福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0105民初1335号
原告：叶晓鸣，女，汉族，1993年2月4日出生，住福建省寿宁县。
委托诉讼代理人：陈天晶，上海建纬（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗若壮，上海建纬（福州）律师事务所律师。
被告：俞小平，男，汉族，1972年11月23日出生，住福州市晋安区。
被告：游美云，女，汉族，1974年11月17日出生，住福州市晋安区。
两被告共同委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘侹杰，福建融成律师事务所律师。
第三人：福州市马尾区温莎麦田房产中介所，经营场所福州市马尾区江滨东大道68号名城港湾二区88-93号楼连接体1层28店面，统一社会信用代码：92350105MA2XWRC13W。
经营者：张力军。
委托诉讼代理人：徐聪龙，男，公司员工。
第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码：91350100796069117L。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
第三人：福建新大陆地产有限公司，住所地福州市马尾区亭江镇东街村菜园里158号科教中心6层（自贸试验区内），统一社会信用代码：913501057513590499。
法定代表人：赖国宾，总经理。
委托诉讼代理人：陈钦，女，公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，经营场所福州市台江区八一七南路怡丰花园1号楼，统一社会信用代码：913501008544256352。
负责人：陈方兴，行长。
委托诉讼代理人：江丽丹，女，公司员工。
原告叶晓鸣诉被告俞小平、游美云，第三人福州市马尾区温莎麦田房产中介所（以下简称“温莎中介所”）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）、福建新大陆地产有限公司（以下简称“新大陆公司”）、中国建设银行股份有限公司福州市城南支行（以下简称“建行城南支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理，并由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭审理。原告叶晓鸣及委托诉讼代理人陈天晶、罗若壮、被告俞小平及委托诉讼代理人陈大勇、刘侹杰、第三人温莎中介所的委托诉讼代理人徐聪龙、金诚丰公司的委托诉讼代理人蒋洮婷、新大陆公司的委托诉讼代理人陈钦、建行城南支行的委托诉讼代理人江丽丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶晓鸣向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，在判决生效后的3个工作日内办理房屋二被告名下的不动产权证书；2、判令二被告取得《不动产权证书》后的3个工作日内向中国建设银行股份有限公司福州城南支行申请还款并配合办理解除房屋抵押权手续；3、判令二被告在取得无抵押权的《不动产权证书》后的3个工作日内将福州市马尾区的房屋过户至原告名下；4、判令二被告按照房屋总价款2130000元的日万分之五支付自2017年8月7日至实际办理房产过户之日的迟延履行违约金，现暂计至2017年10月20日为78810元；5、判令二被告立即向原告支付因主张违约责任所产生的律师代理费人民币2万元及财产保全费（以实际发生金额为准）；6、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年2月20日，在温莎中介所的居间服务下，原告叶晓鸣与被告俞小平、游美云签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告俞小平、游美云将其所有的位于福州市马尾区的房产，以人民币2130000元的价格出售给原告。第五条第一款约定：甲方应在交易服务方、乙方或该房屋开发商通知可办理产权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下不动产权证书并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务方，办理该证件应缴纳的税费、公共维修基金由甲方承担，面积差异补款（或退款）由甲方承担（或接受）。第十条第一款、第三款约定：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，该违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履行的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币五十万元，本合同另有约定的从其约定******前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。另外，2017年2月20日，原被告双方还与温莎中介所、金诚丰公司分别签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定由福州温莎中介所提供居间服务，由金诚丰公司提供协助办理房屋过户等相关手续。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务，于签约当日即向金诚丰公司转账11万元作为购房保证金。2017年6月30日，金诚丰公司协助二被告办理该房屋开发商新大陆公司办理了房屋的面积差异补款等相关手续，至此该房屋已具备办理不动产权证的各项条件。随后金诚丰公司多次致电二被告，要求其配合办理该房屋产权证，但二被告一直未予办理。金诚丰公司分别于2017年8月2日和8月10日向二被告发出《告知函》和《履约通知函》，要求被告依约办理上述手续，但两被告仍未办理。期间，原告曾与被告沟通，希望其尽快办理相关手续，但被告明确表示不愿再出售该房屋，并且拒绝配合办理任何手续。2017年9月21日，原告委托上海建纬（福州）律师事务所向二被告发出《律师函》，要求其继续履行合同，但二被告仍未继续履行合同义务。鉴于上述事实与理由，二被告的行为已经构成违约，特提起诉讼。
被告俞小平、游美云辩称，一、《房屋买卖合同》（以下称《合同》）缺乏价款的履行期限、方式等合同成立必须的主要条款，而尚未成立。《房屋买卖合同》是由原告和中介方提供的格式文本，被告方签订后即提出异议，要求继续协商合同价格的支付等内容，未获原告和中介方准许，导致《合同》缺乏主要条款而不能成立。二、假设《合同》能够成立，由于《合同》签订后，发生重大情势变更而无法履行，被告无需承担责任。1.2017年3月28日，福州市出台房屋限购限卖的《进一步加强房地产市场调控的通知》，规定非福州户籍人士在福州限购，以及取得产权证满二年后才能卖房的限卖政策。原告系寿宁县户籍，没有证据证明其有购房资格。讼争房产尚未取得产权证书，不能上市交易，即使在《合同》签订后，取得了产权证书，也不能进行买卖，除非两年之后或有新的政策允许买卖除外。原、被告签约后福州出台限购限卖政策导致合同无法履行，因此，原告诉请第三条关于房屋过户的内容应当予以驳回。2.原告诉请的第一、二条是被告与案外人（开发商、货款银行方）之间的事情，与原告无利害关系，不属于本案的受理范围。其次，被告办理第一手产权证书，返还按揭款是原、被告买卖合同能否履行的前提条件，不是双方间的合同权利义务条款，原告无权提出权利要求。3.鉴于《合同》签订后，政府出台政策导致《合同》无法履行，是原、被告双方在签订《合同》时无法预见、无法预知的，因此，双方均不应当承担违约责任。三、假设原告主张被告违约能够成立，原告诉请的违约金过高，应予以降低。《合同》第十条约定的“按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金”明显过高。根据《合同法》第114条之规定，按照原告于2017年2月20日向第三人支付购房保证金11万元的实际情况，宜参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条之规定，以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期利息利率标准计算。
第三人温莎中介所辩称，第三人于2017年2月20日与原、被告双方签订《居间服务合同》，约定由我方提供居间服务，合同第一条约定，我方提供的居间服务至双方《房屋买卖合同》成立之日结束，本案纠纷系原、被告双方在履行房屋买卖过程中引发的，我方已经履行完毕居间服务，所以本案与我方无关。我方认为各方签订的《交易服务合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》均为有效合同，各方应履行合同项下约定的义务。
第三人金诚丰公司辩称，一、本案的《交易服务合同》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》均为有效合同，各方应履行合同。二、由于被告未按照合同约定办理不动产权证，被告违约在先，我方已发函督促，已经履行相应的义务。三、本案系原、被告之间的纠纷，与第三人无关。
第三人新大陆公司辩称，我方已将房屋交付给被告，已经办理好相关手续。我方在买卖合同中的义务已经履行完毕，诉争房屋可以办理产权证，本案系原、被告双方的纠纷，与我方无关。
第三人建行城南支行辩称，本案与我方无关，由法院依法审理，但涉案房屋系我行的抵押物，解除抵押的条件是被告将房款还完。
对原告叶晓鸣提供的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》、《居间服务合同》、收款收据、《商品房买卖合同》、预告登记证及授权确认函，两被告及第三人金诚丰公司、温莎中介所不持异议，第三人新大陆公司、建行城南支行放弃质证，前述证据与本案有关联，本院予以采纳。对原告提供的录音及文字资料，被告对该录音的真实性和合法性均提出异议，该辩解合法合理，本院依法不予采信。对原告提供的履约通知函及快递查询单、律师函及快递单均是原告及第三人按照合同约定发出的函件，且邮寄也是按照双方合同约定的送达地址发出，本院予以采纳。对委托代理合同、收款回单及发票，该证据是原告主张被告违约情况下有关损失的证据，本院予以采纳。对原告补充提交的户口簿，尽管原告是在2017年10月19日完成落户福州，但不影响原告属于福州户籍的事实认定，该证据本院予以采纳。对两被告提供的户口簿，原告及第三人温莎中介所、金诚丰公司对真实性无异议，且第三人新大陆公司、建行城南支行不予质证，该证据符合证据真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。对福州市购房政策，该份材料属于公开的政策规定，本院不认定为证据采纳。前述本院采纳的证据本院予以确认并在卷佐证。
第三人均未提交证据，视为放弃举证权利。
本院经审理确认如下事实：2017年2月20日，俞小平、游美云（甲方）与叶晓鸣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定由叶晓鸣购买俞小平、游美云所有的位于福州市马尾区，房屋成交价213万元。合同第四条第一款约定，办理房屋所有权过户所需的缴纳税费由乙方叶晓鸣全部承担。第五条第一款约定，甲方应在交易服务方、乙方或该房屋开发商通知可办理房屋不动产权证后三个工作日内至房屋登记机关申请办理该房屋甲方名下不动产权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务方，办理该证件应缴纳的税费、公共维修基金由甲方承担，面积差异补款由甲方承担。第七条第一款约定，交易房屋存在抵押，甲方应在向交易服务方提交该房屋其名下不动产权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。第二款约定，若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所用方式为：C项。C、乙方向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保（即赎楼解押）：******在赎楼解押业务获得批准（以银行放贷为准）且该房屋抵押权人告知可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户，该款项抵作部分购房款。甲方应在收到前述款项后当日内向抵押权人还款，不足部分由甲方自行出资。第八条规定了交易流程，包括交易保证、权证办理、申请解押、代送评估、贷款审批、还款解押、资金监管、申请过户、缴税领证、抵押放款、房屋交接、费用结算。其中申请过户：在甲方领取其名下无抵押权的不动产权证且乙方的贷款申请获批后三个工作日内，甲乙双方应申请办理该房屋所有权过户手续。第九条第二款约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币11万元。第十条第一款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定成交价的日万分之五向守约方支付违约金。第三款约定，前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止后继续履行本合同的前提，交易过程中，因违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。第十一条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。补充协议第三条约定，乙方保证在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交其在福州市行政区域内近2年内累计缴纳1年以上的个人所得税或社会保险证明，否则，甲方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求乙方承担相应的违约责任。第五条约定，甲方游美云应于本合同签订后三日内向交易服务方提供委托俞小平签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托俞小平出售该房屋的公证委托书，否则视为甲方违约，乙方有权解除合同并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。俞小平（同时代表游美云）与叶晓鸣在合同上签字捺印并预留送达地址。合同签订当天，叶晓鸣支付11万元购房保证金由第三人金诚丰公司监管。2017年2月22日，游美云出具《授权确认函》，确认对俞小平所签订合同行为的追认。2017年10月19日，原告叶晓鸣落户福州。
2014年10月10日，俞小平、游美云与第三人新大陆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FZ1410XJ018144），由俞小平、游美云向新大陆公司购买位于马尾区，并在2014年10月27日办理了预告登记。2017年6月30日，第三人金诚丰公司协助两被告办理了房屋面积补差手续，现在该房屋已经具备办理产权证条件。2017年8月2日，第三人金诚丰公司发函要求两被告协助办理产权证，但两被告未办理。8月10日，金诚丰公司再次发函催促，两被告仍未办理。9月21日，叶晓鸣委托律师再次向两被告发出《律师函》，要求两被告协助办理产权证，但该房屋至今尚未办理产权证。原告诉至本院，并支付律师费20000元。
本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。尽管签订合同时被告游美云未到场签字捺印，但其事后已经对俞小平代理签订合同的行为进行追认，该合同在双方当事人之间依法发生法律效力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。按照合同约定，叶晓鸣已经支付了11万元的购房保证金，由于交易房屋尚未办理产权证，经交易服务方协助于2017年6月30日完成讼争房屋的面积补差手续，讼争房屋已经具备办理产权证的条件，而办理产权证是合同双方继续履行的基本条件。但两被告在交易服务方及原告数次催促后仍然未办理产权证，导致合同后续履行出现障碍，两被告的行为已经构成违约。依据《房屋买卖合同》第五条第一款、第七条第一款第二项的约定，原告要求两被告办理讼争房屋产权证和申请按揭还款符合合同约定，两被告应在交易服务方或原告通知后三日内办理产权证，并在领取了产权证后三日内向第三人建行城南支行申请按揭还款，但原告同时应当按照合同约定履行对应的合同义务。对原告主张的要求被告办理过户登记手续，按照《房屋买卖合同》第八条“申请过户”的约定，应当是在两被告领取无抵押产权证且原告贷款获批后三个工作日内双方共同申请过户，现原告仅要求两被告在领取无抵押产权后三个工作日内就将房屋过户至其名下缺乏合同依据，本院不予支持，该问题双方可在交易服务方提供服务下按照合同约定处理。
讼争房屋在2017年6月30日办理完毕面积补差等手续后已经具备办理产权条件，按照《房屋买卖合同》第五条第一款约定，两被告应在交易服务方或原告通知后三个工作日内申请办理产权证，但第三人金诚丰公司在2017年8月2日第一次通知后两被告未办理产权证，之后多次催促仍未办理，违约事实清楚。因此，原告主张从2017年8月7日开始计算迟延履行违约金符合合同约定。按照合同第十条第一款和第三款的约定，两被告应按照讼争房屋成交价213万元并以日万分之五计算迟延履行违约金至实际按照合同约定申请办理产权证之日止，原告要求计算至过户之日止缺乏事实和合同依据。同时，由于被告的违约行为，原告为此花费律师费20000元，原告主张该项律师费损失20000元符合合同约定，本院予以支持。
对俞小平、游美云提出原告不具备购房资格及两被告讼争房屋不具备出售条件的意见，本院认为，原告在与两被告签订《房屋买卖合同》时是否具备购房资格，两被告负有审查核实的义务，而事实上原告也提交了其具有福州市户籍的证明，现有证据不足以证明原告不具备购房资格。尽管原告取得福州户籍是在2017年10月19日，但签订合同时是否具有购房资格仅涉及合同履行问题，与合同效力无关。按照补充协议第三条的约定，原告应当在申请办理按揭贷款手续前提交个税或社保等证明其具备购房资格的材料，说明合同对原告提交其具有购房资格的时间已经做出约定，但本案发生合同履行争议主要在于两被告拒绝办理产权证导致后续合同履行出现障碍所致，按照《房屋买卖合同》第八条的约定，尚未进行到原告申请按揭贷款的阶段。若原告切实存在不具备购房资格无法履行合同，则两被告可另行主张解除合同并要求原告承担违约责任，但两被告无证据证明其有提出解除合同，在本案中亦未提出反诉，其辩解本院不予支持。而对于讼争房屋是否具备出售条件，按照福州市政府2016年10月和2017年3月的房产政策，两被告的房屋是在2014年购买并进行预告登记，不属于在房产新政后购买并在办理产权证两年后才可销售的情形，两被告关于讼争房屋不能销售的辩解缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告俞小平、游美云应在本判决生效之日起继续履行其与原告叶晓鸣在2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》及相关协议，并在原告叶晓鸣或第三人福建金诚丰担保有限公司通知后三个工作日内办理两被告名下福州市马尾区产权证；
二、被告俞小平、游美云应在取得其名下福州市马尾区产权证后三个工作日内向第三人中国建设银行股份有限公司福州城南支行申请按揭贷款还款（但原告叶晓鸣应当按照合同约定履行相关合同义务）；
三、被告俞小平、游美云应在本判决生效之日起五日内赔偿原告叶晓鸣迟延履行违约金（违约金应以2130000元为基数，按照日万分之五计算自2017年8月7日至两被告实际按照合同约定履行申请办理产权证之日止）；
三、被告俞小平、游美云应在本判决生效之日起五日内赔偿原告叶晓鸣律师费损失20000元。
四、驳回原告叶晓鸣的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23840元，减半收取11920元，由被告俞小平、游美云负担。两被告应于判决生效后七日内向本院缴清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 沈镇友
二〇一七年十二月十四日
法官助理 王晓蓉
书 记 员 林剑英
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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