湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6781号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李海洲，男，1955年9月20日出生，汉族，武汉市政建设集团职员，住武汉市汉阳区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈子利，男，1980年6月22日出生，汉族，武汉广电房地产有限公司职员，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：裴敏，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：孟曼，女，1981年9月18日出生，汉族，纽宾凯置业顾问有限公司职员，住武汉市经济开发区，
原审第三人：顺驰置业武汉有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人：李梦玲，该公司经理。
委托诉讼代理人：句娇云，该公司职员。
上诉人李海洲因与被上诉人陈子利、原审第三人孟曼、顺驰置业武汉有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李海洲上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方签订的《存量房居间买卖合同》无效；2、本案一、二审诉讼费、保全费由陈子利承担；3、判令撤销一审法院对本案房屋的查封。事实与理由：一、一审判决认定合同有效的理由有误。上诉人对诉争房屋没有处分权，出卖房屋也非上诉人的真实意愿，且上诉人没有收到被上诉人的购房定金。二、一审判决有意回避关于签约的时间等重大问题，本案的合同也显失公平，导致本案的判决结果有失公平、公正。三、一审判决认定上诉人违约，并承担违约责任，与事实不符。双方对过户的时间并没有明确的约定，且上诉人对诉争房屋已被法院查封的事实并不知情。
陈子利辩称，诉争房屋归上诉人所有，其有权对房屋进行处分，其在合同上签字就应承担相应责任。双方签订的合同合法有效，上诉人应履行合同，协助办理过户手续。诉争房屋被法院查封系上诉人与他人的债务纠纷所致，与被上诉人无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孟曼述称，对一审判决无异议。
顺驰置业武汉有限公司述称，对一审判决无异议。
陈子利向一审法院起诉请求：1、判令陈子利与李海洲签订的0114635号《存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、判令李海洲继续履行与陈子利签订的《存量房居间（买卖）合同》；3、判令李海洲承担陈子利已支付的房屋中介信息费人民币20000元；4、判令李海洲承担违约责任暂计人民币16700元（违约责任期间从2016年2月23日起计算至被申请人合同履行完毕之日）；5、判令李海洲承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。
李海洲向一审法院反诉请求：1、判令陈子利与李海洲签订的0114635号《存量房居间（买卖）合同》无效；2、判令陈子利承担本案一切费用；3、判令撤销一审法院对李海洲本案房屋的查封。
一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋原系李海洲、管慧梅夫妻共同财产，产权登记于李海洲名下。2015年5月25日，李海洲、管慧梅办理离婚登记，双方在《自愿离婚协议书》中约定：上述房屋产权归男方李海洲所有。2015年5月26日，武汉市江汉区人民法院依据（2015）鄂江汉民一初字第00531号民事裁定书对上述房屋予以查封，查封期限自2015年5月26日至2018年5月25日。同年10月14日，武汉市市政建设集团有限公司第一直属项目部向李海洲出具收条，内容为：“今收到，李海洲交给集团公司用于还欠款，李海州本人房屋所有权证和房屋国有土地使用证原件各壹本，房屋地址：武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号3单元602号”。同年11月3日，一审法院依据（2015）鄂汉阳民二初字第01036号民事裁定书对上述房屋予以轮候查封，查封期限自2015年11月3日至2018年11月2日。2016年1月6日，卖方李海洲（甲方）与买方陈子利（乙方）及经纪代理方顺驰置业武汉有限公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条、甲方所有的房屋坐落于武汉市汉阳区朝阳星苑1号楼3单元602号，为框架结构，建筑面积138.73平方米，房屋所有权证号为：武房权证阳字第××号，土地使用权证号为：阳国用（商2006）第645号。第二条、经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币壹佰贰拾壹万元整（净价）。第三条，付款方式约定：乙方于2015年元月6日向甲方支付人民币伍万元整，作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。乙方于过户当天，见收件单后向甲方支付人民币壹拾捌万元整。余款人民币玖拾柒万元整委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额乙方以现金补齐。尾款人民币壹万元整，待甲方交房当天，乙方直接支付给甲方。第四条、房屋交易税费承担方式：甲方承担个税；乙方承担过户费、契税、中介费和贷款服务费。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付经纪代理费贰万肆仟贰佰元整，如因甲方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%计贰万肆仟贰佰元整。甲乙双方协商解除本合同的，由双方平均负担经纪代理费的200%，计贰万肆仟贰佰元整。第六条、本合同签订之日，甲、乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交给丙方，丙方在甲、乙提供相关证件齐全、房屋抵押注销后15个工作日内开始协助办理过户手续不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。第七条、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋有共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。第八条、甲方应在收到全款3日内腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业等费用。水、电存折等由甲方过户给乙方。甲方应保持房屋现状和结构及水表、电表及配套设施的完整性。第九条、甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。第十条、乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未支付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。第十二条、甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任。附加条款：1、甲方承诺该房屋为唯一住房，若产生房屋个税由甲方承担。2、甲方将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》留于丙方保管。3、甲方保证该房屋不存在债务关系，产生的房屋纠纷由甲方本人承担，本合同由陈永枝（420104196408131626）签署，后续房屋交易由她负责和完成等内容。经查，上述约定第三条“2015年元月6日”系笔误，实际应为“2016年元月6日”。同日，陈子利向顺驰置业武汉有限公司支付了中介服务费20000元，并向该公司职员孟曼支付了上述房屋购房定金50000元，顺驰置业武汉有限公司及孟曼分别出具了收据及收条。
2016年1月7日，李海洲与顺驰置业武汉有限公司签订《协议》，约定：“今李海洲出售位于汉阳区朝阳星苑1号楼3单元602室，买方定金剩下人民币壹万陆仟元整，其中人民币陆仟元整在房屋交割当天返还给本人，人民币壹万元整用于该房屋未结清物业费、水、电费等相关费用，用于房屋析产手续费用及相关费用”。同日，陈子利委托顺驰置业武汉有限公司职员孟曼向李海洲通过银行转账支付了购房定金34000元，李海洲出具了定金收据。已交付的该34000元，后被李海洲用于偿还诉争房屋所欠银行贷款，定金50000元扣除上述34000元，余款16000元现仍由孟曼保管。2016年5月，顺驰置业武汉有限公司职员向陈子利交付诉争房屋钥匙，后陈子利搬入该房屋居住至今。
一审法院另查明：李海洲因工程亏损负债，将其个人所有的上述房屋“两证”原件交由武汉市市政集团有限公司作为偿债担保。陈永枝系武汉市政集团公司职员，经该公司委派全程参与了李海洲与陈子利房屋买卖洽谈。后陈永枝将房屋“两证”原件交给顺驰置业武汉有限公司。案经调解，双方未能达成一致协议。
一审法院认为，位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋系李海洲所有，其对该房屋享有处分权。陈子利与李海洲就上述房屋签订买卖合同后，陈子利依约给付了购房定金，因诉争房屋被人民法院查封，致使李海洲未能依约履行合同义务。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，已被人民法院查封之房产不得转让，但该规定实际系行政管理性规定，并非认定平等主体间民事合同效力的依据，故陈子利与李海洲就上述房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，该合同应认定为有效，故对陈子利要求确认上述合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。我国房产权属变更采取登记制度，上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条作为房屋权属登记机构办理房产权属转移登记的依据，现本案诉争房屋被人民法院依法查封，故暂不具备办理权属变更登记之条件系客观事实，故对陈子利要求李海洲继续履行签订的买卖合同的诉讼请求，一审法院暂不予支持。依照双方所签合同第七条和附加条款第3项之约定，李海洲在与陈子利签订合同时，诉争房屋已被人民法院依法查封，致使交易未能继续履行，其行为具有明显过错，已构成了违约，依照双方所签合同第五条、第七条之约定，陈子利向经纪代理人顺驰置业武汉有限公司交付的代理费20000元应由李海洲负担，故对陈子利要求判令李海洲支付人民币20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。另依照双方所签合同第九条之约定，现因李海洲的原因致使房屋权属过户办理逾期系客观事实，故对陈子利要求李海洲支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。违约金的计算方式为，以李海洲收到的人民币34000元定金为本金，按每日0.1%的标准，从2016年2月23日起计算至本判决生效之日止。李海洲提出双方所签存量房买卖合同系草签合同，且合同具体内容实际为陈永枝具体商谈，并非其本人真实意思表示的观点，依照《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，双方所签买卖合同内容明确、具体，具备房屋买卖合同履行的主要要素，李海洲对陈永枝在该房屋交易中的代理行为知情且未提出异议，对此合同附加条款予以了明确，且买卖合同签名亦为李海洲本人亲笔所签，故对李海洲的上述观点，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈子利与李海洲于2016年1月6日就位于武汉市汉阳区汉阳大道591号朝阳星苑1号楼3单元602号（建筑面积138.73平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；二、李海洲于一审判决生效之日起十日内支付给陈子利人民币20000元；三、李海洲于一审判决生效之日起十日内支付给陈子利以人民币34000元为本金，每日按0.1%的标准，从2016年2月23日起计算至一审判决生效之日止的违约金；四、驳回陈子利的其他诉讼请求；五、驳回李海洲的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币718元、保全费人民币5000元（陈子利预交）、反诉费人民币359元（李海洲预交），均由李海洲承担，李海洲应于一审判决发生法律效力之日起十日内，将应负担的款项直接支付给陈子利。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案诉争房屋产权登记于李海洲名下，李海州系该房屋的所有权人，对该房屋享有处分权，李海洲认为其对诉争房屋不享有处分权的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。陈子利与李海洲、顺驰置业武汉有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，陈子利按照约定支付了购房定金，因诉争房屋在合同签订前被人民法院查封，导致交易未能继续履行，李海洲对诉争房屋被查封具有过错，已经构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决李海洲向陈子利支付20000元及违约金并无不当。李海洲要求判令双方签订的《存量房居间（买卖）合同》无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，李海洲并未提供证据证明陈子利签订协议的行为符合上述法律规定的无效情形，对李海洲的该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，李海洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1077元，由李海洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 瑜
审 判 员 黄 更
审 判 员 胡丹丹
二〇一七年十一月十三日
法官助理 赖瑞文
书 记 员 肖宇晴