山东省潍坊市寒亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0703民初1849号
原告：中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行，住所地潍坊市寒亭区通亭街3661号。统一社会信用代码：91370700865563638X-1。
负责人:王德泉，行长。
委托诉讼代理人：李双华，女，1968年8月12日生，汉族，该公司六级客户经理，住潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：王素贞，女，1972年9月12日生，汉族，该公司部门经理，住潍坊市寒亭区。
被告：刘树隆，男，1951年7月28日生，汉族，住潍坊市寒亭区。
被告：孙瑞珍，女，1946年1月8日生，汉族，住潍坊市寒亭区，系刘树隆之妻。
二被告共同委托诉讼代理人：刘玉华，女，1975年11月14日生，汉族，住潍坊市寒亭区，系二被告之女。
二被告共同委托诉讼代理人：王德松，男，1974年8月2日生，汉族，住址同上，系刘玉华之夫。
被告:潍坊市住房置业担保有限公司，住所地潍坊市奎文区虞河路426号，统一社会信用代码：91370700731697454L。
法定代表人：胡乃峰，总经理。
委托诉讼代理人：赵志群，男，1970年3月21日生，汉族，该公司职工，住奎文区。
原告中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行（以下简称建设银行寒亭支行）与被告刘树隆、孙瑞珍、潍坊市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行寒亭支行的委托诉讼代理人李双华、王素贞，被告刘树隆、孙瑞珍的共同委托诉讼代理人刘玉华、王德松，被告住房担保公司的委托诉讼代理人赵志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行寒亭支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告刘树隆、孙瑞珍偿还原告借款本金47844.50元及利息，住房担保有限公司寒亭区办事处承担连带保证责任；2.依法认定刘树隆、孙瑞珍提供房地产抵押合法有效，原告依法对上述抵押物享有优先受偿权；3.诉讼费用及实现债权的费用由被告承担。
事实和理由：2012年5月25日，原告与被告刘树隆、孙瑞珍签订编号为“370676208-011-2012000082”的《个人住房（商业用房）借款合同》。原告于2012年6月11日下达《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》为被告开立贷款账户，并签发《个人贷款支付凭证》，给被告发放贷款14万元，贷款期限2012年6月4日至2016年6月4日，还款方式为等额本息还款法，并由住房担保公司寒亭区办事处提供第三者连带责任保证。合同签订后，原告按约履行，但被告刘树隆、孙瑞珍未按照借款合同约定按时偿还本金及利息，住房担保公司寒亭区办事处也未履行担保责任。原告多次催款未成，至2017年8月2日，被告累计拖欠原告本金47844.50元、利息11086.59元，本息共计58931.09元。
诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项中的“住房担保有限公司寒亭区办事处承担连带保证责任”变更为“住房担保有限公司承担连带保证责任”。
被告刘树隆、孙瑞珍辩称，1.原告与被告签订借款合同前，汇景名城建设工程资金链断裂已经停工，原告作为国有银行上市公司，应当有能力对开发商的资信状况及还款能力进行考察，原告明知开发商晟鑫公司无力偿还借款仍与其恶意串通、与原告签订借款合同，而借款合同签订后，开发商并未将资金用于工程建设，公司老板携款潜逃，后潍坊三建公司继续承建后才向被告交房，致使被告承担高额利息，违反中国人民银行贷款通则的规定，损害了被告的合法权益，故本案借款担保合同是无效合同，被告只能偿还借款本金，不应向原告支付利息。2.借款合同签订后，因涉案工程一直未动工，原、被告没有签订正式的抵押合同，更没有办理正式的抵押权登记，原告对被告购买的房屋不享有抵押权，原告要求以被告的房屋优先受偿不符合法律规定。3.因开发商晟鑫公司对涉案工程迟迟不能动工，包括被告在内的整个小区的购房户曾经到公安机关、司法机关、检察机关要求追究开发商法人代表的责任，但上述司法机关均未依法受理，由此给原告产生的损失，并非被告故意不履行借款合同造成，相关利息不应由购房户承担。4.根据借款合同的约定，在出现影响合同履行的特别情况发生时，原告可以提前宣布借款到期。原告明知开发商法人代表携款潜逃、建设工程已经无法正常施工，却不积极主张权利，也不要求解除借款合同以减少损失，由此产生的利息属于原告自行扩大的损失，应当由原告自负，不应由被告承担。5.要求原告提供付款凭证，证明款项是否打入开发商晟鑫公司的账户。6.这几年所交的利息抵顶本金，被告只能付本金。
被告住房担保公司辩称，其公司作为第一、二被告的担保人，希望第一、二被告与原告协商还款，如第一、二被告不能偿还，其公司承担担保责任。
本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，原告与被告刘树隆、孙瑞珍、住房担保公司寒亭办事处签订编号为“370676208-011-2012000082”的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定刘树隆、孙瑞珍从原告处借款14万元，用于购买潍坊晟鑫置业有限公司出售的坐落于寒亭区某房产（系预售商品房），借款期限48个月，2012年6月4日至2016年6月4日，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，还款方式为等额本息还款法，由住房担保公司寒亭区办事处提供第三者连带责任保证，保证期间为借款期限届满之后两年，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项以及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；并以刘树隆、孙瑞珍所购买的预售房产设定抵押担保，担保范围同上述保证范围。
合同签订后，原告于2012年6月7日取得刘树隆抵押房产的预购商品房抵押权预告登记证明。同年6月11日原告下达《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》为被告开立贷款账户，并签发《个人贷款支付凭证》，给被告发放贷款14万元，并按合同约定将贷款14万元转存至潍坊晟鑫置业有限公司存款户。
后刘树隆、孙瑞珍未按照借款合同约定按时偿还本金及利息，至2017年8月2日，累计拖欠原告本金47844.50元、利息11086.59元，本息共计58931.09元，住房担保公司寒亭区办事处也未履行担保责任。
另查明，住房担保公司寒亭办事处系住房担保公司的分支机构，不具备独立法人资格。
本院认为，原告与被告刘树隆、孙瑞珍、住房担保公司签订的个人住房借款合同，是各方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。原告已按合同约定向刘树隆、孙瑞珍发放借款，借款期满后刘树隆、孙瑞珍未按合同约定全面履行自己的义务，截止2017年8月2日欠原告借款本金47844.50元及利息11086.59元的事实清楚，应予偿还。被告住房担保公司寒亭办事处为上述借款提供连带责任保证，应对上述借款承担连带偿还责任；因住房担保公司寒亭办事处系住房担保公司的分支机构，不具备独立法人资格，故原告要求住房担保公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告与刘树隆、孙瑞珍在借款合同中约定以其所购买的某房产设定抵押担保，又已对抵押财产办理了预购商品房抵押权预告登记，故原告对抵押财产即坐落于潍坊市寒亭区的房产享有优先受偿权。
至于被告刘树隆、孙瑞珍提出，因原告未对涉案房产的开发商晟鑫公司资信状况及还款能力进行考察、致开发商并未将借款用于工程建设，因此借款合同无效的答辩意见，因开发商晟鑫公司并非借款合同的一方当事人，也没有偿还借款的义务，故原告无需对晟鑫公司的还款能力进行考察；被告承担高额利息系因其未按借款合同约定时间还款所致，而非因涉案工程一直未动工所致，且被告刘树隆、孙瑞珍也认可所购涉案房产现已交付使用；被告未提交证据证明借款合同非双方当事人真实意思表示或违反相关法律规定，也未提交证据证明原告在签订借款合同或发放贷款时存在过错，故其主张的借款合同无效、其应只偿还借款本金的辩解理由，本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘树隆、孙瑞珍偿还原告中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行借款本金47844.50元及利息11086.59元（利息计算至2017年8月2日），共计58931.09元，限于本判决生效后十日内全部付清；
二、被告潍坊市住房担保置业有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告刘树隆、孙瑞珍追偿；
三、原告中国建设银行股份有限公司潍坊寒亭支行对被告刘树隆、孙瑞珍的抵押财产：位于潍坊市寒亭区的房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1274元，减半收取计637元，由三被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 员 王玉荣
二０一七年十二月二十一日
法官助理 张 梦
书 记 员 毕 坤