湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0581民初2271号
原告张和平，男，1976年5月23日出生，汉族。
特别授权委托代理人程显乐，武冈司马冲法律服务所法律工作者。
被告陈海荣，男，汉族，1967年5月7日出生。
被告永州市恒润房地产开发有限公司。
法定代表人陈海荣，该公司董事长。
二被告共同特别授权委托代理人曾莎莎，湖南云山律师事务所律师。
原告张和平与被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗斌独任审判，于2017年11月14日进行了审理。代理书记员李雄丽担任法庭记录。原告张和平及其委托代理人程显乐、被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司的特别授权委托代理人曾莎莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张和平诉称：2016年元月16日，被告陈海荣因经营需要向原告借款100万元，双方签订了借款合同，被告永州市恒润房地产开发有限用城市公馆122号商铺作为该借款的诚信抵押，双方约定借款期限为6个月，月利息为2分，中介信息费3分，原告于2016年1月18日以银行转账的形式将100万元转入被告陈海荣的账户。同时两被告向原告出具了借据，并对城市公馆122号商铺进行网签，确定了抵押登记。借款到期后，经原告多次催收，被告才支付了四个月的利息200000元，后一直未还原告本息。诉请：1、判令两被告立即偿还原告本金100万元及利息34万元（计算到起诉之日），并按月息3分计算至本息还清日止，请人民法院依法拍卖被告诚信抵押的城市公馆122号商铺，原告优先享有价款权。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司辩称：被告一共支付了32万利息，其中超过3分的利息要抵扣本金；原、被告之间没有抵押关系，所以原告没有优先价款权。
原告张和平为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据1、借据及银行转账凭证复印件，拟证明2016年元月18日，被告向原告借款一百万元；
证据2、借款合同复印件一份，拟证明被告向原告借款一百万元用城市公馆的一套铺面进行抵押，并约定了利息和还款时间；
证据3、民事裁定书，拟证明原告曾按买卖合同起诉，被驳回起诉，应按民间借贷纠纷起诉。
被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司发表质证意见如下：对证据1没有异议，但是被告当天已经转账给原告5万元，故实际应该是95万元，利息约定超出法律规定的部分国家是不予认可的；对证据2不存在抵押关系，不动产必须要进行不动产登记才可以抵押，对证据3没有异议。
被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司向本院提交如下证据：证据1、领条及转账凭证，拟证明被告一共支付了32万元利息；
证据2、民事裁定书一份，拟证明被告支付给原告利息22万元；
证据3、转账凭证2份，拟证明被告陈海荣于2017年1月26日还款2万元，于2016年7月11日还款10万元。
原告对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，说明了被告按约定支付了2个月的利息，但是转账凭证应该有原告的领条作为佐证，如果没有佐证就不能证明是支付原告的利息；对证据2没有异议，从裁定书来看被告支付的利息也只有22万元，并非原告所主张的32万元，同时法律认定的也是22万元；对证据3的真实性无异议，但是认为已经包含在22万元以内。
经举证、质证，本院认证如下：对原告提交的1、2、3号证据经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对被告提交的1、2、3号证据经原告方质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
根据上述认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，本院查明如下事实：
2016年1月16日，被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）与原告张和平签订《借款合同》，约定：恒润公司因经营需要，以城市公馆122商铺作为诚信抵押，向原告张和平借款100万元，借款期限6月，月息2%，中介信息服务费30000元/月，甲方应按月支付利息及中介信息服务费，并注明：“此借款与张和平于2016年1月15日签订的恒润·城市公馆商品房买卖合同（合同号20150039122）为一致，借款期限以银行转账时间为准。”同年1月18日，原告通过中国银行转账100万元至被告陈海荣的账户，两被告向原告出具借条一份，被告恒润公司在借款人处盖章，被告陈海荣在借款人处签名。借款后，被告陈海荣于2016年1月18日转账给原告5万元，于2016年2月27日转账给原告5万元，于2016年7月11日转账给原告10万元，于2017年1月26日转账给原告朋友2万元，共计22万元。之后被告未再偿还借款。原告多次向被告催收未果，故诉至本院。
本院认为，本案中被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司共同向原告张和平借款，双方签订了借款合同并向原告出具了借据，双方形成合法的民间借贷关系应受法律保护。本案中，双方约定的借款期限已到期，原告可以要求二被告共同偿还。本案的争议焦点是：1、借款本金的如何认定。2、被告已经偿还的利息，高于3分的部分是否可以折抵本金及折抵多少本金的问题。3、合同中约定的抵押是否生效的问题。第一，被告于借款当天偿还5万元利息，是属于扣除头息的行为，借款本金应按实际借款金额计算，本案中借款本金应当认定为95万元。第二，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。本案中，至2016年2月27日，按月息3分二被告应付利息为38950元（95万元×3%×1月零11天），二被告已支付5万元利息，超出的11050元应折抵本金，即从2016年2月28日起，本金按938950元计算；至2016年7月11日，按月息3分二被告应付利息超过10万元，所以无需折抵本金；至2017年1月26日，按月息3分被告应付利息也超过2万元，无需折抵本金。因此，对原告张和平要求被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司偿还借款本金938950元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。从2016年2月28日起至今，两被告共偿还利息12万元，本金按938950元计算，利息按月息3分计算，两被告已偿还利息至2016年7月5日。第三，虽然双方在借款合同中约定了以商铺为抵押的抵押条款，但是未办理抵押登记，抵押未生效，原告不能就该条款要求优先受偿权。双方约定利息为月息5分，但原告起诉二被告按月息3分计算超过年利息24%符合法律规定，超过部分本院不予支持，利息从2016年7月6日计算到2017年9月30日（起诉之日），二被告应付利息为278555元（938950元×2%×14月零25天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内共同偿还原告王和平借款本金938950元、利息278555元，本息合计1217505元，并按年利率24%（本金按938950元计算）偿还从2017年10月1日起至还清日止的利息；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告张和平的其他诉讼请求。
本案受理费8430元，由被告陈海荣、永州市恒润房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 罗 斌
二〇一七年十一月十七日
代理书记员 李雄丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《中华人民共和国担保法》
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。