福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽04执异47号
案外人：福建闽通长运股份有限公司，住所地：福建省永安市燕江东路419号。统一社会信用代码：913504001581800133。
法定代表人:徐文健，董事长。
委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所律师。
申请执行人:招商银行股份有限公司三明分行，住所地：福建省三明市梅列区乾龙新村358幢1-2层，组织机构代码：07086060-4。
负责人:邓元高，行长。
委托代理人:廖爱清、庄建萍，福建如贤律师事务所律师。
被执行人:华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地：福建省永安市名流公馆1幢1-301室。组织机构代码：55759068-5。
法定代表人:郑诚松，董事长。
被执行人:郑诚松，男，1972年1月20日出生，汉族，住福建省永安市。
被执行人:魏国萍，女，1980年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被执行人:永安诚上投资有限公司，住所地：福建省永安市巴溪大道1599号3幢601室。组织机构代码：59349884-3。
法定代表人:郑诚松，董事长。
在本院执行招商银行股份有限公司三明分行与华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）、郑诚松、魏国萍、永安诚上投资有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人福建闽通长运股份有限公司对执行永安市万年*商业广场第5号楼十五、十六层写字楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人福建闽通长运股份有限公司异议请求：1.撤销三明市中级人民法院作出的（2016）闽04执607号《执行裁定书》；2.解除对位于永安市万年*商业广场第5××十五、十六层写字楼（建筑面积1606.38㎡）的查封、拍卖等执行措施。事实和理由：1.（2016）闽04执607号执行裁定书查封拍卖该房产的实际所有权人为案外人。2013年，案外人与根据永安市人民政府下发的《永安市人民政府关于印发〈关于扶持电子商务发展的若干意见〉的通知》和精神和《合作协议》，于2013年10月22日、23日与华夏公司签订两份《商品房买卖合同》，购买位于商业广场××、××层写字楼，合同约定:建筑面积1606.38㎡，总价7710624元。案外人按照《商品房买卖合同》约定及时向华夏公司支付购房款600万元，华夏公司于2014年4月将该房产交付给案外人使用至今。由于华夏公司违约不予办理初始登记等手续，案外人于2017年3月27日向福建省永安市人民法院起诉，福建省永安市人民法院于2017年5月27日作出（2017）闽0481民初1288号民事判决，判决：一、华夏公司应协助案外人办理商业广场××、××层商品房的权属证书等手续；二、华夏公司应向案外人支付逾期办理商品房权属证书的违约金38500元。2017年8月1日，案外人向福建省永安市人民法院申请强制执行。案外人收房后进行了装修，并于2015年3月、2016年4月出租给福建中立信电子科技有限公司等。此外，案外人还交缴纳了物业管理费和电费。2.虽然讼争房产抵押给招商银行股份有限公司三明分行，但案外人早在2014年1月5日前支付大部分购房款600万元（支付购房款比例77.8%），根据《关于建设工程价款优先受偿权的批复》，抵押权不能对抗已支付全部或大部分购房款的买受人。因此，申请执行招商银行股份有限公司三明分行对该房产享有的优先受偿权无法律依据。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六的“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，案外人付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院不得对该房产采取查封措施。
招商银行股份有限公司三明分行称，2013年7月10日，华夏公司就将其开发的永安万年广场在建工程全部抵押给申请执行人，并办理了抵押登记。由于华夏公司没有按期归还借款，申请执行人于2015年向三明市中级人民法院起诉，三明市中级人民法院作出（2015）三民初字第582号民事判决，申请执行人对抵押的在建工程（包括永安市万年商业广场第5号楼第十五层、第十六层1606.38平方米在内）享有优先受偿权。福建闽通长运股份有限公司与华夏公司签订购房合同时间在抵押登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，涉案房屋买卖合同未经申请执行人同意，也没有为华夏公司清偿债务消灭抵押权，涉案买卖合同无效。况且，福建闽通长运股份有限公司没有办理房屋产权登记，未取得产权证，没有取得涉案房屋的所有权。三明市中级人民法院对涉案房屋进行查封、执行的行为并无不当，请求驳回福建闽通长运股份有限公司的异议请求。
本院查明，2013年7月10日，招商银行股份有限公司三明分行与华夏公司办理了编号为永安房建城区字第201300018号的在建工程抵押登记证明，抵押权人为招行三明分行，抵押人为华夏公司，在建工程坐落永安市城区含笑大道1188号5幢、6幢，债权数额为138948231元。招商银行股份有限公司三明分行与华夏公司、郑诚松、魏国萍、永安诚上投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月7日作出的（2015）三民初字第582号民事判决书，判决：华夏公司应偿还招商银行股份有限公司三明分行借款本金100585708.09元和利息、律师代理费，招商银行股份有限公司三明分行对华夏公司提供抵押的永房建2013字第3842号、永安房建城区字第201300018号的在建工程抵押登记证明项下列明的在建工程（招商银行股份有限公司三明分行已向抵押登记机构申请解除抵押的除外）折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，招商银行股份有限公司三明分行对魏国萍持有并已办理出质设立登记的华夏公司1000万股股权在1000万元本金及相应利息范围内享有优先受偿权，招商银行股份有限公司三明分行对永安诚上投资有限公司持有并已办理出质设立登记的华夏公司4000万股股权在4000万元本金及相应利息范围内享有优先受偿权；郑诚松、魏国萍对华夏公司债务承担连带清偿责任。诉讼期间，本院于2015年8月19日查封了华夏公司所有永安市××大道××号的在建工程,查封期限三年。后因华夏公司、郑诚松、魏国萍、永安诚上投资有限公司未履行义务，招商银行股份有限公司三明分行于2016年8月10日向本院申请强制执行，申请执行标的额为人民币100585708.09元及利息和律师代理费，本院于同日依法立案执行，案号为：（2016）闽04执607号。2016年8月22日，本院作出（2016）闽04执607号执行裁定，冻结、扣划被执行人华夏公司、郑诚松、魏国萍、永安诚上投资有限公司的银行存款105425319.21元或相应价值的财产。2016年9月28日，本院将被执行人华夏公司开发的永安诚上广场（在建工程，合计建筑面积22290.50㎡）商业办公房地产交由评估。北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司于2017年1月19日作出评估报告，评估价格为25993.22万元。其中5××十五、十六层34间写字楼1606.38㎡，评估价格为886.30万元。本院于2017年7月28日至29日进行第一次拍卖，于2017年8月20日至21日进行第二次拍卖，因无人报名竞拍而流拍。
另查明，2017年3月27日，福建省永安市人民法院受理了原告福建闽通长运股份有限公司与被告华厦公司商品房预售合同纠纷一案。该案查明，福建闽通长运股份有限公司依据永安市人民政府下发的“永政文〔2013〕121号《通知》”精神及其与华厦公司签订的《合作协议》，向华厦公司购买位于永安市万年*商业广场第5幢15层、16层商品房用于发展永安市电子商务，于2013年10月22日、23日与华厦公司分别签订了两份内容一致的《商品房买卖合同》，双方约定：该商品建筑面积共计1606.38㎡，单价4800元/㎡，总价共计7710624元。合同签订后，福建闽通长运股份有限公司按照《商品房买卖合同》约定及时向华厦公司交付了购房款共计人民币6000000元。2014年4月，福建闽通长运股份有限公司接到华厦公司的收房通知，并领取了该商品房的钥匙。福建闽通长运股份有限公司接收商品后，委托永安市万通装饰有限公司对15层、16层商品房进行了装修，于2014年9月经双方验收合格移交后，闽通长运公司于2015年3月、2016年4月分别出租给福建中立信电子科技有限公司、福建省昊鹏建设工程有限公司、刘见浩投入使用至今。福建闽通长运股份有限公司将永安市万年*商业广场第5幢15层、16层商品房投入使用后，多次催促华厦公司协助办理永安市万年*商业广场第5幢15层、16层商品房的权属证书等相关手续，但华厦公司未协助办理。福建省永安市人民法院于2017年5月27日作出（2017）闽0481民初1288号民事判决书，判决：一、华厦公司应于判决生效后十日内协助福建闽通长运股份有限公司办理永安市万年*商业广场第5幢15、16层商品房的权属证书等手续；二、华厦公司应于判决生效后十日内向福建闽通长运股份有限公司支付逾期办理商品房权属证书的违约金38500元（自2015年5月1日起至2017年2月28日止，共计660天，按银行同期存款活期年利率0.35%计算），并以6000000元本金为基数、按年利率0.35%继续支付从2017年3月1日起至办理商品房权属证书完毕之日止的违约金。
本院认为，首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断…。经查，本案所涉房产所有权人登记为华夏公司，非买受人福建闽通长运股份有限公司。且华夏公司与招商银行股份有限公司三明分行就涉案房产办理了抵押登记在先，两份《商品房买卖合同》签订在后，抵押人华夏公司未经抵押权人招商银行股份有限公司三明分行的同意转让抵押财产。其次，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第二款，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六规定处理。第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。本案查封讼争执行标的时间为2015年8月19日，而福建省永安市人民法院作出的判决时间为2017年5月27日，故福建省永安市人民法院（2017）闽0481民初1288号民事判决书判决不能排除本案执行。第三，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人福建闽通长运股份有限公司并未支付全部价款，且于2013年10月22日、23日与华夏公司签订《商品房买卖合同》后，至2015年8月14日被本案查封时，仍未办理过户登记。因此，案外人福建闽通长运股份有限公司未能提供排除被查封房产执行情形的相关证据，本院根据登记簿查封、拍卖的执行行为并无不当，其提出请求撤销本院（2016）闽04执607号《执行裁定书》、解除对位于永安市万年*商业广场第5××十五、十六层写字楼（建筑面积1606.38㎡）的查封、拍卖等执行措施的异议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定，裁定如下：
驳回案外人福建闽通长运股份有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。
审判长 邓水清
审判员 高锦状
审判员 邓群生
二〇一七年十一月二十九日
书记员 詹文婷
附：引用的法律条文
（一）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?javascript:SLC(183386,227)?)规定提起执行异议之诉。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。