贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终字第4789号
上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州师范学院，地址在贵阳市乌当区高新路***号。
法定代表人李存雄，校长。
委托诉讼代理人：余雨阳，贵州泽丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟飞敏，贵州泽丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市云岩区精英二幼，地址在贵阳市南明区。
法定代表人：袁莉，园长。
委托诉讼代理人：曾珍，贵州佳合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅雪，贵州佳合律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：吴艳，女，1980年4月29日生，汉族，住广西省北海市海城区。
委托诉讼代理人：汤仕尧，贵州思语律师事务所律师。
原审第三人：段庆民，男，1964年10月4日生，住遵义市。
原审第三人：蔡爱民，女，1953年3月6日生，汉族，住贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：蔡爱武，男，1962年9月11日生，汉族，住贵阳市云岩区，系蔡爱民之弟。
原审第三人：尤争朝，男，1973年6月8日生，苗族，住贵阳市南明区。
上诉人贵州师范学院、贵阳市云岩区精英二幼（以下简称精英二幼）、吴艳与原审第三人段庆民、蔡爱民、尤争朝租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贵州师范学院、精英二幼、吴艳，原审第三人段庆民、蔡爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州师范学院上诉请求：1、依法撤销（2014）南民初字第3483号民事判决的第四项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十一项、第十三项、第十五项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费、评估费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人只把河滨校区的部分房屋出租给精英二幼使用，双方在协议中未约定租赁面积，只是用红线图明确了租赁范围，故是板块租赁而非以平方计取租金，一审法院认定事实错误，事实上精英二幼从2009年3月15日租用到2012年10月15日，应付租金为：480×3+528÷12×7=1748万元，已付1460万元，还欠288万元。其中教育学院成人教育处返租房屋两年，每年42万元，两年84万元，已交5万元，还差79万元。教育学院职工教育分院也返租一年，租金60万元，已付租30万元和保证金5万元，还差25万元。故精英二幼还欠租金为28884+525=184万元。2、双方约定了房屋用途，但精英二幼转租去开旅游公司、养身馆、婴儿游泳馆等，违反合同约定；上诉人对原审第三人的损失不承担赔偿责任，按照《城镇房屋租赁合同解释》第十三条，原审第三人装修未经上诉人同意，装修损失与上诉人无关；因可移动设备均可拆走，一审法院判决对吴艳、蔡爱民可移动设备承担50%的责任错误。3、一审法院根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》判决对承租人装修损失、停业损失、失业补助、搬迁费进行赔偿，适用法律错误。该补偿针对所有权人而非承租人，且双方在合同约定只能进行简单装修，装修方案经甲方同意，现在被上诉人装修未经同意；一审法院依据精英二幼单方面的收费票据认定停业损失无事实法律依据；精英二幼无权以精英公司与软银公司的从业人员要求失业补助。
精英二幼辩称：1、贵州师范学院在报纸的招租公告上明确的出租面积为2.7万平方米，精英二幼按此面积核算出租金参与竞价，租赁的是所有校舍，划线图也与公告的校舍范围相符。贵州师范学院所称只租用教学楼、图书楼、实验楼等部分房屋完全与事实不符。精英二幼在租赁方案里说明租赁房屋将用于开办幼儿园、筹办贵阳市综合性培训广场（涵盖亲子中心、外语培训、北大青鸟培训等）、筹建教育公司、软件公司等。教苑宾馆和临街门面不是校舍，不包含在公告的租赁区域内。双方在租赁合同里标注租赁“河滨校区房屋”，并非部分。精英二幼委托测量单位对承租房屋面积进行测量以后才得知承租面积仅1.97万平方米，多次发函要求重新核算租金，对方均置之不理。2005年贵阳市政府就将贵州师范学院河滨校区纳入规划红线范围，2008年省委常委会即决定在该地块修建文化广场，贵州师范学院明知即将拆迁仍然于2009年1月发布公告对外招租，刻意隐瞒即将被拆迁的事实签订长达9年的租赁协议，违反诚信原则。2、贵州师范学院返租的租金三年合计欠款109万元，2009年支付的5万元水电保证金重复计算导致一审计算为104万元。3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿对象是“被征收人”，应当包括“产权所有人”和“实际承租人”，被征收房屋价值包括“产权所有人的房屋价值”和“实际承租人不可移动固定资产价值”。租赁协议第十二条约定的政府征收不予补偿是指不对违约赔偿，并非不对协议解除后的损失赔偿。租赁协议第十二条清晰表述了“因国家政策、政府部门需要规划或改造，或因甲方上级部门对租赁房屋另有他用，甲乙双方应无条件服从，立即终止合同，甲乙双方均不视为违约，同时甲乙双方互不承担责任和赔偿，租金按实际租用时间计算。若相关部门对其进行补偿，乙方可获得相关法律法规中规定的承租人应享有的权利，其他补偿由甲方受益”，所以精英二幼要的是损失补偿并非违约补偿。2012年10月，贵州师范学院与贵州省文化厅、贵州文化产业股份有限公司签订《协议书》,协议约定贵州师范学院获得的2000万元补偿，“包括：（1）所涉房屋价值的补偿；（2）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的搬迁、临时安置、办学过渡等一切补偿费用。（3）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的停产停业损失及甲方应当获得的其他所有补偿。……”所以精英二幼应当获得承租人应有的装修损失补偿、停业损失补偿、搬迁费及人员安置费。精英二幼按租赁用途对房屋进行装修并未违反合同约定，谈判与装修中也尽到了告知义务，不存在贵州师范学院所称未经同意装修问题。精英公司与软银公司均是精英二幼承租以后由举办人袁莉独立出资在租赁场所设立的教育发展公司和培训机构，注册地及实际办公地点也在租赁场所，理应得到相关补偿。由于幼儿园是免征税单位，贵州师范学院要求精英二幼提供税票证明停业损失是强人所难。4、精英二幼转租房屋给相关原审第三人在2009年11月20日已报告贵州师范学院，且第三人在租赁场所经营多年，贵州师范学院不可能不知情，但从未提出任何异议，转租有效。
精英二幼上诉请求：1、依法将（2014）南民初字第3483号民事判决书第五项返租租金104万元改判为109万元；2、依法将（2014）南民初字第3483号民事判决书第六项中搬迁费改判为381000元；3、依法改判贵州师范学院向精英二幼支付设施设备损失535296元；4、依法改判贵州师范学院向精英二幼支付从2012年10月15日起至全部款项付清之日止的利息；5、依法改判精英二幼垫付10000万元评估费用由贵州师范学院承担；6、一审、二审诉讼费用由贵州师范学院承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人下属的继续教育学院签订的《房屋租赁合同》约定年租金为60万元，后双方又再次签订合同约定租金和水电费共计42万元一年，两年共计84万元。据此，被上诉人尚欠上诉人三年返租租金共计109万元未支付。故一审判决被上诉人贵州师范学院仅向上诉人贵阳市云岩区精英二幼支付返租租金105万元是错误的，应为109万元。2、贵阳市的搬迁费补偿标准是30元/平方米，故12700平方米房屋，搬迁费应为381000。故一审判决认定被上诉人应支付给上诉人的搬迁费为127000元是错误的，搬迁费应当为381000元。3、现场不是没有实物而是由于被上诉人未能及时进行评估及未尽妥善保管义务的原因导致现场被破坏，故相关责任应由被上诉人承担，所以一审判决未判决支持上诉人要求被上诉人支付设备设施补偿费535296元的诉讼请求是错误的。4、上诉人是在被上诉人的强势下按照被上诉人通知规定的期限搬离了租赁房屋，却至今未收到被上诉人支付的相关款项。被上诉人的行未严重侵害了上诉人的合法权益，一审判决未支持上诉人要求被上诉人支付利息的诉讼请求是错误的。5、一审补充鉴定10000元鉴定评估费用是由上诉人垫付的，该费用一审判决遗漏。上诉人认为该评估费用是由于被上诉人怠于履行义务所产生的费用，应由被上诉人承担。
贵州师范学院答辩称：1、关于返租房屋只交过一次保证金，据实结算即可；2、关于转租，我们给精英二幼发函，告知转租必须要用于教育用途，且他们一直未到我们处进行备案，不能认为我们同意他们转租；3、关于搬迁标准，不能比对一般征收行为计算；4、关于利息，没有法律依据，由于精英二幼没有搬迁，我们几个亿的搬迁费也没有得到补偿，是否也要计算利息。
吴艳上诉请求：1、撤销（2014）南民初字第3483号民事判决书第十七项判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人贵州师范学院承担。事实和理由：1、由于贵州师范学院隐瞒事实，导致上诉人网络光纤费3万元损失，人员遣散、安置费用及办公桌椅折旧费30万元；2、由于贵州师范学院断水断电，导致室内被盗物品损失5万元、聘请值班人员11.4万元。
贵州师范学院答辩称：他们是分租人，和我们没有直接的关系，是否有损失都不应该由我们负担。
精英二幼答辩称：转租是经过贵州师范学院同意的，转租这么长时间贵州师范学院没有提出任何异议。贵州师范学院得到了补偿，应当给予我们补偿。
原审第三人段庆民陈述：我租房是做和教育相关的行业，贵州师范学院多次来看过，未提异议。
原审第三人蔡爱民陈述：1、我们签订的合同是10年，我们是抵押房子100万来租用涉案房屋进行投资，第二年就告知要被迫关门，我们的设备和美容产品损失严重；2、我们的20多名员工的遣散费8万余元，望法院依法裁判。
原审第三人尤争朝未到庭陈述意见。
贵州师范学院向一审法院起诉请求：一、判决解除原被告双方的房屋租赁合同并要求被告返还贵阳市××路××（××教育学院河滨××区）房屋；二、判决被告向原告支付拖欠房屋租金2090000元、水电费66658元；三、本案诉讼费由被告承担。
精英二幼提起反诉称：一、判令被反诉人返还反诉人多支付的租金2560000元；二、判令被反诉人支付反诉人装修补偿费2670000元；设备设施补偿费535296元；停业损失补偿费560000元；搬迁补偿费381000元；待工人员失业补助费361080元。以上五项共计4507376元。三、判令被反诉人支付反诉人返租租金840000元。四、判令被反诉人向反诉人支付从2012年10月15日起至全部款项付清之日止的利息。五、反诉费用由被反诉人承担。
原审第三人段庆民辩称：因合同未到期就解除，要求根据合同约定得到装修补偿以及停业损失，并将上述费用直接支付给第三人。
原审第三人蔡爱民辩称：要求赔偿装修损失、营业损失及员工失业补助费，并将上述费用原告直接支付给第三人。
原审第三人尤争朝辩称：要求赔偿装修损失、搬迁费及员工失业补助费，并将上述费用原告直接支付给第三人。
一审法院认定事实：2009年1月7日，贵州教育学院河滨校区在报纸上发出招租公告：“贵州教育学院拟将自有产权的小河校区和河滨校区的部分房屋出租。……河滨校区位于贵阳市××路××号（河滨公园侧门对面），占地22亩，校舍建筑共2.7万平方米……”，贵州教育学院（甲方）与贵阳市云岩区精英二幼（乙方）签订《贵州教育学院河滨校区房屋租赁协议书》，约定：“一、甲方将位于2009年3月10日贵阳市××路××（××教育学院河滨××区）部分房屋（附件一：租赁房屋划线图）租赁给乙方。二、租赁期限为九年。从2009年3月15日起至2018年3月14日止。……三、房屋用途：乙方对租用房屋仅具有使用权，并作为办学及附属功能（不能作宾馆、招待所）使用，乙方不得随意改变其用途。……五、租金三年递增一次，递增幅度为上一年租金的10%。即：2009年3月15日至2012年3月14日为480万元/年，三年共1440万元；2012年3月15日至2015年3月14日为528万元/年……十、免责条件2.租赁期内，因国家政策、政府部门需要规划或改造，或因甲方上级部门对租赁房屋另有他用，甲乙双方应无条件服从，立即终止合同，甲乙双方均不视为违约，同时甲乙双方互不承担责任和赔偿，租金按实际租用时间计算。若相关部门对其进行补偿，乙方可获得相关法律法规中规定的承租人应享有的权利，其他补偿由甲方受益。”贵阳市云岩区精英二幼（甲方）与贵州教育学院职工教育分院（乙方）于2009年4月16日签订《房屋租赁合同》，甲方将其承租的部分房屋返租给乙方，租赁期限为2009年3月15日至2010年3月14日止。房屋租金为60万元，房屋保证金和水电保证金为5万元。合同签订后贵州教育学院即向精英二幼支付30万元房租和5万元的保证金，贵阳市云岩区精英二幼（甲方）与第三人吴艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其承租的贵州教育学院教学楼1012楼转租给乙方，租赁期自2012年5月15日2012年6月1日起至2018年3月14日止。其中第十一条第2款约定同原被告签订的租赁合同第十条第2款一致。2010年3月11日，贵阳市云岩区精英二幼（甲方）与第三人段庆民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“二、甲方将教育学院图书馆七楼阶梯教室（面积292平方米）出租给乙方。三、租赁期自2010年3月28日至2015年3月27日止。四、4.乙方向甲方交纳房屋保证金和水电保证金1万元。第十一条2、因市政建设需要或上级主管部门改变房屋用途并收回房屋，导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任。3、因商业征收并拆除房屋导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任；但甲方需向征收方主张相关法律法规中承租人（乙方）享有的权益。”2009年6月4日，贵阳市云岩区精英二幼（甲方）与第三人蔡爱民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“二、甲方将教育学院内面积418平方米出租给乙方。三、租赁期自2009年7月1日至2018年3月14日止。第十一条2、因市政建设需要或上级主管部门改变房屋用途并收回房屋，导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任。3、因商业征收并拆除房屋导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任；但甲方需向征收方主张相关法律法规中承租人（乙方）享有的权益。”第三人承租房屋后经营美都养生会馆。2012年3月28日，贵阳市云岩区精英二幼（甲方）与第三人尤争朝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“二、甲方将教育学院出租房屋面积（见附件红线图）宿舍房间出租给乙方。三、租赁期自2012年4月13日至2018年3月14日止。第十一条2、因市政建设需要或上级主管部门改变房屋用途并收回房屋，导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任。3、因商业征收并拆除房屋导致本合同不能继续履行时，甲乙双方互不承担责任；但甲方需向征收方主张相关法律法规中承租人（乙方）享有的权益。”2010年12月31日，贵州文化广场建设联席会议办公室向贵州师范学院下发文件，载明：“贵州文化广场建设项目作为省委、省政府2011年和“十二五”规划期间重点建设项目，目前开工在即。贵阳市政府在2005年前就将包括贵州师范学院河滨校区在内的地块纳入贵阳市文化产业总体规划，现已正式通过控制性详细规划。……”2011年5月，贵州文化广场建设联席会议办公室发布《关于解决贵州文化广场建设项目中贵州师范学院河滨校区地块拆迁补偿问题的会议纪要》：“为贯彻落实3月29日省委书记ＸＸＸ对建设贵州文化广场的重要指示精神，……同意用3.5亿元解决贵州师范学院河滨校区地块拆迁补偿。具体安排如下：一、由省文化厅和中天城投集团股份有限公司共同负责解决2亿元拆迁补偿费，其中省文化厅负责1.2亿元，中天城投负责8000万元。……二、由省委宣传部协助解决补偿贵州师范学院5000万元。……三、由省财政厅拨付1亿元作为对贵州师范学院河滨校区的拆迁补偿。……”2012年10月，贵州师范学院（甲方）与贵州省文化厅（乙方）、贵州文化产业股份有限公司（丙方）签订《协议书》,协议约定:“第一条1.1房屋外部情况房屋所在地点贵阳市瑞金路124号，建筑面积25046平方米。房屋共22栋。房屋用途是公用，产权性质为国有，总楼层数为63层。1.2房屋内部设施及装修情况中等装修，水电等设施齐全，门窗完好。第二条2.1甲方移交本协议所涉及房屋，土地使用权及不可移动固定资产应当从乙、丙方处获得的款项总金额为20000万元。包括：（1）所涉房屋价值的补偿；（2）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的搬迁、临时安置、办学过渡等一切补偿费用。（3）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的停产停业损失及甲方应当获得的其他所有补偿。……”2012年10月15日，原告向被告下发搬迁通知，被告接到通知后向第三人下发了搬迁通知。2013年5月22日原告又向租户下发限期搬迁通知。因被告一直未搬迁，故原告起诉至法院，提出诉请如前。被告认为按照合同约定应当得到补偿，因此提起反诉。审理中，原告对被告及第三人主张的装修及设备设施等费用不予认可，对补偿金额不能达成一致意见，因此精英二幼申请对其承租的河滨校区房屋装修、设备及附属设施价值进行评估，经贵州皓天价格评估有限责任公司评估，作出（2015）皓评字第588号评估报告，并经两次补充评估，结果为整个河滨校区房屋装修、设备及附属设施价格为3068916元，其中精英二幼使用房屋部分价值2130394元、第三人吴艳使用房屋部分价值为442349元、第三人蔡爱民使用房屋部分价值306166元、第三人尤争朝使用房屋部分价值118870元、第三人段庆民使用房屋部分价值71137元。
一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。原、被告以及被告与第三人签订的租赁协议书约定因国家政策、政府部门需要规划或改造，双方应无条件服从，立即终止合同，甲乙双方均不视为违约，现原告河滨校区地块需征收修建文化广场，原告于2012年10月15日通知被告搬迁事宜，因此合同解除的条件已成就，故原告请求解除双方的房屋租赁合同符合法律规定，予以支持。租金按实际租用时间计算，即2009年3月15日至2012年10月14日。被告反诉认为多支付了租金，要求反诉被告返还多支付的租金2560000元，因原告在报纸上的公告内容是河滨校区部分房屋出租，整个校区占地22亩，校舍建筑共2，虽然双方签订的租赁合同中也未明确按照实际面积平方数来计算租金，规划图也未标明面积，但是反诉原告承租了整个河滨校区，其有理由相信承租面积就是报纸上公告的2，以此为基础衡量租金，但是经反诉原告测量仅有1.97万平方米，反诉被告对实际面积亦未提出异议，因此应当按照实际租赁面积计算租金。合同约定7万平方米7万平方米2009年3月15日至2012年3月14日为480万元/年，三年共1440万元，实际为480万元/2.7万㎡×1.97万㎡×3年=10506667元。合同约定2012年3月15日至2015年3月14日为528万元/年，计算到2012年10月15日实际为528万元/2.7万㎡×1.97万㎡/12个月×7个月=2247259元。上述租金合计12753926元。反诉原告实际已缴纳租金1460万元，反诉被告应当返还租金1846074元。因原被告认可教育学院成人教育处返租精英二幼承租部分房屋两年，每年42万元租金，共计84万元，租金未支付，只缴纳了5万元押金，因此师范学院还应当支付精英二幼租金79万元。另教育学院职工教育分院也返租精英二幼部分承租房屋一年，租金60万元，教育学院支付了30万元租金和5万元的保证金，师范学院还应当支付精英二幼租金25万元。因被告对拖欠原告水电费66658元无异议，因此，被告还应当向原告支付上述水电费。原、被告签订的租赁协议中第十条第2款约定租赁期内，因国家政策、政府部门需要规划或改造，双方应无条件服从，立即终止合同，双方均不视为违约，同时双方互不承担责任和赔偿，租金按实际租用时间计算。若相关部门对原告进行补偿，被告可获得相关法律法规中规定的承租人应享有的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”另教育学院与文化厅签订的协议中也明确补偿包括搬迁、临时安置、办学过渡、停产停业损失等费用。根据上述约定及相关规定，相关部门对教育学院的上述费用包括了承租人应当获得的补偿。因原告对被告将部分房屋转租第三人是知情的，且未在法定期间内提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，转租合同有效，因此第三人的房屋装修损失等也应当补偿。因被告主张的损失部分是其自用的部分，并未包括转租给第三人的部分，故由原告直接支付第三人补偿款为宜。经评估，教育学院应当支付精英二幼装修补偿费2130394元。反诉原告主张的设备设施补偿费535296元，因其主张的教学设备等并未在租赁房屋内，因此对该部分不予支持。搬迁费，图书楼、教学楼、行政楼共计12700平方米，按照10元/平方米计算，为127000元。待工人员失业补助费361080元，有社保中心出具的人员名单，共51人，按照贵阳最低工资标准1180元/月，计算6个月，即1180元×6×51=361080元，予以支持。停业损失补偿费56万元，反诉原告提供其各项收费项目列表，计算6个月为560万元，按照10%计算盈利为56万元，因其未能提供证据证明其盈利金额，酌情支持其停产停业损失为28万元。以上费用合计2898474元。对于反诉原告主张的利息，根据双方租赁协议中第十条第2款约定，双方均不违约，互不承担责任和赔偿，故该项诉请不予支持。
第三人吴艳租赁房屋装修价值为442349元，其中可移动设备设施31920元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”。第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据上述法律规定，因合同解除属于不可归责于双方的事由，对其中可移动设备设施的31920元，根据公平原则，第三人自行承担50%，原告承担50%即15960元，故支持原告支付吴艳426389元装修损失。第三人共支付租金266600元，2012年5月15日起计算至2012年10月15日共计125000元，精英二幼应当退还租金141600元。房屋押金10000元精英二幼应当退还。网络光纤费用3万元并不在补偿范围内，故对该项诉请不予支持。搬迁费用，教学大楼1012楼共计1358平方米，按照10元/平方米计算，共13580元。办公桌椅折损费、误工费及丢失的物品费用，第三人并未提供证据证明，不予支持。第三人蔡爱民租赁房屋部分装修价值306166元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，根据公平原则，对其中可移动设备设施86313元，第三人自行承担50%，原告承担50%即43157元，即原告应当支付蔡爱民装修损失263010元。蔡爱民主张租金已结清，但并未提交证据证明，精英二幼主张蔡爱民欠交租金132300元，根据其提交的清单来看，蔡爱民欠交房租应当计算至合同解除之日即2012年10月15日，即2012年5月1日至2012年10月15日，按照合同约定的年租金16万元计算，共欠租金73332元。至于精英二幼主张的天意广告公司李舜娟欠房租39000元，因其属于案外人，故不予处理。对于第三人主张的营业损失以及员工失业补助费并未提供证据证明，不予支持。第三人尤争朝租赁房屋部分装修价值118870元，由原告直接支付给第三人。第三人主张的员工工资补助及搬迁费并未提交证据，不予支持。精英二幼主张第三人欠付房租水电费共计36992元，第三人未提出异议，第三人应当支付。第三人段庆民租赁房屋部分装修价值71137元，由原告直接支付给第三人。第三人主张的员工失业补助费67200元，提交的证据不足以证明其主张，不予支持。另，第三人支付给精英二幼的房租押金1万元，精英二幼应当退还。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、二百二十四条、二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，判决：一、原告贵州师范学院与被告贵阳市云岩区精英二幼于2009年3月10日签订的《贵州教育学院河滨校区房屋租赁协议书》于2012年10月15日解除。二、被告贵阳市云岩区精英二幼、第三人吴艳、段庆民、蔡爱民、尤争朝于本判决生效之日起十五日内将其租赁的贵阳市××路××（××教育学院河滨××区）房屋腾空并返还原告贵州师范学院。三、被告贵阳市云岩区精英二幼于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州师范学院拖欠水电费66658元。四、反诉被告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告贵阳市云岩区精英二幼多支付的租金1846074元。五、反诉被告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告贵阳市云岩区精英二幼返租租金1040000元。六、反诉被告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告贵阳市云岩区精英二幼装修补偿费、设备设施补偿费、搬迁费、待工人员失业补助费、停业损失补偿费共计2898474元。七、原告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付第三人吴艳房屋装修补偿费、搬迁费共计439969元。八、被告贵阳市云岩区精英二幼于本判决生效之日起十五日内退还第三人吴艳租金141600元、房屋押金10000元。九、原告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付第三人蔡爱民房屋装修补偿费263010元。十、第三人蔡爱民于本判决生效之日起十五日内支付被告贵阳市云岩区精英二幼租金73332元。十一、原告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付第三人尤争朝房屋装修补偿费118870元。十二、第三人尤争朝于本判决生效之日起十五日内支付被告贵阳市云岩区精英二幼租水电费共计36992元。十三、原告贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付第三人段庆民房屋装修补偿费71137元。十四、被告贵阳市云岩区精英二幼于本判决生效之日起十五日内退还第三人段庆民房屋押金10000元。十五、驳回原告贵州师范学院其余诉讼请求。十六、驳回反诉原告贵阳市云岩区精英二幼其余诉讼请求。十七、驳回第三人吴艳、蔡爱民、段庆民、尤争朝其余诉讼请求。案件受理费24294元，反诉费40726元，评估费60000元，由原告贵州师范学院负担101237元，被告贵阳市云岩区精英二幼负担23783元。
本院二审期间，上诉人精英二幼提交了一万元评估费发票。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审基本一致。
另查明：精英二幼交纳租金情况为：2009年500万元、2010年3714300元、2011年2885700元，2012年300万元，合计1460万元。教育学院成人教育处从精英二幼返租房屋两年，每年42万元，两年84万元，未交纳保证金和房租。
另查明：2009年11月26日贵州师范学院曾对精英二幼转租问题做出批示，要求精英二幼“严格审查次承租方的资质、并将所有次承租单位名单及经营手续复印件报我院备案。”
本院认为，本案争议的第一个焦点是关于租金的计算方法。因贵州师范学院在报纸上发布的招租公告内容是河滨校区部分房屋出租，占地22亩，校舍建筑共2，但双方签订的租赁合同中未明确租赁面积，也未明确单位面积的租金，仅约定了租金总额及增长方式。合同签订以后经精英二幼测量仅有1.97万平方米，贵州师范学院对此实际面积亦未提出异议，双方就面积不符问题发生争议，未达成一致意见。之后精英二幼未按合同约定的金额足额交付第二、三年的租金，贵州师范学院也未就此追索。诉讼发生后，贵州师范学院主张精英二幼是在2.7万平方米整个校区的部分承租，但未就包含精英二幼承租面积在内的整个校区出租面积能达到2.7万平方米进行举证。贵州师范学院夸大了出租面积误导承租人，违背诚信原则，导致精英二幼误信出租面积有2.7万平方米而签订合同且未以面积来议定租价。根据公平原则，应按实际面积据实计算租金，贵州师范学院本应将其因短缺面积而多收的租金1846074元（1460万元12753926元）退还精英二幼，但精英二幼在缔结租赁合同时，未尽到合理的谨慎义务，对合同中租金计算的方式约定不明也存在一定过错，故对其多交的租金损失也应承担一定责任，综合考虑双方过错情况，本院酌情确定，贵州师范学院应返还精英二幼多交租金的80%，即1846074元×80%=1476859.2元，一审法院判决贵州师范学院全额返还精英二幼多收租金，与双方过错情况不符，本院予以纠正。7万平方米
另外，教育学院成人教育处返租房屋两年，每年42万元，两年84万元。教育学院职工教育分院也返租一年，租金60万元，已付租30万元和保证金5万元，还差25万元。贵州师范学院返租租金为84万元+25万元=109万元。一审认定事实有误，重复计算保证金5万元，本院予以纠正。
本案争议的第二个焦点是精英二幼主张贵州师范学院给付其装修补偿费、设备设施补偿费、停业损失补偿费、搬迁补偿费、待工人员失业补助费等五项补偿费用能否成立。因贵州师范学院与精英二幼签订的租赁协议第十二条约定“因国家政策、政府部门需要规划或改造，或因甲方上级部门对租赁房屋另有他用，甲乙双方应无条件服从，立即终止合同，甲乙双方均不视为违约，同时甲乙双方互不承担责任和赔偿，租金按实际租用时间计算。若相关部门对其进行补偿，乙方可获得相关法律法规中规定的承租人应享有的权利，其他补偿由甲方受益”，且2012年10月，贵州师范学院与贵州省文化厅、贵州文化产业股份有限公司签订《协议书》,约定贵州师范学院获得的2000万元补偿，“包括：（1）所涉房屋价值的补偿；（2）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的搬迁、临时安置、办学过渡等一切补偿费用。（3）甲方移交本协议所涉及房屋、土地使用权及不可移动固定资产造成的停产停业损失及甲方应当获得的其他所有补偿……”也就是说房屋租赁合同的提前解除系政府征收原因所致，租赁合同的双方当事人对此均无任何过错，依约双方互不承担违约赔偿责任。但贵州师范学院的房屋被政府征收后依法获得了相应的补偿，而精英二幼却因此遭受了损失。按照公平和诚信原则，以及上述《协议书》第（3）条的约定，贵州师范学院应对精英二幼遭受的损失酌情予以补偿。
关于装修补偿费，贵州师范学院上诉主张装修未经同意不应进行补偿，因双方签订的租赁合同长达9年，精英二幼进行装修并未违反合同约定，贵州师范学院也未对装修情况提出异议，现经贵州皓天价格评估有限责任公司评估，精英二幼使用房屋部分的装修、设备及附属设施价格价值为2130394元，一审法院据此判决并无不妥，本院予以维持。
关于设备设施补偿费，精英二幼上诉主张设备设施补偿费535296元，因并无证据证实其主张的教学设备等仍在租赁房屋内，因此对该上诉理由不予支持。
关于停业损失补偿费，一审法院酌情支持停产停业损失为28万元，双方当事人未提出异议，本院予以维持。
关于搬迁补偿费，精英二幼上诉主张应调整为按30元/平方米计算，但并未举证证实其此项支出的具体金额，一审法院酌情按10元/平方米计算搬迁补偿并无不妥，本院予以维持。
关于待工人员失业补助费，贵州师范学院上诉主张精英公司与软银公司工作人员不应计入待工人员，因精英公司与软银公司均属精英二幼法人旗下的产业，注册地和实际办公地点均在精英二幼承租范围内，均因提前解除合同导致停工，故一审法院依照社保中心出具的人员名单51人，计算失业补助费并无不妥，本院对此上诉请求不予支持。
本案争议的第三个焦点是精英二幼的转租是否合法，次承租人的装修补偿费、设备设施补偿费应否由贵州师范学院承担。虽然租赁合同中有不得转租的约定，但贵州师范学院于2009年11月26日曾对精英二幼转租问题做出批示，说明其知悉转租而未提出异议，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故应认定转租合同有效。房屋被政府征收后贵州师范学院依法获得了相应的补偿，而次承租人却因此遭受了损失。按照公平和诚信原则，贵州师范学院对次承租人遭受的损失亦应酌情予以赔偿。一审法院按照评估金额计算装修补偿费并无不妥，应予维持。按照公平原则分担设备设施补偿费也无不妥，应予维持。
关于吴艳上诉主张的库存物品损失，因贵州教育学院于2012年10月15日下发了搬迁通知，但租赁房屋数年以后仍未拆除，故吴艳应有足够时间来处理有关库存物品，且即使库存物品损失属实，亦与贵州教育学院无直接因果关系，故该上诉主张本院不予支持。吴艳上诉主张的网络光纤费用3万元不在补偿范围内，故该上诉主张本院不予支持。
另外需要说明的是：本案原审第三人在一审中并未提交诉状及交纳案件受理费，系法院依职权予以处理，二审中各方当事人亦未在上诉中对此程序提出质疑，基于查清事实、尊重当事人诉讼权利和节约司法资源的考虑，且以上程序瑕疵未损害当事人的实体权利并有利于社会公共利益，本院对原判决第七、八、九、十、十一、十二、十三、十四项予以维持，但原判第十七项判决不当，本院予以撤销。
综上所述，贵州师范学院的上诉请求部分成立，贵阳市云岩区精英二幼、吴艳的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第3483号民事判决第一、二、三、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第3483号民事判决第十七项；
三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第3483号民事判决第四项为：贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内返还贵阳市云岩区精英二幼多支付的租金1476859.2元；
四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第3483号民事判决第五项为：贵州师范学院于本判决生效之日起十五日内支付贵阳市云岩区精英二幼返租租金1090000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24294元，反诉费40726元，评估费70000元，由贵州师范学院负担109366元，贵阳市云岩区精英二幼负担25654元。二审案件受理费99577元，由贵州师范学院负担58542元，贵阳市云岩区精英二幼负担22930元，吴艳负担18105元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一六年十二月二十二日
书记员 任 静