安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0722民初2315号原告：姚金凤，男，1990年11月7日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：丁艳梅（系姚金凤之妻），女，1992年7月7日出生，汉族，农民，住安徽省黄山市歙县。被告：枞阳县天友置业有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇浮山路。统一社会信用代码9134076256215139（1-1）。法定代表人：汤上庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：左言环，安徽枞城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，安徽枞城律师事务所律师。原告姚金凤与被告枞阳县天友置业有限公司（以下简称枞阳天友置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚金凤及其委托诉讼代理人丁艳梅、被告枞阳天友置业的委托诉讼代理人左言环、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚金凤向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行原、被告间签订的商品房买卖合同，交付房屋买卖合同中约定的房屋，并协助办理房屋产权登记手续；2.请求判决被告支付延期交房违约金（按房屋总价款日万分之三计算，自2017年1月1日起至实际交房之日止）21118元，延期办理房屋产权登记违约金3556.36元，延期交房损失5000元（交通费1000元、装修损失3000元、精神损失费1000元），共计29674.36元。事实和理由：2016年5月4日姚金凤与枞阳天友置业签订《商品房买卖合同》，合同签订后，姚金凤按合同约定支付了全部购房款，但枞阳天友置业至今未向姚金凤交付房屋，亦未办理房屋产权登记手续。姚金凤多次要求枞阳天友置业按约履行交房义务，但枞阳天友置业拒绝履行。姚金凤亦多次向枞阳县信访局、枞阳县房产局反映情况，但问题一直未获解决。依据《商品房买卖合同》第九条的规定，枞阳天友置业未按期交房，应向姚金凤支付违约金21118元，延期办理房屋产权登记违约金3556.36元，并赔偿姚金凤因物价上涨导致装修费用增加的经济损失3000元，多次就被告延期交房前往被告售楼部等地进行交涉产生的交通费1000元，被告多次欺骗姚金凤完成交房事项但一直未予交房而给姚金凤造成的精神损失费1000元。综上，请求法院依法判决。枞阳天友置业辩称，姚金凤要求双方继续履行购房合同并向其交付房屋，枞阳天友置业无异议，但属重复主张。枞阳天友置业延期交房的原因系姚金凤违约在先，且交房前发生的不可抗力因素导致无法如期交房。姚金凤要求办理房屋登记手续及支付延期交房违约金按合同的约定办理。姚金凤要求赔偿延期交房导致的交通费、装修损失费及精神损失费于法无据，请予驳回，因为姚金凤的损失未超过违约金，不能重复主张要求赔偿损失。姚金凤为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、姚金凤的身份证复印件一份，证明原告的自然人身份情况。证据2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，合同中对房屋交付期限、逾期交房的违约责任承担及房屋产权登记事项进行了约定。证据3、《安徽省安庆市地税局销售不动产统一发票复印件一张，证明原告向被告支付了房屋首付款。证据4、银行资金交易查询单复印件一份，证明原告在银行办理了房屋贷款，并向被告支付了余下的购房款。枞阳天友置业对姚金凤提交的证据1、2、3均无异议。证据4证明姚金凤违反合同第6条未在7日内向银行申请按揭的规定，系原告违约在先，导致购房款未及时发放。枞阳天友置业为证明其辩称主张，向本院提交如下证据：证据1、枞阳天友置业营业执照及法定代表人身份证明书各一份，证明被告身份情况。证据2、拆迁工作协议复印件一份，证明枞阳县枞阳镇人民政府须在竞买人签订国有土地使用权出让合同之日起一年内完成宗地内的建筑物构筑物的拆迁工作，保证竞买人的合法权益。证据3、国有建设用地使用权出让合同复印件一份，证明被告于2011年3月23日签订国有建设用地使用权出让合同的事实。证据4、被告请求枞阳县人民政府解决拆迁工作及交付土地使用权的报告复印件一份，证明被告多次要求枞阳县人民政府解决土地问题的事实。证据5、《商品房买卖合同》复印件一份，证明合同约定2016年12月31日交房的事实及原告未按合同约定在合理期间内主张权利，视为其自动放弃权利的事实。证据6、商品房买卖合同第6、7页，证明商品房买卖合同中约定逾期交房后30日内原告未主张解除合同及违约金的权利，即视为放弃权利。证据7、关于解决土地遗留问题的紧急报告与再报告复印件各一份，证明枞阳县人民政府相关部门处理遗留问题久拖不决。证据8、枞阳县召开全县抗洪抢险表彰总结大会新闻报道稿件复印件一份，证明枞阳县在2016年遭遇50年一遇的洪水灾害，是导致延期交房的不可抗力。证据9、长期积水需采取的技术建议，证明灾后继续施工所应采取的监测手段。证据10、关于处理交房群发事件的报告，证明被告请求枞阳县人民政府解决群发事件的事实。姚金凤对枞阳天友置业提交的证据1、3、5无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，拆迁工作未完成不是不可抗力；证据4、7，拆迁是第三方原因，与原告无关；对证据6，原告未主张解除合同，而是主张违约金，《商品房买卖合同》第7条约定的是解除合同，不适用于本案；对证据8，如因不可抗力影响交房，但枞阳天友置业未通知原告；证据9，2016年汛期工地并未积水，地下室进水是被告方的责任，其未及时排水；证据10反映的纠纷是被告与第三方的纠纷，与原告无关。结合庭审调查，本院对姚金凤提交的证据认证如下：枞阳天友置业对证据1.2.3无异议，本院予以认定；证据4能证明姚金凤向枞阳天友置业支付了全部购房款的事实，本院予以认定。对枞阳天友置业的证据认定如下：对枞阳天友置业提交的证据1、3、5，姚金凤无异议，本院予以认定；证据2、4、7，与本案无关联性，本院不予认定；对证据6的真实性予以认定，但不能达到其证明目；证据8能反映2016年枞阳县境内发生特大洪水的事实，本院予以认定；证据9系国家注册建造师组成的专家组对姚金凤所购商品房所在的9号楼因长期积水需采取的技术处理建议，能达到其证明目的，本院予以认定；证据10能证明因被告延期交房引发了群发事件，本院予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月4日，姚金凤与枞阳天友置业签订《商品房买卖合同》，约定购买枞阳天友置业开发的位于枞阳县××阳镇××路××小区××单元××号房屋，购房总价款为355536元，付款方式为买受人于2016年5月4日支付购房款165536元，余款19万元由买受人在签约后七个自然日内向银行申请按揭。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前依照有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明、符合合同约定的商品房交付给买受人，同时第九条规定出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款万分之三的标准向买受人支付违约金，另外约定买受人行使解除合同权利的期限为解除权发生之日起30日内，逾期视为买受人放弃解除合同及有关权益的权利。合同签订后，姚金凤于当日向枞阳天友置业交付首付款165536元，余款19万元于2016年5月23日通过向银行申请房贷予以了交付。交房期限届至后，因枞阳天友置业就涉案房屋未能完成竣工验收备案证明、部分附属设施未完工，双方未能完成房屋交接手续。后双方当事人因延期交房责任的承担未能达成一致，因而成讼。另查明，2016年枞阳县境内发生特大洪水，涉案房屋的附属工程因之未能及时完工。本院认为，依法成立的合同受法律保护。姚金凤与枞阳天友置业签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。故对姚金凤要求枞阳天友置业继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法应予支持。在姚金凤履行全额支付购房款的合同义务后，枞阳天友置业公司未按约定期限向姚金凤交付手续齐全的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。2016年枞阳县境内发生特大洪水灾害属不可抗力，对枞阳天友置业涉案房屋的附属工程后期施工造成了影响，可酌情扣除洪水灾害延误的工期为3个月，即交房时间顺延至2017年3月31日。故枞阳天友置业应支付姚金凤违约金11732.69元（2017年4月1日至2017年7月19日，共计90天，按合同约定日万分之三支付）。对姚金凤要求支付交通费、误工费、装修损失费、精神损失费的诉讼请求，已超过延期交房造成的实际损失，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告枞阳县天友置业有限公司继续履行与原告姚金凤于2016年5月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告枞阳县天友置业有限公司于本判决生效后十日内向原告姚金凤支付延期交房违约金11732.69元；三、驳回原告姚金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取271元，由枞阳县天友置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审  判  员  陈 刚二〇一七年十二月十四日法 官 助 理  杨玭嫔书记员（代）  杨玭嫔附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。