河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第239号
上诉人（原审原告）刘森，男，1986年8月4日生，汉族。
委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，河南陆达律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）彭小辉（又名彭辉），男，1987年3月4日出生，汉族。
上诉人彭小辉与上诉人刘森房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第5449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭小辉，上诉人刘森的委托代理人李秋霞、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、刘森与彭小辉于2013年3月份签订联营合同一份，合同约定彭小辉将位于郑州市花园路66号国际汽车大道汽修园区B区7号楼一楼东门面房3间作为投资供双方经营使用，经营由刘森负责，自负盈亏，彭小辉不承担经营期间所有债权债务。联营期限为五年，至2015年8月25日。
2、2013年3月6日，刘森向彭小辉交付5000元，彭小辉向刘森出具了收据。
3、2013年3月14日，彭小辉向刘森出具收据一份，载明：刘森，房屋转让费用110000元整。
4、郑州市金水区鸿运百货商行出具收条一份，载明：今收到彭小辉房租2013年5月到2013年10月36000元。
5、2013年9月13日，刘森向彭小辉出具了通知，主要内容为解除2013年3月15日签订《联营合同》及返还各项费用及支付违约金。
原审法院认为：刘森、彭小辉之间签订了联营合同，刘森、彭小辉应按照合同的约定履行相应的合同权利义务。刘森按照合同约定向彭小辉支付了相关费用，彭小辉也按照合同的约定交付了本案涉及的房屋。现刘森诉至法院称彭小辉转租的房屋未经出租人同意，导致其无法正常使用租赁物，并向彭小辉出具了解除合同通知，彭小辉亦未提交证据证明其对本案涉及房屋享有转租权，因刘森于2013年9月13日向彭小辉出具了解除合同通知，彭小辉也收到了该通知，双方已经解除合同。刘森要求彭小辉退还转让费130000元，彭小辉称仅收到刘森转让费110000元，刘森提交的证据也显示转让费为110000元，故该院认定刘森向彭小辉支付的转让费为11万元。因刘森、彭小辉之间的转让费系房屋装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值等不同性质的费用的集合体，刘森已经正常使用该租赁物半年，故该院酌定彭小辉退还刘森转让费80000元。刘森称彭小辉收取其押金5000元，因刘森、彭小辉合同涉及的房屋无法继续使用，故彭小辉应退还该押金。刘森要求彭小辉退还剩余租金8400元，根据刘森提交的证据显示，刘森未将租金交付给彭小辉，故对刘森要求彭小辉退还租金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条的规定，原审法院判决如下：一、彭小辉于判决生效后十日内返还刘森转让费8万元和押金5000元。二、驳回刘森的其他诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取后，由刘森负担683元，由彭小辉负担937元。
彭小辉不服原审判决，上诉称：一审认定事实不清，证据不足有失公正。一、双方签订《联营合同》，双方应按照合同的约定履行权利义务，有没有经出租人同意，那是彭小辉与房东之间的关系，与刘森无关，刘森完全可以经营到合同终止日，因为刘森经营了半年，彭小辉经营了两年多，己形成法律事实，任何人都无权将该房屋收回。刘森为了不履行义务，单方想解除合同，要回转让经营权费用，再自行关闭店门的情况下，伙同其父母、妻子等四人与彭小辉谈判并录下语音，彭小辉认为刘森在已经协调好的情况，早己做好不再经营的准备，不愿意承担责任，自行放弃经营权，在初审协调后，刘森及其律师均不接电话，所以造成无法协调，由于刘森自行关闭店门，不交房租，造成本还有两年经营权的房屋被收回。本案与彭小辉无关，责任完全由刘森承担，由于刘森无理取闹，已严重影响彭小辉的生活。二、出租人六个月内未提出异议，转让房屋己形成事实，同样刘森没有权与彭小辉解除合同。法院对该房屋的商业价值不够清楚，11万元包含2个月的房租，有很多的商品和设备，装修费用以及无形的客户资源，它和三间空门面的价值完全不同。
刘森答辩称：彭小辉的上诉请求本能成立，应依法予以驳回。一、一审法院关于“彭小辉未经出租人同意将房屋转租给刘森的事实”认定正确。彭小辉在一审庭审中、及本次上诉状中均明确认可，其将房屋转租给刘森，没有经过房屋出租人的同意。这种擅自转租的行为也正是导致彭小辉与刘森签订的租赁合同无法继续履行的根本原因。二、刘森搬出房屋是因为房屋的所有权人发现擅自转租的情形后要求收回房屋，刘森无法继续经营。在一审庭审中，彭小辉向法庭陈述：房屋所有权人郑州星锐市场服务中心向房屋的第一承租人发出的“支付违约金或终止合同，无条件交出房屋”的通知，是经彭小辉的手转交给刘森的。彭小辉在明知房屋所有权人要追究擅自转租的违约责任、收回房屋的情况下，未积极主动的去处理事情、解决问题，最终导致房屋所有权人收回房屋，刘森无法继续经营，刘森与彭小辉签订租赁合同的根本目的不能实现。三、刘森向彭小辉发出的解除合同《通知》合法，且已发生法律效力。刘森于2013年9月13日向彭小辉发出的解除合同《通知》已经送达给彭辉，彭小辉在一审中也确认收到了该《通知》。刘森提出解除合同的事实依据是彭小辉的违约行为导致不能实现合同目的，法律依据是《合同法》第九十四条第四款的规定。根据《合同法》第九十六条的规定，自通知到达对方时合同解除。四、彭小辉在上诉状中引用的法律规定不适用于本案。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定明显不适用于本案。因为在本案中，出租人（房屋的所有权人郑州星锐市场服务中心）在六个月内对房屋转租的问题提出了异议，不允许擅自转租。2、该条规定的是房屋所有权人与承租人之间纠纷的处理，而本案审理的是擅自转租的承租人与次承租人之间的纠纷。
刘森不服原审判决，上诉称：一、原判决关于刘森向彭小辉支付的转让费数额认定错误。刘森向彭小辉支付的转让费数额是130000元，其中110000元有彭小辉出具的收据，另外20000元有录音证据。彭小辉对录音的真实性在庭审中予以认可。原判决在彭小辉对录音无异议的情况下，认定刘森向彭小辉支付的转让费数额是110000元，属认定事实错误。二、原判决判令彭小辉向刘森退还转让费80000元没有依据。刘森与彭小辉解除合同后，“房屋装修费用、承租人长期在该房展经营形成的商业价值”并没有减少，其经营价值反而因刘森经营半年而增加。原判决以刘森已使用半年为由判令彭小辉向刘森退还转让费80000元没有依据。三、原判决对刘森请求的租金损失8400元未予支持是错误的。虽然租金不是直接交给彭小辉，但因彭小辉根本违约导致刘森无法正常使用房屋，此8400元租金损失是因彭小辉的违约行为而产生，应当判令彭小辉赔偿。四、原判决对刘森请求的违约金3600元未予支持是错误的。上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判彭小辉退还刘森转让费130000元和押金5000元，赔偿刘森租金损失8400元，向刘森支付违约金3600元。2、上诉费用由彭小辉承担。
彭小辉答辩称：刘森上诉不合理，多家店都是这样转让的，刘森把店经营的不行了，又让退还租金，是不合理的。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：关于彭小辉的上诉。因彭小辉对涉案房屋不享有转租权，且未经出租人同意，导致刘森无法正常使用该房屋，经刘森向彭小辉发出解除通知，彭小辉收到该通知后，双方合同已经解除。故彭小辉的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。关于刘森的上诉。刘森提交收据显示转让费为110000元，对于其主张的另外20000元并未提出足够有效的证据予以证明。原审法院依据案情综合判定酌定彭小辉退还刘森转让费80000元处理适当。刘森诉请退还剩余租金8400元，因刘森未将该租金交付彭小辉，应不予支持。作为租用方的刘森对彭小辉是否有转租权也应负有审查注意义务，故对于刘森主张违约金的诉请亦应不予支持。综上，刘森的上诉理由不成立，其上诉请求亦不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2303元，由刘森负担683元、彭小辉负担1620元。
本判决为终审判决。
审判长 崔凤茹
审判员 陈 予
审判员 马常有
二〇一四年三月十日
书记员 胡 潇