四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金堂民初字第2219号
原告成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处。住所地：金堂县。
负责人许驰，主任。
委托代理人杨松，男，1970年5月5日出生，，汉族，住金堂县，系成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处的员工。
被告李小三，男，1971年2月28日出生，，汉族，住金堂县。
被告肖祝东（系被告李小三之妻）（系被告李小三之妻），1974年11月29日出生，，汉族，住金堂县。
原告成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处（以下简称龙威分理处）与被告李小三、肖祝东金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由审判员陈晓适用简易程序于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告龙威分理处的委托代理人杨松、被告李小三到庭参加诉讼，被告肖祝东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙威分理处诉称，李小三于2010年10月27日向其借款15万元用于种植蔬菜，该借款于2013年10月26日到期。李小三、肖祝东用位于金堂县官仓镇安家街49-51号的房屋（金房权证监证字第03180382**，权7038244，面积139.23平方米）为该笔借款作抵押担保。目前李小三、肖祝东尚欠借款本金15万元及利息（截止2015年5月11日为54708.78元）。诉请判令二被告立即偿还原告借款本金15万元及利息、逾期利息、罚息，承担违约金；原告对二被告用于抵押的共同共有房屋享有优先受偿权；二被告承担本案诉讼费。
被告李小三辩称，其向龙威分理处借钱15万元是事实，利息按照银行计算的数额为准。借款到期不能偿还是因为做蔬菜生意亏损，不是赖账，现在家人生活都成困难，只愿意偿还借款本金及利息。
被告肖祝东未做答辩，亦未举证。
经审理查明，2010年10月25日，李小三、肖祝东向龙威分理处递交借款申请并抵押担保承诺书，申请向龙威分理处借款15万元，用二人共同所有的位于金堂县官仓镇安家街49-51号的住宅、商业房作抵押。10月26日，李小三、肖祝东与龙威分理处签订《个人借款合同》，约定：借款人（甲方）李小三向贷款人（乙方）龙威分理处借款15万元，用于种植蔬菜。借款期限为36个月，即从2010年10月26日至2013年10月25日。借款期限与贷款转存凭证（借款借据）不一致时，以放款时的贷款转存凭证所载日期为准。贷款利率为变动利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准月利率5.6‰的基础上上浮50%。按季结息，结息日为每季末月的第20日。若甲方不能及时支付利息，乙方有权对未付利息按本合同约定的贷款利率计收复利。本借款合同采取担保借款方式，担保方式为抵押。甲方未按约定归还借款本息，乙方对甲方未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率（本合同约定的贷款利率水平上浮50%计收罚息）和本合同约定的结息方式计收利息和复利。如违约，按贷款本金的3%收取违约金等。借款合同签订当日，李小三、肖祝东与龙威分理处签订《抵押合同》，约定：抵押担保范围为债权本金15万元及利息（包括复利和罚息）、违约金以及抵押权人实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等），抵押物名称为住宅、商业房，权属证书及编号为权7038244，抵押物所在地金堂县官仓镇，抵押物占管人李小三、肖祝东。同月10月27日，李小三、肖祝东与龙威分理处就抵押物在金堂县房产管理局办理了抵押登记并领取了金房他证他权字第291**号他项权利证书，该证书载明：他项权利人龙威分理处，房屋所有人李小三等，所有权证号监证0318944等，房屋座落于金堂县官仓镇安家街49-51号，他项权利种类为抵押权，债权数额为15万元，档案保管号权7038244，产权人肖祝东，产权证号监证0318945，约定期限2010／10／26至2013／10／25，明细信息：1层2层。同日，龙威分理处向李小三发放贷款15万元，肖祝东为共同借款人，借款起止日为2010年10月27日起至2013年10月26日，按季结息，执行利率为变动利率，在央行同档次基准利率上浮50%，逾期本金利率为执行本金利率上浮50%，逾期利率按贷款执行利率计收复利。借款到期后，李小三、肖祝东未按约偿还借款本息，至今尚欠借款本金15万元及截止2015年5月11日的利息、逾期利息、罚息54708.78元。
另查明，抵押物即位于金堂县官仓镇安家街49-51号一层、二层的房屋，系李小三、肖祝东共同共有，土地面积为66.75平方米，《国有土地使用证》正在办理中。建筑面积139.23平方米，其中一层为商业用房，建筑面积65.86平方米，二层为住宅，建筑面积73.37平方米。再查明，李小三、肖祝东系夫妻关系。
以上事实有下列证据予以证实：个人借款凭证、《个人借款合同》、《抵押合同》、权属证书证明、金堂县国土资源局出具的证明、他项权利证明、催收通知书、二被告的结婚证、原被告的身份证明材料、原被告的当庭一致陈述。上述证据经庭审核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，应予采信。
本院认为，李小三、肖祝东与龙威分理处签订的《个人借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，龙威分理处按约向李小三、肖祝东支付了借款，履行了合同义务，李小三、肖祝东未按合同约定履行还款义务，应承担本案纠纷的全部责任。故对龙威分理处要求李小三、肖祝东偿还借款本金15万元及相应的利息、逾期利息、罚息的请求，本院予以支持。本案中，李小三、肖祝东用二人共同共有的位于金堂县官仓镇安家街49-51号一层、二层的房屋为借款作抵押担保，与龙威分理处签订《抵押担保合同》，并在登记主管机关金堂县房产管理局进行了他项权登记，故双方签订的抵押合同合法有效。虽然他项权证书上约定的抵押期限即2010年10月26日至2013年10月25日已过，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第12条之规定，“当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间，对担保债权的存续不具有约束力。”因此，抵押权人即龙威分理处对上述抵押物享有优先受偿权。本案中，经抵押登记记载的抵押金额为15万元，该抵押金额的记载具有公信力，当抵押合同中对抵押担保的内容约定与抵押登记记载的内容不一致时，从规范交易秩序、维护交易安全的角度出发，应以抵押登记记载的内容为准。据此，本院认定龙威分理处享有优先受偿权的范围，应以抵押登记记载的15万元为限。关于李小三及肖祝东是否应向龙威分理处支付违约金的问题，李小三主张借款到期不能偿还是因为做蔬菜生意亏损，不是赖账，只愿意偿还借款本金及利息。根据双方在《个人借款合同》中的约定，当李小三、肖祝东未按约归还借款本息时，原告龙威分理处有权收取罚息，按贷款本金的3%收取违约金，因罚息已具有惩罚性质，且足以弥补因李小三、肖祝东的违约行为而给龙威分理处造成的损失，故对龙威分理处主张李小三、肖祝东给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李小三、肖祝东偿还原告成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处借款本金15万元及截止2015年5月11日的利息、逾期利息、罚息
54708.78元（利息以15万元为基数，按照中国人民银行公布的人民币贷款基准月利率的基础上上浮50%，自2015年5月12日起计算至借款本金清偿之日止；罚息以15万元为基数，按照借款合同约定的贷款利率水平上浮50%，自2015年5月12日起计算至借款本金清偿之日止；逾期利息以欠付利息金额为基数，按照借款合同约定的贷款利率，自2015年5月12日起计算至利息清偿之日止）；
二、原告成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处对被告李小三、肖祝东用于抵押的房屋（即金堂县官仓镇安家街49-51号一层、二层，权属证号监证0318944号和监证0318945，建筑面积139.23平方米）享有抵押权，有权在被告李小三、肖祝东不履行上述债务时，依照法律规定对其抵押财产折价、变卖、拍卖后，以所得价款在15万元限额范围内优先受偿；
三、驳回原告成都农村商业银行股份有限公司金堂龙威分理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1650元，由被告李小三、肖祝东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 晓
二〇一五年八月十三日
书记员 郑世艳