成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初10047号原告：成都汉星物业管理有限公司。法定代表人：雷红明。委托诉讼代理人：吴帮华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟，女，该公司员工。被告：杨军。原告成都汉星物业管理有限公司与被告杨军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成都汉星物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴帮华、陈娟，被告杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都汉星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告偿还物业服务费6373.7元（建筑面积104.83平方米，物业服务费单价0.8元/平方米/月，每月物业服务费83.9元，欠费时间2010年8月1日至2016年11月30日，共欠费76个月）；2.被告偿还欠费违约金2151.1元（按所欠物业服务费每日千分之三的30%计）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月1日，原告经招投标与兴元嘉园第二届业主大会业委会签订物业服务合同（小区总建筑面积155537.32平方米，住户1278户，商铺96户），兢兢业业进行物业服务至今，因该小区物管费用低，原告经营困难，亏损严重。原告多次以电话、贴催费单、上门催收等形式向被告催收欠费，但被告以各种理由和借口迟迟不肯缴费，故诉至法院。被告杨军辩称，拒交物业服务费的原因包括：1.2011年4月30日被告在涉案小区停车时与原告的保安发生争执，被告被保安人员打伤，保安威胁被告并要求被告向其赔偿2000元解决此事，被告为了自身安全向保安支付了2000元，原告对其保安的上述行为未进行管理，被告多次找原告协商此事，原告不予理睬。2.小区内包括被告在内的多名业主家中被盗，原告与部分被盗业主进行了协商解决，但未与被告协商解决。3.原告提供的物业服务质量差，主要体现在卫生脏乱差。原告主张的违约金计算标准过高，请求法院酌情调整。本院经审理认定的事实如下：被告系成都市武侯区果堰街8号17栋2单元1楼4号房的业主，其房屋建筑面积为104.83平方米。2010年8月1日，原告与兴元嘉园业主大会业主委员会、武侯区兴元嘉园第二届业主委员会签订《兴元嘉园物业服务协议》，约定原告为兴元嘉园小区提供物业管理服务，物业服务费按月、季、年收取，收取标准为住宅高层每月0.8元/平方米，住宅多层每月0.6元/平方米，业主应于每月15日起交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止，如合同期届满，兴元嘉园业主大会业主委员会未签订新的物业服务合同，则本合同仍然有效；原告提供的物业服务标准包括小区设有垃圾收集点、生活垃圾每天清运1次，公共场所、电梯厅、楼道每日清扫1次，小区24小时值勤、对重点区域和重点部位每3小时至少巡查1次等。2010年8月1日，甲方武侯区兴元嘉园第二届业主委员会、武侯区兴元嘉园业主大会与乙方原告签订《补充协议》，约定乙方在不提高物业费及降低服务质量的前提下，甲方将公共区域收益提成（停车、广告等费用）用于补充兴元嘉园物业费用的不足；乙方如经兴元嘉园业主大会批准提高物业费，此协议作废。2015年6月9日，成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处、成都市武侯区机投桥街道办事处果堰社区居民委员会出具《证明》，载明“现有‘兴元嘉园’小区位于武侯区机投镇果堰街8号，……兴元嘉园第二届业主委员会与成都汉星物业管理有限公司签订的物业合同已于2013年7月31日到期，由于业主委员会候选人报名人数未达到法定人数，新一届业主委员会一直未成立，成都汉星物业管理有限公司按照原合同继续为兴元嘉园提供物业服务至今”。《兴元嘉园物业服务协议》签订后，原告按约定对兴元嘉园小区物业进行管理服务。被告未交纳2010年8月1日至2016年11月30日期间的物业服务费。原告多次催收未果，故发生本案诉讼。另查明，2011年4月底，被告与原告的安保人员在涉案小区就停车一事发生争执打斗。以上事实有，房屋信息摘要、《兴元嘉园物业服务协议》、《补充协议》、《证明》、《情况说明》、催费通知、《业主委员会换届备案记录表》、小区绿化、保洁和消防等照片、保安巡查记录、机动车进出记录、来访登记表、巡逻记录表、小区照片等证据材料以及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与被告所在小区业主委员会签订的《兴元嘉园物业服务协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告具有约束力，原告依据《兴元嘉园物业服务协议》对小区进行了物业管理，被告接受了相应物业服务，应当按照《兴元嘉园物业服务协议》约定向原告交纳物业服务费。依据《兴元嘉园物业服务协议》约定，涉案物业的物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元，合同期限自2010年8月1日开始，故本院对原告要求被告支付2010年8月1日至2016年11月30日期间的物业服务费6373.7元（104.83平方米×0.8元×76个月）予以支持。关于被告提出的拒交物业服务费的理由，本院认为，1.对于被告提出的小区部分物业被盗问题，一方面原告举出了其对小区安保进行巡查的相关记录，另一方面，如被告认为因原告未履行物业服务中安保义务对其造成损失的，被告可另行起诉，因此被告的该抗辩不能成为拒交物业服务费的理由。2.对于被告提出的原告物业服务差，尤其是卫生方面，一方面被告所举出的小区卫生环境方面的照片为某一时间点的照片，尚不足以证明小区垃圾不清理尚不足以证明小区卫生差的问题长期持续存在，另一方面，原告举出了其清扫小区卫生的照片，结合《兴元嘉园物业服务协议》对原告所提供的物业管理服务标准的约定，被告的上述抗辩不能成为拒交物业管理费的理由。3.对于被告提出的2011年4月底与原告的安保人员发生争执打斗一事，虽然原、被告对被告和安保人员发生争执打斗后谁受伤以及被告支付给安保人员款项的原因各执一词，但是原告作为安保人员的管理方，在被告向其反映该情况后应对该事件作出相应的协调处理，原告提出其在事件发生后对安保人员作出了辞退处理，但对此未举证证明，这至少说明原告在物业服务管理中与被告的沟通及协调上存在一定的瑕疵。综上，物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致小区物业服务质量下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，也不公平。虽然现有证据反映出原告在与被告沟通协调上存在一定的瑕疵，需要进一步加强和改进，但并不能以此证明原告没有提供物业服务，存在违法和严重违约行为，且被告作为业主，对原告提供的服务如果不满意，可通过正常途径与原告沟通、协商解决，也可通过业主委员会与原告沟通加以解决，同时法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，故被告拒交物业服务费的理由于法无据。对于原告主张的违约金，鉴于原告与被告在沟通协调上存在一定瑕疵，导致被告未按约支付物业服务费，因此本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨军于本判决生效之日起十日内向原告成都汉星物业管理有限公司支付2010年8月1日至2016年11月30日期间的物业服务费6373.7元；二、驳回原告成都汉星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨军负担。本判决为终审判决。审判员  郭静二〇一七年十月二十四日书记员  胡悦