广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初12604号
原告：保利物业发展股份有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：王东北。
委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何淑娟，广东长航律师事务所律师。
被告：胡结芬，女，汉族，1977年8月15日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：周凤琴，广东汇联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张越，广东汇联律师事务所律师。
原告保利物业发展股份有限公司南海分公司与被告胡结芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后依法适用简易程序，由审判员莫文华独任审判，于2017年10月13日、11月2日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人郭汝婵，被告及其委托诉讼代理人周凤琴、张越到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托诉讼代理人何淑娟，被告及其委托诉讼代理人周凤琴、张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年8月至2016年8月期间的物业服务费9426.38元，并从逾期之日起按欠交金额的日千分之三支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2017年6月30日为9426.38元）；2.被告向原告支付截至2017年4月8日期间的公摊电费5135元；以上合计23987.76元；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告是保利东语花园10号商铺的业主。被告应按该商铺建筑面积计算，以每月每平方5.3元的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1%支付滞纳金（实为违约金）。业主应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。后原告对所有商铺前三年的建筑服务费实行每平方米每月5元的优惠价格。被告该商铺的建筑面积为76.95平方米。被告已实际接收该商铺并享受原告提供的物业管理服务，但被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，并以被告欠交金额按日千分之三的标准主张违约金。
庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。
被告辩称：原告在起诉状中陈述的事实有误，本案事实经过应为：2014年3月13日，被告与保利华南实业有限公司（以下简称“出卖人”）签订《广东省商品房买卖合同》，由被告向保利华南公司购买保利东语花园10号商铺，其中约定：（1）出卖人应当在2014年8月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格、已办理竣工验收备案条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；（2）出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在商品房交付使用时设施安装到位，具体开通条件及时间依据提供水、电的公告服务机构的决定来执行（第十四条）。2014年8月13日，被告到保利东湖林语物管办理涉案商铺的交楼手续，在验楼过程中发现涉案商铺门前烂路一条，存在重大安全隐患，且水电设施未安装，不符合交付条件，被告当即拒绝收楼并与物管人员做好前述情况书面登记（该书面登记在原告处），并要求处理好前述问题后再通知被告办理交楼手续。后出卖人将商铺前的烂路铺平，但被告发现商铺出入口与小区机动车道路零距离，开门即遇到机动车，依然存在安全重大隐患。被告与出卖人协商不成后向佛山高新技术产业开发区国土规划局投诉，国土规划局于2016年4月5日向出卖人出具《关于进一步完善保利东语花园小区部分商铺门前道路的设计及实施的函》，国土局确认涉案商铺门前的人行道与机动车道划分不明确，确实存在安全隐患，要求出卖人对该路段进行整改。2016年9月3日，被告与东语花园物业服务中心签订《收楼确认书》，被告已缴清收楼时需交纳的相关费用。收楼后，被告已按时交纳收楼后的物业服务费及全部电费。综上，被告收楼时间为2016年9月3日，对收楼前产生的全部费用不应由被告承担。二、被告实际收楼时间为2016年9月3日，收楼前产生的所有费用不应由被告承担。合同约定收楼时间为2014年8月13日，但在约定收楼时，出卖人未安装水电设施，涉案商铺门前道路存在重大安全隐患。这既违反了《商品房销售管理办法》第七条、《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（粤高法[2012]240号）》第一条第（一）第6点的规定，也违反了出卖人与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，不符合法定和约定的交付条件，也不应视为已交付，实际收楼时间应为2016年9月3日。根据《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，涉案商铺在2016年9月3日前产生的所有费用不应由被告承担。《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：……（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公告设施具备交付使用条件或者已确定使用进度和交付日期。”《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（粤高法[2012]240号）》第一条第（一）第6点规定：“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”《广东省商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2014年8月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案。”第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在商品房交付使用时设施安装到位，具体开通条件及时间依据提供水、电的公共服务机构的决定来执行。”《物业服务收费管理办法》第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”三、原告已在《收楼确认书》上确认实际收楼（即2016年9月3日）前产生的所有费用不由被告承担。原告与被告于2016年9月3日签署确认的《收楼确认书》约定：“本人/本公司是东语花园10号商铺单元业主，符合收楼条件，已缴清收楼时需缴纳的相关费用，并在服务中心工作人员陪同下办理完毕相关收楼手续，已签收钥匙陆条，证明已自即日起由本人/本公司接收单元。”而根据原告与被告签订的《前期物业服务合同》第八条第六点约定，被告在接收物业时，必须交清相关费用，其中包括物业服务费，但在被告收楼时及收楼后原告从未向被告提及或催收涉案商铺实际交楼前的物业服务费、违约金及公摊电费，由此可表明原告已明知、确认实际收楼前即2016年9月3日前的物业服务费、违约金及公摊电费不应由被告承担。四、被告已向原告付清全部电费。根据被告提供的收款收据、微信聊天记录、录音可表明，被告已付清全部电费。五、原告诉请的违约金过高。根据《合同法》第114条第2款、《合同法解释二》第29条规定，原告起诉的违约金过高，应以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。六、原告起诉的部分请求已过诉讼时效。根据起诉状，原告主张物业服务费及违约金、公摊电费的起算时间为2014年8月，即本案纠纷发生于2014年8月，但本案立案时间为2017年8月18日，在本案诉讼前，原告从未向被告主张过本案诉请。根据《民法通则》第135条，原告提起本案诉讼（2017年8月18日）起两年以前的诉讼请求已过诉讼时效。综上，1、被告实际收楼的时间为2016年9月3日，实际收楼前产生的所有费用均不应由被告承担；2、被告已向原告付清全部电费；3、原告诉请的违约金过高；4、原告起诉的2015年8月18日起以前的诉讼请求已过诉讼时效。所以，原告的诉请于理于法无据，请求法庭驳回其全部诉讼请求。
诉讼中，原告与被告分别围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院经审查认定如下：
1.被告证据3，原告开始认为是复印件，无法确认其真实性，但经本院询问后，原告表示开发商保利华南实业有限公司曾向其出示该函，故本院对其真实性予以确认；2.被告证据7，因原告未提供其他证据予以佐证，被告予以否认，故本院对其真实性不予确认。
综合以上本院经审查确认的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：
被告是佛山市南海区狮山镇某商铺的买受人。原告与被告作为业主签订一份《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告的上述住宅提供物业管理服务；发展商发出《交楼通知书》之日起三年内，按优惠价执行，其中商业管理费按建筑面积5元/月/平方米计算；发展商发出《交楼通知书》后第四年起，电梯住宅管理费按建筑面积为5.3元/月/平方米；被告须于每月5日前交纳当月物业服务费用，若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠缴金额的1％向被告收取滞纳金，直至被告缴清欠费为止。
2014年8月，保利华南实业有限公司向被告发出上述商铺的交楼通知书，通知被告可以于2014年8月收取商铺。
2016年4月5日，佛山市高新技术产业开发区国土规划局向保利华南实业有限公司出具函一份，主要内容如下：业主投诉反映，保利东语花园09号铺、10号铺出入口与小区机动车道路零间距，开门就遇到机动车，存在严重的安全隐患。经现场核实，保利东语花园09号铺、10号铺的人行道与机动车道划分不明晰，确实存在安全隐患，故要求该公司进行整改。被告表示保利华南实业有限公司在2016年10月左右才对上述道路整改完毕。
2016年9月3日，被告到开发商处办理了上述商铺的收楼手续。
再查明：对于案涉商铺为何被告未能在2014年8月收取，被告认为因当时商铺的水、电未安装，铺前是烂路，已与原告的管理人员做好问题的书面登记，而原告则认为被告曾于2014年8月13日到现场收楼，当时提出了3个问题：“1.玻璃门关不上；2.门框周边需收口；3.门口大理石底部收口。”故在当天被告没有收楼。
本院认为，根据双方的起诉、答辩意见，双方争议的焦点是：案涉商铺是否在2014年8月已符合收楼标准。
原告主张被告于2014年8月13日到现场收楼，并向其提出3个问题：“1.玻璃门关不上；2.门框周边需收口；3.门口大理石底部收口。”但原告未提供任何证据予以证明，亦未就问题是否解决通知被告，应承担举证不能的法律后果，而被告主张不收楼的原因为“当时商铺的水、电未安装，铺前是烂路”，因被告其后就案涉铺位门口道路的安全问题投诉到佛山市高新技术产业开发区国土规划局，而该局亦发函给开发商，要求开发商进行整改，同时结合被告提供的其他辅助证据，故此本院对被告在2014年8月不收楼的原因予以采信，认定案涉商铺在2014年8月时并不符合收楼标准。
被告实际于2016年9月3日才到开发商处办理了案涉商铺的收楼手续，故原告请求从2014年8月开始收取被告案涉商铺的金额物业管理费，因依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告保利物业发展股份有限公司南海分公司的全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取199.85元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 莫文华
二〇一七年十一月十七日
书记员 孔玉燕