广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终3316号
上诉人（原审被告）：程献中，男，1969年12月10日生，汉族，住广西柳城县。
委托诉讼代理人：刘昆华，广西鱼峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柳城县中天城建投资有限责任公司，住所地：柳城县大埔镇白阳中路。
法定代表人：周文彬，该公司经理。
委托诉讼代理人：韦雅杨，广西宝洁律师事务所律师。
上诉人程献中与被上诉人柳城县中天城建投资有限责任公司（以下简称：中天城投公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2016)桂0222民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人程献中及委托诉讼代理人刘昆华，中天城投的委托诉讼代理人韦雅杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人程献中上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，发回重审，或者改判为上诉人于本判决生效之日起支付被上诉人自2015年6月1日至2016年9月30日的租金108000元（毎月租金6300元）。二、驳回被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求。
事实与理由：一、原判认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人遇到本地同行的不正当竟争，恶意竟标，致使投标中出现13000元/月的天价门面租金，超出当地门面5000至6000元/月的均价，上诉人对天价门面请求予以减少，但没有得到合理解决。2、被上诉人所租赁的房屋门面是危房，5年的合同期只履行了1年10个月，但被上诉人依然要求按照原来5年的合同租金按13000元/月支付，不合法也不合理。3、被上诉人单方面违约提前解除合同租赁合同，上诉人在合同期内的装修、经营、搬迁费用损失等，被上诉人没有补偿或赔偿过一分钱，也是不合理的。二、原审判决审理程序违法。本案双方对案件基本事实认定意见相反，对主要事实租金和违约金的支付争议较大，原审法院不应当适用简易程序审理，从而导致原审判决片面的偏袒了被上诉人，而忽视了上诉人的合法权益受损的客观事实。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，审理程序违法，请求上级法院依法查明客观事实，依法撤销原判决，发回重审，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人中天城投公司辩称：上诉人的上诉理由与事实不符，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
中天城投公司向一审法院起诉称：1.程献中应向中天城投公司支付租金208000元(租金自2015年6月起按每月13000元计至2016年9月30日)。2.程献中向中天城投公司支付违约金114361元(违约金自2015年6月8日起暂计至2017年6月26日为114361元，此后继续按所欠租金的日千分之一计至租金付清之日止)。
事实和理由：程献中参加中天城投公司主持的公开招租会，经投标中标获得柳城县大埔镇白阳中路房产所永红楼由北向南数起第6、7开间的租赁权。2014年11月27日，中天城投公司、程献中双方签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》，约定：乙方（程献中）租赁上述门面，租赁期限共5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止；乙方（程献中）在签订合同之前，按中标价一次性预缴纳6个月租金，合同履行满6个月后，采取先缴纳后使用的方式，每三个月缴纳一次租金，乙方（程献中）须于计算缴纳期租金的头一个月的7日前到甲方(中天城投公司)国有资产经营管理部打票到银行存款，凭银行回单到甲方国有资产经营管理部领取收据，逾期则按所欠租金的日千分之一支付违约金。合同签订后，程献中使用该租赁物，但只支付至2015年5月的租金，2015年6月起至今的租金至今未交。中天城投公司多次催缴未果，特向人民法院起诉，要求判如所诉。
一审法院认定的事实：程献中于2010年5月起开始租用中天城投公司的柳城县大埔镇房产所永红楼由北向南数第6、7开间门面，2012年11月1日后，双方没有签订房屋租赁合同。2014年10月29日，中天城投公司向社会发布包括涉案门面在内的柳城县国有房屋门面竞价招租邀请文件。2014年11月14日，程献中以涉案门面现承租户的身份参与了中天城投公司组织召开的竞价开标仪式，并启用现有承租户优先权匹配其他竞租者以13000元/月的报价成为涉案门面中标人。程献中中标后，依约向中天城投公司支付租赁押金78000元和预付6个月的租金78000元。2014年11月27日，中天城投公司与程献中签订一份以中天城投公司为甲方、程献中为乙方的《柳城县国有房屋资产租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的租赁物为位于大埔镇房产所永红楼由北向南数第6、7开间门面；租赁期为5年，自2014年12月1日至2019年11月30日止；租金为13000元/月，中标者在中标后签订合同之前，按中标价一次性预缴6个月的租金，合同履行满6个月后，租金采取先交纳后使用的方式，每三个月交纳一次租金，乙方须于计算缴纳期租金头一个月的7日前（最后一日遇节假日，则顺延三日）到甲方国有资产经营管理部打票（开具广西壮族自治区非税收入一般缴款书），凭票到银行存款，乙方逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按逾期租金金额的千分之一支付违约金。乙方在签订租赁合同前，应向甲方支付租赁押金78000元，押金不计利息，不抵扣租金和其他按期限缴纳的各项费用，租赁期内如无违约情况，到合同期满之日，押金将全额返还给乙方，如因乙方原因造成合同提前终止，甲方除收回租赁物外，乙方所交的租赁押金不退。合同签订后，程献中自2015年6月起拒绝按合同约定向中天城投公司支付租金。2016年10月12日，中天城投公司向程献中送达《通知书》，该《通知书》载明“……根据该鉴定报告认定该房屋不能使用，故通知你自本通知书送达之日起解除与你签订的《柳城县国有房屋租赁合同书》，并请你于本通知之日起7日内腾空房屋，将该房屋移交给我方，以便于及时对房屋进行修缮或重建。”2016年12月8日，程献中腾空租赁房屋并退还给中天城投公司。因程献中不按合同约定支付租金，截至2016年9月30日，程献中共欠中天城投公司租金共计208000元。
另查明，程献中于2015年5月4日、2016年2月26日向中天城投公司申请减少房屋租金未果后，于2016年4月25日向该院起诉要求变更《柳城县国有房屋资产租赁合同》约定租金金额为6300元/月，该院于2016年7月13日判决驳回程献中的诉讼请求，程献中上诉后，柳州市中级人民法院于2017年4月17日作出驳回上诉，维持原判的判决。
一审法院审理认为：中天城投公司与程献中签订的《柳城县国有房屋资产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。中天城投公司已依约交付了房屋，程献中作为承租人理应按约支付房屋的租金。庭审中，中天城投公司与程献中双方对租赁房屋被鉴定为危房，以及程献中于2016年12月8日交还房屋给中天城投公司的事实无异议，程献中自认房屋的质量问题并未影响到其对租赁房屋的正常经营使用。故中天城投公司要求程献中支付2015年6月1日至2016年9月30日的租金208000元，符合合同约定，该院予以支持。程献中以租赁房屋被认定为危房及租赁合同已被提前解除为由，辩称中天城投公司不能按原租赁合同约定的租金标准收取租金，理由不成立，该院不予采纳。关于中天城投公司诉请的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”程献中未按合同约定期限支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，程献中逾期交付租金，每逾期一日，须按逾期租金金额的千分之一支付违约金。该院认为，违约金应以中天城投公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，程献中在合同履行过程中通过书面申请及诉讼的方式要求中天城投公司变更房屋租金，并主张按变更后的租金交纳，其主观上并没有拒付全部租金的故意，但亦不是阻却其违约的理由，而中天城投公司因程献中违约遭受的损失主要是租金的利息，以未付租金为基数，按合同约定的每日千分之一计算的逾期支付租金的违约金，明显超过了中天城投公司遭受的实际损失，根据公平和诚实信用原则，综合程献中的违约程度以及本案案情，该院酌定逾期支付租金的违约金以程献中每期未付的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算。程献中以向法院起诉要求变更租金的判决结果未生效之前，无法支付租金给中天城投公司为由，辩称不拖欠中天城投公司的租金，理由不成立，该院不予采纳。关于租赁押金。合同约定租赁期限内如无违约情况，到合同期满之日，押金将全额返还给乙方，同时又约定如因乙方原因造成合同提前终止，甲方除收回租赁物外，乙方所交的租赁押金不退。根据上述约定，只有程献中的违约行为导致合同提前解除的情况下，中天城投公司才可以不退还租赁押金。本案中，双方合同的提前解除并非程献中的违约不支付租金行为造成的，故中天城投公司要求没收程献中所交纳的租赁押金78000元，不符合合同的约定，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、程献中于本判决生效之日起十五日内支付中天城建投公司自2015年6月1日至2016年9月30日的租金208000元及违约金（违约金以每期拖欠的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，从每期应付租金的次日起分段计算至结清租金之日止）。
二、中天城投公司于本判决生效之日起十五日内退还程献中房屋租赁押金78000元。
案件受理费3320元，减半收取3320元，由程献中负担。
本院二审期间，被上诉人对一审判决查明事实无异议，上诉人对一审判决押金的退还问题提出异议，认为双方当事人未提出主张，一审判决超出当事人的诉请范围，对上诉人提出的异议，本院将在下文予以论述。综上，双方未向本院提交新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，被上诉人将其管理的涉案门面通过公开招标方式，向社会发布招租公告，上诉人作为涉案门面原承租人，行使优先权通过参与公开竟标，取得被上诉人涉案门面的承租权，并与被上诉人签订《柳城县国有房屋资产租赁合同》，并明确双方的权利义务关系。在合同履行期间，因涉案的门面经有关部门鉴定为危房需修缮或重建，被上诉人向上诉人发出解除租赁合同的通知书，上诉人接到通知书后，对提前解除《柳城县国有房屋资产租赁合同》并退还涉案门面亦无异议。《租赁合同》解除后，被上诉人要求上诉人支付承租期间拖欠的租金，上诉人以门面租金过高为由而拒交。因此，被上诉人诉至法院要求上诉人交纳被拖欠的租金及违约金，一审法院认为该诉请于法有据，遂判决支持被上诉人的诉讼请求，该判决亦正确，本院予以确认。对于上诉人认为租金过高和不应承担违约金问题，一审法院已作详细论述，本院不再赘述。至于上诉人认为在一审诉讼时，被上诉人既没有要求退还押金的诉求，上诉人也没有对该项提出主张，一审法院判决超出了当事人的诉请范围的问题，本院认为，虽然被上诉人在诉请中没有该项主张，但是，在一审庭审中，被上诉人认为上诉人以租金过高为由，故意拖延不按时支付租金已构成违约，其违约不应退还押金，而上诉人对被上诉人这一诉请进行辩解和回应。因此，对于押金是否应当返还的问题，一审法院根据双方已同意解除租赁合同的事实，而导致解除合同的原因是基于被上诉人的要求，所以，被上诉人所收取的押金，在合同解除时应当退还给上诉人；一审法院判决将押金还退还给上诉人，该项判决并无不当。关于上诉人认为是被上诉人单方面解除合同，应赔偿上诉人在合同期间的装修损失、经营损失、搬迁费损失问题。本院认为，虽然被上诉人向上诉人发出解除租赁合同的通知，但上诉人已同意按通知要求履行，视为双方同意解除合同，并非上诉人所述的单方解除。况且，上诉人在一审没有提出此项主张，对上诉人这一请求，本院不予支持。对于上诉人还认为一审法院适用简易程序审本案，程序违法问题。本院认为，一审法院根据本案的案情需要，既可以适用简易程序审理，也可以适用普通程序审理，因此，一审法院适用简易程序审理并无不当，对上诉人这一主张不予支持。
综上所述，上诉人程献中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3320元（上诉人已预交），由上诉人程献中负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐小军
审判员 丘洪兵
审判员 余 深
二〇一七年十月二十四日
书记员 夏心宇