广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初9249号
原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人梁素芳。
委托代理人黄芝庆，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人徐超毅。
被告江兆能，男。
被告麦敏仪，女。
被告江兆能、麦敏仪共同委托代理人袁作武，广东东立律师事务所律师。
原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下天之龙公司）诉被告江兆能、麦敏仪居间合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡柔燕独任审判，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告天之龙公司的委托代理人黄芝庆，被告江兆能、麦敏仪的委托代理人袁作武及被告江兆能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天之龙公司诉称，2016年2月，被告江兆能与原告双方签订《独家代理委托书》，约定被告江兆能委托原告独家代理出售被告江兆能名下的位于佛山市顺德区勒流街道办事处龙眼村委会伦桂路1号博澳城2区7座1601的房产。原告在接受委托后积极履行义务寻找合适的买房人，同年5月4日，原告按照《独家代理委托书》中的第5款规定，以被告江兆能委托的售价586000元与原告寻找到的房屋买家案外人崔小平签订房屋买卖保证金协议书，崔小平愿意以此价格购买房屋并支付5000元的保证金，但此后，被告江兆能便以各种借口推托，甚至在买家愿意按其要求提高售价的前提下仍然拒绝出售该房屋，被告江兆能的行为严重违反了诚实信用原则，违反了双方签订的《独家代理委托书》中的第5条约定，故被告江兆能应按照该约定以售价的3%向原告支付违约金17580元，且应承担原告诉讼所支出的律师费用。被告麦敏仪与被告江兆能为夫妻关系，案涉房屋为两被告共同所有，两被告应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉请判令：一、两被告向原告支付违约金17580元、律师费3000元，合计20580元；二、两被告承担本案诉讼费用。
被告江兆能、麦敏仪辩称，一、两被告不存在拒绝出售的事实，从原告与被告江兆能的电话录音可以看出，被告江兆能因急于还债而出售房屋，一次又一次提出要求买方一次性付款，如果买方贷款的，无法保证房款及时支付，房屋买卖合同的双方并没有达成一致协议，就不存在拒绝出售的事实，原告在没有得到买方一次性付款承诺亦没有经两被告同意的情况下，原告就收取买方的定金，不符合《独家代理委托书》约定第5条“客户承诺按委托方委托条件购买”的情形；二、原告的《独家代理委托书》第5条违反了合同法第四百一十条的规定，损害委托人的利益，为无效合同，根据该条的规定，委托人和受托人都可以随时解除委托合同，且原告提供的《独家代理委托书》为格式合同，其第5条约定，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售，显然违反了法律的规定，限制了委托人的权利，为无效合同。原告作为居间人，没有促成了合同成立，就不存在买卖合同当事人所谓的“拒绝出售”，原告要求两被告承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
诉讼中，原告提供的证据以及两被告的质证意见如下：
1.原告营业执照复印件1份、原告组织机构代码证复印件、被告江兆能身份证复印件1份、被告麦敏仪身份证复印件1份，证明原、被告诉讼主体适格；
被告江兆能、麦敏仪无异议。
2.《独家代理委托书》复印件1份、房产证复印件1份、银行存折复印件1份、税收转账专用完税证复印件1份、发票复印件1份、看房协议书复印件1份，证明被告江兆能委托原告独家代理出售案涉房屋；
被告江兆能、麦敏仪的质证意见为：对《独家代理委托书》内容的合法性有异议，对该组其他证据无异议。
3.保证金协议书复印件1份、收据复印件1份、手机短信打印件1份，证明原告接受被告江兆能的委托后，寻找合适买家，并收取买家保证金5000元；
被告江兆能、麦敏仪的质证意见为：对保证金协议书、收据的真实性不予确认，原告收取保证金无取得被告江兆能同意，在被告江兆能明确表示对付款方式不能协商一致的情况下原告仍收取保证金，被告江兆能对原告收取保证金的行为不予确认；对手机短信的真实性无异议，但从短信内容无法体现买卖双方达成一致
4.告知函复印件1份、快递单复印件1份、录音1份（当庭播放），证明因被告江兆能单方原因违约而使案外人崔小平无法与被告江兆能签订房屋买卖协议；
被告江兆能、麦敏仪的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但被告江兆能已表示不能与买家达成一致意见，故原告无促成买卖合同成立。
5.委托代理合同复印件1份，证明因被告江兆能单方原因违约，原告因诉讼支付律师费，根据双方所签订的《独家代理委托书》的约定，被告江兆能应支付该费用；
被告江兆能、麦敏仪的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，要求被告江兆能承担律师费无事实依据。
6.结婚登记审查处理表复印件1份，证明被告麦敏仪与被告江兆能为夫妻关系；
被告江兆能、麦敏仪无异议。
诉讼中，被告江兆能、麦敏仪提供的证据以及原告的质证意见如下：
1.录音1份（当庭播放），证明2016年5月7日，被告江兆能与原告的员工进行电话通话，被告江兆能没有与买家达成一致，故不存在拒绝出售案涉房屋的违约情况，被告江兆能在包括首付金额、收款时间等方面均没有与买家达成一致，在委托期间内，两被告并无拒绝出售案涉房屋；
原告的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。从该份录音内容如被告江兆能所述“现在这样有个问题”、“我知道”，结合案涉房屋的成交价，未经原告同意，被告江兆能单方变更双方约定的条件（按揭）致使买卖合同签订不能，被告江兆能应承担违约责任；该份录音日期为2016年5月7日，但原告的录音日期为2016年5月5日，在原告的录音中被告江兆能已明确表示拒绝出售案涉房屋。
经庭审质证，本院对于原告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1、6，两被告表示无异议，经审查，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2，经审查，《独家代理委托书》经被告江兆能签名确认，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对该组的其他证据，两被告无异议，本院予以确认；对证据3、4、5，两被告对证据3中的手机短信、证据4、5的真实性无异议，本院对其真实性予以采纳，证据3中的保证金协议书以及收据，经审查，其内容与手机短信、录音内容能相互印证，本院对其真实性予以确认。
本院对于两被告提供的证据作如下认定：证据1，原告对该组证据的的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，2016年2月16日，江兆能（委托方）与天之龙公司（受托方）签订了《独家代理委托书》，约定：委托事项为江兆能委托天之龙公司出售佛山市顺德区勒流街道办事处龙眼村委会伦桂路1号博澳城2区7座1601的房产，售价为586000元；交易税费由买方支付，委托期限自2016年2月15日至2016年5月14日止；委托方指定受托方为该物业出售的独家代理公司；一旦达成上述条件，委托方全权委托受托方按上述售价适当收取客户定金；在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方不得擅自终止或拒绝出售，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金；受托方在代理期限内有义务协助委托方寻找合适的买家，若该物业成功出售，委托方愿意向受托方支付买卖成交价的1%作为房地产咨询及代理费；在委托期间委托方不能自行出售该物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，否则委托方将向受托方支付售价1.5%作为违约金；委托期满，委托的物业尚未售出而委托方需继续独家委托的，委托方书面提出独家委托申请，否则，委托转为一般委托，佣金按成交总价的1.5%收取；在委托期内，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费。
2016年5月4日，原告天之龙公司与案外人崔小平签订房屋买卖保证金协议书，约定案外人崔小平愿以586000元的价格购买上述房屋，并交纳定金5000元，若因业主原因拒绝出售房屋则保证金原额退回，若因案外人崔小平原因拒绝购买房屋则保证金不予退回。原告在庭审中明确无法促成案外人崔小平达成买卖现对原告无造成损失。2016年5月5日，在原告天之龙公司的员工与被告江兆能的电话通话中，原告天之龙公司的员工向被告江兆能告知已收取客人保证金，被告江兆能称：“你们没有知会过我们，单方面收了保证金，我们不知道的”。2016年5月7日，被告江兆能打电话给原告天之龙公司的员工，询问买家能否一次性付款，原告天之龙公司的员工称买家为按揭付款。原告以被告江兆能拒绝出售房屋违约为由，委托广东瑶琨律师事务所提起本案诉讼，并为此支付了律师费3000元。
另查明，两被告于2008年5月16日登记结婚。
以上事实还有本案庭审笔录可予佐证。
本院认为，本案为居间合同纠纷。原告与被告江兆能签订《独家代理委托书》，原告与被告江兆能之间存在居间合同关系。根据《独家代理委托书》的约定：“一旦达成上述条件，委托方全权委托受托方按上述售价适当收取客户定金。在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方不得擅自终止或拒绝出售。”该约定仅指成交售价为586000元的条件下，原告可以收取客户定金，并没有指在此条件下，两被告便必须出售房屋。委托方不得擅自终止或拒绝出售的前提为买方承诺按委托方委托条件购买，但综观《独家代理委托书》，整份合同并没有单独对委托条件进行约定，并结合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。”原告作为格式合同的提供方，其自身没有在合同中明确约定委托条件，故应当按照通常理解予以解释，在日常售房中，房屋售价、是否按揭还是一次性收款、首付款为多少等均为售房条件，因此售价仅为委托条件之一，被告江兆能作为委托人有权要求是否一次性付款。原告认可2016年5月7日录音内容的真实性，从该份录音可反映出原告介绍的客户无法按委托方的要求一次性付清房款，即无法达成委托方的委托条件。故原告诉请两被告承担违约金及律师费的条件不成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的诉讼请求。
本案受理费减半为157.25元（原告已预交），由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡柔燕
二〇一六年七月二十一日
书记员 黎彩德