北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初27891号原告北京嘉浩物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号楼1幢5A-158。法定代表人杨康，总经理。委托代理人杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。委托代理人张杨，男，1983年12月26日出生，北京嘉浩物业管理有限公司职员，住北京市门头沟区石龙南路6号楼1幢5A-158。被告董博，男，1966年10月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人刘建民，北京市才良律师事务所律师。原告北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩公司）与被告董博物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉浩公司的委托代理人杨默、张杨及被告董博的委托代理人刘建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉浩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2009年1月1日至2016年6月30日的物业费共计19164.95元，(2009年1月份主张的金额是66.64元，没有全额主张是因为公益金充抵了部分物业费)；2.判令被告向原告支付自2008年8月11日至2008年12月1日期间的水费共计92.50元；3.判令被告向原告支付自2009年1月1日至2016年6月30日的滞纳金；4.判令被告承担律师费；5.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告是北京市西城区手帕口南街1号院朗琴园小区的物业服务企业，是朗琴园小区物业管理权信托的委托人，对小区进行物业管理。被告是朗琴园小区3号楼2506室房屋的业主，是朗琴园小区物业管理权信托的受益人。根据朗琴园业主大会通过的《朗琴园小区管理规约》（以下简称《规约》）、《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》（以下简称《契约》）、《朗琴园物业维护基金测算表》（以下简称《测算表》）规定，物业维护基金即物业费标准为2.2元/平方米/月。被告董博自2009年1月1日至2016年6月30日期间未交纳物业费，被告房屋应缴费面积为112.74平方米，共计拖欠物业费19164.95元。依据《规约》第5.4.2之规定，应交纳自2009年1月1日至2016年6月30日期间的滞纳金。《物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物面积的比例确定。”《规约》3.3.5条规定“业主应按时归集物业维护基金”；5.1条规定“为了维护本建筑区划内物业管理的基本需求和稳定，由全体业主按照业主大会通过的物业维护基金年度预算和业主持有的份额归集物业维护基金”。《契约》4.3条规定“受益人的义务：4.3.1遵守《规约》，服从受托人依据《规约》以及本契约进行的管理；4.3.2按时交纳物业维护基金。”原告接受朗琴园业委会的委托对朗琴园小区进行物业服务，双方签订的《契约》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。该契约对朗琴园小区的全体业主均具有约束力。物业费是业主履行管理和维护共有部位和共有物应分摊的费用，该费用在业主内部按份分担，对外全体业主承担连带责任。在物业管理权信托条件下，业主归集的物业费属于全体业主共有，因此，被告不交纳物业费损害了其他业主的利益，为了维护广大业主的合法利益，故诉至法院。被告董博辩称：2009年1月1日至2013年12月31日的总计14700.41元物业费，我方认为原告没有于法定期限向我方催缴，已经超出诉讼期间，并且被告于2014年交纳了2014年度的物业费。2009年1月1日至2013年12月31日的物业费不缴纳是因为双方存在纠纷，原告工作人员在维修时损坏了被告的物品，被告一直要求原告给以赔偿，所以导致被告没有交纳物业费。被损坏的物品按现在市场价达到几十万元，被告在交纳2014年物业费时候，跟工作人员达成口头协议，约定2009年至2013年物业费是免交的，所以被告交纳了2014年物业费。2015年至2016年度物业费由于被告家中对讲机已经有故障，向原告报修，但是原告并未安排人员进行维修。并且被告向原告要求核发地面停车证，被告发了2015年停车证，2016年度不再核发，导致被告车辆无法停放于小区内。2015年及2016年度物业费被告愿意缴纳。原告诉讼请求不成立，要求驳回。水费也没有进行书面催缴，已经过诉讼时效。滞纳金请求没有书面合同依据，被告认可原告提供物业服务及物业服务收费标准，但是不认可滞纳金收费标准。原告应当与被告再签订物业服务合同，滞纳金诉讼请求我方不认可。律师费用与被告没有约定，业主公约并不是每个业主手里都有，我方同样不认可。本院经审理认定如下事实：2007年9月29日，北京市朗琴园小区业主委员会与嘉浩公司签订《契约》，该《契约》约定“1本信托各方1.1根据《中华人民共和国信托法》确立本信托契约有关定义如下：1.1.1委托人：是指按照《物业管理条例》成立的北京市西城区朗琴园小区业主大会。1.1.2受托人：是指经过本物业管理区域业主大会选任的担任本物业管理区域内物业管理工作的物业服务企业及其继任人。1.1.3受益人：北京市宣武区朗琴园小区物业管理区域内的全体业主。”“3.2.4.1以会计年度为周期，制定年度物业维护基金的资金预算。首次预算（见附件一）将与本契约一起交付业主大会表决。通过后，在不被业主大会会议决议修改前，则与本契约的效力一起逐年自动延续。”附件一为《测算表》，其中明确的收费标准为2.207元/月/平米。“4.3受益人的义务：4.3.1遵守《规约》，服从受托人依据《规约》以及本契约进行的管理；4.3.2按时交纳物业维护基金。”“18.3受托人可以依据本契约对于欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无须取得委托人的另行授权。”朗琴园业主大会表决通过《规约》，其中“3.3业主在物业管理活动中，应自觉履行以下义务：3.3.5按时归集物业维护基金。”“5物业维护基金的归集5.4业主应按照物业维护基金年度预算标准，于每年1、4、7、10月的一日前归集缴纳后3个月的物业维护基金，因故不能按期归集缴纳的，视为欠缴。5.4.2欠缴三个月或拒缴物业维护基金的，业主委员会可委托物业服务企业在本建筑区划内显著位置公布欠缴情况。在公布后15日内，业主应当补缴，并应按照欠缴金额的日千分之二缴纳滞纳金。此违约金应计入本年度物业管理维护基金的其它收入，归全体业主所有。5.4.3到期仍然欠缴的，本规约授权物业服务企业直接采取诉讼途径解决，诉讼所需支付的律师费、诉讼费以及相关费用，由欠缴业主承担。”2007年11月18日，嘉浩物业公司应朗琴园小区业主委员会要求进入朗琴园小区，开始物业管理和服务。董博系北京市西城区手帕口南街1号院朗琴园小区3号楼2506室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋的建筑面积为112.74平方米。董博曾在2014年给付嘉浩公司2014年度的物业费。董博未给付嘉浩公司2009年1月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2016年6月30日物业费合计19164.95元。2016年11月9日，嘉浩公司与北京宏健仁和律师事务所（以下简称仁和律所）签订《代理合同》，约定：仁和律所委派律师作为嘉浩公司诉董博物业服务合同纠纷一案中嘉浩公司的委托代理人，本案律师代理人为1155元。2016年11月15日，嘉浩公司向仁和律所支付律师代理费1155元。庭审中，双方就嘉浩公司主张的2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业费及2008年8月11日至2008年12月1日水费的诉讼请求是否超过诉讼时效存有争议。嘉浩公司向本院提交公证书三份、物业费及水费交费通知单，证明其向董博催缴物业费及水费的情况。董博认可上述公证书的真实性，对证明目的持有异议，意见为20192号公证书中记载主张2007年至2010年的物业费，但是2007年、2008年其已经交纳，其从未收到缴费通知单，嘉浩公司应当书面催缴。20063号的公证书中证明催缴时间是2013年9月5日，催缴的物业费的截止日期至2012年12月31日，27893号公证书中显示催缴时间是2015年9月29日，但应当在2015年9月5日之前催缴，故2012年12月31日之前的物业费已经超过诉讼时效。关于水费，董博称2008年的水费是否交纳过不清楚，时间久远，票据没有保存，原告提交的水费催缴通知单没有收到过。另查，双方在物业服务方面存有一定的争议，主要体现在董博认为2016年嘉浩公司不再为其合法办理地面停车证，导致被告车辆不能进入小区；门禁系统的对讲机已经损坏，多次要求嘉浩公司维修，但至今没有进行维修。嘉浩公司反驳称2016年没有核发停车证是因为需要业主拿证件去办理，业主没有去申请；门禁系统对讲机如果有损坏，业主报修，工作人员会去修理。上述事实，有双方当事人陈述意见、原告嘉浩公司向本院提交的房产证、《契约》、物业维护基金测算表、公证书三份、《代理合同》、代理费发票、（2016）京02民终6586号民事判决书、被告董博提交的停车证、对讲机照片在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。嘉浩物业公司接受朗琴园小区业主委员会的委托对朗琴园小区进行物业服务，双方签订的《契约》对朗琴园小区全体业主具有约束力。嘉浩公司为该小区业主提供了事实上的物业服务，董博作为朗琴园小区的业主，理应遵守《契约》和《规约》的相关规定，按时交纳物业费。审理中，董博表示虽然嘉浩公司没有履行按时发放停车证及维修方面的物业服务义务，但是其仍然愿意交纳2015、2016年度的物业费，本院予以确认。需要指出，嘉浩公司应应董博要求及时为其办理停车证，并安排工作人员及时上门就门禁系统对讲机进行检修。董博提出其在交纳2014年物业费时跟工作人员达成口头协议，约定2009年至2013年物业费免交的抗辩理由，缺乏证据支持，本院不予采信。嘉浩公司提交的证据能够证明其持续性向董博主张权利，并未明显怠于行使追索权，故董博反驳称嘉浩公司主张2009年1月1日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩理由本院不予采纳。交费通知单系嘉浩公司单方制作，不具有证明力，嘉浩公司亦未提交能够证明其向董博催缴水费的证据，故嘉浩公司要求董博支付2008年8月11日至2008年12月1日水费的诉讼请求已经超过诉讼时效。对于嘉浩公司要求董博给付律师费的诉讼请求，《规约》对此有明确约定，故董博应予给付。审理中，嘉浩公司放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院准许。综上所述，嘉浩公司要求董博支付物业费、律师费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。嘉浩公司要求董博支付水费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（一）项、第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告董博给付原告北京嘉浩物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日、二○一五年一月一日至二○一六年六月三十日的物业服务费合计一万九千一百六十四元九角五分；二、本判决生效之日起七日内，被告董博给付原告北京嘉浩物业管理有限公司律师费一千一百五十五元；三、驳回原告北京嘉浩物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告董博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十六元，由原告北京嘉浩物业管理有限公司负担一元（已交纳）；由被告董博负担一百五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一六年十一月二十九日书记员  苗冠琼