四川省眉山市东坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1402民初544号
原告：邹志清，男，1969年8月9�出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
原告：彭文利，女，1969年1月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
二原告委托诉讼代理人：李勇刚，四川典扬律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：杨玉强，四川典扬律师事务所律师。
被告：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。
法定代表人：熊剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。
原告邹�清、彭文利与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：“锦地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹志清、彭文利的委托诉讼代理人李勇刚、被告锦地公司的委托诉讼代理人朱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹志清、彭文利向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理商品房所在楼栋的权属证明，办理房屋所有权证书并交给两原告；2.被告立即向两原告支付逾期办理产权登记（包括初始登记和转移登记）违约金至实际办理转移登记证书之日止（违约金计算方式：以425000元房款总额每日万分之三为标准，从2016年7月1日起计算至原告实际取得房屋权属证明之日止，截止2018年1月15日计564天违约金为71910元）。事实和理由：原告与被告于2014年1月29日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的锦地上城小区住房一套，合同对双方权利义务作了详细约定。原告按约将购房款全部支付给了被告，按照《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记、第二款转移登记的约定，被告未按约定时间办理商品房所在楼栋的权属证明，亦没有为原告办理房屋产权证书。虽然该条款中约定出卖人于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金，但该条文文义的时间内涵不明确，同时该条款也是格式条款，限制了原告权利，故原告得随时向被告主张履行。因被告的严重违约行为，侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼。
被告锦地公司辩称，被告至今未办理房屋的初始登记与转移登记是事实，原因是案涉房屋土地办理了银行抵押。案涉房屋办证资料已�齐全，只要解除抵押后被告就能为原告办理房屋产权登记。《商品房买卖合同》约定违约金应于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，原告要求被告支付违约金的前提条件尚未成就。因被告并无主观故意拖延办证时间，根据被告现状，若以每日万分之三的标准计算违约金明显过高，希望法庭予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告邹志清、彭文利围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告身份证、结婚证、被告工商登记信息，拟证明原、被告主体资格适格；2.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告买卖房屋的事实以及违约条款的约定；3.收据、中国农业银行个人购房担保借款合同，拟证明原告已按合同约定履行了支付全部房款的义务。
被告锦地公司围绕其答辩意见，向本院提交了土地登记卡，拟证明案涉房屋土地因办理了抵押登记，无法办理产权证。
原告邹志清、彭文利与被告锦地公司对对方提交的证据均无异议，本院经审查后，对原、被告提交的证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月29日，原告邹志清、彭文利（买受人）与被告锦地公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于眉山市东坡区锦地上城31幢2单元4楼1号房屋一套，总价款425000元，采用银行按揭贷款方式付款。《商品房买卖合同》第十条：交付条件第（一）款：出卖人应当在2014年12月31日前交付该商品房。第十九条：产权登记第（一）款初始登记：出卖人应当在2016年6月30日前取得该�品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买�人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
2014年1月27日，原告向被告支付购房首付款275000元，2014年4月2日原告通过向中国农业银行按揭贷款150000元，向被告付清了购房款425000元。2015年3月9日，被告向原告交付了房屋。至今，被告未办理案涉房屋所在楼栋的权属证明。
另查明，被告于2009年3月30日将案涉房屋土地抵押给乐山商业银行井研支行贷款，2013年1月23日又将案涉房屋土地抵押给农业银行威远县支行贷款，并办理了土地抵押登记。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点：
1.被告逾期未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明的行为是否构成违约，原告能否请求被告立即办理所在楼栋权属证明与房屋所有权证书？本院认为，原告己经按照合同约定履行了全部付款义务，但被告未按照合同约定于2016年6月30日前登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，且至今未登记取得，原因是被告用案涉房屋土地办理了银行抵押贷款，至今未解除土地抵押导致，责任在被告，被告的行为构成违约。因取得案涉房屋所在楼栋的权属证明即初始登记的权利人是被告，故原告无权要求被告办理初始登记。但针对被告的该违约行为，商品房�卖合同中约定原告享有的权利是向被告主张支付相应标准的违约金。关于房屋权属转移登记，在商品房买卖中，开发商取得商品房所在楼栋的初始登记是购房者取得房屋权属转移登记的前提条件，本案中在被告尚未取得初始登记的情形下，原告尚不能提出要求被告办理房屋权属转移登记的请求。故对原告要求被告立即办理商品房所在楼栋的权属证明、房屋所有权证书并交付原告的诉讼请求，本院依法不予支持。
2.被告是否应向原告立即支付逾期办理产权登记违约金？本院认为，被告至今未办理产权登记的行为已经构成违约，且该违约行为一直持续，被告向原告承担持续计算违约金的责任。《商品房买卖合同》第十九条产权登记中关于违约金支付的约定是明确的，即出卖人应在其实际取得权属证明或买受人取得所有权证书之日起30�内向买受人支付，该约定并未排除原告权利也未减轻或免除被告义务，只是现阶段被告尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，原告亦未取得房屋所有权证书，合同约定的违约金支付条件未成就。因此，被告不承担向原告立即支付违约金的义务，对被告辩解原告要求其支付违约金的前提条件尚未成就的观点，本院予以采信。对原告主张的立即支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下:
驳回原告邹志清、彭文利的诉讼请求。
案件受理费1600元，减半收取计800元，由原告�志清、彭文利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 冯靖雅
二〇一八年三月二十六日
书记员 姜 晨