山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终181号
上诉人（原审被告）：高瑞萍。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵秀芳。
委托代理人：崔晋东，大同市城区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
上诉人高瑞萍因与被上诉人赵秀芳、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高瑞萍的委托诉讼代理人王建、被上诉人赵秀芳的委托诉讼代理人崔晋东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高瑞萍上诉请求：撤销原判一、二、三项，改判赵秀芳与中大公司签署的商品房买卖合同无效，改判涉案房屋归其所有，由中大公司向其交房并办理产权登记手续。事实和理由：原判认定事实错误，该案系赵秀芳与中大公司恶意串通损害其利益的无效合同。中大公司亦未实际向赵秀芳交房。
赵秀芳辩称，原判正确，应予维持。
中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
赵秀芳向一审法院起诉请求：判令涉案房屋归其所有，中大公司协助其办理房屋产权登记手续并撤销中大公司与高瑞萍的网签登记。
一审法院认定事实：赵秀芳与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（无编号，该合同注明落款时间为2014年1月27日）。约定赵秀芳自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元15层1503号房屋（建筑面积92.39㎡，单价4350元）一套，总价401897元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司给赵秀芳出具了401897元的房款收据（收据标注3-2-1503，日期为2014年1月27日）。赵秀芳交纳契税6028.46元，产权登记费80元、查档费100元、代办费500元，公共维修基金6929元，燃气表费380元、有线电视初装费500元、暖气费1616元（上述收据标注3-2-1503，日期为2014年9月27日），交纳装修服务费739元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1663元（上述收据标注3-2-1503，日期为2014年9月29日）。高瑞萍与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年9月1日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：高瑞萍向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元15层1503号房，建筑面积92.39㎡，单价4200元，买受人一次性付款358038元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给高瑞萍出具了两张共计358038元的收据（收据标注3-2-1503，日期均为2014年9月1日）。关于赵秀芳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。高瑞萍对签订认购时间不认可，有证据证明赵秀芳签订协议是2014年9月27日，高瑞萍的网签协议在前，赵秀芳的认购协议在后，赵秀芳与大同市中大房地产开发有限公司具有恶意串通的嫌疑。该案中，高瑞萍虽对赵秀芳提供的认购协议书的真实性有异议，但并未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故原审法院认定赵秀芳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元15层1503号房屋，中大公司是否应向赵秀芳履行合同义务的问题。赵秀芳认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付赵秀芳，该房屋应归赵秀芳所有。因赵秀芳的认购协议书合法有效，诉争房屋已交付赵秀芳，且赵秀芳已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向赵秀芳履行合同义务。一审法院认为，赵秀芳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。赵秀芳已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现赵秀芳已合法占有该房屋，故赵秀芳要求确认位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元15层1503号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，故予以支持。赵秀芳要求撤销中大公司与高瑞萍之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对赵秀芳的该项诉讼请求，故不予支持。高瑞萍就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，高瑞萍可向中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵秀芳与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于大同市华田苑府城二期3号楼2单元15层1503号房屋归赵秀芳所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为赵秀芳办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回赵秀芳的其余诉讼请求。案件受理费300元，由赵秀芳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付赵秀芳）。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，赵秀芳在原审中依据其与中大公司所签订的《房屋认购协议书》起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于赵秀芳与中大公司签署的房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，赵秀芳所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为为商品房买卖合同。关于该房屋认购协议是否有效的问题，高瑞萍主张，中大公司与赵秀芳存在恶意串通情形，应认定该房屋认购协议无效。本院认为，恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，赵秀芳所签订的认购协议书并不存在上述规定的情形，高瑞萍也没有证据证明赵秀芳和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定赵秀芳方所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给赵秀芳及赵秀芳入住房屋是否合法的问题。赵秀芳提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其方开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为赵秀芳出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于赵秀芳作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于赵秀芳能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助赵秀芳办理产权登记的义务，因此赵秀芳要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为赵秀芳办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归赵秀芳所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
至于上诉人要求确认其与中大公司之间的合同有效并予以履行的上诉请求，因其并非是向被上诉人所提起，故本院对此不予审理。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。高瑞萍的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1223号民事判决第一项，即“原告赵秀芳与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效”；
二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1223号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告赵秀芳办理上述房屋的产权登记手续”；
三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1223号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼2单元15层1503号房屋归原告赵秀芳所有”和“驳回原告赵秀芳的其余诉讼请求”；
四、驳回赵秀芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由赵秀芳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由高瑞萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钧& # xB;
审判员 马剑峰
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月一日
书记员 魏 捍 军