杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初4497号原告：张航,男，1988年10月13日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。被告：刘礼,男，1980年9月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：赵春敏,女，1984年2月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。共同委托代理人：娄志强，浙江金成太炎律师事务所律师。第三人：杭州帝凡房产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道碧景园千寻苑4幢13室。法定代表人：赵燕巨。委托代理人：赵杰，系公司员工。原告张航（下称原告）为与被告刘礼、赵春敏（下称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法由代理审判员靳涛独任审判，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建华及二被告共同委托代理人楼志强、第三人杭州帝凡房产代理有限公司（以下简称第三人）委托代理人赵杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：二被告系夫妻关系。原告与二被告及第三人经协商一致，于2016年11月13日签订《房屋转让居间协议》，约定：原告出资1100000元购买二被告所有的坐落于杭州市余杭区房屋；原告支付的50000元购房意向金；一经二被告或其代理人签收即转为购房定金等权利义务的事实。协议签订后，原告即支付了购房定金50000元。2017年1月17日，第三人及原告通知二被告来签订《房屋转让合同》，二被告不来，并向原告提出要求增加房价才来签合同，遭原告拒绝。后原告及第三人多次催促二被告来签订《房屋转让合同》，二被告明确表示不来签。至今双方未能签订《房屋转让合同》。原告认为，二被告的行为已构成违约，为此诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告双方签订的房屋转让居间协议；2、请求判令被二告双倍返还定金100000元；3、请求判令二被告赔偿损失300000元；4、请求判令本案的诉讼费及财产保全费由二被告承担。原告为支持其诉请主张，向本院提交下列证据材料：1、《房屋转让居间协议》一份，用以证明原告与二被告及第三人经协商一致，于2016年11月13日签订《房屋转让居间协议》，约定：原告出资1100000元购买二被告所有的座落于杭州市余杭区房屋；原告支付的50000元购房意向金一经被告或其代理人签收即转为购房定金等权利义务的事实。2、收条一份，用以证明二被告收到原告购房定金50000元的事实。3、房产证、土地使用权证、契证各一份（复印件），用以证明案涉房屋系二被告所有的事实。4、情况说明一份，用以证明二被告悔约，至今未能签订《房屋转让合同》的事实。5、余杭区社会保险参保证明三份，用以证明原告在2013年9月至2017年10月一直在我区买社保的事实。6、杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录一份，用以证明原告的房屋原来在2017年1月17日已经过户掉的事实。7、房屋转让居间协议及杭州市房屋转让合同各一份，用以证明原告为购买被告的房屋在2016年11月12日将原告坐落在杭州市余杭区余杭街道湖山帝景湾4幢1单元903室的房屋低价出售了的事实。二被告答辩称：本案定性为居间合同纠纷更为确切。针对具体的诉请。原告认为，原告与二被告签订的房屋居间协议无效，因为根据合同法第五十二条第五项规定，该协议违反了2016年9月18日杭州市住房保障管理局发布实施住房限购有关事项操作细则。根据这个文件，这个居间协议是不能签订的，否则国家政府调控就失去了意义。这份协议至始无效。主合同无效，担保合同也无效，原告要求二被告返还100000元也没有依据，而且两被告只收到了20000元，没有收到50000元。要求二被告赔偿300000元更加没有事实和法律依据。签订合同时，原告明知自己有一套商品房，按照限购政策是不允许去购买其他房屋的，并不是向原告所讲的明知就可以，违反法律不是双方通过自认或者互认可以履行的。这个损失就算有也是原告自己造成的，况且这个损失计算依据是没有事实和法律依据的。原告诉称在2016年2月13日签订了房屋居间协议，这是事实，但是在这份协议签订时就如何签订正式协议这个是没有约定的，没有约定损害的是二被告的利益。房屋转让时合同总价已经确定，但是交付期限没有确定，就难以确定签订正式合同，房屋是按揭的，延迟一个月就要多付一个月的按揭款，照此推论，在总价不变的情况下，二被告要多支付很多钱。事实上，在居间协议签订后，二被告要求中介公司尽快履行合同，但是第三人答复可以将房屋另售他人，相关证据都有明确说明这一点，这个协议最后没有履行也不是二被告的事情。原告诉称在2017年2月7日通过第三人通知二被告来签订合同。2017年2月7日正是过年的时候，二被告回家过年了，就算前述事实即使存在也不是二被告的责任。其后，到了2017年3月，杭州市住房保障和房产管理局又发了一个调控措施的通知，二被告不是本市户籍家庭，没有交纳相关社保，如果把房屋卖掉后根本无法再去向被人购买房屋，根据这一点，二被告完全可以不签这个协议。综上，二被告认为在整一个房屋中介过程中，过错方是第三人，责任方是原告，相关的损失应该由过错方和责任方来承担，而不应该由二被告来承担。为证明自己的答辩主张，二被告向本院提交下列证据材料：1、企业信用信息（打印件）一份，用以证明第三人主体资格的事实。2、房屋转让居间协议（复印件）一份，用以证明第三人作为居间人故意隐瞒与定力合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实。3、土地使用权证（复印件）一份，用以证明案涉房屋为两被告共同共有，第三人未尽合理注意义务，未经其他共有人同意而签订房屋转让居间协议，损害其他共有人利益的事实。4、关于印方实施住房限购有关事项操作细则的通知一份（打印件），用以证明在2016年9月18日，杭州市住房保障和房产管理局就向第三人发布通知，就有关限购事项进行公布，以及本案原告属于限购对象，第三人不能与其签订房屋转让居间协议的属实的事实。5、关于进一步调整住房限购措施的通知一份（打印件），用以证明杭州市住房保障和房产管理局于2017年3月3日起对我市三类家庭限购新建商品住房和二手房，以及二被告属于限购对象，如果履行合同，二被告将无法再购房的事实。6、通话记录及微信语音聊天记录各一份，用以证明第三人作为居间人故意隐瞒与定力合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实。7、钥匙及三证收条（复印件）一份，用以证明第三人收到被告刘礼的房产三证的事实。8、还贷计划表（复印件）一份，用以证明二被告每月都要还贷款，因第三人原因无法及时转让房产，造成被告的损失的事实。9、收据（复印件）一份，用以证明原告交付的20000元在第三人处的事实。第三人答辩称：原告当时是想做置换，把原来在世贸西西湖的一套小房子，换一套大房子。三方都是知道的。但是要等原告把原来的房子卖了才能买新的房子。2016年11月13日，三方签订了居间协议。因原告前面的房子一直未过户，所以正式合同一直没签。后被告赵春敏考虑到小孩上学问题，如果这套房子卖掉后，再买房就比较困难了，所以决定不签正式合同了；如果要签，要原告每月赔偿30000多元，或者赔偿总房价的一半，原告不同意，后来就不了了之。2017年1月16日，原告原来的房子已经办理完过户手续，17号进行了查档，约在18日下午签合同。但是二被告态度不是很好。18日下午原告到场了，被告始终没有到场。第二天，第三人的业务员开车带着一起去找二被告，但是二被告态度也不是很好。为证明自己的答辩内容，第三人向本院提交购房定金保管书一份，用以证明定金总共50000元，30000元被告拿走了，20000元由第三人代为保管的事实。原告提供的证据材料，二被告质证后认为：对证据材料1，真实性没有异议；合法性有异议，协议是在2016年11月13日签订的，原告当时名下有一套房子，根据杭州市政府相关规定，这个居间协议违反了法律禁止性规定，房地产经纪管理办法第二十五条规定，房产经纪人不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务，所以这个居间协议是不合法的；且居间协议当中对房屋转让合同何时签订是没有约定的，怎么签也没有约定，这个协议是不完整的；对这50000元认为不属于定金。就第八条的违约责任，返还100000元也有异议，认为居间协议是主合同，定金担保合同从合同也是无效的；对证据材料2，收条捺印真实性无异议，但是没有收到过50000元，只拿到了30000元，这些收条上面的所有文字都不是二被告所写，是中介公司写的；对证据材料3，真实性无法确定，关联性无异议；对证据材料四，三性均有异议，因为第三人今天也到庭了，以今天的庭审陈述为准，况且他与本案有利害关系，其中不利于二被告的陈述也有可能。对证据材料五，真实性无异议，待证目的和关联性有异议。对证据材料六，真实性无异议，但是被告认为这份证据恰恰证明了原告在签订房屋居间协议时他是名下有房的，只不过是在2017年1月18日的时候查询出来名下没有房子，所以在居间协议签订下来后无法签订正式的购房合同是原告的原因。对证据材料七，房屋转让居间协议的真实性无异议，但是对原告待证事实有异议，从这份居间协议当中第三条第二点可以看出，在2016年11月12日已经终止了，原告明知在房屋没有交易的情况下，仍旧与被告签订居间协议，明显违反了政府部门的强制性规定，所以对合法性提出异议；合同上写明了必须在2016年11月12日必须处理完房子，如果没有处理完就不能买房子。《杭州市房屋转让合同》因为是复印件，三性均有异议。第三人质证后无异议。二被告提交的证据材料，原告质证后认为，对证据材料1，三性无异议。对证据材料2，真实性无异议，关联性有异议，这份转让协议是合法有效的，二被告认为是无效的，根据合同法五十二条和最高人民法院相关解释，本案二被告所说的规范只是一个规范。包括原告和第三人均没有欺骗隐瞒被告，在签订合同前，原告、二被告及第三人都在场，原告把自己有房子的事实明确告知了被告，原告在2016年10月13日签订居间协议，在2016年11月12日转让掉了，所以不存在所谓的欺诈欺骗，也不存在不能履行的情况。对证据材料3，真实性认可，但是关联性有异议。土地证包括房产证，在三方协议的时候，都是被告赵春敏自己送过来的，不存在不经过她同意来签订这个转让协议。被告提供的证据中也有这份东西。对证据材料4-5，文件真实性无异议，2016年9月18日是颁布的这个限购规章，但是二被告是知道这个事情的，二被告提供的谈话中也是知道原告要把自己房屋处理好了才能买方，不违反这个限制。从2016年11月13日签订居间协议，原告在2016年11月12日就处理了自己的房屋，在2017年1月11日就过户了房屋，原告通知第三人及二被告，第三人也通知二被告去签订正式合同，但是二被告不签。根据这个合同，是完全可以履行的，时间是两个月，完全可以在年前兑现。正因为二被告为了孩子读书不肯出售了，真实不能完成交易原因是在二被告。证据材料6，两组文字笔录经过剪辑，对他有利的拿出来了，对他不利的都删除了；录音时间及地点和人员都没有显示；反应的内容可以看出两点，二被告始终是认可房屋是卖的，2个月内完全可以履行，二被告也可以完全拿到1100000元的购房款。合同为什么没有明确一个时间，正是因为考虑原告有房一定要等房处理好才能买方，二被告是明知的，导致本案居间协议未签订的过错不再原告和第三人而在被告自己。对证据材料7，三性均无异议。对证据材料8，与本案无关；而且造成还贷的原因也是二被告自己的原因，原告通知过二被告来签合同，但是二被告自己不来签。对证据材料9，真实性不清楚，交付了20000元是二被告与第三人内部的事情，我们不清楚。第三人质证后认为，对证据材料1-3性真实性无异议，但是认为第三人没有故意隐瞒，也没有提供虚假情况，所有的东西都是经过双方协商的，尽到了告知义务，原告他是置换的，小房子换大房子。对证据材料4-5，真实性无异议。但是证明目的有异议，如果限购了，原告提供了一个查档证明。对证据材料6-7有异议，认为有删减情节，重要的东西都删除了，而且也可以证明第三人积极的在做自己的本职工作，对双方进行协调。对证据材料7，三性无异议。对证据材料8，认为与本案无关。对证据材料9，二被告说自己只收到30000元不予认可，定金总共50000元，20000元我们是代为保管的，30000元由二被告自己占有。第三人提供的证据材料，原、被告双方质证后均无异议。本院审查后认为，原、被告双方提交的证据材料，均具有一定程度的证明力，本院将结合庭审中当事人的其他陈述以及证据之间的相互印证情况综合认定本案事实。根据当事人的陈述和提供的有效证据，本院审理查明本案事实如下：二被告系夫妻关系。第三人系房产中介公司。2016年11月12日，因原告想置换房子，与案外人韩成超签订《房屋转让居间协议》，把位于自己名下的唯一一套房产转让出去。2016年11月13日，原告与二被告及第三人协商一致，又签订案涉《房屋转让居间协议》一份，约定：原告出资1100000元购买二被告所坐落于杭州市余杭区房屋；原告支付的50000元购房意向金；一经二被告或其代理人签收即转为购房定金等权利义务的事实。协议签订后，原告即支付了购房定金50000元。后因原告卖给案外人的房产一直未能过户，根据杭州市相关部门的限购政策，无法进行案涉房产的过户，故迟迟未与二被告签订正式购房合同。因迟迟未签订正式购房合同，二被告要求原告应做相应赔偿，原告不同意。2017年1月16日，原告原来的房子已经办理完过户手续，与第三人一起约二被告签正式购房合同。但二被告拒绝签约。原告认为二被告的行为已构成违约，为此诉至法院，请求上判。另查明，2017年3月，杭州市相关部门对房屋限购政策进行了升级。根据最新政策，二被告卖掉案涉房产后，已无法在杭州市区限购范围内再购房。本院认为，原告、二被告与第三人三方之间基于《房屋转让居间协议》形成的房屋买卖合同关系成立，本院予以确认。相关各方均应按照上述协议的约定行使权利并履行义务。原告与二被告双方均不愿再继续履行协议，故双方之间的买卖关系已无维系必要，现原告主张解除合同关系的诉讼请求，属于当事人的意思自治，本院予以支持。根据约定，二被告未依约履行签约义务是造成本案纠纷的原因，应承担相应的民事责任。现原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。且案涉《房屋转让居间协议》只是一份意向合同，并非正式购房合同，现原告依据房屋差价向二被告主张赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二被告辩称，因原告名下有房产未处理，故根据杭州限购政策，案涉合同无效，本院认为《房屋转让居间协议》不违反法律、行政法规，系原告与二被告双方平等自愿签订，当然合法有效；二被告辩称根据最新限购政策已无法另行购房，所以不签合同，也不是不履行签约义务的理由，故本院不予采信；二被告辩称《房屋转让居间协议》未约定签约时间给自己造成了损失，本院认为即使有损失，该风险也属于二被告应自行承担的交易风险，不构成不履行签约义务的理由，故本院不予采信。二被告辩称原告主张300000元赔偿没有法律依据，本院予以采信。第三人的辩称，有助于本院查明本案事实，本院酌情予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告张航、被告刘礼、赵春敏与第三人杭州帝凡房产代理有限公司于2017年11月13日签订的《房屋转让居间协议》，自即日起予以解除。二、被告刘礼、赵春敏共同返还原告张航定金100000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告刘礼、赵春敏共同支付原告张航因本案支出的财产保全申请费1020元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告张航的其他诉讼请求。本案案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告原告张航负担2738元，由被告刘礼、赵春敏负担912元。原告张航于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告刘礼、赵春敏于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 靳 涛二〇一七年十二月五日书 记 员 郑旭昶?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?