广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民四终字第365号
上诉人（原审被告）惠州中财置业有限公司。
法定代表人王川生。
委托代理人王兆强，该公司员工。
被上诉人（原审原告）廖桂珍，香港居民。
被上诉人（原审原告）廖雅婷，香港居民。（A）。
被上诉人（原审原告）曾鸥。
上述三被上诉人委托代理人梁兵，广东华商律师事务所律师。
上诉人惠州中财置业有限公司因与被上诉人廖桂珍、廖雅婷、曾鸥商品房销售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院(2014)惠阳法民二初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年9月28日,原审原告廖桂珍、廖雅婷、曾鸥向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付商铺回购款人民币27347元；2、被告支付逾期支付商铺回购款的滞纳金人民币6673元（按日万分之五计算，其中人民币109386元自2012年12月31日起计至2013年3月1日止，为人民币3282元；人民币27347元自2013年12月31日起计至2014年9月4日止，为人民币3391元。之后的滞纳金继续计算至商铺回购款全部付清之日止）；3、被告返还办理商铺回购手续预扣手续费（按回购总价的5%计算）人民币7858元；（以上合计人民币41878元）4、被告承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：原、被告于2012年11月21日签订《XX广场商铺回购协议书》，约定由被告以总价人民币157164元的价格回购原告合法拥有的位于惠州市惠阳区人民四路XX广场A一层AXXX号商铺，并提前按回购总价的13%预扣了用于办理回购手续的手续费人民币20431元，实行多退少补。协议书签订后，被告于2013年3月1日向原告支付了回购款人民币109386元。剩余的回购款人民币27347元经原告多次追收，被告均不予支付。另经原告向房产管理部门咨询，办理回购手续的相关手续费用一般为回购总价的8%即人民币12573元，被告应按多退少补的约定按回购总价的5%向原告返还手续费人民币7858元。
被告答辩称，一、被答辩人要求答辩人一次支付商铺尾款27347元，没有任何合同及法律依据。1、合同约定的付款条件未成就，答辩人有权拒绝支付商铺回购尾款。2012年11月21日，答辩人与被答辩人签订了关于XX广场A一层AXXX号商铺的《XX广场商铺回购协议书》（以下简称“回购协议”）。根据双方签订的回购协议第二条第2.2款约定，2013年12月30日前，被答辩人将商铺过户至答辩人或答辩人指定的第三人名下后，答辩人将余下的商铺回购款人民币27347元一次性支付给被答辩人。由此可见，在2013年12月30日前答辩人向被答辩人支付回购款是附有条件的，即商铺己过户至答辩人或答辩人指定第三人名下。然而，时至今日，商铺的产权仍登记在被答辩人名下，并未过户至答辩人或答辩人指定的第三人名下，付款的条件并未成就，因此，根据合同约定，答辩人无需向被答辩人支付商铺回购尾款。2、被答辩人要求答辩人支付商铺回购尾款27347元无事实依据，答辩人仅欠被答辩人商铺回购尾款25040元。事实上，答辩人于上述回购协议签订前后己委托公司员工王XX分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日共已向被答辩人的广东发展银行账户62×××99分期支付了商铺款合计2307元整，现答辩人仅仅欠被答辩人商铺尾款25040元未付。因此，被答辩人要求答辩人支付商铺回购尾款27347元无事实依据，在法律上不应得到支持。二、被答辩人要求答辩人支付滞纳金6673元无任何合同及法律依据。1、被答辩人要求答辩人支付首期款滞纳金3282元无任何合同及法律依据。因房产交易牵涉到交易双方当事人的重大财产利益，因而，为了交易安全，以更好的维护答辩人与被答辩人双方的合法权益，出于谨慎，答辩人与被答辩人在回购协议的第三条中特别约定，在回购协议生效起三个工作日内，被答辩人应配合答辩人到惠阳区公证机关办理公证委托，全权委托答辩人办理商铺的出手转让、代缴税费等相关事项。然而，在双方签订了回购协议后，被答辩人仅向答辩人出具了一份未经公证的委托书。答辩人多次催促被答辩人根据合同约定，协助、配合答辩人到惠阳区公证处办理公证授权委托书，但是，每次被答辩人均以没时间为由，拒绝协助答辩人办理。因被答辩人一直拒绝按照回购协议的约定协助答辩人办理公证授权委托书，答辩人为维护自身合法权益，也就一直未向被答辩人支付首期商铺回购款。直至2013年2月28日，答辩人收到了被答辩人交来的房产证、发票等证件。在对上述证件验证无误后，次日，答辩人即按照合同约定向被答辩人支付了首期款109386元。答辩人迟延支付首期回购款系被答辩人作为合同义务先履行一方不履行合同义务，答辩人作为合同义务后履行一方依法行使抗辩权，因此，被答辩人无权要求答辩人向其支付迟延付款的滞纳金。2、被答辩人要求答辩人支付剩余回购款的滞纳金3391元无任何合同及法律依据。正如前所述，根据双方签订的回购协议第二条第2.2款约定，合同约定的付款条件未成就，答辩人有权拒绝支付商铺回购尾款。因此，被答辩人无权要求答辩人支付因迟延支付剩余回购款的滞纳金。3、退一步讲，即使答辩人违约，被答辩人所主张的滞纳金（违约金)过高，恳请人民法院根据合同法的规定将万分之五标准的滞纳金（违约金）降低。三、被答辩人要求答辩人返还办理商铺回购协议手续预扣手续费7858元无任何事实及合同依据。答辩人与被答辩人在2012年11月21日签订的回购协议第一条中，对税费的承担以及税费预扣的比例做出了明确具体的约定，该约定系双方在平等自愿的基础上所做出的真实意思表示，并且内容不违反法律规定，该约定应属有效，对双方均具有约束力。被答辩人诉称，办理回购手续的手续费用一般为回购总价的8%，但是，首先，因回购操作的具体程序不同，手续费以及由此产生的税、费也不同，而且，被答辩人也未提供任何确切的证据证明办理回购所发生的税、费占回购款总价的比例；其次，为了督促被答辩人积极履行义务，及时协助、配合答辩人办理相关手续，通过与被答辩人平等协商，预扣税费在办理回购实际所需费用的基础上进行或上或下的调整，待办理回购实际所花费的费用确定后，再多退少补，是合理合法的；最后，答辩人与被答辩人约定，预扣税费以实际发生额为基础，实行多退少补，但现在房产还登记在被答辩人名下，相关的手续并未办理完结，实际会发生的税费也就无法明确确定。因此，被答辩人要求答辩人按回购总价的5%向其退回预扣税费7858元是没有任何事实及合同依据的。综上，为了维护被答辩人的合法权益，恳请人民法院依法驳回被答辩人诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院查明：2012年11月21日原、被告双方签订XX广场A一层AXXX号商铺《XX广场商铺回购协议书》，约定甲方（被告）以157164元回购乙方（原告）XX广场A一层AXXX号商铺（转让商铺的相关税费由乙方承担，甲方预收税费20431元，多退少补)；付款方式为：2012年12月30日前将上述商铺回购款总额并扣除预收税费后的百分之捌拾即109386元以转账或支票的方式支付给乙方的XX广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止；2013年12月30日前乙方将上述商铺过户至甲方或甲方指定第三人名下，甲方将余下的该商铺回购款27347元一次性支付给乙方的XX广场商铺租金账户，如甲方拖延本条付款时间，按此款项每日万分之五的滞纳金交付给乙方，直至此款项全额划入乙方账户止。2012年11月21日原告出具委托书委托被告为其代理人，全权代为办理上述惠阳区淡水镇人民四路XX广场A一层AXXX号商铺的房地产转让手续：包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜。2013年2月28日被告收取原告XX广场A一层AXXX号商铺房地产权证、购房发票、《惠阳XX广场商铺委托经营协议》、维修基金收款收据。回购协议签订后，被告于2013年3月1日向原告支付上述商铺第一期回购款109386元，尾款27347元至今未付，原告诉至法院，提出上述诉请。被告辩称委托公司员工王XX分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日向原告帐号预先支付了商铺款合计2307元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告与被告签订的《XX广场商铺回购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按协议约定期限2012年12月30日前支付案涉A一层AXXX号商铺余款27347元，违反合同约定，原告诉请被告付清该余款及按日万分之五计付滞纳金(实为违约金)有理，且原告主张违约金计算基数未超出协议约定数额，应予支持。被告辩称违约金过高，没有提交证据证明，原审法院不予支持。原告请求被告返还办理商铺回购手续的预扣手续费7858元，双方在回购协议约定是以实际发生的税费多退少补，因该手续费尚未发生，故原告该诉请没有事实依据，原审法院不予支持。原告已委托被告全权处理案涉商铺事宜即“包括但不限于签订商铺买卖合同、签订商铺认购协议书、代收商铺交易款项、缴纳税费、协助买受人办理过户等以及到惠阳区房地产管理局办理关于该商铺的房地产权转移登记手续等一切合法有关事宜”，依据该委托书，被告可自行将案涉商铺过户至自己或第三人名下，且被告没有证据证明原告有怠于履行义务的行为存在，故被告以原告未协助其将案涉商铺至自己或第三人名下及委托书未经公证为由而拒付商铺余款无理，原审法院不予采信。被告称曾委托公司员工王XX分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日向原告帐号预先支付了商铺款合计2307元，但被告所提交的银行电子回单上并无写明是支付商铺回购款，不排除该款是其他如租金等款项，原审法院对被告的抗辩不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州中财置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内支付惠阳区淡水镇人民四路XX广场A一层AXXX号商铺余款27347元及违约金（违约金以109386元为基数，每日按万分之五从2012年12月31日起计至2013年3月1日止；违约金以27347元为基数，每日按万分之五从2013年12月31日起计至付清款之日止）给原告廖桂珍、廖雅婷、曾鸥。二、驳回原告廖桂珍、廖雅婷、曾鸥诉讼其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费847元减半收取为423.5元，由被告惠州中财置业有限公司承担。
当事人二审的意见
上诉人惠州中财置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：l、请求二审法院依法撤销(2014)惠阳法民二初字第438号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审受理费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决判令上诉人向被上诉人支付商铺款27347系事实认定错误，法律适用错误。根据2012年12月21日双方签订的《XX广场商铺回购协议书》第二条第2.2款的约定，剩余款27347元应在被上诉人将上述商铺过户至上诉人或上诉人指定的第三人名下后，上诉人才须支付利余商铺回购款。但事实是，上述商铺还登记在被上诉人名下，并未过户至上诉人或上诉人指定的第三人名下，因此，上诉人无需向被上诉人支付上述款项。并且，在上述付款条件未成就的情况下，上诉人已于2013年3月1日向被上诉人支付了回购款109386元。并且，在《XX广场商铺回购协议书》签订后，上诉人委托公司员工王XX分别于2012年11月8日、12月8日、2013年1月8日共向被上诉人的银行账户62×××99预先支付了商铺款合计2307元整，现上诉人仅仅欠被上诉人商铺尾款25040元未付。上述三笔款项支付时间在《XX广场商铺回购协议书>签订之后，并且上诉人有广发银行网上银行电子回单证明，因此，上述三笔款项应当认定为上诉人支付被上诉人商铺回购款，但该事实未被一审判决认定，请二审法院查明事实，依法上诉人支付回购款的事实予以认定。二、一审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金，事实认定错误。首期回购款上诉人未按《XX广场商铺回购协议书》约定的2012年12月30日前将首期款109386元支付被上诉人，系被上诉人未履行《XX广场商铺回购协议书》第三条约定，在回购协议生效起三个工作曰内，配合上诉人到惠阳区公证机关办理公证委托的先履行义务，上诉人依法行使先履行抗辩权。因上诉人与被上诉之间的商铺回购属于二手商品房买卖，对于二手房买卖，房产管理部门不受理未经公证机关公证的授权委托办理产权转移登记，故而，因被上诉人未办理公证授权委托，上诉人客观上无法办理商铺产权转移登记。一审判决认为上诉人可依据被上诉人出具的未经公证机关公证的授权委托书办理商铺产权转移登记，属于事实认定错误。至于余款，正如前所述，因被上诉人未办理公证授权委托，上诉人客观上无法办理商铺产权转移登记，从而导致《XX广场商铺回购协议书》约定的付款条件未成就。在付款条件未成就的情况下，上诉人有权拒绝付款。综上，一审判决存在事实认定错误，适用法律错误，并严重侵害上诉人的合法权益，为了维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法改判。
被上诉人廖桂珍、廖雅婷、曾鸥答辩称：第一，对方当事人认为事实认定错误，是没有法律依据，因为所有的资料都交给上诉人了，上诉人可以自行去办理房产过户手续。第二，支付违约金的前提是这个协议生效，上诉人已经支付了部分的款项，已经默认了协议的生效，也已经具备了支付剩余款项的条件。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。本根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于授权委托书办理公证的问题。被上诉人已于《XX广场商铺回购协议书》签订当日向上诉人出具了《授权委托书》，已履行了协议约定的授权上诉人全权处理商铺过户事宜的主要义务。根据双方签订的《XX广场商铺回购协议书》第三条和第四条的约定，被上诉人对授权委托书办理公证手续一事仅为配合协助，即授权委托书办理公证手续系上诉人的责任，现上诉人未能举证证明被上诉人因存在不予配合办理公证手续而导致无法办理商铺过户的情形存在，故商铺至本案辩论终结之日止仍未办理过户手续不能归责于被上诉人，上诉人应对此承担违约责任。因此，上诉人以商铺仍未过户作为不支付剩余商铺款及不承担违约责任的上诉理由无理，本院不予支持。
关于上诉人员工王XX向被上诉人账户汇入的款项是否是回购款的问题。由于上诉人所提供的网上银行回单并未记载款项用途，亦未提供其他证据佐证涉案汇款属于回购款，故上诉人诉请在回购款中扣除员工王XX的汇款的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费847元，由上诉人惠州中财置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 曾求凡
代理审判员 张佳誉
二〇一五年九月十七日
书 记 员 肖静雅
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。