南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终53号
上诉人（原审原告）：陈岩，男，1965年4月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：和建人，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：黄洋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
被上诉人（原审被告）：广西荣标商贸集团有限公司，住所地南宁市青秀区怡宾路10号紫荆花园6栋2层6111号房。
法定代表人：谢名森，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘晰，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴霞，广西刘晰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组，住所地南宁市青秀区津头村*组。
负责人：覃文权，该组组长。
委托诉讼代理人:梁宁，男，壮族，1964年10月8日出生，住南宁市，南宁市青秀区村民。
上诉人陈岩因与被上诉人广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）、南宁�青秀区中山街道办事处津头村一组（以下简称津头村一组）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈岩的委托诉讼代理人和建人、被上诉人荣标公司的委托诉讼代理人吴霞、被上诉人津头村一组的委托诉讼代理人梁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈岩上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决第三项，改判荣标公司、津头村一组向陈岩支付违约金81117.45元(已付租金1622349元×5%)；2.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决第四项，依法改判津头村一组对南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决第二、三项承担连带责任；3.一审、二审诉讼费由荣标公司、津头村一组承担。
事实与理由：一、一审判决违约金数额错误。陈岩在一审起诉状中主张违约金按已付租金的5%计算，计算方式写正确了，但由于笔误，把违约金的计算结果写为6884.46元，这并不表示陈岩已经放弃6884.46元以外的违约金部分。二、一审法院对于荣标公司、津头村一组存在何种关系认定上，存在认定事实不清，适用法律错误。陈岩与荣标公司签订的《房屋租赁合同》第二条“房屋租赁依据”中明确写明，津头村一组全权委托荣标公司投资建设本案涉案房屋，并授权荣标公司全权进行自主经营及对外招商租赁。另依据荣标公司、津头村一组2011年10月9日签订的《委托书（招商）》，第一段第7-9行清楚写明“在乙方（即荣标公司）以出租、承包方式对外招商如需以甲方名义进行时，甲方应出具委托书同意乙方以自己的名义就综合楼属于乙方经营的建筑物进行出租、承包、对外签订协议。”该委托书与《合作开发土地合同书》对于荣标公司的授权存在明显差异。《合作开发土地合同书》中约定，本案涉案房屋建筑物、土地都为津头村一组所有，荣标公司负责出资建设，两者合作开发、合伙经营，建筑物竣工后荣标公司享有1-14年的经营权，15-46年的经营收益按荣标公司55%，津头村一组45%进行分配，两者为合作开发，共同承担风险的合伙关系。依据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除�。”依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第５７条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。”以及《华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”因此，津头村一组与荣标公司存在合作开发、合伙经营关系的前提下，荣标公司、津头村一组为利益共同体，当荣标公司违约时，津头村一组自然要承担相应的连带赔偿责任。
荣标公司辩称，一、陈岩称违约金的计算结果写为6884.46元是出于笔误，但陈岩从一审的诉讼请求到一审的判决均没有提出抗辩理由，荣标公司有理由相信，是陈岩自行放弃了这一部分诉讼请求。在一审的诉讼请求中，陈岩还主张经济损失的赔偿金，从赔偿金的性质来看，也是弥补因荣标公司违约给陈岩造成的经济损失，荣标公司认为笔误的理由不能成立。二审法院不应当支持陈岩的该项上诉请求。假如二审法院认为陈岩关于笔误的抗辩理由成立，那么荣标公司认为按5%计算违约金过高，请求法院予以调整。二、荣标公司在履行合同过程中出现了违约情形，合同可以继续履行，一审判决解除合同不当。三、荣标公司与津头村一组之间不是委托代理关系，也不是合伙关系，陈岩要求津头村一组承担连带责任是没有事实和法律依据的。
津头村一组辩称，一、陈岩在一审时未提出违约金计算结果有笔误，二审时才提出，津头村一组认为二审法院不应支持陈岩的该项上诉请求。二、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予以维持。1.2011年10月9日，荣标公司、津头村一组签订《委托书（招商）》，约定：津头村一组与荣标公司于2009年5月31日签订《合作开发土地合同书》，合同书约定：本项目的合作期限为46年；在合作期内，津头村一组享有的权益占本项目建筑物总面积45%，荣标公司享有的权益占本项目建筑物总面积55%；津头村一组将总建筑面积55%的第1至第46年委托荣标公司以自己名义对外出租或承包，收益归荣标公司所有。在合作期限内荣标公司对其享有经营权的建筑物（建筑面积55%）对外出租和承包时，发生的债权债务自行承担法律责任；2013年1月1日，荣标公司、津头村一组重新签订了一份《合作开发土地合同书》，约定：本合同合作开发项目名称为津头村一组第三产业综合楼；《土地所有权证》的证号为南宁国用（2012）第596817号；合作期限内第1至第14年（即2013年1月1日至2026年12月31日）本项目全部建筑物均由乙方承包经营，第15
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46年（2027年1月1日至2058年12月31日）荣标公司、津头村一组对合作项目建筑面积按比例进行权益分配，津头村一组享有的权益占本项目建筑物面积45%，荣标公司享有的权益占本项目建筑面积55%，荣标公司享有承包经营权的建筑物在合作期限内具有使用、出租、收益、经营的权利，荣标公司在行驶经营权时可采取转包、出租、合作、权益转让的方式；第15至第46年本项目建筑物（三产综合楼）的划分原则按照南宁规划局批准的项目《总平面图》的总建筑面积进行分配，具体划分方案为：第一栋酒店综合楼（占本总建筑面积45%）归津头一组经营，第二栋写字综合楼和第三栋农贸市场综合楼占本项目（占总建筑面积55%）归荣标公司经营。本案涉案房屋属于荣标公司享有经营权�部分，荣标公司有权对涉案房屋进行出租。荣标公司出租房屋所收取租金没有交给津头村一组，荣标公司与陈岩签订合同，津头村一组不知情。津头村一组与荣标公司是合作开发土地，不是合伙经营。津头村一组不应对荣标公司因出租产生的债务承担连带责任。一审法院认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回陈岩的上诉请求，维持原判。
陈岩向一审法院起诉请求：1.解除陈岩与荣标公司签订的《房屋租赁合同》（编号：荣字2013第241号）；2.荣标公司、津头村一组向陈岩退回租金1622349元，另支付违约金6884.46元（按已付租金1622349元的5%计算）；3.荣标公司、津头村一组向陈岩支付304847.26元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金（按租赁总建筑面积436.35㎡，50元/㎡/月，自2015年3月1日起暂计至2016年5月31日，总�425天；之后按该相同计算办法计算至解除合同判决生效之日止）；4.本案诉讼费保全费由荣标公司、津头村一组承担。
一审法院认定事实：2013年11月19日，陈岩（承租方，乙方）与荣标公司（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》（合同编号：荣字2013第241号），约定：津头村一组全权委托荣标公司建设XX，并授权委托荣标公司进行自主经营及对外招商租赁；乙方承租甲方位于房屋，用途为写字楼；承租期为20年，自2014年12月30日至2034年12月30日；房屋20年的租金为1622349元；甲方应当在2014年12月30日将经建设、施工、监理、设计、勘察、消防等单位联合验收合格的房屋交付乙方使用；甲方如未按合同规定的期限将房屋交付乙方使用，逾期超过60天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，陈岩于2013年11月19日向荣标公司支付租金811174.5元，2014年2月28日支付租金811174.5元，但荣标公司至今未交付涉案房屋。
另查明，2011年10月9日，荣标公司、津头村一组签订《委托书（招商）》，约定：津头村一组与荣标投资公司于2009年5月31日签订《合作开发土地合同书》，合同书第四条第1款约定本项目的合作期限为46年；合同书第五条第1款约定，在合作期内，荣标公司、津头村一组对合作项目享有的权益以本项目建筑总面积按比例进行分配，津头村一组享有的权益占本项目建筑物总面积45%，荣标公司享有的权益占本项目建筑面积55%；合同书第五条第2款约定，在荣标公司以出租、承包方式对外招商如需以津头村一组名义进行时，津头村一组应出具委托书同意荣标公司以自己的名义就综合楼属于荣标公司经营的建筑物进行出租、承包、对外签订协议；合同书第五条约定，津头村一组将本合作开发项目建筑物总建筑面积55%第1-46年委托荣标公司以自己名义对外出租或承包，收益归荣标公司所有，荣标公司对外出租、承包不得超过46年，在合作期限内荣标公司对其享有经营权的建筑物（建筑面积55%）对外出租和承包时，发生的债权债务自行承担法律责任；合同书第五条第5款约定，津头村一组对享有权益的建筑面积面积45%的第1-14年出租给荣标公司经营，荣标公司承租津头村一组享有权益的本项目建筑物总建筑面积45%出租，承包不得超过14年，第15年起由津头村一组收回房屋自行管理。合作期限内荣标公司对外签订的所有出租、承包合同需要报备一份给津头村一组�档，本委托书（招商）只限招商使用，本委托书未尽事项以荣标公司、津头村一组于2009年5月31日签订的《合作开发土地合同书》执行。
还查明，2013年1月1日，荣标公司、津头村一组重新签订了一份《合作开发土地合同书》，约定：本合同合作开发项目名称为津头村一组第三产业综合楼；《土地所有权证》的证号为南宁国用（2012）第596817号；合作期限内第1-14年（即2013年1月1日-2026年12月31日）本项目全部建筑物均由乙方承包经营，第15-46年（2027年1月1日-2058年12月31日）荣标公司、津头村一组对合作项目建筑面积按比例进行权益分配，津头村一组享有的权益占本项目建筑物面积45%，荣标公司享有的权益占本项目建筑面积55%，荣标公司享有承包经营权的建筑物（建设面积55%）在合作期限内具有使用、出租、收益、经营的权利�荣标公司在行使经营权时可采取转包、出租、合作、权益转让的方式；第15-46年本项目建筑物的（三产综合楼）的划分原则按照南宁规划局批准的项目《总平面图》的总建筑面积进行分配，具体划分方案为：第一栋酒店综合楼（建筑面积占本项目地上总建筑面积45%）归津头村一组经营，第二栋写字综合楼和第三栋农贸市场综合楼占本项目地上建筑面积55%归乙方经营；合同还对其他事项作出约定。
再查明，涉案房屋所在的大楼的建设工程规划许可证号为建字第450101201200499号。
一审法院认为，陈岩与荣标公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务�陈岩提交的证据不足以证明荣标公司、津头村一组存在委托关系，津头村一组不是本案合同相对人，不承担合同上的义务，故陈岩要求津头村一组向陈岩退回租金1622349元、支付违约金6884.46元及304847.26元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金并承担本案诉讼费保全费，一审法院不予以支持。
关于合同解除问题。根据《房屋租赁合同》约定，荣标公司如未按合同规定的期限将房屋交付陈岩使用，逾期超过60天后，陈岩有权解除合同。荣标公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金。根据《房屋租赁合同》约定，荣标公司应于2014年12月30日将涉案房屋交付给陈岩，但至今未交付，构成违约，合同约定的解除合同条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同�条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，陈岩有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，陈岩诉请解除其与荣标公司签订的房屋租赁合同，一审法院于2016年8月28日向荣标公司送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，陈岩解除合同的意思表示已于该日到达荣标公司，故陈岩与被告荣标公司于2013年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月28日解除。合同签订后陈岩已向荣标公司支付租金1622349元，解除合同的通知到达荣标公司已超过30天，荣标公司至今未退还陈岩任何租金�陈岩要求荣标公司退回租金1622349元，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于违约金问题。根据合同约定，荣标公司如未按合同规定的期限将房屋交付陈岩使用，逾期超过60天后，陈岩有权解除合同，荣标公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金，并按陈岩累计已付款的5%向陈岩支付违约金。由于荣标公司逾期交付涉案房屋，陈岩与荣标公司的《房屋租赁合同》已于2016年8月28日解除，荣标公司应按合同约定支付违约金。合同签订后，陈岩已向荣标公司支付租金1622349元，故荣标公司应向陈岩支付违约金81117.45元（计算方式：1622349元×5%）。现陈岩要求荣标公司支付违约金6884.46元，其诉讼请求的数额低于荣标公司应支付的违约金，是陈岩对其自身权利的处分，应予准许。一审法院对陈岩的该项诉讼请求予以支持。
关于损失问题。陈岩要求荣标公司支付304847.26元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金，但未提交证据证明荣标公司的违约行为确实造成了陈岩的转租涉案房屋可得收益损失，故一审法院对陈岩的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、陈岩与荣标公司于2013年11月19日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：荣字2013第241号）于2016年8月28日解除；二、荣标公司返�陈岩租金1622349元；三、荣标公司向陈岩支付违约金6884.46元；四、驳回陈岩的其他诉讼请求。本案案件受理费22207元，减半收取计11103元（陈岩已预交），由陈岩负担1750元，荣标公司负担9353元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。荣标公司、津头村一组对一审法院认定的事实均无异议。陈岩对一审认定的事实提出异议：1.一审法院认定荣标公司、津头村一组存在合作关系认定事实错误，陈岩认为荣标公司、津头村一组合作开发合同无效，因为合作的双方没有取得房地产开发的资质，荣标是垫资总承包的包工包料，津头一组是发包人，所以荣标公司没有涉案房屋的使用权和出租权，涉案房屋的所有权和使用权都是津头一组的。2.一审法院遗漏认定津头一组委托荣标公司对外出租，荣标公司与津头村一组之间是委托关系，房屋租赁合同应当直接约束津头一组和陈岩。
针对陈岩提出的异议，本院认为，荣标公司、津头村一组签订《合作开发土地合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容真实，从合同内容来看，荣标公司对本案涉案房屋享有自主经营的权利，一审法院认定荣标公司、津头村一组在建设包含本案涉案房屋在内的建筑项目中存在合作关系并无不当。从《合作开发土地合同书》还看出，从2013年1月1日至2058年12月31日，荣标公司拥有涉案房屋的出租权，对外出租不需要津头村一组的委托，荣标公司、津头村一组之间并非委托关系。综上，对陈岩提出的异议，本院不予支持。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、陈岩主张违约金的数额为81117.45元是否应该得到支持？2、津头一组是否应对退还租金及支付违约金承担连带责任？
关于第一个争议焦点，陈岩在一审起诉状中提出要求支付违约金的诉讼请求，列明违约金的计算方式按已付租金的5%计算，则违约金数额计算结果应为81117.45元。虽陈岩在起诉状中将违约金的计算结果写为6884.46元，但陈岩在一审中并未明确表示其已放弃6884.46元以外的违约金。现陈岩在二审庭审中提出支付违约金81117.45元的上诉请求，并未超出其在一审起诉时主张违约金范围，且根据本案租赁合同的约定，陈岩因荣标公司延期交付租赁房屋要求解除合同的，荣标公司应按陈岩已付租金的5%向陈岩支付违约金，故陈岩主张违约金的数额为81117.45元，本院予以支持。陈岩分别于2013年11月19日向荣标公司支付租金811174.5元，于2014年2月28日支付租金811174.5元，至今已有三年之久，荣标公司主张违约金按5%计算过高，本院不予支持。一审判决违约金为6884.46元有误，本院依法予以纠正。
关于第二个争议焦点，陈岩与荣标公司于2013年11月19日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：荣字2013第241号）已载明荣标公司对涉案房屋享有自主经营及对外招商租赁的权利。根据荣标公司、津头村一组《合作开发土地合同书》的约定，荣标公司事实上也享有对外出租本案涉案房屋的权利。根据合同相对性原则，本案租赁合同签订及合同履行的主体是陈岩与荣标公司，津头村一组不应对荣标公司在本案中因出租房屋产生的债务承担连带责任。
综上所述，上诉人陈岩的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�二项的规定,判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决第一、二项；
二、变更南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初523号民事判决第三项为广西荣标商贸集团有限公司向陈岩支付违约金81117.45元；
三、驳回陈岩的其他诉讼请求。
二审案件受理费20131元（上诉人陈岩已预交），由上诉人陈岩负担19131元，由荣标公司负担1000元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年六月五日
书记员 谢 瑜