浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初13571号
原告：叶国平,男,1969年2月5日出生,汉族,住温岭市。
原告：郑卫玲,男,1970年11月26日出生,汉族,住温岭市。
原告：阮阳富，男，1970年10月1日出生，汉族，住温岭市。
三原告共同委托诉讼代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：颜琪，浙江欣泰律师事务所律师。
被告：张新方，男，1966年6月24日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：陈智,浙江法锤律师事务所律师。
被告：温岭市城东沃菲亚时尚酒店（普通合伙），住所地：温岭市城东街道九龙汇商业街*******号。
负责人：张新方。
原告叶国平、郑卫玲、阮阳富与被告张新方、温岭市城东沃菲亚时尚酒店（普通合伙）（以下简称沃菲亚酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人徐海荣、被告张新方的委托诉讼代理人陈智到庭参加诉讼，被告沃菲亚酒店经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告叶国平、郑卫玲、阮阳富向本院提出诉讼请求：1.解除三原告与被告张新方于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》，并判令二被告立即腾空房屋归还三原告；2.判令被告张新方支付自2017年10月1日起按661250元/年的租金标准计算至房屋腾空归还之日止的租金，暂算至2017年11月31日止的租金为110208.3元，并支付违约金570875元，上述款项扣除被告已支付的128750元，被告张新方尚应支付552333.3元；3.被告沃菲亚酒店对被告张新方应支付的款项承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2009年7月21日，三原告与被告张新方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定三原告将其所有的坐落于温岭市城东街道下岸渚村的房屋（门牌号为××租给张新方使用，租赁期限为十年，即2009年10月1日起至2019年9月30日止，租金从2016年10月1日至2019年9月30日的每年租金为661250元，承租方需在每年的7月20日支付全年租金（先付后用）。双方还约定了合同的解除和违约责任条款，合同第十二条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止…3、拖欠房租累计一个月以上的”，合同签订后，三原告按约交付了房屋，被告张新方接受房屋后对房屋进行了装修，房屋装修后，被告沃菲亚酒店使用该房屋用于经营。按照约定，二被告应于2016年7月20日1前向原告支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金661250元，但是二被告只向三原告陆续支付了其中的62万元，尚余41250元未再支付。2017年7月20日，三原告按约向两被告催讨2017年10月1日至2018年9月30日的661250元租金及去年余款41250元，嗣后，两被告仅向三原告支付了其中的170000元。2017年9月1日，三原告委托浙江欣泰律师事务所向被告张新方出具律师函一份，要求被告在收到函件后三天内付清余款，被告张新方拒收。
被告张新方辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1.原告起诉所主张的租赁合同的签订过程、合同约定内容及2016和2017年度租金支付情况均属实，但被告未收到律师函。2.陈素芳、林美红、狄利红亦为案涉房屋的共有人，应当作为共同原告参加诉讼；且讼争合同中没有该三共有人签名确认，故三原告与被告张新方签订的合同效力待定。3.被告沃菲亚酒店非本案适格当事人，无需承担责任。4.被告已经将租金支付至2017年12月11日，不属于合同约定的“拖欠房租累计1个月以上”，原告无权要求解除合同。5.合同约定的违约金过高，如果原告具有合同解除权，应当将违约金调整为年租金的10%。
被告沃菲亚酒店未作答辩，亦未向本院提交相关证据。
本院经审理，对于双方无争议的事实认定如下：1.原告叶国平与案外人陈素芳、原告阮阳富与案外人狄利红、原告郑卫玲与案外人林美红分别系夫妻关系，为坐落于温岭市房屋的共同共有人。2.2009年7月21日，原告叶国平、阮阳富、郑卫玲与被告张新方签订《房屋租赁合同》一份，将上述案涉房屋出租给被告张新方，租赁期限为2009年10月1日起至2019年9月30日止，2016年10月1日至2019年9月30日的每年租金为661250元。对于租金支付方式，合同约定2011年10月1日之后的租金每年支付一次，即在该年的7月20日支付全年租金（先付后用）。对于合同的变更、解除与终止，合同约定，承租人拖欠房租累计1个月以上的，出租人有权解除合同。对于承租人的违约责任，合同约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止…3、拖欠房租累计一个月以上的”。3.合同签订后，被告张新方接受房屋并对房屋进行了装修。4.2010年1月25日，沃菲亚酒店成立，将案涉房屋和案外人陈兵桥等人所有的房屋一并作为沃菲亚酒店的经营场所。5.2016年10月1日至2017年9月30日的租金661250元，被告张新方在该合同年度仅支付620000元，尚余41250元。经原告催讨2017年10月1日至2018年9月30日合同年度的租金及上合同年度未支付款项41250元，被告共支付170000元。对于双方存在争议的事实，即原告是否向二被告发出律师函问题，原告提交了顺丰速递投递单、运单追踪打印件各一份。本院审查认为，原告提交的证据，具有真实性、合法性，能够证明其委托快递公司向二被告进行送达，并在送达内容中载明为“催讨租金律师函”，被告虽辩称其未收到，但不能否定原告已向二被告进行过租金催讨。
本院认为，被告沃菲亚酒店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩权利，应当根据到庭当事人的陈述结合相关证据认定案件事实。本案的争议焦点是：是否应当追加案涉房屋的其他共有人为本案原告；原告是否有权请求被告沃菲亚酒店承担给付租金的连带责任；被告是否具有延付租金的行为，原告是否享有合同解除权，并请求被告张新方、沃菲亚酒店腾退租赁物交还房屋；双方约定的违约金是否过分高于造成的损失而应予调整。一、对于是否应当追加其他共有人为本案共同原告问题。本院认为，我国物权法规定了物权合同与物权行为相区分原则，三原告将其与他人共有的案涉房屋对外出租进行收益、处分，并不必然需要其他共有人追认而生效。而且，案外人陈素芳、狄利红、林美红又与本案三原告分别具有特殊的身份关系，案涉房屋于2009年起对外出租收益至今，其他共有人未提出异议，且在诉讼过程中，又向本院提交相应文书确认讼争合同的效力，故在本案中，无需追加其他共有人为本案当事人。二、原告是否有权请求被告沃菲亚酒店承担给付租金的连带责任问题。本院认为，被告张新方在沃菲亚酒店设立前即为酒店谋求经营场所，在沃菲亚酒店设立后，又担任该合伙企业执行合伙事务的合伙人，应认定被告张新方系该合伙企业的发起人。但从合同的履行上，沃菲亚酒店为办理工商登记，以自己和张新方共同的名义与原告叶国平等人另行订立了一份租赁合同用于工商备案。此行为可认定为沃菲亚酒店对讼争房屋租赁合同权利义务的认可，在企业设立后，案涉房屋租赁合同的相应权利义务已为沃菲亚酒店继受。参照公司法的有关规定，原告具有相应的选择权，可以向被告张新方主张相应的合同权利，也可请求已经实际享有合同权利或者履行合同义务的沃菲亚酒店承担合同责任，但该责任并非属于连带责任。根据原告的陈述，其选择张新方作为合同承租人，要求其承担相应的合同责任，与法有据，本院予以支持。但原告要求被告沃菲亚酒店承担连带责任的诉请，并无事实和法律依据，本院不予支持。三、被告是否具有延付租金的行为，原告是否享有合同解除权，并请求被告张新方、沃菲亚酒店腾退租赁物交还房屋问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。讼争合同对于房屋租金支付方式作出了明确约定，承租人应当在每年的7月20日支付全年租金，即应当在2017年7月20日支付同年10月1日至次年9月30日的租金，被告张新方至今仅支付128750元，当属违约，原告当然可以依据合同第九条行使合同解除权。故原告请求解除合同并要求被告张新方腾退租赁物的诉讼请求，本院予以支持。但被告张新方已支付128750元，根据双方约定的租金标准，可以使用至2017年12月10日止。被告沃菲亚酒店使用租赁物的基础，是发起人与出租人之间有效成立的租赁合同，该合同解除后，被告沃菲亚酒店当然亦已无权再行使用案涉房屋，故原告请求被告沃菲亚酒店腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。沃菲亚酒店与张新方应对房屋租赁合同解除后至实际腾空期间的占有使用费承担责任。参照讼争合同约定的租金标准，对涉案租赁房屋的占有使用费认定为661250元/年。四、约定的违约金是否应予调整问题。根据有关司法解释的规定，判断合同约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为，因原告已经请求负有腾房义务的二被告支付逾期腾房占有使用费，故腾空期间并不发生租赁物空置的实际损失，对于违约金，应当酌情予以调整，可按3个月租金标准酌定违约金。
综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告叶国平、阮阳富、郑卫玲与被告张新方于2009年7月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告张新方支付给原告叶国平、阮阳富、郑卫玲2017年12月11日起至本判决生效之日止按661250元/年计算的租金及违约金165312.5元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
三、被告张新方、温岭市城东沃菲亚时尚酒店（普通合伙）于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温岭市房屋，交付原告叶国平、阮阳富、郑卫玲，并支付腾空期间的房屋占有使用费（自本判决生效之日次日起至实际腾空租赁房屋之日止，按661250元/年计算）；
四、驳回原告叶国平、阮阳富、郑卫玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9323元，减半收取4661.5元，由被告张新方、温岭市城东沃菲亚时尚酒店（普通合伙）负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。
审 判 员 陈 骏
二○一七年十二月十一无
代书记员 张念平