广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初12064号
原告（反诉被告）：林洁瑜，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周惠贞，女，1969年11月24日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟瑞芬，广东新法擎律师事务所律师。
原告林洁瑜与被告周惠贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，被告提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并适用简易程序于2017年9月20日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人顾斐，被告的委托诉讼代理人李跃、钟瑞芬到庭参加诉讼。诉讼中当事人申请和解期，和解期限不计入审限中。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告返还定金10000元、购房款90000元及利息（以100000元为本金，按银行同期贷款利率，从2017年5月30日计至实际付清款项日止）；3.被告按房屋价值的10%向原告支付违约金36800元；4.被告承担原告已支付的中介代理费8000元及按揭费2500元；5.被告向原告赔偿房屋差价63599元（按2017年7月市场均价10893元/平方米，已扣除违约金部分）；6.被告向原告支付为本案支出的担保费2000元；7.本案所有的诉讼费用由被告支付。事实和理由：2017年5月30日，原告与被告就原告购买南海区XX房屋事宜签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为368000元。合同签订后，原告积极履行合同义务，已依约支付定金1万元以及购房款9万元，并办理按揭申请手续，于同年6月27日取得了银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》。现被告明确拒绝履行配合过户义务，原告在协商不成情况下，只能将其诉至法院。根据《房屋买卖合同》的约定及《合同法》第94条的规定，原告有权单方解除合同并要求被告返还已支付的定金1万元、购房款9万元及利息1123元。本案中，中介方已多次催促被告，原告亦委托律师于2017年7月19日向其发出律师函要求被告尽快履行义务，但被告至今仍拒不履行，已远远超过约定期限。被告的行为已构成严重违约，应依约按房屋成交价的10%承担违约责任，并承担中介服务费及按揭费用。根据《房屋买卖合同》附件（付款方式）第二条第四款关于违约金的约定，银行于2017年6月27日已出具《同意购房抵押贷款意向书》，被告至今未配合办理递件手续，已超过五个工作日的约定期限，显属违约。根据《房屋买卖合同》第六条第一款关于违约责任的约定，原告作为守约方，完全有权要求被告（即违约方）按房屋成交价的10%支付违约金合计36800元。关于中介代理费及按揭费用，原告为房屋交易事宜已向中介机构支付中介代理费8000元、按揭费用2500元，根据合同第六条第二款的约定，原告有权要求被告承担已支付的中介代理费及按揭费用合计10500元。房屋差价损失属原告可期待利益，被告应当依法按市场价向原告赔偿差价损失，以维护诚实信用的市场交易原则。原告在网上及中介机构了解到，涉案房屋同一小区同一户型的二手房市场已从6597元/平方米涨至10893元/平方米，根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，因被告违约导致原告订立合同的目的落空，可期待利益无法实现，故被告应当赔偿原告自合同订立之日起至起诉之日止，该期间内的房屋差价损失，以2017年7月市场价10893元/平方米为标准计算，合计63599元。
被告答辩称，涉案房屋买卖合同没有解除的事实及法律事由。原告主张与事实不符，事实上，原告与中介恶意篡改合同内容，被被告发现并要求更改遭到拒绝，致使合同履行出现阻滞，原告是违约方，被告不应承担任何违约责任。被告从未明确表示拒绝出售涉案房屋，相反是主动联系原告积极履行合同。原告及其代理律师消极对待，恶意拖延合同履行。涉案房屋买卖合同完全可继续履行，请法院支持被告的诉请。原告与中介在申请同贷书时有两个问题，原告私自将网签合同中的付款约定改为一次性付款，并且原告到银行申请贷款时将涉案房屋贷款额度提高，出现同贷书的金额远超出房屋的价值×70%，超出法定贷款额度最高70%，原告与中介这种违反法律的行为，被告不同意，也可能导致被告承担不必要的法律风险。因上述原因，导致本案房屋买卖合同不能履行。
被告向本院提出反诉请求：1.继续履行原被告于2017年5月30日签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付违约金36800元（违约金按成交价10%计算）；3.本案全部诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年5月30日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南海区XX房以368000元的价格卖给原告，双方约定以银行按揭付款的方式支付楼款，买方应在签署合同后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理因贷款所需的资料，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五日内完成本次交易的递交手续。合同签订后，被告积极履约，多次使用短信、微信及电话催促中介方及原告履行合同。2017年6月27日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具《同意购房贷款意向书》，载明待补齐银行所需资料后可放款，按照合同约定，买卖双方及中介方于2017年7月4日一同到交易所办理过户手续，当时原告拿出《广东省佛山市存量房买卖合同》（Y20170704042）要求被告签名确认，被告发现合同的记载的内容与双方约定的事项不符，被告要求更改遭到原告的拒绝，导致无法办理过户手续。事后，被告多次联系原告及中介方要求继续履行合同遭到拒绝。原、被告均作为完全民事行为能力人，双方签订的合同为双方的真实意义表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并经双方签名确认，对双方具有法律约束力。合同履行过程中，双方对合同约定的事项的变更应当由双方协商一致作出，原告私下变更合同条款的行为违反双方的约定，应承担违约责任。另，买卖双方签订的合同没有出现法定或约定事由导致合同解除或无效，依法应继续履行。
原告针对被告反诉答辩称，原告认为合同无法继续履行，被告一直拖延配合过户，导致银行出具的《同意购房贷款意向书》已过期，造成原告在银行留下不良记录，难以就本次交易再去申请按揭。在《房屋买卖合同》中双方并未约定关于尾款支付日期的条款，根据被告自己提供的与中介的微信记录，证明是被告未经原告同意，想单方擅自变更合同主要条款。另，被告占用涉案房屋期间，一直拖欠物业管理费5000多元，故原告对被告的诚信存疑，且被告多次到原告女儿所在的银行和中介公司大吵大闹，辱骂和侮辱他人，情节恶劣。对于被告要求原告支付违约金36800元，原告认为被告违约在先，原告有权依照《合同法》第六十七条行使先履行抗辩权。原告已履行支付首期款的义务，但被告不履行配合过户义务，原告不可能继续申请银行按揭放款，是为避免人财两空的风险。被告因贪图房屋价格上涨的利益，利用中介人员打印合同出现失误来借题发挥，拒绝继续履行合同，显属违约。对于合同打印错误的问题，中介方多次强调只需首付共同到房管局更改即可，但被告一直不配合。且在双方于2017年7月4日到房管局办理网签时，被告未与原告协商，违反房管局规定，坚持手写加上尾款付款日期，房管局工作人员已明示，该网签合同为固定版本是不允许手写增加条款的。故原告认为被告是在收了首期款后，因楼价上涨不想卖房，拖延过户，已构成违约。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的收款收据为原件，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。
2.原告提交的同意购房抵押贷款通知书，被告确认曾通过微信收到该通知书，本院对其真实性予以确认。
3.原告提交的网页截图为打印件，无其他证据予以印证，且并非与本案直接关联，本院对其不予采信。
4.原告提交的通话记录截图无法反映通话内容，本院对其证明效力不予确认。
本院经审理认定事实如下：
涉讼房屋为XX，登记权利人为被告，2017年9月6日登记信息显示无抵押、查封信息。
2017年5月30日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、佛山市詹盛房地产中介服务有限公司（经纪方）（以下简称“詹盛公司”）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定买卖双方独家委托经纪方促成涉讼房屋的买卖，成交价368000元。买卖双方就楼价的支付方式达成一致协议，由买方按银行商业贷款按揭付款方式支付楼款。定金10000元，买方应在签署本合约同时交付给卖方，卖方收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易手续及交易过户手续，并向银行申请25年2668000元的银行贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费10000元。本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金双倍或相当于成交价10%向守约方作出赔偿：……（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时……若买卖双方一方出现上述违约行为，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。三方约定的其他事项：经买卖双方友好协商2017年6月25日前交付首期，买方向银行申请快贷的费用由买方支付。
同日，被告出具《收款收据》，确认收到原告购买涉讼房屋的定金10000元。
2017年5月31日，詹盛公司出具《收款收据》，确认收到原告的中介服务费8000元。
2017年6月2日，被告出具《收款收据》，确认收到原告购买涉讼房屋的楼款10000元。
2017年6月26日，被告出具《收款收据》，确认收到原告购买涉讼房屋的楼款80000元。
被告出具《买方划付款授权书》，载明原告与被告签订了《房屋买卖合同》，并向中国银行股份有限公司广州荔湾支行申请270000元的住房按揭贷款，用以购买涉讼房屋。
2017年6月27日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具同意购房抵押贷款意向书，拟同意原告为购买涉讼房屋申请的贷款270000元，并上报上级行审批等。
2017年6月30日，原告交纳按揭服务费2500元。
2017年7月4日，被告向詹盛公司支付代保管首付金2000元。
同日，原、被告到房管局制作打印了《广东省佛山市存量房买卖合同》（以下简称存量房合同），载明付款方式为一次性付款，总金额为330000元，被告对此提出异议，并要求加上尾款支付期限。后双方协商不一致，没有签订该合同。
同日，詹盛公司员工微信与被告沟通，表示合同一次性付款是其错误所致，要求被告配合找时间与原告一起修改好合同再过户。被告表示要确定房款尾款何时能支付，詹盛公司员工表示这是银行的问题并非其能控制，并要求被告尽快配合以尽快收钱。
2017年7月7日，詹盛公司员工曾与被告电话联系，该公司员工周小姐称存量房合同是其同事当时打错，可以改回按揭。被告坚持要求付款方式改为一次性付款。
2017年7月21日，原告委托广东中汉律师事务所顾斐律师向被告送达律师函，要求被告在收到函件之日起5日内联系律师，共同协商解决方案。后顾斐与被告电话联系协商未果。
2017年8月11日，原告提起本案诉讼。
2017年8月19日，被告向原告发送短信，称原意再给原告以此机会，尽快履行合同，办理二手房转移过户交易登记和二手房买卖银行贷款抵押登记等。
本院认为，涉讼中有关原、被告房屋买卖合同关系的内容是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约全面履行各自义务。
涉讼合同中已经约定了剩余房款支付方式为按揭付款，而被告亦配合原告办理了按揭贷款手续，原告并取得了银行出具的同贷书，说明双方均认可以按揭贷款方式支付剩余房款，亦对贷款额度无异议，现被告认为其不曾表示同意贷款额度，与其行为相悖，亦没有依据，本院不予采纳。虽然为办理过户手续而制作的存量房合同中载明付款方式为一次性付款，但被告有异议，双方亦未实际签署该合同，未对变更达成一致意思表示。在此情况下，双方仍应依照合同约定继续履约，任何一方均无权要求单方要求修改合同内容并以此为由拒绝履行合同。但在中介方詹盛公司亦多次催促被告配合对存量房买卖合同进行修改，按照原合同约定的按揭付款方式进行签署并过户的情况下，被告先是要求明确剩余房款的付款时间，后又要求原告一次性支付房款。因在按揭贷款的情况下，贷款的实际发放并非由原告能够单方决定，且合同约定在非三方原因导致交易未能按期完成的，交易日期可以顺延，故前一要求不合理也不符合合同约定；后一要求与双方约定相悖，因此均没有事实和法律依据，被告以此为由拒绝配合办理过户手续，已经构成违约。相反，原告在履约过程中积极办理贷款手续，在发生问题后积极催促被告配合办理手续，并无违约行为。
合同约定，在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时，守约方有权解除涉讼合同。2017年7月4日，经纪方已经催促被告修改存量房合同、配合过户，后原告又于2017年7与21日委托律师催促被告协商解决，但被告均未配合履约，致2017年8月11日原告提起本案诉讼，合同约定的解除条件已经成就，原告依照上述合同约定有权主张解除合同，故原告诉请解除涉讼合同中有关原、被告双方房屋买卖合同关系的内容符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告请求继续履行合同没有合同及法律依据，本院不予支持。涉讼合同经本案判令解除，被告应将已收购房款100000元（含定金）退还给原告。被告虽称其将收到的2000元交由中介保管，但此为被告与中介之间的关系，可由被告与该中介另行清算，不影响本案处理。
被告违约导致合同解除，原告并无违约情形，现主张被告支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。相反，被告应就其违约行为向原告承担违约责任。原告诉请被告支付违约金36800元、中介代理费8000元及按揭费2500元符合合同约定，本院均予以支持。原告虽诉请被告支付担保费2000元，但未举证实际支出该费用，应自行承担不利后果，本院对该项诉请不予支持。
原告虽诉请被告赔偿房屋差价损失，但其一，根据涉讼合同约定，一方违约的，另一方可以要求违约方支付房价10%的违约金，可见双方对于违约责任范围有明确约定，双方对违约后果及损失亦有明确预见。其二，不同房屋的价格受房屋所在位置、楼层、装修等个性因素影响，不同房屋的差价与被告违约并无必然关联。其三，原告主张的实际支出包括中介费、按揭费已经经本案得以支持，部分填补其实际损失。综上，同时考虑被告的违约起因、期限以及其在本案中同意继续出售涉讼房屋的意思表示，本院认为支持原告各项费用及违约金的请求已经足够填补被告损失，对于差价损失部分不再予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林洁瑜与被告（反诉原告）周惠贞及案外人佛山市詹盛房地产中介服务有限公司于2017年5月30日签订的《房屋买卖合同》中有关原告与被告之间房屋买卖合同关系的内容；
二、被告（反诉原告）周惠贞应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款100000元（含定金）予原告（反诉被告）林洁瑜；
三、被告（反诉原告）周惠贞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金36800元予原告（反诉被告）林洁瑜；
四、被告（反诉原告）周惠贞应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费8000元、按揭费2500元，共10500元予原告（反诉被告）林洁瑜；
五、驳回原告（反诉被告）林洁瑜的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）周惠贞的全部反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3410元，财产保全费2360元，合共5770元（原告已预交），由原告负担1103.4元，由被告负担4666.6并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行。对于原告多预交的受理费及财产保全费共4666.6元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。反诉受理费3410元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年十一月二十三日
书记员 罗静雯