湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终229号
上诉人（原审原告）：卢浩，男，1989年11月28日出生，汉族，住通城县。
委托诉讼代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地咸宁市长安大道145号。
法定代表人：陈国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵娥，女，该公司员工。
上诉人卢浩因与被上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称咸宁宏大开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卢浩上诉请求：撤销一审判决第二项，改判咸宁宏大开发公司自2015年4月29日起至实际交房之日止以278748元为本金按日万分之三支付违约金；由咸宁宏大开发公司承担本案诉讼费。事实与理由：本案并未超过诉讼时效。2017年10月1日实施的《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效为三年，咸宁宏大开发公司逾期交房的时间从2015年4月29日开始计算，上诉人2017年10月16日起诉并未超过诉讼时效，且上诉人在2015年至2017年间，亦曾多次通过短信、电话、当面交涉等方式要求退房和赔偿违约金。而本案逾期交房违约金是按已付购房款总额的日万分之三�算，每逾期交房一天，违约金相应增加，其系一个延续性的违约行为，亦不存在诉讼时效一说。
咸宁宏大开发公司辩称，一审判决驳回卢浩的违约金诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。关于诉讼时效，从卢浩知道或者应当知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年，诉讼时效已届满，不因《民法总则》的施行而变更。卢浩购买的房屋已于2015年9月24日竣工验收，已具备合同约定的交房条件，根据其签订的委托经营管理协议，房屋已经办理了交接确认手续，现已具备办理不动产权证书。
卢浩向一审法院起诉请求：判令咸宁宏大开发公司按约定将验收合格的房屋交付给卢浩；以278748元为本金按日万分之三的标准从2015年4月29日开始计算违约金至实际交房之日止；由咸宁宏大开发公司承担本案案件受理费。
一审法院认为，卢浩�咸宁宏大开发公司合同约定，出卖人应当在2015年4月28日前交付房屋，且要具备“该商品房经验收合格”和“商场已开业即视为实际交房”条件。按合同约定的时间和条件，咸宁宏大开发公司无证据证明其在约定时间内具备二交房条件。因此，咸宁宏大开发公司构成逾期交房，逾期交房理应承担违约责任，但咸宁宏大开发公司于2015年4月29日起已开始逾期交房，卢浩主张逾期交房违约金应当在二年内提起，到2017年10月1日逾期交房已超过二年，而卢浩直至2017年10月16日才提起诉讼，已超过诉讼时效，故其请求咸宁宏大开发公司承担违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、卢浩与咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的《商品�买卖合同》继续履行，咸宁宏大城市广场开发有限公司按合同约定交付房屋。二、驳回卢浩的其他诉讼请求。案件受理费100元，由卢浩负担。
本院二审期间，卢浩向本院提交了与咸宁宏大开发公司销售人员宋江的短信记录，拟证明2015年12月其已要求咸宁宏大开发公司交房以及2017年8月向其主张交房及违约金的事实。
咸宁宏大开发公司质证认为，2015年短信记录因不了解情况不予质证，且即使是真实的，短信内容也没有关于违约金的主张；2017年8月卢浩确实有电话询问过商铺的情况，但未主张违约金，且即使2017年8月打过电话，诉讼时效亦已超过。
二审中，咸宁宏大开发公司亦向本院提交了如下证据：2017年10月16日咸宁市国土资源局颁发的鄂（2017）咸安区不动产权第0014117号不动产权证书。拟证明商铺的总证已经办出，并于2017年10月31日分�成5栋。卢浩质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，2017年10月16日是总证的办理时间，分证的时间应该还在其后，更证明了咸宁宏大开发公司逾期办证的事实。本院对以上证据的真实性予以确认。
二审查明，2014年2月20日咸宁宏大开发公司与卢浩签订的《商品房买卖合同》约定，卢浩购买的“城市宏大广场”第D区1层1109号商铺，建筑面积19.1平方米，套内建筑面积11.76平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积7.34平方米，按建筑面积计算，该房单价为每平方米14594.14元；咸宁宏大开发公司应当在2015年4月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；……5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房；咸宁宏大开发公司如未按本合�约定的期限将商品房交付给卢浩，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品�为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年2月20日咸宁宏大开发公司向卢浩开具了购房款收款收据，卢浩一次性支付房款278748元。
二审另查明，卢浩与咸宁宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第9条约定：“为了统一培育商业市场，打造“宏大城市广场”品牌，保障商铺持续稳定升值，买受人（除自购自营外）自愿承诺将购买的商铺（面积以房产部门最终核定面积为准）委托给甲方（或甲方委托的经营管理公司）经营管理，期限自2015年4月28日起至2025年4月27日止，乙方应另行签订并遵守委托经营管理协议”，但卢浩并未与咸宁宏大开发公司或其委托的经营管理公司签订《咸宁宏大城市�场商铺委托经营管理协议》。
二审还查明，2012年12月6日咸宁宏大开发公司分别取得坐落于咸宁市温泉黄畈工业园（城际铁路南站旁）使用权面积14414.50㎡、14999.90㎡的咸土资城国用(2012)第7313号、第7312号国有土地使用权证，2013年10月26日取得使用权面积553.13㎡的咸土资城国用(2013)第3843号国有土地使用权证。2015年9月24日建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对咸宁宏大城市广场5号楼出具了竣工验收合格的工程质量竣工验收记录。2015年9月25日咸宁市环境保护局出具《关于咸宁宏大城市广场开发有限公司咸宁宏大城市广场（地块一）建设项目竣工环境保护验收意见》为“工程竣工环境保护验收基本合格”。2017年10月16日取得咸宁市国土资源局颁发的鄂（2017）咸安区不动产权第0014117号不动产权证书。目前，有超市、酒吧等进驻咸宁宏大城市广场。
本院认为，关于涉案商铺交付标准如何认定。卢浩与咸宁宏大开发公司于2014年2月20日订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方均应全面履行合同。依照该合同第八条的约定，出卖人交付给买受人的商品房应经验收合格以及买受人付清全部房款，商场已开业即视为实际交房，第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”，可以看出，在卢浩已付清购房款的情况下，咸宁宏大开发公司交付商品房条件是“经验收合格”“商场已开业”，该约定是双方根据需要和实际情况自行约定的具体的交付条件，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效约定。�中华人民共和国建设法》第六十一条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，咸宁宏大开发公司虽向一审法院提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但该证据即使可证明建设单位已组织勘察、设计、施工和监理单位于2015年9月24日对咸宁宏大城市广场5号楼进行了验收,各单位意见均为符合要求、合格，咸宁宏大开发公司在此时已具备合同约定的“经验收合格”的交房条件，但仍超出了合同约定的交付时间。而关于涉案商品房是否符合“商场已开业”的交付条件，咸宁宏大开发公司虽提交了一组超市、酒吧等进驻的照片，但该组证据尚不足�证明“商场已开业”事实，且咸宁宏大开发公司至今亦未书面通知卢浩办理房屋交付手续，签署房屋交接单。因此，咸宁宏大开发公司未按合同约定全面履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。
关于卢浩向咸宁宏大开发公司主张权利是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案双方约定的交房时间虽为2015年4月28日，但本案中，咸宁宏大开发公司逾期交房的违约行为系持续发生，故自卢浩起诉至一审法院即2017年10月17日向前追溯两年期间的权利均为�律保护期间。卢浩向咸宁宏大开发公司主张权利并未超过诉讼时效。
关于咸宁宏大开发公司如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，即违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。卢浩将违约金作为损失要求咸宁宏大开发公司赔偿的前提是该损失客观存在、确实充分，且损失的造成与迟延交房之间存在必然的因果关系，但卢浩在一、二审审理过程中亦均未提出其实际损失的具体金额及依据，本院在咸宁宏大开发公司主张调整违约金的情况下，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素对违约金进行调整，酌定由咸宁宏大开发公司按卢浩已交购房款的10%承担违约金。另因一审判决咸宁宏大开发公司依据合同约定交付房屋的内容不够具体、明确，本院依法予以纠正。
综上，卢浩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初4177号民事判决；
二、卢浩与咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的合同编号XN201402949的《商品房买卖合同》继续履行；咸宁城市广场开发有限公司于本判决生效后十五日内向卢浩交付咸宁宏大城市广场商业铺面D区1层1109号商铺；
三、咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后三十日内支付卢浩违约金27874.8元；
四、驳回卢浩的其他诉讼请求。
二审案件受理费220元，由咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云泽
审判员 熊 泽
审判员 孙 兰
二〇一八年五月二十八日
书记员 章 婷
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；