广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）东一法民一初字第4432号原告朱晓明，男，汉族，1974年2月23日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，系个体工商户东莞市东城海景沐足阁的经营者。委托代理人金宗霞、王文勇，均系广东赋诚律师事务所律师。被告黄明杰，男，汉族，1966年12月23日出生，身份证住址：广东省化州市，原告朱晓明诉被告黄明杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告黄明杰另案涉嫌刑事犯罪而被公安机关羁押侦查，故本案需中止诉讼。本案在中止事由消失后恢复案件审理，本院依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人金宗霞到庭参加诉讼，被告黄明杰经本法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓明诉称：原告于2011年10月1日与东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会签订了《厂房、宿舍租赁合同》，约定下桥社区将其位于东莞市东城区下桥新维街1号的厂房、宿舍租赁给原告经营服务业和娱乐业，后原告开办了东莞市东城海景沐足阁。因租赁物三、四楼闲置，原告将该闲置租赁物租给被告黄明杰开办旅店，双方于2012年7月31日签订了《厂房、宿舍租赁合同》。双方约定：1、原告将案涉租赁物2823平方米以每月20000元租赁给被告，给予被告5个月免租金装修期（其前提是正常履行合同），租金自2013年1月1日起计；2、被告每月5号前缴纳当月租金，如逾期，支付未付租金的30%为滞纳金；3、如承租人中途违约，其投资的固定的不可拆除的、不动产的设备不可拆除，承租人退租后，一切装修设备不能拆除，属于承租人的固定设备拆除后，必须将租赁物恢复原状；4、如承租人中途退租、逾期缴纳租金超过两个月的，出租人有权没收租金，并承担支付半年租金的违约金责任。原告与被告签订上述合同后，被告即进场装修，用泥、沙、砖头在租赁物第三层、四层按其开办旅店的想法建了约70间房间框架，并做了部分水电、消防。在装修施工过程中，被告经常因经济原因与他人发生纠纷，据了解是被告并没有经济能力履行合同，也无能力支付工程款。被告并没有按合同约定从2013年1月1日起向原告支付租金。因被告与装修队存在工程款纠纷，被告于2013年2月初在案涉租赁物四楼将前来讨要工程款的人打伤后逃逸，直至2013年5月上旬才归案，目前被告以涉嫌构成刑事犯罪羁押于在东莞市第二看守所。原告认为，被告没有按合约约定支付租金，已严重构成违约，同时被告已涉嫌构成犯罪，根本没有履行合同的经济能力和行为能力，目前案涉租赁物闲置，被告事实上已终止了双方合同的履行，故双方签订的合同应当解除。据此，为维护原告合法权益，原告特起诉至人民法院，请求判令：一、解除原告与被告的租赁合同，判决被告恢复租赁物原状并返还租赁物；二、被告向原告支付租金，违约滞纳金（租金自2012年8月1日起计至实际返还租赁物，暂计至2013年5月31日为200000元，违约滞纳金自2013年1月1日起计，暂计至2013年5月31日为30000元）；三、被告承担违约金120000元；四、原告有权没收被告押金60000元；五、被告承担本案全部诉讼费用。2014年1月27日，原告申请减少部分诉讼请求，具体为：一、原诉讼请求第二项保留租金请求，撤回违约滞纳金请求，即变更为：判决被告向原告支付租金（租金自2012年8月1日起至实际返还租赁物止，暂计至2013年5月31日为200000元）；二、撤回原诉讼请求第三项；三、撤回原诉讼请求第四项。本案庭审中，原告增加要求撤回原诉讼请求第一项中关于要求被告恢复租赁物原状的内容。被告黄明杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状与证据。经审理查明，原告是个体工商户东莞市东城海景沐足阁（以下简称“海景沐足阁”）的经营者，2011年10月期间，原告向东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会租赁了位于东莞市东城区下桥社区新维街1号的厂房和宿舍一栋（四层）用于经营该沐足阁，租赁期限从2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年。2012年7月31日，原告以海景沐足阁的名义（甲方）与被告（乙方）签订一份《厂房、宿舍租赁合同》，合同约定：一、甲方将东莞市东城区下桥社区新维街1号厂房的三、四楼出租给乙方使用，厂房面积为2823平方米；二、租赁期限：从2012年8月1日起至2021年7月31日止，共9年，甲方给予乙方五个月的免租期，计租时间从2013年1月1日开始计租；三、租金标准：双方约定2012年8月1日至2014年7月31日厂房（不含宿舍）每月租金为20000元，此后每一年递增10%，即由2014年8月1日起，每月租金为22000元，由2015年8月1日起，每月租金为24200元，由2016年8月1日起，每月租金为26620元，由2017年8月1日起，每月租金为29282元，由2018年8月1日起，每月租金为32210.2元，由2019年8月1日起，每月租金为35431元，由2010年8月1日起，每月租金为38974元，另甲方安排6间宿舍给乙方使用，停车场二间小平房给乙方做仓库；四、租金支付方式：每月5号前乙方必须按甲方指定的银行账号向甲方缴纳本月租金，如逾期缴纳租金，乙方必须事先通知甲方，并经甲方书面同意，否则乙方应向甲方支付逾期租金的30%的滞纳金。原告主张：上述合同签订后，原告如约将新维街1号厂房的三、四楼交付给被告使用，但被告除了交付了履约保证金60000元之外，从来没有向原告交付过任何租金，后来被告又因为涉嫌刑事犯罪被羁押，此后还被定罪判刑，所以被告已失去了履行合同的能力，故原告依据《中华人共和国合同法》第九十四条第（三）项和第（四）项规定，起诉要求解除合同以及支付拖欠租金。另，原告还主张：被告承租新维街1号厂房的三、四楼后，就安排装修工程人员进场施工，完成了部分土建工程以后就因为被告与案外人发生工程款纠纷而停工了，到庭审时止，被告仍一直占用案涉租赁物，没有向原告返还，所以原告起诉要求被告返还租赁物。庭审中，原告确认同意于开庭当天即2014年3月6日自行收回案涉租赁物，被告拖欠的租金计算至开庭当天为止。本案诉讼过程中，本院向东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会调查案涉新维街1号厂房和宿舍的权属情况和规划报建情况。东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会复函称：案涉新维街1号厂房和宿舍是东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会于1991年左右兴建的自有物业，东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会将该物业出租给原告使用，东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会主张该物业兴建时有到当时区内的城建规划管理部门办理规划报建手续，但因时间较长，档案保管不善，故现在无法向法院提交规划报建相关资料。此后，本院再到东莞市东城区规划管理所调查案涉新维街1号厂房和宿舍的规划报建情况，该所复函称：经实地勘察及核对批后管理档案，案涉位于东莞市东城区下桥社区新维街厂房一幢（四层）没有办理规划报建手续。以上事实，有本院审查认定的证据：东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会与原告签订的《厂房、宿舍租赁合同》、原告与被告签订的《厂房、宿舍租赁合同》、调解会议记录（复印件）、、2013年1月24日确认书（复印件）、东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会的《复函》、东莞市东城区规划管理所的《复函》，以及本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为证。本院认为，被告黄明杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。因此，本院对原告提供的证据真实性予以确认。原告在诉讼过程中自愿撤回部分诉讼请求，这是原告对其权利的自由处分，本院依法予以准许，因此本院仅对原告变更后的诉讼请求进行审查。根据原告举证的两份《厂房、宿舍租赁合同》，可证实原告将从东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会处租赁而来的案涉新维街1号的厂房和宿舍一栋（四层），部分转租给被告使用，故原、被告之间形成租赁合同关系。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，从东莞市东城区办事处下桥社区居民委员会出具的《复函》可知，案涉新维街1号的厂房和宿舍是建于1991年左右，而东莞市各街道从1990年4月1日《城市规划法》实施后开始实施城市规划，因此案涉新维街1号的厂房和宿舍位于东莞市东城区办事处管辖范围内，应当在建设过程中办理建筑工程规划许可手续。然而，根据本院向东莞市东城区规划管理所调查证实，案涉新维街1号的厂房和宿舍并没有办理规划报建手续，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，因此根据上述法律规定原、被告签订的案涉《厂房、宿舍租赁合同》应属无效，故本院对原告诉请解除合同不予支持。由于原、被告签订的案涉《厂房、宿舍租赁合同》是无效合同，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应向原告返还案涉租赁物，原告应向被告返还履约保证金60000元。因原告确认已于开庭当天即2014年3月6日自行收回案涉租赁物，因此判令被告返还案涉租赁物已无实际必要，故本院对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求不予支持。虽然原、被告签订的案涉《厂房、宿舍租赁合同》是无效的，但被告在签订合同后实际使用了案涉租赁物，故被告应支付使用费给原告。使用费的支付标准，可参照双方当事人在《厂房、宿舍租赁合同》中约定的月租金数额20000元/月计算。又，由于使用费标准参照了双方当事人在《厂房、宿舍租赁合同》中的约定进行计算，因此从公平角度考虑，双方当事人在《厂房、宿舍租赁合同》中约定的免租期也应当参照适用，故被告须向原告支付的使用费应从2013年1月1日起计至原告自行收回案涉租赁物之日止，即计至本案开庭当天2014年3月6日止，该使用费共计为283871元（20000元/月×14个月+20000元/月÷31天×6天）。如前所述，案涉《厂房、宿舍租赁合同》无效导致原告须向被告返还履约保证金60000元，为减少当事人诉累，原、被告之间互负的到期债务应当予以抵消，故扣减原告应向被告返还的履约保证金后，被告还需向原告支付租赁物使用费223871元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告朱晓明以东莞市东城海景沐足阁名义与被告黄明杰于2012年7月31日签订的《厂房、宿舍租赁合同》无效。二、限被告黄明杰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告朱晓明支付使用费223871元。三、驳回原告朱晓明的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的受理费为4300元，由被告黄明杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹国雄代理审判员  周敬棠人民陪审员  黄洁文二〇一四年五月四日书 记 员  李嘉慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。