安徽省来安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二初字第00134号
原告：来安中银富登村镇银行有限公司，住所地安徽省来安县。
负责人：朱丰坤，该银行行长。
委托代理人：缪建泉，该银行职员。
委托代理人：程柯，来安县大英镇法律服务所法律工作者。
被告：袁文俊，男，1974年5月29日出生，汉族，农民，住安徽省来安县。
被告：吴士香，女，1974年5月14日出生，汉族，农民，住安徽省来安县。
被告：吴长秀，女，1968年12月14日出生，汉族，农民，住安徽省来安县。
原告来安中银富登村镇银行有限公司（以下简称来安中银富登银行）与被告袁文俊、吴士香、陈官贵、吴长秀金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理。审理中，来安中银富登银行撤回对陈官贵的起诉，本院依法予以准许。本案依法由审判员王敏独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告来安中银富登银行委托代理人缪建泉、程柯，被告袁文俊、吴士香到庭参加诉讼，被告吴长秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
来安中银富登银行诉称：2012年10月12日，其与袁文俊签订一份综合授信合同，约定其给予袁文俊人民币180万元的授信额度，担保方式为陈官贵、吴长秀提供最高额抵押担保。同日，其与陈官贵、吴长秀签订一份抵押合同，约定陈官贵、吴长秀以位于来安县水口镇武集水武路的房地产提供最高额抵押担保（最高本金余额533200元），并在来安县国土资源和房地产管理局办理了抵押登记。其与袁文俊、吴士香签订了一份借款合同，约定其向袁文俊、吴士香发放贷款50万元，贷款期限60个月，年利率为15％，借款期限为2012年10月12日至2017年10月12日，还款方式为等额本息还款法。该借款合同签订后，其于2012年10月30日按约发放了贷款，自2014年10月30日开始，袁文俊、吴士香未能按约定偿还当期应还本金利息，其于2015年3月18日向袁文俊、吴士香发出全部收贷通知书，宣布未到期的全部贷款本息提前到期，要求全额清偿，袁文俊、吴士香仍未能偿还，故起诉要求判令袁文俊、吴士香偿还所欠贷款本金331736.07元，并按合同约定支付相应的贷款利息、违约金及罚息；依法判令来安中银富登银行对来安县国土资源和房产管理局核发的房地产他证来2012字第D993号抵押物登记证上抵押登记的吴长秀所有的房地产享有优先受偿权；由袁文俊、吴士香、吴长秀承担本案诉讼费用。
袁文俊、吴士香在庭审中辩称：贷款是事实，其与陈官贵订立协议，其只用了50万元中的15万元，陈官贵使用了50万元中的35万元，其和陈官贵对每月还款数额有约定，其没有违约，因陈官贵去世了，造成逾期，其已为陈官贵偿还了5万元。
吴长秀未作答辩。
经审理查明：2012年10月12日，来安中银富登银行与袁文俊签订一份“综合授信合同”，约定授信额度为180万元，授信额度有效期自2012年10月12日起60个月，担保方式为最高额抵押担保，抵押人陈官贵、吴长秀以抵押物清单载明的财产为贷款额度中相应的可登记金额533200元及相应的利息等其他债务提供最高额抵押担保。同日，来安中银富登银行与陈官贵、吴长秀签订一份最高额抵押合同，约定陈官贵、吴长秀以来安县国土资源和房地产管理局核发的房地产他证来2012字第D993号房屋他项权证上登记的位于来安县水口镇武集水武路的房地产作为抵押物，为袁文俊、吴士香与来安中银富登银行依即将签订的借款合同所形成的债务提供最高额抵押担保，担保范围为借款合同项下的主债权本金以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益等的各项费用。依据该综合授信合同和最高额抵押合同，来安中银富登银行与袁文俊、吴士香签订一份借款合同，约定最高额贷款额度为100万元，其中初始贷款额度为最高贷款额度的50％即50万元；初始贷款额度下每笔贷款的贷款期限为60个月，期限为2012年10月12日至2017年10月12日；初始贷款额度的合同利率为年利率15％，逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍；还款方式为等额本息还款法，除首末两期可能有所不同以外，每月偿还本息合计相等，即第一个月至第五十九个月每月偿还本息11894.97元，第六十个月偿还本息16800.85元；借款人发生本合同下的违约事件时，来安中银富登银行有权根据本合同的约定或法律法规、金融监管机构的规定行使违约救济权利，包括但不限于要求纠正违约、变更贷款资金使用或支付方式、停止发放贷款、计收罚息、依法行使担保权益及留置权、宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期、公告催收、收取违约金等费用。合同签订后，来安中银富登银行于2012年10月30日向袁文俊、吴士香发放了贷款50万元。袁文俊于2012年10月30日至2014年9月30日均能按约偿还，自2014年10月30日起，袁文俊未按约定偿还当期应还本金利息。2015年3月18日，来安中银富登银行向袁文俊、吴士香发出逾期贷款催收函，宣布未到期的全部贷款本息提前到期，要求全额清偿，袁文俊、吴士香仍未能偿还所欠贷款，尚欠来安中银富登银行贷款本金331736.07元。来安中银富登银行于2015年3月18日起诉来院要求判令袁文俊、吴士香偿还所欠贷款本金331736.07元，并按合同约定支付相应的贷款利息、违约金及罚息；依法判令来安中银富登银行对来安县国土资源和房产管理局核发的房地产他证来2012字第D993号抵押物登记证上抵押登记的吴长秀所有的房地产享有优先受偿权；由袁文俊、吴士香、吴长秀承担本案诉讼费用。
另查明：袁文俊与吴士香、陈官贵与吴长秀系夫妻关系，陈官贵于2014年9月死亡。
审理中，袁文俊、吴士香偿还来安中银富登银行借款本金11727.68元，尚欠来安中银富登银行借款本金320008.39元。
以上事实，有来安中银富登银行、袁文俊、吴士香的陈述和来安中银富登银行与袁文俊签订的综合授信合同、来安中银富登银行与袁文俊、吴士香签订的借款合同、来安中银富登银行与陈官贵、吴长秀签订的最高额抵押合同、逾期贷款催收函回执、还款计划表等证据在卷佐证。
本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、袁文俊、吴士香是否构成违约，是否应当承担逾期还款的违约责任；二、来安中银富登银行对吴长秀的抵押房产是否享有优先受偿权。
对于争议焦点一，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，来安中银富登银行按约履行了合同，袁文俊、吴士香未能按照借款合同约定还款付息，已违反合同约定的义务，来安中银富登银行可依据协议要求袁文俊、吴士香偿还已到期的贷款本息和未到期的贷款，同时要求袁文俊、吴士香按照借款合同约定承担逾期罚息，合同约定合同利率为年利率15％，逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍，即欠款逾期利息按年利率22.50％计算，截止2015年5月8日，袁文俊、吴士香实际尚欠来安中银富登银行借款本金320008.39元，故对来安中银富登银行要求袁文俊、吴士香偿还所欠贷款本金320008.39元，并按合同约定支付相应的贷款利息及罚息的请求，本院予以支持。
对于争议焦点二，因吴长秀以其所有的房地产作为抵押物并办理了抵押登记，为保证对袁文俊、吴士香与来安中银富登银行签订的借款合同项下贷款本息、罚息以及实现债权等费用提供抵押担保，故对来安中银富登银行要求在处分抵押物所得价款中优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。吴长秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁文俊、吴士香于判决生效后十日内偿还原告来安中银富登村镇银行有限公司借款本金320008.39元，截止2015年5月8日的利息、罚息等10501.74元，计330510.13元，并支付自2015年5月9日起按年利率15％按本金320008.39元计算至判决确定的履行之日的利息。
二、如被告袁文俊、吴士香未按期偿还借款，原告来安中银富登村镇银行有限公司则从被告吴长秀在来安县国土资源和房产管理局核发的房地产他证来2012字第D993号抵押登记的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6276元，减半收取3138元，由被告袁文俊、吴士香、吴长秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 王敏
二〇一五年五月十二日
代理书记员 时扬
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债权人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。