贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2195号
上诉人（原审被告）：贵州德万方房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道樟江大街12号，统一社会信用代码91522722577101412G。
法定代表人：邹添智，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：王举，男，1980年02月07日出生，汉族，住
被上诉人（原审原告）：覃珊，女，1980年11月28日出生，布依族，住贵州省荔波县玉屏街道财富广场小区*栋****号，居民身份证5227221980********。贵州省荔波县
被上诉人（原审原告）：覃珊，女，1980年11月28日出生，布依族，住贵州省荔波县玉屏街道财富广场小区*栋****号，居民身份证5227221980********。，
被上诉人（原审原告）：覃珊，女，1980年11月28日出生，布依族，住贵州省荔波县玉屏街道财富广场小区*栋****号，居民身份证5227221980********。
被上诉人（原审原告）：覃珊，女，1980年11月28日出生，布依族，住贵州省荔波县玉屏街道财富广场小区*栋****号，居民身份证5227221980********。
二原告共同委托诉讼代理人：杨绍熙，荔波县中心法律服务所法律工作者。
上诉人贵州德万方房地产开发有限公司（以下简称德万方公司）与被上诉人覃珊、王举商品房销售合同纠纷一案，荔波县人民法院作出(2016)黔2722民初685号民事判决后,覃珊、王举不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日作出（2017）黔27民终438号民事裁定将本案发回重审。一审重审并作出（2017）黔2722民初720号民事判决后，德万方公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人德万方公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审无权对“代理关系”作扩大解释，业委会不能代表全体业主；2、本案诉讼时效已过；3、一审中被上诉人未举证证明双方存在房屋买卖合同关系。
被上诉人王举、覃珊二审辩称：1、荔波财富广场小区业主委受小区业主委托行使民事代理行为产生了诉讼时效中断，是符合法律规定的；2、被上诉人购买荔波县玉屏街道财富广场小区C栋21-1号商品房并签订了商品房买卖合同，房屋已竣工，从2014年7月21日签订合同之日起90日，至2016年9月5日被上诉人向法院起诉未超过两年的诉讼时效；3、直至2017年8月23日上诉人未将商品房初始登记有关文书交付被上诉人，还在持续违约。请求二审驳回上诉，维持一审重审判决。
原审原告王举、覃珊向一审法院起诉请求:1、判令被告支付原告从2014年10月20日起至2017年5月25日止的延期办证违约金80000元（814814元×0.0002×950天=154814.66元，原告自愿放弃74814.66元）；2、判令被告承担2017年5月25日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约责任;3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告购买由被告开发建设的“荔波县财富广场”项目的“1-3-21-1”号商品房。原告已履行付款义务。被告未能按相关规定于2014年10月21日交付办理商品房转移登记的有关文书。原告小区业委会于2014年10月9日得到荔波县玉屏街道办事处批复同意成立“荔波县玉屏街道财富广场住宅小区业主委员会”。2015年7月16日原告小区业委会向被告发《关于尽快发给“房产证”的请求》的函件，被告工作人员予以签收。2016年4月12日被告发出《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》承诺“如果我公司不提起诉讼，保证该复函之日起2个月为本小区业主办理好房产证的相关手续”。被告截止一审庭审结束尚未将商品房转移登记相关文书交付给原告。
一审法院认为，民事行为可以委托实施，代理民事行为后果由授权人承担。小区业委会经小区业主依照合法程序选举产生，并得到业主授权协调、处理业主与开发商的纠纷。小区业委会在实施督促被告尽快办理“房产证”的过程没有超越代理权限，没有损害委托人的权利，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定小区业委会代理行为应由业主承担法律后果。故小区业委会的维权行为可以构成单个业主诉讼时效中断的情形。另外被告在《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》中作出“办理好房产证的相关手续”的承诺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定也构成原告诉讼时效中断。综上原告于2016年9月5日起诉至法院请求判令被告承担违约金责任的请求未超过诉讼时效。原告与被告签订的《商品房买卖合同》,合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告不能按规定日期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。双方合同约定交付文书时间早于合同签订时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款规定，违约起始时间应从2014年10月22日起计算（而不是2014年10月20日），截止2017年5月25日，共计946天。虽然合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，由于原告已接收房屋，且未提供证据证明因被告违约给其造成实际损失，因此，综合本案实际情况，根据公平原则进行平衡，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金按原告已付房款每日万分之零点五一进行计算为宜。故从2014年10月22日起至2017年5月25日止的延期办证违约金39312元（814814元×0.000051×946天≈39312元），由于违约金未超过8万元，故不考虑原告自愿放弃部分；鉴于被告至今没有交付将办理商品房转移登记相关文书，存在持续违约的行为，对原告要求被告继续支付违约金诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、被告贵州德万方房地产开发有限公司向原告覃珊、王举支付从2014年10月22日至2017年5月25日逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金39312元；二、被告贵州德万方房地产开发有限公司向原告覃珊、王举支付从2017年5月26日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按日以原告已交付房价款814814元万分之零点五一计算，本判决生效之日起每六个月支付一次，最后一期为实际交付办理商品房转移登记有关文书之日起十日内支付）；三、驳回原告覃珊、王举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2716元，由原告覃珊、王举负担716元，被告贵州德万方房地产开发有限公司负担2000元。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2014年9月22日，荔波县玉屏街道办事处批准成立财富广场住宅小区业主委员会，该小区业主同意该届业主委任期5年，并授权业主委在业主大会闭会期间代行包括协调、处理业主与开发商、物管公司的纠纷等相关职责。因财富广场住宅小区业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个合法民间组织，其权力基础源于其所代表的业主们对物业拥有的所有权，因此，2015年7月16日，荔波县财富广场住宅小区业主委员会向上诉人德万方公司出具《关于尽快发给“房产证”的请求》，称“业主委研究并归纳了广大业主的意见，要求贵公司尽快发给房产证”的请求可确认为财富小区未办理房产证的业主的请求；同时，2016年4月8日、4月12日该业主委再次向上诉人出具《关于再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见函（公告七天）》，上诉人对此也作了复函，也应视为相关业主向上诉人主张权利，故一审据此认定被上诉人要求上诉人承担违约金责任的请求诉讼时效中断有事实与法律依据。因上诉人不能按规定日期将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约，一审综合本案实际情况，将双方合同约定的日万分之二的违约金调整为日万分之零点五一公平合理。上诉人上诉主张其不应当承担违约金责任没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2716元，由上诉人贵州德万方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 李家荣
审判员 蔡云飞
二〇一七年十二月十一日
书记员 张 祺