襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0691民初2130号
原告（反诉被告）：东风汽车公司襄阳管理部，住所地：襄阳高新技术产业开发区车城大道。
负责人：王非，东风汽车公司襄阳管理部主任。
委托诉讼代理人：邹继红，湖北晓格律师事务所律师。代理权限为代为办理立案手续，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为举证、质证，进行辩论，进行调解，代收法律文书。
被告（反诉原告）：湖北襄管物流有限公司，住所地：襄阳高新技术产业开发区名城路西侧。
法定代表人：刘臣，湖北襄管物流有限公司总经理。
委�诉讼代理人：熊良俊，湖北百龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉等特别授权。
原告（反诉被告）东风汽车公司襄阳管理部与被告（反诉原告）湖北襄管物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东风汽车公司襄阳管理部的委托诉讼代理人邹继红，被告（反诉原告）湖北襄管物流有限公司的委托诉讼代理人熊良俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东风汽车公司襄阳管理部向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的《房屋土地租赁合同》及补充协议；二、被告立即腾退其租用原告的房屋、土地并恢复原状；三、被告立即支付原告房屋土地租金515240元及违约金（以515240元为基数，自2016年3月2日起至付清之日止，按月利率2%计算）；四、案件受理费由被告负担。庭审中，原告增加其房屋租金请求为要求被告支付截止2017年5月31日的房屋租金645880元及以645880元为基数自2016年3月2日至付清之日止按月利率2%计算的违约金，并要求被告继续支付租金至房屋、场地实际腾退之日。事实及理由：2014年3月1日，原告所属东风汽车公司襄阳热电厂作为甲方与被告作为乙方签订《房屋土地租赁合同》，由被告租赁原告位于襄阳高新技术产业开发区富康大道恒通院内的房屋土地，用于仓储物流项目。租赁期限为20年，即自2014年3月1日起至2034年2月28日止。合同约定：2014-2024年年度租金为387240元。乙方须于每年的3月1日前一次性支付当期年度租金。合同还约定乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金。乙方拖欠应交纳租金达1个月的，甲方可终止合同并收�租赁区域。合同签订后，原告即按约定将房屋土地等交付给了被告。此后，双方又签订了租赁合同、补充协议，对租赁合同的面积、租金等作了部分调整，但被告在约定支付租金的2015年3月1日、2016年1月1日、2016年3月1日，并没有按合同约定向原告支付应交的租金，拖欠租金达515240元。原告分别于2016年2月24日、2016年3月1日、2016年3月8日多次向被告发出了《租金催款通知函》，要求被告及时按合同约定支付租金，但被告却对原告的通知不予理睬，至今未支付，故原告起诉至法院，请求依法裁决。
被告湖北襄管物流有限公司辩称及反诉诉称：一、东风汽车公司襄阳热电厂不是自然人、法人和其他组织，其作为《房屋土地租赁合同》的出租方主体不适格；二、原告没有对外出租的职能和授权，故《房屋土地租赁合同》及补充协议属于无效合同，原告授意东风汽�公司襄阳热电厂与被告签订合同，其法律责任应由原告承担；三、因原告拒不配合被告办理建设仓库的相关手续，违约在先，致使被告在完成了图纸设计、地质勘探、建设工程预算后，对相关的余下建设手续长期不能办理，给被告造成巨大经济损失，故被告才不付租金；四、因被告未实际使用6500平方米土地，每年都多付了租金，其中第一年度多付273000元，第二年度多付117000元，共计390000元，原告应当予以返还，同时，2016年3月至2017年3月的租金中也应当扣除土地租金195000元，因原告违约在先，被告有权终止合同履行，不支付租金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。并提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告装修维修费、图纸设计费、地质勘察费、建设工程预算费、改建平整费等各项经济损失1348494.58元；二、反诉被告返还多付的租金390000元；三、反诉诉讼费由反诉被告负担。事实及理由：2014年3月1日，东风汽车公司襄阳热电厂和反诉原告签订《房屋土地租赁合同》，合同第一条约定乙方承租甲方的租赁物用于仓储物流项目，年度总租金为387240元，其中土地面积9100平方米，租金273000元，房屋面积1020平方米，房屋年久失修，且为砖瓦结构，需大量维修方可使用，房屋租金为114240元；第七条约定，乙方确需建设不影响甲方权益的，必须征得甲方的书面同意并办理法定审批手续。2015年3月18日，双方签订《房屋土地补充协议》，将出租土地面积变更为6500平方米，年租金由387240元变更为309240元。合同签订时，反诉被告及东风汽车公司襄阳热电厂均同意反诉原告在现承租的恒通公司建设库房。合同签订后，反诉原告按合同约定支付了2014年3月至2015年3月的租金387240元（含土地租金273000元）和2015年3月至2016年的租金231240元（含土�租金117000元）。因反诉被告的原因，导致反诉原告不能使用土地，故土地租赁费390000元应当返还。另反诉原告投入巨额资金，对承租房地产进行了装修、维修，重新修建了部分地下管道，同时对地上附属物进行了处理，并完成了库房的图纸设计和地质勘探，平整了房屋前后场地。因反诉被告违约在先，其应当赔偿反诉原告的全部经济损失。
本院经审理查明：2014年3月1日，东风汽车公司襄阳热电厂（甲方）与被告湖北襄管物流有限公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于恒通院内的厂房或土地租赁于乙方使用，租赁物面积为房屋1020平方米，土地9100平方米；2.乙方承租甲方的租赁物用于仓储物流项目；3.租赁保证金为100000元；4.租赁期限为20年，即从2014年3月1日起至2034年2月28日止；5.当期年度租金为387240元，其中土地租金为273000元，�屋租金为114240元，2014-2024年度租金为387240元，从2025年起，年度租金在上一年度租金的基础上按3%逐年递增，乙方须于每年的3月1日前一次性支付当期年度租金；6.甲方原则上不允许乙方在租赁的土地上建设任何设施，乙方确需建设而又不影响甲方权益的，必须征得甲方的书面同意并办理法定审批手续，建设相关费用，全部由乙方承担；7.在租赁期内如乙方拟对租赁物进行装修、改建、须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向有关部门申报同意；8.若乙方未按合同约定支付租金及其他任何费用，甲方有权按日以应交租金或其他费用的1%收取滞纳金，如在承担上述违约责任后7日内未支付，甲方将直接从租赁保证金中扣除；9.乙方拖欠应交租金达1个月的，甲方可终止合同并收回租赁区域。
2014年12月25日，东风汽车公司襄阳热电厂（�方）与被告湖北襄管物流有限公司（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于原恒通院内的厂房或房屋租赁于乙方使用，租赁物面积为房屋472平方米，厂房344平方米；2.乙方承租甲方的租赁物用于仓储物流项目；3.租赁保证金为100000元；4.租赁期限为20年，即从2015年1月1日起至2034年12月31日止；5.当期年度租金为128000元，其中房屋租金为66080元，厂房租金为61920元，从起租日的第3年起上涨3%，后每2年在上一年度租金基础上上涨3%，乙方须于每年1月1日前一次性支付当期年度租金；6.若乙方未按合同约定支付租金及其他任何费用，甲方有权按日以应交租金或其他费用的1%收取滞纳金，如在承担上述违约责任后7日内未支付，甲方将直接从租赁保证金中扣除；7.乙方拖欠应交租金达1个月的，甲方可终止合同并收回租赁区域。
2015年3月26日�东风汽车公司襄阳热电厂（甲方）与被告湖北襄管物流有限公司（乙方）签订《房屋土地补充协议》，主要约定：甲方原出租土地9100平方米变更为6500平方米，年租金变更为309240元，付款方式按原合同条款执行，从2025年起，年度租金在上一年度租金的基础上按3%逐年递增。
上述合同签订后，被告湖北襄管物流有限公司分别于2014年4月11日支付租金200000元、4月25日支付租金187240元，2015年1月5日分别支付租金128000元、租赁保证金100000元，3月27日支付租金231240元，共计846480元。2015年3月，被告湖北襄管物流有限公司委托襄阳市城市规划设计研究院对在租赁土地上拟建仓库工程进行设计和规划，并支付设计费35000元。同时，被告湖北襄管物流有限公司因公司经营需要在租赁土地上加盖仓库，与原告一直协商未果，继而拒向原告支付房屋及土地租金。被告湖北襄管物流公司对租赁合同所约定的土地一直未予使用。
2016年2月24日、3月1日、3月8日，东风汽车公司襄阳热电厂分别向被告湖北襄管物流公司发出租金催费通知，要求被告分别缴纳房屋、厂房租金128000元（2016年1月1日至2016年12月31日），房屋及土地租金309240元（2016年3月1日至2017年2月28日），未果，原告起诉至本院，导致本案纠纷。
另查明，东风汽车公司襄阳热电厂原名为东风汽车公司第二动力厂，由原告东风汽车公司襄阳管理部单位直接管理，原告授权其在授权范围内为本单位与外单位签订有关经济合同。
本案诉讼过程中，原告东风汽车公司襄阳管理部委托湖北永业行资产评估咨询有限公司对拟收回的由被告租赁的房屋的装修价值进行评估，该机构于2017年7月18日作出鄂永资评咨字[2017]第WH0008号资产评估咨询报告，该报告的意见为湖北襄管�流有限公司指定的装修资产的评估值为人民币915300元。被告对该鉴定意见无异议。
本院认为：东风汽车公司襄阳热电厂与被告湖北襄管物流有限公司签订《房屋土地租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，依法应当受法律保护。合同签订后，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。因东风汽车公司襄阳热电厂原名为东风汽车公司第二动力厂，由原告东风汽车公司襄阳管理部单位直接管理，原告授权其在授权范围内为本单位与外单位签订有关经济合同。故原告作为委托人，对受托人东风汽车公司襄阳热电厂与被告湖北襄管物流有限公司之间的房屋土地租赁合同享有权利并承担义务。
本案的争议焦点系，东风汽车公司襄阳热电厂与被告湖北襄管物流有限公司之间的《房屋土地租赁合同》及补�协议是否应当解除；原告东风汽车公司襄阳管理部是否应当返还被告湖北襄管物流有限公司土地租金。针对这一焦点，本院认为，《房屋土地租赁合同》及补充协议系当事人在平等自愿的基础上签订的，符合法律规定，合法有效。该合同约定的主要目的系被告租赁原告的土地和房屋进行仓储物流。合同签订后，原、被告就土地加盖仓库一事一直在协商，后因政策原因导致被告未能在租赁土地上加盖仓库，对于该土地，被告一直未予使用，该合同的目的未予实现。原告因被告未交租金而请求解除合同，被告亦同意，故对于原告要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告支付尚欠的租金，并将租赁的房屋和土地返还给原告。故对于原告要求被告支付尚欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。房屋租金的具体计算方式为，自2016年3月1日至�屋返还之日按114240元/年计算的房屋租金，自2016年1月1日至2016年12月31日的房屋厂房租金128000元（扣除被告交纳的保证金100000元，还应支付28000元），自2017年1月1日至房屋厂房返还之日按131840元/年计算的房屋租金。对于原告要求被告支付尚欠土地租金的诉讼请求，因原、被告双方对租赁土地的使用产生争议后，双方并未达成一致，导致被告未实际使用租赁土地，未实现合同目的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告支付违约金，因被告未予支付租金系双方对于土地的使用未达成一致意见，非因被告的过错而导致违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另被告要求原告退还土地租金390000元（2014年度租金273000，2015年度租金117000元），因被告支付上述土地租金，系其在双方就租赁土地的使用产生争议前，自愿履行租赁合同�务的行为，被告也未提供相反证据证明在此期间其就土地的使用未能实现合同目的，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告还要求原告支付装修维修费、图纸设计费、地质勘察费、建设工程预算费、改建平整费等各项经济损失1348494.58元，因原告对于房屋的装修价值委托鉴定机构进行了鉴定，评估价值为915300元，被告对该鉴定报告亦予认可，故被告要求原告支付915300元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。原告支付被告装修损失后，该装修部分归原告所有。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除东风汽车公司襄阳热电厂与被告湖北襄管物流有限公司之间的《房屋土地租赁合同》及补充协议；
二、被告湖北襄管物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告东风汽车公司襄阳管理部上述合同所约定的租赁土地和房屋；
三、被告湖北襄管物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东风汽车公司襄阳管理部自2016年3月1日至房屋返还之日按114240元/年计算的房屋租金，自2016年1月1日至2016年12月31日的房屋厂房租金28000元（已扣除保证金100000元），及自2017年1月1日至房屋厂房返还之日按131840元/年计算的房屋厂房租金；
四、反诉被告东风汽车公司襄阳管理部于本判决生效之日起十日内支付反诉原告湖北襄管物流有限公司房屋装修费915300元，房屋装修部分归反诉被告东风汽车公司襄阳管理部所有；
五、驳回原告东风汽车公司襄阳管�部的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告湖北襄管物流有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8953元，由被告湖北襄管物流有限公司负担；反诉费4476.5元，由原告东风汽车公司襄阳管理部负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××38，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书确定的履行期间最后一日起计算。
审 判 长 吴小松
代理审判员 罗小明
人民陪审员 张露露
二〇一七年十二月五日
书 记 员 肖玉梅