广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8904号
上诉人（原审被告）：广州德记餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：邱仁淑。
委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静文，广东泽康律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：佛山安盈房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：文德纯。
委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘湛韬，广东创誉律师事务所实习律师。
上诉人广州德记餐饮管理有限公司（以下简称德记公司）因与被上诉人佛山安盈房地产开发有限公司（以下简称安盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
德记公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判德记公司与安盈公司之间签订的《佛山岭南天地租赁合同》以及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》于2017年1月10日解除；2.撤销一审判决第二项，改判德记公司无需向安盈公司支付租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费52059.19元；3.撤销一审判决第三项，改判德记公司无需向安盈公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金差额114387元；4.撤销一审判决第四项，改判德记公司无需向安盈公司支付自2017年2月10日起至2017年5月26日止的房屋占用费130115.21元；5.撤销一审判决第五项，改判德记公司无需向安盈公司赔偿前期律师费损失10000元；6.撤销一审判决第六项，改判安盈公司无权没收德记公司的保证金115032元，并改判用该保证金抵扣所欠的租金及水、电费。7.一、二审诉讼费用由安盈公司承担。事实和理由：一、一审法院认定德记公司与安盈公司之间签订的《佛山岭南天地租赁合同》以及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》于2017年2月9日解除是认定事实错误，应予以改判。德记公司与安盈公司签订一份《佛山岭南天地租赁合同》，由德记公司承租安盈公司位于佛山市禅城区某路某号某层某号商铺用于经营餐饮之用，合同签订后德记公司按照合同约定向安盈公司履行了交付租金保证金、推广费保证金、物管费押金等合同义务。因安盈公司交付商铺的配套设施不齐全，不能供德记公司存放采购的食材，无法满足德记公司日常正常经营所需，经德记公司多次申请，安盈公司均无法妥善予以解决，以至于涉讼商铺根本无法满足德记公司经营之用，更无法实现德记公司签订该租赁合同时的合同目的，德记公司遂提出解除与安盈公司的租赁合同关系，但安盈公司始终予以拖延，既不帮助德记公司解决实际问题也不帮助德记公司办理解约的相关手续。无奈之下，德记公司于2017年1月10日停止营业，即停止了对涉讼商铺的占有、使用，并告知了安盈公司，安盈公司对德记公司解除合同及停止经营的行为不仅明知，而且还用装饰板材将涉讼商铺予以围蔽，即通过围蔽的形式实际接收、占有控制了涉讼商铺。因此，德记公司认为，涉讼商铺的租赁合同关系早于2017年1月10日己经因解除而终止，而非一审法院根据安盈公司单方认定的是在2017年2月9日解除。二、一审法院判决德记公司向安盈公司支付租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费52059.19元没有事实及法律依据。如上所述，德记公司于2017年1月10日己经停止了对涉讼商铺的占有、使用，截止该日，德记公司所欠的租金、物业管理费、水电费的金额远远少于德记公司向安盈公司支付的租金保证金、推广费保证金、物管费押金，根据双方签订的《租赁合同》第五条，用德记公司支付的前述保证金或押金抵扣后，安盈公司还应当向德记公司退回所剩的保证金或押金。所以，在抵扣后，德记公司根本不拖欠安盈公司任何费用，因此，一审法院要求德记公司支付租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费52059.19元没有事实及法律依据，应予以改判。三、一审法院要求德记公司向安盈公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金差额114387元没有事实及法律依据，应予以改判。首先，如上所述，德记公司自2017年1月10日停止营业，停止对涉讼商铺的占有、使用，是建立在德记公司解除与安盈公司的租赁合同关系的基础上，而不是由于德记公司在继续承租的情况下，擅自停止经营，德记公司的前述行为不适用于双方签订《补充协议》的第一条所约定的内容，更何况，我国《合同法》也明确赋予了合同相对方享有解除合同的权利。其次，安盈公司与德记公司签订的《补充协议》属德记公司单方提供的格式合同，在签订该合同时，安盈公司并没有向德记公司履行提示或告知义务，德记公司也没有修改合同条款的权利，只能选择被动的接受。鉴于德记公司是否解除合同，是否继续从事经营，是德记公司自主经营权的体现，安盈公司不应当干涉法律赋予德记公司所享有的该项权利，而《补充协议》的第一条属格式条款，安盈公司在拟定该格式条款时并没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，因此，该合同条款的内容对德记公司不具有约束力，且应当予以撤销。再次，安盈公司在商场开业之初为了吸引消费者，主动与商家联合采取一定的促销手段及措施惠及顾客，减免租金的行为是安盈公司针对所有的承租人，其目的是为自身利益，因此，该行为不应当与承租人是否解除租赁合同进行捆绑，否则，将严重损害承租人的合法权益。退一步说，租金差额的约定是在德记公司违约的情形下适用，但本案中，德记公司并不存在违约的情形，一审法院认定按德记公司违约来计算租金差额并要求德记公司支付该租金差额是没有事实与法律依据，应予以改判。四、一审法院判决德记公司需向安盈公司支付自2017年2月10日起至2017年5月26日止的房屋占用费130115.21元是认定事实错误。首先，如上所述，安盈公司在2017年1月10日德记公司停止营业以后就用装饰板材将涉讼商铺予以围蔽，即通过围蔽的形式实际接收、占有控制了涉讼商铺，而且，安盈公司可以自行出入该商铺，根本不需要德记公司再行履行其它的交接手续。其次，安盈公司是不允许德记公司搬走涉讼商铺内的任何物品，客观上因合同的约定及安盈公司的行为也导致了德记公司无法与安盈公司办理交接。根据双方签订的《租赁合同》第十二条违约责任13.2项的约定，在承租人没有付清租金及管理费前，承租人是不得将商铺内的任何物品搬离，且约定安盈公司有权自行处置商铺内的物品，以抵偿所欠债务。所以，本案中，在双方签订的《租赁合同》解除后，导致德记公司无法搬离商铺内物品的责任在安盈公司而不是德记公司。再次，合同已经明确约定安盈公司有权自行处置商铺内的物品，因此，对合同解除后，商铺内物品占用商铺的行为，德记公司不需要支付占用费，而且，安盈公司未行使权利导致损失的扩大应由其自行承担责任。如上所述，根据双方签订的《租赁合同》，在合同解除后，德记公司是无权将商铺内的物品自行清走，且合同也约定了安盈公司有权自行处置商铺内的物品，所以，在这种情况下，就更不能苛求德记公司清空商铺后才办理移交手续，这不仅不符合合同的约定而且安盈公司也不予以配合。因安盈公司自身原因怠于行使权利并从而导致损失扩大的，应当由其自行承担责任。2017年1月10日以后，德记公司已不再占有、使用该商铺，其后的租金及占用费自然不应当由德记公司承担。五、一审法院判决德记公司向安盈公司赔偿前期律师费损失10000元没有事实与法律依据，应予以改判。安盈公司的律师费是安盈公司与第三方中介机构私自签订的合同，是其单方的行为，与德记公司无关，该费用应由安盈公司自行承担。因此，一审法院判决德记公司向安盈公司赔偿前期律师费损失10000元没有事实与法律依据，应予以改判。六、一审法院判决《佛山岭南天地租赁合同》以及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》项下的保证金115032元归安盈公司所有是没有事实与法律依据，应予以改判。根据双方签订的《租赁合同》第五条，针对德记公司支付的保证金，在扣除德记公司拖欠的租金及水电费、管理费后应当返还给德记公司，合同对前述保证金的使用方式及退还做了明确具体的约定，双方并没有约定安盈公司有权单方没收德记公司交纳的保证金。因此，一审法院判决保证金115032元归安盈公司所有是没有事实与法律依据，应予以改判。
安盈公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
安盈公司向一审法院起诉请求：1.确认安盈公司、德记公司双方关于佛山市某区某路某号某层某号商铺的租赁关系于2017年2月9日终止；2.德记公司向安盈公司支付所拖欠的租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费等共计65114.69元及自逾期之日起按日息0.1%计算至实际清偿之日的滞纳金（暂计至2017年3月15日，为4150.15元）；3.德记公司已付的保证金115032元及公用事业费押金10213元归安盈公司所有；4.德记公司向安盈公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金差额114387元；5.德记公司立即腾退佛山市禅城区某路某号某号商铺，并支付自双方租赁关系终止之日起至实际腾退商铺之日止的房屋占用费（按保底租金28596.75元/月的2倍标准计算）；德记公司立即腾退佛山市禅城区某路某号某层仓库；6.德记公司注销以佛山市禅城区某路某号某层某号商铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证；7.德记公司承担本案的诉讼费、财产保全费、律师费等实现债权的费用。在庭审过程中，安盈公司明确其诉讼请求如下：其中诉请第五条是指将房屋清理，恢复原状；诉请第七条是指安盈公司与律师事务所约定前期的律师费为10000元，该款项已支付，后期费用待发生再主张，现主张律师费为10000元。
一审法院认定事实：2016年6月，安盈公司作为甲方与德记公司作为乙方签订《佛山岭南天地租赁合同》（含11份附表），合同主要包含以下内容：1、甲方将位于佛山市禅城区某路某号某层某号商铺出租给乙方。商铺总面积102.13平方米；2、租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；3、租金……；（因涉及部分变更，详见下文）4、房屋用途：租赁该房屋作为经营餐饮（不含中式点心）使用，以德记茶餐为店名，经营品牌为德记；5、保证金：乙方向甲方支付保证金115032元，在合同有效期内，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿款、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金；在租赁期限内，未经甲方同意，保证金不得抵冲租金、物业管理费、推广费及其他应付费用；6、公用事业费押金：甲方按照租赁面积每平方米100元收取公用事业费押金，合计10213元；7、推广费：该房屋的推广费按每月1928元收取，乙方应于每月的第一天支付当月的推广费及对应的增值税；8、物业管理费：按租赁面积每平方米61.32元收取，乙方应于每月的第一天支付当月的物业管理费及对应的增值税；9、违约责任：逾期缴付租金、推广费、物业管理费及其它应缴费用的，应按欠付金额日息0.1%的标准支付违约金；逾期超过7日的，甲方有权终止租赁关系，已支付的保证金不予退还，且乙方应按租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准支付租金差额，并承担安盈公司因追讨损失所产生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费等；乙方营业时间为每天上午10点至晚上10点，且每年开业365天，无正当理由中断在涉案商铺内的业务或停止营业超过三十天，或擅自退租的，甲方有权合法地提前收回涉案商铺，合同随即终止，并要求乙方承担违约责任；10、租赁期届满或合同提前终止，如乙方逾期归还房屋，则每逾期一天，应支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；11、房屋返还：乙方应在合同终止或者提前终止之日将房屋按附表及交付时双方签署的确认文件的标准恢复原状，经甲方验收和书面确认后返还甲方；12、乙方指定联系人：邓园园，通讯地址：广州市天河区天河路621号1001房自编02-03之E19；13、通知与送达：按照本合同所列地址提交、发送的文件，以邮寄或者特快专递方式送递，投递方邮局加盖邮戳之第三日视为送达。
2016年8月，安盈公司作为甲方与德记公司作为乙方签订《佛山岭南天地租赁合同补充协议》，主要包含以下内容：1、租赁期限变更为自2016年8月1日起至2021年7月31日止，共计五年；2、房屋用途修改为经营餐饮（不含中式点心）使用，以二月十八为店名，经营品牌为二月十八；3、租金：优惠期第一阶段自2016年8月1日至2016年9月30日，保底租金为每月5447元；优惠期第二阶段自2016年10月1日至2016年11月30日，保底租金为每月5447元；自2016年12月1日至2016年12月31日，保底租金为每月5447元；自2017年1月1日至2018年7月31日，保底租金为每月27235元……每月应付保底租金=保底租金*（1+增值税税率）；4、乙方违约，还应按租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准向甲方支付2016年8月1日至2016年12月31日期间租金的差额。
2016年9月，德记公司租用安盈公司位于佛山市禅城区某路某号某层地下仓库，双方于2016年9月28日签署了《交付单元交接表》，德记公司于2016年9月22日向安盈公司支付了3790元。在诉讼过程中，安盈公司确认该仓库租金为每月947.5元，以上3790元为第一个月的租金以及押金（三个月）构成。
2017年1月10日，德记公司停止营业。安盈公司分别于2017年1月13日、1月24日以特快专递方式按照合同约定送达人以及地址向德记公司发出书面《营业责任告知函》、《催款函（终止警告）》，要求恢复营业、催缴租金等，并告知违约责任包括保证金不予退还等。2017年2月6日，安盈公司以特快专递方式按照合同约定送达人以及地址向德记公司发出《终止函》，告知合同自2017年2月9日起终止，要求德记公司将房屋及仓库恢复原状并返还安盈公司。
在诉讼过程中，一审法院于2017年5月26日前往涉案商铺及仓库现场勘查。经勘察，涉案商铺保留了桌、台、凳等营业设备，仓库亦遗留有“二月十八”广告牌等物品。一审法院制作了现场勘查笔录并拍照留存。
在庭审过程中以及现场勘查过程中，德记公司明确表示放弃存放于涉案商铺以及仓库中的全部物品，由安盈公司处理。
另查明一：为实现债权，安盈公司与广东创誉律师事务所签订《民事委托代理合同》，由该律师事务所委派律师担任安盈公司的诉讼代理人进行本案诉讼，合同约定的代理费采取风险代理收费，前期律师费为10000元。安盈公司提供了金额为10000元的前期律师费发票以及律师费转款凭证。
另查明二：在诉讼过程中，经一审法院核实，涉案铺位、仓库已取得建设工程规划许可证。
另查明三：在诉讼过程中，安盈公司确认截止至2017年2月9日，德记公司拖欠的费用如下（含税）：商铺租金37788.57元、推广费2700.57元、仓库使用费3147.05元、物业管理费8772元、水电费12706.5元，以上合计65114.69元。安盈公司还确认自2016年8月1日至2016年12月31日，德记公司每月缴纳的租金为5447元。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案《佛山岭南天地租赁合同》、《佛山岭南天地租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约履行。针对本案中双方存在的争议，一审法院分别阐述如下：
一、合同的解除。德记公司认为其在2017年1月10日停止营业，而安盈公司将涉案商铺围蔽，以实际行动接收、占有涉案商铺，双方之间的租赁合同在该时间点已经解除。安盈公司则认为应以其向德记公司发出《终止函》告知合同自2017年2月9日起终止时解除。经审查，德记公司于2017年1月10日停止营业，且未依照合同约定向安盈公司按时缴纳租金、物业管理费、水电费等费用，违反了合同的约定，构成违约。依照合同的约定，安盈公司作为守约方，有权单方解除合同并要求德记公司承担违约责任。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权人行使解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。安盈公司于2017年2月6日以合同约定的联系人以及联系地址向德记公司发出《终止函》，虽然未获签收，但依据双方合同的约定，投递方自邮局加盖邮戳之第三日视为送达，故可以视为安盈公司的解除通知于2017年2月9日送达至德记公司，该日可以确认为合同解除之日。而德记公司作为违约方，合同并未赋予其单方解除合同权利，且也没有证据显示德记公司向安盈公司发出解除合同请求，其主张双方以实际行动同意解除合同理据不足，一审法院不予采信。
二、违约责任。
1.截止至2017年2月9日的商铺租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费合计65114.69元，以上费用（含税）德记公司依约应向安盈公司支付且经一审法院核实金额，一审法院对安盈公司请求支付以上费用的主张予以支持。但安盈公司收取了德记公司三个月的仓库租金2842.5元（947.5元×3个月）作为押金，并收取了德记公司10213元的公用事业押金，以上押金双方并未约定没收条款，为减少讼累，一审法院确定以上押金可以抵扣上述费用。扣除之后，德记公司还应向安盈公司支付商铺租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费合计52059.19元。
2.保证金115032元。依照双方合同约定，如果德记公司违约，安盈公司有权没收保证金。德记公司提出双方还约定该保证金可以抵扣相关费用，保证金应进行抵扣。经审查，双方在合同中还约定了抵扣保证金应经安盈公司同意，安盈公司对保证金是否可以抵扣享有选择权，且德记公司因停止营业、拖欠租金等费用导致合同解除，构成根本违约，安盈公司主张没收保证金理据充分，一审法院予以支持。德记公司的抗辩意见一审法院不予采纳。
3.租金差额。依照双方合同的约定，德记公司违约，应按租赁优惠期届满后第二个月的保底租金标准支付2016年8月1日至2016年12月31日期间租金的差额。本案中，从一审法院查明的事实可知，双方约定的租赁优惠期截止至2016年11月30日。在德记公司违约的情况下，其应按照租赁优惠期届满后第二个月即2017年1月的保底租金标准（每月27235元）向安盈公司支付租金差额，金额合计为114387元[（27235元-5447元）×5个月×（1+5%税率）]。安盈公司的相关诉讼请求一审法院予以支持。
4.关于商铺租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费的滞纳金。考虑到滞纳金、没收保证金、支付租金差额均带有填平损失、惩罚违约的性质，上文对没收保证金、支付租金差额已经予以支持，足以填补安盈公司的损失，故一审法院对安盈公司主张的该滞纳金不予支持。
5.律师费。涉案合同中对该部分费用由德记公司负担已有明确约定，安盈公司提供了委托代理合同、律师费发票、转账凭证以证实安盈公司已经实际支付了10000元的前期律师费，且安盈公司主张的律师费金额并未超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，一审法院对安盈公司的该项主张予以支持。
三、腾退涉案商铺以及仓库的处理。一审法院于2017年5月26日前往涉案商铺及仓库现场勘查，确定租赁物现状之后，德记公司明确表示放弃存放于涉案商铺以及仓库中的全部物品，由安盈公司处理。安盈公司自该日之后可自行清理涉案商铺及仓库，一审法院无须再作处理，同时一审法院确认该日为德记公司向安盈公司交还租赁物之日。
四、房屋占用费。租赁合同解除之后，德记公司负有向安盈公司返还租赁物的义务。本案中，双方在合同中约定了返还房屋时德记公司需恢复原状并经安盈公司验收和书面确认。但德记公司在停止营业之后，并未恢复租赁物原状并经安盈公司验收确认，在诉讼过程中，德记公司也没有提供证据证实其曾向安盈公司发出要求返还租赁物的通知，而安盈公司提供的《终止函》可以显示，安盈公司已尽到通知义务要求德记公司归还租赁物。因此，一审法院确认，安盈公司要求德记公司支付自解除合同之次日起至交还之日（2017年5月26日）止的房屋占用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于房屋占用费的标准，考虑到双方约定的按保底租金的2倍计算明显过高，一审法院酌情调整为按照保底租金（每月28596.75元）的1.3倍计算，金额为130115.21元（28596.75元×1.3倍×3.5个月）。
五、关于安盈公司主张的要求德记公司注销以佛山市禅城区某路某号某层某号商铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，因该请求不属于人民法院的审理范围，一审法院不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、确认安盈公司与德记公司之间签订的《佛山岭南天地租赁合同》以及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》于2017年2月9日解除；二、德记公司应于判决生效之日起十日内，向安盈公司支付拖欠的商铺租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费合计52059.19元；三、德记公司应于判决生效之日起十日内，向安盈公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金差额114387元；四、德记公司应于判决生效之日起十日内，向安盈公司支付自2017年2月10日起至2017年5月26日止的房屋占用费130115.21元；五、德记公司应于判决生效之日起十日内，向安盈公司赔偿前期律师费损失10000元；六、确认涉案《佛山岭南天地租赁合同》以及《佛山岭南天地租赁合同补充协议》项下保证金115032元归安盈公司所有；七、驳回安盈公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元，由德记公司负担。
本院二审期间，德记公司、安盈公司均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人德记公司和被上诉人安盈公司的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为一审判决是否正确，是否应予以改判。
德记公司上诉主张其与安盈公司签订的《佛山岭南天地租赁合同》、《佛山岭南天地租赁合同补充协议》于2017年1月10日解除；无需向安盈公司支付租金、推广费、仓库使用费、物业管理费、水电费52059.19元；无需向安盈公司支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金差额114387元；无需向安盈公司支付自2017年2月10日起至2017年5月26日止的房屋占用费130115.21元；无需向安盈公司赔偿前期律师费损失10000元；安盈公司无权没收德记公司的保证金115032元，并用该保证金抵扣所欠的租金及水、电费。经本院审查，德记公司的上述主张均已在一审抗辩时提出，其事实与理由亦一致，一审法院对此均已一一予以分析、认定，并对相关费用进行了核算，一审法院的分析和认定符合双方的合同约定和法律规定，本院完全同意，故不再赘述。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，德记公司于二审期间未能提交新的证据证明其主张，故其上诉主张撤销一审判决，予以改判，本院不予支持。
综上所述，德记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5934元，由上诉人广州德记餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 刘敏君