文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初7511号原告：吴玉贞，女，1963年12月5日出生，汉族，住广东省惠来县。委托代理人：王文佳，系广东信良兆诚律师事务所律师。被告：郑惠芳，女，1965年3月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：麻济旭，男，1989年9月17日出生，汉族，住址。被告：麻济岚，女，2005年5月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被告：麻济春，女，2006年9月3日出生，汉族，住址。被告：麻济鑫，男，2008年7月1日出生，汉族，住址。被告：麻济宁，女，2009年12月18日出生，汉族，住址。被告麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁的共同法定代理人：林利琴，女，住址，系上述四被告的母亲。第三人：广州华建工程建筑有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路233号十九层1903房，统一社会信用代码91440101231242162A。法定代表人：梁仁泽，系该司总经理。委托代理人：朱巧红，系该司员工。原告吴玉贞诉被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁及第三人广州华建工程建筑有限公司（以下简称华建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告吴玉贞及其委托代理人王文佳、第三人华建公司的委托代理人朱巧红到庭参加了诉讼。被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉贞诉称：2008年11月5日，原告、麻则雄及第三人签订了关于麻则雄向原告出售广州市天河区黄埔大道中路157号之一601号房屋的《三方协议书》。麻则雄的妻子即被告郑惠芳知悉并同意涉案房屋的交易。原告依约按时足额支付了全部购房款及其他费用合计628497.59元。2008年11月30日，被告郑惠芳与原告办理了涉案房屋的交接手续。随后，原告花费20多万元装修涉案房屋并使用至今。《三方协议书》第七条约定，麻则雄在三年内协助原告办妥房地产权证，政府规定的地价、税费、手续由原告负责，原告另外负责的其他费用最高不超过100元/平方米。原告依约向麻则雄另行支付了办证应承担的费用221545元。原告是涉案房屋的实际所有权人，但因麻则雄突然死亡，涉案房屋的过户手续未能完成。2015年5月，原告了解到麻则雄的继承人即六被告因遗产纠纷诉至广州市天河区人民法院[案号为（2015）穗天法少民初字第28号]，且遗产范围包括涉案房屋，原告作为涉案房屋的实际所有权人，依法申请作为第三人参加该案诉讼。该案已于2016年3月15日作出民事判决书，查明涉案房屋未在《夫妻财产协议》的范围内，并以涉案房屋涉及第三人的权益为由认定该案中对涉案房屋不予处理、当事人可另案主张权利。原告已经购买涉案房屋，支付了对价及办理房地产权证的费用，并自2008年11月30日起占有使用至今，原告才是涉案房屋的真正所有权人，涉案房屋不属于麻则雄的个人遗产，六被告作为麻则雄的继承人继承麻则雄的遗产，理应在继承遗产的范围内继续履行被继承人的合同债务，即协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院判令：1.六被告在判决生效之日起十日内办理将广州市天河区黄埔大道中路157号之一601房的不动产变更登记至原告名下的手续；2.六被告承担本案诉讼费用。被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁均未答辩。第三人华建公司陈述：对原告的诉讼请求没有异议。经审理查明：2008年11月5日，作为甲方的麻则雄（已于2014年12月15日死亡）、作为乙方的吴玉贞及作为丙方的华建公司签订《三方协议书》，约定：位于广州市天河区黄埔大道中新岗栏东大院新三号楼东梯601房（房地产测绘所确定为黄埔大道中路157号之一601房）的集资房（以下简称案涉房屋）属于甲方所有，建筑面积111.3291平方米，甲方同意以每平方米4900元，总价545512.59元转让给乙方，乙方同意按房屋现状受让甲方上述房产；以上房款在本协议书签订当日支付，甲方同意由乙方直接支付给丙方，该款项作为甲方归还丙方的借款；乙方已经察看了该物业（包括供水、供电以及装修等），甲方按照物业现状在丙方收到乙方全部房款后十日内交付给乙方使用；本转让房屋产生的有关物业出售问题，由甲、乙双方协商解决，丙方应予协助；甲方保证本物业为合法物业，并在三年内协助乙方办妥房产证，政府规定的地价、税费、手续费等由乙方负责，乙方另外负责的其它费用最高不超过100元/平方米等条款。同日，作为甲方的麻则雄和作为乙方的吴玉贞还签订《补充协议》，约定：如果房地产证的建筑面积与《三方协议书》的记录不符，甲方应按实际面积与乙方办理房款多退少补，面积差异的房价按每平方米5200元计算等条款。2008年11月6日，吴玉贞通过银行转账方式向华建公司支付345512.59元。同日，案外人张春城受吴玉贞的委托通过银行转账方式向华建公司支付100000元。吴玉贞称案涉房屋的购房款余款100000元是以现金方式支付给华建公司的，但由于年代久远而无法提供相关证据予以证明。华建公司确认其已收到吴玉贞支付的案涉房屋的全部购房款合计545512.59元。吴玉贞为证明其已付清案涉房屋的全部购房款还提供了《房屋付款证明》（包括：案涉房屋属于麻则雄所有，该房子确权于案外人广东华建企业集团有限公司；现麻则雄以总价545512.59元转卖给吴玉贞，吴玉贞已经将房款全部付清等内容。“确权单位”签章处显示“广东华建企业集团有限公司”的印章，“交楼方”签章处显示“麻则雄”的签名，“接楼方”显示“吴玉贞”的签名，日期为2008年11月5日。吴玉贞称上述证明的实际签署日期为2008年11月6日）。2008年11月30日，作为交楼方代表的郑惠芳与受吴玉贞的委托作为接楼方代表的张春城签署《交接楼房手续确认单》，确认：案涉房屋于2008年11月16日再经双方现场查勘，不存在漏水、墙体开裂、梁板裂缝等几项；水电路线完整、不漏水、漏电，为质量合格楼房。吴玉贞称其于上述日期接收案涉房屋后，一直将案涉房屋用于自住用途。2013年6月20日，吴玉贞通过银行转账方式向郑惠芳支付221545元，郑惠芳也于同日出具了收到案涉房屋“办证费50%”221545元的《收据》。华建公司确认麻则雄已向其转交该笔款项。2015年3月7日，房地产管理部门核发了案涉房屋的权属证书，载明：房产地址为天河区黄埔大道中路157号之一601房，产权人为麻则雄，建筑面积为111.3291平方米，规划用途为住宅等内容。经本院向广州市房地产档案馆查询，案涉房屋截止至2017年5月23日不存在查封和抵押情形。本院工作人员还于2017年4月7日到案涉房屋进行勘察，现场所见如下：出入案涉房屋所在小区的大门共两个，一个为车辆出入口，一个为行人出入口；吴玉贞指认为案涉房屋所在楼宇的门牌号为××”；通过楼梯到达第六层，六楼共有两套房屋的进出口大门，其中一套房屋的进出口大门旁边的墙壁上标示“602”，另一套房屋的进出口大门及其旁边的墙壁无标示房号，吴玉贞指认无标示房号的房屋的进出口大门即是案涉房屋的进出口大门；吴玉贞用其持有的钥匙打开案涉房屋的进出口大门，案涉房屋并非处于空置状态。本院工作人员当天还在案涉房屋所在小区的两个进出口大门、案涉房屋所在楼宇的唯一出入口、案涉房屋的大门旁边的墙壁上张贴公告，告知吴玉贞的诉讼请求等信息，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织在本院指定的期间内向本院申报权利，并提供购房合同、已实际支付对价的凭证或赠与合同、继承文书等证明享有案涉房屋权利的依据的材料。但本院没有收到任何权利申报申请。2015年2月16日，本院受理（2015）穗天法少民初字第28号原告麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁诉被告郑惠芳、麻济旭继承纠纷一案，并在审理过程中依据吴玉贞的申请追加其作为第三人参加诉讼。在该案2016年2月25日的庭审中，郑惠芳对于吴玉贞提供的《三方协议书》、购房款的银行支付凭证、《交接楼房手续确认单》、办证费221545元的《收据》等证据均无异议，并确认麻则雄已将案涉房屋出售给吴玉贞。2016年3月15日，本院作出（2015）穗天法少民初字第28号民事判决书，查明：“被继承人麻则雄与郑惠芳于1987年8月31日登记结婚，于1989年9月17日共同生育麻济旭；2014年5月28日，被继承人麻则雄与郑惠芳经广州市广州公证处公证签订的《夫妻财产协议》中的房产不包括案涉房屋在内；被继承人麻则雄于2014年12月15日死亡；被继承人麻则雄死亡时其名下房产包括案涉房屋在内；麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁的出生证上均载明父亲为被继承人麻则雄。2015年7月1日，经中山大学法医鉴定中心鉴定，麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁均是林利琴的子女，四人均是同父同母关系”，认定：“麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁的出生证均载明四人的父亲为被继承人麻则雄，麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁经亲子鉴定均是林利琴的子女，且均是同父同母关系。因此本院认为现有证据足以证实麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁为被继承人麻则雄与林利琴所生育的子女的事实，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁均是被继承人麻则雄的继承人。案涉房屋涉及华建公司的权益，故对案涉房屋在本案中不予处理，当事人可另案主张权利”，判决如下：“一、位于广州市南沙区海庭三街6号1101房由原告麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁各继承5%的财产份额，由被告麻济旭继承15%的财产份额，由被告郑惠芳占有65%的财产份额（其中15%为被告郑惠芳继承的财产份额）。二、驳回原告麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁的其他诉讼请求。……”。上述民事判决书已于2016年4月2日发生法律效力。另查明，本院在审理（2016）粤0106民初6317号原告周兴挺诉被告广州亿豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，向广州市国土资源和规划委员会发函查询的问题包括：如经本院审查，涉案购房及房款支付行为发生于2004年9月，且案涉房屋过户条件已成就，本案审理是否须审查限购政策问题。该单位于2016年8月29日作出穗国土规划协查[2016]405号复函，其中答复本院的内容包括“2010年10月15日，原广州市国土资源和房屋管理局联合广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号），根据该意见，自2010年10月15日起，我市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院根据购买房屋的时点与事实酌情处理”等。另，吴玉贞在本案开庭审理之前申请撤回关于“要求确认案涉房屋归吴玉贞所有”的诉讼请求。本院认为：吴玉贞在本案开庭审理之前申请撤回关于“要求确认案涉房屋归吴玉贞所有”的诉讼请求，属于当事人对自身诉讼权利的合法处分，本院予以准许。被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利。麻则雄、吴玉贞与华建公司签订的《三方协议书》中关于案涉房屋买卖的约定是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应依约履行。《三方协议书》约定购买案涉房屋的全部购房款545512.59元均由吴玉贞直接支付给华建公司，从吴玉贞和受吴玉贞委托的张春城分别通过银行转账方式向华建公司支付案涉房屋的部分购房款合计445512.59元（即345512.59元+100000元）的事实并结合吴玉贞提供的《房屋付款证明》及华建公司确认其已收到案涉房屋的全部购房款的陈述可知，吴玉贞已付清约定的案涉房屋的全部购房款，履行了买方的付款义务，麻则雄作为案涉房屋的出卖人，负有向作为买受人的吴玉贞交付案涉房屋并转移房屋所有权即协同吴玉贞办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。案涉房屋已于2008年11月30日交付给吴玉贞使用，麻则雄本应依约于《三方协议书》签订之日起三年内协助吴玉贞办妥案涉房屋的权属证书，但该手续至今没有办理。鉴于麻则雄已于2014年12月15日死亡，其继承人负有依据《三方协议书》的约定协助吴玉贞办理将案涉房屋的产权过户登记至吴玉贞名下的手续的义务。从本院作出的已发生法律效力的（2015）穗天法少民初字第28号民事判决书的内容可知，郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁均为麻则雄的继承人，故负有协助吴玉贞办理上述手续的义务。鉴于案涉房屋现不存在查封、抵押情形，即案涉房屋现不存在办理产权过户手续的障碍，本院对吴玉贞主张郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁协助其办理将案涉房屋的产权过户登记至吴玉贞名下的手续的请求予以支持。郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告吴玉贞办理将广州市天河区黄埔大道中路157号之一601房的产权过户登记至原告吴玉贞名下的手续。本案受理费10080元，由被告郑惠芳、麻济旭、麻济岚、麻济春、麻济鑫、麻济宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何伙森人民陪审员  苏丽颜二〇一七年五月二十五日法官 助理  喻 珺书 记 员  李佳琦梁怡筠本判决书于2017年月日送达（33）