深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第351号原告伍海雄。委托代理人郑勇，广东深南律师事务所律师。被告深圳市向西实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区嘉宾东路向西村东区1号5-6楼。法定代表人张粦就，该公司董事长。委托代理人王志强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人李勇，北京市地平线律师事务所深圳分所律师。上列原告诉被告房产租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑勇、被告的委托代理人王志强、李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月25日，原告与被告签订房地产租赁合同，约定：被告将坐落于深圳市罗湖区东门南路向西村西区116号一、二层房地产出租给原告用于餐饮服务经营，签约即交付租赁保证金90000元，月租金3000元按月交纳，租期一年，期满续展。合同签订次日，原告（委托合作者张某由张妻郑丽清通过银行转帐）依约向被告交付租赁保证金90000元，并根据被告的口头要求交付“入场费”140000元，同时结清了上一租户的费用。同年10月，原告投入资金数十万元对经营场所进行装饰装修及购置了餐饮业所必需的用具设备。2008年10月5日，经被告同意，原告将租赁房屋连同装修设施用具转租给深圳市博爱投资管理有限公司（以下简称博爱公司）用于开办职工食堂。此后，业主、转租人、次转租人连续履行租赁合同，相互间关系良好。2010年12月初，因食堂装修、设施老化须更新，次承租人便提供装修方案和施工图会同原告一同向被告提出申请获得批准。至2011年1月下旬食堂装修及设施更新完工，花费308698.90元。然而，就在食堂更新完工数日后被告突然在2011年1月31日向原告下达书面拆迁通知：于同年3月31日前办理终止合同及经营场地移交手续（原告当即将这一信息告知了次承租人）。此后，被告在未履行合法手续的情况下于同年四月的某一天突然对该房屋实施强拆，全新装修的食堂瞬间不见了踪影。2011年9月，次承租人以租赁合同纠纷对原告提起诉讼，诉请之一是要求原告赔偿其上述营业设施及房屋装修损失308698.90元。为了依法追究本案被告的最终责任，双方达成和解。经原告了解获悉，被告出租的涉案房地产没有任何合法产权。根据以上事实，原告认为：一、原、被告双方房地产租赁合同依法应属无效；二、被告无任何合法根据收取原告租金以外的费用，依法应予返还并承担相应损失；三、被告作为房屋的出租收益者和拆迁受益人，依法、依理应对强拆承担法律责任，赔偿原告在租赁期限对房屋正常添附、装修所发生费用损失。故起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的房地产租赁合同无效；2、被告返还入场费140000元及利息（从2006年9月26日起按照银行同期贷款利率计算至返还清结之日）；3、被告赔偿因实施拆迁给原告造成的营业设施及房屋装修损失308698.90元及利息（从2011年5月1日起按照银行同期贷款利率计至偿付清结之日）。被告答辩称，1、原、被告双方就涉案房屋涉及多个房屋租赁合同，主体均合格，内容合法、为有效合同。每一份合同是一个独立的法律关系，因为每一份合同的权利、义务的内容不同，时间段也不一样，根据法律和司法实践，本案宜分别诉求，分立案件进行审理；2、被告未同意转租，且涉案房屋的拆建被告在签订合同时就已提前预告原告，其所谓设备、装修损失应由其自负；3、被告从没有向原告收过进场费，即使是向原告收取进场费，该项诉求也已过诉讼时效；4、根据2011年5月5日原告出具的承诺书及欠条，不但被告不存在任何应向原告履行而未履行的义务，反而原告拖欠被告水电费、卫生费、管理费等杂费共36423.5元未付，被告保留追究其法律责任的权利。本院经审理查明：（一）2006年9月25日原告与被告签订了一份《房地产租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区东门南路向西村西区116号一、二层（牌坊后侧）房产出租给原告使用，建筑面积为620平方米，月租金额为人民币30000元，租赁期限自2006年9月26日起至2008年6月30日止，房产用途为商业、饮食。2006年9月26日原告通过其合作方向被告转款人民币140000元，原告主张该款为被告收取的“入场费”，而被告主张该款为原告上一手的承租方所欠的租金，经协商原告将其中的人民币140000元付给被告以抵扣上一手承租方所欠的租金。2008年7月1日原、被告双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区东门南路向西村西区116号一、二层房产出租给原告使用，建筑面积为620平方米，月租金额为人民币45000元，租赁期限自2008年7月1日起至2009年6月30日止，房产用途为商业、饮食。合同到期后，原告继续使用涉案的房产。2010年3月1日原、被告双方又签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区东门南路向西村西区116号一、二层房产出租给原告使用，建筑面积为620平方米，月租金额为人民币42000元，租赁期限自2010年3月1日起至2010年12月31日止，房产用途为商业、饮食；合同同时约定，租期暂定为10个月，由于该物业面临拆迁，原告同意在租期内，如被告对该物业提前拆建的，则被告提前两个月通知原告，原告保证按时无偿将该物业交还给被告，同时被告免除原告两个月的房租，若期满后未拆建的，原告可继续租用。（二）2008年10月15日原告与博爱公司签订了一份《租赁合同》，约定原告将深圳市罗湖区向西村西区116号一、二层共约590平方米及其现有厨房、餐厅设施转租给博爱公司属下深圳远东妇产医院作为员工食堂使用；原告承诺其转租的场地有转租权，租赁期限自2008年10月20日至2009年6月30日；租金每月人民币54600元。合同到期后，2009年7月1日双方又签订了一份《租赁合同》，约定租金为每月人民币45000元；租赁期限为2009年7月1日至物业拆迁，由于该物业面临拆迁，原告同意在租期内，如该物业提前拆建的则原告提前两个月通知博爱公司，原告免除博爱公司两个月的房租，博爱公司按时将该物业交还给原告。（三）原告与博爱公司因发生上述租赁合同的纠纷，诉至本院，博爱公司要求伍海雄返还房屋租赁合同押金人民币92000元，房屋租金人民币84000元，房屋装饰装修费损失人民币308698.9元。在案件审理中，经本院主持调解，双方达成协议，本院作出了（2011）深罗法民三初字第1437号民事调解书，双方同意伍海雄退还博爱公司房屋租赁押金人民币90000元，2011年2月份租金人民币42000元；博爱公司支付伍海雄为其垫付的水电、卫生费共计人民币15388元；上述三项款项相抵后伍海雄支付博爱公司费用金额合计人民币116612元；伍海雄于2010年12月16日前支付博爱公司人民币20000元，余款伍海雄于2012年3月8日前一次性支付完毕。（四）2011年1月31日被告向原告发出了“关于提前解除房屋租赁合同的通知”，通知原告为配合被告西苑拆迁改造项目，根据合同的有关约定，现正式提前两个月书面通知原告，终止双方合同关系，本通知自2011年2月1日起生效，请原告务必于2011年3月31日前来办理终止合同手续及按合同约定办理经营场地的移交手续。2011年5月5日原告伍海雄向被告出具了一份“承诺书”，承诺被告退还全额押金人民币90000元后，两天内搬出该出租房屋，且交清所欠被告的水电管理杂费，并保持房屋完整交回给被告。被告于当日审批将押金人民币90000元退还给了原告。（五）涉案房产系被告在其所有的集体用地上所建筑的房屋，被告在2010年1月作为深圳市农村城市化历史遗留建筑普查做了申报。该房产已经于2011年5月7日拆除。以上事实有原、被告签订的《房地产租赁合同》、原告与博爱公司签订的《租赁合同》、本院（2011）深罗法民三初字第1437号民事调解书、深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表、被告发出的“关于提前解除房屋租赁合同的通知”、原告伍海雄向被告出具的“承诺书”、证人证言即以当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，本案所争议的焦点为：1、双方所签订的租赁合同的效力？2、被告是否收取了人民币140000元的入场费，是否应当返还？3、被告是否应当赔偿因拆迁给原告造成的营业设施及房屋装修损失？对于第一个焦点，本院认为，被告向原告出租的房产系被告在其集体土地上所建设的房产，并且作为深圳市农村城市化历史遗留建筑向相关部门作了申报。被告对该涉案房产具有使用权，且双方所签订的租赁合同是原、被告双方的真实意思表示，该合同应为有效合同。原告请求确认原、被告双方所签订的房地产租赁合同无效，理由不成立，本院不予支持。对于第二个焦点，本院认为，原告主张在承租涉案房产时向被告缴纳了“入场费”人民币140000元。但从证人张某的陈述中，亦不能明确确定该项款项的用途，原告也没有证据证明该款用途是“入场费”，而被告主张该款项为原告代上一手承租方向其支付的租金。且不论上述人民币140000元是否是“入场费”，退一步讲，即便该款属于“入场费”性质，原、被告的租赁关系自2006年9月25日起，一直到2011年1月31日被告向原告发出了“关于提前解除房屋租赁合同的通知”，以及2011年5月5日原告伍海雄向被告承诺搬离该房产，在此过程中，原告一直使用涉案房产，且被告按照合同的约定提前通知了原告解除房屋租赁合同，被告不存在违约的行为。故原告要求被告退还“入场费”人民币140000元，理由不充分，本院不予支持。对于第三个争议焦点，本院认为，原告要求被告赔偿损失，首先应当确定被告在履行合同的过程中是否存在违约或有过错。原、被告在租赁合同中约定由于该物业面临拆迁，原告同意在租期内，如被告对该物业提前拆建的，则被告提前两个月通知原告，原告保证按时无偿将该物业交还给被告，同时被告免除原告两个月的房租。且在原告将涉案房产转租给博爱公司时也有涉案物业面临拆迁，如该物业提前拆建的则原告提前两个月通知博爱公司，原告免除博爱公司两个月的房租，博爱公司按时将该物业交还给原告的约定。被告在涉案房产拆迁前两个月通知了原告，符合租赁合同的约定，并且原告已承诺被告退还租赁押金即将房屋交还被告。在此过程中，被告不存在违约行为，原告亦没有证据证明被告存在过错，故其要求被告赔偿因实施拆迁给原告造成的营业设施及房屋装修损失人民币308698.90元及利息，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告伍海雄请求确认原、被告双方所签订的房地产租赁合同无效的诉讼请求。二、驳回原告伍海雄要求被告深圳市向西实业股份有限公司返还“入场费”人民币140000元及利息的诉讼请求。三、驳回原告伍海雄要求被告深圳市向西实业股份有限公司赔偿因实施拆迁给原告伍海雄造成的营业设施及房屋装修损失人民币308698.90元及利息的诉讼请求。本案受理费人民币4015元，由原告伍海雄负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王志刚二〇一二年五月三十一日李文萍书记员     谢莹