贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0628民初1014号原告：龙凤英，女，1966年3月13日出生，苗族，住松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：李锋，贵州贵开律师事务所律师,特别授权。被告：贵州省松桃苗族自治县食品公司,住所地:松桃苗族自治县蓼皋镇北路。法定代表人：龙海舟，该公司经理。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告龙凤英与被告贵州省松桃苗族自治县食品公司（以下简称食品公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙凤英及其委托诉讼代理人李锋，食品公司的法定代表人龙海舟、委托诉讼代理人伍勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙凤英向本院提出诉讼请求：1、判决被告将侵占原告门面的租金182455元返还原告,并自起诉之日起按照银行同期同类贷款利率计算利息。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年4月23日，原告与贵州省松桃黔松房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了门面A-203，双方约定了价款、价格等，原告积极履行了合同义务，交付房款，但在接到交房通知后，本合同约定的门面却被被告占据出租给他人。后经过铜仁市中级人民法院作出（2009）铜中民初字第12号民事判决书确认了原告与贵州省松桃黔松房地产开发有限公司签订的关于门面A-203《商品房买卖合同》有效，又经贵州省高级人民法院作出（2011）黔高民终字第75号民事判决书确认该合同合法有效。同时，食品公司又直接向贵州省高级人民法院起诉，请求撤销该合同，贵州省高级人民法院以（2015）黔高民商初字第7号民事判决书判决驳回食品公司的诉讼请求，并查明了“食品公司自2007年10月至今，一直占有涉案门面A-203的事实，其中，2007年10月至2009年1月按年租金29500元租赁给张国俊使用，2009年2月至今按年租金20080元租赁给徐堂发使用”。现以上判决均已生效，原告本应合法使用其购买的门面，被告应将其侵占的租金返还原告，但直至原告于2016年4月11日报警后，于2016年5月1日起才得以使用，由于被告不肯返还租金，故诉至法院提出如上诉请。食品公司辩称，争议的门面A-203是食品公司于2003年11月25日与蓼皋商贸城开发商于2003年11月25日、2007年7月6日签订了《蓼皋镇商贸城联合开发合同书》、《关于蓼皋镇商贸城A、B栋物业分配的协议书》，基于前述合同、协议和开发商的交付行为，食品公司已经取得并使用争议涉案门面，并且办理了备案登记，食品公司对该门面完全是合法占有并使用，不存在侵权的事实。同时根据法律规定，食品公司、龙凤英就涉案门面与房地产开发商所签订的买卖合同或者安置补偿合同、协议，属于平等地位的民事合同，龙凤英并不具有优于食品公司的特权。开发商已将争议门面交付给食品公司，并且办理了备案登记，房开商也特别强调争议门面属于食品公司，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所在权登记的人，可以认定为物权法第六章所物的业主”的规定，食品公司已经成为涉案门面的业主，不存在侵权。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理，对于双方无争议的事实确认如下：2006年4月23日，龙凤英就争议门面与贵州省松桃黔松房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买位于松桃××××北路汽车站内，出卖人以联合开发方式取得的位于徐家坳的土地使用权，并定名为“蓼皋商贸城”购买的门面为A-203，建筑面积为56.19平方米，总价为555606元。2003年11月25日，食品公司与中房集团怀公房地产开发公司签订《蓼皋镇商贸城联合开发合同书》，约定由食品公司提供土地4500平方米及现有房屋，乙方提供资金采取联合开发形式就松桃县蓼皋镇徐家坳工程名称为“蓼皋商贸城”进行开发，与争议门面相关的约定为：临街门面按面积食品公司占45%，中房集团怀公房地产开发公司占55%，若其中有一方剩余面积达不到一个门面，剩余面积部分按市场价折币后对后面坝子里的门面继续分。2007年7月6日，食品公司与吉首环湘房地产开发公司签订《关于蓼皋商贸城A、B栋物业分配的协议书》将争议门面A-203分配给食品公司，该分配协议于2007年7月18日到贵州省松桃永华房地产交易中心备案。2007年10月，房开商将争议的门面交付给食品公司，2007年10月至2009年1月，食品公司将争议门面租赁给张国俊使用，2009年2月至2016年4月按年租金20080元租赁给徐堂发使用。龙凤英因购房发生纠纷（包括本案争议门面），将贵州省松桃黔松房地产开发有限公司、吉首环湘房地产开发人限公司、贵州省松桃环湘矿业有限公司诉到铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院于2010年3月25日作出（2009）铜中民初字第12号民事判决书判决龙凤英与黔松房开公司于2006年1月3日及2006年4月23日签订的其中包含争议门面的《商品房买卖合同》中未尽合同义务，双方继续履行。为争议门面，食品公司将贵州省松桃黔松房地产开发有限公司、吉首环湘房地产开发有限公司、龙凤英诉至贵州省高级人民法院，要求判决认定争议门面A-203权属属于食品公司，贵州省高级人民法院于2015年12月11日作出（2015）黔高民商初字第7号民事判决：驳回食品公司的诉讼请求。2014年1月20日，龙凤英就争议门面取得房屋产权证；双方有争议的事实认定如下:1、关于争议门面的权属归属问题。原告主张争议门面自2006年签订《商品房买卖合同》起属于原告合法所有，被告认为争议门面系被告合法所有。本院认为，在未向政府相关职能部门办理产权登记前，虽然房地产开发商几经重组与变化，原、被告双方就争议门面与房地产开发商所签订的合同均为合法有效的合同，均是平等的合同，食品公司基于其与房地产开发商所签订的协议与交付，对该争议门面属于善意的占有，但并未取得该争议门面的权属。龙凤英于2014年1月20日到政府相关职能部门办理了产权登记，则自登记之日起取得争议门面的产权，并发生法律效力，物权具有排他性,食品公司与开发商之间的合同履行不能,该争议门面属于龙凤英所有。2、关于食品公司2007年10月至2009年1月将争议门面租赁给张国俊使用租金数额的问题。原告方认为是按年租金29500元，而被告方认为是包含争议门面在内的四间门面一起按年租金29500元出租给张国俊使用，单独的争议门面A-203一间年租金仅是18800元。为此，原告方提供了（2015）黔高民商初字第7号民事判决书予以证实，被告则提供与门面租赁合同予以证实，本院认为已经发生法律效力的（2015）黔高民商初字第7号民事判决书已经认定了2007年10月至2009年1月食品公司是按年租金29500元出租给张国俊使用，其证明效力大于被告所提交的租赁合同，故依法认定该争议租金数额为29500元。3、争议门面归还日期问题。原告主张是2016年5月1日归还，被告认为应当是2016年4月13归还。为此，原告提交了《接处警登记表》予以证实。本院认为，该接处警表已经清楚载明争议门面租赁人徐堂发是于2016年5月1日从争议门面搬出来，则搬出来这一天才能视为门面移交时间，应则依法认定被告系2016年5月1日将争议门面退还原告。被告为此并没提交证据证实，仅只是从2016年4月11日的接处警登记表中公安部门调解时约定2天搬迁移交来推定是2016年4月13日，故对被告的辩解不予采信。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。龙凤英于2014年1月20日办理了争议门面的产权证，取得了争议门面的物权，则应依法对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。龙凤英与贵州省松桃黔松房地产开发有限公司就争议门面所签订的《商品房买卖合同》、食品公司与吉首环湘房地产开发公司将其中包含争议门面分配给被告而签订的《关于蓼皋商贸城A、B栋物业分配的协议书》均是合法有效的合同，食品公司基于该协议与房开商的交付行为占有、使用该争议门面有事实及法律依据。但自2014年1月20日起，龙凤英就争议门面在政府相关职能部门进行登记，并办理了产权证，已经取得该争议门面权属，食品公司已经没有法律依据占有、使用该争议门面，故自2014年1月20日起至2016年5月1日期间的门面租金应当返还龙凤英（也即应返还二年三个月零九天的租金：20080元×2年+1673元×3月+55元×9天=45674元），原告起诉请食品公司侵占其门面要求返还门面租赁损失的理由成立，本院对其请求返还2014年1月20日至2016年5月1日期间的租金予以支持，但对其请求自2007年10月至2014年1月19日期间的租金，鉴于食品公司是基于《关于蓼皋商贸城A、B栋物业分配的协议书》善意占有该争议门面，且龙凤英在此期间还未取得该争议门面的物权，故对原告起诉2007年10月至2014年1月19日期间门面租金损失的主张不予支持。同时考虑到本案实际情况，由于开发商一物二卖导致纠纷的产生等原因，对原告给付利息的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款第十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省松桃苗族自治县食品公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告龙凤英位于蓼皋商贸城A-203门面2014年1月20日起至2016年5月1日期间的租金45674元。二、驳回原告龙凤英的其余诉讼请求。案件受理费1975元（已减半收取），由原告龙凤英负担1500元，贵州省松桃苗族自治县食品公司负担475元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  李宗值二〇一七年六月二十一日书记员  龙 蕾