四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第6082号
上诉人（原审被告）姜文胜。
被上诉人（原审原告）范春梅。
委托代理人韦海军，北京市华泰（成都）律师事务所律师。
原审被告王艺儒。
上诉人姜文胜因与被上诉人范春梅，原审被告王艺儒房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第3736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月25日，范春梅与姜文胜签订《房屋租赁合同》，约定范春梅将其所有的位于玉林南路x号xxxx苑x幢x单元6楼xx号的房屋出租给姜文胜，房屋面积为111.8平方米，租赁期自2010年1月26日起至2018年2月29日，租金按季支付，租金3900元，于每季前10天支付；姜文胜向范春梅承诺租赁该房屋用于合法使用，在遵守国家法律规定的前提下，姜文胜有权自行决定房屋的用途。《房屋租赁合同》签订后，范春梅将涉案房屋交付给姜文胜，姜文胜将涉案房屋的客厅隔成2个单间，并连同涉案房屋的原有3个单间，由王艺儒就上述5个单间对外签订《服务合同》，在租赁期间姜文胜依约向范春梅支付租金，未拖欠租金。
2013年3月31日，王艺儒（甲方）与案外人侯宇（乙方）签订《服务合同》，约定：“第二条服务内容、期限1.甲方负责代乙方安排有关居住事宜，居住地位于玉林南路x号xxxx苑x幢x单元6楼xx号4号房，房屋面积共20平方米。2.在合同期内，甲方为乙方提供居家的家俱、装潢、电器等设施设备，并提供清洁卫生、设施设备维修、居住管理等服务。第三条服务期限1.服务期自2013年3月31日起至2014年3月20日止，2.甲方为乙方壹人提供居家服务。……第四条服务费用及支付方式1.服务费每月800元，按季支付……设施设备押金1000元。……第五条其他相关费用及税金1.乙方还应交纳以下费用：房屋的水费、电费、天燃气费、网络费、电话费、光纤费、垃圾清运费、公共区域卫生费。……第六条设施设备修缮与使用1.在合同期内，甲方应保证房屋设施设备的使用安全，应帮助乙方协调水、电、天燃气、光纤电视等的供应问题，保证正常畅通。……第七条合同的变更、解除、终止与续签……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同……”。
姜文胜、王艺儒分别于2013年5月15日、5月31日、6月1日在“九九房”、“易登网”、“百姓网”、“搜房”、“赶集”等网站的租房版块发布涉案房屋中单间的出租信息。
2013年5月31日，范春梅与姜文胜因范春梅欲收回涉案房屋产生纠纷，并由成都市公安局武侯区分局玉林派出所组织调解，但双方无法达成和解协议。玉林派出所就此出具的《成都市公安局武侯区分局治安调解书》载明：“简要案情：范春梅于2010年1月26日将其位于武侯区玉林南路x号xxxx苑x栋x单元6楼xx号的房屋以每月1300元钱的价格租给姜文胜，合同租期8年，现范春梅认为姜文胜私自更改房屋结构并分散转租给他人要求收回房子，姜文胜认为合同没有到期并称范春梅事先知道其装修房子及转租给他人，姜文胜不同意范春梅收回房子，双方引发纠纷。”
2013年6月26日，成都睿邦物业服务有限公司玉林嘉苑物业服务中心出具《情况说明》，载明：“xxxx苑x栋x单元6楼xx号业主范春梅，于2013年3月23日到我物业服务中心了解该房水电费缴纳情况，客服中心工作人员发现所留联系电话不是业主本人的，当时就添加了业主的联系电话。范春梅业主反映她的房屋被租客分割转租。物业服务中心多次找该租户核实，该租户不予回答。后来租赁双方多次发生纠纷，玉林派出所和物业服务中心进行劝解，都没达到预期效果。出于对小区公共秩序维护的考虑，物业服务中心希望租赁双方通过合理合法的途径解决纠纷。”
原审另查明，姜文胜与王艺儒系夫妻关系。
原审法院查明以上事实所采信的证据有《房屋租赁�同》、《服务合同》、《成都市公安局武侯区分局治安调解书》、《情况说明》、房屋产权证、网页打印件等证据及当事人陈述等。
原审法院认为，范春梅与姜文胜之间签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。一、关于姜文胜、王艺儒就涉案房屋对外签订的《服务合同》的性质问题。原审法院认为，合同具有明确的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。首先，从《服务合同》的内容以及姜文胜、王艺儒陈述的该协议履行情况来看，《服务合同》包括了涉案房屋的地址、使用面积，房屋使用费缴纳日期和方法、房屋使用期限，房屋内家具家电、装潢等设施的提供、水电气等费用的缴纳等房屋租赁合同应具备的主要内容，符合房屋租赁合�的法律特征；其次，姜文胜、王艺儒认为其对外签订《服务合同》是提供家庭式酒店服务，但姜文胜、王艺儒并未具备酒店经营的相关资质，也未办理相关的营业执照，并且姜文胜、王艺儒在“九九房”、“易登网”、“百姓网”、“搜房”、“赶集”等网站的租房版块发布了涉案房屋的出租信息，因此仅凭《服务合同》中使用的“服务费”、“服务期限”、“提供居家服务”等字样不足以证明其提供的是酒店服务。综上，《服务合同》属于房屋租赁合同性质，姜文胜、王艺儒与案外人侯宇之间建立的是房屋租赁关系，故原审法院确认姜文胜、王艺儒将涉案房屋分隔成5个单间转租给案外人使用。二、关于范春梅是否知晓并同意被告就涉案房屋对外签订《服务合同》，将涉案房屋提供给他人使用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租�未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，姜文胜、王艺儒将涉案房屋分隔为5个单间，由王艺儒对外出租给案外人使用的行为既没有得到范春梅的书面同意，也没有法律依据；姜文胜、王艺儒认为范春梅于2010年2月至3月期间已知晓该转租行为，但未举证证明；另，范春梅于2010年2月至3月期间在涉案房屋处见到该房屋的使用人员亦不足以证明范春梅知晓该人员是涉案房屋的次承租人，因此范春梅有权要求解除《房屋租赁合同》。由于姜文胜、王艺儒系夫妻关系，涉案房屋的承租事宜由姜文胜办理，涉案房屋的转租事宜由王艺儒办理，因此原审法院认为就承租和转租涉案房屋产生的合同�利义务应由姜文胜、王艺儒共同承担，故原审法院对范春梅关于解除与姜文胜签订的《房屋租赁合同》，姜文胜、王艺儒腾退涉案房屋并按《房屋租赁合同》约定的每季度3900元的租金标准支付租金至腾退之日的诉讼请求予以支持。三、关于范春梅要求姜文胜、王艺儒按涉案房屋的转租租金（每月4000元=5个单间×800元/月）向其承担违约责任的主张，原审法院认为，姜文胜、王艺儒在涉案房屋转租期间所获得的转租租金收益并非是范春梅因姜文胜、王艺儒转租行为所受到的损失，且范春梅未举证证明姜文胜、王艺儒的转租行为给其造成损失，故原审法院对范春梅的上述主张不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、�三款之规定，判决：一、解除范春梅与姜文胜于2010年1月25日签订的《房屋租赁合同》；二、姜文胜、王艺儒于判决生效之日起十日内将位于成都市武侯区玉林南路x号xxxx苑x幢x单元6楼xx号房屋腾退给范春梅；三、姜文胜、王艺儒于判决生效之日起十日内支付范春梅租金（租金按每季3900元计算至实际返还房屋时止）；四、驳回范春梅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1285元，由姜文胜、王艺儒负担1085元，范春梅负担200元。
宣判后，原审被告姜文胜不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人范春梅的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人范春梅负担。其主要上诉理由是：1、上诉人姜文胜在�订案涉《房屋租赁合同》时已向被上诉人范春梅说明了租赁房屋的意图，即用于经营家庭式客栈或酒店，并取得被上诉人范春梅的同意。2、原审判决认定上诉人姜文胜的经营活动构成转租不当。3、被上诉人范春梅系知晓并同意上诉人姜文胜将案涉房屋提供他人使用，但原审法院对此认定有误。
被上诉人范春梅答辩称，上诉人姜文胜在租赁案涉房屋时自称用于自己以及员工居住，其所称的《服务合同》实际上是转租合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
原审被告王艺儒无陈述意见。
各方当事人对原审法院经审理查明的事实均不持异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。
本院认为，本案争议的焦点在于上诉人姜文胜向被上诉人范春梅承租案涉房屋后将其分隔，并由原审被告王艺儒与他人签订《服务合同》供人居住，是否构成转租；进而被上诉人范春梅能否解除其与上诉人姜文胜签订的《房屋租赁合同》。
关于第一个焦点问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然原审被告王艺儒与案外人侯宇签订的协议名为《服务合同》，但就该《服务合同》的内容而言，其中关于原审被告王艺儒将案涉房屋的一部分交付给案外人侯宇长时间使用，并收取费用的权利义务关系约定既是该《服务合同》的基础，同时亦符合租赁法律关系的特征。换言之，原审被告王艺儒与案外人侯宇签订的《服务合同》包含有租赁法律关系。至于在此基础上该《服务合同》就其他事项作出的约定以及在双方形成的其他权利义务关系，与前述转租关系亦并不冲突。原审判决认定原审被告王艺儒将上诉人姜文胜从被上诉人范春梅处承租的房屋分隔后，又�他人签订《服务合同》供人居住构成转租并无不当。上诉人姜文胜的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。首先，上诉人姜文胜认为其在签订案涉《房屋租赁合同》时即告知了被上诉人范春梅拟将案涉房屋作经营家庭客栈之用，且在实际经营过程中被上诉人范春梅亦未予以反对，但被上诉人范春梅对此明确予以否认，而上诉人姜文胜亦无其他证据予以证明，其该项主张缺乏事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，被上诉人范春梅有权解除《房屋租赁合同》。其次，根据上诉人姜文胜在与被上诉人范春梅签订的《房屋租赁合同》中约定，上诉人姜文胜承诺其承租案涉房屋后将在遵守国家法律规定的前提下合法使用，但其用于经营家庭客栈已经突破了案涉房�应有的使用性质。而对其该项行为的合法性，上诉人姜文胜亦无证据加以证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条关于“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”之规定，被上诉人范春梅亦可要求解除《房屋租赁合同》。据此，被上诉人范春梅解除其与上诉人姜文胜签订的《房屋租赁合同》事实及法律依据充分。上诉人姜文胜关于被上诉人范春梅无权解除案涉《房屋租赁合同》的主张事实依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2570元，由上诉人姜文胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓龙
代理审判员 黄 寅
代理审判员 胡 茜
二〇一三年十二月四日
书 记 员 肖 华