江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初1922号
原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭兆欣，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘海华、李鑫，江西公仁律师事务所律师。
被告：刘起涛，男，汉族，1976年3月21日生，住江西省赣州市章贡区。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告刘起涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘海华、彭兆欣，被告刘起涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月29日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园X区XX栋X＃号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，月租金4350元；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，赣州市公房管理处有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告缴纳2015年9月份的租金后，从2015年10月起开始拖欠租金，至今已累计拖欠租金13个月。另，原告与赣州市公房管理处于2015年9月8日签订《协议书》，协议约定原告依法概括取得赣州公房管理处所签订的租赁合同的权利义务。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求：1、判令解除赣州市公房管理处与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告立刻腾出房屋并退还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金56550元（按每月4350元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、判令被告立即向原告支付违约金16965元（按拖欠租金金额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止），以上共计73515元；4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。
被告答辩称，1、原、被告于2015年5月29日签订《房屋租赁合同》，租赁合同中约定在合同签订之日，原告即将房屋交付给被告，但直到2015年8月底原告才通知被告拿店面钥匙。2、被告拿到钥匙后发现店面存在没有通水、电等诸多问题，原告作为出租方没有按照合同约定履行义务，协助被告解决问题，导致店面装修工作拖延，给被告造成经济损失。3、店铺前面的路面泥泞不堪，人行道上垃圾成堆，原告在拍租时宣传黄金家园A区会有大型超市、二级医院及其他公益配套，但目前差距巨大。
经审理查明，2015年5月，受赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了XX栋X号店面的承租权。2015年5月29日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，建筑面积52.33平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为4350元/月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金13050元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，甲方有权单方解除合同；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。合同签订后，被告缴纳了一个月租金，并缴纳合同履约保证金13050元。2015年8月7日，原、被告共同对被告所承租的店面进行了验收，确认电表读数为0，店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙3把。验收完毕后，被告在该验收单上签字。被告接收店面后，对店面进行了装修，用于经营餐饮店。此后，因被告拖欠原告租金未付，原告遂诉至本院要求处理。
另查明，根据赣州市人民政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》及主管局《市本级保障性住房管理移交工作会议纪要》精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、协议书复印件、拍租资料复印件、拍租报名表、拍租成交确认书、房屋租赁合同、验收单、情况说明等证据等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。
本院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权利义务全部转移给了原告，原告已概括取得赣州市公房管理处签订租赁合同的权利义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担相应的民事责任。对原告要求被告向原告支付拖欠的租金56550元（按每月4350元计算，暂从2015年10月计算至2016年10月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）的诉讼请求，本院认为，原告要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告主张的2015年10月至2016年10月的租金进行审理。按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告交付租赁物，被告缴纳租金的起算日应当相应顺延，即从2015年11月7日起算，被告在签订租赁合同后，已经向原告缴纳了一个月的租金，故被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2016年12月7日至2016年10月6日共计10个月的租金43500元。对原告要求被告向原告支付违约金16965元(按拖欠租金总额的30%计算)的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收为13050元。关于被告辩称因原告招租广告存在虚假宣传、周边环境存在诸多问题未解决等问题而未缴纳租金，本院认为，本案租赁物系被告采取自愿竞价的方式拍租竞得并经过验收，作为房屋的承租人，已阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，被告的辩称意见不能作为被告拒缴租金的正当理由，故对被告的该意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告刘起涛应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付2016年12月7日至2016年10月6日的租金43500元；
二、被告刘起涛应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金13050元（按拖欠租金总额的30%计算）；
三、上述金钱给付义务，限被告于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1638元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担378元，被告刘起涛承担1260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 涂 将
人民陪审员 廖优萍
人民陪审员 赖树森
二〇一七年七月五日
代理书记员 段丽娟