北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终642号
上诉人（原审被告）：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人：李国祥，董事长。
委托诉讼代理人：景保华，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：景秀，女，1960年1月22日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：郑威，男，1957年1月11日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：郑直，男，1984年8月7日出生，航天丝路供应链管理有限公司业务经理，住北京市朝阳区。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：郑刚，北京百朗律师事务所律师。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。
原审第三人：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人：杨晓南，董事长。
委托诉讼代理人：钟宇清，北京市高界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。
上诉人北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡集团）因与被上诉人景秀、郑威、郑直，原审第三人北京盛和发房地产开发有限公司（以下简称盛和发公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人城乡集团的委托诉讼代理人景保华、徐明，被上诉人景秀、郑威、郑直的委托诉讼代理人郑刚、田雨鑫，盛和发公司的委托诉讼代理人钟宇清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
城乡集团上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回景秀、郑威、郑直一审诉讼请求。2.判令由景秀、郑威、郑直承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院混淆了执行行为与具体执行措施的区别，割裂了执行行为的延续性。首先，自2004年上诉人提出执行申请并查封北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼23-A2号房屋（以下统称诉争房屋）之日起，执行行为延续至今，从未终（中）止、中断，不存在一审判决所谓前一个执行行为已经解除的问题。其次，本案执行过程中的先解后封只是一个具体执行措施，该具体执行措施一不改变诉争房屋作为原审第三人财产的属性，二不改变原审第三人擅自处分诉争房屋的行为性质，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，原审第三人处分诉争房屋的行为发生在查封期间，因此，该处分行为不得对抗作为申请执行人的上诉人，被上诉人购买诉争房屋的行为也发生在查封期间，同样也不得对抗上诉人的申请执行。再次，被上诉人所提执行异议具体指向标的应为对诉争房屋的执行行为，而非如一审判决所指的某一具体查封措施，一审法院认定被上诉人执行异议具体指向2008年11月7日的查封措施，属于认定事实错误，且无法就此得出停止对诉争房屋执行的结果。2.法官应依职权审查合同效力，不以当事人是否要求为要件。被上诉人是在诉争房屋设定有抵押权期间签订的房屋买卖合同，抵押权人广东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称广发行）曾在之前与被上诉人的执行异议过程中，明确表示不同意诉争房屋的买卖，同时也明确向法庭表明买卖合同无效。上诉人认为，合同无效自始无效，且合同效力是法官依职权审查的范畴，不以当事人是否提出无效为要件，诉争房屋买卖合同的无效性一旦确定，自始无效，不能再行认定该合同的效力，并以此作出停止执行的判决。3.被上诉人并非合法占有诉争房屋。被上诉人签订房屋买卖合同及入住时间均在上诉人及广发行查封期间，原审第三人的法定代表人因此被追究非法处置查封财产罪，上诉人提交的相关证据足以证明上述事实，一审法院认为被上诉人合法占有诉争房屋错误。二、一审法院适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的前提应是转让的财产没有任何权利限制，而诉争房屋出卖时，存在上诉人与广发行的两重查封及广发行的抵押，因此本案不适用该条规定。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款明确规定，人民法院支持异议的前提是“在人民法院查封前已合法占有不动产”，如上所述，被上诉人并非合法占有诉争房屋，因此，本案亦不适用该条规定。三、一审法院在执行过程中对诉争房屋的违法解除行为负有责任，如上诉人相关执行利益得不到充分保障，将保留依法要求国家赔偿的权利。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持我方上诉请求。
景秀、郑威、郑直辩称，一审法院判决停止对诉争房屋的执行正确，请求二审法院驳回城乡集团的上诉请求，维持一审判决。
盛和发公司述称，同意景秀、郑威、郑直的答辩意见。
景秀、郑威、郑直向一审法院起诉请求：1.停止对诉争房屋的执行。2.判令由城乡集团承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年7月盛和发公司向广发行贷款，并将盛和家园2号楼部分房产（包含本案诉争房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在一审法院起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，一审法院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。后一审法院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期欠付工程款，一审法院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，一审法院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括本案诉争房屋）。2004年6月2日，一审法院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。
上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请法院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）。一审法院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
2008年2月20日，景秀、郑威、郑直与盛和发公司签订《商品房买卖合同》，约定：景秀、郑威、郑直购买盛和发公司开发的诉争房屋，建筑面积共105.83平方米，单价每平方米8700元，总价920721元。当日，双方签订《补充协议》，约定景秀、郑威、郑直在签此购房合同时付房屋总价款人民币920721元的30%人民币280721元，余款人民币640000元到能办理产权证30天前付清。2008年2月20日，盛和发公司为景秀、郑威、郑直开具收据，载明景秀向盛和发公司缴纳首付款280721元，收款人王艳，该收据上加盖盛和发公司财务专用章。2008年2月2日，盛和发公司向郑直发出《房屋入住通知单》，通知其办理诉争房屋的入住手续。诉讼中，景秀、郑威、郑直称其在2008年4、5月份即已入住诉争房屋，并提交日期为2008年2月21日的物业管理费发票、日期为2008年5月18日收款单位为盛和水站的押金收据、日期为2008年11月11日的电费发票、日期为2009年8月12日的《停车场车位租赁合同》以及停车费票据、日期为2009年11月7日的供暖费发票、2011-14年度物业管理费票据等予以佐证。现诉争房屋由景秀、郑威、郑直控制、使用，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。
2007年12月14日，一审法院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除查封；同日，一审法院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园2号楼27套房产解除轮候查封，诉争房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年11月7日，一审法院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，因上级法院就本案相关联案件拟提起再审，可能会影响到本案财产的处置，故对盛和家园2号楼27套房产予以查封，诉争房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内。截至本案一审审理期间仍为查封状态。
2011年，盛和家园部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求解除查封。一审法院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人，生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此裁定驳回了购房人的起诉。购房人不服提起上诉，二审法院于2012年作出维持裁定，但同时指出：争议房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故本案对该诉不予处理，当事人可另诉解决。
2012年，上述购房人再次以城乡集团及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。2012年5月，一审法院执行部门以盛和发公司法定代表人杨晓南及前任法定代表人杨晓北故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨晓南、杨晓北涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案诉争房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月24日向一审法院寄送《立案告知书》，函告该院，杨晓南的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。一审法院经审理认为：公安机关就盛和发公司法定代表人杨晓南处分包括诉争房屋在内的查封房屋涉嫌“非法处置查封财产罪”立案侦查，则盛和发公司将诉争房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨晓南处置房屋是否涉嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对诉争房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。据此裁定驳回了购房人的起诉。
2015年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决，认定：2005年2月至2008年2月，杨晓南明知“盛和家园”项目2号楼部分房产已经被法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王均青等14人。杨晓南无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应于惩处。据此判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨晓南不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间杨晓南表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为杨晓南在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判，判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。
2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。
2016年12月8日，一审法院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案诉争房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。
诉讼中，景秀、郑威、郑直称其房款的支付方式为通过中国银行账户付至盛和发公司财务人员王艳的卡中。城乡集团对上述付款情况不予认可。盛和发公司对付款情况予以认可。一审审理中，景秀、郑威、郑直当庭表示愿意支付剩余房款给城乡集团。
一审法院认为，一、诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被查封。针对诉争房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施，此前的执行行为已经于2007年12月14日解除。据此，应认定景秀、郑威、郑直所提执行异议具体指向的执行措施为2008年11月7日采取的查封措施。二、景秀、郑威、郑直与盛和发公司于2008年2月就诉争房屋签订《商品房买卖合同》，城乡集团否认该合同的真实性，但未提供证据予以反驳，法院对城乡集团的该项答辩意见不予采纳。诉争房屋虽系广发行借款的抵押物，但广发行此前未明确提出过要求确认合同无效的主张，亦未有生效判决对该合同效力予以否定，现广发行转让给粤财公司的债权已全部实现，粤财公司也同意解除其上的抵押登记，故对城乡集团所称该合同无效的意见不予采纳。据此，法院认定景秀、郑威、郑直与盛和发公司于诉争房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。三、盛和发公司于2008年2月向景秀、郑威、郑直发出《房屋入住通知单》，通知其办理入住手续。景秀、郑威、郑直在查封之前已具备合法占有诉争房屋的前提条件，景秀、郑威、郑直提交的物业费、水电费、供暖费票据以及车位租赁协议等证据亦显示诉争房屋自2008年交付后由景秀、郑威、郑直实际控制、使用至今。城乡集团虽对上述事实不予认可，但未提交其他证据予以反驳，故对其该项答辩意见不予采纳。据此，法院认定景秀、郑威、郑直已于查封之前合法占有诉争房屋。四、盛和发公司针对景秀、郑威、郑直支付首付款开具了加盖公司财务章的收据，并对景秀、郑威、郑直陈述的付款事实予以认可。城乡集团虽对上述付款事实不予认可，但并未提供相反的证据予以反驳，故对城乡集团的该项答辩意见不予采信。据此，法院认定景秀、郑威、郑直已按合同约定支付部分房款。关于剩余房款，双方补充协议中约定在能办证前30日支付。根据已查明的事实可知，该付款条件至今尚未成就，且该付款条件未成就并非景秀、郑威、郑直原因所致。另，景秀、郑威、郑直亦当庭表示愿意将剩余房款交付城乡集团。五、根据双方签订的《商品房买卖合同》，景秀、郑威、郑直已经依约履行了付款义务，现诉争房屋未能办理过户登记，依据本案现有证据难以认定买受人对此存在过错。据此，法院认定诉争房屋未能办理过户登记并非因景秀、郑威、郑直自身原因所致。基于上述分析，景秀、郑威、郑直要求停止对诉争房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据。判决：停止对诉争房屋的执行。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被一审法院查封。故而，针对诉争房屋所采取的有效执行行为应是2008年11月7日开始的查封措施，在此之前的2008年2月，景秀、郑威、郑直即与盛和发公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，城乡集团关于该合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采信。盛和发公司于2008年2月向景秀、郑威、郑直发出《房屋入住通知单》，通知其办理入住手续，景秀、郑威、郑直在查封之前已具备合法占有诉争房屋的前提条件。在案证据能够证明，在查封之前，诉争房屋已交付且由景秀、郑威、郑直实际控制、使用至今，故应认定景秀、郑威、郑直已于查封之前合法占有诉争房屋。双方补充协议约定的房款支付方式为首付款加剩余款项分次支付，盛和发公司针对景秀、郑威、郑直支付首付款开具了加盖公司财务章的收据，并对景秀、郑威、郑直陈述的付款事实予以认可。而剩余款项的付款条件至今尚未成就，且该付款条件未成就并非景秀、郑威、郑直原因所致。另，景秀、郑威、郑直亦当庭表示愿意将剩余房款交付城乡集团。根据双方签订的《商品房买卖合同》，景秀、郑威、郑直已经依约履行了付款义务，现诉争房屋虽未能办理过户登记，但并无证据证明系因景秀、郑威、郑直自身原因所致。
综上所述，城乡集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京城乡建设集团有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 治
审 判 员 张稚侠
审 判 员 许雪梅
审 判 员 赵 彤
代理审判员 汪 明
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 孔甜甜
书 记 员 贾蒙霓