河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终1387号
上诉人（原审被告）：葛继红，男，1967年6月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：张洪，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国民，男，1970年4月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：沈红旗，男，1960年2月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：夏选民，男，1959年3月8日生，汉族。
上诉人葛继红因与被上诉人王国民、夏选民案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛继红的委托诉讼代理人张洪、被上诉人王国民的委托诉讼代理人沈红旗到庭参加诉讼,被上诉人夏选民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛继红上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人王国民、夏选民承担。事实与理由：1、原审认定事实不清，证据不足。不动产物权变动需登记才能发生物权转移，房屋买卖协议及收款收据只能证明双方对房屋进行过处分，但买方并未实际占有涉案房屋。房屋买卖协议在2014年5月25日签订，王国民提供2014年6月之后的物业费收据却寥寥无几，2014年12月31日之后的更无法提供，认定王国民为涉案房屋实际占有人证据不足。王国民与夏选民签订房屋买卖合同之前已产生的债权应当可以执行。夏选民没有取得物权登记，与王国民签订的房屋买卖合同应当无效。2、原审适用法律错误。原审认为涉案房屋未依据《物权法》的规定办理不动产登记，仅是依据《城市商品房预售管理办法》办理的备案，是行政管理范畴，不符合《物权法》规定是错误的。涉案房屋已进行了登记备案，且截止目前该房备案登记的权利人仍为夏选民，说明对涉案房屋查封后进行拍卖符合法律的规定。
王国民辩称，对一审判决围绕争议焦点作出的分析与确认，总体持肯定态度。2014年5月25日，夏选民与王国民签订二手房买卖协议，王国民一次付清120万元总价，购买该套房屋，夏选民当日收到全部购房款，并将原始购房合同、契税、物业费等全部手续交给王国民，只因夏选民购房合同在房管部门备案登记却尚未取得房权证，而无法过户。王国民购买此房符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，也与《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“其权利能够排除执行”四个要件完全吻合。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
夏选民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
王国民向一审法院起诉请求：要求立即停止对位于平顶山市新华区佳田·塞纳城雅苑6号楼东单元3-4层房屋（产权证号××号）的强制执行，并解除查封、扣押；本案受理费由葛继红、夏选民承担。
一审法院认定事实：2010年5月28日，夏选民同河南佳田实业集团有限公司签订商品房买卖合同一份，由夏选民购买河南佳田实业集团有限公司所出让的平顶山市新华区凌云路北段佳田·塞纳城雅苑6号楼东4单元3-4层西户，合同备案编号为第41××21号。夏选民已缴纳该套房屋的契税23793.64元。该套房屋至今并未办理房产权证，但平顶山市新华区凌云路北段佳田·塞纳城雅苑6号楼已经办理初始登记，产权证号为新华14002739，初始登记权利人为河南佳田实业集团有限公司。截止本案庭审结束，该套房屋于平顶山市房管局所备案登记的权利人仍为夏选民。另查明，2014年5月25日，甲方夏选民与乙方王国民签订二手房屋买卖协议书，由夏选民将平顶山市凌云路北段佳田·塞纳城雅苑6号楼3、4层西户的房屋以1200000元的价格出售给王国民，双方于协议中明确约定“第四条、关于产权过户登记的约定：在办理过户手续时，卖方完全配合买房办理过户手续。办理过程中产生的一切费用由买方自行承担。第五条、房屋交付期限：甲方应于本合同签订之日，将该房屋交付乙方。第六条、签订合同之后，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关给定，符合房屋出售的法定条件。……”夏选民和王国民于协议尾部签字确认。当日，王国民通过河南省农村信用社向夏选民账户内转款1200000元整，夏选民向王国民出具收条一份，内容为“今收到王国民塞纳城6号楼4单元西户3、4层房子款壹佰贰拾万元整（1200000），夏选民，2014年5月25号”。夏选民当庭确认对二手房买卖协议无异议，并认可已经收到了王国民所支付的购房款1200000元。王国民亦当庭表示在签订《二手房屋买卖协议书》之时就已经知道该套房屋并未办理房产权证，但已经进行了网签备案。再查明，王国民为证明其已经实际占有该房屋，其向法院提供了平顶山市明达物业管理有限公司收款收据13张，其中包括王国民之子王少葆所缴纳的垃圾运输费、装修保证金及2011年11月1日至2014年12月31日的物业费。又查明，新华区人民法院在审理（2015）新民初字第1031号原告葛继红诉被告夏选民民间借贷一案中，葛继红于2015年8月28日向新华区人民法院提出财产保全申请，自愿提供担保并要求对夏选民所有的位于平顶山市××田·××楼东××单元××西房屋（商品房买卖合同备案编号：第41××21号）予以查封，新华区人民法院于当日作出（2015）新民初字第1031号民事裁定书将该套房屋予以预查封，在查封期间限制其买卖、转让、过户权。王国民于2016年4月19日向新华区人民法院执行机关对执行标的提出书面异议，新华区人民法院作出（2016）豫0402执265之一号执行裁定书以王国民所提供证证据材料不能证实房屋买卖的真实性，根据有关法律规定，产权以登记制为准，王国民对该房屋不享有所有权有由，驳回王国民的异议，王国民遂向新华区人民法院提起本次案外人执行异议之诉。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案件争议焦点之一为对涉案房产进行预查封是否有误的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。故法院有权对夏选民购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，以保护债权人诉讼利益的实现。夏选民向河南佳田实业集团有限公司购买了涉案房产并依法办理了商品房预售合同登记备案手续，该涉案房屋虽未办理房产权证，但截止本案庭审结束，该套房屋于平顶山市房管局所备案登记的权利人仍为夏选民。现夏选民与河南佳田实业集团有限公司的商品房预售买卖合同未经依法解除，买卖合同登记备案依然有效，王国民请求解除对诉争房产的预查封于法无据，不予支持。争议焦点之二为商品房登记备案是否等同于预购商品房预告登记的问题。涉案房产至今并未办理房产权证，相关初始登记权利人为河南佳田实业集团有限公司。截止本案庭审结束，该套房屋于平顶山市房管局所备案登记的权利人仍为夏选民。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，涉案的房屋未依据物权法的规定办理预购商品房预告登记，仅依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，一审法院认为，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》中关于合同登记备案的规定，仅是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。本案中，涉案房屋并未办理房产权证，且案外人河南佳田实业集团有限公司与夏选民之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产生物权效力，该涉案房屋仍属于河南佳田实业集团有限公司所有。争议焦点之三为对涉案预查封房产的执行问题。如上所述，本案涉案房屋在未产生物权效力之前，其所有权仍属于河南佳田实业集团有限公司所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”以上规定不但对只有被执行人名下的财产才可正式查封予以明确，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。本案所涉财产并非产权明确归属于被执行人夏选民的财产，依法不应在夏选民取得该争议房产所有权前进入实体执行处理程序，故对王国民要求停止对涉案房屋停止执行的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条、《城市商品房预售管理办法》第10条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条之规定，判决：一、立即停止对平顶山市新华区凌云路北段佳田·塞纳城雅苑6号楼东4单元3-4层西户，合同备案编号为第41××21号房产的强制执行行为。二、驳回王国民的其他诉讼请求。案件受理费100元，由夏选民承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，本案争议的主要问题是王国民对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，就涉案房屋，王国民与夏选民于2014年5月25日签订二手房买卖协议书，王国民于当日转账支付了全部购房款，夏选民将房屋给付王国民，后王国民对房屋进行装修并入住，并以业主身份向物业公司缴纳装修保证金、垃圾运输费及物业费，占有使用至今。原审法院于2015年5月28日依据葛继红的申请对涉案房屋进行了查封，后案外人王国民提出执行异议，请求停止对该房屋的执行。依据上述客观事实可以确认，王国民与夏选民就涉案房屋签订二手房买卖协议并实际履行该协议，均发生于2014年，而葛继红与夏选民之间的民间借贷诉讼发生于2015年，且涉案房屋没有进行过户登记，系因夏选民在出售该房屋时尚未取得房屋产权证书，而非王国民自身原因所致。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，王国民对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决立即停止对该房屋的强制执行行为并无不妥。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对葛继红的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由葛继红负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭国会
审判员 王少峰
审判员 张姗姗
二〇一七年五月二十四日
书记员 郭闪闪