杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西商初字第2423号
原告：中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行。
负责人：赖珉光。
委托代理人：郑导远。
委托代理人：李坤华。
被告：周洪发。
被告：杭州市居住区发展中心有限公司。
法定代表人：孟建平。
委托代理人：董黎君。
原告中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行（以下简称原告）诉被告周洪发、杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2009年9月16日立案受理后，依法由审判员姚春芳独任审判。审理过程中，因被告周洪发下落不明，本案由简易程序转换成普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李坤华、被告发展公司委托代理人董黎君到庭参加诉讼。被告周洪发经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与周洪发于2006年6月14日签订《个人住房借款合同》，约定由原告向周洪发提供借款16万元用于购置房产，借款期限从2006年6月14日至2028年6月14日止，每月采用等额本息还款法，同时其以坐落在杭州市都市水乡水起苑3-2-202室的房屋为借款提供抵押担保，同时发展公司与原告签订《最高额保证合同》，为周洪发的借款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2006年6月14日向周洪发发放贷款16万元，但目前周洪发已连续拖欠多期还款，原告催讨无果，故诉至法院，要求：1、判令周洪发归还原告贷款本金151291.10元，支付利息和罚息5860.12元（暂计至2009年7月27日，此后的逾期利息依合同约定另计），赔偿原告为实现债权而产生的律师代理费损失5811元），合计162962.22元；2、判决确认原告对抵押物即坐落于杭州市都市水乡水起苑3-2-202室的房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。3、判令发展公司对周洪发的应付款项承担连带清偿责任。4、本案诉讼费由被告共同承担。审理过程中，原告变更第4项诉讼请求为要求周洪发承担本案诉讼费用，由发展公司对周洪发应承担的诉讼费用负连带清偿责任。
被告发展公司辩称：一、原告要求对本案所涉抵押房屋享有优先受偿权，本公司无异议。二、在有物的担保的前提下，应该先以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款清偿债务，对抵押物不足清偿债务部分，本公司才承担连带保证责任。三、周洪发是实际债务人，诉讼费应由其承担，原告要求本公司与周洪发共同承担诉讼费没有依据。
被告周洪发未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。
针对自己的主张，原告举证如下：
1、《个人住房借款合同》一份，证明原告与周洪发之间的借款抵押关系及各方的权利义务。
2、《个人住房借款最高额保证合同》一份，证明发展公司对本案借款承担连带责任保证的事实。
3、中国建设银行个人贷款支付凭证一份，证明原告已经依约履行了发放贷款的义务。
4、预售商品房抵押登记备案证明一份，证明本案所涉房屋已办理抵押登记的事实。
5、中国建设银行个人贷款对帐单及结清试算单，证明周洪发没有按约归还借款本息以及目前所拖欠的本息余额。
6、委托代理合同及律师收费凭证一份，证明原告因本案诉讼而支付律师代理费5811元的事实。
被告发展公司发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、6的三性没有异议，对证据5中周洪发的欠款金额如何计算出来不清楚，对其三性有异议。
被告发展公司举证如下：
1、《商品房买卖合同》（编号：2006预838922）一份。
2、交接书一份。
3、领钥匙联系单一份。
上述三份证据证明发展公司已按约在2008年6月23日将房屋交付给周洪发，周洪发已可以办理相应的房产证。
原告对被告发展公司提交的证据均无异议。
被告周洪发未到庭，视为放弃质证和举证的权利。
本院对双方提交的证据认证如下：
被告发展公司对原告提交的证据1、2、3、4、6的三性没有异议，原告对被告发展公司提交的证据1、2、3均无异议，本院对上述证据的三性均予以确认。原告提交的证据5，被告发展公司虽有异议，但未提交相反的证据推翻该证据载明的内容，本院对该证据的真实性予以确认。
根据上述本院确认的证据，结合当事人当庭陈述的意见，本院认定本案事实如下：
2005年发展公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定发展公司为自2005年7月1日至2010年7月1日间因购置坐落于都市水乡项目所属之住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证，被保证债权最高限额为4500万元，同时约定当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求发展公司在其保证范围内承担保证责任。
2006年3月23日周洪发与发展公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由周洪发向发展公司购买坐落于杭州市都市水乡水起苑3-2-202室的经济适用房一套，合同总价款为229610元，于2006年3月23日支付首付款69610元，余款160000元在2006年4月8日内在原告处办完按揭贷款手续。
2006年6月14日原告与周洪发签订《个人住房借款合同》，约定由原告向周洪发提供借款160000元用于购置杭州市都市水乡水起苑3-2-202房产，借款期限从2006年6月14日至2028年6月14日止，贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，贷款的利率调整日为每年的1月1日，逾期罚息利率在基准利率水平上上浮35%，采用等额本息还款法，每月等额归还本息1069.50元，如果周洪发未按照合同约定偿还借款本息或支付其他相关费用的，原告有权宣布贷款立即到期，并要求其立即归还借款本息及相关费用。同时双方约定以坐落在杭州市都市水乡水起苑3-2-202室的房屋为借款提供抵押担保，2006年8月9日本案所涉房屋向杭州市房产管理局办理了预售商品房抵押登记手续。合同签订后，原告于2006年6月14日向周洪发发放贷款160000元。
2008年6月23日发展公司在收到全部房款229600元后，与周洪发办理了房屋交接和钥匙领用手续，已实际将杭州市都市水乡水起苑3-2-202室房屋交付给周洪发，但周洪发至今未办理该房屋的产权证书。
周洪发自2008年12月份以后至今未归还任何款项。原告诉至本院，并为此支付了一审律师代理费5811元。
本院认为，原告与周洪发签订的《个人住房借款合同》、发展公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。2008年12月以后周洪发未按合同约定的还款期限逐月还款，已构成违约，原告根据合同约定，要求提前宣布合同到期，并要求周洪发立即支付全部借款本金151291.10元和利息5860.12元，并承担其为实现债权而支付的一审律师费5811元，合法有据，本院予以支持。同时，周洪发自愿以其向发展公司购买的杭州市都市水乡水起苑3-2-202室房屋为本案借款作抵押担保，并办理了预售商品房抵押登记手续，原告要求对该房屋的折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，也合法有据，本院予以支持。发展公司自愿为周洪发的借款作连带责任保证，并承诺无论原告对主合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求发展公司在其保证范围内承担保证责任，故原告要求其对周洪发的应付款项负连带责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。发展公司辩称本案应优先实现物的担保，其只对抵押物不足清偿债务部分才承担连带保证责任的意见，本院不予采纳。被告周洪发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、周洪发于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行贷款本金151291.10元，支付利息和罚息5860.12元（暂计至2009年7月27日，此后至生效判决确定的支付日止的逾期利息按合同约定另计），赔偿中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行律师代理费损失5811元，合计支付162962.22元。
二、中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行对抵押物即坐落于杭州市都市水乡水起苑3-2-202室的房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
三、杭州市居住区发展中心有限公司对周洪发的上述应付款项负连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3559元由周洪发负担，由杭州市居住区发展中心有限公司负连带清偿责任，于判决生效之日起十日内支付本院。公告费650元，由周洪发负担，由杭州市居住区发展中心有限公司负连带清偿责任，于判决生效之日起十日内径直支付给中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吕凤祥
审 判 员 姚春芳
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年二月二日
书 记 员 黄燕美