福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终1768号
上诉人（原审原告）：惠安县东兴盛房产开发有限公司，住所地福建省惠安县东岭镇东岭街。
法定代表人：王友民，总经理。
委托诉讼代理人：冯礼祐，福建瀛莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李巧惠，福建瀛莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚诗忠，男，1948年4月13日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：林丽华，女，1959年9月26日出生，汉族，住福建省惠安县，系张锦泉之妻。
委托诉讼代理人：唐非，惠安县惠中法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审第三人）：张云卿，女，1982年8月28日出生，汉族，住福建省丰泽区，系张锦泉之长女。
被上诉人（原审第三人）：张云娥，女，1984年6月6日出生，汉族，住福建省惠安县，系张锦泉之次女。
被上诉人（原审第三人）：张泽坤，男，1986年11月11日出生，汉族，住福建省丰泽区，系张锦泉之长子。
被上诉人（原审第三人）：张泽峰，男，1987年8月26日出生，汉族，住福建省丰泽区，系张锦泉之次子。
上诉人惠安县东兴盛房产开发有限公司（以下简称东兴盛公司）因与被上诉人龚诗忠、林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2016）闽0521民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。东兴盛公司的委托诉讼代理人冯礼祐、李巧惠，龚诗忠的委托诉讼代理人林旭锋，林丽华的委托诉讼代理人唐非到庭参加诉讼。张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
东兴盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持东兴盛公司一审的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定东兴盛公司、龚诗忠已经就《商品房预留确认单》签订《商品房买卖合同》，无须另行签订《商品房买卖合同》属认定事实不清，证据不足。龚诗忠提供的《商品房买卖合同》所载的小商品市场的店面位置、房屋价格与双方共同确认的《商品房预留确认单》不一致。一审审理过程中，东兴盛公司申请对《商品房买卖合同》上的公章及法定代表人印章的真实性进行鉴定，鉴定机构在鉴定过程中存在瑕疵，鉴定结果缺乏客观真实性，而一审法院仍予以认定，证据不足。二、一审法院认定东兴盛公司与张锦泉签订的《土地使用权及房产转让合同书》有实际履行属认定事实不清，判决错误。一审法院以东兴盛公司的法定代表人王友民于2008年2月2日向张锦泉出具了借条即已支付本合同书中约定的转让款而认定《土地使用权及房产转让合同书》已实际履行属认定事实不清。林丽华仅提供该借条的复印件，其真实性无法确认，且借条上的金额420万元与《土地使用权及房产转让合同书》约定的转让款450万元不一致，无证据证明该两笔款项有任何关联。根据《房地产开发企业资质管理规定》第十三条规定：“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。”张锦泉作为自然人不具有房地产开发经营资质，其与东兴盛公司签订的《土地使用权及房产转让合同书》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。一审认定该合同合法有效有误。三、一审法院认定龚诗忠有理由相信张锦泉及其继承人可以代表东兴盛公司收取购房款是错误的。因《土地使用权及房产转让合同书》并未实际履行，且东兴盛公司从未授权张锦泉可代东兴盛公司收取涉案的购房款，也未通知龚诗忠可将购房款直接交付张锦泉，龚诗忠主张其已将购房款415000元交付张锦泉的抗辩理由不能成立。四、一审法院以龚诗忠出具的《协议书》认定龚诗忠已支付购房款415000元证据不足，认定错误。该《协议书》上载明以张锦泉的借款24.5万元抵扣其购房款没有依据，一审对此予以认定事实不清，证据不足。龚诗忠欲以张锦泉的借款抵扣其购房款实际是债务转让，而东兴盛公司作为诉争房屋的权利人，并没有同意或接到林丽华的通知，故林丽华与龚诗忠的债务转让不能成立。
龚诗忠辩称，一审已查明龚诗忠已与东兴盛公司签订《商品房买卖合同》认定事实清楚，判决正确，应予以维持。
林丽华辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予以维持。
张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰未作答辩。
东兴盛公司向一审法院起诉请求：判令龚诗忠继续履行《商品房预留确认单》中所确定的义务，即由龚诗忠与东兴盛公司签订《商品房买卖合同》，向东兴盛公司支付剩余购房款826278元，并按银行同期同类贷款利率计付自起诉之日即2016年1月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金。
一审法院认定事实：东兴盛公司系经工商登记的以房产开发等为经营范围的有限责任公司。2007年10月12日，东兴盛公司与张锦泉签订《土地使用权及房产转让合同书》1份，约定东兴盛公司将其所有的位于惠安县东岭镇东岭街荷芳路的土地使用权（3188㎡）及地上建筑物（约2500㎡）全部转让给张锦泉，转让价款450万元；东兴盛公司同意张锦泉受让后可以以东兴盛公司的名义，对交易项目标的物进行房地产开发（包括销售等民事行为），是受让本合同项目的前置条件，开发所需的一切开支由张锦泉承担，收益由张锦泉享有。2007年11月13日，东兴盛公司形成董事会决议，同意上述项目转让。2008年6月20日，龚诗忠签订《商品房预留确认单》，载明认购东岭小商品市场一期1号楼1层17-18单元店面，建筑面积98.68平方米，价款8880元/平方米，总价款876278元，当日缴纳诚意金5万元，在接到通知7日内签订《商品房买卖合同》并缴清收付款项。东兴盛公司自认龚诗忠于2008年6月20日当日缴纳诚意金5万元。张锦泉于2015年2月1日在惠安县殡仪馆火化，林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰系张锦泉的第一顺序法定继承人。一审审理中，龚诗忠提供证据1即《土地使用权及房产转让合同书》、董事会决议书、借条复印件各1份，来源第三人林丽华，以此证明东兴盛公司经董事会决议，将案涉楼盘开发转让给张锦泉，东兴盛公司已收取转让款420万元。证据2即建设工程施工合同1份，来源施工单位，以此证明张锦泉受让后挂靠福建省惠东建筑工程有限公司（简称惠东建筑公司）开发案涉楼盘。证据3即编号分别为No0009958、No0009985的《商品房买卖合同》2份，以此证明东兴盛公司、龚诗忠双方已经就案涉店面签订合同。证据4即《协议书》1份，以此证明龚诗忠已经与林丽华达成协议，确认龚诗忠已支付购房款415000元，余款40646元待办理房屋权属证书后支付。林丽华提供证据5即税收通用完税证明、便条（复印件）各1份，以此证明东兴盛公司的法定代表人王友民向购房者张培虎收取20万元购房款用于抵扣东兴盛公司与张锦泉的转让款。证据6即内部经营承包责任书、建安开票明细、账户明细单、录音，以此证明东兴盛公司将案涉楼盘转让给张锦泉，并由张锦泉挂靠惠东建筑公司实际开发。东兴盛公司提供证据7即总平面布置图、惠安县房产交易监证书、公证书、建筑业统一发票、建筑安装统一发票、关于申请办理房屋所有权证的报告，以此证明案涉楼盘系东兴盛公司合法开发建设并为业主办理房屋权属证书。证据8即东兴盛公司张贴的公告、在《东南早报》发布的通知、（2015）惠民初字第10025号民事调解书，以此证明东兴盛公司于2013年通告业主缴纳购房款并办理权属证书，东兴盛公司因部分业主未缴纳购房款向法院主张权利的事实。证据9即房屋租赁合同（复印件），以此证明东兴盛公司实际将房屋交付龚诗忠并由龚诗忠出租。一审中，经东兴盛公司申请及双方当事人同意，一审法院依法指定福建历思司法鉴定所对编号分别为No0009958、No0009985的《商品房买卖合同》上的公章及法定代表人印章真实性进行鉴定（以东兴盛公司起诉状、转让合同上的印章作为样本），该所于2016年10月10日出具闽历思司鉴所泉州分所[2016]文鉴字141号鉴定意见书，意见为No0009958、No0009985的《商品房买卖合同》加盖的印章与样本上的印章出自同一枚印章所盖印，东兴盛公司为此支付鉴定费14400元。
一审法院认为，东兴盛公司对证据1真实性无异议，可以证明东兴盛公司与张锦泉就案涉楼盘签订转让合同。结合证据2、6、7、8及当事人陈述，东兴盛公司及林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰均未否认张锦泉介入案涉楼盘实际开发建设。证据5便条仅有复印件，结合税收通用完税证明不足以证明林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰的主张。证据3东兴盛公司虽对印章真实性有异议，但经鉴定认定系与东兴盛公司持有的印章具有同一性，故应予以认定。证据8调解书与本案不具关联性，公告、通知也无法证明已送达龚诗忠。证据9未提供原件，不予认定。证据4系林丽华与龚诗忠签订，且张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰认可结算行为，因东兴盛公司与张锦泉签订转让合同且张锦泉实际介入案涉楼盘开发建设，故作为购房者的龚诗忠有理由相信张锦泉及其继承人有权收取购房款并与龚诗忠对案涉店面签订补充协议。综上所述，东兴盛公司主张已经将案涉店面交付龚诗忠，《商品房预留确认单》与《商品房买卖合同》载明店面的幢数、单价均不一致，应以双方正式签订的《商品房买卖合同》为准，因双方实际已经签订《商品房买卖合同》，故东兴盛公司请求龚诗忠按照《商品房预留确认单》再次与东兴盛公司签订《商品房买卖合同》，缺乏依据，不予支持。东兴盛公司就案涉楼盘与张锦泉签订转让合同并由张锦泉介入案涉楼盘开发建设。龚诗忠在购买涉讼商品房时，有理由相信张锦泉及其继承人可以代表东兴盛公司收取购房款。龚诗忠与林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰确认龚诗忠已经支付购房款415000元，并约定余款40646元待办理房屋权属证书后支付，而龚诗忠至今未取得房屋权属证书，故东兴盛公司请求龚诗忠支付剩余购房款826278元，并按银行同期同类贷款利率计付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回东兴盛公司的诉讼请求。本案受理费12063元，减半收取6032元，由东兴盛公司负担。鉴定费14400元，由东兴盛公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，一审中，龚诗忠提供的两份《商品房买卖合同》上东兴盛公司公章及其法定代表人印章经福建历思司法鉴定所鉴定与东兴盛公司现持有的印章具有同一性。该两份《商品房买卖合同》可以证明东兴盛公司、龚诗忠已经就《商品房预留确认单》签订《商品房买卖合同》，无须另行签订《商品房买卖合同》，一审对此的认定是正确的。东兴盛公司与张锦泉签订的《土地使用权及房产转让合同书》由龚诗忠提供，可以证明龚诗忠对东兴盛公司同意张锦泉以其公司名义开发、销售涉讼商品房是知情的，故一审认定东兴盛公司与张锦泉签订的《土地使用权及房产转让合同书》有实际履行且龚诗忠有理由相信张锦泉及其继承人可以代表东兴盛公司收取购房款是正确的。林丽华、张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰对龚诗忠与林丽华签订的《协议书》的真实性不持异议，且认可该结算行为，该《协议书》可以证明龚诗忠已实际支付购房款415000元，余款因诉争房屋尚未办理房屋权属证书尚不具备支付的条件，故一审法院认定龚诗忠已支付诉争房产的购房款415000元是正确的。东兴盛公司请求龚诗忠继续履行《商品房预留确认单》中所确定的义务，即龚诗忠再次与东兴盛公司签订《商品房买卖合同》并向东兴盛公司支付剩余购房款826278元及逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。
综上所述，东兴盛公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张云卿、张云娥、张泽坤、张泽峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12063元，由惠安县东兴盛房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅嘉钦
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一七年六月六日
书记员 朱尽忠
速录员 杜华珍
一、判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。