江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初4490号
原告：赵生才，男，1966年8月21日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
被告：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。
法定代表人：陈志勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。
原告赵生才与被告沭阳亿瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法组织听证，原告赵生才、被告沭阳亿瑞置业有限公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加听证。后因案情需要，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，原告赵生才、被告沭阳亿瑞置业有限公司的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵生才向本院提出诉讼请求：判令1、确认原、被告关于沭阳县西城馥邦小区54栋101室房屋买卖合同有效；2、被告将上述房屋交付原告，并协助原告办理备案登记手续；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月15日，原、被告进行协商，原告以200万元购买被告开发的西城馥邦小区54栋101室别墅，面积326.43平方米。同日，被告向原告出具房票一份。2015年2月16日，原告将购房款汇至被告沭阳亿瑞置业有限公司法定代表人陈志勇账户，并由被告向原告出具200万元的收据一份。因被告至今未将涉案房屋交付原告，亦未办理房屋备案登记手续，为维护原告的合法权益，诉至法院。
沭阳亿瑞置业有限公司辩称：本案表面上是房屋买卖合同，实际上系民间借贷，被告用涉案房屋作为借款的抵押。不同意原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、收条及房票各一份。证明被告将涉案房屋（预测面积为326.43平方米）以200万元的价格出售给原告。
2、中国银行汇款通知单及沭阳县东吴村镇银行个人结算业务申请书回执、被告工商登记查询单各一份。被告法定代表人曾欠原告款4万元，证明原告已向被告支付购房款200万元。
3、建筑钢材买卖合同、欠条、房票（复印件）、预约单、房屋买卖合同、（2015）沭民初字第00130号民事判决书。证明原告从被告开发的沭阳县西城馥邦小区的承建商处以钢材款抵得2号楼301、506两套房屋，现两套房屋已出售，原告已收取首付款，余款由购买人办理按揭贷款于2014年11月划至被告账户，共计65万元。
4、欠据、（2015）沭民初字第01530号民事判决书。由阳升集团有限公司西城馥邦项目部叶先金标段出具，证明沭阳县西城馥邦小区23号楼406、606室两套房屋由该公司抵钢材款给原告。原告将沭阳县西城馥邦小区23号楼406室出售给仲伟才，原告收取首付款，余款29万元办理按揭贷款划至被告账户。
5、建筑工程钢材买卖合同及欠据和沭阳县西城馥邦小区23号楼101、601室房票（复印件）。证明原告从阳升集团有限公司处取得沭阳县西城馥邦小区23号楼101、601室房票，原告已将沭阳县西城馥邦小区23号楼101室房屋出售，原告收取首付款，余款29万元办理按揭贷款划至被告账户。
6、西城馥邦小区23号楼301室、406室、101室、506室房屋购买人在中国银行办理按揭贷款材料。证明上述几套房屋按揭贷款共计123万元已汇入被告账户。
被告经质证认为，对原告提交的证据1，真实性无异议，但被告实际只收到96万元，该96万元系借款。房票不是原告真实意思表示，是为被告向原告借款所作的担保，如是房屋买卖合同，涉案房屋早已能够备案登记，但原告从未要求被告办理备案登记手续，亦未签订商品房买卖合同；对原告提交的证据2，被告公司因缺乏资金，经人介绍向原告借款100万元，口头约定月息4%，因系高利息不受法律保护，应原告要求向其出具200万元收据。原告于2015年2月15日向被告法定代表人陈志勇汇款100万元属实，但该100万元经周转已汇至原告侄子周业鑫账户。2015年2年16日，原告向被告法定代表人账户汇款96万元属实，系借款100万元，扣除一月利息40000元；对原告提交的证据3、4中的复印件，真实性不予认可，对（2015）沭民初字第00130号民事判决书真实性无异议。即使系真实的，与本案亦无关联性，阳升集团有限公司承建被告开发的沭阳西城馥邦小区S2地段，原告无证据证明被告与原告之间存在付款义务，即使原告所称的按揭贷款划至被告账户，被告如需支付也应向阳升集团支付。且被告于2015年7月4日收到阳升集团函告，阳升集团要求如果被告需要对S2地段项目进行结算，将应付的工程款汇至阳升集团有限公司账户。对原告提交的证据5，对被告的盖章真实性无异议，其他系原告与案外人签订，真实性无法核实；即使系真实的，与本案亦无关联性。对原提交的证据6，真实性无异议，但与本案无关。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
赵生才借款及利息计算统计表（复印件），截止2015年11月20日，被告共欠原告借款本金及利息共计324133元。
2、被告公司报销单（复印件）。证明原告将100万元汇至被告法定代表人陈志勇账户，后陈志勇将上述款项汇至被告公司账户，被告又将上述款项按原告要求汇至原告侄子周业鑫账户。
3、银行回单（复印件）。证明被告汇给周业鑫的100万元系被告借原告的款。
4、2015年3月19日的银行付款回单（复印件）。付款人王某系被告会计、收款人张弛系原告外甥，支付的4万元系被告应原告要求将借款利息汇至其外甥账户。
5、2015年6月1日的银行付款回单（复印件）。金额为6万元，证明目的同上。
6、网银交易记录。收款人周业鑫，被告向原告支付利息6万元。
7、收据一份（复印件）。证明被告归还原告本金20万元。
8、电子银行交易回单（复印件）。证明被告于2015年8月25日向原告归还借款本金30万元。
9、电子银行交易回单（复印件）。证明被告于2015年9月14日向原告归还借款本金10万元。
10、电子银行回单（复印件）。付款人王树洋、收款人赵生才，系被告归还给原告借款本金20万元。
11、聊天记录（复印件）。证明原、被告之间存在借贷关系，周小娣系原告配偶，其卡号系原告提供给被告。
12、汇款回单（复印件）。证明被告于2015年11月20日向原告归还借款本金10万元。
13、业务回单（复印件）。证明被告于2016年2月6日向原告支付借款利息2万元。
14、网银交易记录（复印件）。证明被告于2016年2月1日向原告支付借款利息4万元。
15、证人王某证言。证明2015年原告借100万元给被告，原告以购房款的名义汇100万至被告法定代表人陈志勇账户。当日，陈志勇将100万汇至周业鑫账户，双方口头约定月息4分，后陈志勇向原告出具200万收据。张弛卡号系原告提供。
16、周业鑫的银行交易明细清单及被告的明细清单。两份明细载明2015年2月15日被告向周业鑫转账100万元，次日，周业鑫向账户11×××75转账100万元。证明赵生才于2015年2月15日转给被告的100万元，被告按原告要求于当日将该100元转入原告亲戚账户，实际原告仅向被告实际转账96万元。
17、赵生才本人书写的利息明细。该明细与被告与原告的亲戚周业鑫、张弛及其配偶周小娣转账的时间、金额一致，利息是以100万元为基数按月利率4%计算。
18、录音及文字材料。证明原告诉称的房屋买卖合同关系实为民间借贷关系，原告诉称支付200万元，被告实际收到为96万元。
原告经质证认为，对原告提交的证据1，三性不予认可，没有原、被告签字确认。对被告提交的2、3，真实性予以认可，但与本案无关。对被告提交的证据4、5、6，原告未收到上述款项，与本案无关。对被告提交的证据7，收条上明确载明汇至原告农商行账户，被告应提供相关凭证。对被告提交的证据8、9、10、11、12、13、14，真实性无异议，共收到被告款项76万元，但与本案无关。被告开发的西城馥邦小区的承建商系阳升集团工程有限公司，原告与阳升集团有限公司存在钢材买卖业务。被告以房抵款，将沭阳县西城馥邦小区23号楼的101、601、406、506、301等房屋抵给阳升集团有限公司，阳升集团又将上述房屋抵给原告冲抵钢材款。原告将上述房屋出售给其他人，收取首付款，再通过被告办理按揭贷款，银行直接将款项划入被告账户，一共是123万元，被告出示的上述证据系归还123万元的按揭贷款的款项。对被告提交的证据15，证人王某系被告员工，与被告存在厉害关系，其证明力低下，且其证言存在矛盾之处，其证言系虚假的。对被告提交的证据16，真实性无异议，被告转入周业鑫账户的100万元系另外一笔业务往来，与原告无关。对被告提交的证据17，真实性无异议，因被告欠原告123万按揭贷款，原告多次向被告索要，双方协商过程中形成该明细，后未达成一致意见，故无双方签字确认。对被告提交的证据18，真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该录音系偷录且内容是协商调解另一笔款项，与本案无关。
上述证据经庭审质证，本院作如下确认：对原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据3、4、5，对两份民事判决书的真实性，本院予以确认，对涉及案外人的其他证据材料，因真实性无法核实，本院不予确认；对原告提交的证据6，因加盖中国银行沭阳支行业务专用章，对真实性予以确认。对被告提交的证据1，系被告单方面制作，无原告签字确认，本院对真实性不予确认。对被告提交的证据2、3，原告对真实性予以认可，系被告与案外人周业鑫业务往来，不能达到被告的证明目的。对被告提交的证据4、5、6，系被告与案外人张弛、周业鑫之间的业务往来，不能达到被告的证明目的。对被告提交的证据7，原告否认收到该款，且该收据上载明应将该20万元汇到原告农商行账户，对此被告未能举证证明，故本院对被告已给付原告20万元的辩解不予确认。对被告提交的8、9、10、11、12、13、14，原告对真实性无异议，共收到被告76万元，对此，本院予以确认。但该76万元涉及原、被告之间的另一笔债权债务关系，原告已另案起诉至本院，本院已在（2016）苏1322民初9077号民事案件中认定该76万元系归还原告所主张的按揭贷款。对被告提交的证据15，因证人王某并未实际参与，其了解关于被告实际借款100万元而出具200万元收据的证言系从被告法定代表人处听来，对其证言本院不予确认。对被告提交的证据16，原告对真实性无异议，本院予以确认，但不能达到被告的证明目的。对被告提交的证据17，原告对系其出具无异议，但未经原告签字认可，故本院不予确认。对被告提交的证据18，原告对真实性无异议，但该证据系被告偷录且内容系协商调解过程，从整个录音过程来看，并未能明确反映本案涉案款项，故不能达到被告证明目的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月15日，原告从被告处领取西城馥邦小区房票，载明位于西城馥邦小区54栋101室，预测面积326.43平方米，出售给原告。同日，原告向被告法定代表人陈志勇账户汇入100万元，次日，原告向被告法定代表人陈志勇账户汇入96万元，并由被告向原告出具收据一份，载明“今收到人民币贰佰万元2000000用途说明收到西城馥邦54栋101室购房款经手人：陈志勇2015年2月16日”，被告在该份收据上加盖公章。2015年2月16日，被告汇给周业鑫100万元。
本院在（2016）苏1322民初9077号民事案件中另查明：阳升建设集团有限公司沭阳分公司承建被告开发的西城馥邦小区建设工程，就工程款支付双方约定工程款全额的85%由被告开发的西城馥邦小区房屋抵充。后阳升建设集团有限公司从被告处抵得沭阳县西城馥邦小区23号楼101室、301室、406室、506室、601室、606室等房屋，并收取被告给付的上述房屋的房票。
阳升建设集团有限公司曾与原告签订买卖合同，阳升建设集团有限公司用从被告处抵得的房屋抵给原告冲抵货款，并将沭阳县西城馥邦小区23号楼101室、301室、406室、506室、601室、606室六套房屋的房票交付原告。原告将上述房屋中的101室、301室、406室、506室分别出售给范明、王建国、仲伟才、张二卫，并收取买受人房屋的首付款，房屋余款由买受人分别在银行办理29万元、36万元、29万元、29万元的按揭贷款，共计123万元。原告协助买受人在被告处办理签约等手续，上述123万元的按揭贷款分别于2014年8月6日、2014年12月10日、2014年8月2日、2015年1月6日发放至被告账户
2015年8月25日被告向原告转账30万元，2015年9月14日被告向原告转账10万元，2015年10月16日，被告委托公司会计王某向原告转账20万元，2015年11月20日被告向原告配偶周小娣转账10万元，2016年2月6日被告向原告配偶周小娣转账2万元，2016年2月21日被告委托公司会计王某向原告转账4万元。
本案的争议焦点为，1、被告实际收到原告款项共计多少？2、原告与被告之间系房屋买卖合同关系还系民间借贷关系？
关于争议焦点1。被告实际收到原告汇款为196万元。理由如下:1、原告分两次向被告法定代表人汇款共计196万元，被告对此无异议。2、被告辩解其于2015年2月15日收到原告100万元的当日，又将该100万元按原告要求汇入原告亲戚周业鑫账户，等于已把该100万元退回原告。原告予以否认其从周业鑫处收到该100万元，现被告未能举证证明周业鑫收到该100万元后，又把该100万元给付原告。3、被告辩解实际向原告借款100万元，口头约定月利率4%，应原告要求向原告出具200万元的收据，系为了保证原告利息，即使按被告所说双方约定月利率4%，另100万元也远远高于该利息，有悖常理，故本院对此辩解不予采纳。
关于第2争议焦点。原、被告之间的法律关系应是房屋买卖合同关系。理由如下：1、被告向原告出具涉案房屋的房票，并载明将该房屋出售给原告，由被告法定代表人签名及被告公司盖章，具备了房屋买卖合同的形式要件。2、被告向原告出具收据一份，载明收到原告款200万元，且用途说明载明该款系本案涉案房屋的购房款。3、原告于2015年2月15日和16日分两次向被告法定代表汇款196万元，其陈述另4万元系因被告法定代表人陈志勇欠其款项抵冲，有合理性，结合被告出具给原告的200万元收据，故应认定原告购房款已付清。4、被告辩解2015年2月16日所收取原告的96万元系借款且已归还部分本金及利息元。根据查明的事实被告给付原告的76万元，应系沭阳县西城馥邦小区23号楼101室、301室、406室、506室的按揭贷款，该款应属原告所有，故被告辩解该96万元系借款，本院不予采纳。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院予以确认。双方均应按合同约定全面履行义务。被告未能举证证明其汇给周业鑫的100万元系归还原告的款，亦未能举证其收取原告的96万元系借款。现原告已按约向被告支付了购房款，被告应将涉案房屋交付原告，并应协助原告办理涉案房屋的备案登记手续。
综上，原告的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告赵生才与被告沭阳亿瑞置业有限公司关于沭阳县西城馥邦小区54栋101室房屋买卖合同有效。
二、被告沭阳亿瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将位于沭阳县西城馥邦小区54栋101室房屋交付原告赵生才，并依相关行政规定协助原告赵生才办理备案登记的相关手续。
案件受理费22800元（原告已预交11400元），由被告沭阳亿瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名为：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行）预交上诉案件受理费22800元。
审 判 长 宋岩峰
人民陪审员 张明文
人民陪审员 耿立兵
二〇一七年五月二十日
法官 助理 章金梅
书 记 员 张 艳
书 记 员 沈 珉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条、、、
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同县级以上人民政房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。