安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民一终字第00543号
上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：吕圣贞，该公司总经理。
委托代理人：施斯，该公司员工。
上诉人（原审被告）：金振球，男，1948年6月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）因与上诉人金振球物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第01922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人中百物业公司的委托代理人施斯、上诉人金振球到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
中百物业公司在一审中诉称：原告于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为高层住宅每月每平方米0.95元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。被告系该区2栋301室业主，物业形式为高层，面积分别为136.49平方米。因被告自2009年12月1日起至2014年6月30日止欠缴原告物业管理费。原告多次催要未果，故诉请法院判令被告支付所欠原告物业管理费7132元，并支付违约金1961元。
一审法院审理查明：原告于2009年11月20日与马鞍山市中央花园业主委员会签订了物业服务合同，合同约定物业费收费标准为高层住宅每月每平方米0.95元，逾期交纳的按欠费总额的日千分之五作为滞纳金。被告系该区2栋301室业主，物业形式为高层，面积分别为136.49平方米。另查明，被告因共用下水管道阻塞而导致家中被淹。
一审法院认为：原告与马鞍山市中央花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，是合法有效的合同，该合同对小区全体业主均具有约束力，被告理应按时支付物业管理费。被告关于因原告未定期疏通下水管道而导致其家中被淹以及原告对其多次反映的问题未予以处理辩解意见，原告对小区内的排水管道具有定期清扫、疏通，保证排水顺畅的义务，也有对业主反映的问题采取相关措施提供服务的义务，本案原告未对小区排水管道进行定期疏通，以致被告家中被淹，也未对被告反映的房屋漏水问题采取任何措施，应视为没有按照合同约定完成应尽服务，物业服务存在瑕疵，但小区整体秩序、环境尚可，能基本满足业主生活需要，故被告仍应支付相应的物业管理费。从公平的原则出发，对原告诉请的物业费，酌定以70%的比例予以支持。另原告诉请2009年12月1日至2012年7月31日的物业管理费，因已超过诉讼时效，被告据此抗辩，予以支持。综上，确定被告应向原告交纳物业管理费2087.61元（136.49平方米×23个月×0.95元／平方米×70%）。鉴于原告提供的服务不到位，对于被告逾期支付物业费存有过错，故对于原告主张违约金的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年7月17日作出如下判决：一、被告金振球应于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市中百物业管理有限公司物业管理费2087.61元；二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金振球负担。
宣判后，上诉人中百物业公司不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、一审法院查明“被告因共用下水管道阻塞而导致家中被淹”不是事实，且金振球也不能证明该主张。一审法院认定“中百物业公司未对小区排水管道进行定期疏通”缺乏证据证明。二、一审法院认定的超过诉讼时效的时间段不符合事实。三、一审法院引用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定是适用法律错误。对于物业服务合同的履行，应当首先选择各方完全履行合同，而非直接减少报酬，只有当无法履行且物业公司有责任的情况下才能适当减少报酬。如果金振球认为因共用下水管道阻塞而导致家中被淹造成损失，应当另行起诉，不应在本案中处理。
金振球针对中百物业公司的上诉请求及理由发表如下答辩意见：《物业服务合同》没有显示试用期，是无效的合同。即使《物业服务合同》有效，其于2012年已到期。另业主委员会已更换，且没有重新签订合同。中百物业公司应赔偿金振球家中被淹的损失。
宣判后，上诉人金振球不服，向本院提起上诉，事实与理由如下：一、2015年7月15日庭审结束前，法官曾当庭询问双方是否同意调解，双方均表示同意调解，可是法院并未组织双方调解。二、业主委员会在征求广大业主意见之前的2009年11月20日就已经与中百物业公司签订了物业服务合同，该合同是违法的无效合同。中百物业公司提供的市物价局经营性服务收费许可证有改动痕迹，其未能提供2012年12月以后的经营性服务收费有效证件，系非法的收费主体。三、判决书认定该案立案受理时间为2015年5月12日，应以此日期向前推算二年，起算日期应为2009年12月1日至2013年4月30日超过诉讼时效。四、金振球家被污水所淹一事，责任完全在中百物业公司。依据法律规定，应由中百物业公司赔偿。综上，请求依法改判。
中百物业公司答辩意见同上诉意见相一致。
二审中，金振球提供情况说明一份，证明中百物业公司是非法管理中央花园小区。
中百物业公司对金振球提供的证据发表意见为：对该证据真实性持有异议。
二审中，中百物业公司未提供新的证据。
二审查明事实与一审相一致。
经合议庭评议，本院认证意见如下：金振球提供的证据达不到其证明目的，不予认定。
综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：1、中百物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、金振球应否向中百物业公司支付物业管理费，若应支付，数额如何认定；3、金振球所受损失，应否在本案中一并处理。
本院认为：关于本案诉讼时效问题。权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。本案中，中百物业公司于2014年9月4日向法院缴纳诉讼费，故一审法院据此计算本案诉讼时效，符合法律规定。关于物业管理费问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，马鞍山市中央花园业主委员会作为合法的主体，其签订的物业服务合同，对全体业主具有法律效力。中央花园业主大会表决时间虽在物业服务合同签订之后，但中央花园业主大会未表示解除该合同且双方已实际履行，故该合同仍具有法律效力。金振球作为中央花园业主应按合同约定支付物业管理费。中百物业公司提供的经营性服务收费许可证虽有改动痕迹，但不能据此推定中百物业公司不具有收费的主体资格，故金振球该项上诉请求，本院不予采纳。另物业服务合同约定：本合同期满，甲方（中央花园业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（中百物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。本案中，中百物业公司一直管理中央花园物业，故对其主张的在诉讼时效范围内计算物业管理费期限，本院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现中百物业公司对中央花园小区服务存在瑕疵，故一审法院依据公平原则酌定金振球以70%的比例支付物业管理费，并无不当。法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。本案中，调解不是必经程序，故一审法院根据案情不作调解依法作出判决，符合法律规定。金振球所遭受的损失问题，不属于本案审理范围，金振球可另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中百物业公司和金振球的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司负担25元，金振球负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 范秀媛
代理审判员 刘 乔
二〇一五年十二月二日
书 记 员 吴方圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。