湖南省新化县人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘1322执异11号异议人（案外人）谢峰，男，1988年6月28日出生，汉族，农民，住湖南省冷水江市。委托代理人曾斌，湖南如顺律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请人熊跃星，男，1964年6月12日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。被申请人新化县金水润贸易有限公司，所在地新化县。法定代表人潘俊，该公司执行董事。被申请人潘俊，男，1977年9月14日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市。被申请人刘耀华，男，1977年9月22日出生，汉族，农民，住湖南省新化县。在本院审理熊跃星与新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华民间借贷纠纷一案中，异议人谢峰对本院以2018年3月15日作出的（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书查封刘耀华所有的湘（2017）娄底市不动产权第0014942号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人谢峰称，2018年3月9日，刘耀华委托胡尚文与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订编号为X0001504号独家房屋销售时限委托合同，以651375元的价格销售该房屋。异议人谢峰与娄底市家福房地产营销策划有限公司达成一致，以按揭的方式购买该套房屋，并于2018年3月15日，支付房屋首付款244000元。支付首付款后与刘耀华签订房屋买卖合同。合同签订之后，刘耀华将房屋交付给异议人谢峰。根据房款的支付方式，异议人谢峰已支付全款，只需向银行每月偿还按揭贷款，因此，该房屋的实际所有权人是异议人谢峰。现熊跃星与新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华民间借贷纠纷，熊跃星向法院申请查封该套房屋，导致房屋产权无法进行过户登记。异议人谢峰与娄底市家福房地产营销策划有限公司、刘耀华的房屋买卖行为已经完成，并且在交易过程中并不存在过错，是善意第三人，法院对该套房屋的查封行为是错误的，损害了异议人的合法权益，综上，异议人请求法院撤销（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书，解除对位于娄底市金益紫檀小区7栋503房产查封决定。并向本院提交如下证据：1、谢峰身份证复印件；2、本院（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书；3、湘（2017）娄底市不动产权第0014942号复印件；4、娄底市家福房地产营销策划有限公司收款收据复印件；5、2018年3月19日刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订的《承诺书》（卖方）0002485复印件；6、《房屋买卖合同》№1007246复印件；7、房地产权登记信息复印件；8、还款计划复印件；9、本院向娄底市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书的送达回证复印件。申请人熊跃星称，1、因为涉案房产系刘耀华、胡建伟俩人共同所有，而根据谢峰财产保全异议申请中提出的事实和证据，均是刘耀华单独委托娄底市家福房地产营销策划有限公司出售房屋。即便是刘耀华、谢峰与娄底市家福房地产营销策划有限公司达成了售房合意，此合同也是无效的，谢峰也不可能与刘耀华交易成功，同样无法办理过户登记手续，因为无此套房屋共有人胡建伟的参与与授权，刘耀华无权一人处置此套房屋。因此，谢峰未能办理该套房屋的过户登记手续，与法院的查封没有关系。2、根据谢峰提供的《房屋买卖合同（№1007246）》等证据证明刘耀华、谢峰与娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订的《房屋买卖合同（№1007246）》时间是2018年3月19日，而法院的（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书、协助执行通知书都于2018年3月15日送达给了娄底市不动产登记中心，由此证明法院查封在前，谢峰、刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订的《房屋买卖合同（№1007246）》在后，法院的查封没有侵害异议申请人谢峰的合法权益，反而证明刘耀华在法院采取财产保全后，仍出售查封的房屋，转移财产，系恶意逃避债务。综上，请求法院驳回谢峰的异议申请。并向本院提交如下证据：熊跃星身份证复印件。被申请人刘耀华辩称，刘耀华于2018年3月9日委托娄底市家福房地产营销策划有限公司帮忙销售刘耀华与妻子胡建伟名下的娄底市金益紫檀小区7栋503房产（不动产权证号为0014942）。2018年3月19日，谢峰、刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订了《房屋买卖合同》。并向本院提交如下证据：1、刘耀华身份证复印件；2、2018年3月11日刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订的《承诺书》（卖方）0180451复印件；3、娄底市家福房地产营销策划有限公司收款收据复印件和《娄底市家福房地产营销策划有限公司独家房屋销售限时委托合同》复印件；4、《房屋买卖合同》№1007246复印件。本院查明，2018年3月13日，熊跃星对新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华以民间借贷纠纷一案向本院起诉。本院受理后，熊跃星提出财产保全的申请，要求依法冻结新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华银行存款347185元或查封、扣押其它等值财产。申请人熊跃星以其所有的新房字S0207709房屋对财产保全申请提供担保。2018年3月15日，本院作出（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书，裁定：一、冻结被申请人新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华银行存款347185元或查封、扣押其它等值财产；二、查封申请人熊跃星所有的新房字S0207709房屋，在查封期间不得转让、转移、变卖及设置他项权利。同日，本院向娄底市不动产登记中心发出（2018）湘1322民初615号-1协助执行通知书，通知该中心协助执行：查封刘耀华所有的湘（2017）娄底市不动产权第0014942号房屋，在查封期间不得转让、变卖及设置他项权利，查封期限为两年，查封期间从2018年3月15日至2020年3月14日止。另查明，本院以（2018）湘1322民初615号-1民事裁定书，请求娄底市不动产登记中心协助查封的湘（2017）娄底市不动产权第0014942号房屋的权利人是刘耀华、胡建伟夫妇。刘耀华陈述：其于2018年3月9日委托胡尚文与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订《娄底市家福房地产营销策划有限公司独家房屋销售限时委托合同》，转卖该套房产和与谢峰及娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订该套房屋的《房屋买卖合同》均未经妻子胡建伟授权和签字。刘耀华陈述和向本院提交的证据证明：刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订的《承诺书》时间是2018年3月11日。而谢峰向本院提交的刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订的《承诺书》时间是2018年3月19日。2018年3月15日，谢峰向娄底市家福房地产营销策划有限公司交付购买金益紫檀7栋503房诚意金、监管房款244000元。2018年3月19日，谢峰、刘耀华、娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”该条文明确规定了不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行核准登记为准。经查明，2018年3月15日,虽然谢峰向娄底市家福房地产营销策划有限公司交付购买金益紫檀7栋503房诚意金、监管房款244000元，但异议人谢峰提交的刘耀华与娄底市家福房地产营销策划有限公司签订的《承诺书》和谢峰、刘耀华、娄底市家福房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖合同》时间均为2018年3月19日，也就是说，异议人与被申请人刘耀华实际交易时间是2018年3月19日，而本院查封被申请人刘耀华所有的湘（2017）娄底市不动产权第0014942号房屋时间是2018年3月15日，可见异议人谢峰与被申请人刘耀华实际交易时间在本院实施查封措施之后。另外，《最高人民法院》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人并未支付全部价款，也未提交证据证明其已实际占有该房屋。案外人不能同时具备该《规定》第十七条中规定的三个条件，法院查封该房产也就不属于该《规定》中所说的不得查封的情形，法院对该房产进行查封程序合法。综上，异议人申请财产保全的异议理由与客观事实不符，本院在审理熊跃星与新化县金水润贸易有限公司、潘俊、刘耀华民间借贷纠纷一案中，对刘耀华房屋进行查封，程序合法，适用法律正确，案外人谢峰所提出异议理由不成立，不应支持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人谢峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  袁桂萍审 判 员  羊丽清审 判 员  刘 振二〇一八年五月二十九日法官 助理  欧阳昭代理书记员  曹玉婷