吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初246号原告：吕志辉，男，1970年11月13日出生，汉族，吉林市人民广播电视台记者，住吉林市丰满区。委托代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。被告：韩福祥，男，1961年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。原告吕志辉与被告韩福祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，�法适用简易程序，由审判员侯利平独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕志辉及其委托代理人黄明诚，被告韩福祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志辉诉称：2012年7月31日，吕志辉与吉林成城集团股份有限公司吉林市物贸商城（下称成城公司物贸商城）签订购买成城物贸商城综合楼一层配电室旁独立网点的使用权协议。该网点于2012年1月16日由成城公司物贸商城出租给韩福祥使用，租期从2012年2月16日到2015年2月15日，并约定前2年租金为每年2万元，第三年按商城平均涨幅上调。对此情形吕志辉知情，并同意按照“买卖不破租赁”执行，成城公司物贸商城将此情况通知了韩福祥。在上述合同期内，韩福祥也如数缴纳了租金，但是，从2015年2月16日开始，韩福祥以种种理由拖欠租金，直到2016年4月2日�，突然从租赁处迁出，并且对吕志辉的追索租赁费避而不见，拖欠租赁费至今。为维护吕志辉的合法权益，请求法院判决：1、韩福祥给付吕志辉拖欠的房屋占用费23400元及利息900元，合计24300元；2、韩福祥承担本案的诉讼费用。被告韩福祥辩称：一、吕志辉主体不适格。吕志辉并不是涉案房屋物权人，涉案房屋为违章建筑，无合法产权手续，依法不可进行买卖，涉案房屋的买卖手续无效，吕志辉依法未取得也不能取得涉案房屋物权，故吕志辉并非本案适格主体；二、吕志辉诉讼请求不成立。吕志辉起诉韩福祥并无事实依据，也无任何法律依据，故吕志辉诉讼请求不能成立；三、如吕志辉关于涉案房屋买卖有效，韩福祥作为房屋承租人主张优先购买权，如吕志辉关于涉案房屋买卖合同无效，请法庭依法确认吕志辉买卖合同无效。�福祥与成城公司物贸商城签订的协议是临时占道协议，如果这个网点合法，韩福祥不能和商城签订临时占道协议，协议违背了治安管理法的有关内容，在楼梯间经营不利于防火及疏散。不同意支付23400的租金及900元的利息。经审理查明：2012年1月16日，韩福祥与成城公司物贸商城签订临时占道协议，协议约定：一、韩福祥承租的摊位位于成城公司物贸商城综合楼一层监控广场正门西侧，面积15.66平方米，租期自2012年2月16日起至2015年2月15日止，第一、二年年租金为各2万元，第三年租金按商城平均涨幅上调，第一年租金自本合同签署之日起三日内一次交齐，第二、三年租金于下一年2月10日前上交；二、此摊位仅供韩福祥从事(工业生产资料)经营，韩福祥不得擅自改变其用途或从事其他项目的租赁活动；韩福祥不得随意转租、转让、转�此摊位，一经发现，成城公司物日起三日内迁出本摊位，如韩福祥拒不迁出，成城公司物贸商城有权将韩福祥所有的物品移至公共储藏地，由此造成的损失由韩福祥负担；三、该商铺窗改门、隔墙施工及费用由韩福祥承担，合同终止按室内改造后的现状交给成城公司物贸商城；水、电按表计量收费；四、租赁期内，由于政府原因导致本合同无法继续履行时，本合同自动解除，韩福祥无条件撤出经营地，成城公司物贸商城应将韩福祥剩余租金和保证金退还，但不承担任何损失及赔偿，如韩福祥以不知情为由，拒绝迁出经营地，成城公司物贸商城有权将韩福祥的所有物品移至公共储藏地，因此造成的损失由韩福祥负担；因韩福祥不配合成城公司物贸商城工作，导致成城公司物贸商城受到上级经济处罚的一切费用也均由韩福祥承担；临时占道协议还约定了其它条款。2012年7月31日，成城公司物贸商城与吕志辉签订协议，双方就怀德街29号综合楼一层配电室旁楼梯口出售事宜约定如下：1、成城公司物贸商城将位于综合楼一层配电室旁楼梯口的使用权出售给吕志辉，吕志辉按成城公司物贸商城指定的区域及施工要求改造成独立网点，费用由吕志辉承担，成城公司物贸商城配合用电、用暖设备的安装，吕志辉用电按表计量向成城公司物贸商城交纳电费；2、该网点面积(层高达2米)8平方米，售价为人民币5万元；3、吕志辉拥有该网点的永久使用权，如有政府行为拆迁，吕志辉交回使用权；4、该网点吕志辉自用或租给第三方，如果吕志辉租给第三方使用，成城公司物贸商城负责协助办理工商、税务等相关手续；5、本协议签字即生效。2012年8月3日，吕志辉向吉林市物华房地产开发有限责任公司交纳怀德街29号�合楼一层配电室旁楼梯口使用权转让费5万元。韩福祥在临时占道协议履行过程中按协议约定向成城公司物贸商城交纳了协议期间内即2012年2月16日起至2015年2月15日的租金，成城公司物贸商城将收取韩福祥的租金返还给了吕志辉。此后韩福祥继续使用该网点至2016年4月2日。因韩福祥未交纳2015年2月16日至2016年4月2日期间的租金，吕志辉遂于2017年1月12日在本院提起诉讼。认定上述事实有吕志辉提供的如下证据：1、协议书，证明在2012年7月31日成城公司物贸商城将涉案该网点使用权出售给吕志辉，吕志辉对此该网点有永久使用权，吕志辉有权提出诉讼请求；2.收据，证明吕志辉将购买使用权的款项已经交给成城公司物贸商城；3、临时占道协议书，证明韩福祥与成城公司物贸商城之间场地租赁情况及租�情况，成城公司物贸商城告知吕志辉该出售的场地存在租赁情形，吕志辉同意在租赁期间内继续由原承租人使用，成城公司物贸商城将其收取承租人韩福祥的租金返还给了吕志辉；4、成城公司物贸商城出具的证明，证明临时占道协议与使用权出售协议中所载的租赁物是同一场地。本院认为：一、成城公司物贸商城与吕志辉签订的成城公司物贸商城综合楼一层配电室旁楼梯口的使用权转让协议有效。使用权转让协议是成城公司物贸商城与吕志辉双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议有效。吕志辉向成城公司物贸商城支付了楼梯口的使用权的对价，取得了楼梯口的使用权。韩福祥对其关于该建筑为违法建筑，买卖手续无效，吕志辉依法未取得也不能取得涉案房屋物权，故吕志辉并非本案适格主体的抗辩意见未能提供相应的证据，本院不予采纳；韩福祥主张对配电室旁楼梯口的使用权具有优先购买权问题，因韩福祥未能提供相应的事实和法律依据，本院不予支持；二、韩福祥应当向吕志辉支付配电室旁楼梯口的使用费及利息损失。吕志辉取得了配电室旁楼梯口的使用权，有权收取配电室旁楼梯口使用费，韩福祥未支付2015年2月16日至2016年4月2日期间配电室旁楼梯口的使用费的行为损害了吕志辉合法权益。韩福祥支付使用费的标准可比照临时占道协议约定标准即每年2万元计算，2015年2月16日至2016年4月2日租金为22556元，逾期付款损失可自2016年4月3日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，对吕志辉的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用�解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩福祥于本判决生效之日起十日内给付原告吕志辉房屋使用费22556元，并自2016年4月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止支付逾期付款损失；二、驳回原告吕志辉的其它诉讼请求。被告韩福祥如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元由原告吕志辉负担21元，被告韩福祥负担182元；被告韩福祥负担的部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  侯利平二〇一七年三月三十一日代理书记员  杨伊元