南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初406号
原告（反诉被告）：南宁顺华装饰门窗有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区北湖村一队97-10号。
法定代表人：章巧文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：梁梅，广西天华阳光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南宁康都宾馆有限责任公司，住所地广西南宁市安吉路52号。
法定代表人：欧广松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜洁梅，广西邕达律师事务所律师。
原告（反诉被告）南宁顺华装饰门窗有限公司（以下简称顺华公司）与被告（反诉原告）南宁康都宾馆有限责任公司（以下简称康都宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员刘媛担任法庭记录。被告康都宾馆在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2016年8月10日、2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告顺华公司的委托诉讼代理人梁梅、被告康都宾馆委托诉讼代理人杜洁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺华公司向本院提出诉讼请求：1.被告康都宾馆向原告顺华公司返还租金本金72000元及支付利息6720元（2016年1月1日至2016年1月18日以本金142000元计，2016年1月19日至2016年地2月4日以本金92000元计，2016年2月5日起以本金72000元计，按年息24%暂计至2016年4月30日，之后计至被告履行全部义务止）；2.撤销原告顺华公司与被告康都宾馆于2015年9月26日签订的《协议书》中关于“乙方同意甲方从已交租金中扣除一个月的租金作为违约金支付给甲方”的条款；3.被告康都宾馆赔偿原告顺华公司进场装修损失26000元；4.本案诉讼费由被告康都宾馆承担。事实和理由：顺华公司与康都宾馆于2015年8月29日签订了一份《租赁合同》，由顺华公司承租康都宾馆1500平方米的附属仓库，租赁期限自2015年10月１日至2020年９月30日，2015年10月1日至2017年9月30日，租金19元／平方米／月。合同约定，从签订合同之日起一次性交一年租金，以后每１２个月交一次租金，同时约定，承租方在合同签订之日须交租赁保证金30000元。合同还约定在租赁期间，如遇国家建设需要征用场地，双方依法解除合同，出租方退回保证金和剩余租金。合同签订后，顺华公司于2015年8月２9日向康都宾馆支付了租赁保证金30000元及一年租金342000元，共计372000元。但顺华公司进场后不到一个星期，听闻租赁场地将被政府部门征用为安吉公车站用地。当时顺华公司已进场装修花费了装修材料费及人工费26000余元，为减少损失，顺华公司不得已向康都宾馆提出了《退租告知》，但康都宾馆否认涉案仓库被征用的事实。为此，双方于2015年9月20日签订了《补充协议》，康都宾馆承诺，若租赁期限内三年内，如果遇政府征收、拆迁，康都宾馆将补偿顺华公司经济损失10万元整。经顺华公司多方求证，租赁场地被征用已成事实，因材料搬迁将会产生巨大损失，为避免损失扩大，顺华公司不得已与康都宾馆于2015年9月29日签订一份《协议书》，双方约定终止2015年8月29日签订的仓库租赁协议，顺华公司同意康都宾馆从顺华公司已交的租金中扣除一个月的租金作为违约金，其余的租金及保证金由康都宾馆退回顺华公司，退款时间为2015年10月底前支付剩余租金的50%，其余租金和保证金于2015年12月底全部付清。该协议签订不久，租赁场地即被政府征用，现为安吉公交站用地。可见，《协议书》约定的将顺华公司一个月租金作为违约金支付给康都宾馆的条款是显失公平的条款，应予撤销。至2016年3月31日止，康都宾馆只返还了顺华公司30万元,尚欠72000元未返还。顺华公司多次催促康都宾馆尽快返还，但康都宾馆都不予理睬。为此，顺华公司授权常年法律顾问于2016年4月1日向康都宾馆发了一份律师函，再一次要求康都宾馆在接到律师函后三天内（或2016年4月5日前）将欠款全部付清给顺华公司，否则顺华公司将委托律师通过诉讼途经解决。康都宾馆接到律师函后，仍以资金周转困难为由拒绝向顺华公司返还租金及保证金。为维护顺华公司合法权利，顺华公司诉至法院，请求判如所请。
被告康都宾馆辩称：1.康都宾馆愿意退还租金本金43500元，但双方在合同以及之后签订的协议书中并没有约定支付利息，顺华公司要求康都宾馆按年息24%支付利息没有事实和法律依据，康都宾馆愿意以43500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向顺华公司支付利息；2.《协议书》是双方达成解除租赁合同的真实意思表示，“乙方同意甲方从已交租金中扣除一个月的租金作为违约金支付给甲方”的条款是解除合同的条件，是有效的条款，尽管康都宾馆没有按该协议完全履行退款义务，顺华公司也应按照约定支付一个月租金作为解除租赁合同的违约金；3.顺华公司提交的支付装修费用的白条、收据、发货清单均不符合证据真实性、合法性、关联性，康都宾馆对此不予认可，不能证明顺华公司装修涉案仓库的事实，故顺华公司要求康都宾馆赔偿装修损失无事实和法律依据。
反诉原告康都宾馆向本院提出诉讼请求：1.反诉被告顺华公司向反诉原告康都宾馆支付房屋占有使用费28500元；2.反诉的诉讼费用由反诉被告顺华公司承担。事实和理由：康都宾馆将涉案仓库出租给顺华公司使用，顺华公司使用仓库一个多月后，因担心仓库被拆迁而与康都宾馆协商，双方达成协议，康都宾馆退还顺华公司预交全年租金和押金，顺华公司愿意支付一个月的租金作为解除合同的条件。康都宾馆退还顺华公司30万余元后，余款43500元因资金紧张一直没有退还顺华公司。顺华公司要求康都宾馆返还的72000元中包括应支付给康都宾馆的一个月租金28500元。租赁合同有效的情况下，解除合同的条件有效，顺华公司应支付一个月的租金给康都宾馆。租赁合同无效的情况下，顺华公司应按照租金标准支付房屋占有使用费。为维护康都宾馆合法权利，康都宾馆提出反诉，请求判如所请。
反诉被告顺华公司针对反诉答辩称：1.涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，处于随时被拆除的状态，康都宾馆将涉案房屋出租给顺华公司时已经知晓仓库所在用地被征用的事实，但未告知顺华公司，涉案合同具有欺诈性；2.在签订租赁合同后不久，涉案仓库就被政府拆除，康都宾馆的过错行为造成本案租赁合同无法履行。综上，请求法院驳回反诉原告康都宾馆的反诉请求。
经审理查明：2015年8月29日，顺华公司（承租方，乙方）与康都宾馆（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将康都宾馆附属仓库1500平方米按现状租给乙方使用；2、租期自2015年10月1日至2020年9月30日；3、2015年10月1日至2017年9月30日，租金19元/平方米/月；2017年10月1日至2019年9月30日，租金20元/平方米/月；2019年10月1日至2020年9月30日，租金21元/平方米/月；4、从签订合同之日起一次性交一年租金，以后每12个月交一次租金，下次交租金须提前15天交清；5、乙方在合同签订之日须交租赁保证金30000元，租用期满，经甲方验收认可后，保证金如数退回乙方；6、乙方如需装修，需经甲方同意方能进行，装修部分属不动产，期满后不得拆除。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，康都宾馆将涉案仓库交付顺华公司使用，顺华公司向康都宾馆交纳租赁保证金30000元及2015年10月1日至2016年9月30日的租金342000元，随后，顺华公司对康都宾馆进行了装修。
2015年9月6日，顺华公司向康都宾馆发出《退租告知》，载明：顺华公司于2015年8月29日租赁康都宾馆的仓库1500平方米，已付一年租金和保证金共计372000元。经双方协定租金于2015年10月1日开始支付，2015年8月29日至2015年10月1日为装修时间，装修期间顺华公司的装修材料费共计23000余元，人工费3000余元。顺华公司于2015年9月3日听说涉案仓库的用地很快会被征收，经多方求证，该地块已被政府部门划为安吉客运站用地，故申请退租，望康都宾馆予以批准。康都宾馆在庭审中表示收到该封《退租告知》。
2015年9月20日，顺华公司与康都宾馆签订一份《补充协议》，约定双方一致同意将于2015年8月29日签订的租赁合同做以下补充：康都宾馆同意在租赁期限三年以内，如果遇到政府征收、拆迁，承诺补偿顺华公司经济损失10万元。
2015年9月29日，顺华公司与康都宾馆签订一份《协议书》，载明：应顺华公司要求，双方协商一致，同意终止2015年8月29日签订的《租赁合同》，顺华公司同意康都宾馆从已交租金中扣除一个月的租金为违约金支付给康都宾馆，同时康都宾馆应于2015年10月底前支付剩余租金的50%给顺华公司，其余租金和保证金应于2015年12月底支付给顺华公司。本协议签订后原告应于10天内搬空已入库的可移动物品（门窗等不能搬走及破坏）并移交场地给康都宾馆。《协议书》签订后，顺华公司如约向康都宾馆移交涉案仓库，该仓库不久后被拆除。之后，康都宾馆陆续向顺华公司退还300000元。
2016年4月1日，顺华公司向康都宾馆发出《律师函》，要求康都宾馆于收到函件后三天内返还72000元。康都宾馆在庭审中表示收到该封《律师函》。
另查明：2006年4月11日，案外人南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村四队（以下简称大塘村四队）与案外人广西吉瑞商贸投资有限公司（以下简称吉瑞公司）签订一份《土地联营承包合同》，约定大塘村四队将位于高炮团南面左侧，科灌站西面低洼地16.3亩联营承包给吉瑞公司依法全权经营使用。本案诉争仓库位于该《土地联营承包合同》约定的土地范围内。
2006年4月25日，大塘村四队向南宁市规划管理局提交《申请报告》，申请将安吉路高炮团南面左侧，南宁市科灌站西面的16.3亩集体用地，用于建造仓储及仓储办公建设。
2006年10月28日，大塘村四队（甲方）、吉瑞公司（乙方）、康都宾馆（丙方）签订一份《确认书》，三方达成如下协议：1.乙方承包甲方的土地转让给丙方；2.丙方承包该土地的一切权益、责任、义务及范围与甲、乙双方签订的《土地联营承包合同》一致，甲、乙、丙三方确认甲、乙双方2006年4月11日签订的《土地联营承包合同》有效，丙方要完全履行上述合同约定的所有条款。
2007年2月27日，南宁市规划管理局出具南规监决字[2007]208号行政处罚决定书，主要内容为因涉案仓库为违法建设，对大塘村四队进行如下处罚：1.罚款80000元，接到本决定书之日起十五日内将罚款交到南宁市交通银行指定账户，到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；2.上述处罚履行完毕后，上述位于南宁市东侧（高炮团营房旁）建设的一栋一层房屋给予临时使用，城市建设需要时须无条件拆除。大塘村四队于次日缴纳80000元罚款。直至涉案仓库被拆除前，该仓库未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《租赁合同》、《退租告知》、《补充协议》、《协议书》、《土地联营承包合同》、《确认书》、《申请报告》、《行政处罚决定书》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案仓库未取得建设工程规划许可证，顺华公司与康都宾馆于2015年8月29日签订的《租赁合同》为无效合同。顺华公司诉请撤销双方于2015年9月26日签订的《协议书》中关于“乙方同意甲方从已交租金中扣除一个月的租金作为违约金支付给甲方”的条款，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十四条第（二）项的规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销。就《协议书》的内容来看，该《协议书》是关于双方终止履行《租赁合同》达成的协议，是基于无效《租赁合同》的基础上达成。本案中，顺华公司在签订《租赁合同》后得知所承租的仓库将要被拆迁，于2015年9月6日向康都宾馆发出《退租告知》。因承租仓库涉及仓库装修、货物搬运等事宜，如继续履行合同，仓库被拆除，势必给承租方造成巨大损失。结合顺华公司在退还涉案仓库后不久，仓库即被拆除这一事实，顺华公司在合同签订后及时停止装修，退出租赁场地属于采取适当措施防止损失扩大的合理行为。而康都宾馆将未取得建设工程规划许可证随时可能被拆除的仓库出租给顺华公司，对造成无效《租赁合同》存在重大过错。因此，《协议书》中关于康都宾馆从顺华公司已交租金中扣除一个月的租金作为违约金的约定，对顺华公司显失公平。顺华公司要求撤销《协议书》中关于“乙方同意甲方从已交租金中扣除一个月的租金作为违约金支付给甲方”的条款，本院予以支持。
关于返还本金的问题。双方签订的《租赁合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故康都宾馆依据该合同取得的租赁保证金、租金共计372000元应当返还顺华公司。康都宾馆已返还300000元，还应返还余下的72000元。因此，顺华公司要求康都宾馆返还本金72000元，本院予以支持。
关于利息的问题。顺华公司在承租涉案仓库时未尽谨慎审查义务核查租赁物是否已取得建设工程规划许可证，对造成合同无效亦负有一定过错。康都宾馆在庭审中表示，其愿意以43500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向顺华公司支付利息。故顺华公司要求康都宾馆支付利息的诉请，本院只支持以43500元为本金，自2016年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息。对于顺华公司要求的利息超出的部分，本院不予支持。
关于装修损失的问题。顺华公司所提供的装修票据不属于正规的发票，且票据总金额、票据落款日期都与26000元的装修损失诉请有较大的出入，而康都宾馆对顺华公司所提交票据不予认可。顺华公司未能提供有力证据证实其装修损失的具体数额，应承担举证不能的责任。故顺华公司要求康都宾馆赔偿装修损失26000元，本院不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。双方签订的《租赁合同》中约定租期从2015年10月1日起算，且在2015年8月29日签订合同后，顺华公司未得有效利用涉案仓库，2015年9月29日签订退租《协议书》后不久，顺华公司根据协议向康都宾馆交还仓库。在顺华公司接收和退还涉案仓库期间，顺华公司未得充分使用仓库，实现其租赁目的，故康都宾馆要求顺华公司支付房屋占有使用费28500元，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第（二）项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、被告南宁康都宾馆有限责任公司向原告南宁顺华装饰门窗有限公司退还本金72000元；
二、被告南宁康都宾馆有限责任公司向原告南宁顺华装饰门窗有限公司支付利息（计算方式：以43500元为本金，自2016年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；
三、撤销被告南宁康都宾馆有限责任公司与原告南宁顺华装饰门窗有限公司于2015年9月26日签订的《协议书》中关于“乙方同意甲方从已交租金中扣除一个月的租金作为违约金支付给甲方”的条款；
四、驳回原告南宁顺华装饰门窗有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告南宁康都宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2394元，减半收取计1197元，由原告南宁顺华装饰门窗有限公司负担372元，被告南宁康都宾馆有限责任公司负担825元。反诉案件受理费256元，由反诉原告南宁康都宾馆有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年九月一日
书 记 员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。