云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终604号
上诉人（原审被告）云南三荣房地产开发有限公司。
住址：文山市开化新城北路155号。
法定代表人张丽容，总经理。
委托代理人高保平，云南七乡律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）张正昆，男，1987年10月14日生，汉族，小学文化，农民，住砚山县。
被上诉人（原审原告）周家英，女，1980年9月9日生，汉族，小学文化，居民，住砚山县。
委托代理人胡兴兵，云南（华汇）律师事务所律师。
上诉人云南三荣房地产开发有限公司与被上诉人张正昆、周家英商品房销售合同纠纷一案，不服砚山县人民法院（2016）云2622民初195号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2016年6月30日受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：原告张正昆、周家英与被告云南三荣房地产开发有限公司于2014年6月24日签订编号为：TR—EQ192的《商品房购销合同》，原告张正昆、周家英以257767.00元的价格向被告云南三荣房地产开发有限公司购买砚山县“天润龙湖城”第14幢第3单元第6层602号房屋。合同约定被告应于2014年12月30日前交付房屋，如逾期交房的，自交房时间届满后三十日内，被告按每天30元计算违约金，合同继续履行；逾期三十日后，被告按已付款的0.05%乘以逾期天数计算违约金，合同继续履行。原告张正昆于当日交付房款人民币77767.00元，后被告云南三荣房地产开发有限公司于2014年8月26日代办按揭贷款180000.00元。2015年2月1日，原告周家英向王美芝租赁房屋居住，租赁期至2016年2月1日，年租金为5600.00元。2016年2月5日，被告电话通知二原告交房。因双方就违约金数额产生分歧，原告张正昆、周家英以被告云南三荣房地产开发有限公司逾期交房为由向本院起诉，请求法院按双方约定的违约金计算方法，判令被告支付违约金47942.00元，并赔偿损失5600.00元，合计53542.00元，合同继续履行。
原审法院认为，原告张正昆、周家英与被告云南三荣房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方当事人均产生约束力，被告未按合同约定如期交房构成违约，依法应承担违约责任。违约金除具有保证合同当事人履行合同之目的外，还具有弥补因违约行为给对方当事人所造成损失的作用。本案中，原告同时要求被告支付违约金并赔偿损失，超过了法律设置违约金的目的，故本院对原告要求赔偿房租5600.00元的诉讼请求不予支持。二原告系贷款购房，故因被告逾期交房给其造成的实际损失包括房租及已付款的利息，被告仅以房租为二原告的实际损失计算违约金不当，本院不予支持。二原告按揭贷款的利率为6.55%，其利息损失亦应按此计算，本案合同约定交房时间为2014年12月30日，被告云南三荣地房产开发有限公司至2016年2月5日通知原告交房，逾期402天，故二原告的实际损失为：5600.00元＋257767.00元×（6.55%÷365天×402天）=24195.24元，现二原告诉请的违约金为47942.00元，明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的，被告应赔付的违约金计算为：24195.24元×（1+30%）=31453.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、原告张正昆、周家英与被告云南三荣地房产开发有限公司之间签订的《商品房购销合同》继续履行；二、被告云南三荣地房产开发有限公司自本判决生效后三十日内支付原告张正昆、周家英违约金31453.81元。三、驳回原告张正昆、周家英的其他诉讼请求。案件受理费1140.00元，减半收取570.00元，由原告张正昆、周家英负担228.00元，被告云南三荣房地产开发有限公司负担342.00元。
被告云南三荣房地产开发有限公司不服，提起上诉。请求：撤销原判，改判支持上诉人承担的违约金为8500元；由被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定的主要事实错误。一审判决认定上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失包括房租和已付款的利息是错误的。因为上诉人与被上诉人之间的纠纷是商品房销售合同纠纷，目前我国没有相关的法律规定按揭贷款的利率是被上诉人的实际损失。换句话说，被上诉人接到或者没有接到该房屋，被上诉人都要支付银行的利息，况且在被上诉人没有接到房屋的期间，被上诉人已租住房屋居住，实际上，上诉人迟延交房给被上诉人造成的实际损失只应当是其租房的房屋租金，不应该把该房的按揭贷款利率计算在内。所以，一审法院的认定是错误的。二、上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失是每年5600元的房屋租金。一审庭审时，上诉人与被上诉人都已认可，上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失为每年5600元的房租。符合我国《合同法》第一百一十三条的规定（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……）。三、上诉人认为合同约定的违约金过高，请求依法减少。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。所以，上诉人应当承担的违约金为被上诉人实际损失加实际损失的30%。被上诉人每年的实际损失为房屋租金5600元，被上诉人共租住房屋14个月，实际损失约为6500元，实际损失的30%为1950元。因此，上诉人依法应当在8500元范围内赔偿被上诉人。综上所述，上诉人认为双方约定的违约金过高，请求人民法院依法判决在8500元的范围内赔偿被上诉人，予以维护上诉人的合法利益。
被上诉人张正昆、周家英答辩称，一、请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，对一审判决重新审理后判决支持答辩人的一审诉讼请求；二、判令上诉人承担本案的全部诉讼费用。答辩理由：一、一审法院认定的事实完全正确答辩人与上诉人于2014年6月24日签订编号为TR-
EQl92号《商品房购销合同》，该合同确认：答辩人以257767.00元价款购买了上诉人开发的“天润龙湖城”第14幢3单元602号商品房。其中答辩人支付上诉人首付款77767.00元，余款180000元通过贷款方式支付给上诉人，所有房款己全部付清上诉人。双方约定上诉人的交房时间为2014年12月30前，自交房时间届满后三十日内，上诉人仍未交房的违约金按每天30元计算，如在该期限内仍未交房，上诉人将承担合同总价款0.05%的违约金，合同继续履行。起至答辩人起诉之日上诉人逾期交房402天依照合同约定，上诉人应承担违约金47942元，同时应赔偿答辩人损失5600元，两项费用共计53542元。二、上诉人应当按照双方合同约定支付答辩人违约金并赔偿答辩人的损失。自古以来“诚实信用”都是我国法律规范的“帝王条款”，也是我国《合同法》的一项基本原则。我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”就本案，上诉人提供的格式合同中双方己经约定了违约金条款，同时约定了违约金的计算方法，上诉人就应当依照约定承担违约金，答辩人的起诉标的都是依照双万的合同约定，没有超过约定计算赔偿标准。三、答辩人与上诉人约定的违约金没有超过法律规定的范围。答辩人计算主张的违约金按照司法惯例及相关法院判例没有超过合同价款的30%（即25776×30%=77330.10元），同时没有违反法律的强制性规定，该违约金不属于计算过高。双方约定的违约金的计算方法是依照合同价款的0.05%计算（即257767×0.05%=47942元），由于答辩人家庭经济比较困难，自购买该房后，答辩人除了赔还银行贷款外，还要维持家庭生活，加上这次为了与上诉人打官司，负担了大量的诉讼成本，律师费，一审诉讼费等费用，所以就没有上诉。但答辩人认为：一审法院认为计算过高的理由是错误的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”既然双方有约定，就应当依照双方约定作出判决。而不应当对违约金予以减少。综上答辩，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，证据确凿，理由充分，但判决减少违约金，答辩人对此将保留申诉意见，同时恳请二审法院予以纠正后，维护答辩人的合法权益为盼！
二审审理中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据。
本院认定的法律事实与一审认定基本一致。
综合本案在二审中争议焦点问题为：上诉人逾期交房所承担的违约责任应如何认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。双方当事人签订《商品房购销合同》合法有效，被上诉人已按约定支付了全部的合同款项，履行了自己作为买受人的合同义务，但上诉人未在约定的期间内交房已构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任。对于上述事实，双方当事人均不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第十百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”违约金是当事人通过约定而事先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付，允许当事人自由约定违约金数额是合同自由的具体体现。同时基于维护公平、诚实信用原则，我国法律采取的是对违约金条款予以干预的原则，但违约金数额的调整必须要依据一定的程序和条件。本案中，依照双方当事人签订《商品房购销合同》第九条“甲方（上诉人）逾期交房的违约责任”之约定，违约金的计算方式为：“1.自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天30元向乙方（被上诉人）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任。……（2）甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”按照约定上诉人应于2014年12月30日前交付房屋，至2016年2月5日上诉人通知交房时已逾期402天，应当按照约定承担相应的违约责任。双方当事人已在合同中明确约定了违约金的计算方式，这一约定属于专为履行迟延而约定的违约金，具有一定的惩罚性，对于此类违约金不应当要求违约金的数额与实际损失保持绝对一致，只要违约金数额没有“过分高于”或低于实际损失，人民法院不应对其数额作出调整。合同法的重要功能在于保障和鼓励正常交易关系，在此种情况下，随意调整约定的违约金，将助长合同当事人肆意违约行为。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，但以主观裁量来认定损失并对违约金进行调整欠妥，鉴于本案被上诉人未就此提起上诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人云南三荣房地产开发有限公司承担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。
审判长 杨 琴
审判员 沈盈吟
审判员 张雯静
二〇一六年十月九日
书记员 邓智丹