广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终1682号上诉人（原审原告）：陆祖勇，男，1959年3月6日出生，壮族，住广西巴马瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：刘新，男，1979年7月16日出生，汉族，住广西巴马瑶族自治县。委托诉讼代理人：黎天甫，广西辉彪律师事务所专职律师。上诉人陆祖勇因与被上诉人刘新建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2017）桂1227民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆祖勇上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求的第一项“判决被告刘新继续履行2006年7月1日与原告陆祖勇签订的《转让住宅基地契约》及2015年3月25日与原告陆祖勇签订的《转让住宅用地购买权补充协议》”和第二项“判决被告刘新于判决生效后15日内将巴马瑶族自治县工贸小区A7号宗地使用权过户给原告陆祖勇，并协助原告陆祖勇办理A7号宗地的过户手续”；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清甚至错误。l、一审判决认定陆祖勇在庭审中认可补充协议第三条中约定的9万元属于A7宗地购买权的转让费，参照工贸小区其他宗地给的转让费是额外的另行协定的转让费，这是以庭上对上诉人的问话来认定事实，不是以合同条款的字义来认定案件事实，曲解了合同条款的真实意思，违反了法律规定。2、对照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条可以看出土地使用权转让价格实行的是政府定价或者政府指导价，因此《转让住宅用地购买权补充协议》第三条“往后，甲、乙双方再参照工贸小区A区（即Al到A33号宗地）的其他转让住宅基地户的做法协定给甲方的转让费”的约定违反了国务院行政法规，依法不能遵循。涉案A7号宗地的政府定价或者政府指导价就是《国有建设用地使用权挂牌出让公告》载明的44.1万元。3、2006年7月1日双方签订《转让住宅基地契约》，议定A7号宅基地定价为9.98万元，约定陆祖勇交竞买保证金2万元和转让费2.78万元共4.78万元给刘新，之后待县政府开发A7号宗地做住宅用地时，陆祖勇再补交5.2万元给县土管局，刘新就有义务协助办理A7号宗地的过户手续给陆祖勇，这就是双方签订契约的初衷和原始的合同目的。后因企业改制未完成，直到2015年3月14日政府才在河池日报刊登公告确定A7号宗地的地价为44.1万元，至此，为了继续履行2006年的契约，双方才在不背离原合同目的的前提下于2015年3月25日签订《转让住宅用地购买权补充协议》。4、双方签订的《转让住宅用地购买权补充协议》，标的是“转让购买权”，与2006年契约的内容是吻合，所涉及的费用只能是购买权费，也是因为A7号宗地的地价（政府定价或者政府指导价）从2006年的8万元上升到2015年的44.1万元，这样竞买保证金就从2006年的2万元上升到2015年的11万元，购买权转让费就从2006年的2.78万元上升到11.78万元，减去2006年己付2.78万元，还有9万元未付，所以补充协议第三条就写有购买权转让费9万元的约定，扣除2015年4月27日己交A7号宗地11万元竞买保证金转为地价款，则地价款还有33.1万元应由陆祖勇缴纳，缴纳完毕就可以依补充协议第二条和参照《物权法》第十五条的规定，陆祖勇就获得A7号宗地的物权，但刘新在没有与陆祖勇协商并取得陆祖勇的同意下，于2015年6月24日强行自交地价款的行为已经属于蓄谋的阻却行为，违反了诚实信用原则，且还背着陆祖勇于2015年5月28日自行与国土资源局签订《国有建设用地使用权转让合同》，故陆祖勇并未按时将9万元转让费付给刘新，是对刘新先行违约行为的对抗。鉴于刘新不正当阻止陆祖勇成就物权条件的行为，参照《合同法》第四十五条第二款规定，陆祖勇于2015年6月26日己视为获得A7号宗地的物权，所以依2006年的契约、2015年的补充协议及依照有关法律规定，刘新负有协助办理A7号宗地过户手续给陆祖勇的义务，一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求是错误的。二、一审判决属于审判程序不合法。补充协议第三条（后半句）“往后，甲、乙双方再参照工贸小区A区（即Al到A33号宗地）的其他转让住宅基地户的做法协定给甲方的转让费”属于约定不明，不明之处有：1、约定的时间不明，“往后”到底是指什么时候，均无法明确确定；2、价款不明，要等Al到A33号宗地的33种做法来确定价款，基本上不可能实现，而且要等到Al到A33号的价款都出来后双方才能进行协定，万一协商不了，这个事也就不了了之；3、实际上现今阶段法院是无法审理这个条款（第三条后半句）的，要审理这个条款必须要等到A1到A33号宗地价款全部出来并由双方协商形成协议后，如果在履行当中有争议诉到法院形成案件法院才能介入审理，所以这个条款属于尚未形成诉的另案，一审法院在本案中审理尚未形成诉的另案不仅属于认定事实不清甚至错误，而且也属于审判程序不合法；4、补充协议第三条（后半句）约定不明确，内容无法确定，根据《合同法》第六十二条“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”的规定，本案A7号宗地的定价有两种方式：一是结合2006年订立契约和2015年订立补充协议履行地巴马的土地市场价格走价；二是执行政府定价或者政府指导价。而本案的A7号宗地属于应当执行政府定价或者政府指导价的情形，所以本案A7号宗地的价格为44.1万元。三、因为一审判决不仅认定事实不清甚至错误，而且也违反法定程序，所以相应的，一审判决也属于适用法律错误。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求。刘新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。陆祖勇向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行2006年7月1日与被告签订的《转让住宅基地契约》及2015年3月25日与被告签订的《转让住宅用地购买权补充协议》；2、判决被告于判决生效后15日内将巴马瑶族自治县工贸小区A7号宗地使用权过户给原告，并协助原告办理过户手续；3、判决被告支付违约金88200元给原告（从2015年6月26日起暂算至原告向法院起诉之日，参照A7号宗地的政府出让地价款441000元×20%=88200元）；4、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2005年，巴马瑶族自治县人民政府对自治县化工厂进行国有企业改制，将原县化工厂、民族保健厂国有土地作工贸住宅小区并公开出让。2005年7月7日，巴马瑶族自治县国土局发布（2005）02号《自治县国土资源局工贸小区土地所有权出让公告》，其主要内容为：该小区规划设计住宅用地171宗，每宗占地面积为70平方来，第一期出让A类地共33宗，出让底价为8万元，竞买人范围：该小区供地对象在规定的时间内，首先安排原保健酒厂和化工厂的干部、职工。在规定时间后所剩余宗地属中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人（除法律另有规定者外）均可参加竞买。被告作为巴马瑶族自治县化工厂职工，依规定报名认购工贸小区A7号宗地。2006年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）经协商，双方就A7号宗地的转让事宜达成协议，并签订了《转让住宅基地契约》，契约约定：“该宅基地定价为人民币玖万玖仟捌佰圆整，在双方签约时，由乙方一次性预交人民币肆万柒仟捌佰圆给甲方……，待县人民政府开发巴马县原化工厂所有的土地规划作住宅用地时，再由乙方补交人民币伍万贰仟圆给县土管局，到时甲方有义务协助乙方办理过户手续，过户手续的所有费用由乙方自负。若往后县政府提高工贸小区地价，该宗地的补差价额由乙方负责。”同年7月3日，原告向被告支付A7号宗地竞拍押金2.002万元及转让费2.78万元。由于自治县化工厂改制不能完成，经自治县人民政府批准，自治县国土资源局决定以挂牌方式出让位于自治县化工厂小区国有建设用地使用权54宗。2015年3月12日，自治县国土资源局、自治县公共资源交易中心联合在河池日报上刊登《巴马瑶族自治县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，该公告将竞买人的范围变更为：“中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请（除法律另有规定者外）。本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。”A7号地块挂牌出让的基本情况为：位置第一排，宗地编号A7号，宗地占地面积70㎡……土地用途为商住，起始价44.1万元，竞买保证金11万元。2015年3月25日，原告与被告就A7号宗地转让事宜签订了《转让住宅用地购买权补充协议》，协议约定由原告缴纳44.1万元（协议中44.6万元系笔误）A7号土地购地款。2015年4月7日，自治县国土资源局、自治县公共资源交易中心再次在河池日报上刊登《巴马瑶族自治县国土资源局关于巴马瑶族自治县化工厂小区54宗国有建设用地使用权挂牌出让变更公告》，将2015年3月12日刊登的公告中关于竞买人的范围变更为“化工厂的土地出让系该厂整体改制的延续，商住用地认购人员以出让公告发布后报名的本厂职工为准”。2015年4月25日，被告特别授权原告，由原告至自治县公共资源交易中心办理Ａ7号宗地购地手续并交纳竞买保证金，同年4月27日，原告以被告的名义至自治县公共资源交易中心交纳了竞买保证金11万元。2015年6月20日，被告再次特别授权原告，由原告至自治县国土资源局办理A7号宗地国有建设用地使用权出让合同事宜，办理交纳A7号宗地余下未交的33.1万元。2015年5月28日，被告与自治县国土资源局就A7号宗地签订了桂土出字[巴马007]X号《国有建设用地使用权出让合同》，同年6月24日，被告交纳A7号宗地余下未交的土地出让价款33.1万元及国有土地使用权出让契税等各项费用。原告认为，被告已办理A7号宗地《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权证》和《国有建设用地规划许可证》，但至今没有依约将A7号宗地土地使用权过户给原告，侵犯了原告的合法权益，于2017年4月5日向该院提起本案诉讼。另查明，2015年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）就A7号宗地转让事宜签订了《转让住宅用地购买权补充协议》，该协议约定：一、2006年7月1日甲乙双方在甲方家里订立的《转让住宅基地契约》仍有效。2006年7月3日，甲方因资金问题同意给乙方用甲方的名字去定购缴纳A7号宗地竞买保证金及手续2.005万元人民币。……，2006年7月3日甲方已收取A7号宗地的转让费2.78万元人民币；二、……，甲方因资金问题，经甲乙双方多次充分协商，甲方同意去报名竞买A7号宗地，A7号宗地44.6万元（笔误，实际是44.1万元）的购地款由乙方缴纳，……，A7号宗地的物权归属乙方所有；三、乙方于2015年3月底缴纳A7号宗地的11万元竞买保证金后，乙方要支付给甲方玖万元的A7号的转让费，往后，甲乙双方再参照工贸小区（即A1到A33号宗地）的其他转让住宅基地户的做法协定给甲方的转让费；四、乙方支付A7号宗地转让款完毕后，甲方无偿协助乙方办理过户需要的各种证件，转让费由乙方负责。一审法院认为，一、关于原告请求被告继续履行讼争契约和补充协议，将A7号宗地使用权过户给原告是否有事实和法律依据的问题。原、被告签订的《转让住宅基地契约》、《转让住宅用地购买权补充协议》是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，上述契约和补充协议自双方签字时成立，对于契约和补充协议的效力问题，因被告在起诉前已经取得讼争A7号宗地国有建设用地使用权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，原、被告签订的契约和补充协议合法有效，契约和补充协议对双方均具有法律约束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。现原告根据补充协议第二条的约定，主张其只需交纳44.1万元的购地款即可获得讼争A7号宗地物权，请求被告继续履行双方契约和补充协议，将讼争A7号宗地使用权过户给原告，但原告在庭审中认可补充协议第三条关于“玖万元的转让费”和“……参照工贸小区（即A1到A33号宗地）……给甲方的转让费”的转让费中9万元属于A7号宗地购买权的转让费，“……参照工贸小区（即A1到A33号宗地）……给甲方的转让费”的转让费是额外的另行协定的转让费，据此，该院判定，原告与被告在补充协议第三条约定的转让费有讼争A7号宗地购买权的转让费和参照讼争工贸小区（即A1到A33号宗地）的其他转让住宅基地户转让同类宗地所得的转让费，所谓的“参照”的“转让费”，即是双方在签订补充协议时尚未发生尚未明确的，需以其他同类宗地转让所得转让费为依据而确定的转让费，故原告该主张证据不足，理由不成立，该院不予支持。二、关于被告没有将讼争A7号宗地使用权过户给原告的行为是否违约，是否应当承担违约责任的问题。该院认为，被告作出特别授权委托后又亲自签订讼争A7号宗地《国有建设用地使用权出让合同》和补缴土地出让款及其他费用，不是阻却双方履行讼争契约和补充协议的根本原因，基于第一个争议焦点的分析，被告没有将讼争A7号宗地使用权过户给原告的行为，不属于违约，故原告主张被告违约，应当赔偿其经济损失，该诉求理由不成立，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：驳回原告陆祖勇的诉讼请求。案件受理费2005元，由原告陆祖勇负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人继续履行双方签订的《转让住宅基地契约》和《转让住宅用地购买权补充协议》，协助办理诉争土地使用权的过户手续是否应予支持？本院认为，本案诉争土地为国有土地，被上诉人已经办理了《国有建设用地使用权证》，涉案的两份合同涉及的是国有建设用地使用权的转让，故本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷，一审定性为买卖合同纠纷存在不当。双方签订的《转让住宅基地契约》和《转让住宅用地购买权补充协议》均是双方的真实意思表示，其中《转让住宅用地购买权补充协议》对《转让住宅基地契约》已经进行了补充和变更，故双方应按照《转让住宅用地购买权补充协议》履行自己的义务。对于《转让住宅用地购买权补充协议》第三条的约定“乙方于2015年3月底缴纳A7号宗地的11万元竞买保证金后，乙方要支付给甲方玖万元的A7号的转让费，往后，甲乙双方再参照工贸小区（即A1到A33号宗地）的其他转让住宅基地户的做法协定给甲方的转让费”的理解，上诉人主张双方只约定了购买权的转让费是9万元，所谓的“往后......再参照工贸小区......协定......转让费”是约定不明、无法实现也无法履行的条款，对此本院认为，一是应结合该条款的上下文来看，约定上诉人在支付了9万元的转让费后，还要参照工贸小区其他住宅基地户的做法协商转让费，也就是说双方约定的转让费由两部分组成，即9万元和待协商的另一笔费用，二是上诉人在一审庭审中亦认可9万元属于A7号宗地购买权的转让费，“参照......转让费”是额外的另行约定的转让费，由此可见，双方在签订该补充协议时对第三条的两处“转让费”是否应给付已经进行了明确约定。虽然《转让住宅用地购买权补充协议》第二条约定，A7号宗地44.1万元的购地款由上诉人缴纳后，物权归属上诉人所有，但第四条也明确约定上诉人要支付A7号宗地转让款完毕后，被上诉人才协助上诉人办理过户需要的各种证件，因此，从该补充协议的内容来看，双方在实际履行过程中仍需要进一步对转让费进行协商，才能继续履行合同。在双方协商不成的情况下，上诉人主张继续履行合同，要求被上诉人协助办理诉争土地使用权的过户手续，本院不予支持。本案也并不适用《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，不属于人民法院对约定不明的条款予以确定的法定情形，故上诉人主张以政府定价或指导价认定诉争土地的转让价值，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陆祖勇的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陆祖勇负担。本判决为终审判决。审判长  吴亚玲审判员  潘嘉芳审判员  黄美秀二〇一七年十一月二十九日书记员  黄黎明附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；