河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1694号
上诉人（原审被告）：赵森，男，1965年11月13日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：李利超，河南长建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳玉平，河南长建律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈梦洁，女，1978年6月15日出生，住郑州市金水区�
委托诉讼代理人：李利超，河南长建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳玉平，河南长建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏慧莲，女，汉族，1949年4月26日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：庞正世，河南允达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张冰超，河南允达律师事务所实习律师。
原审被告：郑州新航房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区经七路15号附4号11号楼东1单元5层东南户。
法定代表人：张涛。
上诉人赵森、陈梦洁因与被上诉人夏慧莲、原审被告郑州新航房地产营销策划有限公司（以下简称新航房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初23817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后�依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赵森、陈梦洁上诉请求：1、依法撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初23817号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实错误。原审判决认定储藏室价款为24000元，没有任何事实根据和法律依据。上诉人赵森、陈梦洁与被上诉人夏慧莲房屋买卖合同约定的标的物是所有权证书号为0501070113的房屋，对应的面积为95.8平方米，对应的房屋价款为760000元。合同中约定的一间储藏室属于配套设施，该配套设施与交易房屋是独立的，上诉人处分的仅仅是储藏室的使用权。针对储藏室使用权的处分事宜，由中介机构协调储藏室使用价款为10000元，若储藏室不能交付，应扣除10000元，但原审法院却错误地认定储藏室买卖价格为24000元，显然是错误的。二、原审判决判令上诉人赔偿以24000元为基数以年利率24％为标准的损失，没有合同约定和法律根据。储藏室作为配套设施，无论是否交付均不影响买卖房屋的使用，储藏室没有交付造成的损失应该以实际损失为准，一审中被上诉人没有提交实际损失的证据，但一审判决上诉人赔偿年利率24%（以24000元为基数）的损失，没有法律根据。
夏慧莲辩称，一、原判决认定事实正确、依法有据，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉状中称，购房款76万元仅仅对应的是95.80平方米的房屋与事实不符。买卖合同约定，涉案房屋及一间储藏室的成交价格为76万元，包含储藏室价款。储藏室是房屋的配套设施，是主标的物的从物，交付房屋配套设施是上诉人应负的合同义务。2、上诉状中又称，仅处分储藏室的使用权及若储藏室不能交付，应�除1万元的理由与事实不符。出卖人、购买人、中介机构三方也从没有过在不能交付储藏室时扣除1万元的约定。3、一审法院对储藏室酌定为24000元，完全正确。本案房屋面积95.8平方米，一审审理中双方认可储藏室面积约4平方米，房屋(包含储藏室）总价款76万元，储藏室对应的价值为3.17万元，一审法院考虑到储藏室的特殊性和双方当事人对房屋价款的约定，再参考市场行情，酌定储藏室价款为2.4万元符合公平原则，并无不当。二、上诉人未按合同约定交付储藏室，经过多次催要，至今一直占有使用，主观过错十分明显，一审判决的赔偿损失标准合理合法。与合同约定相符、与客观事实相符、与法律规定相符。综上，一审法院所认定的事实正确，判决结果公正，请求驳回上诉，维持原判。
新航房地产公司未到庭发表意见。
夏慧莲向一审法院起诉�求：一、判令被告一和被告二将一间储藏室交付给原告并支付储藏室占有使用费15300元（2017年9月27日后至实际交付日止的占有使用费仍按照每月300元计付）；二、判令被告一、被告二向原告支付违约金8.246万元（计算方法为：2013年5月27日至2017年9月27日计1550天应付违约金117.8万元，考虑到本案的实际情况，原告仅按应付违约金的7%主张，即8.246万元，2017年9月27日至实际交付日止的违约金按此标准继续计付）；三、被告三将物业交割保证金22000元交付给原告以冲抵被告一和被告二应承担的违约金数额；四、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，将原诉讼请求第一项变更为：一、赵森、陈梦洁退还夏慧莲储藏室购房款60000元（4平方米，每平方米15000元）并支付储藏室占用费15300元（2017年9月27日后至实际交付日止的占用使用费仍按照每月300元计付）；放弃诉讼请求第三项。
一审法院认定事实：2013年3月29日，原告夏慧莲与被告赵森、陈梦洁及新航房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告赵森、陈梦洁将其名下位于金水区丰产路23号院3号楼1单元9号的房产出售给原告，建筑面积为95．8㎡，成交价格为76万元，包含该房屋的配套设施一间储藏室。后夏慧莲于2013年3月31日支付给新航房地产公司购房佣金8000元，购房定金22000元，新航房地产公司出具收据。2013年5月8日，夏慧莲、赵森签订郑州市存量房买卖合同一份，同日夏慧莲通过中国工商银行向郑州市存量房交易结算监管账号存入150000元，同日向赵森转账450000元，赵森出具收条一份。2013年5月23日夏慧莲通过中国工商银行向赵森汇款138000元，赵森出具收条一份。以上共向赵森、陈梦洁支付购房款760000元，向新航房地产公司支付佣金8000元。2013�5月27日赵森将房屋过户至夏慧莲名下，储藏室一直未交付给原告。2015年4月13日夏慧莲通过北京德恒（郑州）律师事务所王杉杉律师向赵森、陈梦洁邮寄一份《律师催告函》，要求二被告继续履行交付房屋附属设施储藏间一间的合同义务。2015年4月21日，夏慧莲向新航房地产公司邮寄《催告函》一份，要求新航房地产公司：一、继续催告赵森、陈梦洁向夏慧莲交付房屋附属设施储藏室一间；二、收到催告函7日内，将其所保管的物业交割保证金2.2万元返还夏慧莲；三、自收到物业交割保证金之日起以2.2万元为基数承担按同期银行贷款利率的4倍至全部返还之日止的利息。三被告均收到前述催告函。
一审法院认为，一、关于本案交付储藏室一间的合同约定效力及过错责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案合同约定交付标的物储藏室一间的产权属于河南省社会科学界联合会，赵森、陈梦洁对该标的物系无处分权人，其作出的交付储藏室一间的承诺无效，因此，本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》中关于“交付储藏室一间”的约定无效；该合同其他部分系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同其他部分合法有效。被告赵森、陈梦洁应当对该储藏室产权属于单位的事实知情，在此情况下仍对储藏室的权利归属作出处分，据此二被告主观过错明显，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。�过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失”。原告要求被告赵森、陈梦洁退还储藏室一间相应款项及承担赔偿损失责任的诉讼请求依法有据，该院予以支持。
二、第一、关于退还相应款项的认定问题。本案购房款760000元是总价款，合同没有对储藏室价款作出特别约定，对于被告提出的储藏室10000元的价款，原告不予认可，结合原、被告实际交易房屋的具体情况，该院酌定储藏室价款24000元。第二、关于损失的认定问题。因本案赵森、陈梦洁长期未交付储藏室，其占有使用该标的物期间对夏慧莲构成房屋占用使用费损失，本案根据夏慧莲实际存在的损失情况和赵森、陈梦洁履行合同主观过错明显的情形，为体现对守约合同当事人的保护，对过错当事人的惩戒，该院酌定以储藏室对应价款24000元为基数，按年利率24％自本案房屋过户之日起（2013年5月27日）至本案判决确定的义务履行完毕之日止的利息数额作为夏慧莲的实际损失数额，该数额应由赵森、陈梦洁承担赔偿责任。对于夏慧莲诉讼请求主张的过高部分，该院不予支持。夏慧莲自愿放弃对新航房地产公司的诉讼请求，是其对自己权利的处分，该院予以准许。
三、本案原告诉讼请求是否超过诉讼时效的认定问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本案原告夏慧莲于2015年4月13日、2015年4月21日分别向被告赵森、陈梦洁及新航房地产公司邮寄送达《催告函》主张过权利，被告对《催告函》亦全部收悉，诉讼时效应自2015年4月13日、2015年4月21分别重新计算，因而原告的诉讼请求未超过三年的诉讼时效期间。新航房地产公司辩称本案已经超过了诉讼时效的理由，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：一、被告赵森、陈梦洁应自本判决生效之日起十日内退还给原告夏慧莲储藏室购房款24000元；二、被告赵森、陈梦洁应自本判决生效之日起十日内赔偿原告夏慧莲损失，该项损失数额以24000元为基数，以年利率24％，自2013年5月27日起计算至本案判决确定的义务实际履行完毕之日止。三、驳回原告夏慧莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，由原告夏慧莲负担1095元，由被告赵森、陈梦洁负担1149元。
二审中，上诉人赵森、陈梦洁提供2018年4月16日的证明一份，证明储藏室使用费是一万元。被上诉人夏慧莲质证称，对该证明的真实性有异议，该证明无论从形式还是内容上，都与房屋买卖合同中双方的约定相矛盾。房屋买卖合同第二条约定的是甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为76万元，包含该房屋的相关配套设施有一间储藏室，也就说这个储藏室是房子的配套设施，并没有约定储藏室的使用费为1万元。第二，该证明的出具方作为一审被告在收到法院开庭传票的情况下，仍拒不出庭，也表明了该证明的内容是不客观不真实的。综上，该份证明不应被采信。
上诉人提供的新航房地产公司的证明，虽出具的形式合法，但新航房地产公司作为本案原审被告，经合法传唤无故未到庭，该证明没有相关证据印证，本院对此不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据查明的本案事实，本案合同约定交付标的物储藏室一间的产权属于河南省社会科学界联合会，赵森、陈梦洁对该标的物系无处分权人，其作出的交付储藏室一间的承诺无效。本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》中关于“交付储藏室一间”的约定无效；该合同其他部分系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，该合同其他部分合法有效。一审法院对涉案合同效力的认定正确。上诉人赵森、陈梦洁上诉称，储藏室的使用费为1万元，虽提供证明一份，但未有相关证据印证，不能充分证明该主张的成立，本院对此不予支持。对于被上诉人夏慧莲未收到储藏室的损失问题。2013年5月27日赵森将建筑面积为95.8㎡房屋过户至夏慧莲名下，该房屋的配套设施一间储藏室未交付，一审法院酌定该储藏室2.4万元适当，考虑到本案的具体情形，本院酌定，被上诉人夏慧莲因未能收到房屋的配套设施一间储藏室的损失以该储藏室2.4万元的30%即7200元为宜。一审判决被上诉人夏慧莲的损失按2.4万元以年利率24%自2013年5月27日起计算至本案判决确定的义务实际履行完毕之日止不当。
综上所述，赵森、陈梦洁的上诉部分请求成立，本院据实予以支持。一审认定基本事实清楚，但判决计算损失的数额不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初23817号民事判决第一项、第三项；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初23817号民事判决第二项；
三、上诉人赵森、陈梦洁应自本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人夏慧莲损失7200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2244元，二审案件受理费1120元，共计3364元，由被上诉人夏慧莲负担1715元，由上诉人赵森、陈梦洁负担1649元。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年五月十八日
书记员 胡 枭