上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第118号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海军剑机电设备有限公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海佳懿洲通信设备有限公司。
上诉人上海军剑机电设备有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海军剑机电设备有限公司的法定代表人缪金棋及其委托代理人薛洪庭，被上诉人上海佳懿洲通信设备有限公司的委托代理人褚江、谢琴肖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2013年10月16日，上海佳懿洲通信设备有限公司（以下简称佳懿洲通信公司）和上海军剑机电设备有限公司（以下简称军剑机电公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定佳懿洲通信公司将上海市某某区某某工业区某某区某某路某某号厂房后某排某号某号所涉厂房、办公楼等（以下简称涉案厂房）出租给军剑机电公司使用，租赁自2014年1月1日至2022年12月31日，年租金为（人民币，下同）2，860，428.35元，甲方（佳懿洲通信公司）确保于2013年10月25日把租赁物交给乙方（军剑机电公司）使用，免除2013年12月31日前的租金，自2014年1月1日起收取租金，每次支付三个月租金，先付后用。乙方迟交租金，甲方向乙方按三个月租金总额的每天千分之五的标准收取滞纳金。合同还约定，如甲方无任何违约，乙方逾期支付租金及其他费用60日以上，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失。2013年10月25日，军剑机电公司向佳懿洲通信公司支付押金200，000元。2013年11月，佳懿洲通信公司按照合同约定安装了十二台行车。后军剑机电公司一直未搬入涉案厂房，亦未向佳懿洲通信公司支付租金。2014年2月18日，佳懿洲通信公司向军剑机电公司发出《履行义务告知书》，要求军剑机电公司及时支付房屋租金等费用，如仍拒不支付，则双方签订的《房屋租赁合同》自2014年3月3日解除，军剑机电公司于同年2月19日收到该告知书。2014年3月12日，佳懿洲通信公司就此事提起诉讼，后因未及时缴纳案件受理费按自动撤诉处理。
原审另查明，涉案厂房于2011年9月27日取得《土地使用权证》，2012年6月13日取得《建设工程规划许可证》，2013年11月30日竣工验收合格并取得竣工合格报告，2014年1月21日取得《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，同年3月4日取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，同年4月23日取得《上海市房地产权证》。
佳懿洲通信公司诉称，军剑机电公司除支付押金人民币20万元外，既不搬入租赁厂房、办公楼等租赁物内，也不按约支付租赁物租金，致使合同项下厂房、办公楼一直处于空置状态。2014年2月18日，其以邮寄的形式向军剑机电公司寄送了《履行义务告知书》，要求军剑机电公司及时支付房屋租金等费用，如仍拒不支付，则双方签订的《房屋租赁合同》自2014年3月3日解除，但军剑机电公司在收到上述告知书后仍拒不支付租金。军剑机电公司拒不支付租金，已构成根本违约，双方签订的《房屋租赁合同》已自2014年3月3日起解除，军剑机电公司应支付房屋租赁期间的租金以及拖欠房屋租金导致的违约金，故请求法院判令：1、确认其和军剑机电公司2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除；2、军剑机电公司支付2014年1月1日至2014年3月3日期间的房屋租金485，880.98元；3、军剑机电公司支付拖欠租金违约金221，683.2元（以三个月租金715107.1为本金，以日千分之五的标准，从2014年1月1日计算至2014年3月3日）；4、本案诉讼费由军剑机电公司承担。
军剑机电公司辩称，同意佳懿洲通信公司的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。涉案厂房是新建厂房，需具备相应的交付条件，其认为厂房不具备交付条件，房屋并未实际交付使用。涉案厂房2014年4月23日取得房产证，佳懿洲通信公司所述的2013年11月30日竣工验收是自行验收，应根据政府职能部门出具的相关资料为时间节点，涉案厂房竣工日期最早应是2014年3月4日，房屋未交付使用不可能产生房租，佳懿洲通信公司未按合同约定于2013年10月25日将厂房交付其使用，违约在先。其和佳懿洲通信公司双方未办理房屋交接手续，其不应当支付租金，也不应支付违约金。由于佳懿洲通信公司单方要求解除合同，根据合同约定，应提前三个月以书面形式提出，按照合同第九条第二款的约定，要求佳懿洲通信公司承担三个月租金的违约责任，另外要求佳懿洲通信公司无理由退还其20万元押金，故提起反诉，要求判令：1、佳懿洲通信公司退还其押金200，000元；2、佳懿洲通信公司支付违约金715，107.09元（三个月的租金）；3、本案反诉费由佳懿洲通信公司负担。
佳懿洲通信公司针对军剑机电公司的反诉辩称，同意反诉请求第一项退还军剑机电公司所支付的押金，但是要求军剑机电公司支付厂房租金及逾期支付的利息，不同意军剑机电公司的其他反诉请求。其并未违约，是军剑机电公司构成违约。2013年11月30日涉案厂房竣工验收，在2014年1月1日前，不影响军剑机电公司正常使用厂房。首先，涉案厂房符合合同约定及法律规定应具备的条件，合同签订当日，军剑机电公司在明知房屋正在办理竣工验收手续的情况下，急迫与其签订合同。2013年11月7日，涉案房屋具备了竣工验收的条件，同月30日，其作为建设单位，根据《建设工程质量管理条例》的规定，组织设计单位、施工单位以及勘察单位进行竣工验收，并出具验收合格证以及质量责任保证书等文件，其为涉案厂房办理了竣工验收手续，房屋具备交付使用的条件。其次，军剑机电公司拒不迁入使用涉案房屋，系其对自身实体权利的单方处分。涉案合同签订后，其即行告知军剑机电公司可进行设备设施的搬入安装，鉴于军剑机电公司毫无搬迁安装的动作，自2013年10月26日至2014年2月15日，其多次以口头及电话通知的方式要求军剑机电公司缴纳房屋租金及办理交接手续，但军剑机电公司拒不配合。军剑机电公司并未在合理的期限内，就涉案厂房符合交付使用条件提出异议。其多次通知军剑机电公司迁入安装生产设备设施，军剑机电公司均表示同意，并未提出任何异议，显然军剑机电公司认可共提供的涉案厂房，涉案厂房的状态已能满足军剑机电公司的实际占有、使用及收益，完全能实现军剑机电公司的承租目的，至于军剑机电公司是否实际占用涉案房屋，如何使用涉案厂房，均为军剑机电公司行使承租权的形式。根据法律规定，军剑机电公司既未就其的厂房现状提出异议，也未就其的厂房不符合约定的情形在合理的期限内通知其，因此应认定其提供的标的物符合双方约定和法律法规规定。
原审庭审中，佳懿洲通信公司和军剑机电公司一致同意双方签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除，原审予以确认。
原审认为，因双方订立的《房屋租赁合同》指向的涉案房屋佳懿洲通信公司具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
本案双方的争议焦点在于：一、涉案房屋何时具备交付条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，佳懿洲通信公司提供的证据证明了涉案厂房2013年11月30日由佳懿洲通信公司（建设单位）组织设计、施工等有关单位进行了竣工验收并验收合格，故该日涉案厂房即具备交付条件。关于军剑机电公司“2013年11月30日竣工验收是自行验收，应根据政府职能部门出具的相关资料为据”的抗辩意见，原审认为，建设工程竣工验收后应至行政主管机关进行竣工验收备案，但备案并非房屋交付使用的必要条件，故此意见不予采纳。二、合同解除的责任归属。关于“佳懿洲通信公司于2013年10月25日将租赁物交给军剑机电公司使用”的约定，对该条约定应当结合合同全文及合同目的进行理解。虽涉案厂房竣工验收合格的时间晚于2013年10月25日，但佳懿洲通信公司并未构成违约。首先，合同明确约定租赁期限自2014年1月1日起开始，且明确约定提前交给军剑机电公司使用是考虑到军剑机电公司搬迁和设备安装，2014年1月1日前佳懿洲通信公司不收取租金；其次，军剑机电公司在签订合同时了解涉案厂房的状况，其租赁房屋的目的是使用房屋进行机械生产制造。搬迁和设备安装作为生产的前期准备工作，并不会受到房屋是否竣工验收的影响。涉案租赁物是新建厂房，军剑机电公司在竣工验收前进行工业生产的前期准备工作符合常理，也更有利于其实现使用房屋进行机械生产制造的合同目的；第三，该约定本身是佳懿洲通信公司为军剑机电公司实现合同目的而作出的权利让渡，在审理中未发现佳懿洲通信公司存在为军剑机电公司搬迁设置障碍的行为，军剑机电公司未实际搬入涉案厂房，故客观上也未对军剑机电公司的实际使用造成任何的不便或阻碍。军剑机电公司以房屋竣工验收时间晚于该日为由拒绝支付租金、要求佳懿洲通信公司承担违约责任的主张，缺乏依据，难以支持。关于军剑机电公司“房屋未交付使用不可能产生房租”的抗辩，本案的租赁物为房屋，合同签订后，双方均应积极履行义务并行使权利。承租人作为使用房屋的一方，应当对出租人交付房屋提出要求，如认为租赁物不符合使用条件，应当向出租人提出异议。本案中，佳懿洲通信公司未对军剑机电公司使用房屋设置任何障碍，且一直积极履行包括安装行车、出具房租发票等合同约定的义务，军剑机电公司未提供证据证明其向佳懿洲通信公司提出过交付房屋的异议，也不搬入厂房，在履行合同的过程中，军剑机电公司采取消极回避的措施，其怠于行使自身权利的行为所产生的后果应自行承担。现佳懿洲通信公司无任何违约情形，军剑机电公司逾期支付租金六十日以上，合同解除的过错在于军剑机电公司，佳懿洲通信公司有权利要求军剑机电公司支付租金并承担合同约定的违约责任。
综上，佳懿洲通信公司要求军剑机电公司支付自2014年1月1日至3月3日房屋租金及滞纳金的请求，于理有据，应予支持。关于军剑机电公司要求佳懿洲通信公司退还押金200，000元的诉讼请求，合同中对此作出了明确约定，且佳懿洲通信公司在审理过程中表示愿意退还，予以准许。军剑机电公司要求佳懿洲通信公司支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于二○一四年十一月二十四日作出判决：一、确认上海佳懿洲通信设备有限公司与上海军剑机电设备有限公司于2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月3日解除；二、上海军剑机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内向上海佳懿洲通信设备有限公司支付房屋租金485，880.98元；三、上海军剑机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内向上海佳懿洲通信设备有限公司支付违约金221，683.2元；四、上海佳懿洲通信设备有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海军剑机电设备有限公司押金200，000元；五、驳回上海军剑机电设备有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5，438元，由上海军剑机电设备有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6，475元，由上海军剑机电设备有限公司负担5，059元，上海佳懿洲通信设备有限公司负担1，416元。
判决后，军剑机电公司不服，向本院提起上诉称，被上诉人始终未与被上诉人办理涉案厂房的交接手续，被上诉人未将厂房实际交付给上诉人使用。涉案厂房是否符合交房条件并不是本案关键，无论涉案厂房何时符合交付条件，被上诉人始终没有交付给上诉人使用，事实上涉案厂房竣工验收时间也晚于双方约定的交房日期，故被上诉人实际上也无法确保在约定的时间内交付，被上诉人已经构成违约。虽然合同约定租赁期限从2014年1月1日开始，但双方关于确保交房和免除租金的约定则证明了租赁期间系从2013年10月25日开始，否则不可能有免除租金的约定。一审判决的违约金标准也极度过高。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请，支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人佳懿洲通信公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人向本院提交2014年1月18日上诉人法定代表人缪金棋与被上诉人股东倪黄平的电话录音，欲证明被上诉人没有按约交房，涉案厂房始终不符合交房条件。被上诉人对该份录音材料的真实性不予认可。本院审核上述证据后认为，上诉人无法证明该电话录音中相关人员的真实身份，被上诉人也不予认可其真实性，故本院对该录音的真实性亦无法认可。并且，该电话录音录制于一审诉讼之前，上诉人没有正当理由未在一审提交，故该电话录音并非二审新证据，本院对其效力不予认定。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，对双方均产生拘束力。本案的争议焦点是涉案厂房租赁合同解除的过错方是上诉人还是被上诉人，双方未能继续履行合同系因上诉人逾期支付租金还是因被上诉人未交付厂房所致。
上诉人租赁涉案厂房的目的在于机械设备的制造，考虑到上诉人需要搬迁和安装设备，故双方在租赁合同中约定被上诉人应于2013年10月25日将厂房交给上诉人使用，并同时免收三个月的租金，自2014年1月1日起才开始收取租金。但双方并没有约定交房须符合的条件，虽然涉案厂房通过验收合格的时间晚于2013年10月25日，但此并不影响被上诉人于该日将厂房实际交付于上诉人，以为其搬迁和安装设备提供方便，故上诉人关于2013年10月25日客观上无法交接厂房的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人另主张无论涉案厂房是否符合交房条件，被上诉人始终未将厂房交付于上诉人。对此，本院认为，交房虽为被上诉人的合同义务，但上诉人亦有配合交接房屋的受领义务。从本案的事实来看，被上诉人始终积极履行其合同义务，为涉案厂房通水通电、为上诉人安装行车，并使涉案厂房最终通过竣工验收等。故在上诉人并无证据证明其曾向被上诉人提出异议，也无证据证明被上诉人具有阻碍厂房顺利交接的行为的情况下，本院认定被上诉人已经履行了交房义务，并没有违约行为，上诉人未能使用涉案厂房系因其怠于行使自身的权利所致，由此产生的后果应由上诉人自行承担。
反观上诉人，其不仅怠于行使权利搬入厂房，且逾期支付租金达60日以上，已经构成违约，被上诉人有权依照合同约定行使单方合同解除权。故本案租赁合同解除的责任应归咎于上诉人，上诉人理应支付合同解除前的租金并承担相应的违约责任。上诉人于一审审理中系以对方违约为由提起反诉，并没有违约金过高的抗辩，故原审依照双方的约定确定上诉人所应承担的违约金标准，并无不妥，本院予以支持。
综上，原审法院依据所查明的事实所作出的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，352元，由上诉人上海军剑机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；