吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终197号
上诉人（原审原告）：王连昌，男，1967年5月4日出生，汉族，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：娄青远，吉林卓行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春中泰实业有限公司。住所地长春市长江路经济开发区人民大街***号。
法定代表人：张大伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张忠阁。
上诉人王连昌因与被上诉人长春中泰实业有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院作出的（2015）宽民初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王连昌上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由中泰公司承担。事实和理由：1.中泰公司在售楼现场沙盘及各种宣传画册均对新光复路市场有明确、具体的商业项目划分，王连昌购买的房屋有三年时间位于食品干调城内，一审并未查清中泰公司何时向王连昌交付房屋。2.中泰公司对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，该说明应当视为要约，应当被视为合同内容，中泰公司违反该内容，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但如果出卖人就开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响，应当视为要约。一审法院承认中泰公司改变自持物业的经营项目，但以未限制王连昌的经营项目而认定中泰公司不存在违反合同义务的情形是错误的。因为售楼现场沙盘及宣传资料里明确建立五个专业商品城，中泰公司自持物业也同样位于五个商品城内，广告宣传时没有例外说明，中泰公司没有权利改变自持物业经营项目，改变即为违约。3.一审法院未允许王连昌的妻子出庭作证属于程序违法，一审法院对中泰公司迟延交房违约责任以王连昌自愿办理入住视为对入住时间认同属于适用法律错误。
中泰公司辩称：关于王连昌的第一、二、三项诉讼请求中泰公司认为，因双方订立的是买卖合同，在该合同项下，中泰公司并无任何违约行为，王连昌的主张没有事实依据和法律根据，一审判决正确。双方所订立的买卖合同依法有效，在合同中并没有任何关于房屋经营范围的约定，虽然在售楼广告和宣传资料中有标示，涉案的房屋区域的经营项目为食品干调，但该经营区域的宣传并不是对买卖标的物房屋及相关设施所作的说明和允诺，而且王连昌无任何证据证明该要约邀请对房屋价格的确定有重大影响，因此不具备转换为要约的条件。双方的买卖合同也明确约定该房屋的用途为仓储用房，因此王连昌以中泰公司违约为由要求将食品干调区恢复到原位置无事实依据和法律依据。由此，要求中泰公司赔偿租金损失和恢复的损失也均无依据，不应得到支持。关于王连昌的第四项诉讼请求，因王连昌的请求已过诉讼时效，且无证据证明中泰公司延期交房的事实，因此也不应得到支持。综上，中泰公司认为一审法院认定事实清楚适用法律正确，要求维持原判。
王连昌向一审法院起诉请求：1.判令中泰公司将新光复路市场食品干调商品城恢复到原来位置；2.判令中泰公司赔偿自2013年3月1日起至2015年5月31日止的租金损失67500元；3.判令中泰公司赔偿自2015年6月1日起至食品干调商品城恢复之日止的租金损失，按每月2500元（每年30000元）计算；4.判令中泰公司支付逾期交房违约金21967元。
一审法院认为：王连昌与中泰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不侵害社会公共利益，应认定有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要约邀请仅在对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为合同内容。本案中，中泰公司在售楼广告和宣传材料中标示的是案涉房屋所在区域的整体经营项目为食品干调，而该“经营项目”非对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺，案涉房屋按照认购书的约定用途为仓储用房，且王连昌亦无证据证明“经营项目”对案涉房屋价格的确定有重大影响，故中泰公司发出的售楼广告及宣传资料针对案涉房屋为要约邀请，不具备转换为要约的条件。王连昌主张中泰公司在售楼和宣传资料中表示案涉房屋所在区域经营食品干调构成合同内容无事实及法律依据，一审法院不予支持。因王连昌与中泰公司签订的认购书中亦未将经营项目列入合同内容，中泰公司亦未限制王连昌适用案涉房屋进行经营的具体项目，王连昌购买案涉房屋的使用用途可以实现，故王连昌主张中泰公司违约，应将食品干调区恢复至原位置没有法律依据，一审法院不予支持；同时，王连昌主张由中泰公司赔偿自2013年3月1日起至2015年5月31日止的租金损失67500元及赔偿自2015年6月1日起至食品干调商品城恢复之日止的租金损失（按每月2500元计算）亦不予支持。王连昌仅凭入住缴费凭证主张中泰公司延期交房，证据不足，且王连昌自愿办理缴费入住手续，亦应认定对入住时间的认同，故王连昌要求中泰公司支付逾期交房违约金21967元的请求事实不清，证据不足，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回王连昌的诉讼请求。案件受理费2040元，由王连昌负担。
本院二审审理查明：2009年1月17日，王连昌（乙方）与中泰公司（甲方）签订了《商品房认购合同书》合同约定：乙方所认购甲方新建商品房位于宽城区北凯旋路4888号新光复路市场N501号楼002号，用途：仓储用房，建筑面积70.56平方米，总房款519322元。甲方应于2009年5月末将本合同第一条所列房屋交付乙方。王连昌缴纳了购房款并由中泰公司开具了收据。2009年10月29日加盖新光复路市场业务专用章的《钥匙交接单》载明：协议号G200669，客户：王连昌已交清入住费用，此房位于N501栋002号。
2012年10月，中泰公司对自持物业的经营项目进行了变更，但中泰公司未限制过王连昌从事的经营项目。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要约邀请仅在对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为合同内容。本案中，中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示的是案涉房屋所在区域的整体经营项目为食品干调，而该“经营项目”非对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺，案涉房屋按照认购书的约定用途为仓储用房，且王连昌亦无证据证明“经营项目”对案涉房屋价格的确定有重大影响，故中泰公司发出的售楼广告及宣传资料针对案涉房屋为要约邀请，不具备转变为要约的条件。王连昌主张中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示案涉房屋所在区域经营食品干调构成合同内容无事实及法律依据，本院不予支持。因王连昌与中泰公司签订的认购书中亦未将经营项目列入合同内容，中泰公司亦未限制王连昌使用案涉房屋进行经营的具体项目，王连昌购买案涉房屋的使用用途可以实现，故王连昌主张中泰公司违约，应将食品干调区恢复至原位置没有法律依据，本院不予支持。王连昌以《钥匙交接单》证实房屋交付日期为2009年10月29日，但《钥匙交接单》仅载明“王连昌已交清入住费用”并未明确房屋交付的时间，仅以此《钥匙交接单》不足以证实房屋交付时间为2009年10月29日，故对王连昌此主张本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2040元，由上诉人王连昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 贺银婷
代理审判员 李 迪
二〇一七年二月十五日
书 记 员 陈 钢