浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初11543号
原告叶毕娟，女，1982年7月22日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被告周国良，男，1964年7月5日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。
被告陈蓉香，女，1964年11月15日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。
上述两被告共同委托代理人（特别授权代理）楼震荣，浙江龙山律师事务所律师。
原告叶毕娟与被告周国良、陈蓉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理。依法由代理审判员赵珠艳适用简易程序独任审判，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行审理。原告叶毕娟、两被告及委托代理人楼震荣两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告周国良房屋动迁，签约选购了绸缎小区10幢2单元103室。2009年8月1日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定被告周国良同意将原绍兴县柯桥绸缎小区10幢2单元103室的房屋转让给原告，建筑面积为82.17平方米。双方同意，上述房屋的成交价款为296000元。当日原告支付定金6000元。8月18日，原告以汇款形式将290710元汇到被告账户，双方同意，办理过户手续时，被告周国良全力协助乙方办理有关证件，点交原告，由原告出具收到凭证，在办理房产权转移过户登记时，如需要被告周国良出面处理，不论何时被告应予协助。原告在2013年通过他人得知，被告周国良办理了涉诉房屋的房产证，在当年即电话联系被告周国良要求办理过户手续，催促被告履行合同义务。两被告告知原告，现在绸缎小区房价已涨，同小区同类房产交易过户时有买家给卖家合同外补偿，要求原告提供额外补偿，否则拒绝办理过户手续。原告认为这是无理要求，与合同相悖，双方发生矛盾。时至2016年11月25日，两被告未配合原告办理103室房屋过户手续，其行为已构成违约。由于两被告未配合原告及时办理过户手续，直接影响原告叶毕娟利用103室房屋产权办理抵押贷款手续。原告在柯桥工作多年，为获稳定住所，向袁如芳借款25万元，用于购买绸缎小区10幢2单元103室。为此，原告顶着每月支付2500元利息，咬牙买下涉诉房屋。自从购买后，原告每年关注房产证办理情况，多次在网上查询房产证办理进度。最终获悉被告周国良办理了房产证。原告亦未2013年被告周国良办理房产证后会积极配合办理过户事宜，将103室过户到自己名下。原告也可向银行办理抵押获得贷款。但两被告明确表示需额外支付款项补偿，否则拒绝原告的合法要求。两被告拒绝办理过户手续，直接导致原告无法办理银行抵押手续，获得银行贷款，每年多承担利息损失14625元，迄今累计49968.75元。原告小孩2016年9月需上幼儿园小班，涉诉房屋内有公办幼儿园可以提供上学机会，报名时要求家长携带房产证原件和复印件。由于两被告未配合办理过户手续，导致原告小孩无法就读该幼儿园，不得不就读民办幼儿园。两者差额5900元。按2013年被告办理房产证时间计算，被告完全有充裕的时间协助原告办理房屋过户手续。在长达3年多的时间里，被告始终对办理过户事宜置之不理，导致原告合法权益得不到保障。在多次协商中，两被告多次表示要求补偿，或退还原购房款重新出卖。从性质上讲，两被告没有按期完全交付103室房屋。根据双方签订的房屋买卖合同第七条违约责任，甲方不能按期向乙方交付房屋及迁出户口，每逾期一日，违约一方向对方支付购房款总价在百分之三的违约补偿金。鉴于被告以合同外额外补偿5万元、再卖103室为要挟，恶意拖欠过户，性质极为恶劣。原告认为被告应当根据合同违约责任条款进行补偿。由于逾期长达3年以上，违约补偿金远远超过房屋成交总价，也超过现有房屋价值。原告本着善意，要求被告支付购房总价百分之五十即148000元作为补偿。原告购买房屋是为安定居所使用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成诸多损失。原告诉至本院，请求判令被告赔偿原告损失合计64400元，依法补偿原告148000元，合计212400元；两被告立即配合原告办理过户手续；因本案产生的相关费用均由被告承担。
两被告答辩称：1、原告第一项诉请要求赔偿损失，补偿款项没有法律依据和合同依据，被告请求予以驳回。被告已经于2009年8月份将房屋交付原告，并也迁出了户口。原告也早使用房屋，现在也出租获得收益。要说损失，被告才使损失方。对于过户手续问题，在签订合同时本来双方就是没有约定期限的，迟与早并不影响原告的使用和收益。原告请求补偿21万元，几乎要要求被告送给原告涉诉房屋，这没有法律依据和合同依据，理应驳回。2、原告的第二项诉讼请求，要求被告配合原告办理房屋过户手续。被告认为首先应重新对合同的效力予以审查。其次如合同认定有效，是双方相互配合的问题。原告应当主动配合，按照合同，房屋交付前的费用由被告承担，房屋交付后产生的费用应当由原告承担。被告在房屋交付前的费用都已经自行承担了，然原告不愿意承担房屋交付后的费用，这些费用包括房屋交付后仍由被告户名支付的电费、物业管理费、原告装修垃圾处理费、防盗窗装修费、契税，合同约定由原告承担的原租户的违约金等等。有凭据的费用有6218.77元。虽无凭据但存在事实的有4500元，总共10718.77元。原告不支付应当承担的费用，是双方存在矛盾的根源。被告只是协助作用，而不是把双方配合的责任推到被告一方来。第三，如果法院审查合同无效，则原告返还房屋，被告返还房款。或者合同虽然有效，但既然双方合作不愉快，被告也愿意解除合同。3、原告诉状提及的，房屋涨价，周边类似买房人对卖家进行合理适当的补偿的情况也是事实。被告也并非向原告提过分的要求，只是原告应该付的付清外，象征性的补贴一点也不算过分。请求法院协调原告补偿2-3万元，以慰被告之心。4、原告未按合同约定的时间支付房款，应承担违约责任。按照房屋买卖合同第三条约定，房款于2009年8月16日一次性付给甲方。实际原告是在2009年8月18日付的款，逾期二日，按合同第七条第2款约定，应当承担房价的6%的违约金。5、以后过户是双方达成的一致意见。被告办了房产证后，原告打被告周国良电话是，双方为了当时办理过户手续税收过高，而达成过一段时间再办理过户手续的约定。因为房产过户税收由原告负担，周国良表示房子反正已经交付给原告，推迟过户可以减轻原告的税负。所以原告也予以认可，而且合同也是没有约定办理过户手续的时间。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2009年8月1日，原告与两被告签订房屋买卖合同，约定被告周国良（甲方）同意将具有合法产权的坐落在绍兴市柯桥区绸缎小区10幢2单元103室的房屋转让给原告叶毕娟（乙方）所有。建筑面积为82.67平方米。车棚、水电、管煤、有线归乙方所有。上述房屋成交价为净得296000元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币6000元整作为购房定金。房款协商在本合同生效之日起于2009年8月16日内，乙方分一次付给甲方。甲乙双方约定办理过户手续时，全力协助乙方办理有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告，如需要甲方出面处理的，不论何时甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。甲乙双方合同签订后，乙方中途违约，购房定金归甲方所有。甲方中途违约，应向乙方返还双倍定金。其中违约金的70%付给违约者的对方，违约金的30%付给中介方。甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费及其它一切费用由乙方承担。现103租房者500元违约金由乙方付清。合同还对其他事项进行了约定。原告及两被告均在该合同上签字确认。原告于签订合同当天支付给被告6000元，2009年8月18日原告存入被告周国良账户290710元。被告在收款后第二天将涉诉房屋钥匙交给原告。被告于2013年5月30日领取了涉诉房屋的房屋所有权证。现原告诉至本院，要求被告协助原告办理不动产转移登记手续。
以上事实由原告提供的收条及中国建设银行回单各1份、房屋买卖合同1份、房屋拆迁产权调换协议1份，被告提供的产权证、土地证各1份、房屋买卖合同1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。原告提供的往来款票据复印件1份，被告提供的电费发票1份、物管费发票1份、税费发票1份、往来款票据1份，本院对真实性予以确认。原告提供的借条，本院无法审核其三性，不予认定。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，双方主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案中，原告向被告支付了购房款，被告将涉诉房屋交付给了原告，在此过程中，原告虽逾期支付购房款，但未构成根本性违约，故对被告辩称原告构成根本性违约的意见，不予采纳。根据双方合同约定，在办理房屋产权转移过户登记时，被告应协助原告办理。本案中，被告已于2013年5月30日已领取了房屋所有权证，现原告要求被告协助其办理转移登记手续，尚属合理，本院予以支持。关于原告主张，因被告怠于履行合同义务，造成原告损失，要求被告赔偿，但其未提供充分有效的证据证明原告确因被告的行为造成了损失，故其应承担举证不利的法律后果，对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。关于原告要求被告按照房屋买卖合同第七条约定支付违约金的诉请，本院认为，根据双方的合同约定，甲方不能按期向乙方交付房屋及迁出户口，每逾期一日，违约一方向对方支付购房总价款的百分之三的违约补偿金，根据该条款的约定，只有被告存在未按期向原告交付房屋和迁出户口的情况下，才应当支付违约金。但原告未举证证明被告存在上述违约的情形，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称，原告应当支付被告相应由其代为支出的电费、物管费等，并向被告支付逾期付款的违约金，本院认为该辩称意见属于反诉请求，但其未在法律规定的期限内向本院提起反诉，故本院不做处理。关于被告辩称，其支出的契税费用应由原告承担，本院认为，根据双方合同约定，甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费及其它一切费用由乙方承担，即在被告协助原告办理不动产转移登记手续时产生的税费等费用应由原告自行承担，但不包括被告因取得房屋所有权证而产生的税费，故被告要求原告承担该笔费用，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告周国良、陈蓉香应于本判决生效之日起三十日内协助原告叶毕娟办理位于绍兴市柯桥区华舍街道绸缎小区（梅园）10幢103室房屋（建筑面积82.67平方米）的不动产转移登记手续；
二、驳回原告叶毕娟的其他诉讼请求。
本案案件受理费8800元，由原告叶毕娟负担3591元，由被告周国良、陈蓉香负担5209元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 赵珠艳
人民陪审员 万春霞
二０一七年五月二十三日
书 记 员 徐 薇
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。