江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6402号
上诉人（原审被告）：乔文龙，男，1984年9月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：于清华，女，1983年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系乔文龙妻子。
被上诉人（原审原告）：苏州苏宁云商销售有限公司，住所地江苏省苏州市人民路1351号。
法定代表人：蒋勇，执行董事。
委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
上诉人乔文龙因与被上诉人苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人乔文龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定1/3原租金标准的适用期限为2016年6月1日至8月31日不当。苏宁公司2016年5月19日的催款函只能表明苏宁公司按约催收租金，并不能证明优惠方案的使用期限为2016年6月1日至8月31日。优惠方案提出的根本原因是苏宁生活广场的商业性未达预期，苏宁公司才同意该租金优惠方案，苏宁公司吴保忠经理答应减免开业至2016年5月31日的房租，乔文龙才交纳了2016年6月1日到12月31日的房租。2、1/3原租金标准的适用期限理应延续至合同解除日，即自2016年6月1日至10月20日，可接受2015年9月12日到2016年5月31日按原房租的1/3计算。租赁合同约定提前解除合同的违约金为租金标准的3倍向对方支付，违约金标准也应为1/3原租金。3、苏宁公司2016年10月16日的函表明乔文龙依据租赁合同约定于2016年10月31日前向苏宁公司交还商铺，故乔文龙自2016年10月20日合同解除后至10月31日并非无故占有该商铺，该期限内无交纳房屋使用费的义务。11月1日至11月11日，乔文龙有证据证明苏宁公司封锁商铺阻拦搬迁，对该期限内的房屋使用费不应承担。关于装修期内的房屋使用费，因苏宁公司开业延期，苏宁广场内基础设施施工延误，导致乔文龙装修期延长，该期限内的房屋使用费不应支付。4、乔文龙认定所有费用扣减其已付的费用，剩余欠款为租金2195.81元、物业费17392.42元、违约金7391.25元，逾期付款违约金应扣减保证金29565元。
被上诉人苏宁公司答辩称：一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，请求维持原判。
苏宁公司向一审法院起诉请求：1、乔文龙立即搬离承租商铺、恢复原状并交还苏宁公司；2、乔文龙支付租金73500.26元（截至2016年10月23日）；3、乔文龙支付商铺占有使用费暂计26115.75元（装修期间60天，以及自2016年10月24日起至交接之日止的占有使用费，按每月7391.25元计算）；4、乔文龙支付物业服务费暂计27544.03元（自2015年9月12日起至双方完成交接之日止，按照每月2464.02元计算）；5、乔文龙支付因解除合同的违约金22173.75元、逾期支付租金及物业服务费违约金4387.37元（按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，自租金、物业服务费应付之日起至实际支付之日止）、逾期交还商铺的违约金28086.75元；抵扣被告乔文龙已付租赁保证金29565元后，上述违约金共计25082.87元；6、本案诉讼费由乔文龙承担。审理中，苏宁公司称乔文龙已于2016年11月11日将涉案房屋交还，故撤回第1项诉讼请求，并明确第3项、第4项诉请中房屋使用费及物业费均计算至2016年11月11日。
一审法院认定以下事实：2015年3月23日，苏宁公司（出租人，甲方）与乔文龙（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定乔文龙向苏宁公司承租苏州市苏站路1388号苏宁生活广场第1层第103A号商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积81平方米）用于经营餐饮，租期60个月，自该广场统一开业日起计算。合同第4条约定，2015年6月20日至2017年6月19日期间租金为7391.25元/月（即91.25元/平方米/月），甲方同意第一个租赁年度（自该广场统一开业日起的12个月）固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予乙方优惠，按68.44元/平方米/月计算；物业费30.42元/月/平方米。租金及物业费先付后用，按季支付，提前十五日支付下一季租金。如乙方违反本合同义务，甲方解除合同时，乙方除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；乙方应按0.75元/平方米/日*乙方于第一个租赁年度内实际租赁天数支付租金差额。合同第13条约定，无论任何原因导致本合同解除的，乙方应于解除之日完成商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知时间为准；如乙方未按约定期限及要求交还商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回商铺，甲方有权停止该商铺水、电及空调的供应；乙方逾期交还商铺还应按交还日期前的最后一期固定租金标准及其他费用支付逾期期间的该商铺使用费、物业费；每逾期一日，乙方应承担上述商铺使用费3倍的违约金。合同第14条约定，如因乙方原因导致合同提前解除，乙方应按首年费用标准向甲方支付装修期间的房屋使用费。合同第16条约定，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过三十日或拖欠费用总额达到7290元的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方应支付相当于三个月租金总额的违约金。
合同签订后，苏宁公司于2015年5月将毛坯状态的涉案房屋交付乔文龙，乔文龙后对涉案房屋进行装修，并于2015年9月12日开业经营姑苏区伊财小吃店（个体工商户，店招为“传世骨头饭”，经营者为乔文龙）。
2016年5月16日，苏宁公司向乔文龙送达催款函，要求其支付欠付租金及物业费99028.06元。
2016年5月19日，苏宁公司向乔文龙送达催款函，要求其支付2016年6月1日至8月31日期间租金和物业费，其中租金7391.25元、物业费7392.06元，合计14783.31元。嗣后，乔文龙向苏宁公司支付了14783.31元，苏宁公司出具收据，载明该款系“2016.6.1-2016.8.31房屋、物业费”。
2016年8月26日，乔文龙向苏宁公司支付19711.8元，苏宁公司出具收据，载明该款系“9.1-12.31部分租金及物管费”。
2016年10月16日，苏宁公司向乔文龙送达解除合同通知，载明因乔文龙结欠2015年9月12日至2016年12月31日期间租金86597.4元、物业费38490.54元，苏宁公司通知于2016年10月20日起解除双方签订的租赁合同，要求乔文龙于2016年10月31日前交还涉案房屋并承担结欠的租金、物业费及承担违约责任。
2016年11月11日，乔文龙向苏宁公司送达通知函，载明“苏宁公司要求2016年10月31日交还商铺，我司同意将商铺交还”，当日，苏宁公司工作人员签收该份函件；同日，双方办理了涉案房屋的交接手续，苏宁公司未准许乔文龙将涉案房屋内的可移动物品搬离。
审理中，乔文龙陈述称，因苏宁生活广场整体运营不佳，生意较差，故其于2016年5月与苏宁公司协商减免租金及物业费，后苏宁公司副总吴宝中答应免除其2016年6月1日之前的租金及物业费，之后的租金按合同约定标准的三分之一支付。苏宁公司对乔文龙曾就免租、减租事宜前来协商的事实不持异议，但认为苏宁公司未曾答应免除、减免租金及物业费，苏宁公司仅将乔文龙的意见报总部审批，最终总部未予批准。至于2016年6月至8月租金，因乔文龙仅同意按三分之一标准支付，故暂按该标准收取，不能等同于已同意减免其租金。
审理中，苏宁公司与乔文龙一致确认已支付保证金为29565元,2016年8月26日支付19711.8元中10000元为租金，9711.8元为物业费。
以上事实，由苏宁公司提供的房屋租赁合同、催款函、解除合同通知、乔文龙提供的催款函、收据、对解除函的复函、交接记录及双方当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为,苏宁公司与乔文龙就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，自涉案房屋所在的美食广场统一开业之日起计算租金及物业费，该约定系对出租人、承租人合同权利义务的对等约定，即自承租人可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价，现据乔文龙庭审陈述，其租用涉案房屋的餐饮店铺已于2015年9月12日开业经营，故自该日起乔文龙应按约向苏宁公司支付租金及物业费。本案中，按合同约定的租金及物业费标准、付款条件，乔文龙首年优惠后的租金加物业费应为8007.66元/月，截至2016年5月31日，乔文龙应按约支付租金及物业费6.9万余元；然乔文龙仅向苏宁公司支付保证金为29565元，未按约足额支付租金和物业费已构成违约。乔文龙抗辩称已与苏宁公司达成2016年6月1日前免交租金及物业费的合意，但未能提供有效证据证明，且苏宁公司对此不予认可，故一审法院对乔文龙该项抗辩意见不予采纳。虽乔文龙于2016年5月23日、8月26日支付了后续的租金及物业费，然因乔文龙欠付2016年6月1日之前的全部租金及物业费，违反合同约定，故苏宁公司有权于2016年10月16日以欠付租金及物业费为由通知解除涉案房屋租赁合同。因乔文龙认可于2016年10月16日收到解除合同通知书，且该份通知书中明确合同解除时间点为2016年10月20日，故一审法院认定涉案房屋租赁合同于2016年10月20日解除。
关于苏宁公司主张的租金。鉴于涉案房屋租赁合同自2015年9月12日起计租，截至2016年10月20日，根据合同约定，苏宁公司首年给予乔文龙优惠租金，故按优惠租金68.44元/平方米/月计算，次年租金91.25元/平方米/月计算；此外，根据乔文龙提供的苏宁公司于2016年5月19日的催款函，可以证实苏宁公司向乔文龙催收的2016年6月1日至8月31日租金为7391.25元，系合同约定的未优惠租金的三分之一，且乔文龙在支付该期租金后，苏宁公司出具的收据中亦载明上述款项为当期租金，结合双方认可曾于2016年5月就减租事宜进行协商的事实，一审法院采信乔文龙所述，2016年6月1日之后苏宁公司给予其按合同约定的未优惠租金的三分之一支付租金的方案；然因乔文龙未就该项优惠租金的截止时间成功举证，结合2016年8月26日苏宁公司在乔文龙按三分之一租金标准支付2016年9月至12月租金及物业费收据中注明“部分租金”字样，一审法院认定三分之一租金标准的适用期间为2016年6月1日至8月31日，其后仍按合同约定，在2016年9月11日前适用优惠租金即68.44元/平方米/月,自2016年9月12日起适用次年租金标准即91.25元/平方米/月。据此，因乔文龙已足额支付2016年6月1日至8月31日期间的租金，其应支付2015年9月12日至2016年5月31日、2016年9月1日至2016年10月20日期间租金为59651.07元（68.44元/月/平方米*81平方米*8.66个月+68.44元/月/平方米*81平方米*0.367个月+91.25元/月/平方米*81平方米*1.3个月），扣减乔文龙于2016年8月26日支付的租金1万元，其尚需向苏宁公司支付租金49651.07元。苏宁公司主张根据合同约定因乔文龙违约导致合同解除的，乔文龙应按固定租金标准补足优惠租金差额的意见，因该条款实为乔文龙违约导致合同解除的违约金条款，虑及涉案房屋所在的苏宁生活广场在开业之初尚存在延期开业等问题，优惠租金条款的设置系为扶持市场内经营户开展经营，降低租金成本，以此让利消费者达到吸引客流、提升市场商业活力之目的，故在苏宁公司已在本案中就解除合同违约金提出诉讼请求的情形下，一审法院对苏宁公司要求依据前述合同条款按原固定租金标准主张与优惠租金差额部分租金的诉讼请求不予支持。
关于苏宁公司主张的物业费。鉴于2016年10月20日合同解除后乔文龙于2016年11月11日向苏宁公司交还涉案房屋，故一审法院认定乔文龙应支付物业费的期限为2015年9月12日至2016年11月11日，按合同约定的物业费标准，乔文龙应付物业费为34496.28元（30.42元/月/平方米*81平方米*14个月），扣减乔文龙已付物业费17103.86元（7392.06元+9711.8元），还应支付物业费17392.42元。
关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于涉案房屋租赁合同于2016年10月20日解除，合同解除后乔文龙应及时向苏宁公司交还涉案房屋。现乔文龙占用房屋直至2016年11月11日，应支付苏宁公司2016年10月21日至2016年11月11日期间的房屋使用费。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按合同约定的解约前最后一期固定租金标准（即7391.25元/月）计算于法有据，一审法院对此予以支持，上述期间乔文龙应支付的房屋使用费为5173.88元（7391.25元/月*0.7个月）。至于苏宁公司主张的装修期60天的房屋使用费，符合合同约定，且事实上苏宁公司给予乔文龙的实际装修天数亦远高于60天，故从公平角度出发，一审法院对苏宁公司主张要求乔文龙支付装修期60天房屋使用费的诉讼请求予以支持，因合同约定系按首年费用标准，而合同亦约定首年为优惠租金，故一审法院按优惠租金标准计算上述期间房屋使用费为11087.28元（68.44元/平方米/月*81平方米*2个月）。据此，前述房屋使用费合计为16261.16元。
关于苏宁公司主张的解除合同违约金、逾期交还商铺违约金及逾期付款违约金。首先，本案系苏宁公司以乔文龙未按约支付租金及物业费行使合同解除权所致，乔文龙对合同解除应当承担违约责任。苏宁公司主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，一审法院虑及苏宁公司后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，支持苏宁公司主张按三个月租金标准要求乔文龙支付解除合同违约金的诉讼请求，解除合同违约金为22173.75元(7391.25元/月*3个月)。其次，虽乔文龙未按约在合同解除后及时交还涉案房屋，然在一审法院已支持苏宁公司主张的解除合同次日至实际交还房屋期间房屋使用费的情形下，苏宁公司未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，故对苏宁公司再行主张要求乔文龙支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。再次，乔文龙在履行合同期间未按约支付租金及物业费，苏宁公司主张按应付款金额及时间主张逾期付款违约金，于法有据，一审法院予以支持；然苏宁公司主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍主张仍属过高，一审法院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支持苏宁公司主张的逾期付款违约金。为计算方便，苏宁公司在本案中亦同意将乔文龙在合同履行过程中所支付的租金及物业费抵扣第一期、第二期应付款金额后进行计算，然因乔文龙已结清2016年6月至8月租金及物业费，故对该笔款项一审法院不予在先期欠款中进行抵扣，此后乔文龙支付的19711.8元可在先期欠付款中进行抵扣。经一审法院核算，乔文龙应分别以4311.18元（24022.98元/季-19711.8元，2015年9月12日至12月11日期间欠付租金及物业费）、24022.98元(2015年12月12日至2016年3月11日期间租金及物业费)、21300.37元（2016年3月12日至5月31日期间租金及物业费）、15750.67元（2016年9月1日至10月20日期间租金及物业费）为基数，分别自2015年9月12日、2015年11月27日、2016年2月25日、2016年8月15日起，按中国人民银行公布的期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止。
审理中，苏宁公司同意将乔文龙已付保证金29565元在本案中抵扣，一审法院照准，抵扣乔文龙结欠租金后，乔文龙还应支付租金20086.07元（49651.07元-29565元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、乔文龙于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司租金20086.07元、物业费17392.42元。二、乔文龙于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司房屋使用费16261.16元。三、乔文龙于判决生效之日起十日内支付苏州苏宁云商销售有限公司解除合同违约金22173.75元、逾期付款违约金（分别以4311.18元、24022.98元、21300.37元、15750.67元为基数，分别自2015年9月12日、2015年11月27日、2016年2月25日、2016年8月15日起，按中国人民银行公布的期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。四、驳回苏州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费3346元，公告费300元，合计3646元，由苏州苏宁云商销售有限公司负担1673元、乔文龙负担1973元。
二审中，乔文龙提交以下证据：1、乔文龙致苏宁公司信件复印件一封，证明苏宁公司同意免除乔文龙2015年9月12日-2016年5月31日的租金。2、照片1张、微信记录1份，证明苏宁公司把门锁掉，导致上诉人无法搬离。
被上诉人质证称：1、苏宁公司没有收到该信件，苏宁公司也从未口头或书面承诺免除乔文龙2015年9月12日至2016年5月31日的租金。2、对照片及微信记录的真实性、关联性均不予认可。
二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，苏宁公司与乔文龙签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。合同约定租金自开业起首年优惠，根据已查明的事实，乔文龙租赁涉案房屋经营餐饮业，开业时间为2015年9月12日，则2015年9月12日至2016年9月11日期间的租金应按优惠租金标准计算，即月租金68.44元每平方米，为合同约定的租金标准（月租金91.25元每平方米）3/4。因苏宁公司向乔文龙催收2016年6月1日至8月31日的租金标准为合同约定租金的1/3，乔文龙支付完毕后，苏宁公司出具的收据载明上述款项为当期租金，应认定双方意思表示一致变更了该期限内的租金标准，即按合同约定租金标准的1/3收取，且双方也已实际履行，本院予以确认。关于2016年9月1日之后的租金，乔文龙主张仍应按租金的1/3标准收取，未提供已取得苏宁公司同意或认可的依据，其要求变更租金标准为其单方意思表示，依据不足，对该项上诉主张，本院不予采纳。
涉案《租赁合同》约定，任何一方提前解除合同的，应按本合同解除当月月租金标准的3倍向对方支付违约金。如前所述，除合同特殊约定首期租金及2016年6月1日至8月31日的租金减免之外，并不涉及合同履行期内其他时间段的租金减免，解除合同违约金应按合同约定的租金支付。乔文龙关于解除合同违约金应按1/3原租金标准交纳的上诉理由不能成立，本院不予支持。
乔文龙于2016年11月11日搬离之前仍占有涉案房屋，其应支付合同解除日至实际搬离之日的房屋占有使用费。乔文龙二审提交的照片及微信记录不足以证明苏宁公司阻止其搬迁，本院不予采纳。
苏宁公司主张装修期内的房屋使用费有合同依据，一审予以支持并无不当，且一审按首年优惠租金的标准计算该期间的房屋使用费，已充分保护了乔文龙作为承租人的利益，应予维持。
综上，乔文龙的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3346元，由上诉人乔文龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 周 红
二〇一七年九月二十七日
书记员 黄 婷