杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初6685号原告：徐惠发，男，1949年10月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：江瑞雯，女,1954年5月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：陈松涛，浙江丰国律师事务所律师。�告：邵瑛梅，女，1982年12月27日出生，汉族，住杭州市下城区。被告：朱祺，男，1979年5月22日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：汤恭致，浙江中铭律师事务所律师。原告徐惠发、江瑞雯为与被告邵瑛梅、朱祺商品房销售合同纠纷一案，于2017年8月30日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告徐惠发、江瑞雯及两原告共同委托代理人陈松涛，被告邵瑛梅、朱祺的共同委托代理人汤恭致到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐惠发、江瑞雯诉称：2017年3月22日，原告与被告通过杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦房地产公司）签订《杭州市房屋转让合同》、《房产补充协议》及《房产转让补充协议》，原告向被告出售坐落于杭州市下城区一处，建筑面积64.93平方米，房款总价为人民币160万元。被告应在4月10日前支付定金10万元，5月10日前支付首期款人民币435000元，差额款42万元在过户当日付给原告，余款645000在银行放贷后2个工作日内转付给原告。双方在杭州市房屋转让合同约定双方的违约责任，其中第五条约定，逾期付款超过10天，甲方有权按下述第（2）种约定追究乙方的违约责任：即乙方向甲方支付违约金共计210000.00元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。然而被告并未依约履行其付款义务。5月10日首付款期限届满之后，被告多次致电原告请求延期付款，但是并未提出实质可行性付款方案，原告因此未答应其延期付款请求。2017年6月5日，原告根据双方签订的《杭州房屋转让合同》第五条向被告发出“关于自然中止房屋转让合同的函”要求解除合同并承担违约责任，该函内容也一并通知华邦房地产。被告于6月8日回函告知已将首付款打入华邦房地产公司指定的银行保证金账户希望合同继续履行。据原告了解，截至起诉之日，被告也并未将首付款打入指定的银行保证金账户。原告认为被告的行为已违反了合同的约定，严重影响了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2017年3月22日签订的《房屋转让合同》、《房产补充协议》及《房产转让补充协议》；2、被告向原告支付违约金21万元；3、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告徐惠发、江瑞雯自愿放弃上述第二项诉讼请求。为证明上述事实，原告徐惠发、江瑞雯向本院提供以下证据：1、居民户口簿1份，证明两原告系夫妻关系的事实。2、房屋产权信息查询记录1份，证明两原告为案涉房屋所有权人的事实。3、《杭州市房屋转让合同》1份，4、《房产补充协议》1份，5、《房产转让补充协议》1份，证据3-5共同证明原告与被告于2017年3月22日签订房屋转让合同及两份补充协议，约定原告于2017年5月10日前支付首付款435000元的事实。6、关于自然中止房产转让合同的函1份，证明2017年6月5日原告向被告发函通知解除合同的事实。7、告知函1份，证明2017年6月8日被告向原告发函要求继续履行合同，并称6月8日9点将首付款打入银行保证金账户的事实。8、备忘录1份，证明8月3日，原告向华邦房地产公司发函声明合同因乙方违约而解除的事实。被告邵瑛梅、朱祺辩称：一、原、被告之间签订的所有关于房屋转让合同均依法有效，应当继续履行。原告与被告之间关于房屋转让分别于2017年3月9日签订了《房地产买卖居间协议》，2017年3月22日签订了《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、�房产补充协议》，以上所有合同构成原、被告之间房屋转让关系的一个有机整体。《杭州市房屋转让合同》是阴阳合同，是规避税收的手段，双方实际上是按照居间协议、补充协议来履行的，《杭州市房屋转让合同》里面的条款与其他合同有冲突的，应该以其他合同为准。原、被告双方订立以上合同均基于真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，故应当认定合同有效，签订合同的双方须按照合同约定履行义务，没有法定或约定的理由不得擅自变更。二、被告履行合同过程中不存在根本违约，原告无权解除合同。原告诉称被告未按《杭州市房屋转让合同》第五条在5月10日前将首付款打入指定账户，要求解除合同并承担违约责任，这没有事实和法律依据。根据《房地产买卖居间协议》第十六条约定，被告如不能在5月10日前打入首付款，则按租金半月起算给原告�该约定意味着若被告不能按约定时间支付首付款，可以通过月租金形式给予原告补偿。被告在5月26日就给中介公司支付了3千元的租金，本案的汇款期限应当顺延至6月25日。在6月9日早上，被告已经将本案的首付款支付至保证金的监管账户。被告在履行过程中严格按照合同履行了付款义务，不存在违约。2、根据《房地产买卖居间协议》第十六条约定，被告已于2017年5月26日通过中介公司经办人孙镭向原告支付租金补偿3000元，并由原、被告共同委托的中介方工作人员孙镭出具代为转交的收条。被告于2017年6月9日向原、被告及中介公司共同确认的中介公司的工商银行监管账户汇入首付款435000元。汇款时间符合《房地产买卖居间协议》第十六条约定。故而被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同没有法律和事实依据。三、退一万步，即便逾期支付首付款亦不可归责于被告。被告不能或无需支付首付款有两个原因，第一、根据2017年3月29日杭州市住房保障和房产管理局出台新政规定：“在商业性住房贷款方面，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%”。被告是卖掉另一套位于大关东一苑5幢2单元201室房子后再购买原告房屋，故而因政策变化导致首付款从房价的30%提高至60%，落入政策调整范围内。第二、由于被告朱祺个人征信多次逾期问题，导致无法通过中国工商银行杭州朝晖支行银行贷款审批。不论以上何种原因，根据《房产转让补充协议》第二条第2款规定，原告亦须配合被告变更为其他银行或其他付款方式办理按揭。现被告同意以全额付款方式支付购房款，原告应当配合办理变更房屋转让合同。四、原告应积极配合变更合同及房屋过户手续。《房产转让补充协议》第二条：“鉴于乙方申请商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介方通知后7天内根据中介方与银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲、乙双方应当积极配合变更交易相关合同”，2017年8月2日，华邦房地产公司向原、被告双方发函，说明被告因为申请银行审批贷款事宜出现问题愿意变更为自筹资金方式付款，并告知原告于8月5日前配合重新签订房屋转让合同及相关协议。《房产转让补充协议》是对《杭州市房屋转让合同》中未涉及的情况作出更详尽的约定，效力相同，故原告应当配合变更和房屋过户。原告在收到中介公司函件后不愿意履行合同，导致产生了纠纷，被告方保留追究原告违约责任的权利。为证明上述事实，被告邵瑛梅、朱祺向本院提供以下证据：1、《房地产买卖居间协议》1份，证明合同第十六条第②项约定，2017年5月10日不能及时支付首付款的，半月后可按月租金方式进行补偿的事实。2、收条及社保证明各1份，证明2017年5月26日被告已按《房地产买卖居间协议》约定通过中介公司经办人孙镭向原告转交租金补偿3000元的事实。3、中国工商银行转账凭证1份，证明被告于2017年6月9日已经将首付款435000元转入保证金帐户，在支付月租金的时间范围内。4、《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《房产补充协议》各1份，证明《杭州市房屋转让合同》和《房产转让补充协议》、《房产补充协议》属于阴阳合同，《杭州市房屋转让合同》仅是针对国家机关避税用途，应以补充合同约定为准。补充合同对《杭州市房屋转让合同》中付款方式变更的情形作了明确约定的事实。5、定金收条1份，证明原告收到被告定金10万元，被告已履行交付定金义务的事实。6、中国人民银行个人信用报告1�，证明被告朱祺因存在多起逾期还款的个人征信问题而无法通过中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行贷款申请的事实。7、杭州房贷最新政策1份，证明由于政策变动中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行暂不受理贷款的事实。8、房地产买卖物业交接书1份，证明2017年4月12日原、被告已经履行交房手续，且现在被告已经装修完毕，解除合同将造成被告巨大损失的事实。9、通知函1份，证明中介公司向原、被告双方发函并告知原告于8月5日前配合重新签订房屋转让合同及相关协议以及原告未按照中介公司约定的时间配合变更合同的事实。原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：原告徐惠发、江瑞雯提供的以上证据，被告邵瑛梅、朱祺对证据1-2三性无异议。对证据3-5真实性无异议，对证明对象有异议，房屋居间合同、房屋转让合同虽然都约定5月10日前支付首付款，但是房屋居间合同有约定延期付款半个月起按月租金的形式进行补偿。对证据6真实性有异议，该函实际不是6月5日发的，被告从来没有收到该函，6月10日曾经收到孙镭转交的类似的函件。对证据7真实性无异议，被告在收到中介公司转交的函件后也要求原告应当按照合同继续履行。对证据8真实性不清楚，对备忘里的内容中介公司曾经发函要求双方按照补充合同的约定变更房屋转让合同的内容，改为全额一次性付款，原告没有按照中介公司的要求履行合同。鉴于两被告对证据1-5、证据7真实性无异议，本院对以上证据真实性予以确认；证据6因被告确认收到过类似的函件，结合证据7被告陈述收到中介转交的函件后也发了《告知函》要求原告按照合同继续履行，而证据7邵瑛梅出具的《告知函》日期为6月8日，故被告质证称6月10日收到�介公司孙镭转交的类似的函件，时间上相互矛盾，对其质证意见本院不予采纳，对原告的证据6真实性，本院予以确认。证据8因原、被告均提及的中介公司工作人员孙镭有签字确认收到原件，故本院对该证据真实性予以确认。对被告邵瑛梅、朱祺提供的上述证据，原告徐惠发、江瑞雯对证据1认为《房地产买卖居间协议》签订日期是2017年3月9日，房地产转让合同是2017年3月22日签订，如前后签订的合同有冲突应以后面的合同为准。逾期半月起以租金支付仅仅是卖方有权要求被告这样来支付，并不代表被告支付了租金就可以违约。证据2中收条三性均有异议，不能确认收条是5月26日出具的，原告怀疑是在起诉后事后补签的。对社保证明的三性无异议。证据3恰恰证明被告延期到2017年6月9日才支付了首付款，逾期一个月。对证据4三性无异议，对证明对象有异议，恰恰证明杭州市房屋转让合同第五条约定了违约的条款，两份补充协议也没有任何条款与房屋转让条款有冲突，没有不一致的地方。补充协议仅仅说如有政策调整，仅是调整首付而已，但没有说首付可以逾期，其中房屋补充协议强调2017年5月10日前支付首付款43.5万元。对证据5三性均无异议。原告确实收到10万元。对证据6恰恰证明被告朱祺征信存在严重问题，在人民银行无法通过贷款审核，正因为被告的失信行为导致本案的首付款逾期付款。对证据7真实性无异议，政策只是提高了首付，但是约定的43.5万元被告也没有按时支付，根据政策调整，应该增加首付。对证据8真实性无异议，当时原告出于善良，被告说要早点到房屋进行测量，原告就把钥匙交给被告。原告去现场看过，被告仅是对阳台进行了装修，且未装修完毕，对于装修的部分，原告愿意补偿。对证据9真实性无异议，仅仅是中介和被告一厢情愿提出了他们的想法，原告对此不予认可。鉴于原告对证据1、证据2中的社保证明、证据3-9真实性无异议，本院对以上证据真实性予以确认。证据2中的收条，鉴于被告提供了原件，本院对该证据真实性予以确认。根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：2017年3月9日，原告徐惠发(出卖方，丙方)、被告邵瑛梅(买受方，甲方)、华邦房地产公司(居间人，乙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定:徐惠发将其所有的位于杭州市下城区出售给邵瑛梅，总房款为1588000元，房款支付方式：邵瑛梅同意于《杭州市房屋转让合同》签订后60个工作日内支付首付款938000元整打入华邦房地产公司银行保证金帐户，余款65万元整选择商业按揭贷款，待银行放贷且户口迁出且交房完毕后转付给徐惠发。徐惠发同意于拿到10万元定金且在2017年4月10日之前交房给邵瑛梅。协议第十六条约定，①甲丙双方约定在2017年5月10日之前丙方拿到首付款90万元人民币，若有差额在过户当天交给乙方，乙方在甲丙双方过户手续办理后当日交给丙方。②若甲方在2017年5月10日之前未按时打入首付款，甲方按租金半月起算给丙方；③甲丙双方约定若有一方违约则违约方赔偿守约方总房款10%；④甲方承担房价加上增值税和个税共计1658000元整。同日，徐惠发收到邵瑛梅支付的2万元购房定金。2017年3月22日，徐惠发、江瑞雯（卖方、甲方）与邵瑛梅、朱祺（买方、乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定甲方房屋坐落于杭州市下城区，建筑面积64.93平方米，该套房屋转让总价108万元。双方约定按商业贷款支付房款，乙方须于2017年5月10日前支付首期款435000元至甲乙双方约定的银行�三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2017年5月10日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。银行贷款645000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。首付款435000元，等款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方；余款645000元，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。银行放贷后3个工作日，甲方将房屋交付给乙方；等等。同日，徐惠发、江瑞雯（甲方）与邵瑛梅、朱祺（乙方）签订《房产转让补充协议》，约定双方已达成《杭州市房屋转让合同》，现就交易房产未尽事宜达成相应条款，其中第二条约定，双方付款方式按以下第2款补充约定执行，该第2款约定，鉴于乙方申请银行商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介方通知后7天内根据中�方与银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲、乙双方应当积极配合变更交易相关合同；若因国家、银行政策调整导致需增加首付或审批通不过的，则甲乙双方协商解决，若协商不成，则甲乙双方解除合同及相关协议，双方互不追究违约责任。同日，徐惠发、江瑞雯（甲方）与邵瑛梅、朱祺（乙方）还签订一份《房产补充协议》，约定朝晖七小区18幢403室房屋总价160万元，徐惠发、江瑞雯在2017年4月10日前拿到定金10万元并交房给邵瑛梅、朱祺，在2017年5月10日前邵瑛梅、朱祺打入中介方银行保证金账户首付款435000元，并在银行审批通过后当日转付给徐惠发、江瑞雯，差额款42万元在过户当日转付给徐惠发、江瑞雯，余款645000元在银行放贷后2个工作日内转付给卖方。2017年4月12日，邵瑛梅又向徐惠发支付购房定金8万元。同日，徐惠发将案涉的房屋交付给邵瑛梅，双方签订了《房地产买卖物业交接书》。2017年6月5日，徐惠发向华邦房地产公司及邵瑛梅发送一份《关于自然中止房屋转让合同的函》，称其坐落于杭州市下城区房屋由华邦房地产公司代理的《杭州市房屋转让合同》，因买方邵瑛梅未能按合同规定付款故要求邵瑛梅按房屋转让合同第五条和房产转让补充协议第二条承担逾期付款违约责任。因合同自然中止，故请邵瑛梅即刻将房屋退还给徐惠发。也因房屋转让合同中止，请华邦房地产公司将各自的有关资料证件交还给双方。2017年6月8日，邵瑛梅向华邦房地产公司及徐惠发发送一份《告知函》，载明：本人邵瑛梅通过华邦房地产公司购买位于杭州市下城区房屋，该物业转让合同编号为：2017转让0448120。由于银行政策原因导致购房首付款迟迟未到位，已多次通过电话与该物业所有权人徐惠发沟通，经他同意于2017年6月7日前准备钱款，逾期部分给予月租金的形式进行补偿。现2017年6月6日钱款到位，于2017年6月8日9点将首付款打入华邦房地产公司指定银行保证金账户。后期无论银行政策如何，本人自愿自筹资金一次性付款购买该物业，请该物业房屋所有权人徐惠发、江瑞雯配合完成该物业买卖过户手续。望配合传达并做好相应的中介服务工作。2017年6月9日，邵瑛梅将首付款435000元转账汇入华邦房地产公司的工商银行监管账户。2017年8月2日，华邦房地产公司向原、被告双方发送一份《通知函》，称根据补充协议的约定，乙方申请银行商业按揭，若因乙方个人原因导致不能正常办理，则乙方应在接到中介方通知后7天内根据中介方与银行协调结果增加首付成数或变更按揭银行或采用自筹资金付款，甲、乙双方�当积极配合变更交易相关合同。目前因买方邵瑛梅、朱祺申请的银行审批贷款事宜出现问题，买方表示愿意变更自筹资金付款，重新签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议。望卖方徐惠发、江瑞雯在2017年8月5日前配合完成变更手续。2017年8月3日，徐惠发向华邦房地产公司发送一份《备忘录》，徐惠发就华邦房地产公司8月2日的来函作出回复称，该合同由于邵瑛梅违约造成其巨大损失，其早就要求中止合约，其已分别于5月25日电告华邦房地产公司，于6月5日发函给华邦房地产公司及关联方，表明了其要求合同自然解除的立场，其要求邵瑛梅夫妇逾期付款违约造成合同无法履行并应承担相应的法律责任。后原告徐惠发、江瑞雯提起本案之诉。另查明，华邦房地产公司的工作人员孙镭于2017年5月26日出具一份收条，载明孙镭收到邵瑛梅交由其代为转�徐惠发延迟打款补偿金3000元。本院认为，案涉的《房地产买卖居间协议》、《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《房产补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。各方均应恪守合约，诚实履行。原、被告双方签订的《房产补充协议》明确约定了首付款支付时间。被告抗辩《房地产买卖居间协议》第十六条的其他约定中已就推迟支付首付款时间达成一致。对此，本院认为，《房地产买卖居间协议》仅为徐惠发与邵瑛梅及中介公司就购买房屋签订的意向合同，江瑞雯与朱祺并未签字。之后原告徐惠发、江瑞雯与被告邵瑛梅、朱祺签订了正式的房屋转让合同，且就首付款支付问题在《房产补充协议》中重新进行过约定，各方均已签字确认，该补充协议系针对正式的房屋转让合同所做的补充，原、被告双方应以《房产补充协议》约定为准，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。现因被告朱祺个人征信问题导致银行贷款审批手续无法通过，原、被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》及两份补充协议客观上已无法继续履行，故原告徐惠发、江瑞雯要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》及两份补充协议的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告徐惠发、江瑞雯与被告邵瑛梅、朱祺于2017年3月22日签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《房产补充协议》即日起解除。案件受理费按变更后诉讼请求为80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告邵瑛梅、朱祺负担。原告徐惠发、江瑞雯于本判决生效之日起十五�内向本院申请退费；被告邵瑛梅、朱祺于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 彭小梅二〇一七年十一月二十六日代书记员 宋圆圆?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-1-?