湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9247号
原告吴灿辉，男，1990年4月16日出生，汉族，住湖南省，。
委托代理人李金艳，湖南坚铮律师事务所律师。
被告湖南修合地产实业有限责任公司，住所地长沙市雨花区人民中路32号雨花大厦601房。
法定代表人石屹松，执行董事。
委托代理人娄雅臻，湖南君见律师事务所律师。
委托代理人洪凡凡，湖南君见律师事务所实习律师。
原告吴灿辉诉被告湖南修合地产实业有限责任公司（以下简称“修合公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘蜜纯适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员贺福华担任法庭记录。原告吴灿辉的委托代理人李金艳，被告修合公司的委托代理人娄雅臻、洪凡凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴灿辉诉称：2012年5月26日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的岳麓区麓云路159号佳境小区19幢1403号商品房一套，总房款454230元。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。合同约定，取得房屋所有权证后180日内被告应申请办理原告的土地使用权证。合同签订后，原告已按照合同约定履行了全部义务，被告未按照合同约定到期办理土地使用权证.原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理土地使用权证。综上，被告的行为已严重违约，给原告造成了重大损失。原告为维护自身的合法权益，依法诉至人民法院，请求依法判令：1、被告在30日内为原告办理位于长沙市岳麓区麓云路159号佳境小区19幢1403房不动产权属证书；2、被告向原告支付逾期办理土地使用权证的违约金28614元（自2014年12月9日至2016年8月29日日，逾期630天）并继续承担违约金至不动产权属证书办结之日止；3、本案诉讼费等一切费用由被告承担。
被告修合公司辩称：一、原告要求被告承担违约金的诉讼请求已逾期达两年十一个月之久，根据当时《民法通则》规定，已过法律保护的诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。
原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定部分之第2款中约定了被告为原告申请办理土地使用权证的时间为“取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。”被告为原告办理取得房屋所有权证的时间为2014年6月9日，根据合同约定，原告要求被告承担未按合同约定申请办理土地使用权证的违约金请求从2014年12月9日开始，但距原告起诉的日期已逾期长达两年十一个月之久，已超过《民法通则》规定的诉讼时效，鉴于《民法总则》于2017年10月1日正式实施，且对其溯及力并没有做特别规定，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”故原告诉讼请求已超过诉讼时效，请法院依法驳回其诉讼请求。
二、原告要求被告承担违约金不符合合同约定，也无法无据。
1、被告在约定的时间内提出了办理土地使用证的申请，并不构成违约。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定部分之第2款中约定了被告为原告申请办理土地使用权证，但并没有确定为原告办理完成房屋国土证的具体时间。被告只要是在合同约定的时间内对原告土地分户变更登记向国土部门进行了办理申请，就不应构成违约，更不应据此承担违约责任。被告于2014年12月23日便向国土部门申请办理了原告土地使用权分户登记手续，而究其未办下来的原因是由于政府审批确定被告之土地出让合同的事项有误以及道路规划的变更和政府新规新政之颁布等因素所导致的，原因不在被告。
2、违约责任即违约金承担的前提条件是因被告的责任造成违约，但被告未如期办理土地使用权证的原因在于政府部门衔接及政策，并非被告不积极履行义务。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的违约责任中规定，出卖人承担违约责任的前提条件为：“因出卖人的责任”，因此，适用违约金条款只有因出卖人自身的过错行为，导致不能及时办理申请手续的，出卖人才承担违约责任，而被告在办理国土分户证的过程中并无过错。首先，本案不能及时申请办理国土分户证的直接原因是各政府职能部门规定差异所致。被告在2007年4月27日取得土地使用权用地性质为纯住宅用地，原规划设计中22#栋房屋为综合楼，规划部门在进行建筑面积复核时，将22#栋综合用房归类在非居住面积（其它）项下；在项目二期开发过程中，因政府修路，要求被告在已取得的土地使用权范围内让出部分路幅，同时要求小区教育设施配套，从而导致原土地出让合同条件发生改变，2012年5月16日，国土部门对红线图进行了修改，出让土地面积由161303.1平米减少至157866.25平米，容积率由原来的2.2调整到2.36。2013年7月3日，被告与国土资源局就用地出让条件改变事项签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，在减少部分用地面积后，政府将原有纯住宅用途地块，改为商业、教育、住宅三个部分，其中商业用地面积为12556.27平米，住宅面积为357567.48平米（含综合楼建筑面积2786.49平米），将综合楼用地面积归入住宅用地范围内。在办理22#栋房屋产权过程中，房屋产权登记管理部门认为房屋的性质只有两个分类，一是住宅、二是商业，没有“其它”这一种类，从而导致分类无法实现对接，最终将22#综合楼的性质归类于商业用途，由于两个职能部门的不同归类方式，导致《出让条件修改补充合同》中的出让条件再次发生改变，因而出现了商业总建筑面积15266.44平方米超出补充合同约定2710.17平米，（注：正好是22#综合楼建筑面积），需要再次修改出让合同，这一状况的出现，并非是被告之过。其次，被告职责只是提交申请资料进窗，登记发证是政府职能。被告不能过目越俎代庖。事实上，被告一直在努力与政府各职能部门进行沟通，要求政府加快审批，尽早签订新的出让合同，并无任何懈怠行为。再者，2015年3月1日，国务院令《不动产登记暂行条例》开始落地实施。2016年1月21日，中国国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。因此，从2016年开始，全国范围内推行不动产登记政策，所有原有房本要替换成不动产登记证，故长沙市人民政府于2016年9月1日正式施行《关于实施不动产统一登记的通告》明确了自2016年8月29日起停止办理土地证。故在申请办理土地证的过程中，并非由于被告过错造成违约，而是因为政府政策原因导致，对此，不应由被告来承担违约金的违约责任。
3、原告主张违约金的计算标准以及主张的违约金金额不准确。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条关于违约金计算标准是以实际购房金额为基数。由于房屋建设有允许误差，在房屋实测后，被告已退还部分房款给原告，而原告所主张的违约金，是以合同金额计算，并未按实际缴纳资金计算，且对于逾期违约金的计算，存在多计算现象，准确计算，是诚信的具体体现。
4、原告主张违约金标准过高，原告所购房屋用于自住，被告虽然因政府原因略迟于合同约定的时间为其办理土地使用权证，但并没有影响原告使用、出租、转让等权益的充分行使，并没有给原告造成任何实际损失，故请求法院予以减轻、免除。
违约金是对因合同当事人不履行合同义务而导致另一方当事人利益损失，而给予的一种补偿。原告虽未能在规定的时间内取得土地使用权证，但究其原因，并非被告之过。被告未及时申请下来土地使用权证的行为并不影响原告对其房产的转让，故并未给原告造成实际损失。原告要求每日按已付房款的万分之一获取利益，对被告有失公允，其违约金要求明显不当。故根据《中华人民共和国合法法》第一百一十四条第二款规定以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释<二>》第二十九条的规定特请求法院予以减轻。
三、被告已于2016年中下旬（即不动产实施之时）为原告办理完成了土地使用权落宗手续（即相对于为原告办理完成土地使用权证），根据现行的法律法规规定，原告自始至终完全可以自由交易。原告要求被告协助其更换不动产证的诉讼请求违反“不变不换”的法律规定，且也非双方合同约定的被告义务，请法院依法驳回其无理非法诉讼请求。
被告在先因政府原因导致未及时为原告申请办理土地使用权证，但目前原告已完成“土地落宗”，即建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码。不动产登记以土地落宗为前提。（根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。而宗地代码必须落宗后，才能生成，进入不动产统一登记流程。）只有落宗，才能取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，且根据（2017）湘01民终1354号民事裁定书中法院查明的事实，被告行为并不会影响原告对其房屋的处分权利，即原告对房屋完全不需要被告的参与便可自行处分。再者根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》第三项“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。”根据“不变不换”原则，被告无需也无法协助原告将房屋所有权证更换成不动产证，请求法院依法驳回诉讼请求。
综上所述，原告对逾期违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，而且被告无协助办理不动产证的必要和义务，因此，请求法院依法裁判驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月26日，原告吴灿辉与被告修合公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1200141403）。原告购买了被告开发的位于长沙市××新区××佳境小区××房。双方在合同中约定该商品房建筑面积94.18平方米，房屋总价款为454230元。该合同第十九条约定：出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定的期限内为买受人办理上述登记手续的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款，被告亦按照合同约定向原告交付了房屋；2014年6月9日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证。原告实际支付购房款453555元。因被告未按照合同约定为原告申请办理土地使用权证致原告诉至本院。
另查明，1、因被告所开发的佳境小区项目实际建成建筑物性质与原合同约定用途性质有所变化，2013年7月3日，被告与长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，合同约定，根据被告的申请，经长沙市人民政府批准，对原《国有土地使用权出让合同》中有关条款修改如下：土地用途由纯住宅变为商住两用；容积率由原来的2.2提高至2.36，建筑面积也相应的增加近1.8万平方米。被告还因此另行补交土地价款800多万元。2013年11月29日，被告进窗申请办理了1-16号栋的土地分户手续；2014年12月23日，被告进窗申请办理剩余栋数17-26号栋的土地分户手续时，但提交资料不完整。主要是因为22号栋综合用房定性调整，按相关规定须就出让条件变化先办理修改出让条件手续，之后再办理土地分户手续。2、2012年12月19日，被告开发的佳境小区22#综合用房取得建设工程规划许可证，2015年7月29日，佳境小区22栋的房屋产权登记在被告名下。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证等证据，被告提交并经庭审质证的长沙市国土资源局高新技术开发区分局出具的《关于佳境小区项目国土手续的情况说明》、《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告吴灿辉与被告修合公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下三个方面：
一、关于原告诉请的迟延办证违约金的时效问题
本案原告诉请被告承担逾期办理国有土地使用证所产生的违约金属于债权的范畴，受诉讼时效的限制。根据原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定：被告取得房屋所有权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。被告于2014年6月9日为原告办理好房屋的产权证书，故被告应在2014年12月6日前按约定申请办理原告的土地使用权证。但被告没有履行约定义务，故应从2014年12月7日开始计算迟延办证违约金。
本案的立案时间为2017年11月7日，从2014年12月7日至2017年11月7日，《中华人民共和国民法总则》在此期间内正式实施（2017年10月1日实施），处于与《中华人民共和国民法通则》并行时期。由于两部法律规定的时效期间存在差异，就本案而言，民法通则规定的时效为两年，民法总则规定的时效为三年，故本案涉及到诉讼时效的适用法律问题。由于本案被告的延期申请办证的违约行为具有持续性，时效也相应的随之变化，故对于本案时效问题，应分情况予以确定。第一，违约事实发生在2017年10月1日前，且已届满两年(即2015年9月30日以前)的部分时段违约金诉请，适用民法通则规定的两年诉讼时效，不应得到支持。第二，违约事实发生在2015年10月1日之后的部分时段的违约金诉请，适用民法总则规定的三年诉讼时效，原告此部分违约金的主张并没有超过诉讼时效，应予支持。同时，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，长沙市于2016年8月29日起停止发放国有土地使用权证，已发放房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证；故本院确定被告的违约截止时间计算至2016年8月29日。
二、关于被告迟延申请办理土地使用权证是否系政府的行为导致及被告是否有义务协助原告更换不动产权属证书的问题。
本案被告迟延申请办证确实是因为被告原通过招拍挂取得的国有土地因使用权出让条件的修改而导致。但该国有土地使用权出让条件修改是依被告的申请进行，政府相关机构只是同意了被告的申请并与被告签订补充协议，而非行使行政权力强制被告修改被告中标的国有土地使用权出让条件。故被告应对其申请修改国有土地使用权出让条件而产生的一切后果承担责任。被告辩称其迟延申请办理国有土地使用权证系政府行为导致而其本身无过错，无事实和法律依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。依据2016年8月19日长沙市政府颁发的《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》第三条规定：“实施不动产统一登记后，长沙市国土资源局依法颁发不动产证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。按照“不变不换”的原则，在不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权证书。由于上述政策调整，行政机关不再发放新的国有土地使用权证，且被告已于2014年6月9日为原告办理好房屋产权证，按照上述“不变不换”的原则，该房屋产权证继续有效，如原告办理变更登记、转移登记等登记即可更换为新的不动产权证书，无需被告协助，故对原告要求被告在30日内协助原告更换涉案房屋不动产权证书的主张，本院不予支持。
三、关于违约金的确定问题。
如前文所述，计算违约金的期间为2015年10月1日至2016年8月29日（共计333天）。根据双方合同关于违约金的约定，被告支付违约金的计算标准系以原告所实际交付的购房款为基数，根据本案查明的事实，原告实际支付的购房款应为453555元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，尽管被告存在逾期申请办理国有土地使用权证的行为，但该违约行为对原告使用涉案房屋并无影响，未给原告造成实际损失；故原告诉请被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，应属过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，本院酌
定被告给付原告逾期办理其所购房屋国土使用权证的违约金为2265元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告湖南修合地产实业有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告吴灿辉支付违约金2265元；
二、驳回原告吴灿辉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费515元，减半收取258元，由原告吴灿辉负担58元，被告湖南修合地产实业有限责任公司负担200元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 刘蜜纯
二〇一七年十二月二十日
书记员 贺福华