广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15788号
上诉人（原审原告）：封国夫。
上诉人（原审被告）：闫均。
委托诉讼代理人：程茂松，广东融关律师事务所律师。
上诉人封国夫因与上诉人闫均房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人封国夫上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持封国夫全部损失人民币30250元（以下均为人民币）及利息损失（上诉标的10083.34元）；2、本案一、二审诉讼费用全部由闫均承担。事实和理由：1、本案封国夫由于闫均的房屋不符合租赁目的，必须将办公用品搬迁于新的办公场所使用，于是封国夫一直发信息、打电话要求闫均出具放行条，甚至于后期只需要闫均与管理处电话确认即可，但闫均却故意刁难，存心拖延，以各种借口推脱不让封国夫将办公用品搬走。无奈之下，封国夫只得添置新办公用品用于律所办公。可见封国夫新添置的办公用品所产生的费用以及空调损失皆因闫均不开具放行条所造成的直接损失，而与是否有租赁使用无关，封国夫请求法院判决其全额赔偿损失是符合事实和法律的。2、封国夫根本没有使用案涉办公用品及空调。既然合同目的无法实现，显然封国夫没有使用过涉案房屋，也这说明封国夫从未使用过本案涉案的办公用品及空调。既然没使用，一审法院按实际租赁时间、办公家具使用情况来确定赔偿比例显然没有事实依据。3、封国夫有权要求以损失为基数所产生的利息损失。本案中皆因闫均原因致使封国夫不得不另行出资购买新办公用品，这种资金无故被占用而致使封国夫不能将这笔资金用作其他用途与资金借用、买卖等法律关系中所产生的结果一样，即资金被他人占用。直接损失的赔偿与利息损失的赔偿不是重复的主张并不冲突，具有不同的事实。一审不予支持是错误的。4、封国夫非但无端空交11个月的房租，还凭空损失办公用品10083.34元，闫均在明显有过错需承担责任的情况下，凭空获利10083.34元。一审法院这样的赔偿判决实际上助长了闫均这种恶意阻拦的行为。
上诉人闫均上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为驳回封国夫的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由封国夫承担。事实和理由：1、封国夫通知2016年7月9日解除合同后，闫均在双方尚未处理完房租纠纷就依然在物业处开出了放行条，放行时间是7月10日前。期间二人多次协商领取放行条的事宜，闫均因工作日均需上班且经常出差就电话告知封国夫周末才有时间处理该事宜，但封国夫不肯配合总是在工作日内电话无理骚扰并对闫均恶语相向。在此期间未领取放行条的原因在于封国夫蛮横不配合，并非闫均的阻挠。2、2016年11月7日福田法院审理(2016)粤0304民初字第15871号庭审中，闫均也当庭要求封国夫立即搬离滞留在租赁屋内的家具设备，但封国夫为达到使闫均房屋不能放租的目的故意拖延搬离，其行为给闫均带来了巨大损失。3、(2016)粤0304民初字第15871号案判决后，闫均又于2017年1月14日、2月19日微信要求封国夫搬走滞留物品，封国夫仍然置之不理。可见封国夫为使闫均不能出租房屋，故意将家具等滞留在租赁房屋，然后恶意起诉要求赔偿损失，其行为给闫均带来巨大经济损失。4、封国夫在合同解除后仍不搬高滞留的家具，违反房屋租赁合同的约定，有重大过错，应该自己承担其损失。在双方合同解除后，封国夫未在约定的三天时间内迁出物业，仍将家具等滞留在租赁房内，在闫均多次通知后仍不搬离。封国夫故意不予履行租赁合同约定及法律规定之义务，其重大违约导致所租房屋无法正常出租，现还起诉要求闫均赔偿损失与理不容。5、在闫均多次通知搬离后，封国夫故意不搬离家具，然后另行购买家具，对损失的扩大有直接的责任，因由其承担。
针对封国夫的上诉，闫均辩称：1、封国夫2017年7月7日以向福田法院起诉为由，在闫均多次要求其搬离家具时不予配合，在另案中封国夫并未对家具提出诉讼请求，其怠于搬离家具是造成其损失的直接原因。2、从封国夫租赁该房产开始至2016年7月9日其要求解除租赁合同，封国夫已经实际占有使用控制该房产及家具一年，不存在封国夫上诉状中所称的根本没使用办公用品及空调。3、封国夫在一审起诉中要求赔偿空调损失5900元，但是封国夫在购置新家具的时候并没有重新购买空调，该空调依然在租赁房产处，闫均也多次要求其搬离，封国夫拒不搬离，该空调没有任何损失。
针对闫均的上诉，封国夫辩称：坚持上诉状的内容，同意刚才闫均阐述的空调没有任何损失，其他家具在房产里时也没有其他任何损失。闫均一直在歪曲本案的事实，封国夫向法院提交的闫均也确认的微信记录中非常清晰的表示封国夫多次要求闫均出具放行条，多次请求闫均给封国夫放行，但是闫均一直阻挠我搬离东西。(2016)粤0304民初字第15871号判决书也认定是由于闫均不予配合出具放行条而导致封国夫无法搬离，原审判决已确认是由于闫均的阻挠而没有搬离。
封国夫向一审法院起诉请求：1、闫均赔偿封国夫办公用品损失33000元、空调损失5900元共计38900元；2、闫均赔偿该损失的利息损失3500元（暂以38900元为基数按银行同期贷款利率标准计算自2015年10月1日计算至2016年12月30日）；3、闫均承担诉讼费。
一审法院认定事实：
一、封国夫与闫均签订合同情况。
2015年7月9日，封国夫（乙方、承租方）与闫均（甲方、出租方）签订《房屋租赁合约》,约定：甲方将位于深圳市福田区的XX花园X栋XX号房（以下简称涉案房产）出租给乙方作为办公使用；租赁期为3年，从2015年7月10日至2018年7月9日；月租金为6000元，乙方须于每月10日前向甲方支付现金或转入甲方指定账户；租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的物业管理费、维修基金、水电费、煤气费、电话费等物业费用由乙方承担；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将履约保证金退还乙方；签订租赁合同前，乙方已了解并核查该物业及附属设施情况，符合乙方所需房屋的一般要求；租赁期间，乙方如拖欠租金达3000元或者达10天，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同；因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同并没收履约保证金，同时可单方收回该物业，并限乙方在3天内无条件迁出该物业，如乙方不交回该物业的，甲方有权会同管理处人员进入该物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿；该物业租赁登记或者备案事宜由双方另行协商，若双方没有协商，在签订本合同后主张登记备案的，由主张或提出方负责承担相关租赁税费。备注条款载明：“该合同解除后物业内配置的三台空调需留下”。
二、（2016）粤0304民初15871号判决认定事实。
2016年7月8日，封国夫以涉案房屋租赁合同纠纷为案由将闫均诉至原审法院并经立案受理，案号为（2016）粤0304民初15871号。在该案中，封国夫诉请要求解除涉案租赁合同并要求闫均双倍返还押金及赔偿损失，损失不包括本案诉请的租赁房屋内财物损失。经审理，原审法院于2016年11月17日作出（2016）粤0304民初15871号民事判决，对相关事实进行了查明认定。在本案诉讼过程中，经询问双方，双方均对（2016）粤0304民初15871号民事判决查明的事实不持异议。该案判决查明事实如下：
上述租赁合同签订当日，闫均向封国夫交付了涉案房产。
封国夫接收房产后，购买了办公用品放置于涉案房产内。
之后，封国夫及其配偶向闫均提出，因封国夫承租涉案房产系用于新成立律师事务所办公注册，故要求闫均配合封国夫办理在涉案房产注册登记律师事务所的相关手续。闫均提出若要办理备案登记则要求将月租金调整至7000元，其它约定条件不变，但封国夫不予同意，并坚持要求闫均配合办理房屋租赁凭证和注册登记手续。闫均未予理会。
2015年11月份，封国夫将闫均诉至原审法院并经原审法院立案受理，其中一项诉请为要求闫均履行配合办理房屋租赁凭证和搬离注册登记提供注册场地证明的合同义务。在该案诉讼过程中，封国夫与闫均于2015年11月24日达成协议，约定：闫均愿意配合封国夫办理房屋租赁凭证和办理律师事务所的注册登记；闫均自愿赔偿封国夫1个月的房租6000元，该赔偿款可在12月份房租中冲抵；封国夫自愿放弃其它诉讼请求。达成协议当日，封国夫向原审法院申请撤诉，原审法院作出（2015）深福法民三初字第2378号民事裁定书，裁定准许封国夫撤回起诉。双方确认，上述协议中关于闫均赔偿封国夫1个月房租6000元并用以冲抵12月份房租的约定已实际履行。
2016年6月6日，因未能办理房屋租赁凭证和注册登记手续，封国夫通过微信向闫均发信息称，租赁涉案房产近一年而未能注册使用，故决定于7月9日之前搬离，请闫均安排放行等事宜。闫均回复要求封国夫继续支付租金。2016年6月24日、25日、26日，封国夫通过微信要求闫均开具放行条，闫均回复称可以开具放行条，但要求封国夫依约支付房租；封国夫称已在2016年6月6日通知将搬离，合同已经解除；闫均回复称合同约定租期为3年，合同没有到期，闫均没有同意解除。之后，封国夫几次要求闫均开具放行条，闫均未向封国夫开具。封国夫遂向原审法院提起（2016）粤0304民初15871号案诉讼。在该案中，双方确认，封国夫向闫均支付租金至2016年6月份；封国夫一直未向闫均交还钥匙。
另，2016年3月23日，封国夫与案外人签订《房屋租赁合约》，承租了XX广场X号楼XX号房作办公使用，租赁双方并办理了相应的房屋租赁凭证。
三、本案另查明的事实情况。
2016年6月30日，封国夫再次通过微信要求闫均开具放行条，闫均回复称开好了，同时询问封国夫剩余两年房租是否照付；封国夫继续询问何时开具放行条；闫均回复称随时可以，同时提出封国夫是否支付7月份房租。2016年7月4日（周一），封国夫发微信询问闫均，封国夫让其配偶李某联系闫均开放行条，闫均为何不开；闫均回复称其正在上班，不方便外出；封国夫再次询问何时开具放行条；闫均回复称“已经开了，在家里，合同还有两年时间才到期，你咋只字不提房租问题”。2016年7月5日、7月12日、7月13日，封国夫继续通过微信要求闫均开具放行条。2016年7月15日，封国夫发微信给闫均称，既然闫均不肯放行，那就赔偿办公用品的损失。随后，封国夫提起了本案诉讼。
另查，封国夫在承租涉案房产后，为放置在涉案房产内使用而购买办公家具共支出24350元，并购买了空调安装在涉案房产内，支出5900元。2016年8月份，封国夫又另行租赁了其它房产用于办公使用，并重新购置了办公家具。
一审庭审时，闫均陈述，其于2017年1月份为配合物业水管改造工作而更换了门锁进入涉案房产，进入时房产内滞留物品情况与封国夫提交的屋内办公家具照片一致。此外，封国夫明确表示，其已不需要滞留在涉案房产内的办公家具及空调，闫均可自行处理。
一审法院认为，封国夫与闫均签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。
因闫均未能依照协议约定配合办理房屋租赁备案登记，且在涉案房产处办理律师事务所的注册登记的约定无法实际履行，导致封国夫在2015年11月24日达成协议继续履行租赁合同的目的无法实现，故封国夫有权要求解除合同。封国夫在2016年6月6日通知闫均其于2016年7月9日前搬离，即表明租赁合同于2016年7月9日解除，闫均并已接收到该通知信息，因此，原审法院认定合同解除时间为2016年7月9日。封国夫解除合同后有权要求搬离，但闫均不予配合出具放行条而导致封国夫无法及时搬离，故对于合同解除后封国夫无法实际搬离涉案房产这一事实，应由闫均承担相应责任。
关于封国夫主张的办公家具损失，由于封国夫在未能及时搬离后为减少损失而已另行租赁房产作办公使用，并随后重新购置了办公家具，故留存在涉案房产内的办公家具对封国夫已没有实际使用意义，且封国夫也明确不再需要留存的办公家具，因此，对于因合同提前解除且未能及时搬离而导致的封国夫不能完全使用的办公家具损失，闫均应予以赔偿。对于损失金额，考虑到封国夫实际租赁时间、办公家具使用情况以及闫均对留存物品实际获益等因素，原审法院酌情以封国夫购置用于涉案房产办公使用的家具的实际支出金额24350元为基础，按封国夫未实际租赁使用的剩余租期2年所占双方约定的租赁期3年的比例，由闫均予以赔偿，即闫均应赔偿封国夫办公家具损失24350元×2/3＝16233.33元，对封国夫主张的超出部分，原审法院不予支持。关于封国夫主张的空调损失，虽然合同中有关于“合同解除后物业内配置的三台空调需留下”的约定，但该约定应是适用于合同正常履行完毕的情形，而本案情形为合同因非正常情形而提前解除，故本案情形不适用该约定，如前所述，考虑到封国夫实际租赁时间、空调使用情况以及闫均对留存空调实际获益等因素，原审法院酌情以封国夫购置空调的实际支出金额5900元为基础，按封国夫未实际租赁使用的剩余租期2年所占双方约定的租赁期3年的比例，由闫均予以赔偿，即闫均应赔偿封国夫空调购置损失5900元×2/3＝3933.33元，对封国夫主张的超出部分，原审法院不予支持。关于封国夫主张的办公家具、空调损失的利息损失，属于对损失的重复主张，缺乏依据，原审法院不予支持。
闫均辩称其已开具放行条，但没有证据显示该放行条实际交给了封国夫，也没有证据显示闫均已及时通知物业管理处予以放行，且双方提交的微信记录可以证明直至封国夫提起另案诉讼及本案诉讼之前，封国夫仍在不断要求闫均开具放行条，因此，对闫均的该抗辩主张，原审法院不予采纳。
综上，封国夫的诉请部分成立，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、闫均应于本判决生效之日起10日内向封国夫赔偿办公家具损失16233.33元、空调购置损失3933.33元；二、驳回封国夫的其它诉讼请求。案件一审受理费860元（已由封国夫预交），由封国夫负担287元，闫均负担573元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人封国夫与上诉人闫均签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行。上诉人封国夫提前1个月就通知搬离时间，上诉人闫均作为业主和出租房，理应予以配合，但上诉人闫均并没有提交有效证据证明其已经合理履行相关义务，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果，由于上诉人闫均的原因致使上诉人封国夫无法及时搬离，一审法院认定上诉人闫均应对由此产生的法律后果承担法律责任，认定正确，本院予以维持。关于损失数额，上诉人封国夫已经实际占用涉案房产，且对于合同的解除并非没有过错，一审法院以实际支出为基础，按剩余租期占约定租赁期的比例计算，并无不妥，本院予以维持。上诉人封国夫要求按没有使用的情况全额赔偿没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，上诉人封国夫和上诉人闫均的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费860元，由上诉人封国夫负担287元，由上诉人闫均负担573元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十一日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。