杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1170号
原告：封俊。
原告：金汉群。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）：底世清、钱思泽。
被告：刘炳华。
被告：汪冬梅。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）：陈磊、陈岁。
原告封俊、金汉群诉被告刘炳华、汪冬梅房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月13日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判。于2012年9月20日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人钱思泽，被告刘炳华、汪冬梅及其委托代理人陈磊到庭参加诉讼。嗣后应当事人申请，本院又对案件进行了调解。案件现已审理终结。
原告封俊、金汉群诉称：2012年6月13日，原、被告（两被告系委托受托人叶和庆代为签字）双方签订《购房意向合同》一份。合同约定：两原告向两被告购买位于杭州市东新园雪峰苑3幢3单元404室的房屋一套，同时约定：双方应当在《购房意向合同》签订后二十日内签订《杭州市房屋转让合同》。同时，合同对房屋面积、合同转让总价、交易税费、违约责任等问题也均作了明确约定。合同签订当日，两原告即根据合同约定支付了定金20000元。此后，两原告就为购房一事着手准备购房款等事项。然而，至今为止，两被告仍然拒绝与两原告签订《杭州市房屋转让合同》。原告认为，两被告的行为已经违反了《购房意向合同》的约定，构成了违约。其间，虽经两原告及居间方（杭州盛世管家房地产经纪有限公司）多次催告及与两被告协商，要求两被告继续履行《购房意向合同》之义务，与两原告签订《杭州市房屋转让合同》，并完成房屋交易。但两被告均以各种理由予以推脱，并拒绝履行。故诉请判令：1、解除原、被告所签订的《购房意向合同》；2、两被告支付违约金126500元。3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告刘炳华、汪冬梅辩称：1、本案中的《购房意向合同》并非被告所签，被告对该合同并不知情，该合同是否是叶和庆与原告所签订需要核实。2、即使意向书确为叶和庆签订，公证书上被告给第三人叶和庆的委托权限为“办理签订房屋买卖合同，核对身份证件”，也不包括签订《购房意向合同》，叶和庆属于无权代理。原告将公证书作为证据，这说明原告对公证书内容是知晓的。故《购房意向合同》本身就是无效的。3、本案的被告和叶和庆签订《房屋买卖合同》后已经将房屋交付给叶和庆，被告也已经收到叶和庆110000元的房款，被告并没有企图违约的行为，违约责任不应当由被告承担。即使被告存在违约行为，合同约定的违约金明显过高，根据合同法的相关规定及合同法解释相关规定，被告依然有权请求法院根据实际损失酌情减少违约金金额。
为证明自己的主张，原告提交证据如下：
证据1、《购房意向合同》，欲证明两原告与两被告签订了《购房意向合同》。
证据2、收款收据，欲证明两原告按照《购房意向合同》之约定支付定金20000元。
证据3、《公证书》，欲证明受托人叶和庆受两被告委托，有权代表两被告与两原告签订《购房意向合同》。
证据4、《证明》及路思芳证人证言，欲证明两被告拒不按照《购房意向合同》约定与两原告签订《杭州市房屋转让合同》。
证据5、《律师函》、《申通快递详情单》、《申通查件》，欲证明原告多次通知被告要求其按照《购房意向合同》与原告签订《杭州市房屋转让合同》。
证据6、《证明》，欲证明系由于被告违约而导致杭州盛世管家房地产经纪有限公司将原告交纳的20000元购房定金退还给原告。
证据7、房价照片，欲证明被告房屋所在小区房价在被告违约后有明显上涨。
上述证据经庭审质证，被告对原告举证据发表质证意见如下：对证据1三性均有异议，认为该合同被告根本不知道的，并非公证书约定的房屋买卖合同。对证据2形式真实性无异议，关联性有异议，认为被告也从来没收到，这款项是交给杭州盛世管家房地产经纪有限公司的，和被告无关。本院认为上述两证据能够与证据3公证书相印证，合同中有代理人叶和庆的签字，故该合同与本案纠纷具有关联性，对其真实性被告亦不能提出反驳证据，故对其证据效力本院予以认定。对证据3真实性无异议，关联性有异议。认为公证目的是委托叶和庆将该房过户到叶和庆名下，并不包括签订购房意向合同。本院认为该证据与本案纠纷具有直接关联性，对其证据效力予以认定。对证据4三性均有异议，认为证人的身份无法核实，不能确定她是不是杭州盛世管家房地产经纪有限公司的房屋经纪人。本院认为证人身份无法确定，对其证据效力不予认定。对证据5形式真实性无异议，内容真实性有异议，认为被告没有收到过这份律师函。本院认为该组证据本身能够证明被告已经收到原告函件，被告未能就所收到的函件并非原告提出的函件内容提出反对意见，故对其证据效力本院予以认定。对证据6形式真实性无异议，内容真实性有异议，认为杭州盛世管家房地产经纪有限公司应当有相应的人员进行出庭作证的。本院认为该收款收据中有该公司对相关情况的证明内容，并加盖有单位公章，被告未能就否定其真实性提交证据，对其证据效力应予确认。对证据7三性均有异议，认为是网络的打印件，且房屋的出售价格和房屋的市场价没有关联性。本院认为该证据真实性及证明效力均无法确认，故对其证据效力不予认定。
为证明自己的主张，被告提交了《房屋买卖合同》，欲证明当时被告当时想出售房子筹集看病的钱，叶和庆经人介绍与原告签订了房屋买卖合同并支付了房款。房屋已经实际出售，原告的主张与被告无关。
经庭审质证，原告认为合同没有进行过备案，第三人无从得知该情况，且原告和叶和庆也没有办理相关的房屋转让手续。被告还是房屋的所有权人。该份转让合同也可以表明，被告授权叶和庆转让房屋。本院认为原告对该证据所证明的事实并无异议，对其证据效力予以认定。
依据上述有效证据及原、被告陈述，本院认定的事实与如下：两被告系夫妻关系，坐落于杭州市东新园雪峰苑3幢3单元404室、建筑面积62.58平方米的房屋原归两被告所有，2012年5月7日两被告与案外人叶和庆签订《房屋转让合同》，约定将上述房屋以110万的价格转让给叶和庆，合同签订后三天双方到公证处办理委托出售该房屋的公证后支付全部房款。无论叶和庆下次出售房屋的价格如何均与两被告无关，由叶和庆负责及决定。合同签订后两被告于2012年5月7日办理了全权委托叶和庆办理该房屋出售相关事宜（房屋最低售价110万元）等公证，委托内容具体包括办理签订该房屋的买卖合同，办理产权过户登记、核对身份证件、领取房款、交纳税费、物业交接等一切手续。2012年6月13日叶和庆作为两被告代理人与原告封俊、金汉群就东新园雪峰苑3幢3单元404室房屋的转让签订了《购房意向书》，约定房屋转让总价126.5万元，税费及中介的代理服务费由两原告承担，两原告在合同签订当日向中介公司支付意向金2万元，双方在意向书签订后20日内签订《房屋转让合同》，待意向书签订后2万元首先转为房屋的代理服务费，剩余部分转为税费。同时约定，意向书签订后任何一方违约则应向守约方赔付总房款10％作为违约金。合同签订后两原告向中介公司交纳2万元。但之后虽经中介公司联系，叶和庆至今未按约与两原告签订《房屋转让合同》，庭审中原、被告均认为诉争房屋可能已被叶和庆另行转让给他人。
本院认为，两被告委托案外人叶和庆出售诉争房屋的行为，经过了公证处的公证，根据相关法律规定，委托人应对受托人委托权限内的行为后果承担法律责任，《购房意向合同》显然也属于房屋出售过程中的一个环节，属于授权范畴之内，对叶和庆作为自己代理人与两原告签订的《购房意向合同》，两被告即为合同一方，应受到合同约定内容约束。被告认为意向书不属于委托范围，故叶和庆代表两被告签订的意向书为无权代理，在两被告不接受的情况下不具有法律效力的意见，与案件事实不符，本院不予采信。《购房意向合同》为签约双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，应依法确认有效。根据意向书约定，两被告应在意向书签订后20日内与原告签订正式房屋转让合同，两被告未能履行意向书所约定的合同义务，应按约承担相应的法律责任。原告所主张的违约金12.65万元，符合合同约定，但与目前的房地产市场的实际情况相衡量，其主张数额相对过高，被告要求进行调整的意见具有法律依据，本院酌情调整至6万元，对超出部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原、被告2012年6月13日所签订的《购房意向合同》；
二、被告刘炳华、汪冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告封俊、金汉群违约金6万元；
三、驳回原告封俊、金汉群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2830元，因本案适用简易程序而减半收取1415元，由原告封俊、金汉群负担707元，被告刘炳华、汪冬梅负担708元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2830元。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一二年十一月二日
书记员 吕佳宁