江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏10民初107号
原告：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市秦淮区洪武路23号3楼。
负责人：龚云兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶洪胜，该公司职员。
被告：扬州恒信无纺制品有限公司，住所地在扬州市化学工业园区韩海路1号。
法定代表人：余俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐恒敏，江苏友诚律师事务所律师。
第三人：仪征新蕾香精香料有限公司，住所地仪征市扬州化学工业园区韩海路9号。
法定代表人：阎长柱，该公司董事长。
第三人：江苏赛格纺织机械有限公司，住所地仪征市新集镇工业园区2号。
法定代表人：张峰，该公司总经理。
第三人：包生皓，男，1963年3月13日生，汉族，住仪征市。
第三人：王金兰，女，1961年12月9日生，汉族，住仪征市。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达公司）与被执行人仪征新蕾香精香料有限公司（以下简称新蕾公司）、江苏赛格纺织机械有限公司（以下简称赛格公司）、包生皓、王金兰金融借款合同纠纷一案中，案外人扬州恒信无纺制品有限公司（以下简称恒信公司）以存有租赁关系为由对本院拍卖裁定提出书面异议。本院经审查听证后，作出（2017）苏10执异43号执行裁定，信达公司对本院执行裁定保留新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系不服，提起执行异议之诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。信达公司委托代理人陶洪胜；恒信公司委托代理人徐恒敏参加了庭审。第三人新蕾公司、赛格公司、包生皓、王金兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。
原告信达公司诉称，信达公司申请执行第三人借款纠纷案件，在执行过程中，案外人恒信公司提出执行异议认为，被执行人新蕾公司将未设定抵押的房产租赁给恒信公司，法院启动拍卖程序不应当剔除合法有效的租赁关系。法院经审查后，作出（2017）苏10执异43号执行裁定“保留新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系”。信达公司对此裁定不服遂提起执行异议诉讼，请求法院判令剔除新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系。其理由是，新蕾公司与原告的借款合同系以全部房产与土地使用权设定了抵押，包含2号新厂房使用的土地。恒信公司占用2号新厂房，势必导致抵押房地产的处置拍卖难以整体推进，严重妨碍债权人抵押债权的实现。
为支持其诉讼请求其提供的证据有：
1、（2014）扬商初字第00140号判决书；
2、（2017）苏10执异43号执行裁定书。
被告恒信公司答辩称，原告的诉讼请求不能成立。1、恒信公司根据仪征法院的判决为新蕾公司履行了担保责任，新蕾公司遂将无证的2号新厂房租赁给恒信公司，以租金抵偿债务，并已实际占用租赁物。2、租赁权与抵押权并不矛盾，恒信公司租赁权不影响抵押权的实现，不需要剔除租赁关系。3、新蕾公司在无力偿还债务的情况下，以闲置的厂房出租有利于经济效益的发挥。请求驳回信达公司剔除新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系的诉讼请求。
为支持其答辩理由其提供的证据有：
1、2014年9月16日的租金抵债协议书；
2、仪征法院（2014）仪商初字第0181号判决书；
3、代偿新蕾公司债务，2014年7月31日向执行法院汇入执行款的汇款凭证。
本院经审理查明，信达公司与新蕾公司、赛格公司、包生皓、王金兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月24日作出(2014)扬商初字第00140号民事判决书已经发生法律效力。依该判决书，新蕾公司应于判决生效之日起十日内给付信达公司借款8010872.95元及利息；如新蕾公司不履行前款义务，信达公司有权以其提供抵押的房地产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款在他项权证记载的担保债权数额范围内优先受偿；包生皓、王金兰对新蕾公司承担连带清偿责任；赛格公司对上述债务中的本金3027690.41元及相应利息承担连带清偿责任。因被执行人未履行义务，信达公司向本院申请执行，本院于2015年11月6日立案执行。
本院执行过程中，委托相关中介机构对新蕾公司位于扬州化学工业园区韩海路9号的房产土地进行了评估，抵押房产、土地估得现值772.49万元，无证房产估得现值231.86万元，并于2017年6月20日裁定拍卖相关土地使用权和房产，并裁定涤除新蕾公司与赛格公司、恒信公司和余俊的租赁关系。
另查明，新蕾公司将位于扬州化学工业园区韩海路9号仪房权证扬字第真00210276**号项下房产、仪国用（2006）第0428号项下土地进行抵押。其中，房产3972.88平方米，房屋他项权证记载的债权数额为503万元；土地12557平方米，土地他项权证记载的债权数额为197万元。2014年8月20日，本院保全查封了该抵押房产、土地。
再查明，恒信公司、仪征市永辉散热管制造有限公司（以下简称永辉公司）等因为新蕾公司向江苏仪征包商村镇银行有限责任公司贷款100万元本息提供担保，被仪征市人民法院于2014年6月26日判决对新蕾公司借款本金100万元及利息承担连带给付责任。判决生效后，恒信公司、永辉公司为新蕾公司垫付了贷款。2014年9月16日，新蕾公司与恒信公司、永辉公司签订租金抵债协议书，约定由恒信公司租赁新蕾公司2号新厂房（新蕾公司留用200平方米两年），期限自2015年1月1日起至2024年12月31日，年租金27.5万元，用于冲抵恒信公司、永辉公司为新蕾公司贷款提供担保并垫付的275万元本金（永辉公司另在（2014）仪民初字第0806号民事判决书中被判决对新蕾公司借款承担连带责任）。协议签订后，恒信公司占有使用2号新厂房至今。2号新厂房未领取房产产权证，但建在新蕾公司已经抵押的仪国用（2006）第0428号项下土地上。
上述事实，有原、被告的陈述及双方提供的（2014）仪商初字第0181号民事判决书、租金抵债协议书、江苏仪征农村商业银行股份有限公司结算业务申请书，（2014）扬商初字第00140号判决书、（2017）苏10执异43号执行裁定书等证据在卷证实。
本案的争议焦点在于：新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租金抵债协议书，能否产生“拍卖不破租赁”的效力？新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系是否涤除？
本院认为，新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系依法应当涤除。其理由为：一、以“租赁形式抵偿债务”，不适用“拍卖不破租赁”的原则。债务人以其房产租赁权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用“拍卖不破租赁”原则，根据合同相对性原则，新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租金抵债协议书仅对签约双方有法律的约束力，不能对抗合同之外的第三人。二、新蕾公司与恒信公司所签租金抵债协议书产生于法院查封土地使用权和土地使用权设定抵押之后。根据《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、最高人民法院《关于民事执行中评估、拍卖、变卖的规定》的相关规定，租赁关系产生于法院查封或设定抵押之后，该租赁关系不适用“拍卖不破租赁”的原则。2号新厂房系建在抵押土地使用权范围内，本院于2014年8月20日查封了该抵押土地使用权。该土地使用权的抵押与查封均在2014年9月16日租金抵债协议书之前。租赁权虽不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现因抵押房地产的处置拍卖难以整体推进，妨碍了债权人抵押债权的实现。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院应予支持。依据《《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《关于民事执行中评估、拍卖、变卖的规定》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决如下：
涤除新蕾公司与恒信公司所签关于2号新厂房的租赁关系。
案件受理费67876元，由恒信公司负担（信达公司已预交，恒信公司在本判决生效后十日内直接支付给信达公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费67876元，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 黄 祥
审 判 员 戴 涛
代理审判员 许建飞
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 孙 妍