湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终333号
上诉人（原审被告）：史纯钢，武汉钢实储运材料有限责任公司员工。
上诉人（原审被告）：史杰云。
以上两上诉人的共同委托代理人：陈胜荣，武汉钢实储运材料有限责任公司员工。
被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司武汉分公司。住所地：武汉市洪山区珞瑜路***号华乐商务中心**楼，营业地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府商业街。
负责人：雷梦婕，该公司总经理。
委托代理人：米俊波，金碧物业有限公司武汉分公司员工。
委托代理人：韩丹，金碧物业有限公司武汉分公司员工。
上诉人史纯钢、史杰云为与被上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂盘民初字第00022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员潘捷担任审判长，审判员晏明、审判员万军参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年4月12日，史纯钢、史杰云与武汉华力置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，史纯钢、史杰云购买出卖人武汉华力置业有限公司开发的、位于武汉市盘龙城经济开发区刘店村“香槟半岛”6幢1-3层9号商品房，建筑面积225.94平方米，房屋价款为1124955元。2008年12月至2009年6月期间，史纯钢、史杰云向武汉华力置业有限公司付清了所有购房款。
2010年3月17日，金碧物业武汉分公司（乙方）与武汉华力置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道的“恒大名都”小区提供前期物业服务；该小区占地面积35万平方米，建筑面积79平方米；服务界限：东至F雅苑，南至后观湖，西至F阳光城，北至巨龙大道；委托服务期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。其中第十三条第2款约定：“本合同有效期内已交付使用的物业的物业服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取，住在房屋建筑面积高层（18）具体标准如下1.2元㎡／月、高层（32）1.5元㎡／月、3＋1洋房2.0元㎡／月、别墅2.5元㎡／月、商铺2.5元㎡／月，收取时间每年三月份。盈亏由乙方享有或承担；第十三条第4款还约定：“甲方、物业产权人、使用人逾期交纳服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之零点三按日交纳滞纳金”。同时，双方在合同中还约定了其他权利义务内容。
2009年3月10日，武汉华力置业有限公司向史纯钢、史杰云出具承诺一份，其主要内容为：业主交齐全部首付款并办理完全部按揭手续的，其公司承诺将给予业主一年免交物业管理费的优惠（免一年物业费起算时间按双方签订的《武汉市商品房买卖合同》交房之日起起算）。
另查明，2010年2月22日，恒大地产集团武汉有限公司受让了云南隆图屋业有限公司所持有的武汉华力置业有限公司100％的股权，成为武汉华力置业有限公司的股东，并办理了工商登记变更手续；2010年8月9日，“香槟半岛”一期6#楼取得《工程竣工验收备案证明书》。
2010年10月8日，武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局核准登记涉案房屋的建筑面积为233.99㎡。2010年底，金碧物业武汉分公司向史纯钢、史杰云交付了涉案房屋钥匙。金碧物业武汉分公司认为自房屋交付时起，史纯钢、史杰云至今尚未交纳物业管理费，由此诉请人民法院依法判令：1、史纯钢、史杰云支付拖欠金碧物业武汉分公司的物业管理费13688元（从2011年10月1日至史纯钢、史杰云实际全额支付应付款之日止，暂计算至2014年12月31日止）；2、要求史纯钢、史杰云按逾期应付款日千分之三为标准向金碧物业武汉分公司支付违约金4000元（从2011年10月1日至史纯钢、史杰云实际全额支付应付款之日止，暂计算至2014年12月31日）；3、本案诉讼费由史纯钢、史杰云承担。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，史纯钢、史杰云作为涉案房屋的业主，即使未与金碧物业武汉分公司签订物业服务合同，但建设单位与金碧物业武汉分公司之间签订的前期物业服务合同对其仍具有法律约束力。史纯钢、史杰云在收房之后接受了金碧物业武汉分公司的物业服务，理应缴纳相应的物业管理费用。史纯钢、史杰云交纳物业管理费的时间应从收房之日起开始计算。庭审中，史纯钢、史杰云陈述“2010年底，华力置业的工作人员强行交付房屋钥匙，但未办理任何手续”，同时结合涉案楼栋于2010年8月9日取得《工程竣工验收备案证明书》这一事实及金碧物业武汉分公司提交的相关证据，原审法院确认史纯钢、史杰云收房的时间为2010年10月1日较为合理。另武汉华力置业有限公司于2009年3月10日向史纯钢、史杰云出具的免交一年物业管理费的承诺，在其股东变更为恒大地产集团武汉有限公司后，该承诺对金碧物业武汉分公司、史纯钢、史杰云及恒大地产集团武汉有限公司三方仍然有效，故史纯钢、史杰云可免交一年的物业管理费。综上，史纯钢、史杰云应交纳的物业管理费应以建筑面积233.99㎡为基数，按1.5元／㎡／月的标准自2011年10月1日起计算至付清之日止。
对于史纯钢、史杰云在庭审中抗辩的若干问题，原审法院综合评判如下：针对涉案房屋不能办证、建筑面积的争议、开发商改变园区整体规划建高楼，高楼玻璃幕墙反光，导致史纯钢、史杰云家光污染、房屋逾期交付的赔偿、房屋渗水及正式购房发票的延迟开具等问题，均系史纯钢、史杰云与开发商之间的纠纷，属另一法律关系，史纯钢、史杰云应另案起诉主张权利。另史纯钢、史杰云还提出“小区路灯、地灯长期不开，闲杂人等随处可见（特别是传销人员），公共绿化面积不达标，无专人定期养护，园区内也无休闲区域和娱乐设施”等问题，经查实，金碧物业武汉分公司所服务的小区确实存在部分路灯、绿化受损等现象，其对公共设施管理存有瑕疵。金碧物业武汉分公司未完全履行物业服务义务的行为给业主的居住生活造成一定程度的影响，故应当相应减少其收取的物业服务费。关于减少物业管理费的幅度，结合金碧物业武汉分公司的违约程度，原审法院酌定史纯钢、史杰云可减少交纳物业管理费500元。同时，对金碧物业武汉分公司要求史纯钢、史杰云支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于史纯钢、史杰云抗辩“院子里准备做阳光房的方钢被盗”的问题，因其没有提供充足有效的证据证实方钢被盗客观属实，以及该损害结果与金碧物业武汉分公司未尽安全保护义务之间存在一定因果关系，故原审法院对此抗辩意见不予采信。
综上所述，经合议庭评议，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、史纯钢、史杰云于判决生效后十日内向金碧物业有限公司武汉分公司支付物业管理费（该物业管理费以建筑面积233.99㎡为基数，按1.5元／㎡／月的标准自2011年10月1日起计算至付清之日止，最终金额还应扣减500元）；二、驳回金碧物业有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费240元，由史纯钢、史杰云负担。
宣判后，史纯钢、史杰云不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回金碧物业武汉分公司的全部诉讼请求并判令金碧物业武汉分公司赔偿133024.55元并解决房屋产权登记。金碧物业武汉分公司答辩认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人史纯钢、史杰云在本案一审过程中并未对金碧物业武汉分公司提出反诉，且房屋办证、逾期交房等问题属于其与开发商之间的其他法律关系，因此，上诉人要求金碧物业武汉分公司赔偿133024.55元并解决房屋产权登记的上诉请求，不属于本案审理范围，本院依法不予审理。
武汉华力置业有限公司与金碧物业武汉分公司签订前期物业服务合同时已经完成股东变更的法定程序，该公司与金碧物业武汉分公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。史纯钢、史杰云认为不应以233.99平方米作为计算物业费的依据，而本案中金碧物业武汉分公司是按照武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局核发的权属证明书所载明的233.99平方米主张物业费，因此，史纯钢、史杰云的该项主张与事实不符，本院不予支持。史纯钢、史杰云认为其存放在自家院内的方钢被盗，但未提交相关证据证明其所称的被盗事实及其与金碧物业武汉分公司未履行合同义务之间存在因果关系，故对该上诉意见，本院不予支持。对于金碧物业武汉分公司在履行物业服务合同存在的瑕疵，原审判决已酌情对物业费予以扣减并驳回了金碧物业武汉分公司主张违约金的诉讼请求，本院予以维持。
另，金碧物业武汉分公司在2015年8月11日原审法庭辩论终结时所诉请的物业服务费是计算至2014年12月31日，而原审判决史纯钢、史杰云支付物业费至付清之日止，原审判决对于物业费的期限计算不当，本院依法应予纠正。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但判决确定的费用计算期限存在不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂盘民初字第00022号民事判决第二项；
二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂盘民初字第00022号民事判决第一项为“史纯钢、史杰云于判决生效后十日内向金碧物业有限公司武汉分公司支付物业管理费（该物业管理费以建筑面积233.99㎡为基数，按1.5元／㎡·月的标准自2011年10月1日起计算至2014年12月31日止，最终金额还应扣减500元）”。
如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
二审案件受理费240元，由史纯钢、史杰云负担。
维持一审关于案件受理费用的负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 捷
审判员 晏 明
审判员 万 军
二〇一六年二月二十六日
书记员 张文浩