天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终2249号
上诉人（原审被告）天津联东金达产业园投资有限公司，住所地天津市北辰区医药医疗器械工业园辰寰大厦。
法定代表人霍振伟，总经理。
委托代理人王琼，该公司职员。
委托代理人陈立新，该公司职员。
被上诉人（原审原告）天津中谷酒造有限公司，住所地天津市东丽区经济开发小区。
法定代表人中谷正人，董事长。
委托代理人李津岩，该公司经理。
委托代理人肖月恩，天津天仁律师事务所律师。
上诉人天津联东金达产业园投资有限公司因与被上诉人天津中谷酒造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第4224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，天津中谷酒造有限公司与天津联东金达产业园投资有限公司于2012年2月27日签订《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》一份及《补充协议》两份，其中“甲方”为天津联东金达产业园投资有限公司，“乙方”为天津中谷酒造有限公司，该合同第二条约定：“该厂的主体建筑结构为：框架结构，建筑层数为：3层。该厂房为第一条规定项目中的21号厂房（以下简称该厂房），该房号为暂定编号，最终以现场实际房号为准，该厂房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该厂房层高为：一层层高6米，二层层高4.5米，三层层高4.5米。该厂房预测建筑面积共1953.05平方米。”第三条约定：“按照建筑面积计算，该厂房的单价为（小写）每平方米人民币3697元，该厂房总房屋定制款（小写）人民币7220426元，（大写）人民币柒佰贰拾贰万零肆佰贰拾陆元整。”第五条约定：“分期付款方式：于2012年7月31日前乙方向甲方支付人民币肆佰陆拾玖万叁仟贰佰柒拾柒元整；于2013年4月1日前乙方向甲方一次性支付该厂房剩余房屋定制款人民币壹佰肆拾肆万肆仟零捌拾伍元整。”第十四条约定：“该厂房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”双方当日签订的《补充协议一》第四条约定：“在办理该厂房权属证书过程中，乙方应当按照相关部门的要求缴纳有关税费和提交所需乙方提交的各类资料。如乙方在办理该厂房交付手续时，已将公共维修基金和契税缴纳给物业管理公司或甲方的，则由甲方负责将上述款项交付给相关部门。”《补充协议二》第三条约定：“甲方将该厂房正式交给乙方后的360日内，甲方向乙方提供该厂房所有权变更至乙方的房产证。”
另查，天津中谷酒造有限公司给付天津联东金达产业园投资有限公司购房款后，天津联东金达产业园投资有限公司于2012年11月19日为天津中谷酒造有限公司开具销售不动产统一发票一张，购房款金额合计1083064元，又于2012年11月21日为天津中谷酒造有限公司开具销售不动产统一发票一张，购房款金额合计4693277元，再于2013年5月16日为天津中谷酒造有限公司开具销售不动产统一发票两张，购房款金额分别为100万元、425970元，其中最后一张发票备注为“总房款7202311，累计已交7202311，款项结清。”截至2015年3月27日，天津中谷酒造有限公司给付天津联东金达产业园投资有限公司公共维修基金201901元、契税215850.84元、印花税3597.5元、登记费550元及转让手续费17515.62元，上述税费合计439414.96元。合同签订后，天津中谷酒造有限公司于2013年5月27日签署《收房流转单》一份，该流转单“业主签名”一栏有天津中谷酒造有限公司副总经理李恒岐签字，另有“没有电，今天通，没有水，临时电”等字样。天津中谷酒造有限公司至今未取得诉争房屋的权属证书。
复查，2013年3月21日天津市北辰区示范工业园区管委会向天津市北辰区人民政府作出《关于联东U谷北方耀谷项目网签备案的请示》，其中有天津联东金达产业园投资有限公司承诺：“网签者必须为注册在园区企业的法人代表或股东。公司与购房网签者签订物业协议，约定房屋使用者必须为企业，否则物业公司不予办理入住，不予开通水电等配套设施”等内容。2015年12月20日天津市北辰区经济技术开发区总公司出具材料一份，内容为“北辰优谷新科园厂房买受人必须在该园区内办理企业法人注册、工商登记，并经我司核发‘优谷新科园网签资格确认单’后，方能向天津市北辰区房地产管理局办理厂房权属转移登记。”
现天津中谷酒造有限公司诉至原审法院，请求依法判令：1、天津联东金达产业园投资有限公司立即支付天津中谷酒造有限公司逾期交付房产证违约金；2、案件受理费由天津联东金达产业园投资有限公司负担。
原审法院认为，本案的争议焦点一是：天津联东金达产业园投资有限公司是否承担天津中谷酒造有限公司未取得房屋权属证书的法律责任；二是：若天津联东金达产业园投资有限公司应承担责任，天津中谷酒造有限公司主张违约金的数额。
对于争议焦点一：天津中谷酒造有限公司与天津联东金达产业园投资有限公司签订了《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》及《补充协议》，该合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定内容履行。天津中谷酒造有限公司依约给付给天津联东金达产业园投资有限公司购房款后，亦给付了相应的公共维修基金、印花税、契税等40万余元，尽到了合同中约定的相应义务。天津联东金达产业园投资有限公司主张天津中谷酒造有限公司未取得诉争房屋权属证书系因其作为买受人未在园区办理法人注册、登记、纳税等原因导致。结合双方签订合同时间及天津联东金达产业园投资有限公司提供的证据难以得出签订合同时天津中谷酒造有限公司已知悉天津联东金达产业园投资有限公司主张的上述情形，庭审中天津联东金达产业园投资有限公司除证人佟剑峰证词外，无其他证据充分证明其在办理产权证过程中将此告知天津中谷酒造有限公司，尽到了告知义务，故原审法院对天津联东金达产业园投资有限公司提出的主张，不予支持。因此，天津联东金达产业园投资有限公司应当对此承担相应的民事责任。
对于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方约定系在天津联东金达产业园投资有限公司将厂房正式交付天津中谷酒造有限公司360日内，由天津联东金达产业园投资有限公司向天津中谷酒造有限公司提供该厂房所有权变更至天津中谷酒造有限公司的房产证。厂房正式交付时间为2013年5月27日，故违约金的起算时间应为2014年5月23日，应按已付购房款总额7202311元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对于天津中谷酒造有限公司超出此范围的主张，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天津联东金达产业园投资有限公司于判决生效之日起十日内向天津中谷酒造有限公司支付逾期办理房产证违约金（违约金自2014年5月23日起至判决确定给付之日止，按照已付购房款总额7202311元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）;二、驳回天津中谷酒造有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5971元，由天津联东金达产业园投资有限公司负担。
上诉人天津联东金达产业园投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：1、原审法院认定事实不清。2013年应政府部门要求，上诉人销售的工业厂房产权转移登记均需以买受人在厂房所在园区办理企业法人注册为前提条件。接此要求后，上诉人对园区内到期办理产权的买受人均以电话、上门告知的方式对接。在2013年5月办理房屋交付时，上诉人的招商人员佟剑峰就对被上诉人进行了事项告知，被上诉人告诉上诉人已托人联系了园区管委会，可以不用办理园区法人注册也能获得网签资格确认单。被上诉人在原审庭审中亦表述，不能办理园区法人注册，是因为被上诉人是外资企业受到限制。2、原审法院适用法律错误。根据法律规定，违约金不得超出实际损失的30%，本案中被上诉人未能提交任何证据证明损失，上诉人在原审已申请减免违约金，而原审法院未予减免，与法律相违背。综上，未能办理产权转移的责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人请求二审法院：1、撤销天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第4224号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，上诉人无需支付被上诉人逾期办理房产证违约金。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天津中谷酒造有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人所称不能办理产权的情况并未在合同中载明，并未告知被上诉人，违约金是按司法解释判决的，不适用合同法。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人承担逾期办理房产证的违约责任以及违约责任的具体数额。
根据上诉人与被上诉人双方所签订的《补充协议二》第三条约定：“甲方将该厂房正式交给乙方后的360日内，甲方向乙方提供该厂房所有权变更至乙方的房产证。”上诉人于2013年5月27日交付厂房后，理应于2014年5月22日前向被上诉人办理产权证。在被上诉人已履行给付全部购房款以及各项税费义务的情况下，上诉人至今未将房产证办理至被上诉人名下，应当承担违约责任。现上诉人称办理产权证需被上诉人在园区注册企业法人，并取得网签资格确认单后，方可办理。但上诉人并未提供证据证明在双方签订合同之时以及之后将此事告知过被上诉人，与被上诉人进行过提示洽谈。现被上诉人作为买受人，在签订协议之时已将企业注册登记在天津市东丽区，对无法在园区内注册一事并无过错。另，上诉人现主张系天津市北辰区示范工业园区管委会要求买受人需在园区内办理企业法人注册，导致不能办理房屋产权证，但根据《关于联东U谷北方耀谷项目网签备案的请示》，上诉人曾于2013年3月21日向天津市北辰区示范工业园区管委会做出承诺，保证网签者必须为注册在园区企业的法人代表或股东，后又于2013年5月27日将房屋交付给被上诉人，故，应当认定系上诉人的原因致使在约定期限内未能办理房屋产权证。结合上诉人提交证据的情况，亦难以认定上诉人就此事与管委会以及办理产权登记的房屋管理部门进行过积极地沟通协调。综上理由，原审法院认定上诉人承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
对于上诉人应当承担的违约责任的具体数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院据此认定上诉人应当承担的违约责任数额，并无不当，本院予以维持。对上诉人认为应当减免违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13014元，由上诉人天津联东金达产业园投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……