呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3525号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方国文，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：高巍，内蒙古庆胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。
法定代表人：王继，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱旦，慧聪律师事务所律师。
上诉人方国文与上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方国文的委托诉讼代理人高巍，上诉人长融公司的委托诉讼代理人李昕睿、朱旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方国文上诉请求：依法撤销（2016）内0102民初781号民事判决，改判长融公司依法赔偿方国文从2011年3月17日至2014年10月28日期间的所交购房款的利息损失1343653元及合同解除前的房屋升值损失4635057元，共计5978710元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。《协议书》所解除的系《商品房预售合同》。双方签订的《协议书》第一项明确约定”于2012年12月12日与甲方签订了《商品房预售合同》，因该项目未能如期完工交付，乙方资金无法周转。现双方一致同意解除《商品房预售合同》，权利义务于本合同签订后终止”。可见，协议中明确指出解除的是双方于2012年12月12日签订的《商品房预售合同》，并非2014年12月12日签订的《商业认购协议》。因此，一审法院认定”双方签订的《协议书》约定的解除《商品房预售合同》，应认定为解除的系《商业认购协议》”属认定事实错误。二、一审法院认定的事实之间相互矛盾。在认定《协议书》的解除内容时，法院认为解除的系《商业认购协议》；但在认定长融公司的违约责任时，法院却依据《商品房预售合同》认定其违约责任，即”根据双方签订的《协议书》的约定，双方根据2012年12月12日签订的《商品房预售合同》，确定因'项目未能如期完工交付，原告资金无法周转解除合同，对于涉案房屋的交付日期应以《商品房预售合同》约定的项目完工日期为准，即2014年10月28日，被告未按约定交付房屋系双方解除合同的根本原因，故本院认定被告长融公司构成违约，应承担违约责任”。法院对于同一事实的认定却采用了不同的证明标准，以此得出的结论实属认定事实错误，应当重新审查。三、方国文与长融公司所签订的《商品房预售合同》实质上系《商品房买卖合同》。因为在双方签订《商品房预售合同》之前，即于2012年4月27日双方签订了《水岸小镇商业用房意向房号确认单》，该确认单系预约合同，而后双方又于2012年12月12日签订了《商品房预售合同》，约定将购买位于呼和浩特市××区、D2栋101号的商用房，且方国文于《商品房预售合同》签订的第二天即2012年12月13日通过转账方式向长融公司支付了购房款，至此，方国文己付清了全部购房款。因此，该合同应当为正式的商品房买卖合同，对双方均具有拘束力，长融公司应当依约履行，即应当承担按时交付房屋的责任。若不能按期交房而导致合同解除的，应当依据审判实践，依法赔偿守约方的房屋差价损失及房屋既得利益损失。现方国文因长融公司无法交房而提出解除合同，故依法应当赔偿。
长融公司辩称，方国文就上诉提出的房屋租金损失及房屋升值损失，长融公司不予认可。一审判决中涉及的利息问题，方国文并没有作为上诉请求事项。一审法院的判决基本符合客观事实，除了计算依据有一部分是有偏差的，其他符合基本事实。方国文在长融公司购买了两套门脸房一套，其中一套在方国文要求下签订过一份商品房预售合同，剩余一套门脸房签订的是商业认购协议书。2014年12月12日，该两套房屋方国文与长融公司重新签订了商业认购协议，签订了三份法律文书，约定有很大区别。后来方国文因资金周转问题，与长融公司协议解除合同，解除合同之时方国文所提供的仅是两套商品房的一份合同，并以商品房预售合同为依据办理了解除。长融公司在没有了解到另一套房屋没有解除的情况下，对两套房房屋用了一个合同的样式签订了解除合同。所以两套房网的解除责任都以商品房预售合同为据确认是不符合事实的。两套房屋是不同的法律手续，其中只有一套房屋签订的是商品房预售合同。2014年12月12日考虑到房屋的特殊情况后，长融公司又与方国文进行协商，把他所购买的两个门脸房的协议重新签订了。最终两个门脸房都是商业认购协议，但是方国文办理解除时没有拿，拿的是之前的手续办理的。长融公司当时没有了解这个情况，诉讼时方国文也没有出具，现在方国文说解除之日应按照商品房预售合同是不符合最终的法律约定的。双方最终对交付房屋是没有明确约定的，应以双方签订的商业认购协议书为准。一审判决认定违约责任依据的是预售合同，还把两个房屋按照一个时间计算利息，这个是不正确的。长融公司认为应依据商业认购协议认定，因为合同没有约定，房屋不存在逾期责任的问题。本案的争议方国文已经与长融公司解除房屋，并取得原交纳的购房款，所以不存在差价损失。房屋租金收付也是不存在的，双方对房屋交付没有约定明确的时间，不存在租金使用的问题，不存在利息损失。
长融公司的上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判驳回方国文全部诉讼请求。2.依法支持长融公司一审反诉请求。3.一、二审诉讼费全部由方国文承担。事实和理由：一审判决认定部分事实不清、证据不足，适用法律错误。一、方国文为了低价购买长融公司开发水岸小镇商业门面房屋，于2011年3月按照当时水岸小镇商业门面的认购约定多次向长融公司交款计1712.56万元预定门脸的购买权，2014年方国文在选定认购房屋后，双方于2014年12月12日签订了预约合同一份即《商业认购协议书》，考虑到当时房屋建设情况及方国文实际购买情况，双方特别约定待具备签订正式商品房买卖合同时，双方再签订正式合同，因此双方对交付房屋及签订正式合同未约定具体日期。2016年年初长融公司完成建设标的房屋，在通知方国文签订正式合同及交付房屋时方国文单方提出退房。因此长融公司己按照认购协议履行义务，不存在一审法院认为的长融公司迟延履行的问题，更不存在违约的情形，一审法院判决赔偿方国文利息无任何法律依据及事实依据。二、本案系方国文因资金周转问题申请解除买卖关系，按照双方《商业认购协议书》约定方国文应向长融公司支付购房款20%的违约金，至方国文要求解除合同时，长融公司与方国文签订正式合同条件已成就，方国文单方申请解除买卖关系完全符合双方商业认购协议书的约定，一审法院应当支持长融公司请求。三、双方于2012年签订了一份销售合同，合同标的物是D49房屋，合同标的金额是299.56万元。就算一审法院认可该合同的法律效力，其约束的也是299.56万元的购房款损失，一审判决将方国文所有的购房款本金1022.56万元利息起算时间定在2014年10月28日没有事实及法律依据。
方国文辩称，长融公司认为商业认购协议是双方签的预约合同，方国文不予认可。双方签订过三份协议，2012年4月27日签订了《水岸小镇意向房屋确认单》，2012年12月12日签订了《商品房预售合同》，2014年12月12日签订了《商业认购协议书》。认购书的形成是因为有内部认购协议，是应长融公司的要求补签的协议，第二套房屋的商品房预售合同收回了。双方2012年12月12日签订合同时对房屋的坐落位置及房屋交付时间、价款进行了约定，应当是本约约定，而且双方在解除合同时明确约定是商品房预售合同。对长融公司主张20%违约金的问题，合同是双方协商解除的，并不是方国文单方反悔解除合同的，一审法院认定正确。长融公司认为两份购房合同应当各自计算不正确的，本案是必要的共同诉讼，购房及签订合同条款是一致的，形成的法律后果应在同一案件中审理。
方国文向一审法院起诉请求：1、依法判令长融公司支付已付购房款的利息3180301.68元（从2011年3月17日起暂计算至2016年1月11日）；2、依法判令长融公司赔偿方国文2013年6月30日至2016年1月11日期间的所购房屋的租金损失1343653元，合同解除前的房屋升值损失4635057元；3、本案诉讼费全部由长融公司承担。
长融公司向一审法院反诉请求：1、请求判令方国文支付诚意金1446000元和599120元；2、诉讼费由方国文承担。
一审法院认定事实，2011年3月17日、2011年3月18日、2012年12月13日，方国文通过中国银行分别向呼和浩特市高智房地产经纪有限公司（以下简称高智公司）汇款人民币800万元、900万元、125600元，合计人民币1712.56万元，用途为购房款。
2012年4月27日，方国文与长融公司签订3份《水岸小镇商业用房意向房号确认单》，约定意向房号为H区59#、D区49#-3、H区113-1，建筑面积合计分别为：764平方米、299.56平方米、539平方米。
2012年12月12日，方国文与长融公司签订《商品房预售合同》，约定：方国文购买长融公司开发的水岸小镇D2幢101号商品房，该商品房建筑面积为299.56平方米，总金额为2995600元；工程开工日期为2010年7月10日，竣工日期为2014年10月28日；并约定长融公司应当在2013年6月30日前将商品房交付买受人使用。长融公司逾期交房，方国文有权解除合同，长融公司退还房款。
2014年12月12日，方国文与长融公司签订了《商业认购协议》，约定：方国文明确选定的房号为呼和浩特市××区幢二号，测绘号一区D区49-3房屋，房屋建筑面积299.56平方米，总房款计人民币贰佰玖拾玖万伍仟陆佰元整（2995600元整）；本协议签订后，长融公司以电话、短信或书面方式通知方国文及购房人前来办理《商品房预售合同》手续，方国文及购房人须在接到长融公司通知后15天内携带本认购协议、诚意金收据、身份证原件到长融公司售楼中心完成购房款结算手续并签订《商品房预售合同》；若方国文及购房人在签订《商品房预售合同》前反悔认购行为，应与长融公司协商解除本协议，如长融公司同意解除，长融公司有权不予通知方国文而将该房屋另行出售，且方国文已交诚意金总额的20%即599120元不予退还。另协议底部标注：换D区，时间为2012年4月27日。
同日，双方又签订了一份《商业认购协议》，约定：方国文及购房人明确选定的房号为呼和浩特市××区幢一号，测绘号一区C区43-1、C区43-2房屋，房屋建筑面积723平方米，总房款计人民币柒佰贰拾叁万元整（￥723万元整）；本协议签订后，长融公司以电话、短信或书面方式通知方国文及购房人前来办理《商品房预售合同》手续，方国文及购房人须在接到长融公司通知后15天内携带本认购协议、诚意金收据、身份证原件到长融公司售楼中心完成购房款结算手续并签订《商品房预售合同》；若方国文及购房人在签订《商品房预售合同》前反悔认购行为，应与长融公司协商解除本协议，如长融公司同意解除，长融公司有权不予通知方国文而将该房屋另行出售，且方国文已交诚意金总额的20%即1446000元不予退还。另协议底部标注：换原来合同，时间为2012年4月27日C区40号。
2014年12月12日，高智公司出具《证明》，证明：高智公司同意将方国文水岸小镇C区40号商铺，面积669平方米；C区44号商铺，面积593平方米商铺，总面积1262平方米。调换成水岸小镇C区43号商铺，面积723平方米；H区113-1号商铺，面积337.89平方米；H区113-2号商铺，面积353.52平方米，总面积1414.41平方米。
同日，长融公司向方国文出具《收据》两张，分别书写：今收到方国文D区49#-3交来购房诚意金人民币贰佰玖拾玖万伍仟陆佰元整；今收到方国文C区43-1#、C区43-2#交来购房诚意金人民币柒佰贰拾叁万元整。
2015年8月6日，长融公司取得涉案房屋的预售许可证。
2016年1月11日，方国文与长融公司签订了《协议书》，约定：方国文购买长融公司开发的水岸小镇D2栋101房屋（建筑面积299.56平方米，每平方米壹万元），于2012年12月12日与方国文签订了《商品房预售合同》，因该项目未能如期完工交付，方国文资金无法周转，现双方一致同意解除《商品房预售合同》；长融公司一次性退还方国文已交付的购房款299.56万元；并约定：方国文退款前需向长融公司返还该房屋的全部购房款手续，如有未退还文件方国文认可全部作废，所有退还的原件方国文留有复印件一份，由长融公司盖章确认，以备方国文主张合同解除损失诉讼使用；关于导致合同解除的违约责任的承担损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决。
同日，双方签订了另一份《协议书》，约定：方国文购买长融公司开发的××区房屋（建筑面积723平方米，每平方米壹万元）于2012年12月12日与长融公司签订了《商品房预售合同》，因该项目未能如期完工交付，方国文资金无法周转。现双方一致同意解除《商品房预售合同》，权利义务于本合同签订后终止；另约定：长融公司一次性退还方国文已交付的购房款723万元；并约定：方国文退款前需向长融公司返还该房屋的全部购房款手续，如有未退还文件方国文认可全部作废，所有退还的原件方国文留有复印件一份，由长融公司盖章确认，以备方国文主张合同解除损失诉讼使用；关于导致合同解除的违约责任的承担损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决。
2016年8月2日，方国文提出《评估鉴定申请书》，申请：对位于呼和浩特市××区、D2栋101号的商用房所在地段或同等地段，同类型房产在2013年6月30日至2016年1月11日期间的房地产市场平均租金咨询报告；对呼和浩特市水岸小镇C区43栋、D2栋101号的商用房在2016年1月11日时的市值作出评估认定。
2016年11月21日，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司做出（呼和浩特市）内科瑞【2016】（估）字第1123-012-344号呼和浩特市新城区水岸小镇D2栋101号商业房地产所在地段或同等地段（2013年6月30日至2016年1月1日）期间租金收益《司法鉴定报告》，估价结论为房地产市场租金收益总价39.351万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-345号呼和浩特市新城区水岸小镇C区43栋商业房地产所在地段或同等地段（2013年6月30日至2016年1月1日）期间租金收益《司法鉴定报告》，估价结论为房地产市场租金收益总价95.0143万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-342号呼和浩特市新城区水岸小镇D2栋101号商业房地产《司法鉴定价值评估》，估价结论为房地产市场价值总价：396.6174万元；内科瑞【2016】（估）字第1123-012-343号呼和浩特市新城区水岸小镇C区43栋商业房地产《司法鉴定价值评估》，估价结论为房地产市场价值总价：955.0830万元。庭审中，双方认可2016年1月11日，长融公司向方国文退还购房款人民币1022.56万元；长融公司认可诉争的房屋在2015年8月6日取得房屋预售许可证，可以签订《商品房预售合同》，2016年3月房屋可以交付；长融公司庭审中承诺方国文如欲购买涉案房屋，长融公司愿以原价出售，方国文在长融公司承诺的期限内未向长融公司发出购买涉案房屋的意思表示。
一审法院认为，双方签订《水岸小镇商业用房意向房号确认单》、《商品房预售合同》、《商业认购协议》、《协议书》均系双方真实意思表示，长融公司已取得涉案房屋的预售许可证，上述合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据高智公司出具的《证明》，双方于2014年12月12日将方国文购买的C区40号、44号调换成C区43号、H区113-1号、H区113-1号，并于当日双方就C区43号商铺签订了《商业认购协议》；2014年12月12日，双方签订《商业认购协议》，约定方国文购买的房号确定为D区49-3，换D区，根据2012年12月12日双方签订的《商品房预售合同》约定的房号为D区101号房屋的基本信息，双方签订的《商业认购协议》替换了原《商品房预售合同》，故该院认定双方之间的房屋买卖合同关系应以双方签订的《商业认购协议》为依据；双方签订的《协议书》约定的解除《商品房预售合同》，应认定为解除的系《商业认购协议》；根据双方签订的《商业认购协议》约定的内容，认购协议中对于房屋的交付期限未约定；根据双方签订的《协议书》的约定，双方根据2012年12月12日签订的《商品房预售合同》，确定因”项目未能如期完工交付，方国文资金无法周转”解除合同，对于涉案房屋的交付日期应以《商品房预售合同》约定的项目完工日期为准，即2014年10月28日；长融公司未按约定交付房屋系双方解除合同的根本原因，故该院认定长融公司构成违约，应承担违约责任；故对于长融公司反诉请求方国文支付诚意金的诉请，该院不予支持；根据《商业认购协议》的约定，双方对于长融公司的违约责任未作约定，故对于方国文请求的自房屋完工之日至双方解除协议之日，即2014年10月28日至2016年1月11日的利息损失诉请，该院予以支持，本金按照人民币1022.56万元计算，利率按照中国人民银行同期贷款利率年6%计算，即人民币737947元；根据双方签订的《商业认购协议》约定的内容，协议应认定为签订正式《商品房预售合同》的预约合同，预约合同的效力和法律约束力只能是”使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”，而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。双方当事人签订的《商业认购协议》系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故方国文请求长融公司支付租金损失及房屋升值损失的诉讼请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决：一、长融公司于本判决生效后十五日内赔偿方国文2014年10月28日至2016年1月11日的利息损失人民币737947元；二、驳回方国文的其他诉讼请求；三、驳回长融公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币75913元，由长融公司负担人民币6116元，方国文负担人民币69797元；反诉案件受理费人民币23161元，由长融公司负担；司法鉴定费10万元，由方国文负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明事实与一审查明的事实一致。
另查明，方国文在二审庭审中变更上诉请求内容为要求长融公司赔偿自2011年3月17日至2014年10月28日期间的所交购房款的利息损失1343653元及房屋升值损失4635027元，共计5978710元。长融公司未要求延长举证答辩期。
本院认为，本案的争议焦点为：1、方国文提出给付利息损失、房屋升值损失的诉讼请求应否支持；2、长融房地产公司要求给付购房款20%的违约金是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，关于利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，方国文有权向长融公司主张返还购房款的利息损失。具体理由如下:
1、双方合同已经协商解除，当事人有权主张赔偿损失。2016年1月11日，长融公司（甲方）与方国文（乙方）分别就C区43栋房屋和D2栋101房屋签订两份《协议书》对合同解除事宜进行了约定，其中第三条、第五条有”......所有退还的原件乙方留有复印件一份，由甲方盖章确认，以备乙方主张合同解除损失诉讼使用”及”关于导致合同解除违约责任的承担损失补偿等法律后果，双方同意采取司法措施解决，以法院判决结果为准”的内容，可以佐证双方对合同解除后续权利的主张具有客观认知并在协议中予以载明。
2、方国文存在客观损失。长融公司与方国文解除合同时间为2016年1月11日，解除协议中明确涉案房屋未能完工交付，且一审查明长融公司认可的能够交付房屋的时间为2016年3月，该时间晚于协议解除的时间。长融公司收到方国文购房款后，直至达成协议解除都未能交付房屋，但其占有使用购房款产生利息损失则为客观事实。
3、利息损失应根据合同履行情况进行确定。
2016年1月11日，双方签订两份协议书涉及的房屋：对于D2栋101房屋，该房屋购房款为299.56万元，双方就该房屋曾于2012年12月12日签订一份《商品房预售合同》，但双方在2014年12月12日就该房屋又签订了一份《商业认购协议》，双方多次签订各类合同后最终解除了合同关系，且长融公司自2011年即开始占有购房款，一审法院依据《商品房预售合同》约定的房屋交付日期计算利息有误，方国文主张的利息损失应从交付购房款之日起算。对于C区43栋房屋，该房屋购房款为723万元，双方对是否签订《商品房预售合同》有争议，在案证据不能证明该事实，长融公司同样自2011年即开始占有购房款，故该房屋的利息损失亦应自交付购房款之日起算。由于一审法院支持方国文自2014年10月28日至2016年1月11日的利息损失737947元，方国文二审上诉时当庭提出，除此之外还应当支持自2011年3月17日至2014年10月28日的利息损失1343653元。2017年10月31日，经本院笔录确认，方国文主张该数额是以两套房屋购房款总额1022.56万元为基数，以年利率6%计算的，实际应当高于上诉状数额，但自愿以上诉状数额1343653元为准进行主张。
本院认为，一审法院查明方国文分别于2011年3月17日、2011年3月18日、2012年12月13日交付给呼和浩特市高智房地产经纪有限公司800万元、900万元、125600元，且长融公司认可与呼和浩特市高智房地产经纪有限公司为委托销售关系。方国文在本案主张的是1022.56万元购房款利息，其分批次支付购房款后未明确区分各个款项指向的是哪一套房屋，故本院对其中800万元的利息部分自2011年3月17日起算，因方国文主张按年利率6%计息属合理诉求，应按该利率标准从2011年3月17日计算至2014年10月27日为1733333.33元。对剩余的222.56万元的利息部分自2011年3月18日起算，即从2011年3月18日计算至2014年10月27日为481842.40元。以上两项合计为2215175.73元。但方国文诉讼请求自愿主张利息金额为1343653元，未超过法律规定应予保护的合理数额，故本院对其上诉请求的2011年3月17日至2014年10月27日利息损失1343653元予以支持。该部分利息损失加上一审法院支持的2014年10月28日至2016年1月11日利息损失737947元，长融公司应给付方国文利息损失合计为2081600元。
关于房屋增值损失。方国文与长融公司2014年12月12日签订的两份《商业认购协议》为预约合同，是对将来签订商品房预售合同事宜作出的约定，但此后双方未签订商品房预售合同，还对合同关系进行了协商解除。况且方国文解除合同时长融公司已取得预售许可证，在此情况下方国文坚持解除合同关系，不再要求长融公司履行交付房屋的合同义务，现方国文在协商解除合同后，又对房屋升值损失部分提出主张缺乏法律依据，原审法院对该部分诉讼请求不予支持正确。
针对第二个争议焦点，长融公司主张购房款20%数额违约金的问题。2016年1月11日双方签订的两份《协议书》中均明确，”......因该项目未能如期完工交付，乙方资金无法周转”，这是解除合同关系的主要原因，长融公司直至解除合同关系也不具备交付房屋的条件，故应承担违约责任。长融公司在长期占用方国文所付购房款、履行合同违约且同意解除合同的情形下，依然要求方国文给付购房款20%数额的违约金于法无据，原审法院对其反诉请求予以驳回符合法律规定。综上所述，方国文的上诉请求部分成立，长融公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初781号民事判决第二、三项，即”驳回方国文的其他诉讼请求；驳回长融公司的反诉请求。”
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初781号民事判决第一项为”长融公司于本判决生效后十五日内赔偿方国文购房款利息损失人民币2081600元。”
一审本诉案件受理费75913元，由方国文负担58671元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担17242元；
一审反诉案件受理费23161元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担；
二审案件受理费共计59766元，由方国文负担34971元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担24795元。
本判决为终审判决。
审判长赵俊平
审判员苏毅
代理审判员刘常欣
二〇一七年十一月八日
书记员蔡曦琛