福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0526民初1531号原告：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼。统一社会信用代码：350526100033349。法定代表人：黄跃军，该公司经理。委托诉讼代理人：周贞晏，该公司员工。委托诉讼代理人：林淑芳，该公司员工。被告：德化县集艺工艺陶瓷厂，住所地德化县三班镇东山村，组织机构代码：553231677。投资人：郑瑞明，该厂厂长。被告：郑丽燕，女，1990年4月15日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。原告德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称翰林公司）与被告德化县集艺工艺陶瓷厂（以下简称集艺陶瓷厂）、郑丽燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翰林公司的委托诉讼代理人周贞晏到庭参加诉讼，集艺陶瓷厂、郑丽燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除翰林公司与集艺陶瓷厂、郑丽燕签订的《翰林府邸商铺租赁合同书》并取消集艺陶瓷厂支付的履约保证金；2.判令集艺陶瓷厂支付租金213,999元及违约金500,516元（暂计至2016年4月30日），共计714,515元；3.判令郑丽燕对上述租金及违约金承担连带清偿责任。事实与理由：翰林公司与集艺陶瓷厂、郑丽燕于2014年4月24日签订两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，合同约定翰林公司将位于德化县龙津路和浔北路交汇处的翰林府邸一层104、105号商铺租赁给集艺陶瓷厂。2013年至2014年月租金5082元，2015年月租金5717元，2016年月租金6352元，月管理费941元，免租期20天。每季度最后一个月23-30日支付下一季度租金，逾期缴纳租金的每天支付5‰滞纳金（违约金），逾期超过一个月的，出租方有权终止合同。合同签订后，翰林公司依约履行了义务，但集艺陶瓷厂仅交纳履约保证金及支付四个月租金，尚欠租金213,999元。根据合同约定，集艺陶瓷厂应支付违约金500,516元（暂计至2016年4月30日），共计714,515元。集艺陶瓷厂、郑丽燕未作答辩，也未提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸一层104号、105号商铺产权人为孙仁集、孙爱华与福建群盛集团有限公司德化分公司，上述产权人将104、105号商铺委托翰林公司经营管理，并由翰林公司代为收取租金。2013年4月24日，翰林公司（作为出租方、甲方）与集艺陶瓷厂（作为承租方、乙方）签订两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，郑丽燕作为乙方代表人在两份合同上签名并加盖公章。两份合同约定翰林公司将涉讼104、105号商铺租赁给集艺陶瓷厂。租赁期限均自2013年交房时间起至2016年12月31日止。租金管理服务费每季度预缴一次，乙方于每季度最后一个月的23日至30日前预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方。乙方应按时缴交租金、经营管理服务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰纳滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回店铺，不予退还保证金。其中104号商铺，建筑面积58.89平方米。第一年（自2013年交房时起至2014年12月31日止，扣除免租20天），租金为每月43.20元/平方米，计2544元/月；第二年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止租金为每月48.60/平方米，计2862元；第三年（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）租金为每月54元/平方米，计3180元/月。经营管理服务费8月/月/平方米（包括物业管理费、公共部分水电公摊费计471元/月。履约保证金为贰个月租金额，即6360元，在签订合同时缴交。105号商铺，建筑面积58.74平方米。第一年（自2013年交房时起至2014年12月31日止，扣除免租20天），租金为每月43.20元/平方米，计2538元/月；第二年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止租金为每月48.60/平方米，计2855元；第三年（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）租金为每月54元/平方米，计3172元/月。经营管理服务费8月/月/平方米（包括物业管理费、公共部分水电公摊费计470元/月。履约保证金为贰个月租金额，即6344元，在签订合同时缴交。签订合同后，翰林公司依约将涉讼店面交付给集艺陶瓷厂使用，集艺陶瓷厂向翰林公司缴交了两间店铺履约保证金12704元并支付了至2013年9月30日止的租金。上述事实，有翰林公司提供的《翰林府邸商铺租赁合同书》两份、《委托经营管理合同》、《商品房买卖合同备案信息表》、委托书、房屋所有权证，国有土地使用权证、收款收据及到庭当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认。本院认为，翰林公司与集艺陶瓷厂之间所签订的两份《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。翰林公司已履行交付租赁商铺的义务，集艺陶瓷厂应按合同约定交付租金。集艺陶瓷厂未按约定支付租金，已构成违约，现翰林公司要求解除双方签订的两份租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，集艺陶瓷厂继续使用讼争商铺已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争商铺返还给翰林公司。翰林公司要求集艺陶瓷厂支付自2013年10月1日起至2016年4月30日止的租金合计213,999元的请求，本院予以支持。租赁合同因集艺陶瓷厂未能履行按约支付租金的义务而解除，集艺陶瓷厂理应承担违约责任，租赁合同中约定翰林公司有不予退还保证金的权利，因此，翰林公司要求取消履约保证金12704的请求，本院予以支持。翰林公司要求集艺陶瓷厂按合同约定每天按应缴金额的5‰计算支付逾期缴纳租金违约金共计500,516元的请求，因该约定过高，翰林公司又未提供集艺陶瓷厂的违约对其造成的实际损失，故本院确定按年利率6%计算逾期付款违约金。关于翰林公司诉讼要求郑丽燕承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。根据双方签订的租赁合同，承租方为集艺陶瓷厂，郑丽燕只是作为集艺陶瓷厂代表在合同上签字，该行为应认定为职务行为，故翰林公司该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。集艺陶瓷厂、郑丽燕无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除德化县翰林陶瓷城经营有限公司与德化县集艺工艺陶瓷厂于2014年4月24日签订的两份《翰林府邸商铺租赁合同书》，并取消德化县集艺工艺陶瓷厂交付的履约保证金12,704元；二、德化县集艺工艺陶瓷厂应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇群盛·翰林府邸一层104、105号商铺返还给德化县翰林陶瓷城经营有限公司；三、德化县集艺工艺陶瓷厂应于本判决生效之日起十五日内支付德化县翰林陶瓷城经营有限公司自2013年10月1日起至2016年4月30日止的房屋租金213,999元（租金计算方式：2013年10月1日至2014年12月31日止按每月5082元计算；2015年1月1日起至2015年12月31日止按每月5717元计算；2016年1月1日至2016年4月30日止按每月6352元计算；以上每月均应再加管理费941元）及按年利率6%计算的逾期付款违约金；四、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6257元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担2936元，由德化县集艺工艺陶瓷厂负担3321元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  曾凯旋人民陪审员  陈丽蓉人民陪审员  徐婉嬿二〇一六年十月二十五日书 记 员  林精腾附：一、相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。