苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初9915号
原告：苏州文化博览中心有限公司，统一社会信用代码91320594750025565E，住所地苏州工业园区观枫街1号。
法定代表人：殷卫东，总裁。
委托诉讼代理人：牟利净，江苏金砖律师事务所律师。
被告�零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司，住所地上海市长宁区延安西路1358号802A室。
法定代表人：郭帅。
原告苏州文化博览中心有限公司（以下简称“文化博览中心”）与被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司（以下简称“零夏壹度公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法由审判员邵婷婷独任审判，后因被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司下落不明，又因工作原因，依法转为普通程序，并由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员贾继祥、朱健健组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告文化博览中心委托诉讼代理人牟利净到庭参加诉讼，被告零夏壹度公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏州文化博览中心有限公司向本院提出诉讼请求：1、�令被告支付原告租赁合同有效期间的租金179033元、综合管理费38265元及水电费20317.93元，共计237615.93元；2、判令被告支付原告逾期腾房占有使用费9308元（自2016年7月6日至2016年7月25日）；3、判令被告支付原告逾期付款违约金29631元；4、判令被告支付原告合同解除违约金192268.4元；5、判令被告承担原告支出的律师费16000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年12月，原告文化博览中心与被告零夏壹度公司签订租赁合同，约定由被告向原告承租苏州工业园区观枫街1号苏州文博广场D-10号的商业用房。兹后，双方又签订了该租赁合同的《补充协议》。上述租赁合同及其补充协议，对于租金标准、支付方式、免租期、违约责任等内容均作出了明确的约定。租赁合同签订后，原告依约将涉案的承租场所交付给被告使用，但被告接收房屋后却一直不支付租金、综合�理费及水电费等。2016年7月4日，原告向被告发送了《关于解除租赁合同并请贵司依约返还房屋的函》，该函于次日送达至被告零夏壹度公司。2016年7月25日，被告向原告返还了涉案的租赁房屋。原告认为依据租赁合同的约定，被告应向原告支付租赁期间的租金、综合管理费及水电费等。而被告还存在逾期付款的行为，对此应承担逾期付款违约金。此外，由于被告的违约行为，导致合同提前解除，被告对此亦应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。
被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司未答辩。
本院经审理查明的事实如下：2014年12月2日，原告文化博览中心（甲方、出租方）与被告零夏壹度公司（乙方、承租方）签订了《商业用房租赁合同》一份，约定原告文化博览中心将苏州工业园区观枫街1号苏州文博广场D-10号�商业用房出租给被告零夏壹度公司，租赁期限为自2014年12月15日至2019年12月14日止，租赁面积为121.7平米。合同3.1条约定：双方约定甲方应将本租赁场所于2014年12月15（“交付日”)前交付乙方使用。双方应按约定办理交付手续，签署房屋交接书。第5.2条约定：合同期内综合管理费单价为20元人民币/平方米/月(按套内而积计算)，共计2434元/月。第5.3条约定：公用事业费，用电单价为每度0.93元，水费单价为每吨3.50元，煤气单价为每立方米2.52元(具体以供应商公布价格为准)。合同第5.4条约定：公用事业费从交付日开始计算，每月支付1次，且须于下个日历月的1日前将该本月电费和水费及煤气费按照甲方或管理公司通知的帐单支付给甲方。合同第6.1条约定：乙方经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、网费、煤气开通费等可能产生的费用自理。合同第7.1条约定：本合同项下乙方应支付之租金、综合管理费先付后用，每三个月为一个付款周期，乙方应于每个付款周期开始之前的7个工作日内支付下一付款周期内的租金及综合管理费。第7.2条约定：若乙方未按本合同约定向甲方支付租金、综合管理费或其他费用，甲方有权向乙方按所欠费用总额的万分之五每日的标准收取逾期付款违约金，直至乙方付清或本合同被提前解除为止。第8.3条约定：在甲方完全履行本合同项下义务的情形下，若乙方拖欠和租金、综合管理费或其他费用超过30日的，经甲方书面催告后仍未在限定期限内补缴的，甲方有权以书面方式通知乙方解除本合同，乙方履约保证金不予退还，乙方应按该年度3个月的租金标准承担违约责任。第9.6条约定：若乙方违反本条上述任一条款，经甲方书面通知之日起10天内仍未改正的，甲方有权终止本合同，乙方已付履约保证金不�退还，乙方并应另行支付合同期内总租金20%的违约金。第20.2条约定：违约方应承担守约方因诉讼而支出的合理费用，包括但不限于律师费用。
此后，双方又就上述《商业用房租赁合同》签订《补充协议》，协议约定：一、双方同意将原合同所约定的承租场所套内面积由121.7平米变更为114.5平米，变更后每月综合管理费共计人民币2290元，租金如下:第5个月至第12个月每月租金单价为120元/平方米/月。每月租金共计人民币13740元【大写:壹万叁仟柒佰肆拾元整]，第13个月至第24个月每月租金单价为126元/平方米/月，每月租金共计人民币14427元【大写:壹万肆仟肆佰贰拾柒元整】:第25个月至第36个月每月租金单价为132元/平方米/每月租金共计人民币15114元【大写:壹万伍仟壹佰壹拾肆元】……二、乙方确保于2015年3月27日合法开业前提下，在原合同基础上减免自2015年4�15日至2015年6月14日期间的租金及综合管理费。
另查明：诉讼中，原告陈述，上述房屋租赁合同签订后，原告已依约将出租的苏州工业园区观枫街1号苏州文博广场D-10号的商业用房交付给被告使用，并提交了店铺交接单一份用于佐证该事实，交接单的时间为2014年12月30日。原告称被告自承租以来租金就一直未支付，原告遂于2016年7月4日向被告发送了《有关于解除租赁合同并请贵司依约返还房屋的函》一份，向被告催讨欠付租金并要求解除合同返还房屋。根据原告所提交的邮寄凭证，该函于2016年7月5日送达至被告公司。原告还提交了《商户退租验收表》一份，根据该表被告于2016年7月25日将涉案房屋返还给了原告。庭审中，原告确认被告尚有履约保证金50000元，水电押金1114元，装修押金6085元，三项费用合计57199元在原告处，原告同意将上述款项用于抵扣被告欠�原告的相关费用。
另外，在诉讼中，原告提交了委托代理合同、诉讼费发票及转账凭证证明其因本案诉讼已支出的律师费为16000元。
以上事实有《商业用房租赁合同》、《补充协议》、《有关于解除租赁合同并请贵司依约返还房屋的函》、《商户退租验收表》等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告文化博览中心与被告零夏壹度公司就涉案房屋签订了《商业用房租赁合同》及其补充协议，该租赁合同依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。根据合同约定，承租方拖欠租金超过一个月，经出租人催缴仍不支付的，出租人有权单方解除合同，本案中，原告作为承租人其拖欠租金已远超过一个月，原告有权�除涉案的租赁合同，且原告作为出租人于2016年7月5日向被告送达了解除合同通知书，故本院确认涉案租赁合同及其补充协议已于2016年7月5日解除。
关于被告欠付的租金及管理费金额，承上述分析，涉案房屋的租赁房屋的解除时间为2016年7月5日，故原告主张租金、管理费计算至2016年7月5日止的诉请符合事实，本院予以确认，关于租金的起算时间双方在补充协议中约定2015年6月14日前为免租期，根据上述租金期间，结合租赁合同中约定租金标准，经核算本院确认该租金金额为179033元。关于管理费的计算，双方在补充协议中约定2015年4月15日至2015年6月14日期间为免费期，其余期间应正常收取，又因在租赁合同中约定的起租时间虽为2014年12月15日，但根据原告提交的房屋交接清单，涉案房屋的实际交付时间为2014年12月30日，故管理费亦应自2014年12月30日起计算，结合上述管理费期间及免费期的约定，经本院核算该项金额金额为37009.19元。此外，被告在原告处有履约保证金、水电押金及装修押金三项费用合计57199元，原告在庭审中明确同意该费用在被告欠付原告的款项中予以抵扣，故本院将该费用在被告欠付原告的租金中予以抵扣，抵扣后被告尚欠原告租金为121834元（179033-57199）。
另外，租赁合同自2016年7月5日解除后，被告仍实际占用涉案的租赁房屋至2016年7月25日止，故对于该段时间其应支付相应的占有使用费，原告主张该部分费用标准参照原租赁合同中的租金标准予以计算，金额为9308元，该诉请符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的水电费，合同中约定相应的水电费由承租方自行负担，根据原告提交的水电费发票，被告欠付的水电费金额为20317.93元，且被告经本院合法传唤拒不到庭�加诉讼，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利，故对于原告主张的金额本院亦予以确认。
关于被告逾期支付租金、管理费及水电费所导致的逾期违约金，根据合同约定该部分违约金计算标准为每日万分之五，原告据此主张，本院认为该标准过高依法应予调整，另结合被告欠付上述款项的时间，及欠付的金额，本院酌定上述三项费用逾期支付的违约金合计为10000元。
关于被告逾期不支付租金并导致合同解除的违约金，根据合同约定因承租方违约而致合同解除的，承租方需按3个月的租金标准承担违约责任，该约定未超出因被告违约给原告造成的实际损失的合理范围，本院予以认可，但原告主张按总租金金额的20%计算，该主张系适用合同条款错误，本院依法将违约金调整为按合同约定的同期3个月租金标准计算，即43281元。
关于原告主张的律师16000元，在租赁合同中约定，违约方应承担守约方因诉讼而支出包括律师费在内的合理费用。本案中因被告长期拖欠租金而导致违约，根据合同约定其应承担原告由此提起诉讼而发生的律师费用，原告主张的律师费金额合理且根据其提交的证据该费用也已实际发生，故本院对于该项费用亦予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州文化博览中心有限公司租金121834元、管理费37009.19元、水电费20317.93元；
二、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州文化博览中心有限公司房屋使用费金额为9308元；
三、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州文化博览中心有限公司因逾期支付相关费用而导致的违约金10000元；
四、被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州文化博览中心有限公司因合同提前解除而导致的违约金43281元；
五、驳回原告苏州文化博览中心有限公司其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�件受理费8572元，公告费690元，两项费用合计9262元，由原告苏州文化博览中心有限公司负担262元，由被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司负担9000元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告零夏壹度餐饮管理（上海）有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈 新 雄
人民陪审员 贾 继 祥
人民陪审员 朱 健 健
二〇一七年六月十六日
书 记 员 姚�燕
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