广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1614号
上诉人（原审原告）范远志，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）广东美的置业有限公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人郝恒乐，该公司董事长。
委托代理人吴锐照，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人范远志因与被上诉人广东美的置业有限公司（以下简称“美的置业”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年7月14日，范远志与美的置业签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，范远志购买美的置业开发建设位于佛山市顺德区北滘镇北滘居委会某房。合同第三条“乙方（范远志）所购商品房的基本情况”约定“…，该商品房的套内面积72.66平方米，土地使用面积5.63平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.21平方米，故该商品房建筑面积92.87平方米，…”；合同第四条“该商品房的价格”约定“甲方（美的置业）、乙方（范远志）约定按下述方式确定该商品房的价格，价格以人民币结算。该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8734.3元，按建筑面积计算，为每平方米6833.57元，总金额634634元，套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用”；合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定“该商品房以套内建筑面积（本条款中均简称“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理；若本套商品房属别墅式商品房，当事人可另约定土地自用面积差异的处理方法。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式（双方自行约定，详见补充协议）进行处理”。补充协议第三条“关于商品房面积差异的处理方式（对合同第六条的补充）”约定“1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”。合同及补充协议还约定了其他事宜。签订合同及补充协议后，美的置业2014年10月1日向范远志交付房屋，并于2015年3月协助范远志办理涉案房屋的《房地产权证》，《房地产权证》显示涉案房屋的建筑面积为91.18平方米，套内建筑面积为72.64平方米。范远志认为美的置业交付房屋建筑面积差异不符合合同约定，故提起本案诉讼。
另查，范远志曾在诉讼前发函给美的置业，要求美的置业按合同退款，美的置业复函予以拒绝。
范远志于2015年10月26日起诉至原审法院，请求判令：1.美的置业向范远志支付补偿款11548.73元及银行同期贷款利息200元；⒉本院诉讼费用由美的置业负担。
原审法院认为：一、关于合同约定的房屋面积问题。范远志与美的置业所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，受法律保护。范远志依合同约定的价格支付了买受价款，美的置业已依约交付了房屋，故本案合同已履行完毕。合同中已约定房屋面积以产权证登记为准，故双方交易的商品房买卖合同中的房屋面积应以《房地产权证》记载的面积进行确认。双方在合同中已明确约定了美的置业所出售的房屋的套内建筑面积为72.66平方米和建筑面积为92.87平方米，而《房地产权证》中记载的房屋套内建筑面积为72.64平方米和建筑面积为91.18平方米，故两者的房屋面积存在差异。二、关于房屋面积差异处理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，美的置业所出售的涉案房屋的套内建筑面积或建筑面积存在差异，应依据双方的合同和补充协议的约定进行处理，在双方合同和补充协议中没有约定的情况下，才能按上述司法解释所确定的原则进行处理。首先，双方在合同和补充协议中“面积确认及面积差异处理”约定“该商品房以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，显然双方已在合同和补充协议中明确涉案房屋的面积差异指向的对象只是套内建筑面积，即双方交付房屋的标准指向对象是套内建筑面积，而并非以建筑面积作为交付房屋的标准，且双方合同结算也是以套内面积为依据，范远志在接收房屋时实际可支配面积也是套内面积，因此，范远志认为面积差异既指套内建筑面积也指建筑面积的主张无理，原审法院不予支持。其次，双方在合同和补充协议中约定“面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿”，而美的置业所交付的房屋的套内建筑面积与合同约定的房屋的套内建筑面积误差比低于0.6%，双方因此互不作补偿。范远志起诉要求美的置业支付补偿款及利息的请求，没有证据证实，原审法院不予支持。美的置业认为无须补偿的辩称有理，原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院作出如下判决：驳回范远志的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为46.86元（已由范远志预付），由范远志负担。
上诉人范远志上诉提出：一、案涉合同第四条不仅约定了交付房屋的套内面积的大小和单价，还约定了交付房屋建筑面积的大小和单价，即合同已明确以套内面积和建筑面积作为交付标准，双方结算必须以套内面积和建筑面积为依据，范远志的实际可支配面积包括套内面积和建筑面积。二、案涉合同只是约定了套内面积出现差异时的处理办法，没有明确约定建筑面积出现差异时的处理办理。三、根据《最高人民法院关于审判商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，范远志多支付了11548.73元，美的置业应予退还。综上，请求：撤销一审判决，依法改判支持范远志的诉讼请求，本案诉讼费用由美的置业承担。
被上诉人美的置业答辩称：一、原审法院认定事实清楚。1.涉案房屋是以套内建筑面积作为合同计算依据；2.涉案房屋应当以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。二、原审法院适用法律正确。请求二审法院予以维持。
上诉人范远志和被上诉人美的置业在二审期间均未向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。范远志与美的置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据范远志的上诉请求，本案二审期间争议的焦点是：案涉商品房的面积差异应如何处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”经核查本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了案涉商品房按套内建筑面积和建筑面积两种方法计价，并约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方在同日签订的《商品房面积差异补充协议》中，对套内建筑面积差异的处理方式进行了约定。本院认为，上述约定只是针对套内建筑面积发生差异的处理方法，双方并没有对因公摊面积差异引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，美的置业仍应按前述司法解释的规定退还相应房款。经核算，美的置业应退还11548.73元（6833.57元×（约定建筑面积92.87平方米-
交付建筑面积91.18平方米）］予范远志。对于范远志主张的利息问题，由于双方对《商品房面积差异补充协议》的理解存在分歧，即对于应否退还款项一直存有争议，故本院对范远志的该项主张不予支持。
综上，上诉人范志远的部分上诉请求理据充分，本院予以支持。上诉人范志远的部分上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第1268号民事判决；
二、被上诉人广东美的置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人范远志退还房款11548.73元；
三、驳回上诉人范远志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46.86元，二审案件受理费93.72元，均由被上诉人广东美的置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年六月十六日
书 记 员 钟勉力