江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3612号
原告徐州新东方物业管理有限公司，住所地在本市鼓楼区中山北路和祥和路交叉口荷风雅致小区24#-1层。
法定代表人戴祥，该公司经理。
委托代理人尚玉强，该公司副经理。
委托代理人许礼，该公司副经理。
被告张云海。
原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）诉被告张云海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托代理人许礼、被告张云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新东方公司诉称，我公司系被告所在的徐州市云龙区君悦园小区的物业管理服务公司，2008年9月21日，我公司和徐州军安房地产开发公司签订君悦园物业管理服务合同，合同约定：由我公司为被告所在小区提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主委员会成立，物业服务费为多层住宅0.43元／月／平方米、小高层住宅0.86元／月／平方米、多层阁楼0.26元／月／平方米、小高层阁楼0.26元／月／平方米，上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月的10日前交纳6个月的物业服务费。2009年8月，被告与我公司签订物业管理服务协议书，协议就双方的权利义务、物业管理服务内容、要求标准、公共服务费、违约责任等进行了约定。被告房屋建筑面积132.96平方米，每月应付物业服务费114.30元。我公司按照约定为被告提供了物业管理服务，但被告尚欠2010年7月至2014年10月的物业服务费5869元。根据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费1‰交纳违约金，被告应支付违约金3551元。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费5869元、违约金3551元。
被告张云海辩称，2009年9月我和原告签订物业管理协议时没有街道办事处的监督，协议书上未加盖原告公司印章或法定代表人签字。同年9月9日我交纳了一年的物业服务费和公共水电押金等，9月12日办理的上房手续。我对原告计算的物业费欠费时段、欠费金额有异议，我只欠原告2010年9月至2014年9月的物业费，2010年10月房屋装修结束后我一直未入住使用房屋，物业费应按70%交纳。原告仅是通过打电话或在房门上张贴催缴通知，未派人找我协商交纳物业费事宜。2011年3、4月份我到君悦园看房，发现卫生间地漏等处往外冒粪水，因为上下水管道堵塞，我向原告反映，原告却让我等待。后我自行出资维修改造了下水管道，这部分费用应由原告承担。我家单元门是非可视电控楼宇对讲门，单元门损坏无法关闭，原告派人修理加固，仍是无法锁闭。我家是一楼，房门在电梯间里面，存在很大安全隐患。我多次找原告协商交纳物业费、退还公共水电押金、下水管道费用负担问题，原告不是推诿，就是让我全额交纳物业费。2014年原告将我家窗户护栏上的杂草清理干净后，我按70%交纳了2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业费。原告未尽到物业管理服务义务在先，我不承担违约金。
经审理查明，2009年8月，原告新东方公司（甲方）和裘升志（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：物业管理服务内容房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼板、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间走廊通道、门厅、庭院、梁柱、车库等；设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、消防设施设备、水箱、电视天线、避雷装置等；设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、泵房、电话分线间、照明路灯等；绿地的养护和管理；公共环境卫生管理包括物业共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集以及本物业外墙面的保养和外围区域的清洁卫生工作；车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括本物业的安全监控，外围巡视，门岗执勤及内外巡视；物业管理服务要求标准房屋外观完好、整洁；设备运行正常、无事故隐患，资料档案齐全；房屋及设施设备的维修、养护、检修、保养制度完备；公共环境垃圾日产日清，无乱贴乱画，公共部位保持清洁；绿地合理分配，无破坏、践踏及随意占用现象；交通秩序无乱停放机动、非机动车，车辆运行管理有序；24小时保安制度，物业内无重大事故；物业管理公共服务费用乙方交纳时间上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月10日前交纳6个月的服务费，按建筑面积收取，多层住宅0.43元／月／平方米，小高层0.86元／月／平方米，阁楼0.26元／月／平方米，生活垃圾处理费12元／户／年，装修垃圾处理费1元／平方米／户，预收公共水电费小高层500元／户，多层住宅200元／户；委托管理期限自乙方上房之日起到业主委员会成立之前，按与开发公司签订的委托合同办理。双方还就权利义务、代收代缴服务、违约责任等其他事项进行了约定。物业管理服务协议签订后，原告新东方公司即开始为被告进行物业的管理和服务，2014年8月原告终止为君悦园小区提供物业服务。因君悦园小区4#-2-101室房屋实际购买人为被告张云海，房屋建筑面积132.96平方米，其在2009年9月办理上房手续并向原告交纳物业费1267元、公共水电费500元，尚欠2010年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费132.96平方米×0.86元／月／平方米×48个月≈5489元。
另查明，原告新东方公司在为君悦园小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，主要表现在：原告未能对小区的草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，致使树木、花草枯萎；小区的供暖温度不达标；电梯存在故障，应急电话系统毁坏，不能正常使用；对小区重点区域、重点部位未能及时巡查；门禁系统损毁未及时维修或不予维修；不能完全疏通小区内公共雨、污水管道。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2009年8月原告新东方公司和裘升志签订的物业管理服务协议合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告张云海为君悦园小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告新东方公司在为君悦园小区提供物业服务期间未能按照中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准及物业服务合同中约定的服务质量标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，又因被告对房屋进行装修后一直未入住使用房屋，本院确定被告应向原告交纳的物业费为5489元×80%×70%≈3074元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付违约金。被告又辩称其自行出资维修改造下水管道的费用应由原告承担，未提供证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张云海应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费3074元。
二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司要求被告张云海支付违约金3551元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担10元、被告张云海负担15元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十月二十八日
书记员 崔朝宇