江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终488号
上诉人（原审第三人）：李春红。
上诉人（原审第三人）：沈国民。
上诉人（原审第三人）：叶青（曾用名叶琴）。
委托诉讼代理人：陈全兴，江苏陈全兴律师事务所律师，代理上列三上诉人。
委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师，代理上列三上诉人。
上诉人（原审第三人）：吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店。
委托诉讼代理人：毛红兵，苏州市姑苏区开诚法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：陆汝根。
上诉人（原审第三人）：苏州市瀛园农产品研发有限公司。
委托诉讼代理人：陆汝根。
被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司。
委托诉讼代理人：王炜，江苏拙正律师事务所律师。
原审被告：苏州明月湾旅游景观开发有限公司。
委托诉讼代理人：黄诗忠，江苏盛乾律师事务所律师。
上诉人李春红、沈国民、叶青、吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店（以下简称农家乐饭店）、陆汝根、苏州市瀛园农产品研发有限公司（以下简称瀛园公司）因与被上诉人苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司（以下简称金庭镇资产公司）、原审被告苏州明月湾旅游景观开发有限公司（以下简称明月湾公司）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初2519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李春红、沈国民、叶青上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、涉案土地权属不明，金庭镇人民政府无权处分涉案地块，更无权将涉案地块的使用权、管理权、租赁权授予金庭镇资产公司。故金庭镇资产公司无权以经营管理主体的身份要求上诉人迁出。二、上诉人与明月湾公司签订的资产转让协议中明确约定自合同签订之日起六个月后，由明月湾公司配合上诉人办理有关土地使用权交割手续，合同自签订六个月后生效。该份协议是附期限生效的合同，期限届满，合同生效。因此上诉人并非基于物权占有涉案地块及资产，而是基于合同确认的债权合法占有涉案地块及资产。三、上诉人与明月湾公司签订资产转让协议的时间是2013年6月，金庭镇资产公司与明月湾公司之间发生土地租赁合同纠纷诉讼的时间是2015年，上诉人对此并不知情，此时涉案地块及资产的权利已经属于上诉人。在土地租赁合同纠纷一案的资产评估中并未包含上诉人进行的装修装饰和景观工程部分，上诉人应当在获得合理赔偿后将涉案地块及资产交付给涉案地块的权利人。
上诉人农家乐饭店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。金庭镇资产公司和明月湾公司之间以同一合同纠纷为案由的诉讼已由法院作出生效判决。现金庭镇资产公司以同一原被告、同一合同、同一合同纠纷案由又进行起诉，属于重复起诉。金庭镇资产公司在前一合同纠纷审理中，没有提出返还财产请求权，充分说明其已放弃主张财产返还请求权。本案案由应为“保护物权，排除妨碍”。一审法院强行认定案由为合同纠纷，造成重复立案，重复审理。上诉人向一审法院提交的从吴中区工商局调查的证据，一审法院既未开庭质证，也未在判决书中提及，违反了民事诉讼法的规定。金庭镇资产公司对涉案土地没有物权，故其诉讼主体不适格。二、一审判决认定事实错误。上诉人在租赁土地范围内没有建造房屋，仅仅为了美化环境，搭了2个简易平台，在原有建筑物中进行安全性加固，改造和装修了5平方米厕所。一审法院将农家乐的休闲农业性质认定为商业性质是错误的。一审法院将建设工程施工合同的无效要件认定为租赁合同的无效要件也是错误的。三、一审判决适用法律错误。一审判决中的“物权请求权”没有法律依据和理论依据。财产物权只有两种，一是物权直接支配权，二是物权排他权。本案中金庭镇资产公司只能向上诉人主张物权排他权，而不能主张合同无效的财产返还请求权。本案只适用物权法第一百零六条的规定，不适用合同法第五十八条的规定。一审判决要求上诉人对损失另行起诉，违反物权法第一百零六条的规定，也不符合节约司法资源和追求司法效率的原则。四、上诉人取得用益物权（租赁权）是合法的，经营也是合法的，即使前手租赁合同无效，上诉人也属于善意取得。金庭镇资产公司在不足额赔偿的情况下，想接收并拆除上诉人的资产，极易导致矛盾激化。
上诉人陆汝根、瀛园公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.被上诉人承担一、二审诉讼费及对上诉人个人和公司造成影响的一切经营损失。事实和理由：一、一审法院违背禁止重复起诉的民事诉讼原则。金庭镇资产公司在（2015）吴民初字第317号一案判决后再行起诉，是典型的重复起诉。金庭镇资产公司在（2015）吴民初字第317号一案中没有对上诉人提出诉讼请求，只能说明已放弃对上诉人主张权利。二、一审判决适用法律错误。合同上的返还请求权与所有权返还请求权存有差异。合同上的返还请求权只能针对合同相对人行使，不能针对上诉人行使。上诉人是善意取得用益物权，是无义务返还的。三、一审判决认定事实错误。上诉人从事的农家乐属于农业范畴，是休闲农业。土地租赁合同无效不是因为建造违规或未经审批，而是土地使用性质发生变化违规所致。造成土地租赁合同无效的主要责任人是金庭镇资产公司。金庭镇人民政府是同意上诉人建造房屋的。上诉人调取的苏州金铎岭生态农业专业合作社的工商登记注册档案显示其有流转土地240亩，能够证明苏州金铎岭生态农业专业合作社对涉案土地享有权利。上诉人的损失应在本案中一并解决，另案诉讼是浪费司法资源。
被上诉人金庭镇资产公司辩称，本案一审判决是在（2015）吴民初字第317号判决的基础上作出的，该案法院查明事实后判决被上诉人应支付明月湾公司的补偿金，被上诉人已经履行完毕，但明月湾公司未能将其租赁的地块交还给被上诉人，因此被上诉人通过诉讼要求其交还租赁地块，故产生本案诉讼。被上诉人与各上诉人并无合同关系，明月湾公司与各上诉人之间所谓的转租等行为并未经被上诉人的同意。退一步说，即便各上诉人的权益受到侵害，也只能由其合同相对方即明月湾公司进行处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无违法，应予维持。
原审被告明月湾公司辩称，认可一审判决。
原审原告金庭镇资产公司向一审法院起诉请求：判令原审被告明月湾公司及原审第三人立即搬离苏州市吴中区金庭镇缥缈公路60号金铎岭生态园、并将该地块所有建筑物、构筑物交付给金庭镇资产公司。
一审法院认定事实：2006年4月13日，吴江市金杨园艺有限公司（以下简称吴江金杨公司）（乙方）与苏州市吴中区西山镇集体资产公司（甲方）签订土地租赁协议，乙方在西山××山村××矿处××休闲农庄项目，协议主要内容为：乙方所租赁建办休闲农庄的土地位于苏州市吴中区××金铎村红苗嘴原石矿区，包括临湖延边坡地码头，土地面积约为45亩。土地租赁建办休闲农庄的使用时间自2006年4月1日至2026年3月31日共计二十年。此后，吴江金杨公司（乙方）与本案金庭镇资产公司（甲方）又签订租赁合同补充合约一份，主要内容为鉴于甲方、乙方签订了土地租赁合同，又鉴于上述土地租赁合同租赁期仅限于二十年，而乙方休闲农庄项目用地期限要求达到三十年，故甲方承诺《土地租赁合同》到期后，全面与全力协调周边各相关部门关系，力求使乙方可以按照《土地租赁合同》约定条件延续十年给乙方租赁使用相关租赁物。
2006年起，明月湾公司入驻其承租地块并进行了综合整治，先后对区域内20亩滑坡区进行了加固，恢复了金铎松篁和十二生肖石遗迹，并将30亩宕口改建成观光果园，废矿区回复绿化，建设生态园的配套设施。2009年，金石岭矿区宕口发生塌方等地质灾害。2010年12月16日山体发生崩塌，金庭镇人民政府安全生产委员会于当天发出紧急通知：因山体塌方，存在严重安全隐患，所有人员严禁进入危险区域。2009年9月8日，苏州市规划监察所向明月湾公司发出通知单，该通知单载明明月湾公司单位所建休闲农庄未见建设工程规划许可证，要求立即停止施工，携带有关证照及图纸资料至该所。同年9月25日，苏州市规划监察所向明月湾公司发出违法建设处理通知，并要求提供景区管理部门审批意见。
2015年2月，明月湾公司认为金庭镇资产公司未及时为其办理各项规划报批手续，导致生态园无法经营，造成其巨大经济损失，向一审法院起诉金庭镇资产公司。审理中，一审法院根据明月湾公司申请，委托北京市建壮咨询有限公司（以下简称北京建壮咨询公司）对废矿区所建果园、金铎松篁景区、农产品研发区、十二生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区、被毁工程量、山体整治后重建工程量造价进行鉴定。2016年6月28日，北京建壮咨询公司作出工程造价咨询报告书，鉴定内容包括：废矿区所建果园、金铎松篁景区、农产品研发区、十二生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区、被毁工程量、山体整治后重建工程量，鉴定金额为4043.10万元，其中现存资产3155.29万元，被毁资产691.56万元，果园被毁资产36.25万元，前期项目费用及项目建设单位管理费用160万元。一审法院另委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对生态园开展之前配套的厨房不锈钢家具、书法、牌匾、石头桌椅、家具等、绿化施工管理机械工具、生态农业合作社的实验办公设备（具体以现场清点为准）进行评估，该评估公司经现场勘察，涉案设备由法院查封，现存放在西山金铎岭休闲农庄内，暂时全部闲置停止使用，部分设备已被拆卸。2015年11月26日，该评估公司作出评估报告，认定涉案实物资产评估价值为10.44万元。
该案经一审法院审理查明，认定金庭镇资产公司通过与吴江金杨公司签订租赁合同的方式将涉案土地用于开办生态园，其性质属于商业开发而非农业建设，该项目建设至今未获得县级以上人民政府土地行政主管部门批准，违反了国家土地管理基本法律法规，明月湾公司在未取得建设工程规划许可证的情形下，在涉案土地上进行建筑物及其他工程建设，双方订立合同的目的和合同内容均违反了国家土地法律的效力性强制性规定，应当认定所涉土地租赁协议和租赁合同补充合约均为无效。双方对于租赁涉案土地用于商业经营均为明知，但在未经有权机关审批的情况下签订租赁合同，自始至终未办理相关审批手续，双方对此均有过错，金庭镇资产公司的过错大于明月湾公司。一审法院认定明月湾公司损失金额为3325.73万元，酌定由金庭镇资产公司（一审判决误写为“明月湾公司”）承担损失的60%，即为1995.44万元，其余损失由明月湾公司（一审判决误写为“金庭镇资产公司”）自行承担。一审法院于2016年10月8日作出（2015）吴民初字第317号民事判决，判决：一、明月湾公司与金庭镇资产公司于2006年4月13日签订的土地租赁协议及租赁合同补充合约无效。二、金庭镇资产公司于判决生效之日起一个月内赔偿金庭镇资产公司明月湾公司1995.44万元。三、驳回金庭镇资产公司其他诉讼请求。该判决业已发生法律效力，金庭镇资产公司已履行付款义务。
本案在审理中，原审第三人李春红、叶青、沈国民称明月湾公司已将金峄岭资产转让给其，2013年底其进驻金峄岭后一直在使用涉案土地，金石岭休闲农庄和金铎生态园是同一个地方，和明月湾公司向金庭镇资产公司租赁经营的范围一致，现除了农家乐饭店以外，其余地块均由其占有使用。农家乐饭店称其从陆汝根处转租，其并未占用茶楼，也未改建、拆除，在空地上搭建了房屋经营餐饮业务。陆汝根称其从明月湾公司处转租金铎岭生态园北门区域的房屋和场地，开办了瀛园公司用于农业研发，瀛园公司实际经营地位于金铎岭生态园北门即茶楼区域，后其转租给了金杰民经营农家乐，目前瀛园公司还在经营中，陆汝根还留有一间办公室、卧室。陆汝根确认其转租给金杰民的范围与其向明月湾公司租赁的范围一致，其与金杰民没有区分使用范围，金杰民对此无异议，并表示陆汝根用几间空闲的房屋，不影响其经营。金杰民与陆汝根、瀛园公司均确认其之间对使用范围未明确分割。
上述事实，由一审法院（2015）吴民初字第317号民事判决书及庭审笔录予以证实。
金庭镇资产公司称，法院判决生效后，金庭镇资产公司已经向明月湾公司支付了相应的款项，明月湾公司理应将租赁金庭镇资产公司的地块返还给金庭镇资产公司，后经现场查看后金庭镇资产公司发现涉案地块由其他不同的主体占有使用，明月湾公司与其他原审第三人之间的合同关系至执行时才发现，明月湾公司及原审第三人之间的合同关系其不知晓，现明确表示不予认可。故要求明月湾公司及原审第三人返还涉案土地，对应的建筑物、构筑物都应当交还给金庭镇资产公司处理。本案处理的是金庭镇资产公司、明月湾公司合同关系产生的遗留问题，金庭镇资产公司与原审第三人不存在合同关系，原审第三人有独立的诉请也应当向合同相对人提出，本案中不应当处理原审第三人的损失。
其在本案中提供了金庭镇人民政府出具的证明一份，证明内容为：为了充分利用西山当地的自然资源和太湖湖上风光，进一步开发西山生态休闲观光旅游业，金庭镇政府自2005年起将金峄岭地块的使用权、管理权、出租权授予金庭镇集体资产经营公司。金庭镇资产公司认为，其作为镇集体资产公司，对涉案地块有权使用、管理乡镇、村集体组织的资产包括涉案土地。明月湾公司对证明内容无异议。原审第三人李春红、沈国民、叶青经质证认为，对证明形式上的真实性无异议，但金庭镇资产公司有无权利作为被受托方，并无相关法律依据，金庭镇人民政府只是把涉案地块的使用权、管理权和出租权授权给其，金庭镇资产公司无权要求明月湾公司及原审第三人返还涉案土地。本案适格的原告应当是该土地的所有权人。原审第三人农家乐饭店认为，对证明形式上的真实性无异议。但该证明内容无法证明金庭镇资产公司有权主张所有权，有权行使排除妨碍主张的是所有权人而不是经营权人和出租权人，金庭镇政府的证明只能证明金庭镇资产公司有经营权和出租权。行使所有权必须由所有权人来主张。权利只能委托他人行使，不能委托他人拥有。如果土地是政府的，金庭镇资产公司也只能受政府委托主张。金庭镇人民政府没有证据证明涉案土地是其所有，其认为涉案土地是金铎岭生态专业合作社。故金庭镇资产公司无权主张涉案地块的所有权，且该证明是原审第三人的书面证人证言，不是国家行政机关的有效书证，金庭镇资产公司不能以此来证明其为涉案土地是所有权人。原审第三人陆汝根、瀛园公司认为，该证明只是证人证言，不是国家有效的权属证明。经其查实，涉案土地的所有权人为金铎岭生态专业合作社，金庭镇资产公司的诉讼主体不适格。
明月湾公司称，2014年5月9日涉案场所被度假区法庭查封后，其就离开了该场地，没有实际占有该场地。对此，金庭镇资产公司表示不能确认明月湾公司已离开。原审第三人李春红、沈国民、叶青表示，明月湾公司在2014年5月9日之前就已经向其交付场地。
原审第三人李春红、沈国民、叶青称，在该案审理前其已经与明月湾公司达成了资产转让协议，其善意取得了所涉地块的资产。2013年年底，李春红等人已经对金铎岭生态园进行了装修装潢。为此，原审第三人李春红、沈国民、叶青提供如下证据材料：
（1）2013年6月18日的《金石岭休闲农庄资产转让协议》一份，转让方为刘龙（甲方），受让方为祥通公司（乙方），主要内容为：双方协商达成金石岭休闲农庄资产转让协议，转让标的为明月湾公司名下的金石岭休闲农庄全部资产，包括但不限于绿化植被、房屋、配套设施及土地使用权等，详细内容见合同附件《金石岭项目投入汇总表》中所列的全部资产，转让价款为10万元，甲方因建设金石岭休闲农庄所负一切债务由甲方自行承担，与乙方无关。该份协议甲方处盖有明月湾公司公章、有刘龙签名，乙方处盖有祥通公司公章及法定代表人签名。明月湾公司还提供了汇总表、营业执照、资产负债表、利润表、环境影响申报表、土地租赁协议、政府文件作为转让协议的附件。（2）祥通公司于2016年12月4日出具的证明，主要内容为:关于金石岭休闲农庄转让协议情况属实。我司与明月湾公司签订的《金石岭休闲农庄资产转让协议》实际为李春红借由我方名义进行签订，支付转让款者为李春红，农庄实际经营管理者均为李春红，与我司无关。（3）装饰施工合同书、决算书、收据、决算表、自购清单、广告发布合同、收据、人员、基本配置表及网页资料，证明李春红对生态园进行装修装饰、景观工程、发布广告、人员费用、经营后产生的商业价值，金庭镇资产公司要求其腾空相关房屋，应当赔偿其投入的损失375.152万元，经营损失100万元，合计475.152万元。
明月湾公司经质证认为，资产转让协议是其所签，但其是向祥通公司借款，资产转让协议也是和祥通公司签订的，其不知道实际出借人和签订转让协议人为李春红，也不知道李春红、叶青、沈国民合伙经营的情况。明月湾公司于2013年向祥通公司借款10万元，后又借了25万元，共计35万元。2014年2月左右，祥通公司找到其要求归还借款，因为当时其没有资金，祥通公司又让其写了一张空白的10万元的借条，并且答应等其与金庭镇资产公司的案子了结后归还。其向祥通公司借第一笔10万元的时候签了借款协议和该份资产转让协议，签订资产转让协议的目的是作为借款担保，但其和祥通公司从来没有办理金铎岭的移交手续。否则肯定要把债权债务全部移交给祥通公司。2014年4月其被司法拘留，拘留期间社会人员强行进驻了生态园，当时其公司值班人员报警了，但是没有人处理。2014年5月其在北京上访期间，生态园被查封了。查封后生态园里的人开始搞装修，其值班人员又报警了，当地相关部门没有来处理和制止。查封后其就失去了对该地块的控制，里面如何装修、改造、经营都不知道。
对此，李春红称，签订转让协议时明月湾公司是向李春红借了10万元，约定6个月还钱，6个月内未还的话，资产转让协议就生效，债务由明月湾公司承担。2013年底其一直在联系刘龙，但联系不上。因为明月湾公司不还钱，资产转让协议就生效，其于2013年底进驻金铎岭，因为联系不上刘龙故进驻时未与刘龙办理交接手续，但其在进驻金铎岭时张贴了公告，进驻后其先对房屋的主体进行了装修、修复，而且投入了相关费用，主要是做餐饮和住宿、钓鱼、采摘。李春红、叶青、沈国民三人是合伙关系，因为这个案件故营业执照未能办理。签订资产转让协议时，刘龙是向李春红出具借条，并非不知道实际借款人为李春红，也不存在空白的10万元借条。生态园被查封后，其也知道因为其他案件明月湾公司作为被执行人被执行相关资产，其将资产转让协议出具给了执行法官，后期就一直维持经营，没有法院或者其他人员来干涉我方经营。
金庭镇资产公司经质证认为，转让协议是无效的，原审第三人提供的其他证据与本案无关联性，对真实性和合法性也不予认可。
农家乐饭店称，其是从陆汝根处转租过来的，判决书对金庭镇资产公司、明月湾公司有法律效力，但未涉及原审第三人，故与其无关。据其查询得知涉案区域是废矿区，应属于国家所有，金庭镇资产公司应当出示相关证据证明该废矿区属于金庭镇资产公司。为此其提供如下证据：
（1）2015年6月18日签订的生态农庄办公区出租协议，出租方为陆汝根（甲方），承租方为金杰民（乙方），双方约定甲方将位于吴中区金庭镇金铎岭瀛园农庄办公区域用房及场地租赁给乙方，租赁期限自2015年8月1日起至2025年4月30日。租赁期内，租赁房屋、场地归乙方使用管理。（2）收条、收据及银行交易明细清单，证明金杰民向陆汝根支付了瀛园农庄办公区租赁费8万元和10万元。（3）陆汝根与明月湾公司签订的房屋租赁协议复印件，证明陆汝根从明月湾公司处租赁涉案区域。上述证据证明其善意取得了租赁物权。（4）营业执照、金杰民的居民身份证、税务登记证、发票领用记录、食品经营许可证，证明其合法经营，依法纳税。（5）博文房地产评估造价集团有限公司于2017年4月13日出具的房地产估价报告，估价委托人为金杰民，主要内容为估价对象（金庭镇金铎岭生态农庄部分房产及装修等附着物）市场价值为65.3236万元。证明其租赁后进行了装修，经评估为65.3236万元。（6）4份其他农家乐饭店的营业额情况，佐证其年收入100万元，年利润40万元。劳动合同3份及相应身份证，证明其雇佣了3名员工，如要辞退需赔偿5万元，故其总损失为390万元。
陆汝根称，其是于2012年向刘龙租赁的，2012年5月签订好协议我就进驻了，当时其与单仁勋想共同经营瀛园公司，用于农产品研发。2015年8月1日其转租给金杰民经营农家乐，转租给金杰民的范围与其向明月湾公司租赁区域相同。转租后，瀛园公司还在北门原址经营。其现在还有一间办公室和卧室，其还要去办公的。北门区域有部分混同的，由金杰民装修好后无偿给我使用。瀛园公司注册地在金庭××新区碧螺春街××号，实际经营地在金铎岭生态园北门区域。陆汝根与金杰民均确认双方对租赁部分没有区分使用范围，也未进行实际分界。陆汝根提供如下证据材料：
（1）2012年5月8日签订的农庄办公区转租协议一份，甲方为明月湾公司及吴江市金杨园艺有限公司责任公司，乙方为陆汝根、单仁勋，租赁经营范围为从生态农庄北门中心线起，沿茶楼方向小路中心线至香樟树后再往山坡直线向上至水泥横档墙，至第三棵松树后在水泥格沟后向东村方向。沿分界线至公路，再连接到北门。其中包括办公区所有建筑、停车场和草坪，泉水现山坡果树、绿化。农庄北门及道路为共同使用。租赁范围内的所有建筑、土地等一切使用权归乙方。租赁期限自2012年5月8日至2032年5月7日止，共计20年，每年租金8万元。乙方在经营期间，对甲方建设的配套设施都有保护义务，不得擅自变更其用途和结构，如经营需要，对所承包范围内设施要做重大更动必须先向甲方提出申请，征得甲方同意后方可实施。（2）转账凭证，证明其向明月湾公司支付了租赁费。（3）金庭镇资产公司与吴江市金杨园艺有限责任公司签订的土地租赁协议。（4）盖有金庭镇人民政府印章的房屋产权证明复印件，证明房屋由刘龙建造。（5）刘龙出具的营业执照办理过程证明。主要内容为：因生态园无房屋产权证明，故刘龙与政府相关领导协商，后经镇集体资产公司提供位于西山镇东河新区碧螺春街12号相关房产证为陆汝根办理瀛园公司注册。（6）金庭镇资产公司与陆汝根签订的房屋租赁协议及金庭镇资产公司的房屋权属证明，证明金庭镇资产公司配合其办理营业执照。（7）转让承诺书，承诺人为李春红，主要内容为：祥通公司李春红承诺将金庭镇金铎岭生态园茶楼及十二生肖石景区无偿转让给瀛园公司，证明李春红将生态园茶楼、十二生肖景区（包括悟禅院）无偿转让给瀛园公司并由其管理。（8）金石岭休闲农庄资产转让协议复印件，是李春红与明月湾公司签订的。（9）通告复印件一份，主要内容为即日起金铎岭生态园转让祥通公司的资方李春红。落款人为李春红，落款时间为2014年3月21日。（10）照片一组，证明其与李春红租赁区域的分界，以十二生肖景区为分界线。（11）通知一份及照片复印件，由陆汝根、单仁勋名义发送给明月湾公司和吴江市金杨园艺有限责任公司，主要内容为由于对方违约，要求在一个月内退还已交纳的50万元租金，赔偿租赁期内其相应投资及造成的损失……在违约金、损失金全部付清后，其撤出租赁场所。（12）陆汝根与单仁勋于2014年7月3日签订的退租转让协议及收款收据、银行凭证，主要内容为双方共同租赁金铎岭生态农庄办公区，即日起单仁勋退租转让给陆汝根。证明单仁勋退租，其向单仁勋支付了转让款。（13）博文房地产评估造价集团有限公司于2017年4月13日出具的房地产估价报告，估价委托人为陆汝根，主要内容为估价对象（金庭镇金铎岭生态农庄部分设施设备及装修等附着物）市场价值为74.9498万元。证明其委托评估公司对其在金铎岭农庄的所有设施设备进行评估，金额为74.9498万元。（14）生态农庄办公区出租协议及收款凭证，证明其将办公区用房租赁给金杰民，金杰民支付了租金。（15）复电费发票联复印件，证明由其开通电，并交纳了电费和相应罚款。（16）瀛园公司营业执照，证明其在涉案地块上经营瀛园公司。（17）证明一份及陆雨莲身份证复印件，主要内容为：瀛园公司两个股东为陆汝根、陆雨莲，陆雨莲是陆汝根亲妹妹，陆雨莲仅出面注册登记股东，是名义股东，在公司不享有任何权益，也不承担任何义务，经营实质为陆汝根独资企业，公司所有投入和经营管理都是陆汝根一个投入，一人经营管理，本案中不主张任何权益，也不承担任何义务。证明上签有陆雨莲姓名。陆汝根称，其一次性支付给刘龙租金50万元，投资损失74.9498万元、营业损失85.41万元。
瀛园公司为主张其合法取得租赁权，提供如下证据材料:（1）房屋产权证明（复印件）一份，主要内容为：刘龙组建的苏州金铎岭生态农业专业合作社经营场所1280平方米房屋产权人是刘龙本人建造。证明涉案土地、房屋产权应当属于苏州金铎岭生态农业专业合作社所有。瀛园公司认为，该份产权证明上盖有金庭镇人民政府印章，可以证明涉案房屋属专业合作社所有。（2）陆汝根与瀛园公司签订的农庄办公区租赁协议一份，主要内容为：陆汝根同意将自己出面租赁的金庭镇金铎岭生态园北农庄办公区自2014年8月1日暂转租给瀛园公司使用，租金每年暂定8万元，陆汝根考虑本人是公司股东加上公司初建，租金同意暂欠，待公司效益好转统一再结算。（3）商标注册申请受理通知书及资产负债表、损益表，证明瀛园公司经营期间有成果，现在损失较大。
金庭镇资产公司经质证认为，陆汝根与农家乐饭店签订的转租协议无效，金庭镇资产公司对此也不知情。上述原审第三人提供的证据与本案无关联性。上述原审第三人主张的损失与本案无关联性。本案不应当理涉该部分内容。对瀛园公司提供的产权证明、办公区租赁协议的真实性无异议，但必须由国家机关登记才能确定物权，瀛园公司提供的产权证明仅是为了配合刘龙获得营业执照才出具的关于经营地点的证明，不具有物权效力。对上述原审第三人提供的其他证据均不予认可。
明月湾公司经质证认为，转租协议是其与陆汝根签订的，当时其想引进从事农业研发的专业人士，陆汝根、单仁勋找到其，要求租赁北门区域的房屋和场地进行农产品研发，合同中约定是用于农业研发，但合同中没有约定陆汝根可以转租，如果转变用途要经政府部门同意才能改建。后来陆汝根办理了瀛园公司的营业执照，陆汝根转租给金杰民经营农家乐其不知道，其不认识金杰民，当时租赁地块已经被查封了。对瀛园公司提供的房屋产权证明的真实性无异议，是其出具给原审第三人办理营业执照用的。对此，陆汝根确认其未将转租情况告诉刘龙，因为刘龙在2013年8月离开了农庄，其一直找不到刘龙。
原审第三人李春红、沈国民、叶青经质证认为，其进场的时候没有发现农家乐饭店，后来看到有人经营农家乐，其曾经停水停电，后来农家乐饭店自己重新装了水电，故损失与其无关。
一审法院认为，出租人对承租人享有债权请求权，当租赁物发生转租或被非法占有的情形时，出租人对次承租人或非法占有人享有物权请求权。本案中，金庭镇资产公司、明月湾公司之间成立租赁合同关系，各原审第三人亦因转租或“资产转让”等形式占有涉案租赁地块，金庭镇资产公司基于租赁合同关系提起诉讼要求明月湾公司及原审第三人返还租赁地块及相应建筑物，符合法律规定，本案案由为租赁合同关系并无不妥。金庭镇资产公司、明月湾公司之间的土地租赁协议和租赁合同补充合约已被生效判决确认为无效合同，根据无效合同相互返还的原则，金庭镇资产公司有权要求明月湾公司返还租赁土地，并且金庭镇资产公司已依照生效判决支付对价，明月湾公司理应将前案中评估报告确定的废矿区所建果园、金铎松篁景区、农产品研发区、十二生肖地质遗迹保护区、综合服务区、垂钓区等范围内的财产一并返还金庭镇资产公司。但因明月湾公司并未占有租赁地块，事实上已丧失对租赁地块及相应财产的控制权，故金庭镇资产公司要求明月湾公司搬离涉案地块、返还所有建筑物、构筑物的诉讼请求，一审法院不予支持。
本案中查明，明月湾公司将金铎岭生态园北门区域租赁给陆汝根，陆汝根又转租给农家乐饭店及瀛园公司，如前所述，因金庭镇资产公司、明月湾公司之间的租赁合同无效，上述次承租人已丧失了对涉案土地的占有、使用、收益的权利，转租合同丧失继续履行的基础，并且与金庭镇资产公司、明月湾公司之间合同无效的原因同理，转租合同目的亦是将属于矿区的涉案土地用于商业用途，变更土地使用性质未经审批，涉案土地上建造房屋均未取得建设工程规划许可证，违反了土地管理法及城乡规划法等强制性规定，上述转租合同亦应认定为无效，因此上述原审第三人陆汝根、农家乐饭店、瀛园公司对涉案土地及相应建筑物、构筑物的占有均为无权占有。各原审第三人主张涉案房屋土地属于苏州金铎岭生态农业专业合作社，未提供有效权属证明，事实上涉案地块并未办理权属登记，而金庭镇资产公司作为金庭镇集体资产的经营管理主体，其有权对上述无权占有人行使权利，上述原审第三人应负有对金庭镇资产公司返还租赁物的义务。因原审第三人陆汝根、农家乐饭店、瀛园公司共同使用金铎岭生态园北门区域，其承认未对使用范围进行明确分割，故金庭镇资产公司要求原审第三人陆汝根、农家乐饭店、瀛园公司返还租赁土地及相应建筑物、构筑物的诉讼请求，亦予支持，但仅限于金铎岭生态园北门区域的土地及建筑物、构筑物。上述原审第三人的损失，应当另行提起诉讼。
另查明，原审第三人李春红与叶青、沈国民与金庭镇资产公司、明月湾公司之间无租赁合同关系，明月湾公司系因借款而与债权人签订《金石岭休闲农庄资产转让协议》。原审第三人李春红称明月湾公司在六个月内未归还借款该份转让协议就生效，其有权进驻接收金峄岭生态园，由此可见，该份资产转让协议具有为借款担保的性质，实质上是让与担保，在我国法律上未有明确规定，基于物权法定原则及当事人之间缺乏对清算义务的约定，此种情形的让与担保并不发生物权效力，因此当债务人未依约清偿债务时，债权人并不享有依照该份资产转让协议接收占有涉案租赁土地及相应资产的权利。同时，根据明月湾公司及原审第三人李春红陈述，原审第三人李春红也未与明月湾公司办理交接手续，李春红是擅自进入占有涉案土地，原审第三人李春红与叶青、沈国民均无权占有涉案不动产，金庭镇资产公司作为金庭镇集体资产的经营管理主体，其有权要求原审第三人李春红与叶青、沈国民迁出并返还侵占的涉案土地，并将相应建筑物和构筑物一并返还给金庭镇资产公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，一审法院判决：一、陆汝根、苏州市瀛园农产品研发有限公司、吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店于判决生效之日起三十日内共同从苏州市吴中区金庭镇缥缈公路60号金铎岭生态园北门地块中迁出，并将该地块上包括农家乐饭店、茶楼及苏州市瀛园农产品研发有限公司占用房屋等在内的建筑物、构筑物交付给苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司由苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司进行拆除。苏州明月湾旅游景观开发有限公司承担连带责任。二、李春红、叶青、沈国民于判决生效之日起三十日内共同从苏州市吴中区金庭镇缥缈公路60号金铎岭生态园地块（除上述第一条由陆汝根、苏州市瀛园农产品研发有限公司、吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店占用部分）中迁出，并将其占用地块上的建筑物、构筑物交付给苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司由苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司进行拆除。三、驳回苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司对苏州明月湾旅游景观开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由李春红、沈国民、叶青共同负担40元；陆汝根、苏州市瀛园农产品研发有限公司、吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店共同负担40元。财产保全费5000元，由苏州市吴中区金庭镇集体资产经营公司负担。
二审中，陆汝根、瀛园公司提供了从苏州市吴中区市场监督管理局调取的苏州金峄岭生态农业专业合作社的工商登记查询资料，显示苏州金峄岭生态农业专业合作社的住所地为苏州市吴中区××东村村，流转土地为240亩；陆汝根、瀛园公司还提供了加盖有苏州金铎岭生态农业专业合作社印章的附图复印件一份。陆汝根、瀛园公司认为上述证据可以证明涉案土地属于苏州金峄岭生态农业专业合作社所有。
农家乐饭店质证认为，两份证据真实、合法、有效。苏州金峄岭生态农业专业合作社是独立法人，流转土地在法律上没有要求在国土部门登记，只要在当地镇政府登记即可。
李春红、沈国民、叶青质证认为，对两份证据的真实性、关联性予以确认。这两份证据与一审中苏州市吴中区金庭镇人民政府加盖公章的房屋产权证明中所述的苏州金峄岭生态农业专业合作社经营场所1280平方米，房屋产权人是刘龙本人，坐落于苏州市吴中区××峄岭××湖边××东村村相符合。附图中的平方数相加，符合房屋产权证明中的1280平方米。附图最上方的28、24就是李春红、沈国民、叶青目前占有使用的房屋。
金庭镇资产公司质证认为，对于加盖有苏州市吴中区市场监督管理局印章的工商登记查询资料的真实性没有异议，但苏州市吴中区市场监督管理局没有职权确定该地块的土地性质及所有权人（使用权人），该证据显示流转土地240亩，但金庭镇资产公司与明月湾公司的基础合同租赁地块仅45亩，该证据与本案无关联性。对于附图由于没有原件，真实性和关联性不予认可。
明月湾公司的质证意见同金庭镇资产公司。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，明月湾公司基于其与金庭镇资产公司之间的土地租赁合同关系取得涉案土地的使用权，本案各上诉人基于转租关系或资产转让关系占有使用涉案土地。（2015）吴民初字第317号一案的生效判决已认定明月湾公司与金庭镇资产公司之间的土地租赁合同无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因明月湾公司未能返还租赁土地，金庭镇资产公司提起本案诉讼，本案属于土地租赁合同无效后衍生的纠纷，各上诉人占有使用涉案土地均源于土地租赁合同，故本案案由定为土地租赁合同纠纷，并无不当。
关于上诉人农家乐饭店、陆汝根、瀛园饭店提出本案系重复起诉的问题，本院认为，重复起诉必须同时符合“后诉与前诉的当事人相同；后诉与前诉的诉讼标的相同；后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”这三个条件。本案与（2015）吴民初字第317号一案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，故本案不构成重复起诉。（2015）吴民初字第317号一案审理的是土地租赁合同的效力和金庭镇资产公司与明月湾公司之间的赔偿损失问题，合同无效后的返还财产问题不属于该案的审理范围，也未有证据表明金庭镇资产公司在该案中明确表示放弃财产返还请求权。故上诉人陆汝根、瀛园公司主张金庭镇资产公司已放弃向其主张权利，缺乏事实依据，本院不予支持。
根据金庭镇人民政府出具的证明，金庭镇人民政府自2005年起将金峄岭地块的使用权、管理权、出租权授予金庭镇资产公司。该证明与2006年金庭镇资产公司以出租人身份与明月湾公司签订土地租赁合同的事实能够相互吻合。关于二审中陆汝根、瀛园公司提供的苏州金峄岭生态农业专业合作社的工商登记查询资料，其中虽有流转土地240亩的内容，但与本案租赁土地的关联性并无证据佐证，且该工商登记查询资料也不具有确定土地权属的证明效力。故陆汝根、瀛园公司主张涉案土地属于苏州金峄岭生态农业专业合作社所有，本院碍难采信。
明月湾公司承租涉案土地后将金铎岭生态园北门区域转租给陆汝根，陆汝根又转租给农家乐饭店及瀛园公司。因金庭镇资产公司与明月湾公司之间的土地租赁合同无效，明月湾公司与陆汝根之间的转租合同，以及陆汝根与农家乐饭店、瀛园公司之间的转租合同亦归于无效。合同无效后，明月湾公司作为承租人已无权占有使用涉案土地，陆汝根、农家乐饭店、瀛园公司作为次承租人当然也无权再占有使用涉案土地。金庭镇资产公司作为出租人，有权要求实际占有使用租赁土地的次承租人农家乐饭店、陆汝根、瀛园饭店返还涉案土地及相应建筑物和构筑物。
李春红、叶青、沈国民主张其依据《金石岭休闲农庄资产转让协议》有权占有使用涉案不动产。但经审查该资产转让协议具有为借款担保的性质，不能发生物权变动的法律效力，且李春红、叶青、沈国民也未与明月湾公司办理交接手续。故李春红、叶青、沈国民占有使用涉案不动产并无合法依据，金庭镇资产公司作为该地块的经营管理主体，要求李春红、叶青、沈国民返还侵占的土地及相应建筑物和构筑物，合法有据，应予支持。
关于李春红、叶青、沈国民、农家乐饭店、陆汝根、瀛园饭店主张的赔偿损失问题，与本案中金庭镇资产公司主张的权利并不存在法律上的抗辩关系，不能用于对抗金庭镇资产公司，各方应依法另行主张权利。
综上，李春红、叶青、沈国民、农家乐饭店、陆汝根、瀛园饭店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人李春红、沈国民、叶青负担80元；由上诉人吴中区金庭梦里水乡农家乐饭店负担80元；由上诉人陆汝根、苏州市瀛园农产品研发有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一八年二月二十八日
书记员 王文君