浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第535号
上诉人（原审被告）：中机南方机械股份有限公司，住所地湖州市经济技术开发区新竹路88号。
法定代表人：王燕飞，公司董事长。
委托代理人：吴树林，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：朱明洪，男。
被上诉人（原审原告）：湖州建安置业有限公司，住所地湖州金茂广场a座1004室。
法定代表人：蔡友明，公司总经理。
委托代理人：叶建新，男。
上诉人中机南方机械股份有限公司（以下简称中机南方）与被上诉人湖州建安置业有限公司（以下简称建安置业）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，浙江省湖州市吴兴区人民法院于2014年9月17日作出（2014）湖吴康民初字第176号民事判决，中机南方不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月28日，建安置业与中机南方签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：双方合作建设“碧浪大厦”的房地产开发，大厦暂定主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。合同另对土地的拍卖取得，项目的总投资、项目的投入款方式及项目完成后的分配比例，违约责任进行了初步约定。
2010年9月18日，建安置业与中机南方签订《关于联合摘牌土地等事宜的合同》，双方对如何取得涉案地块进行了约定。
2010年10月11日，中机南方通过拍卖取得涉案地块，并先后缴纳土地出让金及各项税金合计25968600元。2012年12月20日，中机南方将该地块过户至建安置业名下。
2010年10月28日，建安置业与中机南方签订《委托建设的合同》后，双方再无建设开发的其他合同约定，故该合同是建安置业与中机南方对合资、合作房地产开发的最后约定。该份合同总原则是：中机南方出土地，建安置业出建安费，建筑完成后双方按约定拿房产，所分房产根据实际建安费及总投入多少进行调节。分项原则约定：1、总投资暂按7200万元计算，中机南方土地按价值2871万元计算（原价2610万元），建安置业建安投入现金按4329万元计算，建成总面积按38133平方米计算。中机南方拿房产15253平方米（占40%），建安置业拿房产22880平方米（占60%）；2、建安置业应将其所有的900平方米抵押给中机南方，若建安置业违约中机南方可自行处置房产；3、若中机南方需要，在预付款的前提下，可再向建安置业购买3000平方米以内成本价的房产；4、建安置业因资金等问题影响工程建设的，中机南方有权收回土地，并按建安置业已投入资金（包括资金成本）原价转让给第三方，建安置业应积极配合。
2011年5月27日，湖州市规划局出具凤凰35号地块设计方案联合审查会议纪要，规划要求建筑主楼为25层，西侧建筑为9层（结构层数分别为25＋2与10＋2），总建筑面积45353平方米。
2011年9月2日，项目取得政府备案，建筑总面积约45630平方米，总投资15720万元。同月，项目进行了图纸初步设计。
2012年7月5日，浙江湖州市建工集团有限公司通过招投标取得建筑施工权，由该公司组织项目的施工并签订了建设工程施工合同。2013年5月底项目大楼符合预售条件，在2013年6月14日取得房产的预售证。
2013年6月27日中机南方预付购房款400万元给建安置业。
2013年12月18日，建安置业、中机南方以《会议纪要》的形式对项目房产的分配进行了合同约定。会议约定，中机南方以购买房产的形式完成合作项目的投入并取得房产。中机南方以每平方米5500元的单价取得整幢辅楼（实际面积为11869.8平方米），中机南方并承诺会议签订后三周内或者春节前将合作投资款支付给建安置业。根据该会议纪要，中机南方应向建安置业支付的款项为65283900元，扣除中机南方已支付款项29968600元，中机南方尚应向建安置业支付35315300元。
又根据中机南方确认的支付时间，中机南方应承担逾期付款的利息为35315300元＊日万分之二点一为1779891元（计算至2014年9月17日）。
原审法院审理认为：建安置业与中机南方之间的合资、合作开发房地产合同，双方主体符合，意思表示真实，合同内容不违反国家法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。现建安置业以中机南方未按照双方约定支付合作款的请求，符合双方签订的会议纪要的约定，原审法院对建安置业要求中机南方支付合作款的请求予以支持，具体数额以原审法院核定为准。建安置业要求中机南方支付逾期付款利息损失的请求，符合合同约定，原审法院予以支持，具体数额以原审法院核定为准。建安置业请求中机南方承担客户损失的请求，无证据支持，原审法院不予支持。中机南方抗辩建安置业、中机南方之间不存在合资、合作开发房地产民事法律关系的意见与事实不符，原审法院不予采纳。中机南方其他答辩意见，原审法院已经在焦点分析中进行论述，故不作赘述。综上，为正确调整民事法律关系，保护当事人的合法利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、中机南方机械股份有限公司尚应支付湖州建安置业有限公司合作款35315300元，限于本判决生效之日起十日内支付。二、中机南方机械股份有限公司应支付湖州建安置业有限公司逾期付款利息损失1779891元（计算至2014年9月17日，2014年9月18日至中机南方机械股份有限公司债务确定履行日止的利息按照日万分之二点一计算），限于本判决生效之日起十日内支付。一审案件受理费271462元，由湖州建安置业有限公司负担52228元，由中机南方机械股份有限公司负担219234元。
宣判后，中机南方不服，向本院提起上诉称：一、原审将本案的案由认定为“合资、合作开发房地产合同纠纷”错误，本案案由应当是“房屋买卖合同纠纷”。2010年8月28日，中机南方与建安置业之间签订的是《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。2010年10月28日，双方签订的是《委托建设的合同》。2010年10月31日双方签订了一份《购房定金合同》，该份合同的签订日期均晚于《关于建设“碧浪大厦”的合同》及《委托建设的合同》的签订日期。根据三份合同的内容，双方的法律关系先后作了二次变更，先由合作建设变更为委托建设，再由委托建设变更为房屋买卖法律关系。二、原审判决认定《会议纪要》对中机南方有法律效力属于适用法律错误。1、在认定双方属于购房关系的情况下，由于法律规定房地产买卖合同系书面、要式合同，并且要履行网签备案等手续。特别是2010年10月31日，双方之间签订的《购房定金合同》第四条明确约定：“商品房竣工验收后，中机南方、建安置业签订《湖州市商品房出售合同》”。因此，《会议纪要》明显不符合法律法规对于房地产买卖合同形式要件的规定和双方合同的约定。2、中机南方与建安置业每次变更合同价款、面积、违约责任等内容时，都是以签订新的协议或补充协议的方式进行变更，且经由双方签字盖章。所以，双方通过《会议纪要》的形式变更法律关系或合同内容不符合交易习惯。3、《会议纪要》对中机南方有约束力的认定与法律法规不符。中机南方法定代表人未参加会议且未在会议纪要上签字，参会人员亦未提交《委托授权书》或其他任何委托手续，且参会人员从未在双方签订的任何合同书上签字，原审法院推定建安置业认可中机南方参会人员的代理资格缺乏证据支持。《会议纪要》若要对中机南方产生法律效力，需中机南方正式签字盖章，否则《会议纪要》对中机南方不发生效力。因中机南方是股份制有限公司，必须在股东大会上经过占股份三分之二以上的股东表决通过，故该纪要尚未发生法律效力。且会议纪要的左下角注明“暂议5500元每平方”，说明价格尚未确定。三、中机南方与建安置业合作建房，已严格按照合同的约定履行义务：1、于2010年9月25日至2010年10月28日合计支付国土资源局2520万元。2、于2010年11月5日支付地税局的契税756000元、印花税12600元，小计768600元。以上二项合计25968600元。3、于2013年6月27日预付房产定金给建安置业400万元。中机南方合计已投入资金29968600元，履行了自己的付款义务，不构成违约。而建安置业构成如下违约：1、改变预先双方约定的建设方案，增加建设成本：大楼增高（主楼21层增加到25层，辅楼9层增加到10层）、面积增大（由总建筑面积从38133平方米增加到45247.8平方米）、超预算（根据中机南方提供的材料，从《委托建设的合同》约定的施工合同价7200万元增加到1.1533亿元）；2、未按49%的比例按进度支付土地保证金、土地款；3、尚未解决后续资金问题，违反《委托建设的合同》中“中机南方出土地，建安置业出建安费”的约定；4、在土地签约时未将其实际控制的房产900平方米抵押给中机南方；5、尚未将预售的房产抵押给中机南方。原审法院认定中机南方违约，与事实相悖。四、一审判决书认定证据、事实存在多处错误以及适用法律错误。故请求：1、依法判决撤销原审判决，驳回建安置业一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由建安置业承担。
建安置业二审答辩称：1、中机南方提出的房屋买卖关系不是单纯的房屋买卖关系，有前面的合作开发意向为前提；2、《会议纪要》应对中机南方有约束力。建安置业与中机南方关于如何将51%的股份分割给中机南方，双方曾商讨过两个方案：一是销售利润分成；二是进行房产分配，即建安置业将卖出的房产收回作为51%的股份分割给中机南方，中机南方再按实际分到的面积补齐房款，《会议纪要》由此形成。综上，请求二审法院驳回中机南方的上诉请求。
中机南方向本院提交如下证据：建安置业为甲方、中机南方为乙方签订的《购房定金合同》一份，其中第四条规定：“甲、乙双方商定，商品房竣工验收后，乙方与甲方签订《湖州市商品房出售合同》”，欲证明原审法院认定中机南方与建安置业之间构成合作建设关系属于事实认定错误，双方应系房屋买卖合同关系。
对中机南方提交的证据，建安置业质证如下：对该份证据的真实性无异议。
对中机南方提交的证据，本院经审查，对于该份证据的真实性予以认可，本院予以确认。
二审中，建安置业未向本院提交新证据。
本院二审中，确认中机南方与建安置业于2010年10月31日签订了一份《购房定金合同》，双方就中机南方向建安置业预定位于湖州凤凰西区35号地块部分商品房事宜作出相关约定。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
综合中机南方的上诉理由及建安置业的答辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为：1、中机南方与建安置业之间的民事法律关系问题；2、会议纪要的效力问题；3、建安置业是否存在违约问题。
关于争议焦点一中机南方与建安置业之间的民事法律关系问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释》（法释（2005）号）第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本院认为，界定中机南方与建安置业之间是否成立合资、合作开发房地产的民事法律关系，需要分析以下二个方面：一、双方是否共同出资，至于出资的方式如现金、土地使用权、技术、劳务等并不影响双方合作的性质；二、双方之间是否共享利益、共担风险。若要认定是否具备以上两个方面则需先行审查双方之间签订的各份合同。
2010年8月28日，中机南方与建安置业签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：“双方合作建设‘碧浪大厦’的房地产开发，大厦主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。”合同另对土地的拍卖取得，项目的总投资、项目的投入款方式及项目完成后双方按比例共担风险及分享利益，违约责任进行了初步约定。
2010年9月18日，双方签订《关于联合摘牌土地等事宜的合同》，双方对如何取得涉案地块进行了约定。2010年10月11日，中机南方通过拍卖取得涉案地块，并先后缴纳土地出让金及各项税金合计25968600元。中机南方于2012年12月20日将该地块过户至建安置业名下。
2010年10月28日，双方签订《委托建设的合同》，该合同总原则是：中机南方出土地，建安置业出建安费，建筑完成后双方按约定拿房产，所分房产根据实际建安费及总投入多少进行调节。
2010年10月31日，双方签订《购房定金合同》，该合同第一条、第二条、第三条对中机南方向建安置业预定的房屋建筑面积为“17000平方米左右”、房价暂为预估成本价“3055.13元／平方”，中机南方预先向建安置业支付定金人民“25968600元”。
本院认为：1、中机南方与建安置业之间签订的《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》中明确了双方之间“共同出资、共享利益、共担风险”的合资、合作开发房地产项目的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同合法有效；2、《委托建设的合同》虽形式上是委托建设，但未改变双方一方出土地、一方出建安费合资、合作开发房地产的民事法律关系；3、至于《购房定金合同》，若没有之前双方签订的《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》、《委托建设的合同》以及双方共同摘牌土地、中机南方为涉案土地缴纳土地出让金及各项税金合计25968600元的情况，单看该份合同的性质，中机南方与湖州建安置业之间可以成立房屋买卖的民事法律关系。但正是因为有前面签订的合同及双方作出的民事法律行为，则可以看出《购房定金合同》中的“中机南方预先按预估成本的50%支付定金人民币25968600元”正好契合其为涉案土地缴纳的土地出让金及各项税金“25968600元”，该份合同的实质依然是一方出土地、一方出建安费共同出资合作建设房地产项目最后共享利益的合资、合作建设房地产的民事法律关系。故对于中机南方认为其与建安置业之间成立单纯的房屋买卖民事法律关系的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二会议纪要的效力问题。本院认为确立该份会议纪要的效力问题，应从以下三个方面进行分析：1、中机南方参与签订《会议纪要》人员的代理权问题。2013年12月18日上午中机南方与建安置业在中机南方本部办公楼的小会议室召开会议协商办公营业房的价格事宜，中机南方的总经理、副总经理及派驻项目部的财务部长参加了此次会议，并在《会议纪要》上签字，确认此次会议达成的协议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，第六十五条第一款“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”的规定，中机南方并未提供任何证据证明其公司工作人员参加会议需要在会议前办理《授权委托书》或其他委托手续并在参会时出示，故建安置业有理由认为中机南方的总经理、副总经理及派驻项目部的财务部长参加此次会议是有代理权的。该公司的总经理、副总经理其本身负责中机南方的工作，其行为属于职务行为。2、《会议纪要》是否需要公司盖章问题。会议纪要是双方公司人员以会议的形式确定营业房价格等事宜，参会人员通过签字确认会议内容并形成《会议纪要》，公司有无盖章并不是会议纪要发生效力的前置条件。3、《会议纪要》内容的合法性问题。会议纪要确定中机南方以含税价5500元每平方米取得整幢辅楼，并约定了过户手续、房屋面积以及余款的付款时间。该会议内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。故对于中机南方认为《会议纪要》无效的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点三建安置业是否存在违约问题。中机南方上诉称建安置业存在楼层增高、面积增大、超预算、增成本、未支付土地保证金与土地款等违约行为。本院认为：在建安置业（发包人）与浙江湖州建工集团有限公司（承包人）签订的《建设工程施工合同》中对工程内容的记载为“总建筑面积约45247.8平方米，地上建筑面积为38109.8平方米，地下建筑面积7138平方米，最高25层，地下二层”，合同价款为“115334616元”。而该份合同的第三部分“专用条款”第5.3条发包人派驻的工程师姓名为“汤正庆”，其职务是“发包人代表”，事实上汤正庆是中机南方的工作人员，其被中机南方派驻参与工程项目运作，如中机南方对实际施工的建筑面积、楼层高度与合同价款完全不知情，显然与事实不符。根据委托建房的合同约定，由中机南方出土地、建安置业出资金，现目前大楼已经建成并取得商品房预售。故对于中机南方认为建安置业存在违约的上诉请求，本院不予支持。
综上，中机南方的上诉理由和请求，因无相应的事实和证据予以证明，故对其上诉理由本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费271462元，由中机南方机械股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 徐 晶
代理审判员 周辰晨
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 徐曼曼