上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初26270号原告：宓哲南。委托诉讼代理人：冯波，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：王洁。委托诉讼代理人：朱明，上海益澄泓律师事务所律师。被告：上海众裔房地产营销策划有限公司。法定代表人：钱某。第三人：上海同旭投资发展有限公司。法定代表人：张某。原告宓哲南与被告王洁、上海众裔房地产营销策划有限公司（以下简称众裔公司）及第三人上海同旭投资发展有限公司（以下简称同旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理。因被告众裔公司与第三人同旭公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告宓哲南的委托诉讼代理人冯波与被告王洁的委托诉讼代理人朱明到庭参加了诉讼。被告众裔公司与第三人同旭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告宓哲南向本院提出诉讼请求：判令被告王洁和被告众裔公司共同退还原告支付的持续营运推广费用579,000元。事实和理由：2014年4月28日，众裔公司与王洁签订《房地产独家委托代理、策划合同》，王洁委托众裔公司销售房屋，并对商铺进行的统一推广策划。2014年8月17日，原告与众裔公司签署《×美食汇认购单》，原告认购×路×弄×号×室商铺，支付房款和持续营运推广费用，但该认购单众裔公司没有给原告。2014年11月22日，原告与同旭公司签署《商铺委托经营合同》及《商铺招商经营管理授权委托书》，委托同旭公司使用或租赁商铺，由其统一经营管理。2014年12月9日，原告与王洁签署《上海市房地产买卖合同》，以621,000元购买×路×弄×号×室商铺。原告分三次向众裔公司支付120万元，除621,000元房款外另支付持续营运推广费用579,000元。虽然涉案房屋的房地产权利于2014年登记在原告名下，但房屋没有实际交付。第三人同旭公司称未收到任何持续营运推广费用，故未按照委托经营合同对商铺开展实质性的招商活动。现原告认为其与王洁系房地产买卖关系，王洁及其代理人众裔公司无权收取持续营运推广费用，众裔公司作为实际收取款项人，也未将该费用用于商铺运营管理上。故王洁与众裔公司应共同向原告退还持续营运推广费用。被告王洁辩称，2014年4月28日，其和众裔公司签订《房地产独家委托代理、策划合同》，约定王洁以每平方23,000元的价格委托众裔公司销售×路×弄×号×楼的房地产，其中销售底价每平方米22,000元、利息补偿款每平方米1,000元，超出23,000元的费用作为众裔公司的佣金奖励。而王洁和原告在《上海市房地产买卖合同》中的约定的房价不是真实价格，是原告和众裔公司为了规避税费，才签订了房产交易中心可通过的最低价格。涉案房屋出售一个月后，众裔公司才通过银行转账至王洁委托的案外人的账户793,500元。王洁只是出售房屋，不参与商铺的委托经营和营业推广，没有向原告收取持续营运推广费用，也没有向原告出具过收据，故不同意退还持续营运推广费用。被告众裔公司未到庭，提供书面辩称意见：涉案商铺所在的楼层之前有诉讼，很多经营户不肯搬离，王洁委托众裔公司进行独家代理销售、策划业务。众裔公司花费大量人力物力财力清场，后通过分销方式销售房屋。原告所谓的持续运营推广费实则是房款，为了规避税费故将房款拆分，在认购单上以认购总价明确了房屋出售的实际价格，其向原告出具的收据也均为房款收据，且金额与认购总价相符。原告也明知王洁要求23,000元每平方米的到手价格。房屋产权过户至原告名下后，原告委托同旭公司对商铺进行经营管理，因同旭公司未能实际经营管理才产生纠纷，故与众裔公司无关。应驳回原告的诉讼请求。第三人同旭公司未到庭。本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，王洁（甲方）与众裔公司（乙方）签订《房地产独家委托代理、策划合同》，约定甲方委托乙方为其拥有合法处置权的位于上海市闵行区×路×弄×号×楼的35套房地产（商业）进行独家代理销售、策划业务；委托期限自签订本协议之日开始至2014年9月14日止，若因实际操作需要，经双方协商同意并报经相关法院及拍卖机构同意可延长委托期限；双方确定委托销售的平均底价为每平方米22,000元，本底价为净到手价格。甲方及时提供本案销售必要的详细资料给乙方。甲方负责在签订本合同后2个工作日内处理好原有租客的退场事宜，并应当保证乙方促成的购买客户所签房地产买卖合同或其他具备同等效力的书面文件的有效性。销售方式为销售包干，即甲方确定一个底价，超出底价部分全部作为乙方的销售佣金和奖励，相关税、费由乙方承担；甲方确定的销售底价为每平方米22,000元，该底价为统一底价，具体位置和室号、面积不同但底价相同，甲方按照统一底价与乙方结算佣金。此外乙方另行向甲方支付每平方米1,000元作为甲方的利息补偿款。所有与本案交易相关的税、费均由买方或乙方承担。本案销售的房价款对应底价每平方米22,000元部分由甲方收取，除去对应每平方米22,000元部分后剩余的房款由乙方或乙方制定的第三方收取。乙方应于收到相应房款后三日内根据对应面积向甲方支付每平方米1,000元的利息补偿款。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，众裔公司为销售房屋参与清退原租客，并向外发布了售房广告。被告王洁称，根据上述合同，其委托众裔公司出售商铺的净到手价为每平方米23,000元，众裔公司曾将上述合同给原告过目，但隐去了价格。2014年8月17日，众裔公司向案外人谢艺出具5万元的收款收据，款项内容为“认购古美路1471弄238室”。2014年11月22日，众裔公司向宓哲南出具65万元的收款收据，款项内容为“认购×路×弄×号×室房款”。2014年12月10日，众裔公司向宓哲南出具50万元的收款收据，款项内容为“认购×路×弄×号×室房款”。宓哲南为购买该商铺共计支付120万元。2014年11月22日，宓哲南（委托方、甲方）与同旭公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营合同》及《商铺招商经营管理授权委托书》，约定为了打造×美食汇，甲方将其合法拥有的位于上海市古美路xxx弄xxx号商铺委托给乙方使用或租赁，并进行统一经营管理；委托期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。具体代理权限为：乙方可行使该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；代理甲方出租该商铺并以甲方名义代理与承租人签订商铺租赁合同；向承租方收取该商铺的租金。双方就委托期内的租金，约定为：1、因甲方购买该房屋总价的5%、6%抵扣前两年租金，抵扣期间自2015年1月1日起至2016年12月31日止。抵扣期间，乙方无需向甲方支付租金。2、委托经营期的租金，乙方按×美食汇租赁合同向甲方支付租金。具体支付租金按甲方所购买×美食汇总价为标准。3、乙方经营管理费用收取标准为：与客户实际签订合同中约定的月租金的15%作为乙方的经营管理费用。双方另对其余事项作了约定。2014年12月11日，王洁（甲方，卖售人）与宓哲南（乙方，买受方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方位于×路×弄×号×室商铺，建筑面积34.5平方米，转让价格621,000元，过户前付清全款，双方于2014年12月31日之前共同申请办理转让过户手续。2014年12月18日，×路×弄×号×室房地产权利人登记为宓哲南。上述商铺经众裔公司策划陆续出售，但未得到同旭公司统一经营。为此，2015年5月10日在×美食汇售楼处，部分小业主与招商经营公司负责人、销售公司负责人召开了会议，形成会议纪要：1、5月24日上午10：00由同旭公司提供全面细致规划方案，若无法让业主满意，则按合同解除与同旭公司的委托合同；2、招商方案细化程度，其中业主认为同旭公司应支付2015年1月1日至5月24日的物业管理费、水电费，同旭公司认为按合同执行；3、定于5月17日上午10：00由众裔公司牵头对已售房产进行信息披露，包括产权交割、欠费等情况。另查明，2014年8月至9月间有意购买古美路xxx号商铺的一些业主签署了众裔公司提供的《×美食汇认购单》，业主自愿向众裔公司支付认购金，约定了正式签订买卖合同的日期、房屋座落、面积、认购合同单价、认购合同总价、持续营运推广费用、认购总价。签署认购单当天，业主还签署致同旭公司的《确认函》，内容为同意委托同旭公司对×美食汇商铺进行策划推广，业主在购买商铺时支付的“持续营运推广费用”用于该项目的广告宣传规划包装、市场推广营销、整体外立面及内部公用部分的设计施工及改建、招商成功后的十年营运管理维修等。但该函既无同旭公司的盖章，亦无众裔公司的盖章。宓哲南称，其签署过认购单，但众裔公司未向其提供认购单原件。2015年、2016年间，宓哲南曾诉至本院要求解除与同旭公司签订的《商铺委托经营合同》，要求众裔公司和同旭公司共同退还持续营运推广费。该案审理中，同旭公司到庭向本院陈述，其从未收到原告所述持续营运推广费，同旭公司也没有对房屋进行控制和经营。根据同旭公司与宓哲南签订的《商铺委托经营合同》，经营管理费用来自代收租金的提成，因×美食汇整个运营未开展，故也没有收取租金。宓哲南后撤回该案的起诉。上述事实，由原告提供的《商铺委托经营合同》、《商铺招商经营管理授权委托书》、收款收据及支付凭证、《上海市房地产买卖合同》及购房发票、税收单据、上海市房地产权证、会议纪要，被告王洁提供的《房地产独家委托代理、策划合同》及策划表，被告众裔公司提供的《房地产独家委托代理、策划合同》、分销合同、广告、租客闹事照片、和解声明及租赁合同、民事判决书、起诉书、庭审笔录、裁定书等证据以及原告、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告争议的焦点在于原告支付的120万元中579,000元“持续营运推广费”的性质以及该款是否应当返还。从涉案的多个合同分析，王洁与众裔公司是代理销售商铺的关系，众裔公司负责清退租户，将当时涉及诉讼的多个商铺以每平方米不低于23,000元的单价出售。原告与王洁系商铺买卖关系，原告以合同价621,000元（折合单价每平方米18,000元）买入涉案商铺。原告与同旭公司是商铺委托经营关系，同旭公司提取与客户实际签订合同中约定的月租金的15%作为经营管理费用。根据查明的事实，在商铺认购阶段，原告如确实签署过《×美食汇认购单》、《确认函》，则其应明知合同价621,000元和“持续营运推广费”579,000元构成了认购商铺的总价120万元。之后，在原告与众裔公司和王洁并无持续营运推广关系的情况下，原告仍自愿支付了120万元。众裔公司向原告出具的全部为房款收据，而原告在诉至法院前从未对此提出异议，可见该579,000元的性质应为房款，说明原告与众裔公司对涉案商铺以120万元出售达成一致意见。而原告与王洁签订商铺买卖合同时约定的单价明显低于王洁委托众裔公司对外出售的单价，显然该买卖合同约定的房价被买卖双方人为做低，不能被认定为原告购买该商铺的真实价格。原告既已取得涉案商铺的房地产权利，却主张退还“持续营运推广费”579,000元，缺乏事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告宓哲南的诉讼请求。案件受理费9,590元，由原告宓哲南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  曹文进人民陪审员  谢志保二〇一七年十一月三十日书 记 员  沈凤丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。