浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2007）淳民一初字第952号
原告余名主。
委托代理人王勤保、汪少程。
被告洪少华。
委托代理人胡建中。
原告余名主为与被告洪少华其他买卖合同纠纷一案，于2007年6月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员余建军独任审判，后因案情复杂，转入普通程序审理，分别于2007年7月17日、9月27日公开开庭进行了审理。原告余名主及其委托代理人王勤保、汪少程、被告的委托代理人胡建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年1月28日原、被告签订房地产买卖契约一份，约定由于被告已收到原告预付的购房定金60000元，双方同意订立本合同，原告向被告购买坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室（建筑面积100.67平方米）住房一套，成交价259700元，双方对房款的支付方式、房屋的交付时间及违约责任均作了约定。合同签订后，原告于2005年3月9日向被告支付购房款17900元，但被告至今未向原告交付上述房屋。原告认为，根据契约第三条的约定，被告交房时间是一个不变的时间，且办理房产按揭，需要被告配合，被告未将房子交付给原告，未通知原告办理房产按揭，致使原告按揭贷款一直未取得，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现起诉，要求被告立即向原告交付坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室住房一套，并将上述房屋所有权证、土地使用权证、契证过户至原告名下；被告支付原告从2005年6月15日起至2007年6月15日止按日利率万分之七点四计算的滞纳金140289.94元；本案诉讼费用由被告承担。
庭审中原告提供证据：1、房地产买卖契约原件1份，证明原告向被告购买坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室住房、定金支付及交房时间的约定情况。2、房屋所有权证存根原件1份，证明涉案房屋现登记在被告名下。3、收条原件1份、存款凭条回单原件2张，证明原告已支付被告购房款77900元。4、公示复印件1份，证明涉案房产已竣工验收。5、被告起诉张荣德的起诉书、淳安县发展计划局的批复、建筑工程施工申请表、建设工程定位验线合格通知书、工程开工报审表、竣工验收备案表、建设项目环境影响登记表、房地产买卖契约复印件各1份，证明被告起诉张荣德过程中主张房地产买卖契约有效，涉案房产系合法建筑的事实。
被告辩称，双方在签订房地产买卖契约时，对案涉房屋未办理相关产权证书，违反了房地产管理法的强制性规定，所签订的房地产买卖契约应属无效合同。原告在2005年3月9日有无向被告支付17900元预付款不清楚。原告未付清预付购房款，被告没有资金完成房屋建筑，故契约第三条交房时间并非不变的时间。双方对什么时候办理按揭约定不明，应根据银行抵押贷款程序办理。假如合同有效，合同的生效时间也有待确认，被告保留合同项下相应的权利。
被告未提供证据。
比照有效证据的要件，对上述证据本院分析认定如下：原告的证据1，被告提出违反法律强制性规定应无效的异议，本院认为该契约未违反法律效力性禁止规定，应为有效，该证据予以认定。证据2，被告所提其到2007年1月31日才具备房产证，原、被告在2005年1月28日不能签订房地产买卖契约的异议不能成立，该证据予以认定。证据3，被告提出存款凭条回单不能证明是预付房款的异议，因凭条上的时间、金额与原、被告签订的房地产买卖契约相符，被告的异议不足以否认原告系根据购房契约向被告付款的事实，故证据3予以认定。证据4、5，其中工程开工报审表虽系复印件，仍予认定，其他经本院与原件核对无异，予以认定。
综合上述有效证据，本院认定事实如下：2004年初，被告取得了位于淳安县千岛湖镇龙门坑村地块的国有土地使用权，即向淳安县发展计划局申请在该地块上建设总建筑面积1500平方米的商住综合楼，并向淳安县建设局申请办理建筑工程施工许可证。淳安县发展计划局于2004年6月15日批复同意原告在此处建设商住综合楼，淳安县建设局后对该建筑工程的施工予以许可。2005年1月28日，在被告整体土地使用权证已经办理的情况下，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定由于被告已收到原告预付的购房定金60000元，双方同意订立本合同，原告向被告购买坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室（现为千岛湖镇龙门路79-1号1幢201室，建筑面积104.32平方米）住房一套，成交价259700元，房款分两次支付，第一次支付总房价的30%计77900元，其中定金60000元在合同签订当日支付，余款17900元于2005年3月8日前支付；第二次支付总房价的70%计181790元（以下简称第二笔房款），在原告按揭出后一次性付给被告。双方同意于2005年6月15日由被告将上述房屋正式交付给原告，房屋移交给原告时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款3‰的滞纳金。原告在2005年1月28日合同签订当日向被告支付定金60000元，在合同签订后的2005年3月9日向被告支付购房款17900元。2007年1月31日，被告对坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室房屋办理了房产证，将其登记在自己名下。
本院认为，原、被告在签订房地产买卖合同时，对买卖的房屋虽未办理所有权证，但该房系被告在取得国有土地使用权证，办理建设工程规划许可证后所建造，且于2007年1月31日补办了房产证，故原、被告签订的房地产买卖合同并未违反法律效力性禁止规定，依法应属有效。双方应按契约全面履行自己的义务。被告所提该合同签订时，对案涉房屋未办理相关产权证书，违反了房地产管理法强制性规定的辩解，本院不予采纳。
合同虽约定第二笔房款在原告按揭出后一次性付清，但原告以该房办理按揭，被告必须履行相应义务，故不存在原告可以先以该房按揭付清房款，被告再交付该房的情形。被告未履行其在办理按揭中应履行的义务，且在约定交房之日所建房屋尚未竣工验收，导致原告未能办理按揭手续，故被告未于2005年6月15日向原告交房（包括办理过户登记）构成违约。原告要求被告交付坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室住房，并将该房所有权证、土地使用权证、契证过户至原告名下的请求，本院予以支持。至于原告应交付的第二笔房款，因被告在本案中未主张，被告可于向原告交付该房屋并办理过户登记后另行通过其他合法途径解决。原告要求被告支付从2005年6月15日起至2007年6月15日止全部房款按日利率万分之七点四计算的滞纳金140289.94元，虽低于合同约定的滞纳金数额，但被告仍然主张过高，考虑原告实际所受损失，对原告的违约金（即原告主张的滞纳金）请求本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告洪少华于本判决生效之日起三十日内向原告余名主交付坐落于千岛湖镇龙门地块1#楼201室（现为千岛湖镇龙门路79-1号1幢201室）住房一套，并同时将该房屋所有权证、土地使用权证、契证过户登记至原告余名主名下。
二、被告洪少华支付原告余名主从2005年6月15日起至2007年6月15日止的违约金15524.69元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告余名主的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告余名主负担6497元，被告洪少华负担803元；保全申请费1818元，由被告洪少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费7300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判长 唐云珍
审判员 余建军
审判员 徐卫平
二〇〇七年十二月二十日
书记员 姜勇军