杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第982号
原告张蓬军。
原告王英红。
两原告共同委托代理人姒慧娟、汪波克。
被告周丽敏。
被告王猛。
两被告委托代理人陈加曹。
第三人杭州华邦房地产代理有限公司。
法定代表人胡雪芳。
委托代理人高林祥、邹莹莹。
原告张蓬军、王英红为与被告周丽敏、王猛、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审理，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告张蓬军、王英红的委托代理人姒慧娟、汪波克、被告周丽敏、王猛的委托代理人陈加曹、华邦公司的委托代理人邹莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张蓬军、王英红诉称：2014年4月4日，原、被告及第三人在第三人服务点签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告委托第三人作为居间人购买被告所有的杭州市西湖区xxx路104号7幢2单元201室房屋。在三方签署的《房地产买卖居间协议》第二条，物业的基本情况一栏明确写明，本案所涉物业用途为住宅，没有设定抵押。在《房地产买卖居间协议》第六条中约定，双方同意在签署本协议之后5天内签订正式的房屋转让合同。第九条约定，如该房设置了抵押，则丙方（被告）须解除抵押手续。如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方（原告）赔偿等同于双倍的定金。但三方签署协议后，原告调查发现，被告预约出售的房屋设置有抵押，抵押期限为20年。被告在原告和第三人签订协议时隐瞒了这一事实。原告认为，被告的行为违背了诚实信用原则，也违反了三方签订的协议的约定。故原告提起诉讼，要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》，两被告向原告赔偿等同于双倍的定金20万元。
原告为证明其主张的事实向本院提供如下证据材料：
1、房地产买卖居间协议，欲证明原告和被告签订买卖居间协议的事实。
2、农行跨行转账交易回单、记录详情，证明原告已经按约向被告交付购房定金10万元的事实。
3、房屋权属登记信息查询记录，证明原告经调查发现被告的房屋设定了抵押。
4、告知函、EMS全球邮政特快专递，证明2014年4月15日原告发函至被告及第三人向其通知已解除居间协议，要求被告向原告返还20万元的事实。
5、中国工商银行本票、进账单、业务委托书回执，证明2014年4月11日原告已备妥房款拟先行支付给被告的事实。
6、个人贷款还清证明，证明被告房屋存在抵押贷款，2014年4月14日才全部还清。
被告周丽敏、王猛辩称：从事实上看，本案所涉房屋不存在抵押的事实，且在签订合同过程中，答辩人和第三人已多次将情况告知原告。1、本案所涉房屋办理抵押登记是在2008年7月28日，但答辩人在2012年7月24日即还清银行所欠款项，答辩人与原告进行房屋交易时，涉案房屋事实上不存在抵押的情况，只是未去办理注销登记。早在答辩人将案涉房屋委托第三人居间出卖之时，就已经按照行业惯例及第三人工作人员的要求出示了房屋的相关权属证书，这是证明答辩人委托资格的必要程序。而房产证上面明确记载着案涉房屋有抵押的情况，当时答辩人如实告知第三人的工作人员银行贷款早在2012年就已经全部还清，只是因为工作忙、当时又没有出卖房屋的想法，所以解除抵押手续一直拖延未办理。第三人的工作人员称只要在房屋过户之前解除案涉房屋的抵押登记就可以，故被答辩人应当在三方见面之前就已经从第三人处了解了上述情况。三方签订协议之时，原告对房屋实际情况完全清楚，且同意答辩人在办理房屋过户手续之前解除案涉房屋的抵押登记。2014年4月4日三方在签订《房地产买卖居间协议》之前，原告当面查验过答辩人的身份证明、房产权属证书，对答辩人提出的办理房屋过户登记之前办妥案涉房产抵押注销登记手续的提议明确表示同意。《房地产买卖居间协议》签订当日，有第三人的业务员黄颢如及其经理程冬在场，答辩人依约将房屋相关的权属证书交由第三人保管，次日答辩人请求拿回房产证去办理抵押注销手续，第三人的工作人员不同意，并再次表示稍后不要紧的，直至协议签订十日后，答辩人才从第三人处取回房产证办妥了案涉房产抵押注销登记手续。《房地产买卖居间协议》第二条第六小条并非答辩人意图隐瞒实情。《房地产买卖居间协议》上面除答辩人与被答辩人的签名及日期之外的手写字迹均出自第三人的部门经理程冬之手，答辩人签字前阅读协议时，也提出过第二条第六小条选项是否不妥，但第三人的工作人员认为不要紧，只要答辩人在办理房屋过户手续之前办妥案涉房产抵押注销登记手续就行，被答辩人也未就此提出异议，答辩人也就没有坚持重新书写协议。试想答辩人房屋抵押贷款已于2012年全部还清，抵押贷款只是最常见的民事行为。二、原告诉请解除《房地产买卖居间协议》并要求答辩人赔偿损失没有法律依据。原告是依据居间合同第九条约定主张权利的，但合同第九条约定条款与本案的事实并未对应，不应当适用该条款。1、原告要求赔偿损失，但原告没有举出证据证明原告损失的存在；2、本案所涉及房屋事实上不存在抵押的情况；3、该条款规定，如该屋设定了抵押，则丙方须解除抵押手续，但未约定解除抵押手续的时间，而按照交易惯例，出卖人只要在办理房屋转让过户手续之前解除抵押即可，事实上，答辩人在原告起诉前4月15日即办理完毕他项权注销登记。4、退一万步说，如事实上存在抵押，也不影响双方签订正式房屋买卖合同，进行交易。事实上，原告要求解除合同的主要原因是目前房地产市场波动较大，二手房交易清淡，价格有下行趋势，原告在签订了《房地产买卖居间协议》并支付了十万元的意向金之后，由于房地产市场变化的原因，对房屋的总价、交易税费的承担、居间费用的承担、房价做价的约定均有悔意，所以希望解除《房地产买卖居间协议》，故否认其对房屋基本情况知情的事实，由于签订协议过程没有录音，被答辩人幻想通过否认三方的口头协议内容，紧紧抓住书面协议的漏洞，从而达到解除协议目的、不必支付违约金、居间费用的同时还能不当得利，可谓一石二鸟、一举两得之计。但被答辩人欲购买三百多万元的不动产，却连房产权属证书都不看一眼，房产证上关于抵押的信息没看到的说辞难免苍白无力、令人难以置信。三、本案合同应当继续履行，否则被答辩人的定金不予退还尚不足以弥补答辩人的损失，答辩人要求原告继续履行合同。本案的房地产买卖居间协议已经具备房产交易的主要条款，并没有可以导致合同解除的法定条件和约定条件，原告方应当依约继续履行合同，将交易款项支付答辩人。答辩人基于对被答辩人的信任，在2014年4月4日签订本案《房地产买卖居间协议》之后，按计划于2014年4月6日与杭州富力房地产开发有限公司签订了《富力西溪悦居商品房认购书》，并依约缴纳了定金人民币拾万元整及购房款人民币567491元，由于被答辩人的拖延履约行为，致使答辩人只能向他人有偿借款85万元，另外，目前二手房市场波动较大，如果被答辩人违约解除合同，答辩人只能另寻买家，且价格差将会给答辩人造成巨大的经济损失。试想答辩人房屋抵押贷款已于2012年全部还清，抵押贷款只是最常见的民事行为，并非犯罪记录，答辩人有什么必要冒着违约的风险隐瞒这一情况呢？本案事实明眼人一看便知，况且答辩人向法庭举证了大量书证及视听资料等证据，足以证明案件事实，请求法庭依法驳回其诉讼请求。
被告为证明其陈述的事实向本院提交了如下证据材料：
1、招商银行个人贷款还清证明，房屋他项权注销证明，证明2012年7月24日贷款全部还清，抵押注销手续已经办完。
2、《房地产买卖居间协议》、收件书、房屋所有权证、录音光盘，证明签订协议时被告将权属证书交第三人保管，所有权证记载了房屋抵押情况，签约时被告如实告知原告涉案房屋的情况。
3、商品房认购书定金收条、购房收据、银行交易明细、借条，证明被告与原告签约后，已与他人签订房屋认购书并交纳了房款，由于原告违约被告向他人借款买房给被告带来了损失。
4、情况说明，账目明细，证明银行出具的两份还款清单，因为出具的目的不同，因此上面显示的还贷日期有不同表述。
第三人华邦公司陈述：4月4日我们三方签订居间协议，当时房产证上显示房屋有抵押，但是我们向房东询问房东说已经还清贷款，而且当时买方在现场他知道这个事情。买方认可后才签订居间协议并支付了10万元定金。4月12日我们在总部正式签合同，两方当事人都到场的，但是没有签成功，因为我们代查买家的查档信息出了问题，买家当时对抵押的问题没有异议，并表示下午继续签合同，下午双方来了后买方就以抵押未告知为由要求解除合同。4月15日买方发邮件给卖方，抄送我们要求解除合同。后我们多次联系双方，但是买方不同意再协商。
华邦公司未提交证据材料。
当事人提交的证明经当庭质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告无异议，第三人认为设定抵押是和原告确认过抵押已经还清的，所以写了“否”，本院对该证据予以确认。对原告提交的证据2、3、4，被告及第三人均无异议，本院予以确认。对原告提交的证据5，被告对关联性有异议，认为不愿意继续履行合同的是原告，第三人认为首付款需245万元，90万并不足以支付。本院对该证据的真实性予以确认。对原告他提交的证据6，被告、第三人无异议，本院予以确认。
对被告提交的证据第三人均无异议，原告对证据1的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院认为注销抵押应以办理注销手续为准，被告的证据1可以证明被告贷款的归还情况，但抵押注销应以办理相应手续为准。被告提交的证据2中，原告对居间协议、收件书、所有权证无异议，本院予以确认。原告对被告提交的录音资料有异议，认为其中对话人员与本案无关联性，本院认为该证据无法核实通话人员，故对该证据不予确认。原告对被告提交的证据3有异议，本院认为该组证据与本案争议不具有关联性，本院不予确认。对被告提交的证据4，原告对三性均有异议，认为不能确定是否系银行出具，情况说明中列明的授信额度编号与贷款编号不一致，贷款类别与权属登记中载明的最高额抵押的贷款类别不一致。本院对账目明细予以确认，同时结合原、被告提交的贷款还清证明，该情况说明载明的说明内容合理，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
2014年4月4日，原告张蓬军、王英红与被告周丽敏、王猛及第三人华邦公司签订《房地产买卖居间协议》，约定原告委托第三人作为居间人购买被告所有的杭州市西湖区xxx路104号7幢2单元201室房屋。双方同意在签署协议之后5天内签订正式的房屋转让合同。协议确认标的房屋未设定抵押，同时第九条约定如该房设置了抵押，则丙方（被告）须解除抵押手续。如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方（原告）赔偿等同于双倍的定金。协议签订后，原告分三次向被告共计支付款项10万元。4月12日，原、被告及第三人到场欲签订正式购房合同，后因故未能签订。另查明，被告所有的涉案房屋在招商银行股份有限公司杭州解放支行办理了最高额抵押贷款，约定期限自2008年7月28日至2028年7月28日。2014年4月14日，被告向该行提交申请要求终止授信。4月15日，被告办理了抵押注销手续。现原告提起诉讼，要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》，两被告向原告赔偿等同于双倍的定金20万元。
本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋转让居间协议》，系为买卖双方达成正式买卖合同而签订的预约协议。协议各方应按协议约定履行各自义务促使最终完成正式房屋交易。协议中对于房屋是否设立抵押的描述为“否”，且第九条对抵押解除及相应违约后果进行了约定。而事实上，涉案房屋在被告挂牌出售至协议约定的签订正式购房合同的当时，其上设定的抵押权均未被注销，这一他项权利的存在足以影响原告是否购买此房的决定，被告没有及时注销抵押权的这一行为导致无法达成签订正式房屋买卖合同，被告存在过错，应承担相应责任。原告据此要求解除《房屋转让居间协议》的诉请应予以支持，被告应返还原告已付款项10万元。被告辩称其贷款已经于2012年清偿，故抵押事实上是不存在的，本院认为抵押权的设立变更须依法登记，而债务的清偿并不意味着抵押的注销，且被告设定的为最高额抵押，约定的抵押期限也未届满，被告的这一辩称本院不予采信。被告另辩称协议当时原告已经知晓房屋设定抵押的情况，且原告表示同意在办理房屋过户手续之前解除涉案房屋的抵押登记，故其不存在过错。本院认为被告的这一辩称依据不足，且双方协议已对要求解除抵押及未解除的后果进行了明确约定，故应以协议约定为准，对被告的这一辩称本院不予采信。原告依据协议第九条要求被告赔偿10万元，被告对此主张原告并未因此承受损失，该赔偿请求不应支持。本院认为因违约行为造成的实际损失应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内。本案被告尽管有违约行为，但该行为给原告造成的实际损失远远小于双方协议约定的赔偿数额，故对原告要求赔偿10万元的诉请本院不予支持，对于原告该期间的损失应以已付款项为基础计算利息较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除张蓬军、王英红与被告周丽敏、王猛及第三人杭州华邦房地产代理有限公司于2014年4月4日签订的《房地产买卖居间协议》。
二、周丽敏、王猛返还张蓬军、王英红人民币100000元，并支付利息2050元（计算至2014年8月7日，此后至生效判决确定的给付之日按年利率6.15%另行计算），限于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告张蓬军、王英红的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，减半收取2150元，由原告张蓬军、王英红负担1000元，被告周丽敏、王猛负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元。在上诉期满之日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。
审 判 员 周建利
二〇一四年八月七日
代书记员 陈 林