北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初5078号
原告王北大，男，1989年11月11日出生。
委托代理人邱屹东，北京市杰通律师事务所律师。
被告王云峰，男，1987年6月19日出生。
原告王北大诉被告王云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判长李国栋与代理审判员孙伟、人民陪审员王宠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王北大及其委托代理人邱屹东到庭参加诉讼。被告王云峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告王北大诉称：2015年11月8日，原告与王云峰、张翠兰就北京市昌平区沙河镇xx室签订二手房买卖合同，2015年11月13日签订补充协议。2015年11月17日，原告付清98万元后取得房屋的占有权。2015年11月17日，原告作为出租方与被告王云峰就涉案xx房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年11月20日至2016年5月19日，用途为居住，租金为2500元/月押一付三；并说好第二季度房租提前一个月支付；并约定如王北大出售房屋应提前一个月通知租户王云峰。签约当日，王云峰支付1万元房租及押金，王北大亦将房屋交付王云峰。王云峰按约定应于2016年1月19日前支付2016年2月19日至5月19日的房租，但至今没有支付。故原告诉至法院请求：1、判令解除王北大、王云峰签订的有关北京市昌平区沙河镇xx号房屋的租赁合同；2、判令王云峰将北京市昌平区沙河镇xx号房屋腾退给王北大；3、判令王云峰支付房屋占有使用费7500元。
被告王云峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2015年11月8日，王云峰、张翠兰与王北大在北京祥瑞家园房地产经纪有限公司居间介绍下，签订了《房屋买卖合同》，王云峰、张翠兰在甲方出卖人处签字捺印，王北大在乙方买受人处签字捺印，北京祥瑞家园房地产经纪有限公司在丙方加盖公章。该合同约定出卖人将其位于北京市昌平区沙河xx号房屋出售给王北大。该合同第四条约定了成交价格、付款方式。合同第六条约定出卖人应当在产权变更前将房屋交付买受人。合同还约定了其他事项。当日，王云峰、张翠兰（卖方甲方）与王北大（买方乙方）以及北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（经纪方丙方）签订了《无产权证特别协议》。协议约定，乙方于2015年11月8日向甲方支付购房定金壹拾伍万元整；乙方于2015年12月10日前向甲方支付购房款捌拾伍万元整，同时甲方将与房子有关的回迁协议复印件等有关此房的回迁协议复印等有关此房的手续交乙方保管，并将房屋交付乙方使用；双方约定在产权证下发后，甲方将产权证交乙方保管，同时乙方伍万元于甲方。其余尾款伍万元于乙方符合购房资质，过户当天一次性付清。2015年11月13日，王云峰、张翠兰与王北大以及北京祥瑞家园房地产经纪有限公司签订《补充协议》。该协议载明：甲方同意将总房款壹佰壹拾万元降至壹佰零捌万元整；截止2015年11月13日，乙方已付总房款贰拾伍万元整；房子押尾款壹拾万元整，其余尾款柒拾叁万元于2015年11月18日前交于甲方，甲方同意将除尾款以外的房款全部交于甲方后将房屋交乙方使用；从打全部房款当天，乙方将此房屋出租于甲方使用，租期半年，押一付三的付款方式。2015年11月17日，王北大（出租方、甲方）与王云峰（承租方、乙方）签定《房屋租赁合同》，合同约定出王北大将昌平区xx号室租给王云峰；租赁期限自2015年11月20日起至2016年5月19日止；每月租金为2500元，支付方式为押一付三。租赁合同还约定了其他事项。
另查：2015年11月8日，王北大通过其支付宝账户累计向王云峰的民生银行账户转账支付定金15万元。2015年11月11日，王北大通过其支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付4万元。2015年11月12日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付1万元。2015年11月13日，王北大通过其母亲时淑萍的支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月17日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大向北京祥瑞家园房地产经纪有限公司周志霞的农业银行账户转账支付62万元。北京市祥瑞家园房地产经纪有限公司出具“转款证明”，载明王云峰与案外人闫振江曾就涉诉房屋签订买卖合同，后因王云峰急需资金而闫振江短期内无法筹集到资金，故双方解约，后经北京祥瑞家园房地产经纪有限公司介绍，房屋重新卖给王北大，王北大2015年11月18日支付的62万房款则由北京祥瑞家园房地产经纪有限公司退给闫振江。2015年11月8日，王云峰、张翠兰出具“二手房定金交付确认函”一张确认收到定金15万元。2015年11月11日王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月12日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月18日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款73万元。庭审中，王北大称约定支付房款应为98万元，其实际累计支付了97万元，剩余的1万元抵做押金以及三个月的租金。2015年11月17日，王北大与王云峰签定《房屋租赁合同》后，王云峰继续使用该房屋，但并未按照约定支付2016年2月19日至5月19日的房租。
再查：张翠兰与王云峰系母子关系。涉诉的北京市昌平区xx号房屋性质为昌平区沙河巩华城及北区开发项目拆迁安置房。该房屋在北京市昌平房地产开发总公司的《选房确认协议》中登记产权人为王福。2014年4月22日，张翠兰与王福签署《离婚协议书》，其中在夫妻财分割条款中约定，婚姻存续期间因拆迁所得的夫妻共有的坐落于北京市昌平区沙河镇xx号二居室楼房一套离婚后归女方张翠兰和婚生子王云峰共同所有，各占50%份额。
上述事实房屋买卖合同、无产权证特别协议、补充协议、房屋租赁合同、银行转账凭证、支付宝转账凭证、二手房定金交付确认函、收款证明、转款证明、选房确认书、离婚协议书以及当事人陈述、证人证言等相关证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王云峰经本院合法传唤，无正当理由不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原告王北大与张翠兰、王云峰签署房屋买卖合同后，按照约定支付了相应的购房款，基于买卖合同取得了房屋的合法占有。原告王北大基于该占有与被告王云峰签定的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据我国合同法，在合同履行届满前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，本案中，在租赁合同届满前，被告王云峰至今未按合同约定履行交纳租金这一主要义务，原告王北大有权解除合同，故对于原告主张的解除双方之间租赁合同一节，于法有据，本院予以支持；租赁合同解除后，被告王云峰理应将返还租赁房屋，故对于原告主张的要求被告腾退北京市昌平区沙河镇xx号房屋一节，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的判令王云峰支付房屋占有使用费一节，被告王云峰2016年2月19日至今实际占有该房屋，押金2500元仅能抵扣一个月租金，故原告要求被告支付7500元使用费的主张，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王北大与被告王云峰签定的房屋租赁合同。
二、被告王云峰于本判决生效之日起十日内将位于北京市昌平区沙河镇xx号房屋腾退给原告王北大。
三、被告王云峰于本判决生效之日起七日内给付原告王北大房屋占有使用费七千五百元。
案件受理费八十八元、公告费（含开庭公告费二百六十元和送达本判决的公告费）均由被告王云峰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李国栋
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 王 宠
二〇一六年八月十日
书 记 员 李思伟