贵阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）筑铁民初字第512号
原告彭清华，女，1968年5月5日出生，汉族，住河南省西平县。
被告贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼1楼。
法定代表人白家玲，公司经理。
第三人贵州兴居房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼。
法定代表人严发孙，公司经理。
被告和第三人的共同委托代理人黄木兰，贵州清雅律师事务所律师。
被告和第三人的共同委托代理人杨从财，贵州清雅律师事务所律师。
第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼。
法定代表人邹波，该公司经理。
委托代理人温钦友，贵州听君律师事务所律师。
原告彭清华诉被告贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称“金辰酒店公司”）、第三人贵州兴居房地产开发有限责任公司（以下简称“兴居房开公司”）、第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司（以下简称“娃娃国公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭清华，被告金辰酒店公司和第三人兴居房开公司的共同委托代理人黄木兰、杨从财，第三人娃娃国公司的委托代理人温钦友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月9日，原告购买了第三人兴居房开公司的位于贵阳市××正××街××“××花园”××楼××号铺面，并签订了商品房买卖合同，并将此铺面出租于兴居房开公司下属的金辰酒店公司，双方签订了房屋租赁合同；合同约定：被告承租原告位于贵阳市××正××街××“××花园”××楼××号铺面，计租建筑面积21.55平方米，租赁期自2009年7月15日至2016年8月20日，租金为每月人民币4413元，租金给付方式为：2009年7月16日至2014年7月15日的租金于2009年7月8日一次性给付，从2014年7月起按季度支付，租金以银行转账方式在每年3月31日，6月30日，9月30日，12月31日前分四次支付。另被告每逾期一日，则每日以当期租金的万分之一支付违约金。合同签认后，双方均按照合同履行，但自2014年9月份起，被告开始拖欠租金，2014年9月应支付租金13239元拖欠至2015年2月15日才支付，2015年租金只在2015年6月3日支付8826元（两个月），为避免损失扩大，原告找到被告公司，但被告法人不见踪影，万般无奈之下原告想去收回铺面，但当找到铺面方得知被告上级管理公司兴居房开公司擅自已将铺面转租给娃娃国公司。原告于2015年8月6日向被告送达告知书，要求其于7日内结清拖欠的租金及违约金，若未在2015年8月13日前履行支付义务的，原告将收回商铺使用权，同时也将告知书送达给娃娃国公司。上述告知书送达被告后，被告仍未理会，多次电话、短信、电子邮件联系被告未果。
原告为维护自身权益，诉至本院。原告诉请：1.被告支付拖欠原告从2015年3月至10月的租金35304元，违约金852元，第三人承担连带赔偿责任；2.终止原、被告签订的房屋租赁合同，原告收回商铺使用权；3.被告支付原告自2015年11月1日至原告实际收回商铺使用权之日的租金及违约金，租金标准参照原合同，第三人承担连带赔偿责任；4.被告及第三人共同承担本案诉讼费用。
被告金辰酒店公司与第三人兴居房开公司共同辩称：1.金辰酒店公司与兴居房开公司未收到原告的告知书；2.原告委托的业主代表签订了协议，2015年8月20日后租金由第三人娃娃国公司支付，现第三人娃娃国公司将租金交给业主代表提存，原告自己没有领取与被告和第三人兴居房开公司无关；3.2015年3月到8月，被告没有支付租金是因原告没有开具发票，因此违约金不应该得到支持；4.被告只拖欠原告2015年3月到8月的租金。
第三人娃娃国公司述称：1.娃娃国公司与原告没有合同关系，原告要求第三人承担租金、违约金连带责任没有依据；2.原告发出的告知书，对第三人方没有约束力，且第三人也没有收到；3.原告在购买涉案房产之前，租赁关系早已存在。
经审理查明：2006年3月15日，第三人娃娃国公司与第三人兴居房开公司签订房屋租赁合同（合同代码：WWG-
XJGS），合同约定：1.兴居房开公司将其位于贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园D栋裙楼负一层（建筑面积1014.429㎡）出租给娃娃国公司；2.租赁期限10年，从2006年8月21日至2016年8月20日止；3.租赁期限届满后，兴居房开公司有权收回房屋。后兴居房开公司与原告签订房屋买卖合同，将上述房屋中的77A号（建筑面积21.55㎡）商铺售予原告。原告于2010年12月24日登记为该商铺产权所有人。
2009年7月9日，原告与被告金辰酒店公司签订房屋租赁合同，合同约定：1.原告将其位于贵州省贵阳市××正××街××“××花园”××楼××号出租给被告金辰酒店公司；2.租赁期限从2009年7月15日至2016年8月20日；3.每月租金人民币4413元，被告从2014年7月后的租金按三个月支付一次，以银行转账的方式在每年3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前分四次支付；4.在合同期内，该房屋已交由商场整体经营，任何情况下甲乙双方均不得单方解除合同；5.若乙方未能按时支付甲方租金，乙方将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之一为标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。
2015年6月3日，被告金辰酒店公司向原告仅支付了2015年度的8826元（2015年1月和2月）的商铺租金，自2015年3月起被告欠付原告商铺租金。
2015年8月21日，被告金辰酒店公司、第三人娃娃国公司以及商场负一层32户业主代表签订了《关于娃娃国租金转移支付三方协议》（以下简称“三方协议”），约定：1.三方皆认可2006年签订的房屋租赁合同（合同代码：WWG-
XJGS）的真实性与合法性；2.在2015年8月20日至2016年8月19日租赁期限内，第三人娃娃国公司在收到第三人兴居房开公司开具的租赁发票后，直接将租金支付给32户业主。租金支付标准按照2006年签订的房屋租赁合同（合同代码：WWG-
XJGS）执行，即32户业主对应面积793.27㎡，半年租金总额为480964.75元，季度租金为240482.38元；3.第三人娃娃国公司支付给32户业主的租金小于第三人兴居房开公司承诺支付的租金，该部分租金差额和第三人兴居房开公司拖欠的租金，由业主与第三人另行处理。此外，上述合同含有附件业主委托书复印件，其中有原告签名。
同年12月9日，第三人兴居房开公司向第三人娃娃国公司发出“业主租金付款要求”，表示：1.第三人娃娃国公司应按照三方协议将租金支付给业主，其2015年8月21起不再代表业主收取租金。2.对于不同意签订三方协议业主的租金，第三人娃娃国公司单独开具法人个人存款账户，同时按照三方协议的约定，将上述业主租金直接支付到法人个人存款账户，由业主代表监管。
同年12月16日，第三人娃娃国公司直接将使用原告商铺的6个月租金15126.76元（每三个月租金7563.38元，每月租金约为2521.13元）存入以其法定代表人邹波名义在贵阳农村商业银行股份有限公司正新支行开立的结算账户中，并存折交给业主代表孔娟保管。
上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述、房屋租赁合同、房屋产权登记证、银行转账票据、收条、三方协议、身份信息等证据予以证实，本院予以采纳。
本院认为：本案中当事人之间签订的房屋租赁合同以及协议都是当事人真实意思的表示，合法有效。对于业主授权签订三方协议的问题，本院认为，在32户业主授权中，有原告彭清华的签字，虽原告认为该签字只是用于开会签到，但并没有提出相应证据予以证明，因此该三方协议对原告具有约束力。即2015年8月20日至2016年8月19日租赁期限内的房屋租金按照每个三个月7563.38元计算，由第三人娃娃国公司将租金支付给原告，与原租金的差额部分由被告金辰酒店公司支付。2015年8月20日以前的租金由被告金辰酒店公司直接支付给原告，每个月按照4413元标准计算。
关于原告要求第三人娃娃国公司承担连带责任的问题，第三人娃娃国公司虽然是涉案房屋的实际使用人，但并不是原、被告合同的当事人，且三方协议中也未约定娃娃国承担连带责任，故原告的上述诉请无事实和法律依据，本院不予支持。
第三人娃娃国公司将原告6个月租金15126.76元房屋租金交由业主代表保管问题，娃娃国公司将应付原告商铺租金交予业主代表，并非法律意义上的提存，对原告无约束力，娃娃国公司应按三方协议约定向原告履行支付租金的义务。
原告关于被告支付2015年3月至10月商铺租金35304元及11月1日后商铺租金的诉请，应分两部分计算：1、2015年3月1日至8月19日，原告房屋租金应由被告金辰酒店公司支付，商铺租金应为24859.9元（4413元×5个月＋4413元÷30日×19＝24859.9元）；2、根据三方协议，2015年8月20日后，商铺租金应由被告金辰酒店公司与第三人娃娃国公司分别承担，即娃娃国公司负担租金为每三个月租金7563.38元，剩余每三个月租金5675.62元由被告金辰酒店公司负担，执行至三方协议到期时止。
关于原告要求被告支付2015年3月至2015年10月的违约金852元及2015年11月1日起商铺租金迟延支付的违约金的诉请，原告所诉违约金实质应为合同履行违约金。根据商铺租赁合同及三方协议，就对违约金的计算按照三方协议签订之日，即2015年8月20日为分界，分两部分计算：1、根据原、被告的合同，3月份的租金应该在3月30日之前支付，4、5、6月份的租金应该在6月30日之前支付、7月1日至8月19日的租金应该在9月30日之前，因此就违约金的计算如下：1、3月份4413元租金至2015年10月31日的滞纳天数为214天，违约金按照商铺租赁合同约定的万分之一标准计算，为4413元×0.0001×214天≈94元；4、5、6月份13239元租金（4413元/月×3＝13239元），至2015年10月31日的滞纳天数为123天，违约金为13239元×0.0001×123天≈163元；7月1日至8月19日的商铺租金，至2015年10月31日延迟支付天数为31天，违约金为（4413元+4413元÷30天×19天）×0.0001×31天≈22元。上述违约金合计279元。2、对于2015年11月1日后的违约金的计算，因原告未提交违约金计算基数，本院对该诉讼请求不予支持。
原告关于解除与被告签订的房屋租赁合同并要求返还房屋的诉请，本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同明确约定不可撤销，且第三人兴居房开公司与第三人娃娃国公司签订房屋租赁合同先于原告与兴居房开公司的房屋买卖合同，根据“买卖不破租赁”的原则，本院对原告的该项诉请不予支持，原告可在三方协议到期后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭清华2015年3月1日至8月19日的商铺租金29283.33元及违约金279元，自2015年8月20日起商铺租金按每三个月租金5675.62元向原告支付商铺租金至返还房屋之日止；
二、第三人贵州娃娃国婴童服装用品有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告彭清华2015年8月20至2015年10月31日的商铺租金5966.26元，自2015年8月20日起以每三个月7563.38元向原告彭清华支付商铺租金至返还房屋之日止；
三、驳回原告彭清华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费704元，由被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担（案件受理费已由原告垫付，被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 张 健
审判员 陈红时
审判员 熊道波
二〇一六年六月十二日
书记员 陈尚军