北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第28735号
原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里×号楼。
营业执照注册号：110108004426855。
法定代表人虞若军，总经理。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告闫培，女，1965年7月1日出生。
原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告闫培物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托代理人杨殿芳与被告闫培均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年起至今一直为北京市海淀区天秀花园×1园小区全体业主提供前期物业服务。闫培系北京市海淀区天秀花园×1园×号楼3单元601室的业主。2003年4月11日，闫培办理入住收楼手续，并签订前期物业服务合同，该合同对收费标准和交费时间以及滞纳金进行了约定，但闫培入住房屋后拖欠2004年4月11日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费至今未付，我公司多次催缴未果。我公司认为，闫培的违约行为严重侵害了我方的合法权益，故我公司诉至法院，要求闫培向我公司支付2004年4月11日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费共计66918.18元及滞纳金13000元，共计79918.18元。本案的诉讼费由闫培负担。
被告闫培辩称，2004年4月11日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费我没有交纳，原因是：诉争小区的物业服务费比西山庭院的物业服务费标准高，但服务质量比西山庭院差很多。电梯费无所谓，我需要的是一个良好的环境，但安居物业公司提供的物业服务不合格，现在的小区环境与入住时相比发生了很大变化，体现在：门卫对进出人员、车辆不管不问，人员随意进出，构成安全隐患；小区内有人摆摊、水站水桶占地，还有人圈地收破烂，环境脏乱差；一层住户私占绿地，安居物业公司没有起到管理职责，导致小区绿地面积少了很多、土地裸露，且第一个圈占绿地的住户圈地时，安居物业公司不仅不管，还去帮忙；小区内的会所现在成了宾馆，人员随意进出；小区内的健身设施被从小区的中心地带挪到小区西门垃圾堆旁。另外，诉争房屋是复式，屋顶漏雨严重，我入住后多次要求安居物业公司维修或协助找开发商维修，至今没有修好。
经审理查明，安居物业公司的注册资本为300万元，为具备二级资质的物业服务企业。自2002年5月至今，安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）委托为北京市海淀区天秀花园×1园小区提供物业服务。安居物业公司与海开公司的物业管理全权委托合同载明，上述×1园小区的建筑面积为152970平方米，其中住宅为124891平方米。
2003年4月11日，北京安居物业管理有限公司第四分公司（以下简称安居物业公司第四分公司、甲方）与闫培（乙方）就北京市海淀区天秀花园×1园×号楼3单元601室房屋签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，该协议载明:房屋建筑面积为238.90平方米；由甲方提供相应物业服务;从入住之日起（入住日以入住通知单上的日期为准）第一年，物业费为每月每平方米0.80元,每季度的第一个月交纳；第二年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件收取，电梯费含电梯运行费、电梯维护费、电梯检验费，不含中大修费、折旧费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。同日，闫培办理入住手续。诉争房屋所在单元楼为6层建筑，顶层为复式结构，该单元仅有一部运行电梯、无其他电梯，运行时无人看守。闫培现拖欠2004年4月11日至2013年12月31日的物业费、电梯费，至今未付。
另查，北京市物价局于1996年发布京价（房）字[1996]第274号《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》及其附表一、二、三，对住宅运行电梯、住宅备用电梯及高压水泵的收费标准进行了规定。此后,《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第13条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出、按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定,协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价;第24条规定，本办法自2006年1月1日起执行，京价（房）字[1996]第274号通知同时废止。
庭审中，安居物业公司称，诉争小区最早一批购房的业主的物业服务合同约定的是物业费每月每平方米0.80元、电梯费按北京市有关标准收取，但此后从开发商处购房的业主的物业服务合同直接约定物业费为每月每平方米2.50元、未再区分物业费和电梯费；其系按照物业费每月每平方米0.70元、电梯费每月每平方米1.70元的标准向闫培主张诉争房屋2004年4月11日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费，且因按日计算滞纳金数额过高，其于估算后主张13000元；其主张的电梯费每月每平方米1.70元系参考其根据京价（房）字[1996]第274号通知及其附表一、用诉争小区58部电梯的运行费及维护费总和与诉争小区的住宅总建筑面积计算出的结果而来；闫培所述宾馆是业主产权、该公司无权干涉，菜场是街道组织的便民措施、与该公司无关，电梯广告是该公司为弥补物业费不足、为保障正常的物业服务投放的，广告收支已向业主公布，小区广告是居委会在公示栏发布的，水站在地下室，他人占地收垃圾的情况不存在，存在业主私占绿地之事，该公司曾劝阻并报城管治理，诉争房屋漏水属房屋质量问题，非该公司原因所致。
上述事实，有双方当事人的陈述、《天秀花园前期物业管理服务协议》等证据、本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，安居物业公司系依法成立的物业服务企业且具备相应物业服务资质，其系开发商依法指定的前期物业服务企业，是诉争小区合法的物业服务主体。安居物业公司第四分公司与闫培签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力，在安居物业公司已依约提供物业服务的情况下，闫培理应依约支付物业费和电梯费。安居物业公司主张的物业费标准和电梯费标准并无不妥，物业费和电梯费的数额由本院依法判定。
关于滞纳金，安居物业公司就闫培恶意拖欠物业费和电梯费举证不足，故本院对于安居物业公司主张的滞纳金，不予支持。
需要说明的是，第一，物业服务系指向全体业主共用共有的物业、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，因此单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位。第二，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业服务企业提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。第三，小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业服务企业的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业服务企业与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业服务企业也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务的正常运转。物业服务企业对业主提出的合理意见和客观问题不予理会、不予处理，也会对物业服务企业与业主之间的关系及物业服务的开展产生消极影响。第四，关于业主自有房屋存在的质量问题或损坏，一方面，物业服务企业应在职责范围内积极协助业主、协调解决；另一方面，业主应在析清法律关系的前提下一并向全部相关责任主体主张权利，及时维权、避免损失扩大。第五，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权依法请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、闫培于本判决生效后十日内向北京安居物业管理有限公司支付二〇〇四年四月十一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费和电梯费共计人民币六万六千八百九十六元一角五分。
二、驳回北京安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果闫培未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百九十九元，由北京安居物业管理有限公司负担一百四十六元（已交纳）；由闫培负担七百五十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一五年十二月七日
书 记 员 陈迎宾