云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1848号
上诉人（原审原告）：昆明伊斯兰教经学院，住所地：昆明市滇池路***号。
法定代表人：马开贤，该院院长。
委托诉讼代理人：刘晓炜，云南建广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ雨，云南建广律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：云南合润融资担保有限公司，住所地：昆明市高新区海源北路6号高新招商大厦。
法定代表人：杨丽蓉，总经理。
委托诉讼代理人：冯嘉，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李晨曦，云南入世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨丽蓉，女，汉族，1974年10月15日生，住昆明市五华区。
被上诉人（原审被告）：李洪涛，男，汉族，1983年3月2日生，住昆明市五华区。
被上诉人（原审被告）：王新宇，男，汉族，1979年9月23日生，住昆明市西山区。
上诉人昆明伊斯兰教经学院（以下简称伊斯兰学院）、云南合润融资担保有限公司（以下简称合润公司）、被上诉人杨丽蓉、李洪涛、王新宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3135号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人伊斯兰学院上诉请求：撤销一审判决，改判支持伊斯兰学院在一审中提出的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、伊斯兰学院主张的租金、物业费、水电费应得到全部支持。原审法院认定合润公司2016年4月24日自行搬走的行为单方解除了租赁合同。根据伊斯兰学院与合润公司签订的编号为2015002号《房屋租赁合同》第四条、第八条约定，合润公司单方解除租赁合同未提前通知伊斯兰学院，合润公司应向伊斯兰学院支付单方解除合同应提前30天通知的房租费以及作为补偿的一个月房租，共计两个月的房租。物业费和水电费是房屋租赁合同中的组成部分，承租人应按双方约定计算的租期，结合实际使用量一并支付给伊斯兰学院，一审法院未予支持，违背意思自治原则，于法无据。二、伊斯兰学院主张的维权损失、违约金应得到全部支持。根据《房屋租赁合同》第十条的规定，伊斯兰学院主张的律师费和诉讼费，资金占用费为合润公司未付租金、水电费和维权费实际支出，按年利率24%计算，违约金为实际损失的30%，以上费用是实际发生的，符合合同约定，也未存在合同法等法律规定过高应予以扣减的情形，合润公司应按约向伊斯兰学院全额支付。一审法院未予支持，违背意思自治原则，于法无据。三、伊斯兰学院主张杨丽蓉、李洪涛、王新宇与合润公司承担连带责任应得到全部支持。一审中伊斯兰学院向原审法院提供了证据证明股东存在出资不实、抽逃出资、股东与公司资产混同、股东操纵财务造假等损害公司和公司债权人利益的行为。伊斯兰学院在一审中要求合润公司提交其财务会计资料。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条、第十四条及第二十二条的规定，公司债权人请求未履行出资义务或抽逃出资的股东在未履行出资和抽逃出资的范围内承担连带责任的，法院应予以支持。在合润公司未提供相应证据，一审法院也未调取，而伊斯兰学院又提供了相应证据证明的情况下，根据民事优势证据规则，应判决杨丽蓉、李洪涛、王新宇承担连带责任。
针对伊斯兰学院的上诉请求及理由，合润公司答辩称：伊斯兰学院出租的房屋并没有所有权证明，因此导致合润公司无法变更登记注册地，导致合润公司无法正常经营获得利润，因此租金应当降低，不能再按照合同来计算。出租的房屋有瑕疵，并且物业费的交纳也没有证据证明。水电费问题，伊斯兰学院提交的是复印件，真实性无法证明，不能证明向供电供水部门交纳了费用。关于股东承担责任的问题，一审法院已经认定，认可一审的认定。
上诉人合润公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判合润公司不承担责任，不支付违约金，房屋租金按照实际的使用情况支付合理的使用费，不应按合同约定的费用计算。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当。在合同签订时伊斯兰学院故意隐瞒其出租房没有产权证的事实，到合润公司在工商部门办理住所变更事宜时才知不能办理变更，对合润公司的正常经营活动造成影响。伊斯兰学院出租的房屋土地性质为教育用地，其未缴纳出让金将教育用地用作商业用途，合润公司在核实该情况后，要求伊斯兰学院提供相应的房屋产权证明文件，但伊斯兰学院未能提供，协商未果的情况下，合润公司认为伊斯兰学院是隐瞒真实情况，使合润公司违背真实意愿签订合同，该合同应当为无效合同。合润公司遂搬出了该房屋，伊斯兰学院对此也无异议。一审法院在此事实上依旧认定该合同有效，要求合润公司支付相应的费用属于事实认定不当，适用法律错误。二、一审法院对违约金的判决超出了伊斯兰学院诉讼请求的范围。伊斯兰学院在诉讼请求中仅是对合润公司在合同未到期前单方解除的行为提出违约请求，并未对逾期支付租金提出违约诉求，逾期支付租金是双方协商，经过伊斯兰学院诺许的，不存在违约，一审法院认定伊斯兰学院对合润公司搬离的行为并未提出异议系双方协商一致解除合同，因此对逾期支付租金的行为要求支付违约金超出了伊斯兰学院的请求范围。
针对合润公司的上诉请求，伊斯兰学院答辩称：双方房屋租赁从九几年就开始了，租了多年，并且合润公司的经营一直都在正常进行，因此合润公司关于产权证影响合润公司利益的说法不成立。产权证与租赁合同没有关系，即便没有产权证，也不影响租赁合同的成立、生效和履行。一审法院判决的违约金没有按照双方的合同进行计算，判少了。
被上诉人杨丽蓉、李洪涛、王新宇未答辩。
伊斯兰学院向一审法院起诉请求：1.合润公司、杨丽蓉、李洪涛、王新宇支付拖欠的租金238052元、物业管理费14520元、水电费2478.1元，以上合计255050.1元；2.合润公司、杨丽蓉、李洪涛、王新宇赔偿伊斯兰学院资金占用损失17475元、维权损失36000元、违约金16042.38元。
一审法院认定事实：2015年11月24日，伊斯兰学院与合润公司签订《房屋租赁合同》，约定伊斯兰学院将伊斯兰学院综合楼第五层房屋整层出租给合润公司用于商业经营，租期为一年，自2015年11月1日至2016年10月31日，年租金为450864元（606㎡×62元×12个月），合润公司在签订合同七个工作日内支付伊斯兰学院5万元，在2016年1月20日前支付175432元，在2016年5月1日前支付225432元。合润公司按水表和电表上的使用量加上损耗计交水电费，水电费每半年收一次，合润公司在收到伊斯兰学院开具的缴费通知单后于五个工作日内交清费用。物业管理暂定每平方米每月2元，一年合计14520元（606㎡×2元×12个月），物管费分两期支付，每期支付一半，支付时间与房租同步。任何一方提前30天书面通知对方，可以解除本合同，但要支付对方一个月租金作为补偿，剩余租期租金退还合润公司。合润公司逾期支付本合同项下应缴费用超过30天构成根本违约，伊斯兰学院可以单方解除合同。任何一方违反本合同约定均为违约，违约方须赔偿守约方损失并支付损失的30%作为违约金。合润公司逾期缴纳租金、物业费、水电费，除补交所欠费用外，还必须赔偿资金占用损失并按上述约定支付违约金，资金占用损失按逾期天数以年利率24%计算。合同签订后，合润公司向伊斯兰学院支付5万元。2016年4月24日，合润公司搬离综合楼。
另，合润公司于2009年12月4日成立,注册资本6000万，股东为叶颋钊、余秋柏。2010年4月27日，合润公司通过股权转让新增股东杨玉坤、汪智勇。2011年11月21日，叶颋钊将其股权全部转让给刘文宝。2012年5月16日，通过股权转让公司新增法人股东云南坤通科技有限公司。2012年6月28日，云南坤通科技有限公司、汪智勇通过股权转让退出股东身份，新增股东杨晓燕。2013年5月20日，通过股权转让，刘文宝、杨玉坤、杨晓燕退出股东身份，新增股东李洪涛、王新宇、杨丽蓉。2013年10月24日，余秋柏通过股权转让退出股东身份，现合润公司股东为李洪涛、王新宇、杨丽蓉。
庭审中，合润公司认为因伊斯兰学院无法提交伊斯兰学院综合楼的房屋所有权证，故合润公司认为《房屋租赁合同》无效，在此情形下，因与伊斯兰学院协商未果故合润公司于2016年4月24日搬离综合楼；伊斯兰学院则认为合润公司在未通知伊斯兰学院的情况下搬离综合楼。此外，伊斯兰学院认为要求李洪涛、王新宇、杨丽蓉承担连带责任的原因是原有股东在2009年、2010年抽逃出资，2011年、2012年财务造假，因此根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十八条的规定，作为股权受让方的李洪涛、王新宇、杨丽蓉应承担连带责任。
一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。合润公司认为伊斯兰学院未取得租赁房屋的所有权证而导致《房屋租赁合同》无效，但租赁房屋没有所有权证并非是租赁合同成立的必要条件；同时根据伊斯兰学院提交的建设项目规划条件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证可知租赁房屋是在取得建设工程规划许可证的情况下建盖的，故《房屋租赁合同》并不存在无效的法定情形，即《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。对于伊斯兰学院主张的租金，由于合润公司于2016年4月24日搬离，伊斯兰学院对合润公司单方搬离的行为并未提出异议，故确认《房屋租赁合同》系经双方协商一致解除，合润公司应向伊斯兰学院支付自2015年11月1日起至2016年4月24日的租金217917.6元（606㎡×62元×5个月＋606㎡×62元÷30天×24天），由于合润公司已支付租金5万元，故合润公司还应支付租金167917.6元。对于伊斯兰学院主张的物业管理费，根据约定，合润公司应向伊斯兰学院支付自2015年11月1日起至2016年4月24日的物业管理费共计7029.6元（606㎡×2元×5个月＋606㎡×2元÷30天×24天）。对于伊斯兰学院主张的水电费，由于伊斯兰学院未提交证据证明合润公司应当支付的数额，故不予支持。对于伊斯兰学院主张的违约金和资金占用损失，根据《房屋租赁合同》的约定，合润公司应于2016年1月20日前向伊斯兰学院支付租金175432元，由于合润公司并未按照约定履行，故合润公司存在逾期支付租金的违约情形，但由于合同约定的违约金和资金占用损失实质都是对合润公司就其违约行为承担的违约责任，在违约金已经能够弥补伊斯兰学院的损失的情况下，不再支持资金占用损失。《房屋租赁合同》约定的违约金16042.38元过高，一审法院酌情支持1万元，对于伊斯兰学院主张的资金占用费不再予以支持。对于伊斯兰学院要求杨丽蓉、王新宇、李洪涛承担连带赔偿责任的主张，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十八条“有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，伊斯兰学院明确表示由于合润公司的原股东在转让股权前抽逃出资，故根据上述规定作为受让人的杨丽蓉、王新宇、李洪涛应对合润公司的债务承担连带赔偿责任。但根据上述规定，杨丽蓉、王新宇、李洪涛承担责任的前提应满足以下条件：向杨丽蓉、王新宇、李洪涛转让股权的原合润公司股东存在未履行或者未全面履行出资义务的情形；杨丽蓉、王新宇、李洪涛对上述未履行或者未全面履行出资义务是知情的。由于伊斯兰学院并未认为转让股权的股东未履行或者未全面履行出资义务，而是抽逃出资。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》的体系和各条文的规定来看，该规定对于股东未履行或者未全面履行出资义务以及抽逃出资的行为均分别进行了规定，即未履行或者未全面履行出资义务与抽逃出资的情形是相互独立的，并无包含关系，由此可见上述十八条中规定的股东未履行或者未全面履行出资义务并不包含抽逃出资的情形，故伊斯兰学院要求杨丽蓉、王新宇、李洪涛承担赔偿责任的诉讼请求不符合上述法律规定，故对伊斯兰学院的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、合润公司于判决生效之日起十五日内支付伊斯兰学院租金167917.6元、物业管理费7029.6元及违约金1万元。三、驳回伊斯兰学院对杨丽蓉、王新宇、李洪涛的诉讼请求。四、驳回伊斯兰学院的其他诉讼请求。案件受理费6169元（伊斯兰学院已预交），由伊斯兰学院承担169元，由合润公司承担6000元（此款与上述款项一并给付伊斯兰学院）。
二审中，伊斯兰学院对一审判决事实认定其诉讼主张股东承担连带责任的法律条文依据不全，对一审判决认定的其他事实，双方当事人没有异议，本院依法予以确认。二审补充确认：2017年6月13日，昆明市西山区人民法院作出（2016）云0112民初3135号民事裁定书，更正了相应笔误。
本院认为：《房屋租赁合同》系伊斯兰学院与合润公司协商一致签订，虽租赁房屋没有办理所有权证，但伊斯兰学院提交的建设项目规划条件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证证实租赁房屋具备合法建盖手续，《房屋租赁合同》约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合润公司主张租赁房屋没有产权证，无法办理合润公司工商登记地址变更，且教育用地不得用于其它用途，合同无效没有法律及合同依据，本院对此不予支持。《房屋租赁合同》明确约定了租金交纳期限及任何一方提前30天书面通知对方，可以解除合同，但要支付对方一个月租金作为补偿。根据本案事实，合润公司交纳租金存在逾期；合润公司搬离租赁房屋，不履行租赁合同，却未提交有效证据证实系双方协商一致或按约定提前书面通知伊斯兰学院，伊斯兰学院对此不予认可，合润公司上述行为均构成违约。合润公司上诉主张租赁房屋无产权证，无法办理合润公司工商登记地址变更，合同目的不能实现，合润公司在合同履行不能情况下的止损行为不构成违约的主张没有法律及合同依据，不能成立。就本案的责任承担，对逾期支付租金的处理，一审法院根据本案违约情形，酌情支持1万元违约金赔偿合法适当，本院予以确认。合润公司主张该裁判超过诉讼范围没有事实依据，本院不予支持。就合润公司单方不予履行租赁合同的违约行为，伊斯兰学院上诉主张按照合同约定的单方解除租赁合同的约定由合润公司承担2个月租金损失的赔偿责任符合合同约定内容，本院予以支持，合润公司应支付伊斯兰学院2015年11月1日至2016年6月24日的租金293061.6元，扣除已经支付的5万元租金，合润公司还应承担243061.6元租金赔偿责任，由于伊斯兰学院就租金赔偿的诉讼请求数额只主张了238052元，本院按其诉讼主张数额予以支持。合润公司对合同该约定内容解释为单方提前通知解除合同，只应补偿1个月租金的主张与合同文义不符，本院不予支持。就资金占用损失赔偿请求，由于伊斯兰学院在本案中提出的违约金、租金损失和资金占用损失性质都是主张合润公司对其违约行为承担的违约损失赔偿，伊斯兰学院未能举证其因合润公司的违约行为形成的实际损失情况，本院裁判的违约责任承担应能弥补伊斯兰学院损失，故本院对伊斯兰学院关于资金占用损失赔偿的诉讼请求不予支持。关于物管费用的承担，一审法院按照合润公司实际使用租赁房屋的时间计算费用7029.6元无误，本院予以确认。伊斯兰学院上诉主张要增加1个月物管费的改判请求没有合同依据，本院不予支持。对于伊斯兰学院主张的水电费及律师费承担，伊斯兰学院提交的证据是复印件，合润公司不予认可，不能证明合润公司应当支付的水电费数额以及伊斯兰学院实际支付了律师费用，伊斯兰学院应自行承担举证不力的后果，本院对此均不予支持。合润公司关于其责任承担提出的上诉主张及理由没有事实及法律依据，不能成立。就股东承担责任问题，本案审理的是租赁合同纠纷，股东并不是合同当事人，其责任承担属于另外的法律关系，不属于本案审理范围，本院不予处理，伊斯兰学院对此可另行依法主张权利。一审法院裁判对该诉讼请求予以驳回正确，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3135号民事判决第三项：“驳回原告昆明伊斯兰教经学院对被告杨丽蓉、李洪涛、王新宇的诉讼请求”。
二、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3135号民事判决第一项、第四项，即：“一、被告云南合润融资担保有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明伊斯兰教经学院租金167917.6元、物业管理费7029.6元及违约金1万元。四、驳回原告昆明伊斯兰教经学院的其他诉讼请求”。
三、上诉人云南合润融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明伊斯兰教经学院租金238052元、物业管理费7029.6元。
四、上诉人云南合润融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人昆明伊斯兰教经学院违约金1万元。
五、驳回上诉人昆明伊斯兰教经学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6169元，二审案件受理费6169元，由上诉人云南合润融资担保有限公司分别承担80%，均为4935.2元；由上诉人昆明伊斯兰教经学院分别承担20%，均为1233.8元。二审剩余案件受理费4935.2元退还上诉人昆明伊斯兰教经学院，1233.8元退还上诉人云南合润融资担保有限公司。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 冯 辉
审判员 徐 斌
审判员 姚 丹
二〇一七年六月十五日
书记员 龚有朝