天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8120号
上诉人（原审被告）：李燕敏，女，1957年7月12日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：陈义同，天津和瀛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张月敬，天津和瀛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏汉哲，女，1976年2月1日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。
原审第三人：天津市和家伟业房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区绥江道81号3-32。
法定代表人：李凤玉，总经理。
上诉人李燕敏因与被上诉人夏汉哲房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李燕敏上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判驳回夏汉哲的一审诉讼请求；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已依法解除，且被上诉人在一审中对于合同解除的事实已经认可，无需一审判决解除合同。2．被上诉人贷款不能正常办理是导致上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同解除的根本原因，被上诉人应当依法承担合同解除的后果，而非上诉人承担违约责任。3．一审法院举证责任分配不公，在相关协议明确约定的情况下，罔故被上诉人企图擅自变更合同付款方式事实，而采信了被上诉人自相矛盾的说辞。4．上诉人提交的录音证据足以证明被上诉人的贷款申请自2016年9月份被退件后至今未符合贷款银行的初审条件，应承担违约责任。
夏汉哲辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。事实和理由：1．上诉人提交的录音材料不属于新证据，且与银行工作人员谈话的录音不能确定谈话时间、场合和对象，该录音材料不能作为被上诉人主张的证据使用。2．被上诉人履约意愿强烈。上诉人在一审期间，曾表示是其女儿回国发展需要使用该房屋，其女儿不同意出卖房屋才毁约。3．通过上诉人提供的录音可知，直至上诉人上诉主张的合同解除时间，被上诉人贷款是否确定不能办理仍属未知数，上诉人主张的解除合同理由不成立，可见上诉人完全因其个人意愿恶意违约。4．在一审开庭时，双方确认合同在被上诉人提出一次性付款前，上诉人并未通知被上诉人解除合同，且在一审庭审过程中上诉人从未主张过合同已经解除，现主张合同在一审起诉前已经解除既与事实不符，也与其在一审过程中的陈述不符，该主张不能成立。
夏汉哲向一审法院起诉请求：1．解除夏汉哲、李燕敏之间签订的《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》，李燕敏配合夏汉哲办理撤销涉案房屋网签手续；2．李燕敏双倍返还夏汉哲定金300,000元；3．李燕敏赔偿夏汉哲居间费60,000元，网签费2,000元，税费48,571.43元，房屋评估费1,500元，装修测量设计损失21,300元，橱柜及门损失25,000元，房屋差价损失2,090,000元；4．诉讼费用由李燕敏承担。
一审法院认定事实：2016年7月30日，夏汉哲、李燕敏及第三人天津市和家伟业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定夏汉哲（乙方）购买李燕敏（甲方）所有的天津市西青区津港公路与梨双路交口南博雅苑（C区）10-4房屋，双方确认该房成交价格为5,200,000元，夏汉哲于2016年7月30日支付李燕敏100,000元作为定金，如李燕敏未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则李燕敏须双倍返还定金给夏汉哲。除已支付的定金外剩余的房款5,100,000元，夏汉哲采取贷款方式支付。同时还约定：双方均应按本合同约定互相配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的延迟履行违约金，经守约方催告仍不履行的，且违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。夏汉哲以贷款方式支付房款的，夏汉哲具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限以银行最终审核为准。并且夏汉哲必须提供真实有效完整的相关材料，如因夏汉哲所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由夏汉哲按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向李燕敏补齐全部房款，否则视为夏汉哲违约，适用上述违约责任。同日，夏汉哲交付李燕敏定金100,000元，李燕敏为夏汉哲出具收据。夏汉哲交付第三人居间服务费26,000元，第三人为夏汉哲出具《佣金确认书》。夏汉哲出具一份收条，载明2016年8月22日，赵先龙收取市值评估报告1,000元，评估报告500元。
2016年8月28日，夏汉哲、李燕敏签订《天津市房产买卖协议》，载明李燕敏将天津市西青区津港公路与梨双路交口东南博雅苑（C区）10-4房屋出售给夏汉哲，双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，夏汉哲首付款1,020,000元，申请银行贷款4,080,000元，监管房价款合计5,100,000元。夏汉哲应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款1,020,000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户，贷款银行核定的贷款额度降低的，夏汉哲应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变，夏汉哲订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，夏汉哲应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。李燕敏主张在出售涉案房屋的时候其孩子并不知情，后来其孩子想使用涉案房屋，并且想支付夏汉哲三倍定金的违约金而不再出售该房屋，后经过第三人协调夏汉哲、李燕敏于2016年9月1日签订一份《补充协议》，约定将涉案房屋出售价格调整为5,450,000元，夏汉哲已支付定金100,000元，于2016年9月1日夏汉哲支付李燕敏50,000元，由于夏汉哲目前资金紧张，李燕敏同意夏汉哲在其将天津市河西区顺水园2-2-2104房屋交易手续办理完毕且拿到房款3日内将剩余欠款200,000元支付李燕敏，夏汉哲向李燕敏签署200,000元的欠条，在夏汉哲支付欠款当天将其还给夏汉哲。同日，夏汉哲支付李燕敏定金50,000元，李燕敏向夏汉哲出具《收据》，载明：本人李燕敏出售天津市西青区津港公路与梨双路交口东南博雅苑（C区）10-4房地产，现本人收到该合同约定的应由夏汉哲交付的用于购买该房地产的定金50,000元。夏汉哲就涉案房屋于2016年9月1日申请办理了银行贷款，但至今贷款未获审批。夏汉哲于2016年11月14日提出一次性支付剩余房款，但李燕敏表示夏汉哲提出全款购买涉案房屋是其将购买意愿强加于李燕敏，且夏汉哲没有按照贷款的方式支付购房款，也没有在贷款不能办理的20天之内提出全款支付，所以对夏汉哲提出的全款支付不同意，并决定不再出售涉案房屋。李燕敏在2016年11月14日夏汉哲要求一次性支付剩余房款之前没有通知夏汉哲要求解除涉案合同。案件审理过程中，夏汉哲提出对房屋当前市场价值进行评估的申请。一审法院司法鉴定办公室选取由天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司进行评估。天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司于2017年5月3日出具的津融房字（2017）第G0208号《房地产估价报告》载明天津市西青区津港公路与梨双路交口东南博雅苑（C区）10-4号房产在2016年11月14日的市场价值为7,540,000元。
一审法院认为，夏汉哲、李燕敏签订《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。夏汉哲、李燕敏在2016年8月28日签订房产买卖协议后，虽然夏汉哲贷款未获审批，但李燕敏并未要求解除合同，且夏汉哲于2016年11月14日提出一次性支付剩余房款，并不违反双方合同约定，但李燕敏拒绝出售涉案房屋，导致双方签订合同目的不能实现，李燕敏应承担相应的违约责任，故双方签订《房屋买卖居间合同》和《天津市房产买卖协议》应予解除，李燕敏配合夏汉哲办理撤销涉案房屋网签手续。夏汉哲相应的诉讼请求，一审法院予以支持。依据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案双方在《房屋买卖居间合同》中约定的定金数额为100,000元，夏汉哲在支付100,000元定金后，又于2016年9月1日支付李燕敏50,000元定金，李燕敏共向夏汉哲出具了两张共计150,000元的收据，故双方约定的定金数额应认定为150,000元。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案李燕敏违约致使合同解除，李燕敏应双倍返还夏汉哲定金。因此，对于夏汉哲要求李燕敏双倍返还定金300,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案李燕敏违约且发生房屋价格涨跌情形（当前市场价值为7,540,000元，合同约定成交价格为5,450,000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，而适用定金罚则由李燕敏赔付的300,000元不足弥补夏汉哲损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑夏汉哲、李燕敏双方实际履约行为、李燕敏订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、双方当事人的过错程度等因素，对夏汉哲要求李燕敏赔偿房屋涨跌差价损失2,090,000元的诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持。李燕敏应赔偿夏汉哲经济损失1,313,000元【（7,540,000元-5,450,000元）×70%-150000】。关于夏汉哲主张要求李燕敏赔偿居间费60,000元，网签费2,000元，税费48,571.43元，房屋评估费1,500元，装修测量设计损失21,300元，橱柜及门损失25,000元的诉讼请求。因夏汉哲主张的房屋差价损失为合同履行后的可得利益损失，一审法院已经予以支持。故夏汉哲上述诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，一审法院判决：一、解除夏汉哲、李燕敏与第三人天津市和家伟业房地产经纪有限公司于2016年7月30日签订的《房屋买卖居间合同》及夏汉哲与李燕敏于2016年8月28日签订的《天津市房产买卖协议》；二、李燕敏于判决生效之日起五日内协助夏汉哲办理撤销涉案房屋网签的手续；三、李燕敏于判决生效之日起五日内向夏汉哲双倍返还定金300,000元；四、李燕敏于判决生效之日起五日内向夏汉哲赔偿房屋涨跌差价损失1,313,000元；五、驳回夏汉哲的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,393元，由夏汉哲负担4,549元，由李燕敏负担7,844元。房屋评估费21,350元，全部由李燕敏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李燕敏提交了其与被上诉人夏汉哲，以及中国农业银行天津新技术产业园区支行经理商洪放、徐晓君的谈话录音，以证明被上诉人申请贷款材料2016年9月即已退件，被上诉人于2016年11月14日提出一次性付款不符合合同约定，应承担违约责任。夏汉哲对上述录音材料不予认可。本案审理过程中，本院依职权对中国农业银行天津新技术产业园区支行经理商洪放、徐晓君进行了调查，商洪放、徐晓君述称，2016年10月中下旬夏汉哲来该行询问贷款情况时告知其无法贷款，但是具体时间记不清。同时，商洪放、徐晓君述称，录音内容虽大部分属实，但是意思表达有差异，鉴于李燕敏未经授权非法录音，不同意该录音材料作为证据使用，也没有关于夏汉哲贷款的书面记录。
对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人李燕敏提交的录音材料并不能直接证明中国农业银行天津新技术产业园区支行告知退回夏汉哲申请贷款材料的具体时间，且经本院调查，该行工作人员表示记不清具体时间，不同意该录音材料作为证据使用，且该行亦无夏汉哲贷款的书面记录，故本院对上诉人提交的录音材料，不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是涉诉房屋买卖合同解除的违约责任认定问题。上诉人李燕敏认为被上诉人夏汉哲申请贷款材料被退件后提出一次性付款不符合合同约定，应承担违约责任。依据双方涉诉房屋买卖合同约定，如因夏汉哲所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由夏汉哲按照一次性付款方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向李燕敏补齐全部房款，否则视为夏汉哲违约。上诉人李燕敏提交的证据，并不能证明从银行退件并告知夏汉哲，到夏汉哲2016年11月14日提出一次性支付剩余房款的期间违反合同约定，且根据本院对银行工作人员的调查，亦无法证实上诉人的该主张成立，故本院对上诉人提出的该主张不予支持。一审法院综合本案案情，结合上诉人所做的相关陈述，认定上诉人存在违约情形，并无不当，本院予以确认。因上诉人李燕敏违约致使合同解除，故其应当承担相应的违约责任，一审法院处理结果并无不妥，本院予以维持。
综上所述，李燕敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,317元，由上诉人李燕敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 张 莹
代理审判员 刘 艳
二〇一七年十一月三十日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……