湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初4484号
原告：长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行，住所地长沙市雨花区中意一路608号。
负责人：黄敏,支行行长。
委托诉讼代理人：彭护国，男，1966年4月21日出生，汉族，该支行副行长，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：彭伟，男，1970年11月7日出生，汉族，该支行职员，住长沙市雨花区。
被告：邓雄军，男，1967年7月8日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被告：伍露，女，1968年6月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被告：邓婕婷，女，1973年9月10日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被告：李其玲，女，1959年7月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。
原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行（以下简称原告）与被告邓雄军、伍露金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。在审理过程中,经原告申请，本院依法通知邓婕婷、李其玲为被告参加诉讼，并于2018年2月5日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭伟、被告邓雄军、伍露、李其玲到庭参加了诉讼。被告邓婕婷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告邓雄军、伍露立即共同归还原告两笔贷款本金合计153100元及利息134134.27元（利息计算至2017年6月21日，此后利息依据合同约定分别按月利率9.45‰和月利率10.6764‰计算至贷款本金还清为止）；2、请求法院确认原告对雨花区洞井镇××××组（产权证号码为长房权证雨花集字第××号）的抵押房屋折价或者拍卖、变卖后的处置价款优先受偿；3、被告邓婕婷和李其玲在继承遗产的范围内承担连带责任；4、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2010年2月26日，被告邓雄军因购买材料向原告贷款90000元，期限2年，该笔贷款由被告邓雄军父亲邓凯明（已去世）作为共同借款人与原告签订了共同借款人承诺书，2011年3月3日，被告邓雄军因生产经营再次向原告贷款120000元，期限2年，该笔贷款由被告伍露作为共同借款人与原告签订共同借款人承诺书。上述两笔借款均以邓凯明名下位于长沙市××洞井镇板塘村××组房屋作为抵押，原告与被告签订了最高额抵押合同，并办理了他项权证。贷款到期后，被告邓雄军未按《借款合同》约定按期归还原告全部贷款本金及利息，仅于2017年6月21日归还上述第一笔90000元贷款中的本金56900元。截至2017年6月21日，被告仍欠原告贷款本金153100元及利息134134.27元未归还。被告邓婕婷、李其玲作为抵押人邓凯明的法定继承人亦未在继承邓凯明的遗产范围内承担清偿责任，故原告诉至法院。
被告邓雄军辩称，因为家庭困难，希望原告能减免利息。
被告伍露辩称，因为家庭困难，在外欠下多笔债务，家庭困难，希望能减免利息。
被告李其玲辩称，被告李其玲和邓凯明是夫妻，抵押房屋是被告李其玲和邓凯明的共同财产，抵押应当有被告李其玲的签名，原告的贷款存在违规，且原告在被告第一批贷款还没有还完的情形下，又贷第二笔借款，合同期满后原告不催促还款，目的是为了多收利息。如果被告邓雄军的贷款是真实的，对抵押物被告李其玲有一半的权利。
被告邓婕婷未到庭，亦未提交书面答辩。
经审理查明，2009年6月8日，原告与邓凯明就长沙市××洞井镇板塘村××组房屋（房屋所有权证号00536026）办理了房屋他项权证，登记权利价值为300000元，设立日期为2009年3月2日，约定期限为2014年3月2日，附记记载抵押为最高额抵押，债务人为被告邓雄军。2010年2月26日，原告（贷款人）与被告邓雄军（借款人）签订《借款合同》，约定：被告邓雄军向原告借款90000元，用于购买材料，借款期限24个月，自2010年2月26日至2012年2月26日，借款利率为月利率为6.75‰；被告在贷款期内不能按期支付的利息，贷款人可按借款合同约定的利率按月或按季计收复利，贷款逾期后按逾期贷款利率月利率9.45‰收利息。同时，邓凯明与被告邓雄军向原告出具《共同借款人承诺书》，载明：邓凯明、被告邓雄军（共同借款人）因购材料需要向原告借款90000元，期限24个月，自2010年2月26日至2012年2月26日。经协商一致，推荐被告邓雄军作为代表人办理有关借款手续，并承诺代表人所签的借款合同、担保合同（包括抵押、质押、保证合同）是被告方的共同意思表示，对共同借款人具有同等约束力。同日，原告（抵押权人）与邓凯明（抵押人）签订《抵押权合同》，约定邓凯明以位于板塘村××组房屋（房屋所有权证号00536026）为被告邓雄军的上述90000元借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金90000元及利息（包括罚息）和抵押权人实现债权的费用。合同签订后，原告向被告邓雄军发放了贷款，双方签署了借款借据。2011年3月3日，原告与被告邓雄军签订《个人贷款合同》，约定：被告邓雄军向原告借款120000元，用于生产经营，借款利率为年利率为9.1512%（月利率为7.626‰），日利率=年利率/360，按日计息，按季结息，借款到期，利随本清；借款期限24个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，计划还款时间为2013年3月3日；借款到期如未按约偿还的，原告有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定。同时，被告伍露、邓雄军作为共同借款人向原告出具《共同借款人承诺书》，载明：被告伍露（共同借款人）因被告邓雄军生产经营需要向原告借款120000元，期限24个月。经协商一致，推荐被告邓雄军作为代表人办理有关借款手续，并承诺代表人所签的借款合同、担保合同（包括抵押、质押、保证合同）是被告方的共同意思表示，对共同借款人具有同等约束力。同日，邓凯明、被告邓雄军出具承诺书，承诺将邓凯明名下座落于洞井镇××××组的房产（房产证号:长房雨花集字第××号）作为被告邓雄军向原告借款的抵押物。同时，原告（抵押权人）与邓凯明（抵押人）签订《抵押权合同》，约定邓凯明以位于洞井镇××××组房屋（房屋所有权证号00536026）为被告邓雄军的上述120000元借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金120000元及利息（包括罚息）和抵押权人实现债权的费用。合同签订后，原告向被告邓雄军发放了贷款，双方签署了借款借据，借款借据载明：借款日期为2011年3月3日，到期日期为2013年3月3日。截至2017年6月21日，被告邓雄军仍欠原告贷款本金153100元及利息134134.27元（其中2010年2月26日的贷款欠本金33100元、利息45294.42元；2011年3月3日的贷款欠本金120000元、利息88839.85元）。
另查明，长沙雨花农村合作银行洞井支行于2016年9月6日变更为长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行。被告邓雄军、伍露系夫妻关系。2005年7月1日，被告李其玲与邓凯明登记结婚，邓凯明于2013年1月26日去世，有法定继承人三人即被告李其玲（邓凯明之妻）、被告邓雄军（邓凯明之子）、被告邓婕婷（邓凯明之女）。
在庭审中，被告邓雄军陈述所抵押房屋修建于1988年，与邓凯明一同办理了房屋他项权证。原、被告双方明确抵押物长沙市××洞井镇板塘村××组房屋已经被征收。
以上事实，有《借款合同》、《个人贷款合同》、《共同借款人承诺书》、借款借据、欠息明细表、中国银监会湖南监管局文件、房屋所有权证、房屋他项权证、结婚证、证明、询问笔录及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告邓雄军签订的《借款合同》、《个人贷款合同》以及被告邓雄军与邓凯明、与伍露出具《共同借款人承诺书》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告邓雄军未按约偿还借款本息，违反了合同约定，原告要求被告邓雄军偿还借款本金153100元及利息（截至2017年6月21日的利息为134134.27元，此后利息分别以借款本金33100元为基数，按月利率9.45‰的标准；以借款本金120000元为基数，按月利率10.6764‰的标准，均自2017年6月22日起计算至借款本金实际清偿之日止）的诉讼请求，符合双方约定与法律规定，本院予以支持。
邓凯明系被告邓雄军2010年2月26日向原告所借款项的共同借款人，应对剩余借款本金33100元及利息承担共同清偿责任。因邓凯明已经去世，被告邓婕婷、李其玲作为邓凯明的法定继承人，应在继承邓凯明的遗产范围内承担共同偿还责任。
被告伍露系被告邓雄军2011年3月3日向原告所借款项的共同借款人，应对该120000元借款本息承担共同清偿责任。
原告与邓凯明就涉案房屋办理了最高额抵押登记手续，且签订了《抵押权合同》，邓凯明为被告邓雄军的上述借款提供抵押担保，系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十四条规定，抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。本案抵押人邓凯明已经于2013年1月26日去世，被告邓雄军、邓婕婷、李其玲作为继承人，应当继续履行原抵押合同,现被告邓雄军未能依约还款，原告行使抵押权，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十四条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中，抵押房产已被政府征收，原告作为抵押权人对座落于洞井镇××××组的抵押房屋（房产证号:长房雨花集字第××号）因征收所获得的补偿款享有优先受偿权（以抵押登记的权利价值300000元为限）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十四条、第二百零三条、第二百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《城市房地产抵押管理办法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓雄军于本判决生效之日起十日内返还原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行借款本金153100元并支付利息（截至2017年6月21日的利息为134134.27元；此后利息分别以借款本金33100元为基数，按月利率9.45‰的标准；以借款本金120000元为基数，按月利率10.6764‰的标准，均自2017年6月22日起计算至借款本金实际清偿之日止）；
二、被告邓婕婷、李其玲在继承邓凯明遗产范围内对上述借款中的本金33100元及相应利息承担共同清偿责任；
三、被告伍露对上述借款中的本金120000元及相应利息承担共同偿还责任；
四、如被告邓雄军、伍露、邓婕婷、李其玲未按期向原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行偿还上述借款本息，则原告长沙农村商业银行股份有限公司洞井支行有权对座落于洞井镇板塘村南瓦屋组的抵押房屋（房产证号:长房雨花集字第××号）因征收所获得的补偿款在300000元限额内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5609元，财产保全费1956元，合计7565元，由被告邓雄军负担，被告伍露在5500元范围内承担共同责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 吴香玲
人民陪审员 周仲泉
人民陪审员 梁伟其
二〇一八年二月八日
书 记 员 李 帅
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务不负偿还责任。
《城市房地产抵押管理办法》
第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。