江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终3769号
上诉人（原审原告）：周海明，男，1981年8月21日生，汉族，住江苏省靖江市。
委托诉讼代理人：陈建华、王建平，连云区东城法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：宋和立，男，1963年2月27日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。
委托诉讼代理人：顾东杰、于标，江苏新浦律师事务所律师。
上诉人周海明因与上诉人宋和立土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人周海明的委托诉讼代理人陈建华、上诉人宋和立的委托诉讼代理人顾东杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周海明上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由宋和立承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院遗漏必须到庭当事人，应当撤销原判决，发回重审。2、一审法院罔顾事实。3、一审酌定份额太低。
被上诉人宋和立答辩称：一审程序合法并未遗漏当事人，本案系租赁合同纠纷，宋和立是租赁合同的出租人，周海明系租赁合同承租人，并无其他任何第三人，因租赁合同履行发生争议，仅仅合同双方为案件当事人，本案不存在其他必须进行诉讼的当事人，其他意见同我的上诉意见。
上诉人宋和立上诉请求：本案因周海明违约租赁协议早已解除，周海明一审诉求于法无据，应予驳回。周海明逾期19日缴纳租金，宋和立有权单方面解除合同。周海明未经宋和立同意加盖房屋，无权主张补偿款。周海明无权基于租赁合同向宋和立主张补偿款。
被上诉人周海明答辩称：宋和立提出租赁协议早已解除，该理由不成立。1、一审法院中周海明直接向法院提供周海明向宋和立付3万元付款凭证，同时也向一审法院说明了，当时由于宋和立在拆迁时为了抢盖拆迁房将周海明钢板来回移送，同意减少18000元的租赁费。因此，48000元的租赁费周海明按照合同约定如数向宋和立支付了。2、第二年土地租赁中由于宋和立抢盖拆迁房，在周海明租用的两亩土地上被宋和立用来盖房的近600平方米，周海明实际支付租赁费用远远超过48000元。3、在一审法院进行调查时，拆迁指挥部向我方出示了周海明营业执照、税务登记证、代码证、开户许可证，证实周海明和宋和立的合同一直还在履行过程中，没有中止合同。4、对于宋和立提出土地租赁协议与第三人无关，这个观点我不赞成。周海明和宋和立在土地租赁纠纷中都不是土地的实际使用权人，实际使用权人是李庄村村民委员会，周海明向一审法院提供了宋和立以李庄村民委员会的名义与宋和立女儿宋燕签订的土地租赁协议，在拆迁中周海明、宋和立和李庄村民委员会，谁是土地的使用权人无法查清，一审法院在庭审中应当追加李庄村民委员会作为共同诉讼人。一审法院没有追加，依法要发回重审。5、宋和立提出未允许周海明装修扩建，在这一点上，周海明在一审法院已经明确指出宋和立和周海明签订的土地租赁协议里面有明确内容，同意周海明进行装潢扩建。
周海明向一审法院起诉请求：请求判令宋和立给付周海明补偿款408922.88及利息。
一审法院认定事实：2014年7月31日，出租方宋和立（甲方）与承租方周海明（乙方）签订《场地租赁协议》，协议内容为：一、乙方承租甲方的场地位于核电南路北侧，李庄水库南侧，租赁场地面积约两亩。二、租期为五年（自2014年8月1日至2019年7月31日），租金每年48000元，付款方式为第一年租金于签订协议时一次性交清，以后各年租金于每年7月31日前一次性交清。……四、……3、乙方应按时交纳租金，如逾期15天未交清应付租金，则从逾期之日每延期一天按应交租金总额收取5%滞纳金；逾期30日仍未交清租金，甲方视同乙方放弃租赁，甲方有权单方面终止租赁协议并依法收取所欠款项。五、在租赁期内乙方对甲方所有建筑物、构筑物要自行保护，如有损坏应自行修补或造价赔偿。六、本协议到期自动终止。在本协议执行中，如遇国家征用，地方开发及其它不可抗拒的因素，导致本协议不能继续履行的，按实际租用时间结算租金。转场费由甲方按实际发生费用付给乙方。租赁到期后乙方所投入的动产归乙方所有，不动产无偿归甲方所有。协议到期时同等条件下，乙方优先续租，但需提前一个月申请。……。
一审法院另查明，周海明承租涉案场地、房屋后于2015年3月23日注册成立连云区润海钢板租赁站，连云港工商行政管理局连云分局向周海明颁发了营业执照，经营者为周海明。另外，因市区景区互通连接线项目建设需要，连云区人民政府作出（2015）第92号房屋征收决定，涉案房屋被纳入拆迁范围，并于2015年6月份发布征收通知。周海明于2015年8月19日交纳租金30000元。2015年12月8日，连云区房屋征收局（甲方）与宋和立（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定甲方征收乙方位于连云区云山街道办事处李庄村土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积743.32平方米，乙方自愿选择货币安置方式进行征收。《货币补偿费算账单》载明被征收人宋和立的确权面积为743.32平方米，房屋补偿费用共计1132437元：1、房屋评估价为478670元。2、搬迁补助费（搬家费）为：743.32平方米*8元/平方米为5947元。3、临时安置补助费（过渡费）为743.32平方米*8元/平方米*6个月为35679元。4、房屋附属设施补偿费500643元。5、经营用房停业停产补偿费：743.32平方米*150元为111498元。另外，周海明、宋和立之间的租赁合同持续履行至2015年1月31日，周海明于2015年1月31日退出涉案的场地、房屋，租赁合同至此终止履行。
本案在一审期间的争议焦点：周海明承租期间有无对租赁物进行添附及添附的范围，即《房屋附属设施补偿明细表》（以下简称补偿明细表）中哪些项目是周海明添附的。
周海明主张的不动产：补偿明细表中的第23项地砖950元、第26项吊顶584元、第38项铝合金阳台28**元、第54项贴面砖灶台5**元，有证人付某出庭证明系周海明所做，且有收款收据予以印证，一审法院依法认定为系周海明所做。第24项墙砖，面积为15.91平米，因宋和立在房屋出租前就已经贴了墙砖，证人也承认本来就贴了墙砖，只是在后来翻新时铲掉原先的墙砖又重新贴了墙砖，因此，第24项墙砖补偿应归宋和立所有，周海明无权主张。第25项立邦漆因证人在出庭时未证明其做了油漆工作，且证人称卫生间、走廊及灶台上都是贴的瓷砖，即不需要刷漆，那么补偿明细表中的立邦漆应为宋和立所做，因此，一审法院认定第25项立邦漆为宋和立所做。
周海明主张的动产：补偿明细表第15项广告牌4320元系周海明在承租后所做，宋和立无异议，一审法院予以认定。宋和立认可第27项洗漱台5**元、第28项座便器800元、第29项浴霸60元系周海明所有，一审法院依法予以确认。第78项K25电缆线7200元系周海明连接干燥机、粉碎机及电焊机大功率机械的导线，有证人证言及收款收据予以证明，一审法院依法认定为系周海明所有。第81项铁板120320元，因周海明租赁场地用于经营钢模板的租赁，拆迁前场地上堆放了3008吨钢板，拆迁部门给予周海明40元/吨的转运费120320元，房屋附属设施补偿说明中注明该项120320元系对周海明转运场地上钢板的专门补偿，应归周海明所有。宋和立认可第71项的集装箱及集装箱内部的第22项吊灯、第64项吸顶灯、第65项空调、第66项防盗网、第68项窗帘、第80项中的四个探头、第82项电热鼓风干燥机（搬迁费300元）、第83项粉碎机（搬迁费300元）系周海明所有，但是已经被周海明转移搬离。关于周海明主张的补偿明细表中的各类门窗，虽然周海明提供的收款收据中载明了门窗，但是并未对门窗的类型、材质、数量及规格等作出详细记录，由于宋和立不予认可，周海明又无证人证言及其他证据予以印证，该收款收据不能证明周海明定做的门窗用于涉案的房屋，更不能证明周海明添附的门窗的数量及类型，因此，周海明应当承担举证不能的责任，一审法院对周海明主张各类门窗归其所有依法不予支持。另外，关于周海明主张的其他动产因周海明未提供任何证据证明系其添附，宋和立又不予认可，因此，应由周海明承担举证不能的责任，一审法院认定非周海明所添附。
关于周海明主张其扩建的部分：房屋平面示意图中的(3)号走廊长19.5米、宽2米，面积为39平米，因宋和立交付房屋给周海明时未封走廊，证人付某也证明该走廊系周海明所封，一审法院依法确认走廊为周海明所封。周海明称卫生间16.8平米及机房19.76平米是其翻新，一审法院认为虽然证人称对卫生间及机房进行了翻新，但这是在原有房屋基础上的适当翻新并非扩建，宋和立也不认可周海明对卫生间及机房进行了扩建，周海明也无充分的证据证明其进行了扩建，因此，一审法院对周海明主张卫生间及机房由其扩建依法不予认定。
一审法院认为：在房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案周海明承租宋和立的场地和房屋，在租赁期限内，因政府对涉案房屋及场地进行拆迁，属非因不可归责于双方的事由导致房屋租赁合同无法继续履行，客观上给周海明造成了损失，宋和立从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故周海明可以依据双方的房屋租赁合同，要求宋和立对合同解除后给其造成的损失进行一定补偿。由于周海明、宋和立双方在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述拆迁费用的分配进行约定，一审法院根据公平原则，依据周海明实际产生损失项目的客观情况，依照《房屋征收补偿安置协议书》中的标准进行确定。
宋和立辩称周海明逾期交纳租金视同周海明放弃租赁，合同已解除。一审法院认为，周海明于2015年8月19日交纳下一年租金30000元，比双方约定的交纳时间7月31日逾期19日，并未超过合同约定的逾期30日。另外，在2015年6月份政府就已下发拆迁通知，周海明、宋和立之间的租赁合同履行期限很不确定，无法确保可以继续履行满一年，因此，周海明在交纳租金的时候没有交纳约定的全年租金48000元，仅交纳30000元，这也是符合实际情况的，因此，宋和立不能以周海明未按约定交纳租金而主张合同已解除，且宋和立也未以任何形式与周海明解除合同。因此，宋和立辩称周海明逾期未按规定交纳租金而主张合同已解除没有依据，一审法院对宋和立的辩解依法不予采信。宋和立还辩称周海明未经宋和立同意进行添附，对残值损失宋和立不应予以补偿。一审法院认为，周海明、宋和立在租赁协议中未明确约定周海明装饰装修需经过宋和立同意，而租赁协议第六条中“租赁到期后乙方所投入的动产归乙方所有，不动产无偿归甲方所有”约定的本身就已经包含了宋和立同意周海明对房屋进行装饰装修之意，因此，一审法院认定周海明的装饰装修是经过宋和立的同意的，故一审法院对宋和立辩称周海明的装饰装修行为未经过其同意不予采信。
关于周海明主张的添附物补偿问题。补偿明细表中的第23项地砖950元、第26项吊顶584元、第38项铝合金阳台28**元、第54项贴面砖灶台5**元以及第15项广告牌4320元、第27项洗漱台5**元、第28项座便器800元、第29项浴霸60元、第78项K25电缆线7200元,合计17833元，系周海明添附。另外，39平米的走廊系周海明所封，已封走廊的补偿款应为729元/平米×39平米=28431元，因该走廊系在宋和立房屋的地基及墙体的基础上所封，因此，一审法院酌定走廊补偿款的一半即14215.5元应归周海明所有。综上，附属物补偿款17833元、扩建费用（走廊补偿款一半）14215.5元，合计32048.5元应归周海明所有，一审法院认为给予周海明的添附物的补偿，不仅要考虑到添附物的评估价值，还要考量合同的实际履行情况，应扣除合同履行期间消耗的价值，即评估值应减去实际使用年限部分的价值，在本案中，一审法院酌定扣除已消耗价值30%（18个月/60个月），剩余70%的价值归周海明所有，即宋和立应给付周海明上述添附物补偿款共计为32048.5元×70%=22433.95元。第82项电热鼓风干燥机（搬迁费300元）、第83项粉碎机（搬迁费300元）系支付周海明的搬迁费，周海明已经将干燥机、粉碎机迁移，上述两项搬迁费合计600元宋和立应当给付周海明。第71项的集装箱及集装箱内部的第22项吊灯、第64项吸顶灯、第65项空调、第66项防盗网、第68项窗帘、第80项中的四个探头虽属于周海明所有，但周海明已经搬迁上述物品。因此，周海明主张分配补偿款没有依据，一审法院依法不予支持。对于其他添附物，因周海明未提供充分的证据予以证明，周海明应当承担举证不能的后果，一审法院对周海明要求给付补偿款依法不予支持。
关于征收补偿费中的停产停业补偿费如何分配的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起）第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）第三十三条规定：对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失补偿按照相关规定执行。根据上述文件的规定，停业停产损失是赔偿给被征收人宋和立的，但被征收房屋用于出租经营的，也需要手续齐全，证件登记与实际地点相符，该“证件登记”应当指有具有相应的营业执照。停产停业补助费系对房屋所有人因房屋被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，房屋征收部门与宋和立签订了《房屋征收补偿安置协议书》，承租人周海明并非该协议的主体，协议书仅需对被征收人的补偿款进行约定即可，不需对补偿款在承租人与被征收人之间如何分配作出规定。但是拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际营业中且具备合法的营业手续。综观本案的拆迁补偿安置协议及相关材料，宋和立取得该款项在一定程度上得益于周海明的实际经营及具有经营手续，且征收行为也导致出租人宋和立及承租人周海明均停产停业，故上述费用应分配给二人。关于如何分配停产停业补助费的问题，被征收房屋系宋和立所有，房屋系其可获得征收补偿的基础。但周海明在案涉房屋被征收时的经营状况及其提供的营业执照在宋和立获得停业停产补助费的实际贡献及其能够作出实际贡献的可能性等因素，再结合周海明自2015年6月接到征收通知起至2016年1月底搬迁，期间长达7个月，周海明有足够的时间另寻经营场所继续经营以减轻停业损失，故一审法院酌定宋和立给予周海明适当补偿，将宋和立所领取的停产停业补偿费的20%分配给周海明，金额为111498元×20%＝22299.6元。其余80%应归宋和立所有。关
关于周海明主张的搬家补助5947元，一审法院认为搬家补助系根据房屋面积给予宋和立的一种补偿，拆迁协议中并未表明宋和立需要搬迁多少物品才能得到此款，而是只要宋和立同意征收就能得到此款，故周海明主张此款没有依据，但补偿明细表中的第22项吊灯、第64项吸顶灯、第65项空调、第66项防盗网、第68项窗帘、第71项的集装箱、第80项中的四个探头属于周海明所有，周海明本应可以分配补偿款，但因周海明已搬迁上述物品，一审法院未支持周海明分配补偿款的请求，一审法院认为周海明虽不能要求分配补偿款，但考虑到周海明搬迁需要支出费用，因此，一审法院酌定宋和立给付周海明搬家补助1000元。临时安置费35679元，临时安置费与搬家补助费的性质类似，同样是对被拆迁人的补偿，周海明主张没有依据，但拆迁导致周海明的钢板等物品需要临时安置，宋和立应当给予周海明适当的补偿，一审法院酌定宋和立给予周海明一个月的临时安置费，金额为743.32平方米*8元/平方米*1个月=5946.56元。钢板搬迁费120320元，因周海明租赁场地用于经营钢模板的出租，拆迁前场地上堆放了3008吨钢板，拆迁部门给予周海明40元/吨的转运费，合计120320元，该笔费用宋和立应当给付周海明。关于周海明主张的应退租金，周海明自2015年8月1日至2016年1月31日实际承租期为6个月，6个月应交租金为24000元，周海明实际交纳租金为30000元，因此，宋和立应退周海明租金6000元。周海明称其还有18000元租金抵充了宋和立加盖房屋时应给付周海明的搬运费，宋和立对此不予认可，周海明对此不能予以证明，因此，一审法院对周海明的陈述不予采信。综上，宋和立应给付周海明添附物补偿款22433.95元、干燥机搬迁费300元、粉碎机搬迁费300元、钢板搬迁费120320元、搬家补助费1000元、临时安置费5946.56元、停产停业补偿款22299.6元、退还租金6000元，合计178600.11元。关于周海明主张的利息，因双方没有约定利息，利息应自周海明起诉之日起计算，即自2016年1月25日起至宋和立给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、宋和立于判决发生法律效力之日起十日内给付周海明178600.11元及利息（利息自2016年1月25日起至宋和立给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。二、驳回周海明的其他诉讼请求。一审案件受理费6615元，由周海明承担2715元，由宋和立承担3900元（因周海明已预交，宋和立应承担部分于判决生效之日起十日内与上述款项一并给付周海明）。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：1、本案是否遗漏当事人；2、本案租赁合同是否已经解除；3、一审法院认定相关费用是否妥当。
本院认为：关于第一项争议焦点，上诉人周海明上诉主张应该追加李庄村村民委员会为本案当事人。本院经审查后认为，涉案的租赁合同系宋和立与周海明签订，且拆迁补偿事宜也系宋和立与连云区房屋征收局签订，并未涉及到李庄村村民委员会，同时，李庄村村民委员会也未就拆迁事宜主张过权利，故本院认为李庄村村民委员会并非必须追加的当事人，上诉人周海明的该项上诉理由不能成立。
关于第二项争议焦点，宋和立辩称周海明逾期交纳租金视同周海明放弃租赁，合同已解除。本院经审查后认为，周海明于2015年8月19日交纳下一年租金30000元，比双方约定的交纳时间7月31日逾期19日，并未超过合同约定的逾期30日。另外，在2015年6月份政府就已下发拆迁通知，周海明、宋和立之间的租赁合同履行期限无法确保能够履行满一年，故周海明未全额交纳租金具有合理理由。上诉人宋和立主张合同已经解除的上诉理由不能成立。
对于上诉人宋和立上诉主张周海明未经宋和立同意进行添附，对残值损失宋和立不应予以补偿的上诉理由。本院经审查后认为，涉案双方签订的租赁协议第六条约定“租赁到期后乙方所投入的动产归乙方所有，不动产无偿归甲方所有”。该约定已经包含了宋和立同意周海明对房屋进行装饰装修之意，因此，一审法院未支持宋和立的该项主张并无不当，本院对上诉人宋和立的该项上诉理由不予采信。
关于第三项争议焦点，上诉人周海明主张相关费用认定错误的问题，本院经审查后认为，1、对于第24项墙砖，周海明在一审期间申请出庭的证人证言中并未区分墙砖和地砖，只称“瓷砖”。上诉人周海明对于该部分的上诉理由缺乏证据证明，一审法院对此认定并无不当。2、对于第25项立邦漆，一审法院依据周海明申请出庭的证人证言认定并无不当。3、对于第22、64、65、66、68、71、80、82、83项，一审法院已确认该部分为周海明所有，但周海明已将上述物品搬离，一审法院对此酌定1000元搬家费用并无不当。4、对于补偿款中的搬家补偿费、临时安置费、一次性综合补助费问题，征收部门对于该部分费用的计算均依据房屋建筑面积计算，应归出租人所有，但从公平原则出发，承租人周海明亦受到损失，一审法院据此酌定部分费用归周海明并无不当。
综上，上诉人周海明、宋和立的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6615元，由周海明、宋和立各半负担，多余费用本院予以退回。
决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。