辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终5768号
上诉人（原审被告）：王宇，女，1968年11月21日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
被上诉人（原审原告）：彭军明，男，1969年6月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
原审第三人：陈思月，女，1991年3月9日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王宇（陈思月母亲），女，1968年11月21日出生，汉族。
原审第三人：许素贤，女，1952年10月4日出生，汉族，沈阳市长途客运公司退休工人，住址沈阳市和平区。
上诉人王宇因与被上诉人彭军明、原审第三人陈思月、原审第三人许素贤房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初字第188号民事判决，向本院提起上诉，本院作出[2015]沈中民二终字第1682号民事裁定书，发回沈阳市和平区人民法院重审。上诉人王宇不服沈阳市和平区人民法院作出的[2015]沈和民二初重字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。许素贤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
彭军明原审诉称，2013年12月1日，彭军明、王宇签订了房屋租赁协议，彭军明将自己租赁的坐落于沈阳市和平区民族北街47号楼4单元一楼3号房屋转租给王宇，年租金22,000元，租金分两次支付，半年一付，上打租。王宇支付了2013年12月1日至2014年5月3日的租金，（双方签订房屋租赁时间为2013年12月1日-2014年12月1日），2014年下半年至今未支付房租，彭军明多次找王宇索要2014年下半年房租，王宇始终一拖再拖，依据法律规定，公民人身、财产权益受法律保护，遂诉至法院，请求法院依法判令王宇给付2014年下半年房屋租金，同时承担本案诉讼费。诉讼请求：1、请求法院依法判令王宇给付房屋租金11,000元；2、诉讼费由王宇承担。
王宇原审辩称，我与彭军明签订的租房协议应属无效合同，因为彭军明没有给原房主许素贤租金，我认为合同有诈骗的嫌疑。许素贤多次让我腾房，所以我最终出资购买了该房屋。许素贤不知道房子转租给我，而且在2014年3月末屡次去商店找我要房租。我不欠彭军明房租，许素贤还找我要，我不能给两份，我才知道转租没有经过许素贤。我在合同上写了如果我与原房主发生纠纷，彭军明第一时间出来调解，但彭军明没有调解。我认为我买房后，我与彭军明的租房合同就应该终止了。
陈思月原审述称，涉诉房屋是王宇购买的，但登记在其名下，房款都是王宇出的，房屋买卖合同是王宇和许素贤签订的。陈思月大学刚毕业，没有经济能力购买房子。因为是第二套，所以登记在陈思月名下。
许素贤原审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理查明，涉诉房屋位于沈阳市和平区民族北街47号（4-1-3），原所有权人为许素贤。2013年8月4日，彭军明作为乙方与作为甲方的许素贤签订租房协议一份，约定“乙房（方）要求自己装修房屋。甲方同意，但在5年以内，不长（涨）房租。5年以后在（再）谈变化问题（不包括动迁）”。双方口头约定租金600元/月，每三个月给付一次。彭军明向许素贤交纳了2013年7月30日至2014年4月30日期间的房租。
2013年12月1日，彭军明作为甲方与作为乙方的王宇签订了租房协议一份，彭军明将涉诉房屋转租给王宇，约定房屋租金为22,000元/年，每半年给付一次，租赁期限从2013年12月1日至2014年12月1日。协议中写明，“因房屋甲方从许租得，在甲乙双方合同有效期内，乙方与原房主发生矛盾由甲方调解”庭审中，彭军明、王宇一致确认以上打租的方式给付房租。王宇于2013年12月3日向彭军明支付了2013年12月1日至2014年6月1日的房租11,000元。
原审法院另查明，2014年5月5日，王宇与许素贤签订房屋买卖合同一份，约定王宇购买涉诉房屋。同日许素贤收取王宇定金20,000元。涉诉房屋产权于2014年7月23日登记在陈思月名下。王宇与陈思月系母女关系。现涉诉房屋由王宇及陈思月占有使用。
原审法院认为，彭军明与许素贤签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。关于王宇抗辩因彭军明转租房屋未经原房主同意、彭军明欠原房主租金，其与彭军明签订的租房协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因彭军明、王宇签订的房屋转租赁合同系双方真实的意思表示且不属于上述无效情形，故对王宇的抗辩，原审法院不予采纳。
关于彭军明诉请王宇给付房屋租金11,000元。虽然涉诉房屋登记在陈思月名下，但考虑王宇与陈思月系母女关系、房屋买卖合同是王宇与许素贤签订以及陈思月自身的经济状况，可以认定涉诉房屋系王宇购买。王宇作为次承租人在购买其承租的涉诉房屋时，对于该房屋之上的租赁负担是明知的，根据买卖不破租赁原则，本案中的租赁合同与转租合同的效力均不受租赁物所有权人变更的影响，因此两个合同约定的期限内，合同仍应被遵守和履行。虽然王宇在转租赁合同期限内购得租赁物，但王宇未能提供证据证明其取得涉诉房屋所有权后与彭军明解除了房屋转租赁合同，因此王宇仍有义务继续履行转租赁合同。故对彭军明要求给付租金的请求予以支持。关于王宇抗辩彭军明自2014年5月1日至2014年12月1日亦未依约给付房租，要求予以扣除，因彭军明不同意，且王宇未能提供证据证明其已取得许素贤与彭军明之间的房屋租赁合同中的债权，故对王宇的该抗辩，原审法院不予采纳。
关于彭军明提出的其享有优先购买权及王宇与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同无效的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，其无权以优先购买权受到侵害为由，主张房屋买卖合同无效，故对彭军明的该主张，原审法院不予采纳。关于王宇提出的另行给付了彭军明房租4000元的抗辩，因彭军明不予认可，且王宇所举证据不足以证明该笔款项系房屋租金，故对王宇的该抗辩，原审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王宇于本判决生效之日起十日内给付原告彭军明房屋租金11,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费75元，由被告王宇负担。
宣判后，王宇不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人未经原房主允许将房屋私自转租，属于无权处分，效力待定合同，其只向原房主缴纳至2014年4月30日之前的房租。因欠原房主许素贤房租，许素贤到租赁房屋来索要，可彭军明却以家人有病在外地为由不露面，致使原房主天天到上诉人租住的房屋吵闹，索要彭军明所欠房租，影响上诉人的正常经营。为了维持营业，只好给付原房主许素贤20,000元租金，并签订房屋买卖合同，所交房租抵作定金。上诉人于2014年7月已取得房屋所有权证，自2014年7月以后上诉人不应再继续向被上诉人缴纳房屋租金。另2014年3月被上诉人给上诉人打电话称其家人在外地有病住院，急需资金，向上诉人提出索要下半年的租金，上诉人出于同情，于2014年3月将4000元汇入被上诉人提供的银行账户。应当认定该款项为上诉人向被上诉人给付的房屋租金。
被上诉人彭军明答辩称，合同是有效的。买卖房屋时没有通知我，我与她要房租也没有给我。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人陈思月述称，同意上诉人王宇的意见。
原审第三人许素贤未答辩。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，彭军明未向许素贤支付2014年5月1日至2014年12月1日的房屋租金。
上述事实，有彭军明与许素贤签订的《租房协议》、彭军明与王宇签订的《租房协议》、收据、房屋买卖合同、房屋产权证书、（2015）沈和民二初字第2225号彭军明与许素贤房屋租赁合同纠纷案件调解笔录及当事人陈述经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：未经出租人同意，将租赁物转租给他人的转租合同的效力及次承租人在发生次承租人和房屋所有权人身份竟合的情况下，其是否仍有义务向转租的承租人支付租金。
关于未经出租人同意，将租赁物转租给他人的转租合同的效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中彭军明将诉争房屋转租给王宇的过程中，虽未经原房主许素贤的同意，但根据王宇所述，在其承租期间许素贤多次到其承租房屋索要租金，王宇亦支付给了许素贤租金，并在双方签订房屋买卖合同后租金转为定金，表明许素贤对于转租行为已表示认可，彭军明与王宇的转租合同合法有效。故王宇主张其转租合同属于无权处分，系效力待定合同没有事实依据，本院不予支持。
关于次承租人在发生次承租人和房屋所有权人身份竟合的情况下，其是否仍有义务向转租的承租人支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在。本案中王宇的身份由次承租人转变为房屋所有权人，但并不影响其与彭军明所签订的房屋租赁合同的效力。在王宇未取得诉争房屋权属即2014年7月23日前，其仅为房屋次承租人的身份，故其应向彭军明按合同约定支付租金。即其应按合同约定标准支付2014年5月1日至2014年7月23日期间的租金。在王宇取得诉争房屋权属后，王宇取代许素贤的出租人身份既有房主的身份亦有承租人的身份，因彭军明并未向许素贤支付剩余的租金，故王宇应给付彭军明租金的金额应扣除彭军明应给付许素贤租金的金额，即扣除2014年7月23日－2014年12月1日的租金为600元/月×4个月+8天×20元/天＝2560元。综上王宇应给付彭军明的租金为11,000元－2560元＝8440元。
关于王宇提出的2014年3月其将4000元汇入彭军明提供的银行账户，系提交预付的租金的问题。彭军明对于王宇汇入其银行账户4000元没有异议，但认为该笔款项系王宇退给其的材料款，但彭军明在原审审理期间称不清楚该笔款项是什么钱，前后表述矛盾。本院认为彭军明对于王宇称支付其租金提出异议，则其负有证明该笔款项不是租金的举证义务，但彭军明未能提供证据证明该款项的用途，故结合双方存在租赁合同的法律关系，王宇称该笔款项系支付的租金较为合理，故本院认定该4000元为王宇支付给彭军明的租金，故王宇最后应支付彭军明的租金为8440元-4000元＝4440元。原审法院未予认定不当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初重字第37号民事判决：即“被告王宇于本判决生效之日起十日内给付原告彭军明房屋租金11,000元”；为：王宇于本判决生效之日起十日给付彭军明房屋租金为4440元。
二、驳回彭军明其他诉讼请求及王宇其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费75元，二审案件受理费75元，均由王宇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年七月十五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；