上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初29328号原告：陆从友，男，1956年5月20日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海三林电线线材厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆金福，厂长。第三人：上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会，住所地上海市浦东新区三林镇东明村。法定代表人：何宝芹，主任。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告陆从友与被告上海三林电线线材厂(以下简称三林线材厂)、第三人上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会(以下简称东明村委会)租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告陆从友的委托诉讼代理人赵华云、被告上海三林电线线材厂的法定代表人陆金福、上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会的委托诉讼代理人钱利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆从友向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2008年5月30日签订的租赁合同无效；2.被告返还原告2008年6月1日起算至2016年5月30日止的租金人民币(以下币种相同)2,395,219元并赔偿利息损失(以2,395,219元为基数，从2016年2月1日起算至实际返还之日止，按照同期银行贷款利率计算)；3.被告支付原告拆迁补偿款4,282,663.60元(包括构筑物拆迁补偿款1,148,511元、配合整治奖励费865,941元、产业结构调整费808,211.60元、广告牌费用146万元)并赔偿利息损失(以4,282,663.60元为基数，从2017年1月1日起算至实际支付之日止，按照同期银行贷款利率计算)。事实及理由：2003年原告与案外人就上海市浦东新区东明村42.80亩场地(东至中汾泾港、南至排水河、西至石材一期交界、北至同福交界)签订《租赁合同》，租期自2003年7月至2023年6月，后原告将其中21.80亩交由他人经营，原告经营其中21亩。2007年东明石材二期拆迁，涉及了包括东明石材二期54#、68#面积为1,220.64平方米的仓库、厂房(以下简称系争房屋)在内的6亩地，其中系争房屋未被拆除得以保留。后被告声称为村集体企业，该未拆除资产应为被告所有，故2008年5月30日就系争房屋原、被告签订了《租赁合同》，原告遂使用系争房屋至今。2008年起，原告在系争房屋增建了建筑物1,665.83平方米并添设了广告牌18块。2016年底，系争房屋列入拆迁整治，原告是系争房屋的承租人和投资人，被告并未实际投资系争房屋，被告无权获得出租收益，故双方租赁合同应为无效，被告应当返还租金并赔偿利息损失、拆迁补偿应归还原告。另外，系争房屋的总面积为3,103.47平米，其中217平米租赁主体并非原告，故本案争议面积为2,886.47平米。被告三林线材厂辩称，认可原告从2003年开始租赁系争房屋的事实，原告亦确实使用了其中21亩。2007年拆迁时，涉及6亩地拆迁，拆了其中3亩，另有3亩经被告整修后予以保留，并就该部分与原告签订了租赁合同，并调整了原租赁合同的面积和租金。被告具备本案系争房屋的出租主体资格，同时不认可原告有增建建筑物的事实，增建的夹层系被告搭建，广告牌亦系原告侵占集体土地建造，故不同意原告全部诉请。第三人东明村委会述称，原、被告之间确有租赁事实，系争房屋没有房产证，租赁合同涉及的土地为第三人所有，系争房屋系被告于2007至2008年间改扩建，其余意见同被告答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2003年，原告与案外人上海东明建材交易市场有限公司签订了租赁协议，租赁部位为东至中汾泾港、南至排水河、西至石材一期交界、北至同福交界42.80亩的石材二期分市场，租赁年限为20年，从2003年7月1日至2023年6月30日止。2007年6月，上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会二套班子出具《关于中汾泾港改造工程混合经济厂房动迁村包干剩余资产村二套班子专题会议的处置意见(决议)》，一致通过由村将上述资产(1,261㎡)处置于“上海三林电线线材厂”，归属“上海三林电线线材厂”所有。2008年5月30日，原、被告就系争房屋签订了《租赁合同》，面积为1,220.64平方米，年租金为289,596元，租期自2008年6月1日起至2014年5月30日止，付款方式为一年一付。协议签订后，双方在协议末补充约定：本协议延时至2019年5月30日，价格安(按)每平方0.78元/天，以后每2年增5%。合同签订后，原告实际使用了系争房屋，并按照约定支付租金至2016年5月30日。2017年，系争房屋进行了综合整治，补贴标准为：框架、钢结构单价400元/平方米，砖混结构单价300元/平方米，配合整治奖励单价300元/平方米，产业结构调整单价280元/平米，整治涉及的系争房屋总面积为3,103.47平方米，其中砖混结构面积60.77平方米，框架、钢结构面积3,042.70平方米，上述补贴金额总计3,035,323.60元。另外，原告表示其于2017年4月将房屋返还拆房队，被告表示原告于2017年6月才将房屋返还拆房队。系争房屋及广告牌现均已被拆除。审理中，因双方租赁合同的面积1,220.64平方米与双方争议的系争房屋综合整治补贴涉及的面积2,886.47平米(3,103.47平米扣除租赁给案外人的217平米)存在1,665.83平方米的面积差额部分，现双方均确认面积差额部分为系争房屋内的增建部分即搭建的隔层部分面积，但对隔层由谁施工产生了争议。原告表示隔层系原告于2016年7月增建，并申请了证人管某某、李某某到庭加以证明，管某某表示其为54#厂房的租户，并对2016年隔层施工的情况进行了描述；李某某表示其为隔层工程的实际施工人，其对隔层增建情况进行了描述并表示该隔层工程的造价为24万。被告表示隔层系被告于2007至2008年期间增建，并提供建筑工程预算造价书、建筑工程预算造价书、建筑工程承包合同及付款凭证加以证明，同时申请了证人周术林加以证明，周术林表示其是临时帮助实际施工人孙建军管理工地的工作人员，亦对隔层增建状况进行了描述，但其仅负责现场工人的管理，并未经手增建工程施工本身。本院认为，原、被告双方于2008年5月30日签订的租赁合同涉及的系争房屋没有合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。对于原告主张的返还截至2016年5月31日租金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院认为，租赁合同虽为无效，但原告实际占用并使用房屋至2017年，故需要承担此期间的占有使用费，根据双方实际的履行情况，使用费标准参照租金亦属合理，故对原告要求返还租金的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告支付补贴款的诉讼请求，本院认为，根据双方在庭审中的举证质证及证人陈述，可以认定系争房屋内的隔层应系原告搭建，在而系争房屋综合整治过程中，补贴费用系按面积计算，原告的搭建确实导致了补贴面积的增加，因此原、被告双方就补贴金额的增加均有贡献，故原告可要求分得部分补贴款。至于原告可分得补贴款的金额，本院根据原告的搭建面积、原告的搭建投入以及由此增加补贴款金额等情况酌情确定。因被告已经获得全部的补贴款，故理应将其中原告应得的部分给付原告。原告主张的广告牌费用，并不属于本次整治补贴的范围，故原告要求将此计入整治补贴款并要求被告予以给付的主张，本院不予支持。原告主张上述补贴费用的利息缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告陆从友与被告上海三林电线线材厂于2008年5月30日就上海市浦东新区东明石材三期54#、68#签订的《租赁合同》无效；二、被告上海三林电线线材厂应于本判决生效之日起十日内向原告陆从友给付补贴款100万元；三、驳回原告陆从友的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费61,222元，由原告陆从友负担47,422元，由被告上海三林电线线材厂负担13,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  梅丽华人民陪审员  曹 璐二〇一八年一月三十日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。