大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0291民初3139号
原告：中国农业银行股份有限公司大连经济技术开发区分行。住所地：大连经济技术开发区金马路***号。
负责人：唐忠，行长。
委托诉讼代理人：张晓强，辽宁竞业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪刚，辽宁竞业律师事务所律师。
被告：任克荣，男，1989年9月18日生，汉族，住辽阳市文圣区。
被告：大连明和兆泰置业有限公司。住所地：大连经济技术开发区高安里**号。
法定代表人：兰明，董事长。
委托诉讼代理人：董雪，系辽宁恒信律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连经济技术开发区分行与被告任克荣、被告大连明和兆泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪刚、被告大连明和兆泰置业有限公司的委托诉讼代理人董雪到庭参加了诉讼。被告任克荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告任克荣向原告偿还借款本金289577.79元及利息、罚息、复利（截至2018年3月19日，欠利息16829.28元、欠罚息311.48元、欠复利747.16元，自2018年3月20日起至借款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准的135%计算）；2、被告大连明和兆泰置业有限公司对前述款项的偿还承担连带责任；3、确认原告对被告任克荣名下位于大连经济技术开发区图强街XX号房屋享有优先受偿权。事实和理由：2015年9月1日，原告与被告任克荣签订《个人购房担保借款合同》，约定其向原告借款295000元，用于购买大连经济技术开发区图强街XX号房屋，借款期限为30年，还款方式为按月等额本息，借款利率为中国人民银行规定的同期贷款基准利率下浮10%。被告任克荣以其所购前述房屋作为抵押，双方办理了抵押登记手续。《个人购房担保借款合同》同时约定，被告大连明和兆泰置业有限公司为被告任克荣的阶段性担保人，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办理抵押登记手续完成之日为被告任克荣承担连带责任。由于被告任克荣至今仍未办理大连经济技术开发区图强街XX号房屋的房地产权属证书，故被告大连明和兆泰置业有限公司应承担连带担保责任。原告于2015年9月1日依约发放借款295000元，而后被告任克荣违约未还款，其行为构成违约，原告为此宣布借款全部提前到期。
被告任克荣未予答辩。
被告大连明和兆泰置业有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。原告所述《个人购房担保借款合同》未经我方签字盖章确认。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《知润山按揭贷款客户明细确认单》、房屋预告登记证明、借款凭证、账户明细等证据材料。本院已组织当事人对原告提交的前述证据进行证据交换和质证。本院经审查认为，前述证据能够证明案件事实，故对前述证据均予以确认，该证据均在卷佐证。依据前述确认的证据及原、被告当庭陈述笔录，本院认定事实如下：
2015年9月1日，原告与被告任克荣签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告任克荣向原告借款295000元用于购买房产，借款期限为2015年9月1日至2045年8月31日；还款方式为按月等额本息；借款利率按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率下浮10%计算；被告任克荣未按合同约定期限偿还借款本金，原告有权按照合同约定利率上浮50%计收罚息；原告对被告任克荣应付未付的利息有权按照罚息利率计收复利；被告任克荣未依约足额偿还借款本息，原告有权提前收回已发放的借款并行使担保权；被告任克荣以借款所购大连经济技术开发区图强街XX号房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。
2015年9月8日，原告依约发放借款295000元。被告任克荣已向原告偿还部分借款本息，其自2016年11月8日后未再还款，原告为此提前收回全部借款本息。截至2018年3月19日，被告任克荣欠原告借款本金289577.79元、欠利息16829.28元、欠罚息311.48元、欠复利747.16元。
另查，2015年9月16日，被告任克荣取得大连经济技术开发区图强街XX号房屋的预告登记证明。原告于同日取得该房屋的预告登记证明并成为该房屋的抵押预告登记权利人。
再查，2015年6月9日，原告与被告大连明和兆泰置业有限公司订立《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为被告大连明和兆泰置业有限公司开发的“大连经济技术开发区大学城”项目的购房人提供总额不超过9000万元的购房贷款，被告大连明和兆泰置业有限公司为原告向“购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保”，担保范围包括“借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利”等，担保期限为自原告“向购房人发放借款之日起”至“该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方（原告）为抵押权人的抵押登记手续”止。被告任克荣所购大连经济技术开发区图强街XX号房屋位于被告大连明和兆泰置业有限公司所开发的“大连经济技术开发区大学城”项目内。
2015年10月8日，被告大连明和兆泰置业有限公司向原告出具《知润山按揭贷款客户明细确认单》，承诺其对被告任克荣向原告的“借款提供阶段性保证担保”，担保期限为自借款发放之日起至“借款人（被告任克荣）取得房地产权属证书，并办妥以贷款人（原告）为抵押权人的抵押登记手续”止。
被告任克荣现未取得大连经济技术开发区图强街XX号房屋的房地产权属证书，原告亦未取得该房屋的抵押权人资格。
本院认为，
一、原告与被告任克荣订立的《个人购房担保借款合同》以及原告与被告大连明和兆泰置业有限公司于2015年6月9日订立的《一手房贷款业务银企合作协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法、有效，合同双方均负依约履行之义务。
二、原告于2015年9月8日发放借款295000元，表明原告依约履行合同义务，被告任克荣亦应依约按月足额向原告偿还借款本金及利息，被告任克荣自2016年11月8日后至今未能依约按期还本付息已构成违约。依据《个人购房担保借款合同》关于被告任克荣未依约足额偿还借款本息、原告有权提前收回已发放的借款之约定，原告要求被告任克荣偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于根据《个人购房担保借款合同》之约定，借款利率按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率下浮10%计算、逾期罚息按合同约定利率上浮50%计算，故逾期罚息利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准的135%（1×90%×150%=135%）执行。
三、依据原告与被告大连明和兆泰置业有限公司订立的《一手房贷款业务银企合作协议》之约定，被告大连明和兆泰置业有限公司为原告向包括被告任克荣在内的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围包括“借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利”等，担保期限为自原告“向购房人发放借款之日起”至“该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方（原告）为抵押权人的抵押登记手续”止。被告大连明和兆泰置业有限公司于2015年10月8日向原告出具的《知润山按揭贷款客户明细确认单》亦对此予以确认。由于被告大连明和兆泰置业有限公司在前述《一手房贷款业务银企合作协议》及《知润山按揭贷款客户明细确认单》中均承诺保证期限为自借款发放之日起至被告任克荣取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，故鉴于被告任克荣现未取得大连经济技术开发区图强街XX号房屋的房地产权属证书、原告亦未取得该房屋的抵押权人资格，故原告提起本案诉讼系在保证期间内主张权利，据此被告大连明和兆泰置业有限公司应对被告任克荣所欠原告的借款本息承担连带清偿责任，原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。
四、依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七之规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，大连经济技术开发区图强街XX号仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对该房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
五、被告任克荣未到庭应诉亦未提交书面答辩意见，视为其放弃相应的抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法做出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起十日内，被告任克荣向原告中国农业银行股份有限公司大连经济技术开发区分行偿还借款本金289577.79元及利息、罚息、复利（截至2018年3月19日，利息为16829.28元、罚息为311.48元、复利为747.16元，自2018年3月20日起至借款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准的135%计算）；
二、被告大连明和兆泰置业有限公司对前述第一项款项的偿还承担连带责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连经济技术开发区分行的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5720元、保全费2020元、公告费900元，由被告任克荣及被告大连明和兆泰置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 李欣欣
人民陪审员 王者安
人民陪审员 林 琳
二〇一八年三月十九日
书 记 员 王 立
附相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。