山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1722民初2780号
原告：单成振，男，1944年3月6日出生，汉族，单县原城关镇人民政府退休干部，住单县。
委托诉讼代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭增波，山东荣清律师事务所律师。
被告：单县天昆地产有限公司，住所地：单县舜师东路舜师名园小区11号楼203室。机构代码证：56521995-5。
法定代表人：姚一煊，董事长。
委托诉讼代理人：刘金亮，男，1973年11月10日出生，汉族，该公司法务人员，住单县。
委托诉讼代理人：郑华斌，男，1957年6月3日出生，汉族，被告副总经理，住福建省福清市。
原告单成振与被告单县天昆地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪爱华、郭增波与被告的委托诉讼代理人刘金亮、郑华斌到庭参加了诉讼。经原、被告申请延期调解未果。本案现已审理终结。
原告单成振向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2012年10月6日至2015年4月6日的停产停业损失费124533元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2015年4月6日至实际支付之日止）；2、判令被告立即支付原告2015年4月6日至2017年6月6日的停产停业损失费215857.2元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2017年6月6日至实际支付之日止）；3、判令被告立即支付原告2012年10月6日至2015年4月6日期间拆迁过渡期间的利息9674.6元（1105996元为基数按照中国人民银行同期活期利率支付的利息）；4、判令被告立即支付原告2015年4月6日起至实际支付之日止以1105996元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息，暂计算至2017年6月6日利息为104400.5元；5、判令被告按约定立即向原告交付东邻李金祥、西邻杨明春之间的宽10.1长13.7＊2层共计套内面积为276.74平方米的商业门面房3间（一层：138.37平方米，二层：138.37平方米，按原协议约110万元）；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月10日，原、被告签订合同编号：2011DA-91号的《拆迁住改房屋产权调换协议书》一份，协议约定，被告拆除原告住改非经营性用房建筑面积256.92平方米，拆迁补偿合计1005996元，此款在双方产权调换时按实结算差价，在过渡期按银行同期活期利率计息；原告调换位于天昆太阳城沿向阳路商铺，建筑面积276.74平方米，共三间，其中一层约138.37平方米，二层约138.37平方米；回迁宽10.1长13.7*2层商业门面房=276.74平方米（宽度、深度上下浮动5%之内）在此面积基础上多退少补。交钥匙时付乙方壹万元，东邻李金祥、西邻杨明春。被告应在新建房屋主体结构施工十层时通知原告选房，并结清价款；回迁安置过渡期限为30个月，若因被告原因不能按时回迁的，由被告按照《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》规定标准向原告支付超期的相关费用。协议签订后，原告按约定于2012年10月6日将房屋钥匙交给被告，原告的合同义务已履行完毕。由于被告的原因，没能按期交房，也未按约定通知原告选房，2012年10月6日至今，原告多次要求被告支付停产损失费和超期停产停业损失费，被告却一直未予支付。2017年5月3日被告通知原告到被告处选房和结算价款，被告交付给原告2A-2C#楼5铺、6铺，并要求原告支付超出面积部分房款188848元。原告认为不符合合同约定。2017年5月4日至5月25日之间原告多次催促被告支付欠付款项及合同约定的安置房未果，故起诉。
被告单县天昆地产有限公司辩称，原告的诉求不成立，依法予以驳回。1、原告拆迁面积234.19平方米，调换协议给原告拆迁面积276.7平方米，原告多得了42.55平方米，协议书已经约定面积和钱款两不找，原告不应要求被告支付任何款项。被告已经支付原告停产停业费19672元。2、虽然被告建设工期有所超期，但被告已经多给被告42.55平方米。3、协议虽约定了拆迁过渡期间的利息，后补充协议已经约定面积和钱款两不找，包括过渡期间的利息。4、亦包括不能按时拆迁的超期费用。5、原告没有按照协议来被告处结算差价，没有履行合同义务，原告无权要求被告交付涉案商铺。涉案商铺实际面积为327.78平方米，比原告主张的276.74平方米多51.04平方米。2017年5月15日，原告在被告未交付原告涉案房屋钥匙，也未经被告同意的情况下非法占有该商铺。
原告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份和被告签订合同的主体相对人；2、被告身份信息，证明被告是适格主体。3、2012年9月10原、被告双方签订的拆迁住改非房屋产权调换协议书，证明原告系被告的被拆迁人，双方之间对于拆迁事宜进行明确规定，合同第一条明确约定房屋拆迁面积为256.92平方米，拆迁补偿款项1005996元，合同约定待后期甲乙双方产权调换按时结算差价，在过渡期间按照银行同期活期利率给付利息；合同第二条明确约定产权商铺置换信息，该房屋位于天昆太阳城沿向阳路三间商铺，其中一层约138.37平方米，二层138.37平方米，对于具体房屋信息双方明确，该商铺宽10.1米，深度13.7米，两层共计276.74平方米，宽度以及深度上下幅度不超过5%，合同第八条约定回迁房过渡期限为30个月，因甲方原因不能按时回迁的，由甲方按照相关政策规定向乙方支付超期的相关费用，该份合同对双方权利和义务进行了约定，原告主张的各项诉请基于双方合同约定和法律规定。4、2010年12月31日有山东宏远房地产评估有限公司所出具的房地产估价报告，在该份报告中对于被拆迁房屋拆迁时相关的经营状况以及外部环境进行明确表述。
被告质证认为，1、对原告方提交的原告身份证复印件真实性无异议；2、对拆迁住改非房屋产权调换协议书真实性无异议，对原告证明目的有异议，协议书虽然在第一条确定了拆迁面积实际256.92平方米，但实际拆迁面积是234.19平方米，被告已经对给原告20多平方米，协议书第二页上头手写部分约定给原告276.74平方米，再次多给原告20多平方米，并且该条约定被告多给原告40多平方米，面积和钱两不找，原告不得向被告主张任何拆迁款项，原告主张的拆迁补偿款1005996元与估价报告房地产补偿总金额共计952893元不符，多余部分系被告多给原告的部分，原告再主张拆迁相关款项不符合相关规定。3、山东宏远房地产评估有限公司所出具的房地产估价报告，是复印件，对其真实性不能确定，提出异议，被告方可以提交原件。
被告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：1、2012年2月24日山东宏远房地产评估有限公司所出具的房地产估价报告一份，证明原告涉案建筑面积为234.19平方米，不是原告主张的276.74平方米。2、原告涉案房地产总价值952893元，也不是原告主张的1105996元；双方签订的协议书一份，证明双方在协议书中已经约定一次性给予原告停产停业费用19672元；证明被告再多给原告40多平方米的情况下，面积和钱款两不找，原告不得再要求被告支付任何拆迁款项，原告的各种赔偿违反双方约定，依法不能得到支持；3、照片和视频资料，照片拍照时间为2017年5月17日当天，证明原告在未结清差价款也没有经被告交付房屋的情况下强行占有被告房屋，系侵权行为，被告要求原告立即停止侵害，并赔偿相应损失；另一组照片是单县天昆太阳城开发建设指挥部公告，证明被告已经在2016年8月20日通知原告前来选房和结清差价款。
原告质证认为，1、对2012年2月24日山东宏远房地产评估有限公司所出具的房地产估价报告真实性无异议，对其证明目的有异议，该份评估报告对于案涉被拆迁房屋区域状况分析与原告所提供的评估报告相一致，均证实被拆迁房屋拆迁地段是比较繁华的，该份报告中注明的被拆迁面积234.19平方米和22.73平方米共计256.92平方米，与拆迁协议中载明面积相一致。2、2012年9月10日拆迁协议，该份证据的真实性无异议，对被告的证明目的提出异议，该份证据同原告所举证的证明目的。3、对公告书因该份公告是被告单方制作，原告对其真实性和证明目的均提出异议，被告未履行向原告履行交付案涉房屋的义务。对照片和视频，三份照片无法看出被告所述原告侵权的事实，对该组照片证明目的和关联性提出异议，对被告所提交的视频资料不符合证据要件，而且被告在庭前未向原告提交，对其证据证明目的和合法性均提出异议。
原告陈述被拆迁人是单成振，房屋产权人也是单成振，而且签订协议时也是单成振，单衍会、单衍磊是单成振的两个儿子，没有所有权。被告表示不清楚他们之间的关系。经本院询问被告“原告被拆迁面积是234.19平方米，你方两次给原告增加至276.74平方米，增加的原因是什么？”，被告陈述，增加的原因是两不找，第一次增加的22.73平方米是原告搭建的新房屋，
第二次增加的面积是附条件增加的，协议中不增加这些面积原告方就不签该协议，这是原告这样要求的，提交房管局的分户实测总面积表及天昆太阳城的一层、二层面积表，证明现分给原告的房屋面积实际是327.78平方米（一层是128.46平方米，二层是199.32平方米）。原告提出一楼应该是108平方米，二楼是190多平方米，该证据是被告方单方制作，原告方不予认可。双方均不对该数据进行鉴定。
原告庭后提交单县房地产管理局于2017年8月23日证明，内容：“天昆地产有限公司开发的天昆太阳城（2A-2C）栋1单元05、06铺，2017年8月23日在我局现用商品房备案系统中显示为在建工程抵押状态。抵押权人：山东单县农村商业银行股份有限公司,抵押时间：2016年5月31日至2018年5月20日,抵押人：单县天昆地产有限公司,债务人：天昆地产有限公司,2017年8月23日”。被告庭后提交单县房地产管理局于2018年2月26日证明，内容：“天昆太阳城（2A-2C）#、3#、6#、9#、10#共5幢房产，在建工程抵押已注销。”、山东单县农村商业银行股份有限公司企业一部证明单县天昆太阳城在其银行办理的在建工程抵押贷款已全部结清，所抵押的在建工程已在其银行办理解押手续。原、被告对双方提交的证据的真实性均无异议。
本院经审理认定的事实如下：2012年9月10日，原、被告签订合同编号：2011DA-91号的《拆迁住改房屋产权调换协议书》一份，协议约定：“拆迁人：单县天昆地产有限公司（甲方）被拆迁人:单成振、单衍会、单衍磊…甲、乙双方达成本协议，具体内容如下：一、甲方拆除乙方住改非经营性用房建筑面积234.19＋22.73=256.92㎡。1、该宗房地产拆迁补偿评估金额933221元（含附属物及装饰装修等）。增补：贰万伍仟元正（￥25000元）。2、停产停业补助费金额、搬迁费19672元。3、乙方须在2012年10月6日前搬迁完毕，将土地及房屋证件交给甲方或委托拆迁单位办理注销登记，并腾空房屋交甲方或委托拆迁单位拆除，可享受按时拆迁奖励金额28103元，否则取消此项奖励。以上合计人民币1005996元（大写人民币壹佰万伍仟玖佰玖拾陆元正），此款留待后期甲乙双方产权调换新房屋时按实结清差价，在过渡期间按银行同期活期利率计息。二、乙方自愿调换甲方所提供的新建临街商铺，位置在天昆太阳城沿向阳路商铺，建筑面积约276.74㎡（共计3间，其中一层约138.37㎡、二层约138.37㎡）。三、甲方提供的产权调换房屋建筑面积最终以房管测绘部门实测数据为准。…五、产权调换的安置房屋价格及结算方式：1、产权调换的临街商铺与被拆迁的住改非营业用房等面积部分一层单价为4360元/㎡，二层单价为3460元/㎡（若有超出部分一层单价为4600元/㎡；二层单价为3700元/㎡）。2、甲方在新建房屋主体结构施工十层时通知乙方在相应区位楼号及楼层进行选房（选房顺序按丈量、签订协议、腾空房屋交钥匙的积分顺序排名来确定），并结清差价款，多退少补。若乙方不能按时前来结清差价款，逾期超过30天每天按差价款的1‰支付违约金，超过120天视为乙方自动放弃房屋产权调换权利，甲方有权扣除乙方违约金后退还补偿款另行处理该房屋。…八、由于回迁房均属高层建筑，过渡期限约定为30个月。若因甲方原因不能按时回迁的，由甲方按《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》规定标准向乙方支付超期的相关费用。九、乙方须在签订本协议书后于2012年10月6日前搬迁完毕并腾空房屋、交钥匙，且将土地及房屋证件交给甲方或委托拆迁单位办理注销手续。…甲方签字：单县天昆地产有限公司乙方签字：单成振2012年9月10日。”，合同签订后，双方又补充协议：“回迁宽10.1m×深13.7m×2层商业门面房=276.74㎡，面积钱款两不找（宽度、深度上下浮动5%之内）在此面积基础上多退少补。交钥匙时付乙方壹万元正（￥10000）东邻李金祥、西邻杨明春。已领走壹万元正（￥10000）2012年10月10日单成振。”。2012年2月24日，山东宏远房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，评估原告在过渡期的停产停业补助费为18735元。
另查，中国人民银行活期存款年利率为0.35%。
本院认为：2012年9月10日，原、被告签订合同编号：2011DA-91号的《拆迁住改房屋产权调换协议书》，双方对其真实性均无异议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，故该协议属有效协议，本院予以确认。
关于原告的第一个诉讼请求。根据山东宏远房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，评估原告在过渡期的停产停业补助费为18735元；原、被告之间签订的拆迁住改房屋产权调换协议书第一条第2项约定：停产停业补助费金额、搬迁费19672元；第八条约定：回迁房均属高层建筑，过渡期限约定为30个月；及其他款项共计1005996元，此款留待后期甲乙双方权调换新房屋时按实结清差价，在过渡期间按银行同期活期利率计息。原告要求被告立即支付原告2012年10月6日至2015年4月6日30个月的停产停业损失费，被告已经结算，故对原告的该请求，本院不予支持。
关于原告的第二个诉讼请求。原、被告第八条约定：由于回迁房均属高层建筑，过渡期限约定为30个月。若因甲方原因不能按时回迁的，由甲方按《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》规定标准向乙方支付超期的相关费用。虽《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》已经废止，但根据双方签约的时间，其双方约定的费用的计算，依然有效。根据《菏泽市城市房屋拆迁管理办法》第五十二条规定：“拆迁人不得擅自延长过渡期限,…对营业用房实行房屋产权调换的,应当自逾期之月起按拆迁房屋建筑面积每平方米每月20元的标准付给被拆迁人超期营业损失费。”，因原、被告签订协议回迁面积为276.74平方米，故原告要求2015年4月6日至2017年6月6日的停产停业损失费为276.74平方米×26个月×20元=143904.8元及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2017年6月6日至实际支付之日止），本院予以支持。
关于原告的第三个诉讼请求。原、被告之间签订的拆迁住改非房屋产权调换协议书第一条第3项约定：以上合计人民币1005996元（大写人民币壹佰万伍仟玖佰玖拾陆元正），此款留待后期甲乙双方权调换新房屋时按实结清差价，在过渡期间按银行同期活期利率计息。故原告要求被告支付2012年10月6日至2015年4月6日期间拆迁过渡期间的利息为：1005996元×2.5年×0.35%=8802.5元，本院予以支持。
关于原告的第四个诉讼请求。因原、被告约定原告自愿调换被告所提供的新建临街商铺，本院已经支持了原告要求的过渡期外的停产停业损失费，故原告要求被告立即支付原告2015年4月6日起至实际支付之日止以1105996元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息，暂计算至2017年6月6日利息为104400.5元的请求，本院不予支持。
关于原告的第五个诉讼请求。根据原、被告提交的以上证据，证明原告回迁的商铺为单县天昆太阳城（2A-2C）栋1单元05、06铺，东邻李金祥、西邻杨明春。被告提交了房管局的分户实测总面积表及天昆太阳城的一层、二层面积表，证明现分给原告的房屋面积实际是327.78平方米（一层是128.46平方米，二层是199.32平方米），被告虽提出异议，但未能提供证据予以反驳，并表示对建筑面积不申请鉴定，根据双方签订的《拆迁住改房屋产权调换协议书》第三条约定：“甲方提供的产权调换房屋建筑面积最终以房管测绘部门实测数据为准。”，故对单县天昆太阳城（2A-2C）栋1单元05、06铺房屋实际面积是327.78平方米（一层是128.46平方米，二层是199.32平方米），本院予以确认。根据双方签订的《拆迁住改房屋产权调换协议书》第二条，原告回迁该商铺的一层实际建筑面积比约定面积少138.37-128.46=9.91平方米；二层实际建筑面积比约定面积多199.32-138.37=60.95平方米。根据双方签订的《拆迁住改房屋产权调换协议书》第五条及补充约定，原告回迁该商铺二层应向被告补交60.95×3700=225515元，一层被告应向原告退回9.91×4600=45586元。故原告回迁该诉争商铺应向被告补交225515元-45586元=179929元房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”，因双方约定原告回迁的商铺为单县天昆太阳城（2A-2C）栋1单元05、06铺，并且该商铺在诉讼期间已经解除抵押，故被告应将该商铺的实际面积交付原告。原告应向被告补交的房款，因被告未提出反诉，被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
驳回原告单成振要求被告单县天昆地产有限公司立即支付原告2012年10月6日至2015年4月6日的停产停业损失费124533元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2015年4月6日至实际支付之日止）的诉讼请求；
被告单县天昆地产有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告单成振自2015年4月6日起至2017年6月6日止的停产停业损失费143904.8元及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（从2017年6月6日至实际支付之日止）；
被告单县天昆地产有限公司于本判决书生效后十日内支付原告单成振自2012年10月6日起至2015年4月6日止拆迁过渡期间的利息8802.5元；
驳回原告单成振要求被告单县天昆地产有限公司立即支付原告2015年4月6日起至实际支付之日止以1105996元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利率计算的逾期付款利息，暂计算至2017年6月6日利息为104400.5元的诉讼请求；
被告单县天昆地产有限公司于本判决书生效后十日内交付原告单成振位于单县天昆太阳城（2A-2C）栋1单元05、06号商铺。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18790元，减半收取9395元，由原告单成振负担1824元，被告单县天昆地产有限公司负担7571元（原告已垫付，代被告履行债务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 石长战
二〇一八年三月一日
书记员 刘 杰