成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第4979号原告吴新平，男，汉族，1964年12月3日出生，住四川省旺苍县。委托代理人张雪艳，四川恒成律师事务所律师。被告成都鑫川粮商贸有限责任公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人王文祥，董事长。委托代理人章四光，男，1976年8月1日出生，汉族，系公司工作人员，住成都市高新区。原告吴新平与被告成都鑫川粮商贸有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法由代理审判员于磊独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。原告吴新平的委托代理人张雪艳，被告成都鑫川粮商贸有限责任公司的委托代理人章四光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴新平诉称，原、被告双方于2010年5月26日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以总价79800元购买位于成都市武侯区佳灵路10号橙煲负2层15号车位。原告于合同签订当日委托其妹刘小兰支付首付款15000元（2010年6月1日取得收据），并向合同载明的成都华瑞物业管理有限公司缴纳了2010年6月至2010年12月的车位管理费。后因被告售楼中心搬迁无法联系，购车位尾款未能支付。2011年1月、3月原告委托案外人刘小兰在橙堡物管办公室交付购车尾款64800元。按照合同约定被告应在交付车位的365日内（2012年3月27日前）为原告办理房屋（车位）所有权证，被告未按约定履行义务。故请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证，支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2012年3月28日起至办理房屋产权证之日止，以79800元为基数，按每日万分之一计算）。被告成都鑫川粮商贸有限责任公司辩称，一、原被告的商品房销售合同，并未真实缔结和成立。本案涉及案外人夏涛的犯罪行为，现已被公安机关立案侦查，其犯罪行为的性质与情节涉及到合同效力与受害人的确定。被告与原告协商商品房销售合同，是夏涛产生犯罪故意在先，还是缔结合同过程中夏涛产生的犯罪故意，需要夏涛到案说明，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条对员工盗用公章、擅自使用空白合同书或者私刻单位公章，单位是否承担责任，有不同规定，因此本案应当中止审理。二、夏涛不是公司财务人员，对原告出具伪造的收据，其行为超出职务行为范畴属个人行为，从检察机关起诉夏涛诈骗案的理由说明，财产的损害者是原告。三、原告交纳的车位管理费等票据，不能证明双方销售合同成立。四、本案不构成表见代理。经审理查明，原告吴新平与被告成都鑫川粮商贸有限责任公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同落款处盖有被告成都鑫川粮商贸有限责任公司的合同专用章、原告吴新平签字并捺印，两份合同落款时间为2010年5月26日，合同约定原告以总价79800元购买被告开发的位于成都市武侯区佳灵路10号橙煲负2层15号车位，被告应在交付商品房（合同约定用途为车库，即本案所涉车位，以下合同约定中的房屋均指该车位）的365日内为原告办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告委托案外人刘小兰缴纳首付款15000元，被告于2010年6月1日出具收据予以确认，收据注明交款单位为原告吴新平，票据右下方有案外人刘小兰的签名。原告委托刘小兰分别于2011年1月21日、2011年3月28日将购车位的尾款10万元（此款收据载明的交款人为刘小兰及其丈夫周先成）、29600元，合计129600元交付给被告公司一姓名为夏涛的员工，并收到盖有被告“财务专用章”字样的收据2份，其中64800元为本案购车位尾款，其余64800为案外人刘小兰购买位于成都市武侯区佳灵路10号橙煲负2层38号车位尾款。另查明，一、本案诉争车位已由原告吴新平实际占有，双方没有办理交付手续，原告向法院提交了1份案外人刘小兰代交本案所涉车位物业管理相关费用的票据，缴款日期为2010年5月26日，庭审中原告自认车位为2011年交付实际使用，被告辩称车位未交付，是原告擅自使用。二、被告向本院提交一份负责为橙堡业主办理房屋产权证的案外人刘红兵出具的《情况说明》，证明原告手中的合同是2013年期间后补给原告的留存合同，《情况说明》对此事实的表述为“刘小兰给我打电话说她的合同交给了派出所，叫我给她一份合同，我现在不确定我到底有没有给她一份我手上的合同”，原告质证不予认可。三、被告称夏涛系其公司工作人员，约于2012年8月到11月期间被公司辞退，现因涉嫌刑事犯罪已被公安机关立案侦查。四、原告称收取车位首付款和尾款的人均为被告员工夏涛，支付车位尾款的地点为被告售房的办公地——橙堡物业办公室，被告认可其房屋销售办公地点在橙堡物业办公室的事实。五、被告成都鑫川粮商贸有限责任公司已经取得本案所涉车位初始产权。六、原告系案外人刘小兰姐夫，刘小兰对代其缴纳购房款的事实无异议。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》4份、《情况说明》、《委托书》、《结婚证》及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原告吴新平与被告成都鑫川粮商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定享有权利并承担义务。被告答辩称双方未达成合意、合同不成立，合同是2013年后补给原告的留存合同，并向法院出具了案外人刘红兵出具的《情况说明》证明向原告补发留存合同的事实。因被告并未申请刘红兵出庭作证，刘红兵亦未到庭，《情况说明》对事实的表述含糊不清，且原告质证不予认可，故本院对此《情况说明》不予采信。合同的成立应以意思表示是否一致为判断标准，而不是以向合同相对方交付合同书为准，合同落款处盖有被告成都鑫川粮商贸有限责任公司的合同专用章、原告吴新平签字并捺印，合同已经成立。加盖合同专用章是对公司对其民事法律行为的确认，被告以夏涛个人的犯意阻却合同成立的抗辩理由亦不能成立，故对被告主张合同不成立的答辩意见，本院不予认可。关于被告成都鑫川粮商贸有限责任公司员工夏涛收取车位尾款的行为性质，原、被告双方对夏涛是被告公司员工的身份及其收取购车位尾款并因涉嫌犯罪已被立案侦查的事实无异议。被告对夏涛给原告出具的车位尾款的票据的真实性有异议，但未向法院提供证据证明。以原、被告双方向法院提交的证据来看，即便无法确认两份购车位尾款收据的真实性，原告作为普通消费者在被告处购买车位，签订合同并交纳首付款15000元，获取了真实的首付款收据，其后委托案外人刘小兰向被告员工夏涛支付了尾款，获取了盖有被告“财务专用章”字样的收据。此外，原告称车位首付款和尾款都是交给夏涛的，交款也在被告车位销售办公地。在此情况下，原告已履行了一般消费者应尽的注意义务。《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。被告员工夏涛收取购车位尾款行为即便未经被告授权，亦具有让相对人相信其代理权的表征，构成表见代理，效力应及于被告成都鑫川粮商贸有限责任公司。故本案原告已支付购买车位款79800元，被告应当按照合同约定交付车位并协助原告办理所有权证。关于车位交付及交付时间，双方未办理交付手续，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用”，本案中，原、被告双方均认可本案诉争车位由原告吴新平实际占有，且被告明知原告实际占有车位，自物业为业主办理使用手续至今一直没有提出异议，仅在庭审中提出，故被告关于车位未交付，是原告擅自使用抗辩意见不成立，本院不予认可。原、被告双方合同约定车位交付时间为2010年7月1日前，原告向法院提交了1份案外人刘小兰代缴的车位物业管理相关费用的票据，缴费时间为2010年5月26日，但庭审中自认车位为2011年交付实际使用，但未能提供证据证明确切的使用时间，故本院推定车位交付时间为2011年12月31日。根据双方合同约定被告应当于车位交付365日内协助原告办理所有权证。本案中，被告方的车位初始产权已经办理，已经具备了办理分户产权的条件，但以合同不成立、员工个人行为公司不应当承担责任为由拒绝履行合同约定的义务，且已超过365日，构成违约，原告请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告主张违约金的诉讼请求，根据合同双方的约定及本院确定的车位交付时间，被告应以79800元为基数，自起自2013年1月1日起至被告向房地产管理部门递件办理所有权证之日止，按每日万分之一计算违约金。关于本案是否应当“先刑后民”，中止民事案件审理，最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》（以下简称《规定》）第五条所列情形为行为人盗用或私刻单位公章以签订合同的方式实施诈骗的行为如何处理，本案中夏涛以员工身份收取车位尾款的行为并不是“签订合同”的行为，不属于规定所列情形，且依被告前述答辩意见，夏涛向原告出具伪造收据，直到案发被告辞退夏涛，经过长达一年半时间，表明被告存在管理过失，应参照《规定》第二款承担民事责任。本案中无论夏涛的行为是职务行为、还是构成表见代理，其行为效力均及于被告成都鑫川粮商贸有限责任公司，被告均应按合同约定向原告交付车位并为原告办理车位所有权证，中止本案审理只会增加原告讼累及产权不确定所带来的风险，故被告主张本案应当中止民事审理的意见不成立，本院不予认可。日后待夏涛所涉刑事案件结果确定后，被告可根据案情具体情况，向夏涛追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告成都鑫川粮商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告吴新平办理位于成都市武侯区佳灵路10号橙煲负2层15号房屋（车位）所有权证，将该房屋（车位）登记在原告吴新平名下；二、被告成都鑫川粮商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吴新平支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2013年1月1日起至被告成都鑫川粮商贸有限责任公司向房地产管理部门递件为原告吴新平办理房屋所有权证之日止，以79800元为基数，按每日万分之一计算）；三、驳回原告吴新平其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告成都鑫川粮商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  于磊二〇一三年十二月四日书 记 员  薛敏