江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终906号上诉人(原审被告)：江西腾辉置业有限公司，住所地上犹县东山镇一街水南大道208号。法定代表人：张均生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方名权，江西泓越律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄志伟，男，汉族，1977年12月5日生，住上犹县。委托诉讼代理人：张俊宗，江西腾龙律师事务所律师。原审第三人：江西上犹农村商业�行股份有限公司，住所地上犹县东山镇水南大道88号。法定代表人：蔡忠伟，系该行董事长。委托诉讼代理人：王传宇，男，系该行客户经理。上诉人江西腾辉置业有限公司（下称腾辉公司）因与被上诉人黄志伟、原审第三人江西上犹农村商业银行股份有限公司（下称上犹农商行）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院（2016）赣0724民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾辉公司上诉请求：1、撤销原审法院作出的(2016)赣0724民初1362号民事判决，并依法改判腾辉公司承担违约金2000元。2、上诉费用由腾辉公司承担。事实和理由：依据双方签订的买卖合同约定逾期交房的违约金累计不超过2000元。违约金额是双方协商一致后填写的，是双方真实意思表示，故原�法院认定腾辉公司提供的是格式条款与事实不符。依据合同自愿原则，只要不违反法律的强行规定，应按合同约定履行。综上，请求二审法院依法改判。黄志伟辩称，腾辉公司上诉理由不成立，依法应予以驳回。1、腾辉公司至今未交房是不争的事实，其构成违约应承担违约责任。2、双方的买卖合同第9条是格式条款，并且自相矛盾，约定的违约金最高不超过2000元明显对黄志伟不公平。3、黄志伟请求一审予以增加违约金有相应的事实和法律依据，违约金的调整体现了公平原则。黄志伟向一审法院起诉请求：1、判令解除黄志伟与腾辉公司于2014年2月11日签订的编号为20140202387、201302022371的《商品房买卖合同》；2、判令腾辉公司返还黄志伟已付的购房首付款390000元、按揭贷款本息70325.25元、契税21000元、住宅专项维修金2946.14元，共计人民币484271.39元�并自交款之日起按中国人民银行规定计收逾期利息标准计付利息至款项付清之日止；3、本案诉讼费用由腾辉公司负担。一审诉讼过程中，黄志伟变更诉讼请求为：1、判令腾辉公司支付黄志伟首付款的违约金12740元（按照首付款390000元从2014年4月28日起至2014年11月27日按年利率5.6%计算）；2、判令腾辉公司支付黄志伟从2014年11月28日起至涉案房屋实际交付之日止以已付购房款840000元为本金按照年利率5.6%计算的违约金（截止2016年12月8日的违约金为94080元）；3、本案诉讼费由腾辉公司承担。一审法院认定事实：2014年2月11日，黄志伟与腾辉公司签订了合同编号分别为20140202371、20140202387的《赣州市商品房买卖合同》两份合同，合同约定，黄志伟购买腾辉公司开发的腾辉大厦1号楼802复式、803复式两套房屋，每套420000元，总价款为840000元，付款方式为按揭付款�黄志伟通过支付首付款后再向第三人申请贷款的方式按约定支付了全部房款。合同第八条、第九条约定，腾辉公司应当在2015年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给黄志伟。如逾期交付，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，黄志伟应向腾辉公司按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，腾辉公司应向黄志伟按日支付已付购房款万分之五的违约金，但又载明逾期交房违约金不超过2000元。截止本案辩论终结前，涉案建筑未竣工验收，故腾辉公司未交付涉案房屋给黄志伟，遂产生纠纷，黄志伟诉至一审法院要求处理。一审法院认为，黄志伟与腾辉公司签订的两份《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。黄志伟与腾辉公司应当按照约定全面履行自己的义务，黄志伟作为买受人已向腾辉公司履行了交付房款的义务，腾辉公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，腾辉公司无合同约定的事由或其他正当理由，未完成竣工验收导致逾期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。腾辉公司逾期交付房屋已近2年，黄志伟选择要求腾辉公司支付逾期交房违约金而不解除合同，符合法律规定和合同约定，予以支持。本案的争议焦点在于如何计算逾期交房违约金。合同第九条载明：“……逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人应向买受人按日支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人应向买受人按日支付已付购房款万分之五的违约金，但双方约定该违约金累计不超过2000元。”，该条款系腾辉公司提供的格式条款，未做特别提示及说明，按照上述条款核算，逾期60日的交房违约金为5040元，高于2000元两倍多，逾期60日后却以2000元为限计算交房违约金，自相矛盾，明显违反合同法第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利和义务的规定，故腾辉公司要求按2000元为限承担逾期交房违约金，不符合法律规定，不予支持。如按合同约定的日支付已付购房款万分之二或万分之五的其他计算逾期交房违约金，亦与当地实际情况不符，不宜采用。关于如何调整本案逾期交房违约金标准的问题，根据合同法第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九之规定，约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。腾辉公司无合同约定的事由或其他正当理由，截止法庭辩论终结前仍不能确定竣工时间和交房时间，导致黄志伟的合同目的仍无法实现，必然造成损失，结合黄志伟的实际损失（诸如已付房款的利息损失等），腾辉公司的过错程度以及黄志伟的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则以及当地同地段同类房屋租金实际，一审法院酌情将逾期交房违约金调整为按已付总房款840000元按日万分之一计算。关于逾期交房违约金起止时间的认定问题。腾辉公司未按约定期限交付房屋，按《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，逾期交房违约金应自约定交房日期的次日即2016年1月1日起算，黄志伟要求从2014年4月28日起计算逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。鉴于腾辉公司当庭陈述涉案工程竣工验收日期仍不能确定，逾期交房违约金应计算至实际交付验收合格的房屋之日止。黄志伟诉讼请求中合法合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。黄志伟主张待实际交付房屋后，视办证情况，对逾期办理不动产权证的违约责任另行主张，符合法律规定和合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、限被告江西腾辉置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告黄志伟逾期交房违约金，该逾期交房违约金按已付总房款840000元按日万分之一自2016年1月1日起计算至实际交付验收合格的房屋之日止；二、驳回原告黄志伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元（原告已预交12200元），由被告江西腾辉置业有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。原告黄志伟预交案件受理费中超出的9764元，予以退还。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，关于案涉违约金如何计算的问题。案涉合同约定，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，出卖人应向买受人按日支付已付购房款万分之五的违约金，但双方约定该违约金累计不超过2000元。现黄志伟要求继续履行合同，并要求腾辉公司分别以首付款及已付房款为基数，按年利率5.6%分段计算违约金。黄志伟提出该诉讼请求实际上就是认为案涉合同约定的违约金过低，要求调高违约金。一审法院结合黄志伟的实际损失（诸如已付房款的利息损失），腾辉公司的过错程度以及黄志伟的预期利益，根据公平原则和诚实信用原则以及当地同地段同类房屋租金情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条、二十九条的规定，酌定腾辉公司以已付�房款为基数按日万分之一的标准向黄志伟支付违约金，未有明显不妥，本院予以支持。综上所述，腾辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元，由上诉人江西腾辉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 莉审 判 员 徐 军审 判 员 傅 忠二〇一八年四月十日代理书记员 钟 琳代理书记员 郭燕华