山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1942号
上诉人（原审原告）：宋吉良，男，1968年8月1日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：王亚东，山东时中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荣成盛泉房地产开发有限公司，住所地荣成市虎山镇邱家村。
法定代表人：邱春模，执行董事。
委托诉讼代理人：丛国青，该公司职工。
第三人：荣成盛泉建筑有限公司，住所地荣成市虎山镇邱家村。
法定代表人：邱春模，执行董事。
委托诉讼代理人：邢国权，该公司职工。
上诉人宋吉良与被上诉人荣成盛泉房地产开发有限公司（以下简称盛泉房地产公司）、原审第三人荣成盛泉建筑有限公司（以下简称盛泉建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2017）鲁1082民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宋吉良上诉请求：1.请求撤销荣成市人民法院（2017）鲁1082民初1709号民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由盛泉房地产公司承担。事实和理由：1.一审法院对《内部购房协议书》中约定期限届满前，荣成石岛开发区盛泉建材交易中心8号楼18号门市（以下简称涉案房产）是否具备办理过户的基本条件一事的相关事实调查不清，荣国用（2013）第300787号土地证中，载明石岛东山南路301、321、3××号房产的土地证已被注销，而一审法院并未对其他人是否办理了分户、过户做调查，仅凭荣国用（2013）第300787号土地证及石岛不动产登记中心工作人员的调查笔录，便认定涉案房产具备过户条件错误；2.一审法院根据盛泉房地产公司负责办理房权证的工作人员印某的证言就认定涉案房产目前未办理过户手续系宋吉良的过错错误；3.盛泉房地产公司至今没有协助宋吉良办理过户手续，盛泉房地产公司应当对结果责任负举证责任，故在盛泉房地产公司举证不能的情况下，应当改判支持宋吉良的诉讼请求；4.盛泉房地产公司应继续举证涉案房产已经有关部门测绘并提供缴纳的测绘费用凭证，应继续举证证明其提供的四份不动产统一发票已经抵扣入账，应提交为其他客户办理了分户后的房产凭证及宋吉良对涉案房产未办理房权证存在过错。
盛泉房地产公司辩称，1.一审法院对荣成石岛不动产登记中心工作人员滕京涛做调查表明：荣国用（2013）第300787号土地使用权证加盖注销章，系因有人办理了分户权证后为防止挪作他用，需在土地原件上标明注销，并不影响其他客户办理产权登记，宋吉良对《土地登记规则》理解有误，仅凭主观臆测便认为不能办理过户手续，是理解错误；2.盛泉房地产公司在2××4年3月21日办理了涉案房产的房权证书后，负责办理房权证的工作人员印某便按合同上的联系方式，通知包括宋吉良在内的客户可以办理房产证，并告知办理所需材料。而一位自称宋吉良秘书的女士于2016年9月仅带了宋吉良夫妻双方的身份证及《内部购房协议书》前来办理，因该女士无宋吉良授权书及宋吉良夫妻结婚证，无法确定办理的房产证为夫妻共同所有或宋吉良单独所有，也不知是否为宋吉良本人真实意愿，便无法协助宋吉良办理相关手续，出于对宋吉良合法利益的保护，盛泉房地产公司要求宋吉良本人前来办理，但一直未见宋吉良。后宋吉良打电话称要出售涉案房产，考虑到二次交易税款较高，由下一任买主直接办理房权证，但宋吉良自此未曾前来办理；3.商品房办理分户产权应是双方合作办理，以宋吉良为主，盛泉房地产公司协助办理，盛泉房地产公司各项证据已证实在合同约定期内具备协助宋吉良办理涉案房产产权登记手续的条件，且宋吉良也并未举证证明盛泉房地产公司在能够办理涉案房产产权登记手续的登记的情况下不为其办理或怠于履行义务，所以宋吉良系因自身原因导致不能办理房产证；4.针对房屋测绘的书面凭证于一审时已经提交法院；对于发票问题，现已入账交税；各分户房屋的房产证都在各户主手中，可到房产登记管理部门查询，盛泉房地产公司现无法提供；关于涉案房产未办理房权证的原因，于一审时已经提供证据证实。
盛泉建筑公司辩称，盛泉建筑公司只负责涉案房产的建设，涉案房产买卖合同的签订及房产证的办理，均与其无关，且一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回宋吉良的上诉请求。
2017年3月15日宋吉良向一审法院提起诉讼请求：1.请求确认宋吉良与盛泉房地产公司签订的《内部购房协议书》已经解除，并依法判令盛泉房地产公司向宋吉良返还购房款701460元及赔偿相应损失（自2015年12月30日起以701460元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至盛泉房地产公司实际返还701460元款项为止，截止2017年4月18日，暂计算损失为7万元整）；2.诉讼费、保全费由盛泉房地产公司承担。
一审法院经审理认定事实如下：2012年1月18日，宋吉良与盛泉房地产公司签订《内部购房协议书》一份，约定宋吉良购买盛泉房地产公司开发的涉案房产，建筑面积108.25平米，价格为每平米6480元，房款共计人民币701460元。双方约定以宋吉良红卡支付693500元，绿卡支付7960元。盛泉房地产公司在2012年12月30日将竣工的该房交付宋吉良，盛泉房地产公司自交房之日起三年内，协助宋吉良办理产权转移手续，否则属违约行为，承担相应责任。盛泉房地产公司如未按照合同约定的期限将该房交付宋吉良或因该房的房产证不能及时办理，逾期不超过九十日的，每逾期一天向宋吉良支付总房款千分之一的违约金；逾期超过九十日的，宋吉良有权解除合同。宋吉良如不解除合同，盛泉房地产公司每日按总房款的万分之一向宋吉良支付违约金，直至房产证办好为止。如因宋吉良原因不能办理房屋产权手续的，盛泉房地产公司不承担违约责任。协议书签订当天，宋吉良如约支付全部购房款，盛泉房地产公司向宋吉良出具了购房款收据一张。之后盛泉房地产公司按照约定向宋吉良交付了房屋。
盛泉房地产公司当庭提交荣成市公安局门楼牌管理办公室出具的证明一份，证明载明：“兹证明荣成盛泉房地产开发有限公司原地址为山东荣成市石岛开发区盛泉建材交易中心8号楼，现经荣成市政府统一规划变更为荣成市石岛东山南路321号楼。经查实属同一地址”。宋吉良对该证据真实性无异议，但对证明内容无法确认，宋吉良亦未就此提交相反证据予以反驳。盛泉房地产公司另提交荣房权证石岛字第××号房权证书，用以证明涉案房产现坐落的荣成市石岛东山南路321号楼已于2××4年3月21日取得房屋所有权证。盛泉房地产公司同时主张涉案房产所在的荣成市石岛东山南路321号楼于2013年5月23日取得商业服务土地使用权证，涉案土地证原件在荣成市石岛不动产中心保管，申请一审法院依法调取。一审法院依盛泉房地产公司申请，于2017年7月4日到荣成市石岛不动产登记中心调取荣成市石岛东山南路321号土地使用证书，该证书编号为荣国用（2013）第300787号，其载明土地使用人为盛泉房地产公司，座落荣成市石岛东山南路301、321、335号，地类（用途）为商业服务，办证日期为2013年5月23日，该土地证加盖注销章，记事栏载明“王和才、王银桃25.26㎡、毕瀚方25.26㎡、毕英英25.26㎡、王艺颖25.26㎡”。一审法院依法对该中心工作人员滕京涛做调查，滕京涛证实：荣国用（2013）第300787号土地使用权证之所以加盖注销章，系因有人已办理了分户权证。办理分户权证后，原土地证上的使用面积减少。为防止挪作他用，需在土地证原件上标明注销，这不影响其他客户继续办理产权登记。该证标明的荣成市石岛东山南路301、321、335号是可以办理分户房权证和土地证。宋吉良对盛泉房地产公司提交的房权证及一审法院依法调取的土地使用证真实性均无异议，但其认为上述证据均与案件没有关联性，涉案房产所在的荣成市石岛开发区盛泉建材交易中心8号楼并非房权证及土地证登记的荣成市石岛东山南路321号楼，涉案房产目前尚无法办理房屋产权手续，但宋吉良未就其上述主张提交相关证据。
盛泉房地产公司申请其单位负责办理房权证的工作人员印某出庭作证，拟证明盛泉房地产公司已向宋吉良履行通知义务，系宋吉良原因导致目前涉案房屋未办理房产登记。证人印某出庭陈述称：“公司8号楼大房产证是2××4年3月21日办好的，之后其按照合同上的联系方式给客户打电话，通知他们房子可以办理房产证，告知办证需要的材料，让他们带着《内部购房协议书》到公司来办理登记房产的手续，需要签订正式的商品房买卖合同，开具统一的正式发票。直到2016年大约9、10月份，一位自称是宋吉良的秘书的女士到公司来说给宋吉良办理个人所有的房产证，当时她只拿了宋吉良夫妻双方的身份证和购房合同，由于不是宋吉良本人过来，这名女士也没有办理手续的授权书，也没有宋吉良妻子出具的同意办理宋吉良单独房权证的声明，无法证明是否是宋吉良本人意愿，所以没有办法为她开具销售不动产统一发票。后来宋吉良打电话说要卖房子，考虑到二次交易的税比较高，如果找到合适的买主，就由下一任买主直接办理房权证。目前有四个办理了分产权证，也有其他可以办证而没有办证的。”盛泉房地产公司另提交宋吉良及田仁霞身份证复印件，称田仁霞系宋吉良之妻，上述复印件系宋吉良秘书向其提交。宋吉良认为证人与盛泉房地产公司存在利害关系，对证人证言不予认可，但认可田仁霞系其妻，宋吉良称盛泉房地产公司持有田仁霞身份证复印件可以表明宋吉良多次请求盛泉房地产公司办证被拒的事实。盛泉房地产公司提交四份购房客户的销售不动产统一发票存根联原件，证明荣成市盛泉房地产开发有限公司已经协助其他购房客户办理房产证，也能协助宋吉良办理房产证。宋吉良对于盛泉房地产公司提交的发票的真实性无异议，对证明内容及关联性有异议，宋吉良无法证明该四名购房人购买的房屋是否就是涉案房产所在地的房屋及大房权证上所标明的房屋，退一步讲，即便是涉案房产所在地的房产，案外人办理了发票开具手续，也不能证实其向宋吉良履行了协助义务。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。宋吉良与盛泉房地产公司签订的《内部购房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应当认定有效。双方已按照合同约定交付全部房款及房屋，涉案合同已实际履行。经审查，该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该内部购房协议书应视为商品房买卖合同。合同约定交房日期为2012年12月30日，自交房之日起三年内即2015年12月30日之前盛泉房地产公司协助宋吉良办理产权转移手续。根据盛泉房地产公司提交的荣成市公安局门楼牌管理办公室出具的证明、荣房权证石岛字第××号房权证书以及一审法院依盛泉房地产公司申请依法调取的荣国用（2013）第300788号土地使用权证书，可以认定涉案房产所在的荣成市石岛开发区盛泉建材交易中心8号楼现已经变更为荣成市石岛东山南路321号楼，该楼于2013年5月23日办理了土地使用权证书，于2××4年3月21日办理了房权证书，即在合同约定期限届满前即具备办理分户房权证的基本条件，且部分业主已办理分户产权。宋吉良主张涉案房产所在的8号楼并非产权登记的石岛东山南路321号楼，且8号楼目前未办理房权证及土地证，但宋吉良未能就上述主张提交相关证据，故对宋吉良上述主张，不予采信。证人印某虽系盛泉房地产公司工作人员，但结合盛泉房地产公司提交的田仁霞身份证复印件、四名购房人的不动产统一发票及涉案土地证记事栏登记信息等，可知部分业主已办理了房屋分户权证或开具了不动产销售发票，盛泉房地产公司主张其工作人员已向业主通知办理房权证的相关事宜，予以采信。商品房办理分户产权应当是开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。盛泉房地产公司已经举证证明其在合同约定的期间内即具备能够协助宋吉良办理涉案房屋的产权登记手续的条件，在宋吉良未能提交相关证据证明盛泉房地产公司在具备办证条件的情况下不为其办理房权证或怠于履行协助义务的情况下，盛泉房地产公司辩称系宋吉良自身原因导致涉案房屋目前未办理房权证具有高度盖然性，应予采信。按照双方合同约定，因宋吉良原因不能办理房屋产权手续的，盛泉房地产公司不承担违约责任。在无法认定存在法定或约定的合同解除事由的情况下，双方未就解除合同达成一致意见，故双方应本着诚实信用原则继续履行该合同。对于宋吉良的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回宋吉良的诉讼请求；案件受理费10815元，减半收取计5408元，由宋吉良负担。
二审期间各方当事人未提交新证据。从盛泉房地产公司一审提供的荣成市石岛东山南路321号楼的房权证书中房屋平面图可以看出荣成市房地产测绘中心已对该楼每户面积进行测绘。宋吉良主张办理涉案房产产权证书应在盛泉房地产公司将涉案房产的大房证和土地证办理完毕后通知宋吉良，由宋吉良持双方签订的内部购房协议及夫妻的身份证到盛泉房地产公司签订正式的房屋买卖合同，并由盛泉房地产公司出具销售不动产统一发票，然后双方共同到荣成市不动产登记中心办理，但盛泉房地产公司未通知其办理。宋吉良认可其去过涉案房产的物业公司取得盛泉房地产公司的联系人及电话（包括盛泉房地产公司的印部长），并多次与通过电话进行联系，但未与印部长通过电话；其与司机也去过盛泉房地产公司，找到并通过刘新艳（音）经理得知需要先送身份证，待盛泉房地产公司经理批准后才能办理，随后，其派遣单位会计将其夫妻的身份证送到盛泉房地产公司，后经其多次催促，但盛泉房地产公司再未联系。盛泉房地产公司主张刘新艳系盛泉建筑公司经理，宋吉良已认可其派遣单位人员送身份证，但该员工并未持有宋吉良的授权委托书，而印某则向该员工提出相关要求，后宋吉良并未明确表示涉案房产产权如何办理，本人亦未亲自来签订房屋买卖合同，故盛泉房地产公司无法协助办理产权证书。另查，原审卷宗41页，盛泉房地产公司提供的宋吉良的身份证复印件上分别记录涉案房产的测绘面积为107.89平方米、宋吉良支付701460元（红卡支付693500元，绿卡支付7960元）、应返还2332.8元、135××××7301（宋吉良认可系其单位会计的手机号码）和188××××5126（宋吉良认可系其另外一部手机号码）、想要单独办宋吉良个人产权、要买。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，盛泉房地产公司提交的荣成市公安局门楼牌管理办公室出具的证明、荣房权证石岛字第××号房权证书以及一审法院依盛泉房地产公司申请依法调取的荣国用（2013）第300788号土地使用权证书，可以认定涉案房产所在的荣成市石岛开发区盛泉建材交易中心8号楼现已经变更为荣成市石岛东山南路321号楼，该楼于2013年5月23日办理了土地使用权证书，于2××4年3月21日办理了房权证书，并经荣成市房地产测绘中心测绘，即在合同约定期限届满前即具备办理分户房权证的基本条件，且部分业主已办理分户产权。根据盛泉房地产公司提交的宋吉良、田仁霞身份证复印件及宋吉良身份证复印件所载明的信息、四名购房人的不动产统一发票及涉案土地证记事栏登记信息等证据，结合印某的证言及宋吉良陈述的办理产权证书的经过，可认定盛泉房地产公司已通知业主办理房产证等相关事宜，盛泉房地产公司与宋吉良就涉案房产办理产权证书的事宜进行过协商。办理涉案房产产权证书应由宋吉良与盛泉房地产公司合作，在合同约定的期限届满前涉案房产已经具备办理的基本条件的情形下，宋吉良应当举证证明盛泉房地产公司不为其办理房权证或怠于履行协助义务，现宋吉良未能提交相关证据证明，且在无法认定存在法定或约定的合同解除事由的情况下，双方未就解除合同达成一致意见，应本着诚实信用原则继续履行该合同，故宋吉良要求解除协议理由不当，证据不足，本院不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10815元，由宋吉良负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑华章
审判员 蒋 涛
审判员 张燕妮
二〇一七年十二月十五日
书记员 李冬菊