上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1269号
上诉人(原审原告)：上海市虹口区长治电影院，住所地上海市虹口区。
法定代表人：徐国庆，经理。
委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪亮，上海市光大律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海奇悦酒家(原名称上海定豪长治酒家)，住所地上海市虹口区。
投资人：张鸿，总经理。
委托诉讼代理人：张星。
委托诉讼代理人：王颖，上海市远东律师事务所律师。
原审第三人：项定豪，男，1957年7月1日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚德义，上海欧森律师事务所律师。
原审第三人：上海溢航实业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：邵光德，总经理。
上诉人上海市虹口区长治电影院(以下简称“长治电影院”)、上诉人上海奇悦酒家(以下简称“奇悦酒家”)均因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
长治电影院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持长治电影院一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。1、一审法院认定租赁合同解除的原因系涉案房屋被列入政府旧城改造和土地收购储备计划有误。应该是奇悦酒家存在违法装修、擅自转租、擅自延长租赁期限以及变更房屋用途等违约行为；2、一审法院认定奇悦酒家于2013年10月装修完毕后未再经营有误。实际上奇悦酒家实际控制涉案房屋，且未提供证据证明其未经营。二、一审适用法律错误。1、一审法院以诉状副本送达日期作为解除日期有误；2、一审法院认定解除合同并非奇悦酒家的违约行为，所以对长治电影院的违约金请求不予支持有误。合同约定因奇悦酒家违约造成长治电影院解除合同的，奇悦酒家需承担三个月租金的违约金；3、一审法院认定因为奇悦酒家未开业经营，所以对长治电影院要求其支付租赁合同解除前的租金不予支持，并调低使用费有误。
对长治电影院的上诉，奇悦酒家辩称：1、装修经过长治电影院同意，不存在违法装修，同意一审的认定；2、同意一审有关营业期限的认定；3、2014年1月29日长治电影院发函确认合同继续履行，奇悦酒家没有违约行为，不应该支付违约金；4、长治电影院没有解除权，也未提出过解除合同的表示。
原审第三人项定豪述称同意奇悦酒家的答辩意见，同意一审法院认定的事实。
同时奇悦酒家亦提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回长治电影院的全部诉讼请求。事实和理由：一、奇悦酒家不存在违约行为，也没有侵犯长治电影院的合法权益。奇悦酒家对房屋进行的装修、改造、转租等行为都得到了长治电影院认可，且费用来自长治电影院，故双方是利益共同体。二、一审法院以奇悦酒家亦认为履约困难而作为解除合同的根据是无法可依的，所谓的履约困难系因长治电影院的违约行为所致。三、根据相关规定，一审法院应该裁定不予受理本案，且一审法院违法同意长治电影院变更诉讼请求。四、一审法院酌情确定的合同解除日期错误，因此，判决奇悦酒家返还房屋也缺少法律基础。五、一审法院认定奇悦酒家支付占有使用费的时间节点没有法律和事实依据，因为长治电影院的函明确停业洽谈期间合同继续履行，未经营的部分免收租金，所以本案审理期间也属于停业洽谈期间，应免收使用费。
对奇悦酒家的上诉，长治电影院辩称坚持其上诉意见。
原审第三人项定豪述称同意奇悦酒家的上诉请求。
原审第三人上海溢航实业发展有限公司(以下简称“溢航公司”)未应诉答辩。
长治电影院向一审法院起诉，要求判令：1、确认长治电影院与奇悦酒家于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月11日解除，溢航公司及奇悦酒家迁出租赁房屋，奇悦酒家将房屋清空后返还长治电影院并将企业注册地迁出租赁房屋；2、奇悦酒家支付违约金人民币(以下币种均为人民币)27.55万元；3、奇悦酒家支付房屋使用费，按照每日3,019元，自2013年9月11日起计算至实际搬离之日止。一审诉讼过程中，长治电影院变更第3项诉讼请求为：奇悦酒家支付房屋使用费，按照每日3,019元，自2013年11月11日起计算至实际搬离之日止。
一审法院认定事实如下：本市东长治路XXX号底层、二层(建筑面积1,307.15平方米)登记权利人为天主教上海教区，类型为影剧院。东长治路XXX号房屋其余部位及东长治路XXX号底层、二层房屋系公房，管理单位是虹房集团。
2009年2月26日，上海北外滩物业管理有限公司(以下简称“北外滩物业”)为甲方(出租人)、长治电影院为乙方(承租人)，双方签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将位于虹口区东长治路XXX号一、二、三层、插层房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积1,594.43平方米，房屋用途为办公、营业；租赁期限为三年，自2008年8月1日起至2011年7月31日止；月租金为13,562.50元，乙方应于每月10日前以现金形式支付租金；房屋转租他人，须双方明确进行约定。北外滩物业分别于2016年2月29日、6月6日出具证明，分别载明：东长治路XXX号长治电影院承租房屋面积为1,594.43平方米，其中宗教产业房屋面积925.53平方米；东长治路XXX号，租赁户名为长治电影院，租赁部位包括底层30.91平方米，月租金95.20元及底层141.83平方米、二层146.79平方米，月租金888.70元。
2008年9月1日，长治电影院为出租方(甲方)、上海定豪长治酒家(投资人原为项定豪，以下简称“定豪酒家”)为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方拥有1,800平方米房屋之所有权，乙方向甲方租赁该房屋仅用于餐饮；租赁期限为10年，自2009年1月1日起至2018年12月31日止；甲方同意2008年9月1日至2008年12月31日为免租期，用于乙方装修，免租期内免收租金，水、电等费用按实结算；租金按季度支付，先付后租，其中，2009年1月1日至2011年12月31日期间年租金为105万元，2012年1月1日至2014年12月31日期间年租金为110.2万元，2015年1月1日至2017年12月31日期间年租金为115.7万元，2018年1月1日至2018年12月31日期间年租金为121.4万元，乙方应于房屋交付前2个工作日内支付首季度租金26.25万元，此后于每季度末5个工作日前支付下一季度房屋租金，如逾期支付，应按照每日3‰向甲方支付滞纳金，逾期支付租金满1个月，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方搭建装潢、设备等损失由乙方自行承担，甲方不予补偿；合同签订后一周内，乙方一次性向甲方支付押金11万元，如因乙方违约致合同解除，押金不予返还；乙方应按月及时交清水、电、电话等公用事业费，如逾期支付超过10个工作日并在通知后2个工作日内仍未支付，甲方有权停止部分或全部公用设施使用，并且视为乙方违约，甲方有权终止合同；租赁期内，甲方不得擅自提前解除合同，否则须赔偿乙方经济损失；在租赁期内，未事先经过甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋的使用用途，或将租赁房屋部分或全部转租或者以承包形式给他人经营，否则甲方有权解除合同并收回房屋；乙方在该房屋内开展、经营其业务前，应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准，并在甲方处备案，乙方应确保上述执照、批准或许可证在租赁期内有效，如乙方因违法经营受到停业或停业整顿的处罚，租金交付义务不因此免除；乙方如需对租赁房屋进行装修，应事先征得甲方书面同意，按规定应向有关部门(包括该房屋物业管理机构)办理申报手续的，装修方案须得到甲方物业部门许可，须签订作业环保协议书、交纳押金后方可进行，并将竣工施工图(包括水、电、管线等图纸)报甲方备案；如合同期内因乙方违约致合同解除，乙方在租赁房屋内的搭建装潢、设施设备等投资不再收回，归甲方所有，乙方应在合同解除之日起1个月内将属于乙方的可移动物品搬离，将乙方公司注册地迁出，并承担3个月租金的违约责任；若乙方未按约定将房屋返还甲方并将公司注册地迁出，应按照租金标准向甲方支付房屋使用费至完全迁出租赁房屋。合同签订后，长治电影院将东长治路XXX号、东长治路XXX号部分房屋交付定豪酒家，定豪酒家使用该房屋经营餐饮。
2013年5月22日，定豪酒家为出租方(甲方)、溢航公司为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方拥有虹口区东长治路XXX-
XXX号物业的使用权，使用面积为2,600平方米，甲方将该物业出租给乙方用于商业等用途；租赁期限为10年，自2013年7月1日起至2023年6月31日(应为“30日”)止；租金包含物业管理费，前3年月租金为13.5万元，第4至6年月租金为141,750元，第7至9年月租金为148,837.50元，第10年月租金为156,279元；先付后用，支付方式为一季度一付，于每季度末5个工作日前支付下季度租金；甲方给予乙方1个月的装修免租期，即2013年6月1日至6月30日；甲方将该房屋及营业执照、相关固定设备、设施转让给乙方，乙方于签订合同当日一次性支付甲方转让费50万元；乙方进场当日需向甲方支付押金13.5万元及首季度租金40.05万元；交房之日起，乙方按时交纳水、电、电话费、公用事业费；租赁期间，如房屋遇市政征用，双方无条件服从，互不承担责任；如政府对该房屋进行动迁，房屋动迁补偿费用归甲方所有，乙方投资的部分按政策赔偿给乙方；甲方同意乙方进行转租，并协助乙方办理相关手续。后，定豪酒家将东长治路XXX号底层及二层部分房屋出租给溢航公司使用。
2013年5月26日，长治电影院为甲方、定豪酒家与溢航公司为乙方、案外人上海甘久佰建筑装饰工程有限公司为丙方，三方签订《影院管理公司安全生产管理、环境保护协议》，约定：工程地址在东长治路XXX号，工程自2013年6月1日起开工至2013年10月31日完工；施工前，乙、丙双方应认真勘查现场，向有关职能部门申报施工项目及验收(消防、安监、技监)；协议还对各方在安全生产、环境保护等方面的义务进行了约定；该协议甲、乙、丙三方各执一份。长治电影院持有的该协议中承包工程项目名称为“长治沈家门酒楼”，奇悦酒家持有的该协议中承包工程项目名称为“定豪长治酒家餐饮部、客房部装修、改建等”。东长治路XXX号房屋随后开始进行装修。
2013年8月6日，上海市虹口区建设和交通委员会(以下简称“区建交委”)向政府相关主管部门、提篮桥街道、虹房集团、长远集团等单位发出《虹口区闲置厂房等违法建设行为告知单》(以下简称“违建告知单”)，载明：工程名称定豪酒家，工程地点东长治路XXX号，建设单位定豪酒家，施工单位南通新华建筑集团通博工程有限公司，有关情况一栏列明：2013年6月现场开始施工，施工单位无施工资质，在未办理施工许可、无施工图纸的情况下对房屋进行内部结构拆除、钢结构施工，并且未经许可擅自插层、加层，现场施工安全措施不到位，造成严重结构和施工安全隐患，要求有关单位依据职能介入，严肃查处并在安全隐患整改前暂停各类行政审批、许可、备案等。
2013年9月11日，定豪酒家为发包方(甲方)、案外人上海弘韬建设发展有限公司为承包方(乙方)，双方签订《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为定豪酒家内装修，工程地点在东长治路XXX号，约定承包范围为室内改造工程(详见工程项目一览表)，承包方式为承包人包工、包料，开工日期为2013年8月11日，于2013年12月31日竣工；约定合同价款为每间客房60,256元。该合同附有《定豪商务酒店装修(项目)报价清单》等作为合同附件。
2013年9月17日，长治电影院向定豪酒家发出《关于长治路XXX号场停止施工的通知》，内容为：长治路XXX号(应为“东长治路XXX号”)于2013年8月6日收到区建交委违建告知单，于2013年8月23日收到区安监局发出的整改指令书及集团督办通知；针对2013年9月2日长远集团总经理张永林对长治沈家门酒家违章插层一事指示，已于2013年9月10日下午拆除违章插层，在确保房屋安全的前提下钢梁结构保留；待整改结果回复有关部门，并获得施工许可证等相关证件后方可施工，否则相应后果自行承担。
2013年9月30日，溢航公司为出租方(甲方)、项定豪为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将虹口区东长治路XXX号底楼部分出租给乙方用于餐饮，租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月31日(应为“30日”)止；租金包含物业管理费，租金按月支付，于每月25日至30日支付，前三年月租金为3.5万元，第四至六年月租金为36,750元，第七至第九年月租金为38,587.50元，第十年月租金为40,517.50元；甲方租赁给乙方的600平方米场地，其中装修部分费用(吊顶、下水道安装、包房分隔、厨房定位分隔、地坪装修)均由甲方负责。
2013年10月23日，长治电影院工作人员与项定豪约谈，要求项定豪在未取得施工许可证的情况下马上停止施工，项定豪表示会马上停止施工，有关职能部门要求拆、改，造成的经济损失全部由其一方承担。
2013年11月6日，上海市虹口区土地发展中心(以下简称“区土发中心”)向长治电影院发出《关于收购东长治路XXX号(长治电影院)房地产的函》，主要内容为：提篮桥街道63街坊地块已列入区政府2014年旧区改造年度计划，长治电影院使用的东长治路XXX号房屋位于该地块内，区土发中心拟先行收购该房屋，配合地块后期联合储备工作开展，将与长治电影院洽谈房地产收购具体事宜。长治电影院于次日向定豪酒家发函，言明因收到区土发中心通知，对提篮桥街道63街坊地块进行收购储备，故通知定豪酒家即日起停止一切装修，长治电影院将与其洽谈有关提前解除合同的善后事宜。
2013年11月7日，区建交委作出行政处罚决定书，对于定豪酒家于2013年7月在定豪酒家装修改建工程从事未取得施工许可证擅自施工的行为给予警告、罚款2万元并责令停止施工的行政处罚。同日，上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称“区执法局”)作出当场拆除违法建筑决定书，查明定豪酒家于2013年11月5日在东长治路XXX号空地上擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反相关规定，责令定豪酒家停止建设并自行拆除，拒不停止建设或者拒不拆除的，将依法予以强制拆除。
2013年12月，定豪酒家名称变更登记为奇悦酒家，投资人仍为项定豪。2014年2月18日，奇悦酒家的投资人变更登记为张鸿。
2014年1月29日，长治电影院函告定豪酒家：因长治电影院曾于2013年11月7日发函要求定豪酒家停止装修、双方洽谈有关提前解除合同的善后事宜，故长治电影院同意在停业洽谈期间，对于定豪酒家租赁的物业中，处于停止营业状态的部位不再收取相应租金，仍在营业的部位按照双方于2008年9月1日签订的租赁合同的约定收取相应租金。本案所涉房屋租金交至2013年10月。
2014年2月14日，长治电影院向土发中心发出《长治电影院关于房屋建筑面积的情况说明》，载明长治电影院与东海实业公司联营对影院(东长治路XXX号)进行了大规模改造，影院的经营、办公部位增加到三层、局部四层，房屋建筑面积增加至3,726平方米；改建后一层为电影厅、酒店，二层为咖啡厅、电子游戏机厅、KTV歌舞厅，三层为录像厅、广告公司及工场间、办公室，四层为局部仓库；影院改建后，未及时至房管所办理房屋建筑面积测绘及租金调整手续，故造成物业部门登记面积与影院实际建筑面积不符的局面，成为影院历史遗留问题；补充说明：1988年大修改建增加面积1,113.57平方米，1993年大修改建增加面积1,018平方米，原面积1,594.43平方米，总面积3,726平方米，2013年装修改建，批文已报批但未获批复，增加700平方米左右；要求土发中心按3,726平方米对长治电影院进行补偿。
2014年3月，奇悦酒家发函给长治电影院，言明奇悦酒家自2013年5月开始将危房基础开挖加固，墙壁、楼板拆除改建修造，于2013年8月16日已将土建工程结束，原计划奇悦酒家客房部于2014年1月18日开始营业，但在装修过程中收到长治电影院关于土发中心收购东长治路XXX号相关文件，致使工程不能继续；奇悦酒家于2013年11月7日收到长治电影院提前解除合同事宜的通知后一直未收到明确答复，故发函。
2014年8月26日，长治电影院发函给定豪酒家兼奇悦酒家，表示长治电影院曾于2013年11月7日发函告知相关部门拟对长治电影院在提篮桥街道63街坊地块内房屋先行收储，现意向未变，仍将继续洽谈收购，要求予以配合支持，并提供如实的解除合同后赔偿依据及相关材料，以便长治电影院向土发中心提出诉求。
2014年11月20日，长治电影院向定豪酒家及奇悦酒家发出《关于共同协商解除合同、补偿事宜函》，言明长治电影院收到对方提交的损失报告书及情况补充说明书，但认为对方的补偿项目中，许多内容不实、不符合补偿范围，长治电影院难以接受，希望双方共同协商确定审计单位、审计原则及范围。2015年2月12日，长治电影院与奇悦酒家签订《会议纪要》，载明根据双方解除房屋租赁合同函，就补偿事宜初步达成以下意见：奇悦酒家装修工程款数额，由上海市虹口区国资委(2013)36号文件提供的6家审计机构的任意一家审计、审价，长治电影院同意奇悦酒家从前述6家审计机构中任选一家进行审计、审价。
2015年2月，长治电影院以奇悦酒家、项定豪为被告诉至一审法院[案号为(2015)虹民三(民)初字第395号]，请求：1、判令奇悦酒家、项定豪立即从上海市东长治路XXX号房屋迁出，将该房屋返还长治电影院；2、确定长治电影院向奇悦酒家、项定豪补偿1,000万元(暂计)。长治电影院于2015年7月21日向法院申请撤诉，法院口头裁定予以准许。2015年9月，长治电影院再次诉至一审法院[案号为(2015)虹民三(民)初字第2041号]，请求：1、判令奇悦酒家立即从上海市东长治路XXX号房屋迁出，并将该房屋返还给长治电影院；2、确认长治电影院向奇悦酒家补偿1,000万元(暂计)。该案审理过程中，长治电影院增加诉请：要求解除长治电影院与奇悦酒家签订的合同。长治电影院于2016年8月29日再次向法院申请撤诉，法院口头裁定予以准许。
2015年9月，溢航公司向法院提起诉讼[案号为(2015)虹民三(民)初字第2036号]，要求解除与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》，要求项定豪支付2013年10月1日至实际迁出之日的租金，按照每月3.5万元计算。诉讼过程中，溢航公司变更诉讼请求为：要求解除双方签订的《租赁合同》，收回上海市东长治路XXX号底楼部分房屋，保留要求项定豪支付租金的诉权。法院于2016年7月18日作出一审判决：一、溢航公司与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》于2015年9月26日解除；二、项定豪应于判决生效之日起10日内迁出上海市东长治路XXX号底楼部分房屋(面积600平方米)，上述房屋由溢航公司收回。项定豪不服，向上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)提起上诉。二中院于2016年12月26日判决：驳回上诉，维持原判。
一审另查明，2015年5月，上海市规划和国土资源管理局(以下简称“市规土局”)向虹口区规土局作出《关于下达虹口区2015年土地储备计划的批复》(沪规土资地[2015]346号)，同意将四川北路街道17街坊地块等16幅土地列入2015年土地储备计划，该批准文件自印发之日起有效期3年。前述虹口区列入2015年土地储备计划地块中包括上海市东长治路XXX号房屋。
一审法院在审理过程中至现场查看，现场未见挂有东长治路XXX号门牌。
一审审理中，奇悦酒家表示，由于东长治路XXX号房屋被列入动迁范围，故租赁合同继续履行存在困难，即便无法履行，长治电影院也应当按照动迁补偿方案进行补偿，但是在本案中不考虑补偿事宜，还是坚持要求继续履行租赁合同。
一审审理中，根据项定豪申请，法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市东长治路XXX号项定豪承租的600平方米房屋的装饰装修残值进行鉴定。鉴定意见为装饰装修残值为1,488,765元。鉴定费95,640元，由项定豪预付。
一审法院认为,依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。长治电影院与奇悦酒家签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。虽然奇悦酒家在租赁过程中确实存在转租、违章搭建等情况，但从本案查证的事实来看，长治电影院对上述情况并非不知情，且无证据证明长治电影院以此理由向奇悦酒家提出解除合同。事实上，长治电影院在收到区土发中心的函之后，即通知奇悦酒家要求洽谈提前解除合同的相关事宜，双方此后也多次函件往来进行沟通，并且就合同解除后的补偿或赔偿事宜双方也多次协商，综合本案之前长治电影院提起的两次诉讼情况，可以认定长治电影院要求解除租赁合同的原因在于本案所涉租赁房屋已被列入政府的旧区改造及区土发中心的土地收购储备计划。奇悦酒家现虽不同意解除租赁合同，但是其在收到长治电影院2013年11月7日告知土地被收储并要求停止装修、洽谈关于提前解除合同善后事宜的函后即长期停业至今，双方就合同解除后的补偿、赔偿事宜多次进行协商，只是最终补偿或赔偿金额未能达成一致。奇悦酒家亦认可租赁合同事实上已无法继续履行，故自2013年11月起也一直未再支付房屋租金，综合考虑上述情况，双方之间的租赁合同解除为宜。因租赁合同解除并非奇悦酒家存在擅自转租、违法装修、擅自变更房屋用途等违约行为所致，故长治电影院要求奇悦酒家支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。因奇悦酒家否认长治电影院曾于2013年8月11日通知奇悦酒家解除合同，长治电影院也未提供证据证明该节事实，法院对于长治电影院要求确认租赁合同于2013年8月11日解除的主张不予采纳。鉴于双方之间曾就解约补偿事宜磋商的事实，法院酌情确定双方之间的租赁合同于本案起诉状副本送达奇悦酒家之日即2016年9月18日解除。关于长治电影院主张的房屋使用费，长治电影院曾于2013年11月7日发函要求双方洽谈有关提前解除合同的善后事宜，且于2014年1月29日表示在停业洽谈期间，对于租赁房屋中处于停业状态的部位不再收取相应租金，根据查证的事实，奇悦酒家于2013年10月装修完毕后即未再营业，长治电影院亦无证据证明奇悦酒家此后进行经营，故法院对于租赁合同解除前的租金不予支持。关于租赁合同解除后的房屋使用费，考虑到长治电影院要求停业洽谈且双方就合同解除事宜一直进行协商的情况对奇悦酒家使用系争房屋产生极大影响，奇悦酒家一直未开业经营，故法院参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，酌情确定房屋使用费的标准为每月3万元。现租赁合同解除，溢航公司作为实际使用人应当配合迁出东长治路XXX号底层及二层部分房屋，奇悦酒家也应当将租赁房屋清空后迁出，并将房屋返还给长治电影院。长治电影院要求奇悦酒家将企业注册地迁出租赁房屋，不属于法院主管范围，法院不予处理。关于合同解除后的补偿或赔偿等问题，虽法院多次释明，但奇悦酒家并未就合同解除后果向法院提起反诉，故本案对此不予处理，当事人可依法另行主张。关于项定豪的损失，系项定豪与溢航公司之间租赁合同关系，其可依法另行主张，本案中不进行处理。
一审法院判决：一、长治电影院与奇悦酒家签订的《房屋租赁合同》于2016年9月18日解除；二、自判决生效之日起30日内，溢航公司应迁出上海市东长治路XXX号底层及二层承租部位，奇悦酒家将上海市东长治路XXX号、东长治路XXX号承租部位清空后迁出，将该房屋返还长治电影院；三、自判决生效之日起10日内，奇悦酒家支付长治电影院房屋使用费，自2016年9月19日起至返还房屋之日止，按照每月3万元计算；四、长治电影院的其余诉讼请求，不予支持。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是长治电影院与奇悦酒家签订的《租赁合同》是否应予以解除，如应解除，解除原因和解除日期分别如何认定？本案中长治电影院主张奇悦酒家违约，其享有约定解除权。奇悦酒家则认为，其装修、改造、转租行为均得到长治电影院认可，并未违约，因此长治电影院并无解除权。奇悦酒家现虽因政府土地储备计划无法营业，但在相关补偿金额未达成一致的情况下，合同应继续履行。同时一审酌定的合同解除日期也无依据，其不应支付使用费。对上述争议焦点本院认为，二审中长治电影院也无新证据证明奇悦酒家的装修、改造、转租行为系在其不知情的情况下擅自进行，且事后其提出过异议要求解除合同，一审根据查明的事实，对长治电影院主张违约解除合同的意见不予采纳，理由已经充分阐述，本院予以认同，不再赘述。二审中奇悦酒家虽坚持要求继续履行租赁合同，但正如一审所认定的奇悦酒家亦认可租赁合同事实上已无法继续履行，只是双方对赔偿金额未能达成一致，鉴于一审中奇悦酒家也并未反诉要求赔偿损失，法院也无法处理赔偿问题。现一审已经明确奇悦酒家可就赔偿问题另行主张，因此奇悦酒家以赔偿问题未谈妥坚持不同意解除合同并无依据。本案租赁合同所涉房屋因土地储备而并非因拆迁导致租赁合同无法正常履行，因此奇悦酒家上诉认为法院不应处理此类纠纷也无依据。本案租赁合同因政府土地储备而无履行可能，一审认定该合同以解除为宜并无不当，本院予以认同。但一审酌定的解除日期不当，本院予以纠正，考虑到奇悦酒家在审理中才表示对合同的终止无异议，故以判决生效日为租赁合同解除日较妥。租赁合同解除后奇悦酒家及实际使用人溢航公司均应腾空房屋交还长治电影院。一审法院根据实际情况，给予30日的搬迁宽限期并参照租金标准，酌情调低占有使用费金额为3万元尚属公平合理，本院不再作调整。一审中，长治电影院变更诉讼请求程序合法，奇悦酒家认为违法依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人长治电影院的上诉请求依据不足，本院不予采纳。上诉人奇悦酒家对解除日期提出的上诉本院予以采纳，其余上诉理由均无依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19541号民事判决第二项；
二、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19541号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、上海市虹口区长治电影院与上海奇悦酒家签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
四、如上海溢航实业发展有限公司、上海奇悦酒家未在本判决确定的迁出日内搬离，上海奇悦酒家应支付上海长治电影院房屋使用费(按照每月3万元标准，自本判决生效之日后30日起计算至实际返还房屋之日止)；
五、上海市虹口区长治电影院的其余诉讼请求，不予支持。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费37,352元，由上海市虹口区长治电影院承担30,000元，上海奇悦酒家承担7,352元。二审案件受理费37,352元，由上海市虹口区长治电影院承担20,000元，上海奇悦酒家承担17,352元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年四月二十四日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。