贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4405号
上诉人（原审原告）：袁金林，男，1962年7月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：戴瑛，贵州科达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：贵阳熠雄房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙坡路8号。
法定代表人：曹新林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘辉，贵州合兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳德天房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河盘江路都村园。
法定代表人：陈超，该公司董事。
委托诉讼代理人：杜丽，女，1970年3月10日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审第三人）：罗抒，女，1989年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：卢薇，贵州心海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨浩，贵州心海律师事务所律师。
上诉人袁金林、上诉人贵阳熠雄房地产开发有限公司（以下简称熠雄房开）因与被上诉人贵阳德天房地产开发有限公司（以下简称德天房开）、罗抒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（以下简称南明法院）（2016）黔0102民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
袁金林上诉请求：1、一审判决事实认定存在错误，违反法律规定，请求二审法院依法予以改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、从罗抒出具的支付购房款的凭据来看，罗抒并未将所谓的“购房款”支付至熠雄房开的账户中，而是支付到个人账户中，且款项性质不明，不能证明是用于购买涉诉的2-4-F号房屋。罗抒支付的款项金额与涉诉的2-4-F号房屋的售卖金额不符，远远低于售房金额，即便一审法院认定罗抒支付的款项是购房款，从罗抒出具的证据来看，时至今日罗抒仍然没有将购房款全部支付完毕，购房行为未完成，罗抒并不当然具有涉诉房屋的所有权。综上，罗抒提交的购房证据不足，一审法院对此认定事实不清。2、一审法院将超期临时安置补助费计算至上诉人自行搬入涉诉房屋的日期明显属于认定错误，减轻了被上诉人的违约责任，严重损害上诉人利益。上诉人自行占据房屋居住的行为并不等同于被上诉人熠雄房开履行了拆迁安置义务，不能免除被上诉人熠雄房开违约责任，事实上熠雄房开至今未对上诉人进行安置，超期临时安置补助费用应当计算至熠雄房开对上诉人实际履行安置义务之日止。
熠雄房开辩称，其答辩意见与其上诉状意见一致，另认为不应当按照现在的物价标准计算超期临时安置补助费，应当分段计算。
德天房开辩称，涉案项目已经在07年转让给了熠雄房开，转让行为合法有效，转让之后法律责任都由熠雄房开承担，与我公司无关。
罗抒辩称，一审认定正确，袁金林的上诉没有依据，我享有2-4-F号房屋的所有权。
熠雄房开上诉请求：请求二审法院依法改判，维护当事人合法权益。事实和理由：1、一审判决部分事实认定错误，损害了上诉人的权益。本案经历数次审理，但对袁金林是何时强行入住2-3-G号和2-4-F号房屋均没有认定清楚，违背真实情况判决认定袁金林实际占用2-3-G号房屋的时间为2011年7月显然是认定错误。本案从2010年1月22日就立案受理和审理至今，在此之前袁金林就已经实际占用。上诉人2009年12月就交房给住户使用，袁金林实际抢占和使用的时间应该是2009年12月，且袁金林未提供相关书证证实占用时间为2011年7月。因此，一审法院认定时间和部分事实错误，导致超期临时安置补助费增大，损害了上诉人的权益。2、一审法院作出的超期临时安置补助费的依据或标准及金额有误。袁金林于2009年12月占用了2-3-G号房屋（面积81.13平方米），实际上双方已认可了安置行为，袁金林也享受了权利，上诉人也支付了2009年度的安置费，不应当承担任何超期临时安置补助费给袁金林。一审法院判决两次超期临时安置补助费违背了基本事实和相关法律规定，且没有明确的计算标准和依据，也没有计算的说明，更没有第三方出具的评估报告作为判决依据。
袁金林辩称，涉案房屋一直无人居住我才于2011年7月实际占用。占用房屋的行为属于自力救济，不等于熠雄房开履行了安置义务，不能免除熠雄房开支付超期临时安置补助费的义务。
袁金林向一审法院起诉请求：1、请求法院确认二被告未按照2005年11月21日签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》之约定安置原告已构成违约；2、请求判令二被告就其违约行为给原告造成的损失采取补救措施，另行将原告已实际入住的A栋2-3-G（建筑面积81.13平方米），A栋2-4-F（建筑面积187.1平方米）号房屋对原告进行安置，并为原告办理相关产权登记手续，费用由二被告承担；3、二被告从2009年2月1日起至二被告正式办理A栋2-3-G号房屋交房手续之日止，按照2293.5元／月向原告支付超期临时安置补助费167425.5元（暂计算至2015年3月1日止，共计73个月）；4、二被告从2007年1月21日起至二被告为原告正式办理A栋2-4-F号房屋交房手续或实际安置原告之日止，按597.6元为计算基数，参照《贵阳市房屋拆迁管理办法》的计算标准，向原告支付超期临时安置补助费205873.2元（暂计算至2015年3月1日止）；5、本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：被告德天房开经政府批准，在贵阳市狮峰路184号地块修建商住搂。原告袁金林所有的位于花果园街64号砖混结构、面积45.87平方米房屋及该房屋上的自建房在被告德天房开的拆迁范围内。2005年11月21日，原告袁金林与被告德天房开同时签订两份《房屋拆迁安置补偿协议》，《房屋拆迁安置补偿协议》（之一）约定，被告德天房开以花果园街B栋2单元E型2褛1号房屋（套内面积69.1平方米）与原告的房屋（建筑面积45.87平方米）进行产权调换，超面积部分原告以每平方米1500元标准补差；双方还对拆迁补偿及临时过渡费用等相关事项进行了约定。《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）约定，被告德天房开以花果园街B栋2单元B型5楼1号房屋（室内面积69.1平方米）与原告在原房顶层自行修建的房屋（面积59.76平方米）进行产权调换，超面积部分由原告按每平方米1500元补给德天房开；协议还对其他方面进行了约定。协议签订后，原告将房屋交付给被告德天房开拆除。2007年11月5日，被告德天房开与被告熠雄房开签订《转让协议》，约定由德天房开将其开发的地块以人民币80万元转让给熠雄房开，该地块上的拆迁、安置、过渡、建设、物管、产权等一切费用由熠雄房开承担。2008年4月18日，贵阳市人民政府对该转让行为批复同意。2009年6月，被告熠雄房开改变原规划和设计图纸后，在该地块上将楼房修建完工，并命名为“熠辉商住楼”，但未取得房屋权属证书，亦一直未对原告进行安置。袁金林将熠雄房开、德天房开诉至南明法院，南明法院于2010年6月23日作出（2010）南民初字第728号民事判决。袁金林、熠雄房开不服该判决上诉，本院于2010年11月8日作出（2010）筑民一终字第1247号民事裁定，将该案发回南明法院重审。南明法院重审后于2012年6月10日作出（2011）南民初字第668号民事判决，袁金林不服该判决上诉，本院于2012年10月15日作出（2012）筑民终字第1846号民事裁定，将该案发回南明法院重审。南明法院重审后于2013年12月12日作出（2013）南民初字第463号民事判决，袁金林、熠雄房开不服该判决上诉，本院于2014年6月9日作出（2014）筑民一终字第524号民事裁定，将该案发回南明法院重审，南明法院重审后于2015年7月16日作出（2015）南民初字第1284号民事判决，袁金林不服该判决上诉，本院于2015年11月10日作出（2015）筑民一终字第1731号民事裁定，以原判遗漏当事人为由将该案发回南明法院重审，南明法院依法追加第三人罗抒参加诉讼，袁金林诉请如前。
因被告一直未对原告进行安置，原告一家遂于2011年7月自行搬入熠辉商住搂的2-30号房屋（应为2-3-G号房屋）（建筑面积81.13平方米）和2-4-F号房屋（建筑面积187.1平方米）居住使用至今。
另查明，被告熠雄房开于2009年12月7日与罗抒签订《商品房买卖合同》，将熠辉商住楼2-4-F号房屋以人民币542590元的价格出卖给罗抒。前述购房款中20万元由罗先华账户转账支付至股东张羽之账户，114590元由王平账户支付至张羽账户，剩余房款以现金支付。熠雄房开向其出具了收款收据。
再查明，案外人周治成、周治良于2007年7月17日与熠雄房开签订了两份《“熠辉商住楼”诚意认购书》，案外人周小晖于2007年7月17日与熠雄房开签订了《“熠辉商住楼”诚意认购书》一份，后由三人之父张博钦转账给熠雄房开股东张羽50万元用于支付购房款。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告袁金林与被告德天房开签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效的民事合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按协议履行各自的义务。之后德天房开与熠雄房开签订《转让协议》，将该项目中的权利义务全部转让给熠雄房开，被告熠雄房开即应按两份《房屋拆迁安置补偿协议》的约定履行自己的义务。被告德天房开因已将合同的权利义务整体转让给了熠雄房开，故熠雄房开应依据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定向原告履行合同义务。本案中，原告已按约定将自己的房屋交给被告拆迁，履行了自己的义务。但被告熠雄房开在规划和设计图纸发生变更，实际修建的房屋与原规划和设计图纸载明的栋数、楼层、房号不一致的情况下，未按约定履行通知原告并协商变更协议的相关约定的义务。在房屋修建完工后，亦未按协议的约定对原告进行安置，该行为已构成违约。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为被告熠雄房开违约并要求被告采取补救措施，对原告进行安置，符合法律规定，一审法院予以支持。但因规划和设计图纸的变更，修建完工的熠辉商住楼没有协议中约定对原告进行安置的房号，按协议约定的房屋对原告安置已无事实上的可能。原告诉请要求用其已实际占用的2-3-G号房屋（建筑面积81.13平方米）和2-4-F号房屋（建筑面积87.1平方米）（应为187.1平方米）进行安置。据查，该楼2-3-G号房屋系被告熠雄房开修建的房屋，尚未出售。庭审中，被告熠雄房开亦同意用该房屋对原告进行安置，故对原告要求用2-3-G号房屋对原告进行安置的诉请，一审法院予以支持，由熠雄房开按照《房屋拆迁安置补偿协认》（之一）的约定用熠辉商住楼2-3-G号房屋对原告进行安置。熠辉商住楼2-4-F号房屋现在虽被原告占用，但该房屋已于2009年12月7日被出售给罗抒，如用该房屋对原告进行安置，将损害他人的合法权益，故对原告要求用2-4-F号房屋对其进行安置的诉请不予支持。对被告熠雄房开违反《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的约定未对原告进行安置的违约责任，原告可在变更诉请后另诉解决。对原告的第三项诉请，因原告实际占用2-3-G号房屋的时间为2011年7月，故超期临时安置补助费亦应计算至2011年7月，共计66511.5元，由被告熠雄房开支付给原告。被告熠雄房开至今未按《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的约定对原告进行安置，原告要求被告熠雄房开支付至2015年3月1日的超期临时安置补助费205873.2元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、熠雄房开未履行落款时间为2005年11月21日签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》已构成违约；二、熠雄房开按照《房屋拆迁安置补偿协议》（之一）的约定，用贵阳市狮峰路的熠辉商住褛2-3-G号房屋对袁金林进行安置；三、熠雄房开于本判决生效后十日内，支付袁金林超期临时安置补助费66511.5元；四、熠雄房开于本判决生效后十日内，支付袁金林超期临时安置补助费205873.2元；五、驳回袁金林的其余诉讼请求。一审案件受理费2600元，由熠雄房开负担。
二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审基本一致。另查明，罗抒与熠雄房开签订的日期为2009年12月7日的《商品房买卖合同》第一条载明“出卖人以出让方式取得位于南明区狮峰路184号、编号为（2007）字第083号的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名为熠辉商住楼。”该条款中“建设工程规划许可证号”及“施工许可证号”未填写。第二条载明“预售商品房批准机关为贵阳市产权监理处”该条款中商品房预售许可证号未填写。该合同总价款542590元，罗抒主张购房款中20万元由其父罗先华账户转账支付至熠雄房开股东张羽账户，114590元由王平账户支付至张羽账户，剩余房款以现金支付。经查，上述20万元及114590元有转账凭证及熠雄房开出具的对应金额的收据，其余228000元款项当事人未提交支付凭证，也无熠雄房开出具的对应金额的收据。
2009年12月7日，熠雄房开向罗抒出具《入住通知书》，载明“我公司开发的熠辉商住楼现已修建竣工完毕，符合入住条件，根据我们双方合同约定，请你接到我公司入住通知书后，前来我公司办理入住手续，即可入住熠辉商住楼2单元4楼F室。”
2011年7月12日，贵阳市城市综合执法支队南明大队向袁金林作出《责令限期改正通知书》，该通知书记载“袁金林：你户于2010年8月在花果园街66号搭建房屋的行为，违反了《贵州省城市市容和环境卫生管理条例》第十九条的规定，现根据《贵阳市城市管理行政执法办法》和《贵州省城市市容和环境卫生管理条例》第十九条之规定，现责令于2011年7月15日前自行改正并接受复查。”
南明法院2013年审理本案时［案号为（2013）南民初字第463号］，熠雄房开在庭审中表示涉案房屋无预售许可证，也未在房屋登记部门登记备案。
二审中，熠雄房开表示其承接涉案商住楼后，因改变规划增加了楼层，未取得建设工程规划许可证正本，导致涉案商住楼未经验收，目前无法办理产权证。经本院到贵阳市房屋产权监理处查询，熠雄房开在贵阳市房屋产权监理处系统上只有一条位于贵阳市南明区沙坡路108号的房屋信息，无位于贵阳市南明区狮峰路的涉案商住楼的信息。袁金林表示其知悉涉案商住楼无法办理产权证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。袁金林与德天房开签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效的民事合同，对双方均具有法律约束力，双方均应按协议履行各自的义务。之后德天房开与熠雄房开签订《转让协议》，将该项目中的权利义务全部转让给熠雄房开，熠雄房开即应当按两份《房屋拆迁安置补偿协议》的约定履行义务。本案中，袁金林已按约定将自己的房屋交付拆迁，履行了合同义务。但熠雄房开在规划和设计图纸发生变更，实际修建的房屋与原规划和设计图纸载明的栋数、楼层、房号不一致的情况下，未履行通知袁金林并协商变更协议相关约定的义务，在房屋修建完工后，亦未按协议约定对袁金林进行安置，该行为已构成违约。袁金林认为熠雄房开违约并要求熠雄房开采取补救措施，对其进行安置，符合法律规定。但因确认之诉系指原告请求人民法院确认自己与被告之间存在或不存在某种法律关系，本案中，袁金林请求确认违约不属于确认之诉的审理范围，故对于其请求法院确认二被告未按照2005年11月21日签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》之约定对其进行安置已构成违约的诉讼请求应当予以驳回。
商品房销售应当符合相关规定。本案中，罗抒与熠雄房开签订的《商品房买卖合同》记载的签订日期为2009年12月7日，当天熠雄房开向罗抒出具了《入住通知书》，表明熠雄房开向罗抒销售的房屋为现房。依照《商品房销售管理办法》第三条第二款“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。”、第七条“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”、第八条“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”、第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”规定，熠雄房开在变更涉案商住楼规划后，未取得建设工程规划许可证正本和施工许可证，也未通过竣工验收，不符合商品房现售条件。罗抒与熠雄房开签订的《商品房买卖合同》标的物不合法，本院认定该合同无效，罗抒不能依据该合同主张对熠辉商住褛2-4-F号房屋享有权利。
涉案房屋未取得相关手续，无法办理产权证，但鉴于熠雄房开同意用涉案2-3-G号房屋对袁金林进行安置，且袁金林也知晓涉案商住楼不能办理产权证的情况，熠雄房开按照《房屋拆迁安置补偿协议》（之一）的约定，用涉案的2-3-G号房屋对袁金林进行安置系当事人对其诉讼权利的行使，本院从双方当事人自愿。另，因熠雄房开确实未按照《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的约定对袁金林进行安置，其现在亦无其他房屋可用于安置袁金林，故本院确定涉案的贵阳市狮峰路熠辉商住褛2-4-F号房屋作为过渡用房由袁金林使用，直至熠雄房开按照《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的约定对袁金林进行安置之日止。
关于超期临时安置补助费，因本案涉及两份《房屋拆迁安置补偿协议》，共对袁金林安置了两套房屋。虽然《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）未约定超期临时安置补助费，但因熠雄房开违约，确实未对袁金林进行安置，故对于袁金林主张对两套房屋都应当支付超期临时安置补助费的请求本院予以支持。但因袁金林已经实际占用了2-3-G号房屋和2-4-F号房屋，故超期临时安置补助费都应当计算至袁金林实际占用上述两套房屋时为止。
关于袁金林实际占用涉案两套房屋的时间双方有争议。熠雄房开主张占用时间为其向住户交付房屋的时间即2009年12月，但其未提供袁金林于该时间占用房屋的证据。袁金林主张其是2011年7月搬入涉案房屋，并提交贵阳市城市综合执法支队南明大队于2011年7月12日向其作出的《责令限期改正通知书》，可以印证袁金林关于此前其系在附近搭建房屋居住的陈述。因此本院认定袁金林实际占用上述房屋的时间为2011年7月，两套房屋的超期临时安置补助费都应当计算到此时。
对于《房屋拆迁安置补偿协议》（之一）的超期临时安置补助费，袁金林要求按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定，主张以月临时安置补助费的5倍计算。本院认为，《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定是“从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按照临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍”，故对于袁金林要求直接按照协议约定的月临时安置补助费458.7元的5倍计算月超期临时安置补助费的主张本院不予支持，应当按照上述规定逐月递增计算至5倍。该份协议约定了14个月的过渡期，过渡期满应当为2007年1月20日，袁金林认可收到了2009年2月以前的超期临时安置补助费，故熠雄房开还应当支付2009年2月至2011年7月期间的超期临时安置补助费。按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定，以月临时安置补助费458.7元为基数每月递增10%，最多不超过月临时安置补助费标准的5倍计算，熠雄房开应当支付2009年2月至2011年7月期间的超期临时安置补助费为63300.6元。对于《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的超期临时安置补助费，袁金林主张从《房屋拆迁安置补偿协议》（之一）约定的过渡期满之日即2007年1月21日起算，月临时安置补助费以10元每平方米计算为597.6元。该10元每平方米的标准符合2004年公布的贵阳市房屋拆迁临时安置补助费的标准，本院予以支持。故按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规定，以月临时安置补助费597.6元为基数每月递增10%，最多不超过月临时安置补助费标准的5倍计算，熠雄房开应当支付2007年1月21日至2011年7月的超期临时安置补助费为115336.8元。综上，熠雄房开共应支付袁金林超期临时安置补助费178637.4元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初740号民事判决第二、五项；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初740号民事判决第一项；
三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初740号民事判决第三、四项为：贵阳熠雄房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付袁金林超期临时安置补助费178637.4元；
四、贵阳市狮峰路熠辉商住褛2-4-F号房屋作为过渡用房由袁金林使用，直至贵阳熠雄房地产开发有限公司按照《房屋拆迁安置补偿协议》（之二）的约定对袁金林进行安置之日止；
五、驳回袁金林、贵阳熠雄房地产开发有限公司的其余上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元，由贵阳熠雄房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5200元，由贵阳熠雄房地产开发有限公司负担2900元，袁金林负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
代理审判员 柳 凡
代理审判员 冯 文 婷
二〇一六年十一月十九日
书 记 员 王茗萱（代）