福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初837号
原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内，统一社会信用代码91350100665083947H。
法定代表人：游易楚，董事长。
委托诉讼代理人：夏祖铃、李星星，福建名仕律师事务所执业律师。
被告：陈赢禧，女，1972年10月20日出生，汉族，户籍地福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：牟磊、张定翔，福建至理律师事务所执业律师。
原告福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称福州新榕公司）与被告陈赢禧商品房预售合同纠纷一案，由福州市仓山区人民法院移送本院审理，本院于2017年2月23日立案受理后报请福州市中级人民法院指定管辖，2017年4月1日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民辖XX号民事裁定书，裁定本案由本院审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州新榕公司的委托诉讼代理人夏祖铃与被告陈赢禧的委托诉讼代理人牟磊、张定翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州新榕公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方于2015年2月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）解除，解除时间为2016年11月18日；2.判决被告向原告支付购房款总额10%的违约金109723.6元；3.判决被告向原告支付逾期办理预告登记注销手续的违约金（按照每延期一天按购房款总额1097236元的万分之三标准计算，自2016年11月29日起计算至XX号楼XX单元预告登记注销手续完成之日止）；4.判决被告赔偿原告销售佣金以及律师费29304.1元；5.判决被告立即协助原告办理位于仓山区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）备案登记和商品房预告登记的注销手续，并承担相关费用；6.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告向原告购买XX号楼XX单元房屋，于2013年11月10日与原告签订《新榕金城湾商品房认购协议》并签署了《金城湾客户购房政策风险提示》，确认购买该房屋。原被告双方于2015年2月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX），具体详细的确定了双方在买卖XX号楼XX单元房屋时的权利义务。根据上述双方签订的《商品房买卖合同》第四条、第六条、第七条、附件六《合同补充协议》第九条，被告具有如下义务：1、支付购房总价款1097236元，于2015年2月7日前支付首付款647236元，于2015年4月7日前支付剩余房款450000元；2、被告逾期付款的，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按总房价款的10%向原告支付违约金；3、因被告原因解除合同的，被告应承担原告因签署合同而承担的全部税费、销售佣金、律师费以及因此发生的其他费用；4、如合同解除后需办理预告登记注销手续的，被告应在原告发出解除通知之日起10日内，配合办理相关注销手续，费用由被告承担，如被告在前述期限内未能配合办理相关登记注销手续的，每延期一天应按购房款总额的万分之三支付违约金；5、原告根据商品房买卖合同及补充协议主张解除合同的，合同自解除通知达到被告时解除。合同签订后，原告为被告办理了合同备案和商品房预告登记，但是被告未能按照合同约定支付购房款。原告多次以电话等方式催告被告履行合同义务，被告均以各种理由推脱，置之不理。原告于2016年10月18日书面通知被告履行合同义务，被告仍然以各种理由置之不理。被告的拒不履行合同义务行为，给原告造成了巨大损失，为最大限度减少损失，原告被迫于2016年11月18日书面通知被告解除合同，收回XX号楼XX单元房屋另行出售。原告认为，双方签订的《新榕金城湾商品房认购协议》、《商品房买卖合同》、《金城湾客户购房政策风险提示》等文件，能够真实、准确反映被告购买XX号楼XX单元房屋的真实意思，以及具体权利义务，合法有效，具有法律约束力。被告拒不按约履行义务，属于违反合同的违约行为，其行为已使得合同约定的解除条件成就，被告应当按照约定承担相应的违约责任，为此提出诉请。
被告陈赢禧辩称，其未构成根本违约，本案合同依法应当继续履行。本案系商品房买卖合同纠纷，原告作为商品房的出卖方其合同目的即依据合同约定获得价款，被告在案涉《商品房买卖合同》之前即向原告支付了60%的购房款，合同签订后也积极履行余下购房款的支付义务，但前期系因为公积金贷款审批的原因，导致未及时付款，后在被告贷款已经通过福建省直单位住房公积金管理中心申请，并与中国工商银行福州吉祥支行达成了贷款意向情况下，原告拒绝履行保证义务导致贷款未办理完成。因此，被告虽然存在未依照合同约定迟延付款的情况，但客观上已经履行了大部分合同义务，主观上也在积极履行余款申请贷款支付购房款的义务，而且原告不予配合也是迟延付款的原因，现被告愿意继续履行合同，支付剩余的购房款，以保证原告合同目的的实现。双方的商品房买卖合同存在继续履行的基础，在被告已经支付了大部分购房款且愿意付清余款的情况下，继续履行合同显然更符合双方的利益，也更为公平合理。二、即使被告构成违约，由于原告行使解除权的方式不符合法律规定及合同约定，而且原告未在法定期限内行使解除权，合同解除权依法已经消灭，原告请求确认双方合同解除没有事实和法律依据。（一）依据法律规定和合同约定，即使被告迟延付款，构成迟延履行债务，原告也应当在依法催告后，被告仍不履行的，原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。但在本案中双方在商品房买卖合同中已经对被告联系地址为“福州市鼓楼区XX路XX号”进行了确认并作为原告向答辩人邮寄通知和函件的唯一地址，而根据原告提交的证据，原告发出的《催告函》《律师函》，如果确实投递，投递送达的地址也均为泉州市，显然与《商品房买卖合同》中被告确认的联系地址不一致，相关邮件EMS回执单亦证明为未妥投，原因为“收件人不在指定地址”，可以证明答辩人从未收到原告发出的《催告函》、《律师函》。原告明知被告确认的联系地址，为了达到解除合同的的目的却故意忽视，未依照法律规定及合同约定的方式通知被告，依法行使催告权及合同解除权，因此，即使被告迟延履行债务，由于原告既没有依法催告且解除合同的书面通知也未送达被告，案涉合同并未如原告主张的已经解除，本案合同应当依法继续履行。（二）根据合同约定，被告支付剩余房款的时间为2015年4月7日前，逾期超过30日后，原告有权解除合同。因此，如果被告构成根本违约，原告自2015年5月8日起可以行使解除权。但依据合同法第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案原告即使享有合同解除权，也应当在解除权发生之日一年内行使，否则解除权消灭。具体到本案原告行使解除权的期限为2016年5月8日之前，由于原告在解除合同的期限内未行使解除权，解除权依法消灭。而根据本案证据证明，原告发出书面解除合同的《律师函》是在2016年11月18日，而且未送达被告，即使被告收到，显然也因为原告合同的解除权已经依法消灭，原告依法不享有单方解除合同的权利，原告据此主张案涉合同已经解除显然于法无据，被告与原告之间的合同仍然应当依法继续履行。三、退一步说，即使本案合同解除，原告主张的相关诉讼请求，也没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。（一）关于原告主张的违约金。如果本案合同解除，原告并不因为被告的逾期付款有任何损失，相反因为目前讼争房产因为房价上涨系双方成交价格的近一倍，原告将房产另行出让可获得巨额的利益，足以弥补原告因被告逾期付款所造成的资金利息损失，因此，合同约定的违约金明显过高于原告的损失，应当依法调整。（二）由于原告将所谓的解除合同通知投递往错误的地址导致被告从未收到解除合同通知，本案合同并未被解除，也不存在合同解除后10日内，被告应当配合办理注销登记的合同义务，因此原告请求预告登记注销手续违约金的诉讼主张缺乏事实与法律依据。（三）原告主张销售佣金及律师费没有法律及合同依据。双方在合同中约定，被告作为买受人如合同解除应当承担的是因签署合同及补充协议产生的相关费用，买受人违约承担的是签约律师费，而原告主张的是诉讼中发生的律师代理费，显然不符合合同约定。而且，被告系直接向原告购买的商品房，未通过中介机构，不存在销售佣金的问题，销售佣金与其无关。而且上述费用均无实际支付凭证，无法证明实际支出。综上所述，请求判决驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕本案诉讼请求向本院提供证据，本院组织双方当事人进行质证和证据交换，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
现结合当事人陈述及经审查确认的证据，本案认定如下事实：
2013年11月10日，被告陈赢禧认购原告开发的位于福州市仓山区，并签署了金城湾客户购房政策风险提示，其中“买受人承诺：本人欲购买金城湾单元商品房，于2013年11月10日进行登记。就此郑重承诺：本人已经知晓并领会上述政策规定的详细内容，明了政策风险。保证此次购房符合政策规定（尤其是限购/限贷政策规定），下列资料由本人提供并保证其真实性，个人/家庭已有住房套数1套，若因上述资料不真实或违反上述政策规定而导致无法办理按揭/公积金贷款、或导致《商品房买卖合同》无法办理网络签约备案、或出现其他形式的合同障碍，本人郑重承诺不追究贵司任何违约或赔偿责任，同时贵司尤其解除双方签订的《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》，将所购商品房另行出售。本人对此表示认可，没有异议”。
2015年2月7日，原告为甲方出卖人、被告为乙方买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买坐落于仓山区，建筑面积为83.91平方米，购房款总价为壹佰零玖万柒仟贰佰叁拾陆圆整，约定的付款方式及期限为1、乙方于2015年2月7日前付房款人民币计647236元……2.乙方于2015年4月7日前付公积金贷款人民币450000元，买受人逾期付款的违约责任是买受人如未按本合同约定的时间付款，每逾期一日，应向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人选择向贷款银行或公积金中心申请贷款（含商业按揭贷款或公积金贷款或其组合贷款，下同）的，应于合同签订当日向出卖人支付首付款计（人民币）陆拾肆万柒仟贰佰叁拾陆元整，余额计（人民币）肆拾伍万元整，买受人须在合同网络签约后45日内自行办妥所有贷款手续。若所贷款项未能在合同网络签约后60日内即2015年4月7日前到达出卖人账户的，视为买受人逾期付款，应按本条约定承担违约责任，贷款未获审批或不能办理的，买受人须在接到通知后30日内一次性付清全部房价款；贷款比例降低或须补充材料的，买受人须在接到通知后7日内补交齐首付款或补交齐材料；无论何种原因买受人所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人须接到通知后30日内一次性付清全部房价款。否则均视为买受人逾期付款，应按本条约定承担违约责任。限于主文篇幅所限，具体约定详见合同附件六补充协议第一条。买受人同意该补充协议第一条约定作为本合同主文条款。
合同另约定“买受人承诺签订合同前已向贷款银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备贷款条件，无论何种原因，买受人所贷款项未能在合同网络签约后90日内到达出卖人账户的，出卖人有权要求买受人变更付款方式，在30日内一次性付清全部房价款……”。合同签订当日，被告付清首付款647236元，被告已开具XX二期XX#楼XX单元（建筑面积83.91平方米）购房发票金额为647236元。
2015年4月8日，上述讼争房屋预告登记权利人登记于被告陈赢禧的名下。原、被告一致确认原告尚未将讼争房屋交付给被告。
诉讼中，原告提出，2016年10月18日，原告向被告发出《催告函》，内容为陈赢禧女士：你于2015年2月7日与新榕公司签订《商品房买卖合同》，购买XX号楼XX单元房屋，约定应在签订合同后45日内办妥公积金贷款手续，所贷款项未能在合同网络签约后60日内到达我公司账户的视为逾期付款。我公司多次以不同方式通知你按照约定履行义务，但是截至本函发出之日，你仍然未按照《商品房买卖合同》的约定办理公积金贷款手续和支付购房款。现郑重函告你，请于接到本函之日起立即按照《商品房买卖合同》约定办理公积金贷款手续或支付购房款，并在7天内前往我公司金城湾售楼部提交已办理手续的证明材料。否则，我公司将依法采取进一步法律措施，届时将会给你带来不良信用记录、时间精力损耗、支付违约金等各种损失，请慎重考虑”。
原告另提出，2016年11月16日，原告向被告发出《律师函》，内容为“…您于2015年2月7日与新榕公司签订《商品房买卖合同》，购买XX号楼XX单元房屋，约定您无论何种原因所贷款项不能在合同签订后90日内到账的，应一次性付清全部房价款，否则视为逾期付款应承担违约责任。新榕公司于2016年10月18日发函通知您履行义务。但是截至本函发出之日，您仍然未按照《商品房买卖合同》履行义务。……但您不履行《商品房买卖合同》的义务，存在根本性违约行为，新榕公司依法有权解除《商品房买卖合同》收回所购房屋并要求您支付违约金的权利。…….1、解除您于2015年2月7日与新榕公司签订的《商品房绵密合同》。2、收回您购买的XX号楼XX单元，另行出售。2、从已付房款中直接扣收违约金。4、立即协助新榕公司办理XX号楼XX单元房屋预告登记的注销手续，并承担相关费用。5、保留追究您其他违约责任和要求赔偿损失的权利”。
原告对上述陈述提供了《催告函》、EMS邮件快递回执单、《律师函》、《授权委托书》、EMS邮政快递退件为据，被告陈赢禧否认收到上述材料，提出上述邮寄地址并非其在买卖合同上留下的地址。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》约定被告（乙方）联系地址记载“福州市鼓楼区XX路XX号。买受人确认本地址为合法有效，并同意出卖人根据本地址向买受人邮寄通知/函件后三日内即视为送达买受人”，原告向被告邮寄的地址均为福建省泉州市XX区XX路XX号，原告提供的《催告函》的签收记录是在2016年11月3日到达福州市邮政速递物流公司金山分部投递并签收，签收人为他人收前台，是属于退件状态。《律师函》亦为退件，因此被告辩解未收《催告函》、《律师函》，本院予以采信。根据合同法第九十六条规定“当事人依法按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。因此原告发出的解除合同通知不发生解除效力，此外，根据合同约定，无论何种原因买受人所贷款项不能在合同网络签约后90日内到账的，买受人须接到通知后30日内一次性付清全部房价款。而本案原告并未向被告送达要求一次性付清全部房价款的通知，而且从原告提供的通知内容来看也仅是要求被告按照《商品房买卖合同》约定办理公积金贷款手续或支付购房款，因此本案合同约定的解除条件尚未成就，原告尚不具有解除合同权利，2016年11月18日合同并没有解除。此外，被告提供的2016年8月29日福建省直单位住房公积金管理中心回执单以及未签订成功的《个人住房借款合同》可以证实其在合同约定的公积金贷款时间后仍在申请公积金贷款，原告在合同约定的公积金贷款时间隔了一年多后作出要求被告办理公积金贷款手续或支付购房款的表示并不是变更付款方式，视为原告至2016年10月18日仍然是选择继续履行合同。综上，本案讼争的合同尚未解除亦不符合解除合同的情形。诉讼中，被告请求继续履行合同，并同意向原告支付购房尾款45万元，经本院向原告释明，其坚决不同意变更诉讼请求。因此对原告诉请确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》于2016年11月18日解除以及其余与合同解除相关的诉请，于法无据，本院不予支持。原告可就本案讼争的合同另行向被告主张其他权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告福州新榕城市建设发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费14675元，由原告福州新榕城市建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 刘 锦
人民陪审员 魏宝珍
人民陪审员 黄成贵
二〇一七年十月十一日
书 记 员 熊晓冰
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。