辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0114民初17396号本诉原告（反诉被告）：沈阳嘉禾机车部件有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：高集荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙阳，系沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所常律师。本诉被告（反诉原告）：梁秀丽，女，1969年10月21日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李颖(系被告丈夫)，男，1969年3月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。本诉原告（反诉被告）沈阳嘉禾机车部件有限公司(以下简称“嘉禾公司”)与本诉被告（反诉原告）梁秀丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单位法定代表人高集荣及委托诉讼代理人孙阳与吴天文、被告梁秀丽及委托诉讼代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告嘉禾公司向本院提出诉讼请求：1.因被告严重违约，请求判令原、被告解除租赁合同关系；2.请求判令被告支付原告2013年至2016年10月20日的房屋租金159000元、违约金50200元；3.请求判令被告给付房屋损失30000元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告单位自有位于沈阳市于洪区黄河北大街130-5号房屋一处。2009年因公司暂时不使用该房屋，故于同年年10月16日将该房屋出租给被告，并约定租期10年，头3年年租金60000元，第四年起每年70000元，之后每三年每年递增10000元，并约定使用期间一切费用由被告承担。合同签订后，被告入住使用该房屋，使用期间被告将该房屋附属设施等多处损毁、破坏，也并未按约定维修，导致直接经济损失30000元。2015年被告主动与原告达成协议，约定所欠租金的给付期限，并约定不履行协议将双倍给付违约金。协议签订后被告先后给付租金合计35000元，剩余部分至今未付。因被告多次拖延拒绝支付租金，故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。本诉被告梁秀丽辩称，2016年9月，原告法定代表人来我幼儿园要房租，我告知其接热网我就给房租，后因没有供暖造成幼儿园不能正常开业，给我和家人造成重大经济损失，且房租数额不属实，没有争议时我欠其房租13万元左右。原告所述不属实，请求驳回原告诉讼请求。本诉原告梁秀丽诉向本院提出诉讼请求：请求判令嘉禾公司支付我方2016年10月16日至2019年10月16日装修损失赔偿金及各种损失70万元。事实及理由：我租嘉禾公司房子的时间是2009年10月16日，装修当时花45万余元，设备玩具及其他设施投入22万余元。现嘉禾公司单方面撕毁租房协议，停止接热网造成我方后三年损失大约70万余元，即要求第一年赔偿40万元，第二年赔偿10万元，第三年赔偿10万元，装修费赔偿10万元。反诉被告嘉禾公司辩称，我方依据双方签订的房屋租赁协议及房屋租金给付协议提起诉讼，反诉原告提出的请求与我方诉讼请求无关联性，请求驳回其反诉请求。其次，我方在出租房屋时并未约定由我方保证供暖，并且反诉原告租赁期间一直自行供热，其所陈述的理由与事实不符，反诉原告主张的装修金额与事实不符，损失金额无任何法律依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月16日，原告嘉禾公司(甲方)与被告梁秀丽(乙方)签订《租赁协议》一份，约定的主要内容有：甲方将位于于洪区包道村461平方米综合楼承租给乙方使用，租期十年，年租金头三年每年6万元，从第四年起每年7万元，之后每三年递增1万元；年租金每年交一次(下年度提前一个月内)，上打租一次性金额交付甲方，如到期不交甲方有权终止协议；此协议合同期内不能更改，承租期间甲方不得以任何借口增加房租或收回所租房产，不得干扰乙方正常使用；房产正常维护及所有设施的维修保养均由乙方承担；此协议经双方签章后生效，并自愿共同遵守。合同签订后，双方开始履行各自的合同义务，梁秀丽用所租房屋经营幼儿园，并向原告交纳租金。2015年12月，因拖欠房租一事，原告与被告达成一份协议，内容为：1.2013年至2015年10年20日前欠房租款114000元整，于2015年12月20日前一次付清；2.2015年10月20日至2016年10月20日年房租款60000元，在2016年4月30日前一次付清；3.2016年10月20日至2017年10月20日房租款60000元在2016年10月20日前一次付清；4.以后每年按合同正常付款；5.如有违约恶意欠款，房主再次起诉违约同时赔偿违约金一倍。原告的法定代表人高集荣与被告梁秀丽在协议书签字确认。该份协议签订后，梁秀丽在2015年至2016年期间只给付嘉禾公司房屋租金35000元，截止2016年10月20日梁秀丽尚欠嘉禾公司租金139000元未付。为此，嘉禾公司向我院再次提起诉讼，要求判如所请。庭审中，嘉禾公司对梁秀丽提出的尚欠租金139000元的数额表示认可。另，梁秀丽自述在2016年9月其经营的幼儿园因供暖问题与嘉禾公司产生分歧，所以没有按协议约定向嘉禾公司支付租金，幼儿园经营至2016年10月末即开始停业。另查明，梁秀丽在经营幼儿园期间，对租赁的房屋及相应的场地进行了装饰装修并添建了一些附属设施等。2013年2月27日，梁秀丽与嘉禾公司的法定代表人高集荣签订一份《协议书》，载明从2009年至今，装修幼儿园和购买所有设备均由梁秀丽所有。2017年2月20日，梁秀丽申请要求对其经营幼儿园期间的装饰装修和添建的附属设施进行价格评估鉴定。经我院委托，辽宁中联资产评估有限责任公司于2017年5月5日作出《资产评估报告》，评估报告中载明评估范围及数量系经原、被告双方及办案法官签字确认后所确定，评估范围为：1.长廊、2.塑胶地面、3.锅炉房休息室、4.水泥地面(南院)、5.水泥地面(北院)、6.煤棚、7.煤气管道间内夹保温层水泥台、8.保温管墙、9.外墙保温、10.儿童游乐设施、11.1楼大厅石膏吊顶、12.1楼小班石膏吊顶、13.1楼学前班石膏吊顶、14.2楼大厅石膏吊顶、15.舞蹈教育室镜子、16.把秆、17.舞蹈教育室地毯、18.橱柜、19.保安休息室、20.旗杆。评估结论为委托评估财产评估值为66411元(详风财产评估明细表，评估报告最后一面)。梁秀丽支付评估费7000元。该评估报告于2017年7月12日由我院送达给原、被告双方，双方在规定期间内对该份评估报告未提出异议。另查，在《财产评估明细表》中载明，除第1项长廊的建筑时间为1997年外，其余第2-20项的财产建筑时间均为2009年。另梁秀丽在承租期间对原有的长廊亦进行了维修装饰。据此，本院确认第1项长廊的所有权人为嘉禾公司，后期的装饰装修物的权属归梁秀丽；第2-20项的装饰装修物的权属归梁秀丽。本院认为，关于本诉部分，原告嘉禾公司与被告梁秀丽签订的房屋《租赁协议》及还款《协议书》体现了双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。根据我国法律规定，依法成立的合同，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，原告嘉禾公司向被告梁秀丽交付了出租房屋，梁秀丽亦应按照合同约定按时向原告嘉禾公司支付租金。被告梁秀丽未按合同约定支付租金的行为属违约行为，应承担违约责任。原告要求解除合同并由被告梁秀丽支付2013年至2016年10月20日期间的租金139000元及违约金的请求理由正当，应予支持。关于违约金的计算标准，因双方没有明确约定，故本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。关于被告梁秀丽提出的因原告嘉禾公司未提供供暖导致幼儿园无法经营从而拒交租金的主张。本院认为，关于供暖问题双方当事人在合同中没有明确约定，根据“谁主张谁举证”的诉讼原则，应由被告梁秀丽对其主张的应由原告嘉禾公司提供供暖的事实承担举证责任。因其未能提供该方面证据，应承担举证不能的法律后果。故对其提出的上述主张本院不予采纳。关于本诉原告要求本诉被告赔偿房屋损失30000元的问题。因本诉原告未提供相关证据加以证明，本院不予支持。关于反诉原告梁秀丽提出的要求反诉被告嘉禾公司赔偿装修损失及2016年10月16日至2019年10月19日三年收益损失合计70万元的主张。本院认为，首先，在本案中因梁秀丽的违约行为而导致合同解除，其要求嘉禾公司承担赔偿责任的请求无事实和法律依据。其次，梁秀丽提供的收款收据无交款人签字确认，无法证明其主张的后续三年的收入损失。第三，根据我国相关法律规定，经营幼儿园应取得国家相关部门的审批后才能进行经营，而梁秀丽经营的幼儿园未取得合法经营手续，故其要求赔偿收入损失的请求无法律依据。综上，梁秀丽的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于梁秀丽经营期间的装饰装修物的处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，因梁秀丽违约导致合同解除，同时嘉禾公司表示不同意利用装饰装修，故应由梁秀丽对其经营期间的装饰装修物自行拆除，拆除期间不得毁损原房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除本诉原告沈阳嘉禾机车部件有限公司与本诉被告梁秀丽之间的房屋租赁协议；二、本诉被告梁秀丽于本判决发生法律后10日内给付本诉原告沈阳嘉禾机车部件有限公司2013年至2016年10月20日期间的租金139000元及违约金(违约金的计算以139000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2013年1月1日起至2016年10月20日止)；三、本诉被告梁秀丽于本判决发生法律效力后30日内将承租的本诉原告沈阳嘉禾机车部件有限公司所有的位于沈阳市于洪区黄河北大街130-5号房屋(建筑面积461平方米)内外的装饰装修物自行拆除完毕，并将承租房屋交还给本诉原告；四、驳回本诉原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告梁秀丽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4888元，由本诉被告梁秀丽负担3800元，本诉原告负担1088元；反诉案件受理费5400元，由反诉原告梁秀丽负担；评估费7000元，由反诉原告梁秀丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李凤志审 判 员  迟爱华人民陪审员  佟丹丹二〇一八年一月十九日书 记 员  刘 冰