广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第603号
原告陈春胜，男，汉族，住广东省乐昌市，身份证号码：×××0453。
被告陈沛燃，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××8419。
委托代理人陈炎坚，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告陈春胜诉被告陈沛燃物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由审判员麦燕红适用简易程序独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈春胜及被告陈沛燃的委托代理人陈炎坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告为佛山市禅城区轻工北七街8号骏鹏大厦（以下简称涉案小区）的业主。原告在取得佛山市禅城区张槎街道东便社区居委会和佛山市骏鹏大厦业主委员会同意下，从2011年1月开始承包涉案小区三楼平台以上住户的物业管理工作。2014年1月20日，原告与佛山市骏鹏大厦业主委员会续签《骏鹏大厦物业承包合同》，约定将位于涉案小区三楼平台以上住户面积共计10131.37平方米的物业（共133个住户）承包给原告管理，原告负责该物业日常安保、卫生清洁及三楼平台绿化等工作。承包期为二年，自2014年1月26日起至2016年1月25日止。物业管理费按各户建筑面积计算，每平方米0.8元。公用水、电费由原告垫付并按各户建筑平方数共同分摊。物管费和分摊水电费按季度以现金形式结算一次。被告拖欠原告物业管理费及分摊电费，经原告多次催要没有交纳，请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业管理费878.20元及公摊电费30.80元，合共909元，并从起诉之日起计付利息至还清款项之日止；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告支付利息的诉请，并明确第一项诉讼请求被告欠费的起止时间及计算方法：1、物业管理费：被告欠费时间从2014年4月至2015年3月，共12个月；物业管理费按0.8元／平方米／月计算，每季度收取一次。2、公摊电费：每半年计算一次，将半年公用电费总额按每户分摊，涉案小区共134套房屋，但由于其中一个业主购买了两套房屋打通为一个套间使用，因此按133户进行分摊公用电费，具体欠费金额为，被告从2013年10月至2015年2月欠公摊电费共30.80元（2013年10月至2014年3月公摊电费为1955.10元，除以133户，每户分摊的电费为14.70元；2014年4月至9月公摊电费共1170.40元，除以133户，每户分摊的电费为8.80元；2014年10月至2015年2月公摊电费共957.60元，除以133户，每户分摊的电费为7.20元）。
被告辩称：一、被告确认原告主张物业管理费欠费起止时间，但不同意原告按0.8元／平方米／月的标�收取物业管理费。理由：1、原告没有物业管理资质；2、在2014年1月20日前，涉案小区没有召开业主大会，业主没有同意按0.8元／平方米／月的标准交付物业管理费。直至2014年4月初才召开业主大会讨论物业管理费的交付标准，但没有结果。5月底，原告自行决定按0.8元／平方米／月的标准收取物业管理费。因此，2014年1月20日的物业承包合同是伪造的，没有法律效力；3、原告收取物业管理费的标准不统一；4、原告在管理涉案小区的过程中中途离开岗位，保安室没有人值班，公共卫生不清洁，原告提供的物业服务不达标。综上，如果原告现在有相关营业执照及物业管理资质，被告同意按0.7元／平方米／月的标准缴纳物业管理费。二、对于原告主张的公摊电费的欠费的起止时间及计算标准无异议，被告亦同意支付。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.原�身份证、被告人口信息查询表各一份。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2.佛山市禅城区房地产登记信息查询结果一份。拟证明被告是佛山市禅城区轻工北七街8号骏鹏大厦的业主。
3.骏鹏大厦物业承包合同两份、东便居委会及骏鹏大厦业委会出具的证明一份。拟证明原告有资格对小区进行管理，被告应当缴纳物业管理费。
4.电费信息单、发票、收据。拟证明物业管理费及电费的具体金额。
5.表决书一份。拟证明1-8号梯的业主同意按0.8元／平方米的标准收费。
6.2014年的物业清单、物业支出具体清单各一份。拟证明原告对涉案小区进行了物业管理。
诉讼中，被告提交以下证据。
1.2011年1月25日的告示、2014年1月20日骏鹏大厦物业承包合同、2014年7月30日东便居委会及骏鹏大厦业委会出具的证明、2014年12�30日的起诉书各一份。拟证明原告伪造合同，涉案小区业主从来没有就0.8元／平方米／月的收费标准进行投票。
2.收据一张。拟证明被告在2014年第一季度分别按0.6元／平方米／月或0.8元／平方米／月的标准进行缴费。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：一、原告提供的证据，被告对证据1、2、4没有异议，本院对上述证据的真实性予以采信。被告对证据3、5、6有异议，但未能提供证据予以反驳，并对证据5中其家属的签名予以确认；且原告提供了该3组证据的原件予以核对，该3组证据形成证据链，足以证明原告与涉案小区的业主委员会签订物业管理合同，由原告对涉案小区进行物业管理，故本院对证据3、5、6予以采信。二、原告对被告提供的证据的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以采信。
综合本院采信的证据以�庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
涉案小区有134套房屋，被告是涉案小区2梯502房（建筑面积91.54平方米）的业主。
2011年1月31日，原告（乙方）与佛山市骏鹏大厦业主委员会（甲方）签订《骏鹏大厦物业承包合同》，约定甲方将位于涉案小区三楼平台以上住户面积共计10131.37平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业的日常安保、卫生清洁及三楼平台绿化等工作；承包期限为三年，从2011年1月26日起至2014年1月25日止；甲方每个月需向乙方支付物业管理费用，管理费以各户建筑面积计算，0.6元／平方米，物业管理费可采取每一季度结算一次的现金支付方式；公用水、电费由甲方按户建筑面积平方数共同分摊。除大的维修费用外，其他日常维护费用由乙方负责。签订合同后，原告根据上述合同的约定对涉案小区进行物业管理。
2014年1月5日，佛山市骏鹏大厦业主委员会就下一个合同期（两年）的物业管理费升为0.8元／平方米／月向涉案小区的业主发出《表决书》征询意见。根据原告提供的《表决书》反映出涉案小区的104户业主表示同意物业管理费升为0.8元／平方米／月，6户业主（包括被告在内）表示不同意。
2014年1月20日，原告（乙方）与佛山市骏鹏大厦业主委员会（甲方）续签《骏鹏大厦物业承包合同》，内容除了承包期限变为二年，即从2014年1月26日起至2016年1月25日止；物业管理费变为0.8元／平方米／月外，其他内容与2011年的合同一致。续签合同后，原告继续对涉案小区进行物业管理，每季度按0.8元／平方米／月的标准向业主收取物业管理费，每半年根据公用电费总额按133户（涉案小区共134户，但由于其中一个业主购买了两套房屋打通为一个套间使用，因此按133户进行分摊共用电费）平均分摊的标准向业主收取公摊电费。涉案小区的大部分业主按上述标准向原告支付物业管理费和公摊电费。
2014年3月，原告向被告出具收据：“今收到2梯502房（面积91.48平方米）1-3月份物业管理费（1月份25天按0.6元计45.75元，另5天按0.8元计12.20元；2-3月份146.40元）共204.30元。”
2014年7月30日，佛山市骏鹏大厦业主委员会出具《证明》：兹证明在东便居委会的协调下，涉案小区业主委员会一致同意，将涉案小区的物业管理发包给原告经营。佛山市骏鹏大厦业主委员会在《证明》上盖章，佛山市禅城区张槎街道东便社区居委会在《证明》上加注：“情况属实”并盖章。
被告从2014年4月开始至2015年3月欠物业管理费；从2013年10月至2015年2月欠公摊电费。2013年10月至2014年3月公摊电费为1955.10元，2014年4月至9月公摊电费共1170.40元，2014年10月至2015年2月公摊电费共957.60元，原告已代涉案小区的业主缴纳了上述公摊电费。
诉讼中，原告表示其没有从事物业管理的资质，亦没有成立物业管理企业或挂靠有资质的物业管理公司，只是由其聘请清洁工、保安员与其一齐对涉案小区进行物业管理；在原告对涉案小区进行物业管理的5年时间内，涉案小区从未发生损害业主人身、财产的事件，原告的物业管理符合合同的约定。被告表示：原告确实在涉案小区进行物业管理，但原告提供的物业服务不达标；被告曾向原告支付物业管理费及公摊电费。
本院认为，根据查明的事实，原告与佛山市骏鹏大厦业主委员会签订的《骏鹏大厦物业承包合同》实质为涉案小区的业主委员会代表涉案小区的业主就涉案小区的物业管理与原告签订的物业服务合同，本案系物业服务合同纠纷。
关于《�鹏大厦物业承包合同》的效力问题。原告在起诉前没有依法成立具有独立的法人资格的物业管理活动的企业，亦没有取得相应物业管理资质，因此其与佛山市骏鹏大厦业主委员会于2014年1月20日签订的《骏鹏大厦物业承包合同》违反了《物业管理条例》第三十二条关于“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，该合同为无效合同。被告关于原告伪造上述合同的抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于被告是否应向原告支付物业管理费和公摊电费问题。虽然合同无效，但原告已向涉案小区的业主提供了物业服务，被告在2014年4月前已向原告支付物业管理费及在2013年10月前支�了公摊电费，应视为被告以实际行为接受了原告的物业管理服务，本案双方形成事实上的物业服务合同关系。因此，被告应向原告支付物业管理费和公摊电费。关于物业管理费收费标准问题。原告主张按0.8元／平方米／月的标准收取物业管理费，依据为《骏鹏大厦物业承包合同》。被告不同意原告的主张，认为如果原告有相关执照及资质，则同意按0.7元／平方米／月的标准缴纳物业管理费。对此，本院认为，首先，虽然《骏鹏大厦物业承包合同》无效，但在签订该合同前，涉案小区的业主委员会就0.8元／平方米／月收费标准向涉案小区的业主进行征询，大部分的业主表示同意从2014年1月开始按该标准向原告支付物业管理费。在签订该合同后，大部分的业主按该标准向原告支付物业管理费，被告亦按该标准向原告支付了2014年1月底至3月的物业管理费。上述事实说明涉案小区的大部分业主同意按该标准支付物业管理费。其次，虽然被告抗辩认为原告没有提供与0.8元／平方米／月相应的物业服务，但没有提供证据证明其主张，原告对此亦予以否认，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。综上，本院确认原告主张按0.8元／平方米／月收取物业管理费合理，本院予以支持。关于公用电费的分摊计算标准问题。虽然《骏鹏大厦物业承包合同》约定公用水、电费由业主按户建筑面积平方数共同分摊，但在实际管理过程中一直采取每半年根据公用电费总额按133户平均分摊的计算标准向业主收取分摊电费，对此被告没有异议，故本院确认该计算标准。综上所述，被告欠交物业管理费和公摊电费，应按本院确认的标准支付：被告应向原告支付2014年4月至2015年3月物业管理费878.78元（91.54平方米＊0.8元／平方米／月＊12个月）、2013年10月至2015年2月公摊电费30.70元{（1955.10元／133户=14.70元）＋（1170.40元／133户=8.80元）＋（957.60元／133户=7.20元）}。原告主张物业管理费为878.20元，属原告对自己民事权利的处分，本院予以确认；原告诉请公摊电费超出部分，本院不予支持。即被告应支付款项合计908.90元；
原告撤回第一项诉讼请求中要求被告支付利息的诉请是合法处分自己民事权利和诉讼权利，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第一款第（五）项、《物业管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈沛燃于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告陈春胜支付2014年4月至2015年3月物业管理费878.20元、2013年10月至2015年2月公摊电费30.70元，合计908.90元；
二、驳回原�陈春胜的其他诉讼请求。
被告陈沛燃如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告陈沛燃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 麦燕红
二〇一五年五月八日
书记员 吕玲玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
《物业管理条例》
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。