贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终42号
上诉人（原审被告）：陈正刚，男。
被上诉人（原审原告）：王大学，男。
被上诉人（原审原告）：王大顺，男。
被上诉人（原审原告）：王大芬，女。
被上诉人（原审原告）：杨庆芬，女。
上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：石刚，贵州宜源律师事务所律师。一般诉讼代理。
原审被告：王德恒，男。
上诉人陈正刚因与被上诉人王大顺、王大芬、王大学、杨庆芬、原审被告王德恒确认合同无效纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案。依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
陈正刚上诉请求：撤销一审判决，在查清本案事实的基础上依法改判，判决上诉人与一审被告王德恒签订的《转让协议》有效。事实和理由：1、《转让协议》内容本身不存在显失公平的情况，且协议的结果是双方的真实意思表示，王德恒是诉讼标的物的使用权人，且是被上诉人的一家之主，上诉人当然有理由相信一审被告王德恒转让宅基地的行为系其家庭成员共同的意愿。签订协议时，除了王德恒，还有本村的几位村民和村委的领导在场知晓，故上诉人有理由相信在签订协议后不久，被上诉人等应当知晓被告王德恒将宅基地转让给上诉人的事实，其在知晓前述事实后一直未向上诉人主张权利，上诉人认为被上诉人等早已追认了转让宅基地的事实。2、本案是宅基地的流转，不是土地承包经营权的流转，一审适用《农村土地承包法》第三十七条规定认定协议无效属适用法律错误。宅基地的转让不需要得到谁的批准或同意。3、王大芬不具有诉讼主体资格。王大芬已经将户籍迁往城镇，在城镇从事房地产经济行业，已经有了城镇社保体系，不再以农村承包地为生产生活的必要，其已经丧失了本村集体经济组织成员资格，所以不能针对本案作为原告。
被上诉人王大学、王大顺、王大芳、杨庆芬答辩称：上诉人上诉称与王德恒签订的《转让协议》应当认定为有效协议的主张不能成立。1、《转让协议》上无明确具体的标的物，没有约定“宅基地”的坐落、四至界限等。协议书欠缺必要的合同条款，如未约定付款方式、付款时间、交易时间、交付方式等。该“宅基地”交易无公开交易市场价格比照。2、四个答辩人都是成年人，与王德恒共同享有使用权，王德恒的私自处分行为无效。3、签订协议书时王德恒及四答辩人能否获得“宅基地”还是未知，该协议书只是原审二被告之间私下的意向性约定。4、上诉人对被上诉人应当知道转让宅基地一事的推测是不合理的主观臆断。5、本案争议的“宅基地”是由四答辩人与王德恒家庭的承包土地转化而来的，因此其转让可适用《农村土地承包法》。6、王大芳虽然已经迁到城镇，但是其仍是家庭成员，其身份是农村进城务工人员，农村土地承包经营权并不因此丧失，因此王大芳具有本案原告的诉讼主体资格。
王大学、大王顺、王大芬、杨庆芬向一审法院起诉请求：1、判决确认二被告于2013年3月12日签订的《转让协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审认定的事实：被告王德恒与原告杨庆芬系夫妻关系，与原告王大学、大王顺、王大芬系父子女关系，1994年农村土地第二轮承包时以被告王德恒为户主的家庭成员共6人（长子王某某已故）承包了镇宁自治县丁旗镇五街村的土地，2013年被告王德恒与被告陈正刚获悉，被告王德恒户承包土地将被征用开发，被告王德恒户将获得宅基地，经被告王德恒与被告陈正刚协商，被告王德恒将未来获得的宅基地转让给被告陈正刚。在有关人员在场下，被告王德恒（甲方）与被告陈正刚（乙方）签订了转让协议书，协议约定：转让面积为127.68平方米，转让费72000元，被告陈正刚已付被告王德恒定金10000元。如开发不成退还定金10000元，如甲方违约10000元退四万元，如乙方违约10000元不退。该转让协议签订时被告王德恒户其他家庭成员均未在场，村委亦未在协议书上盖章确认。协议签订后，被告王德恒户承包的土地被征用，获得宅基地。因四原告不同意转让，该宅基地未交付。经村委多次调解未果，本院受理该案后组织双方调解亦未果。
一审认为：被告王德恒与被告陈正刚所签订的《转让协议》所指的标的物，是被告王德恒与四原告家庭承包的责任地转化为宅基地，该宅基地仍然是被告王德恒与四原告共同使用，故四原告具有主体资格。根据我国物权法第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告王德恒在未征得其他共有人同意的情况下，无权对共同共有的宅基地使用权进行转让。该宅基地系由承包责任地产生，所有权归属村集体，再根据农村土地承包法第三十七条的规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”转让该宅基地应经村集体同意，二被告转让宅基地未经村委会同意，故该转让协议无效。对四原告诉请二被告签订的《转让协议》无效应以支持。
关于被告陈正刚辩称已过诉讼时效，因该案所涉标的物属物权范围，不存在诉讼时效问题，且该宅基地至今未交付，也未超过诉讼时效期，故本院对被告陈正刚该辩称理由不予支持。至于被告陈正刚已付被告王德恒定金10000元，因被告陈正刚未向本院提起诉请，本案不作处理，双方可另行协商，如协商不成，被告陈正刚可另行向本院提起诉讼。判决：被告王德恒与被告陈正刚于2013年3月12日签订的《转让协议》无效。案件受理费人民币1600元，减半收取800元，被告王德恒承担600元，被告陈正刚承担200元。
二审中，上诉人陈正刚就本案争议的事实向本院提交了以下证据：1、转让情况说明；2、过牛河征地签协议误工表；3、丁旗镇五街村民委员会《证明》；4、丁旗镇过牛河城镇建设宅基地置换登记申请表；5、丁旗镇过牛河小城镇建设项目被征地农户留地安置面积登记公示表；6、丁旗镇过牛河小城镇建设项目区征地补偿实施方案。经组织被上诉人、原审被告质证和本院审查，对第3、4、5组的真实性证据予以确认；第1组证据系上诉人自行制作，不予采纳；第2组证据与本案缺乏关联性，不予采纳；第6组证据因没有丁旗镇人民政府的盖章，真实性不予认可。
二审确认一审查明的事实。另查明：2015年5月14日，原审被告王德恒作为户主，填写了《丁旗镇过牛河城镇建设宅基地置换登记申请表》，注明转让宅基地1.2亩给陈正刚，对此转让情况镇宁自治县丁旗镇人民政府制作了公示表予以公示。丁旗镇五街村民委员会2016年11月7日出具证明证实王德恒转让了127.68平方米的宅基地给陈正刚
本院认为：从合同内容来看，上诉人与原审被告签订的《转让协议书》转让的标的物并不是现在双方已经拥有使用权或承包经营权的土地，而是未来将要获得的宅基地，虽然该未来将要获得的宅基地是由王德恒现在拥有的承包地、宅基地等置换而来，但是并不等同于现在的承包地、宅基地，所以不能适用《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条关于土地承包经营权流转条件的规定，且从丁旗镇人民政府制作的公示表、丁旗镇五街村民委员会出具的证明来看，丁旗镇人民政府是知晓和同意被征地农户间自愿协调被补偿面积的，丁旗镇五街村民委员会也是知晓和认可本案涉案的宅基地调整的。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，上诉人陈正刚经过与同村的原审被告王德恒转让宅基地后，实际上只是增加了宅基地的面积，并没有得到多处宅基地，并不违反法律的强制性规定，所以，上诉人陈正刚与原审被告王德恒签订的《转让协议书》没有违反法律的强制性规定。原审被告王德恒在签订《转让协议书》时虽然没有明确得到其家庭成员的同意，但是其作为户主对外签字的行为，足以构成表见代理，使上诉人陈正刚相信王德恒能够代表该家庭户，而且自2013年二人签订协议时起至今长达三年时间，村委对转让土地一事也予以公示，其家庭成员应当知晓却一直没有提出异议，应当认定为其家庭成员也是认可王德恒代表家庭的。综上，由于上诉人陈正刚与原审被告王德恒签订的《转让协议书》并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故不应认定王德恒涉案的《转让协议书》无效。关于被上诉人王大芬的主体资格问题，因为没有证据证明王大芬已经获得城镇社保而丧失对涉案宅基地的共有权，所以不能认定王大芬不具有诉讼主体资格。本案诉讼标的物属于物权，不适用诉讼时效制度。综上，上诉人的上诉理由部分成立，依法予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，二审依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0423民初805号民事判决。
二、驳回被上诉人王大学、王大顺、王大芳、杨庆芬原审的诉讼请求。
一审案件受理费800元，二审案件受理费1600元，共计2400元，由被上诉人王大学、王大顺、王大芳、杨庆芬共同承担。
审判长 阮 素 芬
审判员 刘 熹
审判员 李 德 江
二〇一七年三月六日
书记员 陈琪琪（代）