福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终6009号上诉人（原审原告）:高珠芳，女，1976年10月9日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路北段。法定代表人：周廷艳，董事长。委托诉讼代理人：蔡晨思，男，公司员工。上诉人高珠芳因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人林威、被上诉人的委托诉讼代理人蔡晨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高珠芳上诉请求：1.撤销（2017）闽0128民初886号民事判决，将本案发回重审或按上诉人一审诉讼请求予以改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在未查明案涉房屋至今未能办理房屋权属证书原因的情况下，认定上诉人“对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错”错误。一、一审法院在判决中认为“若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图纸不一致，未予通过规划条件核实的，就无法予以办理权属登记，故上诉人对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错，”从上述认定可以看出，一审法院并未查明案涉房屋为何无法办理权属证书，其仅以推测的方式认为“若规划局规划核实时发现……”，就认定上诉人对无法办理案涉房屋相关权属证书有过错，系认定错误。被上诉人从未向平潭综合实验区规划局申请过规划条件核实，在此情况下，一审法院不能认定是因为上诉人过错而导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，继而无法办理案涉房屋权属证书。本案没有证据直接证明是因为建筑实地勘测与审批的建筑施工图纸不一致，导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，更无任何证据证明上诉人对此存在过错。二、一审法院向平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心发函询问中，并没有对案涉房屋具体无法办理权属证书的原因进行查明。从平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心的回函内容均为流程问题，没有明确的指向性，所有的回函均未对案涉房屋所在项目是否因与审批的建筑施工图纸不一致而导致无法出具《建设工程竣工测量报告》，是否仅因无法出具《建设工程竣工测量报告》导致规划无法验收进而无法办理案涉房屋权属证书进行说明。三、案涉房屋办理权属证书除了需要办理《建设工程竣工测量报告》外，还需办理气象、消防、人防、竣工等诸多项目的验收。一审法院仅认定上诉人对无法办理案涉房屋权属证书存在一定的过错显然错误。西航公司辩称，一、根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.3条，要办理不动产权属登记，《建设工程规划条件核实意见书》（建设工程符合规划的材料）为必须材料，并不需要《竣工验收备案表》。因此，高珠芳提交的西航公司未实际进行人防、消防验收等其他材料，与办理不动产权属登记无关，故与本案无关。二、根据双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，逾期办理房屋权属登记未小区部分业主原因而导致被上诉人无法报送相关登记资料，被上诉人不应承担违约责任；三、根据《福建省实施办法》第45条第三款“未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记。”建设工程规划条件核实是综合验收前提条件、必要条件，故本案核心争议焦点应为不能取得《建设工程规划条件核实意见书》是否为被上诉人原因所致。四、根据福州市测绘院平潭分院的说明函，本案系争房屋未进行建设工程规划条件核实是因为业主对阳台进行封包，而非被上诉人原因。综上，上诉人至今无法办理权属证书的原因在部分业主的违法建设，上诉人不能向被上诉人主张违约责任。高珠芳向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理高珠芳所购房屋所有权初始预登记并交付高珠芳；2.判令西航公司协助高珠芳办理房屋权属登记；3.判令西航公司自2014年3月31日起，按已付购房款的0.01％向高珠芳支付逾期违约金（至2016年12月31日止违约金为205334元），至实际取得不动产所有权证之日止。一审法院查明：2012年11月2日，高珠芳与西航公司签订了位于西航海滨城二期CD区C2幢1602号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》、前期物业协议、业主临时公约，总价款为2041101元。《合同》第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》，对《商品房买卖合同》第十四条进行变更，约定本项目总登后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，高珠芳依约交纳了全部购房款。高珠芳向西航公司交纳了代办证费及契税、公共维修基金费。2014年5月19日双方办理了房屋交付手续。高珠芳对所购买房屋的北面阳台封包，为此，高珠芳于2014年12月7日、签订了承诺书，若因此改动而引起的消防验收不过关、产权出证等一切责任问题由本人承担，与开发商和物业公司无关。2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，一审法院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。高珠芳依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助高珠芳办理房屋权属登记的义务。现因高珠芳所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括高珠芳本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，高珠芳在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于高珠芳拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助高珠芳办理房屋权属登记。关于逾期办证违约金，因高珠芳在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故高珠芳对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。另，高珠芳作为完全民事行为能力人，其自愿签订《承诺书》承诺“若因此改动而引起的消防验收不过关、产权出证等一切责任问题由本人承担，与开发商和物业公司无关”，故高珠芳主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，西航公司应于高珠芳拆除违章搭建物之日起90日内代为高珠芳办理房屋所有权初始预登记并协助高珠芳办理房屋权属登记，对高珠芳主张的逾期办证违约金，一审法院不予支持。判决：一、西航公司应于高珠芳拆除违章搭建物之日起90日内代高珠芳办妥坐落于西航海滨城二期CD区C2幢1602号商品房的所有权初始预登记并协助高珠芳办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回高珠芳其他诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人提交以下证据：1.《关于西航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）C区（1-3、5#）D区（1-3、5-7#）项目竣工验收相关事宜说明》；2.《关于西航海滨城二期CD区人防竣工验收问题反馈意见》；3.政府信息公开告知书；4.平潭综合实验区不动产登记中心关于申请政府信息公开的复函；5.《情况说明》；6.闽岚综实公消竣查字[2017]第0002号文件；7.岚交建安监[2016]8号文件；8.岚交建安监[2017]11号文件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为上述证据不属于二审新证据且对关联性有异议，本院认定如下：建设单位申请建设工程竣工规划条件核实首先需提交《建设工程竣工测量报告》，故在《建设工程竣工测量报告》无法作出的情况下，上诉人提供的有关未竣工验收的证据与本案未能办证无直接因果关系，与本案无关。对上诉人提交的证据，本院不予采纳。根据现有有效证据及庭审陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助高珠芳办理房屋权属登记的义务。根据福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心的复函，不动产首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。因高珠芳所购房屋所在小区存在部分业主（包括高珠芳本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。故一审对于高珠芳主张的逾期办证违约金不予支持，判决西航公司应于高珠芳拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助高珠芳办理房屋权属登记，是合法正确的。综上所述，高珠芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4380元，由上诉人高珠芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 宁审 判 员  林智远审 判 员  陈 雯二〇一七年十一月三十日法官助理  许加庆书 记 员  叶 珊附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。