文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4535号原告钟瑞原，男，汉族，1976年7月13日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人甘育宏，广东深宝律师事务所律师。被告朱程芳，男，汉族，1983年10月20日出生，住址福建省仙游县，委托代理人万江南，广东深大地律师事务所律师。原告钟瑞原与被告朱程芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘育宏、被告及其委托代理人万江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月4日，原、被告双方经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍签订了《房地产买卖合同》，被告以人民币5,445,800元的价格向原告购买位于深圳市深业新岸线11栋D座24D的房产。合同履行过程，双方因赎楼费用发生争议，原告一气之下将该房卖给了他人。被告向宝安区人民法院起诉，宝安法院于2015年8月26日作出（2015）深宝法民三初字第1035号民事判决书，判决原、被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。该判决生效后，案外人方焕宏以一房多卖为由向法院提起撤销之诉，要求法院撤销（2015）深宝法民三初字第1035号民事判决，在诉讼过程中，经原告与方焕宏和解，方焕宏于2016年12月19日向宝安法院申请撤回了诉讼，法院于2016年12月29日向各方送达了撤诉裁定书。原告于2016年7月15日还清了房屋贷款随后注销了房产抵押登记，并于2016年12月14日告知了被告，但被告未按规定将房屋转让余款支付给原告。2017年1月10日，原告发函再次通知被告已注销抵押并要求支付剩余房款，2017年1月20日、21日又再次电话通知，但被告仍未履行付款义务。原告认为，生效判决判令原、被告双方继续履行房屋买卖合同，现被告拒不支付房屋转让余款，属于被告新发生的违约事实，按照合同约定及法律规定，原告有权起诉解除合同，被告应当按照合同约定支付转让成交价20%的违约金即人民币1,089,160元给原告。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年3月4日签订的《房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金人民币1,089,160元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称，本案的起因是原告把房产卖给被告之后不想过户，由此产生了六宗案件，其中包括四起民事诉讼和两起执行案件。在这个过程当中，原告一直是滥用诉讼权利，制造虚假诉讼，妨碍司法秩序，企图阻挠同一争议纠纷案件的执行，具体事实及理由如下：1、被告已经于年前将房屋转让余款人民币4,945,800元转账汇款至法院；2、按照生效判决的履行顺序，应当先由原告在判决生效之日起10日内支付被告违约金（截止至今已经超过人民币100万元），然�再由被告支付房款人民币4,945,800元给原告，目前的情况是，原告没有支付违约金。在原告没有支付违约金的情况下，被告已经先行将房款付给了法院，不存在任何不当或者过错之处。请法庭依法追究包括原告、原告的妻子包根香、方焕宏的虚假诉讼、拒不执行判决裁定、非法处置查封扣押冻结财产的刑事责任。经审理查明：2015年3月24日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定钟瑞原将其名下位于深圳市新安街道新安大道东南侧深业*新岸线11栋D座24D房屋（深房地字第××号）转让予朱程芳，转让成交价为5,445,800元；如一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%违约金或承担定金罚则。2015年3月24日，朱程芳向钟瑞原支付定金500,000元，其中10,000元作为交楼保证金在第三人世华公司出托管。2015年3月25日，钟瑞原办理了委托公证手续。2015年3月27日，钟瑞原、朱程芳及中国银行股份有限公司深圳建安路支行共同签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定买卖双方委托该银行监管涉案房屋资金。同日，朱程芳向约定的资金监管账户转入款项1,145,800元。2015年4月28日，钟瑞原以特快专递的方式向朱程芳发出《履约通知函》，以双方买卖合同未明确纳税申报方式为由，要求朱程芳以实际成交价申报纳税。2015年4月30日，朱程芳向钟瑞原发函要求配合担保公司赎楼。2015年5月22日，钟瑞原向朱程芳发函，以行使不安抗辩权为由中止赎楼，并告知朱程芳其已中止了担保公司的全部赎楼授权。2015年6月1日，朱程芳作为原告诉至法院，主张钟瑞原不配合办理赎楼以及过�手续的行为违约，请求判令钟瑞原继续履行合同并支付违约金。本院受理后，钟瑞原提起反诉，主张原告拒不同意支付实际成交价过户税费致使合同无法履行，请求判令解除合同，且判令朱程芳向其支付违约金并赔偿损失。本院经审理，于2015年8月26日作出（2015）深宝法民三初字第1035号民事判决书，判决如下“一、原告（反诉被告）朱程芳与被告（反诉原告）钟瑞原继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）钟瑞原于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金（违约金以5,445,800元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年5月23日起计付至涉案深圳市新安街道新安大道东南侧深业*新岸线11栋D座24D房屋注销抵押登记之日止）；三、被告（反诉原告）钟瑞原于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市新安街道新安大道东南侧深业*新岸线11栋D座24D房屋（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人广发银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；四、原告（反诉被告）朱程芳于深圳市新安街道新安大道东南侧深业*新岸线11栋D座24D房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告（反诉原告）钟瑞原房屋转让余款4,945,800元；五、被告（反诉原告）钟瑞原于原告（反诉被告）朱程芳付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告（反诉被告）朱程芳名下（过户登记产生全部税费由原告（反诉被告）朱程芳负担），并将上述房屋交付原告（反诉被告）朱程芳；六、驳回原告（反诉被告）朱程芳其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）钟瑞原的反诉请求”。原、被告均确认上述判决于2015年11月1日生效。2015年12月8日，朱程芳申请强制执行上述生效判决。2016年1月14日，方焕宏诉至法院，提起第三人撤销之诉，请求判令撤销上诉生效判决，方焕宏主张其与钟瑞原于2015年5月9日就签订房地产买卖合同，且已经向钟瑞原支付了购房款，钟瑞原亦已经将涉案房屋交付给方焕宏实际使用。2016年11月15日，钟瑞原办理了注销涉案房产抵押登记手续。2016年12月19日，方焕宏提出撤诉申请，本院于2016年12月23日作出（2016）粤0306民撤2号《民事裁定书》，准予方焕宏撤诉。朱程芳主张方焕宏为虚假诉讼。钟瑞原主张上述裁定书的送达日期为2016年12月29日。2017年1月10日，钟瑞原以特快专递的方式向朱程芳发出《告知函》，向朱程芳告知其已经注销了涉案房产的抵押登记，朱程芳应当将扣除违约金以及相关费用后的余款汇入定金银行账户或者卖方招商银行账户（告知函中注明了账户信息），否则钟瑞原将解除合同。朱程芳主张其从未收到过上述《告知函》，但快递回执显示朱程芳于2017年1月11日签收了上述告知函。2017年1月26日，朱程芳将购房款人民币4,945,800�存入法院账户。另查，1、钟瑞原至今未向朱程芳支付生效判决中判令的违约金。2、钟瑞原主张2017年1月11日前就已经多次将注销抵押登记的情况告知朱程芳，但朱程芳对此不予确认，钟瑞原亦未能提交充分有效证据证明其该主张。以上事实，有房地产买卖合同、告知函、快递回执、（2016）粤0306民撤2号、（2015）深宝法民三初字第1035号民事判决、房地产证、广东省人民法院案款收据等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。本案的争议焦点为，（2015）深宝法民三初字第1035号民事判决生效后，朱程芳的行为是否构成根本违约。首先，生效判决判令朱程芳应当在注销抵押登记之日十日内支付剩余购房款人民币4,945,800元，但朱程芳并非涉案房产的产权人，不必然知悉或者应当知悉涉案房产的注销抵押登记情况，故钟瑞原负有将注销抵押登记情况告知朱程芳的义务，在钟瑞原未将注销抵押登记情况告知朱程芳前，朱程芳未按照判决确定的时间支付购房款的过错责任并不在朱程芳，朱程芳不应当在此期间承担违约责任。钟瑞原主张2017年1月11日前就已经多次将注销抵押登记的情况告知朱程芳，但朱程芳对此不予确认，在钟瑞原亦未能提交充分有效证据证明其该主张的情�下，本院对于钟瑞原该主张不予支持。根据本院查明的事实，虽然钟瑞原于2017年1月11日向朱程芳送达了《告知函》，但该告知函中并未载明注销抵押登记的日期等详细情况，且钟瑞原亦未提交证据证明其向朱程芳同时送达或出示了注销抵押登记的凭证，基于钟瑞原严重逾期履行生效判决行为以及第三人撤销之诉的情况，本院认为钟瑞原向朱程芳的告知内容并不完备，即朱程芳有理由在存疑的情况下享对此进行核实的合理期限。其次，即使钟瑞原的告知行为成立且告知内容完备，朱程芳也仅负有一定的于2017年1月11日之日起10日内即2017年1月20日前未支付剩余购房款的过错责任，且根据涉案房地产买卖合同的约定，构成根本违约的宽限期为10日，即朱程芳在2017年1月30日前支付剩余购房款均不构成根本违约，由此可见，朱程芳于2017年1月26日支付购房款的行为并不构成根本违约。另，虽然朱程芳并未按照告知函载明的付款方式支付购房款，但在钟瑞原长期未履行生效判决，且存在第三人撤诉之诉的情况下，朱程芳采取在合理范围内其认为更安全的付款方式并无不妥。最后，生效判决判令钟瑞原应当在判决生效之日起10日支付违约金，30日内清偿抵押贷款本息并办理注销抵押登记手续，根据本院查明的事实，在判决继续履行合同的情况下，钟瑞原存在严重逾期履行生效判决的情形，且钟瑞原的逾期行为先于其主张的朱程芳逾期的付款行为。综上所述，朱程芳并未构成根本违约，钟瑞原主张解除合同，并要求朱程芳按照合同转让价款的20%向其支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟瑞原的诉讼请求。本案受理费人民币14,602元，由原告钟瑞原自行负担，受理费原告钟瑞原已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  朱永红人民陪审员  张汉新二〇一七年三月二十日书 记 员  李燕妮书 记 员  李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。