广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3045号
上诉人（原审被告）：广州市中村房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：岑永诚，经理。
委托代理人：张晓莉，广东百越律师事务所律师。
委托代理人：严瑾，女，1989年1月1日出生，联系地址。
被上诉人（原审原告）：胡海红，女，1965年6月25日出生，汉族，住。
委托代理人：李朝晖，广东博厚律师事务所律师。
委托代理人：连丁，男，1978年3月4日出生，联系地址。
上诉人广州市中村房地产开发有限公司（下简称中村公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服（2014）穗海法生民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：胡海红、中村公司于2012年7月17日签订《商品房预售合同》，订明由胡海红向中村公司购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C1幢3层301号房，房屋地址海珠区嘉泰二街1号（C1）301房，总金额为2192477元；（第十条逾期付款的违约责任）如果胡海红未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，中村公司有权要求胡海红每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）中村公司应当在2013年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付胡海红使用；中村公司向胡海红交付房屋时，应当向胡海红发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）中村公司如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第十二条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）胡海红、中村公司双方进行房屋验收交接时，中村公司应当向胡海红提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》、（九）见补充协议第十三条；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向胡海红提供加盖中村公司公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，中村公司应提供已加盖公章的原件给胡海红；（八）项应交由胡海红填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……八、胡海红、中村公司双方同意将本合同第十条内容变更为：1、胡海红如未按本合同及本协议约定的时间付款，应当向中村公司支付逾期违约金；逾期违约金根据胡海红应付款项的每日万分之一计算；逾期违约金计算期间为自本合同及本补充协议规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止；实际付款日是指胡海红将全部的应付款项及其利息和其他有关的应付款项全额支付给中村公司的当日；……十、胡海红、中村公司双方同意将本合同第十二条内容变更为：特别约定：胡海红、中村公司双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，胡海红同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；……十二、胡海红、中村公司双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，中村公司支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日原告要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由中村公司按不超过总房价款的10%向胡海红支付违约金；……十三、胡海红、中村公司双方同意将本合同第十五条内容变更为：胡海红、中村公司双方一致同意被告现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，胡海红不得因此拒绝收楼，胡海红仍有异议的可单独到中村公司查阅相关原件，或到相关政府部门或官方网站查阅；等。合同签订后，胡海红已按合同约定向中村公司付清了全部购房款。中村公司于2013年12月23日向胡海红发出《收楼通知书》。胡海红确认于2013年12月24日收悉，但认为当时涉案房屋并不具备收楼条件，所以该《收楼通知书》无效。
胡海红于2014年3月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中村公司立即向其交付海珠区嘉泰二街1号（C1）301号房屋；2、中村公司向其支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至实际交楼之日止，每日按总房价款2，192，477元的0.01%计算）；3、中村公司承担本案诉讼费用。
中村公司原审答辩称，不同意胡海红的诉讼请求，理由如下：一、双方签订合同时是经过充分的协商的，合同是合法有效的。在合同的履行过程中，房管部门对交楼的标准进行了调整，要求了备案制度。其司认为验收备案表并不代表验收合格证。在取得验收备案表之前所有的验收合格证已经取得。所以备案表作出之日并不代表房屋才符合交楼条件。二、关于违约金的计算方式，其司认为应该按照合同约定，违约金的封顶是总房款的5%。而且其司按照合同约定，已于2013年12月23日向胡海红发出《收楼通知书》通知胡海红收楼，违约金应该计算至发出收楼通知之日止。
另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。中村公司在本案一审审理期间还向原审法院提交了《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》、《通邮申请表》。广州市自来水公司出具的《关于（2014）穗海法生民初字第231、232、234-244号调查函的复函》证明，该项目地块已于2013年12月30日进行了水表安装。广州市供电局有限公司海珠供电局出具的《关于（2014）穗海法生民初字第231、232、234-244号调查函的复函》证明，海珠区嘉泰二街1、3、5、7、9、11号星品轩小区于2013年11月29日完成永久用电的装表接电。
原审诉讼中，双方当事人未能对违约金问题协商一致。中村公司明确表示就违约金问题无法协商一致的情况下，不同意将涉案房屋交付给胡海红使用。胡海红至今未接收涉案房屋。
原审法院认为，胡海红、中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。
根据合同和补充协议约定，中村公司应当在2013年5月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付胡海红使用；中村公司向胡海红交付房屋时，应当向胡海红发出收楼通知书；交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，胡海红同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向中村公司主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；房屋交付时的有关资料为中村公司现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，中村公司公示后即视为符合交付标准，胡海红不得因此拒绝收楼；中村公司逾期交楼，合同继续履行的，中村公司支付违约金按每日总房价款的0.01%计算，最高赔付额不超过总房价款的5%。根据现有证据显示，中村公司于2013年12月23日向胡海红发出《收楼通知书》时，涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件，包括永久性用水用电等设施条件，故胡海红有权拒绝收楼。中村公司直至2014年1月6日才取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时，涉案房屋才符合法定的交楼条件和合同约定的交付条件。现胡海红起诉要求中村公司交楼，但中村公司在诉讼中明确表示双方就违约金问题无法协商一致，则不同意将涉案房屋交付给胡海红使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故胡海红要求中村公司向胡海红交付涉案房屋并支付从2013年5月31日起至中村公司实际将涉案房屋交付给胡海红之日止的逾期交楼违约金（每日按胡海红已付房款2192477元的0.01%的标准计算；违约金总额以2192477元的5%为限）合法有理，予以支持，但总额不得超过总房价款的5%。
中村公司认为违约金应计算至其向胡海红发出《收楼通知书》之日止的抗辩意见无理，不予采纳。中村公司关于迟交楼违约金总额应以总房款的5%为限的意见，符合合同约定，予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2014年5月28日作出如下判决：一、广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向胡海红交付海珠区嘉泰二街1号（C1）301号房屋；二、广州市中村房地产开发有限公司向胡海红支付逾期交楼违约金（从2013年5月31日起至被告履行本判决主文第一项确定的义务之日止，每日按胡海红已付房款2192477元的0.01%的标准计算；违约金总额以2192477元的5%为限）；其中至本判决生效之日止的违约金，在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每月10日前支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费689元，由广州市中村房地产开发有限公司负担。上述受理费已经由胡海红预交，胡海红同意由广州市中村房地产开发有限公司在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给胡海红。
判后，中村公司不服原审判决，向本院提起上诉称：其在符合法律规定的交楼条件后，于2013年12月23日以“EMS特快专递”的形式将《收楼通知书》寄给胡海红，胡海红本人于2013年12月24日签收，显示胡海红已知悉收楼的通知。因胡海红一直迟延收楼，依据《商品房合同》补充协议第十二条第3款约定，“从收楼通知书载明的日期起，由于胡海红的原因，未能按期交付的，视为商品房已交付，胡海红应从交付之日起承担房屋所有人的责任。”故逾期交付房屋违约金计算截止之日为2013年12月24日。对于中村公司逾期交付商品房，其承担的违约金计算应从合同约定的2013年5月30日起至2013年12月24日止。据此，中村公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判驳回胡海红的原审诉讼请求；2、请求判令胡海红承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
胡海红答辩称同意原审判决。
上诉人中村公司与被上诉人胡海红对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，胡海红、中村公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审认定合同有效正确。虽中村公司曾于2013年12月23日向胡海红发出了收楼通知，但此时涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件，故中村公司要求逾期交楼违约金截止至2013年12月24日理由不成立，本院不予支持。鉴于在涉案房屋符合交楼条件后中村公司未再向胡海红发出收楼通知，且中村公司在原审中明确表示如双方就违约金问题无法协商一致，则不同意将涉案房屋交付给胡海红使用，从业已查明的事实可知，按照合同约定，涉案房屋已届交楼时间，但中村公司至今尚未交付涉案房屋给胡海红，应承担逾期交楼的违约责任，故原审判决中村公司交付涉案房屋及支付至交付房屋之日止的逾期交楼违约金正确，本院予以维持。审查原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人中村公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1378元，由上诉人广州市中村房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭伟裕
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年九月十一日
书 记 员 邹文芳