广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13659号
上诉人（原审被告）：申勇福。
被上诉人（原审原告）：李国洲。
委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈艳华，广东顺创律师事务所律师。
原审中原地产：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，系该公司执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：吴梅，系该公司员工。
申勇福因与李国洲、原审中原地产中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初26593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
申勇福上诉请求：1、判令撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粵0306民初26593号民事判决书第二项判决，依法改判申勇福返还李国洲房屋租金3709元（计算方法：剩余房屋租金4600元-891元物业管理费等费用）。2、判令撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粵0306民初26593号民事判决书第三项判决，依法改判申勇福无需退还李国洲租赁保证金18400元。3、判令李国洲承担本案一审、二审的全部诉讼费用。其所依据的事实与理由为：
一、《房屋租赁合同》第九条约定“李国洲同意房租按半年支付”，那么，该半年房租是什么时候支付？一审判决在认定这一关键事实时，认定错误。
1、申勇福、李国洲、中原地产签订的《房屋租赁合同》第九条载明“备注：李国洲同意房租按半年支付”，按照该条款的约定，房屋租金是一次支付六个月的。
2、所有租过房住的人都知道，跟出租方签署《房屋租赁合同》的时候，都会就租赁保证金（或称押金）和租金如何付的问题协商，这个款签署房屋租赁合同的时候就要支付的，交了这个押金和租金，房屋才交承租人使用的。这是生活常识，是众所周知的事实。按照“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（二）众所周知的事实。因此，一审的时候，申勇福未就“李国洲同意房租按半年支付”是何时支付提供证据予以证明，因为申勇福认为这个六个月的租金自然是签署《房屋租赁合同》的时候支付的。
3、申勇福能提供充分的证据证明“李国洲同意房租按半年支付”是在三方签署的《房屋租赁合同》约定的租赁期限开始日期2016年9月7日前支付的：
（1）书第三页中，中原地产在回答法庭关于“李国洲同意房租按半年支付”是什么意思时，中原地产称“2016年9月7日前交半年租金”。
（2）2016年9月3日，申勇福、李国洲、中原地产签署《房屋租赁合同》的当天，中原地产的经理方强手写开具了一份编号为264892的收据，拟收取李国洲27600元，但当天，李国洲说没有带那么多钱，只交了二个月的租赁保证金，故该收据中原地产的经理方强就注明“作废”（具体见二审补充证据一）。该证据证明中原地产在一审时陈述“2016年9月7日前交半年租金”是真实的。
（3）2016年9月8日，收取房屋租金的时候，中原地产开具了编号为264895、264896二张连号的收据给李国洲，金额分别为13800元，李国洲又没有足够的款支付六个月的租金，只付了三个月租金，中原地产只得又将编号为264896的收据“作废”（具体见二审补充证据二）。
（4）李国洲入住后，申勇福催其支付另外三个月的租金时，李国洲就以“马桶、空调”等发现不少问题，找各种理由拒绝支付。2016年9月26日，申勇福的妻子发微信给李国洲，说：“余下的3个月的款我至今未收到？”，李国洲回复：“第二，已经付给你的三个月的房屋我个人垫付的至今没有收到你们的收据，我公司也就没有办法走报销流程去请款”，从其回复的语意，也足以证明是要在此之前交的另三个月租金，只不过是没有“走报销流程去请款”而无钱支付（具体见二审补充证据三）。
（5）2016年9月29日，申勇福向李国洲通过邮寄方式发送《催款函》，要求李国洲支付另三个月房租（具体见二审补充证据四）。
（6）2016年9月29日，申勇福向中原地产通过邮寄方式发送《责任义务书》，要求中原地产督促李国洲付款等（具体见二审补充证据五）。
（7）2016年10月4日，中原地产收到申勇福的《催款函》后，通过短信发送至李国洲催其缴纳另三个月的租金（具体见二审补充证据六）。综上，李国洲应在2016年9月7日前，支付六个月的租金事实清楚，证据确凿的。
二、一审判决裁判时认为“申勇福在2016年10月16日对502房停水停电，致使502房丧失正常居住条件，李国洲无法实现承租房屋之目的，造成李国洲此后退房”，是认定事实不清楚。停水停电时2016年10月16日15:35分，送水送电时间是2016年10月16日晚19点30分左右见（具体见二审补充证据八），前后仅仅几个小时时间，如何导致“丧失正常居住条件，李国洲无法实现承租房屋之目的，造成李国洲此后退房”。
三、李国洲未支付的物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费、电费、煤气费、有线电视费共计891元，申勇福有权在应返还给李国洲的房屋租金中，按照《房屋租赁合同》第5.5条的约定，直接扣除，而无需另行起诉。
综上所述，李国洲理应在2016年9月7日前支付六个月的租金，但仅仅支付三个月，其余三个月虽仅申勇福多次催讨，仍然不予支付，已明显违反双方签署的《房屋租赁合同》的约定，故申勇福停水停电的行为未违反合同的约定和有关法律的规定，当天就送水送电，仅仅几个小时的时间，根本不可能造成李国洲无法居住的事实，故一审判决认定事实错误，恳请贵院查明事实后，撤销原判第二项、第三项，依法改判。
申勇福答辩称：一、2016年9月3日李国洲与申勇福签订《房屋租赁合同》，合同约定申勇福应确保交付的房屋及其附属设施能实现租赁目的，若申勇福违反合同约定，其应承担双倍退还租赁保证金的违约责任。二、2016年9月8日申勇福向李国洲出具收款收据，明确写明收到李国洲交付的2016年9月7日至2016年12月6日三个月的房租13800元，申勇福并未对房租按半年支付提出任何异议，反而以其自身行为作出了同意收取李国洲三个月房租的意思表示。三、2016年10月16日申勇福对案涉租赁房屋停水停电，且拒绝恢复，加上李国洲入住案涉房屋以来，房屋附属设施一直无法正常使用，申勇福也未及时提出处理，以上行为导致李国洲无法实现租赁目的，李国洲通过诉讼依法解除与申勇福之间的租赁合同关系，要求退还租金及支付租赁保证金符合合同及法律规定，请求二审法院依法驳回申勇福的上诉请求，维持一审判决。
中原地产答辩称：中原地产作为居间方已忠实履行居间义务，不存在过错。
李国洲向一审法院起诉请求：1.判令解除李国洲、申勇福2016年9月3日签订的编号为211153《房屋租赁合同》；2.判令申勇福向李国洲返还房屋租金7667元及保证金18400元，并赔偿利息损失（以26067元为本金，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自起诉之日起计至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由申勇福承担。以上合计：26067元。
一审法院认定事实：深圳市宝安区民治街道民治社区XX城X期XX楼X栋XX房所有权人为申勇福。
2016年9月3日，申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司、李国洲签订《房屋租赁合同》一份，载明“……一、租赁标的：申勇福同意将位于深圳市XX区XXX期XX楼X栋X房物业……租给李国洲作为住宅使用。二、租赁期限：2.1租赁期限自2016年9月7日起至2017年9月6日止。……三、租金：3.1租金每月为人民币4600元整，李国洲应于每月7日前支付租金。……李国洲应于年月日前交付首期租金，金额为人民币4600元整。……四、租赁保证金4.1李国洲须于2016年9月3日向申勇福支付相当于贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币9200元整，……五、双方责任5.1申勇福应确保交付的该物业及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规辉规章的规定。申勇福要求提前退租或申勇福违反本合同其它约定，使李国洲无法实现承租目的的，申勇福须双倍退还租赁保证金给李国洲且李国洲有权向申勇福请求其它损害赔偿，李国洲有权依据上述情形解除本合同。……九、备注：李国洲同意房租按半年支付。”申勇福在《房屋租赁合同》尾部“出租方”处签名并加盖指印，中原地产代理（深圳）有限公司在《房屋租赁合同》尾部“经纪方”处加盖业务专用章，李国洲在《房屋租赁合同》尾部“承租方”处签名并加盖指印，各方均予以确认。
2016年9月3日申勇福出具收款收据一份，载明“今收到李国洲交来承租XX城X期X楼X栋XX房押金金额9200元。”申勇福在收款收据右下方“经手人”处签名并加盖指印予以确认。2016年9月8日申勇福出具收款收据一份，载明“今收到李国洲2016年9月7日-2016年12月6日交来承租XX城X期X楼X栋502房3个月房租13800元。”申勇福在收款收据右下方“收款单位”处签名予以确认。
李国洲、申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司均认可502房于2016年9月7日已交付李国洲使用，双方产生矛盾后李国洲于2016年11月6日将502房返还申勇福。
二、其他事实
庭审中，在回答“双方为何产生争议？”这一问题时，李国洲称“涉案房屋的附属设施无法使用，且2016年10月16日申勇福对涉案房屋停水停电。”申勇福称“李国洲没有交付另3个月租金，房屋租赁合同约定一次要交付6个月租金。”中原地产代理（深圳）有限公司称“不清楚。”
在回答“对于李国洲要求解除房屋租赁合同有何意见？”这一问题时，申勇福称“我同意解除。”中原地产代理（深圳）有限公司称“没有意见。”
在回答“2016年9月3日房屋租赁合同尾部备注中文字‘李国洲同意房租按半年支付’此条款不详，是什么意思？”这一问题时，李国洲称“房租按半年支付，但没有写具体时间。”申勇福称“房租按半年支付，支付时间是租房第一个月7日前交半年租金。”中原地产代理（深圳）有限公司称“2016年9月7日前交半年租金。”李国洲、申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司均未能提交证据证实其陈述。
在回答“涉案房屋在2016年10月16日停水停电有何证据？”这一问题是，李国洲称“我提交的手机短信、工程部工作日记表和通话录音均能证实李国洲2016年10月16日对涉案房屋停水停电。”李国洲于庭审中提交工程部工作日记表照片打印件一份，李国洲称此表格为XX城管理处的工作记录。在回答“涉案房屋在2016年10月16日是否存在停水停电现象？”这一问题时，申勇福称“供水系统出现问题，管理处停水一天。”在回答“李国洲称2016年10月16日你对涉案房屋进行停水停电，对此事实你是否认可？”这一问题时，申勇福称“不认可。”
鉴于2016年10月16日停水停电之原因为本案重要事实，原审法院审判人员于2017年4月7日下午15时30分到深圳市××××路XX城管理处进行调查取证。在回答“（出示XX房房产证复印件一份）这份房产证中确定的不动产是否属于你处的管理范围？”这一问题时，深圳市恒X物业管理有限公司XX城管理处客服部主管罗亦威称“是”。在回答“（出示李国洲提交的工程部工作日记表复印件两页）李国洲称其提交的这两分工程部工作日记表复印件是复印自你处的管理记录，对此事实你是否认可？”这一问题时，罗亦威称“是”。在回答“李国洲于庭审中称2016年10月16日系因申勇福的原因租赁房屋停水停电，申勇福称停水停电系因供水系统出现问题而停水停电，依照你处的记录，2016年10月16日1B502是因为房屋所有权人申勇福的原因停水停电，还是因为整个小区供水供电系统产生系统故障，大面积停水停电？”这一问题时，罗亦威称“业主要求停的。要是整个小区停水停电，我这里会有记录，我们也会发通知。（向原审法院出示工程部工作日记表原件一本）”。在回答“李国洲向原审法院提交的工程部工作日记表上并无‘（已送电送水）’几个字，但申勇福在庭审结束后向原审法院提交的工程部工作日记表上出现了‘（已送电送水）’几个字，这几个字是谁写的？何时写的？”这一问题时，罗亦威称“我们员工写的，几时写的记不清了。”在回答“那么1B502的送水送电是几时送的？”这一问题时，罗亦威称“几时送的记不清了。”
深圳市恒X物业管理有限公司XX城管理处提交的工程部工作日记表原件中载明，“接单时间”为“16/1015:35”，“维修地点”为“1B502”，“维修项目”为“租户欠费，业主要求关水电”，“报单人”为“客服”，“维修结果”为“已处理”，后有手写加注“（已送电送水）”字样。
一审法院认为，2016年9月3日申勇福、李国洲签订的《房屋租赁合同》未违反法律法规，合法有效。
（一）关于解除李国洲、申勇福2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》。李国洲、申勇福均同意解除2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》，原审法院对李国洲此项诉讼请求予以支持。
（二）关于返还房屋租金7667元。李国洲、申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司均认可李国洲于2016年11月6日将502房返还申勇福。故申勇福应将剩余房屋租金13800-4600×2=13800-9200=4600元返还李国洲。
（三）关于返还保证金18400元。2016年9月3日《房屋租赁合同》载明“……九、备注：李国洲同意房租按半年支付。”但此条款约定不详，李国洲、申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司对此条款的解释各执一词，且均未能提交证据证实其陈述。申勇福、中原地产代理（深圳）有限公司称此条款约定的是李国洲在2016年9月7日前交半年租金，而在李国洲明显没有在2016年9月7日交纳半年租金的情况下，2016年9月8日申勇福出具收款收据一份，载明“今收到李国洲2016年9月7日-2016年12月6日交来承租XX城X期XX楼X栋XX房3个月房租13800元。”申勇福以其行为作出了同意收取李国洲13800元款项作为2016年9月7日至2016年12月6日房屋租金的意思表示。但此后，申勇福在2016年10月16日对502房停水停电，致使502房丧失正常居住条件，李国洲无法实现承租房屋之目的，造成李国洲此后退房。鉴于申勇福存在明显的违约行为，李国洲要求按照《房屋租赁合同》5.1条之约定要求申勇福双倍退还租赁保证金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。故申勇福应当退还李国洲租赁保证金9200×2=18400元。
（四）关于利息损失。李国洲在诉讼请求中并未明确利息损失之金额，亦未就利息损失此项诉讼请求缴纳诉讼费，原审法院对李国洲此项诉讼请求不予审理。申勇福要求李国洲支付502房水费、电费、物业管理费，但未在本案中提起反诉。申勇福可就此另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、解除李国洲、申勇福于2016年9月3日签订的《房屋租赁合同》；二、申勇福于本判决生效之日起三日内返还李国洲房屋租金4600元；三、申勇福于本判决生效之日起三日内退还李国洲租赁保证金18400元；四、驳回李国洲其他诉讼请求。本案案件受理费226元，已由李国洲预交，此款由申勇福负担200元，余款由李国洲自行负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，
综上，
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十一月三日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。