温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0303民初3470号原告：王成娒，男，1951年2月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，原告：项进妹，女，1955年9月15日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区，两原告委托诉讼代理人：姜良鹤，北京大成（温州）律师事务所律师。被告：王光荣，男，1957年12月11日出生，汉族，住浙江省泰顺县，委托诉讼代理人：欧自琢，浙江欧扬律师事务所律师。原告王成娒、项进妹与被告王光荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告王成娒及两原告委托诉讼代理人姜良鹤、被告王光荣及其委托诉讼代理人欧自琢到庭参加诉讼。在本案审理过程中，经原告方申请，本院依法查封了登记在被告王光荣名下坐落于温州市龙湾区永中街道王宅村门台巷3号房屋（所有权证号：040671）。本案现已审理终结。原告王成娒、项进妹向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告王光荣于2004年6月28日签订《房屋转让契约》无效并返还房屋；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：经人介绍，夏某向原告购买4间房，原告本不识被告也仅在签订合同的时候见了一面，2004年6月28日签订农村《房屋转让契约》，将原告所有的位于温州市龙湾区永中街道间（土地证号：05××01，房产证号：00××80号，总建筑面积：195.83平方米），计价30万元出卖给被告及夏某所有。卖契是他们写的，具体谁买原告并不在意，原告收到钱就可以了，原告此前与夏某双方实际约定的购房款总价是27万元，不知为何合同中约定了30万元，原告实际收到的为3万元定金及当天在房管局收到的转账款21万元，还有3万元是约定办理土地证才支付，现在土地证未办理，因此土地仍属原告。在房管部门登记的时候为了登记分别与被告及夏某都签了买卖协议，并登记成两本证。现原告起诉原因有二，一是被告仍欠3万元（但不能明确是夏某还是王光荣欠），二是我儿子不同意我卖房，所以在我卖房20个月后，我找到夏某，其表示要50万元才能把四间房卖回给我，我与被告本人从未联系上，但并不主张夏某参加本案诉讼。按我国《土地管理法》、《合同法》第52条第四款及最高人民法院相关司法解释的规定，非本村集体成员之间签订的农村房屋买卖合同应属无效。被告王光荣答辩称：1.经夏某介绍向原告买房，夏某本来一人买四间的，并已先付了3万元定金，但后来因钱不够，就要求与被告一起向原告买房，每人各两间，另24万元是在龙湾区房管局大厅转账好后签字，双方签订契约及产权过户前并未见面，为产权过户时原告与被告及夏某分别另签有合同。2.原、被告于2004年6月28日签订的《房屋转让契约》合法有效，且有见证人，房产是两原告转让给被告和夏某，买方已按约定支付了转让款，并办理了过户登记，现夏某为龙湾龙水移民村的农村户口，其已将房产转让给他人。3.原告在出让房屋13年后起诉的目的是得到拆迁补偿款。原告王成娒、项进妹向本院提交了如下证据：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.被告身份信息，证明被告主体资格及被告非原告同集体经济组织成员，系外县城镇人口；3.《房屋转让契约》，证明原告将诉争房屋出卖给被告；4.温州市不动产登记信息及《温州市土地登记申请书》，证明双方房屋买卖合同涉及的土地使用权系农村宅基地。被告王光荣向本院提交了如下证据：1.房屋产权信息查询证明，证明原告转让给被告的房屋于2004年9月23日办理了房屋产权变更登记，被告现为房屋产权权利人；2.《住宅用房货币补偿协议书》复印件、《房屋腾空验收合格证》，证明被告所有的房屋拆迁应得的补偿款为1015723元，本应在2017年6月27日腾空房屋后领取，现原告不当起诉，导致被告不能领取该款，造成被告相关经济损失。被告王光荣申请证人夏某出庭作证，以证实双方买卖真实及付款经过。证人夏某陈述的主要内容为：中介问我是否需买旧房子，我当时找了被告商量，说好一人买一半，即一人两间。当时讲好30万元，在原告王成娒家里我给了现金3万元作定金（被告给了我1.5万元），后转账24万元，另与原告王成娒讲好办了土地过户再给3万元。原告王成娒、项进妹提供的上述证据，经庭审出示质证，被告王光荣对原告提供的证据均无异议。本院经审查后认为，两原告提供的证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力本院予以确认。被告王光荣提供的上述证据，经庭审出示质证，原告王成娒、项进妹对被告提供的证据1，真实性无异议，但属违法过户，我方将提起行政诉讼；对证据2认为《住宅用房货币补偿协议书》系复印件，无法确认，且买卖合同无效，拆迁补偿权益不能由被告享有，对房屋腾空验收合格证书真实无异议。对于证人夏某的证言，两原告认为：证人系利害关系人，对于款项支付事实有异议，定金3万元有收到，此后仅收到21万元。本院审查认为，被告提供的证据1系相关行政部门出具，本院对其真实性予以认定；证据2的《房屋腾空验收合格证》可证明被告向原告购买的房屋已于2017年6月27日腾空完毕，但《住宅用房货币补偿协议书》复印件关于拆迁补偿款金额与本案审理并不具关联，本院对证据不作认定。证人夏某所陈述的房屋买卖经过与原告陈述基本一致，本院予以认定，对于其中款项支付的情况及与本案原告所主张是否具有关联，本院于下文一并阐述。本院经审理认定事实如下：原告王成娒、项进妹与夏某、王光荣共同签订了一份落款时间为二〇〇四年六月二十八吉日的《房屋转让契约》，载明：“甲方有坐落龙湾区龙水镇间，土地使用证地号05××01，用地面积原有现状，房产权证00××80号，总建筑面积195.83㎡，经家庭成员协议自愿转让给乙方王光荣所有。”契约中另约定房产计价30万元，房产过户签订之日给付27万元，扣押3万元待土地使用证办好，及过户签字完毕时付清；契约经双方签字之日起生效，双方必须遵守履行，互不反悔，任何一方若有违约，应负一切经济损失加倍赔偿。原告王成娒、项进妹在“转让人签字”处签字、捺印，被告王光荣在“受买人签字”处签字、盖章、证人夏某在“受买人签字”处签字、捺印。合同签订后，原告与被告及夏某分别在房屋登记机关另行签订买卖合同，并据此将其中的93.3㎡面积的房产过户登记至被告王光荣名下，登记地址为龙水镇王宅，权证号为040671，登记的权利人为王光荣，登记日期为2004年12月23日。另，宅基地使用权仍登记在原告王成娒名下，面积为84.04㎡，登记日期为1991年12月12日。2017年6月27日，温州市龙湾区人民政府永中街道办事处向被告出具了一份《房屋腾空验收合格证》，载明房屋所有权人王光荣，坐落永中街道王宅门台巷的房屋已腾空完毕。另双方在庭审中确认一致的事实：1.上述《房屋转让契约》约定的4间房，分别过户登记给夏某和被告王光荣各两间，并为办理过户登记原告再分别与夏某和被告各签订一份房屋买卖合同。2.原告王成娒、项进妹在起诉前，从未向被告王光荣提出要求支付剩余购房款或解除房屋买卖合同。本院于庭后向温州市国土资源局调取涉案房产的不动产登记信息，载明：涉案房屋所有权登记在被告王光荣名下（坐落于龙水镇王宅、权证号040671、面积93.3㎡），土地使用权登记在原告王成娒名下（坐落于龙湾区龙水镇王宅村、权证号2-1993-2-32、面积84.04㎡）。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，因此违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案原告王成娒、项进妹与夏某、王光荣共同签订的《房屋转让契约》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原告王成娒、项进妹主张与被告王光荣之间签订的房屋买卖合同无效没有依据，本院不予支持。原告王成娒、项进妹主张被告尚欠原告3万元，本院认为，虽然双方对实际购房总价款及已支付款项金额尚有争议，但原、被告双方及夏某均能够确认一致除合同中约定的待土地使用权办理变更登记之后应支付3万元外，其余购房款业已付清，但实际上土地使用权一直登记于原告王成娒名下，即合同中约定的付款条件未成就，且该土地使用权是否办理变更登记及3万元是否应支付给原告均属合同的履行问题，并不直接影响合同效力。另原告王成娒在庭审中陈述的起诉理由为被告王光荣未付3万元购房款其儿子不同意卖房，但原告在签订房屋买卖合同并办理了过户登记手续的十几年间，均未向被告王光荣提出要求支付剩余购房款或解除房屋买卖合同，现在涉案房屋面临拆迁的情况下，原告的起诉有违诚实信用原则，不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：驳回原告王成娒、项进妹的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，均由原告王成娒、项进妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  谢 力二〇一七年十月九日本件与原件核对一致代书记员  张黎诗