成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初6691号
原告（反诉被告）：何飞，男，1982年10月8日出生，汉族，现住四川省青川县。
委托诉讼代理人：杨荣艳，四川泰仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雪峰，四川泰仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄智龙，男，1980年3月2日出生，汉族，现住成都市成华区。
委托诉讼代理人：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司成都双流支行，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路。
法定代表人：宋康全，行长。
委托诉讼代理人：谢明伶，女，中国农业银行股份有限公司成都双流支行工作人员。
原告（反诉被告）何飞与被告黄智龙（反诉原告）、第三人中国农业银行股份有限公司成都双流支行（以下简称农行双流支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月12日（原告何飞变更了诉讼请求，被告黄智龙申请重新确定举证期限）、2017年10月30日先后两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何飞及其委托诉讼代理人杨荣艳、被告（反诉原告）黄智龙及其委托诉讼代理人林卓识、第三人中国农业银行股份有限公司成都双流支行委托诉讼代理人谢明伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何飞在诉讼过程中，变更诉讼请求为：1.请求法院判令被告继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，在合理期限内协助原告办理房屋产权过户手续并将房屋交付给原告的同时结清相关费用（包括但不限于水费、电费、气费、物管费）；2.请求法院判令被告、第三人在合理期限内解除涉案房屋的抵押贷款手续；3.请求判决被告向原告支付违约金，以77万元为基数，按照日千分之三的标准，自2017年6月12日计算至被告过户交房后违约金付清之日为止。事实和理由：原告通过居间方成都优房优家公司于2017年2月28日与被告签订房产买卖合同，向被告购买位于成都市双流区西航港街道机场路近都段8号空港十六区房屋，并按合同约定于2017年2月28日支付购房定金3万元，2017年4月11日支付了首付款23万元，协助被告还清了向第三人申请的涉案房屋的按揭贷款。2017年5月27日，农行光华支行通过了原告的房屋按揭申请，中介也于当日通知被告同原告前往房管局办理房屋过户手续，但被告却以原告强行腾退该房屋承租人为由拒绝履行合同义务，原告多次催告均无果，于2017年6月16日委托律师发函郑重函告被告履行合同义务，但被告仍未履行。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。
黄智龙辩称，一是根据成都市政府出台的成办发【2017】10号文件规定，原告不享有购房资格；二是认为原告要求被告在合理期限内解除涉案房屋的抵押贷款手续，与己方没有关系；三是被告不存在违约行为，所以不存在支付违约金的问题。
黄智龙向本院提出反诉请求：1.依法确认解除反诉人与被反诉人签订的《房产买卖合同》；2.判令被反诉人赔偿反诉人案涉房屋的租金损失24000元。事实和理由：因成都市新出台购房政策，被反诉人已经丧失了购买案涉房屋的资格，该房产买卖合同已经实际不能履行。被反诉人与反诉人签订《房产买卖合同》时，合同中明确约定案涉房屋已出租，租期从2017年2月1日至2018年1月31日。被反诉人明知房屋已出租，在未告知反诉人且得到同意的情况下，强行入屋，与第三方对案涉房屋进行评估，导致承租人收到惊吓后退租，给反诉人造成了损失。综上，请求法院支持反诉人的诉请。
何飞对黄智龙的反诉辩称，一是合同签订是在成办发【2017】10号文件出台之前，根据法不溯及既往原则，该合同不存在履行不能的问题，所以不应解除合同；二是被反诉人并没有要求反诉人与租客解约或驱赶房屋租客的行为，所以不应该向反诉人赔偿租金损失。
农行双流支行述称，黄智龙于2009年9月23日在我行办理房屋按揭贷款24万元，2017年4月11日已经结清本息，农行双流支行与黄智龙之间的抵押关系终结。2017年4月20日，农行双流支行将委托黄智龙到双流区不动产登记中心注销他项权的相关手续已交于黄智龙，农行双流支行已完成全部义务，所以不存在还要协助黄智龙解除案涉房屋抵押贷款手续的问题，请求法院驳回何飞关于农行双流支行的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：何飞与黄智龙于2017年2月28日在居间方成都优房优家房地产营销策划有限公司介绍下签订了《房产买卖合同》（合同编号：CD010000135），约定何飞购买黄智龙名下的位于成都市双流区西航港街道机场路近都段8号空港十六区房屋，成交价为770，000元，定金30，000元在签订合同同时由何飞支付给黄智龙，何飞同意协助黄智龙还清案涉房屋的银行按揭贷款，在黄智龙实际结按当日支付其首付款230，000元，剩余款项中的500，000元由何飞向银行贷款的形式支付，双方应在2017年7月1日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行办理贷款，尾款10，000元以现金方式在交房当日由何飞支付给黄智龙。合同对于房屋过户及物业交割作如下约定：“甲乙双方应于甲方贷款还清并注销他项权证，同时工行贷款审批通过之日起十个工作日内前往房管部门办理过户手续”“甲方自行承担该房产物业交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费”。对于违约责任作如下约定：“甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房产成交价千分之三的违约金”。
在合同签订当日，黄智龙向何飞出具了已收到案涉房屋定金30，000元的收条。2017年4月11日，何飞通过银行转账方式向黄智龙支付首付款，黄智龙又向何飞出具了已收到案涉房屋首付款230，000元的收条。
另查明，黄智龙于2009年9月23日向农行双流支行贷款240，000元用于按揭案涉房屋，2017年4月11日，黄智龙已向农行双流支行结清了全部贷款本息，农行双流支行于2017年4月20日向黄智龙出具了盖有抵押权人鲜章的《注销他项权申请》，委托黄智龙本人到成都市双流区不动产登记中心办理案涉房屋的他项权注销登记，黄智龙在《空港16区住房按揭户办理抵押登记清单》上签字，领证时间为2017年4月20日，至此农行双流支行已完成全部义务。
又查明，中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称“农行光华支行”）与何飞签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定何飞作为借款人和抵押人，以案涉房屋为抵押物向农行光华支行借款500，000元，签约日期为2017年6月5日。
再查明，何飞于2017年6月12日向黄智龙发送短信，载明“经过前期我方及中介方与你方多次通知及沟通，我方房屋按揭贷款已审批通过，你方均未按合同约定配合办理房屋过户。现再次通知你方：我方关于双流区西航港空港16区房屋的房屋按揭贷款已审批通过，中国农业银行光华支行在房屋过户到何飞名下设立抵押权后即可放款。望你方在收到我方通知后履行此房屋合同第五款第一条之房屋过户义务。”何飞还于同日21:02分与黄智龙通话，通话内容提及房屋贷款已审批通过。
在诉讼中，本院向反诉人释明，反诉的第二项诉讼请求的请求权基础是侵权行为关系，而非与本诉相同的合同债权关系，根据民事诉讼法的相关规定，反诉的第二项诉讼请求不宜与本诉合并审理，请反诉人自行做出选择。反诉人当庭表示愿意放弃反诉的第二项诉讼请求，即要求被反诉人赔偿租金损失，本院予以接纳。
以上事实有《房产买卖合同》、收条两张及银行转账凭证、《注销他项权申请》及《空港16区住房按揭户办理抵押登记清单》《个人购房担保借款合同》、短信内容截图、通话录音及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且能够相互印证本案的基本案件事实，故予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院不予采信。
本院认为，何飞与黄智龙签订《房产买卖合同》后，在履行过程中出现违约问题，进而引起本案诉讼。本案本诉的争议焦点在于：1.合同是否应当继续履行，并且被告是否应当在合理期限内协助原告办理房屋产权过户手续并将房屋交付给原告的同时结清相关费用（包括但不限于水费、电费、气费、物管费）；2.被告及第三人是否应当在合理期限内解除涉案房屋的抵押贷款手续；3.被告是否应当支付违约金。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
1.关于合同履行及协助过户交房、进行物业交割的问题。何飞与黄智龙签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，即黄智龙应当按照约定协助何飞办理房屋过户手续并交付房屋。同时，合同对于物业交割有如下约定：“甲方自行承担该房产物业交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费”。所以对于何飞主张合同应继续履行并在合理期限内过户交房结清物业相关款项的诉请，本院予以支持。何飞依约履行了支付定金的义务，合同签订于成都市限购政策出台之前，且双方的真实交易也发生于限购政策出台之前，所以黄智龙对何飞不具有购房资格的抗辩意见，本院不予采纳。
2.关于被告及第三人是否应当在合理期限内解除涉案房屋的抵押贷款手续的问题。由于黄智龙当初购房时也是以银行按揭方式，所以解除涉案房屋抵押贷款手续的前提条件必须是黄智龙结清了银行的按揭贷款，本案中，2017年4月11日，黄智龙已向农行双流支行结清了全部贷款本息，具备了解除涉案房屋抵押贷款手续的前提条件。同时合同约定，购买房屋的主要款项500，000元由何飞以向银行贷款的方式支付，即何飞必须要以抵押人的身份将案涉房屋作为抵押物才能取得银行的按揭贷款，所以原本设立在案涉房屋上的他项权（本案指抵押权）必须注销，这是出卖人应当履行的合同义务，本院对于何飞主张黄智龙在合理期限内解除涉案房屋抵押贷款手续的诉请予以支持，对于黄智龙认为解除涉案房屋抵押贷款手续与己方没有关系的抗辩意见不予采纳。
农行双流支行于2017年4月20日向黄智龙出具了盖有抵押权人鲜章的《注销他项权申请》，委托黄智龙本人到成都市双流区不动产登记中心办理案涉房屋的他项权注销登记，黄智龙在《空港16区住房按揭户办理抵押登记清单》上签字，领证时间为2017年4月20日，至此农行双流支行已完成全部义务，本院认为农行双流支行不存在还要协助黄智龙解除案涉房屋抵押贷款手续的问题，所以对于何飞要求农行双流支行在合理期限内解除涉案房屋抵押贷款手续的诉请不予支持。
3.关于违约金请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，意即违约金请求成立的前提条件是违约情况的发生。本案中，原告主张的是逾期过户违约金，而合同中关于房屋过户的约定没有明确期限，而是“甲乙双方应于甲方贷款还清并注销他项权证，同时工行贷款审批通过之日起十个工作日内前往房管部门办理过户手续”，而实际上甲方（黄智龙）还没有注销他项权证，所以事实上原被告双方约定的房屋过户期限尚未届至，故对于原告提出的违约金主张，本院不予支持。
对于被告质证时认为合同约定原告应向工商银行申请贷款，而出具的却是与农行光华支行签订的《个人购房担保借款合同》，从而不具有证据关联性的意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中，综合合同全文内容和市场交易习惯可以推断该条款的真实意思是原告向银行申请贷款获得批准，至于是哪一家银行并非重点，也不影响合同履行。
对于被告提出的请求解除合同的反诉主张，本院认为，本案不存在合同的约定或法定解除情形，何飞与黄智龙签订的《房产买卖合同》于成都市限购政策出台前，真实交易也发生于限购政策出台前，该合同继续履行不存在事实上的障碍。所以本院对黄智龙的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款的规定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、黄智龙继续履行与何飞签订的《房产买卖合同》，并于本判决生效后三十日内协助何飞办理位于成都市双流区西航港街道机场路近都段8号空港十六区2房屋的过户手续，将房屋交付给何飞的同时结清相关费用，包括水费、电费、气费、物管费；
二、黄智龙于本判决生效后十日内前往成都市双流区不动产登记中心办理位于成都市双流区西航港街道机场路近都段8号空港十六区房屋的他项权注销登记；
三、驳回何飞的其他诉讼请求；
四、驳回黄智龙的反诉请求。
案件受理费680元，反诉案件受理50元，两项合计730元，由何飞负担365元，黄智龙负担365元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 黎 莎
二〇一七年十一月三十日
法官助理 伍 敏
书 记 员 罗艾雪