江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终542号
上诉人（原审被告）：徐红林，男，1966年10月18日生，汉族，个体户，住全南县。
被上诉人（原审原告）：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地：全南县城贸易广场D栋1号。
法定代表人：陈海峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永平，江西全丰律师事务所律师。
上诉人徐红林因与被上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称“天豪公司”）物业服务合同纠纷一案，不服全南县人民法院（2015）全民二初字第1272号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐红林的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判徐红林不承担物业服务费缴纳义务；2、追加案涉店铺承租人陈阳、何延生为被告；3、判令天豪公司赔偿徐红林因店铺停电药品变质经济损失；4、本案一、二审诉讼费由天豪公司承担。
主要事实与理由：天豪公司未尽到物业合同约定的物业管理服务义务，且案涉店铺徐红林已出租给了陈阳、何延生，因此徐红林不应当缴纳物业服务费。同时，因天豪公司擅自停电造成案涉店铺内的冷冻药品发生变质，其应当向徐红林赔偿经济损失。
被上诉人天豪公司辩称：天豪公司按照合同约定提供了物业服务，徐红林应当依约缴纳物业管理费用。徐红林未告知天豪公司案涉店铺已经出租给了他人，天豪公司有权起诉物业所有权人徐红林缴纳物业管理费。徐红林关于经济损失的赔偿不属于本案审理范围。综上，请求二审法院驳回徐红林的上诉，维持原判。
天豪公司向一审法院的起诉请求：徐红林支付天豪公司自2012年6月1日起至2015年6月30日止的所欠物业管理服务费3286元及滞纳金。
一审法院查明：2012年5月7日，全南县滨江城市花园小区的开发商赣州顺发房地产开发有限公司与原告公司签订《滨江城市花园前期物业服务合同》，约定由原告公司对滨江城市花园小区提供物业管理服务，如物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的卫生清洁、污水管道疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序协助管理等，并约定业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理服务费，多层住宅（含车库、柴间）为0.35元/月/㎡,商业店铺为1元/月/㎡。被告徐红林购买了该小区F栋11号一、二层店铺，其中第一层店铺面积为40.76㎡，第二层店铺面积为48.08㎡，其店铺长期存在漏水现象。原告公司为滨江城市花园小区内提供了保安、卫生管理等物业管理服务，但对临街店铺的管理存在设备不完备、管理不到位、服务不完善等现象。如：存在原告公司对临街店铺停水停电等现象；存在临街店铺漏水而原告公司未采取帮助措施等现象；存在违章建筑而原告公司未予以管理、制止等现象。故自2012年6月1日起，被告徐红林没有向原告公司支付物业管理服务费。全南县滨江城市花园小区至今尚未成立业主委员会。原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2016年9月23日。全南县物价局核定原告公司对滨江城市花园小区等物业管理收费项目及标准是：多层住宅0.35元/月/㎡、高层住宅0.7元/月/㎡、商业店铺1元/月/㎡。
一审法院认为：本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？经查，原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。全南县滨江城市花园小区的开发商与原告公司签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的被告具有约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，不予支持。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的管理与维护，被告作为业主实际享受了相应的物业服务，故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉求，予以支持。关于物业管理服务费标准的问题。经庭审查实，被告作为临街店铺的业主，在经营过程中所享受原告提供的安保措施、日常管理等服务水平与小区内业主存在一定差距，却被要求承担小区多层住宅近三倍的物业管理服务费，对被告而言显失公平，违背了权利义务相一致的立法原则。据此，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，综合考虑物价部门所核定标准、原告的服务水平、店铺商业性质、当地经济发展状况等因素，法院酌定按0.5元/月/㎡计算本案物业管理服务费。同时,物业管理服务费不应局限于某一标准,只要原告日后采取有效措施改进物业管理模式、提高物业服务水平，业主所交纳物业管理服务费可与之相匹配。因原告物业管理服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，不予采信。据此，根据中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、限被告徐红林于本判决生效后三日内支付原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司自2012年6月1日起至2015年6月30日止的物业管理服务费共计人民币1643.54元[（40.76㎡+48.08㎡）×0.5元/月/㎡×37个月]。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐红林承担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，全南县滨江城市花园小区的开发商与天豪公司签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的徐红林具有约束力。天豪公司应当按照合同约定提供物业服务，徐红林则应当按期缴纳物业服务费用。根据一审查明的事实，案涉店铺虽然位于临街，但是该店铺所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，天豪公司在物业管理服务中进行了必要的管理与维护。同时，天豪公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，并且在催缴物业管理费过程中存在不当行为。在此情况下，作为业主有权要求减交相应的物业管理费。一审判决根据双方履行合同的情况，并综合本案实际，认定徐红林按照合同约定物业管理费缴纳标准的50%，即0.5元/月/㎡缴纳物业服务费，符合公平原则，处理得当，本院予以维持。徐红林主张其店铺未享受到物业服务而拒绝缴纳物业服务费，与事实不符，于法无据，本院不予支持。徐红林主张案涉店铺已出租案外人陈阳、何延生，其不应当承担本案物业管理费。本院认为，对于物业服务企业而言，天豪公司有权向业主徐红林或者物业使用人主张缴纳物业管理费，若徐红林认为其不是物业管理费最终支付义务人，其可向有关物业使用人追偿。关于徐红林认为天豪公司停电造案涉店铺药品变质损失问题。本案属于物业服务合同纠纷，徐红林认为天豪公司存在侵权行为而主张赔偿损失，其依法应当在一审期间提起反诉，或者另行起诉。况且，徐红林在本案中并未提交充分证据证明其损失的存在。因此，对于徐红林的该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐红林的上诉事实与理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐红林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一七年四月十八日
代理书记员 钟 琳
代理书记员 曾 慧