沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初5766号
原告赵志浩，男，汉族，住沈阳市浑南区。
被告芦镝，男，汉族，住沈阳市东陵区。
委托代理人王丽梅，系辽宁金正律师事务所律师。
被告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司。住所地沈阳市大东区小北关街****号**幢***室。
法定代表人刘玉杰，系该公司总经理。
委托代理人宋光洁，系辽宁天衡律师事务所律师。
原告赵志浩与被告芦镝、沈阳喜旺佳和房产物业有限公司（以下简称喜旺佳和物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，由审判员程世刚担任审判长，与审判员王娜（主审）、人民陪审员李明娥依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵志浩，被告芦镝及其委托代理人王丽梅、被告沈阳喜旺佳和房产物业有限公司委托代理人宋光洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为5楼房主，与配偶一起生活，被告为6楼房主与一佟姓女子共同生活，5楼部分楼顶为6楼的平台，属公共区域。被告在居住期间改动过平台，并在平台上放置及种植了大量花草，部分花草的土壤直接堆积在平台地砖上，地砖之间很多地方已经裂缝，有多处高低不平。2016年3月19日，原告发现北卧室、走廊墙壁有渗水痕迹，6月13日漏水点增多，14日早原告配偶在楼梯间遇到佟某，说明了漏水情况，佟某以上班及晚上去医院照顾老人为由拒绝原告进屋查看漏水情况的请求，随后原告与被告进行电话沟通，周末被告允许物业进行了一次简单维修，维修了疑似漏点，但漏水没有缓解。17日上午，物业想周末进行第二次维修，原告家人与佟某联系，佟某说配合，待维修队确定准确时间，但被告只有周末有时间，且18日只有半天时间提供配合，原告在18日至24日继续等待被告周末配合期间几场降雨出现墙皮脱落，长出霉菌。经再次联系，被告告知6月25日全天在家，可以维修，早7点多维修工人与原告一起去被告处维修平台，当被告看到维修工人要以黑色防水卷材全部覆盖平台的方式维修时，立即提出：我绝对不能改变平台目前的状态。原告联系物业公司的负责人与维修队共同提出了几种方案均被被告否定，理由是：如果维修破坏了地砖，要恢复原状且费用由原告或物业承担。维修工人无奈只能先用胶填补一下。在维修工人午休吃饭时，被告电话通知原告家人家里有事要陪着去吃饭，下午三点才能回来。下午2点左右，下了一场急雨，原告发现新的漏水点，待3点被告回来后，因刚下过雨维修工人不能继续维修，取消了当天的维修，原告及家人在平台弥补地砖缝隙，并一再与被告协商，被告态度强硬，明确表示拒绝与原告协商，也拒绝之前提出的方案，并表示只有下周一有时间。6月26日早，物业在被告门口张贴了《告知书》，6月27日（周一）早，维修工人按被告约定上楼维修，被告知不能配合维修，随后被告提出要在平台放一定深度的水来确定漏水原因，但对可能产生损害及后续费用的分担没有表态。原告配偶怀孕，发霉等问题对健康造成损害，被告芦镝占用公共区域未尽维护义务造成原告损失应当承担赔偿责任。原告诉至法院要求被告赔偿原告因漏水造成的损失20000元，并承担所有与诉讼有关的费用；被告立即停止其阻挠、拖延维修公共区域平台的恶意不配合行为，按照物业和维修队的要求积极配合维修；维修结束后，被告必须尽到保护及维修义务，不得擅自损坏维修材料，改动公共区域平台时必须全体共有人协商。
被告芦镝辩称，原告主张的露台属于公共区域，不是我方管理和使用。被告并未改动过露台，地砖出现裂缝，高低不平导致的原因有多种，可能是房屋质量问题、年久失修，自然情况等原因导致，不应当承担赔偿责任，被告不存在不配合物业公司的维修。只是方式方法存在问题因此没有达成一致意见，其他详见答辩意见。
被告喜旺佳和物业公司辩称，本案的案由应该是排除妨害或者财产损害赔偿纠纷。原告与被告芦镝之间应该是存在利益冲突或者负有债权损害责任的对立方。而答辩人是物业服务管理企业，按照《沈阳市物业管理条例》及与在水一方业主委员会签订的《物业服务合同》，为该小区提供共同物业管理、养护、维修服务。同时对业主妨害小区业主公共利益的违规违法行为有劝阻、发送书面通知整改、向执法部门报告等责任。现本案非物业服务合同纠纷，而是原告起诉被告芦镝要求排除妨害并给予财产损害赔偿的纠纷。因此，被告芦镝申请将答辩人列为有直接利害关系的被告是错误的，原被告芦镝之间的纠纷与答辩人的责任义务无关，答辩人作为被告是不适格的。
案涉露台应属被告芦镝占有使用的专有面积，被告芦镝负有养护、维修责任。案涉露台是由被告芦镝房屋单独设立进户门和通道，并单独使用的空间。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”的解释精神，案涉露台可以认定为被告芦镝的专有部分。被告芦镝对该露台负有养护、管理的责任。
被告芦镝疏于养护、管理露台之职，造成对其它业主利益的损害，应承担民事侵权责任。根据原告对被告芦镝的起诉，可以看出，被告芦镝占有、使用的露台因疏于养护管理，发生漏水，造成原告财产损失。加之被告芦镝未能及时配合维修，致使损失加大，形成本案纠纷。我国《物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。现在，被告芦镝的行为已经损害了其它业主的合法权益，依照我国《侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”；以及第十五条规定的承担侵权责任的方式，例如：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（五）恢复原状：（六）赔偿损失等规定，被告应该承担侵权赔偿责任。答辩人在本案原被告芦镝排除妨害或者财产损害赔偿纠纷中没有过错，依法不应该承担任何责任。答辩人于2016年6月13日接到原告报修申请，即联系安排专业维修工程队前往查看漏点后，并与原被告芦镝协商维修事宜。这一点，在原告的起诉状中都有详细叙述。仅仅是由于被告芦镝多次提出无理要求，且出尔反尔，反复无常。才致使露台漏水问题迟迟得不到修缮。为此，答辩人还多次向被告芦镝发出告知书，并提醒被告予以配合，及早修缮，免得受到较大财产损失。然而，令人遗憾的是，被告芦镝置若罔闻，一意孤行。致使造成原告方较大财产损失，酿成今天双方诉诸法律，对簿公堂的局面。实在令人痛心。纵观前后过程，答辩人没有过错，不应该承担任何责任。
原告提供如下证据：
证据一，光盘一张（2016年3月19日至2016年7月23日的照片数张、录音一组），证明因房屋漏水造成的实际情况及损失。2016年6月13日之后漏水的面积扩大，2016年7月5日，我们找到物业、和被告，调解并拿出多各方案，但是没有达成一致意见，但是被告阻止物业维修的情况。被告芦镝质证称：照片、录音真实性没有异议，录音提到的问题需要补充两点，漏水的也不是我一家，漏水原因很复杂，已经维修了3次了，始终没有找到漏水原因。楼下漏水不一定是因我家的露台，对露台权属有认识的误区，有何种权利也不清楚，对证据的关联性有异议，该露台不归被告所有，原告主张多处照片损失由被告芦镝赔偿，针对赔偿的标准以及赔偿证据材料并没有提供，有些照片中提到的新增漏点，漏点存在事实属实，有写地方无法证明属于新增漏点，时间长，浸湿面积会增加，尤其是夏季，可能有长毛的情况，原告主张被告属于无理阻碍，原告于2016年6月25日物业公司提出的维修方案是铺卷材，我认为无法达到根本解决问题，原有基础上铺卷材打水泥地面，下雨对被告芦镝家存在雨水倒灌的情况，因此双方无法达成一致意见，后期与物业公司也沟通了，将露台的地面进行维修。喜旺佳和物业公司：真实性、合法性、关联性没有异议，2016年6月13日没有造成任何的损失，只是墙皮有一些问题，由于没有及时修复导致损害扩大，三方多次协商，但是因为多种原因没有达成一致一件，该部分是被告芦镝专有的，维修需要经过被告芦镝的同意，但是楼上总是附加条件，因此无法达成一致意见，并不予配合，我们提出的方案是当前最适合十年以上房屋维修的方案，被告芦镝提出的意见是主观想象的。
证据二、评估报告书一份、评估费发票一份，证明原告因漏水造成的损失数额16667元及评估产生的费用2000元。被告芦镝质证称：真实性、合法性没有异议，被告报告书第4页第一项下的被告名字书写错误，赔偿数额不应当由被告芦镝承担，应当由被告物业公司承担，发票没有异议。被告喜旺佳和物业公司质证称：真实性合法性均无异议，认为赔偿责任应由被告芦镝承担，与物业无关。芦镝多次阻挠物业维修，进一步加大了原告财产损害。
被告芦镝提供如下证据：
证据一、房屋所有权证一份、房屋买卖合同一份，（原件均已返还）证明涉案露台的所有权不归被告芦镝所有，应当属于共有部分，针对露台使用权开发商、被告芦镝并未做任何的约定。原告与被告喜旺佳和物业公司均质证称：没有异议。
证据二、光盘1张、文字摘录一份、（2016年7月20日与经理的录音一份），证明被告芦镝爱人主动联系物业希望其对露台漏雨情况尽快维修。原告质证称：真实性没有异议，被告精心制作的录音，从时间看是2016年7月20日，本案起诉之后，开庭前六天，可以看出物业这方提出很多方案，也经过多次维修，且被告称该露台是公共部分，但是却还要精心维修，要求美观，都是从自己的角度出发，不符合常理。被告喜旺佳和物业公司质证称：真实性没有异议，被告精心制作的录音，从时间看是2016年7月20日，本案起诉之后，开庭前六天，可以看出物业这方提出很多方案，也经过多次维修，且被告称该露台是公共部分，但是却还要精心维修，要求美观，都是从自己的角度出发，不符合常理。
证据三、照片5张，证明因两次大雨造成被告家家中进水，印证被告物业公司提出的维修方式，实践中造成被告家雨水倒灌的现象，被告芦镝并未在露台上种植花草，只是养了几盆花而已。原告质证称：真实性没有异议，照片的角度问题证明不了被告芦镝想要证明的问题，只能说明被告芦镝家中某部分漏水，与本案无关。被告喜旺佳和物业公司质证称：真实性没有异议，照片的角度问题证明不了被告芦镝想要证明的问题，只能说明被告芦镝家中某部分漏水，与本案无关。
证据四、光盘1张、录音资料整理摘要3张，证明2016年7月28日以后到2016年8月3日之前，被告芦镝由多次与物业公司沟通，希望尽快维修并答应无条件配合，起初是达成共识的，后来据物业公司说原告不同意维修方案，导致物业公司对维修事宜又搁置了。原告质证称：维修一直是物业公司和芦镝沟通协商，基于物业的维修方案是将房屋顶部大面积维修，先进行谅晒，录音资料没有体现被告芦镝想怎样维修，以及具体的想法，芦镝的配合是不积极的，物业公司也有推诿的状态，物业公司不想启动维修基金，是造成三方僵持的主要原因。被告喜旺佳和物业公司：未提出质证意见。
被告喜旺佳和物业公司举证
证据一、照片打印件3张、告知书一份、情况说明一份，证明被告芦镝在阳台上养花，而且不只是几盆。物业告知被告芦镝，楼下漏水，避免损失扩大，物业尽到了告知义务。2016年6月13日接到报修之后，提出多个方案，总是得不到被告芦镝的认可。原告质证称：没有异议。被告芦镝质证称：照片、告知书没有异议，反映是的被告芦镝家的真实情况，花草都是有花盆、木箱的，25日维修露台属实，被告芦镝不知晓物业公司和原告维修只是铺卷材，还要刷露台，但是我没有同意，正好赶上午饭时间，说好1点维修，但是我3点回来，之后赶上急雨，没有维修完毕，我同意周一进行维修，但是周日物业公司贴了一份告知书，之后我认为伤感情了，所以就没有同意维修。情况说明有异议，情况说明是第三方出具的，无法核实真实身份，不是原件与本案也无关。
经审理查明，原告赵志浩是沈阳市浑南新区某街x室的所有权人。被告芦镝系原告所购房屋的楼上邻居，即沈阳市浑南新区某街x1室的所有权人。被告喜旺佳和物业公司系原、被告所购房屋所在园区的物业服务企业。原告房屋在几次暴雨过后，在2016年6月13日出现多处漏水点，次日早，告知被告芦镝家中居住人员漏水情况，被告芦镝允许被告物业公司进行了简单修理，但情况未缓解，原告方继续与被告芦镝一方联系想在周末18日进行修理，被被告芦镝方拒绝，直至25日被告芦镝方配合被告喜旺佳和物业公司进行修理，但由于被告芦镝方中午外出，维修暂停，午后2时大雨后返回，维修未能继续，被告喜旺佳和物业于26日在被告门口张贴《告知书》，而后，由于被告喜旺佳和物业公司及原告提出的维修方案被告芦镝均不认同亦未提供配合，原告起诉来院。
另经原告申请，依法定程序确定辽宁兴宏资产评估有限公司进行评估，该公司于2016年8月23日作出辽兴宏评报字[2016]第025号关于赵志浩家因漏水造成的部分财产受损的价值评估报告书，结论为委估资产评估价值为16667元，原告垫付评估费2000元。
再查明，被告芦镝的屋外露台位于原告房屋上方，属需经过被告芦镝房屋方能到达的公共区域。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。现无证据证明被告喜旺佳和物业公司有过错，故被告喜旺佳和物业不应承担赔偿责任。被告芦镝在原告楼上房屋居住生活，其房屋外阳台漏水导致原告家中财物受损，被告芦镝作为不动产的相邻方，未能按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，被告芦镝在雨季未能及时配合物业进行维修的行为与原告的损害事实具有因果联系，应当承担赔偿责任。因被告芦镝不同意赔偿，对赔偿数额拒绝估值，经原告申请，本院依法委托鉴定机构，对原告的财产损失评估值为16667元，本院予以认定，原告垫付鉴定费2000元，鉴定费用应由被告芦镝承担。在案件审理过程中，被告芦镝配合被告喜旺佳和物业对漏水露台进行了维修，故关于被告芦镝配合维修的诉求已无判决必要；关于原告对被告芦镝维修后的诉求，被告芦镝另有侵害原告权益的行为，原告可另行要求其承担相应的法律责任。综上依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定判决如下：
一、被告芦镝于本判决生效后7日内赔偿原告赵志浩损失16667元；
二、被告芦镝于本判决生效后7日内给付原告赵志浩鉴定费2000元；
三、驳回原告赵志浩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告芦镝承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉费，300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程世刚
审 判 员 王 娜
代理审判员 刘 丽
二〇一六年十月十七日
书 记 员 贾 萍
附本案判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国侵权责任法》第六条一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。