北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2050号
上诉人（原审原告）：北京市通州区西集镇后寨府村村民委员会，地址北京市通州区西集镇后寨府村。
负责人：郭永元，主任。
委托诉讼代理人：谭丽莉，北京市天睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于宝永，北京市天睿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：北京市青锋机床刀具厂，住所地北京市通州区西集镇后府村。
法定代表人：孟昭群，厂长。
委托诉讼代理人：王俊，北京市浩林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米光辉，男，北京市青锋机床刀具厂职员。
上诉人北京市通州区西集镇后寨府村村民委员会（以下简称后寨府村委会）因与被上诉人北京市青锋机床刀具厂（以下简称青锋刀具厂）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初25345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人后寨府村委会之负责人郭永元及其委托诉讼代理人谭丽莉、于宝永，被上诉人青锋刀具厂之委托诉讼代理人王俊、米光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
后寨府村委会上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判支持后寨府村委会的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费均由青锋刀具厂承担。事实与理由：一、一审判决依据青锋刀具厂提供的《证明》，认定其转租合法，属认定事实不清、适用法律错误。（一）《证明》非合法、有效证据。1．后寨府村委会提交的村委及村民代表出具的《说明》，足以证明上述《证明》非后寨府村委会的真实意思表示。（1）后寨府村委会在决定有关村民利益事项时，需召开村民代表会进行讨论与决策，决策通过后，再由用章方填写用章登记表，经党支部书记以及村委会主任审核签字，方可盖章。（2）后寨府村党支部委员会成员以及村民代表共计26人共同证明，青锋刀具厂提供的《证明》不真实、来源不明，所述内容并非后寨府村委会的真实意思表示，青锋刀具厂无权以此为由主张其有权转租。2．《证明》内容存在严重瑕疵。（1）《证明》记载内容与事实严重不符。北京青锋达精密技术有限责任公司（以下简称青锋达公司）从未向后寨府村委会支付过任何款项，租金自始至终均是青锋刀具厂支付。（2）《证明》无落款时间，无任何经办人签名。3．对于《证明》的盖章经过等基本情况，青锋刀具厂一直无法说清，对盖章时间前后陈述亦不一致；4．《证明》无法证明青锋刀具厂之前的转租行为获得后寨府村委会同意。因青锋刀具厂厂区大门常年关闭，亦未张贴或悬挂任何公司名牌。因此，后寨府村委会对转租事情并不清楚。2016年底到2017年初，村民反映厂区内飘出浓重的化学异味，相关卫生部门到现场调查，后寨府村委会才发现青锋刀具厂对外转租的事实。根据后寨府村委会提供的《后寨府村东土地企业登记/使用情况汇总表》显示，早在2009年之前，青锋刀具厂就将涉案土地转租给了青锋达公司、北京大千蜂品商贸有限公司、北京宇宙风泡沫塑料制品厂等三家公司。若如青锋刀具厂所称，该《证明》系2011年出具，则此前青锋刀具厂的转租行为并未经后寨府村委会同意，其无权转租。（二）青锋刀具厂转租行为违反法律强制性规定，后寨府村委会有权行使法定解除权。涉案土地属集体土地，根据土地管理法的规定，仅有乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用涉案土地，其他任何单位和个人均无权使用。青锋刀具厂对外转租的六家公司，均是个人出资设立的有限责任公司或个人独资企业。青锋刀具厂的转租行为，属违法使用集体土地行为，违反了土地管理法相关规定，且因其违法转租行为导致合同目的无法实现。后寨府村委会有权解除涉案协议。二、青锋刀具厂拖欠租金，后寨府村委会有权解除涉案协议。一审法院认为青锋刀具厂拖欠租金有合理理由，亦属于事实认定错误。（一）青锋刀具厂拖欠后寨府村委会共计两年租金。（二）青锋刀具厂仅向后寨府村委会提出交纳一年租金，构成违约。（三）青锋刀具厂拖欠租金的行为已表明其不履行支付租金的义务，构成严重违约，后寨府村委会有权行使法定解除权。三、涉案协议约定的租期违法，一审判决认定涉案协议合法有效，属于适用法律错误。（一）涉案协议租期超过法定最长租赁期限，超过部分应属无效。（二）一审判决应依职权对涉案协议租期效力进行认定。四、涉案协议违反合同公平性原则，继续履行亦会导致违法行为持续加剧。（一）协议签订程序违反合法程序，内容约定极不公平，租金价格过低。（二）涉案协议若继续履行，村民权益必将继续遭受损害，青锋刀具厂违法转租行为必将持续加剧。
青锋刀具厂辩称：同意一审判决，不同意后寨府村委会的上诉请求。后寨府村委会有违诚实信用，其所述与实际情况不符。一、2004年1月1日，因青锋刀具厂建厂时的土地租用协议已经到期，双方经协商制定《土地使用协议书》，该协议有后寨府村委会签署公章及时任负责人员的签字，并经过相应决策流程。《土地使用协议书》签订后，青锋刀具厂一直按约履行。青锋刀具厂所称的违约缴付租金，非青锋刀具厂所愿，而是自2016年起，后寨府村委会拒绝接受青锋刀具厂所缴纳租金。2017年1月、4月、7月，青锋刀具厂履行付款义务，但几次均遭到后寨府村委会的无故拒绝。后寨府村委会自负责人换届之后，便多次流露出毁约意愿。二、2004年签订《土地使用协议书》后，后寨府村委会提出调整租金金额，经过双方协商自2005年起租金为每年15000元，青锋刀具厂也一直按照调整后的金额付款。2011年双方补充签订书面文件时，后寨府村委会向青锋刀具厂出具《证明》，说明后寨府村委会对于青锋刀具厂进行土地转租的行为是知情且认可的。一审时，后寨府村委会之代表也承认《证明》上所显示的公章确系其公章，只是矢口否认证明中所显示的内容意思。三、后寨府村委会所称的转租行为与事实不符。青锋刀具厂将主厂区转租，是在取得前述同意转租的《证明》之后。四、本案所涉《土地使用协议书》及《证明》形成时间均非现在，系后寨府村委会往届班子成员及委员与青锋刀具厂达成合意之后，以后寨府村委会的名义签署，是否经过后寨府村委会的内部程序并不影响其公章的效力，村委会公章的使用已经在法律上形成表见代理，对外即代表后寨府村委会的意思表示。
后寨府村委会向一审法院起诉请求：1．判令后寨府村委会、青锋刀具厂双方于2004年1月1日签订的《土地使用协议书》解除；2．判令青锋刀具厂立即将《土地使用协议书》项下土地腾退清空返还后寨府村委会；3．判令青锋刀具厂向后寨府村委会支付自2016年1月1日起至《土地使用协议书》解除当日止的土地租金（按15000元/年的租金标准计算，暂计算至2017年6月30日为22500元），以及滞纳金（以每年度拖欠的租金为基数，按照同期贷款利率的四倍计算，自该年度应付租金之日起至实际还清之日止的违约金，暂计至2017年6月30日，共计4971．8元）；4．判令青锋刀具厂向后寨府村委会支付《土地使用协议书》解除日次日起至实际腾退返还土地之日止的场地占用费（按现行当地土地租金市场价格计算）；5．诉讼费由青锋刀具厂承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并申请了证人出庭作证，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2004年1月1日，后寨府村委会作为甲方与青锋刀具厂作为乙方签订《土地使用协议书》，内容如下：“北京市青锋机床刀具厂始建于1977年，厂址在后寨府村，原来建厂时的租用协议已经到期，现经甲乙双方商定制定新的协议如下：一：甲方经实际测量厂址面积为34亩（其中包括厂东边鱼塘，厂北院墙外8米道路）；二：租用期间乙方享有土地使用权，甲方不得干预；三：使用期限为2004年1月1日至2034年1月1日，使用期为30年；四：乙方每年按每亩300元付租金，年付租金10200元，平时如遇急事可提前支取，但不可跨年度支取；五：乙方不得以知任何借口拖欠租金，延期一个月加罚拖欠金额5%的滞纳金……”，协议还对其他事项进行了约定。
对有争议的证据和事实，双方提供如下证据并经该院认定如下：1．关于转租的事实。后寨府村委会提供涉案土地上多家公司的注册信息，证明青锋刀具厂存在擅自转租的事实；青锋刀具厂提供盖有“北京市通州区西集镇后寨府村村民委员会”公章的证明一份，内容为“根据原土地租赁协议，经过友好协商，原租赁34亩土地，租金每年10200元，从2009年1月1日起，已经由北京青锋达精密技术有限责任公司给付。租金上调为34亩，每年租金15000元。给付时间截止到2034年1月1日。后寨府村民委员会同意北京市青锋机床刀具厂将土地转租或者分租”。对此后寨府村委会认可证明的真实性，但对其中的内容不予认可，否认其曾出具上述证明。结合双方庭审中的陈述，据此该院认定转租事实成立，虽然双方围绕证明的效力问题提出不同的意见，但综合协议的内容、土地租赁的时间、租金支付情况及证明的出具看，后寨府村委会所盖的公章系真实的，对外应当具有法律效力。2．关于租金支付的事实。后寨府村委会认为青锋刀具厂未按时支付租金，构成根本违约；青锋刀具厂向该院提交了通话录音，证明其之所以未支付租金，系因后寨府村委会拒绝收取所致。对此后寨府村委会认可证据的真实性，但同时认为未收取的原因是租金过低，且青锋刀具厂仅要求支付的是一年的租金，而实际欠付的是两年的租金。综合后寨府村委会提供的租金支付凭证及双方陈述，该院认定：青锋刀具厂尚欠付后寨府村委会2016年、2017年的租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该案后寨府村委会与青锋刀具厂之间签订的《土地使用协议书》系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。关于后寨府村委会所述的《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，属于管理性强制性规定，不影响合同效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
针对双方争议的焦点，即是否存在擅自转租行为、拒付租金导致合同解除的问题。首先，从证明形式要件看，该证明盖有后寨府村委会的公章，其所述的用章程序问题属于其内部管理事务，不能据此否认对外的法律约束力。其次，结合双方提供的证据，青锋刀具厂曾主张给付后寨府村委会租金，但双方因租金价格问题未达成一致，后寨府村委会存在拒收租金的行为，庭审中后寨府村委会亦以租金过低提出相应的主张，据此该院认为青锋刀具厂未按时支付租金存在合理的理由，不能径行解除合同。双方亦未约定合同解除条件，故后寨府村委会的主张不符合合同约定和法律规定。
综上所述，后寨府村委会主张解除合同的诉讼请求，理由不当，故该院不予支持。与解除合同法律后果对应的诉讼请求，该院亦不予支持。但对欠付后寨府村委会的租金，按照合同约定，青锋刀具厂应当予以支付。因迟延给付租金并非青锋刀具厂本身过错，故其违约金部分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青锋刀具厂给付后寨府村委会租金30000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回后寨府村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，后寨府村委会提交的证据有：进账单三份，证明租金都是由青锋刀具厂支付的，与青锋刀具厂一审提交的证据二所述的内容完全不符。青锋刀具厂发表质证意见为：该证据不属于二审新证据，对真实性、证明目的不认可，不足以证明后寨府村委会的证明目的。青锋刀具厂出具的证明没有任何问题。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，后寨府村委会与青锋刀具厂签订的《土地使用协议书》约定的三十年租赁期限因违反《中华人民共和国合同法》有关租赁期限不得超过二十年的法律规定，其超出部分无效，其他内容符合法律规定，应为有效。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定不属于效力性强制性规定，后寨府村委会主张青锋刀具厂转租行为违反法律强制性规定、其有权行使法定解除权，于法无据，本院不予采纳。
根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间双方的争议焦点在于，青锋刀具厂是否存在违法转租行为及拒付租金行为。
关于是否存在违法转租行为，根据本案查明的事实，青锋刀具厂确实将土地进行转租，但根据《证明》的内容，青锋刀具厂是经过后寨府村委会的同意而转租。后寨府村委会虽对《证明》的出具时间、内容、形式要件等提出异议，但该《证明》上加盖有后寨府村委会的公章，且后寨府村委会对该公章的真实性不持异议。后寨府村委会所述的用章程序问题属于其内部管理事务，不能据此否认加盖公章的文件对外的法律效力。后寨府村委会主张青锋刀具厂构成违法转租，无事实依据，本院不予采信。
关于缴纳租金的问题，后寨府村委会起诉时，青锋刀具厂确实拖欠部分租金，但从青锋刀具厂提交的录音资料中可以显示双方对交纳租金事宜进行了协商、后寨府村委会存在拒收租金的事实，青锋刀具厂未按时支付租金存在合理的理由，后寨府村委会以此为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。
综上所述，后寨府村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56元，由北京市通州区西集镇后寨府村村民委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 贾 旭
审 判 员 张玉娜
二〇一八年三月十一日
法官助理 何 平
书 记 员 司 旭