辽宁省辽阳市宏伟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽宏民一初字第00115号
原告：辽阳鼎嘉物业服务有限公司,住所地辽阳市宏伟区龙鼎山小区D29-1号。
法定代表人：陶志男，该公司总经理。
委托代理人：姜爱剑，辽宁弘旨律师事务所律师。
被告：赵晓丹，女。
委托代理人：曹洪书，辽宁董淑平律师事务所律师。
原告辽阳鼎嘉物业服务有限公司为与被告赵晓丹物业服务合同纠纷一案，本院于2012年1月22日立案受理，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陶志男及其委托代理人姜爱剑、被告赵晓丹及其委托代理人曹洪书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽阳鼎嘉物业服务有限公司诉称：我公司从2011年10月1日开始为龙鼎山D区提供物业服务，之前该小区没有物业，2012年4月20日，我公司与业主委员会签订了物业服务合同�合同约定：“……本小区物业管理服务费实行阶梯收费，联体别墅按照建筑面积每月每平方米0.6元收取，普通住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元收取……”、“……服务期限从2012年1月1日至2016年1月1日……”。被告住在龙鼎山小区D区13栋2组10号，房屋面积为267.35平方米，合同中没有约定滞纳金。被告的房屋住宅为复式，其应按照每平米每月0.60元的标准收取物业费。入驻后我公司提供了公共设施的维修养护、园区的安全防护、楼内楼外的卫生清洁、绿化的养护等，公共设施的维修养护、园区的安全防护、楼内楼外的卫生清洁、楼道粉刷、冬季除雪、绿化及养护等服务。园区内安置了监控，并有24小时的安全巡逻岗，每个岗位两个人，小区三个大门都有保安，保洁人员是全天候的，从早上7：30到下午16:00时，中午有两小时休息时间。每天楼内清扫一次，每三天用水拖一次。居民垃圾是日产日清，楼前楼后的卫生是全天候保洁。冬季除雪是以雪为令，先扫主干道，后扫入户甬路及车库门前，保证两个工作日内把雪除干净。平时对小区绿地进行保养、维护，如有缺失每年都补栽补种。被告提供的照片照片拍摄时间为2014年4月10日，距现在也有差不多一年的时间，无法证明该小区现状，根据合同第39条的明文约定，照片上的一些问题属于遗留问题，不在我公司服务的范围内，我公司只能在现有条件下进行维修，小区内的遗留问题短时间内处理不了。种菜、搭建车位等问题因我公司不是执法部门，我公司没有硬性拆除的权利，我公司已经把情况报告给社区和城管局，照片中堆放物品属于业主的私人物品，我公司已通知业主收走，我们已通过走访、电话通知、口头告知等多钟形式告知业主，但有部分业主不配合，我公司也无权没收。被告提供的照片更能证明我公司对小区进行了维修，挡土墙现在已经改造完毕，被告提供的照片中有业主装修过程中产生的垃圾，应由业主自行清运，拾荒的老人为我小区的业主，我公司已多次劝说，督促其尽快清走捡来的物品。被告提供的一组业主签名材料如果作为证人证言提供，其形式不合法，证人应当出庭作证，如果不出庭不能作为证据使用，材料里的408户业主中至少有114户已经在我公司缴纳物业费，证明这些业主知道我公司为其提供了物业服务。法庭出示的一组证据可以证明龙鼎山D区业主委员会成立程序合法，其有权代表全体业主与我公司签订物业管理服务合同，该合同自签订之日起合法、有效。本案并非被告答辩所述前期物业管理服务合同，要看合同的性质应从签订合同的主体及合同的内容来确定，本案中原告与业主委员会签订的合同主体是合法的，且原告也按照合同约定的内容提供了物业服务，该合同性质并非前期物业服务管理合同，原、被告签订的合同合法有效，合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2012年7月1日开始至今未依约向原告缴纳相应的物业管理费，在此之前从2011年10月至2012年6月30日共9个月为前期免费服务，该期间物业管理费用未予计算。现经原告累计，自2012年7月1日至2014年11月30日，被告共欠物业费4，812.00元，同时被告应根据拖欠物业费金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金8，345.49元，两项合计：13，157.49元。为此，原告派工作人员多次上门催缴，均未果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的物业管理服务合同，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。
被告赵晓丹辩称：我是2011年左右买的二手房子，当时这个小区是开放式小区，房屋一直�维修、装修，于2014年7月12日才实际入住的这个小区。入住后我知道有个物业公司，但其从未为我进行过服务，2014年全年我没看见原告在我门前及车库前清扫积雪，原告称没有入住就不清扫，我房西侧无人居住，2015年前后都没人清扫，现还有很多杂物和生活垃圾堆放在那。主干道的积雪有人清扫，但清扫的根本不彻底。我不走楼道，我从车库就直接到住宅，楼道内的清扫情况我不清楚。小区内垃圾很多，还有乱搭乱建的情况。保安是否24小时巡逻我不清楚，我家邻居今年春节期间玻璃被砸开被盗，小区的大门可以随意进出，小区门岗处经常缺岗，还经常把拦车器竖起，行人及车辆随便出入，原告的安保工作根本不完善。我买的是分配的大户型房屋，我不认为我住的房子是联体别墅，在2013年我办理房照期间以物业费作为要挟，说如果不缴纳物业费就不给我出具办理房照的相关手续，我从不知办房照和物业费需要挂钩，直到2015年1月才看到我家北门贴出的物业缴费通知，那还是邻居看到了告诉我的，因为我家不走北门，我与原告对滞纳金未约定，也无法律规定，我是2014年7月12日入住的，即使交物业费也应以实际入住开始计算。我没看到原告招投标的任何证据，以及业主大会同意聘请物业公司的相关证据，无业主参加业主大会的具体记录，也没有会议记录，业主委员会委员的成员不符合法律规定，法律规定应有5-15人单数组成业主委员会，业主委员会无权代表全体业主及业主大会选聘并签署物业服务合同，其只能在全体业主与业主大会授权范围内进行选聘物业服务企业，签订物业服务合同，业主委员会应有主任1人，副主任2人，而证据显示有3个副主任，不符合规定。补充说明中称郭志福担任业委会主任，但其并不是业委会委员，其不能担任业委会主任，业主委员会成立及物业公司的选聘不符合法律规定，系无效。业委会筹备组成员名单显示是2011年10月18日，而被告公司成立时间为2011年10月24日，其参与筹备时，该企业并未成立。原告提供的《前期物业管理服务合同》违反法律、法规的强制性规定且主体不适格，系无效合同，原告提供的《前期物业管理服务合同》其本身已经超过合同的有效期，不能要求我支付超期后的物业管理费。我不是合同相对方、也未对他人授权，其合同内容不能对其约定义务，故我不应当支付物业服务费。原告不具有提供物业服务的资质，其主体不适格。
经审理查明：原告从2011年10月1日开始为龙鼎山D区提供物业服务。2011年10月18日，龙鼎山庄社区将业委会筹备组成员名单进行了为期七天的公示，2011年10月17日至31日社区通过意见表形式逐户征求了业主对成立�委会的意见，同意的是405户，不同意和弃权的52户。2011年12月24日选举产生业委会，2011年12月26日至2012年1月1日社区对业委会成员进行了公示。2012年4月20日，原告与龙鼎山D区业主委员会签订了物业服务合同，收费约定按照建筑面积每月每平方米0.6元收取，服务期限从2012年1月1日至2016年1月1日，合同中没有约定滞纳金。依照原、被告签订合同第三十五条物业服务质量标准，原告在房屋外观中的劝阻和制止业主改变建筑物外观行为、环境管理中的及时清除路面的积雪、安防管理中的小区出入口24小时执勤等方面履行合同未达到标准，原告按照合同履行了主要义务，原告为被告提供的服务存在部分不足。被告住在龙鼎山小区D区13栋2组10号，房屋面积为267.35平方米，属合同中称的联体别墅户型。被告是2011年左右买的2手房子，从2012年7月1日起至2014年11月30日止，被告欠缴物业�务管理费4812.00元。
上述事实通过原告提供的营业执照、组织机构代码证、收费许可证、税务登记证、资质证书、龙鼎山庄社区出具的《证明》及补充说明和《公示》、辽阳市宏伟区房产管理处证明信、《物业管理服务合同》、《物业费催缴通知单》及照片、小区坏境变化对比照片，被告提供的两组照片、录像，龙鼎山庄社区提供证明材料10张及当事人当庭陈述予以证明，本院审查认定。
本院认为：业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出的与物业管理有关决定，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告与龙鼎山D区业主委员会签订的物业服务合同是当事人双方真实意思表示，合同合法有效。小区物业服务质量的完善和提升，需要物业公司，业主委员会和全体业主相互配合，共同努力。被告在庭审中抗辩称原告提供的扫雪、保洁、保安、物业管理等方面服务存在问题。由原告庭审陈述可知：原告提供的除雪服务不及时，其放任个别业主乱堆放物品，其没能制止有些业主的违章搭建、乱栽乱种行为，且小区入口未做到24小时执勤，在履行双方签订的合同过程中，原告已存在部分违约行为，原告作为物业服务企业，应按照合同为小区提供服务，不能因部分业主不缴纳物业管理服务费而有所减损服务。被告作为业主，理应认可原告与业主委员会签订的物业服务合同并接受其约束，对原告提供的服务存在的问题，被告应通过对话协商或其他合法有效途径解决，被告在庭审中称被告是2011年左右买的2手房子，说明其买房时间早于物业公司与业主委员会签订物业服务合同的时间，被告在庭审中称其在2013年办理房照期间原告以物业费作为要挟，说如果不缴纳物业费就不给被告出具办理房照的相关手续，说明被告知道龙鼎山D区有物业公司，原告物业公司曾向其催要过物业费；原告出具的营业执照、资质证书能够证明原告主体适格；原告取得了辽阳市物价局收费许可证，能够证明原告收费符合法律规定；龙鼎山社区证明材料能够证明2012年底龙鼎山D区依法召开了业主大会、依法选举产生了业委会并进行了公示，据此业委会有权代表业主签订物业合同；原告与业委会签订的合同第一页标题虽是前期物业服务合同，但从合同签订的双方、合同签订的时间以及合同内容上看，此合同是物业服务合同而非前期物业服务合同；被告主张的原告主体不适格而合同无效、物业服务合同是前期物业合同、合同超过有效期、其不走正门没有看到物业缴费通知、其不是合同相对方、业委会成立及选聘物业公司不符合法律规�等答辩意见证据和理由不充分，被告拒绝缴纳物业费行为不符合法律规定，本院不予支持。综上可见本案原、被告双方都有违约行为，本案原告提供了主要的物业服务，对其提供的物业服务还减免了部分物业管理服务费，因其提供的服务存在部分不足，故对原告要求的物业管理服务费本院支持80%，即3，849.60元（4，812.00*80%）。原告要求被告支付滞纳金3，388.97元的请求，因原告也存在违约行为，原、被告双方签订的物业服务合同也未约定有违约金，故本院对原告该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告赵晓丹于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付原告辽阳鼎嘉物业�务有限公司物业管理服务费3，849.60元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费128.00元（原告辽阳鼎嘉物业服务有限公司预交），原告辽阳鼎嘉物业服务有限公司负担25.60元，由被告赵晓丹负担102.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审 判 长 吴 忧
代理审判员 赵 冰
人民陪审员 王 贺
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 刘凡瑞