陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11545号
上诉人（原审被告）：陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司，住所地西安市碑林区西木头市109号2栋2-4层。
法定代表人：单捷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐丹，陕西金镂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安迅晖工贸有限责任公司，住所地西安市碑林区西木头市109号。
法定代表人：王彩霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浩，陕西博硕律师事务所实习律师。
原审第三人：鲍宝，女，1977年8月28日出生，汉族，住西安市新城区。
上诉人陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司（以下简称秦唐轶公司）因与被上诉人西安迅晖工贸有限责任公司（以下简称迅晖公司）及原审第三人鲍宝房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初5852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
秦唐轶公司上诉请求：判决《房屋租赁合同》继续履行，其不需支付迅晖公司违约金130万元，鉴定租赁房屋残值部分，迅晖公司赔偿其经济损失，上诉费由迅晖公司负担。事实和理由：本案系鲍宝原因导致拖欠迅晖公司租金，非其自身原因，一审判决解除《房屋租赁合同》，却未涉及租赁房屋装修残值部分，与事实和法律不符。一审认定其需向迅晖公司支付违约金130万元，过高。《房屋租赁合同》签订时，迅晖公司明确表示拆除门头广告牌，然而，迅晖公司在合同签订后一年多时间才予以拆除；合同签订后，迅晖公司将正门楼梯拆除，其只能从后门进出；迅晖公司切断二楼下水、暖气等导致其不能正常使用房屋。迅晖公司的违约行为给其造成经济损失，但一审却未涉及该问题。一审认定事实不清，证据不足，适用法律有误。
迅晖公司辩称，秦唐轶公司自2013年12月8日起屡次拖欠其租金，截止2016年7月5日秦唐轶公司已拖欠租金达4839952.055元。该事实有催款函、承诺及对账单等证据证实。鲍宝是否违约系秦唐轶公司与鲍宝之间的法律关系，与其无关，一审判决秦唐轶公司支付其违约金130万元，符合合同约定及法律规定。一审审理中，秦唐轶公司未向其主张装修损失，亦未向法院提起反诉请求，一审判决解除《房屋租赁合同》，且不涉及装修残值，符合法律规定。秦唐轶公司在一审中主张其存在违约行为，未在举证期限内向法庭提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
鲍宝经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
迅晖公司向一审法院起诉请求：1.解除迅晖公司、秦唐轶公司2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2.鲍宝立即腾交租赁房屋；3.秦唐轶公司向迅晖公司支付拖欠的房租4839952.055元（自2013年11月8日计算至起诉之日2016年7月5日，按最初的约定年260万元计算）；4.秦唐轶公司向迅晖公司支付违约金130万元；5.秦唐轶公司向迅晖公司支付自合同解除之日至房屋实际腾交之日产生的房屋占用使用费。
一审法院认定事实：2012年9月8日，迅晖公司、秦唐轶公司签订《房屋租赁合同》，约定，迅晖公司将其西安市碑林区西木头市109号楼整栋楼（西安市房权证碑林区字第××号）出租给秦唐轶公司，租期从2012年12月8日至2022年12月8日至止；前三年每年租赁费260万元，从第四年开始每四年房租递增5%，前两年按整年交付，每年支付一次，房租到期前一个月交付下年度的租赁费，两年以后每半年支付一次房租，房租到期前一个月交付下半年的租赁费；第一次交付房租时同时缴纳100万元履约保证金，秦唐轶公司中途撤租，迅晖公司不予退还剩余房租和履约保证金；秦唐轶公司在租赁期内将整栋房屋转租给第三方时必须告知迅晖公司、经迅晖公司同意；任何方违反合同任意一项条款都将视为违约，违约方应交纳当年房租的一半之违约金。《房屋租赁合同》签订后，迅晖公司依约将房屋交付秦唐轶公司使用，秦唐轶公司经迅晖公司同意将诉涉房屋全部转租给鲍宝，现诉涉房屋由鲍宝占有使用。从2013年12月8日开始，秦唐轶公司屡次发生拖欠迅晖公司租金的行为。迅晖公司多次向秦唐轶公司催要，秦唐轶公司承诺限期向迅晖公司清付所欠租金。经双方2015年对账确认，从2013年12月8日截止2016年7月5日，秦唐轶公司尚欠迅晖公司租金4839952.055元，扣除100万元履约保证金，该欠款额为3839952.055元。另，迅晖公司请求秦唐轶公司依约支付违约金130万元、依约定租金标准支付直到腾交房屋之日起的占有使用费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方当事人因未履行合同约定义务的违约行为侵犯合同相对方合法民事权益时，另一方有权依约依法行使合同约定的权利。迅晖公司、秦唐轶公司于2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。秦唐轶公司拖欠房屋租金的行为造成迅晖公司损失，致使迅晖公司不能实现合同目的，迅晖公司主张解除《房屋租赁合同》，并要求秦唐轶公司支付拖欠的租金及支付至实际腾交之日的房屋占有使用费，于法有据，符合约定，依法均予以支持。迅晖公司同意预交保证金100万元抵扣租金，于法不悖，予以认可。秦唐轶公司拖欠三年租金4839952.055元，迅晖公司请求秦唐轶公司支付其违约金130万元，依合同约定的违约金标准核算，该违约金占三年拖欠租金额的26.86%（年8.95%）接近年贷款利率，不违反法律规定。秦唐轶公司承认拖欠迅晖公司房租，但辩称拖欠房租是由于鲍宝未向其交付房租所致，具体数额仍需进一步核对，违约金明显偏高，不同意解除《房屋租赁合同》，且其与鲍宝建立了合法转租关系，迅晖公司无权要求鲍宝腾房等。根据合同相对性原则，鲍宝对秦唐轶公司拖欠租金的行为不能作为秦唐轶公司拖欠迅晖公司租金的托词，故秦唐轶公司的辩称均不予采信。秦唐轶公司与鲍宝的纠纷，本案不予涉及。随着本案合同的解除，鲍宝基于本案合同的转租、使用房屋行为也应终止。鲍宝未到庭参加诉讼，不影响办案审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告西安迅晖工贸有限责任公司与被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》依法解除；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司房屋租金3839952.055元（自2013年12月8日至起诉之日2016年7月5日）；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司房屋占有使用费（依年租金260万元标准计算，自2016年7月6日至实际房屋腾房之日）；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司违约金130万元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54780元，西安迅晖工贸有限责任公司已预交，减半收取计27390元，由陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司负担，陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司在清付上述款项时一并支付西安迅晖工贸有限责任公司。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，迅晖公司与秦唐轶公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因自2013年12月8日开始，秦唐轶公司屡次发生拖欠迅晖公司租金的行为，致迅晖公司不能实现合同目的，本案迅晖公司主张解除《房屋租赁合同》并要求秦唐轶公司支付拖欠的租金，符合合同约定与法律规定，依法应予以支持。根据双方对账情况，秦唐轶公司自2013年12月8日至2016年7月5日欠迅晖公司租金4839952.055元，扣除秦唐轶公司向迅晖公司缴纳的履约保证金100万元后，秦唐轶公司应支付迅晖公司租金3839952.055元。迅晖公司主张秦唐轶公司支付解除《房屋租赁合同》后至实际腾交之日的房屋占有使用费，与法不悖，亦应予以支持。一审按照年租金260万元标准计算，判决秦唐轶公司支付迅晖公司自2016年7月6日至实际房屋腾房之日的房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。根据合同约定的违约金标准核算，迅晖公司主张秦唐轶公司支付违约金130万元，占三年拖欠租金额4839952.055元的26.86%（年8.95%），接近年贷款利率，不违反法律规定，一审对迅晖公司的违约金诉讼请求予以支持，并无不妥。秦唐轶公司上诉请求鉴定租赁房屋残值部分并要求迅晖公司赔偿其经济损失，因秦唐轶公司未在一审中提出主张，故本案不涉及。
综上所述，秦唐轶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 侯力萌