云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0423民初1785号原告：通海蓝洁物业服务有限公司。住所地：通海县秀山街道礼乐西路***号。统一社会信用代码：91530423555107629P。法定代表人：王丽萍，公司经理。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：王从国（系原告总经理），男，1969年9月2日生，汉族，居民，住通海县。代理权限：特别授权代理。被告：苏秀玲，女，1954年2月15日生，回族，农民，住通海县。原告通海蓝洁物业服务有限公司与被告苏秀玲物业服务合同纠纷一案，本院2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告苏秀玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。通海蓝洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠原告2014年4月至2017年3月的物业管理费4479元。事实和理由：被告拥有坐落于通海县××小区××号房屋，属该小区业主。2014年4月1日，被告所居住的小区业主委员会与原告签订《锦绣楼小区物业服务合同》一份，约定由原告对小区提供物业服务，服务期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，由原告向被告按房屋建筑面积每月每平方收取物业服务费0.86元。2015年3月31日、2016年3月30日，原告与被告所居住小区的业委会分别续签了《物业服务合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，但被告拒不支付物业管理费，故诉至法院。苏秀玲辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1、被告于2011年购买了通海县××小区××号房屋一套，并于2012年10月进行装修。在装修时，被告按原告要求交装修保证金2000元、电费300元、电梯装修期间运材料使用费160元，约定装修完毕后三个月内退还装修保证金，但原告迟迟未退，经被告多次催要也未退还，给被告造成了损失。2、被告房屋装修好后，原告以被告未交物业费为由断水，导致被告无法正常使用房屋。被告多次与原告协商，原告总是不退被告保证金，也不将房屋用水开通，被告的太阳能被冻坏也未为被告修理。现因原告的违约行为致使被告出资四十余万元购买、装修的房屋无法使用，给被告造成了严重的经济损失。综上，本案是因原告不履行其义务先行违约导致，且给被告造成了损失，故被告拒交物业费。本院经审理认定事实如下：被告系通海县××小区××号房屋的房主（房屋面积为144.67平方米，系电梯房）。原告原名为：通海蓝洁物业管理有限公司，2013年3月8日变更公司名称为：通海蓝洁物业服务有限公司。2012年8月原告开始为锦绣楼小区提供物业服务，2012年10月15日被告开始装修其坐落于锦绣楼小区1-1401号的房屋，同日被告向原告交纳了装修管理保证金2000元。2013年2月底，原告退出锦绣楼小区物业管理，锦绣楼小区物业管理工作由小区开发商接手。2013年7月10日原告与锦绣楼小区开发商西双版纳福泰房地产开发有限公司通海分公司（以下简称福泰公司）办理交接手续，原告于交接时将其所收取的装修管理保证金中尚未退还业主的18000元一并移交给福泰公司，其中包括被告交纳的装修保证金2000元。后锦绣楼小区成立业主委员会，2014年4月1日，通海县秀山街道锦绣楼业主委员会（以下简称锦绣楼业主委员会）作为甲方与乙方退还蓝洁物业服务有限公司签订了《锦绣楼小区物业服务合同》，约定：第二条、委托管理事项：房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、物业管理范围的市政公用设施及附属配套服务设施的维修、养护、管理和运行服务；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；第三条、合同期限：自2014年4月1日起至2015年3月31日止；第四条、甲方的权利和义务：……对乙方的管理实施监督检查，每年进行一次考核评定，如乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、不交有关费用或拒不改正违章行为的，责任人采取停水、停电等催缴催改措施……。第五条、乙方的权利和义务，根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住户）的合法权益，获取不当利益；遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账明细；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。第七条、服务费用：本物业的服务费执行，按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.86元；乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部分、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际产生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。除前述事项外，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告自2014年4月1日起对该小区进行物业管理，并分别于2015年3月31日、2016年3月30日与锦绣楼业主委员会续订《锦绣楼小区物业服务合同》，合同约定内容与2014年4月1日签订的合同内容一致。2014年4月1日，锦绣楼业主委员会与原告订立合同时，与原告办理了物业移交手续，将小区内相关设施、设备、文件资料等移交给原告，移交内容不包括2014年4月1日前业主所交纳的相关费用。锦绣楼业主委员会与与原告签章确认的《锦绣楼物业移交清单》上注明：“2014年4月1日前此项目的各项收支财务事宜由业主个人与前届物业公司结算。2014年4月1日以后发生的物业类财务事项由新进接手的通海蓝洁物业服务有限公司负责。”被告的房屋约于2012年底2013年初装修完毕，此后被告多次到锦绣楼小区物业管理办公室要求退还装修保证金未果，自2013年起被告未再交纳物业管理费。因被告未交纳物业费，被告的水闸被关闭，2014年4月1日原告开始为锦绣楼小区提供物业管理服务，被告仍未交纳物业管理费，至今被告的水闸仍处于关闭状态。另查明，通海蓝洁物业服务有限公司于2010年5月7日登记注册成立，经营期限至2020年5月7日。本院认为，物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，锦绣楼业主委员会与原告签订的《锦绣楼小区物业服务合同》合法、有效，原告自2014年4月1日起至今已按合同约定实际对锦绣楼小区提供了物业管理服务，且物业服务企业提供物业服务是针对整个小区，而非针对业主个人提供物业服务，故被告以其未入住小区，未能享受原告提供的物业服务为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。被告称其拒绝交纳物业费是因原告未退还其装修押金，但经本院查明，至2014年4月1日原告再次接手锦绣楼小区物业服务之前，锦绣楼小区物业服务企业多次更换，虽然被告的装修押金是在2012年10月时由原告收取，但原告提交的证据能够证实其在退出小区物业服务时已将相关款项进行移交，且再次接手锦绣楼小区物业服务时并未收到相关款项，对于装修押金的返还，被告可通过合法途径予以解决，故被告以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。被告称原告将其水闸关闭致其无法使用房屋，但锦绣楼业主委员会与原告签订的合同约定了在被告拒绝交纳相关费用时，原告可采取停水等催缴措施，故被告以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。原告主张的物业费与《锦绣楼小区物业服务合同》约定相符，且符合法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告苏秀玲于本判决生效后三日内支付原告通海蓝洁物业服务有限公司自2014年4月1日起至2017年3月31日止物业管理费4479元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告苏秀玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 杨 婷二〇一八年一月三十一日书记员 朱红艳