江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终4130号
上诉人（原审原告）：徐叶，女，1987年9月5日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人：郭韦君，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：曹留中，男，1972年10月4日出生，汉族，住常州市金坛区。
上诉人徐叶因与被上诉人曹留中房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐叶上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、本案相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订房屋买卖协议是在每平米8188元的基础上，总共加价148000元由徐叶获得该房屋，房屋开盘后，因开发商加价销售导致曹留中不能获得预期收益，所以在徐叶母亲多次催促曹留中办理更名手续时，曹留中始终未至销售处办理更名手续。2、徐叶对曹留中提供的录音证据的形成时间有异议，且该录音并不是徐叶对曹留中的陈述，其录音时间实际有十分钟左右，但曹留中提交法庭的录音时间仅有数十秒，一审法院在庭审中也要求曹留中提供该录音的原始载体以证明形成时间，并要求其提供完整录音内容，但庭审后一审法院就主观臆断以不完整的录音推断徐叶违约。3、曹留中与江苏崧泰置业有限公司签订的确认书明确约定，该确认书只对曹留中本人有效，徐叶与曹留中签订房屋买卖协议是一份效力待定合同，徐叶有权行使撤销权。综上，请求二审法院查明事实，依法支持徐叶的上诉请求。
曹留中二审辩称：1、双方协议上写的很清楚，是在曹留中跟江苏崧泰置业有限公司签订的协议基础上签订的房屋转让协议，一房一价。徐叶认为是在每平米8188元的基础上总共加价148000元购得，是歪曲事实，实际上还要另加层次费。2、录音可以提供原始载体，是真实的，如果徐叶觉得有造假嫌疑，曹留中可以申请司法鉴定，由此产生的费用由徐叶承担。录音是曹留中与徐叶丈夫王璇的手机通话录音，王璇也在房屋买卖协议上签名。3、徐叶认为双方签订的房屋买卖协议是一份效力待定合同，请说明理由；徐叶称其有权行使撤销权，没有任何依据。
徐叶向一审法院起诉请求：1、请求法院判令曹留中返还定金2万元并双倍给付定金2万元；2、本案诉讼费用由曹留中承担。
一审法院认定事实：2017年1月11日，曹留中与江苏崧泰置业有限公司签订确认书一份，确认曹留中享有优先选择金坛新天地项目1号楼乙单元2704室房源的权利。2017年6月12日，徐叶与曹留中经中介介绍签订房屋买卖协议一份，双方约定徐叶加价148000元购买曹留中订购的金坛新天地项目1号楼乙单元2704室房屋，先支付定金2万元，开盘时支付128000元，双方去售楼处签订房屋买卖合同并办理更名手续。合同签订当日，徐叶支付定金2万元。7月5日，金坛新天地项目开盘。7月13日，徐叶丈夫王璇与曹留中通电话，表示协议无效，房子不再购买，要求退还定金。后曹留中把房屋退回房产公司。
一审法院认为：徐叶与曹留中签订买卖合同的标的物实际为优先选择房源并订立购房合同的权利，该权利是曹留中通过与房产开发公司签订确认书的形式取得，该买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该买卖合同合法有效。徐叶主张双方签订的房屋买卖合同无效，理由是曹留中签订合同时未取得房屋所有权，系以合法形式掩盖非法目的。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持，且徐叶也未有证据证明曹留中存在以合法形式掩盖非法目的的情况，故徐叶的主张法院不予采纳。7月13日，徐叶向曹留中明确表示不再购买约定房屋，系徐叶违约在先，现徐叶要求曹留中双倍返还定金4万元无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回徐叶的诉讼请求。案件受理费400元，由徐叶负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年1月11日，曹留中与江苏崧泰置业有限公司签订“金坛新天地项目”意向客户联谊会自愿入会确认书，确认曹留中在购买金坛新天地项目可销售房屋时，享有优先选择房源的权利，曹留中优先顺位登记房源为1号楼乙单元2704室，面积143.69㎡，顺位1号。具体房屋价格为底价8188元/㎡，另加层次费，一房一价。该确认书还载明，本确认书确定的优先顺位，只对本人有效，否则视为本人放弃购房，并放弃定金。曹留中二审提交了录音证据的原始载体，即其妻子吴锦秀的手机，其中录音总长为7分35秒，徐叶对时长没有异议，真实性请求法院审核，但认为录音中仅是其丈夫王璇表示房子不买了，王璇不清楚购房的情况，2017年7月12日是王璇的母亲在新天地购买了另一套房屋，并非王璇与徐叶。
徐叶二审提交了2017年7月13日、14日王璇的母亲与新天地项目售楼处业务员在售楼处拍摄的视频，在视频中两人均称王璇的母亲在售楼处等了两天，曹留中一直没有到售楼处办理更名手续。曹留中称其2017年7月13日、14日下午在售楼处现场，看有多少业主签合同，当时房价每平方米已经上涨了三四千元。2017年7月12日晚上碰到王璇的母亲、王璇和徐叶，他们已经买了新天地3号楼甲单元1001室房屋，合同已签，在办贷款手续，他们说曹留中这套房屋的价格比较贵，后来王璇的母亲与曹留中一起去看价格的，她说她看错价格了。因徐叶未购买新天地1栋乙单元2704室房屋，曹留中的妻子吴锦秀事后办理了退款手续，其尾号3911的银行账户于2017年7月18日收到1乙2704房屋退会费10万元。
曹留中二审中称，“徐叶的朋友找中介的，找到我们要这个房子，当时通过房屋中介操作的，当时协议给他们看的，当时金坛正常的房屋价格是8000多元/平方，双方都认为楼层价也就几百元的差额，买下来估计也就8500-8600多元/平方，因为新天地房屋是学区房，再加价148000元，徐叶、王璇及王璇的母亲当时他们算下来到手价是9500-9600多元/平方，所以觉得划算的，当时中介明确开发公司给我多少就给他多少，我和新天地签协议的时候我是第一顺位优先购买人。后来就是因为楼盘加价，造成所有订房人集体上访，所以上诉人就不愿意买了，选了总价比较低的房屋购买。”
二审查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为：
涉案房屋买卖协议虽名为房屋买卖协议，实质是曹留中对新天地1号楼乙单元2704室房屋的第一顺位优先购买权的转让，曹留中承诺为徐叶办理更名手续，对价为148000元。双方自愿协商，该合同内容未有违反合同法第五十二条规定的情形，应属合法有效。徐叶关于合同效力待定，其有权撤销合同的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。尽管曹留中与江苏崧泰置业有限公司签订的入会确认书明确约定，优先顺位只对曹留中本人有效，如若最终不能令徐叶有权以第一顺位优先购买新天地1号楼乙单元2704室房屋，即不能实现涉案合同中所说的更名，曹留中应承担违约责任，并不会导致合同无效或效力待定。本案中，双方未实际以徐叶为第一顺位优先购买人至售楼处办理更名手续，故无法得知售楼处是否将依据前述入会确认书的约定拒绝签订新天地1号楼乙单元2704室房屋的购房合同，但从徐叶二审提交的视频来看，其只是称曹留中一直未至售楼处协助办理手续，但包括售楼处业务员在内的人员均未谈到不允许更名的情况。由此可见，售楼处业务员也是默认可以办理更名手续的。此外，从双方陈述来看，当时其他房屋加价改名签订购房合同的情况是实际存在的。故在徐叶未提供其他证据证明新天地项目售楼处实际不允许更名签订购房合同的情况下，本院认为涉案合同不存在因售楼处不同意更名而无法履行的情况。
曹留中提交了录音的原始载体（吴锦秀的手机），录音时长7分多，不存在徐叶所称的只有十几秒的情况，也不存在断章取义的情况；徐叶也认可该录音是其丈夫王璇与曹留中之间的手机通话录音，王璇在合同下方“乙方配偶”处签字，其陈述合同无效，不再买1号楼乙单元2704室房屋，可视为代徐叶作出不再购买该套房屋的意思表示，徐叶得知后并未作否认表示，应当视为其认可王璇上述行为的效力。再结合王璇母亲2017年7月12日购买新天地另一套房屋的情况，本院对该录音的真实性予以认可，并认为可以证明徐叶拒绝购买涉案房屋。
涉案合同是在曹留中与江苏崧泰置业有限公司签订的入会确认书的基础上签订的，入会确认书明确约定了1号楼乙单元2704室房屋价格为“底价8188元/㎡，另加层次费，一房一价”。曹留中主张底价8188元加上层次价，即按照售楼处的开盘价格，加上148000元，为徐叶实际购得1号楼乙单元2704室房屋的价格。徐叶称当时金坛的房价不超过9000元每平方米，双方当时的本意是在每平米8188元的基础上，总共加价148000元由徐叶获得该房屋，层次费是包括在148000元里面的。本院认为，按照曹留中在庭审中的陈述，可以确定双方签订涉案合同时，都预料层次价大概几百元，买下来大概8500-8600元每平方米，再加价148000元，到手价约为9500-9600元每平方米，所以徐叶才愿意签订涉案合同。虽然涉案合同对于徐叶至新天地售楼处购买涉案房屋的价格缺乏明确约定，对于房屋涨价如何处理也未作约定，但基于曹留中的上述陈述和房屋买卖协议的约定来看，徐叶与曹留中签订该房屋买卖协议的前提之一是，双方预估的房屋转让价格为8188元加上几百元层次费，再加上148000元更名费为徐叶的最终到手价。但新天地项目开盘时房价涨价了三四千元每平方米，远超双方签订涉案合同时的预估，此时双方已经无法以原先预估的价格办理更名手续，因此徐叶拒绝履行涉案合同、购买涉案房屋并不构成违约。因开发商涨价，曹留中无法以双方原先预估的价格协助办理更名手续，亦不可归责于曹留中，因此曹留中也无需承担违约责任。因徐叶方已提出解除合同，曹留中也以退房的形式予以同意，故应为双方同意解除涉案协议。在此情况下，曹留中收取的定金2万元，应当予以返还。但徐叶要求曹留中双倍返还定金缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，徐叶的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销常州市金坛区人民法院（2017）苏0482民初5358号民事判决；
二、曹留中于本判决生效之日起十日内向徐叶返还定金2万元；
三、驳回徐叶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由徐叶负担200元，由曹留中负担200元；二审案件受理费400元，由徐叶负担200元，由曹留中负担200元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年二月十二日
书记员 汪芫朗