浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1343号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶丹君，女，1971年1月6日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：杨军，浙江鼎格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秉宪，男，1954年6月9日出生，汉族，住台州市路桥区。
委托诉讼代理人：陶慎行，男，1949年11月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。
上诉人叶丹君因与被上诉人陈秉宪房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶丹君上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。事实与理由：一、一审法院故意规避上诉人主要证据，导致本案认定事实错误。1、上诉人一审提供本案关键证据浙公消办（2014）178号《关于明确消防审批若干事项的通知》，该证据为消防部门调取的文件，而非来源于网上。该通知第二条第一项规定，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的“城市建设用地分类和代码表”，用途“大类”之间变更用途的改建工程，应当提供建设工程规划许可证明文件；特殊情况下，不能提供建设工程规划许可证证明文件的，可以县级以上规划主管部门或者县级以上人民政府（含县级人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要、性质变更证明等材料代替。据此，该项中前半项明确“大类”之间变更用途的规定。而本案中租赁物土地性质为工业用地，属于该标准中大类代码为M（工业用地）（见上述标准中3.3.2M），而上诉人承租用来开办幼儿园使用则用途为该标准中大类R（居住用地）（见上述标准中3.3.2R1）。因此，本案中，被上诉人出租属于工业用地产权的租赁物给上诉人开办幼儿园使用，需办理相关土地性质变更手续，否则，该租赁合同目的无法实现，上诉人无法开办幼儿园。也就是说，被上诉人不能将土地性质为工业用地的厂房租赁给上诉人开办幼儿园。为此，上诉人在一审中还提供了相关法律规定条文（该证据才是来源互联网）。其中《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准。《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》（国土资厅函（2010）104号）重申，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发（2006）114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，并相应地调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同的约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。可是一审法院对此证据视而不见，并以被上诉人辩称来源于网上不能作为证据使用，且审核后无法证明上诉人的待证主张为由，不予认定，这明显是偷换概念。上述《通知》系公安消防部门的规定，是本案的关键证据，也是租赁合同无法实现目的的主要依据。一审法院却规避此事实，存在明显偏袒及错误。2、一审时上诉人提供微信聊天记录截屏，被上?诉人刚开始对此证据内容无异议，在审判长的提醒下，其又提出证据三性的抗辩，系自相矛盾。被上诉人在庭审中又说，该微信聊天记录还有2016年12月1日之前的记录，是上诉人故意隐瞒，被上诉人在此之前早已告知上诉人土地性质情况。这些陈述说明被上诉人承认了上述证据的真实性。二、关于本案租赁物用途的约定问题。1、被上诉人通过朋友介绍认识了上诉人，得知上诉人欲在黄岩区开办幼儿园，故将其所有的黄岩胜利针织百货商场的房地产出租给上诉人，双方在2016年6月22日时签订一份由被上诉人起草的《房屋租赁协议书》，协议书第六条第六款明确约定，幼儿园承办使用期间，乙方（上诉人）应一切按国家幼儿园安全等有关规定执行，造成一切后果同甲方（被上诉人）无关。该条表明被上诉人已经明确上诉人租赁房屋的目的，被上诉人在庭审时及庭前书面答辩中称不知该房屋租赁给上诉人后的用途明显无法令人信服。且上述《房屋租赁协议书》系被上诉人起草，被上诉人作为房屋的所有者却称不知道承租者租赁房屋的用途，于情于理均说不过。2、在此之前，因为该租赁物不符合幼儿园使用条件，双方还一致同意对其进行改建，重新分割房屋结构，加宽走廊、重建门面等部位。因租赁物为危房，被上诉人还办理了危房评估手续。3、在微信聊天记录中，被上诉人对上诉人的称呼为“叶园长”。三、关于租金问题。《房屋租赁协议书》第三条约定，2016年9月1日至2019年8月28日房租费按550000元整付给被上诉人（包括前面十一间门面），2019年8月28日以后每隔三年增加一次房租费，增加幅度按15%上涨计算。该条为协议书中唯一约定租金的条款，在该条中明确约定上述房屋租金为2016年9月1日至2019年8月28日房租费按550000元计算。而一审法院又根据第六条“租金按上半年付50%，下半年付50%。上半年3月19日付，下半年9月20日”，认为上诉人对租金涨幅片面解读，与双方约定的事实和租赁房屋场地的规模明显不符，从而认定2016年9月1日至2019年8月28日房租费按550000元/年计算，是错误的。事实上，在双方签订协议后，因房屋需改建，被上诉人给予上诉人一定的改建时间，该改建时间将持续半年以上，在上诉人的要求下，被上诉人只给了上诉人不到三个月时间改建，所以协议书签订时间为6月22日，但租赁时间从9月1日起算。上诉人只在协议签订时给付定金100000元，后款项应在2017年3月19日支付剩余175000元，但之前因为上诉人对开办幼儿园满怀信心，故在3月19日之前支付该175000元，上诉人还应在2017年9月20日支付275000元，这也是按照协议书约定支付。但总计550000元是2016年9月1日至2019年8月28日三年的租费，非每年租金。因此，一审法院对租金的认定错误。四、导致本协议书无法实现目的存在其它原因。?1、经调查发现被上诉人尚拖欠黄岩胜利针织百货商场名义租赁物多年水电费近200000元未付。在签订协议时被上诉人方只字未提该事实，在诉讼过程中，上诉人发现上述情况。一审法院未经庭审，依职权向证人陈伟兵制作了一份谈话笔录，并在宣判前要求上诉人质证。该行为严重违反程序，对于证人证言，应当由举证一方申请，证人当庭出庭作证，而非依法院职权调取。关于水电费，根据一户一表的规定，应当以承租方名义开户，非以第三人方转接。该事实严重影响上诉人开办幼儿园，因为幼儿园为教育设施，用水的收费与工业用水费用不一样。2、上述改建工程未经审批，被上诉人在施工过程中一直答应去办理审批，可是至今没有。因被上诉人房屋不符合幼儿园开办条件，继续改建将无法办理建造许可证，这也是协议无法实现目的的一个原因。3、微信聊天记录能证明被上诉人知道租赁物用于开办幼儿园，因土地性质无法取得消防许可，无法办理建设工程规划许可证。五、一审法院支持被上诉人的反诉请求错误，一审判决继续履行合同，明显于法无据。
陈秉宪辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
叶丹君向一审法院起诉请求：一、立即解除原、被告双方于2016年6月22日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告返还原告房屋租赁费275000元；三、被告赔偿给原告房屋建设费用368000元、房屋设计费15000元、装修设计费40000元。
陈秉宪向一审法院反诉请求：请求判令原告按《房屋租赁协议书》的约定支付2017年3月19日应付的房租费275000元，并承担逾期付款1000元/日的违约金。审理中，被告放弃了要求原告支付违约金的请求，变更反诉请求为：判令原告按《房屋租赁协议书》的约定支付2017年3月19日应付的房租费275000元。
一审法院认定事实：台州市黄岩区北城街道长塘村大桥路466号房屋产权（包括台门内三层房屋、场地、11间平房门面）属胜利商场（系个人独资企业）所有，被告系胜利商场投资人。2016年6月22日，原告为开办幼儿园向被告租赁上述房产，双方签订了《房屋租赁协议书》1份，约定：租赁期为20年，从2016年9月1日至2036年8月10日；2016年9月1日至2019年8月28日房租费按550000元/年计算，2019年8月28日以后每隔三年增加一次房租费，增加幅度按15%上涨计算；租金于每年上半年3月19日付50%，下半年9月20日付50%，原告未按约支付租金按1000元/日支付违约金；原告支付租费后，被告将场地及房屋供原告使用，不得无故收回；本合同签订期间双方不得提前终止，任何一方违约必须赔偿一切经济损失等。协议签订后，原告向被告支付了2016年9月1日至2017年2月底的租费275000元，并对租赁物进行了改造、装修。后原告开办幼儿园未果，于2017年2月10日诉至该院要求解除合同。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证责任，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为原、被告在签订合同时被告隐瞒了出租房屋的土地用途为工业仓储，导致其无法开办幼儿园，并据此要求解除合同。但原告提供的证据不足以证明被告存在隐瞒行为，且原告也未举证证明相关部门不准许其在涉案租赁场所举办幼儿园，更未证明其未能举办幼儿园系租赁场所所致，故对原告要求解除合同并由被告返还租金赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律规定，应为合法有效，双方应继续履行。按照该协议书的约定，2016年9月1日至2036年8月10日的租金按550000元/年计算，租金于每年上半年3月19日付50%，下半年9月20日付50%。原告已支付的275000元系2016年9月至2017年2月的租金，2017年3月至8月份的租金应于3月19日支付，现被告要求原告支付该租金275000元符合约定。综上，被告变更后的反诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回本诉原告叶丹君的诉讼请求。二、反诉被告叶丹君于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈秉宪2017年3月至8月份的租金275000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10780元，反诉案件受理费2712.5元，合计13492.5元，由原告叶丹君负担。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案主要存在以下几个争议焦点：一、关于双方签订的《房屋租赁协议书》是否应解除的问题。上诉人租赁讼争房屋的目的是用于开办幼儿园，而讼争房屋的土地性质为工业用地，在工业用地上开办幼儿园存在实际使用土地与土地登记用途不符的问题。按照的《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。而国土资源部国土资发（2006）114号规定，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。换言之，变更土地用途存在补缴出让金或者实际无法变更等问题。二审期间，上诉人提供了台州市规划局出具的《行政审批事项补正通知书》列明临时改变房屋用途被上诉人应当配合提供的材料，被上诉人对于提供相关材料没有异议，但明确拒绝缴纳相关费用。而《浙江省城乡规划条例》第四十七条第一款规定，房屋使用人应当按照建设工程规划许可证确定的用途使用房屋。确需临时改变房屋用途的，应当经城市、县人民政府城乡规划、国土资源主管部门批准，并按照城市、县人民政府的规定交纳土地收益金。该条第五款规定，临时改变房屋用途的期限不得超过五年。期限届满确需延续的，可以在期限届满前六十日内向原审批机关申请办理延续手续，每次延续期限不得超过两年。因此，无论是变更土地用途还是临时变更房屋用途都将花费一定的审批时间，且面临被上诉人不愿支付相关费用以及变更申请未获有关部门批准等问题。二审期间，被上诉人对于双方的微信聊天记录真实性予以认可，从聊天内容来看，因土地性质为工业用地，上诉人在幼儿园审批过程中已经遇到困难。因此，讼争房屋的土地性质实际影响了房屋租赁合同目的的实现。租赁合同已经履行一年多时间，上诉人仍未完成幼儿园的审批及施工，而双方当事人因为幼儿园审批问题已产生较大矛盾，二审期间，上诉人坚决要求解除合同，不再开办幼儿园，如判决租赁合同继续履行至2036年8月，将会给上诉人造成较大损失。综合考虑以上情况，本院认定解除双方的房屋租赁合同为宜。二、关于上诉人是否应支付被上诉人275000元租金的问题。从《房屋租赁协议书》的内容来看，合同明确上诉人租赁房屋的目的是开办幼儿园，但合同并未约定被上诉人应提供房屋的土地性质，也未约定被上诉人在幼儿园审批上负有义务，现上诉人亦无证据证明被上诉人在合同履行上存在其他违约行为，故上诉人应支付相应的房屋租赁费用。至于租金的标准，《房屋租赁协议书》第三条约定，2016年9月1日至2019年8月28日房租费按550000元整付（包括前面十一间门面），2019年8月28日以后每隔三年增加一次房租费，增加幅度按15%上涨计算。《房屋租赁协议书》第六条第一款约定，租金按上半年付50%，下半年付50%。上半年3月19日付，下半年9月20日付。对于《房屋租赁协议书》第三条的约定，双方当事人存在不同的理解，上诉人认为2016年9月1日至2019年8月28日总共的租金是550000元，被上诉人则认为2016年9月1日至2019年8月28日每年租金为550000元。对此，本院认为，如果按照2016年9月1日至2019年8月28日租金总共550000元计算，讼争房屋的租金标准明显低于市场价格。且上诉人已经支付给被上诉人的租金是275000元，如按照上述期间租金总共550000元计算，上诉人已支付租金金额与《房屋租赁协议书》第六条第一款约定的租金支付方式不符。而按照上述期间每年550000元的租金标准计算，上诉人支付的租金金额刚好是半年的租金，上诉人已支付租金与约定的租金支付方式相吻合。故本院认定双方约定的2016年9月1日至2019年8月28日租金标准为每年550000元，被上诉人反诉要求上诉人支付2017年3月19日应付的租金275000元，实际上是2017年3月至2017年8月的租金，被上诉人对于该期间的租赁费请求合理，应予支持。此外，上诉人还要求被上诉人赔偿房屋建设费用368000元、房屋设计费15000元、装修设计费40000元，因上诉人自身对于开办幼儿园的条件负有审查义务，且其无充分证据证明被上诉人存在违约行为导致上述损失的产生，故本院对于其该诉讼请求不予支持。综上，本院对于上诉人合理的上诉请求予以支持，对于上诉人不合理的上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003民初715号民事判决第二项。
二、撤销台州市黄岩区人民法院（2017）浙1003民初715号民事判决第一项。
三、解除上诉人叶丹君与被上诉人陈秉宪2016年6月22日签订的《房屋租赁协议书》。
四、驳回上诉人叶丹君其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10780元，反诉案件受理费2712.5元，合计13492.5元，由上诉人叶丹君负担12492.5元，由被上诉人陈秉宪负担1000元。二审案件受理费13492.5元，由上诉人叶丹君负担12492.5元，由被上诉人陈秉宪负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐黎明
审 判 员 张 燕
审 判 员 张淑娅
二〇一七年十月十九日
代书记员 包菲菲