湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初182号
原告龙某，女，1983年3月17日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖事务所律师。
被告欧某，女，1971年5月29日出生，汉族，住北京市东城区。
委托代理人熊永炬，湖南恒昌律师事务所律师。
第三人众锦房地产公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道阜埠河路科教新村9号门面。
法定代表人胡程，系该公司执行董事。
委托代理人阳波，男，1987年10月23日出生，汉族，住湖南省南县，系该公司法务。
原告龙某诉被告欧某、第三人众锦房地产公司（以下简称“众锦房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员刘润雅、廖寓舒组成合议庭适用普通程序于2017年6月2日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任法庭记录。原告龙某的委托代理人杨皓云，被告欧某的委托代理人熊永炬，第三人众锦房地产公司的委托代理人阳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某诉称：2016年6月23日，原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖居间合同》，由原告购买被告位于长沙市科教新村018栋的房屋，出售价格610000元。在签订合同当天，原告支付定金20000元给被告，被告遂出具定金收条一张，该定金经原告与被告同意托管在居间方。根据合同约定，被告在签订合同后应当积极办理该房屋适用房转商品房上市手续。但是被告却一直拖延拒绝办理，原告多次催促其应当按照合同约定履行其合同义务，但被告仍然不履行。在2016年8月1日，被告反而向居间方工作人员发送一封《关于委托失效的声明》，表明之前的委托书已经失效，根据《合同法》的规定，代理人在授权范围内所签署的合同对于委托人具有法律效力，被告仍应当按照合同的约定积极办理该房屋适用房转商品房上市手续。在2016年8月2日，被告又向居间方工作人员发送一封《关于催缴购房定金和相关税费的函》，根据合同约定，在签订合同当天原告应当向被告支付购房定金20000元，且原告已经向被告支付，被告出具收条，不存在未支付购房定金的行为；关于因房屋交易产生的税费，根据税收缴纳相关法律法规，是应当由缴纳义务人直接缴纳给税收部门或房地产管理部门的，而不是应当缴纳给产权人被告的，且税费只有在办理房屋转让手续时才产生及能够确定具体数额的，因此，原告均不存在向被告缴纳税费的义务且合同中对此并没有任何约定。原告为了促使及保障合同顺利履行，向被告发出《履约催告函》，要求被告履行合同义务，但是被告在《履约催告函》规定的日期内即没有与原告沟通也没有办理该房屋适用房转商品房上市手续；基于上述严重违约行为，原告向被告发出《合同解除通知函》。同时，根据合同第十条八款的约定，被告应当向原告赔偿定金损失20000元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告赔偿原告定金损失20000元；二、被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告返还定金20000元；三、被告承担违约责任，按照合同约定向原告支付122000元；四、被告承担给第三人众锦房地产公司的居间费用6100元；五、被告承担诉讼费用。在庭审过程中，原告撤回要求被告返还定金20000元的诉请。
被告欧某辩称：一、被告系履行先履行抗辩权，不构成违约。原告作为买方有先支付定金的义务，同时由于涉案房屋不是普通商品房，需补缴相关费用才得以办理过户手续，根据合同约定这部分费用由原告承担，故原告还有先行支付相关费用的义务。二、根据房屋买卖居间合同的约定，原告无权要求被告承担居间费用。无证据证明原告已向中介公司支付了居间费用，且原告在本院另案庭审中曾向法院承认其向中介支付过居间费用，但中介公司已经退还。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人众锦房地产公司述称：原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖居间合同》。在签订合同当天，原告支付定金20000元给被告，被告遂出具定金收条一张，该定金经原告与被告同意托管在居间方。根据合同约定，被告在签订合同后应当积极办理该房屋适用房转商品房上市手续。但是被告却一直拖延拒绝办理，原告多次催促其应当按照合同约定履行其合同义务，但被告仍然不履行。在2016年8月1日，被告反而向居间方工作人员发送一封《关于委托失效的声明》，表明之前的委托书已经失效，根据《合同法》的规定，代理人在授权范围内所签署的合同对于委托人具有法律效力，被告仍应当按照合同的约定积极办理该房屋适用房转商品房上市手续。在2016年8月2日，被告又向居间方工作人员发送一封《关于催缴购房定金和相关税费的函》，根据合同约定，在签订合同当天原告应当向被告支付购房定金20000元，且原告已经向被告支付，被告出具收条，不存在未支付购房定金的行为；关于因房屋交易产生的税费，根据税收缴纳相关法律法规，是应当由缴纳义务人直接缴纳给税收部门或房地产管理部门的，而不是应当缴纳给被告的，且税费只有在办理房屋转让手续时才产生及能够确定具体数额的，因此，原告均不存在向被告缴纳税费的义务且合同中对此并没有任何约定。原告为了促使及保障合同顺利履行，向被告发出《履约催告函》，要求被告履行合同义务，但是被告在《履约催告函》规定的日期内即没有与原告沟通也没有办理该房屋适用房转商品房上市手续；基于上述严重违约行为，原告向被告发出《合同解除通知函》。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市×××新村××区××房，该房屋原登记在被告欧某名下。2016年6月22日，被告欧某向其哥哥欧华出具委托书，该委托书载明：“欧某拥有的科教新村1区10栋302房屋，今授权委托欧华代理出售房屋，并代为与长沙我爱我家房地产大学城分行进行房屋买卖合同的签订事宜”。2016年6月23日，被告欧某（卖方、甲方）与原告龙某（买方、乙方）及第三人众锦房地产公司（居间方、丙方、由北京我爱我家房地产经纪有限公司授权特许经营）就涉案房屋签订了《房屋买卖居间合同》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为610000元，该房屋未设定抵押；买方于本合同签订之日向卖方支付定金20000元；买方承担契税、印花税、个人/企业所得税、手续费、抵押登记费、产权工本费、国土工本费、办理产权转移手续时，如遇国家政策或系相关规定调整而增加的税费；基于居间方提供的服务，在本合同签订时，卖方一次性向居间方支付居间服务费6100元，买方一次性向居间方支付居间服务费12200元；买方于过户当天支付房款190000元，作为本次交易的首期款，定金20000元在支付该笔款项时转为房款；卖方同意余款400000元由买方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向卖方支付；买卖双方在签订本合同后七天内向居间方完整地提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性。同时，合同第十条约定，如买卖双方任一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续或未能履行本合同之条款导致本合同不能顺利完成，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋出售价20%的违约金。该合同还标注：本合同系我爱我家长沙公司统一印制。我爱我家长沙公司已授权丙方使用“我爱我家”品牌开展本合同约定的特许业务，丙方已获得开展上述业务的资质。我爱我家长沙公司在合同授权方处盖章确认，欧华代被告欧某在合同卖方处签字确认，第三人众锦房地产公司在合同居间方处盖章确认。
合同签订当日，原告龙某即向被告欧某交纳了定金20000元，欧华代被告欧某向原告出具收条，但该定金实际并未依约由被告欧某收取，而托管于第三人众锦房地产公司账户。之后因被告未如约提供原告银行按揭贷款所需的部分资料，故原告银行按揭贷款一直未能通过审批。2016年8月1日，被告向第三人出具一份《关于委托失效的声明》，声明关于房产交易的相关授权、委托或其他代理性文件或事项于该日开始失效。2016年8月2日，被告又向第三人发出《关于催缴购房定金和相关税费的函》，该函要求原告支付定金并预先将相关税费汇入被告指定账户，并要求第三人及时将函转述给原告，负责向原告催缴上述款项，否则，合同于2016年8月3日开始失效。
另查明，1、第三人众锦房地产公司已退还原告购房定金20000元、居间服务费12200元，已退还被告居间服务费6100元；2、被告确认涉案房屋已于2016年10月9日另行出售给案外人，且已经办理涉案房屋的过户手续。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖居间合同》、《委托书》、《关于委托失效的声明》、《收条》、《关于催缴购房定金和相关税费的函》、《履约催告函》、《合同解除通知》、民事判决书等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，案外人欧华代被告欧某与原告龙某、第三人众锦房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。现原告主张要求确认三方签订的《房屋买卖居间合同》解除。本院认为，在合同履行过程中，被告未按合同约定提供原告银行贷款所需的部分资料，存在违约行为，且原告确认涉案房屋已于2016年10月9日另行出售并办理了产权过户手续，原、被告签订《房屋买卖居间合同》的合同目的已无法实现。现原告主张确认《房屋买卖居间合同》解除，于法有据，本院予以支持。至于合同具体的解除时间，本院依据向被告欧某送达起诉状副本等材料的时间，确定为2017年4月14日。被告欧某抗辩主张原告未依约缴纳定金及相关税费，原告存在违约行为。对此，本院认为，被告欧某委托其哥哥欧华签订《房屋买卖居间合同》，原告向代被告欧某签订合同的欧华交纳了购房定金20000元，欧华代被告欧某出具了收条，欧华的上述行为构成表见代理，对欧某发生法律效力。另双方合同亦并未约定“预缴税费”需支付给被告欧某，被告欧某无权要求原告支付“预缴税费”，故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。
关于原告主张被告承担其向第三人众锦房地产公司支付的居间费用6100元。本院认为，依据庭审查明的事实，第三人众锦房地产公司已将原告支付的居间费6100元退还给原告，故对原告的该项主张，本院不予支持。
关于原告主张被告按照合同约定向原告支付违约金122000元。对此，本院认为，被告在履行合同过程中，未提供原告办理银行按揭贷款所需的部分资料，导致原告银行按揭贷款无法办理，存在违约行为，应承担违约责任。本院结合原告因被告欧某违约而遭受的实际损失大小，从公平原则出发，酌情被告欧某支付原告违约金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告龙某、被告欧某与第三人众锦房地产公司于2016年6月23日签订的《房屋买卖居间合同》自2017年4月14日解除；
二、限被告欧某于本判决生效之日起十日内向原告龙某支付违约金20000元；
三、驳回原告龙某的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取3262元，由原告龙某负担2762元，由被告欧某负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一七年九月十一日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。