重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第00148号
原告江跃先，女，1959年11月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人罗江启，重庆展图律师事务所律师，一般授权代理。
被告重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路38号1幢1-4，组织机构代码67613587-X。
负责人罗伏平，行长。
委托代理人谢勇，重庆言实律师事务所律师，一般授权代理。
被告重庆市宇波建筑安装工程有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道54号，组织机构代码20346457-7。
法定代表人张宗明，总经理。
被告重庆市正通房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道安厦路89-32#，组织机构代码20345256-8。
法定代表人张昌华，经理。
委托代理人卢正荣，男，该公司原法定代表人，住重庆市九龙坡区，一般授权代理。
原告江跃先诉被告重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行赶水分理处（以下简称赶水分理处）、被告重庆市宇波建筑安装工程有限公司（以下简称宇波公司）、被告重庆市正通房地产开发有限公司（以下简称正通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序由代理审判员杨丽容独任审判，2014年2月24日公开开庭进行审理，原告江跃先及其委托代理人罗江启，被告赶水分理处委托代理人谢勇，被告正通公司法定代表人张昌华及其委托代理人卢正荣到庭参加诉讼，被告宇波公司经传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案因案情复杂于2014年3月24日依法转为普通程序，由代理审判员杨丽容任审判长，与人民陪审员许范明、陈乐惠共同组成合议庭进行审理。后原告申请将被告赶水分理处变更为重庆市农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称綦江支行），2014年4月24日本院公开开庭进行审理，原告江跃先及其委托代理人罗江启，被告綦江支行委托代理人谢勇到庭参加诉讼，被告正通公司、宇波公司经传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江跃先诉称：2001年被告正通公司与宇波公司（原綦江县赶水镇建筑安装工程有限公司）联合开发綦江县古南镇渝南商业城，2005年1月30日被告宇波公司以被告正通公司的名义将位于原綦江县古南镇（现綦江区文龙街道）渝南商业城B幢第11层3号房屋卖给我，房屋总价款为127624元人民币。2005年3月10日被告宇波公司将房屋交付给我，我也按约定向被告宇波公司支付了12万元购房款，安装天然气款、塑钢窗、水电入户设施费、住房设施设备维修基金等共13914.36元。后我多次催促正通公司和宇波公司办理房屋产权证，二被告均以各种理由搪塞。2012年8月我再次要求正通公司和宇波公司办理房屋产权证，才知晓在原告购买该房屋之前，被告正通公司已将该房屋登记抵押给綦江县赶水农村信用合作社。现原告向法院提起诉讼，请求判决：1.确认原告江跃先购买綦江县古南镇渝南商业城B幢第11层3号房屋的所有权优于被告重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行；2.被告正通公司、宇波公司为原告办理位于綦江区文龙街道渝南商业城B幢第11层3号房屋产权证，并将该证交付原告；3.三被告承担本案全部诉讼费用。
被告綦江支行辩称：本案的诉讼主体应该是綦江支行而非赶水分理处，因为根据中国银监会关于重庆农村商业银行股份有限公司开业的批复［银监复（2008）244号］以及重庆农村商业银行股份有限公司内部规定，原綦江县赶水农村信用合作社的债权债务是由綦江支行承继。一开始抵押的房屋是三十套，现在只有包括本案诉争房屋在内的六套没有解押。本案诉争房屋早在原告买房之前就进行了抵押登记，正通公司转让抵押物时未经我方同意，我方对该房屋享有优先受偿权，原告的权利不能对抗我方抵押权，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。
被告正通公司辩称：商品房买卖合同是我方和原告签订的，但是事实上签合同的时候我方没有参与，经办人是綦江县赶水镇建筑安装工程有限公司，我方只是盖了个章。但是我方没有收到原告的房款，也无法帮原告办证，因为房屋已经抵押给银行了，而且本案已经过了两年的诉讼时效。
被告宇波公司未提交书面答辩意见。
经审理查明，2001年，被告正通公司与原綦江县赶水建筑安装工程有限公司（以下简称赶水建司、现为宇波公司）联合开发綦江县古南镇渝南商业城。双方约定各出资50%购买该地块，各占一半购地面积，双方互用对方资质，各自修建和出售自己的商住楼。2005年12月5日，赶水建司以被告正通公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，约定将位于原綦江县古南镇渝南商业城B幢第11层3号房屋（建筑面积159.53平方米）卖给原告，总房款127624元，第一次付20000元，第二次交房时付100000元，其余房款交两证时全部付清，正通公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告江跃先委托正通公司代办该房屋产权登记手续（国有土地使用证和房屋权证）。原告已向赶水建司交纳120000元房款，现该房已由原告占有使用。
另查明，2003年10月16日，原綦江县赶水农村信用合作社（以下简称赶水信用社）与正通公司签订借款合同，约定由赶水信用社向正通公司发放贷款250万元，借款期限自2003年10月16日起至2004年10月15日止，正通公司以自己所有的三十套在建工程住宅房（含本案争议房屋）作为抵押物签订了抵押合同，该抵押合同已提交原綦江县国土资源和房屋管理局登记备案。正通公司当时的法定代表人卢正荣、赶水建司法定代表人张宗明以及赶水建司为该借款合同提供担保。2004年10月11日，正通公司和赶水信用社签订《借款展期协议》约定，对主借款合同项下的借款展期至2005年10月15日。正通公司同意继续抵押担保，赶水建司、卢正荣、张宗明同意继续承担连带责任担保。2007年5月29日，原綦江县赶水建筑安装工程有限公司变更为重庆市宇波建筑安装工程有限公司。展期届满后，正通公司未还清本金及利息，原綦江县农村信用合作联社于2007年7月13日诉至本院，请求法院判决正通公司偿还尚欠本金99.6万元以及相应利息，保证人赶水建司、卢正荣、张宗明承担连带保证责任。本院依法判决正通公司偿还尚欠本金99.6万元以及相应利息，宇波公司、卢正荣、张宗明承担连带清偿责任。该判决生效后綦江县农村信用合作联社向本院申请执行，后本院查明被申请执行人主要财产以在建工程进行了抵押，对抵押财产需要进行房屋面积勘测，该案暂不具备执行兑现条件，经申请人申请将该执行案件暂缓执行并终结该次执行。
又查明，2008年6月25日，中国银行业监督管理委员会批准同意重庆农村商业银行股份有限公司开业，原重庆市农村信用社联合社及其辖内38家县（区）农村信用合作联社等自行终止，其债权债务转为重庆农村商业银行股份有限公司债权债务。2008年6月27日，綦江支行作为重庆农村商业银行股份有限公司下属机构注册成立。被告綦江支行举示欠息说明，证明截止2014年2月21日正通公司的该笔借款尚欠本金0元、利息324362.6元。
庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为“请求法院确认重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行对原綦江县古南镇渝南商业城B幢第11层3号房屋的抵押权不能对抗原告基于2005年12月5日与正通公司签订的商品房买卖合同所享有的权利”。
以上事实，有原被告的陈述、收据、商品房买卖合同、抵押合同、联合协议书、协议书、公司变更登记申请书、中国银行业监督管理委员会批复、欠息说明、（2007）綦法民初字第1350号民事判决书、借款合同、最高额抵押合同等在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以认定。
本院认为，原告江跃先与被告正通公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按约全面履行自己的义务。被告正通公司虽然辩称未收到房款，但由于正通公司与宇波公司约定，联合开发綦江县古南镇渝南商业城，双方互用对方资质，渝南商业城部分房屋（含本案争议房屋）由宇波公司负责销售，销售所得房款归宇波公司所有，故应视为原告已履行了自己在合同中约定的义务。现原告已按合同约定支付大部分房款，被告正通公司应按约为原告办理房屋产权登记手续，被告宇波公司作为房屋的实际出卖人，收取了房屋的房款，亦应为原告办理房屋产权登记手续提供必要的便利。出卖人正通公司已经将房屋交付买受人江跃先实际使用，江跃先也实际占有并使用该房屋，其请求正通公司转移房屋所有权、办理房屋产权登记手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，被告正通公司以已过诉讼时效进行抗辩理由不成立，本院不予支持。綦江支行对本案诉争房屋的抵押权设立时间是在《物权法》施行以前，且当时《担保法解释》第十二条第二款对担保物权的行使时间有明确规定，抵押权属于担保物权，故本案綦江支行抵押权的行使时间应适用《担保法解释》，应在主债权诉讼时效结束后二年内行使。被告綦江支行在2007年7月13日向本院起诉时，并未主张行使该抵押权，起诉时至今已将近七年，綦江支行也一直未行使抵押权。綦江支行怠于行使抵押权，使得抵押权已经超过法律规定的行使期间，对于被告綦江支行主张对诉争房屋享有优先受偿权，原告的权利不能对抗其抵押权的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行对原綦江县古南镇渝南商业城B幢第11层3号房屋的抵押权不能对抗原告江跃先基于2005年12月5日与被告重庆市正通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》所享有的权利；
二、被告重庆市正通房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内为原告江跃先办理原綦江县古南镇渝南商业城B幢第11层3号房屋权属证书，被告重庆市宇波建筑安装工程有限公司有协助义务；
三、驳回原告江跃先的其余诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费80元，由被告重庆市正通房地产开发有限公司负担（此款系原告预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 杨丽容
人民陪审员 陈乐惠
人民陪审员 许范明
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 兰云星