广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15438号
上诉人（原审被告、反诉原告）：方明律，男。
委托诉讼代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事�所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱星燎，男。
委托诉讼代理人：叶晓东，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖立萍，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人方明律因与被上诉人朱星燎房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方明律上诉请求：1、依法撤销(2016)粤0304民初11222号民事判决书，发回重审或依法改判方明律无需向朱星燎双倍返还定金200万元；2、判令方明律有权没收朱星燎的购房定金100万；3、确认方明律与朱星燎之间的房屋买卖合同于2016年5月4日解除；4、本案一审本诉及反诉、二审案件受理费等所有诉讼费用均由朱星燎承担。
事实和理由：
一、原审法院调查事实不清。朱星燎根本违约，方明律有权解除房屋买卖合同并没收购房定金。1、朱星燎直至2016年4月29日才准备办理首期款交付手续，已逾期履行合同义务超过15日，属于合同约定的根本违约情形。根据方明律与朱星燎签署的《二手房买卖合同》及《补充协议》，朱星燎应当于2016年2月29日前付清全部房款1200万元，朱星燎及其配偶唐XX承诺于2016年2月29日前转让其配偶名下房产（简称“原房产”）后支付方明律购房款首期款余额500万元。而事实上，朱星燎直至2016年4月29日才准备办理首期款交付手续，根据《二手房买卖合同》第十四条之约定：“如买方逾期履行义务超过15日或由其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方己支付的定金。”可知，朱星燎已逾期超过15日即在2016年3月15日之后未能履行合同义务，属于合同约定的根本违约情形，方明律有权解除合同并没收定金，并无任何违约之处。2、方明律向朱星燎出借500万及朱星燎可以延期付款的条件均未能成就，方明律有权不予支付借款。根据《补充协议》的约定，如朱星燎未将房产转让成功或未收取转让款，方明律同意出借500万元用以支付首期款余款并做银行资会监管，但朱星燎及其配偶应将原房产抵押给方明律。同时若原房产于2016年2月29日前转让成功（《以银行资金监管为准》），则方明律同意朱星燎付款时间相应顺延。而事实上朱星燎虽未能在2016年2月29日前收取转让款，但因原房产己无法办理抵押手续，方明律有权不予出借500万元给朱星燎，且朱星燎亦无证据证明其已在2016年2月29日前已办理了银�资金监管证明原房产己转让成功，故方明律向朱星燎出借500万及朱星燎可以延期付款的条件均未能成就，方明律并不存在任何违约情形。
二、朱星燎根本违约发生在涉案房产被明确限制权利之前，原审法院要求方明律在房产权利被明确限制之前履行披露、告知义务于法不公。深圳市福田区规划土地监察局对涉案房产作出《限制房地产权利决定书》的时间为2016年4月29日，在此之前，方明律有权对涉案房产办理初始登记、产权转移及抵押登记等行为，且方明律与朱星燎签订《二手房买卖合同》的时间是2015年12月17日，签订《补充协议》的时间是2015年12月23日，签订合同之时，方明律并不知晓涉案房产可能存在权利瑕疵的情形，且退一万步而言，即便涉案房产可能存在权利瑕疵，方明律也有理由相信涉案房产可能不存在权利瑕疵，在这种似是而非的情况下，法律不能强人所难而要求方明律提前将尚未明确的违法事实披露、告知朱星燎。同时，在《限制房地产权利决定书》作出之时，朱星燎已根本违约在先，虽然方明律在2016年5月4日才正式书面通知解除合同，但在朱星燎与方明律协商退款解约之日即2016年4月29日，方明律己明确选择与朱星燎解除合同并没收购房定金，双方合同已无继续履行之可能，方明律也无需对合同解除之后的房产权利瑕疵等情形对朱星燎承担相应责任，故方明律并不存在任何违约情形。
三、本案的法律事实必须以尚未审结的另案的审理结果为依据，应依法中止审理。深圳市盐田区人民法院正在审理的方明律诉深圳市福田区规划土地监察局行政诉讼案[案号：(2016)粤0308行初1677号]、方明律诉深圳市福田区规划土地监察局、深圳市规划土地监察局不服规划管理限期拆除违章建筑处罚案[案号：(2016)粤0308行初1678号]中，方明律认为当初在购买涉案房产时，架空层已搭建，方明律未对架空层进行任何建设，且根据房产证上“他项权利摘要及附记”的记录：“买方对该露台及架空层有合理使用的权利”，方明律成为涉案房产所有权人后，依法有权对架空层进行合理使用，故方明律对深圳市福田区规划土地监察局作出限制转让涉案房产、对深圳市福田区规划土地监察局、深圳市规划土地监察局作出限期拆除涉案房产的具体行政行为提起了上述行政诉讼，现两案正在审理之中，其审理结果将关系到本案涉案房产架空层是否属于违建、是否具有权利瑕疵，进而关系到方明律是否存在未履行披露、告知等义务、房屋买卖合同在事实上和法律上能否继续履行等问题的认定，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，本案必须以另案的审理结果为依据，而另案尚未审结，故本案应中止诉讼。
综上，原审法院调查事实不清，朱星燎违反合同约定并逾期超过15日，方明律行使正当权利解除合同并没收定金于法有据。为此，方明律根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律之规定上诉至贵院，恳请贵院秉公审理、判如所请。
朱星燎辩称：朱星燎没有看到方明律刚才所说的撤销行政处罚的结果文件，即使有，朱星燎认为其当初签订购房合同的目的在于购买一套交付时的状态与其签订买卖合同时的卖方描述与所见状态相符，产权没有任何瑕疵或隐患，其价值不存在贬损风险的房屋，而现在的事实完全与原意相背离，涉案房产加建部分属于违建，该部分存在随时被拆除的风险，房产价值也将随时贬值，并且�产仍处于限制权利状态，不能过户，即使方明律得到了其所期待的行政诉讼案件审理结果，也不能改变涉案房产与方明律承诺不符，方明律构成根本违约的事实，朱星燎的合同目的无论任何都不可能实现，依照合同法第94条第4款的规定，朱星燎有权依法要求解除合同，并要求方明律承担违约责任。方明律所说其不知情不是事实，其2015年7月即取得该房产的所有权，2015年12月深圳中院作出终审判决书认定案涉房产存在违法的事实，面临随时拆除的风险，其仍然隐瞒事实，欺骗朱星燎与其签订购房合同及补充协议，甚至欲盖弥彰要出借首期款给朱星燎购买其房屋，足见其险恶用心，方明律的失信行为给朱星燎造成了巨大的物质损失及精神打击，朱星燎因此而住院治疗，至今没有恢复，请求二审法院依法从速判决，避免朱星燎损失进一步扩大，维护司法公正。
�星燎向一审法院起诉请求：1、方明律双倍返还定金人民币200万元；2、本案诉讼费用由方明律承担。
一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市××区××花园××2Ｄ，于2015年7月20日登记于方明律名下，建筑面积为77.91平方米，用途为住宅，房地产证《他项权利摘要及附记》显示，由于本房产东北面的露台及架空层未进行过公摊，因此，买方对该露台及架空层有绿化、管理、维护及合理使用的权利。
2015年12月17日，朱星燎（买方）与方明律（卖方）签订《二手房买卖合同》（编号15218XX），约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为1200万元；定金为100万元，签订合同时支付定金10万元，签订合同之日起6日内再支付定金90万元；买方应于签署本合同之日起72日（含当日）内付清首期款约银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭�款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该物业没有设定抵押；买方支付房产交易过程中的所有税费；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
同日，朱星燎向方明律支付了定金10万元。2015年12月23日，朱星燎再向方明律支付了定金90万元。方明律分别出具了收据。
2015年12月23日，朱星燎（买方、乙方）、方明律（卖方、甲方）与案外人唐XX（丙方、朱星燎妻子）签订《关于合同编号（15218XX）的补充协议》（下称补充协议），约定就涉案房产交易达成以下补充条款：“1、按照原协议约定，乙方应当于2016年2月29日前付清全部房款1200万元（其中定金100万元，首期款500万元，银行按揭600万元）。2、乙方、丙方承诺于2016年2月29日前转让丙方名下位于XX花园5栋15A房产，并以该房产的转让款支付甲方购房款首期款500万元，如乙方、丙方逾期未将上述房产转让成功或未收取转让房产的转让款，则甲方同意向乙方出借500万元用以支付首期款，并做银行资金监管，但丙方应将上述房产对甲方借款进行抵押担保，甲方同意借款在2016年3月30日前免息，逾期按照月息2%标准计算利息。3、如果丙方位于XX花园5栋15A房产于2016年2月29日前转让成功（以银行资金监管为准），则甲方同意乙方付款时间相应顺延。”
原审另查，2016年2月26日，唐XX（卖方）与案外人张X（买方）签订《房地产买卖合同》，约定唐XX将其名下XX花园5栋15A房产以650万元转让给张X，定金30万元于签署合同时支付，余款620万元通过银行贷款支付，买方应于2016年4月10日前将预估首期款195万元支付至买卖双方约定银行的监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，卖方应于配合；买卖双方应于2016年4月30日之前签署《深圳市二手房买卖合同》并共同向房地产登记机构申请办理转移登记手续。
2016年4月22日，唐XX收到了张X支付的首期款220万元。朱星燎提交的唐XX名下《不动产信息查询结果单》显示，XX花园5栋15A房产于该日转让。
2016年4月29日，唐XX收到了张X支付的购房尾款390万元。
原审又查，因接到案外人卓XX（XX花园12栋3D业主）投诉方明律名下涉案房产存在违法建筑，深圳市福田区规划土地监察大队（深圳市福田区规划土地监察局，下称福田区土地监察局）于2014年11月14日立案调查，于2016年1月12日对涉案房产进行了现场勘查，于2016年1月13日向方明律发出《调查询问通知书》。
2016年1月18日，方明律的委托代理人尹树生到土地监察部门接受调查，确认涉案房产二楼架空层在购买时已改建为房间，现由方明律控制使用。
2016年3月25日，福田区土地监察局向方明律发出《行政处罚告知书》。
2016年4月29日，福田区土地监察局向方明律作�《限制房地产权利决定书》，认定涉案房产存在架空层加建的违法行为，限制涉案房产转让。
2016年5月25日，福田区土地监察局向方明律送达《行政处罚决定书》，限方明律于2016年6月8日前拆除上述架空层加建部分。
原审再查，2016年5月4日，方明律向朱星燎和唐XX发出《解约通知》称，双方于2015年12月17日签订了《二手房买卖合同》，于2015年12月23日签订了《补充协议》，约定你方应当在2016年2月29日前付清全部房款1200万元，但你方至今未付，且逾期超过15日，根据《二手房买卖合同》第十四条约定，现通知你方，自本通知到达你方时，《二手房买卖合同》、《补充协议》解除，我方保留就你方迟延付款的违约行为追究你方法律责任的权利。朱星燎确认于2016年5月8日左右收到该解约通知。
原审庭审中，朱星燎称其在2016年4月29日收到张X支�的购房款后，经查档发现，方明律名下的涉案房产因存在违法建筑被福田区土地监察局查封，无法办理过户，遂找方明律协商解约退款，但方明律只同意解除合同，不同意退还定金。方明律称其于2016年4月29日收到福田区土地监察局的《限制房地产权利决定书》后才知道涉案房产被查封，签订合同时不知道存在该情况。
另，原审庭审时，经法庭释明，朱星燎请求解除涉案合同。
一审法院认为，双方之间签订的《二手房买卖合同》及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点在于谁违约。首先，朱星燎作为买方，付款是其主要合同义务，双方签订的《二手房买卖合同》约定朱星燎应于签署合同之日起72日内即2016年2月29日前付清首期款，后双方又签订《补充协议》，约定朱星燎夫妇在2016年2月29日前出售其名下房产并以售房款支付涉案购房款，如逾期未能转让成功，则方明律同意向朱星燎出借500万元用以支付首期款，如转让成功，则方明律同意付款时间相应顺延。本案的情况是，朱星燎妻子唐XX在2016年2月26日与案外人张X签订了《房地产买卖合同》，转让其名下房产，于2016年4月29日收到了全部房款，该行为符合双方在补充协议中约定的朱星燎向方明律付款时间相应顺延的条件，故朱星燎未在2016年2月29日前支付首期款不构成违约。其次，方明律作为卖方，如实披露交易房产的权利状况、保证交易房产没有权利瑕疵和履行障碍是其主要义务。本案中，虽然在签订合同时涉案房产并没有被福田区土地监察局限制权利转让，但在双方签订合同后不久即2016年1月，方明律就收到了福田区土地监察局的《调查询问通知书》并委托代理人接受了调查，方明律此时已经知道涉案房产权利可能存在瑕疵，2016年4月29日方明律收到《限制房地产权利决定书》后，明知道涉案房产已经被限制转让，不是积极与朱星燎协商解除合同，退回定金并承担相应法律后果，反而倒打一把，于2016年5月4日向朱星燎发出《解约通知》，声称朱星燎违约并意图吃掉巨额定金，方明律的上述行为违反了诚实信用原则和契约精神，已构成根本违约，应依法承担相应的违约责任。朱星燎请求方明律双倍返还定金，其前提条件是解除合同，鉴于涉案房产至今仍被土地监察部门限制转让及查封，涉案合同存在履行障碍，应予解除，庭审中朱星燎明确请求解除合同，原审法院确认涉案合同于庭审之日解除，但不列入判项。朱星燎向方明律支付了100万元的巨额定金，又出卖了家庭唯一的住房用于支付购房款，因方明律的违约行为给其造成了较大损失，其请求方明律双倍返还定金200万元，具有充分的事实和法律�据，原审法院予以支持。方明律作为违约方，其无权要求解除合同及没收定金，其反诉请求均无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、方明律应于本判决生效之日起十日内向朱星燎双倍返还定金200万元；二、驳回方明律的全部反诉请求。本案本诉受理费22800元（朱星燎已预交），反诉受理费6900元（方明律已预交），保全费5000元(朱星燎已预交)，均由方明律负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，双方当事人确认涉案房产的房产证登记面积为77.91平方米，加上在架空层扩建的面积后，涉案房产实际面积共计约320平方米。
本院认为，本案系房屋买卖合�纠纷。涉案房产的房地产证显示建筑面积为77.91平方米，房产东北面为露台及架空层，但目前已被加建为房间，双方当事人确认经加建后涉案房产实际面积约320平方米。由于涉案房产的加建并无合法的建设规划许可，深圳市福田区土地监察局也已认定该加建行为违法并责令方明律限期拆除，同时对涉案房产实行限制转让。因此，虽然涉案《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，但因买卖双方实际系对存在公共安全隐患的违法建筑物进行交易转让，违反了法律法规的效力性强制性规定，故涉案《二手房买卖合同》应当认定为无效合同。一审法院对涉案合同效力认定欠妥，本院予以纠正。
由于涉案《二手房买卖合同》无效，方明律与朱星燎关于对方违约应承担违约责任的主张均不成立，本院不予支持。方明律依据涉案合同向朱星燎收取的定金人民�100万元，应当予以返还。对于因合同无效所遭受的损失，当事人未在本案中提出请求，可另循法律途径予以解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11222号民事判决第二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初11222号民事判决第一项为：方明律应于本判决生效之日起十日内向朱星燎返还定金人民币100万元；
三、驳回朱星燎在一审的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币22800元，保全费人民币5000元，共计27800元，由朱星燎负担13900元、方律明负担13900元；一审反诉受理费人民币6900元，由方律明负担。二审案件受理费人民币22800元，由上诉人朱星燎负担11400元，方律明负担11400元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十二日
书记员 廖冉冉(兼)