浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第453号
上诉人（原审被告）：陈甲。
委托代理人：顾某。
委托代理人：陈乙。
被上诉人（原审原告）：吴某某。
委托代理人：叶某某。
原审被告：鄞县××标准件有限公司。住所地：浙江省
××鄞州中心区××大厦。
法定代表人：陈甲。
上诉人陈甲因与被上诉人吴某某、原审被告鄞县××标
准件有限公司（以下简称永久××公司）房屋租赁合同纠纷一
案，不服宁波市鄞州区人民法院于2010年6月9日作出的（2009
）甬鄞民初字第4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于20
10年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现
已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年3月14日，原审被告永久×
×公司由其法定代表人陈甲经手与原审原告签订《房屋租赁合
同》一份，约定：原审被告永久××公司将其位于宁波市鄞州
区××街道××灯××村××大厦××室房屋出租给原审原告
使用，期限自2008年3月14日至2011年3月13日止，第一年房租
为1100元／月，以后每年上浮20%。合同第五条还约定：如遇在合同期内拆迁，拆迁办所赔给原审被告永久××公司的装潢
拆迁费50000元归原审原告所有。同日，双方补充约定：合同
第五条在合同期内拆迁，装潢费由拆迁办赔偿〈五万元〉，与
甲方（即出租方）无关。签约后，原审原告对涉案房屋进行装
修后开设店铺，并已支付租金至2009年6月15日。2009年6月2
日，陈甲与新城区拆迁办订立《拆迁协议书》，约定将上述涉
案房屋交付拆迁，承诺在2009年8月1日后新城区拆迁办可自行
处理该房屋及屋内物品；新城区拆迁办给予下列补偿：房屋拆
迁评估价803361.30元、装修装饰评估价16643元、其它一次性
补助187257.90元。上述拆迁补偿款合计1007263元，已由原审
被告陈甲领取，未入永久××公司财务帐。2009年9月28日，
新城区拆迁办书面通知原审原告要求其在2009年10月28日前搬
迁。原审被告永久××公司因未参加年检于2001年9月8日被吊
销营业执照，但未办理注销手续。
原审原告吴某某于2009年11月23日诉至法院，请求法院
判令：原审被告永久××公司赔偿原审原告装潢费、拆迁费50
000元（包括装潢费16643元和拆迁一次性经济补偿费33357元
），另租其他替代房屋的租金差价损失14725元，合计64725元
；并由原审被告陈甲承担连带赔偿责任。
原审法院经审理认为，原审原告吴某某与原审被告永久
××公司之间签订的房屋租赁合同及补充条款均成立有效。根
据双方合同补充条款的最终约定，租赁期间如遇拆迁，原审原
告可获之装潢拆迁补偿不再根据原约定由出租方索赔后转付，
而由原审原告直接向拆迁办索赔；与之对应，原审原告作为承租方可获之装潢拆迁补偿，出租方自然不应再作为自己索赔的
内容。现原审被告方将原审原告可获之装潢拆迁补偿，亦一并
与拆迁办签订协议处分，并领取全部拆迁补偿款，违反了双方
约定，构成违约；因原审被告方违约行为造成原审原告无法按
约获取拆迁补偿的损失，原审被告方应予赔偿。原审被告方已
经将包括装修在内的可补偿项目全部处分，并已向拆迁办领取
全部拆迁补偿款，尚辩称原审原告应向拆迁办请求赔偿，显属
无理；对其该辩解主张，不予采纳。双方合同原约定：租赁期
间如遇拆迁，出租方获得的装潢拆迁费五万元归原审原告所有
。该条款约定之目的，显然是为保障承租方在发生拆迁时能获
取拆迁补偿以弥补其因拆迁产生的实际损失；在发生拆迁时，
承租方因承租房屋的拆迁，将产生装修及停产、停业的营业损
失，并产生搬迁费用之损失；根据拆迁相关法规，承租人对上
述装修、搬迁及停产、停业之损失，亦有权获得补偿；故原审
法院认为双方合同及补充条款约定的补偿费不应限于装潢补偿
，该约定的金额五万元应是合同双方对原审原告方可能产生的
拆迁损失的预估。现原审被告不能区分其获取的其它一次性补
助187257.90元的具体补偿对象，故按照双方约定认定原审原
告方的拆迁损失及原审被告应赔偿之数额为50000元。原审原
告请求的租金差价，亦应包括在拆迁产生的经营损失之内，不
再另行计算支持。本案合同相对方应为原审被告永久××公司
，上述对原审原告的违约赔偿义务应由原审被告永久××公司
承担。原审被告永久××公司作为有限责任公某，其财产和债
务依法本应处于独立地位，但该公某于2001年被依法吊销营业执照后，非但未能及时清算解散，且原审被告陈甲仍以公某名
义出租公某房屋，并以自己名义签订拆迁安置协议，处分公某
房产并领取补偿款，将公某财产置于个人掌控之下，滥用公某
法人独立地位，严重损害了公某债权人的利益。原审原告据此
请求由原审被告陈甲对本案债务承担连带责任，于法有据，予
以支持。
综上，原审法院依照《中华某某共和国合同法》第六十
条、第一百一十三条第一款、《中华某某共和国公某法》第二
十条第一、第三款、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三
十条之规定，判决如下：一、原审被告鄞县××标准件有限公
司赔偿原审原告吴某某损失50000元，限在本判决生效后十日
内履行完毕；二、原审被告陈甲对上述第一项鄞县××标准件
有限公司之债务承担连带清偿责任；三、驳回原审原告吴某某
的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义
务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1418
元，减半收取709元，由原审原告吴某某负担184元，由原审被
告鄞县××标准件有限公司和原审被告陈甲承担525元。
宣判后，原审被告陈甲不服，上诉至本院，称：1.本案
并非房屋租赁合同纠纷，而应为返还财物之诉。2.按照双方合
同约定，装潢拆迁补偿款由宁波市鄞州区新城区拆迁办公室赔
偿，陈甲对吴某某不负赔偿责任。3.租赁合同及补充条款仅约
定由拆迁办赔偿装潢费，原审判决对合同作扩大解释，违法加
重上诉人责任。因此，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法部分改判。
被上诉人吴某某答辩称：原审被告永久××公司与被上
诉人签订的房屋租赁合同及补充条款均合法有效，明确在合同
期内如遇拆迁，拆迁办所赔给永久××公司的装潢拆迁费5万
元归吴某某所有，后补充条款又对具体的赔偿方式作了变动，
即约定由被上诉人直接向拆迁办赔偿。但由于上诉人在被上诉
人不知情的情况下，擅自与拆迁办签订了协议，对属于被上诉
人的补偿款一并作了处分，并领取了全部的拆迁补偿款。因此
，上诉人的行为构成违约，侵犯了被上诉人的合法权益，该起
返还之诉应是基于房屋租赁合同所派生的。此外，承租方因合
同期内房屋被拆迁所遭受的损失应当包括装修、停产停业及搬
迁等损失，因此不应仅限于上诉人所讲的装潢补偿，而且双方
在合同中也就拆迁补偿的费用明确为5万元。因此，被上诉人
认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院
维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告永久标准件有限公某未出庭参加诉讼，亦未提
交书面答辩意见。
在二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提交新的证据
。
本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。
本院认为：原审被告永久××公司与被上诉人吴某某所
签订的房屋租赁合同及补充条款系双方当事人真实意思表示，
且不违反法律法规禁止性规定，依法应确认有效。后上诉人在
被上诉人不知情的情况下以自己的名义与鄞州区新城区拆迁办就涉案房屋签订了拆迁补偿协议，将被上诉人可获之装潢等拆
迁补偿款一并作了处分，并领取了全部拆迁补偿款，应视为违
约，上诉人理应对被上诉人依法可获取的拆迁补偿损失给予赔
偿。根据双方在合同及补充条款中的约定，结合本案实际情况
，应认定该拆迁赔偿款项不应仅限于装潢补偿，还包括因拆迁
所产生的停产、停业营业损失及搬迁费用，且双方就该房屋拆
迁导致的被上诉人拆迁补偿损失作出了明确约定。因本案合同
相对方系永久××公司，该公某已于2001年被依法吊销营业执
照，故一审法院判决原审被告永久××公司赔偿被上诉人吴某
某损失5万元，上诉人陈甲对该债务承担连带清偿责任，并无
不当。上诉人上诉称按照双方合同约定，装潢拆迁补偿款由宁
波市鄞州区新城区拆迁办公室赔偿，陈甲对吴某某不负有赔偿
责任，另租赁合同及补充条款仅约定赔偿装潢费，与事实不符
，本院难以支持。上诉人提出拆迁补偿款虽由其领取，但已入
永久××公司财务帐，因上诉人并未提供相应证据予以证实，
本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确
，判决妥当。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1418元，由上诉人陈甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 炜
审 判 员 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
二〇一〇年八月二十日
代书 记员 潘芬芬