文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1310号上诉人（原审被告）：梅州长城实业有限公司。住所地：梅县区程江镇经济开发区。法定代表人：卢招兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄红生，男，汉族，1978年8月15日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：郑学敏，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭璇发，男，1952年11月20日出生，汉族，住所地：梅州市梅县区。委托诉讼代理人：黄长云、黄静芬，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州长城实业有限公司（以下简称“长城公司”）因与被上诉人彭璇发合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人黄红生、郑学敏，被上诉人彭璇发及其委托诉讼代理人黄长云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：依法撤销梅州市梅县区人民法院于2017年10月16日作出的（2016）粤1403民初1607号民事判决，对本案重新进行审查，驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律有误，应当依法撤销原判。本案的相关事实是：上诉人长城公司与温建升之间有装饰合同关系，温建升承揽上诉人承建的国商中心工程。在承揽过程中，由于上诉人的资金短缺，双方商议由温建升垫付工程款，然后上诉人以房产抵押，后将抵押房产抵对工程款及借款、利息。期间，上诉人先以房抵债的方式将涉案房产抵对给温建升，温建升在获得上述以物抵债的房产后，将涉案房产出售给了本案被上诉人。但是，在长城公司以房抵债后，上诉人长城公司在资金较为宽松的情况下，又陆续将工程款、借款等以现金方式偿还给了温建升，对该事实，双方于2004年11月29日出具的《结算清单》上予以明确，该《结算清单》不仅�载了双方之间签订的装饰合同单价，并确认了上诉人长城公司已还款52万元人民币给被上诉人夫妇，2002年3月25日付40万元、2001年10月31日付10万元、2001年12月6日付2万元，此约定与上诉人提交的3张收据一致；同时，该结算清单还显示了双方之间的承揽合同结算情况、双方之间的借款及利息情况，最后，双方对该结算日前的所有工程款、借款、利息、房屋折款进行结算，经结算，上诉人长城公司不仅偿还清楚了所有的款项，温建升反而欠上诉人长城公司439179元人民币。综上事实，由于涉案的房产来源涉及到温建升与上诉人长城公司之间的承揽合同关系，且一审中也清楚地查明了，被上诉人彭璇发并没有实际支付购房款，而是由温建升以工程款抵对方式代为支付。因此，温建升与上诉人长城公司之间的债权债务关系与本案购房款有着千丝万缕的关系，而非与本案无关。�然是牵扯到温建升与上诉人长城公司之间的工程款的问题，那么，就必然牵扯到温建升与上诉人长城公司之间的结算问题。上诉人在一审中提交的《结算清单》，该《结算清单》不仅记载了双方之前签订的装饰合同单价，并确认了上诉人长城公司已还款52万元人民币给被上诉人夫妇，2002年3月25日付40万元、2001年10月31日付10万元、2001年12月6日付2万元，此约定与上诉人提交的3张收据一致，因此，该《结算清单》是涉案承揽合同重要的一部分，也是清明案件事实的关键所在。只有查清了合同双方最终结算的相关事实，才能证明被上诉人彭璇发在本案中所主张的涉案房产过户是否合法合理。另案当事人林爱珍作为温建升的妻子，竟然表示对仅有“温建升”签名的收据及结算清单无法确认该签名的真实性，这分明是规避事实，不按事实说话，纯粹是借着温建升的去世而规避客观事实。一审法院将本案认定为简单的房屋买卖合同纠纷，割裂地看待同一事实，这样，势必会损害到作为债权人的长城公司的权益。综上，本案非一般的、简单的房屋买卖合同纠纷，其中涉及到以物抵债的问题及温建升与上诉人长城公司之间的债权债务关系、温建升与被上诉人彭璇发之间的债权债务关系。而这些事实，均牵涉到被上诉人提出本案诉讼的正当性、合法性、合理性问题。一审法院仅处理涉案房产的产权过户问题，对于其他方面，则以另行起诉或非属同一关系来草草了结，这样，对上诉人长城公司是极其不公平、不公正的，同时，也带来了讼累，浪费了司法资源，完全以现行的“司法为人、利民、便民”而相冲突。因此，上诉人特提起上诉，请求二审法院进一步查清本案事实，将涉案合同双方当事人之间的权利义务作一个最终的了断，真正达到案结�了，不偏不倚，切实保障公民的合法权益。彭璇发辩称，一、案涉商品房是答辩人向上诉人购买，购房款支付方式为温建升以相应工程款相抵对。这一事实有双方签订的商品房购销合同以及温建升与上诉人于2001年4月25日签订的《抵押协议书》予以证实，事实清楚，证据确实充分。上诉人诉称，答辩人未支付购房款，与事实不符，依法不能成立。二、答辩人基于双方签署的商品房购销合同取得案涉房屋的房地产权利，有房地产权证书为据。在没有证据证明物权转移原因具有不法性的情形下，物权转移无论基于何种原因，都不影响上述房地产权利的合法性。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。答辩人本应在取得上述房地产权利时，该房屋占用范围内�土地使用权应一并分割和转移，因产权登记部门的历史原因导致土地使用权实际上并未随房屋所有权发生转移，答辩人发现后及时在本案中提出请求对相应的土地使用权进行分割和转移，上诉人只是履行之前本该履行的协助义务，现上诉人以答辩人取得房地产权利后发生的事实为由提出抗辩，根本不能成立。三、上诉人与温建升的债权债务关系与答辩人无关。答辩人将购房款支付给温建升，温建升以工程款与上诉人结算后予以抵对，答辩人的购房款义务因工程款抵对事实得以履行，至于温建升是否欠上诉人款项属另一法律关系，与答辩人毫不相干，上诉人应另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，请贵院驳回上诉，维持原判。彭璇发向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告办理位于梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XXX�XXX房（房地产权证：粤房地证字第2301X**号）占用范围内的土地使用权转移登记手续。二、由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：1999年12月15日，原告彭璇发（乙方）与被告梅州长城实业有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告出售的梅州国际商业发展中心XXX区XXX房，约定价格260000元。其中合同第十九条关于产权登记的约定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起30天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿%赔偿乙方损失”。1999年12月16日，案涉房产依法办理产权登记手续，产权证（粤房地证字第2301XXX号）登记权属人为彭璇发，房屋权属来源为于1999年12月向梅州长城实业有限公司购买，地址为梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XXX区XXX房。因涉案房产的土地使用权一直未转移办理至原告名下，原告协商未果，遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求，被告经一审法院公告送达起诉状副本及开庭传票后，第一次开庭未到庭，第二次开庭作出上述答辩意见。一审庭审中，一审法院经调查，另查明事实如下：（一）关于付款事实。原告向一审法院提交被告梅州长城实业有限公司与温建升于2001年4月25日签订的《抵押协议书》及相关《结算清单》，其中《抵押协议书》内容为：梅州长城实业有限公司与温建升协商一致，由温建升投资国商商业发展中心XXX区一幢装修工程，包括打路、装电梯，被告用XXX区二幢XXX层共12套房作乙方投资风险抵押，�抵押为过户抵押，即将上述房产的房地产权证（不包括装修）过户给乙方，总工程结算仍欠1042901元。借款现金、利息合计988800元，共计2031701元。年息0.8%计算。抵押期限经双方议定，时间从2001年4月25日至2004年4月25日，如被告超过三年，房产归温建升，温建升有权处理该房产。（二）原告自认，抵押协议书中的房产均是先过户再抵押，抵押范围为工程欠款。实际上案涉房屋为原告购买，只是在购房款的支付方式上，由温建升以工程款抵对方式代为支付，原告与温建升之间的债权债务关系与本案无关。（三）原告自认，涉案房产至今无第三人向其主张权利；被告经一审法院询问，表示不清楚涉案房产是否还存在其他买卖或抵押行为，一审法院限令被告如存在上述行为，在指定期限内向一审法院提交证据，期限届满后，被告未提交证据证明。本案在审理过程中，一�法院在涉案房产所在地张贴公告，要求如有第三人对涉案房产拥有权利，可在指定期限内向一审法院提出异议，期限届满后，未有第三人向一审法院申请权利。（四）原告表示，如法院判决后，国土部门可以办理过户，过户费用原告可以先行垫付，此后是否需被告承担，原告会另行主张。再，为查明涉案房产情况，一审法院依法向梅州市梅县区国土资源局发函征询如下问题：“一、涉案房产是否存在抵押、查封等情况？二、涉案房产能否办理不动产登记证至相应权属人名下？三、涉案房产是否存在第三人申请办理国土证过户的情况？”对此，该局复函称：“一、涉案房产不存在抵押及查封等情况。二、涉案房产对应的国有土地使用证已登记至梅州长城实业有限公司名下，如需办理转移登记，必须有分摊至梅州长城实业公司名下的土地使用证原件和原告的房产证材�，才能办理相关业务，否则无法办理。三、经我局业务部门核实，在登记系统里没有发现第三人申请办理国土证过户的情况”。一审法院认为，根据原告提交的证据及庭审中当事人的陈述，涉案房屋是因温建升承揽被告承建的国商中心工程后，由温建升与被告协商约定，被告以房产抵押，进而促成温建升垫付工程款的目的。从双方签订的《购房合同》及涉案房产办理房屋产权登记至原告名下事实来看，可以认定原告购房款已由被告认可转由温建升名下工程款及借款付清，温建升与被告之间的工程款纠纷与原告与被告之间的购买关系无关。被告应按合同约定办理产权登记转移手续。根据梅州市梅县区国土资源局复函及双方自认事实，涉案房产亦不存在权属争议，且一审法院在涉案房产处张贴公告后，未有案外人向一审法院主张，因此，对于原告要求被告将�案房产的产权过户登记至原告名下的请求，应予以支持。如被告有证据证明温建升与其之间仍存在工程款纠纷，被告可另行提起诉讼解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，作出判决：被告梅州长城实业有限公司应在判决生效之日起十五日内协助原告将位于梅县程江嘉应西桥开发区国商中心XXX区XXX房（房地产权证：粤房地证字第2301X**号）的不动产登记证办理至原告彭璇发名下（办证费用由原告彭璇发先行垫付）。案件受理费5200元，由被告梅州长城实业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与温建升于2001年4月25日签订的《抵押协议书》约定与本案所涉房屋抵对工程款超过三年即2004年4月25日则房产归乙方。双方于2004年11月29日签订的《结�清单》再次约定了与本案所涉抵对工程款的房屋按相应的价格和面积，并由此计算出总房款，与上诉人欠温建升的工程款相抵对。且本案所涉房屋已登记至被上诉人名下，因房屋占用的土地使用权未办理转移登记，据此，在本案所涉房屋没有其他人主张权属争议或主张抵押权的情况下，一审判决支持被上诉人办理转移登记的诉讼请求，可以维持。上诉人认为经结算后被上诉人方仍欠40多万元及被上诉人仍欠物业管理费等可另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5200元，由上诉人梅州长城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审�判员罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈宏群