青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第169号
上诉人（原审原告）赵训练。
委托代理人王俊峰，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王斌。
委托代理人芦林俊，西宁市中心法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）徐文森。
上诉人赵训练因与被上诉人王斌、徐文森房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第271号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭审理了本案，上诉人赵训练及其委托代理人王俊峰，被上诉人王斌的委托代理人芦林俊，被上诉人徐文森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月21日，徐文森从王斌处借款260000元，并在借据中注明，此借款于2011年3月25日之前还清，并以南山路16号鸣翠柳山庄27号111室房屋抵押。2011年3月17日，王斌替徐文森偿还了上述房屋剩余贷款45862.75元。2011年11月28日徐文森与王斌在西宁市房产交易中心就南山路16号鸣翠柳山庄27号楼111室办理房屋产权过户手续，在办理过程中，徐文森在《西宁市房屋权属登记申请书（转移）》及《询问笔录》上签名，《西宁市房屋买卖契约》上“徐文森”的签名，经鉴定不是其本人所签。2011年12月1日，王斌领取了宁房权证城中区字第0596**号房屋产权证，房屋所有权人为王斌。
另查明，2010年6月30日，徐文森与赵训练签订《房屋买卖契约》一份，双方约定徐文森将其位于南山路16号鸣翠柳山庄27号楼111室房屋以430000元价格出售给赵训练，并约定双方于2010年6月30日交付该房屋，并在2012年2月7日前，徐文森为赵训练办理房屋产权过户手续。协议签订后，赵训练实际占有使用该房屋。自2010年4月12日至2012年1月21日赵训练陆续向徐文森支付购房款430000元。
再查明，2014年7月29日，青海警官职业学院司法鉴定中心出具青警院司鉴中心（2014）文鉴字第44号司法鉴定意见书，徐文森与王斌签订的《西宁市房屋买卖契约》中首页卖方（出售方）处和尾页卖方（签章）处，两处“徐文森”签名笔迹不是徐文森本人亲笔所写。2014年12月26日，青海警官职业学院司法鉴定中心出具青警院司鉴中心（2014）文鉴字第96号司法鉴定意见书，《西宁市房屋权属登记申请书（转移）》正面出售人处“徐文森”签名笔迹不是徐文森本人亲笔所写，该申请书背面出售人处“徐文森”签名笔迹、《询问笔录》中“徐文森”签名笔迹是徐文森本人亲笔所写。
原审法院认为，徐文森在与王斌办理房屋过户转让手续时，虽然在《房屋买卖契约》上的签名不是其本人所签，但根据其在《西宁市房屋权属登记申请书（转移）》及《询问笔录》中的真实签字，能够认定转让房屋是其本人的真实意思表示，且赵训练未能向法庭提交王斌与徐文森在进行房屋转让时有欺诈、胁迫或恶意串通损害第三人利益情形的证据，故赵训练诉求确认王斌与徐文森之间的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求不能成立，不予支持。现徐文森对买受人王斌履行了过户义务，办理了产权登记手续，买受人王斌已取得了涉案房屋的所有权，遂判决驳回赵训练的诉讼请求。
赵训练上诉称，赵训练的诉讼请求是确认王斌与徐文森签订的《房屋买卖契约》无效，该契约的确不是徐文森所签，契约的效力从形式上讲是无效的，法院驳回赵训练的诉讼请求是基于房屋已经过户且徐文森在询问笔录上签字得出的结论，而王斌取得该房屋的行为是恶意串通所为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，本案中王斌取得的房屋价格正是如此。王斌在明知房屋已经出售的情况下，又与徐文森进行房屋过户，从两人签订的合同不难看出，该项合同就是一份串通后损害赵训练的利益，其所转让的价格明显低于市场价，结合王斌的借款和贷款偿还，利用没有徐文森签字的假契约申请过户房屋的行为，法院完全有事实和理由认定王斌与徐文森的恶意串通行为。一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，改判涉案房屋归赵训练所有，并由王斌、徐文森承担所有的诉讼费用。
王斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回赵训练的诉讼请求并无不当。王斌和徐文森之间的经济往来不仅仅是一审法院查明的300000元。王斌为了替徐文森房屋过户缴纳了剩余贷款，房屋过户手续是合法有效的，虽然一审鉴定房屋买卖合同上签字不是徐文森，但是房屋权属登记申请书、询问笔录上都是徐文森的签字，请求驳回上诉，维持原判。
徐文森辩称，涉案房屋是我和前妻的夫妻共同财产，询问笔录上写的很清楚，共有人没有同意，房管所就把房屋过户是违法的。房屋产权登记申请表第一页是房产局的人填的，共有人的情况是无，虽然在申请登记表上有我签的字，但涉案房屋是共同共有，必须有我前妻的签字才合法。既然房屋过户，土地使用权也应当过户，但现在土地使用权并没有过户。申请登记表仅是意向性的，并不代表房屋买卖合同有效，且我在房屋买卖契约上并没有签字。我的真实意愿是把房子卖给赵训练，与王斌的房屋买卖合同不是我的真实意思表示，请求法院确认我与王斌的房屋买卖合同无效。
庭审中，赵训练和徐文森对原审法院查明的徐文森从王斌处借款260000元的性质和王斌替徐文森偿还了房屋贷款45862.75元有异议外，对原审法院查明的其他事实没有异议，对当事人没有异议的事实本院予以确认。
赵训练认为，原审法院将王斌替徐文森偿还了房屋贷款45862.75元认定为房款是不客观的。
徐文森认为，王铁山替其偿还了房屋贷款45862.75元，其和王铁山之间存在债权债务关系，和王斌没有关系。
庭审中，王斌出示了一份徐文森书写的承诺书，证明2012年1月8日徐文森借王斌现金600000元，由王铁山担保偿还。王斌认为，其与徐文森间债权债务是600000元，并不是一审法院查明的260000元。
徐文森质证认为，对其书写的承诺书的真实性没有异议，承诺书中的600000元是原先的260000元借款利滚利形成的。打条子的时候，王铁山来找徐文森，说是王斌的260000元借款经计算已达600000元，徐文森将承诺书写好交给王铁山，王铁山在承诺书上签字，王斌不在现场。该承诺书证明其与王斌之间存在债权债务关系，与涉案房屋确权没有关系。
赵训练质证认为，认可徐文森对承诺书的质证意见，该承诺书是徐文森和王斌之间存在借贷关系的证明，不是涉案房屋确权的证明。该承诺书在一审中并没有出示，对其真实性和关联性有异议，从时间上看，该承诺书形成于2012年1月8日，而赵训练和徐文森的房屋买卖协议的签订时间是2010年6月30日，徐文森在房屋权属转移登记表和询问笔录上签字时间是2011年11月28日，徐文森书写的承诺书与涉案房屋确权没有关系，因此可以确定王斌所称的以房抵债的说法是不能成立的。
证人王铁山的证言，证明其受王斌的委托，用王斌给的50000元偿还了徐文森的贷款，2012年1月8日又受王斌的委托从徐文森处收取承诺书一份。
赵训练质证认为，证人王铁山的证言不能作为证据使用，因为王斌和王铁山是朋友，且王铁山多次旁听了案件审理，其证言的真实性无法确认。
王斌质证认为，王铁山陈述的是客观事实，因徐文森欠王斌600000元，所以才用房屋抵账。虽然王铁山无法证明偿还贷款的钱是王斌给的，但是王铁山替徐文森偿还贷款是事实，只有偿还了贷款，徐文森才有可能将房屋过户给王斌。
徐文森质证认为，王铁山也明确600000元中包括原来的借款260000元，如果说260000元作为房屋款抵顶，就不存在600000元的欠款。无论我与王斌之间的借贷关系是否真实，与涉案房屋没有关系，即使王铁山替我偿还了贷款，并不能证明房屋就过户给王斌。
本院认为，本案争议的焦点是2011年11月28日王斌与徐文森签订的《西宁市房屋买卖契约》是否合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。赵训练与徐文森于2010年6月30日就涉案房屋签订买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违背法律法规的规定，应属有效，双方均应恪守，全面履行。赵训练按约定支付了全部购房价款430000元，徐文森亦将房屋交付赵训练占有使用，并约定于2012年2月7日办理房屋产权过户手续，按理徐文森应在房屋过户条件成就后及时通知并配合赵训练办理房屋过户登记手续，但徐文森在房屋的过户条件成就后却未与赵训练办理相应手续。2011年11月28日王斌与徐文森在西宁市房屋权属登记中心签订《西宁市房屋买卖契约》，将房屋过户到王斌名下。虽然徐文森否认在《西宁市房屋买卖契约》上签名，但其在《房屋权属登记申请表（转移）》和询问笔录上签名，意味着其对没有签字的《房屋买卖契约》的认可，致使王斌依该契约及其他材料办理了房屋产权手续，事后徐文森也未提出异议，也未将此情形告知房屋共有人杨丽梅及第三人赵训练，可以认定徐文森的上述行为具有明显的恶意。
王斌签订购买房屋的协议时，不仅未对所购房屋实地查看、了解，也未对所购房屋内装饰装修及附属设施的状况确认，而且在明知所购房屋有共有人和在涉案房屋内有人居住使用的情况下，与徐文森签订房屋买卖契约，又在未实际支付购房款办理了房产权过户手续后，不仅未与房屋的实际使用人赵训练交涉，又不要求徐文森履行交房义务，王斌的上述行为明显不合常理，现有证据无法确认王斌是处于善意而购买系争房屋。同时，纵观王斌陈述上述房屋的买卖过程，徐文森借王斌现金260000元，其替徐文森偿还银行贷款45862.75元，徐文森用涉案房屋抵顶上述借款和偿还的贷款，是以房抵债。而王斌自认2012年1月8日徐文森书写的承诺书中的600000元借款中包含原先的260000元债务，至于徐文森与王斌之间是否存在真实的借贷关系，不在本案审理的范围内，但由此可以认定王斌并未实际支付购房款，并不存在以房抵债的情形。另赵训练与徐文森的房屋转让价是430000元，买卖双方均实际履行了主要义务，赵训练交付了房款，并实际使用和占有了房屋，只是未办理过户登记手续，应认定买卖行为有效。但徐文森又与王斌以300000元价格转让涉案房屋，是以明显不合理的低价转让，也是不符合常理，应认定王斌与徐文森之间的房屋买卖是不正常的交易行为，其二人之间存在恶意串通。
综上，本院认为，王斌与徐文森就涉案房屋的买卖行为严重损害了赵训练的利益。现赵训练要求确认徐文森与王斌于2011年11月28日就涉案房屋签订的关于西宁市南山路16号鸣翠柳山庄27号111室《西宁市房屋买卖契约》无效的上诉请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。原审判决驳回赵训练的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第271号民事判决书；
二、王斌与徐文森于2011年11月28日就西宁市南山路16号鸣翠柳山庄27号111室房屋签订的《西宁市房屋买卖契约》无效。
本案一、二审案件受理费7750元，由徐文森、王斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 付元泰
审判员 李宏宁
审判员 纳 敏
二〇一五年七月二十八日
书记员 罗文凯
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；