南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终234号
上诉人（一审被告）:广西南宁市远洋物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市园湖南路２４号综合楼三楼二区。统一社会信用代码：91450103672488416Y。
法定代表人：陈国徽。
被上诉人（一审原告）：黄东红，女，1980年6月2日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人:张慧,广西万益律师事务所律师。
一审被告：东方建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道环城东路728号。统一社会信用代码：91330681146214036M。
法定代表人：斯友锋。
一审被告：东方建设集团有限公司广西南宁市分公司，住所地广西壮族自治区南宁市济南路124号5楼510室。统一社会信用代码：91450102682137783U。
法定代表人：郭琪。
上诉人广西南宁市远洋物业服务有限责任公司（以下简称远洋公司）因与被上诉人黄东红及一审被告东方建设集团有限公司（以下简称东方公司）、东方建设集团有限公司广西南宁市分公司（以下简称东方分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。
上诉人远洋公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初788号民事判决的第三项；2.案件一审、二审诉讼费用由被上诉人黄东红承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，即使强行判决合同解除，亦不应要求上诉人支付违约金。一审法院根据上诉人与被上诉人签订的《创投中心物业租赁合同书》的第八条违约责任的第6款认定远洋公司构成根本违约，但本案租赁合同第八条第4款约定黄东红若未按约定，超过7日足额支付租金的，远洋公司有权迟延交付物业时间，这一约定并未违反法律规定。远洋公司已于2016年11月23日完成交付租赁房屋的合同义务，并催告黄东红履行支付租金的义务，但黄东红迟迟不肯履行合同义务，之后即使双方解除上述租赁合同，应由黄东红承担违约责任，远洋公司不应支付违约金。
被上诉人黄东红辩称：黄东红已经履行了合同义务，因东方分公司、远洋公司迟延交付租赁房屋，构成根本违约在先，故黄东红依照合同约定解除合同并要求其承担相应的违约责任，上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一审查明的事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告东方公司、东方分公司未陈述意见。
黄东红向一审法院起诉请求：1.解除黄东红与东方分公司、远洋公司于2014年6月1日签订的《创投中心物业租赁合同书》（[创投中心写字楼租字2014]0909号）；2.东方公司、东方分公司、远洋公司向黄东红返还已支付的租金111466.5元；3.东方公司、东方分公司、远洋公司向黄东红支付违约金111466.5元；4.本案诉讼费由东方公司、东方分公司、远洋公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月20日，东方分公司（承租方，乙方）与案外人南宁市青秀区新竹街道办事处葛麻村民委员会一组（出租方，甲方）签订《租赁合同书》，合同约定：1.甲方同意将位于南宁市土地使用权出租给乙方使用，用途为其他商服用地。2.乙方自行出资在租赁土地上建设一栋服务性综合楼供自己经营使用或者对外出租等约定。2014年6月1日，原告黄东红（承租方，乙方）与东方分公司、远洋公司（出租方，甲方）签订《创投中心物业租赁合同书》，合同约定：1.乙方向甲方认租的写字楼物业位于南宁市创投中心办公楼9层0909号房。2.租赁期限20年，自2014年2月22日至2034年2月21日止，租金总额148622元。3.付款方式：（1）在合同签订当日乙方向甲方支付上述租金总额的25%，即37155.5元；（2）乙方在2014年7月1日前或签订合同后30日内向甲方支付上述租金总额的25%，即37155.5元；（3）乙方于2014年9月1日前或项目工程主体建设达到封顶之日支付租金总额的25%，即37155.5元；（4）乙方在2014年12月31日前或项目工程主体建设达到交付使用之日支付租金总额的25%，即37155.5元。4.本合同生效后，甲方应按约定时间最迟不得超过2015年3月31日把租赁物业交付给乙方使用，如甲方延迟交房的，每逾期一日按乙方已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，乙方有权解除合同和要求甲方退还所交租金并赔偿乙方等额所交租金的违约金等约定。黄东红分别于2014年6月11日、2014年7月28日、2014年9月22日向东方分公司支付了租金37155.5元、37155.5元、37155.5元，合计111466.5元，东方分公司分别向黄东红出具《收据》，写明收到上述款项。但东方分公司、远洋公司至起诉之日（2016年10月25日）无法依约交付房屋。
另查明：涉案房屋于2016年11月18日竣工，远洋公司于2016年11月20日向黄东红邮寄《创投中心写字楼房屋通知书》。
再查明：东方公司是依法成立的企业法人，东方分公司是东方公司依法成立的非法人分支机构。
一审法院认为，黄东红与东方分公司、远洋公司签订的《创投中心物业租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。黄东红按约支付了租金，但东方分公司、远洋公司未按约于2015年3月31日前交付租赁物业给黄东红使用，构成了根本违约，根据黄东红与东方分公司、远洋公司的约定，如东方分公司、远洋公司延迟交房的，每逾期一日按乙方已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，乙方有权解除合同，及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故黄红芳主张解除与东方分公司、远洋公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。东方分公司、远洋公司辩称辩称，解除权是一种形成权，在解除权发生之日起一年内，黄东红未行使，黄东红的解除权归于消灭，没有事实和法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。东方分公司、远洋公司于2016年12月26日收到一审法院的诉状、证据以及传票等诉讼材料，故确认黄东红与东方分公司、远洋公司签订的《创投中心物业租赁合同书》于2016年12月26日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄东红按约支付了租金共计111466.5元，东方分公司出具了《收据》，而东方分公司、远洋公司却未按约交付涉案房屋给黄东红，东方分公司、远洋公司存在根本违约，故黄东红主张东方分公司、远洋公司退还已支付的租金111466.5元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。
关于违约金的问题。根据黄东红与东方分公司、远洋公司的约定：被告延迟交房的，每逾期一日按黄东红已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，黄东红有权要求东方分公司、远洋公司退还所交租金并赔偿黄东红等额所交租金的违约金，故黄东红主张东方分公司、远洋公司支付的违约金应按已支付的租金111466.5元计算。现远洋公司提出违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。黄东红遭受的实际损失为利息损失，而其主张东方分公司、远洋公司支付的违约金按已支付的租金111466.5元计算，过分高于造成的损失，故东方分公司、远洋公司主张对违约金予以调整合法有据。一审法院确定东方分公司、远洋公司向黄东红支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算，黄东红分别于2014年6月11日、2014年7月28日、2014年9月22日向东方分公司支付了租金37155.5元、37155.5元、37155.5元，故违约金的计算方法为：自2014年6月12日起至2014年7月28日止，以37155.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年7月29日起至2014年9月22日止，以74311元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年9月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以111466.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。
关于东方公司是否承担共同责任的问题。东方分公司是东方公司依法成立的非法人分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故东方公司也应对东方分公司的债务承担民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、黄东红与东方分公司、远洋公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》于2016年12月26日解除；二、东方公司、东方分公司、远洋公司向黄东红返还已支付的租金111466.5元；三、东方公司、东方分公司、远洋公司向原告黄东红支付违约金（计算方法：自2014年6月12日起至2014年7月28日止，以37155.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年7月29日起至2014年9月22日止，以74311元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年9月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以111466.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；四、驳回黄东红的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对一审查明的事实，上诉人远洋公司提出被上诉人黄东红未按合同约定时间足额交纳租金，经审查，本院认为，一审查明黄东红在合同约定的时间内，分别于2014年6月、7月、9月向东方分公司足额交纳了租金的事实属实，远洋公司提出的异议无证据证实，本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人远洋公司是否应当向被上诉人黄东红支付违约金？本院认为，黄东红与东方分公司、远洋公司签订的涉案合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄东红依照合同约定向东方分公司交纳了租金，已经履行了合同义务，但远洋公司、东方分公司未能按照合同约定时间交付房屋，导致合同目的不能实现，其行为构成根本性违约，因其过错行为导致合同解除，远洋公司、东方分公司应承担向黄东红支付违约金的违约责任。远洋公司提出因黄东红迟延交纳租金，该公司可迟延交付房屋且不必支付违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人远洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（广西南宁市远洋物业服务有限责任公司已预交），由广西南宁市远洋物业服务有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 彭 博
二〇一七年九月三十日
书记员 符贵芳