广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14306号上诉人（原审原告）：郭彩霞。被上诉人（原审被告）：深圳市联顺房地产开发有限公司。法定代表人：凌国庆，董事长。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。原审第三人：新一佳超市有限公司。法定代表人：李彬兰。上诉人郭彩霞因与被上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）、原审第三人新一佳超市有限公司（以下简称新一佳公司）委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人郭彩霞上诉请求：1、联顺公司将商铺装修后返回给郭彩霞；2、联顺公司2016年9月15日至实际返还商铺期间每月按人民币4449.50元（以下货币均为人民币）赔付（4449.50元＊应赔偿损失的月份数)；3、联顺公司承担全部诉讼费。事实和理由：1、一审判决对整个事件发展过程以及事实认定错误。郭彩霞于2002年购买了联顺公司作为开发商的XX广场三楼独立式产权商铺××号房产。房产证号：深房地字第××号，并与联顺公司签署了《委托出租协议书》，委托出租合约中约定期满后三个月内联顺公司将涉诉房产恢复原状及配备相应的装修，交付郭彩霞使用，该合同于2013年8月14日到期，在合同到期前，2012年11月15日联顺公司与新一佳公司签订了《租赁合同》，并将其二楼占有的935.1平方米、三楼占有的1143.31平方米租给了新一佳公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止，为了引导其他小业主一起整体打包租给新一佳公司，联顺公司于2013年6月26日出了一份承诺书，承诺在没有大商家进驻时，同意按买卖合同时的设计图纸进行装修间隔后交回给业主。在《委托出租协议书》到期前后，联顺公司没做任何通知、沟通、解释，而是和新一佳公司私底下串通，由新一佳公司游说其他小业主。新一佳公司利用联顺公司设置的重重困难，迫使小业主一个一个的去找新一佳公司签由新一佳公司单方制定的不平等合同，使小业主在谈判中明显处于不利的地位，郭彩霞迫于无奈在联顺承诺复铺以及当时新一佳公司正常经营的前提下，跟新一佳公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为2013年8月15日到2023年8月14日。新一佳公司因经营不善，关门停业，拖欠租金已于2016年9月15日构成违约，郭彩霞己跟新一佳公司解除合同。联顺也于2016年10月4日跟新一佳公司解除合同。2016年10月31日联顺通过报纸、商铺现场各进口张贴、购房合同所约定的地址邮寄送达等方式发布了关于复铺的通知。承诺在不能就租赁达成一致意见时将商铺进行分隔并交付各业主。联顺公司作为建设开发商，并对外销售，其在《委托出租协议书》中的复铺约定具有延续性，其在事件过程中的承诺书和通知以及一审庭审中联顺公司的答辩都共同证明了其承认《委托出租协议书》中的相关复铺约定。在提交起诉状到布吉法庭后，布吉法庭便通知2016年11月21日组织调解，实际到场的业主约20多人，联顺公司和新一佳公司均无代表到场，由布吉副庭长和XX法官主持，所谓的调解其实是要作为中介把我们的商铺转租给案外人XX，XX代表表示愿意承租我们业主的物业。2016年12月08日部分业主开庭，至此时没有任何业主与案外人有签订租赁合同，联顺公司代理律师也在开庭时表示当时没有与案外人签订租赁合同，并同时表示愿意复铺只是暂未与新一佳公司解除合同，联顺公司的说法跟事实不符，联顺公司事实已于2016年10月4日跟新一佳公司解除了合同。开庭当日，联顺公司除代理律师外并无任何人到庭，庭审结束后就走了，在郭彩霞和联顺公司都同时同意按合同装修后返还郭彩霞的情况下，在联顺公司和XX公司都没有代表的情况下，当日庭审结束后布吉副庭长却自称代表政府来调解，自圆其说忽悠小业主，在没有“协”也没有“调”的情况下，拿出XX单方拟好的不平等协议骗小业主签。当日也并无人实际签。郭彩霞通过网上诉讼服务平台审判流程公开中，查得郭彩霞案件已于2016年12月27日结案以及相同案件的100多起案件的结案日期都是2016年12月底左右。总结了一下至2016年12月27日一审结案为止，新一佳公司已违约，标的商铺处于空置，联顺公司已公开发函同意复铺，2016年9月15日至2016年12月15日新一佳公司违约空置的三个月期间，联顺公司没有履行复铺，已构成对复铺约定的事实违约。根据《合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”损失赔偿额参照《委托出租协议书》中的双倍租金标准，也符合2014年部分业主起诉联顺公司未履约复铺的赔偿标准。2、一审判决书中“但因多数业主同意由XX公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场”与事实不符。2017年初，主审法官突然开始不断的打电话给业主进行所谓调解。在一个民事案件中，大部分郭彩霞和联顺公司都同意复铺的情况下，为什么主审法官要来主导搅局，于是2017年2月8日部分业主代表把79户业主联名签的《关于XX广场案件的情况反映》送龙岗法院信访办，实名投诉布吉副庭长和XX法官强推所谓的调解，并以此影响案件的发展和判决。由于很少人去签所谓的调解，一直无法达到一审判决书中子无虚有的所谓“多数业主同意XX公司继续按照原租赁合同履行”的情况，在已经事实结案的情况下，法官一方面采用拖延不出判决书给业主的方法，另一方面加紧给业主打电话继续强推所谓的调解。由于主审法官的恶意拖延，2017年2月22日部分业主代表再次向龙岗法院信访办提交投诉材料《关于XX广场案件的情况反映》。2017年3月12日部分业主去XX广场维权，2017年3月14日布吉街道办组织了协调会，XX法官出席了会议，并承诺3月底一定出判决书，4月初业主打电话问主审法官，回复是打印机坏了，下个星期一定出判决书，主审法官XX和XXX不断以各种借口拖延。直到4月27日有8位业主主动去法院了解情况后，各业主才陆续收到判决书。所谓“多数业主同意XX公司继续按照原租赁合同履行”并无事实证据，没有通过庭审和质证，完全是一审法官自说自话。3、“产权式商铺”不是法律用语，也不是产权类型。商铺经分别登记取得各自的《房地产证》。物权法第九条规定：“不动产物权的设立经依法登记，发生效力”。商铺是界线明确的特定区域，具有特定性;能够单独存在，具有单一性；通过确定四至坐标能够与其他物区别而独立存在，具有独立性。买卖合同中的图纸有商铺的四至坐标，有复铺装修标准。商铺有独立产权的专有部分，也有如电梯、过道等共有部分。专有部分所有权的行使，与其他业主无涉。一审判决中“涉案商铺面积在XX广场二至四层中占比小，可以确定郭彩霞商铺仅为产权式商铺，已于XX广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。”一审判决显然没有正确认识商铺所有权成立的基础及性质。所有权是绝对权、对世权、排他权，具有占有、使用、收益、处分四项权能，受到宪法和物权法的保护。一审否认了商铺的独立所有权，将各商铺业主之间的法律关系认定为按份共有，混淆了单独所有权和共同所有权，属于认定事实和适用法律错误。商铺分隔不分隔不是由所谓的“产权式商铺”决定，而是由商业合同约定决定。一审判决中“郭彩霞商铺所在XX广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前己由新一佳公司承租并开设了大型购物商场。”显然没有理清商业合同的有效期。当时不分隔，统一租给新一佳公司是2002年郭彩霞与联顺公司签订《委托出租协议书》而形成的商业约定，也正如判决书中“郭彩霞并未提交证据证明其与联顺公司之间存在直接的书面委托租赁合同关系。”因为此委托出租己随合同过期而结束。但其中的复铺约定随承诺书而延续。同时未来的可分隔可复铺也同样是该商业约定的一部分，当时不分隔的约定已随合同过期而结束，但分隔复铺的约定却一直没有履行。XX广场第四层整层为联顺公司所有，在无商业合同约定的情况下，现不存在二至四层整体打包的情况，共同所有权的行驶只能从物理空间上认定二楼为一个整体，三楼为一个整体，以二楼为例，大业主联顺公司占935.15平方米，约占整体18.5%。虽然专有部分所有权的行使，与其他业主无涉，但在实际使用中却受到有无公共通道等公共设施所形成的共同所有权的影响，如果复铺和不复铺意见的表达视为共同所有权的行驶，联顺公司占有的935.15平方米应该扣除，因为联顺公司复铺的约定责任主体对象是其他小业主，而非其自身，只有联顺公司能证明在2016年9月15日至2016年12月15日新一佳公司违约空置的三个月期间，除自身外的大部分小业主同意暂不复铺并就租赁达成一致意见。否则联顺公司即构成事实违约。时间节点至二审时，联顺公司需证明除自身外的大部分小业主都同意暂不复铺并就租赁达成一致意见，否则法院应支持郭彩霞的复铺诉请。没有表达是否支持复铺的业主意见应视为支持复铺，因为这是复铺自身的约定，也符合联顺公司2016年10月31日通知中“对逾期未向本公司说明本人商铺的处理意见的，本公司将按分隔商铺并交付的意见处理”。4、一审判决引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，也即“情势变更原则”，属于认定事实和适用法律错误。情势变更是有适用条件的，情势之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质；情势之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。一审判决中“联顺公司答辩称：联顺公司并非不想返还商铺，只是联顺公司与第三人的房屋租赁合同仍在有效期内，尚未解除，联顺公司不具备向郭彩霞返还涉案商铺的条件”，但有明确证据证明联顺公司2016年10月4日已跟新一佳公司解除合同，而且当时商铺处于空置，所以不存在不具备返还商铺的说法，其隐瞒事实的行为亦属明显过错，不适用情势变更。联顺公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遵循了上级法院审理相同或同类案件的裁判思路，郭彩霞的诉讼请求缺乏法律依据，应当予以驳回。新一佳公司未参加二审调查，亦未作答辩。郭彩霞向一审法院起诉请求：1、联顺公司按买卖合同的图纸和装修标准，配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的标准装修后，向郭彩霞返还深圳市龙岗区XX镇XX广场第X楼XXX号房产；2、联顺公司于2016年12月15日前，将商铺装修后返还给郭彩霞，逾期按原新一佳每月租金人民币2202.72元赔付给郭彩霞；3、联顺公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：联顺公司是位于深圳市龙岗区XX街道XX路XX广场房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市XXX有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年【2001年8月15日到2013年8月14日】。合同签订后，深圳市XXX有限公司在承租物业开办了新一佳超市。2002年9月15日，郭彩霞、联顺公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同约定的主要内容是：郭彩霞购买XX广场第三层XXX号房，建筑面积为21.63平方米，用途为商铺，售价分别为300030元；装修标准为“独立式铺位，可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”。2003年6月6日,郭彩霞取得产权证书（深房地字第××号）。2012年11月15日，联顺公司与新一佳公司（为深圳市XXX有限公司的股东，后更名为深圳市XXX有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在XX广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；其后，新一佳公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年【2013年8月15日到2023年8月14日】，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。因有部分业主拒绝与新一佳公司签订租赁合同，遂产生纠纷，这部分业主分别于2014年先后以返还占有物纠纷为由起诉新一佳公司，诉请判令：新一佳公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按月租金标准支付到实际排除妨碍之日止的不法侵占期间的损失。法院一审判决新一佳公司按其自愿给付的租金标准上浮20%支付给郭彩霞占有使用费，驳回了郭彩霞返还商铺的请求。案件经二审后，深圳市中级人民法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。同时部分业主以委托合同纠纷为由起诉联顺公司，诉请判令：联顺公司按合同约定的装修标准，向郭彩霞返还深圳市龙岗区XXX镇XX广场的涉案商铺，并向郭彩霞支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。一审法院驳回郭彩霞的全部诉讼请求，当事人上诉后，深圳市中级人民法院二审改判联顺公司支付违约金，违约金按双倍租金并扣除新一佳公司支付的商铺占用费计算。部分业主不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审查后作出裁定，驳回再审申请。现因新一佳公司经营不善，关门停业，并从2016年7月开始未支付商铺业主的租金。在本案审理过程中，其他部分业主（包括最大面积商铺的业主深圳市联顺房地产开发有限公司）与案外人深圳市XX云购商业管理有限公司（简称XX公司）达成协议，XX公司同意为这部分业主垫付之前新一佳公司拖欠的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照业主与新一佳公司签订的原《房屋租赁合同》继续履行。包括郭彩霞在内的部分业主不同意XX公司继续租赁涉案商铺，分别以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉新一佳公司，诉请判令新一佳公司支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由起诉本案联顺公司，因而成本讼。一审法院认为，郭彩霞并未提交证据证明其与联顺公司之间存在直接的书面委托租赁合同关系。在本案中，郭彩霞商铺所在XX广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场。涉案商铺面积在XX广场二至四层中占比小，可以确定郭彩霞商铺仅为产权式商铺，已与XX广场其他商铺共同形成一个整体，具有不可分性。现新一佳公司无法实际继续经营，但因多数业主同意由XX公司继续按照原租赁合同履行并继续经营商场，为发挥商场整体功能和效益的发挥，保护多数业主的利益，郭彩霞请求联顺公司按买卖合同的约定要求装修并返还涉案商铺，本院不予支持。涉案商铺目前实际由XX公司经营占用，郭彩霞可另循法律途径解决商铺被占用期间的损失，郭彩霞请求联顺公司支付每月租金，没有合同依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：驳回郭彩霞的诉讼请求。本案一审受理费50元（郭彩霞已预交），由郭彩霞自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。对双方当事人争议的案外人XX公司与涉案XX广场商铺业主的租赁合同签订情况，本院认定如下：1、经本院函询，XX公司向本院提交说明称：该公司于2017年1月进入XX广场二至四层经营超市，截止2017年9月29日，该公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁合同；已签约商铺206套、面积5115.06平方米，与联顺公司所有的商铺面积合计12252.07平方米，占二至四层总面积15236.01平方米的80.42%。2、XX公司同时向本院提交了已签约商铺明细表，其中分别记载了已签约的206套商铺的铺位编号、楼层、产权人姓名、产权面积、产权人联系方式。经本院随机拨打其中50套商铺产权人的联系电话，除XXX、XXX、XXX号商铺业主外，其他47套商铺业主均确认已与XX公司签订了租赁合同。本院认为，根据前述本院向案外人XX公司调查取证及审查情况，可确信XX公司已向占涉案XX广场二至四层多数面积商铺的业主签约承租的待证事实具有高度可能性，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于普通待证事实证明标准的规定，本院认定该事实存在。本院认为，本案为买卖合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于联顺公司应否向郭彩霞返还装修及间隔后的商铺。本案中，郭彩霞并未提交证据证明其与联顺公司之间存在书面委托租赁合同关系。其次，涉案商铺在郭彩霞购买前已由新一佳公司承租并开设了大型购物商场，故可据此推知各业主在购买时已知悉其所购商铺与XX广场其他商铺在使用、收益上的不可分割性，根据《中华人民共和国物权法》第七条关于行使物权不得损害他人合法权益的规定，各业主对其商铺权利的行使则应受到其他商铺业主整体意志的限制。根据本案两审所查明的事实，案外人XX公司已与涉案XX广场二至四层占大多数面积及户数的商铺业主签订了租赁合同，并已由XX公司继续承租进行经营，现返还涉案商铺将极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害已与XX公司签订租赁合同的其他业主的合法权益，郭彩霞的返还请求据此亦不成立。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，虽然对《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的选择适用不当，但裁判结果正确，故本院对郭彩霞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭彩霞负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年十二月二十日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。