福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初3792号
原告黄金元，男，1967年5月16日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人陈恭健、陈汉周，福建信得律师事务所律师。
被告厦门延铭房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7B，组织机构代码61201170-4。
法定代表人吴友华，总经理。
被告厦门华天新能源科技股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7B，组织机构代码09442223-8。
法定代表人吴友华，总经理。
被告厦门华天文化旅游业开发股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦7B，组织机构代码09442533-2。
法定代表人吴友华，总经理。
上列被告共同委托代理人杜立武，福建理则达律师事务所律师。
原告黄金元与被告厦门延铭房地产开发有限公司（以下简称延铭公司）、厦门华天新能源科技股份有限公司（以下简称华天科技公司）、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司（以下简称华天文化公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张佩虹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄金元及其委托代理人陈汉周，被告延铭公司、华天科技公司、华天文化公司的委托代理人杜立武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金元诉称，原告系坐落于厦门市思明区××大厦××单元房屋的所有权人，并于2015年6月25日取得房屋所有权证，产权面积为138.58㎡。三被告未经原告许可，非法占有使用上述房产，并将上述房产工商登记为其住所地。原告多次向三被告要求退还上述房产，但均遭到拒绝。经原告了解，上述房产同地段租金为100元/m2，故请求判令：1、三被告立即腾空并返还原告厦门市思明区××大厦××单元；2、三被告共同向原告支付占有使用费（按13858元/月的标准，自2015年6月25日起计至实际返还房产之日止）。
被告延铭公司、华天科技公司、华天文化公司辩称，一、讼争房产归被告延铭公司所有。房产证只是证明房屋权属的证据之一，应根据实际情况审核认定实际所有人，若存在开发商一房多卖或者将已经出售的房屋提供担保的，开发商擅自处分的行为无效，对延铭公司不发生法律效力。延铭公司于2003年与讼争房产的开发商厦门鸿宇贸易有限公司（以下简称鸿宇公司）签订商品房买卖合同，合法购得厦门市思明区鹭江道268号23层房产，延铭公司已全额支付购房款，鸿宇公司也于2003年向延铭公司交付了该房产。2007年2月，延铭公司与鸿宇公司协商一致同意以鹭江道268号7层房产调换23层房产，并于2009年2月向延铭公司交付了7层房产。延铭公司与鸿宇公司之间关于购买讼争房产（7层）的合同合法有效，至今未被解除或认定无效，且每年缴纳相应房地产税，延铭公司是讼争房产的合法所有人。二、被告华天科技公司、华天文化公司依法审核了延铭公司的商品房买卖合同、购房发票等材料后，自延铭公司处租赁讼争房产至今，并缴纳租金，属没有过错的善意第三人，被告延铭公司依法支付购房款并自开发商处取得讼争房产，三被告均具有合法的占有使用权，原告即便是讼争房产的登记产权人，也只能要求无权占有人返还原物，无权要求三被告腾房。三、原告乃至其前手购买讼争房产时已经明知讼争房产存在无法交付的风险，以远远低于市场行情价的价格购买讼争房产，原告理应承担相应后果。原告在明知讼争房产存在无法实际占有的权利有瑕疵之后又要求排除该权利瑕疵，违反诚实信用原则，不应得到支持。四、即使原告取得讼争房产的所有权，根据“买卖不破租赁原则”，原告无权要求被告华天科技公司、华天文化公司搬离讼争房产。五、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条，原告未能实际占有讼争房产的原因在于执行法院未依法将拍卖财产交付买受人，故本案应属执行法院依法要求延铭公司腾房的问题，原告应依法要求执行法院继续执行而不得再次提起诉讼。六、原告主张从其取得产权证开始以每平方米100元的标准计算占用费无相关事实与法律依据，首先原告在提起本案诉讼前未通知被告其取得讼争房产产权证的事实，被告也一直基于租赁合同使用租赁房屋，在原告通知之前不应视为非法占用，其次原告以远洋大厦其他房产的网上招租邀约主张占用费损失证据不充分，不应得到采纳。
经审理查明，厦门市思明区鹭江道268号7B单元即讼争房产于2015年6月25日登记于原告黄金元名下，建筑面积138.58平方米，房屋用途为办公。
另查明，2002年11月1日，鸿宇公司、厦门建兴租赁公司（以下简称建兴公司）为厦门鸿盛集团有限公司（以下简称鸿盛集团）与中国银行厦门市分行签订的借款合同（编号：中贷：CAD014H-200201）项下的借款提供担保并签订抵押合同（抵押合同加盖了厦门市国土资源与房产管理局抵押登记专用章，抵押登记号码为200225607），抵押物包括厦门兴鸿广场写字楼5-7层（含讼争房产）、15层、17层及25层B单元。2003年11月15日，中国银行厦门市分行与鸿盛集团、鸿宇公司、建兴公司签订《展期贷款协议》、《抵押延期协议书》，约定鸿盛集团向中国银行厦门市分行的上述借款展期至2004年11月15日，鸿宇公司、建兴公司与中国银行厦门市分行签订的上述抵押合同在贷款展期后继续有效。
上述事实，有厦门市土地房屋权证（厦国土房证第01261926号）、（2006）厦民初字第62号民事判决书以及本案庭审笔录、询问笔录为证，本院予以确认。
本案争议焦点为：被告延铭公司、华天科技公司、华天文化公司是否有权占有讼争房产。
被告延铭公司认为，其作为讼争房产的合法所有人，有权占有讼争房产。被告华天科技公司、华天文化公司认为，其依法自讼争房产所有权人延铭公司处承租讼争房产，属有权占有。三被告向本院提交以下证据证实其主张：1、商品房买卖合同、发票、银行进账单、承诺书、接受案件回执单、房屋交接书，证明延铭公司合法购买讼争房产并全额支付房款取得讼争房产；2、缴纳房产税清单、电子缴税回单，证明延铭公司因购买、占有讼争房产，自2003年至今缴纳了相应的房产土地税；3、租赁合同、收款银行凭证、收款收据，证明被告华天科技公司、华天文化公司长期向延铭公司租赁讼争房产（各租赁50平方米）并依约支付租金至今；4、拍卖公告、存量房买卖合同、抵押登记，证明原告的前手通过拍卖购得房产再转卖原告，其前手应承担依约交房责任，原告购房行为存在瑕疵。原告质证认为：1、商品房买卖合同、发票、银行进账单、承诺书、接受案件回执单、房屋交接书的真实性无法确认，商品房买卖合同、发票、银行进账单体现的交易房产系鹭江道268号23层房产而非7层房产，承诺书即便是真实的，也可以印证延铭公司及被告明知7层房产处于冻结状态，无法办理房屋所有权证的事实，延铭公司在讼争房产处于冻结状态下与有关单位移交房屋（23层与7层调换）的行为无效；2、缴纳房产税清单系被告单方制作，无法确认真实性，电子缴税回单无法体现延铭公司缴纳的税费就是讼争房产的相关税费；3、租赁合同的真实性有异议，与工商登记报备的材料相矛盾，收款收据的真实性有异议，收款银行凭证摘要为“往来款”，未备注为租金，关联性有异议；4、拍卖公告、存量房买卖合同、抵押登记的真实性、合法性、关联性无异议，拍卖公告可以印证延铭公司及被告明知讼争房产处于冻结状态，延铭公司无法取得讼争房产所有权；原告基于物权而非债权提起本案诉讼，存量房买卖合同、抵押登记可以证明原告取得讼争房产所有权是合法的。
原告认为，原告系讼争房产的所有权人，三被告未经原告同意共同占有使用讼争房产，属无权占有。原告向本院提交以下证据证实其主张：1、执行裁定书、协助执行通知书，证明讼争房产于2006年被法院冻结，于2013年5月21日被委托拍卖，于2014年9月16日过户至原告前手，三被告无权占有讼争房产；2、股东决议、准予变更登记通知书、公司设立登记登记申请书，证明三被告将讼争房产工商登记为其住所地；3、无偿使用协议，证明被告延铭公司将讼争房产无偿提供给被告华天科技公司、华天文化公司使用（面积为50平方米）。二被告质证认为：1、执行裁定书、协助执行通知书无原件，真实性、合法性、关联性均不予确认；2、股东决议、准予变更登记通知书、公司设立登记登记申请书的真实性无异议，可以看出二被告注册使用讼争房产是在原告取得产权之前，不能证明原告主张的二被告实际使用面积；3、无偿使用协议的真实性无异议，这是作为公司注册地的使用说明提供给工商部门，实际被告华天科技公司、华天文化公司与被告延铭公司另签订有租赁合同且实际履行，被告华天科技公司、华天文化公司实际使用的面积是50平方米，即使承担责任，也应按照上述使用面积承担责任。
本院分析认为，被告延铭公司、华天科技公司、华天文化公司未经讼争房产所有权人即原告的同意，占有讼争房产属于无权占有，理由如下：首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。被告提供的延铭公司与鸿宇公司、厦门兴鸿广场筹建处签订的《商品房买卖合同》中记载的买卖标的物为鹭江道268号23层房产，即便此后出卖方出具《承诺书》同意将上述买卖合同中的23层房产调换为7层房产（含讼争房产），但因双方始终未办理产权过户手续，被告延铭公司并未基于此取得讼争房产的所有权。其次，即便被告延铭公司与鸿宇公司之间买卖讼争房产的合同确实合法有效，被告华天科技公司、华天文化公司与被告延铭公司确实就讼争房产存在租赁合同关系，原告并非上述合同的主体，三被告基于上述合同主张对原告构成有权占有，理据不足。同时，被告延铭公司并非讼争房产的原所有权人，被告华天科技公司、华天文化公司主张其基于“买卖不破租赁原则”有权占有讼争房产，于法无据。再者，三被告提供的有关讼争房产的拍卖公告发布于2014年6月18日，三被告在审理中也表示2014年年中时因有人上门看样而得知讼争房产被拍卖，被告延铭公司主张其系讼争房产的实际所有人，被告华天科技公司、华天文化公司作为讼争房产的实际占有人，三被告未主动了解讼争房产的权属情况，反而在原告取得讼争房产物权后继续占有讼争房产，主观上存有过失，三被告主张其为善意占有人，缺乏事实和法律依据。
综上，本院认为，公民的合法财产权依法受到法律的保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告黄金元系讼争房产不动产权属证书记载的所有权人，依法对讼争房产享有直接支配和排他的权利。被告华天科技公司、华天文化公司向本院提交二份房屋租赁合同，并以其与被告延铭公司存在租赁关系为由主张有权使用讼争房产，此后又在审理中辩称二被告只是租赁场所进行工商注册，并未实际使用讼争房产进行经营，二被告的上述抗辩与其主张及提交的证据相互矛盾，本院不予采纳。如前分析，三被告未经原告同意占用讼争房产，已构成无权占有，故原告要求三被告腾空并返还讼争房产的请求符合法律规定，本院予以支持。三被告无合同或法律依据占有讼争房产，且未能证明其属善意占有，应向原告支付占有使用费。三被告在审理中均表示有在讼争房产内办公且由于部分办公人员相同，未区分三被告各自使用的区域，故对原告关于三被告共同使用讼争房产的主张，本院予以采纳。三被告虽然辩称尚有其他厦门华天企业集团有限公司的子公司也在使用讼争房产，但未能明确使用人及使用面积，三被告的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告主张按100元/月·m2的标准计算占有使用费，三被告对原告主张的计算标准不予认可，参考相同地段，类似面积的办公用房产的租金标准，本院酌定占有使用费按6929元/月（50元/月·m2×138.58m2）计算，原告主张超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告厦门延铭房地产开发有限公司、厦门华天新能源科技股份有限公司、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空厦门市思明区鹭江道268号7B单元并返还原告黄金元；
二、被告厦门延铭房地产开发有限公司、厦门华天新能源科技股份有限公司、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告黄金元支付厦门市思明区鹭江道268号7B单元的占有使用费（按6929元/月的标准，自2015年6月25日起计至实际返还房产之日止）；
三、驳回原告黄金元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1258元，由原告黄金元负担629元，由被告厦门延铭房地产开发有限公司、厦门华天新能源科技股份有限公司、厦门华天文化旅游业开发股份有限公司共同负担629元，上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 （张佩虹）
二〇一六年六月二十四日
代书记员（ 周月 娜）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。