吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1798号
上诉人（原审被告）：吉林市金达房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：陈海滨，董事长。
委托诉讼代理人：陈泰錡，男，销售部经理。
委托诉讼代理人：邰宏飚，吉林可信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘凤霞，女，1956年12月24日出生，汉族，东北光学仪器厂退休职工，住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：赵青，吉林常春律师事务所律师。
上诉人吉林市金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）因与被上诉人潘凤霞房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金达公司上诉请求：撤销一审判决第四项。一、二审诉讼费用由潘凤霞承担。事实和理由：一、金达公司与潘凤霞所签订的并不是商品房买卖合同，而是内部认购协议。二、2016年7月，金达公司在吉林省老干部大学内部认购推广会上，将房屋开发的所有情况均向与会人员透露，包括房屋未取得预售许可等信息，潘凤霞对此知情。三、金达公司愿意返还潘凤霞已交的认购款及利息，但不应当承担赔偿68500元的责任。
潘凤霞辩称，一、金达公司与潘凤霞之间是商品房买卖合同关系，但因金达公司未取得商品房预售许可证明，故应认定为无效。二、金达公司故意隐瞒其并未取得商品房预售许可证明的事实，潘凤霞对此并不知情，且金达公司无相关证据证明其告知过潘凤霞。三、金达公司应向潘凤霞承担返还购房款及利息的责任，并承担相应的赔偿责任。
潘凤霞向一审法院起诉请求：一、依法确认双方订立的《商品房买卖合同》无效；二、请求判令金达公司向潘凤霞返还已经支付的购房款13.7万元及利息（至实际给付之日止）；三、请求判令金达公司向潘凤霞支付购房款13.7万元的一倍赔偿金（合计274000元）；四、诉讼费由金达公司承担。
一审法院认定事实：2016年7月，潘凤霞得知金达公司欲出售由其开发的位于佰颐温泉庄园13栋501室尚未完工房屋，经双方口头协商后，该房屋以内购价格，即单价每平方米4301.88元（折扣每平方米减500元），总价款为255876元出售给潘凤霞。潘凤霞于2016年8月1日及7日，合计向金达公司支付人民币13.7万元，用于购买上述房屋。金达公司收取了上述款项且向潘凤霞出示了收据，载明：潘凤霞的姓名、身份证号码、收取款项名称及房屋的具体信息等。但金达公司至今未按双方约定交付房屋。另查明，金达公司尚未取得商品房屋的预售许可，该房屋至今尚未完工。
一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，本案双方口头协商购买金达公司开发的佰颐温泉庄园13栋501室尚未完工房屋，并交付了部分房屋价款，应认定双方已达成了购买涉诉房屋的口头合同，该合同系金达公司至今尚未取得商品房预售许可证明的情形下所达成，应认定无效合同。无效合同自始无效，由此造成的损失应由过错方承担。鉴于本案在审理过程中，金达公司明确表示同意返还潘凤霞已经支付的购房款13.7万元及利息，符合法律规定，潘凤霞该项诉请予以支持。关于潘凤霞主张判令金达公司向潘凤霞承担已付购房款13.7万元一倍的赔偿责任（合计274000元），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效后被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”就本案，在审理过程中，金达公司未举证证明将没有取得房屋预售许可证的事实告知潘凤霞，故金达公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，金达公司应当承担向潘凤霞赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿损失责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二款规定作出判决。
一审法院判决：一、潘凤霞与金达公司订立的《商品房购买合同》无效；二、金达公司于判决生效之日起七日内返还潘凤霞购房款137000元；三、金达公司于判决生效之日起七日内给付潘凤霞利息损失，计算方式为本金137000元，自2016年8月至本金还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付；四、金达公司于判决生效之日起七日内向潘凤霞赔偿68500元。案件受理费2705元由金达公司承担。潘凤霞已预付，金达公司于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金达公司提供证据两份。1.2016年8月17日双方签订的《内购协议书》，证明潘凤霞在金达公司处购买房屋，双方在内购协议书中约定了不能交房的违约责任。根据正常交易习惯如果潘凤霞具备所有的手续，应当与金达公司签订备案的商品房买卖合同，之所以签订内购协议是因为未取得相关的预售许可证等条件，所以从该份证据也可以看出潘凤霞对金达公司未取得预售许可证等证件是明知的。2.证人刘艳出庭证明，刘艳在金达公司开发的佰颐温泉庄园买了一套房子，当时是内部认购，买房子的时候告知房子手续不全，具体什么手续不全不知道。刘艳买的是60.52平方米的房子，全款是305190元。潘凤霞质证称，对证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议。该份证据不能证明潘凤霞在签订该份协议的时候就已经知道金达公司尚未取得商品房预售许可证，也不能证明签订该份协议时金达公司对潘凤霞履行了相应的告知义务。证据2的证人并未提供与金达公司之间的买卖合同，所以其是否在金达公司处购买房屋不能确定。证人明确说她并不认识潘凤霞，即使是证人在佰颐温泉庄园购买房屋的时候知道金达公司尚未取得商品房预售许可证，也不能证明证人所购买的房屋与潘凤霞所购买的房屋是同一批，或者是同一时间段购买，也不能证明潘凤霞与证人同样对金达公司未取得商品房预售许可证一事知情的事实。
本院经审查认为，金达公司提供的证据1因潘凤霞对其真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以认定，但该份证据不能证明潘凤霞在签订时已明知金达公司是未取得商品房预售许可证而销售房屋的事实。本院对该份证据不予采信。金达公司提供的证据2刘艳的证人证言，因证人并未与潘凤霞一同购买房屋，也未一同签订《内购协议书》，故其证言无法证实潘凤霞对于金达公司无商品房预售许可证销售房屋一事知情的事实，本院对刘艳的证人证言不予采信。潘凤霞二审期间未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，商品房预售许可证是商品房预售的必备条件，未取得商品房预售许可证明而订立的商品房买卖合同属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效后被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，潘凤霞与金达公司签订的《内购协议书》的内容实质是房屋买卖，双方之间形成的是商品房买卖合同关系。金达公司在未取得商品房预售许可证的情形下销售房屋，应向潘凤霞进行充分告知，但金达公司未提供充分证据证明其已向潘凤霞进行了告知，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且至一审起诉时仍未办理，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院酌情判决承担50%的赔偿责任并无不当。故金达公司关于其已向潘凤霞告知其是在未取得商品房预售许可证的情形下销售房屋的，不应承担68500元的赔偿责任之主张，不予支持。
综上所述，金达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1513元，由上诉人吉林市金达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陈 卓
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 李玉娇