福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5294号
上诉人（原审被告）：黄淑金，女，1971年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被上诉人（原审原告）：厦门家和兴物业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道榕溪路榕溪里4号一楼。
法人代表人：朱亮亮，系厦门家和兴物业管理有限公司驻银湖花园服务处主任。
上诉人黄淑金因与被上诉人厦门家和兴物业管理有限公司（下称家和兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄淑金上诉请求：一、撤销一审判决，并查明事实，依法改判；二、没收被上诉人违法所得，依法承担其不作为给上诉人造成的损失；三、退还上诉人2016年以前被上诉人收取的物业管理费用；四、把被上诉人违法进行物业管理的行为移交检察院依法制裁；五、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未取得资质证书从事物业管理，违反物业管理法规。二、被上诉人只收费不管理，当中介卖房子，支持违建，给业主造成很大的损失。上诉人已向市长热线、建设局、执法局、区政府等部门反映。三、一审唯一的判决依据只有被上诉人和开发商所签的前期物业服务合同，这个合同不能当依据。合同上被上诉人法定代表人黄掌和现在的法定代表人不一致。被上诉人未取得资质证书，不得从事物业管理，没有权利签订合同。亦违反《物业管理条例》关于通过招投标选聘物业服务企业的规定，没有政府有效批准文件。同安发改委关于银湖花园物业收费的批复，针对的是华菲物业而非被上诉人，被上诉人没有资质收费，且该批复的标准自2007年7月执行至2008年止，批复文件上没有批准收取公维金。四、一审判决上诉人支付公共维修金865元是不成立的。被上诉人并未建立公维金专户进行统一监督管理。银湖花园一期二期是连体别墅，交房时政府部门不批准收取公维金，所以前期物业华菲物业一直没有向一期二期业主收取公维金。被上诉人2017年1月1日以前没有进行公共维修，上诉人房子前面连路灯都没有。一审时被上诉人出示的是虚假发票复印件。被上诉人还存在挪用公维金的行为，应当严处。
家和兴公司辩称，一审判决正确，应当维持。一、被上诉人有资质证书，有提供实质服务。业主既然享受了物业服务，就应当承担相应的费用。二、中介也是被上诉人公司的营业范围，工商局已经批准。三、前期物业服务合同是因为当时入住率较低，无法成立业主大会，所以由开发商代为选聘前期物业公司，前期华菲物业管理因亏损后撤回，无人接手，开发商邀请被上诉人公司入驻，虽然业主没有参加选聘，但物业合同与业主息息相关，业主应受此合同约束。公司的法定代表人发生变化，不影响前期物业合同效力。四、对于一些扰民、违建等行为，物业公司没有执法权，只能作报警等处理，已尽了物业管理职责。五、即便是联体别墅，也需要用到小区的公共服务，也应承担公维金。
家和兴公司向一审法院起诉请求：1.被告黄淑金立即向原告支付物业服务费人民币（币种，下同）2886元；2.被告黄淑金立即向原告支付公共维修金865元；3.被告黄淑金立即向原告支付水电公摊200元；4.被告黄淑金立即向原告支付违约金（以每日千分之三为标准自起诉之日起计算至实际付款之日止）；5.被告黄淑金承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告黄淑金系厦门市同安区银湖花园小区54之2号房屋的业主，该房产面积为240.54平方米。2012年12月1日，原告家和兴公司与厦门市同安国投房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告家和兴公司为厦门市同安区银湖花园小区提供物业服务，收费标准为物业费1元/平方米/月、公共维修金0.3元/平方米/月。被告黄淑金未交纳自2016年1月起至2016年12月止的物业服务费2886元（240.5平方米×1元/月/平方米×12月）、公共维修金865元（240.5平方米×0.3元/月/平方米×12月）。2016年9月26日，厦门市建设局颁发物业资质证书给原告家和兴公司，工程承包范围为可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，有效期至2017年9月25日。庭审中，原告家和兴公司述称，其于2013年3月1日入驻小区，2015年未在建设局备案，其没有申请同安发改委就物业收费标准进行新的批复，仍使用原来华菲物业的标准，水电公摊费200元/年是按每个月的平均数计算得来的，小区的公共维修金之前没有收取，从2016年开始收取。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告家和兴公司于2012年12月1日与厦门市同安国投房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定银湖花园小区由家和兴公司提供物业服务。家和兴公司依此为该小区提供物业服务。被告黄淑金作为厦门市同安区银湖花园小区的业主之一，实际接受了原告的物业服务及管理，应依约交纳物业管理费等相关费用。黄淑金拖欠2016年1月至2016年12月期间的物业服务费等相关费用，其中拖欠物业服务费2886元、公共维修金865元，合计3751元。现家和兴公司诉求黄淑金支付前述费用，符合法律规定，依法予以支持。至于家和兴公司诉求黄淑金支付水电公摊费及违约金，因家和兴公司提交的证据不足以证明水电公摊费是200元/年以及其在起诉前已进行合法有效的催收，故对上述诉求不予支持。在小区业主依法及时交纳物业服务费等相关费用的情况下，家和兴公司亦应及时了解业主的意见及建议，不断改进和提升物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告黄淑金于判决生效之日起五日内向原告厦门家和兴物业管理有限公司支付物业服务费人民币2886元、公共维修金人民币865元，以上各项合计人民币3751元；二、驳回原告厦门家和兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，黄淑金主张其没有见过《前期物业服务合同》，这个合同是假的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄淑金提交前期物业服务合同、同安发改委关于银湖花园物业管理服务收费的批复、三张照片、业主微信群上的发言等证据，拟证明被上诉人没有管理小区物业的资质且物业管理不善，没有权利收取公维金等物业管理费用。作为反驳，家和兴公司补充提交了两张图片，拟证明业主认可其物业服务，还送了锦旗给他们。上述双方的补充证据从一侧面反映了案涉物业管理的情况，但能否证明本案讼争物业费用是否应当交纳需结全本案情况予以综合认定，本院将在判决说理部分予以进一步的分析认定。前述《前期物业服务合同》系家和兴公司与厦门市同安国投房地产开发有限公司签订，有原件可供核对，一审法院对其真实性予以认定并无不当，本院予以认可。一审查明的其他事实当事人未有异议，本院予以确认。
本院认为，黄淑金的上诉请求不能成立，具体分析如下：其一，家和兴公司于2012年12月1日与厦门市同安国投房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定银湖花园小区由家和兴公司提供物业服务。黄淑金主张该《前期物业服务合同》未通过招投标的方式选聘物业管理企业且并未经行政部门批准，因而是无效的。本院认为，《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”根据该规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的的情形，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。但并不必然导致前述《前期物业服务合同》无效。该《前期物业服务合同》签订于2012年，涉及广大业主的日常物业管理，至今已经持续履行了近5年，黄淑金作为厦门市同安区银湖花园小区的业主之一，实际接受了家和兴公司的物业服务及管理，应依约交纳物业管理费等相关费用。其二，《物业管理条例》第六十条规定：“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”物业管理企业未取得资质证书从事物业管理的，应承担相应的行政责任，如果“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。黄淑金认为家和兴公司存在未取得资质证书从事物业管理等情形，可向行政主管部门反映。如果黄淑金认为家和兴公司未取得资质证书从事物业管理给其造成损失的，可另案起诉要求赔偿。但不能以为此由，拒交本案讼争物业管理费用。其三，前述《前期物业服务合同》并未约定业主可以在特定情形下少交或不交物业管理费用，只是在其第二十六条约定：“乙方（即家和兴公司）违反本合同第二条约定，未能达到约定的管理目标，甲方（即厦门市同安国投房地产开发有限公司）有权要求乙方限期整改，逾期未整的，甲方有权终止合同，由此造成甲方经济损失的乙方应给予甲方相应的经济赔偿。”拒交本案讼争物业管理费用并不符合该《前期物业服务合同》的约定，对相关问题的解决亦无帮助。黄淑金如果认为家和兴公司未能达到《前期物业服务合同》约定的管理目标，可向厦门市同安国投房地产开发有限公司反映，通过厦门市同安国投房地产开发有限公司行使《前期物业服务合同》权利，要求限期整改直至终止合同，以维护自己的合法权益，亦可直接与家和兴公司进行沟通协商，以促进不断改进和提升物业服务水平。
综上所述，黄淑金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由黄淑金负担。
本判决为终审判决。
审判长 张巧铭
审判员 陈丽英
审判员 周宗良
二〇一七年十二月二十八日
书记员 王国伟
附：本案适用的法律规定
《物业管理条例》
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。