辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3759号
上诉人(原审原告)：李有福，男，1963年6月4日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：丁柯然，北京莫少平律师事务所大连分所律师。
被上诉人(原审被告)：邢丽丽，女，1987年8月30日生，汉族，住辽宁省大石桥市。
委托诉讼代理人：张荣君，辽宁圣邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雪，辽宁圣邦律师事务所律师。
原审第三人：大连森林动物园，住所地辽宁省大连市西岗区迎春路**号。
负责人：厉秉智，该园园长。
委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。
上诉人李有福因与被上诉人邢丽丽、原审第三人大连森林动物园合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李有福的委托诉讼代理人丁柯然、被上诉人邢丽丽及其委托诉讼代理人张荣君、刘雪、原审第三人大连森林动物园的委托诉讼代理人张羽佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李有福上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院忽略邢丽丽没有土地使用权、案涉建筑物系违法建筑、侵害国家或第三人合法权益，违反最高人民法院确定的不得变相以司法判决为违法建筑确权的司法审判精神。一、邢丽丽对于案涉建筑物所在土地根本无任何处置权利，甚至连土地使用权的归属都无法确认，案涉房屋买卖交易不具备生效的基本前提。本案中邢丽丽将案涉违法建筑物连带没有使用权的土地一并转让，无处分权人转让无处分权的财产，不能获得追认，案涉《转让协议》依据我国合同法第五十一条的规定应为无效；二、案涉建筑物本身就是违法建筑，在没有任何规划和权属登记的情况下，邢丽丽既不能证明是其所有，同时违法建筑也不具有交易的合法性基础。三、如果案外人刘长革是案涉建筑物的实际建设人，那么除了邢丽丽之外，案外人刘宸赫亦是案涉建筑物的继承人之一。根据《民法通则》第十八条之规定，”父母除为未成年人利益外，不得处理未成年人财产。”一审法院认定刘宸赫出生于刘长革死后就不具备继承权，违反了《继承法》第二十八条关于”遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额”的规定。一审法院对刘宸赫继承权利的排除，也是对李有福在一审时提交的公证书所公证内容、公证效力的排除，显然是错误的。四、案涉建筑物系违法建筑物，为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项以及《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第九条第一项之规定所禁止。案涉《转让协议》已经违反《合同法》第五十二条关于不得损害社会公共利益的规定。
邢丽丽辩称，不同意李有福的上诉请求。一、双方签订的买卖合同均已经履行完毕，符合法律规定，也没有违反公序良俗，我方认为该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款之规定，李有福以邢丽丽对该标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。二、李有福在签订买卖合同之前的2015年10月17日就已经使用过案涉房屋，之后在2017年双方签订了转让协议，在长达近二年的时间内，李有福有充分的时间对案涉房屋进行了解，而且李有福对案涉房屋的全部情况都是明知的。现在李有福主张协议无效，违反合同法规定的诚实信用原则。同时李有福在接受该房屋之后，自己又在案涉房屋的附近加盖了轻体房、花坛等建筑物或构筑物，并要求邢丽丽对其后加盖的建筑物承担责任，是完全错误的。三、李有福主张合同无效，没有充分的法律根据。主张合同无效应该依据法律或者是行政法规的规定来进行，李有福主张的《城市房地产管理法》第38条属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范。四、李有福称邢丽丽并非唯一的法定继承人，其系无权处分，不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
大连森林动物园述称，一审提供的证据可以证明案涉土地不在第三人划拨用地之内，一审法院也已经认定案涉的狗场不在第三人用地范围内，故第三人与本案无利害关系，不应该作为本案的当事人。
李有福向一审法院起诉请求：1、确认原、被告间签订《转让协议》无效；2、判令被告返还房屋转让款人民币30万元；3、判令被告承担原告的实际损失人民币68,500元。
一审法院认定事实：2017年4月9日，原告与被告签订《转让协议》，约定被告将刘长革自建的星火街1号内狗场房屋及所有设施转让给原告，转让金额30万元，原告付清转让款后，被告将动物园收款收据1张、遗产继承公证书1份交付原告。当日，原告支付被告10万元，2017年4月21日支付被告剩余20万元。后原告在狗场内加盖了房屋。
另查，被告丈夫刘长革于2014年4月23日死亡。遗腹子刘宸赫，男，2014年9月18日出生。
又查，原告与被告曾于2015年10月17日签订协议书，约定原告在2015年10月17日至2016年10月17日期间无偿使用案涉狗场。原告委托代理人在庭审时对该协议书的真实性提出异议，一审法院要求其与原告本人核实并提交书面意见，但原告未在指定期限内提出书面异议，视为其认可该协议书的真实性。
案涉狗场不在第三人的用地范围内。
一审法院认为，认定合同无效，应符合《合同法》第五十二条的规定，原告主张《转让协议》无效，但其提交的证据不足以证明存在《合同法》第五十二条规定的情形。原告认为应依照《房地产管理法》第38条第（六）项”未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，认定《转让协议》无效，但该条规定并非《合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定，不能以此认定协议无效。原告认为刘长革的儿子刘宸赫也是法定继承人，被告并非唯一法定继承人，无权单独处分刘长革的遗产。根据《民法通则》、《继承法》的相关规定，公民自出生时起享有民事权利，因刘宸赫出生于刘长革死亡之后，其并不享有继承权，故被告是刘长革的唯一法定继承人，有权独自处分遗产。在签订《转让协议》时，被告没有相应的不动产权属证明，原告对此情况是知晓的，理由是：1．原告于2015年10月起即使用狗场，对其权属情况已有充分时间进行调查了解；2．《转让协议》中未约定办理产权过户的内容，被告需交付的书面凭证为收款收据和公证书，并无权属证明。原告明知被告没有不动产权属证明，仍签订《转让协议》，足以证明转让标的并非狗场房屋所有权和土地使用权，而是对狗场占有、使用的权利，现合同已履行完毕，原告又以不能进行转让登记为由主张合同无效，有违诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告李有福的诉讼请求。案件受理费6828元，财产保全费2363元，由原告李有福负担。
二审中，邢丽丽提交了案涉房屋转让时的现场照片，李有福对该份证据的真实性无异议。结合该组照片以及当事人的陈述，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《转让协议》签订后，李有福在原有台阶附近又增设了部分台阶和一处花坛，并在成排狗舍上方增设了屋顶，此外，还增设了轻体房。
另，李有福对一审认定”又查，原告与被告曾于2015年10月17日签订协议书，约定原告在2015年10月17日至2016年10月17日期间无偿使用案涉狗场。”一节事实有异议，认为该节事实与本案无关，对其他事实没有异议；邢丽丽、大连森林动物园对一审认定的事实没有异议。从李有福对一审认定事实的异议内容上看，其对一审就该节事实的描述并不存在异议，因此，本院对一审认定的事实除”后原告在狗场内加盖了房屋。”外予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的上诉主张，本案争议的焦点问题是合同效力及其后续问题处理。
关于合同效力，从《中华人民共和国城乡规划法》相关规定可以看出，我国现行法律对未经规划批准进行建设的建筑物或构筑物，是明文作出否定性评价的。正因如此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定以未取得建设工程规划许可证的房屋为标的物签订的租赁合同无效。本案中，案涉《转让协议》所约定的标的物为房屋及设备，各方对案涉房屋未取得建设工程规划许可证、其所座落的土地未取得土地使用权属证书的事实均无异议。故该《转让协议》因标的物不具有合法性，参照前述最高院司法解释，也应认定为无效。
关于合同无效后续问题处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《转让协议》被确认为无效后，因该合同取得的财产双方应互相返还，其后续损失问题应按照缔约过失原则予以处理。故李有福要求返还转让款30万元，应予支持。邢丽丽在一审庭审时明确如涉及返还问题，要求恢复原状，据此，李有福应将案涉房屋及设备恢复原状后返还给邢丽丽。虽然邢丽丽将未取得建设工程规划许可证的房屋予以转让，存在过错；但李有福在签订《转让协议》一年半前即使用案涉房屋及场地，有充分的时间对案涉房屋的建设、权属状况予以了解。并且《转让协议》中无协助办理房屋产权过户的约定，邢丽丽所需交付的书面凭证仅为大连森林动物园的收款收据以及《公证书》，再结合邢丽丽申请出庭作证的两名证人的证言，可以认定李有福对案涉房屋缺乏相关的建设规划手续是明知的，故其对合同无效亦存相应过错。李有福在明知转让标的物不合法的情况下，仍对案涉房屋进行改扩建，由此造成的损失应由李有福个人承担。李有福要求邢丽丽予以赔偿，本院不予支持。
综上所述，李有福的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2538号民事判决；
二、确认李有福与邢丽丽于2017年4月9日签订的《转让协议》无效；
三、邢丽丽于本判决生效之日起十日内将转让款30万元返还给李有福；
四、邢丽丽履行本判决确定的给付义务后三十日内，李有福将《转让协议》所约定的星火街1号内狗场房屋及设施恢复原状后返还给邢丽丽；
五、驳回李有福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6828元、财产保全费2363元，由李有福负担1710元，邢丽丽负担7481元；二审案件受理费6828元（李有福已预交），由李有福负担1250元，邢丽丽负担5578元。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年七月十一日
书记员 董 芳