浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍民一初字第979号
原告：汪来友。
委托代理人：王卫兴、张光明。
被告：章文华。
委托代理人：沈世雄。
原告汪来友诉被告章文华租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月13日立案受理，依法由代理审判员钱舟琳适用简易程序于2008年4月21日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法向原告进行释明，原告变更了诉讼请求。本案转成普通程序，依法组成合议庭于2008年5月8日公开开庭进行了审理。经合议庭评议，本院认为原告主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，本院依法向原告再次进行释明，原告变更诉讼请求。本案于2008年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王卫兴，被告的委托代理人沈世雄，到庭参加诉讼。因本案案情复杂，经审批，审理期限延长一个月。本案现已审理终结。
原告汪来友起诉称：2007年1月26日，被告以原承租者的身份与原告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：由被告将其承租的中国轻纺城芙蓉大厦交易区101号一间营业房转让给原告承租，转让价为153，000元，在签约时原告即将转让定金153，000元一次性支付给被告。之后经原告了解，被告并不是上述营业房的原承租者，且上述房屋非系营业房而是库房，承租期至2006年1月29日届满，按原租房合同规定，承租者必须是经营布料者，而被告也非经营布料者。后原告多次与被告交涉未果。经法院释明后，原告的诉讼请求为：依法解除原、被告之间签订的营业房转让协议；判令被告立即返还营业房转让款122，400元（已扣定金30，600元，转让款合计应为153，000元），双倍返还定金61，200元，合计183，600元；判令被告赔偿原告转让款153，000元自2007年1月26日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失；本案诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1、2005年1月29日绍兴县芙蓉大厦管理部与案外人签订的租房合同书一份，证明芙蓉大厦101号营业房的租赁期限到2006年1月29日终止，原承租人并非被告的事实。
2、2007年1月26日原、被告签订的合同一份，证明双方约定芙蓉大厦101号营业房由被告租赁给原告，约定的转让价为153，000元，被告收到房款后没有按约交付房屋的事实。
3、绍兴市商业银行轻纺城支行取款凭证一份，证明原告支付给被告的转让款是从原告兄弟汪天寿的账号中取款153，000元的事实。
4、被告向上家受让本案所涉营业房的转让协议书复印件一份，证明被告向上家受让的事实。
5、原告向本院申请证人胡某、徐某出庭作证，证明原告在签订转让合同时已一次性付清转让款的事实。
被告章文华答辩称：原、被告签订转让合同是事实，但被告没有收到原告任何转让款，且双方合同约定有无赔偿与被告无关。原、被告间签订的合同至今未得到业主追认，应属无效合同。现请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的辩称，被告向本院提供原、被告签名的合同一份，证明与原告提供的合同有差异。
根据原告申请，本院依法通知证人胡某、徐某出庭作证，二位证人当庭陈述证人证言，证人证言均明确肯定原告交付给被告153，000元。
被告对原告提供的证据质证认为：证据1系原告与案外人签订，与本案无关联，且无法确定真实性。证据2的真实性有异议，但认可是被告本人签订。证据3有异议，只能证明汪天寿在1月24日取款153，000元，但不能证明该款已交付给被告。证据4系复印件，不予质证。对二位证人证言有异议，证人陈述不是事实。
原告对被告提供的证据质证认为，被告提供的合同与原告提供的证据2即合同内容大致相同，只是原告提供合同上有中介人名字及电话号码。对二位证人证言无异议。
本院认证认为：原告提供的证据1被告提出异议，且涉及案外人，本院不作评判。原告提供的证据2和被告提供的合同，主要内容一致，原告提供的合同上有圆珠笔书写的中介人名字及电话号码，但并未对合同的实质内容进行变更，且被告认可原告提供的合同上甲方签名是被告本人签字，故本院确认原、被告提供合同的相同部分的真实性。原告提供的证据3，系银行取款清单，盖有银行公章，本院确认真实性。原告提供的证据4是复印件，被告对真实性提出异议，本院不予确认证明力。二位证人证言对原、被告签订转让合同，付款作了肯定性表述，证人证言结合银行取款清单，可综合认定被告于签订合同当时收到原告支付的转让款。
本院依职权调取了绍兴县中国轻纺城建设管理委员会出具的情况说明一份，证明芙蓉大厦拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕。原、被告质证均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院确认证明力。
根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：
原、被告于2007年1月26日签订合同一份，约定被告自愿将中国轻纺城芙蓉大厦交易区二楼101号壹间营业房转让给原告承租，转让价153，000元，并约定被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。当日原告将转让款支付给被告。原、被告签订转让合同后，被告至今未能向原告交付约定转让的房屋。
另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆除完毕，原、被告均不属于安置对象。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议焦点有三点：一、原、被告签订的转让合同的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，转租的重要特征之一是：承租人与出租人之间的合同继续有效，承租人不退出租赁关系。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将讼争营业房转让给原告，原告一次性付清转让款，双方转让协议上关于被告从该营业房上取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续的约定，应视为原、被告签订转让协议的目的是使原告直接与绍兴县芙蓉大厦发生法律上的权利义务关系，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让合同的性质应确定为租赁权转让合同。二、原、被告间的转让合同是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让合同应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告间签订的转让合同应属有效。三、原告请求返还转让款、赔偿损失是否符合法律规定。1、原告是否已履行转让合同约定的义务。原告主张已一次性交付给被告转让款，被告辩称未收到。就证据自身的证明力而言，本院在证据分析部分已作了认定，不再累述，本院认定原告已将双方约定的转让款一次性交付给被告。2、被告是否已履行了转让合同约定的义务。原、被告协议转让的房屋在原、被告签订转让合同时，已被拆迁，合同标的物实际并不存在，且客观上也不能交付，故被告并不能将租赁权移转给原告，系履行不能。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。3、解除合同的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权移转给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并得请求损害赔偿。双方合同虽约定有无赔偿跟甲方（被告）无关，但双方合同明确转让的是营业房，并非相应的赔偿，故原告要求返还转让款，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，因双方的转让合同明确153，000元系转让款，故原告主张153，000元中包含有20%的定金，在无确切证据证明下，其主张的事实不予认定，且原告并无证据证明已实际履行了定金，故原告主张以转让款的20%作为定金数额，要求被告双倍返还无依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿自2007年1月26日起至款清之日止的同期银行贷款利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：
一、解除汪来友与章文华于2007年1月26日签订的营业房转让合同；
二、章文华应于本判决生效后十日内返还汪来友转让款153，000元，并应支付给汪来友自2007年1月26日起至本判决确定还款之日止153，000元的同期银行贷款利息；
三、驳回汪来友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，972元，由汪来友负担500元，由章文华负担3，472元，章文华负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3，972元，款汇至绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈黎晓
审 判 员 陈新业
代理审判员 钱舟琳
二〇〇八年八月二十七日
书 记 员 王 琴