苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初8860号
原告于海洋,男,1986年5月16日生,汉族，住辽宁省大连市中山区。
委托代理人王朝阳、陆宇豪，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被告夏若溪（曾用名夏春娣）,女,1983年11月5日生,汉族，住江苏省苏州。
委托代理人杨玉亭，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
委托代理人邱海娟，江苏东恒（苏州）律师事务所实习律师。
第三人夏春晓，女，1992年12月25日生，汉族，住江苏省睢宁县。
第三人中国银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路110号。
负责人徐敏华，行长。
委托代理人曹宁，北京大成（苏州）律师事务所律师。
原告于海洋诉被告夏若溪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加夏春晓、中国银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称中国银行吴中支行）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于海洋及其委托代理人王朝阳、陆宇豪，被告夏若溪及其委托代理人杨玉亭、邱海娟，第三人中国银行吴中支行委托代理人曹宁到庭参加诉讼，第三人夏春晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告于海洋诉称，2015年11月27日，其与被告夏若溪及中介公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定其以150万元的价格购买被告所有的位于苏州市吴中区郭巷街道××花园××室房屋。合同签订后，其即支付了定金10万元。2016年1月6日，其与被告夏若溪又签订《补充协议》一份，明确追加定金35万元，总计定金为45万元。后被告夏若溪将房屋交付给其，并由其装修入住，但却不愿意在已拿到不动产登记证的情况与其办理过户登记。因此，其要求被告夏若溪继续履行《房屋买卖（居间）合同》，办理相关过户手续即将位于苏州市吴中区郭巷街道××花园××室房屋转移登记至其名下；被告夏若溪支付其违约金30万元。
被告夏若溪辩称，其同意继续履行本案合同，但原告需一次性付清房款。另，因本案房屋实际是第三人夏春晓的且原告承诺过本案房屋如在2015年年底仍未能办理产证则应向第三人夏春晓支付总房价按银行同期贷款利率计算的利息，故要继续履行本案合同，原告还应支付第三人逾期办证的利息。至于违约金则因其并未违约而不同意支付。
第三人夏春晓述称，其系本案房屋的实际所有权人，虽未在本案合同上签字，但也认可该合同，并愿意继续履行合同且其与被告夏若溪均不存在违约。另，原告承诺过本案房屋如在2015年年底仍未能办理产证则应向第三人夏春晓支付总房价按银行同期贷款利率计算的利息，故要继续履行本案合同，原告还应支付第三人逾期办证的利息。
第三人中国银行吴中支行述称，被告作为借款人在其处借有购房贷款，并以本案房屋为抵押物设定了抵押权。其愿意在被告或原告清偿按揭贷款后配合涂消抵押权。
经审理查明，2015年11月27日，原告（乙方）与被告夏若溪（甲方）在中介公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：甲方将依法取得的位于苏州市吴中区郭巷街道××花园××室房屋以150万元的价格卖给乙方（过户时产生的税费亦由乙方承担）；乙方于2015年11月27日交付定金10万元；乙方交于甲方10万元（因字迹不清，被告主张为20万元），在双方做托管时把10万元托管于房交中心（被告称该部分内容看不清）；甲方承诺于2015年11月27日腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方；双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金。同时，该合同还约定：1、双方在拿到房产证、土地证后尽快办理过户；2、甲方在拿到房产证、土地证后30天之内过户于乙方，超过30天属违约；甲方违约，乙方违约，双方同赔偿房屋总价百分之二十；3、甲方在此房买卖时，存在贷款余额（如双方在交易中未超过90天，由甲方负责垫资；如超过90天，乙方负责垫资费用），时间以托管日期为准；4、甲方在乙方付人民币10万元，把此房钥匙交于乙方（甲方交予乙方物业发票一张，垃圾清理发票一张）。
合同签订后，原告向被告交付了定金10万元。同时，原告也确认被告也已按约将房屋交付给其且已由其装修入住。
2016年1月6日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定“本人夏若溪（身份证号：）向于海洋（身份证号：）出售了本人名下位于苏州市吴中区××-2605的116平方米的房产，买卖合同已签署，定金已交付10万元（拾万元整）。现追加定金35万元整（叁拾伍万元整），总定金金额为45万元整（肆拾伍万元整）。本补充协议与主合同有等同效力，现本人收到于海洋购房定金共45万元整（肆拾伍万元整）”。
另查明，本案房屋于2016年11月25日被登记在被告夏若溪名下，并设定有抵押权，抵押权人为第三人中国银行吴中支行，被担保主债权数额为82万元，债务履行期限为2013年8月1日至2033年8月1日。
审理中，被告夏若溪与第三人夏春晓一致表示：本案房屋的实际所有权人为第三人夏春晓，本案房屋买卖事宜也都是第三人夏春晓与原告商谈的，被告夏若溪只是负责在合同上签字。同时，被告夏若溪及第三人夏春晓一致确认45万元定金是收到的，本案房屋买卖的剩余房款也由原告向被告夏若溪支付。另，审理中，原告将本案房屋买卖的剩余房款105万元支付到了本院账户，并表示愿意代被告偿还贷款以涤除抵押权，但相应代偿款应在剩余房款中予以扣除。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》、银行明细、房屋权属登记信息查询结果证明，以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
审理中，第三人夏春晓为证明是本案房屋的实际所有权人，提供了中国建设银行股份有限公司上海民生路支行的银行交易明细（显示第三人夏春晓向本案房屋的开发商苏州中海英奥置业有限公司转账19万元）、中信银行卡账户交易明细（显示第三人夏春晓陆续向被告的还贷账户转账过款项）。经质证，被告对此无异议，原告对该组证据的真实性无异议，但第三人夏春晓的付款与本案无关，其是向被告购买的本案房屋且本案房屋也是登记在被告名下的。
另，原告称，房产交易中心于2016年12月16日就通知被告及第三人夏春晓可以领取产证，但被告及第三人夏春晓却以要涨价到230万元为由一直未过户给其。为此，原告提供了如下证据加以证明：
1、原告与第三人夏春晓的微信聊天记录（2016年3月25日），主要内容为：第三人夏春晓表示产证和原告所说的时间相差实在太大，如果再过半个月拿不到，其肯定没有办法卖给原告了，因为已经……（无显示）；原告则表示其是不敢再这样相信了，现在主动权都在第三人夏春晓手里，说不卖就不卖，说涨价就一口价，其不知道给其什么理由让其再像以前那样再信任第三人夏春晓。
2、原告与第三人夏春晓的微信聊天记录，主要内容为：第三人夏春晓于2016年12月16日告知原告，已被办证单位通知可以领取本案房屋的产证了。另，第三人夏春晓还表示产证办理时间比原告说的时间整整晚了一年。原告对此则未予否认。
3、原告与第三人夏春晓的通话录音（2016年12月16日）及文字记录，其中：原告询问第三人夏春晓办理过户手续的时间及需要准备的材料等事项；第三人夏春晓表示要元旦之后才能过去；原告要求第三人夏春晓明确是按原合同履行还是要加价？第三人夏春晓未明确回应。
4、原、被告的通话录音（2016年12月19日）及文字记录，其中：原告表示，现在产证已经下来了，大家可以谈一下，被告是不是想按合同的价格卖给其。被告表示，一年前原告告诉其产证很快就下来了，这都一年。原告则表示，其当时讲的是产证下来三四月份，现在双方不追究说那个问题，其也不追究被告的问题，被告也别追究其当时说什么了。被告表示这个其做不了主，要商量之后再给回复。
5、原、被告的通话录音（2016年12月20日）及文字记录，其中：被告表示当初原告说产证很快就下来，其实是过了很久才下来，而且过了一年下来，原告觉得房价能一样吗？原告则表示以前双方做过什么其先不管，被告就告诉其，现在被告想怎么办。被告表示，考虑了一下，房子还是卖给原告，但应按照现在的市价（260万元左右）再便宜30万元卖给原告。另，原告称中介已告知其，被告已将本案房屋的产证领走了；但被告予以了否认。
经质证，被告及第三人夏春晓对上述证据的真实性均无异议，但表示是被告先承诺房产证会在2015年12月31日之前下来，但实际上房产证是在2016年12月26日才拿到；涨价至230万元实际是双方发生争吵后气话；其实际还是很有诚意的，在产证下来的第一时间就通知了原告。
另，被告及第三人夏春晓称，原告曾明确如果2015年12月底房产证还没有办下来，其就向第三人夏春晓支付未拿到的房款的利息。为此，被告及第三人夏春晓提供了原告与第三人以及第三人夏春晓与原告的女友的微信聊天记录。
其中：原告与第三人的微信聊天记录的主要内容为（与原告提供的内容相同的部分不再赘述）：
原告于2015年下半年与第三人夏春晓商谈房屋买卖事宜时即表示其会让办产证的人把涉案房屋的产证放在第一批，估计12月底差不多；
原告在2016年1月16日向第三人夏春晓表示，还有一个月之后要付利息，其女朋友也催其这个早点办证事。
第三人夏春晓于2016年9月26日表示，当时要不是原告说12月底产证就出来，也没后面那么多事；原告则表示，你说这个我说的，我也没话说。
第三人于2016年12月16日表示元旦前尽量抽空过去一下，如果元旦前没空可能就要一月三号、四号左右才能过去了，为了产证其亲自跑过去好几次了。原告回复好的。
第三人夏春晓于2016年12月26日问原告，房子还买吗？原告则回复称，你们的新价格230万元，其已经知道了，其要仔细想想，今天没时间，明天吧。第三人则表示，不是230万，都可以商量的，那天你一直胡说八道冤枉人，其姐看其发火了着急挂电话说的，其觉得这事都可以沟通的。原告要求按合同执行。第三人则表示当时说产证在去年12月左右就能下来，结果一年后，其又不是卖期房，一年内房租什么的损失了多少，当时明显的误导。后，原告又表示，要求按原合同执行，第三人觉得不可以给其一个价格，180万元与230万元提高了多少？第三人表示没人说要230万元，是原告冤枉其，说看到其姐签字拿走了产证，其觉得原告满嘴胡言，准备骂人了，其姐怕其发火，而原告又非逼着说这个，其姐要急着挂电话，说10个亿都有可能。原告再次明确要求按原合同执行，第三人未予明确答复。
2017年2月22日，原告在第三人夏春晓与其联系时表示按合同价过户，守约，其就不会起诉，可你们一口要230万，现在你告诉我，想怎么解决？第三人夏春晓表示没有人要230万，你别瞎说，当时其约见面就是想问下付款的事情，不光是付款的事情，还有其姐的户口说好放在该房内直到结婚再迁走，而且还谈好付定金开始以及到后面过户完成后要付给其房价的利息的事情，但你不肯见面。后，原告在第三人夏春晓一再提及房价的利息并表示是原告及其女友与第三人夏春晓谈好的时候表示其并未说过要支付房价的利息并要求给出协商的方案和诚意。第三人夏春晓回复表示原告把该付的付出来，当时说好的利息一起算一下以及房款，中间的损失金额两人商量，各凭良心。原告对此未予同意。
另，第三人夏春晓与孙念（原告女友）的微信聊天记录显示，第三人夏春晓在2015年底时表示当时利息你算的时候是算到2015年12月底的，麻烦你们催一下过户哦，早过户早好，超出的利息过户前再统一算哦，看样子也不知道要拖到什么时候才能过户。对方回复称，其会催的，我们巴不得现在就过，并表示其记得当时第三人夏春晓说超过两三个月也不会跟其算利息，超过三个月我们肯定会给你利息，放心好了。
经质证，原告对上述聊天记录的真实性无异议，但表示其从未承诺过本案房屋的产证什么时候下来，而是被告及第三人没有要继续履行合同的意思表示；2016年1月16日微信记录中的利息是指其从他人处借得45万元定金的利息，而不是指给第三人夏春晓的房款利息。至于孙念的微信，其对证据的形式真实性无异议，但无法确认就是孙念的微信且孙念也未获得其的授权，即孙念无法对本案房屋买卖作出任何的意思表示。被告对上述证据均无异议，并确认因第三人夏春晓系本案房屋的实际所有权人，故逾期办证的利息由原告支付给第三人夏春晓。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。审理中，被告与第三人夏春晓虽一致表示第三人夏春晓为本案房屋的实际所有权人，但第三人夏春晓已于庭审中明确表示认可前述合同并愿意继续履行该合同且明确剩余房款仍由原告支付给被告。因此，该《房屋买卖（居间）合同》仍应由相关各方遵照履行。也即，原告根据合同约定向被告支付房款，被告向原告交付房屋并配合办理过户手续。审理中，原、被告及第三人夏春晓表示，原告已向被告交付定金45万元，被告也已将房屋交付给了原告，故在本案中，原告仅需向被告支付剩余房款105万元，被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。又，因涉案房屋在第三人中国银行吴中支行有抵押贷款，第三人中国银行吴中支行于庭审中表示只要有人偿还贷款，其愿意配合涤除本案房屋的抵押权；而原告亦表示其可代被告偿还抵押贷款以涤除抵押权，故在办理过户手续之前，由原告直接代被告偿还该抵押贷款，第三人中国银行吴中支行予以配合。但相应的代偿款在原告应付给被告的剩余房款中直接予以扣除。
其次，关于第三人夏春晓主张原告应按承诺向其支付本案房屋在2015年年底仍未能办理产证所应支付总房价按银行同期贷款利率计算的利息。虽第三人夏春晓提供了其与原告及孙念之间的微信聊天记录为证，但原告表示2016年1月16日的聊天记录中提及的利息是指已付定金45万元的利息，其在2017年2月22日与第三人夏春晓的聊天记录中明确否认与第三人谈过要付利息之事且孙念亦无权代表其作出意思表示。因此，在第三人夏春晓系无独立请求权第三人且未提供充分证据证明其与原告之间就此存在明确约定的情况下，本院对第三人的该项主张不予采信。
至于违约责任。本案中，原告主张被告及第三人夏春晓以要涨价230万元为由拒绝履行合同。被告及第三人夏春晓虽表示该金额是其在与原告发生争吵后气愤之下给出的，并非真的是要涨价，但被告在本案房屋登记至其名下后未按约在拿到产证后30天内办理过户手续属实，故原告要求被告承担违约责任，合法有据，应予支持。但原告就此主张房屋总价20%的违约金则明显过高，应予调整，即调整为以房屋总价为基数按银行同期贷款利率的1.5倍标准计算自被告拿到产证之日后的30日至本案房屋转移登记在原告名下之日止。审理中，被告及第三人夏春晓表示本案房屋的产证是在2016年12月26日领取的，原告对此未提出异议，本院予以确认。由此，被告应支付房屋总价自2017年1月26日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至本案房屋转移登记至原告名下之日止的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告于海洋于本判决生效之日起十日内代被告夏若溪向第三人中国银行股份有限公司苏州吴中支行偿还就位于苏州市吴中区郭巷街道独墅岛花园225幢2605室房屋的抵押贷款（以实际还款日贷款本金及利息余额为准）。
二、第三人中国银行股份有限公司苏州吴中支行于上述贷款清偿之日起十日内解除对上述房屋的抵押登记。
三、被告夏若溪于上述房屋抵押登记解除之日起十日内协助原告于海洋办理所有权转移登记，相应税费由原告于海洋负担；同时，原告于海洋将剩余购房款105万元在扣除代偿上述第一项贷款本息后的余款一并支付被告夏若溪。
四、被告夏若溪于本判决生效之日起十日内支付原告于海洋以150万元为基数自2017年1月26日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至上述房屋转移登记至原告于海洋名下之日止的违约金。
五、驳回原告于海洋其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币18300元、财产保全费人民币5000元，合计人民币23300元，由原告于海洋负担人民币11650元，被告夏若溪负担人民币11650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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审 判 长 江 伟
人民陪审员 于 丹
人民陪审员 陆爱东
二〇一七年九月二十日
法官 助理 王 亭
书 记 员 计皓旻