广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初6206号原告：周汉华，男，1964年11月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：黄海燕，女，1972年8月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：张雅丽，女，1975年2月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴映红，湖南汉昌律师事务所律师。原告周汉华、黄海燕与被告张雅丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人徐兆明，被告及其委托诉讼代理人吴映红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《存量房买卖合同》，将位于广东省佛山市南海***房过户至原告名下，并将上述房屋按“家私家电、带租赁合同、无户口”交付予原告；2.被告支付违约金190000元；3.被告赔偿原告律师费12000元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：原告、被告、广州市同壹房地产代理有限公司（下称中介）于2017年3月6日签订《存量房买卖合同》，约定被告将佛山市南海***房按整套计价人民币1900000元出售给原告，被告于2017年10月1日前与原告前往房管部门办理交易过户给原告的产权转移登记，原告在房管部门出具成功受理交易的递件回执当天向被告支付购房款1700000元，原告在交易完税当天向被告支付购房款100000元，被告在收齐房款当天将房屋按“带家私家电、带租赁合同、无户口”的现状交付给原告使用，合同还就其他事项作了约定。签订合同后，原告依约分别于2017年3月6日向被告支付定金50000元、3月9日支付定金50000元，合计支付定金100000元。3月28日在房管部门办理了存量房买卖合同网签手续（合同编号:佛存量房合字Y2017***号），3月30日原告与被告前往税务部门递交了买卖过户资料，税务部门出示了计税金额，由于临近下班时间，故三方约定清明假期后再办理过户手续。清明假期后，被告以各种借口拒绝办理过户手续，4月9日被告电话告知中介“房子不卖了”，4月22日中介向被告发函催促被告办理过户手续，4月24日被告单方将定金100000元转账给原告，4月25日被告向原告发出《存量房买卖合同解除通知》，明确表示解除合同，4月25日原告向被告发出通知函明确表示不同意解除合同，并要求被告继续履行合同，原告于同日将100000元定金转回给被告，同时与中介联合发函给被告，明确表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同，出售房屋。回复期限已满，被告未作任何答复。三方签订的合同是合法有效的，对各方均有约束力，各方应依照合同约定履行义务。被告单方提出解除合同、拒绝出售房屋，原告不予同意，被告应继续履行合同并对其违约行为承担责任。被告辩称，首先，涉讼合同虽是三方真实意思表示，但存在瑕疵，属于效力待定。合同第一条约定双方已知悉房屋出售时已出租他人，但被告在签订合同时并未根据出租合同约定及法律规定向承租人书面说明，侵犯承租人的优先购买权，若承租人主张优先购买权，本案合同效力待定。其次，因原告违约在先，具体违约行为为合同约定卖方交付房屋在2017年10月1日前，中介录入网签时间为2017年3月28日，原告在该期间多次催促被告立即交付房屋、办理过户手续，双方因该问题协商不成，故被告决定解除合同。一、签约经过。2017年3月6日，被告、两原告和中介广州市同壹房地产代理有限公司（以下简称中介）自愿签订了一份《存量房买卖合同》（编号NO.00***），合同约定的主要内容为：1、被告将本案诉争房屋（系二手房）按照整套计价人民币1900000元整出售给原告夫妇；2、被告在2017年10月1日前与原告夫妇到房管部门办理以上房屋的产权转移登记；3、原告夫妇知道该房屋在出售前就已经出租给他人。4、买方承担全部税费。5、房屋余款10万元未约定支付方式。6、约定合同一方行使单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。合同还就其他事项作了约定。二、网签及协商、解除合同经过。2017年3月28日，被告在中介工作人员张子伟的陪同下去开发商那里领取了以上房屋的不动产登记证，该证一直由张子伟拿在手里，然后一同到了中介办公场所，被告与两原告就办理房屋过户的时间等具体事项再次协商，谈的时间较长，在此期间，因为被告一岁多女儿被她自己反锁在车里面，被告心中甚急，急忙离开中介店铺，赶快砸破玻璃救出女儿，因此无暇考虑其他事情，直至下午5点多钟被告才返回，取回所有资料，发觉不动产证已经不在中介店面，中介还补了一张收据给被告，但是当时中介的员工何天保将日期误写成27日。中介告诉被告：被告的不动产权证由其员工张子伟一直拿着到了行政中心用于录网签。中介在被告不在场、不知情、且未告知被告的情况下录入了网签并提交。3月30日，三方见面，由于当时两原告不仅不按原合同约定，而且否认3月28日被告做出退让的协商结果，固执地再次要求写回执，当天交房，并且语气很凶，被告的女儿都被吓哭了，被告有一种被欺负的感觉，于是被告当即表示房屋买卖本来是一件大家都开心的事情，不开心就不如不买了，被告愿意赔偿两原告十万元定金。后来经中介调解，三方同到里水行政中心，中介在没有具体解释和说明的情况下，将一大叠表格、文件让被告签名。被告签名后，发现网签申报的合同约定与2017年3月6日被告、两原告和中介三方共同签订的合同主要内容即买卖价格等不一致（原合同为190万元，3月30日被告见的网签价为119万元，而当时网签指导价下限为150多万元），及其中一张表格原购房发票价为1188952元，填错为三十多万，于是办事窗口将全部资料退回，其中包括四份合同，要求修改合同，重新签名后再提交。中介问工作人员，退回的这四份合同该如何处理，工作人员回答说作废。被告因为不懂法律，以为退回来了，作废就没有用了，所以没有将该四份合同予以销毁。当时所有资料都由买方收回、持有。然后中介与买方到行政中心外的商店修改资料，被告在行政中心等待，买方回来时已经临近下班，修改后的合同及所有资料中介及买方均未拿给被告看。听中介说要先申报一个接近网签下限的指导价，以便节税，大概需要五天左右才能网签，于是大家都离开行政中心。在清明期间，被告与家人相聚，家人发觉被告的汽车玻璃异常，被告于是讲了卖房经过，交房时间谈不好，网签买方报低价，想少交税，被告不接受，怕担风险，被告父母当时就反对卖房，说是自己要住。于是被告通知中介暂不卖了。4月5日，被告打“114”查询行政中心咨询电话，将3月30日的流程说了一遍，工作人员表示该网签不成功，可以申请撤销，但是需要业主本人亲自带不动产权证和身份证到行政中心查实未备案。于是4月7日，被告到行政中心查询到未备案，故要求删除该网签。工作人员告诉被告可以自己删除，被告说已经被设立了密码，但是被告不知道密码，于是工作人员给被告一个密码，告诉被告打开网页就可删除。被告打开后，发现该合同内容与3月30日窗口退回和作废的合同价格一致，于是被告就将该网签删除了。被告于2017年4月18日与原告2人及其亲戚、中介2人共6人协商，被告说如原告愿意放弃购房，愿意赔付违约金，留下给家人住。原告主张要房，问卖还是不卖？被告强调因交房日期谈不好，且网签存在隐瞒欺骗，偷税漏税的行为，所以不能明确答复，而且合同约定是在10月1日前办理过户手续，所以目前卖方不能答应买方马上配合办手续的要求。协商未果。4月20日，卖方得知买方已经请律师介入，而且从中介那里取走了所有材料。被告于4月24日退回十万元订房款，4月25日通过EMS特快专递向原告寄出《存量房买卖合同解除通知》，提出解除NO.000**《存量房买卖合同》，并愿意在启动司法程序前或9月30日前赔付违约金及中介费予原告，以及被告通过银行退回十万元购房款给原告，NO.000**《存量房买卖合同》自买方接到此函起解除，请及时处理等事实。而原告在未收到被告寄出的《存量房买卖合同解除通知》前就已经向被告寄出了函件，认为被告退回十万元是单方毁约行为，要求继续履行合同，该函被告没有收到，但是原告通过微信告知了被告。双方继续协商，但是在协商过程中，原告突然起诉至法院。起诉状称原告在完税当天向被告交付10万元，并于当天交房不是事实；合同付款方式第5小项未勾选。10万元定义为尾款，一定在首付款后，而房管局交易流程是先完税，再过户，才会有回执，明显不符合逻辑。因为原告其起诉状中称3月28日已经网签，于是5月22日被告到窗口再次查询，窗口人员告诉被告：4月17日重新创建并提交了网签合同，但因本人无密码，未看到具体内容。并且两原告已经起诉到南海区人民法院，其提交的证据里声称该合同已经于3月28日网签，为此被告多次到行政中心投诉未果。5月31日，被告再次到窗口反映，工作人员在让被告填写了一张修改密码申请的表格后，交给被告一个密码，被告当即在中心的共用电脑上查询，结果发现是其他人用被告名字，但非被告的电话号码进行创建和提交该合同，此电话号码为180****2259，已经删除和作废了的合同于4月17日被再度网签。而且第二天，被告再也无法凭5月31日行政中心给的密码进行查询了。被告认为里水行政中心在对被告和原告二手房买卖合同网签登记时程序不合法，严重侵害了被告的合法权益，于是再次向多个部门单位投诉，请求立即予以撤销该网签，目前尚在调查中。三、对本案的处理意见。1.原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应当得到法律支持，应予驳回。被告提出解除合同是因为本来双方已经约定在2017年10月1日前交付房屋，被告本来一直在积极配合中介和原告办手续，但是原告却多次要求马上办理房屋转移登记手续及交房，原告的行为既违反了双方的约定，又有种盛气凌人的感觉，被告觉得买卖房屋本来是一件皆大欢喜的事情，然而原告却让被告感觉受到了欺凌一般，心里十分不愉快，另原告提出交房日期不按合同原意，对网签合同作假，且不予更正，否认网签价119万元、网签合同作废的事实，加上4月20日，卖方得知买方已经请律师介入，已经从中介那里取走了所有材料，所以才单方提出解除合同，愿意赔偿十万元，但是函件中充满协商的语气，然而原告在未收到被告寄出的《存量房买卖合同解除通知》前就已经向被告寄出了函件，认为被告没有收到，但是原告通过微信告知了被告。于是双方继续协商，但是在协商过程中原告突然起诉至法院。说是被告违约，不肯办理过户手续，但是双方约定是在2017年10月1日前交付房屋，距离约定时间还有好几个月，何来违约之说？既然不存在违约，就更不用说追究被告的违约责任了！至于原告主张的要求被告承担其律师费12000元，更是缺乏任何事实和法律依据，不应当得到法律的支持。2.民事主体的重要权利之一就是契约自由，但是在现实生活中，契约自由只能是相对的，任何契约，都不能违反法律的强制性规定，不能损害国家、集体或其他第三人的利益，还有可能受到国家政策调整的影响。本案双方签订的《存量房买卖合同》（编号NO.000**）由于签订之前未书面通知诉争房屋的承租人黄志豪，侵犯了其优先购买权而无效；而且该合同内容部分约定不明确及原告一再要求更改交房时间，双方多次协商未果；网签又存在隐瞒欺骗，虚报价格，偷逃税款，损害了国家利益的行为，而且原告就交房时间违反合同约定，一再要求立即办理过户手续等等，是其违反合同约定在先，被告已经于4月25日单方提出了解除合同，根据合同约定：一方行使单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。所以涉讼合同已经解除，不存在继续履行。被告并无任何过错，也不应承担任何法律责任。3.合同是三方签订的，对三方均有约束力。但中介未经被告许可，擅自网签，又不如实说明和如实申报，原告一再要求更改交房日期，双方协商不成，原告申报时又擅自降低成交价，意欲偷税，说明中介及原告均未全面履行合同，被告据此有权单方解除合同并已经行使该权利，故合同已经解除，不存在继续履行。买卖房屋本是一件皆大欢喜的事情，然而现双方对簿公堂，被告愿意配合妥善处理合同解除后的其他问题，也愿意在此基础上与原告调解，如调解不成，请法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的存量房买卖合同（NO:Y2017****）、报税资料，被告在诉讼中确认为其签名，本院对真实性予以确认；2.原告出示的催促函及对应的EMS快递单，未有相应的签收记录，且被告否认收到该函件，本院不予采信；3.被告出示的查询及投诉资料，与双方的庭审陈述一致，本院予以采信；4.被告出示的收据为原件，且加盖了佛山市南海国土城建和水务局印章，本院对其真实性予以确认；5.被告出示的通话录音，显示对方为里水镇行政服务中心，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海***房（以下简称涉讼房产）于2017年3月15日登记权利人为被告张雅丽，权利证号：2017***，购房总价为1188952元。2017年3月6日，两原告（买方）、被告（卖方）、广州市同壹房地产代理有限公司（经纪方）签订编号00***《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价1900000元转让予两原告；以现状出售，带家私家电、带租赁合同、无户口；买卖双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；买方承担全部税费；定金50000元买方应在签署本协议同时自行交付卖方，买卖双方需于签署本合约后3个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，定金余款50000元买方需在2017年5月1日前自行交付卖方，首期楼款1700000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方，买卖双方应在2017年10月1日前配合完成本次交易的递件手续，楼价余款100000元；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；卖方不按本合同约定将该房地产出售给买方的，应当向买方支付违约金（该房地产成交价的10%）并退回买方已付的全部费用；买方不按本合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金（该房地产成交价的10%）；买方或卖方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；双方同意该物业带租约出售交易，买方须在收楼后购置2台空调予租户；等等。原告分别于2017年3月6日、3月9日各支付定金50000元予被告。后，原、被告签署《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y2017***），注明涉讼房产按整套出售并计价1190000元，经纪方于2017年3月28日录入系统。2017年3月30日，被告签署了《房屋转让纳税事项申报表》、《房屋转让征收方式核定申请表》。2017年4月24日，被告通过转账方式向原告退回定金100000元。2017年4月25日，被告向原告寄送《解除通知》，告知原告因以下原因解除合同：1.被告已于2017年3月28日、3月30日两次积极配合办理，都因交房日期有违合同本意，协商不好，致不开心耽搁；2.3月30日在房管局办理，发觉签合同有遮遮掩掩，购房金额关键数字被告事先不知道，报税数据不诚实，原告所报的成交价格与事实不符，也达不到房管局规定的评估价，属于虚假合同；3.家人反对出售此房；4.此房原来是准备父母退休来住的，现父母了解过房子周围环境，要过来住，故此房要留给父母居住；并表示愿意按合同赔付违约金及中介费。同日，原告通过微信回复被告，主张被告未经原告同意将购房定金退回，是被告单方毁约行为，原告不同意，定金将重新转账给被告，并要求被告继续履行涉讼合同。2017年5月2日，原告周汉华与广东五羊律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定原告因与张雅丽房屋买卖合同纠纷一案，聘请该所律师作为委托代理人。同日，两原告向该所支付律师费12000元。2017年6月2日，被告就网签合同于2017年4月17日重新提交事宜向里水镇行政服务中心询问。查询时间为2017年6月20日的佛山市（南海）房产查询证明显示涉讼房产除本案查封外，不存在其他权利限制情况。原告周汉华的中国农业银行账户于2017年6月15日的余额为2312524.99元。佛山市南海国土城建和水务局于2017年6月15日出具收据，确认收到被告网签投诉事宜的资料一份。原告于2017年5月2日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告另支付了100000元定金予被告。原告陈述涉讼房产交易的网签合同录入系统后被被告单方撤销，经原告投诉，行政部门于2017年4月17日予以恢复，原告表示愿意以成交价格1900000元进行网签及报税。被告陈述其于2017年4月7日从系统中删除涉讼房产的网签合同，后查询到网签合同于2017年4月17日重新提交，故其进行投诉，行政部门进行了调查，尚未作出结论。本院认为，原、被告及经纪方于2017年3月6日签订的编号000***《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权的，承租人可要求出租人承担赔偿责任，但并不影响房屋买卖合同的效力。被告辩称上述合同因未通知承租人、侵犯承租人的优先购买权而效力待定，理据不足，本院不予采纳。被告于2017年4月25日以交房日期未协商一致、原告不诚实报税及成交价格、家人反对出售房屋、房屋需留给父母居住为由提出解除合同，本院对涉讼合同是否已解除具体分析如下:一、涉讼合同明确约定涉讼房产交付使用的时间为被告收齐房款当天，即使双方重新对交付时间进行协商，未能协商一致的责任也不在于原告单方，被告对此没有单方解除合同的权利；二、如实报税是公民的义务，办理网签的《存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y2017***）由原、被告双方签名，视为双方均同意以该合同的内容办理网签手续，该合同中申报的购房价款低于双方实际成交价格，双方对此均存在过错，责任并不在于原告单方，被告对此没有单方解除合同的权利；被告作为完全民事行为能力人，应仔细审查文件内容后再签名，被告辩称其签名时对网签合同的购房价款不知情，本院不予采纳；需要指出的是，民事活动应遵循诚实信用原则，原、被告在涉讼合同履行过程中应如实申报成交价格、如实纳税；三、家人反对出售房屋、房屋需留给父母居住，并非单方解除合同的法定理由，被告对此没有单方解除合同的权利。综上，被告以上述理由提出解除合同无理，不发生解除合同的效力。涉讼房产无抵押，除本案查封外不存在其他权利限制情况，且原告已举证证明其有能力支付剩余房款予被告，原告请求被告继续履行合同、协助办理过户手续合法合理，本院予以支持。涉讼合同约定涉讼房产交付使用的时间为被告收齐房款当天，现原告尚未支付完毕房款，交付条件尚未成就，原告请求被告按“家私家电、带租赁合同、无户口”标准交付涉讼房产，本院在本案中不予支持。根据原告的庭审陈述，原告请求的违约金190000元为解除合同的违约金，而本案合同继续履行，故原告的该项请求缺乏依据，本院不予支持。律师费属于原告主张权利的成本，涉讼合同并未约定该费用如何承担，原告请求被告赔偿律师费12000元缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告张雅丽继续履行与原告周汉华、黄海燕于2017年3月6日签订的编号000***《存量房买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区***房（权利证号：2017***）房地产权证过户到原告周汉华、黄海燕名下手续；二、驳回原告周汉华、黄海燕的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费11808元、财产保全费5000元，合共16808元（原告已预交），由原告负担858元，由被告负担15950元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的15950元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一七年七月二十五日书记员  黄晓璇