广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5791号
上诉人（原审被告）：庄婉珑，女，1975年7月19日出生，汉族，身份证地址：广州市天河区，
委托诉讼代理人：宋伟强，广东法丞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡嘉敏，广东法丞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市番禺南英房地产有限公司，地址：广州市番禺区洛浦街珠江花园青云阁首层。
法定代表人：岑兆雄。
委托诉讼代理人：周石文、吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。
上诉人庄婉珑因与被上诉人广州市番禺南英房地产有限公司（下称“南英公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
庄婉珑上诉请求：1、撤销广州市番禺区人民法院作出的（2016）粤0113民初4964号判决书，依法驳回南英公司全部诉讼请求。2、判决南英公司继续履行《认购书》约定的义务，与庄婉珑签订《商品房买卖合同》。3、本案一审、二审受理费由南英公司承担。事实与理由：双方签订的《认购书》和《协议书》是基于双方就签署《商品房买卖合同》前的有关事宜所签订的合同，其合同主要目的是保证双方后期按约签订《商品房买卖合同》。双方签订《协议书》后，庄婉珑于2015年11月已将配偶名下位于广州市天河区华港南路6号203房房屋出售，满足了合同约定的享受家庭首套房贷款政策条件，但南英公司却迟迟不按照约定与庄婉珑商量并办理网签《商品房买卖合同》，不履行合同的在先义务，庄婉珑对给齐房款后能否取得房屋产权产生严重怀疑，庄婉珑有权要求南英公司先履行办理网签《商品房买卖合同》的义务，并有权暂缓履行分期支付房屋购房款，南�公司不能以庄婉珑逾期支付购房款超过30天为由要求解除双方签订的《认购书》和《协议书》。2014年12月31日双方签订的《认购书》第二条第3项约定“乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金20万元，该定金将于该物业《商品房买卖合同》签订后转化为房款”，第三条第1项约定“首期房款：于2014年12月31日前支付140万元（已包含定金）；同日甲乙双方签订《商品房买卖合同》”；2015年1月4日双方签订的《认购书》第一条明确约定“根据政府有关房产限购政策规定就购房资格的要求，鉴于乙方目前暂不能提供具备购房资格的证明文件，甲、乙双方同意暂不签订《商品房买卖合同》，直至乙方能否提供所需证明文件，双方再按约定签订买卖合同。”综上分析，与庄婉珑签订《商品房买卖合同》是南英公司必须履行在先合同义务之一，《商品房买卖合同》也是房屋交�过程中保障买受人权益必不可少的环节。但在双方履行《认购书》和《协议书》过程中，南英公司自始没有与庄婉珑商议、办理签订《商品房买卖合同》事宜，不履行合同的在先义务，仅是一味地要求庄婉珑支付购房款，庄婉珑对给齐房款后能否取得房屋产权产生严重怀疑，在南英公司未履行完毕在先合同义务之前，南英公司暂缓履行分期支付房屋购放款，合情合理，依法有据。二、庄婉珑提供了相关的证据证明南英公司交付的房屋存在质量问题、配套设施与销售宣传严重不符等，违规违约、隐瞒交易风险、欺骗卖房的违约行为，至今南英公司的上述违约行为并未完全消除，其无权以庄婉珑逾期支付购房款超过30天为由要求解除双方签订的《认购书》和《协议书》。1、南英公司在销售案涉时代外滩楼盘时号称江景豪宅，配套设施齐全，但名不符实，实际上房屋质�存在诸多问题，就庄婉珑所购买的房屋而言，就出现地板石材开裂、装修材料脱落、墙纸发霉、木地板发霉发黑、地板渗水漏水、阳台不锈钢柱子锈蚀严重等等的质量问题。房屋交易买受人支付对价获取的商品合同目的是获取商品的使用价值，该使用价值当然包括商品的品质要求，一审判决机械理解为通过竣工验收备案即符合《协议书》约定的交付条件系认定事实错误，属南英公司违约在先。庄婉珑就房屋存在的质量问题曾多次向南英公司反映，但南英公司均置之不理，不维修，此情况导致房屋价值存在可能遭受巨额贬损、室内财产遭受巨额损失的情况下，庄婉珑暂缓支付分期放款属于依法履行抗辩权，不构成违约，南英公司不具备单方解除合同的权利。2、庄婉珑购买案涉房屋时，南英公司不但未告知楼下有个垃圾站，而且在宣传单、模型沙盘中故意隐瞒了这个�圾站的存在，南英公司存在隐瞒交易风险、欺骗卖房的违约行为。而且现在垃圾站还存在了严重的卫生问题，南英公司聘请的物业管理公司经常将生活垃圾堆放在垃圾站外，搞得臭气熏天、污水横流，给广大业主身心健康带来严重隐患。3、另外，南英公司违规销售车位，明明有大把空余车位，但就是不给业主停放，造成很多业主的车辆停放在路面，小区门口等，既带来安全隐患，也造成了小区环境杂乱差，这与其当初宣传存在很大差距，这也属于南英公司欺骗卖房一个方面。三、庄婉珑已经履行部分支付购房款的义务，南英公司要求解除合同系因房屋价格上涨欲收回再转卖获取不当超额利益，一审判决支持其解除合同的诉请系破坏交易安全。合同总价格700万元，庄婉珑已经支付了南英公司共210万元房款，目前也完全具备按家庭首套房优惠政策办理网签《商品房买�合同》的资格、条件，同时庄婉珑一审明确表示同意一次性付清剩余房款。如法院支持南英公司解除合同将破坏市场经济的交易秩序与交易安全，另一方面，南英公司要求解除合同实质系因近两年房地产市场暴涨，涉案房屋价值上升，南英公司欲解除合同收回房屋再转卖获取超额利益，如前所述，南英公司交付的房屋存在严重的质量问题，为处理房屋的质量问题和维权问题，庄婉珑投入了大量的时间与精力，如法院支持南英公司的诉请将破坏社会的诚信体系，促使一些人采用不诚信的行为获取不当利益。四、一审判决解除合同，但未对庄婉珑已支付的付款作出处理，程序不当。一审法院判决解除合同，要求庄婉珑将涉案房屋腾空交还南英公司，但对庄婉珑已经支付的购房款210万元未作任何处理，程序不当，如要求庄婉珑再另行起诉要求南英公司退还，导致诉累。综上所述，请求二审法院围绕《认购书》和《协议书》的合同主要目的是规范双方按照约定签订《商品房买卖合同》，全面查明事实情况，依法驳回南英公司的诉求。
二审庭后，庄婉珑又向本院提交了情况说明：一、南英公司未依据《合同法》第九十六条规定，向庄婉珑发出解除通知，一审法院判决解除合同不当；二、2015年11月3日双方签署《和解协议》说明双方愿意继续履行合同，南英公司放弃《认购书》、《协议书》约定之合同解除权，南英公司向我方催款期间曾核对过所欠房款，这一过程说明南英公司实际选择继续履行合同而非解除合同；三、南英公司起诉解除合同系因房屋价格上涨欲收回再转卖获得不当超额利益，一审判决支持其解除合同系破坏交易安全。
南英公司辩称：1、庄婉珑第二项上诉请求已经超出原审诉讼请求的范围，庄婉珑并�有在原审诉讼过程中提起签订商品房买卖合同的反诉请求，所以庄婉珑直接在二审程序中提起签订商品房买卖合同的上诉请求显然超出原审诉求的范围，明显违反民诉法第328条的规定。2、庄婉珑关于因南英公司未配合签订商品房买卖合同的陈述显然与客观事实不符。首先，根据协议书第2条的约定，庄婉珑在取得购房资格5日内应该向南英公司提供，然而截至南英公司提起本案诉讼之日庄婉珑从来没有向南英公司提供给任何购房资格文件，所以庄婉珑关于南英公司不配合签订商品房买卖合同的陈述与客观事实不符。其次，庄婉珑声称其于2015年11月份将办理网签的资料提供给南英公司，但南英公司拒绝与其签订商品房买卖合同，从而导致其拒绝支付购房款，然而根据认购书第3条约定，庄婉珑必须在2015年6月15日、9月15日支付第3期购房款及第4期购房款，而庄婉珑早已出现逾期支付第3、4期购房款的违约行为，而且早已超出30天，可见庄婉珑所谓的因为南英公司没有配合签订商品房买卖合同而拒付购房款的说法完全属于虚构事实。3、案涉房屋已办妥竣工验收备案手续，具备交付条件，而庄婉珑签署的收楼确认书也自认案涉房屋是具备交楼条件，同意接收案涉房屋，可见案涉房屋并不存在影响居住的质量问题，庄婉珑提出的整改意见属于装修瑕疵。4、庄婉珑并没有举证证明案涉房屋的瑕疵是基于房屋自身的原因产生的，而不是由于庄婉珑使用不当造成的。退一步讲，即便该问题属于房屋装修瑕疵，南英公司也早已维修完毕，所以庄婉珑以案涉房屋装修瑕疵为由拒绝支付购房款缺乏事实及合同依据。5、关于庄婉珑提及的垃圾站及车位问题并不能成为庄婉珑拒绝支付购房款的事由，而且也明显与事实不符。6、对于庄婉珑已支付购房款�处理，根据协议书第8条约定，南英公司扣除违约金、房屋使用费、诉讼费等相关费用后无息退还给庄婉珑。
南英公司向一审法院起诉请求：1.解除南英公司、庄婉珑双方于2014年12月31日签订的《珠江花园二期（时代外滩）认购书》（编号：2201606）以及于2015年1月4日签订的《协议书》，同时判令庄婉珑向南英公司支付房款总额10%的违约金700000元；2.庄婉珑及其同住人员于判决生效之日5日内腾空广州市番禺区洛浦街沙溪××××号珠江花园二期（时代外滩）自编5栋2梯2201号房屋并交付予南英公司；3.庄婉珑向南英公司支付物业使用费（自南英公司交付该物业钥匙之日起，按广州市国土资源和房屋管理局公布的2015年广州市房屋租金参考价为标准，计算至庄婉珑实际腾房并将该物业归还给南英公司之日止，暂计至2016年4月8日为76636元）；4.诉讼费由庄婉珑承担。
一审法院认定事实：南英公司作为出售方、庄婉珑作为认购方于2014年12月31日签订编号为No.2201606《珠江花园二期（时代外滩）认购书》，约定由庄婉珑认购位于广州市番禺区洛浦街沙溪××××号珠江花园二期（时代外滩）自编5栋2梯2201房，建筑面积268.899平方米，成交房价7000000元，装修标准为标准装修。庄婉珑须在签订本认购书的同时向南英公司付清定金200000元，首期房款于2014年12月31日前支付1400000元，第二期房款于2015年3月15日前支付350000元，第三期房款于2015年6月15日前支付350000元，第四期房款于2015年9月15日前支付2450000元，第五期房款于2015年12月15日前支付2450000元；庄婉珑应当支付至南英公司指定的银行账户。若发生下列情况之一，则南英公司有权单方解除本认购书，不予退还庄婉珑已经支付的定金，并可以不通知庄婉珑而将该物业另行出售：（1）庄婉�未按本认购书约定付清购房款、税费、首期住宅专项维修资金或提交完毕申请银行按揭的全部资料；（2）庄婉珑未于本认购书约定期限按前述示范文本与南英公司签订《商品房买卖合同》。此外，该认购书还就其他事宜进行了约定。
2015年1月4日，南英公司作为甲方、庄婉珑作为乙方签订编号为No.B2016203《协议书》，双方约定：“……第一条：根据政府有关房产限购政策就购房资格的要求，鉴于乙方目前暂不能提供具备购房资格的证明文件，甲、乙双方同意暂不签订《商品房买卖合同》，直至乙方能够提供所需证明文件，双方再按约定签订买卖合同。第二条：若乙方在《认购书》签订后取得第一条所需的证明文件，乙方应在文件齐备之日起5日内向甲方提供具备购房资格的证明文件并按届时甲方销售现场公示的示范文本与甲方签订买卖合同。……第五条：�乙方逾期支付《认购书》约定的款项，则每逾期一日，乙方应按逾期付款金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除《认购书》及本协议，并可以不通知乙方而将该物业另行出售，甲方有权要求乙方支付等额于《认购书》约定的该物业成交总房价10%的违约金。……第八条，甲方按《认购书》及本协议的约定向乙方收取的违约金、赔偿金等相关费用，甲方有权在乙方已支付的款项中直接予以扣减。第九条：该物业依法具备交付条件后，如乙方已按照《认购书》的约定付清该物业到期购房款及首期住宅专项维修资金的，甲方同意向乙方交付该物业；如乙方未按照《认购书》的约定付清该物业到期购房款及首期住宅专项维修资金的，乙方除应按约定承担逾期付款的违约责任外，甲方还有权不予将商品房交付给乙方使用，直至乙方将所欠�项全部付清，且甲方无需就此拒绝交付商品房的行为向乙方承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任。……”
2015年1月8日，庄婉珑办理了诉涉房屋的收楼手续。其中，收楼确认书中明确：“本人……确认该单元符合《协议书》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起由本人接收该单元。若该商品房存在遗留整改事项或属保修范围的，本人承诺在签署本《收楼确认书》之日起，质保期内以书面形式向发展商提出异议。发展商在接到业主异议后，按照《质量保证书》承担保修责任。”
2015年7月8日，南英公司向庄婉珑发出催款通知书，要求庄婉珑支付2015年6月15日应付楼款35万元及相应的违约金。2015年7月17日，南英公司就上述款项再次向庄婉珑发出催款通知书。2015年9月9日，南英公司将庄婉珑诉至一审法院，要求庄婉珑按照认购书的约�支付楼款，后双方达成调解，并于2015年11月3日分别作为甲、乙双方签订和解协议书，再次就剩余房款的支付时间及其他事宜进行约定，和解协议内容如下：“一、甲、乙双方一致同意继续履行双方于2014年12月31日签订的该单位的《认购书》和2015年1月4日签订的该单元《协议书》；二、乙方应于2015年11月4日前向甲方付清该单元400000元，其中包括到期房款350000元及违约金50000元；三、乙方应于2015年12月10日前一次性向甲方付清该单元的剩余房款4900000元；四、甲方在协议生效后三日内向法院申请撤回诉讼；五、如乙方按协议第二、第三条约定向甲方付清所述全部款项，则甲方同意免除乙方因逾期支付房款所产生的除本协议第二条约定的50000元之外的其余部分违约金，如乙方未按本协议第二、第三条约定向甲方支付所述全部款项，甲方有权根据双方签订的《认购书》就《协议书》追究乙方的违约责任（违约金自2015年6月15日起按每日0.05%的标准计算至实际清偿之日止）；六、本协议自双方签字盖章，且乙方按本协议第二条约定向甲方付清400000元后生效；七、本协议一式三份，南英公司、庄婉珑各执一份，法院留存一份”后南英公司向一审法院申请撤回起诉，一审法院依法于2015年11月5日裁定准许南英公司撤回起诉。南英公司称庄婉珑至今尚余505万元未支付，包括认购书约定的2015年3月15日前应付未付的楼款15万元，以及调解协议书约定的2015年12月10日前应一次性支付的490万元。对此，庄婉珑确认只欠南英公司楼款490万元，一审法院责令庄婉珑提供相关支付凭证，庄婉珑并未提供其已完全支付了2015年3月15日前应支付的35万元的凭证。
南英公司主张解除双方签订的认购书及协议书的原因是庄婉珑未按照协议书第五条约定支付楼款，且逾期超过30日，南英公司有权单方面解除认购书及协议书。对此，庄婉珑抗辩诉涉房屋存在质量问题及楼盘的现状与宣传不一致，其拒绝支付剩余房款是依法行使不安抗辩权。为此，庄婉珑提供了《时代外滩全体业主致时代地产公司的一封信》、信访复函、五组照片拟证明其主张。其中《时代外滩全体业主致时代地产公司的一封信》为业主反映时代外滩楼盘存在开发商违法销售车位、小区垃圾站设置及管理、房屋质量问题、物管服务质量问题等；信访复函由广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作出，就胡善泉等人反映的关于珠江花园二期车位（出租）方案的处理情况进行回复；五组照片反映的情况分别是诉涉小区关于车位事宜的维权情况，诉涉小区的车位现场，诉涉小区成立业主委员会的选举过程，诉涉小区的垃圾站设置及管理不善的情况，诉涉房屋阳台�杆下侧生锈、大理石出现裂缝、墙纸剥离等现象。为此，南英公司主张诉涉房屋符合交付条件，并提供了以下证据材料：1、广东省广州市商品房预售许可证，项目名称为珠江花园、项目坐落为番禺区沙溪××××号；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，备案时间为2014年9月30日，工程地点为番禺区大石沙溪村番禺大桥东侧；3、通邮申报表，新建房屋详细地址为：沙溪大道380号金榕街1-13号，沙溪大道380号唐竹街1-2号，沙溪大道380号蒲葵街1-2号，广州市番禺区邮政局已签章确认；4、广州市番禺区东乡供水有限公司永久用水同意接入书，项目名称为珠江花园二期5栋、6栋及地下室、7栋、8栋；5、客户受电工程竣工检验意见书，项目地址为番禺区洛浦街珠江花园二期第5、6、7、8栋；6、问题检验表（2015年9月13日），载明大阳台护栏生锈；7、工程维修记录表�载明大阳台栏杆加固除锈、抛光、打蜡28米，工程施工起始时间为2015年9月13日，工程处理中心验收意见为已完成；8、工程维修纪实表；9、问题查验表（2015年12月21日），载明3个卫生间门前木门变黑；10、维修记录表，载明维修工程内容为客用卫生间1、木地板、其他3个卫生间门前木板变黑，工程处理中心验收意见为已完成；11、工程维修记录表，载明维修工程内容为厨房、洗菜盆、厨房洗碗盘下面木板发黑，工程量核定为发霉木板已拆，工程施工起始时间为2015年6月17日至2015年6月24日，工程处理中心验收意见为已完成；12、工程维修记录表，维修内容为主卧卫生间、客用卫生间1、厨房、主卫、次卫、厨房墙面地面、石材铺贴、裂纹、石材有裂缝，补胶、修缝、打磨、抛光，工程施工起始时间为2016年3月30日至2016年4月2日，发完工函；13、工程维修完工通知函及快递详�单，载明诉涉房屋于2016年4月2日完成庄婉珑于2016年3月30日提出的工程问题，通知庄婉珑在通知函发出后3天内到现场查看，送达地址为认购书及协议书中庄婉珑的地址。
另查明：庄婉珑及其丈夫、儿子的户籍均在广州市，其中庄婉珑丈夫名下有一处房产，庄婉珑及其儿子名下没有房产。
再查明：广州市房地产租赁管理所作出的《2015年广州市房屋租金参考价》载明洛浦街珠江花园电梯楼房屋租金参考价为19元/平方米。
在案件审理过程中，庄婉珑申请一审法院对诉涉房屋的装修是否存在质量问题及该质量问题产生的原因进行鉴定。同时，庄婉珑表示愿意一次性支付剩余房款，但南英公司不愿意接受。
一审法院认为：南英公司、庄婉珑双方于2014年12月31日签订编号为No.2201606《珠江花园二期（时代外滩）认购书》及2016年1月4日签订的编号为No.B2016203《协议书》合法有效，双方应依合同享有权利、履行义务。本案的争议焦点为南英公司是否有权解除双方签订的认购书及协议书。首先，双方于2014年12月31日签订认购书及协议书，按照上述约定，庄婉珑应该于2014年12月31日前支付140万元，于2015年3月15日前支付35万元，于2015年6月15日前支付35万元，于2015年9月15日前支付245万元，于2015年12月15日前支付245万元，但庄婉珑并未按照约定如期支付楼款，后南英公司于2015年9月9日将庄婉珑诉至一审法院，要求庄婉珑支付2015年6月15日前应支付的楼款。双方于2015年11月3日签订和解协议书，再次就剩余房款的支付时间及其他事宜进行约定，其中约定庄婉珑于2015年11月4日前向南英公司支付到期房款35万元及违约金5万元，于2015年12月10日前一次性支付剩余房款490万元，后南英公司撤回对该案的起诉，但庄婉珑仍未按照�定支付剩余房款490万元。截止南英公司起诉之日即2016年6月16日，庄婉珑仍未履行支付义务，仍有70%或以上的房款未支付，其行为并不能表明其至起诉之日止存在继续履行合同的意思表示。其次，庄婉珑抗辩诉涉房屋的装修存在质量问题，从南英公司提供的证据来看，诉涉房屋曾存在阳台栏杆生锈、大理石地板开裂、墙纸剥离、木地板发霉等情况，但南英公司亦对此进行了相应的处理。退一步说，即使诉涉房屋的装修装饰仍存在质量问题，也只属南英公司交付的房屋存在装修质量瑕疵，并不影响实际使用，故南英公司不存在根本违约，庄婉珑应循适当途径主张权利，而非以此为由不履行房屋买卖合同关系中的支付义务。同时，因诉涉房屋是否存在装修质量问题并不影响本案定性，故对庄婉珑提出的对诉涉房屋的装修是否存在质量问题及该质量问题产生的原因进行鉴定的申请，一审法院不予准许。同理，庄婉珑抗辩诉涉楼盘的实际与宣传不符及南英公司未协助其办理网签手续等，亦非庄婉珑拒绝支付房款的充分理由。再次，虽庄婉珑在第二次庭审过程中表示愿意一次性支付剩余房款，但南英公司明确表示不愿意接受。综合上述情况，鉴于庄婉珑逾期支付房款且逾期超过30日、甚至经双方就剩余房款支付时间再次进行约定后仍不支付，且庄婉珑抗辩其不支付房款的理由缺乏事实和法律依据，故南英公司有权单方解除《认购书》及《协议书》，南英公司主张解除双方签订的《珠江花园二期（时代外滩）认购书》及《协议书》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
因双方约定的违约金标准为诉涉物业成交总价的10%即700000元，但诉涉房屋确实存在装修质量瑕疵，结合诉涉双方的履行情况及房地产市场价格变�等因素，一审法院依法将违约金调整为70000元。
鉴于诉涉认购书及协议书依法解除，南英公司主张庄婉珑将诉涉房屋即广州市番禺区洛浦街沙溪××××号珠江花园二期（时代外滩）自编5栋2梯2201房腾空，并交还南英公司管业，并无不妥，一审法院予以支持。
鉴于诉涉认购书及协议书依法解除，且诉涉房屋自2015年1月8日交付庄婉珑使用，南英公司主张庄婉珑自2015年1月8日起支付物业使用费，符合事实及法律规定，一审法院予以支持，虽南英公司主张参照广州市房地产租赁管理所作出的《2015年广州市房屋租金参考价》中载明洛浦街珠江花园电梯楼房屋租金参考价19元/平方米即每月4229.55元（19元/平方米×222.608平方米）计付物业使用费，考虑到诉涉房屋存在装修瑕疵，对实际使用造成一定的影响，一审法院酌情将物业使用费调整为2538元/月（4229.55元×60%），对南英公司主张的超出部分，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出如下判决：一、解除广州市番禺南英房地产有限公司与庄婉珑于2014年12月31日签订的编号为No.2201606《珠江花园二期（时代外滩）认购书》及2015年1月4日签订的编号为No.B2016203《协议书》；二、庄婉珑于一审判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺南英房地产有限公司支付违约金70000元；三、庄婉珑于一审判决发生法律效力之日起三十日内将广州市番禺区洛浦街沙溪××××号珠江花园二期（时代外滩）自编5栋2梯2201房腾空，并交还广州市番禺南英房地产有限公司管业；四、庄�珑于一审判决发生法律效力之日起十日内按照2538元/月的标准向广州市番禺南英房地产有限公司支付自2015年1月8日至将广州市番禺区洛浦街沙溪××××号珠江花园二期（时代外滩）自编5栋2梯2201房交还之日止的房屋使用费；五、驳回广州市番禺南英房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费60800元，由广州市番禺南英房地产有限公司负担2000元，由庄婉珑负担58800元。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应�围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对庄婉珑的上诉意见，认定如下：
关于庄婉珑以南英公司未按约定与其办理网签《商品房买卖合同》，其有权暂缓履行分期支付房屋购房款的意见，经查，根据双方2015年1月4日签订《协议书》第1条可知，庄婉珑自认在签订合同时没有取得购房资格文件，同时根据第2条的约定，庄婉珑在取得购房资格5日内应向南英公司提供，但庄婉珑并未提供证据证实其向南英公司提供相关资格证明或者在相关条件符合情况下，向南英公司要求办理网签，故其所述南英公司未按约定与其办理网签手续缺乏事实依据，且即便按其所述其于2015年11月已具备相应资格，但根据双方2014年12月31日所签订《珠江花园二期（时代外滩）认购书》第3条约定，庄婉珑应于2015年6月15日、9月15日支付第3期购房款及第4期购房款，从以上事实可知，庄婉珑未按期付款违约在先，而其自称具备可签合同条件在后，故庄婉珑上诉所述系因南英公司不签合同而拒付款的抗辩意见明显依据不足，对此不予采信。此外，在二审庭审时，庄婉珑又称购房资格文件即是身份证、户口本，该辩称明显与上述查明的事实不符。
关于庄婉珑提出南英公司交付的房屋存在质量问题、配套设施与销售宣传严重不符等，其有权不支付购房款的意见，经查，案涉房屋于2014年9月30日已取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，亦通水、通电等，具备商品房交付条件，且2015年1月8日，庄婉珑已实际收楼并确认案涉房产符合交楼标准和交付条件，可见案涉房屋并不存在影响居住的质量问题。从庄婉珑提供照片及南英公司提供相关维修清单可知，庄婉珑所述的质量问题仅属于房屋装修瑕疵，南英公司亦作了相应的维修，此外，庄婉�居住使用十个月后，于2015年11月3日还向南英公司承诺支付购房款，在一审诉讼时又以质量问题提出抗辩，其理由过于牵强，综上，南英公司已履行了交付房屋的主要义务，庄婉珑仅以案涉房屋装修瑕疵为由拒绝支付购房款，不符合先履行抗辩权的规定，对其该意见不予采纳。关于庄婉珑提及的垃圾站及车位等物业管理以及销售宣传与实际不符等问题，如上所述，案涉房产并不影响其居住使用，若其认为存在上述情形，应采取其他合适的途径解决，以此拒绝支付购房款缺乏法律和合同依据，对其该意见亦不予采纳。
关于庄婉珑提出一审判决解除合同不当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定的“通知”应包括各种形式，并未排除通过向人民法院起诉的形式解除，最高人民法院在2011年全国民事审判会议纪要和相关讲话中亦明确，当事人�人民法院起诉解除合同，人民法院判决解除合同的，合同自判决生效之日起解除，故一审判决解除合同并无不当；关于庄婉珑提出双方签订《和解协议》视为放弃合同解除权的意见，经查，该和解协议明确原签订的合同继续履行，双方仅就付款时间进行了变更，并未明确表示放弃解除合同的权利，据此，庄婉珑认为南英公司放弃解除权的意见于法无据，此后，庄婉珑又未按《和解协议》约定的时间付款，再次违约，南英公司行使解除权并无不当。
此外，关于退还购房款的问题，由于庄婉珑并未诉请，庄婉珑可另循途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人庄婉珑的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费47150元，由庄婉珑负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十五日
书记员 王日平
冯镇辉