安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终342号
上诉人（原审原告）：安徽安科生物工程（集团）股份有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路669号高新区海关路K-1，组织机构代码149030777。
法定代表人：宋礼华，董事长。
委托代理人：钟雷，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥安泰老年护理院，住所地安徽省合肥市濉溪路312号，组织机构代码58722602-4。
法定代表人：胡金萍，院长。
委托代理人：董彦，男，1971年12月3日出生，汉族。
委托代理人：胡荣春，男，1981年3月5日出生，汉族。
上诉人安徽安科生物工程（集团）股份有限公司（以下简称安科公司）与上诉人合肥安泰老年护理院（以下简称安泰护理院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00157号民院事院判院决，向本院提起上诉。本院组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安科公司原审诉称：坐落于合肥市濉溪路312号29幢房屋（房地权合产字第号）为安徽省科学技术研究院所有。自2000年9月28日安科公司成立至今，该房屋一直由安科公司行使占有、使用、收益等权利。2011年1月1日，安科公司将该房屋租赁给合肥安泰残疾人托护康复中心（以下简称安泰康复中心）。租赁期间，安泰康复中心将部分房屋交由安泰护理院使用。2012年9月12日期间，安泰护理院共向安科公司支付租金18万元。2013年1月14日，安科公司向安泰康复中心和安泰护理院发出《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》，要求解除租赁合同。同年2月25日，安科公司向安泰护理院发出《关于催缴房租的书面通知》催缴所欠房屋租金37000元。同年3月1日，安科公司与安泰康复中心协议解除租赁关系，安泰康复中心已搬出诉争房屋，但安泰护理院拒不搬出仍然占有该房屋。同年5月15日，安科公司向安泰护理院发出《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，要求安泰护理院按每月2万元的标准承担占用期间房屋占用费，并于5月31日前腾空房屋。但安泰护理院拒不搬迁，并累计拖欠房屋租金37000元、房屋占有费42万元。现安科公司诉至原审法院，请求判令：1、安泰护理院立即腾退位于合肥市濉溪路312号29幢房屋；2、安泰护理院支付租金37000元和逾期支付违约金5827.5元（按每日万分之二点五自2013年3月1日计算至2014年12月1日，此后的违约金计算至实际支付日）；3、安泰护理院支付房屋占用使用费42万元（按每月2万元自2013年3月1日计算至2014年12月1日共21个月，此后的使用费计算至实际腾房日止）；4、安泰护理院承担本案诉讼费用。
安泰护理院在原审庭审中辩称：安科公司陈述不属实，安泰护理院是合法使用涉案房屋，安科公司起诉无事实和法律依据，请求驳回安科公司的起诉。
原判认定：位于合肥市濉溪路312号（原濉溪路60号）29幢（产权证号为房地权合产字第号）系安徽省科学技术研究院所有，于2007年6月18日领取房地产权证，根据房地产权证记载和房屋平面图（描图日期为1989年8月22日）标示，该栋房屋为一层L型平层建筑，设计用途为办公，面积为1124.1平方米。自2000年9月28日起，安徽省科学技术研究院将上述房屋交由安科公司使用，同意一直由安科公司行使占有、使用、收益等权利。安科公司自行使用房屋期间，将上述房屋用于生产厂房和办公用房，并将L型建筑中北面东西走向房屋（原为报告厅）因层高较高而搭建成为两层楼房。
2011年，安科公司作为出租方与承租方安泰康复中心签订《房屋租赁合同》，约定将合肥市濉溪路312号29幢房屋及内外设施全部租赁给安泰康复中心，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，用途为开办残疾人托护康复中心，租金及付款方式双方另行商定，承租方未按期交付租金的，每拖延一天，负责偿付所欠租金千分之五的违约金。承租方由姚建平作为代理人在合同中签字，姚建平系安科公司的副总经理。之后，双方并未再另行签订租赁合同或补充协议。
安泰康复中心系由股东陈效谦、胡金萍、王祥林和安科公司出资组建的民办非企业法人单位，于2011年12月申请办理设立�记，于2012年3月19日领取民办非企业单位登记证书，法定代表人是姚建平，初始注册资本为10万元，陈效谦认缴51000元，占51%，胡金萍认缴24000元，占24%，王祥林认缴10000元，占10%，安科公司认缴15000元，占15%。安泰康复中心注册登记的住所地为合肥市濉溪路312号。另，胡金萍于2011年12月5日领取了安泰护理院的民办非企业单位登记证书，同时在合肥市濉溪路312号开办安泰护理院。此后，位于合肥市濉溪路312号29幢房屋由安泰康复中心和安泰护理院共同使用，安泰护理院占用东面南北走向平房，安泰康复中心占用北面东西走向的二层楼房，两家单位共用位于L型建筑交叉处的公用门厅和入户大门，以及东西两个院落。之后，由于安泰康复中心内部各股东的经营理念不同，安科公司撤回投资，姚建平于2012年底辞去法定代表人职务。
2013年1月14日，安科公司发出《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》，同时向安泰康复中心、安泰护理院告知安科公司决定解除房屋租赁合同，请缴清所欠房租、水电费，将在2013年5月底收回房屋，逾期将采取相应措施。该通知于次日送达安泰康复中心和安泰护理院。2013年2月25日，安科公司向安泰护理院的法定代理人胡金萍发出《关于催缴房租的书面通知》，告知其截至2013年2月已欠房租37000元，通知其于2013年3月10日前交纳。胡金萍于2013年3月5日收到该通知。2013年3月1日，安科公司与安泰康复中心签订《解除合同协议书》，双方协商一致同意提前解除《房屋租赁合同》，并确认安泰康复中心已经搬离租赁房屋并将租赁房屋和附属设施、经营场所完整移交给安科公司，不可移动的装修装饰或其他投入在租赁合同终止后无偿归安科公司所有，承租人不要求任何赔偿或补偿，双方已经结清房租、水电费等。2013年5月15日，安科公司向安泰护理院发出《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，告知安科公司与安泰康复中心于2013年3月1日解除了租赁合同，安泰康复中心已经搬离租赁场所，限安泰护理院2013年5月31日前返还房屋及附属设施、经营场所，并按每月2万元的标准承担房屋占用费。胡金萍于2013年5月21日收到该通知。
胡金萍曾于2012年9月18日向安科公司缴纳租金6万元，于2012年10月8日缴纳租金2万元，于2012年11月5日缴纳租金10万元，合计18万元。安泰康复中心曾于2012年9月19日向安科公司缴纳租金2万元，于2012年11月8日缴纳租金21000元，于2012年12月28日缴纳租金15000元，合计56000元。安科公司在庭审中自认免收2011年全年租金，安泰康复中心支付的5.6万元系按7000元／月的房租标准自2012年6月至2013年2月期间的房租，胡金萍缴纳的房租中包含2012年1月至5月期间安泰康复中心和安泰护理院共同的房租。
由于安泰护理院至今拒绝交还房屋，故安科公司诉至原审法院，要求判如所请。
另查明：经原审法院现场勘验及安泰护理院自述，自安泰康复中心搬离后，安泰护理院除原占用的东面南北走向平房外，还占用了北面东西走向二层小楼的一楼三分之一的面积，通向二楼的楼梯有两处，一处位于东北角，一处位于一楼东南角（处于安泰护理院内），同时公用门厅由安泰护理院的老人们休息使用。
上述事实，有安科公司提供的营业执照、组织机构代码证、房地产权证、安徽省科学技术研究院出具的说明一份、《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》、《关于催缴房屋的书面通知》、《关于督促返还占用房屋和经验场所的函》、房租支付凭证、银行回单、现金存款凭条，安泰护理院提供的安泰康复中心验资报告、银行支付凭证复印件，原审法院于2015年5月4日向姚建平制作谈话笔录一份，原审法院于2015年8月20日对涉案租赁房屋进行现场勘验制作勘验笔录一份，并拍摄照片9张，以及双方当事人庭审陈述予以证实。安泰护理院举证的合肥安泰医院的设置医疗机构批准书、环境影响报告的批复，因与本案无关，故对该组证据的关联性不予确认。安泰护理院举证的安泰护理院备案材料，因未能提供原件，且经原审法院与合同签订人姚建平核实，仍不能确认租赁合同的真实性，故对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
原审法院审理后认为：涉案租赁房屋�所有人安徽省科学技术研究院自愿将房屋交由安科公司使用，并同意由安科公司行使占有、使用、收益等权利，故安科公司有权出租该房屋并享有出租收益，其起诉主体适格。虽然安科公司与安泰护理院之间未签订书面租赁合同，但安科公司知晓安泰护理院使用其房屋并未提出异议，且直接收取安泰护理院的房租，故双方构成事实上的租赁合同关系。因双方未明确约定租赁期限，故属于不定期租赁，安科公司依法可以随时解除合同。根据安科公司的举证，安泰护理院于2013年5月21日收到安科公司发出的《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，安科公司告知解除租赁合同，要求安泰护理院2013年5月31日前返还房屋及附属设施、经营场所。故，安科公司与安泰护理院之间的租赁合同应于2013年5月31日解除，安泰护理院也应当按期返还租赁房屋。因此，安科公司诉请安泰护理院腾退租赁房屋，有事实和法律依据，予以支持。
双方当事人没有书面约定租金的支付标准和支付方式，胡金萍抗辩称其支付的房租18万元系安泰护理院截至2020年9月18日的全部租金，但并未能提供相应证据证明，安科公司也不予认可，故不予采信。因安泰护理院的法定代表人胡金萍也曾是安泰康复中心股东，故不能排除胡金萍代为支付安泰康复中心2012年1月至5月期间房租的可能性，安科公司在庭审中自认免收2011年全年租金，安泰康复中心支付的5.6万元系按7000元／月的房租标准自2012年6月至2013年2月期间的房租，原审法院根据安泰康复中心和安泰护理院分别占用的房屋面积比例大约为2／3和1／3，酌情确定2012年1月至2013年2月期间安泰护理院应按3500元／月的标准支付其占用面积的租金，据此，涉案房屋总租金为10500元／月（3500元＋7000元）。安科公司主张按每月2万元收取整幢租赁房屋的租金，未能提供相应证据证明，根据双方陈述，安泰护理院仅占用总房屋面积的1／3，占用面积明显小于安泰康复中心，却需支付大部分的房屋租金，安科公司的主张违背公平原则，故不予支持。根据实地勘察，涉案房屋虽然总面积逾1500平方米（包括搭建的二层），但其并非普通住宅套房，缺乏完善的生活设施，亦非商业用房，房屋设施较为陈旧，位置较为偏僻，出行也并不便利，没有任何安保措施和物业管理，故按每月10500元确定租金标准较为合理，不违反同等房屋的一般租金水平。由此，胡金萍已付的租金18万元中，包含2012年1月至5月期间安泰康复中心和安泰护理院的租金35000元（10500元5个月）、2012年6月至2013年2月期间安泰护理院的租金31500元（3500元9个月），多支付的租金113500元应视为安泰护理院提前支付的�续费用。2013年3月1日，安泰康复中心搬离，安泰护理院自认占用了安泰康复中心原来使用的北面东西走向二层小楼的一楼三分之一的面积，考虑到东南角通向二楼的楼梯位于安泰护理院占用面积之内，且公用门厅被安泰护理院实际使用，对空置房屋的再利用或出租有一定影响，故酌定自2013年3月起安泰护理院的租金涨至5000元／月。由于安泰护理院经安科公司催告一直未归还房屋，故应自2013年6月起按租金标准支付占有使用费。经核算，安泰护理院已经支付完毕截至租赁合同解除之日即2013年5月31日的租金，并已支付房屋占有使用费至2015年1月22日，此后直至房屋交还之日止的房屋占有使用费应按每月5000元的标准支付。安科公司主张安泰护理院占用了合肥市濉溪路312号29幢全部房屋面积，不符合事实，不予认定。安科公司认为因东面和北面楼相连同用一个大门，安泰护�院不搬离，安科公司无法使用北面二层楼，故要求安泰护理院承担所有房租损失，原审法院认为，北面二层楼仍有东北角楼梯可通往，空置面积仍可以利用，至于大门，是建筑原本的设计问题，在租赁之初安泰康复中心和安泰护理院可以共用，现在安科公司也可与安泰护理院共用，安科公司不使用空置面积不代表空置面积不能使用，安科公司要求安泰护理院承担空置面积的租金不合理，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥安泰老年护理院于本�决生效之日起十日内向安徽安科生物工程（集团）股份有限公司返还位于合肥市濉溪路312号29幢房屋；二、合肥安泰老年护理院于本判决生效之日起十日内向安徽安科生物工程（集团）股份有限公司支付房屋占有使用费（自2015年1月23日起，按每月5000元的标准，计算至交还房屋之日止）；三、驳回安徽安科生物工程（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为6321元，由安徽安科生物工程（集团）股份有限公司负担5321元，由合肥安泰老年护理院负担1000元。
上诉人安科公司上诉称：1、原判根据安泰护理院和安泰康复中心实际使用面积来确定本案租金标准不正确，也与双方之间的交易习惯不符。一是双方当事人之间是先使用后付费的交易习惯，即安泰护理院和安泰康复中心先免费使用一年（2011年），2012年开始应当支付租金，安泰护理院和安泰康复中心于2012年9月12日才陆续支付2012年租金。安科公司在2013年2月发出的《关于催缴房租的书面通知》中也明确提出安泰护理院已欠房租37000元，从而印证了先使用后付费的交易习惯。二是安泰护理院在本案诉讼之前从未主张所付租金是支付到2020年9月18日前的房租，对安科公司催缴房租37000元的书面通知也未明确表示异议，故安泰护理院和安泰康复中心2012年实付房租是2012年的租金。截至2013年3月安科公司与安泰康复中心解除租赁合同，安泰康复中心已搬出，故安科公司不再向其主张房租。三是，安泰护理院和安泰康复中心2012年分数次缴纳租金合计23.6万元，与安科公司所主张的每月租金2万元标准基本一致。2、原判根据安泰康复中心搬离后安泰护理院占用安泰康复中心曾经使用的部分面积，酌情确定租金为5000元／月，缺乏事实依据�一是单纯依据所占面积比例确定租金不妥，应该考虑房屋的使用功能，安泰护理院所使用的均为一楼，房屋有窗户、卫生间，且出入方便，是涉案房屋中最有价值的部分，而安泰康复中心所使用的为原学术报告厅，面积很大，若实际使用须重新改造，不便于使用。二是案涉房屋处于一处独立院落，格局上是许多房间共用一个门厅，因安泰护理院占用该公用门厅，导致安科公司无法使用安泰康复中心使用的部分房屋，故安泰护理院应当承担案涉房屋的全部租金。综上，请求二审法院依法改判。
针对安科公司的上诉，安泰护理院答辩称：当初安泰护理院法定代表人胡金萍与安科公司法定代表人协商同意，在安泰护理院一次性支付8年房租18万元后，双方才能签订合同，但安科公司后来并没有给安泰护理院合同。
上诉人安泰护理院上诉称：1、原判认定案涉房屋的所有权人安徽省科学技术研究院自愿将房屋交给安科公司使用，并同意由安科公司行使占有、使用、收益等权利，故安科公司有权出租该房屋并享有出租收益，其起诉主体适格。安泰护理院认为该节事实的认定有重大不当，没有经过批准，也造成国有资产流失。2、原判认为，安泰护理院举证的合肥安泰医院的设置医疗机构批准书、环境影响报告的批复，与本案无关，故对该组证据的关联性不予确认。安泰护理院认为该证据对本案至关重要，该证据恰恰证明胡金萍因安科公司的恳切邀请、股份及现金的许诺而放弃投资合肥市颐和老年护理院，到庐阳区重新创建护理院，并才创建过程中投入了财力和精力，安科公司对此并非不知情。3、原判关于房租支付和房屋占有使用费有失公平，应尊重事实真相，重新判决。安泰护理院同意就2013年10月底多占用的50多平方米面积的房屋部分补交房租，但原来租赁房屋范围内的8年房租已支付完了。当初安泰护理院法定代表人胡金萍与安科公司法定代表人协商同意，在安泰护理院一次性支付8年房租18万元后，双方才能签订合同，但安科公司后来变卦，不愿意再签订合同。安泰护理院后来才了解，案涉房屋将要拆迁。4、安科公司采用欺骗手段侵害安泰护理院的利益，包括不投资一分钱却占有安泰康复中心15%股份，在经营举步维艰时由抽身走人以及对安泰护理院强行停水停电等。5、安科公司蛮横停水停电，危害社会安全，严重影响安泰护理院日常经营。6、安科公司偷电卖电，强迫多收安泰护理院电费9.6万元。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
针对安泰护理院的上诉，安科公司答辩称：1、安科公司取得�案房屋使用权已得到房屋所有权人的授权，并无任何争议，安泰护理院所提出的国有资产使用审批问题与本案无关。2、安泰医院的设计批准书、环境影响报告的批准与本案无关。3、安科公司在安泰康复中心开办过程中占有15%的股份，该问题与安泰护理院无任何的关联。4、停水停电完全是子虚乌有，毫无事实依据。5、偷电、卖电与本案无关，事实是自2013年后，安泰护理院便再也没有交过涉案房屋的水电费。综上，请求驳回安泰护理院的全部上诉请求。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。安泰护理院在本案二审中提供以下证据：证据1为合肥市颐和老年护理员批准证书及组织机构代码证，证明安泰护理院是应安科公司的委托合伙人邀请，由合肥市颐和老年护理院搬迁来的。证据2为合肥市民政局合庐民（2011）13号文件，证明安泰护理院是2011年4月11日经合法批准设立。证据3为合肥安泰医院及附属老年护理院内装饰竣工图，证明安泰护理院进行了装饰装修。证据4为水管割断照片、老人家属及老人证明手印，证明安科公司有停水停电行为。证据5为2014年5月6日至2015年12月6日安科公司员工宿舍用电及安泰护理院用电电表度数照片，证明安科公司多收取安泰护理院的电费。证据6为安科公司强迫安泰护理院交电费和谩骂羞辱照片，证明安科公司强迫收取电费。证据7为安泰护理院交给安科公司的电费缴费单和转账单，证明安泰护理院向安科公司交电费。对安泰护理院所举上述证据，安科公司意见为：证据1与本案无关。对证据2，安科公司并没有否定安泰护理院的主体资格问题。证据3与本案无任何关联。证据4证据本身存在问题，哪里的水管、照片谁拍的都没有说明，所谓的子女�手印，这些人的身份不清楚。这些根本毫无事实依据，不予质证。证据5、6是否是本案涉案房屋的水电费不能确定。水电费的问题作为安科公司并没有提起水电费问题。关于水电的度数及照片也与本案无关。如果安泰护理院认为安科公司多收了水电费可以另行提起诉讼。证据7中的现金缴纳凭证无异议，但是与本案无关。本院认为，第一，安泰护理院系合法设立的民事主体，已经原判认定；第二，关于安泰护理院成立背景、装修、用电以及停水停电等问题的相关证据，均不在本案处理范围，与本案没有关联性，不予审查。
本院认为：第一，安徽省科学技术研究院2014年11月27日出具的《关于濉溪路312号29幢房屋使用情况的说明》表明，案涉房屋所有权人对于安科公司对案涉房屋行使占有、使用、收益等权利（包括出租）予以认可，故安科�司作为本案原告的诉讼主体资格适格。第二，安泰护理院认为其所支付的18万元租金是截至2020年9月18日前的全部租金，没有任何证据，原判对其该节主张不予采信，并无不当。第三，因双方当事人就案涉房屋租赁合同并未约定明确的租金标准，原判根据本案证据、双方当事人陈述以及安泰护理院实际占有房屋范围的变化情况，对安泰护理院应付租金标准（或占有使用费）已作了尽可能合理的划分和认定，难言失当。安科公司认为原判对案涉租金标准（或占有使用费）认定有误的相关上诉理由，依据不足，不予支持。第四，对于安泰护理院所提出的其法定代表人与安科公司之间存在的其他争议，以及在房屋租赁合同履行过程中的其他有关争议，不在本案审查处理范围。综上，安科公司和安泰护理院的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21484元，由上诉人安徽安科生物工程（集团）股份有限公司负担12642元，上诉人合肥安泰老年护理院负担8842元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年四月二十日
书 记 员 李 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第�审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。