苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初5421号
原告陈兆良，男，1954年1月17日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人陈辉，江苏大昶律师事务所律师。
被告朱琦，男，1985年3月2日生，汉族，住阜宁县。
委托代理人胥斐，江苏和舟律师事务所律师。
原告陈兆良诉被告朱琦返还原物纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈兆良及其委托代理人陈辉，被告朱琦及其委托代理人胥斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兆良诉称，其与被告于2007年签订《住房使用协议》一份，约定被告在其成立的苏州诚安机电设备有有限公司（下称诚安公司）工作期间，由被告使用其位于横泾镇长远新村9幢302室的房屋及9幢9号车库，如被告与诚安公司解除劳动合同，则无条件将上述房屋及车库返还给其等内容，被告于2016年3月自诚安公司离职后，拒不交还上述房屋及车库，故起诉要求被告腾空并返还横泾镇长远新村9幢302室房屋及9幢9号车库，赔偿自2016年3月1日起按1500元/月至实际返还之日止的损失；本案诉讼费由被告负担。
被告朱琦辩称，原告并非涉案房屋的实际所有人，对该房屋只有使用权，因涉案房屋没有产权证属小产权房，故原告的诉请不应得到法院支持。首先，其已于2014年3月2日与原告签订转让协议，明确由原告向其出让涉案房屋，其亦按约支付相应对价，故其有权占有涉案房屋，无需向原告返还。其次，其自2007年7月起使用涉案房屋，对涉案房屋装修后居住使用至今，为该房屋实际使用权人，故并非恶意占有涉案房屋，无需向原告支付租金损失，并表示当地精装房租金的市场价才1500元/月，涉案原告交付的房屋为毛坯房，市场价应为每月4、5百元。
经审理查明，2007年6月18日，原告陈兆良（乙方）与苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司（甲方）签订《三星物业股份合作社入股合同书》，约定甲方经上级批准后在横泾长远新村内建设集宿楼8幢，乙方入股的股权为认购集宿楼的建筑面积根据相应单价计算为依据，由原告支付股本金147946元后入股取得横泾街道长远新村9幢302室（建筑面积70.06平方米）及9幢9号车库（10.22平方米）。同日，原告支付147946元并接收上述房屋，后接通涉案房屋水电。
2007年7月，原告陈兆良（甲方）与被告朱琦（乙方）签订一份《住房使用协议》，约定甲方将横泾镇长远新村9幢302室（车库为9幢9号）交给乙方使用，乙方在不离开诚安机电设备有限公司工作的前提下，有权长期无偿使用，离开时无条件交回给甲方；乙方可自行进行房内装修，但不得破坏房屋结构，并应严格按国家和小区的有关规定进行；此房乙方只能自己使用，不得转让和出租，发生转让和出租（无论是否收费）甲方有权立即收回；乙方在使用中所发生的维修和水电等一切费用由乙方自行承担，使用中所产生的相关事宜也由乙方自行解决；签订本协议后甲方将住房和车库钥匙一起交给乙方，甲方将协助乙方办理开通水电事宜。被告朱琦接收上述房屋后一直使用至今。
另查明，原告陈兆良为诚安公司的法定代表人。被告朱琦在2006年2月至2016年2月期间在诚安公司就职，双方最后一份劳动合同期限自2015年3月20日至2016年3月21日，双方解除劳动合同日期为2016年3月1日，解除原因为个人解除。
以上事实，有原告提供的入股合同书、收据、集宿楼房屋交接表、住房使用协议、解除/终止劳动合同证明书及当事人陈述等予以证实。
原告陈述，涉案房屋为其个人购买，与诚安公司无关，且其并非诚安公司实际控制人，仅占28%股份，基于个人关系才借房给被告使用，与诚安公司无关。
被告陈述，涉案房屋已于2014年3月2日由原告出售给其，因其在诚安公司连续工作近8年，在职期间工资报酬低于相同岗位平均水平，原告为挽留其继续在诚安公司工作，同意以优惠价向其出售房屋，购房款其已于2013年11月29日付给诚安公司，为此提供如下证据：（一）转让协议，协议载明“现由陈兆良将投资股份合作社的9栋302室，建筑面积70.06平方米房屋转让给本厂员工朱琦，特此立本协议”，该协议原告落款处的落款时间有涂改。（二）2013年11月29日诚安公司出具的收条一份，载明“今诚安公司收到朱琦伍万元整”。（三）苏州市滨湖集团横泾物业管理有限公司（下称物业公司）于2015年7月21日出具的证明，载明兹长远新村9幢302室朱筱妍是我长远新村居民，2014年3月2日入住我小区，特此证明。（四）诚安公司给朱琦发放2015年至2016年工资的明细复印件。经质证，原告对转让协议无异议，表示其落款时间实为2015年3月2日，当时因被告的女儿上学所需才出具该协议，并据此向物业公司开具证明，后其向被告索要协议时被告称协议被物业公司收走，该协议不具备房屋买卖合同的一般条款，转让协议未成立生效；对收条无异议，有关款项是被告向诚安公司支付的投资款，与其无关；对物业公司出具的证明无异议，与本案无关；对工资发放清单不予认可，与本案无关。
又，本院对本案所涉房屋权属情况到苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司进行调查，了解到该房所占土地属集体所有，至今未办理房产证，入股后即可获得相应房产的使用权及处分权，可以自住、出租、转让。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《住房使用协议》系双方真实意思表示，原、被告双方形成房屋借用关系，原告虽至今未取得涉案房屋的房产证，但有涉案房屋的使用权，经向苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司调查原告有权自住或出租涉案房屋，故原告将涉案房屋借给被告居住使用并不违反法律规定，应属合法有效。协议约定被告在诚安公司工作期间可长期无偿使用该房屋，现被告已于2016年3月1日与诚安公司解除劳动关系，被告按约应无条件返还原告涉案房屋，现被告以已于2014年3月2日受让涉案房屋为由拒不归还涉案房屋，并提供转让协议，原告对此不予认可，并解释签订该协议系为被告的女儿上学所需而非真实转让房屋，因该协议不具备房屋买卖合同主要条款，且被告未能提供证明已履行该协议的相关证据，故对被告上述抗辩主张，本院不予采信，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。现被告未能及时返还房屋，侵害了原告的合法权益，故对原告要求被告支付逾期占有该房屋期间的租金损失的诉请，本院亦予以支持，考虑到被告腾让房屋需要时间，本院酌情支持自2016年4月1日起的租金损失。对于租金损失计算标准，原告主张按当地租金市场价1500元/月计算，被告称市场价只需每月4、5百元。为平衡双方当事人的利益，本院参考同期同地段租金酌情支持按1000元/月计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告朱琦于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区横泾街道长远新村9幢302室的房屋及9幢9号车库并将该房屋归还原告陈兆良。
二、被告朱琦于本判决生效之日起三十日内支付原告陈兆良自2016年4月1日起至房屋交还之日止按每月1000元计算的损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币25元，由被告朱琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 王丽娜
二〇一六年十二月二十六日
书记员 庄 严