浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7015号上诉人（原审被告）：姚洪敏，女，1984年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：林罗斌、连滨，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金土，男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人：吴雷、金晓航，浙江楷立律师事务所律师。上诉人姚洪敏因与被上诉人李金土房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3966号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理认定：2015年5月20日，李金土与姚洪敏签订了一份《租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定李金土将坐落于杭州市下城区武林路6号1-2楼（以下简称案涉房屋）出租给姚洪敏使用；房屋租赁期为五年，自2015年5月28日至2020年5月27日；房屋租金每年370000元，租金按每半年支付一次，每次需提前一个月支付，第一期租金被告应于2015年5月21日前付清；姚洪敏须支付给李金土房屋定金50000元、保证金10000元，首次房租时使用定金50000元抵冲房租款，在姚洪敏无任何欠费的情况下，李金土应全额归还保证金10000元，保证金不计息。合同同时约定了双方其他权利和义务以及违约责任的承担。在合同履行过程中，姚洪敏通过杭州荣和房地产代理咨询有限公司与高文胜签订一份《租赁居间合同》，该合同约定，姚洪敏将案涉房屋转租给高文胜。事后由于姚洪敏与李金土在转租问题上无法达成一致意见，李金土于2017年5月26日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除其与姚洪敏签订的案涉租赁合同；2、姚洪敏将承租的案涉房屋立即腾退并返还；3、姚洪敏支付滞纳金人民币14388.89元（滞纳金计算方式：以每年租金人民币37万元为基数，每日的滞纳金按月租金10%计算，李金土酌情调整至每日滞纳金人民币1027.78元，暂从2017年4月28日起计算至2017年5月12日，共14日，并据实主张至实际款项付清之日止）；4、姚洪敏支付逾期腾房占有使用费人民币41111.2元（逾期腾房占有使用费计算方式：以每年租金人民币37万元为基数，每日的租金为人民币1027.78元，暂从2017年5月28日起计算至2017年7月7日，共40日，并据实主张至实际款项付清之日止）；5、本案诉讼费用由姚洪敏承担。原审法院审理认为：李金土与姚洪敏之间所签订的案涉租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。该合同中并没有对转租权的问题进行约定，且姚洪敏在转租后多次与李金土进行沟通，由于双方未达成一致意见，故李金土认为姚洪敏违反合同的约定并擅自转租存在违约的诉称，不符合事实，原审法院不予支持。关于李金土要求解除双方的《租赁合同》的诉请。在原审庭审中，姚洪敏表明已收到李金土的《解除的通知》，也愿意解除双方的《租赁合同》，将所租赁的涉案房屋归还给李金土；且目前涉案房屋已经腾空，故原审法院认为应视为双方当事人已于2017年3月31日解除案涉租赁合同。关于李金土要求姚洪敏支付滞纳金的诉请，因双方当事人已确认解除案涉租赁合同，故姚洪敏已无需按照该合同继续向李金土缴纳租赁费，李金土要求姚洪敏支付滞纳金的诉请，不符合法律规定，原审法院不予支持。在原审庭审中，姚洪敏辩称已将案涉房屋已归还给李金土，不应承担占有使用费的抗辩，因未提交相应的证据来佐证其在合同解除后已将案涉房屋归还给李金土，故李金土要求姚洪敏承担合同解除后的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持（占有使用费应以年租金370000元为基数，按每日1013.69元，从2017年5月29日开始计算至姚洪敏实际腾空日止，本案暂计算至2017年7月7日，计40天，为40547.6元）。关于姚洪敏缴纳的房屋保证金10000元，双方当事人均同意在判决结果中予以抵扣，故原审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年8月22日判决：一、确认李金土与姚洪敏签订的《租赁合同》已于二〇一七年三月三十一日解除；二、姚洪敏于判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空退还给李金土；三、姚洪敏于判决生效之日起十日内支付给李金土房屋占有使用费30547.6元（暂计算至2017年7月7日，此后按每日1013.69元计算至实际房屋腾空日止）；四、驳回李金土的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1187.5元，因适用简易程序，减半收取为593.75元，由李金土负担93.75元，姚洪敏负担500元；李金土于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；姚洪敏于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。姚洪敏不服上述判决，向本院提起上诉，称：1、被上诉人完全知晓且同意上诉人转租，原审判决对转租事实的认定有误；2、案涉房屋于2017年5月11日就已腾空，且处于被上诉人控制之下，原审判决判令上诉人承担占有使用费错误；3、原审判决对案涉租赁合同解除原因的认定有误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。李金土答辩称：原审判决关于解除案涉租赁合同的认定正确，上诉人应承担违约责任。上诉人逾期支付租金构成违约，被上诉人有权解除案涉租赁合同；上诉人未经被上诉人同意转租，被上诉人按约有权解除合同。上诉人未腾退返还案涉房屋，应支付占有使用费。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。姚洪敏在二审举证期间提交以下证据：1、《关于废止工商部门擅自设置的工商登记前置审批事项的决定》【浙工商企（2017）16号】，欲证明高文胜在登记设立公司时，李金土向工商部门出具了案涉房屋房产证原件，李金土完全知晓转租，并且同意转租；2、姚洪敏与叶子的通话录音书面记录，欲证明次承租人搬离后，案涉房屋的钥匙不在姚洪敏手上，不由姚洪敏所控制、使用；3、短信记录，欲证明姚洪敏要求归还钥匙，李金土拒绝收回；4、姚洪敏与李金土通话录音书面记录，欲证明李金土拒绝收回钥匙，次承租人搬离后，案涉房屋由李金土控制、使用；5、证明，欲证明次承租人搬离后，案涉房屋由李金土控制、使用；6、李金土于2017年9月7日出具的收条，欲证明李金土在2017年9月7日收回案涉房屋的钥匙。上述证据经出示，李金土对证据1的关联性不予认可；对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可；对证据3的真实性及关联性不予认可；对证据4，李金土表示以事后提交的书面质证意见为准，但其未提交；对证据5的真实性、关联性及合法性均不予认可；对证据6予以认可，收条的出具时间是2017年9月7日，一审宣判之后，期间的占有使用费用还是要计算的。本院经审核认为：证据1与姚洪敏在原审诉讼中提交的相应证据能相互印证证实李金土知晓姚洪敏转租案涉房屋的事实，本院予以认定。证据2系姚洪敏与案外人的通话记录，无其他证据能印证其真实性，故本院不予认定。证据3不足以证实系双方当事人间的短信记录，且其中“李总”的回复也载明未收到钥匙，不足以证实姚洪敏的主张，故本院不予认定。李金土对证据4未发表质证意见或举证予以反驳，对其真实性本院予以确认；但根据通话内容载明，李金土并未确认收到案涉房屋的钥匙，双方对案涉房屋的返还并未达成合意，故该证据不足以证实姚洪敏的举证主张，本院不予认定。证据5系案外人出具的证明，无相应证据予以印证，姚洪敏也未依法申请该证明人出庭作证，对该证据本院不予认定。证据6李金土予以确认，故本院予以认定。本院经审理查明：姚洪敏于2017年9月7日将案涉房屋钥匙交还李金土，李金土出具收条予以确认。本院查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为：原审判决根据查明的事实，对于李金土诉称的姚洪敏违约并擅自转租存在违约的主张不予支持，李金土对此也未提起上诉，本院予以确认。原审判决已认定姚洪敏提交的相关证据据此否定李金土诉称的姚洪敏擅自转租构成违约的主张，姚洪敏上诉称原审判决对转租事实的认定有误的主张不能成立。根据姚洪敏提交的上述证据4中姚洪敏的述称，可以证实其认可案涉租赁合同在李金土向其发出解除通知时已经解除，原审判决据此确认案涉租赁合同于2017年3月31日解除并无不当。至于姚洪敏上诉诉称的解除合同的原因及责任，其在原审诉讼中并未就其诉称的李金土违约解除案涉租赁合同及其违约责任提出相应的抗辩主张及诉讼请求，原审判决不予认定系正确。姚洪敏不能举证证实案涉房屋其于2017年5月11日就已腾空且处于李金土控制之下，该主张也与姚洪敏提交的上述证据6载明的返还事实相矛盾，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于双方当事人于原审判决之后已就案涉房屋进行了实际交接，姚洪敏已返还案涉房屋，故本院对于原审判决判令姚洪敏返还案涉房屋及其支付相应的占有使用费的内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原审判决第一项以及诉讼费用负担部分；二、撤销原审判决第二项；三、变更原审判决第三项为姚洪敏于本判决生效之日起十日内支付给李金土房屋占有使用费30547.6元（暂计算至2017年7月7日，此后按每日1013.69元计算至2017年9月7日）；四、驳回李金土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费564元，由上诉人姚洪敏负担，限于本判决生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审判长 胡 宇审判员 张一文审判员 盛 峰二〇一八年三月十五日书记员 王 勤