湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）零民初字第1155号
原告蒋海明，男，汉族，湖南省永州市零陵区人。
委托代理人贺新华、贺达彪，湖南湘永律师事务所律师。
被告永州康隆房地产开发有限公司。
法定代表人何永健，系该公司总经理。
委托代理人屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。
原告蒋海明与被告永州康隆房地产开发有限公司（以下简称康隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、蔡晓亮参加的合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。书记员蒋良良担任记录。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月26日，他与被告签订了一份《都市·心海岸商品房买卖合同》，购买了被告开发的第＊＊＊幢＊＊＊号房，合同约定：出卖人应当在2010年5月31日前将竣工并综合验收合格的商品房交付给买受人使用，如逾期交房，从规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已交购房款的万分之二承担违约金；合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理好权属登记，如不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同签订后，他按合同的约定履行了全部义务，但被告直到2011年7月5日才交房，已延期399天，水、电仍未单独开户，房地产权属证书还未办出；为此，特诉至法院，请求依法判令：1、由被告支付原告逾期交房的违约金14，026.96元；2、被告限期为原告办理房地产权属证书，并支付给原告延期办证的违约金1757.76元；3、被告开具办理房地产权属证和水电开户等票据，并与原告结清费用（限原告承担的合法费用）；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称：1、原告提出要求支付延期交房违约金及延期办理房产证违约金的诉讼请求超过了法定的二年诉讼时效，其诉请应不受法律保护；2、原告的房产证早已经办好，不存在未办理房产证的情形；3、原告应自己到公司办理票据结算手续，公司会根据多退少补的原则与原告结算。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、2009年9月26日的商品房买卖合同，欲证实2010年5月31日前交付都市·心海岸＊＊＊幢＊＊＊房，总房款为171，800元；
2、销售不动产统一发票（自开），欲证实2012年2月11日被告对收取原告的购房款175，776.52元开具了销售发票；
3、办证费收据，欲证实2011年7月6日原告向被告交纳办证费用10，973元；
4、房产权证，欲证实2012年12月18日501号房已登记发证；
对上述证据，被告质证认为对其真实性无异议，经本院依法审核，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性的特征，属有效证据，本院予以采信。
被告针对自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、楼宇交接书，欲证实原告同意交接接收该房屋；
2、房产证的契税发票，欲证实2011年1月6日被告已为房主办理房产证。
对上述证据，原告质证认为：对证据1的真实无异议，符合交房标准；对证据2的真实性无异议，但合同约定在期限内办理好产权证书，而不是以备案代替证书。
对上述证据的真实性原告无异议，经本院依法审核，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性的特征，属有效证据，本院予以采信。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认本案如下事实：
2009年9月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《都市·心海岸商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的都市·心海岸住宅小区第＊＊幢＊＊单元＊＊层＊＊号商品房，单价1303.69元／平方米，总房款171，800元，原告按公积金贷款的方式支付购房款，即2009年9月26日付清总房款的23%，即人民币40，000元（含定金），余款总房款的19%，即人民币31，800元，在该房屋交房时付清，余款总房款的58%在该房屋交房时到指定银行办理公积金贷款手续；出卖人应当在2010年5月31日前，将竣工并综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应的购房款。2011年7月6日，原告与被告办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给原告使用，交房时，原告向被告交纳了办证费用10，973元。2012年12月18日，被告为原告办理出房屋所有权证，但至今未为原告办理出国有土地使用权证，也未为原告办理水、电单独开户及与原告结清相关费用。
本院认为：原、被告签订的《都市·心海岸商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，被告未在合同约定的时间交房，应承担违约的民事责任，但原告依法应当在双方约定交房的2010年5月31日起二年内主张自己的民事权利，本案中原告直到2014年7月28日才向本院起诉主张其民事权利，同时又未能举证证实有诉讼时效中断、中止的情形，故其要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，超过了法律规定的二年诉讼时效，应不再受法律保护，对原告的该项诉请本院不予支持。原、被告约定办理房地产权属证的时间为商品房交付使用后的180天内，被告已为原告将房屋所有权证办理出来，但至今未为原告办理出国有土地使用权证，故应承担逾期办证的违约责任，由于双方已约定逾期办证的违约金赔偿计算办法，因此，被告应当按照原告已付房价款的1%向原告支付违约金，即为1757.76元。关于国有土地使用权证的办理，根据办证的实际情况，酌情考虑三个月期限为宜；原告要求被告开具办证费用及水、电开户等票据，并与其结清费用，被告亦同意为其办理票据结清手续，但应限定一定期限，根据本案的实际情况，酌情给予三个月期限为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告永州康隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告蒋海明延期办理国有土地使用权属证书的违约金1757.76元；
二、限被告永州康隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内为原告蒋海明办理好国有土地使用权证；
三、限被告永州康隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内与原告蒋海明结清相关费用（多退少补）；
四、驳回原告蒋海明的其他诉讼请求。
本案受理费200元，由原告蒋海明负担100元、被告永州康隆房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审判长 李少阳
审判员 黄朝晖
审判员 蔡晓亮
二〇一四年十二月五日
书记员 蒋良良
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。
约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。