广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终27号
上诉人（原审被告）：桂林市金帝旅游宾馆有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区。
法定代表人：赵长胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗云，广西春良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：桂林风范装饰工程有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市象山区。
法定代表人：陈蕾宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所实习律师。
上诉人桂林市金帝旅游宾馆有限公司（以下简称金帝公司）因与被上诉人桂林风范装饰工程有限公司（以下简称风范公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金帝公司的委托诉讼代理人罗云，被上诉人风范公司的法定代表人陈蕾宇及其委托诉讼代理人龙成民出庭参加诉讼。因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
金帝公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人无须支付被上诉人经济损失和押金，或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。被上诉人自租赁上诉人的房屋开始起，几乎从未按时缴纳过租金。上诉人对于长期多次催促其缴纳租金已经不胜其烦。且双方合同约定非常清楚，被上诉人拖欠交租已经构成根本违约，上诉人有权解除合同不予赔偿经济损失。一审法院对于被上诉人欠缴租金的事实、被上诉人接受上家分租的事实、其租金的真实构成等情况都未作详细的调查了解，导致对于案件的事实认定不清。据此，请求二审法院重新调查事实，判如所请。
风范公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求
风范公司向一审法院起诉请求：一、判决原、被告终止租赁合同，被告退还原告租赁押金17000元，赔偿原告经济损失
165499元；二、本案诉讼费用及因诉讼产生的相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年5月，赵长胜作为乙方（承包人）与桂林市地产公司（甲方、出租人）签订“金帝宾馆经营权租赁合同”，合同约定，金帝宾馆1-7层建筑面积5017平方米，地下层820平方米等由乙方承包使用，租期8年。被告金帝公司1999年6月23日成立，现法定代表人为赵长胜。
原告风范公司是自然人陈蕾宇投资开办，经营范围包括室内外装饰工程、园林景观工程等。2012年6月27日，原告与被告签订租赁合同一份，内容为：被告将金帝宾馆商场与地下室租给原告用于办公与商用、将金帝宾馆中庭给予原告使用，水、电以及其他设施原告在经营过程中承担维护、保管责任；合同有效期为五年，每月租金为3500元；原告在合同签字之日一次性付清保证金7000元，以后每月租金在当月10日前一次付清，如违约被告有权终止合同，相关责任由原告全部承担，保证金不退；水电费由双方核准后，每月10日前由被告工作人员按时向原告收取；由于自然不可抗拒因素，造成办公无法经营，本合同自动终止，双方不负责任；合同到期后，原告投入的装修设施归被告所有，原告有权将自已投入的设备搬走。双方于2013年3月2日又签订租赁合同一份，约定被告将金帝宾馆中厅北侧原茶餐厅出租给原告作为咖啡厅使用，出租有效期从2013年4月1日至2017年4月31日止，押金10000元，每月租金3500元，其他条款与第一份合同相似。2014年10月23日，双方再次签订场地租赁协议一份，约定被告将金帝宾馆二楼（原赵总办公室），租给原告用于办公与商用；租期为2014年11月1日至2017年5月1日，每月租金为人民币700元，租金半年一付，其他条款与第一份合同相似。合同签订后，原告按合同交纳了押金17000元，对该场地进行装修并使用。
原告在承租上述房屋的过程中，每月中旬交纳当月租金时一并交纳上月的水电费。其中原告向被告财务白克文的帐户支付了2015年1月11866元、2月支付10900元、3月支付16276元、4月支付15035元、5月支付13696元、6月支付14120元、8月支付15000元、10月支付12977元、11月支付11754元、12月支付11981元。上述三份租赁合同每月租金共计7700元，原告提供的证据累计在2015年向被告支付了133605元。被告认为原告未按合同约定在10日前交纳租金，原告辩解系因与被告未能在10日前核准水电费用。被告主张原告拖欠租金，但在庭审中称因财务未核实，无法说明原告具体拖欠房屋租金的金额与月份。
被告于2015年12月22日向原告送达“终止租赁合同的通知书”，称原告自2015年8月份共计拖欠租金及水电费共计
31690元，已严重违约，决定终止合同。原告收到该通知后，诉至该院，要求与被告终止合同，并由被告退还押金17000元，赔偿损失250000元。2016年1月11日原告向该院提出保全申请，要求对被告名下财产采取保全措施，并担供财产作为担保。该院于同日作出（2016）桂0304民初153号民事裁定，冻结了被告担保人赵长胜名下银行存款人民币20万元，查封了原告担保人陈蕾宇名下桂Ｃ×××××号小型轿车。
2016年1月11日，原、被告双方签订补充协议一份，内容为：为配合市政府建设不动产登记局办公场所的工作，并且原告已起诉，经双方协商，暂作以下变更安排，签订如下协议，今后将协议以判决为准，1、被告出租给原告的金帝宾馆原商场与地下室现暂变更为将地下室继续出租给原告，租金按每月1000元交租金；2、租赁时间不变；3、水电费由双方核准，具实收取；4、原合同其余条款不变。该份补充协议达成后，原告已从办公场所搬出。
原告其后向桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司申请，对其承租的金帝宾馆室内一层及地下层部分装修市场价值予以评估，该公司经评估，认定房屋室内装修评估价为142399元。庭审中，原告申请将其诉请被告赔偿的经济损失250000元变更为142399元，该院予以准许。
一审法院认为，原、被告就金帝宾馆部分房屋签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称原告拖欠、延期交纳租金及水电费，其有权终止合同，但在法庭辩论终结前仍未能说明原告欠租金的具体时间、金额。原告向该院递交的证据显示其所交纳的租金已超出合同约定的租金，原告每月迟延几日交纳租金的行为并未构成根本性违约，且被告对原告长期每月迟延几日交纳租金的行为也没有提出过异议，应视为双方同意对该条款的变更。综上，该院对被告辩称已于2015年12月22日行使单方解除权解除了合同不予确认。被告在租赁期限内，单方终止与原告的租赁合同，造成原告无法经营，被告行为已构成违约，应当返还原告房屋押金17000元，并根据实际损失向原告进行赔偿。2016年1月11日，原告已搬离金帝宾馆，应视为合同终止时间。按原、被告双方的租赁合同约定，租赁合同到期后，原告投入的固定装修归被告所有。在房屋租赁合同中，承租人是基于自己的利益进行装修，实际损失也应考虑装修利益与房屋使用期间的关系。桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司对房屋室内装修价格进行了评估，原告以此为依据主张实际损失，该院认为实际损失应结合装修利益与房屋租赁期限综合认定，故该院以估价报告为参考依据，结合房屋租赁期限，以原告搬离的时间2016年1月11日为基准日，确认原告实际损失。金帝宾馆商场租赁合同期限为2012年6月至2017年5月，装修重置价格为54829.7元，实际损失认定为15535元；金帝宾馆咖啡厅租赁合同期限为2013年4月至2017年4月，装修重置价格为129461元，实际损失认定为42273元；金帝宾馆二楼（原赵总办公室）租赁合同期限为2014年11月至2017年4月，装修重置价格为6318.8元，实际损失认定为3370元；水电路安装以评估为准，实际损失认定为18502元，以上各项损失合计为79680元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告桂林风范装饰工程有限公司与被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司签订的三份房屋租赁合同于2016年1月11日终止；二、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司支付原告桂林风范装饰工程有限公司经济损失79680元；三、被告桂林市金帝旅游宾馆有限公司退还原告桂林风范装饰工程有限公司房屋押金
17000元；四、驳回原告桂林风范装饰工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5306元、保全费1520元（原告已预交6826元），由原告承担3200元，被告承担3626元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金帝公司提交2016年1月11日风范公司出具的《收条》一份，证明己方已经将17000元押金退回风范公司。风范公司的质证意见是：《收条》明确阐明是暂时退还，最后的处理“以今后生效的法院判决为准”。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对《收条》的真实性、合法性和与本案的关联性均予认可，本院对该《收条》予以采信。该《收条》虽然证明金帝公司已退回风范公司17000元现金，但双方亦明确押金是否应退还风范公司应以法院的生效判决为准，即在给付17000元现金时，双方当事人并未就押金的处理达成合意。因此，法院应就押金的处理作出裁判。另，金帝公司并未就风范公司“接受上家分租”提供证据予以佐证，本院对金帝公司该观点不予认可。综上，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，金帝公司与风范公司签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
综合双方当事人诉辩，本案二审的争议焦点为：一、风范公司是否欠交租金；二、风范公司迟延交付租金是否构成根本性违约，金帝公司能否据此享有合同解除权。
本院综合评述如下：
一、关于风范公司是否欠交租金的问题
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”金帝公司称风范公司从2015年8月起共计拖欠租金及水电费共计31690元，但金帝公司无论在一审审理阶段还是二审审理期间，均未向法庭提交31690元的计算明细，未能说明风范公司拖欠租金和水电费的具体时间及金额，对此金帝公司应承担举证不能的法律后果。据此，金帝公司辩称风范公司欠交租金的主张，因无证据佐证，本院不予采纳。
二、关于风范公司迟延交付租金是否构成根本性违约，金帝公司能否据此享有合同解除权的问题
根据鼓励交易的原则，法院确认解除通知是否发生效力应以解除理由是否属于合同目的不能实现或继续履行显失公平为标准，对已经成立的合同最大可能的予以维护，除法律特别规定之外，严格限制合同无效和解除的条件，对可变更、可撤销的合同，倡导变更而非撤销。在合同目的能够实现的情况下，即使出现了约定解除的条件，也应当考虑案件整体情况，而不仅以合同约定条件实现即确认解除合同通知有效。作为房屋租赁合同，合同的履行需要在一个较长的时间内持续完成，而非一次性交付就能完成。因此，在合同履行过程中，合同一方或双方出现法定或约定解除合同事由的情况经常发生。本案中，按照合同约定，风范公司应于每月10日前交付租金，但其每月实际交付时间均迟延数日，金帝公司据此行使解除权，要求解除双方的租赁关系。但房屋租赁合同的主要目的为出租方通过让渡房屋的使用收益权，获取租金，对此，风范公司虽交付迟延但每月均已履行，金帝公司因合同所享有的主要目的已经实现。其次，双方从2012年6月27日签订第一份租赁合同始，在风范公司每月均迟延数日交付租金的情况下，金帝公司不仅未有任何证据证明其曾有催收租金的行为，反而分别于2013年3月2日和2014年10月23日，先后与风范公司又签订两份租赁合同，应视为金帝公司对对方履行合同义务的肯定，与金帝公司所辩称的对风范公司长期拖欠租金的行为已“不胜其烦”不符。据此，本院认为风范公司迟延交付租金并未构成根本性违约，金帝公司的解除通知无效，其应退回风范公司的押金17000元。
同时，当合同一方当事人向合同相对方发出解除合同通知，行使合同解除权时，合同也仅是处于一种待确认解除的状态，在相对方提出异议，法院确认解除通知的效力前，合同应当继续履行。但本案中，金帝公司向风范公司发出解除通知后直接采取断电措施导致合同无法继续履行，应当承担合同解除的赔偿责任。对赔偿数额，一审判决已有详细阐述，本院予以认可，不再赘述。
综上所述，金帝公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2217元，由桂林市金帝旅游宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 於署光
审判员 容 艳
二〇一七年五月五日
书记员 王 涌