广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初2847号原告：覃宏，男，1984年5月22日出生，壮族，住广西河池市金城江区，委托代理人：覃涨，广西皓辰律师事务所律师。委托代理人：贝荣达，广西皓辰律师事务所律师。被告：河池市金厦房地产开发有限公司，住所地：广西河池市城东新区任香路金玉苑小区1#楼，统一社会信用代码：9145120071149545XB。法定代表人：蓝如苔，该公司董事长。委托代理人：蓝琼相，广西真意律师事务所律师。原告覃宏与被告河池市金厦房地产开发有限公司（以下简称“金厦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人覃涨、贝荣达，被告委托代理人蓝琼相到庭参加诉讼。诉讼中，被告金厦公司请求按同类同地段商品房租金标准依法调整违约金，原、被告一致同意以“西城铭苑”小区第2#第13层2单元2-1305号房为评估对象。本院遂依法委托广西评值价格事务所有限公司对双方共同选定的评估对象租金标准进行司法评估。现评估意见已出，本案现已审理终结。原告覃宏向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告从2016年1月1日起至2016年10月10日止逾期交房违约金34717元，此后的逾期交房违约金计算至被告履行交房手续完毕之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定：1、被告将河池市城西大道“西城铭苑”小区第2#第6层2单元2-602号房预售给原告，建筑面积109.62平方米，房屋总价款413303元；2、被告于2015年12月31日前将具备《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、建筑工程竣工规划验收合格单、取得物业承接查验备案证明、经五方单位盖章单体验收合格的合格证明，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的商品房交付给原告；3、被告逾期交房超过30日的，按日向原告支付全部已付款的万分之三的违约金。合同对其他相关事项也进行了约定。合同签订后，原告履行了支付全部房款的义务，而被告至今未能将符合交房条件的商品房交付原告。被告金厦公司辩称，一、被告已通知原告2016年5月12日办理交房手续，怠于收房的法律后果由原告承担。被告开发的“西城铭苑”小区1#、2#楼历时近两年的施工于2016年5月6日经过了五方单位联合验收合格。同年5月11日，被告在《河池日报》刊登交房公告，通知全体业主携带相关材料于5月12日至6月11日期间赴现场办理交房手续，原告却无故至今未前来接收房屋；二、被告未于2015年12月31日交房有正当事由，依法无需承担法律责任。根据双方合同之约定，遇连续两天以上降水或者买受人未付清所有应付款（含违约金）的，被告可据实延期交房。据气象部门记录，“西城铭苑”小区从开工时间2014年5月25日到合同约定的交房时间2015年12月31日，连续两天以上降水天数为191天，被告可据此顺延交房并截止2016年7月10日。另，因原告延交余款65天，被告又可据此将交房日顺延至2016年9月13日。考虑到2014年和2015年两年高考期间政府有关部门要求被告工地各停工4天的情况，被告还可将交房日顺延8天。照此计算，对被告而言，2016年9月21日前交房都是无需承担法律责任的；三、尽管原告的诉讼请求不应得到支持，被告还需指出其主张的违约金过高。根据目前本市司法实践，开发商因延期交房承担的违约金，一般以同类地段同样条件房屋的租金价格为基础，按上调30%计。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定法律事实如下：2014年10月29日，原告覃宏与被告金厦公司签订《商品房买卖合同》，买受人覃宏以总价款413303元向出卖人金厦公司购买该公司开发的位于河池市城西××“××”商品房××套，套内建筑面积为93.78平方米。合同中与权利义务相关的主要条款：第十条、交房时间和条件：金厦公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3及第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》。2、建筑工程竣工规划验收合格单。3、取得物业承接查验备案证明。4、……5、……6、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方盖章单体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、气象部门的气象记录有连续两天以上的降水；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上；3、由于政府行为等非出卖人原因导致出卖人无法按期取得有关验收核准文件；4、买受人未付清所有应付款《含违约金》，则交付期限可据所耽误时间予以顺延；若买受人提供的地址、通讯方式不实或变更未及时通知出卖人，造成该商品房无法按期交付，出卖人不承担违约责任。商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）和（3）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十三条、交接手续：商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同还对其他事项作了约定。双方还在主合同附件四《付款方式及期限的具体约定》中约定，首付款143303元买受人应于合同签订时支付，余款270000元由买受人采取银行按揭贷款支付手续于2014年11月29日办理完毕。购房合同签订后，原告与贷款银行的《个人住房借款合同》系2015年2月2日签订，所贷房款于2015年2月2日到达被告金厦公司账户，至此原告已付清全部购房款。“西城铭苑”建设项目于2014年6月25日获许开工，1﹟、2#商住楼于同年10月20日取得河池市住房保障和房产管理局核发的《商品房预售许可证》。2016年5月6日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位在《建设工程质量竣工验收意见书》上签章，作出“西城铭苑”小区1﹟、2#楼工程质量合格的验收结论；同年8月22日，该建设工程经河池市公安消防支队消防验收合格。2016年5月11日，被告金厦公司在《河池日报》刊登交房公告，定于2016年5月12日至同年6月11日现场集中办理交房手续；此外，被告金厦公司还采取了电话通知各业主的方式告知收房，原告以被告交房条件尚未完备为由至今未收房。另查明，2014年10月29日至2015年12月31日期间，根据气象部门的气象记录以及工程监理单位广西建晖工程监理有限责任公司的监理日志显示，“西城铭苑”小区1﹟、2#楼工程因城区连续两天以上降水导致整日停工的天数共计142天。根据河池市金城江区环境保护局出具的证明，高考期间河池市城区各在建项目工地要求全线停工的天数为4天（即当年6月6日至9日）。再查明，广西评值价格事务所有限公司于2017年6月5日对原、被告共同选定的“西城铭苑”小区第2#第13层2单元2-1305号房租金标准作出了[2017]评值价桂12**-55号《价格评估结论书》，该结论书确定2016年1月1日至2017年5月31日标的租赁价格为10元/平方米/月。上述法律事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、住房贷款合同、河池市城区晴雨表、《河池日报》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《监理日志》、《价格评估结论书》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。综合双方诉辩，本案的争议焦点为：被告金厦公司应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何确定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及合同相关附件是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。关于被告金厦公司应否支付逾期交房违约金的问题。首先，金厦公司未能于合同约定的2015年12月31日前交房，已经构成逾期交房的违约行为。其次，金厦公司应否向原告支付逾期交房违约金与其主张的延期交房理由能否成立相关联。（一）、关于双方争议的连续两天以上降水能否顺延交房天数的问题。因为一定强度的降雨确会造成施工难以进行乃至停工，故应从某时期的雨势已实际影响该时期的施工来合理确认合同约定的该顺延交房情形。本案中，本院根据气象部门出具的晴雨表并结合工程监理单位的监理日志综合认定金厦公司可据此顺延交房的天数为142天，被告主张超出该天数的其余扣减期间，本院不予确认；（二）、关于原告贷款金额未能到达被告账户，被告能否据此延期交房的问题。合同约定“买受人未付清所有应付款《含违约金》，则交付期限可据所耽误时间予以顺延”，考虑到若大量买受人的房贷款迟迟不到被告账户，有可能影响到工程的施工进程，开发商与买受人作此约定以减轻其违约压力未违反法律规定。鉴于原、被告在合同中买受人付款方式及期限一节所约定的是买受人与贷款银行办理贷款合同的最后期限，而金厦公司作为该贷款合同的一方，亦签章认可了贷款入账方式及期限。故对双方争议的该延期交房事由及期限，本院支持从2014年11月29日（约定办理贷款的最后时间）次日起至2015年2月2日（贷款合同实际签订之日）止可顺延交房期限65天。此外，该期限与上述因降水停工顺延的期限相重叠的5天不应重复计算，应予以扣除，故本院确认金厦公司可据此延期交房的天数为60天，被告主张超出该天数的其余扣减期间，本院不予确认；（三）、关于高考期间，被告能否据此延期交房的问题。根据环保部门出具的证明，2014、2015年6月6日至9日高考期间，河池市城区各在建项目工地要求全线停工，监理日志亦对该停工事由予以记载。故本院予以支持因2015年高考期间被告可顺延交房4天的事实。此外，该期限与上述因降水停工顺延的期限相重叠的2天不应重复计算，应予以扣除，故本院确认金厦公司可据此延期交房的天数为2天，被告主张超出该天数的其余扣减期间，本院不予确认。另，被告至今尚未完备其在合同中承诺的交房条件，原告因此未与被告办理收房手续系其合同权利，故诉争的商品房应视为尚未交付原告。综上，本院确认被告金厦公司因上述情形可以顺延交房的天数共计204天，从合同约定的交房时间2015年12月31日次日至本案判决作出之日2017年6月21日，金厦公司共迟延交房538天，扣除其可顺延交房的天数204天，金厦公司仍迟延交房334天，其应当向原告承担逾期交房的违约责任。至于原告诉请该违约金应至被告完备其交房条件、履行交房手续完毕之日止的问题，因该截止时间难以确定故而本案不作处理，待本案生效判决确定了违约金支付标准，双方仍可协商解决。关于违约金数额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对约定的违约金能否调整，如何调整作了具体的规定，被告金厦公司请求调整依法有据。结合商品房交易实际，被告金厦公司逾期交房使原告遭受的实际损失，客观上表现为该房屋在逾期交房期间的使用价值，而该价值以相应的市场租赁价值予以量化确定较为合理。故此，据上述租金评估结论量化原告的实际损失并依法准许上浮30%为：13573元〔334天×（10元/平方米/月÷30天）×93.78平方米×130%〕，若按合同约定以原告已付房款的日万分之三计算所逾期天数的延交房违约金，已过分高于上述实际损失的30%。故被告金厦公司请求按同类同地段商品房租金标准调整违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，依法调整后，被告金厦公司应向原告承担的逾期交房违约金为13573元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告河池市金厦房地产开发有限公司支付给原告覃宏逾期交房违约金13573元；二、驳回原告覃宏的其他诉讼请求。案件受理费668元，减半收取334元（原告已预交），由原告覃宏承担203元，由被告河池市金厦房地产开发有限公司承担131元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费668元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  梁聪二〇一七年六月二十一日书记员  韦巧附：本案适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。