广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终19号
上诉人（原审原告）：王莹,女,1977年2月17日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：饶红真,女,1967年10月7日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。
上诉人王莹、饶红真因租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初10678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人王莹上诉请求：撤销一审判决，改判饶红真向王莹赔偿损失61640元、公证费770元、评估费6900元。事实与理由如下：一、一审法院认定王莹在本案中存在过错，认定饶红真只承担王莹损失的50%不当。（一）饶红真抗辩称王莹拖欠租金，但事实是王莹从未拖欠租金，此事件起因是饶红真听闻附近万达城拆迁想套取政府补贴而建设违章建筑，并且无任何批文。饶红真也承认之前已经赶走王莹两个租客。而且是当时饶红真想逼王莹提前解除合同，王莹认为饶红真解约赔偿不合理，要求饶红真合理补偿再谈，而饶红真在王莹厂内放假完全没人知情并未通知王莹本人的前提下撬门进入王莹厂房，将王莹厂房二楼办公室所有单据盗走并将二楼宿舍内价值数十万的私人财物丢弃至厂区楼下露天空地，并将一楼多万的财物换锁侵占，连大门锁都换掉，当时报警时，刚开始警察来了饶红真不敢开门，后来有车进入警察才得以进入(此事王莹提交的录像当中均有显示)，而且报警当时饶红真反复强调王莹合同期三年，是合同期满王莹赖着不走才撬门赶王莹走的，并且饶红真作为房东拿不出当时签订的租房合同却可以拿出几年前的号码连在一起的收款收据是真是假一看便知，并且饶红真代表人强哥在法院理直气壮的承认无通知过本人，并说这样才能逼王莹搬走。如果王莹真的一年半不交房租饶红真却完全没有催缴不是很不正常的现象，饶红真在这一年半中极少打电话给王莹，如果欠租王莹又不在厂的情况下不是应该天天催租才对？可以叫饶红真提供移动公司的电话记录或者信息为证。除了饶红真自己的口供完全没有任何证据证明王莹无缴租，但王莹却有2个离职员工证明到2016年5月还见到饶红真来收取租金，并且饶红真声称王莹2015年1月到2016年6月一年半完全没有缴租，为什么又有王莹2015年3月转账房租给饶红真的缴租记录。饶红真在法院多次声称是2016年6月30日撬门将王莹物品搬离，但实际上是2016年7月1日饶红真搬东西是被旁边店铺的人看到告知王莹，王莹当即报警然后赶往现场，当时饶红真已经搬完二楼办公室以及宿舍的所有财物，并将一楼几十万的机器财物上锁，当警察来后饶红真还拒绝去派出所录口供。并且拒绝给钥匙给王莹搬回自己的机器财物，之后8月王莹又报警求助，希望拿钥匙搬回财物被饶红真拒绝。饶红真居然谎称是9月2l日才换锁的。这些110报警台和村委治安队和派出所均有出警记录的。以上证据均可查实，只能证明饶红真谎话连篇，这样只凭饶红真口供就认定王莹未缴租根本不合理也不合法。本人已经向广东省高级人民法院提起申诉，并向广东省纪委和中央纪委反映这个情况，根据《中华人民共和国宪法》第三十九条的规定，公民住宅的不可侵犯是公民的基本权利，受法律保护。《中华人民共和国刑法》第二百四十五条：非法搜查他人身体住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。饶红真未经王莹同意非法撬门闯入并损毁王莹财物故意侵犯王莹基本权利，很明显已经违反《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国刑法》构成犯罪。饶红真应当承担王莹的经济损失。（二）饶红真在2016年7月1日已全部换锁，并将一楼多万的机器锁住，王莹多次要求进入取回财物均遭拒绝，无奈于八月初再次报警求助，要求饶红真取得钥匙返还王莹被锁在一楼厂房内的机器和财物，当时村治安队和派出所均出动警力协调，但饶红真坚持不给钥匙搬东西，所以饶红真说没换锁均是谎话，本来王莹以为公安机关会立案处理，于是耐心等待，谁知饶红真因为撬门进入时已偷取王莹全部交租单据反而于7月11日诬告王莹未交租，但也未提供任何实质性证据证明王莹未交租，后饶红真诉王莹一案开庭时法院判饶红真12月返还一楼被锁机器给王莹，结果当日法院工作人员、派出所民警和村治安队人员从早上等到下午五点，饶红真管家强哥一再推卸说饶红真旅游不在不肯拿钥匙，最后法院警告他们再拖法律责任自负才肯拿出来，王莹等四方人员等了一天，以上情况法院均可去派出所、治安队、110报警台核实。因王莹二楼私人财物损失数十万，王莹气愤之下在报警时在公安局要求饶红真赔钱，饶红真为了自保不用赔钱编造王莹未交租的谎言，由于王莹以为报了警就会马上处理所以放松警惕等待结果，不想饶红真反咬一口并于9月对王莹提起诉讼。并且饶红真一直不肯找评估公司清点现场故意拖延时间，令王莹无法提供证据去法院递交起诉书，万般无奈之下王莹只好自己在网上查找评估公司，为了公平公正当时还申请公证处和评估公司一起察看，当时现场还有非常多的小物品没有清点，只是清点了其中比较大件的物品，王莹已经一再让步减少饶红真的赔偿。公证处和广东华盟价格评估有限公司的人均可以作证。（三）法院已经认定饶红真位于广州市花都区东边村松园经济社【集体土地建设使用证号为花集建(1996)字第0417007号】没有取得工程规划许可证的事实，故饶红真与王莹订立的租赁合同无效，根据建设部《城市房屋租赁管理条例》饶红真方属于违章建筑的，有过错方应当赔偿无过错方的经济损失。另外根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，集体土地使用证过户对象一定是农村本村本组的村民，农村户籍无住房，符合一户一宅，非城镇居民迁户籍到农村买房的，饶红真非东边村村民乃城镇户口并在城内有多套房屋并不符合过户条件。综上所述，饶红真没有该地块的合法拥有权，并且饶红真丈夫是公务员还敢一起知法犯法非法违建本身就不合理不合法，再加上饶红真未经王莹许可撬门进去损毁王莹财物就是违法行为，当时本身王莹的私人财物损失已经超过十几万，但因为饶红真将现场换锁后王莹没办法进入现场取得证据，因此被盗的物品已无法赔偿，已造成王莹重大损失。综上，本案中王莹并不存在过错，饶红真应承担全部赔偿责任。二、一审法院没有支持王莹向广东华盟价格评估有限公司支付的3450元不当。一审法院仅认定了王莹向广东高迪价格评估有限公司支付的3450元，但王莹在诉讼中已委托了广州市华盟价格评估有限公司对被损物品进行评估，为此支付的3450元，该费用系王莹保存证据及证明损失而支出的，因饶红真侵权导致王莹支出该笔费用，故该笔费用同样也应由饶红真承担。综上所述，王莹上诉请求二审法院予以改判。
针对王莹的上诉主张，饶红真二审答辩称：饶红真对王莹物品价值贬损并不存在任何过错，无需承担赔偿责任。王莹的上诉理由不能成立，请求驳回王莹的上诉请求。
上诉人饶红真上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王莹的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认为饶红真对王莹的物品的价值贬损存在过错，是错误的。一、饶红真搬迁王莹的物品的原因是：王莹长期拖欠饶红真的租金，饶红真多次向王莹催收租金并要求王莹返还厂房无果后，饶红真为了保护自身的合法权益，无奈之下，才会在王莹的员工及其前夫的爸爸在场的情况下，与其员工一同将王莹的物品搬离涉案厂房。王莹在整个案件发生的过程中，本身存在重大过错。二、在搬迁的过程中，饶红真并没有损坏王莹的物品。虽然，饶红真在王莹未在场的情况下搬迁王莹的物品的这种做法有所欠妥，但这是饶红真自救的一个无奈之举。而且，饶红真把物品搬到厂房空地上的过程中，已经尽到了保管义务，并没有对王莹的物品造成损失。三、王莹到场后，物品的保管责任应全部在于王莹。饶红真认为，自王莹及时赶到现场开始，王莹的物品的保管责任已经全部移交回王莹。因王莹怠于及时处理其个人物品，使其个人物品长期在空地上因日晒雨淋造成价值灭失，该过错全部在于王莹，与饶红真无关，饶红真不应对此承担赔偿责任。因此，一审法院认为饶红真应对此承担50％的过错责任，是对饶红真的极大不公，请求二审予以改判。
针对饶红真的上诉主张，王莹二审答辩称：饶红真的上诉理由不能成立，请求驳回饶红真的上诉请求。
王莹于2016年11月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.饶红真向王莹赔偿损失162470元；2.饶红真返还王莹支付的位于广州市花都区狮岭镇（现为花城街）东边村松园经济社[集体土地建设使用证号为花集建(1996)字第0417007号]内的东临旧芙蓉公路南向东边村道自建三层楼房约300平方米（即自编南王小区1-1，原广州南王酒业）2015年2月至2016年8月的房屋租金和水电费的收据。
一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区花城街东边村松园经济社[集体土地建设使用证号为花集建(1996)字第0417007号]内的东临旧芙蓉公路南向东边村道自建三层楼房约300平方米，没有取得建设工程规划许可证。
2014年1月1日，出租方（甲方）饶红真与承租方（乙方）王莹签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房产约300平方米租给乙方使用，租赁期间为6年，自2014年1月1日至2020年12月31日，每月租金5000元，每月所产生的水电费由乙方承担。乙方应在本合同签订之时向甲方支付租赁保证金5000元。在合同生效之日起，乙方不得在合同期间转租给第三方。合同期间非经双方协商同意单方不能中途终止合同，否则，违约方须赔偿对方剩余租期内租金总金额的三倍。
合同签订后，饶红真将涉案房屋交付王莹使用，合同初期王莹能按合同约定向饶红真支付租金等费用。饶红真称2015年2月起王莹就拖欠租金，经多次催收仍不交租。2016年5月30日饶红真在知会王莹员工及王莹家公的情况下将王莹涉案房屋内的部分物品搬离。王莹称该次饶红真搬离物品其是知情并同意的，原因是饶红真要求其腾空一个房屋给她使用。
2016年7月1日，饶红真将王莹放置在涉案房屋内的部分物品搬到室外的空地堆放（堆放物品的清单在公证处的公证书中有详细说明，在此不赘述）。当天，王莹得知消息后也赶到现场，双方发生争执，王莹向派出所报案。王莹称这次饶红真搬离其物品其是不知情的，是饶红真非法撬门进去的，将二楼办公室、休息室等的财物全部丢弃在一楼空地上，并将一楼厨房内的所有机器物品封住，不准其进入，且将大门换锁令其无法进入处理堆放的物品。
饶红真称2016年6月30日其已知会了王莹的员工及王莹家公，搬离物品时王莹也到了现场。搬离王莹的财物是因为王莹拖欠租金，经多次催告交租及搬离无果的情况下为促使王莹前来与其沟通而作出的，王莹到现场后饶红真要求王莹将其财物搬走，王莹置之不理。而且饶红真称其是在2016年9月21日向法院提起诉讼后才更换门锁的，并非王莹所称的当天就更换了门锁。
2016年9月21日，饶红真以王莹拒付租金和拒绝搬离租赁房屋为由，向一审法院提起另案诉讼。一审法院于2017年5月5日作出（2016）粤0114民初9275号民事判决，判决：一、王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付占用使用费90000元；二、王莹于本判决发生法律效力之日起十日内向饶红真支付利息；三、驳回饶红真的其他诉讼请求。王莹不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）粤01民终11911号民事判决，认定王莹在2015年3月15日有向饶红真支付5000元，因此判决变更一审法院（2016）粤0114民初9275号民事判决第一、二项中的占用使用费90000元为85000元。
2016年12月7日，王莹申请广东省广州市花都公证处对涉案房产“南王酒业”厂区堆放在厂区空地的物品进行清点、拍照，广东省广州市花都公证处制作了《物品清单》一份及照片5张。王莹为此支付公证费770元。
2016年12月15日，王莹委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋二楼办公室和宿舍的损失进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2016年12月19日作出评估结论书，评估方法为市场法、重置成本法。价格评估结论为96260元。王莹为此支付评估费3450元。
因王莹单方委托广州市华盟价格事务所有限公司作出的上述评估结论为全部评估物品的重置成本费，而王莹的上述物品并非全新购买，物品贬损的价值也只是饶红真将物品搬至厂房空地放置至王莹可以取回时间差的价值，因此一审法院根据王莹的申请对上述物品的价值贬损（2016年7月1日的市场价值及2016年12月21日的市场价值）委托广东高迪评估咨询有限公司进行评估，广东高迪评估咨询有限公司于2017年10月26日作出价格评估结论书，评估结论为：1.涉案物品被搬到空地堆放时即2016年7月1日的市场价格为61640元。2.涉案物品堆放在室外至2016年12月21日时尚存的市场价格为4148元。王莹支付了评估费3450元。
一审法院认为，涉案租赁物在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，饶红真和王莹订立的《租赁合同》无效。合同虽然无效，但王莹已实际使用了涉案房屋，应向饶红真支付占有使用费。饶红真因王莹长期拖欠租金在催收无果的情况下将王莹的财物搬离涉案房屋，堆放在空地上确属欠妥，但王莹在当天得知该情况后应积极与饶红真协商及时处理堆放的物品，以减少损失。饶红真将王莹的物品堆放在空地上，王莹长时间不处理堆放的物品导致物品的价值贬损，双方均有过错。根据广东省广州市花都公证处的物品清单及广东高迪评估咨询有限公司的评估报告等证据，结合双方对造成损失的过错程度，一审法院认为应由饶红真承担上述物品价值贬损的50%为宜，即28746元。
王莹要求饶红真返还其存放在涉案房屋内2015年2月至2016年8月的房屋租金和水电费收据，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
王莹要求饶红真承担其支付的公证费、评估费，因上述费用是王莹在诉讼过程中为保存证据及证明其损失而自行进行的，且本案中对造成其物品价格贬损双方均有责任，故上述损失亦应由饶红真承担50%为宜。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2017年11月16日作出判决如下：一、被告饶红真于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王莹赔偿损失28746元；二、被告饶红真于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王莹支付公证费385元，评估费1725元；三、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由原告王莹负担2998元，被告饶红真负担652元；评估费3450元，由原告王莹负担1725元，被告饶红真负担1725元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
另查明，王莹二审称其不存在欠租事实，对方想加建违章建筑强逼王莹搬迁，双方合同明确约定没有协商一致单方不能解除合同；但一审开庭笔录明确载明“原（王莹）：被告（饶红真）称免我2016年1月租金即2016年1月之前的租金我已交齐，只拖欠2016年2-6月，何来拖欠一年的租金。”
本院认为，一审法院对饶红真和王莹签订的《租赁合同》效力的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，认定如下：
因生效判决已经认定王莹存在长期拖欠饶红真租金的事实，王莹本案二审主张其不存欠租，饶红真为了加建违章建筑而逼其搬迁才将王莹物品搬离涉案房屋，并且未通知王莹，与事实不符，且无充分证据证明，本院不予采纳。饶红真因王莹长期拖欠租金，在催收无果的情况下将王莹的财物搬离涉案房屋，堆放在空地上实属不妥，但王莹得知该情况后应积极与饶红真协商及时处理堆放的物品，以减少损失。饶红真将王莹的物品堆放在空地上，王莹长时间不处理堆放的物品导致物品的价值贬损，造成损失扩大，双方均有过错。王莹亦无证据证明饶红真拒绝其搬迁物品的事实，其主张饶红真承担全部物品贬损价值，依据不足。因此，一审法院综合全案案情及双方对物品损失的过错程度，酌情认定饶红真、王莹对涉案物品价值贬损各承担50%的责任，公平合理，本院予以维持。
至于评估费的问题，王莹一审诉请饶红真支付评估费3450元一审法院已经结合双方对物品贬损认定由王莹、饶红真各负担一半，亦无不妥。现王莹二审上诉主张饶红真向其支付评估费6900元超出一审诉请，且王莹自行委托广东华盟价格评估有限公司进行评估属其单方行为，并不符合举证规则的要求，其要求饶红真分担该部分评估费，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人王莹、饶红真的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1332元，由上诉人王莹负担761元、上诉人饶红真负担571元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年一月二十六日
书记员 莫善友