广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2889号
上诉人（原审被告）：谢文靖，住：增城市。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：增城市荔城街城丰村廖屋经济合作社，住所地为增城市。
法定代表人：廖伯清，该合作社主任。
委托代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。
上诉人谢文靖因与增城市荔城街城丰村廖屋经济合作社（以下简称廖屋合作社）房屋租赁纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月1日，廖屋合作社（甲方）和谢文靖（乙方）签署《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于华农批A座首层27、28、29、30、31、32、33、65、66、67、68、69、70、71号铺位总面积614.8平方米租给乙方使用，租期十年，自2011年3月1日至2021年2月28日。并约定租金为2011年3月1日至2012年2月28日每平方米11元，即每月租金6763.00元；2012年3月1日至2014年2月28日每平方米12元，即每月租金为7377.6元；2014年3月1日至2016年2月28日每平方米13元，即每月租金为7992.40元；2016年3月1日至2018年2月28日每平方米15元，即每月租金9222.03元；2018年3月1日至2021年2月28日每平方米18元，即每月租金11066.40元，押金13000元。合同中有甲方廖屋合作社及增城市荔城街城丰村民委员会的盖章，有甲方签约代表廖某甲、廖某乙、廖某丙，以及乙方谢文靖的签名。
2014年7月8日、2014年9月9日、2014年11月24日，增城市人民政府荔城街道办事处分别出具《关于谢文靖信访事项的回复》、荔信办（2014）357号《关于谢文靖信访事项的回复》、荔信办（2014）465号《关于谢文靖信访的回复》，载明廖屋合作社干部廖伯清、廖某丁、廖某戊等因违反计划生育，其村民小组长、副组长和小组成员的职务已自行终止等内容。
为了查明事实，原审法院于2015年1月4日向增城市人民政府荔城街道办事处发函，增城市人民政府荔城街道办事处于2015年1月7日出具《关于城丰村廖屋社社干部职务问题的函复》，载明廖屋村民小组是城丰村村民委员会自治组织里的其中一个小组，其小组长由廖屋十八岁以上村民或户代表选举产生；廖屋合作社是一个集体经济合作组织，廖屋合作社委员是由廖屋经济合作社成员选举产生；廖伯清、廖某丁、廖某戊因违反计划生育，其担任的廖屋村民小组长、副组长、小组成员的职务自行终止，但是其担任的廖屋合作社的职务并未终止，目前，廖伯清仍是廖屋合作社的主任，即廖屋合作社的法人代表等内容。
在本案原审过程中，一、就廖伯清法定代表人身份问题。谢文靖主张，目前农村的通常情况是村民小组长即经济合作社主任，增城市人民政府荔城街道办事处将二者区分是不符合实际情况，廖伯清因违反计划生育，其村民小组长的职务终止，其合作社的职务也应自行终止。二、就涉案租赁合同效力问题。廖屋合作社主张，其前任负责人擅自将村民财产以低价出租他人，该出租合同应属无效，并提供了《关于反对我社将商铺租赁给谢文靖的意见》拟证明廖屋合作社的83户村民对涉案租赁行为的反对意见，另提交了增城市荔城街廖隔塘村第五经济合作社的租金收据拟证明涉案的租赁价格低于市场价；谢文靖主张，谢文靖租赁涉案商铺后，当即支付了押金13000元，并一直按约按期交租至今，廖屋合作社的村民并未表示反对，仅是因为廖屋合作社换届后，其负责人内部矛盾才提出合同无效。
原审法院认为：本案诉辩双方的争议焦点为涉案租赁合同是否无效。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项，经村民会议讨论方可办理，此规定系法律的强制性规定。本案中，廖屋合作社将集体所有的房屋出租给谢文靖属于出租村集体财产的范畴，已涉及村民的重大利益，应当经过民主决议程序讨论决定，但谢文靖并未举证证明其与廖屋合作社签订的《商铺租赁合同》已经经过村民会议讨论决定。因此，廖屋合作社主张其与谢文靖签订的《商铺租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：原告增城市荔城街城丰村廖屋经济合作社与被告谢文靖于2011年3月1日签订的《商铺租赁合同》无效。案件受理费100元，由被告谢文靖负担。
谢文靖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》合法有效，原审判决该合同无效属适用法律错误。1、根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。而《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款并没有明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，该规定只是对村委会的行为进行规范管理，不属于效力性强制性规定。2、最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。本案的《商铺租赁合同》已签订了四年，且仍在履行中，因此原审判决《商铺租赁合同》无效，不符合上述规定。3、廖屋合作社是集体经济组织，而非村民委员会或村民小组，本案不应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》。二、原审程序错误。1、涉案商铺存在次承租人，原审法院未追加其作为本案第三人参加诉讼，程序错误。2、被上诉人的“法定代理人”廖伯清没有资格代表被上诉人进行诉讼。3、若本案适用《中华人民共和国村民委员会组织法》，那么提起诉讼也应属于与村民利益密切相关的重大事项，依照该法第二十四条第一款第（九）项的规定，也应该经过村民会议讨论决定方可办理。故请求：1、撤销原审民事判决，驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
廖屋合作社答辩称：不同意上诉人的上诉请求。一、我方认为《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定是属于效力性强制性规定，因为该租赁的行为严重损害了村民利益。二、最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》现在已经不再适用了，况且该文件调整的是承包关系，而本案是租赁关系不是承包关系，所以也不适用。三、村民委员会组织法是一部调整村民委员会及其下一级自治组织合作社的法律，很多内容均涉及到合作社这一级，比如村民小组会议等等。所以本案完全适用该法。四、原审程序完全合法。1、上诉人一审时根本没有提出转租的情况，即使有转租行为，与本案也没有关系，次承租人与承租人的关系应当另行解决。2、被上诉人负责人廖伯清的问题一审已经完全查明，荔城街道办事处也出具了文件，证明廖伯清仍是合作社的负责人；而且，本案是超过三分之二以上村民的意思表示。故请求：驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院二审予以确认。另，二审期间，案外人“蒋某”以涉案商铺次承租人的身份致函本院，希望法院追加其为本案第三人参加诉讼。
本院认为：本案争议焦点有二：一是涉案《商铺租赁合同》的是否无效；二是原审判决程序是否合法。
首先，关于涉案《商铺租赁合同》是否无效的争议问题。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项，经村民会议讨论决定方可办理；第二十八条第三款规定，属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。涉案商铺属于农村集体所有财产，但双方当事人均无证据证明涉案商铺的出租，已依照上述法律规定由相关的村民会议或者村民小组会议讨论决定，或者已获得相关的村民会议或者村民小组会议的授权同意，故原审判决认定涉案《商铺租赁合同》无效，依法有据，本院二审予以支持。但廖屋合作社明知涉案商铺的出租，未经相关的村民会议或者村民小组会议讨论决定、或者已获得相关的村民会议或者村民小组会议的授权同意，却一直未提出异议，并按期收取谢文靖缴纳的涉案商铺的租金，其应对涉案《商铺租赁合同》无效引起的法律后果承担主要责任。谢文靖认为本案不应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》而应适用最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》的上诉理由不成立，本院二审不予采纳。
其次，关于原审诉讼程序问题。1、基于合同相对性原则，民事诉讼法及相关司法解释并无规定在出租人与承租人的房屋租赁纠纷案件中，法院应当将次承租人追加为案件第三人参加诉讼，因此谢文靖以原审法院未将次承租人追加为第三人参加本案诉讼为由主张原审程序错误，依据不足，本院二审不予支持。而且，本案尚未涉及合同无效后相关财产、损害赔偿等其他实体处理内容，次承租人与承租人谢文靖之间的纠纷可另寻途径解决，本院二审也不宜追加次承租人参加诉讼。2、关于廖伯清身份问题，增城市人民政府荔城街道办事处于2015年1月7日出具的《关于城丰村廖屋社社干部职务问题的函复》，明确答复原审法院：目前，廖伯清仍是廖屋合作社的主任，即廖屋合作社的法人代表。故谢文靖认为廖伯清没有资格代表廖屋合作社进行诉讼的主张，缺乏事实根据，本院二审不予采纳。3、谢文靖上诉认为提起诉讼也应属于与村民利益密切相关的重大事项，属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（九）项规定的“村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”，也应该经过村民会议讨论决定方可办理。但谢文靖并未向法院提交相关证据予以证实，故对该主张，本院二审也不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谢文靖上诉请求、理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢文靖负担。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年九月××日
书记员 周夏如