河南省许昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）许县枪民初字第505号
原告王国伟，男，汉族，1966年3月11日出生，住尉氏县。
委托代理人程玉静，女，河南世纪风律师事务所律师，委托代理权限为特别授权。
委托代理人郑彦章，男，河南世纪风律师事务所实习律师。
被告徐青杰，又名徐清杰，男，汉族，1968年7月25日出生，住许昌县。
原告王国伟诉被告徐青杰不当得利纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月，原告曾欲承揽被告处的部分工地工作，被告要求原告交纳保证金20万元。原告交纳20万元保证金后，被告所谓的工作根本不能开展。原告多次向被告要求退还保证金，被告均未给付。2015年6月7日，被告向原告出具协议书一份，载明欠原告20万元，并保证到2015年6月25日前还清欠款，否则其拥有的两套房子归原告所有。但被告至今仍未偿还原告该笔款项。现请求判令被告偿还原告欠款人民币20万元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告未答辩，亦未向本院提交相关证据材料。
原告向本院提交的证据材料有：1、协议书两份，证明被告欠原告现金人民币20万元，如果不能履行将自己在村里的自有房产两处归原告所有；2、出庭证人证言两份，证明被告欠原告现金20万元，原告交付被告该款项时证人均在场见证。
经对原告提交的证据进行审查，本院认为，对于证据1中的“协议书”中关于“如违约，徐清杰在邓庄乡徐门村的两座房子归王国伟所有”与“买卖协议”中关于“如果2015年6月25号前徐清杰还不上钱，徐清杰名下两座房产归我王国伟所有，王国伟有权自行买卖”之约定的内容虽系原、被告双方真实的意思表示，但是其中当被告无法偿还原告相关款项时被告名下的房产两处即归原告所有的约定明显违反了《中华人民共和国担保法》第四十条中关于禁止流质抵押的规定，属于无效条款，且原告也未提交相关证据证明该协议所涉两处房产的价值与原、被告双方间的债权债务标的数额（20万元）相当，故上述约定内容无效，对相关约定内容本院均不予确认；对于“协议书”中的其他内容，因形式合法、内容客观、与本案相关联，且未违反法律的禁止性规定，故本院予以确认。对于证据2中的两份证人证言，因均证明原告将其欲承包的工程质量保证金共计20万元交付给被告徐青杰的事实，其两份证人证言内容分别与证据1中由被告向原告出具的协议书相印证，故对该组证据本院予以确认。
根据原告的陈述、举证及诉称意见，依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：
2015年6月7日，被告徐青杰给原告出具协议书一份，内容具体记载为“协议书兹有徐清杰欠王国伟现金贰拾万元整（200000元）（鄢陵工地保证金），今经双方协商，到2015年6月25号前还清。徐清杰身份证2015年6月7号证明人尚晓丽”。
自2015年6月25日上述承诺还款期限届满后至今，被告一直未向原告偿还该款，为此，原告诉至本院。
另查明，2013年11月1日，原告曾与案外人郝胜利签订内部承包协议一份，其中约定由原告承包鄢陵县大马乡前营村春来燕企业合作社工程，工程量为2栋，并约定原告于合同签订后三日内向其交付20万元合同履约保证金（每栋10万元）。后被告徐青杰向原告王国伟收取了该20万元保证金。
本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。另，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
本案中，被告欠原告20万元保证金未还，有其向原告出具的协议书及原告提交的证人证言等为证，事实清楚、证据充分。被告与原告签订的协议书从内容上看实为还款协议。而依据与鄢陵县大马乡前营村春来燕企业合作社工程有关的内部承包协议可知，该内部承包协议的签订双方是原告与案外人郝胜利，被告并非该协议的一方当事人，现有在卷的证据材料也不能证明被告确实具有收取本案所涉20万元保证金的合法基础，且被告在其向原告出具的协议书中已承认欠原告王国伟该保证金并承诺于2015年6月25日前偿还该保证金，故被告徐清杰依法应向原告偿还该不当得利款，因此，对于原告所提请求被告偿还其20万元保证金的诉讼请求本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条及相关司法解释之规定，判决如下：
被告徐青杰于本判决生效之日起五日内一次性向原告王国伟返还不当得利款20万元。
案件受理费4300元，由被告徐青杰承担,暂由原告王国伟垫付，待执行时一并返还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审 判 长 李恒干
审 判 员 杨继民
人民陪审员 王丽芳
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 高春雨
“以房抵债”合同的效力认定
作者：相颖发布时间：2014-07-0115:26:37打印字号：大|中|小
一、据以研究的案例
2005年10月，程某向武某高息借款13万元，程某与武某签订“借款及出卖房屋协议书”，约定“因甲方程某急需用款，向乙方武某借款壹拾叁万元（130000元整），借款的日期为一个月于2005年10月31日-2005年11月30日为止。如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出。如一个月内还清此款，起步一万元损失费（壹万元），然后按天每天壹仟元计算（但最多每月不超过叁万元整）。如到期不能归还此款，乙方只能收取季庄8间房屋一个整院产权，不再要壹拾叁万元借款”。后程某未能到期还款，2005年12月武某将协议中的房屋据为己有。2005年12月16日，密云县密云镇季庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程某、贺某夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落在我村的房产（正房四间、倒座四间）以抵债的方式抵给债权方武某，村委会在双方同意的情况下，同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”后程某、贺某诉至法院，要求确认其与武某签订的协议中将房屋抵押的条款无效，武某返还房屋及院落。
被告武某辩称，原告所述不属实。本案的纠纷应为房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。我与程某签订的协议也是房屋买卖协议，而且已经经过了房屋所在村村委会的确认。我与程某签订的协议合法有效，因现在房屋要拆迁，所以程某才想要回房屋。我不同意原告的诉讼请求。
反诉中，武某诉称，程某卖与我的房屋马上就要拆迁，如果其非要要回房屋的话，就应当按照房屋现在的价值进行评估，如果评估的费用合理的话，我可以将房屋退还给程某，否则我要求继续履行原协议。我要求程某、贺某给付我补偿款120万元。
程某、贺某在反诉中辩称，我们与武某签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效，武某要求我们给付其补偿款没有任何依据。不同意武某的诉讼请求。
二、审理结果
一审法院经审理认为，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；宅基地使用权禁止抵押。程某、贺某与武某签订的协议中约定的“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归乙方所有，甲方无条件退出”的约定，违反了法律的强制性规定，应为无效。武某主张上述条款不是抵押条款而是房屋买卖条款，本院认为武某的户籍性质为非农业家庭户，非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋，上述条款亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故程某、贺某要求确认双方签订的协议中涉及的抵房条款无效并要求武某返还房屋的主张，本院予以支持。武某应当将房屋返还程某、贺某，但应给武某合理的腾退时间。程某、贺某因急事从武某处借款，并自愿在借款无法偿还的情况下将房屋抵给武某，现因房屋价值明显升高而要求返还房屋，程某、贺某的行为有违诚信，存在一定过错，其二人应当返还借款并赔偿武某因此所受到的合理损失，据此判决程某、贺某与武某签订的“借款及出卖房屋协议书”中“如到期1个月还不上此款，甲方愿意把密云城关季庄大队8间平房一个院整产权归乙方所有”的约定无效；判决生效之日起30日内，武某将座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷11条3号的房屋及院落返还给程某、贺某；判决生效之日起10日内，程某、贺某给付武某借款13万元，赔偿经济损失288786元，共计418786元；驳回武某的其他反诉请求。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
三、相关法律问题分析
为了交易安全，部分当事人往往在借款抵押过程中，就抵押物签订一个买卖合同，以便在借款到期借款人不能清偿时，直接依买卖合同取得抵押物的所有权。那么，这种买卖契约的性质与效力如何认定呢？是附条件的买卖合同还是流质抵押合同，这也是本案的争议焦点。对此，存在两种不同意见。
一种意见认为，该合同是附生效条件的房屋买卖合同，合同约定了如果原告无法还清借款，则将密云城关季庄大队8间平房一个整院产权归被告所有，且村委会出具一份证明，确认同意双方的借款及出卖房屋的协议书效力，故该合同属于双方自愿签订，是真实意思表示，现所附条件已经成就，买卖契约也应该有效。
另一种意见则认为，《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这是关于禁止流质抵押的规定。原被告双方在订立借款合同的同时，签订了流质抵押条款，违反了我国担保法的规定，是流质契约，应无效。
笔者同意第二种意见，理由如下：
（一）附生效条件的买卖合同与流质抵押的区别
1、标的物与价款价值相当。买卖合同的双方当事人互负给付义务，因此买卖合同是双务合同、有偿合同，当事人双方的权利义务呈现彼此对等的关系，双方权利义务的交换价值具有当事人主观上等价的特点，所以买卖合同是对价合同。然而本案中，原告为了尽快获得被告的借款，以估价为418786元的房屋，为明显低价的130000元的借款进行担保，显然不是等价交换的买卖合同。
2、目的不同。买卖合同中，出卖人转移标的物的所有权于买受人，目的是取得买受人的价款的所有权。同理，买受人支付价款，是为了得到标的物的所有权，这是买卖合同成立的前提。然而本案中，原告同意将房屋的所有权转移给被告的目的是给被告的借款提供保障，并非是赚钱，不是标的物的价款。
（二）现行《担保法》关于流质抵押的规定
我国《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。这是我国关于流质抵押的禁止性规定。流质条款是转移抵押物所有权的预先约定。法律禁止“流质”的主要原因有两个方面：一是为了保护双方当事人的利益，体现民法的公平、等价有偿的原则。从债务人的角度看，债务人为经济所迫，与债权人签订抵押流质条款，以价值较大的抵押物担保小额债权，有损抵押人利益；从债权人角度看，抵押权设定后，如抵押物价值下降，低于所担保的债权价值，对债权人也不公平。对于因重大误解签订的显失公平的流质抵押合同，债务人虽然可以行使撤销权，但是很难举证，禁止流质抵押能更好地保护抵押人的合法权益。二是抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特征和价值属性相违背。
本案中，原、被告签订流质抵押条款，目的是债务履行期限届满被告未受清偿时，通过转移抵押物的所有权实现债权，但该约定违反了《担保法》的禁止性规定属于无效条款。此外，原、被告双方抵押的房屋为农村居民的私有房屋，被告的户籍性质为非农业家庭户，禁止购买农村居民的私有房屋，而我国《担保法》第三十七条同时也规定宅基地使用权禁止抵押。因此，双方签订的上述条款也无效，被告应将房屋返还给原告夫妇。但因房屋价值明显升高，原告违背诚信要回房屋，存在一定过错，应当返还借款并赔偿被告因此受到的合理损失。综上，一、二审法院的判决是正确的。