上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13013号原告(反诉被告)：上海鸿锳物业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：SHOUHISHU，董事长。委托诉讼代理人：胡菁、胡筠，上海胡菁律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸣屹投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：章庭花，总经理。委托诉讼代理人：孙丹毅、唐丽娜，上海申同律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄文兵，男，1981年8月11日出生，汉族，住浙江省温州市。原告上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称鸿锳物业)与被告上海鸣屹投资管理有限公司(以下简称鸣屹公司)、黄文兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告鸣屹公司、黄文兵对原告鸿锳物业房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法组成合议庭，公开合并开庭进行了审理。原告的委托代理人胡菁，被告鸣屹公司的委托代理人孙丹毅，被告黄文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿锳物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2015年10月26日解除；2、判令被告鸣屹公司向原告支付自2015年8月至判决生效之日止的房屋使用费，每月875,000元；3、判令被告鸣屹公司向原告支付律师费20万元；4、判令被告鸣屹公司向原告支付电梯、空调补偿款50万元；5、判令被告黄文兵承担上述2-4项诉请的连带保证责任。事实和理由：原告和鸣屹公司在2015年6月18日签订房屋租赁合同，由原告将上海市四川北路XXX号XXX幢第一、二层建筑物出租给鸣屹公司。由于该建筑是上海市优秀历史建筑，故在合同中约定对物业的任何装修改造均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，同时约定不能对一、二层电梯、空调的使用造成影响。但被告进场装修后却擅自拆除一、二层电梯、空调等设施，并且对该建筑在未办理设计、施工方案审批的情况下进行了不符合建筑保护要求的施工，对优秀历史建筑造成重大破坏。原告认为，鸣屹公司的行为已经根本违约且违反上海地方性法规，故原告有权与之解除合同并要求赔偿损失。黄文兵为鸣屹公司租赁合同的连带责任保证人，应承担保证责任。对建筑物的修复费用、修复期间的其他损失、房价贬值损失及水电费损失，原告保留诉权，将在修复完成后另行主张。被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵辩称，不同意原告诉请。原告没有履行法定的告知义务，没有提交相关审批手续移交义务，在被要求责令整改过程中没有履行产权人的申报、配合义务，阻挠被告采取补救措施。故导致租赁房屋无法入住、装修的责任在于原告。在原告所述期间被告没有占有房屋，不应该支付房屋占用费。被告认为租赁合同合法有效，合同解除依据不存在，双方应该继续履行。被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵提出反诉请求：1、判令原告配合拆除上海市四川北路XXX号XXX幢建筑物内三至六层违章搭建物，并配合办理设计、施工报批手续；2、判令原告立即交付租赁房屋。事实和理由：被告向原告租赁上海市四川北路XXX号XXX幢第一、二层建筑物并进行装修后，因三至六层承租人违章搭建问题被叫停。有关部门对违章搭建一事处罚后，原告拒不配合办理善后解决事宜，导致整幢建筑无法动工，租赁房屋无法交付，造成被告巨大损失。故反诉请求继续履行合同。原告上海鸿锳物业发展有限公司对反诉辩称，租赁房屋一至六层的违章搭建是一起的，被告即为违建的共同搭建者。租赁合同事实上因被告违约而已经解除，不存在交付房屋。不同意被告的反诉诉请。经审理查明，鸿锳物业是上海市四川北路XXX号XXX幢德邻公寓(全幢六层，以下简称德邻公寓)的产权人，该房屋为上海市人民政府批准公布的第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，2009至2010年期间曾完成过符合历史保护建筑要求的修缮。鸿锳物业曾于2013年将德邻公寓出租开设休闲广场，承租方对房屋进行过装修。2015年6月18日，鸿锳物业(甲方)与黄文兵(乙方)签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租德邻公寓2幢第一、二层建筑物；租赁房屋交付日为2015年7月1日，免租期5个月，租期11年；第一年的年租金标准为1050万元，自第三年起递增；押金约定为350万元。合同在首部的“鉴于”部分载明，乙方知悉该建筑物为历史保护建筑及现况；乙方为经营承租建筑物将依法登记设立的项目公司及其股东在本合同签订后应当与乙方承担连带责任，且应在公司设立后在合同的保证人签章处盖章签字。合同10.1条约定，乙方对租赁物业进行的任何装修改造，均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续，需以甲方的名义办理的甲方给予积极配合。合同10.5条约定，乙方租赁拆除甲方原有的电梯、空调应不影响一、二层电梯、中央空调的使用。合同17.3条约定，违约或赔偿范围包括守约方为实现其主张而支付的律师费等各项费用。黄文兵同时在合同落款的乙方及乙方保证人处签名。同日，鸿锳物业又与案外人上海箐悠舍物业管理有限公司(以下简称箐悠舍公司)签订房屋租赁合同，将德邻公寓第三至六层出租给箐悠舍公司。随后鸿锳物业(甲方)与黄文兵(乙方)、箐悠舍公司(丙方)签订一份《房屋租赁内电梯、空调处置补充协议》，约定甲方同意丙方对德邻公寓第三至六层的电梯、空调进行改造，乙方承租的第一、二层内电梯、空调不得变动；丙方、乙方分别支付甲方补偿款100万元和50万元；如因乙方原因提前解除房屋租赁合同的，乙方应再补偿甲方电梯、空调补偿款50万元。黄文兵在乙方授权代表处签名，未在乙方保证人处签名。鸣屹公司于2015年8月3日成立，后书面确认其股东黄文兵与鸿锳物业所签合同均代表公司意愿，为职务行为。合同签订后，鸿锳物业向箐悠舍公司和鸣屹公司交付了各自租赁的房屋。鸣屹公司支付了保证金350万元和首期租金875,000元，电梯、空调补偿款50万元。随后，箐悠舍公司和鸣屹公司在修缮方案未经依法申报审批的情况下，即对德邻公寓开展了装修工程。其中箐悠舍公司在装修中将原建筑中庭的三台一至六层观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除，在中庭进行钢结构搭建以扩大三至六层使用面积，将三至五层以上原大空间商业区域部分分隔为小单间公寓。鸣屹公司在装修中拆除了建筑西北角底层楼梯间的入口踏步台阶平台，对第一、二层自动扶梯则未拆除，中央空调风口的风机被拆下堆放于现场。2015年8月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)向黄文兵出具责令改正通知书，认定其从事了“对优秀历史建筑的修缮不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”及“未办理设计、施工方案审批”的行为，违反了相关规定，要求其立即停止违法行为，提供书面整改报告。2016年9月6日，上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议，作出德邻公寓违法施工情况现场认定会议纪要，明确德邻公寓在责令停工整改后，办理审批手续前不允许动工，并应做好以下工作：1、对历史建筑进行必要的检测评估，保证结构安全；2、对建筑重点保护部位损坏情况进行评估；3、扩建增加的面积属违法面积，应按后步明确的意见予以处理；4、委托由有资质的设计单位编制修缮改造设计方案，正式报市规划、市房管部门批准，施工单位资质也需符合要求。德邻公寓的装修工程被停工后，黄文兵曾向虹口房管局咨询如何启动整改，得到答复应由产权人提交整改情况报告。鸿锳物业则直至本案诉讼前均未提出过对德邻公寓损坏修复进行检测评估。2015年10月23日，鸿锳物业向黄文兵致函表示解除合同，以黄文兵的身份证地址寄送，而鸣屹公司、黄文兵在本案中表示并未收到函件。2015年10月29日起，保安公司将德邻公寓清场，控制入口，禁止承租方进入。鸿锳物业曾于2015年11月向法院起诉箐悠舍公司和黄文兵，要求解除租赁合同，后撤诉。该案审理中，法院向虹口房管局致函，请求其解答责令整改通知书中所涉违法修缮行为具体何指，是否构成对历史保护建筑的破坏等情况。该局回函称，2015年9月6日的专题会议明确德邻公寓的违法施工行为已对历史保护建筑造成了破坏，要求产权人委托专业检测单位对建筑进行检测评估，并根据评估结果制定整改方案，按优秀历史建筑的修缮技术规定恢复原样，会后该局督促产权人尽快实施该处房屋的损坏评估，以便后续工作的开展。本案审理中，本院应原告申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。根据司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、四川北路XXX号德邻公寓内装修行为未办理相关报建手续，未委托任何有资质的检测单位检测和具有历史保护建筑修缮资质的设计单位设计。违反《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定。2、内装修对重点保护部位西北角楼梯底层楼梯平台，楼梯间隔墙造成破坏。封堵楼梯安全出口造成消防安全隐患。3、内装修施工对楼内重点保护部位楼梯间水磨石墙裙、地坪、踏步及楼梯间马赛克地面损坏；对重点保护部位外立面门窗五金件原物造成较多缺失；对2009年按修缮要求恢复的仿马赛克地砖损坏严重。4、内装修加建隔墙后不满足承载力要求，自行搭建部分对建筑结构安全造成安全隐患。5、2015年装修已对德邻公寓重点保护部位造成不同程度的破坏，应按保护条例及政府相关部门保护要求按历史原样恢复，对存在安全隐患的应先行排除。应委托有资质的设计施工单位按优秀历史保护建筑修缮保护要求进行设计与施工。鉴定意见书中对修复方案也予以了明确。本案审理中，原告表示对被告已缴纳的押金同意返还，用于抵扣被告应赔偿的费用。原告起诉时提供的本案律师费发票记载律师费为20万元，但发票编号与原告另案起诉箐悠舍公司案件中提供的发票一致。后原告在本案合议庭审理当日又支付了20万元律师费并开具发票。上述事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、房屋交接材料、会议纪要、责令改正通知书、往来函件、公安接报回执单、律师费发票，被告提供的情况说明、往来函件、公安接报回执单，鉴定单位出具的鉴定报告，以及双方陈述等证据为证。本院认为，本案系争的房屋租赁协议虽由黄文兵与鸿锳物业签订，但当事人一致认可以此后设立的鸣屹公司为合同当事人暨承租人，并无不当，本院予以确认。根据法律规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉的德邻公寓为优秀历史建筑，对保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中也已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。被告辩称原告未将该情况对其进行告知，显然与合同内容不符，本院不予采信。虽然相关程序依法应通过产权人申报，但鸣屹公司并未向原告提交过申报材料，也未向原告提出过配合申报的要求，不得将责任推卸给原告。现鸣屹公司未经过修缮方案申报即对租赁房屋进行装修改建，违反了本市相关法规的规定，也违反了合同约定。而根据鉴定报告，鸣屹公司在德邻公寓装修过程中，对底层楼梯间、入口踏步台阶平台等房屋重点保护部位造成不同程度的破坏，对优秀历史建筑而言，此类损坏已属严重。被告辩称该损坏是此前的租客造成，未提供证据予以证明，本院不予采信。鸣屹公司违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约，原告据此提出解除合同，于法有据，应予支持，则被告要求继续履行合同的相关反诉请求自然无法支持。但原告2015年10月23日送出的解约通知，仅寄送黄文兵的身份证地址，未有签收回执，无证据证明鸣屹公司已收到该通知，无法据此确定解约时间。而原告前次提出解约之诉未以鸣屹公司为被告，后又撤诉。鉴于原告此前虽有解除合同的明确意思表示，但都因故无法确认到达被告，故本院认为合同解除时间应以本案判决生效之日为宜。房屋租赁合同因鸣屹公司的违约行为而被解除，原告有权要求其赔偿相关损失。虽然纠纷发生时仍在免租期内，但合同尚未进入正式租期即停止履行，免租期的意义已全然丧失，承租方在此期间对房屋的占用应产生原告的费用损失；而鸣屹公司虽于2015年11月之后已不再占据租赁房屋，但原告在房屋重新投入使用之前，势必先要对房屋完成修复，而为此进行委托鉴定、组织施工等工作也需要时间，故原告有权要求被告赔偿相应期间的房屋占用费。鉴于修复工作尚未完成，因修复施工导致房屋继续空置而产生的房屋使用费损失，原告可待修复完成后再另行主张。然而，通过2015年9月的专家会议，有关政府部门已明确要求德邻公寓停止使用，进行必要的鉴定并编制修缮方案，报有关部门批准。根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》的规定，优秀历史建筑的修缮应当由建筑的所有人委托具有相应资质的专业设计、施工单位实施，并将修缮的设计、施工方案事先报送市房屋行政管理部门。故不论租赁合同是解除还是继续履行，原告作为德邻公寓的所有人，都理应尽快按政府部门的要求采取行动，争取早日完成房屋修复以重新投入使用，避免损失扩大。且被告方此后也已不再占据租赁房屋，对原告启动相关工作并不会造成阻碍。现原告在政府部门的要求下达后，迟迟未采取合理行动，直至本案起诉后方启动鉴定程序，对放任损失扩大存在过错。故原告关于房屋占用费的诉请不能完全支持。综上所述，本院酌情确定鸣屹公司当前应参照约定租金赔偿原告12个月的房屋使用费，其已缴纳的押金和租金可在其中抵扣。根据补充协议约定，因鸣屹公司的原因造成合同解除，应当再赔偿原告电梯、空调损失50万元。被告辩称其并未拆除租赁范围内的电梯和空调，但补充协议在明确一至二层电梯、空调不得拆除的情况下，仍约定鸣屹公司支付补偿金，说明补偿金并非针对一至二楼的扶梯、空调。另一方面，补偿协议约定箐悠舍公司可拆除三至六层范围内的电梯，但其中观光电梯是一至六层直达的，不可能仅拆除三至六层而保留一至二层，由此可推断补充协议约定鸣屹公司支付的补偿实为针对观光电梯一至二层由其分担的部分。现观光电梯已在装修中被拆除。故原告诉请鸣屹公司赔偿电梯、空调损失50万元符合约定，应予以支持。原告诉请的律师费，符合合同约定，被告应当赔偿，但数额应根据实际情况进行调整，本院酌情确定为10万元。被告黄文兵作为鸣屹公司的租赁合同保证人，未明确约定保证方式，依法推定为连带保证，应对鸣屹公司需支付的违约赔偿承担连带责任。但电梯、空调的损失赔偿责任系约定于补充协议，而黄文兵并未在补充协议的保证人处签名，租赁合同中也未特别约定保证责任效力及于此后签订的补充协议，故对该笔赔偿其无需承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下：一、确认上海鸿锳物业发展有限公司与被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除；二、被告上海鸣屹投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司房屋使用费6,125,000元(已扣除押金350万元和租金875,000元)；三、被告上海鸣屹投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司律师费10万元；四、被告黄文兵对被告上海鸣屹投资管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；五、被告上海鸣屹投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告上海鸿锳物业发展有限公司电梯、空调损失50万元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88,400元，由原告上海鸿锳物业发展有限公司负担8,400元，被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵负担80,000元。反诉受理费80元，由被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵负担。鉴定费330,000元，由被告上海鸣屹投资管理有限公司、黄文兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  高行玮人民陪审员  田永生二〇一七年五月十二日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。