新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终4372号
上诉人（原审原告）俞元生，男，1964年3月4日出生，汉族，新疆玛纳斯县疾病防控中心会计，住新疆玛纳斯县。
被上诉人（原审被告）：新疆双安商贸有限责任公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：陈刚，董事长。
委托诉讼代理人：殷杰，女，1975年10月19日出生，汉族，新疆双安商贸有限责任公司职员，住乌鲁木齐市七道弯路31号三区。
委托诉讼代理人：高江龙，男，1977年7月26日出生，汉族，新疆双安商贸有限责任公司职员，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人俞元生因与被上诉人新疆双安商贸有限责任公司(以下简称双安商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人俞元生，被上诉人双安商贸公司的委托诉讼代理人殷杰、高江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人俞元生的上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四项判决，并依法改判。事实和理由：1、双安商贸公司应当退还我方购房款83,802元，利息67,082.4元，一审法院认定事实不清。2、被上诉人双安商贸公司应当支付我方按揭款47,488.79元，其利息22,794.61元及其他各项损失。一审法院认定事实不清，计算错误。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人双安商贸公司辩称，1.我方的义务已经全部履行完毕，俞元生没有举证说明拆除行为是开发商所为。2.商铺于2006年4月被拆除，俞元生主张的利息部分，其按贷款利率计算没有法律依据，对于其他各项损失，一审认定事实清楚适用法律正确。
上诉人俞元生向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令双安商贸公司退还购房款83,802元、支付利息67,082.40元;2、判令双安商贸公司赔偿俞元生已支付的银行按揭款47,488.79元、利息22,794.61元；3、判令双安商贸公司赔偿俞元生维修资金损失5,232.08元、利息3,453.17元；4、判令双安商贸公司赔偿俞元生契税损失7,848.12元、利息5,179.80元;5、判令双安商贸公司赔偿俞元生工本费损失734元、抵押登记费损失522元、利息828.96元；6、判令双安商贸公司赔偿俞元生购买商铺的保险费819元，利息540.54元；7、判令双安商贸公司赔偿俞元生商铺损失赔偿金92,354元、应得租赁损失92,354元；8、判令双安商贸公司赔偿俞元生交通费损失2,000元、住宿费损失2,000元、通讯费损失2,000元。
一审法院认定事实：2004年8月1日，俞元生与双安商贸公司签订《商品房买卖合同》一份，约定俞元生购买双安商贸公司位于乌鲁木齐市奇台路火车头外贸城B座1层B75号商铺，建筑面积21.45平方米，单价12,196元，总金额261,604元，首付40%，即105,604元，余款156,000元由银行提供10年按揭贷款，2005年3月1日前交付房屋等等。同日，俞元生（甲方）又与新疆火车头物业管理有限责任公司（乙方）签订《委托经营协议》一份，约定本协议必须与甲方和发展商签订的《商品房买卖合同》同时使用方为有效，甲方购买火车头外贸城B栋1层B75号铺位，并同意将该铺位委托给乙方代为经营，委托期限为5年，即自2005年3月1日起至2010年2月28日止，乙方按甲方铺位总价8%的年经营回报率逐季度支付给甲方，每年应支付金额20,928元，乙方应付甲方前4年的经营回报冲减甲方应缴房款83,712元，甲方实付房款总额21,892元，剩余1年经营回报金合计20,928元，乙方应从2009年3月1日起逐季度支付给甲方，每季度5,232元，甲方应于2005年3月1日前将铺位交付给乙方使用等等。合同签订后，俞元生向双安商贸公司交纳了首付款21,892元，余款156,000元由俞元生办理了银行按揭贷款，同时向保险公司交纳了商铺抵押保险费819元，并通过双安商贸公司向税务部门交纳所购商铺契税7,848.12元、向乌鲁木齐物业管理处交纳共用部位共用设施设备维修资金5,232.08元。双安商贸公司亦为俞元生办理了涉案商铺预售登记备案手续。2005年3月1日后，涉案商铺一直由新疆火车头物业管理有限责任公司代为经营。2006年4月，双安商贸公司将俞元生所购买的商铺改造为电梯。2007年10月，双安商贸公司代俞元生提前偿还了剩余银行按揭贷款。2013年6月，双安商贸公司又向俞元生退还了购房首付款21,892元。截止2007年10月，俞元生已偿还银行贷款本息47,487.58元。
案件审理中，双安商贸公司在2015年7月10日庭审中主张双方已于2007年协商解除了商品房买卖合同，并认可其于2006年将俞元生所购买商铺改造为电梯及2007年10月代俞元生偿还了商铺剩余按揭贷款的事实。在2016年4月7日开庭审理中，双安商贸公司又否认了上述事实。另经俞元生申请，一审法院委托新疆华远房地产评估有限公司对俞元生所购商铺市场价值进行了鉴定，经鉴定，俞元生所购乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路133号火车头外贸城B座B1-75号商铺2007年10月市场价格为350,514元；2013年6月市场价格为260,489元；2015年12月市场价格为247,683元。俞元生当庭表示按合同违约之诉向双安商贸公司主张权利。
一审法院认为，俞元生与双安商贸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，俞元生在房屋交付后，依据与新疆火车头物业管理有限责任公司的《委托经营协议》将商铺交由新疆火车头物业管理有限责任公司管理使用，在商铺使用过程中，双安商贸公司于2006年4月在未与俞元生协商同意的情况下擅自将俞元生所购买的商铺改造为电梯，导致俞元生所购买商铺灭失，双安商贸公司虽已将商铺交付给俞元生并办理了销售备案登记手续，但双安商贸公司尚未办理商铺所有权的转移登记手续，双方之间签订的《商品房买卖合同》尚未完全履行完毕，双安商贸公司的私自改造行为，导致俞元生已无法再按约取得所购买商铺，此后双安商贸公司于2007年10月代俞元生偿还了银行按揭贷款并于2013年6月退还了俞元生交纳的首付款，双方已通过实际行为解除了签订的《商品房买卖合同》，俞元生已无须再请求解除该合同。因系双安商贸公司擅自改造俞元生所购商铺的行为导致双方合同解除，合同解除后，俞元生有权要求双安商贸公司赔偿损失。双安商贸公司在本案2016年4月7日开庭审理中虽否认了其改造商铺及代俞元生偿还银行贷款的事实，但其在本案2015年7月10日开庭审理时已自认上述事实，且双安商贸公司推翻该事实并无相应证据证实，故其辩称不存在违约行为，不应承担赔偿责任的意见不能成立，不予采纳。对本案俞元生主张的各项损失及费用，其中关于俞元生主张退还以商铺经营回报金折抵的商铺首付款部分，因双方约定以商铺4年的经营回报金折抵首付款，但涉案商铺在2006年4月即被双安商贸公司改造，此时涉案商铺的委托经营合同仅履行13个月，对这13个月的经营回报金应视为俞元生已交纳的首付款，应由双安商贸公司予以赔付并支付相应利息，商铺被双安商贸公司改造后，因涉案商铺已灭失，委托经营合同已实际终止履行，故俞元生再行主张计算经营回报金并折抵为已付首付款已丧失合法依据，其要求双安商贸公司退还该部分款项的请求不能成立，不予支持。关于俞元生已交纳的银行按揭贷款本息47,487.58元，属俞元生支付房款产生的直接必要损失，双安商贸公司应予赔偿，但俞元生主张该损失的利息，无合法依据，不予支持。关于俞元生主张的维修资金损失、契税损失及利息，因该费用均已向相关部门交纳，双方合同解除后，可向相关部门主张办理退还事宜，故对俞元生该请求，亦不予支持。关于俞元生主张的工本费、抵押登记费及利息的请求，俞元生未提供其交纳工本费的相关证据，故对该费用请求不予支持。对俞元生主张的抵押登记费，俞元生提交的抵押登记费收据系复印件，且票据中所列房号并非为俞元生所购本案商铺交纳，双安商贸公司对该费用不认可，故对俞元生主张该费用的请求不予支持，俞元生主张该费用的利息，于法无据，亦不予支持。关于俞元生主张的保险费及利息，对保险费819元，系俞元生办理房屋抵押贷款产生的必要费用，但俞元生在双安商贸公司代为偿还银行贷款后亦未及时办理保险解除手续，对损失扩大有一定过错，故根据双方履行情况，酌情由俞元生、双安商贸公司各负担保险费的50%，对保险费利息，俞元生主张无合法依据，不予支持。关于俞元生主张的商铺赔偿金92,354元，因涉案商铺在2013年6月双安商贸公司退还俞元生交纳的购房首付款从而解除合同时，不存在商铺升值赔偿问题,故对俞元生该请求不予支持。关于俞元生主张的商铺租赁损失92,354元，因涉案商铺灭失不存在商铺租赁情形,且俞元生主张该损失具有不确定性,故不予支持。关于俞元生主张的交通费，虽提供了交通费发票，但双安商贸公司对票据关联性提出异议，对此因俞元生居住于乌鲁木齐市外，其与双安商贸公司协商解决涉案商铺事宜产生交通费损失亦属合理损失，对此酌情按200元交通费予以确定支持。关于俞元生主张的住宿费损失及通讯费损失，因其未提供相应证据，不予支持。关于双安商贸公司提出的诉讼时效问题，因双安商贸公司私自改造商铺后，于2007年10月代俞元生偿还了银行贷款，并于2013年6月向俞元生退还了购房首付款，此时至俞元生2015年5月提起诉讼并未超过诉讼时效，故双安商贸公司主张超过诉讼时效的意见不能成立，不予支持。
遂判决：一、俞元生与新疆双安商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》已解除；二、新疆双安商贸有限责任公司退还俞元生购房款22,672元；三、新疆双安商贸有限责任公司向俞元生支付购房款利息2,652.62元[22,672元×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）]；四、新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生银行按揭款损失47,487.58元；五、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿银行按揭款利息22,794.61元的诉讼请求；六、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿维修资金损失5,232.08元及利息3,453.17元的诉讼请求；七、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿契税损失7,848.12元及利息5,179.80元的诉讼请求；八、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿工本费734元、抵押登记费522元及利息828.96元的诉讼请求；九、新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生所购商铺保险费409.50元（819元×50%）;十、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿保险费利息540.54元的诉讼请求；十一、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿商铺赔偿金92,354元的诉讼请求；十二、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿商铺应得租赁费损失92,354元的诉讼请求；十三、新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生交通费损失200元；十四、驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿住宿费损失2,000元、通讯费损失2,000元的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议。
本院认为，一、关于双方签订的《商品房买卖合同》的效力及违约责任的问题。俞元生与双安商贸公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，在该合同履行过程中，双安商贸公司未经俞元生同意，擅自将合同所涉商铺改造成电梯，导致俞元生无法取得该商铺的所有权。根据《中华人民共和物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力…。现俞元生所购商铺已灭失，无法进行产权登记，其合同目的已无法实现，2013年6月双安商贸公司向俞元生退还了部分首付款，俞元生收取了退款，并未提出异议，应当视为双方对解除涉案合同达成了一致的意思表示，故双方签订的《商品房买卖合同》于2013年6月解除。因双方合同的解除原因是双安商贸公司的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，作为守约方，俞元生有权要求双安商贸公司赔偿损失。
二、关于俞元生交纳的首付款及利息的数额如何认定的问题。根据俞元生与双安商贸公司签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，首付40%即105,604元。依据火车头外贸城购铺计划付款单及委托经营协议，俞元生自己支付现金21,892元，四年的经营收益折抵首付款83,712元。按照银行个人购房按揭贷款流程的要求，办理按揭贷款应当提交缴纳首付款的票据，否则将不予办理，故俞元生支付的首付款应与合同约定相符，一审法院认定俞元生只支付了21,892元首付款与事实不符，本案应按105,604元认定首付款数额，故双安商贸公司还需向俞元生退还首付款105,604元。因双方合同于2013年6月解除，双安商贸公司应向俞元生支付应退首付款利息12,355.67元【105,604元×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=12,355.67元】。
三、关于俞元生主张的银行按揭款利息如何认定的问题。因双安商贸公司的违约行为，导致俞元生的合同目的无法实现，俞元生因履行合同而支付银行按揭款应当由双安商贸公司予以返还，而双安商贸公司至今未返还，其应当支付相应利息，即5,556.05元【47,487.58×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=5,556.05元】，对此本院予以支持。
四、关于俞元生主张的维修基金、契税及利息如何认定的问题。对于维修基金及契税，俞元生可按相应程序要求收缴部门予以退还，故本院对其要求双安商贸公司赔偿的诉讼请求不予支持。对于利息，合同解除后，俞元生应当及时向相关部门申请退还以防损失扩大，因其怠于行使权利而造成的利息损失，应由其本人自行承担，对此本院不予支持。
五、关于俞元生主张的工本费、抵押登记费及利息如何认定的问题。工本费、抵押登记费是双方合同履行所必须支付的费用，因双安商贸公司的违约而导致俞元生支付了上述费用，双安商贸公司应当予以赔偿，故本院对俞元生要求双安商贸公司支付工本费734元、抵押登记费522元及利息146.95元【（734元+522元）×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=146.95元】的上诉请求予以支持。
六、关于俞元生主张的商铺保险费及利息如何认定的问题。商铺保险是当事人办理银行按揭贷款必须购买的事项，俞元生为此支出的保险费双安商贸公司亦应予以赔偿，在合同解除后双安商贸公司应承担相应的利息，即95.82元【819元×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=95.82元】，本院对俞元生的该部分上诉请求予以支持。
七、关于俞元生主张的商铺赔偿金的问题。依据鉴定报告，2013年6月双方解除合同时，俞元生购买的商铺不存在升值的部分，俞元生提出要求双安商贸公司支付商铺赔偿金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。
八、关于俞元生主张的应得租赁费损失如何认定的问题。参照委托经营协议中的年租金，双安商贸公司在违约时可以预见其对俞元生造成的租金损失数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，双安商贸公司应当赔偿俞元生相应的可得租金损失，即93,041元【21,892元×4.25年（2009年3月至2013年6月）=93,041元】，因俞元生仅主张92,354元，本院对其主张部分予以支持。
九、关于俞元生主张的交通费损失、住宿费损失和通讯费损失如何认定的问题。俞元生应当对自己的主张提供相应证据加以证实，因其未提供充分证据证实其交通费、住宅费和通讯费损失的具体数额，一审法院酌情认定交通费损失、驳回住宅费和通讯费损失的诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。
综上，俞元生的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决第一项、第四项、第六项、第七项、第十一项、第十三项、第十四项，即俞元生与新疆双安商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》已解除；新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生银行按揭款损失47,487.58元；驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿维修资金损失5,232.08元及利息3,453.17元的诉讼请求；驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿契税损失7,848.12元及利息5,179.80元的诉讼请求；驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿商铺赔偿金92,354元的诉讼请求；新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生交通费损失200元；驳回俞元生要求新疆双安商贸有限责任公司赔偿住宿费损失2,000元、通讯费损失2,000元的诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决第二项，即“新疆双安商贸有限责任公司退还俞元生购房款22,672元”为被上诉人新疆双安商贸有限责任公司退还上诉人俞元生购房款105,604元；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决第三项，即“新疆双安商贸有限责任公司向俞元生支付购房款利息2,652.62元[22,672元×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）]”为被上诉人新疆双安商贸有限责任公司向上诉人俞元生支付购房款利息12,355.67元【105,604元×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=12,355.67元】；
四、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决第九项“新疆双安商贸有限责任公司赔偿俞元生所购商铺保险费409.50元（819元×50%）”为被上诉人新疆双安商贸有限责任公司赔偿上诉人俞元生所购商铺保险费819元;
五、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第725号民事判决第五项、第八项、第十项、第十二项；
六、被上诉人新疆双安商贸有限责任公司赔偿上诉人俞元生银行按揭款利息5,556.05元【47,487.58×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=5,556.05元】；
七、被上诉人新疆双安商贸有限责任公司赔偿上诉人俞元生工本费734元、抵押登记费522元及利息146.95元【（734元+522元）×4.875‰×24个月（2013年6月至2015年6月）=146.95元】；
八、被上诉人新疆双安商贸有限责任公司赔偿上诉人俞元生保险费利息95.82元；
九、被上诉人新疆双安商贸有限责任公司赔偿上诉人俞元生商铺应得租赁费损失92,354元。
以上双安商贸公司应给付俞元生款项合计265,675.07元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的437,034.10元，核定给付标的265,675.07元，占请求标的的61%。一审案件受理费7,855.51元（俞元生已预交），由俞元生负担39%即3,063.65元，由双安商贸公司负担61%即4,791.86元；二审案件受理费6,754.19元（俞元生已预交），由双安商贸公司负担61%即4,120.06元，由俞元生负担39%即2,634.13元。鉴定费4,293元（俞元生已预交），由俞元生负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一六年十二月二十三日
书记员 石晓峰