安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终181号
上诉人（原审被告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘成娣。
委托代理人：周大伟，安徽苏滁律师事务所律师。
原审被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市腰铺镇担子街道（原担子办事处院内）。
法定代表人：唐俊东，该公司董事长。
上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）因合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月8日作出的（2015）南民一初字第01325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月9日，刘成娣与滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）签订了商品房预售合同，刘成娣购买瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场25号楼15号商铺，建筑面积为91.26平方米，总价款380935元。
同日，刘成娣又与瑶海物业公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（以下简称《市场经营管理合同》），约定：1、瑶海物业公司全权负责刘成娣商铺所在市场的整体运营和管理；2、瑶海物业公司代表刘成娣签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，刘成娣商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在刘成娣签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，刘成娣享有的租金收益为瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向刘成娣支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障刘成娣的合法权益。
2011年12月15日，瑶海物业公司与陶再林签订房屋租赁合同，瑶海物业公司将包括刘成娣瑶海大市场25号楼18号商铺在内的共32间房屋出租给陶再林，约定：陶再林承租房屋的当前规划业态为摩托车，租期自2012年1月1日起至2017年12月31日共6年，第1年至第3年的月租金为10元/平方米，自第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元/平方米，第5年的月租金为13.22元/平方米，第6年的月租金为15.2元/平方米，根据优惠政策，瑶海物业公司免除陶再林第1年、第2年、第3年各12个月的租金。合同签订后，瑶海物业公司未向刘成娣支付租金。
刘成娣提起诉讼，请求判决：1、解除双方签订的《市场经营管理合同》；2、瑶海物业公司、瑶海农机公司支付其9个月的租金收益9000元（自2014年10月至2015年6月止）。庭审中张成娣将第2项诉讼请求变更为要求瑶海物业公司、瑶海农机公司支付其9个月的租金收益9000元，后期租金计算至瑶海物业公司、瑶海农机公司实际将房屋交付给原告时止。
瑶海物业公司辩称：1、双方签订的经营管理合同属委托租赁合同，刘成娣在合同期内擅自解除合同应承担相应的违约责任，瑶海物业公司保留追诉刘成娣在合同期间内擅自解除合同应承担责任的权利；2、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间未产生租金，瑶海物业公司无支付租金的义务。依据双方合同约定，瑶海物业公司仅代为刘成娣签署商铺租赁合同并代收租金，同时合同还约定瑶海物业公司代收租金后及时支付给刘成娣。从合同约定看瑶海物业公司未收到承租人租金时无支付租金义务，支付租金的前提是实际收到租金，而本案中瑶海物业公司至今未收到房屋租金，代付租金的条件不成就；3、刘成娣与瑶海物业公司属于委托合同关系，瑶海物业公司属于受托人，双方签订的经营管理合同未约定其有垫付租金的义务；4、刘成娣未收到的租金可以依据房屋租赁合同直接诉请房屋承租人支付。综上，请求法院驳回刘成娣的诉讼请求。
瑶海农机公司辩称：1、刘成娣与瑶海农机公司之间属于商品房买卖合同关系，本案与瑶海物业公司无关；2、瑶海物业公司与瑶海农机公司是独立的法人主体，依据合同相对性，瑶海物业公司对本案是否承担支付租金的义务，与瑶海农机公司无关。综上，请求法院驳回对瑶海农机公司的诉讼请求。
原审法院认为：刘成娣与瑶海物业公司2010年12月9日签订的《市场经营管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。现刘成娣要求解除与瑶海物业公司签订的市场经营管理合同无法律依据，不予支持；刘成娣将房屋委托瑶海物业公司经营管理，瑶海物业公司按约定应向刘成娣支付租金，参照瑶海物业公司与房屋实际承租人陶再林签订的租金标准，刘成娣以月租金1000元标准要求瑶海物业公司支付2014年10月至2015年6月共9个月的租金9000元，予以支持；瑶海物业公司辩称其与刘成娣之间系委托关系，现房屋的实际承租人并未支付租金，因此其没有向刘成娣垫付租金的义务，原审法院认为如以房屋实际承租人支付瑶海物业公司租金作为瑶海物业公司向刘成娣支付租金的前提条件，则对刘成娣而言显失公平，毕竟房屋的实际承租人与刘成娣之间并无合同关系，房屋实际承租人对刘成娣无合同义务，刘成娣不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故瑶海物业公司的辩称，不予采纳；瑶海物业公司与瑶海农机公司是两个独立的企业法人，刘成娣与瑶海农机公司只是房屋买卖合同关系，刘成娣与瑶海物业公司的市场经营管理合同对被告瑶海农机公司无约束力，刘成娣要求瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告刘成娣租金人民币9000元；二、驳回原告刘成娣的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘成娣负担10元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担15元。
瑶海物业公司上诉称：其与刘成娣是委托合同关系，由其支付租金没有事实和法律依据。其并未收到租金，租金应由实际承租人支付。请求撤销原审判决，改判驳回刘成娣诉讼请求。
各方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：本案中，瑶海物业公司是否应当承担支付租金的责任。
本院认为：物业服务合同纠纷指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。刘成娣与瑶海物业公司签订的《市场市场经营管理合同》的内容除物业管理的约定外，还有通过瑶海物业公司将房屋向第三方出租并代为收取租金的约定，故该合同内容已超出物业服务合同的范围，由此产生的纠纷，案由应定为合同纠纷。
《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按约履行各自义务。瑶海物业公司上诉主张，其与刘成娣是委托合同关系，其将房屋出租后并未收到租金，租金应由实际承租人支付。本院审查认为，刘成娣并未与实际承租户签订租赁协议；涉案房屋的租金标准系瑶海物业公司与实际承租户共同确定，且瑶海物业公司并未举证证明其履行了催收租赁费的义务。故对瑶海物业公司的上诉理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人滁州瑶海物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
代理审判员 王娟娟
代理审判员 王 铖
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 姚 远
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。