浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初5789号原告：嵊州市富尔内衣有限公司，住所地：嵊州市鹿山街道东南路381号。法定代表人：吕建军，董事长。委托诉讼代理人：马啸、李渊，浙江大丰律师事务所律师。被告：浙江嵊州良昌印染制衣有限公司，住所地：嵊州市鹿山街道东南路381号。法定代表人：周良富，执行董事。委托诉讼代理人：周利雅、范芳妮，浙江世纪方正律师事务所律师。原告嵊州市富尔内衣有限公司与被告浙江嵊州良昌印染制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱干平独任审判；因案情复杂于2017年10月12日裁定转为适用普通程序并组成合议庭，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告嵊州市富尔内衣有限公司的委托诉讼代理人马啸、被告浙江嵊州良昌印染制衣有限公司的委托诉讼代理人周利雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵊州市富尔内衣有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还原告2017年8月1日起至2018年1月31日期间的职工宿舍租金7500元；2、依法确认浙江嵊州良昌印染制衣有限公司的房屋征收补偿款中1339007.42元归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定被告将其所有的位于嵊州市东南路381号的厂房第一层至第五层房屋及南首的300平方米左右的附属房出租给原告使用。租期三年，从2016年1月15日至2019年1月14日止，合计租赁费用总价55万元/年。同时，双方在该《房屋租赁合同》第十条中约定：“租赁期间，……若遇国家政策需要征收，征用或拆除或改造房屋，赔偿所得中属于乙方经营性损失由乙方所得，属房屋产权拆迁损失所得由甲方所得。”《合同》签订后，原告依约履行了支付租赁费等义务，被告也依约向原告交付了合同项下的房屋供原告使用。上述《房屋租赁合同》后，为解决原告单位部分职工的住宿问题，经原、被告协商，双方达成口头协议，被告同意将位于被告公司范围内的另一座面积300平方米的平房出租给原告作为职工宿舍之用，原告支付给被告租赁费15000元/年。2017年6月，嵊州市鹿山街道办事处因城中村改造需要对被告租赁给原告的上述房屋进行征收，被告为此从拆迁部门得到相应的补偿款，而原告在此情况下不得不进行停产搬迁处理，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告与被告多次协商，要求被告将拆迁补偿款中属于原告所有的份额付给原告，但由于种种原因双方不能达成共识。原告认为：一、作为职工宿舍部分，原告已于2017年2月6日向被告支付了2017年2月1日至2018年1月31日止的租赁费15000元，现由于该房屋被征收而拆迁，使得原告无法实际使用，故被告应退还半年租金，即7500元。二、以下补偿款项应属于原告所有：1、停产、停业损失：（1）主体房屋五层：4750平方×（7874711÷7317.21）×10%＝511190.42元；（2）附属用房：300平方×（125+80）＝61500元；（3）宿舍：300平方×（125+80）＝61500元。2、装修、设施（评估）补偿金额：（1）装修、装潢：146693元；（2）设施：23124元。3、按期签约腾空奖：100元×（4750+300+300）＝535000元（注：按规定，按期签约腾空奖励为200元／㎡，原告主张按签约100元／㎡、腾空100元／㎡分别计算，其可以享受腾空部分奖励），合计1339007.42元。被告浙江嵊州良昌印染制衣有限公司答辩称，1、对原告2016年1月向被告承租部分厂房属实，但其中还有两家单位及被告办公室，原告所说的1-5层都是原告承租这不是事实；2、对第二项诉讼请求：依法确认浙江嵊州良昌印染制衣有限公司的房屋征收补偿款中1339007.42元归原告所有没有事实依据，不能成立。原告围绕诉讼请求依法递交了以下证据：证据1、原、被告于2016年1月3日签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方签订房屋租赁合同，被告将其所有的位于嵊州市东南路381号的厂房第一层至第五层房屋及南首300平方米左右的附属房出租给原告使用，其中1-5层面积4750平方米，每年租金为55万元，由此证明被告说的部分房屋由两家单位及被告继续使用是不对的；同时第十条约定经营性损失应属原告所有，原告所做的装潢、附属设施应属原告所有；证据2、嵊州市人民政府办公室《关于公布2017年—2018年嵊州市国有土地上房屋征收搬迁周转等有关补偿标准的通知》（嵊政办[2017]31号）文件一份，该文件的第三大点第二点规定搬迁费用按被征收房屋评估价值的10%予以一次性补偿；第三小点关于停产、停业损失等的赔偿依据、标准；第六条的按期签约腾空奖励据了解为，签约100元，腾空100元，现原告主张腾空的奖励100元；证据3、示意图一份，五层厂房的西面有个附属用房和职工宿舍，证明涉案房屋的位置的事实；证据4、《评估报告》部分内容，证明被告被拆迁房屋的建筑面积为7317.21平方米，补偿金额为7874711元；以及奖励费为200元／㎡，原告要求对原告实际租赁面积按100元／㎡计算腾空费的事实；证据5、《重置价格评估表》一份7页，证明赔偿的7874711元中部分涉及装修、装潢，其中由原告装修、装潢的价值分别为146693元、23124元的事实；证据6、由被告出具给原告的收款收据及原告于2017年2月6日网上银行电子回单各一份，2016年1月6日、7月15日、2017年1月20日的电子回单各一份，被告开具的2017年的浙江省增值税专用发票3张，每张99500元，金额计298500元，证明原告支付了宿舍租金15000元及支付厂房租金的事实；证据7、《资产评估明细表》及《嵊州市房屋装修、附属物评估表》各一份（嵊州信元资产评估有限公司《嵊州市鹿山街道办事处南沿路三期及周边地块旧城区改建房屋征收项目资产评估报告》），其中《资产评估明细表》中序号为1、3、4、6、10项为原告，计价值为23124元；《嵊州市房屋装修、附属物评估表》中的序号为7中的8只空调，序号为40、41、54、64、80、81、89、92、96、115、116、136、144、147、148属原告添附，计价值146693元。为进一步证明上述事实，原告提供了以下证据：⑴无锡市双乐电器有限公司查询明细、自助回单、增值税发票，证明原告装修投入；⑵嵊州市五鑫交电有限公司查询明细、发票、清单，证明原告装修时购买电器的情况；⑶嵊州市百汇五金加工厂明细、发票一份，证明原告装修时的费用；⑷绍兴市东普电脑有限公司查询明细、清单、发票，证明原告购买电力设施装修时的费用；⑸嵊州市科富风机设备厂查询明细、付款凭证、发票，证明原告装修时的费用；⑹嵊州市汇鑫机电设备有限公司发票、扣款回执，证明原告装修时的费用；⑺嵊州市道诚制冷设备经营部电子回单、付款凭证、发票、清单，证明原告装修时的费用；⑻商某等三名电工工资清单、付款凭证，证明支付电工工资的情况；⑼2016年主厂房装修电子回单、领款凭证汇总表一份，证明主厂房装修开支情况；⑽照片一组，证明租赁关系发生后，原告投入的厂房内装修及设备情况；⑾视频光盘一份，证明原告填补的租赁主厂房、附属用房、职工宿舍及装修情况；证据8、证人相某、商某的作证陈述，其中证人相某陈述，第40、41、47、48、49、64、65、80、81、85、92、94、115、118、119、124、148、150、152项都是其经手的等事实；证人商某的作证陈述：证人商某陈述，原告租来的房子、厂房的电都是其安装的等事实；证据9、《嵊州市国有土地上房屋征收补偿协议书》、嵊州信元资产评估有限公司嵊信评报[2017]第199号《嵊州市鹿山街道办事处南沿路三期及周边地块旧城区改建房屋征收项目资产评估报告》、嵊州市政府投资项目审计中心《关于浙江嵊州良昌印染制衣有限公司征收补偿方案的审核意见》各一份，证明因被告厂房被征收获得补偿款的事实。被告对原告提供的上述证据的质证意见为：⑴对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为证据1反映的与原告的第一个诉讼请求无异议，但合同第七条约定原告装修等应征得被告同意但未征得被告同意、第十条是“国家政策”但本案是地方政策，且乙方的经营损失并非本案的三项补偿款，合同只能证明双方存在租赁关系，但不能证明原告的第二项诉讼请求；证据2规定补偿主体是产权所有人而非承租人，所有补偿以产权人为准，且补偿内容无原告主张的经营性损失；证据3证明产权人为被告；证据4、证据5证明补偿的都是属于被告的；证据9证明的是被告可以获得的补偿款，不属于原告的诉讼请求范围；⑵对原告提供的证据6无异议；⑶对原告提供的证据7认为，所有这些证据都是发生于原告与其他第三人之间的交易，真实性无法确定；即使交易真实，是否用在所租赁厂房的装修上也无法确定；本案涉及的是地方政府的拆迁，合同约定是经营性损失，而本案全部是装修或设施的损失，且原告没有提供被告同意装修的证据，因此与本案不具备关联性，对合法性无法评价；照片是静态的，无法证明反映的是租赁合同签订后，因此对真实性、合法性、关联性都有异议；⑷对原告提供的证据8认为，相某的作证陈述不一定能对应上评估表的全部金额，证人也说很多活都是原来的基础已经做好了，所以证人相某所说的刚刚的项目不能代表评估表的全部金额，且所有嵊州市富尔内衣有限公司所做的活仍然面对关联性的问题；原告赔偿只能是经营性的损失，而不是装修的损失，达不到原告所要证明的目的。商某的作证陈述认为，他是从2005年开始做的，已经有十二三年的交情，不能排除其证言偏向原告一方；就真实性而言，需要核实一下；就关联性，与之前证人相某的质证意见是类似的，所说的刚刚的项目不能代表评估表的全部金额，且所有嵊州市富尔内衣有限公司所做的活仍然面对关联性的问题；原告赔偿只能是经营性的损失，而不是装修的损失，且原告装修之前根据合同约定需要和被告协商，因此达不到原告所要证明的目的。结合原告的举证、被告的质证意见，本院认证如下：⑴被告对原告提供的证据6无异议，故本院对该证据予以确认并作为认定本案相关事实的依据；⑵被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据9的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院认为，原告所提供的上述证据能客观地证明被告所有的、由原告承租的位于嵊州市东南路381号的厂房第一层至第五层房屋及南首的300平方米左右的附属房被征收，以及征收补偿的事实，与原告所主张的部分诉讼请求存在关联性，故上述证据可以作为认定本案相关事实的依据；⑶原告提供的证据7、证据8虽然发生于原告与其他第三人之间，但从常理理解，原告从被告处租赁厂房后需要对相关的设施予以改造后方能投入生产经营；被告认为原告对装修等添附行为应征得被告的同意，但原告与被告签订租赁合同发生于2016年1月，原告所租赁房屋的征收发生于2017年6月，期间有将近一年半的时间，况且被告也陈述其在原告租赁的1-5层中还有被告办公室，因此被告不可能不知道原告对所租赁厂房有装修等情况，而被告又未提供证据证明其不同意原告装修等的事实。故本院对上述证据予以确认并作为认定本案相关事实的依据。经审理本院认定：2016年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：一、被告将其所有的位于嵊州市东南路381号的厂房第一层至第五层房屋及南首的300平方米左右的附属房出租给原告使用；二、租赁期限为三年，从2016年1月15日至2019年1月14日止；三、房屋总面积为一至五层合计4750㎡，附属房约300㎡，合计租赁费用总价55万元/年。同时，双方在该《房屋租赁合同》第十条中约定：“租赁期间，……若遇国家政策需要征收，征用或拆除或改造房屋，赔偿所得中属于乙方经营性损失由乙方所得，属房屋产权拆迁损失所得由甲方所得”。合同签订后，原告依约履行了支付租赁费等义务，被告也依约向原告交付了合同项下的房屋供原告使用。后为解决原告单位部分职工的住宿问题，经原、被告协商，双方达成口头协议，被告同意将位于被告公司范围内的另一座面积300平方米的平房出租给原告作为职工宿舍之用，原告支付给被告租赁费15000元/年。原告在承租了被告的房屋后，对相应设施进行了装修装潢，其中经评估，装修装潢部分评估价为146693元、设施部分评估价为23214元。2017年6月，嵊州市鹿山街道办事处因城中村改造需要对被告租赁给原告的上述房屋进行征收。在征收过程中，经嵊州信元资产评估有限公司评估，被告被征用的土地面积2690.31㎡计价值377439元，已发证建筑物面积6092.29㎡计价值5452067元，未发证建筑物面积1337.69㎡计价值1045205元，装修及附属物价值1344892元。后嵊州市鹿山街道办事处与被该签订《房屋征收货币补偿协议》，在该协议中被告的征收房屋确权建筑面积为7429.98㎡，其中住宅确权建筑面积为7317.21㎡、非住宅112.77㎡。嵊州市鹿山街道办事处将《关于南沿路三期及周边地块旧城区改建房屋征收项目嵊州市良昌印染制衣有限公司补偿方案货币补偿协议》送嵊州市政府投资项目审计中心审核。在送审的补偿方案中，总补偿金额为15760376元，其中：土地补偿价值1377439元，房屋补偿价值6497272元，装修附属物补偿价值1344892元，房屋价值（不包含附属物、装修）20%的补贴1572240元，搬迁停产停业补助（10%）786120元、签约奖3658605元，资产价值370119元，花木价值153689元。嵊州市政府投资项目审计中心审核后，审定征收补偿金额为14401889元，净核减1358487元（核增170615元，核减1529102元），其中土地补偿价值1377439元，房屋补偿价值6108952元，装修附属物补偿价值1146684元，房屋价值（不包含附属物、装修）20%的补贴1365901元，搬迁停产停业补助（10%）682951元、签约奖3046145元，资产价值349513元，花木价值153689元、搬迁停产停业补助（无证部分）170615元。依据嵊州市人民政府办公室《关于公布2017年—2018年嵊州市国有土地上房屋征收搬迁周转等有关补偿标准的通知》（嵊政办[2017]31号）文件规定的“三、非住宅房屋的搬迁、停业停产补助：…（二）持有合法房屋权证、工商税务登记等有效证件的生产企业、仓储、办公用房设备搬迁和安装费用、停产、停业损失、临时安置费，按被征收房屋（包括土地，不包括附属物、装修等）评估价值的10%予以一次性补偿。（三）被征收房屋产权人不能提供合法房屋权证、工商税务登记等有效证件等相关资料，但经属地政府出具证明，证实用于生产企业、仓储、办公用房且公示无异议的，根据实际生产使用面积，按一次性125元／㎡予以停产、停业损失、临时周转费等补助，设备搬迁和安装费用按一次性80元／㎡补助。…六、按期签约腾空奖励：（一）被征收房屋所有权人在规定期限完成签约搬迁腾空的，给予被征收房屋建筑面积200元／㎡标准进行奖励。（二）旧住宅区改建区域在规定期限内签约搬迁腾空达到100%的，再给予被征收房屋300元／㎡的一次性奖励。…”，嵊州市政府投资项目审计中心对被告被征收的土地、房屋审定征收补偿金额为14401889元，净核减1358487元，其中核增170615元、核减1529102元。1、核增832.27㎡的有证土地上的无证房屋搬迁停产停业补助170615元；2、核减部分：⑴总面积400.48㎡为无证土地上的无证房屋，未经过合法认定，核减房屋重置价388320元、对应的装修价值116366元、附属物价值55752元，合计560438元；⑵核减装修附属物价值26090元；⑶核减1224.92㎡的无证房屋评估价值的20%补贴206339元；⑷核减1224.92㎡的无证房屋评估价值的10%搬迁停产停业补助103169元；⑸核减1224.92㎡的无证房屋及面积按期签约搬迁奖、按时腾空奖612460元；⑹核减资产价值20606元。另认定，根据《嵊州市鹿山街道办事处南沿路三期及周边地块旧城区改建房屋征收项目资产评估报告》记载，原告所承租的厂房的建筑物面积为4476.43㎡，计价值4432024元；依据原告与被告的约定，原告租赁的被告其余用房面积分别为300㎡、300㎡合计600㎡。在审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求中关于按期签约腾空奖部分用房300㎡、300㎡合计600㎡计60000元的请求，并相应变更了第二项诉讼请求。本院认为，原告与被告间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，应属有效。该合同在执行过程中，因地方政府旧城区改造所需对原告所承租的房屋予以征收，致合同继续履行已无必要；且双方对合同解除后由被告返还原告2017年8月1日至2018年1月31日期间的职工宿舍租金7500元并无争议，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。因本案原告所租赁的房屋系按地方政府的规定拆迁而非因国家政策的征收、征用，原告与被告对《房屋租赁合同》第十条中的“国家政策”、“经营性损失”的理解不同，从而产生本案的争议焦点为：1、原告是否可以享受因拆迁而产生的停产停业损失、按期签约腾空奖；2、原告的装修、设施部分应如何处理。合同第十条为：“租赁期间…若遇国家政策需要征收，征用或拆除或改造房屋，赔偿所得中属于乙方（指原告）经营性损失由乙方所得，属房屋产权拆迁损失的赔偿所得由甲方（指被告）所得”。该条表述为“国家政策”，但在合同第三条第一款中则表述为“若附属房因政府规划需拆除或征收、征用等原因…”。两条条文的表述虽然存在差异，但从涉及土地、房屋等的征收，征用、拆除或改造的实际情况看，因地方政府的政策是主要的，而因国家政策则在少数；同时从同一份合同的内容连贯性看，第十条表述的“国家政策”以包括地方政策为符合合同的本意。因原告承租被告的部分工业厂房以及办公设施系用于生产经营活动，在租赁期未满即因征收原因而导致客观上不能再继续使用其所承租的工业厂房以及办公设施，实际已造成相应的停产停业损失，该损失应判定为经营性损失。根据评估机构的评估及审核中心的审核意见，原告所租赁的有证厂房面积为4476.43㎡计重置价值4432024元，审核中确认已发证建筑物面积6092.29㎡计房屋补偿价值6108952元，因各房屋的重置价不同，现原告对停产停业损失按评估的4750㎡×（7874711元÷7317.21㎡）×10%计算为511190.42元有误，应以按4432024元×10%计算为443202.40元。根据嵊州市人民政府办公室嵊政办[2017]31号文件的规定及审核中心的审核意见，无证部分房屋的搬迁停产停业补助按125元／㎡+80元／㎡计算，则原告所承租的其他用房300㎡+300㎡的补助为123000元。因此，原告可以获得的停产停业补助为：443202.40元+123000元=566202.40元。根据嵊州市人民政府办公室嵊政办[2017]31号文件按期签约腾空奖奖励标准为在规定期限完成签约搬迁腾空奖励200元／㎡、旧住宅区改建区域在规定期限内签约搬迁腾空达到100%的奖励300元／㎡。本案被告实际可得签约搬迁腾空奖为：发证建筑物面积6092.29㎡×（200元／㎡+300元／㎡）=3046145元。虽然嵊州市人民政府办公室嵊政办[2017]31号文件按期签约腾空奖系奖励给被征收房屋所有权人，但原告在被告的房屋、土地被征收后，实际已经对所租赁房屋予以腾空，客观上使被告完成了在规定期限内达到100%的签约搬迁腾空，从而使被告获得200元／㎡的奖励的同时获得了300元／㎡的奖励。因此，原告主张对其所租赁的有证房屋按100元／㎡的标准获得奖励符合公平原则，原告据此可以获得4476.43㎡×100元／㎡=447643元。关于原告在租赁期间所形成的装修装潢部分146693元及设施部分23214元，因不可归责于双方的事由导致继续履行合同已无可能，且被告因房屋拆除并获得了装修装潢等的补偿，故该部分可按公平原则分担，即可酌情由被告补偿原告85000元。综上，原告可以列入补偿的范围为：停产停业补助566202.40元、签约腾空奖447643元、装修装潢、设施85000、元，合计1098845.40元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、之规定，判决如下：一、浙江嵊州良昌印染制衣有限公司于本判决生效之日起十日内返还嵊州市富尔内衣有限公司2017年8月1日起至2018年1月31日期间的职工宿舍租金7500元。二、确认浙江嵊州良昌印染制衣有限公司的房屋征收补偿款中1098845.40元归嵊州市富尔内衣有限公司所有。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告嵊州市富尔内衣有限公司的其余诉讼请求。案件受理费16920元，财产保全费5000元，合计诉讼费21920元，由原告嵊州市富尔内衣有限公司负担4320元，被告浙江嵊州良昌印染制衣有限公司负担17600元（款限被告于本判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  朱干平人民陪审员  马仁良人民陪审员  李成城二〇一八年二月六日书 记 员  娄 禾???