广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终315号
上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司，住所地清远市。
法定代表人：张国培，总经理。
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴淋钦，男，1976年3月16日出生，壮族，户籍地址清远市清城区北江二路中银大厦，现住清远市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐春英，女，1978年2月8日出生，壮族，住清远市。
委托代理人：吴淋钦，男，1976年3月16日出生，壮族，户籍地址清远市，现住清远市。系唐春英丈夫。
上诉人清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人吴淋钦、唐春英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
源河公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判吴淋钦、唐春英支付源河公司违约金33772.6元；2、本案一、二审诉讼费用由吴淋钦、唐春英承担。事实与理由：一、我方已经履行了通知收楼义务，不存在逾期交房行为。二、涉案房屋已经达到交付条件，已于2012年11月8日竣工验收，符合合同约定的交付条件。其次，涉案房屋存在漏水等质量问题，并不影响房屋的交付使用。且我方已经对质量问题进行修复。原审法院认为涉案房屋存在质量问题，吴淋钦、唐春英有权拒绝收楼是错误的。三、即使我方存在逾期交楼，吴淋钦、唐春英主张的违约金过高，应当予以减少。根据清远实际情况，违约金应当按照年利率1%予以计算。四、吴淋钦、唐春英应当向我方支付违约金33772.6元。根据合同约定，吴淋钦、唐春英应于2015年4月13日前支付涉案房屋首期款，但吴淋钦、唐春英在2016年11月20日才向我方支付首期款，构成违约，应当承担逾期支付首期款的违约责任，向我方支付违约金350000×6%÷365×587=33772.6元。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当。
吴淋钦、唐春英答辩称：一、根据合同约定，交楼要有交楼通知书，但是我方并未收到交楼通知书。二、我方收楼时间是2017年8月9日，当时是收到物业相关的门禁卡，服务协议等资料。我方在交楼时有备注一些事项，但是源河公司并未达到我们要求的交楼标准，物业称我方2016年11月收楼与事实不符，我们是2017年11月4日报的装修申请表，10月8日通知我们进场装修，就在这天拿到大门钥匙。三、关于违约金问题。源河公司要将违约金降到年利率1%与合同约定不符。
吴淋钦、唐春英向原审法院起诉请求：1、判令源河公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令源河公司因逾期交房而向吴淋钦、唐春英支付违约金125760（暂计至2017年6月30日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由源河公司承担。
原审法院认定事实：2015年4月3日，吴淋钦（乙方）与源河公司（甲方）签订了《XX大厦认购书》，认购书约定：“乙方认购甲方开发的清远市新城XX号[X大厦]X座XX单位（以下简称该物业）。该物业建筑面积169.64㎡，套内建筑面积141.29㎡；该物业按套计价总房价款为1310000元；乙方须于签订认购书时付清定金50000元，所交定金包含诚意金，可在乙方支付的首期房款中冲抵；乙方选择银行按揭方式支付房款的须于2015年4月13日前支付400000元首期款，余款910000元以银行按揭贷款方式支付；乙方须于签订认购书后七日内携带本�购书、定金收据、身份证原件及复印件到甲方销售中心交纳首期房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议；乙方未按本认购书约定的时间交纳首期房款及与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权单方解除本认购书，并不予退还乙方已付的定金或诚意金，并有权在不通知乙方的情况下将该物业另行处理；……”2016年11月20日，吴淋钦、唐春英与源河公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定吴淋钦、唐春英向源河公司购买位于清远市清城区XX路XX号XX大厦XX座XX层XX号商品房，建筑面积共169.64㎡，套内建筑面积141.29㎡，商品房总金额1310000元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：已交房款肆拾万元，玖拾壹万元银行按揭。”合同第八条约定：“出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关�定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经清远市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同附件四
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合同补充协议约定：“收楼前已完成银行按揭手续，�银行已实际将按揭款支付给出卖人。”合同补充协议第6条约定：“买房人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出者，视为同意接收本房地产。”合同补充协议第7条约定：“买卖双方的权利、义务以本合同及附件的约定为准。本合同与附件不一致的，以本附件约定为准。”
合同签订后，吴淋钦、唐春英已于当天向源河公司付清首期购房款400000元，剩余房款910000元办理银行按揭，于2017年1月4日由双方当事人与广发清远分行股份有限公司清远分行（以下简称广发清远分行）签订了《个人房屋按揭贷款合同》，广发清远分行于2017年5月25日将贷款910000元划入吴淋钦银行账户，源河公司亦确认吴淋钦、唐春英已付清购房款1310000元。源河公司开发建设的丽景大厦于2012年11月8日获得市住建局工程竣工验收备案表。
庭审中，吴淋钦、唐春英称由于源河公司逾期交楼及房屋存在门窗渗水、墙壁有裂痕等质量问题，向市住建局及市消委会反映要求源河公司交楼并修复处理，在修复完后，于2017年8月9日才收楼，故要求源河公司支付从2017年5月26日至8月8日期间的逾期交楼违约金；源河公司称金尚物业公司受其委托，于2016年11月30日通知吴淋钦、唐春英前往收楼并领取了房屋钥匙，不存在逾期交楼，并提供了向金尚物业公司客服助理梁智勇的调查笔录及通话清单予以证实；梁智勇在庭审中述称由金尚物业公司另一员工电话通知吴淋钦、唐春英于2016年11月30日前收楼，吴淋钦于2016年12月22日经查看认为房屋存在门窗渗水及墙壁有裂痕，故要求维修处理，于2017年5月份维修好后已电话告知了吴淋�、唐春英，但吴淋钦否认收到金尚物业公司员工电话通知收楼。
原审法院认为：双方当事人签订的《XX大厦认购书》、《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应恪守履行。根据《XX大厦认购书》约定“吴淋钦、唐春英须于2015年4月13日前支付400000元首期款，逾期源河公司有权单方解除认购书，并不予退还乙方已付的定金或诚意金，并有权在不通知吴淋钦、唐春英的情况下将该物业另行处理”，吴淋钦、唐春英未按认购书约定履行首期款义务的，源河公司可以依约追究吴淋钦、唐春英的违约责任，然而源河公司选择与吴淋钦、唐春英于2016年11月20日签订了《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，吴淋钦、唐春英在签订合同当天已付清了首期款，双方当事人之间的商品房预约合同关系已履行完毕，双方已重新建立了商品房买卖合同关系，故此，对源河公司反诉认为吴淋钦、唐春英违反《XX大厦认购书》约定逾期支付首期款，要求吴淋钦、唐春英支付违约金33772.60元的反诉请求，事实与依据不足，原审法院不予支持。
对于吴淋钦、唐春英的诉讼请求1，要求源河公司履行交房义务，诉讼中，吴淋钦、唐春英已于2017年8月9日收楼，故吴淋钦、唐春英该诉讼请求目的已实现。关于源河公司是否有逾期交楼的违约行为，及违约金如何计算。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交楼时间为2016年11月30日前；合同附件四
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合同补充协议约定收楼前已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人，故此，交楼时间应为银行按揭贷款发放之日前即2017年5月25日前。虽然吴淋钦、唐春英否认�尚物业公司通知其于2016年11月30日前收楼，但事实上吴淋钦、唐春英已于2016年12月份对涉案房屋查验并提出存在门窗渗水及墙壁有裂痕的质量问题，根据合同补充协议第6条“买房人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出者，视为同意接收本房地产”的约定，吴淋钦、唐春英对涉案房屋存在上述质量问题，有权拒绝收楼，直至源河公司维修好后为止。源河公司提供由金尚物业公司分别2016年12月22日、2017年5月8日出具的《XX大工程返修通知单》显示，源河公司最后一次修复时间为2017年5月8日，源河公司认为金尚物业公司已电话告知了吴淋钦、唐春英维修好并通知其收楼，并提供了金尚物业公司员工梁智勇的证言及通话清单予以证�，但吴淋钦、唐春英对此予以否认，并确认实际收楼时间为2017年8月9日。从源河公司提供的证据来看均不足以证实源河公司或者金尚物业公司已完全履行通知吴淋钦、唐春英收楼的义务，故对吴淋钦、唐春英主张源河公司逾期交楼时间从2017年5月26日至8月8日共75天，事实依据足分，原审法院予以确认。至于违约金的计算标准，根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定，源河公司逾期交楼超过30日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，因此，源河公司应向吴淋钦、唐春英支付违约金为49125元（1310000元×5/10000×75天）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年11月7日判决：一、限清远�源河房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向吴淋钦、唐春英支付逾期交房违约金49125元；二、驳回清远市源河房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2816元，由吴淋钦、唐春英负担1716元，清远市源河房地产开发有限公司负担1100元，反诉受理费383元，由清远市源河房地产开发有限公司负担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，结合源河公司的上诉请求与吴淋钦、唐春英的抗辩意见，归纳本案争议焦点：源河公司的上诉请求应否支持。
2015年4月3日，吴淋钦与源河公司签订《XX大厦认购书》，并于2016年11月20日签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。上述合约是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应严格履行。源河公司上诉认为其已在约定交楼时间内将符合交楼标准的房屋交付给吴淋钦、唐春英，不存在逾期交楼行为。经查，关于交楼标准问题。依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋的交楼标准是经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。现涉案房屋已于2012年11月8日取得清远市住建局工程竣工验收备案表，符合合同约定的交楼条件。至于吴淋钦、唐春英称其在收楼时发现涉案房屋存在门窗渗水、墙壁有裂痕等质量问题并以此拒绝收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因交付的房屋存在严重影响使用的质量问题时，买受人可以解除合同和赔偿损失。但商品房存在可修复的质量问题时，出卖人应承担修复责任。该条规定了商品房出现质量问题时的责任承担方式。吴淋钦、唐春英以上述质量问题拒绝收楼缺乏法律依据。原审法院认为质量问题可以拒绝收楼处理错误，本院予以纠正。关于交楼时间的认定。结合双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，交楼时间应为2017年5月25日前。吴淋钦、唐春英已于2016年12月对涉案房屋查验并提出修整建议，因涉案房屋的质量问题不影响居住，不能以此为由改变收楼时间的认定，故可以认定吴淋钦、唐春英已于2016年12月收楼。原审法院对收楼时间认定有误，本院予以纠正。综上，源河公司不存在逾期交楼行为，无需承担逾期交楼违约责任。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。
关于吴淋钦、唐春英是否存在逾期支付首期款问题。源河公司上诉认为吴淋钦、唐春英违反了《XX大厦认购书》支付首期款约定，应承担逾期支付首期款违约责任。因双方当事人已于2016年11月20日签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且吴淋钦、唐春英已于签订合同当日支付了首期款。《XX大厦认购书》属于商品房预约合同性质，双方签订了《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是对付款时间重新约定。故应按照新签订的合同行使权利履行义务。因此，源河公司依据《XX大厦认购书》要求吴淋钦、唐春英承担逾期支付首期款的违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，源河公司部分上诉理据成立，本院予以支持。原审判决处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3668号判决第二项；
二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3668号判决第一项；
三、驳回吴钦淋、唐春英诉讼请求。
一审案件受理费2816元，由吴钦淋、唐春英负担；一审反诉受理费383元，由清远市源河房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3199元，由清远市源河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年五月八日
法官助理 张 婧
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人�当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。