陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0822民初356号
原告中国某银行股份有限公司某支行，住所地某县某镇。
负责人李某某，系该行行长。
委托代理人石某某，陕西某律师事务所律师。
被告杨某某。
被告岳某某。
被告府谷县某实业有限公司，住所地府谷县某路。
法定代表人柴某某，系公司经理。
原告中国某银行股份有限公司某支行（以下简称“某银行”）与被告杨某某、岳某某、府谷县某实业有限公司(以下简称“某实业”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石永强到庭参加了诉讼，原告某银行负责人李某某、被告杨某某、岳某某、府谷县某实业法定代表人柴某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月6日，被告杨某某、岳某某与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以被告杨某某、岳某某购买的位于府谷县某层2号住房一套作为抵押财产提供抵押担保。被告某实业与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证范围为2011年9月20日至2015年9月20日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用、保证期间为借款的债务履行期限届满之日后两年（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期履行债务履行期限届满之日后两年止）若发生法律规定或者主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期限至债务提前到期之日后两年止。根据《个人住房（商业用房）借款合同》违约责任条款中，第十六条违约情形第一款第一项中约定“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，借款人构成违约，实际履行过程中被告杨某某、岳某某贷款已逾期多期；其中违约责任条款第十七条违约救济措施约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本金全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息和复利”。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权宣布贷款立即到期，被告立即清偿本息及相关费用，即贷款余额、利息、罚息、违约金、实现债权的费用等。截止目前被告杨某某、岳某某逾期下欠借款1152344.25元。综上所述，原告与被告杨某某、岳某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，二被告提供其位于府谷县某层2号住房一套（面积为181.08平米）作为抵押财产提供抵押担保，由被告某实业承担连带保证责任。合同签订后原告按照约定向被告杨某某、岳某某发放了符合合同约定的贷款，但合同履行过程中被告杨某某、岳某某未按照合同约定按期履行贷款偿还义务，被告某实业亦未承担连带保证责任，连带偿还上述借款的本息，原告有权宣布贷款立即到期。故原告具状起诉，请求1、宣布贷款全部立即到期，被告杨某某、岳某某立即清偿贷款本息及相关费用；2、依法判令被告杨某某、岳某某偿还借款1152344.25元，且按照合同约定支付从借款逾期之日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利；3、依法判令被告杨某某、岳某某按照合同约定支付原告因实现债权而实际发生的全部费用；4、确认原告对被告杨某某、岳某某借款抵押的房产享有抵押权，原告有权该房产折价或者拍卖、变卖所得的借款优先受偿；5、依法判令被告某实业公司承担连带保证责任，连带偿还上述借款本金、利息、复利、罚息计实现债权的费用；6、本案案件受理费由被告承担。
原告方向法庭提交以下证据材料：
1、营业执照、金融许可证、身份证各一份，证明原告的诉讼主体适格，具备诉讼权利。
2、被告杨某某、岳某某身份证、户口本、婚姻状况证明复印件各一份，证明被告杨某某、岳某某的身份情况。
3、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明2011年12月6日被告杨某某、岳某某向原告借款122万元，借款期限为2011年12月6日至2031年12月6日，按照浮动利率计算月利息（即在基准利率水平上上浮10%），约定借款逾期的罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，由被告杨某某、岳某某作为抵押人以其购买的位于府谷县某单元2号房（面积为181.08平米）作为抵押财产提供抵押担保；被告某实业向原告提供了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
4、开立贷款帐户通知书、支付凭证各一份，证明原告按照约定将122万元贷款按时发放。
5、中国某银行个人贷款对账单六份，证明被告杨某某、岳某某现下欠截至2017年7月6日的借款本金129852.71元，拖欠利息222065.92元，拖欠复利和罚息共计55808.26元，拖欠本息共计407726.89元；首次出现逾期时间为2013年12月6日。依据合同约定应由被告府谷县某实业有限公司承担连带保证责任。
6、在建工程抵押贷款登记申请表、抵押登记表各一份，证明原告就被告债权提供的抵押房产办理了抵押登记，原告依法享有抵押权。
被告某实业辩称，（1）对于原告中国某银行股份有限公司某支行所诉金额没有异议。被告杨某某在被告处以按揭贷款方式购买房屋并以所购房屋在原告处抵押贷款是事实。被告杨某某不偿还原告贷款本息也是事实。（2）该笔贷款有房屋作为抵押担保，因此被告某实业公司承担连带责任的担保范围应为原告就抵押房屋先实现担保物权之后的不足部分。故应当先实现抵押担保物权，仅就抵押担保物权实现之后的不足部分，向被告某实业主张担保权。（3）被告某实业保留对因贷款人不偿还贷款，原告扣划被告某实业保证金账户中保证金对应份额向被告杨某某追偿的权利。
被告府谷县某实业有限公司未向法庭提交证据。
被告杨某某、岳某某未进行答辩，亦未向法庭提交证据。
经庭审质证：
对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，因被告杨某某、岳某某、某实业未提出异议，证据客观真实，证据之间相互印证，本院予以确认。
根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，可以查明以下事实：
2011年12月6日，被告杨某某、岳某某与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款人为被告杨某某、岳某某，借款本金为122万元，借款期限为2011年12月6日至2031年12月6日，利率为浮动利率，利率在中国人民银行公布实施的相应档次的基准利率上上浮10%，浮动周期为一年，借款年利率为7.755%,逾期的罚息利率在借款利率水平上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币10019.34元，借款人未按期归还贷款本息，贷款方有权宣布合同项下贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告杨某某、岳某某自愿以购买的位于府谷县某房（面积为181.08平米）为该笔借款提供抵押担保，并就该房产于2011年11月25日在府谷县房管所办理抵押预登记。2012年1月7日，被告某实业与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证范围均为贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），保证期间为该笔借款的债务履行期间届满之日后两年止；同时在保证合同中均约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己提供，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人将不提出任何异议。2011年12月6日，原告依约将122万元借款转入被告杨某某指定的专用账户内，被告杨某某、岳某某获得该笔借款后，从2013年12月6日开始违约，截至2017年7月6日拖欠借款本金129852.71元，拖欠利息222065.92元，拖欠复利和罚息共计55808.26元，拖欠本息合计407726.89元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，原告与三被告分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是双方的真实意思表示，为合法、有效合同，应受法律保护，合同双方应当按照法律规定和合同约定履行相应的义务。本案中，原告已经履行了全部合同义务，被告杨某某、岳某某停止偿还借款的行为构成违约，被告杨某某、岳某某理应偿还所欠原告的借款本金、利息、罚息、复利。双方约定的贷款全部提前到期显著增加了被告杨某某、岳某某的负担，且一次性还款之约定属格式合同条款，原告并未履行提请被告注意义务，同时违背了签订该住房贷款合同的目的，故对原告要求贷款全部提前到期的主张,本院不予支持，原、被告之间的借款合同应继续履行。关于原告要求对涉案抵押房产实现优先受偿权的请求，因原、被告在签订借款合同时，在涉诉房产上设定的抵押为预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；现无证据证明被告杨某某、岳某某已取得该房产的所有权，亦无证据证明该房产办理正式的抵押登记手续，故抵押权尚未设立，原告的该项诉讼请求本院不予支持。其次，被告某实业与原告签订的保证合同，保证方式均为连带责任担保，原告在保证期间内向二被告主张权利，被告某实业应当对被告拖欠的借款本金及利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。被告某实业公司在承担保证责任后有权向被告杨某某、岳某某追偿。关于原告要求被告给付实现债权的费用的诉讼请求，因原告未向法庭提交相关费用的证据，应承担举证不能的法律后果，故对该请求也不予支持。被告杨某某、岳某某、某实业经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国某银行股份有限公司某支行与被告杨某某、岳某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，继续按期履行。
二、被告杨某某、岳某某于本判决生效之日起三日内向原告中国某银行股份有限公司某支行偿还截止2017年7月6日拖欠的借款本金及利息、罚息、复利，合计407726.89元，及从2017年7月7日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本金及利息（按照借款合同约定利息、罚息、复利计算)。
三、被告府谷县某实业有限公司对本判决第二项中被告杨某某、岳某某应承担的义务承担连带清偿责任。被告府谷县某实业有限公司在承担保证责任后有权对被告杨某某、岳某某追偿。
四、驳回原告中国某银行股份有限公司某支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7416元，减半收取3708元，由被告杨某某、岳某某、府谷县某实业公司共同负担，原告中国某银行股份有限公司某支行预交的15171元案件受理费，剩余11463元，退还原告中国某银行股份有限公司某支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 杨利利
二〇一七年九月十八日
书记员 王慧杰