山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5950号
上诉人（原审原告）：褚云美。
委托诉讼代理人：刘传胜，山东海沃律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李崇，山东海沃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会。
法定代表人张芳，职务主任。
被上诉人（原审被告）：王达启。
上诉人褚云美因与被上诉人青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会（以下简称南王社区）、被上诉人王达启房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
褚云美上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初3290号民事判决第二、三项；2、依法改判南王社区和王启达向褚云美支付实际损失（以实际鉴定为准）。3、本案诉讼费由南王社区和王启达负担。事实与理由：一审法院调整的实际损失标准依据不当。1、合同无效后，双方应按过错程度担责，原青岛市李沧区九水街道办事处南王家上流居委会作为自治组织在出卖房屋时更应明知房屋为违法建筑，对无效合同承担主要责任。2、褚云美为普通公民对当时政策法规并不清楚，褚云美基于信赖利益的损失赔偿，应考虑房产升值造成的买卖价格差异损失。
王达启辩称，同意一审判决，上诉费由褚云美负担。
褚云美向一审法院起诉请求：1、依法解除褚云美与南王社区于2004年9月8日订立的房屋买卖合同；2、依法判令南王社区、王达启返还褚云美购房款140895元；3、依法判令南王社区、王达启赔偿褚云美因不能履行合同给褚云美造成的各项损失6万元；4、依法判令南王社区、王达启承担连带责任；5、本案诉讼费用由南王社区、王达启承担。本案审理期间经一审法院释明，褚云美同意若合同被认定为无效，则变更相应的诉讼请求为由南王社区、王达启返还购房款并赔偿损失。
对有争议的证据，一审法院分析认定如下：一、褚云美提交房屋买卖合同一份，用以证明：1、褚云美在2004年9月8日与南王社区签订了购房合同；2、涉案房屋坐落于李沧区广水路南王家上流新村x号楼x单元x户，建筑面积93.93平方米，房屋单价1500元/平方米，合同总价款为140895元；3、南王社区应交房时间为2005年10月31日；4、涉案房屋由南王社区办理过户手续；5、合同约定涉案房屋可以买卖交易。南王社区对上述证据真实性不予认可，称该合同甲方法定代表人与委托代理人处都为空白，甲方处加盖的公章也与南王社区的公章不一致，褚云美不能证明是与谁签订的合同，该合同与南王社区无关。但南王社区在庭审中对该合同上加盖的公章真实性予以认可。王达启对上述证据真实性无异议，称案外人郝安峰是南王社区的代理人，是郝安峰将盖了章的空白合同给王达启，王达启以南王社区的名义将涉案房屋卖给原告。因王达启对上述证据的真实性无异议，南王社区亦认可合同内加盖公章的真实性，故一审法院对该证据予以采信。二、褚云美提交收款收据一份，用以证明：合同签订当天王达启收取褚云美全部购房款140895元。南王社区对上述证据真实性无法确认，收据上没有南王社区任何人员签字亦没有加盖公章，南王社区从未收取过原告的购房款。王达启对上述证据真实性无异议，但称收据上填写购房款数额140895元是为了与合同一致，实际原告仅支付了90000元。因王达启对其出具的上述收款收据真实性无异议，虽对收款数额有异议但未向法庭提交任何证据予以证明，故对上述证据，一审法院予以采信。三、褚云美提交商品房预售方案及预售许可证打印件一宗，用以证明：南王社区已将涉案房屋转让给案外人青岛杰盛置业有限公司，致使南王社区向褚云美交付涉案房屋出现法律障碍，属于恶意欺诈行为。南王社区对该组证据的真实性无法确认，且认为与其无关。王达启对该组证据的真实性及证明事项均无异议。因该组证据显示的是案外人青岛杰盛置业有限公司为其开发的项目办理商品房预售方案及预售许可证的情况，与本案并无直接关联，故一审法院对该组证据不予采信。
一审法院认定事实：2004年9月8日，李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会（以下简称南王村委）作为甲方（卖方），褚云美作为乙方（买方）签订《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流社区居民委员会购房协议》，约定甲方将李沧区广水路南王家上流新村x号楼x单元x层x号房屋出售给乙方，建筑面积为93.93平方米，房屋单价为1500元/平方米，总价款合计为140895元。协议约定“三、违约责任：乙方中途毁约须向甲方赔偿总房价10%的违约金，甲方中途毁约应在毁约之日起30日内将房款退还乙方并付乙方已交款额10%的违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款，每过期一日付给甲方余款千分之五的滞纳金（自接通知三日后算起）。四、购房人有居住使用权。物业由村委物业办统一管理。物业管理费按市有关规定收取，购房者可以买卖交易，但必须到村委会办理过户手续，若发生有关的房屋纠纷，由甲方负责处理。五、房屋竣工后甲方以书面形式通知乙方办理住房结算手续。……八、交房时间：2005年10月31日。……”。褚云美及南王社区、王达启于签订购房合同时对涉案房屋不具备合法产权手续的情况均已明知。褚云美于合同签订当日，即2004年9月8日向王达启支付购房款140895元，王达启收到款项后向褚云美出具收款收据一份。涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定于2004年被政府部门认定为违法建筑，后根据政府文件，改由青岛杰盛置业有限公司按照商品房开发建设条件完善建设手续，取得相应开发许可，独立开发建设，项目名称改为“适园雅居”。因“村改居”，本案青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会继受青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流村民委员会的权利义务。
一审法院认为，褚云美作为买受人签订的购房协议中，南王村委为出卖人并加盖公章，合同履行过程中，褚云美认为与之订立房屋买卖合同的相对方为南王村委，王达启虽未在合同上注明为南王村委的委托代理人，但是其持加盖南王村委公章的空白合同与褚云美签约，褚云美有理由相信其为南王村委的委托代理人。王达启收取了褚云美的购房款且以个人名义向褚云美出具了收款收据，南王村委虽未参与合同履行，然其公章加盖于合同书中，其权利义务继受人即南王社区不能作出合理解释，一审法院基于王达启实际收取褚云美房款的事实，认定南王村委在合同订立中系向王达启出借加盖公章的空白合同书之行为，王达启与南王村委之间就向褚云美出售涉案房屋形成代理与被代理的法律关系。涉案房屋已被确认为违法建筑，且买受人及出卖人均应知晓该房屋买卖行为违反国家法律的强制性规定，故所签订的《青岛市李沧区九水路街道办事处南王家上流社区居民委员会购房协议》无效，自始不发生法律效力。依无效合同取得的财产应相互返还，出卖方因出卖违法建筑对造成合同无效负有主要过错，应赔偿买受人占用购房款期间的利息损失，故对褚云美要求解除房屋买卖合同的主张，一审法院予以驳回。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理事项违法仍进行委托代理活动的或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。涉案房屋买卖合同的出卖方南王村委及其代理人王达启均知晓涉案房屋为违法建筑而出售给褚云美，故作为南王村委权利义务继受人的南王社区与王达启应互负连带责任，即由收款人王达启向褚云美返还购房款并赔偿占用褚云美购房款期间的利息损失，南王社区承担连带责任。故对褚云美要求南王社区、王达启承担返还购房款140895元并赔偿合同无效产生的损失的主张，及要求南王社区、王达启承担连带责任的主张，一审法院予以支持；王达启就褚云美仅实际支付90000元购房款的答辩意见，未向一审法院提交证据予以证明且有违收款收据与实收款项一致的常理，一审法院不予采信。因褚云美就订立无效合同亦有过错，一审法院对其主张的损失赔偿额调整为占用购房款期间的存款利息,故对褚云美申请司法鉴定不履行合同产生的实际损失金额以及鉴定后的损失金额由南王社区赔偿的请求，一审法院不予支持。对褚云美的其他诉讼请求，一审法院予以驳回。一审法院判决：一、王达启于判决生效之日起10日内返还褚云美购房款人民币140895元；二、王达启于判决生效之日起10日内支付褚云美利息损失（以人民币140895元为本金，自2004年9月8日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率计算）；三、青岛市李沧区世园街道办事处南王家上流社区居民委员会对上述一、二项中王达启应支付的140895元购房款及与140895元对应的利息损失负连带偿还责任。四、驳回褚云美的其他诉讼请求。如果南王社区、王达启未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3118元（褚云美已预交），由南王社区、王达启共同负担，南王社区、王达启于判决生效之日起10日内直接支付褚云美3118元。
经本院审理查明，一审法院认定的基本事实属实。
本院认为，褚云美与南王社区签订购房协议时，均明知涉案房屋不具备合法的产权手续，因此该购房合同无效，且双方均有过错。一审法院认定出卖方南王社区负有主要过错，并据此判决王达启和南王社区返还房款的同时，支付房款利息，并无不当，本院予以支持。褚云美在一审时承认其签订购房协议时了解涉案房屋的性质，当时购买的就是小产权房。因此褚云美上诉认为其作为普通公民对当时的政策法规并不清楚，本院不予采信。鉴于褚云美对购房合同无效也有明知而为之的过错，其请求南王社区、王达启支付以鉴定为准的实际损失，因无法律依据，本院不予支持。综上所述，褚云美的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3118元，由褚云美负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年八月一日
书记员 王 晶
书记员 于国英