上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2238号
上诉人（原审被告）：上海嘉祖投资管理有限公司，住所地上海市长宁区蒲淞北路48号3幢101室。
法定代表人：郁旭东，总经理。
委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刁宏，上海市现代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海绿苑淀粉有限公司，住所地上海市长宁区北翟路163弄1号30幢。
法定代表人:李俊洪，执行董事。
委托诉讼代理人:张弛，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
上诉人上海嘉祖投资管理有限公司（以下简称嘉祖公司）与被上诉人上海绿苑淀粉有限公司（以下简称绿苑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人嘉祖公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绿苑公司原审诉讼请求，并由后者承担全部诉讼费用。
事实和理由：上诉人在合同履行中无任何违约行为，本案合同无法继续履行源自标的房屋所在土地被政府收回，原判认定上诉人守约又要求其返还承租房地，显属适用法律错误。本案标的房地处在拆迁过程中，被上诉人已经获得部分补偿款，双方磋商达成初步意见，但未对标的房屋及相关设备设施进行任何保全，评估，此时要求上诉人搬离违背约定及诚实信用、等价有偿原则，可能造成现场灭失，对今后评估带来不可逆转风险。
被上诉人绿苑公司辩称，不同意上诉请求。被上诉人认为租赁合同到期后双方租赁关系即终止，上诉人应该返还房屋，被上诉人对原判结果无异议未上诉，但不同意该部判决理由；其也愿意与被上诉人就拆迁补偿款协调解决，至于房屋中装修等补偿可以在返还房屋过程当中进行确认，上诉人不同意返还房屋缺乏依据，要求维持原判。
被上诉人绿苑公司诉至一审法院，请求判令：1、判令嘉祖公司向绿苑公司返还租借的上海市长宁区XX路XX弄XX号31幢建筑面积约180平方米房屋。2、判令嘉祖公司向绿苑公司支付拖欠的使用费，按原租赁合同租金每年5万元计算，自2013年4月1日起支付至嘉祖公司实际返还房屋之日止。
一审法院认定事实：本市XX路XX弄XX号XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢合计8322平方米的房屋的产权人为上海XX公司。
2010年12月31日，上海A有限公司（甲方，以下简称A公司）与嘉祖公司（乙方）签订房租租赁合同，约定甲方将XX路XX弄XX号31幢建筑面积约180平方米房屋租赁给乙方，租期自2011年1月1日起至2012年12月31日止。租赁期满后，是否续租由乙方在合同到期二个月前提出续租申请，甲乙双方根据自己的意愿经协商后或重新签署新的租赁合同或终止合同。乙方向甲方支付房屋租金每年5万元，租金每半年为一个付款期，先付后用，每期租金均在到期十天前付清。甲方有偿向乙方提供水、电，并负责将水电使用设施接至双方约定入口，甲方按月抄表结算，乙方按月支付费用。合同期内，因政府征用、动迁等不可抗拒的原因，使本合同无法继续履行，合同即行终止。如因动迁，政府对该房屋的装潢、停工、搬迁进行补偿的，甲乙双方各获取补偿金的百分之五十。
合同签订后，嘉祖公司按约支付租金。
2010年9月8日，上海市城乡建设和交通委员会向住房保障房屋管理局出具批复，原则同意后者上报的本市金钟路（剑河路-
北翟路）市政配套道路工程可行性研究报告。2010年10月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市长宁区住房保障和房屋管理局发出通知，同意就上址市政配套工程发给后者建设用地规划许可证。2011年1月，上海市规划和国土资源局向上海XX公司和上海市长宁区土地资源储备中心发布通知，确认长宁区图示范围国有土地9439.1平方米用于金钟路（剑河路-
北翟路）新建住宅市政配套工程建设，收回上述土地使用权，其中原系出让方式取得的土地使用权定于2011年7月12日收回，原系其他方式取得的土地使用权定于2011年2月12日收回。2011年5月，上海XX公司收到关于XX路XX弄XX号房屋被收购的正式通知，并商讨有关动迁补偿等事宜。
绿苑公司陈述租赁合同期满后，双方口头达成一致将租期延长至2013年3月底。至2013年3月底的租金，嘉祖公司也已全部付清。
2013年9月9日，上海市长宁区住宅建设管理中心（甲方）与上海XX公司（乙方）签订《协议书》，甲方对乙方拥有的长宁区XX街道XX街坊XX丘规划道路红线内的土地及其上的建筑物（以下简称被拆房屋）事实搬迁补偿。搬迁补偿费总额为8,300万元，搬迁补偿费包含但不限于以下三部分组成：甲方向乙方支付的土地使用权和房屋所有权的补偿费为人民币5,200万元，甲方向乙方支付迁移过程中的经营损失补偿费为1,500万元，甲方向乙方支付其他的费用（主要用于停产停业、设备迁移、移地经营、室内外装修损失、搬迁奖励、租赁户清退、断电、断水、断煤气、断通讯、人防消耗等相关成本）为人民币1,600万元。协议生效后的十五个工作日内，乙方向甲方提供乙方上级单位同意对该标的物进行搬迁补偿的批准文件，甲方向乙方支付标的物搬迁补偿费8,300万元的一半，即4,150万元。在完成标的物内全部房屋土地的交接后的十五个工作日内，甲方向乙方支付总补偿费的35%即2,905万元。在完成全部房屋土地交接后的三十个工作日内，乙方需配合甲方沿道路红线筑好围墙，并办妥房地产权证变更手续，甲方再向乙方支付标的物搬迁补偿费的15%即1,245万元。清退过程采取清一户交一户的方式进行。2013年9月27日，上海XX公司收到上海市长宁区住宅建设管理中心支付的钱款4,150万元。2013年8月13日，上海市长宁区住宅建设管理中心将被拆房屋的拆房清基协议委托给案外人上海B有限公司进行施工。2014年3月21日，上海XX公司（甲方）、上海市长宁区住宅建设管理中心（乙方）与丙方上海B有限公司签订备忘录，确认甲方已经将本市长宁区XX路XX弄XX号甲方公司附图图示范围内房屋已腾空，甲方将上述房屋土地移交给乙方，乙方同时移交给丙方，移交后在该地块房屋内发生的一切事宜，均由丙方全权负责并承担全部责任。绿苑公司确认，嘉祖公司使用的房屋至今仍未交付给上海市长宁区住宅建设管理中心。
2014年4月20日，上海XX公司给绿苑公司出具委托经营管理的通知，称根据双方共同上级公司上海Z公司的决定，原A公司于2013年7月因资产重组并入绿苑公司而注销，其所有对外债权债务由绿苑公司承担，上海XX公司曾于2010年与A公司签订租赁协议一份，约定XX路XX弄XX号的房产租借给A公司，租赁期限至2014年4月29日，后A公司将前述房产租借给第三方。考虑到对前述房屋经营管理的延续性，上海XX公司委托绿苑公司在2014年4月29日之后对前述房屋进行统一的经营管理。绿苑公司对前述房产的全部事宜包括但不限于安全、环保、消防、出租、纠纷解决、诉讼或仲裁等事宜负全部责任。委托经营管理期间，前述房产如遇到市政规划、动迁等情况，请绿苑公司及时告知上海XX公司。
2014年7月22日，绿苑公司向嘉祖公司发出告知书，称双方之间的租赁合同“已于2012年12月31日期满终止。因存在不确定因素，租赁合同明确不予续签，我司已多次通知贵司作好搬离房屋的准备”，并要求嘉祖公司收到告知书起到7月25日止，尽快派人来洽谈搬离事宜。绿苑公司于2015年10月在租赁房屋旁边张贴了“清退告知书”。但嘉祖公司表示既未看到告知书，也未看到清退告知书。
绿苑公司确认在书面租赁合同到期后，其没有书面证据证明曾向嘉祖公司催讨过租金，除嘉祖公司不认可的告知书及张贴告示外，绿苑公司也没有证据证明其向嘉祖公司要求返还过房屋。
目前涉案房屋尚在嘉祖公司控制中。嘉祖公司陈述自2013年4月起，嘉祖公司要求向绿苑公司支付租金，绿苑公司表示因涉案房屋进入征收，不再收取。
一审审理过程中，法院依申请向绿苑公司的工作人员进行调查取证，其中一位为杨培良，现任绿苑公司人事部经理，在2003年5月起至2014年11月担任绿苑公司市场部经理，负责北新泾菜场的招租工作以及租金收取等工作。杨培良陈述，绿苑公司将XX路XX弄XX号的部分房屋分别出租给嘉祖公司、上海C有限公司以及上海D有限公司，书面合同到期后，因国家对该地块有用地计划，未再签订书面合同，但房屋实际仍由各承租人实际使用到现在；租金实际收到2013年6、7月左右，后面的租金不再收取，等国家收储后再行决定；除了前述三承租户不收租金外，在该空地范围内的其他租户也都未收租金。另一位为袁胜荣，2012年10月调任江杨水产市场担任总经理，2004年上半年至2012年10月在绿苑公司担任总经理。袁胜荣陈述，XX路XX弄XX号房屋及场地的出租主要由市场部及杨培良经理负责，租金减免等市场部有独立的处理权，2010年后由总公司决定租金的减免情况；政府有收储计划后，其曾安排对承租户的补偿情况作初步摸底；公司总部统一安排免除了部分租户的租金，作为对他们的补偿，同时听取他们对政府收储的赔偿方案。双方对证人证言均无异议。
一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。承租期间，绿苑公司收到政府通知涉案房屋所在的土地于2011年收回，但具体何时签订协议，双方均不能确定，故合同届满后双方未续签合同。租期届满后，嘉祖公司仍在继续使用涉案房屋，绿苑公司也未曾要求嘉祖公司搬离，双方实际处于不定期租赁合同关系，证人证言也证实了此节事实。绿苑公司主张合同期满后一直要求嘉祖公司搬离，嘉祖公司拒绝搬离，但并未提供自租赁期满后其要求嘉祖公司搬离的相关证据，至于2014年7月的告知书，嘉祖公司称从未收到过，绿苑公司也无送达的相关凭证，该租赁合同的届满期限与嘉祖公司所述的届满期限也不相符，法院对此不予采信，对绿苑公司的主张也不予采纳。即使2014年7月的催促搬离属实，也只能说明绿苑公司在2014年7月22日才提出解除合同收回房屋，也即双方的不定期租赁合同至少持续至2014年7月22日。事实上，涉案房屋一直由嘉祖公司控制至今。综上，法院认为双方存在不定期的租赁合同关系。
鉴于双方租赁关系存续期间，涉案房屋所在的土地被政府收回，根据合同约定发生此种情况，双方的合同即行终止。绿苑公司主张双方的租赁合同在2012年12月31日已经届满，嘉祖公司属于逾期返还房屋，法院认为2011年1月上海XX公司已经收到政府通知涉案房屋所在的土地于2011年收回，经过协商后于2013年9月9日签订正式补偿协议，至此时双方之间的不定期合同即行终止，嘉祖公司应当将涉案房屋返还给绿苑公司。尽管绿苑公司主张返还的理由与法院认定不符，但为避免当事人诉累，对于房屋返还的诉请法院予以支持。
至于绿苑公司要求嘉祖公司支付租金及使用费，因绿苑公司曾与嘉祖公司口头达成协议，租金不再收取，作为对租赁户的部分补偿，同时商谈最终的补偿方案，足见双方是要将租金、使用费以及补偿费一揽子解决,现绿苑公司单独提出要求支付使用费，法院认为既与双方的真实意思不符，也不利于承租人利益的保护，不利于本案纠纷的彻底解决，故不予准许。双方可另行协商解决。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，于二〇一六年十二月二十六日判决：一、上海嘉祖投资管理有限公司应于判决生效之日起两个月内向上海绿苑淀粉有限公司返还本市长宁区XX路XX弄XX号31幢建筑面积约180平方米房屋；二、驳回上海绿苑淀粉有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3,300元，由上海绿苑淀粉有限公司负担。
二审中，经申请上诉人与被上诉人，持本院调查令，共同至上海市长宁区土地储备中心、住宅建设管理中心联合调查本案标的房屋所涉之XX路XX弄XX号市政道路用地搬迁补偿情况。两部门工作人员书面表示，为加快长宁区金钟路拓宽工程进展，长宁区土地资源储备中心受长宁区住宅建设管理中心委托，与“蔬菜集团”【上海Z公司】下属之“XX公司”（上海XX公司）就上述市政道路搬迁补偿进行谈判。经多次谈判双方确认补偿价为8,300万元，其中2,700万元为租赁户清退费用。“淀粉公司”又提出租赁户清退费用交由长宁区负责租赁户清退工作，长宁区未采纳。2013年9月道路搬迁补偿协议书顺利签订等。经质证，双方当事人对该证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认，其载明内容可资形成本案法律事实。
被上诉人提交2013年4月2日上海市XX事务所有限公司出具的《上海市长宁区XX路XX弄XX号内部分工业厂房的房地产估价报告》，上诉人经质证对其形式真实性无异议。本院确认，本案标的房屋动迁期间，上海市长宁区住宅建设管理中心曾委托进行相关估价。
上诉人另补充提交两案外人调查笔录，被上诉人经质证对其真实性、合法性均不予认可。本院经审查认为，该证据材料形式属证人证言，其未能到庭作证，依法不具有证据形式合法性；加之该证据材料单独不具有证明其待证内容之证明力，本院对该等证据材料不能采信。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人嘉祖公司与被上诉人绿苑公司之房屋租赁合同关系按约至2012年12月31日届满，其后上诉人仍继续使用标的房屋，被上诉人亦未要求上诉人搬离，原判确认双方为不定期租赁合同关系应属合法有据。根据查明事实，双方租金收付至2013年3月，其后出租人绿苑公司不再收取，应视为不定期租赁届满；实际根据双方租赁合同约定涉案房屋因政府征用、动迁，合同亦终止履行，应该认为，交付人与被上诉人本案租赁合同关系至2013年3月31日终止。
被上诉人一审房屋使用费债权主张原判已予驳回，上诉人与被上诉人双方均无异议，应予维持。双方租赁合同关系终止，上诉人作为承租人依照租赁合同取得之租赁物占有应返还（享有出租人权利、义务之）被上诉人，上诉人一、二审坚持主张装潢、设备评估等不能构成占有返还之法定（延迟性）抗辩，该部主张本院难予支持。但应该指出，本案项下租赁合同关系终止，双方或存租赁关系项下（案外）未予清结的权利、义务，被上诉人收回标的房屋后应以诚信、合理、谨慎的方式处分之，避免产生新的纠纷、责任。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海嘉祖投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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