浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终3340号
上诉人（原审被告）：黄忠强，男，1972年8月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审原告）：浙江省有色金属地质勘查局，住所地：绍兴市越城区人民中路160号。统一社会信用代码：123300004700853283。
法定代表人：张根红，局长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王伟刚，浙江民伸律师事务所律师。
上诉人黄忠强为与被上诉人浙江省有色金属地质勘查局房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院(2016)浙0602民初5263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄忠强上诉请求：一、判定上诉人与被上诉人之间的租房合同无效；二、判定2015年1月-9月房租按56310元支付，水电费14247元，共计70557元；三、判定不支持被上诉人违约金12513元；四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人自1994年起租用被上诉人房产至2015年9月29日止，共计22年。因涉案房产被公交站牌遮挡，上诉人于2014年起多次要求被上诉人合理降租，但被上诉人都未同意。被上诉人在明知上诉人2014年付租金已经不及时的情况下，也未在2015年初中断租赁合同。后在被上诉人工作人员的游说下，上诉人在违背个人意愿的情况下在2015年6、7月份与被上诉人续签了租房合同，上诉人认为该合同为无效合同。同时，被上诉人违背了自己订立的欠租金超过30天和超过2000元有权解除合同的约定，上诉人不应该支付12513元违约金。
被上诉人浙江省有色金属地质勘查局辩称，双方当事人是在自愿平等的基础上签订的合同，上诉人认为签订合同违背了其意愿，但没有提供相应的证据。且2015年房租相比2014年已经下降13%，房租金额系双方协商一致的结果，并非如上诉人所称的是被上诉人一方定价。关于上诉人强调的解除合同的问题，这是双方当事人在合同中设定的被上诉人一方的权利，我方可以行使也可以放弃行使。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审原告浙江省有色金属地质勘查局向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2014年12月前房租费欠款10500元，2014年8月-12月的水电费8070元（其中电费6350元、水费1720元）；二、判令被告支付2015年1月-9月的房租费112620元，提前退租补偿金12513元；2015年1月-5月的水电费14247元（其中电费12170元，水电费2077元）。以上一、二项总计157950元；三、本案的诉讼费由被告承担。后原告撤回要求被告支付2014年8-12月水电费8070元的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年12月31日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市区人民中路166号、面积116平方米的房屋出租给被告从事美容院业务，租期一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为212840元。支付时间为每季度支付一次，物业费为500元一年。租期届满后，被告支付了202340元房租、2014年1月-7月代缴水电费17446元、物业费500元，尚欠房租10500元及2014年8-12月的水电费8070元未付。2015年1月1日，原、被告又签订租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市区人民中路166号、面积86平方米加库房8平方米的房屋出租给被告从事美容院业务，租期一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为150160元，支付时间为合同生效后支付1-6月租金，9月份付清7-12月租金。双方还对合同解除及提前终止进行了约定。另查明，在签订租赁合同时，被告向原告支付了1万元押金。2015年1月4日、1月5日，被告分别向原告支付租金6070元及20000元。此后被告未再向原告支付款项。至2015年9月底，被告共欠原告2014年度租金10500元、水电费8070元，2015年1-9月份租金112620元、水电费14247元。原、被告2015年签订的租赁合同第八条第（二）款规定，被告在合同期内需退租的可提前三个月书面通知原告，并多支付一个月租金以补偿原告的损失。
原审法院审理认为，原告与被告黄忠强签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，被告黄忠强本应在2014年10月1日前付清2014年度的租金，并分别在2015年1月及7月分别付清2015年上下半年的租金。但被告黄忠强在2015年1月5日之后再未支付过租金及水电费，此后经原告催讨仍未支付其余租金，至今连2014年度的租金及水电费也未付清，其行为已构成严重违约，理应向原告付清拖欠租金、水电费及合同约定的违约金。因被告已于2015年9月底单方面腾退房屋，现原告认可双方合同解除并要求租金计算至2015年9月底，且主动放弃2014年8-12月份的水电费，该意思表示系当事人对自己权利的处分，该院予以准许。故原告要求被告黄忠强支付所欠房屋租金、水电费及违约金的请求理由成立，该院予以支持。在合同解除且原告主张违约金的情况下，被告要求将押金抵扣租金的意见合理合法，该院予以采纳。故被告实际尚应支付原告拖欠的租金、水电费及违约金合计139880元。被告作为一个长期从事经营的成年人，在签订合同前理应充分考量。现被告提出2015年度租赁合同是在其不愿意的情况下签订的，合同约定的租金过高并要求调整租金，该意见没有相应的法律和事实依据，该院对其抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黄忠强应支付给原告浙江省有色金属地质勘查局至2015年9月30日止的拖欠租金123120元、水电费14247元，同时支付违约金12513元，合计149880元，扣除被告已支付的10000元，实际尚应支付139880元，该款在判决生效后三十日内付清；二、驳回原告浙江省有色金属地质勘查局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1730元，由原告浙江省有色金属地质勘查局负担181元，被告黄忠强负担1549元，被告负担部分在判决生效后七日内向该院交纳。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，关于上诉人提出的涉案租房合同系被上诉人乘人之危在违背上诉人真实意愿的情况下签订的问题，上诉人未提交任何证据予以证明，故对其提出的涉案租房合同无效的主张不予采信。关于上诉人提出的2015年1-9月房租按56310元支付的问题，本院认为，双方于2015年1月1日签订的租房合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，该合同明确约定年租金为150160元，上诉人提出2015年1-9月房租按56310元支付没有事实与法律依据。关于上诉人提出的被上诉人应解除合同，上诉人不应支付12513元违约金的问题，涉案租房合同第八条约定，未按合同约定支付租金，欠费超过30天或欠缴费用达2000元时被上诉人有权解除合同，但是否行使合同解除权是守约方即被上诉人的权利，故上诉人违约仍应按合同约定承担违约责任，原审判决上诉人支付被上诉人违约金12513元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1783元，由上诉人黄忠强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 韦 玮
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王婷婷