海南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼执复79号
复议申请人（利害关系人）：海南百大投资有限公司，住所地：海南省海口市义龙西路义龙别墅小区12号201室。
法定代表人：周成烽，总经理。
委托诉讼代理人：符仕毅，该司员工。
委托诉讼代理人：金薇，海南京园律师事务所律师。
申请执行人：海南华峰园林有限公司，住所地海南省海口市国贸大道九都大厦19层F座。
法定代表人：肖端英，经理。
委托诉讼代理人：刘清钢，海南维特律师事务所律师。
被执行人：海南德和投资有限公司，住所地海南省陵水县椰林镇建设路329号建行办公楼六层。
法定代表人：王轶，总经理。
委托诉讼代理人：肖玲，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江畅，北京大成（海口）律师事务所实习律师。
复议申请人海南百大投资有限公司（简称百大公司）不服海口市中级人民法院（简称海口中院）作出的（2016）琼01执异64号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
海口中院在执行海南华峰园林有限公司（简称华峰公司）申请执行海南德和投资有限公司（简称德和公司）借款合同纠纷一案中，于2015年5月12日作出（2015）海中法执字第129号执行裁定书，查封了被执行人海南德和投资有限公司购买的，现已备案登记在其名下的位于海口市海盛路北侧芭普假日A栋、B栋共计113套房产。后申请执行人华峰公司、被执行人德和公司、复议申请人百大公司于2015年6月23日签订《执行和解协议》，百大公司据此回购了上述被查封房产中的33套房产。对被查封的另外80套房产，海口中院裁定进行拍卖、变卖。后有9套房产经变卖成交，71套房产备案变更登记至华峰公司名下，以抵偿被执行人德和公司所欠华峰公司19715554.59元债务。
海口中院查明，2015年4月29日，该院就原告华峰公司与被告德和公司借款合同纠纷一案作出（2015）海中法民二初字第48号民事调解书，内容为：一、华峰公司与德和公司确认，截止至2015年4月8日，德和公司尚欠华峰公司借款本金3200万元及利息（利息的计算方法为：自华峰公司每一笔款项到德和公司账户之日起至德和公司偿还全部借款本金之日止，按照中国人民银行一年期贷款利率的4倍计算）；二、华峰公司同意德和公司按照“先清利，后还本”的原则分期偿还上述借款本金及利息，具体还款时间如下：1、德和公司于该调解书生效之日起3日内，向华峰公司偿还1000万元；2、德和公司于该调解书生效之日起2个月内，向华峰公司偿还1000万元；3、德和公司于该调解书生效之日起6个月内，向华峰公司偿还剩余借款本金及利息；三、如德和公司未按约定向华峰公司偿还任何一期欠款，华峰公司有权要求德和公司立即偿还全部借款本金及利息，并向法院申请强制执行。德和公司除按该协议约定支付借款利息外，还应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。在强制执行过程中，如德和公司的财产不足以清偿全部债务本息的，德和公司同意按以下顺序清偿债务本息：1、加倍部分的债务利息；2、一般债务利息；3、本金；四、德和公司拥有位于海口市海盛路北侧的芭普假日副楼部分房产及主楼19-24层房产共113套，总建筑面积为6226.86平方米，德和公司确认自身已支付全部购房款，且上述房产已预售登记在自身名下。德和公司同意尽快变卖上述房产归还欠款，如德和公司不按时履行本调解书约定义务，华峰公司有权申请法院就上述房产拍卖，以筹集资金归还德和公司的欠款，所造成德和公司损失全部由德和公司自行承担；五、该案案件受理费208237.5元，减半收取104119元，由德和公司负担。德和公司未履行该民事调解书确定的义务，华峰公司向该院申请强制执行。该院立案后，于2015年5月12日作出（2015）海中法执字第129号执行裁定，查封已备案在被执行人德和公司名下的位于海口市海盛路北侧芭普假日下列113套房产：A栋1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、1911、1912、2001、2002、2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209、2210、2211、2212、2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311、2312、23A01、23A02、23A03、23A04、23A05、23A06、23A07、23A08、23A09、23A10、23A11、23A12号，B栋一层商铺1、一层商铺2、一层商铺3、一层商铺4、二层商铺、3A层商铺、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、914、915、916、917、918、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108号、12层办公室、14层12B办公室。查封期限为三年。2015年6月23日，申请执行人华峰公司、被执行人德和公司、复议申请人百大公司签订《执行和解协议》，三方确认百大公司以2700万元的价格分期回购上述已被查封的房产。协议签订当日，百大公司依照协议约定将第一笔款项500万元直接转至申请执行人华峰公司账户。依据申请执行人华峰公司的申请，该院于2015年6月29日作出（2015）海中法执字第129-1号执行裁定，解除对上述已查封的芭普假日房产中下列32套房产的查封：A栋1902、1904、1906、1908、1910、1912、2002、2004、2006、2008、2010、2012、2102，B栋3A层商铺、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、914、915、916、917、918号。后百大公司又依照协议约定将第二笔款项300万元转至申请执行人华峰公司账户，依据申请执行人华峰公司的申请，该院于2015年8月10日作出（2015）海中法执字第129-2号执行裁定，解除对上述已查封的芭普假日房产中的B栋二层商铺的查封。因被执行人德和公司未继续按照上述《执行和解协议》支付款项，申请执行人华峰公司申请对上述已查封的芭普假日房产中除百大公司回购的33套外剩下的80套房产（以下简称80套涉案房产）予以拍卖。2015年10月29日，该院作出（2015）海中法执字第129-3号执行裁定，拍卖80套涉案房产。对拍卖成交的房产，该院于2016年4月27日作出（2015）海中法执字第129-4号执行裁定，将芭普假日B栋一层商铺1、2号备案变更登记至买受人王海嘉（身份证号码：）名下，B栋一层商铺3、4号备案变更登记至买受人陈益兰（身份证号码：）名下，A栋1901房备案变更登记至买受人宁夏颖（身份证号码：）名下，A栋1903、1905房备案变更登记至买受人郭建玲（身份证号码：）名下，A栋1907房备案变更登记至买受人黄秀勤（身份证号码：）名下，A栋1909房备案变更登记至买受人苏鹏波（身份证号码：）名下；另71套房产备案变更登记至华峰公司名下，以抵偿德和公司所欠华峰公司的19715554.59元债务，具体房号为：A栋1911、2001、2003、2005、2007、2009、2011、2101、2103、2104、2105、2106、2107、2108、2109、2110、2111、2112、2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209、2210、2211、2212、2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311、2312、23A01、23A02、23A03、23A04、23A05、23A06、23A07、23A08、23A09、23A10、23A11、23A12号，B栋1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、12层办公室、14层12B办公室。买受人王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波及申请执行人华峰公司可持该裁定书到有关部门机构办理产权过户登记手续；解除该院对80套涉案房产的查封。依据该执行裁定书的内容，该院向海口市住房和城乡建设局发出（2015）海中法执字第129-4号协助执行通知书，协助将已备案在德和公司名下的80套涉案房产的备案登记撤销，分别变更备案登记在买受人王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波及申请执行人华峰公司名下；解除本院对上述80套涉案房产的查封。另外，该院向芭普假日物业管理公司发出（2015）海中法执字第129-5号协助执行通知书，协助配合新的权利人王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波、华峰公司办理物业水、电等入住手续，并将下列80套涉案房产钥匙移交给该院。2016年6月8日，该院作出（2015）海中法执字第129号公告，内容为：申请执行人华峰公司与被执行人德和公司借款纠纷一案，该院于2016年4月27日作出（2015）海中法执字第129-4号执行裁定书，将已备案登记在德和公司名下的芭普假日小区80套涉案房产分别变更备案登记至王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波、华峰公司名下（并列明具体房号）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令占用上述房产的单位或个人，自本公告刊登之日起十日内将上述房产内的所有物品自行搬离，逾期该院将依法强制清场。如妨碍司法人员执行公务，该院将视情节轻重，依法追究相关人员法律责任。
海口中院另查明，德和公司以总价3609万元的价格从百大公司购买位于海口市海盛路北侧芭普假日共计113套房产，并于2014年4月24日在海口市住房和城乡建设局办理了商品房备案登记。该案在执行过程中，百大公司向海口中院提出书面执行异议，请求中止（2015）海中法执字第129号《执行裁定书》的执行；撤销（2015）海中法执字第129-4号《执行裁定书》；撤销（2015）海中法执字第129-5号《协助执行通知书》；撤销（2015）海中法执字第129号《公告》。
海口中院认为，该院在执行申请执行人华峰公司与被执行人德和公司借款合同纠纷一案过程中，对备案登记在被执行人德和公司名下的涉案房产进行查封、处置，符合法律规定，百大公司提出中止执行（2015）海中法执字第129号《执行裁定书》无事实、法律依据，不予支持。百大公司提出其与德和公司之间履行《商品房买卖合同》过程中产生纠纷，其已诉至法院，但该纠纷属于另一法律关系，在涉案房产仍备案登记在被执行人德和公司名下的情况下，该院有权对该涉案房产进行查封、处置。关于百大公司提出撤销（2015）海中法执字第129-4号《执行裁定书》的理由是否成立的问题，该院认为，在执行过程中，对备案登记在被执行人德和公司名下的80套涉案房产进行拍卖，因王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波通过竞买分别取得了相应房产，申请执行人华峰公司同意以第三次拍卖保留价将剩余涉案71套房产抵债，上述80套涉案房产的备案登记的权利人发生变化，该院裁定将涉案房产的备案登记权利人变更为上述买受人及华峰公司，符合法律规定。关于百大公司提出撤销（2015）海中法执字第129号《公告》、（2015）海中法执字第129-5号《协助执行通知书》的理由是否成立的问题，该院认为，百大公司提出涉案房产未办理竣工手续，无法交付房产钥匙、办理入住手续及进行清场工作，但上述买受人及华峰公司系通过司法拍卖、抵债方式取得上述80套涉案房产，法院应将上述涉案房产交付买受人及华峰公司，该院以《公告》、《协助执行通知书》要求物业公司交付房产钥匙、对占用涉案房产的单位或个人要求自行搬离，符合法律规定，待上述涉案房产符合入住条件，买受人及华峰公司便可依法办理入住手续，故百大公司提出的该项理由不能成立。
百大公司申请复议称，德和公司与百大公司是借贷关系，不是预售商品房买卖关系，之所以备案登记只是一种担保还款的形式，德和公司也并未足额交完购房款，法院在执行的时候没有审查“商品房买卖合同是否已经足额交完购房款”，就擅自将百大公司名下113套商品房当作是德和公司的资产来执行是错误的；海口中院裁定将百大公司开发的芭普假日项目下备案登记在德和公司名下的芭普假日80套商品房分别变更备案至王海嘉、陈益兰、宁夏颖、郭建玲、黄秀勤、苏鹏波、华峰公司名下，并作出《公告》，责令占用该80套商品房的单位或个人自行搬离，逾期强制清场，违反法律规定，属于适用法律错误，滥用职权；目前芭普假日项目处于在建状态，尚未竣工验收，依法不能移交。根据（2015）海中法执字第129-4号《执行裁定书》，法院执行的应该是将已备案登记至德和公司名下的芭普假日80套商品房分别变更备案登记，执行的应是合同的变更，而不是房屋所有权的转移，海口中院无权强制要求百大公司将未验收合格的预售商品房办理交房给任何人。因此，请求撤销（2016）琼01执异64号《执行裁定书》、中止（2015）海中法执字第129号《执行裁定书》的执行。
华峰公司辩称：（一）华峰公司向法院提交了《商品房买卖合同》和备案登记材料予以证实，德和公司系本案涉案房产的权利人，海口中院有权对涉案房产进行查封、处置。华峰公司、德和公司、百大公司签订的《执行和解协议》约定：如百大公司不按时支付任何一期回购款，其无条件不可撤销地丧失全部剩余房产的回购权，全部剩余房产归德和公司所有，百大公司确认在其不支付回购款时，法院有权对剩余房产进行处置。因此，百大公司称德和公司对涉案房产没有权益，企图阻止执行，显然没有事实依据。（二）华峰公司及买受人已合法取得涉案房产，海口中院作出的（2015）海中法执字第129-4号《执行裁定书》和（2015）海中法执字第129号《公告》，以及（2015）海中法执字第129-5号《协助执行通知书》均符合法律规定。（三）在暂时无法办理房屋产权证的情况下，涉案房产依法应办理备案登记至华峰公司及买受人名下，海口中院作出的（2015）海中法执字第129-4号《执行裁定书》是基于上述事实作出的，符合法律规定；（2015）海中法执字第129号《公告》和（2015）海中法执字第129-5号《协助执行通知书》向具有协助义务的人发出的通知，即便是涉案房产暂不具备交付、入住条件，也不影响上述《公告》和《协助执行通知书》合法性；百大公司是涉案房产的开发商，其自身已出售了不少房产，这些房产已交付给买受人（业主），不少业主已入住，该房产有物业管理公司在正常管理，百大公司称这些房产不符合交付条件，纯粹是为对抗法院执行、阻碍华峰公司行使房产物权而编造出的理由，依法不应得到法院支持。如果相应房产因开发商原因暂不具备交付、办证条件，华峰公司依法有权向百大公司追索，要求其作为开发商履行相应义务，使房产符合交付、办证的条件。（四）百大公司已就本次执行多次提起异议，其异议申请依法应不予受理，海口中院驳回其执行异议符合法律规定。
德和公司辩称：（一）德和公司已支付了被查封的80套涉案房产的全部购房款，且《商品房买卖合同》也已办理了备案登记，上述房产属于德和公司。百大公司在《执行和解协议》中也完全确认这些房产归属德和公司。（二）百大公司已就同一标的提出三次异议。第二次异议被驳回的时候，案外人应当提起确权之诉，根据民诉法的相关法律规定，对执行标的提出的异议经人民法院审查驳回后，异议人应另案诉讼解决。（三）本案执行程序已经完结，百大公司已无权再就执行标的提出执行异议。综上，德和公司恳请人民法院依法驳回百大公司的执行复议。
本院经听证审查，对海口中院异议审查程序中查明的事实予以确认。另查明，涉案房产所在的芭普假日小区同一栋的其他部分房屋已经有人入住。
本院认为，海口中院将已办理备案登记在被执行人德和公司名下的商品房进行查封、拍卖及抵债给申请执行人华峰公司，将涉案房产备案变更登记至买受人和华峰公司名下，并交由买受人和华峰公司管理，符合法律规定。百大公司请求撤销（2016）琼01执异64号《执行裁定书》、中止（2015）海中法执字第129号《执行裁定书》执行的理由不能成立，依法应予驳回。
关于执行法院查封、拍卖涉案房产是否符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”海口中院查封被执行人德和公司预购的已办理了商品房预售备案登记的房产符合法律规定。复议申请人百大公司与申请执行人华峰公司、被执行人德和公司签订《执行和解协议》，确认百大公司以2700万元的价格分期回购上述已被查封的房产，百大公司回购了其中33套房产后，未继续按照《执行和解协议》的约定支付款项，申请执行人华峰公司申请恢复对剩下的80套已查封的房产予以拍卖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十七条的规定，当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，执行法院应当恢复执行。故海口中院裁定对80套涉案房产进行拍卖并无不妥，百大公司主张海口中院没有审查商品房买卖合同是否已经足额交完购房款就将涉案房产当作是德和公司的资产来执行是错误的意见，没有法律依据，本院不予采纳。
关于涉案房产的交付和管理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”鉴于涉案房产已办理商品房预售合同登记备案，房屋已经安装门窗并上锁，与涉案房产同一栋的其他部分房屋已经有人入住，为保护买受人、抵债权利人的合法权益，执行法院将已经变更登记备案的涉案房产交给申请执行人华峰公司和买受人管理符合法律规定。按照协助执行通知书，百大公司应当协助将涉案房产交指定人员管理，且应在符合入住条件和符合办理产权证时，履行给涉案房产变更登记备案的权利人办理入住手续和房屋产权转移登记手续的相关责任。涉案房产已裁定拍卖成交和抵债，如果尚不符合入住条件，权利人之外的其他人占用亦无法律依据。因此，（2015）海中法执字第129号《公告》“责令占用上述房产的单位或个人，自本公告刊登之日起十日内将占用上述房产内的所有物品自行搬离”并无不妥。
关于涉案房产办理入住手续的问题。海口中院在（2016）琼01执异64号《执行裁定书》中确认：“待上述涉案房产符合入住条件，买受人及华峰公司便可依法办理入住手续”，从而对该院《协助执行通知书》“要求芭普假日物业管理公司协助办理物业水、电等入住手续”的条件进行了明确，与拍卖涉案房产时关于“竞买人竞买成功后需自行办理产权证照，如因开发商海南百大投资有限公司的原因造成无法交房或办证，竞买人需依法自行解决”的瑕疵说明一致。海口中院在作出异议裁定并送达当事人后，要求芭普假日物业管理公司协助办理房产交接手续，同时明确告知，涉案房产符合入住条件的，买受人及华峰公司需要与物业公司沟通，正规办理入住手续。海口中院的上述执行行为符合法律规定和本案实际，本院予以维持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回海南百大投资有限公司的复议申请，维持海口市中级人民法院（2016）琼01执异64号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 曹绪海
审判员 肖云彪
审判员 胡 娜
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案件唯一码
二○一六年十一月十日
书记员刘晓辉
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院
办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
……