贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初3219号
原告：吴孟丹，女，1994年11月3日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：田培，贵州舸林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永锏，贵州舸林律师事务所实习律师。
被告：遵义浩鑫房地产开发有限责任公司，地址：贵州省遵义市汇川区天津路北门堤都CD栋四楼，统一社会信用代码：915203007095180935。
法定代表人：袁树明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗朝阳，贵州乾锋律师事务所律师。
原告吴孟丹与被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴孟丹及委托诉讼代理人田培、李永锏，被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人罗朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴孟丹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同关系；2、请求依法判令被告返还购房款519,646.00元，并承担已付购房款一倍的赔偿519,646.00元，共计1,039,292.00元，并从2017年1月11日至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。事实和理由：原告与被告于2017年1月21日签订，商品房认购协议书，原告认购被告修建的位于遵义市××海路××花园××单元××商品房××套，购买总价859,025.00元。认购协议签订后原告支付被告定金50,000.00元，于2017年1月20日起根据认购协议数次通过银行转账方式支付被告购房款509,025.00元，在此期间原告还应被告要求支付购房工本费205.00元以及维修基金10,416.00元，原告向被告支付各项购房款共计519,646.00元。原告根据认购协议及被告要求履行了主要义务，被告予以接受后视为商品房买卖关系已经成立，但原告履行相应义务后被告却一再拖延与拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同和为原告办理商品房买卖备案登记及办理产权转移。后原告经查询得知，原告所购该房已于2015年7月8日由被告在建工程抵押给中国农业银行股份有限公司汇川区支行，且该房屋在2017年6月7日又被四川省高级人民法院查封。因被告故意隐瞒该房屋已经被抵押以及被查封的事实，导致原告合同目的不能实现，被告恶意欺诈行为严重违反诚信原则，严重损害原告合法权益。现诉至法院，请求依法判决。
被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司辩称：被告销售房屋征得抵押权人的同意，销售合法，原告提出销售的房屋存在抵押，被告属于恶意欺诈，显然不能成立。被告房屋属于在建工程抵押是公开的，抵押权人也同意销售，被告不存在恶意欺诈，销售合同也不存在因房屋抵押导致合同无效、被撤销、解除。合同不能履行的主要原因是原告要求的公积金贷款金额过高，银行两次都不能过，不然房屋早已办理了备案手续，也不会被法院查封，原告违约在先。双方于2017年1月11日签订协议，购房总款为859,025.00元，后原告申请办理公积金贷款，要求首付359,025.00元，贷款500,000.00元；于2017年1月20日支付309,025.00元，补足359,025.00元首付款，报银行审批。因原告于2016年10月才开始缴存公积金，公积金缴存不足半年，要求的公积金贷款金额过高，未获银行批准。后原告由于2017年4月15日追加首付款150,000.00元，被告再次于2017年4月25日报银行审批，经贷款银行查询，原告公积金缴存基数不够，又未能通过。合同是可以履行的，因原告公积金贷款一次又一次未能审核通过造成合同未能履行，原告应承担违约责任。法院的查封是暂时的，本案合同能够继续履行，原告起诉解除合同理由不能成立。因原告先期违约，被告有权主张赔偿。
本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年1月21日签订《商品房认购协议书》，约定：买受人（原告）认购出卖人（被告）修建的位于遵义市××海路××花园××单元××商品房××套，购买总价859,025.00元；买受人在签订认购协议时自愿向出卖人交付购房定金50,000.00元，该定金在签订《商品房买卖合同》时，根据付款方式自动转为购房款；买卖双方约定自买受人交付该物业定金之日起至签订《商品房买卖合同》之日止，出卖人有义务为买受人保留该物业，在上述期间不得将该物业另行出售或处理，否则，视为出卖人违约，出卖人应双倍返还买受人所支付该物业的定金；买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内提交合同备案及办理银行按揭、公积金贷款所需的所有合法资料；协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动失效并由出卖方收回；买受人于2017年1月11日已交购房认购金50,000.00元，购房首付款于2017年1月20日前付清并办理相关手续……该协议签订后，原告向被告支付定金50,000.00元，于2017年1月20日通过银行转账方式支付被告购房款309,025.00元。双方约定由被告工作人员代原告办理公积金贷款相关事宜。被告工作人员将相关资料报贷款银行未获批准。2017年4月15日，原告应被告要求向被告支付购房首付款150,000.00元。此外，原告向被告支付了工本费205.00元，维修基金10,416.00元。后原告通过微信多次向被告工作人员催促办理公积金贷款、合同签订等事宜。2017年6月27日，被告工作人员通过微信告知原告因近期股东之间产生分歧和不同意见，网签、解押、备案暂停。
另查，2015年7月，被告为担保与中国农业银行股份有限公司汇川支行债务的履行，将汇川区上海路浩鑫凤岭花园1栋至14栋住宅、商业用房、办公用房及地下室设立在建工程抵押，并办理了抵押登记手续。本案涉案房屋属于在建工程抵押范围。因华屹东诉遵义浩鑫房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产纠纷一案，遵义市汇川区遵义市××海路××花园××单元××商品房××套房产于2017年6月7日被四川省高级人民法院查封。2017年8月14日，中国农业银行股份有限公司汇川支行出具“说明”，载明准许被告对办理在建工程抵押的房屋予以销售。
上述事实，有庭审笔录、当事人陈述、《商品房认购协议书》、银行转账凭证、收款收据、房屋记载表等证据在卷相佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人有权依法解除合同。本案中，原告与被告于2017年1月21日签订《商品房认购协议书》，约定原告订购被告房产一套。但被告在签订该《商品房认购协议书》之前已经将涉案房产设立在建工程抵押，虽然在建工程抵押需办理抵押登记，但不意味着办理抵押登记买受人就知晓房产设立抵押的事实。被告辩称在签订合同之时将该房产已抵押的事实告知原告，但未提供证据证明，对其辩解，本院不予采纳。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人对所出售标的物承担权利瑕疵担保义务，是全面履行合同义务的应有之意。被告辩称出售该抵押房产取得了抵押权人的同意，系合法销售，该抵押可在与原告签订商品房买卖合同以后予以注销。即使被告出售该抵押房产取得了抵押权人的同意，该房产经抵押权人同意出售后，抵押权人的抵押权不会因此而受影响，在抵押权未被注销以前，抵押权人享有对该抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。于买受人原告来说，该房产存在严重的权利瑕疵，即使如被告所称，在签订正式商品房买卖合同之后，可以申请注销该房产的抵押权，原告也无疑将承担巨大的风险，这显然不是原告与被告签订《商品房认购协议书》意欲签订正式的商品房买卖合同购买房产所想要达到的目的。被告出售抵押房产是否经抵押权人同意，以及是否能在签订商品房买卖合同后注销抵押权并不影响其在订立《商品房认购协议书》时故意隐瞒所售房产已抵押的事实。在双方签订《商品房认购协议书》后，涉案房产因被告与他人的纠纷被人民法院查封，至今未解除。被告工作人员明确告知原告因近期股东之间产生分歧和不同意见，网签、解押、备案暂停。原告与被告签订《商品房认购协议书》，意欲签订正式商品房买卖合同购买涉案房产的目的不能实现，责任在被告。被告辩称系因原告公积金贷款不符相关规定，影响商品房买卖合同签订时间，并最终导致双方未签订商品房买卖合同。原、被告双方约定由被告带原告办理公积金贷款的相关审批手续，原告应被告要求补缴购房首付款，该过程需占用一定的时间，但并非导致商品房买卖合同不能签订。即使原告申请公积金贷款不符合条件，《商品房认购协议书》只是约定支付方式为银行贷款，并非特指公积金贷款，且对于支付方式，双方可协商其他方式，并非导致商品房买卖合同不能签订。综上所述，被告故意隐瞒了涉案房产已抵押的事实，该房产存在严重的权利瑕疵，且该房产至今被人民法院查封，导致原告与被告《商品房认购协议书》意欲签订正式商品房买卖合同购买涉案房产的目的不能实现。原告主张解除双方签订的《商品房认购协议书》具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。适用该司法解释规定的前提是双方订立商品房买卖合同。本案中，双方签订的《商品房认购协议书》性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，双方在订购协议中约定当事人的名称、房屋的基本状况、价款、价款支付方式等商品房买卖合同的主要条款，但房屋交付时间及办理产权证时间均无明确约定，即不具备商品房买卖合同的必要条款，不能认定为商品房买卖合同。且双方在协议中明确约定订立正式的《商品房买卖合同》，协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动失效并由被告方收回。因此，原、被告《商品房认购协议书》性质应为预约，双方事实上并未订立商品房买卖合同，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于已付购房款一倍赔偿的相关法律规定，因此，原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
预约合同在双方当事人之间产生法律拘束力。违反预约合同应承担相应的法律后果。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中，被告违反双方协议约定，导致原告合同目的不能实现，应当承担相应的违约责任。被告应返还原告实际支付的购房款及利息。原告与被告订立《商品房认购协议书》后，有理由相信履行订立商品房买卖合同的义务，从而丧失了与他人另订立商品房买卖合同的机会，当前，双方《商品房认购协议书》时的市场行情和商品房价格均发生一定的变化，势必给原告造成一定的损失，且原告主张的已支付购房款项中，包含50,000.00元定金，根据协议约定，被告违反协议，也应当双倍返还。综合本案事实，本院酌情由被告赔偿原告损失50,000.00元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除吴孟丹与被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司于2017年1月21日签订《商品房认购协议书》。
二、被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内返还原告吴孟丹各项购房款共计519,646.00元及利息（利息参照人民银行同期同类贷款利率计算，其中2017年1月11日至2017年1月19日之间的利息以50000.00元为本金计算；2017年1月20日至2017年4月14日的利息以359,025.00元为本金计算；2017年4月15日至本判决确定的履行期限届满之日的利息以519,646.00元为本金计算）。
三、被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告吴孟丹损失50,000.00元。
四、驳回原告吴孟丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,150.00元，减半收取7,075.00元，保全费5,000.00元，共计12,075.00元，由原告吴孟丹承担5,075.00元，被告遵义浩鑫房地产开发有限责任公司承担7,000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
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审判员 陈正敏
二〇一七年九月十三日
书记员 冷竺玥