湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂麻城民一初字第01309号
原告叶胜英。
委托代理人范德凯，湖北博林律师事务所律师。
委托代理人姜润吉，系叶胜英之夫。
二委托代理人的委托权限：代为放弃、变更诉讼请求，代为和解。
被告刘致佳。
被告郑贤号。
二被告委托代理人彭胜中，麻城市法律援助中心律师。
委托权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，签收法律文书。
原告叶胜英诉被告刘致佳、郑贤号房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由审判员谭燕玲担任审判长，与审判员雷锦锋、人民陪审员范德喜组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理，原告叶胜英及其委托代理人范德凯和被告刘致佳及其委托代理人彭胜中到庭参加诉讼，被告郑贤号经本院传票传唤未到庭。依原告的申请，本院依法冻结了被告刘致佳、郑贤号的银行存款32400.28元。本案现已审理终结。
原告叶胜英诉称：2006年9月16日，被告刘致佳将其所有的位于原龙池商城三楼的房屋809.37平方米出租给胡某某，用于经营宾馆，租期为十年，自2006年9月16日至2016年9月16日止。2011年3月14日胡某某将宾馆转租给肖某某和周某某，2011年8月5日肖某某和周某某又将宾馆的装修、装饰、经营用具等财物作价105000元转租给原告叶胜英经营，租期为剩余的五年，租金的支付方式和数额依据原租赁合同的约定。协议签订后，原告对宾馆进行了重新装修，对部分设施进行了更换或添加，并向被告刘致佳、郑贤号交纳了2012年度和2013年度的房屋租金共计128000元。2013年宾馆被龙池商城征迁办拆除，该宾馆的装修损失、停产停业损失以及搬迁费共计1299768元全部补偿给二被告刘致佳、郑贤号。原告叶胜英与肖某某、周某某之间的转租合同合法有效，由于麻城市人民政府的拆迁行为导致转租合同无法履行，给原告造成了巨大的损失。故请求判令解除原告与肖某某、周某某的租赁协议并责令退还转让费105000元，由肖某某、周某某、刘致佳、郑贤号共同赔偿原告装修费用176590元，被告刘致佳、郑贤号赔偿原告停业损失453600元和搬迁补助费、临时安置补助费5000元，由被告承担全部诉讼费用。在审理过程中，原告叶胜英申请撤回对肖某某、周某某的起诉，本院已裁定准许原告部分撤诉。原告的诉讼请求为判令被告刘致佳、郑贤号赔偿原告装修费用176590元，赔偿停业损失453600元和搬迁补助费、临时安置补助费5000元，由被告承担全部诉讼费用。
原告叶胜英为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告叶胜英的身份证复印件和兴鹏宾馆的营业执照各一份，拟证明原告的身份信息及从业情况；
证据二、被告刘致佳、郑贤号的身份证、结婚证、房屋产权登记复印件，拟证明被告刘致佳、郑贤号的身份信息及产权登记信息；
证据三、转租人肖某某、周某某的身份证复印件，拟证明肖某某、周某某的身份信息；
证据四、被告刘致佳与胡某某签订的《房屋租赁协议》一份，胡某某、鲍某某与肖某某、周某某签订的《宾馆转让协议》一份，肖某某、周平芳与原告叶胜英签订的《宾馆转让合同》一份，拟证明原告叶胜英为合法承租者；
证据五、被告郑贤号的收条两份，拟证明被告郑贤号收取原告叶胜英2012年和2013年度租金共计128000元的事实，原告履行了义务，租赁关系成立；
证据六、肖某某收取原告叶胜英转让费的收条一份，拟证明肖某某收取原告叶胜英转让费105000元的事实；
证据七、原告委托代理人范德凯调查肖某某、胡某某、鲍某某、周某某的的调查笔录四份，拟证明涉案房屋层层转租的事实；
证据八、《房屋征收与补偿安置协议书》一份，拟证明涉案房屋已被征收，被告刘致佳、郑贤号已获得了补偿；
证据九、《麻城市国有土地上房屋征收估价报告分户单》一份，拟证明涉案房屋装修的价值；
证据十、原告叶胜英经营期间对宾馆进行装修、装饰的清单（收据和销售单七份），拟证明原告叶胜英经营期间对宾馆进行装修、装饰花费装修费用176590元的事实；
证据十一、原告经营的宾馆停业期间的损失计算清单一份，拟证明原告的停业损失；
原告申请本院向麻城市龙池商城城市综合体建设指挥部依法调取被告刘致佳、郑贤号的房屋的征迁补偿资料一套，包括《房屋征收与补偿安置协议书》、《麻城市国有土地上房屋征收估价报告分户单》、记帐凭证和《关于郑贤号装饰装修及停业损失补偿的情况说明》共四份。
被告刘致佳、郑贤号辩称：二被告将房屋出租给胡某某经营宾馆，胡某某后来将宾馆转租给肖某某、周某某，肖某某、周某某又将宾馆转租给原告叶胜英，转租合同均未征得被告的同意。被告与原告叶胜英与之间没有直接的房屋租赁合同关系，也没有约定各自的权利和义务，原告诉请要求被告赔偿其装修费损失、停产停业损失和搬迁费没有法律依据。
被告刘致佳、郑贤号未向本院提交证据。
上述证据经庭审质证，被告刘致佳、郑贤号对原告提交的证据一、二、三、六、七无异议；对证据四的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为原告叶胜英应为转租合同的次承租人；对证据五的真实性无异议，对拟证目的有异议，认为没有说明原告与哪一个当事人之间的承租关系成立；对证据八、九的真实性有异议，征迁补偿协议没有加盖甲方的公章，评估报告没有评估人的签名，也未加盖评估机构的公章；对证据十有异议，该份证据系虚假的，原告叶胜英经营期间未进行过装修，宾馆系胡某某经营期间的装修；对证据十一有异议，认为不属于证据。原告叶胜英和被告刘致佳、郑贤号对本院调取的证据均无异议。
对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
对有争议的证据，本院认为：原告提交的证据四、五被告刘致佳、郑贤号对其真实性无异议，本院依法予以采信；证据八、九因原告已向本院申请调查取证，本院调取的证据与原告提交的证据八、九的内容一致，且被告刘致佳、郑贤号对本院调取的证据无异议，故本院对上述两份证据依法予以采信；证据十并非正规发票，本院依法不予采信；证据十一系原告自行计算的停业期间的损失清单，不属证据的种类，本院依法不予采信。
经审理查明：被告刘致佳与被告郑贤号系夫妻。2006年9月16日，被告刘致佳（甲方）与案外人胡某某（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，被告刘致佳将其与被告郑贤号共有的位于将军北路城西商贸城三楼的房屋（包括楼梯通道）出租给胡某某使用，面积为809.37平方米，协议约定：第一条：租期为10年，自2006年9月17日至2016年9月16日止，前6年的租金为每年60000元，后4年的租金为每年68000元，租金按年度支付，于每年9月16日支付本年度租金，甲方送乙方多经营30天至2016年10月16日；第三条：合同签订后，双方都不得以任何理由终止合同，……。胡某某承租该房屋后与案外人鲍某某一起对房屋进行了装修，用于经营宾馆，即麻城市兴鹏宾馆。
2011年3月14日，胡某某和鲍某某（甲方）将麻城市兴鹏宾馆转让给肖某某和周某某（乙方）经营，双方签订了《麻城市兴鹏宾馆转让协议书》一份，协议约定：第二条：宾馆所有固定资产和设备作价80000元；第三条：协议转让价为80000元，自2011年3月1日至2016年10月16日止，在签订合同后所发生的一切事故与甲方无关。
2011年8月5日，肖某某和周某某（甲方）又将麻城市兴鹏宾馆转让给原告叶胜英（乙方）经营，双方签订了《宾馆转让合同》一份，被告周某某之妹周某甲代表周某某在转让合同上签名，被告刘致佳、郑贤号作为丙方未在转让合同上签字。合同约定：第二条：丙方与甲方签订的租赁合同时间为2006年9月17日至2016年9月16日，年租金为60000元，宾馆交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每年交租金给丙方；第三条：现有装修、装饰、设备，甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方拥有和使用，其中可动产部分归乙方所有，不动产归丙方所有（动产与不动产的划分按原租赁合同执行）；在该份转让合同上还另外手写注明：2006-2012年租金60000元，后四年为68000元。同年9月16日，被告郑贤号收取原告叶胜英2012年度房屋租金60000元，2012年9月16日被告郑贤号又收取原告叶胜英2013年度房屋租金68000元。
2013年9月9日，因房屋拆迁，麻城市房屋征收管理办公室与被告刘致佳、郑贤号签订了一份《房屋征收与补偿安置协议书》，麻城市房屋征收管理办公室以房屋产权调换的方式取得了涉案房屋。涉案房屋的装修价值经麻城市远大房地产评估事务有限公司评估为378627元；麻城市房屋征收管理办公室按每平方米18元的标准补偿被告刘致佳、郑贤号32个月的停产停业损失466197元（809.37平方米×18元／平方米×32个月）；麻城市房屋征收管理办公室还支付被告刘致佳、郑贤号搬迁费3000元，奖励其他补助4000元；另外还支付了一楼过道经济补偿费447944元（一楼过道经济补偿费447944元分摊到装修价值和停产停业损失中），共计1299768元，该款已于2013年9月9日支付给被告刘致佳。
2013年9月26日，原告叶胜英停止经营并退出涉案房屋。现涉案房屋已经拆除。庭审中被告刘致佳认可原告叶胜英经营期间自行安装了宾馆大门，麻城市远大房地产评估事务有限公司评估报告书中关于一楼地弹双开玻璃大门的价值为6072元。
经合议庭评议，本案的争议焦点为：一、原告叶胜英与被告刘致佳、郑贤号之间是否存在房屋租赁合同关系；二、被告刘致佳、郑贤号是否应当承担赔偿责任；三、原告叶胜英的损失如何确定。
一、关于原告叶胜英与被告刘致佳、郑贤号之间是否存在房屋租赁合同关系的问题
《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”被告刘致佳将涉案房屋出租给胡某某，在合同期内，胡某某、鲍某某将房屋转租给肖某某、周某某，肖某某、周某某又将房屋再次转租给原告叶胜英，截至原告退出房屋时止，转租行为已经发生了两年半的时间。在这两年半的期间内，被告刘致佳、郑贤号既没有提出异议，也没有以承租人未经同意为由请求解除承租合同或认定转租合同无效，却按照承租合同约定的租金标准直接向原告叶胜英收取了两年的房租。二被告的行为应视为对胡某某、鲍某某、肖某某和周某某将房屋转租给原告叶胜英的行为的认可。故原告叶胜英依据转租合同的约定享有承租合同约定的权利并承担承租合同约定的义务，即原告叶胜英与二被告刘致佳、郑贤号之间形成直接的房屋租赁合同关系。
二、关于被告刘致佳、郑贤号是否应当承担赔偿责任的问题
本案中城市房屋拆迁的主体麻城市房屋征收管理办公室已经与被告刘致佳、郑贤号达成了房屋征收与补偿安置协议，并向二被告支付了包括装修装饰损失、停产停业损失、搬迁费、奖励补助在内的全部损失1299768元。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告刘致佳、郑贤号因城市房屋拆迁解除了与原告叶胜英之间的房屋租赁合同，依据法律规定应当承担违约责任，对造成原告的损失应当予以赔偿。
三、关于原告叶胜英的损失如何确定的问题
1、关于装修费损失的问题
原告叶胜英主张其在经营期间对宾馆进行了装修，花费装修费用176590元，但未提交合法有效的证据证明，故对原告主张的装修费损失176590元本院依法不予认定。在庭审中被告刘致佳认可原告叶胜英经营期间安装了宾馆大门，宾馆大门的评估价值为6072元，麻城市房屋征收管理办公室已将此款支付给被告刘致佳、郑贤号，被告刘致佳、郑贤号应当赔偿原告宾馆大门损失6072元。
2、关于停产停业损失的问题
原告叶胜英已于2013年9月26日腾退房屋，退出经营，而原告与肖某某、周某某签订的《宾馆转让合同》于2016年9月16日才到期，该份合同还剩下35个月零20天的期限未履行。依据合同法的规定，合同履行后可以获得的利益应属当事人的损失，即原告退出经营后存在停业损失。麻城市房屋征收管理办公室按每平方米18元的标准已补偿被告刘致佳、郑贤号32个月的停产停业损失466197元，停产停业损失应包括宾馆停业期间房屋所有权人应收取的房租和房屋使用人的经营损失在内。依照《宾馆转让合同》的约定，原告叶胜英每年应向被告刘致佳、郑贤号交纳房租68000元，平均每月交纳房租5667元，被告刘致佳、郑贤号应收取32个月的房租181344元，剩余284853元（466197元－181344元）才属于原告叶胜英的停业损失，被告刘致佳、郑贤号应当予以赔偿。转让合同还剩余3个月零20天的期间，因麻城市房屋征收管理办公室未向被告刘致佳、郑贤号补偿3个月零20天的期间的停产停业损失，故被告刘致佳、郑贤号不应再另行向原告叶胜英赔偿3个月零20天的停业损失。
3、关于搬迁费损失的问题
麻城市房屋征收管理办公室依据《房屋征收与补偿安置协议》，向被告刘致佳、郑贤号支付了搬迁费3000元并奖励其他补助4000元。搬迁费3000元应属于支付给房屋使用人退房的费用，而涉案宾馆由原告叶胜英经营，原告叶胜英在合同期内因房屋拆迁腾出房屋退出经营，必然要支出搬迁费，搬迁费属于原告叶胜英的直接经济损失，被告刘致佳、郑贤号应当予以赔偿。奖励补助费4000元应属于对房屋所有权人履行合同的奖励，房屋使用人不是《房屋征收与补偿安置协议》的相对方，不属于奖励的对象，故奖励补助费4000元与原告叶胜英之间没有直接关系。对原告叶胜英请求被刘致佳、郑贤号支付临时安置补助费的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，原告叶胜英的全部损失应为293925元（6072元＋284853元＋3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百一十三条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘致佳、郑贤号于本判决生效之日起三十日内赔偿原告叶胜英的损失293925元；
二、驳回原告叶胜英的其他诉讼请求。
逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元，由原告叶胜英负担6700元，由被告刘致佳、郑贤号负担4500元。财产保全费2500元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭燕玲
审 判 员 雷锦锋
人民陪审员 范德喜
二〇一四年四月十五日
书 记 员 屈 剑