上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终722号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨利，女，1988年8月15日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住上海市闵行区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马嘉星，男，1990年7月15日出生，汉族，户籍地山东省苍山县，现住上海市闵行区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何小英，女，1985年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：钱瀚，上海鼎善律师事务所律师。
上诉人杨利、马嘉星因与被上诉人何小英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初22088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨利、马嘉星及其委托诉讼代理人丁龙兵、被上诉人何小英的委托诉讼代理人钱瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨利、马嘉星上诉请求：撤销一审判决第二项至第五项，依法改判。事实和理由：1.双方约定剩余房款以银行贷款方式直接支付，中国银行已经批准贷款并办理抵押登记，由于何小英未按合同约定迁出户口导致中国银行不能发放贷款。一审法院认定杨利、马嘉星在中国银行不放贷的情况不及时另行筹款构成违约，缺乏依据。杨利、马嘉星在一审中始终表示可以支付剩余房款，也要求继续履行合同，并于2017年4月21日将90万元（人民币，下同）交至一审法院的账户，并表示随时可以支付剩余的8万元，故不存在违约行为。2.由于何小英的违约行为，导致杨利、马嘉星须另行向其他银行申请贷款，何小英应赔偿杨利、马嘉星由此产生的贷款手续费和利息损失。3.一审法院审理期限严重超期，导致杨利、马嘉星承担不必要的违约责任和经济负担，杨利、马嘉星已于2017年4月21日将90万元交至一审法院的账户，并承诺随时可以支付剩余的8万元，故违约责任应计算至该日。4.一审法院没有遵循公平公正原则，在自由裁量违约金的标准上失衡，更无视何小英是违约方的事实。双方约定违约金标准为日万分之五，一审法院判决何小英按日万分之一的标准承担违约责任，却对作为守约方的杨利、马嘉星判决按照日万分之二的标准承担违约责任，显然不能体现公平公正原则。
何小英一审判决后提起上诉，在二审期间申请撤回上诉并辩称，办理贷款与迁出户口没有关联，何小英配合杨利、马嘉星办理贷款并非其主要义务，贷款延期不是何小英的责任。合同补充条款中约定迁出户口的押金与未迁出户口的违约金，两者相当于定金和违约金的关系，故不能同时适用，如果判决何小英应当承担未迁出户口的违约金，那么押金就应当予以退还。综上，不同意杨利、马嘉星的上诉请求。
何小英向一审法院起诉请求：杨利、马嘉星支付以140万元为本金从2016年5月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金。之后变更原诉请为从房产过户之次日起计算逾期付款违约金。
杨利、马嘉星向一审法院提出反诉请求：1.判令何小英继续履行与其于2016年2月19日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令何小英支付以房屋总价140万元为本金从2016年3月31日起至2016年4月23日止按日万分之五计算的逾期交房违约金计16,100元；3.判令何小英支付以房屋总价140万元为本金从2016年3月31日起至所涉房屋内的户口全部迁出之日止按日万分之五计算的违约金；4.判令何小英赔偿利息损失239,200元；5.判令何小英赔偿因重新办理贷款而产生的费用25,000元。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX村XX街XX号XX室（以下简称系争房屋）原户籍人员孟某某曾于2015年向公安机关申请迁出该房屋内的户口，后因故未果。杨利、马嘉星的委托律师于2016年7月6日查询到孟某某等原户籍人员仍未迁出。
2016年2月19日，何小英（卖售人、甲方）与杨利、马嘉星（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方同意系争房屋的转让价款共计140万元；甲方于2016年3月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志（第四条）；2016年5月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续（第六条）；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止…（第九条第3款）；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止…（第十条第3款）等内容。另合同中补充条款（一）中载明，甲方于2016年3月30日将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》；甲方承诺于交房前向房屋所有地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，直至全部户口迁出为止乙方支付甲方户口押金15万元，此笔款项从首付中扣除；贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方；乙方于签订本买卖合同30日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任等内容。合同中附件三付款协议载明，乙方于2016年1月30日支付甲方定金10万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款32万元直接支付予甲方；乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款98万元支付予甲方等内容。
2016年2月19日，何小英（甲方）与马嘉星（乙方）签订《协议》，约定甲方将乙方首付款42万元中拿出15万元整给乙方作为该房屋的户口押金无息，待甲方将该房屋内全部户口迁出后再由乙方将15万元交还给甲方。
杨利、马嘉星向中国银行股份有限公司申请房屋贷款，双方签订《个人二手住房贷款合同》，载明贷款金额为98万元，贷款期限从2016年4月1日至2036年5月1日，在参考利率基础上下浮12%，若未满足贷款发放条件，贷款人有权拒绝向借款人发放贷款等内容。
2016年4月23日，何小英与杨利、马嘉星办理系争房屋产权过户手续并交接房屋，同时以该房屋为抵押物向中国银行（抵押权人）办理债权数额98万元的抵押登记。上海知亦行律师事务所律师见证双方当事人交易过户过程，并当场传达了中国银行贷款批复上的放款前提条件第3条“要求凭抵押他项权利证明放款且放款前确认抵押物（即买卖标的物）内无户口等内容。
2016年5月10日，系争房屋权利人变更登记至杨利、马嘉星名下。杨利、马嘉星通过微信向对方表示何小英承诺户口5月底肯定能迁走，现在未迁走导致银行不能放款，希望能解决好户口问题，15万元户口迁走就给，银行贷款98万元也会到账等内容。何小英则回复履约机会已失效，现追究违约责任并要求对方停止装修等内容。之后何小英诉至一审法院要求解除合同，杨利、马嘉星要求继续履行合同。
2017年2月13日，马嘉星（甲方）与上海XX有限公司（乙方）签订《咨询顾问服务协议》，载明乙方介绍适合甲方办理消费贷款的银行，甲方按照贷款金额支付咨询费25,000元等内容。之后该公司出具25,000元的收据。2017年3月1日，经公证杨利、马嘉星（借款人）与中国民生银行股份有限公司（贷款人）签订《借款合同》，载明借款金额为100万元，借款期限为180个月，自2017年3月1日起至2032年3月1日止，借款用途为个人综合消费，按照中国银行公布同期贷款基准利率上浮40%计年利率6.86%等内容。此次公证费用为2,000元。2017年4月21日杨利将90万元交至一审法院代管款账户。
一审法院另认定，证人文某、杨某（中介人员）到庭作证。文某述称双方当事人自行协商合同内容，都知道房屋内有没有迁出的户口；该房屋挂牌价140万元，比同地区便宜十几万元；何小英提出因为贷款没有批出来，所以晚交房；杨利、马嘉星提出在3月30日交房，双方通过电话与其沟通达成一致意见，在4月23日交房；何小英说能迁走，但没有承诺一定能将户口迁出，最后约定5月30日将户口迁走等内容。杨某述称，系争房屋挂牌价140万元略低于市场价约5万元；杨利、马嘉星自己看中的房屋，也知道其内有户口，何小英答应可以迁出，拿出15万元作为押金，如果迁不走，归杨利、马嘉星所有；是否以户口全部迁出为放款条件，是部分银行的做法，其在杨利、马嘉星办理贷款时已经告知，并打算由其所在公司代办，但该二人表示自行办理；因为过户时间晚，何小英坚持要求在过户时交房，杨利、马嘉星不同意延迟交房并称已找好装修队，否则要交付违约金；户口迁出问题未约定具体违约金，如果约定的话就不会有金额达15万元的押金等内容。
一审法院认为，双方当事人自愿签订房屋买卖合同及户口押金协议，内容于法无悖，具有法律约束力。现双方对继续履行合同及支付剩余房款98万元形成一致意见，一审法院予以确认。杨利、马嘉星通过举证证明在签约后及时申请贷款并进入审核是否发放贷款的实质阶段等事实，表明该二人在积极履行合同义务，在无证据表明该二人在申请贷款时即已知晓受理银行存在将发放贷款与迁清户口挂钩的情形下，不能认定该二人存在违约事由，且在杨利、马嘉星事后告知未能贷款成功原因的情况下，何小英亦未能及时解决相应户籍问题，故杨利、马嘉星未能以合同约定方式付清尾款存在合理原因，不构成违约。但即使因户口问题妨碍了该二人从中国银行处取得贷款，由于迁清户口属于合同次要义务，在合同中未作特别约定的情况下，与交付房款的主合同义务之间不存在对价关系，买受人不能据此享有拒绝付款的抗辩权。此后杨利、马嘉星通过委托律师进行户籍调查的方式，应当知道其向中国银行申贷已经无望，在此情况下该二人负有及时另行筹款进行支付的义务，但至今未付构成违约，故何小英主张对方负有逾期付款责任之诉请成立。根据上述分析，何小英理应给予对方重新筹款的合理时间，其起算违约金的时间有误，应予调整，一审法院根据原合同中的付款条件及依日常生活经验推断的通常准备时间，酌定从2016年11月1日起算。杨利、马嘉星又提出该项违约金约定比例过高的抗辩理由，由于何小英未能证明其主张的违约金数额与其实际损失相当，故一审法院酌定按未付房款金额98万元的日万分之二利率计算。杨利、马嘉星如何选择贷款银行，系其自主决定的范围，相关贷款银行依何种内部政策决定是否发放贷款，不在何小英签约时可以预见的范围，故何小英对杨利、马嘉星主张因第二次申请贷款产生的各项损失均不承担责任。在合同约定交房时间之前，杨利、马嘉星已按约履行申请贷款义务，何小英无权擅自决定延迟交房，且依现有证据不足以证明双方当事人合意变更合同约定的交房条款，故杨利、马嘉星依约有权主张逾期交房违约金。何小英提出该项违约金过高的抗辩理由，因杨利、马嘉星未能证明其主张的违约金数额与其实际损失相当，一审法院根据实际履行情况以及该地区租价行情等因素，酌定违约金金额为5,000元。何小英未按合同约定按期迁移户口，构成违约，由于讼争押金起到的是担保何小英履行迁清户口义务的作用，并非违约责任的承担方式，杨利、马嘉星依合同中补充条款（一）第10条的约定主张违约责任并无不当，应予支持。何小英提出该项违约金过高的抗辩理由，一审法院考虑到迁移户口完全取决于案外人是否配合，并非何小英可自主决定，且不是合同主义务，在杨利、马嘉星未能证明基于户口产生的损失与其主张金额相当的情况下，根据本案实际情况酌定违约金数额按每日140元计算。
一审法院据此判决：一、确认何小英与杨利、马嘉星就上海市闵行区XX村XX街XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、杨利、马嘉星于判决生效之日起十日内支付何小英剩余房款98万元，以及以该98万元为本金从2016年11月1日起至实际清偿之日止按日万分之二利率计算的逾期付款违约金；三、何小英于判决生效之日起十日内支付杨利、马嘉星逾期交房违约金5,000元；四、何小英于判决生效之日起十日内支付杨利、马嘉星从2016年3月31日起至上海市闵行区XX村XX街XX号XX室内现有户籍全部迁清之日止按每日140元的标准计算的违约金；五、驳回杨利、马嘉星的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,542元，由何小英负担4,658.57元，杨利、马嘉星负担883.43元；反诉案件受理费3,420.71元（已减半收取），由杨利、马嘉星负担3,209.36元，何小英负担211.35元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，一审法院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一、杨利、马嘉星是否存在逾期付款的违约行为及逾期付款违约金应如何计算；二、一审法院酌定何小英应承担的逾期交房违约金及逾期迁户口违约金是否公平合理及何小英是否应当赔偿杨利、马嘉星重新申请贷款的损失。
关于第一个争议焦点，双方在合同中约定杨利、马嘉星以银行贷款方式支付剩余房款，但未限定具体办理贷款的银行。因此，杨利、马嘉星在中国银行因系争房屋的户口问题而不同意放款，且户口没办法解决的情况下，应积极另寻其他银行办理贷款或另外筹款进行支付，但其至今未支付何小英剩余房款，违反了合同约定，应支付逾期付款违约金。虽然杨利、马嘉星于2017年4月21日将90万元交至一审法院的账户，但该行为是为了表明其具有继续履行合同和支付房款的能力，而非实际履行付款义务，故一审法院判决逾期付款违约金至实际清偿之日，并无不当。杨利、马嘉星主张逾期付款违约金应计算至2017年4月21日，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，双方约定的违约金过高请求法院调整时，法院系遵循公平和诚实信用原则，同时考量合同履行程度、违约方的过错等因素进行调整。本案中，一审法院根据本案的实际情况对逾期付款违约金、逾期交房违约金及逾期迁户口违约金的调整，均符合上述调整原则，金额亦属合理。故杨利、马嘉星主张一审法院在自由裁量违约金的标准上失衡，本院不予采纳。杨利、马嘉星关于一审法院超审限审理的主张，亦缺乏依据，本院不予采纳。关于何小英是否应当赔偿杨利、马嘉星重新申请贷款损失的争议，一审判决已作充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。
综上所述，杨利、马嘉星的上诉请求，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,302.15元，由上诉人杨利、马嘉星负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年四月二十五日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……