湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初2916号
原告郴州名汇商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。
法定代表人王来英，该公司总经理。
委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师
委托代理人肖敏，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告李朝阳，男，1972年10月29日生，汉族，福建省厦门市人，住福建省厦门市。
委托代理人王力，湖南天桥律师事务所律师。
原告郴州名汇商业管理有限公司诉被告李朝阳租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人江新春、肖敏，被告委托代理人王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郴州名汇商业管理有限公司请求本院判令：1、解除原、被告于2015年8月31日签订的两份《租赁合同书》；2、判令被告向原告支付租金、营业人员综合管理费及联合广告推关费等费用146190元（从2017年4月1日至2017年9月30日共欠租金、营业人员综合管理费及联合广告推关费253490元，扣除合同保证金及员工互助金107300元）；3、判令被告支付租金逾期违约金38530元（按拖欠租金金额每日千分之一的标准从2017年4月1日计算至2017年9月5日，以后另计算至实际付清全部款项之日止）及解除合同的违约金123382元；4、被告支付律师费12000元；5、判令被告立即将1012、1013号商铺中的全部物品清除干净，并将商铺恢复原状交还给原告；6、被告承担本案诉讼费用。
被告李朝阳的答辩要点：1、原、被告签订的租赁合同实际已经解除，且原租赁的房屋，原告已经租赁给他人；2、我方只拖欠2017年4月1日至6月17日之间的租金，由于被告未开具我方支付租金的发票，故我方没有再继续缴纳租金；3、合同的解除，不是由我方违约所致。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、2015年8月31日，原告郴州名汇商业管理有限公司与被告李朝阳签订两份《租赁合同书》，双方主要约定：1、原告将位于郴州市北湖区青年大道29号“新天地商业城”铺面租赁给原告，租赁合同为三年，从2016年4月1日至2019年3月31日；2、租金按房屋建筑面积计算，1012号商铺的租金为：2016年4月1日至2017年3月31日为每月每平方米141.22元，2017年4月1日至2018年3月31日为每月每平方米148.28元，2018年4月1日至2019年3月31日为每月每平方米155.7元；1013号租金商铺的租金为：2016年4月1日至2017年3月31日为每月每平方米184.19元，2017年4月1日至2018年3月31日为每月每平方米193.4元，2018年4月1日至2019年3月31日为每月每平方米203.07元；按半年支付，被告应当在租赁起始日前向原告支付半年的租金，后续的租金应当在每半年后的5日内支付；3、租赁面积在500平方米以下按3元每平方每月收取联合广告推关费，被告每月需承担营业人员综合管理费200元；4、未经原告同意，被告不能按时缴纳场地租金及相关费用，每延迟一天按拖欠的总金额的每日千分之一缴纳逾期违约金，超过十日的，原告有权解除合同；在租赁期限内，被告单方面终止合同或因被告故意或重大过失导致合同目的不能实现，则被告应向原告支付租赁期间未付款项和承担该铺面届时三个月的租金作为违约金；5、守约方通过法律途径追究违约方的责任时，违约方需承担守约方因此而支付的案件受理费、保全费、律师代理费等一切费用的开支。双方签订合同后，原告向被告缴纳商铺的合同保证金分别为45410.14元、60689.85元，员工互助金均为600元，合计107300元。
二、由于市场行情发生变化等原因，导致被告经营出现亏损，2017年5月，被告向原告提出撤场申请，原告不予同意，同年6月17日，被告撤离涉案商铺，并将商铺清空。2017年6月24日，原告将原被告承租的1012、1013商铺出租给他人，并与他人签订了《租赁合同书》。2017年6月27日，原告向被告下达一份《告知函》，认定被告违约，同意解除租赁合同关系，并限被告于2017年6月30日当天完成场地交接工作，于6月29日前将所欠的租金及相关费用交清。另查明：被告从2017年4月1日起未缴纳租金等费用；原告也未向被告开具原告所交款项的正式发票，原告缴纳的合同保证金、员工互助金等合计107300元，未予退还。
判决的理由与结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2015年8月31日签订的《租赁合同书》是双方真实意识表示，合法有效。双方应按协议全面履行义务，被告无故拖欠原告的租金，实属违约，应承担相应的违约责任。本院就双方争议焦点问题评议如下：
一、解除《租赁合同书》问题。
双方在合同履行过程中，当被告撤离涉案商铺时，被告以实际行为表示要求终止合同，原告虽未及时表示同意，但原告以《函告书》及与他人就涉案商铺重新签订合同的行为明确表示双方实际已经终止原《租赁合同书》，双方对解除合同均无异议，故原告要求解除《租赁合同书》的诉讼请求本院予以支持。
二、如何计算原告拖欠的租金等费用。
原、被告双方均认可被告实际从2017年4月1日开始未交租金等费用。综合本案，原告已经于2017年6月24日将涉案商铺出租给他人，故本院认定双方实际终止合同的时间应为2917年6月24日，被告实际欠缴的租金及其他费用应从2017年4月1日计算至2017年6月24日止。1012号商铺的租金为148.28×118.71×2＋148.28×118.71×0.8＝49286.48元；营业人员综合管理费200×2＋200×0.8＝560元；联合广告推广费3×118.71×2＋3×118.71×0.8＝997.16元；1013号商铺的租金为193.4×121.64×2＋193.4×121.64×0.8＝65870.49元；营业人员综合管理费200×2＋200×0.8＝560元；联合广告推广费3×121.64×2＋3×121.64×0.8＝1021.77元；以上合计为118295.9元。
三、违约责任及违约金如何计算问题。
1、违约责任。被告在撤离涉案商铺时虽与原告进行沟通、协商，但双方未达成一致意见，被告便擅自撤离，其行为已经构成违约。原告虽事后以其行为表示同意，但并不影响被告违约事实的成立及原告追究被告的违约责任。被告对从2017年4月1日起欠缴租金等费用的事实予以认可，被告以原告未提交相应的发票作为不履行的理由，因原、被告并未约定开具发票是合同先期或同时履行的条件，故被告的辩解理由不能成立。
2、违约金计算。（1）：延迟缴纳租金等费用的违约金。根据双方约定被告应当在2017年4月1日前缴纳2017年上半年的租金等费用，违约金从2017年4月1日开始计算。双方约定违约金的计算方式为每日千分之一，双方的约定过高，应调整为每日万分之五为宜，故2017年4月1日至2017年6月24日的违约金为118295.9×88×0.0005＝5205元；另原告同意用被告缴纳的保证金、员工互助金等合计107300元抵扣租金等，故被告实际尚欠原告118295.9－107300＝10995.9元。2017年6月24日之后的违约金按10995.9元为本金开始计算。（2）、解除合同违约金。双方在合同中约定了违约金的计算方式，被告认为过高，要求降低，本院考虑被告于2017年6月17日撤场后，原告便于6月24日将涉案门面租出给他人，并未造成原告多大损失，本院认为违约金按半个月的商铺租金补偿为宜，故该违约金计算为（148.28×118.71＋193.4×121.64）÷2＝20563.74元。
四、律师费的问题。
根据原、被告合同约定，实现债权的费用（包括律师费等）应由违约方承担，且原告提供了委托合同及票据予以证实，故该项诉讼请求本院予以支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告郴州名汇商业管理有限公司与被告李朝阳于2015年8月31日签订的两份《租赁合同书》；
二、由被告李朝阳支付原告郴州名汇商业管理有限公司2017年4月1日至6月24日的租金、营业人员综合管理费及联合广告推关费等费用10995.9元；
三、由被告李朝阳支付原告郴州名汇商业管理有限公司逾期付款违约金5205元（从2017年4月1日至2017年6月24日止，按每日万分之五计算，以后违约金以10995.9元为本金，计算至被告付清时止）；解除合同违约金20563.74元
四、由被告李朝阳支付原告郴州名汇商业管理有限公司律师费12000元；
五、以上合计48764.64元，此款限被告于本判决生效后十日内付清。
六、驳回原告郴州名汇商业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6102元，由原告郴州名汇商业管理有限公司负担5173元，由被告李朝阳负担929元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黎 建
人民陪审员 谷翠琳
人民陪审员 李靓才
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 陈婵莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。