广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11135号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂新，男，壮族，1980年8月16日出生，住所地：深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：袁海雄，广东格明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄琨钟，男，汉族，1982年11月16日出生，住所地：深圳市宝安区。
委托诉讼代理人：林荣，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.35至38层整层。
负责人：王业。
上诉人王桂新因与被上诉人黄琨钟、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21083号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王桂新上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由黄琨钟承担。上诉理由：一、原审法院程序违法，未依照王桂新的《调查取证申请书》调取证据，造成未查清本案的案件事实。原审法院虽查明是王桂新欲将涉案房屋转售给案外人李XX，但未查明是王桂新将涉案房产转卖给林XX。王桂新为了能够让法院查清案件事实，特于2016年9月18日向原审法院提交《调取证据申请书》，原审法院并未依王桂新的申请而调取，造成本案的事实无法查清。而事实上，《二手房买卖合同》是王桂新与林XX进行协商，包括购房价款、后续履行事宜，仅因涉案房产未完成过户，王桂新以代理人的名义签名。因此，王桂新认为原审法院的程序违法，因程序的违法给王桂新的实体权益造成不公，特请贵院将案件发回重审或在查清案件事实的基础上，依法改判。二、原审法院认定的事实存在部分错误，相互矛盾。（一）原审法院认定“原被告双方在《深圳市二手房预约买卖合同》(以下简称《预约买卖合同》）尚未履行完毕的情况下，均同意将涉案房产转让给案外人林XX，应当认定为原被告双方以实际行为终止了《预约买卖合同》的履行”是错误的。第一，王桂新已经履行合同义务，支付完毕购房款。根据《预约买卖合同》第十七条第五款“以买房对该房地产抵押贷款250万元及买方尚未付清的150万元首期款为基数，按照双方协商好的借款利率，由买方每月支付给卖方利息26000元”，《预约买卖合同》包含两种法律关系，一是房屋买卖法律关系，一是民间借贷法律关系。即王桂新与黄琨钟协商一致将购房款转变为王桂新向黄琨钟的借款，王桂新依约每月向黄琨钟支付利息。也就是说，王桂新已经支付完购房款，王桂新仅仅在民间借贷法律关系中，欠黄琨钟的借款。因此，王桂新认为王桂新已经履行完毕房屋买卖合同义务，黄琨钟应当配合王桂新办理房屋产权变更登记手续。第二，王桂新转卖房屋，并不导致终止了《预约买卖合同》的履行。原审法院查明是王桂新欲将涉案房屋转卖，售卖房屋的主体为王桂新。王桂新只是对涉案房产作出指示交付，要求黄琨钟将涉案房产直接过户至案外人林XX名下。王桂新是基于《预约买卖合同》有效存在的情况下，才有权利转卖涉案房屋，转卖行为并不导致需要终止《预约买卖合同》的履行。因此，原审法院的认定是错误的，认定的事实是前后矛盾的。第三，王桂新与黄琨钟都没有任何要终止《预约买卖合同》的意思表示，黄琨钟亦用实际行为表明继续履行《预约买卖合同》。王桂新的起诉及黄琨钟的反诉所依据的事实与理由、黄琨钟的答辩状以及案件庭审过程中的双方观点及主张，都未表示《预约买卖合同》因与案外人林XX签订《二手房买卖合同》而终止《预约买卖合同》的履行。而事实上，王桂新先于2016年1月3日与案外人林XX签订《二手房买卖合同》，后要求黄琨钟补签名。黄琨钟签名之后，案外人于2016年1月14日将定金转至黄琨钟账户，黄琨钟收到定金，同日将定金转给王桂新。黄琨钟的行为已经明确承认王桂新转卖房屋，承认《预约买卖合同》继续存在，并未解除。王桂新以代理人的名义出现仅因房产未办理完毕过户手续，尚登记在黄琨钟名下，若要转卖涉案房产，则需要向深圳市不动产登记中心提交黄琨钟签名的买房合同，方可完成转卖。因此，原审法院的认定终止《预约买卖合同》的履行明显错误，对王桂新不公。（二）原审法院认定“由于《预约买卖合同》实际上已经无法继续履行，故应当认定涉案的《预约买卖合同》于2016年1月3日已经解除”是错误的。第一，没有任何证据证明《预约买卖合同》实际上已经无法继续履行。因黄琨钟拒不配合王桂新办理转卖过户登记手续，造成无法将涉案房屋过户给案外人林XX，案外人林XX向原审法院提起的请求并非诉求涉案房产。第二，根据合同法的规定，合同解除事由包括法定解除和协议解除。本案中，并不存在合同解除的法定事由。从庭审的过程可以看出，双方亦不存在协商解除的意思表示。因此，原审法院主观揣测双方具有于2016年1月3日解除《预约买卖合同》的意思，是违背双方当事人真实的意思表示，违反了不告不理的原则。退一步讲，既然原审法院认定王桂新转卖涉案房屋，现又认定《预约买卖合同》解除，是自相矛盾的。再者，从黄琨钟将转卖房屋的定金支付给王桂新也能看出合同尚未解除。（三）原审法院认定“在没有取得被告书面同意的情况下，原告自行……应当视为拒绝邀约的行为”是错误的。第一，王桂新与黄琨钟签订的《预约买卖合同》并未解除。第二，在黄琨钟未能履行王桂新指示交付的过户义务后，王桂新有权要求黄琨钟继续履行《预约买卖合同》约定的义务，王桂新向黄琨钟支付利息及首期款是履行合同义务的行为，并不是重新发出邀约，王桂新依约支付了首期款，黄琨钟应当协助办理房屋产权变更手续。第四，原审法院认定“原被告签订的《预约买卖合同》已于2016年1月3日解除，依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在2013年11月至2015年12月份实际占有并使用涉案房产，给被告造成了损失，应当支付占有使用费”是错误的。第一，王桂新与黄琨钟并没有于2016年1月3日解除《预约买卖合同》的意思表示，《预约买卖合同》也没有解除。第二，原审法院也查明王桂新依据《预约买卖合同》占有使用涉案房产，且是王桂新转卖涉案房产。王桂新依约取得房产并占有使用，未给黄琨钟造成任何损失。相反，原审法院的判决无异于将王桂新已经支付完毕购房款的房产，无情的剥夺，让黄琨钟得益，严重偏袒黄琨钟，严重损害王桂新的利益，对王桂新不公。三、原审法院未查清本案的事实，双方的合同并没有解除，王桂新与黄琨钟都没有行使合同的解除权，王桂新在签订合同后实际使用房屋，也按期支付利息，且在合同中已经明确了购房款已经转变为借款，实际上是订立了另外的一种法律关系，即民间借贷。王桂新转卖房屋找到世华地产公司想实现增值部分的价格，世华地产公司介绍了买家林XX与王桂新接触，王桂新与林XX谈好购房的条件并约定以688万元将房产卖给林XX，林XX同意后，双方签署了本案的《二手房买卖合同》后，王桂新找到黄琨钟要求黄琨钟同意房屋转卖的事实，并将转卖款扣除借款之后剩余的288万元给回王桂新。黄琨钟同意之后，在《二手房买卖合同》中补签字，时间为2016年1月14日。签字当天林XX将定金转到黄琨钟账户，黄琨钟将定金转给了王桂新。四、王桂新认为合同并未解除，只是变更了履行方式，黄琨钟事先同意履行方式，后又不同意，王桂新要求黄琨钟按照原合同继续履行合同。原审法院未查清双方与林XX关于售卖房屋协商的过程的内容，便主观臆断双方的合同已经解除，对王桂新不公平。王桂新与黄琨钟是朋友关系，于2013年在房地产市场十分不景气的时候高价接手黄琨钟的房屋，是基于黄琨钟同意将房屋的购房款转变为借款才购买此套房屋，按照当时的市场价值计算，同一地区的新房海雅缤纷城的新房的价格为390万元，王桂新显然是非常吃亏地接手房屋，现在房屋升值以后，且王桂新支付了60多万元的利息，王桂新根本没有必要解除房屋买卖合同，原审法院的判决完全不符合常理。再者，如果黄琨钟称合同解除，那么王桂新根本没有必要去与林XX协商整个房屋的交易过程与价款。五、原审法院未依法调取证据，未行使释明权，属于程序违法，应发回重审。原审法院认为双方的房屋买卖合同已于2016年1月30日解除，应当向双方当事人释明，但是原审法院没有向双方当事人释明，属于程序违法。
黄琨钟辩称：一、一审法院基本事实查明清楚，适用法律基本正确，但是仍有部分事实未查清。一是法院查明部分中在王桂新与黄琨钟《预约买卖合同》解除后，除查明的退回款项外，仍有一笔2016年1月27日黄琨钟支付给王桂新的2万元未计算。二是一审法院认为王桂新20**年10月18日违约后，黄琨钟仍收取了两个月共计52000元，说明黄琨钟未主张王桂新的违约责任，但事实上这两个月的款项是补以前未支付的月份（2014年7月、2015年3月）。三是黄琨钟将涉案房屋交付王桂新使用后，王桂新每月支付的26000元未进一步查清。一审法院认为王桂新与黄琨钟均同意将涉案房屋转让给案外第三人林XX，退一步讲，即使在2015年10月18日违约后，黄琨钟仍收取了两个月共计52000元，说明黄琨钟未主张王桂新的违约责任，故一审法院不支持违约金。但是对王桂新已付的564006元以及黄琨钟返还的27万元未进行认定和处理，并告知另行法律途径解决，属于事实查明不清，也违背一案两诉的处理原则。另外，关于一审法院判决认为部分中“《预约买卖合同》备注条款的约定变更了合同中关于2015年10月28日前应当支付首期款150万元的约定，故原告未在2015年10月28日前应当支付首期款，不构成违约”的认定，不予认可。事实上或更合理的解释，应当是2015年10月28日前（两年内）什么时间支付首付款，什么时间过户更符合常理。不可能是一个无首付款支付期限的房屋买卖合同，两年时间支付首付款并在支付首付款就过户的约定已经超出了一般卖方的承受底线，卖方再认可其两年后，仍对首付款无支付时间要求，显然不合理。二、关于王桂新的上诉请求及理由的意见。（一）王桂新确认在2016年1月3日与案外第三人签订的《二手房买卖合同》签字的真实性，应当认为王桂新与黄琨钟的《预约买卖合同》已经解除。涉案房屋在黄琨钟名下，黄琨钟作为卖方签字收取定金的事实双方均无任何异议，王桂新再要求调取涉案房屋系王桂新转让已是不可能证明事实，一审法院没有依职权调查并无不当。（二）王桂新自称将涉案房屋转让给案外第三人（法院认为作为代理人黄琨钟追认），现仍主张不能认为王桂新与黄琨钟的《预约买卖合同》已经解除，自相矛盾，违背基本事实。（三）王桂新与黄琨钟的《预约买卖合同》已经解除，王桂新不存在“指示交付”。（四）黄琨钟在一审举证的《二手房买卖合同》中，明确证明王桂新与黄琨钟的合同已经解除，王桂新同意并确认将涉案房屋转让给案外第三人林XX，黄琨钟答辩及反诉也均主张。不存在王桂新所称，黄琨钟未主张过双方《预约买卖合同》解除的事实。（五）王桂新称2016年1月3日《二手房买卖合同》是王桂新先签字再由黄琨钟签字不属实。从合同上签字的形式上看，黄琨钟签名位置是卖方“正位”，而王桂新恰恰相反是在旁边进行签名备注。若黄琨钟如王桂新称认为是王桂新在出让房屋，定金就可以直接支付给王桂新，根本没有必要支付给黄琨钟。
王桂新向一审法院起诉请求：1、黄琨钟继续履行王桂新与黄琨钟于2013年11月1日签订的《预约买卖合同》，配合王桂新将登记在黄琨钟名下位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩XXX号房产过户登记至王桂新名下；2、黄琨钟立即清偿深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩XXX号房产（深房地字第××号）贷款债务和其他债务，注销房产抵押登记和解除房产的查封；3、黄琨钟向王桂新支付违约金，以420万元为基数按每日万分之四为标准，自起诉之日开始计算至房产实际过户之日止；4、建行深圳分行协助配合办理深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩XXX号房产贷款的清偿和注销房产抵押登记；5、黄琨钟承担深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩XXX号房产过户登记税费；6、由黄琨钟承担本案的诉讼费、保全费等费用。
黄琨钟向一审法院提起反诉，请求：1、确认于2013年11月1日签订的《预约买卖合同》已解除；2、黄琨钟支付逾期付款违约金84万元；3、王桂新支付房屋占用费20万元（从2013年11月1日至2015年12月31日共25个月，每月按8000元计算）；4、由王桂新承担本案全部诉讼费、反诉费。
一审法院经审理查明：2013年11月1日，王桂新（买方）与黄琨钟（卖方）签订了《预约买卖合同》，约定黄琨钟将位于深圳市宝安区新安街道前进路南侧冠城世家6栋云龙轩XXX房转让给黄琨钟，转让成交价为420万元；该房产交易定金共计15万元；买方须于2015年10月28日之前支付除定金之外的首期款150万元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准，买方须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日）起三日内（含当日），买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三日内（含当日），买卖双方需到国土局、产权登记中心等相关部门办理完缴纳税费及领取房产证的手续；该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于买方付清首期之日起五日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房产证原件交给第三方办理过户；卖方应当于收到该房地产定金后五日内将该房地产交付买方使用，与买方履行下列手续：共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，向买方交付该房地产钥匙，结清水、电、燃气等所有相关费用并办理过户手续，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。合同备注栏约定：1、为了节省税费，双方协商推迟办理过户手续至认为合理的时间；2、买方什么时候付齐首期款，什么时候可以办理过户手续；3、自交房之日起，该房地产相关使用费用均由买方承担；4、买方尚未付清的160万首期款等同于买方向卖方借款，须按照双方协商好的借款利率，向卖方按月支付利息；5、双方商定，以卖方对该房地产抵押贷款250万及买方尚未付清的150万首期款为基数，按照双方协商好的借款的利率，由买方每月支付给卖方利息26000元，该利息不充抵买方应付的购房定金、首期款和其余购房款；6、卖方需做全权委托公证给买方；7、如未尽事宜，双方协商处理。
合同签订后，王桂新依约支付了定金15万元，黄琨钟依约交付了涉案房产，王桂新依照约定按月支付利息26000元，截止2015年12月，王桂新共支付利息564005元。2016年3月31日，王桂新向黄琨钟汇款26000元，2016年4月1日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年4月28日，王桂新向黄琨钟转账26000元，同日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年5月26日，王桂新向黄琨钟汇款26000元，同日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年6月30日，王桂新向黄琨钟汇款26000元，同日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年7月27日，王桂新向黄琨钟汇款26000元，同日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年8月27日，王桂新向黄琨钟汇款26000元，同日，黄琨钟向王桂新退回26000元；2016年9月2日，王桂新向黄琨钟汇款160万元，同日，黄琨钟向王桂新退回160万元。2016年1月14日，黄琨钟向王桂新共计汇款25万元，其中10万元系支付至王桂新向黄琨钟支付利息的银行账户，另15万元，系支付至王桂新的其他账户。
另查，涉案房产登记在黄琨钟名下，抵押于建行深圳分行，于2016年4月9日被一审法院查封。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
王桂新与黄琨钟签订的《预约买卖合同》，系王桂新、黄琨钟双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。
合同签订后，王桂新依照合同约定每月支付利息26000元，黄琨钟依照合同约定交付房屋给王桂新使用。2016年1月，王桂新在未支付购房款的前提下，欲将涉案房产转售给案外人林XX，并作为黄琨钟的代理人与林XX签订《二手房买卖合同》，黄琨钟对该《二手房买卖合同》予以签字追认。上述《二手房买卖合同》签订后，王桂新停止支付每月26000元的利息，黄琨钟亦收回了涉案房产。王桂新、黄琨钟双方在《预约买卖合同》尚未履行完毕的情况下，均同意将涉案房产转让给案外第三人林XX，应当认定为王桂新、黄琨钟双方以实际行为终止了《预约买卖合同》的履行。由于《预约买卖合同》实际上已无法继续履行，故应当认定涉案的《预约买卖合同》于2016年1月3日已经解除。在没有取得黄琨钟书面同意的情况下，王桂新自行恢复支付每月26000元的利息，但黄琨钟均予以退回，没有收取。包括王桂新于2016年9月支付了首期房款160万元，黄琨钟亦予以退回。因王桂新、黄琨钟签订的《预约买卖合同》已经实际解除，王桂新于2016年3月起每月支付26000元以及支付首期款160万元的行为应当认定为再次订立新合同的邀约行为。黄琨钟退回王桂新支付的26000元以及首期款160万元的行为应当视为拒绝邀约的行为。故王桂新请求判决黄琨钟继续履行合同并承担逾期履行过户义务的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于黄琨钟的反诉，黄琨钟主张合同约定支付首期款150万元的最后期限为2015年10月28日，王桂新未按时支付首期款，系王桂新违约，黄琨钟有权解除合同并要求王桂新支付违约金承担违约责任。经审查，王桂新、黄琨钟签订的《预约买卖合同》备注条款约定，为了节省税费，双方协商推迟办理过户手续至认为合理的时间，买方什么时候付齐首期款，什么时候可以办理过户手续。王桂新主张该备注条款的约定变更了合同中对首期款支付期限的约定。黄琨钟则主张，备注条款的约定系在合同中对首期款支付期限约定范围内的调整。一审法院认为，如按照黄琨钟主张备注条款系在合同对首期款支付期限约定范围内的调整，则该备注条款的内容与合同主文的约定完全一致，没有存在的必要。且综合本案案情，在2015年10月28日以后，王桂新依旧支付了两个月的利息共计52000元，黄琨钟并没有提出异议，且在王桂新、黄琨钟一致同意将涉案房产转售给案外人林XX的时候，黄琨钟并没有提出王桂新没有依照合同约定的期限支付首期购房款构成违约的主张。故综合上述情况，一审法院认为，合同备注条款的约定变更了合同主文中关于2015年10月28日前应当支付首期购房款150万元的约定。一审法院采信王桂新的主张，王桂新在2015年10月28日前没有支付首期购房款，不构成违约。黄琨钟据此请求判决王桂新支付违约金84万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于黄琨钟提出的要求王桂新支付房屋占用费20万元的诉讼请求。一审法院认为，王桂新、黄琨钟签订的《预约买卖合同》已于2016年1月3日解除，依据合同法的规定，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。王桂新自2013年11月至2015年12月份实际占有并使用了涉案房产，给王桂新造成了损失，应当支付占有使用费。参照深圳市政府指导租金标准，王桂新应当支付黄琨钟2013年房屋占有使用费5956元（20元/月/平方米×148.9平方米×2个月）；2014年房屋占有使用费35736元（20元/月/平方米×148.9平方米×12个月）；2015年房屋占有使用费44670元（25元/月/平方米×148.9平方米×12个月）。故王桂新共计需支付黄琨钟房屋占有使用费86362元。对黄琨钟提出的判决王桂新支付房屋占有使用费20万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。
由于王桂新、黄琨钟签订的《预约买卖合同》已经实际解除，由此给王桂新造成的损失，王桂新可另循法律途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认王桂新与黄琨钟2013年11月1日签订的《预约买卖合同》于2016年1月3日解除；二、王桂新于判决生效之日起五日内向黄琨钟支付房屋占有使用费86362元；三、驳回王桂新的全部诉讼请求；四、驳回黄琨钟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费40400元、保全费5000元，由王桂新负担；反诉的案件受理费7080元，由王桂新负担566元，由黄琨钟负担6514元。上述本诉费用王桂新已预交；反诉费用黄琨钟已预交。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点主要是王桂新与黄琨钟之间的房屋买卖合同是否已经解除。从本案的情况来看，双方在合同尚未履行完毕，涉案房屋仍在黄琨钟名下的情况下，协商一致将该房屋出卖他人，并与案外人林XX签订了房屋买卖合同。在与林XX签订合同后，王桂新也将涉案房屋腾空，黄琨钟收回了涉案房屋，王桂新也未再支付2016年1月和2月份的每月利息26000元。一审法院认定双方已经协商解除之前的《预约买卖合同》，并无不当。在合同已经协商解除的情况下，王桂新起诉要求继续履行合同，缺乏依据。合同解除后，双方对于当时就解除条件及责任承担的协商结果各执一词，也未提交证据证明。鉴于王桂新在本案中系请求继续履行合同，并未主张解除合同以及合同解除给其造成的损失。王桂新可就合同解除给其造成的损失，另循法律途径主张权利。
黄琨钟在本案中还反诉请求王桂新支付房屋占用费。本院认为，《预约买卖合同》并未约定王桂新应当支付房屋占有使用费。王桂新占有涉案房屋系基于双方之间的《预约买卖合同》，有合同依据。黄琨钟的上述反诉请求缺乏合同及法律依据，应予驳回。一审法院判决王桂新支付房屋占有使用费86362元，处理错误。
综上，上诉人王桂新的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决认定事实基本清楚，但对房屋占有使用费处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21083号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21083号民事判决第二项、第四项；
三、驳回黄琨钟的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费40400元、保全费5000元（均由王桂新预交），由王桂新负担；反诉案件受理费7080元（由黄琨钟预交），由黄琨钟负担；二审案件受理费40400元（由王桂新预交），由王桂新负担20200元，由黄琨钟负担20200元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十九日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。