四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终543号
上诉人（原审原告）：文宗迁，女，1963年9月出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。
委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区大观法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：宜宾天际置地有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区文化街9号。
法定代表人：熊竹，总经理。
委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。
上诉人文宗迁因与被上诉人宜宾天际置地有限公司（以下简称天际置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2017）川1503民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
文宗迁上诉请求：撤销一审判决，改判支持文宗迁的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用及其他费用由天际置地公司承担。
事实和理由：一、一审法院将天际置地公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》接房条件，归责于环保相关政策和规定的调整，从而认定天际置地公司不承担违约责任，认定事实错误，请求二审法院予以改判。1.文宗迁在一审中已经出示了天际置地公司向南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局发出的《关于予以工程备案和产权办理的紧急请求》、南溪区环保局对天际置地公司因环保竣工验收不达标而擅自投入使用的行政处罚和公示、南溪区人民政府《关于专题研究天际上城环保验收相关事宜会议的纪要》等证据，上述证据充分证实天际置地公司在通知接房时，房屋不具备交房条件，天际置地公司交付不�合条件的房屋是天际置地公司自己工作疏忽等原因造成的，而非相关政策和规定的调整。2.虽然补充协议约定了“非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定……”可以不承担违约责任，但该约定是天际置地公司提供的格式条款，特别是免责条款，天际置地公司未采取合理的方式提请对方注意，免除了天际置地公司按时交房的义务，该约定无效。3.天际置地公司2014年12月的竣工验收属于自行验收，而天际置地公司在2016年5月27日才取得竣工验收备案表，天际置地公司在向文宗迁交付房屋时，未取得竣工验收备案表，已经构成严重违约。4.双方约定，交房时天际置地公司还应当提供所在房屋楼栋的房屋权属证明，但天际置地公司至今未提供，请求二审法院查清事实，纠正一审错误判决。二�文宗迁未接房是因为天际置地公司未按照约定的条件交付房屋，天际置地公司在不符合交房条件的情况下通知接房，属于严重违约行为。根据《商品房买卖合同》约定，在不符合交房条件下，购房者有权拒绝接房，文宗迁拒接房屋并非自行扩大损失的行为，文宗迁的损失是天际置地公司的违约行为造成。三、文宗迁要求天际置地公司承担违约责任，事实清楚，证据充分，请求二审法院予以支持。
天际置地公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，应当维持原判，驳回文宗迁的上诉请求。1.天际置地公司向文宗迁交付的房屋在合同约定时间内进行了竣工验收，具备交付条件，在合同约定的期限内发出接房通知，已经履行了通知义务。2.竣工验收备案是行政机关对开发企业、施工单位进行管理的手段，现在的规定已经将竣工验收�案作为了告知性备案，明确了房屋的交付条件是验收合格，工程质量、消防符合规划建设要求，是否取得竣工验收备案表不影响房屋交付。3.补充协议中约定的是不可抗力的情况，并非增加文宗迁义务，免除天际置地公司义务。4.并无规定要求竣工验收需要有买受人参加。
文宗迁向一审法院起诉请求：1.判令天际置地公司按合同约定完善交房手续并及时向文宗迁交付房屋；2.判令天际置地公司根据合同约定向文宗迁支付至文宗迁起诉日逾期交房违约金88888.88元（从2015年1月1日起每日按房款万分之三计算）；3.判令天际置地公司根据合同约定向文宗迁支付从起诉日至天际置地公司实际向文宗迁交房日逾期交房违约金（每日按房款万分之三计算）；4.诉讼费用由天际置地公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月28日，买受人文宗迁与出卖人天际置地公司签订了合同编号为2013006579号的《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定了双方的权利义务。
《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为B区3号楼1单元第8层1-8-6号。建筑面积共105.73平方米，其中，套内建筑面积86.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.29平方米。第五条计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4180.76元，总价款人民币叁拾陆万壹仟叁佰捌拾伍元整（大写）。第六条付款方式及期限，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款30.82%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2014年12月31日�向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件《商品房买卖合同》补充协议。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3、4种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）转让手续费、转移登记费、共有人工本费、期转现登记费及其他办理权属证所需的税费。
附件八《商品房买卖合同》补充协议约定，第一条本协议是双方签�的合同编号为2013006579的《买卖合同》之补充条款，与《买卖合同》具有同等的法律效力。《买卖合同》与本协议有抵触的，以本协议约定为准。第二条买受人选择下列第（二）种方式付款，按揭付款方式支付房款。第五条对《买卖合同》第十一条交付条件的补充约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任：1.遭遇不可抗力。2.非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；施工中遇到国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因。3.买受人未按约定付清应付款或违约金。4.买受人未按合同约定办理完毕有关手续的。第八条对《买卖合同》第十五条交接手续的补充约定，……3.双方办理交房手续时，如买受人尚有应付款项（如所购房屋的房款、面积补差款以及买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）或违约金未付清，则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋且无需承担违约责任，房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。在买受人付清以上应付款或违约金后，则视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用。……5.专项维修基金按房屋销售总价2.5%收取。
2013年10月28日，文宗迁向天际置地公司缴纳了首付款，并向中国工商银行股份有限公司南溪支行按揭贷款购房，完成了按揭手续。
2014年8月4日，天际置地公司向宜宾市南溪区水务局提交《关于市政管网排污不畅导致安全隐患》的紧�报告，报告由于市政排污管排污不畅以及堵塞，市政管网水倒灌，形成安全隐患，请求尽快实施彻底改造。
2014年8月15日，天际置地公司向宜宾市南溪区环境保护局提交《天际上城B地块环境验收申请》，申请对天际上城B地块进行环境保护竣工验收。
2016备【10】03号四川省房屋建筑和市政基础设施工程《竣工验收备案书》显示，工程名称：天际上城B地块3号楼；开工日期：2013年8月；竣工验收日期：2014年12月；备案部门意见：同意备案，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局。备案日期：2016年5月27日。
天际置地公司于2014年12月18日向文宗迁邮寄了《接房通知》，文宗迁于2014年12月23日签收。文宗迁至今未接房，也未缴纳专项维修资金等相关税费。
2017年11月20日，一审法院依职权向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局出具《协助调查通知书》，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局向一审法院书面回复：天际上城B地块2号楼于2014年10月27日、3号楼于2014年12月27日申请验收备案。申请验收时间与同意备案时间之间有滞后性，因缺少环境保护验收材料未予以备案。原因：环保相关政策和规定的调整。商品房规划验收批准文件（依照《城乡规划法》第四十五条规定取得的建设工程规划核实合格证）和建筑工程竣工验收备案表（依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定取得的竣工验收备案文件）这两个文件在前述几个法律、法规和规章上未明确规定是开发商向业主交付房屋的必需条件。
一审法院认为，当事人�合法权益应予保护。文宗迁与天际置地公司签订的《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，双方对合同及协议并无异议，该合同及协议合法、有效。附件八《商品房买卖合同》补充协议约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任：……2.非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的……，天际置地公司已于2014年12月26日对天际上城3号楼进行竣工验收，并于2014年12月27日申请竣工验收备案，但由于环保相关政策和规定的调整延迟了竣工验收备案，属于出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任的特殊原因，该商品房已符合交付条件，天际置地公司书�通知文宗迁接房，但文宗迁一直拒绝接房，属文宗迁自行扩大损失的行为，应自行承担相应责任，故文宗迁要求完善交房手续、承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回文宗迁的诉讼请求。案件受理费2022元，由文宗迁负担。
二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天际置地公司向本院提交了以下证据：1.关于天际置地有限公司南溪天际上城B区有关化粪池修建的情况说明，拟证明逾期取得竣工验收备案，并非天际置地公司原因，而是政策原因；2.接房通知照片，拟证明天际置地公司多次通知购房者接房。文宗迁质证意见：对于证据1中无政府部门盖章的证据真实性、合法性、关联性均有异议，且上述证据只能证明是天际置地公司工作原因导致不能按约交房，天际置地公司构成违约，不能达到天际置地公司的证明目的；对证据2不予认可，文宗迁未收到接房通知，文宗迁未入住小区，天际置地公司在小区公告栏张贴接房通知，不能达到通知效果。
本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：天际置地公司逾期取得竣工验收备案表是否系因环保政策调整。
根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，天际置地公司向购房者交付房屋时，应当取得竣工验收备案表，但天际置地公司在合同约定的交房时间内，未取得竣工验收备案表，不符合合同约定。根据双方签订的补充协议第五条：“对《买卖合同》第十一条交付条件的补充约定。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房且不承担违约责任：……2、非甲方所能控制的因素，包括但不限于：受政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的……”的约定，若因政策、政府职能部门的原因导致不符合交付条件，天际置地公司可以不承担违约责任。本案中，天际上城B地块3号楼于2014年12月竣工验收，但竣工验收备案日期为2016年5月27日。经一审法院向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局发出《协助调查通知书》，宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局出具了《关于天际上城B地块商品房买卖纠纷相关问题的调查回复意见》�该意见对天际上城B地块逾期竣工验收备案的原因明确为“环保相关政策和规定的调整”，故根据补充协议的约定，天际置地公司不应承担因逾期取得竣工验收备案表而产生的违约责任，文宗迁要求天际置地公司承担逾期交房违约责任的理由不能成立。因文宗迁未举证证明天际置地公司未完善交房手续，且天际置地公司已通知文宗迁接房，愿意履行交房义务，故文宗迁提出要求天际置地公司按合同约定完善交房手续并及时向文宗迁交付房屋的诉讼请求，不予支持。
综上，文宗迁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2022元，由中文宗迁负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈伟林
审判员 越太强
审判员 王 春
二〇一八年六月一日
书记员 李焕培