河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终163号
上诉人（原审被告）灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地河南省灵宝市长安路**号。
法定代表人岳小斌，该公司董事长。
委托代理人杨晓玮、李晶，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代为领取执行款项。
被上诉人（原审原告）兰海伟，男。
委托代理人兰群贤，陕县148法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
原审被告灵宝市越海房地产有限责任公司枫香苑项目部。住所地河南省陕县温塘陕州大道与高阳路交叉口东北角。
负责人樊迎国，该项目部经理。
上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海房地产公司）因与被上诉人兰海伟、原审被告灵宝市越海房地产有限责任公司枫香苑项目部（以下简称越海房地产公司枫香苑项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕县人民法院（2015）陕民初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人越海房地产公司的委托代理人杨晓玮、李晶，被上诉人兰海伟及其委托代理人兰群贤到庭参加诉讼。原审被告越海房地产公司枫香苑项目部经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月9日，兰海伟和越海房地产公司签订了合同编号为YHFXY-019的《商品房买卖合同》，约定：越海房地产公司将其开发的“枫香苑”9号楼2单元6层602号房出卖给兰海伟，价款为261417元；付款方式为2011年12月9日支付房款101471元，剩余房款160000元，采取银行按揭；越海房地产公司应当在2012年10月31日前将具备1、该商品房经验收合格；2、买受人需交清房款及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付兰海伟使用；越海房地产公司如未按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，越海房地产公司按日向兰海伟支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，兰海伟有权解除合同，越海房地产公司应当自兰海伟解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按兰海伟累计已付款的1%向兰海伟支付违约金，兰海伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，越海房地产公司按日向兰海伟支付已付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，越海房地产公司应当书面通知兰海伟办理交付手续。双方进行验收交接时，越海房地产公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。越海房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，兰海伟有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于产权登记的约定等在合同中亦做了约定。兰海伟依约向越海房地产公司支付购房款261417元（其中按揭贷款160000元），越海房地产公司向兰海伟出具了房款收据。后越海房地产公司未按约定期限即2012年10月31日前向兰海伟交付房屋，兰海伟多次找其协商，2013年6月12日双方签订了逾期交房协议，越海房地产公司支付兰海伟2013年5月31日前逾期交房的违约金5803元。之后，兰海伟多次催促越海房地产公司交付房屋，未果，2013年6月30日越海房地产公司下属的枫香苑项目部（甲方）与兰海伟（乙方）达成书面协议，其中约定：“甲方承诺9号楼于2013年7月31日前保证水通、电通、路通具备交住房钥匙条件；甲方按约定支付违约金，违约金从2013年6月1日至乙方接到通知补交下欠购房款之日的违约金由甲方按日万分之二计算支付；如7月31日之后未交房，违约金从8月1日起按日万分之2.5计算”。2014年9月24日，兰海伟从越海房地产公司枫香苑项目部处接收房屋钥匙，兰海伟向越海房地产公司枫香苑项目部也交纳了相关费用。2015年6月30日，兰海伟起诉来院，请求依法判令越海房地产公司、越海房地产公司枫香苑项目部支付其违约金30832元，并相互承担连带清偿责任。
原审法院认为：兰海伟与越海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应当依约履行各自的义务。结合查明的事实，越海房地产公司未在合同约定的期限内将符合双方约定交付条件的商品房交付兰海伟使用，其行为构成违约，越海房地产公司已向兰海伟支付了2013年5月31日前逾期交房的违约金。2013年6月30日兰海伟又与越海房地产公司枫香苑项目部关于房屋交付及2013年6月1日之后的违约金支付情况签订了书面协议，该协议亦不违反法律和行政法规的相关规定，属有效协议。对于本案中兰海伟诉请的违约金，越海房地产公司枫香苑项目部辩称兰海伟未付清全部购房款，在具备房屋交付条件时兰海伟未及时接收房屋，责任不在越海房地产公司枫香苑项目部，应驳回兰海伟诉请，陕县人民法院认为，庭审中越海房地产公司枫香苑项目部所称的2013年7月31日已具备房屋交付条件，兰海伟未及时接收房屋，但所提交的证据不足以证明其主张，对越海房地产公司枫香苑项目部的辩称意见，依法不予采纳。故对兰海伟诉请的截止2013年5月31日之后的违约金，依法应予支持。关于违约金的数额问题，兰海伟请求违约金依照协议约定，从2013年6月1日起至2013年7月31日止按交付房款的日万分之二计算，经计算为3189元；对2013年8月1日起至2014年9月24日止按交付房款的日万分之2.5计算，经计算为27447元，两项合计30636元，依法予以支持。因越海房地产公司枫香苑项目部系越海房地产公司的下属机构，其实施的民事行为所产生的民事责任，依法应由越海房地产公司承担，故越海房地产公司应向兰海伟支付违约金30636元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、灵宝市越海房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向兰海伟支付违约金30636元；二、驳回兰海伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由灵宝市越海房地产有限责任公司负担。
宣判后，越海房地产公司不服，向本院提起上诉称：2013年7月，涉案房屋已经具备了水通、电通、路通的交住房钥匙条件，越海房地产公司枫香苑项目部也通知了兰海伟付清购房的相关费用并接收房屋，但兰海伟没有按照双方房屋买卖合同的约定付清购房的相关费用如燃气开口费等，在涉案房屋具备交付条件时没有及时接收房屋，违约的责任在兰海伟，一审判决我公司承担违约金与事实不符。请求支持上诉请求，改判驳回兰海伟的诉讼请求。
被上诉人兰海伟答辩称：一审时越海房地产公司经法庭依法传唤后未到庭参加诉讼，放弃其权利，也未提交任何证据证明其没有违约；上诉人承认第一次逾期交房并支付我违约金的事实，2013年7月31日之后上诉人的项目部又与我签订了补充协议，仍然逾期交房。上诉人所售的房屋没有经过验收合格后交付使用，也未书面通知我交接房屋，上诉人违约事实存在。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交装修押金收据复印件4份，枫香苑小区购房部1#、9#楼东五单元的接收房屋登记本各1份，欲证明被上诉人购买的房屋，上诉人已经于2013年7月31日具备了合同约定的交房条件，并有相应购房户实际接收了房屋，进一步说明上诉人没有违约。被上诉人兰海伟质证称对证据均有异议，证据真实性与本案无关，以上证据均无法证明上诉人已经具备交房条件。
本院认证：上诉人提交的装修押金收据系复印件，真实性无法核实，且无相关单位印章；上诉人提交的接收房屋登记本无相关单位印章，且无其他证据与之印证证明该登记本中业主签名系真实业主签名。以上证据不具备证据的客观性、关联性特征，不能作为认定案件事实的依据。
本院二审经审理查明的事实与原审相同。
本院认为：关于上诉人是否应支付兰海伟违约金的问题，因上诉人未按照其与兰海伟签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限交付符合条件的房屋，其已明确承担了2013年5月31日前逾期交房的责任且实际支付了2013年5月31日之前的逾期交房违约金，并在2013年6月30日以枫香苑项目部的名义与兰海伟签订了协议，明确约定了应交房的条件、期限，以及2013年6月1日之后的违约金计算方法。根据双方在《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”之内容，上诉人称2013年7月31日涉案房屋已经具备交付条件并通知交付，但其未提交书面通知及其他相应证据证明该主张，兰海伟亦不认可接到过交房通知，一审根据兰海伟在2014年9月24日从越海房地产公司枫香苑项目部处接收涉案房屋钥匙并交纳了相关费用的情况，判决上诉人应支付的逾期交房违约金并无不当。上诉人称兰海伟违约且未及时接收房屋的依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理570元，由上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔建刚
代理审判员 马 艳
代理审判员 侯 杨
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 牛晓俞