南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初326号
原告（反诉被告）：南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地广西南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄凤明，女，1965年7月7日出生，壮族，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：韦璇（黄凤明女儿），女，住广西南宁市。
原告南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁资产公司）与被告黄凤明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年5月26日裁定转为普通程序。被告黄凤明在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告威宁资产公司的委托诉讼代理人王文千，被告黄凤明及其委托诉讼代理人韦璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威宁资产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告黄凤明搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给原告威宁资产公司；3.被告黄凤明向原告威宁资产公司支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价53000元；4.被告黄凤明向原告威宁资产公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计89600元，且至其将租赁房屋交还给原告威宁资产公司之日止，按80元/㎡/月的标准向原告威宁资产公司支付房屋占有使用费；5.本案诉讼费用由被告黄凤明承担。事实和理由：2013年11月1日，原、被告签订了一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定原告将位于南宁市（栋）17-20号房屋（面积80㎡）临时出租给被告使用。租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金标准按47.5元/㎡/月计，月租金为3800元。《铺面（房屋）临时租赁合同》第十二条约定：“本合同租赁期限届满后自行终止。乙方（即被告）如需继续承租的，须提前5天向甲方（即原告）提出书面申请，经甲方同意后，甲乙双方重新签订租赁合同。”租赁期限届满前，被告并未按合同约定向原告提出书面续租申请，与原告重新签订租赁合同，亦未将涉案商铺及时交还原告，而是继续占用该商铺作为经营场所。原告在多次口头要求被告按新租金标准（即100元/㎡/月）重新签订租赁合同但被告均不予理睬的情况下，于2014年5月6日向被告发出书面通知，要求被告于2014年5月8日前按100元/㎡/月的租金标准与原告重新签订涉案商铺的租赁合同，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，否则视为被告放弃续租的权利。但被告仍在不重新签订租赁合同的情况下继续占用涉案商铺。原告遂于2014年6月18日委托公司法律顾问广西刘晰律师事务所龚朝光律师向被告发出《律师函》。2015年1月8日，原告在对公司合同到期的涉案商铺进行整体续签工作的过程中，再次向被告发出书面通知，根据实际经营情况，将涉案商铺的租金标准调整为80元/㎡/月，要求被告于2015年1月14日前与原告重新签订租赁合同，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，但被告未在前述通知时间内到原告处办理租赁合同的续签手续。原告决定，对涉案商铺采取公开竞价的方式进行招租，竞标报名时间自2015年1月21日起至2015年1月28日17:00时止，截标时间为2015年1月29日，并于2015年1月21日将公开竞租的情况书面通知被告。但被告并未报名参加涉案商铺的公开竞租。至今，被告仍未将涉案商铺交还原告，且自2015年2月起，被告未再向原告支付任何租金。《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告一直不与原告重新签订租赁合同，且自2014年1月1日起至2015年1月31日止，仅按已到期的《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的3800元/月租金标准向银行代扣账户中存入涉案商铺的租金。原告多次向被告发出通知、律师函等，原告均不予理会。为防止国有资产损失的扩大化，原告只能暂收银行代扣的租金。但根据原告于2014年5月6日及2015年1月8日发出的书面通知租金标准计算，被告共计欠付原告2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价53000元。另，鉴于被告自2015年2月起不再向原告支付租金，因此，被告应向原告补交2015年2月1日至2016年3月31日的商铺租金共计89600元。且至其将涉案商铺交还给原告之日止，被告应按80元/㎡/月的标准向原告支付房屋占用费。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告黄凤明辩称：1.威宁资产公司存在篡改合同的情况，其工作人员未经黄凤明同意，擅自对租赁合同中黄凤明的签名位置自行签名；2.黄凤明不应支付2014年1月1日至2015年1月30日的租金差价，威宁资产公司发出的《通知》只是其单方意思表示，且黄凤明亦未收到任何《通知》；3.威宁资产公司所述黄凤明自2015年2月起不再支付租金与事实不相符，直至2016年2月15日，黄凤明仍按原合同约定按时向指定账户转入租金，合同约定该账户内的租金由威宁资产公司自动扣划，是威宁资产公司未收租金；4.威宁资产公司在2015年3月强行断水断电，应减免之后的租金，且威宁资产公司应赔偿断水断电给黄凤明造成的损失；5.双方的房屋租赁合同关系合法有效，威宁资产公司应尽快修复水电，继续履行合同。
反诉原告黄凤明向本院提出反诉请求：1.反诉被告威宁资产公司恢复房屋水电、拆除铁门封锁、安排物业，并继续与反诉原告黄凤明另行签订房屋租赁合同，履行房屋租赁合同关系；2.反诉被告威宁资产公司向反诉原告黄凤明退还佣金、手续费共计7980元；3.反诉被告威宁资产公司向反诉原告黄凤明赔偿断水断电损失包括恢复水电所花费的人力物力等费用共计2000元；4.本案的诉讼费用由反诉被告威宁资产公司承担。事实和理由：双方合同期满后，威宁资产公司通过银行从指定账户收取黄凤明租金至2015年1月，可见威宁资产公司默认原租赁合同继续履行。威宁资产公司变相收取合同约定以外的佣金、手续费共计7980元，该项费用应该退还黄凤明。威宁资产公司断水断电、封锁小区，对黄凤明的生活产生影响，并造成黄凤明的经济损失，威宁资产公司应对黄凤明赔偿包括其恢复水电所花费的人力物力等费用共计2000元。为维护反诉原告合法权利，反诉原告提起反诉，请求判如所请。
反诉被告威宁资产公司针对反诉辩称：1.黄凤明与威宁资产公司签订的租赁合同于2013年12月31日终止后，并未签订新的租赁合同，黄凤明继续使用涉案商铺期间，应当视为不定期租赁合同，威宁资产公司可以随时解除合同，黄凤明要求继续履行合同没有事实和法律依据；2.威宁资产公司并未收取黄凤明所述的佣金、手续费，且佣金、手续费的诉请已超过诉讼时效；3.威宁资产公司断水断电是自救行为，黄凤明要求赔偿断水断电损失包括恢复水电所花费的人力物力等费用没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告黄凤明的反诉请求。
本案的争议焦点为：1.原、被告签订的合同是否符合解除的条件，能否继续履行；2.黄凤明是否应向威宁资产公司支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价；3.黄凤明是否应向威宁资产公司支付2015年2月1日至2016年3月31日的租金及之后至其腾退房屋之日的房屋占有使用费；4.威宁资产公司是否收取黄凤明佣金、手续费；是否应当退还；5.黄凤明要求威宁资产公司赔偿断水断电损失是否有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.威宁资产公司提交的铺面（房屋）临时租赁合同（合同编号：004200），该合同有威宁资产公司的盖章及黄凤明的签名，黄凤明抗辩称合同上的签名不是他本人，未提供相应证据证实，本院对该抗辩不予采信，本院认可该合同的真实性；2.威宁资产公司提交的2014年5月6日威宁资产公司向黄凤明发出的《通知》及现场送达的照片，2014年6月18日威宁资产公司向黄凤明发出的《律师函》及现场送达的照片，2015年1月8日威宁资产公司向黄凤明发出的《通知》及现场送达的照片，2015年1月21日威宁资产公司向黄凤明发出的《通知》及现场公告送达的照片，上述《通知》、《律师函》虽无黄凤明的签名，但有相关照片相互印证，本院认可其真实性；3.黄凤明提交的2013年10月20日佣金、手续费《收据》，《收据》的出具人为案外人林创，2013年10月30日，威宁资产公司委托林创与黄凤明签订租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日的《铺面（房屋）临时租赁合同》，因此，林创出具的《收据》与本案有关联性，本院对该份证据予以认可；4.黄凤明提交的2014年4月10日“中尧路52号租户向有关领导”的信件，与本案无关，本院对该份证据不予认可；5.黄凤明提交的账户银行明细表，本院认可其真实性，但该份证据无法证明威宁资产公司存在重复扣费的事实；6.黄凤明提交的照片，本院认可其真实性；7.黄凤明提交的2016年3月15日威力五金《收款收据》，是案外人手写，且无法查明其中载明的“水管、铁线”等物品的使用地点，本院无法核实该《收款收据》与本案的关联性，对其证明效力不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
威宁资产公司对涉案商铺有出租管理权。2013年11月1日，威宁资产公司（甲方，出租方）委托林创与黄凤明（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）17-20号面积为80㎡的铺面临时出租给乙方使用；2.铺面的月租金为47.5元/㎡，月租金3800元，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；3.乙方每月按时将租金通过银行转账的方式付至甲方账户内，乙方须在中国建设银行网点开立储蓄存折账户，并授权甲方委托中国建设银行从账户中每月扣划租金；4.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金10320元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；5.乙方保证承租上述铺面仅作零售、批发使用；6.甲方按时将出租的铺面交给乙方使用，并保证水电线路通畅；7.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租铺面及相关设施设备完好交还甲方；8.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。黄凤明以每月3800元的标准向威宁资产公司支付租金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁资产公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。直至庭审当日，黄凤明仍占有使用涉案商铺。
2013年10月20日，黄凤明向林创交纳佣金、手续费共计7980元，林创出具《收据》给黄凤明收持。
2014年5月6日，威宁资产公司向黄凤明发出《通知》，载明：“中尧路52号因我公司对该路段进行土地开发，对商铺租户实行续租，新租金单价为100元/㎡/月，收取两个月佣金和150元手续费，合同签订期限为2014年1月1日至2014年12月31日。现再次郑重通知您于2014年5月8日前与我公司订立房屋租赁合同并交纳各项费用，逾期未与我公司续签合同的，视为放弃续租该商铺的权利，我公司将择期对该商铺进行公开竞租。”该《通知》张贴在涉案商铺门前。
2014年6月18日，威宁资产公司向黄凤明发出《律师函》，载明：“根据你与威宁资产公司签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》之约定，你承租的该铺面已于2013年12月31日租期届满，但你至今仍未将该铺面交回，已侵犯了威宁资产公司对该铺面享有的合法权益，为此特敦请你在接到本律师函3日内将铺面交回威宁资产公司，否则威宁资产公司将对该铺面停水停电，本律师亦将根据威宁资产公司的授权而对你提起诉讼，通过法律途径收回该铺面。”该《律师函》于2014年6月30日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月8日，威宁资产公司向黄凤明发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司将要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”该《通知》张贴在涉案商铺门前。
2015年1月21日，威宁资产公司向黄凤明发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-16号商铺租赁合同已于2013年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因黄凤明拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日，2015年1月21日，2015年1月30日，2015年3月6日，威宁资产公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁资产公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺在内的十余间房屋、商铺断水断电。黄凤明在庭审中陈述，其于2015年3月16日自行接通水电。2016年5月10日，威宁资产公司将中尧路上其出租管理的场所包括黄凤明在内的十余名承租户起诉至本院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。威宁资产公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金10320元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的租金或房屋占有使用费。
本院认为，威宁资产公司与黄凤明于2013年11月1日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2013年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁资产公司同意黄凤明继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁资产公司于2014年6月18日向黄凤明发出《律师函》，并于2014年6月30日将《律师函》张贴在涉案商铺门前，要求黄凤明于收到函件的3日内搬离商铺。发出该《律师函》后，威宁资产公司仍以每月3800元的标准向黄凤明收取租金直至2015年1月，并于2015年1月8日向黄凤明发出《通知》，该《通知》载明威宁资产公司有继续与黄凤明签订租赁合同的意向。可见威宁资产公司在发出《律师函》后仍同意黄凤明继续使用涉案商铺。威宁资产公司于2015年1月21日向黄凤明发出《通知》，载明因黄凤明未于2105年1月14前到威宁资产公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁资产公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达黄凤明，故本院认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。反诉原告黄凤明要求反诉被告威宁资产公司恢复房屋水电、拆除铁门封锁、安排物业，并与反诉原告黄凤明另行签订房屋租赁合同，继续履行房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。双方的租赁合同关系解除后，黄凤明无继续占用涉案房屋的合法理由，故黄凤明应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁资产公司。
关于租金差价的问题。2014年5月6日，威宁资产公司向黄凤明发出《通知》要求以租金单价100元/㎡/月，重新签订租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日的合同。2015年1月8日，威宁资产公司向黄凤明发出《通知》要求以租金单价80元/㎡/月重新签订租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的合同。这两份《通知》只是威宁资产公司的单方意思表示，并未与黄凤明达成合意，不能作为要求黄凤明支付租金差价的理由。故威宁资产公司要求黄凤明支付2014年1月1日至2015年1月31日的租金差价50400元，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁资产公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。黄凤明以每月3800元的标准向威宁资产公司支付租金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁资产公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。2015年3月，威宁资产公司将涉案商铺断水断电，之后黄凤明自行接通水电。威宁资产公司在向黄凤明发了多份要求其就涉案商铺重新签订合同的通知后，黄凤明并未与威宁资产公司重新签订合同，并拒绝履行腾房义务，威宁资产公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且黄凤明在威宁资产公司断水断电后自行接通水电，直至庭审当日，仍占有使用涉案商铺。因此，本院对黄凤明关于减免租金的答辩意见不予采纳。本院以双方于2013年11月1日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》中约定的每月3800元作为房屋占有使用费的标准。故2015年2月1日至2016年3月31日，黄凤明应向威宁资产公司支付房屋占有使用费53200元（计算方式：3800元×14个月）。威宁资产公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金10320元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的房屋占有使用费。故抵扣后，黄凤明还应向威宁资产公司支付房屋占有使用费42880元。威宁资产公司要求黄凤明支付房屋占有使用费89600元，多出的部分本院不予支持。2016年4月1日至黄凤明将涉案商铺返还威宁资产公司之日，黄凤明应按每月3800元的标准向威宁资产公司支付房屋占有使用费。
关于佣金、手续费的问题。黄凤明于2013年10月20日向威宁资产公司签订合同的委托代理人林创交付佣金、手续费共计7980元。林创作为威宁资产公司与黄凤明签订房屋租赁合同的委托代理人，向黄凤明收取佣金、手续费共计7980元，并出具《收据》给黄凤明收持。林创的收款行为是代理威宁资产公司的行为，代理行为后果由威宁资产公司承担。故本院对威宁资产公司未收取黄凤明的佣金、手续费的答辩意见不予采纳。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁资产公司可以向黄凤明收取佣金、手续费，但在威宁资产公司要求黄凤明支付佣金、手续费时，黄凤明并未提出异议，并向威宁资产公司交纳了该款项。黄凤明自愿交纳该费用，双方对收取佣金、手续费达成合意，且未约定该费用可以退还，黄凤明要求威宁资产公司退还该费用于法无据。故黄凤明要求威宁资产公司返还佣金、手续费共计7980元，本院不予支持。
关于赔偿断水断电损失的问题。威宁资产公司在向黄凤明发了多份要求其就涉案商铺重新签订合同的通知后，黄凤明并未与威宁资产公司重新签订合同，并拒绝履行腾房义务，威宁资产公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且黄凤明并未提交断水断电损失的有效证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告南宁威宁资产经营有限责任公司与被告黄凤明的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除，被告黄凤明于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还原告南宁威宁资产经营有限责任公司；
二、被告黄凤明向原告南宁威宁资产经营有限责任公司支付房屋占有使用费42880元，2016年4月1日至被告黄凤明将涉案商铺返还原告南宁威宁资产经营有限责任公司之日，被告黄凤明应按每月3800元的标准向原告南宁威宁资产经营有限责任公司支付房屋占有使用费；
三、驳回原告南宁威宁资产经营有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告黄凤明的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3152元（原告已预交），由原告南宁威宁资产经营有限责任公司负担2204元，被告黄凤明负担948元；反诉案件受理费25元，由反诉原告黄凤明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。