陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民终863号
上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司汉中市分公司，住所地陕西省汉中市汉台区前进东路与梁州路十字，统一社会信用代码9161070073264547XG。
负责人：李亚军，该公司负责人。
委托诉讼代理人：杨光春，系汉中市148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：汉台区前进东路菜根源饭店，住所地汉台区前进东路。
负责人：叶雷，该饭店实际经营者。
委托诉讼代理人：张利红，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：叶雷，男，1980年11月21日出生，汉族，住陕西省勉县。
委托诉讼代理人：张利红，女，汉族，生于1985年4月2日，住勉县,系被上诉人叶雷妻子。
上诉人中国联合网络通信有限公司汉中市分公司与被上诉人汉台区前进东路菜根源饭店、被上诉人叶雷排除妨害纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中国联合网络通信有限公司汉中市分公司的委托诉讼代理人杨光春、被上诉人汉台区前进东路菜根源饭店、叶雷的共同委托诉讼代理人张利红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
中国联合网络通信有限公司汉中市分公司的上诉请求：1、撤销原判改判被上诉人立即腾房；2、判令被上诉人支付自2016年9月30直至实际交房之日的房屋使用费（每月30825元）；3、诉讼费被上诉人承担。事实和理由：原审确定上诉人对争议房屋的所有权是合法的，被上诉人侵权是客观存在的，但原审法院需要上诉人举证证明被上诉人无合法的事由占有使用房屋，是不对的。对于73600元房屋租赁费的认定，原审认定是续交房租也是错误的，这是补交的合同到期前的房租。
叶雷的委托诉讼代理人张利红答辩称：73600元是我向上诉人交的房租，不是上诉人所称补交之前拖欠的部分。当时是上诉人催我们交房租，不交就断水断电，为了正常营业才缴纳的房租。联通公司三年来按时收取我们的水电费，现在却不承认是我们租房子开店的事实。
中国联合网络通信有限公司汉中市分公司向法院提出诉讼请求：请依法判令被告立即腾出汉中市前进东路联通附属楼一楼；请依法判令被告支付自2016年9月30日至实际交房之日的房屋使用费（暂计三个月，每月30825元，共计92475元）；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月30日中国联合网络通信有限公司汉中市分公司（以下简称联通公司）与曹伟签订《食堂合作协议》，约定，“1、联通公司将公司附楼一楼（230平方米）对曹伟出租，用于开办餐厅。租金每平米320元/年”，年租金为73600万元。二楼员工食堂对曹伟外包；2、曹伟负责将联通公司二楼食堂装修，费用193078元（附装修审计报告）；3、合作期限为2011年10月1日-2016年9月30日，合作期为五年。合作期内曹伟不得变更一楼房屋使用用途，并不得转租。期满后双方关系及本协议自动作废。期满前三个月，双方进行商议是否续签；4、联通公司用前三年房屋租金220800元与曹伟前期所花费193078元进行抵账，抵账前三年（2011年10月1日-2014年9月30日），曹伟无需向联通公司支付房屋租赁费用，联通公司每月10日前向曹伟支付当月包厨费用7000元，曹伟向联通公司提供正式发票；5、第四、五年（2014年10月1日-2016年9月30日）将房屋租金与包厨费进行抵账。由于前三年抵账联通公司剩余27722元，两年度房屋租金147200元，合计174922元，该费用与曹伟两年包厨费168000元抵账。抵账后曹伟所欠部分6922元，此费用在合同到期前三个月一次付清。2014年11月19日，曹伟向联通公司支付房租73600元。2014年2月28日，曹伟与被告叶雷签订《房屋租赁合同》，并开办了汉台区前进东路菜根源饭店，合同约定，“一、曹伟自愿将自己租用的位于前进东路联通大楼附一楼的门面房让叶雷经营，该房屋建筑面积为270平方米，水电设施齐全；二、该房屋剩余租赁期限为31个月，即从2014年3月1日至2016年9月30日止，租期满后如叶雷愿意续租，曹伟有义务协助叶雷取得租赁权；三、转让费伍万元整（包括店内所有桌、椅、沙发、厨房用品等）。租赁费乙方先付两年（即2014年3月1日至2016年2月28日）的租金总计300000元，水电费及乙方在经营过程中发生的一切费用均由叶雷承担，叶雷房屋租赁期满必须结清所有费用；四、叶雷在转租期间可对房屋进行装修，费用自理，如租赁期未满房东要收回房屋，所造成的叶雷的损失由曹伟出面与房东协商解决；五、叶雷不得将所租房屋做非餐饮业的其他用途；六、剩余七个月（即2016年3月1日至2016年9月30日）的租赁费87500元，叶雷必须提前一个月支付给曹伟（即2016年2月1日前支付最后七个月的房租，如到期不支付，逾期每日按年租金总金额的1%缴滞纳金）”。签订合同后，被告叶雷支付房屋租金300000元、转让费50000元，现尚欠曹伟剩余七个月（即2016年3月1日至2016年9月30日）的租赁费87500元。2016年1月19日，被告汉台区前进东路菜根源饭店员工张利红向原告中国联合网络通信有限公司汉中市分公司缴付房租费73600元。现原告中国联通汉中市分公司认为被告在租赁期满后拒不搬出，损害其合法权益，故诉至法院，判为所请。
一审法院认为，占有不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，有权请求排除妨害或者消除危险；本案中，原告确系诉争房屋的合法权利人，但原告若在本案中以排除妨害为由起诉被告要求被告腾房并赔偿损失，就应当行使举证责任证明被告在没有合法合理的理由前提下而占有房屋导致原告权益受损；现根据双方诉辩意见以及庭审查明事实，双方主要争议在于,2016年1月19日被告向原告缴纳的73600元房租的性质问题，对此双方各执己见，原告认为此笔款项是被告替曹伟缴纳的曹伟所欠的2015年10月1日至2016年9月30日的房租，而被告认为此笔款项是自己向原告缴纳的续租房租，与曹伟无关联；对此问题，一审法院认为，与原告存在房屋租赁合同关系的系案外人曹伟，原告无论是要求收房亦或是主张拖欠租金，均应向合同相对方曹伟主张权利，但原告在租期届满前（即2016年9月30日前），按照与曹伟合同约定同样的标准收取与其并无合同关系的被告租金73600元（实际由张利红支付）此为事实；除此之外，按照原告提供的财务说明上显示，被告汉台区前进东路菜根源饭店的管理人张利红从2015年1月便开始向原告缴纳水电费且一直持续到2017年1月，此事实应视为原告在与曹伟房屋租赁期限届满后与被告形成了新的事实上的租赁关系；原告虽然诉称曹伟与本案被告系合伙关系，不管具体是谁交钱均认为是曹伟所交，但对此原告并未提交任何证据加以证明，对此原告应承担相应举证不能后果；对原告所称并不清楚曹伟将房屋转租给本案被告的说法，通过转租合同签订时间（2014年2月28日）、被告开始经营菜根源饭店以及本判决前文论述等事实，原告作为一个具有一定经营经验的市场主体，该诉称意见既与查明事实不符，也不符合逻辑情理；综合以上观点，被告是基于真实且合法有效的事实租赁关系而合法占有原告所有的诉争不动产，在此事实租赁关系终止前，原告请求被告立即腾出该房屋的理据不足，依法不予支持；对原告请求被告赔偿相应房屋使用费的诉请，亦于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告中国联合网络通信有限公司汉中市分公司的诉讼请求。案件受理费2212元，由原告中国联合网络通信有限公司汉中市分公司负担。
二审中,被上诉人叶雷的委托诉讼代理人张利红向本院提交了一份7页的记账记录,内容是联通公司员工在2014年—2017年在被上诉人处吃饭并签单的事实。证明目的是上诉人联通公司对我们菜根源在他们那里开店是明知的。上诉人联通公司质证：真实性无异议，菜根源是个体工商户，上诉人不知道转让事实，因为曹伟称他是菜根源股东。因上诉人对其真实性无异议，本院对该证据予以采信。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案的上诉人以排除妨害为由起诉被上诉人要求腾房并支付占有房屋的租赁费,本案的审理应主要围绕涉案房屋的权属情况以及被上诉人占有房屋有无合法依据。审理中，被上诉人抗辩其占有该房屋的依据是从上诉人的承租人曹伟处转租而来，并提交了租赁合同等证据。根据一、二审法院查明的事和双方的诉辩意见，涉案房屋确系上诉人出租给案外人曹伟，后曹伟转租给被上诉人。故本案双方的法律关系应为房屋租赁合同关系，上诉人以被上诉人无权占有为由提起诉讼请求被上诉人腾房，与查明事实不符，据此，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2212元，由上诉人中国联合网络通信有限公司汉中市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈耀斌
代理审判员 冯 婧
代理审判员 金 庆
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 张译心