浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖长和民初字第395号
原告李甲。
委托代理人李乙。
被告王某。
第三人王某某。
委托代理人吴某。
原告李甲诉被告王某、第三人王某某房屋租赁合同纠纷
一案，本院于2009年11月9日受理后，依法组成合议庭，于201
0年3月26日公开开庭进行了审理。原告李甲的委托代理人李乙
，第三人王某某的委托代理人吴某到庭参加诉讼，被告王某经
本院公告送达起诉状副本与开庭传票后无正当理由拒不到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年1月1日，原告委托案外人卢甲将位于
长××县××城镇××楼××、××、××楼的房屋进行出租
。卢甲接受委托后，经与被告协商，于2009年4月8日以自己的
名义将属于原告的房屋进行出租，订立了房屋租赁合同。合同
约定：租赁期限从2008年5月1日至2016年4月31日止计8年，租
金为一年一付，第一年为36万元，第二年开始租金按每年增长
3%的比例确定，租金采用先付后用原则，以第一次付租金为基
准日，提前一个月支付。合同还约定被告有不支付租金一个月
以上、未经原告书面同意转租第三人等情形，原告均有权解除本合同，双方对合同违约后的处理等事宜均作了详细约定。合
同签订后，原告将房屋交付被告租赁使用，被告按约定支付了
第一年租金。但到了第二年租金370800元支付期限时，被告与
原告协商分期支付租金，原告表示同意，被告于5月支付11080
0元，结欠租金26万元，约定于6月底前付清。但到期未按该期
限支付，后原告数次催讨未果，并从侧面得知被告可能将房屋
擅自转让他人，原告于2009年9月7日通知被告支付租金、不得
转租等，否则将依合同约定解除租赁合同。被告收到通知后无
任何音讯。在诉讼前，原告经调查才得知，被告在原告9月7日
通知前就转租了房屋，第三人伪造租赁合同到工商行政管理局
办理了个体户营业执照。原告认为，被告承租原告房屋应按合
同约定期限支付租金、未经原告书面同意不得转租，现被告严
重违反合同约定，缺乏诚信，故诉请判令：1、解除原、被告
之间的房屋租赁合同，确认被告转让给第三人的行为无效；2
、被告支付欠缴租金260000元；3、被告赔偿可得利息损失100
000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼视为放弃答辩
的权利。
第三人王某某辩称：对原、被告约定的不得转租等相关
事宜，第三人并不知情；第三人并未伪造租赁合同到工商部门
办理营业执照，营业执照是被告办理的；第三人也是本案的受
害方，请求法院驳回原告对第三人的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、案
外人卢某和王某签订的房屋租赁合同，证明原告将诉争房屋出租给被告，并对违约责任等作了约定；2、被告王某出具的欠
条，证明被告结欠原告房屋租金260000元；3、催交租金通知
书及回执，证明原告告知被告支付租金的的期限及在租赁期限
内不得转租；4、工商注册资料，证明长兴雉城豪旺角商务宾
馆系第三人王某某亲自办理和领取营业执照的；5、第三人王
某某伪造的卢某与王某某的租赁合同，证明该租赁合同系伪造
的，对原告没有约束力；6、工商登记注销材料，证明被告已
将长兴好旺角商务宾馆注销登记；7、房产证复印件，证明原
告对诉争房屋享有所有权；8、委托书，证明原告委托卢某委
托处理房屋租赁的事宜；9、证人卢某的证人证言，证明其并
未与王某某签订房屋租赁合同。
被告未到庭参加诉讼视为放弃举证、质证的权利。
第三人质证认为：对证据1、2不清楚；证据3是原告单某
面出具的通知，第三人并未签字；对证据4无异议；对证据5，
认为系卢某与王某某签字的，该租赁合同系真实合法的；对证
据6无异议；对证据7中李步高的主体资格有异议；证据8与本
案无关联性；对证据9，认为2009年7月1日的租赁合同是王某
拿着卢某已签好字的房屋租赁合同给第三人签字的，第三人并
不知道卢某的签名是伪造的。
第三人为证明自己的辩驳，向本院提交了如下证据：1、
转让协议书，证明诉争房屋是由王某转让给王某某；2、承诺
书，证明2008年7月1日至2010年7月1日的房屋租金已由王某付
清，且王某某也已将之后的租金支付给王某。
原告质证认为：对证据1的真实性有异议，认为无法核实；证据2与本案缺乏关联性。
原告与第三人提交的上述证据经本院审查后认为：原告
提交的全部证据及第三人提交的证据1，内容真实，来源合法
，且与本案有关联，本院予以采信；第三人提交的证据2，因
其中关于“2008年7月1日--
2010年7月1日房租已付清”等内容与原告提交的证据2相矛盾
，故应结合本案其他证据综合分析后再予以认定。
根据上述采信的证据并结合到庭当事人的陈述，本院查
明本案事实如下：2008年4月8日，原告委托卢某（曾用名卢甲
）与被告王某签订房屋租赁合同一份，合同主要内容约定如下
：原告将其所有的座落于长兴县雉城镇解放西路58号旭日大厦
103室、201室、202室、301室、302室出租给被告；租期8年，
从2008年5月1日至2016年4月31日；租金一年一付，第一年租
金360000元，每年增长3%，先付后用，第一年租金在本合同生
效后支付全年租金，以后每年租金以第一次支付租金为基准日
，提前一个月支付当年租金；承租人在承租期间不得转租所租
赁的房屋，不得收取任何转让费。有下列情形之一的，出租人
有权解除合同，并收回所有房屋：承租人不交付或不按约定交
付租金一个月以上的；承租人所欠各项费用达1000元以上的；
未经出租人同意承租人擅自改变出租房屋用途的；未经出租人
书面同意，承租人将出租房转租第三人的；承租人在出租房屋
内进行违法活动的。双方不得中途提出解除合同，如8年内承
租人退租的，除已付的租金不退外，还应赔偿出租人可得利益
100000元，如承租人因欠付租金或其他费用而解除合同的，出租人有权向承租人要回含可得利益在内的全部损失。合同签订
后，原告将房屋交付被告，被告按照合同约定支付了第一年租
金。但到了第二年租金370800元的支付期限时，被告与原告协
商分期支付租金，原告表示同意，被告于2009年5月支付租金1
10800元，尚结欠租金260000元，约定于2009年6月底前付清，
并由被告出具欠条一份。2009年9月7日，卢某向被告王某发出
催交租金通知书，要求其在通知送达之日起7日内支付租金260
000元，如不按通知支付租金，将按合同约定解除合同，并追
究违约责任。另查明，2009年2月25日，被告王某在原告不知
情的情况下与第三人签订好旺角商务宾馆转让协议书，被告王
某将其从原告处租赁的房屋所开设的好旺角商务宾馆（含房间
、床铺等）转让给第三人王某某。现原告因被告未支付所欠租
金及被告的转租未经其同意诉至本院。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，应
受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的
义务。因被告王某未按约定及时支付房屋租金，已符合原、被
告签订的房屋租赁合同中约定的解除合同的情形，现原告诉请
解除其与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付欠缴租金
260000元，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在租赁合
同中明确约定“双方不得中途提出解除合同，如8年内承租人
退租的，除已付的租金不退外，还应赔偿出租人可得利益1000
00元，如承租人因欠付租金或其他费用而解除合同的，出租人
有权向承租人要回含可得利益在内的全部损失”，该约定意思
表示真实，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，故原告主张被告赔偿其可得利益100000元的诉请，本
院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定
：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
本案中，原、被告在租赁合同中明确约定不得转租，被告在未
经原告同意的情况下擅自将诉争房屋转租给第三人，由于没有
合法的处分权，此时转租合同属于效力待定的合同。但因原告
主张解除其与被告之间的租赁合同，且本院已予以支持，故在
租赁合同解除后转租合同归于无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条
，第九十七条，第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、终止履行原告李甲与被告王某的房屋租赁合同，被
告王某将房屋转租给第三人王某某的行为无效；
二、被告王某给付原告李甲房屋租金260000元，限于本
判决生效后十日内付清；
三、被告王某赔偿原告李甲可得利益损失100000元，限
于本判决生效后十日内付清；
本案案件受理费6700元，财产保全费2420元，合计9120
元，由被告王某承担，于本判决生效之日起十日内径直给付原
告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
提交上诉状正本一份、副本一份，上诉于浙江省湖州市中级人
民法院。
审 判 长 陈满民
审 判 员 阳锦翔
代理审判员 柯晓蕾
二〇一〇年六月二十八日
书 记 员 吴 敏