山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0402民初35号
原告王韶英，女，1962年5月25日出生，汉族，山西省壶关县人。
委托代理人郭秀杰，系山西中弘律师事务所律师。
委托代理人巢励尧，系山西中弘律师事务所律师。
被告山西星际通置业有限公司。
法定代表人关小强，职务董事长。
统一社会信用代码91140000713675438B。
委托代理人崔育红，山西化晴律师事务所律师。
原告王韶英诉被告山西星际通置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王韶英的特别授权代理人郭秀杰、巢励尧，被告山西星际通置业有限公司的特别授权代理人崔育红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月12日原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将滨河城上城（原名滨河花园）的XXX号商品房卖给原告，合同约定交房日期为2010年9月30日，并约定逾期交房的违约责任。合同签订后原告依约完成付款义务，被告未依约交付房屋。2011年10月21日被告要求原告缴纳各项费用，包括契税、维修基金、煤气初装费、暖气入网费、物业费等。当日被告将原告所购房屋钥匙交予原告。从合同签订至今，被告未为原告办理房屋产权登记证书，且存在多项违约行为。经测量房屋实际面积与被告当时售房面积相差3.73㎡。被告收取的契税及房屋维修基金并未缴纳至房屋产权登记部门，该费用由被告占用。为维护原告合法权益，请求法院判令被告退还原告购房时面积与实际测量面积差价12082元；被告支付代收原告契税4856元后被被告占用的利息1712元；支付代收原告房屋维修基金8996元被被告占用的利息3171元；被告立即为原告办理房屋产权登记证书，并支付延期办理房产登记证书的违约金324元；退还因实际面积发生变化的契税差价181元、房屋维修基金差价336元；支付原告因延期交房产生的违约金12320元。
被告辩称：对原告购房面积与实际测绘面积差问题，被告已多次通知包括原告在内的所有业主办理房屋面积差退款，原告也以代扣欠交的物业费的形式办理并取得了房屋面积差退款。原告要求支付其占用契税、房屋维修基金期间利息的主张无法律依据，不应支持。原告要求按人民银行同期贷款利率标准支付利息无法律依据。按法律规定，可以参照人民银行同期贷款利率计算损失或违约金的前提是针对逾期付款行为。本案中原告所主张的支付占用契税、屋维修基金期间利息不属于可以参照人民银行同期贷款利率计算损失的法定情形。原告按7.05%、6.8%等标准计算利息也不符合人民银行现行利率标准。中国人民银行自2015年10月24日起调整银行存贷款基准利率，其中一年以内利率为4.35%，5年内利率为4.75%，原告的计算无依据。被告在交付房屋时代收契税、屋维修基金不违反法律禁止性规定。收取的契税、屋维修基金均存于有关部门指定的专户中，其中部分契税已按税务部门通知缴纳于税务机关账户。原告要求退还因房屋面积差导致的契税差价，因目前无法确定原告适用的契税缴纳比例，无法确定应退还的契税差价。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部财税（2016）23号《关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知》，表明原告应缴契税比例需在办理完房屋所有权证，开具相应购房数量证明后才能确定。目前无法确定应退还原告的契税金额。原告主张的延期交房违约金诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应得到支持。根据《民法通则》规定原告主张延期交房违约金应在知道或应当知道其权利被侵害之日起两年内提起诉讼，原告在收房时已经达成以减免部分物业费的形式予以补偿，并已解决完毕，期间原告未提出异议。如原告不认可双方针对此事的解决方案，应自收房时起二年内提起诉讼，现事隔五年再提起诉讼已超诉讼时效，依法应驳回原告该项诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》；原购房面积及现房屋面积状况。
2、被告向原告出具的房款专用收据两支，证明原告依约履行付款义务。
3、滨河城上城物业管理处向原告出具的证明一份，证明原告所购房屋的实际面积。
4、被告向原告出具的收款收据一支，证明原告于收据记载日期向被告缴纳契税、房屋维修基金。
5、被告向原告出具的收楼须知一份，证明被告交房时向原告出具收楼须知。
经质证，被告对证据1无异议。请法庭对证据2进行核实。主张证据3证明系被告通知各业主办理房屋差价退款时需持有物业公司出具的证明，结算物业费欠缴金额；物业费欠缴金额是物业公司按房屋面积差价减去应当退还多缴纳的物业费之后业主尚欠付的金额；该证明原件在业主手中表明业主尚未持该证明办理退款手续，如办理完毕，该证明将交给被告财务部门。对证据4收款收据的原件认可。对证据5的真实性无异议，但主张该须知第五条第十二项中物业管理费的明细中载明减收的原因系原、被告协商产生，表明本案延期交房事宜已处理完毕。
被告为支持其主张，提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份，证明原告所购房屋的基本情况。
2、房产测绘成果报告及通知一份，证明原告所购房屋实测面积小于合同约定面积，公司已通知全体业主退面积差价；大多数业主包括原告已办理退款手续，退款时根据滨河城上城物业公司通知，其公司在款项中代扣了原告欠交的物业费，原告诉请的面积差价实际为代扣的物业费。
3、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，证明契税政策进行了调整；要确定每户应缴契税金额，需按购买房屋的数量、面积，并开具相应证明，对应政策条件中缴税比例才能计算；目前无法确定每户应缴契税金额，无法计算应退契税差额。
4、契税转款单四支，证明被告所收部分契税已交至税务局账户。
5、收楼须知一份，证明被告向原告交房时，针对延期交房事宜，已达成以减免一定期限物业费形式予以补偿的处理方案，已处理完毕；现原告提起诉讼要求支付延期交房违约金已超过诉讼时效。
经质证，原告对证据1认可。对证据2主张实际面积与合同约定存在差异属实，但对被告主张的面积差价以代扣物业费方式进行补偿不认可；物业费不能与房屋买卖合同中约定的延迟交房违约金混为一谈，折抵行为无依据；物业费标准超过法律及双方约定的标准，实际相当于未对原告进行补偿。对证据3、4主张契税按4%预收，明显过高。主张证据5明显超过收房日期；被告认可延期交房的行为，但并未按合同约定处理。
根据原、被告举证、质证及陈述，本院确认以下事实：2009年9月12日原、被告签订《商品房买卖合同》，其主要内容为：原告购买滨河花园第XXX号，商品房用途为住宅，属框剪结构，层高3米，建筑层数地上18层，地下1层；该商品房建筑面积共99.95平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3239.24元，总金额323762元；被告应在2010年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同约定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后原告支付被告购房款323762元。原告向被告交纳契税4856元、维修基金8996元。2011年10月21日被告向原告交房，该房屋实际面积为96.22㎡。该房屋至今未办理房产证。
本院认为：原、被告双方基于各自真实意思表示签订《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同约定原告所购商品房面积为99.95㎡，但该房屋实际面积为96.22㎡，故原告要求被告返还面积差价款12082元的诉讼请求应予支持。被告辩称原告诉请的面积差价实际为代扣的物业费，并提供房产测绘成果报告及通知一份予以证明。原告对此不予认可，除前述证据外，被告未提供相应证据佐证，本院对被告该抗辩不予支持。原告要求被告支付代收原告契税4856元后被被告占用的利息1712元。被告已举证证明其已将部分契税交至税务部门，原告该项诉求于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付代收原告房屋维修基金8996元被被告占用的利息3171元。原告向被告交纳了房屋维修基金，但被告何时将维修基金上交由被告按相关规定执行，原告该诉求无法律依据，本院不予支持。原告要求被告立即为原告办理房屋产权登记证书，并支付延期办理房产登记证书的违约金324元。房产证系由房产管理部门办理，而非由被告办理，本院对原告要求被告为其办理房屋产权登记证书的诉讼请求不予支持。因原告未在合同约定期限内取得房产证，被告应按合同约定支付原告违约金，故原告要求被告支付延期办理房产登记证书的违约金324元的诉讼请求依法应予支持。原告要求被告退还因实际面积发生变化的契税差价181元、房屋维修基金差价336元。因现在尚不能确定原告应适用的契税比例，无法确定应退还契税的数额，原告该项诉求所需客观条件尚不具备，本院对原告要求被告退还契税差价181元的诉讼请求不予支持。因被告向原告交付的房屋面积与合同约定面积不符，被告应返还原告房屋维修基金差价（99.95㎡-96.22㎡）×90元/㎡=336元。合同约定交房时间为2010年9月30日，被告方于2011年10月21日向原告交房，被告方应承担违约责任，原告要求被告支付延期交房违约金12320元的诉讼请求依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告山西星际通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王韶英面积差价款12082元、房屋维修基金差价款336元、违约金12644元，共计25062元。
二、驳回原告王韶英的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费553元，由原告王韶英承担126.45元，由被告山西星际通置业有限公司承担426.55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判长 李惠园
审判员 李 小 虎
审判员王宁宁
二〇一七年三月二十三日
书记员 江 王 楚