湖北省石首市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂石首民初字第00413号原告李伏生。委托代理人蔡修明，系湖北子龙律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告龙治春。委托代理人刘波，系湖北楚望律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告王明珍。原告李伏生与被告龙治春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理。先由审判员骆启新适用简易程序审理，后在案件审理过程中，发现案件事实较为复杂、当事人争议较大，依法转为普通程序审理，由审判员骆启新担任审判长，与人民陪审员张银祖、人民陪审员傅为国（第二次庭审时变更为王诚平）组成合议庭，分别于2014年11月17日、12月18日公开开庭进行了审理。期间，本院根据原告的申请依法追加王明珍为本案被告并通知其参加诉讼。原告李伏生的委托代理人蔡修明，被告龙治春及其委托代理人刘波、被告王明珍（第二次庭审时参加）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因居住需要买卖房屋，2011年9月4日经过“石首市爱心家政”中介与被告发生房屋买卖合同关系。双方约定：被告将其居住使用的楼房以人民币370000元价格转让给原告，当即交付两证，并向夏治华支付过户费20000元，买卖合同关系成立后，原告向被告支付定金7000元后，支付房款370000元，向夏治华支付20000元的过户费，并占有使用了位于石首市笔架山街道蔡家桥北路58号的楼房。2014年1月24日石首市人民法院以（2013）鄂石首第00003号传票传唤原告之妻，方得知被告转让给原告的房屋早已被人民法院查封，属禁止转让的房产。原告认为，被告违法转让人民法院查封的房产，导致买卖关系无效，并基于此而提出返还购房款、赔偿损失的诉讼请求。第一次庭审时，本院依法告知原告上述合同为有效合同，其有权申请变更诉讼请求。原告经本院释明后，当庭将其诉请变更如下：一、判令解除原告与被告于2011年9月4日签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币377000元；三、判令赔偿原告直接损失人民币20000元；四、判决由被告承担本案全部诉讼费用。被告龙治春辩称：一、被告也是受害者，被告当时购买该房屋的时候也不知道该涉案的房屋已经被查封了。原告现在找被告退钱，被告也没有这么多的钱，只有去找以前的房主。二、原告应当依约向原产权人主张过户的权利。三、两个房屋中介机构存在重大失误，应该承担赔偿责任。四、购房款为367000元而不是377000元，另外原告借给他人的20000元与被告没有关系。被告王明珍的辩称意见同被告龙治春。经审理查明：二被告系夫妻关系。2011年8月28日原告作为乙方通过“石首市爱心家政”中介与作为甲方的二被告签订了《房地产买卖合同》。合同约定，甲方将其居住使用的位于石首市笔架山街道蔡家桥北路58号的楼房以人民币377000元价格转让给乙方；乙方支付定金7000元，余款360000元在交房之日付清；甲方交房不得超过2011年9月8日；甲方必须协助乙方办理房地产权过户手续，过户费及相关税费由乙方承担；违约责任约定为，如甲方拒不售房给乙方，不按时交房或不协助乙方办理过户手续，则支付给乙方7000元违约金，同时对乙方违约也一并予以了约定。双方在该合同书下空白处手写了一条补充协议，内容为“乙方付清总价款时遗留1万元余款直接付给原始产权人夏登高。自甲乙双方成交后，现房产证、土地证过户由乙方直接找夏登高协商办理所有一切手续与中介方、前二任买卖交易户主无关。原始产权人的贰万元余额房款由李伏生付清。”合同签订的当日原告向被告王明珍缴纳了定金7000元，并由王明珍向原告出具了收7000元定金的收条。2011年9月4日，被告龙治春在收到原告购房款后，向原告出具了“今收到李伏生购房款叁拾柒万元整”的收条一张，并将涉案房屋及涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证交付给了原告。原告迁入居住至今。2011年12月25日，原告向涉案房屋产权登记人的叔父夏某支付20000元，夏某出具“借到李伏生现金贰万元整，房屋过户后作还贰万元抵清”的借条一份。2014年1月24日，原告之妻在收到本院执行庭传唤后得知涉案房屋早已被人民法院查封，遂导致本案讼争。另查明，涉案房屋（房产证号20××79）现仍登记在夏登高名下。2010年1月29日，夏登高因拖欠债务，该房屋被本院依法查封，其产权现仍处于续查封状态。上述事实有原、被告双方提供的《房地产买卖合同》，李伏生提供的王明珍、龙治春分别出具的收条各一份，石首市人民法院（2010）石民初字第286号民事裁定书以及当事人陈述在案佐证。本院认为：原告与二被告签订的《房地产买卖合同》中关于原、被告房屋买卖合同关系权利义务的约定均是双方的真实意思表示，涉案房屋虽被人民法院查封，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该合同是合法有效的，对双方均有法律约束力。涉案房屋因产权登记人负债务而被人民法院在本次交易前查封，且现仍处于续查封中。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”“房地产不得转让”的规定，涉案房屋符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故对原告关于解除房屋买卖合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告要求二被告返还377000元的购房款，二被告认为只收到原告367000元购房款。对此，本院认为，买卖合同中，出卖人出具的“收条”可以用来证实买受人履行了交钱或物的合同义务。二被告向原告分别出具收定金7000元、收购房款370000元的两张收据，上述两张收据可证明二被告共收到原告购房款377000元，符合合同约定的总价款。故对原告要求二被告返还购房款377000元的诉求予以支持。原告在收到被告返还的购房款的同时也应将涉案房屋返还给二被告。原告要求二被告赔偿20000元损失，因此款是原告出借给涉案房屋产权登记人叔父的，虽在借条上载有“房屋过户后作还贰万元抵清”的字样，但这是原告与他人之间的另一法律关系，原告可另案主张权利，故对原告的这一诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、原告李伏生与被告龙治春、被告王明珍于2011年8月28日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日解除。二、限被告龙治春、被告王明珍于本判决生效后10日内向原告李伏生返还购房款377000元。三、驳回原告李伏生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7255元、财产保全费2505元，合计9760（原告已预交），由原告李伏生负担300元，被告龙治春、王明珍共同负担9460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉费，款汇荆州市非税收入管理局汇缴结算户，开户银行：农业银行荆州市分行直属支行，账号：26×××32。收费单位编号1610901，收费项目编码161040201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤诉处理。审判长骆启新人民陪审员张银祖人民陪审员王诚平二〇一四年十二月十八日书记员李倩