浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5225号
上诉人（原审原告）：徐阳，男，1990年9月7日出生，汉族，住浙江省武义县。
委托诉讼代理人：曹丽珍，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李锦仁，男，1957年6月9日出生，汉族，住浙江省武义县。
委托诉讼代理人：孔旭良，武义县中天法律服务所法律工作者。
上诉人徐阳为与被上诉人李锦仁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初1347号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐阳上诉请求：撤销原判，改判支持其的诉讼请求；诉讼费用由李锦仁承担。事实与理由：一审认定事实正确，但适用法律错误。本案不存在合同解除的法定状况或约定状况，本案合同并未解除。根据《合同法》第一百一十条的规定，本案合同应继续履行。一审法院引用《合同法》第一百一十六条认定延期支付违约金的截止日期是错误的，逾期违约金应从逾期之日起计算至实际履行之日止。案涉合同第八条第2款分别对根本性违约和延期交付进行了约定，分别针对不同的情况，不能混为一谈。本案当事人在利益驱动下随意毁约，一审判决的价值引导畸形。二审期间，其撤回对一审判决主文第一项关于违约金的上诉。
被上诉人李锦仁辩称，对于解约定金，交付定金的一方，可以抛弃定金而成就合同解除的条件。案涉房产是其父母于上世纪八十年代建造，并于1998年经析产由其兄弟俩各占一半产权，关于“一楼准于父母居住过世”的房屋分割协议已经过公证。2017年3月17日本案房屋买卖协议签订后，其母亲极力反对并称要在该房屋内居住终老，在劝说无效的情况下，其已于3月23日前后告知中介无法履行本案合同，徐阳明知该情况，却于4月6日故意将第一期购房款转账给中介王仙君。因其不再接收首期购房款，故中介召集双方协商后又将款项转回给徐阳，5月3日其将定金返还给了徐阳的代理人徐亚琴账户。故合同虽然未能依约履行，但并未给对方造成实际损失。其同意双倍返还定金。一审法院适用《合同法》第一百一十六条关于选择性罚则的规定是正确的，在合同义务大部分未履行的情况下，徐阳要求其继续履行，缺乏依据。请求驳回上诉。
徐阳向一审法院起诉请求：判令李锦仁继续履行房屋买卖合同，协助将名下房屋[所有权证：武字第××号、土地使用权证：武国用（2015）00879号]过户至徐阳名下；由李锦仁腾空位于县城江山新村二路23幢7号房产并交付给徐阳；由李锦仁支付延期违约金6300元（延期违约金以房屋交易价格900000元为基数按日万分之七的利率从2017年4月26日暂时算至2017年5月5日），此后违约金计算至实际履行日止。
一审法院认定事实：2017年3月16日，徐阳委托其姐姐徐亚琴购买江山新村2路23幢7号的房产。3月17日，徐亚琴与李锦仁签订房屋买卖合同，对房屋价款，违约责任等作出明确约定。当日，徐阳支付了3万元定金。因徐亚琴购买了涉案房屋属李锦仁弟弟李锦云所有的其他楼层，4月6日，徐亚琴将两套房屋首付款718000元汇入武义乐轩房产中介所员工王仙君账户。之后，由于享有案涉房屋居住权的李锦仁母亲朱春球不同意出卖案涉房屋，李锦仁不同意继续履行合同，中介将370000元首付款打回徐亚琴。因李锦仁未继续履行合同，遂成讼。
一审法院认为：双方之间的房屋买卖关系事实清楚，合法有效，有房屋买卖合同予以证实。虽李锦仁在房屋买卖合同后，单方不愿意继续履行合同，违背了诚实信用原则，但交易双方也依法享有自愿订立合同的权利，徐阳不能在合同未大部分履行的情况下，强制要求李锦仁继续履行，故徐阳要求涉案房屋过户并腾空的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。徐阳诉请要求李锦仁支付延期违约金，因双方在合同中约定，如李锦仁中途违约，则从未按期交房之日起以购房款为基数按日万分之七支付违约金，逾期五日后徐阳可解除合同，故对徐阳要求支付自2017年4月26日起至起诉之日止以购房款900000元按日万分之七计算延期违约金的诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、李锦仁于判决生效后十日内支付徐阳违约金5040元；二、驳回原告徐阳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6432元（已减半），由徐阳负担5000元，李锦仁负担1432元。
二审期间，徐阳提供说明书一份（复印件），证明其已经按合同约定交付了首付款37万元，李锦仁拒绝接收首付款。李锦仁对该证据的真实性没有异议，其认为李锦云当时不在场，合同没有约定首付款的交付对象，3万元定金交付以后，双方互换了银行卡号，但首付款并没有汇到其卡里。徐阳针对李锦仁的质证意见补充说明：当时定金是以现金方式交付，银行卡当时没有交换过，说明书已经明确让李锦仁来接收首付款。本院认为，该说明书的内容已由双方当事人签字确认，本院对该证据予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
另查明：1998年3月12日，李锦仁、李锦云（系李锦仁弟弟）及父亲李陈寿（现已去世）、母亲朱春球就坐落于武义县房屋（四层楼）签订房屋分割协议书，约定：一楼东边一间及卫生间、三楼全部、四楼东边一间归李锦仁所有。一楼西边一间及楼梯下卫生间、二楼全部、四楼西边一间归李锦云所有。一楼门口间、楼梯、四楼平台及楼梯顶平台属公用、一楼准于父母住过世等内容。次日，浙江省武义县公证处出具（98）浙武证民字第18号公证书，对该房屋分割协议书的签订予以确认。其后，李锦仁、李锦云分别按照房屋分割协议书的约定办理了权属登记。其中由李锦仁所有的案涉房屋的房权证号为武字第××号，土地使用权证号为武国用（2015）第00879号；由李锦云所有的案涉房屋的房权证号为武字第××号，土地使用权证号为武国用（2015）第00880号。本案房地产买卖合同约定：房地产转让价款为90万元。乙方（徐阳）于2017年4月10日支付37万元，尾款以银行放款日为准。合同签订后，乙方支付3万元作为定金，待支付尾款时抵作房款。甲方（李锦仁）于2017年4月25日前腾空该房屋。双方确认于2017年4月25日前向房地产交易所申请办理过户手续。乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由乙方支付甲方相当于上述房地产价款万分之七的赔偿金。逾期五日后，甲方有权按乙方违约解除合同。甲方中途违约，应在违约之日起五日内将定金双倍退还给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由甲方支付乙方相当于上述房地产价款万分之七的赔偿金。逾期五日后，乙方有权按甲方违约解除合同等内容。二审期间，徐阳、徐亚琴向本院交纳了其二人分别与李锦仁、李锦云签订的房地产买卖合同所约定的购房首付款共计718000元（其中本案合同购房首付款为370000元），并共同承诺准予武义县房屋一楼由朱春球居住过世，一楼门口间、楼梯、四楼平台及楼梯顶平台可提供给朱春球生活中正常使用。
本院认为，居住权并非法定物权，虽然本案房屋所有权人李锦仁按照房屋分割协议书的约定，有义务保障其母亲朱春球对案涉房屋的居住权益，但是该权益的存在并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。且徐阳现已承诺保留朱春球对案涉房屋相应的居住权益，故案外人朱春球的利益也未因案涉房屋转让受到损害。李锦仁关于朱春球不同意出卖房屋，请求终止合同履行的抗辩事由，因不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于可终止履行非金钱债务的法定情形，故本院对其抗辩不予采纳。同时，案涉房屋买卖合同并未约定有解约定金，李锦仁关于其双倍返还定金后即可解除合同的主张，缺乏事实依据，本院亦不予支持。按约全面履行合同义务是合同履行的基本原则，在李锦仁拒收购房首付款的情况下，徐阳将该款交款于本院，应视为其已按约履行支付购房首付款的义务，李锦仁亦应履行合同约定的相应义务。综上，除徐阳已承诺保留给朱春球居住的部分外，对徐阳提出的要求李锦仁腾空案涉房屋的其他部分和协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因二审出现新的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初1347号民事判决第一项及案件受理费负担部分。
二、撤销浙江省武义县人民法院（2017）浙0723民初1347号民事判决第二项。
三、由李锦仁于本判决生效后十日内协助徐阳将浙江省武义县房屋的所有权（证号：武字第××号）及国有土地使用权（证号：武国用（2015）第00879号）过户登记至徐阳名下。
四、由李锦仁于本判决生效后三十日内将浙江省武义县房屋的四楼东边一间及三楼腾空并交付给徐阳。
五、驳回徐阳的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人李锦仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 徐 晋
审 判 员 应 倩
二〇一八年一月二十三日
代书记员 何亚运