湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冷民二初字第1084号
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行，住所地冷水江市新城路23号。
负责人钟赤球，该行行长。
委托代理人储云龙。系该支行员工。
委托代理人杨利。系该支行员工。
被告陈佑明。
被告冷水江市东苑置业有限公司，住所地冷水江市建新街。
法定代表人谢晓林。
委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行（以下简称冷水江工行）就与被告陈佑明、冷水江市东苑置业有限公司（以下简称东苑置业）金融借款合同纠纷一案，于2015年8月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理。原告及被告东苑置业的委托代理人、被告陈佑明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冷水江工行诉称：2013年10月10日，原告与被告陈佑明、东苑置业签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：由原告向被告陈佑明发放个人商用房贷款98万元，期限为120个月，按月等额本息还款，同时还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则贷款人有权宣布贷款提前到期、解除合同。陈佑明以所购房产即坐落于冷水江东苑国际商业广场项目第26层2601、2602号商用房提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，同时，被告东苑置业为该笔贷款的保证人，承担全程连带责任保证。2013年10月16日，冷水江工行向被告陈佑明发放了贷款98万元，截止2015年7月15日被告连续4个月未偿还贷款本息，已构成违约。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、解除原告与被告陈佑明签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款部分；2、被告陈佑明偿还原告贷款本息共计892006.53元，其中本金885335.17元，利息6671.36元，利息暂算至2015年7月15日止，以后的利息、罚息按合同约定另行计算至偿付之日止；3、原告对被告陈佑明提供的抵押物享有优先受偿权；4、被告东苑置业对第2项诉讼请求所确定的债务承担连带清偿责任；5、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈佑明辩称：借款属实，但应抵扣其在借款前缴纳的保证金9.8万元，此外，请法院依法判决。
被告东苑置业辩称：被告陈佑明4个月未偿还贷款不系根本违约，不足以达到解除合同的程度，东苑置业作为担保人，须合同到期后才承担连带清偿责任，请求法院驳回原告的诉求。
经审理查明：2013年10月10日，原告冷水江工行与被告陈佑明、东苑置业签订了《个人购房借款／担保合同》，合同内容如下：1、原告冷水江工行向被告陈佑明发放个人购置商用房贷款98万元，借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名为冷水江市东苑置业有限公司的账户，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率为贷款发放时适用的人民银行同期同档次基准利率上浮40%，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述利率浮动比确定并执行新的利率。罚息利率为借款利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；2、被告陈佑明用其所有的坐落于冷办冷新社区的商用房为借款合同项下的所有债务提供了抵押担保，并办理了他项权预登记手续，预告登记号为冷房预冷办字第213001332号、第213001333号；3、被告东苑置业为贷款合同项下的所有债务承担连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起二年，贷款人依合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。贷款人宣布贷款提前到期的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任；4、违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权采取下列一项或多项措施（1）要求借款人限期纠正违约行为……（5）解除合同。
2013年10月16日，原告依约向被告陈佑明发放贷款98万元。截止2015年7月15日，被告陈佑明尚欠原告贷款本金本金885335.17元，利息6671.36元。被告陈佑明从2014年10月15日首次逾期，其后迟延还款，从2015年1月至4月，连续4月未予还款，后部分还款并从保证金中抵扣部分款项，2015年7、8、9月未偿还本息。原告催讨未果，诉至法院。
另查明，被告陈佑明向东苑置业交付保证金9.8万元，原告冷水江工行按贷款金额的10%向东苑置业收取了保证金9.8万元。2015年6月24日、6月25日，原告冷水江工行从保证金中分别扣除13000元、25967.55元、6808.84元偿还本金与利息，共计扣款45776.39元，保证金余额为52223.61元。原告冷水江工行陈述保证金可抵扣本息。
以上事实，有原、被告身份资料、个人购房借款／担保合同、首付款收据、商品房买卖合同、房屋他项权证复印件、借据复印件、欠本息清单及当事人的当庭陈述等予以证实。
本院认为，被告陈佑明与原告冷水江工行签订的个人购房借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定双方之间的借款合同关系合法有效，双方均应依据法律规定和合同约定享有权利、履行义务。原告冷水江工行依约向被告陈佑明发放了贷款98万元，被告陈佑明应当履行还款义务，截止2015年7月，陈佑明已连续4月未予还款，原告冷水江工行多次催收，被告陈佑明亦未补足并偿还后续贷款，已构成违约，原告请求解除《个人购房借款／担保合同》中的借款部分，符合合同约定，本院依法予以支持。被告陈佑明用讼争按揭商用房为借款合同项下的所有债务提供了抵押担保，并办理了他项权预告登记手续，抵押合法有效，故对原告主张对抵押物行使优先受偿权的请求，本院予以支持。被告东苑置业为借款合同项下的所有债务提供了连带责任保证，其对借款合同解除后的所有债务亦应承担连带保证责任，现未过保证期间，故被告东苑置业应承担连带清偿责任。关于保证金应否抵扣的问题，原告冷水江工行陈述可以抵扣，并已实际抵扣部分金额，故对被告陈佑明关于应当抵扣保证金的辩解意见，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除被告陈佑明与原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行所签订的《个人购房借款／担保合同》中的借款部分；
二、由被告陈佑明于本判决生效之日起七日内偿付原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行借款本金885335.17元，利息6671.36元、罚息（已计算至2015年7月15日，以后的利息、罚息应按借款合同约定另行计算至借款偿清之日止，但应抵扣保证金52223.61元）；
三、原告中国工商银行股份有限公司冷水江支行对被告陈佑明提供的抵押物即其所有的坐落于冷办建新社区商用房，他项权预告登记号为冷房预冷办字第213001332、213001333号房产享有优先受偿的权利；
四、被告冷水江市东苑置业有限公司对第二项所确定的债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费12720元，保全费5000元，共计17720元，由被告陈佑明、冷水江市东苑置业有限公司共同承担。
如被告陈佑明、冷水江市东苑置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 易礼梅
人民陪审员 康小红
人民陪审员 梁荷清
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李高萍
附相关法律条文：
1、《中华人民共和合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转
移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。