苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园商初字第02836号
原告交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏惠路28号。
负责人束兰根，该行行长。
委托代理人兰志广，江苏达因律师事务所律师。
委托代理人金叶，江苏达因律师事务所实习律师。
被告王凯，
原告交通银行股份有限公司苏州分行与被告王凯金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法适用简易程序独任审理。本院依原告申请，对被告名下的财产采取了财产保全措施。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，又承办人因故变更，故现由代理审判员李雅静任审判长，与人民陪审员孙文龙、钱建和组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年3月20日、2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司苏州分行委托代理人到庭参加诉讼。被告王凯经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司苏州分行诉称：2011年2月9日，被告王凯与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告王凯向原告借款人民币34.8万元用于购买住房，借款期限为20年，同时被告王凯将其购买的位于相城区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房屋向原告方提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放了贷款。自2014年7月起至今，因钢贸市场倒闭，被告未能按约偿还借款本息，故原告诉至法院，要求判令：1、要求被告王凯归还借款本金316503.93元；2、要求被告王凯承担截止2014年8月22日的欠息（包括利息、罚息、复利）5887.68元，以及自2014年8月23日起至实际履行之日按合同约定计收的利息、罚息、复利；3、要求被告承担原告支付的律师代理费13920元；4、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：原告就以上债权对被告抵押的房产享有优先受偿权。
被告王凯未作答辩。
经审理查明：2011年2月9日，原告（乙方／贷款人／抵押权人）与被告王凯（甲方／借款人／抵押人）、案外人苏州市良士文化发展有限公司（丙方／保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定：贷款金额为人民币34.8万元，贷款期限20年；贷款利率为月利率4.675‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%；本合同贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及／或缩小住房贷款利率下浮幅度的，根据本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每月还款2415.52元；还款日为每月的20日；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，甲方取得抵押物的权利证明且乙方取得抵押物的他项权利证明后，丙方的保证责任解除；抵押物为相城区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的律师费、诉讼费、保全费等；甲方违反合同约定的，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2012年3月7日，原、被告就相城区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产（房屋所有权证号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊）办理了抵押登记手续，房屋所有权人为王凯，登记债权数额为34.8万元。
2011年3月3日，原告按约发放贷款人民币34.8万元，执行利率为月利率4.675‰。
因被告未按约还款，故原告诉至法院。截至2014年8月22日，被告尚欠原告贷款本金人民币316503.93元、利息、罚息、复利人民币5887.68元。
另查明，原告与江苏达因律师事务所签订聘请律师合同，由该所指派律师通过诉讼的方式实现债权，合同约定律师费为人民币13920元。
以上事实，有原告提供个人房产抵押贷款合同、放款凭证、他项权证、房屋登记信息表、欠款明细、聘请律师合同、付款凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告交通银行股份有限公司苏州分行与被告王凯签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方真实意思表示，依法成立生效，对各方均具有约束力。现原告已按约向被告发放贷款人民币34.8万元，故被告亦应按约还款。被告未按约还款构成违约，故原告要求被告归还全部剩余借款本息的请求符合双方间合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以准予。
关于原告主张的实现债权支出的律师费用，本院认为，原、被告在合同中已明确约定，为实现债权而支付的律师费由借款人负担，但结合本案案情特点及相关收费标准，本院酌情调整为12772元。
对原告要求以被告王凯名下的位于相城区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产（房屋所有权证号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊）实现抵押权的主张，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额34.8万元内优先受偿。
被告王凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告王凯应于本判决生效之日起十日内归还原告交通银行股份有限公司苏州分行借款本金人民币316503.93元，并赔付原告至2014年8月22日的利息、罚息、复利计人民币5887.68元，以及自2014年8月23日起至实际履行之日止的利息（按中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%计算，每年1月1日调整）、罚息、复利（按中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮15%再上浮50%计算，每年1月1日调整）。
二、被告王凯应于本判决生效之日起十日内赔付原告交通银行股份有限公司苏州分行律师费人民币12772元。
三、如被告王凯未按上述期限付款，则原告交通银行股份有限公司苏州分行有权以被告王凯名下的位于相城区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房产（房屋所有权证号＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊）折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在人民币34.8万元限额内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6344元，保全费人民币2270元，公告费人民币900元，合计人民币9514元，由原告交通银行股份有限公司苏州分行负担208元，由被告王凯负担9306元（被告负担之款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 李雅静
人民陪审员 钱建和
人民陪审员 孙文龙
二〇一五年八月二十日
书 记 员 徐家文
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当依照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期间返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。