浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4652号
上诉人（原审原告）：金华市鼎顺房地产经纪有限公司,住所地：浙江省金华市婺城区双龙南街1644号永盛.新阳光29幢07室。
法定代表人：郑芳芳，执行董事。
委托诉讼代理人：钱天波，浙江玄畅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄群钢，男,1974年4月22日出生，汉族，住浙江省金华市金东区塘雅镇五渠塘村安康街**号，现住浙江省金华市。
上诉人金华市鼎顺房地产经纪有限公司与被上诉人黄群钢居间合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初9409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金华市鼎顺房地产经纪有限公司上诉请求：一、撤销原审法院判决并查清事实后依法改判，判令由被上诉人支付上诉人居间服务费17750元，并支付违约金14644元[违约金按合同约定的日千分之五计算，自2017年1月21日起暂算至2017年7月5日（165天），此后违约金按该约定费率计算至实际付清之日止]，合计32394元。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、上诉人在被上诉人应当支付居间费之前已履行居间义务完毕，被上诉人违约应承担违约责任。上诉人自2016年下半年起一直为被上诉人提供房源、介绍卖家，直至2016年12月28日才因被上诉人与本案涉诉房产的卖家李秋花签署《房屋买卖居间合同》而居间成功，帮助双方办理房产过户手续，按照合同约定已在房屋过户的时间节点前履行义务完毕。按照合同第7条第1款之规定，被上诉人未在过户当天向上诉人支付约定的居间服务费，故被上诉人应承担违约责任，上诉人按约有权拒绝办理有关手续，由此产生的后果则由被上诉人承担。交房问题系买家与卖家之间的权利义务关系，被上诉人不想支付居间费，而迟迟未配合交房，上诉人未收到被上诉人支付的居间服务费，都是明显的事实。2、上诉人代为收取、保管的1万元定金已于2017年1月16日作为房款交付给卖方，并没有以定金抵扣居间费，被上诉人并未向上诉人支付居间费。3、被上诉人代原房屋产权人李秋花缴纳的物业费是否抵扣购房款与本案无关。被上诉人代李秋花缴纳的物业费系其自身行为，其与李秋花之间关于物业费承担有无后续达成协议上诉人并不知情，虽然上诉人法定代表人郑芳芳曾帮助被上诉人联系物业，但这跟物业费是否应抵扣购房款以及抵扣后责任该由上诉人承担并无关联性，代交物业费系另一个法律关系，独立于本次房屋居间。据李秋花所委托的资金公司证明，物业费系从4万元尾款中扣除转交物业费，被上诉人全交易过程中只拿出355万元，并未超额支付。4、一审法院对证据7认定错误，聊天记录仅是双方间的对话，只涉及告知物业信息，帮助联系物业，并无其他证明力。二、一审法院关于违约金调整适用法律错误。上诉人按约履行义务，而被上诉人违约不支付居间费，上诉人依据合同约定要求被上诉人按每日佣金总额的千分之五计付违约金，并未全部超出法律规定界限，未超过部分违约金应由被上诉人承担。综上，上诉人未收到被上诉人应支付的居间费，故请求贵院依法裁判，维护上诉人的合法权益。
被上诉人黄群钢答辩称：一、被上诉人从未表示不支付居间费，上诉人也未以任何形式向被上诉人索要居间费。二、1万元定金是三方签有保管协议的，由上诉人保管，上诉人主张定金在2017年1月16日作为房款支付，但没有证据证明李秋花收到1万元定金，被上诉人以本票支付购房款首付170万，本票上记载收款人是李秋花，李秋花出具的收条也是170万，不是171万。三、被上诉人和上诉人法定代表人郑芳芳的微信聊天记录证明，上诉人帮忙联系李秋花及时缴纳物业费以便及早结清房款，交付房屋，在李秋花迟迟未交物业费情况下，被上诉人主张代缴物业费并在余下房款里扣除，上诉人表示同意，并一同去实施。因此，贷款数额临时由185万变为180万，4万元现金支付给李秋花指定的代理人张盛吉，11690元物业费作为房款抵扣，房款总价355万就此全部付清，其中并不涉及1万元定金。四、本案居间合同是上诉人单方面定制的格式文本，上诉人作为格式条款的提供方并没有尽到提示和说明义务，造成被上诉人以为居间费是在所有居间服务完成后支付，而不是过户当日支付，法院不应支持上诉人关于违约金的诉求。五、按照《中华人民共和国房地产经营管理办法》第19条规定，国家明确规定只有在中介机构履行完毕服务的标准才支付佣金，上诉人至今没有完成合同约定的义务，比如房产的交付手续等，所以不存在违约金。
金华市鼎顺房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：被告支付原告的居间服务费17750元，并支付违约金14644元[违约金按合同约定的日千分之五计算，自2017年1月21日起暂算至2017年7月5日（165天），此后违约金按该约定费率计算至实际付清之日止]，合计32394元；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年12月28日，原告（居间方）与李秋花（甲方）、被告黄群钢（乙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：甲方李秋花自愿将位于金华市婺城区双龙南街1656号永盛新阳光5幢102室房屋（有抵押）转让给乙方；房屋出售总价为355万元（包括室内、室外与房屋有关的全部配套设施及装修固定性设施）；在签订合同当天，乙方支付甲方定金1万元作为购房定金；乙方应于过户当天支付甲方首付款（含定金）170万元；支付甲方首付款后，定于2017年1月10日之前办理产权转移登记手续；甲方于房款结清前腾空该房屋，并通知乙方验收交接，甲方应缴清水、电、物业费、闭路等费用后将相关证件与缴费清单交付乙方，该房于房款结清前由甲方交付乙方使用；甲方于房款结清支付丙方居间服务费（另行协商），乙方于过户当天应向丙方支付居间服务费17750元，延期支付丙方居间服务费则收取佣金总额每日千分之五的违约金；涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用由乙方全额承担；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方同意将不予返还之定金扣除合同约定居间服务费用总额优先支付给丙方信为居间费用等内容。当日，被告交付定金1万元由原告保管，三方并签订了定金保管书一份。2017年1月16日，被告支付李秋花购房款170万元（不含定金）。2017年1月17日，双方办理过户登记手续。2017年1月18日，被告支付李秋花购房款4万元；并经原告方郑芳芳联系，由被告代李秋花交纳了2012年10月至2017年1月的物业费11690元。2017年2月1日，被告将办理的按揭贷款180万元支付给了李秋花。当天，金华市国土资源局发放了不动产权证书，原告领取该证后至今未交付被告。嗣后，被告多次向原告索要李秋花交给原告的房屋钥匙未果。
一审法院认为，原、被告签订的居间合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告已促成被告与李秋花订立了房屋买卖合同，故被告应按约承担支付居间费的民事责任。该案争议的焦点是，原告收取的定金是否已抵扣居间费；被告代原房屋产权人李秋花交纳的物业费是否应抵扣购房款。首先，按合同约定，被告在支付首付款170万元时，其交纳的定金应作购房款支付，但被告全额支付了该款，定金未作购房款抵扣，仍在原告处保管。其次，按合同约定，原房东李秋花应缴清过户前的水、电、物业费、闭路等费用，但其未交纳，而是由被告代其交纳了物业费。第三，原告提出其保管的定金已作为房款交付给李秋花，但未提供相应证据，故其陈述缺乏依据。第四，被告在支付第二笔购房款4万元的当天又代原房东李秋花交纳了物业费，如定金已抵扣了购房款，被告代交物业费的可能性不大，故其提出交纳的物业费抵扣购房款的意见，予以采纳。综上，原告收取的定金应作为居间服务费抵扣，被告应按约交纳剩余的居间服务费。被告交纳的物业费超出购房款的部分应向原房东追讨，其提出抵扣物业费的意见，不予采纳。被告未按约支付居间费属违约行为，应承担违约责任。原告自2017年1月21日起主张违约金符合合同约定，但其主张的违约金过高，被告提出予以调整的意见，予以采纳；违约金调整到按月利率20‰计算为宜。原告合理的诉讼请求，应予支持。被告提出要求原告归还房屋不动产权证书及涉案房屋钥匙，与该案属不同的法律关系，应另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告黄群钢于判决生效后十日内支付原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司居间服务费7750元及违约金852.50元（自2017年1月21日起计算至2017年7月5日止，此后违约金仍按月利率20‰计算至实际还款日止）。如果未按上述期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费305元（原告已预交），由原告金华市鼎顺房地产经纪有限公司负担224元，被告黄群钢负担81元。
二审中，被上诉人黄群钢未向本院提交新证据，上诉人金华市鼎顺房地产经纪有限公司向本院提交以下证据：
一、《委托书》复印件一份，证明：李秋花委托金华富泽投资咨询有限公司员工张盛吉代办还款,代办出售金华市双龙南街1656号永盛新阳光5幢102室房产,代收房款等委托事宜。
二、《公证书》复印件一份，证明：经公证，李秋花委托事项的真实性。
三、《证明》原件一份，证明：金华富泽投资咨询有限公司接受李秋花委托代办永盛新阳光5幢102室房产出售手续，及代收房款3338307元，更换大门钥匙的事实。
四、微信聊天记录一份，证明：黄群钢自愿为李秋花代交物业费的事实。
被上诉人黄群钢质证认为，对证据一、证据二、证据三，真实性不清楚，与本案不具有关联性。对证据四，与事实相符，物业费是被上诉人代交的。
本院认为，证据一、证据二为复印件，且被上诉人对真实性有异议，本院不予认定。证据三没有经办人签字，欠缺证据形式要件，且该证据与一审中黄群钢提交的李秋花收到170万元首付款的收条相矛盾，本院不予采信。对证据四被上诉人无异议，本院予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的居间合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。金华市鼎顺房地产经纪有限公司已促成黄群钢和李秋花订立了房屋买卖合同，黄群钢应按合同约定支付居间费。涉案居间合同约定，购房首付款为170万元，且李秋花出具的收条明确载明收到黄群钢支付的购房首付款是170万元，而非171万元，金华市鼎顺房地产经纪有限公司主张首付款为171万元，包括由其保管的1万元定金，与现有证据证明的事实不符。因黄群钢垫付的物业费已抵扣购房款，黄群钢提供的收条等相关证据可证明其已全额支付购房款，而购房款并不涉及1万元定金，该事实可佐证定金仍由金华市鼎顺房地产经纪有限公司保管，故本院对上诉人认为定金已作为购房款支付给卖方的主张不予采纳。黄群钢认为违约金过高，要求调整违约金，一审法院以实际损失为基础，对违约金依法予以调整并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费395元，由上诉人金华市鼎顺房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 郑林军
二〇一七年十一月九日
代书记员 胡晔婷