沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初1231号原告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：石志强，辽宁卓政律师事务所律师。被告：朴圣学，男，朝鲜族，1981年5月10日出生，住址辽宁省铁岭市（未到庭）。原告沈阳华锐置业有限公司诉被告朴圣学商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳华锐置业有限公司委托诉讼代理人石志强到庭参加诉讼，被告朴圣学经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳华锐置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号E1309137693）；2、判令被告支付违约金636676.65元；3、将被告支付的购房首付款返还给原告，并从中扣除应支付给原告的违约金的请求；4判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月29日，原告与被告签订了编号为E1309137693号的《商品房买卖合同》及附件（以下统称合同），被告向原告购买位于沈阳市于洪区细河南路140—4号3门商品房一套。根据合同的约定，总购买款为4244511，付款方式为银行按揭分期付款，被告在签订《商品房买卖合同》时，向原告支付该商品房总价款的30%，即1274511元，被告在2013年10月29日前，向原告支付总房款的70%，即2970000元。被告交纳房款时后，由于未按约归还银行按揭款，导致贷款银行将原告与被告起诉至法院，经法院作出编号为（2015）沈河民四初字01435号判决要求原告对被告的贷款本金2933407.25元，利息32423.7元承担连带责任，且法院根据贷款银行的申请做出编号为（2016）辽0103执字第1473号民事裁定书直接从原告公司在中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯分公行330100419248326167帐户中划扣了被告的贷款本金，利息及其它费用共计3132741.94元。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第17条第2项中的约定：“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项交付给银行的，买受人自愿同意出卖人可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款15%支付违约金给出卖人。因此原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担购买款15%的违约金，即为636676.65。请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告朴圣学经本院依法传唤未到庭参加诉讼并未提出答辩意见。经审理查明：2013年9月29日，原告与被告签订了编号为E1309137693号的《商品房买卖合同》及附件（以下统称合同），被告购买位于沈阳市于洪区细河南路140—4号3门商品房一套，建筑面积415.78平方米。根据合同的约定，房屋单价为10208.55元每平米，总购房款为4244511元，付款方式为银行按揭分期付款，被告在签订《商品房买卖合同》时，向原告支付该商品房总价款的30%，即1274511元，其余贷款，被告在2013年10月29日前取得贷款并向原告支付总房款的70%，即2970000元。被告朴圣学于2014年2月26日与上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订了个人购房担保借款合同，合同约定，被告朴圣学向银行贷款购买房屋，并将所购房屋抵押给银行，同时办理了预购商品房抵押权网上预购登记，本案原告沈阳华锐置业有限公司为担保人。贷款发放后，由于被告朴圣学未按约归还银行按揭款，导致贷款银行将原告与被告起诉至法院，经法院作出（2015）沈河民四初字01435号民事判决书，判决沈阳华锐置业有限公司作为担保人对朴圣学的贷款本金2933407.25元，利息32423.7元承担连带责任，且法院根据贷款银行的申请做出（2016）辽0103执字第1473号民事裁定书，直接从沈阳华锐置业有限公司在中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯分公行330100419248326167帐户中划扣了被告的贷款本金，利息及其它费用共计3132741.94元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第17条第2项中的约定：“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项交付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款15%支付违约金给出卖人。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、（2015）沈河民四初字01435号判决书、（2016）辽0103执字第1473号民事裁定书、经庭审质证及本院审查予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告朴圣学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，在履行合同过程中，被告朴圣学没有按期偿还银行贷款，导致贷款银行将原告与被告起诉至法院，经法院（2015）沈河民四初字01435号民事判决书，判决房地产开发公司对被告朴圣学的贷款本金、利息承担连带责任，并从原告帐户中划扣了被告的贷款本金，利息及其它费用共计3132741.94元。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第17条第2项中的约定：“若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项交付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款15%支付违约金给出卖人。据此，原告沈阳华锐置业有限公司作为守约方享有了约定的合同解除权，双方合同解除日期为向被告朴圣学公告送达起诉状之日。对于原告提出的要求被告支付违约金636676.65元诉求，因双方合同约定的违约金为总房款的15%，本院予以支持。本案合同解除的后果为，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告提出的将被告支付的购房首付款返还给原告，并从中扣除应支付给原告的违约金的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳华锐置业有限公司与被告朴圣学于2013年9月29日签订的商品房买卖合同及附件（合同编号为E1309137693）；二、被告朴圣学于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳华锐置业有限公司违约金636676.65元（总房款4244511元*15%）；三、本判决主文第二项款项，从被告朴圣学支付给原告沈阳华锐置业有限公司的购房首付款中扣除；四、原告沈阳华锐置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告朴圣学剩余的购房首付款637834.35元（首付款1274511元-违约金636676.65元）。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10166.8元，保全费5000元，公告费800元，由被告朴圣学承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈海瑛人民陪审员  陈雅贤人民陪审员  李艳敏二〇一七年九月三十日书 记 员  黄明兰