江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1894号
上诉人（原审被告、反诉原告）周进，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）骆桂英，居民。
上列两上诉人共同委托代理人迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人陈欣，江苏鑫鼐律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）盐城苏农市场有限公司，住所地射阳经济开发区幸福大道西5号。
法定代表人吴兆敏，该公司总经理。
委托代理人刘欣铭，射阳县合兴法律服务所法律工作者。
上诉人周进、骆桂英因与被上诉人盐城苏农市场有限公司（以下简称苏农公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
苏农公司原审诉称，2013年11月14日，周进、骆桂英在苏农公司处购买位于射阳县幸福大道南侧苏农汇丰市场12号楼101室。双方当事人签订商品房买卖合同一份（合同编号：1112973020131121），其中约定周进、骆桂英于2013年11月14日交纳首付款40万元，余款39万元采用银行卡按揭的方式支付。此后，周进、骆桂英仅支付首付款，但一直拖延办理银行贷款。苏农公司多次要求周进、骆桂英办理银行按揭贷款或支付房款，均遭到周进、骆桂英拖延搪塞。综上，请求周进、骆桂英继续履行商品房买卖合同，支付购房款39万元，并承担逾期违约金107672.5元。
周进、骆桂英原审共同辩称：1.周进、骆桂英购买房屋是事实，没有支付剩余房款39万元是因为苏农公司违约，直到目前苏农公司未能按照合同约定交付房屋，案涉房屋也不符合合同约定的交付条件，比如电梯、厕所均没有安装到位，主消防通道及门市南侧消防通道均被堵死；2.按照合同第13条约定，交付房屋不符合交付条件应当采取补救措施达到交付条件，因此周进、骆桂英要求苏农公司将房屋严格按照合同约定执行。依据合同的附件1门市北侧应当有门，案涉房屋南、北侧消防通道被堵死。电梯目前未能安装，卫生间也未能修建。如果苏农公司交付房屋符合上述交付条件，周进、骆桂英愿意一次性交付剩余房款，同时也要追究苏农公司违约责任。因此本诉部分，请求法院依法驳回苏农公司的诉讼请求。
另补充两点：1.与苏农公司签订房屋买卖合同后，周进和苏农公司职员小黄将所有按揭手续送至射阳农业银行，但是到2015年元月份，贷款一直没批下来，期间周进、骆桂英多次联系小黄，小黄说农业银行贷款不好办，可能要转到建设银行办贷款，小黄说贷款延误和周进、骆桂英没关系；2.按照合同约定2014年11月30日前交房，目前苏农公司没有实际交付，2015年3月份苏农公司工程部李建同意周进、骆桂英先装潢。周进、骆桂英装潢到5月份进度到60%时，周进、骆桂英要求在通道边开个侧门，但苏农公司不予同意。
周进、骆桂英原审反诉称，周进、骆桂英在2013年11月21日购买了苏农公司开发的位于苏农汇丰市场12幢第一层101号门市房，房屋总价79万元，周进、骆桂英交付40万元，剩余39万元准备到银行做按揭贷款。按照合同约定，案涉房屋北边有门，有消防和购物主通道及房屋西侧是购物通道和电梯，房屋西南侧有厕所。上述因素会导致案涉房屋客流大增，生意兴隆。但苏农公司不顾消防安全,擅自封闭消防主通道，擅自改变房屋主管部门备案的原房屋平面图，将案涉房屋西侧原房屋平面图设计安装电梯和主通道南侧大门位置进行墙体封闭，改作门市出售。案涉房屋西南侧原本为厕所，也被苏农公司进行墙体封闭，改作门市出售。苏农公司的上述行为导致周进、骆桂英所购买房屋存在重大消防安全隐患和门市营业额下降。
因此，请求法院判令苏农公司将案涉房屋北侧的消防大通道恢复房屋平面设计原样并保持24小时畅通；将西侧墙体拆除，严格依照原房屋平面设计图安装电梯并开通主通道南侧大门；案涉房屋西南侧封闭厕所的墙体拆除，严格按照原房屋平面设计图建造厕所；苏农公司立即同意周进、骆桂英按照原设计图纸开通案涉房屋北侧大门;要求苏农公司承担因违约导致周进、骆桂英的各项损失20万元。
苏农公司原审辩称，周进、骆桂英反诉所称均不是事实：1.根据原设计建设图纸和房屋买卖合同中的图纸均可以看出周进、骆桂英购买101号房屋北侧的通道，是整个12号楼的主通道，并非周进、骆桂英诉称的消防通道，并且苏农公司未将该通道封闭，均有通道门供人行走与通过，该通道是否为消防通道，应由行政前置程序进行认定，而非周进、骆桂英单方认为；2.周进、骆桂英反诉称，根据房屋买卖协议中购房图，周进、骆桂英图纸北侧墙壁有开门。这是房屋测绘部门不负责任的测绘导致的，这个情况苏农公司是在周进、骆桂英提起反诉后才得知，为此，苏农公司将追究测绘部门相应的测绘责任。根据苏农公司收到的江苏省建工设计院有限公司出具的房屋建筑设计图纸，101室北侧墙壁为整个12号楼的承重墙，在购房合同图纸中也可清楚看到，该墙壁较其他墙体属于加黑的部分，这在基建图纸中都属于承重墙。根据我国建设部发布的《房屋建筑工程抗震设防管理规定》的规定，不得擅自改变房屋建筑抗震构件，而承重墙是承担整个房屋的抗震的主要系数。反而言之，如果苏农公司在设计施工时，就有这扇门，在房屋验收时，也会因此导致无法通过验收。由此可见，苏农公司不可能在承重墙开设一道门；3.周进、骆桂英反诉称，重建西南角厕所，但案涉房屋一、二楼西南角均有厕所；4.周进、骆桂英要求安装电梯，原房屋设计过程中根据原射阳县规划部门必须建设1995平方米人防工程，也就是12号楼楼下有人防工程。在设计建筑施工的工程中由于周边道路和民房因建筑人防工程而导致安全隐患，苏农公司向市人防部门申请取消了该人防工程建设，并获得同意，故该电梯是经人防部门同意后取消，而该电梯的建设与案涉房屋使用也没有实际关联性。周进、骆桂英的房屋是一间独立向东的房屋，内部也没有任何与商场相通的门。周进、骆桂英所认为的北侧墙体也是因测绘部门不负责而产生的臆想。
周进、骆桂英在没有交清房款的情况下，强行打开101号房屋进行装修、营业，苏农公司多次要求其交清房款，均遭到其拒绝。周进、骆桂英称房屋水电未通，正是因为其未交清房款，苏农公司对此所采取的措施，但周进、骆桂英通过私拉乱接的方式供水供电。另，周进、骆桂英经营的种子、农药批发与零售，其购买顾客均是具有独特农业需求的人员。综上，周进、骆桂英要求赔偿20万元并无事实与法律依据，请求法院查明事实，驳回周进、骆桂英的反诉请求。
原审法院经审理查明，苏农公司与周进、骆桂英于2013年11月21日签订商品房买卖合同（编号为111297302013121）一份，约定周进、骆桂英购买苏农公司所有的位于射阳县城幸福大道南侧、后羿路东侧苏农汇丰市场12号101室，建筑面积为76.92平方米，房屋单价为10270.41元/平方米，房款合计79万元，房款支付方式为于2013年11月14日交纳首付款40万元整，剩余房款39万元采用银行按揭方式支付。交付房屋的日期应当在2014年11月30日前。案涉合同第七条约定：买受人如逾期超过30日付款，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。
上述合同附件四补充协议第一条第二项约定，周进、骆桂英须于签约后15日内前往指定地点办妥贷款申请手续，否则视为逾期付款，承担相应责任。如周进、骆桂英申请银行抵押贷款未获得银行批准，则自周进、骆桂英知道或应该知道该事由之日起10日内，与苏农公司协商变更付款方式及付款日期，周进、骆桂英按约定补缴所缺房款金额，否则视为周进、骆桂英延迟支付合同价款，周进、骆桂英应当按照本合同第七条承担相应的违约责任。
补充协议中第三条第一项中约定案涉房屋交付的条件：买受人必须已交清全部房价款及代收代缴的相关费用。
双方签订的案涉商品房买卖合同附件一房屋平面设计图载明，案涉房屋北侧墙应有一扇门，西侧应有一部扶手电梯，西南角应有厕所。
案涉商品房实际情况是北侧为墙体无门，西侧无扶手电梯，西南角有规划厕所。案涉房屋主通道未存在堵塞情形。
原审法院另查明，周进、骆桂英已经实际使用案涉房屋。至原审庭审结束时，周进、骆桂英已支付案涉房屋购房款40万元，仍有39万元未付清。
原审法院再查明，周进、骆桂英因个人资信问题，未获得中国农业银行射阳县支行的房屋贷款。
原审法院认为：1.案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定履行自身的义务。现苏农公司依据上述合同约定，要求周进、骆桂英继续履行合同支付剩余购房款39万元于法有据，原审法院予以支持；2.根据案涉合同的约定，周进、骆桂英应当于2013年11月14日交纳首付款40万元整，剩余房款39万元采用银行按揭方式支付。另依据案涉合同附件4的约定，周进、骆桂英如未能获得银行贷款，应当在知道或应该知道该事由之日起10日内，与苏农公司协商变更付款方式及付款日期，周进、骆桂英按约定补缴所欠房款金额，否则视为周进、骆桂英延迟支付合同价款。周进、骆桂英辩称苏农公司职员曾与其联系，其银行贷款在农业银行不好办，要到建设银行办理贷款，贷款的延误与其无关，但周进、骆桂英未能提供证据加以证明，故原审法院对此不予采信。因此，周进、骆桂英应当按照案涉合同第七条承担相应的违约责任。另根据案涉合同附件1房屋平面设计图的约定，苏农公司应当在案涉房屋北侧开设门，在案涉房屋西侧建有扶手电梯。现时，案涉房屋并无北门、房屋西侧亦无扶手电梯。苏农公司未能履行上述约定，显属违约。鉴于双方当事人均存在违约行为，故双方要求对方承担违约责任的请求，原审法院均不予支持。关于周进、骆桂英提起的案涉房屋主通道恢复原样、保持24小时畅通的诉讼请求，由于主通道未存在其所述情形，故该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十一条之规定，原审判决：一、周进、骆桂英于判决生效后十日内向苏农公司支付剩余房款39万元；二、驳回苏农公司其余诉讼请求；三、驳回周进、骆桂英的反诉请求。本诉案件受理费8765元，由苏农公司负担1896元，周进、骆桂英负担6869元，反诉案件受理费2150元，由周进、骆桂英负担。
上诉人周进、骆桂英不服上述民事判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1.按揭贷款39万元的办理程序是周进、骆桂英将所有材料交苏农公司，由苏农公司到银行办理按揭贷款，故按揭贷款未能办理应由苏农公司承担责任；2.案涉的主通道是堵塞的，有照片为证；3.周进、骆桂英在贷款期间不存在个人资信问题；4.按照合同约定。苏农公司应于2014年11月30日交付房屋，但苏农公司一直没有交房，案涉房屋的东侧、西侧、南侧大门未打开，通道没有恢复畅通，西侧墙体没有拆除，电梯未安装到位，公用厕所亦未建造，周进、骆桂英所购门面房的北侧亦未按约定设门，周进、骆桂英一直与苏农公司交涉，为了不影响经营，周进、骆桂英经苏农公司工程部的李部长同意，于2015年元月装潢入住。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决认定商品房买卖合同有效，即应判决苏农公司承担违约责任，且按合同约定履行开设北门、安装电梯的义务；2.周进、骆桂英的义务是交付房款，苏农公司的义务是开设北门、打开通道大门、安装电梯等，不能两两相抵；3.原审判决遗漏周进、骆桂英的反诉请求，没有对周进、骆桂英原审的反诉请求作出判决。请求二审法院依法改判。
被上诉人苏农公司答辩称：1.根据合同约定，应由周进、骆桂英办理银行贷款，按揭贷款未能办理的原因是周进、骆桂英的个人资信问题；2.苏农公司未将周进、骆桂英门市北侧的通道进行封闭，该通道、大门一直处于畅通状态；3.周进、骆桂英没有履行交付房款的先合同义务构成违约，周进、骆桂英系强行开门装潢营业；4.设计图纸中周进、骆桂英门市北侧墙体没有开门，合同图纸是测绘部门失误造成；5.电梯安装是根据人防部门的批准取消，且并不影响周进、骆桂英的经营。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
二审另查明，案涉房屋的设计图纸中载明房屋北侧为墙体。
本院认为，苏农公司与周进、骆桂英签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且符合法律法规的规定，合法有效。双方当事人理应按合同约定履行各自的义务。1.上述合同附件四补充协议第一条第二项约定周进、骆桂英须于签约后15日内前往指定地点办妥贷款申请手续，否则视为逾期付款，承担相应责任。如周进、骆桂英申请银行抵押贷款未获得银行批准，则自周进、骆桂英知道或应该知道该事由之日起10日内，与苏农公司协商约定变更付款方式及付款日期，周进、骆桂英按约定补缴（交）所缺房款金额，否则视为周进、骆桂英延迟支付合同价款，周进、骆桂英应当按照本合同第七条承担相应的违约责任。据此，办理按揭贷款的义务在于周进、骆桂英，且商品房买卖合同约定交清房款是合同先履行义务，因周进、骆桂英未能按约履行上述义务，构成违约。周进、骆桂英虽认为苏农公司职员曾提出银行贷款在农业银行不好办，要到建设银行办理，贷款的延误与其无关，对此，苏农公司不予认可，周进、骆桂英亦未能提供证据予以证实，故本院不予采信。但原审判决认定周进、骆桂英因个人资信问题未获得中国农业银行射阳县支行的房屋贷款无充分证据证实；2.苏农公司与周进、骆桂英签订的商品房买卖合同附件一房屋平面设计图载明，案涉房屋北侧墙应有一扇门，西侧应有一部扶手电梯，西南角应有厕所。但实际上，案涉房屋北侧为墙体，西侧无扶手电梯，西南角规划厕所未建造，主通道的门处于关闭状态，故苏农公司合同履行中存在瑕疵；3.扶手电梯、厕所系整个大楼的附属设施，并非案涉房屋买卖合同的标的，且设计图纸的变更必须得到原设计单位和原设计人同意和签字。案涉房屋设计图纸载明北侧即为墙体，并未开门，在未征得原设计单位和原设计人同意的情况下，周进、骆桂英提出案涉房屋北侧设置大门的主张本院不予采信；4.周进、骆桂英未能提供证据证实因苏农公司的行为致其经营受损，原审判决亦不存在遗漏当事人诉请的事实。
综上所述，上诉人周进、骆桂英的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9109元，由上诉人周进、骆桂英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年七月十五日
书 记 员 甫 明