广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初14004号
原告：佛山市超悦博诚行房地产中介有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路37号豪景新城28号商铺，统一社会信用代码：91440605351264841X。
法定代表人：王月弟。
委托诉讼代理人：叶菁，广东金石行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。
被告：江碧云，女，1951年5月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。
被告：邓天琪，女，1992年5月18日出生，汉族，住湖北省，
被告：宋涛涛，男，1990年10月19日出生，土家族，住湖北省巴东县，
上列两被告共同委托诉讼代理人：陈壮，广东华法律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：郑菲，广东华法律师事务所实习律师。
原告佛山市超悦博诚行房地产中介有限公司与被告江碧云、邓天琪、宋涛涛居间合同纠纷，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序于2017年10月31日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人叶菁，被告江碧云委托诉讼代理人李杰升，被告邓天琪、宋涛涛共同委托诉讼代理人陈壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向原告支付中介代理费及咨询费15000元；2.三被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：原告是涉讼房屋买卖的中介方。通过原告的努力，被告江碧云、邓天琪就位于佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城14栋801物业之买卖一事达成一致意见。2017年3月23日，被告江碧云、邓天琪及原告就房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合约》。
另原告与被告邓天琪就中介代理费及咨询费支付事宜，签署了《承诺书（买）》。根据《承诺书（买）》之约定：“被告邓天琪同意支付人民币30000元作为原告的中介代理费及咨询费，若《房屋买卖合约》签订后被告邓天琪不按约定购买该物业，应即时向原告支付中介代理费及咨询费，若逾期支付需要按欠费总额每日1%支付滞纳金”。
后来，被告江碧云和邓天琪共同拒绝继续履行《房屋买卖合约》，属于《房屋买卖合约》约定的共同违约行为，按照《房屋买卖合约》第6条第3款的约定，被告江碧云、邓天琪应共同向原告支付中介代理费和咨询费。
三被告至今尚余中介代理费及咨询费人民币15000元未支付，原告多次通过电话形式催促三被告履行支付中介服务费及咨询费的义务，但至今未果。
被告江碧云辩称，首先，江碧云并不是本案的适格被告，应当驳回原告对被告江碧云的起诉。依合同相对性原理，享有权利及承担义务者仅为合同当事人。本案中，只有邓天琪、宋涛涛签订了《承诺书（买）》及《服务收费确认书》，原告只能向被告邓天琪、宋涛涛主张中介费。而江碧云没有签订《承诺书（买）》或《服务收费确认书》，不是涉案中介服务的付款当事人，并不需要向原告支付中介服务费。因此，原告主张的中介费与江碧云无关联，江碧云无须承担付款义务。
退一万步说，即使需要支付中介服务费，根据《房屋买卖合约》规定，原告应首先向邓天琪、宋涛涛主张支付中介服务费。只有在被告邓天琪、宋涛涛支付了原告的中介服务费及已形成实际损失后，被告邓天琪、宋涛涛才能向江碧云主张权利。故原告不能向江碧云直接主张权利。
二、同样，根据合同权利义务的相对性，由于江碧云并没有参与原告与邓天琪协商中介费的过程，江碧云对此并不知情。故其双方约定的中介费数额以及付款时间对江碧云没有约束力，不能以此要求江碧云付款。
三、由于本案交易没有完成，原告无权取得15000元的中介代理费及咨询费。因原告不是在签订合同后就能取得中介费，而是只有继续协助完成整个交易程序后，包括提供办理网签、办理按揭贷款、交易递件、完税过户等后续服务后，才能取得剩余的15000元中介服务费。1.《服务收费确认书》中叁万元“中介代理费及咨询费等”是指原告促成邓天琪与江碧云签订合同的居间报酬，以及为邓天琪与江碧云的服务费，其中居间报酬占50%，合同签订后的后续服务费占50%。而“签合同当天支付50％，过户当天将中介费余款15000元支付”是对支付条件作出的约定，签合同当天所支付的50%正是指居间的报酬，剩下的50%则是指为邓天琪与江碧云提供直至交易过户为止的服务费。本案买卖双方合意解除房屋买卖合同后，按照公平、权利义务对等原则，原告无需再提供后续一系列中介服务工作，其再行收取15000元的中介服务费并不合理，对被告而言有失公平，应予以驳回。2.另一方面，根据前述收费标准，原告在提供全部服务的情况下可收取剩余的中介费为15000元。也正是此原因，原告或其员工不但没有在签订合同当日要求邓天琪、宋涛涛付清中介款，签订合同后也一直没有向邓天琪、宋涛涛追讨中介费，直到买卖双方解除合同后，才追讨剩余的中介费。可以印证剩余的50％中介费是原告提供直至交易过户为止的服务费。由于最终没有过户，支付剩余50%后续服务费的条件不能成就。3.2017年7月7日，原告组织邓天琪与江碧云签订了《解除购房合同协议》，当时在场的原告员工并未提及要收取尚未支付的中介费，也就是被告不需要再支付中介费。同时合同的解除意味着原告作为中介方并未促成此次交易成功，其无权收取剩余的中介服务费。
四、本案中，邓天琪与江碧云签订了《解除购房合同协议》，双方对解除买卖合同关系作出一次性终局处理：同意由江碧云向邓天琪返还已付购房定金30000元并赔偿违约金38400元已包括违约金、中介费和按揭费，此后邓天琪不得依据购房合同对江碧云提出任何形式的违约或赔偿请求，包括追讨未付的中介费。因此，如果法院认定需要支付中介费，为了避免将来产生新的纠纷，减少当事人的讼累，最大限度地节约司法成本，也应判决由邓天琪、宋涛涛支付，而江碧云无需支付中介费。《解除购房合同协议》上注明“赔偿违约金38400元已包括违约金、中介费和按揭费”以及“此后卖方和买方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求”。显示双方就此事作一次性终局处理，以后邓天琪不再追究江碧云的违约责任，包括追讨江碧云未付的中介费。邓天琪作为一个完全民事行为能力人，对其行为应当承担相应的法律后果。邓天琪在《解除购房合同协议》上签名，表示其对协议上所记载内容的确认。在双方没有其他证据证明邓天琪在协议上签名的行为存在无效或可被撤销的情形的情况下，应以该协议的内容来确定双方的权利义务。既然邓天琪已经对自己的权利作出了放弃，并确认双方的房屋买卖合同争议全部了结，则江碧云无需再向邓天琪支付未付的中介费。
五、需要指出的是，江碧云向邓天琪支付的违约金中已包括违约金、中介费和按揭费，此处的中介费包括邓天琪已付及未付的中介费，故邓天琪无权再要求江碧云支付中介费。至于邓天琪与原告协商是否需要支付中介费、支付多少、如何支付，均由邓天琪自行处理，与江碧云无关。本案涉及的关键证据是一份《解除购房合同协议》。邓天琪应有起码的警觉，必须对其意思表示承担更为审慎的注意义务，如果邓天琪认为该处违约金中的中介费不包括未付的中介费，有义务与江碧云进行协商及确认。而且邓天琪完全可以在协议书特别注明不包括“未付的中介费”的。因为这种注意义务的履行是必要的、也是可行和不存在客观障碍的。否则，应当视为邓天琪的真实意思表示，但邓天琪在这一期间完全没有异议，没有对条款作任何修改或特别注明不包括“未付的中介费”的，反而在合同中约定“此后卖方和买方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求”，并在当天收取了全部款项。可见，邓天琪确认在收到退回的房款30000元以及违约金38400元之后放弃其他权益，双方因买卖合同关系发生的争议已全部了结，江碧云无需再支付中介费。
综上所述，被告江碧云恳请一审法院根据认定的事实和适用法律作出正确的判决，驳回原告对江碧云的诉讼请求。
被告邓天琪、宋涛涛辩称，被告邓天琪、宋涛涛无需向原告支付15000元的中介代理费及咨询费，诉讼费用也不应由被告邓天琪、宋涛涛承担。1．原告对于涉案合同不能履行也有责任。本案中，由于被告江碧云的房子不能解除房屋抵押而不能交易，案涉的房产在银行抵押了400000元，原告知晓，被告存有疑虑不想购买，但原告极力怂恿被告二人进行购买，并说只要还款400000元定能解压，结果最后房产还是不能解押，被告二人为履行合同交付了定金、支付了中介费、办理了按揭，付出了大量的时间和精力，希望早日住进新房，结果一切都成了泡影。另外，因房产不能解押，被告与卖方多次找原告请原告从中协调一起协商解除合同，原告都置之不理。2．被告江碧云、邓天琪及原告三方签订了《房屋买卖合约》，其中第六条违约责任的第2项规定：“若买卖双方任何一方出现上述的违约行为时，应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。违约方未付的，由守约方先行垫付，守约方已支付中介代理费及咨询费的，应由违约方赔偿给守约方”。因为卖方江碧云贷款解压不成功的原因，导致交易房屋无法过户，合同目的无法实现，因此，依据合同约定，卖方作为违约方，应由其赔偿经纪方的中介代理费及咨询费，被告邓天琪、宋涛涛作为守约方无需承担责任。3．《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由于卖方的违约行为，导致合同无法履行，依照法律规定，由卖方江碧云承担违约责任。中介费用作为被告邓天琪、宋涛涛的损失，由违约方予以赔偿，已经支付的中介费用由违约方赔偿给了被告邓天琪、宋涛涛，未支付的中介费用则由违约方赔偿。综上，原告要求被告邓天琪、宋涛涛支付15000元的中介代理费及咨询费的诉求，没有事实和法律依据，恳请法院依法判决，驳回其诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对相对方无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月23日，被告江碧云（卖方）与被告邓天琪（买方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定买方向卖方购买佛山市南海区狮山镇桂丹路中南海晖城14栋801房0585号汽车位（以下简称涉讼物业）。该物业建筑面积为88.87平方米（以【房地产权证（号码：0200091268）】为准）。成交价1080000元。若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，应即时赔偿因其违约给经济方造成的损失，赔偿损失的范围包括经济方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。违约方未付的，由守约方先行垫付，守约方已支付中介代理得及咨询费的，应由违约方赔偿给守约方。定金30000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方同意在收取定金后5日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）370000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应在房管部门出具成功受理该物业转让递件回执当天直接支付给卖方。楼款余额（即申请贷款额）：680000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。
同日，被告宋涛涛签署《服务收费确认书》，确认被告宋涛涛、邓天琪经原告介绍成功承购涉讼物业并于2017年3月23日签署《房屋买卖合约》，合约编号：0000387。基于经纪方提供中介服务，承诺向经纪方支付中介代理费及咨询费30000元，并于签合同当天支付15000元，过户当天将支付中介费余款15000元，每逾期一日向经纪方支付1%的滞纳金，直到付清为止。
同日，原告出具《收据》，确认收到被告宋涛涛所缴纳的购买涉讼物业的部分中介服务费及咨询费15000元。
2017年7月7日，被告江碧云与邓天琪签订《解除购房合同协议》，确认卖买双方签订《房屋买卖合约》（合同编号：0000387，下称购房合同）交易涉讼物业。因卖方未能在约定期限内解除房屋抵押，本着实事求是，相互相让的原则，卖买双方于2017年7月7日对购房合同的履行情况进行了沟通和评估，并对解除购房合同事项进行友好协商，达成如下一致意见：1.经双方协商同意，购房合同于2017年7月7日予以解除。2.卖方退回买方已付房款定金30000元，并赔偿违约金38400元，已包含违约金、中介费和按揭费。该款项于2017年7月7日全部退清。3.协议生效之日起，卖方和买方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。
同日，被告邓天琪出具《收据》，确认收到被告江碧云支付的解除购房合同违约金38400元。同日，被告将所收定金30000元退还被告邓天琪。
本院认为，原告虽诉请三被告支付中介费，但服务收费确认书明确载明剩余的中介费15000元于过户当天支付，而涉讼物业能否过户为不确定事项，故该约定实际为附条件的约定，而非必然发生的附期限的约定，现买卖双方已经解除合同，不会发生继续交易过户的问题，故双方约定的剩余中介费支付条件未成就，原告要求其支付中介费不符合双方约定，本院不予支持。
此外，涉讼物业买卖双方已经解除买卖合同关系，原告作为居间服务提供者因此免于提供后续的协助办理贷款、网签、完税过户等服务，故根据公平及等价有偿原则，原告应收的中介费应予以减少。根据原告实际提供的房源、签约的中介服务，本院认为，原告应收中介费应按15000元计算，而原告已经向邓天琪、宋涛涛实际收取了中介费15000元，现又另行主张三被告支付中介费理据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
驳回原告佛山市超悦博诚行房地产中介有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取87.5元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年十一月七日
书记员 邓莹莹