甘肃省秦安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0522民初1038号
原告：吴某，住秦安县。
委托诉讼代理人：冯某，甘肃玉榕律师事务所律师。
被告：秦安县建园房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王某，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡某，甘肃胡某律师事务所律师。
原告吴某与被告秦安县建园房地产开发有限责任公司（以下简称”建园公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人冯某、被告建园公司的委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴某向本院提出诉讼请求：1.请求判令建园公司返还天然气碰头费、垃圾处理费、对讲门费、供电保证金、银行按揭贷款保证金等共计1.53万元；2.诉讼费用由建园公司承担。事实和理由：2016年3月8日，吴某与建园公司就秦安县御怡园第8幢2单元20层3号房屋签订《商品房买卖合同》，依合同约定，该房屋面积为89.6平方米，房屋价格为4580元/平方米，房屋总价为410368元。合同签订后，吴某依约支付了首付款210368元，剩余款项以按揭方式进行了支付。然而，在《商品房买卖合同》签订后，房屋交付之前，建园公司又以诸多名目向吴某收取碰头费0.3万元、垃圾处理费0.04万元、对讲门费0.15万元、供电保证金0.04万元、银行按揭贷款保证金1万元，计1.53万元。吴某认为，建园公司收取以上费用在双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定，也没有相关法律法规规定，该收费行为直接损害了吴某的合法权益，应当予以返还。故提起本案诉讼，望判如所请。
建园公司辩称，吴某要求返还的各项费用均有收费依据，其起诉没有任何法律依据。第一，天然气碰头费0.3万元，是秦安县天然气有限公司（以下简称”天然气公司”）向住户收取费用，本应由住户自己交纳；我公司与天然气公司约定，我公司先给天然气公司统一交纳后，再向住户收取；如果吴某拒绝使用天然气，可以按照使用年限核算后退还。第二，垃圾清运费0.04万元，是装潢垃圾的清理费用，秦安县物价局进行了答复，符合收费标准。第三，对讲门收费0.15万元，不包括在房屋销售款项之内，在购房认购书中已明确告知业主，是吴某同意后收取的，属物业公司代收；如果当时吴某不同意，可以不把房子销售给吴某。第四，供电保证金0.04万元，属新入住用户一次性向供电部门交纳的预收电费，由我公司代收的，如住户明确表示不用电，可以退还。第五，银行按揭贷款保证金1万元，是吴某向银行的贷款20万元，需交纳5%的保证金，该款是经吴某本人同意交纳的，有复印件为证。以上五项收费都是合法收取，请驳回吴某的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.建园公司所举《房屋预定协议》复印件2份，《收据》记账联复印件5份、交款单位联复印件1份。证明目的：他人预购房屋协议中，吴某所诉的对讲门收费项目不包括在销售房屋的附属设施之内；吴某购买的是现房，没有预售协议；吴某所诉收费项目是建园公司向所有住户收取的，不是只针对吴某收取。经质证，吴某不认可，认为是复印件，且证据内容与自己无关，没有关联性，不能证明大家都交了收费就是合理的。经审查，该组证据为复印件，未提交原件进一步核对，不能单独作为认定案件事实的依据，应结合其他证据综合认定。
2.建园公司所举《天然气安装合同》复印件、《业务申请书》复印件及天然气公司发票复印件各1份，《电费分次收费协议》复印件和发票复印件各1份，按揭保证金专户收交款凭证复印件7份、按揭保证金《明细分类账》和花名册复印件16页。证明目的：天然气碰头费系建园公司向天然气公司替吴某交纳；供电保证金是按照建园公司与供电公司签订的供电协议交纳；按揭保证金是建园公司根据按揭贷款银行的要求，由按揭贷款业主按按揭贷款总数5%向按揭贷款保证金专户存入的。经质证，吴某亦不认可，认为《天然气安装合同》和《电费分次收费协议》分别是天然气公司、供电公司与建园公司所签，根据合同的相对性，对自己没有效力；按揭保证金的相关证据是复印件，根据市场习惯，保证金应由开发商向银行交纳，不能证明收费的合理性。经审查，该组证据为复印件，未提交原件进一步核对，不能单独作为认定案件事实的依据，应结合其他证据综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
秦安县兴国镇御怡园小区系建园公司开发建设。2016年3月8日，吴某与建园公司签订《商品房买卖合同》1份，向建园公司购买了秦安县御怡园小区8幢2单元20层3号房屋一套（建筑面积89.6平方米）。2016年3月22日交付了房屋，吴某装修后入住至今。购房时，吴某办理了银行按揭贷款，2016年3月16日，建园公司向吴某收取了按揭贷款保证金1万元。交付房屋时，建园公司向吴某收取了天然气碰头费0.3万元、垃圾处理费0.04万元、对讲门费0.15万元、供电保证金0.04万元，计0.53万元。收费后，建园公司安装了对讲门，将收取的天然气碰头费、供电保证金分别向天然气公司和供电部门进行了交纳。
另查明，2016年12月12日，秦安县兴国镇御怡园小区住户向”人民网地方领导留言板”反映收费问题后，经秦安县物价局调查，向御怡园小区住户作出了《关于御怡园小区收费问题的答复》。答复主要内容如下：
”物业服务收费的相关政策。根据《甘肃省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》（甘发改服务[2014]1720号）精神，我省保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费一律实行市场调节价。物业服务收费项目和标准由业主和物业服务公司约定，实行明码标价制度，双方如果达不成共识，可书面申请价格主管部门或房屋主管部门协调解决，也可由业主委员会另聘有资质的其他物业服务公司服务管理。
收取可视对讲门费用1500元的问题。该费属于开发公司收取的防盗门和可视对讲系统等工材料费，在购房认购书中予以明确告知，经双方签字认可，由物业公司代收。
收取400元用电保证金的问题。该费实际是新入住用户一次性向供电部门交纳的预收电费。天水供电公司和房地产开发公司签订电费分次收费协议后，房地产开发公司一次性向天水供电公司交付35万元分次划拨电费，房地产开发公司又向住户均摊，在用电人暂停或销户时多退少补，一次性结清电费。
物业服务方面的收费问题。装修垃圾清运费是业主装修期间，物业公司收取的建筑垃圾清运费，是装修过程中派专人处理清运垃圾的费用，不是正常的卫生费，电梯运料费是装修户搬运水泥沙石等装修料时产生的电费和电梯看管等费用。该小区物业服务费每月每平方米1.00元、上料费每层100元（20层以上2000元）。经调查，以上收费标准基本符合我县的市场服务价格。
天然气安装方面的收费问题。天然气经营行业属特种行业，经营设计、安装施工、监理等必须是有相关资质的单位开展，和其他工程相比要求更加严格。目前我县收取的每户3000元的初装费（即举报的碰头费）属小区内的工材料等费用。主要包括计量表、管道、阀门、可燃气体报警器等材料费以及人工费等相关费用，物价部门进行了成本监审和备案，符合市场标准和行为，如果这部分费用由天然气公司承担并进入成本，我县的天然气销售价格会高于其他地区。上述初装费不包括燃气壁挂炉安装费，壁挂炉的安装属于延伸服务收费，物价部门制定了相关收费标准，所需材料费执行市场价。该小区的壁挂炉安装工程由陕西建工金牛集团股份有限公司负责施工，陕西高科建筑设计院负责设计，陕西建设监理有限公司负责监理，每户80元的设计费，20元的监理费和其他的工材料费是有依据的，不存在搭车收费的问题。同时，该小区住宅楼盘销售实行明码标价，《价格手册》明确壁挂炉及安装费用由住户承担。”
还查明，吴某入住后正常使用了供电和天然气。
本院认为，本案系建园公司作为御怡园小区的建设单位，在成立物业公司之前进行物业管理时，因收费问题产生的纠纷，因此，立案案由应当变更为”物业服务合同纠纷”。建园公司作为建设单位，在成立物业公司之前进行小区物业管理，事实上与业主之间形成了物业服务合同关系，依法应予保护。
本案双方当事人的争议焦点为：建园公司向吴某收取的天然气碰头费、垃圾处理费、对讲门费、供电保证金、按揭贷款保证金是否应当返还。
首先，关于天然气碰头费、垃圾处理费、对讲门费和供电保证金问题。从查明的事实来看，天然气碰头费0.3万元，是建园公司代收的吴某应当向天然气公司交纳的费用，其收费标准经过了物价部门的监审和备案，建园公司未”搭车收费”，其向天然气公司交付后，已经给吴某安装了相关用气设施，吴某正常使用了天然气；垃圾处理费0.04万元，是建园公司收取的装修垃圾清运实际支出费用，其收费标准经物价部门调查，基本符合我县市场服务价格，且吴某在入住前进行房屋装修时，会产生相关垃圾；对讲门费0.15万元，是建园公司收取的安装对讲门实际支出费用，为购房后另行安装对讲门时产生费用，吴某对对讲门实际上已经进行了使用；供电保证金0.4万元，实际是吴某作为用电户应当向供电部门交纳的预收电费，建园公司代收后交付给了供电部门，用电人暂停或销户时多退少补。经秦安县物价局调查核实，上述收费并不存在违反法律、法规、部门规章规定的情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：”物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”由于建园公司作为建设单位，进行的是前期物业管理，没有书面签订物业服务合同约定相关收费事项；根据上述规定，吴某认为建园公司的收费违反法律、法规、部门规章规定，要求退还已收取的费用，就有责任提供证据加以证明。从吴某的举证来看，其所举商品房买卖合同和相关收据均不足以证明建园公司存在违规收费行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。根据该解释规定，吴某的举证不足以证明自己主张的事实，就应当承担不利后果。故吴某以建园公司违规收费为由，要求退还上述已收费用的诉讼请求不应支持。
其次，关于按揭贷款保证金问题。从查明事实来看，建园公司向吴某收取的按揭贷款保证金，是在购房办理银行按揭贷款时基于双方的约定收取的费用；是否退还以及何时退还，应当根据双方约定处理。而且，吴某的举证不足以证明收取该保证金属于违规收费，其亦应当承担举证不能的不利后果。故吴某以建园公司违规收费为由，要求退还的诉讼请求亦不应支持。
综上所述，吴某的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回吴某的诉讼请求。
案件受理费减半收取91元，由吴某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 邵平安
二〇一七年十二月八日
书记员 席海滨