广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终4349号
上诉人(原审原告、反诉被告):何江明，男，汉族，1970年9月11日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人(原审原告、反诉被告):吴惠萍，女，汉族，1973年11月11日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：何江明，男，汉族，1970年9月11日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
被上诉人(原审被告、反诉原告):林某1，女，汉族，2000年2月16日出生，户籍住址：北京市海淀区。
法定代理人：林某2，男，汉族，1965年2月7日出生，户籍住址：北京市海淀区。
法定代理人：沈某，女，汉族，1972年1月15日出生，户籍住址：北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马欢、黎永绿，系广东晟典律师事务所律师。
原审第三人：惠州市天宇房地产代理有限公司，住所地：广东省惠州市。
法定代表人：孙宜。
上诉人何江明、吴惠萍因与被上诉人林某1、原审第三人惠州市天宇房地产代理有限公司（以下简称“天宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何江明即吴惠萍的委托诉讼代理人，被上诉人的委托诉讼代理人马欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何江明、吴惠萍上诉请求：一、请求撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初5136号民事判决书第二、四项，并改判：1、被上诉人向上诉人双倍返还购房定金人民币100000元；2、被上诉人承担律师见证费1500元、评估费3530元及；3、被上诉人赔偿上诉人因房价上涨、银行利率上调等造成的济损失人民币150000元。二、本案一审（包括本诉与反诉、案件受理费及财产保全费）、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人、被上诉人与第三人约定的涉案房屋交易流程。三方签订《房地产买卖三方合同》→买方向卖方支付定金→卖方协助买方与银行签订二手房按揭贷款合同、向银行申请111万元二手房按揭房贷→买方、第三人委托评估公司评估交易房产价值（主要是提供给贷款银行）、并向地税局提交房产过户的税收申报资料→（地税局批复后7个工作日内）买卖双方在惠州市房产交易中心交纳契税、印花税等税费时，买方将首期款106万元付给卖方（买方付款后将付款交易流水提交给贷款银行），买卖双方签署办理过户的全部文件→买方取得涉案房产的产权证明、并办理抵押登记给贷款银行→银行将贷款111万元直接支付给卖方，卖方收到尾款后7日内交付房屋给买方。2、上诉人并无向被上诉人提供其已获得银行按揭贷款审批的书面文件的义务。三方签署的《房地产买卖三方合同》中，上诉人的义务是按照合同约定支付定金，与银行签订二手房按揭贷款合同、向银行申请111万元二手房按揭房贷，在惠州市房产交易中心交纳契税、印花税等税费时支付首期款106万元。但合同没有规定上诉人应当向被上诉人提供获得银行按揭贷款审批的书面文件的义务，亦未规定上诉人不提供则被上诉人有权不履行合同。事实上，上诉人申请的111万元贷款已于2017年3月7日获得兴业银行股份有限公司惠州分行正式批准，该行个贷部的工作人员已经电话通知了第三人，第三人立即转告了上诉人与被上诉人，并要求被上诉人尽快按合同约定办理递件手续。被上诉人与上诉人在2017年3月30日通电话时亲口承认贷款已批下来了，其已向银行作了确认（详见证据13第3页），其不履行合同的原因并非因为银行贷款是否获批。一审法院以上诉人未能按被上诉人要求提供银行按揭贷款审批的书面文件为由，认为被上诉人拒不履行合同并不违约，显然属于认定事实错误。3、被上诉人经上诉人与第三人多次催促履约仍拒不履行合同，已经构成根本违约。从第三人提交的证据《惠州市仲恺高新区地方税务局税务文书回执单》可以证实惠州市仲恺高新区地税局已于2017年2月9日受理减免税税申请，并且在两周后电话通知第三人申请已获批复、可以缴税。在银行通知贷款审批通过后，上诉人与第三人分别致电被上诉人，要求其办理递件手续。在明知上诉人申请的按揭贷款已获银行批准的情形下，被上诉人却要求上诉人提供已获得银行贷款获批的书面文件，随后以上诉人不能提供该书面文件为由拒不履行办理递件手续的义务。鉴于此，第三人与上诉人分别于2017年3月7日、4月1日、4月6日快递催促履约的函件给被上诉人，要求其在合理时间内来惠州履行合同。在惠州自2016年底以来房价持续上涨的背景下，上诉人产生惜售的心态。其不但不按合同约定履行义务，反而以合同约定的支付方式不安全为由要求上诉人改为一次性付款，此后更称一次性付款也不安全，一直借故拖延交易时间。被上诉人的行为已构成《合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的违约情形，上诉人有权解除合同并要求其承担违约责任。二、一审法院适用法律不当。1、定金的处理。被上诉人在签署合同并收受上诉人定金后又拒不履行合同，根据《合同法》第一百一十五条的规定，被上诉人应当向上诉人双倍返还定金。一审法院依据《合同法》第九十七条的规定处理定金显然不当。2、被上诉人应当承担律师见证费、鉴定费。上诉人在签订合同后诚实的履行合同义务，并因此支出了申请贷款的律师见证费1500元、房屋评估费3530元。根据合同第七条第3款的约定，卖方违约时应承担买方未履行合同的全部费用，这其中显然包括了上述两项费用。上述约定符合《合同法》第九十七条的规定，上诉人的该项主张依法应当支持。3、被上诉人应当赔偿上诉人的损失。因为合同签署后惠州的房价持续上涨，上诉人与被上诉人解除合同后另行购房的成本已超过38万元，被上诉人的房屋另售也能获得比原来价格更高的交易价款，其显然因此获利颇丰。虽然上诉人与被上诉人在合同中约定卖方违约时仅需赔偿买方双倍定金，但该赔偿款显然不足以弥补上诉人遭受的损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》（法释[2012]8号）第二十九条之规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿超过定金部分的损失。三、本案诉讼费用应当由被上诉人承担。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费由败诉方承担。本案一审时上诉人预交案件受理费5125元、财产保全费1795元，该费用应当由被上诉人承担。综上，一审法院认定事实错误、适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定应当予以纠正，请求贵院查清事实后依法改判。
被上诉人林某1发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人的上诉请求毫无事实和法律依据，依法应当予以驳回上诉，维持原判。一、一审判决正确认定了被答辩人未能提供其已获得银行按揭贷款审批的书面文件一审判决认定:“上述合同签订后，原告向被告支付了定金50000元。因原告未能按照被告要求提供其已获得银行按揭贷款审批的书面文件，……”，严格依据了本案的事实和证据，即根据涉案合同第四条规定:“……由经纪方协助买方申请银行贷款，并在办理完有关按揭手续后由银行至直接支付给卖方。”“买卖双方须于签署本合同7个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请手续(卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需文件)。”办理银行按揭贷款事宜由被答辩人负责，答辩人及第三方提供协助，答辩人于2016年l2月l9日专程从北京至惠州协助办理银行按揭贷款手续，依约履行了合同义务。但在之后的近三个月时间里，答辩人多次询问被答辩人及第三人按揭贷款是否获得银行同意，被答辩人及第三人均回避或推脱责任，让答辩人等待。2017年2月27日，兴业银行惠州分行工作人员君仔(电话:136××××8511)证实被答辩人因有信用逾期记录，按揭贷款没有审批通过需要重新补充材料，重新提交，且银行已通过律所将此情况告知了两被答辩人。被答辩人未能按照合同约定办理完成银行贷款已构成违约，其未能提供已获得银行按揭贷款审批的书面文件是认定其违约的事实依据，被答辩人在民事上诉状中说其无向答辩人提供已获得银行按揭贷款审批的书面文件的义务纯属狡辩。二、答辩人在被答辩人未能取得银行贷款后就房款的支付方式与答辩人积极协商被答辩人在其民事上述状中说“被上诉人经上诉人与第三人多次督促履约仍拒不履行合同”是枉顾事实的，一审判决从未认定答辩人有拒不履行合同的事实，一审判决认定“双方对房款的支付方式未能达成一致意见”也是与事实有些差距，实际情况是有答辩人自行获知银行不同意贷款后于2017年3月根据涉案合同第十二条第3款之规定要求被答辩人筹集全款交易，被答辩人也同意全款交易，即答辩人为积极促成买卖合同交易完成，根据合同约定主动提出了全款交易，不存在拒不履行合同的情形。对于全款的支付方式，被答辩人也是同意的，请人民法院依法查明。三、被答辩人在自身违约的情形下之上诉请求均应驳回。答辩人和被答辩人之间的房屋买卖交易，虽因银行不同意贷款事宜遇到阻碍，但双方均未提出解除合同，因为涉案合同对这种情况做出了约定，即涉案合同第十二条第3款的规定。答辩人据此通过微信和告知函的形式通知被答辩人筹集全款交易，被答辩人也承诺按照全款购买涉案房产。根据我国合同法第七十七条第1款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，涉案合同的付款方式己变更生效，双方应按照变更后的约定履行各自的义务。关于全款交易的时间及方式，双方末约定，需要进一步协商。答辩人遂于2017年5月5日向被答辩人发出《告知函》，告知被答辩人在收到函件后15个工作日内进行全款购房交易。被答辩人于2017年5月9日签收函件，即双方在2017年5月31日前仍就全款交易进行着磋商，答辩人和被答辩人在此之前均未正式提出解除合同。答辩人为促成交易，包容了被答辩人的拖延、不诚信及违约行为，完整的履行了付款方式变更前后所有的合同义务。但被答辩人在没有合同的约定解除权和法定解除权的情形下，编造谎言、无任何事实理由的起诉，在一审法院作出公正判决后又纠缠上诉，依法应当予以驳回。综上所述，答辩人认为，被答辩人的上诉请求无任何事实和法律依据，依法应予全部驳回。
原审第三人天宇公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
原审原告何江明、吴惠萍向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告及第三人签订的《房地产买卖三方合同》；2、被告向原告双倍返还购房定金人民币100000元，并支付原告因履行合同而支出的律师见证费1500元、评估费3530元，被告以上述共计费用105030元为本金按银行同期贷款利率自起诉之日起至实际返还之日止向原告支付利息；3、被告向原告赔偿因房价上涨、放贷利率上调的经济损失人民币150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审反诉原告林某1向一审法院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人一、二及第三人签订的《房地产买卖三方合同》；2、被反诉人一、二共同向反诉人支付违约金人民币11100元；3、被反诉人一、二共同赔偿其不当财产保全给反诉人造成的经济损失人民币10万元；4、两被反诉人及第三人返还反诉人的购房发票原件及契税发票原件和全部公证书；5、反诉费用由两被反诉人全部承担。
一审法院认定事实：2016年11月23日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人惠州市天宇房地产代理有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖三方合同》，约定原告购买被告位于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑TH39栋03号房，转让成交价为人民币2220000元；买方交纳定金人民币50000元给卖方，买卖双方同意在签署本合同之时签署办理该物业更名的税收申报资料及手续，并在领取税务机关批复7个工作日内备齐资料到房产交易中心签署办理过户手续所需的文件；双方同意按以下方式付款：1、首期款人民币1060000元须在买卖双方到房产交易中心缴纳完税费之时，由买方支付给卖方。2、银行按揭贷款人民币1110000元由经纪方协助买方申请银行贷款，并在办理完有关按揭贷款手续后由银行直接支付给卖方。3、办理银行按揭贷款所产生的评估费、律师见证费、保险费、查档费、登记费、咨询费、印花税等费用全部由买方支付。4、买卖双方须于签署本合同7个工作日内向银行提交该物业的按揭贷款申请手续（卖方须配合买方提交申请银行所需的全部资料并按银行规定签署所需文书）；违约责任：1、买卖任何一方认为对方违约，应由当事人立即书面通知对方，同时抄送给经纪方，经纪方在接到通知后有权暂停所有在办手续。2、如买方未能履行本合同约定的义务，没有按照约定的时间支付首期款和剩余房款，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五向卖方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，卖方已收取买方的房款应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。3、如卖方未能履行本合同约定的义务，没有按照约定的时间交房，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五向买方支付违约金，逾期满10日仍未履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担卖方未履行合同产生的全部费用，已收取买方的房款应当日退回给买方，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同；双方还对其它事项进行约定。上述合同签订后，原告向被告支付了定金50000元。因原告未能按被告要求提供其已获得银行按揭贷款审批的书面文件，双方对房款的支付方式未能达成一致意见，原告于2017年5月22日诉至本院，被告于2017年6月6日提起反诉，请求判如所请。庭审中，原告、被告及第三人均表示同意解除三方签订的《房地产买卖三方合同》。另查，原告自认被告为出售案涉房产办理的《公证书》在其处，如双方解除合同，其愿意退还；第三人惠州市天宇房地产代理有限公司自认案涉房产购房发票原件、契税发票原件已由其交至地税部门办理相应的减免税费手续，其可凭回执领回。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告何江明、吴惠萍与被告林某1及第三人惠州市天宇房地产代理有限公司签订的《房地产买卖三方合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效，本院予确认。上述合同签订后，原告向被告支付了定金50000元，因原告未能按被告要求提供其已获得银行按揭贷款审批的书面文件，双方对房款的支付方式未能达成一致意见，现原告、被告及第三人均表示同意解除三方签订的《房地产买卖三方合同》，应视为该合同经双方协商一致予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应向原告返还已交付的定金50000元，原告及第三人应返还被告为出售案涉房产办理的《公证书》及案涉房产购房发票原件、契税发票原件。故，原告要求被告返还已支付的定金50000元，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持；被告要求原告返还其为出售案涉房产办理的《公证书》，要求第三人返还案涉房产购房发票原件、契税发票原件，具有相应的事实和法律依据，本院亦予以支持；原告要求被告双倍返还定金、因履行合同支付的律师见证费、评估费及上述费用的利息、经济损失等，被告要求原告支付违约金、不当保全给其造成的经济损失，事实依据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告何江明、吴惠萍与被告林某1、第三人惠州市天宇房地产代理有限公司于2016年11月23日签订的《房地产买卖三方合同》予以解除。二、被告林某1应于本判决生效之日起七日内向原告何江明、吴惠萍返还定金人民币50000元。三、原告何江明、吴惠萍向被告林某1返还《公证书》，第三人惠州市天宇房地产代理有限公司向被告林某1返还购房发票原件、契税发票原件，均应于本判决生效之日起七日内履行完毕。四、驳回原告何江明、吴惠萍的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告林某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5125元（原告已预交），由原告何江明、吴惠萍负担2125元，由被告林某1负担3000元；反诉受理费1361元（反诉原告已预交），由反诉原告林某1负担800元，由反诉被告何江明、吴惠萍负担561元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否构成违约，应否承担违约责任。上诉人何江明称其已按照合同约定条款履行了合同义务，而被上诉人未按合同约定配合到房产交易中心交纳契税等事宜，被上诉人违约；被上诉人称其已配合办理按揭手续，积极履行合同义务，但上诉人的按揭贷款迟迟未予审批成功，上诉人违约。对于双方争议分析如下：本案中，被上诉人在配合上诉人前往银行办理按揭申请后，贷款并未在通常可接受的时间范围内获得审批，上诉人在一审期间提交了落款日期为2017年6月16日的《二手房按揭贷款审批通知函》，证明兴业银行于2016年12月19日受理上诉人个人二手房按揭房贷业务，2017年3月7日同意给予其二手房贷款，即便在审批同意之日即2017年3月7日双方获悉贷款通过审批，审批过程已两个半月，对审批时间较长的原因，双方各执一词，被上诉人作为出卖方，在上诉人贷款未及时审批直至本案立案之时仍不能确定贷款是否审批通过的情况下，且合同也没有明确约定过户及首期款的交付时间的情况下，审慎考虑其交易安全未至房产局办理交税及过户事宜是可以理解的，不能以此认定被上诉人存在违约，后双方未能就付款问题达成一致意见，最终导致未能实现合同目的，双方在交易过程中均未体现互惠互谅，共同促进交易的完成，应各自承担责任。原审处理适当，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5125元，由上诉人何江明、吴惠萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 黄 慧