广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第390号
上诉人（原审原告）深圳市XX实业有限公司（以下简称XX实业公司）。
法定代表人陈XX，总经理。
委托代理人刘XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人陈XX，男。
被上诉人（原审被告）深圳市XX体育用品有限公司（以下简称XX公司）。
法定代表人刘XX，总经理。
委托代理人郭XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人刘XX，女。
上诉人XX实业公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市XX区人民法院（2009）深XX法民X初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX实业公司起诉请求判令：1、XX公司继续履行合同；2、XX公司支付违约金20万元；3、XX公司支付2009年2月份水电费1000元；4、XX公司赔偿XX实业公司场地借用费58000元；5、由XX公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，2006年4月30日，XX实业公司与深圳市北方XX实业有限公司签订《房产租赁合同书》一份，约定：XX实业公司承租位于深圳市XX区XX路XX物流中心X楼X楼3564平方米的厂房宿舍，租期为八年，自2006年4月30日至2014年4月30日，深圳市北方XX实业有限公司同意XX实业公司将厂房给第三方使用。
2008年5月27日，XX实业公司与XX公司签订《借用场地合同》及《借用场地补充协议》，约定：XX实业公司将位于深圳市XX区XX路XX物流中心X楼X楼部分场地借给XX公司使用，面积为2733.5平方米，借用期为两年，自2008年6月16日至2010年6月15日，XX公司每月向XX实业公司支付场地补偿金人民币54670元，XX公司另外一次性支付XX实业公司装修补偿费人民币3万元，如一方提前终止使用场地合同，必须一次性向对方支付违约金人民币20万元。合同签订后，XX实业公司将涉案房产交付XX公司使用。
2009年2月9日，XX公司向XX实业公司发出《关于提前终止借用合同的通知》，称XX公司将于2009年2月28日搬离该场地，借用期限同时截止。2009年2月28日，XX公司搬离涉案房产。XX公司搬离时已付清租金，但尚欠XX实业公司2009年2月份水费人民币140.9元、电费636.51元未支付。
2009年5月26日，XX实业公司与深圳市北方XX实业有限公司签订《提前终止房屋租赁合同协议书》一份，约定：双方同意终止租赁合同，深圳市北方XX实业有限公司退还XX实业公司两个月押金人民币106920元中的53460元。
原审法院认为，XX实业公司与XX公司签订的《借用场地合同》及《借用场地补充协议》是名为借用合同实为租赁合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，因XX实业公司未提供证据证明涉案房产拥有合法的产权证明或拥有合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，XX实业公司与XX公司签订的《借用场地合同》及《借用场地补充协议》为无效合同。根据无效合同的处理原则，XX公司应搬离涉案房产并应向XX实业公司支付实际使用期间的房屋使用费及水电费，房屋使用费参照双方签订的合同中约定的租金标准处理，水电费按实际使用量计付，因XX公司搬离时已付清租金，故XX公司应向XX实业公司支付2009年2月份水费人民币140.9元、电费636.51元。因合同无效，XX实业公司要求XX公司继续履行合同、支付违约金、赔偿场地借用费的诉讼请求均没有法律依据，原审法院均不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、XX公司于本判决发生法律效力之日起三日内向XX实业公司支付2009年2月份水费人民币140.9元、电费人民币636.51元；二、驳回XX实业公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币4300元及保全费人民币1076元，由XX实业公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．判令撤销（2009）深X法民X初字第XX号民事判决书第二项判决内容；2．判令由被上诉人深圳市XX体育用品有限公司支付违约金20万元；3．判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费及保全费。
上诉事实与理由为：一审法院认定事实错误。一审法院在判决中以上诉人未提交证据证明涉案房产拥有合法的产权证明或拥有合法报建手续为由就认定双方当事人所签场地借用合同无效，属于认定事实不清就草率判案的行为。因为在开庭过程中上诉人曾当庭表示涉案房产有合法产权及报建手续，也向法院提交了向国土局调查举证申请。事后上诉人向法院提交了深圳市XX区房屋租赁管理办公室出具的租赁备案，上面明确载明了涉案房产的业主信息。且上诉人后来自行到XX国土局了解情况，XX国土局有涉案房产的建设用地规划许可证。综上所述，请求上级法院在查清事实的情况下依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人口头答辩称：原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏相关事实依据和证据证明涉案房产具有合法产权和报建手续，且该涉案房产即使有相关合法产权和报建手续，与上诉人也无直接法律关系，请二审法院予以驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审所查事实属实，本院予以确认。
另查明：上诉人在二审审理过程中提交了涉案房屋的建设工程规划许可证（深规土建许字XXX号）、宗地红线图等证据。建设工程规划许可证上载明：用地项目名称为XX物流中心，宗地号为XXX；宗地红线图上载明栋号或名称：XXX物流中心，宗地号与建设工程规划许可证上的一致。经本院向深圳市规划和国土资源委员会XX管理局询问，该局答复称：根据宗地号（XXX）和建设工程规划许可证号，该宗地上的建筑物名称为”XX物流中心”，宗地位于XX区，用地单位是深圳市XXX物流有限公司。
本院认为：原审法院认为”XX实业公司与XX公司签订的《借用场地合同》及《借用场地补充协议》，是名为借用合同实为租赁合同”，该认定是正确的。上诉人在二审审理过程中提交了涉案房屋的建设工程规划许可证、宗地红线图等证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，上述证据的认定涉及本案合同的效力认定，对于本案的公正处理有重大的影响，不审理该证据可能导致裁判明显不公，因此，上诉人提供的上述证据可视为新的证据。宗地红线图上载明的栋号或名称为：XXX物流中心，建设工程规划许可证上载明的用地项目名称为XX物流中心，两名称上虽有一字的区别，但两份证据上的宗地号是一致的，综上，可以认定两证据指向的建筑物是一致的，即均指向涉案房屋所在的建筑物。由此可以认定，涉案建筑物已经取得了建设工程规划许可证。上诉人已经就其主张提供了相应的证据，能够证明其所主张的事实，其举证责任已经完成；被上诉人仍坚持认为根据上述证据并不能确认该许可证指向的对象，本院认为，在这种情况下，举证责任发生转移，被上诉人应当提供相反的证据证明其主张，但被上诉人未能提供，应当承担举证不能的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的，租赁合同应当认定有效。因此，本案上诉人与被上诉人签订的《借用场地合同》及《借用场地补充协议》有效，对双方有法律约束力。涉案合同约定：”如一方提前终止使用场地合同，必须一次性向对方支付违约金人民币20万元”。被上诉人于2009年2月28日搬离涉案房产，提前终止使用涉案房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向上诉人支付违约金人民币20万元。被上诉人认为即使涉案房产有报建手续、与上诉人也无直接法律关系。本院认为，上诉人虽然不是建设工程规划许可证上的用地单位，但法律并未规定租赁合同的出租方必须是相关房屋的产权人或报建人，上诉人主张相应的权益，有双方签订的有效租赁合同作为依据，被上诉人该主张本院不予采纳。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但认定涉案合同为无效合同系适用法律有误，应予纠正；上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市XX区人民法院（2009）深X法民X初字第XX号民事判决第一项；
二、撤销深圳市XX区人民法院（2009）深X法民X初字第XX号民事判决第二项；
三、被上诉人深圳市XX体育用品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向上诉人深圳市XX实业有限公司支付违约金人民币200，000元。
四、驳回上诉人深圳市XX实业有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币4300元及保全费人民币1076元，均由被上诉人深圳市XX体育用品有限公司负担；二审案件受理费人民币4300元由被上诉人负担（上诉人预交的一、二审案件受理费、财产保全费法院不予清退，被上诉人应负担的部分迳付对方当事人）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 赵 霞
二〇一〇年四月二十七日
书记员（兼） 李开宇