广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1875号
原告吴元秋。
委托代理人李胜军，广西创想律师事务所律师。
被告广西正桂地产投资有限公司。
法定代表人覃先吉。
原告吴元秋与被告广西正桂地产投资有限公司（以下简称“正桂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告吴元秋的委托代理人李胜军到庭参加诉讼，被告正桂公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴元秋诉称：原、被告于2014年4月30日签订了《正桂名庭合作建房合同》，约定被告将位于南宁市西乡塘区高新东二路西面的正桂名庭第C单元12层1204号房70年使用权转让给原告，自交房之日（即2016年3月31日）起至2086年2月28日止，转让价款为341996元。原告在签订本合同时支付总购房款的30%即102599元，在将整栋楼建到第10层一周内支付总购房款的30%即102599元。
原告依约支付总购房款的60%近一年时间，被告所建的楼房还是停留在第10层，且已停工很久没有再往上建设。被告亦无法按原告要求提供该楼房的相关权属证明。于是原告多次催促被告退款，但均遭拒绝。
原告认为，被告以租代售的形式是以合法形式掩盖其非法目的，名为合作建房实则为房屋买卖，按照我国相关法律规定小产权不允许买卖的，而且租赁最长期限为20年，本合同违反了法律规定。被告不是讼争房屋所属土地的产权人，所售项目亦没有取得预售证。双方签订的所谓合作建房合同应为无效合同。被告占用原告的购房款造成原告一定损失，应按银行同类贷款利率向原告支付利息。
综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求判令：1、确认被告与原告于2014年4月30日签订的正桂名庭第C单元12层1204号房合作建房合同为无效合同；2、被告返还原告所支付的205198元房款并支付利息16415元（以实际支付房款为基数，从实际交款之日起暂计至2015年7月30日，按银行同类贷款利率计算，以后的利息以同样方式计至被告返还之日止）；3、被告承担本案的一切诉讼费用。
原告吴元秋在举证期限内向本院提交如下证据：1、组织机构代码数据登记表，证明被告的主体适格；2、合同书，证明被告与原告之间存在合同关系；3、计划表及收据，证明原告按约定支付了60%房款。
被告正桂公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2014年4月30日，原告吴元秋（“乙方”）与被告正桂公司（“甲方”）签订《正桂名庭合作建房合同》，合同约定甲方以联营的方式取得座落于南宁市××东××西面、××乡塘区××办事处××三产综合楼的资格，在该地块上建设“正桂名庭”项目。由南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘六队提供集体三产用地供联营合作建房，不承担使用建房费用；甲方负责寻找合作建房的出资单位或个人，出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付完相关成本及费用后的结余归甲方所有；乙方已充分了解、知悉前述合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，依约支付建房款，并按合同约定享有约定年限内的使用权。合同还约定，乙方参与合作建房的房屋为该项目的第C单元12层1204号房（以下简称“1204号房”），建筑面积共98.19平方米，房屋使用期限为70年，自该房屋交付之日起至2086年2月28日。合作建设的单价为3483元／平方米，总价341996元。合同第五条付款方式及期限约定为分期付款，即（1）乙方在签署合同的同时交纳占房屋合作建设金额总价30%的首期合作建房集资款102599元；（2）乙方应在该房屋楼体建到10层一周内或前，交纳占房屋合作建设金额总价30%的剩余合作建设款102599元；（3）乙方应在该房屋楼体封顶一周内，交纳占房屋合作建设金额总价20%的剩余合作建设款68399元；（4）乙方应在房屋达到交付条件前一周内，交纳占房屋合作建设金额总价20%的剩余合作建设款68399元。第七条交付期限约定为2016年3月31日前交付使用。第十五条其他事项第9点约定“本合同为合作建房合同，乙方仅获得相关房屋的使用权，双方均已清晰认识。在合同规定年限内，乙方对合作建房标的使用权不受侵犯。双方均不得以此为无效理由提出解除本合同”。第10点约定“如该项目所占之集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村六队和南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处大塘村委员会同意将乙方之房屋所有权及其相应国有建设用地使用权无偿转让给乙方；具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准”。合同签订当日，原告交付了1204号房的第一期房款102599元；2014年10月9日，原告交付了第二期房款102599元，两笔合计205198元。被告均向原告出具了相应的收据。
另查明：被告的经营范围包括房地产、工程项目投资、房地产开发与经营等。原告户籍属四川省广安市广安区前锋镇前锋村。
经核实，被告未办理正桂名庭项目的商品房预售许可证明。截止法庭辩论结束，未见涉案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地。
本院认为：原、被告签订的《正桂名庭合作建房合同》，以合作建房之名，约定被告将1204号房的使用权出售给原告，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。该合作建房模式中，合作建房所得利润归被告所有，原告提供合作建房资金，只分配固定数量房屋，未体现有利益共享、风险共担的内容。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方之间形成的实为房屋买卖合同关系，应适用房屋买卖相关法律法规调整。
被告作为房地产开发企业，将未竣工的房屋向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并对未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的《正桂名庭合作建房合同》依法应认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告将未取得合法手续的房屋售予原告，存在明显过错，被告应承担向原告返还财产并赔偿损失的民事责任。因此，对于被告向原告收取的两笔房款合计205198元购房款，被告应予返还。此外，被告占用原告的资金，应向原告支付相应利息损失。利息的计算，本院确定以原告实际交付的房款为基数，自原告实际交付房款之日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）、（五）项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告吴元秋与被告广西正桂地产投资有限公司于2014年4月30日签订的《正桂名庭合作建房合同》无效；
二、被告广西正桂地产投资有限公司返还原告吴元秋购房款205198元；
三、被告广西正桂地产投资有限公司支付原告吴元秋利息损害（计算方式：以102599元为基数，自2014年4月30日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；以102599元为基数，自2014年10月9日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；均按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
本案受理费4624元（原告吴元秋已预交），由被告广西正桂地产投资有限公司负担。
上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁萃华
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 张敏毅
二〇一五年十月三十日
书 记 员 覃 敏
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。