江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0611民初1792号
原告：南通市城镇房地产开发公司，住所地南通市港闸区城港路28号，统一社会信用代码91320611138529521Y。
法定代表人：严曙峰，公司总经理。
委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所实习律师。
被告：陈兰，女，汉族，1982年1月14日生，住南通市港闸区。
委托诉讼代理人：徐朝丽，男，汉族，1983年3月25日生，户籍地湖南省临湘市，现住南通市港闸区，系陈兰的丈夫。
原告南通市城镇房地产开发公司（以下简称城镇房地产公司）与被告陈兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，先由审判员李正适用简易程序审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告城镇房地产公司的委托诉讼代理人孙东强、季娅南及被告陈兰的委托诉讼代理人徐朝丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城镇房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还房屋，按合同约定支付租金33190元、赔偿金15804.5元；2、判令被告按年租金33190元的标准支付房屋占用使用费至实际返还房屋之日止；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将南通市港闸区新华三村16幢4-101室建筑面积为79.82㎡的房屋出租给被告使用，用途为开设百货和五金配件店，租期为2014年9月12日至2017年9月11日，第一、二年的租金为31609元/年，第三年按5%递增后的租金为33190元/年，采用先付款后使用的原则，租金每年支付一次。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告仅交纳了两年租金，此后未交纳租金，原告多次催要未果，故诉至法院。
被告陈兰辩称，其不交纳租金是因为案涉房屋每逢下雨就漏水，被告曾向原告反映，并要求其予以解决，但原告迟迟未予解决。如原告将房屋漏水问题解决掉，并赔偿被告损失，被告同意给付租金。
原告为证明其主张，向本院提交了《房屋租赁合同》、《承诺书》、律师函及回执、现场照片。被告对原告所举证据的真实性无异议。本院经审查，对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告陈兰向本院提交了照片、书面证言，以证明案涉房屋漏雨的事实。原告对被告所举证据的真实性不予认可。本院经当庭查看被告拍摄照片的手机，对照片真实性予以确认，但不能确认是否为案涉房屋的情况。本院为查明案件事实，于2017年9月29日前往案涉房屋进行了现场勘验，制作了勘验笔录，并拍摄了现场照片。原被告对上述材料的真实性、合法性、关联性均无异议。根据现场勘验情况可以确认案涉房屋雨天漏水的事实。
根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院查明以下事实：原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将港闸区新华三村16幢4-101室建筑面积为79.82㎡的房屋出租给被告使用，租赁期为三年，从2014年9月12日至2017年9月11日止，第一、二年的租金为31609元/年，第三年租金为33190元/年。租用实行先付款后使用原则，租金每年支付一次，被告需在合同签订之日起三日内缴清第一年租金，后期租金须在下一期租期开始的三十日前缴清，被告逾期支付则加收滞纳金。逾期在十日内的，加收滞纳金为第一年租金的5%；逾期超过十日不满二十日的，加收滞纳金为第一年租金的10%；逾期超过二十日，视同被告根本违约，原告有权直接解除合同。《房屋租赁合同》第十二条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，守约方有权解除合同，违约方并需赔偿守约方的损失，双方一致认可损失按第一年租金的一半计算。违约方赔偿后如仍不能弥补守约方损失的，违约方仍应承担责任。被告已交纳第一、二年即2014年9月12日至2016年9月11日期间的租金。2016年9月11日之后的租金未支付。原告于2017年4月7日向被告发出律师函，催缴租金。审理过程中，本院曾在案涉房屋进行实地勘查，发现案涉房屋存在多处漏雨现象。
本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。原告应按约将房屋交付被告使用，并履行维修义务，以保障被告对房屋的正常使用，被告应依约交纳租金。原告要求被告支付租金，被告以房屋漏雨为由抗辩。经查，案涉房屋确实存在长期漏雨的情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本院根据原告履行合同存在违约情形，酌情扣减25%的租金。原告已交纳了两年租金，还应再支付租期内的租金为9088元（33190元×0.75-31609×0.25×2）。原被告约定的租期已届满，被告应按约将房屋返还给原告。合同到期后，被告继续占用房屋，应支付占用使用费，标准应按原房租标准33190×0.75计算。故原告要求被告返还房屋和支付合同到期后至房屋返还前的占用使用费的诉请本院部分予以支持。原告依据《房屋租赁合同》第十二条的约定，主张被告逾期支付租金的，违约金按第一年租金的一半计算，该约定的前提条件是原告依据合同行使解除权，但本案中，原告未行使解除权，故不能适用该约定。原被告在《房屋租赁合同》中约定，逾期支付租金超十日，按第一年租金10%计算加收滞纳金。因原告还应支付租金9088元，本院据此计算被告应付原告的违约金为908.8元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈兰于本判决生效之日起五日内向原告南通市城镇房地产开发公司返还南通市港闸区新华三村16幢4-101室房屋并支付租金9088元及2017年9月12日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（按24892.5元/年的标准计算）。
二、被告陈兰于本判决生效之日起五日向原告南通市城镇房地产开发公司支付违约金908.8元。
三、驳回原告南通市城镇房地产开发公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1024元，由原告南通市城镇房地产开发公司负担256元，被告陈兰负担768元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1024元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：49×××89，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。
审 判 长 李 正
人民陪审员 赵广明人民陪审员王美云
二〇一七年十月三十日
法官 助理 韩 敏
书 记 员 顾 琳
拒不履行法律文书确定的义务风险提示
一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。
二、信用惩戒。
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2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。
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三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。