江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2299号
原告向炎芳。
委托代理人李晓斌，上海申浩律师事务所律师。
被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码66763889-7。
法定代表人徐美芳，该公司总经理。
被告昆山温莎堡假日广场有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织结构代码62838188-1。
法定代表人谢乐民，该公司总经理。
被告昆山市华懋房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码75734758-3。
法定代表人谢乐民，该公司总经理。
委托代理人孙志洋，北京大成（苏州）律师事务所律师，代理以上三被告。
委托代理人缪莹，江苏力信律师事务所律师，代理以上三被告。
原告向炎芳诉被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称为世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称为温莎堡公司）、昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称为华懋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法适用简易程序于2014年8月12日公开开庭进行了审理，原告向炎芳委托代理人李晓斌到庭、被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司共同委托代理人孙志洋、缪莹到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2014年9月28日公开开庭进行了审理，原告向炎芳委托代理人李晓斌、被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司共同委托代理人孙志洋、缪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向炎芳诉称：被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司均系一人有限公司（法人独资），人格混同。三被告一体化运作，采取售后包租、捆绑销售与租赁的方式高价销售华懋大厦／温莎堡假日广场1#楼2层及3层商铺，由被告华懋公司销售，指定售后商铺由被告世贸公司包租商铺。2008年10月20日，原告基于对三被告承诺及整体实力的信任，在三被告同一业务代表提供的《昆山市商品房购销合同》、《委托租赁经营协议》上签字。《昆山市商品房购销合同》上约定：原告购买“温莎堡假日广场1#楼”3层（XXX号）21.55平方米商业营业用房，总价款为272694元；《委托租赁经营协议》约定：委托期为十年，前四年租金“养”铺，第五年度至第八年度每年年租金28705元，第九年度至第十年度年租金为32293元，自第五年度开始，按季度支付租金（每季度首日起10天内支付25%年租金），若逾期支付租金，按日万分之二的标准承付违约金等等。上列合同签订时，原告质疑包租主体为何不是被告华懋公司，三被告业务代表明确答复三被告就是一家人、一个老板。原告依约履行了合同，三被告因此获得高额房款，并收取了前四年用于养铺的全部租金。然而，第五年度（2013）年起，三被告仅支付当年前三个季度的租金，本应在2013年10月10日前支付的第四季度租金，迟至同年11月10日，在业主们强烈要求下仅付了一半，另一半租金及第六年度（2014年）第一季度、第二季度、第三季度的租金至今未付，合计拖欠租金25116.88元。原告认为，被告世贸公司拒付租金的违约行为，损害了原告的合法权益，依法应承担民事责任。三被告售后包租、捆绑销售商铺，应承担连带责任。被告温莎堡公司、华懋公司与被告世贸公司混同一人，均应对被告世贸公司的债务承担连带责任。故请判令被告世贸公司支付2013年10月1日至2014年9月30日的租金25116.88元（三个半季度），并偿付违约金（其中，以3588.13元为基数，自2013年10月11日起；以7176.25元为基数，自2014年1月11日起；以7176.25元为基数，自2014年4月11日起；以7176.25元为基数，自2014年7月11日起，均按照每日万分之二计算至实际还款之日）；判令被告温莎堡公司、华懋公司对上列第一项请求承担连带责任；案件受理费、保全费由三被告承担。
被告世贸公司、温莎堡公司、华懋公司共同辩称：被告世贸公司不存在拖欠原告方租金的事实，只是扣除应由原告承担的温莎堡假日广场1号楼消防改建的相关费用以及根据合同约定免租期的租金。根据温莎堡假日广场1号楼原有楼层平面图可以看出，本案所涉商铺所在楼房的消防疏散宽度为3.3米，根据昆山市消防大队出具的《商业建筑设计防火规范》若干规定的要求，按照现有面积2300平方米计算，疏散宽度应为6.7米。因此原有消防疏散通道宽度已经不符合现行的消防法规，依法必须进行消防改造，才能合法从事对外租赁业务。为此，被告世贸公司作为原告房屋的经营管理人，根据规定制作了涉案1号楼消防改造工程的设计方案图纸，并进行了相关改建工作。根据《委托租赁经营合同》8.1、8.3条约定，被告世贸公司作为涉案房屋的经营管理者，因房屋消防通道宽度不符合消防法规的要求，客观上造成无法对外合法履行房屋出租义务，原告应当相应减免租金。为涉案房屋整体进行消防疏散通道改造所增添的设施是该房屋基础构造不可缺失的部分，被告世贸公司为此支出的相关费用，依约应由原告承担。被告世贸公司只是依约扣除应由原告承担的改建费用、免租期内的租金，并不存在拖欠租金的事实。原告提供的证据材料不能证明被告温莎堡公司作为被告世贸公司的股东，其存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、损害原告利益的情形，也未能证明被告华懋公司作为涉案商铺的开发商，在履行合同义务完毕后，其财务与被告世贸公司存在混同。因此被告温莎堡公司、华懋公司在本案中不具备承担连带责任的法律要件，依法不应承担连带责任。原告诉称三被告收取了前四年的养铺的全部租金，事实并非如此。当时从整体营销角度出发，既为保障楼盘销售，同时又为兼顾原告即买房人的利益，被告华懋公司以大幅让利房屋销售价格的方式，实际已将前四年养铺的租金返还给了原告。这一举措目的为了支持被告世贸公司稳定度过最初四年的养铺期，最终发展形成稳固的经营业态，以保障其在四年后有能力按约支付租金。由此可见，原告所称的捆绑销售并不成立，被告华懋公司对原告的让利举措，是对原告权益的维护，而不是侵害。综上，请驳回原告的诉请。
经审理查明：2008年10月20日，原告与被告华懋公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定原告向被告华懋公司购买温莎堡假日广场1号楼XXX号，建筑面积21.55平方米，购房总价款为272694元。同日，原告与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、原告的商铺坐落于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第3层XXX号，建筑面积21.55平方米，购房总价款为272694元，原告委托被告世贸公司出租经营该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，原告同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、原告与被告世贸公司同意，在本协议约定的各委托期限内，被告世贸公司出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为原告委托被告世贸公司的代理报酬费用，若不足由被告世贸公司赔偿补足；3、原告应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知原告办理交房手续之日的次日将该房屋交付被告世贸公司；4、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日，其中第一年度为2009年1月1日至2009年12月31日；5、被告世贸公司无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度每年租金为28705元，第九年度至第十年度每年租金为32293元；租金按季度支付，每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二；6（即合同8.1、8.3条约定）、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成被告世贸公司或承租人不能正常使用该房屋的，原告应该相应减免租金，但因被告世贸公司使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使被告世贸公司无法正常经营的，原告应减免该期间租金，被告世贸公司应书面告知原告；7、合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致被告世贸公司无法正常经营的，原告同意在该房屋修复完毕前被告世贸公司无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。原告将上述租赁房屋交付被告世贸公司后，被告世贸公司依约支付了2013年1月1日至2013年11月15日期间的租金，尚欠2013年第四季度一半租金及2014年第一季度、第二季度、第三季度租金。
另查明：合同签订后，原告所有的昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第3层XXX号由被告世贸公司继续对外租赁经营。2013年8月29日，昆山高新区规划建设局对被告世贸公司的申请作出《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，载明“根据温莎堡公司申请，因原有的商业业态已不能满足现有的市场及生活节奏，拟对1#楼进行商业业态改造，回复如下：根据消防部门的意见，拟同意在1#楼北侧增设一部消防疏散楼梯及观光垂直楼梯，原1#楼里侧的自动扶梯位置保持不变”等内容。
又查明：被告世贸公司为法人独资有限公司，其股东为被告温莎堡公司，设立时间为2007年9月29日；被告华懋公司亦为法人独资有限公司，其股东为被告温莎堡公司，设立时间为2004年2月9日；被告温莎堡公司亦为法人独资有限公司，股东为鸿发商行，设立时间为1996年5月17日。
上述事实有原告提供的昆山市商品房购销合同、委托租赁经营协议、工商登记信息表、批复、建设工程设计合同、改造工程设计方案、建筑装饰工程施工合同及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告世贸公司签订的《委托租赁经营协议》系双方真实意思的表示，合法有效，对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。合同签订后，原告依约将昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第3层XXX号交由被告世贸公司对外租赁经营，被告世贸公司理应依约支付租金。根据江苏省工程建设标准DGJ《商业建筑设计防火规范》（J11236-2008DGJ32／J67-2008），该标准于2008年6月1日起实施，适用于江苏省新建、扩建和改建的商业建筑。本案所涉房屋在被告世贸公司租赁经营时，已经通过消防验收，不属于新建、扩建和改建的商业建筑，该新的防火规范不溯及涉案商铺，亦不影响涉案商铺的租赁经营。根据昆山高新区规划建设局《关于温莎堡假日广场改造工程设计方案申请的批复》，可以认定被告世贸公司所进行的改造系商业业态改造，其中涉及的消防疏散通道亦是从属于商业业态改造。被告世贸公司作为涉案商铺的租赁经营者，其进行的添置设备、设施和进行的施工属于受托租赁经营范围，如因此产生超过租金的收益也由其享有，故相应费用亦应自负。在租赁合同中，原告减免租金的情形包括房屋设施质量问题、意外事件、不可抗力导致房屋损毁，该商业业态改造并不符合委托租赁经营协议约定情形。因此，被告世贸公司关于因必须的消防通道改造应由原告减免租金并承担费用的抗辩意见，本院不予支持，其应依约支付租金并承担违约责任。
被告世贸公司现欠付原告2013年第四季度一半租金及2014年第一季度、第二季度、第三季度租金。根据租赁协议第五年至第八年每年租金为28705元，应于每季度首日起10日内支付，即被告世贸公司分别应于2013年10月10日、2014年1月10日、2014年4月10日、2014年7月10日前支付7176.25元，扣除已支付的半个季度租金3588.13元，总计欠付租金为25116.88元。原告与被告世贸公司约定违约金按应付而未付租金的日万分之二计算，该约定并不违反法律规定，本院予以支持，即从上述租金到期日次日按照每日万分之二开始计算违约金，均计算至本判决生效之日。
原告与被告华懋公司签订《昆山市商品房购销合同》，与被告世贸公司签订《委托租赁经营协议》，均系自主选择，合同相对方明确，其约定对合同以外当事人均不具有拘束力。三被告均为独立的法人，应各就其债务承担责任，并无证据证明其滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、损害原告利益之情形，故原告要求三被告连带给付租金及违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告向炎芳2013年11月15日至2014年9月30日期间的租金25116.88元，并偿付违约金（违约金计算方法：以3588.13元为基数，自2013年10月11日起；以7176.25元为基数，分别自2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日起，均按每日万分之二之标准计算至本判决生效之日止）。
二、驳回原告向炎芳要求被告昆山温莎堡假日广场有限公司、昆山市华懋房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费428元，由被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担，该款原告向炎芳已预交，本院不再返还，被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告向炎芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 孙守旺
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 毛红娟
二〇一四年十一月四日
书 记 员 晋玉芳
附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。