内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终4885号
上诉人（原审被告）松某。住所地：赤峰市松山区物流园区刘树民承包地界内。
经营者田玉林，男，1964年9月17日出生，汉族，现住赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村*组。
委托诉讼代理人田某，赤峰市松山区振兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）孙某，男，1982年10月5日出生，汉族，农民，现住赤峰市。
原审被告杨某，男，1962年2月8日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。
委托诉讼代理人张某，内蒙古方赫律师事务所律师。
原审被告赤峰天奇建筑工程有限公司。住所地：赤峰市敖汉旗新惠镇新中街东慧宁路南（海通就医有限公司综合楼）。
法定代表人孟某，董事长。
委托代理人王某1、王某2，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
上诉人松某因与被上诉人孙某、原审被告杨某、赤峰天奇建筑工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
松某的上诉请求：依法撤销赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初5688号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人与杨某，即没有签订房屋买卖合同，也没有工资抵款协议，不能认定孙某已购买争议房屋；2、赤峰宝石房地产开发有限公司为杨某出具备案书，只能认为杨某取得了争议房屋的权利，但不能据此认定被上诉人取得该楼房的所有权，不能认定被上诉人符合物权登记条件；3、备案书不属于商品房买卖合同，即使杨某同意抵顶给被上诉人，也不属于符合物权登记条件，不属于已办理物权预告登记，况且，在查封时，也根本没有办理受让物权预告登记；4、被上诉人已将工人工资重新借给杨某，双方形成新的民间借贷法律关系，涉案房屋不具备法定抵押条件，抵押行为无效。综上，一审判决认定事实不清楚，证据不足，适用法律错误。
孙某辩称，服从一审判决。
杨某陈述称，杨某将在宝石房产公司取得的涉案房屋抵押给了张国军，并没有授权蔡某将该房屋抵押给他人。
赤峰天奇建筑工程有限公司陈述称，涉案工程是杨某私刻赤峰天奇建筑工程有限公司公章，以赤峰天奇建筑工程有限公司名义对外施工的，实际上涉案工程天奇公司并未中标。因此，被上诉人所作的抵押没有办理房屋抵押登记，是不能对抗查封行为的。
孙某向一审起诉请求：请求撤销赤峰市松山区人民法院（2016）内0404执异66号执行裁定书；依法确认赤峰天奇建筑工程有限公司杨某以位于××旗房抵顶孙某用于发放农民工工资的行为合法有效。
一审法院认定事实：赤峰天奇建筑有限公司杨某在赤峰宝石房地产开发有限公司开发的位于赤峰市××旗上京广场承建工程，赤峰天奇建筑有限公司、杨某将其承建楼房E区1号、2号、5号楼的木工工程交由孙某等承建。2012年9月10日，赤峰宝石房地产开发有限公司抵顶工程款给付施工人杨某位于赤峰市××旗房屋一处，面积89.14平方米，同日赤峰宝石房地产开发有限公司林东项目部与杨某签订了备案书，备案书上注明：受杨某委托，待售楼处换取合同时，将本备案书退回售楼处并将合同开到孙红雨名下，我予以承认，杨某的委托人蔡某在上面签字。2016年7月12日，赤峰宝石房地产开发有限公司出具了情况说明，内容为：王建民、孙某在林东镇上京广场E区1号、2号、5号楼承建木工工程，赤峰宝石房地产开发有限责任公司分别于2012年9月10日、2013年7月14日、2013年8月9日将E区EZ-3.5102、1112、3082室三套楼房做到王建民、孙某名下，用于E区发放农民工工资，赤峰宝石房地产开发有限责任公司于2016年5月6日取得E区销售许可证，取得销售许可证前不能办理网签合同手续。
另查明，因松某与杨某、赤峰天奇建筑工程有限公司、赤峰宝石房地产开发有限公司建筑设备租赁合同纠纷一案，经松某申请，该院于2015年11月4日作出（2015）松民初字第7849号民事裁定书，将登记在赤峰宝石房地产开发有限公司名下的位于赤峰市××旗.11.11，BZ-1.11.12，BZ-3.11.11,BZ-3.11.12号房屋予以查封，该院于2015年12月17日作出（2015）松民初字第7849号民事判决书，判决：杨某于本判决生效后10日内给付松山区鑫浩建筑建材租赁站租赁费105万元，赤峰天奇建筑建工程有限公司对上述款项承担连带清偿责任。杨某、赤峰天奇建筑工程有限公司未履行判决书确定的义务，松某于2016年4月13日向该院申请执行，在执行过程中，孙某提出执行异议，该院2016年6月28日作出（2016）内0404执异第66号执行裁定书，驳回了孙某的异议。
再查明，赤峰宝石房地产开发有限公司于2016年5月6日取得商品房预销售许可证。
原审法院认为，赤峰宝石房地产开发有限公司将位于赤峰市××旗房屋一处抵顶工程款给付施工人杨某，双方签订了备案书，备案书上注明了受杨某委托待售楼处换取合同时将本备案书退回售楼处并将合同开到孙红雨名下，赤峰宝石房地产开发有限公司出具的情况说明也说明王建民、孙某在林东镇上京广场E区1号、2号、5号楼承建木工工程，赤峰宝石房地产开发有限责任公司于2012年9月10日将E区EZ-3.5102、1112、3082室三套楼房做到孙某名下，用于E区发放农民工工资，应认定杨某将涉案房屋出售给孙某已经得到赤峰宝石房地产开发有限公司认可，赤峰宝石房地产开发有限公司与孙某存在商品房买卖合同关系，该备案书上的出售行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的商品房买卖合同的规定，是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，赤峰宝石房地产开发有限公司取得了该房屋商品房的预销售许可，故赤峰宝石房地产开发有限公司与杨某签订的备案书合法有效。因赤峰宝石房地产开发有限公司于2016年5月6日才取得商品房预销售许可证，取得销售许可证前不能办理网签合同手续，该院经松某的申请于2015年11月4日作出了（2015）松民初字第7849号民事裁定书，将涉案房屋予以查封，无法办理网签合同手续，不能认定孙某对未办理登记手续存在过错。孙某的物权期待权应受到保护。综上，孙某对松某申请执行的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决：不得因松某与杨某、赤峰天奇建筑工程有限公司、赤峰宝石房地产开发有限公司建筑设备租赁合同纠纷一案，对位于赤峰市××旗房屋进行执行。
二审审理期间上诉人田玉林和孙某分别向本院交了下列证据：田玉林申请证人蔡某出庭作证，蔡某证实，杨某向张国军借款，以四处房产作抵押，如果还不上钱，想把房源分配给王建民和其他木工；同时证明杨某与张国军之间没有发生真正的借贷关系，实际是欠工人工资款，在备案书上签字的目的是一旦杨某给付不了工人工资，房子就抵顶工人工资。
孙某对蔡某的证言真实性有异议，认为张国军承建的是涉案工程的一、二楼，而我们承建的是三楼以上。其证言与本案没有关联。
杨某对蔡某的证言真实性没有异议。
赤峰天奇建筑工程有限公司对蔡某的证明的内容不清楚。
孙某提举了赤峰宝石房产公司于2016年5月6日取得的《商品房预售许可证》复印件；证明宝石房产公司已取得了预售许可。
田玉林对孙某提举的该许可证的真实性有异议，认为是复印件无法与原件核实，不能作为证据采信。
杨某、赤峰天奇建筑工程有限公司对该许可证的真实性无异议。
经庭审举证、质证，本院认为：1、蔡某的证言涉及到用该涉案楼房抵顶工人工资，张国军与杨某没有发生实际借贷关系，故对该部分证言的真实性予以确认。2、尽管孙某提举的《商品房预售许可证》系复印件，但该许可证具有公示效力，在房管部门均有备案可查，故对该证据的真实性予以确认。
本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。
本院认为：孙某依据赤峰宝石房地产开发有限责任公司为杨某出具的备案书，该备案书明确注明涉案楼房已抵顶给孙某，孙某既已取得了该楼房的所有权，符合物权登记条件。因涉案楼房赤峰宝石房地产开发有限责任公司在2016年5月6日才取得商品房预售许可证，田玉林于2016年2月2日申请法院将上述房屋查封，致使孙某未能办理物权登记，侵犯了孙某作为消费者的物权期待权。故孙某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，松某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担；邮寄送达费80元，由上诉人与被上诉人及二原审被告各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 鹿春林
审判员 崔明明
审判员 郭 宇
二〇一七年一月二十日
书记员 苏日娜