上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4117号
上诉人（原审原告）：汪玲，女，1972年2月14日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ华，男，1976年7月20日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。
上诉人汪玲因与被上诉人ＸＸ华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初15619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人汪玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人将房屋分割后转租多人，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，且被上诉人未支付2013年11月17日至2014年2月16日的租金，故上诉人有权提出解除合同。
被上诉人ＸＸ华辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。
汪玲向一审法院起诉请求：1、解除汪玲与ＸＸ华签订的《上海市房屋租赁合同》；2、ＸＸ华支付2013年11月17日至2014年2月16日的租金人民币16,500元（以下币种下同）；3、ＸＸ华立即腾退房屋，恢复原状。
一审法院认定事实：2013年8月6日，汪玲（出租方，签约甲方）与ＸＸ华（承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定出租房屋位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积151.29平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2013年8月16日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2013年11月16日起至2021年11月15日止，期满后乙方在同等条件下享有优先承租权。该房屋月租金为5,500元，租金五年内不变。自第六年起，双方可协商对租金进行调整。调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方应于每三个月后的5号前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金5,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。房屋使用要求和维修责任条款中约定，除本合同附件三外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方或甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由甲乙双方另行书面约定。甲方同意乙方转租、分租，乙方在租赁期内，无需事先征得甲方的书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。在租赁期内，乙方将该房屋转租、分租给他人所产生的权利义务由乙方负责。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同违约责任中还约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。该租赁合同补充条款约定租期五年内租金不变，后三年各增长3%（每年递增3%）。合同附件三载明，现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定，该房屋现状为毛坯（固定装修），甲方同意乙方可按乙方的要求自行装修并在客厅内隔贰堵木板墙，期满后如有需要乙方负责恢复房屋原状。
房屋租赁合同签订后，ＸＸ华向汪玲交付了三个月租金和保证金共计22,000元，汪玲则依约将房屋交付ＸＸ华。
ＸＸ华取得租赁房屋后，对房屋进行了装修，将房屋的客厅隔断成单独的起居室，并将房屋转租多人居住使用。2017年3月3日，上海市XX办事处出具《古美路街道责令限期改正“群租”行为通知书》，认定汪玲在涉案房屋的租赁行为不符合最小出租单位的规定，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条之规定，责令汪玲自收到通知书之日起三日内自行改正上述行为，按照要求改正完毕后，请及时告知小区居委会。汪玲收到该通知后，遂向法院提起诉讼，要求解除合同。
一审法院认为：汪玲与ＸＸ华签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。对于汪玲现以ＸＸ华未经其同意将涉案房屋转租，且转租行为违反本市居住房屋租赁管理办法为由要求解除合同的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同明确约定甲方同意乙方转租、分租，乙方可在房屋内自行装修和分割转租，因此，ＸＸ华现将房屋转租他人并不违反合同约定，汪玲亦没有证据证明ＸＸ华对房屋的装修和转租对涉案房屋造成损坏，或存在违背居住约定的用途。虽然涉案房屋因“不符合最小出租单位”而被房管部门认定存在“群租”行为，但并不必然导致合同无法继续履行，汪玲就此享有解除权。汪玲据此要求解除租赁合同的诉请，没有合同依据，亦于法不符，难以支持。但一审法院亦需要指出，ＸＸ华在承租涉案房屋后，应当遵守本市居住房屋租赁管理的相关规范性规定，对于被责令纠正的“群租”行为应当及时改正。
关于汪玲要求ＸＸ华支付2013年11月至2014年2月租金的请求，一审法院认为，该笔租金系租赁期始的第一笔租金，合同约定的支付时间距离汪玲起诉已近四年，在此后的租赁过程中汪玲对ＸＸ华第一期租金未付不提异议，却继续收取ＸＸ华的后续租金，显然与常理不符，结合证人的当庭证言，一审法院采信ＸＸ华在向汪玲付三押一支付租金后取得涉案房屋的抗辩意见，汪玲该项诉请，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于二〇一八年二月五日作出判决：驳回汪玲的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计106.25元，由汪玲负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被上诉人将涉案房屋装修后分割转租，并因此被相关部门责令改正。现被上诉人称已进行改正，并符合了相关规定，而上诉人亦无充分证据证明涉案房屋目前依然存在“群租”行为，故上诉人据此要求解除租赁合同，本院难以支持。但本院需要特别说明，一审法院已指出被上诉人承租涉案房屋应当遵守相关规定，及时改正“群租”行为，本院对此予以认同，故上诉人如发现涉案房屋依然存在“群租”行为并可就此予以举证证明，则上诉人可另行主张相关权利。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币212.50元，由上诉人汪玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年四月二十五日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……