广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5048号
上诉人（原审被告）：庞俊升，男，汉族，住广东省佛山市.
委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嘉杰，广东金信方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司，住所地佛山市。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人：张国萍，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：汤玲，女，该公司员工。
上诉人庞俊升因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司（以下简称碧桂园物业公司高明分公司）物业服务合同纠纷一案，不服佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
庞俊升上诉请求：1.裁定将本案发回重审；2.判决撤销佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初2840号民事判决第一项；3.判决驳回碧桂园物业公司高明分公司的全部诉讼请求；4.本案一审和二审的诉讼费用由碧桂园物业公司高明分公司负担。事实和理由：一、一审法院遗漏本案必要的被告，认定事实、适用法律和审判程序错误，依法应予以纠正。案涉房屋因佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园房产公司)拒绝向庞俊升交付，庞俊升至今未能接收案涉房屋。为此，庞俊升己向一审法院申请追加碧桂园房产公司作为本案的被告之一参加诉讼。但一审法院裁定驳回庞俊升的申请，致使本案关键事实无法查清，最终导致判决错误。此外，碧桂园物业公司高明分公司的经营范围并不包括物业服务，至今未提供其已获得广东广东碧桂园物业服务股份有限公司(以下简称碧桂园物业公司)授权的文件，证明其可以自行签订前期物业服务合同和自行提供物业服务。若碧桂园物业公司高明分公司没有获得总公司的授权，则其行为为越权代理，其签订的合同无效，其提供的所谓物业服务不能按物业服务合同约定的收费标准收费。对此，庞俊升已向一审法院申请追加碧桂园物业公司作为本案的被告之一参加诉讼，但一原审法院裁定驳回了庞俊升的申请，至今仍未能查明该事实。二、一审法院对物业服务企业的服务资质未作审查，遗漏重要的事实，进而作出错误的判决，依法应予以改判。根据《物业服务企业资质管理办法》第二条、第五条、第八条，以及《物业管理条例》第五十九条的规定，本案中，高明碧桂园的住宅规模超过23万平方米，须由具有二级资质的物业服务企业承接物业服务，但碧桂园物业公司高明分公司并没有物业服务资质，其提供的《外来物业管理企业备案登记表》显示，其配备的中级以上职称的人员数量只有1人，并未达到管理案涉房屋所在项目小区规模的最低要求。即使庞俊升同意碧桂园物业公司高明分公司提供物业服务，也不能视为物业服务企业具备物业管理资质，更不能以物价局按一级资质物业服务企业标准核定的收费标准计算物业服务费。对此，一审法院在庞俊升多次抗辩的情况下，仍不对物业服务企业的资质进行审查，错误认定本案关键事实，错误认定物业服务合同的效力，最终错误判决。庞俊升已对碧桂园物业公司高明分公司的物业服务资质提起行政诉讼，请求终止其物业服务备案，故本案应中止审理。三、案涉房屋至今仍未交付，责任在于碧桂园房产公司，一审法院对案涉房屋的交付情况未查清就判决，属予认定事实错误。一审法院援引《高明碧桂园前期物业服务协议》约定“庞俊升应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论庞俊升是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”，判决要求庞俊升交付物业服务费。合同约定的是格式条款，不能以此免除碧桂园房产公司寄送通知的义务。事实上，碧桂园房产公司为迫使庞俊升放弃因面积减少的索偿要求，至今仍拒绝交付案涉房屋。对此，碧桂园物业公司高明分公司在庭上己经予以承认。碧桂园房产公司在案涉房屋以及没有出售的房屋外墙等地方张贴广告，亦可证明其未向庞俊升交付案涉房屋。由此可见，在案涉物业未交付的前提下，不应适用上述约定。在此期间产生的物业服务费，应由碧桂园房产公司承担，若其拒绝支付，物业服务企业应在碧桂园房产公司应支付的款项中豁免全体业主的物业服务费。此外，一审法院认定碧桂园房产公司已经寄送“收楼通知”、“敦促收楼通知”和“物业服务费缴费单”没有证据支持。在庭审中，碧桂园物业公司高明分公司只提供了可能系平信的寄出记录，并没有签收记录，也不能证明寄件内容。还有一份通过申通快递寄送的通知，快递公司的查询信息显示为“无记录”。对此，一审判决居然能认定系收楼通知，明显偏帮碧桂园房产公司和物业公司，显失公平和公正。综上，一审判决认定事实、适用法律和审判程序错误，碧桂园物业公司高明分公司的主张无事实和法律依据。
碧桂园物业公司高明分公司辩称，碧桂园物业公司高明分公司按照前期物业服务协议及相关约定为整个小区提供物业服务，业主本人都有签署协议，故碧桂园物业公司高明分公司有权收取物业服务费。
碧桂园物业公司高明分公司向一审法院起诉请求：1.庞俊升向碧桂园物业公司高明分公司支付自2014年7月至2016年8月止的物业服务费24438.18元（房屋建筑面积375.97平方米，每月2.5元/平方米计算，每月物业服务费939.93元）；2、庞俊升向碧桂园物业公司高明分公司支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2000元(以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，暂计至2016年8月8日的违约金为40651.97元，现调整为2000元)；3、诉讼费用由庞俊升负担。
一审法院认定事实：2012年8月5日，碧桂园房产公司（出卖人）与庞俊升（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人的地址为广东省佛山市####十巷7号；买受人购买出卖人位于高明碧××岸鹭鸣××号房屋，建筑面积375.97平方米，每平方米10323.67元，总金额为3881391元；买受人应与出卖人或者其委托的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人同意园内一切管理事务由碧桂园物业公司负责管理，该企业已委托碧桂园物业公司高明分公司负责管理。由碧桂园物业公司高明分公司与买受人另行签订《高明碧桂园前期物业服务协议》；出卖人在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方同时签订了一份《补充协议书》，约定：该商品房建筑面积375.97平方米，花园面积为639.15平方米；该商品房实际交付的面积与合同约定有差异，住宅的建筑面积退补单价为6325.16元/平方米，花园面积退补单价为2352.06元/平方米；该商品房达到交付使用条件后，出卖人应按《商品房买卖合同》第十一条的约定书面通知买受人办理交接房手续。若买受人未在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期届满之前前来办理交接房手续的，则视为出卖方已按期交房；买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人通知到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址视为出卖人已经送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。
当天，碧桂园物业公司高明分公司（乙方）与庞俊升（甲方）签订一份《高明碧桂园前期物业服务协议》，约定：碧桂园物业公司高明分公司为庞俊升的上述房屋提供物业管理；每月物业服务费为建筑面积每平方米2.5元，庞俊升每月应交纳物业服务费939.85元；庞俊升应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论庞俊升是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。
碧桂园房产公司分别于2014年6月23日、2014年7月2日和2014年7月22日向庞俊升邮寄了收楼通知等邮件。2016年6月22日，碧桂园物业公司高明分公司按上述合同约定的地址向庞俊升邮寄了催促收楼通知书及物业服务费催缴通知单。根据庞俊升提供的发票显示，庞俊升已经支付碧桂园房产公司购房款3881391元。由于涉案的花园面积比约定面积少了110多平方米，买卖双方为此产生纠纷，庞俊升至今没有办理收楼手续。
另查，“广东省碧桂园物业服务有限公司佛山高明分公司”于2015年11月17日变更为“广东省碧桂园物业服务股份有限公司佛山高明分公司”。2011年9月30日，碧桂园物业公司高明分公司已经将《碧桂园（##地块芷岸鹭鸣）别墅区物业管理服务收费备案表》报送佛山市高明区物价局备案。
一审法院认为，碧桂园房产公司与庞俊升签订的《商品房买卖合同》约定：买受人同意园内一切管理事务由碧桂园物业公司负责管理，该企业已委托碧桂园物业公司高明分公司负责管理。由碧桂园物业公司高明分公司与买受人另行签订《高明碧桂园前期物业服务协议》。故庞俊升称碧桂园物业公司高明分公司无权签订涉案物业服务协议的意见缺乏事实依据，该院不予采纳。碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，受法律保护。《高明碧桂园前期物业服务协议》约定：庞俊升应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论庞俊升是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。《商品房买卖合同》约定：出卖人在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。《补充协议书》约定：该商品房达到交付使用条件后，出卖人应按《商品房买卖合同》第十一条的约定书面通知买受人办理交接房手续。若买受人未在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期届满之前前来办理交接房手续的，则视为出卖人已按期交房；买卖双方相互送达与《商品房买卖合同》有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人通知到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址视为出卖人已经送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。
根据碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升以及庞俊升与碧桂园房产公司的上述约定，涉案的房屋具备了交楼的条件且已经超过了约定的交楼时间，故庞俊升应依约向碧桂园物业公司高明分公司支付物业服务费。上述协议明确约定：“甲方应按939.85元/月向乙方交纳物业服务费。”故该院对碧桂园物业公司高明分公司主张庞俊升支付2014年7月至2016年8月物业服务费合计24436.1元（939.85元/月×26个月）部分予以支持，对超出部分主张不予支持。碧桂园物业公司高明分公司将违约金调整为2000元，是其诉讼权利的处分，合理合法，该院予以支持。庞俊升认为违约金过高的意见缺乏事实依据，该院不予采纳。至于庞俊升与碧桂园房产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，双方应另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、庞俊升应于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业公司高明分公司支付2014年7月至2016年8月的物业服务费24436.1元及违约金2000元；二、驳回碧桂园物业公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，适用简易程序减半收取230.5元，由庞俊升负担。
二审中，庞俊升向本院提交如下证据：
证据1.（2017）粤0606行初450号《受理通知书》、行政起诉状复印件各一份，拟证明庞俊升就碧桂园物业公司高明分公司的物业服务资质已经提起行政诉讼，该案与本案有紧密的关系，本案应中止审理，待行政案件审结后再进行本案的审理。
证据2.照片复印件四张，证明碧桂园房产公司仍在出售案涉房屋，未向庞俊升交付案涉房屋；小区内的多个保安亭没有保安值班，碧桂园物业公司高明分公司未按照前期的物业服务协议提供服务。
经质证，碧桂园物业公司高明分公司认为：1.对证据1的真实性无异议，对于关联性，碧桂园物业公司高明分公司已经在工商行政管理部门备案，具备物业服务资质，有权收取物业服务费。2.关于证据2，从照片无法看清门牌号，不能证明照片上的房屋是案涉房屋，碧桂园物业公司高明分公司在小区内有分管租售的机构，有很多业主授权对空置的房屋进行租售；小区的安防管理分为内围和外围，关于内围的安保综合服务站，提供的服务是对小区进行巡查记录，小区设了很多巡查点，并不是安排固定的人员在安保亭。
二审中，碧桂园物业公司高明分公司没有提交新证据。
本院对庞俊升提交的上述证据的真实性予以确认，至于是否采信，将在后文一并予以阐述。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕庞俊升的上诉请求进行审理，根据庞俊升的上诉请求，本案二审的争议焦点是庞俊升是否应向碧桂园物业公司高明分公司支付自2014年7月至2016年8月的物业服务费24436.1元及违约金2000元。
庞俊升上诉主张其不应向碧桂园物业公司高明分公司支付自2014年7月至2016年8月的物业服务费24436.1元及违约金2000元，其理由一是一审法院遗漏本案必要的被告；二是碧桂园物业公司高明分公司未提供其已获得碧桂园物业公司授权的文件，且不具备物业服务资质；三是碧桂园房产公司拒绝交付案涉房屋，案涉房屋至今未交付，一审法院认定碧桂园房产公司已经寄送收楼通知等无证据支持。对此，本院分析如下：
首先，关于一审法院是否遗漏本案必要的被告。经查，庞俊升于一审中申请追加碧桂园房产公司为本案被告、追加碧桂园物业公司为本案第三人。对此，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，合同相对人系碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升，故一审法院裁定驳回其追加申请，并无不妥。庞俊升主张一审法院遗漏本案必要的被告，于法无据，本院不予支持。
其次，关于碧桂园物业公司高明分公司是否未获得碧桂园物业公司的授权，是否不具备物业服务资质。经查，碧桂园房产公司与庞俊升签订的《商品房买卖合同》约定：买受人同意园内一切管理事务由碧桂园物业公司全权负责，该企业已委托碧桂园物业公司高明分公司负责管理，具体由碧桂园物业公司高明分公司与买受人另行签订《高明碧桂园前期物业服务协议》及《高明碧桂园临时管理规约》。同日，碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升签订了《高明碧桂园前期物业服务协议》。且碧桂园物业公司并未主张碧桂园物业公司高明分公司未获得其授权，亦未主张碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》无效。据此，庞俊升主张碧桂园物业公司高明分公司未提供其已获得碧桂园物业公司授权的文件，《高明碧桂园前期物业服务协议》无效，于法无据，本院不予支持。至于庞俊升主张根据《物业服务企业资质管理办法》第二条、第五条、第八条，以及《物业管理条例》第五十九条的规定，高明碧桂园须由具有二级资质的物业服务企业承接物业服务，但碧桂园物业公司高明分公司配备的中级以上职称的人员数量只有1人，并未达到管理案涉房屋所在小区规模的最低要求，以及庞俊升主张其已提起行政诉讼，本案应中止审理的问题。本院认为，庞俊升的上述主张涉及相关行政主管部门的管理，并不导致《高明碧桂园前期物业服务协议》无效，其中止审理请求本院不予支持。
再次，关于碧桂园房产公司是否已经依约定通知庞俊升收楼。经查，碧桂园物业公司高明分公司于一审中提交了三份广东高明集邮分局整付零寄交寄清单，显示分别于2014年6月23日、2014年7月2日、2014年7月22日三次向庞俊升寄送邮件，庞俊升主张该清单无法证明邮件内容、送达地址及属于挂号邮寄等。本院认为，从三份清单显示的日期、资费，以及还向其他收件人一同寄送邮件的事实判断，向庞俊升寄送的邮件应为收楼通知，且属于挂号邮寄，另从常理分析，送达地址应为《商品房买卖合同》记载的庞俊升地址，再结合庞俊升自己于一审中提供的2016年11月5日给碧桂园房产公司的通知中“但只是强迫我方收楼”的内容，应认定碧桂园房产公司已按约定通知庞俊升收楼。至于庞俊升于二审中提交的四张照片复印件，不能证明碧桂园房产公司未依约定通知其收楼，亦不能证明碧桂园物业公司高明分公司未按照前期的物业服务协议提供服务。据此，庞俊升主张碧桂园房产公司未依约定通知其收楼，与事实不符，本院不予支持。
依上述分析，碧桂园物业公司高明分公司与庞俊升签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方应按照协议约定履行义务。根据该协议第六条关于“甲方（庞俊升）应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方（庞俊升）是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，庞俊升应向碧桂园物业公司高明分公司支付自2014年7月至2016年8月的物业服务费24436.1元，并承担逾期支付违约金2000元。一审判决正确，本院予以维持。庞俊升上诉主张其不应向碧桂园物业公司高明分公司支付物业服务费及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于庞俊升与碧桂园房产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，双方应另行解决。庞俊升认为碧桂园房产公司违约，且与碧桂园房产公司协商不成，应积极通过法律途径解决。
综上所述，庞俊升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费461元，由上诉人庞俊升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年九月十一日
书 记 员 梁 理