山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终386号
上诉人（原审被告)：中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司，住所地济南市。
法定代表人：刘德祥，总经理。
委托诉讼代理人：任强，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：尚大鹏，男，1974年12月31日出生，汉族，住济南市。
上诉人中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司（以下简称中石油山东分公司）因与被上诉人尚大鹏租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中石油山东分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回尚大鹏的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由尚大鹏承担。事实和理由：（一）一审判决将正常经营与正常营业相混淆，以中石油山东分公司进行加油站施工改造暂停营业即超出正常经营范围，尚大鹏对此无需担责为由，判令中石油山东分公司全额支付租赁费，明显错误。根据双方当事人2013年10月21日签订的《加油站资产租赁合同》（以下简称合同）第6.4条和2016年9月28日共同签订的《济南77站相关问题协调说明》（以下简称说明）等约定，尚大鹏负责处理加油站经营过程中与包括政府职能部门、加油站相邻权人、水、电供应者在内的一切外部关系，保证中石油山东分公司正常经营。此处合同约定的“正常经营”，应当是与“非正常经营”相对应的一种企业经营的法律状态。它既包括中石油山东分公司不因外部关系的原因，而被政府职能部门查封、扣押和冻结，导致整个加油站陷于瘫痪；也包括中石油山东分公司不因外部关系的原因，而不能实施正常的销售、维修和装修改造等，导致加油站无法继续生存和运转。中石油山东分公司对加油站实施装修改造的行为，虽然影响正常营业，但仍属于实施正常经营的一项举措，理当包括在尚大鹏履行保证义务的范围之内。但是，在中石油山东分公司于2014年10月对涉案加油站进行装修施工改造时，因周围村民的不断阻扰，致使中石油山东分公司无法按照原计划实施为期38天的装修改造并及时恢复正常营业。尚大鹏未能依约协调处理涉案加油站的相邻关系，未能保证中石油山东分公司如期完成装修改造并恢复正常营业，属于法律意义上的不能保证中石油山东分公司实施正常经营，其行为已构成先期违约，且处于持续状态。中石油山东分公司据此延迟或者拒绝支付相关租金，并不违反合同法关于先履行抗辩权的规定。（二）中石油山东分公司因相邻权人持续阻拦、公安出警无果建议停工等客观因素被迫停业，且已长达3年，应视为合同约定的免除租金的情形，一审判决简单适用合同免除条款失当。根据《合同》第11.1条约定，尚大鹏同意并认可中石油山东分公司对加油站进行扩建或改造。根据合同第3.3条关于“在租赁期间，因道路施工等客观因素造成加油站停业期间连续超过3个月以上的”免除租金的约定，加油站在装修改造过程中所遇到的客观因素，虽然不是“道路施工”，但是应当视为与“道路施工”相等同的客观因素，应当包含在合同表述的“道路施工等客观因素”的“等”之范围内，亦属于免除租金的合理情形。（三）一审判决认定中石油山东分公司“未提交证据证实加油站连续停业3个月以上”，属认定事实不清。中石油山东分公司围绕“加油站连续停业3个月以上”的事实，提交了由双方当事人签字的《济南77站相关问题协调说明》。从该证据可看出，加油站自2014年10月施工装修受阻后，一直处于停业状态。该证据有尚大鹏签字认可，证明力毋庸置疑。（四）中石油山东分公司无端被迫停工停业，国有资产损失与日俱增，一审忽略尚大鹏的违约责任判令租金照付，有违公正公平。据中石油山东分公司核查，自2014年10月加油站施工受阻、警方建议停工后，至今已达35个月。按照此前加油站每月平均毛利约5万元计算，总计减少毛利收入175万元以上。
尚大鹏辩称，赞同一审判决，违约金判的与实际情况提出的有出入，但是尊重一审法院意见。
尚大鹏向一审法院起诉请求：1.中石油山东分公司向尚大鹏支付租金560000元；2.中石油山东分公司向尚大鹏支付违约金（以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2014年10月5日至判决生效之日止；以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2015年10月5日至判决生效之日止；暂按80000元计算）；3.本案诉讼费用由中石油山东分公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月21日，尚大鹏（甲方、出租方）与中石油山东分公司（乙方、承租方）签订《加油站资产租赁合同》一份，合同主要约定：租赁标的物位于济南市X村，220国道路西的济南市长清区金星加油站的全部资产及经营权；租赁期限为15年，自2013年10月5日起至2028年10月4日止；乙方向甲方支付的年租金为28万元，折合月租金为2.23万元。本租金已经包含甲方的利润、折旧和应当向当地政府有关部门缴纳的税费；租赁费支付方式为一年一付，第一年租金自本合同签订后，甲方必须提供合法的租赁费发票之日起15日内汇入甲方指定账户。其余每年租金自上一个交租期满前30日内支付；在租赁期内，因道路施工等客观因素造成加油站停业期间连续超过三个月以上，甲方免除乙方在相应期间的租金，免除部分由乙方从应付租金中扣除或由甲方退还；因不可抗力致使加油站毁损不能正常使用，甲方应在接到乙方通知之日起150日内修复或重建，如协商不成，双方可以协商解除合同，甲方退还乙方实际未履行租赁期间的租金；甲方负责处理加油站经营过程中与包括政府职能部门、加油站相邻权人、水、电供应者在内的一切外部关系，保证乙方正常经营。处理上述事务所发生的费用由甲方负担，若甲方违反该约定，应赔偿乙方因此而遭受的一切损失；乙方对承租的加油站进行必要改造时，应提前10天通知甲方，并取得甲方书面同意后进行改造；乙方未按照合同约定期限支付租金，每迟延支付一天，按年租金的日千分之三向甲方支付违约金，但是按照约定，顺延支付租金的除外。上述合同签订后，中石油山东分公司向尚大鹏支付了2013年10月5日至2014年10月4日之间的租金，剩余租金未再支付，现尚大鹏向中石油山东分公司主张自2014年10月5日起至2016年10月4日止的租金，共计56万元；违约金以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2014年10月5日起至判决生效之日止；以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2015年10月5日起至判决生效之日止。诉讼中，中石油山东分公司主张，依据合同约定，尚大鹏负责处理加油站经营过程中包括政府部门及相邻关系人的外部关系，保证加油站正常经营，但尚大鹏未能协调好外部关系，致使加油站在改建中，周围村民对施工进行阻挠，中石油山东分公司无法正常经营使用加油站，尚大鹏应当赔偿损失，中石油山东分公司保留追索损失的权利。尚大鹏认为，中石油山东分公司对加油站进行改造并未事先通知，村民阻挠施工前去了解情况后才知道，且中石油山东分公司在对加油站改建过程中出现村民阻挠事件，是由其自身原因所致，尚大鹏本人亦已尽力协调，不应对此承担责任。另查明，涉案加油站由尚大鹏于2012年2月15日在济南市长清区人民法院处以180万元价格购买而来，尚大鹏为该加油站的土地使用权人及房产所有人。
一审法院认为，尚大鹏与中石油山东分公司签订的《加油站资产租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，双方均认可2013年10月5日至2014年10月4日之间的租金，中石油山东分公司已经向尚大鹏支付，剩余租金未再支付。现尚大鹏向中石油山东分公司主张自2014年10月5日起至2016年10月4日止的租金，共计56万元。中石油山东分公司抗辩称，其租赁加油站在施工改造过程中，因周边村民阻挠施工，致使无法正常使用，根据双方合同约定，尚大鹏应当负责处理，但其未能协调好关系，该加油站至今无法正常使用，故不应当支付尚大鹏租金。双方在合同中约定免除租金的条件为因道路施工等客观因素造成加油站停业期间连续超过3个月以上及因不可抗力致使加油站毁损不能正常使用，但中石油山东分公司的抗辩事由并非涉案租赁合同约定的客观因素及不可抗力，其亦未提交证据证实其连续停业3个月以上。故对于中石油山东分公司的抗辩理由，不予采信。自2014年10月4日起，中石油山东分公司未再向尚大鹏支付租金，已经构成违约，故尚大鹏要求中石油山东分公司支付2014年10月5日起至2016年10月4日止的租金56万元，事实清楚，于法有据，予以支持。尚大鹏主张违约金以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2014年10月5日至判决生效之日止；以280000元为基数，按年租金的日千分之三计算，自2015年10月5日至判决生效之日止，中石油山东分公司抗辩称，尚大鹏主张的违约金其不应当赔偿，且明显过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。尚大鹏上述违约金主张过高，因中石油山东分公司违约造成尚大鹏的损失仅为利息损失，故予以调整为以280000元为基数，自2014年10月5日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以280000元为基数，自2015年10月5起日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、中石油山东分公司于判决生效之日起十日内向尚大鹏支付租赁费56万元；二、中石油山东分公司于判决生效之日起十日内向尚大鹏支付违约金（以280000元为基数，自2014年10月5日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以280000元为基数，自2015年10月5起日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回尚大鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，由中石油山东分公司负担。
本院二审期间，中石油山东分公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织尚大鹏进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年4月22日，北京市观韬（济南）律师事务所接受中国石油天然气股份有限公司山东济南销售分公司的委托，向案外人张某某出具律师函，主要内容为：张某某于2013年10月1日与济南公司签订《房屋租赁合同》一份，期限暂定为1年，年租金1.6万元，若继续签订须经双方协商后续签，合同到期后双方未再续签合同；由于该加油站经营时间较长，为了能够确保加油站的安全经营，需对该加油站的相关设施进行升级改造；但是施工队伍进场后，贵方强行无理阻挠施工，迫使该加油站至今长期停止经营，已经给该加油站的相关权利人造成巨大经济损失；贵方无理阻挠加油站正常施工的行为，属于严重的侵权行为，贵方依法应当承担全部赔偿责任；济南公司委托我所书面函告贵方立即停止阻挠施工的侵权行为，否则济南公司将按照相关协议的约定，采取相应法律措施，依法维护自身合法权益。2016年9月28日的济南77站相关问题协调说明，尚大鹏仅在最后一页签字，最后一页的内容表明，施工工期38天，做好开工准备工作。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2016年4月22日，北京市观韬（济南）律师事务所致案外人张某某的律师函表明，加油站装修改造施工受阻系由于2013年10月1日张某某与中国石油天然气股份有限公司山东济南销售分公司签订的《房屋租赁合同》履行事宜导致。该《房屋租赁合同》的签订时间，亦早于2013年10月21日尚大鹏与中石油山东分公司签订的《加油站资产租赁合同》签订时间。故从该《房屋租赁合同》的签订时间、签订主体分析，该《房屋租赁合同》的履行事宜，不应包含在《加油站资产租赁合同》的约定事项之内。且加油站装修改造施工受阻，亦非《加油站资产租赁合同》中约定的租赁资产所导致，故中石油山东分公司主张尚大鹏未能协调外部关系先期违约的主张，超出了双方《加油站资产租赁合同》约定的范围，该主张无事实依据，本院不予支持。《加油站资产租赁合同》关于在租赁期内，因道路施工等客观因素造成加油站停业期间连续超过三个月以上，免除相应期间的租金的约定，应为属于不可归责于合同双方当事人的客观因素造成停业方可适用。本案加油站装修改造施工受阻，系因中国石油天然气股份有限公司山东济南销售分公司签订的《房屋租赁合同》履行事宜导致，并非上述客观因素造成，故一审判决不予支持中石油山东分公司据上述约定免除租金的主张并无不当。综上，中石油山东分公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10200元，由中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 潇
审判员 张 伟
审判员 高 静
二〇一八年二月二十七日
书记员 孙红杰