重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初7427号
原告：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。
法定代表人：余俊平，董事长。
委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。
被告：李侍臻（曾用名李仕生），男，汉族，1972年6月22日生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
原告重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁公司）诉被告李侍臻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沙磁公司委托诉讼代理人周伟，被告李侍臻及其委托诉讼代理人江巨能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙磁公司诉称，原、被告约定被告购买原告开发的位于九龙坡区陈家坪石××紫荆丁香××小区××号房屋。约定按揭付款的方式。但被告仅支付了2万元房款，既不办理按揭贷款，也未支付剩余房款。原告无奈诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付购房款227748元，并支付违约金（以227748元为基数，按日万分之三标准，从2005年1月30起�算至本金付清之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告李侍臻辩称，一、双方的买卖合同已经履行完毕，被告不欠原告购房款，被告是以销售提成款等额抵扣购房款的形式支付的购房款，况且原告的诉讼请求也已经超过了诉讼时效；二、原告在2009年以同样诉求起诉，法院作出了驳回的判决，现原告再次起诉，违反了一事不再理的原则。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告的企业名称由重庆洪燕物业发展有限公司变更而来，被告曾用名为李仕生。
2004年11月6日，沙磁公司与案外人程德兰、汪廷权签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：程德兰、汪廷权购买沙磁公司开发位于重庆市××区石桥××家坪石××紫荆丁香××小区××号（名义××）房屋，房屋成交价247748元；程德兰、汪廷权选择按揭贷款付款，于2004年11月6日付房款20000元，于2005年1月30日前付房款57748元，余款170000元由专业银行提供按揭贷款。关于逾期付款的违约责任，合同第八条约定，逾期超过30日后，若合同继续履行的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2004年11月6日，沙磁公司出具收到程德兰、汪廷权诉争房屋首付款2万元发票。
2005年4月28日，李侍臻与程德兰、汪廷权签订《重庆市商品房买卖合同权益转让书》（以下简称权益转让书），该权益转让书载明程德兰、汪廷权将诉争房屋转让给李侍臻，权益转让价款为247748元。该权益转让书经过房屋登记机关审批核准登记。李侍臻陈述：其已向程德兰、汪廷权支付了2万元首付款。
2005年6月5日，被告出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，由我公司负责向李仕生同志支付协议中约定的销售费用（含业绩提成和超过约定单价的利润分成），在现金不能支付该费用时，我公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生同志。”2005年12月15日，被告公司原法定代表人李晓红以被告名义出具《承诺书》，该承诺书载明：“……现我公司承诺，先行将紫荆丁香苑项目的住宅xxxxxx房屋产权（套内面积73.83㎡，价值196078元）、住宅xxxxxx房屋产权（套内面积75.99㎡，价值199580元）即两套房屋产权（价值合计395658元）暂抵偿给李仕生作为应付销售酬金的保证，待实际酬金（经天九公司、顺平公司）审核后的实际金额多退少补。”2013年12月12日，本院作出（2012）九法民初字第04855号《民事调解书》，载明：重庆沙磁房地产开发有限公司在2013年12月30日前支付李侍臻销售佣金提成和溢价提成52万元。审理中，被告称�04855号调解书下达后申请了强制执行，但没有执行到任何款项。
2010年4月23日，本院作出（2009）九法民初字第5210号民事判决书，驳回了沙磁公司要求李侍臻归还售房款227748元及利息损失的诉讼请求。该案中，沙磁公司以李侍臻利用职务之便收取购房款未上交为由，诉请李侍臻归还售房款并赔偿损失；李侍臻的抗辩意见是其作为售房人员，并未收取房款；本院判决驳回沙磁公司诉讼请求的理由是查明不存在支付了购房款及收受了购房款的事实。
2015年4月11日，本院作出（2014）九法民初字第08846号民事判决书，载明：审理中，李侍臻陈述：沙磁公司应付李侍臻销售提成款52万元，李侍臻应支付沙磁公司xxxxxx号房屋房款196078元、xxxxxx号房屋房款199580元、xxxxxx号房屋房款247748元，共计643406元，李侍臻已支付沙磁公司三套房屋首付款4万元，现李侍臻同意将52万元销售提成款优先冲抵xxxxxx号、xxxxxx号房屋房款，对于xxxxxx号房屋在冲抵完52万元销售提成款后，还欠沙磁公司房款，李侍臻愿意另行支付。
2015年8月10日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民终字第03888号民事判决书，确认原、被告之间的买卖合同有效，认定讼争房屋被告已经接房入住，认为是否付清房款问题系另一法律关系，可另案解决。
上述事实，有当事人陈述、买卖合同、承诺书、民事判决书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为原告是否构成重复起诉、被告是否付清了购房款、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。针对上述争议焦点，本院评述如下：
第一，关于是否构成重复起诉的问题。（2009）九法民初字第5210号案件中，沙磁公司以李侍臻利用职务之便收取购房款未上交为由，诉请李侍臻归还售房款并赔偿损失；本院判决驳回沙磁公司诉讼请求的理由是查明不存在收受了购房款未上交的事实。该案与本案的诉讼请求以及依据的事实和理由均不相同，故本案不属于重复起诉，本院依法予以处理。
第二，关于被告是否付清了购房款的问题。2005年6月5日的《承诺书》载明了沙磁公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李侍臻用以支付销售酬金，但2005年12月15日的《承诺书》仅明确了沙磁公司同意以xxxxxx及xxxxxx房屋产权抵偿给李侍臻作为应付销售酬金的保证，待实际酬金审核后的实际金额多退少补，并未就讼争的xxxxxx号房屋作出意思表示，虽然李侍臻单方面同意以销售酬金冲抵该套房屋的房款，但沙磁公司并未同意，即双方并未就讼争房屋达成用销售酬金抵购房款的协议，双方仍应按照商品房买卖合同确定的义务履行。况且在（2012）九法民初字第04855号民事调解书确认了李侍臻的销售酬金后，李侍臻申请了强制执行，不论执行到位与否，其执行行为已经表明李侍臻也未能用销售酬金抵扣的方式支付购房款，故对讼争房屋李侍臻并未完成付款义务，理应继续履行，扣除已经支付的2万元，尚欠购房款227748元。据此，对于沙磁公司主张的要求李侍臻向其支付购房款227748元的诉请，本院予以支持。
第三，关于被告调低违约金的抗辩及时效抗辩问题和原告主张的迟延付款的违约金问题。首先，关于调低违约金的抗辩意见。因原告未能举证证实被告迟延付款给其造成的实际损失，本院综合全案情况，酌情将违约金标准调整为中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率。其次，关于时效抗辩和违约金问题。针对房款，因李侍臻在（2014）九法民初字第08846号案件中同意用销售提�款冲抵购房款，且在本案审理中亦认可该方式，起到诉讼时效中断效果，被告应当履行付款义务。被告关于房款的时效抗辩意见不能成立，本院不予采信。针对违约金，一方面，因合同权益转让发生在2005年4月28日，李侍臻最迟应在该日前支付房款57748元，李侍臻逾期付款的事实成立，应向沙磁公司承担违约责任。李侍臻提出了时效抗辩，而沙磁公司未能举示证据证实存在时效中止、中断的事由，故沙磁公司的以房款57748元为本金、在2014年4月20日之前的违约金请求超过了诉讼时效，本院不予支持；另一方面，因合同并未约定按揭款的支付时间，被告至今尚未支付，应自原告起诉之日即2016年4月19日起以170000元为本金向沙磁公司承担违约责任，被告针对该部分违约金的时效抗辩意见不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一�三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：
一、被告李侍臻于本判决生效之日起十日内向重庆沙磁房地产开发有限公司支付购房款227748元，并按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率支付违约金，分别以57748元为本金自2014年4月20日起计算至该本金付清之日止，以170000元为本金自2016年4月19日起计算至该本金付清之日止；
二、驳回原告重庆沙磁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受�费2358元，由被告李侍臻负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 刘香军
二〇一七年五月二十一日
书记员 曹丽娟