安徽省黄山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖10民终170号
上诉人（原审原告）：沈毅，女，1975年8月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：杨坤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：郑丹，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山龙恒汇金置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
委托诉讼代理人：洪伟，安徽。
委托诉讼代理人：许海亮，安徽。
上诉人沈毅因与被上诉人黄山龙恒汇金置业有限公司（以下简称龙恒汇金公司）民间借贷纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2018年1月18日作出的（2017）皖1002民初1877号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人沈毅的委托诉讼代理人杨坤、郑丹，被上诉人龙恒汇金公司的委托诉讼代理人洪伟、许海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈毅上诉请求：请求撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行审理。事实与理由：1.涉案商品房买卖合同补充协议不是为沈毅借款合同提供担保，而是在借款到期之后，双方合意转化为购房款，不应适用民间借贷司法解释的规定。2.龙恒汇金公司将涉案22套房屋以777万元出售给沈毅的行为是有效的，合同约定的价格合理，符合当时的房地产市场行情。3.龙恒汇金公司无权解除双方签订的合同，根据破产的相关法律，房屋买卖合同不在破产受理期间内，沈毅已履行全部合同义务，管理人无权解除合同，涉案房产不属于破产财产。4.龙恒汇金公司未将债权表交给沈毅，沈毅并没有放弃对涉案房产的主张，一直要求龙恒汇金公司履行合同的义务。综上，房屋买卖合同并不是为借款合同提供担保，龙恒汇金公司应承担交付房产的义务。
龙恒汇金公司辩称：1.涉案22套商品房买卖合同的约定价款与龙恒汇金公司正常的销售价格或者是破产清算评估价值均相当，而补充协议的房价条款上，实际约定了777万元，仅仅占22套商品房买卖合同价款总额的36%，严重违反了房地产交易市场的交易习惯，从而印证双方之间存在的是不真实的商品房买卖关系。2.沈毅与陈建新、杜远志在龙恒汇金公司破产清算时联合向管理人申报了借款本息及违约金25510150元，并提供了借款协议、借款抵押合同、收条等证据作为债权申报依据。从其申报债权提交的证据材料看，系基于民间借贷关系申报债权的。同时，管理人编制的债权表记载其债权类别为借贷类，并提交第一次债权人会议核查，而沈毅对该债权表记载的债权未提出异议。综上，本案双方之间诉争的基础法律关系为民间借贷，请求驳回沈毅的上诉请求。
沈毅向一审法院起诉请求：1.龙恒汇金公司继续履行商品房买卖合同，配合沈毅完成涉案房屋的过户；2.龙恒汇金公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月23日，沈毅（甲方）与郁金（乙方）、龙恒置业公司（丙方）签订借款协议，约定乙方为自己的公司丙方经营中流动资金不足的需要，请求甲方提供借款。截至本协议签订之日，甲方已向乙方提供总额为500万元的借款，给丙方使用。三方同意，乙方应按照月息2%按月支付甲方借款利息，利息由丙方支付。乙方应于2013年8月22日足额清偿上述借款。丙方为此借款协议提供连带保证责任，如借款到期，乙方无法还款，由丙方无条件还款。借款协议所涉借款沈毅已于2012年2月24日汇入郁金账户490万元，郁金将490万元借款转入龙恒汇金公司。
2013年4月1日，沈毅（甲方）与郁金（乙方）、龙恒置业公司又签订借款协议，约定乙方为自己的公司丙方经营中流动资金不足的需要，请求甲方提供借款。截至本协议签订之日，甲方已向乙方提供总额为500万元的借款，给丙方使用。三方同意，乙方应按照月息2%按月支付甲方借款利息。利息由丙方支付。乙方应于2013年10月31日足额清偿上述借款。丙方为此借款协议提供连带保证责任，如借款到期，乙方无法还款，由丙方无条件还款。借款协议所涉借款沈毅已于2012年4月1日汇入郁金账户490万元，郁金将490万元借款转入郭旭账户。
2013年7月20日，陈建新与龙恒汇金公司签订借款抵押合同，约定龙恒汇金公司向陈建新借款300万元，借款期限自2013年7月20日起至2013年12月31日止，龙恒汇金公司以其所有的位于安徽省黄山市屯溪区八一大道7号龙恒颐和观邸6幢1号等6套房产为该借款提供抵押担保，并办理了300万元的抵押登记。2013年7月22日，陈建新将300万元借款交付给龙恒汇金公司。
2013年10月18日，沈毅与龙恒汇金公司签订22份商品房买卖合同，约定沈毅购买龙恒汇金公司开发的龙恒颐和观邸4幢1单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、502室、602室、701室、702室、801室、802室、901室、902室、1601室、1602室、1701室、1702室、1801室、1802室（建筑面积均为182.80平方米，每平方米单价为5196.94元至4540.48元不等）、1幢44号（建筑面积为62.85平方米，每平方米单价为28639.62元）、1幢51号（建筑面积为74.19平方米，每平方米单价为25609.92元）共22套商品房，购房款共计2136万元。龙恒汇金公司应当在2013年12月30日前将经验收合格的22套商品房交付给沈毅使用。
同日，沈毅与龙恒汇金公司签订了补充协议，约定上述22套商品房总价款按777万元计算。买受人已经支付购房款500万元，余款277万元。在取得房管局解封确认后一次性付清，并立即办理22套房产的网签合同和备案登记手续，同时由出卖人开具收据。出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按中国人民银行1年期贷款利率的4倍支付利息；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行1年期贷款利率的4倍支付利息。由于买受人作为大客户购买出卖人多处商品房，因此双方确认，考虑到买受人之经济能力及双方合作的友好关系，出卖人同意在双方房屋过户并交接完毕之前买受人可以行使单方合同解除权，买受人单方合同解除权的形式，无需任何条件及限制。买受人行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面、传真、电子邮件等方式择其一通知出卖人，若买受人单方解除本合同非因出卖人违反本合同任何约定的原因的，则出卖人应当在收到买受人的通知起10天内将买受人已支付的房价款、已支付房价款的利息（利率为2%/月）全部退还买受人。若买受人单方解除本合同因出卖人违反本合同任何约定的，则出卖人除应当返还买受人已支付房价款及已付房价款所产生的利息（利率为2%/月）全部退还买受人以外，还应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，在退还房价款时候一并支付给买受人。同时，如果出卖人有推荐比此买受价高的客户前来购买买受人持有的该商品房，买受人应全力配合出卖人，在款项到位时，做好退房手续。2013年10月18日，沈毅向龙恒汇金公司支付277万元款项。龙恒汇金公司于2013年10月18日向沈毅开具777万元的收据2张，载明购颐和观邸房产房款。
2013年12月5日，杜远志与龙恒汇金公司签订借款抵押合同，约定龙恒汇金公司向杜远志借款600万元，借款期限自2013年12月5日起至2014年3月31日止，龙恒汇金公司以其所有的位于安徽省黄山市屯溪区八一大道7号龙恒颐和观邸6幢8号房产为该借款提供抵押担保，并办理了600万元的抵押登记。借款期限自2013年12月5日起至2014年3月31日止。借款抵押合同所涉600万元借款为2013年4月1日借款协议的500万元，以及沈毅于2013年12月5日为龙恒汇金公司向债权人代为支付的100万元款项。
龙恒汇金公司、龙恒置业公司因明显丧失清偿能力均于2015年3月1日被一审法院裁定受理破产清算，并均指定了安徽道同律师事务所为管理人。郁金、郭旭分别持有龙恒汇金公司50%股权，法定代表人为董兵，郭旭为董事兼总经理。2015年4月20日，陈建新、沈毅、杜远志向管理人申报了借款本金1677万元、利息617.14万元、违约金256.875万元，合计债权总额25510150元，债权编号为63，并对抵押物主张优先受偿，提供补充协议和借款抵押合同作为债权凭证。借款本金分别为2013年2月23日借款协议的500万元、2013年4月1日借款协议的500万元、2013年7月20日借款抵押合同的300万元、2013年10月18日的277万元、2013年10月23日的100万元；利息包括上述5笔借款，其中两笔500万元自2013年7月1日起算、300万元及277万元自2013年11月1日起算、100万元自2013年10月23日起算；均按月利率2%计算。2015年4月28日，管理人向沈毅发出通知，解除龙恒汇金公司与沈毅于2013年10月18日签订22套房屋的商品房买卖合同。管理人审核后编制的债权表记载陈建新、沈毅、杜远志债权类别为借贷类，债权额为22833327元，并提交第一次债权人会议核查。一审法院于2015年12月22日作出无争议债权的民事裁定，确认陈建新、沈毅、杜远志债权数额为22833327元。
沈毅与陈建新系夫妻关系。商品房买卖合同所涉的22套房屋已办理合同备案登记。龙恒汇金公司自2012年3月23日至2013年8月15日期间通过郭旭账户汇入沈毅账户310万元款项。沈毅与龙恒汇金公司签订商品房买卖合同约定的商品房价款与龙恒汇金公司正常销售价格、破产清算评估价值基本相当。
龙恒汇金公司因民间借贷导致经营困难，自2013年下半年起出现逾期交房，黄山市人民政府成立专门领导组，并由政府相关职能部门对龙恒汇金公司实施监管，于2014年5月30日向业主交付房屋。
一审法院认为，根据双方当事人提交的证据和诉辩意见，结合本案相关事实及法律规定，评析如下：关于双方法律关系的问题。一审法院结合双方当事人提交的证据，探究商品房买卖合同与补充协议签订时各方合同当事人的真实意思，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。第一，郁金作为龙恒汇金公司股东，以公司流动资金不足为由两次向沈毅借款1000万元，沈毅按月利率2%预扣首月利息10万元后将490万元借款汇入郁金账户，再由郁金转入龙恒汇金公司或郭旭账户，之后郁金与沈毅、龙恒置业公司于2013年2月23日、2013年4月1日补签借款协议，龙恒汇金公司对收到两笔490万元借款的事实无异议。沈毅的丈夫陈建新与龙恒汇金公司于2013年7月20日签订借款抵押合同，向龙恒汇金公司交付了借款300万元，龙恒汇金公司以其房屋为该借款提供抵押担保，对收到300万元借款也无异议。杜远志与龙恒汇金公司于2013年12月5日签订借款抵押合同，约定龙恒汇金公司向杜远志借款600万元，以其所有的房产为该借款提供抵押担保。沈毅将2013年12月5日代龙恒汇金公司偿还债务100万元，以及2013年4月1日的借款协议的500万元借款作为杜远志的实际出借款，双方对该事实均无异议。从上述签订借款协议或借款抵押合同内容及履行来看，沈毅、陈建新与龙恒汇金公司之间就1400万元款项形成民间借贷的民事法律关系,龙恒汇金公司以其名下房产对其中900万元借款提供担保，另2013年2月23日借款协议的500万元借款龙恒汇金公司未提供担保。
第二，作为商品房买卖合同中的买受人，一般不会在缔约当日就签订补充协议。购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则买方不会在缔约当日就签订补充协议，更不会在房屋过户前单方行使解除权；即使自用也不可能一次性购买如此多的房屋。因此，沈毅关于签订商品房买卖合同和补充协议的目的是自用的陈述不属实。如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价，买方不会在补充协议约定单方解除权，且2013年、2014年黄山市房地产市场行情，买方很难实现赚取差价的目的。在排除了购房自用和投资两种用途后，可以证明沈毅与向龙恒汇金公司签订商品房买卖合同、补充协议并非以购买案涉商品房为目的。
第三，自沈毅提供第一笔借款后龙恒汇金公司通过郭旭向沈毅以500万元借款或1000万元借款为基数，按月利率2%计算支付利息，该事实反映了龙恒汇金公司就1000万元借款是按月利率2%履行付息义务，包括2013年2月23日的借款协议的500万元借款。从补充协议关于买受人解除合同的结算、清理条款的约定来看，即使非因龙恒汇金公司违反本合同任何约定的原因情形下，龙恒汇金公司也应退还沈毅已付房价款的利息（即2013年2月23日的500万元借款和2013年10月18日的277万元款项按月利率2%计算）及购房款，该约定的内容与借款协议约定一致，说明双方仍是按借款协议的约定进行结算和清理的。同时该结算、清理条款体现了沈毅只享有权利，龙恒汇金公司只承担义务，显然违反民事活动的自愿、公平、诚信原则，也反映签订商品房买卖合同、补充协议并非双方真实意思的表示。
第四，案涉22套商品房买卖合同约定价款与龙恒汇金公司正常销售价格或破产清算评估价值基本相当，对此事实龙恒汇金公司予以认可。双方在签订补充协议时并未对借款进行结算，沈毅也无证据证明龙恒汇金公司同意以2013年2月23日借款协议的借款抵付购房款。即使沈毅陈述属实，但补充协议的房价款沈毅实际支付了767万元（490万元+277万元），仅占22份商品房买卖合同价款总额的36%。龙恒汇金公司因资金链断裂自2013年8月起出现大面积的逾期交房，案涉房屋所处楼房在政府相关部门支持下于2014年5月30日交付购房户。案涉商品房买卖合同签订时龙恒汇金公司已处于破产临界点，即使是房地产开发商的大客户，一般情况下也不可能将价值2136万元房屋按767万元价款出售。补充协议结算价款既不符合龙恒汇金公司当时经营现状，也有违房地产市场交易习惯，从而印证双方之间存在的并非真实的商品房买卖合同关系。
第五，陈建新、沈毅、杜远志在龙恒汇金公司破产清算时联合申报了25510150元借款本息、违约金，并提供了借款协议、借款抵押合同、转账凭证、收条、补充协议、借款利息计算明细表等证据作为债权依据，其中借款利息计算明细表载明的借款分别1000万元、300万元、277万元、100万元，利息分别自2013年7月1日、2013年10月23日、2013年11月1日起按月利率2%计算。依据陈建新、沈毅、杜远志申报债权提交的证据材料来看，其是基于民间借贷法律关系申报债权的，债权数额包含了沈毅陈述的2013年10月18日补充协议约定的购房款，并对所有的款项均主张了利息。管理人编制的债权表记载陈建新、沈毅、杜远志债权类别为借贷类，债权数额为22833327元，并提交第一次债权人会议核查，沈毅对债权表记载的债权未提出异议。一审法院依据管理人的申请对龙恒汇金公司无争议债权作出民事裁定，其中确认陈建新、沈毅、杜远志民间借贷债权数额为22833327元。沈毅已将购房款作为借款申报债权，不应就同一笔款项再另行主张权利。
综上，沈毅与龙恒汇金公司签订商品房买卖合同、补充协议，并非以取得涉案房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金，买方收取利息。双方订立22套商品房买卖合同、补充协议的目的是为了担保沈毅2013年2月23日借款协议的500万元借款及2013年10月18日277万元借款的实现。沈毅包括陈建新、杜远志与龙恒汇金公司之间讼争的基础法律关系应是民间借贷。
关于沈毅主张取回权是否符合法律规定的问题。本案系破产衍生诉讼纠纷，当事人之间纠纷仍应遵循原民事法律关系进行处理。鉴于案涉商品房买卖合同、补充协议是为沈毅的借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理，故沈毅在本案中主张对讼争房屋享有取回权不符合法律规定。一审法院经过审理后向沈毅释明变更诉讼请求，但沈毅坚持原诉讼请求不变。故一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定驳回沈毅的起诉。
双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为沈毅与龙恒汇金公司签订的涉案22套房产的商品房买卖合同及补充协议的目的是获得房产还是仅作为777万元借款的担保。经查，首先，沈毅对777万元中的有500万元（实付490万元）为借款及对该笔借款双方未结算并无异议，但该笔借款借出后龙恒汇金公司偿还了部分款项，如双方约定转化为购房款，应对借款本息尚欠数额进行核对，将结算确定后的数额进行转化。其次，双方于同一天签订的商品房买卖合同和补充协议约定的房屋价款差额巨大，亦不符合常理。第三，补充协议约定即使龙恒汇金公司无违约情形，沈毅亦可要求退房，且龙恒汇金公司仍应全额退还房款并支付利息，及在龙恒汇金公司推荐出价更高的买家时沈毅需配合退房等，结合上述协议内容来看，双方签订房屋买卖合同的目的是确保777万元本息能够得到偿还，而不是获得涉案房产。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴林丹
审判员 戴东辉
审判员 胡泽萍
二〇一八年三月二十七日
书记员 胡莉艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。