杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3676号
原告(反诉被告）：杭州浦渊教育科技有限公司。住杭州西湖区古墩路***号*号楼***********室。
法定代表人：戴生才，执行董事兼总经理。
委托代理人：雷小珍，浙江满江红律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州同邦实业有限公司。住杭州市西湖区古墩路***号*号楼***室。
法定代表人：孙俊，执行董事。
委托代理人：田郁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
原告杭州浦渊教育科技有限公司诉被告杭州同邦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员金孟贵独任审判，后被告杭州同邦实业有限公司提起反诉，本案转为普通程序并组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）的委托代理人雷小珍，被告（反诉原告）委托代理人田郁到庭参加诉讼。此后，双方未能达成和解，本案现已审理终结。
原告诉称：位于杭州市西湖区古墩路598号的同人广场系浙江省省直同人集团有限公司建设，由被告杭州同邦实业有限公司整体租赁，并有权分户出租。其中B座作为商业项目”杭州起跑线儿童新天地”的经营场所。2014年11月26日，原被告双方签订《商铺租赁合同》一份（合同编号为浙同·招协[2014]-004号），约定：原告向被告承租位于浙江省杭州市西湖区同人广场B座3层1.10.11号商铺，建筑面积为883平方米；租赁期限为5年，自2015年3月15日起至2020年3月14日止，装修期间不计租金和租期。原告于2014年10月22日支付了定金67677元（后转为保证金），2014年11月26日支付了第一年租金805737.50元。2015年3月前原告完成了公司注册和经营场所”米多儿童之家”的装修。满足了开业条件。但从2015年3月始，除”米多儿童之家”与”启晨钢琴”之外，B座3层的其他商铺并未完成招商和装修，其余楼层均为毛坯房，尚未开始工装。因大楼整体设施缺陷和无商业环境，原告无法单独开业经营。经原告向被告多次催告和充分协商，双方于2015年3月11日又签订了《目前存在问题和解决方案》的书面备忘录一份，被告承诺:于2015年6月30日整体对外开张营业，杜绝安全隐患和各类气味影响；三楼B座剩余机构在2015年6月30日前全部装修完毕开业运营，自动扶梯投入运营（包括安全防护装修及提示）等等。但时至起诉日，同人广场B座的现状与2015年3月份相差无几，大楼并未完成整体工装，自动扶梯未开通运行，未通过消防验收，租赁房屋存在巨大的安全隐患，不能投入使用为儿童集聚的游乐教育场所。且整幢大楼的项目（起跑线项目）未整体开业运行，被告招商承诺的商业环境未能形成。原告认为，被告一再逾期履行的行为已构成根本违约，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。二、被告返还租金805737.50元、经营租赁保证金67677元，赔偿装修费用损失864213.99元。
被告辩称：原告诉称的其已经支付的租金、定金的数额被告认可。涉案合同第11条约定解除合同的条款有两个：一是主体结构质量问题；二是甲方造成乙方不能营业达一个月。现大楼主体结构质量不存在问题，同时原告无证据证明被告造成原告不能营业。原告诉称商场没有整体营业、自动扶梯没有运营、消防验收未通过不是事实，也不是合同约定的解除商铺租赁合同的条件，更不会导致原告不能进行营业。被告交付的是毛坯房，而至2015年6月时有部分楼层和部分商铺还在装修，但不能说整体装修没有完成；消防验收早已完成；自动扶梯是还没有运营，但自动扶梯是否运营不影响原告的营业。因此，原告主张解除商铺租赁合同缺乏事实与理由。
同时反诉称：双方的商铺租赁合同约定了原告支付的综合服务费为0.35元/m2/天，装修期按0.1元/m2/天计费。合同签订后，被告于2014年11月26日将商铺交付给原告，原告于11月28日进场装修，根据合同约定，原告应从2014年11月28日起计付综合服务费，然而，经多次催告，原告至今一直拒付综合服务费。截至2015年11月11日，原告已拖欠综合服务费共计84944.6元，现要求判令：原告支付综合服务费84944.6元（2014年11月28日起计算至2015年11月11日）、违约金（从2015年11月11日起按0.1%/日算至付清之日）。
针对被告的反诉，原告辩称：被告要求原告支付综合使用费与违约金不支持，因该给付义务已消灭。1、备忘录第13条中鉴于目前状况，同人集团承诺同意免除2015年6月30日前所有的租金、物业费用及其他所有相关费用。2、租赁合同第四条第2点经营租赁保证金中第（2）项约定：有下列情形之一的，由被告实施先行从经营租赁保证金中赔偿或扣除，其中f项为原告未及时缴纳水、电、通讯、煤气、网络、综合服务费等一切应承担或缴纳的相关费用的。该条款约定了原告不支付综合服务费时被告可以直接行使抵销权。且不需要通知和征得原告同意。因此，自综合服务费应交未交之日起，被告就有权直接从原告已经缴纳的保证金中实现债权，债务即行消灭。
原告提供了以下证据材料：
1、商铺租赁合同（含补充协议和平面图）。证明原被告在租赁关系中的权利义务。
2、收据、发票。证明原告已经交付的保证金和租金。
3、装修决算书（含付款明细和结算清单）。证明原告实际支出装修费用864213.99元。
4、备忘录《目前存在问题和解决方案》。证明被告承诺的解决方案和期限。
5、催告函、快递面单。证明原告多次催告被告履行。
6、2015年10月28日公证书（封口）。证明房屋现状仍然不能达到原告实现合同目的。
7、建设工程竣工验收消防备忘凭证。证明被告于2015年11月25日申请同仁广场裙楼配制商业公共区域内装修建设工程的竣工验收消防备案，目前尚未通过验收。
8、照片。证明租赁房屋2015年11月30日的现场现状。
被告提供了以下证据材料：
1、建设工程消防验收意见书。证明杭州市古墩路598号一号楼（B座）于2013年3月18日整体通过消防验收。
2、拍摄的视频。证明原告所在的三楼在2015年11月30日已基本上开业。
3、装修单位进场协议、商铺装修审批表、装修承诺书。证明原告于2014年11月28日进场装修，到2015年3月30日装修完成；商铺装修的消防验收由原告自行负责。
当事人对证据的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，被告对原告的证据1的真实性无异议。证据2真实性、合法性、关联性均无异议。证据3真实性、合法性、关联性均有异议，决算书系案外人单方出具，原告也没有提供任何银行付款凭据及正规发票。证据4真实性、关联性有异议，备忘录被告处并没有，中间有诸多手些内容可能是原告事后自行添加，非手写的部分被告确认，被告方签字的两个人卢新建是工程人员，林汝友是商场管理人员，但不是被告同意修改租赁合同的内容额外承担新的合同义务，被告作为负责任的出租人，是尽力帮助承租人解决问题，备忘录中提出的问题，除了自动扶梯还没有运营以外，其他问题都已解决。证据5中没有日期、签字盖章的催告函被告没有收到，对该份催告函的真实性有异议，8月3日催告函被告收到，对两份催告函的关联性有异议，原告要求有诸多不合理处也超出了合同约定，为了避免矛盾激化，被告没有进行反驳。证据6真实性无异议，关联性有异议，原告拍摄的内容不完整，原告拍摄时三楼绝大部分商户已经营业了，原告拍摄了很小一块。证据7真实性要庭后核实，关联性有异议，原告提供的验收是公共区域验收，不同的商户进行装修时要分别自行负责验收。证据8照片的关联性有异议，原告只是拍摄了角落，不能反映三楼全貌。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，关联性有异议，只能证明涉案大楼土建合格，但不能证明大楼内部装修合格，也就是大楼整体合格。证据2未在举证期限内提供，原告不予质证。证据3真实性合法性无异议，证明对象有异议，装修时间原被告后来一致同意在2015年3月30日装修完成。合同第11条约定在消防工程验收上原告是配合的义务，在必要时提供消防材料供检查，并无其他强制性义务，被告作为房屋出租人对大楼土建和公共部分以及专有部分的消防安全有兜底义务。
经审查，原告的证据1、2、6、8及被告的证据1、3真实性双方无异议，予以确认。原告的证据3、7符合证据要求，证据效力予以认定。证据4被告确认签字，并无反驳真实性的证据，该项证据真实性予以确认。证据5中8月3日的催告函被告收到，真实性予以认定，另一份催告函不符合证据要求，不予认定。被告的证据2不符合证据要求，证据效力不予确认定。
根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
位于杭州市西湖区古墩路598号的同人广场系浙江省省直同人集团有限公司建设，由被告杭州同邦实业有限公司整体租赁，并有权分户出租。原告为承租其中房屋，于2014年10月22日向被告支付定金67677元（后转为租赁保证金）。2014年11月26日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》一份（合同编号为浙同·招协[2014]-004号），约定：原告向被告承租位于浙江省杭州市西湖区同人广场B座3层1.10.11号商铺，建筑面积为883平方米，用于经营米多儿童之家品牌早教；原告已充分考察商场整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险；租赁期限为5年，自2015年3月15日起至2020年3月14日止，装修期间不计租金和租期；第一年年租金总计805737.5元，第二年年租金总计846024.38元，第三年年租金总计888245.02元，第四年年租金总计931432.55元，第五年年租金总计979454.51元，租金一年一交，第一期租金自合同签订时一次性缴清，第二期及以后租金于前一租赁年度期满前30天交付；原告签订合同时向被告另行交纳经营租赁保证金67145元，原告未及时交纳水、电、综合服务费等一切应承担缴纳的相关费用的，由被告先行从经营租赁保证金中扣除，综合服务费由原告承担，按0.35元/m2/天、装修之日至2015年3月14日按0.1元/m2/天计费；原告不能按期缴纳本合同相关款项、费用的，每延期一日按全部应缴金额的0.1%支付违约金；因被告原因造成原告不能营业连续达一个月以上或者被告出租的商铺主体结构存在严重质量问题导致无法正常营业的，原告有权解除合同，被告承担违约责任并赔偿损失。
合同签订后同日原告支付了第一年租金805737.5元，被告将涉案商铺（毛坯房）交与原告，原告开始对承租房屋进行了装修。2015年3月前，原告完成相应公司注册和经营场所”米多儿童之家”的装修，但因涉案大楼未整体营业及未能整体装修完毕，为此，2015年3月11日原被告双方代表对大楼何时整体营业及装修问题进行沟通与确认，共同出具备忘录一份，被告同意免除2015年6月30日前所有的租金、物业费用及其它所有相关费用。此后，至2015年6月，涉案大楼时尚有部分楼层和部分商铺还在装修，自动扶梯尚未运行，原告亦未能进行营业。此后原告向被告发函要求赔偿损失，被告未予理会，原告诉至本院。
本院认为，原、被告间签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告已整幢大楼的项目（起跑线项目）未整体开业运行、商业环境未能形成而认为被告根本违约为由要求解除合同，但纵观双方协议内容，并无涉案整幢大楼项目整体开业运行、整体商业环境形成系被告作为出租方合同义务的约定，合同中已表明原告已充分考察商场整体经营现状和环境，自愿承租经营并承担所有与经营相关的责任和风险，因此，原告本案诉请解除合同缺乏合同依据，故原告的诉讼请求本院不予支持。原被告双方约定被告可在租赁保证金中直接扣除综合服务费，且被告同意免除2015年6月30日前所有的租金、物业费用及其它所有相关费用，因此，被告的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回杭州浦渊教育科技有限公司的诉讼请求。
二、驳回杭州同邦实业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费20438元，由杭州浦渊教育科技有限公司负担；反诉案件受理费962元，由杭州同邦实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金孟贵
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王景莉
二〇一六年七月二十日
书 记 员 杨 慧