广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初15486号
原告（反诉被告）王连君，男，汉族，1975年8月15日出生，户籍地址广东省罗定市，
原告（反诉被告）陈金英，女，汉族，1978年4月9日出生，户籍地址广东省罗定市，
两原告共同委托代理人吴冰心，广东鹏星律师事务所律师。
两原告共同委托代理人樊天升，广东鹏星律师事务所律师。
被告李桂花，女，汉族，1973年1月31日出生，户籍地址深圳市福田区，
委托代理人佟凯祥，广东今见律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊清针，女，汉族，1988年8月26日出生，地址深圳市福田区，
委托代理人高红兵，广东知明律师事务所律师。
第三人李亮，男，汉族，1976年7月28日出生，户籍地址江西省，
第三人刘紫霞，女，汉族，1952年8月24日出生，户籍地址福建省福州市马尾区，
委托代理人佟凯祥，广东今见律师事务所律师。
第三人深圳市中金东方基金管理有限公司，地址深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心3号楼B区3017，组织机构代码063872949。
法定代表人张仲侃。
上列原告诉被告返还原物纠纷一案，本院受理后，依法追加李亮、刘紫霞、深圳市中金东方基金管理有限公司作为第三人参加诉讼，并适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王连君、陈金英共同委托的代理人吴冰心、樊天升，被告李桂花及其代理人佟凯祥，被告樊清针的委托代理人高红兵，第三人刘紫霞的委托代理人佟凯祥均到庭参加诉讼，第三人李亮、深圳市中金东方基金管理有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻，共同拥有位于深圳市宝安区××路××世家××商品房××套。2014年10月8日，原告授权第三人李亮在2014年10月8日至2017年10月7日期限内可以将上述房屋出售。2016年5月12日，在原告毫不知情的情况下，第三人李亮与被告李桂花恶意串通，虚构交易，将房屋过户给被告李桂花，且没有支付相应房屋价款。紧接着在2016年5月25日，被告李桂花在未合法取得涉案房产所有权的情形下，将该房产转给被告樊清针，且被告樊清针没有支付对价。被告李桂花将涉案房屋转让的行为系无权处分，严重损害了两原告的合法权益。为维护原告的合法权益不被侵害，请求法院判令：1、撤销被告李桂花与被告樊清针签署的关于“深圳市××××路天骄世家10栋7D”商品房买卖合同；2、被告樊清针向原告返还位于深圳市××××路天骄世家10栋7D的商品房（合同约定价款2338011元）；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告李桂花答辩称，被告李桂花不是涉案房产的实际购买人和出售人，应驳回原告对被告李桂花的起诉。被告李桂花系挂名而非实际购买人，实际购买人系第三人刘紫霞，因刘紫霞非深圳户口，属限购对象，故涉案房产过户至李桂花名下。李桂花已将收取的270万元转刘紫霞，其余20万元房款用于支付房产过户的税费。刘紫霞在涉案房产买卖过程中支付、收取了相应的对价。第三人深圳市中金东方基金管理有限公司（以下简称“中金公司”）将涉案房产过户给刘紫霞用来充抵刘紫霞在中金公司的投资理财款300万元，也就是说刘紫霞用300万元投资款购买了涉案房产。因刘紫霞没有购房资格，长期挂靠他人名下会给挂名人造成不便，对刘紫霞来说也具有一定的风险，在中金公司一再承诺为刘紫霞找购房下家的情况下，刘紫霞最终同意用涉案房产冲抵300万元投资款。刘紫霞将房产卖给樊清针是按照中金公司与樊清针谈妥的价格将涉案房产以290万元卖给樊清针并收取了相应的对价，在房产过户的过程中，中金公司要求刘紫霞先垫付税费，中金公司会另外补偿给刘紫霞，但至今未兑现承诺。中金公司当时说涉案房产一直在出租，刘紫霞买涉案房产的目的是为了收回投资款，加上中金公司已经找好下家买房人，所以刘紫霞并没有核实房产的使用情况，只了解到涉案房产的价格与中金公司欠刘紫霞的款项基本一致，这些情况买家樊清针应该完全清楚，因为樊清针是涉案房产的最终购买人。中金公司有权出售涉案房产给刘紫霞。原告王连君、陈金英委托中金公司李亮等5名员工出售涉案房产，其中受托人之一的陈松源是中金公司总经理陈诗原的弟弟。公证委托书第10项授权明确了受托人有转卖涉案房产、签署买卖合同、办理过户手续、收取全部楼款等权限。原告因欠中金公司债务，故将涉案房产抵押给中金公司总经理陈诗原，并将涉案房产委托公证给中金公司出售涉案房产。刘紫霞在涉案房产的买卖过程中均认真审核了涉案房产的相关合法文件，尽了审慎的义务，刘紫霞在房产买卖过程中只是为了收回自己在中金公司的投资款，并没有获取多余的利益，目前中金公司尚欠刘紫霞30多万元投资款。而且买方樊清针是中金公司指定的购房人，如果原告认为中金公司出售涉案房产侵犯了其权益，应向中金公司主张权利，不应向本案被告主张。原告故意掩饰与中金公司之间的债务关系，直接将李桂花、樊清针、李亮作为被告，隐瞒事实进行诉讼，属于恶意诉讼，故请法院驳回其诉讼请求。
被告樊清针答辩称，本案事实与被告樊清针提起的反诉状一致，另外补充以下几点：一、被告樊清针购买该房产并非向两原告购买的，而是向被告李桂花购买的。被告樊清针已完全按照市场价格支付了全额的购房款，被告樊清针作为善意的第三人通过正常的途径，正常的资金监管购买涉案房产，理应得到法律的保护。二、两原告当庭已陈述被告樊清针不存在与被告李桂花串通的事实，而已明确强调是第三人李亮与被告李桂花恶意串通，故本案的纠纷为返还原物纠纷，被告樊清针既没有与原告有任何法律上的关系，且在购买时支付了合理的对价。故不应将被告樊清针作为本案的被告进行列入。三、被告樊清针在购买房产后收房时才发现其房产一直被两原告占有使用，故提起反诉要求两原告按照反诉状的诉求归还房产并支付占有使用期间的房租。
第三人刘紫霞的答辩意见同被告李桂花。
第三人李亮、深圳市中金东方基金管理有限公司均未到庭，亦未提交书面答辩状。
被告樊清针反诉称，2016年5月中旬，被告樊清针从其朋友处得知李桂花在出售拥有的位于深圳市××××路天骄世家10栋7D房产，在朋友撮合下经和李桂花洽谈后，被告樊清针与李桂花以人民币贰佰玖拾万元价格以一次性付款方式购买该房产，被告樊清针签订合同时到国土局查询该房产确实为李桂花所有，随后被告樊清针与李桂花于2016年5月16日签订了二手房买卖合同，交付人民币20万元，剩余房款270万元以资金监管的方式向李桂花支付了房款，房产过户时被告樊清针发现双方2016年5月16日签订的合同内容有误，故在2016年5月19日双方又重新补签了一份二手房买卖合同，随后双方办理了产权过户手续，2016年5月25日被告樊清针在国土局及税务局缴纳了相关税费后取得了该房产产权登记证，随后在被告樊清针与李桂花协商交房，但发现该房产尚两原告非法占有使用。被告樊清针随后多次向两原告示明该房产产权为樊清针所有，要求其搬离房产，但两原告以该房产与李桂花有纠纷为由拒绝搬离。两原告的非法占有使用行为已完全侵害了被告樊清针的合法权益，故樊清针向法院提起反诉，请求判令：1.请求判令反诉被告1、两原告搬离深圳市××××路天骄世家10栋7D房产；2.两原告自2016年5月25日起按每月4500元标准向反诉原告支付房屋使用费直至两原告实际搬离该房产时止。
两原告对被告樊清针的反诉答辩称，被告樊清针系与被告李桂花及第三人李亮恶意串通购买涉案房屋。被告樊清针并没有以合理的对价购买涉案房屋，并非善意取得。
被告李桂花、第三人刘紫霞没有对被告樊清针的反诉发表答辩意见。
经审理查明，2014年10月8日，原告王连君、陈金英出具公证委托书，委托案外人黄号子、陈松源、祝赣华、蔡斯泳、第三人李亮代为出售涉案房产，委托代理期限为2014年10月8日至2017年10月7日；代理权限为出售涉案房产的一切事宜，包括赎楼、签订买卖合同、办理过户手续、收取购房款等。
2016年5月6日，第三人李亮作为原告王连君、陈金英的代理人与被告李桂花签订了深圳市二手房买卖合同，将涉案房产以人民币2338011元，转让给被告李桂花。并于2016年5月12日办理了不动产登记变更手续，涉案房产自2016年5月12日起登记在被告李桂花名下。
2016年5月16日，被告樊清针向被告李桂花支付买房定金人民币200000元。被告李桂花出具了收据。同日，被告樊清针、李桂花共同监管了购房款人民币1400000元。
2016年5月19日，被告李桂花与被告樊清针签订《二手房买卖合同》，将涉案房产以人民币290万元的价格出售给樊清针。同日，被告樊清针、李桂花共同监管了购房款人民币1400000元。
2016年5月25日办理了变更登记手续。涉案房产自2016年5月25日起登记在被告樊清针名下。
另查第三人刘紫霞于2015年1月12日向深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）汇款人民币3000000元。
2015年1月13日，第三人刘紫霞认购第三人深圳市中金东方基金管理有限公司名下的深圳市中金东方安盈贰号投资中心（有限合伙）的合伙份额，认购金额为人民币300万元，认购期限为12个月。
2016年3月16日，第三人深圳市中金东方基金管理有限公司向第三人刘紫霞出具《赎回申请确认函》，确认因第三人深圳市中金东方基金管理有限公司原因不能如期兑付第三人刘紫霞的投资及收益，第三人深圳市中金东方基金管理有限公司承诺于2016年3月20日拿公司自有资金兑付，并用公司原告一份对外借款红本（涉案房产房地产权证书）作为担保，如不能如期兑付，应在五个工作日内处置该房产用以归还客户全额投资款。
2016年5月6日，第三人刘紫霞、被告李桂花出具协议书称，根据深圳市中金东方基金管理有限公司（法人代表张仲侃）与投资人刘紫霞女士达成的还款担保协议，深圳市中金东方管理有限公司将涉案房产过户给刘紫霞女士指定代表李桂花名下。过户后，李桂花同意将该房产以二百九十万元整出售于樊清针或蔡熠萍。
2016年5月26日，被告李桂花将人民币270万元购房款转账支付给第三人刘紫霞。
再查，2016年9月13日，原告陈金英自行委托深圳市国政房地产土地评估有限公司对涉案房产截至2016年5月16日的市场价值进行评估，所得评估总值为人民币390.04万元。被告李桂花、樊清针、第三人刘紫霞对该份报告均不予认可，认为系原告陈金英单方面委托，不能作为证明案件事实的依据。
2017年6月15日，经本院依法委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》称截至2016年5月16日，涉案房产市值人民币3826611元。原告王连君、陈金英与被告李桂花、第三人刘紫霞对该份评估报告均没有异议，被告樊清针亦未向本院就该份评估报告提出异议。
以上事实，有不动产权资料电脑查询结果表、深圳市二手房买卖合同、委托书二手房买卖合同、转账凭证、定金收据、资金监管转账凭证、深圳中金东方票据宝二号基金客户合同书、刘紫霞出资银行流水、赎回申请确认函、房地产证复印件、协议书、税收证明、深圳市国政房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告、深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司房地产估价报告等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。
本院认为，无论两原告处于什么原因向第三人李亮出具了经公证的授权委托书，其应该对其做出的民事行为承担民事责任。第三人李亮持两原告出具的公证委托书出售涉案房产造成的后果由两原告承担。两原告不再享有涉案房产的所有权，无权请求被告樊清针向其返还涉案房产。
关于两原告请求撤销被告李桂花与被告樊清针签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求。被告李桂花与两原告的代理人李亮签订了《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产以人民币2338011元的价格出售给被告李桂花，并办理了递件过户手续。被告李桂花于2016年5月12日取得了涉案房屋的所有权。整个交易过程中，被告李桂花没有支付任何购房款，因此两原告对李桂花享有债权。被告李桂花抗辩称，其并非涉案房产的实际购买人，仅是名义买受人，实际购买人系第三人刘紫霞，刘紫霞用其投资款及收益充抵了购房款。本院认为，首先，与第三人李亮签订买卖合同的系被告李桂花，依合同李桂花负有支付购房款的义务。其次，被告李桂花及第三人刘紫霞称刘紫霞以投资款及收益共计300余万元充抵了购房款缺乏事实和法律依据。刘紫霞享有的投资款及收益债权，债务人系第三人深圳市中金东方基金管理有限公司，而并非本案原告王连君、陈金英，不同债权债务人之间的债权不能相互抵销，故被告李桂花及第三人刘紫霞关于用投资款及收益冲抵购房款的抗辩不能成立。故两原告对被告李桂花享有购房款人民币2338011元的合法债权。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃期到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。
经审查，李桂花与被告樊清针签订的《二手房买卖合同》，该份买卖合同已经履行完毕。合同价款为人民币290万元。经本院依法委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》称截至2016年5月16日，涉案房产市值人民币3826611元。原告王连君、陈金英与被告李桂花、第三人刘紫霞对该份评估报告均没有异议，被告樊清针亦未向本院就该份评估报告提出异议。本院对该份报告予以采信。经比对，被告李桂花与被告樊清针签订的《二手房买卖合同》中，转让成交价明低于市场价值近100万元，应当认定属于以明显不合理的地价转让财产的行为。但两原告对被告李桂花仅享有2338011元的债权，而涉案合同的标的额为2900000元，明显高于两原告对李桂花享有的债权。故原告请求撤销被告李桂花与被告樊清针之间签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告樊清针的反诉，因被告樊清针于2016年5月25日起获得了涉案房产的所有权。两原告继续占有涉案房产侵害了被告樊清针的所有权，被告樊清针有权请求两原告停止侵权，搬离涉案房产，并支付占用涉案房产期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，参照宝安区2016年房屋租赁指导租金标准，涉案房产的租金指导标准为20元/平方米/月，故涉案房产的房屋占有使用费参照租金指导价格按照每月1592元（20元/平方米/月×79.6平方米）计算。关于房屋占有使用费的起算时间，应当自被告樊清针权利被侵犯之日起算。本案中由于两原告对涉案房产被转让的事实并不知情，两原告始终居住在涉案房产内，在被告樊清针通知两原告搬离前不存在侵权的故意，故房屋占有使用费应当自被告樊清针通知两原告搬离之日起算。现被告樊清针没有提交证据证实其通知原告搬离的时间，本院认定反诉状送达两原告的时间为被告樊清针通知两原告搬离的时间，房屋占有使用费自反诉状送达之日即2016年8月25日起算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王连君、陈金英于本判决生效之日起十五日内搬离被告樊清针所有的深圳市宝安区新安街道锦花路天骄世家10栋7D房产；
二、原告王连君、陈金英于本判决生效之日起十五日内向被告樊清针支付房屋占有使用费（按每月1592元，自2016年8月25日起计算至实际搬离之日止）；
三、驳回原告王连君、陈金英的全部诉讼请求；
四、驳回被告樊清针的其他反诉请求。
如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费人民币25504元，评估费人民币12050元，保全费5000元，由原告王连君、陈金英负担承担。本案反诉诉讼费人民币137.5元，由原告王连君、陈金英负担48元，由被告樊清针负担89.5元。上述费用原告王连君、陈金英、被告樊清针、被告李桂花、第三人刘紫霞已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一七年十二月七日
书 记 员 董 宏
书 记 员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃期到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人已明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。
《中华人民共和国侵权行为法》
（1）被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定为行为人有过错的，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（1）停止侵害；
（1）排除妨碍；
（1）消除危险；
（1）返还财产；
（1）恢复原状；
（1）赔偿损失；
（1）赔礼道歉；
（1）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。