徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初4508号
原告：邵子锋，女，1945年7月24日生，汉族，XXX小学退休教师，住本市泉山区。
被告：刘心怡，女，1991年1月26日生，汉族，个体，住本市泉山区。
原告邵子锋与被告刘心怡房屋租赁合同纠纷一�，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员袁雪柏独任审判，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告邵子锋、被告刘心怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邵子锋向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金、煤气费、水电费、违约金及房屋损失费共计2203.8元；2、诉讼费由被告承担。原告提出的事实和理由如下：原被告双方于2016年7月4日在居间方宝泰房产处签订《房屋出租协议》一份，协议约定由原告将坐落于本市开元四季三期x-
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xxx室的房屋出租给被告使用。租赁期限自2016年7月10日至2017年7月9日止，房屋租金每季度为5100元，被告在下季度提前10天支付房租。租赁期间内房屋煤气费、水电费、物业费等由被告支付，另向原告交纳房屋租赁押金1700元。协议签订时，被告向原告支付了第一季度的房租�物业费及押金，但在支付第2季度及第3季度房租时均各少支付了100元，且第4季度的租金至今未向原告支付。被告应当按照《房屋出租协议》第11条约定承担违约责任。2017年4月13日被告向原告告知要求解除本房屋租赁协议，并于2017年4月18日将房屋交还给原告。对于被告提前解约的行为，应按照《房屋出租协议》第12条约定承担违约责任。另，被告在租赁期间因使用不当，致使房屋下水道堵塞、屋内家具毁损，被告应承担维修费及家具毁损的费用。且被告在房屋租赁期间尚欠煤气费、水电费，也应由被告承担。原告在解除租赁关系后，多次向被告主张权利，但被告始终置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令所请。
被告刘心怡辩称，原告诉状所称内容有部分属实，予以认可；部分诉请不实，不能予以认可。
原告邵子锋为支持其主张向本院提交证据：1、《房屋出租协议》一份、证明原被告双方房屋租赁关系；2、短信记录3张，证明被告在2017年4月13日告知其可能不再续租房屋；3、中国银行交易明细2张，证明被告在支付第2、3季度房租时各少支付了100元；4、出租房内相关物品照片打印件1张；5、宝泰房产中介查询水电、气用量数据记录情况，费用计93.2元。6、落款为吴强的维修下水管道人工收费100元单据一份。
经当庭质证，被告刘心怡对原告诉请及提交的证据认可事项为：1、第四季度房屋多租住9天，租金计510元；2、2016年12月31日少支付原告100元的房租费；3、水电费、煤气费计93.2元；4、原告收取自己押金1700元及已缴纳未使用的物业费357.4元。不认可事项为：1、2016年9月27日少支付原告100元的房租费，辩称理�为：因租住房屋前下水管道损坏需要维修付费，其已告知原告及物业公司，应从房租中抵扣。2、关于第四季度延迟支付房租违约金2040元及提前解除房屋出租协议产生的违约金918元不认可，辩称理由是因其已提前三个月告知原告不再续租房屋，中介宝泰房产公司的电脑系统中也有备案；3、原告主张家具损坏费400元不认可，原告的床垫有霉味又烂无法使用，其放置在房屋门口没有扔掉，其自己重新购买的。4、租住房屋内的桌子、椅子在其租住前原告已经使用几个月，不能证明是其损坏。
经审理查明，原告邵子锋与被告刘心怡于2016年7月4日签订《房屋出租协议》一份，约定：原告将涉案房屋开元四季三期x-x-
xxx室出租给被告使用；房屋租赁期限自2016年7月10日至2017年7月9日止；房屋租金按5100元/季度进行支付，被告应在下季度前10天向�告支付房租，被告应另向原告交付押金1700元，租赁期间因房屋使用产生的煤气费、水电费、物业费等均由被告承担，在房屋交接时双方应核对水、电气等各项指数，房屋租赁期间，非被告使用不当造成的维修由原告负责，因被告使用不当造成的维修由原告负责，被告如不按协议日期交纳房租，每超3天以月租金的20%计违约金（累计不超过3个月的租金）；租赁期间，如被告需要提前退房，应提前15天通知原告，双方协商一致可解除合同，被告应付原告违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；原告将出租房内的床、桌椅等家具一并交付给被告使用。在签订《房屋出租协议》时，被告向原告支付了第1季度的房租、物业费及押金。在支付第2季度及第3季度房租时，均各少支付100元房租费，计200元。另查，被告于2017年2、3月份就已向原告告知其不再继租第4季度的�屋，并于2017年4月18日搬离出租房屋，其自认第4季度多租住9天。庭审中，原告邵子锋自认其应将物业费357.4元及押金1700元退还被告刘心怡。
本院认为，原被告间签订的《房屋出租协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，且均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告间签订的房屋租赁期限自2016年7月10日至2017年7月9日止。在租赁期限未届满时，被告按约定期限提前向原告提出解除房屋出租协议，并于2017年4月18日腾空并搬离出租房，其自认在第4季度期间内多租住9天，计510元，对此原被告均予以认可，本院予以确认。
对被告在第2、3季度各少支付100元房租费的诉请，原告当庭提供了被告按季支付房屋租金的中国银行交易明细清单，显示被告每次均支付了房租5000元，该证据可以充分证实其主张，被告当庭对两季度均支付5000元房租的事实亦不持异议。被告在庭审中辩称，其在2016年9月26日少支付的100元是因维修涉案房屋下水管道产生的费用，也已经告知了原告，且原告同意从房租内抵扣。但在庭审中，原告当庭否认了被告这一陈述。综上，被告提出的此点辩解，现并无有效充分证据予以证实，不予采信。故本院对原告主张的第2、3季度被告少支付房租费200元的诉请予以支持。
对原告主张提前解除合同违约金918元的诉请，经查认为：原被告间在签订《房屋出租协议》后，该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方亦应当按照约定全面履行自己的义务。在房屋租赁期限未届满前，被告向原告提出提前解除《房屋出租协议》的请求，原告亦实际认可，被告则应按协议约定承担相应的违约责任。故原告的此诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。
对原告主张被告支付第4季度迟延交付房租违约2040元的诉请，经查认为，原告在本案中已提起了要求被告支付提前解除房屋租约违约金的诉请，现又要求被告支付第4季度迟延交付房租违约金，既无事实和法律依据，也不符合公平原则，故本院不予支持。
对原告主张房屋下水道维修费100元、家具丢失及损坏费用计400元，未能向本院提交有效充分的证据予以证明，故本院对此诉请不予支持。关于原告主张水电费及煤气费计93.2元，有相关查询记录为证，且被告对此无异议，本院予以确认。
以上各款项合计1721.2元，从原告退还被告的物业费357.4元及押金1700元中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘心怡于本判决生效后十日内向原告邵子锋支付第4季度实际租住9天的房屋租金人民币510元、第2、3季度房租计人民币200元、水电费及煤气费计人民币93.2元、提前解除合同违约金人民币918元（从被告已交付给原告的押金人民币1700元及原告退还被告物业费人民币357.4元中予以抵扣）。
二、驳回原告邵子锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘心怡负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 袁雪柏
二〇一七年九月十八日
书记员 李 曼