河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终1895号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男,1969年12月17日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：裴文魁，河南鲲之鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂玉坤，河南鲲之鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南颐城控股有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：刘保强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘宏建，河南仟问律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何保华，河南仟问律师事务所实习律师。
上诉人ＸＸ因与上诉人河南颐城控股有限公司（以下简称颐城公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初21038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初21038号民事判决书第三项，依法改判颐城公司向ＸＸ支付逾期报送初始登记资料违约金35236元；2.本案一、二审诉讼费用由颐城公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》已对房屋交付的时间及报送房屋权属初始登记材料的时间进行了明确约定，根据《商品房买卖合同》第八条、附件四第六条约定，房屋交付的时间应为2013年12月31日前，报送房屋权属初始登记资料的时间应为2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，逾期报送的应当按日向ＸＸ支付违约金。二、ＸＸ主张逾期报送房屋权属初始登记材料的额违约金，与ＸＸ是否取得本案所涉房屋的所有权登记证书之间，没有联系。颐城公司存在逾期报送初始登记资料，就应当支持ＸＸ的该项诉讼请求。
颐城公司辩称：一审判决驳回ＸＸ要求支付逾期报送初始登记材料违约金的认定正确，应该予以维持。理由：1.ＸＸ委托颐城公司，颐城公司将ＸＸ所购买的房屋与案外人姜向丽购买的房屋进行改造，将两套独立的房屋改造为复式结构。改变了政府部门批准的房屋规划方案。影响了房屋的竣工验收备案和产权初始登记。因此，房屋产权初始登记资料报送延迟的原因是ＸＸ改造引起的，不是颐城公司违约造成。颐城公司不应承担违约责任。2.即使按照一审法院的认定，房屋逾期交付，相应的房屋初始资料的报送也应当顺延，否则针对一个违约适用的是双重处罚。合同约定的2014年3月1日前是针对2013年12月31日交房而做出的约定。3.一审中，颐城公司所提供的房屋测绘合同和房管局下属部门关于房屋测绘工作期限的承诺也证明由于房屋测绘部门未能按照承诺期限出具测绘报告，导致产权初始登记资料未能按期报送。该责任也不应由颐城公司承担。
颐城公司上诉请求：1.维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初21038号民事判决书第三项，撤销该判决书第一项判决和第二项判决，改判驳回ＸＸ的诉讼请求或发回重审。2.依法判决一、二审诉讼费用由ＸＸ承担。事实与理由：一、一审法院以颐城公司未以书面形式通知ＸＸ交房为由，判决颐城公司承担逾期交房违约责任没有法律依据，应当纠正。1.合同履行过程中，颐城公司与ＸＸ已将通知方式变更为电话、报纸公告，变更后的内容对双方均具有法律约束力。本案中，颐城公司提供的证据证明在2013年12月25日以报纸公告方式以及电话、短信方式通知ＸＸ将于2013年12月28日交房，ＸＸ在起诉状中认可收到通知，且按照通知的时间到达交房现场，进行了交房前的验房行为。能够证实双方按照变更后的通知形式履行义务，双方对于通知方式的变更合法有效，是双方真实意思表示，一审法院以颐城公司未以书面形式通知为由判决颐城公司承担逾期交房的违约责任错误。2.一审法院混淆了通知行为违约与交房违约的概念，错误地以未书面通知的违约行为判决颐城公司承担所谓逾期交房的违约责任，没有法律依据，应当纠正。在商品房买卖合同履行过程中，经出卖人通知买受人无故延迟或拒绝接收房屋，以及在交付过程中买受人因交付房屋存在质量瑕疵均可能导致房屋无法交付的后果。两种行为虽然都能导致房屋未能交付，但是出卖人的违约行为、性质、承担责任的方式均不相同。法院审查的重点亦不相同。本案中，ＸＸ的起诉状以及其诉讼请求均不涉及通知方式违约，ＸＸ拒绝接收房屋的理由是房屋存在质量问题，而非颐城公司未按合同约定的书面方式通知交房，但一审法院却以未书面通知交房违约为由，判决颐城公司承担逾期交房的违约责任错误。3.一审法院在涉案房屋产权转移登记手续已经办理完毕的情况下，仍认定房屋没有交付，违背事实，且判决违法。一审法院已经查明，涉案房屋在2015年6月23日已经办理产权转移登记手续，ＸＸ取得了房屋所有权证书，更是在2015年7月8日补交了房屋面积差异款。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第5条、第6条约定，房屋产权证书由颐城公司代ＸＸ办理，ＸＸ在房屋交付使用时向颐城公司提供办理产权登记所需资料。根据上述约定，以及涉案房屋产权证书已经取得的事实，证明涉案房屋已经交付使用，一审法院认定房屋未交付违反合同约定判决颐城公司承担逾期交房违约金更违反法律规定，应当纠正。二、本案涉案房屋具备交付条件，ＸＸ拒绝接收房屋的理由不能成立。首先，根据ＸＸ自认，2013年12月28日收到颐城公司的通知，并到现场验房。ＸＸ称由于颐城公司未提供竣工备案表、竣工验收合格证明配套基础设施和公共设施等原因而拒绝接收房屋。颐城公司于2013年7月29日已经取得房屋竣工合同证明文件，并于2014年1月28日取得了涉案房屋的竣工备案表。ＸＸ所称的无竣工验收证明、无配套设施，电梯无法使用等理由均不能成立。ＸＸ委托颐城公司将ＸＸ、姜向丽购买的房屋改造为一大套房屋，由于改造协议涉及房屋的主体结构，因此，在改造完成后办理竣工备案表时与当初政府审批的施工图纸不一致，才导致竣工备案表取得时间晚于买卖合同约定时间。该延误是由于被上诉人对房屋进行改造所造成的，因此，颐城公司不应当承担违约责任。其次，即使如ＸＸ所说，在2014年5月第二次验房时发现北阳台渗漏（实际上根本不存在此问题），但其他部位并未出现质量问题。因阳台部位的渗漏仅是室外存在质量瑕疵，且该瑕疵不影响ＸＸ对房屋的居住和使用。ＸＸ以阳台渗漏问题为由拒绝收房的主张不应当得到法律支持，颐城公司不应当承担逾期交房的违约责任。第三、即使颐城公司通知ＸＸ交房时未取得竣工验收备案表，且该延误并非由于ＸＸ委托对房屋改造所造成，按照法律规定逾期交房的时间也只能计算至颐城公司取得竣工备案表的时间，即计算至2014年1月28日。在颐城公司取得竣工备案表之后，ＸＸ仍拒收房屋的行为，实质上是恶意的拒绝收房行为，是违约行为。根据《商品房买卖合同》第十一条：“因买受人的原因，导致房屋未能按期交付的，自双方约定的交房日期届满之日，视为出卖人已按照本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人”的规定，颐城公司不应当承担自2014年1月28日之后的逾期交房违约责任，一审法院的判决不仅违背合同约定，且违反法律的规定，是错误的，应当纠正。三、一审判决未降低合同约定的额违约金标准，违反法律的规定，应当纠正。一审法院在ＸＸ未提交证据证明其实际损失的情况下，对颐城公司要求降低违约金标准的请求不予采纳，判决上诉人按照合同约定违约金标准支付是错误的，违反上述法律规定。其次，庭审中已经查明，因ＸＸ以房屋存在质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，致使一审判决作出之日仍未能办理房屋交接手续。一审法院竟然判决颐城公司支付违约金的期限直至ＸＸ接收房屋之日止，同时，一审法院亦未认定房屋存在质量问题，如此将导致颐城公司支付的逾期交房违约金可能会超过房屋的价款，对颐城公司极不公平，应当纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法予以改判或发回重审。
ＸＸ辩称：一、一审法院对于颐城公司逾期交房的违约事实认定清楚，适用法律正确，应当依法驳回颐城公司的上诉请求。二、颐城公司未以书面形式履行交房的通知义务，违反合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定“商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”一般书面通知是指采用邮寄、传真、专人递送的方式送达，而本案中颐城公司是以报纸公告的方式通知交房，违反了合同约定的书面通知义务。另外、颐城公司称已对合同约定的书面形式进行变更，无相应的证据证明。三、颐城公司称ＸＸ已经取得了涉案房屋的所有权证书，证明涉案房屋已经交付使用，没有依据。根据物权法等法律规定，不动产所有权的转让以登记为准。颐城公司办理房屋产权登记手续，仅能证明ＸＸ取得了涉案房屋的所有权，却不能证明已经履行了交房义务。办理房屋所有权证不能证明颐城公司已经对该房产进行了交付。四、涉案房屋的交付不符合合同的约定，且存在严重的质量问题，逾期交房的违约责任应由颐城公司承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，颐城公司应于2013年12月31日将涉案房屋交付给ＸＸ，交付的房屋应达到“竣工验收合格”“取得建设行政主管部门竣工备案表”“配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定的内容已完成”的条件。ＸＸ于2013年12月28日前去验房时，发现颐城公司未取得涉案房屋的竣工备案表、竣工验收合格证明，且存在电梯等配套基础设施无法正常使用等情况。因此ＸＸ拒绝接收房屋符合合同约定。ＸＸ于2014年5月验房时发现涉案房屋三楼北侧阳台漏水，ＸＸ向颐城公司反应情况后，颐城公司没有解决。2015年6月29日，发现以下问题：1.二楼南阳台推拉门上方、南阳台屋檐漏水；2.二层卫生间顶管根处、东北角处及南侧渗水；3.二层卫生间需作防水等，向颐城公司工作人员填写了情况说明，至今无人答复。一审开庭前，ＸＸ又去涉案房屋现场查看，房屋仍存在多处漏水，直至2016年11月，颐城公司才进行了维修。本案中，ＸＸ验收中发现房屋多处漏水，严重影响其居住使用。ＸＸ反应情况后，颐城公司仍不能解决最终解决漏水问题。ＸＸ有权拒收有严重质量问题的房屋，故逾期交房的违约责任应由开发商承担。综上，一审法院关于颐城公司逾期交房部分，认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持一审判决中逾期交房违约金的部分，驳回颐城公司的上诉请求。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1.依法判令颐城公司向ＸＸ支付逾期交房违约金181363元（计算至2016年7月26日），从2016年7月27日起按每日万分之二计算违约金，至颐城公司交付房屋为止（包括但不限于钥匙等）。2.依法判令颐城公司向ＸＸ支付逾期报送初始登记材料违约金35236元。3.依法判令颐城公司向ＸＸ无条件交付房屋及相关资料（包括但不限于钥匙等）。4.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月25日，ＸＸ、颐城公司（原企业名称为河南天地置业有限公司）签订《商品房买卖合同》（合同号130××××4098），主要载明：ＸＸ向颐城公司购买位于金水区白杨路东、××单元××房；建筑面积113.74㎡，房款1295447元；出卖人应在2013年12月31日前，将具备条件的房屋交付给ＸＸ（条件为：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等等），除遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照关于产权登记的约定附件四第六条约定内容执行。
2013年1月25日，颐城公司向ＸＸ开具《销售不动产统一发票（自开）》两份，总金额为1295447元。
2014年12月18日，颐城公司就本案所涉房屋向郑州市房产部门申请初始登记备案。
2015年6月23日，ＸＸ取得本案所涉房屋的所有权登记证书。
一审法院认为：ＸＸ、颐城公司签订的《商品房买卖合同》，有双方签字、盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据该《商品房买卖合同》，颐城公司应于2013年12月31日前将房屋交付ＸＸ，颐城公司的举证不足以证明按照合同约定的方式通知ＸＸ交付房屋事宜，应向ＸＸ承担未能交付房屋的违约责任，颐城公司未举证证明房屋已交付或已书面通知ＸＸ接收房屋，颐城公司应向ＸＸ支付自2014年1月1日至房屋实际交付之日的逾期交房违约金（计算方式为：以1295447为基数，按照日利率万分之二，自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）。
商品房买卖合同约定：出卖人应在房屋交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照关于产权登记的约定附件四第六条约定内容执行。虽颐城公司存在未按约定时间至产权登记机关报送资料的情形，但ＸＸ已经取得本案所涉房屋的所有权登记证书，且商品房买卖合同未就买受人取得房地产权属证书的期限进行约定，故ＸＸ要求采用商品房买卖合同附件四第六条计算违约金依据不足，对ＸＸ的该项请求，该院不予支持。
依照商品房买卖合同，颐城公司应于2013年12月31日之前向原告交付本案所涉房屋，颐城公司未举证证明房屋已交付，故对ＸＸ要求颐城公司交付房屋的请求，该院予以支持，ＸＸ要求的其他资料不明确，该院不予处理。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告颐城公司于本判决生效后十日内向原告ＸＸ支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：1295447为基数，按照日利率万分之二，自2014年1月1日起计算至实际交房之日止）；二、被告颐城公司于本判决生效后十日内向原告ＸＸ交付登记在ＸＸ名下的位于金水区鸿苑路45号41号楼2单元3层17号房屋；三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4549元，由原告ＸＸ负担744元，被告颐城公司负担3809元。
二审期间，ＸＸ提交了八张照片，拟证明在本案一、二审期间房屋漏水问题还未修好，不符合交付条件。光盘一份，录制的是房屋漏水的具体情况。
颐城公司质证称：对照片的真实性有异议，拍摄的房子、什么时间拍摄的均不显示。无法证明照片与本案的关联性。对录像的真实性有异议，同样不显示具体的房屋及位置更不显示有我公司人员参与。因此也无法证明录像与本案的关联性。
颐城公司未提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致外，另查明：二审期间，颐城公司与ＸＸ已经办理了房屋交付交接手续。
本院认为，本案的审理焦点是：1.颐城公司是否存在逾期交房事实，ＸＸ未接收涉案房屋是否具有正当理由；2.颐城公司若存在逾期交房以及逾期报送房屋权属初始登记资料的事实，应如何承担违约责任，违约金应否予以调整。
ＸＸ、颐城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，系有效合同。该合同第八条、第十一条以及附件四合同补充协议第四条明确约定了颐城公司向ＸＸ交付房屋的时间、房屋应当符合的条件、交付房屋通知方式、程序等，颐城公司应于2013年12月31日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给ＸＸ。涉案房屋于二审期间办理了交房手续，存在未按合同约定交付房屋的事实。关于颐城公司是否按照合同约定履行通知交房义务，根据ＸＸ在起诉状中“2013年12月28日，颐城公司通知验房，但ＸＸ到现场后发现……”的内容，颐城公司在2013年12月31日之前已经通知ＸＸ交付房屋，ＸＸ也认可该通知行为。因颐城公司取得竣工备案表的时间为2014年1月28日，2013年12月28日颐城公司交房不具备合同约定的条件，ＸＸ拒绝受领房屋具有合同依据。在合同约定的时间内颐城公司未取得建设行政主管部门的竣工备案表，构成违约。
2014年1月28日颐城公司取得竣工备案表之后涉案房屋是否符合交付条件，ＸＸ拒绝接收房屋是否有正当理由。ＸＸ称于2014年5月验房时发现涉案房屋三楼北侧阳台漏水。2015年6月29日验房时，发现二楼南阳台推拉门上方、南阳台屋檐漏水、二层卫生间顶管根处、东北角处及南侧渗水、二层卫生间需作防水等问题，未解决。一方面，ＸＸ一审提交的向颐城公司的书面说明，以及ＸＸ二审提交照片及录像材料，可以认定涉案房屋存在一定问题；另一方面，合同约定的交房手续完备后，符合合同约定的交房条件。此时发生争议，双方应当积极协商，妥善解决，以减少损失。对于交房手续完备后长期未接收房屋，双方均有过错，ＸＸ已经于2015年6月23日取得涉案房屋的所有权登记证书，2015年6月29日ＸＸ再次验房时，仍提出房屋质量问题作为拒绝接收房屋的理由，但该问题属于普通的质量问题，应通过出卖人的物的瑕疵担保义务主张，如要求颐城公司履行维修义务等。根据本案实际情况，颐城公司逾期交房的违约期间，本院确定截止到2015年6月29日，之后的损失由ＸＸ自行负担。
关于ＸＸ主张的逾期报送初始登记材料违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条约定：出卖人应在房屋交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，未在约定时限内报送申报材料，按日支付总房款0.01%违约金。如果颐城公司按照合同约定交房，那么颐城公司报送房屋权属初始登记资料的时间应为2014年3月1日前。本案2014年12月18日，颐城公司就本案所涉房屋向郑州市房产部门申请初始登记备案。颐城公司存在未按合同约定报送房屋权属初始登记资料的行为，但根据本案实际情况，涉案房屋存在改变政府部门批准的房屋规划方案的事实，也存在房屋测绘部门未按期出具测绘报告的事实，且交房延迟与报送房屋权属初始登记资料延迟的事实相关联。故本院对ＸＸ要求颐城公司承担逾期报送房屋权属初始登记资料违约金以及ＸＸ要求颐城公司承担逾期交房违约金的请求，酌情认定为2014年1月1日起至2015年6月29日止，以房屋价款1295447元为基数，按照日万分之二计算违约金为141203.72元（1295447×万分之二×545=141203.72元）。
双方在二审期间已经交接房屋，对于ＸＸ请求交房的诉讼请求不再处理。
综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；颐城公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初21038号民事判决；
二、颐城公司于本判决生效后十日内向ＸＸ支付违约金141203.72元；
三、驳回ＸＸ的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4549元，由ＸＸ负担2000元，颐城公司负担2549元。二审案件受理费4549元，由ＸＸ负担2000元，颐城公司负担2549元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王燕燕
审 判 员 曹逢春
代理审判员 刘 敏
二〇一七年九月三十日
书 记 员 王佳佳