福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0122民初3647号原告：张凌芸，女，汉族，1983年7月3日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：廖小辉、林伟，北京中银（福州）律师事务所律师，特别授权。被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托诉讼代理人：张烨，福建国富律师事务所律师，特别授权。原告张凌芸与被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。张凌芸的委托诉讼代理人廖小辉、福建省时代华奥建设发展有限公司的委托诉讼代理人张烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凌芸向本院提出如下诉讼请求:1.请求判令福建省时代华奥建设发展有限公司以已收购房款386000元为基数，按日0.03%的标准向张凌芸支付自2016年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令福建省时代华奥建设发展有限公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年8月4日，福建省时代华奥建设发展有限公司与张凌芸签订《商品房买卖(?http:?/??/?www.66law.cn?/?topic2010?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E4%B9%B0%E5%8D%96?/?”o”商品房买卖?)合同》，合同约定，福建省时代华奥建设发展有限公司将位于连江县的海峡文化创意产业基地·汀棠苑小区住宅房第39幢2313单元出售给张凌芸，房屋建筑面积共49.75平方米，单价为7758.79元每平方米，总价款386000元。合同还约定，福建省时代华奥建设发展有限公司应于2015年12月31日前向张凌芸交付该房屋，如延期交房，福建省时代华奥建设发展有限公司应当按照已收房款的日0.03%向张凌芸支付逾期交房期间的违约金。合同签订后，张凌芸依约付清了购房款，但福建省时代华奥建设发展有限公司并未履行合同义务，至今未向张凌芸交付房屋。张凌芸的行为违反了双方签订的合同，侵害了张凌芸的权益，请求法院依法判如所请。张凌芸补充意见：1、涉案的买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方应当依约履行。现福建省时代华奥建设发展有限公司未按期交房，已经构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。2、福建省时代华奥建设发展有限公司抗辩合同约定的违约金高于实际损失，根据谁主张谁举证的原则，福建省时代华奥建设发展有限公司应承担相应的举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。3、合同约定的违约金，不但具有补偿守约方损失的功能，同时还具有惩罚违约的性质。本案，因福建省时代华奥建设发展有限公司违约逾期交房已经给张凌芸造成重大的经济损失，如对合同约定的违约金之诉请不予支持，将给张凌芸等业主造成更大的损失，将助长相关行业违约的风气，同时也不符合法律的规定，综上，张凌芸的诉请于法有据理应获得支持。福建省时代华奥建设发展有限公司辩称：购房情况、房屋的销售情况、房屋的交付情况和张凌芸所述的一致。目前房屋仍未交付。张凌芸按合同约定日万分之三标准支付逾期交房违约金的请求，福建省时代华奥建设发展有限公司认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法庭依法调低至人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”的规定，一方违约应当承担的违约责任是赔偿一方产生的实际损失。本案张凌芸不能按期收房的损失是不能居住在所购买房屋内的损失，张凌芸原有固定的住所，事实上没有产生实际损失。而合同约定违约金按已付款日万分之三标准计算，明显畸高。根据《合同法》第114条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”，请求法庭依“《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，依法支持福建省时代华奥建设发展有限公司的合理请求。福建省时代华奥建设发展有限公司补充意见：违约造成的损失，损失赔偿的举证责任在张凌芸。张凌芸主张的违约金过高，应当依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据张凌芸、福建省时代华奥建设发展有限公司的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定：2013年8月4日，张凌芸与福建省时代华奥建设发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20130380158），该合同约定：张凌芸购买福建省时代华奥建设发展有限公司开发建设的位于连江县，该商品房建筑面积共49.75平方米，单价为7758.79元每平方米，总价款386000元。合同第六条约定：买受人应于本合同签订的同时向出卖人支付首付款116000元，剩余房款计27万元，由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。合同第八条约定：福建省时代华奥建设发展有限公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给张凌芸使用。合同第九条第1点第（2）项约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。合同签订之后，张凌芸于2013年8月4日和2013年8月21日两次共向福建省时代华奥建设发展有限公司支付了全部购房款386000元。但福建省时代华奥建设发展有限公司至今未将符合约定条件的商品房交付张凌芸使用。综上所述，本院认为，张凌芸与福建省时代华奥建设发展有限公司于2013年8月4日签订的商品房买卖合同合法有效，双方应遵守履行。福建省时代华奥建设发展有限公司至今未将符合约定条件的商品房交付张凌芸使用，已构成违约，应承担违约责任。对逾期交房违约金问题，双方存在上述争议。本案中张凌芸已向福建省时代华奥建设发展有限公司支付了全部购房款386000元，张凌芸的损失为购房款利息损失。参照同一系列其他案件的贷款利息标准，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为日万分之三，高于张凌芸的损失，应予以下调。同时考虑到,此后银行已多次下调利率，参考张凌芸实际损失情况，依照公平合理原则，本院酌情调整福建省时代华奥建设发展有限公司逾期交房违约金为按每日万分之1.8计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向张凌芸支付逾期交房违约金（按张凌芸已付总购房款386000元为基数，按每日万分之1.8标准计算，时间从2016年1月1日起至福建省时代华奥建设发展有限公司向张凌芸交付符合约定条件的房屋之日止）。二、驳回张凌芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费648元，减半收取324元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  邱启开二〇一六年十一月二十九日书记员  黄 萍附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。