上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11150号
上诉人(原审被告)：上海九久假日酒店有限公司，住所地上海市。
法定代表人：鲍卫秀，董事长。
委托诉讼代理人：张雪，上海申京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晔，上海治学律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海巨鹿食品(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：王琪，总经理。
委托诉讼代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单方明，上海市淮海律师事务所律师。
上诉人上海九久假日酒店有限公司(以下简称“九久公司”)因与被上诉人上海巨鹿食品(集团)有限公司(以下简称“巨鹿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2017)沪0101民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
九久公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判，要求租赁合同继续履行，房屋租金按照租赁合同约定每月人民币(以下币种均为人民币)125,000元标准的七折计算，如果支付房屋使用费亦按照原租金的七折计算。事实和理由：九久公司一审提供的上海市太仓路XXX号二楼房屋(以下简称“涉案房屋”)漏水及房屋环境的照片和维修房屋支付费用的收据均是真实的，一审对其真实性不予认定与事实明显不符。依据涉案房屋的客观情况，在2016年6月1日时双方租赁合同并不存在无法继续履行的情况，巨鹿公司单方解除合同没有依据，双方之间的租赁合同不应确定于2016年6月1日解除。一审确认的房屋使用费标准过高，因为地块动迁等因素，租赁物的使用环境恶化，且需要修缮，租金标准应相应降低。根据相关规定，承租期间发生动迁，出租人应给予承租人相应补偿，如果补偿未予解决，出租人提出解除租赁合同的，法院应当驳回其请求。
巨鹿公司辩称，不同意九久公司的上诉请求。双方合同约定遇动迁，租赁合同无法继续履行，双方之间的租赁合同解除。在政府作出征收涉案房屋的公告后，巨鹿公司已经根据合同约定向九久公司发函通知双方之间租赁合同于2016年6月1日终止。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
巨鹿公司向一审法院起诉请求：1.确认巨鹿公司与九久公司之间房屋租赁合同于2016年6月1日终止；2.九久公司按每月125,000元的租金标准支付自2016年6月2日起至实际搬离之日止的房屋使用费;3.九久公司立即搬离涉案房屋；4.九久公司支付的保证金抵充上述诉请2的费用。
一审法院认定事实：编号为沪房地卢字(2004)第003537号上海市房地产权证记载，上海市黄浦区太仓路XXX号房屋权利人为上海市卢湾区副食品公司吉安菜场。1996年7月，原上海市卢湾区人民政府同意将区副食品公司等组建成立巨鹿公司。
2012年9月27日，巨鹿公司(出租方)与九久公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址为太仓路XXX号，租赁面积为938.50平方米(建筑面积)，楼层为二层；租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日；租赁用途仅限于旅馆；租赁费为每年1,500,000元，每月支付月租金125,000元，在当期租金到期日前十天内支付；保证金为375,000元，在租赁期满，九久公司归还房屋同时应及时注销或迁移注册在本租赁场地内的相关证照后，由巨鹿公司扣除九久公司应负担的其他应付款项，将余额无息返还九久公司；租赁期内，巨鹿公司不得无故终止合约，否则需赔偿由此给九久公司造成的损失；租赁期内，该房屋的修缮及其他由九久公司使用而产生的费用均由九久公司承担；在租赁期间遇动迁、政府规划或不可抗力的因素(包括整体商业结构调整)，导致本合同不能继续履行，则本协议终止，巨鹿公司退还保证金及预付租金，巨鹿公司不作任何经济补偿和安置，巨鹿公司应在合理期内通知九久公司搬迁，如九久公司逾期搬迁，在租赁场地内的物品，视为遗弃物品，巨鹿公司有权处置，不承担任何责任；该租赁房附属搭建用房(无产权证及其他证明)一并提供给予九久公司使用，不再另行收取租赁费。同年10月18日，双方签订《补充协议》一份，约定：将原房屋租赁合同中的租赁期限修改为“自2012年10月1日至2015年9月30日止，共计三年，在合同期内如乙方未违约以及该租赁房屋未规划动迁，则本合同顺延贰年”；原合同规定的租赁房附属搭建用房，系巨鹿公司自行搭建无证用房，预测可用面积：一层约96平方米，二层约79平方米，现由九久公司根据实际用途以及功能合理使用，考虑到九久公司对搭建房的装修投入，经双方协商对增加的年租金(150,000元)中，一次性减免25,000元，并在2012年12月的租金中扣除。
2016年5月5日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征﹝2016﹞3号房屋征收决定，征收范围包括太仓路XXX号房屋。
2016年5月10日，巨鹿公司通过挂号信寄送九久公司《通知》一份，其上载明：租赁房屋及土地使用权已被列入征收范围，双方房屋租赁合同无法继续履行，租金结算至2016年5月31日止，尚未支付的，请尽快支付完毕，自2016年6月1日起，巨鹿公司停止收取租金，终止租赁关系，请九久公司收到本通知后，及时配合做好停业和归还租赁房屋等工作。同年6月23日，巨鹿公司当面送达九久公司《通知》一份，载明，巨鹿公司已正式致函九久公司告知终止租赁关系，现请九久公司在2016年8月31日前，协商解决搬迁和经济补偿等问题，积极配合政府实施房屋征收。
九久公司支付巨鹿公司保证金375,000元，按每月125,000元的标准支付巨鹿公司租金至2016年5月31日。
2016年10月18日，巨鹿公司与房屋征收部门及征收实施单位签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，征收编号为：单征011号，其上载明，巨鹿公司公有非居住房屋租赁部位为全幢，房地产权证记载建筑面积2,079平方米，认定建筑面积2,079平方米；被征收房屋价值补偿款为255,320,420元，以货币补偿，考虑到被征收房屋管理的实际情况及职工安置、市场租赁清退等事项，经双方协商，同意将有关停产停业损失、装潢补偿、房屋搬迁、奖励费用及其他各类补贴等另行签订相关补贴事宜；征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人(公有房屋承租人)签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可以用于房屋租赁关系的处理；巨鹿公司应在本协议生效后于2017年9月30日前搬离原址，并负责房屋内租赁户的清退等，如未完成上述事宜，则视为巨鹿公司未履行搬迁义务，每延迟一日，应当按照支付款项的万分之三支付。
一审审理中，双方确认租赁部位中，938.50平方米系建筑面积(有证面积)，搭建无证用房可用面积一层约96平方米，二层约79平方米。法院就搭建用房合同条款的效力向双方当事人进行释明，巨鹿公司表示：依合同约定，巨鹿公司就搭建用房未额外收取九久公司费用，因租赁合同系整体，应一并处理，除要求九久公司返还房屋外，其他法律后果不要求处理；九久公司表示：若认定无效，租金标准应予降低。
一审法院认为，出租人就未取得建筑工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。巨鹿公司与九久公司租赁合同中涉及的搭建用房(可用面积一层约96平方米，二层约79平方米)系违法建筑物，该部分合同效力应为无效。就无效后果的处理，对九久公司提出租金应予降低的意见，法院认为双方合同约定搭建用房“不再另行收取租赁费”，巨鹿公司主张按照租金标准支付房屋占有使用费，并无不当；另九久公司应将该部分搭建用房返还巨鹿公司。就建筑面积938.50平方米的部分合同仍为有效，合同约定租赁期间遇动迁、政府规划等，本协议终止，保证金退还九久公司，巨鹿公司不作经济补偿。因黄浦区政府已于2016年5月5日就太仓路XXX号房屋所在地块作出房屋征收决定，巨鹿公司也于同月10日告知九久公司合同解除事宜，故双方合同解除的条件已成就，巨鹿公司要求确认房屋租赁合同(建筑面积938.50平方米)于2016年6月1日解除，并无不当，九久公司应在合理期限内搬离。九久公司以巨鹿公司与征收部门约定的搬迁日期提出抗辩的意见，难以采纳。关于房屋使用费，双方合同由九久公司承担房屋的修缮费用，该约定并无不当，故就九久公司要求降低租金标准主张，无合同及法律依据，亦不予采纳。关于保证金，因合同约定可予扣除被告应付款项，故对巨鹿公司要求抵扣的请求，予以支持。判决：一、确认上海巨鹿食品(集团)有限公司与上海九久假日酒店有限公司就上海市黄浦区太仓路XXX号房屋附属搭建用房(可用面积一层约96平方米，二层约79平方米)签订的房屋租赁合同无效；二、确认上海巨鹿食品(集团)有限公司与上海九久假日酒店有限公司就上海市黄浦区太仓路XXX号二楼(建筑面积938.50平方米)签订的房屋租赁合同于2016年6月1日解除；三、上海九久假日酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海巨鹿食品(集团)有限公司房屋使用费，按每月125,000元的标准，自2016年6月2日支付至上海九久假日酒店有限公司实际搬离上海市黄浦区太仓路XXX号二楼及附属搭建用房之日止，上海九久假日酒店有限公司向上海巨鹿食品(集团)有限公司支付的保证金375,000抵充该款；四、上海九久假日酒店有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区太仓路XXX号二楼及附属搭建用房。
本院审理中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，巨鹿公司与九久公司就涉案房屋(建筑面积938.50平方米部分)签订的租赁合同中明确约定，租赁期间如遇动迁、政府规划等，本协议终止。黄浦区政府于2016年5月5日就太仓路70房屋所在地块作出房屋征收决定，巨鹿公司于同月10日已告知九久公司合同解除事宜，据此，一审法院认为双方合同约定的解除条件已经成就，对巨鹿公司要求确认房屋租赁合同(建筑面积938.50平方米)于2016年6月1日解除的诉请予以支持，并无不妥。九久公司上诉认为巨鹿公司行使合同解除权的条件未成就，本院不予采纳；九久公司要求继续履行合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋使用费，虽然双方租赁合同涉及的部分房屋系违法建筑，该部分合同无效，但双方在合同中亦约定搭建用房“不再另行收取租赁费”，故一审法院对巨鹿公司要求九久公司按照合同约定的租金标准支付房屋使用费的诉请予以支持，并无不当。九久公司上诉以使用环境恶化等为由，要求降低房屋使用费，于法无据，对其主张本院不予采纳。合同解除后，九久公司应在合理期限内搬离，九久公司上诉不同意搬离涉案房屋，缺乏事实与法律依据，对其主张本院亦不予支持。综上，九久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,937.50元，由上海九久假日酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月二十日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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