辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦审二民终再字第00004号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）锦州权顺房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。
法定代表人张宝顺，系该公司董事长。
委托代理人孟祥东，系辽宁戎达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）锦州市宝华汽车修配厂，住所地锦州市古塔区。
法定代表人邵国文，系该厂厂长。
委托代理人薛彪，系辽宁名崛律师事务所律师。
申请再审人锦州权顺房地产开发有限公司（以下简称权顺公司）与被申请人锦州市宝华汽车修配厂（以下简称宝华修配厂）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，辽宁省锦州市古塔区人民法院于2013年4月15日作出（2012）古民一初字第00433号民事判决，权顺公司不服，上诉至本院。本院于2013年7月30日作出（2013）锦民一终字第00573号民事判决，已发生法律效力。2013年11月22日，辽宁省高级人民法院以（2013）辽审三民申字第01182号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，申请再审人权顺公司法定代表人张宝顺及其委托代理人孟祥东，被申请人宝华修配厂法定代表人邵国文及其委托代理人薛彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
辽宁省锦州市古塔区人民法院（2012）古民一初字第00433号民事判决查明，2003年3月22日，拆迁人锦州信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）作为甲方与被拆迁人原告作为乙方就原告坐落于锦州市古塔区厂房动迁一事签订“动迁安置补偿协议书”，该协议书的主要内容为：一、安置部分。通过协商，根据规划，安置5#楼一层（全部）460㎡，高度为4.5m。乙方承担产权调换费（680元—230元），面积差多退少补，按3100元／㎡执行。门脸按门市设计，宽度不低于3.3m。如有变更，甲方按成本退还给乙方，由乙方自行解决。依据规划，要求东山头开两个门，回迁日期不能超过12个月。如超期，按政策规定补偿乙方营业损失费200%。地下室按乙方意见设计，工程费用乙方自付。二、三项电。甲方交付使用时，恢复35.5千瓦三项电源。三、货币补偿部分。1、剩余门市：2050元×326.4㎡=669120元；2、地下室：700元×87㎡=60900元；3、违章房：700元×170㎡=119000元；4、地槽：350元×32㎡=11200元；5、烤漆房、设备：50000元×3个=150000元；洗车房、设备：25000元×1个=25000元；8、从业人员工资：180元×42人×12个月=90720元。9、设备安装、运输等费用：50000元；10、其他补偿：342720元。合计1543660元。四、甲乙双方签字后，在7天内搬迁完毕，经甲方验收合格后，一次性付给乙方各项补偿费。同日，上述双方另签一份协议书，主要内容为：在动迁过程中，关于宝华汽车修配厂北侧与李某某连接段，有61.6㎡的房屋，双方在买卖过程中，手续不完善，争议很大，我公司无法认定归属。经法院调解，双方同意保全待问题解决，双方同意法院裁决，确定归属后，由信诚开发公司偿还61.6㎡补偿款。信诚公司于同年3月24日为原告出具证明，内容为关于原告与李某某连接61.6㎡争议事宜，结算按3100元／㎡。2003年4月1日，上述双方签订补充协议书，主要内容为：双方于2003年3月22日签订了动迁安置补偿协议书，依据规划原设计变更，补偿协议如下：1、原协议补偿地下室款收回，由开发公司给乙方在5号楼西单元修建地下室一个，高度2.7米。（不计算面积）2、原协议补偿修车地槽款收回，由开发公司给乙方在5号楼修建地槽5个。（8米×0.9米×1.1米）2个；（8米×0.9米×1.2米）3个；带下水。3、原设计改为框架结构，由乙方承担甲方工程差价三万元整，（冲减补偿款）。修车车间大门从轴线计算，开间6.6米×5个，西单元开间4.5米×1个，门高3.9米。4、5号楼面积不足460㎡，可由东单元南连。开间4.6米×9.9米，修车库一个，开东门，总面积差执行原协议。5、依据规划，取消乙方原要求，东山头不予开门。此补偿协议签字盖章后生效，共同信守。上述协议签订后，信诚公司与原告间的货币补偿部分除营业损失外已经履行完毕。关于停业损失部分，信诚公司按照合同中约定的从业人员工资180元×42人的标准的200%结算至2008年2月4日。2007年，该动迁项目由被告承接，被告承接该项目时，信诚公司对规划图纸进行了更改，被告依据更改后的规划建成锦州市古塔区住宅小区，其中3-19、3-20为一层门市，被告对履行信诚公司与原告间的动迁协议亦没有意见，同意将锦州市古塔区3-19号房屋（568.19㎡）回迁给原告，但主张3-20号房屋（99.8㎡）不属于回迁范围。原告接到被告回迁通知后，因存在上述分歧，双方一直未办理回迁手续。原告请求的地下室面积、地沟的差价款以及电力增容差价款问题，双方同意由被告补偿原告48410元，按此执行。关于门的补偿，被告不同意给付，原告亦表示同意，故对原告的该项请求，诉讼过程中，对于地下室面积、地沟的差价款以及电力增容差价款问题，被告同意补偿原告48410元，门的差价款不予补偿，原告表示认可。
另查，原告与李某某争议地段房屋于2007年8月经锦州市中级人民法院调解，双方达成协议，由原告一次性给付李某某人民币38500元，坐落于锦州市古塔区61.6㎡的房屋（即宝华修配厂北侧与李某某连接段61.6㎡的房屋）产权归原告宝华汽配厂所有，该房屋一切动迁补偿归原告所有。关于此部分，原、被告双方均认可偿还面积。
该判决认为，原告与信诚公司之间签订的动迁安置补偿协议书合法有效，应按照约定履行。被告承接了信诚公司的动迁项目后，对上述动迁安置补偿协议没有异议，应按照协议履行相应的回迁义务，违约应按约定承担违约责任。现双方争议的焦点首先在于坐落于锦州市古塔区3-20号房屋（99.8㎡）是否属于回迁范围。被告承接信诚公司的项目后，虽原规划进行变更，但被告与原告的的动迁安置补偿协议没有变更，且被告在争议的3-20号房屋（99.8㎡）内设计修建了符合原告要求的地沟，有图纸和双方签字的工程洽商联系单为证，因此，不影响被告按照协议履行回迁义务。该协议约定安置5#楼一层（全部）460㎡，高度为4.5m。乙方承担产权调换费（680元-230元），面积差多退少补，按3100元／㎡执行。因此，对于被告回迁建筑的一层全部（包括3-19、3-20号）共计667.99㎡应全部安置给原告。关于460㎡产权调换费原告同意按照680元／㎡给付，符合协议约定，按此执行。关于原告与李某某争议的61.6㎡，双方同意按面积回迁房屋，应由原告按照原安置协议承担产权调换费。对于超过上述面积的部分，应由原告按照3100元／㎡交纳房款。故对于被告抗辩争议的3-20号房屋不属于回迁范围不符合合同约定，不予支持。关于未及时回迁的违约责任的承担问题，被告虽然通知原告回迁，但因双方在回迁方面存在分歧导致原告未回迁，其中争议的99.8㎡是否回迁范围是主要因素，因此，不能正常回迁导致的损失由被告承担。按照动迁安置补偿协议约定，回迁日期不能超过12个月。如超期，按政策规定补偿被拆迁人营业损失200%。信诚公司未按期回迁，已经结算了部分营业损失费至2008年2月4日，此后至回迁之日的损失，因双方对回迁安置的范围存在争议，系被告未按照合同约定进行回迁，因此该损失应由被告承担。关于原告请求的地下室面积、地沟的差价款以及电力增容差价款问题，双方同意由被告补偿原告48410元，按此执行。关于门的补偿，被告不同意给付，原告亦表示同意，故对原告的该项请求，不予支持。故判决：一、被告锦州权顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落于锦州市古塔区三号楼一层全部（3-19号、3-20号）共计667.99㎡安置给原告锦州市宝华汽车修配厂；二、原告锦州市宝华汽车修配厂于本判决生效后十日内给付被告锦州权顺房地产开发有限公司产权调换费354688元［680元／㎡×（460㎡＋61.6㎡）］；三、原告锦州市宝华汽车修配厂于本判决生效后十日内给付被告锦州权顺房地产开发有限公司房屋超面积价款453809元（3100元／㎡×（667.99㎡-460㎡-61.6㎡）］；四、被告锦州权顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告锦州市宝华汽车修配厂2008年2月4日-2013年4月4日营业损失费937440元（180元×42人×200%×62个月），此后至回迁之日止按照上述标准计算；五、被告锦州权顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告锦州市宝华汽车修配厂地下室、地沟、电力增容差价款48410元。上述二至五项折抵，被告锦州权顺房地产开发有限公司给付原告各项费用共计177353元，于本判决生效后十日内给付。
本院（2013）锦民一终字第00573号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，信诚公司设计动迁安置的5#楼一层门面跨度为42.5米；权顺公司于2008年承接项目后变更设计，原5#楼变更为3#楼，一层门面跨度变更为43米，其中3-20号的宽度6.1米，并按照变更后的设计实际施工。
该判决认为，被上诉人与信诚公司之间签订的动迁安置补偿协议书及补充协议书合法有效，应按照约定履行。上诉人承接了信诚公司的动迁项目后，对上述动迁安置补偿协议没有异议，应按照协议履行相应的回迁义务，违约方应按约定承担违约责任。现上诉人主张古塔区3-20号门市房（门面跨度6.1米）屋不属于回迁安置一节，由于上诉人权顺公司承接该项目工程变更设计后整个一层门面跨度较原设计多0.5米，且上诉人回迁给被上诉人的古塔区3-19号门面跨度为36.9米，也少于补充协议约定的门面跨度，故该3-20号门市房屋应属于回迁范围。另外，动迁安置补偿协议中约定的“一层（全部）460㎡”，结合协议后文的“面积差部分多退少补”，应理解为回迁安置范围包含一层全部，460㎡是在协议当时设计条件下对“全部”的补充说明而非限定。因此上诉人主张3-20号门市房屋不属于回迁范围的意见本院不予支持。关于上诉人主张一审法院认定2007年动迁项目由上诉人承接错误一节，经查明上诉人权顺公司于2008年成立并承接该动迁项目，原审判决认定事实存在瑕疵，应予更正。关于上诉人主张由于被上诉人没有能力支付补偿差价款造成没有回迁，损失应由被上诉人自行负担一节，现被上诉人未回迁的主要原因是双方就3-20号门市房屋是否属于回迁范围存在争议，因3-20号房屋属于回迁范围，故没有回迁的损失应由上诉人承担。
关于上诉人主张一审法院适用法律错误一节，规划设计变更不属于不可预见的重大客观情况的变化，因此本案不适用情势变更原则，一审适用法律并无不当，上诉人的该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人权顺公司在二审过程中提出工程会议记录作为证据以证明其与被上诉人宝华修配厂就3-20号门市房屋达成9000元／平方米的购买意向，由于该工程会议记录系其单方制作，不能证明双方之间就3-20号门市房屋存在买卖合意，因此对该证据不予采纳。上诉人权顺公司在二审过程中提出入户通知单、照片及证人证言作为证据证明上诉人履行了通知被上诉人办理回迁及入户手续的义务，由于上述证据并非二审程序中的新证据，且被上诉人不同意质证，因此对上述证据不予采纳。关于上诉人权顺公司主张被上诉人存在严重违约行为应赔偿上诉人的损失的意见，由于其在一审过程中未就此提出主张，因此对该项主张本院不予审理，上诉人可就此另行主张权利。故判决：驳回上诉，维持原判。
申请再审人权顺公司称，2003年3月22日拆迁人锦州信诚房地产开发有限公司与被拆迁人锦州市宝华汽车修配厂签订了动迁安置补偿协议书，该协议依据当时规划安置宝华修配厂古塔区5#楼一层（全部）460平方米。2003年4月1日，锦州信诚房地产开发有限公司与宝华修配厂签订补充协议，约定“回迁房屋开间6.6米×5个，西单元开间4.5米×1个，总计跨度为37.5米，若5号楼面积不足460㎡，可由东单元南连。开间4.6米×9.9米，修车库一个，开东门，总面积差执行原协议”。后宝华修配厂北侧与李某某连接段61.6平方米房屋，经法院确权归宝华修配厂所有，故宝华修配厂实际安置面积应为521.6平方米。后由于各种原因，动迁项目搁浅，市政府为解决问题，对原规划重新做了调整，调整后权顺公司承接了该项目。根据新规划5#楼变更为3#楼，一层面积长从37.5米变更为43米，跨度从11米变更为16米，面积从不足460平方米变更为667.99平方米。按照补偿协议，权顺公司应安置宝华修配厂的面积为521.6平方米，故权顺公司根据住宅结构要求将一层门市分成两个独立的门牌，即3-19号、3-20号。回迁给宝华修配厂的为3-19号（六个门脸，跨度36.9米，面积568.19平方米），且3-19号面积超过应回迁面积46.59平方米，由此可见，3-20号门市不在宝华修配厂回迁范围。2009年9、10月间，宝华修配厂多次向权顺公司表示购买3-20号，经多次协商，权顺公司同意以9000元／平方米的价格卖给宝华修配厂，并应宝华修配厂的要求，在3-20号房屋内修建地沟一个，权顺公司多次要求宝华修配厂签订购房协议，宝华修配厂以种种理由未签。2010年项目竣工后，权顺公司先后于2010年7月10日、7月30日、8月4日等通知宝华修配厂回迁及缴纳3-20号门市房款，但宝华修配厂均以正在筹钱等理由推脱，宝华修配厂故意拖延入户的行为导致损失的扩大，应由其自行承担。故请求撤销原审判决，确认锦州市古塔区解放路二段长安红日小区3-20号房屋归权顺公司所有，宝华修配厂对2010年7月10日后的经营性损失由其自行承担。宝华修配厂辩称，面积增加是因规划变更所致，但变更后的规划对东西跨度并未显著变化，3-20号房屋是东西跨度一部分，双方当事人在安置协议中“安置5#楼一层（全部）460㎡”的约定，460㎡不准确，一层全部系准确用语，结合协议中“面积差部分多退少补”的约定，被申请人目的是追求回迁面积的最大化。双方当事人在补充协议中约定了六个开间的标准，该项约定是为了满足规模化生产经营的需要，当时约定六个开间，跨度加在一起37.5米，结合规划的跨度42米，可知约定的开间是七个，只是除约定之外没有米数、方位的限制，因此3-20号房屋应属回迁范围。因回迁房屋不符合协议约定，权顺公司有主张3-20号房屋不在回迁范围，双方协商未果，且被申请人直至2012年4月才接到回迁通知，故被申请人经营性损失应计算至实际回迁之日。
经再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，宝华修配厂原动迁面积为786.6平方米，其中326.4平方米选择货币补偿，460平方米选择产权调换。2006年8月1日，本院以（2006）锦民一终字第313号民事调解书，将坐落于锦州市古塔区61.6平方米房屋确认归宝华修配厂所有，原拆迁人锦州信诚房地产开发有限公司（后更名为锦州金亿房地产开发有限公司）同意61.6平方米属于回迁范围，故宝华修配厂实际回迁面积为521.6平方米，权顺公司对此无异议。
又查明，2008年4月7日，申请再审人权顺公司与锦州金亿房地产开发有限公司（其前身锦州信诚房地产开发有限公司）就涉案项目签订了《项目转让合同书》，约定“宝华修配厂（未安置门市521.6平方米），全部由权顺公司安置”。
再查明，权顺公司在一审时提供了一份2010年7月30日对动迁业主的《通知》，该《通知》载明“本单位对各位回迁一事，定于2010年8月1日与各位核对，整理账目”。2012年4月9日权顺公司对宝华修配厂一份《通知》，该《通知》载明“您的房屋在2010年7月15日已经可以办理入户手续，多次督促并通知办理，至今没有办理。经公司董事会研究决定，再次通知您期限15个工作日办理完入户手续，如不办理，公司将采取合理措施，后果由您自负”。同时查明，案涉楼房综合验收合格时间为2011年2月16日。
以上事实，由原审证据及《二期工程1#、2#、3#楼《建设项目竣工综合验收证书》载卷为凭，并经庭审质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，申请再审人权顺公司与锦州金亿房地产开发有限公司（其前身为锦州信诚房地产开发有限公司）在2008年4月7日签订《项目转让合同书》时，已表明负责安置被申请人宝华修配厂521.6平方米的门市房及给付各种补偿，且对被申请人宝华修配厂与锦州信诚房地产开发有限公司（后更名为锦州金亿房地产开发有限公司）在2003年3月22日签订的《动迁安置补偿协议书》、2003年4月1日签订的《补充协议书》均无异议，故申请再审人权顺公司应依约履行义务。就本案而言，被申请人宝华修配厂与锦州信诚房地产开发有限公司签订《动迁安置补偿协议书》时，被申请人宝华修配厂应回迁安置面积应为786.4平方米，被申请人之所以同意对其中326.4平方米选择货币补偿，是由于当时被申请人无法回迁，只能异地安置，且根据当时规划，异地安置的古塔区5#楼一层门市的建筑面积约460平方米，所以被申请人与锦州信诚房地产开发有限公司签订《动迁安置补偿协议书》时，特意在安置部分的条款中约定“安置五#楼一层（全部）460平方米”字样，其目的就是要求一层全部，而非单纯的460平方米的面积，否则也不会在条款中约定“面积差多退少补，按3100元／㎡执行”。申请再审人在2008年4月7日承接该项目时，亦认可《动迁安置补偿协议书》及《补充协议书》的效力，虽然申请再审人权顺公司接手该项目时，经政府协调，规划已经变更，但规划变更不能等同于回迁房屋跨度的变更，事实上，所谓的变更只是有原先设计的砖瓦结构变更为框架结构，如申请再审人主张《补充协议》是对原《动迁安置补偿协议书》中案涉楼房跨度的变更，应由申请再审人承担举证责任，现在申请再审人无证据证明双方约定的回迁房屋跨度发生变更的情形下，且申请再审人权顺公司亦未及时就变更的事实与被申请人协商修订《动迁安置补偿协议书》及《补充协议书》的相应条款，故应视为申请再审人权顺公司应按原约定继续履行。根据双方协议约定，申请再审人应将5#楼（现为3#楼）一层全部作为被申请人宝华修配厂的安置用房，即锦州市古塔区三号楼一层3-19号、3-20号门市房均属于回迁安置范围。
关于《动迁安置补偿协议书》约定的补偿被申请人宝华修配厂经营性损失一节。本院认为，按照被申请人宝华修配厂与锦州信诚房地产开发有限公司2003年3月22日签订的《动迁安置补偿协议书》约定的回迁日期不超过12个月，即回迁日期最晚为2004年3月22日，否则按政策规定补偿宝华修配厂营业损失费200%。现锦州信诚房地产开发有限公司将项目转让给权顺公司时，已经按照约定支付被申请人经营性损失至2008年2月，且锦州信诚房地产开发有限公司与申请再审人权顺公司2008年4月7日签订《项目转让合同书》时明确约定“动迁户未交房款及开发公司未给付动迁户的各种补偿一律由乙方（即权顺公司）负责收款与支付”，则申请再审人权顺公司自2008年3月开始，按锦州信诚房地产开发有限公司支付补偿的标准履行补偿被申请人营业性损失的义务。关于计算营业性损失截止日期一节，本院认为，案涉门市房3-19号、3-20号虽然属于两个独立的房屋，但如果被申请人单就3-19号门市房办理回迁事宜，势必将所有动迁安置手续交由申请再审人，则事实上无法对3-20号门市主张回迁的权利。故申请再审人权顺公司向被申请人宝华修配厂支付经营性损失的应截止至实际回迁之日。
关于《动迁安置补偿协议书》中约定的产权调换费一节，因被申请人在原审中自认按680元／㎡计算，应予以支持。
关于被申请人所主张的地下室面积差价、地沟差价、电力增容差价款等问题，因原审时双方均认可由申请再审人补偿被申请人48410元，应予以支持。关于门的补偿，因双方当事人在原审时已经达成协议，本院予以支持。
综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）锦民一终字第00573号民事判决及辽宁省锦州市古塔区人民法院（2012）古民一初字第00433号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 帆
代理审判员 郭慧峰
代理审判员 范 玲
二〇一四年六月五日
书 记 员 张 悦