南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初793号
原告：广西铭海投资有限公司，住所地南宁市秀灵路。
法定代表人：黄德铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周树形，广西桂盟律师事务所律师。
被告：广西吕座置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路。
法定代表人：韦吕。
原告广西铭海投资有限公司（以下简称铭海公司）与被告广西吕座置业投资有限公司（以下简称吕座公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2017年2月4日裁定转为普通程序，并于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告铭海公司的委托诉讼代理人周树形到庭参加诉讼，被告吕座公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铭海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告铭海公司和被告吕座公司签订的《西明商业广场铺面租赁合同》已解除；2.被告吕座公司向原告铭海公司支付房屋租金1000506.12元、违约金300000元；3.被告吕座公司向原告铭海公司支付评估费4093元；4.本案诉讼费由被告吕座公司负担。事实和理由：2014年8月24日，原、被告签订《西明商业广场商铺认租书》，双方就被告向原告承租的商铺面积、租金及租期等达成合意，并就立约定金、违约责任等做了约定。认租书签订后，被告向原告支付了立约定金33万元。2014年9月5日，原、被告签订《西明商业广场商铺租赁合同》，合同就商铺位置、面积、用途、租期、租金、保证金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将铺面交给被告，被告接收房屋后进行装修并投入使用。但被告接收房屋后一直拖欠租金。2015年4月10日，原告向被告发函，要求被告缴纳所欠租金和相关费用。2015年10月18日，被告承诺于2015年10月28日前付清租金及物业费等费用。付款期限届满，被告未按承诺支付费用。2015年11月23日，原告向被告发出解除合同通知。被告于2015年11月27日收到。同日，双方再次协商，约定如被告能按还款计划付款，则合同不解除，否则解除合同，被告愿以涉案商铺内所有物品折价抵偿租金和违约金。双方清点了物品。但被告仍未能按还款计划于2015年12月10日支付第一笔欠款，故租赁合同于2015年12月11日解除。截止2015年12月10日，被告共欠租金1000506.12元（已扣除被告支付的立约定金330000元）、违约金2090458.9元（按未付租金额日5‰计算），扣除被告的保证金221751元、红木家具评估价454594元及被告已支付的违约金150000元，被告尚欠违约金1264113.9元。原告自愿放弃部分违约金，只诉请违约金300000元。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院。
被告吕座公司未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告吕座公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
原告铭海公司围绕诉讼请求依法提交了证据：《西明商业广场商铺认租书》、《西明商业广场商铺租赁合同》、原告于2015年4月10日致被告函、被告于2015年10月18日作出的承诺书、解除租赁合同通知书、被告于2015年11月27日作出的承诺书、红木家具清单、委托评估、拍卖通知书、评估报告书、评估费发票，以上证据真实、合法有效，且与本案有关联，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月13日，南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村民委员会五组（甲方）与黄德铭（乙方）签订了《三产用地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市塘客运站三产用地使用权地块出租给乙方，租期为27年，自2011年12月18日至2038年12月18日；本合同项下的租赁地块，由乙方投资自行建设等内容。2013年7月11日，南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村民委员会五组（甲方）与黄德铭（乙方）及铭海公司（丙方）签订《三产用地使用权租赁合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方严格遵守《三产用地使用权租赁合同》，黄德铭于2012年4月注册成立铭海公司专门用于西明商业广场的建设及经营，甲方承认并同意以丙方铭海公司享有《三产用地使用权租赁合同》所约定的乙方所享有有权利及应履行的义务。
2014年8月27日，原、被告签订《西明商业广场商铺认租书》，约定：原告将西明商业广场商铺出租给被告；被告于签订本认租书的当日向原告支付立约定金330000元；在签订租赁合同后，本立约定金将自动转为合同期内的商铺保证金及租金等内容。涉案房屋已取建设工程规划许可证。
2014年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《西明商业广场商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于南宁市.84平方米；租赁用途为餐饮、咖啡馆、办公等，租期自2014年9月10日至2024年9月9日，铺面交付日期2014年9月10日;租金为每月28元/平方米，每两年递增4%，此租金价不含税，税费在甲方开具发票时由乙方另行支付;2014年9月10日至2016年9月9日月租金110875.5元，2016年9月10日至2018年9月9日月租金115310.5元，2018年9月10日至2020年9月9日月租金119904元，2020年9月10日至2022年9月9日月租金124695.4元，2022年9月10日至2024年9月9日的月租金129684.8元；房屋按先交租再使用原则，乙方应在当期租金到期前10天之前向甲方支付下期租金，逾期不缴纳租金的，乙方应以未付款项金额支付月租金5‰/天的违约金；如乙方逾期超过10天未付下期租金，甲方有权选择终止合同，所收房屋租赁定金或者保证金不予退还；乙方第一期一次性缴4个月租金共443502元，第二期起按3个月缴纳一次，第六年起按6个月缴纳一次；保证金为22175元，2014年9月10日至2014年12月9日为装修期，装修期免收租金；合同同时就商铺的经营使用、违约责任等双方的权利义务作了约定。
合同签订后，原告依约将铺面交付给被告，被告向原告支付了立约定金330000元、保证金22175元，未支付租金。2015年4月10日原告向被告发函，要求被告在2015年4月13日缴纳所欠租金和付清相关费用，否则将终止合同。2015年10月18日被告作出承诺，承诺于2015年10月22日前付租金10万元，并于10月28日前支付物业费30000元，否则自愿放弃承租权，并即刻离场，商铺内所有物品冲抵欠款。承诺付款期到后，被告没有按约付清租金以及物业管理费等相关费用。被告于2015年8月至11月期间向原告支付了违约金15万元。
2015年11月23日，原告向被告发出《关于解除C座商铺租赁合同通知书》：自2014年9月10日起被告拖欠租金
100506.12元，违约金1700370.9元，通知被告于2015年11月23日解除双方签订的《租赁合同》。被告于2015年11月27日收到。
2015年11月27日，被告作出承诺书，承诺分别于2015年12月10日、12月30日、2016年2月1日、4月30日、5月30日、6月30日支付租金，2016年6月30日付清，如任何一期未履行，租赁合同自第二日起解除，商铺内所有物品抵租金及违约金，并承诺2016年7月30日前付清自2015年1月1日至2016年6月15日所产生的违约金。原、被告均同意按此承诺书履行，如未履行将按《关于解除C座4、5楼商铺租赁合同通知书》的内容履行。双方在当日对商铺内物品进行了清点。
因被告未能按承诺支付租金和违约金，2016年4月17日，原告向被告邮寄《关于委托评估、拍卖红木家俱的通知》，通知被告在收到通知书五日内到原告处共同指定评估公司对家俱进行估价，如被告逾期未到，原告将自行委托评估，评估费及拍卖费在拍卖所得中扣除。被告于2016年4月18日收到。经原告委托，正意价格评估集团有限公司对涉案商铺内的红木家具作出国正价估字[2016]616－50102号《红木家具价格评估结论报告书》，结论为在价格评估基准日2016年5月13日价格为390356元，正意价格评估集团有限公司对涉案商铺内的办公用品作出国正价估字[2016]687－50127号《办公用品价格评估结论报告书》，结论为在价格评估基准日2016年5月18日价格为64238元。原告支付了鉴定费4903元。
本院认为，原、被告签订的《西明商业广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。因被告欠付租金，故双方协商被告应于2015年12月10日支付租金，因被告未能依约在2015年12月10日支付租金，根据双方的约定，租赁合同于2015年12月11日解除。
关于原告要求被告支付租金的问题。从2014年9月10日至2015年12月10日，被告应支付租金1330506元。被告已支付定金330000元和保证金22175元，保证金是担保合同履行的性质，应优先用于抵扣被告应支付的租金，原告提出保证金用于抵押违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。扣除定金和保证金后，被告还需要支付原告租金978331元。原告要求被告支付的租金超过978331元的部分，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，被告未依约缴纳房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告在租赁合同中约定，逾期未付租金的按未付款项的月租金额5‰/日计算违约金，以此标准计算，原、被告均认可被告应支付截止2015年11月23日的违约金1700370.9元，该违约金数额是双方协商一致达成。现被告未抗辩违约金过高，原告主动将违约金调整至300000元，本院予以支持。
关于评估费4093元的问题。被告承诺用其物品抵租金和违约金，双方为此对物品进行了清点，因此，原告依照双方的约定委托评估公司对物品进行评估产生的费用，也应由被告承担。原告要求被告支付评估费4093元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告广西铭海投资有限公司与被告广西吕座置业投资有限公司签订的《西明商业广场商铺租赁合同》于2015年12月11日解除；
二、被告广西吕座置业投资有限公司向原告广西铭海投资有限公司支付房屋租金978331元、违约金300000元；
三、被告广西吕座置业投资有限公司向原告广西铭海投资有限公司支付评估费4093元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16542元、公告费700元，合计17242元(原告已预交)，由原告广西铭海投资有限公司114元负担，被告广西吕座置业投资有限公司负担17128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 罗宏萍
人民陪审员 黄 敏
人民陪审员 黄永红
二〇一七年六月十七日
书 记 员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。