湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3265号
上诉人（原审原告）：张婷，女，1981年3月1日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：耿学军，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉昆斯兰置业投资有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖金桥三路南、五景药业东1栋6层4室（11）。
法定代表人：陈志强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡海，该公司员工。
上诉人张婷因与被上诉人武汉昆斯兰置业投资有限公司（以下简称昆斯兰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张婷上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令被上诉人向上诉人返还购房款681659元，并承担违约金6816元，共计688475元；2、本案的一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《武汉市商品房买卖合同》，而非上诉人与案外人武汉金盛国际家居开发有限公司（以下简称金盛公司）所签订的《商铺委托租赁管理合同》。二、一审法院审理案件过程中程序违法，应当依法追加而未追加金盛公司为第三人。三、被上诉人售后包租或变相售后包租的行为违法。四、一审法院对上诉人与被上诉人解除合同后利益得失判断错误且判决表述“未对双方合同根本目的实现造成根本影响”错误。五、一审法院适用法律错误，在该合同合法、有效的情况下，合同的解除应当遵循当事人意思自治原则，有约定依约定，无约定或约定违法的情况下才能适用法定解除条款。
昆斯兰公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张婷向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、昆斯兰公司返还购房款681659元及违约金6816元；3、本案诉讼费用由昆斯兰公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月18日，张婷（甲方）与金盛公司（乙方）签订一份《金盛国际家居二期产权商铺委托租赁管理合同书》（以下简称委托租赁合同），主要约定：甲方系金盛国际家居金银湖广场二期商铺的购买者，乙方系专业从事商业地产运营管理的公司；甲方在购买商品房之前，开发商昆斯兰公司已委托乙方对金盛国际家居金银湖广场二期进行统一招商运营管理，因此，双方就甲方购买商铺的委托租赁及管理事宜签订如下协议：一、甲方于2014年10月18日签约购买了昆斯兰公司（下称开发商）开发的“金盛国际家居金银湖广场二期”1层17号商铺（下称商铺），总房款681659元。二、根据甲方与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，甲方向乙方交付房产的时间以开发商向甲方交付房产时间为准，乙方代甲方收房。甲方同意在房产正式交付之前，乙方可径直与开发商协商并组织承租商户提前进场装修。三、甲方将上述商铺委托给乙方进行市场培育，委托租赁管理初期为三年；在三年的委托租赁管理初期内发生的所有收益都归乙方所有，甲方不持异议。（甲方在支付房款时已扣除前三年的预期租金收益，因此不再享有产生的收益，故商铺三年内产生的所有实际收益都归乙方所有）本合同三年委托租赁管理初期期间，甲方无权单方要求解除合同，如违约按照本合同第九条相应条款处理。如因甲方未向开发商付清全部购房款，则无权享受上述委托收益，甲方在付清全部购房款之前的所有委托收益归开发商享有，甲方对此不持异议。四、本合同第三条约定的委托租赁管理初期届满后，双方自动转入委托租赁管理期，从委托租赁管理初期三年期届满之日的下一日开始，满九年为止，甲方对此不持异议。委托租赁管理初期每年租金收益为计租金额*投资回报率6%，其中计租金额为购房发票房款总额加上抵扣的前三年（委托租赁管理初期）租金收益。委托租赁管理期间后九年，委托租赁的基本租金收益为计租金额*投资回报率8%。双方同意本合同所述委托租赁管理期的起算日为甲方付清全部购房款，且本合同第三条约定的委托租赁管理初期届满之日的下一日。如因甲方未向开发商付清全部购房款（一次性付款客户缴纳全部购房款，按揭客户缴纳首付款同时交清全部按揭资料），则无权享受委托收益，甲方在付清全部购房款之前的所有委托收益归开发商享有，甲方对此不持异议。返租起算时间为2018年1月1日（其中，2015年1月1日至2017年12月31日共计18%的返租收益已在总房款中一次性抵扣完毕）。每月25日及之后五个工作日为收益支付时间，计租周期为月初第一日至月末最后一日。以上租金收益支付约定仅限于2014年12月31日前全款付清的商铺。五、委托租赁管理的范围与方式……合同书还约定了其他事宜。同日，张婷向金盛公司出具一份《授权委托书》，授权金盛公司有权直接以受托人名义对外出租委托人所有之商铺，签署租赁合同并收取租金；金盛公司有权将受托事项转由相关管理资质的公司办理；张婷还出具一份《金盛国际家居2期委托收益收取账户确认书》，确认金盛公司将委托收益支付至指定账户。张婷支付了预付房款341659元，昆斯兰公司于2014年10月26日开具了341659元的《销售不动产统一网络发票》。
2015年7月11日，张婷（买受人）与昆斯兰公司（出卖人）签订一份备案《武汉市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），主要约定：张婷向昆斯兰公司购买其开发的金盛国际（金银湖广场二期）1层17号商铺一套，房屋总价款681659元，建筑面积43.08平方米；房屋交房期限为2015年8月30日前；交付条件1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款并按已付款的1%支付违约金。合同还约定了其他权利义务。张婷再支付了购房款余款340000元，昆斯兰公司于2016年1月13日开具了340000元的《销售不动产统一网络发票》。张婷合计支付购房款681659元。
涉案商品房项目于2015年10月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
一审法院认为，涉案合同系当事人真实意思表示，合法有效。张婷在本案中主张合同解除的理由为昆斯兰公司逾期办理建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件。从合同自由原则出发应当尊重当事人的意思自治，但同时合同严守也是合同法中的重要原则，基于维护市场交易的稳定又有必要依法适当限制当事人任意解除合同，从而衡平各方当事人合法权益。故当事人是否享有合同解除权应结合具体案情，从当事人行为事实、违约程度、合同目的实现等因素综合衡量当事人的违约行为是否严重到守约方的合同目的不能实现，守约方不得不用解除合同的严厉方式来制裁违约方。本案中，委托租赁合同与买卖合同所指向的标的物、合同履行方式等具有密切的逻辑联系，故应结合两份合同的约定综合评判当事人的真实意思表示，而不应分割开来各自评述。张婷购买的系商铺，其购房目的是为取得投资收益，而非保障居住生活之基本需求。委托租赁合同约定了房屋交付、交付前装修、交付后出租等事宜均由张婷委托金盛公司与昆斯兰公司及承租人接洽处理，张婷无须自行办理。张婷对于在签订合同时同意昆斯兰公司指定金盛公司处理代租事宜亦无异议。委托租赁合同约定了金盛公司在房屋交付前即可与昆斯兰公司协商组织提前进场装修；还约定了部分租金收益与购房总价抵扣，能够与双方当事人此后签订的买卖合同中关于房屋总价款的约定相印证。委托租赁合同的约定表明张婷对实际交付时间并无明确预期及要求，也表明双方在房屋交付前已经就张婷预期收益以及购房款抵扣达成了一致意见。张婷认为应该实际交付房屋后再取得租金收益，不符合合同约定，没有事实依据。由此可见，双方当事人签订的合同已经履行，房屋实际交付时间的确定并非双方当事人对合同权利义务的关注焦点，也并不影响合同履行；昆斯兰公司延期取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，未对双方合同目的的实现造成根本性的重大影响，不构成根本违约。因此，昆斯兰公司对解除合同提出的异议成立，张婷仅以昆斯兰公司延期办理竣工验收备案为由主张买卖合同解除的诉求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张婷的全部诉讼请求。一审案件受理费5342元（已减半收取），由张婷负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张婷提交购房宣传广告一份，拟证明广告所载的内容为虚假宣传。经质证，被上诉人昆斯兰公司认为该证据不属于二审新证据，如按照委托租赁合同履行完毕，回报是可以达到已付房款的90%。因昆斯兰公司对宣传广告的真实性未持异议，本院对其真实性予以确认，但该证据不能达到上诉人举证的证明目的，本院对其证明目的不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，张婷购买的系商铺，其在购房同时亦签署了委托租赁合同，在该合同履行期间,张婷并不直接运营商铺,而是将所购商铺交由金盛公司统一运营管理，由张婷收取返租收益。故本案中的委托租赁合同与买卖合同所指向的标的物、合同履行方式等具有密切的逻辑联系，一审在本案中结合两份合同综合评判当事人的真实意思表示，并认定张婷购买商铺的目的是为取得投资收益，而非保障居住生活之基本需求具有事实依据。根据双方委托租赁合同，金盛公司代张婷收房，张婷同意在房产正式交付前，金盛公司可径直与开发商协商并组织承租商户提前进场装修,案涉商铺的总房款为681659元,委托租赁管理前三年的返租收益从2015年1月1日起计算，并已抵扣总房款，故昆斯兰公司延期办理竣工验收备案并非拒绝履行合同主要义务，并未影响房屋买卖合同的履行及张婷投资收益的取得。结合昆斯兰公司延期取得建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案的具体情况，一审在本案中对合同严守及当事人意思自治的价值取向进行衡平，结合行为事实、违约程度、合同履行情况等综合考量，对张婷仅以延期办理竣工验收备案为由主张合同解除不予支持并无不当。
综上所述，张婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10684元由张婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一七年八月十日
书记员 肖 华