海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终81号
上诉人（原审被告）：琼海大东南置业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇善集路188号万泉豪廷会所2楼。
法定代表人：冯昌友，董事长。
委托诉讼代理人：莫成飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭新喙，该公司监事。
被上诉人（原审原告）：王凤梅，女，1945年2月1日出生，汉族，住河南省濮阳市
委托诉讼代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。
上诉人琼海大东南置业有限公司（以下简称大东南公司）因与被上诉人王凤梅商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初1429号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，于2017年2月14日在本院公开开庭进行了审理。上诉人大东南公司的委托诉讼代理人莫成飞、郭新喙，被上诉人王凤梅的委托诉讼代理人吴聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人大东南公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，即限大东南公司于判决生效后六十日内为王凤梅办理琼海市xx公寓房屋房地产权证；2.撤销一审判决第三项，即限大东南公司于判决生效后十五日内向王凤梅支付逾期办证违约金人民币31405元。事实和理由：一、一审判决认定法律关系不清。一审在申领房产证与颁发房产证这一相对应的具体行政法律关系中，没有分清行政机关、出卖人、买受人各自的职责，笼统判令大东南公司为王凤梅办理房产证，语焉不详，法律义务不准确，不具有可执行性，且违背客观事实和基本的社会常识。房产证的办理，包含出卖人配合买受人向行政机关申请颁发房产证，行政机关向申请人颁发房产证这一对应的具体行政法律关系。房产证的办理，是买卖双方的民事法律行为，以及房产行政管理部门、税务机关的行政行为相结合的过程，并非出卖人一方可以单独完成，并非出卖人一方的责任。具体来说，出卖人的职责是保证商品房通过竣工验收，达到可向买受人分割过户的条件，即取得初始产权登记；买受人的职责是应提供身份资料、房屋买卖合同、付款凭证、发票、完税凭证等；房产行政主管部门的职责是审核登记发证所提交资料的合法性，并向申请人颁发房产证。一审没有分清各方的职责，判决大东南公司单方完成需要三方共同完成的事情，违背法律规定和基本常识。在一审中，大东南公司已经提交了同一项目已颁发的房产证，证明出卖人已经履行了初始登记义务。这些事实充分证明大东南公司不存在违约的事实，一审判决认定事实错误。二、一审未查明买卖合同约定的建筑面积与房产测绘中心实测面积之间存在0.33平米差异，需要签订补充协议才能申领房产证这一基本事实。涉案房屋合同约定面积为52.5平米，而实测面积为52.17平米，根据买卖合同约定，在办理房产证时，需要签订补充协议，没有签订补充协议，房产行政管理部门不可能按照买卖合同约定面积或者实测面积颁发房产证。大东南公司多次通知王凤梅签订补充协议，但王凤梅并未配合，导致无法申请办理房产证。一审未查明这一基本事实，从而在认定是否违约时出现错误。三、一审对开发商在房产登记中的职责、过错责任的认定违反合同约定。合同约定“若因出卖人的过错在申领大房产证之日起一年内没有签发小房产证，则出卖人支付违约金”；即认定出卖人是否违约的依据是出卖人是否完成初始登记，事实上大东南公司作为出卖人已经完成了初始登记，至于买受人是否配合签订补充协议以及房产行政主管部门是否办理，完全不受出卖人的掌控。出卖人不可能单方承担办理房产登记的全部事务，即使合同中有这样的约定，也是无效的。且合同约定出卖人承担的是过错责任，但没有证据证明大东南公司存在过错，一审并未对大东南公司是否存在过错进行审理，判决大东南公司承担违约责任错误。请求二审支持大东南公司的上诉请求。
被上诉人王凤梅辩称，1.双方之间存在委托办理产权证关系，因此，为购房人王凤梅办理产权证是大东南公司的合同义务。王凤梅在房屋交付时就已经将办理产权证所需的全部税费费用和相关资料交给了大东南公司，但大东南公司并未在合同约定的时间内将办好的产权证交付王凤梅。根据相关规定，房管部门承诺办理产权证的期限为20个工作日，一审判决大东南公司在60日内为王凤梅办好产权证并无不当。2.对于合同约定面积与实测面积存在误差问题，大东南公司并未通知王凤梅前来签订补充协议，即使不签订补充协议也并不妨碍办理产权证。3.大东南公司逾期办证的事实清楚，一审判决其承担逾期办证违约责任是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王凤梅向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大东南公司退还购房款470131元；3.判令大东南公司支付逾期办证违约金69814元；4.判令大东南公司退还办证费18729元。
一审法院认定事实：2010年1月12日，王凤梅认购大东南公司开发的位于琼海市xx公寓商品房，并支付了5万元定金。同年1月27日，双方签订《万泉豪廷认购书》。2010年1月29日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定王凤梅购买上述商品房，建筑面积52.5平方米，总房价470131元。合同约定，出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应向政府部门办理新建商品房房地产初始登记，并在该房屋交付给买受人之日起180日内完成申领万泉豪廷三期度假公寓之《房地产权证》，若出卖人自申领万泉豪廷三期度假公寓大产权证之日起一年内仍没有签发小产权证，则出卖人应当就逾期的时间向买受人支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据买受人已付房款额按每日万分之一计算。合同签订后，大东南公司没有向房管部门申请登记备案。2010年2月1日，王凤梅向大东南公司支付房款420131元，加上定金5万元，已全额支付购房款470131元。2011年10月15日，大东南公司通知王凤梅办理房屋交接手续，王凤梅收房后一直居住使用至今。王凤梅还向大东南公司缴交了有关办证费用及其他费用18629元（包含有线电视初装费350元）。2013年9月22日，大东南公司办理了该幢公寓楼的《房屋所有权证书》（证号为：海房权证海字x**号），有业主已领取了房产证，登记时间为2016年4月11日。2016年8月5日，琼海市国土资源局向包括大东南公司在内的本地房地产开发企业发出通知，告知本市已于2016年4月28日实施不动产统一登记，要求各房地产开发企业按照规定应尽快备齐有关材料向该局申请办理《房屋国有土地使用权分割转让证明书》和国有建设用地使用权及房屋转移登记。目前，大东南公司正在办理涉案房屋的产权证。由于大东南公司至今尚未办理出房地产权属证书交付王凤梅，王凤梅遂提起本诉讼。
一审法院认为：双方于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一、关于双方签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。大东南公司根据合同约定时间于2011年10月15日将房屋交付王凤梅，王凤梅收房后已实际居住使用至今，其占有使用房屋并未受到影响。从查明事实看，大东南公司已履行了合同的主要义务。虽然大东南公司未能在约定期限内办好房地产权属证书，但涉案房屋所在的公寓楼已于2013年9月22日完成初始登记，取得了《房屋所有权证书》（大产权证），具备为王凤梅办理涉案商品房权属登记条件，即王凤梅购买商品房的物权登记之法律保障在备齐办证材料后也能实现。鉴于涉案房屋的房地产权属证书正在办理中，目前尚未发生逾期办证导致合同目的无法实现的情况，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。因此，王凤梅提出解除合同的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其请求不能成立，不予支持。二、关于大东南公司应否退还王凤梅购房款470131元、办证等费用18279元以及承担逾期办证违约金69814元问题。由于不具备合同解除的情形，王凤梅诉请解除合同的主张不成立。因此，王凤梅要求大东南公司退还购房款470131元及办证等费用18279元之请求，没有法律依据，应予驳回。至于逾期办证违约金问题，合同第十五条约定，若因出卖人过错致使房地产交易登记部门自出卖人申领琼海市xx公寓大产权证之日起一年内仍然没有签发小产证，则出卖人应就逾期的时间以买受人已付房款额按每日万分之一计算向买受人支付违约金。本案中，大东南公司收取了王凤梅办理产权证的有关费用，双方事实上存在委托办理产权证的委托关系。且大东南公司于2013年9月22日已经办理了王凤梅购买房产所在公寓楼的《房屋所有权证书》（大产权证），同一公寓楼的有些业主已领取了房产证书（小产权证）。依合同约定大东南公司应在2014年9月22日前为王凤梅办妥产权证，但大东南公司至今尚未办妥涉案房屋的产权证，存在过错。故大东南公司应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的时间从2014年9月23日起计算至起诉之日即2016年7月21日，共计668天，大东南公司应向王凤梅支付违约金为31405元（470131元×0.0001×668天）。大东南公司关于逾期办证是因房屋面积有误差，需要双方重新签订补充协议进行备案后方可办理的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。判决：1.王凤梅与大东南公司继续履行双方于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》；2.限大东南公司于本判决生效后六十日内告王凤梅办理琼海市xx公寓房屋的房地产权证；3.限大东南公司于本判决生效后十五日内向王凤梅支付逾期办证违约金人民币31405元；4.驳回王凤梅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4600元，由王凤梅负担4015元、大东南公司负担585元。
二审庭审中，大东南公司向本院提交了以下证据：1.《通知书》，证明：大东南公司于2015年3月向王凤梅发出了书面通知，要求就面积误差问题办理合同变更事宜。2.《用户历史缴费明细报表》，证明：王凤梅自收房后一直居住的事实，其知道办证的具体要求。被上诉人王凤梅对证据的质证意见为：对证据的真实性不予认可，因王凤梅从未收到该通知书；对证据2的真实性予以认可，但不认可证明效力，该份证据不能推定证明王凤梅应当知道办证的具体要求。
被上诉人王凤梅二审未提交新证据。
本院对上诉人二审中提交的上述两份证据均不予采信。对于证据1，因王凤梅不承认收到变更合同的通知，也无其他证据证明大东南公司已经将该份通知书送达给了王凤梅；对于证据2，仅是一份缴交物业费明细表，与本案争议无关联性。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，予以确认。本院二审另查明，双方签订的合同中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算房价；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权选择退房；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。另查明，大东南公司于2013年9月22日取得涉案公寓楼的整体房屋所有权证书（即大产权证）后，没有证据证明其通知王凤梅、要求王凤梅签订面积误差补充协议及提供办理分割过户登记所需相关资料。
本院认为，根据双方二审提出的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题为：1.一审判决第二项、即限大东南公司于判决生效后六十日内为王凤梅办理涉案房屋产权证是否正确？2.大东南公司是否存在逾期办证过错及是否应承担违约责任？
一、关于一审判决第二项、即限大东南公司于判决生效后六十日内为王凤梅办理涉案房屋产权证是否正确问题。
大东南公司在上诉状及二审庭审中提出，是否能够予以办理房屋过户登记并颁发产权证是房屋登记行政机关的行政职权，一审判决大东南公司在60日内为王凤梅办理房屋产权证，不具有可执行性。经审查，本院认为，买卖双方签订的商品房买卖合同约定，大东南公司应于取得整体项目产权证、即完成初始登记后1年内为王凤梅办理分割过户登记并取得所购买房屋的产权证。该项约定并不违反法律、行政法规规定，也并非无法实现，该项合同约定为有效约定，可予执行。因此，大东南公司的合同义务，是在取得整体项目产权证后，向产权登记行政机关递交办理过户登记申请并取得产权证交付给王凤梅，但鉴于王凤梅一审起诉提出的诉讼请求当中，是请求解除合同，并未请求判决大东南公司履行办理过户登记的合同义务，一审判决责令大东南公司为王凤梅办理涉案房屋产权过户登记，属于超越当事人的诉讼请求，故该项判决依法应予撤销。
二、关于大东南公司是否存在逾期办证过错及是否应承担违约责任问题。
根据合同约定，大东南公司应在完成初始登记、即取得整体项目公寓楼产权证后1年内为王凤梅办理分割过户登记并将房屋产权证给付王凤梅。但根据查明的事实，大东南公司于2013年9月22日就已经完成初始登记、取得整体项目公寓楼产权证，按照合同约定，大东南公司应于2014年9月22日之前为王凤梅办理好所购买之商品房产权证并交付，但时至今日，大东南公司仍未办理好产权证交付给王凤梅，未按照合同约定的期限履行合同义务，存在过错，属违约行为，应承担违约责任。一审判决大东南公司向王凤梅支付逾期办证违约金31405元正确，应予维持。大东南公司提出其逾期办证不存在过错的抗辩理由，不能成立，不予采纳。
综上，大东南公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但判决结果部分超越当事人的诉讼请求，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持琼海市人民法院（2016）琼9002民初1429号民事判决的第一项、第三项和第四项判决；
二、撤销琼海市人民法院（2016）琼9002民初1429号民事判决的第二项判决；
三、驳回上诉人琼海大东南置业有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费人民币4600元由王凤梅负担4015元，由琼海大东南置业有限公司负担585元。二审案件受理费4600元由琼海大东南置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王东史
审判员 林 敏
审判员 林 彬
二〇一七年二月十四日
书记员 邓芬芬