广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第943号
原告李元娟。
委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。
委托代理人刘运平，广西精一律师事务所实习律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
被告韩志威。
委托代理人李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
原告李元娟诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、韩志威商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人何祖龙、刘运平，被告红树湾公司的委托代理人江文兵，被告韩志威的委托代理人李绍卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年9月1日，原告与被告红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下简称《建房意向书》），约定原告向被告红树湾公司购买位于防城港金海湾二期A1栋2单元23A层05号房，总价款361995元。同日，原告向被告红树湾公司支付了购房诚意金2万元，并向被告韩志威支付诚意金38408元。自签订《建房意向书》至今被告红树湾公司仍未建成涉案商品房且处于全面停工状态，更未取得《商品房预售许可证》。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》无效；二、被告红树湾公司返还原告诚意金2万元并赔偿利息损失4458元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2015年5月20日）；三、被告韩志威返还原告诚意金38408元并赔偿利息损失8561.30元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率暂计算至2015年5月20日），被告红树湾公司承担连带责任；四、本案诉讼费用由两被告承担。
被告红树湾公司辩称，一、其与原告签订的《建房意向书》是合法有效的协议，但该协议不具备商品房买卖合同的特征，不是一份完整的商品房买卖合同，仅是一份意向合同，该意向书合法有效；二、原告因为市场低迷而要求撤销意向书并要求退还相关款项没有事实和法律依据；三、其并没有委托被告韩志威进行商品房的代理销售，被告韩志威代原告与其签订意向书，被告韩志威是原告的受托人，是被告韩志威收取原告的款项后再代原告签订意向书的，钱也是被告韩志威转给其的，被告韩志威收到的中介费与其无关。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，法院应予驳回。
被告韩志威辩称，一、原告的起诉在程序上有问题，原告与被告红树湾公司是合同关系，与其则是居间关系，是两个不同的法律关系，所以不应在同一案件中进行审理；二、其收取的意向金就是中介费，当时其是南宁市京达来商贸有限公司的业务员，其收取中介费的行为不是个人行为而是代公司收取的；三、其与原告是中介关系并为原告提供相关中介的服务，居间行为已完成，故收取一定的费用是合法的。综上，法院应驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明，2011年9月1日，原告为乙方与被告红树湾公司为甲方签订《建房意向书》，约定红树湾公司将防城港金海湾二期A1栋2单元23A层05号房卖给原告，房屋建筑面积为96.02平方米，并载明：“……该商品房属职工市场运作建房，按建筑面积计价，该商品房单价为每平方米3770元，总金额361995元……乙方按以下方式按期限付款：1、第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元；2、第二期付款：工程进度达到±0时付房款总额的20%（含已付诚意金）；3、第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭贷款方式将余款付清给甲方……。”同日，原告就购买防城港市金海湾小区二期A1栋2单元23A层05号房向被告韩志威支付诚意金38408元，被告韩志威当日将2万元存入被告红树湾公司的银行账户。2011年10月25日，被告红树湾公司向原告出具《收据》，表示收到原告就购买的防城港市金海湾小区二期A1栋2单元23A层05号房支付2万元诚意金。被告红树湾公司就涉案商品房在本案原告起诉时尚未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，关于原告与被告红树湾公司签订的《建房意向书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《建房意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《建房意向书》且在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，其行为违反上述法律规定，该《建房意向书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告红树湾公司返还诚意金2万元及赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告红树湾公司连带返还被告韩志威收取的诚意金38408元及利息的问题。本案中，根据原告提供的证据能够证明其于2011年9月1日向被告韩志威支付诚意金38408元。被告韩志威辩称其与原告是居间合同关系，其已提供媒介服务促成原告与被告红树湾签订《建房意向书》，理应收取一定的报酬。根据原告提供的由被告韩志威开具的《收据》上明确注明上述费用系诚意金而非其他报酬且被告韩志威未提供相关证据证明其主张，故对原告的该辩解理由，本院不予支持。而对于被告韩志威主张其与原告之间系居间合同关系与原告和被告红树湾之间的商品房买卖合同关系属于两个不同的法律关系，不应在同一案件进行审理。本院认为，原告与被告红树湾及被告韩志威均处在同一法律事实即原告购买商品房过程所产生的纠纷且之间互有关联，本院同时审理原告与两被告间的纠纷并无不妥。由于原告仅提供一张被告韩志威开具的《收据》用以证明两被告间存在代理销售关系，而无其他证据予以佐证，故本院对两被告间是否存在代理销售关系不予认定，被告红树湾公司与被告韩志威各自返还收取原告所支付的购房款项。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司返还原告李元娟已支付的诚意金2万元并赔偿利息损失（利息以2万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年10月26日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）；
二、被告韩志威返还原告李元娟已支付的诚意金38408元并赔偿利息损失（利息以38408元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年9月2日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满最后一日止）；
三、驳回原告李元娟的其他诉讼请求。
案件受理费1586元，减半收取793元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担393元，被告韩志威负担400元。原告李元娟已预交的793元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司、韩志威在履行债务时一并支付给原告李元娟。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1586元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一五年八月十四日
书记员 谭 源
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违法法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。