湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终129号
上诉人（一审被告）：胡某，男，汉族，1971年9月26日出生，住湖南省益阳市赫山区。
委托诉讼代理人：周兴，湖南百舸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭静，湖南百舸律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路。
法定代表人：王填，董事长。
委托诉讼代理人：熊以，女，1989年8月9日出生，汉族，住湖南省湘乡市栗山镇，该公司员工。
上诉人胡某因与被上诉人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡某上诉请求：1、撤销一审判决，核减2016年7年至2016年9月的租金11480元；2、驳回步步高公司关于物业费、水电费的诉讼请求；3、请求依法核减违约金；4、本案受理费均由步步高公司负担。事实和理由：步步高公司在租赁合同未解除的情况下，将商铺转租给他人，给胡某造成巨大损失；步步高公司不是物业合同当事人，无权收取物业费、水电费；本案违约金约定过高，应予核减；2016年7月至2016年9月租金已超过诉讼时效，应予核减。
步步高公司辩称，步步高公司在通知胡某解除《商铺租赁合同》后才将商铺重新招租，不存在违约；胡某在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出的不应支持；步步高公司取得湖南湘吉物业管理有限公司的授权，可以向胡某收取物业费和水电费；《商铺租赁合同》对违约金有明确约定，法院应尊重双方意思自治。
步步高公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、胡某支付拖欠的租金及相关费用至实际清场交接完毕之日止（暂计至2017年3月1日，租金46289元、物业费18480元、水电费6198.2元，合计70967.2元）；3、胡某支付违约金至全部费用清偿完毕之日止（暂计至2016年8月1日，按200元每日计算，为12000元）；4、本案诉讼费用由胡某承担。
一审法院认定事实：2014年12月23日，原告步步高公司与被告胡某签订《商铺租赁合同》一份，合同约定被告胡某承租原告位于湘潭市步步高广场湘潭店的商铺，经营面积为77平方米，租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止，租金为每月5390元（每年5%递增）、物业费为每月3080元。《商铺租赁合同》第2.3条约定：“乙方应在租赁期起始日前7日内交付第一个月租金，以后在每个月届满前3日内预交下个月租金，如逾期缴纳，乙方应按200元每天向甲方支付违约金，逾期20天，甲方有权解除合同，此种情况下，乙方无权要求返还履约保证金，并应承担因违约行为给甲方带来的所有损失的赔偿责任。”合同签订后，原告按照合同提供了商铺给被告使用，但自2016年6月份起，被告开始拒绝支付租金，原告曾多次书面向被告催收，要求其清偿全部费用，但被告均未依约履行。2017年3月31日，被告搬离了所租赁的商铺。截止到2017年3月1日止，被告欠原告租金46289元、物业费18480元、水电费6198.2元，合计70967.2元。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中被告胡某无正当理由拖欠原告的租金及物业费、水电费构成根本违约，原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》符合合同的约定，对原告该诉讼请求予以支持。原告诉请被告支付拖欠的租金及相关费用（计算至2017年3月1日，租金46289元，物业费18480元、水电费6198.2元，合计70967.2元）的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。原告诉请被告支付至实际清场交接完毕之日止的租金及相关费用，符合合同的约定，被告拖欠的租金及其他费用应计算至2017年3月31日止，对原告该诉讼请求予以支持。原告诉请被告支付违约金至全部费用清偿完毕之日止（2016年8月1日之前的违约金为12000元，按200元/日计算），符合合同的约定，对该诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、解除原告步步高商业连锁股份有限公司与被告胡某于2014年12月23日签订的《商铺租赁合同》；二、被告胡某在本判决生效之日起十五日内支付原告步步高商业连锁股份有限公司拖欠的租金46289元，物业费18480元、水电费6198.2元，合计70967.2元（租金暂计算至2017年3月1日，此后的租金按5943元/月、物业费3080元/月计算至2017年3月31日止）；三、被告胡某在本判决生效之日起十五日内支付原告步步高商业连锁股份有限公司违约金至全部租金清偿完毕之日止（2016年8月1日之前的违约金为12000元，2016年8月1日之后的违约金，按200元/日的标准计算）；案件受理费1880元，减半收取940元，由被告胡某负担。
二审中，胡某向本院提交了照片五张，拟证明步步高公司在租赁期间对租赁场地进行装修，而且在租赁期间内拆除胡某租赁的店面，将店面转租给其他经营者。
步步高公司的质证意见：该证据不是新证据，已经超过举证期限；对证据的三性均有异议，照片来源不明，不知道拍摄的时间。真实情况是步步高公司于2017年3月31日与胡某解除合同后才将商铺另行出租给他人。
步步高公司向本院提交了湖南湘吉物业管理有限责任公司的授权委托书，拟证明步步高公司取得了湖南湘吉物业管理有限责任公司的授权，有权向胡某授权物业费、水电费。
胡某的对步步高公司提交的证据无异议。
本院认证意见：胡某提交的证据来源不明，不能确定拍摄时间，本院不予采信；胡某对步步高公司提交的湖南湘吉物业管理有限责任公司的授权委托书无异议，本院对该证据予以采信。
本院二审查明：湖南湘吉物业管理有限责任公司于2014年7月20日出具授权委托书，授权步步高公司可以自身名义就湖南湘吉物业管理有限责任公司的《物业管理合同》事宜提起诉讼。2014年12月23日，步步高公司与胡某签订《物业管理合同》，约定由湖南湘吉物业管理有限责任公司为胡某租赁的商铺提供物业服务。胡某向步步高公司缴纳保证金20000元。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为一、步步高公司请求支付物业费、水电费是否主体适格；二、租金、物业费、水电费的数额如何确定；三、本案的违约金如何确定。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：
步步高公司请求支付物业费、水电费是否主体适格。湖南湘吉物业管理有限责任公司于2014年7月20日出具授权委托书，授权步步高公司可以自身名义就湖南湘吉物业管理有限责任公司的《物业管理合同》事宜提起诉讼。因此，步步高公司在本案中请求胡某支付物业费、水电费具有合法授权，胡某提出步步高公司请求支付物业费、水电费的主体不适格意见不成立，本院不予采纳。
二、租金、物业费、水电费的数额如何确定。步步高公司在一审中提交了租金、物业费、水电费明细表，胡某以未与其协商为由对明细表的数据提出了异议，但其在本案审理过程中一直未向法院指出明细表哪一部分数据存在错误以及正确的数据是多少，也未提交任何证据支持其异议意见，故本院对其异议不予采纳。胡某在二审中辩称水电费由其自行缴纳，但未提交任何缴纳水电费的凭证予以佐证，本院不予采信。胡某在二审中提出诉讼时效抗辩的意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。胡某在一审诉讼中未提出诉讼诉讼时效抗辩，在本院二审中亦未提交新证据证明本案已过诉讼时效，故本院对胡某在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上，一审法院综合全案情况，根据步步高公司提供的明细表确定胡某欠交的租金、水电费、物业费并无不当，本院予以维持。
三、本案的违约金如何确定。胡某认为《商铺租赁合同》第2.3条约定每日200元的违约金过高，请求本案予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。步步高公司在诉讼中主张胡某拖欠租金给其造成了实际损失，但未明确是哪些实际损失，也未举证证明损失的数额，本院根据本案情况，认为步步高公司的损失为拖欠租金的利息损失。因此，《商铺租赁合同》约定每日200元的违约金过分高于实际损失，本院根据胡某的请求依法予以调整为贷款基准利率上浮30%。据此，胡某至2017年3月1日应支付违约金975.87元，以后的违约金按照贷款基准利率上浮30%计算。
胡某向步步高公司缴纳了保证金20000元，双方对该20000元在诉讼中均未提出请求及主张，故本院不予处理，双方可以另行解决。
综上所述，胡某的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、
第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1852号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1852号民事判决第三项；
三、胡某在本判决生效之日起十五日内支付步步高商业连锁股份有限公司违约金至全部租金清偿完毕之日止（2017年3月1日之前的违约金为975.87元，2017年3月1日之后的违约金以欠付的实际租金为基数，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%标准计算）；
四、驳回步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1880元，由胡某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡署先
代理审判员 李淇耀
代理审判员 胡东海
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 汤健艺
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。