广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺八民二初字第796号
原告：邱玲
委托代理人：李泽活，广西汇豪律师事务所昭平分所律师。
委托代理人：林松，广西汇豪律师事务所昭平分所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
原告邱玲诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由代理审判员邓媛适用简易程序于2014年12月19日公开开庭进行审理。原告委托代理人李泽活、被告委托代理人卢贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年2月27日、2011年3月16日，原、被告先后签订了《商品房定向优惠销售协议》和《商品房买卖合同》，两份合同约定了双方的权利与义务，总房款141263元，房屋交付时间为2011年10月31日。合同签订后，原告依约履行义务，但被告没有按合同约定交付房屋，直到2014年3月9日才将房屋交付原告。根据双方约定应支付违约金，从2011年11月1日至2014年3月9日分段计算，被告应支付违约金为41616元。综上，请求法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金41616元。本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向优惠销售协议》，证明原、被告确立房屋买卖意向，约定房屋价款及违约金的计算方式。
2、《商品房买卖合同》，证明原、被告确立商品房买卖合同关系，约定房屋的价款及违约金的计算方式及交房时间。
3、发票，证明原告已按协议约定支付房款的事实。
4、汇豪国际城·房屋验收记录，证明被告于2014年3月9日向原告交房。
被告桂东公司辩称：原告要求被告支付逾期交房违约金41616元，部分没有事实和法律依据。1、关于逾期交房的实际天数问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2011年10月31日前将所售房屋交付给原告，但被告在施工过程中遭遇了非出卖人能控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等）影响了施工的进度，依据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，被告因上述原因造成工期延误的，出卖人可据实相应延期交房，因此，被告延期交房的时间应扣除施工顺延的天数390天（桩基延误82天，停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误359天），实际逾期交房天数为468天［（2011年11月1日-2014年3月9日）-390天］。2、关于违约金的计算标准没有异议。综上，原告的诉请部分缺乏事实和法律依据，请求驳回原告不当的诉讼请求。
被告桂东公司向法院提供的证据有：
1、《停水通知》7张；
2、《停电通知》13张；
3、中高考、公务员考试停工通知10张；
4、贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》1份；
5、2008年12月-2014年1月《监理月报》58份；证据1-5共同证实：在汇豪国际城7#楼工程施工过程中，由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期359天，因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期421天。以上两项共导致延误工期780天的事实；
6、汇豪国际城·房屋验收记录，证明被告已于2014年3月9日向原告交房；
7、（2014）贺八民二初字第204号民事判决书，证明生效判决认可被告可扣除的逾期天数是390天。
本院对证据的分析与认证：经开庭质证，被告对原告证据1-4无异议。原告对被告证据1-6有异议，不认可合同签订前的顺延天数；对证据7的真实性无异议，但认为不适用本案。对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告证据5《监理月报》与证据4气象资料相印证，应予以认定，监理月报是反映工程进度及质量控制的监理，该记载符合建筑施工的客观规律；但桩基延误时间不能重复计算，其实际天数为82天。被告证据1、2、3、4与证据5相互印证，可以作为认定据实延期交房的依据，本院予以认可。被告证据6能够证实实际交房时间，本院予以认可。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月27日，原告邱玲（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，协议约定：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。2011年3月16日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7栋2单元1202号房出卖给原告，房屋总价款141263元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款141263元。2014年3月9日，被告桂东公司将合同约定的房屋交付给原告。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为82天。根据2008年12月-2014年1月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为359天，因桩基延误的82天中包含了下雨停工天数51天，该51天不应重复扣除。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为390天。
本院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》以及《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。虽然在《商品房定向优惠销售协议》中双方约定的交房时间为2010年12月30日前，但在后来签订的《商品房买卖合同》中，双方一致将交房期限变更为2011年10月31日前。因此，双方约定的交房时间应为2011年10月31日前，实际交房日期为2014年3月9日，逾期交房天数为859天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为469天（859天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为20144元（141263元×0.1‰×90天＋141263元×0.2‰×90天＋141263元×0.4‰×289天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告邱玲支付逾期交房违约金20144元。
本案受理费840元，减半收取420元（原告已预交），由原告邱玲负担220元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担200元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 邓媛
二〇一五年一月十二日
书 记 员 蒋妍