湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1337号
上诉人（原审原告）：郭明富，男，1962年3月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区，
委托诉讼代理人：何玉秀，女，1963年6月9日出生，汉族，住宜昌市夷陵区，系郭明富之妻。
被上诉人（原审被告）：王红梅，女，1967年12月14日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
委托诉讼代理人：王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：胡少澄，男，1985年11月14日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。
上诉人郭明富因与被上诉人王红梅、胡少澄返还原物纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院(2016)鄂0506民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭明富上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭明富的一审诉讼请求。事实和理由：其与王红梅在2013年扩建房屋时，虽将楼梯间改为房间，但其对楼梯间拥有合法产权。其在得知房屋出售和过户后，多次找王红梅、胡少澄协商，并向胡少澄告知一楼楼梯间改造情况，而对方拒不返还房屋。一审认定郭明富请求返还原物的请求权已消灭是错误的。
王红梅辩称，郭明富与其在2013年改造房屋时达成协议，在杂物间上修的两层房屋归郭明富所有，楼梯间归其所有。其是按房屋现状向胡少澄交付的，胡少澄不需要返还争议房屋。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡少澄辩称，其购买的房屋是一个整体，没有任何通道可以到二楼，且其是按房屋现状接受，没有对房屋做任何改建。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郭明富向一审法院起诉请求：王红梅、胡少澄返还其位于宜昌市××区小溪××街办明珠××房屋××楼8.45平方米的房屋一间。
一审法院查明事实：郭明富与王红梅离婚后，2013年下半年，郭明富、王红梅对房屋进行了改造、扩建。郭明富在王红梅杂物间上新建房屋，在新增楼道的情况下原一楼楼梯间拆除改作房间，将原进出口封闭，与原一楼其他房间形成整体，由王红梅及其子张露使用。2013年8月9日，宜昌市夷陵区房屋产权管理办公室向郭明富核发了居住房屋的所有权证，载明房屋总层数为2层，登记房屋为第二层，建筑面积118.85㎡。2014年11月27日，宜昌市夷陵区人民政府向郭明富核发了国有土地使用权证，载明其房屋分摊土地面积为50.62㎡。根据共用宗地分户统计表，当时王红梅的房屋面积为93.77㎡，分摊土地面积为39.93㎡。2015年7月5日，经宜昌市夷陵区颂辉房产经纪事务所介绍，王红梅（甲方）与胡少澄（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由胡少澄购买王红梅位于夷陵区小溪塔明珠二巷20号私房一层。该合同第七条约定，“甲方承诺房屋拥有完全独立产权，无担保，无抵押，无欠费，无纠纷，在交房前因甲方过失发生与该房有关的一切纠纷由甲方负责解决，并由甲方承担全部法律、经济责任”。同月20日，王红梅（甲方）与胡少澄（乙方）在夷陵区颂辉房产经纪事务所又签订一份《房屋买卖合同》。该合同载明：“关于7月5日胡少澄购买王红梅小溪塔街办明珠一巷20号房屋，现甲乙双方友好协商，补充如下：1、此套房后面的厨房，餐厅，卫生间一并归乙方（买方）所有。2、家具家电：挂机空调一台，燃气热水器一个，打火灶一个，电视一台（有点损坏），电视柜一个，包含在房屋总价内归乙方所有”。随后，王红梅将位于宜昌市夷陵区小溪塔街办明珠一巷20号的房屋第一层全部移交给了胡少澄。2015年9月，胡少澄先后取得所购房屋的所有权证和国有土地使用权证，载明的权利内容与王红梅原有的两证内容一致。郭明富发现胡少澄购买并入住使用一层全部房屋后，曾与王红梅交涉，及与胡少澄的家属沟通，告知房屋一层原楼梯间的分割归属及改造等情况。郭明富于2016年5月9日提起诉讼。
一审法院认为，王红梅、胡少澄承认郭明富的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以确认。郭明富与王红梅、胡少澄之间的争议属于返还原物纠纷。所诉争的房屋，在改造前系楼梯间，由法院生效调解书确认分给郭明富。2013年下半年，在郭明富与王红梅协商整修房屋期间，双方达成协议将所争议的房屋交换给了王红梅，由郭明富与王红梅共同对房屋改造后楼梯间改为房间，将原进出口封闭，与一楼原有房间形成整体，由王红梅及其子张露使用。之后，郭明富长期未就该诉争房屋主张权益，印证郭明富与王红梅就该诉争房屋的权益达成了一致协议，郭明富已丧失对所争议标的占有、使用、收益、处分等权利。王红梅将使用的诉争房间涵盖在一层房屋内出售给胡少澄，胡少澄已经到房屋现场查看，所诉争房屋与所购买的房屋其他部分形成整体，而与外界相对封闭，不具有区别于一层房屋其他房间的特征，胡少澄有理由相信王红梅对一层全部房屋享有当然的处分权。因此，可以认定胡少澄已经尽到合理的注意义务。在胡少澄支付了相应对价后王红梅已将一层房屋（包括诉争房间）依据合同约定交付，胡少澄占用诉争房间属善意占有。诉争房间虽由原分给郭明富的楼梯间改造形成，但改造后实由王红梅母子使用，且该房间自始至终并没有办理产权登记手续，郭明富以国有土地使用权证推定享有改造后房间的所有权或使用权依据不足，与王红梅出售该房屋的现实状态不符。且根据物权法的相关规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。本案中，郭明富早已知晓争议的楼梯间被王红梅占有并使用，因其怠于行使权利，请求返还原物的请求权已消灭。
综上所述，原分给郭明富的楼梯间发生实质改变后，使用权已经移转给王红梅及子张露，其后王红梅出售房屋由胡少澄善意取得了诉争房间的使用权。郭明富以房间改造前的楼梯间使用权人主张返还诉争房间的请求不能成立，不予支持。经调解，双方当事人未达成调解协议。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条规定，判决：驳回郭明富要求王红梅、胡少澄返还位于宜昌市××区小溪××街办明珠××房屋××楼8.45平方米的房屋一间的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由郭明富负担。
本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人对提交的下列证据进行了质证：郭明富提交的《接处警登记表》、未出庭证人梁军的《证言》，拟证明胡少澄知晓购买的房屋有争议。王红梅对上述证据质证称，与本案无关联。胡少澄对上述证据质证称，《接处警登记表》不能达到郭明富的证明目的；《证言》与本案无关联。本院认为上述证据与本案无关联，不予采信。本院对一审查明的事实，予以确认。
本院认为：房屋改造后的现状是郭明富与王红梅从合理利用房屋的角度，口头协商一致达成的结果，即在王红梅所有的杂物间上新建的房屋为郭明富所有，一楼楼梯间改造后形成的争议房屋为王红梅所有。该口头协议是郭明富与王红梅真实的意思表示，合法有效。因此，争议房屋虽然没有办理所有权转移登记，但王红梅是争议房屋的实际所有人，有权占有争议房屋。由于胡少澄所购买的房屋与争议房屋形成了一个独立的整体，明显与外界有区别，且王红梅作为争议房屋的实际所有人，是按房屋现状向胡少澄进行的交付。因此，胡少澄有权占有争议房屋。郭明富是否将一楼楼梯间改造情况告知胡少澄，不影响本案处理。郭明富在本案中不是争议房屋的占有人，不适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”的规定。
综上所述，郭明富的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郭明富负担。
本判决为终审判决。
审判长 苗劲松
审判员 张原鹏
审判员 王瑞菊
二○二○一七年六月十二日
书记员 田雪萍