广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4557号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行。住所地：广东省东莞市虎门镇太沙路***号。
诉讼代表人：叶国锋，该支行行长。
委托代理人：郑雪峰，男，汉族，1989年5月7日出生，住广东省东莞市南城区，系该银行员工。
委托代理人：李云，女，汉族，1975年7月31日出生，住广东省东莞市南城区，系该银行员工。
被上诉人（原审被告）：东莞市鸿越服装有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇怀德村下庙。
法定代表人：叶桂强，该公司经理。
委托代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市星达实业有限公司。住所地：广东省虎门镇怀德怀林路*号。
法定代表人：叶桂强，该公司总经理。
委托代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶桂强，男，汉族，1966年6月16日出生，住广东省电白县，
委托代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李基玲，女，汉族，1972年6月16日出生，住广东省深圳市福田区，
委托代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈利强，男，汉族，1972年2月13日出生，住广东省惠东县，
被上诉人（原审被告）：叶桂粉，女，汉族，1977年11月16日出生，住广东省惠东县，
上诉人中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称为工行虎门支行）因与被上诉人东莞市鸿越服装有限公司（以下简称为鸿越公司）、东莞市星达实业有限公司（以下简称为星达公司）、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉金融借款合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民二初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
工行虎门支行向原审法院起诉称:鸿越公司因业务发展需要，向工行虎门支行申请贷款，并与工行虎门支行签订两份借款合同，两份借款合同项下的两笔贷款合计金额为20000000元，两笔贷款的利率均为固定利率，年利率为7.2%，两笔贷款均约定按日计息，按月结息，借款到期，利随本清。同时约定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。另外，工行虎门支行与鸿越公司于2009年6月10日签订了一份《最高额抵押合同》，合同编号为2009年虎工抵字鸿越01号，合同约定由鸿越公司提供其名下位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地、厂房和办公楼[房产证号：粤房地证字第Ｃ6672191-××4、Ｃ6657808-××号，土地证号：东府集用（2007）第19000603122**号]为其在工行虎门支行的贷款提供抵押担保，担保的主债权发生期间为2009年6月10日至2019年6月10日，担保的最高限额为50000000元，工行虎门支行与鸿越公司就前述抵押物于2009年6月30日在东莞市房产管理局办理了抵押登记手续，他项权证编号为粤房地他项权证莞字第0600016816号，工行虎门支行对鸿越公司提供的前述抵押物享有优先受偿权。同时，为担保鸿越公司在工行虎门支行的贷款，工行虎门支行与星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉签订了保证合同，其中，星达公司、叶桂强、李基玲于2011年5月31日分别与工行虎门支行签订了一份《最高额保证合同》，为鸿越公司在工行虎门支行的贷款提供连带责任担保，担保的最高限额为70000000元；叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉与工行虎门支行于2009年6月29日签订了一份《最高额保证合同》，为鸿越公司在工行虎门支行的贷款提供连带责任担保，担保的最高限额为50000000元。上述两笔贷款发放后，鸿越公司经营状况恶化，导致资金链断裂，于2015年4月开始欠息，已经连续三个月欠息，上述两笔贷款已分别于2015年6月5日、2015年6月2日到期，但鸿越公司均未按时偿还贷款本息，且鸿越公司提供的抵押物已被东莞市第一人民法院于2015年6月2日查封，因此，鸿越公司出现严重违约情况。截至2015年6月9日，鸿越公司仍欠工行虎门支行贷款本金20000000元及利息321427.2元，合计20321427.2元。故诉至法院，请求判令：1.鸿越公司清还贷款本金及利息合计20321427.2元（利息含逾期利息、罚息和复利，暂计至2015年6月9日共欠利息321427.2元，利息按中国人民银行的规定及借款合同的约定计至贷款本息全部清偿之日止）；2.工行虎门支行对鸿越公司名下位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地、厂房和办公楼[房产证号：粤房地证字第Ｃ6672191-××4、Ｃ6657808-××号，土地证号：东府集用（2007）第19000603122**号]享有第一顺位优先受偿权；3.星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉对鸿越公司的债务承担连带清偿责任；4.鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉承担本案的全部诉讼费用。
鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲向原审法院答辩称:对债权的本金部分予以确认，对于利息部分请法院予以查明，对于工行虎门支行主张的利息计算方式，鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲没有异议，对于工行虎门支行就担保部分的诉讼请求，鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲没有异议。
陈利强、叶桂粉未向原审法院提出答辩意见，亦未提出任何证据或提出任何质证意见。
原审法院经审理查明：2014年6月11日，工行东莞虎门支行（贷款人）与鸿越公司（借款人）签订编号为工行虎门支行2014年虎工借字第鸿越001号《网贷通循环借款合同》，约定：贷款人向借款人发放循环额度为10000000元的借款用于支付货款；循环借款额度使用期限为合同生效之日起至2015年6月5日止；在符合合同约定前提条件下，借款人可在循环借款额度使用期限和循环借款额度内随时提款，随时还款；借款利率属固定利率，年利率为7.2%；合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定；合同项下借款的担保方式为抵押+保证；合同项下借款的担保合同分别为2009年虎工抵字第鸿越01号《最高额抵押合同》、2011年虎工保字第鸿越0507号《最高额保证合同》、2011年虎工保字第鸿越0508号《最高额保证合同》；担保人为星达公司、叶桂强、李基玲、鸿越公司；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，构成借款人违约；合同项下担保发生了不利于贷款人债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的其他担保的，构成借款人违约；借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。2014年6月12日，工行东莞虎门支行向鸿越公司发放贷款共计10000000元，约定还款日期为2015年6月5日。
2014年6月11日，工行东莞虎门支行（贷款人）与鸿越公司（借款人）签订编号为工行虎门支行2014年虎工借字第鸿越002号《网贷通循环借款合同》，约定：贷款人向借款人发放循环额度为10000000元的借款用于支付货款；循环借款额度使用期限为合同生效之日起至2015年6月2日止；在符合合同约定前提条件下，借款人可在循环借款额度使用期限和循环借款额度内随时提款，随时还款；借款利率属固定利率，年利率为7.2%；合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定；合同项下借款的担保方式为抵押+保证；合同项下借款的担保合同分别为2009年虎工抵字第鸿越01号《最高额抵押合同》、2011年虎工保字第鸿越0507号《最高额保证合同》、2011年虎工保字第鸿越0508号《最高额保证合同》；担保人为星达公司、叶桂强、李基玲、鸿越公司；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的，构成借款人违约；合同项下担保发生了不利于贷款人债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的其他担保的，构成借款人违约；借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。2014年6月12日，工行东莞虎门支行向鸿越公司发放贷款共计10000000元，约定还款日期为2015年6月2日。
2009年6月10日，工行东莞虎门支行（抵押权人）与鸿越公司（抵押人）签订编号为2009年虎工抵字第鸿越01号《最高额抵押合同》，约定鸿越公司所担保的主债权为自2009年6月10日至2019年6月10日期间（包括该期间的起始日和届满日），在50000000元的最高本金余额内，工行东莞虎门支行依据与鸿越公司签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；合同项下抵押物分别为鸿越公司所有的位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]；工行东莞虎门支行主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，工行东莞虎门支行有权实现抵押权。
2009年6月30日，案涉厂房及办公楼在东莞市房产管理局办理了抵押登记，并取得他项权证书（他项权证书号为粤房地他项权证莞字第0600016816号），他项权利人为工行东莞虎门支行，他项权利范围为“全部”，房地产他项权证的附记上显示为第一顺序抵押权人。东莞市房产管理局亦在上述土地使用权证书记事栏中盖章载明已办理抵押登记，抵押权人为工行东莞虎门支行，抵押期限为从2009年6月10日至2019年6月10日。
2009年6月29日，工行东莞虎门支行（债权人）与叶桂强、陈利强、李基玲、叶桂粉（保证人）签订编号为2009年虎工保字第鸿越0623号《最高额保证合同》，约定保证人所担保的主债权为自2009年6月23日至2014年6月23日期间（包括该期间的起始日和届满日），在50000000元的最高余额内，工行东莞虎门支行依据与鸿越公司签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；保证人承担保证责任的方式为连带责任保证；担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；主债权到期（包括提起到期）债务人未予清偿的，保证人自接到工行东莞虎门支行通知之日起5个工作日内，无条件履行合同项下的保证责任。
2011年5月31日，工行东莞虎门支行（债权人）分别与星达公司、叶桂强、李基玲（保证人）签订编号为2011年虎工保字第鸿越0507号、2011年虎工保字第鸿越0508号《最高额保证合同》，约定保证人所担保的主债权为自2011年5月11日至2021年5月10日期间（包括该期间的起始日和届满日），在70000000元的最高余额内，工行东莞虎门支行依据与鸿越公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期；保证人承担保证责任的方式为连带责任保证；担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；主债权到期（包括提起到期）债务人未予清偿的，保证人自接到工行东莞虎门支行通知之日起5个工作日内，无条件履行合同项下的保证责任。
工行东莞虎门支行主张自2015年4月20日起，鸿越公司对案涉两笔借款未能按时付息，并从2015年5月开始产生复利。截至两笔借款约定还款日，鸿越公司均未偿还本金，并开始产生罚息。截至2015年6月9日，鸿越公司共欠利息、罚息、复利合计321427.2元。
2015年6月9日，东莞市虎门房地产管理所出具的房产登记信息查询结果显示，案涉被抵押的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）均被东莞市第一人民法院查封。
另查明，2015年11月19日，东莞市国土资源局出具的《东莞市土地登记资料查询结果表》显示，案涉土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]未抵押，并被东莞市第一人民法院查封及轮侯查封。就涉案土地是否已办理抵押登记问题，原审法院分别向东莞市国土资源局、东莞市房产管理局发函进行调查。东莞市国土资源局复函称，截止2015年12月24日，其并未受理过关于案涉土地使用权的抵押登记申请。由于东莞市房产和土地管理部门长期分设，不动产物权登记的职能亦被划分，但对于房地产方面的抵押权登记，抵押双方可向房产或国土部门中的任何一方登记机构申请办理即可。其出具的《东莞市土地登记资料查询结果表》上记载的抵押情况为“未抵押”，仅表示其未受理过案涉房地产的抵押权登记，不可以此认定案涉土地使用权上未设定抵押权。案涉房地产抵押权所涉及的土地范围，应以已核发的他项权证书和抵押合同及经双方确认的抵押物清单为准。东莞市房产管理局回函称其根据相关规定，按照东莞市惯常的不动产登记的操作实务，涉及地上建筑物的抵押登记由其负责办理。目前东莞市国土资源局和东莞市房产管理局的抵押登记尚未实现信息互通。根据档案资料显示，本案中，申请人申请抵押登记时，所列的抵押物清单中，已包含了证号为C6672194、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、C6657808的《房地产权证》和证号为东府集用（2007）第1900060312258号的《土地使用权证书》，其根据当事人申请和相关规定，对上述房地产办理了抵押登记，并在他项权证书和土地使用权证书予以记载。
以上事实，有《网贷通循环借款合同》、借款凭证、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、房地产他项权证、房地产权证、土地使用权证书、房产登记信息查询结果、东莞市土地登记资料查询结果表、利息情况表、东莞市房产管理局的回复、东莞市国土资源局的复函以及当事人的陈述等附卷为证。
原审法院认为，本案为金融借款合同纠纷。工行东莞虎门支行与鸿越公司之间签订的《网贷通循环借款合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。鸿越公司未能按时付息，且到期未能偿还借款本金，于本案中构成违约，工行东莞虎门支行有权依照合同约定要求鸿越公司清偿全部贷款本金，以及所产生的利息、复利、罚息。鸿越公司确认截至2015年6月9日尚欠工行东莞虎门支行贷款本金20000000元及利息（包括逾期利息及复利）321427.2元，原审法院予以确认。工行东莞虎门支行主张利息（包括逾期利息、罚息和复利）按照合同约定计算至贷款本息全部清偿之日止，原审法院予以支持。另星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉在《最高额保证合同》中约定为鸿越公司提供连带保证责任，有《最高额保证合同》为据，原审法院予以确认。故对于工行虎门支行诉请星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉对鸿越公司的债务承担连带清偿责任，原审法院予以支持。
关于本案的抵押担保问题，工行东莞虎门支行与鸿越公司签订的《最高额抵押合同》合法有效，鸿越公司以其所有的位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]提供抵押。其中，房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号的厂房、办公楼已经办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，原审法院认为工行东莞虎门支行就案涉抵押物[位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及上述建筑物占用范围内的建设用地使用权]所享有的抵押权依法设立。故工行东莞虎门支行有权以该部分抵押财产折价或拍卖、变卖后所得价款在案涉确定的债权范围内享有优先受偿权。对工行东莞虎门支行诉请超出部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第四十六条、第五十三条、第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限鸿越公司在判决发生法律效力之日起七日内向工行虎门支行清偿贷款本金20000000元及相应的利息、罚息和复利（截至2015年6月9日的利息、复利合计为321427.2元，从2015年6月10日起的利息、罚息和复利按人民银行有关规定及《网贷通循环借款合同》约定计算至实际清偿之日止）；二、工行虎门支行对鸿越公司名下位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及上述建筑物占用范围内的建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款，有权在判决书第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；三、星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉对判项一所列债务向工行虎门支行承担连带清偿责任，并有权在承担担保责任后向鸿越公司追偿；四、驳回工行虎门支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费143407元、保全费5000元，由鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉共同负担。
上诉人工行虎门支行不服原审判决，向本院上诉称：一、工行虎门支行已对抵押物按照《中华人民共和国物权法》的规定，签订了《最高额抵押合同》，并进行了登记，依法对全部抵押房屋及土地享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，对土地使用权及建筑物抵押权生效的要求是签订抵押合同并依法办理抵押登记。工行虎门支行与鸿越公司签订了《最高额抵押合同》，双方同意将房产以及整块土地抵押给工行虎门支行的意思表示真实、合法有效，原审庭审时双方对此均无异议，故本案的关键在于该块土地是否办理了抵押登记。根据工行虎门支行提供的证据及原审查明情况，工行虎门支行已在房管所办理了所有土地及房产的抵押登记，抵押登记信息中已明确载明，他项权证及房管部门的回函均予以确认，可证明工行虎门支行对房产以及整个土地均办理了登记。故，工行虎门支行依法对全部抵押房屋及土地享有优先受偿权。二、工行虎门支行在房管部门就房屋连同整块土地进行登记，符合东莞市关于抵押登记的职权规定，属于合法有效的登记。原审法院在认定该登记是否符合《中华人民共和国物权法》规定的登记上存在认定错误。由于《中华人民共和国物权法》中提及的登记最终由行政机关落实，属于行政行为。《中华人民共和国物权法》并未明确登记应在哪个机关进行，而交由行政机关决定。早在2007年，东莞市政府为解决企业融资难问题，尤其针对分头登记、多次登记的困难，特意协调了东莞市的国土、房管部门明确抵押登记职权，简化流程，其中涉及到关于该类“小房大地”的登记职责，最终的协调结果是该类登记在两部门任何一个部门均可办理。故从2007年起，东莞市内所有关于该类型抵押登记均是如此操作的。既然行政机关已明确登记方式，工行虎门支行亦按照该方式进行抵押登记（即在房管所就房屋连同整块土地办理了登记），那么该登记就属于合法有效的登记。但原审法院仍局限于房屋抵押登记只能在房管部门办理，土地抵押只能在国土部门办理的逻辑，同时在国土部门、房管部门回函中明确提及该情况后，仍以国土部门系统没有抵押信息而认定工行虎门支行对该土地除建基以外的部分没有抵押优先权，有悖于抵押双方就全部土地及房屋为案涉贷款设立抵押担保的真实意思表示，严重损害了工行虎门支行的合法利益。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为工行虎门支行对鸿越公司名下位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及整块土地使用权（土地证号东府集用（2007）第19000603122**号）的折价或拍卖、变卖所得价款享有抵押权，有权在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；2.本案一、二审诉讼费用由鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉承担。
被上诉人鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲共同答辩称：1.一审认定事实与适用法律正确。2.鸿越公司、星达公司、叶桂强、李基玲并不否认欠款事实，但是否享有优先权由法院进行裁决。
被上诉人陈利强、叶桂粉未向本院提交任何答辩意见。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明，编号为2009年虎工抵字第鸿越01号《最高额抵押合同》所附的抵押物清单包括鸿越公司所有的位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地让字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]），抵押人鸿越公司以及抵押权人工行虎门支行均在该抵押物清单上签章确认。粤房地他项权证莞字第0600016816号的他项权证书是由东莞市房产管理局核发，房地产他项权利人为工行虎门支行，附记上显示为第一顺序抵押权人（最高额抵押），附记除了记载有案涉六栋房产的房地产权证号外，还注明有东府集用（2007）第19000603612258号的土地证号。另，东府集用（2007）第19000603612258号土地使用权证的记事一栏除记载有案涉六栋建筑物的房地产权登记章外，还有东莞市房产管理局加盖有“已办理抵押登记”的房产抵押登记业务专用章，并注明抵押权人为工行虎门支行，年限从2009年6月10日至2019年6月10日。
以上另查事实，有前述证据及本院调查笔录为证。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对工行虎门支行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：案涉整块土地土地使用权证号为东府集用（2007）第19000603612258号是否已办理抵押登记，工行虎门支行能否对案涉整块土地的土地使用权进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
工行虎门支行上诉主张其在房管部门已就地上建筑物连同案涉整块土地一并办理了抵押登记，且根据东莞市关于抵押登记的职权规定，属于合法有效的登记，故工行虎门支行对案涉整块土地应当享有抵押权。对此本院认为，首先，根据东莞市国土资源局的回函，东莞市在2007年6月形成统一意见，即对于“大地块小房产”上抵押权的设定，申请人到国土、房管任何一部门办理即可；到房管部门办理的，其处理方式为“对整块土地及其上建的所有房产一起办理同一宗房地产抵押登记”。东莞市国土资源局认为，案涉房地产抵押权所涉及的土地范围，应以核发的他项权证书和抵押合同及经双方确认的抵押物清单为准。本案中，鸿越公司与工行虎门支行在抵押物清单中共同确认，抵押物包含鸿越公司所有的位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地让字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及位于东莞市虎门镇怀德村下庙的土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]），而东莞市房产管理局亦根据当事人的申请对上述房地产办理了抵押登记，并在他项权证书和土地使用权证书予以记载，且鸿越公司对工行虎门支行对案涉整块土地享有抵押权并无异议。结合东莞市国土资源局的回函以及东莞市办理房地产抵押登记的实际情况，可以认定工行虎门支行对案涉整块土地[土地使用权证号为东府集用（2007）第1900060312258号]已办理抵押登记，其诉请对该整块土地的土地使用权进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。
综上所述，上诉人工行虎门支行的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条以及第一百八十七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民二初字第660号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民二初字第660号民事判决第四项；
三、变更广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民二初字第660号民事判决第三项为：中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行对东莞市鸿越服装有限公司名下位于东莞市虎门镇怀德村下庙的厂房、办公楼（房地产权证号分别为粤房地证字第××、Ｃ6××93、Ｃ6××92、Ｃ6××91、Ｃ6××09、Ｃ6××08号）以及土地证号为东府集用（2007）第1900060312258号的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款，有权在案涉确定的债权范围内享有优先受偿权。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费143407元、保全费5000元，由东莞市鸿越服装有限公司、东莞市星达实业有限公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉共同负担；二审受理费100元，由东莞市鸿越服装有限公司、东莞市星达实业有限公司、叶桂强、李基玲、陈利强、叶桂粉共同负担。由于中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行同意预交的诉讼费由败诉方直接支付给胜诉方，故本院无需另行退收。
本判决为终审判决。
审判长 祁晓娜
审判员 邹凤丹
审判员 殷莉利
二〇一七年三月三日
书记员 李慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。