福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2941号上诉人（原审被告）：福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区集奎村，统一社会信用代码91350300611253488H。法定代表人：黄征宇，总经理。委托诉讼代理人：蔡益耿、王宗良，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨榕峰，男，1974年1月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：黄凤音，女，1979年7月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭剑辉、姚猛，福建典冠律师事务所执业律师。上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司（以下简称港涵公司）因与被上诉人杨榕峰、黄凤音商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2017）闽0303民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港涵公司的委托诉讼代理人蔡益耿及杨榕峰、黄凤音的委托诉讼代理人郭剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港涵公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由港涵公司支付给杨榕峰、黄凤音自2011年4月30日起至房屋交付之日止的违约金25341元。2.本案诉讼费用由杨榕峰、黄凤音负担。事实和理由：一审法院对逾期交房的违约金认定不合理，应当给予适当调低。逾期交房的违约金应当以当事人的实际损失为基础（实际损失应认定为银行利息），违约金应不超过造成损失的30%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，港涵公司认为，本案应按日万分之一计算逾期交房违约金。本案合同约定的交房时间为2011年4月30日，实际交房时间为2012年5月25日，逾期391天，按已付购房款648082元的日万分之一计算的违约金为25341元。杨榕峰、黄凤音答辩称：1.一审认定违约金是合理的，按日万分之一计算违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的合同第九条的约定，逾期交房违约金按日万分之三计算，且港涵公司在2011年8月30日出具的承诺书承诺，逾期交房每日每套500元罚款，故杨榕峰、黄凤音请求的逾期交房违约金已经低于合同和承诺书的约定，已经考虑到对方的利益，因此一审法院在此基础上作出按银行贷款利率计算违约金是合理的。2、由于港涵公司开发的房产至今不符合交房条件，并无法办理两证，导致杨榕峰、黄凤音买房后无法享受相关待遇，合同中约定的逾期办证的违约金是偏低的，因此兼顾双方利益，一审判决系正确的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。杨榕峰、黄凤音向一审法院起诉请求：1.判令港涵公司支付给杨榕峰、黄凤音逾期交房的违约金8万元；2.判令港涵公司立即为杨榕峰、黄凤音办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(即现二证合一为《不动产产权证》)，并交付给杨榕峰、黄凤音；3.判令港涵公司支付给杨榕峰、黄凤音逾期办理并交付给杨榕峰、黄凤音《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的违约金23.6万元。一审法院认定事实：2010年10月30日，杨榕峰、黄凤音与港涵公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0188653）一份，约定：杨榕峰、黄凤音向港涵公司购买位于莆田市涵江区；合同签订当日支付首付款198082元，剩余购房款45万元由杨榕峰、黄凤音申请按揭贷款；第八条交付条件与期限“出卖人应当在2011年4月31日(“31日”系笔误应为“30日”)前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因政策性原因造成，因买受人延期付款造成等违约”；第九条：出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）……（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”；第十四条：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的月0.05%向买受人支付违约金”；第十八条：前期物业服务约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘莆田市家和物业服务有限公司提供前期物业服务，……”。同日，杨榕峰、黄凤音与港涵公司双方签订作为附件四的《前期物业服务合同》，约定：委托管理期限为自房屋竣工验收交付之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2010年11月1日，杨榕峰、黄凤音支付给港涵公司购房首付款198082元。2011年8月30日，港涵公司出具《承诺书》一份，内容为：“（河滨温泉花园二期）财富天下二期所有业主：我司开发财富天下二期楼盘，因我司原因造成至今无法具备交房条件，我司向1号楼、2号楼、3号楼、4号楼所有业主承诺，位于小区南侧道路自承诺日起30天内竣工完成。位于小区南侧的面积约6660平方米的绿化（包括广场）自承诺日起45天内竣工完成，其他所需交房的条件在30天内配套完整。若以上要求我司无法按时交付各业主使用，我司愿意按每日每套500元罚款（交房完后例外），若罚款我司无法赔偿到位，我司愿意承担一切法律赔偿责任及产生的一切后果，本承诺函一式五份，同样具备法律效律。福建省涵江港涵房地产开发有限公司（印章）2011年8月30日”。2011年10月19日，杨榕峰、黄凤音支付给港涵公司剩余的购房款45万元。2010年10月20日，港涵公司代收杨榕峰、黄凤音支付的代办房产证等相关费用28939元。港涵公司已于2012年5月25日向杨榕峰、黄凤音交房。杨榕峰、黄凤音于2017年1月5日诉至一审法院，提出上述诉求。诉讼期间，杨榕峰、黄凤音变更第3项诉讼请求为判令港涵公司支付给杨榕峰、黄凤音逾期办理并交付给杨榕峰、黄凤音《房屋所有权证》及《国有土地使用证》自2015年1月5日起至港涵公司办结上述“两证”之日止以总购房款648082元为基数按月0.05%计算的违约金。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。杨榕峰、黄凤音与港涵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，双方均应按照约定诚信履行。杨榕峰、黄凤音依约向港涵公司支付全部购房款，港涵公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。港涵公司提供的证据不足证明其逾期交房符合《商品房买卖合同》第八条约定的据以延期交付的情形，应承担举证不能的法律责任。港涵公司于2011年8月30日出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在于出卖方(即港涵公司)，其主张《承诺书》是在被胁迫的情况下出具的，但其提供的证据不足以证明上述主张，且若如港涵公司所述，港涵公司也应该在法律规定的时间内依法行使撤销权。现港涵公司主张其逾期交房是因客观原因造成的理由不能成立，其主张不承担违约责任，于法无据，不予支持。涉案商品房至今没有进行消防验收，实际上还未具备交付使用条件，即使杨榕峰、黄凤音已经同意接收涉案商品房，也不能免除港涵公司的违约责任。港涵公司主张《承诺书》中按每套每日500元支付给杨榕峰、黄凤音违约金过高，根据《合同法》的相关司法解释，违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平合理原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，合同约定的交房时间为2011年4月30日前，考虑到杨榕峰、黄凤音于2012年5月25日接收涉案商品房，港涵公司逾期交房时间也长达近十三个月，杨榕峰、黄凤音虽未举证证明港涵公司逾期交房造成的经济损失，但可以认定杨榕峰、黄凤音的经济损失应为已付购房款的利息损失。杨榕峰、黄凤音考虑到港涵公司的经济负担酌情主张违约金为8万元，明显过分高于已付购房款按照中国人民银行规定同期同类贷款利率计算的利息损失，对其过高请求部分不予支持，酌定为4万元较为合理。港涵公司并未举证证明杨榕峰、黄凤音同意并接收未达到交房条件的房屋，其主张违约金按5000元计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。杨榕峰、黄凤音主张继续履行合同，港涵公司主张商品房已经竣工验收合格并在办理消防验收手续，鉴于目前尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件及办证条件，本院酌定港涵应在本判决生效之日起90日内为杨榕峰、黄凤音办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(“两证”合一为《不动产产权证》)。因港涵公司逾期为杨榕峰、黄凤音办理上述“两证”，其应承担违约责任，按双方签订的合同第十四条约定：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的月0.05%向买受人支付违约金”，港涵公司应自2012年8月24日（即2012年5月25日交房后90天日的次日）按杨榕峰、黄凤音已付款的月万分之五支付逾期办证的违约金。港涵公司已向杨榕峰、黄凤音收取了相关的费用，依据双方合同约定，港涵公司应在商品房交付使用后90天内为杨榕峰、黄凤音办理房屋权属证，否则应依约承担违约责任。港涵公司至今未为杨榕峰、黄凤音办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，虽然双方约定自逾期日起每日按杨榕峰、黄凤音已付购房的月万分之五支付逾期办证的违约金。但鉴于办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非港涵公司所能控制的实际情况以及结合港涵公司未按时办理房屋权属证书给杨榕峰、黄凤音所造成实际损失情况，酌情将杨榕峰、黄凤音主张自2015年1月5日起至港涵公司办结上述“两证”之日止以总购房款648082元为基数按月0.05%计算的违约金总额限制为不超过杨榕峰、黄凤音已付购房款总额的10%。因双方在合同中并未约定港涵公司应将涉案房屋权属证办理完毕后交付给买受人，港涵公司将涉案房产权属证书办理登记至买受人名下就应视为履行完受托办证义务，故逾期办证的违约金应截至涉案房产权属证书办理登记至买受人杨榕峰、黄凤音名下之日止。杨榕峰、黄凤音虽然于2012年5月25日接收涉案商品房，但该商品房至今未经消防部门验收合格，故港涵公司主张杨榕峰、黄凤音第1项诉讼请求已经超过诉讼时效缺乏法律依据，不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决：一、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付杨榕峰、黄凤音逾期交房的违约金4万元；二、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起九十日内为杨榕峰、黄凤音办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》(“两证”合一为《不动产产权证》)；三、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应支付给杨榕峰、黄凤音自2015年1月5日起至办理上述“两证”至杨榕峰、黄凤音名下之日止以杨榕峰、黄凤音已付购房款648082元为基数按月万分之五计算的违约金(最高金额以64808.2元为限)；四、驳回杨榕峰、黄凤音的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1995元，由杨榕峰、黄凤音承担800元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担1195元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，港涵公司对一审认定的事实没有异议，但认为事实上存在部分业主违规装修，违反消防法规，导致消防无法验收的情形。杨榕峰、黄凤音对一审认定的事实没有异议。因港涵公司与杨榕峰、黄凤音对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。港涵公司与杨榕峰、黄凤音签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定诚信履行。杨榕峰、黄凤音依约支付全部购房款，港涵公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。港涵公司上诉仅主张一审法院认定违约金过高，请求对违约金进行调整。但港涵公司于2011年8月30日出具的《承诺书》明确表明逾期交房的责任在港涵公司，并单方承诺逾期交房按日每套500元罚款，即使按照双方合同约定逾期交房按已付购房款的日万分之三计算违约金，亦远超杨榕峰、黄凤音在一审起诉时所主张的数额，且涉案商品房至今没有通过消防验收，实际上仍不具备交房条件，故一审法院酌情认定港涵公司应承担逾期交房违约金4万元，并无不当。综上所述，港涵公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费166元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十二月十五日书记员  黄慧萍附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。