山东省桓台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桓民初字第1869号
原告（反诉被告）：孙伟奇，女，1987年11月18日生，汉族，住滨州市博兴县。
委托代理人：王士兴，男，1950年4月28日生，汉族，住滨州市博兴县。
被告（反诉原告）：山东鸿嘉置业有限公司。住所地：桓台县。
法定代表人：蒋志英，董事长。
委托代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙伟奇诉被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。依法由审判员石琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙伟奇及其委托代理人王士兴，被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司的委托代理人齐登国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙伟奇诉称：2015年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的鸿嘉星城西湖兰庭10号楼2单元020302号房产一处，合同对房价、付款方式、交房时间、违约责任等作了明确约定。签订合同后，原告向被告支付房款80000元，被告出具收据一份。签合同时涉案房屋是框架，到了合同约定交房的时间仍是框架。由于原告的合同目的已无法实现，原告要求解除合同，退回房款，但向被告提出退回房款未果。为此，原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告返还原告已付购房款80000元并支付违约金10640元；诉讼费由被告承担。
被告山东鸿嘉置业有限公司辩称：1、原告未交清首付款，并且未办理银行按揭贷款，根据合同补充协议第六条规定，原告无权要求被告交房；2、涉案房屋已经具备交付条件，被告于2015年9月25日向原告发送收房通知，要求原告在收房时交清全部余款及相关费用，但原告至今未履行缴费义务，根据补充协议第一条第一款规定，原告应承担违约责任；3、被告要求与原告解除签订的商品房买卖合同。
反诉原告山东鸿嘉置业有限公司诉称：反诉原、被告双方于2015年2月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告从反诉原告处购买西湖兰庭10号楼2单元020302号房屋及该楼第2-19号地下储藏室。签约后反诉被告未足额支付首付款且未按补充协议约定办理银行按揭贷款。根据合同附件四《合同补充协议》第一条第一款的规定，诉至法院，请求依法解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》，确认桓台县果里镇果里大道406号鸿嘉星城西湖兰庭10号楼2单元020302号房屋及该楼第2-19号地下储藏室归反诉原告所有；支付违约金98541.90元；诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告孙伟奇辩称：1、反诉被告按照补充协议第一条的约定交付80000元，这是得到反诉原告认可的；2、反诉被告于2015年6月24日未付225419元首付款，是因为反诉原告在2015年5月31日前不能交房，在反诉原告严重违约，反诉被告合同目的不能实现的情况下，行使不安抗辩权，不再交款并要求退回购房款是合理合法的要求；3、补充协议第二条约定的如不能于2015年6月24日向反诉原告交付225419元，每逾期一日按照日万分之十向反诉原告支付违约金，该格式合同的约定不但违反公民权利义务一致的宪法原则，而且明显侵犯了消费者的合法权益，反诉原告违约在先却不承担违约责任，该条款是无效条款。综上，反诉原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，且反诉不能成立，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：原告（反诉被告）孙伟奇于2015年2月10日与被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司签订商品房买卖合同一份及补充协议一份，约定原告（反诉被告）孙伟奇购买由被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司开发建设的位于桓台县果里镇果里大道406号鸿嘉星城西湖兰庭10号楼2单元020302号预售商品房一处及该楼第2-19号地下储藏室使用权，房屋总价款为974259元、储藏室价款为11160元。合同第六条规定：签订合同之日付房款294259元，剩余房款680000元办理银行按揭贷款。第八条规定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条第二项规定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议第一条第一款规定：买受人应在本补充协议签订之日起7日内向出卖人指定的贷款银行提交办理按揭贷款所需资料及相关费用，并到贷款银行办理贷款手续。因买受人原因逾期15日未按上述约定办理贷款手续的，出卖人有权解除买卖合同，解除通知自送达买受人之日起生效，该商品房由出卖人另行出售，并由买受人按照本合同房款总金额的10%向出卖人支付违约金，买受人的首付款在扣除违约金后退给买受人，不计利息。同日，原告（反诉被告）孙伟奇向被告（反诉原告）支付房款68840元、储藏室款11160元。原告（反诉被告）孙伟奇并于当日与被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司签订补充协议书，开发商（甲方）为山东鸿嘉置业有限公司，订购方（乙方）为孙伟奇。协议约定：一、《商品房买卖合同》涉及的商品房房款总金额为974259元，其中294259元由乙方直接向甲方付款，另680000元由乙方提供银行贷款资料通过银行按揭贷款向甲方支付。二、《商品房买卖合同》第六条中“在签署本合同时乙方已付清首期购房款294259元”的内容不是事实，事实是乙方仅向甲方支付首期购房款68840元，剩余首期购房款225419元未付。为此，乙方向甲方承诺：于2015年2月5日前向甲方付首付款68840元，于2015年6月24日向甲方付剩余首付款225419元。若不能按上述约定时间付清上述房款，每逾期一日，由乙方按欠款额的日万分之十向甲方支付违约金；若乙方逾期超过10日仍未付清上述款项，则甲方有权单方解除上述《商品房买卖合同》，可在不通知乙方的情况下直接将该《商品房买卖合同》项下的商品房另行处置或出卖给第三人，且不对乙方承担任何责任，并且由甲方直接自乙方已交的购房款中扣除100000元作为乙方向甲方支付的违约金，剩余乙方已支付给甲方的购房款由甲方无息返还给乙方。三、本协议与原《商品房买卖合同》具有同等法律效力，原《商品房买卖合同》与本协议内容不一致的，以本协议为准。
另查明，被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司于2015年9月25日向原告（反诉被告）孙伟奇发出交房通知。
为证实自己的主张，原告提交交房须知一份，证实被告迟延交房的违约事实；提交照片一宗，证实2015年9月25日该商品房正在施工中，达不到交付条件；提交律师函、回复函、快递单各一份，证实2015年5月31日，被告承诺交付的商品房仍是框架结构，原告要求解除合同、返还房款并支付违约金；当庭提交孙云婧名片、谈话录音（庭后该组证据未提交），证实孙云婧说该房屋不能按时交付，在2015年5月31日前可以退回已付房款；提交2015年9月25日施工人员录音（庭后该证据未提交），证实涉案房屋还在施工，并不符合交房条件。对上述证据，被告对律师函的真实性无异议。对回复函的内容，其称与事实不符。对于孙云婧谈话录音，其称录音中没有任何退款的表述。对于施工人员的录音，其称录音不能证实是涉案房屋，与本案无关。
庭审中，原告认为合同约定的违约金过低，主张按照己方违约对方要求支付违约金的计算办法日万分之十为标准。
原告所诉违约金10640元，系以首付款80000元为基数，按日万分之十，自2015年2月5日计算至2015年6月18日所得。
反诉原告所诉违约金98541.90元，系按照总价款985419元（房款974259元储藏室款11160元）的10%计算所得。
上述事实，由原告（反诉被告）孙伟奇提交的身份证、商品房买卖合同、收款收据、补充协议书、收楼通知书、快递详情单、照片、律师函、回复函及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议书，内容合法，约定明确，系双方真实意思表示，应当确认为有效合同。被告山东鸿嘉置业有限公司未提交证据证实其已按照合同约定的时间履行交付房屋的义务，且截至开庭之日，被告未能向本院提交验收合格文件，原告要求按照该合同约定解除该商品房买卖合同，并要求被告返还购房款80000元的主张，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金10640元的主张，本院认为，按照相关法律规定，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以增加违约金，需要证明约定的违约金低于造成的损失，而本案原告并未提供证据证明其损失数额。故，违约金应按照商品房买卖合同第九条第二项规定的累计已付款的1%计算，为800元，原告诉求被告支付，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
关于反诉原告诉求依法解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》，确认桓台县果里镇果里大道406号鸿嘉星城西湖兰庭10号楼2单元020302号房屋及该楼第2-19号地下储藏室归反诉原告所有的主张，本院认为，其诉求符合双方签订的补充协议书的约定，本院予以支持。关于反诉原告诉求反诉被告支付违约金98541.90元的主张，本院认为，反诉原告并未提交证据证明是由于反诉被告的原因逾期15日未办理贷款手续，其诉求按房款总金额的10%计算违约金不符合合同约定。且反诉原告未按合同约定的时间即2015年5月31日前履行交付房屋的义务，其违约在先。反诉被告虽未按补充协议书约定的时间即2015年6月24日前支付剩余首付款225419元，但其由于反诉原告迟延交房致使合同目的不能实现，于2015年6月27日向反诉原告发出回复函一份，要求解除合同、返还房款并支付违约金。据此，反诉被告已对反诉原告的违约行为进行了合法抗辩，其未按约定期限支付首付款的行为并未构成违约。故，关于反诉原告的该项主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孙伟奇与被告（反诉原告）山东鸿嘉置业有限公司于2014年7月10日签订的商品房买卖合同。
二、被告山东鸿嘉置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙伟奇首付款80000元。
三、被告山东鸿嘉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙伟奇违约金800元。
四、驳回原告孙伟奇的其他诉讼请求。
五、桓台县果里镇果里大道406号鸿嘉星城西湖兰庭10号楼2单元020302号房屋及该楼第2-19号地下储藏室归反诉原告山东鸿嘉置业有限公司所有。
六、驳回反诉原告山东鸿嘉置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1033元，由原告孙伟奇承担123元，被告山东鸿嘉置业有限公司承担910元；反诉案件受理费1132元，由反诉原告山东鸿嘉置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 石 琳
二〇一五年十一月三十日
书记员 董亭廷