湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0524民撤1号
原告：郭小慧，女，汉族，1977年3月1日出生，湖南省新宁县人，住新宁县。
委托诉讼代理人:杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
被告:黄丽爱，女，汉族，1970年9月26日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。
委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师。
被告：银恒，女，汉族，1976年8月23日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。
原告郭小慧诉被告黄丽爱、银恒第三人撤销之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭小慧的特别授权委托诉讼代理人杨皓云、被告黄丽爱及其委托诉讼代理人蒋盛和到庭参加诉讼，被告银恒经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭小慧向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法撤销湖南省隆回县人民法院作出的（2015）隆民一初字第1685号《民事判决书》。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告黄丽爱以其在2014年7月3日与被告银恒签订《租赁协议书》为由，诉称其承租被告银恒位于隆回县桃洪镇沿江北路和平社区段家院涉诉房屋，占地面积为203.9M2，被告黄丽爱称其已实际支付了20年的租金，租金合计360万元，据此，贵院作出了（2015）隆民一初字第1685号《民事判决书》（以下称1685号），该判决书第一项判决：“被告银恒将其所有的坐落于隆回县桃洪镇沿江北路和平社区段家院的租赁房屋一座交付给原告黄丽爱使用，该房屋占地面积203.9M2，土地使用证号为隆国用（2014）第0221499号。房屋租赁期间自被告银恒实际交付租赁房屋之日起计算，至期满20年之日止”。该判决书严重侵犯了原告的合法权益，依法应当撤销，理由如下：1、涉诉房屋系原告与被告银恒共有，被告银恒擅自将涉诉房屋出租给被告黄丽爱的行为系无权处分，侵害了原告的财产权利，涉诉《租赁协议书》应当认定为无效。2、被告黄丽爱与银恒签订《租赁协议书》时存在主观恶意，系恶意串通，意在损害原告的合法权益，故涉诉《租赁协议书》应当认定无效。被告银恒所有的隆国用（2014）第0221499号国有土地使用权证“记事”页明确记载“该宗地由段方青转让而来，容积率不高于6.0，绿地率不低于4.0，系银恒、郭小慧二人共有，平均每户占有面积203.9M2”。此外，涉诉宗地图也明确显示宗地系原告与被告银恒共有。但二被告仍然签订长达20年之久的租赁协议，显然系恶意串通，意在侵害原告的财产权益。二被告签订涉诉租赁协议时间为2014年7月3日，房屋实际施工时间为2014年9月19日，因此，二被告在房屋尚未动工建设即签订长达20年之久的租赁合同，并且约定在2014年年底之前付清合计360万元租金，显然有违常理。二被告提起的1685号房屋租赁合同纠纷一案，实质上系虚假诉讼，其意在侵害原告合法权益，实现二被告的不正当利益。事实上，二被告其实并不存在所谓的《租赁协议书》，二者实质上是借贷关系。被告黄丽爱在获悉银恒负债累累，将无力清偿其借款的情况下，与银恒相互串通，虚构租赁涉诉房屋之事实，并提起虚假诉讼。3、《城市房屋租赁管理办法》第六条明确规定，下列情形的房屋不得出租：“（一）未依法取得房屋所有权证的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；”。显然，二被告在签订租赁协议时，涉诉房屋并未取得房屋所有权证，且未取得原告之同意，故二被告签订的《房屋租赁协议》应当认定为无效。4、二被告和贵院均未能将1685号租赁合同纠纷一案通知原告，原告在2016年6月份才知晓1685号判决书的内容，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。原告因不能归责于本人的事由未参加诉讼，故原告有权以案外人身份提起诉讼请求撤销1685号判决，并依法得到支持。
被告黄丽爱答辩称：一、银恒与答辩人协商租赁事宜时，银恒告诉答辩人说她与原告丈夫谭某对土地已进行内部分割，各占一半，由此答辩人以为银恒与谭某是各修各的房子，做梦也没想过他们会把房子连成一体，并形成共有关系，当时答辩人与银恒关系不错，正因如此也就没有仔细审查验证他们的分割协议及相关资料。原告诉称答辩人与银恒恶意串通纯属诬蔑，相反，从现在的这场诉讼来看，不排除是银恒与谭某之间恶意串通、精心设计的一个圈套。在基建当初，因为谭某与银恒的房子是按份共有的，即使谭某不差他自己的那一半基建款，如果银恒没能拿出她应出资的另一半基建款，房子还是会烂尾，为解决银恒的基建资金，谭某先安排银恒采取融资租赁方式筹资，当房屋建成后，谭某再安排房屋的登记所有人即本案原告以房屋系共有为由阻断银恒交付租赁房屋给答辩人。二、原告诉称答辩人与银恒在房屋尚未动工时即签订长达20年之久的租赁合同违背常理。实际上这种租赁方式是一种常见的融资租赁方式，出租方（房主）解决了前期建设资金缺口问题，承租方则既可按相对较低的租价承租房屋，同时又没有借贷合同之类的风险，双方各有所得，实属正常。三、原告与银恒之间的房屋虽登记为共有，但属于按份共有，各占一半，双方完全可以分割使用，银恒出租其自有份额房屋给答辩人并不损害原告方的利益，相反，原告不予同意不但会损害答辩人的利益，同时还会损害银恒的利益。原告作为共有人，完全可以通过提起析产诉讼来解决房屋的使用问题，在析产之前，银恒可以中止履行其房屋交付义务，这样就更加不会损害原告的利益。四、原告诉称，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋未取得共有人同意的不得出租，并据此主张答辩人与银恒之间的租赁协议无效。答辩人认为上述规定不属于效力性强制性规范，而属于管理性规范，不能据此而认定租赁合同无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告银恒没有答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的证据1、（2015）隆民一初字第1685号民事判决书；证据2、隆国用（2014）第0221499号国有土地使用权证；证据3、宗地图；证据4、建设用地批准书；证据5、湖南省非税收入一般缴款书；证据7、房屋平面设计图；8、1685号案卷的起诉状、租赁协议书、收据、转账凭证、土地使用权证、宗地图、照片、庭审笔录等相关材料，被告黄丽爱无异议，予以采信。原告证据6、总分类账本虽系原告单方记录，被告黄丽爱有异议，但有银恒的对账签名，可以作为认定原告与银恒属共同出资建房、出资比例各占一半的事实依据。据此，对原告提交的8份证据本院予以确认并在卷佐证。
根据本院采信的证据，并结合庭审调查，确认如下案件事实：
2014年3月，原告郭小慧与被告银恒共同出资，购买了由段方清转让的位于隆回县××××段家院一宗面积为407.8M2的划拨土地用于修建商住楼，每人的使用面积为203.9M2，购地、报建及建房资金各承担一半。2014年5月19日，隆回县人民政府为银恒、郭小慧颁发《建设用地批准书》，用地性质为划拨地补办出让。2014年5月28日，原告郭小慧、被告银恒向“隆回县建设领域打非治违专项整治领导小组办公室”交纳了土地出让金、罚款及相关报建审批费用。被告银恒为解决其建房所需资金困难，经与被告黄丽爱协商并议定：由黄丽爱预付360万元租金给银恒用于建房，待房屋建成后，银恒将其房屋租赁给黄丽爱用于经营，并于2014年7月3日，以银恒为甲方、黄丽爱为乙方，签订了《租赁协议书》，协议主要内容为：一、甲方出租给乙方的房屋坐落在隆回县桃洪镇沿江北路和平社区段家院，占地面积203.9M2，此租赁仅限于银恒名下房产的所有权，预计在2015年1月底完工，甲方负责做好外墙瓷片、内墙用水泥拉毛、楼梯踏步贴大理石，其余由乙方根据经营需要自行装修。二、租赁期限为二十年，自甲方将已竣工房屋实际交付给乙方之日起计算，即从2015年10月1日至2035年9月30日，租金每年壹拾捌万元，二十年租金合计叁佰陆拾万元整，由乙方在本合同签订后三日内支付柒拾万元，余款在2014年12月底之前付清，上述款项由乙方打入甲方的工商银行隆回支行账户。三、乙方在租赁期间有权将承租房屋另行转租，甲方不予干预，但乙方在转租时应通知甲方。四、乙方承租期间，如甲方欲出卖此房屋，应保障乙方的优先购买权。如甲方对房屋设定抵押，应保障乙方的租赁不受影响。五、乙方承租期间应爱护甲方财产，非经甲方同意，不得改变房屋的主体结构。六、在乙方承租期间，房屋租赁税由甲方承担。七、本合同签订后，双方均应信守本合同。如乙方未按合同约定向甲方支付租金，应承担违约金贰拾万元并继续履行合同。如甲方在房屋竣工后不向乙方交付房屋，应承担违约金贰拾万元并继续履行合同。如因甲方原因导致本合同不履行，甲方除应全额返还乙方已付租金外，还应支付乙方贰拾万元违约金。协议签订后，被告黄丽爱先后通过银行转账方式支付给被告银恒租金360万元，其中2014年7月4日付70万元，2014年9月11日20万元，2014年9月12日付40万元，2014年12月4日付40万元，2014年12月18日付50万元，2014年12月22日30万元，2014年12月29日付30万元，2015年1月9日付50万元。上述款项均由被告银恒向黄丽爱开具了预付房租的收据。另外，被告黄丽爱以其2014年3月4日所借给被告银恒的30万元用于抵付房屋租金30万元，被告银恒向黄丽爱出具了预收房租的收据。2014年11月20日，隆回县人民政府为原告郭小慧、被告银恒分别颁发了国有土地使用权证，原告郭小慧的使用权证号为隆国用（2014）第0221500号，被告银恒的使用权证号为隆国用（2014）第0221499号，二人的土地使用权面积均为203.9M2，权证的“记事”页注明“该宗地由段方清转让而来，容积率不高于6.0，绿地率不低于4.0，系银恒、郭小慧二人共有，平均每户占有面积203.9M2”。该商住楼建成后，原告郭小慧与被告银恒尚未对共有房屋产权进行分割，亦未对产权分割事宜作出明确约定。后被告银恒外出躲债下落不明，未向被告黄丽爱交付租赁房屋，被告黄丽爱遂于2015年10月9日向本院起诉，请求判令被告银恒立即将租赁房屋交付其使用，且对迟延交付期间顺延租期，并判令被告银恒支付违约金20万元。本院于2016年1月11日作出1685号民事判决书，判决：“一、被告银恒在本判决生效后三日内将其所有的坐落于隆回县桃洪镇沿江北路和平社区段家院的租赁房屋一座交付给黄丽爱使用，该房屋占地面积为203.9M2，土地使用权证号为隆国用（2014）第0221499号。房屋租赁期间自银恒实际交付租赁房屋之日起计算，至期满20年之日止；二、被告银恒在本判决生效后三日内支付原告违约金20万元”。该判决生效后的执行期间，本案原告郭小慧以该判决侵害其权益为由提出第三人申请撤销之诉。
本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷。其争议焦点是：1、房屋租赁协议是否有效？2、本院1685号《民事判决书》判决内容是否侵害原告郭小慧的权益？对此，本院评判如下：
一、关于租赁协议的效力问题。原告郭小慧主张租赁协议无效的主要理由有三个方面：一方面是认为被告银恒出租给被告黄丽爱的房屋系与原告共同共有，其将共有房屋租赁给被告黄丽爱属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，原告郭小慧与被告银恒对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，因双方不具有家庭关系，故应视为按份共有，而并非原告主张的共同共有。原告与被告银恒对共有的房产没有明确约定份额，应按照出资额确定。根据原告提供的总分类账所示，各自应缴的出资额相等，故可以确定原告与被告银恒对共有房产的所有权份额为等额享有。被告银恒作为该房产的按份共有人，对房产享有按份所有权，其仅将自有的房产份额出租给被告黄丽爱，不构成无权处分。原告主张协议无效的第二个方面的理由是被告黄丽爱与银恒双方签订租赁协议系恶意串通。依据是土地使用权证及宗地图均记载了该宗地属银恒、郭小慧二人共有，黄丽爱对此明知，由于被告黄丽爱与银恒达成租赁协议的时间在先，而该宗土地使用权的颁证时间在后，且没有证据证明被告银恒在取得土地使用权证后已向被告黄丽爱出示，故不能确认被告黄丽爱与被告银恒达成租赁协议时，被告黄丽爱即已知道该房产属原告与被告银恒二人共有。且即使知道二人对该房屋属共有，事后也并非不可以进行析产分割，因此，不论被告黄丽爱在签订租赁协议时是否知道原告与被告银恒二人对该房产的共有关系，均无法得出两被告属恶意串通的结论。原告认为被告黄丽爱在租赁房屋尚未施工时即签订了长达20年之久的租赁协议并约定在2014年底前付清360万元租金违背常理，但现实生活中，房主采取预收租金途径解决建设资金缺口的交易方式屡见不鲜，亦符合常理，故原告该观点本院不予赞同。原告认为被告黄丽爱在办理转账业务时将业务申请书的“用途及附言”栏内填写为借款或者货款，而未写为租金，据此主张所有款项均不是支付租金，应当是借款或者其他性质的经常往来，因业务申请书的“用途及附言”栏内所填内容仅为业务申请人向银行作出的说明，银行对该项说明内容的真实性并不加以审查，该项内容对第三方也不产生任何约束力，故不能依照该项内容直接确认款项的实际用途，而应以收、付款双方认可的用途为准。被告银恒在收到相关款项后即出具了收款收据，注明该款项为“黄丽爱预付房屋租金”，故可确认该款项的实际用途为预付房租，而不是其他经济往来。从原告的举证情况来看，其主张两被告恶意串通的待证事实缺乏充分的证据支撑，更未达到能够排除合理怀疑的法定证明标准，故本院不予确认该“恶意串通”的事实存在。原告主张协议无效的第三个方面理由是该协议违反法律、行政法规的强制性规定，一是认为违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条第三项“共有房屋未取得共有人同意的”不得出租的规定，但该规定已经于2011年2月1日起废止，取而代之的是《商品房屋租赁管理办法》，而该办法第六条并未再将此项情形列为不得出租的法定情形，故原告依照已废止的行政法规主张合同无效的理由不能成立；原告主张合同无效的另一法律依据是《中华人民共和国物权法》第九十七条，但从此条的最后一句“共有人另有约定的除外”可知：共有人的意思自治高于法律的前述规定效力，说明此条规定并非效力性强制性规范，而属于管理性强制性规范。因为如果该法条属于效力性强制性规范，就不可能允许当事人以自行约定来取代法律的强制性规定。故此，银恒与黄丽爱的租赁协议虽未经原告同意，违反了物权法第九十七条之规定，但原告据此主张租赁协议无效的理由不能成立。
二、关于第1685号《民事判决书》判决内容是否侵害原告郭小慧的权益问题。
原告作为涉案租赁房屋的按份共有人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，有权以案外人身份提起撤销之诉。原告主张第1685号《民事判决书》侵害其权益，理由是被告银恒、黄丽爱之间并不存在《租赁协议书》，实际上是借贷关系，由于银恒负债累累，无力清偿借款，两被告才相互串通虚构租赁房屋事实并提起的虚假诉讼。但因原告主张的两被告恶意串通的待证事实缺乏充分的证据支撑，本院已不予确认该“恶意串通”的事实存在，因此对原告提出的第1685号案件为侵害原告权益的虚假诉讼的主张，亦难以支持。本院第1685号《民事判决书》判令被告银恒将其所有的坐落于隆回县桃洪镇沿江北路和平社区段家院的租赁房屋一座交付给黄丽爱使用，看似包含了原告郭小慧的一半份额在内，但由于后续裁判主文进一步明确了占地面积为203.9M2，土地使用权证号为隆国用（2014）第0221499号，实质上只是判令银恒交付属于其自有份额的房产，并不包括原告的房产份额在内。虽然目前原告郭小慧与被告银恒对该商住楼是一种按份共有的关系，且双方对共有房屋尚未做分割，但依照物权法规定，双方均可以随时请求析产分割，被告黄丽爱也可以根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定代位提起析产诉讼，将被告银恒所占商住楼份额从共有房屋中析出，以便租赁合同的履行。且如因共有房产的分割导致原告的财产损失，原告可以向被告银恒另行主张权利。因此，第1685号《民事判决书》的判决内容并不存在侵害原告权益的情形。
综上所述，原告要求撤销本院第1685号《民事判决书》的诉讼请求依法不能成立，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告郭小慧的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告郭小慧承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 邓卓毅
助理审判员 刘光武
人民陪审员 邓慈燕
二〇一七年八月七日
代理书记员 兰 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。