贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终876号
上诉人（原审被告）贵州丰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清华路25号清华山庄内，组织机构代码72215768-3。
法定代表人唐志贵，该公司经理。
被上诉人（原审原告）文程，男，1971年12月19日生，布依族，独山县环保局工作人员，住贵州省独山县。
上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司与被上诉人文程商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年3月14日作出（2016）黔2701民初479号民事判决后，贵州丰和房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2010年12月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于都匀市平桥南路广惠国际一幢2单元12层附1203号商品房，该房建筑面积为126.72平方米，套内面积102.09平方米，总价款384485元。合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款384485元。2013年7月29日，被告将原告所购房屋交付原告使用，但因消防未验收合格致使被告开发的广惠国际未能通过竣工验收备案，未能将应由被告提供的商品房权属登记资料提交给房管部门备案，致使原告至今仍未能办理产权证书。2016年2月17日，原告诉至法院。
原审原告文程一审诉称：2010年12月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于都匀市平桥南路广惠国际一幢2单元12层附1203号商品房，该房总价款384485元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告向被告支付了购房款384485元，合同约定的交房日为2012年5月31日，实际交房日为2013年7月29日，但被告未将办理权属登记的资料向产权登记机构备案，导致原告至今无法办理房屋产权登记。故原告于2016年2月17日起诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办证的违约金3844元；2、诉讼费由被告承担。
原审被告贵州丰和房地产开发有限责任公司一审辩称：1、被告实际交房时间为2013年7月29日，根据合同第十五条之规定，在交房后的180天届满日即2014年1月26日起至2016年1月26日期间的两年内，原告未提出权利主张，而是在2016年2月17日才起诉，已过诉讼时效，原告应丧失胜诉权；2、被告不能提交办理产权证资料的原因是消防未能验收，而消防未能验收的直接原因是拆迁未完成，属政府拆迁范围，且原一小规划变更，造成一街项目未能如期建设，影响了消防通道的拆迁建设，被告无法左右，故违约不是被告自身原因造成的。
一审审理认为：原、被告于2010年12月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应合法有效，对双方有约束力。合同签订后，原告已依约履行支付房价款384485元的义务，但由于被告的原因，致使其开发的广惠国际项目未能通过竣工验收备案登记，使得原告未能办理产权登记，被告抗辩认为此系政府规划变更所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对被告的此辩解不予采纳。对于被告提出原告起诉已过诉讼时效问题，因被告交房时所交房屋并未达到合同所约定的交付条件，且至今仍未达到办理产权证的条件，故对于被告此辩解亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决：被告贵州丰和房地产开发有限责任公司应于判决生效之日起10日内，向原告文程支付逾期办证违约金3844元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵州丰和房地产开发有限责任公司负担。
一审判决宣判后，贵州丰和房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，请求：撤销原判，并依法改判上诉人不承担违约金或将本案发回重审。其主要理由：一、一审适用法律错误。上诉人实际交房时间为2013年7月29日，根据合同第十五条之规定，在交房后的180天届满日即2014年1月26日起至2016年1月26日期间的两年内，被上诉人未提出权利主张，而是在2016年2月18日才起诉，已过诉讼时效，被上诉人应丧失胜诉权；二、根据合同约定，如因出卖人的责任造成买受人逾期取得房屋产权证的，出卖人才需支付违约金。但本案中，出卖人不能提交办理产权证书资料的原因是消防未能验收，而消防未能验收的直接原因是拆迁未完成，造成消防通道无法通行，这是政府变动规划所造成，因此，上诉人不应承担违约责任。
被上诉人文程二审未作出书面答辩意见。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方当事人对前述约定内容以及被上诉人尚未取得房地产权属证书等事实均无异议，本院予以确认。
关于上诉人主张被上诉人提出的诉请已过诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”之规定，本院结合双方《商品房买卖合同》第十五条约定内容分析如下：首先，双方约定的“在商品房交付使用后180日内”应是上诉人依约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”的期限，而产权登记机构进行备案并不代表买受人基于备案就实际取得房地产权属证书，故双方约定的“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”并不能等同于“买受人取得房地产权属证书”，上诉人将二者混为一谈不当；其次，从双方约定来看，“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的前提条件是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，而并非是上诉人违反“将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案”的义务，至于何谓“在规定期限内”取得房地产权属证书，双方约定不明，故从合同文字意思和合同目的来看，应理解为只要是由于出卖人的原因导致买受人在一定期限内仍不能取得房地产权属证书，买受人就有权主张出卖人支付违约金，而双方对主张权利的期限又约定不明，故买受人在未取得房地产权属证书之前均有权主张权利；再次，上诉人在本案诉讼中认可争议房屋因消防未能验收而不能提交资料办理产权证书，故不能办理产权证书是因上诉人所售房屋未能进行消防验收，并不能归责于被上诉人，上诉人协助办证等义务并未因被上诉人未主张权利而消除，并且被上诉人无法办理房屋权属证书的状态因上诉人的违约行为一直存续至今。综上，上诉人主张被上诉人提出的诉请已过诉讼时效的理由不成立，本院对其主张不予支持。因上诉人存在未按照合同约定履行报备资料等违约行为，导致被上诉人一直未能取得房地产权属证书，故被上诉人据此主张上诉人支付相应的违约金，符合双方合同约定，于法有据，一审判决予以支持，并无不当。
关于上诉人提出未能提交报备资料系政府变动规划导致消防不能验收造成，其不应承担违约责任的主张，首先，上诉人未能提供证据证明其在合同约定的期限内已经履行了办理权属登记所需资料的报备义务；其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使上诉人主张的逾期履行报备权属登记资料义务的原因成立，因上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免违约责任，故上诉人作为合同的当事人，其仍应按照合同约定承担违约责任。一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当。故，对上诉人的该主张，本院亦不支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
代理审判员 王天才
代理审判员 蔡云飞
二〇一六年七月八日
书 记 员 杨 墨