福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2355号上诉人（原审被告）：林清华，男，1977年11月25日出生，汉族，农民，住福建省莆田市荔城区,委托诉讼代理人：黄淑白，女，1982年7月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区，被上诉人（原审原告）：莆田市恒信物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城北大道1999号万辉国际城20#楼一层，统一社会信用代码91350302798350009N。法定代表人：翁国勇。委托诉讼代理人：郝齐柱，男，1981年1月4日出生，汉族，该公司客服部主管，住河南省商丘市，委托诉讼代理人：詹展，男，1983年3月1日出生，汉族，该公司员工，住福建省莆田市城厢区，上诉人林清华因与被上诉人莆田市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林清华上诉请求：一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初1120号民事判决；二、本案发回重审或改判驳回恒信物业公司对林清华的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由恒信物业公司承担。事实与理由：一、一审审理适用程序错误。本案系合同履行争议，权利义务复杂、时间跨度长，事实和证据争议很大，不适用简易程序审理，应适用普通程序审理。二、一审认定事实错误。1.恒信物业公司没有依约履行义务，小区安全、卫生管理不到位，林清华入户门遭破坏，垃圾成堆，存在严重违约行为。2.物业管理没有尽到义务，对燃气管道的更改、违章搭建没有制止，给林清华及家人的正常生活造成严重妨碍。三、一审判决适用法律错误。恒信物业公司与林清华签订的《前期物业管理服务合同》是一份单方合同、霸王合同，一审没有任何鉴别就直接采信，不仅严重违反了《合同法》及其立法宗旨，也与法律公平公正原则背道而驰，侵犯了林清华的合法权益。被上诉人恒信物业公司答辩称：燃气管道的更改不是物业公司更改的，小区内违规搭建物业公司也有出面制止，也有向有关部门上报，所以不是物业公司的责任。林清华的入户门遭破坏，没有证据证实，且林清华的入户门只是玻璃坏掉。请求依法判决。恒信物业公司向一审法院起诉请求：判令林清华立即支付物业费12187元（房屋总面积为195.31平方米，2013年1月1日至2015年12月31日的物业费按每平方米1.2元计算，2013年1月1日至2016年12月31日的物业费按每平方米1.6元计算）及其自2013年1月1日起至还清之日止按每日按千分之三计算的滞纳金。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1、林清华主张少交或不交物业费应否支持；2、恒信物业公司主张的违约金是否应支持。对该争议焦点，一审法院予以分析认定如下：1、林清华以恒信公司未能及时制止案外人郑秀琼的违章行为为由要求少交或不交物业费，但其提供的证据并不足以证实恒信物业公司在此过程中存在过错，故林清华的该主张缺乏依据，一审法院不予采信；2、根据《前期物业服务合同》，林清华应于每年度的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前交清本季度的物业服务费等相关费用，故林清华应于2013年1月5日、2013年4月5日、2013年10月5日、2014年1月5日前各支付当季度的物业费703.11元，于2014年4月5日前支付4月份的物业费234.37元。2014年5月1日，莆田市城厢区万辉国际城业主委员会与恒信物业公司签订《福建省物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709464”t”_blank?)：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，《前期物业服务合同》至此终止。《福建省物业服务合同》约定，业主应于每月10日前支付物业服务费，故林清华还应在该合同生效后，于2014年5月至2015年12月的10日前支付当月物业费234.37元，于2016年1月至2016年12月每月的10日前各支付当月的物业费312.49元。《前期物业服务合同》虽约定林清华逾期应支付按每日千分之三计算的违约金，但由于林清华违约给恒信物业公司造成的损失主要为利息损失，故林清华辩称该违约金过高应于调整，本院予以采纳；《福建省物业服务合同》约定业主逾期应当按照1.0003标准支付违约金，该关于违约金的约定虽不明确，但由于林清华逾期交纳物业费的行为确实给恒信物业公司造成损失，故对《福建省物业服务合同》生效后的违约金一审法院也酌情予以考虑；综上，一审法院酌情认定林清华应支付给恒信物业公司违约金1600元。一审法院认为，恒信物业公司要求林清华支付物业费12187元，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。林清华经恒信物业公司书面催交，无正当理由拒绝交纳物业费，已构成违约，对恒信物业公司主张的违约金一审法院酌情予以认定为1600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709464”t”_blank?)及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：林清华应在判决生效之日起十日内支付给莆田市恒信物业管理有限公司物业费12187元及违约金1600元。案件受理费人民币511元，减半收取为255.5元，由莆田市恒信物业管理有限公司负担131.5元、林清华负担124元。二审中，林清华提交了一组照片，欲证实小区的天然气管道被更改和垃圾成堆，恒信物业公司对小区管理不到位的事实。恒信物业公司质证认为：燃气管道是燃气公司改造的，如果林清华认为燃气管道更改不安全，可以向燃气公司提出。小区的卫生要业主的配合，物业有及时进行清理，但有些地方的卫生物业公司无法直接进入进行清理，还要进入业主户内才能清理，这需要业主的配合。恒信物业公司提交了对小区违章搭盖行为发出的更改通知一份，欲证实物业有对小区部分业主违章搭盖行为进行制止和发出整改通知。林清华质证认为，对整改通知的真实性有异议，不能作为本案的定案依据。违章搭盖是2011年就已经出现，因为违规搭建的行为，给其房屋也造成安全隐患，现在房屋外墙都已经开裂。本院审查认为，涉案小区确实存在违章搭建、燃气管道更改等管理不到位的事实。经审理查明，林清华、恒信物业公司对一审法院认定事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，恒信物业公司与涉案小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人及小区全体业主具有法律约束力。恒信物业公司为涉案小区提供了物业服务，林清华作为小区业主在接受服务的同时应履行缴交物业管理费的义务，恒信物业公司要求林清华按合同约定缴纳物业管理费，于法有据，应予以支持；恒信物业公司在物业服务时，确实存在卫生、安全、服务、管理不到位的问题，给业主居住生活带来一定的不便，致林清华拒交纳物业服务费，故对恒信物业公司主张林清华支付逾期交纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。林清华所诉的外墙裂缝等其他问题应当通过业主委员会与恒信物业公司进行协商解决。林清华的上诉理由部分成立，应予采纳。综上所述，林清华的上诉请求部分成立，应予采纳；一审法院判决部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初1120号民事判决；二、上诉人林清华应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市恒信物业管理有限公司物业费12187元；三、驳回莆田市恒信物业管理有限公司一审的其他诉讼请求；四、驳回林清华的其他上诉请求。本案一审案件受理费511元，减半收取为255.5元，由莆田市恒信物业管理有限公司负担150.5元，林清华负担105元；二审案件受理费248元，由林清华负担219元，莆田市恒信物业管理有限公司负担29元。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年九月三十日书记员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。