广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0802民初2883号
原告：何艺源，女，1990年7月14日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
委托诉讼代理人：黄胜，男，1969年8月8日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被告：高小明，男，1972年4月24日出生，汉族，住湛江市市辖区，
被告：庞秀容，女，1972年8月16日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
被告：郑寿如，男，1970年8月2日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
原告何艺源与被告高小明、庞秀容、郑寿如案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何艺源的委托诉讼代理人黄胜到庭参加诉讼，被告高小明、庞秀容、郑寿如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。
原告何艺源向本院提出诉讼请求：1、停止执行，解除对位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢1011-1012房的查封；2、确认原告与被告郑寿如于2016年4月24日签订的《房地产买卖合同》有效；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、（2016）粤0802民初940号民事裁定书，查封了原告位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢1011-1012房，原告提出执行异议，赤坎法院作出的（2017）粤0802执异70号执行裁定以“原告与被执行人郑寿如之间存在房屋买卖关系是否真实合法有效并没有经过法定程序的确认，而该实体权利主张不属于执行程序审查范围，案外人可以通过诉讼程序予以确认”驳回原告异议请求。因此，原告特提起异议之诉。根据最高人民法院《执行异议和复议规定》相关规定，以其享有的权利足以排除执行为由提出执行异议，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。人民法院在审理时，经审理符合以下条件的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已办理商品房预售登记；（二）案外人签订房屋买卖合同的相对方是房地产开发企业；（三）所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋；（四）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。又根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的涉及金钱的债权，在执行中买家对于登记在被执行人名下的房产提出异议，符合以下情况会得到法院支持：1、在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、法院查封前已合法占有该房产；3、已支付全部启封，或者按照合同约定支付部分房款，或者按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按人民法院要求执行；4、不是买家个人原因导致未能办理过户登记手续。原告已按约定支付了房款并实际占有，且为善意取得，并没有过错。原告买房在前，交易已经完成，只是未办理过户登记手续。而法院在未清楚情况下查封在后，应当纠错，支持原告的诉求。二、原告与被告郑寿如在经纪方湛江市好世界房地产代理有限公司的主持下，于2016年4月24日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。因此，原告与被告郑寿如之间存在的房屋买卖关系是真实合法有效的。三、原告以89万元的价格买受位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢1011-1012房，原告已依约向郑寿如支付了购房款及湛江市好世界房地产代理有限公司支付了中介费用，还为郑寿如代付物业管理费及该房每月的按揭费用。该合同已生效，原告为善意取得，已实际占有该房产，已在该房产居住、生活、是该房产的实际所有权人。综上，原告为该房屋的实际所有权人，特提起诉讼，请求法院支持。
被告高小明、庞秀容、郑寿如不作应诉答辩。
经审理查明：位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢1011-1012房为被告郑寿如名下的房产。2016年4月24日，原告与被告郑寿如签订《房地产买卖合同》，被告郑寿如将该房屋转让给原告，房款890000元。2016年4月30日，被告郑寿如向原告出具收据，确认收到原告支付的首期款150000元。被告郑寿如又分别于2016年5月10日、2016年6月6日、2016年8月6日向原告出具收据，分别确认收到原告购房款40000元、50000元、24000元。2016年12月11日，被告郑寿如出具一份《委托代交按揭证明》，内容为“委托何艺源代交银行按揭款到2017年3月，所交款项至房屋过户后扣回给何艺源。”。庭审中，原告确认于2016年7月底知道涉案房屋被法院查封，并在知道涉案房屋被查封情况下还通过其父亲何华明陆续支付房款给被告郑寿如，而且以其父亲何华明帐户代郑寿如偿还房屋按揭款给银行。
又查明：原告高小明与庞秀容、郑寿如民间借贷纠纷一案[案号：（2016）粤0802民初940号]，本院于2016年7月25日作出（2016）粤0802民初940号民事裁定书裁定查封涉案房屋，并于2016年10月12日作出（2016）粤0802民初940号民事判决书，后该案进行执行程序[执行案号：（2017）粤0802执80号]，2017年3月24日，申请执行人高小明申请强制拍卖涉案房屋，用以清偿该案债务。原告何艺源于2017年10月23日向本院提出书面异议，请求撤销（2016）粤0802民初940号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。本院于2017年11月7日作出（2017）粤0802执异70号执行裁定书，裁定驳回原告何艺源的异议。原告何艺源于2017年12月14日向本院提起本诉讼。
再查明：原告提供物业公司出具的物业管理费收据，显示2016年6月、7月交款人为庞秀容，2016年8月交款人为何田雯，2016年9月后为何光权。
本院认为：本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，其审理的焦点应是当事人对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告作为异议人，如果要排除人民法院对位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-A幢1011-1012房的执行，必须同时符合上述规定的要求。原告至今没有支付全部房款，且原告确认支付几笔房款以及代替郑寿如偿还银行贷款均发生在知道涉案房屋已被法院依法查封之后。同时，原告所提供的物业公司出具的收据亦不足以证实其已于法院查封前占用涉案房屋。因此，原告请求停止对涉案房屋执行，并解除涉案房屋查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。至于原告请求确认其与被告郑寿如签订的《房地产买卖合同》有效，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故本案不予审理。被告高小明、庞秀容、郑寿如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告何艺源的诉讼请求。
案件受理费12700元（原告何艺源已预交），由原告何艺源负担100元，余下12600由本院退回给原告何艺源。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 周娟华
审 判 员 黄龙飞
人民陪审员 陈 添
二〇一八年三月一日
书 记 员 林 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”