上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12274号
上诉人（原审被告）：上海凯庭酒店有限公司，住所地上海市闵行区北翟路1551号85幢西侧一、二、三层。
法定代表人：许琦，执行董事。
委托诉讼代理人：于春蕾，上海木诚木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚妍，上海木诚木律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海艾萍实业有限公司，住所地上海市闵行区闵北路88弄1-30号第22幢AK136室。
法定代表人：李强，总经理。
委托诉讼代理人：余同昊，上海市中联鼎峰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海善海酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区北翟路1551号85幢二层东侧、一层A8室。
法定代表人：李本满，执行董事。
委托诉讼代理人：于浩冉，上海福一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡廷，上海福一律师事务所律师。
上诉人上海凯庭酒店有限公司（以下简称凯庭酒店）因与被上诉人上海艾萍实业有限公司（以下简称艾萍公司），被上诉人上海善海酒店管理有限公司（以下简称善海酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯庭酒店的委托诉讼代理人于春蕾，被上诉人艾萍公司的委托诉讼代理人余同昊，被上诉人善海酒店的法定代表人李本满及其委托诉讼代理人于浩冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人凯庭酒店上诉请求：撤销原审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回艾萍公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：艾萍公司与善海酒店形成事实上的房屋租赁关系，凯庭酒店与艾萍公司的租赁合同关系解除，故之后的租金、占有使用费、违约金等均不应由凯庭酒店承担。第一，2015年5月28日，凯庭酒店与艾萍公司签订《租赁合同》，承租上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层房屋。同年10月30日，凯庭酒店原法定代表人王某与善海酒店法定代表人李本满签订《酒店转让协议》，其中约定王某将上述47间客房转让给李本满，并配合办理营业执照和房屋租赁合同转让手续。凯庭酒店签订《租赁合同》的目的是保证善海酒店能经营使用房屋，而非自用。第二，2016年1月10日起，善海酒店在系争房屋内经营至今，产生的租金、电梯使用费、水电费等均由其直接向艾萍公司支付，艾萍公司出具了收据。此外，艾萍公司还协助善海酒店向房屋产权人办理了《场地划分说明》，明确系争租赁场地内的承租人为善海酒店，足以说明上述当事人之间虽然未签订书面转租合同，但已形成事实租赁关系，艾萍公司对此予以认可，凯庭酒店不再介入其中。第三，即便法院认为凯庭酒店需要承担责任，一审法院认定的违约金标准为千分之二明显过高，应当予以调整。
被上诉人艾萍公司辩称，不同意凯庭酒店的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，凯庭酒店与艾萍公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示。王某与李本满签订的《酒店转让协议》并非转租合同，应认定为经营权的转让。第二，一审已查明艾萍公司与李本满签订的《租赁合同》仅为办理证照所需，故艾萍公司与善海酒店并不存在真正的租赁关系。第三，2016年1月开始，艾萍公司确实收到李本满的汇款，但是开具的收据抬头为“海友酒店”，此为租赁房屋开设酒店的品牌，收据抬头针对的是租赁物，而非公司名称。第四，关于王某与李本满签订《酒店转让协议》之事，艾萍公司直至本次诉讼时才知晓。因此，凯庭酒店应根据其与艾萍公司于2015年5月28日签订的《租赁合同》履行相应义务。
被上诉人善海酒店辩称，不同意凯庭酒店的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，艾萍公司与善海酒店并不存在租赁关系。双方签订《租赁合同》的目的为办理工商登记所需，建立租赁关系并非当事人的意思表示。王某出具的《承诺书》中亦写明上述合同不具有法律效力。第二，相关证据显示，艾萍公司并不同意将系争房屋转租给善海酒店，或者同意解除与凯庭酒店签订的《租赁合同》，与善海酒店直接建立租赁关系。第三，艾萍公司开具的收据上未写明“善海酒店”字样，说明艾萍公司不承认双方之间存有租赁关系。因此，系争房屋的租赁关系仍然发生于艾萍公司与凯庭酒店之间，应根据双方签订的《租赁合同》履行义务。
艾萍公司向一审法院起诉请求：1、判令解除艾萍公司、凯庭酒店签订的《租赁合同》；2、凯庭酒店向艾萍公司支付自2016年9月22日起至同年12月21日的租金计人民币（币种下同）179,208元（递增后的租金及物业管理费），并支付逾期支付的租金滞纳金8,960元，（租金和滞纳金暂计算至2016年12月12日，滞纳金计算标准自2016年9月13日开始，按照日千分之五，请求判令支付至实际清偿日）；3、判令凯庭酒店支付艾萍公司违约金279,208元（违约金计算标准：三个月租金和押金）；4、善海酒店搬离上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层。
一审法院认定事实：2015年5月28日，艾萍公司（为签约甲方即出租方）与凯庭酒店（为签约乙方即承租方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：乙方向甲方承租位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层建筑面积约1,130平方米房屋，租赁期限从2014年10月7日至2023年9月21日止；第一年租金为每天每平方米1.52元，2015年2月21日起租金分别在前一年的基础上递增3.33%，租金为三个月支付一次（以上价格不含税，如乙方需要开具发票，则税金由乙方承担）；首期租金在签订合同之日支付，此后在每期租金发生前10日支付约定租金；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金，每逾期一日，应按逾期总额的千分之五向甲方支付滞纳金，直至乙方全额付清应付的租金；甲方同意给予乙方免租期两个月，作为乙方的装修期；物业管理费为每月每平方米3.50元，车位费为每月每辆车300元，同租金同时支付；220伏供电的电费为每度1.51元，380伏供电的电费为每度3元，水费为每吨6.50元；若乙方未能按本合同的规定支付管理费或其他应付费用的，每逾期一日，应按逾期总额的千分之五向甲方支付滞纳金，直至乙方全额付清应付的款项；在签订本合同之日，乙方应付甲方押金100,000元，作为乙方遵守和履行本合同所有义务的保证，若乙方在整个承租期内未违反本合同的主要规定，且全额付清租金、管理费等，则甲方须在承租期结束后十五日内一并无息退还乙方所支付的押金。
此外，双方在“违约责任”条款中规定，本合同签订后，合同期内第一年双方均不得违（解）约，否则违约方赔偿守约方押金和三个月租金作为补偿，并承担由此造成守约方的损失；乙方拖欠房租、物业费、电费、停车费和水费等费用达十日或擅自转租经营未经甲方确认的，除乙方要承担滞纳金外，甲方可以用挂号信、快递或书面通知方式通知乙方，信函或通知发出视为乙方收悉，甲方有权单方面终止合同并搁（留）置保管或处理乙方的物品。
合同“其他约定”还规定，乙方可以在当期费用发生前按月支付租金，逾期三天未支付相应费用的，甲方有权停止供水供电；如乙方转让给第三方必须在原押金基础上再缴纳一个月押金给甲方。乙方通讯地址为上海市闵行区XX路XX号XX幢。
签约后（签约前艾萍公司已向凯庭酒店交付了上述房屋），凯庭酒店向艾萍公司支付了租金及100,000元押金，并在对承租房屋进行了装修后按约承租经营。
2015年10月30日，艾萍公司原法定代表人王某（为签约甲方）与案外人李本满（即善海酒店的法定代表人；为签约乙方）签订了一份《酒店转让协议》。双方约定，甲方将上海市闵行区XX路XX号（XX大厦二楼面积1,130平方米）名下的47间客房转让给乙方，转让金额3,600,000元，乙方交定金600,000元，于2015年11月1日前支付500,000元，同年11月20日前支付100,000元；2016年1月10日前交接（房屋）前支付3,000,000元。甲方负责客房加盟华住旗下“海友酒店”；跟大房东签订一间门面房做酒店大堂（租金由乙方承担）；做好大堂装潢和店面招牌；负责物业到二楼电梯改造；配合乙方办理营业执照和房屋租赁合同的转让手续。乙方支付定金后，不得违约，若违约，甲方不予退还定金。2016年1月10日，乙方付清转让费后，甲方当天与乙方办理交接酒店营业手续，从2016年1月10日之后的租金由乙方承担。
2016年1月19日，艾萍公司与善海酒店的法定代表人李本满（签约时善海酒店尚未注册成立）签订了一份《租赁合同》，该合同除承租人由凯庭酒店改为李本满外，其他合同内容与上述艾萍公司、凯庭酒店签订的《租赁合同》基本一致。
上述合同，李本满在承租方“法定代表人”一栏处签名并按手印，凯庭酒店原法定代表人王某作为承租方的代理人，在合同上签名并按手印。
当日，凯庭酒店原法定代表人向艾萍公司出具《承诺书》，该《承诺书》记载的主要内容为：2016年1月19日李本满和王某与艾萍公司签订的租赁合同只作为办理营业执照使用，与艾萍公司无法律效应，实际执行按2015年5月28日、2015年11月30日（合同记载日期为2015年12月1日）艾萍公司与凯庭酒店签订的合同为准，所有条款按原合同执行。
此后，善海酒店在上述场所对外经营。
2016年4月26日，凯庭酒店原法定代表人向艾萍公司出具《承诺书》，该《承诺书》记载的主要内容为：因为XX路XX号XX幢二楼的海友酒店的消防许可证面积为980平方米，而二楼实际租赁面积为1,130平方米，为了海友酒店办理营业执照所用，特恳请艾萍公司出具一份租赁面积980平方米的租赁合同，本合同没有真实法律效力，仅供海友酒店办理营业执照所用。实际执行按2015年5月28日、2015年11月30日（合同记载日期为2015年12月1日）艾萍公司与凯庭酒店签订的合同为准，所有条款按原合同执行。
同年5月5日，善海酒店经工商注册成立，注册的住所地为上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层东侧、XX层XX室。
2016年9月22日起，因凯庭酒店一直未向艾萍公司支付租金，艾萍公司遂于2017年1月6日以诉称之理由向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：艾萍公司、凯庭酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。凯庭酒店作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，凯庭酒店未按约向艾萍公司支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故艾萍公司要求解除合同，并要求凯庭酒店支付租金及滞纳金（应为逾期付款违约金）的诉讼请求成立，法院予以支持。其中，关于合同解除的时间，一审法院以第一次开庭日即2017年3月2日作为合同解除日。合同解除日之前，凯庭酒店应向艾萍公司支付自2016年9月22日起至2017年3月1日止的租金为314,879.84元（其中，2016年9月22日至同年12月21日的租金加物业管理费为179,208元；同年12月22日至2017年2月21日的租金加物业管理费为119,472元；递增后2017年2月22日至3月1日的租金加物业管理费为16,199.84元）。合同解除之日后，凯庭酒店应参照约定的租金标准即每月61,593.51元（租金加物业管理费），向艾萍公司支付自2017年3月2日起至实际返还租赁物之日止的占有房屋使用费。关于逾期付款违约金，一审法院根据凯庭酒店认为逾期付款违约金过高要求调整的请求，予以适当调整，即凯庭酒店应以本金179,208元的日千分之二标准向艾萍公司支付自2016年9月13日起至于本判决生效之日逾期付款违约金；以本金119,472元的日千分之二标准向艾萍公司支付自2016年12月13日起至本判决生效之日逾期付款违约金。此外，艾萍公司要求凯庭酒店按三个月租金加押金的标准支付解除合同违约金（实为损失赔偿金），根据双方约定，在合同履行期间未满一年解除合同的，按此标准予以赔偿，本案中，艾萍公司、凯庭酒店之间的合同履行期间已超过一年，故不适用上述标准。根据本案的实际情况，从平衡双方利益之考虑，法院酌定由凯庭酒店按二个月的租金标准赔偿艾萍公司因解除合同所造成的损失。
凯庭酒店关于其实际未履行与艾萍公司之间的租赁合同的辩称意见，与本案证据所反映的事实不符合，法院不予采信；凯庭酒店以违约金过高为由要求调整的辩称意见成立，法院予以采信。
善海酒店关于艾萍公司、凯庭酒店之间存在租赁合同关系的述称意见成立，法院予以采信。
一审法院据此判决：一、确认上海艾萍实业有限公司与上海凯庭酒店有限公司签订的《租赁合同》于2017年3月2日解除；二、上海凯庭酒店有限公司于判决生效之日起十日内向上海艾萍实业有限公司支付自2016年9月22日起至2017年3月1日止的租金314,879.84元；三、上海凯庭酒店有限公司于判决生效之日起十日内按每月61,593.51元的租金标准，向上海艾萍实业有限公司支付自2017年3月2日起至实际返还租赁物之日止的占有房屋使用费；四、上海凯庭酒店有限公司于判决生效之日起十日内，以本金179,208元的日千分之二标准向上海艾萍实业有限公司支付自2016年9月13日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；以本金119,472元的日千分之二标准向上海艾萍实业有限公司支付自2016年12月13日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、上海凯庭酒店有限公司于判决生效之日起十日内向上海艾萍实业有限公司支付赔偿金115,277元；六、上海善海酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层房屋；七、上海艾萍实业有限公司于上海善海酒店管理有限公司搬离上海市闵行区XX路XX号XX幢XX层房屋后五日内，返还上海凯庭酒店有限公司100,000元押金。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,088.12元，由上海凯庭酒店有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实基本无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于艾萍公司、凯庭酒店、善海酒店三方法律关系的认定，此直接涉及责任承担主体的确定。本案中，虽然存在多份《租赁合同》，涉及三方签约主体，但凯庭酒店原法定代表人王某出具的《承诺书》明确表明两点，一是李本满与艾萍公司签订的租赁合同无法律效力，仅作为办理营业执照所用；二是实际执行按艾萍公司与凯庭酒店签订的租赁合同为准。鉴于《承诺书》的效力尚未被推翻，故对凯庭酒店具有法律约束力。审理中，艾萍公司与善海酒店均对上述《承诺书》予以认可，并当庭陈述当时签约的背景，此与《承诺书》载明的内容相互印证，体现出各方当事人真实意思表示，足以认定艾萍公司与凯庭酒店建立了合法有效的房屋租赁关系。同时，本院注意到，《酒店转让协议》约定，2016年1月10日之后的客房租金由李本满承担，且事实上李本满亦于2016年1月开始向艾萍公司汇款。然，根据合同相对性原理，《酒店转让协议》仅约束签约主体，不具有对抗第三人之效力。李本满的付款行为系履行《酒店转让协议》约定的义务，并未就此改变艾萍公司与凯庭酒店已形成的法律关系。在艾萍公司不认可与善海酒店已建立租赁关系，且收款收据上亦未写明“李本满”或“善海酒店”字样的情况下，凯庭酒店依据《酒店转让协议》以及李本满的付款行为，主张艾萍公司与善海酒店存在事实上租赁关系，凯庭酒店并非责任承担主体的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。根据艾萍公司与凯庭酒店签订的《租赁合同》，现凯庭酒店未按约支付租金已构成违约，且符合艾萍公司行使约定解除权之条件，故艾萍公司主张解除合同，要求凯庭酒店支付租金、逾期付款违约金、合同解除后的房屋占有使用费、损失赔偿金均具有合同依据，应予支持。对于上述费用的计算方式以及起始时间点，凯庭酒店均予以认可，但认为逾期付款违约金的标准按千分之二计算，明显过高，故要求调整。对此，本院认为，一审法院在充分考虑实际损失的基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将合同约定的千分之五标准调低至千分之二，尚属公平合理，并无不当，本院予以尊重。
综上所述，上诉人凯庭酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,841.38元，由上诉人上海凯庭酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……