浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终4006号
上诉人（原审被告、反诉原告）：象山环球房地产开发有限公司。住所地：象山县丹城丹峰西路***号。
法定代表人：蔡明亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱军，浙江永为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：常建敏，男，1960年11月28日出生，汉族，住象山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈奕挺，男，1962年10月27日出生，汉族，住象山县。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王根强，浙江信大律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡赞，浙江信大律师事务所律师。
原审被告：王爱民，男，1965年1月8日出生，汉族，住象山县。
上诉人象山环球房地产开发有限公司（以下简称环球公司）因与被上诉人常建敏、陈奕挺及原审被告王爱民合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2016）浙0225民初4029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
环球公司上诉请求：1.维持一审法院第一项判决，撤销第二、四项判决，改判驳回常建敏、陈奕挺的其他诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由常建敏、陈奕挺承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院基本事实认定错误，导致法律适用错误，进而导致本案判决错误。具体理由如下：1.一审法院对于涉案《承诺书》及三方协议形成时间的先后顺序认定错误，本案应当以在后形成的三方协议作为判决依据。2.退一步讲，即便三方协议在前，《承诺书》在后，也不应视《承诺书》是对三方协议的变更，《承诺书》对上诉人无约束力。3.涉案项目承包结算完成前，王爱民对涉案项目不具有处分权，而常建敏、陈奕挺作为项目保证人，在未结算前，同样无权要求分配涉案房屋。4.既然涉案三方协议约定常建敏、陈奕挺应支付房款（1022960元）及土地款（1126341.11元），那么房款及土地款也应支付给上诉人，一审法院驳回上诉人的反诉请求毫无依据。综上所述，一审法院未尊重当事人三方的本意，运用大量主观的推理，得出《承诺书》在三方协议之后的错误结论，且未解释王爱民《承诺书》如何对上诉人产生约束力，导致错误判决。为此，特恳请二审法院依法查明事实，予以改判，维护上诉人的合法权益。
常建敏、陈奕挺辩称，1.《承诺书》所指的协议就是三方协议，是对三方协议的一个补充说明，形成时间在三方协议之后，一审法院对这一事实的认定是正确的。2.一审法院采纳并支持被上诉人关于街面房的二层结构的意见和诉求是正确的。3.王爱民对涉案项目享有处分权，三方协议规定交付涉案房屋是王爱民及上诉人的合同义务。4.王爱民主张将房款与先前的所欠项目土地费借款进行抵扣就是项目实际开发者对实体权利的支配处分，他人无权干涉，王爱民没有提起反诉，上诉人越过其提起反诉显然不当，一审法院否定上诉人的反诉主张是正确的。综上所述，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审维持原判，驳回上诉。
王爱民述称，1.本人只与常建敏、陈奕挺签订过一份协议，本人的《承诺书》现在仔细想来确实是在三方协议之后写的。2.街面房二层通透结构也是符合客观实际。3.本人对涉案项目是具有处分权的，我是挂靠对方上诉人公司开发，盈亏都我承担，我有决定权，我只要缴纳挂靠费，上诉人公司不能限制我；要不要交房子，这是我与常建敏、陈奕挺约定好的，我不交房要违约，常建敏、陈奕挺事先把房子纳入我项目一道参与开发，并且交房也是事先三方协议写好的；我与上诉人的纠纷法院已经在处理，与交付房子没有关系；我与常建敏、陈奕挺不是普通的房屋买卖关系，他们把房子土地纳入我的项目一起开发的享有“退城进园”政策，实际上就是他们把房子纳入统一改造；我是项目的实际开发者，对项目享有完全处分权，我挂靠开发项目需要，事先以项目部名义向他们借款500万元买土地，房子造好，要交付他们，他们付我房款，我也要还给他们项目土地款，互相抵扣，这是合法的、自愿的，上诉人公司是无权干涉的，上诉人要收这笔钞票是没有道理的。
常建敏、陈奕挺向一审起诉请求：1.判令环球公司、王爱民将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号、石浦镇海滨路19-2号304室、504室及石浦镇海滨路19-1号501室共计五套房屋交付常建敏、陈奕挺，并配合办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；2.判令环球公司、王爱民赔偿经济损失170万元；3.判令环球公司、王爱民归还借款3977840元，并自2012年3月18日起至实际清偿之日止按月利率2%计付利息。
环球公司向一审法院提起反诉请求：判令常建敏、陈奕挺支付购房款1022960元、土地款1126341.11元，共计2149301.11元。
一审法院认定事实：原象山民泰公司厂房，因“退城进园”政策实施需要，拟由政府收储后对外出让开发商住楼项目。王爱民为获得该项目开发权，拟挂靠在环球公司名下，后经协商于2010年1月2日签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方的《房地产开发挂靠合作协议》，协议第二条“合作方式”载明：1.项目由乙方出资挂靠在甲方名下开发，甲方负责监督管理，费用由乙方负责；2.项目设独立财务、账号，资金进出由甲乙双方共管，使用调拨由乙方安排；3.甲方按房屋销售额的1.5%向乙方收取挂靠管理费，未出售房屋按市价同比例的1.5%收取；4.税收及政府规费等按实全部由乙方支付。因常建敏、陈奕挺名下房屋与原象山民泰公司厂房毗邻，遂由常建敏、陈奕挺、王爱民三方协商将常建敏、陈奕挺的房屋一并纳入原象山民泰公司厂房地块进行整体开发。2010年7月，常建敏、陈奕挺向政府提出申请，要求按“退城进园”政策一并纳入原象山民泰公司厂房地块进行整体开发，获准同意。之后，环球公司（协议中为甲方）、王爱民（协议中为乙方）、常建敏、陈奕挺（协议中为丙方）签订《协议》一份，约定：一、丙方同意将其位于石浦镇渔港北路房屋及土地纳入甲方商住楼开发；二、根据甲、乙方开发需要，丙方自愿将现有房屋产权证及土地证过户到甲方名下，过户手续由甲、乙方负责办理，丙方予以配合。若本协议所指的开发土地享受“退城进园”政策，所需费用由丙方自己负责，即现属丙方的房屋、土地赔（补）偿款和挂牌拍卖返还款均由丙方享受；四、商住楼竣工后，甲、乙方应向丙方提供建筑面积不少于550平方米房屋，其中：1.综合楼临石浦镇渔港北路底层自东向西街面屋第1－4间，房屋建筑面积不少于200平方米；2.综合楼东梯第三、五、六层东铲各一套，建筑面积不少于390平方米，以设计图的建筑面积为准；3.甲、乙方提供给丙方的房屋，550平方米以内部分按照1700元/平方米支付房款，超出550平方米部分按4000元/平方米支付房款；4.丙方依照本协议第四条第三款支付的房款，已经包括本协议所指开发项目中所有应承担的费用，不再另行承担任何费用；5.甲、乙方负责将房产证、土地证、契税证等做至丙方名下并承担因此产生的税费。五、甲方承诺保证将协议约定的550平方米房屋交付给丙方……九、本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府盖章作为证人后某。十、万一该地块在拍卖过程中出现意外，甲、乙方未取得该地块开发权，本协议无效。该协议落款部分未署签订日期。上涉房屋土地由政府按“退城进园”政策于2011年1月收储后进行整体挂牌出让，王爱民于同年3月11日以环球公司名义出面竞得该出让地块，价款为1160万元。其时，为了理顺出让地块项目开发权的内外关系及相互之间权利义务，三方又签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏及陈奕挺为丙方（担保方）的《民泰苑房地产项目开发承包合同》，合同载明：甲方将位于石浦镇渔港北路北侧的一宗土地，内部承包给乙方进行房地产项目开发，经济上独立核算，自负盈亏，甲方不承担经营亏损等任何责任，也不分享经营利润等任何利益；甲方按房产销售总价的1.5%收取乙方开发管理费，全部购房款须汇入甲方公司账户；房产开发所涉的各类应缴税金及规费等费用，均由乙方承担。甲方收到的房屋销售款，在项目竣工前划拨给乙方的金额不超过销售额的75%，待税金、工程款等费用清算完毕（后）结清乙方的所有款项；丙方为甲、乙方履约提供担保。上涉合同签订后，王爱民因缴付土地出让金缺资，遂向常建敏、陈奕挺借款500万元。后常建敏、陈奕挺因故在未办妥借款手续的情况下，即将该500万元借款于2011年3月18日汇入环球公司账户。借款到账后，环球公司于当日按王爱民要求，开具一份金额为910万元、收款人为象山县土地储备中心的转账支票，以清偿上涉竞得地块应付土地出让金。而原先言明的借款利息（月利2分），之后也由王爱民个人负责支付。2015年8月，王爱民以环球公司民泰苑项目部的名义向常建敏、陈奕挺出具落款时间为2011年3月18日的《借条》《收条》各一份，《借条》载明：因开发民泰苑小区开发需要，向常建敏、陈奕挺借款开发资金500万元，月息2分，此借款可在房屋建造款中扣除结算。《收条》载明：今收到常建敏、陈奕挺房屋建造款500万元，直接汇付环球公司账户，房屋交付时根据协议第四条第三款结算，多找少补。2015年8月，王爱民实际负责开发的民泰苑商住综合楼通过竣工验收。2015年9月，环球公司委托象山信诚房产测绘有限公司对上述项目进行面积实测。后环球公司陆续将部分房屋登记至他人名下，其中，石浦镇海滨路3号-5号（1-05、2-05商铺）登记至宁波华鼎投资有限公司名下，石浦镇渔港北路58-5号（1-09、2-09商铺）登记至蔡灵芝名下。另查明，位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室四套房屋现由环球公司占有，并登记在环球公司名下。
诉讼过程中，应常建敏、陈奕挺之申请，一审法院依法委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对位于象山县石浦镇渔港北路58-1号至58-2号、58-3号至58-4号房屋对应的第二层房屋的市场价值进行评估。该公司于2017年7月20日作出浙众诚所评（2017）司宁字第0720001号、第0720002号两份《房地产估价报告》，估价结果为：于价值时点2017年5月4日，58-1至58-2号房屋对应的第二层房屋的市场价值为54.39万元，58-3至58-4号房屋对应的第二层房屋的市场价值为115.61万元。常建敏、陈奕挺为此支出评估费5794元。
对当事人围绕本案争议焦点提交的争议证据，一审法院认定如下：1.关于常建敏、陈奕挺是否已履行《协议》的问题。常建敏、陈奕挺为证明其应得之奖励费由王爱民领取的事实，向一审法院提交旧城改造奖励费收据复印件一份；环球公司为证明常建敏、陈奕挺的土地已为政府收购的事实，向一审法院提交常建敏与象山县土地储备中心签订的《象山县国有建设用地使用权收购合同》一份。经质证，环球公司认为收据的真实性待核实，且与本案无关；常建敏、陈奕挺对《象山县国有建设用地使用权收购合同》的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。为查明相关事实，一审法院于2016年11月24日向石浦镇政府调取《关于同意民泰冷冻厂地块“退城进园”出让金奖励的决定》及旧城奖励费收据各一份，并向该事项经办人员及象山县国土资源局石浦分局工作人员进行了询问。经质证，常建敏、陈奕挺与环球公司均对上述材料无异议。因常建敏、陈奕挺提交的收据与一审法院调取的收据内容一致，故一审法院对该证据予以确认；因常建敏、陈奕挺对《象山县国有建设用地使用权收购合同》的真实性无异议，故一审法院对该证据亦予确认。结合王爱民在《答辩意见》中“常建敏、陈奕挺部分的土地面积181.74㎡，为开发方便，纳入公司统一开发。因为手续需要，这部分土地由公司出面拍卖摘牌，最后按面积分摊拍卖土地拍卖费802700元，由我负责与常建敏、陈奕挺结算，土地费交给我本人”及《情况说明》中“石浦镇按照石镇政[2011]31号文件，以旧城改造奖励费的名义，将包括常建敏、陈奕挺182.74㎡的土地在内的奖励费6407745元返还给我。我未返还常建敏、陈奕挺应享有的部分，相反，常建敏、陈奕挺还按土地面积给我建造购买房屋所需的费用，他们的土地、款项共同纳入项目开发、使用，否则，我和蔡明亮也不会协议将房屋以如此低的价格出卖给他们”的陈述，一审法院可认定事实如下：常建敏、陈奕挺与王爱民为合作开发的需要，商定将土地交由政府征收，由王爱民以环球公司的名义竞得国有土地使用权后进行商业开发，常建敏、陈奕挺享有的“退城进园”奖励费由王爱民领取。其后，环球公司如愿拍得国有土地使用权，王爱民亦向石浦镇政府领取“退城进园”奖励费，常建敏、陈奕挺还向王爱民交付了土地出让金802700元。据此，一审法院认为，《协议》第二条虽约定“丙方根据甲、乙开发需要自愿将现有房屋产权证及土地使用权证过户到甲方名下”，但根据当时的政策，该约定无法实际履行。根据《协议》第二条“过户手续由甲、乙方负责办理，丙方予以配合”的约定，如何履行土地交付义务，以环球公司和王爱民的意愿为主，常建敏、陈奕挺依其与王爱民的约定，将土地交付政府征收，且将“退城进园”奖励费由王爱民领取，并向王爱民支付土地出让金802700元，该履行行为符合《协议》的合同目的，产生合同履行的法律效果，环球公司、王爱民认为常建敏、陈奕挺未履行合同义务的意见，一审法院不予采纳。2.关于常建敏、陈奕挺应得之房屋是否包括第二层商铺的问题。常建敏、陈奕挺为证明商铺“底层”是否包括第二层房屋的事实，向一审法院提交王爱民于2011年1月13日出具的《承诺书》一份、从象山县规划局调取的竣工图二份，并申请一审法院勘查现场；环球公司为反驳常建敏、陈奕挺的主张，向一审法院提交设计图纸二份。经质证，环球公司对《承诺书》的真实性不予认可，即使真实亦与本案无关；对竣工图不予认可，认为应以其提交的设计图为准。常建敏、陈奕挺对设计图的真实性有异议。常建敏、陈奕挺和环球公司均对一审法院现场勘查拍摄的照片无异议。因王爱民承认《承诺书》上的签名系其所签，但认为《承诺书》的出具时间早于《协议》签订的时间，故一审法院对《承诺书》的真实性予以确认；因竣工图上盖有象山县规划局的调阅章，且经一审法院到象山县规划局核实一致，故一审法院对竣工图予以确认，对环球公司举示的设计图不予采信。据此，一审法院认定事实如下：2011年1月13日，王爱民向常建敏、陈奕挺出具《承诺书》一份，承诺：一、本案地块将挂靠环球公司名下开发，不得挂靠更换其他公司，本人与常建敏、陈奕挺在环球公司原签订的协议同时有效。二、本人将确保取得该宗地块的开发权。三、如取得开发权，本人将信守原与常建敏、陈奕挺签订的相关协议，并重申如下：开发的房产竣工验收后，向常建敏、陈奕挺提供不少于550平方米的新建房屋，其中：①综合楼临石浦镇渔港北路底层自东（包括圆转角）向西街面第1
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4间房屋建筑面积二层不少于400平方米，房产证及土地使用权证登记用途为商业，土地使用年限为40年，底层街面房开间不少于3.8米，房屋层高5.5米；②综合楼东铲五、六层住宅各一套，使用年限按国家规定，房屋建筑面积不少于260平方米（每层建筑面积不少于130平方米，以房屋实际设计方案的建筑面积为准）；③本人向常建敏、陈奕挺提供的新建房屋550平方米以内（含550平方米）按1700元/平方米计算，超出551平方米部分价格另定，按房产证登记面积为准。四、如在取得开发权后，本人保证支付拍卖金额中的1000万元，其余资金由常建敏负责融资，利息由王爱民支付承担，如果因挂牌资金不到位，导致流拍，王爱民不承担赔偿责任。五、如王爱民在拍卖过程中放弃，本人愿从该宗地块拍卖金额的返还款中一次性赔偿常建敏、陈奕挺800万元，并同意由政府部门直接从拍卖款中扣除。其他各条款以原签订协议为准，特此重申。本协议一式五份，常建敏、陈奕挺、王爱民各执一份，石浦镇人民政府、环球公司各存一份。环球公司认为常建敏在一审庭审中承认“（《协议》签订于）2011年3月18日之前。我们几方一起在环球公司签的。当时土地已经摘牌了，钱还没有付”，而《承诺书》系王爱民于2011年1月13日出具，故《承诺书》形成于《协议》之前，应以《协议》的内容为准。一审法院认为，虽然常建敏在一审中有此陈述，但当时双方并未对第二层商铺产生争议，《协议》的形成时间对案件结果并无实质影响，且该陈述明显与《协议》第十条“万一该地块在拍卖过程中出现意外，甲、乙方未取得该地块开发权，本协议无效”的内容矛盾。此外，《承诺书》多次提及，常建敏、陈奕挺与王爱民签订的“原协议”继续有效，但环球公司、王爱民均无法明确“原协议”指的是何协议，而常建敏、陈奕挺否认曾与王爱民签订过其他协议。据此，一审法院认定《承诺书》形成于《协议》签订之后，对当事人提出的《承诺书》形成于《协议》之前的意见，均不予采纳。结合竣工图中石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号二套商铺内均设计有楼梯及经现场勘查该二套商铺内事实上均留有楼梯口的事实，以及王爱民在回答一审法院询问时“（商铺）一开始是一层，设计时分成一层两层，底层都是他的，设计一层就给他一层，设计两层就给他两层”的陈述，足以证明常建敏、陈奕挺应得之房屋包括第二层商铺。
一审法院认为，本案有关法律问题的争议焦点如下：一、《协议》是否生效；二、王爱民与常建敏、陈奕挺之间的法律行为是否有效；三、常建敏、陈奕挺转入环球公司账户的500万元款项的性质，及房屋价款的结算。对此，一审法院评析如下：关于争点一。依《协议》第九条约定：本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府作为证人盖章生效。此约定表明协议生效已附具条件（证人盖章），条件成就时协议才生效，但该协议“证人方”处无石浦镇人民政府盖章，致环球公司对《协议》之效力提出疑问。然依一审法院查明的事实，该协议已实际履行，常建敏、陈奕挺已履行了交付土地的合同义务，环球公司、王爱民亦按约取得该地块土地使用权并进行了开发建设，王爱民亦同意按约向常建敏、陈奕挺交付房屋，且证人是否签字盖章对合同并无实质影响。此外，环球公司要求常建敏、陈奕挺支付购房款、土地款是系基于《协议》已生效为前提，与其对《协议》效力的否定明显矛盾。因此，根据合同法诚实信用原则和促进交易的立法目的，一审法院确认该协议已生效。关于争点二。争点二的实质问题归根结底就是王爱民对案涉项目是否享有实际处分权。依环球公司与王爱民签订的《房地产开发挂靠合作协议》，案涉项目实系王爱民挂靠在环球公司名下开发，环球公司仅负责监督管理，并收取管理费，故王爱民对案涉项目享有实际处分权。据此，王爱民向常建敏、陈奕挺出具的《承诺书》及房屋价款在500万元借款中抵扣的意思表示均发生法律效力。环球公司与王爱民因案涉项目产生的债权债务关系，系其内部法律关系，与本案无关，对环球公司提出的与此相关的抗辩意见，一审法院均不予采纳。关于争点三。500万元借款系王爱民个人债务，理由如下：1.常建敏、陈奕挺明知王爱民挂靠环球公司开发案涉项目的事实；2.500万元借款用于支付土地出让金，而非用于环球公司生产经营；3.环球公司未向常建敏、陈奕挺出具借据承认此笔债务。常建敏、陈奕挺和王爱民认为应由环球公司承担该笔款项的清偿责任的意见，不符合客观事实，一审法院不予采纳。鉴于王爱民同意将该笔款项与房屋价款抵扣，且常建敏、陈奕挺与王爱民就已偿还金额无法达成一致意见，常建敏、陈奕挺与王爱民就该笔500万元借款及房屋价款待结算后可另案厘直，一审法院在本案中不作处理。据上，因案涉《协议》已依法生效，常建敏、陈奕挺已履行合同义务，且商住楼项目已竣工验收，具备结算交房条件。因此，常建敏、陈奕挺诉请王爱民、环球公司交付《协议》项下约定房屋并办理过户手续，于约相合，于法有据，予以支持。至于王爱民、环球公司应交付的房屋范围，王爱民的《承诺书》对《协议》的约定进行了变更，依《承诺书》的约定，王爱民、环球公司应向常建敏、陈奕挺交付石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号第一层、第二层商铺，及综合楼东铲五层、六层住宅各一套，综合双方的意见，一审法院确定应交付的五层、六层住宅为石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室二套房屋。石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室共计四套房屋现由环球公司占有，并登记在环球公司名下，故交付房屋并办理过户手续的义务应由环球公司承担，过户所需之税费依约由王爱民、环球公司承担。因石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号第二层商铺已为环球公司登记至他人名下，已无实际交付的可能，应依法承担赔偿责任，故对常建敏、陈奕挺要求赔偿第二层商铺的损失的请求，一审法院予以支持，损失经鉴定为170万元。至于环球公司要求调整房屋单价的意见，因其与常建敏、陈奕挺并非单纯的房屋买卖关系，还涉及常建敏、陈奕挺的土地价值问题，且该单价由各方当事人协商确定，系其真实意思表示，故一审法院对此意见不予采纳。至于环球公司提出的常建敏、陈奕挺应将购房款交至环球公司账户的意见，如上所述，常建敏、陈奕挺与环球公司、王爱民并非单纯的房屋买卖关系，常建敏、陈奕挺作为合作建房一方，与案涉项目存在经济往来，其应付之款项可与债权抵销，故对环球公司的上述意见，一审法院亦不予采纳。至于环球公司的反诉请求，王爱民承认常建敏、陈奕挺应承担的土地款已向其付清，购房款则由常建敏、陈奕挺所借的用于支付土地出让金的500万元中抵扣，故对反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，常建敏、陈奕挺的诉讼请求部分成立，环球公司的反诉请求不成立。王爱民经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、象山环球房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于象山县石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号及石浦镇海滨路19-1号501室、19-2号504室共计四套房屋交付常建敏、陈奕挺，并为常建敏、陈奕挺办理房屋产权转移手续，办理房屋产权转移手续所需之税费由王爱民、象山环球房地产开发有限公司承担；二、王爱民、象山环球房地产开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿常建敏、陈奕挺损失170万元；三、驳回常建敏、陈奕挺的其他诉讼请求；四、驳回象山环球房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51545元，由常建敏、陈奕挺承担31445元，王爱民、象山环球房地产开发有限公司承担20100元；保全费5000元、评估费5794元，合计10794元，由王爱民、象山环球房地产开发有限公司承担；反诉受理费11997元，由象山环球房地产开发有限公司承担。
二审期间，上诉人环球公司与被上诉人常建敏、陈奕挺及原审被告王爱民均未向本院提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，环球公司与王爱民签订的《房地产开发挂靠合作协议》及王爱民、环球公司、（担保方)常建敏和陈奕挺签订的《民泰苑房地产项目开发承包合同》，均明确涉案项目实系王爱民挂靠在环球公司名下的开发项目，且各方当事人均无异议。现涉案项目已竣工验收，故王爱民理应按照《承诺书》及王爱民、环球公司也应按各方当事人签订的《协议》向常建敏、陈奕挺交付房屋。因王爱民确认交付给常建敏、陈奕挺石浦镇渔港北路58-1至58-2号、58-3至58-4号第二层商铺，由于环球公司将上述房屋已登记至他人名下，造成无法实际交付的可能，故一审法院根据常建敏、陈奕挺要求赔偿第二层商铺的损失的诉讼请求，判决王爱民、环球公司应依法承担赔偿责任，并无不妥。因常建敏、陈奕挺已出借给王爱民500万元，王爱民认为其是项目的实际开发者，对项目享有完全处分权，因挂靠开发项目需要，事先以项目部名义向常建敏、陈奕挺借款500万元买土地，房子造好，要交付常建敏、陈奕挺，常建敏、陈奕挺付其房款，其也要还给常建敏、陈奕挺项目土地款，互相抵扣，这是合法的、自愿的，环球公司是无权干涉的，环球公司要收这笔钞票是没有道理的。本院认为，王爱民已同意常建敏、陈奕挺与其就500万元借款及房屋价款待结算后另案厘直，一审法院在本案中不作处理，并无不当。但环球公司作为被挂靠单位向常建敏、陈奕挺主张房款及土地款的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。
综上所述，上诉人环球公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32097元，由象山环球房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐盛森
审判员 曹 炜
审判员 周 娜
二〇一八年一月二日
书记员 吴佳易