河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初4424号
原告：陈仲炜，男，1992年1月27日出生，汉族，大专文化，工人，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张华英，河北兴骅律师事务所律师。
被告：李向宏，男，1973年1月14日出生，汉族，高中文化，职工，住河北省黄骅市。
被告：宋娟，女，1973年6月18日出生，汉族，大专文化，公务员，住河北省黄骅市。
二被告共同委托诉讼代理人：曹宝振，河北铭晖律师事务所律师。
原告陈仲炜与被告李向宏、宋娟房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年8月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈仲炜及其委托诉讼代理人张华英，被告李向宏、宋娟的委托诉讼代理人曹宝振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈仲炜诉称：二被告系夫妻关系。2016年3月3日原被告签订售房定金协议，被告保证房屋产权清晰。3月5日双方签订售房协议，约定了付款方式等。合同签订后，原告按约定付款，后却发现被告所售楼房已经抵押，无法办理房证过户手续。原告多次和被告协商无果，无奈诉至法院，请求依法判令被告返还原告购楼款200000元并赔偿原告损失给付定金；诉讼费用由被告承担。
被告李向宏、宋娟的答辩意见：原告没有权利解除本合同，被告也没有义务返还原告所起诉的20万元的房款，违约金及赔偿定金更没有法律依据和事实依据。在本案中原告构成严重违约，被告保留起诉原告的诉权。
案件事实
经审理查明，2016年3月3日，原被告通过房屋中介张金玲和中间人刘春红（被告宋娟的表姑），达成房屋买卖意向，签订《售房定金协议》，协议约定被告将坐落于黄骅市万锦星城B区7号楼3单元601室的房屋出售给原告，房屋价值496000元，原告交定金10000元，第二部分房款在2016年3月6日付清贰拾万元整，剩余部分在陈仲炜自己卖的房产一楼贷款下来同时付清。协议签订的当日，原告向被告委托的中间人刘春红交付了定金10000元。2016年3月5日，原被告双方再次通过中介张金玲签订《售房协议》，协议约定被告将上述楼房以496000元的价格出售给原告，原告向被告交付首付款200000元（含定金10000元），其余房款在陈仲炜自己卖的房产一楼贷款下来同时付清，合同订立后双方不得违约，如违约，违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金。《售房定金协议》、《售房协议》备注中均分别注明“由于买卖此楼时没有出证，所以被告无条件办理出自己的楼证后，在到此证贰年后过户（被告无条件配合原告），过户费用有原告担负”。被告方认可已经收到原告购房款200000元（含定金10000元）。2016年8月1日，原告起诉被告，形成本诉，原告当庭要求解除原被告签订的售房协议，判令被告返还购房款200000元，并按购房总售价的20%支付违约金及赔付10000元的定金。
另查，2013年6月8日，被告李向宏与黄骅华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告以373961元的价格购买万锦星城B区7号楼3单元601号房，合同第六条第四款有公积金贷款180000元的表述。之后，被告李向宏（借款人、抵押人）与沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心（委托人）、中国建设银行黄骅支行（受托人）、黄骅华城房地产开发有限公司（保证人）签订黄骅·房委贷字701572号《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》，被告以万锦星城B区7号楼3单元601号房作为抵押物向建行黄骅支行贷款180000元，贷款期限20年，自2013年7月16日起至2033年7月15日止，合同第二十四条约定“抵押物抵押期间，未经委托人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等。”，抵押物清单一页再次明确“未经委托人同意，上述抵押物不出租、不变卖、不重复抵押、不抵偿债务、不馈赠等。”
再查，中介张金玲证实，原被告通过张金玲买卖万锦星城B区7号楼3单元601号房，在原告向被告交付200000元（含定金）购房款一周后，原告预将剩余款项也给付李向宏时，张金玲就要求李向宏把购房合同、结婚证、身份证、交房款的手续都交给原告时，李向宏才说房子有贷款有抵押，宋娟要求这套房子让原告交全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款，张金玲不同意，张金玲觉得这样对原告不公平也不保险。如果在商谈过程中知道房产有抵押和贷款，张金玲会写入原被告签订的合同当中。再后来宋娟要求亲自和原告联系，之后他们怎么联系的张金玲不清楚。张金玲还证实，原告通过中介小滕（音）卖掉了市政府后房产1号楼，得款440000元。
上述事实，有《售房定金协议》、《售房协议》、《商品房买卖合同》、《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》、证人证言及原被告陈述等在案佐证。
裁判理由与结果
本院认为：原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《售房定金协议》和《售房协议》，两份协议系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。两份协议订立后，原告按照合同约定交纳了定金和第二部分房款（两项合计200000元），并且通过中介小滕将房产1号楼卖掉得款440000元，在按约交付20000元购房款一周后，原告准备用处分房产1号楼所得的款项向被告支付剩余款项时，被告李向宏提出出售的房屋有抵押有贷款，被告宋娟提出让原告交全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款的要求。原告的行为足以证明原告在按约履行义务，但被告李向宏在原告准备向被告交付剩余购房款时才告知原告涉案房屋有抵押有贷款，显然违反了诚实信用原则，而被告宋娟提出的让原告交付全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款的要求，增加了原告的购房风险，损害了原告的权益，且被告与沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心等签订的《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》第二十四条明确约定未经委托人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等，但至今被告未提交委托人沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心的任何书面意见，且该房至今没有办理产权登记，造成该房屋产权不清晰。因此，原被告于2016年3月5日订立的《售房协议》依法应当予以解除，被告收受原告的购房款200000元应返还给原告。关于原告主张的被告应按购房总售价20%支付违约金的请求，虽原被告在售房协议中约定“合同订立后双方不得违约，如违约，违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金”，但因原告只给付了被告购房款200000元，余款并未支付，如果按照购房总售价496000元的20%支付违约金，显失公平，参考当地市场房价涨幅情况，应以原告已经实际交付的200000元的20%计算为宜，被告应给付原告违约金40000元。关于原告主张的被告还应赔付10000元定金的请求，法律规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告只能择其一而行使，且本案中的定金10000元已经转为购房款，故原告要求返还定金的请求，本院不予支持。
被告方主张自己没有违约。原被告商谈房屋买卖过程中，中间人刘春红（被告宋娟的表姑）已经向中介和原告出示过购房合同，合同中有贷款的记载。原告不予认可，原告主张当时看到的合同与庭后被告提交的《商品房买卖合同》不是同一份，自己是在准备交付剩余房款时，才听说涉案房产有抵押有贷款。而中介张金玲证实，被告房产存在抵押和贷款是在原告准备交付剩余房款，张金玲找被告要房屋相关手续交给原告时，被告才提出的，如果在商谈过程中知道房产有抵押和贷款，张金玲会写入原被告签订的合同当中。被告对中介张金玲的证人证言不予认可，但无证据提交。本院认为，中介作为原被告之外的第三方，其全程参与并主持了原被告之间的房屋买卖活动，其所做的证言真实可信，本院予以采纳，被告的抗辩，证据不足，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陈仲炜与被告李向宏、宋娟于2016年3月5日订立的《售房协议》；
二、被告李向宏、宋娟返还原告陈仲炜购房款200000元，并支付违约金40000元；
三、驳回原告陈仲炜的其他诉讼请求。
上述有给付内容的第二项，于本判决生效之日起五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告李向宏、宋娟承担（限本判决生效之日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 许淑月
审 判 员 戴 军
人民陪审员 刘重重
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 李梦雨