杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1538号
原告：杭州南都大厦有限公司。
法定代表人：高继胜。
委托代理人：冉海燕。
委托代理人：朱铭华。
被告：浙江兰木达电子系统工程有限公司。
法定代表人：廖铄。
委托代理人：岑达。
原告杭州南都大厦有限公司（以下简称原告）为与被告浙江兰木达电子系统工程有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年11月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员李红萍独任审判，于2008年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉海燕，被告的委托代理人岑达到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法组成合议庭，于2009年2月16日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冉海燕，被告的法定代表人廖铄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2008年4月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的坐落在杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦第15层东南侧房屋，面积为440.37平方米；租赁期限自2008年4月16日起至2011年5月25日止，租金自2008年5月26日起算，每天每平方米为2.55元，按季支付，先付后用；若被告未按上述约定支付租金的，应按逾期金额的万分之四每天支付违约金；逾期累计超十五日的，原告有权解除合同及处理被告室内物品，并由被告承担违约责任等。合同签订后，被告承租了该房屋，并向原告支付了保证金67376.61元及第一期（2008年5月26日至2008年8月25日）的租金103310.80元。2008年8月26日，原告按约向被告提供了2008年8月26日至2008年11月25日期间的房屋出租专用发票，金额为103310.80元，但被告一直拒绝支付。至2008年10月9日才支付租金34436.93元。另，原告为被告代交2008年7月17日起至2008年10月16日期间的电费20895.69元，被告仅向原告支付了10000元，尚有10895.69元未付。原告因多次催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2008年4月15日签订的编号为ND／Y-014的房屋租赁协议，并立即返还承租房屋；二、被告支付拖欠的租金38554.17元（2008年8月26日起计算至2008年10月30日），审理中原告增加该项诉讼请求的标的额为被告支付拖欠的租金162077.96元（2008年8月26日起计算至2009年2月16日），并支付拖欠房租的违约金1002.40元（按38554.17×4／10000×65天）；三、被告支付自2009年2月17日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（金额以双方约定的租金计）；四、被告支付2008年7月17日至2008年10月16日的拖欠电费10895.69元及逾期利息166.95元（按9805.94×2.1／10000×63＋6111.81×2.1／10000×29），共计11062.64元；五、没收被告承租保证金67376.61元；六、由被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：被告认为系原告违约在先。被告两次开出支票送至原告处，而原告拒收。原告利用自己的强势地位，逼迫被告签订不公平的协议。原告是一家小公司，除了电脑、饮水机等小电器外，一个月电费怎么可能高达10268度，被告有理由怀疑电费的计量有问题，况且电费未经被告核实确认。被告被迫出具的回函非被告真实意思表示。原告多次以电力检修名义停电，造成公司服务器瘫痪。2009年2月12日起，原告又再次停电一直未予恢复供电，已经造成被告巨大的经济损失，被告保留追诉的权利。基于原告目前的行为，再租赁原告的房屋，已无意义，被告同意解除双方间的房屋租赁协议，由原告退还被告的保证金。综上，请求法院依法公正判决。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋产权证。证明原告对租赁标的物享有合法所有权的事实。
2、《房屋租赁合同》。证明原、被告之间的房屋租赁合同关系以及具体的权利义务。
3、《物业管理服务协议》。证明原、被告双方存在电费代收代缴权利义务关系。
4、承租保证金付款凭证、进帐单及第一期租金付款凭证。证明原、被告签订的租赁合同已经实际履行。
5、收款收据、票据签收表。证明原告已向被告提供电费及租金发票的事实。
6、催款函及回复函。证明被告拖欠原告租金及电费的事实。
7、委托收款凭证、电费专用发票及分层分表计算单。证明原告为被告代交的电费金额。
原告提供的证据经质证，被告对证据1、2、3、4、5、6无异议；对证据7中的电费交费凭证无异议，认为分层分表计算单未经被告确认，不予认可。
被告提供了下列证据材料：
1、2008年9月8日的回复函。证明被告就电费计量问题向原告提出异议。
2、2008年10月17日，关于相关催缴费用的答复函。证明被告与物业公司进行交涉，要求对电费不合理的问题给予处理。
3、线路检修通告。证明被告向原告支付了10000元电费后，原告才恢复供电。
4、2008年10月27日的回函。证明该回函并非被告的真实意思，系受原告胁迫所出具。
5、转帐支票、支票领用登记簿。证明被告在2008年11月10日曾向原告支付租金，原告拒收的事实。
被告提供的证据经质证，原告对证据1、2的真实性无异议；
证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张；证据4的真实性无异议，认为恰好证明被告对电费无异议；证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告无异议，予以认定；证据7中的委托收款凭证、电费专用发票，被告无异议，予以认定，另分层分表计算单，不符合证据的形式要件，不予认定。被告提供的证据1、2的真实性予以认定；证据3，对被告欲据此证明的事实无证明力，不予认定；证据4与原告提供的证据6其中的回函一致，予以认定，但该证据本身并不能证明被告主张的该回函是在原告胁迫的情况下出具；证据5系复印件，不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告租赁给被告坐落在杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦第15层东南侧房屋；建筑面积为440.37平方米；租赁期限自2008年4月16日起至2011年5月25日止；被告享有自合同签订之日起40天的免租期，免租期内物业管理费、水、电、空调使用电费等必需由被告交纳；房屋每平方米每天的租金价格为2.55元，全年按365天计，年租金为409874.38元，第二年自2009年5月26日起在初始租金基础上以3%递增，第三年自2010年5月26日起在第二年租金基础上每年以5%递增；租金自2008年5月26日起算，按季支付，先付后用；被告于签订本合同的三日内向原告支付60天的租金作为承租保证金；原告应于每季度的第一个月3号之前向被告提供合法的房屋租赁发票（附发票交接单），被告在收到发票后的五个工作日内向原告支付当季租金；被告未按上述规定支付租金的，则按逾期金额的万分之四每天向原告支付违约金；被告在收到相关租赁票据一个月仍未支付租金的，视为被告拒付，原告有权解除合同；同时约定逾期不支付租金、物业管理费、电费等其中任何一项费用累计超十五日的，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任、赔偿损失及租赁保证金不予退还等。合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约向原告支付了保证金67376.61元及2008年5月26日起至2008年8月25日的租金103310.80元。2008年8月26日，原告向被告提供了
房屋出租专用发票，但被告未按约再行支付租金。经原告多次催讨，被告于2008年10月9日支付了租金34436.93元。另依原、被告签订的《物业管理服务协议》的约定，原告为被告代交了2008年7月17日至2008年10月16日期间的电费20895.69元，被告向原告支付了10000元，尚余10895.69元未支付给原告。为此，原告多次致函被告催讨所欠款项。2008年10月27日，被告回函原告，表明对原告电表计量及物业服务不存在争议，并承诺所欠款项将于2008年11月8日前全部付清。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》、《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方均应严格按照约定履行自己的义务。2008年8月26日起至2009年2月16日止被告未付的租金为162077.96元，被告理应予以支付并应按合同约定的租金标准支付此后至实际返还房屋之日止的房屋使用费。对2008年7月17日起至2008年10月16日期间，被告尚欠原告的电费10895.69元，被告应予支付。现被告未按约支付相应款项，显属违约。根据合同约定，被告逾期超过十五日不支付租金的，原告有权解除合同。因此，原告可以行使解除权以终止合同的权利义务关系。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦表示同意，故对原告的该项请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告。依合同约定，因被告违约而解除合同的，租赁保证金不予退还。该约定，实为原、被告双方对一方违约应向对方支付一定数额违约金的约定。庭审中原告对没收被告租赁保证金67376.61元的请求亦予以明确，即要求被告支付相应数额的违约金。现本案原告既主张逾期付款的违约金又主张相当于租赁保证金数额的违约金系重复主张，而约定的违约金数额过高，本院结合本案案情，酌情确定被告支付原告违约金40000元。关于原告要求被告支付拖欠电费利息的请求，因双方并未对此予以约定，故本院不予支持。被告辩称，原告收取的电费过高，电费计量有问题。因在被告2008年10月27日给原告的回函中，被告已经表明对电费计量不存在争议并承诺付款。至于被告辩称，2008年10月27日被告出具的回函，系受原告胁迫所为。因被告未能提供相关证据予以证实，本院不予采信。被告关于租赁保证金应予返还的辩称，因被告并未在本案中提出反诉，可依法另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除杭州南都大厦有限公司与浙江兰木达电子系统工程有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：ND／Y-014）。
二、浙江兰木达电子系统工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州南都大厦有限公司坐落在杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦第15层东南侧房屋（建筑面积为440.37平方米）。
三、浙江兰木达电子系统工程有限公司支付给杭州南都大厦有限公司租金162077.96元（算至2009年2月16日，后续至实际返还房屋之日止按合同约定的租金标准另行计算房屋使用费），于本判决生效之日起十日内付清。
四、浙江兰木达电子系统工程有限公司支付给杭州南都大厦有限公司电费10895.69元（2008年7月17日至2008年10月16日期间），于本判决生效之日起十日内付清。
五、浙江兰木达电子系统工程有限公司支付给杭州南都大厦有限公司违约金40000元。
六、驳回杭州南都大厦有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4923元、财产保全申请费564元，合计5487元，由杭州南都大厦有限公司负担631元；由浙江兰木达电子系统工程有限公司负担4856元，浙江兰木达电子系统工程有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。
审 判 长 李红萍
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 应湘姣
二〇〇九年二月二十三日
书 记 员 王 颖