吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0202民初1377号
原告：韩东，男，1976年9月9日生，汉族，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：徐立光，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。
被告：吉林市人民政府，住所地吉林市船营区松江路65号。
法定代表人：刘菲，吉林市人民政府市长。
委托诉讼代理人：修保，吉林保民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史壮，吉林保民律师事务所律师。
被告：吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室，住所地吉林市丰满区华山路*号华山公寓*层。
负责人：曾兆江该办公室主任。
委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。
第三人：吉林市冶建有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：张洪达，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐广平，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴艳，该公司风控部副部长。
第三人：刘柏芬，女，1961年5月1日，汉族，住吉林市昌邑区哈达大街莲锦小区**号楼*单元***室。
第三人：甘立江，男，1962年4月20日生，汉族，住吉林市昌邑区。
第三人：吉林市铁路项目建设领导小组办公室，住所地吉林市高新区。
法定代表人：关长吉，该办公室主任。
委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。
原告韩东诉被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室（以下简称吉珲办）、吉林市人民政府、第三人吉林市铁路项目建设领导小组办公室（以下简称铁建办）、吉林市冶建有限公司（以下简称冶建公司）、刘柏芬、甘立江房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩东及其委托诉讼代理人徐立光、被告吉珲拆迁办的委托诉讼代理人王冬梅、吉林市人民政府的委托诉讼代理人修保、史壮、第三人冶建公司的委托诉讼代理人徐广平、吴艳、第三人刘柏芬、第三人铁建办的委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。被告甘立江经本院传票传唤届时未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理,本案现已审理终结。
原告韩东向本院提出诉讼请求：1.确认本案《产权调换协议书》及之前的合同合法有效，和平路上21号房屋及土地归原告所有；2.判令两名被告立即履行给原告办理哈达湾街和平路21号房屋产权证及土地使用权证的合同义务：3.判令第二被告承担违约责任，向原告先行给付违约金壹拾万元其余以测算为准，第一被告承担连带给付责任。4.诉讼费用由两名被告共同承担。
事实和理由：因修建吉珲客运专线铁路，2011年12月12日，被告二与原告签订了《产权调换协议书》，签约后原告已经全面履行了协议书约定的全部内容，为修建吉珲客运专线铁路施工创造了条件。《产权调换协议书》附件二补充协议第一条规定：“甲方(被告二)自签字日起六个月内将置换的厂房(吉林市昌邑区哈达湾街和平路21号)《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更到乙方(原告)韩东名下并交付给乙方。其中〈土地使用权证》的土地性质为出让，出让年限为国家规定的上限。办理变更《房屋所有权证》和《土地使用权征》以及水、电等所发生的一切税费均由甲方承担。第六条规定：如有单方违反主协议和补充协议的约定条款，违约方向守约方赔偿被拆迁房屋评估总价值的百分之十，时至现在时间过去五年有余。被告二没有履行为原告办理房屋产权证、土地证的约定。五年来原告数十次登门催办，遭到各种理由的推诿和搪塞。被告二是被告一的派出机构，代行被告一的拆迁征收职权。本案因吉珲客运专线征地拆迁补偿所形成的《产权调换协议书》是被告二代行被告一的行政征收行为，被告二没有履行《产权调换协议书》确定的办理房产证、土地证的合同义务。两名被告共同构成合同违约，其行为侵害了原告的合法权益。
原告已经等待五年有余，足见原告履约的诚意和耐心。原告置换的房屋所有权一直处于他人名下，原告财产的合法性、安全性受到严重威胁。遗憾的是《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更到原告名下的工作至今杳无音信。原告被迫来到贵院提起告诉。
被告吉林市人民政府辩称，一、吉珲项目拆迁办不是答辩人的派出机构，其行使的也不是市政府的职权，而是依据拆迁许可独立行使民事权利。吉林市人民政府不应承担连带责任。二、吉林市人民政府不是合同的相对人，不承担合同约定的义务因此不存在违约行为更不承担违约责任。根据合同相对性原则，《产权调换协议书》仅约束缔约合同的吉珲项目拆迁办和原告，不适用于合同之外的吉林市人民政府，吉林市人民政府不承担合同项下的约定义务。三、原告要求确认所有权的诉讼请求不具有法律依据。四、房屋应当依次过户更名，答辩人不是前手权利人，不承担协助过户的责任。五、答辩人不承担给付违约金的责任。且原告的房屋已经灭失，无法进行评估确定违约金数额。综上，法院依法应当驳回韩东对吉林市人民政府的起诉。
被告吉珲办辩称，1、吉珲办有独立的财产、人员和经费，并取得了组织机构登记，是独立法人。和一被告没有派出关系。2、吉珲办在取得了拆迁许可证后与原告签订产权调换协议书，吉珲办安置给原告的是存量房，案涉房屋即坐落在昌邑区哈达湾街和平路21号建筑面积1700.47平方的厂房。厂房按原告的要求增加附属设施，产权未登记在吉珲办名下，原告是清楚的，作为正常人应当享有选择的权利和认可其瑕疵的权利。所以原告有和吉珲办共同协助取得房产证和土地使用证的义务。诉前，双方在共同办理房产证及土地使用证过程中，因为原告不同意承担部分税费产生争议，吉珲办不存在原告所主张的违约行为，所以不应承担违约金。另外，原告主张的违约金超过诉讼时效。3、在签订协议书后，虽然没有办理产权证但是原告提供了各种办理房屋的证明，所以原告不存在损失，也不存在违约的行为，针对原告的诉讼被告同意配合给原告办理房产证及土地使用证。
第三人冶建公司述称，原告所说房屋是我们公司的厂房，因我公司欠税，已经被拍卖了。我们不享有相应的权利，也不承担相应的义务。
第三人刘柏芬述称，我不能协助办理相关产权证件，因为彦祥军从我手里拿了15万元，说以后不用再让我协助办理房产证的各项手续，所以、我没有义务去配合他人办理相关证照。
第三人甘立江未到庭，在向院递交的答辩状中述称，我2010年1月14日从国军手中购买哈达湾和平路21号房地产455万元，没有办理更名时，就用这个房屋和吉林市铁建联营，后来联营未成，解除了联营协议，后又转让给吉珲办也没有办理更名，现在我同意吉珲办给韩东办产权证，我不主张权利。
第三人铁建办述称，不应该追加铁建办作为第三人参加诉讼，安置房和铁建办无关，是吉珲办购买用于安置原告的，所以不应该追加铁建办作为第三人。
经审理查明：2010年12月4日，吉林市城乡建设委员会为拆迁吉林至珲春铁路规划红线范围内的房屋及附属物，向吉珲办颁发了拆许字（2010）第082号房屋拆迁许可证。
2011年12月12日，原告韩东与被告吉珲办签订房屋拆迁产权调换协议，约定：吉珲办因吉珲铁路客运专线项目建设需要，经吉林市吉珲客运专线项目征地小组审查批准，领取了拆许字（2010）第082号《房屋拆迁许可证》，在项目拆迁规划范围内实施房屋拆迁。原告韩东所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。原告韩东同意将坐落在昌邑区新地号街近江胡同4号的房屋交给被告吉珲办拆除。被告吉珲办将坐落在昌邑区哈达湾街和平路21号（以下简称和平路21号房）的房屋作为产权调换房屋，被告吉珲办同意为原告韩东办理房屋产权证及土地使用证，被告吉珲办负责为原告韩东做前期筹建工作保证原告韩东顺利搬迁。同日，原告韩东与被告吉珲办签订了补充协议，约定：被告吉珲办自签字之日起六个月内将置换新厂房《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更到原告韩东名下并交付给原告韩东。其中，《土地使用权证》的土地性质为出让，出让年限为国家规定的上限，办理变更《房屋所有权证》和《土地使用权证》以及水、电等所发生的一切税、费均由被告吉珲办承担；被告吉珲办置换新厂房总面积1700.47平方米，其中1500平方米归原告韩东所有；被告吉珲办于2012年3月30日前将置换新厂房交付给原告韩东时，上水、下水、电已安装齐全，原告韩东保证2012年5月31日前搬迁完毕；如有单方违反主协议和补充协议的约定条款，违约方向守约方赔偿被拆迁房屋评估总价的百分之十。
另查明，和平路21号房现登记在冶建公司名下，2004年11月24日，因冶建公司欠缴税款，吉林市地方税务局直属分局委托吉林市盛鑫拍卖有限公司对冶建公司所有的和平路21号房进行拍卖。国军以六十八万元价款竞拍成功并交齐款项。2010年1月13日，国军与甘立江签订房屋买卖协议书，约定：国军将通过拍卖购得的和平路21号房卖给甘立江，国军必须将吉林市盛鑫拍卖行的手续提供给甘立江，甘立江根据此手续办理更名过户手续，国军必须配合办理相关手续，费用由甘立江负责。次日，甘立江将全部房款交付给国军。甘立江用该房屋与铁建办合作拟建造副食批发大厅，后双方合同终止，由铁建办替吉珲办出资271万元，吉珲办出资255万，由甘立江将该房屋转给吉珲办。2014年7月15日，铁建办与吉珲办出具情况说明，载明：吉珲办具有和平路厂房的所有权、处置权。2015年9月22日，甘立江与吉珲办签订协议，将和平路21号房转让给吉珲办。
还查明：刘柏芬与国军为夫妻关系，国军于2011年8月11日死亡。
认定上述事实的证据有：单位自管房产产权证、国有土地使用证、产权调换协议书、房屋买卖协议书、补充协议书、收据、情况说明等以及当事人的当庭陈述。
本案各方当事人争议的焦点问题是：1、吉林市人民政府是否为本案适格的被告，应否承担责任；2、本案的第三人应否承担责任；3、原告诉讼请求各项是否合法有据。
本院认为，关于吉林市人民政府是否为本案适格的被告，否应当承担责任问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定：“......本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”被告吉珲办系2010年取得房屋拆迁许可证，故仍应按照《城市房屋拆迁管理条例》办理。2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人订立的拆迁安置补偿协议，属于平等民事主体之间签订的民事协议，应由签订合同的拆迁人吉珲办与被拆迁人韩东承担合同项下的权利义务，吉林市人民政府不是合同相对人，不作为拆迁人承担权利义务，故吉林市人民政府不是本案适格的被告，原告韩东主张吉林市人民政府承担合同义务的请求，本院不予支持。
原告韩东与被告吉珲办于2011年12月12日签订的产权调换协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。该协议签订后对双方当事人都具有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。原告韩东与被告吉珲办签订的产权调换协议的实质是采取产权调换方式签订的房屋拆迁安置补偿合同，被告吉珲办作为拆迁人，其义务是以自行建造的或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人韩东，以此为对价而取得被拆迁人韩东所有的房屋的拆除权，而原告作为被拆迁人的义务则是向被告吉珲办交付其拥有所有权的房屋用于拆迁，来换取拆迁人吉珲办提供的房屋所有权。本案原告在协议签订后按照约定向被告吉珲办交付了其拥有所有权的房屋，已经全面履行了合同义务。被告吉珲办虽将韩东安置回迁至约定的房屋，但至今未能按照合同约定为原告韩东办理和平路21号房的房屋产权证和土地使用权证，应当继续履行合同义务并承担相应的违约责任。
和平路21号房原所有权人系第三人冶建公司，被税务机关委托拍卖。国军通过竞买购得该房屋，又通过买卖将该房屋卖给甘立江。甘立江又以该房屋投资与铁建办合作。合作终止后，铁建办通过抹账形式替吉珲办出资，由吉珲办购买案涉房屋。上述房屋的流转均系当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。
和平路21号房已转移房屋所有权，但尚未完成不动产转移登记。庭审中第三人冶建公司、刘柏芬、甘立江、铁建办均明确表示不主张对该房屋的权利。被告吉珲办购买该房屋用于实现与原告韩东的房屋产权调换，现该房屋所有权应归属于原告韩东，但未办理产权转移登记。被告吉珲办应按产权调换协议书的约定为原告韩东办理房屋所有权证和土地使用权证的变更登记，并承担办理该手续的一切税、费。因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起生效，不动产的变更登记、转移登记等均适用该条例。根据该条例，原协议约定办理的房屋所有权证和土地使用权证，现在应该调整为办理和平路21号房的不动产权证书。因该房屋现登记在第三人冶建公司名下，故冶建公司应根据需要协助原告韩东办理不动产权证书。第三人刘柏芬、甘立江、铁建办参与了案涉房屋的中间流转，如有必要，应按他们之间的协议，履行相应的协助义务。另外，吉珲办在为韩东办理了不动产权属证书并承担一切税费后，如有必要，可另行向第三人刘柏芬、甘立江、铁建办主张权利。
关于违约金，根据产权调换协议书的补充协议的约定，被告吉珲办应当自签字之日即2011年12月12日起六个月内将房屋所有权证和土地使用权证变更到原告韩东名下，单方违反主协议和补充协议的约定条款，违约方向守约方赔偿被拆迁房屋评估总价的百分之十。被告吉珲办逾期为原告韩东办理产权变更登记手续，构成违约。但被告吉珲没有提交被拆迁房屋价值的评估报告，庭审中韩东亦未申请对该房屋进行评估，本院无法认定违约金的计算标准，且韩东亦未提供证据证明其实际损失情况。故对原告韩东主张的违约金，本院不予支持。如有必要，韩东可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《不动产登记暂行条例》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室于本判决生效后30日内为原告韩东办理登记在第三人吉林冶建有限公司名下坐落于吉林市昌邑区哈达湾街和平路21号房屋[所有权证号：吉林市产权证昌字第YX20000528号，建筑面积：1700.47平方米]其中北侧建筑面积1500平方米部分的不动产权属证书（土地性质为出让，出让年限为国家规定的上限）；并承担该房屋及相应土地登记过程中的一切税、费。
二、第三人吉林市冶建有限公司协助原告韩东及被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室办理上述不动产转移登记。
三、驳回原告韩东的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25600元，保全费5000元，合计30600元，由被告吉林市吉珲客运专线项目征地拆迁领导小组办公室负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 许嘉胜
人民陪审员 孟庆淼
人民陪审员 渠艳玲
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 袁玲玉