上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初14828号原告：陈洪亮，男，1972年9月15日出生，汉族，住上海市。原告：章佳华，女，1980年11月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈洪亮(系章佳华配偶)。被告：汤国兴，男，1946年11月27日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：江中杰，上海康天律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤燕凌(系汤国兴女儿)，女，1975年11月16日出生，汉族，户籍地上海市。原告陈洪亮、章佳华诉被告汤国兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告陈洪亮暨原告章佳华委托诉讼代理人、被告汤国兴及其委托诉讼代理人汤燕凌、江中杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈洪亮、章佳华向本院提出诉讼请求：1.被告逾期迁出户口，判令被告支付赔偿金15,000元；2.被告擅自搬走已转让给原告的家具电器，请求判令被告支付6,000元违约金；3.被告违反诚实信用原则，未告知房屋外墙严重渗水情况，请求判令被告予以修复。事实和理由：原被告于2016年10月5日就上海市罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，由原告向被告购买系争房屋。原告于2017年1月23日前按照合同约定履行了全部付款义务，但被告逾期迁出系争房屋内的户口，且擅自将原放在客厅的电视机、卫生间的洗衣机、次卧的床、麻将机搬走。原告入住系争房屋后，原告发现客厅东侧、餐厅东侧、北卧东侧外墙等存在严重渗水，被告在出售房屋时未如实告知，违反了诚实信用原则，故原告提出如上诉请。汤国兴辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在出售系争房屋时已经将系争房屋情况告知原告，双方约定了房屋存在的渗水问题可以由物业进行修理。对于户口，在房屋交接时，原告知道被告没有迁走户口，但对户口未迁走的事实也予以默认。原告现没有证据证明其损失，原告主张赔偿金过高，要求予以减少。本院经审理认定事实如下：上海市罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋原权利人系被告。2016年10月5日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给两原告，房屋建筑面积170.89平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为6,350,000元。甲乙双方同意，甲方于2017年2月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被破坏或被拆除的，应按被破坏或被拆除的房屋装饰及附属设施价值壹倍向乙方支付违约金。甲乙双方确认，在2017年1月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。合同补充条款(一)第5条约定甲方在该房屋内存有户口的，甲方需保证在办理该房屋交易过户手续之日前迁出，逾期迁出的，需赔偿乙方人民币500元/日，直至迁出之日止。且由此产生的责任，由甲方负责赔偿。第8条约定甲方保证在交付房屋时本合同附件二所列之房屋内附属设施、设备、室内装饰等与签订本合同时状况相符，不得拆、移。乙方同意甲方将该房屋按本合同约定交付即可。合同附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)约定设备：所有固定设备、电器及家具。装饰：固定设施。关于设备及装饰费用按以下第(一)款办理，即以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同另对付款方式及违约责任进行了约定。合同签订后，两原告按约支付房款。2016年12月24日，双方至房地产交易中心办理房地产权利变更手续，2017年1月9日，系争房屋权利变更至两原告名下。2017年1月23日，原被告办理房屋交接手续。房屋验收交接书载明，甲乙双方已办结系争房屋转移登记手续，甲方已收到除交房尾款外全部房款。在中介方的协调下，甲乙双方在2017年1月23日在房屋内进行验收交接。该房屋内设备完好，功能正常。甲方已结清应付费用，正式移交乙方。甲方交付给乙方的资料、设备：冰箱一台、电视机两台、沙发一套、餐桌一套。上述资料、设备，乙方查验后确认无误，同意接收，并向甲方支付剩余购房尾款。该房屋交付乙方使用后，该房屋后续的权利责任由乙方承担。另查明，2017年1月23日，被告将系争房屋内户口迁往他处。以上事实，除双方当庭陈述外，有《房地产买卖合同》户籍摘抄、房屋验收交接书等证据证实，本院依法予以确认。庭审中，原告提供系争房屋交易前照片以及渗漏水照片，拟证明被告未按约定交付房屋并存在隐瞒房屋状况的情形，经质证，被告对上述证据的真实性不予认可，认为房屋现状已经改变，现原告未进一步提供证据证明上述证据形成的时间以及证明目的，故本院对上述证据不予认定。被告提供原告与中介经办人的谈话录音，拟证明原告明知被告在2017年1月23日前未将系争房屋内的户口迁出并未表示异议，经质证，原告对该录音材料真实性不予认可，认为系非法取得，因该证据系视听资料，在没有其他证据佐证的情况下不能单独作为证据，故本院不予认定。本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。现被告未按合同约定在办理房屋交易过户手续之日前迁出系争房屋内的户口，构成违约，应承担相应的违约责任，被告提出原告同意其在交房前迁出户口的辩称意见，但未提供充分证据予以证明，故对被告的辩称意见，本院不予采信，原告主张逾期迁出户口赔偿金的诉讼请求，本院予以支持，现被告抗辩称赔偿金计算标准过高，要求法院予以调整，本院结合合同履行情况、双方过错程度以及被违约方损失，由本院酌情予以判处。原告主张的被告擅自搬走转让给原告的家具电器违约金，因原告未提供充分证据证明被告应转让的家具电器，故原告的主张缺乏合同和事实依据，本院不予支持。因双方已经办理了房屋验收交接书，系争房屋的风险责任自交接时已经转移给了原告，原告在系争房屋验收交接时已经明确系争房屋设备完好，功能正常，故原告要求被告对系争房屋渗水部位进行修复，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、汤国兴于本判决生效之日起十五内支付陈洪亮、章佳华逾期迁出户口赔偿金5,000元；二、驳回陈洪亮、章佳华其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计203元，由章佳华、陈洪亮负担164元，由汤国兴负担39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一七年九月二十七日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。