广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执复23号
复议申请人（申请执行人）：中国银行股份有限公司江门分行。住所地：江门市蓬江区港口路**号。
负责人：林彤，该行行长。
被执行人：吴箪彤，女，1964年7月11日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被执行人：谭颖林，女，1989年2月21日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被执行人：蒋丽贞，女，1938年1月26日出生，汉族，住江门市蓬江区。
异议人：陈志良，男，1988年12月29日出生，汉族，住江门市新会区。
委托代理人：黄健嫦，广东金泽律师事务所律师。
复议申请人中国银行股份有限公司江门分行不服江门市蓬江区人民法院（以下简称蓬江法院）（2017）粤0703执异15号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
蓬江法院在执行申请执行人中国银行股份有限公司江门分行与被执行人吴箪彤、谭颖林、蒋丽贞金融借款合同纠纷一案，蓬江法院拍卖了被执行人名下的江门市蓬江区××室××室（含××室），由陈志良以最高价竞得。陈志良向蓬江法院提出执行异议，要求撤销江门市蓬江区××室及××室（含××室）房产的拍卖，退还拍卖款项人民币6100636元给陈志良。
蓬江法院查明，蓬江法院在执行中国银行股份有限公司江门分行申请执行吴箪彤、谭颖林、蒋丽贞金融借款合同纠纷一案的过程中，委托中介机构对江门市蓬江区××及××（含××室）的房产进行评估。2016年8月25日，江门市中望房地产评估有限责任公司作出江中评字B160513号《房地产评估报告书》，该评估报告书上显示江门市蓬江区××及××（含××室）的房产所在的土地使用权来源为出让。蓬江法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房产进行公开拍卖，并将上述评估报告书披露。2016年11月8日，异议人陈志良以最高价竞得上述房产。2016年11月17日，蓬江法院向陈志良送达确定拍卖成交的执行裁定书。2017年3月1日，异议人陈志良向蓬江法院提出书面异议，并提交江门市蓬江区××的土地使用权证三份（××）和江门市蓬江区××的土地使用权证三份（××），上述土地使用权证显示拍卖标的的土地使用权来源为划拨。2017年3月29日，异议人陈志良一方到蓬××法院××异议××为××江门市××室及××室（××间、××室）房产的拍卖，退还拍卖款项人民币6100636元给异议人陈志良。
蓬江法院认为，异议人陈志良主张撤销江门市蓬江区××及××（含××室）房产的拍卖，退还拍卖款项人民币6100636元给异议人陈志良，该异议属于执行行为异议。本案的焦点在于执行法院在拍卖前是否如实披露拍卖标的的现状，若未如实披露拍卖标的现状的，该披露方面的瑕疵是否足以致使拍卖结果的撤销。首先，根据房产证上的信息显示，江门市蓬江区××及××（含××室）的房产所在的土地使用权来源为出让，但拍卖标的对应的土地使用权证显示拍卖标的的土地使用权来源为划拨。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，土地使用权的来源信息应当以不动产土地使用权登记证为准，而非不动产房屋登记证为准，因此，执行法院在拍卖前依照不动产房屋登记证上的土地使用权来源信息进行披露，该披露属于有瑕疵的披露。其次，关于该披露方面的瑕疵是否足以致使拍卖结果撤销的问题。根据我国《城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经有关部门批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。换言之，本案异议人陈志良以最高价竞得本案争议拍卖标的后，须办理拍卖标的的土地使用权出让手续，并缴纳相应的土地使用权出让金，这无疑增加竞买人的拍卖成本，也足以影响竞买人的出价选择，因此，该披露方面的瑕疵足以致使拍卖结果的撤销。综上所述，应撤销蓬江法院于2016年11月7日10时至2016年11月8日10时止对江门市蓬江区××及××（含××室）房产的拍卖，并将拍卖所得款退还给异议人陈志良。
2017年3月30日，蓬江法院作出（2017)粤0703执异15号执行裁定，裁定撤销蓬江法院于2016年11月15日作出的（2016）粤0703执268号之三执行裁定书，将拍卖所得款6100636元退还给异议人陈志良。
中国银行股份有限公司江门分行向本院申请复议，请求：一、撤销蓬江法院（2017)粤0703执异15号执行裁定；二、维持蓬江法院（2017）粤0703执268号之三执行裁定，不撤销陈志良在淘宝网司法拍卖网络平台竞买江门市蓬江区ＸＸ一路××和江门市蓬江区××的拍卖结果，不进行执行回转。其主要理由是：一、竞买人陈志良未按拍卖公告事项深入了解标的物的实际情况，其未尽义务和责任。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任”。淘宝网司法拍卖网络平台《关于江门市蓬江区××及××（含××室）房产拍卖的公告》第六点明确指出：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，买受人应在竞投前自行了解标的物的所有情况，如参与竞投和买受，视为了解标的物状况和接受标的物”。据此，陈志良并未按拍卖公告事项深入了解标的物的实际情况，对拍卖标的物在淘宝司法拍卖网络平台公告披露的土地使用权来源性质为出让与实际信息不一致了解不深入，应自行承担相应的风险和责任。二、淘宝网司法拍卖网络平台《关于江门市蓬江区××及××（含××室）房产拍卖的公告》第七点明确指出：“……办理过程中涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询”。据此，陈志良应按拍卖公告规定承担该标的物办理过程中涉及的一切相关税、费，包括办理过户手续过程中划拨土地与出让土地之间的差价。综上，蓬江法院（2017）粤0703执异15号执行裁定仅以拍卖时所披露的标的物土地使用权来源信息存在瑕疵，造成竞买人竞买的目的无法实现从而裁定撤销该拍卖结果不符合相关法律规定。因中国银行股份有限公司江门分行已将相关执行款作还款处理，如按该裁定进行执行回转将损害中国银行股份有限公司江门分行的合法权益。
中国银行股份有限公司江门分行向本院提交了下列证据：1、蓬江法院（2016）粤0703执268号之三执行裁定书复印件1份；2、蓬江法院（2017）粤0703执异15号执行裁定书复印件1份；3、淘宝网司法拍卖网络平台关于江门市蓬江区××及××（含××室）房产的竞买公告、竞买须知、标的物介绍、竞买记录打印件1份。
被执行人吴箪彤、谭颖林、蒋丽贞均没有答辩意见。
异议人陈志良答辩称，一、陈志良已经按照拍卖公告事项了解了拍卖的标的物，已经尽了一般竞买人了解标的物实际情况的义务和责任。因涉案标的物是土地性质出错，非一般的实物现状有误，即使陈志良到标的物现场查看也不可能清楚标的物的土地性质。淘宝网公示标的物的土地性质是出让，评估机构按照出让土地性质对标的物进行评估，中国银行股份有限公司江门分行提供的房产证显示拍卖标的物的土地性质是出让，陈志良根据这些信息认为拍卖标的物的土地性质是出让才确定竞买的，实际上已经尽了一般竞买人了解标的物实际情况的义务和责任。二、中国银行股份有限公司江门分行提供拍卖标的物的错误信息导致陈志良承担的税费与在淘宝网上公示标的物是出让土地所承担的税费差距甚远，拍卖公告上的由买受人承担的税、费应是按照土地性质是出让土地的标的物过户所产生的税费。现由于拍卖标的物的土地使用权取得方式是划拨，如果需要办理过户手续要补缴大约人民币170万元的地价。由于淘宝司法拍卖网络平台登记标的物的信息与实际标的物信息明显不一致，导致陈志良在竞拍标的物时存在重大误解，且该错误信息并非陈志良造成，现使陈志良按照淘宝网司法拍卖网络平台登记标的物的信息取得标的物的目的不能实现。综上，蓬江法院（2017）粤0703执异15号执行裁定认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。
本院对蓬江法院查明的事实予以确认。
本院另查明，蓬江法院在淘宝网司法拍卖网络平台××江门市××室及××室的土地使用权来源为出让。
本院认为，本案的争议焦点是蓬江法院的拍卖依法应否撤销。司法拍卖应当依照法律、司法解释的规定进行公告，其中，司法拍卖公告的内容是否符合法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物的瑕疵予以明示等方式进行审查。本案中，蓬江法院在司法拍卖平台公示江门市蓬江区××及××的土地使用权来源为出让，但上述房产对应的土地使用权证记载土地使用权来源为划拨。由于不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，土地使用权的来源信息应当以不动产土地使用权登记证为准，因此，蓬江法院在拍卖前未能准确披露拍卖标的物的土地使用权来源信息，属于未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物状况进行如实公告的情形。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，须经有关部门批准，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，蓬江法院对拍卖标的物状况的告知瑕疵足以影响陈志良对拍卖标的物价值做出正确判断，且陈志良竞得本案拍卖标的物后，须办理拍卖标的物的土地使用权出让手续，并要缴纳相应的土地使用权出让金，这明显增加陈志良的拍卖成本，损害陈志良的利益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。……”的规定，蓬江法院裁定撤销拍卖合法有据，并无不当。复议申请人中国银行股份有限公司江门分行的复议请求理据不足，本院不予支持。蓬江法院（2017）粤0703执异15号执行裁定的裁决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人中国银行股份有限公司江门分行的复议申请，维持江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703执异15号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 温友华
审判员 李炎途
审判员 杨维国
二〇一七年六月五日
书记员 刘 鑫