成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初8414号原告：刘阳波，男，1974年2月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告：谭显珍，女，1975年2月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘万洪，重庆水木律师事务所律师。被告：成都水杉树酒店管理有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人：纳尔布泽郎，成都水杉树酒店管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨金玲，四川法奥律师事务所律师。被告：王新，男，1962年11月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。原告刘阳波、谭显珍与被告成都水杉树酒店管理有限公司（简称水杉树公司）、王新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案受理后，因被告王新下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘阳波、谭显珍的委托诉讼代理人刘万洪，被告水杉树公司的委托诉讼代理人杨金玲到庭参加诉讼。被告王新经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告刘阳波、谭显珍向本院提起诉讼：1、撤销原、被告于2014年11月26日签订的《房屋买卖合同》，退还原告购房款312009元，并赔偿原告违约损失每月2858元(从2015年1月1日至判决生效时为止)；2、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告刘阳波、谭显珍变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、二被告退还原告312009元购房款，并支付从交购房款之日至退款之日同期银行存款利息；3、支付合同违约的违约损失律师费30000元、保全费2270元、保全担保服务费2450元及诉讼费、公告费。事实和理由：二被告称在成都市锦江区一环路东五段XXX号X幢X单元XX层XXXX号(以下简称案涉房屋)拥有办公用房一套，现用于自己公司经营酒店，利润可佳，为自己私有房屋，面积：35.73平方米，现产权证号：XXXXXXX，经原告到成都市锦江区实地考察，被告等人游说，于2014年11月26日与被告达成买卖协议，继而签订了《房屋买卖合同》、《委托租赁协议》，合同价款482009元，返租月租金2858元。合同签订后，原告先后付款312009元，被告支付原告房屋租金10000元（用于冲抵房款按揭月供10000元），2015年5月原告为了早日办理产权证，找到二被告全部付清余款，不愿与被告算复杂之账，干脆只收返租费用每月2858元，可被告说相关手续还不齐暂时还不能办理产权证。2016年5月10日左右再次找到二被告办理房屋过户手续及给付房屋租金，被告称需延长过户时间及租金已抵按揭还款，原告感觉受二被告欺诈，不按合同约定办事，于是要求被告退房款及赔偿损失，原告从北京回川一次不易，要求马上解决此事，于是极不情愿地与王新签了退房协议，但二被告依旧不守诚信，严重违背相关法律规定，故起诉至法院。因案涉房屋为案外第三人所有，《房屋买卖合同》在履行过程中不能实现合同目的，故原告要求解除该合同。被告水杉树公司辩称，1、本案《房屋买卖合同》、《委托租赁协议》虽有水杉树公司盖章，但系王新个人操作所为与水杉树公司无关，水杉树公司和原告均是受害人，且所有款项由王新收取，王新也表示愿意退还购房款。与本案事实基本完全相同的其他案件公安机关已立案侦查，本案应移送公安机关或暂时中止审理。2、关于解除合同。因王新及原房屋所有权人均未参与庭审，本案的合同是否能实现目的还处于不确定状态，因此原告主张的事实依据不足。3、原告主张的各项损失合同上未进行约定，法律也没有明确规定，因此不应予以支持。综上，希望本案移送公安机关或依法驳回原告的诉讼请求。被告王新未作答辩。经审理查明，2014年11月26日，水杉树公司与刘阳波、谭显珍签订《房屋买卖合同》，约定：水杉树公司将位于成都市一环路东五段XXX号X幢X单元XX层XXXX号房屋出售给刘阳波、谭显珍，该房屋为私产，房屋使用性质属办公用房，面积35.73平方米；房屋成交价为482009元，在《房屋买卖合同》签订后，刘阳波、谭显珍需支付购房首付款272009元，剩余房款申请银行按揭，按揭210000元，如果银行实际审批额度不足，刘阳波、谭显珍应在产权过户之前以现金的方式补差；刘阳波、谭显珍付清房款，在取得产权证后(办理产权过户的时间为30个工作日，国土证为30-90个工作日)，水杉树公司应当在酒店开业之前交付使用；双方签订本协议后，于次日起五日内，刘阳波、谭显珍应向水杉树公司提供办理产权登记或过户所需的全部资料，由双方配合办理产权过户事宜；水杉树公司收到提交的办理房屋所有权过户资料后次日30个工作日内，完成所售房屋的权属登记。同日，谭显珍向王新转账支付了252009元，水杉树公司工作人员向刘阳波、谭显珍出具了加盖水杉树公司账务专用章的收据，载明收到购买水杉树酒店(东大街店)X栋X单元XX层XXXX号购房款272009元。庭审中，刘阳波、谭显珍陈述272009元另包含了20000元定金。同日，刘阳波、谭显珍与水杉树公司签订一份《委托租赁协议》，约定：刘阳波、谭显珍拥有案涉房屋的所有权，刘阳波、谭显珍同意将上述房屋授权委托水杉树公司独家全权出租，水杉树公司租用上述房屋用于开设商务酒店；委托经营期限自2015年1月1日起至2020年12月31日共计15年，水杉树公司于2015年1月1日第一个委托经营期(从2015年1月1日起至2015年3月31日止)的委托经营效益金8575元，以后的委托经营效益金水杉树公司按季度支付，水杉树公司应于每一委托经营季度开始支付给刘阳波、谭显珍；2015年1月1日至2017年12月31日期间，每月租金为80元／月／平米。2015年2月11日，刘阳波、谭显珍与水杉树公司签订一份补充协议，主要内容为：经双方协商一致，刘阳波、谭显珍于2015年12月31日前付清该房余款210000元，在付完全款7日内，将该房屋产权证和国土证办理到刘阳波、谭显珍名下。在2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金，水杉树酒店按刘阳波、谭显珍已付款比例约为56.43%(全款为482009元、已付272009元，未付210000元)支付月租金约为1613元，如有逾期按原合同约定处理。2015年7月30日，谭显珍向刘阳波出具一份《委托书》，委托刘阳波代为交付购房尾款、代为办理并领取案涉房屋的《房屋所有证》及《国有土地使用证》、代为办理补退款等事项。2016年2月3日，谭显珍向王新转款支付40000元。2016年5月19日，王新与刘阳波、谭显珍签订一份《退房协议》，内容为：因刘阳波、谭显珍购买(分期)案涉房屋，现暂时(需要延长过户时间)无法过户，刘阳波、谭显珍提出退房要求，经协商，刘阳波、谭显珍买房总价482009元，因分期付款现已付312009元(第一次付272009元、第二次付40000元)，王新从2016年7月19日开始分三次退清，每次退款不低于100000元，并于2016年9月30日前退清，因双方都有损失，互不找补，刘阳波、谭显珍的房租不计。经查，截止2017年12月，成都市一环路东五段XXX号X幢X单元XX层XXXX号房屋登记的产权人仍为蔡学群，建筑面积35.73平方米。水杉树公司于2012年成立，股东为范嗣秀和王新，范嗣秀任执行董事和法定代表人，王新任监事。2015年5月16日，王新将持有的水杉树公司65%的全部股份转给了杨雪50%，转给了范嗣秀15%，水杉树公司的股东变更为杨雪和范嗣秀。2016年3月4日，水杉树公司召开股东会，决定范嗣秀将持有水杉树公司的股份中的40%转让给纳尔布泽朗。水杉树公司的股东变更为范嗣秀、杨雪、纳尔布泽朗。2017年6月14日，纳尔布泽朗任水杉树公司的法定代表人。另查明，同类案件的当事人曾向本院起诉，要求水杉树公司协助将成都市一环路东五段XXX号的相关房屋的不动产权登记至其名下等，该类案件的当事人向公安机关报案，成都市公安局锦江分局以该类案件当事人涉嫌被诈骗案作出立案侦查决定。该类案件的当事人向本院递交申请书，认为“本案诉争法律关系涉嫌刑事犯罪，其已向公安机关报案，要求本案移送公安机关处理”，本院遂作出民事裁定书，驳回该类案件原告的起诉。庭审中，刘阳波、谭显珍陈述：其在上述同类案件立案侦查后，曾向公安机关报案，公安机关未予受理立案登记。刘阳波为本案诉讼委托重庆水木律师事务所律师代为诉讼，于2016年10月9日向重庆水木律师事务所支付法律服务费30000元，重庆水木律师事务所向其出具发票。诉讼中，刘阳波、谭显珍向本院申请保全，安邦财产保险股份有限公司四川分公司出具保函为刘阳波、谭显珍的诉讼保全提供担保，刘阳波于2016年10月25向该保险公司支付财产保险服务费2450元，该保险公司向其出具发票。以上事实有以下证据和当事人陈述一致的事实在案为证：《房屋买卖合同》、《委托租赁协议》、收据、中国银行转账凭条、中国银行付款通知单、公证书、《退房协议》、补充协议、房屋信息摘要、水杉树公司工商信息查询档案、律师费发票、财产保险服务费票据、民事裁定书。刘阳波、谭显珍提交的返租计价单无各方当事人签字，其提交的微信截图无法核实其真实性，本院不予采信。刘阳波、谭显珍提交的离婚登记审查处理表、离婚协议书与本案无关联性，不作为本案证据使用。水杉树公司提交的成都半岛酒店有限公司及东恒半岛酒店分公司的企业信息查询通知单、章程、函、证明三份与本案无关联性，不作为本案证据使用。本院认为，水杉树公司与刘阳波、谭显珍签订的《房屋买卖合同》、补充协议上加盖有水杉树公司的公章，水杉树公司虽对上述协议的真实性持有异议，但未提交相反证据予以推翻，故本院对上述协议予以确认，上述协议应系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。水杉树公司与刘阳波、谭显珍之间构成房屋买卖合同法律关系，刘阳波、谭显珍作为合同相对人提起民事诉讼，虽与其他当事人报案的法律事实同一，但其诉讼请求不一致，引发的法律责任不同，故本案应当继续审理，本院对水杉树公司要求将本案移送公安机关或暂时中止审理的意见不予采纳。根据查明的事实，水杉树公司并未取得案涉房屋的所有权，现案涉房屋的产权人至今仍为案外第三人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，本案中水杉树公司因未取得案涉房屋的所有权致使案涉房屋所有权不能过户至刘阳波、谭显珍名下，刘阳波、谭显珍购买房屋的合同目的不能实现，故刘阳波、谭显珍要求解除其与水杉树公司签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘阳波、谭显珍有权要求返还已支付的购房款和赔偿相应损失。本案中，《房屋买卖合同》签订当日，虽然谭显珍将购房款252009元转账支付给王新，但王新时任水杉树公司的股东，且根据水杉树公司出具的加盖有其账务专用章的收据和加盖有水杉树公司公章的补充协议，可以认定水杉树公司收取了刘阳波、谭显珍购房款272009元，故水杉树公司应向刘阳波、谭显珍返还该购房款272009元。根据王新与刘阳波、谭显珍签订的《退房协议》，王新同意退还购房款272009元，该约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故王新应按该协议的约定承担返还购房款272009元的责任。2016年2月3日，谭显珍向王新转款支付的40000元，此时王新并非为水杉树公司的股东，其无权代表水杉树公司收取款项，刘阳波、谭显珍亦未提交证据证明该款项已由水杉树公司实际收取，根据王新与刘阳波、谭显珍签订的《退房协议》，王新同意退还该购房款40000元，且王新未到庭参加诉讼，放弃了质证与抗辩的权利，故该购房款40000元应由王新向刘阳波、谭显珍返还。关于损失。刘阳波、谭显珍主张解除合同，其实际损失应为购房款的资金占用利息损失，刘阳波、谭显珍主张按银行同期存款利率计算资金占用利息损失，本院予以支持。但因合同解除前，根据刘阳波、谭显珍的陈述，水杉树公司已支付了部分租金，故水杉树公司、王新赔偿的资金占用利息损失应从刘阳波、谭显珍主张权利之日(即起诉之日2016年10月24日)开始起算。关于刘阳波、谭显珍主张的律师费和财产保险服务费损失。因上述费用均系刘阳波、谭显珍为实现债权而产生的费用，而双方签订的合同、协议中并未约定因违约产生的上述费用应由水杉树公司、王新承担，且该费用并非为必然产生的直接损失，故本院对刘阳波、谭显珍要求水杉树公司、王新赔偿律师费和财产保险服务费损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘阳波、谭显珍与被告成都水杉树酒店管理有限公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告成都水杉树酒店管理有限公司、王新应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘阳波、谭显珍返还购房款272009元并赔偿利息损失(以272009元为基数，从2016年10月24日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；三、被告王新应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘阳波、谭显珍返还购房款40000元并赔偿利息损失(以40000元为基数，从2016年10月24日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期存款利率计算)；四、驳回原告刘阳波、谭显珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费8530元，公告费900元，保全费2270元，合计11700元，由被告成都水杉树酒店管理有限公司、王新承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 长  何 理人民陪审员  周跃飞人民陪审员  胡士戎二〇一七年十二月六日书 记 员  刘 茜