广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终3319号
上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。住所地：清远市新城十八号区半环北路南院**栋首层1至3卡。
法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：林国森，男，1973年3月12日出生，汉族，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。
上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）因与被上诉人林国森房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人凤迪公司的委托诉讼代理人薛锡庭、薛力韬，被上诉人林国森的委托诉讼代理人黄振杰、罗秋琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凤迪公司上诉请求：1、依法撤销清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初2870号民事判决的第一项，依法改判驳回林国森要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由林国森承担。事实与理由：一、一审判决认定事实、适用法律错误，林国森要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。一审判决认为请求承担逾期办证违约金为未约定履行期限的债权是错误的，在本案中，林国森已经于2014年12月1日实际收楼，根据合同的约定，凤迪公司应该在实际收楼后90天内将办证资料报产权机关备案，即在2015年2月29日前将资料报备案，因此林国森知道权利被侵害之日为2015年2月29日，其应当在当天开始算起两年内请求凤迪公司承担逾期办证违约责任；同时，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。在本案中，林国森知道权利被侵害之日以及法定期限届满之日均是2015年2月28日，因此林国森请求凤迪公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效应为从2015年2月29日起算两年至2017年2月29日，林国森向法院起诉的时间为2017年6月20日，显然已经超过了诉讼时效。而且根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条，应从合同约定或者法定履行期限届满之次日计算诉讼时效期间，林国森的主张也已超诉讼时效。凤迪公司依法无需承担逾期办证的违约责任。二、退一步来说，即使凤迪公司需要承担逾期办证的违约责任，违约金也应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式计算。凤迪公司与林国森签订的《商品房买卖合同》是当事人双方自愿订立的，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应按照约定赔偿逾期办证违约金，在本案中，林国森也没有任何证据证明其因逾期办证而遭受到任何实际损失，因此，即使凤迪公司存在逾期办证的违约行为，违约金的计算也应当按照《商品房买卖合同》约定的计算方式计算，即是己付房款的0.005%，一审法院对逾期办证违约金调整至按购房款每年1%的标准计算明显是没有事实和法律依据的。综上所述，一审法院适用法律错误，林国森要求凤迪公司承担逾期办证违约责任己经超过了诉讼时效，请求二审法院查明案件事实，依法判决。
林国森答辩称：一、凤迪公司在一审期间尚未完成竣工验收备案，导致逾期办证违约金的履行期限不能确定，林国森要求赔付逾期办证违约金没有超过法定的诉讼时效。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三〉房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料”。从前引条文可见，商品房产权的初始登记必须以凤迪公司完成建设项目规划验收和竣工验收备案为前提。凤迪公司与林国森签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是“经建设局工程竣工验收备案”，第十五条约定的产权登记期限为交付使用后90日内，两者的先后关系也说明了这一点。本案在案证据可以证实，凤迪公司在本案一审期间尚未完成凤迪豪庭一号楼的竣工验收备案，根本不具备办理商品房产权初始登记的条件，遑论协助林国森办理产权登记。虽然凤迪公司为了逃避逾期交房的违约责任，在商品房满足竣工验收备案的交付条件之前，即将商品房交付给林国森，但按照法律规定，凤迪公司显然不可能在交付使用后90日内办理产权登记。在凤迪公司尚不具备履行协助办理产权登记合同义务的履行条件的情况下，因违约所产生的逾期办证违约金的履行期限也不能确定。并且，此前凤迪公司并没有明确表示拒绝承担违约责任。凤迪公司的违约行为一直延续至今，依据诚实信用原则，应对逾期办证违约金的诉讼时效起算进行从宽认定。林国森要求赔付逾期办证违约金的诉讼时效依法应从凤迪公司实际履行协助办证义务之日起计算，一审判决认定林国森的请求未超过诉讼时效，适用法律正确。二、《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金明显过低，一审判决调整违约金标准合法有据。凤迪公司迟延履行竣工验收备案的义务，导致商品房未具备产权登记的条件，其违约行为导致林国森不能按预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，凤迪公司的违约行为处于持续状态，该损失必然不断扩大。《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.005%，按约定计算仅为约21元，显然过低，一审判决调整违约金标准合法有据，应予维持。三、广东省清远市中级人民法院此前对涉案商品房项目关联案件所做出的生效判决均已将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算至凤迪公司实际履行协助办理产权登记义务之日止，即使从合同约定的办证期限届满次日起算诉讼时效，本案一审立案前两年至凤迪公司实际履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金也未超过诉讼时效。广东省清远市中级人民法院此前已对凤迪豪庭一号楼系列案件作出生效判决，将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算至凤迪公司实际履行协助办理产权登记义务之日止。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金条款是凤迪公司设置的限制买受人主要权利、免除己方主要义务的格式条款，按照民法的诚实信用原则，凤迪公司应按照人民法院生效裁判确定的标准向包括林国森在内的房屋买受人赔付逾期办证违约金。本案中即使从合同约定的办证期限届满次日起算诉讼时效，本案一审立案前两年(即2015年6月8日至2017年6月7日)至凤迪公司实际履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金也未超过法定的诉讼时效。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》是在2017年10月11日印发的，本案在9月份已经下达一审判决书，即一审辩论终结前没有这份文件，不应该采纳该指引。基于上述答辩理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，凤迪公司的上诉理由依法不能成立，请贵院依法驳回上诉，维持原判。
林国森向一审法院起诉请求：一、判令凤迪公司向林国森支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金3889.13元，违约金调整至以购房款415554元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的标准自2014年10月1日起计算至收楼之日（2014年12月1日）止；二、判令凤迪公司向林国森支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款415554元为基数按照年利率1%自2015年2月29日起计算至林国森实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2017年5月25日为9973.30元；三、判令凤迪公司立即办理清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区一号楼规划验收、消防验收和竣工验收备案手续；四、判令凤迪公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月19日，林国森与凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定林国森向凤迪公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为92.16平方米，房屋总价款为415554元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同签订后，林国森已付清房屋价款415554元。2014年12月1日，凤迪公司将涉案房屋交付给林国森使用。凤迪公司于2016年12月21日取得凤迪豪庭小区建设工程消防验收意见书，于2017年5月25日取得凤迪豪庭小区建设工程规划条件核实合格通知书。因此，涉案房屋所在的凤迪豪庭商住小区1号楼的规划验收及消防验收均已合格。截至法庭辩论终结时止，凤迪公司未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。
对于林国森主张的其在诉讼时效期间内向凤迪公司主张过权利的意见，林国森提供了一份清远市住房和城乡建设管理局于2016年6月23日向曹伟杏作出的复函，主要内容为该局告知了曹伟杏凤迪豪庭的验收进度情况。
一审法院认为：案件的争议焦点主要为：1、逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过了诉讼时效；如果未超诉讼时效，应以何标准计算，林国森是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高；2、逾期办证违约金是否已超过诉讼时效；如果未超诉讼时效，应以何标准计算，林国森是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高。
对于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。林国森已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在2014年9月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付林国森使用，但是凤迪公司直至2014年12月1日才将涉案商品房交付给林国森使用。显然，凤迪公司逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，林国森有权要求凤迪公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。但是，根据我国《民法通则》的规定，林国森对凤迪公司所享有的逾期交房违约金这一债权应适用两年的诉讼时效，林国森主张的逾期交房违约金诉讼时效应从其实际收楼之日起计算两年，即逾期交房违约金的诉讼时效是从2014年12月1日计算至2016年11月30日。而林国森提供的复函并不足以证明其在诉讼时效期间内向凤迪公司主张过权利，因此，一审法院认定在诉讼时效期间内不存在引起诉讼时效中止、中断的事由，因此，林国森于2017年6月7日提起诉讼要求凤迪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。
对于第二个争议焦点，林国森已支付全部购房款，凤迪公司按约定应在林国森收楼后90日（2015年2月28日）内将办理涉案房屋权属登记需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时凤迪公司仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期办证违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即林国森主张的逾期办证违约金从凤迪公司实际履行协助办证义务之日起计算。因此，林国森主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效。对于逾期办证违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，林国森认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于凤迪公司迟延协助林国森办理房屋产权证的违约行为导致林国森不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然林国森无举证证明其实际损失的数额，但由于凤迪公司的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为林国森已付房价款的0.005%，是不变的金额，仅为21元，凤迪公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在凤迪公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以林国森已付房款415554元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日（2015年2月29日）起计算。对于截止时间，应为凤迪公司履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至凤迪公司将办理涉案房屋产权证需由凤迪公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。
对于林国森提出的第三项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋已通过了消防验收以及规划验收，因此，林国森要求判令凤迪公司办理消防验收及规划验收的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。对于林国森要求凤迪公司办理竣工验收备案的诉请，因林国森并无提供证据证明该楼房已具备竣工验收备案的相关条件，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向林国森支付逾期办证违约金（该违约金自2015年2月29日起以林国森已付房价款415554元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理位于清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回林国森的其他诉讼请求。案件受理费146元，减半收取计73元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，对一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕凤迪公司上诉请求的范围进行审理。
根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)林国森要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；(二)本案逾期办证违约损失应如何计算。
(一)关于林国森要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定以及一审查明的事实，林国森于2014年12月1日收楼，凤迪公司应于林国森收楼后90日内(即2015年3月1日前)办理涉案房屋的产权登记。凤迪公司逾期未予办理。则林国森应在合同约定的履行期限届满之日起2年内(即2017年3月1日前)起诉要求凤迪公司承担逾期办证违约金。但林国森直至2017年6月7日才提起本案诉讼，明显已经超过了当时法律规定的2年的诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，已经丧失了胜诉权。因此，对于林国森根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，要求凤迪公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。凤迪公司的该部分上诉请求有理，本院依法予以支持。
但同时，因涉案房屋直至林国森提起本案一审诉讼时(即2017年6月7日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，林国森也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的。凤迪公司对此负全部过错责任。并且，林国森因不能取得房地产权属证书而产生的合法权益损失，在涉案房屋具备办理产权登记的法定条件且凤迪公司履行协助办证义务之前，将一直持续。为避免出现开发商可以违法违约长期逾期不办证，而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面；从合理平衡双方权益，避免导致实质上的不公平的角度出发，在林国森因凤迪公司的违约逾期办证行为而遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于林国森在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。据此，凤迪公司上诉认为其无需承担任何逾期办证违约责任的上诉理由依据不充分，本院依法不予采信。
(二)关于本案逾期办证违约损失应如何计算的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价款的0.005%，按本案已付房款415554元计算，仅20.78元，明显不足以弥补林国森因凤迪公司的逾期办证行为所造成的损失。林国森在一审起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以林国森已付房款415554元为基数按年利率1%计算并无不当。对于林国森在一审起诉日之后的逾期办证损失，可以参照该标准计算，并计至凤迪公司将办理位于清远市新城××小区××号房屋的产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。
综上所述，清远市凤迪房地产开发有限公司的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2870号民事判决第二项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2870号民事判决第一项为：清远市凤迪房地产开发有限公司应向林国森赔偿逾期办证违约损失（该违约损失自2017年6月7日起以林国森已付房价款415554元为基数，按照年利率1%的标准计算至清远市凤迪房地产开发有限公司将办理位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区一号楼二梯16层04号房屋的产权登记需由清远市凤迪房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）。其中，从2017年6月7日起至本判决生效之日止的赔偿金额，应于本判决生效之日起十日内付清，以后每六个月支付一次；
三、驳回林国森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费146元，减半收取计73元，由林国森负担50元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担23元。二审案件受理费146元，由林国森负担100元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担46元。对清远市凤迪房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费100元，本院依法予以清退。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 邓洪政
审 判 员 何 燕
二〇一八年二月八日
法官助理 叶俊言
书 记 员 梁肖珩
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。