安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2319号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张龙芹，女，1980年1月18日出生，汉族，户籍地宿州市萧县。
委托诉讼代理人：王良椿，安徽王良其律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡燕，女，1974年8月18日出生，汉族，住合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晟，安徽华人律师事务所律师。
原审第三人：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市政务区华邦世贸中心(ICC)B座15层，组织机构代码：56896587-6.
法定代表人：汪波，总经理。
上诉人张龙芹因与被上诉人胡燕、原审第三人安徽映日房地产营销有限公司（以下简称映日房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张龙芹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡燕的一审本诉请求并支持张龙芹一审反诉请求，本案一、二审诉讼费、保全费由胡燕承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当，本案系胡燕根本违约导致合同解除，并给本人造成损失，胡燕应予以赔偿。1、一审法院认定事实不清，胡燕至今未履行合同根本义务，系根本违约，导致合同解除，一审法院认为胡燕在约定支付日准备好款项而不支付即是履行合同的行为，是对本案事实认定错误。双方签订合同及支付定金时已就合同款收款账户作出明确约定，胡燕将定金打入该账户，本人出具收条，胡燕明知该账户但在履行期间拒不支付房款，并以该账户非本人所有为由拒绝支付，系恶意违约。根据合同约定，胡燕本身就有先履行合同义务，在胡燕没有先履行合同义务，本人可以抗辩胡燕先履行合同义务，但直至合同约定解除期限时，仍未履行合同义务，本人解除合同符合合同约定及法律规定。双方合同约定交易房款不进入资金托管中心，并约定胡燕在支付房款后，将产权公证给胡燕，其行为是通过买卖合同的形式达到接受房产处置的公证委托行为，为炒房避税。说明胡燕并不是实际的买房人，不具备诉讼主体资格，一审法院双方之间是房屋买卖合同关系错误。2、一审法院存在有证不认的错误。
胡燕辩称，1、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本人在合同约定的时间内，备齐了全部的剩余房款，因为张龙芹不配合房款的交割手续，才未能支付，本人已经将剩余房屋款提存至一审法院；2、定金账户是案外人的账户，不是张龙芹的账户。本人之所以将定金支付至案外人账户，是因为张龙芹现场的指示并现场出具收条。张龙芹并没有指示本人将剩余房款支付至案外人账户。3、张龙芹在2016年1月20日之后，与中介、本人协商的内容是加价出售房屋，并未要求解除合同。4、本人全款买房，不符合炒房的特征。5、张龙芹提交的认购滨湖万达房产的相关材料，也能够印证其出售案涉房屋的真实意图。
胡燕向一审法院起诉请求：1、张龙芹履行与胡燕签订的《存量房买卖合同》，将合肥市徽州大道与紫二路交口滨湖明珠4幢2702室房屋过户至胡燕名下；2、本案诉讼、保全等费用由张龙芹承担。
张龙芹向一审法院反诉请求：1、确认张龙芹与胡燕之间的买卖合同已解除；2、胡燕承担违约责任10万元并赔偿损失（以132万元为基数，自2016年2月24日房产被查封之日起按照同期银行贷款利率的两倍计算暂计算至房屋解封之日）；3、本案全部诉讼费用、保全费用由胡燕承担。
一审法院认定事实：2015年11月30日，胡燕（买受人、乙方）在映日房产公司的居间服务下与张龙芹（出卖人、甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方将位于合肥市滨湖区徽州大道与紫二路交口滨湖明珠4幢2702室、建筑面积118.78㎡的房屋作价132万元出卖给乙方，第八条约定乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。附件四约定：乙方应于2015年11月30日，向甲方支付人民币10万元，作为购房定金；剩余房款122万元乙方在2016年1月20日前一次性支付给甲方，甲方将此产权在当日公证给乙方，在交易中产生的所有费用均由乙方承担并支付。合同签订后，胡燕根据张龙芹提供的前夫银行卡号，转账支付定金10万元，张龙芹出具了定金收条。
因胡燕与张龙芹未互留通讯方�，2016年1月19日，映日房产公司销售顾问王明俊通过短信息告知张龙芹“明天帮夫妻双方身份证，户口本，结婚证（如果离婚，帮离婚证带着），当时购房发票和契税发票，夫妻双方到场”，同时三次与张龙芹电话联系。2016年1月20日11时许，再次与张龙芹电话联系，被告知人在萧县。第一次庭审时，张龙芹陈述：“2016年1月20日，我没有接到王明俊电话，后来王明俊说是我前夫接的电话，我只收到王明俊的短信，因为短信里没有提到胡燕付款问题，也没有说明次日要到哪里办手续，所以我没法去。”第二次庭审时，张龙芹又陈述：“2016年1月20日，我在萧县，因为王明俊没有通知我去哪，所以我不知道去哪，我就没去。”第四次庭审时，张龙芹再次陈述：“2016年1月20日上午在萧县，接到王明俊电话我就往合肥赶了，我就说让胡燕把钱打到收定金的卡上，我到合肥直接�公证手续，然后王明俊说他跟胡燕说一下后给我答复，3点多我到合肥了，王明俊也没有答复我，我也没有收到钱。3点多钟我就打电话给王明俊，打不通他电话，联系不上”、“1月20日我到合肥打中介电话一直联系不上，我赶到要素大市场没见到王明俊”。胡燕几次庭审均陈述：“2016年1月20日我把钱准备好，带着两张共计122万元的银行卡和办理所需要的原件和资料去要素大市场，在路上接到王明俊的电话说张龙芹在老家，让我回去第二天再来，因为我已经在路上了，就没有回家，就到门店去等了，然后王明俊再和张龙芹联系，先是无人接听，之后关机了，我们就回去了。”此后期间，王明俊多次联系张龙芹，均未达成一致意见。
胡燕与蔡晓冬系夫妻关系。2016年1月19日，户名为胡燕的银行卡账户余额为761783.96元，户名为蔡晓冬的银行卡账户余额为460192.11�。
位于合肥市滨湖区徽州大道与紫二路交口滨湖明珠4幢2702室的房产登记在张龙芹名下，房地产权证为房权证合产字第××号。
一审法院认为，胡燕与张龙芹签订的《存量房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守约定履行各自义务。合同约定，胡燕应于2016年1月20日前支付张龙芹剩余房款122万元，张龙芹将此产权在当日公证给胡燕。虽然产权公证转让存量房，不发生物权变动效力，但双方签订的存量房买卖合同，已就主要条款达成一致，合同约定了房屋的具体位置、面积、价款、出卖人及买受人等，内容明确而具体，符合房屋买卖法律关系的性质，且胡燕已支付张龙芹定金10万元。胡燕诉讼时，明确表示要求办理产权转移登记手续，与买卖房屋约定的意思表示一致。张龙芹辩称胡燕是公证�受托人，不具有诉讼主体资格，依法不能成立，一审法院不予采信。
根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。现有证据能够证明，在合同约定的履行期限内，胡燕已为履行合同做好了充分的准备，备齐了应支付的剩余房款122万元。2016年1月20日，胡燕依据合同约定和映日房产公司销售顾问王明俊的安排，带着两张共计122万元的银行卡和办理房屋公证所需要的资料原件前往合肥市要素大市场，在未能按合同约定支付剩余房款、办理产权公证的情况下，此后几天一直催促王明俊完成居间服务，以行动表示其已积极采取措施避免或减少损失，希望尽快完成合同约定的给付义务。张龙芹作为房屋买卖合同的出卖方，适当受领售房款系其应履行的义务，其在受领过程中应为买房人履行支付购房款，提供便利、创造条件，因故不能履行或不能完全履行时应采取措施避免或减少损失。2016年1月19日，张龙芹与王明俊通话三次，张龙芹陈述王明俊未告知其1月20日去哪，与常理不符，即使王明俊未明确告知，张龙芹作为合同的当事人也有主动询问履行地点的义务。关于1月20日的联系经过，张龙芹几次陈述相互矛盾，第一次庭审时，张龙芹陈述1月20日的电话系其前夫接听，其未接到。第四次庭审时，张龙芹又陈述1月20日在与王明俊电话联系时，告知王明俊，胡燕可以将购房款转入其前夫银行账户。即便张龙芹陈述真实，一审法院认为，张龙芹要求转付的收款账户为其前夫，因张龙芹与其前夫无法律关系，在未取得张龙芹直接授权或书面约定等其他符合法律规定的情形下，胡燕作为善意的合同相对人，为保证交易安全、防范交易风险的发生，有理由暂不付款，可以在合同约定的迟延期限内，根据张龙芹的直接授权择期支付购房余款。同时，张龙芹明知1月20日是胡燕依据合同约定支付购房余款的最后一天，其作为受领方应积极联系王明俊为胡燕履行合同义务提供便利。结合王明俊的通话清单，能够证明在合同约定的付款期间及此后的迟延履行期限内，张龙芹从未主动与王明俊联系，督促其尽快履行居间服务，完成房屋买卖合同约定的内容，反之，王明俊则一直不断与张龙芹联系、沟通，均未果。张龙芹陈述，1月20日后，王明俊与其联系时，要求先办理公证后支付房款，无证据证明，一审法院不予采信。综上，一审法院认为1月20日及迟延履行期限的七日内，胡燕未能按约付款的责任在于张龙芹。张龙芹主张胡燕违约，要求确认其与胡燕之间的买卖合同已解除并承担违约责任，与客观事�不符，一审法院不予采信。诉讼过程中，胡燕将剩余购房款122万元交至一审法院帐户，以保证合同的顺利履行。因此，对胡燕要求张龙芹协助办理缴税过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、胡燕与张龙芹签订的《存量房买卖合同》继续履行，张龙芹于判决生效之日起十日内协助胡燕办理合肥市徽州大道与紫二路交口滨湖明珠4幢2702室房屋产权转移登记手续，因办证产生的税费由胡燕负担；二、驳回张龙芹的反诉请求。本诉案件受理费16680元，保全费5000元，合计21680元，由张龙芹负担；反诉案件受理费2400元，由张龙芹负担。
二审中，张龙芹提供一份万达置业顾问李秋燕名片，欲�实其与李秋燕短信内容的真实性，印证其在2016年1月18日认筹了滨湖万达房产的事实，说明其没有必要违约。胡燕认为该份证据与本案无关，不能达到其证明目的。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，胡燕与张龙芹之前订立的《存量房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。在上述合同签订后，胡燕依约支付10万元定金给张龙芹，张龙芹也出具收条予以认可。根据合同约定，双方当事人应于2016年1月20日办理剩余房款的交接及案涉房屋产权的公证手续，但张龙芹在中介映日房产公司工作人员通知后，并没有出现并配合办理上述剩余房款的交接及公证手续，其行为构成违约，一审法院该节事实认定并无不当，本院予以确认。对于张龙芹上诉否认该事实并主张系胡燕拒不支付房款构成违约的意见，与本案查明的事实相悖，本院不予采信。一审法院判决双方当事人继续履行合同并办理案涉房屋产权变更登记，具有事实及法律依据，本院予以维持。
综上所述，张龙芹上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由张龙芹负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年六月二十九日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。