黑龙江省鹤岗市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑04民终273号
上诉人（原审被告）：谢凤霞，女，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴安区。
委托诉讼代理人：关玉春，黑龙江吉相律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋传海，男，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴盛花园小区。
被上诉人（原审原告）：宋国艳，女，汉族，无固定职业，住鹤岗市工农区新鹤社区。
二被上诉人委托诉讼代理人：王子峰，黑龙江盛名律师事务所律师。
原审第三人：孙景太，男，汉族，无固定职业，�鹤岗市兴安区。
委托诉讼代理人：马春梅，女，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴安区。
原审第三人：马春梅，女，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴安区。
上诉人谢凤霞因与被上诉人宋传海、宋国艳，原审第三人孙景太、马春梅执行异议纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院（2016）黑0405民初505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢凤霞及其委托诉讼代理人关玉春，被上诉人宋传海、宋国艳的委托诉讼代理人王子峰，原审第三人孙景太的委托诉讼代理人马春梅，原审第三人马春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢凤霞上诉请求：1、撤销一审法院�2016）黑0405民初505号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人的情况及诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应当得到人民法院的支持。（1）因为二被上诉人在提出执行异议提出的证据中没有购房合同，只是两张字条（收据）不是合同，不能证明二被上诉人与原审第三人存在所谓的买卖关系。（2）按照二被上诉人陈述是买房后占有争议的房屋，但二被上诉人仅提供一些无法和原件核对的复印件来证明该事实，根据证据规则的规定，这些复印件是不能作为定案依据的；同时该复印件所述地址与本案争议的房产不同。所以，二被上诉人所提供的证据不能证明其主张的在人民法院查封之前，其已合法占有该不动产。（3）关于支付价款问题，正规的发票是价款支付的唯一依据，二被上诉人提供的证据中没有任何的发票。二被上诉人仅有两张收据及一张换房说明，而且其中一张收条没有任何公章。该收据上载明的房产并不是争议的房产，另一张收据盖有的是鹤岗市经纬建筑工程有限公司（简称经纬公司，下同）项目部的印章。经纬公司及其项目部都无权处分由鹤岗市永有房地产开发有限公司（简称永有公司，下同）开发的本案争议的房产。（4）本案被法院执行的争议房产并没有登记过户到二被上诉人名下，这种情况也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2、二被上诉人在原审实质证据只有两张收据及一张换房说明。上诉人对这些证据均不予认可，因为被上诉人和原审第三人存在串通、作假的可能。
宋传海、宋国艳辩称：1、二被上诉人向法院提供的交购房款的收条具有合同的基本属性，而且已经履行完毕。可以确定双方已经建立并履行了生效的商品房买卖合同关系；2、被上诉人已经合法占有了该房屋；3、被上诉人已经按照双方合同的规定支付全部购房款；4、现在没有办理房屋产权登记，不是由于被上诉人本身的原因。综上，二被上诉人上述四种情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即二被上诉人所享有的权利，达到了能够排除法院执行本案争议房产的程度。5、上诉人所提出的上诉请求和事实理由没有证据证实，不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宋传海、宋国艳向一审法院起诉请求：1、请求一审法院停止对鹤岗市兴安区兴盛花园小区10号楼5单元110室、4单元107室的执行；2、诉讼费用由一审被告承担。
一审法院认定事实：2007年永有公司开发建设鹤岗市九洲兴盛组团项目，经纬公司承建该项目，第三人孙景太挂靠经纬公司，系实际是施工人。在施工过程中，永有公司抹给孙景太两单元楼房，折抵工程款。2007年10月，原告宋传海在孙景太处以113,912.00元的价格购得抹帐房屋一户（位于九洲兴盛组团10号楼5单元302室），2013年3月调换到该单元110室（面积78.56平方米）；原告宋国艳丈夫杨贺勇（已去世）于2008年6月以130,717.50元的价格从孙景太处购得抹帐房屋一户（位于九洲兴盛组团10号楼4单元107室，面积90.15平方米）。二原告于2014年5、6月份起，分别向鹤岗诚基水电热力公司交纳水、电、取暖费等费用至今（争议房屋首次交纳费用人为二原告，且持续交费至今），并对争议房屋进行装修。之后，原告宋传海夫妇在5单元110室房屋生活居住，原告宋国艳在4单元107室房屋经营麻将馆。争议房屋所在小区自2016年秋开始办理房权证照。鹤岗市兴盛花园小区之前名称为鹤岗市九州兴盛组团；原告宋国艳曾于2015年12月5日到鹤岗诚基水电热力公司，将其坐落在鹤岗市兴盛花园小区10号楼4单元107室交付明细的用户名由“宋春艳”变更为“宋国艳”。2015年被告谢凤霞与第三人孙景太、第三人马春梅民间借贷纠纷一案诉至一审法院，在一审法院审理中，谢凤霞向法院申请财产保全，一审法院于2015年6月19日作出（2015）兴安商初字第37号民事裁定书，查封了被告马春梅坐落在鹤岗市九州兴盛组团10号楼4单元107室（建筑面积90.34平方米）、九州兴盛组团10号楼5单元110室（建筑面积78.73平方米）楼房二户。2016年5月24日，原告宋传海、宋国艳以案外人身份向一审法院提出书面异议。2016年9月18日，一审法院裁定驳回宋传海、宋国艳的执行异议。一审法院另查明，本案争议房屋在房屋产权部门备案登记姓名为第三人马春梅。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”该规定第�款（四）项“非买受人自身原因”是指买受人主观意志以外的原因。本案中，原告在针对一审法院执行标的物查封前，已经与第三人签订了买卖协议，支付了全部购房款，且对争议房屋实际使用至今；争议房屋于2015年6月被一审法院查封，争议房屋所在小区于2016年开始办理产权证照，故争议房屋未办理产权证照非原告自身原因。综上，二原告对争议房屋系合法占有使用，具有排除执行的实体权利。关于被告所辩原告提供的“收条”非房屋买卖合同的辩解意见，因该收条载明了合同主要内容，具有合同的基本属性，再结合双方按收条内容履行完毕的世界情况，应视为合同成立并生效，故对被告的辩解意见不予采纳；被告所辩“收条”和“说明”不具有真实性的辩解�见，因以上证据与永有公司出具的证据能够相互印证，且被告未提供证据反驳，故对被告的辩解意见不予采纳。关于被告所辩原告出具的交费凭证未加盖公章，不能作为证据使用的意见，因法院调取交费明细中的金额与二原告所出具的交费凭证中的金额相符，故对被告的辩解意见不予采纳；关于被告所辩水电等费用凭证中的用户姓名可以随时变更的意见，原告宋传海所出具的交费凭证与本院调取的交费明细时间一致，原告宋国艳所出具的交费凭证交费起始时间虽与法院调取的时间不吻合，但争议房屋（107室）用户名只有一次变更，即由“宋春艳”变更为“宋国艳”。综上，原告所出具的交费凭证能够证实争议房屋的水电等费用一直由二原告交纳，故对被告的辩解意见不予采纳。据此，一审法院依照最高人民法院《�于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对坐落鹤岗市兴盛花园小区10号楼4单元107室、10号楼5单元110室两户房屋的执行。案件受理费100.00元，由被告谢凤霞承担。
各方当事人在二审审理中均未提供新证据。
在二审审理中，上诉人对被上诉人宋传海提供的孙景太在收取宋传海交付购买10号楼5单元302室房屋的收据原件的真实性提出异议，但其未申请作司法鉴定。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本案的争议的主要焦点：1、原审第三人孙景太是否有权将争议的两户房屋出卖给被上诉人宋传海、宋国艳？鹤岗市兴盛花园小区之前名称是否为鹤岗市九州兴盛组团？2、宋传海、宋国艳提供的证据是否能够证明，其二人在法院查封之前就分别已经交付购房款、购买了两户争议的房屋？3、宋传海、宋国艳是否在法院查封之前，就已经合法占有了两户争议的房屋？4、争议的两户房屋产权至今没有过户登记在宋传海、宋国艳名下，是否是由于其二人自身的原因所致？
本院认为：1、宋国艳向原审法院提供的鹤岗市永有房地产开发有限公司的情况说明（证明）一份及原审法院对永有公司法定代表人王永有的询问笔录证实：孙景太挂靠经纬公司承包建设了由永有公司开发的争议的两户楼房所在的楼房工程，因永有公司将该楼房部分房屋抵顶给孙景太作为工程款，永有公司对孙景太出卖的房屋予以认可；鹤岗市兴盛花园小区之前名称为鹤岗市九州兴盛组团。上述事实与孙景太的陈述一致。虽然谢凤霞对以上证据及证明的部分事实提出异议，但未提供反驳证据证明其主张，故本院对谢凤霞主张孙景太所使用的经纬公司项目部印章不真实、孙景太无权出卖争议的两户房屋、鹤岗市兴盛花园小区之前名称不是鹤岗市九州兴盛组团均不予支持。2、虽然宋传海、宋国艳没有向原审法院提供其在法院查封前与售房人孙景太签订商品房买卖合同及交付购房款发票，但宋传海、宋国艳向原审法院提供的两张购房时孙景太出具的收据中，均写明了购买争议的两户房屋的购房人姓名、所购楼房的楼层、房间号、房屋面积、单价，购房款总额、购房交款时间、收款人等，载明了合同主要内容要素及购房人履行交付购房款义务的事实，应视为双方买卖商品房合同成立并生效。宋传海、宋国艳确实购买了争议的楼房并已实际支付了全部购房款。谢凤霞对宋传海提交的交纳购房款收据的真实性提出异议，并提出孙景太可能与宋传海、宋国艳恶意串通的问题，因其未提供证据证实，本院不予支持。3、宋传海、宋国艳向原审提供的交纳水电、热力费交纳凭证与原审法院调取的争议房屋的交纳水电热力费明细相吻合，证明在原审法院查封之前，永有公司或孙景太已经交付争议的两户房屋。宋传海、宋国艳入住争议房屋后，于2014年5、6月份起分别向鹤岗诚基水电热力公司交纳水、电、取暖费等费用至今（即争议房屋首次交纳费用人为二原告，且持续交费至今）并对房屋进行了装修。谢凤霞主张宋传海、宋国艳在法院查封前未合法占有不成立。4、关于争议的两户房屋产权至今没有过户登记在宋传海、宋国艳名下的原因，根据法院现查明的事实，争议的两户房屋至今没有过户到宋传海、宋国艳的名下，并非是二人自身�因所致。
综上，原审法院认定被上诉人宋传海、宋国艳对原审法院执行中的本案争议的两户房屋所提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决停止对坐落鹤岗市兴盛花园小区10号楼4单元107室、10号楼5单元110室两户房屋的执行并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人谢凤霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 重
审 判 员 顾立宏
代理审判员 李文杰
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 王云泽