河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终4410号
上诉人（一审被告）：陶思波，男，汉族，1982年7月18日出生，住址河南省罗山县。
委托诉讼代理人：熊大明，河南竞远律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陶丽群，女，汉族，1964年12月17日出生，住址河南省商城县。
委托诉讼代理人：何莉，河南太平律师事务所律师。
上诉人陶思波因与被上诉人陶丽群房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2017）豫1524民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶思波及其委托诉讼代理人熊大明，被上诉人陶丽群的委托诉讼代理人何莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陶思波上诉请求:一、依法撤销（2017）豫1524民初2042号民事判决书第一、二、三项判决内容，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审违反民事诉讼“不告不理”原则，判决内容超出被上诉人诉讼请求。1、一审中，被上诉人第一项诉讼请求是解除合同，支付2017年3月1日至2017年7月18日期间的租金25134元。一审第一项判决并未就“是否解除合同”作出判决，反而判决上诉人支付2017年3月1日至2017年8月1日的租金。超出了被上诉人要求的赔偿期限。2、一审中，被上诉人的第二项诉讼请求是恢复原状。按照合同约定租金标准（每日181元）支付本案诉讼之日（2017年7月18日）起至恢复原状交付给被上诉人之日止期间的房屋占用使用费及水电费。判决书的第二项判决内容与被上诉人的第一、二项诉讼请求没有任何关系，超出了被上诉人的诉求范围。二、一审认定的事实与判决内容相矛盾。1、上诉人与被上诉人在2017年2月28日已经解除房屋租赁关系。这从商城县公安局城关派出所对上诉人及被上诉人的询问笔录中都反映出来，且法院也予以认可。既然双方于2017年2月28日解除了租赁关系，且上诉人的房租费用也支付到该期限，就不存在起诉要求“解除合同”的问题，更不存在支付拖欠租金的问题。2、一审酌定损失为5个月的租金，依据为上诉人违约后，被上诉人应当采取适当的措施防止损失扩大。上诉人从2012年12月1日合同成立至2017年2月28日合同解除，上诉人不存在任何违约的情况。3、被上诉人房屋的破坏，并非上诉人造成的。上诉人只破坏了房屋的部分玻璃，商城县公安局城关派出所已经查明该事实。实际房屋的破坏，是被上诉人自己造成。三、上诉人对房屋进行装修，被上诉人知情且经过被上诉人的同意。楼梯大理石并非上诉人破坏，而是被上诉人自己造成，应当由被上诉人自行承担。
被上诉人陶丽群辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人陶丽群向一审法院起诉请求：1、解除合同，依法支付2017年3月1日至本案诉讼之日（2017年7月18日）期间的租金25134元；2、被告恢复原状。并按照合同约定租金标准（每日181元）支付本案诉讼之日（2017年7月18日）起至恢复原状交付给原告之日止期间的房屋占用使用费及水电费。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：租赁物权属来源，租赁房屋属于陶丽群所有，游家瑞共有。2011年9月28日，陶丽群取得位于商城县××镇××、××号商铺也就是租赁房屋，房屋产权证号为商房权证字第××号。租赁合同订立，2012年10月18日，陶丽群与陶思波订立房屋租赁协议，约定：出租人：陶丽群；承租人：陶思波。租赁物：香港街门面房两间五层。租赁期间：五年，从2012年12月1日—2017年12月1日。租金及支付方式：租金一年一付清，前三年每年租金陆万元，后两年每年陆万陆仟元。租赁押金，伍仟元。其他约定事项，乙方（陶思波）在租赁期内不得将房屋转租第三方，到期后，如果甲方（陶丽群）需收回房屋，乙方无条件退房。如想续租，可提前两个月与房主协商签订续租协议。租赁物用途，用于经营“佰思客金汤豆捞”火锅餐饮店。预付租金和押金，2012年10月18日陶思波支付押金5000元，2012年10月20日，陶思波支付租金60000元。租赁物装饰装修和改造，租赁期间陶思波对吊顶、墙面、门头招牌进行了装饰装修，安装了油烟排气设备，对一楼进行了隔断，二楼房间界墙拆除，将三楼西北房间改造成水池。支付租金，2013年11月6日陶思波支付2013年12月2日至2014年11月30日的租金60000元；2014年12月1日，陶思波支付2014年12月1日至2015年12月1日的租金60000元；2015年11月24日陶思波支付2015年12月1日至2016年12月1日的租金66000元；2016年11月14日，陶思波支付2016年12月1日至2017年2月28日的租金16500元。租赁物损失，一楼西部楼梯被拆除；28级大理石面楼梯台阶损坏。2017年5月22日，商城县价格认证中心根据商城县公安局委托，出具价格认定结论书认定：楼梯台阶损失为2454元；安装油烟排气设备造成一楼后门、窗损毁。根据原被告的诉辩意见，一审确认本案的争议焦点如下：1、签订的租赁合同是否经原被告协商同意并实际解除，被告是否应继续支付租金或赔偿损失。2、对租赁房屋的装饰装修和改建是否经过原告同意，应否恢复原状。3、损坏的物件及责任。一审法院认为，1、关于双方签订的租赁合同是否经原被告协商同意并实际解除，被告是否应继续支付租金及赔偿损失问题。从合同约定的租金支付方式为一年一付清、原告在商城县公安局城关派出所2017年3月2日的询问笔录中“合同期限是5年，一直到2017年12月1日止。不过陶思波现在不愿意租下去了，我们双方都协商同意了”的陈述以及原告给被告出具的收条“今收到陶思波壹万陆仟伍佰元整房租费（16500.0元）2016.12—2017.2.28日经手人陶丽群2016.11.14”等证据可以认定，2016年11月14日，原被告经协商达成了到2017年2月28日解除房屋租赁关系的合意，到期后，被告将房屋钥匙交给原告，双方租赁关系解除。被告应将租赁房屋返还给原告，返还的房屋应当符合按照合同约定或者房屋的性质使用后的状态，由于被告故意破坏毁损装修装饰物、楼梯拆除未恢复等原因，租赁房屋不符合返还标准，致使案涉房屋无法出租，给原告造成租金损失，被告应予赔偿。赔偿的标准参照合同约定的租金标准。但被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大。考虑到本案实际情况和过错程度，酌定损失计算期间为5个月。因此原告要求被告支付租金损失的诉讼请求合理部分一审予以支持。2、关于对租赁房屋的装饰装修和改造是否经过原告同意，应否恢复原状问题。双方签订的租赁合同未对装修装饰和改造进行约定，但租赁房屋时原告知道被告从事餐饮业，开业后原告去过租赁房屋且房屋租赁关系已经持续了4年多，原告没有提出反对意见，根据餐饮业一般都会进行适度装修的行业习惯，可以推定原告知道并同意被告进行装修装饰和改造。根据“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，对未形成附合的一、二楼墙面玻璃，一、二楼吊顶，一楼后门处装设的油烟排气设备以及门头装修由被告予以拆除。根据“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物”的规定，一楼隔断、二楼房屋界墙拆除属于经原告同意对租赁物的改善或增设他物，原告要求恢复原状的诉讼请求一审不予支持。3、关于损坏的物件及责任的问题。一楼西部楼梯（只通到二楼）及栏杆由被告装修时拆除，被告应予恢复；一楼后门窗损毁因被告装修及拆除造成，被告应予更换；被毁损的28级大理石面台阶虽不能证明是被告人为砸毁，但该毁损不是自然损耗，而是由于被告租赁期间管理使用不善造成，应予赔偿（商城县价格认证中心认定损失为2454元）；三楼西北房间改造成水池改变了房屋的结构和用途，不属于按房屋性质使用，应予恢复。至于防盗门、室内门及门锁损坏，电视柜、组合衣柜损坏，卫生间漏水，用电箱损坏等属于正常使用的自然损耗，被告不承担损害赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定判决：一、陶思波于判决生效之日起十日内支付2017年3月1日至2017年8月1日止五个月的租金损失27500元（66000÷12*5）；二、陶思波于判决生效之日起十日内赔偿陶丽群大理石面台阶损失2454元；三、陶思波于判决生效之日起二十日内拆除墙面、门头、吊顶装饰装修物和油烟排气设备，将损坏的一楼后门窗予以更换，将拆除的一楼西部楼梯（只通到二楼）及栏杆和改造成水池的三楼西北房间予以恢复。逾期不拆除、更换和恢复，可由陶丽群自行组织拆除、更换和恢复，费用由陶思波承担；四、陶思波订立合同时所交的5000元押金予以抵扣；五、驳回陶丽群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元，减半收取214元，由陶思波负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。陶思波与陶丽群口头协商解除2012年10月18日签订的《房屋租赁协议》，有公安机关的《询问笔录》、当事人陈述、承租人将房屋钥匙交付出租人等相关证据在卷佐证，足以认定双方已就解除本案房屋租赁关系达成了一致意见，一审法院本院认为部分据此作出了双方租赁关系解除的确认。因此陶思波关于一审并未就“是否解除合同”作出判决的上诉理由，本院不予采纳。双方于2017年2月28日解除房屋租赁关系后，承租人陶思波仍然占用租赁房屋至出租人陶丽群起诉时共计五个月期间，一审根据《房屋租赁协议》约定的租金标准，计算陶思波给付陶丽群2017年3月1日至2017年8月1日止五个月的房屋租金，有相应的合同依据，应当依法予以支持。陶思波关于房屋租赁合同解除后，占用租赁物期间的租金为承担违约责任的依据，并非一审陶丽群的诉讼请求范围，故上诉人关于一审酌定五个月的租金为陶思波承担违约责任依据的上诉理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。案涉房屋大理石面台阶非正常使用状态下造成的毁损，经商城县价格认证中心认定损失为2454元，应当依法由承租人陶思波赔偿。陶思波关于本案一审判非所诉的上诉理由不能成立。依照相关法律及司法解释的规定，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。一审判决陶思波将租赁物附属设施恢复原状有事实依据及法律依据。
综上所述，上诉人陶思波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费428元，由上诉人陶思波负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 陈 钢
审判员 吴 斌
二〇一七年十二月十一日
书记员 刘 唱