天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终3193号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林建克。
委托诉讼代理人：吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁保满。
委托诉讼代理人：宁克标（宁保满之子）。
被上诉人（原审被告）：天津市嘉熹房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路42号。
法定代表人：施振国，董事长。
委托诉讼代理人：马宏，总经理。
上诉人林建克因与被上诉人宁保满、被上诉人天津市嘉熹公司开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林建克及委托诉讼代理人吴兰杰，被上诉人宁保满的委托诉讼代理人宁克标，被上诉人天津市嘉熹房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林建克上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人宁保满一审提出的全部诉讼请求；3、依法改判支持上诉人一审提出的全部反诉请求；4、诉讼费用由被上诉人宁保满负担。主要理由：一审法院认定上诉人与天津市嘉熹房地产开发有限公司（以下称嘉熹公司）之间存在代为售房的交易习惯，严重错误，缺乏事实依据。上诉人与嘉熹公司之间“交易习惯”不能成立，上诉人以往确实有过与嘉熹公司存在涉案商品房以外的物色买家来出售自己名下商品房的经过，但从来没有一次是一审法院认定的“代为售房的习惯”，都是上诉人亲自与买家客户一起至房屋交易登记机构现场签订房屋买卖合同或协议及办理相关买卖过户手续，依约收取房屋价款，一审判决与事实相悖，要求二审法院查清事实后依法改判。
被上诉人宁保满答辩认为，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人嘉熹公司同意一审判决，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人宁保满一审的诉讼请求：1、判令二被告协助原告将坐落于天津市宁河区芦台镇光明路愉悦港湾小区别墅24-3号房屋所有权登记变更至原告宁保满名下；诉讼费由二被告承担。
上诉人林建克一审的反诉请求：1、判令反诉被告宁保满搬离林建克所有的坐落于天津市宁河区××光明路××港湾小区××号别墅；2、判令宁保满支付2010年1月28日至2015年8月10日擅自使用上诉人所有的愉悦港湾小区24-3号别墅的占用费325000元并将房屋恢复原状同时结清占用期间产生的水、电、暖气等费用；3、本案案件受理费由反诉被告承担。
一审法院认定的事实：2007年3月5日，嘉熹公司与林建克签订《天津市商品房买卖合同》，约定林建克向嘉熹公司购买芦台镇光明路东段北侧愉悦港湾小区24-3号房屋，价款700000元。2010年8月2日，该房屋所有权登记至林建克名下。2010年4月26日，宁保满经案外人张永强向嘉熹公司支付房款1046640元，嘉熹公司认可收到宁保满该笔款项。2010年3月，嘉熹公司将愉悦港湾小区24-3号房屋交付给宁保满。2014年4月18日，宁保满为乙方（买方），嘉熹公司为甲方（卖方）签订《认购协议书》一份，该协议书约定：甲方：嘉熹公司，乙方宁保满，乙方自愿购买“愉悦港湾别墅24号楼3门商品房，销售面积299.04㎡，原报价为￥1190179元，实际成交单价为每平方米￥3500元。实际总房款为（大写）壹佰零肆万陆仟陆佰肆拾元整，￥1046640元，为认购该套房屋，乙方应向甲方交纳订金￥50000元，已交定金￥50000元。付款方式双方约定如下（定金含入房款内）：1、乙方已交定金伍万元整（￥50000元）；2、2010年3月18日交部分房款伍拾万元整（￥500000元）（含定金伍万元整）；3、双方定于2010年4月20日前交齐全部余款伍拾肆万陆仟陆佰肆拾元整（￥546640元），2010年1月28日乙方一次性交齐全部房款壹佰零肆万陆仟陆佰肆拾元整（￥1046640元）；4、如乙方不能按上述约定付款，甲方扣除乙方定金伍万元整，并退还部分房款，甲方有权将此房屋另行出售；5、自交齐全部房款三个月内办理该套房二手房过户手续，过户所需一切费用由乙方自行承担。”宁保满称该《认购协议书》系与嘉熹公司于2014年4月18日重新签订，原协议系交房款时签订，嘉熹公司予以认可，林建克称对该协议并不知情。
林建克与嘉熹公司因借款纠纷成诉，经天津市第二中级人民法院（2009）二中民初字第19号民事调解书调解，嘉熹公司需按照调解书支付林建克本金、利息（暂计算至2009年8月7日）、诉讼费等各项费用共计12825546元，并对嘉熹公司提供的位于天津市宁河区芦台镇光明路东段北侧愉悦港湾小区东二区01、03、04、05、06、07、09、10、11、12、13、14号房屋享有优先受偿权。2009年8月10日，林建克（甲方）与嘉熹公司（乙方）达成和解协议书，该协议书第一项载明：一、如乙方能在2009年11月底前将抵押房地产按甲方认可的市场价格变现或直接以物抵债抵偿给甲方所有，甲方将愿作出如下承诺：1、甲方同意按房屋总价款的10%向乙方返还售房款，用于乙方办理房产过户手续时所承担的过户等相关费用。嘉熹公司与林建克均认可该调解书确定的款项已经支付完毕。
嘉熹公司分别与案外人签订《认购协议书》共5份，该协议格式条款均与宁保满签订的条款一致，上述《认购协议书》涉及房屋分别为愉悦港湾19-3、19-5、19-2、19-4、24-5。其中杨得发签订的《认购协议书》上载有林建克签字。经一审法院向房屋登记管理部门调取证据并核实，愉悦港湾19-3、19-5、19-2、19-4、24-5房屋档案显示上述房屋均由林建克与嘉熹公司签订《天津市商品房买卖合同》，后由上述案外人与林建克签订《天津市房产买卖协议》，上述房产现均登记在案外人名下。
林建克主张其向嘉熹公司购买愉悦港湾小区站前商业街东三区01、02、03、04、05、06、07、10、11、12号房屋，均以网上数据恢复的形式退房后由嘉熹公司出卖给其他人，经一审法院调取愉悦港湾小区东三区-1号至7号，10号-12号网上数据恢复信息，显示上述房屋买受人为林建克，数据恢复时间为2010年7月19日及2010年1月18日。
林建克主张与嘉熹公司就愉悦港湾别墅区（本案诉争房产区域）、东二区（天津市第二中级人民法院调解书涉及）、东三区（网上数据恢复）三部分存在经济往来，其收到的嘉熹公司汇款23169616.60元系天津市第二中级人民法院调解书确定的金额、2009年8月7日之后的利息、别墅区19-3、19-5、19-2、19-4、24-5房屋房款，并未收到诉争房屋的任何款项。嘉熹公司称因别墅区、东二区两处买卖及借款问题向林建克汇款23169616.60元，债权债务已经履行完毕，与林建克无其他争议，对林建克关于诉争房屋房款未收到及东三区的主张不予认可。嘉熹公司向林建克汇款金额23169616.60元减去天津市第二中级人民法院调解书确定的金额12825546元，差额为10344070.60元，对该差额款项的用途嘉熹公司与林建克不能达成一致。
一审法院认为，本诉原告宁保满主张本诉二被告协助办理过户手续的依据是宁保满与嘉熹公司签订的《认购协议书》及于2010年4月26日向嘉熹公司支付了该协议约定的全部房款，而该协议买卖的愉悦港湾小区24-4号房屋于2010年8月2日登记在林建克名下。林建克主张该房屋系其所有，其对嘉熹公司与宁保满签订的协议并不知情。嘉熹公司是否有权与宁保满签订《认购协议书》出卖诉争房屋是本案的关键问题。首先，嘉熹公司主张林建克已经向其办理退房手续，林建克否认该主张，嘉熹公司出具的证据并不能确定其向林建克汇款的用途以及嘉熹公司是否将别墅区房屋（包含诉争房屋）出卖后的全部房款支付给林建克；其次，从愉悦港湾小区别墅19-3、19-5、19-2、19-4、24-5的交易过程来看，房屋档案显示上述房屋均有林建克与嘉熹公司签订《天津市商品房买卖合同》，后由上述案外人与林建克签订《天津市房产买卖协议》，并过户至案外人名下，显然与嘉熹公司主张的林建克向嘉熹公司退房不一致，而是由林建克与嘉熹公司签订《认购协议书》的购房人进行二手房买卖交易，嘉熹公司主张的林建克先行退房与事实不符。故对嘉熹公司关于林建克就诉争房屋已经向嘉熹公司退房的主张，不予采纳。
关于嘉熹公司与宁保满签订《认购协议书》的行为如何认定，首先，从嘉熹公司提供的对林建克的录音证据中可以确定，林建克对其在愉悦港湾小区别墅十套房屋授意给嘉熹公司代为出售，并在本案成诉之后，林建克仍然在录音当中认可在收到嘉熹公司支付的相应房款后为购房人办理手续；其次，嘉熹公司与林建克就借款纠纷达成的和解协议载明如乙方(嘉熹公司)能在2009年11月底前将抵押房地产按甲方（林建克）认可的市场价格变现或直接以物抵债抵偿给甲方所有，甲方将愿做出如下承诺：1、甲方同意按房屋总价款的10%向乙方返还售房款，用于乙方办理房产过户手续时所承担的过户等相关费用，亦说明林建克与嘉熹公司存在代为售房的交易习惯；再次，林建克一直生活在温州，已出卖的愉悦港湾19-3、19-5、19-2、19-4、24-5均由嘉熹公司先行与案外人签订《认购协议书》并交付房屋、收取房款后向林建克转交房款，本案诉争房屋亦由嘉熹公司向宁保满办理交付房屋的手续，林建克与嘉熹公司存在着大额的款项往来，虽然嘉熹公司与林建克对钱款往来的用途表述不一，但能够说明林建克与嘉熹公司之间有一定的信赖关系。综合以上不同环节还原事实，由林建克委托嘉熹公司出卖房屋，房屋房款由嘉熹公司代收后按照双方的约定将款项支付给林建克，林建克与嘉熹公司形成的法律关系符合委托合同的法律要件，林建克与嘉熹公司系委托合同关系更具有高度的可能性，故原审法院认为，林建克与嘉熹公司就本案诉争房屋的买卖事宜形成委托合同关系，林建克系委托人，嘉熹公司系受托人。嘉熹公司与宁保满签订的《认购协议书》系嘉熹公司作为受托人代委托人签订的出卖诉争房屋的房屋买卖合同，该《认购协议书》合法有效，一审法院予以确认。宁保满所举证据二、三以及嘉熹公司的自认能够确定诉争房屋的房款已经支付给嘉熹公司，宁保满作为受托人选定的相对方，已经履行了《认购协议书》约定的支付房款，林建克及嘉熹公司应当配合宁保满协助办理房屋相关手续。
关于嘉熹公司是否将诉争房屋的购房款支付给林建克，虽林建克认可嘉熹公司向其汇款23169616.60元，减去天津市第二中级人民法院调解书确定的金额12825546元，仍有差额10344070.60元。但从法院调取的网上数据恢复信息的证据，不能排除林建克在愉悦港湾小区东三区以买受人的身份与嘉熹公司存在一定的债权债务关系的可能性，但嘉熹公司是否将诉争房屋的购房款支付给林建克，系委托人林建克与受托人嘉熹公司之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，故本案中不予处理，且不能免除林建克与嘉熹公司应当向宁保满履行的义务。
关于反诉原告林建克的主张，系基于其主张的物权而产生的物上请求权，与本诉房屋买卖合同并非同一法律关系，故对其反诉的主张不予审理，反诉原告林建克可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零五条之规定，判决：“一、被告天津市嘉熹公司开发有限公司、林建克于本判决生效后七日内协助原告宁保满办理坐落于宁河区芦台镇××北侧××港湾小区××号房屋的过户手续。二、驳回反诉原告林建克的反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，由被告天津市嘉熹公司开发有限公司、林建克承担，反诉案件受理费6176元由反诉原告林建克承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提供新证据。
本院经审理查明，被上诉人宁保满提供的购房款收条的时间分别是2010年4月20日、4月29日，收款人为案外人张永强。嘉熹公司于2010年4月26日为案外人张永强出具诉争房屋房款的天津市企业专用往来收据，交款人为王淑凤代张永强。案外人王淑凤与张永强系夫妻关系，王淑凤、张永强与嘉熹公司之间存在民间借贷合同纠纷。
2010年8月2日上诉人林建克取得诉争房屋所有权证。
本案查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，诉争房屋所有权现登记在上诉人林建克名下，被上诉人宁保满此次起诉，要求判令林建克及嘉熹公司协助将诉争房屋所有权登记变更至其名下，被上诉人宁保满应就引起物权变动的事项承担举证责任。一审中，被上诉人宁保满主张其于2010年3月18日与被上诉人嘉熹公司签订认购协议，购买被上诉人嘉熹公司建设开发的坐落于天津市宁河区××光明路××港湾小区别墅××房屋××套，嘉熹公司在被上诉人宁保满购买诉争房屋时告知其上诉人林建克已将购买的该房退还给了被上诉人嘉熹公司，但因上诉人林建克及被上诉人嘉熹公司至今未协助将房屋的所有权登记变更至被上诉人宁保满名下，故成讼。被上诉人宁保满针对其主张的上述待证事实于一审中提供如下证据：一、2014年4月18日，宁保满为乙方（买方），嘉熹公司为甲方（卖方）签订的《认购协议书》一份；该协议书主要内容为：甲方：天津市嘉熹公司开发有限公司乙方宁保满，乙方自愿购买“愉悦港湾别墅24号楼3门商品房，销售面积299.04㎡，原报价为￥1190179元。实际成交单价为每平方米￥3500元。实际总房款为（大写）壹佰零肆万陆仟陆佰肆拾元整，￥1046640元。为认购该套房屋乙方应向甲方交纳订金￥50000元，已交定金￥50000元。付款方式双方约定如下（定金含入房款内）：1、乙方已交定金伍万元整（￥50000元）；2、2010年3月18日交部分房款伍拾万元整（￥500000元）（含定金伍万元整）；3、双方定于2010年4月20日前交齐全部余款伍拾肆万陆仟陆佰肆拾元整（￥546640元）2010年1月28日乙方一次性交齐全部房款壹佰零肆万陆仟陆佰肆拾元整（￥1046640元）4、如乙方不能按上述约定付款，甲方扣除乙方定金伍万元整，并退还部分房款，甲方有权将此房屋另行出售。5、自交齐全部房款三个月内办理该套房二手房过户手续，过户所需一切费用由乙方自行承担。”二、2010年4月26日，嘉熹公司出具往来收据一份，载明：“今收到张永强交来愉悦港湾小区24-3（诉争房屋）房款人民币壹佰零肆万陆仟陆佰肆拾元整（￥1046640元）”。三、张永强于2010年4月29日出具收条一份，载明：“今收到宁保满购房款740000元，柒拾肆万元整（24号楼-3号）”、张永强于2010年4月20日出具收条一份，载明：“今收到宁保满购房预付款380000元，叁拾捌万元整。”
对于被上诉人宁保满提供的上述证据，本院分析如下：首先，诉争房屋于2007年3月5日由上诉人林建克与嘉熹公司签订《天津市商品房买卖合同》，并进行了备案登记，被上诉人宁保满与嘉熹公司签订的认购协议书中亦明确需要办理二手房过户手续，因此，被上诉人宁保满对于诉争房屋未登记在嘉熹公司名下的事实应为明知。其次，被上诉人宁保满主张2010年3月18日与被上诉人嘉熹公司签订认购协议购买诉争房屋，然，其提供的认购协议书签订的日期为2014年4月18日，尽管被上诉人宁保满主张该份协议书为2014年4月18日重新签订，被上诉人嘉熹公司也予以认可，但协议双方均无法提供2010年3月18日的认购协议书佐证，使得2010年3月18日双方即签订认购协议书的待证事实因无证据证实而存在疑点。再次，被上诉人宁保满主张其于2010年3月18日签订原认购协议书后完成了付款义务，而从其提供的付款凭证看，被上诉人宁保满的购房款收条由案外人张永强出具，被上诉人嘉熹公司为案外人张永强出具收到诉争房屋购房款的往来收据；付款时间分别为2010年4月20日案外人张永强出具收到宁保满购房预付款380000元的收条、2010年4月26日被上诉人嘉熹公司为案外人张永强出具收到1046640元房款的往来收据、2010年4月29日案外人张永强出具收到宁保满房款740000元收条，依据案外人张永强为被上诉人宁保满出具的收条，案外人张永强实际收取被上诉人宁保满支付的房款为1120000元，与被上诉人宁保满和嘉熹公司签订的认购协议书约定的价款不符。同时，被上诉人宁保满既未能就向案外人张永强支付房款的事由提供证据佐证，亦未能提供支付房款的痕迹证据，即缺乏可以证实房款的来源及去向的银行存折、银行卡的款项支取凭证及付款凭证等直接证据。庭审中，嘉熹公司亦未能就其与案外人张永强之间针对诉争房屋形成的关系以及收取案外人张永强该房房款的合法事由提供证据加以佐证。故被上诉人宁保满仅凭上述收条，不能证明其已然完成了诉争房屋购房款的付款义务。基于以上分析，被上诉人宁保满主张其于2010年3月18日与被上诉人嘉熹公司签订购房认购协议书并支付全部房款的主张，依据不足，本院不予认定。
另外，被上诉人嘉熹公司于一审庭审中辩称，其公司与上诉人林建克于2007年已经达成退房协议，包括诉争房屋，在上诉人林建克退房并且同意的条件下，嘉熹公司才把10套房屋卖给被上诉人宁保满及案外人，嘉熹公司与林建克相关退房手续已经办理完毕。一审法院已对嘉熹公司的上述主张未予认定，本院不再赘述。在嘉熹公司关于上诉人林建克退房一说不能成立的情况下，嘉熹公司与上诉人林建克之间的法律关系亦是本案不可回避的问题。根据庭审中上诉人林建克及被上诉人嘉熹公司的陈述看，上诉人林建克委托被上诉人嘉熹公司寻找买房的客户是事实，介绍客户成功给予嘉熹公司10%的提成亦是上诉人林建克的真实意思表示。同时，从愉悦港湾小区别墅19-3、19-5、19-2、19-4、24-5的交易过程来看，房屋档案显示上述房屋均由林建克与嘉熹公司签订《天津市商品房买卖合同》并办理备案登记手续，后由上述案外买房人与林建克签订《天津市房产买卖协议》，并过户至案外人名下，此一节亦印证了上诉人林建克委托嘉熹公司的仅仅是寻找买房客户，房屋买卖价款最终应征得上诉人林建克同意后由嘉熹公司代收，最终由上诉人林建克与嘉熹公司介绍的客户依照房屋主管部门的规定签约后办理过户手续。上诉人林建克与实际买房人签约的行为方是对嘉熹公司介绍买房客户是否成功以及物权是否发生变动的确认。本案中，虽然二被上诉人之间于2014年4月18日签订了认购协议书，而且被上诉人宁保满也实际占有了诉争房屋，但该行为并未得到上诉人林建克的确认，特别是，上诉人林建克至今未收到诉争房屋的转让款。因此，2014年4月18日的认购协议书对于上诉人林建克不具有法律拘束力。被上诉人宁保满要求被上诉人林建克协助办理诉争房屋产权变更登记手续的主张，因引起物权变动的合同及法律依据不足，本院不予支持。上诉人林建克享有诉争房屋的所有权，其反诉主张被上诉人宁保满腾出诉争房屋并结清占有期间水、电、暖、等各项费用的请求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到上诉人林建克在本案诉讼中未能举证证明诉争房屋的具体原状状态，故上诉人要求判令被上诉人宁保满恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
由于被上诉人宁保满系基于其与被上诉人嘉熹公司签订的认购协议书占有使用诉争房屋，该行为本身侵犯了上诉人林建克作为所有权人享有的占有、使用、收益、处分之权利。现上诉人林建克要求被上诉人宁保满支付2010年3月18日至2015年8月10日期间的房屋使用费，依法应予支持。根据本案查明的事实及造成本案成讼的原因力，本院参照2010年至2015年天津市宁河县住宅房屋指导租金的标准，酌定由被上诉人宁保满向上诉人林建克支付自2010年3月18日至2015年8月10日期间房屋使用费250000元。一审法院对本案的认定及处理不妥，本院予以改判。上诉人林建克的上诉请求，理据充足部分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第2429号民事判决；
二、本判决生效之日起十五日内，被上诉人宁保满将坐落于天津市宁河区芦台镇光明路愉悦港湾小区别墅24-3号房屋腾空交付给上诉人林建克并结清之前的水、电、暖等各项费用；
三、本判决生效之日起十五日内，被上诉人宁保满向上诉人林建克支付自2010年3月18日至2015年8月10日期间的房屋使用费250000元；
四、驳回被上诉人宁保满一审提出的全部诉讼请求；
五、驳回上诉人林建克其他上诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费80元，由被上诉人宁保满负担;一审反诉案件受理费6176元，由被上诉人宁保满负担6000元，上诉人林建克负担176元。二审案件受理费80元，由被上诉人宁保满负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
代理审判员 孙 静
代理审判员 刘继永
二〇一六年八月三十日
书 记 员 马 丽
速 录 员 宋楠楠