广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0304民初101号
原告（反诉被告）：桂林市汇达工程咨询有限责任公司，住所地：桂林市象山区崇信路43号。
法定代表人：江建新，董事长。
委托诉讼代理人：石文、李青霞（实习），广西嘉合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桂林超越神话酒店投资有限公司，住所地：桂林市象山区崇信路50号。
法定代表人：陈章梅，执行董事。
委托诉讼代理人：李振华、蒋光晖，广西桂康律师事务所律师。
原告（反诉被告）桂林市汇达工程咨询有限责任�司（下称汇达公司）与被告（反诉原告）桂林超越神话酒店投资有限公司（下称超越神话公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇达公司委托诉讼代理人石文、李青霞，被告超越神话公司法定代表人陈章梅及委托诉讼代理人李振华、蒋光晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汇达公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2015年1月12日签订的《红街商业广场租赁合同》，并限令被告立即按合同约定搬出租赁房屋，交还原告。2、依法判令被告向原告支付租金人民币1644160元；物业管理费60095元。3、依法判令被告支付占用房屋的占用费（占用费按照每天7102.5元计算，从2017年1月1日起计算到实际搬出租赁房屋之日止）。4、依法判令被告支付原告违约金人民币153100.4元（按照逐�所欠租金以每月2%标准暂计至起诉之日，具体数额计算至被告交还租赁房屋之日止）。5、依法判令原告无须退还被告租赁保证金人民币500000元。6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告于2015年1月12日签订了《红街商业广场租赁合同》，约定原告将桂林市××信路××街商业广场综合楼的一楼局部、消防楼梯和电梯、消防通道等公用配套分摊和三楼、四楼共计4292.32平方米出租给被告用于KTV娱乐经营，租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日止。租金2015年为197000元每月，物业管理费每平方米每月2元，2016年1月1日起每月租金单价在上一年度租金单价基础上逐年递增百分之四，被告需向原告交纳租赁保证金500000元，租金给付方式为每月15日前一次性全额缴纳下一个月的租金。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告进行使用，期间也按约定配合�告进行正常经营，履行了出租方的义务，但是被告自2016年2月15日起开始陆续拖欠原告租金，期间原告多次向被告催要，被告也承诺会按期支付租金并陆续支付了所拖欠的部分租金，但是也仅是支付了2016年3、4月份的租金，自2016年5月1日起至起诉前的租金都未按约定进行支付，为此原告也一直催要，基于诚信原则并未解除合同，并于2016年12月15日发函给被告要求其三日内支付所欠租金，但被告仍然置之不理，拒绝履行支付租金的义务。合法的租赁合同关系应受法律保护，被告应按合同约定履行支付租金的义务，但本案中被告拒不支付租金款项的行为不仅违背诚信、构成根本违约，也侵犯了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，望依法审理，支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）超越神话公司答辩及提出反�请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失1446717.76元（营业损失暂算至2017年2月21日，自2017年2月22曰起按每日13272.64元计算，实际应计至反诉原告恢复正常营业时止）。2、判决免除反诉原告2016年6月25曰至2016年8月8日及2016年12月19日之后的租金715766.67元（暂算至2017年2月21日，实际应免除至反诉原告恢复正常营业时止）。3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及设备损失（具体数额以司法鉴定为准）。4、本案本诉及反诉的诉讼费用全部费用由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉被告一房二租，在未解除与他人的租赁合同之前，擅自将已租赁的房屋交付给反诉原告，且反诉被告交付的租赁物不符合合同约定。2015年1月12日反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定由反诉被告将涉案房屋，总计租赁面积约为4292.32平方米的面积，租赁给反诉原告用于KTV娱乐经营用途，租赁期限至2022年12月31日，反诉原告向反诉被告交纳保证金50万元，若反诉被告未履行维修义务应双倍返还保证金，并赔偿损失。反诉原告在接手租赁房屋从事经营后，发现租赁物存在漏水问题，但反诉被告一直未给予维修。同时，吕有云等人不断对反诉原告的正常经营进行干扰，反诉原告才得知反诉被告于2012年11月18日，将上述同一房屋租赁给了吕有云等人，约定的租赁期限同为2022年，该合约并未依法或者约定解除。因此，反诉被告一房二租的行为给反诉原告的正常经营造成了严重后果。二、第一承租人吕有云等人干扰行为导致反诉原告无法正常开展经营，造成严重经济损失。反诉原告在接手租赁房屋经营KTV业务以后，吕有云等人持有与反诉被告签订的《租赁合同》，多次到反诉原告处阻碍营业，长时间未拆除原拉斯维加斯娱乐公司的广告牌，要求向反诉原告入股、承包等干扰行为，经反诉原告多次协商、报警等措施，但未能协调。三、反诉被告至今未移交电表，保障租赁房屋的电力正常使用，导致反诉原告在经营期间多次断电，导致反诉原告无法正常营业、中止营业，最终停业。反诉被告将房屋租赁给反诉原告后至今未能向反诉原告移交电表，并将其他房屋自营用于开办鸿丰酒店营业，租赁房屋的水电表一直由鸿丰酒店实际控制。因反诉原告租赁房屋的目的是经营KTV业务，在经营过程中必然产生一定声源。为此，反诉被告及鸿丰酒店方面只要反诉原告的生意一好，以影响其酒店生意为由，多次采取拉电闸等形式干扰反诉原告经营，导致无法继续营业，造成当天的营业款无法收取，给反诉原告造成了巨大损失。2016年6月25日，反诉被告及鸿丰酒店又以噪音为由，拒不给反诉原告供电，导致反诉原告至2016年8月7曰期间一直停业。2016年12月份反诉被告将反诉原告交纳的电费退回，并于当月19日反诉被告及鸿丰酒店又以噪音为由，拒不给反诉原告供电，导致反诉原告至今一直停业。另外，反诉被告也一直以噪音为由，至今未协助反诉原告通过环评，无法正常营业。四、反诉原告与反诉被告就租赁过程中出现的问题，一直协商从未停止，反诉被告莽然起诉反诉原告拖欠租金违约，有违商业诚实信用。2016年7月份起，反诉原告与反诉被告就上述问题进行了磋商，初步达成一致意见，解决纠纷，保证供电安全、正常营业，重新给予免租开业期间，在未签订正式补充协议前，承诺保障用电，但反诉被告不顾双方的谈判，再次切断电源，在未形成正式补充协议之前，起诉反诉原告拖欠租金及违约，有违商业操守。五、反诉被告出租的租赁物的权属本身存在瑕疵，足以影响到双方的租赁关系的稳定性。本案租�物的直接权利人恒通公司向反诉原告披露与反诉被告之间存在重大纠纷，因反诉被告未履行与其签订的协议，因此影响到与反诉原告之间的租赁协议的履行，并召集三方进行了多次商量解决争议，反诉原告提出反诉被告应当保障租赁的正常履行，保障不被第三方的干扰，恒通公司及反诉被告董事长初步达成口头协议，由反诉被告与恒通公司解决纠纷，排除干扰，保障电力安全等内容，但反诉被告拒绝形成书面协议，并通过鸿丰酒店再次禁止反诉原告缴纳电费，并把反诉原告已缴纳的电费5万元退回。导致反诉原告停业至今，损失惨重。为此，导致反诉原告有理由认为，反诉被告并无继续履行租赁协议的能力和信守合同的基础和信用。六、反诉被告一房二租，未按约定交付租赁物及电力系统，未妥善处理租赁物的关系，排除其他妨碍干扰，直接导致反诉原告多次中断�业，并造成两次长时间的停业，遭受重大经济损失，且至今未恢复供电，导致KTV音响系统受潮及装修无法维护，存在报废的可能，反诉被告依法应当予以赔偿损失。反诉原告前后共投入了1000多万元，被迫停业后又投入资金组织重新开业，但至今仍无法正常营业，给反诉原告造成各项经济损失达数百万元，上述损失均是因为反诉被告的过错所造成的，反诉被告应承担赔偿责任，损失的最终数额以最终司法评估结果为准。
综上所述，反诉被告本诉所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求；而且，反诉被告应当赔偿反诉原告的上述损失。请求法院依法判决，维护反诉原告的合法利益。法应当予以赔偿损失。
反诉被告汇达公司辩称：一、答辩人不存在一房二租的情形，原与吕有云等人签订的�赁合同的权利义务已概括性转让给被答辩人。吕有云、陈双息、黄玲芝、唐玉莲四人是桂林市拉斯维加娱乐有限公司股东，答辩人于2012年11月28日与上述四人签订《红街商业广场租赁合同》（以下简称原租赁合同），约定将涉案租赁物出租给四人作为桂林市拉斯维加娱乐有限公司的KTV经营场所，后陈双息退出该公司的经营。2014年2月开始吕有云等人开始出现拖欠租金的情形，为此答辩人诉至法院要求给付租金，贵院（2014）象民初字第541号判决书和桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第306号判决书均支持了答辩人的诉请。后因经营困难黄玲芝、唐玉莲于2014年12月15日将自身持有的桂林市拉斯维加娱乐有限公司股权转让给吕有云、王新华，之后被答辩人与答辩人协商将原租赁合同的权利义务也概括性转让给被答辩人，被答辩人用于继续经营KTV，答辩人基于诚信原则同意了吕有云、被答辩人的请求，2015年1月12日被答辩人与答辩人重新签订了《红街商业广场租赁合同》。根据《合同法》之规定，权利义务可以概括性转让，因此本案中原租赁合同的权利义务已经概括性转让给被答辩人，根本不存在一房二租的情形。被答辩人反诉称对此在从事KTV经营以后才知情，完全与事实背离，至于吕有云与被答辩人之间的纷争是被答辩人股东内部纷争，与答辩人无关，答辩人也并不知情，现被答辩人反诉称吕有云干扰其正常经营，造成严重经济损失没有事实和法律依据。二、本案是由于被答辩人未按时缴纳电费导致停电，并不是答辩人拉闸所致。本案中双方签订的合同对权利义务的约定已非常明确，双方应根据合同约定履行自己的权利及义务。整个红街商业广场的电力使用采用的是预付费充值卡电表方式，即先向充值卡里充值电费，再输入电表使用，自被答辩人承租涉案租赁物至今，答辩人从未采取过任何断电措施影响被答辩人经营，仅有的一次断电是从2016年6月25日至8月2日，是被答辩人自己没有充值电费所致，与答辩人无关，至于被答辩人反诉所称多次断电更是无稽之谈。何况根据双方签订的《租赁合同》第十三条第四款的规定“乙方不按照约定支付租金、物业管理费，甲方有权采取停水、停电等相关措施。”本案中至起诉之日止答辩人已多次催促被答辩人交纳欠付租金，被答辩人均置之不理，即使答辩人采取停电措施也完全符合合同约定。至于电表，《租赁合同》中也并没有约定答辩人有交付电表给被答辩人使用的义务，因此，被答辩人所谓的停电与答辩人无关，即使有关也是由于被答辩人违约在先，答辩人属于行使相应的合同权利，因此本案中被答辩人所诉请的违约不符合客观事实，所谓的损失与答辩人无关。
综上所述，本案中答辩人并不存在任何违约行为，相反被答辩人存在大量的违约，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回并支持答辩人的本诉请求。
本院经审理认定事实如下：位于桂林市象山区崇信路43号系军队房地产。2010年12月31日，桂林市恒通投资开发有限公司（下称恒通公司）通过与中国人民解放军75660部队签订《军队房地产租赁合同》，租赁桂林市象山区崇信路43号沿街门面区域房屋、地产，取得红街商业广场项目的自主经营权。2012年1月，恒通公司与原告汇达公司签订《土地合作合同》，约定双方合作开发位于桂林市象山区崇信路43号，面积7320.65平方米，由汇达公司全额出资建设商业综合楼及停车场，由汇达公司经营并每年给予恒通公司固定经营回报。
2015年1月12日，原告汇达公司（出租方、甲方）与被告超越神话公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，双方约定：租赁房屋坐落于桂林市××信路××街先进商业广场，甲方同意将红街综合楼一楼局部、三楼、四楼及公用配套分摊共计4292.32平方米出租给乙方用于KTV娱乐经营，租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日止；租金从2016年1月1日起，月租金单价在上一年度租金单价基础上逐年递增4%：2015年1月1日至2015年12月31日为197000元∕月；2016年1月1日至2016年12月31日为204880元∕月；2017年1月1日至2017年12月31日为213075元∕月；乙方于签订租赁合同时原租房人在甲方的租赁保证金50万元同时变更为乙方所有，如租赁期满，乙方不再续租且无违约行为的，甲方向乙方无息退还租赁保证金；乙方按月缴纳租金，按照先支付后使用原则，乙方与甲方签订合同缴纳第一期租金（双方同意本期应代原租房人缴纳2014年11月的12万元租金、2014年12月的应交租金185000元、2015年1月的应交租金197000元，合计应交502000元），以后每月租金在本月15日前一次性全额缴纳下一个月的租金；乙方同意从2016年5月1日开始按月向甲方交纳物业管理费，按照乙方承租面积每月2元∕㎡；租赁期满或合同解除后，乙方应按当时房屋的实际现状（包含装修）返还该房屋；乙方同意在合同租赁期内，每天正常营业时间控制在凌晨2:00前结束；第十二条、（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出属于乙方的可移动的物品；自乙方收到解除本合同的通知之日起本合同终止，甲方有权处置乙方租赁物内的财产，处置所得抵偿乙方应付的租赁费用及赔偿甲方损失，同时乙方所缴�的租赁保证金不予退还，且甲方有权将该租赁物另行出租：（1）不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之二计付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同…；违反或不服从甲方规定，或欠缴物业管理费、水电费及其他约定应当交付的各项费用，且逾期超过30日的；合同解除后，除本条（一）、（二）外，违约方须向守约方承担违约责任并赔偿损失；乙方不按照约定支付租金、物业费，甲方有权采取停水、停电等相关措施，直至乙方支付以上费用和违约金为止，同时乙方应按时支付相关水电费，否则甲方有权采取停水停电等相关措施等内容。签订该合同后，原告将租赁场地交付给被告超越神话公司从事经营活动。
另查明，2012年10月22日，吕有云、黄玲芝、陈双息、唐玉莲四人共同出资成�桂林市拉斯维加娱乐有限公司（下称拉斯维加公司）。同年11月28日，原告汇达公司与吕有云、黄玲芝、陈双息、唐玉莲四人作为承租方签订《租赁合同》，约定原告将本案所涉租赁场地出租给吕有云四人作为KTV经营场所，租赁期自2013年1月1日至2022年12月31日等内容。拉斯维加公司经营期间，2013年4月25日，陈双息退出该公司经营；2014年12月15日，黄玲芝、唐玉莲将该公司股份转让给吕有云、王新华，并退出经营。2015年2月15日，拉斯维加公司变更为桂林中水娱乐有限公司（下称中水娱乐公司），法定代表人由吕有云变更为陈章梅。之后投资人也由王新华、吕有云变更为王新华、陈章梅。而被告超越神话公司的股东为陈章梅、王新华和杨安林。
被告超越神话公司在上述场地进行“神话3号”KTV娱乐经营活动期间，未能通过环保部门的环境影响评价。其曾因夜间营业噪声过大等原因，影响同在该综合楼进行经营的鸿丰景城酒店，该酒店曾将被告的电闸给关掉（被告的供电开关在该综合楼的配电房），双方发生过争执。被告于2016年2月拖欠原告租金，原告于同年3月31日、4月21日向被告发出《工作联系函》进行催款，并要求被告尽量控制噪音对酒店的影响。同年5月20日，被告向原告作出《付款说明》，其中对截止同年5月31日共欠房租66.6690万元作出付款计划，亦表示尽量减少噪音对酒店的影响。但被告并未按照承诺完全履行。被告超越神话公司从2016年5月1日起未再支付房屋租金给原告，也未向原告交付物业费。同年6月25日至8月7日，被告处于停业状态。对此，被告称是由于原告及鸿丰景城酒店以噪音为由，不给被告供电而导致停业；原告表示当时并未对被告进行限电，实际是由�被告自己未为其使用的电表充值电费而导致供电暂停，并提供被告使用电表的购电明细予以证明。由于被告一直未向原告交纳租金，期间双方虽有协商但未能达成一致，同年12月15日，原告向被告发出《工作联系函》，通知被告在收到联系函后三天内及时支付相关费用，如逾期将按照约定采取相关措施。同日，被告回函，以原告未能保障被告公司用电安全和稳定，屡次限制被告公司电力缴费和正当使用，多次以维修名义关停电梯，及长时间搭设脚手架影响正常营业等理由进行抗辩，希望通过继续磋商的方式解决争议。由于被告逾期未向原告交纳租金等费，同年12月19日，原告对被告营业场所采取了断电措施。
被告提供《神话3号2015年1-10月利润表》，证明其每日经营利润为13272.64元。被告对于其主张的装修及设备损失，并未提供证据�明。
本院认为，原告汇达公司与被告超越神话公司，就桂林市××信路××街先进商业广场综合楼涉案租赁场地，于2015年1月12日签订《红街商业广场租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规效力性禁止规定，合同依法成立有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定将租赁场地交付给被告使用，履行了相应合同义务。
被告超越神话公司提出原告汇达公司存在一房二租情形，与客观事实不符。虽然吕有云等人作为承租方于2012年11月28日与原告汇达公司就涉案场地签订过《租赁合同》，并由吕有云等四人共同出资成立拉斯维加公司在租赁场地进行过经营活动，但在原、被告双方签订《租赁合同》后，使用该场地进行经营活动的实际经营者即是�告。2015年2月，拉斯维加公司更名为中水娱乐公司，公司法定代表人也由吕有云变更为陈章梅，同时，中水娱乐公司的投资人也由王新华、吕有云变更为王新华、陈章梅。再从原、被告签订的《租赁合同》来看，双方约定“乙方（本案被告）于签订租赁合同时原租房人在甲方（本案原告）的租赁保证金50万元同时变更为乙方所有”、“乙方与甲方签订合同缴纳第一期租金（双方同意本期应代原租房人缴纳2014年11月的12万元租金、2014年12月的应交租金185000元…）”，这里所称的“原租房人”即为吕有云等人，由此说明在该租赁场地上的经营权已经发生转让，本院对被告上述一房二租的抗辩意见不予采纳。
被告在反诉中提出，原告未向被告移交�表，未保障被告租赁房屋的电力正常使用，存在违约行为，导致被告停业，造成其经济损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。通过庭审调查，原、被告在合同中并未约定原告需向被告移交电表的义务，且整个综合楼包括被告租赁场地的电力供应设施均位于综合楼公共部分的配电房，用电采取充值缴费购电形式。被告在KTV经营过程中因噪音问题而与同在该综合楼经营的鸿丰景城酒店之间发生争执，并发生过拉闸断电的情况，但由此造成对被告经营中的影响，不能归责于原告。被告于2016年6月25日至8月7日期间处于停业状态，被告并未举证证明系由原告方面的原因所致，并且该期间被告已经拖欠原告租金。由于被告逾期未向原告交纳租金等费，原告在2016年12月19日之后对被告营业场所采取断电措施的行为，符合合同约定，并不属于违约行为。因此，对于被告要求原告赔偿营业损失、免除租金并赔偿装修及设备损失的反诉请求，本院不予支持。
被告在履行合同过程中，自2016年5月1日起未再向原告交纳房屋租金，也未按照合同约定向原告交纳物业费，根据合同条款，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。被告拖欠原告房租的行为给原告造成较大的经济损失，原告诉请解除双方签订的《红街商业广场租赁合同》，符合合同的约定及�律规定，本院予以支持。2017年1月3日原告向本院提起本案诉讼，应视为《租赁合同》解除之日。同时，被告应当按照合同约定的租金标准（2016年月租金为204880元、2017年月租金标准213075元）向原告清偿租赁期间所欠付的房屋租金，2016年5月1日至2016年12月31日共计8个月的租金计1639040元，以及2017年1月1-3日租金计21307.5元。因被告目前仍占用租赁房屋，在合同解除后，被告应当按照合同约定2017年月租金标准213075元，向原告支付房屋占用费。原告主张7个月的物业费60095元，本院予以支持。关于50万元租赁保证金的问题，虽然被告未直接向原告交付租赁保证金，但双方在合同中约定：“乙方（本案被告）于签订租赁合同时原租房人在甲方（本案原告）的租赁保证金50万元同时变更为乙方所有”，说明原租房人向原告所交的50万元保证金已转化为被告的租赁保证金，现由于被告存在违约行为，原告主张50万元保证金不予退还，符合合同约定，本院予以支持。对于原告提出被告应按照逐月所欠租金以每月2%标准支付原告违约金的诉讼请求，本院认为，虽然原被告双方在合同中约定了被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付季度租金总额的千分之二计付违约金，但同时约定了被告所缴纳的租赁保证金不予退还，因租赁保证金具有违约金性质，合同实际上是约定了双重违约责任。而原告的实际损失已经在租赁保证金中得到了补偿，如还需向其按照逐月所欠租金以每月2%标准支付原告违约金，则对被告显失公平，故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司与被告桂林超越神话酒店投资有限公司于2015年1月12日签订的《红街商业广场租赁合同》，于2017年1月3日解除。自本判决生效之日起三十日内，被告桂林超越神话酒店投资有限公司搬出租赁房屋，将租赁物归还原告；
二、被告桂林超越神话酒店投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司清偿2016年5月1日至2017年1月3日期间欠付房屋租金1660347.5元；被告桂林超越神话酒店投资有限公司自2017年1月4日起至实际归还租赁物之日止，按月租金213075元标准，向原告支付房屋占有使用费；
三、原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司不予退还被告桂林超越神话酒店投资有限公司50万元租赁保证金；
四、驳回原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告桂林超越神话酒店投资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25858元，减半收取12929元（原告已预交），由被告桂林超越神话酒店投资有限公司承担11636元，原告桂林市汇达工程咨询有限责任公司承担1293元；反诉案件受理费12050元（被告已预交），由被告桂林超越神话酒店投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。
审判员 熊迁
二〇一七年五月五日
书记员 覃鑫