福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2412号上诉人（原审被告）：吕鹏，男，1976年6月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许志勇，男，1984年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：李秀琴，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄徐前，福建联合信实律师事务所律师原审被告：陈建军，男，1984年10月9日出生，汉族。上诉人吕鹏因与被上诉人许志勇、原审被告陈建军房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕鹏上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：原审判决存在事实认定不清、法律适用不当的情形，应予以纠正。一、原审判决存在事实认定不清情况，上诉人法律地位应是公证委托代理人，严格按照委托公证书的权限处理涉案房产，其法定责任理应由被代理人罗素梅承受。（2016）厦证内字第4311号公证委托书是本案核心证据在原审中没有作出评析，相反的许志勇提供的证据编号为0000048《房产买卖协议书》在没有原件情况下作为本案重要证据予以采信。上诉人是严格按照委托公证书的权限处理上述房产。据《民法通则》第68第规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转委托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。”就本案中在实际房产权属人罗素梅及其配偶肖亭明确表示同意转委托他人代理。根据《民法通则》第63条规定，代理是指代理人以被代理人（又称本人）的名义，在代理权限内与第三人（又称相对人）实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。上诉人的主体资格不适格。同时据合同的相对性，涉案房产权属至始至终未转移至上诉人名下，上诉人所有行为均为合法代理行为，上诉人至始至终都是以代理身份出现，被上诉人与罗素梅的行为合同行为不能约束上诉人。合同编号为00530533《存量房买卖合同》的签署，上诉人是基于（2016）厦证内字第4311号公证委托书的权限，上诉人的角色以委托代理人身份签署非合同相对方签署此份合同。就本案上诉人单方出具声明如《证明书》、《付款说明》、《民事裁定书》是基于涉案房产权属能转移至上诉人名下，但至始至终涉案房产权属未转移至上诉人名下，所以单方出具声明均是无效意思表示。据合同相对性合同主体应当是被上诉人与罗素梅，上诉人所有行为都是在转委托公证书允许范围内行使代理行为。二、据《物权法》第六条物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。涉案房产权属未转移至上诉人名下，上诉人没有收到涉案房产任何房款，上诉人法律地位自始至终是委托人代理人。从被上诉人提供的银行转账证据来看于2015年04月16日支付60000元予陈建军，案外人苏丽莉于2015年04月30日支付罗素梅400000万，上诉人没有收到任何房款，也没有指示任何人任何人收取房款，上诉人也未取得上述房产的权属。上诉人所在行为均是合法代理行为，其法律后果直接由被代理人承受。三、原审判决存在法律适用不当，判决第二项“吕鹏应于本判决生效之日起十日内退还许志勇已付购房款40万、双倍返还定金12万；”判决第三项“吕鹏应于本判决生效之日起十日支付许志勇中介费8000元、律师费40000元、房屋差价损失70万”；第二项与第三项存在违约金条款与定金条款并用情况，第二项与第三项只能择一处理。据编号0002413号《房产买卖协议书》“第十一条：甲、乙双方签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之一的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师代理费用等。”本条理解适用是根本性违约的违约金条款，在判决第二项“吕鹏应于本判决生效之日起十日内退还许志勇已付购房款40万、双倍返还定金12万；”以退还已支付购房款及双倍返还定金后又适用违约金条款。请求二审法院明察，就原审判决的错误予以纠正。四、①上诉人是以委托代理人身份签署此份协议书若要承担责任于法不符。②退一歩来说若法庭认可房屋差价损失，首先在本案中许志勇即选择双倍返还定金又适用违约金条款中的房屋差价损失，明显是违约金条款与定金条款并有，只能择一。③同时许志勇主张的房屋差价是房地产市场在实际经过一定时期后因价格趋势上涨带来的一种客观呈现，属于事后形成的结论。但市场具有不确定性特征，投资有风险，在进行投资之时人们不可能对其未来盈亏结果得出确定的结论。即使人们的投资决策以事实得到了验证，正如其先前所愿，也不能否定市场具有不确定性这一定律。房屋差价不属于上诉人以代理人身份与被上诉人订立《房产买卖协议书》时预见到或者应当预见到的上诉人以代理人身份违反合同可能给被上诉人造成的损失。④其次，依照法律规定，因当事人一方的违约行为触犯民事法律的多项规定，对方存在适用民事法律保护其合法权益的选择权，选择确定的即意味着放弃了其他权利救济，权利人不得同时适用多项民事法律重复进行权利保护以获取额外实体利益，在本案中被上诉人即选择双倍返还定金又适用违约金条款中的房屋差价损失，明显是违约金条款与定金条款并有，只能择一。在民事权利救济的实体法适用上发生竞合，因为财物在不发生交易的状态下，其价格因市场行情变化显现的价值不构成盈利，从这个角度分析，房屋差价也不属于因罗素梅违反合同行为给被上诉人造成的实际损失，作为上诉人是以委托代理人签署文书合法有据，其法律责任理应由委托人承受。其次原审在评估程序存在违法，附件明显标注鉴定时通知双方当事人到场，作为吕鹏及代理人均未收到任何书面通知，再是对室内装修未进行评估，其次对价值时点选择没有作出任何合理的法律及事实依据（申请司法鉴定未在举证期限届满前提出）。许志勇答辩称，一、编号为0002413的房产买卖协议书的签约主体虽为罗素梅与许志勇，而吕鹏只是作为中介签字；但吕鹏才是该合同的真正主体。1.2014年11月10日，第三人罗素梅（甲方）与吕鹏（乙方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》，约定，甲方以1299000元的价格将其所有的位于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产出售给乙方。合同签订当日，乙方应当支付给甲方定金5万元；乙方应于2014年12月1日（公正当日）前向甲方支付749000元；于一手产权办出后一个月内向甲方支付10万元；银行按揭40万元由银行直接转入甲方账户。甲方应于开发商交房当日将房屋交与乙方使用。2014年12月2日第三人罗素梅与肖亭到厦门市公证处办理委托公证：在委托人对福建省厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元所拥有的权利范围内，全权委托陈建军代理与上述房产有关的一切事项。2.2015年4月16日，吕鹏以第三人罗素梅的名义与许志勇、鸿舜天中介服务部签订编号为0002413的《房产买卖协议》，协议约定，吕鹏将位于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元房产以153万元的价格转让给许志勇，且吕鹏在丙方鸿舜天中介服务部经办人处签名，陈建军作为第三人罗素梅的代理人在协议上签字。本案的讼争房产曾被福建省三明市梅列区法院查封，吕鹏提出执行异议，福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402执异字第5号《民事裁定书》认定，吕鹏执行异议成立，其作为案外人对该讼争房产享有权利，裁定中止对讼争房产的执行。4.2015年4月27日，吕鹏给许志勇出具的《证明书》中亦表示，2015年4月16日，房屋产权人罗素梅与许志勇、鸿舜天中介服务部签订编号为0002413的《房产买卖协议》，实际是吕鹏将房产出售于许志勇，因罗素梅已将该房产出售与吕鹏。5.2016年4月29日，吕鹏在讼争房产一手产权办出后，以罗素梅作为出售人，其作为罗素梅的代理人，将讼争房产出售给第三人杨林新，合同的成交价为720000元，并且已经将该房产过户给了第三人杨林新，致使许志勇的合同目的落空。以上事实及证据均表明，作为中介人员的吕鹏在与罗素梅签订房产买卖协议后，实际上已经买断了该房源。后面之所以是以罗素梅的名义与许志勇签订《房产买卖协议》，仅仅是因当时讼争房产还未办理产权证作出的权宜安排，有关《房产买卖协议》的内容，均由吕鹏本人作出，是其真实的意思表示，该协议应当直接约束吕鹏，吕鹏作为法律关系的真正主体，应当承担相应的民事责任，是本案的适格被告。一审判决认定事实正确。二、陈建军表面上是罗素梅的代理人，但实际是与吕鹏一起倒卖讼争房产。1.2014年11月10日，第三人罗素梅（甲方）与吕鹏（乙方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》，2014年12月2日第三人罗素梅与肖亭到厦门市公证处办理委托公证：在委托人对福建省厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层06单元所拥有的权利范围内，全权委托陈建军代理与上述房产有关的一切事项。2.2015年4月16日，吕鹏以第三人罗素梅的名义与许志勇、鸿舜天中介服务部签订编号为0002413的《房产买卖协议》，陈建军作为甲方代理人在协议上签字，吕鹏作为中介方在协议上签字。在罗素梅与吕鹏签订房产买卖协议时，陈建军就作为罗素梅的代理人，并且办理公证手续，全权处理罗素梅与吕鹏房产买卖协议的所有事宜，陈建军对该交易是清楚的，后其又作为罗素梅代理人的身份与许志勇签订房产买卖协议，吕鹏却作为该协议的中介方，这足以表明陈建军与吕鹏共同倒卖讼争房产的事实，陈建军表面上是罗素梅的代理人，然实际上是吕鹏的代理人。三、被上诉人仅主张双倍返还定金，并未要求上诉人承担违约金，不违反合同法、担保法等法律规定。根据《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《担保法解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，上诉人与被上诉人之间签订的合同总价款为153万元，定金为6万元，未超过担保法及司法解释对定金的数额限制，合法有效。上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议书》第十一条亦约定，违约方要向守约方承担总房款百分之一的违约金。但根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，被上诉人要求上诉人承担双倍返还定金的请求有事实依据与法律依据。四、一审判决上诉人承担房屋差价损失有事实依据及法律依据。首先，《房产买卖协议书》第十一条约定：“甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之壹的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。因此，对于房屋的差价损失，合同已经进行明确约定，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，对当事人具有法律效力。其次，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，合同法对于违约所造成的损失，允许当事人约定损失赔偿额的计算方法，以房屋差价作为损失的计算依据，符合法律的规定。再次，被上诉人提供的案外人编号为0005553的《房产买卖协议》显示，关于讼争房产所处区域的房产成交价为每平方米为29,056元，而上诉人与被上诉人双方订立合同时，关于讼争房产的成交价为每平方米17,089元，成交差价为每平方米11,967元。可见，关于损失差价的计算，具有坚实的合同成交基础。最后，厦门市均达土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产进行评估，2015年4月6日的市场价值为1683000元，2016年7月4日的市场价值为2666100元，差价为983100元。因此，房屋差价损失是客观存在的。陈建军未到庭，亦未陈述意见。许志勇向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除陈建军、吕鹏与许志勇于2015年4月16日签订的编号为0002413的《房产买卖协议》；2.陈建军、吕鹏立即向许志勇退还已付购房款400000元、双倍返还定金120000元，向许志勇支付中介费8000元；3.陈建军、吕鹏立即向许志勇支付房屋差价损失1071405元；4.陈建军、吕鹏支付许志勇支付的律师费40000元；以上金额合计1639405元。一审法院认定事实：2012年5月30日，罗素梅与厦门富铭九天湖置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定罗素梅以1061009元的价格向厦门富铭九天湖置业有限公司购买厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层6单元房屋，2012年6月19日，双方就上述合同向厦门市房地产交易权籍登记中心备案。2014年11月10日，罗素梅（甲方）、吕鹏（乙方）、厦门信东置业有限公司（丙方）签订《房产居间买卖协议》（编号：0000048），约定甲方将其所有的坐落于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层6单元房屋出售给乙方，成交价格为1299000元；协议签订之日，乙方支付给甲方定金50000元；乙方于2014年12月1日前（公证当日）向甲方支付749000元；乙方于一手产权办出后一个月内向甲方支付100000元；上述房产尚未办理土地房屋权证；甲方于开发商交房当日将房屋交付给乙方使用；银行按揭余额约400000元（具体以银行打单为准），自2014年12月起银行按揭余额由乙方按月支付，等等。2014年12月2日，罗素梅及其丈夫肖亭与陈建军至厦门市公证处办理公证委托，委托书约定在委托人罗素梅与肖亭对厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层6单元所拥有的权限范围内，全权委托陈建军处理与上述房产相关的一切事项，受托人有转委托权等。福建省三明市梅列区人民法院在审理戴志洪与罗素梅民间借贷纠纷一案中，戴志洪提出财产保全申请，申请冻结罗素梅银行存款590000元或者价值相当的财产，该院作出（2015）梅执保字第153号民事裁定书，依法查封了罗素梅名下位于厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层6单元房产，之后吕鹏向该院提出执行异议，申请解除对上述房产的查封。2015年10月11日，吕鹏将购房余款76485元交付至福建省三明市梅列区人民法院执行。2016年1月6日，该院作出（2016）闽0402执异5号民事裁定书，裁定如下：中止对厦门市集美区中航城·国际社区（C区）G03地块21#楼26层6单元房产的执行。上述裁定已生效。上述裁定书中查明：2014年11月10日，吕鹏支付罗素梅购房定金50000元；2014年12月2日，吕鹏委托罗素梅委托的受托人陈建军通过其中国农业银行卡、中国建设银行卡分别向罗素梅转账支付购房款67715元、685000元合计752715元；2014年12月20日，吕鹏委托林伟花向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年1月19日，吕鹏委托阮建章向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年2月15日，吕鹏委托陈建军向罗素梅转账4000元作为购房按揭款，2015年3月20日，吕鹏委托陈建军向罗素梅转款4000元作为购房按揭款，2015年4月20日，吕鹏委托陈建军向罗素梅转款3800元作为购房按揭款，2015年4月30日，吕鹏委托苏丽莉向罗素梅转账400000元以提前清偿按揭贷款，以上购房款共计1222515元。2014年12月25日，吕鹏向厦门中航物业管理有限公司交纳上述房屋的物业管理费及公维金1298.49元，2015年2月6日，吕鹏入住上述房屋。2015年4月16日，陈建军作为罗素梅（甲方）的代理人与许志勇（乙方）、鸿舜天中介服务部（丙方）签订《房产买卖协议书》（编号：0002413），约定：甲方同意将位于厦门市集美区中航城C区G03地块21#楼2606室房产出售给乙方，成交价为1530000元整，本协议签订当日，乙方应支付购房定金60000元整，乙方于2015年4月30日向甲方支付400000元整（不含定金）作为房产解押专款使用；乙方于一手产权办出后三日内向甲方支付170000元整（首付款）；乙方向银行申请商业贷款900000元整，甲方应于收到全额购房款当日将房产交付给乙方使用。甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷，自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙方、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任。甲乙双方签订本协议时，甲方应向丙方支付中介费18000元。甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款1%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。一手产权办出后三日内双方办理过户手续，等等。陈建军在协议落款的甲方委托人处签名捺印，许志勇在乙方处签名捺印，吕鹏在丙方处签名，且丙方处盖有鸿舜天中介服务部公章。签订上述协议当日，陈建军出具一份收据，载明其收到许志勇、苏丽莉购买上述房屋的购房定金60000元。2015年4月30日，许志勇通过其配偶苏丽莉转账支付给罗素梅购房款400000元。2015年5月17日，许志勇转账支付8000元给陈建军，许志勇当庭陈述陈建军一直以鸿舜天中介服务部工作人员身份与其交涉出售讼争房屋，该款为中介费。2015年8月11日，吕鹏出具一份付款说明，载明苏丽莉于2015年4月30日通过中国建设银行卡向罗素梅银行卡转账400000元，用于支付本人吕鹏于2014年11月10日与罗素梅签订房产买卖协议（编号：0000048）位于集美区产的银行解押款，实际为苏丽莉向（鸿）舜天房产中介吕鹏本人所购买的许志勇于2015年4月16日与罗素梅所签订的房产买卖协议（编号：0002413）位于集美区九天湖六里7号2606室的房产所支付的400000元款项。2016年2月19日，陈建军与吕鹏至厦门市公证处办理公证转委托，陈建军将原委托人肖亭、罗素梅委托的所有权限转委托给吕鹏。2016年4月27日，吕鹏出具一份证明书，载明：房屋产权人罗素梅与许志勇于2015年4月16日签订的《房屋买卖协议书》（编号：0002413）中所购买的厦门市集美区九天湖六里7号2606室（集美区中航城国际社区C区G03地块21#26层6单元）房产，实际系本人吕鹏所出售于许志勇。缘于本人已于2014年11月10日与罗素梅签订的《房产买卖协议书》（编号：0000048），约定该房产已由罗素梅出售于本人。现因该房屋产权人罗素梅涉及诉讼，导致前述房产被法院查封，致使前述两份《房产买卖协议书》均无法顺利履行，为保证本人及许志勇的利益不受侵害，本人拟向法院提起诉讼，需许志勇、苏丽莉夫妻配合办理，并保证在该房产纠纷案结案后，会将该房产出售给许志勇、苏丽莉夫妻，且不得将该房产出售于其他第三方。2016年4月27日，讼争房屋产权登记在罗素梅名下，2016年4月29日，吕鹏以罗素梅代理人的身份与案外人杨林新签订《存量房买卖合同》，吕鹏将讼争房屋转让给杨林新并办理了产权转移登记手续。2016年8月3日，许志勇申请对讼争房屋差价损失进行评估，法院依法委托厦门市均达土地房地产评估咨询有限公司进行评估，2016年9月7日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为：2015年4月16日的市场价值为1683000元，2016年7月4日的市场价值为2666100元，差价为983100元。2016年8月24日，许志勇向法院申请对吕鹏、陈建军所有的价值1000000元的财产予以查封、扣押、冻结，并由案外人中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司提供信用担保，法院于2016年9月9日依法查封了吕鹏名下位于厦门市集美区产。许志勇因本案委托福建联合信实律师事务所为代理人，并于2016年7月11日支付律师费40000元。以上事实，有许志勇提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《房产居间买卖协议书》（编号：0000048）、（2016）闽0402执异字第5号民事裁定书、《房产买卖协议书》（编号：0002413）、证明书、银行卡客户交易查询、收据、付款说明、法律事务委托合同、律师费发票、转账凭条、进账单、《存量房买卖合同》，吕鹏提交的公证书，原审法院制作的（2016）闽0211民初2017号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证及法庭笔录为证。一审法院认为，本案系因一房数卖引发的合同纠纷。一、关于被告主体是否适格的问题。吕鹏与罗素梅就讼争房屋签订了《房产居间买卖协议》，双方存在房屋买卖合同关系，协议签订后，吕鹏已支付罗素梅全部购房价款1299000元（吕鹏直接支付给罗素梅的购房款1222515元及其交付福建省三明市梅列区人民法院执行的购房余款76485元合计1299000元），吕鹏已于2015年2月6日入住讼争房屋，因罗素梅涉及其他债务纠纷致讼争房屋被福建省三明市梅列区人民法院查封，导致吕鹏无法办理产权转移登记手续，该院作出的已生效的（2016）闽0402执异5号民事裁定实际明确了吕鹏系讼争房屋实际所有人，吕鹏在之后向许志勇出具的付款说明、证明书中也承认其系讼争房屋实际所有人，讼争房屋未转移登记在吕鹏名下并不影响其作为实际所有人的身份，故吕鹏作为本案被告主体适格。2014年12月2日至2015年4月30日，吕鹏曾数次委托陈建军向讼争房屋原所有人罗素梅转账支付数笔购房款，即陈建军应当知道讼争房屋系吕鹏向罗素梅购买，吕鹏系实际所有人；在明知上述事实的情况下，2015年4月16日，陈建军名义上以罗素梅代理人的身份与许志勇签订《房产买卖协议书》，实则系吕鹏的代理人，许志勇依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十一条规定：“原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告”，要求陈建军承担责任，故陈建军作为本案被告主体适格。二、关于《房产买卖协议书》是否应当解除的问题。《房产买卖协议书》签订时，吕鹏系讼争房屋实际所有人，该协议实为陈建军作为吕鹏的代理人与许志勇所签订，故该协议系吕鹏与许志勇双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务，但吕鹏已将讼争房屋转让给杨林新并于2016年4月29日办理了产权转移登记手续，该根本违约行为导致该协议无法继续履行、合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，许志勇主张解除上述协议，于法有据，应予以支持。三、关于吕鹏是否应退还许志勇已付购房款400000元、双倍返还定金120000元、支付中介费8000元、房屋差价损失1071405元、律师费40000元的问题。如前所述，《房产买卖协议书》应予解除。根据庭审查明的事实，足以认定2015年4月30日许志勇通过其配偶苏丽莉转账支付给罗素梅的购房款400000元实际上系吕鹏支付给罗素梅的购房款，即该400000元实际系许志勇支付给吕鹏，则上述协议解除后，吕鹏应予返还许志勇已付的购房款400000元。上述协议签订后，吕鹏将讼争房屋转让给案外人杨林新构成根本违约，理应承担相应的违约责任。协议签订当日，陈建军实际作为吕鹏的代理人接收了许志勇支付的定金60000元，该协议既约定了定金又约定了违约金的计算方式，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”以及第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，许志勇要求吕鹏双倍返还定金120000元于法有据。上述协议还约定，悔约方除应承担违约金外，还应赔偿守约方含中介费、房屋差价损失等损失以及由此引发的诉讼费用和律师费用等，故许志勇因本案实际支出的中介费8000元、律师费40000元应由吕鹏承担；至于房屋差价损失，在房价大幅上涨的形势下，许志勇的损失远远超过双倍定金，倘若仅仅适用定金罚则，其损失远不足以弥补，许志勇在签订协议时明知讼争房屋尚未办理产权证及吕鹏与代理人陈建军均系中介方的工作人员，房产交易存在一定的风险，仍与其签订协议，即许志勇自身存在一定的过错，结合合同履行情况、被告违约情况，参照评估意见，根据诚实信用原则与公平原则，法院酌定吕鹏应赔偿许志勇房屋差价损失700000元。许志勇系依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十一条规定主张陈建军应对上述款项承担责任，依照《民法通则》第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”以及第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”，许志勇并未举证证明陈建军存在须承担连带责任的以上两种法定情形，故许志勇主张陈建军承担责任于法无据，不予支持。陈建军经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除许志勇与吕鹏于2015年4月16日签订的《房产买卖协议书》（编号：0002413）；二、吕鹏应于本判决生效之日起十日内退还许志勇已付购房款400000元、双倍返还定金120000元；三、吕鹏应于本判决生效之日起十日内支付许志勇中介费8000元、律师费40000元、房屋差价损失700000元；四、驳回许志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费19555元，由许志勇负担4498元，吕鹏负担15057元。各方当事人于二审中均未提交新证据。二审经审理查明，吕鹏对一审判决查明的事实无异议，但认为许志勇申请评估时已超过举证期限。许志勇对一审判决无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，围绕吕鹏的上诉理由，分析如下：首先，吕鹏以自己的名义就福建省三明市梅列区法院查封讼争房产提出执行异议，举证其购买了讼争房产，并依法将未付的购房尾款支付至福建省三明市梅列区法院，法院亦裁定停止了对讼争房产的执行。再结合吕鹏出具给许志勇的付款说明、许志勇按吕鹏指示将其支付给吕鹏的40万元购房款汇给罗素梅等事实，即使许志勇未能提供吕鹏与罗素梅的购房合同原件，也已足以认定出售讼争房产给许志勇的是吕鹏。吕鹏称其仅是罗素梅的代理人，且未收取任何购房款，与事实不符，不能成立。其次，一审法院支持的是双倍返还定金及因定金不足以弥补损失的房屋差价，并非吕鹏上诉所称一审判决并处了定金和违约金。三、吕鹏将讼争房屋出售给许志勇后，房价一路上涨，若合同得到履行，许志勇本可获得该部分利益。现因吕鹏违约，将房屋另行出售给他人，致使许志勇未能取得房屋，吕鹏应承担由此给许志勇造成的该部分差价损失。经评估，差价损失近100万元，一审法院在扣除许志勇因双倍返还定金获得的6万元外，另行酌定吕鹏应支付70万元的差价损失，符合法律规定。四、吕鹏未能举证差价损失的评估时间点确定为许志勇提出解除合同当日违反法律规定，其对该时间点的确定提出异议，本院不予采纳。一审法院已通知双方到场，吕鹏未到场，应自行承担相应的法律后果，其上诉称鉴定时其未到场，评估人员未对室内装修一并评估等属程序违法，本院不予支持。综上，吕鹏的上诉请求和理由均缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19555元，由吕鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  柯艳雪审 判 员  章 毅二〇一七年十月十七日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。