四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5863号上诉人（原审原告）：白洁。委托代理人：沈勇，四川天天律师事务所律师。委托代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：迟梅英，董事长。委托代理人：刘勇。上诉人白洁与上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，因白洁及佳年华公司均不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭审理了本案。白洁的委托代理人沈勇，佳年华公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年12月9日，四川佳年华置业有限责任公司更名为佳年华公司。2009年2月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议及附件》），佳年华公司向白洁出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座1幢1单元10层5号的商品房。《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《补充协议及附件》第四条约定“1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。《商品房买卖合同》第二十四条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议及附件》第九条约定：“双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人……”。庭审中经双方当事人一致确认，涉案商品房于2010年3月6日完成交付。白洁于交房时于交房时与佳年华公司签订了《物业移交确认单》，该单据第三项权证办理登记载明白洁已交齐办证资料及已签署办证文件。白洁签订了《委托书》载明：“双流县房管局：我购买了佳年华公司位于双流县华阳街道办天府大道南延线1167号住宅一套，……，现申请办理个人分户产权证。特委托四川佳年华公司全权办理。”白洁还签订了《申请书》，该申请书载明：“双流县房管局：我购买了佳年华公司位于双流县华阳街道办天府大道南延线1167号住宅一套，……。按有关规定，现申请办理个人分户产权证。……”2012年7月6日，佳年华公司向白洁出具发票，确认佳年华已向白洁收取涉案房屋购房款206438元。2010年年底，佳年华公司在涉案房屋所在小区张贴《通知》，通知已收房业主重新提交办证手续。2011年11月11日，白洁按佳年华公司的要求重新出具了《委托书》，载明其委托佳年华公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续，并于同日签订了《房屋登记信息询问笔录》。2012年11月1日，涉案房屋产权登记为白洁所有。白洁于2013年1月21日起诉至原审法院，请求判令佳年华公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金15931.74元。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面、诚实地履行各自义务。《补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款第2项仅规定了买受人应当承担逾期办理相关产权证书的违约责任，免除了出卖人逾期办理房屋权属转移登记的责任。该项内容作为格式条款，作为提供格式合同一方单方面免除其责任的约定，同时与《商品房买卖合同》有关产权转移的约定相矛盾，且佳年华公司未提交充分证据证明其已向白洁尽到了充分、合理的提示义务，因此上述条款为无效条款，出卖人应按照《商品房买卖合同》的约定承担相应责任。依照《商品房买卖合同》第十九条，佳年华公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任的条件是白洁于商品房交付之日起365日内未取得房屋所有权证且系佳年华公司的原因造成。本案中，涉案房屋经双方当事人确认，已于2010年3月6日交付，而房屋所有权证于2012年11月1日取得，已超过双方约定的房屋所有权证的取得期间，故构成延期办证。对于延期办证是否因佳年华公司造成，具体分析如下：首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，白洁已及时履行委托协办义务。依双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请，并由白洁委托佳年华公司办理。本案中，白洁按照合同约定交纳了购房款，并于涉案房屋交付时提交了委托佳年华公司办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料，故原审法院认为白洁已于该日完成了办理房屋转移登记所负的协办义务。其次，关于佳年华公司提出白洁提交代办资料迟延导致逾期办证的意见。经查明，白洁于交房时已经按照合同约定向佳年华公司提交了办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料，并于2011年11月11日按照佳年华公司的要求重新出具了代办委托书。佳年华公司主张应当从2011年11月提交代办资料之日视为白洁资料交清之日。原审法院认为，1.白洁重新提交代办资料系应佳年华公司的通知；2.在《补充协议及附件》中约定“如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人”，而佳年华公司系以在小区张贴公告的形式，未按照约定履行书面通知义务；3.本案实际交房时间为2010年3月6日，佳年华公司应于2011年3月5日办理完毕房屋产权转移登记手续，在佳年华公司被视为未履行通知义务的情况下，其并无证据证明在2011年3月5日之前通知白洁补充提交资料，而白洁迟延至2011年11月才提交的相关事实。关于《委托书》的内容，佳年华公司主张白洁于房屋交付时签订的委托书是向双流县房管局出具，因区划调整需另行向成都市房管局出具委托书才能办理房屋所有权证。原审法院认为，涉案房屋交付时处于双流县管辖范围，白洁应佳年华公司要求向双流县房管局出具委托书并无过错。区划调整后，佳年华公司并未充分举证证明其在约定的办证时间前向双流县房管局申请办理涉案房屋的转移登记手续以及白洁向双流县房管局出具的委托书不符合要求，行政机关要求重新提交委托手续的事实，故佳年华公司并不能证明其充分履行了自身义务，不能以行政机关要求重新提交委托手续而免除自身的责任。综上，原审法院对佳年华公司的此项辩称意见不予采纳。再次，关于佳年华公司提出的行政区划变更导致相关权属登记机关不予受理登记申请的意见。原审法院认为，1.行政区划调整开始于2010年4月，而佳年华公司应当于2011年3月5日办理房屋权属证书，但佳年华公司实际于2012年11月才办理。佳年华公司未能举证证明上述办证期间始终有行政区划调整的干扰，故行政区划调整并不必然影响房屋权属的转移登记；2.佳年华公司主张行政区划变更导致相关权属登记机关不受理登记申请，但并未提交证据证明；3.若确系合同约定的政府行为等不可抗力原因导致逾期办证，佳年华公司也应按合同约定在该不可抗力事件结束之日起60日内向白洁提供证明，但佳年华公司并未提交上述证明。故原审法院对上述辩称意见不予采纳。最后，关于佳年华公司主张其系无偿委托，仅在重大过错、故意、恶意之情形才承担责任的辩称意见。原审法院认为佳年华公司作为涉案房屋的出卖人，其负有产权转移义务，该义务的履行直接关系作为买受人合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查。综上，涉案房屋于2010年3月6日交付，而白洁已于房屋交付时履行了协办义务，故其应当自房屋交付之日起365日即2011年3月5日取得房屋所有权证，但房屋所有权证登记时间为2012年11月1日，故佳年华公司构成逾期办证，依约应按已付房价款的日息0.01％向白洁支付自2011年3月5日起至2012年11月1日期间的违约金。关于佳年华公司主张应当按照第一期付款金额为基础计算违约金，鉴于《商品房买卖合同》对违约金的计算已明确约定为“按已付房价款”，原审法院对该项辩称意见不予采纳，故违约金的具体计算方法为：607日×206438元×0.01％／日=12531元。因佳年华公司主张约定违约金过高并请求法院予以调整，且白洁亦未就佳年华公司逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条，综合权衡本案的合同履行情况、佳年华公司的过错程度及逾期利益等因素，对违约金酌定调整为2510元。据此，依据合同法第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：佳年华公司于判决生效后十日内向白洁支付违约金2510元。案件受理费减半收取80元，由佳年华公司承担。宣判后，白洁及佳年华公司均不服原审判决，向本院提起上诉。白洁请求撤销原判，改判佳年华公司支付违约金12531元。主要理由是：1.原审判决调整违约金有悖法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，即使买受人不能提出充分证据证明其损失，法律也明确买受人获得以已付购房款总额为基数，按折合年利率6%以上计算违约金。本案双方约定的违约金每日为已付购房款金额的万分之一，折合年利率3.65%，远低于法律规定的标准。原审却认定其过分高于实际损失，错误理解和适用法律。2.原审调整违约金不符合民事法律的立法精神。公平和诚信是民事法律的基本原则，对于违反者给予必要和适合的惩罚，双方约定的违约金没有超过法律规定，与佳年华违约可以获取的利益比较，也未见不公平。原审判决的违约金标准，折合年利率0.73%，低于银行活期存款利率，是在鼓励违约，违反公平和诚信原则。佳年华公司上诉及答辩称，1.因行政区划调整，导致白洁已向佳年华公司提交的委托书等资料无法使用，而白洁在2011年下半年才向佳年华公司提交完毕相关资料，根据合同约定，佳年华公司不需因此向白洁承担迟延办理房屋产权的责任。2.因行政区划调整，佳年华公司向成都高新区规划局提交了竣工验收备案手续申请及相关文件，该局于2012年5月才办理竣工验收备案手续。此后，佳年华公司为白洁办理房屋产权才客观可能。且佳年华公司办理案涉房屋产权系无偿委托，迟延办证非故意，亦无重大过失，不需承担违约责任。3.因行政区划调整未能按约为白洁办理房屋产权证，该原因系不可抗力，即使佳年华公司需承担违约责任，也应被免除。4.即使佳年华公司需承担逾期办证的违约责任，但因白洁并未遭受任何损失，佳年华公司也无需赔偿。本院二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题有两个，现分别评判如下：一、佳年华公司是否应承担迟延办理房屋产权证的违约责任。1.关于佳年华公司认为白洁迟延提交办证资料导致迟延办证的问题。根据本案已查明的事实，白洁收房时已按合同约定向佳年华公司提交了委托书、承诺书、申请书等办理分户产权证的相关资料。2011年11月白洁重新提交代办资料系应佳年华公司通知，并非白洁的原因而导致迟延提交。2.关于佳年华公司认为其系无偿委托，不存在故意或重大过失，不应承担违约责任的问题。佳年华公司作为案涉房屋的出卖人，根据合同法第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，其义务不仅有交付案涉房屋，还包括转移房屋的所有权。佳年华公司办理产权转移登记的义务属于买卖合同的义务，并非与买受人产生了新的委托合同关系，故不适用委托合同的规定。3.关于佳年华公司认为因行政区划调整导致迟延办证，属于不可抗力，违约责任应予免除的问题。佳年华公司未提供充分的证据证明办证迟延系行政区划调整导致，同时，如果确系不可抗力所致，佳年华公司也应按合同约定在该不可抗力事件结束之日起60日内向白洁提供证明，但佳年华公司未能提交。综上，佳年华公司的上述抗辩理由均不能成立，其应当承担迟延办理房屋产权证的违约责任。二、原审法院对违约金的调整是否适当。白洁认为合同约定的违约金标准远低于法律规定的标准，调整后的违约金标准低于活期存款利率，不应调整违约金。佳年华公司则认为白洁不存在任何损失，佳年华公司无需支付违约金。本院认为，1.人民法院有权根据当事人的申请调整约定的违约金。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，并且赋予人民法院或者仲裁机构在当事人请求的情况下对违约金进行调整的权力。白洁主张不应调整违约金的理由不能成立，本院不予支持。2.法院调整违约金应以实际损失为基础综合其他因素进行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”虽然违约金的支付以违约行为的发生为条件，但衡量约定的违约金是否过高应以实际损失为基础。因白洁并未提交其因佳年华公司迟延办证而遭受实际损失的证据，故原审法院在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益的基础上，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金进行调整并无不当。综上，白洁及佳年华公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费210元，由白洁负担160元，四川佳年华置地有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  曹 洁代理审判员  张 锦二〇一三年十一月十五日书 记 员  冷 雪