安徽省望江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0827民初16号
原告（反诉被告）：陈春明，男，1969年12月28日生，汉族，农民，住本县。
原告（反诉被告）：史玉红，女，1973年9月13日生，汉族，农民，住本县。
共同委托诉讼代理人：胡安法，安徽大雷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金海平（又名金妹伢），女，1974年7月20日生，汉族，农民，住本县。
委托诉讼代理人：王国洋，安徽大雷律师事务所律师。
被告：金祝青，男，1975年1月16日生，汉族，农民，住本县。
原告（反诉被告）陈春明、史玉红与被告（反诉原告）金海平、被告金祝青房屋买卖合同纠纷案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈春明、史玉红及其委托诉讼代理人胡安法、被告（反诉原告）金海平及其委托诉讼代理人王国洋到庭参加诉讼，被告金祝青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告陈春明、史玉红向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；2、判令两被告返还原告的房屋；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两原告因房屋拆迁安置，于2008年在位于本县新北社区陈屋小区内自建一套面积约为100㎡的住房。2010年2月12日两原告与两被告签订一份《房屋买卖合同》，约定两原告将自建住房以8.6万元的价格出卖给两被告，后两被告仅支付2.8万元，剩余房款一直未付，并占有该房屋。后原告经了解，双方之间的买卖行为违反现行法律规定，原告欲收回房屋，双方因此多次发生冲突，未果。故具状起诉请求判决支持原告前述所请。
本诉被告金海平辩称：2010年被告购买原告房屋的事实，原告已在陈述时确认。2009年上半年两被告向原告支付购房订金8000元，2010年2月12日签订购房合同时，向两原告支付现金58000元，并由被告金海平之弟金亚平就剩余购房款向两原告出具了一份20000元的欠条，同时两原告将房屋钥匙交给被告金海平。2010年6月2日，被告金海平将剩余房款交付原告陈春明，原告陈春明出具收条一张，欠条被告金海平未收回。双方签订房屋买卖合同时意思表示真实，且合同义务均已履行完毕，两原告为宅基地使用权人及房屋所有权人，其出卖自建房屋时即视为对宅基地使用权的放弃，原告不能以房屋买卖合同无效为由主张对已交付的房屋进行返还，故请求法院驳回两原告的诉讼请求。
反诉原告金海平向本院提出诉讼请求：1、请求两反诉被告返还购房款，并赔偿损失149400元；2、反诉费由两反诉被告承担。事实与理由：两反诉被告于2010年2月12日将自建房屋出售给反诉原告并交付使用，后因房屋价格上涨，两反诉被告反悔，多次干扰反诉原告的生活，趁反诉原告不在房间时将门锁撬开，并将其生活用品抛至室外。为此双方经常吵架，导致反诉原告无法安心居住，经双方村级组织多次调解未果。两反诉被告的行为，让反诉原告丧失了在低房价时代购买其他房屋的机会，给反诉原告造成的经济损失是显而易见的。按当前市场价格，讼争的房屋价值235400元（107㎡×2200元/㎡），且该案的过错方为两反诉被告。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告陈春明、史玉红辩称：1、反诉主体不适格，本诉被告金祝青应作为共同反诉人参加诉讼；2、讼争房屋未交付；3、反诉原告在本案中亦存在过错，亦应承担相应责任；4、反诉原告损失的计算没有依据，价格只能按建筑成本价计算，另外房屋的面积只有100㎡而非107㎡；5、反诉原告提出的经济损失，是因反诉原告怠于行使权利，导致损失扩大，对扩大的损失不应由反诉被告承担。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告（反诉原告）金海平、被告金祝青欲购买原告（反诉被告）陈春明、史玉红所有的坐落在县城一号路陈屋小区内的小产权房一套（”红慧商店”楼上四楼南边第一套，面积约100㎡），2009年上半年被告（反诉原告）金海平、被告金祝青看房后向原告（反诉被告）陈春明、史玉红支付购房订金8000元。2010年2月12日，双方签订房屋买卖合同，双方约定：房屋价款为86000元；合同经双方当事人签字时起生效；合同生效之日交付房屋同时移交房屋钥匙及相关手续等。当日，被告（反诉原告）金海平、被告金祝青支付购房款58000元，剩余房款20000元由被告（反诉原告）金海平出具欠条一张，原告（反诉被告）陈春明、史玉红遂将房屋交付于被告（反诉原告）金海平、被告金祝青。2010年3月22日，原告（反诉被告）陈春明、史玉红因夫妻感情不和双方协议离婚(现已复婚)，离婚时双方对共同财产进行了处置，涉案房屋不在夫妻共同财产之列，离婚后原告（反诉被告）陈春明与被告（反诉原告）金海平成了男女朋友关系。2010年6月2日，被告（反诉原告）金海平将剩余房款20000元支付给原告（反诉被告）陈春明，原告（反诉被告）陈春明出具收条一张，被告（反诉原告）金海平未收回欠条。2010年12月9日被告（反诉原告）金海平、被告金祝青协议离婚，协议约定涉案房屋归被告（反诉原告）金海平所有。涉案房屋交付后至2013年9月期间，原告（反诉被告）史玉红多次因房屋产权问题与被告（反诉原告）金海平发生争执，导致其无法入住。2014年上半年，双方当事人所在村委会的相关人员召集当事人进行了两次调解，调解过程中原告（反诉被告）陈春明承认已收到购房款86000元，并承诺退还被告（反诉原告）金海平100000元，后被告（反诉原告）金海平担心被告（反诉原告）史玉红未参与调解，被告（反诉原告）陈春明又不能及时给付，调解未果，遂成讼。另查明，同区段、同类型房屋当前的市场价格约为2200元/㎡。
上述事实有当事人的当庭陈述、当事人的身份证及身份信息复印件、房屋买卖合同原件、新北社区居委会证明、涉案房屋室内照片、购房款收条一份、两原告离婚协议书一份、长岭镇黄家堰村村委会证明一份、出庭证人吴建丰的书面及出庭证言、出庭证人金亚平的出庭证言、新北社区居委会书记的谈话录音、两被告的离婚协议书、雷阳派出所笔录材料四份等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，双方当事人对涉案房屋的土地使用性质为”集体所有”、2010年2月12日双方签订房屋买卖合同、房屋面积约为100㎡等事实无异议，对此本院予以确认。庭审中本案争议的焦点如下：1、房屋买卖合同的效力认定？《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。此条规定可以看出：农村宅基地使用权具有村民身份性；国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，具备一定的条件才能有资格取得宅基地使用权；宅基地使用权须经土地主管部门审批取得；农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中双方签订的房屋买卖合同未经有权机关批准，被告（反诉原告）金海平也明显不符合法定的取得宅基地使用权条件，故双方签订的房屋买卖合同应当认定为无效。2、房屋买卖合同是否全面履行？首先，出卖人是否履行了房屋交付义务。庭审中两原告（反诉被告）出示房屋现状照片及房屋钥匙仍在其处的陈述，主张涉案房屋尚未交付。但两原告（反诉被告）的诉讼请求中有返还房屋一项，说明其对房屋已交付的事实已经认可，两原告（反诉被告）的该项辩解不能成立。故涉案房屋应认定为已交付。再次，买受人是否全面履行了付款义务。庭审中两原告（反诉被告）出示一份收条，主张买受人仅支付购房款28000元。被告（反诉原告）金海平出示多份证言证明购房款86000元已全额付清。按常理分析，双方当事人在签订房屋买卖合同时，买受人如果不履行大部分付款义务，出卖人也不会将房屋交付。本案合同签订的时间为2010年2月12日，且房屋亦于当日交付，按原告（反诉）被告的陈述，合同签订时被告（反诉原告）仅支付了房屋订金8000元，此时交付房屋显然不符合常理。相反，被告（反诉原告）陈述，签订合同时其已支付66000元，余款20000元出具欠条一份，2010年6月2日支付剩余房款时，因未收回欠条，要求原告（反诉被告）出具收条，符合交易习惯。且庭审中被告（反诉原告）出示的签订合同时参与人的证言，以及长岭镇黄家堰村村委会证明，足以证明被告（反诉原告）已全额支付购房款的事实。故买受人的付款义务已全面履行。3、房屋买卖合同无效后的法律后果？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，被告（反诉原告）依上述法律规定应当返还已交付的房屋，但涉案房屋至今已被原告实际控制和占有，且已将房屋出租于他人，故被告（反诉原告）无返还之必要。其次，本案的过错分析。保证出卖标的物符合法律要求，是出卖人的法定义务。按照现行政策法律的规定，宅基地属于集体所有，出卖人无权擅自处分宅基地的使用权(转让出本集体以外)。出卖人出卖此类房屋，违反了法律、行政法规的禁止性规定，处分了自己没有处分权的标的物。因此，造成房屋买卖合同无效的主要过错责任应由出卖人承担。另外，本案中原告（反诉被告）此次的诉讼目的很多，有房屋价格上涨导致反悔、有原告（反诉被告）陈春明与被告（反诉原告）金海平之间关系暧昧致原告（反诉被告）史玉红心理不平衡等。很显然，其诉讼目的不是为了民法秩序或国家、社会利益，而是追求反悔及其他因素所带来的不当经济利益。因此出卖人的行为出于明显的恶意，应承担主要过错。最后，合同无效后的损失认定。合同无效后当事人承担的是缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围是信赖利益的损失，既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。本案中反诉原告金海平的信赖利益损失直接表现为已付房款的利息损失，该损失从2010年6月2日计算至本院判决确定的还款之日，约为80个月，按年利率6%计算利息，约计34400元。按前述过错分析，本院酌情确定反诉被告承担80%即27520元，反诉原告自行承担20%即6880元。4、本案应否追加金祝青作为共同的反诉原告？本院认为，反诉原告金海平与被告金祝青于2010年12月9日协议离婚，协议书中明确约定涉案房屋归反诉原告金海平所有，反诉时反诉原告金海平系涉案房屋唯一的权利主体，故本案不应追加金祝青作为共同的反诉原告。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈春明、史玉红与被告金海平、金祝青之间签订的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告陈春明、史玉红的其他诉讼请求；
三、反诉被告陈春明、史玉红返还反诉原告金海平购房款86000元，并赔偿反诉原告金海平损失27520元，合计113520元。于本判决生效后十日内付清；
四、驳回反诉原告金海平的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由被告金海平负担。反诉受理费2570元，由反诉被告陈春明、史玉红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 徐栋材
审 判 员 刘友宝
人民陪审员 任理朋
二○一七年元月五日
书 记 员 梁慧淑