广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1715号
上诉人（原审原告）：广州市心中公寓物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：李命朕，职务：董事长。
委托代理人：江海红，该公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：苏东海，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：谭晓红，职务：总经理。
委托代理人：黎后成，广州市锦天物业管理有限公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审被告：谭晓红，身份证住址广东省阳江市江城区。
委托代理人：黎后成，广州市锦天物业管理有限公司职员，通讯地址同上。
委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市心中公寓物业管理有限公司（以下简称心中公司）、广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）因与原审被告谭晓红租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2013）穗黄法民三初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月21日，锦天公司与心中公司签订《合作协议》，约定由锦天公司将D栋广州市黄埔区长洲街深井社区中约大街11号、E栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街25号、F栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街21号（除5楼的502套间外）、G栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街10号、H栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号、J栋广州市黄埔区长洲街深井社区南田大街8号之六、K栋广州市黄埔区长洲街圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的套房外）委托心中公司进行住宿合作经营使用，合作期限从2013年4月25日至2022年4月25日止，每月由心中公司向某公司支付88600元的固定费用，每月固定费用在每满二年合作期限后自动递增8%的金额费用；心中公司在签约时需向某公司支付相当于二个月的固定费用的履约押金（即177200元），心中公司在2013年5月31日前再交付六月份的固定费用和相当于一个月固定费用的履约押金（即177200元），合作期间所产生的水电费、网络通讯费、电视费、税费、垃圾费、治安费及经营相关费用均由心中公司交纳；心中公司逾期交纳相关费用，须向某公司支付每天3%的滞纳金，逾期10天视心中公司违约，锦天公司有权解除协议、没收场内物品并收回场地，心中公司违约由锦天公司没收心中公司已交费用和押金以及追究由此造成锦天公司存续期的可预见收益的赔偿；本协议中止或中途解除后，双方约定的交接物品和本场地内的所有墙体附着物（包含并不限于已安装的门窗、天花板、地板、水电设施和网络视频线路及设备），都须无偿归还给锦天公司所有；双方在签约后进行装修标准、家具家电、智能配套等物品交接，如若缺少物资经双方签字确认后由锦天公司补齐。同日，心中公司向某公司依约支付了押金50000元。4月24日，心中公司通过中国工商银行有限公司广东省分行向某公司法定代表人谭晓红的账户中汇款127200元。
同年4月27日，为扩大双方合作规模，双方又签订了《合作协议二》，约定由锦天公司负责在广州市黄埔区长洲社区和深井社区内为心中公司进行物业的承租装修或联合建设房屋，其后由心中公司负责向某公司因此承租或建设的物业进行相应的承包经营和管理；在签订本协议后心中公司须向某公司交付保证金50000元，然后由锦天公司负责开展村内物业的承包和建设工作，当锦天公司与业主每签订承租合同或联合建房合同后，该物业便自动作为2013年4月25日签订的《合作协议》的追加合作物业由心中公司承包经营；双方约定追加物业若不包含任何家具家电，则不论套间面积大小、一律按单间每套550元，一房一厅每套750元、二房一厅每套950元计算每月固定费用，若该物业自配有空调、热水器，则不论套间面积大小，一律按照单间每套600元、一房一厅每套800元，二房一厅每套1000元计算每月固定费用；在锦天公司与业主每签订承租合同或联合建房合同后的2天内，心中公司须向某公司支付该物业2个月的固定费用的押金，在锦天公司按照双方约定装修标准装修完毕并交付心中公司使用的同时，心中公司再交付本月的固定费用；追加物业的装修标准为所有房屋中房间的装修风格一致，需包含瓷砖地板、铝合金玻璃窗等设施；心中公司交纳的保证金在本协议合作期后抵作心中公司每月需向某公司交纳的固定费用，如心中公司自行在该区域内与业主承租物业或在锦天公司与业主签订承租合同或联合建房合同后未能履约的，则保证金作为违约金由锦天公司没收，而且锦天公司有权追究合作期间对于追加物业中锦天公司所交付业主的费用和投入建设装修费用的赔偿金；本协议是双方在2013年4月25日签订的《合作协议》的补充协议，以上协议都是不可分割的组成部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。同日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并签订了《交接物品交接清单》，其上注明了每栋房屋的房型、房间数量、空调数量、沙发数量，共计空调45台、热水器99台、沙发79张，其中D栋共40间房屋、E栋共19间房屋、F栋共12间房屋、G栋共14间房屋、H栋共16间房屋、J栋共20间房屋、k栋共18间房屋，在其他物品处写明“电视50台、补沙发1张，七栋楼大门钥匙齐全，门卡齐全，其余物品与合同上约定一致”。
《合作协议二》签订后，锦天公司提出已在协议约定的区域内为履行约定租赁了物业的主张，并向原审法院提供了如下证据：1、5月2日，锦天公司与梁某甲签订《房屋租赁协议书》，将广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三整体出租给锦天公司，起租期限从2013年6月3日至2023年6月2日，锦天公司在6月2日前支付押金26500元，在每月10日前支付租金13250元，如锦天公司中途无故退租则不得要求返还保证金；2、有“梁某甲”签名的收据1张以及中国工商银行网上银行电子回单2张，证明锦天公司于5月2日支付了押金26500元，6月13日及7月2日两次由锦天公司法定代表人谭晓红的账户中向翁某丹账户中分别汇入租金13250元；3、7月2日，锦天公司与刘某标、徐某签订《房屋租赁协议书》，约定将广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二房屋出租给锦天公司，起租期限从2013年7月3日至2023年7月3日止，租金为每月11000元，押金为22000元，如锦天公司中途无故退租则不得要求返还保证金；4、有“徐某”签名的收据2张以及中国工商银行网上银行电子回单2张，证明5月4日及7月2日两次由锦天公司职员黎后成的账户中向刘某标的账户中汇入租金及押金33000元、11000元。
4月29日，心中公司通过中国工商银行有限公司广东省分行向某公司法定代表人谭晓红的账户中汇款50000元。5月4日，心中公司再次向该账户中汇款100000元作为押金。6月5日，心中公司两次向该账户中汇款共计150000元。6月6日，心中公司汇款24800元。6月9日，心中公司向某公司发出《关于限期提供业主同意转租书面文件的通知函》，要求锦天公司五日内提供广州市黄埔区长洲街深井社区中约大街11号、南田大街25号、21号、10号、8号、8号之六及圣塘中约下街4号共七栋楼业主同意将物业转租给心中公司的书面文件，逾期不提供上述资料，心中公司将解除与锦天公司所签订的《合作协议》及《合作协议二》。6月14日，锦天公司向心中公司发函，函称在双方签订《合作协议二》后锦天公司已于2013年5月2日为心中公司在约定合作区域内承租了广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、三和深井社区龙眼园二巷7号之一、之二共4栋物业，并在当天告知心中公司可前来交接并可交付使用，心中公司总经理和相关人员也于2013年5月3日向某公司支付了100000元的押金，但其后心中公司一直以各种理由推托未能与锦天公司进行房屋交接和交付相关费用，希望心中公司尽快履行协议约定。6月19日，心中公司向某公司发出《复函》一份，告知因锦天公司未在限期内提供业主同意转租的书面文件，心中公司与锦天公司签订的《合作协议》及《合作协议二》已经解除，且心中公司未交接锦天公司所称的4栋房屋，预付的100000元押金只是根据锦天公司的要求支付，但双方并未约定增加的十万元押金的具体用途，锦天公司也未按照要求进行装修，故该4栋房屋与心中公司无关。同日，心中公司又向某公司发出《关于办理〈合作协议〉解除后房屋交接的通知函》，要求锦天公司在6月24日上午10：00在广州市黄埔区长洲街深井社区11号D楼一楼大门口办理所涉房屋钥匙及物品交接手续。6月24日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并签订了《交接物品交接清单》，上述七栋房屋的钥匙、门卡均于当日交还给锦天公司。7月1日，中国电信股份有限公司广州天河分公司出具《证明》一份，证明在广州市黄埔区长洲镇深井社区南田大街10号房屋安装了10兆光纤宽带，2013年4月至6月的收费合计17100元，已扣款。
心中公司于2013年7月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令确认心中公司与锦天公司之间的《合作协议》、《合作协议二》已于2013年6月17日解除；2、判令锦天公司立即向心中公司退还2013年6月租金及押金、保证金共计502000元；3、判令谭晓红对锦天公司退还2013年6月租金及押金、保证金承担连带责任。
为证明锦天公司对《合作协议》及《合作协议二》中的物业均有转租权，锦天公司向原审法院提供了如下证据：1、关于D栋深井社区中约大街11号房屋，由长洲街深井社区出具《证明》证实该房屋产权属于广州市黄埔区长洲街深井第十股份经济合作社所有，该社区与锦天公司2012年4月9日就承租事宜签订了《租赁协议》，并于2013年6月20号出具《授权书》，授予锦天公司对11号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年5月10日至2022年5月9日；2、关于E栋深井社区南田大街25号房屋，经登记的产权人为莫某，经登记的建筑结构与层数为4层，其与锦天公司2012年6月5日就承租事宜签订了《房屋租赁协议书》，并于2013年6月19日出具《授权书》，授予锦天公司对25号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年7月1日至2022年7月1日；3、关于F栋深井社区南田大街21号（除5楼的502套间外）房屋，经登记的产权人为郭某，经登记的建筑结构与层数为1-1／2层，郭某与何某甲通过签订《房屋转让协议书》将该房屋转让给何某甲，何某甲、何某乙于2012年7月25日与锦天公司就承租事宜签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月21日出具《授权书》，授予锦天公司对21号（除5楼的502套间外）房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年8月1日；4、关于G栋深井社区南田大街10号房屋，经登记的产权人为曹某，经登记的建筑结构与层数为混合及砖木1-1／2层，曹某将该房屋转让给凌某甲，凌某甲再将该房屋转让给梁某乙，梁某乙于2012年6月22日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月18日出具《授权书》，授予锦天公司对21号（除5楼的502套间外）房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年8月1日；5、关于H栋深井社区南田大街8号房屋，经登记的产权人为朱某甲，经登记的建筑结构与层数为4层，朱某乙为朱某甲的儿子，朱某甲于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，2013年6月20日朱某乙出具《授权书》，授予锦天公司对8号房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年7月21日至2022年7月20日；6、关于J栋深井社区南田大街8号之六房屋，经登记的产权人为梁某丙，经登记的建筑结构与层数为4层，其于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》，并于2013年6月19日出具《授权书》，授予锦天公司对8号之六房屋进行出租经营管理，授权期限从2012年8月1日至2022年7月31日；7、关于K栋长洲街圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的套房外）房屋，经登记的产权人为凌某乙，登记的建筑结构及层数为混合2-1／2层，苏某与凌某乙系夫妻关系，苏某于2012年7月15日与锦天公司签订《房屋租赁协议书》；8、关于广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明星横1号之一、之三号房屋，登记的产权人分别为梁某甲、翁某丹，两者系夫妻关系；9、关于广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二号房屋，经规划报建申请人为黄某乙，黄某乙与徐某通过签订《出租屋合作协议》的形式将该房屋交由徐某出租经营管理，2013年5月3日，黄某乙出具字据同意徐某将该房屋交由锦天公司出租经营使用，期限为10年。
原审法院认为：根据锦天公司与心中公司所签订的《合作协议》与《合作协议二》中的约定，由锦天公司将其承租的房屋整体交付心中公司使用、收益，心中公司每月向某公司支付固定费用，锦天公司并不参与心中公司的经营管理也不承担经营风险，故上述两份协议虽名为合作，实为房屋租赁合同。因两份协议约定的条款及房屋产权性质均有所差别，故分别进行处理：
第一、关于《合作协议》。
《合作协议》中约定锦天公司将D、E、F、G、H、J、K共七栋房屋整体出租给心中公司用作住宿经营，其中D栋房屋未取得建设工程规划许可证也未办理产权登记，F栋房屋超出1-1／2层规划许可的规定进行了加建，G栋房屋超出1-1／2层规划许可的规定进行了加建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《合作协议》中就上述未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分无效。该部分无效，不影响其他部分效力，其他具备合法产权证明的房屋租赁部分条款仍然有效，对锦天公司与心中公司均具有约束力。针对《合作协议》，心中公司已支付的费用包括：4月21日，支付押金50000元；4月24日，汇款127200元；6月5日，汇款共计150000元；6月6日，汇款24800元。
（一）关于有效条款部分。
锦天公司于2013年4月27日将D、E、F、G、H、J、K栋房屋整体交付心中公司使用，心中公司应当依约支付租金。现心中公司在履约期间要求锦天公司在限期内提供业主同意转租书面文件，但《合作协议》中并未有约定锦天公司负有该项义务，同时，心中公司也不能提供证据证明因锦天公司未提供同意转租文件而致使合同目的不能实现，且锦天公司在本案诉讼已经提供了涉案房屋全部业主出具的《授权书》，心中公司以此作为提前合同解除的理由，缺乏合同依据和法律依据，对此抗辩主张不予支持。
至2013年6月24日，锦天公司与心中公司就D、E、F、G、H、J、K栋进行交接，并于当日交还了钥匙、门卡，可视为双方协商一致于2013年6月24日解除了《合作协议》。在该协议履行期间，心中公司提前解除合同的行为已构成违约，应依约承担违约责任。依照《合作协议》的约定，心中公司违约的，应由锦天公司没收心中公司已交费用和押金，并赔偿锦天公司在合同存续期的可预见收益。心中公司要求退还承租期间该部分的已交费用和押金，没有事实和法律依据，依法予以驳回。
（二）关于无效条款部分。
虽《合作协议》中D栋、F栋超出1-1／2层、G栋房屋超出1-1／2层部分的房屋租赁条款无效，但锦天公司已将上述房屋交付心中公司使用，根据公平合理的原则，应当参照协议中约定的租金标准向某公司支付使用期间的房屋占有使用费。心中公司从2013年4月27日使用至6月24日，应当支付该期间内的占有使用费，心中公司诉请退回该部分费用，不予支持。扣除两个月使用期间的租金和占用费，心中公司向某公司交付的押金总额为177200元。
因该部分合同无效，锦天公司因出租该部分取得的押金应当予以退回。考虑到该部分房屋数量为55间，在整体出租七栋共139间房屋中所占的比率为39.6%，因此，锦天公司应当押金177200×39.6%=70171.2元退回心中公司。
第二、关于《合作协议二》。
《合作协议二》签订后，心中公司依约向某公司交纳了保证金50000元，后锦天公司在约定区域内承租了四栋房屋并按照统一标准进行装修。2013年5月4日，心中公司再次向某公司汇款100000元，该汇款时间发生在锦天公司承租物业之后，汇款单据已明确写明为押金，且数额相当于承租物业2个月的固定费用，符合《合作协议二》第四条的规定。由此可见，心中公司与锦天公司已对后续承租四栋房屋事宜进行过协商。故对心中公司辩称预付的100000元押金未约定具体用途，锦天公司承租的后续4栋房屋与其无关的说法，不予采纳。虽后续承租房屋未办理交接手续，但依照《合作协议二》，上述房屋在锦天公司与业主签订承租合同后，即自动作为2013年4月25日签订的《合作协议》的追加合作物业由心中公司承包经营。现心中公司在锦天公司与业主签订承租合同后未能履约，则保证金作为违约金由锦天公司没收，而且锦天公司有权追究合作期间对于追加物业中锦天公司所交付业主的费用和投入建设装修费用的赔偿金。《合作协议二》中约定的保证金金额为50000元，该部分作为违约金由锦天没收。锦天公司另行收取的100000元为押金，不属于没收的范围之内，且心中公司已承担相应的违约责任，故该100000元应当退还给心中公司。
关于谭晓红对锦天公司的上述退款是否承担连带责任的问题。谭晓红是锦天公司的法定代表人，锦天公司指定心中公司向谭晓红账户汇入相关款项，属于指示交付，谭晓红并未损害心中公司的利益，且心中公司并未提供证据证明谭晓红与锦天公司间存在人格混同，故心中公司要求谭晓红对锦天公司的上述债务承担连带责任的主张，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2014年12月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，锦天公司向心中公司退回《合作协议》的押金70171.2元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，锦天公司向心中公司退回《合作协议二》的押金100000元；三、驳回心中公司的其他诉讼请求。本案的案件受理费8820元，由心中公司负担3703元，锦天公司负担5117元。锦天公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人心中公司、锦天公司均不服原审判决，向本院提起上诉
心中公司上诉称：一、心中公司投资非常巨大，一旦业主不同意的话投资风险很大，故心中公司在接管房屋时，多次要求锦天公司尽快出示业主证明，锦天公司多次答复证明很快出来。鉴于锦天公司一直没有兑现诺言出具相关证明，心中公司于2013年6月9日委托律师出具律师函进行催告，限令锦天公司在6月17日前出具业主转租证明，否则不得不解约。但锦天公司回函中始终没有出具相关证明，因此，导致合同解除锦天公司是有过错的。二、原审法院认定心中公司提前解除合同的行为已构成违约，是认定事实错误。心中公司提前解除合同具有《合同法》依据，并非无故要求解除合同。心中公司在履约期间催告要求锦天公司在限期内提供业主同意转租书面文件，虽然《合作协议》中并未约定锦天公司负有该项义务，但《合同法》第二百二十四条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，锦天公司未征得房屋业主同意将房屋转租给心中公司，心中公司随时面临被房屋业主解除合同的重大风险，因心中公司承租房屋是作为经营住宿之用，并非自住使用，要求锦天公司提供业主同意转租书面文件完全是合法合理的要求，目的是为了避免在经营过程中被业主收回房屋的风险。2、提前解除合同，锦天公司存在一定过错。锦天公司提供的业主同意转租的《授权书》也是在2013年6月18-20日期间才出具的，可见，在心中公司6月9日发出函件要求锦天公司在五天内提供业主同意转租的书面文件时，锦天公司是未取得业主同意转租《授权书》的，但锦天公司对此可能导致合同解除的重大事项未与心中公司进行善意磋商，未及时回复是否已取得同意转租文件，致使心中公司在6月19日提出解除两份《合作协议》。因此，锦天公司应对解除合同负有一定责任。3、最终是经锦天公司同意收回房屋，协商一致解除合同的。三、原审法院查明事实错误，《合作协议》的押金应为三个月固定费而非两个月。心中公司交付三个月的固定费作为押金，押金总额是265800元，依原审法院认定的合同无效部分应退回押金比率39.6%计算，应退回押金为265800元×39.6%=105256.8元。四、原审对《合作协议二》中锦天公司提供的房屋是否符合建设工程规划许可未查明。如查明存在不符合规划许可的，亦应当按无效处理，对应的保证金应判决退还心中公司。为此，上诉请求：1、改判原审判决第一项为锦天公司退还相当于三个月的固定费用的履约押金264000元；2、判令锦天公司退回50000元保证金；3、请求判令锦天公司承担本案一二审受理费、诉讼保全费。
对于心中公司的上诉，锦天公司答辩不同意心中公司的上诉请求。
原审被告谭晓红述称其意见与锦天公司一致。
锦天公司上诉称：原审判决第二项违背了锦天公司与心中公司在《合作协议》、《合作协议二》中的约定，与当事人的真实意思相违背。根据原审法院所查明的事实及所认定的内容，心中公司向某公司交纳的10万元押金实际是履行《合作协议二》第四条的约定，并且双方在《合作协议二》第二条明确约定：“当甲方与业主每签订承租合同或建房合同后，该物业便自动作为2013年4月25日签订的《合作协议》的追加合作物业有房承包经营。”第八条第2项明确约定：“本协议作为双方在2013年4月25日签订的《合作协议》的补充协议，以上协议都是不可分割的组成部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。”同时锦天公司和心中公司在《合作协议》第二条第3项中约定：“乙方逾期交纳相关费用，须向已方支付每天30%滞纳金。逾期10天视为乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地。乙方违约将由甲方没收乙方已交费用和押金，已及追究由此造成甲方的存续期的可预见收益的赔偿。”所以，根据心中公司和锦天公司在《合作协议》、《合作协议二》中的约定，在心中公司违约的情况下，其向某公司交纳的此笔10万元押金应属于没收的范围。故原审法院认定此笔10万元押金不属于没收范围没有事实根据，违背了双方当事人在签订《合作协议》、《合作协议二》时的真实意思。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判令驳回心中公司要求锦天公司退回《合作协议二》的押金10万元的诉讼请求；2、判令心中公司承担本案二审诉讼费用。
对于锦天公司的上诉，心中公司答辩称：锦天公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。一、锦天公司未将《合作协议二》追加的房屋交付心中公司，不应收取心中公司10万元押金。二、《合作协议二》约定未能履约的，保证金作为违约金由锦天公司没收，原审判决已支持由锦天公司没收5万元保证金，10万元不属于违约金，不属于没收范围，故应退还给心中公司。三、依照《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。锦天公司选择在（2013）穗黄法民三初字第129号案件中请求判令心中公司赔偿《合作协议二》中所交付业主的费用（包含押金及租金）及投入装修建设费用，再要求没收10万元押金显然己高于实际损失，故应退还10万元押金给心中公司。
原审被告谭晓红述称同意锦天公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：锦天公司与心中公司签订《合作协议》与《合作协议二》，约定由锦天公司将其承租的房屋整体交付心中公司经营使用，心中公司每月向某公司支付固定费用，原审法院认定上述两份协议实为房屋租赁合同，并无不当。关于上述协议的效力问题。《合作协议》中约定的租赁标的物中的D、F、G栋房屋存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定《合作协议》涉及上述房屋所约定的租赁条款部分为无效，并无不当，而两份协议关于其他房屋租赁部分的条款仍然为有效。
上述协议履行期间，锦天公司与心中公司于2013年6月24日对D、E、F、G、H、J、K栋进行了交接，心中公司并于当日交还了钥匙、门卡，原审法院认定双方的行为视为解除了协议，并无不当。关于协议解除的责任承担问题。心中公司在履约期间系以锦天公司未在限期内提供业主同意转租的书面文件为由提出解除合同，但双方并未在上述协议中约定锦天公司负有该项义务，同时，心中公司也不能提供证据证明因锦天公司未提供业主同意转租文件而导致心中公司不能实际使用租赁物进而致使合同目的不能实现，且锦天公司在本案诉讼中已经提供了涉案房屋相关授权出租文件，故心中公司提前解除合同的理由不成立，原审认定心中公司的行为已构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以认可。
关于心中公司上诉要求退回履约押金264000元问题。对于《合作协议》的有效条款部分，依照协议约定，心中公司违约应由锦天公司没收心中公司已交费用和押金，故心中公司要求退还该部分押金理由不充分，原审不予支持并无不当。虽《合作协议》部分无效，但鉴于锦天公司已将约定的房屋交付心中公司使用，根据公平合理的原则，心中公司应当参照协议中约定的租金标准向某公司支付使用期间的租金和使用费，同时锦天公司因《合作协议》无效条款取得的押金应当予以退回。原审法院在心中公司针对《合作协议》交纳的352000元中扣除两个月使用期间的租金和占用费后，将剩余款项177200元作为押金，并按照无效部分房屋数量在整体出租七栋房屋中所占的比率39.6%确定应予返还押金数额为70171.2元，是可行的，本院予以认可。
关于心中公司上诉要求退回《合作协议二》的保证金5万元的问题。由于心中公司在锦天公司与业主签订承租合同后未能履约，原审法院认定保证金5万元作为违约金由锦天公司没收，符合《合作协议二》的约定，本院予以认可。心中公司关于《合作协议二》应为无效的主张理据不足，对于其要求退回保证金5万元的请求本院不予支持。至于锦天公司要求没收《合作协议二》的押金10万元的问题，因该部分押金不属《合作协议二》约定的没收范围之内，且心中公司已承担没收保证金的违约责任，锦天公司再主张没收押金10万元不符合公平原则，本院对此亦不予支持。
综上，综上所述，心中公司、锦天公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5477元，由广州市心中公寓物业管理有限公司负担3177元，广州市锦天物业管理有限公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月一日
书记员 仪文娟