南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第3864号
原告张蓓玲，女，1991年6月20日生，汉族。
委托代理人许英，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告王殿华，男，1964年2月29日生，汉族。
委托代理人任文举，江苏舜点律师事务所律师。
委托代理人颜志好，江苏舜点律师事务所律师。
原告张蓓玲诉被告王殿华房屋租赁合同一案，本院于2015年4月16日作出一审判决，张蓓玲、王殿华均不服，上诉至南京市中级人民法院，案件发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张蓓玲的委托代理人许英，被告王殿华的委托代理人任文举、颜志好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张蓓玲诉称，原告于2014年6月9日，原、被告通过中介公司签订了“房屋租赁合同”，租用被告位于庐山路116号房屋及车位，约定月租金为12000元，租期自2014年6月9日至2015年6月8日。原告按月向被告支付了合同期内的房租、车位费、物业费、公摊费。2014年12月中旬，原告因要去外地工作，向被告提出提前退房，并表明愿意将其向被告交纳的12000元保证金作为补偿不再要回。双方约定2015年1月5日交接，被告妻子于上述日期与原告办理了房屋交接手续，但原告提出结算费用时，被告妻子推脱说未带钱，之后原告多次打电话给被告要求退还剩余租金遭被告拒绝，故诉至法院，请求判令被告退还房屋和车位租金以及物业和公摊费合计69404.5元，并要求被告支付以69404.5元为基数、自2015年1月5日起至判决确定的给付之日止的银行同期贷款利息。
被告王殿华辩称，原、被告之间的租赁合同关系成立，但双方至今没有达成过解除租赁合同关系的合意，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告经案外人江苏中广置业有限公司（居间人，以下简称中广公司）居间介绍，三方于2014年6月6日共同签有房屋租赁合同，合同载明：被告（出租人）将庐山路116号仁恒国际公寓X幢708室（以下简称708室）房屋出租给原告（承租人），租期自2014年6月9日至2015年6月8日，租金12000元／月，租房保证金12000元；租赁期内，乙方未经对方同意擅自单方终止合同，须向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失，一方不履行合同或不完全履行合同致合同终止，则违约方应向居间人支付全部佣金，届时守约方已支付的佣金将予以退还。2014年6月11日，原告向被告增租车位一个，租金6000元／年。2015年1月5日，原告将708室门禁卡三张交由被告妻子周立棣收回，周立棣为此出具收条，言明：收到708室房卡三张，至止日期为2015年1月5日，电总读数17625，水读数123，车位用至2015年1月9日止；至2015年1月5日止，费用没有结算。审理中，被告确认原告已向其支付租房保证金12000元并已交清合同租期内的房屋和车位租金以及物业和公摊费，并确认原告截至到2015年1月5日不存在欠缴水电费、燃气费等相关费用情形。同时，原、被告一致确认物业和公摊费为1125元／月。此外，被告认为因原告提前终止合同构成违约，故租房保证金12000元应由被告罚没，并由原告向其支付4200元的中介费用。
另查明，708室房屋内原铺有地毯，原告入住后将地毯移至室外阳台放置。2015年1月5日之后，原告未再返回708室房屋，地毯一直在室外阳台放置至今。审理中，被告提出因原告将地毯放置于室外阳台，导致地毯腐烂损坏，故原告应予赔偿6000元。原告对此则不予认可，此外，原告租用708室房屋后，被告为房屋添置了部分设施物品。审理中，被告称上述设施物品是在原告租用房屋后应原告要求而添置，因原告违约提前终止合同，故添置设施物品所支出的费用应由原告承担。原告对此亦不予认可。
又查明，被告于租赁合同签订当日向中广公司支付了租赁中介佣金4200元，审理中，被告认为因原告违约，故该4200元佣金应由原告承担。
再查明，截至2015年1月5日，尚未实际发生的房屋租金（2015年1月6日至2015年6月8日，计五个月零三天）应为61200元、物业费和公摊费（2015年1月6日至2015年6月8日，计五个月零三天）应为5737.5元。截至2015年1月9日，尚未实际发生的车位租金（2015年1月10日至2015年6月8日，计四个月加二十八天）应为2467元。上述尚未实际发生的费用合计为69404.5元。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、收条，被告提供房屋交接清单、订货合同确认书、说明、中介公司、光盘及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告经案外人中广公司居间介绍下所订立的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告双方均应依照“合同”履行各自义务。原告在2015年1月5日虽然已将涉案承租房屋的门禁卡交还被告妻子，且被告妻子在收条中对水、电表读数及车位使用截止日期亦作了记载，但原告并无证据证明其已提前一个月通知被告要求解除“租赁合同”，并已得到被告同意，故原告于2015年1月5日向被告妻子交还承租房屋门禁卡之行为，应认定为原告擅自单方终止合同的行为，属违约行为，其应按“租赁合同”约定，向被告支付一个月租金作为违约金。鉴于原告明确放弃向被告索要保证金12000元，作为对被告的补偿，该说法不正确，应修正为因其违约，而应向被告支付一个月房租的违约金；另鉴于原告放弃的保证金数额与其应向被告支付违约金的数额一致，本院采纳原告放弃对被告索要保证金的请求，该保证金的数额可用于冲抵原告应向被告支付的违约金。因原告擅自提前解约，被告妻子于2015年1月5日从原告手中所接收涉案承租房屋门禁卡的行为，只能认定系原告违约，且亦表明原、被告已不能再继续履行双方间的“租赁合同”。2015年1月5日应确定为原、被告双方解除涉案“房屋租赁合同”之日。鉴于本案租赁房屋中介费4200元已由被告支付给中介公司，原告因违约承担该中介费用可在被告应返还租金部分当中予以扣除。还鉴于原告在本案中属违约方，除应当承担违约责任外，被告是否还有其他损失，是否需要向原告另行主张，因被告未提起反诉，本案不予理涉。在原告向被告支付违约金12000元（用原告之前预付的保证金12000元相冲抵）、支付中介佣金4200元后，对原告要求被告向其返还自2015年1月6日至2015年6月8日的房租、物业费、公摊水电费及车位费（自2015年1月10日至2015年6月8日）之诉请，本院予以支持；关于被告提及的地毯至今仍在室外阳台放置，被告并无证据证明在2015年1月5日房屋交接时地毯已经损坏，亦无证据证明原告与地毯损坏一事确有直接因果关联，故被告关于地毯损坏应由原告予以赔偿的意见，事实依据不足，理由不充分，不能成立；另被告关于其应原告要求在租赁房屋内所添置部分家具及家电所支出的费用应由原告支付之意见，因原告违约并未导致上述物品损坏，并给被告造成损失，且上述物品被告今后仍可继续使用，故对被告要求原告承担购买上述物品之费用的观点，本院不予采纳。鉴于原、被告在房屋交接后就租赁关系是否已经终止地上存有争议，且双方就相关费用一直未作结算，故被告是否应向原告退款及退款具体金额一直未得到确定，在此情形下，被告未向原告退还不应归责于被告一方，对此不应视为被告拖延退款。原告在本案中诉请被告支付延期付款利息，其主张缺少事实和法律依据，不能成立。另被告关于原、被告双方没有达成解除租赁合同的合意，本案所涉租赁合同未解除之观点，因本院对解除涉案租赁合同的时间节点、谁系本案违约方，已作明确认定，故本院对被告该观点不予采纳；对被告不同意按原告诉请金额向其返还租金、物业费等费用的说法，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王殿华于本判决生效之日起十日内向原告张蓓玲退还房屋和车位租金及物业和公摊费计65204.5元（已扣除原告应向被告返还的中介费4200元）。
二、驳回原告张蓓玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1530元，由被告王殿华负担（此款由被告直接给付原告，以冲抵其预交的诉讼费用）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄克强
审 判 员 王 娟
代理审判员 张佳利
二〇一六年三月十四日
书 记 员 张晓燕