重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0237民初2287号
原告:中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路274号，统一社会信用代码91500237709432900D。
负责人:熊伟，行长。
委托诉讼代理人：周树军（系特别授权），男，该行职工，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超，男，系该行职工，住重庆市巫山县。
被告：巫山县华鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路，统一社会信用代码91500237753064439G。
法定代表人：王学辉。
被告：梁冬梅，女，1993年6月4日生，汉族，住重庆市巫山县。
原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行（以下简称“农业银行巫山支行”）与被告梁冬梅、巫山县华鑫房地产开发有限公司（以下简称“华鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行巫山支行的委托诉讼代理人周树军到庭参加了诉讼。被告梁冬梅、华鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行巫山支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告梁冬梅立即归还原告借款本金240581.52元，本息截止2017年6月29日；2.依法判令原告作为抵押权人，对被告梁冬梅名下位于巫山县XX镇XX街×号XX大厦X楼×号房地产拍卖、变卖所得或折价享有第一位顺位优先受偿权；3.依法判令被告华鑫公司承担连带保证责任，履行还款义务；4.本案诉讼费及实现债权费用等由被告梁冬梅、巫山县华鑫公司连带承担。原告农业银行巫山支行当庭将第一项诉讼请求明确为，判令被告梁冬梅立即归还原告借款本金240581.52元及利息，利息自2017年6月30日起至还清之日止，按年利率11.79%计算，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按照合同约定作出相应调整。
事实和理由：2014年3月7日，被告梁冬梅与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定借款合同项下贷款额度为250000元，贷款额度使用期限自2014年3月17日起至2044年3月16日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%（借款利率以实际利率为准）；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月20日。借款合同项下担保为抵押担保，抵押物为梁冬梅名下位于巫山县XX镇XX街×号XX大厦X楼×号的房地产，抵押担保范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及实现相应债权、担保权利的费用等。逾期归还贷款的，原告有权对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息，按逾期贷款利率计收复利，罚息利率为合同利率基础上浮50%。原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权和资产保全措施。原告为实现债权所发生的各项费用均由二被告连带承担。同日，原告与梁冬梅签订《房地产抵押登记合同》，梁冬梅自愿以其名下位于巫山县XX镇XX街×号XX大厦X楼×号的房地产抵押给原告，并于2014年3月13日进行预购商品房抵押权登记。被告华鑫公司作为开发商，依据双方签订的《一手房贷款银企合作协议》及补充协议的约定，应承担保证人责任。原告有权要求华鑫公司代为履行清偿全部贷款本金、利息及其他实现债权的费用。2014年3月17日，原告按照借款合同约定向梁冬梅指定账户汇入250000元。原告按照借款合同的约定，履行了发放借款本金的义务，但梁冬梅自2017年1月20日当期至今未能履行还本付息的义务。依据借款合同的约定，梁冬梅逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权按照中国人民银行的规定及合同的约定计收罚息和复利，宣布合同项下借款提前到期并要求梁冬梅立即偿还全部到期贷款本息，同时按照约定及相关法律法规实现抵押权。梁冬梅作为借款人，应当向原告履行还款付息的义务，华鑫公司作为保证人应当承担保证责任。原告作为抵押权人，对被告梁冬梅名下的抵押房产享有优先受偿权。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据有关法律规定及合同约定，特向贵院提起诉讼。
被告华鑫公司、梁冬梅未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据材料。
本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，原告农业银行巫山支行作为甲方，被告华鑫公司作为乙方，双方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定合作项目坐落于重庆市巫山县XX镇XX街X号，合作项目的国有土地使用权证号314房地证2012字第XXXX号，建设用地规划许可证号编号XX，建设工程规划许可证号编号XX，施工许可证号编号山村XXx，已取得的销（预）售许可证号巫山国土房管（2013）预字第（XX）号。甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过1500万元。合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准。乙方不可撤销作出承诺，为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款、个人商用房贷款提供连带责任保证担保。乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费，律师费等甲方实现债权的一切费用。为个人住房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押手续完成之日止。乙方为个人住房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的3%交纳保证金。乙方依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，甲方有权直接从保证金专户划收相关款项。如保证金专户中的资金不足以清偿乙方担保的全部到期债务的，以保证金专户内资金所清偿的债务及抵充顺序，由甲方确定。本协议自双方签字或盖章之日起生效，合作有效期为3年。有效期届满后，经双方协商，本协议可继续有效。
2015年12月28日,原告农业银行巫山支行作为甲方，被告华鑫公司作为乙方，双方签订《〈一手房贷款业务银企合作协议〉补充协议》，约定甲方向乙方开发的巫山县某某镇某某大厦楼盘项目合作项目购房人发放个人住房贷款合作额度新增460万元整。原双方签署的《一手房贷款业务银企合作协议》，合作有效期延长3年，有效期至2018年12月28日。有关甲乙双方应承担的权利义务参照《一手房贷款业务银企合作协议》相关条款不变。
2014年2月9日，被告华鑫公司作为甲方（卖方），被告梁冬梅作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房项目暂定名为XX镇XX大厦，甲方销售的商品房为预售商品房。乙方所购买的房屋坐落于重庆市巫山县XX镇XX街X号XX大厦X号，商品房结构为钢筋混凝土结构，房屋面积为108.89平方米，其中，套内建筑面积86.94平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.95平方米。房屋户型为二室二厅，属于成套住宅。本商品房为清水房，总成交金额为357159.2元，建筑面积单价为3280元/平方米，套内建筑面积单价为4108.11元/平方米。本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行股份有限公司重庆巫山某某分理处。乙方按照按揭方式付款，于2014年2月9日支付首付款107159.2元。
2014年3月7日，原告农业银行巫山支行作为贷款人，被告梁冬梅作为借款人，双方签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为250000万元，借款用途为购买位于重庆市巫山县XX镇XX街X号XX大厦小区X号楼X室，建筑面积108.89平方米，套内建筑面积86.94平方米。借款人声明上述房产为借款人家庭范围内的第一套房产。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。本合同的还款方式为等额本息还款法。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。阶段性保证人巫山县华鑫房地产开发有限公司有按约定提供保证担保。在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。
2014年3月17日，原告出具农业银行巫山支行《借款凭证》，载明借款金额250000元整，借款用途购买住房，借款日期2014年3月17日，还款周期月，执行利率7.86%，到期日期2044年3月16日，还款日20日，逾期利率11.79%，还款方式等额本息还款。被告梁冬梅在借款人签名处签名捺印。
被告梁冬梅作为甲方（抵押人），原告农业银行巫山支行作为乙方（抵押权人），签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以坐落于巫山县XX镇XX街×号XX大厦X楼×号的房地产设定抵押权作为梁冬梅向乙方履行债务的担保，抵押期至2044年3月6日，贷款金额250000元。2014年3月13日，双方在巫山县国土资源和房屋管理局办理预购商品房抵押权登记，取得314渝预告〔2014〕字第×号《重庆市土地房屋预告登记证明》，载明预告登记权利人为原告农业银行巫山支行，预告登记义务人为被告梁冬梅，预告登记业务种类为预购商品房抵押权。
另查明，2015年10月24日，中国人民银行公布的5年以上的贷款基准利率为年利率4.9%。
被告华鑫公司于2017年8月7日，收到本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等。本院通过公告方式向被告梁冬梅送达了本案民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等，2017年10月1日公告期满。
原告农业银行巫山支行当庭陈述，《借款凭证》上载明的执行利率与逾期利率均系年利率。借款后被告足额偿还借款本息至2017年6月29日，尚欠借款本金240581.52元。
以上事实，有原告及被告华鑫公司的营业执照（副本）复印件，被告梁冬梅的身份证复印件，《一手房贷款业务银企合作协议》、《〈一手房贷款业务银企合作协议〉补充协议》复印件，《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》复印件，《重庆市房地产抵押合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》复印件以及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，原告农业银行巫山支行与被告华鑫公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、《〈一手房贷款业务银企合作协议〉补充协议》，以及与被告梁冬梅签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《借款凭证》，均系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
按照合同约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。被告未按期偿还借款本息构成违约，原告有权宣布全部借款到期提前收回，并要求被告支付逾期利息、承担实现债权的费用。原告未举证证明，被告逾期后已向其宣布全部借款到期。本院认为，原告起诉至本院，被告收到本案起诉状副本等诉讼材料之日，可视为借款宣布到期之日，即被告华鑫公司收到起诉状副本等之日2017年8月7日借款全部到期。在此之前每个还款日应还的本金,原告可自还款日的次日起主张逾期利息，其余借款仍应按期内利率计算利息，但原告并未明确在此之前每个还款日应偿还的本金数额。故所有借款自2017年6月30日起至2017年8月6日止的利息，按照期内利率中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%即年利率5.88%计算；自2017年8月7日起的利息，按借款执行利率基础上上浮50%即中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的1.8倍计算，即按年利率8.82%，期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整的，于调整后的次年1月1日起作相应调整。
被告华鑫公司自愿为借款提供保证担保，按照约定及法律规定，被告华鑫公司应对借款本息承担连带偿还责任。该借款由梁冬梅提供房屋抵押担保，并办理了预购商品房抵押权登记，原告主张对担保物享有优先受偿权。本院认为，本案诉争房屋设定的抵押为抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满后对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对预告抵押房屋的处分，但并非对房屋享有现实的抵押权，故原告要求对预告抵押登记房屋享有优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原告农业银行巫山支行的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告梁冬梅于本判决生效后五日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行借款本金240581.52元及其利息（自2017年6月30日起至2017年8月6日止的利息，按年利率5.88%计算；自2017年8月7日起至付清之日止的利息，按年利率8.82%计算，期间如遇中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率调整的，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.8倍计算，于调整后的次年1月1日起作相应调整）；
二、由被告巫山县华鑫房地产开发有限公司，对本判决第一项确认的被告梁冬梅的债务，承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆巫山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4908.72元，由被告梁冬梅、巫山县华鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈方玲
人民陪审员 田 芳
人民陪审员 王明静
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 冉 萱