江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2828号原告：南京冰戈文化传播有限公司，住所地本市鼓楼区热河南路XX号。法定代表人：袁晓媚，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏国俊，江苏盛律律师事务所律师。被告：南京市羽毛球运动学校，住所地本市鼓楼区热河南路XX号。法定代表人：解永胜，该学校校长。原告南京冰戈文化传播有限公司（以下简称冰戈公司）与被告南京市羽毛球运动学校（以下简称羽毛球学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冰戈公司的法定代表人袁晓媚及其委托诉讼代理人魏国俊、被告羽毛球学校的法定代表人解永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冰戈公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告营业收入损失、人员工资损失共计45万元。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：被告赔偿原告人员工资损失64288元以及三个月租金损失21万元。事实和理由：2014年12月11日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告位于本市鼓楼区热河南路XX号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，租赁用途为羽毛球场地；现有羽毛球场如需重大维修或重新整修，费用由被告承担，对原告造成的损失，其弥补方式按实际发生时间顺延或从租金中减扣，届时以双方协商为准等等。2016年1月至2月底，被告对原告经营的场地进行了地板安装更换，但未在地板上铺设羽毛球场地专用地胶，经原告多次催促，被告才于2016年11月7日完成铺设。在长达11个月期间内，因经营场馆通风系统不完善，馆内气味刺鼻，而且没有专用羽毛球地胶，严重影响客户来原告处参加运动，导致原告经营惨淡、大量客户流失，同期营业收入大幅下滑，营业收入、人员工资等直接经营损失达45万元。2016年11月原、被告双方签订了《房屋租赁补充合同》，将原告租赁期限顺延至2017年2月28日止。2016年10月原告向被告递交到期续约申请，但被告方一直未予回复。双方多次协商赔偿原告损失和延期租赁事宜，但未能达成一致意见。现涉案房屋已经被被告收回并另租他人。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告羽毛球学校辩称，原、被告双方签订合同情况属实，合同履行期间，由于羽毛球场地的地板有部分腐烂，影响训练和运动安全，故根据市、区体育局要求予以更换，重新装修费用也由被告承担，当时施工时间两个月，对原告产生的损失，被告采用时间顺延形式予以补偿，让原告免费使用两个月。在施工期间，原告可能会产生部分人员工资损失，被告可以负担5万元，具体数额由法院裁判。原告根据负债表主张营业收入损失，但被告不清楚其真实性。被告维修场馆后更有利于出租经营，场馆经营风险不应由被告承担。租期届满后，被告不具有单独对外招租的权利，只能统一对外进行招租，现已招租结束，2017年4月22日原告正式将租赁场馆交还被告，涉案房屋已交给下一期承租人进行经营。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区热河南路XX号土地使用权人为南京市下关区业余体育学校，经有关部门批准其在该土地使用权范围内建造了羽毛球训练房、体育场等场馆。被告系事业单位法人，管理使用上述场馆进行体育人才培养及训练等等。涉案房屋包括上述场馆中的一楼羽毛球训练房，以及位于另一幢房屋中的二楼的部分羽毛球训练房屋，共有16片羽毛球训练场地。2014年12月11日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告承租被告的涉案房屋（共计16片羽毛球场地），租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，租赁用途为羽毛球场地；租赁期满，被告有权收回涉案房屋，原告应如期交还；该房屋首年租金总额为86万元，以后每年按上年租金的2%递增；租赁期满，除政策性调整或公开竞租情形外，原告在同等条件下享有优先承租权；现有羽毛球场（馆）如需重大维修或重新整修，费用由被告承担，对原告造成的损失，其弥补方式按实际发生时间顺延或从租金中减扣，届时以双方协商为准等等。上述合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告在此开展羽毛球场地出租等经营活动，羽毛球场地为木地板上铺设羽毛球场地专用地胶。原告已经按照约定交纳了有关租金等费用。2016年1月1日至2月底，由于原告经营的涉案房屋内部分地板损坏等原因，被告进行了地板更换维修，但未在地板上铺设羽毛球场地专用地胶，原告在该施工期间未进行经营。2016年3月原告接受涉案房屋并重新经营之后，由于场馆通风不善、气味较大以及未铺设羽毛球场地专用地胶等原因，导致原告营业收入减少。2016年10月原告曾向被告递交到期续约申请，但被告未予明确回复。2016年11月7日被告对涉案房屋的羽毛球场地铺设了专用地胶之后，原告经营有所好转。2016年11月，原、被告双方签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定因被告工程施工导致原告无法进行羽毛球场地经营活动，将原告租赁期限顺延至2017年2月28日止。原告曾要求被告赔偿其施工期间造成的营业收入减少、人员工资等损失，双方多次协商未果。2017年1月18日被告向原告发出一份通知，告知双方签订的合同于2017年2月28日到期，请原告做好资产清点等合同到期前的有关工作，以便开展下一轮的租赁招标等等。原告收函后予以书面回复，称原告因地板铺设等损失较大，要求被告补偿现金50万元，或补偿经营时间5个月等等。2017年2月28日租赁期限届满后，原告继续使用涉案房屋进行经营。由于被告方对涉案房屋重新进行公开招租，原告未能竞租成功，故原告已于2017年4月22日将涉案房屋交还被告，被告现已将涉案房屋另租他人。由于原、被告双方未能协商解决争议，原告于2017年3月诉至本院，要求判如所请。本院组织原、被告双方进行了现场勘查，双方对涉案房屋维修等事实无争议。原告为证明其主张的损失事实，提供了工资表、利润表、资产负债表等证据予以证明。被告表示可以适当补偿原告损失，具体数额由法院依法裁判。因双方当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有当事人陈述；原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充合同》、工资表、利润表、资产负债表、照片等；被告提交的土地使用权证、房屋规划资料等；本院现场勘查笔录以及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方为涉案房屋租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原、被告双方在签订的上述合同中也明确约定，涉案房屋如需重大维修或重新整修，费用由被告承担，对原告造成的损失，其弥补方式按实际发生时间顺延或从租金中减扣，届时以双方协商为准。本案中，由于被告对涉案房屋进行地板更换、铺设羽毛球场地专用地胶等维修施工，客观上影响了原告对租赁物的使用、收益，故被告应当顺延租期或适当减少租金。原、被告双方在《房屋租赁补充合同》中，同意依据被告施工期间而将合同租赁期限顺延两个月，本院予以确认。但由于原告此前经营使用的涉案房屋系铺设了羽毛球场地专业地胶，而被告在2016年3月维修施工结束后并未及时铺设该地胶，场馆维修后通风不畅，造成原告实际产生有关损失，被告应承担适当的赔偿责任。原告要求被告赔偿其租金损失等诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持，综合考虑被告施工对原告经营造成的实际影响等案情，本院酌定被告应赔偿原告实际损失18万元。对原告要求被告赔偿其他损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京市羽毛球运动学校于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告南京冰戈文化传播有限公司18万元；二、驳回原告南京冰戈文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5414元，减半收取2707元，由原告南京冰戈文化传播有限公司负担707元，被告南京市羽毛球运动学校负担2000元（原告已预付，被告于本判决生效后五日内一并将该2000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一七年五月二十二日书记员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。