贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终5417号上诉人（原审原告）：邹光华，男，1960年9月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘永江，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘怡成，男，1959年9月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：郑维专，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：遵义华盛房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区内环路247号。法定代表人：周桂芳，系公司经理。委托诉讼代理人：覃顺祥，该公司员工。上诉人邹光华因与被上诉人潘怡成、遵义华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛房开公司）排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初87号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邹光华上诉请求：1.撤销原判，发回原审法院重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.华盛房开公司在2012年11月28日将新天花园B栋7单元402号房屋（以下简称案涉402号房屋）房门钥匙交付给邹光华后，邹光华就取得对房屋的占有，原判对此认定邹光华未获得实际占有不当；2.潘怡成占有案涉402号房屋是强行搬入居住，案涉拆迁还房登记备案材料亦明确案涉402号房屋安置邹光华，故潘怡成对该房屋的占有显属非法占有；3.原判已经认定拆迁还房备案登记属预告登记，但同时又否认预告登记的物权效力，明显不当。被上诉人潘怡成辩称，潘怡成占有案涉402号房屋是经华盛房开公司同意的，从潘怡成占有使用房屋的时间跨度、入住装修事实以及华盛房开公司在2016年1月27日与潘怡成签订的协议书即可推定；潘怡成与华盛房开公司签订的协议是附条件的同意让出案涉402号房屋的协议，条件是华盛房开公司必须先行支付潘怡成安置还房面积误差补偿款及其他费用，而且该协议是在遵义市问题房开处置小组召集双方协商后签订的。被上诉人华盛房开公司辩称，华盛放开公司没有任何人同意潘怡成占有案涉402号房屋，潘怡成占据案涉402号房屋没有任何事实和法律依据，华盛房开公司已经出示证据证明包括华盛房开公司、问题房开处置工作组以及派出所在内的相关主体都曾要求潘怡成腾房搬离的事实；另外，华盛房开公司没有授权马全昌处理潘怡成的安置事宜，其与潘怡成在2016年1月27日签订的协议，华盛房开公司不予认可，该协议没有法律效力；同时，华盛房开公司向潘怡成收取案涉402号房屋水电开户费，不能证明华盛房开公司认可其占有案涉402号房屋，只是水电安装的客观需要。邹光华向一审法院起诉请求：1、潘怡成停止侵害、排除妨害，将位于遵义市内环路新天花园B栋7单元402号房屋恢复原状，归还给邹光华；2、判令潘怡成赔偿邹光华租赁房屋的经济损失39000元；3、本案诉讼费用由潘怡成承担。一审法院认定事实：邹光华、潘怡成均系华盛房开公司的拆迁安置户。2004年9月26日，邹光华与华盛房开公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由华盛房开公司拆除邹光华的房屋，并在2006年10月前在原地安置邹光华住房一套，安置房号为3单元4楼4号（三室一厅），建筑面积79.58平方米。2005年5月15日，潘怡成与华盛房开公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由华盛房开公司拆除潘怡成的房屋，并在2007年5月前在原地安置潘怡成住房一套，安置房号为1单元3楼2号，建筑面积86.32平方米。《房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，因受金融危机的影响，华盛房开公司开发的新天花园楼盘成为了“问题楼盘”，致使华盛房开公司未能在约定的时间、地点向邹光华、潘怡成安置拆迁安置房。2012年4月，华盛房开公司修建完新天花园B栋房屋后，华盛房开公司将该楼7单元401号房屋（建筑面积69.05平方米）安置给潘怡成，潘怡成以安置房面积不符合约定面积为由占据了该楼402号房屋（建筑面积69.94平方米），并同时对两套房屋进行装修入住。2012年11月28日，华盛房开公司与邹光华签订了《交房协议》，约定由华盛房开公司将其开发的新天花园B栋7单元402房屋交付给邹光华，但华盛房开公司只向邹光华交付了房门钥匙，因潘怡成占据房屋，邹光华未实际取得房屋。同日，华盛房开公司向遵义市房屋征收补偿管理处申请房屋备案，401号房屋的报备人为潘怡成，402号房屋的安置人为邹光华。2016年1月27日，华盛房开公司与潘怡成签订《协议书》，该协议书载明：华盛房开公司于2016年春节前一次性支付潘怡成补偿款14万元，潘怡成在收到款项后4日内将案涉402号房屋腾空移交给华盛房开公司。但华盛房开公司至今未向潘怡成支付补偿款。2016年3月21日，华盛房开公司收取了潘怡成缴纳的案涉402号房屋的用电开户及外线材料安装费1500元。因邹光华未实际取得涉案房屋，酿成诉争。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、邹光华是否取得了涉案房屋所有权，并对房屋进行了有效的占有；二、潘怡成是否存在侵权行为。针对第一个争议焦点，华盛房开公司只是明确将案涉402号房屋安置给邹光华，并将房屋钥匙交付给了邹光华，但房屋在华盛房开公司向邹光华交付之前，已被潘怡成占据，华盛房开公司只在形式上向邹光华交房，邹光华并未实际取得该房屋。华盛房开公司虽然向遵义市房屋征收补偿管理处申请房屋备案，案涉401号房屋的报备人为潘怡成，案涉402号房屋的报备人为邹光华，但该报备行为，应属预告登记，并非所有权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，邹光华未就涉案房屋所有权到房管部门办理不动产登记，故未发生物权变动的效力，同时，华盛房开公司亦未将房屋实际交付邹光华，邹光华未获得对涉案房屋的实际占有。故对邹光华主张其取得房屋所有权，其在华盛房开公司将房屋交付给邹光华后，在邹光华不知情的情况下由潘怡成强行入住的事实，不予采信。针对第二个争议焦点，因华盛房开公司安置给潘怡成的房屋面积不足，潘怡成为了自救，占据了涉案房屋，且其占据涉案房屋得到了华盛房开公司的认可，华盛房开公司不仅收取了潘怡成缴纳的涉案房屋的电开户及外线材料安装费，还与华盛房开公司就涉案房屋的返还达成了一致意见，即由华盛房开公司补偿潘怡成14万元，潘怡成将涉案房屋交付给华盛房开公司，但华盛房开公司未按协议履行。故潘怡成占据涉案房屋，是经房屋权属人即第三人认可的，潘怡成没有侵害邹光华物权的行为。因华盛房开公司未按约定向邹光华交付房屋，从而导致邹光华权益受损，邹光华应另行向华盛房开公司主张其交付不能的法律责任，故对此不予评价。邹光华主张潘怡成侵权，但其不能举证证明潘怡成存在侵害其合法权益的行为及事实，邹光华应承担举证不能的法律后果，对邹光华要求潘怡成停止侵害并排除妨害，将位于红花岗区内环路新天花园B栋7单元402号房屋恢复原状并返还给邹光华的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回邹光华的诉讼请求。案件受理费780元，由邹光华承担。本院二审期间，华盛房开公司提交了相关证据，本院依法组织了证据交换和质证。对各方当事人存有争议的事实，本院认定如下：1.根据邹光华在原一审庭审中所作“实际上房开也没有把房子交给我被告就占据了，房开商没有交付给我，只是给了我钥匙，但开不了这房间的门，已经被被告换锁了”等相关陈述，其已经自认其在与华盛房开公司在2012年11年28日签订交房协议后并未实际占有案涉402号房屋，原判对此所作认定适当，本院亦予认同。另外，原判认定华盛房开公司向遵义市房屋征收补偿管理处申报备案安置方案是在2012年11月28日明显有误，应为2014年11月18日。本院另查明，华盛房开公司与包括邹光华、潘怡成在内的拆迁户签订拆迁安置协议后，由于经营不善等各种原因，案涉楼盘迟迟未开发完成，经过相关政府部门的支持，华盛房开公司才在2012年将部分楼房修建成功。由于安置还房并不足以满足与所有还房安置户的协议约定，相关政府人员曾召集华盛房开公司与部分安置还房户就安置问题进行协商，此次协商在场人员一致同意对安置还房户优先满足一户一房原则，以解决拆迁还房户住房困难。以上事实有遵义市房开突出问题处置工作协调领导小组会议纪要等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点一是潘怡成在邹光华与华盛房开公司签订交房协议时对案涉402号房屋的占有是否为合法占有，二是邹光华是否有权直接诉请潘怡成腾房搬离，三是邹光华主张的租房经济损失39000元是否应当支持。关于第一个争议焦点。作为重大交易事项，交易双方对不动产的拆迁安置、买卖或者交付一般都会以书面形式予以体现，本案中潘怡成主张在邹光华与华盛房开公司签订交房协议时对案涉402号房屋的占有系经华盛房开公司同意后获得，但其并未提供任何书面证据证明其当时占有案涉402号房屋的合法性，且其在原审庭审中亦表示“被告取得房屋是第三人在交房面积不足的情况下的一种补救措施”，加之华盛房开公司自始至终均否认其将案涉402号房屋交付潘怡成的事实，故不能认定潘怡成在邹光华与华盛房开公司签订交房协议时对案涉402号房屋的占有为合法占有。至于华盛房开公司在2016年与潘怡成签订的腾房补偿协议，即便该协议合法有效，其约定内容亦明显针对已安置还房面积不足损失及装修款补偿，并非确认潘怡成自始占有案涉402号房屋的合法性，再退一步讲，即便认定潘怡成在该协议签订后合法占有案涉402号房屋，也不能反推其在2012年邹光华与华盛房开公司签订交房协议时对案涉402号房屋系合法占有。华盛房开公司收取潘怡成用电开户费等相关费用，亦属同理，本院不再赘述。关于第二个争议焦点。虽然案涉402号房屋原不属邹光华与华盛房开公司拆迁安置协议中约定的还房，但案涉402号房屋修建完成后，华盛房开公司与邹光华于2012年11月28日签订了交房协议，就具体的安置还房达成变更约定，而此时潘怡成对案涉402号房屋的占有并非合法占有，华盛房开公司与邹光华签订的前述交房协议合法有效。同时，该交房协议亦属拆迁补偿安置协议，即便潘怡成在其与华盛房开公司签订腾房补偿协议后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，邹光华对前述交房协议中已经明确的案涉402号房屋亦享有物权属性的优先权，可以参照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，直接诉请潘怡成腾房搬离，返还房屋。原判适用法律错误，本院依法予以更正。关于第三个争议焦点。邹光华诉请潘怡成支付其租房经济损失39000元，但未提供任何证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邹光华应自行承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉请，不予支持。至于潘怡成腾房搬离后是否存在经济损失，华盛房开公司是否应当承担违约责任，均不属本案审查范围，潘怡成可另行向华盛房开公司主张权利。综上，原判适用法律错误，判决不当，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、潘怡成在本判决生效后30日内从遵义市内环路新天花园B栋7单元402号房屋腾房搬离，返还邹光华；二、驳回邹光华的其他诉讼请求。一审案件受理费780元，二审案件受理费775元，合计1555元，由遵义华盛房地产开发有限责任公司负担。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  付甫金审 判 员  任建毅代理审判员  唐 川二〇一七年十二月十五日法官 助理  吴 月书 记 员  牟 蕊