云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初423号
原告：云浮市金桐电子商务有限公司。住所：云浮市云城区狮山路**号蟠龙山水豪庭首层**栋***号。
法定代表人：谢劲松。
委托代理人：冼锡光，广东安达信律师事务所律师。
委托代理人：谢樑，广东安达信律师事务所实习律师。
被告：冯冬霞，女，汉族，1993年3月13日出生，户籍地址：广东省云浮市云安县。
委托代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
被告：吴汉成，男，汉族，1974年12月8日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区。
原告云浮市金桐电子商务有限公司诉被告冯冬霞、吴汉成租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告云浮市金桐电子商务有限公司的委托代理人冼锡光、被告冯冬霞及其委托代理人何忠兴到庭参加诉讼。被告吴汉成没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云浮市金桐电子商务有限公司诉称：2014年8月，原告云浮市金桐广告有限公司与被告冯冬霞、第三方云浮市广告协会签订三份《商铺租赁合同》，约定由原告作为出租方，第三人作为管理方以每月每平方28元的价格向被告出租总面积952.56平方米的商铺，合计每月租金26671元，租赁时间从2014年9月28日起至2017年9月27日止（共三年）。被告租用以上商铺后自2014年10月15日起就开始拖欠租金。虽然原告多次催收，但是被告不予理睬，并且持续占用着商铺。后经各方协商，由于被告拖欠租金，原告陆续要求终止租赁合同，被告逐渐搬出所租用商铺，情况如下：（1)2015年3月18日起，被告不再承租G4-102号商铺；（2)2015年5月20日起，被告不再承租G4-101号商铺；（3)2016年2月29日起，被告不再承租G5-102、G5-103、G5-104号商铺；（4)2015年3月31日起，被告不再承租G5-101、G6-104号商铺;(5)2016年2月29日起，被告不再承租G6-103号商铺；（6)2014年11月18日起，被告不再承租F1-104号商铺;（7)2015年10月31日起，被告不再承租E2-102号商铺；（8)2014年11月27日起，被告不再承租E2-105号商铺；（9)2014年12月31日起，被告不再承租E2-106号商铺；（10)2016年2月29日起，被告不再承租E2-107、E2-108号商铺。综上，直至2016年2月29日止，被告共欠原告租金合计334665元，并且由于被告没有按时支付租金，违反合同约定，因此没收全部的押金合计押金53342元。另外，由于被告拖欠租金对原告造成严重损失，因此依照合同约定自逾期支付租金之日起按月租金的日千分之五支付违约滞纳金，直至付清所有欠款止。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判定解除原告与被告及第三方云浮市广告协会签订的《商铺租赁合同》并立即搬离占用商铺；2、判令被告冯冬霞向原告支付租金人民币334665元，没收全部押金53342元(详细见附件)。之后的租金计算到被告搬离商铺止；3、判令被告冯冬霞自逾期支付租金之日起按月租金的日千分之五支付违约滞纳金380034元(从逾期支付租金之日起计算至撤离商铺为止，详见附件；2016年2月29日以后另行计算)，直至付清所有欠款止；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告冯冬霞答辩称，1、冯冬霞不是承租人，冯冬霞是吴汉成的员工，此有法院的刑事及民事判决书认可，且有冯冬霞向公安机关报案的事实及笔录，（2015）云城法刑初字第466号刑事判决书及（2015）云城法民二初字第249号民事裁定书都是确认冯冬霞是吴汉成的员工；且冯冬霞根本没有经济能力，也不可能租赁原告的商铺，从三方签订合同上也确认了，创立广告创意一条街是吴汉成及广告协会；另外，冯冬霞代表吴汉成与陈柱、何俊签订的合作协议，法院已经认定冯冬霞与吴汉成是雇佣关系，且从两份合同可以看出冯冬霞是吴汉成的员工；2、商铺租赁合同是无效的，首先原告提供给法院的营业执照是没有房屋租赁范围，其次对于商铺原告是没有处分权，原告与荣威房地产是2014年10月17日签订合同的，即原告在未取得使用权及处分权下便转租商铺。从两份合同的签订时间、原告的营业执照可看出商铺租赁合同是无效的；3、原告向法院起诉被告违约，要求被告支付30多万元违约金，被告并没有违约，违约的实际是原告方，原告方在未取得使用权的情况下转租商铺，其次签订合同后原告未把商铺交给吴汉成使用；即使商铺租赁合同有效，但房产并未交付被告使用被告也不存在违约行为，原告在2014年10月17日开始取得荣威房地产的许可，在10月17日取得房产权，在10月25日便向被告发了终止合同告知书要求被告搬离，所以违约的不是被告方；由于没有付钱及其他原因，荣威房地产至今还未与原告签订正式的租赁合同，荣威房地产至今都没有把商铺交付给原告方，被告方认为即使存在违约，也不存在70多万元的租金及违约金。
被告吴汉成答辩称，1、被告冯冬霞申请追加吴汉成为被告没有充足的法律依据和证据，吴汉成与本案无关。被告冯冬霞称是为吴汉成打工，没有提供充足的证据，例如劳动合同、工资单等，所以冯冬霞与吴汉成是不存在劳动关系的。吴汉成是一个独立的自然人，没有成立公司。冯冬霞是一个有民事权利能力的成年人，依法享有法律权利和承担法律后果，冯冬霞不是吴汉成的员工，不构成职务行为。本案所有相关文书都是冯冬霞签名确认的，一切法律责任应由冯冬霞一人承担。2、商铺不是吴汉成租用的，吴汉成与本案无关。原告所提交的证据均没有证明相关商铺由吴汉成使用，所以本案与吴汉成无关。
经审理查明：原告公司名称原为云浮市金桐广告有限公司，于2014年12月4日经云浮市工商行政管理局核准变更企业名称为云浮市金桐电子商务有限公司。
2014年8月间，云浮市金桐广告有限公司作为出租方、冯冬霞作为承租方、云浮市广告协会作为管理方，三方签订了三份样式一致的《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》约定：云浮市金桐广告有限公司将①蟠龙山水豪庭E2、F1座首层商铺E2-102、E2-105、E2-106、F1-104号，商铺总面积219.12㎡；②蟠龙山水豪庭E2座首层商铺E2-107、E2-108号，商铺总面积144.04㎡；③蟠龙山水豪庭G6、G5、G4座首层商铺G6-103、G6-104、G5-101、G5-102、G5-103、G5-104、G4-101、G4-102号，商铺总面积725.4㎡，实际租赁面积589.4㎡，出租给冯冬霞经营使用。租赁时间均从2014年9月28日起至2017年9月27日止（共叁年）。租金按建筑面积计算，均为￥28元/月.㎡，三份租赁合同每月的租金分别为￥6135元、￥4033元、￥16503元。租金按月缴交。从2014年9月28日起，在每月最后一天前，由云浮市广告协会代表云浮市金桐广告有限公司收取次月租金。若逾期10天不交付租金，视为冯冬霞违约，云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会有权终止本租赁合同，收回出租商铺，商铺押金不予退还。若冯冬霞因租金问题征得云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会共同同意逾期支付的，在逾期日开始每月按租金的日千分之五加收被告违约金，但逾期时间不能超过15天。签订合同之日，冯冬霞必须向云浮市金桐广告有限公司缴交水、电费，商铺押金（二个月的等额租金）￥12270元、￥8066元、￥33006元。合同还对商铺装修，租期内的税费、水电、经营项目、退租等事项作出约定。云浮市金桐广告有限公司、冯冬霞、云浮市广告协会均在合同中签名盖章（指印）确认。
合同签订后，冯冬霞根据约定于2014年9月12日向云浮市金桐广告有限公司支付合同押金12270元、8066元、33006元，并由云浮市金桐广告有限公司出具三份《收据》。
2014年10月25日，云浮市金桐广告有限公司、云浮市广告协会联合向冯冬霞发出《终止合同告知书》，载明：“冯冬霞：你分别于2014年8月13日、8月26日与云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会签定的商铺租赁合同，承租云浮市XX路81号XX豪庭G6、G5、G4座首层商铺G6-103、G6-104、G5-101、G5-102、G5-103、G5-104、G4-101、G4-102；E2、F1座首层商铺E2-102、E2-105、E2-106、F1-104；E2座首层商铺E2-107、E2-108号共壹拾肆（14）卡。根据租赁合同的约定，你必须于2014年9月30日前缴纳租金共款人民币贰万陆仟陆佰柒拾壹元整（￥26671.00元）。但你至今未缴纳。根据《合同》第四条、第七条的约定，我方决定终止你与云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会签定的商铺租赁合同，并限你于2014年10月25日下午3：00前将上述商铺内存放的物品搬离，固定装修保留原样。否则我方将单方收回商铺并保留追究你方法律责任的权利。”
庭审中，被告冯冬霞称签订租赁合同后，是吴汉成找人装修商铺，但在《终止合同告知书》发出前，由于吴汉成没有交租金，相关的商铺就被原告贴封条封铺了。被告冯冬霞称在收到《终止合同告知书》就没有继续使用涉案的商铺。原告云浮市金桐电子商务有限公司称《终止合同告知书》只是要求被告冯冬霞缴纳租金的催告书，但事后被告冯冬霞还继续就所承租的商铺缴纳租金，实际铺位也没有收回，双方的租赁关系实际仍存在。原告称被告冯冬霞支付过商铺的租金，但没能提供相关证据予以证实。原告所主张的欠租金计算清单，所有卡位商铺的拖欠租金均是从2014年10月开始计算，但各间商铺终止的计算时间各不相同。原告称其在本案所主张的拖欠租金的终止合同时间，是按涉案商铺强制收回或转租他人的时间计算。原告确认目前涉案的商铺已经基本由原告收回，部分已经转租给他人。
被告冯冬霞称其是吴汉成聘请的员工，但没有提供相关的劳动合同、工资单等予以证实。被告冯冬霞签订涉案的三份商铺租赁合同时，也没有吴汉成的相关委托手续。被告吴汉成因合同诈骗罪，于2015年12月14日被本院以（2015）云城法刑初字第466号刑事判决书判处有期徒刑一年六个月。该刑事判决书审理查明：“2014年8月3日，被告吴汉成利用其职员冯冬霞的名义与陈柱签订《关于云浮市广告创意产业一条街F2-101、F2-102、F3-104、F3-103首层门面的合作协议》”、“2014年8月4日，被告吴汉成利用其职员冯冬霞的名义与何俊签订《关于云浮市广告创意产业一条街首层门面的合作协议》及《补充协议》”。
另查明，云浮市金桐广告有限公司与云浮市荣威房地产开发有限公司于2014年10月17日签订《租赁合同》，约定由云浮市金桐广告有限公司向云浮市荣威房地产开发有限公司承租包括本案涉案商铺在内的蟠龙山水豪庭首层商铺，租赁时间从2014年9月28日至2017年9月27日止。
以上事实，有原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书、被告冯冬霞身份证、《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》及押金《收据》、《终止合同告知书》、云浮市金桐广告有限公司与云浮市荣威房地产开发有限公司签订《租赁合同》、（2015）云城法刑初字第466号刑事判决书以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告云浮市金桐电子商务有限公司与被告冯冬霞签订的三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告冯冬霞认为原告超出其经营范围进行租赁业务属于合同无效。对此，没有相关的法律依据，本院不予支持。被告冯冬霞认为原告在与其签订商铺租赁合同时，对涉案的商铺没有租赁权和处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，原告与云浮市荣威房地产开发有限公司已于2014年10月17日签订《租赁合同》，从而取得了涉案商铺的租赁权，而且原告与被告冯冬霞及云浮市广告协会三方签订的三份商铺租赁合同约定的租赁承包期限并未超过原告与云浮市荣威房地产开发有限公司约定的租赁期限。因此，本院认为，原告与被告冯冬霞、云浮市广告协会三方签订的商铺租赁合同合法有效。
本案的争议焦点在于：1、租赁合同的终止或解除时间；2、被告所拖欠的租金以及押金、违约金等问题；3、本案租赁合同的权利、义务由谁人承担。
对于合同的终止时间。被告冯冬霞向原告租赁本案涉案商铺的时间从2014年9月28日开始，约定于每月最后一天前收取次月租金。也即被告冯冬霞应于2014年9月30日前支付2014年10月的租金，但被告冯冬霞并没有按约定的期限交纳租金，且直到2014年10月25日原告出具《终止合同告知书》后仍未交纳。三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》还约定：若逾期10天不交付租金，视为被告冯冬霞违约，云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会有权终止本租赁合同，收回出租商铺。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案涉案租赁合同因冯冬霞逾期不交纳租金，解除条件已经成就。云浮市金桐广告有限公司及云浮市广告协会亦已于2014年10月25日向被告冯冬霞发出《终止合同告知书》，明确告知终止三方签订的商铺租赁合同，并限被告在规定时间内搬离物品。由此可见，原告、被告冯冬霞和云浮市广告协会三方签订的三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》已经于2014年10月25日终止，涉案的商铺也已经由原告收回。原告在本案主张涉案各间商铺的终止时间各不相同，但没能提供明确的事实依据及证据予以证实。原告又称在发出《终止合同告知书》后，被告冯冬霞仍有交纳租金并实际使用涉案商铺，双方仍存在租赁关系，但也没能提供相关的证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应承担举证不能的不利法律后果。因此，本院确认原告、被告冯冬霞和云浮市广告协会三方签订的三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》已经于2014年10月25日解除并终止。故关于原告主张解除合同并搬离商铺的诉讼请求，本院不予支持。
关于租金、押金及违约金的问题。本案被告冯冬霞租赁涉案商铺的时间从2014年9月28日开始至2014年10月25日止，被告冯冬霞应于2014年9月30日前支付2014年10月的全额租金，即被告冯冬霞拖欠原告2014年10月份一个月的租金，合计：6135元+4033元+16503=26671元。原告向冯冬霞发出的《终止合同告知书》也明确被告冯冬霞拖欠的租金26671元。因此，本院确认被告冯冬霞拖欠的租金为26671元。对于被告冯冬霞已支付的商铺押金问题，《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》明确约定，若冯冬霞逾期10天不交付租金，视为违约，商铺押金不予退还。而被告冯冬霞本应于2014年9月30日前支付租金，但逾期超过十天仍未支付，因此商铺押金不予退还，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金问题。《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》约定：若冯冬霞因租金问题征得云浮市金桐广告有限公司和云浮市广告协会共同同意逾期支付的，在逾期日开始每月按租金的日千分之五加收被告违约金，但逾期时间不能超过15天。可见，该约定只是在合同履行期内，经原告或云浮市广告协会同意的情况下，才适用每月按日千分之五违约金的计算方式，且计算不超过15天。本案中，原告主张被告冯冬霞支付违约金从2014年10月15日开始，本院予以准许。即从2014年10月15日起至10月25日（合同终止日）止的11天的违约金，按所欠租金的日千分之五计算，计得26671元×5‰×11天=1467元。而在商铺租赁合同终止后，再按日千分之五计算违约金没有相关的合同依据，且显著畸高。原告在本案中并未举证证明被告冯冬霞在合同终止后拖欠租金所造成的损失，根据公平原则，本院认为，租赁合同终止后，涉案的商铺已经由原告收回并处分，被告冯冬霞仍拖欠租金所造成的损失仅限于租金的利息损失。因此，本院认为，从2014年10月26日起的违约金应以拖欠的租金额按中国人民银行同期贷款利率计算给原告。
关于商铺租赁合同的权利、义务由谁承担的问题。本案中，被告冯冬霞作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担民事法律责任。同时，根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间产生拘束力。被告冯冬霞作为承租方，在三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》签名并按指印确认，即表明其同意合同的内容，愿意承担合同的权利和义务。因此，本院认为，三份《云浮市广告创意产业一条街商铺租赁合同》的权利、义务应由被告冯冬霞承担，所拖欠的租金也应由被告冯冬霞负责清偿。对于被告冯冬霞认为其是吴汉成聘请的员工，但没有提供相关的劳动合同、工资单等实质证据予以证实，本院不予支持。（2015）云城法刑初字第466号刑事判决书审理查明部分只查明被告冯冬霞与陈柱、何俊签订的相关合同是受吴汉成指使，但并没有证据显示被告冯冬霞与原告及云浮市广告协会签订的本案涉案的三份商铺租赁合同也是受吴汉成的指使或委托。被告冯冬霞在本案中也未能提供吴汉成委托其签订相关商铺租赁合同的委托手续或证明属于职务行为的其他证据，因此对于被告冯冬霞认为不应由其承担租金清偿责任的观点，本院不予支持。如被告冯冬霞认为确系吴汉成指使或属于吴汉成委托的职务行为，可在取得相关证据后，另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告冯冬霞须于本判决发生法律效力之日起十五日内支付拖欠的租金26671元及违约金（违约金的计算方式：从2014年10月15日起至10月25日止，按所欠租金26671元的日千分之五计算，计得1467元；从2014年10月26日起，以所欠租金26671元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿之日止）给原告云浮市金桐电子商务有限公司。
二、原告云浮市金桐电子商务有限公司已收取被告冯冬霞的商铺押金共53342元不予退还。
三、驳回原告云浮市金桐电子商务有限公司其他诉讼请求。
如果被告冯冬霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11480元（该款原告已预交），由原告云浮市金桐电子商务有限公司负担10976元，被告冯冬霞负担504元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 陈启荣
人民陪审员 刘伙耀
人民陪审员 叶金群
二〇一六年九月七日
书 记 员 阮健欣