广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2245号
上诉人（一审原告）：上林县丰林汽修厂。住所地：广西上林县大丰镇丰岭路***号。
经营者：蒙宁宁，男，1984年4月10日出生，瑶族，住上林县。
上诉人（一审原告）：覃雄金，男，1988年9月26日出生，壮族，住上林县。
上述两上诉人的共同委托代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：盘宝康，上林县大丰镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：上林县皇周石材厂。住所地：广西上林县大丰镇丰岭路***号。
经营者：石仲金，女，1953年9月15日出生，壮族，户籍所在地上林县，现住上林县。
委托代理人：苏复强，男，1947年12月20日出生，壮族，住上林县，系石仲金丈夫。
上诉人上林县丰林汽修厂（简称丰林汽修厂）、覃雄金因与被上诉人上林县皇周石材厂（简称皇周石材厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上林县人民法院（2015）上民二初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丰林汽修厂、覃雄金的共同委托代理人周雁中，被上诉人皇周石材厂经营者石仲金及其委托代理人苏复强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰林汽修厂、覃雄金上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、2013年10月20日被上诉人将属于自己所有的座落在上林县一排六间门面及后面厂房出租给上诉人，另外，被上诉人将属于自己所有的座落在上林县大丰镇丰岭路349号通道及场地设施出租给上诉人，租期10年，即上诉人交清第一年租金之日起算起。租金第一和第二年每年130000元，从第三年起每年135000元，双方订立了《房屋租赁合同书》，上诉人向被上诉人交清第一年租金130000元。2014年9月，被上诉人以上诉人违约为由收回六间门面做超市，同时提高场地租金。合同订立后，上诉人在被上诉人的同意下进行场地清理和增加办公室、汽修厂必备的简易办公用房等等固定设施，共花去30多万元。同年10月8日，被上诉人擅自向租户钟燕花收取两间门面租金23000元，为此，上诉人知道后与被上诉人矛盾不断恶化。之后，被上诉人以种种不当理由干涉上诉人经营，并书面通知上诉人拆除在出租场地内增设的固定设施。2、2015年元月24日，被上诉人以书面形式向上诉人发出书面要约，金字塔式每年递增租金8％，扣除6间门面不再给上诉人承租外，租金从第二年60000元起计算，到第十年租金高达111000多元。上诉人为了妥善解决好纠纷，向大丰镇调委会申请调解，被上诉人坚持上诉人违约，调解未果。2015年4月23日，被上诉人遂向法院提起诉讼，要求解除合同，但被法院驳回，同时法院还判令上诉人给被上诉人支付租金130000元，判决书生效后，上诉人将130000元租金交到法院，2015年8月14日，被上诉人到法院领回了租金130000元。被上诉人领回租金后，被上诉人没有将6间门面交给上诉人使用。3、被上诉人还在通道内有意放置车辆和物品，致使唯一通往汽修厂的通道被阻塞，严重影响上诉人经营和收益。为此，上诉人以被上诉人违约为由向一审法院提起诉讼，要求终止《房屋租赁合同书》并要求被上诉人赔偿损失4460822.47元。一审法院认定被上诉人履行了交付6间门面的义务是没有依据的。根据《民诉法》规定视听资料要作为诉讼证据，录音前必须经被录音者同意，只要被录音者提出异议，法院就不能采纳。显然，一审法院仅以被上诉人一份非法的录音资料就认定被上诉人没有违约，履行了合同的义务，这是认定事实不清。4、首先，6间门面的交付争议从2014年9月起，经上林县大丰镇人民调解委员会调解未果，这表明被上诉人明确表示不履行主要义务。具体表现为2014年10月8日收取租户钟燕花租金23000元，尽管在后来上诉人对被上诉人提出异议后被上诉人不得不将租金退回租户，目前有两间门面是钟燕花一直在经营使用。5、被上诉人于2015年10月在6间门面的大门上张贴告示称保持(关门)原状。由于被上诉人以无中生有，捏造事实等各种手段，迫使上诉人在无奈的情况下另选厂址。
皇周石材厂辩称：被上诉人在履行合同过程中不存在违约，上诉人要求终止《房屋租赁合同书》并要求偿损失4460822.47元没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：丰林汽修厂于2011年5月19日成立，企业性质为个体工商户。2012年11月28日，该厂被注销。同日，覃雄金再成立丰林汽修厂。签订本案合同后，该厂即搬迁至上林县。为便于经营管理，2014年4月16日，覃雄金注销该厂，5月9日，蒙宁宁又成立丰林汽修厂。自2013年起，蒙宁宁与覃雄金合伙经营丰林汽修厂至今。
2013年10月20日，经协商，上林县皇周石材厂（甲方）与丰林汽修厂（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方同意将位于大丰镇丰岭路351号并排往东六间门面和后面的厂房租给乙方经营小汽车修理。二、甲方将大丰镇丰岭路349号通道租给乙方使用，但甲乙方双方交通共用，以不影响双方交通为宜，保证甲方349号通道畅通，并保证甲方私家车、摩托车停放和保证安排好甲方的住房租住户的两轮摩托车、单车（不包括小车、三轮车）停放。三、租期为10年。租期以乙方交清第一年租金给甲方之日算起，并以收款收据注明的日期为准。四、第一年和第二年每年租金130000元，从第三年开始每年租金135000元。五、租金交付方式：1、本合同经双方签字生效之日乙方当即预付50000元给甲方，作为甲方改建厂房的前期费用，甲方在改建厂房的过程中，如资金不足，由乙方补充交付缺少资金部分，以确保改建厂房早日完成；2、甲方改建厂房结束的前三天，乙方补交第一年的房租金给甲方之日，甲方即将租赁房交给乙方租用；3、每年租期满前，乙方必须提前30天将下一年的租金一次性全额交付给甲方，否则，甲方有权单方终止合同；4、乙方交给甲方房租金的凭据，均以收款收据为准。六、……。七、乙方在租房期间，未经甲方同意，不得擅自改变甲方楼房的主体结构。……。十二、乙方在租房经营期间，如需要转租给第三者，必须经过甲方同意，以免造成经营项目的混乱。……。十五、现甲方出租门面的承租户，承租时间未到的，甲方以实际租期时间给乙方扣除租金等内容。
合同签订后，皇周石材厂的厂房需要整改才能用于经营汽车修理。签订合同次日，丰林汽修厂向皇周石材厂支付了50000元租金用于整改。丰林汽修厂将厂房清空后，依照修理厂需要进行修改，在厂房内建了两排房子用作办公室；在通道的尾处设置了一个门卫室；在通道入口处安装了大铁门；通道紧邻钟燕花租户的门面，楼上的住户及汽修厂共用此通道，石仲金家住在六间门面楼上。丰林汽修厂要求在厂房顶部安装抽风设备，皇周石材厂认为安装抽风设备损坏厂房顶棚，对居民造成影响和污染，不同意安装。丰林汽修厂于2013年12月1日、2日分别向皇周石材厂支付租金50000元、30000元。
签订合同时，六间门面已出租给李桂香、钟燕花。左四间门面租给李桂香，租金已交至2013年12月；右两间门面租给钟燕花，租金已交至2014年6月。双方签订合同时，李桂香和钟燕花租户继续租用门面经营至租期届满，双方均无异议。2013年12月2日，李桂香向丰林汽修厂支付2013年12月2日至2014年12月2日租金48000元（12000元/间×4间）。2014年6月，租户钟燕花向丰林汽修厂支付自2014年6月16日至2014年10月16日的租金7350元，双方均无异议。2014年下半年，皇周石材厂因故想收回六间门面，与丰林汽修厂引起纠纷。皇周石材厂告知钟燕花其已经收回门面，租金应当向皇周石材厂支付，故钟燕花于2014年10月8日向皇周石材厂支付租金23000元，租期自2014年10月16日至2015年10月16日。2014年10月14日，皇周石材厂又将该23000元租金退回给钟燕花。2014年12月，李桂香租户的租期满后便搬走，该四间门面至今无人使用，皇周石材厂要将该四间门面钥匙交给丰林汽修厂，丰林汽修厂认为自双方签订合同后皇周石材厂一直未将门面交由其管理，现争议未解决而拒收。钟燕花租户继续使用右两间门面，从2014年10月至今其未向任何人支付租金。
2014年11月后，皇周石材厂多次向丰林汽修厂发出通知，就收回六间门面事宜与丰林汽修厂丰林汽修厂多次协商，并于2015年1月24日向丰林汽修厂提出厂房租金草案：将六间门面交还由皇周石材厂自由利用，后面的厂房由丰林汽修厂继续经营小汽车修理，通道继续租给丰林汽修厂使用；租期九年，第一年为60000元，往后连续八年逐年递增8%至第九年为110000多元等。丰林汽修厂不同意该修改方案，并于2015年1月16日申请大丰镇调解委员会调解，但双方协商未果。2015年4月23日，皇周石材厂以丰林汽修厂违约为由诉至一审法院，提出解除合同并要求丰林汽修厂支付租金。2015年7月22日，一审法院作出（2015）上民二初字第43号民事判决，判决丰林汽修厂支付2014年12月至2015年12月租金130000元，驳回丰林汽修厂其他诉讼请求。判决生效后，丰林汽修厂履行支付租金130000元义务，皇周石材厂领回租金后，在六间门面张贴告示“要维持房屋现状，不得改变”。2015年9月15日、21日，皇周石材厂到丰林汽修厂处要将门面钥匙交给丰林汽修厂，丰林汽修厂借故未接收。双方产生纠纷期间皇周石材厂曾在通道放置车辆、物品，出现过天窗漏雨水和楼顶太阳能热水器漏水至通道等现象。丰林汽修厂认为影响丰林汽修厂通行和营业，构成违约；皇周石材厂认为有时有车辆停放通道和漏水现象但不影响丰林汽修厂通行和营业，没有违反合同约定。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订《房屋租赁合同书》是真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于皇周石材厂是否违约的问题。1.丰林汽修厂认为皇周石材厂不同意丰林汽修厂在厂房顶棚上安装抽风设备，故意让天窗漏雨造成厂房地面积水以及厂房漏水开关插座损坏，导致丰林汽修厂不能正常营业等。由于双方签订《房屋租赁合同书》没有约定安装抽风设备及天窗漏雨、厂房漏水等方面如何管理完善，双方协商又不成，丰林汽修厂主张皇周石材厂构成违约，没有事实和法律依据，不予支持。2.丰林汽修厂诉称皇周石材厂没有按合同约定将六间门面交付丰林汽修厂构成违约的问题。根据《房屋租赁合同书》第十五条约定“现甲方出租门面的承租户，承租时间未到的，甲方以实际租期时间给乙方扣除租金”。钟燕花、李桂香两租户在原租期未到期前继续使用门面，双方均无异议。2014年12月，李桂香租期届满搬走后，丰林汽修厂均收取了两租户租金，双方的谈话录音内容也证实皇周石材厂将四间门面钥匙交给丰林汽修厂，丰林汽修厂借故没有接收，说明皇周石材厂已经履行交付租赁物义务。关于皇周石材厂收取租户钟燕花租金23000元，后又全部退还租户钟燕花并同意钟燕花继续租用门面，丰林汽修厂有权扣减租金或使用该门面。（2015）上民二初字第43号民事判决生效后，2015年9月15日、21日皇周石材厂将六间门面钥匙交付丰林汽修厂，有当时谈话录音为证，皇周石材厂亦认可谈话真实性。但丰林汽修厂辨称皇周石材厂仅是说交钥匙没有见到钥匙，没有证据加以证明，不予采纳。虽然双方矛盾是因皇周石材厂想收回六间门面做超市欲变更合同提高租金引起，但皇周石材厂并不存在拒不交付六间门面给丰林汽修厂的情形，至此违约情形已不存在，故皇周石材厂不构成违约。3.至于丰林汽修厂诉称皇周石材厂在通道放置物品和车辆；下雨时故意不关窗导致汽修厂积水；张贴告示维持原状就是一直关门以及故意让污水从楼上排到通道等违约情形，影响丰林汽修厂正常营业并造成损失。丰林汽修厂提供的相关证据照片仅能反映当时即时状况，不能证明上述情形的经常性连续性，也不能全面客观反映违约真实情况及造成具体损失是多少。结合丰林汽修厂的营业收入陈述，说明汽修厂营业收入正常。如出现上述情形，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。故皇周石材厂行为尚不构成根本违约，丰林汽修厂主张皇周石材厂构成违约并要求解除合同没有事实和法律依据，不予支持。
二、关于丰林汽修厂请求解除《房屋租赁合同书》是否有事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因皇周石材厂不存在根本违约行为，丰林汽修厂陈述经营23个月营业额3387911元，说明合同还能履行，尚未达到不能履行情形，合同目的是能实现的。双方虽然在履行合同过程中因产生一些矛盾，但只要应按合同约定行使权利和履行义务，双方矛盾纠纷是可以处理解决的。由于双方不同意调解解除合同，本案不存在法律规定的可以解除合同的情形，故丰林汽修厂请求解除双方签订的《房屋租赁合同书》以及赔偿损失没有事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款的规定，判决：驳回丰林汽修厂、覃雄金的诉讼请求。一审案件受理费42487元，由丰林汽修厂负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认为，双方签订《房屋租赁合同书》是真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，《房屋租赁合同书》仅在第五条第3款约定皇周石材厂在丰林汽修厂拖欠租金的情形之下，可行使解除权，即合同并未赋予丰林汽修厂约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。故本案考察的是双方在履行合同过程中，是否出现法定解除的情形。一、《房屋租赁合同书》对安装抽风设备及天窗漏雨、厂房漏水等方面如何管理完善未作出约定，故丰林汽修厂主张皇周石材厂构成违约，不符合合同约定，本院不予支持。2.《房屋租赁合同书》第十五条约定“现甲方出租门面的承租户，承租时间未到的，甲方以实际租期时间给乙方扣除租金”。钟燕花、李桂香两租户在原租期未到期前继续使用门面，双方均无异议。2014年12月，李桂香租期届满搬走后，丰林汽修厂收取了两租户租金。皇周石材厂收取租户钟燕花租金23000元，后又全部退还租户钟燕花并同意继续租用门面，丰林汽修厂有权扣减租金或使用该门面。（2015）上民二初字第43号民事判决生效后，皇周石材厂于2015年9月15日、21日将六间门面钥匙交付丰林汽修厂，有当时谈话录音为证，皇周石材厂亦认可谈话真实性。双方的谈话录音内容证实皇周石材厂将四间门面钥匙交给丰林汽修厂，皇周石材厂已经履行交付租赁物义务。皇周石材厂并不存在拒不交付六间门面给丰林汽修厂的情形，不构成违约。至于丰林汽修厂上诉称皇周石材厂在通道放置物品和车辆；下雨时故意不关窗导致汽修厂积水；张贴告示维持原状就是一直关门以及故意让污水从楼上排到通道等违约情形，影响丰林汽修厂正常营业并造成损失。丰林汽修厂提供的相关证据照片仅能反映当时即时状况，不能证明上述情形的经常性连续性，也不能全面客观反映违约真实情况及造成具体损失是多少。以上证据不能证明皇周石材厂行为构成根本性违约，导致丰林汽修厂合同目的无法实现，故其要求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
基于皇周石材厂不构成根本性违约，故本院对丰林汽修厂要求皇周石材厂赔偿经济损失4460822.47元的上诉请求予以驳回。一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42487元，由上诉人上林县丰林汽修厂、覃雄金共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 蔚
审判员 韦 婷
审判员 王肖虎
二〇一六年十一月二十三日
书记员 林 菲