河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终2003号
上诉人（原审被告）：王军阳，男，1974年生，汉族，住河南省宝丰县。
被上诉人（原审原告）：深圳市安达物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区前海路前海村9栋707室。
法定代表人：郭爱玲。
委托诉讼代理人：黄媛，女，1986年生，汉族，该公司工作人员，住河南省宝丰县。
委托诉讼代理人：姬学伟，男，1970年生，汉族，该公司工作人员，住河南省宝丰县。
上诉人王军阳因与被上诉人深圳市安达物业管理有限公司（以下简称安达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2017）豫0421民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人王军阳，被上诉人安达物业公司的委托诉讼代理人黄媛、姬学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王军阳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回安达物业公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由安达物业公司承担。主要事实与理由：1.一审认定“物业公司与王军阳签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定合法有效”错误。王军阳并未和安达物业公司签订物业管理服务协议，没有约定安达物业公司为王军阳进行物业管理服务。安达物业公司未经宝丰县××××小区业主共同授权或业委会授权，也不是按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘的物业服务企业或经政府房地产行政管理部门批准采用协议方式选聘的物业服务企业。王军阳只是在购房时和开发商签订了物业管理服务协议，一审以此认定王军阳与安达物业公司具有物业管理服务协议无法律依据。2.一审法院认定王军阳共拖欠安达物业公司物业费1036元，生活垃圾处理费120元，违约金16元错误。安达物业公司实际上没有履行物业管理义务，王军阳交纳了700元的车棚费，地下车棚没有照明、雨天进水，现没有启用，小区业主的车辆经常受风吹雨淋；小区绿化草坪破坏严重，部分业主私占车位，停车管理混乱；小区监控瘫痪，失去安保功能。且安达物业公司诉请滞纳金没有法律与事实依据，滞纳金是国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。
安达物业公司辩称：1.物业服务协议是物业公司与开发商签订的前期物业服务协议，依据《物业管理条例》第二十六条规定，在业主委员会成立之日，合同自然作废，而目前该小区还未成立业主委员会。2.一审安达物业公司提交的证据足以证明其收费是合理合法的，且安达物业公司已经尽到了管理义务。王军阳没有任何证据证实安达物业公司没有尽到管理义务。3.安达物业公司没有收取过700元的车棚款，该小区建有车棚，并一直投入使用，地下车棚没有排水设施，属于楼房设计缺陷，安达物业公司对积水进行了改排，但业主无人使用。安达物业公司收取的是按照小区公约所约定的违约金而并不是滞纳金。安达物业公司没有收取任何智能化管理服务费用，随着监控设备的常年使用，现在1、2期监控的线路及摄像头已经老化、不通电，由于小区1、2期楼房业主没有交维修资金，因此安达物业公司在不断申请维修资金的同时，多次张贴维修通知，但没有业主去协商处理此事，导致设备无法维修更换。小区因停车位紧张，部分业主将草坪变为停车位，且王军阳没有提供证据证明草坪破坏严重。请求二审维持原判。
安达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王军阳支付安达物业公司所欠物业费1036元，市政垃圾处置费120元，违约金16元，共计1172元。2.本案诉讼费由王军阳承担。
一审法院认定事实：王军阳系宝丰县××××小区的业主，2008年1月6日，王军阳和安达物业公司双方签订了物业管理服务协议，协议约定安达物业公司为王军阳及××××小区业主进行物业管理服务，并就有关服务的内容及相关权利义务进行了约定。但自2014年5月1日开始，王军阳拒不交纳物业费直到现在。一审另查明，自2014年5月1日至2016年5月1日止，王军阳共拖欠安达物业公司物业费1036元(每平方0.35元，123.35平方米，每月费用43.1725元），生活垃圾处理费120元，违约金16元（滞纳金按3%收取）。
一审法院认为，安达物业公司与王军阳签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王军阳作为××××小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。安达物业公司主张的物业费、生活垃圾处理费、违约金应以一审法院认定的为准。综上，安达物业公司的事实请求部分成立，部分予以支持。王军阳辩称安达物业公司主体不适格，没有履行物业服务合同约定，该答辩意见缺乏相关证据且其答辩问题不在物业服务合同范围之内，故此其答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审判决：“王军阳于本判决生效后十日内支付深圳市安达物业管理有限公司物业费1036元，生活垃圾处理费120元，违约金16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王军阳负担。”
本院二审期间，王军阳提供以下证据：证据1.2017年6月2日前后拍摄小区车棚照片五张，拟证明原负一楼车棚没有启用，新建车棚不够用；证据2.2017年6月2日前后拍摄小区草坪照片四张，拟证明小区草坪破坏严重；证据3.2017年6月2日前后拍摄小区车库照片一张，拟证明小区其他业主更改车库用途，安达物业公司对此存在管理不当；证据4.2017年6月2日前后拍摄小区无人售货机照片一张，拟证明无人售货机的盈利去向不明，安达物业公司未向业主公示盈利去向，物业公司存在违约；证据5.2017年6月2日前后拍摄其房屋餐厅漏水照片一张，拟证明安达物业公司管理协调不利，给业主造成了损失。安达物业公司质证认为，其对上述照片真实性无异议，但对证明内容有异议：对于证据1，原地下车棚能够使用，但是业主无人使用；证据2、3照片内容并不能证明物业公司服务不到位；证据4照片中的无人售货机并不是物业公司安装，是花花牛代理商为了方便业主而在小区门口安装；证据5并不能证明业主曾经找物业公司进行协商而未达成一致，且屋内漏水不属于公共服务部分，不在物业服务范围之内。安达物业公司在本院二审期间提供以下证据：证据1.违建整改通知五张，拟证明物业公司尽到了管理义务；证据2.小区车棚照片三张，拟证明小区有车棚并安装有充电装置；证据3.保安制止业主安装地锁照片以及房管局领导视察小区照片九张，拟证明物业公司针对小区违搭违建已主动管理，并告知上级主管部门，已尽到管理义务；证据4.《住户手册》第三十八页内容一张，拟证明该手册明确规定业主连续三个月未缴纳物业费可加收应缴纳费用3%的违约金。王军阳质证认为，对安达物业公司提交的证据真实性无异议，但对其证明内容有异议：对证据1和证据3，业主要的是物业公司服务的实质内容以及对违搭乱建制止的结果而不是形式；证据2只能说明小区建有车棚，但不能说明车棚够用；对证据4的真实性无异议，但系因物业公司先违约才引起本案的纠纷，故不应收取业主违约金。
本院经审理查明：1.宝丰县钰丰房产开发有限公司作为委托方与安达物业公司签订有《委托管理合同》，将本案所涉××××小区委托安达物业公司实行前期物业管理。2008年1月6日，王军阳在《钰丰尊邸业主公约总则》签约页签字，该总则显示“《本总则》包括《邻里和睦公约》、《精神文明建设公约》、《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《消防安全责任书》，签定《本总则》签约页视同签定上述五项文本内容”。该小区目前尚未成立业主委员会。2.本案所涉小区《住户手册》第十一条违约责任中显示，业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起加收应缴纳费用3%的滞纳金。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应依约全面履行自己的义务。关于王军阳与安达物业公司之间是否存在物业服务合同关系的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宝丰县钰丰房产开发有限公司与安达物业公司对××××小区前期物业管理签订有《委托管理合同》，王军阳亦在安达物业公司提供的《钰丰尊邸业主公约总则》签约页中签名确认，根据该公约总则的约定，签订该总则即视同对该小区前期物业管理服务协议内容的认可，故本案所涉小区前期物业的《委托管理合同》对王军阳具有约束力。王军阳作为××××小区的业主，系小区前期物业《委托管理合同》权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。王军阳上诉认为一审认定其与安达物业公司之间存在物业管理服务合同关系无法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于一审判令王军阳支付物业费是否正确的问题。王军阳上诉提出其交纳700元车棚款后地下车棚未启用的主张，对此王军阳所提供的证据不足以证明地下车棚其未使用系因安达物业公司未履行物业服务管理义务导致，且该700元车棚款系王军阳直接交纳给房地产开发企业的款项，该地下车棚作为所买卖房屋的配套设施是否符合房地产开发企业承诺的交付使用条件，与本案不属同一法律关系，故对王军阳该项主张，本院不予支持。关于王军阳提出的小区绿地被破坏以及部分业主私占车位、私改车库用途问题。随着小区车辆增加，部分业主将绿地作为停车位使用，而部分绿地是否应改为停车位应由安达物业公司与业主共同协商解决，且对部分业主私占车位、私改车库等行为的管理涉及执法权利问题，而安达物业公司对小区只享有管理维护的权利，安达物业公司对上述行为已进行了制止并上报有关主管部门，履行了相应管理义务。王军阳以部分业主存在上述不良行为，安达物业公司制止未果为由，提出不应交纳物业费的主张不能成立。关于王军阳提出的其房屋室内漏水问题，其未提供证据证明该项维修属于物业服务合同范围，故其以安达物业公司未对其室内漏水进行维修为由，提出不应交纳物业费的主张不能成立。王军阳认为安达物业公司存在违约行为，但在一审诉讼中其没有提出反诉请求，对其所认为的安达物业公司存在违约行为的问题，其可另行解决。王军阳主张其享有先履行抗辩权，有权不予交纳物业管理费的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于一审判令王军阳承担支付违约金的责任是否正确的问题。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，王军阳未按时交纳物业费已构成违约，应当承担相应的违约责任。安达物业公司提供的《住户手册》约定物业公司有权要求业主从逾期之日起交纳应缴费用3%的违约金，王军阳对该《住户手册》经质证无异议，安达物业公司据此要求王军阳支付所欠一年物业费的违约金并不违反法律规定，一审判决对此予以支持并无不当。
综上，王军阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王军阳作为小区业主，不能以其认为物业服务不达标而拒绝缴纳物业费，且物业管理服务水平的提高及改善亦需有资金予以支持。在出现争议时，双方应换位思考，安达物业公司作为物业服务公司应对为业主提供更好、更满意的物业服务积极努力，王军阳亦应当按时缴纳相关的物业费用，相互理解，共同促进小区环境的改善。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王军阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 翟建生
审判员 程显博
二〇一七年九月四日
书记员 韩 璐