江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初3240号
原告：杨英明，男，1986年11月29日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。
原告：齐翠竹，女，1985年3月17日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。
两原告共同委托诉讼代理人：陈锋，江苏有言律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：于佳佳，江苏有言律师事务所律师。
被告：苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司，组织机构代码91320581693395171Y，住所地江苏省常熟东南开发区东南大道111号东湖京华京昌苑17幢102号。
负责人：李自强，经理。
委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。
原告杨英明、齐翠竹诉被告苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序审理。于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告杨英明、齐翠竹的共同委托诉讼代理人陈锋、被告物业公司的委托诉讼代理人刘翼、王兴春到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉房屋内次卫生间马桶返溢的原因进行鉴定。后依法组成合议庭。本院根据原告的申请委托杭州安信保险公估有限公司南京分公司对涉案房屋内因北侧卫生间污水返溢所造成的损失进行公估。于2017年12月25日第二次公开开庭进行了审理。原告杨英明、齐翠竹的共同委托诉讼代理人陈锋、被告物业公司的委托诉讼代理人刘翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨英明、齐翠竹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿经济损失119920元（以司法鉴定或双方确认的数额为准）；2.判令被告向原告支付空置费9000元（以1500元/月为标准暂计算6个月）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系湖畔现代城三期××的业主，原、被告于2015年6月12日签订了常熟市前期物业管理服务协议，该协议第九条约定：被告对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，被告于2016年7月、2017年1月发现涉案房屋北侧卫生间排污管道污水返溢，涉案财物受损，当即联系被告请求检修，但被告以污水返溢是由于生活垃圾堵塞排污管道所致而非其管理范围为由，答复原告自行维修疏通。后原告多次就涉案财物损失赔偿与被告协商未果，现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法处理。后原告根据鉴定和公估情况将诉讼请求变更为判令被告赔偿原告经济损失53528元、鉴定费15000元、公估费8496元，合计人民币77024元，其他诉讼请求不变。
被告物业公司辩称，1.被告认为主管问题并不应当属于被告管理范围，而且对主管进行修复和日常管理已经超出了被告管理的能力和范围。本案所涉的财产损害赔偿属于突发的偶然事件，分别为2016年7月、2017年2月份两次，即使被告有能力进行每年一次的检查或者进行修复，但原告楼上所有的业主不定期的进行装修也无法排除本次偶然事件的发生。2.被告对于鉴定结果是不认可的，即使法院认定了鉴定报告中的相关损失是原告的实际损失，根据谁主张谁举证的原则，原告也未能就相关鉴定项目的损失是因为返水造成进行举证。庭审中被告提供了原告楼上所有业主入住时间显示均在原告发生第一次返溢事件之前，即使第一次返溢事件被告有一定的管理过错，原告也应当就损失的减少承担相关责任。且原告也请了第三方针对堵塞部分进行疏通，在其疏通之后又出现了堵塞的情况，而此时已经无任何其他人员在装修，原告仍有部分人员在装修，所以无法排除原告自身或者由于第三方的责任而造成的管道堵塞。根据侵权责任法的相关规定，侵权责任人应当就侵权行为承担相关的赔偿责任。被侵权人有过错的也应当减轻侵权人的责任。本案原告主张的是被告违约，即使被告承担相关责任，也应当在管理责任即不高于30%的范围内赔偿原告的损失。3.原告所主张的空置费无任何依据，相关场地的受损并不妨碍原告及时进行修缮，原告可以在保存或者向第三方进行证据保全之后及时修复，长达六个月的空置期显然不符合常理，而且原告也未就其未入住或者出租进行举证，原告主张没有任何事实和法律依据。另被告认为，因本案只做了一次鉴定，但是针对第一次和第二次返溢事件的原因和过错方应当进行区分。
经审理查明，杨英明、齐翠竹系常熟市东南大道138号湖畔现代城三期××室房屋的业主，两原告作为乙方于2015年6月12日与被告物业公司作为甲方签订《常熟市前期物业管理服务协议》一份。合同约定：第二条委托管理服务期限，自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。第五条在本物业区域业主委员会成立之前，由开发建设单位选聘的物业服务企业负责该物业区域的前期物业管理工作。本物业管理区域的物业服务收费选择以下第一种方式即包干制，高层住宅1.65元/月/平方米。甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。上述收费标准已包含小区秩序管理、绿化养护、电梯运行、水泵运行费、公共照明费、水费、公共环境卫生及公共部分的维修、养护、管理等费用；未包含地下停车位运作管理，房屋及公用设施设备的更新、改造、增加及中、大修等费用。第九条甲方的权利义务（一）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。附件一物业服务企业提供的物业管理服务内容（二）道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理。附件二物业服务企业提供的物业管理服务质量（二）房屋、共用设施、设备维护与管理5、排水设施按《省标》四级执行。合同还对其他事项进行了约定。2015年12月，两原告向常熟市房产管理处交纳了常熟市住宅共用部位共用设施设备维修资金21684元，于2015年12月16日交纳了垃圾清运费、2015年12月16日至2016年12月15日的物业费等。
2016年4月15日，两原告与被告物业公司签订了《房屋装修施工管理协议》并开始装修，其中第八条5约定：装修施工用水、电、气，只能在装修户表内搭接，不得在进户水、电、气表外私自接用，违者将予以处罚。因装修造成管道堵塞渗漏、电线短路断路、损毁他人物品及公共设施的，应由装修户负责修复或赔偿。2016年7月，两原告在装修过程中发现房屋北侧卫生间马桶返水，并向被告物业公司进行报修。原告认为整幢楼共用的排污主管道堵塞造成污水返溢，被告物业公司认为系装修工人乱丢杂物造成的堵塞，已联系过开发商，但是原告自己的原因造成的。后原告请专业的疏通人员进行了疏通。2017年2月，涉案房屋北侧卫生间马桶再次返水返溢，造成涉案房屋的墙面、地板、家具等不同程度的浸水。原告再次要求被告进行检修，但被告认为系生活垃圾造成管道堵塞非其管理范围答复原告自行维修疏通，后原告再次请疏通人员进行了疏通。后原、被告就损失问题协商未果，为此，原告诉讼来院。
审理中，原告申请疏通人员黄某（360×××10）出庭作证。黄某陈述，其从事下水道疏通工作已经7年了，其到原告家疏通过两次管道，一次是2016年7月份，一次是2017年2月份，两次疏通的位置堵都是北侧卫生间，污水、污物从马桶返溢出，且根据疏通情况两次堵塞的都是主管差不多的位置。第一次是装修公司帮助联系找到其的，其到原告家看到管子里面都是大便、污水，其拿着2.5米的弹簧往马桶的支管里面通，2.5米弹簧通完后发现下面水还没有下去，其就接了5米的弹簧打深一点，大便、污水下去了，但是弹簧打不下去了，其调整弹簧头后再打，发现污水还没有下去，其再拉上来对比后发现弹簧超过支管的长度，其和原告讲，弹簧超过了支管的长度，按照常理已经到达了主管，但是因为主管和支管交界往下5公分左右有东西卡在那里，是主管有东西其就不敢往下打了怕把主管打破了，让原告喊物业公司来查看，之后物业公司有无去查看其就不清楚了。第二次也是装修公司的人员联系其的，其到原告家时一看客厅、卫生间等都是大便等污物，房间里面也有水。当时其去北侧卫生间拆了马桶，用2.5米的弹簧还是打不通，其就加了5米的弹簧继续往下打，水又下去了，其当时就说还是主管的问题，加了5米的弹簧打过去还是卡在支管和主管连接处往下的地方，和第一次处理的情况是一样的，其通完后就走了。原告质证后表示对疏通管道人员的意见没有异议，该证言与鉴定报告的鉴定结果相印证，证实了污水返溢的原因是排污主管道堵塞。被告质证后认为，对证人证言的真实性无法确认，同时被告产生合理怀疑，如证人所述进行了两次疏通，根据被告的了解，第一次疏通之后至2017年2月之前已无人装修，应该不会再次堵塞。
审理中，本院于2017年6月9日组织原、被告双方至涉案房屋现场进行勘察，双方对涉案房屋北侧卫生间发生返水返溢没有异议，但原告认为系卫生间靠近门的主管堵塞，被告工作人员夏伟则认为只能确认系卫生间靠近门的那根管子，地点在22层与23层中间的范围，具体是主管还是支管不能确认。后本院根据原告的申请，依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司（以下简称鉴定机构）对涉房屋内次卫生间污水返溢的原因进行鉴定。该司鉴定后认为根据设计图纸及调查结果，发生马桶返溢的2301室直至现场检测时仍未入住，且第二次返溢至北侧卧室、餐厅并流至入户门处，返溢量较大，若为2301室污水支管堵塞，应不会造成大范围的返溢情况，且该室上下楼层均未出现返溢现象。故推断，本次返溢应为2301室与2201室之间的竖向污水主管堵塞（具体位置不可查），造成2301室上层住户生活污水通过该污水主管及2301室污水支管返溢至2301室，故于2017年9月12日出具鉴定报告，结论为：该室房屋内次卫生间污水返溢应为房屋交付使用后排污主管堵塞所致。为此，原告花去鉴定费15000元。原告质证后表示对鉴定报告无异议。被告质证后表示对鉴定报告有异议，其认为不应该是主管堵塞，鉴定报告只是主观推断，且并进行任何科学性的测试，检测设备仅是钢卷尺，但未提供相关的证据推翻该鉴定结论。
本院于2017年10月17日组织双方就2017年2月发生的返水事件所造成的损失进行协商，但未能达成一致意见，故本院根据原告的申请，依法委托杭州安信保险公估有限公司南京分公司（以下简称公估机构）对涉案房屋内北侧卫生间污水返溢所造成的损失进行公估鉴定。该司于2017年11月28日出具公估报告，结论为：2017年2月返水事故造成涉案房屋全部财产损失合计人民币53808.54元，残值280.54元，确认的全部损失金额为53528元（已扣除残值）。为此，原告花去公估费8496元。原告质证后认为无异议。被告质证后认为，对公估报告的真实性无异议，但对公估主体的业务范围有异议，公估机构仅仅是开展保险标的物的相关检验估价和费用评估，而本案所涉的评估并非是保险标的物。因双方意见不一，致调解未成。
以上事实，由身份证、营业执照、常熟市前期物业管理服务协议、收据、常熟市住宅共用部位共用设施设备维修资金专用收据、房屋装修施工管理协议、维修服务单、照片、销售清单、现场勘查笔录、质证笔录、鉴定报告及鉴定费发票、公估报告及公估费发票及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，本案的争议焦点一：涉案房屋堵塞的位置及堵塞的原因。根据本院至现场勘查情况及疏通管道工的证人证言，可以认定两次污水返溢的地点均为涉案房屋的北侧卫生间，返溢物是生活垃圾、污水，同时根据鉴定机构的结论污水返溢的原因，本院认定涉案房屋北侧卫生间污水返溢的原因为房屋交付使用后排污主管堵塞所致。故对被告认为鉴定机构具有主观性，该鉴定结果不予认可的意见，本院不予采纳。
本案的争议焦点二：涉案的排污主管是否是被告物业公司的管理范围。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《常熟市前期物业管理服务协议》的第五条、第九条（一）、附件一（二）、附件二（二）的约定，排污主管属于物业公司的管理范围，物业公司具有维修、养护和管理义务。被告物业公司辩称对主管进行修复和日常管理已超过了其管理的能力和范围，且认为楼上业主不定期的装修也无法排除本次偶然事件的发生。对此，本院认为，首先，管道封闭的公用特性决定了任何一户业主不可能对其进行有效管理，只有物业公司才能对其进行有效的维护和管理，被告物业公司辩称系原告所聘请的装璜公司装修时使用不当造成管道堵塞未能提供证据，且即便是被告认为系楼上其他业主不定期的装修导致，也不能排除被告物业公司应尽的管理义务，被告物业公司有制止和纠正的义务；其次，按照日常生活法则，公共排污管道必须定期疏通方能降低堵塞概率，但被告未能提供证据证明对排污主管进行了日常维修、养护等合同约定的义务。综上，被告物业公司未提供有效证据证明其已履行日常维修、养护公共管道的合同义务，应承担举证不能的后果。现原告明确要求被告按照协议约定承担违约责任，依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，原告主张依法有据，本院予以支持。
本案的争议焦点三：原告的损失如何确定及被告物业公司对此如何承担。公估机构对2017年2月返溢事件所造成的损失进行了评估，被告认为公估机构没有评估资质，故对公估结果不予认可。对此，本院认为，该公估机构系由原、被告双方摇号产生，其具有公估的资质，其作出的结论客观真实，可依法采信，故对被告的意见，本院不予采信。被告辩称，本案仅涉及了第二次返溢事件的位置及财产损失的鉴定，对第一次返溢事件和第二次返溢事件的原因和过错方应进行区别。对此，本院认为，首先，根据鉴定机构的分析和鉴定结论并结合证人证言，涉案房屋的卫生间返溢事件发生过两次，鉴定污水返溢的原因系针对两次返溢事件而非仅针对2017年2月的返溢事件，故可以综合认定两次污水返溢均系房屋交付使用后排污主管堵塞所致；其次，本次财产损失的公估虽系针对2017年2月的返溢事件，但第一次返溢事件造成损失不大且与第二次返溢事件相隔半年，现原告的相关财产损失以2017年2月为基准并无不当，对两次返溢事件造成的损失不作区分，故本院认定原告因返溢事件造成的财产损失为53528元。另被告辩称，原告的损失现状并非短时间造成而是长时间浸泡所致，故原告亦应就合理时间范围之外给自身造成的损失承担责任。对被告的该抗辩，本院认为具有一定的合理性。故综合考虑上述因素，本院酌定由被告物业公司赔偿原告80%的经济损失，即（鉴定费15000元+财产损失53528元+公估费8496元）*80%=61619.2元，其余损失由原告自负。至于房屋空置费，虽然原告房屋并未装修完毕入住或出租，但因2017年2月的返溢事件原告需必要的清理、维修等时间，且本次事故亦影响了原告对房屋的使用收益，故本院酌定房屋的空置损失费为2000元，该损失亦由双方按照责任比例承担，由被告物业公司承担80%即1600元，由原告自担20%即400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨英明、齐翠竹经济损失（含鉴定费、公估费）等人民币61619.2元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，开户行：62×××63）。
二、被告苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨英明、齐翠竹房屋空置损失费人民币1600元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，开户行：62×××63）；
三、驳回原告杨英明、齐翠竹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币1951元，由原告杨英明、齐翠竹负担390元，由被告苏州悦华置合物业服务有限公司负担1561元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 赵丽丹
人民陪审员 何凤英
人民陪审员 杨奇志
二〇一八年一月十九日
书 记 员 王怡婷