广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17599号
上诉人（原审原告、反诉被告)：刘公明，男.
委托诉讼代理人：许鹏飞，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告)：黄添福，男.
委托诉讼代理人：李惠君，广东融关（前海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈岸敏，广东融关律师事务所实习律师。
原审第三人：冷东山，男.
原审第三人：贾培，女.
上诉人刘公明因与上诉人黄添福、原审第三人冷东山、贾培房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘公明上诉请求：一、改判由黄添福、第三人冷东山协助刘公明办理深圳市龙岗区XX街道X园（七期）XX号楼D单元20x房的房屋过户；二、确认黄添福向第三人冷东山以涉案房屋抵押借款的行为无效，如黄添福欠冷东山借款，由黄添福归还借款给冷东山；三、由黄添福以90万元为基数从2012年12月1日起按日万分之四支付违约金给刘公明；四、一、二审受理费、保全费由黄添福负担。
事实与理由：一、刘公明在一审第一次开庭前购买社保已满一年，符合原满一年社保的购房条件，因此法院应判决黄添福向刘公明办理房屋过户。一年社保改为三年社保是在刘公明起诉后开庭前才颁发的新政策，该新政策不应限制刘公明原购房条件。刘公明为了稳妥起见，被迫在开庭前申请追加贾培为第三人，要求将涉案房产过户至贾培名下。一审法院在第一次开庭后才同意追加贾培为第三人。但深圳市再次出台购房新政策，第三人贾培也因在2017年1月新购了深圳其他房产，故也无法接受涉案房产过户至其名下。刘公明从2015年5月起至今一直购买社保，不久将来也可以符合新政策的购房条件。
二、刘公明已付清全部购房款给黄添福，房屋及房产证已交付给刘公明，黄添福报失房产证向第三人冷东山抵押借款140万元应属无效行为，一审法院未判决黄添福归还借款给冷东山错误。黄添福交付涉案房产给刘公明，刘公明对房屋进行装修并一直居住使用至今长达4年多，除了过户手续，房屋的买卖已实际履行完毕。黄添福恶意报失房产证，与第三人冷东山恶意串通以涉案房产办理抵押登记贷款140万元，严重损害刘公明的合法权益。其严重违背诚实信用和公平原则，显然是不法诈骗行为。黄添福造成申请人该房屋抵押借款，其应归还借款给第三人，消除抵押。
三、黄添福与刘公明在房屋买卖合同中约定了违约方需向守约方支付日万分之四的违约金，黄添福不但不协助办理房屋过户，还报失骗取房产证办理抵押借款，存在违约行为和主观故意。因此，黄添福应向刘公明支付违约金。
综上所述，刘公明的诉讼请求合法合理，一审法院未支持刘公明的诉讼请求错误。黄添福的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院判决驳回黄添福的反诉请求正确。申请人为此提出上诉，请上级法院依法改判支持刘公明的诉讼请求
黄添福辩称：答辩意见以我方的上诉状意见为准。
黄添福上诉请求：1、维持一审判决第一项，驳回刘公明的全部诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，在查明事实后依法改判，自一审反诉状送达刘公明之日解除黄添福与刘公明于2012年11月8日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；3、改判由刘公明向黄添福返还涉案房屋并向黄添福支付房屋使用费105000元（自2016年1月29日至实际交付之日按月租金收益3500元/月标准支付）；4、判决由刘公明承担一审、二审全部诉讼费。
刘公明辩称：答辩意见以我方的上诉状意见为准。
刘公明向一审法院诉讼请求：1、由黄添福、第三人冷东山协助刘公明办理深圳市龙岗区XX街道X园（七期）XX号楼D单元20x房的房屋过户；2、确认黄添福向第三人冷东山抵押借款的行为无效，如黄添福欠第三人冷东山借款，由黄添福返还借款给第三人冷东山；3、由黄添福以900000元为基数从2012年12月1日起按日万分之四支付违约金给刘公明，暂计至2015年12月1日止，为356400元。4、受理费、保全费由黄添福承担。
黄添福向一审法院反诉请求：1、解除刘公明与黄添福于2012年11月8日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；2、由刘公明向黄添福返还涉案房屋并向黄添福支付房屋使用费105000元（自2016年1月29日至实际交付之日按月租金收益3500元/月标准支付）；3、刘公明承担全部诉讼费用。诉讼过程中，黄添福增加诉讼请求：确认双方买卖合同自本反诉状送达刘公明之日起予以解除。
一审法院认定事实：
一、关于双方签订的合同。
2012年11月8日，刘公明（买方）和黄添福（卖方）签订了《深圳市二手房预约买卖合同》（NO：0001571），约定将黄添福名下位于深圳市龙岗区XX街道X园（七期）XX号楼D单元20x房，出售给刘公明，双方约定房地产转让总价款为900000元，交易定金为150000元，合同约定在本合同签订时，买方向卖方支付定金10000元，本合同签订三日内，买方向卖方支付定金余额140000元，买卖双方同意将上述定金交由第三方账户监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫。买方按一次性支付的方式给付定金以外的房款750000元，于2012年11月18日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行监管账户。在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的银行监管账户之日（若卖方需要赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定的银行监管账号之日）起二日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同约定卖方应当于收到定金三日内将该房地产交付买方。关于违约责任，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚款。
一审经查，上述合同签订的同时，刘公明、黄添福另行签订了一份关于转让黄添福名下位于深圳市龙岗区XX街道X园（七期）XX号楼D单元2xx号的房屋，约定转让成交价为900000元。该房屋于涉案房屋为双拼房。双方确认，对买卖2xx号房屋的合同已经履行完毕，房屋过户至案外人名下，并由刘公明实际占有使用。
2012年11月9日，刘公明作为买方、黄添福及案外人冯丽君作为卖方，双方签订了《关于出售布吉X园（七期）XX号楼D单元20x房、XX号楼D单元2xx房补充协议》，约定买卖双方自行协商去国土局过户，卖方同意以裁决方式过户买方，买方提前支付购房款1710000元，包括定金350000元，剩余楼款在双方过户完成后支付，卖方同意以第三方名字过户。
二、关于合同的履行情况。
2012年11月8日，刘公明向黄添福及案外人冯丽君支付了购房款1710000元，该二人出具了收款收据。
2012年11月9日，刘公明通过案外人王X的农行账号分别向黄添福转账690000元和1000000元。2012年11月22日，刘公明通过案外人王X的农行账号向黄添福支付90000元。同日，案外人王X向案外人王XX转账150000元。2012年11月25日，案外人王X向案外人肖xx转账20000元。2013年1月20日，案外人王X向案外人任x转账50000元。刘公明主张，上述收款人肖xx、任x为中介工作人员，另一收款人王XX为黄添福指定的收款人。其中，两套房屋房款共计1800000元，中介费20000元，2xx号房屋过户费50000元，剩余130000元是用于支付给黄添福赎楼费用、物业管理费、水电费用及银行征收的提前还款的费用；而除去向王XX转款的150000元，刘公明也已足额支付全部购房款；余200000元是刘公明支付的除楼款以外的中介费、过户费和赎楼费等费用，因此其已经足额支付了1800000元的购房款。审理中，黄添福称王XX非其指定的收款人，仅确认收到刘公明转账的购房款1780000元（含定金350000元），仍欠付20000元。
一审经查，涉案房屋已于2012年11月份交付予刘公明使用，刘公明于2012年11月9日开始装修使用涉案房屋。涉案房屋注销抵押登记后，房产证的原件交付给了刘公明。
一审再查，刘公明在签订前述合同时，因其为非深户，亦未购买本市社保，不符合深圳市当时的购房政策。2015年5月起，刘公明开始在深圳购买社保，但2016年3月25日相关部门出台新的购房政策，将限购政策中“购满社保一年可购一套房屋”改为“购满社保三年”。黄添福主张，刘公明未足额支付房款，且刘公明不符合购房资格，房屋无法过户应当予以解除。同时，黄添福举证称刘公明在2013年至2014年期间因涉嫌经济犯罪被羁押，导致合同至今未办理过户。
一审另查，黄添福因与第三人冷东山存在债权债务关系，而已将涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为第三人冷东山。
一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、买卖双方的合同是否应当解除；二、买卖合同能否继续履行办理过户手续。
刘公明与黄添福签订的《深圳市二手房预约买卖合同》为双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，双方在补充协议中约定可以以案外第三人名义过户，可见，双方应当知道刘公明不具有购房资格的情况，并同意将房屋过户至案外人名下。而后刘公明履行了支付购房款的义务，黄添福将房屋交付予刘公明占有使用至今已经长达四年，虽刘公明存在涉嫌刑事案件被羁押等情况，但并不直接导致黄添福不能行使其合同的权利，而在此期间黄添福始终没有向刘公明主张过解除合同，直至本案本诉起诉后才于2016年1月28日提起反诉，请求解除合同，黄添福已经超过了法定一年的除斥期间，解除权已经丧失，因此，对黄添福请求解除买卖合同等相关反诉请求，一审法院不予支持。
黄添福无权解除合同，合同应当继续履行。但本案中，涉案房屋无法办理过户的原因有二：一、涉案房屋已被黄添福设定了抵押权，抵押予第三人冷东山；二、刘公明现不符合购房资格。首先，一审法院认为，物权以公示发生效力，黄添福在刘公明、黄添福签订合同后，且合同未解除的情况下，将仍登记在其名下的房屋抵押予第三人，但现无证据证明黄添福与第三人冷东山关于涉案房屋的抵押行为存在法律规定的无效情形，因此，对刘公明主张确认第三人冷东山的抵押借款行为无效的请求，一审法院不予支持。其次，刘公明在签订合同时就不符合当时的购房政策的要求，无法办理过户手续，合同签订后亦未积极妥善处理购房资格的问题，虽其在2015年5月开始缴纳社保，但在2016年3月25日前仍未购满一年社保，因此在购房新政出台前后直至现在，刘公明均不符合限购政策的要求，无法办理过户手续。因此虽黄添福已丧失了解除合同的权利，但截至目前刘公明现在尚不具备购房资格，暂时无法将涉案房屋过户至其名下，因此,对刘公明的该项请求，一审法院不予支持，刘公明应待其符合购房资格且房屋满足过户条件且涉案房屋涤除抵押权登记的障碍后，另案主张。刘公明因不具备购房资格等其个人原因而未及时办理涉案房屋的过户手续，故对于刘公明主张黄添福承担违约责任的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、驳回刘公明的全部诉讼请求；二、驳回黄添福的全部反诉请求。一审受理费19446元，保全费5000元，由刘公明负担。反诉费1200元，由黄添福负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘公明与黄添福签订的涉案《深圳市二手房预约买卖合同》及《关于出售布吉X园（七期）XX号楼D单元20x房、XX号楼D单元2xx房补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案二审焦点问题为：一、刘公明是否存在违约情形，黄添福是否享有解除涉案合同的权利？二、涉案合同能否继续履行并过户登记至第三人贾培名下？三、黄添福与第三人冷冻山之间就涉案房产的抵押借款行为应否确认为无效？
关于焦点一，黄添福主张刘公明不具备购房资格导致合同无法继续履行，且未按约付清全部房款，黄添福有权据此解除涉案合同。对此，本院认为，双方于2012年11月9日所签订的补充协议关于“买方提前支付购房款171万元，剩余楼款在双方过户完成后支付”以及“卖方同意以第三方名字过户”的约定内容合法有效，上述约定表明双方当事人均清楚刘公明不具备购房资格的情况，并同意以第三人名义办理过户，故黄添福以此为由主张刘公明构成根本违约依据不足。对于黄添福主张刘公明仍有2万元房款未付清的问题，即使该主张属实，由于双方已约定由刘公明提前支付购房款171万，剩余房款在双方过户完成后支付，因此该部分购房余款的付款条件并未成就，刘公明并不存在付款违约情形。综合上述情况，刘公明在涉案合同履行过程中并不存在违约情形，黄添福并不享有涉案合同解除权，无权解除涉案合同并要求刘公明支付房屋使用费。一审法院以黄添福行使解除权已超过法定除斥期间为由认定黄添福解除合同的权利已丧失，该裁判理由欠妥，本院予以纠正。
关于焦点二，因黄添福不享有合同解除权，故涉案合同应当继续履行。由于刘公明目前不具备购房资格，其申请追加贾培作为第三人参加诉讼并要求将涉案房产过户至贾培名下，但刘公明上诉自认贾培目前亦不具备购房资格，因此无论刘公明要求将涉案房产过户登记至自身名下还是登记至贾培名下，均因违反限购政策而导致涉案合同在法律上无法继续履行。此外，涉案房产目前已抵押给第三人冷冻山，该抵押权未被涤除前刘公明要求办理房屋过户手续亦存在法律障碍。因此，一审驳回刘公明办理房屋过户登记手续的请求并无不当，本院予以维持。由于刘公明因自身涉嫌经济犯罪被羁押而未能及时向黄添福主张办理房屋过户手续，其也无充分证据证明曾经提出过将房屋过户至其他具备购房资格的第三人名下而被黄添福拒绝，故刘公明关于黄添福支付迟延办理过户手续的违约金的请求依据不足，本院不予支持。
关于焦点三，刘公明主张黄添福与冷冻山系恶意串通以涉案房产办理抵押借款，损害了刘公明的合法权益。但本案并无证据表明冷冻山在办理涉案房产抵押登记前即已清楚刘公明与黄添福之间的涉案房产交易情况，刘公明亦无充分证据证实黄添福与冷冻山存在恶意串通损害其合法权益的情形，刘公明应对此承担举证不能的法律后果，一审法院驳回刘公明关于确认黄添福与冷冻山之间抵押借款无效的请求，实体处理正确，本院予以确认。
综上，刘公明、黄添福的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费已由上诉人刘公明预交19446元，上诉人黄添福预交2400元，由刘公明、黄添福各自负担其预交的部分。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十一日
书记员 廖冉冉(兼)