广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10568号上诉人（原审被告）：广州市银企经贸有限公司，住所地广州市越秀区北京路279号地下、283号地下、二楼，组织机构代码76612104-1。法定代表人：谭耀南。委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：江永能，�东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号，组织机构代码73489197-3。法定代表人：曾健庆。委托代理人：黄丽娜、徐虹，该所职员，联系地址同上。原审第三人：何荣万，男，汉族，1967年出生，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市银企经贸有限公司（以下简称银企公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）、原审第三人何荣万房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人银企公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回越秀第一房管所的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由越秀第一房管所承担。事实和理由：一、一审判决一方面确认“对于如何补交调租差额、何时补交调租差额，双方并无达成一致。”，另一方面却拒绝将双方关于租金标准的约定作为判决依据，这完全是相矛盾的错误判决。一审判决一方面确认越秀第一房管所、银企公司签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，另一方面却拒绝将双方原合同中关于租金标准及是否该补交的约定作为判决依据，而是将一些未得到双方确认的孤证文件作为是否补交争议的租金差额的认定依据，进而判决银企公司需要缴纳。银企公司认为，一审判决不仅是自相矛盾的，而且违反了民法的自愿原则和诚实信用原则，所以是错误的判决。二、对于案涉调租差额期间的租金，银企公司已经按合同约定的标准向越秀第一房管所交纳，越秀第一房管所亦予收取，可视为双方�此达成一致并已实际履行完毕。因而银企公司已经履行了合同约定的相关义务，并不存在欠缴租金差额的事实。三、越秀第一房管所单方要求按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额的行为无事实上和法律上的依据。(1)双方正常履行合同过程中，越秀第一房管所不具有单方调租的权利。租金属于意思自治的体现，如要调整必须要双方合意，而越秀第一房管所单方提出银企公司并未作出明确的意思表示同意调租。(2)越秀第一房管所与银企公司从未形成真正合意。作为关键证据的《申请书》，其中内容虽为有部分字眼以调租为内容，然而，申请的作出时间为2016年2月18日，而直至庭审时，该分期支付的申请并没有得到越秀第一房管所的任何回复和同意，即视为越秀第一房管所不认可、不接受该份分期支付租金的申请书。综上所述，银企公司己经履行了合同约定的相�义务，并不存在欠缴租金差额的事实。越秀第一房管所要求银企公司按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额的诉讼请求，没有法律依据，一审法院认定银企公司需支付调租差额款是错误的。被上诉人越秀第一房管所二审辩称：同意原审判决，不同意银企公司的上诉请求。银企公司出具申请书后按照申请书列明的金额支付了5个月的租金差额，我方对此也出具了发票。请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人经本院传票传唤未出庭发表意见。越秀第一房管所向一审法院起诉请求：一、解除越秀第一房管所、银企公司双方关于广州市越秀区北京路283号地下、二楼房屋的租赁合同关系；银企公司迁出上述房屋，将房屋腾空交还给越秀第一房管所。二、银企公司向越秀第一房管所支付调租差额1347883.90元；三、银企公司向越秀第一房管所支付从2016年7月起至实际交还房屋之日止的租金（按292036.20元/月的标准计）。一审法院认定的事实：广州市越秀区北京路283号地下、二楼房屋是越秀第一房管所管理的公房，建筑面积229.68平方米，一直由银企公司承租作商业使用。2016年2月18日，银企公司向越秀第一房管所递交《申请书》，内容为：收到贵所关于我司承租位于广州市北京路283号地下、二楼房屋调整房屋租金、补交调租差额1897883.90元书面通知，补交租期2014年12月至2015年10月共11个月。由于现今经营环境困难，我司补交上址房屋租金差额计划如下：2015年12月补交150000元，2016年1月补交100000元，2016年2月补交100000元，2016年3月补交100000元，2016年4月补交100000元，2016年5月补交100000元，2016年6月补交100000元，2016年7月补交100000元，2016年8月补交100000元，2016年9月补交100000元，2016年10月补交100000元，2016年11月补交100000元，2016年12月补交647883.90元。2016年2月，越秀第一房管所（为出租人、甲方）与银企公司（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（于2016年2月26日办理租赁登记备案），内容为：甲方同意将坐落在越秀区北京路283号地下、二楼部位出租给乙方，作商业用途，建筑面积229.68平方米，租赁期限2014年7月1日至2016年12月31日，其中2014年7月1日至2014年11月30日月租金额119501.30元，2014年12月1日至2016年12月31日月租金额292036.20元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担等。另查明，2014年3月14日，银企公司与第三人签订《广州市房屋租赁合同》，将广州市越秀区北京路283号二层房屋出租给第三人作商铺使用，建筑面积150平方米。因本案纠纷，越秀第一房管所于2016年7月21日提起诉讼。一审诉讼中，越秀第一房管所称：上述租赁合同是2016年2月后签订的，但具体哪个月份签订的不清楚。越秀第一房管所最早通知银企公司调租是2015年1月，有《关于调整房屋租金的通知》予以证实，该调租通知有送达给银企公司，银企公司有签收，签收人是曹某。2015年5月，越秀第一房管所也向银企公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，但银企公司拒绝签收该通知。2016年6月21日，越秀第一房管所到涉讼房屋现场张贴了《关于收回房屋的通知》，有现场照片证明。银企�司称：上述租赁合同是2016年双方协商可以分期补交调租差额之后再倒签的合同，是在2016年5月倒签的。关于越秀第一房管所要求补缴租金的时间段银企公司是有按照原合同标准缴纳了租金，不存在拖欠租金的行为。合同没有对调整租金标准及补缴租金部分应何时缴纳进行明确约定。至于银企公司的《申请书》，虽然有补交调租的表述，但仅为银企公司单方申请，越秀第一房管所未同意申请书内容也未回复任何意见。该申请书内容是对补交租金达成一致，但对何时补交双方未达成一致。银企公司也按照申请书的计划日期向越秀第一房管所补交了涉讼房屋部分租金差额。越秀第一房管所有收取并同时开具了发票。从2016年5月份开始没有补交是由于越秀第一房管所要求银企公司一次性补缴，双方发生分歧导致银企公司暂时没有补缴。银企公司同意按照申请书上的期限补缴�而且当时越秀第一房管所也是同意的。越秀第一房管所补签合同是基于银企公司出具了分期申请书，越秀第一房管所才与银企公司补签合同。银企公司的要求是分期补交，如果不分期补交，该申请书不应视为双方的合意。对于越秀第一房管所所述的《关于调整房屋租金的通知》，签收人曹某不是银企公司的工作人员。不清楚曹某是谁，银企公司没有收到该通知。至于2015年5月的《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，银企公司也没有收到。银企公司是在2015年10月越秀第一房管所过来核租时，根据评租表得知调租的，之前不清楚调租。2016年6月的《关于收回房屋的通知》，银企公司从未看过，越秀第一房管所没有合法送达。关于涉讼房屋的使用情况，银企公司称：第三人仅承租了二楼房屋，没有租地下。2016年12月，第三人已将二楼房屋交还银企公司，现涉讼房屋均由银企公司使用，没有出租给第三人或他人。关于交租情况，银企公司主张其从2015年11月开始按新的租金标准向越秀第一房管所交租至今，并提交了相应的银行转账单据予以证明。越秀第一房管所确认银企公司通过转账或支票支付从2015年11月开始按新的租金标准向越秀第一房管所交租至2016年6月。至于2016年7月确实有相关款项转入越秀第一房管所账户，但因越秀第一房管所与银企公司处于诉讼状态，无法收取租金并开具发票，不确认上述款项是涉讼房屋租金。另越秀第一房管所明确其要求解除合同的原因是银企公司拖欠2014年12月至2015年10月期间的租金差额。如果银企公司一星期内一次性补交上述租金差额，越秀第一房管所可以继续给银企公司使用房屋至房管部门再调整租金或租赁政策时止。一审法院认为：本案纠纷是因调租差额的补交而产生的。关于调租差额的补交，从银企公司于2016年2月18日向越秀第一房管所递交《申请书》及向越秀第一房管所补交了部分调租差额的行为来看，越秀第一房管所、银企公司双方对于补交调租差额已达成一致。但对于如何补交调租差额、何时补交调租差额，双方并无达成一致。根据合同法第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。虽然银企公司未按其在《申请书》中承诺的期限支付分期调租差额款，但现无证据证实越秀第一房管所在本案诉讼前已依照合同法第九十四条第（三）项的规定向银企公司作过催告或提出过限期履行的要求。而且，银企公司作为承租人已履行了其支付租金的主要债务，补交调租差额并非租赁合同约定的原有债务，亦非承租人的主要债务。综上所述，越秀第一房管所以银企公司未足额交纳调租差额款为由要求解除双方之间的租赁合同关系、收回房屋，理据不足，一审法院不予支持。鉴于本案中越秀第一房管所已要求银企公司履行义务，支付上述租金差额，银企公司依法应尽快交纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条之规定，于2017年3月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市银企经贸有限公司向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付调租差额款1347883.90元。二、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费17031元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担100元，被告广州市银企经贸有限公司负担16931元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交本院。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，银企公司称：越秀第一房管所主张的租金已经超过了诉讼时效，一审并未查明。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为双方是否对补交租金差额达成一致？根据本案查明的事实，首先，从银企公司于2016年2月18日向越秀第一房管所递交的《申请书》内容看，银企公司确认了从2014年12月至2015年10月因涉案房屋调租需要补交租金差额共1897883.90。银企公司并对应补交的租金差额作出分期支付的计划。而事实上，银企公司也按照付款计划支付了部分租金差额。虽然越秀第一房管所没有于该申请书直接予以确认，但越秀第一房管所对银企公司按照申请书的计划履行部分的付款义务予以接受。因此，一审认为双方对于补交调租差额已达成一致意见，并无不当。其次，从双方于2016年签订的租赁合同看，2014年12月1日至2016年12月31日期间的房屋租金已经调整为调租后的租金标准，故可印证银企公司对于越秀第一房管所调租以及调租标准的确认。综上，银企公司上诉认为越秀第一房管所系单方面调租，双方并未达成合意，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于银企公司认为本案越秀第一房管所主张的租金已经超过了诉讼时效的问题。经查，本案越秀第一房管所主张的系2014年12月至2015年10月期间调租后的租金差额，如上所述，银企公司于2016年2月18日向越秀第一房管所递交申请书确认该期间应补交的调租差额，并作出了分期付款计划，其中最后一期于2016年12月补交647883.90元。因此，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日即2016年12月起计算，故越秀第一房管所提起本案诉讼主张权利并未超过诉讼时效，银企公司该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，银企公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16931元，由广州市银企经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年七月�七日书记员  罗 涛黄咏欣