南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第351号
原告（反诉被告）：曾国华，男，1976年8月15日出生，汉族，住南宁市。
原告（反诉被告）：胡德彪，男，1969年8月23日出生，汉族，住南宁市。
上述二原告共同委托诉讼代理人：刘志斌，广西展和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赖锦健，男，1974年10月9日出生，汉族，住容县。
被告（反诉原告）：广西锦钰投资发展有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人：赖锦健，该公司董事长。
上述二被告共同委托诉讼代理人：闭文学，南宁市衡东法律事务所法律工作者。
第三人：中国人民解放军广西陆军预备役步兵师，住所地南宁市
法定代表人：戚平。
第三人：广西顺昌房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区建政路49号轻工办公室大楼四楼。
法定代表人：梁广庆。
原告曾国华、胡德彪与被告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司（以下简称锦钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案后，依法适用普通程序。被告赖锦健、锦钰公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。2015年12月2日，被告赖锦健、锦钰公司申请追加中国人民解放军广西陆军预备役步兵师（以下简称预备役步兵师）、广西顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌公司）为本案第三人，经审查，本院予以准许，并于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾国华、胡德彪共同委托诉讼代理人刘志斌，被告（反诉原告）赖锦健，被告（反诉原告）锦钰公司的法定代表人赖锦健，被告（反诉原告）赖锦健、锦钰公司的共同委托诉讼代理人闭文学到庭参加诉讼，第三人预备役步兵师经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人顺昌公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曾国华、胡德彪向本院提出诉讼请求：1.解除原告曾国华、胡德彪与被告赖锦健、锦钰公司于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2.被告赖锦健、锦钰公司返还原告曾国华、胡德彪保证金（押金）2000000元，并支付违约金1160000元（以2000000元为基数，自2013年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率四倍暂算至起诉之日，以后另计至判决确定的履行之日止）；3.被告赖锦健、锦钰公司退还原告曾国华、胡德彪房屋租金1106875元（已扣除原告曾国华、胡德彪实际从次承租人收取的1945800元）；４.被告赖锦健、锦钰公司赔偿原告曾国华、胡德彪投入建设房屋主体消防工程450000元；5.被告赖锦健、锦钰公司共同承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告曾国华、胡德彪变更诉讼请求第1、2项为：“1.确认原告曾国华、胡德彪与被告赖锦健、锦钰公司于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告赖锦健、锦钰公司返还原告曾国华、胡德彪保证金（押金）2000000元，并赔偿经济损失1160000元（以2000000元为基数，自2013年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率四倍暂算至起诉之日，以后另计至判决确定的履行之日止）；”事实和理由：2011年8月6日，预备役步兵师与顺昌公司签订《合同书》，约定：预备役步兵师提供其位于西乡塘区大学西路和军安路的军队空余土地与顺昌公司进行合作开发，合作期限：2012年5月21日至2030年5月20日；顺昌公司投资建设临街综合楼，并每年交纳租金给步兵师。2012年9月19日，顺昌公司与被告赖锦健签订《租赁合同》，约定：被告赖锦健承租顺昌公司在上述土地建设的合计35幢临街天地楼商铺及综合楼１幢6层半，共租用面积14900平方米，租赁期限：18年，自计租日起至2031年5月20日止。2012年10月19日被告赖锦健注册登记成立锦钰公司，专门用于经营其所承租上述房产。2013年1月10日，原告曾国华、胡德彪与被告赖锦健、锦钰公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、二原告承租二被告位于南宁市综合楼第一层至第七层共约6150平方米房屋及附属场地，用于合法的商业用途；2、租赁期限：2013年7月1日起至2030年5月20日止，其中自2013年１月10日起至2013年6月30日为装修期（免租期）；3、租金标准：每年租金2500000元，前三年租金标准不变，自2017年7月１日起每年租金递增3%；4、合同签订之日起三天内，二原告一次性向二被告交纳保证金2000000元；5、房屋交付标准：房屋在2013年２月５日前完成建设，并取得相关证件后交付给二原告，如二被告不能按时交付，装修期相应顺延；电梯：二被告交付房屋时，应同时将电梯的保修卡、使用说明书、质检报告等使用方必须具备的检测证明证件交付二原告；其他交付标准详见双方签订的合同书；6、违约责任：因二被告原因或土地、房屋可能性原因导致二原告不能正常使用所租房屋进行经营的，二原告可以提前终止本合同，二被告应双倍返还二原告所交的保证金，并折旧赔偿二原告投入及经营损失；7、合同还约定了其他内容。合同签订即日，二原告即向二被告支付了2000000元保证金（押金）。2013年3月3日，二原告投入450000元用于建设房屋主体消防安装工程，并于2013年5月31日通过南宁市公安消防支队检测验收合格。二原告还分别于2013年7月22日、2013年11月9日、2014年2月23日、2014年4月29日、2014年7月25日向二被告支付了525000元、525000元、734225元、634225元、634225元租金，合计3052675元。二原告履行完合同项下主要义务后，二被告却一直未能按《房屋租赁合同》第四条约定的房屋交付标准将该房屋交付使用，主要问题是：房屋电梯不具备安全使用条件、未经相关部门检测检验合格，致使二原告一直无法正常经营；未能提供该房屋的建设工程规划许可证、土地使用权、房屋所有权证及军队房地产租赁许可证等证件，致使不能向工商行政管理部门提供合法的经营场所证明而不能办理营业执照、税务登记证等证照。虽然二原告就上述问题多次致函二被告，但一直未能解决。2014年7月23日，二被告出具承诺书，承诺2014年9月31日前办理完善电梯安全检验手续和提供该房屋的一切合法手续，若未能按时完成则不再收取房屋租金。但直至2015年1月1日才办理了电梯安全检验手续，却仍然未能提供该房屋的相关合法证件（至起诉之日也未能提供）。二原告承租该房屋后，转租了部分房屋给第三人，并收取了合计1945800元租金，第三人亦因上述问题多次催促二原告解决，仅有其中一个第三人陆叶妹据其本人陈述是找熟人为其办理了营业执照（2014年12月）。故此，二原告只主张二被告退还1106875元（扣除二原告实际从次承租人收取的1945800元租金），但保留第三人因上述问题追索二原告违约责任、赔偿责任时向二被告行使追索的权利。同时，据二原告了解，相邻的商业综合楼的租户均未能顺利办理工商营业执照、税务登记证等。合同签订后二原告已经依约向二被告交付租金款项，但二被告一直未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证、土地使用证、房屋所有权证给二原告，根据有关法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。二被告的行为已经严重损害二原告的合法权益，为维护二原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。
被告(反诉原告)赖锦健、锦钰公司共同答辩并向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告赖锦健、锦钰公司与反诉被告曾国华、胡德彪于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认《房屋租赁合同》于2015年4月19日解除；3.反诉被告曾国华、胡德彪向反诉原告赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日至2015年4月18日的租金1368053.366元；4.反诉被告曾国华、胡德彪向反诉原告赖锦健、锦钰公司支付2014年10月1日至2015年4月18日期间租金的违约金4068.493元；5.反诉被告曾国华、胡德彪向反诉原告赖锦健、锦钰公司支付2015年4月19日至2015年11月30日的房屋占用费1662775.124元，具体计算截止时间按其搬出该房屋并腾出房屋时止；6.本案所产生的诉讼费用由反诉被告曾国华、胡德彪承担。事实和理由：2013年1月10日二原告与二被告签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行合同约定的义务。二原告诉请的合同无效主要理由是：二被告房屋电梯不具备安全使用条件、未经相关部门检测检验合格，致使二原告一直无法正常经营；未能提供该房屋的建设工程规划许可证、土地使用证、房屋所有产权证及军队房屋租赁许可证，致使二原告不能向工商营业执照、税务登记证。经向用地单位预备役步兵师后勤部营房科核实，确认同意批准建房，系顺昌公司承建，经顺昌公司授权委托锦钰公司招商招租，并办理军队房地产租赁许可证，可用于经营。我国实行严格的土地用途管制，开发土地必须符合土地利用规划和城市规划，但军队用地涉及国防需要和军事秘密，地方政府的土地利用规划和城市规划的限制较小。当然，军队开发利用土地并非不受约束。《中国人民解放军房地产管理条例》第21条规定：“军队各种营房必须按用途正确使用，未经营房部门批准，不得改变用途或随意拆改”。可见，军队实行土地用途的内部管制，军队对其不动产进行合理开发利用，中央和地方政府无权干涉。根据预备役步兵师与顺昌公司签订《合同书》及顺昌公司与被告赖锦健签订《租赁合同》的约定和申领《军队房地产租赁许可证》可以得知该土地的性质为军队土地，顺昌公司在军队土地上兴建的建筑物属于“军队空余房地产”性质，使用权期限为18年，期满后二被告应将涉案土地及土地上建筑物不计价归还给预备役步兵师所有。该房屋已经其单位审批，可用于对外出租，但相关手续办理应遵循部队的相关管理规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通损害国家、集体或第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定”。因此，二原告诉请合同无效，于法无据，涉案合同合法有效。二被告按《军队空余地房地产租赁管理规定》向上级部门办理《军队房地产租赁许可证》并已申领。经查，该规定系军队内部规范军产出租的规定，重点在于规范各级部队对外出租行为，但不涉及部队与案外单位签订合同的效力问题。合同法明确规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才归于无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》又进一步明确“强制性规定”是指效力性强制性规定，显然双方签订合同不存在违反效力性强制性规定的情况，故二原告认为合同无效的理由不能成立。在合同有效的情况下，支付定金一方违约的，无权要求退还定金。因此二原告要求二被告返还定金，于法无据，不应支持。2013年1月10日二原告与二被告签订《房屋租赁合同》之后，二原告支付了2000000元保证金，二被告当天把涉案房屋交给二原告租用，自2013年1月10日至2013年6月30日为装修期，不计租金和租期。二被告履行了交付租赁房屋的义务，且二原告承租后并未停止经营，并向二被告支付相应租金。二原告支付租金至2014年10月31日止，之后再也不支付租金。经多次电话联系协商解决，但二原告不接电话，二被告于2015年3月26日向二原告发出关于交纳租金的通知，但二原告还是置之不理，二被告于2015年4月19日通过邮政快递发出《解除租赁合同通知书》并张贴在二原告所租赁的房屋门予以告示，以上事实有《关于交纳租金的通知》、邮政快递回执单、《解除租赁合同通知书》等附卷为据。综上所述，二原告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》第十四条第3款约定，如乙方拖欠租金，每天按欠付租金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过30天的，甲方可以提前解除本合同，保证金不予退回。因此二原告2000000元保证金，二被告不予返还，并将2000000元保证金抵作租金互为抵销。二原告应向被告支付从2014年10月1日至2015年4月18日的租金为：208333元／月×6个月+208333元／月÷30天／月×17天=1368053.366元，二原告还应向二被告支付2014年10月1日至2015年4月18日所拖欠租金的违约金（2500000元／年÷365天×198天×3‰=4068.493元），除此之外，二原告还应支付占用房屋费从2015年4月19日至其搬出房屋并腾出房屋止。标准按上述房屋租金计算，暂时计算从2015年4月19日至2015年11月30日止的房屋占用费:208333元/月×7个月＋2500000元/年÷365天年×11天=1533673.465元，具体计算按其搬出并腾出房屋止。以上租金+违约金+房屋占用费合计：1368053.366元+4068.493元+1533673.465元=2905795.325元。关于二原告投入450000元用于建设房屋主体消防安装工程是二原告根据业务自身所需，自负盈亏，责任不在于二被告，不存在租赁物自身因素导致无法取得消防验收的可能，因此应该由二原告自行承担。综上所述，二原告未按约定支付租金，不享有履行抗辩权，其所欠付的租金已超过半年，在二被告催告以后，其仍不履行合同义务，故二被告享有解除合同的权利。因此二被告要求解除合同的诉讼请求，法院应予支持。
原告（反诉被告）曾国华、胡德彪针对反诉辩称：1.涉案房屋为违法建筑，据此签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2.二被告的反诉诉请均无事实和法律依据。
第三人预备役步兵师未到庭陈述，但庭前提交书面说明：1.其与顺昌公司签订《合同书》，由顺昌公司在其营区大学西路和军安路临街土地上投资建设商业用房使用经营18年，期满后产权归其所有，该合同真实有效；2.所建商业用房用地为南宁市人民政府补偿广西军区后勤部的回建用地，2010年作为其新营区建设用地交由其使用，因该补偿用地尚有部分地方政府未能完成征用移交，尚未办理《国有土地使用权证》；3.中国人民解放军房地产管理局核发的（2014）广方租证字第016号、022号所标明的房地产即为顺昌公司投资所建的商业用房。2014年4月地方公安部门核发其门牌号为××，该门牌号地址为其营区全部范围，包括上述的商业用房在内。
第三人顺昌公司未作陈述。
本案的争议焦点为：1、本案涉案合同是否合法有效？如合同无效，二原告诉请二被告退还保证金2000000元并赔偿经济损失、退还房屋租金1106875元、赔偿房屋主体消防工程450000元是否有事实和法律依据；2、如果合同有效，双方是否违约？二反诉原告要求解除合同的条件是否成就？合同于何时解除；3、二反诉原告要求二反诉被告支付租金1368053.366元及违约金4068.493元并支付房屋占用费是否有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人预备役步兵师、顺昌公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.二原告提交的证据6《消防安装工程合同书》、证据7《收据》，证明2013年3月3日，二原告与杨苗苗签订《消防安装工程合同书》，约定二原告将涉案房屋主体消防安装工程承包给杨苗苗，2013年7月16日，杨苗苗出具《收据》一份；2.二原告提交的证据8《南宁市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案凭证》，证明涉案房屋的消防工程于2013年4月28日进行了网上备案；3.二原告提交的证据9《相关函件》，证明二原告就电梯安检、验收办理证件问题多次致函二被告；4.二原告提交的证据10《承诺书》，证明2014年7月23日，二被告作出承诺并表示不能按时完成将不再收取房屋下个季度及以后租金，二被告主张其内容并非二被告的真实意思表示，是被强迫签字盖章，但未能举证证明；5.二原告提交的证据13《收据》，证明被告锦钰公司收取了广西东旭酒店有限公司的水电押金，但不能证明二被告已实际控制涉案房屋；6.二被告提交的证据1《军队房地产租赁许可证》，其中（2014）广房租证字第016号《军队房地产租赁许可证》没有原件，二原告不予认可，该份证据不具有证明力；（2014）广房租证字第022号《军队房地产租赁许可证》载明的地址、面积与涉案房屋地址、面积不一致，不能证明二被告的主张；7.二被告提交的证据2《证明》，没有原件，且没有其他证据相印证，二原告不予认可，该份证据不具有证明力；8.二被告提交的证据3《关于交纳租金的通知》、证据4《解除租赁合同通知书》、证据5《邮递快件凭单》，证明被告锦钰公司于2015年3月26日向二原告书面催缴租金，并于2015年4月19日向原告曾国华邮寄和在涉案房屋张贴《解除租赁合同通知书》，原告曾国华拒收；9.二被告提交的证据7、8、9、10相关判例，该4份判例是二被告从网上下载，而判例并不属于民事诉讼证据的种类；10.第三人预备役步兵师提交的证据1《合同书》，证明2011年8月6日，第三人预备役步兵师与第三人顺昌公司签订合同，约定第三人预备役步兵师出租土地给第三人顺昌公司建房的事实；11.第三人预备役步兵师提交的证据2《申请门牌呈批表》，其内容与本案不具有关联性；12.第三人预备役步兵师提交的证据3《建设用地规划定点蓝线图》，证明2006年12月14日，南宁市相思湖新区管理委员会审批同意广西军区后勤部的用地情况。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月6日，第三人预备役步兵师（甲方）与第三人顺昌公司（乙方）签订《合同书》，约定：1.甲方将大学西路长170米（含营区米），深10米，军安路长270米（含生活区大门10米），深10米，大学西路与军安路交汇处长60米，深10米，总占地面积5000平方米军用土地出租给乙方；乙方在大学西路长170米（含营区米），深10米，建五层，建筑面积3662平方米，军安路长270米（含生活区大门10米），深10米，建四层，建筑面积8488平方米，大学西路与军安路交汇处长60米，深10米，建九层，建筑面积21537平方米。2.施工时限从2011年7月30日至2012年5月20日；合作时限从2012年5月21日至2030年5月20日，共计18年。3.乙方每年向甲方交纳租金，项目施工期每年50万元；项目合作期首次50万元，以后每三年逐增10万元。4.乙方建设的商铺由乙方自主经营，独立核算。5.所建项目施工和经营期间所需向地方政府有关部门报验、报批等相关手续由乙方负责办理，并承担相关费用等。
2012年9月19日，第三人顺昌公司（甲方）与被告赖锦健（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方自愿租用甲方位于广西南宁大学西路广西陆军预备役步兵师新营区位于临街靠综合楼南面的2幢天地楼和军安路从综合楼往东开始计算33幢天地楼，合计35栋，每幢为四层半的天地楼商铺以及综合楼1幢共6层半，面积14900平方米。2.甲方同意乙方租用18年，即从计算租金之日算起至2031年5月20日止等。
2013年1月10日，原告曾国华、胡德彪（承租方，乙方）与被告赖锦健、锦钰公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市楼房的第一层至第七层共约6150平方米房屋及附属场地出租给乙方。2.租赁期限约17年，自2013年7月1日起至2030年5月20日止，其中自2013年1月10起至2013年6月30日为装修期，装修期不计租金和租期。3.租金每年2500000元，折合每月208333元，前三年租金标准不变，自2017年7月1日起每年租金递增3%。4.租金按季度支付，第一个季度的租金在正式计租期开始前10天，即2013年7月1日前交清，此后在每季度开始前10天付清当期租金。5.在本合同签订之日起三天内，乙方一次性向甲方交纳履约保证金2000000元。5.甲方在2013年2月5日前完成房屋的建设，并取得相关证件后交付给乙方使用，乙方接房后即可以进行装修使用，如甲方不能按时交付给乙方的，装修期相应向后顺延。6.甲方交付房屋时，应同时将电梯的保修卡、使用说明书、质检报告等使用方必须具备的检测证明证件交付给乙方。7.甲方确保租赁物使用权的唯一性，甲方保证对该租赁物拥有合法的使用权，甲方负责提供土地使用证、房屋产权证等给乙方办理相关证照手续和证照年审工作。租赁房屋因报建手续不齐全，甲方需提供军事用地证明并确保乙方顺利办理营业执照所需相关证件。8.如乙方拖欠租金，每天应按欠付租金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；逾期超过30天，甲方可以提前解除本合同。合同还约定了其他的权利义务。
2013年2月28日，原告曾国华向被告锦钰公司发出《大学西路预备役步兵师017号楼移交函》，其中第4条内容载明：“电梯：交付房屋时，应同时将电梯的保修卡、使用说明书、质检报告等使用方必须具备的检测证明证件交付给乙方。现交付标准不变，并保证电梯正常运行。”第5条内容载明：“提供办理相关证件（营业执照、消防等）的材料、文件给我方。”2013年3月6日，被告赖锦健在该函件上书写“除第2条意见需要时间落实，不在装修期自动顺延范围外，其余条款按本函执行。……”。
之后，二原告多次向二被告致函，要求二被告尽快完善电梯安检、验收并向二原告提供相关材料办理证件。2014年7月23日，二被告向二原告作出一份《承诺书》，其内容载明：2013年1月10日，我公司将位于南宁市综合楼第一层至第七层共约6150平方米的房屋租赁给贵方使用，在此期间，因我公司内部原因，所移交给贵方的房屋电梯一直不能正常使用，未取得安全检验合格证及部队产权证明、军队房屋租赁许可证等问题，给贵方的正常经营造成了影响，鉴于以上问题，为确保乙方的正常经营，我公司向贵方做出以下承诺：1、我公司将在2014年8月5日前把现有的2部电梯进行全面检查维修，确保能正常使用、2014年9月30日前完成电梯所有安全检验手续办理，并将相关检验合格证及资料移交给贵方。2、我公司2014年9月30日前，将军队房屋租赁许可证等相关文件交付给贵方，并确保所提供的资料贵方能正常办理营业所需的相关证件。如以上承诺不能按时完成，我公司将不再收取房屋下个季度及以后的租金，直到我公司办理完成以上承诺之事宜后再收取贵方房屋租金。特此承诺。”2015年1月4日电梯验收合格。
另查明，2013年1月10日，二原告向二被告支付保证金2000000元。2013年7月22日，二原告向二被告支付租金525000元；2013年11月9日，二原告向二被告支付2013年11月1日至2014年1月31日的租金525000元；2014年2月23日，二原告补交2013年11月1日至2014年1月31日的租金100000元，同日，二原告还向二被告支付2014年2月1日至2014年4月30日的租金634225元；2014年4月27日，二原告向二被告支付2014年4月1日至2014年7月31日租金634225元；2014年7月25日，二原告向二被告支付2014年8月1日至2014年10月31日的租金634225元。之后，因二原告未再向二被告支付任何租金，二被告于2015年3月26日向二原告发出《关于交纳租金的通知》，要求二原告立即交纳所欠租金，并保证今后按时交纳，否则将根据合同约定行使解除合同权利。2015年4月19日，二被告向原告曾国华邮寄并在涉案房屋玻璃门张贴《解除租赁合同通知书》，通知二原告解除租赁合同，保证金不予退还，并要求二原告自收到通知三日内搬空物品。原告曾国华拒收邮件。
还查明，2013年3月3日，二原告与杨苗苗签订《消防安装工程合同书》，约定二原告将位于南宁市主体消防安装工程承包给杨苗苗，工程造价45万元，开工日期从2013年3月3日至2013年5月18日。2013年4月28日，该消防工程进行了网上备案。2013年5月31日，消防验收合格。2013年7月16日，杨苗苗出具《收据》一份，其内容载明：“今收到西乡塘步兵师017号楼胡老板（胡德彪）支付的消防工程款45万元整（肆拾伍万元整），消防工程款已支付完。”
在审理过程中，为查明涉案房屋的建设规划许可情况，本院于2015年9月15日向南宁市规划管理局发出《协助调查函》。2015年11月13日，南宁市规划管理局作出《复函》，内容载明：南宁市西乡塘区军安路广西陆军预备役步兵师新营区位于大学西路与军安路交叉口处周边的商铺、天地楼、017号楼房均未办理规划许可手续。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未依法取得建设工程规划许可证的建筑是违法建筑，违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。同时，《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条规定：“军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。”本案二被告出租的房屋未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等审批手续，也未取得房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，故二原告与二被告于2013年1月10日签订的《租赁合同》属无效合同，二原告主张确认涉案合同无效有事实根据和法律依据，本院予以支持。在庭审中，本院已就合同效力问题向二被告释明是否需要变更其反诉请求，二被告坚持不变更，本院据实判决。无效的合同自始没有法律约束力，故二被告反诉请求确认涉案合同有效并确认合同于2015年4月19日解除，本院不予支持。
合同无效，租赁双方的民事责任依据合同法第五十八条之规定予以调整。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二被告依据合同向二原告收取的保证金2000000元，应予返还，故二原告诉请二被告返还2000000元保证金，本院予以支持。在签订合同时，二原告未起到审慎的审查义务，对造成合同无效存在过错，应由其承担相应的责任，故二原告主张二被告赔偿其支付2000000元保证金造成的经济损失，本院不予支持。2014年7月23日，二被告向二原告作出承诺，如在2014年9月30日前不能完成电梯所有安全检验手续办理，并将相关检验合格证、资料移交给二原告，以及将军队房屋租赁许可证等相关文件交付给二原告，并确保二原告能正常办理营业所需的相关证件，二被告将不再收取房屋下个季度及以后的租金。因涉案房屋的电梯于2015年1月4日才验收合格，且二被告至今仍未能提供资料并确保原告正常办理营业所需的相关证件，故二原告无需再向二被告支付2014年10月1日之后的租金，二被告反诉请求二原告支付2014年10月1日至2015年4月18日的租金、违约金及2015年4月19日至二原告腾出房屋之日的房屋占用费，本院不予支持。在无效合同履行期间，二被告已将涉案房屋交付二原告使用，二原告已实际支付租金至2014年10月31日。2014年10月1日前二原告已实际占有使用涉案房屋，合同虽然无效，但二原告亦应向二被告支付占有使用费，故二原告主张二被告退还2014年10月1日前的租金，本院不予支持。2014年10月1日至2014年10月31日的租金211408.33元（计算方法：634225元÷3个月），因二被告自身原因并承诺不再收取，二被告应退还给二原告。二原告主张退还1106875元，本院支持211408.33元，超出部分，不予支持。
二原告主张二被告赔偿其投入建设房屋主体消防工程款450000元，但二原告仅提供合同及手写收据，未能提供实际的付款凭证，不能证明实际支付了该款项，且二被告不予认可。在庭审中，经本院询问二原告是否需要申请评估鉴定并给予二原告一定期限，但二原告逾期并未申请鉴定。故二原告主张二被告赔偿其投入建设房屋主体消防工程款450000元，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告曾国华、胡德彪与被告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司于2013年1月10日签订的《租赁合同》无效；
二、被告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司向原告曾国华、胡德彪返还保证金2000000元；
三、被告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司向原告曾国华、胡德彪退还租金211408.33元；
四、驳回原告曾国华、胡德彪的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费44535元（原告已预交），由原告曾国华、胡德彪负担17254元，被告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司负担27281元。反诉案件受理费30046元，减半收取计15023元，公告费700元，合计15723元（反诉原告已预交），由反诉原告赖锦健、广西锦钰投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判长 邓立新
审判员 胡 欣
审判员 杜金泽
二〇一六年十二月二十日
书记员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《中国人民解放军房地产管理条例》
第三十六条军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。