湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1783号
上诉人（原审被告）：吴世龙，男，1986年9月6日出生，住枣阳市西城开发区。
委托诉讼代理人：樊其锋，湖北思扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴光学，男，系吴世龙之父。
被上诉人（原审原告）：朱传彬（斌），男，1970年1月30日出生，住枣阳市吴店镇。
被上诉人（原审原告）：李秀芝，女，1969年11月19日出生，住址同上，系朱传彬之妻。
上述二列被上诉人共同委托诉讼代理人：史国旺，湖北胜和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马超然，男，1974年9月9日出生，住枣阳市吴店镇。
被上诉人（原审被告）：刘霞，女，1978年12月3日出生，住址同上，系马超然之妻。
原审第三人：王平，男，1974年10月11日出生，枣阳市太平镇人。
上诉人s，不服湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民特字第00016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法开庭进行了审理。上诉人吴世龙的委托代理人樊其锋、吴光学，被上诉人朱传彬（斌）、李秀芝的委托代理人史国旺及李秀芝到庭参加诉讼，马超然、刘霞、原审第三人王平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴世龙上诉请求：请求依法撤销枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民特字第00016号民事判决，改判驳回被上诉人朱传彬、李秀芝的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“至今没有办理产权过户手续，原因并不在朱传彬、李秀芝”，该认定与客观事实不符，亦无任何证据予以证明。二、一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条属于适用法律错误。
朱传彬（斌）、李秀芝辩称，一审法院做出的一审判决依据事实客观、真实。
马超然、刘霞、王平未到庭参加诉讼。
朱传彬（斌）、李秀芝向一审法院起诉请求：依法确认座落在枣阳市吴店镇中心社区东街9号产权证号为00093108，房号为201的一套单元房屋所有权为朱传彬（斌）、李秀芝所有，并判决停止对该房屋的执行。
一审法院认定事实：2009年2月1日，马超然与朱传彬签订了一份《购房协议书》，该协议书约定，马超然将原住址（位于枣阳市吴店镇中心社区东街9号）新建单元房二楼，建筑面积为137平方米，作价94000元出售给朱传彬，售房款分三次分别于2009年2月1日付44000元，同年6月30日付20000元，同年11月30日付30000元，交房时间为2009年2月28日。协议上马超然、朱传彬签字并捺了指印。协议签订后，朱传彬于农历2009年2月初八搬进去居住至今。朱传彬分别于2009年2月7日、5月3日、10月18日、11月28日支付房款44000元、20000元、10000元、15000元，余5000元待马超然办完过户手续后再支付。后朱传彬、李秀芝夫妻不放心，担心办不到房屋所有权证书，于2013年2月17日又找马超然重新签订一份《单元房屋买卖合同书》，该合同出售人为王仁先（马超然之父），马超然、刘霞，买方人为朱传彬、李秀芝。该合同进一步明确了朱传彬、李秀芝所购房屋位于吴店镇中心社区东街9号二楼单元房一套，建筑面积137平方米，售价94000元。该合同还进一步约定：“签订本合同之日，甲方将卖给乙方房产范围，连同进户门钥匙一并就地交付给乙方，其产权归乙方享有”。同时还约定：“结合目前我地房产买卖的现状，甲方暂不能提供房权办证手续，但在乙方取得购买范围后，甲方须配合乙方在法律部门的办理双方买卖合同的法律见证手续。”，王仁先、马超然、刘霞在甲方栏签了字，朱传彬、李秀芝在乙方栏签了字。当时双方在枣阳市吴店法律服务所进行了见证，由见证人孟庆甫出具了2013年枣司基吴见字第13025号法律见证书。该合同签订后，朱传彬、李秀芝支付了余款5000元，马超然在该合同第二页注明“房款已付清”字样。
另查明：吴世龙与马超然、刘霞、王平之间借贷纠纷一案，法院于2015年3月14日作出（2014）鄂枣阳北民初字第00488号民事判决书，该判决书查明2014年4月19日，吴世龙与马超然、刘霞及王平签订短期借款及担保合同，双方在合同中约定，马超然、刘霞向吴世龙借款35万元用于周转，借款期限为90天，若逾期还款，每天支付违约金800元，王平为该借款及利息、违约金承担连带担保责任，担保的期限为借款到期后两年。据此判决：“马超然、刘霞及王平于判决生效后五日内连带偿还吴世龙借款35万元及利息”。但该判决书中并未提及马超然、刘霞用房屋抵押之事。
还查明：马超然、刘霞所建六层单元房于2010年1月8日办理了产权登记，房产证号为000627**，登记在马超然父亲王仁先、母亲赵道芳名下，其土地使用权于2009年9月8日登记在王仁先名下，证号为枣国用(2009)第00943号，系国有划拨土地。赵道芳于2009年去世，马超然于2012年9月19日通过继承受赠方式取得该栋六套单元房的全部产权。马超然、刘霞于2013年11月12日对该六套单元房又重新进行了登记，分别办了六份产权证书，把产权登记在马超然个人名下的整栋房产按每单元一个产权证重新登记在马超然、刘霞名下，其中出售给朱传彬、李秀芝的第二层单元房产权证号为000931**，马超然、刘霞于2014年4月18日又将此房办了证号为00010498的他项权证后抵押给吴世龙。法院于2014年10月3日作出(2014)鄂枣阳北民初字第00488-1号民事裁定书，于当日向房产部门发出协助执行通知书，冻结了上述已出售给朱传彬、李秀芝房屋的处分权。后马超然、刘霞、王平未自觉履行已经生效的(2014)鄂枣阳北民初字第00498号民事判决书。吴世龙向法院申请执行。2015年8月13日，法院作出的(2015)鄂枣阳执字第00645-1号执行裁定，将上述李传彬、李秀芝所住房屋予以查封、冻结。朱传彬遂于2015年8月22日对执行标的向法院提出书面异议，法院于2015年9月14日作出(2015)鄂枣阳执字第00022号执行裁定书，该裁定书驳回了朱传彬的异议。朱传彬、李秀芝对此裁定不服。遂向法院提起执行异议之诉。
一审法院认为：朱传彬、李秀芝与马超然、刘霞所签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律规定，合同依法成立有效。马超然、刘霞将出售给朱传彬、李秀芝的房屋抵押给吴世龙借款并办理了房产抵押登记手续，但朱传彬、李秀芝购买此房是在上述抵押登记之前，朱传彬、李秀芝购买此房屋是以居住为目的，且已付清全部房款，并于2009年装修居住至今，关于至今没有办理产权过户手续，原因并不在朱传彬、李秀芝。故吴世龙对该房屋享有的抵押权不能对抗朱传彬、李秀芝作为无过错的购买者对该房屋享有的期待权。(2015)鄂枣阳执民字第00022号执行裁定书根据物权优先于债权的原则，认为朱传彬对房屋债权请求权，不能对抗抵押权人吴世龙的优先受偿权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应停止对该房屋的执行。综上所述，朱传彬、李秀芝的诉请合情合理合法，法院予以支持。马超然、刘霞、第三人王平经法院依法送达传票未到庭参加诉讼不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、停止对产权证号为00093108座落在枣阳市吴店镇中心社区东街9号第二层房号为201的单元房的执行。二、产权证号为00093108座落在枣阳市吴店镇中心社区东街9号第二层房号为201的单元房产权为朱传彬、李秀芝所有。案件受理费2158元，由马超然、刘霞承担，于判决生效后十日内交纳。
本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理中，双方的争议焦点也在于被上诉人朱传彬、李秀芝是否享有对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明事实来看，朱传彬、李秀芝于2009年2月1日与马超然、刘霞签订了一份《购房协议书》，虽然当时该诉争房屋尚未办理产权登记，但马超然于2012年9月19日通过继承受赠方式取得该栋六套单元房的全部产权，故该《购房协议书》在履行过程中由于马超然取得房屋产权而成为有效合同，朱传彬、李秀芝支付全部购房款，为诉争房屋的合法买受人，并通过实际入住的方式取得对诉争房屋的合法占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上司法解释规定了对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，朱传彬、李秀芝于2009年购买房屋后长期未办理过户登记手续，其自身应有过错，但考虑到其曾向马超然主张过房屋所有权，并非完全怠于行使权利，造成诉争房屋未过户的主要过错仍在于马超然，且朱传彬、李秀芝的名下并无其他房屋可供居住。居住权是公民的基本生存权利，在法律权益保护中处于优先保护的地位，故本院依法确认朱传彬、李秀芝对诉争房屋享有合法的物权期待权，该权益应优先于申请执行人的担保物权。但物权期待权并不能等同于物权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，应当依法办理登记手续，取得不动产登记权属证书。本案的诉争房屋登记在马超然名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，被上诉人朱传彬、李秀芝尚不能成为物权法所规定的房屋所有权人，可以另案主张马超然履行合同为其办理房屋产权过户手续。故朱传彬、李秀芝要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不应支持。原审法院对此裁判不当，本院予以纠正。
综上，原判认定事实清楚，程序合法，但对朱传彬、李秀芝享有诉争房屋所有权的认定缺乏依据，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、维持湖北省枣阳市人民法院〔2015〕鄂枣阳民特字第00016号民事判决第一项；
二、撤销湖北省枣阳市人民法院〔2015〕鄂枣阳民特字第00016号民事判决第二项；
三、驳回朱传彬、李秀芝的其他诉讼请求。
一审案件受理费2158元，二审案件受理费2150元，合计4308元，由马超然、刘霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 周桂荣
审判员 张 杨
审判员 陈 博
二〇一七年三月六日
书记员 邹 娜