呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一初字第282号
原告赵福和，男，51岁，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
委托代理人郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
被告何华，女，44岁，汉族，发达公司会计，住呼和浩特市新城区。
委托代理人许良光，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈公路3公里处。
法定代表人王慧，总经理。
原告赵福和与被告何华、呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵福和的委托代理人郭旭芳，被告何华的委托代理人许良光、被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司的法定代表人王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵福和诉称，1996年以前原告和其他11户原新华印刷厂平房住户居住在位于呼和浩特市新城区东护城河南街内蒙古新华印刷厂宿舍平房。1996年5月因呼和浩特市发达建筑安装有限公司（以下简称发达公司）拆迁艺校宿舍楼与新华印刷厂平房居民因遮光形成纠纷，为解决遮光纠纷，经市城建局协调，内蒙古新华印刷厂与发达公司达成协议，将新华印刷厂平房宿舍也进行了拆迁改造，原印刷厂平房住户就地回迁安置。印刷厂与发达公司签订了《建房合同》并经公证处公证。建房合同约定：将新城区护城河东路的两排新华印刷厂职工平房宿舍用地有偿转让给乙方，建一栋3单元住宅楼，必须在1996年年底就地安置21户，21户的产权归甲方新华印刷厂所有。依据《建房合同》1996年8月23日新华印刷厂与原告和另外11户回迁签订《回迁安置协议》回迁户每户交纳集资款两万元。1997年12月22日原告收到新华印刷厂住房通知单，回迁入住新华印刷厂院小白楼31单元4号即发达公寓2号楼3单元301室。自入住以后，新华印刷厂一直与发达公司王志刚交涉为原告等十多户住户办理产权登记证书，王志刚一直拖沓不办。新华印刷厂改制以后，原告个人也曾多次找到王志刚要求办理房屋产权登记证书。王志刚承诺尽快办理，但还是今年推明年，明年推后年，就是不给办理。
2012年9月份，新城区人民法院在原告居住的发达公寓2号楼张贴强制执行公告，要求何华腾空原告居住的房屋。此时原告才得知王志刚与其配偶何华将原告所有的房产和另外11户房产非法登记在何华个人名下，其夫妻二人的行为已严重侵害了原告和其他11呼住户的合法权益。经去房产局调查，何华是在1999年4月18日与呼市鑫帝源工贸有限责任公司签订《商品房购销合同书》购买的原告已于1997年12月回迁入住的位于呼市新城区东护城河南街发达公寓2号楼3单元301室住房，调取呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司（以下简称鑫帝源公司）工商登记档案，鑫帝源公司是在2005年6月15日才从呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司变更登记而来，因此2005年6月以前呼市鑫帝源工贸有限责任公司根据不存在，怎能在1999年4月18日与何华签订《商品房购销合同书》，依此可以确认该《商品房购销合同书》是无效合同，上述房产应归原告所有。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：一、确认被告何华与呼市鑫帝源工贸有限责任公司签订的《商品房购销合同书》无效；二、由二被告承担诉讼费。
原告向法庭举出下列证据，1、《建房合同》、《建房变更合同》、（96）呼证内第1007号《公证书》、内蒙古新华印刷有限责任公司申请书、影响采光问题报告，证明登记在被告何华名下的房屋的产权是由新华印刷厂分配给11呼的住宅，产权归新华印刷厂，发达公司没有权利出售他人的财产，合同应当是无效的。2、《拆迁协议书》、住房集资款收据、住房通知书，证明原告及11户的房屋都是从新华印刷厂改造而来，与印刷厂签订了拆迁协议书，回迁了位于发达公寓的现住房，并且交纳住房集资款，1992年原告入住了这套房屋，原告交付被告燃气费的事实，发款都能证实，这个房屋一直是由原告在回迁居住。3、《商品房购销合同书》、企业机读档案登记资料。证明被告何华明知房屋是归原告所有，被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司出售的房屋没有相应的所有权，被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司出售的是他人的房产，应当依法确认无效合同。
被告何华对上述证据的质证意见为，1、真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能证明合同效力问题。2、与本案及被告都没有关联性，对其真实性合法性不予质证。3、真实性、合法性予以认可，对证实的问题不予认可，该合同符合法律有效要件。
被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司对上述证据没有意见。
被告何华辩称，一、原告请求超出本案审理范围，应予驳回。案由决定案件审理焦点和范围。本案已经由法院根据《民事案由规定》依法确定“物权确认”的案件。本案既然确定是“物权确定”案件，那么，“确认《商品房购销合同书》无效”的这个“债权确认”请求明显超出确定是“物权确定”的本案审理范围，请法庭依法驳回原告该项诉请。或将案件确定为“物权确认纠纷兼债权确认纠纷”来进行审理。二、本被告于1999年4月与呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司订立了《商品房购销合同》，完成了合同的要约与承诺，双方意思表示一致。根据《中华人民共和国经济合同法》第九条之规定，该合同依法成立，具有法律效力。2005年，呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司变更为呼市鑫帝源工贸有限责任公司。呼市鑫帝源工贸有限责任公司根据《民法通则》及《公司法》的规定，对变更前双方签订的《商品房购销合同》予以继承性确认，并继续按照1999年双方签订的《商品房购销合同》完整的履行了义务。向登记机关提交的《商品房购销合同书》完全是1999年双方签订的《商品房购销合同》的完整体现，是对有效合同依法履行义务的行为。原告不考虑法人的连续性，合同权利、义务的继承性，而简单的认为公司更名就导致更名前已经成立的合同无效，就好比一个人改了名字就能使多年前与银行签订的借款合同无效，而不用偿还银行欠款一样，是错误的、毫无法律根据的。三、根据《中华人民共和国合同法》的规定，本案确认合同效力，应当依法适用，《经济合同法》的相关规定。同时，根据从旧兼从有效的合同法律原则。亦不应当确定《商品房购销合同书》为无效合同。四、合同，是合同当事人之间的合意。合同具有相对性原则，原告不是合同当事人，实质上不能根据《证据规则》依法举证证实合同当事人之间的合意事实。作为合同当事人之外的原告，无权就该《商品房购销合同书》提出效力确认。根据《经济合同法》的规定，原告作为合同之外的人不具有就该《商品房购销合同书》提出效力的确认之诉的主体资格。五、原告要求确认效力的《商品房购销合同书》，已根据《中华人民共和国物权法》第九条、《房屋登记办法》第33条之规定，依法办理完成了相应的登记确定。即在本案原告提请法庭确认之前，已经完成了效力确认。根据《物权法》的规定，物权变动的原因与物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。合同效力并不直接导致物权的变动。故在房屋产权行政确认被撤销前，不应再对已经过行政确认有效的合同重复进行确认。
被告何华没有向法庭举出证据。
被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司辩称，没有答辩意见。
被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司没有向法庭举出证据。
经审理查明，1996年以前原告及其他11户原新华印刷厂职工居住在位于呼和浩特市新城区东护城河南街内蒙古新华印刷厂宿舍平房。1996年8月25日内蒙古新华印刷厂（甲方）与呼市发达建筑（集体）公司（乙方）签订《建房合同》，合同约定：一、经甲乙双方共同协商，甲方将呼和浩特市新城区护城河东路的两排职工平房宿舍用地有偿转让给乙方，建一栋3单元4层住宅楼。二、甲方同意在1996年入冬前给乙方解决7210平方米（含甲方回迁的21户）采暖，甲方不再向乙方收取采暖增容费，96-97年度不收取采暖费，但乙方应97-98年度以后的取暖费应按双方签订的取暖费收取协议执行。三、甲方在供暖能力允许的条件下，可以再考虑乙方后续西边楼房的供暖，甲方也不再收取乙方的增容费。四、根据双方确定，乙方必须在1996年底就地安置21户，（每户建筑面积61.4平方米）。甲方21户的集资费由甲方自行处理。21户的产权归甲方所有，其余产权归乙方所有，手续由乙方负责办理……。1996年8月27日内蒙古自治区呼和浩特市公证处以（96）呼证内字第1007号公证书对《建房合同》进行了公证。后内蒙古新华印刷厂（甲方）与呼市发达建筑（集体）公司（乙方）签订了《建房变更合同》，合同其中约定：根据双方于1996年8月25日签订的建房合同（1996年8月27日（96）呼证内蒙第1007号公证书公证】在执行过程中因甲方的原因部分条款变更如下：一、原告合同建一栋三单元四层住宅楼，改建为一栋三单元三层住宅楼。二、原合同给甲方解决21套回迁户住宅，变更为给甲方就地解决12套住宅，建筑面积每户平均66.103平方米，从电动小区给甲方解决四套住宅，建筑面积每户平均67.59平方米，供给甲方解决16套住宅……。1997年内蒙古新华印刷厂以第029号住房通知单通知赵福和，经厂房管会批准，于1997年12月22日迁居，河城东街新华印刷厂院小白楼三十一单元4号，接到通知后，按厂规定有关事宜，尽快办理。2012年9月10日内蒙古新华印刷有限责任公司向呼和浩特市房管局提出申请，申请书内容为：1、要求撤销何华非法窃取的房屋产权。2、将房屋所有权过户到12名住户名下。
另查明，2012年2月27日经呼和浩特市工商局新城分局核准，呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司变更为呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司，法定代表人为王慧。1999年4月18日呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司（出卖方即甲方）与何华（购买方即乙方）签订了《商品房购销合同书》，将位于呼和浩特市新城区东护城河南街开发商品房发达公寓2号楼3单元301号销售给了何华。
上述事实，由《建房合同》、《建房变更合同》、（96）呼证内第1007号《公证书》、内蒙古新华印刷有限责任公司申请书、影响采光问题报告、《拆迁协议书》、住房集资款收据、住房通知书、《商品房购销合同书》、企业机读档案登记资料等证据在案佐证，予以证实。
本院认为，本案争议的焦点是呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司与何华签订的《商品房购销合同书》是否有效。经查明，本案诉争的房屋是由原新华印刷厂平房拆迁改造的回迁住房，依据呼市发达建筑（集体）公司与新华印刷厂签订的《建房合同》及《建房变更合同》，合同中约定呼市发达建筑（集体）公司对上述住房不具有所有权，变更后的呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司更不享有所有权，内蒙古新华印刷厂于1999年12月22日将房屋交付原告居住，已有15年之久时间，2012年2月27日呼和浩特市发达建筑安装（集团）有限公司变更为呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司，呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司未经原告的同意，与何华签订了《商品房购销合同书》，擅自处分他人的财产，故呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司与何华签订了《商品房购销合同书》属于无效合同，原告提出的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出本案超出审理范围，本案是一起确认合同效力纠纷案件，没有超出审理范围，被告提出的意见本院不予采信。关于被告提出原告无权就该《商品房购销合同书》提出效力确认的问题，因该《商品房购销合同书》损害了原告的利益，原告有权提出，被告提出的意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
被告呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司与被告何华签订的《商品房购销合同书》无效。
案件受理费300元，由二被告何华、呼和浩特市鑫帝源工贸有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 成公光
审 判 员 曹世力
人民陪审员 李桂林
二〇一三年十二月十日
书 记 员 李 丽