南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终110号
上诉人（一审被告、反诉原告）:梁本余，男，1967年9月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：毛仲传，广西金益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人梁本余因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人梁本余及其委托诉讼代理人毛仲传、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梁本余上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项，并改判梁本余无需支付威宁公司房屋占用费16460元，改判威宁公司返还梁本余押金9000元、佣金手续费12150元及更名费6000元，共计27150元。事实与理由：一审判决认定的部分事实不清，适用法律错误。1.一审判决认定梁本余在2015年2月1日至2016年8月26日占用房屋错误。涉案房屋于2015年3月17日停水停电后，梁本余将房屋内物品搬出并不再使用涉案房屋，因此一审判决梁本余应支付给威宁公司房屋占有使用费16460元是错误的；2.威宁公司应当将收取的佣金、更名费、手续费返还给梁本余。一审判决认定威宁公司收取了梁本余的佣金、更名费、手续费的事实，同时也确认了租赁合同中并未约定有对佣金、更名费、手续费收取的条款，因此，威宁公司收取该费用并无事实与法律依据。根据《民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。一审判决威宁公司不应返还该费用，明显适用法律错误。
被上诉人威宁公司辩称：1.一审判决梁本余自2015年2月1日至2016年8月26日支付房屋占有使用费，是正确的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，梁本余在合同解除后继续占用涉案房屋期间，造成威宁公司的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。虽然在2015年3月份，威宁公司为促使梁本余退房采取了断水断电的自救措施，但威宁公司在此之前已经明确通知了梁本余，但其一直拒绝腾退涉案房屋，直至2016年8月26日才将涉案房屋交还。因此，一审判决按1200元/月计算房屋占有使用费（其中以合同押金9000元直接冲抵了部分使用费），尚属合理，威宁公司也服判；2.一审判决佣金、手续费、更名费不予返还，亦是正确的。威宁公司从2007年起便对外招租涉案房屋，租赁期限均为一年，要求承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程中发生的成本而收取的。因涉案铺面原承租人不是梁本余，是案外人（原租户）将该铺面“转让”给梁本余的，因此，在双方签订租赁合同时，威宁公司已明确告知其需另行交纳了佣金、手续费、更名费，梁本余亦同意并交纳了2014年度的租赁佣金和手续费、以及更名费。威宁公司认为，虽然在租赁合同中未约定佣金和手续费、更名费的内容，但上述费用是双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是梁本余自愿交纳的，不属于不当得利，无需返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与梁本余之间的房屋租赁合同关系；2.梁本余搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.梁本余向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计68040元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按81元/㎡/月的标准向支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由梁本余承担。
梁本余向一审法院提出反诉请求：1.威宁公司向反梁本余返还房屋押金9000元、佣金手续费12150元、更名费6000元；2.威宁公司向梁本余赔偿房屋装修损失20万元；3.本案诉讼费由威宁公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2013年10月11日，威宁公司（甲方，出租方）委托案外人林创与梁本余（乙方，承租方）签订一份《房屋（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）1-1-102、1-2-103号面积为112㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金标准为7.7元/㎡，月租金860元，租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金2580元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述房屋仅作住宅使用；5.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，梁本余向林创交付款项9250元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余2013年至2014年签约合同押金5280元，佣金3520元，手续费450元，合计9250元。”之后，梁本余以每月860元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2013年11月4日，威宁公司（甲方，出租方）委托案外人林创与梁本余（乙方，承租方）签订一份《房屋（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）1、2、3号面积为60㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金标准为50元/㎡，月租金3000元，租赁期限自2013年12月1日至2014年12月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金9000元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述房屋仅作饮食使用；5.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。同日，梁本余向林创交付款项21150元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余2013年佣金手续费12150元及押金9000元，共计21150元。”2013年11月13日，梁本余向林创交付款项9000元，林创出具一份《收据》，载明：“今收到梁本余中尧路3号更名费6000元及2013年11月租金3000元。”之后，梁本余以每月3000元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日。
2015年1月8日，威宁公司向梁本余发出《通知》，载明：“2015年起我公司将对中尧路52号沿街商铺合同到期的承租户进行合同续签工作，因部分承租户合同到期后长时间未与我公司签订租赁合同，影响了国有资产管理和保值升值。经我公司领导研究决定，中尧路52号商铺所有承租户于2015年1月14日前到我公司签订房屋租赁合同（合同单价为80元/㎡，收取2个月佣金及150元手续费，合同期限截止2015年1月1日至2015年12月31日）。逾期未签订合同的承租户视为自动放弃承租权，我公司将统一将商铺进行公开竞租，未能成功竞得商铺的原租户我公司将要求限时办理商铺将商铺交回我公司，逾期不办理所产生的一切后果由承租户自行承担。”梁本余签收该《通知》。
2015年1月21日，威宁公司向梁本余发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3、4号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因梁本余拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月30日，威宁公司向梁本余发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司2015年1月21日送达《通知》，通知您原承租的商铺将以公开竞价的方式对外出租。2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。请您自行安排好经营和搬迁计划工作，在2015年2月5日前清空原承租商铺内的所有物品，并将商铺及原有的附属设备设施以完好、整洁的状态交还我公司。逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电等措施维护我公司的业主权益。”梁本余拒绝签收该《通知》。
2015年3月5日，威宁公司向梁本余发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-1、2、3号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。2015年1月30日已通知您于2015年2月5日前自行安排好搬迁工作，但至今您未搬出，将商铺移交我公司。现再次通知您于2015年3月8日前清空原承租商铺内的所有物品，将商铺完好交还我公司，逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电及封铺等措施维护我公司的业主权益。”该《通知》于次日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日、2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括梁本余在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月17日，威宁公司对涉案商铺断水断电，之后，梁本余未自行通水通电，也未在涉案商铺内营业。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括梁本余在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁公司。
一审法院认为，威宁公司与梁本余于2013年11月4日签订的《房屋（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年12月1日至2014年10月31日，根据《合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意梁本余继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2015年1月21日向梁本余发出《通知》，载明因梁本余未于2105年1月14日前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达梁本余，故认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。2016年8月26日，双方就涉案房屋进行交接，梁本余将涉案房屋交还威宁公司。故威宁公司已经收回涉案房屋，对其要求梁本余搬离房屋，交还房屋的诉讼请求，不予支持。
关于房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁公司第四项诉讼请求中的租金实质为房屋占有使用费。梁本余以每月3000元的标准将租金交至2015年1月31日，于2016年8月26日将商铺交还威宁公司。故威宁公司有权向梁本余收取2015年2月1日至2016年8月26日期间的房屋占有使用费。故2015年2月1日至2015年3月17日，梁本余应向威宁公司支付房屋占有使用费4700元（计算方式：3000元+3000元÷30天×17天）。2015年3月17日，威宁公司停止对梁本余承租的商铺的供水供电，梁本余之后未自行通水通电，也未在承租商铺内营业，继续采用原合同每月租金3000元的标准计算房屋占有使用费对梁本余显失公平。但梁本余在威宁公司向其发了多份要求其搬离涉案商铺的通知后，仍拒绝履行腾房义务，直到2016年8月26日才交还威宁公司，故酌情确定2015年3月18日之后的房屋占有使用费标准调整为原合同租金标准的40%，即每月1200元。因此，2015年3月18日至2016年8月26日，梁本余应向威宁公司支付房屋占有使用费20760元（计算方式：1200元÷30天×13天+1200元×16个月+1200元÷30天×26天）。上述房屋占有使用费共计25460元。威宁公司在庭审过程中表示，其收取梁本余合同押金9000元，该押金可抵扣梁本余拖欠的房屋占有使用费。因此，扣除梁本余已支付的合同押金9000元，梁本余还应向威宁公司支付房屋占有使用费16460元。
关于佣金、手续费的问题。梁本余于2013年11月4日即双方签订租赁合同当日向威宁公司签订合同的委托代理人林创交付款项21150元，林创出具载明“收到梁本余2013年佣金手续费12150元及押金9000元，共计21150元”的《收据》。梁本余又于2013年11月13日向林创交付款项9000元，林创出具载明“收到梁本余中尧路3号更名费6000元及2013年11月租金3000元”的收据。林创作为威宁公司与梁本余签订房屋租赁合同的委托代理人，向梁本余收取合同押金9000元、佣金手续费12150元、更名费6000元及2013年11月租金3000元，并出具《收据》给梁本余收持。林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理行为后果由威宁公司承担。故对威宁公司未收取梁本余的佣金、手续费的答辩意见不予采纳。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁公司可以向梁本余收取佣金、手续费、更名费，但在威宁公司要求梁本余支付佣金、手续费、更名费时，梁本余并未提出异议，并向威宁公司交纳了该款项。梁本余自愿交纳该费用，双方对收取佣金手续费、更名费达成合意，且未约定该费用可以退还，梁本余要求威宁公司退还该费用于法无据。故梁本余要求威宁公司返还佣金手续费12150元、更名费6000元，不予支持。
关于合同押金的问题。梁本余向威宁公司交纳的合同押金9000元已用来抵扣其应向威宁公司支付的房屋占有使用费，故梁本余要求威宁公司返还合同押金9000元，不予支持。
关于赔偿房屋装修损失的问题。梁本余并未提供关于房屋装修损失诉讼请求的有效证据，应承担举证不能的责任，故梁本余要求威宁公司赔偿房屋装修损失，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威宁公司与梁本余的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除；二、梁本余向威宁公司支付房屋占有使用费16460元；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回梁本余的反诉请求。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，威宁公司无异议，梁本余提出异议，认为其于2015年3月底已将涉案铺面内的物品搬出，且未使用涉案房屋。本院认为，一审判决查明梁本余在2016年8月26日将涉案房屋退还威宁公司，双方办理了交接，该事实有双方确认的威宁公司租赁资产移交表证实，本院予以确认。梁本余提出的异议，没有事实依据，不予支持。经审查，本院确认一审查明的事实。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决计算的房屋占有使用费是否合理？2.威宁公司是否应当返还房屋押金、佣金、手续费和更名费？
关于一审判决计算的房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，本案房屋租赁合同于2015年1月21日解除后，梁本余应当履行及时腾房的义务并积极与威宁公司办理房屋交接手续，但其直到2016年8月26日才将涉案房屋交还威宁公司，故其应当支付该期间的房屋占有使用费。鉴于该房屋在2015年3月17日已断水断电，且梁本余之后未在该房屋内营业，一审判决酌情降低了房屋占有使用费标准，调整为原合同租金标准的40%，兼顾了双方的利益，并无不当。梁本余提出威宁公司未及时收房导致损失扩大，其不应承担房屋占有使用费的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于威宁公司是否应当返还房屋押金、佣金、手续费和更名费的问题。本院认为，梁本余所交纳的房屋押金已抵扣其应支付的房屋占有使用费，故其无权要求威宁公司返还。佣金、手续费和更名费均为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向梁本余收取的费用，梁本余未提出异议，是双方合意的结果，且双方亦未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还，故梁本余提出合同佣金、手续费和更名费应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人梁本余的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费890元（梁本余已预交），由上诉人梁本余负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月十日
书记员 符贵芳