内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0526民初3845号
原告:白常矛，男，1963年10月13日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：宗天贺，律师。
被告：扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。
法定代表人：商伟民，该公司经理。
委托诉讼代理人：段宇涛，法律工作者。
原告白常矛诉被告昊房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白常矛及其委托诉讼代理人宗天贺、被告天昊房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人段宇涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白常矛向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告申请办理如下不动产证书，并将不动产证书交予原告：天源综合楼1号楼自西向东第4号一、二层商铺、天源综合楼1号楼自西向东第5号一、二层商铺、天源综合楼1号楼1单元4楼401室住宅楼；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系被告天昊公司开发建设的天源综合楼工程项目中的回迁户。2011年，双方以产权调换的方式签订《房屋出让协议书》（回迁合同），经双方商定以包含于天源综合楼1号楼的一、二层商铺第4、5号以及1号楼1单元4楼401室住宅楼作为上述原告的回迁补偿房。原告期待已久的回迁补偿房终于在2014年年末完工，2014年12月原告应被告的要求，向其缴纳了入住费（包括产权登记费、物业费等费用），由被告全程办理产权证书，原告取得了房屋钥匙、入住费交款收据等。并对本房屋进行了占有、使用，开设了店铺。原告占有使用约半年，在此期间部分房屋被一房二卖，案外人田某向原告主张权�声称其中的部分房屋是他的，要求原告腾出房屋。此事经过人民法院一、二审诉讼，最终判决确定，原告优先取得上述房屋，其权利具有绝对的排他性，但被告一直未给原告向不动产管理部门办理不动产证书，多次催促被告，被告总以各种理由搪塞。无奈，原告只好起诉至人民法院，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，请求人民法院为原告讨回公道，作出公正的裁决。
被告辩称，被告不同意办理不动产权证，特提出如下答辩意见：1.依据通辽市中级人民法院作出的（2017）内05民终341号判决书，被告同意原告可以优先取得位于天源综合楼1号楼4号商铺的一、二层商铺，但是，应当补足超出《协议》约定面积的差价及缴纳办理手续的相应税费，�协助被告履行各项手续，方可最终取得房屋的所有权；2.依据《房屋出让协议》，回迁的商铺为两套（一、二层），面积68平方米（长17米、宽4米）住宅楼一套三楼80平方米。其中，商铺每平米3000元，住宅楼没有约定价格，并约定”多退少补”。目前现状是：房屋出现了多少不等的超平现象。按照《协议》，被告同意为原告办理不动产登记，但前提是，原告应当对占有的房屋按照实际测绘面积，根据约定价格【没有约定的参照竣工日2012年10月市场价格】多退少补后，缴纳办理手续的相应税费，被告才能给予办理产权登记；3.诉状中陈述的内容失真，被告没有收取原告缴纳的产权登记费、物业费。综合以上，原告要求办理房屋权利证书，却不提及办理费用的承担和超过约定面积的费用计算，显然不合情理，也于法无据，所以不能支持这些不合理又没有法律根据的请求。
原告围绕诉讼请求提供如下证据：
1.《房屋出让协议书》（回迁协议书）一份、原告回迁房入住费表格两份、入住费收据三枚。证明：原告是被告天昊公司开发的天源综合楼1号楼的回迁户，该综合楼自西向东第4、5号一、二层商铺以及一单元四楼401室住宅楼是原告的回迁补偿房，2014年12月原告向被告缴纳入住费（包括产权登记费、涨平费等），原告作为回迁户应优先取得上述房屋，被告作为楼房的开发商有责任全程为原告办理不动产证书。被告质证为，以上证据的真实性没有异议，嘎亥图镇综合楼入住表格中所列明的费用金额并没有附有收款收据，不能证明该款已交到被告处，在协议中双方已经约定回迁的每套一、二层商铺宽4米、长17米，可入住表格中4、5号各商铺的面积已经超出合同约定的回迁面积，且该超出的面积原告并未补足约定的价款，被告同意为原告办理产权登记证书，但前提是原告应当依照合同的约定或者市场价格补足房屋的差价款。本院认证为，《房屋出让协议书》（回迁协议书）、入住费表格、收据能够证明，原告与通辽市天源房地产开发有限公司2011年7月29日签订《房屋出让协议书》（回迁协议书），用自己的房屋以原地回迁的方式置换通辽市天源房地产开发有限公司开发的天源综合楼1号楼的两套商铺（一、二层），商铺宽4米，长17米，多退少补，作价每平方米3000元；置换三楼住宅楼一套，80平方米，多退少补。2014年房屋完工后，原告向被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司缴纳4、5号商铺及天源综合楼1号楼1单元401室入住费等费用的事实，确认为有效证据予以采信。
2.�2016）内0526民初1689号民事判决书一份、（2017）内05民终341号民事判决书一份。证明：通过法院的一、二审诉讼均确认了本案原告优先取得该房产，享有排他权利，但被告作为开发公司有责任而又未给原告办理不动产证书，导致原告优先取得回迁房屋的权利，没有能够最终实现，进而证明原告的诉讼请求合理合法、符合法律规定。被告质证为，对真实性没有异议，以上证据只能证明原告优先取得天源综合楼1号楼4号的一、二层商铺，不能证明可以优先取得其它房屋。被告不能为原告办理房屋产权登记书的根本原因是原告没有缴足房屋的差价。本院认证为，上述民事判决书能够证明，2014年5月23日被告天昊房地产开发有限责任公司与案外人田玉英又签订商品房买卖合同，将天源综合楼1号楼4号的一、二层商铺卖给案外人田某，本案原告与案外人田某发生纠纷，通辽市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）内05民终341号民事判决，确认本案原告白常矛优先取得1号楼4号的一、二层商铺的事实。
根据原被告的陈述和答辩意见及对原告提供的证据进行以上认证，认定如下事实：原告与通辽市天源房地产开发有限公司2011年7月29日签订《房屋出让协议书》（回迁协议书），用自己的房屋以原地回迁的方式置换通辽市天源房地产开发有限公司开发的天源综合楼1号楼的两套商铺（一、二层），商铺宽4米，长17米，多退少补，作价每平方米3000元；置换三楼住宅楼一套，80平方米，多退少补。2012年5月10日，被告天昊房地产开发有限责任公司接收并开发建设包括原告回迁房屋在内的天源综合楼工程项目。2014年房屋完工后，原告向被告天昊房地产开发有限责任公司缴纳4、5号商铺及天源综合楼1号楼1单元401室入住费�费用，取得了天源综合楼1号楼4、5号的一、二层商铺及1号楼1单元4楼401室的钥匙，并装修投入使用至今。
另查明，2014年5月23日被告天昊房地产开发有限责任公司与案外人田某又签订商品房买卖合同，将天源综合楼1号楼4号的一、二层商铺卖给案外人田某，本案原告与案外人田某发生纠纷，通辽市中级人民法院于2017年4月24日作出（2017）内05民终341号民事判决，确认本案原告白常矛优先取得1号楼4号的一、二层商铺。
再查明，原被告诉争所涉及天源综合楼项目至今未进行测绘、未办理房屋权属的初始登记、未进行竣工验收。
本院认为，原告与通辽市天源房地产开发有限公司签订的《房屋出让协议书》合法有效，双方当事人应全面履行协议中约定的义务。被告天昊房地产开发有限责任公司接收通辽市天源房地产开发有限公司的天源综合楼项目后，应继续履行与原告于2011年7月29日签订的《房屋出让协议书》。
原被告之间争议的首先是原告享有房屋优先权的问题。被告虽对原告优先取得4号商铺没有异议，但否认原告对除4号商铺外的其他房屋享有优先权。被告也认可其与原告签订的协议中约定回迁给原告两套商铺及一套住宅，并将1号楼的4号、5号商铺及1号楼1单元401室交付给了原告，原告依据被告的要求向被告缴纳了1号楼4号、5号商铺及1号楼1单元401室的入住费及其他费用。由此，原被告以各自的履约行为明确了原告商铺及住宅的位置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告主张优先取得4号、5号及1号楼1单元401室具有事实基础和�律依据，应予支持。
其次是原告应否另行支付”涨平款”，被告以此为条件为原告办理不动产权证。被告同意为原告办理不动产权登记，但认为原告应先行交付被告”涨平款”及相应税费，才能为原告办理不动产权登记。本案被告作为开发企业对于原告办理不动产权证书具有协助义务。原告已向被告交付了入住费及其他费用，被告所建设房屋未经过测绘，导致原告占有并使用的房屋具体平米数无法确定，因此，被告主张交付给原告的房屋需要另行缴纳”涨平款”的辩解证据不足。另外，在原被告签订的协议中并未约定”涨平款”的给付是被告协助原告办理不动产权登记的前提条件，故被告以此为理由拒绝协助原告办理不动产权登记没�事实基础及法律依据。
再次，对于不动产权登记如何办理问题。被告接收天源综合楼项目后按照该协议书的约定向原告交付商铺及住宅的钥匙，原告使用至今，但该天源综合楼未经验收，而工程竣工验收是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件，故被告向原告交付房屋的行为不属于合法交付。因此，被告回迁给原告的房屋应在办理了竣工验收之后，由被告协助原告办理不动产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:
被告天昊房地产开发有限责任公司于天源综合楼竣工验收合格后30日内协助原告白常矛办理天源综合楼1号楼第4号（一、二层）商铺、第5号（一、二层）商铺、天源综合楼1号楼1单元4楼401室住宅楼不动产权证书。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告天昊房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 陈 美 丽
二〇一七年十二月七日
书记员 阿拉坦呼