浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初11715号原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社，住所地绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村。法定代表人薛国娟，书记。委托代理人（特别授权代理）马南兴、吕丽娟，绍兴市为民法律服务所法律工作者。被告绍兴市越友钢结构有限公司，住所地绍兴市越城区东湖镇五联工业园区。法定代表人陈关友，董事长。委托代理人（特别授权代理）章志强，绍兴市东方法律服务所法律工作者。原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社(以下简称“凤鸣村经济合作社”)与被告绍兴市越友钢结构有限公司(以下简称“越友钢结构公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理。依法由审判员赵晓岑适用简易程序独任审判，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告凤鸣村经济合作社之委托代理人马南兴、吕丽娟,被告越友钢结构公司之委托代理人章志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月8日,原、被告双方签订了《标准厂房租赁合同》和《租赁合同》，合同约定了租赁的时间、地点、价格、付款方式和违约责任。2016年5月1日前，被告应该一次性缴纳租金1299120元，原告多次催促被告缴纳未果。原告于2016年8月11日去函要求被告缴纳拖欠的租金及相应的滞纳金，否则，解除合同。但被告置之不理，为此原告要求解除双方的租赁合同，支付6个月的租金649560元，并承担违约金50万元。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告恢复租赁房屋的原状，支付给原告（暂算）6个月的租金649560元，并承担违约金50万元;3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告主体不符，依据相关规定，现在是股份经济合作社；原告诉请第一项于法无据，应予驳回。原告没有进行过催告，租金由实际承租人绍兴源盛海棉有限公司于2016年12月14日付清。原告解除条件不存在，被告没有构成根本性违约。诉讼请求要求被告支付50万元违约金于法无据，本案不属于根本性违约，而且这个违约金约定过高，即使法院认为违约，请求降低。本案租金未付是由于村委有人出面干涉，阻止第三人向被告支付租金而导致，另由于部分建筑物是违章，目前区政府对相关违建进行摸牌，实际租赁面积不清楚，租金要进行调整，诉讼后由第三人即次承租人支付了相关租金，对于原告而言无损失而言，未加重原告负担，根据最高法院的相关司法解释，次承租人支付了房屋租金，要保护案外人权益，司法解释法条中作了明确规定。本案对于原告诉讼请求应予驳回。本案只存在被告支付滞纳的问题，由于在本案中未提及，故应全案驳回。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、标准厂房租赁合同复印件1份（庭后已提供原件）、租赁合同1份，证明原告将场地租赁给被告，双方约定了租金、缴纳方式和违约责任。经质证，被告对真实性无异议。2、函告1份及挂号信函收据复印件1份，要求证明原告于2016年8月10日发函催促被告缴纳2016年度的租金的。经质证，被告认为函告没有收到过，信函收据第一是复印件，第二收件人姓名也没有，无法证明被告收到了该函告。3、函告1份及挂号信函收据1份、信封复印件1份、查询单1份，要求证明原告于2016年11月16日发函催促被告缴纳租金，该函中原告提出要求解除原、被告间的租赁合同，并且要求被告承担违约金。经质证，被告认为函告没有收到过，原告提供的信函收据等也不能证明被告方已经签收该函告。被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：4、告知函1份，要求证明2016年12月14日绍兴源盛海棉公司将1299120元汇给了凤鸣村委。经质证，原告对真实性无异议，函的内容是源盛海棉公司告知被告租赁合同期限届满，直接与原告签订合同，因此将款项直接交给了原告。5、厂房租赁合同书2份(第一份系复印件)，要求证明租赁期限分别为2010年8月31日至2015年8月30日，2015年9月1日至2016年8月31日，被告与源盛海棉公司签订过厂房转租合同，次承租人已经将租金支付给原告。经质证，原告对真实性无异议，可以证实被告与源盛海棉公司的合同到期。6、皋埠镇人民政府复印件证明1份，要求证明租赁房屋未取得房产证，上述房屋可以作为企业住所使用。经质证，原告无异议。7、中国银行汇款凭证复印件1份，要求证明2016年12月14日源盛海棉有限公司已经将款转给凤鸣村经济合作社。经质证，原告认为复印件看不清，但源盛海棉公司确实将这笔款项打给原告的，这笔款项是该公司与被告的合同到期，直接与原告签订合同，将租赁费汇给了原告，具体合同还没有签订。本院对上述证据认证如下：证据1，原、被告均无异议，本院予以认定；证据2、3，被告的质证意见成立，无达证明函告已经送达给被告；证据4-6，本院对真实性予以认定；证据7，因系复印件，本院不予认定。经审理认定，2015年6月8日，原告凤鸣村经济合作社（出租方，甲方）与被告越友钢结构公司（承租方，乙方）签订《标准厂房租赁合同》1份，约定：甲方在绍兴生态产业××路工贸园内标准厂房同意出租乙方使用，开办工业企业；租赁期限自2015年6月15日至2020年6月14日止；租金全年共计1179120元，第一年租金于协议签订时一次性缴纳，从第二年开始乙方须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金；乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回厂房并承担违约责任，其中第一项规定“乙方拖欠租金不按时缴纳超过30天”，甲乙双方如有上述违约情况发生，可单方终止合同，并有违约方赔偿对方的全部损失，并承担违约金人民币伍拾万元。同时，合同还对甲乙双方其他权利义务等事项进行了约定。同日，双方又签订《租赁合同》1份，约定：甲方将座落绍兴生态产业××路凤鸣工业园区内5#标准厂房后面二期厂房场地出租给乙方，计面积12亩；租赁期限为五年，即自2015年6月15日至2020年6月14日止。经双方协商，全年租金共计120000元；第一年租金于协议签订时一次性缴纳，从第二年开始乙方须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金，不得以任何理由拖欠租金，逾期每日加收应缴纳额1%的滞纳金；本合同其他事项对照甲乙双方于2015年6月8日签订的《标准厂房租赁合同》执行。另查明，被告越友钢结构公司（甲方）曾于2015年8月31日与绍兴源盛海绵有限公司（以下简称“源盛海绵公司”，乙方）签订《厂房租赁合同书》1份，约定:甲方将涉案房产及土地出租给乙方，租赁期共一年，租赁方自2015年9月1日起将出租厂房交付给乙方使用，至2016年8月31日收回。年租金为2368826.9元。又查明，源盛海绵公司于2016年12月14日向被告越友钢结构公司出具告知函一份，载明：“本公司与贵公司于2015年8月31日签订的《厂房租赁合同书》合同一份已于2016年8月31日期限届满。本公司于2016年11月11日收到凤鸣村经济合作社《告知书》一份，告知本公司承租的位于绍兴市凤鸣工贸园区内的标准厂房及场地2016年9月1日-2017年8月31日期间租金1299120元交予凤鸣村委，本公司现已于2016年12月14日将上述租金支付给凤鸣村委。本公司在贵公司搭建的钢棚车间承租的租金事宜双方另行协商处理。”原告凤鸣村经济合作社庭审中确认已收到了源盛海绵公司支付的1299120元，但并未与源盛海绵公司签订正式的合同。现原告以被告逾期未支付租金为由要求与被告解除租赁合同，但被告认为源盛海绵公司作为次承租人已经替其支付了租金，故涉案合同不能解除，遂成讼。本院认为，原告凤鸣村经济合作社与被告越友钢结构公司签订的《标准厂房租赁合同》、《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。被告辩称原告主体不适格，未提供充分证据，本院不予采信。合同中明确约定了租赁期限自2015年6月15日至2020年6月14日止，每年租金合计1299120元除第一年外须于每年的5月1日前一次性缴纳下年度全年租金，且约定被告拖欠租金不按时缴纳超过30天的原告可终止合同。本案中，被告未于2016年5月1日前交纳2016年6月15日至2017年6月14日租金，至今已超过数月，现原告诉请要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，同时确认合同解除时间为起诉书副本送达被告之日即2016年12月13日。对被告关于源盛海绵公司作为次承租人已经替其支付了租金，故涉案合同不能解除的辩称意见。本院认为，源盛海绵公司向被告越友钢结构公司所出具的告知函中确认于2016年12月14日向原告缴纳了涉案厂房及场地于2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1299120元，故一方面源盛海绵公司系在原告与被告租赁合同解除后才缴纳租金，此时源盛海绵公司已非次承租人，另一方面缴纳租金的期间与被告所欠原告租金的期间并不一致，故源盛海绵公司向原告缴纳租金的行为不能视为系次承租人代替承租人即被告支付租金，被告的上述辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。原告诉请被告支付2016年6月15日至2016年12月14日半年租金649560元，因实际承租人源盛海绵公司已向原支付了2016年9月1日至2016年12月14日期间的租金，故本院对原告要求被告支付2016年6月15日至2016年8月31日期间部分的租金予以支持，经核算应为277867元，对剩余部分的请求不予支持。根据《标准厂房租赁合同》约定，若被告拖欠租金不按时缴纳超过30天，则原告可单方终止合同，并由违约方赔偿对方的全部损失，并承担违约金人民币伍拾万元；《租赁合同》亦约定被告不得以任何理由拖欠租金，逾期每日加收应缴纳额1%的滞纳金。现被告逾期支付租金超过30天，原告据此主张被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告认为违约金过高，要求降低，本院认为，本案中，实际承租人已于2016年12月14日向原告缴纳了涉案厂房及场地于2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1299120元，原告的损失了得到了一定程度的弥补，故原告主张的违约金50万元确实过分高于因被告违约所造成的损失，应综合考虑合同的履行情况、当事人的过错、预期利益酌情予以调整，同时，从诚实信用原则角度出发，被告的违约行为亦应受到相应的惩戒。本院考量上述因素后认为，被告越友钢结构公司应向原告支付违约金50000元。原告要求被告恢复租赁房屋原状，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社与被告绍兴市越友钢结构有限公司于2015年6月8日签订的《标准厂房租赁合同》和《租赁合同》于2016年12月13日解除；二、被告绍兴市越友钢结构有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社租金277867元及违约金50000元；三、驳回原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7573元，由原告绍兴市越城区皋埠镇凤鸣村经济合作社负担5413元，被告绍兴市越友钢结构有限公司负担2160元，被告绍兴市越友钢结构有限公司负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  赵晓岑二〇一七年二月九日书 记 员  严莺飞附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。