安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终2189号上诉人（原审原告）：颍上县农业技术推广中心，住所地安徽省颍上县管仲大道北侧，组织机构代码F1356060-4。法定代表人：江洪泾，该中心主任。委托代理人：詹涛,北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司，住所地安徽省颍上县慎城镇管仲大道县农委院内。法定代表人：胡浩强，该公司经理。委托代理人：孔令民，安徽慎城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽家乐超市连锁有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜南路379号，组织机构代码744853495。法定代表人：于奇，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：于奇，男，1976年10月出生，汉族,住安徽省阜阳市颍州区。被上诉人（原审被告）：安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。法定代表人：牛文化，任职情况不详。上诉人颍上县农业技术推广中心、上诉人颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司因与被上诉人安徽家乐超市连锁有限公司、于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省颍上县人民法院（2014）颍民一初字第03491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颍上县农业技术推广中心上诉请求：增加判决安徽家乐超市连锁有限公司支付违约金20000元；于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司对安徽家乐超市连锁有限公司支付租金360000元、违约金20000元承担连带责任；颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司支付逾期腾房占有使用费5927元；撤销一审判决第四项；并由颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司、安徽家乐超市连锁有限公司、于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋租赁合同合法有效；颍上县农业技术推广中心主张的违约金应予支持；安徽家乐超市连锁有限公司的股东应对其债务承担连带责任；颍上县农业技术推广中心主张的2016年7月2日以后的逾期腾房占有使用费应予支持。颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司辩称，颍上县农业技术推广中心对安徽家乐超市连锁有限公司转租给颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司的事实应属明知，该转租行为的效力应予认定；颍上县农业技术推广中心并未对安徽家乐超市连锁有限公司的股东承担连带责任提出明确的诉讼请求；一审法院结合鉴定结论，对涉案房屋占用费酌定350000元，符合法律规定。颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司上诉请求：一审判决颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司腾空涉案房屋没有法律依据；颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司在使用涉案房屋期间进行了修缮，颍上县农业技术推广中心对于颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司因装修造成的损失应予补偿；颍上县农业技术推广中心明知涉案房屋无规划许可证而对外出租，对合同无效应承担主要责任。颍上县农业技术推广中心辩称，涉案房屋租赁合同已终止，颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司，颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司明知其无权装修，因此造成的损失应由其自行承担。安徽家乐超市连锁有限公司、于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司对颍上县农业技术推广中心、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司的上诉均未予答辩。颍上县农业技术推广中心向一审法院起诉请求：颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司、安徽家乐超市连锁有限公司、于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司将颍上县管仲大道农业技术推广中心院内原农业培训楼1-4层、食堂、教学楼一层房屋腾空交还给颍上县农业技术推广中心；安徽家乐超市连锁有限公司支付剩余租金360000元；安徽家乐超市连锁有限公司支付违约金20000元；安徽家乐超市连锁有限公司、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司支付逾期腾房占有使用费350000元；于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限公司对安徽家乐超市连锁有限公司支付租金、违约金、逾期腾房占有使用费承担连带责任；并由颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司、安徽家乐超市连锁有限公司、于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年11月5日，颍上县农业技术推广中心与安徽阜阳家乐福商贸有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：颍上县农业技术推广中心将位于颍上县慎城镇管仲大道农业技术推广中心院内的原农业培训楼1-4层及食堂、教学楼一层租赁给安徽阜阳家乐福商贸有限公司，租期从2005年7月1日始到2013年7月1日止，租金每年60000元，经营范围主要为住宿和餐饮。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元；承租方违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，应及时改正并支付违约金10000元。合同签订后，颍上县农业技术推广中心交付房屋，安徽阜阳家乐福商贸有限公司支付两年租金120000元。2009年，安徽阜阳家乐福商贸有限公司名称变更为安徽家乐超市连锁有限公司。该企业处于吊销状态。公司的股东由于奇、于勇变更为安徽鑫光实业有限公司和于奇。2010年2月，安徽鑫光实业有限公司名称变更为安徽金龙珠宝集团有限公司，后又于2012年3月变更为安徽鼓楼珠宝集团有限公司。租赁期间，安徽阜阳家乐福商贸有限公司将房屋转租给颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司。经一审法院委托，安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司于2016年5月12日对颍上县管仲大道农业技术推广中心院内原农业培训楼1-4层、食堂、教学楼一层房屋2013年7月2日至2016年7月2日三年度的市场租赁价值进行了评估，评估价格共为355927元。涉案房屋无证据证明已取得建设工程规划许可证。一审法院认为，因一审辩论终结前，颍上县农业技术推广中心未能证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经规划主管部门批准建设，故涉案房屋租赁合同无效。对颍上县农业技术推广中心要求安徽家乐超市连锁有限公司参照合同约定支付剩余6年租金360000元的诉讼请求予以支持。对颍上县农业技术推广中心要求安徽家乐超市连锁有限公司支付违约金20000元的诉讼请求不予支持。因涉案房屋租赁合同无效，颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司继续占用使用房屋显属不当，故对颍上县农业技术推广中心请求立即腾退占有的涉案房屋并予返还的诉讼请求予以支持。鉴于涉案房屋现为颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司占有使用，故本其应承担腾房返还的义务。虽然涉案房屋租赁合同无效，次承租人逾期未能返还租赁房屋的，给出租人造成了经济损失，应当支付出租人逾期腾房占有使用费。故对颍上县农业技术推广中心要求颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司赔偿2013年7月2日至2016年7月2日的房屋使用费的诉讼请求予以支持。参照安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估的市场租赁价355927元，并结合颍上县农业技术推广中心主张的数额，酌定为350000元。颍上县农业技术推广中心要求安徽家乐超市连锁有限公司基于违约责任对该款承担共同偿还的责任的诉讼请求不予支持。颍上县农业技术推广中心要求于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司对租金、违约金、逾期腾房占有使用费承担连带责任，但未举证证明因于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司怠于履行清算义务，导致家乐公司的主要财产、账册等均已灭失，无法进行清算等事实，故对其相应的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司于判决生效之日起三十日内将其占有使用的位于颍上县管仲大道农业技术推广中心院内原农业培训楼1-4层、食堂、教学楼一层房屋腾空，并交还给颍上县农业技术推广中心；二、安徽家乐超市连锁有限公司于判决生效之日起十日内支付颍上县农业技术推广中心租金360000元；三、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司于判决生效之日起十日内支付颍上县农业技术推广中心逾期腾房占有使用费350000元；四、驳回颍上县农业技术推广中心其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由颍上县农业技术推广中心负担310元；安徽家乐超市连锁有限公司负担5500元；颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司负担5290元。在二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否合法有效，双方对此是否存在过错，应否赔偿相应的损失；二、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司应否退还涉案房屋，在其占用期间的费用应如何计算；三、安徽家乐超市连锁有限公司的股东应否对相应的债务承担连带责任。针对争议焦点一，本院认为，各方当事人均未能提供证据证明，涉案房屋在签订租赁合同时具有规划许可证，涉案房屋租赁合同因违反法律、行政法规的禁止性规定，应为无效合同。颍上县农业技术推广中心主张的违约金没有法律依据。一审法院参照合同约定确定安徽家乐超市连锁有限公司支付剩余6年的租金360000元符合法律规定。颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司不能证明，其与安徽家乐超市连锁有限公司之间的转租行为系经颍上县农业技术推广中心同意，且其修缮房屋的行为经颍上县农业技术推广中心认可等事实，因此造成的相应开支应由其自行负担。针对争议焦点二，本院认为，颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司占有涉案房屋没有合同依据和法律依据，颍上县农业技术推广中心要求其退还房屋的诉讼请求应予支持。一审法院参照安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司的评估价格，并结合颍上县农业技术推广中心主张的数额，酌定颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司支付房屋占用费350000元，并无不当。针对争议焦点三，本院认为，颍上县农业技术推广中心未举证证明，因安徽家乐超市连锁有限公司的股东于奇、安徽鼓楼珠宝集团有限责任公司怠于履行清算义务，导致安徽家乐超市连锁有限公司的主要财产、账册等均已灭失，无法进行清算等事实，其要求安徽家乐超市连锁有限公司的股东对相应的债务承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上所述，颍上县农业技术推广中心、颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计17729元，分别由上诉人颍上县农业技术推广中心负担11100元；上诉人颍上县金磨坊假日宾馆有限责任公司负担6629元。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十月二十日书记员  来 阳附：（2017）皖12民终2189号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。