福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第19021号
原告林志伟，男，1965年1月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人张贤美，福建理海律师事务所律师。
被告何希泉，男，1970年9月6日出生，汉族，住厦门市集美区。
委托代理人黄昌榕、胡晓勤，福建君州律师事务所律师。
原告林志伟与被告何希泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张贤美、被告何希泉及其委托代理人胡晓勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林志伟诉称，原、被告于2014年7月25日签订《租赁合同》一份，由原告将位于厦门市厦禾路878至888号火车站广场西侧的厦门世界贸易中心一期裙楼世贸商城225A单元出租给被告，租期从2014年9月1日起至2017年8月31日止，2014年9月1日-2015年12月31日每月租金64194元，2016年1月1日-2017年8月31日每月租金71836元。租金支付方式为：租金每壹个月支付一次，每期租金在该租期起算日起7日内缴纳。同时原被告双方对违约金、滞纳金等都作了相应的约定。合同签订后，原告依约将商铺出租给被告。自2015年9月开始被告就不予支付其应缴付的租金，原告多次催缴，但被告一直不予支付。被告还试图单方面终止租赁关系，甚至于2015年11月28日被告雇佣工人擅自要搬货架而引发原告报警。截至2015年12月8日被告尚欠的应缴租金为256776元。被告的上述行为已构成违约，依据《租赁合同》的约定，被告应承担违约责任，支付违约金及滞纳金。故原告请求判令：1、被告继续履行合同，立即支付截至2015年12月8日所欠应缴租金256776元；2、被告支付违约金192582元；3、被告按欠付租金的每日千分之三支付滞纳金至租金付清为止。
被告何希泉辩称，第一，原、被告的租赁合同已经于2015年9月6日解除，且被告在同日已经搬出店面并邮寄店面钥匙给原告，原告已经接收店面并更换了店面门锁。第二，被告无法进行店面租赁的原因是，讼争店铺的位置是世贸广场的隔间，因为火车站和周边道路的修建，客流量严重减少，导致被告经营亏损、资不抵债，被告为了停止损失的进一步扩大无法经营该店面，这也是被告解除合同的原因。第三，被告自始至终都明确承诺按照合同约定支付三倍月租金的代价终止双方的租赁合同，在原告对被告的短信回复往来中，原告对解除合同无异议，只是双方对违约金的如何交付存有异议，被告希望当面交付，原告称其繁忙不想见面，被告认为这么重要的事情应当当面交付，因此多次要求原告当面交付，至今，被告也愿意以支付三倍月租金的违约金代价了结此事。因此，对于原告的第一项诉讼请求，被告明确无法继续履行合同，被告店面经营亏损巨大，在2015年9月6日也已经归还店面，不存在欠缴租金的情况；对于原告的第二项诉讼请求，违约金192582元是解约违约金，被告自愿支付该违约金的前提是双方解除合同；被告已经归还店面且合同解除，不存在欠缴租金和支付滞纳金的情形，且原告的第二、三项诉讼请求也是违反相关法律规定的。
关于原告事实理由中提及的“被告还试图单方面终止租赁关系，甚至于2015年11月28日被告雇佣工人擅自要搬货架而引发原告报警”，与事实不符。事实上，被告已经在2015年9月初归还店铺并已经搬出店铺，不存在原告所述的被告雇佣工人擅自要搬货架，所以，原告的陈述存在逻辑矛盾，如果原告认为双方的合同仍在继续履行，那么被告对店铺还有支配权，被告搬货架也是其应该享有的权利而已，这也印证原告早就收回了店面。
经审理查明，2014年7月25日，原告林志伟与被告何希泉签订一份《租赁合同》，约定由原告林志伟将位于厦门市厦禾路878至888号火车站广场西侧的厦门世界贸易中心一期裙楼世贸商城225A单元出租给被告用于经营；面积382.11平方米，租期从2014年9月1日起至2017年8月31日止，2014年9月1日至2015年12月31日每月租金64194元，2016年1月1日至2017年8月31日每月租金71836元。租金支付方式为：租金每壹个月支付一次，每期租金在该租期起算日起7日内缴纳。上期合同保证金114634元整，双方约定自动转为本期合同保证金。关于违约责任，合同第7.1条约定违约金为月租金的叁倍。一方违约，守约方可要求违约方赔偿全部损失包括但不限于一方店内装修、货品及人员安置等各项损失。第7.2条约定被告拖欠租金等相关费用，原告有权要求被告按每日千分之三计收滞纳金，并赔偿因拖欠租金产生的一切费用。合同第9条约定被告中途退租、撤离等对租赁房产采取任何侵犯原告所有权的，违反本合同第五、六条约定，在接到原告通知后不予改正或拒不缴交违约金的，等等，原告有权单方解除合同，且被告应本合同第7条约定支付违约金，若被告行为对原告或第三方造成损失的，被告还应赔偿全部责任。同时双方还就租赁房产的装修、使用及争议的解决作了相应的约定。
合同签订后，双方依约履行，原告支付租金至2015年8月31日。2015年9月14日，被告何希泉向原告林志伟发出《店面清空通知书》，内容为：“尊敬的林总：您好！我和你签订的世贸商城225店铺2015年9月5日已停止营业，并短信和寄信函通知你终止合同，按照合同约定本人也同意支付你三倍月租金作为违约金进行补偿。经9月8日双方见面协商，现在已按照你要求清空店面，特此通知!何希泉。”
以上事实，有《租赁合同》、《店面清空通知书》以及原、被告的当庭陈述为证。本院予以确认。
审理中，原、被告双方就租赁合同应当继续履行还是可以解除存在争议。
原告主张，被告拖欠租金，还试图单方面终止租赁关系，已构成违约，应继续履行租赁合同。
为证明其主张，原告提供证据1、《报警回执》，证明2015年11月28日，被告雇佣工人擅自要搬货架而引发原告报警。证据2、《店面清空通知书》，证明被告试图单方面终止合同。同时还主张，租赁合同中关于合同解除约定的是原告享有单方解除权，没有约定被告享有解除权。
被告质证认为，报警回执内容是原告的单方陈述，关联性不予以确认，被告承租讼争店面已经多年，保安非常清楚，不存在搬大型物品还要保安通知业主。原告主张被告的违约行为是欠付租金，欠付租金应当按照合同第7.2条处理，不属于合同第7.1条违约金的约束范围。合同第7.1条违约金的约定，是针对被告因为客观原因无法继续经营愿意支付三个月的租金作为解除合同的违约金。
被告主张，租赁合同已于2015年9月6日解除，且被告在同日已经搬出店面并邮寄店面钥匙给原告，原告已经接收店面并更换了店面门锁，并已对外招租。
为证明其主张，被告提供证据1、《终止合同通知书》、快递单，证明被告于2015年9月6日书面通知原告，因租赁店铺所在位置，火车站修建等因素影响，导致客流量严重下滑，经营亏损；被告无法继续经营，终止双方的租赁合同。2015年9月5日店铺已腾空，终止营业。被告随本通知书一并交付了店铺钥匙。收件人的签名与原告提交的证据店面清空通知书的收件人是同一人。证据2、《店面清空通知书》、快递单，证明2015年9月14日，被告再次发函，说明终止双方租赁合同且自愿支付原告三倍月租金作为违约金。证据3、手机短信，证明2015年9月6日，被告向原告手机发送短信，提出因被告无法继续经营终止双方的租赁合同，2015年9月5日店铺已腾空，终止营业，2015年9月6日正式交还原告，被告自愿支付原告三倍月租金作为违约金。双方还就解决租赁问题多次短信协商。证据4、照片9张，证明讼争店面已经清空，实际处于原告的控制之中，并由幕布封闭，幕布上体现正在对外招租。证据5、水电费发票一张，证明被告向讼争店面所属物业公司缴纳了2015年8月份的水电费，缴纳时间是在2015年9月14日，该日期也与原告所称的双方在2015年9月8日面谈后被告在9月14日又去店面现场再次查看店面的日期相符，被告查看后确认店面内没有遗留物需要搬迁，对被告来说店面已经清空。该份发票也说明了物业公司确认被告对讼争店面仅经营到2015年9月5日。
原告质证认为，证据1不能证明2015年9月5日被告已经腾空店面、终止经营并且已经返还了钥匙。原告确实收到了店面清空通知书，但证据2不能证明双方在2015年9月8日见面协商，被告已经按原告要求清空店面。证据3手机短信的真实性不予认可，139××××9588的手机号是原告使用的，但无法证明被告的主张，没有任何证据表明原告同意终止双方的合同。证据4中四张照片真实性无异议，五张照片的真实性有异议，无法证明被告的要证明的对象。因为被告说要装修，所以幕布是商场拉的，不是原告拉的，报警记录可以证明讼争店铺的实际控制和占有使用仍为被告。证据5水电费发票的真实性无异议，但是对原告要证明的证明对象有异议，该水电费发票仅能证明被告水电费缴交到2015年8月底，并不能证明物业公司已经确认被告经营讼争店铺至2015年9月5日。
本院分析认为，从被告提供的照片看，原告认为被告在对讼争店铺进行装修，但幕布上体现的是讼争店铺在招商中而非装修中；被告提供的照片还体现讼争店铺中的物品已搬空，原告对照片持有异议，但未能举证证明。原告的报警记录仅能体现原告曾有报警，不能证明被告仍占有控制讼争店铺。综合被告的举证，可以认定被告不同意继续履行合同并已搬离租赁房屋，在此情景下，租赁合同不宜强制继续履行，被告可以解除租赁合同，但被告应承担相应的违约责任。
综上事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。综合租赁合同第7条、第9条的规定内容，一方根本违约应适用租赁合同第7.1条关于违约金的约定。被告明确向原告表示解除租赁合同，并同意支付叁倍月租金作为违约而向原告承担的违约赔偿责任，符合权利义务对等和利益平衡原则，其抗辩意见，本院给予采纳。在被告不同意继续履行合同并已搬离租赁房屋，租赁房屋对外体现为招租的情景下，租赁合同不宜强制履行，原告诉求被告继续履行合同，依据不足，本院不予支持。原、被告双方就解除租赁合同多次协商，原告亦收到被告发出的店面清空通知书，故被告支付的房屋租金应计至2015年9月14日为宜，超出部分，本院不予支持。因被告未拖欠租金，故原告主张欠付租金的滞纳金，亦缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告何希泉于本判决生效之日起十日内支付给原告林志伟租金29957.2元；
二、被告何希泉于本判决生效之日起十日内支付给原告林志伟违约金192582元；
三、驳回原告林志伟的其他诉讼请求。
本案案件受理费4280元，由原告林志伟负担2312元，被告负担1968元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 戴建平
二〇一六年三月二十日
书记员 冯莉平
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。