延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民初字第00950号
原告薛振龙，男，1958年7月18日生，汉族，大专文化，延安市宝塔区人，延安市龙庆客运服务有限公司经理，现住宝塔区。
委托代理人王东、赵世和，陕西益能达律师事务所律师。
被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司（以下简称“华龙公司”）。住所地：宝塔区百米大道永昌路龙昌园小区*号楼*单元**层。组织机构代码：73266485-7
法定代表人白起龙，该公司总经理。
委托代理人李婷，女，1976年9月29日生，汉族，中专文化，延安市宝塔区人，延安华龙（集团）房地产开发有限公司销售部经理，现住宝塔区。
委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。
原告薛振龙诉被告华龙公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告薛振龙的委托代理人王东、赵世和，被告的委托代理人陈增亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月3日，原、被告签订《房屋认购协议书》，协议约定由被告将位于延安市宝塔区南关大街华龙大厦主五楼北商品房出售给原告，该房建筑面积691.6平方米，每平方米价格5500元，总价款为3803800元，同时约定原告于2012年4月27日交付定金50000元，剩余3753800元于2012年5月17日前付清后双方签订《商品房买卖合同》、交付房屋。协议签订后，原告于2012年4月27日支付被告定金50000元，2012年5月16日原告向被告支付剩余房款时，被告要求原告先支付3000000元，待办理房产手续时再支付剩余房款。同日，原告向被告支付房款3000000元，被告向原告出具收款条据并交付房屋。原告在使用该房时，对该房进行了装修，花费86000元。2012年5月底，被告得知原告将该房抵押，同时原告向被告主张解除协议、返还已付购房款及利息并赔偿损失。2012年5月30日，被告将已收购房款退还原告，但协议未解除，双方就付款利息及损失赔偿问题多次协商未果。为了维护原告的合法权益，现起诉至贵院，请求法院依法判令：1、解除原、被告间签订的《房屋认购协议书》；2、由被告赔偿原告3050000元；3、由被告支付已付房款利息27235.5元并赔偿房屋装修费用86000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张事实的成立，审理期间向本院提交了以下证据：
证据一：房屋认购协议书、薛海泉银行存折、收款收据、入住照片、物业管理专用收据。证明原、被告间签订的《房屋认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取了购房款，房屋也交付原告使用，《房屋认购协议书》是合法有效的商品房买卖合同；
证据二：农行存折、视听资料、查档证明、费用单据、赔偿清单。证明1、原、被告商品房买卖合同订立后，被告未告知原告将所系房屋抵押给宝塔区信用联社，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为明显违约，且违反法律规定；2、被告理应按照法律规定支付原告购房款利息、房屋装修、搬家等费用并承担原告已付购房款3050000元一倍的赔偿。
被告辩称，1、原告所述与事实不符。2012年4月17日原、被告签订《房屋认购协议书》，该协议就房屋价格、正式合同的签订及后果等内容达成了一致意见。协议签订后，原告于2012年4月27日支付定金50000元，2012年5月17日支付购房款3000000元。2012年5月25日，被告工作人员在对接交房款时，发现被告已将位于延安市南关大街的华龙大厦主五楼，总面积1509.5平方米整体抵押。工作人员得知此事后，第一时间将该情况告知原告，鉴于正式商品房买卖合同无法签订，经原、被告协商后，2012年5月30日，被告向原告足额退还所有款项，原告也向被告出具了收条，原、被告由此解除购房协议后，被告要求原告腾房，但原告一直以没有找到合适的房屋为由至今未搬离，原告的行为损害了被告的合法权益。2012年5月17日，由于原告急需用房，经被告协调，给原告腾出两间房屋供其使用。在与原告签订房屋认购协议前，本案所系房屋一直由民生人寿保险股份有限公司租用，室内装修事宜均由其完成，而非原告所为；2、原、被告间协议第四条明确约定，如被告在该协议约定的时间内不能签订正式商品房买卖合同、不能交付房屋时，该协议终止。2012年5月25日，原、被告知道房屋整体抵押后，均认识到商品房买卖合同无法签订，被告将购房款退还原告，原告收款行为表明了其已承受解除协议所产生的法律后果，因此原告的主张缺乏事实依据不能成立。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原、被告间认购协议必须在满足相关条件的前提下才能被认定为商品房买卖合同，而原、被告间签订的协议无论从形式上还是内容上都无法达到商品房买卖合同的要件，况且被告诚实信用，从未故意隐瞒任何事实，不存在适用处罚性赔偿原则；3、原、被告协议明确约定协议终止后，被告退还原告定金并支付定金的同期银行利息，并非房款利息；4、2012年5月30日，原、被告协议终止后，原告仍然占用被告房屋，其行为严重侵犯被告合法权益，被告将保留追诉原告的权利。
被告为证明其主张事实的成立，审理期间向本院提交了以下证据：
证据一：房屋认购协议书、房屋他项权利证书、收款收据及收条。证明1、原、被告于2012年4月27日签订了《房屋认购协议书》，该协议明确约定待原告交清房款及其它费用后，双方签订正式的《商品房买卖合同》。同时，双方对不能签订正式商品房买卖合同所导致的法律后果也作出约定。原、被告间签订的协议属于预约，非正式的商品房买卖合同；2、协议签订后，因出现了不能签订正式合同的情形，经双方协商，被告全额退还原告购房款，原告也自愿接收，原、被告自愿解除协议，两者法律关系归于消灭；
证据二：谈话笔录。证明原、被告讼争房屋室内装修是前租赁户民生保险公司所实施的，与原告无关。
经庭审质证，被告对原告提供证据一中《房屋认购协议书》内容无异议，对签订时间提出异议，认为签订时间实际是2012年4月27日，原协议中双方并未填写时间；经审查，原告提供的该协议书中时间系自行填写，不予确认，对协议中其他内容，本院依法予以采信。对薛海泉银行存折、收款收据、物业管理专用收据真实性均无异议，但提出该证据并不能证明被告向原告交付房屋的事实；经审查，该证据真实、合法、有效，本院依法予以采信。对入住照片，被告对真实性持有异议，认为原告是在无权占用被告房屋的时候拍的照。经审查，该证据形式合法、有效，应予采信。被告对原告提供证据二中农行存折及查档证明无异议，本院依法予以采信。对视听资料，被告提出该证据收集人事先并未经过被告谈话人同意，收集程序违法，不应作为证据使用。经审查，被告质证意见符合法律规定，该证据将不作为证据采用，但可在处理本案时作为参考。对费用单据及赔偿清单，被告认为该证据并不能证明原告装修事实存在。经审查，该证据形式上不符合证据规则相关规定，本院依法不予采信。原告对被告提供证据一的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为退款是原告要求被告退的，但并不影响原告找被告索赔的权利，原、被告间签订的《房屋认购协议书》具备了法律规定的商品房买卖合同要件；对证据二原告提出异议，认为证人未经法庭许可未出庭作证，该证人证言形式上不符合法律规定。经审查，原告的质证意见符合法律规定，本院依法予以采信，对该证据，本院依法不予采信。
经审理查明，2012年4月份，原、被告签订《房屋认购协议书》，协议约定由被告将位于延安市宝塔区南关大街华龙大厦主五楼北商品房出售给原告，该房建筑面积691.6平方米，每平方米价格5500元，总价款为3803800元，协议同时约定原告于2012年4月27日向被告交付定金50000元，剩余3753800元于2012年5月17日前一次付清，后原、被告双方签订《商品房买卖合同》，并由被告向原告交付房屋。协议签订后，原告于2012年4月27日支付被告购房定金50000元，同日，被告向原告出具了收据。2012年5月16日，原告向被告支付购房款3000000元，2012年5月17日，被告向原告出具了收据。2012年5月17日，被告给原告腾出三间房屋供原告使用，2012年5月24日，原告搬入所购买房屋。为给延安雄鑫石油技术服务有限公司贷款，2012年5月25日，被告在未告知原告的情况下私自将讼争房屋抵押给宝塔区信用联社公司业务营销管理中心。2012年5月30日，被告将已收购房款退还原告，双方就付款利息及损失赔偿问题多次协商未果，故成诉。
另查明，延安华龙（集团）物业服务有限责任公司共收取原告2012年6月1日至2013年3月31日物业管理服务费、供暖费、水、电等费用19363元。2013年5月25日，原告薛振龙搬离所系房屋，但钥匙未交。
本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》系当事人双方的真实意思表示，具有法律效力。该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告交付了3050000元购房款，被告也向原告交付了房屋，因此该协议书应认定为商品房买卖合同。双方当事人应按照诚信原则全面履行协议书中的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原告支付大部分购房款后，被告虽然将房屋交付给原告，但却未按照约定或者房屋交易习惯履行产权证办理义务，反而
在未告知原告的情况下擅自将讼争房屋抵押给宝塔区信用联社公司业务营销管理中心，使得原告至今无法取得讼争房屋产权。由于被告的恶意违约行为，导致原告无法实现合同目的。因此，对原告起诉要求与被告解除《房屋认购协议书》并由被告支付其赔偿款的诉请，本院依法予以支持，因本案涉及标的数额过大，考虑到本案被告已将购房款退还原告，结合被告的过错程度，本院调整赔偿款为已付房款3050000元的1∕3即1016666.7元。被告辩称原、被告签订的《房屋认购协议书》不属于商品房买卖合同且其只是工作失误，因被告抵押的该笔贷款申请时间是在2011年12月27日，早于原、被告签订协议时间，且签订协议后被告在房产部门办理了他项权证，足以证明被告的辩解理由不能成立。按照原、被告《房屋认购协议书》中约定，协议终止后，被告需支付原告定金利息，因此，对原告诉请由被告支付其已付购房款利息27235.5元的主张，本院依法不予支持。对于原告主张的房屋装修费用，被告辩称原告并未对房屋进行装修，实际上是由前租赁户民生保险公司装修。由于原告未向本院提供相应有效证据证明其装修损失数额，对其该诉请，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告薛振龙与被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》，同时原告向被告返还房屋；
二、由被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司赔偿原告薛振龙1016666.7元；
三、驳回原告薛振龙的其他诉讼请求。
以上二、三项给付内容，限被告延安华龙（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付完毕。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32106元，原告已预交，减半收取16053元，实际由原告负担11053元，由被告负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 张晓斌
代理审判员 李惠蓉
人民陪审员 刘桂梅
二〇一三年九月四日
书 记 员 刘喜梅