辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终722号
上诉人（原审被告）：中诚信托有限责任公司。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张朔，北京同诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢思源，北京同诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滕秀志。
委托诉讼代理人：王威，辽宁安行律师事务所律师。
原审第三人：沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司。
法定代表人：杜骄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李仁财。
上诉人中诚信托有限责任公司（简称中诚公司）因与被上诉人滕秀志、原审第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司（简称圣地雅阁公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中诚公司的委托诉讼代理人张朔、卢思源，被上诉人滕秀志的委托诉讼代理人王威、原审第三人圣地雅阁的委托诉讼代理人李仁财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中诚公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判决驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1、契约有预约与本约之区分。涉诉的认购、团购协议等均为开发商不具备售房条件下，以认购等形式签订商品房买卖合同的意向协议，其内容也不包括交付使用条件、配套设施和公共设施的交付承诺、相关权益、责任、产权归属及办理产权登记有关事项等，所以，此类认购书等为预约并非本约，与《商品房销售管理办法》中所要求的商品房买卖合同主要内容差别显著。另，涉诉房屋均在“五证”不全下交易，且亦未予以网签备案登记。2、未备案登记的房屋无法对抗第三人。依据《城市房地产管理办法》第四十五条第二款之规定，商品房预售合同应登记备案。房屋买受人在预约中的权利是典型的债权，未进行备案登记达不到债权物权化的效力。最高院《关于适用<合同法>若干问题的解释（一）》中明确：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。所以，一审判决认定的房屋销售行为是典型的合同债权，仅为对人权。3、物权优先于债权。如前所述，被上诉人依前述认购书等所享有的只是“给付请求权”，即“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的”，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，买受人应向出让人请求解除合同等。而上诉人的优先受偿权已登记公示及被生效民事判决所确定，其担保物权取得方式亦无过错。所以，上诉人的抵押权具有排除第三人干扰及对抵押物优先受偿的效力。综上，被上诉人不具有排除上诉人对世权的权利及情形，遂一审判决适用法律错误，认定事实不清，请求二审法院依法予以撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人滕秀志答辩称，一审判决正确，应予维持。
原审第三人圣地雅阁公司述称，同意被上诉人的答辩意见。
滕秀志向一审法院起诉请求：1.请求判决不得执行原告位于沈阳市东陵区世博东街30号8号楼1-4-2室房屋；2.请求确认原告对该房屋享有所有权；3、请求法院判令被告沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司协助原告办理产权登记；4、请求人民法院判令二被告承担诉讼费用。
一审法院查明：2012年6月7日，圣地雅阁公司（甲方）与滕秀志（乙方）与签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，主要内容：乙方自愿选择购买涉案房屋。房屋建筑面积149.31平方米，房屋价格472850元。二、付款方式约定：一次性付款，于协议签订当天起3日内补齐剩余总房款全款。三、认购房源确认须知中第1条约定：乙方应在甲方规定的时间内办理《商品房买卖合同》签署事宜，贷款客户7天内提交银行按揭所需资料，并交纳相关费用，逾期视为放弃该房源认购权，甲方有权不予退还定金，并将该房源另行出售。4、本认购协议书不得转让。当日圣地雅阁公司为滕秀志出具收款472,850元的收据。《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》签订后，滕秀志与圣地雅阁公司未再签订《商品房买卖合同》。
2016年4月18日案外人李彦平与滕秀志签订房屋转让协议，约定李彦平将圣地雅阁公司开发的位于沈阳市东陵区森林路1号欧风小镇小区房屋转让给滕秀志，转让价格为38万元。同日，圣地雅阁公司出具证明，证明：李彦平于2009年与圣地雅阁公司签订《定向开发团购商品房协议书》，李彦平分别于2009年4月26日缴纳购房款15万元，2009年11月9日缴纳购房款23万元，共计38万元，用于购买本案诉争房屋。李彦平于2009年12月9日将上述房屋转让给滕秀志。李彦平的银行卡于2009年12月9日由滕秀志存入23万元。2012年6月20日圣地雅阁公司为滕秀志开出涉案房屋的入住通知单。
另查明，2010年8月10日圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市规划和国土资源局棋盘山国际风景旅游开发区分局办理了国有土地使用权抵押登记。
2010年8月24日，圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市房产局办理了在建工程抵押登记，抵押物包括查封房屋。
2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第00008号民事判决：一、沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还中诚信托有限责任公司欠款人民币六千八百万元并支付利息；二、中诚信托有限责任公司对编号为棋盘山他项（2010）第019号《土地他项权证》上载明的抵押物、对抵押物（包括查封房屋）享有优先受偿权。
2014年1月9日，中诚公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年2月19日，北京市第二中级人民法院预查封了查封房屋。
后北京市第二中级人民法院委托一审法院执行。一审法院执行中，滕秀志提出异议，一审法院作出（2016）辽01执异256号执行裁定，以“滕秀志未实际占有房屋”为由裁定驳回滕秀志的异议。
2015年8月31日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司受一审法院委托对包括查封房屋在内的欧风小镇（一期）1#-8#住宅进行价值评估，出具《房地产估价结果报告》一份。报告中载明：2015年6月10日现场勘查时，欧风小镇（一期）1#-8#住宅均为在建工程，主体封顶，门窗安装完毕，处于停工闲置烂尾状态，园区内杂草丛生，消防管线未安装，电、地热随主体及砌筑预埋管线，用水管线尚未接入。
一审法院认为，首先，滕秀志提供了其与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》，圣地雅阁公司出具的专用收款收据，由此可见，滕秀志的举证基本形成证据链条，证明其与圣地雅阁公司之间存在房屋买卖行为。中诚公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定滕秀志的主张。
其次，关于滕秀志与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》是否是认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”滕秀志与圣地雅阁公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，滕秀志亦交纳购房款，故可以认定滕秀志与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》系双方就案涉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。
再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定滕秀志与圣地雅阁公司之间订立了房屋买卖合同并支付购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，滕秀志在此过程中并没有过错，滕秀志的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
最后，从诉讼双方各自行为发生时间先后来看，中诚公司与圣地雅阁公司之间签订《借款合同》时间、办理包括案涉房屋在内的在建工程抵押登记时间、起诉时间、法院办理预查封时间均发生在滕秀志与圣地雅阁公司签订购房合同及付款时间之后，虽然中诚公司主张滕秀志与圣地雅阁公司之间存在倒签合同情形，但仅为单方陈述，并未提供相应证据均以证明，故对中诚公司的该主张不予采纳，对滕秀志签订购房合同及付款时间在先的事实予以确认。
综上所述，滕秀志作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除中诚公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于滕秀志提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。关于滕秀志提出确认查封房屋所有权、办理房屋产权登记的主张，因查封房屋尚未竣工验收，未交付使用，故滕秀志上述主张一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市东陵区世博东街30-1号楼1-1-2号房屋；二、驳回滕秀志其他诉讼请求。案件受理费8393元，由圣地雅阁公司负担（滕秀志已预交）。
二审期间，各方当事人都没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，关键问题在于案外人滕秀志就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除中诚公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，滕秀志与圣地雅阁公司签订了《欧风小镇情景洋房认购协议书》，圣地雅阁公司为滕秀志出具了缴纳购房款的收款收据。从《欧风小镇情景洋房认购协议书》的主要内容看，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的可以认定为商品房买卖合同的要件，且协议书系双方就案涉房屋买卖的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，一审认定该协议书具备商品房买卖合同性质是正确的。由此可以认定滕秀志与圣地雅阁公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款。因为案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件，所以滕秀志无法办理产权过户登记，故滕秀志在此过程中并没有过错。滕秀志的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
综上，中诚公司的上诉理由无事实及法律依据，其上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审上诉案件受理费8393元，由中诚信托有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 菡
审判员 潘 志 斌
审判员 赵 碧 涛
二〇一七年十一月二日
书记员 李丹妮（代）