湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0112民初1074号
原告：李江涛。
被告：湖北省源香实业发展有限公司。
法定代表人：汤文彪。
委托诉讼代理人邱凯颖。
委托诉讼代理人郭良会。
原告李江涛诉被告湖北省源香实业发展有限公司（以下简称源香公司）餐饮服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李江涛、被告源香公司的委托诉讼代理人邱凯颖、郭良会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李江涛诉称，2015年7月18日，原、被告签署了《湖北源香园区食堂承包协议书》，约定由原告承包被告园区职工食堂，负责为职工提供基本满意的四餐服务；承包期限为：自2015年9月8日至2021年9月6日，被告在原告试营业三个月后开始计算租赁期限；经营区域为：被告园区8号楼2层西分区面积902平方米的房屋；约定的租金为：20元/平方米/月（不含物业费），原告一次性支付被告两年的租金，可享受三年的使用权。原告按承包合同的约定，一次性支付100,000元质保金、50,000元的预提运营管理费及两年的租金432,960元，合计582,960元。后被告却拒绝按照承包合同的约定履行其合同义务：1、承包合同约定，被告应保障原告依据权利经营园区职工食堂，但园区内的垃圾在原告食堂门口堆积成山、建筑施工在食堂门口迟迟不完工，且园区大门口常常被人用大型货车、小汽车堵门，被告却拒绝消除影响，原告多次找被告沟通都不了了之，导致原告根本无法正常经营；2、承包合同约定，被告要保证原告经营业绩有7,000元/天，同时约定了被告要按营业额4%提取运营管理费，且被告要求原告预付运营管理费50,000元，但被告并未履行合同约定的该义务，园区内入驻企业及职工非常有限，导致原告不能正常经营并因此遭受了较大的经济损失；3、承包合同约定，被告承诺园区生产加工车间不设厨房，保障原告在园区的独家经营权，但被告拒绝履行该义务，园区内还有其他第三方厨房在经营。原告认为，原告依据诚实信用原则严格按照承包合同履行了承包合同约定的义务，已支付质保金100,000元、已支付预提的运营管理费50,000元并一次性支付两年租金432,960元，但被告却严重违反承包合同约定的义务，在原告三番五次上门沟通却得不到解决的情况下，已无法正常经营，承包合同的目的已无法实现，原告因此遭受了较大损失。请求判令：1、解除《湖北源香园区食堂承包协议书》；2、被告立即返还原告已支付的质保金100,000元及50,000元预提运营管理费，合计150,000元；3、被告立即返还原告已支付的租金432,960元；4、被告承担原告的经济损失合计150,000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告源香公司辩称，1、解除《湖北源香园区食堂承包协议书》缺乏事实和法律依据，不成立，我方不予认可；2、对赔偿金不予认可，认为不符合事实和法律依据；运营管理费用是按合同约定每年都要提取的，不存在返还问题；3、租金的返还不予认可，原告方已实际使用过场地；4、对于原告方要求赔偿的经济损失，并非我方不履行合同，是原告方经营不善，我方不予认可。综上，为了履行合同，我方已垫付相应资金，而原告方在初期迟迟不开业，导致了部分园区企业自行经营工作餐，造成了违约，与我方无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据有效证据和当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2015年7月8日，李江涛（乙方）与源香公司（甲方）签订了《湖北源香园区食堂承包协议书》，双方在合同中约定，甲方将位于武汉市东西湖区走马岭革新大道南十三支沟湖北省源香食品产业园职工食堂交由乙方经营，乙方负责为职工提供基本满意的四餐（早、中、晚、夜餐）服务；承包期限为自2015年9月8日至2021年9月6日。甲方将园区8号楼2层西分区面积902平方米房屋出租给乙方用于整个园区食堂供餐及对外订餐的经营活动。食堂工作人员及设备乙方自行配备，经营过程中自负盈亏。签订合同后，乙方需支付给甲方进场保证金100,000元，又称为质保金，合同签订时乙方需支付给甲方。质保金用于处理园区纠纷赔偿、其他事故处理及违约赔偿等费用，合同期满后，双方交接无异议质保金将15日内无条件退还。签订合同后，甲方需预提运营管理费50,000元。运营管理费按季度清算，多退少补，次年预提。运营管理费暂定按食堂营业额4%提取，保定乙方业绩7,000元/天，预提模式一年一议乙方需每月将账目主动给甲方核查。租金为20元/平方米/月（不含物业费），原告一次性支付被告两年的租金即432,960元，可享受三年的使用权。签订合同后，乙方若不承包该食堂业务，则扣除三个月房屋租金，若由于甲方责任导致合同不能履行，则退还乙方保证金。甲方在乙方试营业三个月后开始计算租赁期限。乙方以每餐10元为甲方公司员工提供工作优惠餐。乙方如私收现金，属违规行为，甲方有权利追究乙方责任。在乙方正式运营期间，甲方承诺园区生产加工租户车间不设厨房。甲方需充分保障园区内乙方食堂的独家经营权。由于饭菜质量差或价格不合理等乙方原因，造成园区职工不能接受（调查表及投诉函作为依据），甲方可以终止协议并追究乙方责任。合同还约定了其他权利义务。源香公司在甲方处加盖其合同专用章，李江涛在乙方处签名并捺印。
李江涛以现金方式于2015年7月1日向源香公司交付了100,000元，源香公司向李江涛出具金额为100,000元、收款事由为“承包源香工业区食堂押金”的收据，并加盖源香公司财务专用章。2015年7月8日，李江涛以转账方式向源香公司支付了预提运营管理费50,000元和两年的承包租金432,960元。被告源香公司分别向李江涛出具等额收据并加盖公司财务专用章。
后源香公司按照合同约定将房屋进行基础装修并交付给了李江涛。2016年3月1日，李江涛经营的“源香食品园区添之味食堂”正式开业并张贴了开业广告。源香公司从当月起开始计收李江涛的水电费。在李江涛经营期间，无法达到每日最低7,000元的营业额。源香公司还在食堂附近设立了建筑垃圾临时堆放点。2017年1月12日，李江涛停止经营，并在园区内张贴了通知。李江涛自认其从2016年3月1日至2017年1月15日的营业收入为376,590.5元（不含2016年5月1日至5月31日的营业收入）。
另查明，在李江涛经营之前，该园区存在农民工食堂，供在园区进行施工建设的农民工就餐。经营期间，李江涛收取了武汉皇贵食品有限公司5,000元，并允许该企业自设餐厅。
2017年3月21日，原告李江涛诉讼来院，请求如诉称。审理中，双方均坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：一、李江涛与源香公司签订的《湖北源香园区食堂承包协议书》是否具备解除条件；二、李江涛要求返还质保金、预提管理费和租金及赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。
首先，李江涛与源香公司之间签订的《湖北源香园区食堂承包协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。双方均应全面履行各自合同义务。现李江涛已经按照合同约定缴纳了质保金，支付了租金并预提了管理费。源香公司就应当按照合同约定提供符合食堂经营的环境及其保定的每日7,000元的营业额。现根据李江涛自认的营业额，无法达到每日7,000元，而源香公司亦无法举证证明其履行了该项合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。李江涛与源香公司签订《湖北源香园区食堂承包协议书》的目的就是通过经营食堂而获利，但是源香公司连合同约定的保底营业额也无法保证，导致李江涛订立合同的目的无法实现。故对李江涛要求解除与源香公司之间的《湖北源香园区食堂承包协议书》的诉讼请求，本院予以支持。
其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，关于质保金100,000元，因为李江涛在经营过程中并未发生食品安全事故，故其在订立合同前预交的质保金应当足额返还。关于预提管理费，双方在合同中约定了按营业额的4%计提，李江涛预交50,000元。按照李江涛自认的2016年3月1日至2017年1月15日的营业收入为376,590.5元（不含2016年5月1日至5月31日的营业收入），按照月平均水平，折算其2016年5月的收入为39,641.1元，故李江涛经营期间的营业收入约为416,231.6元。而李江涛在经营期间，私自收取了其他租赁企业开设餐厅的5,000元，也应计入其营业收入。李江涛应向源香公司交纳的运营管理费为16,849.4元，源香公司应向李江涛返还33,150.6元。关于租金，李江涛自认实际使用租赁物业的时间为2016年3月1日至2017年1月12日，扣除合同约定的试营业三个月不计付租金，其实际应付租金为七个月零十二天。源香公司辩称李江涛实际使用租赁物业的时间应为2015年9月8日起至2017年1月12日，虽然合同约定的起租日期为2015年9月8日，但是合同还约定在试营业三个月后计算租赁期限。李江涛和源香公司提供的证据均表明源香公司从2016年3月1日起才收取李江涛水电费，也表明李江涛系从2016年3月才开始食堂经营，故李江涛应向源香公司支付全额租金的月份为七个月零十二天。在李江涛停止经营后，其未与源香公司就解除合同协商一致，也未将其经营场所向源香公司腾退交还，仍然占用场地。故从2017年1月13日起至其实际交还之日，李江涛仍需向源香公司支付占用费。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，源香公司未能履行其合同承诺，对合同解除存在过错。源香公司通过订立《湖北源香园区食堂承包协议书》达到园区就餐规范管理，而李江涛在经营期间收取园区其他租赁企业私设餐厅的费用5,000元亦存在过错。考虑双方对合同解除的过错程度，本院酌情认定李江涛应按原租金标准的30%承担占用费至实际腾退之日止。对于李江涛要求源香公司返还全部租金432,960元的诉讼请求，本院在以299,464元为基数（预交租金432,960元-使用七个月零十二天的租金133,496元），扣减占用费（按照每平米月租金6.7元标准，从2017年1月13日起计算至李江涛实际向源香公司交还经营场所之日止）的范围内予以支持，超出部分不予支持。
最后，源香公司允许园区存在农民工食堂并不构成对李江涛的违约，一、李江涛签订《湖北源香园区食堂承包协议书》前园区已存在该农民工食堂；二、《湖北源香园区食堂承包协议书》约定李江涛经营的为职工就餐食堂，而并非农民工食堂。对于李江涛的该项诉称意见，本院不予采纳。对于李江涛要求源香公司赔偿其损失150,000元的诉讼请求，其并未提供相关证据证明其实际损失，而且其提出按照“食堂餐饮平均净利润率（暂按15%算）”没有事实和法律依据，李江涛应承担举证不能的法律后果。故对李江涛要求源香公司赔偿其损失150,000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告李江涛与被告湖北省源香实业发展有限公司签订的《湖北源香园区食堂承包协议书》；
二、被告湖北省源香实业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告李江涛返还质保金100,000元、预提管理费33,150.6元和租金［以299,464元为基数，扣减占用费（按照每平米月租金6.7元标准，从2017年1月13日起计算至原告李江涛实际向被告湖北省源香实业发展有限公司交还经营场所之日止）］；
三、驳回原告李江涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,130元，由原告李江涛负担4,836元，由被告湖北省源香实业发展有限公司负担6,294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 胡秋梅
人民陪审员 付元姣
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 匡 颖