广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第607号
原告（反诉被告）林天真，新加坡居民。
委托代理人周春晴，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人金承刚，广东启仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）庞京秋，住址海南省海口市龙华区。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，被告在法定期间内提起反诉，经审查，本院也予受理，并与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人金承刚，被告庞京秋到庭参�诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年10月签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市福田区福荣路68号XXXXX号租赁给原告居住，月租金8200元，租赁期自2012年10月8日至2013年10月7日。签订合同后，原告向被告交纳了押金16400元，租赁期内的租金均依约交纳。2013年10月8日，双方又签订一份《房屋租赁续签合同》，约定被告将前述房屋续租给原告，租金增长到9500元／月，租期延长到2015年2月28日。同时约定，“双方同意在续签合同的期限内，任何一方要终止该合同的，需要提前两个月通知对方”。2014年2月，原告通知被告将于4月终止合同，并于4月27日将房屋交还给被告，双方进行了交接。合同终止后，原告多次要求被告返还押金，被告至今拒不返还。请求法院判令：1、被告向原告返还押金16400元；2、被告赔偿因逾期返还押金给原告造成的利息�失（按照人民银行公布的贷款利率，自起诉日计至判决书规定的付款日）；3、被告赔偿原告为维权而蒙受的律师费损失4600元；4、被告承担诉讼费用。
被告答辩并反诉称，根据原、被告2014年4月27日签字的交接清单（见原告家具清单手写交接清单部分）所陈列的事实，原告拿走了装饰丝锦珍品；欧式油画被损坏；沙发、空调、大门、阳台门、地板、墙面等等的损毁情况原告未修复，被告无奈委托装饰公司、空调维修公司修复，费用分别为20170元、1150元，合计21320元。根据原，被告2013年10月8日双方签订的续租合同约定的是月租金非日租酒店公寓，每月租金9500元，原告应补交3167元；该续租合同虽然规定可以提前2月通知对方终止合同，但并未约定返还押金。而双方于2012年10月所签深圳市政府批准的房屋租赁标准合同第九条明确规定租赁期满并且双方同意终止合同才返还保证金。原告与被告约定的租赁合同并未到期。请求法院判令：1、请林天真返还偷拿的桌面装饰手工丝锦珍品；2、修好损坏的装饰油画；3、赔偿房屋家私家电维修损毁费用21320元；4、补交4月租金3167元；5、驳回原告的无理请求；6、原告承担诉讼费用。
原告针对被告反诉的答辩意见与本诉的诉状内容一致。
经审理查明，2012年10月20日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下位于深圳市福田区福荣路68号XXXX号（以下简称涉案房产）出租给乙方使用；每月租金8200元，在租房开始前，乙方应支付2个月的押金及1个月的租金给甲方；乙方应自租赁期开始的第二个月，每月8日前向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具收据；租赁期自2012年10月8日至2013年10月7日止；租赁房屋的用途为住宅；甲方应于2012年10月5日前将租赁房屋交付乙方使用，交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及期附属设施的当时状况，附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收到2个月租金数额的租赁保证金16400元，甲方向乙方返还保证金的条件为：1、租赁期满，2、双方同意终止合同；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人；合同有效期内，双方协商一致可以解除可变更本合同；本合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用房屋的，应于租赁期届满之日前1个月向甲方提出续租要求；甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。
合同签订后，原告、被告签署了家具清单，家具清单中无被告所述已丢失的手工织锦饰品。原告向被告支付了租赁保证金16400元。
租赁期满后，双方于2013年10月8日续签了《房屋租赁续签合同》，约定乙方续租涉案房产，租金自2013年10月8日起从8200元／月增长到9500元／月，租赁期限自2013年10月8日起至2015年2月28日；任何一方要终止合同时，需提前两个月通知对方；本续签合同是原合同不可分割的组成部分，除去以上条款将覆盖原合同的相应条款外，原合同其他条款继续有效（包括原合同中规定的2个月的租房订金16400元）。
2014年2月28日，原告短信通知被告将提前终止房屋租赁合同，房租只支付至2014年4月27日，同时要求�告寻找新的承租人。双方另通过邮件对支付煤气及租金问题进行沟通，原告称只向被告支付4月8日至4月27日的租金6333元，并实际于4月8日支付，被告则要求原告按月支付租金，即应支付4月份整月的租金9500元。
2014年4月27日，双方进行了现场房屋交接。原告在家具清单上用英文手书以下内容（被告当庭口头翻译）：“庞小姐提出的损失如下：1、沙发；2、客厅空调只送风不制冷；3、阳台推拉门有刮伤；4、大厅门有污损；5、主要的墙壁上有许多污迹；6、大厅门被损坏；7、装饰丝质锦缎丢失；8、画框被损坏；9、未经允许在阳台墙壁上加装了挂衣架。”原告同时对交接时涉案房产的现场进行了拍摄，影像显示与原告手书的内容大概一致。原告向被告交接涉案房屋并搬离后，被告未退还租赁保证金。
2014年5月1日，被告维修空调花费1150元。
2014年5月2日，被告（发包方、甲方）与湛江市建筑工程集团公司深圳分公司第三工程处（承包方、乙方）签订《施工协议书》，约定对涉案房产的地板、墙漆、大门、阳台门、沙发进行翻新，合同价款为20170元。同日，上述施工单位出具的《工程量清单与计价表》显示，实木地板价格修复费为5940元、墙漆为7980元、油漆施工费为800元、入户大门修复费为1800元、阳台落地窗修复费为2700元、沙发翻新9**元，合计20170元。
2014年5月10日，上述施工单位出具收据，确认收到庞京秋涉案房产的翻新工程款20170元。
庭审时，被告陈述装饰手工丝锦珍品是挂在墙上的，为可移动物品，未将该物品列入交接清单。原告陈述并未拿走该装饰品。被告确认原告搬离涉案房屋时已结清物业管理费、水电费等费用。
本院认为，原告与被告签订的涉案租赁合同及续签�同是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于租赁保证金。原告于2014年2月28日按合同约定提前两个月通知被告终止租赁合同，被告亦表示同意，并于2014年4月27日与原告办理了交接，收回了涉案房屋，应视为双方协商一致解除合同。合同解除后，原告已搬离涉案房产并与被告进行了房产交接，且已按约支付了4月份实际使用房屋的天数对应的租金6333元（9500÷30×20）并结清了租赁期间的其他费用，根据合同约定的返还租赁保证金的条件，租赁期虽未届满，但双方同意终止合同，被告应返还租赁保证金。
关于租金差额。被告主张应按月支付全月租金9500元，要求原告支付2014年4月份的租金差额3167元，没有合同及法律依据，本院不予支持。
关于修复费用。结合涉案房产在交�时原告手书的内容及现场影像，本院认定原告在承租涉案房产过程中，确有部分人为损坏的事实，需要修复。但原告实际承租涉案房屋将近一年半，在正常使用过程中对物品会有合理损耗和折旧，被告在收回涉案房屋后对房屋全面进行了翻新，其主张的21320元的修复费用明显过高，装饰油画未维修，加上油画画框的修复费用，综合影像资料涉案房屋的损坏程度，本院酌定原告应承担50%的维修费用即10660元（包括修复油画画框的费用）。
关于利息和律师费。因涉案房产有损坏并经修复，原告主张自起诉之日赔偿延期退还保证金的相应利息损失，本院不予支持。原告请求被告赔偿律师费4600元，无合同依据，本院不予支持。
关于手工丝绵珍品。该装饰品在移交清单里未单独列明，被告主张该装饰品珍贵，为可移动物品，但被告在与原告办理出租交接手续时，未将该珍贵物品单独列明或带走而留在出租屋，与常理不符。原告手书丝锦装饰品丢失不足以证明原告拿走了该装饰品。被告亦未提交证据证明该装饰品的价值，本案中对该装饰品不予认定。如果被告坚决认定系原告拿走了该物品，则涉嫌偷窃或侵占，不属于人民法院民事案件的审理范围，被告可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告庞京秋应于本判决生效之日起10日内向原告林天真退还租赁保证金16400元；
二、原告林天真应于本判决生效之日起10日内赔偿被告庞京秋房屋维修损失10660元；
三、驳回原告林天真的其它诉讼请求；
四、驳回被告庞京秋的其它反诉请�。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费325元（已由原告预交），由原告承担71元，被告承担254元；反诉受理费412.18元（已由被告预交），由原告负担216元，被告负担196.18元。
如不服本判决，原告应在判决书送达之日起三十日内、被告应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 雷南山
人民陪审员 韦开丽
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条�法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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