北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第14433号
原告张宏志，男，1983年2月15日出生。
原告徐家林，女，1992年9月2日出生。
二原告委托代理人巩枫华，北京市博天律师事务所律师。
被告赵绪强，男，1956年1月3日出生。
被告葛玉梅，女，1961年5月5日出生。
二被告委托代理人史光辉，北京正尊律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告张宏志、徐家林与被告赵绪强、葛玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人参加诉讼，由代理审判员梁艳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张宏志、徐家林的委托代理人巩枫华，被告赵绪强、葛玉梅及二被告的委托代理人史光辉，第三人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏志、徐家林诉称：2015年3月31日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于北京市丰台区3-101号房屋出售给原告，房屋成交总价为3000000元，原告应于合同签订当日向被告支付定金50000元，原告采取贷款方式支付该房屋成交总价款，被告应当在2015年6月10日之前将该房屋交付给原告。合同签订后，原告支付了相应款项，但被告在约定期限内并未将所出卖房屋腾退交付给原告，期间原告也曾催促被告交房，但其不予理会。被告的行为已经违反合同约定，给原告造成了不必要的损失，其应当承担违约责任。现原告特向贵院提起诉讼，请求法院：1、判令被告向原告支付自2015年6月10日至2015年7月7日止的逾期交付房屋违约金40500元，每日按房屋成交总价的万分之五计算，共计27天；2、诉讼费由被告承担。
被告赵绪强、葛玉梅辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被答辩人刻意隐瞒其未依约完成贷款手续，构成根本违约，答辩人已书面通知其解除房屋买卖合同之事宜。第二，在答辩人发出书面解约通知的情况下，答辩人本着照顾年轻人体谅年轻人的态度，仍然将房屋出售给被答辩人，并且没有收取合同约定的60万元违约金。第三，双方签署补充协议的前提是一次性解决全部争议，但被答辩人现在提起诉讼，明显是为答辩人设置了陷阱，答辩人签署补充协议显然是受到了欺诈和重大误解所致。第四，被答辩人要求答辩人在2015年6月10日交付房屋，不符合交易习惯，缺乏合理性，答辩人未在该时点交付房屋，系行使不安抗辩权。签订合同时，考虑到被答辩人是贷款购房，存在无法获得贷款的风险，答辩人坚持在房屋过户后交付房屋。但被答辩人承诺，在交付房屋之前一定可以获得批贷函。中介公司亦表示，根据多年的经验，正常情况下，至迟2015年5月31日，就可以完成批贷手续。6月10日只是大概的一个时间，如果贷款办不下来，交付时间可以顺延。在此情况下，答辩人才同意交付时间为2015年6月10日。被答辩人要求答辩人在房屋过户之前就交付房屋，本身就不合理，也违反了商业交易习惯。从合同实际履行情况看，被答辩人并未在承诺的2015年5月31日之前完成批贷手续，在6月10日之前也未完成批贷手续，而是直到2015年6月24日，才获得批贷函，在2015年6月26日办理房屋过户登记。鉴于被答辩人有无法获得银行贷款的巨大风险，且被答辩人没有提供任何担保措施，答辩人为了交易的安全，根本不能将房屋交付给被答辩人。答辩人未在2015年6月10日交房，不是违约，而是行使不安抗辩权。第五，房屋钥匙、电卡物业交割清单，均已在2015年7月6日交到中介，答辩人完成了交付义务。第六，合同约定的逾期交房的违约责任标准过高，没有法律依据，且被答辩人没有任何经济损失，其无权按照每日万分之五的标准主张逾期交房违约金。第七，在房屋过户之前，被答辩人考虑到自身违约的情况，从未催告答辩人交付房屋。
第三人我爱我家公司述称：原告的诉讼请求与我公司无关。在合同签订后，我公司为原告联系中国银行办理贷款，双方已办理完面签手续，原告因该银行贷款利率没有折扣而终止向该银行贷款。之后，原告自己向中国农业银行申请贷款，但是中国农业银行以原告存在逾期记录且原告作为担保的诊所不在北京为由拒绝了原告的贷款申请。最后，我们为原告联系中国建设银行办理了贷款。
经审理查明：2015年3月31日，经第三人我爱我家公司居间介绍，被告赵绪强、葛玉梅（出售方、甲方）与原告张宏志、徐家林（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号M14115871,以下简称买卖合同），约定：被告所售房屋坐落在丰台区3-101号（以下简称涉诉房屋），该房屋成交总价为3000000元。上述合同中关于付款方式约定为，原告选择商业贷款，申办贷款的，拟贷款金额为1800000元；双方一致同意，原告分2次向被告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次于商贷面签，原告向被告支付350000元，资金通过自行交接方式划转；第二次于过户前1天，原告向被告支付800000元，资金通过资金监管方式划转。关于贷款的其他约定为，原告因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意原告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。关于房屋的交付约定为，被告应当在2015年6月10日之前将该房屋交付给原告。关于权属转移登记约定为，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。关于逾期交房违约责任约定为，1、双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，被告逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向原告支付逾期违约金，且应于实际交付之日向原告支付。被告逾期超过10日，被告应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向原告支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付；2、双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，被告逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向原告支付逾期违约金，且应于实际交付之日向原告支付，合同继续履行；被告逾期超过10日，原告选择继续履行合同的，被告应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向原告支付逾期违约金。关于原告违约责任约定为，原告因个人原因导致贷款机构未对原告批准贷款，原告选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的，被告有权单方解除合同，选择单方解除的适用第十一条第一款约定。第十一条第一款约定为，如被告依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自被告向原告发出的书面通知到达原告之日起自动解除；原告应按成交总价款的20%向被告承担违约责任。
2015年6月24日，原告、被告及第三人签订《补充协议》。上述《补充协议》第一条约定为原买卖合同中规定自签订合同之日80日内原告必须取得银行贷款机构批贷函截止时间6月19日延续至6月30日，原告自愿付给被告20000元作为延时费。第二条约定为，被告于6月23日寄给原告的解除合同通知书作废，如原告在6月30日之前还未取得银行批贷，被告有权继续解除本合同。第三条约定为，自原告取得银行批贷函以后3日内，双方必须全力配合去丰台住建委完成房屋的产权转移手续。第四条约定为，除被告、原告、第三人我爱我家公司签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，原告、被告任何一方违反本补充协议的约定，守约方有权要求违约方继续履行原合同相应的违约责任。
签订上述买卖合同、补充协议等交易文件后，原告于2015年3月31日向被告支付定金五万元，5月11日将购房款350000元转入被告的账户，6月26日将购房款780000元转入资金监管账户，7月16日银行将商业贷款1820000元划入被告的账户。2015年6月26日，双方办理了房屋所有权转移登记手续。2015年7月6日，被告将涉诉房屋钥匙交付第三人。7月7日，双方办理了物业交割。
关于申请银行贷款一节，被告称2015年5月9日，双方前往中国银行申请原告购买涉诉房屋的抵押贷款，中国银行批准原告的贷款申请，但是原告因利率问题自行放弃办理贷款。5月20日，双方又前往中国农业银行办理贷款申请手续，该银行拒绝原告的贷款申请。6月11日，被告再次配合原告前往中国建设银行办理贷款申请手续。6月24日，双方签订《补充协议》之后，原告取得中国建设银行的批贷函。原告认可被告陈述的时间顺序，但是认为中国农业银行拒绝办理贷款的原因是因为该银行未前往郑州核实相关信息，三次申请贷款都在合同约定的期限内，且双方已协商将取得批贷函的时间延迟至6月30日。第三人认可被告的陈述。
关于双方约定的房屋交付时间，被告称双方于2015年3月31日签订合同，我爱我家公司工作人员称2个月可以办完贷款及过户手续，所以合同中才约定6月10日交付房屋。如果原告在5月底之前办理完成贷款，被告就可以在6月10日前交付房屋。现由于原告自身原因在6月10日之前未能完成贷款申请手续，所以双方无法在6月10日前办理房屋交付。依据目的解释原则，合同约定的房屋交付时间应理解为在原告完成批贷且双方办理过户手续后交付房屋。6月24日，双方签订《补充协议》时协商一致被告收到全部房款后再交付房屋，但未写入《补充协议》。原告不认可被告所述，其认为合同没有约定是过户之后再交付房屋，只是明确约定应当在2015年6月10日之前交付房屋。双方在6月24日签订《补充协议》时没有协商房屋交付事宜。第三人认为双方于3月31日签订合同，按照正常流程在6月10日前能够完成过户手续，过户之后就可以交付房屋。6月24日签订《补充协议》时，被告说收到全部购房款后再交付房屋，但双方表示房屋交付问题不需要写入《补充协议》，故《补充协议》中未记载房屋交付问题。依照交易习惯，除非双方有特殊约定，一般是过户之后交付房屋。如果是过户前交付房屋，我公司会在补充协议中明确约定在办理过户之前交付房屋，并且约定提前交付房屋的责任和义务。
庭审中，原告称6月10日之后，因准备结婚着急装修催促被告交付房屋，但被告不同意。被告称6月10日原告提出过交付房屋，但是其认为当时原告放弃中国银行的贷款申请，中国农业银行的贷款申请又被拒绝，无法确定原告能否在约定时间成功办理贷款手续及合同能否继续履行，故不同意交付房屋；且原告知道自身有过错，亦没有坚持要求交付房屋。第三人称原告于6月10日催促过交付房屋，但是原告当时贷款申请未通过，故该公司认为基于交易安全不宜在6月10日交付房屋。
关于房屋交付一节，第三人称7月6日，被告因双方发生矛盾不愿与原告直接办理房屋交接，将钥匙交给我公司工作人员并让其转交原告，之后其协调联系双方，双方于7月7日交接钥匙并办理物业交割手续。被告对此予以认可。原告认可7月7日从第三人我爱我家公司工作人员处收到涉诉房屋的钥匙，同日双方办理物业交割手续。
另查，在合同履行过程中，原告自愿付给被告20000元作为申请贷款延时费。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。依据《北京市存量房屋买卖合同》约定，原告因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意原告继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日，即2015年6月19日。同时，该合同约定，被告应当在2015年6月10日之前将该房屋交付给原告。截止2015年6月10日，原告因自身原因尚未获得银行的批贷函，被告认为原告可能丧失履行债务的能力而中止履行交付房屋的义务，并无不当。但是在原告取得银行的批贷函，双方办理过户手续后，被告应当及时将涉诉房屋交付给原告。被告关于双方协商一致被告收到全部购房款后再交付房屋的答辩意见，未提交充分证据，本院不予采信。故此，被告在原告取得银行批贷函、双方办理过户手续后未及时将涉诉房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、被告的逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告赵绪强、葛玉梅于本判决生效之日起十日内向原告张宏志、徐家林支付违约金八千元。
驳回原告张宏志、徐家林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费313元，由原告张宏志、徐家林负担290元（已交纳），由被告赵绪强、葛玉梅负担23元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 梁艳
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 宋悦