文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初18383号原告（反诉被告）：张丰，男，汉族，1989年7月20日出生，户籍地址湖北省潜江市，委托诉讼代理人：付玲艳，广东爵桦律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓彬玉，女，汉族，1986年9月16日出生，户籍地址湖南省邵东县，委托诉讼代理人：王增华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳勇，广东广和律师事务所实习律师。原告张丰与被告邓彬玉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付玲艳、被告委托诉讼代理人王增华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的店铺转让协议书；2.被告返还原告转让费总计人民币75000元及利息人民币1051.25(按银行同期贷款利率计算)，利息请求从2016年7月29日起算至裁判文书确定的清偿之日止；3.被告支付原告违约金人民币75000元；4.本案诉讼费用及保全费用等由被告承担。以上金额总计人民币151051.25元。事实与理由：原告与被告于2016年4月7日签订《店铺转让协议书》，根据该协议约定，被告将自己位于福永白石厦裕华西16-2号铺位转让给原告，原告须支付被告转让费人民币75000元。原告于2016年4月7日支付转让费人民币75000元给被告。根据该协议第六条约定，“如果由于甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付等同之前收取定金的金额作为违约金，同时并全额退还乙方转让费”。协议签订后，原告入驻该铺位经营奶茶生意，在受让后经营过程中，原告被该店铺实际管理方深圳市特发物业管理有限公司告知，被告系与他人合作承租该铺位并签订房屋租赁合同，在被告与深圳市特发物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中已有明确约定，被告并无转租权，其告知物业公司该铺位并没有转租，仅仅是转行做奶茶生意。同时，该铺位的另一承租人也向原告表示，该铺位系其与被告共同承租用于经营服装店生意，其几个月前回老家待产，将店铺交由被告一人打理，有关被告将该铺位单方转让事宜完全不知情。综上可知，被告单方转让铺位的行为已严重违反了《房屋租赁合同》及《店铺转让协议书》的约定，已然构成根本违约。为了依法维护原告的合法财产权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的有关规定，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告答辩并反诉称，反诉被告起诉状所述内容与事实不符。首先，反诉原告与反诉被告签订的《店铺转让协议》属双方真实意思表示，合法有效，双方应遵守该协议的约定；其次，反诉被告在仍占有、使用租赁物（店铺）的情况下，未按协议约定支付相应租金且未将店铺返还给反诉原告。反诉被告应当支付租金并承担相应责任。综上所述，反诉被告起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请状；而且，反诉被告应支付租金并承担相应责任。请求判令：1.反诉被告按《铺位转让协议书》的约定缴纳2016年8月以后（暂计至2016年11月1日）的未付租金费用共人民币15000元；2.反诉被告承担全部诉讼费用。原告就被告反诉答辩称，反诉原告与反诉被告的铺位转让协议于2016年7月29日解除，因此反诉原告要求反诉被告缴纳2016年8月至2016年11月1日的租金，没有事实依据，同时反诉被告已足额支付其使用该铺位期间的房屋租金、水电费用等，并已将该铺位钥匙交还给本案铺位权利所有人。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，案外人深圳市特发物业管理有限公司（以下简称“特发物业”）作为深圳市特发集团有限公司（以下简称“特发集团”）委托代理人，与被告邓彬玉签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：特发集团将坐落在深圳市宝安区福永商住楼（裕华园西16号）2号铺房出租给被告邓彬玉使用，租赁期间自2016年2月1日起至2017年3月31日止，月租金人民币5000元。合同第十五条约定，租赁期间，被告邓彬玉不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。2016年4月7日，原告张丰与被告邓彬玉签订《店铺转让协议书》一份，约定被告将上述商铺转让给原告张丰使用，原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。原告应于2016年4月7日向被告支付转让费定金人民币75000元，转让后店铺现有装修、装饰及所有物品归原告所有，被告于2014年4月9日搬出不属于协议商定转让范围内的货物及设备。合同第六条约定，如因被告原因导致转让中止，被告承担违约责任，并向原告支付等同之前收取的定金的金额作为违约金，并同时全额退还被告转让费。当日，原告向被告付清全部转让费人民币75000元。2016年7月29日，原告向被告邮寄《通知函》一份，主张因被告无承租权且该铺位为被告与另一自然人合伙承租，要求解除双方签订的《店铺转让协议书》，被告三日内返还转让费定金人民币75000元，并赔偿相关损失。该通知函已于2016年8月8日签收。2016年8月16日，原告将涉案商铺退还给特发物业。特发物业于2016年9月14日出具《证明》一份，载明张丰于2016年8月16日将涉案商铺退还特发物业。庭审中，原、被告均确认协议约定的转让定金即涉案商铺转让费，涉案商铺2016年4月至2016年7月29日期间的房租已缴纳。另，经本院组织双方现场调查，原、被告均确认涉案商铺内现有装修为原告重新装修。被告主张移交时商铺的装修包括吊顶、墙壁粉刷、广告牌，原告仅确认移交时商铺墙壁有粉刷，不确认其他装修项目。另，原告确认拆走空调一台，并主张已支付人民币1500元给被告，但并未提交付款凭证。又查，涉案商铺未取得房地产产权证书，原、被告均未能向本院提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料。以上事实，有《铺位转让协议书》、转账凭证、微信、支付宝转账记录、增值税专用发票（租金）、EMS快递单及通知函、房屋租赁合同、快递查询结果、收款收据、《证明》等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地未取得房地产产权证书，原、被告亦未能提交建设规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产经主管机关批准建设的证明材料，故双方签订的《店铺转让协议书》应为无效合同。双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，因原告已向涉案商铺管理人特发物业退还商铺，原告无需再向被告返还，被告应向原告返还转让费人民币75000元及款项占用期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自本院确定的返还之日起算至款项付清之日止）。因双方签订的《店铺转让协议书》为无效合同，故原告据此主张被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。关于被告要求折抵部分转让费的抗辩主张。被告认为转让费还包括柜子、空调等财产及商铺装修的价值，原告未向被告返还上述财产需折抵相应财产价值，原告仅确认商铺移交时有粉刷墙壁，并收到空调一部，但主张已另行支付空调对价人民币1500元。本院认为，当事人应对自己的主张提交充分证据予以证明，涉案商铺转让协议未对具体转让财产进行约定，被告未能提交有效证据对交付财产予以证明，而原告亦未能就主张的空调对价支付情况予以证明，原、被告均应各自承担举证不能的不利后果，故对被告主张向原告交付了柜子，以及原告主张已支付一台空调对价的主张，本院均不予采信。因原告已拆走空调，鉴于空调使用折旧及返还成本，本院酌定由原告支付被告空调折价款人民币1000元。关于商铺装修，原、被告均确认涉案商铺现有装修系原告重新装修，被告未能提交有效证据证明其移交涉案商铺时所附装修的价值高于原告重新装修价值，故对其要求折抵装修价值的抗辩主张，本院不予支持。现原告已将涉案商铺及所附装修一并返还涉案商铺管理人特发物业，若被告确有实际装修损失，可依租赁合同另行向案外人特发物业主张。关于被告反诉请求2016年8月以后的租金。原告于2016年8月16日退租，租金仅交至2016年7月29日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告还需向被告支付2016年7月30日至2016年8月15日期间的场地占有使用费人民币2839元（5000元/月÷30天/月×17天）。但被告要求原告支付8月16日以后的场地占有使用费没有事实依据，本院不予支持。因原告需支付空调折价款人民币1000元及场地占有使用费人民币2839元，经抵扣，被告还需向原告返还转让费人民币71161元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自本院确定的返还之日起算至款项付清之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张丰与被告邓彬玉于2016年4月7日签订的《店铺转让协议书》无效；二、被告邓彬玉应于本判决生效之日起五日内向原告张丰返还转让费人民币71161元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自本院确定的返还之日起算至款项付清之日止）；三、驳回原告张丰其他诉讼请求；四、驳回被告邓彬玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费人民币1661元，反诉受理费人民币88元，由原告张丰负担人民币850元，被告邓彬玉负担人民币899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 吕  海  云二〇一七年六月二十五日书记员 叶  宝  英书记员 钟秀敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。