陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终1352号
上诉人（原审原告）：刘保东，男，汉族，生于1963年8月19日，现住北京市东城区。
委托代理人：蔡永波，系上诉人妻哥。
被上诉人（原审被告）：马小慧，女，汉族，1982年1月26日出生，住榆林市。
被上诉人（原审被告）：赵培林，男，汉族，生于1956年2月15日，住横山县。
原审被告：李晓君，女，汉族，生于1967年4月3日，住横山县。
上诉人刘保东因与被上诉人马小慧、赵培林、原审被告李晓君申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省榆林市横山区人民法院（2016）陕0823民初4139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开听证进行了审理。上诉人刘保东委托代理人蔡永波、被上诉人马小慧、被上诉人赵培林到庭参加了听证。本案现已审理终结。
上诉人刘保东称，涉案合同真实性存疑，赵培林对涉案标的无权处分，且无权处分行为未被追认。本案交易以合法形式掩盖非法目的，涉嫌偷税，合同应属无效，故案外人提交的证据不能证明其享有排除法院强制执行的情形，请求二审法院撤销陕西省横山区人民法院（2016）陕0823民初4139号民事判决，并改判准许执行人赵培林执行涉案房屋。具体理由为：1、马小慧提交的《买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《榆林市房屋买卖合同》载明的房屋交易价格与其提交的银行汇款凭证记载的数额、款项支付时间、税费的承担以及房屋交付的时间前后矛盾，真实性存疑；2、退一步讲，即便前述合同是真，那么也应系无效合同。房屋是赵培林与李晓君共有的，赵培林系无权处分，且未征得李晓君的同意或追认，应属无效合同；被上诉人赵培林、马小慧以较低房屋交易价格进行偷税的行为，系以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，依照合同法五十二条规定，亦应属无效合同。
被上诉人马小慧辩称，1、三份合同数额和时间不一样，第一份合同是定金合同，交了10万元，房屋买卖合同约定是65万元，但是联系到赵培林的时候，赵培林在信合贷了60万元，所以又交了60万元，目的是为了过户。榆林市房屋买卖合同52万元，该合同是房产所提供的，房产所说房屋要交契税了，你们按你们的合同利息。2、三份合同的交付时间不一致，榆林市房屋买卖合同因赵培林房子在贷款，我交付50万后方可过户，后续的4万元是由中介公司收取的过户费。3、合同约定的契税不相同，65万包括过户费，给中介公司交的3万元内就包括过户费，契税是中介公司交的，发票写的是我的名字。4、赵培林给我拿出公证书的时候，证明房屋的产权只归赵培林所有，所以我与赵培林才交易的。5、我不存在偷税漏税，是为了便于契税交付。
被上诉人赵培林辩称，我认可马小慧的答辩意见。补充几点：1、第一次商定的定金合同，给我付10万元定金，我和马小慧的房屋买卖合同是正式交易的，是由榆林房屋交易中心评估下来，房价是52万元。榆林市房屋买卖合同是为了核定交纳契税的标准在交易中心签订的。交纳的3万元包括中介费和税费，是包括在65万元里的。根据合同约定我于2016年2月28日搬出了交易的房屋，29日马小慧入住，小区里的物业费及其他费用之后都是由马小慧来交纳的。综上所述，我与马小慧的房屋交易是真实有效的，不存在偷税漏税，买卖合法有效。2、房屋交易以后实际就是马小慧使用和管理的，虽然在房产所没有办理过户手续，但马小慧是房屋的实际所有者。3、关于我前妻李晓君没有签字，是因为签了离婚协议，并在公证处约定房屋归我所有。4、请求二审法院维持一审判决，维护马小慧的实际权益。
原审被告李晓君未出庭，也未陈述意见。
原审原告刘保东诉讼请求：1.依法判决准许陕西省横山区人民法院（2016）陕0823执390号执行裁定中第二条对赵培林在榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号**）房产的查封；2.依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。
原审法院查明：2016年1月27日，马小慧与赵培林通过榆林市小米地产签订买卖定金合同，赵培林将位于榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号**）房产出售于马小慧，马小慧通过银行转账支付赵培林10万元定金。2016年2月28日，双方签订了买卖合同，约定房屋总价款为65万元；2016年2月29日，马小慧通过银行转账支付被告赵培林房款50万元；2016年3月6日马小慧转给小米地产法定代表人王瑞鑫3万元；2016年3月7日缴纳契税14633.66元；2016年6月23日，赵培林向马小慧出具4万元的收据，注明3万元为中介费用（马小慧转给王瑞鑫的3万元）。2016年4月11日榆林市不动产登记服务中心登记业务预审回执单中载明：您申请办理的不动产登记业务，已提交下列证件和材料，经我中心预审，你提交的申请资料无测绘成果，暂不予以受理，待测绘完成绘制图工作后，再予以正式受理。涉案房屋未完成权属转移登记。马小慧于2016年5月12日、7月23日、10月26日、11月13日先后缴纳涉案房屋的相关费用（含水电费、取暖费、物业费）。后因办理权属转移登记时，马小慧得知涉案房屋被查封，无法办理权属变更登记手续。马小慧向横山区人民法院提出了执行异议申请，榆林市横山区人民法院于2016年11月8日作出（2016）陕0823执异21号执行裁定书，裁定中止陕西省横山县人民法院（2016）陕0823执390号执行裁定书中第二条对赵培林在榆林市经济开发区圣景名苑15号5栋3单元101号（产权号**）房产的查封。刘保东认为，未办理过户登记原因系马小慧消极办理所致，因此马小慧对该房屋享有的债权不能排除人民法院的执行，人民法院不应支持马小慧的执行异议请求。故刘保东诉讼到院，请求支持前列之诉请。
原审法院认为，本案争议的焦点是：被告马小慧对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行。审查被告马小慧所享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行，首先需要判断马小慧对涉案房屋是否享有实体权益，就本案而言，马小慧与赵培林在本院查封涉案房屋之前签订了合法有效的买卖合同，且马小慧已经依据合同约定交付除质押金之外的所有房款，并已经实际管理控制涉案房屋，同时已缴纳相关契税，并向主管产权转移登记的不动产管理中心提交了转移登记申请，因故不动产中心未能办理产权转移登记业务，并非被告怠于行使权利。故被告马小慧对涉案房屋享有占有、使用、收益等民事实体权益；其次，应当审查原告对涉案房屋是否享有优先权，因原告刘保东与被告赵培林之间债权债务关系因民间借贷纠纷所产生的普通债权，并非对涉案房屋享有所有权、共有权、抵押权等，故其效力不具有优先性；再次，应当审查被告马小慧所享有的民事权益能否排除强制执行，如执行涉案房屋必然损害被告马小慧实体权益，故被告马小慧的辩解理由依法成立，予以采纳。原告诉请查封涉案房屋，称被告马小慧对涉案房屋所享有债权不足以排除人民法院的强制执行，该项诉请及抗辩无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决驳回原告刘保东的诉讼请求。
二审时，被上诉人赵培林提交了榆阳区农村商业银行证明一份，证明卖房的款项用于偿还了信合银行的贷款。因该事实原审已经查明，该证据材料不属于新证据，故不予确认。
经审理，二审查明事实与原审一致，故对原审查明的事实予以认定。
本院认为，被上诉人马小慧在上诉人刘保东申请查封涉案房屋之前，已经通过中介公司与赵培林之间签订了合法有效的买卖合同，且马小慧已经支付六十四万元购房款（剩余一万元双方约定待完成过户登记后再行支付）、相关税费和中介费，也实际占有、管理、使用着涉案房屋，房屋过户登记申请也已经房管部门暂时受理（缺少材料，要求补充提交中），未办理过户登记不是因为马小慧个人的原因，该事实符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故原审法院确认涉案房屋不得查封、执行，判决驳回刘保东的诉讼请求正确。上诉人刘保东认为几份合同真实性存疑的理由，因其没有提交具体的证据证明，该上诉理由不能成立；上诉人认为出卖房屋没有经共有人李晓君同意或追认，合同应属无效的理由，经查明，在房屋买卖之前（2014年3月18日）赵培林已经与李晓君登记离婚，双方协议（该协议办理了公证手续）约定涉案房屋归赵培林所有，处分该房屋不需要征得李晓君同意或追认，故上诉人的该理由不能成立；上诉人认为二被上诉人涉嫌偷税，属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的行为，合同应当无效的理由，因是否存在偷税的行为，没有定性的事实依据，故该上诉理由不能成立。综上，原审判决正确，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘保东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯佑贤
审 判 员 刘小华
代理审判员 高 清
二〇一七年六月十五日
书 记 员 张增强