广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深盐法房初字第86号
原告（反诉被告）：深圳冠懋房地产集团有限公司。
法定代表人：马泽琪，董事长。
委托诉讼代理人：汤嘉琪，广东中深律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐雯雯，女。
委托诉讼代理人：甘伍叶，广东法鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明，广东法鹏律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司深圳建设路支行。
负责人：刘敏。
委托诉讼代理人：吴先勇，广东广和律师事务所律师。
深圳冠懋房地产集团有限公司（以下简称冠懋公司）与唐雯雯、第三人中国建设银行股份有限公司深圳建设路支行（以下简称建行建设路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，冠懋公司委托诉讼代理人汤嘉琪，唐雯雯委托诉讼代理人甘伍叶、李明，建行建设路支行委托诉讼代理人吴先勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冠懋公司本诉称：2014年1月7日，冠懋公司与唐雯雯达成买卖蓝郡西堤花园房屋的意向。唐雯雯于当天向冠懋公司支付了定金人民币50万元（以下币种均为人民币），于2014年1月11日支付了首期款1678634元。2014年1月21日，双方根据意向签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：唐雯雯向冠懋公司购买位于深圳市盐田区海景路与金融路交汇东南侧的蓝郡西堤花园A座2X-2X层2XX号房，购房总价款7248634元，付款方式为按揭方式付款，即唐雯雯于签订合同之日支付首期购房款2178634元，合同签订之日起15日内办理银行贷款并向冠懋公司支付剩余购房款507万元。合同中还约定，不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，如继续履行合同的，双方一致同意采取一次性付款方式，如不能继续履行合同的，对方可以解除合同，由于买受人原因导致合同无法履行的，买房人无权要求返还定金。合同签订后，冠懋公司于2014年1月26日向深圳市房地产登记中心办理了涉案合同的预售备案登记。但之后，唐雯雯一直没有办理银行贷款，也没有向冠懋公司支付剩余购房款。为维护冠懋公司的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特提起诉讼，请法院依法判令：一、解除冠懋公司、唐雯雯签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、没收唐雯雯支付的50万元定金，冠懋公司无需返还；三、由唐雯雯承担本案全部诉讼费用。2016年5月10日，冠懋公司向本院申请撤回第二项诉讼请求。
唐雯雯针对本诉答辩称：1、冠懋公司与唐雯雯签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。2、冠懋公司称唐雯雯逾期未办理银行贷款，未支付剩余购房款而按照双方合同约定行使合同解除权，唐雯雯认为冠懋公司的该合同解除权因其催告唐雯雯继续履行合同而消灭。只要唐雯雯在冠懋公司催告函即律师函限定的日期内即2015年6月15-22日期间履行合同义务冠懋公司就丧失合同解除权。事实上建行建设路支行也于2015年6月15日办理了完成按揭贷款手续并向冠懋公司承诺放款。依此冠懋公司不再享有合同解除权。最终未能放款的原因是冠懋公司拒绝配合第三人办理抵押，拒绝收款。故冠懋公司关于解除合同并没收50万元订金的主张没有法律依据，应当依法驳回。诉讼费用也应由冠懋公司承担。
唐雯雯反诉称：2014年1月21日，唐雯雯与冠懋公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定唐雯雯向冠懋公司购买涉案房产。唐雯雯支付首期款2178634元后，向建行建设路支行申请按揭贷款，建行建设路支行于2014年3月10日开始审批该按揭贷款。在合同约定的有效期内，建行建设路支行未能完成审批唐雯雯申请的贷款。为此，唐雯雯多次与冠懋公司及建行建设路支行沟通，冠懋公司和建行建设路支行均表示愿意给予宽限。直至2015年6月15日，冠懋公司向唐雯雯发出律师函，再次明确唐雯雯在收到律师函之日起7日内办理银行按揭手续，双方可继续履行合同。唐雯雯于6月15日收到建行建设路支行的贷款承诺书，建行建设路支行和唐雯雯均将该事实告知了冠懋公司，但冠懋公司拒绝按照建行建设路支行的要求办理涉案房产的抵押，造成唐雯雯的贷款未能发放给冠懋公司。为此，冠懋公司于2015年6月25日向法院起诉要求解除合同，唐雯雯认为其理由不成立。为维护唐雯雯的合法权益，请求法院依法判令：一、确认唐雯雯与冠懋公司之间的商品房预售合同合法有效，判令冠懋公司继续履行合同，协助建行建设路支行办理房屋按揭放款，向唐雯雯交付涉案房产；二、本案诉讼费用由冠懋公司承担。
冠懋公司针对反诉辩称：1、根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条第二款第2点，该合同于2014年1月21日签订的，在长达1年多的时间内，唐雯雯都没有履行付款的义务，也没有订立商品房担保贷款合同。2、冠懋公司于2015年6月10日向唐雯雯发出律师函，要求唐雯雯在收到律师函后七天内或办理银行贷款手续支付余款，或一次性支付余款。该律师函是要求唐雯雯完成支付余款的付款义务，直到今天冠懋公司仍没有收到唐雯雯的余款。3、根据冠懋公司向建行建设路支行了解，唐雯雯是因为履行还款义务的能力有瑕疵，所以一直没有能办理贷款，后来因为有担保人为唐雯雯担保，所以银行才于2015年6月15日审批了唐雯雯的贷款。但后来，为唐雯雯担保的担保人又撤回了担保，所以银行现在也不会放款给唐雯雯。4、唐雯雯已经严重违约，现在办理贷款需要先办理房产证，因为涉案房屋已经由预售转为现售，在唐雯雯没有支付余款的情况下，冠懋公司不可能为其先办理房产证。5、现冠懋公司拒绝继续履行双方于2014年1月签订的房地产买卖合同。
建行建设路支行针对本诉和反诉辩称：建行建设路支行并非买卖合同的当事人，房屋买卖合同也未涉及建行建设路支行，与建行建设路支行无关。建行建设路支行未向唐雯雯出具过任何放款承诺。即使唐雯雯向建行建设路支行申请过贷款，但因银行贷款要满足众多条件，任何一项贷款条件未得到满足，贷款就不成立。
经审理查明:2014年1月7日，冠懋公司与唐雯雯达成买卖蓝郡西堤花园A座2XX房屋的意向。唐雯雯于当天向冠懋公司支付了定金50万元，于2014年1月11日支付了首期款1678634元。2014年1月21日，冠懋公司与唐雯雯签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定主要内容包括：冠懋公司将位于深圳市盐田区海景路与金融路交汇东南侧的蓝郡西堤花园A座2X-2X层2XX号房产以7248634元卖予唐雯雯；唐雯雯采取银行按揭方式付款，其需在签订合同之日支付首期款2178634元，剩余款项507万元应在签订合同之日起7日内，将申请银行按揭贷款需由唐雯雯提供的证件资料交付冠懋公司或其指定的第三人；不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取的付款方法为一次性付款；因买受人或者出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，买受人无权要求返还定金。
2014年2月11日，唐雯雯向建行建设路支行提交了个人贷款申请审批表。
2015年，蓝郡西堤花园办理房地产初始登记。
2015年6月13日，冠懋公司委托律师向唐雯雯邮寄《律师函》，记载：“双方签订预售合同后，余款507万元唐雯雯至今未付，请唐雯雯收到此函后七天内或办理银行贷款手续支付余款，或一次性支付余款。逾期将诉至法院，要求解除买卖合同、追究违约责任。”该函于2015年6月15日由唐雯雯本人签收。
在审理过程中，本院向建行建设路支行调查，其工作人员称涉案房产前期预售时银行未能签约放款，是因为担保人偿还能力不够，银行于2015年6月9日又追加了一名具有担保能力的担保人，继续进行审批流程。审批表中审批岗意见记载：“抵押登记办妥放款，金额507万元；该笔贷款由深圳冠懋房地产集团有限公司提供连带责任保证，保证期间自保证起至办妥楼花抵押登记手续之日止。”
唐雯雯至法庭辩论终结之日仍未向冠懋公司支付剩余购房款项亦未取得银行贷款承诺函。
在庭审过程中，冠懋公司称《律师函》中给予唐雯雯最后七天的支付剩余款项时间，无论唐雯雯是一次性支付还是办理银行贷款手续，均不应让冠懋公司负担《深圳市房地产买卖合同（预售）》以外的其他义务且银行贷款手续有信用贷款等多种方式，并不限于涉案房产抵押贷款，故冠懋公司在唐雯雯未支付后有权解除合同。
以上事实有深圳市房地产买卖合同（预售）、收款收据、律师函、邮件查询单、贷款申请表及审批表、深圳市不动产登记中心关于查询蓝郡西堤花园A座2XX相关情况的复函等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为：冠懋公司与唐雯雯签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。冠懋公司自愿向本院申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。
本案的争议焦点是，唐雯雯是否按照2015年6月13日冠懋公司委托律师向唐雯雯邮寄《律师函》所记载的支付余款方式履行义务。该《律师函》记载唐雯雯收到该函后七天内或办理银行贷款手续支付余款，或一次性支付余款；逾期冠懋公司将诉至法院，要求解除买卖合同、追究违约责任。冠懋公司主张前述《律师函》中给予唐雯雯最后七天的支付剩余款项时间，无论唐雯雯是一次性支付还是办理银行贷款手续，均不应让冠懋公司负担《深圳市房地产买卖合同（预售）》以外的其他义务，且银行贷款手续有信用贷款等多种方式，并不限于涉案房产抵押贷款，故唐雯雯已经违约，冠懋公司在唐雯雯未支付后有权解除合同。唐雯雯对此不予认可，称其于2015年6月15日收到银行贷款承诺书，但冠懋公司拒绝按照建行建设路支行的要求办理涉案房产的抵押，造成银行未能发放贷款给冠懋公司。本院认为，首先，唐雯雯并未在收到《律师函》该函后七天内一次性支付余款、取得建行建设路支行贷款承诺函或者办理其他银行贷款手续支付余款；其次，前述《律师函》中记载的“办理银行贷款手续”，并未限于涉案房产抵押贷款，该函中冠懋公司也并未表明愿意负担《深圳市房地产买卖合同（预售）》以外的其他义务，唐雯雯可以多种方式按期支付剩余购房款，但其未按期支付；再次，退一步讲，即使前述《律师函》中记载的“办理银行贷款手续”就是针对建行建设路支行的贷款，但是建行建设路支行进行贷款内部审批流程也是针对《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同审批，现蓝郡西堤花园已经办理房地产初始登记，建行建设路支行根据内部规定最终并未向唐雯雯发放贷款承诺函。综上，唐雯雯并未在规定时间及宽限期限内一次性支付剩余款项或者取得银行贷款承诺，已构成根本违约，故冠懋公司请求解除合同，本院予以支持。唐雯雯主张冠懋公司违约，并反诉要求继续履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》、协助办理银行按揭贷款手续及交付涉案房产，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）深圳冠懋房地产集团有限公司与被告（反诉原告）唐雯雯2014年1月21日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；
二、解除原告（反诉被告）深圳冠懋房地产集团有限公司与被告（反诉原告）唐雯雯2014年1月21日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；
三、驳回被告（反诉原告）唐雯雯的其他反诉请求。
本诉案件受理费为人民币8800元，由原告（反诉被告）深圳冠懋房地产集团有限公司负担，反诉案件受理费人民币31270.22元，由被告（反诉原告）唐雯雯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吴 静
人民陪审员 欧 武 卫
人民陪审员 王 娟 子
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 曾森（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。