襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0607民初503号
原告：襄阳国邦实业有限公司。住所地，襄州区张湾街道办事处环北路*号。
法定代表人：冷宣武，公司董事长。
委托诉讼代理人：肖江云、蔡月华，湖北春园律师事务所律师。
被告：阮庆中，男，1974年6月3日生，汉族，住襄阳市樊城区。
被告：马小娇，女，1990年9月26日生，汉族，住址同上，系被告阮庆中之妻。
上列原告襄阳国邦实业有限公司（下称国邦公司）与被告阮庆中、马小娇房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年1月16日立案后，适用普通程序，依法公开开庭进行审理，原告国邦公司委托代理人肖江云、蔡月华及被告阮庆中到庭参加诉讼。被告马小娇经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告国邦公司诉称，2014年12月11日，原告与被告阮庆中经协商签订了一份协议。协议约定，阮庆中购买原告开发的光彩国邦家世界D4栋2层201-208号商铺，总价款2465119元；享受装修运营补贴和打折优惠政策后，购房款为2024489元（该优惠在阮庆中按原告要求提前进驻装修营业方可享受，否则已享受的优惠款予以退还，并承担违约责任）；被告采用按揭方式付款，首付50%，但被告因资金困难在向原告申请首付款为总房款的30%后，剩余20%的首付款向原告出具欠条，在原告开业后七个自然日内全额归还等。同日，被告阮庆中向原告出具了欠条和借据。在欠条中约定：欠款为总房款的20%即437145元，若逾期归还或未足额归还，从出具欠条之日起按月息3%向原告支付利息，并承担违约责任。借据约定：被告的15%装修补贴已从总房款中抵扣，该补贴属于阮庆中的借款，待装修验收合格开业时原告免除该借款。2014年12月23日，二被告与原告分别签订了七份《商品房买卖合同》，约定二被告购买了原告的D4栋2层201、202、203、205、206、207、208号商铺。合同签订后，二被告实际支付了607344元，在收房后未按约定装修，也未按约定偿还原告的欠款,经原告多次催要未果。一、请求依法判令二被告及时偿还拖欠原告的购房款437145元及利息（利息分两笔计算①从2015年12月20日-2017年1月20日按月利息2%计算利息为113657.7元；②从2017年1月21日至被告还清之日按月息2%计算）。二、依法判令二被告向原告返还购房优惠款440630元；三、本案的诉讼费由二被告承担。
原告为支持其主张及陈述的事实，提供了如下证据：
一、被告阮庆中、马小娇的身份证复印件及结婚证复印件各一份。证明对象1、被告主体资格适格；2、二被告系夫妻关系。
二、①原告与阮庆中2014年12月11日签订的协议一份；②2014年12月11日阮庆中出具的借据及欠条各一份；③原告与庆中、马小娇于2014年12月23日签订的《商品房买卖合同》七份；④被告交付30%的首付款房收据13张，金额607344元；⑤楚天快报一份。证明对象：1、证明原告与被告阮庆中。马小娇之间存在商品房买卖合同关系，二被告购买了原告的房屋；2、二被告因购买上述房屋欠原告购房款437145元；约定的还款期限为原告正式开业后七个自然日内全额归还；逾期向原告还款应按月息3%支付利息；二被告享有购房优惠的前提是带头提前进驻装修营业；3、二被告已享有了原告的全部购房优惠（包括15%的装修运营补贴及九七折优惠）共计440630元；4、原告正式开业日期为2015年12月12日，被告的还款日期为2015年12月20日，被告未在上述期限内还款，存在违约行为；5、管辖法院为襄州区人民法院。
三、①2015年11月2日阮庆中装修申请单；②2015年11月2日房屋验收交接单；③阮庆中购买的商铺的照片。证明对象：二被告未按原告要求在2015年12月10日前装修上货完毕，其已享受的440630元购房优惠应予以退还给原告。
四、2015年6月中信银行襄阳分行贷款单据七张，每张140000元，共980000元。证明对象：阮庆中通过按揭贷款付房款980000元。
通过当庭质证，被告对上述一、二、四项证据的真实性不持异议。但对第二项证明对象有异议，认为是原告拖欠被告代理销售佣金在先，才导致被告拖欠原告购房款未付清。对第三项证据的真实性不持异议，但认为原告没有修通道路和拆除旧房，不具备开业条件，所以不能开业。本院对上述证据的真实性予以采信。
被告阮庆中辩称，原告与被告不是单纯的房屋买卖关系，还有合作关系。因为原告未给被告结算房屋代理销售佣金在先，才导致被告拖欠原告的购房款。
阮庆中为证明其辩称的理由，提出了如下证据：
一、2014年4月8日，襄阳国邦实业有限公司与被告湖北蓝钻投资实业有限公司、湖北金联盟投资实业有限公司、襄阳国邦商业运营管理有限公司签订的《商业地产项目招商和销售代理合同》一份；
二、2014年5月5日，襄阳国邦实业有限公司与湖北蓝钻投资实业有限公司签订的《家世界项目招商与销售委托协议》一份；
三、2014年9月17日，湖北蓝钻投资实业有限公司及骆肇国、陈宗仁、鄢小双、刘艳群、阮庆中、付会中写给家世界领导《申请》一份及《工作提报单》二份。
上述三项证据复印件证明对象：阮庆中与原告存在房地产销售代理关系，原告未给被告结算销售佣金，原告拖欠别搞款项在先。
经当庭质证，原告认为三项证据都是复印件、对真实性有异议。在者，销售合同时阮庆中所在公司与原告签订的，是另一法律，与本案无关。本院对上述证据的关联性不予采信。
被告马小娇没有答辩，也未提供证据。
本院根据上述采信的证据及当事人的陈述，查明以下事实：
被告阮庆中与被告马小娇系夫妻关系。2014年12月11日，原告襄阳国邦实业有限公司（甲方）与被告阮庆中（乙方）签订购房《协议》一份。协议约定：一、乙方购买甲方开发的光彩国邦家世界D4栋2层201、202、203、205、206、207、208号商铺，面积合计为365.56平方米，商铺总价为2465119元。二、乙方享受有关于装修运营补贴政策按总房款的15%一次性优惠，并在此基础上享受九七折优惠，优惠后的房款为2024489元。三、乙方选择按揭的方式支付房款，因银行商业按揭必须首付总房款的50%,如乙方确因暂时资金困难，可向甲方书面申请首付款为总房款的30%,申请获批后，乙方就剩余应付首付款即总房款的20%向甲方出具欠条，所欠房款应在光彩国邦家世界开业以后七个自然日内全额归还。乙方逾期归还，甲方将收取利息，该利息自乙方向甲方出具欠条之日起利率按月息(空)%计算。本条款的“开业”是指甲方的光彩国邦家世界开业公告在《楚天都市报》或《襄阳晚报》上刊登发布之日。四、乙方确保按照甲方要求业主带头提前进驻装修营业，是其享受本协议约定的优惠政策的前提条件，否则乙方不享有以上优惠，已享受的优惠予以退还，并承担违约责任。五、乙方对本协议内容具有保密义务，否则，乙方除不享有上述优惠外，还应按总房款的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失。六、乙方逾期未偿还上述款项（包括但不限于房款、本息、欠款、违约金等），甲方有权从其委托保证金或理财金中扣减，如有不足抵扣的，则甲方有权无条件收回该商铺，乙方已交纳的款项按违约由甲方全部没收。七本协议未尽部分，双方协商后另到签订补充协议。协议签订当日，被告阮庆中向原告出具《欠条》一份。内容为：今购襄阳国邦实业有限公司D区4栋201、202、203、205、206、207、208号商铺，因暂时资金困难，现本人就总房款的20%即币肆拾叁万柒仟壹拾伍元整（￥437145.00）向襄阳国邦实业有限公司出具欠条，所欠房款将在贵公司光彩国邦家世界正式开业之日后，七个自然日全额归还。如若到期未归还或未足额归还。我同意未还全额自出具欠条之日起计息，利率按月息3%计算，并承担合同约定的违约责任。（“开业之日”是指光彩国邦家世界正式开业公告在《楚天都市报》或《襄阳晚报》上的刊登发布之日）。特立此据。欠条人阮庆中签名并捺印。当日，被告阮庆中还向原告出具《借据》一份。内容为：因公司政策调整，本人所购光彩国邦家世界商铺中涉及到15%装修补贴已从总房款中一次性抵扣，该补贴款属本人借款，待装修验收合格开业时，襄阳国邦实业有限公司免除该借款，特立此据。借款人阮庆中签名并捺印。当月，被告向原告付房款607344元。双方签订了七份《商品房买合同》、《补充合同》，并办理了房产管理部门网签等手续。2015年6月，被告通过中信银行襄阳分行以按揭贷款方式，向原告支付购房款98万元（共七套，每套房价14万元）合计两次支付房款1587344元。2015年11月2日，原被告双方办理《房屋验收交接单》，将七套商品房正式交付被告阮庆中。当日，被告阮庆中向原告递交《装修申请单》，申请对七套商品房进行装修，保证2015年12月2日前装修完毕，并在国邦公司刊登在《楚天快报》上的公告确定的开业日期前营业。2015年11月16日，原告襄阳国邦实业有限公司在《楚天快报》上刊登《光彩国邦家世界公告》，通知各业主2015年11月25日前未进场装修的自营客户，公司将一并取消装修补贴及经营补贴；2015年12月10日前，全体自营客户和租赁客户均应装修上货完毕。12月15日起，公司将组织相关部门与人员进行验收，如未达到装修标准和经营条件，装修补贴及经营补贴取消。被告未在约定的期限装修完毕并开业，也没有在约定的期限内结清下欠房款。
本院认为，原被告自愿签订的商品房买卖协议,合法有效，受国家法律保护。、被告阮庆中、马小娇长期拖欠房款不予偿还，损害了原告襄阳国邦实业有限公司的合法权益，应承担偿还责任。被告未按协议约定期限装修并开业，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告承担偿还下欠房款及承担违约责任的诉讼请求合理合法，应予支持。被告阮庆中辩称，原告拖欠其所在公司代理销售费用在先的理由，属于另一法律关系，与本案无关；被告阮庆中还辩称，没有按时开业是因为原告的周边环境不具备开业条件的理由，没有合同约定，故其辩称理由不能成立，本院不予支持。鉴于原告诉请第二项，即“判令二被告向原告返还购房优惠款440630元，”是根据双方协议约定，在被告不按时装修并开业时构成违约而承担的违约责任，具有惩罚性。同时该款数额较大，完全能够弥补原告因此所受损失，故本院对原告要求被告赔偿拖欠房款期间的利息损失之请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判令如下：
一、被告阮庆中、马小娇于本判决生效之日起十日内向原告襄阳国邦实业有限公司偿付所欠房款437145元，并返还购房优惠款440630元；
二、驳回原告襄阳国邦实业有限公司其他诉讼请求。
被告如未在本判决指定的期间内履行给付金钱的义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12577元，财产保全费5000元，合计17577元，由被告阮庆中、马小娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 王 伟
审 判 员 张福明
人民陪审员 顾会祝
二〇一七年十月三十日
书 记 员 孟佩冉