浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8938号
上诉人（原审被告）：张兵，男，1958年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托诉讼代理人：刘檬，浙江春江明珠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江成诚物业服务有限公司，住所地浙江省桐庐县城桂花路85号格林花园9幢5-9号。
法定代表人：徐群峰。
委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。
上诉人张兵因与被上诉人浙江成诚物业服务有限公司（以下简称成诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2017）浙0122民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月17日，成诚公司、张兵签订了一份《租房协议》，约定成诚公司将位于桐庐县康乐路60号房屋出租给张兵，租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，为期五年。房租金及付款时间约定：2014年5月1日至2016年4月30日，年租金250000元；2016年5月1日至2017年4月30日，年租金270000元；2017年5月1日至2019年4月30日，年租金30万元。第一期，2014年3月20日向成诚公司支付半年租金125000元；第二期，2014年8月20日向成诚公司支付半年租金125000元；第三期，2015年2月20日向成诚公司支付年租金250000元；第四期，2016年2月20日向成诚公司支付年租金270000元；第五期，2017年2月20日向成诚公司支付年租金300000元；第六期，2018年2月20日向成诚公司支付年租金300000元。租房押金30000元，于2014年3月20日交纳。违约事项：未出现协议自然终止现象，双方不得提前无故终止协议，若有违反，违约方应赔付守约方五万元经济损失。按协议规定时间，张兵过期一个月未交纳房租金的，成诚公司有权追加过期滞纳金（滞纳金按5‰计算）；过期二个月未交纳，张兵有权单方面终止协议，并追究张兵的违约责任。合同签订后，张兵交纳押金30000元。2016年9月11日，张兵出具《承诺书》一份，记载：第三年房租费支付承诺，截止2016年9月20日，支付70000元，2016年9月30日前支付70000元，余款130000元于2016年12月30日前付清。若在承诺付款期内未支付，愿意接受房东停电停水及停业，同时不再续租，原房屋内家具设施等不得搬离。后张兵支付第三年的房租120000元，其余未支付。2017年7月30日，成诚公司向张兵催收第三年剩余租金150000元及第四年期间的房租300000元。庭审中，双方均同意将30000元租房押金折抵未支付的房租。
成诚公司诉至原审法院，请求判令：1.解除成诚公司、张兵房屋租赁合同；2.张兵支付房屋租金450000元，承担解除合同违约金50000元，并承担按日千分之五计算逾期付款滞纳金：其中(1)150000元自2016年2月20日起至款付清日止，(2)300000元自2017年2月20日起至款付清日止。
原审法院认为：成诚公司与张兵之间签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。成诚公司将房屋出租给张兵后，张兵负有按约支付租金的义务。张兵未按照约定支付租金，成诚公司有权解除合同，并承担由此产生的违约责任。张兵辩称根据其出具的《承诺书》记载的在2016年12月30日前未支付余款则视为双方已解除合同的事实，成诚公司对此不认可，关于合同已经解除的抗辩意见不能成立，合同应继续履行，张兵应支付尚欠的租金。因此，对成诚公司要求支付租金及违约金的请求予以支持。对成诚公司主张的滞纳金，因支持的违约金已能弥补成诚公司方的损失，故对此不合理部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，原审法院于2017年11月13日判决：一、成诚公司与张兵于2014年3月17日签订的《租房协议》自判决生效之日起解除；二、张兵于判决生效之日起十日内支付成诚公司第三年的房屋租金120000元（已扣除30000元租房押金）及第四年的房屋租金（自2017年2月20日起至判决生效之日止按年租金300000元的标准计算）；三、张兵于判决生效之日起十日内支付成诚公司违约金50000元；四、驳回成诚公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费8800元，减半收取计4400元，保全费3270元，合计7670元，由张兵负担。
宣判后，张兵不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。2014年3月17日，张兵与成诚公司签订了租赁协议，协议约定成诚公司将位于桐庐县康乐路60号房屋出租给张兵，租赁期为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止。协议对每年房屋租金、租金的支付时间进行了约定，还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。协议签订后，张兵对房屋进行了装修，共投入装修资金1500000元。装修完成后，张兵进行饭店的营业，并严格按协议履行第一、二、三期租金的支付，即已支付了2014年5月1日至2016年4月30日的租金。第三年(2016年5月1日至2017年4月30日)租金，因张兵饭店生意不景气，未及时支付。成诚公司多次向张兵催讨，并威胁要对张兵停水停电并终止房屋租赁协议。张兵被迫于2016年9月11日向成诚公司对第三年房租费支付的作了承诺，承诺于2016年9月20日支付70000元，于2016年9月30日前支付70000元，于2016年12月30日前支付余款130000元，并承诺未按上述期限支付租金，接受成诚公司停电停水及停业，同时不再续租，原房屋内的家具设施不得搬离。之后，张兵于2016年9月向成诚公司支付了120000元，并与成诚公司商定租赁合同于2016年12月31日解除，张兵房屋租赁费计算到2016年12月31日止，双方对合同进行了结算(第三年房租截止2016年12月31日应为180000元(22500元／月×8个月=180000元)。扣减张兵已支付的120000元及保证金30000元、再扣减成诚公司在张兵处的消费24000元及张兵垫付的应由成诚公司承担的空调修理费6000元，双方2016年12月31日前租金己结清。张兵与成诚公司之间的租赁合同已解除，不然成诚公司不可能让他人商谈房屋内家具、设施的价格，张兵也不可能在租赁承包合同继续的情况下将经营用的家具、设施进行转让。根据成诚公司提交的《承诺书》，张兵承诺期内未按期支付则按受房东停水停电及停业，同时不再续租，原房屋内的家具设施不得搬离。可以看出停水停电及停业，同时不再续租，原房屋内的家具设施不得搬离均系成诚公司的要求。成诚公司接受张兵该《承诺书》，就是接受张兵不再续租、终止合同的意思。再加证人余某的证言，足以证明成诚公司与张兵达成于2016年12月31日终止合同的意思表示。退一步讲，根据《承诺书》及成诚公司于2017年2月份对租赁房屋停电行为是相联系的，正因为有了《承诺书》，才有后来成诚公司拆除电表进行停电的行为。再从成诚公司提供的《催收房租及终止合同告知书》，该告知书签署的日期足2017年7月30日，双方之间的租赁合同最迟也应于该日终止。二、法律适用错误。违约金系违约一方因违约造成对守约方损失的弥补，张兵与成诚公司之间租赁合同约定了违约金为50000元，足以补偿成诚公司因张兵违约造成的损失。从《承诺书》可以看出，家具设施是成诚公司不让搬离，因而也不存在因张兵家具设施未搬离而造成房屋不能对外出租的情形，要张兵继续支付之后的租金显然于法不符。一审法院判决房屋租赁合同于判决生效之日解除也违反法律规定。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2.成诚公司承担本案诉讼费用。
针对张兵的上诉，成诚公司答辩称：原审法院认定事实正确，第三年租金张兵仅支付120000元后就没有支付，成诚公司也向其催讨。涉案房屋至今仍然锁着，张兵仍然在占用房屋，故要求张兵支付租金合理合法。双方之间合同明确约定了违约责任，即违约金为50000元。张兵逾期支付租金明显违约，原审法院判决张兵支付违约金符合法律规定。原审法院认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，成诚公司向本院提交以下证据材料：不动产权属信息查询记录1份，用以证明坐落于桐庐县康乐路60号的房屋属成诚公司所有的事实。
二审期间，张兵未向本院提交证据材料。
成诚公司提交的证据，经张兵质证：真实性、合法性及关联性没有异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：根据桐庐县国土资源局于2018年1月22日出具的不动产权属信息查询记录，位于桐庐县县城康乐路60号房屋的不动产权利人登记为成诚公司。
本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间，张兵明确对原审判决中关于由其向成诚公司支付违约金50000元的判项无异议，故应予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：租金的支付及《租房协议》的解除。（一）关于租金的支付。涉案《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，应属合法有效。《租房协议》对各方当事人均具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，《租房协议》签订后，成诚公司将房屋交付张兵，张兵理应按照协议约定及时支付租金。张兵未按照约定如期支付租金，其行为构成违约，应承担继续支付租金的义务。因此，成诚公司有权要求张兵支付租赁期限内的租金。故原审法院判决由张兵向成诚公司支付至协议解除之日止的租金，并无不当。（二）关于《租房协议》的解除。签订合同是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。合同当事人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除所签订的合同。本案中，张兵主张以《承诺书》或《催收房租及终止合同告知书》作为《租房协议》解除的依据。本院经审查后认为，《承诺书》以及《催收房租及终止合同告知书》的字里行间未有即行解除协议的意思表示，故均不能发生解除《租房协议》的法律效力。因此，张兵主张以《承诺书》或《催收房租及终止合同告知书》作为认定解除《租房协议》的依据，理由不充分，无法予以采信。张兵未及时按照约定支付租金，导致合同目的无法实现，成诚公司依法有权解除《租房协议》。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定《租房协议》自判决生效之日起解除，并无不当。综上，张兵的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由张兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
审 判 员 毕克来
二〇一八年三月七日
法官助理 秦海龙
书 记 员 曹姝隽