金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第3593号
原告：赵崇武。
委托代理人（特别授权）：徐旻。
被告：应祺杨。
委托代理人（一般授权）：周晓健。
原告赵崇武为与被告应祺杨房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月5日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于2014年12月31日、2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告赵崇武及其委托代理人徐旻，被告应祺杨及其委托代理人周晓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵崇武诉称：2014年10月底，被告经人介绍找到原告，表示希望承租原告所有的位于金华市婺城区宾虹路700号2楼的网点房用于开办牛排馆。原告告知被告该房屋现已租给何兰贞开办牛排馆，且租期至2018年8月份止。被告表示其愿意提高租金，并希望原告解除其与何兰贞之间的租赁合同。何兰贞表示如原告愿意支付其装修款、家具家电款等共计260000元，则其愿意解除合同。原告随即将该情况转告被告，后原、被告双方就租赁事项进行了商谈，并于2014年11月3日签署书面租赁合同。为确保该合同能顺利履行，原告于当日又与何兰贞签署了解除合同协议书，并于次日向何兰贞支付了转让款260000元，收回了涉案房屋。2014年11月5日，原告催促被告接收房屋并交纳第一年租金，而被告以其在外地为由推脱。2014年11月11日、12日，被告以涉案房屋存在消防安全隐患等为由书面通知原告解除租赁合同，原告不同意解除并要求被告尽快接收房屋并交纳租金，但被告不再回复。原告为维护自身权益，诉诸法院，请求判令被告依约支付违约金432264元。
被告应祺杨辩称：根据原告事后提供给被告的建筑工程消防验收意见书上明确载明，工程如有内部装修、改建等需报消防部门重新审核。由于被告待租用的2楼场地，此前原告已租给何兰贞开牛排馆，且对该场地进行了内部装修、改建，但原告却未能提供已办理消防重新报验的手续，被告有理由确认原告提供的租赁房屋不具备经营餐饮条件，故被告有权解除合同。同时，被告对原告与何兰贞解除原租赁合同之事并不知情，原告也无充分证据证实其已向何兰贞支付了260000元转让款。因原告违约在先，被告在合同签订后次日即向原告口头提出解除租赁合同，事后，也通过挂号信的方式书面告知原告要求解除租赁合同，被告已履行告知义务，故原告的损失应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明相关主张，原、被告均向本院提供了证据。在庭审中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下：
1、原告提交《租赁合同》、房产权证和土地使用证复印件各1份，证明2012年9月15日原告从何群华处租得位于金华市婺城区宾虹路700号百盛大厦b座一至三层房屋，并有权按经营项目转租的事实；提交《房屋租赁合同》2份，证明原告与何兰贞于2013年7月5日就涉案房屋达成租赁合同，原告与被告于2014年11月3日就涉案房屋达成的租赁合意，并约定双方具体权利义务内容的事实。被告提交委托书复印件1份，证明何兰贞于2014年8月25日委托原告处理贵族皇仕牛排餐厅转让事宜；提交2014年10月28日《金华晚报》1份，证明被告是通过原告刊登的广告才找到原告商谈承租涉案房屋的事实。双方当事人对上述证据均无异议，经本院审核，相关证据具有客观真实性、合法性、关联性，足以证明其待证事实，本院对上述证据的证明力予以确认。
2、原告提交《解除合同协议书》1份，证明原告与何兰贞于2014年11月3日解除原租赁合同的事实。被告对该证据真实性及证明目的均有异议，认为其对该事项不知情，原告仅凭该份证据无法证明其与何兰贞已解除合同的事实。本院认为，原告与何兰贞系相关房屋租赁合同的当事人，双方自愿解除该合同并不需要第三人知情或许可为条件，故被告以其不知情为由，否认该解除协议真实性依据不足。本院确认该协议书对其待证事实具有证明力。
3、原告提交《关于贵族皇仕牛排餐厅转让事宜》1份，证明被告就原告解除其与何兰贞租赁合同是全程参与并已签字确认的事实。被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为其未曾见过何兰贞，也未曾参与原告与何兰贞解除租赁合同的过程。本院认为，该转让事宜仅能证实原告受何兰贞委托将原贵族皇仕牛排餐厅财产以260000元价款转让被告的事实，不足以证实被告曾全程参与原告与何兰贞解除合同过程的事实。故本院确认该证据只对部分待证事实具有证明力。
4、原告提交银行付款回单2份、收条和结婚证各1份，证明原告已将原贵族皇仕牛排餐厅转让款260000元支付何兰贞的事实。被告对收条真实性有异议，对银行回单、结婚证的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，上述证据系证据原件或原件核对无异的复印件，具有客观真实性，同时上述证据也能相互映证，结合原告本人在庭审中陈述，其通过现金和汇款方式已向何兰贞支付转让款260000元的事实足以认定，故本院对该组证据的证明力予以确认。
5、原告提交被告寄发的告知函、挂号信封各2份，证明被告违约解除与原告租赁合同的事实。被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为被告要求解除房屋租赁合同是有合理依据的。本院认为，该组证据只能证实被告曾于2014年11月11日、12日向原告发出解除租赁合同和不接受财产转让的通知，至于其是否属正当解除合同，本院将在说理中表述。故本院确认该组证据只对部分事实具有证明力。
6、被告提交金公消验（2002）63号建筑工程消防验收意见书复印件1份，证明被告所承租的位于金华市婺城区宾虹路700号百盛大厦b座二层房屋原先用途为商场，现变更为餐饮业后原告未能提供消防二次验收审核的事实。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。原告认为，根据租赁合同要求，原告只需要提供整栋楼房的消防验收证明，对于被告租用房屋后因经营餐饮业需要进行装修、改建后的行政审批、二次消防审批须由被告自行办理。本院认为，商场是一个大概念，泛指商业场地，而餐饮业属于这一范围，故原告将规划为商场的房屋出租给被告经营餐饮业并不违法，同时根据原、被告签订的合同，被告从事餐饮业进行二次消防审批义务主体为被告自身，同时被告也无证据证实政府审批该租用房屋不可经营餐饮，故本院确认该证据对被告所主张的待证事实不具有证明力。
7、被告提交照片和照片取件单各1份，证明原告在收到被告终止租赁说明之后已就涉诉房屋重新发布租赁信息的事实。原告对照片形成时间有异议，同时表示即使属实也是原告为减少损失的正当做法。本院认为，虽然照片上无法显示拍摄时间，但结合取件单记载的时间和本院具体审核，本院确认该组证据对其待证事实具有证明力。
根据上述确认证明力的证据和当事人在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：
2012年7月19日，原告赵崇武与何群华签订《租赁合同》，双方约定：赵崇武承租何群华所有的位于金华市婺城区宾虹路700号百盛大厦b座一至三楼商铺；租赁商铺用途为：一楼经营电子产品，二、三楼经营餐饮、服装（赵崇武按经营项目可以进行转租）；租赁期限自2012年9月15日至2018年9月14日止等内容。2013年7月5日，原告赵崇武与何兰贞签订《房屋租赁合同》，双方约定：何兰贞承租赵崇武拥有转租权的位于金华市婺城区宾虹路700号百盛大厦b座二楼商铺用于餐饮经营，租赁期限5年，自2013年8月15日起至2018年8月14日止，其中第一年租金为350000元，第二年租金为367500元，第一年租金双方签订本合同当日内支付，从第二个租赁年开始，承租人每年提前二个月支付下一个租赁年的全年租金，房屋租金一年一付，先付后用等内容。合同签订后，双方依约履行合同，何兰贞在上述场地开办了贵族皇仕牛排餐厅。后因生意不佳，何兰贞一直未预交第二年租金367500元。2014年8月25日，何兰贞书面委托原告赵崇斌转让其开办的贵族皇仕牛排餐厅。同年10月28日，原告在《金华晚报》上发布了招租广告。被告应祺杨获悉后上门与原告赵崇武洽谈。2014年11月3日，原告赵崇武与被告应祺杨签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其拥有转租权的位于金华市婺城区宾虹路700号百盛大厦b座二楼，建筑面积350平方米，房屋产权证号为：00××96，出租给被告用于经营餐饮行业（牛排，面条，牛排饭，排骨饭），租赁期限3年10个月，自2014年11月20日至2018年9月14日止，原告应于2014年11月5日前将房屋交付被告，如延迟交付，应征得承租方书面同意，同时租赁期限相应延顺，第一年租金350000元，第二年租金367500元，第三年租金385800元，第四年租金为337580元，第一年租金双方签订合同当日内支付，同时承租人在交付第一年租金时交付合同押金20000元。在合同的第九条中约定，被告装修需将具体方案报原告书面同意后方可实施。行政审批、二次消防审批，由被告自行办理，原告予以协助。整幢房屋的消防审批手续由原告办理。在合同第十条中约定，出租人有下列情形之一的，承租人有权解除合同：出租方延迟交付房屋达15天的；出租方未按约定维护好水、电、电梯等的配套设施的完整，确保能正常使用；本合同房屋政府审批不可经营餐饮。在合同的第十二条也约定了违约责任：出租方未能按期向承租人交付房屋的，每逾期一天，应每天向承租方支付房屋租金百分之一的违约金，逾期满15天的，合同解除，退回全部租押金；承租方未按时向出租方支付租金的，每天应向出租方支付所欠款项百分之一的违约金，逾期15天的，出租方有权解除合同，承租方应偿付出租方本合同租金总和30%的违约金。同日，原告又代表何兰贞与被告签订《关于贵族皇仕牛排餐厅转让事宜》，约定原贵族皇仕牛排餐厅（含350平方的装修、餐具、餐桌、冰柜、冻箱、空调等全部用具）以260000元价款转让给被告，转让时间和付款时间均为2014年11月4日。但合同签订后，被告一直未按约向原告支付租金和合同押金，也未向何兰贞支付餐厅转让款。不久，被告以房屋存在消防安全问题为由口头告知原告不再租用房屋，后又于2014年11月11日、12日以发信函方式明确告知原告不租用房屋，也不接受贵族皇仕牛排餐厅转让。因被告一直未支付租金，原告后也以被告未按约支付租金为由向被告提出解除合同，并要求被告赔偿其损失。因双方事后对赔偿事宜协商未成，原告于2014年12月5日诉至本院，请求判令被告支付违约金432264元。
另查明，2002年6月7日，金华市公安局消防支队验收小组会同江南大队对百盛大厦b座建筑工程进行消防复验，并于同年7月17日出具《关于百盛大厦b座建筑工程消防验收合格的意见》，意见载明该工程地下1层、地上9层，其中地下一层为设备用房及汽车房，1-3层为商场，4层为餐厅，5-9层为客房，属一类高层民用建筑，该工程消防复验合格。在该意见中也明确工程如有内部装修、扩建、改建、用途变更的应重新向消防部门申报审核等内容。2014年11月3日，原告与何兰贞签订《解除合同协议书》，约定由原告支付何兰贞餐厅转让费260000元，双方于2013年7月5日签订的租赁合同于2014年11月3日终止履行，因合同产生的一切责任后果互不追究等内容。当日，原告支付何兰贞现金180000元，后又于2014年11月10日、11月20日向何兰贞丈夫张学江银行账户汇款50000元、30000元。
本院认为，原告赵崇武与被告应祺杨签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，原告虽非房屋产权人，但依据其与房屋产权人租赁协议，其有权对外转租，故原、被告签订的合同是合法有效的。在诉讼中，双方当事人对该合同已终止履行的事实均无异议，本院予以确认。现当事人争议的主要焦点是，被告以原告出租房屋存在消防安全为由要求单方解除租赁合同是否正当有效，以及被告应否向原告偿付违约金432264元的问题。
原告认为，其已按合同约定向被告提供了经公安消防部门验收合格的房屋，至于被告承租后因经营餐饮业需要报行政审批、二次消防审批等手续，按合同要求均应由被告自行办理，原告只负有协助义务。故被告以房屋存在消防安全为由解除合同并不符合合同要求，由此造成后果应由其承担。相反，原告在被告逾期支付租金超过15日后，有权依约提出解除合同，并要求被告按约承担违约责任。现原告已在诉讼前向被告提出解除合同，并由被告承担违约责任，因双方对违约赔偿事宜商谈未果，故原告起诉要求被告按约偿付违约金432264元，原告这一诉讼请求是正当的，应得到法院支持。被告则认为，原告在将房屋租赁给被告之前，已租给何兰贞从事餐饮业，且何兰贞在经营中进行过装修和改建，但原告却未能向被告提供何兰贞实施装修、改建后的重新报验消防合格手续。故原告提供的出租房屋存在安全隐患，不适合作餐饮业，被告有权解除合同，不存在违约，也不需要承担任何违约责任。
本院认为，原、被告双方所争议的租赁房屋，其整体结构经公安消防部门验收已合格，验收意见中也载明本案争议租赁房屋一至三层用途为商场，在商场内从事餐饮业也是现代商业的一大特色，现原告将该房屋中的第二层出租给被告用于经营餐饮业，并未改变房屋的商业性用途，故原告作为出租方已按约履行了合同义务，至于前一租户在装修后有无报消防审批并不是本案原告的合同义务，被告完全可以在其承租房屋后，根据其经营的需要就现装修或部分改装改建后报消防部门重新审核，这也是被告自身应承担的合同义务，原告只负有协助义务。而且按合同约定，如政府审批该房屋不可经营餐饮，被告是有权单方解除合同的，但被告现未能举证证实其所租用房屋经政府审批不可经营餐饮，故被告以原告未提供经何兰贞装修后餐厅已报经消防审核为由提出解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而本案原告在诉讼前以被告逾期支付租金超过十五日为由向被告曾提出了解除合同，依据双方合同约定，在此情形下，原告享有单方解除合同的权利，并有权要求被告承担相应违约责任。故本院确认原、被告签订的租赁合同业已解除，被告因逾期支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，本院也注意到，原告从房屋所有权人处承租房屋是以转租营利为目的，本案租房合同的主要权利义务内容也是由原告方事先拟制并提供的，属格式合同范畴，原告作为格式合同的提供人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，而本案原告主张违约金432264元所依据的违约条款是“承租方应偿付出租方本合同租金总和30%的违约金”，其违约金的计算基数是按三年十个月租金的总和1440880元，从中不难看出该条款存在加重对方责任的情形，应属无效。另原告主张其支付何兰贞的转让款260000元属其经济损失范围，由于原告是受何兰贞委托与被告签订财产转让协议，该协议的权利义务应由委托人何兰贞和对方当事人即被告承受，被告并未委托原告为其代付转让款，也未曾接收过餐厅的相关财产，相反，现餐厅的相关财产均在原告掌控之中，故原告无权就餐厅财产转让款向被告主张权利，故转让款260000元不应列入原告向被告主张合同解除赔偿的经济损失范围。同时，本院考虑因被告对签订租房合同考虑的不慎重，导致轻易签订合同和随意解除合同，确实有违合同诚信原则，其行为也已造成原告一定的经济损失及部分订约机会的丧失，被告应当承担相应违约责任，本院酌情考虑由被告赔偿原告四个月租金为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告应祺杨应于本判决生效之日起三日内一次性赔偿原告赵崇武经济损失116667元；
二、驳回原告赵崇武的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3892元（已减半收取，原告已预交），由原告赵崇武负担2842元，被告应祺杨负担1050元，被告应于本判决生效后立即向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费7784元应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李良军
二〇一五年二月二日
书记员 庾寒蕊