云南省砚山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2622民初612号
原告：文山和居物业服务有限公司。住所地云南省文山市卧龙街道攀枝花社区环北路金玉名园小区***号。
法定代表人：陈中会，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王丽，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。
委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。
被告：孟跃农，男，汉族，江苏省宜兴市人，高中文化，居民，住址江苏省宜兴市，现住砚山县江那镇嘉禾社区。
原告文山和居物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告孟跃农物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王丽，被告孟跃农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
物业公司向本院提出诉讼请求：判令孟跃农支付所欠的物业服务费6480元（C36号房屋：180元/宗.月×36个月）及承担违约金20412元，两项合计：26892元。事实及理由：2012年12月26日，物业公司与孟跃农所在的业主委员会签订了《七乡花园物业管理服务合同》，合同第六条约定：一、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费。五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。第十六条、本合同管理服务期限为3年。自2013年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月25日，物业公司又与七乡花园业主委员会续签了《七乡花园A区物业管理服务合同》，原告对七乡花园A区进行管理服务，合同期限从2016年1月1日起至2016年12月31止。合同签订后，原告为被告C36号房屋（1宗地）提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但被告却无故拖欠应支付给原告2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费。经物业公司多次催要，被告并无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，物业公司向法院起诉。
被告孟跃农辩称，起诉我们的证据合同上面有每宗住宅地按180每月计算，我们的是门面房，他们的规定只针对住宅和别墅，不是我们门面房，他们定的合同上，第5页第5条公用部分有一条排污、排水、管道通畅、发生堵塞、外溢现象及时处理，道路通畅、井盖无缺损、无丢失，不影响人们正常通行，物管并没有做到这一点，我家的下水道堵塞，下水道溢水上来我家，使我家存放的材料都损坏了，我打电话叫物业，他们来看只在外面查看，并不愿意进我家的门，因为很臭，很脏，我问他们怎么帮我处理，他们说不属于他们物管管理的范围，他们物管经理最后就说了一句我没有交物管费他们就不管。合同里面第四项安防管理服务里第三条，对进入本物业区域的陌生人员身份进行查询，他们根本就没有做到，外来车辆随便进，他们也不过问的。住宅别墅按照180元每月计算，商铺按照45元每月计算，他们起诉我们的不合理，我们的水电是外接的，他们从来不会说有什么代收水电费的说法。2016年颁布的物业管理条例中有一条，如果物业管理服务达不到服务合同的约定，我们作为业主有权拒绝缴费。业主委员会成员是需要投票或者选举产生，我们根本不清楚这件事。他们的合同上作为乙方的权利与义务第10条，乙方不得擅自占用和改变使用功能，他们已经改变了使用功能，不是本小区的车辆进入，他们不止让他们在本小区停车还收费，占用我们的通道，并且堵塞消防通道。
经审理，双方当事人争议焦点为：2012年所签订的物业管理合同对业主是否有约束力，原告要求被告支付违约金的请求是否应被支持。
针对诉讼请求及争议焦点，物业公司向法庭提交了证据：第一组：《物业管理服务合同》二份，以证明：1.2012年12月26日，物业公司与孟跃农所居住小区的业主委员会签订了本合同的事实；2.业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰(千分之五)向欠费业主收取违约金的事实。3.住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗·月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）的事实。4.服务期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止的事实。5.2015年12月31日，物业公司与七乡花园业主委员会续签了《七乡花园A区物业管理服务合同》，由该公司为七乡花园A区进行物业管理服务，合同期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止。第二组：《限期缴款函》一份、《快递回执单》一份，以证实物业公司的代理人于2017年2月18日通过快递方式向孟跃农发送了限期缴款函，告知被告缴纳尚欠物业公司的物业管理费及违约金的事实。第三组：《照片》4张，以证明物业公司职工黄绍文、宗广文、王兰英等在物业服务管理期间为被告提供物业服务的事实。第四组：（2016）云2622民初263号《民事判决书》及（2016）云26民终980号《民事判决书》各一份，以证实经一审、二审判决确认物业公司与七乡花园业主委员会所签订的《物业管理服务合同》属合法、有效合同，被告应当按合同约定向物业公司支付所欠物业服务费的事实。第五组：协助查询（回执）一份，以证实被告系七乡花园房屋业主的事实。
经质证，孟跃农对物业公司所提交的第一组证据不认可，认为自己从来没有与原告签定过合同或者认定过收费标准，合同应该是无效的，而且房子是门面房，合同约定不起作用，合同主要是针对住宅区，别墅区，原告也没有对我们门面的业主提供过任何服务，家里下雨淹水的时候没有物管管过，且物管经理说跟他们没有关系，作为商铺合同就没有效力，合同中有一条商铺按照45元每月收费，对第二组证据认为从来没有收到过，也没见到过，快递回执单不清楚，没有收到过；对第三组证据照片中广告牌是在2016年才做出来的，在2013年到2015年公告栏是不存在的，照片是近期才拍的，是在做表面工作，他们平时上班根本就不会穿制服带头盔，我对照片真实性不予认可，都是表面文章，对第四组证据，判决是针对下花园，我们是上花园，判决对我们来说不起什么作用。对第五组证据无异议。孟跃农针对其抗辩理由向法庭提交照片5张，以证实2017年6月11日下雨造成下水道堵塞，造成家被水淹，财物损失，还有下水道井盖缺损，原告没管，也是自己用砖堵起来的。原告质证对照片的真实性、合法性没有意见，但认为与本案无关，只能证实他家被水淹，不能证实物管是否处理过。
经当事人举证、质证，本院认为物业公司所提交的第一组证据即《物业管理服务合同》及《七乡花园A区物业管理服务合同》，证实了物业公司与被告所居住的七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订物业管理服务合同，该物业公司对被告所在的七乡花园小区（后续为A区）提供物业管理服务，合同客观真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对物业公司所提交的第二组证据，因公司所提交的“中通快递详情单”无被告的签名，不能证明物业公司已将“限期缴款函”直接送达给了被告，故对物业公司就该证据欲以证明的观点，本院不予认定；对物业公司所提交的第三组证据，证实了物业公司与被告所居住小区业主委员会签订《物业管理服务合同》后，安排员工为小区业主提供物业服务的事实，该证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对物业公司所提交的第四组证据，该组证据系法院作出的生效法律文书，具有客观、真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。物业公司提交的第五组证据被告无异议，本院予以确认。孟跃农提交的照片物业公司认可真实性和合法性，但该证据仅反映家被水淹，不能证实物业公司是否履行合同义务，且照片被告表明是2017年6月11日下雨，与物业公司请求的物管费不具关联性，该证据本案不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：
2012年12月26日，孟跃农所居住的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）签订了一份《七乡花园物业管理服务合同》，在合同上作为砚山七乡花园业主委员会代表人签名的有：胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会。该合同对双方的权利、义务作了明确约定，其中第六条约定为：“一、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗·月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。2、商铺按照45元/年计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）。3、第一年，对一次性缴纳一年物业管理费的业主按照缴纳物业管理费总额10%以现金的方式奖励缴费业主。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费。五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任”。第十六条约定本合同管理服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，按合同约定对孟跃农所在的七乡花园进行了物业服务。2015年12月25日，孟跃农所在的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与物业公司（乙方）又续签了一份《七乡花园A区物业管理服务合同》，合同约定条款与2012年12月26日所签订的《七乡花园物业管理服务合同》一致，合同签订后，该公司继续为七乡花园A区提供物业服务。后在进行物业服务的过程中，因七乡花园的部份业主不按合同约定按时缴纳物业管理费，包括孟跃农在内。同时查明，孟跃农房屋为门面房，一宗地，土地面积96平方米，建筑面积293.4平方米，按合同约定每月的物业管理费为180.00元，孟跃农从2014年1月1日起至2016年12月31日止共三年未支付物业公司物业管理服务费合计6480元。
本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案物业公司与孟跃农所属的砚山七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订《七乡花园物业管理服务合同》，2015年12月25日又续签了[七乡花园A区]《物业管理服务合同》，这两份合同对双方的权利、义务都作了明确约定，该约定对所有七乡花园的业主和物业公司均具有法律约束力，所有业主和物业公司均应当履行其义务。物业公司已按合同约定对七乡花园提供了服务，孟跃农作为七乡花园的业主之一，未按合同约定支付物业服务费，其行为已违反了合同约定，对物业公司要求孟跃农支付6480元物业服务费的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。但对物业公司要求孟跃农承担13500元违约金的诉讼请求，因按合同约定，物业管理费定于每年第一个季度最后一月末缴纳当年的物业管理费，孟跃农未按约定缴纳，物业公司应按时进行催收，因物业公司未按时催收，且所投递的《限期缴款函》快递是否已直接送达给孟跃农，本院无法查实，故对其主张的违约金，本院不予支持。孟跃农辩称自己并未与物业公司签订合同，且物业公司收费不公平（高低不一），物业管理服务达不到服务合同的约定，业主有权拒绝支付物业服务费。本院认为，因签订物业服务合同的主体不是业主个人，即孟跃农并不是签订《物业管理服务合同》的主体；另外，孟跃农并未向法庭提交证实物业公司存在不为小区服务或是服务不到位等的证据，故应承担举证不力的法律后果。孟跃农还辩解自己的是门面房是商铺不是住宅和别墅，而商铺按45元/月收费，因孟跃农的房屋系带门面的房屋，为一宗地所建房屋，理应180元/月计算物业管理费，其辩解本院不予采信。
综上所述，对物业公司的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由孟跃农于本判决生效之日起二十日内支付文山和居物业服务有限公司物业服务费6480元；
二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费472元，减半收取计236元，由文山和居物业服务有限公司负担186元，孟跃农负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 张援朝
二〇一七年六月二十九日
书记员 杨 梦