天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7552号
上诉人（原审被告）：朱少柱，男，1969年9月10日出生，汉族，农民，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：冯永良，天津津北斗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:侯艳梅，女，1981年1月24日出生，汉族，农民，住河北省河间市。
委托诉讼代理人：邢国利，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。
原审第三人：天津聚赢房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区杨村街京津公路东侧君利商厦D座709室。
法定代表人：孙伯洋，职务：经理。
上诉人朱少柱因与被上诉人侯艳梅、原审第三人天津聚赢房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院(2017)津0114民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。
朱少柱上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回侯艳梅诉请或者返还定金236000元；2.一、二审诉讼费由侯艳梅承担。事实和理由：1.侯艳梅向朱少柱明确表示自己具备购房资格。2.侯艳梅解除合同是因为限购后房价下跌。3.朱少柱只是协助办理过户，不能过户的责任应当由侯艳梅承担。4.双方合同中并没明确约定定金数额，一审法院按照最高比例20%双倍返还定金于法无据。
侯艳梅辩称，协议签订前朱少柱在明知侯艳梅不具备购房资格的情况下，向侯艳梅承诺具有2017年4月1日前的协议号，并与侯艳梅签订协议。后房屋登记管理部门告知不予办理，朱少柱行为违约。请求二审法院驳回上诉请求。
天津聚赢房地产经纪有限公司述称，同意一审判决。
侯艳梅向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告双倍定金472000元、购房款944000元及中介费11800元，共计1427800元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月7日，经第三人居间，原、被告达成口头协议，约定原告以1180000元价格购买被告名下的坐落于天津市武清区曹子里乡政府东侧龙福花园1-2-302号房屋及配套车库，同时被告向原告承诺有2017年4月1日前的预约网签号，可以保证原告办理过户手续。遂原告与被告到名为居住地的网签代签处签订了编号为32379-007581号《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中房屋价款为300000元。协议签订后，原告将300000元存入资金监管账户，并按照被告指示将购房定金880000元存入案外人杨立华的中国农业银行天津分行62×××72账户内。同日，原、被告在第三人处补签了《房屋买卖合同》，该合同第三条第1款约定“一次性付款：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币（大写）捌拾捌万元整（￥880000）（此定金可转作购房款），本合同签订之日起45天内向甲方交付首期购房款人民币（大写）叁拾万元整（￥300000）。剩余房款人民币（大写）/元整（￥/）于2015年5月15日一次性交付甲方。”第五条第一款约定“在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方子按双倍的标准向对方支付违约金。”2017年4月19日，原、被告及第三人工作人员吴丹丹签订《补充协议》，约定“自2017年4月7日侯艳梅买朱少柱天津市武清区曹子里乡政府路东侧龙福花园1-2-302房屋一套、带车库。侯艳梅已全款付给朱少柱全款118万元。朱少柱保证在4月28日之前完成过户手续，如果未能成功过户，视朱少柱违约，违约责任按房屋买卖合同执行。”后被告未能依约为原告办理过户手续，双方于2017年5月8日到第三人处协商此事未果，故原告诉至一审法院。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市存量房屋买卖协议》及原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，均为合法有效的合同，对各方当事人具有法律约束力。在签订涉案合同前，被告明知原告不具有购房资格而口头向原告承诺其有2017年4月1日之前的预约网签号，可以保证原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，其后更于4月19日与原告签订《补充协议》，承诺于4月28日之前完成所有权转移登记。但至本案成诉，双方并未办理涉案房屋所有权转移登记手续，被告的行为已构成违约，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，故被告应按合同约定承担违约责任。现原告请求解除涉案的《天津市存量房屋买卖协议》及《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于返还房款、定金及中介费一节，我国《担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，原告依约定给付被告购房定金880000元，而合同总价款为1180000元，定金应为236000元，超出的644000元应视为房款。原告请求被告双倍返还购房定金472000元，一审法院予以支持。原告请求被告返还购房款944000元，但其中300000元系原告于2017年4月7日存入资金监管账户内的，此款被告并未实际取得，故一审法院对被告实际取得房款部分予以支持，为644000元。原告请求被告返还中介费11800元，但双方未有约定，故一审法院不予支持。判决：一、解除原告侯艳梅与被告朱少柱于2017年4月7日签订的编号为32379-007581号的《天津市存量房屋买卖协议》及原告侯艳梅与被告朱少柱、第三人天津聚赢房地产经纪有限公司于2017年4月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱少柱返还原告侯艳梅购房款644000元，并双倍返还原告侯艳梅购房定金472000元，共计1116000元，上述款项于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告侯艳梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8825元、保全费5000元，由被告朱少柱担负12422元，由原告侯艳梅担负1403元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，在签订涉案合同前，朱少柱明知侯艳梅不具有购房资格而口头向侯艳梅承诺其有2017年4月1日之前的预约网签号，可以保证侯艳梅办理涉案房屋的所有权转移登记手续，其后又于4月19日与侯艳梅签订《补充协议》，承诺于4月28日之前完成所有权转移登记。但至本案成诉，双方并未办理涉案房屋所有权转移登记手续，朱少柱的行为已构成违约，致使侯艳梅购买涉案房屋的合同目的不能实现，故朱少柱应按合同约定承担违约责任。现侯艳梅请求解除涉案的《天津市存量房屋买卖协议》及《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持并无不妥。关于返还房款、定金及中介费一节，我国《担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，侯艳梅依约定给付朱少柱购房定金880000元，而合同总价款为1180000元，定金应为236000元，超出的644000元应视为房款。侯艳梅请求朱少柱双倍返还购房定金472000元，一审法院予以支持并无不当。侯艳梅请求朱少柱返还购房款944000元，但其中300000元系侯艳梅于2017年4月7日存入资金监管账户内的，此款朱少柱并未实际取得，故一审法院对朱少柱实际取得房款部分予以支持为644000元，并无不妥。侯艳梅请求朱少柱返还中介费11800元，但双方未有约定，故一审法院不予支持并无不当。
综上所述，朱少柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4840元，由朱少柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 姜海宽
代理审判员 刘 艳
二〇一七年十一月二日
法官 助理 魏道博
书 记 员 屈 岩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……