内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0302民初2134号
原告张志平，男，汉族，1957年9月29日生，公民身份证号，乌海市经委退休职工.
委托代理人王夫永，海勃湾区新华法律服务所法律工作者。
被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司.
法定代表人马慧平，董事长
委托代理人王柱，内蒙古邦铎律师事务所律师。
原告张志平诉被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊敏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王夫永及被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司委托代理人王柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月16日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》协议，原告将原住房凤凰岭东街北三街坊21栋4号回迁，经双方协商产权调换和互找差价，确定被告给原告回迁的住宅房屋面积为120平米一套、商铺120平米一套，和原住房凤凰岭东街北三街坊21栋5号住宅拆迁，被告给原告回迁的住宅房面积为137平一套，具体位置分别为锦绣中华小区协议号7号楼1单元502室、回迁号为13号楼1单元502室，商铺协议号为6号楼3号商铺、回迁号为17号楼3号商铺，住宅协议号为17号楼3单元3层东户、回迁号为10号楼3单元302室；签订协议后，2013年9月17日，被告给原告回迁一套位于锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅，约定面积137平米，实际面积为146.63平米，超出法律规定的面积5.52平米；另一套13号楼1单元502室住宅，2014年12月1日交付，约定面积为120平米，实际交付面积为128.79平米，超出法律规定的面积5.19平米；商铺已完工封顶，被告不予交付，约定的交付房时间是2012年9月17日，商铺逾期交房4年半之多，因被告违约给原告造成逾期的房租损失，交付住房时，被告多收原告燃气初装费、有线电视初装费，应给付的安置费，为维护原告合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告交付原告位于锦绣中华6号楼3号商铺，面积120平米；
2、被告赔偿因违约造成的原告逾期交房期间的商铺房租损失196000元（从2012年9月17日至2017年5月16日止，共计56个月，租金按月平均租金3500元计算）、每月按3500元计算房租直至交房为止；3、被告支付和原告约定及行政认可的回迁安置费15500元（从2011年3月16日至2013年9月17日共计31个月，每月500元）、搬迁费1200元；计16700元；4、被告交付原告锦绣中华回迁号为13号楼1单元502室住宅的回迁安置费9000元（从2011年3月16日至2012年9月16日，共计18个月，每月500元）、搬迁费1200元，计10200元；13号楼1单元502室住宅的逾期安置费36040元（从2012年9月17日起至2014年12月1日止，共计26个月15天，每月按1360元计算）；5、被告退还原告多收原告住宅锦绣中华10号楼3单元302室、13号楼1单元502室两户燃气初装费2900元×2+有线电视初装费380元×2，共计6560元；6、被告退还原告多收原告住宅锦绣中华10号楼1单元302室，超面积房款16780.80元（即超面积约定面积5.52平米，每平米房价为3040元），13号楼1单元502室超面积房款15362.40元（即超出法定面积5.19平米，每平米房价2960元），合计296442元；7、被告确认原告回迁的位于锦绣中华6号楼3号商铺房一楼按回迁产权面积置换，对商铺连带二楼按照住房回迁面积和价格进行计算房价，多退少补；8、被告为原告办理产权置换的商铺及住宅产权证，一次性结算房款；
被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司辩称：一、锦绣中华6号楼3号商铺的回迁主体是两家，另一户是韩宽小，两家各占120平米，政府在拆迁时就已确定，原因是原告回迁面积有限，一人无力占有该商铺，商铺现已建好，就走一个门，涉及产权分割的问题，目前正与房产部门沟通如何分割产权事宜，被告无法将该商铺单独交付原告，以免损害另一回迁户的权益。二、原、被告之间的争议系合同纠纷，双方签订的合同并未约定所谓的房租损失，原告无权请求；同时因产权问题被告目前也无法单独交付原告，该请求应予驳回。三、原告的该请求表述不实，原、被告双方并未约定回迁安置费、搬迁费的内容，所谓的行政认可与合同纠纷无关，不应受行政干涉。合同签订时，原、被告双方已就回迁款项予以核算，双方对合同内容的真实性予以确认，该请求应予驳回。四、13#楼1单元502室的回迁安置费、搬迁费意见同上，逾期安置费的问题，原告的计算时间有误，2011年4月30日才搬迁；双方协议的金额是1000元，而不是1360元，政府愿意给你多少与被告无关；再者在交房时原、被告已抵顶1万元，应予核减。五、燃气初装费的问题，因业主代表设立了一个共管账户，前段时间业主要求建委从共管账户退回被告向建委交付的30万元的燃气初装费，建委已退还，业主代表应将这30万元按比例退还已缴费业主。六、原告的回迁住宅已交付，原告在交房单中已确认核算结果，无权请求退还所谓的超面积房款；被告核算金额时按照2770元收取的，不知原告如何得出3040元、2960元。七、原告的该项请求无视基本的常识，商铺的二楼也是商铺，不能按照住房的标准计价，回迁合同中已就回迁商铺原告应补缴的费用作出约定，是双方确认过的价款。八、锦绣中华项目到目前没有完工，无法进行验收，无法办理产权证书，商铺结算房款应按照合同的约定，而不是原告想当然的方式结算。综上，驳回原告无理的诉求。
经审理查明：原告的房屋位于乌海市海勃湾区凤凰岭东街北三街坊21栋4号、5号，2009年8月12日，乌海市住房和城乡建设委员会作出乌建委拆字（2009）32号《关于海勃湾区锦绣中华商住小区建设项目房屋拆迁的公告》，公告第四项临时安置补助费标准每户每月补助500元，第五项搬迁补助费标准每户1200元；经原告与被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司协商，2011年3月16日，原告与被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，协议约定原告的房屋交付被告拆迁，原告回迁调换位于锦绣中华小区三套楼房，分别为：协议号7号楼1单元502室住宅(回迁号为13号楼1单元502室)、协议号17号楼3单元3层东户住宅（回迁号为10号楼3单元302室）、协议号6号楼3号商铺（回迁号为17号楼3号），过渡期逾期每月1000元。2011年11月28日，乌海市海勃湾区政府下发海政字（2011）204号《乌海市海勃湾区政府关于发放房屋拆迁过渡期逾期安置补助费的通知》，对2011年1月1日后超出协议约定回迁期限的被拆迁户，逾期过渡安置费按照每月1360元发放。
2013年9月17日，被告给原告回迁一套位于锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅，约定面积137平米，实际面积为146.63平米，双方核算超面积款26675.1元；2014年12月1日交付，被告给原告回迁另一套位于锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅，约定面积为120平米，实际交付面积为128.79平米，双方核算超面积款20568.6元，双方协商原告的过渡安置费10000元折抵应交款项；原告回迁协议中锦绣中华6号楼3号商铺已经建成，面积240平方米，被告分别与原告及同片区回迁户韩宽小签订协议，每户各占商铺120平米。
根据公告内容，双方签订协议中没有临时安置费、搬迁费的约定，被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司应给付原告回迁锦绣中华小区锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅临时安置费15500元（从2011年3月16日至2013年9月17日共计31个月，每月500元）、搬迁费1200元，合计16700元；被告应给付原告回迁锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅回迁安置费9000元（从2011年3月16日至2012年9月16日，共计18个月，每月500元）、搬迁费1200元，13号楼1单元502室住宅的逾期安置费36040元（从2012年9月17日起至2014年12月1日止，26个月15天，每月1360元计算），合计46240元。
原告为支持其主张的事实提供如下证据：
一、拆迁补偿安置协议，证实所列的商铺位置及面积，约定过渡期每月1000元，回迁商铺是120平米，商铺没有交付，在安置协议里并没有约定连体楼及2户为一户的内容。
二、乌海市建委的文件”关于锦绣中华拆迁公告”乌建委拆字第0032号，证实在拆迁时公告每月每户补偿500元。
三、补偿安置协议，证实搬迁费1200元。
四、被告给原告出具的结算单两份，证实10号楼302室多交了燃气初装费2900元、电视初装费380元、契税5262.97元，计算单写明被告税率按照3%收取。
五、海勃湾区人民政府2011（204）号文件关于过渡逾期安置补偿费通知，证实确定逾期安置费为1360元。
六、被拆迁须知。证实回迁的房价及交房过渡时间18个月。
七、2016（23）号财税文件。证实房地产契税及营业税的税率。
被告对原告提供证据经审验质证，对证据1真实性没有异议，证明目的有异议，合同签订日期是3月16日，搬迁是4月30日。证据2与合同纠纷无关，该份文件无权修改合同的约定，且原、被告双方并没有依据该文件修正合同内容，应当按照合同履行。证据3协议无法证实搬迁费1200元，该协议中在搬迁费项目中是勾画掉的。证据4结算单真实性没有异议，该份结算单恰好证明就面积差额张志平是签字按印认可的，双方对面积已经达成合意，举证目的是初装费2900元没有异议，燃气初装费证明目的认可，无法证实多交5262.97元的契税。证据5文件真实性没有异议，与本案合同纠纷无关。证据6拆迁须知真实性没有异议，多层房屋回迁18个月的证明目的认可，但是该证据也证实针对超出可回迁面积部分的有价款的约定，超面积应当按照实超面积付款。证据7真实性无法核实，该份文件与本案纠纷无关，单凭该份文件无法准确确定所谓的多交的契税金额。
被告为证实其辩称理由提供证据材料：
一、《房屋拆迁补偿安置协议》（编号：0000474、0002033）二份。证实原告回迁商铺的位置，协议中并未约定逾期交付商铺的违约责任、也没有约定居住房回迁安置费、搬迁费等内容。
二、韩宽小《房屋拆迁补偿安置协议》一份。证实韩宽小回迁商铺的位置与原告回迁商铺的位置是一个商铺。
三、被告按照拆迁办的存档，制作的表格一份。证实原告与韩宽小共享一套商铺，该份表格上体现出共有6套商铺，有12户回迁户分享。
四、回迁户统计表一张。证实原告搬迁时间为2011年4月30日，而不是合同签订日期。
五、交房单二份。证实原、被告双方已就面积问题达成一致，且原告对核算金额予以认可；同时抵顶10000元逾期过渡费。
原告对被告提供证据机关审验质证认为，对于证据1、真实性没有异议，但举证目的有异议，违约是要承担法定责任的；证据2真实性没有异议，对被告方的举证目的不认可，重复约定一套商铺应承担违约责任；证据3被告自己编号存档的，与被告免除违约责任无关，不认可。证据4真实性没有异议，但举证目的有异议，双方没有达成协议，只是交付这个住宅。签订领取结算单认为同意，于法无据。被告把6套商铺都是两个人共有的商铺，进行了拆迁办存档，不能证明是经原告同意或者是具有合法性，被告在举证时只是列了标明，对该证明目的不认可，1万元逾期过渡费真实性认可。
本院认为：原告提供与被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定的内容是双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告主张的临时安置费、搬迁费，根据乌海市住房和城乡建设委员会作出乌建委拆字（2009）32号《关于海勃湾区锦绣中华商住小区建设项目房屋拆迁的公告》，公告中规定应支付临时安置费、搬迁费、过渡期18个月，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》中没有支付临时安置费、搬迁费的内容，拆迁协议的约定不得违反公告的内容，被告应按照法律规定和公告的内容，支付原告拆迁房屋临时安置费、搬迁费；
被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司未按照协议约定期限交付回迁房屋，按照法律规定和公告的内容，应承担逾期过渡安置补助费，政府部门对逾期过渡安置补助费发放标准下发通知，应按照新发放标准支付逾期过渡安置补助费。
双方签订的协议，是以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议，是补足价金的互易合同，是一种特殊的买卖合同，与商品房买卖合同有所区别，在法律适用时，应结合约定内容及违约行为后果等因素综合运用。本案中，被告给原告回迁一套位于锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅，约定面积137平米，实际面积为146.63平米，回迁第二套位于锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅，约定面积为120平米，实际交付面积为128.79平米，原、被告协议中未约定面积误差比，被告不能提供证据证实在拆迁过程中，双方对面积误差比另有明确的约定，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值超出百分之三，原告同意继续履行合同，面积误差比绝对值在百分之三以内部分的房价款由买受人（原告）按照约定的价格不足，面积误差比绝对值超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅，约定面积137平米，实际面积为146.63平米，被告实际交付房屋面积误差比绝对值超出百分之三，原告在3%以内部分即4.11平方米承担房价款，超出3%部分的房价款由被告承担，原告依法不予支付超出3%部分即5.52平方米的房价款。锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅，约定面积为120平米，实际交付面积为128.79平米，被告实际交付房屋面积误差比绝对值超出百分之三，原告在3%以内部分即3.6平方米承担房价款，在超出3%部分的房价款由被告承担，原告依法不予支付超出3%部分即5.19平方米的房价款，双方在交付住宅时核算交付超面积款项，原告依法不应承担的部分，按照双方结算时的价款，10号楼3单元302室住宅每平方米2770元，13号楼1单元502室住宅每平方米2340元，由被告予以退回。
原告主张被告交付锦绣中华6号楼3号商铺及承担逾期交房期间的商铺房租损失，该商铺涉及两个回迁主体及共有法律关系，应依法定程序确定各自的所有权及法律责任，其中一个回迁主张交付，不符合客观事实，对原告该主张不予支持。
原告主张被告退还多收原告两户住宅的燃气初装费、有线电视初装费，被告代收上述费用，属代收代缴的民事行为，原告提供证据不能证实其主张，对原告此项请求不予支持。
原告主张被告办理产权置换的商铺及住宅房屋产权证，双方签订书面协议，未对房屋权属证书的办理期限做出约定，应根据法律规定确定办理期限，本案开发项目的房屋部分交付，属未竣工的开发项目，根据法律及相关行政法规的规定，不具备办理房屋产权证的条件，对原告该请求不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六条”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下:
一、被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司给付原告张志平锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅临时安置费15500元（从2011年3月16日至2013年9月17日、共计31个月、每月500元），搬迁费1200元，合计16700元；
二、被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司给付原告张志平锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅回迁安置费9000元（从2011年3月16日至2012年9月16日，共计18个月，每月500元），搬迁费1200元，逾期安置费36040元（从2012年9月17日起至2014年12月1日止，26个月15天，每月1360元计算），合计46240元;
三、乌海市广昊房地产开发有限责任公司退回原告锦绣中华小区10号楼3单元302室住宅超出3%部分即5.52平方米的房价款，每平方米2770元，计15290.4元；乌海市广昊房地产开发有限责任公司退回原告锦绣中华小区13号楼1单元502室住宅超出3%部分即5.19平方米的房价款，每平方米2340元，计12144.6元；共计27435元;
六、上述款项共计90375元（已抵顶10000元），剩余80375元，于本判决生效之日起十日内履行完毕;
七、驳回原告张志平的其他诉讼请求;
案件受理费2874元，由被告乌海市广昊房地产开发有限责任公司负担。（原告已交，被告于上述期限给付原告）
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为二年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行权利。
审判员樊敏
二0一七年八月五日
书记员杜珍珠