广东省深圳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤03民终17472-17478、	17480、17481号	上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市下水径投资有限公司，法定代表人：曾文杰。	委托诉讼代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。	17472号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：李希，	17473号案上诉人（原审原告、反诉被告）：林仲伟	17474号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：周红飞	17474号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹菲菲	17475号案上诉人（原审原告、反诉被告）：洪世涌	17476号案上诉人（原审原告、反诉被告）：邹正辉	17477号案上诉人（原审原告、反诉被告）：范伟迪	17478号案上诉人（原审原告、反诉被告）：詹文都	17480号案上诉人（原审原告、反诉被告）：方思红	17481号案被上诉人（原审原告、反诉被告）：何锦望	上述业主的共同委托诉讼代理人：肖伟东，广东宝城律师事务所律师。	上述业主的共同委托诉讼代理人：尹艳荣，广东宝城律师事务所律师。	李希等9案业主与深圳市下水径投资有限公司（以下简称下水径公司）商品房预售合同纠纷九案，上诉人不服深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初13187-13193、13195、13196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。	下水径公司的上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回李希等9案业主全部诉讼请求。2、由李希等9案业主承担一、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审法院认定事实不清，应当予以纠正。(一）下水径公司己向一审法院提交了新证据，该证据应当作为本案认定事实的依据。下水径公司已依法履行了办证义务，因行政机关的原因，导致下水径公司逾期申请及办证260日，在该期间内下水径公司应当予以免责。下水径公司在本案开庭后已取得相关政府部门出具的证明，并己经在一审判决前向一审法院提交，该等证明足以认定因行政机关的原因导致下水径公司逾期申请及办证260日，该期间已经完全覆盖陈杰主张的逾期办证时间。因此，下水径公司依法无需承担任何责任，人民法院应当将上述证明作为新证据依法采信，作为本案认定事实的依据。(二）根据上述政府部门出具的证明，足以证明如下事实：1、因深圳市龙岗区住房和建设局的原因导致xxxx园符合办证条件逾期。2012年，下水径公司向深圳市龙岗区环境保护和水务局（下称“龙岗区水务局”）申请报建连廊天桥并通过审批（因连廊天桥跨河道，且土地所有权属水务局）。2015年1月，连廊天桥工程竣工申请验收时，龙岗区水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求下水径公司另行向深圳市龙岗区住房和建设局（下称“龙岗住建局”）申请验收并出具安全性鉴定意见书。2015年5月26日，龙岗住建局同意介入检测鉴定并委派其下属单位负责监督检验，同时要求下水径公司委托第三方机构以进行安全性鉴定。2015年9月1日，第三方机构出具检验报告。2015年11月16日，龙岗住建局完成全部检测鉴定。按规定，龙岗住建局一般四个工作日后可以完成并出具备案证明。但因龙岗住建局的内部决策原因，导致2016年2月22日龙岗住建局才出具复函给下水径公司，确定连廊天桥的检测鉴定工作基本符合国家有关法律、法规和技术标准的有关规定，检验结论可靠有效，建议尽快投入使用。对于上述事实，龙岗住建局己出具证明予以证实。基于上述事实，龙岗住建局本应在2015年11月20日前出具备案证明给下水径公司，但其直到2016年2月22日才出具备案证明，由于龙岗住建局的原因导致延期出具备案证明给下水径公司共计94日。因此，因深圳市龙岗区住房和建设局的原因导致xxxx园符合办证条件逾期94日，该期间下水径公司应当予以免责。2、因深圳市不动产登记中心的原因导致逾期办证。(1)2016年2月，下水径公司向深圳市不动产登记中心（以下简称登记中心）咨询办理xxxx园的初始登记。登记中心回复，xxxx园连廊天桥应当向深圳市交通运输委员会或者龙岗交通运输局办理移交手续后方可申请。2016年3月1日，下水径公司向龙岗区交通运输局办理移交手续后，向登记中心交文并申请办理xxxx园的初始登记。登记中心因对该连廊天桥的移交单位存在不确定性，该中心需进一步核查、了解。而且，因登记中心在此期间电脑系统升级改造、数据迁移等原因，拒绝收文。直到2016年5月底6月初才通知下水径公司应当向深圳市交通公用设施管理局办理移交手续。对于上述事实，登记中心已出具证明予以证实。基于上述事实，登记中心本应于2016年3月1日收文并为下水径公司办理初始登记，但由于登记中心在2016年5月底6月初的时间才另行通知下水径公司，要求下水径公司另行向市交委移交连廊天桥等原因导致下水径公司延期办证申请，以2016年5月31日作为登记中心通知下水径公司的截止日期计算，因登记中心的原因导致下水径公司延期共计90日。因此，由于登记中心的原因导致下水径公司逾期办证申请90日，该期间下水径公司应当予以免责。(2)2016年6月12日，登记中心正式收文并受理了下水径公司办理涉案房产项目的初始登记申请。根据登记中心出具的《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》可知，该中心应在2016年7月22日之前完成涉案房产的初始登记，但由于登记中心因对该连廊天桥的移交单位存在不确定性，该中心需进一步核查、了解。而且，也因登记中心在此期间电脑系统升级改造、数据迁移等原因，登记中心直到2016年9月27日才办理完毕初始登记。基于上诉事实，因登记中心原因导致下水径公司延期办证计67日。因此，由于登记中心的原因导致下水径公司逾期办证67日，该期间下水径公司应当予以免责。以上因深圳市不动产登记中心的原因导致的逾期办证合计157日，下水径公司在该期间应当予以免责。3、因深圳市交通公用设施管理局的原因导致逾期办证。2016年6月3日，深圳市交通公用设施管理局向下水径公司出具《道路设施产权移交书》，用于办理涉案房产项目的初始登记。但深圳市不动产登记中心还要求提供深圳市交通公用设施管理局的机构代码证。因深圳市交通公用设施管理局一般不对外提供该材料，故当时无法确认能否提供，该局在提请内部研宄后，于2016年6月12日出具机构代码证。因此，由于深圳市交通公用设施管理局的原因导致下水径公司逾期办证申请达9日，该期间下水径公司应当予以免责。二、一审法院适用法律错误，应当予以纠正。(一）根据相关法律规定，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担过错责任，即未履行相关义务的过错责任。房地产开发企业在办理《房产证》的过程中应当确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务产生的法律责任，才由房地产开发企业承担。(二）根据双方合同的约定，房地产开发企业未履行相关义务才承担逾期办证的违约责任，也证明了房地产开发企业承担的是过错责任。(三）根据深圳市中级人民法院及广东省高级人民法院的相关判例，因政府机关及业主自身的原因导致逾期办证的，属于非房地产开发企业过错造成的，房地产开发企业应当予以免责。(四）相关法律规定、合同约定以及法院判例如下：1、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。3、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证明的，开发企业应当承担违约责任。4、《深圳市房地产买卖合同(预售）》第二十二条之约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人承担违约责任。若因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。因此，根据相关法律及司法解释的规定，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担过错责任。非因房地产开发企业的原因导致逾期办证，房地产开发企业无需承担责任。根据深圳市中级人民法院及广东省高级人民法院的相关判例，因政府机关及业主自身的原因导致逾期办证的，属于非房地产开发企业过错造成的，房地产开发企业应当予以免责。因此，只有因下水径公司自身原因导致不能办理房地产权证的，下水径公司才应承担延期办证的违约责任。一审法院将因行政机关的原因导致的逾期办证，认定为下水径公司“因第三人原因违约”致使办证迟延仍需承担违约责任，没有任何事实及法律依据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，故为维护下水径公司的合法权益，望贵院依法支持下水径公司的上诉请求。	李希等9案业主辩称：下水径公司主张相关政府部门存在拖延接收情形，并据此要求免除违约责任，缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。首先，下水径公司在一审阶段主张迟延办证原因系李希等9案业主私自变更房屋结构和套内面积以及深圳市交通公用设施管理处拖延交接而导致，现却主张因深圳市龙岗区住房和建设局、深圳市不动产登记中心以及深圳市交通公用设施管理处原因而导致迟延办证，此说法完全不一致，不具有真实性。如果确实存在，为何一审时却不提出呢？其次，关于连廊天桥移交的问题，下水径公司提交的2012年9月28日《建设工程规划验收许可证》中备注，“此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应在项目规划验收前建设完成并完善移交手续”，可见连廊天桥的移交早在双方签订房屋买卖合同之前就已经存在。下水径公司在明知连廊天桥需完善移交的情况下签订合同并承担办证义务，可见其知悉其中流程等情况，并仍自愿承担逾期办证的违约责任，本案关于连廊天桥的移交并非双方合同履行期间出现的情况，而是下水径公司事前对此有充分了解，下水径公司作为专业的开发商应当熟知办证的流程及所需时间（包括连廊天桥的移交），下水径公司应该能够预见在办证过程中，可能因遇到问题而导致延期办证，况且本案办证的所有手续均并没有超出下水径公司可控制和预见范围，下水径公司应对其履行合同能力应有相应的预见。因此下水径公司以政府部门的行政行为主张免责，缺乏事实依据，下水径公司的主张明显不成立。另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”退一万步而言，假设政府部门存在拖延接收，下水径公司因第三人原因造成的违约，也应由下水径公司向李希等9案业主承担违约责任。二、下水径公司主张的免责理由，亦不属于双方合同约定的免责范围，其主张的免责理由，缺乏合同依据，依法应当予以驳回。合同之债的归责原则系无过错原则，即合同当事人只要未按合同的约定履行义务，就应当承担违约责任，当事人约定或法律规定免责的除外。而本案下水径公司提出的延迟办证的抗辩理由并不属于合同约定的可以据此延迟办证的情形。因此，下水径公司未依约为李希等9案业主办理涉案房产证，已构成违约，依法应当承担违约责任。综上所述，下水径公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，为维护李希等9案业主的合法权益，恳请贵院依法驳回下水径公司的全部上诉请求，并支持李希等9案业主的原审诉讼请求。	林仲伟、洪世涌、邹正辉、范伟迪、詹文都、方思红（以下简称林仲伟等6案业主）的上诉请求为：一、依法撤销一审判决第一、第二项，依法改判下水径公司立即向林仲伟等6案业主支付延期办证违约金（具体金额见附表）。二、本案诉讼费由下水径公司承担。上诉事实与理由：一、根据双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，明确约定下水径公司应向林仲伟等6案业主支付延期办证违约金至林仲伟等6案业主实际取得《房地产证》之日止。因此，一审法院判决下水径公司应支付的延期办证违约金计算截止至2016年11月20日，违背双方合同约定。林仲伟等6案业主与下水径公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二约定：“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；……如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。”根据上述约定可知，在约定期限内为林仲伟等6案业主办理房地产证是下水径公司的合同义务。且本案下水径公司向林仲伟等6案业主交付了房产（各案交付房屋日期见附表），因此，下水径公司最迟应于（具体时间见附表）为林仲伟等6案业主办理房产证，但林仲伟等6案业主直至（各案出证日期见附表）才为林仲伟等6案业主办理并取得房地证，已经构成严重违约。因此，一审法院酌定延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日，对林仲伟等6案业主不公。林仲伟等6案业主认为下水径公司应当按照双方约定支付延期办证违约金至林仲伟等6案业主实际取得房产证之日止。二、下水径公司没有提供证据证明林仲伟等6案业主存在拖延提交办证材料，因此，一审法院认定林仲伟等6案业主存在接到办证通知后未及时提交资料，属于事实认定错误。本案中，林仲伟等6案业主一直积极配合，并在指定的时间完成所有的流程，不存在任何过错。下水径公司主张因林仲伟等6案业主原因导致延期办证，依照举证规则，应当由下水径公司提供证据证明林仲伟等6案业主存在故意拖延提交办证材料，但下水径公司未能提供任何有效证据予以证明，依法应当承担举证不能的法律后果。因此，下水径公司应对其迟延办证造成的后果承担相应的违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护林仲伟等6案业主的合法权益，恳请贵院在查清事实的基础上依法改判。	下水径公司答辩称：一、2016年9月27日我公司收到涉案房产项目的大证，2016年9月28日我公司通过公告、短信、快递以及登报的形式通知业主携带文件至相关部门办理房产证。2016年10月13日我公司在深圳商报上发布催办房产证的通知，且各业主确认其均收到了我公司发出的办证通知。二、部分业主已通过银行按揭的方式将办理房产证的委托权交予银行，业主自行提交资料由银行登记中心申办房产证，因此办证义务已转移至银行及业主。综上所述，我公司已经履行了办证的通知义务，而业主因自身原因没有办理房产证，该责任应由业主自行承担。我公司认为一审法院根据我公司的通知情况以及登记中心正常办证的时间情况酌定各业主的办证时间具有一定的合理性，因此业主的上诉理由没有事实和法律依据。	李希等9案业主向一审法院起诉请求：1、下水径公司为李希等9案业主办理所购买的涉案深圳市龙岗区布吉街道xxxx园房产（具体房号详见附表）的不动产产权证书；2、下水径公司按合同约定向李希等9案业主支付延期办证违约金（具体数额详见附表）；3、由下水径公司承担本案诉讼费。	下水径公司的反诉请求：1、李希等9案业主向下水径公司支付逾期付款的违约金（具体金额见附表）；2、李希等9案业主承担全部诉讼费用。	一审法院认定事实：2014年、2015年期间（具体时间详见附表），李希等9案业主作为买受人，下水径公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区布吉街道xxxx园房屋（具体房号、总价款见附表）。合同第六条约定，买受人应在签订本合同之日起7日内支付首期款，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，其中买受人应在签订本合同之日起0日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同约定的期限付款，逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同，出卖人解除的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第九条约定，出卖人应当于2015年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十一条约定，出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。合同第二十二条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择用邮寄特快专递方式通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内(港、澳、台地区除外)，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为登报当天；买卖双方以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同签订后，李希等9案业主向下水径公司支付了购房款，下水径公司向李希等9案业主交付了涉案房屋（具体时间见附表）。除13190案业主洪世涌外，其他各案业主均提交了《入伙通知书》，下水径公司对《入伙通知书》所载房屋交付时间予以认可。13190案业主洪世涌主张房屋交付时间为2015年9月29日，称其《入伙通知书》已遗失，仅提交了《xxxx园业主消防安全责任书》，显示其作为业主与深圳市海心物业管理有限公司xxxx园物业管理处于2015年10月4日签订该消防安全责任书。下水径公司对该消防安全责任书不予认可。合同约定涉案房产的交付时间均为2015年9月30日，洪世涌、下水径公司均未主张下水径公司延期交付涉案房产，在下水径公司未能提交反证的情况下，参考系列案其他业主入伙时间，一审法院对13190案业主洪世涌提交的《xxxx园业主消防安全责任书》予以采信，并确定13190案涉案房产交付时间为2015年9月30日。	后李希等9案业主认为下水径公司未在约定时间为李希等9案业主办理房地产转移登记，遂诉至法院，提出上列诉讼请求。下水径公司则认为李希等9案业主迟延支付购房款尾款（具体贷款到账时间详见附表），在本案提出上列反诉请求。	另查，下水径公司于2012年9月28日取得涉案xxxx园项目的《建设工程规划许可证》，其中备注处记载“此次报建不含连廊天桥，连廊天桥应在项目规划验收前建设完成并完善移交手续”；于2015年5月19日取得涉案xxxx园项目的《建设工程规划验收合格证》，其中备注处记载“在初始登记前需完善连廊天桥的移交手续”；于2015年11月5日取得该项目的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》；于2016年9月27日办理了该项目的初始登记。	下水径公司主张其不存在违约，提交以下证据予以证明：1、市政工程设计合同、开工报告、建筑工程竣工验收报告、质量评估报告、道路设施产权移交书，显示涉案连廊天桥工程于2015年6月26日竣工验收，于2016年3月将产权移交给深圳市交通公用设施管理处；2、装修改造委托协议，显示李希等9案业主另与深圳市星腾建筑工程有限公司签订《装修改造委托协议》，约定业主委托该公司对购买的涉案房产进行装修改造，改造工程款为100元，并承诺于2015年9月30日前完成工程并交付业主；3、快递回执及快递查询回单，显示下水径公司于2016年10月10日及11日期间向李希等9案业主的户籍地址邮寄办理房产证通知，部分邮件于2016年10月12日之后退回；4、公告报纸，显示下水径公司于2016年10月13日在报纸刊登《催办房产证通知》，告知各业主所购买的xxxx园房屋于2016年9月28日具备办理房产证的条件，下水径公司已于2016年9月28日在物业大堂处公示、发送短信的方式通知各业主，并于2016年10月9日、10日分别向各业主以特快专递的方式进行了书面告知，考虑到个别业主尚未知晓相关事项，下水径公司登报再次告知。	部分业主截至庭审之日（2016年12月27日）尚未办出房地产证，各业主产权登记时间详见附表。业主主张签订买卖合同当天已及时提交办理贷款的所有资料，并未收到下水径公司邮寄的办证通知及未看到物业大堂张贴的公示，其于2016年10月13日收到短信通知可以办证，均于次日提交了所有办证资料。下水径公司称部分业主存在迟延提交办证资料及缴纳税费的情况，所以导致出证日期滞后，而积极配合的业主中最早的已于2016年10月17日办出房地产证。	一审法院认为，李希等9案业主与下水径公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。	关于李希等9案业主要求下水径公司办理不动产产权证书的诉请，下水径公司已完成涉案房产产权转移登记，该项诉请已实际履行，一审法院不予支持。	关于李希等9案业主主张的延期办证违约金，涉案合同约定“出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，李希等9案业主已支付了购房款，下水径公司亦已将房屋交付李希等9案业主，现下水径公司未在合同约定的时间办理办理房地产证，已构成违约，应向李希等9案业主支付逾期办证违约金。下水径公司辩称迟延办证的原因包括政府部门拖延接收连廊天桥的产权及业主擅自变更房屋的结构及套内面积导致不能顺利通过查丈验收，关于连廊天桥的接收，下水径公司并未提交充足证据证明政府部门存在拖延接收，且即便存在该原因导致初始登记迟延，下水径公司因第三人原因违约的也应向李希等9案业主承担违约责任。至于下水径公司提交的业主与案外人签订的《装修改造委托协议》约定的装修改造工程款仅为100元，且该装修改造完成的时间为2015年9月30日前，早于下水径公司交付涉案房屋的时间，下水径公司已于2015年5月19日取得项目的《建设工程规划验收合格证》，下水径公司主张是业主擅自变更房屋结构导致查丈验收未通过，缺乏依据，故一审法院对下水径公司的免责抗辩不予采纳。从李希等9案业主、下水径公司双方确认的房屋交付日期起算，下水径公司未在房屋交付之日起240内为李希等9案业主办理房地产证，且逾期时间超过120日，下水径公司应按合同约定每日按购房总价款万分之四向李希等9案业主计付延期办证违约金。关于延期办证违约金的截止日期，合同约定延期办证违约金应计算至《房地产证》办出之日止，但下水径公司辩称部分业主未按其通知时间交付办证资料导致办证迟延，一审法院认为，双方在涉案合同中明确约定业主应在接到下水径公司办理《房地产证》的书面通知后7日内提交相关证件资料和税费，下水径公司虽邮寄书面办证通知给业主，但双方并未在合同约定通讯地址，而公告送达只有在邮寄通知未送达后才可以选择，在部分邮件尚未退回的情况，下水径公司于2016年10月12日即径行公告，不符合双方的约定，不产生送达效力，鉴于业主确认于2016年10月13日收到办证通知，应视为下水径公司已履行了通知义务，而业主主张收到办证通知的次日已提交了办证材料，没有提交证据予以证明，且结合各业主《房地产证》的出证时间，一部分业主在2016年11月以前已办出《房地产证》，最早为2016年10月17日，另一部分业主截至庭审之日尚未办出证件，与常理不符，业主亦未举证证明下水径公司存在拖延办证，一审法院采信部分业主存在接到办证通知后未及时提交资料的情况，对该迟延期间由业主自行承担，在无法确认该部分业主实际提交资料具体时间的情况下，一审法院结合合同约定提交办证资料的期限为7天，办理递件过户材料至房地产证实际核准转移登记的合理期间约为30天，根据公平原则，酌定出证日期在2016年11月20日以后的业主所主张的延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日，其余出证日期在2016年11月20日以前的业主则计算至房地产证书核发之日（具体违约金计算天数详见附表）。对17473-17478、17480、17481号案业主超额主张部分，一审法院不予支持。	关于下水径公司主张的延期付款违约金，涉案合同约定“买受人签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，应在签订本合同之日起0日内将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人”，剩余购房款通过按揭贷款支付下水径公司，而业主的义务仅是在签订本合同之日起将申请银行按揭贷款需由业主提供的证件资料交付下水径公司或下水径公司指定的第三人，下水径公司并未提交任何证据证明业主存在迟延提交贷款材料或因业主的原因导致贷款发放迟延的情况，应承担举证不能的不利后果，下水径公司仅依据剩余购房款的到账日期迟延而要求业主承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决:一、下水径公司自判决生效之日起五日内向李希等9案业主支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回17473-17478、17480、17481号案业主的其他诉讼请求。三、驳回深圳市下水径投资有限公司的反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（李希等9案业主、下水径公司均已预交，金额详见附表），均由下水径公司承担。案件管辖异议受理费九案合计900元（下水径公司已交纳），均由下水径公司承担。案件保全费（李希等9案业主均已预交，金额详见附表），均由下水径公司承担。	经审理查明：（一）下水径公司于2016年6月12日向深圳市不动产登记中心提交了办理涉案房产项目初始登记的资料，该登记中心向其出具了《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，该通知书记载办理时限为30个工作日（自受理之日起至2016年7月22日），涉案房产项目于2016年9月27日办理了初始登记。	（二）下水径公司为证明系因龙岗住建局、登记中心及深圳市交通公用设施管理局等机关的原因导致其逾期申请及办证260日，提交了下列书证：	1、龙岗住建局于2017年6月20日向下水径公司出具的《证明》，其中记载：“你公司投资建设的龙岗区布吉街道xxxx园连廊天桥工程……在2015年1月份申请竣工验收时，区环保水务局和连廊天桥接收单位深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局要求你公司向我局申请验收并出具安全性鉴定意见书。我局于2015年5月26日同意介入检测鉴定，委派下属单位龙岗区工程质量监督检验站负责监督检验，并要求你公司委托有资质的第三方机构进行安全性鉴定，第三方机构于2015年9月1日出具检验报告，并在2015年11月16日完成工程的全部检测结果。按规定，一般4个工作日，我局可以完成出具备案证明，因我局考虑到连廊天桥是公益性市政工程，需对连廊天桥安全性检测报告进行研讨，因此，我局研究后于2016年2月22日复函给你公司。”	下水径公司据此主张2015年11月20日至2016年2月22日期间应免责。	2、登记中心于2017年6月23日向下水径公司出具的《深圳市不动产登记中心关于xxxx园项目连廊天桥产权移交有关情况的复函》，其中记载：“根据你司提交的《道路和交通设施实物接管协议》，深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局于2016年3月1日接管了xxxx园项目连廊天桥，同日你司再次向我中心申请办理该房产项目不动产首次登记，因对xxxx园项目连廊天桥的移交程序及接收主管部门是深圳市交通运输委员会龙岗交通运输局还是深圳市交通公用设施管理处存在不确定性，我中心对上述问题又作出进一步核查、了解。在最终确定移交接收单位应为深圳市交通公用设施管理处，同时我中心不动产登记电脑系统升级改造、数据迁移、导入完成后，约于2016年5月底至6月初期间通知你司该连廊天桥应当向深圳市交通公用设施管理处移交并你司依法备齐资料后向我中心申请xxxx园房产项目不动产首次登记。此后，我中心于2016年6月12日受理了xxxxxxxx号宗地xxxx园建筑物的不动产首次登记，基于上述两个原因，2016年9月22完成核准登簿，2016年9月27日完成缮证。”	下水径公司据此主张2016年3月1日至2016年5月31日期间及2016年7月22日至2016年9月27日期间应免责。	3、深圳市交通公用设施管理局于2017年6月12日向下水径公司出具的《证明》，其中记载：“下水径公司于2016年6月3日向我局（原前身为深圳市交通公用设施管理处）提交了用于办理下水径公司xxxx园房产项目产权初始登记申请的市政设施连廊天桥交接申请资料，我局于当天向下水径公司出具了《道路设施产权移交书》，但下水径公司称依据深圳市不动产登记中心的要求，还须要我局提供机构代码证复印件。因我局一般不对外提供该资料，当时无法确认能否提供。我局相关工作人员提请内部研究后，于2016年6月12日出具机构代码证。”	下水径公司据此主张2016年6月3日至2016年6月12日期间应免责。	（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。	本院认为，各案为商品房预售合同纠纷。关于林仲伟等6案业主上诉主张下水径公司支付延期办证违约金应计至实际取得《房地产证》之日止的理由是否成立的问题，本院认为，办证为双方共同的义务，在涉案房产具备办证条件后，下水径公司作为出卖人应履行通知买受人办证及向主管登记部门提交办证所需资料的义务，而林仲伟等6案业主作为买受人在接到办证通知后依约应及时向出卖人或出卖人指定的第三人提交办证资料。因林仲伟等6案业主确认于2016年10月13日收到办证通知，及结合涉案楼盘各业主《房地产证》的出证时间，一部分业主在2016年11月以前已办出《房地产证》，原审法院认定下水径公司已履行通知办证及提交资料的义务并无不当，本院予以确认。林仲伟等6案业主未提供证据证明其在接到办证通知后及时向出卖人或出卖人指定的第三人提交了办证资料，对此应承担举证不能的不利后果，原审法院结合案件事实酌定林仲伟等6案业主所主张的延期办证违约金计算截止日期为2016年11月20日符合公平合理原则，并无不当，本院予以确认。林仲伟等6案业主上述主张理由不充分，本院不予采纳。	关于下水径公司上诉主张的免责事由是否适法的问题。根据涉案买卖合同约定，下水径公司应于房屋交付之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，而涉案各房产办证时间超过了该约定期限。下水径公司上诉主张办证迟延系因政府机关等非其可预见、控制的原因所致，本院对其提出的免责事由逐项分析如下：	首先，下水径公司主张2015年11月20日至2016年2月22日期间的迟延系因龙岗住建局原因导致。按龙岗住建局出具的证明内容，该期间系该局鉴于连廊天桥为公益性市政工程而需进行连廊天桥安全性检测，本院认为，连廊天桥的用途及通过安全检测要求属下水径公司作为房地产项目开发企业所应当预见的内容，下水径公司亦未提供证据证明该期间有超过正常时限，本院对其此项免责主张不予支持。	其次，下水径公司主张2016年3月1日至2016年5月31日期间的迟延系因登记中心于2016年5月底才通知其向深圳市交通公用设施管理处移交连廊天桥所致。本院认为，下水径公司于2012年9月28日取得的《建设工程规划许可证》中已明确记载在项目规划验收前应将连廊天桥建成并完善移交手续，其在取得建设工程规划许可时即应及时查阅相关规定或咨询主管部门以确定移交内容及程序，在其未举证证明已及时尽其可能查询确定接收部门的情况下，现以移交接收主体不明确为由主张免责，于法无据且有违诚实信用原则，本院不予支持。	第三，下水径公司主张2016年6月3日至2016年6月12日期间的迟延系因须申请深圳市交通公用设施管理局提供机构代码证所致。本院认为，按照不动产登记机构要求完善申请初始登记所需资料，属下水径公司依相关不动产登记法规所应自行负担的义务，且下水径公司亦不能举证证明深圳市交通公用设施管理局明显超出合理期限才向其提供机构代码证，本院对其此项免责主张不予支持。	第四，下水径公司主张2016年7月22日至2016年9月27日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本案中，按2016年6月12日登记中心业务受理通知书记载，该中心处理下水径公司初始登记申请的办文期限为30个工作日，即自受理之日起至2016年7月22日止，但登记中心在受理申请后直至2016年9月27日才完成初始登记。本院认为，下水径公司于2016年6月12日已向登记机构提供办理初始登记所必须的申请资料，对于初始登记完成时间明显超出正常办文期限，按登记中心出具的复函内容则系因该中心电脑系统升级等原因所致，该原因属于出卖人不可预见、控制或避免的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任的归责事由规定，前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年7月23日至2016年9月27日内（共67天）应予免责，本院对下水径公司相应上诉请求予以支持。	据此，扣除本院前述认定的可免责期间67天后，因各案中迟延违约天数均未达到120天，按照涉案买卖合同的违约责任条款，下水径公司应按日向李希等9案业主支付购房总价款万分之三的违约金（具体违约天数及违约金数额详见本判决书附表）。	综上所述，下水径公司的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以采纳；林仲伟等6案业主的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、维持深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初13187-13193、13195、13196号民事判决第三项；	二、撤销深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初13187-13193、13195、13196号民事判决第二项；	三、变更深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初13187-13193、13195、13196号民事判决第一项为：深圳市下水径投资有限公司于本判决生效之日起五日内向李希等9案业主支付延期办证违约金（具体金额见本判决书附表）；	四、驳回李希等9案业主的其他诉讼请求。	如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费、诉讼保全费均由深圳市下水径投资有限公司负担（具体金额详见附表）。一审案件管辖异议受理费九案合计900元，均由深圳市下水径投资有限公司承担。二审案件受理费的负担见本判决书附表。	本判决为终审判决。	审判长 俞    红	审判员 吴  思  罕	审判员 邓    媛		二〇一七年十二月二十一日	书记员 谢文琦（兼）	相关法律条文：	《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。