辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终2368号上诉人(原审原告)：孙长亮，男，汉族，1986年9月24日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张思佳，辽宁见道律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：冷春明，男，汉族，1946年9月11日出生，无职业，住大连市甘井子区。委托�讼代理人：冷寒冰，被告冷春明之子，无职业，住大连市甘井子区。被上诉人(原审被告)：冷寒冰，男，汉族，1974年3月26日出生，无职业，住大连市甘井子区。原审被告：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。法定代表人：李峰岩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡士超，男，该公司职员，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：李响，女，该公司法务专员，住辽宁省普兰店市。上诉人孙长亮因与被上诉人冷春明、冷寒冰及原审被告大连链家房地产经纪有限公司（以下简称”链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙长亮的委托诉讼代理人张思佳，被上诉人冷春明的委托诉讼代理人及被上诉人冷寒冰，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人胡士超、李响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙长亮上诉请求：撤销一审判决书第二项，依法改判二被上诉人共同给付上诉人违约金（违约金自2016年5月30日至户籍迁出日止，按每日50元标准计算）。事实和理由：一、2000元保证金并不是违约金的上限约定，将该2000元交给中介方是为被上诉人的履约做保证的一种特殊的动产质押，以保证产生违约责任时，上诉人能就该2000元部分优先受偿，但违约责任绝�限于该2000元。变更协议约定的”交接房后，当日，因卖方户口尚未迁出，双方协商卖方预留户口保证金2000元，由居间方代为保管，卖方承诺与2016年5月30日前将户口迁出......如到期仍未迁出，则卖方同意每逾期一日从上述保证金中扣除50元作为逾期履行的违约赔偿，由居间方直接将此款项付给买家，直至相关户口迁出。”该条款明确约定了产生违约责任时，买方可从由中介保管的2000元中优先取得日50元的违约金，该条款确定了代保管的2000元为保证金性质。同时，违约金的计算方式为，每逾期一日为50元，直至相关户口迁出，2000元只是保证金，与违约金的计算无关，更谈不上以2000元为限。二、双方签署的合同变更协议约定并不以房屋上户口是否为被上诉人的、存在他人户籍是否影响上诉人落户为前提条件的。被上诉人在签订合同变更协议时�知房屋状况，并仍表示其自愿履行该合同义务，并自愿承担不履行合同约定而应承担的违约责任。上诉人正是基于被上诉人在合同中对其的承诺，才接手了落有他人户籍的房屋。双方签署合同变更协议是双方的真实意思表示，是符合缔约规则的，被上诉人就应依约履行合同的义务，其抗辩称户口并非其本人，无法办理迁出，并不能因此而逃避应承担的违约责任。违约金约定的目的，就是对违约方未按合同约定履行义务的惩罚性措施，增加违约方的负担以达到督促其履约的目的。而本案中如被上诉人仅需承担2000为限的违约责任。对被上诉人而言根本起不到惩罚的作用，更无法用这样的违约责任去督促被上诉人履行合同义务。综上所述，被上诉人在了解房屋上存在他人户籍的情况下，仍然承诺会按时将户籍迁出，就应按照合同约定履行义务。在无法履行合同义务时，�承担违约合同约定的日50元的违约责任。一审法院认定违约责任仅限于2000元保证金的范围，不仅违背了双方缔约时的真实意思表示，更是损害了上诉人的利益。请二审法院依法查清案件事实，支持上诉人的上诉请求。孙长亮向一审法院起诉请求：判令第一被告及第二被告共同给付原告违约金（违约金自2016年5月30日至户籍迁出之日止，按每日50元标准计算），第三被告将保存在第三被告处的履约保证金2000元给付原告。一审法院认定事实：2015年12月27日，原告（买方）与第一被告（卖方）及大连好旺角房屋经纪有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定，第一被告将位于大连市沙河口区西南路122号1单元6层3号房屋出售给原告，总房款为53万元。合同还约定了三方的其他权利义务。2016年1月15日，第一被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）、大连好旺角房屋经纪有限公司（丙方）签订《合同变更协议》，内容为，”甲乙丙三方于2015年12月27日签订№1201133342号《房地产买卖合同》，甲乙丙三方于2015年12月27日签订№1201133342号《购房贷款代理服务合同》。甲乙双方交易的房屋位于大连市沙河口区西南路122号1单元6楼3号。三方经协商一致，就合同相关事宜作如下变更：......交接房屋当日，因卖方户口尚未迁出，双方协商卖方预留户口保证金2000元由居间方代为保管，卖方承诺于2016年5月30日前将户口迁出，待卖方将该房屋内相关户口迁出时经买方确认后该保证金返还卖方。如到期仍未迁出，则卖方同意每逾期一日从上述保证金中扣除50元作为逾期履行的违约赔偿，由居间方直接将此款项预付给买方，直至�关户口迁出。”协议签订后，第一被告向大连好旺角房屋经纪有限公司交纳了户口保证金2000元。《房地产买卖合同》及《合同变更协议》签订后，原告向第一被告支付了全部购房款，第一被告将案涉房屋过户至原告名下并将案涉房屋交付原告。另查，案外人王翠芳、刘晖户籍现登记在案涉房屋，第一被告及第二被告陈述，第一被告系自案外人王翠芳、刘晖处购买案涉房屋，现案外人不配合办理户籍迁出手续。再查，2016年6月12日，第三被告与大连好旺角房屋经纪有限公司签订《合并协议》，合并前两公司的债权、债务由合并后续存的第三被告继承。一审法院认为，原告与第一被告及大连好旺角房屋经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》及《合同变更协议》是三方当事人的真实意思表示，三方均应按照约定履行各自的义务。根据《合同变更协议》的约定，第一被告承诺于2016年5月30日前将户口迁出，虽然案涉房屋存在案外人户籍，但对此情况第一被告及第二被告是清楚的，现第一被告未能在2016年5月30日将户口迁出，第一被告存在违约行为，应当依约承担违约责任。关于第一被告应当按照每日50元标准支付违约金至2000元保证金扣完为止还是按照每日50元标准支付违约金至户口迁出之日为止的争议焦点，一审法院认为，按照协议约定，如到期仍未迁出，则卖方同意每逾期一日从上述保证金中扣除50元作为逾期履行的违约赔偿，由居间方直接将此款项预付给买方，直至相关户口迁出。双方对于在保证金中按每日50元标准扣除作为违约赔偿进行�约定，但对于如2000元扣完后是否继续支付违约赔偿并未明确约定，现三被告均确认三方在协议签订时曾约定2000元扣完为止，而原告主张2000元扣完后仍需继续支付违约金依据不足。同时，案涉房屋现存在案外人户籍，在案外人不配合的情况下，第一被告及第二被告无法自行将案外人户籍迁移。另外，原告对于案涉房屋存在非第一被告户籍这一事实在购买案涉房屋及签订《合同变更协议》时应当有所了解，对于由此可能产生的风险亦应有所了解。原告现未提供证据证明因案涉房屋存在案外人户籍而影响其户籍迁入，亦或是因案涉房屋存在他人户籍而给原告造成的实际损失。由于案外人户籍至今未能迁出，现三被告均同意将保证金2000元支付原告，故大连好旺角房屋经纪有限公司保管的保证金2000元应当支付给原告，鉴于大连好旺角房屋经纪有限公司与第三被告合并前的债权债务由第三被告承担，故保证金应当由第三被告支付原告。原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，作出如下判决：一、被告大连链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内将其保管的被告冷春明交纳的保证金2000元支付原告孙长亮；二、驳回原告孙长亮的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费498元（原告已预交），退回原告249元，由原告负担224元，由被告冷春明负担25元，给付时间同上。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和�证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙长亮申请在双方签订《合同变更协议》时链家公司的工作人员鞠某出庭作证，二被上诉人及链家公司对于证人鞠某的身份均无异议，但二被上诉人对证人证言证明的内容有异议，认为证人证言与链家公司在一审和二审程序中所陈述的内容相互矛盾，对证人证言不应采信。本院认为，一审中鞠某并未出庭作证，链家公司称其一审所述2000元扣完为止系鞠某转述并无证据证明，在本院二审程序中，鞠某出庭作证，明确阐述逾期迁出户口的违约金按日50元标准支付，一直到户口迁出日止，并不限于2000元。结合链家公司在二审中对二手房户口迁出交易惯例的陈述及《合同变更协议》的内容看，鞠某二审的证人证言具有更强的证明效力，本院对该证言予以采信。鞠某陈述：双方签订合同时，因案涉房屋里有户口，卖方在链家公�留2000元作为迁户口保证金，并承诺2016年5月30日迁走户口，如不能按时迁走，按照每日50元的标准赔偿买方，直到户口迁出时止。双方之间没有关于2000元预留户口保证金扣完为止的约定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为被上诉人逾期迁出户口的违约金是否应以2000元为限，若不以2000元为限，则违约金标准应如何确定。根据本案已查明的事实，被上诉人主张该违约金以2000元为限无充分的事实和法律依据。三方签订的《合同变更协议》约定，如卖方未能在协议约定的期限内将案外人的户口迁出，则需按每日50元的标准向买方支付逾期履行违约金，直至相关户口迁出。双方约定逾期履行违约金的目的在于督促卖方尽快履行迁出案外人户籍的�务，其违约金计算的截止时间应为户口迁出之日。至于协议约定的2000元，其性质是预留户口保证金，实质上是一种卖方承诺迁出户口的担保方式，而不应理解为卖方承担违约金的上限。如果以2000元为限，则无法实现督促卖方迁出户口的目的。二审中，链家公司的工作人员鞠某出庭作证，证明双方之间并没有关于2000元保证金扣完为止的约定。链家公司亦陈述，针对销售房屋内户口未迁走的情况按日收取违约金是一种通常做法，违约金具体应付数额按户口实际迁出时间确定。据此，被上诉人主张逾期履行违约金以2000元为限无充分的事实和法律依据，一审法院认定卖方仅承担2000元违约金欠妥，本院依法予以纠正。关于逾期履行违约金的计算标准，虽然合同中约定按照每日50元支付，但在二审中，被上诉人明确表示每日50元的违约金�准过高，申请法院调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，上诉人陈述户口逾期迁出将影响案涉房屋的再次销售及买卖价格，对于房屋拆迁手续的办理亦可能产生影响，但并未表示户口逾期迁出对于现有房屋的使用具有实质影响，其亦未能提供因户口逾期迁出给其造成实际损失的相关证据。并且案涉房屋内留存的系案外人的户口，能否迁出、何时迁出亦并非被上诉人所能控制，故结合本案实际情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，本院酌情将逾期履行违约金调整为每日10元，这样既便于督促被上诉人履行迁出案外人户口的义务，又较为合理地补偿了上诉人的损失。给付违约金的时间应自2016年5月31日起算，鉴于冷春明、冷寒冰已向链家公司预留了户口保证金2000元，按照每日10元的违约金标准，该2000元够支付200天的违约金，故在本案已判令链家公司向孙长亮支付2000元户口保证金的情况下，冷春明、冷寒冰给付逾期履行违约金的�间应自2016年12月18日起算，至本判决生效之日止。综上所述，上诉人孙长亮的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6709号民事判决第一项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6709号民事判决第二项；三、冷春明、冷寒冰于本判决生效之日起十日内向孙长亮支付逾期履行违约金（自2016年5月31日至本判决生效之日止�按每日10元标准计付）；四、驳回孙长亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费249元，由冷春明、冷寒冰负担49元，孙长亮负担200元；二审案件受理费448元，由冷春明、冷寒冰负担88元，孙长亮负担360元。本判决为终审判决。审判长  董凯审判员  吕瑛审判员  刘畅二〇一八年五月二日书记员  王亮