南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第1035号
原告谈成方，男，汉族，1952年7月7日生。
被告胡玉强，男，汉族，1948年12月25日生。
被告南京市雨花台烈士陵园管理局，住所地在南京市雨花台区雨花路215号。
法定代表人徐雪琴，南京市雨花台烈士陵园管理局局长。
委托代理人熊锦瑞，男，汉族，1982年5月26日生。
原告谈成方诉被告胡玉强、被告南京市雨花台烈士陵园管理局（以下简称陵园管理局）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谈成方、被告胡玉强、被告陵园管理局委托代理人熊锦瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谈成方诉称：1999年底原告与陵园管理局签订了换房协议并立下了交房承诺书，依据该协议和承诺书，原告将自行拥有的座落于本市雨花台区普德村普德花园*幢***室的房屋交给了陵园管理局，陵园管理局将该房分配给了被告胡玉强居住。2004年4月及10月该房屋取得了《房屋使用权证》和《国有土地使用证》并登记在原告名下。原告认为，普德村普德花园*幢***室房屋系自己祖产拆迁安置分配所有，陵园管理局将该房屋分配给被告胡玉强居住，侵犯了原告的合法财产权；被告胡玉强自2000年4月至今居住在该房内，未向原告支付房屋对价，也未支付使用费用，亦侵犯了原告的合法财产权，故要求两被告按该房屋现行市场评估价的百分之七十，共同赔偿原告损失并承担本案的诉讼费用7600元。
被告胡玉强辩称：普德村普德花园*幢***室房屋系2000年陵园管理局分配给我的住房，该房系原告谈成方向陵园管理局交出的接龙房，即原告拆迁安置房，为此，本人以原告谈成方名义向开发公司支付了房款及相关费用31824元，2000年3月22日原告谈成方给本人立欠条一份。被告取得该住房后，原告一直答应协助被告办理过户手续，但始终久拖不办，该房屋被告自2000年起一直居住至今。现原告要求按照该房屋现行市价的百分之七十作为赔偿没有事实依据，同时表示愿以150000元作为对原告的补偿，且原告所欠被告31824元购房款放弃追索，抵作对原告的补偿费用，合计补偿原告181824元。
被告陵园管理局辩称：1999年陵园管理局为了解决职工居住困难，在本市共青团路51号建了5幢住宅，原告谈成方主动要求换房，条件是主动交出普德村普德花园*幢***室的房屋，要求管理局在共青团路51号内分配一套住房。2000年1月25日原告与陵园管理局签订了《换房双向协议》和《带房分配房入住承诺书》，随后原告交出了普德村普德花园*幢***室房屋。2000年3月20日我局将该房屋分给了胡玉强接龙居住，但后来原告谈成方凭着自已控制的普德村普德花园*幢***室房屋的手续，于2004年4月单方办理了两证，原告谈成方的行为违背了单位分房规定及本人的承诺。被告在2000年3月已完成了分房手续，并无过失，请求法院依法判决。
经审理查明：1999年陵园管理局为解决职工住房问题，在本市雨花台区共青团路51号（以下简称共青团路51号）建设了5幢住宅楼，按当时的计划经济体制下的福利分房制度，解决职工住房均采用“以小换大”的形式。2000年1月25日谈成方与陵园管理局签订了《换房双向协议》、《带房分配户入住承诺》各一份，承诺以位于本市雨花台区普德村普德花园*幢***室（以下简称普德花园*幢***室）的拆迁安置房（面积63.42㎡）带房分配，后谈成方分得了共青团路**号*栋***室（面积76.71㎡）房屋一套，同时将普德花园*幢***室房屋上交陵园管理局。2000年3月陵园管理局将该房屋分配给胡玉强居住，为此，胡玉强直接向拆迁安置部门交纳了产权交换及水电增容等费用31824元，2000年3月22日谈成方立欠条一份，言明欠胡玉强人民币31824元（因谈成方系被拆迁人，该费用本应由其交纳）。2004年4月、10月谈成方仍将普德花园*幢***室的房屋登记在自己名下，并取得了《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。此后谈成方与胡玉强双方一直处于一方持有“两证”而无房屋；一方住有房屋而无“办证”的状态，经陵园管理局及多方协调无果。
另查明：2009年5月胡玉强将谈成方、陵园管理局诉至法院，要求确认普德花园*幢***室房屋所有权的归属，后因该纠纷系职工内部分房引发的纠纷，不属于人民法院主管的范围而被裁定驳回起诉。此后双方房屋纠纷始终未能得已解决。2013年6月26日，谈成方以其2000年上交用于接龙的房屋系私产为由将胡玉强、陵园管理局诉至法院，认为两被告严重侵犯了原告的合法财产权，故要求两被告共同予以赔偿，经法庭调解双方未达成一致意见。
本案在审理过程中，原告谈成方自认该房屋现行市价为每平方米15000元左右，被告胡玉强及陵园管理局对此不持异议。庭审中被告胡玉强从息事宁人化解矛盾的角度出发，愿对原告谈成方作适当补偿，被告陵园管理局表示服从法院判决。
上述事实，有原、被告的当庭陈述；原告谈成方提交的普德花园*幢***室的房产证、土地证，2008年8月20日陵园管理局的分房证明；被告胡玉强提交的2000年3月22日原告谈成方的欠条；被告陵园管理局提交的《换房双向协议》、《带房分配户入住承诺书》及本院（2009）雨民一初字第599号民事裁定书和本院与原、被告的谈话笔录及证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：（一）本案虽系因单位职工内部分房引发的纠纷，但该不动产的归属早在2000年3月已通过内部行政权所确定，该行政权力的行使，符合当时国家及地方分房的政策规定，现原告以不动产派生的权力行使财产损害赔偿请求权，人民法院应当受理。
（二）福利分房的政策是计划经济体制下一定历史时期的产物，具有鲜明的时代性，其政策具有历史的合理性，在分配形式上“住房接龙”是一种通行的做法。原告谈成方签订了《换房双向协议》和《带房分配户入住承诺书》后，也确实履行了协议和承诺并将普德花园*幢***室的房屋交由陵园管理局另行安置，但事后又将该房屋的权属证明登记在自己名下，违反了协议及承诺的规定，也有违诚实信用原则。
（三）关于本案的责任问题：首先就客观事实而言，被告陵园管理局作为分房权力的行使者，在当时应当将原告谈成方上交的房屋及相关手续一并收回，再行将房屋分配给胡玉强。由于被告陵园管理局疏于管理以及管理上的漏洞，导致该纠纷的产生并延续数十年；另外在接龙房的性质上也未尽审查义务。原告谈成方在当时的历史条件下，既签订了换房协议和承诺也上交了房屋，事后不但不履行协助胡玉强过户义务，反将该房屋登记在自己名下，其行为既违反了协议及承诺的规定，也违反了当时分房政策的规定。如果他当时主张所交房屋系私房的话，就不符合带房分配的条件，也不可能分得共青团路**号*栋***室的房屋。因此原告以私房参与带房分配，是纠纷产生的诱因。被告胡玉强在分得该房屋后，明知该房屋的相关手续在谈成方名下，却未及时办理过户手续或通过组织及时解决善后事宜也是形成该矛盾的原因之一，因此，从客观事实角度出发，陵园管理局与谈成方就本纠纷的形成共同负主要责任，即百分之九十的责任，胡玉强负次要责任，即百分之十的责任。其次，就法律事实而言，在当时的计划经济分房体制下，原告谈成方系主动要求换房并主动交出了房屋，其行为符合当时的分房政策规定。原告谈成方在分得新居房屋的数十年后，以原上交接龙房系私产为由，要求两被告承担侵权赔偿责任的请求权缺乏法律依据，故其赔偿的请求法院不予支持。
综上所述，本院认为：在客观事实的前提下本纠纷的形成，原、被告三方均有过错。但就法律事实而言，两被告并不构成侵权责任。鉴于原告2000年所交接龙房系私产，其接龙具有一定的不合理性，在公平公允，尊重历史的前提下，本院适用补偿原则，酌定被告陵园管理局按该房屋现行市价的百分之四十五补偿原告谈成方，即428085元（63.42㎡×15000元／㎡×45%）；被告胡玉强自愿补偿181824元，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告谈成方、被告南京市雨花台烈士陵园管理局于本判决生效之日起十五日协助被告胡玉强办理南京市雨花台区普德村普德花园*幢***室的房屋过户登记手续，过户费用由被告雨花台烈士陵园管理局承担。
二、被告胡玉强于本判决生效之日起三十日内补偿原告谈成方人民币181824元（扣除谈成方欠款31824元，实际补偿150000元）。
三、被告雨花台烈士陵园管理局于本判决生效之日起三十日内补偿原告谈成方人民币428085元。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，原告谈成方负担3420元，被告胡玉强负担760，被告雨花台烈士陵园管理局负担3420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7600元（附：南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。
审 判 长 张敦生
人民陪审员 任俊虎
人民陪审员 郑运河
二〇一三年十二月十日
见习书记员 陈蓁野