浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初4842号
原告张雄，男，1987年1月13日出生，汉族，户籍所在地四川省武胜县，现住浙江省绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）徐金玉，男，1965年6月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告广发银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区中兴南路215号。
负责人沈葵揆，系行长。
委托诉讼代理人（一般代理）董樑、吴炯杰，浙江大公律师事务所律师。
被告胡丽娟，女，1988年9月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
原告张雄与被告广发银行股份有限公司绍兴分行（以下简称广发银行）、被告胡丽娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月2日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告张雄的委托诉讼代理人徐金玉、被告广发银行的委托诉讼代理人董樑、吴炯杰到庭参加诉讼。被告胡丽娟经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张雄诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异220号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：原告于2014年4月1日与胡丽娟签订一份房租协议，协议约定：胡丽娟将产权属于自己名下的位于绍兴市柯桥区兰花园御水苑3幢902室的现状房屋租给原告使用；租期为15年，从2014年4月2日至2029年4月1日止；租金为50000元/年，共计人民币750000元，之前，胡丽娟购房时向原告借款人民币75万元，因胡丽娟没有归还给原告，现胡丽娟以租金抵欠原告的75万元整。原告得知，该房子涉及一起债务被法院查封[执行案件为（2016）浙0602执4362号]并需进行评估、拍卖后，向法院提出书面异议。请求法院：在租期内不应对涉租房屋进行评估、拍卖。可是，法院认为：原告仅提供租房协议为凭，且该租房协议所约定的内容名为房屋租赁实为房屋使用权抵债，故原告所主张的租赁权不能对抗被告已登记的抵押权。原告认为：原告与胡丽娟签订的房租协议后租住是符合中国公民与公民之间房屋租住的惯律，且该房屋是在房屋抵押前已出租的。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，法院应当支持原告提出的在租期内不能进行评估、拍卖的请求。法院作出的（2016）浙0602执异220号执行裁定书损害了原告租用权。原告现请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异220号执行裁定书；2、判决胡丽娟名下坐落在绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室房屋在2029年4月1日之前不能进行评估、拍卖；3、案件诉讼费由被告负担。
被告广发银行辨称，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人不动产，根据浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答，租赁合同是否抵押、查封前，在抵押查封前已经占有且至今占有涉案房屋，本案中原告仅提供一份租赁协议，并未提供其他证据实际占有使用。在本案办理抵押时，房屋所有人胡丽娟向原告出具未出租确认书一份，确认涉案房屋在抵押前未出租事实，与案外人事后提交的房租协议存在矛盾。案外人提供的房租协议未经依法登记，作为善意的抵押权人无法从外部判断在抵押前有相应的租赁事实，原告也未在抵押前提起诉讼或办理公证。对于原告两项诉讼请求，本案是一个执行异议之诉，撤销越城区人民法院执行异议阶段所作出的执行裁定不符合法律规定。本案原告方要求在租赁期内不能进行评估拍卖，被告广发银行认为该诉讼请求是不对的，即使买卖不破租赁的情况下，法院也可以进行拍卖的。
被告胡丽娟未作答辩。
原告张雄向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异220号执行裁定书一份，以证明本案起诉的原因。
被告广发银行经质证认为，对原告提供证据的三性均无异议。本院对该证据的三性均予以认定。
2、房屋租赁协议1份。证明目的：证明房屋已实际租赁的事实。
被告广发银行经质证认为，对证据2的三性均有异议，该份房屋租赁协议系伪造的。
因被告广发银行对证据2不予认可，本院将结合其他事实和证据综合认证。
被告广发银行对其主张提供了以下证据：
3、未出租确认书1份。证明目的：该确认书是由被告胡丽娟于2014年9月25日向广发银行股份有限公司绍兴分行出具的，证明当时在办理抵押时不存在租赁的情况。
原告张雄经质证认为，该份未出租确认书是否为胡丽娟所写，原告代理人无法确认。当时代理人也问过胡丽娟，胡丽娟说没有写过这份确认书。
4、（2016）浙0602民初5141号民事判决书。证明目的：广发银行股份有限公司绍兴分行对本案涉案房产享有优先受偿权并已办理抵押的事实。
原告张雄经质证认为，对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。
因证据4系生效判决，且原告对真实性无异议，本院予以认定。对证据3将综合认证。
被告胡丽娟未向本院提供证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2014年3月19日，被告胡丽娟取得坐落绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室，权证号为绍房权证柯桥字第××号的房产证，并于同年3月21日领取了对应的国有土地使用权证。2014年9月25日，吕运磊、胡丽娟与广发银行签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于2014年9月28日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍县字第××号，抵押债权数额为831万元。
2016年7月26日，本院作出（2016）浙0602民初5141号民事判决书，判决被告绍兴市港丰包装科技有限公司应归还给原告广发银行借款本金6998110.37元，并支付自2016年3月22日起至款清之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息（扣除已付息1600.75元），于判决生效之日起十日内履行；原告广发银行就其享有的上述第一项债权，对绍房他证绍县字第××号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额8310000元范围内享有优先受偿权；被告吕运磊、胡丽娟对上述第一项债务承担连带清偿责任；并驳回了原告广发银行的其他诉讼请求。2016年9月5日，本院对该判决立案执行，执行中，本院作出（2016）浙0602执4362号执行裁定书轮候查封了涉案房产，并于2016年10月20日作出（2016）浙0602执4362号执行公告，责令各被执行人于2016年11月15日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对涉案房产进行评估、拍卖；并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年11月15日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人（即本案原告）遂向本院提出执行异议。2016年12月17日，本院作出（2016）浙0602执异220号执行裁定，驳回了张雄的执行异议请求。原告张雄不服，于2017年5月2日提起本诉。
另查明：原告张雄（乙方）与被告胡丽娟（甲方）于2014年4月2日签订租房协议1份，约定原告张雄对坐落绍兴市柯桥玉兰花园御水苑3幢902室的租赁期为15年，自2014年4月2日起至2029年4月1日止；租金5万一年，共计75万元，以甲方购房时向乙方所借的75万元抵欠；协议还对双方其他权利、义务事项作了约定。但原告张雄未能提供该75万元欠款的相应证据。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，原告张雄主张对涉案房产享有租赁权，但仅提供了租房协议为凭，该租赁协议所约定的内容名为房屋租赁实为房屋使用权抵债，且不能提供该欠款的相应证据，故案外人所主张的租赁权不能对抗申请执行人已登记的抵押权，更不能排除对涉案房产的执行。原告张雄不能实现租赁目的或不能实现债权，应向被告胡丽娟另行主张。据此，原告张雄的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告张雄的诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告张雄承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 潘芳芳
人民陪审员 高国荣
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。