杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18093号原告：张明泽，男，1991年3月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人：何长明，浙江杭天信律师事务所律师。被告：马洪艳，男，1980年3月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：韩鹏，浙江六律律师事务所律师。原告张明泽（以下简称原告）为与马洪艳（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告张明泽、被告的委托代理人韩鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，2017年7月21日，原、被告签订了《购房意向书》，约定被告将坐落于杭州市余杭区房屋转让给原告。当日原告按照《购房意向书》的约定将5万元定金转给被告，被告向原告出具了收条。2017年7月28日，双方签订《杭州市房屋转让合同》、《抵押注销协议》、《杭州市房屋转让协议（补充）》、《监督支付协议书》、《委托代理合同》等。其中《杭州市房屋转让合同》约定房屋转让价格为242万元，付款方式为商业贷款，其中中国银行开元支行为被告要求指定的银行。后原告如约将首付款打入监管账户，并在第一时间准备材料办理按揭商业贷款事宜。后中国银行首次贷款审批要求原告补充材料，而考虑到中国银行的贷款速度太慢，故中介推荐工商银行办理贷款更便捷，于是原、被告双方协商一致同意更换按揭银行，遂于2017年8月18日在中介填写房屋转让撤单表，并约定次日重新变更合同。但被告次日就反悔了，不配合原告变更合同，还从中介处拿回了房产证等相关证件，明确表示不愿意继续履约，也不愿意返还原告5万元。原告曾多次电话联系被告履约，被告均置之不理。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》的约定以及我国《合同法》的规定，被告的行为已经构成严重违约，现杭州房价飞速上涨，给原告造成的损失巨大，被告理应按照合同约定返还5万元及利息并向原告支付违约金30万元整。特起诉，请求判令：1、被告返还原告5万元并按照银行同期贷款利率支付利息自2017年7月21日至实际返还之日止（截止2017年10月17日利息为580元）；2、被告向原告支付违约金30万元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、购房意向书、收条各一份，用于证明原、被告于2017年7月21日签订购房意向，被告收到原告定金5万元的事实。2、杭州市房屋转让合同、杭州市房屋转让协议（补充）、抵押注销协议、监督支付协议书、委托代理合同各一份，用于证明原、被告于2017年7月28日签订房屋转让合同及其补充协议，其中补充协议约定若因银行按揭问题，原、被告应积极配合变更相关合同，转让合同中约定了违约责任的事实。3、入账汇款业务凭单一份，用于证明原告如约将首付款73万元打入银行监管账户的事实。4、房屋转让撤单表一份，用于证明原、被告双方协商好重新变更按揭银行，约定于2017年8月18日先撤单，次日变更合同的事实。5、被告与吉翔、张宇签订的《杭州市房屋转让合同》及附件、《合同签订承诺书》、《二手房交易房款监督支付协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》各一份，用于证明被告已于2017年9月6日与案外人吉翔、张宇签订了房屋转让合同，合同约定涉案房屋房价为260万元，也证明被告在与原告的房屋买卖合同履约过程中，早就寻找了其他买家，伺机将房屋转手高价卖给了他人，也即被告违约的原因。6、余杭区不动产登记信息查询记录一份，用于证明2017年10月30日，被告名下在余杭区已无房产登记信息，涉案房屋已经过给上述买家吉翔、张宇的事实。7、短信记录两份，用于证明原告在撤单后积极履约，催促被告签约，被告始终未给予回复的事实。8、微信记录一组，用于证明原告与中介在撤单后积极办理重新签约的事宜，并与被告积极沟通，被告始终在拖延时间，未实际履行的事实。9、还款凭证一份，用于证明原告于2017年8月14日回山东老家提前还贷的事实。案件审理过程中，原告申请证人裘某出庭作证，证明双方约定撤单及重新签约的事实。被告答辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据应驳回。第一，本案违约主体不是被告而是原告，合同不能履行的原因是原告无法正常办理贷款且无力支付全额房款，因此双方在协商一致后解除了合同并于2017年8月18日撤销了双方签订的网签合同，原告也于当日领回首付款，双方同意将支付的5万元定金作为对原告违约对被告的补偿，被告不再追究原告违约责任，双方权利义务已经终止，双方于2017年8月18日签订的房屋转让撤销单可以印证。第二，被告并未违反房屋转让合同以及补充协议的约定。原告称双方填写房屋转让撤销单之后，重新变更合同，而被告反悔不愿意变更，上述陈述没有事实依据。原告并没有必要撤销网签合同，如果通过变更银行可以办理贷款的话无需撤销网签合同，所以撤回网签合同事实上是双方协商解除了本案的合同关系。原告也没有证据证明在2017年8月18日之后可以办理相关银行贷款，原告在事实理由称杭州房价飞涨，因本次交易无法达成给原告造成巨大损失，可以推定就是因为原告无法办理贷款，其征信存在问题因而至今无法购置房产，给原告造成损失的不是被告，是其征信的问题。第三，原告要求被告承担违约责任没有依据。原告要求支付被告30万元违约金是根据合同第六条逾期交房的违约责任。合同明确双方交房时间是原告银行贷款放贷后3个工作日内，而本案中房屋无法正常交付的原因是原告无法办理贷款。退一步说，即便如原告所说是因为被告违反了转让协议的补充约定，没有及时变更合同导致后续交易无法进行，补充协议没有约定违反补充协议应承担的违约责任。原告主张违约责任的前提是原告已经全额交付房款而被告拒不履行，原告主张的违约责任缺乏请求权基础，更没有事实与法律依据，应当予以驳回。第四，原告要求返还5万元定金也没有事实与法律依据。案涉合同无法履行的原因在于原告而不在于被告，撤销单已经确认了上述事实。因此，根据定金罚则被告有权没收5万元定金。补充协议约定的双方互不承担责任是指不承担主合同的违约责任，没收定金不属于主合同约定的违约责任，应当单独适用。因此，被告无需返还5万元定金。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、收条一份，用于证明原告于撤销单签订之日，就已经领回了首付款，双方的权利已经终止的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，被告对证据1三性无异议；对证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，转让合同中约定的是逾期交房的违约责任，而不是约定的是违反补充协议约定所要承担的违约责任；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，该份证据只能证明双方已经协商解除了房屋转让合同，不能证明双方约定8月18日先撤单后变更合同；对证据5-6真实性无异议，但被告认为该证据与本案无关，合同解除以后，原告处置房产是被告自身的权利；对证据7三性均有异议，被告并没有收到上述短信内容，且从短信的内容上看原告应该是在2017年9月23日才发送相关信息，当时双方的合同已经解除了，其中与中介的短信记录三性也均有异议，并不能确认与原告交谈的是中介本人；对证据8的三性均有异议。首先不能证明与原告交流的是中介本人，且即便该证据是原告与中介的交流，也并不是与被告协商办理贷款的事项，被告并不知情；对证据9真实性无异议，但被告认为该证据恰恰能够证明原告在穷尽所有办法仍然无法办理贷款，所以导致双方于2017年8月18日解除了房屋转让合同。对裘某的证人证言，被告认为证人的身份有待核实，若其无法提供与杭州豪门房地产咨询有限公司的劳动合同，被告认为证人的中介身份是存疑的，其证言也不能作为定案的依据，且证人的陈述都是电话沟通并没有相应的证据能够证明，仅凭证人证言无法证明原告的待证事实。被告提供的证据，经原告当庭质证，没有异议，确实收到了退还的首付款，因为双方协商变更合同必须从银行取出该笔款项，重新签订合同后再支付到新合同中约定的监管账户中。本院经审核后对原告提供的证据1-6、被告提供的证据1的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。原告提供的证据7-9，无法证明其待证事实，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2017年7月21日，原、被告及居间方杭州豪门房地产咨询有限公司签订《购房意向书》一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区房屋，建筑面积90.63平方米，转让总价款242万元。原告为表示对居间方提供房源的购买诚意，在签订本意向书时应向乙方支付意向金5万元，该笔费用由居间方保管，在被告接受原告的购买条件后，意向金转为购房定金，原告委托居间方支付给被告。双方通过居间方签订《杭州市房屋转让合同》后，原告支付的定金由双方另行协商处理。当日，原告向被告支付人民币5万元，被告向其出具了收条。2017年7月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017330110MM0015122），约定原告购买被告位于杭州市余杭区房屋，建筑面积90.63平方米，房屋转让总价242万元，乙方须于2017年8月1日前支付首期款73万元至第三方监管账户，余款169万元乙方申请银行贷款，须于2017年8月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。合同约定若甲方逾期交房，除不可抗拒的因素外，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，若甲方在30天内仍未继续履行合同，甲方向乙方支付违约金30万元，合同终止，乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。同日，双方还签订了《杭州市房屋转让协议（补充）》、《抵押注销协议》，约定若因乙方银行按揭不能正常办理，则乙方应在接到通知后7天内按银行要求增加首付后变更按揭银行，甲乙双方应积极配合变更相关合同，如乙方按揭在变更银行或增加首付款后再不能通过则双方协商，协商不成，合同终止，互不承担责任。甲方应当于过户当天将乙方已支付给甲方的定金5万元退还给乙方。原告于2017年8月2日将首付款73万元支付至合同约定的中国银行股份有限公司杭州市开元支行（以下简称中国银行开元支行）的第三方监管账户，后向中国银行开元支行递交贷款申请材料。2017年8月18日，原、被告签订《房屋转让撤单表》，撤单表情况说明一栏列明“银行贷款审批不能通过”。同日，原告出具收条一份，称收到都市房网支付的款项73万元。后原告以被告不配合变更合同为由诉至本院，望判如所请。另查明，被告于2017年9月6日与案外人就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》，现案涉房屋已过户至案外人名下。本院认为，原、被告双方签订的《购房意向书》、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。关于定金。双方在《购房意向书》中约定由原告支付意向金5万元，并在被告接受其购买条件时转为定金，并约定了在双方未签订正式的房屋转让合同时没收定金或双倍返还定金的情形。从《购房意向书》中有关定金的约定看，定金系作为双方签订《杭州市房屋转让合同》的担保，现双方已实际签订《杭州市房屋转让合同》，故对被告以原告在主合同履行过程中存在违约为由要求没收定金5万元的抗辩意见，本院不予采信。对原告要求被告退还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息损失及违约金。原告认为，双方在合同签订后一致同意将贷款银行由中国银行变更为工商银行，故签订了房屋转让撤单表并由原告自监管账户中领取首付款，现被告拒绝协助变更贷款银行且已将房屋出售已构成违约。被告认为，双方合同未能履行的原因系原告银行贷款审批不能通过，签订的房屋转让撤单表系双方就合同解除达成的一致意见，合同已经实际解除。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。原告认为双方一致同意变更贷款银行，但对此并未能够提供有效的证据予以证明。原告称其在贷款审批能够正常办理的情况下，出于让被告尽快拿到房款的考虑与被告撤销网签手续、变更贷款银行并不符合常理。本案中，双方协商一致撤销网签，但上述撤销网签的行为并不当然导致《房屋买卖合同》的解除。根据合同约定，若乙方银行按揭不能正常办理，乙方应在收到通知后增加首付或变更按揭银行，甲乙双方应积极配合变更相关合同。现双方未能就变更银行达成一致意见是合同未能继续履行的原因，对此原、被告双方均有责任，由此产生的损失也应当由双方自行承担。故对原告要求被告支付定金的利息损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马洪艳退还原告张明泽定金50000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告张明泽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6558元，减半收取3279元，由原告张明泽负担2811元；由被告马洪艳负担468元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6558元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娟二〇一八年一月十七日书 记 员 宣雅萍?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?