浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第770号
上诉人（原审被告，反诉原告）：夏秀娟。
委托代理人：王平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：乐清饭店，住所地：浙江省乐清市乐成镇邮电巷*号。
法定代表人：胡大峰，系该饭店总经理。
委托代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。
上诉人夏秀娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2014）温乐民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2011年2月16日，原告将其所有的坐落于乐清市乐成街道邮电巷6号房产（三层房屋建筑面积357.17㎡即1号楼、三层房屋建筑面积893.95㎡即2号楼、四层房屋建筑面积2082.32㎡即3号楼、二层房屋建筑面积1018.81㎡即4号楼、四层房屋建筑面积2191.34㎡即5号楼）三年租赁权在乐清市招投标中心进行拍卖，被告以年租金800000元（三年租金2400000元）的价款竞得该房产三年租赁权。
2011年2月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同第三条约定：“1、房屋租赁期限为3年（出租人必须在2011年4月1日之前将租赁标的交付给承租人，租赁期自出租人将租赁标的交付给承租人之日起开始计算）。……”合同第五条约定：“该房屋租赁期共3年，年租金捌拾万元（大写）（￥800000元），三年总租金贰佰肆拾万元（大写）（￥2400000元）。乙方（被告）应按年付清租金，每年租金支付金额相同。第一年租金于2011年4月1日前一次性付清。今后两年，于上年度租金到期日提前1个月付下年度租金。”合同第八条约定：“1、在租赁期内，甲方（原告）租给乙方的房屋必须符合国家对房屋安全、消防的相关标准规定。否则，该责任由甲方负责。2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。”合同第十一条约定：“1、乙方在签订合同并按规定期限付清租金，甲方必须按照合同约定按时提供房屋，甲方不能按本合同约定提供房屋的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付已付租金的逾期利息（利息按照同期中国人民银行基准贷款利率1.5倍计算），甲方逾期交房超过1个月的，乙方有权要求解除合同，甲方应当双倍返还定金，并将已交纳的租金退还给乙方。……”合同第十二条约定：“……2、乙方应在签订合同后并按合同约定支付租金，乙方不能按本合同约定按时支付租金的，乙方每日向甲方支付逾期租金的利息（利息按照同期中国人民银行基准贷款利率的1.5倍计算）。逾期交款超过1个月，甲方有权解除合同，履约保证金不予返还。”合同第十三条约定：“⑴因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。……”
2011年4月1日，原、被告在乐清永安会计师事务所工作人员李丽珍的见证下就涉案房屋内物品进行了盘点。经盘点，床110张、油画2幅、雕木画1幅、中堂画1幅、剪纸18幅、电视40台、麻将桌椅3套、科龙空调4台、耀马空调5台、长虹空调3台、杂牌空调4台、春兰空调1台、开水炉5个、屏风1个、立式空调2台、红木桌11张、红木茶几12张、圆桌板21张、方桌12张、地毯机1台、地磨机1台。盘点完成后，原告将上述物品及涉案房屋交付被告使用。被告取得涉案房屋及上述物品的使用权后，将原告交付的物品、房屋交由乐清市凤凰医院管理、使用，并由乐清市凤凰医院安排专门人员驻涉案房屋进行管理。
2011年10月间，原、被告就涉案房屋中的十二间两层、建筑面积为1018.81㎡的房屋即4号楼是否危房委托乐清市房屋安全鉴定所进行鉴定。经鉴定，乐清市房屋安全鉴定所于2011年11月14日出具乐房安鉴（2011）第702号房屋安全鉴定报告，认为4号楼局部主体结构已不能满足正常使用要求，经综合评定为c级危房。租赁期间，原、被告均未对4号楼房屋进行修缮、加固，4号楼中的630㎡由被告出租他人使用至租赁期满。
2012年间，4号楼东南角三间棉制品仓库被台风摧毁（被告认为该房屋包含在4号楼范围内）。
涉案房屋租赁期限届满，原告与乐清市凤凰医院工作人员于2014年4月1日就原告2011年4月1日交付被告的财产进行盘点。经盘点，除床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台外，被告将原告2011年4月1日交付的其余物品及涉案房屋交还原告使用。
原判另查明，1、租赁期间，被告按约支付了第一、二年即2011年度、2012年度的租金1600000元。对于第三年即2013年度租金800000元，被告于2013年6月支付200000元，2013年11月、12月、2014年1月、2月各支付100000元，合计600000元。2014年5月22日，原告代被告收取飞天舞蹈部分租金22000元。2、原告对被告租赁期限届满后未返还的床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台品牌、购置年限、购置成本等未提供证据予以证明，双方对上述物品现价值亦不能达成一致意见。3、被告主张租赁期间，其在涉案房屋内添置有热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚1处、大门2扇，但既未提供有效证据予以证明，在该院现场勘查时对于上述物品在何处及品牌情况又均表示不清楚。
原判认为，原、被告于2011年2月16日就坐落于乐清市乐成街道邮电巷6号房产签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应按约全面履行。
关于本案租赁标的的交付问题。被告仅提供包荷连与被告、凤凰医院、陈新之间经济往来的相关领款收据、汇款凭证、收款收据以主张被告在支付原承租人腾退费用120000元后，2011年6月1日才取得租赁标的，原告应返还被告多支付的两个月租金163333元及代付的腾退费用120000元，而未提供其他证据予以印证，不足以证明原告存在逾期交付租赁标的及被告支出腾退费用的事实。结合原、被告于2011年4月1日在第三方机构即乐清永安会计师事务所工作人员李丽珍的见证下就涉案房屋内物品进行盘点并交接的事实，该院认定涉案房屋已于2011年4月1日交付被告使用，故对于被告要求被告退还多支付的租金163333元，并支付代付的腾退费用120000元的反诉请求，不予支持。
关于租金支付问题。租赁标的中4号楼（十二间两层、建筑面积共1018.81㎡的房屋）经乐清市房屋安全鉴定所鉴定，该楼局部主体结构已不能满足正常使用要求，经综合评定为c级危房。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条有关“在租赁期内，甲方（原告）租给乙方的房屋必须符合国家对房屋安全、消防的相关标准规定。否则，该责任由甲方负责。”的约定，原告应当将符合安全标准的房屋交付被告使用。乐清市房屋安全鉴定所就租赁标的中4号楼是否属于危房于2011年11月14日作出鉴定报告后，作为承租人的被告知道鉴定结论后在原告修缮、加固该建筑使其达到安全标准前有理由拒绝使用该房屋。本案租赁期间，原告未对4号楼共1018.81㎡的房屋进行修缮、加固，故对于被告抗辩的2011年11月14日开始4号楼扣除被告已出租他人使用至租赁期满的630㎡后剩余的388.81㎡不应计算租金的抗辩，于法有据，予以采纳。被告主张3号楼房屋存在安全隐患，相应租金不应予以计算的抗辩，缺乏事实依据，依法不能成立。另外，被告主张2012年间被台风摧毁的三间棉制品仓库包含在4号楼面积范围内，未损害原告利益，予以采纳。结合本案租赁标的总建筑面积6543.59㎡及年租金800000元的事实，4号楼原告未使用的388.81㎡从2011年11月14日开始至租赁期限届满的2014年3月31日止约2.38年租金应为113133元（未使用建筑面积388.81㎡÷总建筑面积6543.59㎡×800000元／年×2.38年）该部分租金应在总租金中予以扣除。本案被告已支付2011年度、2012年度租金1600000元及2013年度租金600000元，加上原告代被告收取的租金22000元，被告应支付原告的租金为178000元，扣除被告无需交纳的113133元，被告尚需支付原告租金64867元。故对于原告要求被告拖欠租金64867元的请求，予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告从2013年6月21日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算逾期付款利息，符合原、被告的合同约定，且未损害被告利益，予以采纳。对于原告主张被告有关4号楼存在安全隐患，相应租金不应支付的抗辩已过诉讼时效问题。该院认为，4号楼房屋经鉴定存在安全隐患，在整个租赁期间，原告均未进行修缮、加固，被告可主张租金减免的情形持续存在，故其诉讼时效应从2014年3月31日租赁期限届满之日开始计算两年，故被告的抗辩未过诉讼时效。
关于三间棉制品仓库是否应由被告恢复原状问题。本案租赁标的中三间棉制品仓库系2012年间被台风摧毁，按照双方签订的《房屋租赁合同》第十三条有关“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”的约定，原告要求被告恢复原状，于法无据，不予支持。
关于被告要求原告赔偿转租租金及水电损失的问题。本案被告未举证证明其存在转租租金及水电费损失，即便其确实存在转租租金及水电费损失，被告也未举证证明该损失系原告的行为造成，故对被告要求原告赔偿转租租金及水电损失的反诉请求，不予支持。
关于原、被告分别要求对方返还物品的问题。本案租赁期限届满，经盘点，被告尚需返还原告床87张、电视28台、麻将桌椅3套、开水炉4台、红木桌1张、红木茶几12张、方桌7张、地毯机1台、地磨机1台，但原告主张被告返还的物品为特定物，现原告无法明确应返还物品的具体品牌、购置年限、价格等，且被告否认上述物品的存在，双方就上述物品的现价值也无法达成一致意见，故本案不宜处理，应由原告另行主张解决。被告要求原告返还热水器26台、空调34台、价值5000元的床单被套、麻将桌4张、拉门10个、铁棚1处、大门2扇，但既未提供有效证据予以证明上述物品的存在，在该院现场勘查时对于上述物品在何处及品牌情况又均表示不清楚，且原告对上述物品又表示不清楚，上述物品是否存在真实性难以确认，本案不予处理。
本案审理过程中，被告撤回第五项反诉诉请，系对自己诉讼权利的处分，没有违反相关法律规定，予以准许（不再另行制作裁定书）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）夏秀娟于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）乐清饭店租金64867元，并从2013年6月21日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款利息，款交该院民一庭转付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）乐清饭店的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）夏秀娟的反诉请求。本案本诉受理费4180元、反诉受理费8800元，合计12980元，由原告（反诉被告）负担2657元，由被告（反诉原告）夏秀娟负担10323元。
宣判后，夏秀娟不服，向本院提起上诉称：第一，原判遗漏审理3号楼存在的质量问题，属认定事实不清。上诉人一审提供的第四组证据证明3、4号楼年久失修存在安全隐患，上诉人曾要求整改及被上诉人同意拆建整改并续租等事实。上诉人租赁3号楼后，因被上诉人的修缮手续不齐而一直未进行使用，给上诉人造成巨大损失。若要求上诉人支付3号楼租金，显失公平，也不符合双方签订合同的相关约定及合同法的相关规定。被上诉人未提供证据来推翻其在该组证据中签章认可的事实，应承担举证不能的不利后果。第二，上诉人并未主张“2011年11月14日开始4号楼扣除已出租他人使用至租期届满的630㎡”。被上诉人出租的4号楼经鉴定为c级危房，不能满足正常使用需要，根据合同约定和合同法的规定，上诉人无需支付被上诉人4号楼租金。上诉人转租的630㎡包含4号楼西首的四间首层和大量空地面积，原判认定均为4号楼的出租面积，与事实严重不符。另原判未查明该转租部分的转租期限及实际履行情况。请求二审法院撤销原判第一项，依法改判。
被上诉人乐清饭店辩称：第一，3号、4号楼不存在质量问题。上诉人夏秀娟承租涉案房屋本意是开设医院，4号楼不符合医院的布局，2011年出具危房的鉴定报告是为了能对4号楼进行改建，并非是4号楼存在质量问题的证明。上诉人称涉案3号楼存在质量问题，却未提供证据，应承担举证不能的不利后果。第二，4号楼应扣除630平方米的转租面积。上诉人于2014年7月28日在原审提供的增加反诉申请书中已经承认4号楼中有630平方米是可用建筑面积，二审予以改口，属自相矛盾。第三，关于4号楼的租金问题。2011年11月14日出具的鉴定报告的有效期为1年，从2011年11月14日至2012年11月13日。而2014年5月出具的鉴定报告证明4号楼可安全使用的。上述事实足以证明4号从2012年11月起至2014年为止是安全的，不应予以减少租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法具有约束力。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋质量是否存在问题须经专门的鉴定机构鉴定确定。涉案3号楼的质量，未经鉴定，故上诉人夏秀娟主张3号楼存在质量问题，依据不足。上诉人承租的房屋包括3号楼，故应依约向被上诉人支付该房屋的租金。关于涉案4号楼转租部分的租金问题。4号楼的部分面积，上诉人将其转租给案外人。上诉人在其一审期间提交的《增加反诉请求申请书》记载的“附计算清单”中自认转租面积为630平方米，且该部分面积的租金，在双方约定的租赁期限内其应向被上诉人支付租金，被上诉人对此无异议，故原审法院予以采信，并无不当。二审期间，上诉人对该转租的面积和期限提出异议，本院不予采信，其据此申请现场勘查申请，本院不予准许。至于4号楼余下部分的租金问题。在双方租赁期限内，鉴定机构于2011年11月14日出具的鉴定报告载明，4号楼属于c级危房，需要加固和维修解危后继续使用。而交付符合安全标准的房屋属出租人的义务，否则，承租人有权拒付相应的租金。因此，原判确定上诉人无需向被上诉人支付2011年11月14日之后余下租期内的租金，并无不当，本院予以维持。但上诉人提供的证据尚不能证明在鉴定报告出具前，4号楼因质量问题而影响其正常使用。相反，上诉人将部分面积转租他人使用，且在鉴定报告作出后，仍按约向被上诉人支付了4号楼的第二年租金。因此，上诉人要求扣除4号楼余下面积2011年11月14日之前租期内的租金，缺乏依据，应不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1422元，由上诉人夏秀娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一五年三月三十一日
代书记员 蔡瑞洁