四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民终660号
上诉人（原审原告）：四川宏得建设集团有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都北路773号4楼。
法定代表人：张伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：詹炯，四川天润华邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈虎，四川天润华邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川聚和生态农业发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都北路773号5楼。
法定代表人：吴孝顺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张鹏，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘治琦，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
四川聚和生态农业发展有限公司（以下简称聚和农业公司）诉四川宏得建筑工程有限公司（现变更名称为四川宏得建设集团有限公司，以下简称宏得建设公司）物权确权纠纷一案，四川省成都市中级人民法院于2011年5月9日立案受理，审理过程中宏得建设公司向该院提起反诉，该院于2011年6月27日受理宏得建设公司提起的反诉，经合并审理后于2012年8月23日作出（2011）成民初字第507号民事判决。聚和农业公司不服，向本院提起上诉，本院以（2013）川民终字第13号民事裁定发回该院重审。
该院重审期间，宏得建设公司撤回反诉。该院就聚和农业公司与宏得建设公司物权确权之诉进行了审理，并于2014年6月10日作出（2014）成民初字第281号民事判决。宏得建设公司于2015年1月7日另行向该院提起本案物权保护之诉，该院经审理后于2016年12月23日作出（2015）成民初字第529号民事判决。宏得建设公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人宏得建设公司的委托诉讼代理人詹炯、陈虎、被上诉人聚和农业公司的委托诉讼代理人张鹏、甘治琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏得建设公司上诉请求：1．撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由聚和农业公司负担。事实和理由：1．一审法院对《协议》约定的抵付工程尾款的具体金额未调查审理，即以工程款结算法律关系不属本案审理范围为由驳回宏得建设公司诉讼请求，属认定基本事实不清。2．由于签订《协议》时加工车间停工待建、综合楼工程未结算，以致工程尾款不能确定，是一个变量呈增长态势，但该1490平方米建筑物抵付工程款的金额是可以通过一定计价方式确定的，双方选择以修建的成本价作为计价依据是符合建筑施工行业惯例的；《协议》中关于办理过户登记的约定“甲方（聚和农业公司）在竣工备案后半年内将产权负责办理给乙方（宏得建设公司）”，并无任何前提条件。因此，一审法院认定办理过户登记的前提是《协议》所约定抵付工程款的内容成就，即双方已经就工程价款进行了核算，对“抵付工程尾款”和“修建的成本价”的数额有明确的认识是错误的。3．《协议》是双方依据《合同法》第二百八十六条规定签订的折价协议，系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，对双方具有约束力；《协议》签订后，聚和农业公司交付了诉争房屋，宏得建设公司占有装修并作为主要办公场所对外公开使用，聚和农业公司在诉讼前并未提出任何异议，足以认定聚和农业公司履行了约定的主要义务。因此，一审法院依据《物权法》关于不动产物权登记生效的规定，判决驳回宏得建设公司的诉请，适用法律错误。
聚和农业公司辩称：1．一审法院认定宏得建设公司诉讼请求的性质属于债权请求权，将本案案由变更为合同纠纷，定性准确，适用法律正确。2．《协议》的性质系担保而非折价抵债，该《协议》因流质而无效；《协议》签订后，聚和农业公司没有任何以物抵债的意思表示，也未基于以物抵债而将讼争房屋交付宏得建设公司；宏得建设公司利用建筑施工关系将房屋违法占有使用至今，且宏得建设公司在办理工商登记时提交的《房屋租赁合同》也说明其自认系租赁关系；抵付工程尾款的事实从未实际发生。因此，一审法院认定《协议》所约定抵付工程款的内容未成就，驳回宏得建设公司要求办理过户登记的诉请是正确的。
宏得建设公司向一审法院起诉请求：1．将登记在聚和农业公司名下的综合楼第四层（建筑面积为1490平方米）的房屋所有权及其相应的土地使用权过户登记至宏得建设公司名下，过户费用由双方依法承担；2．聚和农业公司赔偿未及时办理房屋登记过户的损失692365.38元（以诉争房屋抵付的工程款1412990.57元，按照日万分之一点七五计算资金占用损失，自2007年5月1日起算至诉争房屋所有权过户登记办理完毕之日）；3．本案诉讼费用由聚和农业公司承担。
一审法院认定事实：2003年1月7日，聚和农业公司与宏得建设公司签订《协议书》，约定聚和农业公司将其位于成都北路的场地平整、现场土石方转运、填土等工程交由宏得建设公司承包，工程款完工后付30%，剩余款项一年付清。2003年8月13日和14日，双方先后签订《施工合同书》《建设施工合同协议书》，约定由宏得建设公司承建聚和农业公司果蔬商贸交易中心一期阶段工程及附属工程的分选车间、办公楼、道路、管网等工程。工程款按照单独独立项目进行结算支付。2004年4月6日，双方又签订《施工合同补充协议书》，约定工程施工期间聚和农业公司不支付任何费用，待工程竣工经验收合格，聚和农业公司支付工程总价的30%，其余70%扣除5%质保金后一年内支付完毕。按照以上合同约定，宏得建设公司全额垫资修建完成综合楼和综合楼安装、加工车间、场地平整四项工程项目，其中场地平整项目在2003年3月竣工、综合楼工程和综合楼安装工程竣工时间为2004年3月18日、加工车间工程竣工时间2007年12月。因工程款支付，聚和农业公司（甲方）与宏得建设公司（乙方）于2005年2月6日签订了《协议》，约定经甲乙双方共同协商，在平等互利的基础上，就甲方办公楼四楼抵付工程尾款达成如下协议：1．甲方将该公司办公楼四楼（1490平方米）以修建的成本价抵付工程尾款卖给乙方；2．甲方在竣工备案后半年内将产权负责办理给乙方，其办理费用按国家规定由甲乙双方共同承担；3．该楼层的装修费用由乙方自行负责。按照前述合同约定该《协议》签订时，已经竣工完成的工程项目是场地平整工程、综合楼及其安装工程。但除场地平整竣工结算价已确认为1711147.80元外，综合楼工程和综合楼安装工程尚未进行竣工结算。该两项工程，聚和农业公司委托中介机构进行竣工结算时间是2009年8月。经审计，综合楼工程竣工结算价为6208444元、综合楼安装工程竣工结算价1055057.74元、加工车间竣工结算价2027272.35元；双方确认聚和农业公司支付宏得建设公司加工车间停工损失800000元。以上，应付工程总计价款11801921.89元。一审庭审中，组织双方对工程款支付进行核对，从2003年1月至2010年9月期间，聚和农业公司对所欠总工程款处于持续支付状态。从《协议》签订后到本案诉讼时止，双方未就《协议》约定四楼办公楼抵付工程尾款的具体数额进行补充约定。现聚和农业公司主张已付工程款12877164.66元，已超付；而宏得建设公司主张收取工程款数额为7363369元。另查明，位于龙泉驿区的综合办公楼修建完工后，2005年起宏得建设公司将该楼第4楼进行了装修，并作为其办公场所使用至今。2006年11月1日，聚和农业公司办理了龙泉驿区房屋综合楼（1-5层，建筑面积7659.37平方米）的产权证［龙房权证监证字第××，丘（地）号：权0091512］。虽聚和农业公司所主张宏得建设公司是因租赁关系而占有综合楼四楼，但《房屋租赁合同》系无法与原件核对的复印件。一审法院认为，对庭审中双方当事人争议的焦点问题评述如下：（一）本案法律关系性质是债权请求权还是物权请求权。宏得建设公司主张，本案属于物权请求权，根据《物权法》规定，法院裁判文书具有确认物权原始取得的效力，请求将聚和农业公司名下的房屋产权过户登记到宏得建设公司是因物权权属发生争议。聚和农业公司主张，宏得建设公司要求办理过户登记是基于《协议》约定，其行使的登记请求权，属债权请求权。一审法院认为，《物权法》第十五条确定物权变动的区分原则。物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实。在原因行为中，当事人享受债权法上的权利，并承担债权法上的义务，而在结果行为中，当事人完成物权的变动，使得物权能够发生排他性的后果。本案中，宏得建设公司提出办理过户登记诉讼请求的依据是双方签订的《协议》“甲方在竣工备案后半年内将产权负责办理给乙方”的约定，即要求聚和农业公司根据合同约定，履行办理过户登记义务。基于原因行为和结果行为分离的原则，该诉请是基于债法上的权利和义务，属于债权请求权，且正是因为未办理过户登记手续，未发生物权变动的结果，才导致本案诉讼纠纷的产生，故本案并非是对物权权属问题存在争议，即并非是因他人行为影响了权利人对物的直接支配和占有的权利。聚和农业公司因合法建造，取得物权。宏得建设公司主张按照约定，请求聚和农业公司协助办理过户登记手续，该诉讼请求的性质属于债权请求权，本案案由应当变更为合同纠纷而非物权保护纠纷。（二）本案中《协议》约定条款是否成就。宏得建设公司主张，因垫资修建聚和农业公司欠付大量工程款，双方才签订用综合楼四楼抵付工程款的《协议》，该协议主要条款具备，且系双方真实意思表示，应具备法律效力。协议中的“修建的成本价”，根据竣工总结算价7263501.74元（综合楼和安装工程）除以总建筑面积7659.37元，每平方米造价948.32元。协议约定的房屋抵付工程款金额1412990.57元。聚和农业公司主张，《协议》约定“修建成本价”并非是工程造价，宏得建设公司用综合楼工程造价除以面积得出抵偿工程款项是虚构计算方法。商品房成本价，其构成土地费用、建安工程费、环境及配套工程费、运营费用等。《协议》中“成本价”没有明确具体价格，事后双方亦未进行补充约定，且从支付状况看，工程款给付义务早已完成，《协议》因缺乏价格条款，该《协议》未成立。一审法院认为，基于对争议焦点一的评判，宏得建设公司请求办理过户登记的诉讼请求属于债权请求权，该权利行使的基本条件是2005年2月6日双方签订的《协议》所约定内容成就，即聚和农业公司应付工程尾款的数额和双方应当以何种价格计算“修建的成本价”来抵偿该项工程尾款。为查清该事实，一审法院组织了双方对2003年1月至2010年9月期间聚和农业公司与宏得建设公司就工程款支付账目往来的票据进行证据交换，双方就收款的金额、收款人是否具有代收资格、对外账务转移等问题均发生重大分歧，同时聚和农业公司明确提出工程款决算问题不应属于本案审理的范围。一审法院认为，宏得建设公司主张办理过户登记的诉讼请求是否应得到支持，其前提是《协议》所约定的抵付工程款的内容成就，即双方已经就工程价款进行了核算，对“抵付工程尾款”和“修建的成本价”的数额有明确的认识。但工程款结算的法律关系，不属于本案所审理的范围，而宏得建设公司在无其他证据补充证明，《协议》所约定的内容已经成就的情况下，诉请办理过户登记手续，证据不足，不予支持。判决：驳回宏得建设公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据，并对一审查明事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点是案涉房屋应否过户登记给宏得建设公司及聚和农业公司应否赔偿宏得建设公司未及时办理过户手续的损失。现评述如下：
其一，就宏得建设公司是基于《协议》还是《房屋租赁合同》占有使用案涉房屋，双方存有争议，聚和农业公司主张是基于《房屋租赁合同》，而宏得建设公司则主张是基于《协议》。聚和农业公司提示了《房屋租赁合同》的复印件，并述明该复印件来源于宏得建设公司在工商登记机关注册登记资料。根据公司登记管理方面的规定，公司在申请办理登记事项时须向登记机关提交经营场所使用证明，但在申请登记的当时宏得建设公司并未取得案涉房屋法律上的所有权（至今也未取得法律上的所有权），宏得建设公司为注册登记的目的而提交租赁合同，不能因此绝对地认为宏得建设公司与聚和农业公司就建立了租赁合同关系。事实上，聚和农业公司对签订《协议》约定将案涉房屋以修建的成本价抵付宏得建设公司工程尾款的基本事实并不持异议，加之，宏得建设公司否认双方建立了租赁合同关系，聚和农业公司提示证据又不足以证明其主张的事实，宏得建设公司依据该《协议》及聚和农业公司的交付而占有使用案涉房屋，符合客观事理，因此本院认为宏得建设公司占有使用案涉房屋的法律依据就是上述《协议》。对聚和农业公司提出宏得建设公司基于《房屋租赁合同》占有使用案涉房屋的主张，不予支持。
其二，根据本院确认的事实，宏得建设公司全额垫资修建包
括案涉房屋在内的四项工程，为解决工程款的支付问题，双方议定聚和农业公司“将该公司办公楼四楼（1490平方米）以修建的成本价抵付工程尾款卖给”宏得建设公司。尽管双方对该协议是以物抵债协议还是宏得建设公司行使工程款优先权的折价协议抑或其他性质的协议，各执一词，“修建的成本价”的含义和“工程尾款”的具体指向也不太明确，但是该协议作为一种债权协议、一种交易行为，其交易的标的物是明确的，聚和农业公司为获得对价向宏得建设公司表达了移转标的物所有权的意思，又不违反法律法规的强制性规定或者存在无效的其他情形，应属有效；“修建的成本价”和“工程尾款”可依循诚实信用原则符合客观事理地进行解释确认，仅此一点不足以否定该协议的效力。对聚和农业公司所提《协议》无效的辩解不予采纳。宏得建设公司所提《协议》有效、对双方具有约束力的上诉理由成立。
其三，事实上，在2005年2月6日双方签订《协议》至2011年5月9日聚和农业公司提起诉讼之前，宏得建设公司一直占有使用案涉房屋，聚和农业公司未对宏得建设公司占有使用并装修房屋的行为提出异议，也未要求宏得建设公司搬离该办公场所，据此可以认为聚和农业公司实际上向宏得建设公司履行了《协议》约定的交付房屋的义务。聚和农业公司辩解其未交付房屋及宏得建设公司因承建工程而违法占有使用房屋，缺乏事实根据，不予采信。宏得建设公司所提聚和农业公司履行了约定的主要义务的上诉理由成立。
其四，理论上，物权有事实物权和法律物权之分。一般而言，事实物权和法律物权是统一的，不相分离，但事实物权和法律物权相分离的现象在日常社会生活中常有发生。事实物权人行使物权受有限制，只能为物的占有、使用和收益，不能为物的法律上的处分。就本案而言，宏得建设公司依据双方签订的合法有效的《协议》及聚和农业公司的交付，占有使用房屋，宏得建设公司已经获得了事实上的物权，客观上也行使着该房屋事实物权的占有、使用和收益等权能，但这种物权不完整，受到法律处分上的限制。由于没有在法定登记机关进行不动产登记，宏得建设公司不享有法律上的物权（即法律物权），不能为法律上的处分。为鼓励交易，保护交易安全，维持物的安定的秩序，法律的任务不是消灭、否定权利，而是尽可能地消除这种事实物权和法律物权相分离的状态，让事实物权和法律物权归于统一，理应判令聚和农业公司向宏得建设公司办理权属过户登记手续。再则，双方在《协议》中仅约定在竣工备案后半年内将产权负责办理给宏得建设公司，并未附加其他条件，且依据《协议》约定聚和农业公司可直接在工程款中扣收案涉房屋的价款，工程款的支付及房屋价款的扣收均在聚和农业公司的掌握之中，即《协议》是否得以履行实际主要取决于聚和农业公司，这样就不应将抵付工程款内容成就设定为办理权属过户登记手续的条件。因此，宏得建设公司提出一审法院认定办理过户登记的前提是《协议》所约定抵付工程款的内容成就错误的上诉理由成立。至于案涉房屋抵付价款如何执行的问题，虽然双方对“修建的成本价”和“工程尾款”理解不一致，但是“修建的成本价”可以通过专业评审机构的评审来确定，“工程尾款”可以通过工程款的决算来计算。由于双方尚未进行工程款的决算，而案涉房屋抵付价款又无法与聚和农业公司是否尚欠宏得建设公司工程款等问题分开处理，也不宜分开处理，且双方明确表示不愿在本案中解决工程款决算问题，因此就工程款决算双方可另寻其他途径解决。
其五，宏得建设公司一直占有使用案涉房屋，其权利在很大程度上已然实现，且未举示证据证明因聚和农业公司未办理过户登记手续给其造成的损失，故对其要求聚和农业公司赔偿因未及时办理房屋过户登记手续损失的诉请，不予支持。
综上所述，宏得建设公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第529号民事判决；
二、四川聚和生态农业发展有限公司于本判决生效后三十日内将综合楼〔龙房权证监证字第××，丘（地）号：权0091512〕第四楼的房屋所有权证及土地使用权证办理在四川宏得建设集团有限公司名下（办理产权所需税费由四川聚和生态农业发展有限公司和四川宏得建设集团有限公司依照法律规定负担）；
三、驳回四川宏得建设集团有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费85954.19元，由四川聚和生态农业发展有限公司负担60168元，由四川宏得建设集团有限公司负担25786.19元。二审案件受理费85954.19元，由四川聚和生态农业发展有限公司负担60168元，由四川宏得建设集团有限公司负担25786.19元。
本判决为终审判决。
审判长 刘长江
审判员 刘 云
审判员 王 惠
二〇一七年十月二十日
书记员 崔 秋