广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初280号原告：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号（临时经营场所使用证明有效期至2018年7月19日）。法定代表人：陈文彬。委托代理人：苏丽慧，公司员工。被告：邓磊。被告：赵蓉。委托代理人：熊灿明，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司诉被告邓磊、赵蓉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的委托代理人苏丽慧，被告邓磊、赵蓉以及委托代理人熊灿明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司诉称：原被告双方签订前期物业管理服务协议，由原告对被告购买的涉案房屋提供物业管理服务。前期物业管理服务协议约定，高层住宅带电梯按建筑面积每月每平方米1.8元收取。且根据协议第八条约定，原告受有关单位可代收代缴公共水电费等。因被告拖欠费用未交，因此根据协议第十一条第三项，原告有权要求从逾期之日起按每天0.3%收取滞纳金。原告特向法院起诉，请求判令，一、两被告向原告支付2014年5月至2016年7月的物业服务费5001.88元、公摊电费1240.03元；二、两被告向原告支付违约金（违约金以当月所拖欠的物业服务费为计算基数，按照每天0.3%标准计算，从拖欠的当月11日起支付至付清物业服务费之日止）；三、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告邓磊、赵蓉辩称：一、涉案小区物业不达标，小区消防系统处于瘫痪状态，原告没有履行维修维护义务，小区内违章搭建、违规收费严重。原告服务有瑕疵，应该下调物业费。二、本案的部分物业服务费的诉讼时效已过。三、物业服务协议是格式合同，原告主张的违约金过高。经审理查明：广州中颐物业管理有限公司新塘分公司成立于2009年12月21日。2014年1月24日，广州中颐物业管理有限公司新塘分公司的名称变更为原告。2010年12月4日，两被告（甲方、业主）与广州中颐物业管理有限公司新塘分公司（乙方、物业管理单位）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定“……第一条甲方所购物业基本情况物业名称XX单元……第二条……二、甲方的权利和义务……4、依据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费用；……第六条、甲方交纳费用时间：……二、物业管理服务费用按照以下标准收取：1、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取；……三、物业管理费不包含以下公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）……六、除首期费用以外，其他的交纳费用方式及时间：1、以银行划扣形式缴付。2、每月10日前确保指定划扣的银行帐户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊等。……4、业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额千分之三滞纳金。……第八条、代收代缴费用受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务。……第十一条违约责任……三、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天千分之三交纳滞纳金。……”。后两被告接收涉案房屋，从2014年5月起未交纳物业服务费。另查明，涉案房屋（地址为XX房）的权属人为两被告，建筑面积为103.15平方米。2017年1月6日，本院立案受理本案。庭审过程中，一、原告主张其有电话、发函的形式向两被告催收物业服务费，为此，原告提供了快递单底单（地址为湖北省XX路8号-1）以及妥投证明各一份，妥投证明显示2016年9月4日他人签收。两被告表示，其从未收到过原告要求交物业服务费的催收通知。二、两被告为证明涉案小区物业服务有瑕疵等抗辩，提供了以下，电视台播放采访截图、消防设施缺陷照片、业主联名拒交物业费的函、财务盗损情况登记、报警回执、会议纪要复印件、信访事项回复等。对此，原告认为，两被告提供的证据不能反映真实情况。三、法庭辩论终结后，原告撤回了要求两被告支付公摊电费的诉讼请求。本院认为：原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由两被告按月支付物业服务费。《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，两被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现两被告未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。关于两被告提出原告物业服务未到位等的有关抗辩。从两被告提供的证据难以认定原告对小区提供的物业服务与合同约定明显不符，在原告履行了前期物业管理服务协议主要义务的情况下，两被告抗辩因原告物业存在重大瑕疵、管理不到位等为由拒付物业服务费，证据不足，本院不予支持。关于两被告提出的部分物业服务费已过诉讼时效的问题。经查明，原告向两被告催缴上述物业服务费的函件已于2016年9月4日妥投，而对在此之前是否有催收物业服务费，原告未能提供证据证明。为此，原告主张两被告支付2014年9月前产生的物业服务费已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定二年的诉讼时效期间，不受法律保护，其主张不予支持。两被告抗辩上述期间已过诉讼时效，本院予以采纳。原告请求两被告支付2014年9月至2016年7月的物业服务费，合法有据，本院予以支持。两被告抗辩上述期间的物业服务费已过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。经核算，两被告应向原告支付每月物业服务费为185.67元（103.15平方米×1.8元/平方米/月），上述期间的物业服务费共4270.41元，原告主张要求两被告支付超出上述物业服务费金额的部分，本院不予支持。至于物业服务费的违约金问题。《前期物业管理服务协议》约定，业主每月10日前确保指定划扣的银行帐户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊等以及业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额千分之三滞纳金。因此原告主张物业服务费滞纳金从当月11日起以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之三的标准，计算至付清之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以物业服务费总额4270.41元为限。原告自愿撤回要求两被告支付公摊电费的诉讼请求，是其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告邓磊、赵蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司支付自2014年9月至2016年7月的物业服务费4270.41元；二、被告邓磊、赵蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司支付违约金（该违约金以第一判项中每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的当月11日起计算，按每日0.3%计至付清之日止，但每月物业服务费的违约金不得超过当月欠付的物业服务费，违约金的总额不得超过4270.41元）；三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司负担51元，被告邓磊、赵蓉负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  詹玉琴人民陪审员  姚紫珊二〇一七年六月三十日书 记 员  颜蓓婷法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……