清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民三初字第109号
原告：彭劲，女，1969年11月29日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所实习律师。
被告：蒋敏，女，1959年9月29日出生，汉族，住清远市小市新城二号区，
被告：向建聪，男，1964年4月21日出生，汉族，住清远市清城区，
被告：陈雪珍，女，1970年3月5日出生，汉族，住广东省阳山县，
原告彭劲诉被告蒋敏、向建聪、陈雪珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭劲的委托代理人蓝战立、梁海峰；被告蒋敏、向建聪到庭参加诉讼。被告陈雪珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭劲诉称：原告与被告向建聪、陈雪珍于2014年5月24日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告向建聪、陈雪珍将其位于清远市××××号（产权证号码：粤房地证字第Ｃ3××15）及新城振兴路一号嘉乐豪苑A幢301号（产权证号码：粤房地证字第C3158763）两套房屋转让给原告，转让价格为50万元，双方约定在2014年6月2日前到房地产交易部门办理过户的相关手续，将房屋过户给原告。合同签订后，原告依约付清了房款给被告向建聪、陈
雪珍，双方办理了房屋移交手续。但由于被告向建聪、陈雪珍欠被告蒋敏借款，被告蒋敏起诉了被告并申请了财产保全（案号：2014清城法民三初字第285号），法院依申请于2014年5月28日查封了上述两套房屋。由于法院查封前，房屋已经转让给了原告，原告亦付清了房款且实际占有了房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院查封前述房屋是错误的，上述房屋依法应予解封。综上，涉案房屋已不属于向建聪和陈雪珍，法院对属于原告的房屋进行查封是错误的，为维护原告的合法权益，现依法提起执行异议之诉，请求依法判令：1、撤销(2014)清城法执异字第1377号执行裁定书；2、解除对清远市××××号（产权证号码：粤房地证字第Ｃ3××15）及新城振兴路一号嘉乐豪苑A幢301号（产权证号码：粤房地证字第C3158763）两套房屋的查封。
被告蒋敏书面答辩称：（2014）清城法民三初字第285号民事判决书已经依法判决向建聪、陈雪珍归还借款352800元给我，目前已进入执行阶段，所以我向法院申请财产保全是合理合法的。（2014）清城法执异字第1377号裁定书已经驳回了彭劲的异议请求。我详细看了原告出示的资料清单：1、网上银行转款455000元无法证明是付给向建聪、陈雪珍的买屋款；2、转款是2014年4月23日，而房屋买卖合同签订是2014年5月24日，显然是事后作假；3、上述二处房产至今仍是由向建聪、陈雪珍实际占有并使用，根本不存在被他人收楼的事实。
被告向建聪口头答辩称：原告曾经在2014年起诉我，后来撤诉，原告提交的房屋合同是不真实的，我和原告之间不存在房屋买卖关系。
被告陈雪珍无提供答辩意见及证据。
本院经审理查明，被告蒋敏是被告向建聪、陈雪珍的债权人。本院于2014年5月27日立案受理了蒋敏诉向建聪、陈雪珍民间借贷纠纷一案，并于2014年5月28日依蒋敏的申请采取诉讼财产保全措施，裁定查封向建聪位于清远市××××号房屋（证号：粤房地证字第Ｃ3××15）、陈雪珍位于清远市××××号房屋（证号：粤房地证字第××号）。2014年9月3日，本院作出（2014）清城法民三初字第285号民事判决书，判决向建聪、陈雪珍应于本判决生效之日起十日内归还蒋敏借款本金353800元及利息（从2014年5月27日起按照同期银行贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）。本案受理费6652元，财产保全费2270元，合共8922元由向建聪、陈雪珍负担。上述判决生效后，进入执行程序，执行案号为（2014）清城法执字第1377号。执行过程中，原告彭劲以案外人身份向本院提出执行异议。2015年1月13日，本院作出（2014）清城法执异字第1377号执行裁定书，裁定驳回彭劲的异议请求，原告不服该裁定向本院提起本案诉讼。
另查明，查封当日，上述涉案房屋的抵押登记尚未涂销，抵押权人为广东发展银行股份有限公司清远分行（以下简称广发银行清远分行），原因是向建聪于2013年4月23日向该行贷款，期限至2014年4月23日止。截止2014年4月23日，向建聪尚欠该行借款本金45万元及利息。2014年4月23日，原告彭劲通过网上银行向被告向建聪广发银行账户62×××74转账455000元，被告向建聪收款后，将该款用于归还广发银行清远分行贷款，贷款结清后，广发银行股份清远分行于2014年5月30日解除对上述两套房屋的抵押登记。对于455000元汇款的性质，原告主张是其向被告向建聪、陈雪珍购买涉案房屋所支付的购房款，被告向建聪表示不认识原告，双方之间没有其他经济往来，不清楚是谁将455000元汇入其银行账户的。2014年4月23日，向建聪、陈雪珍作为委托人与案外人成树财（男，汉族，1987年7月7日出生，住清远市××区××风云××新××村××号，身份证号）作为受托人共同签订一份《授权委托书》，约定位于清远市××××号房屋和清远市××××号房屋是委托人的夫妻共有财产，委托人不方便办理事务，特全权委托成树财为合法代理人，代办如下事项：办理提前清偿上述房屋抵押贷款所欠的广发银行股份有限公司清远分行的贷款本息，并办理相关手续；清还上述贷款本息后，代为领取《房地产证》、《他项权证》和有关文件、凭证；受托人在清偿上述贷款本息并领取上述房屋的《房地产权证》后，有权将上述房屋出售，签订《房屋买卖合同》，收取售房款……双方并于委托书签订当日到清远城中公证处办理了委托公证，领取了（2014）粤清城中第000801号《公证书》。2014年5月24日，向建聪、陈雪珍（卖方）与彭劲（买方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：“买卖双方交易的房地产位于清远市新城××、清远市××号（以下简称该物业）。房产证号为Ｃ3××15，C3158763。卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币50万元。付款方式为签署本合同起五天内，买方将购房款人民币50万元整转入卖方指定账户62×××74，至此上述全部房款已付清。双方定于2014年6月2日到房地产交易部门办理过户相关手续。备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）：因本合同发生纠纷的，双方协商一致由房屋所在地人民法院诉讼解决处理。房款已于2014年4月23日支付了455000元，余款45000元在签订本合同时付清。”合同并就双方的其他权利和义务作出约定。原告主张其于合同签订当日将购房款余款45000元现金交付给成树财，成树财并当场出具内容为“现收到彭劲交来清远市××××号、新城振兴路一号嘉乐豪苑A幢301两套房屋购房款现金45000元，注明：加上原来所预付的455000元，购房款50万元已全部付清。”的《收款收据》交原告收执。2015年5月25日，向建聪、陈雪珍为甲方（交楼方），彭劲为乙方（收楼方）共同签订《收楼证明书》，载明甲乙双方对涉案房屋的物业进行实地检查，对现场情况无异议，乙方同意接受该物业。庭审中，原告代理人承认并未实际占有涉案房屋。原告本人在庭审结束后亦确认涉案房屋现仍由被告向建聪和陈雪珍使用，其尚未入住。对于为何付款发生在合同签订之前，原告解释是因为被告向建聪欠广发银行的贷款马上到期，再不还款给银行，银行就要收楼。而且其咨询过朋友，了解到即使签了合同也没有，要先把贷款还清才行，所以她在成树财与向建聪、陈雪珍进行了委托公证后就马上汇款455000元给向建聪用于银行还贷。对于上述《房屋买卖合同》和《收楼证明书》的签订过程，原告表示是被告向建聪和陈雪珍先已在上面签名和捺印，成树财再拿着两被告已经签名捺印的《房屋买卖合同》和《收楼证明书》让其签名捺印，双方并不是当场签订。被告向建聪认可其签名捺印的真实性，但其陈述是因为涉案房屋欠广发银行的贷款马上到期，他找到一家财务公司借款，财务公司的人拿了很多空白的白纸让其在上面签名捺印，不清楚《房屋买卖合同》和《收楼证明书》是怎么回事。对于《公证书》，被告向建聪认可其真实性，但陈述是财务公司的人带着他去公证，委托书的具体内容其不清楚。对于为何在合同签订后，没有及时办理房屋产权过户登记手续，原告解释其在2014年5月24日签订《房屋买卖合同》后，25号就出差去了，等出差回来发现房子已经被法院查封。
再查明，原告彭劲以其购买上述涉案房屋为由，于2014年7月7日向本院提起民事诉讼，要求判令上述房屋归其所有，并要求过户到其名下。同年9月5日，彭劲申请撤回起诉，本院于同日作出（2014）清城法民一初字第583号民事裁定书，裁定准许原告彭劲撤回起诉。
以上事实，有原告提供的身份证、户口本、房屋买卖合同、转账凭证、收款收据、公证书、房地产权证、房屋信息查询证明、收楼证明书以及本院（2014）清城法执异字第1377号执行裁定书、（2014）清城法民一初字第583号民事裁定书和庭审笔录、询问笔录予以证实。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是：1、原告彭劲与被告向建聪、陈雪珍签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、如果有效，本院对涉案房屋的查封应否解除？对于第一个争议焦点，《房屋买卖合同》上有原告彭劲、被告向建聪和陈雪珍的签名和捺印，向建聪亦承认其签名和捺印的真实性，故对合同的真实性本院予以确认。被告向建聪抗辩认为其只是在若干张空白的白纸上签名和捺印，不清楚《房屋买卖合同》是怎么回事，但并无提供证据证明，退一步说，即便该抗辩意见属实，但被告向建聪作为具有完全民事行为能力的自然人，对于事先在空白白纸上签名捺印的行为，其应该预见会产生怎样的法律后果，故对此抗辩意见本院不予采纳。上述《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规规定，依法应属有效合同。对于案外人成树财出具的《收款收据》，成树财作为被告向建聪和陈雪珍经过公证委托的代办出售涉案房屋、签订《房屋买卖合同》、收取售房款等事项的受托人，原告彭劲将购房余款45500元交付给成树财并无不当，故对《收款收据》的真实性本院亦予以确认。对于原告于2014年4月23日转账455000元给被告向建聪的性质问题。本院认为，根据日常生活经验法则，原告关于“涉案房屋欠银行的贷款马上到期，再不还款银行就要收楼，且即使合同签了也没有，要先把贷款还清才行”的陈述有一定的合理性，双方之后签订的《房屋买卖合同》、成树财出具的《收款收据》中亦明确该款为购房款，再结合原、被告均表示双方之间没有其他经济往来的陈述，对原告主张该455000元的性质为购房款，本院予以采信。综上，原告提供的转账凭证、《公证书》、《房屋买卖合同》、《收款收据》之间能够相互印证，形成完整的证据链条，证明原告彭劲与被告向建聪、陈雪珍之间发生真实的房屋买卖关系，原告已经按照合同的约定履行了支付全部价款的义务。
对于第二个争议焦点，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告虽提供了其与被告向建聪、陈雪珍签订的《收楼证明书》以主张其已实际占有使用涉案房屋，但同时亦承认涉案房屋现仍由被告向建聪和陈雪珍使用，其尚未入住，可见原告并未实际占有涉案两房屋，故原告主张并不符合上述规定不得查封、扣押、冻结的情形，本院对涉案房屋的查封合法。本院（2014）清城法执异字第1733号执行裁定驳回彭劲的异议并无不当，对于原告要求撤销（2014）清城法执异字第1377号执行裁定书及解除对涉案房屋查封的请求，依据不足，本院不予支持。对于原告的权利受损，原告可另行向被告向建聪、陈雪珍主张。
综上，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告彭劲的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告彭劲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 丘雪芳
审判员 童伟娟
审判员 李伟平
二〇一三年五月十五日
书记员 刘 睿
附相关法律条文：
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。