云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2530号
上诉人（原审被告）：昆明彩云外婆桥餐饮有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区云波二社*幢*号。
法定代表人：卢尚林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖世中，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：昆明星耀体育运动城有限公司。住所地：云南省昆明市矣六乡广福路以北新昆洛路以西。
法定代表人：杨伟祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴化清（系昆明星耀体育运动城有限公司工作人员），男，1988年3月18日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。
上诉人昆明彩云外婆桥餐饮有限公司（以下简称“彩云公司”）因与被上诉人昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称“星耀公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彩云公司上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8141号民事判决，依法改判由上诉人向被上诉人支付截至2017年4月7日的租金；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2017年4月7日切断上诉人的生产用水用电，导致上诉人无法继续经营，租赁物早已不具备使用条件，被上诉人继续收取租金缺乏事实依据。对此，上诉人一审中提供了有力证据予以证实，但一审法院对上诉人的证据不予采信，导致认定事实错误。二、被上诉人将不具有所有权的S09、S08-2-6号物业出租违反合同约定，但一审法院仍支持被上诉人收取租金的诉讼请求。三、一审法院判令上诉人承担诉讼费无事实及法律依据。被上诉人违反合同约定，扰乱上诉人正常生产经营，上诉人延迟支付租金系正当行使合同抗辩权的行为，并不构成违约，更未侵害被上诉人的利益，故上诉人不应承担诉讼费。综上所述，一审法院认定事实错误，判决结果有失公允，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
彩云公司辩称，一、被上诉人未切断水电，上诉人未正常生产经营系其自身原因所致，与被上诉人无关，上诉人一审中提交的证据亦无法证实被上诉人存在违约行为或存在切断水电的行为。上诉人一直使用租赁物，就应按照租赁合同的约定交纳租金。二、因上诉人一直在使用租赁物，故S09、S08-2-6号物业所有权变动并未影响上诉人对于租赁物的使用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彩云公司向一审法院起诉请求：一、判令解除彩云公司与星耀公司于2011年5月13日签订的《房产经营租赁合同》；二、判令彩云公司将租赁物返还星耀公司；3、判令彩云公司支付星耀公司至实际返还租赁物之日的租金；4、判令彩云公司支付违约金200000元及滞纳金355582.62元；5、判令彩云公司支付星耀公司代为支付的物业管理费247263元；6、判令彩云公司承担本案的诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：星耀公司与彩云公司于2011年5月13日签订《房产租赁经营合同》，约定：甲方（星耀公司）将其位于昆明新亚洲体育城星天地商业广场房产S09幢（面积1462.88平方米）及其S08-2-6号商铺（185.54平方米）出租给乙方（彩云公司）经营“彩云外婆桥”旗下品牌餐饮；合同租赁期自2011年5月6日起至2018年2月5日止；租金计算方式：2011年5月6日至2013年2月5日月租金为49452.6元，2013年2月6日至2015年2月5日月租金为57694.7元，2015年2月6日至2018年2月5日月租金为74178.9元；租金结算方式：合同签订之日乙方应向甲方预交半年租金，租金每半年结算一次，租期每满半年30日前，乙方应向甲方预交下半年的租金，租金应以转账方式结算；乙方不能按期缴纳租金的，应每日向甲方支付当期租金1%的滞纳金，拖欠当期租金达1个月的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任；当事人双方还对其他权利义务进行了约定。星耀公司所出租的商铺中部分属其所有，另一部分属于案外产权人委托星耀公司代为出租。合同签订后，星耀公司按约将租赁物交付彩云公司使用，彩云公司也按约付清2016年11月6日前的租金，2016年11月6日至2017年5月5日期间的租金，彩云公司交付了322670.25元，尚欠租金64534.05元，2017年5月6日至今租金未支付。另查明，在租赁期间，彩云公司所承租的星天地商业广场S09幢206、207号商铺的所有权发生变更。现星耀公司以彩云公司未按约支付租金，已构成违约以及为彩云公司垫缴物业管理费为由，诉至一审法院，主张上述诉请。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房产租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行各自的义务。星耀公司已按约将租赁物交付彩云公司使用，但彩云公司未按约向星耀公司支付相应的租金，彩云公司具有过错，现星耀公司要求解除合同支付拖欠的租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于星耀公司主张的违约金及滞纳金请求，一审法院认为，彩云公司在租赁期内，所承租的部分商铺产权发生变更，星耀公司未履行告知义务，对此也具有过错，故星耀公司的该请求，一审法院不予支持。星耀公司主张其代彩云公司支付的物管费，因不属本案审理范畴，不在本案中处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条、二百二十六条之规定，判决：“一、原告昆明星耀体育运动城有限公司与被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司签订的《房产租赁经营合同》于2017年8月5日解除；二、被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司于判决生效后十日内腾还原告昆明星耀体育运动城有限公司所承租的位于昆明市新亚洲体育城星天地商业广场房产S09幢、S08-2-6号商铺；三、被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司于判决生效后十日支付原告昆明星耀体育运动城有限公司截止2017年8月5日前租金258136.2元以及自2017年8月6日起至实际腾还商铺之日止按月租金64534.05元计算的租金；四、原告昆明星耀体育运动城有限公司的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费14349元，由昆明星耀体育运动城有限公司承担9177元，由昆明彩云外婆桥餐饮有限公司承担5172元。
二审中，上诉人向本院提交煤气费缴纳凭证及煤气费抄表记录，欲证实2017年4月7日被上诉人切断水电前，上诉人处于正常经营状态，自被上诉人切断水电后，上诉人未开展经营活动，未使用租赁物。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性及上诉人的证明目的不予认可，认为该两组证据系上诉人的煤气使用情况，无法证实被上诉人切断水电或采取手段阻止其经营。上诉人是否经营系其自主决定，与被上诉人无关。同时，上述证据并未反映2017年2月之后的情况。
本院认为，因上诉人二审提交的新证据符合证据的有效形式，且被上诉人对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认，至于上诉人的证明主张，本院将在其后结合本案争议焦点一并进行评述。
经审理，上诉人认为一审法院认定的部分租赁物属于案外产权人委托被上诉人代为出租无依据。同时要求补充确认如下法律事实：一、《房产租赁经营合同》第三章第七条约定，甲方应保证其合法拥有房产的所有权及其土地使用权。第四章第二十五条约定，合同期满后，乙方不得将房屋顶、墙、地面等已进行的不可移动的装修拆除，应将房屋以及装修一同交还甲方。第五章第三十二条第一款约定，甲方对出租房产不具备合法的所有权或土地使用权的，乙方有权解除合同，要求甲方承担违约责任。被上诉人对于一审法院确认法律事实无异议。
本院认为，上诉人对于一审法院所认定的案外人委托被上诉人代为出租的事实并未提交反驳证据，故本院对于一审法院认定事实予以确认。上诉人要求补充确认的法律事实与合同约定相符，故本院对于上述合同条款予以确认。此外，根据被上诉人二审中的自认，本院二审另补充确认如下法律事实：一、《房产租赁经营合同》第三章第七条约定，甲方应保证其合法拥有房产的所有权及其土地使用权。第三章第十四条约定，甲方有权将租赁房产转让、抵押或设置其他担保权益，乙方应无条件配合办理相关手续，但甲方的处置行为不得影响乙方对房产的承租，否则视为根本性违约，应承担第三十八条约定的违约责任。第四章第二十五条约定，合同期满后，乙方不得将房屋顶、墙、地面等已进行的不可移动的装修拆除，应将房屋以及装修一同交还甲方。第五章第三十二条第一款约定，甲方对出租房产不具备合法的所有权或土地使用权的，乙方有权解除合同，要求甲方承担违约责任。二、被上诉人于2018年3月29日自行收回租赁物。
综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、上诉人未支付租金的抗辩理由能否成立？二、上诉人欠付租金数额应如何计算？
本院认为：一、关于上诉人拖欠租金的行为是否构成违约。首先，上诉人称因被上诉人对于租赁物不享有完整所有权，根据合同约定，构成违约。对此，本院认为，根据租赁合同第十四条之约定，被上诉人有权将租赁房产转让，但不得影响上诉人对房产的承租。故租期内租赁物所有权发生变动不仅不违约，相反，为双方的合同约定所允许。同时，合同履行过程中，亦无证据证实上诉人曾就此提出过异议。此外，根据现有证据，除上诉人在双方往来函件中的陈述外，并无证据证实租赁物所有权的变动影响了上诉人对租赁物的使用及正常经营，在部分租赁物所有权发生变动后，双方仍继续履行原租赁合同。其次，关于断水断电，上诉人现有证据不足以证实系被上诉人所为，故上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人现主张被上诉人存在违约情形，缺乏事实及法律依据。
二、关于欠付租金数额。上诉人称其于2017年4月7日后因无法正常经营而搬离租赁物，但对该主张未能提交有力证据予以证实，即水、电、煤气使用量的减少无法佐证系被上诉人断水断电所致。即使上诉人搬离，根据合同第二十五条之约定，其仍负有交还租赁物的义务，而非以自行搬离的方式提前终止合同，故上诉人应继续支付租金至返还租赁物之日。但根据被上诉人二审中的自认，其于2018年3月29日自行收回租赁物，即自行采取相应措施减少损失扩大，故上诉人仅应承担2017年4月6日至2018年3月29日期间欠付的租金，共计11月零23天。根据合同约定的租金标准及计租面积，经计算，为759350.66元。
综上所述，上诉人彩云公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但因发生新的法律事实，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8141号民事判决第一项，即：“一、原告昆明星耀体育运动城有限公司与被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司签订的《房产租赁经营合同》于2017年8月5日解除”。
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8141号民事判决第二、三、四项，即：“二、被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司于判决生效后十日内腾还原告昆明星耀体育运动城有限公司所承租的位于昆明市新亚洲体育城星天地商业广场房产S09幢、S08-2-6号商铺；三、被告昆明彩云外婆桥餐饮有限公司于判决生效后十日支付原告昆明星耀体育运动城有限公司截止2017年8月5日前租金258136.2元以及自2017年8月6日起至实际腾还商铺之日止按月租金64534.05元计算的租金；四、原告昆明星耀体育运动城有限公司的其他诉讼请求不予支持。”
三、上诉人昆明彩云外婆桥餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人昆明星耀体育运动城有限公司支付欠付租金759350.66元。
四、驳回被上诉人昆明星耀体育运动城有限公司一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14349元，二审案件受理费14349元，共计28698元，由上诉人昆明彩云外婆桥餐饮有限公司承担14349元，由被上诉人昆明星耀体育运动城有限公司承担14349元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 符圆圆
审判员 李 鸿
审判员 晏云锋
二〇一八年五月三十一日
书记员 钱一菲