湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1250号
上诉人（原审被告）艾新。
委托代理人王维雄。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司。住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。
负责人刘浩，职务总经理。
委托代理人ＸＸ伟，系该公司员工。一般授权代理。
委托代理人米俊波，系该公司员工。一般授权代理。
上诉人艾新因与被上诉人武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称三江物业宜昌分公司）物业管理合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区（2015）鄂西陵民初字第01578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员尹为民、关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：艾新系宜昌商业步行街-
紫晶城小区铂锐楼D-611号房业主，该房面积为90.82平方米。艾新与宜昌三江航天房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》附件五约定“前期物业服务为武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司……物业服务费标准为1.5元／月／平米”。随后，宜昌三江航天房地产开发有限公司与艾新签订了《物业管理委托合同》，约定将宜昌商业步行街D地块（即艾新居住小区）的物业管理委托三江物业宜昌分公司经营。艾新购房后并同三江物业宜昌分公司签订《前期物业管理服务协议》。约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元，入住交12个月，之后每六个月交一次。艾新自2010年4月1日至2011年3月31日交纳物业管理服务费1644.48元。艾新自2011年4月1日至2015年7月31日拖欠物业管理费6947.73元，经三江物业宜昌分公司多次催缴未交，遂请求人民法院判令：请求：1、判令艾新向三江物业宜昌分公司支付2011年4月1日至2015年7月31日拖欠的物业管理费6989.04元（诉讼中变更为6947.73元）；2、判令艾新按应付款每日千分之一支付违约金5241元（诉讼中，2015年12月25日撤回此项请求）；合计12147.73元、本案诉讼费由艾新承担。
原审法院认为，艾新与房屋开发商签订的《商品房买卖合同》对前期物业管理进行了约定，开发商又与三江物业宜昌分公司签订了《物业管理委托合同》，艾新购房后并同三江物业宜昌分公司签订了《前期物业管理服务协议》。上述合同均不违反法律强制性规定，具有法律效力。艾新辩称其与三江物业宜昌分公司合同约定的物业服务费标准为每月每平方米0.8元，但是，其所持观点与其同开发商合同约定物业管理服务费每月每平方米1.5元相矛盾，结合艾新20**年4月1日至2011年3月31日实际履行每月每平方米按1.5元交纳物业管理服务费的的事实，对艾新关于物业费标准为0.8元的主张不予支持。艾新辩称三江物业宜昌分公司一楼通道被出租给他人经营烧烤小摊，未提供三江物业宜昌分公司出租的证据予以证明，对其主张不予支持。艾新辩称其2010年装修房屋时两块门被盗，此类治安案件，不能成为其拒绝交纳2011年4月1日之后物业管理服务费的理由。艾新辩称五楼等住户住改商、通道不畅等等原告未尽到管理义务的情况，以此为由拒绝交纳物业管理服务费理由不能成立，不予支持。艾新辩称三江物业宜昌分公司的起诉已超过两年诉讼时效，因物业服务是持续、不间断进行的，艾新辩称三江物业宜昌分公司起诉超过两年诉讼时效理由不能成立。因艾新未按时按金额缴纳物业管理费，违反合同约定，艾新应承担违约责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条，第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：艾新在本判决书生效之日起十日内一次性给付三江物业宜昌分公司物业服务费6947.73元。原审法院一并决定本案案件受理费106元（艾新已预交），减半收取53元，由三江物业负担，在给付上述拖欠物业服务费时一并给付给艾新。
艾新不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。三江物业宜昌分公司起诉状所述“艾新拒不按时缴纳物业费”是因为三江物业宜昌分公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，擅自将公共绿地、消防通道出租他人或改建停车场，擅自为租住户加装公共开门按钮，开通电梯通道，三江物业宜昌分公司对小区公共设施维护不力、小区存在治安隐患和张贴垃圾广告等环境卫生问题，已造成违约在先。三江物业宜昌分公司物业服务质量越来越差，业主权利得不到有效保护，因此才有大量业主拒交物业费。二、原审法院立案程序违法。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，书面催交，是作为法院支持物业公司起诉业主缴纳物业费的前置条件。在一审判决中，三江物业宜昌分公司只是说明多次催交未交纳物业费，没有证据证明采用法定的书面催交通知过业主缴纳物业费，因此，没有经过法定的前置程序就立案，应驳回起诉。三、三江物业宜昌分公司的诉讼时效已过，其在2015年7月31日起诉主张前四年的，但在此期间未以任何形式向艾新催交过物业费。请求二审人民法院：1、依法撤销一审判决。2、判令三江物业宜昌分公司继续履行《前期物业管理服务协议》未完成的责任和义务。3、三江物业宜昌分公司承担本案的全部诉讼费。
三江物业宜昌分公司答辩认为：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二、艾新的第二点上诉请求与本案无关，属于另一个法律关系，应予以驳回。三、艾新的事实与理由部分第一点认为物业公司变更、逼迫签订协议认为物业公司侵犯权利与事实不符。且在一审程序中未提交证据证明。四、三江物业宜昌分公司认为立案程序违法系对法律的错误理解。五、关于诉讼时效的问题，被上诉人认为物业费是分期履行的债权债务，双方的物业管理关系终止为止为诉讼时效起算点，本案并未并未超过诉讼时效。综上，请求二审人民法院驳回艾新的上诉请求。
二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，三江物业宜昌分公司于2012年10月18日、2013年5月14日在艾新居住的宜昌市西陵区陶珠路3号紫晶城铂锐楼D-611号室门上张贴了《物管费催缴通知》，分别对截止2012年12月31日以前物业管理费、截止2013年7月31日以前的物业管理费进行了催收。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：一、三江物业宜昌分公司在合同履行过程中，是否存在服务管理不到位，艾新据此请求拒交或减交物业费的理由是否正当？二、一审判决是否违反法定程序，书面催交物业费是否为三江物业宜昌公司起诉业主艾新的前置程序？三、本案是否超过诉讼时效？针对上述争议的焦点，本院评述如下：
一、关于被上诉人三江物业宜昌公司在合同履行过程中，是否存在服务管理不到位，艾新据此请求拒交或减交物业费的理由是否正当的问题。首先，合同一方行使抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用。艾新在首次交纳物业费，接受三江物业宜昌公司物业管理服务一年后，就再也没有交纳物业费，也没有提供证据证明在首次交费后，物业公司就因管理服务不到位，而成为其下一年度不交纳物业费的正当理由。权利和义务相统一是法律的基本原则，艾新在享受三江物业宜昌公司提供的物业服务时，自应承担及时、足额交纳物业费的基本义务。其次，艾新在一审提供相应照片证明三江物业宜昌公司，在2015年期间的管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患和张贴垃圾广告等环境卫生问题，对此本院认为，证据显示三江物业宜昌公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不能证明作为一个开放式小区的物业管理公司在物业服务上，存在重大瑕疵。如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，这对于按时足额交付物业费的业主来说，亦不公平。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共设施和治安状况等持续恶化，影响业主正常生活的，业主才可以此为抗辩理由，要求少交或免交物业费。故艾新以此为由要求减交或免交物业费的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于一审判决是否违反法定程序，书面催交物业费是否为三江物业宜昌公司起诉业主艾新的前置程序问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该条将业主承担欠费责任的前提确定为，物业服务企业必须经书面催交后方可提起诉讼，请求欠费的业主支付物业费。三江物业宜昌分公司于2012年10月18日、2013年5月14日在艾新居住的宜昌市西陵区陶珠路3号紫晶城铂锐阁D-611室门上张贴了书面的催交单，艾新对此证据在一、二审庭审中对此均未提出异议。三江物业宜昌公司在书面催交后，起诉仍未交纳物业费的业主艾新，符合法律规定，一审判决艾新支付物业费并未违反法定程序。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据2010年6月11日，艾新与三江物业宜昌公司签订的《前期物业管理服务协议》，对物业管理服务等相关内容进行的约定，以及艾新当日交纳了2010年4月1日至2011年3月31日的物业服务费1644.48元来看，双方约定的是先交费后服务的方式，1.5元／月／平方米，每6个月交纳一次，首次交纳12个月物业费。从2011年的4月1日起，艾新应当每6个月向三江物业宜昌公司交纳一次物业费，但艾新没有按协议履行交纳物业费的义务。三江物业宜昌公司在2012年10月18日、2013年5月14日向艾新进行书面催交之后导致诉讼时效两次中断，因此从2011年4月1日至2013年7月31日的物业管理费诉讼时效应从2013年8月1日起算，至2015年7月31日止诉讼时效终止。2013年8月1日之后的物业费的诉讼时效因三江物业宜昌分公司起诉而中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，除法律另有规定之外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。三江物业宜昌分公司仅起诉计算至2015年7月31日止，故三江物业宜昌公司主张的2011年4月1日至2013年7月31日期间的物业费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。艾新就此问题提起上诉的部分理由成立，于法有据，其应当交纳的物业费为2013年8月至2015年7月期间的物业服务费3269.52元（1.5元／月／平方米90.82平方米24个月）。
综上，原判认定事实清楚，适用法律有误，依法应予纠正。经合议庭合议，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第1578号民事判决；
二、艾新于本判决生效之日起十日内支付武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司物业服务费3269.52元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费106元（武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司已预交），减半收取53元，由武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司负担23元，艾新负担30元；艾新应在支付上述判决款项的同时一并支付给武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司。二审案件受理费106元（艾新已预交），由艾新负担60元，武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司负担46元；艾新应在支付上述判决款项的同时一并抵扣。
本判决为终审判决。
审判长 朱红洲
审判员 尹为民
审判员 关俊峰
二〇一六年六月十五日
书记员 张 娟