江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初34号
原告：李延英，女，汉族，1983年9月12日生，住山东省泰安市岳岱区。
原告：马志刚，男，汉族，1983年7月20日生，住山东省泰安市岳岱区。
委托诉讼代理人：任飞，江苏封强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：糜英培，江苏封强律师事务所实习律师。
被告：昆山华敏建设有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进中路33号，统一社会信用代码913205837596727188。
法定代表人：袁江竹，公司董事长。
委托诉讼代理人：孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
原告李延英、马志刚与被告昆山华敏建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案适用普通程序，并于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告李延英、马志刚及其委托诉讼代理人任飞、被告昆山华敏建设有限公司的委托诉讼代理人孙佩勋、杨苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李延英、马志刚提出诉讼请求如下：1、判令被告赔偿原告房屋价值减损损失80000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李延英、马志刚与被告昆山华敏建设有限公司签订商品房购销合同，约定由原告购买被告位于昆山开发区同丰东路XXX号XX幢X号房，建筑面积共137.86平方米，房屋价款992592元，该合同对房屋规划设计变更等事项作出了具体规定。原告通过珠江御景售楼处售楼人员讲解、参阅规划图、售楼处模型、楼书等宣传资料了解到珠江御景花园是一个整体为62万方的欧洲人文城邦项目，该项目的商业配套包括51526.34平方米的星级酒店，51255.47平方米的酒店式公寓，58669.15平方米的大卖场及商业，项目配备有两个网球场等体育场所，小区实行五级物业管理标准，被告对物业管理造成的损失共同对原告承担赔偿责任。以上均为原告购买房屋的决定性依据，是合同要约。但是原告入住后发现：1、被告未按土地使用权出让合同约定的3-5年时间开工建设并完工，现在三期荒地一块，杂草丛生，导致原告房屋周边环境质量下降。2、因被告违规申请建设用地规划许可证，被告拟变更的规划取消了51526.34平方米的星级酒店，51225.47平方米的酒店式公寓，58669.15平方米的大卖场及商业，两个标准网球场，导致原告房屋周边环境质量下降，房屋价值减损。3、土地使用权出让合同规定珠江御景所适用地块建筑容积率小于等于3.0，而实际容积率为4.08，被告已建成项目容积率、绿化率、建筑密度违法，导致原告房屋周边环境质量下降，房屋价值减损。4、按照规划，珠江御景项目一期、二期应配建机动车车位总数2172个，被告实际仅建成1016个，有1156个车位缺口，且无法补建，导致小区停车位紧张，造成原告房屋小区内及周边环境质量下降，房屋价值减损。上述情况均导致原告房屋价值减损，依照合同法及《江苏省城乡规划条例》第四十五条第二款要求被告给予补偿。基于以上事实，为维护自身的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》等法律规定向贵院提起诉讼，恳请判如所请。
被告昆山华敏建设有限公司辩称：1、原告按照广告和宣传资料上的内容向被告主张赔偿，但是被告认为上述资料上的内容不构成合同中的邀约。一是合同中有明确约定为宣传资料（补充协议第十条第一款），二是也不符合商品房买卖合同司法解释第三条的规定，即达不到具体明确的标准，不会对原告决定是否购买房屋和房屋价格产生影响。2、合同第十条明确规定经规划部门批准的规划变更如果导致影响买受人所购商品房质量，应当在有关部门批准同意之日其十日内书面通知，该条约定主要是针对房屋的结构户型、空间尺寸和朝向等变更需要通知。补充协议第六条明确约定买受人同意出卖人在不改变已购商品房的结构户型性质等使用功能的前提下可以向政府等部门申请修改以下文件，其中即包括修建详细规划或者设计方案总平图，包括建筑方案意见及附件，该条第二项还约定合同签订后法律法规技术规范标准有发生变化或按照政府部门行政要求而导致规划设计变更，该套商品房建设工程规划许可证之外的小区规划设计、变更以及不影响买受人该套商品房质量和使用功能的变更，买受人无权起诉被告要求退房，出卖人不承担责任。所以根据合同约定，本案中规划的变更是应政府部门的要求变更并且此次规划的变更不包括原告买受房屋所在规划许可证范围中，被告不应承担违约责任。3、本案中关于原告提出的损失，经贵院委托司法鉴定，但鉴定部门未能得出相应结论，表明本案中原告不存在其所主张的损失。综上恳请贵院驳回原告诉请。
经审理查明：2005年6月28日，昆山市国土资源局与上海华敏置业（集团）有限公司、昆山华敏置地有限公司签订昆地让存合（2005）字第121号《昆山市国有土地使用权出让合同》一份，昆山市国土资源局于2005年6月14日经公开出让方式出让国有土地使用权，上海华敏置业（集团）有限公司、昆山华敏置地有限公司中标，宗地位于开发区××路北侧、××路东侧，面积308585平方米，总体规划是会展中心及会展中心生活配套用地，土地用途是商住用地；土地使用权出让年限为商业四十年、住宅七十年，自签订本合同之日后三个月起算；该宗地的土地使用权出让金为900元/平方米，其中开发费为720元/平方米，总额为277726500元。同时，昆山市国土资源局与上海华敏置业（集团）有限公司、昆山华敏置地有限公司、江苏昆山经济技术开发区管理委员会签订《土地使用条件》，约定：主体建筑物的性质规定为会展中心及会展中心生活配套用地，附属建筑物为按规划审批方案为准，建筑容积率≤3.0，建筑密度为≤45%，建筑限高为按规划审批方案为准，绿地率为≥25%；会展中心建设年限为两年，整个地块建设须在3-5年内完成；附用地红线图。
2007年10月12日，昆山市国土资源局与昆山华敏置地有限公司、昆山华敏建设有限公司、江苏昆山经济技术开发区管理委员会签订《关于变更昆地让存合（2005）字第121号合同的补充协议》，约定：1、昆山市国土资源局同意将该地块中152699平方米国有土地使用权变更给昆山华敏建设有限公司，具体位置详见红线图；2、昆山市国土资源局同意将该地块中155886平方米国有土地使用权变更给昆山华敏置地有限公司，具体位置详见红线图；变更后，原昆地让存合（2005）字第121号约定昆山华敏置地有限公司的权利义务由昆山华敏置地有限公司、昆山华敏建设有限公司相应承担。
2007年11月28日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会出具昆开基[2007]144号《关于昆山华敏建设有限公司新建“昆山华敏世纪广场”项目的批复》，你公司申请新建“昆山华敏世纪广场”项目的报告收悉，经研究同意你公司按照规划要求，在开发区同丰路北，洞庭湖路东地块上建造，该项目占地面积152699平方米，总建筑面积557351平方米（不含地下部分），总投资额21.4亿元，建设资金自筹。附建设项目用地红线图。
2008年10月29日，被告取得《建设用地规划许可证》，项目名称昆山华敏世纪广场，用地位置同丰路北、洞庭湖路东，用地性质商住，152699平方米。2009年6月5日，被告取得珠江御景花园1#、2#《建设用地规划许可证》，建筑面积50049.16平方米。2009年6月5日，被告取得珠江御景花园3#、4#、5#、6#及地下车库《建设用地规划许可证》，建筑面积102165平方米。2010年9月2日，被告取得珠江御景花园幼儿园《建设用地规划许可证》，建筑面积2988.90平方米。2010年9月26日，被告取得珠江御景花园9#楼《建设用地规划许可证》，建筑面积46116.37平方米。2010年10月26日，被告取得珠江御景花园7#楼《建设用地规划许可证》，建筑面积33616.75平方米。2010年10月26日，被告取得珠江御景花园8#楼《建设用地规划许可证》，建筑面积33616.75平方米。2010年10月26日，被告取得珠江御景花园10#楼《建设用地规划许可证》，建筑面积46116.37平方米。2010年11月19日，被告取得珠江御景花园商业一《建设用地规划许可证》，建筑面积624.15平方米。
原、被告签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定，由原告向被告购买昆山开发区珠江御景花园XX幢XXXX室，建筑面积137.86平方米，单价7200.00元/平方米，总价款992592元；第十条关于规划设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，否则视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；补充协议第六条第一款，买受人同意出卖人在不改变已购商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、性质、楼层，以及不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整以下文件，并同意将本条款作为“买受人同意出卖人向政府部门申请变更的书面证明”：（1）修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图；（2）建筑方案意见及附图；（3）建设工程规划许可证附件（含附图、指标）；（4）办理以上调整所涉及的相关政府部门意见；补充协议第六条第二款，合同签订后法律法规、技术规范、标准等发生变化或按照政府部门的行政要求而导致的规划设计变更、该套商品房建设工程规划许可证之外的小区规划设计变更以及不影响买受人所购商品房质量或使用功能的变更，买受人无权提出退房，出卖人不承担责任；补充协议第十六条第一款，出卖人已向买受人出示商品房所在项目建设开发所需的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房屋预售证书》等证件，买受人对上述证件内容已完全清楚知悉且无异议，同时买受人确认已知悉项目周边的包括但不限于公路、铁路等基础设施及其他设施的规划情况，并确认在任何情况下都不以上述设施的存在或变更为由要求退房，出卖人对此不承担包括退房在内的任何责任；补充协议第十六条第二款，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘、模型等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间仅为出卖人便于买受人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施、家具、陈列物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”字样，否则不包含在房价和交付范畴内，不构成买受人所购商品房的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺均以政府批准文件、买卖合同及本协议为准。附《住宅使用说明书》。
2015年5月7日、2015年5月19日，原告分别取得昆山开发区珠江御景花园XX号楼XXXX室的房产证和土地证。
2015年12月24日，昆山经济技术开发区规划建设局在网上发布《珠江御景东地块规划二期方案调整公示》，该项目位于太湖××西侧、同丰路北侧，其一期西地块以竣工交付，现拟对二期东地块规划方案进行调整，调整内容涉及：取消酒店功能，住宅布局及底层布局、户型调整，并增加办公功能。
2017年3月31日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会出具昆开信复[2017]11号《关于任飞同志信访事项的答复意见》：您于2017年3月致信省长信箱，要求政府依法对昆山市珠江御景花园规划变更举行听证会及补偿业主损失的问题。依据国务院《信访条例》“属地管理，谁主管、谁负责”之规定，交由开发区规建局办理，现答复如下：经开发区规建局调查，昆山华敏建设有限公司所持有土地位于开发区前进东路北侧，太湖路西侧、洞庭湖路东侧、南浜路南侧，总用地面积308585平方米，该幅土地于2005年6月14日以公开挂牌的形式取得。根据昆地让存合（2005）字第121号土地合同，其用地性质为商住用地，可用于建设会展中心及会展中心生活配套，目前南地块国际会展中心已建成投运，北地块商住项目已部分建成交付。根据2007年10月12日签订上述合同的补充协议，将项目地块中155886平方米（南地块）由新成立的昆山华敏国际展览馆有限公司用于运作会展项目；剩余的152699平方米（北地块）变更给昆山华敏建设有限公司，用于珠江御景项目开发建设，其最大可建建筑面积（计容）不超过57万平方米；其中：酒店式公寓和住宅建筑面积不超过52万平方米，商业建筑面积不超过5万平方米。该项目于2008年取得项目批复后开工建设，后于2010年初根据全国整顿和规范建筑市场的相关要求和苏州市人民政府印发《关于加强经营性建设用地容积率调整和用地性质变更规划管理的意见》，在自查自纠工作中，发现该项目北地块规划方案中商业建筑面积不符合土地出让时的规划指标要求，故开发商停工并着手调整方案。2015年底，昆山华敏建设有限公司呈报项目二期调整方案经规划局规划管理部门初步审核，并将二期调整方案在现场及政府网站上进行公示，公示期间未收到利害关系人提出相关异议。目前，该项目二期工程并未取得建设工程规划许可证，亦未办理后续报建手续。针对开发商提请方案调整之申请，规划部门将在符合上位规划及土地招拍挂条件的基础上，在兼顾公共利益的同时，整体平衡项目容积率、绿地率、停车位、社区用房、物业用房及养老用房等，并进一步优化方案，根据《江苏省城乡规划条例》之内容，核发建设工程规划许可证时，涉及修改修建性详细规划、建设工程设计方案的，可通过公示、听证、座谈会等形式听取利害关系人的意见，届时利害关系人可通过相关渠道向规划部门反馈意见。此外，关于利害关系人合法权益损失之补偿事宜，依据国务院《信访条例》第十四条之规定，不属于《信访条例》规定的受理范围，建议您依据《中华人民共和国侵权责任法》等法律法规通过诉讼途径向侵权方提出。
2017年5月23日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会出具昆开信复[2017]19号《关于任飞等同志信访事项的答复意见》：你们好！你们于2017年4月26日至昆山市人民来访接。中心走访，反映：1、珠江御景停车位1000个的处理措施，因为开发商少建了；2、要求积极推进珠江御景三期项目，完对一期、二期业主的酒店、大卖场、网球场、商业的承诺等问题。依据国务院《信访条例》“属地管理，谁主管、谁负责”之规定，交由开发区规建局现答复如下：经规建局调查，珠江御景项目仅一期、二期建成交付（包括住宅、商业、幼儿园）使用、其应配建机动车车位总数2172个（住宅部分2064个），根据开发区规建局安排第三方测绘勘测，现状为1016个车位（地上250个、地下766个）可投入使用。因开发商机械车位安装不到位及物业管理等问题，仍有1156个机动车车位缺口，开发区规建局已约谈开发商，要求其在三期规划方案时补齐，并与三期同步配建实施。珠江御景项目三期规划方案目前仍未正式审批，规划部门会按照其土地招拍挂条件核实其建设内容、规模、标准、并按照相关法律、法规及规划进行审批。关于开发商承诺建设内容落实不到位的问题，如涉及侵害你们权益的，建议你们依据相关法律、法规通过诉讼、仲裁等法定途径主张权利。
2017年10月9日，昆山经济技术开发区规划建设局在网上发布《珠江御景项目三期设计方案变更》，为平衡项目总体容积率，满足日照、消防等设计规范、规定之要求，现拟对其东地块三期规划方案进行调整。调整内容涉及：住宅及商业布局、户型调整，取消酒店，增设办公、社区用房、养老用房、物业用房、停车位等。项目占地152699平方米，总建筑面积592442.23平方米，总计容建筑面积493364.39平方米，容积率3.23，建筑密度23.92%，绿地率36.60%。三期建筑面积262399.1平方米，计容建筑面积203014.42平方米。公示时间2017年10月9日至2017年10月20日。截止法庭辩论终结，珠江御景项目三期设计方案变更未通过昆山经济技术开发区规划建设局审批，未取得建设工程规划许可证。
审理中，原告向本院提供了一系列被告销售珠江御景花园小区的广告、宣传单、模型照片。
另查明：根据本院向昆山经济技术开发区规划建设局调取的《建筑设计说明》显示：一、项目概况。本项目位于江苏省昆山市，基地位于洞庭湖北路东侧、××北路西侧、××路南侧、同丰路北侧。基地北侧有小学、中学各一所，南侧为昆山国际展览馆，地理位置优越，配套设施完善。用地面积152699平方米，地上总建筑面积551367.2平方米。总体形态为13幢高层住宅，一幢高层酒店，东侧3幢住宅下部三层群房设置商业、酒店下部四层群房为商业和酒店配套。……五、交通设计。4、停车场。基地总停车3774辆。住宅部分停车3076辆，其中地上180辆、地下2896辆；酒店及商业停车698辆，其中地上91辆、地下607辆。……十、经济技术指标。
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=7bb9c9bd-1a68-414f-ae2f-a8d500d8d53c&imgId=N2JiOWM5YmQtMWE2OC00MTRmLWFlMmYtYThkNTAwZDhkNTNjMC5qcGVn01lydyh01)
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=7bb9c9bd-1a68-414f-ae2f-a8d500d8d53c&imgId=N2JiOWM5YmQtMWE2OC00MTRmLWFlMmYtYThkNTAwZDhkNTNjMS5qcGVn01lydyh01)
根据本院向昆山经济技术开发区规划建设局调取的《昆山珠江御景花园项目三期方案报建》显示：
一、项目概况。工程名称昆山珠江御景花园项目三期，建筑单位昆山华敏建设有限公司，工程地点昆山市开发区，工程规模：地下2层，地上33/34层，总建筑高度99.45米，总建筑面积为263055.27㎡（其中计容建筑面积为207021.67㎡）。……1.5项目总平面布局：住宅、办公、配套商业沿基地沿街面展开，为住宅提供最大限度的内部绿化庭院，并为商业和办公提供良好的沿街景观。小区内4栋高层住宅由南向北排列成两排，南侧第一排由东向西为11#楼和13#楼，第二排为12#和14#楼，东西向15#楼为带有底商的高层办公，沿东侧太湖路布置。满足消防规范中对高层山墙之间≥13米的要求。南侧退用地红线≥20米，北侧退用地红线≥15米，沿太湖路低层附属建筑退用地红线≥10米，主体建筑退用地红线≥20米。退界均满足规划要求。……1.7停车场。基地共设计机动车位1769个，分为4个部分：586个车位位于地下二层停车库，458个车位位于地下一层停车库，409个机械车位位于地上一层停车库，316个车位设于地面。……2、主要经济技术指标汇总。2.1建筑基底面积：18723.00㎡；2.2工程总建筑面积：263055.27㎡；2.3小区综合容积率：4.50；2.4绿地率：28.52%。二、建筑设计说明。……2、建筑设计。……2.4经济技术指标。表1.总体经济技术指标：
项目
|
数值（㎡）
|
备注
---|---|---
基地面积
|
152699.00
|
总建筑面积
|
592998.40
|
地上建筑面积
|
497271.64
|
计容面积
一期
|
136959.00
|
其中
|
住宅
|
125205.64
|
商业
|
8703.24
|
幼儿园
|
3050.12
|
二期（住宅）
|
153290.97
|
一二期建筑基底面积
|
17802.75
|
三期
|
207021.67
|
住宅
|
159849.49
|
其中
|
商业
|
10409.12
|
办公
|
24389.45
|
物业管理用房
|
3482.54
|
社区综合用房
|
1673.12
|
养老用房
|
797.77
|
地上车库
|
6110.18
|
垃圾房、开闭所及其他
|
310.00
|
建筑基底面积
|
18723.00
|
地下建筑面积
|
95726.76
|
一期
|
19466.55
|
二期
|
20226.61
|
三期
|
56033.60
|
其中
|
地下一层
|
28547.49
|
地下二层
|
27486.11
|
机动车停车位
|
3688
|
实配3688
一期
|
1110
|
二期
|
809
|
应配1063
三期
|
1769
|
应配1515
其中
|
地面
|
316
|
地上车库
|
409
|
地下一层
|
458
|
地下二层
|
586
|
非机动车停车位
|
9832
|
一期
|
3390
|
二期
|
2795
|
三期
|
3647
|
容积率
|
3.26
|
建筑密度
|
40.73%
|
绿地率
|
28.52%
|
又查明：2017年2月14日，本院依据原告申请，针对其提出的四个问题：未在土地使用权出让合同约定的时限内完成建设、规划变更、容积率超过3.0、停车位未按规划建设，所造成的损失，委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司吴江分公司进行鉴定。2017年9月7日，该公司出具退案申请函，发现本案涉及的珠江御景项目三期详细规划指标目前尚未明确、公示或批准，对有关事项的认定缺乏法律依据；同时，经分析所移送的相关材料记载内容与当事人提出的鉴定具体事项要求仍有差异或出入，对本案所涉及的有关数据无法准确界定和确认。故予以退案处理。
上述事实由《昆山市国有土地使用权出让合同》、《关于变更昆地让存合（2005）字第121号合同的补充协议》、《关于昆山华敏建设有限公司新建“昆山华敏世纪广场”项目的批复》、《建设用地规划许可证》、《昆山市商品房购销合同》、房产证和土地证、《珠江御景东地块规划二期方案调整公示》、昆开信复[2017]11号《关于任飞同志信访事项的答复意见》、昆开信复[2017]19号《关于任飞等同志信访事项的答复意见》、《珠江御景项目三期设计方案变更》、《建筑设计说明》、《昆山珠江御景花园项目三期方案报建》、《昆山珠江御景花园项目三期方案报建》、鉴定材料及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》合法、有效，双方均应恪守。原告已经履行了付款义务，并于2015年5月7日、2015年5月19日分别取得涉案房屋的房产证和土地证，被告也已经履行了包括交付在内的主要合同义务。现原告认为，被告存在以下问题：未在土地使用权出让合同约定的时限内完成建设、规划变更、容积率超过3.0、停车位未按规划建设，要求根据《江苏省城乡规划条例》第四十五条第二款规定给予补偿。本院经向昆山经济技术开发区规划建设局、南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司吴江分公司了解情况，并结合调查的实际情况和法律适用问题，认定如下：
1、关于未在土地使用权出让合同约定的时限内完成建设的问题。昆山市国土资源局与上海华敏置业（集团）有限公司、昆山华敏置地有限公司签订的昆地让存合（2005）字第121号《昆山市国有土地使用权出让合同》确有约定整个地块在3-5年内建设完成，但是原告并非土地使用权出让合同的一方当事人，其无权援引土地使用权出让合同的条款主张补偿。
2、关于规划变更的问题。（1）原告主张以其提供的广告、宣传单、模型照片主张赔偿，本院认为上述材料并未达到合同要约的具体明确的要求，并且《昆山市商品房购销合同》附件补充协议第十六条第二款明确约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘、模型等资料均为要约邀请，……，除非特别标明为“交房标准”字样，否则不包含在房价和交付范畴内，不构成买受人所购商品房的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺均以政府批准文件、买卖合同及本协议为准。（2）地方性法规与合同条款的适用。《江苏省城乡规划条例》第四十五条第二款规定，城乡规划主管部门在审批规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。同时，《昆山市商品房购销合同》附件补充协议第六条第二款、第十六条第一款，对于上述规划变更的情形作出约定。人民法院在审理民事案件过程中，对于地方性法规的参照适用，应当以法律规定和合同约定缺失为前提，故本案在合同有明确约定的情况下，不应当参照地方性法规的规定。综合上述分析，本院对于原告主张规划变更为由要求被告补偿的诉讼请求，不予支持。
3、关于停车位问题。2017年5月23日，江苏昆山经济技术开发区管理委员会出具的昆开信复[2017]19号《关于任飞等同志信访事项的答复意见》明确：“珠江御景项目仅一期、二期建成交付（包括住宅、商业、幼儿园）使用、其应配建机动车车位总数2172个（住宅部分2064个），根据开发区规建局安排第三方测绘勘测，现状为1016个车位（地上250个、地下766个）可投入使用。因开发商机械车位安装不到位及物业管理等问题，仍有1156个机动车车位缺口，开发区规建局已约谈开发商，要求其在三期规划方案时补齐，并与三期同步配建实施。”目前，被告已经向昆山经济技术开发区规划建设局提交《昆山珠江御景花园项目三期方案报建》材料，并且在网上公示，但是该规划方案尚未通过规划部门审批，也未取得建设工程规划许可证，因此，停车位是否能按照规划建设完成不能确定，原告主张停车位不足为由要求被告补偿，缺乏事实依据，本院不予支持。
4、关于容积率问题。涉案土地使用权出让合同所涉及的宗地位于开发区××路北侧、××路东侧，面积308585平方米，分为南、北两地块，南侧地块155886平方米，用于建设会展中心及配套，北侧地块152699平方米，用于建设珠江御景花园项目及配套。根据规划要求，南侧地块建设会展中心建筑面积166145平方米，办公用房建筑面积约80000平方米，酒店建筑面积约75000平方米；根据《昆山珠江御景花园项目三期方案报建》（尚未审批、许可）北侧地块地上总建筑面积497271.64平方米。南、北地块总建筑面积约为818416.64平方米，总用地面积308585平方米，容积率约为2.65，低于土地使用权出让合同约定的容积率3.0标准。因此，目前珠江御景花园项目三期规划尚未审批、许可，且即便根据被告报建方案，容积率也未超出土地使用权出让合同约定标准。故本院对于原告主张容积率超过3.0为由要求被告补偿的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：
驳回原告李延英、马志刚的全部诉讼请求。
案件受理费1800元，由原告李延英、马志刚负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 李 花
人民陪审员 刘建明
二〇一七年十二月四日
书 记 员 胡韵扬