福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0526民初2539号原告：德化县银厦房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇土坂村鹏祥花园。统一社会信用代码：91350526569254080R。法定代表人：苏德县，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。被告：吴秋香，女，1985年1月1日出生，汉族，福建省建宁县人，住德化县。被告：赖礼淞，男，1981年1月11日出生，汉族，福建省德化县人，住址同上。原告德化县银厦房地产开发有限公司（以下简称银厦公司）与被告吴秋香、赖礼淞商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银厦公司的委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼，被告吴秋香、赖礼淞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银厦公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认银厦公司与吴秋香、赖礼淞于2017年7月13日签订的《退房（合同注销）协议书》合法有效，确认银厦公司与吴秋香于2013年11月25日签订的编号为201302401、201302404、201302406三份《商品房买卖合同》已经于2017年7月13日解除；2、判令吴秋香将所购买的位于德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房退还给银厦公司；3、判令吴秋香协助银厦公司办理德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房的预售合同预告登记等相关登记的注销手续，并协助办理产权过户手续给银厦公司。事实与理由：2013年11月25日，吴秋香与银厦公司签订编号为201302401、201302404、201302406的三份《商品房买卖合同》，约定吴秋香向银厦公司购买银厦公司开发建设的位于德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房，套房价款409695元，自行车车位价款26000元，汽车车位价款120000元，付款方式按揭贷款，以所购房屋向中国建设银行股份有限公司德化支行抵押贷款，由银厦公司提供阶段性连带责任担保。合同签订后，吴秋香、赖礼淞交付了房屋首付款，并办理了按揭贷款。后吴秋香、赖礼淞仅向建设银行偿还部分贷款，尚欠贷款本息338921.47元没有支付，建设银行向法院提起诉讼，法院判决吴秋香、赖礼淞应偿还给中国银行股份有限公司德化支行借款本息338921.47元，银厦公司应对该债务承担连带清偿责任。银厦公司不服判决，提起上诉，泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终2417号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。银厦公司与吴秋香、赖礼淞于2017年7月13日签订一份《退房（合同注销）协议书》，约定双方同意解除于2013年11月25日签订的编号201302401、201302406、201302404号三份《商品房买卖合同》，由银厦公司代吴秋香、赖礼淞偿还向银行的借贷本息，吴秋香、赖礼淞同意将所购买的位于德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房退还给银厦公司，并协助办理解除预告登记、抵押登记、备案登记、过户变更等相关手续等。吴秋香未作答辩。赖礼淞未作答辩。本院经审理认定事实如下：吴秋香与赖礼淞于2005年7月27日办理结婚登记。2013年11月25日，吴秋香（作为买受人）与银厦公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》三份，约定吴秋香向银厦公司购买银厦公司开发建设的位于德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房，套房价款409695元，自行车车位价款26000元，汽车车位价款120000元。合同签订后，吴秋香、赖礼淞支付了套房的首付款123695元，汽车车位首付款36000元；自行车车位款项26000元全部缴纳，余额由吴秋香、赖礼淞申请办理按揭贷款。同年12月11日双方向主管部门提交备案，并到德化县房地产交易所进行购房预告登记。2014年3月21日吴秋香、赖礼淞向中国建设银行德化支行申请住房借款申请，并作出《个人房产抵押声明书》和《土地使用权抵押声明》，以上述套房和该套房所占用的土地向中国建设银行德化支行申请抵押贷款。2014年4月1日，吴秋香、赖礼淞与中国建设银行德化支行签订《个人住房借款合同》，约定：抵押借款人民币286000元，借款期限为2014年4月2日至2034年4月2日；借款利率为公积金借款利率为年利率，执行利率6.4575%月，罚息利率为年利率，借款逾期的，罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息；保证方式为抵押加阶段性保证；第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。三、解除与借款人的借贷关系。七、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮借款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的定价标准执行。十一、行使担保权利。2015年1月6日，中国建设银行德化支行将该笔住房贷款286000元通过吴秋香的账户发放到银厦房地产公司账户内。2014年8月28日，吴秋香、赖礼淞以上述车位作抵押向中国建设银行德化支行申请住房借款申请，并作出《个人房产抵押声明书》和《土地使用权抵押声明》，以车位和车位所占用的土地向中国建设银行德化支行提供抵押。同年9月2日，双方签订《个人住房借款合同》一份，约定：抵押借款人民币60000元，采用等额本息还款法，保证方式为抵押加阶段性保证，执行利率为7.86%；借款逾期的，罚息利率在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；第十七条违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：二、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。三、解除与借款人的借贷关系。七、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮借款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的定价标准执行。十一、行使担保权利。同年9月4日，双方到德化县房地产交易所办理预购商品房抵押预告登记。2014年11月7日，中国建设银行德化支行将贷款60000元通过吴秋香账户发放到银厦房地产公司账户内。2013年12月3日，中国建设银行德化支行与银厦房地产公司签订一份《商品房销售贷款合作协议书》，约定中国建设银行德化支行对符合贷款条件的购房人购买银厦房地产公司开发建设并依法销售的鹏祥花园的商品房发放个人住房贷款，最高额为人民币5亿元，银厦房地产公司并提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为贷款本金、利息（包括罚息）等。同日，双方签订2013年建泉德个高保字9号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：本最高额保证所担保的债权是指自2013年12月3日至2043年12月3日期间（即债权确定期间）因中国建设银行德化支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）等；保证方式为连带责任保证；保证期间按中国建设银行德化支行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款核对无误、收执之日。…等。后因吴秋香、赖礼淞逾期未还款，中国建设银行德化支行起诉吴秋香、赖礼淞要求解除与其签订的350656606-2012-20140436026号《个人住房借款合同》、350656606-2032-20140511617号《个人住房借款合同》；判令吴秋香、赖礼淞归还借款本息338921.47元；判令中国建设银行德化支行对吴秋香、赖礼淞提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；判令银厦公司承担连带担保责任。2016年12月29日，德化县人民法院作出（2016）闽0526民初4571号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司德化支行与吴秋香、赖礼淞签订的350656606-2012-20140436026号《个人住房借款合同》、350656606-2032-20140511617号《个人住房借款合同》。吴秋香应在本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司德化支行借款本息338921.47元。德化县银厦房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。德化县银厦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴秋香、赖礼淞追偿。银厦公司对该判决不服，提起上诉。2017年6月28日，泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终2417号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年7月13日，吴秋香、赖礼淞与银厦公司签订了《退房（合同注销）协议书》，协议约定：银厦公司代吴秋香、赖礼淞向中国农业银行股份有限公司德化县支行偿还所欠的借款本金30373.27元及利息23207.31元（具体数额以银行结算为准）。建行一审、二审诉讼费6384*2=12768;合计366348.58元；2.银厦公司与吴秋香、赖礼淞自愿解除2013年11月25日签订的三份《商品房买卖合同》，吴秋香、赖礼淞将所购买的鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号房退还给银厦公司，乙方已付、自行车车位款、汽车车位款，现申请解除（注销）原合同后重新出售该房产；协议签订后，吴秋香、赖礼淞应无条件配合银厦公司到政府相关部门办理解除该房产的预告登记、抵押登记、备案登记、过户变更等相关手续等条款。2017年8月21日，银厦公司向中国农业银行股份有限公司德化县支行偿还所欠的借款本息338921.47元。另查明，现涉讼汽车车位产权登记在吴秋香名下（不动产权证书号：闽（2017）德化县不动产权第0XXXXX6号）。本院在申请执行人郭盛树与被执行人吴秋香、赖礼淞民间借贷纠纷一案中，于2016年9月29日作出（2016）闽0526执643号执行裁定书，查封了涉讼德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋。上述事实，有银厦公司提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、不动产发票、《商品房买卖合同备案信息表》、预告登记证明证、闽（2017）德化县不动产权第0XXXXX6号产权证、本院（2016）闽0526民初4571号民事判决书、泉州市中级人民法院（2017）闽05民终2417号民事判决书、中国建设银行单位客户专用回单、个人贷款还款凭证、《退房（合同注销）协议书》，本院调取的（2016）闽0526执643号执行裁定书、结婚登记审查处理表及到庭当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认。本院认为，银厦公司与吴秋香、赖礼淞分别于2011年11月25日、2017年11月25日签订的三份《商品房买卖合同》、《退房（合同注销）协议书》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。本案中，银厦公司与吴秋香、赖礼淞之间签订解除商品房买卖合同协议，双方签订的商品房买卖合同已于2017年7月13日解除。合同解除后，吴秋香、赖礼淞应按约定配合银厦公司办理涉讼房屋及自行车车位的预售合同预告登记注销以及备案登记注销等相关手续。银厦公司要求吴秋香、赖礼淞应当交付退还涉讼房屋、小车车位、自行车车位并协助办理产权过户手续的诉讼请求，因吴秋香、赖礼淞尚有其他案件债务未履行，本院依法查封了涉讼房屋，致目前尚不具备退还交付房屋的条件，因此，对银厦公司该项诉讼请求，本院不予支持。据此，银厦公司的诉讼请求，本院予以部分支持。吴秋香、赖礼淞无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：1吴秋香、赖礼淞与德化县银厦房地产开发有限公司于2017年7月13日签订的《退房（合同注销）协议书》合法有效，确认吴秋香、赖礼淞与德化县银厦房地产开发有限公司于2013年11月25日签订的编号为201302401、201302406、201302404的三份《商品房买卖合同》已于2017年7月13日解除。2吴秋香、赖礼淞应于本判决生效之日起十五日内协助德化县银厦房地产开发有限公司办理位于德化县龙浔镇鹏祥花园7幢903号房屋和7幢楼地下自行车位40号、5-8幢楼地下室汽车车位139号的房屋、车位的预告登记以及备案登记的注销手续。3驳回德化县银厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由吴秋香、赖礼淞负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  颜鸣宙人民陪审员  陈丽蓉人民陪审员  梁碧霞二〇一七年十一月六日书 记 员  林精腾附：相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。德化县人民法院官方微信、微博二维码←官方微信官方微博→