福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终797号
上诉人（原审原告）：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。
法定代表人：孙勇，董事长。
委托诉讼代理人：陈裕壮，尤溪县沈兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：徐彪华，男，1981年9月21日出生，汉族，居民，住福建省尤溪县。
上诉人福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与上诉人徐彪华物业服务合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2256号号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。西酒物业公司的委托诉讼代理人陈裕壮，徐彪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐彪华上诉请求：撤销一审判决，驳回西酒物业公司的诉讼请求。事实和理由：其与西酒物业公司签订《前期物业管理服务协议》，但实际履行服务主体不是西酒物业公司影响本案合同效力。对物业管理服务费项目核算未列清单，其在不知情的情况下已多交了物业管理服务费，西酒物业公司未按《前期物业管理服务协议》进行服务不应交纳物业费，案件事实不清，证据不足。一审向其送达两份西酒物业公司同一时间，但不同事实与理由的《民事起诉状》，2015年12月7日一审适用简易程序开庭，西酒物业公司无正当理由未到庭，应驳回西酒物业公司的诉讼请求。转为普通程序通知2016年1月21日开庭，但未开庭，并于当日再发传票通知于2月29日开庭，程序违法影响案件公正判决。
西酒物业公司辩称，其诉讼主体适格，双方签订的《前期物业管理服务协议》有效，其履行物业服务行为，一审对物业费及公摊水电费的认定事实清楚。第一次开庭因为西酒物业公司的委托代理人身份问题未能开庭，转为普通程序后第一次通知开庭未开原因，是西酒物业公司提交了证据材料较多，徐彪华要求要质证时间才另定案件开庭时间，一审未违反法定程序。其提出电梯维保费、物业服务费违约金的诉讼请求应支持。
西酒物业公司上诉请求：改判支付其1、物业服务费1691.57元、公摊电费555.89元、公摊水费127.83元、电梯维保费581.90元，合计2957.19元；2、物业服务费违约金6209元，从2012年1月1日起至2015年10月15日止，按每日5‰计算。事实和理由：双方签订的《前期物业管理服务协议》有效，徐彪华应支付电梯维保费、年检费，一审认定《前期物业管理服务协议》中关于电梯维保费、年检费条款违反《物业服务收费管理办法》的规定无效，以下位法否定上位法，不符合《合同法》第52条规定的合同无效情形错误。《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》尤价（2009）195号文附1：《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》中服务项目二明确注明政府指导价不包含电梯日常维护费，其是依据上述尤溪县政府文件与合同约定收取电梯维保费，电梯系国家特种设备，支出费用较高，不同于其他日常公共设施，不应将其列入公共设施设备，电梯维保费的诉讼请求应当支持。业主委员会已证明其按合同提供物业服务，徐彪华提交的证据不能证明其物业管理服务有瑕疵，且逾期交纳物业费潜在侵犯按时交纳物业服务费用业主的合法权益，应承担逾期支付物业服务费违约金。
徐彪华的答辩意见与其提交的上诉状一致。
西酒物业公司向一审法院起诉请求：1.徐彪华立即缴清从2011年7月1日起至2015年7月31日止所欠的各种费用3186元，其中：物业费1866元，公摊水费181.80元，公摊电费556.70元，电梯维保费581.90元；2.徐彪华支付所欠物业费算至2015年10月15日止的违约金6209元；3.徐彪华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，一、2009年11月1日，作为甲方的西酒物业公司与作为乙方的徐彪华签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.本协议前期服务管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城关镇水东路1号大儒名城14号楼404室，建筑面积为89.75平方米。3.物业管理服务费标准为带电梯住宅按每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（××）按实分摊。4.乙方交纳费用的时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。5.若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。2009年11月11日，双方与尤溪县开成房地产开发有限公司办理交房手续，徐彪华接受西酒物业公司的物业管理。从2011年7月1日起，徐彪华因对西酒物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷，为此，西酒物业公司于2015年10月10日具状诉至法院。二、西酒物业公司已于2015年7月31日自行终止了《前期物业管理服务协议》，终止对尤溪县大儒名城小区的物业管理服务。
一审法院认为，西酒物业公司与徐彪华签订的《前期物业管理服务协议》中除了关于“物业服务收费标准中不含电梯年检费用和维保费用，由××按实分摊”的内容违反了《物业服务收费管理办法》外，其他内容均系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐彪华在接受了西酒物业公司的物业管理服务后，应当按照约定支付相应的物业服务费。关于徐彪华辩称西酒物业公司的请求超过诉讼时效的辩解，因西酒物业公司已提交向徐彪华催缴物业费通知书的照片以及业主委员会的证明相互印证其于2013年10月8日向徐彪华催缴物业费，向既往的时间倒推2年，即2011年10月8日起发生的物业费没有超过诉讼时效。徐彪华依法应当向西酒物业公司缴清从2011年10月8日起至2015年7月31日止的物业服务费等费用。故结合西酒物业公司诉讼请求核算确认徐彪华应当支付西酒物业公司从2011年10月8日起至2015年7月31日止的物业服务费1691.57元、公摊电费555.89元、公摊水费127.83元，合计2375.29元。关于徐彪华辩称西酒物业公司主体不适格且协议未生效的辩解，因西酒物业公司依法办理了营业执照，具有物业服务资质，且西酒物业公司已实际提供了物业服务管理，徐彪华亦接受了西酒物业公司的物业管理服务，因此，在徐彪华没有证据证明西酒物业公司将小区物业服务业务全部委托给他人经营的情况下，对于徐彪华的该项抗辩，不予采纳。关于徐彪华辩称违约金不应支持的辩解，结合西酒物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况，认为西酒物业公司要求徐彪华支付违约金的请求，理由不足，不予支持。关于徐彪华徐辩称电梯维保费、电梯年检费属于重复收费的辩解，虽然双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定西酒物业公司收取的物业服务收费标准中不包含电梯年检费、电梯维保费，但是该项约定违反了《物业服务收费管理办法》的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持，因此，徐彪华的该项辩解，合法有据，予以支持。关于徐彪华辩称西酒物业公司将游泳池、顺航汽车用品服务部等的水电费计入业主的公摊水电费的辩解，因徐彪华未提交足够的证据证明这一事实，故徐彪华的该项辩解，不予采纳。关于徐彪华要求西酒物业公司开具税务发票等事项的请求，不属于本案审理范围，可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐彪华应于判决生效之日起五日内向福州西酒物业管理有限公司支付物业服务费1691.57元、公摊电费555.89元、公摊水费127.83元，合计2375.29元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福州西酒物业管理有限公司负担34元，徐彪华负担16元。
本院经审理查明，西酒物业公司向本院提交2010年1月至2015年7月电梯维保费发票及电梯维修保费、2010年4月至2015年7月年检费承担明细，徐彪华电梯维修保费计算明细如下：1、270元÷21户×12月＝154.8元（2011年11月至2012年10月），2、270元÷22户×14月＝172.2元（2012年11月至2013年12月），3、300元÷23户×11月＝143元（2014年1月至2014年11月），4、300元÷22户×8月＝108.8元（2014年12月至2015年7月），合计578.8元，证明西酒物业公司支付电梯维保费。上述电梯维保费计算依据来源于西酒物业公司向一审提交的水电公摊、电梯维保费计算一览表，电梯维修保养合同，公摊计算方式，及向本院提交的电梯维保费用发票及电梯维修保费、年检费承担明细。徐彪华质证认为质证认为根据《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》第十二条规定电梯维保费、年检费属物业服务成本，已包含在物业服务费用中，且二审时西酒物业公司才提交上述证据，并现场单方计算电梯维保费不予认可。本院认为上述证据除电梯维保费用发票及电梯维修保费、年检费承担明细未向一审法院提交外，其他证据均已向一审法院提交，上述证据客观、真实符合证据特征，予以采信。徐彪华尚欠西酒物业公司电梯维保费578.8元。对一审查明的事实予以确认。
本院认为，西酒物业公司提交的营业执照、物业服务资质证书等证据，证明其系有物业服务资质的公司。西酒物业公司与徐彪华签订《前期物业管理服务协议》后，便进行物业管理，徐彪华事实上亦享受西酒物业公司提供的物业管理服务，应当支付物业服务费。徐彪华认为西酒物业公司虽是《前期物业管理服务协议》的签订主体，但不是实际履行物业服务的主体，且西酒物业公司未按《前期物业管理服务协议》进行服务不应支付物业服务费的主张，因未提供相应事实证据，不予支持。
经审查西酒物业公司向一审法院提交二份民事起诉状，诉讼请求相同，其中一份民事起诉状的事实与理由更具体；案件审理过程中因涉及西酒物业公司委托代理人身份及证据材料的质证等问题，导致简易程序和转为普通程序的开庭时间变更，但一审法院均按程序变更开庭时间，符合《中华人民共和国民事诉讼法》起诉和受理及开庭审理的规定，不存在程序问题。徐彪华主张一审向其送达两份不同事实与理由的《民事起诉状》，西酒物业公司简易及转为普通程序后，两次无正当理由未到庭开庭程序违法的上诉理由，不予支持。
西酒物业公司与徐彪华签订的《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费标准为带电梯住宅按每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（××）按实分摊；符合《尤溪县物价局、尤溪县城乡规划建设局关于公布尤溪县物业收费管理实施细则（试行）的通知》尤价（2009）195号文附1：《尤溪县普通住宅小区物业服务等级收费基准价格表》中服务项目二规定，物业共用部分公共设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵），及《物业服务收费管理办法》第七条、第二十二条的规定，合法有效，应当履行。一审认定《前期物业管理服务协议》中关于电梯维保费、年检费条款违反《物业服务收费管理办法》的规定无效不当。经核算徐彪华应支付西酒物业公司电梯维保费578.8元，西酒物业公司提出徐彪华应支付电梯维保费581.9的主张，予以支持578.8元，超出部分不予支付。徐彪华提出其不予支付电梯维保费的上诉理由，不予采纳。
根据徐彪华提供物业服务过程中照片等，证实西酒物业公司物业服务存在瑕疵，一审认定西酒物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵的实际情况并无不当。西酒物业公司主张业主委员会已证明其按合同提供物业服务，徐彪华提交的证据不能证明其物业管理服务有瑕疵，应承担逾期支付物业服务费违约金的上诉理由，不予支持。
综上所述，西酒物业公司的上诉请求部分成立，徐彪华的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2256号号民事判决第二项。
二、变更福建省尤溪县人民法院（2015）尤民初字第2256号号民事判决第一项为，上诉人徐彪华应于本判决生效之日起三日内一次性支付上诉人福州西酒物业管理有限公司物业服务费1691.57元、公摊电费555.89元、公摊水费127.83元、电梯维保费578.8元，合计2954.09元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由福州西酒物业管理有限公司负担34元，徐彪华负担16元。二审案件受理费50元，由福州西酒物业管理有限公司负担34元，徐彪华负担16元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
审 判 员 刘月娥
代理审判员 黄莉花
二〇一六年八月十八日
书 记 员 余 虹