湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第01633号
原告王惠。
委托代理人关东芳，特别授权代理。
委托代理人陈国述，湖南先锋律师事务所律师，一般授权代理。
被告常德市顺源物业服务有限公司。
法定代表人徐成林，该公司董事长。
委托代理人程骥，该公司总经理，特别授权代理。
委托代理人戴建中，湖南经卫律师事务所律师，一般授权代理。
原告王惠与被告常德市顺源物业服务有限公司（以下简称顺源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，依法由审判员王秀峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王惠的委托代理人关东芳、陈国述，被告顺源公司的委托代理人程骥、戴建中到庭参加诉讼。开庭前，被告两次向本院申请重新鉴定，因无鉴定机构接受委托，该申请两次被�回本院。本案现已审理终结。
原告王惠诉称：原告于2009年5月31日购得了常德市顺沅房地产开发有限公司所售位于常德市武陵区武陵大道国源小区C＋栋1701房，并于同年7月10日与被告顺源公司签订了前期物业管理服务合同。2013年8月24、25日，因常德市城区连续两天大量降雨，导致公用设施即原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅。加之水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内，造成原告房屋严重受损。后经常德市德源司法鉴定所鉴定，原告房屋受损的原因系原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅，加上水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内所致，其直接的经济损失即修复费用为26012.92元，且不含财物的直接损失。事故发生后，原告再次找到被告，要求妥善协商处理，但被告以各种理由搪塞，拒不理赔，致使协商未果。原告认为，原、被告所签订的物业管理合同是合法有效的，被告理应按约履行物业合同所约定的各种管理义务，但令人遗憾的是，由于被告没有尽到相应的管理义务，造成原告财产受损，对此被告理应承担赔偿责任。为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告房屋修复损失费共计32000元；2、被告承担本案诉讼费。
原告王惠在举证期限内向本院提交如下证据：
1、常德市商品房预售合同1份及�款收据2份，拟证明争议房屋系原告所有；
2、前期物业管理服务合同1份，拟证明原、被告双方系物业服务合同关系；
3、湖南德源司法鉴定所鉴定报告1份，拟证明原告房屋漏水原因及损失价值；
4、照片一组，拟证明原告房屋漏水造成的损失；
5、鉴定费发票1份，拟证明原告用去司法鉴定费2200元。
被告顺源公司辩称：原告民事诉状中说积水孔周边堆积沉淀事实不存在。原告自身违规装修，擅自封闭排水管。对原告单方委托的鉴定结论不予认可。原告房屋漏水的质量问题已经经过开发商处理，原告已经从开发商拿了屋面漏水维修款自行处理。原告民事诉状中说的损失不是事实。
被告顺源公司在举证期限内向本院提交如下证据：
1、临时管理规约1份；
2、装饰装修管理服务协议1份；
上述证据拟证明业主装修时不得擅自损坏、改造排水等设施设备；
3、排水管所在位置室内照片2份，拟证明排水管违规封闭，窗台以上看不出水渍痕迹；
4、阳台屋顶上的积水孔照片2份，拟证明积水孔管径大，没有堆积尘渣；
5、领条及记帐凭证各1份，拟证明2012年12月10日原告从开发商处领取屋面漏水室内维修款4000元；
6、2010年6月30日至2011年12月31日王惠缴纳物业费记帐联1份，拟证明原告从2010年起就反映室内漏水，并拖延缴纳物业费。
经庭审质证，对原告提交的证据1、2，被告不持异议，本院予以采信；对原告提交的证据3，被告持有异议，认为系原告单方委托，勘测现场也只原告一方在现场，本院认为，被告虽持有异议，但不能向本院提交证据反驳，且湖南先锋律师事务所委托湖南德源司法鉴定所作出的鉴定报告并未违背法律法规的强制性规定，予以采信；对原告提交的证据4，被告持有异议，本院认为，原告的本组证据与原告的证据3�吻合，且与实际情况相符，本院予以采信；对原告提交的证据5，被告不持异议，本院予以采信。对被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，被告提交的证据1、2中确有原告王惠的签名，予以采信；对被告提交的证据3、4，原告对其持有异议，认为该证据不能显示拍摄的时间及位置，且不能反映当时漏水的实际情况。本院认为，被告提交的证据3、4不能显示拍摄的时间及位置，亦不能反映当时积水、漏水的实际情况，原告的异议成立，本院对被告提交的证据3、4不予采信。对被告提交的证据5，原告对其真实性不持异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，本院认为，原告2012年12月10日在开发商处领取C＋栋1701号房屋面漏水室内维修款4000元，系开发商对原告的房屋屋面维修后给予的补偿，与原告本次2013年8月因积水孔周边堆积尘渣及�水管问题导致的房屋损害不具有关联性，不予采信；对被告提交的证据6，原告持有异议，认为与本案不具有关联性，本院认为，原告王惠是否拒绝缴纳物业管理费，与本次财产损害赔偿不具有关联性，本院不予采信。
根据本院采信的证据和当事人对本案无争议的事实的陈述，本院查明本案的事实如下：
原告于2009年5月31日购得了常德市顺沅房地产开发有限公司所售位于常德市武陵区武陵大道国源小区C＋栋1701房，该房位于该栋房屋顶层。同年7月10日原告与被告顺源公司签订了前期物业管理服务合同。合同约定：“第二条……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：是指对物业服务区域内或者单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、井、公益性文体设施和共同设施设备使用的房屋等，进行维护和管理。第三条……二…2、供水、供电、通讯、照明设备设施工作正常；三、…3、室内外排水通畅，沟通盖板安全，化粪池、沙井每半年清理一次。第九条…一、乙方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”2013年8月24、25日，因常德市城区连续两天大量降雨，导致公用设施即原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅。加之水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内，造成原告房屋严重受损。
受湖南先锋律师事务所委托，常德市德源司法鉴定所对原告王惠坐落在常德市武陵区国源小区C＋栋1701室的私人住宅因大雨浸泡造成房屋受损的原因及维修费用进行鉴定，于2013年9月3日出具司法鉴定报告书1份，鉴定结论为：根据现场实地勘查和综合分析，当事人王惠房屋内的受损原因是阳台屋顶上的积水孔因堆积有尘渣，未及时清除，流入排水管内的尘渣受阻不能正常排水。遭遇大雨时，排水管管壁受到挤压，造成管件破坏或管件接口不严而流入房屋室内的。依据《湖南省房屋修缮计价定额》及有关规定和常德市建设工程造价管理站发布的人工工资标准和主要材料价格，结合实地丈量的数据对受损的部位进行修复计算，修复费用为26012.92元。本鉴定中维修费用仅指该房屋的修复费用，不含财物的损失费用。原告用去鉴定费2200元。后原、被告协商未果，原告遂向本院起诉，提出前列诉讼请求。
本院认为�原告王惠与被告顺源公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告王惠所购国源小区C＋栋1701房（属顶层），因常德市城区连续两天大量降雨，导致公用设施即原告王惠房屋的阳台屋顶承担较大面积的屋面排水，因积水孔周边堆积尘渣，顺积水孔流入雨水排水管内，加上该雨水排水管呈形走向，流入排水管内的尘渣日积月累，不易排尽，造成排水管内排水不畅。加之水管弯头接口处承受有限且接口不严、开裂，使得雨水从管外排出，流入原告房屋内，造成原告房屋严重受损，故被告顺源公司未尽到与业主合同约定及法律规定的管理职责，存在违约事实，应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第三十六条，《最高人民法院关于审理�业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
被告常德市顺源物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王惠的经济损失28212.92元（26012.92元＋2200元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费600元，由被告常德市顺源物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 王秀峰
二〇一四年五月二十六日
代理书记员 刘 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的�质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。