广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1292号
上诉人（原审被告）：清远市清新区京杭房地产开发有限公司，住所：广东省清远市清新区山塘镇新兴村委会1-2层。×××。
法定代表人：梁利坚。
委托代理人：蓝战立、广东金亚律师事务所律师
委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄绍庆，男，汉族，1955年4月20日出生，住广东省清远市清新区×××。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。
上诉人清远市清新区京杭房地产开发有限公司（以下简称“京杭房地产公司”）因与被上诉人黄绍庆商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法太民初字第297号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年，黄绍庆与京杭房地产公司口头约定黄绍庆购买京杭房地产公司位于清远市清新区山塘镇向东一××街8×号金豪雅苑D×××栋201、202、203、204号四套房屋及首层三卡商铺。黄绍庆通过儿子黄海荣于2011年9月23日至2012年8月8日期间，通过银行转账方式向京杭房地产公司支付了全部购房款1319776.95元，其中890151.95元是支付上述201、202、203、204号房屋的购房款和其他费用。
2015年1月22日，双方就购买预售商品房签订了合同编号为20150122437×××5018、20150122527×××5019、201501224×××175020、20150122257×××5021四份《商品房买卖合同》，合同约定黄绍庆购买京杭房地产公司位于清远市清新区山塘镇向东一××街8×号金豪雅苑D×栋201、202、203、204号房屋，4套房屋为预售商品房，预售商品房批准机关为清远市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可证号为2011077。付款方式及期限均为一次性付款：买受人于2015年1月22日一次性交付购房总价（含定金），4套房屋的购房价（含定金）分别系228252元、243966元、215540元、157228元。第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件、并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人如接到收楼通知之日起一个月仍不办理收楼手续当作已经收楼或当其弃权处理所发生的一切费用由买受人负责。
另查明，2015年6月25日，黄绍庆向京杭房地产公司发出《律师函》，黄绍庆称京杭房地产公司逾期交付房屋，要求解除双方于2015年1月22日签订的四份《商品房买卖合同》，并要求京杭房地产公司退还购房款及支付违约金。
2015年7月24日，涉案4套房屋所属的清远市清新区山塘镇向东一街8号金豪雅苑D栋通过了工程竣工验收，并于2015年8月21日通过竣工验收备案，备案意见为同意工程竣工验收备案。
2015年9月28日，原审法院依黄绍庆申请到涉案的清远市清新区山塘镇向东一××街8×号金豪雅苑D××栋201、202、203、204号四套房屋进行现场勘查，经双方确认：4套房屋均没有按照合同附件三的约定砌好水泥沙浆抹灰内墙。对此，京杭房地产公司辩称黄绍庆购买房屋目的是经营酒楼，为方便装修酒楼通知京杭房地产公司不需要砌内墙，但黄绍庆对京杭房地产公司说法予以否认，京杭房地产公司亦无向原审法院提交证据予以证明。
庭审中，黄绍庆认为2015年1月22日重新签订合同后就可以马上收楼，但签订合同后京杭房地产公司并未通知其收楼。京杭房地产公司称收到黄绍庆《律师函》后通知黄绍庆随时可以收楼，但京杭房地产公司并未提交证据证明其通知黄绍庆前来收楼。至今，涉案的清远市清新区山塘镇向东一××街8×号金豪雅苑D×栋201、202、203、204号商品房仍然未办理房屋交付手续。
诉讼中，黄绍庆于2015年8月3日向原审法院提出财产保全申请，要求查封京杭房地产公司价值98万元的财产，并预交了财产保全费5000元，黄绍庆及共有人提供了位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽景苑B××幢1002××号房作为担保。原审法院于2015年8月3日作出（2015）清新法太民初字第297号《民事裁定书》，依法查封京杭房地产公司价值98万元元的财产。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案京杭房地产公司已取得金豪雅苑商品房预售许可证明，其与黄绍庆签订的商品房预售合同合法有效，双方均应履行合同义务。
关于合同的解除问题，《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定：“出卖人逾期交房的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”本案黄绍庆已在合同约定的时间内，于2012年8月8日前就向京杭房地产公司支付了全部购房款，京杭房地产公司应按合同约定在2012年12月31日前，将具备经验收合格条件的商品房交付给黄绍庆使用。但京杭房地产公司在2015年1月22日签订合同后一直未通知黄绍庆办理交付手续，黄绍庆亦无收到京杭房地产公司的收楼通知，直至2015年6月25日黄绍庆向京杭房地产公司发出《律师函》，京杭房地产公司仍未向黄绍庆交付房屋，涉案4套商品房直至2015年8月21日才通过竣工验收备案。京杭房地产公司逾期交付商品房超过了30日，已构成违约，依约应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。京杭房地产公司京杭房地产公司违反合同约定，逾期交房超过30日，且无合理的抗辩理由，亦无提交证据证明通知黄绍庆办理交付手续。故黄绍庆主张解除《商品房买卖合同》，合理合法，应予支持。
关于购房款的退还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故《商品房买卖合同》解除后，京杭房地产公司应依合同约定退还黄绍庆4套房屋的全部已付款890151.95元。
至于违约金的责任问题，由于《商品房买卖合同》的解除系由京杭房地产公司逾期交房的违约行为所导致，京杭房地产公司应承担相应的违约责任。黄绍庆主张按《商品房买卖合同》第九条约定“按已付款的10%计付违约金”即89015.2元，合理合法，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、一百零八条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年3月26日作出（2015）清新法太民初字第297号民事判决：一、解除黄绍庆与京杭房地产公司于2015年1月22日签订的关于购买清远市清新区山塘镇向东一××街8×号金豪雅苑D×××栋201、202、203、204号房的《商品房买卖合同》。二、京杭房地产公司应在本判决生效之日起三十日内退还购房款890151.95元给黄绍庆。三、京杭房地产公司应在本判决生效之日起三十日内支付违约金89015.2元给黄绍庆。本案受理费13592元、保全费5000元，合计18592元，由京杭房地产公司负担。此款黄绍庆已预交18592元，原审法院不作退回，待京杭房地产公司在履行上述判决时迳付给黄绍庆。
宣判后，上诉人京杭房地产公司不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：l、依法撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法太民初字第297号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋在2012年己经建成，被上诉人除了购买涉案的四套房屋外，还同时购买了楼下的三间铺面。被上诉人买房的目的是经营酒楼（连同楼下三间铺面一起经营），所以房屋建设后期被上诉人要求上诉人不要在房屋内砌墙和安装门，以免以后酒楼装修重复建设，上诉人是根据被上诉人的要求才没有在房屋内砌墙和安装门的，整个楼盘也就仅仅只有涉案的四套房屋没有砌墙和安装门，一审期间上诉人己经按被上诉人的要求在四套房屋内砌了墙，涉案房屋己经达到交房标准。双方的买卖法律关系其实是在2011年就确立的，本案所涉四套房屋及楼下三间商铺实际上在2012年就建成交给被上诉人使用，由于房屋按被上诉人的要求没有砌墙和安装门，被上诉人可以随时使用房屋，不存在交钥匙交房的问题，楼下三间商铺也没有办理交钥匙交房的手续，但这三间商铺叉已经由被上诉实际使用多年。由此可见，被上诉人要求解除买卖合同的真正原因是被上诉人的经营计划改变，不再经营酒楼，所购四套房屋用于居住又无必要。双方签订的商品房买卖合同于2015年1月22日才签订，合同上所约定的交楼时间则约定为2012年12月31日，双方约定的交楼时间早于合同签订期间，因此该约定为无效约定。2015年6月15日被上诉人向上诉人发送律师函后，上诉人开发的整个楼盘已经于2015年8月21日全面综合验收合格备案，房屋己经符合交付标准。综上，上诉人的房屋符合交楼标准并已实际交付给被上诉人，一审法院认定上诉人违约没有事实及法律依据，依法应予撤销。
被上诉人黄绍庆口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，清法院维持原审判决，驳回上诉人上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人黄绍庆是否可以解除本案的《商品房买卖合同》。
关于本案争议的焦点。根据双方于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2012年12月31日前将经验收合格房屋交付给被上诉人，同时房屋交付时还应达到合同约定的交付条件。在涉案房屋具备上述两项后，上诉人应书面通知被上诉人办理房屋的交接手续，逾期超过30天被上诉人有权解除合同。虽然合同约定的交付日期早于合同签订之日，但基于双方之前曾有口头约定购买涉案的四间房屋，且被上诉人在签订本案合同时已经明知交付期限已过，但未对此提出异议，视为双方以实际的行动变更合同的该项约定，即涉案房屋经验收合格次日起30日内上诉人以书面方式通知被上诉人办理涉案房屋的交接手续，但同时房屋还应符合合同约定的交付条件。鉴于涉案4套房屋所属的清远市清新区山塘镇向东一××街8号金豪雅苑D××栋于2015年7月24日通过了工程竣工验收，并于2015年8月21日通过竣工验收备案，但直至原审辩论结束后经原审法院现场勘查（2015年11月24日），涉案的4间房屋没有按合同的约定砌间隔墙及装入户门窗，仍未达合同约定的交付条件，据此，上诉人违反约定逾期未书面通知被上诉人办理收楼手续，且涉案4套房屋未达合同约定的交付条件，上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权根据约定解除合同，并要求上诉人返还购房款及支付违约金。另，对于上诉人提出通知被上诉人收楼及应被上诉人的要求拆除原来已建设间隔墙和入户门窗的上诉理由。鉴于被上诉人对此予以否认，而上诉人也未能提供证据予以证明，上诉人应对此承担举证不能的不利后果。故上诉人的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13592元，由上诉人清远市清新区京杭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 张丽萍
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。