广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3803号
上诉人（原审原告）：东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社，住所地：广东省东莞市凤岗镇五联新塘村民小组。
负责人：廖玉林。
委托代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。
委托代理人：冯晓波，广东智成律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：林子豪，男，汉族，1992年10月15日出生，住广东省揭阳市揭东区。暂住深圳市福田区。
委托代理人：河金英，广东说文律师事务所律师。
上诉人东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社（以下简称新塘经合社）因与上诉人林子豪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年6月25日,新塘经合社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.依法判令解除新塘经合社与林子豪签订的《厂房租赁合同书》；2.请求法院判令林子豪立即支付拖欠的租金188952元及滞纳金56685元（以每月租金37790.4元为基数，每日按1%计算滞纳金，共5个月）给新塘经合社；3.请求判令林子豪支付廖文敏工资4000元（2015年4月、5月份工资）；4.请求判令林子豪支付新塘经合社垫付的水电费17632.57元（2015年3月-5月的水电费3656.8元；2015年4月份电费10032.65元，2015年5月份电费3943.12元）给新塘经合社，以上四项费用合计267269.57元。
原审法院经审理查明：2014年1月26日，新塘经合社作为甲方与林子豪作为乙方签订了一份《厂房租赁合同书》，合同约定：一、甲方将位于新塘大块麻集资厂房的租赁物（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，租赁面积共为3149.2平方米；二、租赁期限共10年，从2014年2月1日至2024年1月31日；三、租金前五年每月37790.4元，后五年另行商议；租金按月缴交，乙方于每月10日前将当月租金转入甲方账户；乙方签订合同之日需要一次性向甲方缴交75580.8元作为押金，并预交第一个月的租金37790.4元；四、乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；若拖欠甲方超过三个月租金，甲方有权解除合同；双方还对租赁物的移交、双方权利义务等等作了约定。双方同时还签订一份补充协议，约定：新塘经合社将位于新塘村新塘路8号上一任租赁者所有留下的设备无偿给林子豪；原上一任使用者所欠厂租8个月302323.2元，由林子豪先支付3个月，剩下5个月厂租到2014年底前分批缴交完成后，上一任租赁者的两个月押金转入林子豪作为押金。合同签订后，林子豪向新塘经合社交纳了上一任租户拖欠的三个月的厂租113371.2元，又于2014年8月4日交纳了上一任租户拖欠的一个月的厂租37790.4元。
2014年12月22日林子豪向新塘经合社出具一份厂租还款计划：今我司宇瀚电子科技有限公司尚欠五联村政府2014年9月份、10月份、11月份、12月份合计四个月的厂租，我司计划…陆续还清。新塘经合社于2014年12月份及2015年5月份向林子豪发出律师函，注明至2014年12月共拖欠租金320113.6元，至2015年5月共拖欠租金188952元及拖欠厂长两个月工资，林子豪在2015年5月13日未经新塘经合社同意擅自撤走，本通知送达后双方租赁关系解除。新塘经合社提供证明一份，证明林子豪的厂长为廖文敏，月薪2000元。林子豪确认收到律师函，但不确认律师函的内容。新塘经合社提供2015年3月-5月的水费通知书，证明林子豪拖欠水费3656.8元；提供电费发票，证明2015年4月电费10032.65元、2015年5月电费3943.12元。
林子豪提供收据，证明交纳租金的情况，其中在2015年4月22日交纳了2014年12月至2015年4月份的厂租；并提供照片证明在2015年4月至5月，新塘经合社组织车辆和人员在2015年4月19日开始堵住林子豪的厂门，导致林子豪无法经营，4月22日交租后还继续堵塞，最后无奈林子豪在2015年5月10日撤离。新塘经合社对此不予确认，认为是在林子豪拖欠租金的情况下，新塘经合社曾去催收租金，5月18日村民自发组织要求对方交租把厂门堵了，5月20日下午林子豪才交租，收据误写为4月22日。
新塘经合社主张林子豪拖欠2015年5月份的租金及林子豪应当承担润翔公司拖欠的四个月的租金，由于滞纳金约定过高，故请求滞纳金以一个月的租金为基数计算五个月150天，每日1%计算。林子豪亦主张滞纳金约定过高，应当调整。
新塘经合社提供编号为东府集用1999/2000字第1900221012235号的集体土地使用证，证明案涉厂房的土地性质；提供东莞市凤岗镇城建办公室于1998年出具的编号为002705的建设工程规划许可证，证明案涉厂房属于合法建筑。林子豪对以上证据真实性无异议，但认为建设工程规划许可证没有红线图，地址和名称与合同约定不一致。经原审法院到现场查看，案涉房屋位于东莞市凤岗镇新塘村新塘路8号，仍有部分生产线、办公桌、沙发等在厂房内，空调在村委会老人活动中心处。原审法院送达起诉状副本给林子豪的时间2015年7月4日。
原审法院认定上述事实的依据：《房租赁合同书》、水电费单据、厂租还款计划、律师函、租金收据、《补充协议》、租赁证明、照片、集体土地使用证、建设工程规划许可证以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：新塘经合社、林子豪均确认双方就东莞市凤岗新塘大块麻集资厂房签订了《厂房租赁合同书》，实际厂房的地址为东莞市凤岗镇新塘村新塘路8号，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，并且案涉房屋所占土地有集体土地使用证，案涉房屋已经办理建设工程规划许可证，所以，双方签订的《厂房租赁合同书》合法有效，本院予以确认。林子豪认为建设工程规划许可证的地址与租赁合同约定的地址不符，无法确认为同一建筑，但没有提供相反证据佐证，因建设工程规划许可证系1998年出具，故地址名称有变更为合理现象，对林子豪抗辩意见不予采信。双方应当全面履行《厂房租赁合同书》约定的权利义务。
本案的争议焦点为：一、林子豪是否根本违约，合同应否解除；二、林子豪应否支付新塘经合社租金及水电费；三、林子豪是否应缴纳滞纳金以及滞纳金的计算方法；四、厂长工资问题。
对于第一个争议焦点。林子豪在2014年12月22日确认拖欠2014年9-12月份的租金，拖欠超过三个月，而林子豪在2015年4月22日支付2014年12月至2015年4月份的租金，拖欠租金情况也超过三个月，依照合同的约定，构成根本违约，故新塘经合社请求解除合同，原审法院予以支持。原审法院将起诉状送达给林子豪的时间为2015年7月4日，故原审法院确认双方于2014年1月26日签订的《厂房租赁合同书》于2015年7月4日解除。
对于第二个争议焦点，根据租金收据林子豪在2015年4月22日支付2014年12月至2015年4月份的租金，根据新塘经合社向林子豪发出的律师信，新塘经合社承认林子豪在2015年5月13日擅自撤离，原审法院确认林子豪搬离的时间为2015年5月13日，林子豪主张在2015年5月10日没有依据，本院不予采信。新塘经合社主张是在2015年5月20日交纳的租金，日期误写为4月22日的说法不合理，原审法院不予采信。林子豪应当向新塘经合社支付租金至2015年5月13日，也就是还应支付租金15848元（37790.4元/月÷31天×13天）。关于滞纳金，虽然林子豪拖欠了三个月以上的租金，新塘经合社有权提出解除合同，但是林子豪已经在2015年4月22日交纳了拖欠的租金，就2015年4月份之前的租金已经处理完毕。对于2015年5月份的租金，但是由于双方因拖欠租金及围堵厂房的问题产生纠纷，林子豪已经搬离案涉厂房，其主张用垫付的上一任租户的租金抵扣租金的请求比较合理，故林子豪并不存在故意拖欠2015年5月份的租金的行为，新塘经合社要求滞纳金依据不足，本院不予支持。
根据水电费票据，林子豪拖欠的水费为3656.8元、电费13975.77元，林子豪应当支付。对于双方签订的《补充协议》，属另一法律关系。林子豪主张垫付费用应当与拖欠的租金和水电费扣减，新塘经合社不同意，故本院不作相互扣减。
新塘经合社请求林子豪支付厂长廖文敏的工资，没有合同约定，不属租赁合同纠纷的范围，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社与林子豪于2014年1月26日签订的《厂房租赁合同书》于2015年7月4日解除；二、林子豪于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社租金15848元；三、林子豪于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社水电费17632.57元；四、驳回东莞市凤岗镇五联新塘股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5309.04元，由新塘经合社负担2654.52元，林子豪负担2654.52元。新塘经合社已预交诉讼费。
新塘经合社不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，认定林子豪仍欠新塘经合社租金15848元与事实不符。（一）根据双方签订《厂房租赁合同书》及补充协议的约定，新塘经合社要求林子豪支付拖欠的租金及滞纳金是有事实依据的，双方是在平等协商的基础上，林子豪自愿承担支付上一任租赁者拖欠租金的义务，自愿承担债务，并不违反法律的规定，该补充协议是有效的。但原审法院不但不采纳新塘经合社意见，而且认为2015年4月之前的租金已经处理完毕是错误的，原审法院不顾事实进行判断，对林子豪拖欠五个月的租金事实不予认定欠妥，应予纠正。（二）原审法院不予支持滞纳金是错误的，首先新塘经合社并无围堵厂房导致林子豪无法出入，原审法院在未查明真相的情况下就认为林子豪不存在故意拖欠租金的事实是没有根据的，因双方在合同中有约定滞纳金的计算方法，若过高可以调整，但原审法院不予支持是错误的。（三）对于廖文敏的工资，其是林子豪的管理人员，林子豪应该支付。二审法庭调查时新塘经合社补充事实与理由：2014年1月26日，双方签订的《补充协议》，该协议双方并未恶意串通，也未实施损害第三人的权益。新塘经合社明确承担责任，将留下的设备无偿给林子豪。所以，该条款原审认定无效是没有法律和事实依据的。林子豪愿意承担上任租赁者的租金属于债务承担的自愿加入，而且林子豪已经将厂房的设备全部搬走，如果法院认定该《补充协议》无效，林子豪不需承担租金，仅对新塘经合社不利。据此，新塘经合社请求本院：1.撤销原审判决，判决林子豪立即支付拖欠的租金188952元及滞纳金56685元（以每月租金37790.4元为基数，每日按1%计算滞纳金，共5个月）给新塘经合社；2.林子豪支付廖文敏工资4000元（2015年4月、5月份工资）。
针对新塘经合社的上诉，林子豪口头答辩称：当时签署《补充协议》是为了到年底村里需要进行分红，上任的承租方拖欠了场租，林子豪签协议为了配合村里的工作，村里要求林子豪承担垫付部分，这是垫付而非林子豪自己的义务。林子豪最终可从应付村委的租金中抵扣这笔款项。林子豪因为村委叫人堵住厂门，使其无法正常经营的状态下被迫搬走，因为当时有人员堵住厂门，设备全部留在厂里，搬走的时间是2015年5月10日。所以应当认定双方的合同解除的原因在于村委会，林子豪的租金也因此承担到5月10日止。且5月份林子豪因为被堵住厂门没有经营没有产生相关水电费。林子豪搬走后不久村委另行把场地和设备出租给第三方。
上诉人林子豪亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定双方解除租赁合同的时间有误。2015年4月底，新塘经合社指使村民堵住案涉厂房门口，使林子豪无法正常出入，无法正常经营，林子豪无奈于2015年5月初开始搬厂，于5月10日搬厂完毕，在新塘经合社前来堵住厂门的时候，林子豪已口头通知新塘经合社的村委会主任将搬厂。而在新塘经合社提交的证据“律师函”中，新塘经合社也确认林子豪于2015年5月13日搬走，并明确“同时本通知送达后双方的租赁合同解除”，证明新塘经合社确认林子豪至迟于2015年5月13日已经搬走的事实，及双方已确认解除租赁合同的事实。且原审亦认为林子豪应支付新塘经合社租金至2015年5月13日。显然，原审确认双方的租赁合同于该案件起诉状副本送达给林子豪的时间才解除是错误。（二）原审要求林子豪支付水电费的金额错误。因新塘经合社堵厂，林子豪无法进行正常营业，于5月10日已经搬走，而新塘经合社很快又将厂房予以出租，所以2015年5月相关水电费不应由林子豪承担。据此，林子豪请求本院：1.撤销原审判决第一项，改判确认双方的租赁合同于2015年5月10日解除；2.撤销原审判决第三项，改判林子豪无需支付新塘经合社2015年5月份水电费4910.52元。
针对林子豪的上诉，新塘经合社口头答辩称：双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性和强制性规定，也不具有可撤销的条件，因此双方应当按照约定履行。关于事实方面，林子豪将机器设备自行搬走的，原审法院去现场看了，只留下了空调、架子放在村委会，其他设备均已被林子豪搬走。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，林子豪于2015年8月5日另案起诉要求新塘经合社支付林子豪代垫的员工工资及房租。该案经过原审法院及本院审理，最终本院作出（2016）粤19民终4038号民事判决认定：新塘经合社在未经润翔公司同意的情况下，与林子豪协议处分了润翔公司的设备，损害了润翔公司的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，林子豪与新塘经合社签订的《补充协议》应认定无效。林子豪与新塘经合社双方处理的第三人的财产应当恢复原状，双方基于《补充协议》取得的财产应当予以返还。该判决已经发生法律效力。
又查明，二审中，双方均确认签订的案涉《厂房租赁合同书》合法有效，林子豪对案涉租赁物的建设工程规划许可证不持异议，对案涉租赁物的地址亦予以确认。新塘经合社明确其主张的林子豪应支付的租金指的是2015年5月的租金及林子豪自愿承担润翔公司4个月的租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
新塘经合社与林子豪签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定，且案涉房屋所占土地有集体土地使用证，案涉房屋已经办理建设工程规划许可证，原审认定双方签订的《厂房租赁合同书》合法有效，并无不当，双方当事人亦不持异议，本院予以确认。
关于案涉《厂房租赁合同书》的解除。林子豪曾拖欠新塘经合社租金超过三个月未支付，根据案涉《厂房租赁合同书》的约定，林子豪的行为构成根本违约，新塘经合社有权解除合同。现新塘经合社请求原审判令解除双方签订的案涉《厂房租赁合同书》，原审法院予以支持并无不当，具体解除时间应认定为起诉状送达至林子豪的时间即2015年7月4日。林子豪作为违约方，主张以其搬离案涉租赁物的时间为合同解除的时间缺乏依据，本院不予支持。
关于林子豪应支付的租金及滞纳金。本院生效判决（2016）粤19民终4038号民事判决已认定林子豪与新塘经合社签订的《补充协议》无效，双方基于《补充协议》取得的财产应当予以返还，故新塘经合社根据该《补充协议》要求林子豪支付上一任租赁者拖欠的4个月租金不能成立，要求林子豪支付该4个月租金的滞纳金亦无依据，本院不予支持。至于2015年5月的租金，根据新塘经合社向林子豪发出的律师信，新塘经合社承认林子豪于2015年5月13日搬离案涉租赁物，故原审法院认定林子豪应支付租金至2015年5月13日并无不当，新塘经合社要求林子豪支付2015年5月整月的租金缺乏依据，本院不予支持。至于2015年5月租金的滞纳金，由于双方的纠纷，林子豪已于该月搬离案涉厂房，且双方签订的《补充协议》属于无效的协议，林子豪主张用已垫付的上一任租户的租金抵扣该月租金的请求较合理，原审认定林子豪并不存在故意拖欠该月租金的行为，对该月租金的滞纳金不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。
关于水电费。林子豪于2015年5月13日搬离案涉厂房，其应当承担搬离前的水电费用。林子豪主张新塘经合社很快又将厂房予以出租，但并未提供证据证明，且对比2015年5月的水电费用与此前的月份的水电费用，2015年5月的水电费用有相当幅度的下降，故对林子豪的该主张本院不予支持。新塘经合社提供了其垫付的2015年5月案涉厂房的水电费票据，林子豪应予支付。
至于新塘经合社诉请林子豪支付厂长廖文敏的工资，并不属于本案租赁合同纠纷审理的范围，本院对此不予审查。
综上所述，上诉人新塘经合社、林子豪的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
新塘经合社上诉部分的二审案件受理费5044元，由新塘经合社负担（已预交）；林子豪上诉部分的二审案件受理费50元，由林子豪负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
审 判 员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十一月八日
书 记 员 白 琼
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……