重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初7182号
原告(申请执行人)：曾庆利，女，1969年5月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：殷灿，重庆圣世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐滔，重庆圣世律师事务所实习律师。
被告（案外人）：杨俊杰，男，1954年10月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：何春，重庆依斯特律师事务所律师。
被告（被执行人）：邹红，女，1969年1月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告（被执行人）：吴健，男，1967年12月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：邹红，女，1969年1月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告曾庆利与被告杨俊杰、邹红、吴健申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告曾庆利的委托诉讼代理人殷灿、唐滔，被告杨俊杰及其委托诉讼代理人何春，被告邹红，被告吴健的委托诉讼代理人邹红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾庆利向本院提出诉讼请求：1.请求撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112执异29号《执行裁定书》，判令准许对邹红名下位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库予以查封；2.案件受理费由被告负担。在审理过程中，原告诉讼请求变更为：1.判令准许对被告邹红名下位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库予以查封；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告杨俊杰与被告邹红于2016年11月23日签订的《转让房屋产权协议》的格式、内容简单，不符合正常交易习惯，不排除事后倒签的可能，不认可其合法有效性。被告杨俊杰未占有涉案房屋，亦未支付全部房款。涉案房屋未办理过户手续，被告杨俊杰自身存在过错。被告杨俊杰提出的执行异议不能成立，涉案房屋不应当解除查封。为此，请求判如所请。
被告杨俊杰辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。（2017）渝0112执异29号执行裁定书的事实认定部分清楚，适用法律正确，应当对重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库予以解封。
被告邹红、吴健共同辩称，请求法院按照（2017）渝0112执异29号执行裁定书认定的事实对重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库予以解封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.民事裁定书【（2016）渝0112财保673号】、财产保全措施告知书【（2016）渝0112财保673号】、送达回证，原告拟证明被告邹红系涉案房屋及车库的所有权人，原告对被告邹红享有合法债权，原告已申请对涉案房屋及车库进行了查封。
2.《转让房屋产权协议》2份（2016年11月22日、2016年11月30日）、《重庆市房地产抵押合同》1份，原告拟证明被告杨俊杰与被告邹红签订了两份转让合同，且转让合同的格式、内容简单，不符合日常交易习惯；转让价格低于市场价格，存在恶意串通损害其他债权人利益的故意；转让时涉案房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的转让行为无效。
3.《借款协议》、银行个人业务凭证，原告拟证明借款协议签订后，被告杨俊杰的转款对象不是被告邹红，借款协议未实际履行；《转让房屋产权协议》中约定的120万元未实际支付。
4.执行异议申请书、执行裁定书【（2017）渝0112执异29号】，原告拟证明被告杨俊杰提出异议及裁定情况。
5.受理案件通知书【（2017）渝0112民初1885号】，原告拟证明其申请诉前财产保全后已依法提起诉讼。
被告杨俊杰对原告所举证据质证后认为，证据1真实性、合法性无异议，但原告申请保全错误，不应查封被告杨俊杰的财产。证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到原告的证明目的；证据4的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告邹红、吴健对原告所举证据质证后，其质证意见同被告杨俊杰。
被告杨俊杰为支持其辩称意见向本院提交了以下证据：
1.《转让房屋产权协议》，被告杨俊杰拟证明涉案房屋自2016年11月30日开始由其占有。
2．《借款协议》、银行个人业务凭证，被告杨俊杰拟证明借款协议合法有效，并实际履行。
3．银行个人业务凭证，被告杨俊杰拟证明涉案房屋转让款在查封前已支付完毕。
原告对被告杨俊杰所举证据质证后认为，证据1真实性、合法性无法确认。转让价款低于市场价值，转让两方存在低价恶意串通转让的可能。证据2中的《借款协议》的真实性不认可，转款与借款协议间不存在关联性。证据3真实性无异议，合法性和关联性有异议，不能证明被告杨俊杰已支付全部房款。
被告邹红、吴健对被告杨俊杰所举证据质证后认为，对被告杨俊杰所举证据无异议。
被告邹红、吴健所举证据与被告杨俊杰一致。
根据双方举、质证意见，本院认为，原被告双方所举证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。据此，本院认定如下事实：
被告邹红、吴健系夫妻关系。
2010年12月3日，被告杨俊杰（甲方）与被告邹红（乙方）签订《借款协议》载明：乙方向甲方借现金60万元，借款利息每年10万元，期限两年，期满归还本息80万元。期满乙方继续使用该资金，按年利率18%，每年结算利息本金。当日，被告杨俊杰向被告吴健转款60万元。该协议同时载明：经协商，2016年4月28日本利120万元。
2010年12月15日，被告邹红（甲方）与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》载明：甲方以渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋设定抵押权作为其向乙方履行债务的担保，抵押期为2010年12月14日至2020年12月14日，贷款金额为151万元。该合同办理了抵押登记。
内容相同但落款日期分别为2016年11月22日、30日的《转让房屋产权协议》载明：被告邹红（甲方）将具有独立产权的渝北区XX大道XX小区自有房（XX小区5单元2-1，房面积310平方米，含车位、家具、家电）转让给乙方，协议价格180万元（含转让过户相关费用）；乙方已于2016年4月28日支付甲方120万元，乙方在本年度12月30日前支付甲方55万元，甲方在办理产权转让手续交付产权证时乙方支付尾款5万元；甲方需在三个月内办理产权过户手续交付乙方；乙方同意甲方在2017年6月30日前交付乙方房屋使用权。协议签订后，被告杨俊杰于2016年12月12日向被告邹红支付房款55万元，于2016年12月19日向被告邹红支付房款5万元。
2016年12月16日，经原告申请，本院作出（2016）渝0112财保673号民事裁定书裁定：1.查封、冻结被申请人邹红、吴健名下价值200万元的财产；2.查封申请人曾庆利名下位于沙坪坝区XX路XX号XX幢1-1号房屋。同日，本院向重庆市渝北区不动产登记中心送达民事裁定书【（2016）渝0112财保673号】、协助执行通知书【（2016）渝0112执保2783号】，查封了被告邹红名下的位于渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库。2016年12月27日，本院向重庆市武隆县国土资源和房屋管理局送达民事裁定书【（2016）渝0112财保673号】、协助执行通知书【（2016）渝0112执保2783号】，查封了被告邹红名下的位于武隆县XX镇XX大道XX号XX小区70幢2-4号房屋。2017年1月19日，本院受理原告与被告邹红、吴健民间借贷纠纷一案。
2017年1月24日，被告杨俊杰以涉案房屋已由被告邹红出卖给其为由向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年3月23日，本院作出执行裁定书【（2017）渝0112执异29号】裁定，解除对涉案房屋及车库的查封。
2017年4月6日，原告向本院提起本案诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，被告杨俊杰与被告邹红签订的《转让房屋产权协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。该协议中“甲方需在三个月内办理产权过户手续交付乙方”是物权变动时间的约定，“乙方同意甲方在2017年6月30日前交付乙方房屋使用权”是转移占有的约定。涉案房屋及车库至今由被告邹红管理使用，被告杨俊杰未进行管理和支配。被告杨俊杰未占有涉案房屋及车库。根据协议约定，涉案房屋及车库的转让价款共计为180万元。根据《借款协议》中载明的“经协商，2016年4月28日本利120万元”及《转让房屋产权协议》中载明的“乙方已于2016年4月28日支付甲方120万元”，可以认定被告杨俊杰用被告邹红所欠借款本息120万元冲抵了转让价款120万元。被告杨俊杰于2016年12月12日向被告邹红支付55万元后，涉案房屋及车库的转让价款在查封前已支付175万元。被告杨俊杰于2016年12月19日向被告邹红支付5万元后，涉案房屋及车库的转让价款已全部支付。涉案房屋在协议签订前即设定了抵押，被告杨俊杰在签订该协议时知道或应当知道涉案房屋设定了他项权利，从而影响其自身权利的行使。被告杨俊杰知道或应当知道涉案房屋设定了抵押而与被告邹红签订转让协议，系对他人权利障碍的忽略。涉案房屋未能办理过户手续有被告杨俊杰自身原因。
综上，被告杨俊杰与被告邹红签订的《转让房屋产权协议》虽有效且已支付全部价款，但被告杨俊杰未占有涉案房屋及车库，涉案房屋未办理过户登记亦有被告杨俊杰自身原因，故被告杨俊杰不享有排除执行的权利，原告的诉讼请求本院予以支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：
准许对被告邹红名下位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区5-2-1房屋及6号车库予以查封。
案件受理费80元，由被告杨俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 余大勇
人民陪审员 彭钦梅
人民陪审员 范 娅
二〇一七年八月十四日
书 记 员 钟 瑞