湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1124民再1号原审原告：艾春红，女，1970年6月29日出生，汉族，原英山县电机厂下岗职工，户籍所在地英山县，现住英山县。委托诉讼代理人：胡柏生，男，汉族，油漆工，住英山县。系艾春红的丈夫。代理权限为一般代理。原审被告：英山县大众房业有限公司（以下简称大众公司）。住所地：英山县温泉镇金石路**号。法定代表人：方旺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：田树荣，大众公司副经理。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘良民，湖北超强法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。原审原告艾春红与原审被告大众公司合同纠纷一案，本院（2014）鄂英山民初字第01268号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年7月27日作出（2016）鄂1124民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告艾春红及其委托诉讼代理人胡柏生、原审被告大众公司的委托诉讼代理人田树荣、刘良民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。艾春红再审请求称，1、依法撤销英山县人民法院（2014）鄂英山民初字第01268号民事判决；2、依法判令大众公司履行原审原、被告于2012年1月1日签订的旧房改造协议中还建第二层房屋，一楼20平方米车库；3、如大众公司不还二层房屋及车库应按毁约向艾春红支付800000元；4、大众公司毁约后应按合同法支付30%的违约金240000元；5、判令大众公司支付延期交房违约金，每天按照100元计算，1176天，共计117600元；6、本案的一切费用由大众公司承担。事实与理由:艾春红在原电机厂有一套69.08平方米的房子，2012年大众公司在此处建设开发房地产，对旧房进行改造，原、被告为此签订了《旧房还建协议》，大众公司房子建成后，不按约定还房及车库给艾春红，大众公司毁约后又不按约定向艾春红支付800000元毁约赔偿及延误费（一天100元）。艾春红为此诉至英山县人民法院，法院判艾春红“二层无一尺，违约金无一分”，艾春红一直不服，故申诉再审。大众公司再审辩称，1、原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求再审法院依法维持英山县人民法院（2014）鄂英山民初字第01268号民事判决；2、艾春红的再审诉讼请求超出了原审的诉讼请求，请求判决驳回艾春红的诉讼请求；3、艾春红请求赔偿的违约金，超出了法律规定的范围，应予以驳回。艾春红原审向本院起诉请求：1、请求法院依据《旧房改造还建协议书》约定的内容，判决大众公司履行合同，向艾春红交付位于步行街8号楼第二层房屋及车库，并赔偿艾春红逾期交房的损失及其他损失80000元。2、如大众公司不能按约定实际履行合同，请求法院判决大众公司赔偿艾春红毁约损失800000元及其他各项损失80000元，合计880000元。3、由大众公司承担本案全部诉讼费用。本院原审认定的事实：2011年大众公司准备开发建设“温泉商业步行街”.遂与艾春红协商拆除其原居住的电机厂宿舍楼。2012年1月1日，双方签订了《旧房改造还建协议书》。协议约定大众公司补偿艾春红款项110000元（诉前已履行），一年内在原址还建艾春红一套面积115平方米的三室两厅和20平方米的车库。协议的第三条第1款中明确约定:“还建位置:甲方还建给乙方的住房位置在原电机厂宗地范围内原地址内建设的住宅楼部分二一一六层内还建。”协议的第六条双方责任的3款约定：“甲方还给乙方的住房在乙方的原住地建造的住宅楼的第二层，车库位置在该栋楼下就近优先安排。”大众公司在其开发建设的“温泉商业步行街”8号楼建设之后，按规划设计的图纸将8号楼的二层作为商铺出售。在还建艾春红的楼层过程中，艾春红在大众公司登记造册的《领取钥匙登记表》和《还建原电机厂拆迁户住房交屋通知单领取名单登记表》上均有艾春红本人的签字。艾春红于2013年农历腊月25日拿到8号楼610房屋钥匙并查看了该房屋，但艾春红对该房屋不满意。艾春红在大众公司电话联系其交接车库时认为房屋没有安排好而拒绝车库安排。艾春红遂诉至本院，要求判令大众公司履行合同，若不能履行，则判令赔偿毁约损失800000元及其他各项损失80000元。本院原审认为，不违背法律规定的双方当事人签订的协议，理应全面履行。本案中，艾春红和大众公司所签订的协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，双方当事人均应按协议履行相应的权利义务。在协议的实际履行过程中，艾春红已领取大众公司给付的补偿款，大众公司已按协议的约定履行通知艾春红领取房屋钥匙和车库的义务，且艾春红已领取房屋钥匙，故艾春红诉称大众公司未按协议履行以及要求大众公司赔偿损失的理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回原告艾春红的诉讼请求。本院再审认定事实如下：1、对原审证据的认定：在原审过程中，艾春红、大众公司均向法庭提供的证据《旧房改造还建协议书》，该协议的签订系双方的真实意思表示，内容不违背法律规定，故本院依法予以采信；艾春红提供的证据三系步行街8号楼的第二层作为商铺的照片，该证据能够证明步行街8号楼第二层作为商铺事实，但不能证明大众公司违约，故本院依法不予采信。大众公司提供证据一、三系大众公司、大众公司的职工胡时峰、谢红安的证明，以及领钥匙登记表，原电机厂拆迁户名单，能够证明大众公司向艾春红交房、交车库的事实，但不能证明其已按约定履行了协议，故本院依法不予采信；大众公司提供的证据二系艾春红领取补偿款110000元的收条，能够证明大众公司已履行了部分协议，故本院依法予以采信；大众公司提供的证据四系步行街建设规划图两张，能够证明步行街的规划有变更，但其变更的位置不能确定，故本院将结合再审查明的事实对该证据进行认定。2、对再审的证据的认定：在再审过程中，艾春红提供证据一（原审已提供，未当庭质证）系胡建胜书面情况说明，能够证明艾春红不满意610房屋，并将钥匙退给胡建胜，胡建胜已将情况告知大众公司的事实，故本院依法对该证据予以采信；大众公司提供的证据一系大众公司的房屋建筑面积测量报告，能够证明步行街商铺层次及面积情况，本院依法予以采信；大众公司提供的证据二（原审艾春红诉讼代理人已提交，未当庭质证）系步行街交房通知书一份，拟证明大众公司已履行了交房义务，该证据能够证明大众公司通知艾春红的住房位置在步行街十三单元1306号，并要求艾春红按照通知要求办理收房手续的事实，对其证明的事实，本院依法予以采信，其证明目的，本院依法不予采信。3、事实认定：2011年大众公司在本县温泉城区开发建设“温泉商业步行街”，艾春红与大众公司之间因拆迁、还建于2012年1月1日签订了《旧房改造还建协议书》。协议的甲方为大众公司，乙方为艾春红，协议共约定九条十九款，其中第三条第一款约定“还建位置:甲方还建给乙方的住房位置在原电机厂宗地范围内或原地址内建设的住宅楼部分二---六层内还建。”第三款约定“乙方选择的户型是三室二厅，建筑面积115平方米。车库一个建筑面积20平方米。……甲方一次性补给乙方人民币壹拾壹万元整。”第六条第二款约定“甲方自协议签订全部拆除后一年内向乙方交付住房，如出现下列情形之一，交付日期顺延。（1）人力不可抗拒的自然灾害；（2）设计出现重大变更；（3）连续停水、停电三天以上。”第三款约定“甲方还给乙方的住房在乙方的原住地建造的住宅楼的第二层，车库位置在该楼下就近优先安排。”协议第七条第一款约定“如单方毁约，毁约方应赔偿守约方的经济损失为捌拾万元。”第三款约定“如甲方未按约定时间内交房，每延误一天，付违约金100元。”协议签订后，艾春红按照约定退出了原住房，并向大众公司交付了住房“两证”，大众公司向艾春红交付了补偿款110000元。2013年11月初，大众公司向艾春红发出了通知书，该通知为格式条款，通知内容：艾春红的住房的位置在步行街十三单元1306号，要求艾春红（业主）应携带通知书、身份证、还建协议和财务结算等相关资料到指定的地点、按照收房程序办理收房手续；收房程序：凭通知书到财务部交情相关费用，结清房款凭交款票据到物业部办理房屋验收手续，签收物业相关文件，领取房屋钥匙。艾春红于2013年11月7日拿到通知后，发现1306号房屋与协议中的还建位置不一致，即找大众公司要求调换，后在亲戚胡建胜的协调下，大众公司将艾春红的还建房调到6单元的610号房（位于6单元的住宅楼5层），2013年农历腊月25日，艾春红和胡建胜及大众公司的物业人员一起去看房，当时钥匙由胡建胜先拿到，然后由艾春红在领取登记表上签名，因房屋漏水，艾春红当即表示不满意，于2014年正月将610号房屋钥匙退给胡建胜，胡建胜告知了大众公司，此后钥匙一直在胡建胜处保管。温泉商业步行街的建设规划设计图在艾春红与大众公司签订协议之前已经形成，艾春红对此不知情，亦未见过规划设计图。协议约定的“原电机厂宗地范围（包含艾春红原住房地址）”地处步行街北部，建成后为步行街的6、7、8号商住楼（亦称6、7、8单元），步行街在建设过程中规划设计虽有变更，但6、7、8号楼的规划设计未变更，规划设计至建成均为商住8层，即3层以下为商铺，4至8层为住宅。大众公司通知艾春红收取的1306号房屋，其位置不在原电机厂宗地范围内，610号房屋的位置处在原电机厂宗地范围内的6单元住宅楼部分的五楼。车库建设在步行街地下，大众公司通知艾春红领取的车位，系地下停车场A区A028号，面积为25平方米。另查明，被告拆迁还建原电机厂的住房时，有部分住户没有要求还住房，则以每平方米2680元折价置换。A区车位的价格在105000元-120000元左右。本案在调解过程中，被告称步行街住宅楼除610号房外，其余已全部售完，提出愿意在同城开发的“夜市街”向原告还房，但原告未能同意。本院再审认为，本案的争议焦点：1、艾春红与大众公司协议约定的还建房和车库的位置及楼层是何处？2、艾春红签字领取610号房屋钥匙的行为如何认定？大众公司通知艾春红领取A028号车位的行为如何认定？3、艾春红要求大众公司按照协议约定赔偿毁约损失和逾期交房违约金、其他损失的理由是否充足，是否支持?1、艾春红主张其还建房位于步行街8号楼第二层，系8号楼的商铺二层，大众公司抗辩认为艾春红的还建房系住宅楼二---六楼，610房屋在还建的范围之内。《旧房改造协议书》中关于还建房的位置的约定有两个条款涉及，其中第三条第一款约定甲方还建给乙方的住房位置在原电机厂宗地范围内或者原地址内建设的住宅楼部分二---六层。第六条第三款约定甲方还建给乙方的住房在乙方原住地建造的住宅楼第二层。第六条第三款属于特殊条款将还建房屋的位置限制在乙方原住地建造的住宅楼二层。原电机厂宗地范围（包括原告的原住址）拆除再建后为步行街的6、7、8号商住楼，其中底下三层为商铺。因此，艾春红的还建房屋应该是步行街6、7、8号商住楼的住宅部分（排除底下的三层商铺）的第二层。故艾春红所诉要求大众公司将8号楼的第二层商铺交付给艾春红，本院不予支持。大众公司称其后来调给艾春红的610号房屋符合协议约定，其已经履行协议约定的抗辩意见，本院亦不予支持。车库的位置按照协议约定，系在步行街6、7、8号楼底即步行街地下停车场A区。（二）、大众公司抗辩艾春红已在登记表上签名领取了610号房屋钥匙，应视为已交付了房屋，并已通知艾春红领取A028号车库钥匙，已履行了交付房屋、车库的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人双方协商一致，可以变更合同。依照《旧房改造还建协议书》对还建房位置的约定，大众公司提供的610号房屋并不在还建房屋的范围之内，大众公司向艾春红交付此房，属于对协议内容的变更，应取得艾春红同意，双方协商一致。艾春红在物业处签字拿钥匙是为了看房，是接收房屋所做的准备行为，不是同意变更协议约定还建房位置的意思表示，后来艾春红将房间钥匙退回的行为表明其没有接收610号房屋的意愿。因此，艾春红与大众公司双方并未就房屋交付达成一致，故交付行为未能完成。同时根据大众公司发出的步行街（还建房）交房通知，艾春红亦未按照该通知的要求向大众公司提交相关资料办理收房手续。因此，不能将艾春红在物业处领取钥匙看房的行为视为大众公司已向艾春红交付房屋，完成协议约定的交房义务。《旧房改造还建协议书》第三条第三款和第六条第三款均约定还建的是车库，大众公司通知艾春红领取的A028号系地下车位。车库与车位是两个不同的标的物，“车库”是封闭性的空间，车辆可以进出，有可供开启和关闭的门，具有一定的私密性，而“车位”只是划定的用来停车的区域，其安全性和功能性均不及车库，车库的价值在通常情况下是高于车位。故大众公司以通知艾春红领用车位为理由，称自己履行了还建协议中交付车库的理由不成立。本案中大众公司未按照协议约定交付房屋和车库，故原审认为大众公司已按协议的约定履行了义务，其事实认定错误。（三）、艾春红主张大众公司未能履行协议则应承担赔偿毁约损失800000元及逾期交房和其他损失80000元。大众公司抗辩其没有违约，且协议违约金过高，违背了法律规定。《旧房改造还建协议书》签订后，艾春红已按合同履行全部义务；大众公司履行了支付110000元补偿款的义务，对还建住房和车库的履行不符合约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现合同中约定房屋，大众公司已全部出售或交付他人，变更履行未得到艾春红认可，故大众公司对此应当承担违约责任，且双方在合同中，对违约责任进行了约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般就可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。本案虽不属普通的商品房买卖，但是违约金数额可以以此条款为参考。本案的违约金应依据艾春红的实际损失予以计算，参照步行街对其他拆迁户还建房置换标准，艾春红的住房价格为每平方米2680元，房屋面积115平方米，计房屋价值为308200元；步行街出售A区车位单价在105000元-120000元左右，车库价值高于车位，本院酌情提高至130000元，故艾春红的实际损失为438200元，违约金按照实际损失的百分之三十计算，为131460（438200*30%）元，两项合计569660元。大众公司提出艾春红主张880000元的违约损失过高，其抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，艾春红与大众公司因房屋拆迁还建自愿订立合同，其合同内容未违背法律规定，当事人理应全面履行。大众公司未按合同履行义务，应当承担继续履行合同或赔偿损失、支付违约金等义务。现因双方约定的房屋大众公司已售给他人，大众公司已不能继续履行合同，故应当向艾春红赔偿损失并支付违约金，但其请求超出法律规定范围部分本院不予支持；艾春红请求赔偿的其他损失因未能提供证据予以证明，故本院亦不予支持。艾春红在再审过程增加了诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。故其增加的诉讼请求，本案不予审理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）鄂英山民初字第01268号民事判决；二、原审被告英山县大众房业有限公司向原审原告艾春红赔偿违约损失438200元，支付违约金131460元，两项合计569660元，限于本判决生效后一个月内履行。三、驳回原审原告艾春红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由原审原告艾春红负担3100元、原审被告英山县大众房业有限公司负担9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  闵齐飞审 判 员  王甲寅人民陪审员  赵保焱二〇一六年十二月二十七日书 记 员  郑 功