧江。被告：深圳岁宝连锁商业发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区滨河路花好园裙楼2层。组织机构代码为75762702-4。法定代表人：杨祥波。两被告的共同委托代理人：郭耀鹏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：廖晓端，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告深圳真功夫餐饮管理有限公司（下称“真功夫公司”）与被告东莞市岁宝百货有限公司（下称“东莞岁宝公司”）、深圳岁宝连锁商业发展有限公司（下称“深圳岁宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王永龙以及被告委托代理人廖晓端到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告真功夫公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告真功夫公司与被告东莞岁宝公司于2012年10月19日签订的《房产租赁合同》；2.被告东莞岁宝公司向原告真功夫公司双倍退回履约保证金20000元；3.被告东莞岁宝公司、深圳岁宝公司连带赔偿原告真功夫公司投资损失1189216.95元；4.被告东莞岁宝公司、深圳岁宝公司连带赔偿原告真功夫公司经营性亏损444939.9元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，真功夫公司将其第1项诉讼请求明确为：请求依法确认原告真功夫公司与被告东莞岁宝公司于2012年10月19日签订的《房产租赁合同》于2014年2月1日已经解除。事实与理由：2012年10月19日，真功夫公司与东莞岁宝公司、深圳岁宝公司签订了两份《房产租赁合同》，就真功夫公司分别租用东莞虎门、深圳龙岗的房产经营真功夫餐饮项目进行约定。合同签订后，东莞岁宝公司与深圳岁宝公司希望真功夫公司配合其虎门“又一城岁宝百货”的整体开业，尽早开设位于该百货场内的“真功夫虎门岁宝分店”，并进一步承诺深圳龙岗店将尽快交付场地。真功夫公司遂开始投资筹备虎门岁宝分店，并于2012年12月19日与虎门又一城岁宝百货同期开业。但2013年12月29日，虎门又一城岁宝百货宣布全场停业撤场，致使真功夫公司投资开设的店中店“真功夫虎门岁宝分店”的营商环境大为恶化，无法继续经营最终停业，经与东莞岁宝公司多次协商交涉仍未就赔偿问题达成一致意见。深圳岁宝公司作为东莞岁宝公司的关联企业，在《房产租赁合同》中就东莞岁宝公司履行与真功夫公司签订的《房产租赁合同》作出了担保及赔偿损失的债务承担的意思表示。基于上述的事实与理由，真功夫公司遂起诉至法院，请求判如所请。被告东莞岁宝公司辩称：一、真功夫公司单方解除合同的行为违反合同的约定。1.在签订《房产租赁合同》后，东莞岁宝公司依约交付了场地，真功夫公司也入场经营，东莞岁宝公司已经履行了合同义务。2.双方都是具备完全民事行为能力的商事主体，东莞岁宝公司承租商场，投入大量的资金和人力物力进行装修和招商，真功夫公司入驻开店，都是基于公司对投资项目的判断。涉案商场由于商圈不成熟，经营效果未如理想，属于商业因素，不构成东莞岁宝公司对真功夫公司的违约。3.双方对涉案商场商圈不成熟并愿意共渡难关是达成共识的。双方签订《房产租赁合同》时，东莞岁宝公司给真功夫公司的免租期是3个月，即2012年11月1日至2013年1月31日。2013年5月14日，双方又签订了《〈房产租赁合同〉补充协议（一）》，约定“由于目前商圈未形成商业氛围，甲乙双方以共渡难关、互利共赢为原则”，东莞岁宝公司同意再给真功夫公司一年的免租期，即2013年2月1日至2014年1月31日。但是免租期一满，真功夫公司就提出解除合同。事实上，在东莞岁宝公司将涉案商铺交付给真功夫公司的一年多里，真功夫公司就没有交过一分钱的租金。在东莞岁宝公司刚要享有收取租金的权利时，真功夫公司就单方解除合同。而真功夫公司主张“2013年12月29日虎门又一城岁宝百货宣布全场停业撤场”，却没有提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。二、《房产租赁合同》第10.7条约定：“如因甲方原因导致前述商业条件严重恶化（如甲方在房产所在物业内经营之商场或超市停业、撤场），乙方有权解除合同。”关于“如因甲方原因导致前述商业条件严重恶化”的约定本身就无法执行，双方在后面的概括中进一步明确，这种情况指的就是东莞岁宝公司在房产所在物业内经营之商场或超市停业、撤场，只有具备这一条件，真功夫公司才有权解除合同。但在2014年1月份真功夫公司提出解除合同时，东莞岁宝公司根本没有停业、撤场，故真功夫公司的主张缺乏依据。综上，请求法院依法驳回真功夫公司的诉讼请求。被告深圳岁宝公司辩称：案涉《房产租赁合同》系东莞岁宝公司与真功夫公司所签，深圳岁宝公司不是合同当事人。根据合同的相对性原则，深圳岁宝公司不是本案适格的被告，真功夫公司诉求深圳岁宝公司承担连带赔偿责任没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2012年10月19日，东莞岁宝公司作为甲方，真功夫公司作为乙方，双方签订一份《房产租赁合同》，约定：一、甲方有权并同意将深圳岁宝公司向东莞市驭富实业投资有限公司承租的位于东莞市虎门镇连升路地标国际大厦商业（又一城岁宝百货）一楼部分位置的房产租予乙方，房产建筑面积为560平方米（使用面积280平方米），甲方同意乙方可将房产用于开设真功夫系列品牌餐厅及开展相关的促销活动；二、房产的租赁期限为10年，即自2012年11月1日至2022年10月31日；房产的免租期自2012年11月1日至2013年1月31日；三、租金：按餐厅的年度（租赁年度）营业额的一定比例提成计租，乙方应在每月十日向甲方支付上月租金；四、甲方应在2012年10月29日前向乙方交付符合本合同约定的完整房产以及交付所需房产资料；五、乙方应在合同签署后五个工作日内支付壹万元整（￥10000元）作为履约保证金；合同终止，乙方交还房产，甲方确认租赁房屋及附属设施无非正常损害，且双方结清租赁合同规定的其他应缴费用，甲方应在五个工作日内将履约保证金如数退还乙方；…….八、甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同约定租予乙方（甲方提供完整的权利证明作为本合同附件）；租赁期限内，因房产所有权、出租权、房产合法性问题以及甲方违反其与前手出租方签署的房产租赁合同导致餐厅无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租房产的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失；……十、合同解除与终止：10.7鉴于房产所在商场或大厦等的商业条件（商业氛围、人气、周边环境等）与乙方餐厅的经营密切相关。因此，租赁期限内，如因甲方原因导致前述商业条件严重恶化（如甲方在房产所在物业内经营之商场或超市停业、撤场），乙方有权解除合同，甲方应双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因此所受损失。同日，真功夫公司分别就岁宝龙岗店、岁宝海丰店的租赁事宜与深圳岁宝公司、汕尾岁宝公司签订《房产租赁合同》，两份《房产租赁合同》的8.19条均有约定：甲乙双方本着互惠互利、共创双赢的出发点，同时签定岁宝百货虎门地标店、岁宝百货海丰店、岁宝百货龙岗店共三家店的房产租赁合同，甲方承诺真功夫餐厅在岁宝百货虎门店开店后，甲方不得以任何借口或毁约的形式来限制或阻止真功夫在岁宝百货海丰店和岁宝百货龙岗店开设真功夫餐厅，否则则视为甲方违约，甲方需承担本合同约定的违约责任外还需赔偿真功夫在岁宝百货虎门地标店的全部投资损失及承担相关的法律责任，同时乙方有权随时终止真功夫公司与东莞岁宝公司就岁宝百货虎门店所签定的房产租赁合同。合同签订后，真功夫公司于2012年11月13日向东莞岁宝公司交纳了10000元履约保证金，并开始进场装修后经营餐饮。2013年5月17日，东莞岁宝公司与真功夫公司签订一份《补充协议（一）》，约定：“甲乙双方于2012年11月1日就位于东莞市虎门镇连升路地标国际大厦（又一城岁宝百货）一楼的商铺租赁事宜签订《房产租赁合同》，由于目前商圈未形成商业氛围，甲乙双方以共渡难关、互利互赢为原则，经友好协商就主合同约定的租金达成如下补充协议：甲方同意从2013年2月1日至2014年1月31日期间的每月房产租金调整为免租。”针对谁违约之问题，双方各执一词。真功夫公司主张，东莞岁宝公司于2013年12月29日停止又一城岁宝百货的经营，并撤出地标国际大厦，为此，真功夫公司提交了一份《违约告知函》以及快递单，快递单显示邮寄的文件是《违约告知函》，寄出时间为2014年1月6日，寄往地址为深圳市福田区金田路皇岗商务中心11楼（岁宝集团的地址），签收人田苏帆，妥投时间为2014年1月7日；该《违约告知函》的内容为：“……但目前我司了解到，贵司在未向我司发出任何书面通知及口头告知的情况下，于2013年12月29日起就停止了又一城岁宝百货的营业，撤出地标国际大厦。贵司此举不仅违反了主合同10.7条的约定，而且严重扰乱了我司的经营战略，同时也极大的破坏了双方的友好合作关系。为此，我司特函告贵司：针对贵司前述的违约行为，我司有权依据主合同10.7条的约定提前终止《房产租赁合同》并追究贵司的违约赔偿责任或采取相应的司法救济措施。最后希望贵司重视合约精神，正视上述时间并予以明确的回复，避免因该事件影响贵司诚实守信的良好声誉。”东莞岁宝公司则主张，深圳岁宝公司承租案涉物业后拟经营“又一城岁宝百货”，规划负1层为超市，1-2层为百货（1层亦设有餐饮），3-5层为娱乐、餐饮、购物等，负1层的超市以及1-2层百货先行开业，后3-5层的招商一直很困难，遂于2013年7月31日与驭富公司签订了《解除＜房屋租赁合同＞协议书》，解除了该物业3-5层的租赁协议，但东莞岁宝公司整体停业并撤场的时间是2014年7月，真功夫公司早于2014年1月自行停业并撤场，东莞岁宝公司并无违约。为此，东莞岁宝公司提交了《解除＜房屋租赁合同＞协议书》（该协议系于2013年7月31日由深圳岁宝公司与案外人东莞市驭富实业投资有限公司签订）、《解除＜房屋租赁合同＞协议书》（该协议系于2013年8月12日由深圳岁宝公司与案外人东莞市合盛房地产开发有限公司签订）、《解除＜房屋租赁合同＞协议书》（该协议系于2014年7月由深圳岁宝公司与东莞市驭富实业投资有限公司签订）等证据予以证明。为查明事实，本院依法进行调查，东莞市驭富实业投资有限公司的副总经理吴志辉在接受调查时表示：案涉物业系东莞市驭富实业投资有限公司出租给深圳岁宝公司的，东莞岁宝公司系于2013年12月31日停止营业，当时包括东莞岁宝公司自营的超市、百货以及部分由东莞岁宝转租经营的商户停止了营业，在东莞岁宝公司停止经营“又一城”后，真功夫公司在继续经营了一段时间后才无奈停业。另外，东莞市地方税务局出具一份《涉税证明》，显示：“东莞市岁宝百货有限公司东莞市虎门地标分店”作为纳税人，实际缴纳地方税收情况为：2013年11月共缴纳税款1081.5元，其中营业税1030元；2013年12月共缴纳税款13014元，其中营业税0元，印花税13014元；2014年1月共缴纳税款1302元，其中营业税1240元；2014年2月至2014年7月在该分局缴纳税款0元。“东莞市岁宝百货有限公司”作为纳税人，实际缴纳地方税收情况为：2013年11月共缴纳税款15003.02元，其中营业税7286.72元；2013年12月共缴纳税款13533.18元，其中营业税7064.02元；2014年1月共缴纳税款2500.96元，其中营业税2381.87元；2014年2月至2014年7月在该分局缴纳税款0元。因双方就真功夫虎门又一城店的装修现值与原值存在争议，应真功夫公司的申请，本院依法委托评估。广东坤元正量资产评估有限公司分别作出坤正评报SA〔2016〕0100号、0315号《资产评估报告》，认为：真功夫虎门又一城店的现值为328700元，原值为466400元。另查：案涉租赁物已经获发建设工程规划许可证。以上事实，有真功夫公司提交的房屋租赁合同、履约保证金收据及银行付款回单、租赁合同附件、《违约告知函》以及快递单，东莞岁宝公司提交的《解除＜房屋租赁合同＞协议书》、收付款业务回单、《补充协议（一）》、东莞市地方税务局涉税证明，广东坤元正量资产评估有限公司的报告书以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。与真功夫公司签订《房产租赁合同》是东莞岁宝公司，而非深圳岁宝公司，虽然案涉物业系深圳岁宝公司从案外人东莞市驭富实业投资有限公司处承租而来，但是并不因此当然影响东莞岁宝公司与真功夫公司签订的《房产租赁合同》的效力，也不能因此认定合同的相对方系深圳岁宝公司。案涉《房产租赁合同》系东莞岁宝公司与真功夫公司所签订，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且案涉租赁物已经获发建设工程规划许可证，故该合同合法有效。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、东莞岁宝公司是否存在违约行为，应否就真功夫公司的损失进行赔偿；二、深圳岁宝公司应否就案涉债务承担连带责任。关于焦点一。《房产租赁合同》第10.7条约定：“鉴于房产所在商场或大厦等的商业条件（商业氛围、人气、周边环境等）与乙方餐厅的经营密切相关。因此，租赁期限内，如因甲方原因导致前述商业条件严重恶化（如甲方在房产所在物业内经营之商场或超市停业、撤场），乙方有权解除合同，甲方应双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因此所受损失。”本案中，真功夫公司主张东莞岁宝公司于2013年12月29日起即停止了“又一城岁宝百货”的经营，提交了一份《违约告知函》以及快递单（收件人：纪总，收件地址：深圳市福田区金田路皇岗商务中心11楼，电话：139××××6052）、广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的证明予以证明。根据广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的证明显示，该《违约告知函》已经按照快递单寄往“深圳市福田区金田路皇岗商务中心11楼”，并由“田苏帆”签收，妥投时间是2014年1月7日。另外，东莞市驭富实业投资有限公司的副总经理吴志辉在接受调查时表示：案涉物业系东莞市驭富实业投资有限公司出租给深圳岁宝公司的，东莞岁宝公司系于2013年12月31日停止营业，当时包括东莞岁宝公司自营的超市、百货以及部分由东莞岁宝转租经营的商户停止了营业，在东莞岁宝公司停止经营“又一城”后，真功夫公司在继续经营了一段时间后才无奈停业。再结合东莞市地方税务局出具的《涉税证明》所显示的“东莞市岁宝百货有限公司东莞市虎门地标分店”的纳税情况，本院依法采信真功夫之主张，认定东莞岁宝公司存在《房产租赁合同》第10.7条规定的违约行为，应双倍返还履约保证金即20000元，以及赔偿真功夫公司因此所受损失。庭审中，真功夫公司与东莞岁宝公司均确认双方的《房产租赁合同》已经于2014年2月1日解除，对此本院予以确认。针对装修损失，真功夫公司申请就其装修现值与原值进行鉴定，广东坤元正量资产评估有限公司给出的鉴定意见是，现值为328700元，原值为466400元。对此本院认为，首先，虽然当时的装修原值为466400元，双方约定租赁期限为十年，但是并无证据显示该装修可以维持十年的使用寿命，而根据生活经验，作为快餐厅的装修，使用寿命一般不会达到十年。因此，不适宜根据原值以及约定的租赁期限，再结合实际使用时间来折算其装修损失。其次，真功夫公司搬离后，案涉物业并未遭受任何破坏，故以现值即328700元作为认定其装修损失的数额，较为合理。针对投资经营性亏损，真功夫公司对此并未能提交充分的证据予以证明，对其主张此项损失不予支持。关于焦点二。深圳岁宝公司并非合同的相对方，亦非担保人，真功夫公司要求深圳岁宝公司承担连带赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳真功夫餐饮管理有限公司与被告东莞市岁宝百货有限公司于2012年10月19日签订的《房产租赁合同》于2014年2月1日已经解除；二、被告东莞市岁宝百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳真功夫餐饮管理有限公司双倍返还履约保证金即20000元；三、被告东莞市岁宝百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳真功夫餐饮管理有限公司赔偿损失328700元；四、驳回原告深圳真功夫餐饮管理有限公司对被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司的诉讼请求；五、驳回原告深圳真功夫餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19688元、鉴定费8000元，合计27688元（原告深圳真功夫餐饮管理有限公司已预交），由原告深圳真功夫餐饮管理有限公司负担21851元，由被告东莞市岁宝百货有限公司负担5837元。管辖权异议受理费100元，由被告东莞市岁宝百货有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈国云人民陪审员  付妮娜人民陪审员  严勇兵二〇一七年六月二十三日书 记 员  黄雪兴何丽姗