河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1102民初17号
原告闫立志，男，汉族，1974年3月1日生，住漯河市源汇区。
委托代理人李夏，河南强人律师事务所律师。
被告马运法，男，汉族，1963年5月19日生，住漯河市源汇区。
委托代理人马青兰，女，汉族，1960年10月14日生，住漯河市源汇区。
第三人刘建，男，汉族，1981年6月18日生，住漯河市召陵区。
委托代理人樊锋，河南长风律师事务所律师。
原告闫立志与被告马运法、第三人刘建债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告闫立志及其委托代理人李夏、被告马运法的委托代理人马青兰、第三人刘建的委托代理人樊锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫立志诉称，2012年至2014年期间被告马运法先后多次向原告闫立志借款共计154万元，月利率1.5%，利息支付到2014年10月底。原告在2014年11月1日后曾多次向被告催要借款，2014年12月被告马运法用以其女儿马冲名义在洛阳市购买的房产折抵原告借款73万余元，下余81万余元没有偿还。被告马运法为了逃避债务，2014年11月和刘建签订房屋买卖合同，将马运法所有的位于漯河市红日文景苑3号楼3单元2楼、建筑面积为203.62平方米以35万元的价格以房屋买卖的形式将房产转移登记到第三人刘建名下，双方在漯河市房屋产权交易处办理过户登记。刘建系被告马运法妻子李爱枝的外甥。原告闫立志在2016年3月向漯河市源汇区人民法院提起借款合同纠纷诉讼，申请诉讼保全时才得知马运法将房产转移登记到刘建名下。漯河市红日文景苑的房产价格为每平方米4000余元，203.62平方米房产价值在814480元以上，马运法在对外负有债务的情况下，仍故意将房屋低价转移登记，造成债务履行的不能，损害了债权人闫立志的债权。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，原告作为马运法的债权人有权向法院提起诉讼，请求法院判决撤销马运法转让房屋的行为，并将房屋变更登记到被告马运法的名下。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令撤销马运法将位于漯河市建设路红日文景苑3号楼3单元2楼房屋转让给刘建的行为，判令被告马运法、第三人刘建将位于漯河市建设路红日文景苑3号楼3单元2楼房屋（产权证号20××09）变更登记到被告马运法名下，诉讼费由被告承担。
被告马运法辩称，诉状中的81万元没有偿还的证据何在？请出示。洛阳房产是被告追债以200万元/套的价格折抵回来的，被告又交了2万元的更名费，并不是购买的。诉状中的73万元是折抵人2011年、2012年交的团购集资的价格，按照他们的推断，被告2000年购买的红日文景苑房屋买卖合同是27万元加上各种费用是31万元，又住这么多年，被告还需还刘建父子34.2万元（不含利息）。2015年10月16日，原告与孟海军、张国锋、卢翠珍等八人来到被告租住的住所要债，张国锋的妻子苗霞曾提出将此房先过户给张国锋，费用他们拿，等被告把账还完，再把房屋过户给被告。当时被告已经告知他们此房2014年就抵给别人了，后又要求被告将女儿的房给他们，被告无权处置女儿的房，原告和被告协商将要账要回的奔驰车抵给原告，由于此车是追账要回的车，无法办理过户手续，所以没谈成。10月20日，孟海军事先写下了三张欠条（原借孟海军壹佰贰拾万元正，下欠壹拾叁万元正。原借张国锋陆拾柒万元正，下欠伍拾万元正。原借闫立志壹佰贰拾肆万元正，下欠伍拾捌万元正。）逼被告签字，不签字就杀被告全家及亲戚。被告在被逼无奈的情况下，只能给他签字。签字后的第二天，他们才离开了被告家，将被告控制了五天五夜。这期间被告曾多次打过110报警，请法院调查核实。欠条日前2015年10月20日，房产过户日期2014年11月19日。2016年1月4日，原告多人再次来到被告住所，逼债要求还钱，拿不出钱，就将被告的奔驰车（别人抵押给的）扣押并毁坏。强行将房屋霸占至今。期间，被告打110报过警，并向马路街治安队提交一份要求他们退房的书面材料，请法院调查核实。关于房产过户一事，2014年11月前，被告曾与刘建及其父亲存在有借贷关系，由于被告投资失败，无能力偿还借款，经三方协商，2014年11月16日达成一致，被告将自己名下的房产折抵给刘建，冲抵刘建及其父亲二人的借款（借款本金共计652000元，不含应付利息），2014年11月19日，被告同刘建办理了房产过户手续，计税金额为636405元。被告是根据国家房屋交易正常程序走的，整个交易过程是合法有效的，诉状中以35万元的价格转让的房产，与事实不符。那是在房管局过户需签一份合同，被告为少交点税，随笔写的。原告给红日文景苑的房产定价为每平方米4千余元的价格，没有一点依据，根据市场调查、房产中介挂牌价、网络挂牌价均在3千余元。用房屋中介人员的话，面积在70-120平方米，较好卖，单价就高，一般在3500-5000元，面积在120-180平方米，单价次之，一般在3000-4000元左右，面积在200平方米以上的，很难卖，由于现在都是小人口，住不了那么多，本身又是十多年的房，2000年建的，二楼冬天很早就不见阳光，能拿起六七十万元钱的人，人家找一个新楼盘、好小区、买个电梯房多好，何必买那二手房。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院认真审查，以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
第三人刘建述称，同意被告马运法的答辩意见，原告的诉请已经超出法定的诉讼期间，撤销权的诉讼期间为一年，本案中的房屋过户时间是2014年11月19日，该房已经由被告马运法经房管局变更为第三人刘建，刘建与马运法的二手房转让行为符合法律规定，请求法庭驳回原告诉请。
经审理查明，（2016）豫1102民初740号民事判决书载明：“判决如下：一、被告马运法、李爱枝于本判决生效后十日内共同偿还给原告闫立志借款580000元整”，法律文书生效证明书载明该民事判决书已经于2016年11月2日生效。被告马运法、第三人刘建对判决书无异议，认为根据判决显示借款是58万元，而不是原告诉状所述的债权金额。经询问，被告马运法称现在没有其他房产，没有经济能力履行原告与另一债权人孟海军的债权，第三人刘建是被告马运法前妻李爱枝的外甥。
另查明，原告闫立志提供房地产估价报告书、房产转让协议、李爱枝微信截图、李爱枝与张律师、丁伟臣的微信截图、李爱枝与李双燕房产的微信截图，用以证明被告马运法在明知房屋价值情况下向第三人低价转让房产。被告马运法认为，房产转让协议上的价钱是为了少缴税而改过的；房地产抵押评估报告是原告霸占被告的家，非法搜出来的证据，是无效的，既然之前已经抵押过，就不可能拿这个房子再抵押第二个；李爱枝的手机不应当在原告的手上，证据来源不合法，微信截图只是市场调查，为了调查房价，是李爱枝的手机截图，时间也没错，但手机被原告抢走了，证据也应该是无效的。第三人刘建认为，马运法与刘建签订协议时，主要是考虑到避税问题，才随便写了一个价格，但是缴税款数额是按照涉诉房屋636405元，该房屋交易价格是63万元；原告提供的房地产评估报告书证据来源不合法，原告应向法庭提出申请，予以司法认定；微信截图不具有合法来源；原告提供的证据不能证明是否超过法定诉讼期间。原告闫立志认为，评估报告是向马运法要债的时候，马运法说这个房子值多少钱的时候给的，评估报告的日期是2014年11月5日，转移房产时间也是2014年11月份，转移房产时，房屋市场价每平方米3960元，民间借贷案件审理时，马运法代理人陈述刘建是马运法前妻的亲外甥，马运法将价值80余万元的房产过户登记到刘建名下，目的是为了转移财产，侵害债权人利益；手机是在马运法家要债期间，李爱枝将手机放家里了，马运法代理人对手机截图真实性无异议，也说明2016年一二月份，李爱枝仍在和中介公司联系，销售本案诉争房屋，这也说明本案诉争房产真正所有人仍是马运法和李爱枝，马运法只是为了逃避债务，将房产过户登记到刘建名下；2016年3月份，原告与被告的民间借贷案件在审理过程中，法院找到李爱枝以后，原告才得知涉案房屋被出售，没有超过一年时效。经询问，被告马运法称，房屋出售给刘建后，还有意向出售房屋的原因，是因为房子当时被占着，调查一下当时的行情。
又查明，被告马运法提供其与刘建的转让协议、借据，用以证明其与刘建有借贷关系，还提供了二手房价网络截图和中介照片用以证明涉案房产在中介的单价是3000元/平方米左右。原告闫立志认为，债权是虚构的，转让协议和借据证据无效，借据不应该出现在被告手中，上面写着作废；截图和照片不具有定价权，与本案无关。被告马运法认为，作废两字是因为房子已经过户给第三人，借条已经作废，借据是一定要收回的。经询问，被告马运法称刘群安以现金方式分三笔向被告提供借款，款项来源不清楚。第三人刘建称，2014年3月开始，被告马运法向刘建及刘建的父亲刘群安借钱，用于资金周转，向刘建借三笔，向刘群安借三笔，本金共计65.2万元，2014年11月16日，三人达成债权转让协议及房屋转让协议，把马运法所欠刘群安、刘建的钱用涉案房屋予以折抵，2014年11月19日到房管局办理过户手续。法庭辩论时，被告马运法称刘群安的欠款是从2012年开始的，后来又换了条，并不是2014年半年内达成的。
再查明，第三人刘建提供房产证复印件、转让协议复印件、房屋税收缴款书、二手房价网页截图，用以证明第三人合法取得房屋。原告闫立志认为，房产证复印件取得程序违法；转让协议虚假、不真实，应以向房管局提供的协议为准；房屋税收缴款书看不清显示内容，税收与房款支付数额不是一回事，不能因缴税税款数额来证明购房人付款金额，与本案无关；网页截图与本案无关。第三人认为房屋税收缴款书能够证实该区域涉诉房产的指导价是63万余元。
本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告马运法并未履行法院生效判决，如数归还原告闫立志的借款，且被告马运法自认目前没有履行能力，原告闫立志的债权一直没有得到清偿。被告马运法辩称的房款与原告闫立志从房管局调取的房产转让协议载明的房款不一致，被告称为少缴税随笔写的房款35万元，但同时又称房产过户计税金额为636405元，辩称相互矛盾；被告马运法、第三人刘建没有提供刘建、刘群安向被告马运法实际交付借款本金的证据，在公安机关的询问笔录中刘建称：“2014年10月19日因一个叫马运法欠我的钱，马运法就把河南省漯河市源汇区建设路红日文景苑东苑三号楼六栋七号房屋过户给了我，当时马运法欠我50万，他说他过户给我的房子价值60万多点，我后来又给了他十多万元钱，马运法说他现在正在做生意，做生意搬家不是太方便，他给我商量着让我同意他继续在这栋房子里面住半年，我也不急着用房子，就答应马运法再住半年…”与庭审中刘建陈述：“在2014年3月开始，被告马运法向刘建本人借钱，以及向刘建的父亲借钱，用于资金周转。向刘建借了三笔，刘群安借了三笔，借款的本金共计65.2万元…”不一致，故被告马运法、第三人刘建提供的证据不足以证明该房产转让已经支付合理对价。第三人刘建与被告马运法存在亲属关系，房产转移登记后，第三人刘建并没有占有使用本案诉争的房产，可以推定第三人刘建明知被告马运法有尚未履行完毕的债务，故被告马运法向第三人刘建转让房产的行为，属于法定的可撤销行为。虽然被告马运法与第三人刘建2014年11月19日办理房产过户手续，但不能认定原告闫立志明知此二人之间的房产转让行为会损害原告债权，原告闫立志称其在民间借贷案件审理过程中得知了该房产转让行为，而原告闫立志得知被告马运法的房产转让行为可能侵害原告债权的时间，应该是（2016）豫1102民初740号民事判决书生效十日后，被告马运法仍没有按照生效判决内容履行债务，即2016年11月13日，原告闫立志于2017年1月3日诉至本院，请求撤销被告马运法与第三人刘建之间的房产转让行为，未超出撤销权行使期间。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、撤销被告马运法与第三人刘建之间签订的房产转让协议；
二、本判决书生效后十日内，第三人刘建将位于漯河市建设路红日文景苑3号楼3单元2楼房屋（产权证号为：20××09）过户到被告马运法名下。
案件受理费100元、保全费3420元，由被告马运法负担（限判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 曹玉娥
审判员 何建军
审判员 李笑寒
二〇一七年四月十二日
书记员 王 菡