陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第2000号
上诉人（原审被告）西安利君地产开发有限公司，住所地：西安市汉城路151号。
法定代表人吴秦，系该公司董事长。
委托代理人何建军，陕西同顺律师事务所律师。
委托代理人方玲，陕西同顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）辛振涛，北京中铁泰格技术开发有限公司员工。
委托代理人刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。
上诉人西安利君地产开发有限公司因与被上诉人辛振涛商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2009）未民一初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安利君房地产开发有限公司的委托代理人何建军、方玲，被上诉人辛振涛的委托代理人刘逸超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月16日，原、被告签订认购协议书一份，约定原告自愿认购被告开发的写字楼项目即“利君V时代”南塔楼20710号商品房，该房预售面积为48.39平方米，优惠后单价为每平方米6634.6元，总价款321048元；原告应在签订本认购书时向被告支付认购定金5万元；并应在签订认购书之日起七天内交清全额房款并同被告签订商品房买卖合同；若原告未在约定期限交清应付房款、未与被告签订商品房买卖合同，则视为原告违约，被告有权解除本认购协议并可另行销售该商品房，原告所付定金不予退还等内容。该合同签订当日原告付定金5万元。同年12月17日原告向被告电汇付款321048元，并要求退还定金。因原告不在本地，遂于同年12月19日委托田均代为办理退定金手续，并在定金收据上注明“见此件，同意此款退给田均身份证号码（略），委托人辛振涛身份证号码（略），田均收款后在此单上签字后原件作废”，原告将载有上述内容的定金收据传真给被告，传真件上注明被告工作人员黄勇的名字和电话。嗣后，田均持本人身份证在被告保留的传真件上签名后领取了定金。但双方未在认购协议约定的期限内签订商品房买卖合同。2008年间，被告电话联系到田均，询问“为何原告交了钱却一直不过来”，田称原告人在国外，并将被告打电话的事转告原告。但此后未见原告回复。2009年2月24日，被告在报纸上发布了交房公告，声明交房时间为2009年2月27日至3月20日。2009年3月11日被告将涉案商品房卖予他人。
2009年4月17日，原告辛振涛诉至法院称，2007年12月16日，与被告签订认购协议书，认购被告开发的凤城一路6号利君V时代南塔楼7层10号20710商品房，当日交付定金5万元。同年12月20日，支付了全部购房款321048元，签订合同时，因被告无法提供合同文本，被告工作人员告知交房时再予办理，故双方未签订商品房买卖合同。2009年3月23日，其得知该房已开始交付，遂到售楼处查询，被告知该房已另售给他人。遂诉至法院，请求：1、依法解除双方认购协议；2、判令被告返还购房款321048元、返还定金5万元及利息；3、赔偿住宿、交通费损失1510元；4、赔偿购房款一倍的损失321048元。
被告辩称，原告与其签订认购协议并全额支付房款属实，但双方未签订商品房买卖合同的情况并非原告所述。实际情况是，原告对所认购房屋的朝向不满意要求换房，但该请求未得到满足，原告遂自行离开，所留电话长期拨打不通。后其于2009年2月在报纸上发布了交房公告，并于同年3月将该房低价卖予他人。故双方认购协议在原告不签合同自行离开时已经解除；未签订合同是原告违约造成，依认购协议之约定，定金不予退还；同意返还全部房款，但不认可原告其他诉请。
庭审中，原告称合同未签订是因被告当时无法提供合同文本造成，对此，被告提交了2007年11月-12月的网签合同记录，证明原告所述不实。并辩称，签合同时原告提出换房未得到满足，原告未签合同就一走了之，后其多次按认购协议上的电话联系原告，但原告电话一直拨打不通。但未能提交有力证据证明。原告另称，根据相关法律及司法解释，双方认购协议应认定为商品房买卖合同，被告一房二卖，应承担相应的法律后果。并以相关费用票据主张住宿及交通损失。被告对此不予认可。因双方各执己见，庭审调解未果。
原审法院认为，原、被告2007年12月16日所签认购协议是当事人真实意思表示，且内容合法，应为有效。该协议确定了当事人的名称、标的和数量，基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收受了全部购房款，根据相关司法解释，该认购协议应认定为商品房买卖合同。原、被告对未签订合同原因各执其词，但均未提供有力证据证明其各自主张，依据“因不可归责于当事人双方的事由、导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，5万元定金被告应予返还。依鉴定结论，该笔定金已由原告委托代理人田均签字后领取，现仍要求被告返还，本院不予支持。双方订购协议约定“在未签订商品房买卖合同的情况下，被告有权解除认购协议并另行销售该商品房”，但被告在未解除认购协议的情况下将该商品房另售他人，显属违约，除全额返还房款外，给原告造成一定损失应予赔偿，但原告主张赔偿一倍房款损失过高，鉴于本案实际，按已付房款30%予以赔偿较为适宜。原告另要求被告承担利息损失，本院不予支持。原告仅以相关费用票据主张住宿及交通损失，证据不充分，亦不支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条之规定，判决如下：一、原告辛振涛与被告西安利君地产开发有限公司2007年12月16日所签订之认购协议依法解除；二、被告西安利君地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告辛振涛返还购房款321048元；三、被告西安利君地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告辛振涛赔偿损失96314.4元；四、驳回原告振涛其他诉讼请求。本案诉讼费13331.72元（原告已预交），鉴定费3000元（被告已预交），由原告负担8291.72元，被告负担8040元，被告负担部分与上述付款时一并支付原告。
宣判后，上诉人西安利君地产开发有限公司不服西安市未央区人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称，商品房买卖关系的建立应当签订书面的买卖合同。本案中的认购协议只是一个定金协议，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同第16条的内容，一审法院将其认定为商品房买卖合同是错误的。被上诉人辛振涛因未能调整房屋朝向而拒签商品房买卖合同，双方的房屋买卖关系已解除。一审法院认定上诉人西安利君地产开发有限公司违约，判决其赔偿被上诉人辛振涛损失没有法律依据，适用法律错误。请求撤销原审判决的第三项，改判上诉人西安利君地产开发有限公司不应承担被上诉人的赔偿责任。诉讼费由被上诉人辛振涛承担。
被上诉人辛振涛辩称，本案的认购协议书双方约定具体明确，被上诉人辛振涛按协议支付了全款，上诉人西安利君地产开发有限公司已予以接受。认购协议书具备法律规定的商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。上诉人西安利君地产开发有限公司所称被上诉人辛振涛拒签商品房买卖合同及联系不上被上诉人辛振涛，没有事实依据。上诉人在没有解除合同就将房屋另卖他人，是恶意违反合同，应当承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，2007年12月16日，上诉人西安利君地产开发有限公司与被上诉人辛振涛所签《利君V时代商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，且内容合法，应为有效协议。该认购协议约定的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购协议应认定为商品房买卖合同。上诉人西安利君地产开发有限公司认为该认购协议只是定金协议而不是商品房买卖合同的上诉理由不能成立。根据认购协议的约定，被上诉人辛振涛应在签订认购书之日起七天内到“利君V时代”销售中心交清全额房款并同上诉人西安利君地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。若辛振涛未在约定的期限内交清应付房款，未与甲方签订《商品房买卖合同》，则西安利君地产开发有限公司有权解除认购协议并可另行销售该商品房。辛振涛虽未按约定签订商品房买卖合同，但在约定期限内支付了全额房款。上诉人西安利君地产开发有限公司已接受了该款项，对被上诉人辛振涛未按约定到“利君V时代”销售中心签订《商品房买卖合同》的违约行为未行使解除权。该认购协议对双方仍具有约束力。上诉人西安利君地产开发有限公司在未解除认购协议的情况下，又将该房屋卖给他人，显属违约，应赔偿被上诉人辛振涛因此而造成的损失，故上诉人西安利君地产开发有限公司请求其不应赔偿损失的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2208元，由上诉人西安利君地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭莲枝
代理审判员 肖晓通
代理审判员 赵达西
二００九年十二月三日
书 记 员 赵娅莉