福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5873号
上诉人（原审被告）：南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市洪濑镇洪濑街25号三楼。
法定代表人：黄庆祝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李阿娥，女，1989年11月7日出生，汉族，住福建省南安市，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄田童，男，1977年10月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴阿龙，女，1981年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：黄人杰，福建求达律师事务所律师。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司（以下简称洪濑镇区建设公司）因与被上诉人黄田童、戴阿龙商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪濑镇区建设公司的委托诉讼代理人李阿娥、被上诉人黄田童、戴阿龙的共同委托诉讼代理人黄人杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洪濑镇区建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄田童、戴阿龙一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据洪濑镇区建设公司提交的经南安市房地产管理处确认的《情况说明》，洪濑镇区建设公司已于2014年6月6日提交了申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记所需的所有材料，并由房管处收件办理。洪濑镇区建设公司迟延办理房屋所有权初始预登记在于政府出让项目土地方式不适当，系政府原因导致，并非洪濑镇区建设公司自身原因所致，应当免除或减轻违约责任。二、《合同补充协议》第四条第4款不存在免除洪濑镇区建设公司责任、加重黄田童、戴阿龙责任的情形，更不存在排除黄田童、戴阿龙主要权利的情形。双方签订《合同补充协议》时根本无法预见房屋权属证书的办理进展情况，不能以现在的结果不利于购房者就否定该条款在订立时的合理性和公平性，从而认定该条款为无效条款。一审判决对洪濑镇区建设公司逾期办证违约责任的认定存在法律适用错误。
黄田童、戴阿龙辩称，一、洪濑镇区建设公司一审提交的《情况说明》载明无法办理项目所有权初始登记的原因是“项目土地出让方式不适当”，但其未能证明该原因与其无关，也未提供证据证明其已依照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，故无法证明其已履行协助办理产权证的全部义务。一审法院向南安市房地产管理处调取的《情况说明》进一步证实，洪濑镇区建设公司尚不具备办理该项目所有权初始登记的条件。洪濑镇区建设公司至今未能向南安市产权登记机关完全履行提交需由其提供的办理涉案房屋所有权登记的相关资料的义务，应承担逾期办证的违约责任。假设洪濑镇区建设公司已将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送南安市房地产行政主管部门，但至今仍未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，也不能据此免责。二、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款系洪濑镇区建设公司在涉讼楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，属于格式条款。该条款变更了《商品房买卖合同》关于协助办理产权登记的约定，免除了洪濑镇区建设公司的部分责任，其可无期限拖延产权登记办理事宜，排除了黄田童、戴阿龙的主要权利，是无效的。
黄田童、戴阿龙向一审法院起诉请求：判决1.依法确认黄田童、戴阿龙与洪濑镇区建设公司于2011年3月15日所签订《商品房买卖合同》附件六：第三条、第四条“4”为无效条款；2.洪濑镇区建设公司返还给黄田童、戴阿龙补交的超面积购房款人民币21274元；3.洪濑镇区建设公司支付黄田童、戴阿龙逾期办理房地产权证书违约金（以人民币684562元为基数，自2014年5月9日起至洪濑镇区建设公司履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房办理房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算）4.洪濑镇区建设公司立即协助黄田童、戴阿龙办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房的房产所有权证和土地使用权证，即向房产主管部门、土地行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房房地产权属登记洪濑镇区建设公司应提交的全部相关资料。在审理中，黄田童、戴阿龙将诉讼请求第3项变更为：洪濑镇区建设公司支付黄田童、戴阿龙逾期办理房地产权证书违约金（以人民币684562元为基数，自2014年5月9日起至洪濑镇区建设公司履行向房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房办理房产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算），黄田童、戴阿龙保留因土地使用权另行起诉的权利。第4项诉讼请求变更为：洪濑镇区建设公司立即协助黄田童、戴阿龙办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房的房产所有权证，即向房产主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第2幢11-1203号房房屋产权属登记洪濑镇区建设公司应提交的全部相关资料。
一审法院认定事实：洪濑镇区建设公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。洪濑镇区建设公司于2010年12月13日取得洪濑明发商业中心项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2010］第25号。2011年3月15日，黄田童、戴阿龙与洪濑镇区建设公司签订编号为MF－2007－01NO：16040299号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，洪濑镇区建设公司销售址在南安市洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由洪濑镇区建设公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案《商品房买卖合同》的第五条关于面积确认及面积差异处理均约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。本案合同约定，黄田童、戴阿龙购买洪濑镇区建设公司开发的址在南安市洪濑明发商业中心的第2幢11-12层11-1203号房，建筑面积共173.2平方米，单价为每平方米人民币3837.32元，总金额人民币664624元。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3.若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，双方又签订了附件六《合同补充协议》一份，在该协议第四条第4款中约定，双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，黄田童、戴阿龙支付洪濑镇区建设公司购房款人民币664624元，并补交面积差额购房款41213元，共计支付购房款705837元。2011年10月31日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2012年1月4日，本案工程办理了竣工验收消防备案手续。洪濑镇区建设公司于2013年3月29日将本案商品房交付黄田童、戴阿龙使用。洪濑镇区建设公司虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，洪濑镇区建设公司所提交的材料尚不具备办理该项目所有权初始登记的条件，致使黄田童、戴阿龙尚不能办理所购买商品房的房屋所有权证。
一审法院认为，洪濑镇区建设公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄田童、戴阿龙向洪濑镇区建设公司购买址在南安市洪濑明发商业中心的第2幢11-12层11-1203号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定洪濑镇区建设公司逾期协助办理产权登记，黄田童、戴阿龙不退房，洪濑镇区建设公司应自逾期之日起每日按黄田童、戴阿龙已付款的0.01%向黄田童、戴阿龙支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，黄田童、戴阿龙不退房，洪濑镇区建设公司按已付房价款的1%向黄田童、戴阿龙支付违约金；对此，双方存在不同的意见。黄田童、戴阿龙认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致洪濑镇区建设公司若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除洪濑镇区建设公司的责任，加重黄田童、戴阿龙的责任并排除黄田童、戴阿龙的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。洪濑镇区建设公司认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。一审法院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由洪濑镇区建设公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，洪濑镇区建设公司提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将洪濑镇区建设公司逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按黄田童、戴阿龙已付款的0.01%向黄田童、戴阿龙支付违约金，变更为洪濑镇区建设公司按已付房价款的1%向黄田童、戴阿龙支付违约金，如此变更，一旦洪濑镇区建设公司逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，洪濑镇区建设公司可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促洪濑镇区建设公司尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了洪濑镇区建设公司责任、加重黄田童、戴阿龙责任、排除黄田童、戴阿龙主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，现黄田童、戴阿龙请求依法确认双方于2011年3月15日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，予以支持。有关洪濑镇区建设公司逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，洪濑镇区建设公司的辩解理由不能成立，不予采纳。根据《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，关于商品房买卖面积差异的处理办法，法律授予当事人自由协商的权利，并以双方合同约定为优先的处理原则，在行政机关监制的合同文本中关于面积误差处理的条款设计，并未赋予双方自由协商的权利，双方唯有以补充协议的方式体现协商一致的结果，因此，《合同补充协议》第三条是处理面积误差的唯一条款，是有效条款。一审法院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由洪濑镇区建设公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，在双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积确认及面积差异处理问题已有约定，而在洪濑镇区建设公司提供的格式合同即《合同补充协议》第三条的补充约定，明显免除洪濑镇区建设公司的责任、加重黄田童、戴阿龙的责任并排除黄田童、戴阿龙的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，双方于2011年3月15日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款。双方关于面积确认及面积差异处理仍按《商品房买卖合同》第五条的约定处理，故黄田童、戴阿龙请求洪濑镇区建设公司返还黄田童、戴阿龙第2幢11-1203号房超出3%部分的补面积差额购房款人民币21274元，理由成立，予以支持。本案商品房于2013年3月29日交付黄田童、戴阿龙使用，洪濑镇区建设公司虽然于2014年6月6日向南安市房地产管理处提交申请办理洪濑明发商业中心项目所有权初始登记的所有材料，但是该项目因土地出让方式和土地出让金等问题，其所提供的材料还不具备办理该项目所有权初始登记的条件，致使黄田童、戴阿龙尚不能办理讼争商品房的房屋所有权证，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定以及参照中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定，现黄田童、戴阿龙请求洪濑镇区建设公司协助黄田童、戴阿龙办理洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房屋所有权证即洪濑镇区建设公司向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理（指具备办理条件的办理）洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房的房屋所有权登记的相关资料，符合法律规定，予以支持。至于洪濑镇区建设公司应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，因黄田童、戴阿龙于2016年5月9日才向洪濑镇区建设公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2014年5月9日以前的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2014年5月9日之后的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故黄田童、戴阿龙请求洪濑镇区建设公司支付自2014年5月9日起至洪濑镇区建设公司向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按黄田童、戴阿龙已付购房款人民币684562元（实际交房款人民币684563元）的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金，符合法律规定，予以支持。洪濑镇区建设公司辩称房屋所有权初始登记未能办理，系政府原因所致，并非其自身原因，但并未充分举证证实，故对其辩称，不予采纳。黄田童、戴阿龙自愿撤回要求洪濑镇区建设公司支付逾期协助办理土地使用权登记违约金以及协助办理土地使用权证的诉讼请求，保留另行起诉的权利，系黄田童、戴阿龙对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、确认黄田童、戴阿龙与南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月15日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款；二、南安市洪濑镇镇区建设有限公司应于本判决生效后三十日内向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房的房屋所有权登记的相关资料；三、南安市洪濑镇镇区建设有限公司应返还黄田童、戴阿龙所购买的洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房超出3%部分的补面积差额购房款人民币21274元，该款项应于本判决生效后三十日内付清；四、南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付黄田童、戴阿龙自2014年5月9日起至其向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第2幢11-12层11-1203号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按黄田童、戴阿龙已付购房款人民币684562元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2014年5月9日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。双方当事人争议的焦点是：1.本案《合同补充协议》第四条第4款是否有效；2.洪濑镇区建设公司是否应承担逾期协助办理房屋所有权证的违约责任。
本院认为，洪濑镇区建设公司具有商品房预售资格，其与黄田童、戴阿龙签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同附件六《合同补充协议》的具体内容系洪濑镇区建设公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，而该补充协议第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将洪濑镇区建设公司逾期办证应自逾期之日起每日按黄田童、戴阿龙已付款的0.01%向黄田童、戴阿龙支付违约金，变更为洪濑镇区建设公司按已付房价款的1%向黄田童、戴阿龙支付违约金。如此变更，洪濑镇区建设公司一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，可无期限拖延产权登记办理事宜，规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在商品房买卖中对消费者权益保护的监管，该条款的补充约定免除了洪濑镇区建设公司的部分责任、排除黄田童、戴阿龙主要权利。据此，一审判决认定该条款依法应认定为无效条款，理据成立，予以确认。洪濑镇区建设公司主张诉争楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，其一审提供的《情况说明》等证据不足以证明逾期办理房屋所有权证系政府原因所致，亦不足以证明其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故洪濑镇区建设公司依法应当承担逾期协助办证的违约责任。
综上所述，洪濑镇区建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1049元，由南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄蕴真
代理审判员 康艳华
代理审判员 邱妙菲
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 朱尽忠
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
（一）主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。