广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2028号
上诉人（原审被告）：黄蔓蓉，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康守志，男，汉族，现住广西壮族自治区灵川县。
委托诉讼代理人：康慧荣（唐守志儿子），住广西壮族自治区灵川县。
原审被告：康慧军，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
上诉人黄蔓蓉因与被上诉人康守志，原审被告康慧军房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016）桂0303民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄蔓蓉及其委托诉讼代理人宋正发，被上诉人康守志的委托诉讼代理人康慧荣，原审被告康慧军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄蔓蓉上诉请求：一、请求撤销叠彩区人民法院（2016）桂0303民初1189号民事判决第一项，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审审理程序违法，适用法律错误。一、一审判决判非所请，判决内容超越被上诉人的诉讼请求，违反不告不理原则。被上诉人请求对案涉房屋进行确权，案由也是“所有权确权纠纷”，没有变更诉讼请求，判决却变更被上诉人所主张的法律关系，将“确权之诉”变更为“合同之诉”。二、一审不采信上诉人提供的录音证据和证人证言，适用法律错误。上诉人提供的谈话录音中，被上诉人多次强调15万元款项是出借给上诉人购买案涉房屋的，且没有证据足以推翻，证人证言也印证了此事实。因此，该录音应当采信。三、2007年8月20日的《协议书》是一份无效合同。签订《协议书》时物权法尚未施行，上诉人并没有取得房屋权属证书，应当认定合同无效。四、《协议书》没有实际履行，是已经作废的协议。被上诉人的录音已经亲口承认有借款之事，剩余房款是上诉人的公积金贷款。本案是康慧军与上诉人离婚后为争夺夫妻共同财产才以康守志名义来打的官司。
康守志辩称，一、康守志在一审中提出了两个诉讼请求，一是请求案涉房屋的所有权为康守志所有，是所有权确权纠纷；二是上诉人和原审被告协助被上诉人办理房屋的不动产手续，是房屋买卖合同纠纷。一审法院驳回了第一项诉请，支持了第二项诉请，程序合法，没有违反不告不理原则，判决没有超出诉请范围。二、上诉人提出的录音，是在庭审之外取得，不符合成立自认的法定条件。且录音诱导被上诉人，损害被上诉人的合法权益，真伪不明，一审法院未予采信并无不妥。三、认定《协议书》是否有效，应当以合同法第五十二条的规定，不能采用广西区高院的地方性法规。案涉房屋在一审法庭辩论终结前已取得权属证书，不符合未生效的法定条件，应认定生效。四、被上诉人已实际履行完毕《协议书》的义务，故该《协议书》已实际履行。
康慧军述称，一、被上诉人一审时诉请第二项为协助办理房屋的过户手续，一审对此作出判决未违反不告不理原则。二、上诉人提交的录音是在被上诉人年事高、听力差的情况下诱导录取，不应采信。三、案涉《协议书》并非无效合同，上诉人适用法律错误，应当适用合同法解释（一）第九条规定，认定《协议书》合法有效。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
康守志向一审法院起诉请求：一、请求判决叠彩区北仓路3号2－2－1房（估价45万元）的所有权为康守志所有；二、两被告协助原告办理该房不动产证手续；三、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2007年1月18日，被告黄蔓蓉、康慧军与广西林业桂林木材工业公司签订一份《市场运作建房合同》购买该公司位于桂林市叠彩区市场运作职工住宅2栋2-2-1号房屋，房屋面积为140.67平方米，房款为262771元。2007年8月20日，原告与二被告签订一份《协议书》约定，本案涉案房屋房款由原告支付，所有权归原告所有，二被告应于2009年12月30日前办理该房的过户手续。2007年8月24日，被告黄蔓蓉、康慧军向广西林业桂林木材工业公司交纳了房款15万元。庭审中，二被告均承认该款来自原告。之后被告黄蔓蓉向桂林市住房公积金管理中心借款10万元支付完房款。该房自2008年交付后，由二被告出租给他人收取租金用于偿还借款。2014年11月10日，该房取得了房屋所有权证书。2015年7月13日取得土地使用权证书。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《协议书》是否合法有效？二、原告的诉请是否合法有据？
关于争议焦点一，原、被告签订的《协议书》系是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。对于被告黄蔓蓉关于涉案房屋是广西林业桂林木材工业公司的市场运作房，原告并非该公司员工，无权购买该房，故原、被告签订的《协议书》系一份无效的合同的辩解意见。该院认为，该房虽是市场运作房，但至原告起诉时，已办理了房屋权属证书，故双方签订的《协议书》合法有效。被告黄蔓蓉的辩解意见，该院不予采信。
关于争议焦点二，根据《协议书》规定，二被告应于2009年12月30日前将涉案房屋过户至原告名下，但至今未办理过户手续，已构成违约，应承担违约责任。故原告诉请二被告协助办理涉案房屋的产权手续，该院予以支持。被告黄蔓蓉辩称该《协议书》未实际履行，原告支付的15万元系二被告向原告的借款，无证据证实，该院不予采信。该案系原告依据《协议书》向二被告主张权利，所形成的权利系债权请求权而非物权，本案所涉法律关系应为房屋买卖合同法律关系，而非所有权法律关系纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。故原告要求确认涉案房屋为其所有，于法无据，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告康慧军、黄蔓蓉于本判决生效之日起30日内协助原告康守志办理桂林市叠彩区市场运作职工住宅2栋2-2-1房的过户手续，将该房过户至原告康守志名下；二、驳回原告康守志的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告康慧军、黄蔓蓉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄蔓蓉提交2007年11月11日《收条》复写件一份，载明“今收到康守志现金人民币柒万伍仟元正（￥75000）。该款于2007年11月30号前退给康守志，2007年8月20日康慧军、黄蔓蓉与康守志所签的协议在2007年11月11日起无效。收款人：黄蔓蓉2007.11.11”，拟证明康守志支付的15万元购房款已经变成黄蔓蓉名下的借款，2007年8月20日的《协议书》不再履行。康守志的质证意见是，只有黄蔓蓉一人的签字，真实性不认可。康慧军的质证意见是，一审未提交该证据，自己和父亲均未签字，是伪造的证据。康慧军提交2016年12月27日桂林市住房公积金管理中心出具的《注销抵押证明》一份，载明讼争房屋的借款已于2016年12月9日全部清偿，同意办理注销《房屋他项权证》，拟证明讼争房屋的贷款在2016年底才还清，可以办理过户手续。黄蔓蓉的质证意见是，提前还贷需要作为主贷人的自己办手续，而自己不知晓此事，不认可该证据的真实性、合法性和关联性。康守志的质证意见是，认可该证据的真实性、合法性和关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄蔓蓉提交的《收条》系自己单方书写，无康守志和康慧军的签字，不能证明康守志留存该《收条》，更不能证明康守志和康慧军已同意涉案《协议书》不再履行，本院对该证据不予采信；康慧军提交的《注销抵押证明》系职能部门出具的证明文件，客观记载贷款清偿及《房屋他项权证》注销的情况，具有权威性，本院予以采信。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，讼争房屋性质为市场运作房，因转让该房屋行为产生的民事纠纷，合同效力应根据出卖人是否取得房屋权属证书认定。因市场运作房参照商品房的规定办理房屋权属证书。因此，对于起诉时已经取得房屋权属证书的，应认定合同有效。黄蔓蓉以广西壮族自治区高级人民法院《关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》作为抗辩依据，却断章取义，未完整引述该解答的内容，系理解错误，本院对黄蔓蓉主张涉案《协议书》系无效合同的观点，不予支持。因此，康守志与康慧军、黄蔓蓉于2007年8月20日签订的《协议书》，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务，行使权利。
综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、一审判决是否超出当事人的诉讼请求而程序违法？二、2007年8月20日签订的《协议书》是否已经作废而未实际履行？
本院综合评述如下：
一、关于一审判决是否超出当事人的诉讼请求而程序违法的问题
立案案由是立案法官在立案时，依据当事人在立案阶段所提供的材料所确定的案由；结案案由是经过实体审理后，法官根据法庭查明的事实所确定的案由。立案案由与结案案由一般是相符的，两者不一致时，以结案案由为准。如果当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，或者当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在法律关系的性质，相应变更案件案由。本案中，康守志在一审中对讼争房屋提出两项诉讼请求：“一、请求判决叠彩区北仓路3号2－2－1房（估价45万元）的所有权为康守志所有；二、两被告协助原告办理该房不动产证手续”。但本案纠纷的发生是基于康守志和黄蔓蓉、康慧军于2007年8月20日签订的《协议书》是否有效，是否履行，即因房屋买卖合同而引发的纠纷，产生的是债权效力，而非物权变动效力，因此，本案的案由应当是房屋买卖合同纠纷，而非所有权确权纠纷；一审法院经审查，根据当事人实际存在的房屋买卖法律关系确定结案案由并无不妥，且一审判决要求康慧军、黄蔓蓉协助康守志办理讼争房屋的过户手续的判项系对康守志的第二项诉讼请求的支持，并非超出康守志的诉讼请求，未违反民事诉讼“不告不理”的原则；黄蔓蓉的该项上诉理由与查明事实不一，与法律规定不符，本院不予支持。
二、关于2007年8月20日签订的《协议书》是否已经作废而未实际履行的问题
黄蔓蓉主张涉案《协议书》未实际履行，主要证据是2007年11月11日己方出具的载明收到康守志75000元的《收条》和与康守志的谈话录音。但如前所述，2007年的《收条》仅有黄蔓蓉一人的签字，康守志和康慧军均未签字认可，黄蔓蓉也未能证明该《收条》由康守志收执，本院对该《收条》未予采信。而黄蔓蓉与康守志的谈话录音，谈话方式为黄蔓蓉大段陈述和提示，康守志予以回应，但对讼争房屋系康守志出资购买，还是借款给康慧军、黄蔓蓉购买这一问题，康守志的回答屡次停顿并有表述不一的现象，并多次表示自己年事已高，不管这个事了。因此，该谈话录音的证明力较低，不能单独作为认定涉案《协议书》未履行的证据予以采信。从《协议书》签订后各方当事人认可的事实看，康慧军、黄蔓蓉均认可购房首付款来源于康守志；剩余购房款虽以黄蔓蓉名义办理贷款手续，但所有贷款康慧军、黄蔓蓉认可系以讼争房屋出租的租金偿还，而康慧军认可出租房屋行为系接受康守志的委托；房屋装修的费用黄蔓蓉自认基本未出资，其他当事人均认可由康守志及康守志的儿子康慧荣和女儿康慧艳出资；房屋未能在约定的2009年12月30日之前办理过户手续，系因2016年12月27日才解除房屋抵押手续。以上各方当事人认可的事实，与涉案《协议书》的约定契合；黄蔓蓉主张该《协议书》未实际履行，证据并不充分，本院对黄蔓蓉的该项主张不予支持。
综上所述，黄蔓蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由黄蔓蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 关玉霞
审判员 容 艳
二〇一七年八月二十二日
书记员 秦 婧