广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河市民四终字第66号
上诉人（一审原告）：河池龙腾置业有限公司，
法定代表人：彭飞腾，该公司董事长。
委托代理人：邓明初
上诉人（一审被告）：河池市铭润超市有限责任公司。
法定代表人：卢明润，该公司董事长。
委托代理人：黄晓平
委托代理人：韦升壮，广西铁义律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：杨福英
委托代理人：刘延，广西铁义律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：曾文娟
委托代理人：廖志勇，广西铁义律师事务所律师。
一审第三人：黄文葵
上诉人河池龙腾置业有限公司与上诉人河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员蒋林飞担任审判长，审判员潘嘉芳、谢永乐参加的合议庭，于2013年12月10日公开开庭审理了本案。书记员蓝苑榕担任法庭记录。上诉人河池龙腾置业有限公司（以下简称：龙腾公司）的法定代表人彭飞腾及其委托代理人邓明初，上诉人河池市铭润超市有限责任公司（以下简称：铭润公司）的法定代表人卢明润及其委托代理人黄晓平、韦升壮，上诉人杨福英的委托代理人刘延，上诉人曾文娟及其委托代理人廖志勇到庭参加诉讼。一审第三人黄文葵经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未说明未到庭理由。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：河池市爱民路6号一商场一、二楼和中百大厦原系广西金城江百货纺织批发总公司（以下简称：百纺总公司）所有，所有权性质为全民所有。百纺总公司通过整体公开招租方式出租一商场一、二楼和中百大厦十层楼的三、四、五楼，黄文葵通过公开竞标方式取得承租权。2007年9月30日百纺总公司（甲方）与第三人黄文葵（乙方）签订一份《租赁合同》，约定黄文葵承租一商场一、二楼（包括附属设施）和中百大厦十层楼的三、四、五（包括附属设施）。其中一商场一楼的面积1735平方米左右，二楼面积1735平方米左右。一商场后院小楼两层仓库及后院大铁门内空地和卫生间、单车棚等，原就属一商场附属设施由一商场管理使用的所有财产现由承租方整体承租使用。十层楼的三、四、五楼每层楼的面积约500多平方米左右，其附属设施包括一楼大门内外通道、门头、电梯、楼梯、走道、卫生间等由双方共同使用。租赁期限：从2007年10月21日起至2012年10月20日止。租赁费及水电费每年为110万元。合同第七条约定如甲方因政府及上级部门开发拆迁需要收回场地时，应提前通知乙方，由双方协商或与政府及上级部门协商解决有关问题。
2007年11月6日，黄文葵（甲方）与被告铭润公司（乙方）签订《租用铺面合同书》，合同约定黄文葵将从百纺总公司租赁所得（原金城江百纺总公司一商场侧街）的六间铺面租赁给铭润公司，总面积为1100平方米，租期从2008年1月1日起至2017年12月31日止，租金第一年至第五年为400000元，第六年起至第十年（即2013年1月1日起至2017年12月31日止）在原租金的基数上递增10%为每年租金440000元。合同第九条约定，租期内，如甲方因政府部门开发、拆迁建设及不可抗拒因素等特殊情况需要收回铺面时，乙方可参与同政府有关部门协商，甲方不承担责任，因提前终止合同造成损失的甲方不给予补偿。因不可抗力因素需要提前终止合同的，必须提前一个月通知乙方。因上述原因终止合同的租赁费按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
2007年11月9日，百纺总公司向铭润公司出具如下内容的《承诺书》：黄文葵承包中百大厦承包期满，如出现下列情况之一：一、黄文葵继续竞标并取得经营权；二、继续招标其他人取得经营权；三、金城江百纺总公司收回对外承包经营权。黄文葵与河池市铭润超市有限责任公司所签订的合同在合同期内继续有效。
2010年5月2日，铭润公司与被告杨福英签订《房屋租赁合同》，合同约定铭润公司将从黄文葵处租的六间铺面中的两间（约380平方米）出租给杨福英，租期从2010年6月5日至2017年12月31日。2010年5月16日，铭润公司与被告曾文娟签订《房屋租赁合同》，合同约定铭润公司将从黄文葵处租的六间铺面中的一间（约250平方米）出租给曾文娟，租期从2010年7月10日至2017年12月31日。
2012年5月28日，百纺总公司的上级行政主管部门河池市商务局制定《广西金城江百货纺织批发总公司兼并改制方案》，该方案决定通过公开“招、拍、挂”方式转让（兼并）百纺总公司100%产权，由兼并方对百纺总公司实施整体兼并，并由兼并方承担百纺总公司全部债权债务和职工安置费用以及其他民事责任，该方案得到河池市人民政府（2012）213号文批复同意。2012年8月10日，通过在广西北部湾产权交易所举行公开竞拍，原告竞拍成功，并于2012年8月13日与河池市商务局签订了《广西金城江百货纺织批发总公司整体产权转让合同》，原告获得了百纺总公司100％的产权。2013年6月7日原告河池龙腾置业有限公司办理了产权登记手续（房权证字第××号）。
2012年9月4日原告向被告铭润公司、杨福英、曾文娟及第三人黄文葵发出《关于收回出租场地和承包部门场地的通知》的书面通知，并与被告及第三人协商，要求被告及第三人于2012年9月30日前交回所租赁的场地。但被告及第三人接到通知后拒绝退出所租赁的场地。尔后被告铭润公司以银行汇款形式支付给原告82500元，原告于2013年2月26日退回铭润公司的汇款
一审法院审理认为：原告龙腾公司兼并百纺总公司后，继受2007年9月30日百纺总公司与黄文葵签订的《租赁合同》中百纺总公司所享有的权利和应履行的义务。一、关于百纺总公司与黄文葵签订的《租赁合同》是否产生法律效力问题。百纺总公司是全民所有制企业，根据《中华人民共和国全民所有制工业企业法》的规定，百纺总公司对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利，故百纺总公司以其名义向外出租本案诉争商铺并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦是该合同主体双方的真实意思表示，因此百纺总公司与黄文葵签订的《租赁合同》合法有效。二、关于黄文葵与铭润公司签订的《租用铺面合同书》即本案租赁关系的转租合同是否产生法律效力问题。根据《合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，承租人转租，是将其依据房屋租赁合同享有的租赁期内的房屋占有、使用权转租给第三人，转租合同的生效和履行依赖于租赁合同的生效和履行。故黄文葵基于与百纺总公司签订的《租赁合同》取得本案诉争商铺从2007年10月21日至2012年10月20日期限内的占用、使用权，从而转租给铭润公司，因原租赁合同的生效和履行，在2008年1月1日至2012年10月20日期间内转租合同合法有效。关于转租期限超过黄文葵剩余租赁期限是否有效问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，超过期限要有效的条件是百纺总公司与黄文葵有另外的约定，即黄文葵取得本案诉争商铺的所有权则补正了《租用铺面合同书》的权利瑕疵或者黄文葵嗣后取得百纺总公司的同意也同样能补正《租用铺面合同书》的权利瑕疵。显然，取得本案诉争商铺所有权的主体不是黄文葵，那么以所有权形式补正转租合同超过期限权利瑕疵的条件不能成立。《承诺书》能否视为黄文葵嗣后取得百纺总公司同意补正权利瑕疵。从《承诺书》所列举的第一条来看，百纺总公司并非直接同意黄文葵对超过期限约定享有对外转租的权利，而是仍然要求黄文葵只有在原租赁期限届满后继续竞标并取得经营权的情况下，百纺总公司才追认黄文葵与铭润公司关于超过原租赁期限的约定，现百纺总公司与黄文葵租赁合同期限届满后，百纺总公司并未与黄文葵达成由其继续承租商铺的合意，那么黄文葵对转租合同超过期限的约定不再享有合同约定的权利，也失去了继续作为转租合同当事人的依据；另外《承诺书》的第二、第三条款均不能说明百纺总公司与黄文葵有关于对超过租赁期限的约定认可的意思表示，根据《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故黄文葵有权转租的期限并未变更，原告请求确认黄文葵与铭润公司签订的《租用铺面合同书》中关于超过2012年10月20日的转租期间的约定无效理由成立，予以确认。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”黄文葵与铭润公司的《租用铺面合同书》建立在百纺总公司与黄文葵的《租赁合同》基础之上，当《租赁合同》至2012年10月20日终止时，该《租用铺面合同书》在此期限内随之终止，虽然被告铭润公司有与原告承租商铺的意愿，但原告已明确表示不再出租房屋，次承租人铭润公司对商铺的有权占用从2012年10月21日后亦变为无权占用，故原告龙腾公司请求铭润公司退出并腾空占用的综合十层大楼一楼的六间商铺诉讼请求成立，予以支持。铭润公司将三间商铺（约630平方米）再次转租给杨福英、曾文娟，对于超出2012年10月20日的再次转租期限不受法律保护，被告杨福英、曾文娟的占有亦属无权占有，故原告请求被告杨福英、曾文娟返还占用的房屋理由成立，亦予以支持。
关于原告请求的商铺占用费问题。2012年10月21日至今原告与铭润公司之间不存在合同关系，但被告铭润公司至今尚实际占有商铺，其应向原告支付商铺的占用费，该占用费原告请求按每月150元／平方米计算其并未向法庭提供证据予以证实，调整为参照黄文葵与铭润公司约定的即2012年租金400000元、2013年租金440000元计算，被告铭润公司应支付给原告的铺面占用费期间为2012年10月21日起至其实际退出商铺之日止。在本案中暂计至2013年10月21日止，其中2012年10月21日至2012年12月31日共计72天，占用费为78904元（400000元／年÷365天／年×72天＝78904元），从2013年1月1日起至2013年10月21日止共计294天，占用费为354410元（440000元／年÷365天／年×294天＝354410元），合计433314元（78904元＋354410元＝433314元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议、审判委员会讨论决定，判决：一、第三人黄文葵与被告河池市铭润超市有限责任公司于2007年11月6日签订的《租用铺面合同书》中关于租赁期条款“2012年10月21日至2017年12月31日”的约定无效；二、被告河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟自判决生效之日起十日内退出并腾空占用的位于河池市爱民路6号（原河池市金城江区爱民路375号广西金城江百货纺织批发总公司一商场侧街）综合十层大楼一楼的六间商铺（面积约为1100平方米）；三、被告河池市铭润超市有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付给原告河池龙腾置业有限公司本案商铺从2012年10月21日至2013年10月21日的占用费433314元［暂计2012年10月21日至2013年10月21日止的期间，2013年10月22日始至被告实际退出商铺之日止的占用费按实际占用天数计算，每天1205元（440000元／年÷365天／年=1205元）］；四、驳回原告河池龙腾置业有限公司的其他诉讼请求。
上诉人河池龙腾置业有限公司不服一审判决，上诉称：一审认定自2012年10月21日至现在，龙腾公司与铭润公司之间已不存在本案商铺租赁的合同关系，而铭润公司至今尚实际占用龙腾公司的商铺，应当向龙腾公司支付商铺占用费是正确的。但一审以龙腾公司未提供本案商铺占用费为每个月每平方米150元的证据证实，而不支持龙腾公司的主张，与本案的事实不符。因为，龙腾公司在起诉状中已明确提出了商铺占用费应按现在市场租金每个月每平方米150元，而铭润公司只是不同意按市场租金支付商铺占用费，但对龙腾公司提出的该市场租金为每个月每平方米150元并未提出异议，这说明铭润公司是懂得该市场租金的数额的，既然大家都懂得的事，一审为何还要龙腾公司举证，且又仅是在判决中称龙腾公司未举证，而在证据交换或庭审阶段不提及要龙腾公司对该方面进行举证。如果有必要，龙腾公司就本案商铺的市场租金，龙腾公司可在二审阶段提供证据来给予证实。另外，一审按照黄文葵与铭润公司合同约定很低的租金标准来计付龙腾公司的商铺占用费，不但没有依据，亦侵害了龙腾公司的合法权益，且亦鼓励了违约有理，与良俗不符，不利于地方经济的有序发展。因为本案商铺合同期满时间为2012年10月20日止，龙腾公司于2012年8月29日已向铭润公司与一审被告送达了《关于收回出租场地和承包部门场地的通知》，而铭润公司租赁期满不按约定归还商铺，龙腾公司虽多次要求，但铭润公司与一审被告仍强行占用商铺，而本案商铺的周边商铺现在租金每个月每平方米都是150元以上，一审却按照黄文葵与铭润公司合同约定的租金，每个月每平方米才是33.33元。如果按一审这样判决商铺占用费，不但损害了龙腾公司的合法权益，亦让强行占用商铺的人不但不受到惩罚，反而会得到极大的利益。这种判例是不是会鼓励承租人在合同租赁期满后，不向业主归还商铺强行占用而巧取豪夺，让守约守法的人白白地损失自身利益，而引起整个社会的不良反应。因此，一审对商铺占用费如此判决缺乏事实、法律依据，且违背公序良俗。因此，请求：1、请二审依法判令铭润公司支付龙腾公司本案商铺占用费1485000元（期间从2012年10月21日起至铭润公司及一审被告实际退出铺面为止，总计1100平方米，每个月每平方米150元，现暂计至2013年7月20日，数额为1485000元）；2、维持一审判决的第一、二项；3、本案一、二审诉讼费由铭润公司、杨福英、曾文娟负担。
河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟针对河池龙腾置业有限公司的上诉辩称，超租期转租期继续有效，龙腾公司要求按市场价计付租金没有依据。
上诉人河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟亦不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决认定黄文葵与铭润公司于2007年11月6日签订的《租用铺面合同书》中关于租赁期条款“2012年10月21日至2017年12月31日”的约定无效是错误的，应予以改判。2007年9月30日，黄文葵与百纺总公司签订《租赁合同》，2007年11月6日，黄文葵与铭润公司签订《租用铺面合同书》，到2007年11月9日，百纺总公司出具《承诺书》。百纺总公司在出具该《承诺书》时，已知悉黄文葵与铭润公司所签订合同的内容和合同期限，因此才有《承诺书》中关于黄文葵与铭润公司合同期限约定的补充条款。《承诺书》言明：“如出现下列情况之一……”，所以，当中三个条款应是并列的理解，如黄文葵承包期满，只要出现其中任何的一个条件，那么，合同期限自然延长生效。其中第（二）项约定：继续招标其他人中标取得经营权的，黄文葵与铭润公司签订的合同在合同期限内继续有效。本案中，百纺总公司以公开“招、拍、挂”的方式转让（兼并）其100％产权，龙腾公司于2012年8月10日通过公开竞拍（兼并）了百纺总公司，由此，龙腾公司取得百纺总公司经营权，此行为符合第（二）项的约定，那么，龙腾公司应续受百纺总公司先前民事行为产生的权利和义务，履行合同。所以，一审法院认定“从《承诺书》所列举的第一条来看……超过原租赁期限的约定”是错误的，是对《承诺书》当然的断章取义。实质上，百纺总公司的《承诺书》是对双方合同进行变更的约定，亦符合第15条中“但出租人与承租人另有约定的除外”，一审法院以“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，而认定超过期限部分无效是错误的。因而二审法院应予以改判。二、一审中，龙腾公司未对铭润公司与杨福英、曾文娟之间订立的两份租赁合同效力的认定提出诉请，但一审法院却通过推定，做出对这两份合同效力的认定，违反不诉不审的原则。所以，二审法院应予以改判，撤销一审法院的判决。三、一审判决把黄文葵列为第三人，审判程序有错，应予以撤销。本案中，黄文葵与百纺总公司签订租赁合同，再与铭润公司签订合同，其是合同绝对的相对方，对合同效力的审理具有不可替代性，与上诉人具有同等的法律地位。在本案的审理中，其地位应是被告，把其列为第三人明显违反《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，如把铭润公司列为被告，那么，黄文葵也应列为被告。所以，一审的判决程序上有错误，应予以撤销。综上，请求二审法院：1、撤销一审法院作出的（2013）金民初字第1083号民事判决的第（一）项判决，改判确认黄文葵与铭润公司于2007年11月6日签订的《租用铺面合同书》中关于租赁期条款“2012年10月21日至2017年12月31日”的约定有效；2、撤销一审判决的第（二）、（三）项判决并依法改判，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
河池龙腾置业有限公司针对河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟的上诉辩称：黄文葵与百纺总公司合同已终止，一审认定超租期转租期无效正确，铭润公司、杨福英、曾文娟应交出铺面，并按市场价计付租金。
二审经审理查明：一审查明的事实属实，予以确认。
另查明，二审诉讼中，百纺总公司的原法定代表人陈树林就其在承诺书上盖章签名的问题出庭说明，其本人当时拒绝修改和补充百纺总公司与黄文葵签订的合同内容，同时还拒绝在黄文葵与铭润公司之间的合同上签字的要求。黄文葵与铭润公司拿来书面的承诺书，要求盖章签名，其在承诺书上盖章签名的目的就是证明同意转租，该承诺所列的三种条件，无论是那一种条件，都须是在百纺总公司与黄文葵的合同期限内有效。
龙腾公司二审诉讼中提供的河池市价格认证中心于2013年12月6日作出的河价认（2013）649号《价格认证结论书》，其中第一条为价格认证标的：河池市爱民路89号一楼铺面出租租金。第三条为价格认证基准日：2013年11月6日。第七条价格认证过程：本中心接受委托后，成立了价格认证小组，制定了作业方案，按照规定标准、程序和方法，对认证标的进行价格认证。认证标的河池市爱民路89号一楼铺面地处新建路与爱民路交叉路口，比邻金城地王、中国工商银行河池分行，该地段以新建路为纽带，连接白马步行街，周边多为商业银行、大型商贸城，地域环境好，交通便利，是金城江商业中心覆盖之地段，为商家首选之地。目前该铺面由铭润超市、服婴家纺总店、古摄影等商家租用。经市场调查，其周边的商铺租金价位每月每平方米多在150元-350元之间。第八条价格认证结论：根据国家现行有关法律、法规和政策及委托方提供的各种料，遵循依法、公正、科学和适度的原则，经价格认证人员实地勘察核实、收集资料、分析计算后，综合认证的现行状况，认证标的租金幅度在每月每平方米160元-180元之间。二审庭审中，上诉人铭润公司明确表示不要求重新认证或补充认证。
龙腾公司于2013年出租（铭润公司租赁铺面场地公路对面）的铺面给百纺总公司的下岗职工，每月每平方米的租金为100元左右，龙腾公司称该租金价格存在有对被兼并百纺总公司下岗职工出租铺面价格的优惠。
综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：1、一审将黄文葵列为本案的第三人，而不列为本案被告是否严重违反法定程序；2、黄文葵将铺面转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》，约定超过黄文葵租赁期限的转租期限（即2012年10月21日至2017年12月31日的转租期限条款）是否有效；3、如超过黄文葵租赁期限的转租期（即2012年10月21日之后实际占用铺面及场地期间）无效，占用费如何计算。
本院认为：一、关于一审将黄文葵列为本案的第三人，而不列为本案被告是否严重违反法定程序的问题。百纺总公司将铺面租赁给黄文葵，黄文葵将铺面转租给铭润公司，铭润公司又将其中的部分铺面转租给杨福英、曾文娟。而龙腾公司兼并百纺总公司后，可依法继受2007年9月30日百纺总公司与黄文葵签订的《租赁合同》中百纺总公司所享有的权利和应履行的义务。由于承租人黄文葵与百纺总公司的租赁合同期限届满后，黄文葵已不再继续租赁本案铺面及场地，且也未实际占用本案铺面场地，但次承租人铭润公司以百纺总公司承诺同意超过黄文葵租赁期限的转租期限为由，与杨福英、曾文娟继续使用本案铺面场地。龙腾公司现以黄文葵转租给铭润公司的铺面场地履行期限已届满，超过租期转租期无效为由，要求次承租人铭润公司与杨福英、曾文娟退出使用的铺面场地而提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。由此，龙腾公司以履行期限届满，超过租期转租期无效为由，将次承租人铭润公司与杨福英、曾文娟作为被告，要求其腾房，并支付逾期腾房占用费，一审根据原告诉请的事实、理由，为查明本案事实，将黄文葵列为本案的第三人，不列为被告，并无不当。因此，一审将黄文葵列为本案的第三人，而不列为本案被告并未严重违反法定程序。上诉人铭润公司与杨福英、曾文娟主张一审将黄文葵列为本案的第三人，而不列为本案被告属严重违反法定程序的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于百纺总公司与黄文葵签订的《租赁合同》及黄文葵与铭润公司签订的《租用铺面合同书》的效力问题。一审认定百纺总公司将铺面场地租赁给黄文葵于2007年9月30日签订的《租赁合同》合法有效及黄文葵将铺面场地转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》，约定黄文葵对其租赁期限内（2008年1月1日至2012年10月20日期间内）的铺面场地转租合法有效，有事实、法律依据，且各方当事人在二审中亦均无异议。为此，本院予以确认。二审中，双当事人其中争议的一个主要焦点为：黄文葵将铺面转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》，约定超过黄文葵租赁期限的转租期限（即2012年10月21日至2017年12月31日的转租期限条款）是否有效。对此，本院认为该约定无效。理由为：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，本案超过租期转租有效的法定条件是出租人百纺总公司与承租人黄文葵有另外的约定，但其并没有具体的另外约定。2、即使黄文葵与铭润公司签订转租合同后的第三天，即2007年11月9日，百纺总公司在黄文葵与铭润公司的《承诺书》签字盖章确认，承诺：黄文葵承包中百大厦承包期满，如出现下列情况之一：一、黄文葵继续竞标并取得经营权；二、继续招标其他人取得经营权；三、金城江百纺总公司收回对外承包经营权。黄文葵与铭润超公司所签订的合同在合同期内继续有效。从该承诺产生的成因，可认定该承诺是百纺总公司与黄文葵对超租期的另外约定。但该承诺，百纺总公司亦并未明确表示同意黄文葵与铭润公司之间的超租期转租，只是认可在上述承诺书中所列的三种条件下，黄文葵与铭润公司所签订的转租合同在合同期内继续有效。对该承诺：第一、从该承诺的字面意思分析，黄文葵承包中百大厦承包期满，如出现上述三种情况之一，承诺黄文葵与铭润公司所签订的合同在合同期内继续有效。但该合同是否有效，应由该合同是否存在有违反我国《合同法》关于合同无效的规定来决定，而不是由合同外的第三人是否作出承诺来予以决定。况且黄文葵承包中百大厦的承包期满后，根据我国《合同法》第九十一条第（一）项的规定，百纺总公司将铺面租赁给黄文葵签订的《租赁合同》因履行期限届满即自行终止，而黄文葵将铺面转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》亦因原租赁合同的终止而终止。为此，黄文葵承包中百大厦的承包期满后，上述租赁合同和转租合同均已终止，不存在转租合同的继续有效。第二、从该承诺的目的分析，黄文葵与铭润公司目的是要百纺总公司承诺如出现上述三种情况之一，超过租期的转租期继续有效，但黄文葵租赁本案出租铺面场地届满后，已不再继续租赁，因此不存在黄文葵继续竞标并取得本案出租场地的经营权，本案承诺的第一条不成立。而承诺书第二条、第三条所列情形的表述及该情形下承诺书的意思表示不明确确定或存在逻辑矛盾。因为百纺公司与黄文葵签订的《租赁合同》，租赁期限届满后，既然已存在他人竞标取得经营权，或是百纺总公司已不愿出租收回经营权，又何来铭润公司继续租赁本案铺面场地。另外，原百纺总公司的法定代表人陈树林出庭陈述，黄文葵与铭润公司要求其在承诺书盖章签名，其在承诺书上盖章签名的目的就是证明同意转租，该承诺所列的三种条件，无论是那一种条件，都须是在百纺总公司与黄文葵的合同期限内有效。由此，百纺总公司是否同意黄文葵转租可超过其租赁期限的意思表示并不明确。因此，一审根据我国《合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，认定黄文葵有权转租的期限并未变更，黄文葵将铺面场转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》，约定超过黄文葵租赁期限的转租期限（即2012年10月21日至2017年12月31日的转租期限条款）无效正确，本院予以确认。
三、关于超过黄文葵租赁期限的转租期（即2012年10月21日之后实际占用铺面及场地期间），占用费如何计算的问题。由于超过黄文葵租赁期限的转租期限（即2012年10月21日至2017年12月31日的转租期限条款）无效，而黄文葵将铺面场地转租给铭润公司签订的《租用铺面合同书》，约定1100平方米出租铺面场地有效合同期限内的2008年1月1日至2012年10月20日，每年租金为40万元，即每平方米每月租金为30.30元。超过租赁期限的转租期，河池市价格认证中心作出的河价认（2013）649号《价格认证结论书》，认证本案出租铺面以2013年11月6日为基准日每月每平方米的市场出租价格为：160元-180元之间。因铭润公司对超过黄文葵租期而占用铺面，存在有百纺总公司给黄文葵与铭润公司对超过租期转租的承诺，铭润公司并非无缘无故占用铺面场地，而百纺总公司盖章签字确认的承诺又存在有不明确或未成就之处，且市场评估租金160元-180元之间超过上述合同有效约定租金30.30元的5-6倍。对此，如采纳每平方米每月租金为30.30元或160元-180元中的任何一种租金价位，均显得对龙腾公司或铭润公司存在有不公平之处。况且，龙腾公司于2013年出租（铭润公司租赁铺面场地公路对面）的铺面给百纺总公司的下岗职工，每月每平方米的租金为100元左右，该租金的价格，龙腾公司虽存在有对被兼并百纺总公司下岗职工出租铺面价格的优惠，但铭润公司亦存在有并非无缘无故地占用本案铺面场地。为此，本院根据上述评估价每平方米每月的租金为170元及上述《租用铺面合同书》有效约定的每平方米每月租金为30.30元和龙腾公司于2013年出租（铭润公司租赁铺面场地公路对面）的铺面给百纺总公司的下岗职工，每月每平方米的租金为100元左右，综合考虑，认定本案的出租铺面场地超过黄文葵租期的超租期每月每平方米租金价格为市场评估租金170元与合同有效约定租金30.30元的平均值，即为（170元＋30.30元）÷2=100.15元较为合理。因此，铭润公司应支付给龙腾公司请求的暂计至2013年7月20日止的占用费为：991485元（自2012年10月21日起至2013年7月20日止的铺面场地1100平方米占用费为1100平方米×100.15元／月／平方米×9个月=991485元），铭润公司应支付给龙腾公司自2012年10月21日起至铭润公司与杨福英、曾文娟实际退出铺面场地的占用费，按实际占用的铺面场地及天数，每天每平方米为3621.86元（1100平方米×100.15元／月／平方米×12个月÷365天／年=3621.86元）计算。
综上，上诉人龙腾公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。上诉人铭润公司、杨福英、曾文娟的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第1083号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第1083号民事判决第三项为：上诉人河池市铭润超市有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付给上诉人河池龙腾置业有限公司本案商铺场地占用费991485元（自2012年10月21日起算至2013年7月20日止的铺面场地1100平方米占用费为1100平方米×100.15元／月／平方米×9个月=991485元），2013年7月21日之后的铺面场地占用费，计算至铭润公司与杨福英、曾文娟实际退出铺面场地之日止，按实际占用的铺面场地及天数，每天每平方米为3621.86元（1100平方米×100.15元／月／平方米×12个月÷365天／年=3621.86元）计算。
本案一审案件受理费18165元，二审案件受理费18165元，合计36330元，由上诉人河池市铭润超市有限责任公司、杨福英、曾文娟负担24220元，上诉人河池龙腾置业有限公司负担12110元。上诉人河池市铭润超市有限责任公司二审预交案件受理费18165元，由本院退回5115元；上诉人河池龙腾置业有限公司二审预交案件受理费14265元，由本院退回9510元。
上述义务，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 蒋林飞
审判员 谢永乐
审判员 潘嘉芳
二〇一四年二月二十七日
书记员 蓝苑榕