广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19339号上诉人(原审被告)：广州市供销社农产品经营有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区如意坊路**号之****楼。法定代表人：蔡剑华，董事长。委托诉讼代理人：张英，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳颖宜，女，该公司职员。上诉人(原审第三人)：熊云清，男，1985年6月22日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市保障性住房事务中心。住所地:广州市豪贤路***号，实际办公地址为广东省广州市越秀区东风中路318号嘉业大厦24楼。法定代表人：卢少鹏，主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州馨缙嵘贸易有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区东漖南路***号商业综合楼*楼自编之一。法定代表人：陈若练，总经理。委托诉讼代理人：梁强，男，该公司职员。上诉人广州市供销社农产品经营有限公司、上诉人熊云清与被上诉人广州市保障性住房事务中心、原审第三人广州馨缙嵘贸易有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年11月15日，出租人广州市保障性住房事务中心（甲方）与承租人广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层的房地产出租给乙方作商业用使用，建筑面积约3563.34平方米（以下简称“涉案场地”）；租赁期限从2012年11月23日至2017年11月23日，其中2015年11月24日至2016年11月23日月租金（人民币）75146元，2016年11月24日至2017年11月23日，月租金额（人民币）78903元，租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋；未经甲方同意，乙方不得将房屋分租、擅自调换使用；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租的房屋的设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；乙方于本合同签订当日，向甲方交纳（人民币）204480元履约保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方结清所有费用、办清一切移交手续之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等等。上述租赁合同签订后，广州市保障性住房事务中心将涉案场地交广州市供销社农产品经营有限公司使用。2015年11月23日，广州市供销社农产品经营有限公司与广州馨缙嵘贸易有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：广州市供销社农产品经营有限公司同意将坐落在广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层自编之一房号的房地产出租给广州馨缙嵘贸易有限公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米；租赁期限从2015年11月24日至2017年11月23日，月租金（人民币）17600元等等。上述合同签订后，广州市供销社农产品经营有限公司将合同约定的房地产交广州馨缙嵘贸易有限公司使用。2015年6月27日，广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清签订《客户租赁联营合同》，约定：广州馨缙嵘贸易有限公司同意将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园综合楼二楼，实用面积为约800平方米的场地，提供给熊云清经营；租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房；采取固定租金方式，每平方米34元，室内实用面积共800平方米，租金共为27200元/月，管理费每平方米6元，共为4800元/月等等。后广州馨缙嵘贸易有限公司将场地交给熊云清使用。广州市供销社农产品经营有限公司从2016年起陆续拖欠广州市保障性住房事务中心租金，至今拖欠2016年6月8日前的租金358021.75元没有支付给广州市保障性住房事务中心，也从未支付过2016年6月9日起至今的租金给广州市保障性住房事务中心。2016年6月8日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心发出穗农产函[2016]17号《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》，该申请的主要内容为：“广州市保障性住房事务中心：我司承租贵中心在芳和花园保障小区的小鲜驿站芳和店，经营存在困难，同时因该场地没有正常供电，对顾客产生严重不良影响，造成经营更加困难无力再经营下去，现我司申请退出场地经营、暂停现行及前期相关租金费用的计算，并申请中心考虑我司因场地无供电无法经营造成的经济损失。”2016年7月1日，广州市保障性住房事务中心向广州市供销社农产品经营有限公司发出《关于广州市供销社农产品经营有限公司小鲜驿站芳和花园店经营问题的复函》，该复函的主要内容为：“广州市供销社农产品经营有限公司：《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》（穗农产函[2016]17号）收悉，经研究，函复如下：一、我中心原则同意你司退场申请。请你司按双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题，缴清水、电、物业管理费等相关费用。二、请你司按照合同约定清空场地，并与我中心办理场地移交手续。三、按合同约定，我中心将保留追究你司违约责任的权利。此复。”2016年7月4日，广州市供销社农产品经营有限公司收到该复函。2016年7月7日，广州市保障性住房事务中心、广州市供销社农产品经营有限公司办理涉案场地的退场交接手续，由广州市供销社农产品经营有限公司将涉案场地中除健身房、儿童乐园外的其余场地退还给广州市保障性住房事务中心管业使用。2016年10月10日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心及广州市怡康物业管理有限公司发出《关于市供销社农产品公司芳和花园项目管理费缴交等租赁问题的函》，函告对于仍留在该场地未搬走的健身房和儿童乐园2户，交由事务中心管理，租金亦直接由该2户交给事务中心，我司无力接管。但广州市保障性住房事务中心及广州市怡康物业管理有限公司不予理会。同月，经营儿童乐园的香港老板丘金厘退出经营并逃逸，儿童乐园的场地从此空置至今。2016年12月26日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心发出《关于退出对芳和综合楼二楼健身房管理的函》，函告广州市保障性住房事务中心：广州馨缙嵘贸易有限公司是上述二楼场地实际经营方，已按要求准许儿童乐园退场搬走所有物品，仅剩健身房1户在经营，该公司也在积极推进清退工作，并已向法院提起诉讼，对健身房的处理与贵中心目标保持一致，该公司表示有能力承担租赁管理，也愿意配合贵中心的一切工作，我司已多次表态无力无必要再投入人力、物力对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行经营管理，由贵中心直接对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行管理并收取相关款项，今后贵中心需要我司配合工作，我司仍将一如既往给予配合，特此函告。广州馨缙嵘贸易有限公司在该函的落款处加盖“本公司愿意承担租赁管理，配合贵中心一切工作，承担所有责任。”的意见。但广州市保障性住房事务中心否认有收到该函。2017年5月8日，广州市保障性住房事务中心向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除广州市保障性住房事务中心、广州市供销社农产品经营有限公司双方签订的租赁合同；2、广州市供销社农产品经营有限公司和广州馨缙嵘贸易有限公司、熊云清一并迁出荔湾区东漖南路123号芳和花园商业综合楼二楼的房地产，并将该房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用；3、广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付2015年12月至2017年4月期间拖欠的租金人民币1296267元，自2017年5月至实际交还商铺之日，每月应按78903元交纳商铺使用费给广州市保障性住房事务中心；4、广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付违约金173009元（违约金按银行同期贷款利率四倍计算，暂计至2017年4月23日，要求计算至实际付清之日止）；5、广州市供销社农产品经营有限公司承担本案的全部诉讼费用。又查，2016年10月12日，广州馨缙嵘贸易有限公司向一审法院起诉熊云清，请求判令：1、熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司支付2016年2月1日至9月30日的租金256000元；2、熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司支付滞纳金23424元（以每月拖欠租金为本金，每月为一期，按同期贷款利率6.1%的4倍，自2016年2月6日起至还清之日止）；3.解除合同，熊云清将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园商业综合楼二楼自编号之一，面积800平方米的场地交还给广州馨缙嵘贸易有限公司。4.本案诉讼费由熊云清承担。2016年11月18日，一审法院作出（2016）粤0103民初6049号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司一次性支付自2016年3月1日起至2016年9月30日止拖欠的租金198761.01元；二、驳回广州馨缙嵘贸易有限公司其他诉讼请求。熊云清不服一审法院的上述判决，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年4月6日作出（2017）粤01民终1067号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在一审庭审中，广州市保障性住房事务中心表示对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，以后由广州市保障性住房事务中心直接与熊云清另行重新签订租赁合同。一审法院认为：出租人广州市保障性住房事务中心（甲方）与承租人广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心承租涉案场地后，广州市供销社农产品经营有限公司将涉案场地分租给广州馨缙嵘贸易有限公司等，广州市保障性住房事务中心并无提出反对意见，故广州市供销社农产品经营有限公司将涉案场地分租给广州馨缙嵘贸易有限公司等，合法有效。广州市供销社农产品经营有限公司从2016年起陆续拖欠广州市保障性住房事务中心租金，至今拖欠2016年6月8日前的租金358021.75元没有支付给广州市保障性住房事务中心，也从未支付过2016年6月9日起至今的租金给广州市保障性住房事务中心，广州市供销社农产品经营有限公司是违约方，广州市供销社农产品经营有限公司无权单方解除合同，只有通过双方协商一致的方式解除合同。广州市供销社农产品经营有限公司于2016年6月8日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心发出穗农产函[2016]17号《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》，申请退出场地经营。而广州市保障性住房事务中心于2016年7月1日向广州市供销社农产品经营有限公司发出《关于广州市供销社农产品经营有限公司小鲜驿站芳和花园店经营问题的复函》，复函称我中心原则同意你司退场申请，请你司按双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题。故一审法院认定广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司协商一致于2016年7月1日解除了双方签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》解除后，广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司于2016年7月7日办理涉案场地的退场交接手续，由广州市供销社农产品经营有限公司将涉案场地中除健身房、儿童乐园外的其余场地退还给广州市保障性住房事务中心管业使用。广州市保障性住房事务中心诉请广州市供销社农产品经营有限公司支付涉案场地2016年6月8日前的租金358021.75元及涉案场地从2016年6月9日起至2016年7月7日止的租金、商铺使用费（按合同约定的75146元/月计算）的诉讼请求，予以支持。由于广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司的租赁合同已经解除，广州市保障性住房事务中心当庭表示对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，故广州市供销社农产品经营有限公司及熊云清、广州馨缙嵘贸易有限公司应将健身房的管业权交回广州市保障性住房事务中心。对于广州市保障性住房事务中心诉请广州市供销社农产品经营有限公司支付2016年7月8日起至广州市供销社农产品经营有限公司交回健身房管业权之日止的涉案场地使用费中的健身房商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算；2016年11月24日至广州市供销社农产品经营有限公司交回健身房管业权之日止的月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算）的诉讼请求，予以支持。由于经营儿童乐园的香港老板丘金厘在2016年10月退出经营，儿童乐园从此空置至今，而广州市供销社农产品经营有限公司没有将儿童乐园交回广州市保障性住房事务中心，故广州市保障性住房事务中心诉请广州市供销社农产品经营有限公司支付2016年7月8日起至广州市供销社农产品经营有限公司交回儿童乐园给广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的涉案场地使用费中儿童乐园商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算；2016年11月24日起至广州市供销社农产品经营有限公司交回儿童乐园给广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算）的诉讼请求，予以支持。健身房、儿童乐园的建筑面积由广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由广州市供销社农产品经营有限公司负担。对于广州市保障性住房事务中心诉请的其余租金、商铺使用费的诉讼请求，因没有事实依据，故不予支持。根据广州市保障性住房事务中心、广州市供销社农产品经营有限公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二条：“租金按月结算，乙方在每月的10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。”、第四条的第1款：“乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之三向甲方支付违约金。”、第二十一条第1项：“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。”及第2项：“租赁期满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。”的约定，广州市保障性住房事务中心诉请广州市供销社农产品经营有限公司支付上述租金、商铺使用费（违约金按银行同期贷款利率四倍计算，其中2016年6月8日前的租金358021.75元的违约金从2016年6月9日起算，计算至实际付清之日止；其余租金、占用费的违约金以拖欠的当月租金、商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计至付清之日止）的违约金的诉讼请求，予以支持。关于广州馨缙嵘贸易有限公司在庭后申请追加儿童乐园的经营人丘金厘为被告的问题。因经营儿童乐园的香港老板丘金厘已经于2016年10月退出经营并逃逸，儿童乐园的场地从此空置至今，故本案无需再追加其为被告，由广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司直接将涉案场地中的儿童乐园交回广州市保障性住房事务中心即可。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，于2017年8月24日作出一审判决：一、确认广州市保障性住房事务中心与广州市供销社农产品经营有限公司于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已经于2016年7月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司迁出广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层的房地产；由广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司、熊云清将上述房地产中的健身房交还给广州市保障性住房事务中心管业使用；由广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司将上述房地产中的儿童乐园交还给广州市保障性住房事务中心管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付2016年6月8日前的租金358021.75元及违约金给广州市保障性住房事务中心（违约金以358021.75元为计算本金，从2016年6月9日起算，计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付2016年6月9日起至2016年7月7日止的租金、商铺使用费（按合同约定的75146元/月计算）及违约金（违约金以每月75146元为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付2016年7月8日起至将广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层中的健身房交回广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的健身房商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的每月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算；2016年11月24日起至广州市供销社农产品经营有限公司交回健身房管业权之日止的每月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×健身房建筑面积计算。健身房的建筑面积由广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由广州市供销社农产品经营有限公司负担）及违约金（违约金以每月商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心支付2016年7月8日起至广州市供销社农产品经营有限公司将广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层中的儿童乐园交回广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的儿童乐园商铺使用费（2016年7月8日起至2016年11月23日止的每月商铺使用费按月租金额75146元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算；2016年11月24日起至广州市供销社农产品经营有限公司将儿童乐园交回广州市保障性住房事务中心管业使用之日止的每月商铺使用费按月租金额78903元÷涉案场地总建筑面积3563.34平方米×儿童乐园建筑面积计算。儿童乐园的建筑面积由广州市保障性住房事务中心广州市供销社农产品经营有限公司共同聘请有资质的中介评估机构按市场商铺租金标准评定，评估费由广州市供销社农产品经营有限公司负担）及违约金（违约金以每月商铺使用费为计算本金，从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率四倍计算，违约金以不超过本金为限）。七、驳回广州市保障性住房事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18024元，由广州市保障性住房事务中心负担6008元，由广州市供销社农产品经营有限公司负担12016元。判后，广州市供销社农产品经营有限公司、熊云清均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人广州市供销社农产品经营有限公司上诉称：广州市供销社农产品经营有限公司与广州市保障性住房事务中心的房屋租赁合同已于2016年7月1日解除，则广州市供销社农产品经营有限公司没有义务再缴付租金，广州市保障性住房事务中心应向实际场地使用人追讨相应的租金。因此，广州市供销社农产品经营有限公司请求二审法院：1.撤销一审判决中的第五、六判项；2．本案诉讼费用由广州市保障性住房事务中心承担。针对广州市供销社农产品经营有限公司的上诉，被上诉人广州市保障性住房事务中心辩称：不同意广州市供销社农产品经营有限公司的上诉请求，同意一审判决。熊云清述称：广州市供销社农产品经营有限公司的上诉请求与其无关。原审第三人广州馨缙嵘贸易有限公司述称：其司要求继续经营，在广州市供销社农产品经营有限公司退出后，与广州市保障性住房事务中心确立租赁关系。上诉人熊云清上诉称：一、一审判决超出诉讼请求，严重损害熊云清合法权益。广州市保障性住房事务中心在一审法庭中明确表示：对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，以后由其直接与熊云清另行重新签订租赁合同，根据不告不理的审判原则，一审判决判令熊云清交还涉案健身房，明显属于判决超出诉讼请求的情形。二、《客户租赁联营合同》为合法有效，熊云清于2015年6月27日跟广州馨缙嵘贸易有限公司签订《客户租赁联营合同》约定：广州馨缙嵘贸易有限公司同意将广州市荔湾区东激南路123号芳和花园综合楼二楼，实用面积为800平方场地，提供给熊云清经营，租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房，后广州馨缙嵘贸易有限公司将场地交给熊云清使用。熊云清是善意的次承租人，涉案中转租行为没有对涉案租赁房的处分，不会对该房造成实质性损害，为了更好地发挥租赁物房产的使用价值，应认定涉案转租行为的合法有效性。三、熊云清对涉案健身房已投入200多万元，发展会员4000多名。如现交还健身房给广州市保障性住房事务中心，将严重影响熊云清投资收益及导致会员不稳定。熊云清在一审庭审中表示，今后会按时支付租金，有信心，有能力经营健身房。望二审法院纠正一审判决，便于熊云清合法权益得到保护、会员稳定，努力让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平公正。综上，熊云清请求二审法院：依法撤销一审判决二自本判决发生法律效力之日起七日内，熊云清将上述房地产中的健身房交还给广州市保障性住房事务中心管业使用，改判为涉案健身房由熊云清继续使用。针对熊云清的上诉，被上诉人广州市保障性住房事务中心辩称：不同意熊云清的上诉请求，同意一审判决。广州市供销社农产品经营有限公司述称：熊云清的上诉请求与其司无关。原审第三人广州馨缙嵘贸易有限公司述称：其司要求与广州市保障性住房事务中心确立租赁关系，继续经营。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：广州市供销社农产品经营有限公司是否可自2016年7月8日起不再向广州市保障性住房事务中心负担使用费、熊云清是否可依其所签《客户租赁联营合同》的约定继续使用涉案健身房的场地。广州市供销社农产品经营有限公司2016年7月7日与广州市保障性住房事务中心办理涉案场地的退场交接手续时，健身房与儿童乐园经营使用的部分场地并没有退还给广州市保障性住房事务中心。虽然广州市供销社农产品经营有限公司作出意思表示，不对这两部分商户进行管理、租金由广州市保障性住房事务中心直接收取，但广州市供销社农产品经营有限公司并未提出证据证明广州市保障性住房事务中心已表示同意或已实际行使对场地的管业权。广州市供销社农产品经营有限公司仍应对广州市保障性住房事务中心承担场地移交的民事责任，本案一审判决广州市供销社农产品经营有限公司仍应负担2016年7月8日起的使用费，并无不当。广州市保障性住房事务中心于本案一审中当庭表示对于健身房经营使用的部分同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，故一审法院对该部分场地的管业权进行了判决，并不属于超出诉讼请求处理的范畴。在广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司退出涉案场地后，行使产权管理的广州市保障性住房事务中心与实际使用场地的熊云清可以直接协商租赁事宜，熊云清需依新的租赁合同关系使用场地，熊云清与广州市保障性住房事务中心的具体协商内容，不是本案的处理范畴。需要明确的是，广州市供销社农产品经营有限公司与广州馨缙嵘贸易有限公司于2015年11月23日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年11月24日至2017年11月23日，而广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清于2015年6月27日签订《客户租赁联营合同》，约定租赁期限自2015年7月15日至2019年12月31日止，广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清所签转租合同超出2017年11月23日的租赁期限，当属无效。熊云清以此所提上诉理由，本院不予支持。综上所述，广州市供销社农产品经营有限公司、熊云清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3693元，由广州市供销社农产品经营有限公司负担3593元，由熊云清负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十一月十三日书记员  马婷婷冯镇辉