成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第2783号
原告成都市新都区机关事务管理局，住所地成都市新都区桂湖中路92号，组织机构代码：74641353-0。
委托代理人许汝才，四川博深律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人庄莉，四川博深律师事务所律师。一般授权代理。
被告兰德军，男，汉族，1973年1月13日出生，住成都市新都区，身份证号码：。
委托代理人刘庆，四川诚伦律师事务所律师。特别授权代理。
原告成都市新都区机关事务管理局（以下简称新都机关事务管理局）与被告兰德军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员路振飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告新都机关事务管理局的委托代理人庄莉、被告兰德军及其委托代理人刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新都机关事务管理局诉称，2011年5月17日，原、被告双方续签订《营业房租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告位于新都镇下南街36号一至二层的房屋，租赁期限至2016年5月14日止，租金每年为250000元，每半年为一个结算期，每半年首月10日前一次性交清当期租金，每逾期一日按应交租金金额的千分之五加收违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告房租交至2012年11月，截止2014年5月，被告已拖欠租金375000元，此款经原告多次催收无果，故请求法院依法判令：1.被告立即向原告支付拖欠的租金375000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告兰德军辩称，2011年5月17日，原告与被告签订《营业房租赁合同》，租赁期限至2016年5月14日，但在《营业房租赁合同》有效期内，新都机关事务管理局于2013年1月14日向被告兰德军发出通知，因区政府将对黄桷树广场进行改造拆迁，新都机关事务管理局对兰德军承租的房屋将收回，并要求兰德军于2013年2月5日前将所承租的房屋腾空、退还，并同时解除双方的租赁关系。被告兰德军接到原告的通知后将二楼腾空，并将一楼所经营的服装降价处理以便尽快腾退，但原告并未对二楼及时接收，一楼的服装生意虽然仍在经营，但也不属于正常经营状态，故被告兰德军不应向原告支付租金，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年5月17日，新都机关事务管理局（甲方、出租方）与兰德军（乙方、承租方）签订《营业房租赁合同》一份，合同第一条对租赁标的物进行了约定，甲方将坐落在下南街36号一至二层的房屋，出租给乙方使用。面积共计约1400平方米（底楼约800平方米、二楼约600平方米），用途为商业用房。合同第二条约定了租赁期限，该房屋租赁期至2016年5月14日止。第三条约定了租金标准，2012年5月14日之前的年租金仍执行原《营业房租赁合同》的约定，为19万元／年；2012年5月14日之后的年租金为25万元。租金按每半年为一个结算期，每半年首月10号前一次性缴清当期租金。第七条违约责任约定乙方未结清房租，每逾期一日甲方按应交租金金额的5‰向乙方加收违约金，如逾期一个月未结清租金，本合同自动解除，租赁保证金不予退还。合同第十条约定乙方在经营活动中，必须服从城市规划综合管理。本房屋在合同期内如因城市规划建设需改造、拆迁或区委区政府调整用途时，本合同自行终止，甲方不承担任何赔偿责任。兰德军房租交至2012年11月14日。现原告新都机关事务管理局以被告兰德军未交纳房屋租金为由诉至本院，请求被告支付拖欠的租金375000元。
另查明，2011年10月15日，兰德军及案外人任剑平（乙方）与北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司（甲方）签订《特许经营协议书》，甲方特许乙方非独占性地使用“红黄蓝亲子园”品牌开展幼儿早期教育，乙方的经营地为成都市新都区，协议有效期自2011年10月15日至2015年1月14日。双方签订《特许经营协议书》后，乙方在承租的下南街36号二层进行经营。2013年1月14日，新都机关事务管理局向兰德军发出通知，通知载明：“兰德军，因区政府将对黄桷树广场进行改造拆迁，机关事务管理局下南街36号营业房在此拆迁范围内，为此，你承租的下南街36号营业房我们将收回，请接此通知后于2013年2月5日前将房屋腾空、退还我们，同时解除租赁关系。”兰德军接到通知后，便终止“红黄蓝亲子园”的经营，并向幼儿展开退费，未退费的进行转院进行处理，以便尽快腾退房屋。
上述事实有当事人陈述，《营业房租赁合同》、房租费票据、《特许经营协议书》、通知、红黄蓝亲子园退费清单、照片等证据及庭审笔录在案为证。
审理中，（一）原告新都机关事务管理局提供成都市新都区机构编制委员会文件【新机编发（2003）02号】及成都市新都区国有资产管理办公室出具的情况说明各一份，拟证明新都机关事务管理局对区级机关的物业管理工作进行负责。被告兰德军对上述证据无异议；（二）被告兰德军申请证人谢瑞凯（男，汉族，1975年7月15日出生，住成都市青白江区红阳府南路28号附16号，身份证号码：）出庭作证，其陈述：“我和兰德军均是承租人，租的是其隔壁的房屋，2013年1月政府发出腾退房屋的通知后，兰德军便将二楼腾空，红黄兰亲子园的学生也予以退费，二楼处于闲置状态，一楼虽然在经营，但生意不好，勉强在维持”。原告新都机关事务管理局认为证人谢瑞凯是原告起诉另案中的被告，其证人证言法院不应采信。（三）新都机关事务管理局与兰德军一致确认，2012年5月14日之后，二楼的月租金为5789.58元，一楼的月租金为15043.75元。
本院认为，新都机关事务管理局与兰德军签订的《营业房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效。（一）《营业房租赁合同》解除问题。在租赁合同有效期内，新都机关事务管理局以“黄桷树广场需改造拆迁”为由向兰德军发出解除租赁关系的通知，兰德军对此并无异议，故双方签订的《营业房租赁合同》于2013年2月5日解除。（二）租金问题。《营业房租赁合同》解除后，兰德军对承租的一楼房屋仍在继续经营，期限已超过六个月，新都机关事务管理局也没有对房屋予以收回，且仍然要求兰德军支付租金，故双方形成不定期租赁合同关系，兰德军应向新都机关事务管理局支付租用一楼房屋产生的租金。对于二楼的房屋，因兰德军接到新都机关事务管理局发出解除租赁关系的通知后，便将二楼停止经营并腾空待新都机关事务管理局接收，二楼处于闲置状态不可归咎于兰德军，故对新都机关事务管理局要求兰德军支付解除租赁关系之后二楼的租金于法无据，对解除租赁关系之前二楼的租金，兰德军仍应支付。租金计算为：一楼租金15043.75元／月×18个月（时间为2012年11月15日至2014年5月14日）=270787.50元；二楼租金：5789.58元／月×（81天÷30天／月）（时间为2012年11月15日至2013年2月5日）=4052.71元。兰德军应向新都机关事务管理局支付租金为274840.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告兰德军自本判决生效之日起十五日内向原告成都市新都区机关事务管理局支付租金274840.21元；
二、驳回原告成都市新都区机关事务管理局的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3462元（已减半收取），由原告成都市新都区机关事务管理局承担924元，被告兰德军承担2538元（此款原告成都市新都区机关事务管理局已垫付，被告兰德军自本判决生效之日起十五日内向原告成都市新都区机关事务管理局支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 路振飞
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 孟铭原