广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3966号
上诉人（原审原告）：翟家兴，男，1993年10月12日出生，满族，身份证住址辽宁省。
委托诉讼代理人：孙敏，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙亮，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区东晓南路1273号。
法定代表人：欧阳依丹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈花蕾，该公司员工。
委托诉讼代理人：姚含，该公司员工。
上诉人翟家兴因与被上诉人广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人翟家兴上诉请求:撤销一审判决，改判支持翟家兴一审全部诉请。事实理由如下：一、颐明公司一审提交的承诺书显示李树林为涉案房屋办理交付的指定人，即李树林有权处分该房屋，而颐明公司提交的换名申请书也清楚记载，涉案房屋将原购人姓名李树林更换为翟家兴。另根据翟家兴与颐明公司在2014年9月1日签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》以及颐明公司向翟家兴出具的购房发票，充分说明颐明公司已确认涉案房屋由李树林转让给了翟家兴，翟家兴成为涉案房屋新的受让人。二、在翟家兴以涉案房屋购买人的身份支付交易手续费、首期物业维修资金、契税及预告登记费时，颐明公司也是同意及确认的。三、在办理前述手续之后，因为涉案房屋面积差异，颐明公司还通知翟家兴补交了面积差价款，而翟家兴也实际补交了涉案房屋面积差价款262256元，均说明颐明公司再次确认了翟家兴作为涉案房屋实际所有权人。四、通过广州市不动产登记中心查询的个人名下房地产登记情况查询证明显示，涉案房屋已登记在翟家兴名下，证明涉案房屋在法律上的权属并没有争议。五、涉案商品房预售合同已经得到实际履行，一审判决认为双方之间签订的合同有效，但又以翟家兴未支付房价款为由拒绝翟家兴要求颐明公司承担合同义务的请求是不公平不合理的。本案中以房抵债并非发生在翟家兴和颐明公司之间，而是发生在翟家兴与颐明公司的合作方之间。六、根据颐明公司一审提交的白建武与颐明公司签订的移交确认书以及白建武出具的承诺书等证据，颐明公司的合作方白建武及李树林先生在涉案房屋销售时均对涉案房屋拥有处分权的人。因此，双方之间签订的商品房预售合同，翟家兴与合作方的抵债行为已经完成，翟家兴也支付了面积补差款、首期物业维修基金、契税等费用，涉案房屋也已经办理了预告登记，本案合同已经得到实际履行，翟家兴有权要求颐明公司配合办理不动产权证。颐明公司以其与合作方白建武及其指定人李树林之间的税费纠纷，拒绝协助翟家兴办理涉案房屋的不动产权证，违反合同约定，且损害了翟家兴的合法权益。为此，翟家兴上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人颐明公司二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、颐明公司与翟家兴不存在真实的商品房买卖合同关系。涉案房屋为颐明公司原合作方应分得的物业，基于合作方的要求，颐明公司与翟家兴签订了预售合同，但双方不存在出售及购买的真实意思表示，也未就此进行协商，涉案房屋的合同对价也非双方协商一致达成的。涉案合同的签订成立及生效均是附带条件的，不能仅仅凭借双方签订了合同就认定该买卖合同关系成立并有效。二、翟家兴主张涉案房屋是基于其与案外人李树发之间存在以房抵债的关系，即该商品房买卖合同成立生效应以存在真实合法有效的以房抵债为前提。但翟家兴并未能提供与涉案房屋有关的借贷合同、抵偿协议，也未提供转账、支付凭证等材料证明其主张债务的真实性，翟家兴主张的以房抵债没有任何事实依据。一审法院未审查债务的真实性及以房抵债的事实下，认定商品房买卖合同有效属于认定事实错误。三、翟家兴应向其债务人李树发主张权利，而非颐明公司。翟家兴主张是以房抵债，但翟家兴主张的债务人并非颐明公司原合作方白建武，也不是涉案房屋的原认购方李树林，翟家兴未能证明李树发与李树林以及白建武之间的关系，颐明公司不清楚也没有任何材料证明原认购人李树林及李树发之间关于房屋买卖及交付的约定。另外，颐明公司一审提交的换名申请书中约定如因换名引发的纠纷与颐明公司无关，颐明公司无需承担任何责任。四、即便法院认定涉案房屋买卖合同有效，但因翟家兴未实际支付涉案房屋对价，且没有任何证据证明以物抵债的真实存在，为避免虚假债务，损害颐明公司及其他权利人的合法权利，在未审理查明翟家兴主张的以房抵债是否合法有效之前，翟家兴依据预售合同主张受让涉案房屋要求交付房屋、办理不动产权证及迟延履行的违约责任缺乏依据。另外，因原合作方拒不返还颐明公司垫付的应由其承担费用，包括涉案物业内分得物业产生的巨额税款，颐明公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定不予交付。五、李树林及涉案房屋的原认购方取得涉案房屋的前提是基于原合作方能够获得30%的分配物业，并承担相应的增值税税款及其他税款，但因其拒不承担，而颐明公司已垫付了巨额税款约8000多万元，颐明公司认为原认购方李树林取得涉案房屋的前提未成就，因此也就不存在翟家兴已实际合法获取该涉案房屋。六、翟家兴主张的签约、发票及补面积差均确认其为实际所有权人，但前述所有操作是针对涉案房屋的，而非确认翟家兴为所有权人。七、翟家兴主张不动产权登记查询显示其为该涉案房屋的所有权人，颐明公司认为该信息仅为预售合同网签的备案登记，即仅为预告登记，不等同于权属登记，也并非获得不动产的产权证明。
翟家兴因要求颐明公司交付房屋及办理产权证无果，遂于2017年7月5日诉至一审法院，请求判令：1、颐明公司立即向翟家兴交付广州市海珠区南洲北路10号101房；2、颐明公司向翟家兴支付逾期交房违约金644132.8元（违约金按照总购房价的5%计算）；3、颐明公司立即为翟家兴办理涉案房产的不动产权证；4、颐明公司支付逾期办理房产确权及登记手续违约金（违约金每满一年按己付购房款的l%支付，从2017年7月3日起计至实际办理完毕不动产权证之日止）。
一审法院经审理查明：2014年9月1日翟家兴（买方、乙方）与颐明公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201409100389），约定甲方以出让方式取得位于海珠区××、××、××村西北侧地段编号为28的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设合生颐景华苑商品房；乙方所购商品房为合生颐景华苑（自编：A1-A3栋）第10号首层幢1层101号房，门牌地址：海珠区南洲北路10号101房，建筑面积共326.5835平方米，总金额12620400元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，本预售合同网上签订之日起即日支付房款3786120元；2013年11月11日前支付房款3786120元；2013年11月21日前支付房款5048160元；甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。（第十二条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，甲方应自本合同约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七：（第9条）甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。（第14条）甲方迟延办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金。（第15条）双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房款的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。该合同经房管部门网上登记备案。
颐明公司在2014年9月2日（金额2620400元）、2014年9月2日（金额10000000元）及2015年7月23日（金额262256元）开具购房款发票三张给翟家兴。另颐明公司还在2015年4月23日开具交易手续费947元、首期物业维修资金33129元、契税378612元、预告登记费1100元收据四张给翟家兴。
一审诉讼中，颐明公司为证明其抗辩事实，提交证据如下：1、李铎、王栩（甲方）与颐明公司（乙方）及白建武、佛山市南海煕尊贸易有限公司（保证人）签订的《物业分成及股权质押安排备忘录》，载明：一、颐景华苑项目6间应分配给甲方的商铺按照如下约定交付给甲方：1、乙方同意在本备忘录签订后七个工作日内将其中三间商铺与甲方指定的人办理商品房销售网签手续甲方可以先行出售该三间商铺（具体房号由甲方指定，乙方同意配合甲方销售办理有关网签变更手续），该三间商铺的所有收入应由甲方指定的受益人取得。在签订本备忘录之日起90天内，甲方如未出售完毕该三间商铺，则乙方须按届时已网签的商品房买卖合同开具发票，并按该网签合同办理产权证；2、乙方同意在甲方完成将中国融亿达资源投资有限公司的50%股权（等同绥中海盛旅游置业发展有限公司的24.5%股权）质押给乙方后的七天内，将余下三间商铺按前三间商铺的安排方式交甲方（即交甲方指定的人），按以上方式出售及安排收支付款项，多并且乙方同意将甲方在乙方账号的700万元应付款在扣减分成给甲方上述45个车位回购款后的剩余款项……6、为配合甲方出售商铺，乙方应当配合甲方向买家出具甲方指定人士具备处置权及收款权的书面证明（该证明仅为配合方便甲方出售商铺之用，乙方并未实际收取款项）；二、……；2、分成物业明细（包括涉案房屋）；3、委托书、转委托书及公证书等授权材料；4、《移交确认书》；5、《承诺书》；6、换名申请书；7、《颐景花苑项目遗留问题会议备忘录》；8、土地增值税清算主表；9、中国建设银行单位客户专用回单；10、《关于请合作方支付相应税费滞纳金的法律函》、《法律函》；11、《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》。
对此，翟家兴的质证意见是：证据l真实性合法性关联性不予确认，首先翟家兴并没有参与该备忘录的研究及制定，且甲方为李铎和王栩，而在文件落款处签署的是白建武，意味着白建武是在代表甲方的基础上签署姓名才为之有效，但颐明公司并没有提供委托书及相应的证明其委托书合法性的证据；证据2-3真实性、合法性、关联性不予认可，首先分成物业明细没有原件，其中委托书相应的公证书及转委托书没有原件，而其提供的两份有原件的委托书无法确定其真实性，且没有任何公证机关的公证，也行使于境外，该等材料并不能作为证据；证据4翟家兴没有办法确认“白建武”是手写上去，翟家兴看到是复印的，故不予认可；证据5的内容与本案完全没有关联性，因为没有翟家兴的参与，翟家兴对其内容一概不知，故真实性、合法性、关联性不予认可，在落款签名处也并非为李铎及王栩，而是白建武，对于李铎及王栩与白建武的关系，颐明公司不能提供相应证据，故与本案及翟家兴无关；证据6真实性认可，但对于其在该申请书的下方手写内容翟家兴并不知晓，也不认可；证据7的形成及内容翟家兴一概不知，也没有参与，故对其真实性、合法性、关联性不予认可；证据8没有原件，翟家兴也没有参与该土地增值税的清算过程，对于该主表的内容并不清楚，故对真实性、合法性不清楚，同时不认可其关联性；证据9质证意见与证据8一致；证据10翟家兴对于该证据的形成及发出情况一概不知，也不清楚该证据与本案的关联性，故不予认可；证据11由法院依法认定。
关于房款支付问题：翟家兴表示合同约定价款没有实际支付给颐明公司；因北京商人李树发欠翟家兴1600万元无法偿还，李树发以涉案房屋抵债；在办理手续的过程中，翟家兴才了解到涉案房屋原属于颐明公司合作方白建武所有，在李树发的代表及白建武的代表的陪同下，翟家兴在颐明公司处完成了一系列更名手续，并支付余下面积差房款262256元及交易手续费、首期物业维修资金、契税、预告登记费等给翟家兴，而李树发欠翟家兴1600万元债务随即抵偿完毕，翟家兴确认没有向颐明公司支付合同约定房价款。对此，颐明公司确认有收到涉案房屋的面积差房款项262256元，但没有收取合同的房价款。
一审法院认为：翟家兴主张涉案房屋是因债务人以房抵债故与颐明公司签订《广州市商品房预售合同（一手房现售）》，颐明公司抗辩涉案房屋是因属于原合作方应分得物业，为配合原合作方需要才与翟家兴签署《广州市商品房预售合同（一手房现售）》。因此，翟家兴、颐明公司签订《广州市商品房预售合同（一手房现售）》是当事人为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，本案中翟家兴、颐明公司对该合同真实性不持异议，对翟家兴通过与原认购人李树林换名方式与其签订上述合同事实颐明公司知情且同意，之后颐明公司也实际收取了翟家兴支付的部分房款及契税等费用，故翟家兴、颐明公司签订上述合同是其真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对颐明公司抗辩的双方不存在商品房买卖合同关系意见，一审法院不予采纳。在房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是向出售人支付房价款，翟家兴确认合同约定价款没有实际支付给颐明公司，主张合同约定价款是以李树发欠其借款予以抵偿，对此翟家兴不能提供证据证明，颐明公司亦不予确认。鉴此，翟家兴作为购房人在没有向颐明公司支付完毕购房款的情况下，而依据《广州市商品房预售合同（一手房现售）》要求颐明公司交付涉案房屋及办理不动产权证且承担迟延履行义务的违约责任，缺乏理据，故翟家兴的全部诉讼请求，一审法院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百三十条的规定，一审法院于2017年10月27日作出判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。一审案件受理费10245元，由原告负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对翟家兴的上诉请求，认定如下：
依照一审法院查明的事实，涉案房屋确实属于颐明公司原合作方应分得物业，并且颐明公司是为了配合原合作方需要才与翟家兴签署《广州市商品房预售合同（一手房现售）》。翟家兴主张涉案房屋是因债务人以房抵债而与颐明公司签订《广州市商品房预售合同（一手房现售）》。因此，翟家兴、颐明公司签订《广州市商品房预售合同（一手房现售）》是当事人为实现各自权利义务平衡的一种交易安排。一审法院认定涉案商品房预售合同有效，颐明公司虽有异议，但未提起上诉，本院不予支持。但针对本案而言，翟家兴以取得涉案房屋产权达到以物抵债的法律后果，其权利义务真正相对方应是其债务人，而其与颐明公司形成的涉案预售合同关系需要各方当事人共同配合而完成，翟家兴、颐明公司应敦促各自的责任主体履行相应义务。并且，在涉案房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是向出售人支付房价款，翟家兴确认合同约定价款没有实际支付给颐明公司，主张合同约定价款是以李树发欠其借款予以抵偿，对此翟家兴不能提供证据证明，颐明公司亦不予确认。因此，一审法院以翟家兴作为购房人在没有向颐明公司支付完毕购房款的情况下，驳回翟家兴的全部诉讼请求，公平合理，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人翟家兴的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10245元，由上诉人翟家兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年五月二十五日
书记员 莫善友