内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内07民再10号
再审上诉人（一审被告、申请再审人）呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区古城南门对面。
法定代表人黄丽夏，经理。
委托代理人邓春瑶，呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司职员。
委托代理人丁志彬，呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司职员。
被上诉人（一审原告、被申请人）丁克太，男，汉族，1960年6月20日出生,现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人陈国新，内蒙古乌恩律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、申请再审人）商金伟，男，汉族，1961年6月16日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托代理人李华，内蒙古智慧律师事务所律师。
原审第三人董辉程，男，汉族，1961年2月10日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人赵和平，男，汉族，1964年1月22日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人王金枝，女，汉族，1974年12月11日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人ＸＸ，男，汉族，1984年12月15日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人赵军，男，汉族，1975年6月2日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人张丽霞，女，汉族，1969年1月28日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人郭艳波，女，汉族，1982年5月15日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人夏宝玲，女，汉族，1964年10月4日出生，现住内蒙古自治区牙克石市。
原审第三人邵瑞忠，男，汉族，1961年5月4日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人林文泽，男，汉族，1982年5月9日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人赵景龙，男，汉族，1954年2月12日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人王家明，男，汉族，1956年8月6日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人赵宝音，男，蒙古族，1987年5月2日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
原审第三人崔志涛，男，汉族，1986年11月14日出生，现住内蒙古自治区赤峰市。
原审第三人王晓龙，男，汉族，1964年2月21日出生，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
以上十五名原审第三人的诉讼代表人董辉程（自然身份情况略）。
以上十五名原审第三人的共同委托代理人孙胜男，内蒙古典威律师事务所律师。
再审上诉人呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司（以下简称盛坤公司）与被上诉人丁克太、商金伟商品房买卖合同纠纷一案，海拉尔区人民法院于2014年3月14日作出（2014）海民初字第110号民事调解书，已发生法律效力。2015年4月10日，盛坤公司及商金伟向本院申请再审。本院于2015年6月23日作出（2015）呼民申字第31号民事裁定，将本案指令海拉尔区人民法院再审。该院经审理，依法追加了董辉程等十五人为本案的第三人，并于2016年1月25日作出（2016）海民再字第4号民事判决。宣判后，盛坤公司不服，提出上诉。本院于2016年3月10日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，依法组成合议庭，于2016年4月19日进行了公开开庭审理。本案现已审理终结。
海拉尔区人民法院一审查明，2011年7月，丁克太购买了盛坤公司、商金伟开发的海拉尔区鑫农商贸住宅综合楼2号楼11户住宅及4户车库。丁克太交纳了全部购房款360万元，商金伟为丁克太出具了收据，商金伟承诺在2013年7月25日前将丁克太购买的房屋交付使用。双方因办理房屋产权证发生争议，丁克太起诉至法院。
海拉尔区人民法院一审经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告丁克太自愿放弃要求被告盛坤公司承担违约金12万元的请求；二、被告盛坤公司于2014年12月31日前将原告丁克太购买的鑫农商贸住宅综合2号楼11户住宅及4户车库办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
海拉尔区人民法院再审查明，2010年7月24日，盛坤公司与商金伟签订海拉尔区商贸公司住宅2＃楼的开发建设协议书。协议约定，商金伟为盛坤公司第一项目部负责人，由其负责筹措工程所需建设资金、选择设计、施工、监理单位，并在盛坤公司的委托下负责房屋销售。商金伟于2011年7月30日与丁克太签订了商品房买卖合同，将位于××区2号楼5单元201、202、301、302、401、402、501、502、601、602及11、13、14、21号车库共计15户房产以360万元的价格出售给丁克太，并为其出据了购房款收据。但在2010年至2012年期间商金伟又将上述房产分别出售给本案第三人董辉程等15人，并为董辉程等15人出据购房款收据。现丁克太与第三人董辉程等15人分别向原审法院提出请求和申请，请求法院确认商金伟与其购房行为有效，履行交房手续。经一审庭审查明，盛坤公司在本案诉讼前仍未取得商品房预售许可证明，并认可与第三人的商品房买卖是预售行为。根据相关法律规定，未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房买卖合同属无效合同，不受法律保护，原审法院当庭依法对权利人释明，第三人仍坚持原主张，丁克太提出如不能支持原主张，同意变更为请求返还购房款并赔偿不超过购房款一倍的赔偿款。
上述事实有当事人经质证并经一审法院认定的以下证据予以证实：
（一）丁克太提供的证据
1、争议房屋的钥匙及全部钥匙的照片，证明2013年4月盛坤公司、商金伟将争议房屋交付给丁克太，丁克太对房屋占有使用至今。经质证，盛坤公司、商金伟对该证据的真实性无异议，但认为房屋钥匙是以借款抵押物抵押给丁克太的。原审第三人质证意见同商金伟一致。原审认为，盛坤公司、商金伟提出钥匙系借款抵押物的抗辩意见没有证据佐证，质证意见不予支持，该组证据符合法律规定要件，原审予以确认并采信。
2、汇款凭证3份和明细一份，证明丁克太除用现金方式缴纳购房款外，还以汇款方式缴纳购房款4笔共计300万元。经质证，盛坤公司、商金伟认为这几笔汇款是借款并不是购房款，并且已经偿还119万元。原审第三人质证意见同盛坤公司、商金伟一致。原审认为，该组证据能够证实丁克太汇款给商金伟，但是否是购房款应与其他证据综合确认。
3、商品房买卖合同与购房款收据，证明丁克太缴纳360万元购房款，购买的盛坤公司、商金伟开发的房屋。经质证，盛坤公司、商金伟对该组证据的真实性无异议，但认为丁克太同一时间购买多套房屋不合常理，应该是以房抵押借款形式，因此商品房买卖合同不具备法律效力。原审第三人质证意见同盛坤公司、商金伟一致。原审认为，该组证据与上一组证据相互印证，形成证据链，能够证实丁克太购买盛坤公司、商金伟开发的海拉尔区鑫农商贸综合楼的事实，应予确认并采信。
4、丁克太缴纳海拉尔区鑫农商贸综合楼水电费发票12页，证明其已实际占有使用争议房屋至今。经质证，盛坤公司、商金伟对该组证据不认可，因盛坤公司未交付房屋。第三人与盛坤公司、商金伟质证意见一致。原审认为，缴纳水电费收据并不能证明对争议房屋实际占有和使用，该组证据与本案的关联性不大，不予确认。
（二）商金伟出示的证据
1、冯敬东书面证明一份，证明2009年至2010年期间商金伟将本案争议房屋中的一户（5单元602室）抵账给冯敬东。经质证，丁克太认为出证人应当出庭接受质询。盛坤公司与原审第三人对该证据认可。原审认为，该证据不符合法律规定要件，不予确认。
2、证人周某出庭证明曾替商金伟偿还丁克太70万元借款，并作为担保人在借款合同上签字，证实商金伟与丁克太之间存在借贷关系。经质证，丁克太认为证人与商金伟有利害关系，对其证言不认可。盛坤公司和第三人对该证言证明的问题认可。原审认为，该证言没有其他证据佐证，商金伟与丁克太之间为避免债权不能实现而用已售商品房作为抵押的事实，不予采信。
3、证人赵某出庭证明2013年曾与另一证人周某一起替商金伟送还丁克太借款40万元，第二次又送还10万元，两次丁克太均未出具收条，以此证实双方是借贷关系。盛坤公司、第三人对该证据证明的问题认可。原审认为，该证言没有其他证据佐证，不能证实商金伟与丁克太之间为避免债权不能实现而用已售商品房作为抵押的事实，不予采信。
4、证人田某出庭证明2013年6、7月份，为商金伟填写15份商品房买卖合同，因商金伟未能如期还款，签订该合同作为抵押以延长还款期限。盛坤公司、第三人对该证据证明的问题认可。原审认为，该证言没有其他证据佐证，不能证实商金伟与丁克太之间为避免债权不能实现而用已售商品房作为抵押的事实，不予采信。
5、已售房屋用户购买水电卡名单，证实丁克太提供缴纳水电费票据没有证明力，该组证据经丁克太质证后对真实性没有异议，对证明的问题不予认可。第三人同意盛坤公司、商金伟的意见。原审认为，该组证据与本案的关联性不大，不予确认。
（三）原审第三人董辉程等十五人提供的证据
商金伟出据的购买鑫农综合楼房款收据2份，证明第三人董辉程等15人于2010年至2012年期间在商金伟处购买其开发的鑫农商贸综合楼的事实。经质证，商金伟、盛坤公司对该组证据认可，未提出异议。丁克太认为该组证据是盛坤公司、商金伟与第三人恶意串通伪造的，不予认可，目的是想证明丁克太购买房屋在第三人之后。原审认为，第三人提供的证据只能够证实商金伟在2010年至2012年期间收取了第三人的购房款，不能证明与商金伟签订了商品房买卖合同，因盛坤公司、商金伟对该组证据认可，该院对该证据的真实性予以确认，证明的问题待综合确认。
海拉尔区人民法院再审认为，盛坤公司作为房地产开发企业应当在法律许可范围内依法从事经营活动，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。盛坤公司在本案第二次庭审辩论终结前尚未取得海拉尔区鑫农商贸综合楼商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。盛坤公司和商金伟作为出卖人未取得商品房预售许可证明即与丁克太签订的商品房买卖合同为无效合同。原审第三人董辉程等十五人未提供证据证实与盛坤公司、商金伟签订书面商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：”法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。根据以上法律规定，原审第三人与盛坤公司、商金伟之间的商品房买卖行为并不成立，因此原审第三人主张的履行交房的请求于法无据，原审法院不予支持。庭审中原审对丁克太就商品房买卖合同相关法律予以释明，其同意变更诉讼请求，要求按照法律规定返还已付购房款及利息，并要求盛坤公司、商金伟承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。丁克太变更后的诉讼请求符合法律规定，应予支持。盛坤公司在没有取得房地产开发主管部门核发的预售许可证明的情况下，故意隐瞒该事实，诱使买受人作出错误意思表示，与其订立商品房买卖合同收取购房款的行为属于典型的欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，由于盛坤公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人，损害了买受人合法权益，而且违反法律法规的强制性规定，无论是出于对买受人个人利益，还是出于对保护国家利益、维护社会诚信体系目的考虑均应对盛坤公司、商金伟的这种主观恶意行为予以惩罚，商金伟有偿使用盛坤公司的资质，共同开发鑫农商贸综合楼，并以盛坤公司的名义对外进行预售，因商金伟所在的盛坤公司第一项目部不具有法人资格，不能独立承担民事责任，应由其挂靠的盛坤公司承担返还丁克太已付购房款及承担不超过购房款一倍的赔偿责任。丁克太在大额买卖交易中未尽审查义务，亦应承担相应的责任。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条、第四百零七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决，一、撤销本院(2014)海民初字第110号民事调解书；二、原审被告呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司返还原审原告丁克太购房款人民币360万元并赔偿原审原告因此受到的损失324万元，以上共计人民币684万元。三、驳回第三人董辉程等十五人的诉讼请求。
再审上诉人盛坤公司上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审改判或发回重审，并由被上诉人承担本案发生的各种费用。理由是：1、原审并没有查清丁克太的360万元是借款还是房款，如系商金伟的个人借款，上诉人没有替其偿还的义务。2、360万元的借条应在商金伟手里，其拒不交出，且有多名证人证实是借款行为。该笔款系借款，法庭应予认定。3、合同上的房款与收据并不一致，收据数额多于房款，购房人怎么能多付房款呢，且怎么能购买15套的房产，这些问题说明一个问题就是背后一定是借贷关系。4、丁克太并未主张惩罚性赔偿，一审判决违反不告不理及当事人处分原则，且剥夺了上诉人的辩论权。5、本案并没有证据证实鑫农商贸小区为上诉人所建，故上诉人与本案无关。
被上诉人丁克太辩称，原再审判决正确，应当维持。理由是：1、盛坤公司和商金伟仅提供了证人证言来证实答辩人与商金伟系借贷关系，而答辩人有商品房买卖合同及收据证实答辩人与盛坤公司系商品房买卖关系，根据证据规则，书证的效力高于证人证言。2、被答辩人称借款200万元，但答辩人有证据证实为购房向被答辩人汇款300万元，因此被答辩人的自述不真实。3、答辩人当庭变更了诉讼请求，明确请求是赔偿不超过购房款一倍的损失，故原再审并没有超审超判。4、二审期间答辩人提交的两份新证据足以证实涉案房屋系盛坤公司所建。
被上诉人商金伟辩称，1、针对本案的案由商金伟有异议，因商金伟与丁克太之间是借贷关系根本没有买卖的事实。在2012年9月商金伟向丁克太借款200万，本息截止到2013年底是变成了360万，在此期间商金伟用银行转账的方式和现金的方式陆续向丁克太偿还130万，双方之间实际发生的是借贷关系，因当时出借人丁克太感觉商金伟偿还剩余欠款困难，要求用海拉尔鑫农小区11个住宅楼和4个车库以抵押，并将抵押房产车库的钥匙交给丁克太。应丁克太的要求，商金伟用手写的商品房买卖合同签订了钱数、11个楼房、4个车库的买卖合同，并为丁克太出具收款收据，这是本案的事实。实际在出具收据和签订商品房买卖合同时，商金伟已经明确告知丁克太房屋已经出售的事实，并且在本案的第三人中有赵和平等人已经对商金伟抵押给丁克太的房产装修入住，所以丁克太要求主张商品房买卖合同纠纷根本与事实不符，商金伟也无法交付抵押的房产；2、商金伟在鑫农小区立项期间挂靠本案的上诉人，上诉人授权委托书中明确授权的范围是选址及办理相关建设手续，而鑫农小区的开发并未实际取得开发建设手续，也未进行招投标工作，只是由于当时此地块属于海拉尔区农牧厂管理局区域，迫于政府及建设单位的压力和农场管理局百姓的回迁问题，商金伟才在未取得任何开发许可手续的情况下进行了开发建设，所以商金伟认为上诉人上诉的理由符合客观事实，商金伟与丁克太之间是借贷关系，商金伟同意偿还所欠丁克太剩余款项230万元。
原审第三人董辉程等十五人辩称，一审判决的结果损害了第三人的合法权益，在一审庭审中证人均出庭说明了当时的真实情况。虽然物证、书证的效力大于人证，但并不代表证人证言没有证明力。一审中所有的证人证言都能形成一个证据链条，并且丁克太提供的购房合同及收据瑕疵和漏洞都非常大，更能证明其隐藏的真实情况，本案争议的房产关乎到百姓的切身利益，现盛坤公司否认自己的开发权限，商金伟本人承认与百姓的购买关系，要求商金伟按约定将房产交付第三人使用，以维护老百姓的合法权益。
本院二审期间，再审上诉人盛坤公司提交了一份项目法人委托书新证据，证明再审上诉人在2010年7月24日仅授权被上诉人商金伟负责项目开发的立项工作，并不包括商品房销售。被上诉人丁克太质证认为，盛坤公司与商金伟的委托行为存在，同时说明涉案房产系盛坤公司开发；商金伟质证意见是，对该份证据的真实性及证明目的均认可；原审第三人质证认为，此份证据真实性没有异议，能够证实盛坤公司与商金伟之间存在委托关系。本院认为，该项目法人委托书是盛坤公司对其所设立的项目部的一种内部授权，该授权行为并未对购房人公开，因此不能约束购房人。对该份证据的真实性予以认定，对所要证明的目的不予认定。被上诉人丁克太向法庭提交了呼发改行审字（2012）79号《关于核准呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限公司鑫农商贸（住宅）综合楼项目的通知》文件、海发改基字（2012）32号《关于转发＜核准呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限公司鑫农商贸（住宅）综合楼项目通知＞的通知》文件及呼伦贝尔市规划局颁发的地字第15号建设用地规划许可证三份新证据，证明涉案房产的开发建设单位是盛坤公司。盛坤公司质证认为，真实性没有异议，但不能说明涉案房产是由盛坤公司开发建设；商金伟质证认为，两份文件只是审批过程，不能证明实际取得了用地许可证；原审第三人对证据的真实性没有异议，对证明目的不发表意见。本院认为，三份证据能够证实相关部门已核准涉案房产由盛坤公司开发建设，盛坤公司也取得了相应的建设用地规划许可证，对被上诉人丁克太所出示的上述三份证据的真实性及证明目的予以认定。被上诉人商金伟向法庭提交了一份农商行西大街分理处于2016年打印的明细账查询单新证据，证实周某在2011年12月21日向丁克太的内弟熊冰勇转账70万元，该70万元应是商金伟委托周某偿还丁克太的借款。盛坤公司及原审第三人对该份证据的真实性及证明目的均无异议；丁克太质证认为，该查询单真实性无异议，但商金伟、周某及熊冰勇三人之间的经济往来与丁克太没有关系。本院认为，本案当事人虽均认可该份证据的真实性，但并不能证实商金伟向熊冰勇转账70万元就等同向丁克太转账70万元，故对被上诉人商金伟的证明目的不予认定。
本院二审查明的其他事实及对证据的分析、认定与原再审基本一致。
本院二审认为，再审上诉人盛坤公司主张被上诉人商金伟与被上诉人丁克太之间系借贷关系，缺乏事实依据。盛坤公司、商金伟认为借贷事实是：商金伟在2012年9月向丁克太借款200万元，本息截止到2013年底是变成了360万元，在此期间用银行转账和现金的方式陆续向丁克太偿还130万元。但根据商金伟提供的证人周某证实，商金伟与丁克太之间签有借款合同，周某在借款合同上签过字，那么商金伟手里应该有借款合同，但其未能提供；关于360万元如何形成，商金伟也未能提供证据证实，而丁克太有证据证实向商金伟汇款300万元；以现金形式向丁克太分别还款50万元和30万元，没有收条不合常理；以银行转账的方式，将70万元转给了丁克太的内弟熊冰勇，并不能说明该笔款就是偿还给丁克太的借款；并且在一审中商金伟称还款119万元与本院二审称的还款130万元相矛盾。根据以上分析，盛坤公司、商金伟在商金伟与丁克太系借贷关系问题上应当能够提供书证，而未能提供，仅凭冯敬东、周某、赵某、田某四人的证言证实商金伟与丁克太之间系借贷关系，事实并不充分。相反，盛坤公司、商金伟与丁克太之间的商品房买卖关系的证据更强一些。商品房买卖合同，商金伟认可由其所签并加盖了盛坤公司第一项目部印章，该合同可以证实盛坤公司与丁克太之间签订了商品房买卖合同；购房收据，商金伟承认由其出具；汇款凭证3份和明细一份证实商金伟收到房款；交付楼房、车库钥匙照片证实本案争议楼房已交付给丁克太，商金伟本人也承认上述事实。丁克太提供的证据足可以证实其与盛坤公司之间存在商品房买卖关系。盛坤公司上诉所称，商金伟为丁克太出具的购房收据款总额高于商品房买卖合同中约定的房款总额，因此商品房买卖合同是不真实的。但尽管事实如此且结合冯敬东、周某、赵某、田某四人的证言，也不能推定商金伟与丁克太之间就是借贷关系，因此该项上诉理由不能成立。由于盛坤公司到目前仍未取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，盛坤公司与丁克太签订的商品房买卖合同应认定无效。丁克太当庭变更的”要求二被告返还已付购房款360万元及利息(2011年7月30日起至实际给付之日止)并要求二被告赔偿360万元的损失”诉讼请求中虽没有直接表述要求赔偿一倍以内购房款的赔偿责任，但结合其在一审缴纳的诉讼费数额是按720万元标准计算的事实，可以认定其诉讼诉求中应主张了要求赔偿一倍以内购房款的赔偿责任。盛坤公司认为不应适用惩罚性赔偿的上诉请求不能成立，本院不予支持。由于盛坤公司在上诉时并未对360万元数额提出异议，原再审以丁克太起诉时主张的360万元作为购房款总额并无不当。呼发改行审字（2012）79号《关于核准呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限公司鑫农商贸（住宅）综合楼项目的通知》文件、海发改基字（2012）32号《关于转发＜核准呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限公司鑫农商贸（住宅）综合楼项目通知＞的通知》文件及呼伦贝尔市规划局颁发的地字第15号建设用地规划许可证三份证据均已证实盛坤公司已经取得了鑫农商贸小区的开发建设权，故盛坤公司称本案争议楼房非其所建的上诉理由不能成立，本院不予维护。关于原审第三人董辉程等十五人要求履行交房的问题，因董辉程等十五人并未提供证据证实与盛坤公司、商金伟签订有书面商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原审第三人与盛坤公司、商金伟之间的商品房买卖行为并未成立，假使成立也因盛坤公司未能取得商品房预售许可证而无效，故原审据此驳回董辉程等十五人的诉讼请求并无不当。综上，再审上诉人盛坤公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原再审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持（2015）海民再字第4号民事判决。
二审案件受理费60850元，由呼伦贝尔市盛坤房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 明 政
审判员 陈 伟
审判员 斯琴高娃
二〇一六年五月二十四日
书记员 董 思 俊