呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0103民初28号原告（反诉被告）：谢良伟，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：马斌，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张晟，内蒙古蒙元律师事务所律师。被告（反诉原告）：聂靖莉，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张晟，内蒙古蒙元律师事务所律师。原告（反诉被告）谢良伟与被告（反诉原告）马斌、聂靖莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告马斌、聂靖莉于2017年7月11日向本院递交反诉状，经本院审查符合反诉条件，并决定与本诉合并审理。本院于2017年8月11日依法适用普通程序公开开庭对本诉反诉进行了合并审理。原告谢良伟的委托诉讼代理人王志、马世勇、被告马斌及其与被告聂靖莉共同的委托诉讼代理人张晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢良伟（反诉被告）向本院提出诉讼请求：判令二被告给付原告购房款22万元，并按中国人民银行同期贷款利率承担从2016年4月25日起至付清止的利息。事实与理由：2014年1月8日，被告马斌与原告签订购房合同，购买原告位于呼和浩特市××区中东户房屋一套。双方约定，购房款50万元，被告马斌以其红色沃尔沃Ｓ60轿车一辆（车牌号ＬＭＮ595），折价30万元抵为购房首付款，余款20万元在被告与开发商签订正式购房合同后支付10万元，在房屋交付钥匙时一次性付清尾款。合同签订后，在办理车辆交付过户手续时，原告为被告马斌垫付代偿被告马斌前期以该车抵押贷款尚欠贷款公司的5万元债务，被告马斌仅支付原告购房首付款25万元。此后，被告马斌在与开发商签订正式购房合同时将该套房屋写在其妻子即被告聂靖莉名下。直至2016年4月15日，房屋交付钥匙期间，被告仅另支付原告3万元，对余款22万元至今不付。被告马斌、聂靖莉（反诉原告）辩称，双方虽然签订了购房合同，但所售房屋没有预售许可证，所以合同无效。原告在诉状中所述的付款金额不对，车抵顶了30万元首付款，后被告又支付了3万元。对于原告垫付5万元抵押债务不认可。50万元的购房款在合同中是”约”，实际价值应以开发商销售价格为准即464661元。反诉原告马斌、聂靖莉向本院提出反诉请求：1.确认马斌与谢良伟签订的《购房合同》无效；2.判令反诉被告谢良伟返还反诉原告马斌、聂靖莉购房款（38万元）及车辆使用损失（10万元）共计人民币48万元；3.判令反诉被告谢良伟赔偿反诉原告购房款利息损失，按同期银行贷款利率6.15%计算自2014年1月8日起至实际支付之日。暂计至反诉之日共计42个月的利息损失81795元（购房款380000元×6.15%除以12×42个月=81795元）。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年1月8日签订购房合同，合同约定反诉被告将其合法所有的位于呼和浩特市××区东户的在建房屋作价50万元出售给反诉原告。反诉原告以红色沃尔沃Ｓ60轿车一辆（车牌号ＬＭＮ595），作价30万元抵顶购房首付款，待开发商与反诉原告签订正式购房合同后支付10万元，尾款在房屋领取钥匙时全部付清。该房屋并未取得商品房预售许可证，应为无效合同，反诉被告应当返还反诉原告已交付的购房款及利息。因双方的合同中约定自车辆开走之日以500元/天的标准支付车辆使用费和损失，现合同无效，反诉被告应当支付反诉原告10万元的车辆使用损失。反诉被告谢良伟辩称，原、被告签订的合同为有效合同，该合同已被被告和开发商签订的新的合同取代，合同签订后，原告已经履行了合同，开发商与被告签订了合同并出具了收据，所以应当驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2014年1月8日，原告（甲方）谢良伟与被告（乙方）马斌签订购房合同，约定：甲方将其位于呼和浩特市××区中东户的顶账房屋（约50元整）出售给乙方。甲方承诺：甲方必须协助乙方与开发商签订正式的购房合同并附有现金收据条。自签订起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。乙方承诺：房屋款将分三次付给甲方。乙方将红色沃尔沃Ｓ60轿车一辆（车牌号为×××）以30万元的价格出售给甲方，以此支付甲方首期房款，并且于2013年10月28日将车辆由甲方开走。第二次款项在乙方与开发商签订正式购房合同后付给甲方10万元。第三次款项在房屋交钥匙时一次性付清。如果房屋作为抵押向银行贷款，贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲乙双方可以解除本合同。且甲方将车辆还给乙方，并从开走车辆之日算起，支付其一定的磨损费及使用费用（参照租车的费用，1天500元计算）；2.被告马斌于2014年1月27日出具欠条一张，写明”今欠谢良伟房款7万元整”。于2014年5月25日出具欠条一张，写明”今欠谢良伟房款5万元整，6月25日结清”。于2016年4月15日出具欠条一张，写明”今欠到谢良伟房款10万元整”。庭审过程中，原告陈述被告马斌在房屋交付钥匙期间曾给付其3万元房款，被告马斌对此不持异议；3.2014年1月18日，被告聂靖莉与案外人呼和浩特市天昱房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定将位于呼和浩特市××街第5幢2单元11层中东户的房屋出售给被告聂靖莉，单价为每平方米5100元，建筑面积91.11平方米，总金额464661元。交付期限约定：出卖人应当在2014年12月31前，将房屋交付与买受人。2014年1月20日，案外人呼和浩特市天昱房地产开发有限责任公司出具收据一张，写明收到案涉房屋房款464661元；4.2013年11月19日，被告马斌向原告谢良伟打款2万元；5.案外人呼和浩特市天昱房地产开发有限责任公司曾通知被告马斌、聂靖莉可以领取案涉房屋的钥匙，但被告马斌、聂靖莉认为房屋并未验收，且不能落户，故至今未受领房屋钥匙。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为原告及反诉原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，能否得到支持。一、针对本诉部分：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告谢良伟与被告马斌签订的《购房合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。原告已协助被告与开发商签订了正式的商品房买卖合同并出具收据，且开发商也曾通知被告去领取房屋钥匙，因被告自身原因拒绝领取房屋钥匙，现原告已按合同约定履行义务，故被告马斌、聂靖莉应当给付原告剩余购房款。关于剩余购房的数额，房屋总价为50万元，被告马斌以车抵顶首付款30万元，后又支付购房款3万元，核减后被告应当再支付原告购房款17万元，但因原告为被告代偿了5万元的车辆抵押贷款，故被告应当再支付原告剩余购房款22万元。被告马斌辩称，原告没有为其代偿5万元的车辆抵押贷款，但根据原告提供的欠条，三张欠条中均载明”今欠到谢良伟房款”，共计22万元。本院认为，原告的证据能够形成证据链，故对于原告要求二被告给付22万元购房款及其利息的诉讼请求予以支持。利息自2016年4月25日起按中国人民同期银行贷款利率计算至判决生效之日，对于超出部分不予支持。关于二被告提出其曾于2013年11月19日向原告谢良伟打款2万元，应当将2万元予以核减的意见，本院认为，打款时间是2013年11月19日，签订购房合同时间是2014年1月8日，双方在签订合同时并未谈到2万元属于定金还是折抵购房款，且马斌后来打的欠条当中也均未提及这2万元，故本院认为该2万元与本次的房屋买卖并无关联，对马斌的该项意见不予采纳。二、针对反诉部分：对于反诉原告认为购房合同为无效合同，应当返还其已付的购房款、利息及车辆损失的反诉请求。反诉原告认为其与马斌签订的购房合同为无效合同，理由是根据《最高人民法院》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原、被告均为自然人，出卖人并非房地产开发企业，所以原、被告之间的房屋买卖并不适用该法律规定。被告也并未出示证据，证明其与原告签订的《购房合同》符合《中华人民共和国》第五十二条中的无效情形，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条（举证期限的规定）的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。在庭审过程中，合议庭曾向反诉原告释明，其与谢良伟签订的《购房合同》为有效合同，是否要求变更诉讼请求为解除合同，但反诉原告拒不变更诉讼请求。综合上述论述，对于反诉原告坚持要求确认《购房合同》为无效合同的反诉请求不予支持。反诉原告的另外两项反诉请求均是建立在合同无效的基础上主张的，故对于其他的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马斌、聂靖莉于本判决生效后十日内一次性给付原告谢良伟购房款22万元；二、被告马斌、聂靖莉于本判决生效后十日内一次性支付原告谢良伟利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以22万元为基数，从2016年4月25日计算至判决生效之日）；三、驳回原告谢良伟的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告马斌、聂靖莉的全部反诉请求。本诉案件受理费4600元，由被告马斌、聂靖莉负担。反诉案件受理费已减半收取4710元，由反诉原告马斌、聂靖莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  吴艳霞代理审判员  冷寒冰人民陪审员  赵晓蒙二〇一七年八月二十一日书 记 员  靳瑞娟