河北省行唐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）行民一初字第01361号
原告行唐县米霍口村民委员会。
法定代表人米四清，该村民委员会主任。
委托代理人韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。
委托代理人郑金鹏，河北峥嵘律师事务所律师。
被告米拴狗，农民。
被告米新良，农民。
被告李进，农民。
委托代理人赵根奇。
原告行唐县米霍口村委会与被告米拴狗、米新良、李进为确认合同效力纠纷一案，于2012年5月2日向本院起诉。本院受理后，于2013年1月5日作出（2012）行民一初字第00701号民事判决书。判后原告米霍口村民委员会，被告李进均不服，上诉至石家庄市中级人民法院。石家庄市中级人民法院于2013年6月3日以事实不清为由发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭审理了本案。原告米霍口村民委员会法定代表人及其委托代理人、被告李进及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告米栓狗、米新良无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告行唐县米霍口村委会诉称，2003年12月1日，米霍口村委会与被告米拴狗签订了租赁协议一份，该合同的主要内容为：甲方将村东原胶合板厂东至石行路西公路树以西1米，西至二队责任田，南至董老二剥皮厂，北至卢其昌胶合板厂，南北宽29.4米，东西长74米，折合面积3.26亩租赁给米拴狗。租赁价格，2007年4月1日前每亩每年按400元交纳，以后按村惯例每亩每年600元。租赁期限20年，自2003年12月1日至2023年12月1日止。原告与被告米拴狗签订租赁协议之前没有召开村民会议或村民代表大会讨论通过方案，大多数村民不知情，违反了《村民委员会组织法》的强制性规定。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，报乡（镇）人民政府批准。原告与米栓狗签订的租赁协议书，显然没有履行上述程序，应当认定该租赁协议无效。签订后，被告米栓狗仅交纳了2006年以前的租赁费，后一直未交纳过。被告米新良将上述租赁物交付另一被告李进占有，自从2009年开始，被告李进也不再占用。请求法院依法确认原告与被告米栓狗于2003年12月1日签订的租赁协议及三被告签订的转让合同无效；依法判令三被告将所占用的土地及附属设施交还原告；判令三被告参照租赁协议的约定，按照实际占用日期交纳占地费及利息。
原审时被告米拴狗、米新良辩称，租赁协议是我和村委会签订的，村委会是否经村民代表会议，合法不合法我们不清楚。我们承包期间不欠承包费，因承包还未到期，转给李进是经村委会同意的，以后承包费由李进承担。我们承包时是一个旧胶合板厂，就有一片空地，我们承包后是用来做家具，因失火几次不能经营才转给李进。
被告李进辩称，原告所诉与事实不符，事实是安香乡政府为搞经济实体，在92年与原告签订占用非耕地20亩建了行唐县胶合板厂，合同签订后由于企业不景气、亏损，1999年5月6日乡政府与原告解除了合同。当时米栓狗与原告协商，形成了2003年12月1日的土地租赁协议，向原告交纳了土地租赁费，有收费收据为证。米拴狗、米新良在经营期间由于数次着火，在不能经营的情况下经村委会同意转给了李进，也向原告交纳了租赁费。李进在经营时，拆旧建新，施工建房，建大棚、围墙，投资近10万元。07年原告（现任村干部）就找麻烦，李进几次向原告交纳承包费时，村干部以承包合同无效均拒收，并多次书面通知必须搬走。原告于08年11月27日让电工停电、挖沟、堵道，造成李进损失20余万元。2010年11月7日，原告以与卢文学签订了合同，让卢文学出面堵了李进门口，并向工商、环保有关部门投诉，致使李进停业87天，有判决书为证。原告起诉以违反了《村民委员会组织法》为由，认为租赁协议无效。原告主体不适格，应驳回原告的诉求。
本案争议的焦点是：1、米拴狗租赁争议之地时米霍口村委会是否召开了村民或村民代表会议通过；2、米拴狗转让给李进前是否经过米霍口村委会同意或事后得到村委会追认；3、李进在争议之地内的投资损失应由谁负担。
围绕上述争议焦点，原被告双方各自提供了相应的证据。
原告为证明其主张提供了下列证据：
1、租赁协议（复印件）一份，主要内容：甲方：米霍口村委会。乙方：笔尾村米拴狗。甲方将村东南原胶合板厂租赁给乙方，为预防双方不发生争议，特立租赁协议如下：一、甲方将原胶合板厂东至石行路西公路树西1米，西至二队责任田，南至董老二剥皮厂，北至卢其昌胶合板厂，南北宽29.4米，东西长74米，折合面积3.26亩。二、租赁价格，2007年4月1日以前每亩每年按400元，以后按村惯例每亩每年600元。三、租赁期限，20年，自2003年12月1日起至2023年12月1日止，租赁期满，双方另行协商，同等价格乙方优先租赁。四、乙方租赁期间，甲乙方不得解除合同，如乙方不租赁时可提前三个月通知甲方。本协议一式两份，甲乙方各一份。甲方：米建国，米霍口村委会（盖有印章）。乙方：米拴狗。2003年12月1日。
2、转让合同书（复印件）一份，主要内容：笔尾村米新
良承包米霍口村家具厂，以人民币13300元，大写壹万叁仟叁佰元价格转让给行唐县西街李进所有。立此证为据，佐证人：米老虎、米五平、米栓狗、尹国英。当事人：米新良、李进。委托人：米新瑞。2005年12月16日。
本次庭审原告提交了以下证据：
3、2004年6月28日安香乡人民政府出具的通知：鉴于米霍口村村主任辞职，村务无人管理，经米霍口村党支部推荐，乡政府研究同意：米四清同志主持村务工作。
经庭审质证，被告米拴狗、米新良对原告提供的证据质证意见：对证据1、2均无异议，是我们转给李进的，租赁协议都在李进手里。对3号证据的质证意见是，此通知没有写明谁辞职，我认为不真实，系伪造的。
被告李进对原告提供的证据质证意见：对证据1、2无异议，该证据是我诉卢文学一案提交的，并且合同已履行多年。
被告李进原审时提供了下列证据：
1、租赁协议一份，与原告提供复印件内容一致。
2、转让合同一份，与原告提供复印件内容一致。
3、2003年12月1日收据一张，证明收到米栓狗承包费1200元。收款人：栓来。交款人：米拴狗。
4、收到条一份，内容：今收到行唐县西街李进房砖款13300元，壹万叁仟叁佰元正。米新瑞。2005年12月20日。
5、2006年1月22日收据一张，证明收到米栓狗2005年、2006年承包费2400元，贰仟肆佰元。收款人：老虎。交款人：拴狗、国英。
6、证明条一份，今收到李进围墙款800元，大写捌佰元正。米栓来。2007年4月6日。
7、证明条一份，米老虎欠李进3000元，叁仟元整。2007年3月6日。
8、证人高德增出庭证言：07年9、10月份，李进给打电话让去天天兴饭店歇一会，有米霍口村二个干部，说把承包费给了他们，去了后李进说给了他们，村干部没有收，说给李进找块地方。
本次庭审李进提交了以下证据：
9、2004年3月18日安香乡人民政府出具的通知，内容：米霍口村委会：你村村委会报来关于米建国同志要求辞去村主任职务，改任村委委员的请求，并已经村委会确认。所需手续乡政府已收到，并备案。经乡政府研究，同意村委会意见。
10、2004年3月18日安香乡党委出具的通知，米霍口村党支部：经乡党委研究，任命米拴来同志为村党支部副书记，主抓村委会工作。请宣布。安香乡党委。
原告对被告李进提供的上述证据的质证意见：对证据1，盖章的位置不对，是伪造的。对证据2，米老虎当时不是支书，是一般干部，当时支书是米栓来，2004年6月1日经乡里任命，由米四清主持村务工作。对证据3，无异议。对证据4，与原告起诉无关。对证据5，对交款的事实无异议。对证据6、7，认为是他们个人行为，村账目没有这笔款。对证据8，包队干部作不了主，并不是拒收，被告没有向村委会或村主任交纳过承包费。对9号证据的质证意见是，无异议。对10号证据的真实性没有异议，但称乡政府没有备案，村委会没有宣布。
被告米拴狗、米新良对被告李进提供的证据质证意见：对证据1、2、3、4、5、6、7、8无异议。
证据的分析与认定，原告提交的1、2号证据，经被告质证无异议，证明2003年12月1日，米拴狗租赁了米霍口村委会原胶合板厂土地。2005年12月16日李进转让取得该租赁地。被告提交的1、2号证据，与原告提交的1、2号证据相同。3号证据证明米拴狗交了2003年的租赁费。5号证据证明，2006年1月22日米霍口村委会收了米拴狗2005、2006两年度的承包费2400元。8号证据高德增的证言，证明李进交纳2007年度承包费时，米霍口村两位村干部拒收。4、6、7、9、10号证据不能证明围墙及北房是李进所建，也未能证明转让时经过了村委会同意。
经现场勘验，厂内现有的不动产：5间楼板结构东房，4间砖木结构北房，北围墙及铁钢架、石棉瓦、彩钢瓦结构大棚，西围墙及铁钢架、石棉瓦结构大棚，南围墙及砖木、石棉瓦结构和铁钢架、石棉瓦结构的厂房，影背墙一个，门口及大铁门一副，门卫房一间，水井一眼（现为枯井），大小树木8棵。注：从外观看，北围墙和西围墙应为一体同时所建，明显早于南围墙所建的时间，另北围墙和西围墙在原有高度的基础上，有明显少量加高。原、被告对现场勘验笔录无异议。
被告李进向本院申请，并向本院交纳了评估费，要求对受让后承包期间所增设的建筑物进行评估，经本院委托行唐县涉案物品价格鉴证中心，涉案价格中心根据被告李进提供的物品清单，对下列物品作出了价格鉴定结论书：北简易棚顶（钢材、石棉瓦、彩钢瓦）20789元，西简易棚顶（钢材、石棉瓦）9736元，南部简易房（钢材、木料、石棉瓦）36250元，门卫房（砖混结构）5570元，北房（砖木结构）28419元，树木（8棵）1704元，铁大门（2扇）1512元，围墙（24围墙84.18米）27048元，合计131028元。评估费3500元。
原告米霍口村委会、被告米拴狗、米新良、李进对价格鉴定书的质证意见：米霍口村委会认为，围墙、北房属于村委会的财产，作价对本案没有意义。被告米栓狗、米新良对鉴定价格无异议。被告李进认为评估价格偏低。但没有申请复核。
根据原告提供的证据及当庭陈述，本院经审理查明，2003年12月1日原告米霍口村委会将原胶合板厂土地租赁给被告米拴狗，双方签订了租赁协议。协议主要内容：“胶合板厂四至：东至石行路树西边1米，西至二队责任田，南至董老二剥皮厂，北至卢其昌胶合板厂，南北宽29.4米，东西宽74米，折合面积3.26亩。租赁价格，2007年4月1日以前每亩每年按400元交纳，2007年4月1日以后按村惯例每亩每年600元。租赁期限20年，自2003年12月1日起至2023年12月1日止，租赁期满双方另行协商，同等价格承租方优先租赁。在租赁期间，双方不得解除合同，如承租方不租赁时提前3个月通知出租方”。庭审中原告主张签订协议前未召开村民会议通过，米拴狗未否定此陈述，述称，是否召开村民会议、是否合法自己不清楚。协议签订后，被告米拴狗当日交纳了2004年度租赁费1200元，结合米新良合伙开办家具厂，在该厂盖起了家具车间。被告在合伙经营期间，因经营不善，多次失火，导致停业。2005年12月16日被告米新良在米老虎、米五平、米拴狗、尹国英的见证下，与被告李进签订了转让合同，以13300元的价格将家具厂转让给被告李进开办铸造厂。2006年1月22日米霍口村委会出具收到米拴狗2005年、2006年承包费2400元的收据，收据上注明，收款人：洛虎、交款人：拴狗、国英。庭审中李进称是自己委托米拴狗、尹国英代交，村委会否认。此后被告李进拆除了厂内5间北房的西边一间，并拆除了被告米拴狗、米新良所建的家具棚，将原有的北围墙和西围墙进行了加高，重新建起了铁钢架、石棉瓦、彩钢瓦结构的铸造大棚，在该厂的南边建起了砖、木、石棉瓦、铁钢架结构的简易厂房，另在该厂东南角建起门口，安装了两扇铁门和修建了影背墙及一间门卫房开始经营铸造。2007年李进向米霍口村委会交纳2007年度承包费时，村委会认为租赁合同无效，拒收承包费，要求李进将铸造厂搬出，致使李进的铸造厂不能正常生产。2011年6月1日被告李进正式将铸造厂搬到笔尾村北光荣院南邻，不在该处经营，但李进锁着门，争议之地一直处于闲置状态。2012年5月2日原告米霍口村委会向本院起诉，请求确认：1、原告与被告米拴狗签订的租赁协议及三被告签订的转让协议无效；2、三被告将所占用的土地及附属设施交还原告；3、三被告参照租赁协议的约定，按照实际占用日期缴纳占地费及利息。
本院认为，2003年12月1日米霍口村民委员会与被告米拴狗签订租赁协议之前未召开村民会议通过，未经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，也未报乡（镇）人民政府批准，违反了《农村土地承包法》的强制性规定，应认定租赁协议无效。2005年12月16日米拴狗将租赁的胶合板厂土地转让给李进时，转让协议上四个佐证人只有米老虎是村委会的干部，但未注明职务，也无村委会公章，村委会称米老虎是村委一般干部，李进称米老虎系村党支部书记，村委会否认，李进无证据证明米老虎当时是职务行为，代表的是村委会。2006年1月22日，米霍口村委会出具的收据上载明收到米拴狗2005年、2006年承包费2400元。2007年李进向村委会交纳承包费时村委会拒收，说明米霍口村委会不知道转让，不认可转让之事。我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，承租人可以解除合同。米拴狗未经出租人米霍口村委会同意将租赁物转让给李进，事后未得到米霍口村委会的追认，所以米拴狗与李进之间的转让合同无效。被告李进在租赁的厂内所建北边、西边的大棚和南边简易房、东边的门卫房、铁大门、8棵树木应予拆除清理完毕。加高的围墙与原围墙已混为一体，为减少损失，不宜拆除，可归原告所有，原告补偿李进2000元。米拴狗未经村委会同意将租赁物转让给了李进，因转让行为给李进造成损失的直接过错不在米霍口村委会，故村委会不直接赔偿李进的损失。原、被告所争议的北房及南围墙，被告李进虽对其主张提供了米拴来收到围墙款800元及米老虎欠3000元证明条和米新瑞收到李进13300元房砖的证明条，但不能证明南围墙系被告李进所建，也不能证明房屋及围墙的所有权，原、被告对其主张均未提供其他证据佐证，关于所争议的此笔财产，待原、被告举证充分后，可另行处理。因李进与米霍口村委会之间不存在合同，根据合同的相对性原则，被告米拴狗应参照租赁的价格给付原告米霍口村委会2007年至2013年的占地费（3.26亩×600元×7年）13692元。因李进是经米拴狗同意的实际占用者，其对租赁费的给付负连带责任。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国土地承包法》第四十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告行唐县米霍口村委会与被告米拴狗签订的租赁协议及被告米新良与被告李进签订的转让合同均无效。被告李进将所争议的场地交还原告米霍口村委会。
二、被告李进拆除争议之地内的北简易棚、西简易棚、南简易棚、门卫房、铁大门，清除8棵树木。
三、被告米拴狗给付所欠原告行唐县米霍口村委会2007年至2013年租赁费13692元，被告李进负连带责任。
四、原告米霍口村委会给付李进围墙补偿款2000元。
以上各项于判决生效后二十日内执行完毕。
案件受理费80元，评估费3500元，原告行唐县米霍口村委会负担2850元，被告李进负担1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 刘春玲
审判员 范进军
陪审员 李会芹
二〇一四年一月二十日
书记员 郭卫芳