广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1972民初755号
原告：陈章龙，男，1975年11月27日出生，汉族，住湖北省公安县。
委托诉讼代理人：石敦欧，广东文美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫广强，广东文美律师事务所律师实习律师。
被告：苏红，女，1977年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：曾易水，广东达和律师事务所律师。
原告陈章龙诉被告苏红民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈章龙的委托诉讼代理人石敦欧、莫广强，被告苏红的委托诉讼代理人曾易水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈章龙向本院提出诉讼请求：1.苏红退还陈章龙厂房租赁押金51,024元；2.本案诉讼费用由苏红全部承担。事实和理由：苏红租赁了位于东莞市××马莲××路××号厂房宿舍等物业用于开办企业。由于苏红的企业规模较小，不能充分使用上述厂房及宿舍,于是陈章龙、苏红于2014年3月24日签订了《厂房合租合同》一份，约定由苏红将上述厂房的第一层、第三层、将宿舍的第二层及第四层租赁给陈章龙开办企业使用，宿舍第五层及其他公用场所由陈章龙、苏红共同协商使用。租赁期间至2017年4月30日止，陈章龙每月向苏红支付租金28,900元。陈章龙于合同签订的次日依约向苏红交纳了厂�宿舍押金60,000元，水电费押金30,000元。上述租赁合同约定租赁期满前，双方达成口头协议，陈章龙按该合同约定的租金标准上递增10%继续使用厂房一楼及宿舍至2017年8月31日止，厂房三楼至2017年9月30日止。陈章龙依约于2017年8月31日、9月1日将宿舍及一楼厂房交付给苏红，于2017年9月21日将厂房三楼交付给苏红，陈章龙交租至2017年8月31日止，但厂房三楼2017年9月份租金8,976元（1,020×8×110%＝8,976）未作结算。陈章龙将上述厂房及宿舍交付苏红后一直催促苏红按双方合同约定，结算厂房三楼租金及退还厂房押金51,024元（60,000-8,976=51,024元），但苏红一直以各种理由予以拒绝。
被告苏红辩称：1.租赁合同期满双方口头约定续租1年，因为厂房出租在春节后3、4月后是最好的时间，苏红不同意陈章龙主张的续租4个月；2.陈章龙贸然终止合同，属于违约，应承担租�合同第三条第三小条的约定，所以陈章龙应承担苏红的可预期利益240,000元；3.苏红愿意让步，以60,000元押金作为补偿，是合理合法的，请法院考虑。
本院经审理认定事实如下：2014年3月24日，苏红（甲方）与陈章龙（乙方）签订一份《厂房合租合同》，约定：1.甲乙双方协商同意合租位于东莞市××马莲××路××号的物业，包括厂房（建筑面积约3,200平方米、共三层）、宿舍（建筑面积约1,600平方米、共五层）、电房及门卫室（约150平方米），其中甲方租赁厂房第二层、宿舍第三层；乙方租赁厂房第一层及第三层、宿舍第二层及第四层；宿舍第五层及其他公用场所由双方共同协商租赁。2.租赁期限三年，从2014年5月1日起至2017年4月30日止；厂房宿舍每月租金合计43,000元，甲方承担14,100元、乙方承担28,900元；乙方承担已交甲方房租押金60,000元、用电押金30,000元，租赁期满后，甲方在结算清所有费用后将押金无息退还给乙方；甲乙双方须在每月10日前交付当月租金给业主，逾期每日加收1%滞纳金，如逾期10天视为违约，业主有权终止合同，没收押金、追收租金。3.工厂保安招聘及日常管理由双方协商，指定专人负责，保安人员的经费开支由双方按比例承担；工厂的水电等日常管理由甲乙双方按照各自租赁的楼层自行负责，食堂等其他公用场所由双方协商管理。
2014年3月25日，陈章龙向苏红支付房租押金60,000元及电费押金30,000元。之后，陈章龙每月向苏红支付租金及水电费。案涉《厂房合租合同》约定的租赁期限届满后，陈章龙继续使用案涉租赁物，并按上涨10%的标准即31,790元/月向苏红支付2017年5-8月的租金。陈章龙主张合同期限届满后，双方口头约定续租至2017年9月，后苏红以租金上涨较快为由要求陈章龙尽快搬离。苏红则主张双方口头约定续租1年，陈章龙系自行终止合同并分次交还案涉租赁物。
2017年8月31日、2017年9月1日及2017年9月21日，陈章龙先后分三次与苏红办理交还各部分案涉租赁物的交接手续，其中2017年8月31日交还宿舍，2017年9月1日交还厂房第一层及公用部分，2017年9月21日交还厂房第三层，并于2017年9月21日交接完毕。陈章龙主张厂房第三层2017年9月1日至2017年9月21日期间的租金为8,976元，苏红对此予以确认，但主张一楼铁皮房也是最后才交接，亦应计算租金，陈章龙合计应支付的租金取整后为10,000元。
2017年10月24日，苏红在扣除陈章龙未交的水电费后，将剩余的电费押金10,434元退还给陈章龙。
本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。陈章龙与苏红的案涉合同虽然名为合租合同，但在实际履行过程中系由陈章龙向苏红支付租金、水电费�故双方之间实际存在的租赁合同关系，苏红为出租人，陈章龙为承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，苏红作为出租人，未提供充分证据佐证案涉租赁物已经取得相关证件，故双方签订的《厂房合租合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故苏红应将押金60,000元退还给陈章龙。双方对厂房第三层2017年9月1日至2017年9月21日期间的“租金”为8,976元没有异议，本院予以认定。陈章龙自行在押金中扣除该“租金”，有利于苏红，本院予以�认，即苏红应退还的押金为51,024元。由于双方系分批交还租赁物，其中2017年9月1日已经交还厂房第一层及公用部分，2017年9月21日交还的是厂房第三层，苏红主张陈章龙于2017年9月21日才交还一楼的铁皮房，与上述已认定的交接事实不符，且没有证据佐证，本院对其辩解意见不予采信，苏红主张应扣除押金10,000元，本院亦不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告苏红于本判决发生法律效力之日起三日内退还押金51,024元给原告陈章龙。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费538元，原告陈章龙已预交，由被告苏红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 郑伟乐
二〇一八年二月二十六日
书记员 黄艳勋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律�干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。