广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终902号
上诉人（原审被告）：申小平，男，1968年5月24日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏茂刚，男，1956年11月25日出生，汉族，住四川省资中县。
委托诉讼代理人张战平，广西古方律师事务所律师。
上诉人申小平因与被上诉人魏茂刚房屋租赁合同纠纷一案，不服桂林市象山区人民法院（2017)桂0304民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2018年3月26日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人申小平及其委托诉讼代理人唐锦琳，被上诉人魏茂刚的委托诉讼代理人张战平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人申小平的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人魏茂刚的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人魏茂刚负担。事实和理由：首先解除《房屋租赁合同》的条件不成就。被上诉人在起诉时所述解除《房屋租赁合同》的理由是合同约定了上诉人不当利用该房屋，受到行政、治安或者刑事处罚的，被上诉人有权解除合同。在本案中，没有任何证据显示上诉人在经营的过程中受到过行政、治安和刑事处罚，被上诉人没有权利解除合同。其次，被上诉人所称的租金应向第三人曹伟索要。在上诉人、被上诉人与第三人曹伟共同签字认可的《备忘录》中，明确在2016年12月10日至2017年2月10日间由曹伟承担租金40000元，从2017年2月11日起，如果曹伟没有拆除架子，由曹伟承担房租损失。由于曹伟直至被上诉人提起本案诉讼前才拆除架子，被上诉人应向曹伟索要租金，而不是向上诉人主张。另外，被上诉人诉请要求上诉人向其支付延迟利息，一审判决却擅自变成为违约金，超出了被上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。请求二审法院查明事实，公正判决。
被上诉人魏茂刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
魏茂刚向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付房屋租金173000元及迟延支付利息；2.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并责令被告立即向原告腾退租赁房屋；3.判令被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更其第1项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付房屋租金213000元（暂计至2017年8月21日，之后租金计算至合同解除止）及迟延支付利息，迟延支付利息按同期贷款利息4倍，从2017年3月11日计算。
一审法院认定事实：2016年9月21日，原告魏茂刚作为出租方（甲方）与被告申小平作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，魏茂刚将其位于桂林市中山南路53号楼房的第二层楼出租给原告，租赁期限从2016年9月21日起至2026年9月20日止；租金及支付方式：前24个月内每月租金40000元，从第25个月即2017月9日起，每年在上年的基础上递增5%，租金采取先付后用原则，即应提前15日支付下一次应付租金，被告应于2016年11月5日前支付第一个月租金，前12个月为月付，之后为季付；如租金逾期支付超过10天的视为自动退租，构成违约，甲方有权关停水电设施收回该房屋内设施设备，没收租房保证金，并追究乙方违约责任；乙方不当利用该房屋，受到行政、治安或刑事处罚的，乙方有权解除合同等。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告。在庭审过程中，原、被告均认可，原告于2016年9月23日将房屋交付给被告使用，两个月免租期调整至2016年11月22日止。被告承租上述房屋后，在该处经营一按摩洗浴中心。2016年12月，与被告租赁房屋上下相邻的位于桂林市该楼地面以上第5至10层（该房屋出租人为原告，租赁合同签订时间为2016年8月28日）的承租人曹伟，因房屋装修需要，在其承租的房屋外墙搭建钢管脚手架，因此对被告的经营造成影响。2017年1月12日，原、被告及曹伟就此事达成《备忘录》，主要内容为：2017年1月12日应承租人曹伟、申小平邀请，出租人魏茂刚参加关于承租人曹伟在桂林市中山南路53号的五至十楼及一楼大厅在装修外架时对二楼申小平的正常营业造成的损失（房租费），大家经共同协商达成以下协议：1.从2016年12月10日-2017年2月10日止曹伟承担2个月共计40000元房租费；2.2017年2月11日开始，若没有拆架子，均由曹伟承担房租损失；3.曹伟另付申小平损失费10000元，双方不再追究此事。在本案审理过程中，原、被告均认可，被告已支付的租金金额总共为160000元。根据双方提供的证据可确定以下被告具体交纳租金的情况：2016年12月5日支付20000元；2017年3月10日支付20000元；2017年4月8日支付20000元；2017年5月7日支付20000元；另曹伟按《备忘录》第1条的约定，向原告支付了40000元作为被告2016年12月10日至2016年2月10日的房屋租金，以上合计120000元。关于原、被告均已认可已交纳的40000元房租，被告并未提供相应的缴费凭证予以证实，原告称系被告与曹伟纠纷期间，给被告免交的2个月租金40000元。另被告称，因考虑到曹伟装修给被告经营造成影响，故原、被告口头协商将每月租金由40000元调整为20000元。对被告该陈述原告不予认可。另查明，2017年3月26日晚，南门派出所民警在对被告所经营的按摩洗浴中心进行检查时，当场在A11与A16房间内抓获卖淫嫖娼的违法嫌疑人，并在该按摩洗浴中心大门口张贴了封条。随后公安机关将按摩洗浴中心负责人申小平口头传唤至南门派出所讯问调查。经审讯，申小平对其在经营的按摩洗浴中心容留他人卖淫的事实供认不讳。桂林市公安局象山分局遂作出《提请批准逮捕书》。2017年4月20日，桂林市象山区人民检察院作出《不批准逮捕决定书》，主要内容为，经审查认为，申小平涉嫌容留卖淫的行为情节显著轻微，危害不大，根据刑法第十三条之规定，可不认为是犯罪，故决定不批准逮捕申小平。被告所经营的按摩洗浴中心从查封至今未正常营业。2017年7月25日，因本院受理的另一案件审理需要，本院至被告经营的按摩洗浴中心进行现场勘验，当时被告经营场所未正常营业，但处于通电状态。2017年5月22日，申小平将曹伟诉至本院要求：1.判令曹伟向其支付房租费40000元；2.判令曹伟向其支付房租损失120000元；3.判令曹伟从2017年5月12日向其支付房租损失直至其全部拆除脚手架时为止（房租损失按每月40000元计）；4.判令曹伟向其支付损失费10000元；5.本案诉讼费由曹伟承担。本院于2017年7月24日作出（2017）桂0304民初1285号民事判决书，判决：曹伟支付申小平2016年12月10日至2017年2月10日两个月的房租费40000元；驳回申小平其他诉讼请求。因当事人不服该判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，现该案正在审理过程中。
一审法院审理认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务。在庭审过程中，原、被告均认可，2016年9月21日至2016年11月22日为免租期，因此，按合同约定，从2016年11月23日起截止至2017年8月21日共计8个月29天，被告应交纳的租金为358667元，现原、被告均认可截止至2017年8月21日前被告已交纳的租金为160000元，因此，截止至2017年8月21日，被告尚欠原告租金198667元（358667元-160000元）。被告辩称，因曹伟在租赁房屋搭建脚手架影响到被告的经营，经与原告协商双方达成一致意见，原告同意将房屋租赁调整为每月20000元。对被告该主张原告并不认可，从原、被告及曹伟达成的《备忘录》的内容亦无法证实原、被告存在将房屋租金降低为20000元的合意，且对于被告因曹伟装修造成的损失，曹伟已代其向原告支付了40000元租金，而原告亦称免除了其2个月的租金40000元，对此原告已作出补偿，被告所称的因第三方的原因原告每月免除其租金20000元之多亦与常理不符，而关于原、被告及曹伟在《备忘录》中所约定的2017年2月11日开始，若曹伟没有拆架子，则房租损失由曹伟损失，根据合同相对性原则，被告在曹伟未支付租金给原告的情况下并不享有不支付租金的抗辩，且被告已在另一案件中起诉曹伟要求其承担2017年2月11日之后的租金损失。综上，在被告未提供其他有效证据证实其上述主张的情况下，对被告上述辩称意见本院不予采纳。另被告称原告将其承租房屋断水断电，对此被告未提供任何证据证实，且从本院另一案现场勘验的情况看，被告所承租的房屋在2017年7月25日尚处于通电状态，因此，对于原告该陈述，本院亦不予采信。综上，截止至2017年8月21日，被告尚欠原告租金198667元，已严重违反了双方合同的约定，构成根本违约，同时被告在其所承租的房屋内从事违法经营活动，并被公安机关处以相应处罚，因此，本案中原告要求解除与被告签订的租赁合同，符合法律规定，亦符合双方合同约定的解除合同条件，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持，被告尚应向原告支付拖欠的租金198667元（暂截止至2017年8月21日，之后的租金按双方合同约定计算至本案生效判决规定的履行期间届满之日止）。关于合同中双方约定的违约金问题，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当事人一方不履行合同或不完全履行合同，由违约方支付给另一方一定金额的货币。违约金，具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定被告每逾期一日，需承担2000元违约金。在原告方未对其因被告方的逾期支付租金行为所造成的具体损失提供相关证据予以证实的情况下，双方上述约定的违约金计算标准为2000元/日，应当认定为过高，本院根据查明的事实，根据公平合理原则，酌定按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算较为适宜。根据本案查明的事实，被告已交纳的租金为160000元，根据双方合同约定，该租金应为2016年11月23日至2017年3月22日总计4个月的租金，因此，违约金的计算起始时间本院酌定从2017年3月22日以当月应交租金40000元为基数，每一个月增加实际未付租金数额，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付到生效判决规定的履行期限届满之日止。租赁合同的解除必然导致租赁的返还，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依法判决：一、解除原告魏茂刚与被告申小平于2016年9月21日签订的《房屋租赁合同》，被告申小平于本案判决生效之日起三十日内将桂林市中山南路53号楼房的第二层楼返还原告魏茂刚；二、被告申小平支付原告魏茂刚房屋租金198667元（暂截止至2017年8月21日，之后的租金按双方合同约定计算至本案生效判决规定的履行期间届满之日止）；三、被告申小平支付原告魏茂刚逾期交付房屋租金的违约金（违约金计算从2017年3月22日以当月应交租金40000元为基数，每一个月增加实际未付租金数额，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%分段计付到生效判决规定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告魏茂刚的其他诉讼请求。案件受理费3760元（原告已预交），该款由被告承担。
二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。上诉人申小平在二审诉讼中提交了一张2017年11月22日拍摄的电路空气开关的照片和一份《电费使用统计表》，用以证明被上诉人断电造成其不能正常经营的事实。被上诉人魏茂刚不认可这两份证据，认为无法证明是被上诉人断电的事实。本院经审查认为，上诉人申小平提交的这两份证据无法确认其真实性，亦无法证实存在被上诉人切断了上诉人租赁房屋用电的事实，故对这两份证据不予采信。
本案二审诉讼争议焦点是：1、涉案《房屋租赁合同》是否具备解除条件？2、上诉人申小平所欠租金该如何承担责任？
本院认为，首先，关于涉案《房屋租赁合同》解除条件的问题。上诉人申小平与被上诉人魏茂刚签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效协议，双方当事人均应按照该合同履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人申小平承租了被上诉人魏茂刚房屋，截止至2017年8月21日已欠交租金198667元，经被上诉人魏茂刚催交，上诉人申小平仍已各种理由不履行合同义务，被上诉人魏茂刚因此要求解除其与上诉人申小平之间的《房屋租赁合同》，事实与法律依据充分，一审法院据此判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以确认。上诉人申小平提出其没有在经营的过程中受到过行政、治安和刑事处罚，因而被上诉人没有权利解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。其次，关于上诉人申小平所欠租金的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人申小平在《房屋租赁合同》履行期间拖欠被上诉人魏茂刚应交租金198667元，依法应支付给被上诉人魏茂刚。本案双方当事人及案外人曹伟签订的《备忘录》主要就曹伟装修给上诉人申小平经营带来影响及损失的赔偿问题进行了记载，并未形成上诉人申小平承租房屋租金由曹伟负担的合意，因此上诉人申小平提出被上诉人魏茂刚应向曹伟索要租金的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。至于上诉人申小平与曹伟之间纠纷，相关权利人可以依法另行主张权利，本案不予审理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定租金逾期支付的，逾期一日需承担2000元违约金。被上诉人魏茂刚在提起本案诉讼时，将违约金主张为按同期贷款利息4倍计算逾期支付租金部分的利息，该违约金诉请标准低于双方当事人合同约定的违约金标准，视为当事人自行处分其民事权益的行为，一审法院据此结合本案实际情况依法确定违约金按照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算并无不当，本院予以认定。被上诉人魏茂刚诉请要求申小平支付逾期支付租金部分的利息，正是其依照双方当事人合同约定的违约金条款要求申小平承担逾期交付租金行为违约责任的具体表现。上诉人申小平提出一审判决“违约金”超出当事人的诉请的主张，理由不能成立，本院亦不予认定。
综上，一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人申小平的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3760元（上诉申小平预交），由上诉人申小平负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 勇
审判员 潘文华
审判员 周 霞
二〇一八年五月二日
书记员 盘林云