贵州省天柱县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2627民初2254号
原告：张莅，男，1987年2月5日生，苗族，住天柱县，
委托诉讼代理人：张楠，男，1963年9月20日生，苗族，住天柱县，系原告张莅父亲。
原告：张楠，男，1963年9月20日生，苗族，住天柱县，系原告张莅父亲。
被告：王晓萍，女，1963年9月1日生，侗族，住天柱县，系原告张楠妻子。
被告：天柱县兴居装饰工程设计有限责任公司（以下简称兴居公司）。住所地天柱县北部新区沿河边第二个门面。
法定代表人：杨仁桃。
委托诉讼代理人：杨敏，贵州清水江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易龙，男，1981年11月19日生，汉族，住湖南省洪江市，
原告张莅、张楠诉被告王晓萍、兴居公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张楠（兼原告张莅的委托诉讼代理人）、被告王晓萍、兴居公司的诉讼代理人杨敏和易龙到庭参加诉讼，原告张莅经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告张莅、张楠向本院提出诉讼请求：1、两被告签订的《房屋出租协议》无效;2、易龙立即停止对原告房屋的侵权性装修,并赔偿原告房屋因其装修不听制止受损的经济损失。事实和理由：原告在天柱县××城镇××区中山路(进胡家坪路口右侧第二个门面处)拥有门面房屋一栋(四楼一底),被告王晓萍未经原告同意,于2017年11月1日擅自将该房屋整栋出租给易龙十五年(被告王晓萍向易龙出示过房屋产权证)。原告张楠在2017年11月8日下午路过房屋看到有人在屋背损坏房屋基础、室内地面以及拆毁室内电线时,受到原告张楠制止。但正在对原告房屋实施侵害的易龙不但没有停止侵害,反而说他是与被告王晓萍签订了租房协议,认为是原告张楠非法阻止其施工,并报警维权,这时原告张楠才知道原告方的合法权益被非法侵害。当时天柱县公安局接报并出警了解情况后,告戒易龙停止施工,维持现状,待调处妥当再说。第二天(即2017年11月9日)中午,原告张楠再次路过本房看到易龙不听警方告戒继续对原告房屋实施侵害的行为张贴书面声明并加以制止,易龙的施工人员再次报警,方接警后就此第二次出警,两被告被依法带到公安机关进行询问后警方口头告之原告及时到法院起诉维权,并责令易龙立即停止侵害,但被告没有理会,继续对原告房屋实施侵害性装修综上所述,被告王晓萍未经原告同意和授权擅自将原告房屋出租给易龙,而易龙在明知王晓萍没有出租资格而与被告王晓晓萍签订《房屋出租协议》,特别是当原告得知房屋被侵权而对易龙的侵权行为加以制止和声明后,易龙不但不听原告制止和警方告戒,反而继续对原告房屋实施侵害性装修,给原告房屋造成了极大的损害。事实具在,证据确实。为维护原告的合法权益,请人民法院依法判决。
被告王晓萍辩称，房屋我儿子不同意租给天柱县兴居装饰工程设计有限责任公司了。房屋是我儿子的，我也没权利去管。
被告兴居公司辩称，王晓萍与答辩人签订《出租房屋协议书》的经过和发生纠纷的经过。1、王晓萍多次找到答辩人公司股东易龙,请求答辩人租其房屋,并且请客吃饭,劝答辩人签下此合同。此点到派出所调解时已当面承认。有值班警官和出警处警记录为证;由此可见,是王晓萍主动请求答辩人签订合同的2、王晓萍在签约过程中,多次反复修改合同,最后签订的合同,由她提供,我方只字未改签下合同。签定时,我方反复强调签订后,再不要反复无常和更改了,否则一切损失由她承担。当时她欣然同意,此点由公证人宋某和签约现场监控为证。并且到派出所调解时也已当面承认。有值班警官和出警处警记录为证;由此可见,王晓萍签订合同时是经过深思熟虑的,是非常慎重和认真的3、张楠到现场,恶意干扰并制止第三方(一楼租门面老板)施工并引发报警时,并未出示任何证件和证明其身份的资料,所以我方及第三方完全有权无视其无理取闹的行为。并且在派出所调解未果后,王晓萍也不肯按派出所建议,给`我方及第三方开具“甲方房东悔约,现主动要求停工,即日起,一切含误工费在内的损失待判决后由甲方负责”的字据,派出所见其态度,便即也未明确勒令我方停工,而是说:“希望双方保持克制,不要发生冲突,最好通过法律手段解决”由此可见,原告单方面无故违约,欲以非所有人逃脱合同违约责任,其结果是不能实现其目的。
4、王晓萍在11.11号约易龙在公司见面协调。当时主动承认违约有错,希望求得谅解,愿意私了和解。请乙方和丙方三天内开具赔偿清单给她,再另行酌商。有公证人宋某和赵长春为证。但是12号(我方赔偿清单都未递交给对方)公司即收到了法院的传票。5、合同上已注明,我方只要不进行违法犯罪的经营和对室内建筑主体梁结构损坏,可以随意进行装修和经营。另,其它装修改动,只要退房时复原即可王晓萍有权与易龙、天柱县兴居装饰工程设计有限责任公司签订《出租房屋协议书》。其具体理由如下:1、王晓萍与张楠系夫妻关系,张莅系王晓萍、张楠儿子。虽然原告方提供的《房屋所有权证》注明房屋所有权人是张莅。但从房屋的修建时间和张莅的年龄来看,该房屋应属于王晓萍、张楠出资修建或三人出资修建。房屋所有权证虽然只写张莅是房屋所有权人,但该房屋应属于王晓萍、张楠、张莅家庭共有财产,不可能属于张莅个人财产。答辩人申请人民法院到房管部门提取该出租房屋的共有人情况。既然该房屋王晓萍属于出资人和共有人,王晓萍则有权对外签订《出租房屋协议书》2、张莅长期不在天柱县工作、生活,而该房屋在出租给答辩人之前,一直是租给他人。而签订房屋出租合同都是王晓萍对外签订合同,由此可见,张莅、张楠与王晓萍在签订房屋出租合同属于委托关系。而且王晓萍与答辩人签订合同时,也能提供出租房屋的钥匙并能将房屋交付给答辩人装修,由此可见,王晓萍与答辩人签订合同张莅、张楠是事前知道并委托王晓萍与答辩人签订《出租房屋协议书》的。如果张莅、张楠不知道或不委托王晓萍与答辩人签订《出租房屋协议书》,则该房屋的钥匙不可能保管在王晓萍手中,王晓萍也不可能偷张莅、张楠的钥匙与答辩人签订合同并将房屋交付给答辩人装修3、在签订《出租房屋协议书》之前以及签订过程中,王晓萍一直向答辩人保证房屋是她家的,她有权将房屋出租,而且答辩人也了解到答辩人在租该房屋前的其他租房户也是与王晓萍达成协议的。结合原告与王晓萍的关系,不管房屋二原告是否属于共有人,答辩人有理由相信王晓萍有代理权。本案符合表见代理的构成要件。二原告不能起诉要求《出租房屋协议书》无效,只能要求王晓萍赔偿损失。王晓萍与答辩人签订《出租房屋协议书》属于有效合同。有如下的理可以说明1、双方签订合同的主体适格。王晓萍有权对外签订合同的理由在前面已经详细阐明。2、双方的意思表示真实,没有欺诈、胁迫行为。3、合同的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定(效力性的)4、合同符合法定形式且已履行。
5、最高人民法院司法解释中对合同纠纷首先是从维护社会秩序稳定方面考虑的,即首先从合同有效方面考虑,只有出现法定无效情形出现时,才能确认合同无效考虑,而本案并不存在合同无效的法定情形四、王晓萍与答辩人签订《出租房屋协议书》收取租金并将房屋交付给答辩人公司及易龙之后,答辩人公司及易龙已对房屋进行部份装修并准备了装修材料,并将租赁房屋部份对外出租。如果人民法院判决合同无效,将会导致答辩人公司、易龙及其他客户数十万元经济损失,答辩人将会按缔结合同过失要求王晓萍赔偿。王晓萍作为出租房屋的共有人,仍然将会承担赔偿责任。五、答辩人公司装修出租房屋是按照《出租房屋协议书》的约定进行装修的,没有损坏原建筑设施,不属于侵权行为。
经本院审理查明，原告张莅、张楠系父子关系，被告王晓萍系张莅母亲，张楠的妻子。三人在天柱县××城镇××区××楼××底房屋××栋，该房屋权属登记证书登记所有权人为张莅，共有人为张楠等二人。2017年11月1日被告王晓萍和被告兴居公司签订了《出租房屋协议书》，将该栋房屋整体出租给被告兴居公司，并约定了期限为15年，每年租金、交租方式、送两个月装修期、兴居公司租赁期有转让权等合同条款。合同签订时被告王晓萍向易龙出示了房屋产权证。合同签订后兴居公司按合同约定向王晓萍支付了首付租金15088元。2017年11月3日兴居公司和刘波签订了《房屋租赁合同》，兴居公司将该房屋其中一部分转租给了刘波，并约定了相关合同条款。兴居公司对房屋进行了装修。2017年11月8日原告张楠以不知道房屋出租给兴居公司为由阻止装修人员进行装修，二原告和被告王晓萍即与兴居公司发生纠纷。当时天柱县公安局接报警后出警了解情况,对双方进行了劝说。2017年11月9日中午,原告张楠再次对装修进行阻止,兴居公司的施工人员再次报警,警方接警后第二次出警,两被告被带到公安机关进行询问，警方口头告知当事人可到法院起诉。二原告即以被告王晓萍未经原告同意和授权擅自将原告房屋出租给被告为由向本院提起诉讼，要求判决两被告签订的合同无效和判决易龙停止装修并赔偿损失。另查明，该房屋在以前出租给他人时主要是由被告王晓萍与他人签订合同办理出租事宜。
本院认为，被告王晓萍出租给被告兴居公司的房屋系二原告和被告王晓萍共有房屋。虽然原告张楠称房产证上没有王晓萍的名字，但张楠和王晓萍系夫妻关系，该房屋在夫妻关系存续期间王晓萍是当然的共有人。考虑三人的关系和以前房屋主要是由王晓萍出租的情况，王晓萍和被告兴居公司签订合同时是双方自愿签订，未违反法律规定，该合同应属有效合同。双方的权利义务应按合同履行。王晓萍作为房屋共有人将房屋出租给他人，其他共有人不能以自己不知道为由要求确认合同无效，以此对抗善意第三人，况且被告王晓萍和二原告分别是母子和夫妻关系。原告要求判决合同无效的诉讼请求本院不予支持。原告诉讼请求还要求易龙停止侵害并赔偿损失，因诉称合同是王晓萍和兴居公司签订，装修人员的装修行为系该公司的行为，易龙个人也不是本案的当事人，原告要求易龙停止侵害并赔偿损失的请求本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：
驳回原告张莅、张楠的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 龙九华
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨 京