北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8158号
原告：后鹏飞，男，1985年7月16日出生，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：陶殿启，北京市新京律师事务所律师。
被告：北京姜氏中医门诊部，住所地北京市大兴区黄村镇东芦城村南黄鹅路1号。
经营者：姜元栋，男，1942年1月17日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王x民，北京矩阵律师事务所律师。
原告后鹏飞与被告北京姜氏中医�诊部（以下简称：姜氏门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案适用简易程序，依法由审判员万盈独任审判，公开开庭进行了审理。原告后鹏飞及其委托诉讼代理人陶殿启、被告姜氏门诊部的委托诉讼代理人王占民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告后鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的租赁合同，交付租赁物；若合同确实不能履行，被告应双倍返还定金100000元；2.判令被告支付违约金350000元；3.判令被告赔偿损失100000元。事实和理由：2016年7月、8月份，经李祥军介绍，原告与被告接洽商谈被告拥有出租权的位于大兴区黄村镇东芦城黄鹅路1号的四层楼房出租事宜。2016年10月17日，原被告商谈成功，并签订房屋租赁合同。合同约定，被告将大兴区黄村镇东芦城黄鹅路1号的四层楼房出租给原告用于办公、住宿、公寓；租�为10年；租金是每年人民币35万元，前五年每年递增1万元，一直涨到40万元，此后不递增；付款方式是签订合同当日，交付定金5万元，等甲方完全搬迁后支付剩余租金30万元，此后每年提前一个月支付下一年度租金。交付房屋和装修期限是2017年2月20日前交付房屋并免除3个月租金；违约责任是任何一方违反本合同规定，须向守约方支付一年租金作为违约金。合同签订后当日，原告向被告支付定金5万元，此后一直为履行该合同进行资金、装修材料和员工招募，工商注册等多方面的准备。2017年2月20日，原告要求被告交付房屋，可被告拒绝交付，经多次商谈交付事宜，被告仍然拒绝履行交付房屋的合同义务。现诉至人民法院，请求法院依法判决。
被告姜氏门诊部辩称：我不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：第一，原告起诉状中陈述与事实不符：1.原告事实理由陈述的“定金”不准确，双方合同中写的是“订金”；2.原告陈述履行“资金、装修材料和员工招募、工商注册”的合同义务是错误的，根据合同签订的第二条约定该房屋用途为办公、住宿、公寓出租使用，但实际该房屋登记用途是教育和卫生，原告自称能办理相关登记变更，但事实上原告无法办理房屋用途的变更，也无法办理营业执照等合法手续，这导致原告不能履行合同义务。原、被告故于2016年11月份协商解除了合同；3.关于原告陈述的被告拒绝履行交付房屋的合同义务是错误的，事实上2016年11月该租赁合同已经解除。合同解除后，2017年2月，原告以本地区即将拆迁，并和被告合作分享拆迁利息为由，要求对涉案房屋进行装修，遭到被告拒绝。所以，并非被告拒绝履行交付房屋的合同义务；第二，合同解除的原因是原告无法履行合同约定的“依法”使用租赁物，导致不能履行合同义务所致，故原告应当承担相应的违约责任；第三，原告诉称的损失缺乏证据证明：1.《授信及借款合同》的签订与履行与本案无关，《授信及借款合同》是2016年9月22日签订，《房屋租赁合同》是2016年10月17日签订的，未签合同就贷款履行合同不符常理。资金用途也无法证明原告签订的《授信及借款合同》与《房屋租赁合同》之间的关系，故原告主张的贷款损失与本案无关；2.原告的损失是自行扩大的损失，2016年11月份《房屋租赁合同》已解除，合同不能履行的话原告应提前还款，后续的利息是原告自行扩大的损失；给中间人的介绍费，我们根本不知道且未经我方允许，故不应由被告承担；3.原告提供的车票不能证明原告是用于谈判、签约等事项；4.原告提供的饭票无付款人，不能证明是原告付款，更不能证明与被告有关；第四，双方约定的违约�远高于原告的实际损失，依法应当降低。综上，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年10月17日，原告后鹏飞作为乙方（承租方）与被告姜氏门诊部作为甲方（出租房）签订了一份房屋租赁合同，该合同载明：第一条房屋基本情况1、甲方出租给乙方的房屋为坐落在大兴区黄村镇东芦城黄鹅路1号（邮编102612）的四层楼房。2、面积：房屋建筑面积2800平方米（含第四层板房）。3、该房屋现有装修及设施、设备情况（结构、门窗及设施、数量状况等），由乙方按照约定的用途对房屋合理使用。第二条房屋用途：该房屋用途为办公、住宿、公寓出租使用。乙方应依法使用租赁物，获取经营收益。甲方允许乙方对房屋进行结构改造，装修期间如遇消防城管等部门检查，甲方负责协调并处理。第三条租赁期限：该房屋租赁期限为10年。自2017年2月20日至2027年5月20日止。如合同期满，在同等条件下乙方有优先承租权。出租方不得无故收回房屋，如遇国家政策调整，确需收回，需提前2个月书面通知乙方，并将乙方未实际使用期间的租金退还给乙方。第四条租金：该房屋年租金为人民币35万元整。前五年每一年递增1万元，一直涨到年租金40万元为止。之后自2022年5月20日至2027年5月20日期间每年租金为40万元。甲方收取租金后须向乙方提供收据或收条。第五条付款方式：乙方于签订合同当日，先交付订金五万元整，等甲方完全搬迁后支付剩余租金叁拾万元，此后每年提前一个月支付下一年租金。第六条交付房屋及装修期限：甲方应于2017年2月20日前将该房屋交付给乙方。免三个月租金，即2017年2月20日至2017年5月20日不收房屋租金。此外，该合同第十三条约定了违约责�：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向守约方支付一年租金作为违约金，以当年租金为基数。当日，被告姜氏门诊部的经营者姜元栋出具收条一张，载明：今收到后鹏飞交租楼定金伍万元正。
本案审理过程中，原告后鹏飞主张其于2017年2月20日要求被告姜氏门诊部的经营者姜元栋交付租赁房屋时，姜元栋明确表示因租赁房屋可能涉及拆迁而拒绝交付租赁物；被告姜氏门诊部则辩称双方于2016年10月26日就该租赁合同已达成口头解除协议，2017年2月原告是以和被告合作分享拆迁利息为由，要求对涉案房屋进行装修，故遭到被告的拒绝。
庭审中，原告后鹏飞向法庭提交房屋租赁合同一份及收据一张，以证明双方存在租赁关系，对于租赁物、租赁期限、违约责任均有明确约定且被告已收到原告提交的定金5万元；对上述证据，被�姜氏门诊部认可其真实性，但认为违约责任是因原告无法取得合法手续导致合同不能履行故应由原告承担，且收据上的“定金”为笔误，应以双方的租赁合同上载明的“订金”为主。原告后鹏飞向法庭提交火车票餐饮费收据、餐费发票、《授信及借款合同》、借记卡账户历史明细清单，以证明其为履行租赁合同而发生的费用情况；对上述证据，被告姜氏门诊部均不认可，认为与本案没有关联性。
被告姜氏门诊部向法庭提交房屋所有权证一份，以证明涉案房屋所有权人为北京市海淀区兴华中西医骨科医院，用途是教卫，原告后鹏飞认可该份证据的真实性，认可被告拥有房屋的出租权，但不认可因房屋用途显示是教卫而与本案具有关联性；被告姜氏门诊部向法庭提交说明一份、场地使用证明复印件一份，以证明北京市海淀区兴华中西医骨科医院将房屋无偿提�给被告使用，并同意被告对房屋进行转租，原告后鹏飞认可上述证据。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，原告后鹏飞与被告姜氏门诊部书面订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。被告姜氏门诊部应依约向原告后鹏飞交付租赁物，原告后鹏飞应依约履行支付租金的合同义务。按照双方签订的租赁合同第六条关于交付房屋及装修期限的规定，被告姜氏门诊部应于2017年2月20日前将该房屋交付给原告后鹏飞，但被告未按照合同约定的期限交付租赁物。庭审中，被告姜氏门诊部虽辩称因原告无法办理营业执照导致双方租赁合同无法履行，且双方的租赁合同在规定的房屋交付期之前已达成口头解除协议�但未向法庭提交相应证据予以证实，故对其辩解意见，本院不予采信。考虑到被告姜氏门诊部不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，双方的租赁合同目的已无法实现，故对原告后鹏飞与被告姜氏门诊部于2016年10月17日签订的《房屋租赁合同》应予解除。因被告姜氏门诊部拒绝交付租赁房屋的行为，已构成根本违约，故应当承担相应的违约责任。原告后鹏飞要求被告姜氏门诊部支付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本�中，原告后鹏飞主张按照双方签订的租赁合同约定的违约责任，要求被告支付违约金350000元，被告姜氏门诊部认为双方约定的违约金远高于原告的实际损失，应予调整。本院结合双方关于违约金的约定、合同的履行情况、双方的过错程度、寻找替代房屋周转期间的租金损失，本院酌情确定为100000元，对原告主张的过高部分，本院不予支持。
此外，合同签订后，原告后鹏飞给付被告50000元，对该笔费用的性质，原告主张应为被告姜氏门诊部的经营者姜元栋出具的收条上载明的“定金”，被告主张应为双方租赁合同上载明的“订金”。依照担保法解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，即分辨当事人交付的定金等金钱是否具有定金的性质，关键在于审查当事人在主合同中是否约定了定金条款或定金罚则。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》中未出现定金条款及定金罚则，故该笔50000元的费用认定为订金。因原、被告双方的租赁合同应予解除，故被告姜氏门诊部应将收取的订金50000元全部退还给原告后鹏飞。
原告后鹏飞虽就其主张的损失向法庭提交了证据，但经审查，本院认为根据合同的相对性，其提交的证据与主张不具有相关性，故对原告起诉要求赔偿损失之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告后鹏飞与被告北京姜氏中医门诊部于二〇一六年十月十七日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告北京姜氏中医门诊部于本判决生效后十日内退还原告后鹏飞订金五万元；
三、被告北京姜氏中医门诊部于本判决生效后十日内支付原告后鹏飞违约金十万元；
四、驳回原告后鹏飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用四千零二十五元，由原告后鹏飞负担二千三百七十五元（已交纳），由被告北京姜氏中医门诊部负担一千六百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上�于北京市第二中级人民法院。
审判员 万盈
二〇一七年九月八日
书记员 马然