广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9376号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三,统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人：张广炽,该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，汉族，1981年1月4日，住广东省佛山市顺德区，系公司法务部经理。
委托诉讼代理人：邓家益，男，汉族，1980年3月10日，住广东省阳西县，系公司法务部法务主管。
被上诉人（原审原告）：陈卫红，澳门特别行政区居民，女，1976年11月2日出生，现住佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘博，广东星英律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人陈卫红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：星光公司原名称为佛山市顺德区金奥贸易有限公司，2011年1月24日经核准变更登记为星光公司。佛山市顺德区金奥贸易有限公司通过流转从土地所有权人佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社处取得乐从镇乐从大道南路州商业区A-2、A-3、A-5地块的土地使用权[证号：佛府（顺）集用（2010）第050148、050145、050146号]，终止日期为2048年9月30日。涉案物业所在建设工程项目名称为星光广场B区，该工程于2010年12月2日取得建设工程规划许可证，建设位置为乐从镇乐从大道南路州商业区A-2、A-3、A-5地块，建设单位为佛山市顺德区金奥贸易有限公司。
2013年1月4日，星光公司与陈卫红签订两份《物业预租合同》（合同编号：XG2012B1916、XG2012B2016），约定：佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1916号、B座2016号两物业属于在建工程物业，星光公司通过流转方式向佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社取得两物业地块的合法使用权[集体土地使用证号为佛府（顺）集用（2010）第050146号]，星光公司将上述两物业预先租赁给陈卫红；两物业的建筑面积均为35.68平方米，套内面积均为25.57平方米；房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自星光公司交付房屋给陈卫红之日起开始计算，在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，星光公司按照本合同条款继续租用该房屋给陈卫红使用期至2048年8月30日止；两物业在合同约定使用期限内的租金均为191126元；星光公司应在2014年5月31日前将两物业交付给陈卫红使用。
上述两份合同签订后，陈卫红向星光公司支付了全额租金，星光公司于2013年4月23日出具两份租金发票给陈卫红，分别注明：收到公寓B1916自2014年5月31日至2048年8月30日的租金191126元，收到公寓B2016自2014年5月31日至2048年8月30日的租金191126元。2014年4月27日，星光公司（甲方）与陈卫红（乙方）签订两份《房屋交接书》，确认星光公司于2014年4月27日将星光广场B座1916单元、B座2016单元两物业及其附属设施设备等交付陈卫红。
另查明：2013年10月16日，星光公司与陈卫红签订两份《物业预租合同》（合同编号：XG2012E1403、XG2012E1405），约定：佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座1403号、E座1405号均属于在建工程物业，星光公司通过流转方式向佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社取得两物业地块的合法使用权[集体土地使用证号均为佛府（顺）集用（2010）第050145号]，星光公司将上述两物业预先租赁给陈卫红；两物业的建筑面积均为49.39平方米，套内面积均为35.18平方米；房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自星光公司交付房屋给陈卫红之日起开始计算，在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，星光公司按照本合同条款继续租用该房屋给陈卫红使用期至2048年8月30日止；两物业在合同约定使用期限内的租金均为276792元；星光公司应在2014年9月30日前将两物业交付给陈卫红使用。
上述两份合同签订后，陈卫红向星光公司支付了全额租金，星光公司于2013年11月28日出具两份租金发票给陈卫红，分别注明收到公寓E-1403自2013年10月16日至2048年8月30日的租金276792元，收到公寓E-1405自2013年10月16日至2048年8月30日的租金272376元。2014年10月3日，星光公司（甲方）与陈卫红（乙方）签订两份《房屋交接书》，确认星光公司于2014年10月3日将星光广场E座1403单元、E座1405单元两物业及其附属设施设备等交付陈卫红。
诉讼中，陈卫红与星光公司均确认《房屋接收书》上时间即为房屋实际交付时间。
一审中，陈卫红的诉讼请求为：一、判令陈卫红与星光公司双方签订的四份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效。二、判令星光公司向陈卫红退回2034年5月31日-2048年8月30日期间的B座1916号物业租金79521.25元，并向陈卫红支付从2013年1月5日起至实际退回之日止以租金79521.25元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息19111.24元（暂计至2017年1月6日）。三、判令星光公司向陈卫红退回2034年5月31日-2048年8月30日期间的B座2016号物业租金79521.25元，并向陈卫红支付从2013年1月5日起至实际退回之日止以租金79521.25元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息19111.24元（暂计至2017年1月6日）。四、判令星光公司向陈卫红退回2033年10月16日-2048年8月30日期间的E座1403号物业租金118044.61元，并向陈卫红支付从2013年10月17日起至实际退回之日止以租金118044.61元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息22839.21元（暂计至2017年1月6日）。五、判令星光公司向陈卫红退回2033年10月16日-2048年8月30日期间的E座1405号物业租金116161.3元，并向陈卫红支付从2013年10月17日起至实际退回之日止以租金116161.3元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息22474.82元（暂计至2017年1月6日）。六、判令星光公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认为，陈卫红属澳门特别行政区居民，本案属涉澳门房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款以及第五百五十一条的规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，案涉不动产属于佛山市顺德区，一审法院属于在本辖区内对涉澳门民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，本案应由一审法院管辖，参照适用涉外民事诉讼程序。因双方当事人对于本案应适用的法律没有作出选择，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款规定的最密切联系原则确定本案适用的准据法，本案所涉不动产位于中国大陆地区，与本案合同关系具有最密切联系，故中华人民共和国法律为解决本案纠纷的准据法。
本案争议焦点为：一、涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年以及超过二十年部分是否无效的问题。二、陈卫红请求返还超出二十年部分的租金及支付利息是否该成立以及是否超过诉讼时效的问题。针对上述争议焦点，一审法院分析如下：
关于涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年的问题。虽然涉案的四份《物业预租合同》均约定“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自星光公司交付房屋给陈卫红之日起开始计算，在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，星光公司按照本合同条款继续租用该房屋给陈卫红使用期至2048年8月30日止。”，但是，星光公司所开具的四份租金发票注明所收取的费用分别为“2014年5月31日至2048年8月30日的租金”、“2013年10月16日至2048年8月30日的租金”，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，涉案的房屋租赁合同为双务有偿合同，出租人的主要权利义务为交付房屋给承租人占有使用并收取租金，承租人的义务为向出租人交付租金并占有使用房屋，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，综合《物业预租合同》的约定及发票所记载的内容，双方的真实意思表示实质为租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，所交付的租金也是至2048年8月30日止。因此，一审法院认定陈卫红与星光公司基于涉案的四份《物业预租合同》所确立的房屋租赁合同关系中的租赁期限应为从交付房屋之日起至2048年8月30日止，陈卫红所交付的租金是从交付房屋之日起截止至2048年8月30日止的全部租金。星光公司主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、预租，根据以上分析，本案双方在合同中约定的自动续租、预租并非双方的真实意思表示，双方的约定与法律所规定的租赁行为性质上不相一致，其实质是双方希望通过约定自动续租、预租等方式规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的适用，故对星光公司以上主张，一审法院不予采纳。综上，根据一审法院查明的事实，案涉B座1916号、B座2016号两物业于2014年4月27日交付，E座1403号、E座1405号两物业于2014年10月3日交付，一审法院认定涉案的四份《物业预租合同》所约定的租赁期限均已经超过二十年。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，一审法院认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效。星光公司主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字（2010）第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。一审法院认为，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案房屋租赁合同纠纷的处理，故一审法院不予采纳星光公司的上述答辩主张。
关于陈卫红请求返还超出二十年部分的租金及支付利息是否成立的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于超出二十年部分的租金，星光公司应向陈卫红返还。案涉的B座1916号、B座2016号两物业于2014年4月27日交付，故合同约定的租赁期为自2014年4月27日起至2048年8月30日止合共12545天，其中自2034年4月27日起至2048年8月30日止合共5240天的部分无效，但陈卫红在本案中仅主张退回自2034年5月31日起至2048年8月30日止合共5206天的两物业租金，这属于陈卫红对其权利的处分，不违反法律规定，因此星光公司应向陈卫红返还的该两物业租金共计158629.25元（191126元×5206/12545×2）；案涉的E座1403号、E座1405号两物业于2014年10月3日交付，故合同约定的租赁期为自2014年10月3日起至2048年8月30日止合共12386天，其中自2034年10月3日起至2048年8月30日止合共5081天的部分无效，因此星光公司应向陈卫红返还的E座1403号的物业租金为113545.95元（276792元×5081/12386），应向陈卫红返还的E座1403号的物业租金为111734.41元（272376元×5081/12386）；星光公司应向陈卫红返还的租金合共383909.61元。其次，对于陈卫红所主张的支付利息的诉讼请求，由于案涉《物业预租合同》系星光公司与陈卫红平等自愿签订，双方当事人在签订案涉《物业预租合同》时均明确知晓合同约定的租赁期限超过20年，因此双方对于合同超过20年的部分无效均存在过错，依法应当各自承担相应的责任，故对于陈卫红主张利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。最后，对于星光公司认为陈卫红主张超出二十年部分的租金的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，本案所涉的四份《物业预租合同》超过二十年的部分经一审法院确认为无效，在判决确认合同无效之时才产生返还财产及赔偿损失请求权，故陈卫红主张返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被确认无效之日起计算，未超过诉讼时效，因此对星光公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈卫红与星光公司关于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1916号、B座2016号两物业所签订的两份《物业预租合同》中租赁期限自2034年4月27日起至2048年8月30日止的部分无效；二、陈卫红与星光公司关于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座1403号、E座1405号两物业所签订的两份《物业预租合同》中租赁期限自2034年10月3日起至2048年8月30日止的部分无效；三、星光公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈卫红返还佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1916号、B座2016号、E座1403号、E座1405号的租金合共383909.61元；四、驳回陈卫红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8451.77元，由陈卫红负担1350.41元，由星光公司负担7101.36元。
上诉人星光公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误，案涉《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。原审法院否定合同约定属真实意思表示而认定双方以合同约定规避法律适用缺乏事实依据，违反合同法的意思自治基本原则。1.案涉《物业预租合同》约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。《物业预租合同》第二条约定租赁期限为自交付起二十年，到期后自动延续至2048年8月30日。即一份合同约定两个租赁期限，第一租赁期为二十年，第二租赁期为第一租赁届满后延续至2048年8月30日。第二租赁期成就的条件为第一租赁期届满，如第一租赁期提前解约，则不存在第二租赁期。故星光公司与陈卫红如此约定是合法有效的。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限，法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是合同当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。租赁发票记载的收费时间段为2014年5月31日一2048年8月30日（房号Bl916、B2016)和2013年10月16日一2048年8月30日（房号E1403、E1405),但房屋交付日为2014年4月27日和2014年10月3日，租赁期应从2014年4月27日（房号B1916、B206）和2014年10月3日（房号E1403、E1405）起算。由此可知，实际租赁期限与租金发票记载的收费期限并不一致，不应相互结合及采信，租金发票记载的内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了陈卫红的款项并依法纳税。对合同做出任何变更，都必须双方协商一致。原审法院采信相互予盾的证据，把前后两个租赁期限合并认定为一个租赁期限，进而推定超出20年后部分无效；判决星光公司返还部分租金，是逻辑及认定事实错误。根据《物业预租合同》第二、三条及《房屋交接书》可知，房屋B1916、B2016星光公司收取租金的第一时间段为2014年4月27日一2034年4月26日，第二时间段为2034年4月27日一2048年8月30日，两个时间段均未超出20年；房屋E1403、E1405星光公司收取租金的第一时间段为2014年10月3日一2034年10月2日，第二时间段为2034年10月3日一2048年8月30日。两个时间段均未超出20年。第二时间段的租金陈卫红同意提前支付，是其权利的自由行使，对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。3.原审法院否定涉案合同双方对租赁期限及自动续约的约定为真实意思表示，而倾向采信发票注明的期限，且认定双方是以合同约定规避法律适用，该分析和认定缺乏事实和逻辑依据，违反合同法的意思自治基本原则。案涉合同是经双方自愿友好协商达成的，约定的合同期限如上述第1点所述并无违反合同法强制性规定，属双方真实意思表示，并无其他非法目的。二、案涉租赁合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点【国土资函（2001)469号】，2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。案涉租赁房屋是星光公司通过“招、拍、挂”平台向佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了中华人民共和国国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发是合法有效，其出租的年限应当是参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出：“只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含陈卫红）及广大农民的根本利益。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及上述高级人民法院的批复应类推适用于本案。三、本案诉讼请求二中请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院认为未过诉讼时效是错误的。本案陈卫红请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求应使用普通的债权请求权的诉讼时效。双方于2013年1月4日（房号B1916、82016）、2013年10月16日（房号E1403、E1405）签订《物业预租合同》，根据该物业预租合同第十三条第8款的约定可知，在签订合同时，陈卫红对物业预租合同所涉相关法律规定以及该合同可能会被认定为无效的法律风险是应知或有义务知的．该案诉讼请求二中要求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼时效应从签订合同时起算而不是法院确认合同无效时起算，也即是从2013年1月4日至2015年1月3日（房号B1916、B2016)，和从2013年10月16日至2015年10月15日（房号E1403、E1405）止，陈卫红于2017年1月11日起诉已超过诉讼时效。四、双方签订《物业预租合同》时，陈卫红对于合同内容是清楚的，合同约定也是双方的真实意思表示，但是由于陈卫红自身经营问题，案涉物业阶段性回报低于陈卫红心理预期，再加上有利其判例出现，故陈卫红出尔反尔，要求星光公司退还租金。星光公司出于维护合同诚实信用原则，拒绝了陈卫红的无视契约精神的要求，但陈卫红为了套现，提起了本诉。综上所述，星光公司认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且未考虑到广东先行试点集体土地改革的特殊性，且该案陈卫红在一审中要求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求已过诉讼时效。至此，请求二审法院判令：1.撤销一审判决，依法改判，或驳回陈卫红的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈卫红承担。
被上诉人陈卫红辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。
本院二审期间，星光公司、陈卫红均未向本院提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对星光公司的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效；2.陈卫红诉请退还超过二十年租赁期限的租金是否超过诉讼时效。
关于涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效的问题。涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方（星光公司）交付房屋给乙方（陈卫红）之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案四份租金发票注明所收取的费用分别为“2014年5月31日至2048年8月30日的租金”、“2013年10月16日至2048年8月30日的租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋约定交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋B座1916号、B座2016号于2014年4月27日交付，E座1403号、E座1405号于2014年10月3日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效于法有据，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租，于法无据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉请求缺乏理据，本院不予采纳。
关于诉讼时效的问题。陈卫红诉请退还超过二十年租赁期限的租金是基于超过二十年租赁期限部分的合同无效而提出的，由于确认合同无效是法律对合同自由的限制，是国家为维护社会公共利益之需要而运用公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预，并非债权请求权，不应适用诉讼时效，故在双方签订的合同被人民法院依法确认无效之前，不能认定陈卫红已经知道或者应当知道权利被侵害，因此，陈卫红于本案中诉请返还租金并未超过两年的诉讼时效期间，一审法院对此认定准确，本院予以维持。另陈卫红在客观上确实违背契约精神及诚实信用原则，但是“租赁期限不得超过二十年”乃是法律的强制性规定，星光公司不应当以契约精神及诚实信用原则求助法院改变法律强制性的规定，而是应当合法行使自己的权利使不诚信的人无机可乘。
综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7058.64元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年一月九日
书记员 梁 理