黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6488号
上诉人(原审被告)：韩东权，男，1977年12月4日出生，回族，大庆市油田管理局装备制造集团职员，住黑龙江省大庆市让胡路区。
上诉人（原审被告）：石冰冰（韩东权妻子），女，1980年5月19日出生，回族，大庆市油田总医院护士，住黑龙江省大庆市让胡路区。
共同委托诉讼代理人：张延敏，黑龙江典通律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：吴洪丽，女，1988年4月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。
委托诉讼代理人：高峰，黑龙江福诚律师事务所律师。
上诉人韩东权、石冰冰因与上诉人吴洪丽房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2016）黑0112民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩东权及韩东权、石冰冰的共同委托诉讼代理人张延敏，上诉人吴洪丽的委托诉讼代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩东权、石冰冰上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第三项；2.吴洪丽履行房产转移过户义务的同时支付购房余款12万元；3.一、二审案件受理费由吴洪丽负担。事实和理由：1.一审法院认定的事实错误。韩东权、石冰冰自始至终都在积极履行自己的义务，不存在任何违约行为。2015年8月30日，韩东权、石冰冰与吴洪丽签订《房屋买卖合同》，并于当日将涉案的房屋交由吴洪丽占有和使用至今，因为该房屋是按揭贷款购买的，韩东权、石冰冰必须先将银行的贷款还清才能将房屋办理过户变更，吴洪丽也知道此情况。2016年7月27日，开发商委托的中介代办公司通知韩东权去阿城区房产局签字办理涉案房屋产权证，韩东权当日立即电话告知了吴洪丽。2016年8月7日，韩东权得知房屋产权证原件及手续已经办好并存放在中介公司后便积极地与吴洪丽联系，而从吴洪丽回复信息中可以确定的是吴洪丽购房钱款没能及时筹到，故无法完成房屋交易。2016年9月5日，韩东权以手机短信的方式告知吴洪丽可以办理房屋交易及产权过户，双方约定2016年9月6日吴洪丽先将16万元购房款支付给韩东权用于还清涉案房屋贷款，此情况有短信记录佐证，之后韩东权一刻不误将银行还款清单转交给中介公司办理房屋产权证原件交接程序。2016年9月13日，韩东权接到恒大城地产公司通知可以领取房产证后于当日即电话告知了吴洪丽。9月14日上午，韩东权取得产权证后即会同吴洪丽一起到房产局办理过户手续，但因客观原因未能办成。2016年10月9日国庆节后，韩东权经过多方咨询了解到涉案房屋可以办理过户手续后便积极地多次告知吴洪丽并要求其配合办理过户。办理产权过户是买卖双方共同义务，但吴洪丽一直不予积极回应。双方联系一直持续到2016年11月13日，吴洪丽才已告知韩东权其已经起诉立案的事实。此外，“收到条”约定的内容属于因重大误解订立的，可撤销或变更。“收到条”约定时间是2016年9月6，该条系吴洪丽单方拟定的，此时韩东权还没有取得产权证，双方均不知道韩东权将何时能取得产权证。根据产权过户流程，办理房屋产权转移相关手续时，出卖人必须持有产权证原件。因此，在韩东权不曾取得产权证时的三日之内为吴洪丽办理过户手续是根本不能实现的约定。根据《合同法》的相关规定，该约定是属于因重大误解订立的，是可撤销或变更的；2.一审判决适用法律不当。本案争议的焦点是履行合同过程中哪一方怠于履行义务。事实证明韩东权一直都在积极履行自己的义务，而因吴洪丽擅自变更无法实现的合同内容，导致房屋买卖合同的纠纷产生。一审法院不仅未对韩东权提交的反驳证据进行审核判断，也未阐明是否采纳韩东权提交的证据的理由，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。综上所述，合同双方当秉持公平公正原则诚实的履行合同义务，吴洪丽不仅怠于履行合同义务，而且在韩东权多次要求其继续履行合同义务办理房屋产权过户手续时采取不予理睬的态度，不接电话，不回短信，还恶意诉讼，隐瞒相关事实，其要求支付违约金等行为严重损害了韩东权、石冰冰的合法权益。
吴洪丽辩称，不同意韩东权、石冰冰的上诉请求。一审法院认定韩东权、石冰冰构成违约行为的事实清楚，判决韩东权、石冰冰应当承担违约责任适用法律正确，但判决确定韩东权、石冰冰承担支付违约金的数额依据不足。
吴洪丽上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持吴洪丽一审违约金部分的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由韩东权、石冰冰负担。事实和理由：一审法院已经认定案涉合同合法有效，但却依据法官自由裁量判决合同约定的违约金过高属违法判决，应予纠正。依据合同契约自由的原则，双方在订立合同时已自愿约定了双倍赔偿以及按已交房款的日千分之三给付违约金的违约赔偿条款，既然合同有效就应当按此判决履行；双方当事人在一审时并未就违约金高低进行答辩，一审法院依职权对当事人没有提出的诉讼主张进行审理并作出调整判决属滥用司法裁量权；从双方签订的合同内容看违约金有两种约定方式，吴洪丽未主张韩东权、石冰冰以已付房款30余万元的双倍返还已是主张了最小违约责任，吴洪丽一审诉讼主张的违约金数额公平合理。
韩东权、石冰冰辩称，不同意吴洪丽的上诉请求，答辩意见同其上诉理由。
吴洪丽向一审法院起诉请求：1.韩东权、石冰冰继续履行合同，承担各项费用及税费；2.韩东权、石冰冰给付违约赔偿款32.5万元；3.诉讼费用由韩东权、石冰冰负担。
一审法院认定事实：2015年8月30日，吴洪丽与韩东权、石冰冰签订房屋买卖合同，韩东权、石冰冰将坐落于阿什河街恒大城1、2号楼2单元9层03室、面积97.94平方米的房屋出卖给吴洪丽，该房尚未办理产权登记。双方约定房屋总价为44.5万元，吴洪丽在交付16.5万元房款后，韩东权、石冰冰将该房交付给吴洪丽使用并居住至今。双方当事人在合同中约定在可以办理房产转移手续后30日内为吴洪丽办理相关转移手续，房屋交付前涉及房屋使用产生的税费以及办理房屋产权转移手续所涉及的税费由韩东权、石冰冰负担，并约定双方当事人如未履行合同条款，除双倍返还已收款项，还应按日千分之三向对方承担违约金。2016年9月6日，吴洪丽又向韩东权支付16万元房款，双方重新约定了办理产权转移手续的时间。另查明，韩东权于2016年9月14日实际取得房产证原件，至诉前尚未为吴洪丽办理房屋产权转移相关手续。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋的所有权转移给买受人、买受人支付相应价款的合同。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，吴洪丽与韩东权、石冰冰签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。吴洪丽按照合同约定交付16.5万元房款后，韩东权、石冰冰亦按照合同约定将房屋交付给吴洪丽使用并居住至今。韩东权于2016年9月6日向吴洪丽出具《收到条》一份，《收到条》约定韩东权在三日之内无条件为吴洪丽办理过户，过户后吴洪丽当即将剩余房款12万元一次性交付给韩东权，此《收到条》的内容应视为双方当事人对原房屋买卖合同内容的变更，即双方当事人对办理房屋过户登记的时间进行了重新约定，韩东权、石冰冰则应当按照变更后的合同内容履行变更房屋登记的义务。从韩东权提供的产权证登记表来看，其于2016年9月14日实际取得涉案房屋的房产证原件，韩东权则应于2016年9月14日以后为吴洪丽办理房屋产权转移手续，韩东权、石冰冰二人至诉前仍未为吴洪丽办理房屋产权转移相关手续的行为已构成违约，故其二人应当继续履行该合同，为吴洪丽办理相应的房屋产权转移手续，按照合同约定承担房屋交付前涉及房屋使用产生的税费以及办理房屋产权转移手续所产生的税费，并承担相应的违约责任。但是，吴洪丽与韩东权、石冰冰签订的房屋买卖合同中，关于违约金的约定过高，应酌情进行调整。结合双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为1万元。对吴洪丽诉讼请求的合理部分，予以支持。判决：一、韩东权、石冰冰协助吴洪丽办理落座于阿什河街恒大城1、2号楼2单元9层03室房屋的产权转移手续；二、办理房屋产权转移手续所产生的税费由韩东权、石冰冰负担；三、韩东权、石冰冰给付吴洪丽违约金1万元；案件受理费6,175.00元，由吴洪丽负担5,985.00元，由韩东权、石冰冰负担190.00元。
二审期间，韩东权、石冰冰围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
韩东权、石冰冰举示的电话录音两份。该录音系韩东权与阿城区房产局工作人员、韩东权和恒大兴业地产公司销售人员王彦磊的通话录音，拟证明涉案房屋于2016年9月14日不能办理过户手续是因为第三方的原因，韩东权和石冰冰没有任何过错，韩东权和石冰冰一直都在积极地履行协助办理房屋更名过户的义务。
吴洪丽质证认为，对证据真实性有异议，并认为通话对方身份无法核实，上述两人身份即便真实，通话内容也不能代表所在单位意见，上述证据与本案亦无关联性。
本院认证认为，韩东权、石冰冰未证明对方通话人员身份，本院不予采信。
本院另查明：韩东权手机号码为133××××0802，吴洪丽手机号码为152××××3719。韩东权手机作为主叫与吴洪丽手机分别于2016年9月13日16时57分、2016年10月11日9时37分、9时49分通话。2016年10月8日，韩东权使用133××××0802手机给吴洪丽152××××3719发去短信“你们去房产局问问能不能过户，然后告诉我。”吴洪丽于2016年9月28日向一审法院提起本案诉讼。
本院认为:关于韩东权、石冰冰是否构成违约并应承担违约责任的问题。依法成立的合同受法律保护，韩东权、石冰冰与吴洪丽签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事双方均应按约全面履行各自的义务。案涉《房屋买卖合同》已约定韩东权、石冰冰在可以办理房产转移手续后30日内为吴洪丽办理房产过户手续，其后双方于2016年9月6日以签订《收到条》的名义约定韩东权在三日之内无条件为吴洪丽办理过户。韩东权、吴洪丽对办理房产过户期限的重新约定是对原合同的变更，该变更系双方真实意思表示。韩东权未实现其承诺，依约应承担违约责任。韩东权对履行义务的外部条件在约定期限内能否成就的误判系其个人过错，其以重大误解为由主张当事双方对合同的变更无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于一审判决韩东权、石冰冰向吴洪丽支付违约赔偿金1万元是否属于滥用司法裁量权的问题。房产交付不仅包括权利的交付，也包括实物的交付。双方于2015年8月30日签订房屋买卖合同后，韩东权、石冰冰即将案涉房产交付吴洪丽占有和使用，其后，韩东权积极联系房产中介公司、房产登记管理部门办理案涉房产的更名过户事宜，双方未能在2016年9月6日约定的三日期限内办理完毕房产过户事宜系出于韩东权意志以外的因素，韩东权于2016年9月14日取得涉案房产产权证后仍积极联系吴洪丽办理过户事宜，但未获吴洪丽回应，故韩东权、石冰冰并不存在怠于履行义务的情形。虽然双方合同中约定了“双方当事人如未履行合同条款，除双倍返还已收款项，还应按日千分之三向对方承担违约金”的违约责任条款，但是结合本案具体案情，若以该违约条款作为依据判决韩东权、石冰冰承担32.5万元的违约赔偿责任，则显失公平。韩东权、石冰冰的违约责任应与其过错责任相适应。一审法院依据民法诚实信用、公平原则对违约金数额进行调整并判决韩东权、石冰冰赔偿吴洪丽违约赔偿金1万元，属依法行使司法裁量权，适用法律并无不当。吴洪丽就此提出的上诉理由，本院不予支持。
关于韩东权、石冰冰上诉请求吴洪丽在其履行办理房产过户义务的同时支付购房余款12万元的问题。根据房屋买卖合同中“过户后吴洪丽当即将剩余房款12万元一次性交付给韩东权”的约定即，韩东权、石冰冰协助吴洪丽办理案涉房产产权转移手续后，吴洪丽亦应当依约履行给付购房余款的义务。韩东权、石冰冰的该项请求合理，为诉讼经济计，本院予以支持。
综上所述，韩东权、石冰冰的部分上诉请求成立，本院予以支持；吴洪丽的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2016）黑0112民初4740号民事判决；
二、吴洪丽在韩东权、石冰冰为吴洪丽办理完毕房产产权转移手续后十日内支付韩东权、石冰冰购房余款12万元。
二审案件受理费6,365.00元，由韩东权、石冰冰负担190.00元，由吴洪丽负担6,175.00元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥群
审判员 孔德林
审判员 唐新元
二〇一七年十一月十五日
书记员 时晓月