黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民初字第26号
原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
负责人贾有军，男，该公司总经理。
委托代理人徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。
被告牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。
法定代表人李成斌，男，公司董事长。
原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司（以下简称牡丹江供电公司）与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称牡丹江银邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月11日第一次公开开庭进行了审理，原告牡丹江供电公司的委托代理人徐亮到庭参加了诉讼，被告牡丹江银邦公司经本院合传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。于2015年8月17日第二次公开开庭审理了本案，原告牡丹江供电公司的委托代理人徐亮，被告牡丹江银邦公司的法定代表人李成斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告牡丹江供电公司诉称：被告于2006年取得了原告的职工三宿舍地块（即现在的爱民区怡美嘉园小区）的开发权。被告取得上述权利后，依据市政府的拆迁决定，对原告原三宿舍范围内的公产房、职工宿舍等进行了拆迁、开发。原告为了国有资产保值增值，在2007年6月10日至2010年6月21日期间，共与被告签订了四份房屋买卖合同。上述合同签订后，原告如约履行合同约定的付款义务，被告却屡屡违约。截至2014年11月，经原、被告双方对帐，被告共有本金价值6483813元的车库和商品房没有交付原告。2014年12月23日，鉴于被告违约，无法履行此前合同约定的交房义务及施工欠款。原、被告签订了《商品房购销未尽事宜补充合同》。该补充合同约定，被告在2014年12月31日之前，将其开发的位于中华路、金龙溪以北、牡丹江第21中学转盘道、铁路医院斜对面附近一栋3层临街12号楼房的1至3层，建设面积839.79平方米，价值6479325元的房屋交付原告。至今，被告已逾期交房近3个月。原告认为，被告拒绝履行交付房屋的行为，系违约行为，故请求：1.被告立即将其开发的位于中华路、金龙溪以北、牡丹江第21中学转盘道、铁路医院斜对面附近一栋3层临街12号楼房的1至3层，建设面积839.79平方米的房屋（房屋价值6479325元）交付原告；2.协助原告办理上述房屋的登记备案手续；3.给付违约金648381.13元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同；2.判令被告返还购房款6483813.04元；2.判令被告给付违约金648381.13元；3.诉讼费用由被告承担。
被告牡丹江银邦公司辩称：除了违约金以外其他都同意。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点及审理重点为：1.双方当事人于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同是否有效；2.原告申请解除该合同是否符合法律规定；3.原告请求返还购房款及违约金是否符合法律规定。
原告牡丹江供电公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、黑龙江省工商局关于统一办理我省各级供电企业名称变更登记有关问题的通知》。证明：原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司是由牡丹江电业局更名而来，原告主体适格，更名时间为2013年6月。
被告银邦公司未发表质证意见。
本院认为，该证据能够证实原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司在2013年6月之前的名称为牡丹江电业局，对该事实予以确认。
证据二，1.车库购销合同。证明：在2007年6月10日，原告向被告购买车库16个，建筑面积总计393.21平方米，总价款1500000元；2.车库购销合同。证明：在2008年11月30日，原告向被告购买车库1个，建筑面积149.96平方米，价款为1499632元；3.商品房购销合同。证明：（1）在2009年7月31日，原告代表职工以团购的方式向被告购买商品房，详见第四条《电业局团购明细表》中约定的数量、面积、价款；（2）原告原有公建住宅68户经评估作价为2935908.42元，用此款在被告的14号楼北侧购买11户住宅，总价款2999783.00元，原告需补差价款63874.58元；（3）原告原三宿舍583.24平方米活动室作价617651.00元，被告用仁寿路6号楼二楼193.03平方米临街门市房安置原告，该房单价4000平方米，总价772120.00元，原告需补差价154469.00元；（4）由于被告违约，原、被告双方对2007年6月10日和2008年11月30日的车库购销合同进行了变更；（5）原告为169户团购业主需缴纳9532591.00元作为团购补差款；（6）原告需为超政策上靠户型业主补差价1404982.00元；（7）合计补差款为11155916.58元；（8）第八条约定了付款方法；（9）第九条约定了交房时间；4.怡美家园电业局活动室购销合同。证明：2010年6月21日被告重新安置给原告一户面积为300平方米的活动室，在原活动室作价617651元的基础上，原告需补差价1182349.00元。以上证据证明在诉争合同签订之前，原、被告曾签订四份房屋买卖合同。
被告银邦公司未发表质证意见。
本院认为，该组证据可证实在原、被告双方签订商品房购销未尽事宜补充合同之前曾签订四份房屋买卖合同的相关情况，对该事实予以确认。
证据三，商品房购销未尽事宜补充合同。证明：1.除2010年6月21日活动室购销合同外，原、被告双方此前签订的多份买卖合同被告均未履行。2014年12月23日，经原、被告双方对账，被告确认共有价值6483813.04元的车库及商品房没有落实交付给原告；2.被告同意另行向原告交付诉争的1-3层建筑面积为839.79平方米的房屋，作价6479325.00元，交付原告的时间为2014年12月31日；3.在该补充协议的第六条第1项和第5项明确约定了违约责任。
被告银邦公司未发表质证意见。
本院认为，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的相关规定，予以确认。
证据四，1.牡丹江供电公司与银邦房地产公司怡美嘉园小区商品房购销合同对帐明细；2.银行票据12张；3.票据3张；4.2010年12月25日委托协议书；5.关于怡美嘉园小区10035KM外部线路工程款的抹账情况说明。证明：1.2007预付团购资金12038000元；2.2007年、2008年购买车库款2999632元；3.被告欠牡丹江电力实业集团有限公司外线工程款210万元，经协商被告同意用该应付款中的100万元作为原告购买诉争房屋的价款；4.截止2014年11月，经双方财务对账银邦公司欠原告购房款本金
6483813.04元，原告有权要求被告返还购房款本金6483813.04元。
被告银邦公司质证称没有异议。
本院认为，因被告对该组证据无异议，予以确认。
证据五，原告申请法院调取的2015年7月17日牡丹江市房地产市场产权管理处出具的证明一份。证明：原、被告双方于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同中约定的1-3楼，已被被告另行出售给案外人张志坚、赵宝江，且案外人已办理了预登记。被告将诉争房屋出售给案外人，案外人已办理预告登记的行为导致原告的合同目的不能实现，被告违约，应按照2014年12月23日双方签订补充合同第6条第1项约定，承担向原告给付购房款6483813.04元10%违约金的违约责任。
被告银邦公司质证称，对证据的形式要件没有异议。原来我是借款抵押的行为，资产在产权处登记是1500万元，抵押给他俩是700多万元，如果我能还上钱，房子还可以收回来。办理预告登记是为了保障。我认为我没有违约，10%的违约金我认为不必要。
本院认为，该证据能够证实诉争房屋于2015年3月13日在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了预告登记，分别登记在案外人张志坚、赵宝江的名下，对该事实予以确认。
被告银邦公司未向法庭提交证据。
根据当事人陈述、举证、质证、法庭调查、辩论及对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2007年6月10日，牡丹江电业局与被告牡丹江银邦公司签订车库购销合同，约定牡丹江电业局向被告购买车库16个，建筑面积总计393.21平方米，总价款1500000元。2008年11月30日，牡丹江电业局与被告又签订一份车库购销合同，约定牡丹江电业局向被告购买车库1个，建筑面积149.96平方米，价款为1499632元。2009年7月31日，牡丹江电业局以牡丹江电业局职工团购委员会的名义与被告签订商品房购销合同，并加盖牡丹江电业局公章。合同约定牡丹江电业局职工团购委员会以团购的方式向被告购买商品房，牡丹江电业局以其原有公建住宅68户经评估作价为2935908.42元，用此款在被告的14号楼北侧购买11户住宅，总价款2999783.00元，牡丹江电业局需补差价款63874.58元；牡丹江电业局原三宿舍583.24平方米活动室作价617651.00元，被告用仁寿路6号楼二楼193.03平方米临街门市房安置牡丹江电业局，该房单价4000平方米，总价772120.00元，牡丹江电业局需补差价154469.00元；牡丹江电业局与被告双方对2007年6月10日、2008年11月30日签订的车库购销合同进行了变更，被告向牡丹江电业局提供7号楼楼下7个车库及地下17个车位；牡丹江电业局应为169户团购业主向被告交纳9532591.00元团购补差款，应向被告交纳上靠户型补差款1404982.00元；扣除牡丹江电业局已支付的2999632.00元外，牡丹江电业局尚需向被告支付补差款合计为11155916.58元。2010年6月21日，牡丹江电业局与被告签订怡美家园电业局活动室购销合同，约定牡丹江电业局购置在仁寿路1号楼二层临街门市房的二楼，面积为300平方米的房屋作为活动室，在原活动室作价617651元的基础上，牡丹江电业局需补差价1182349.00元。2007年6月1日，牡丹江光华供有限责任公司向被告支付5000000元；2007年6月27日，牡丹江电业局先后向被告支付243000元、500000元、400000元、50000元、50000元、120000元、370000；2007年7月13日，牡丹江电业局向被告支付100000元；2007年7月16日，牡丹江电业局向被告支付105000元；2007年7月17日，牡丹江电业局向被告支付100000元；2007年7月18日，牡丹江电业局向被告支付5000000元；2008年3月21日，牡丹江电业局向被告支付1500000元；2008年12月8日，牡丹江电业局向被告支付1499632元，共计支付15037632元。
另查，2013年6月27日，黑龙江省工商行政管理局下发《黑龙江省工商局关于统一办理我省各级供电企业名称变更登记有关问题的通知》，牡丹江电业局更名为国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司。2014年12月23日，原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司与被告签订商品房购销未尽事宜补充合同，合同约定，2014年11月经双方对账核实，被告有6483813.04元资金的车库及商品房没有落实给原告。其中新活动室经测绘后，确定总价为1928820元，原告应给付被告补差款1311169元，另有2010年被告欠原告小区外线工程款1000000元，被告同意合计在欠款中，统一用商品房抵顶。双方约定被告将位于中华路、金龙溪以北、牡丹江第21中学转盘道、铁路医院斜对面附近一栋3层临街12号楼房（图纸为21号楼）一、二、三层，合计价值为6479325元的房屋，于2014年12月31日前交付给原告，并完成所有配套工程。如被告未按约定时间交付房屋，或者交付房屋存在严重质量问题，原告有权退房，被告退还原告实际缴纳购房款，并且支付10％违约金。
再查，诉争的房屋于2015年3月13日在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了预告登记，分别登记在案外人张志坚、赵宝江的名下。被告至今未将诉争房屋交付给原告。被告称目前无法向原告交付诉争房屋。
据以上事实，本院认为：原、被告双方于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性及禁止性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利、义务。被告未按照合同约定向原告交付诉争房屋，已构成违约，且被告自称目前仍无法向原告交付诉争房屋。按照合同的约定，因被告违约，原告享有合同的解除权，现原告请求解除双方签订的商品房购销未尽事宜补充合同，被告亦同意解除该合同，原告解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求被告返还购房款及违约金的问题。经双方核实，被告共有6483813.04元资金的车库及商品房没有落实给原告，因此，双方协商同意被告将诉争的价值为6479325元的三层楼房交付给原告。按照双方签订的商品房购销未尽事宜补充合同，如被告违约，原告选择退房，被告应当退还原告实际缴纳的购房款，即6483813.04元，被告对原告的该项诉讼请求亦无异议，故原告请求被告返还购房款6483813.04元符合法律规定，本院予以支持。原告是在2007年至2008年之间向被告交付的购房款项。截止目前，被告共有6483813.04元的车库及商品房未能向原告交付。双方于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同，被告亦未按照该合同的约定履行交付房屋的义务，被告的违约行为势必对原告造成损失。被告虽不同意向原告支付违约金，但其未提供证据证实其主张成立。按照商品房购销未尽事宜补充合同的约定，被告应向原告支付的违约金数额为总价款的10％，即648381.304元，故原告请求被告给付违约金648381.13元符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2014年12月23日签订的商品房购销未尽事宜补充合同；
二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司返还原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司购房款6483813.04元；
三、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司向原告国网黑龙江省电力有限公司牡丹江供电公司支付违约金648381.13元；
上述二、三款项于本判决生效之日起十五日内给付。
如果被告牡丹江银邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61725元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 郑春梅
代理审判员 李冬梅
代理审判员 高玉林
二〇一五年九月十七日
书 记 员 李莎莎