江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初6929号
原告：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期会所。
法定代表人：陈某，董事长。
委托诉讼代理人：陈某某，江苏青创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩某，江苏青创律师事务所律师。
被告：王某，男，1984年8月21日生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：徐某，女，1989年3月13日生，汉族，住徐州市泉山区。
原告徐州开元名都置业有限公司（以下简称开元公司）与被告王某、徐某商品房销售�同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告开元公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。被告王某、徐某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开元公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》，由被告协助原告办理合同备案的注销手续（合同备案号为：），并将房屋返还原告；2、判令被告支付违约金196370.4元；3、判令被告支付原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行代付的按揭贷款本金、罚息、律师费、诉讼费、保全费等共计458966.61元及其自2017年11月8日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息；4、判令被告支付律师费21983元；5、判令上述第2、3、4项诉请与原告应返�被告的总购房款相抵扣；6、诉讼费、保全费、公告费全部由被告承担。事实和理由：2014年6月12日，原告与被告签订了徐州开元四季新城第K02幢1单元302号房屋的《商品房买卖合同》（合同号：），合同约定房屋总价款为654568元，被告于合同签订时支付购房款204568元，余款450000元在合同签订后30日内付清。2014年7月16日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行签订了《个人住购房、购车借款及担保合同》，合同约定被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行借款450000元，原告提供阶段性担保责任。在合同履行过程中，被告未按照贷款合同约定返还借款本息，导致中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行于2017年9月7日将被告和原告诉至徐州市云龙区人民法院，法院根据查明的事实于2017年9月29日作出（2017）苏0303民初4929号民事判决书，判令原告就被告�债务向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行承担连带清偿责任。判决书生效后，原告已代被告向银行承担了担保责任，于2017年11月9日支付458966.61元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，原告在承担保证责任后有权解除涉案商品房买卖合同及补充协议，并要求被告承担违约责任。基于上述事实，原告多次找到被告商谈，被告均不予理睬，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告王某、徐某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告开元公司系徐州市开元四季新城第K02幢1单元302号房屋的开发商。2014年6月12日，开元公司（出卖人）与被告王某、徐某（买受人）就上述房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号）一份，约定：房屋总价款为654568元；出卖人应在2016年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交予买受人使用；买受人在签订本合同时支付204568元，余款450000元由买受人在本合同签订之日起30日内付清。该合同附件四“合同补充协议（一）”第4条约定：双方在《商品房买卖合同》中所写明的通讯地址及联系方式为双方履行有关通知、协助等义务之唯一途径。任何一方在合同履行期间发生迁址或发生通讯以及变更联系方式的，均有义务自变更之日起七天内书面通知另一方或在当地报纸上刊登公告。任一方未按上述约定履行通知义务的，另一方按原址或原联系方式寄发、传递相关函件后（不论是否真实送达或退回）均视为该函件已经送达，由此产生的风险和后果由未履行通知义务一方承担。第7条约定：如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应付给出卖人的违约金损失赔偿金，剩余款项退还买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金。合同签订当日，被告王某、徐某向开元公司缴纳购房款204568元，开元公司向王某、徐某出具销售不动产统一发票一张。
2014年7月16日，中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行（贷款人）与开元公司（保证人）、王某（借款人）签订《个人购房、购车借款及担保合同》一份，约定王某向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行借款450000元用于购买座落于徐州市××新城××室的房屋，开元公司自愿为王某在本合同项下的全部债务向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行于2014年7月21日向王某发放贷款450000元。同年7月24日，开元公司向王某、徐某出具金额为450000元的销售不动产统一发票一张。连同上述一笔购房款，被告王某、徐某向原告开元公司支付了全部购房款共计654568元。
2017�9月7日，因被告王某、徐某未按照《个人购房、购车借款及担保合同》的约定按时还款，中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行向徐州市云龙区人民法院提起诉讼。经审理，徐州市云龙区人民法院于2017年9月29日作出（2017）苏0303民初4929号民事判决书，判令王某、徐某向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行偿还借款本金415030.72元、利息罚息10551.84元（暂计算至2017年9月27日，此后利息、罚息按照合同约定的利率标准，自2017年9月28日起分别计算至实际清偿之日止），并支付律师代理费24000元，开元公司对王某、徐某的上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，因王某、徐某未履行判决确定的给付义务，开元公司于2017年11月8日代王某、徐某向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行支付了贷款本息428169.61元、诉讼费4027元、保全费2770元、律师费24000元，合计458966.61元。至此，开元公司在该笔贷款项目项下的代偿义务已经全部履行完毕。开元公司履行了代偿义务后，以诉称理由诉至本院，要求判如所诉。
另查，涉案房屋至今尚未交付被告王某、徐某。
2017年11月1日，原告开元公司与江苏青创律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该律所陈召强、韩芳芳律师代理本案的诉讼，原告支出律师代理费21983元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，被告王某、徐某未能按照《个人购房、购车借款及担保合同》的约定履行还款义务，导致中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行诉至法院，原告按照法院生效判决履行了为被告王某、徐某的债务承担连带清偿责�的义务。此情形已符合原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第7条约定的解除条件，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。在合同应予解除的情况下，原告主张被告协助办理合同备案的注销手续有事实和法律依据，本院亦予以支持。因涉案房屋至今尚未交付于两被告，故本院对于原告要求两被告返还房屋的诉请不予支持。
关于原告主张的违约金，因本案《商品房买卖合同》系因被告的违约行为而解除，故根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第7条约定，原告主张违约金196370.4元（654568元×30%）符合合同约定，本院予以支持。
关于原告主张的要求被告支付原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分行代付的按揭贷款本金、罚息、诉讼费、保全费、律师费共计458966.61元问题，因该笔款项已由原告实际支付完毕，故其要求被告向其偿付符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的为被告向银行代付的458966.61元款项自2017年11月8日至实际给付之日按银行同期贷款利率计算的利息问题，本院认为，原告主张的上述利息属于赔偿损失的范畴，在原告未能举证证明其全部损失的具体数额且本院已支持原告按《商品房买卖合同》总金额30%计算的违约金的情况下，对于原告主张的上述利息损失，本院不再予以支持。
关于原告主张的律师费，本院认为，首先，律师费并非因追偿必然发生的费用，且原、被告双方也未对此费用进行过明确约定；其次，上述律师费用亦属于赔偿损失的范畴，在原告未能举证证明其全部损失的具体数额且本院已支持原告按《商品房买卖合同》总金额30%计算的违约金的情况下，对于原告的该项主张本院亦不再予以支持。
本案中，由于原、被告双方已在所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（一）”第7条中明确约定“合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应付给出卖人的违约金损失赔偿金，剩余款项退还买受人”，故在合同解除的情况下，对于原告应退还给被告的最终交纳的购房款654568元，应先抵扣被告应支付给原告的违约金196370.4元、代付款项458966.61元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告徐州开元名都置业有限公司与被告王某、徐某于2014年6月12日签订的关于徐州市三环西路开元四季新城第K02幢1单元302号房屋的《商品房买卖合同》；
二、被告王某、徐某于本判决生效后十日内协助原告徐州开元名都置业有限公司办理徐州市三环西路开元四季新城第K02幢1单元302号房屋商品房买卖合同备案的注销手续（合同备案号2014061210039）；
三、被告王某、徐某于本判决生效后十日内支付原告徐州开元名都置业有限公司违约金196370.4元；
四、被告王某、徐某于本判决生效后十日内支付原告徐州开元名都置业有限公司代付的按揭贷款本金、罚息、诉讼费、保全费、律师费共计458966.61元；
五、被告王某、徐某的上述第三、四项给付义务应首先与原告徐州开元名都置业有限公司应返还给被告王某、徐某的购房款654568元相抵扣；
六、驳回原告徐州开元名都置业有限公司的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10570元，财产保全费4020元，合计14590元，由被告王某、徐某负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 王继红
二〇一八年一月十二日
书记员 张 园