安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0207民初471号
原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市鸠江区。
法定代表人：查秉忠，总经理。
委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所实习律师。
被告：张华，女，1972年7月11日出生，汉族，户籍地山东省济南市天桥区，现住芜湖市鸠江区。
原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人刘腾腾、孙润尧，被告张华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已经解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于鸠兹家苑广场东商店3号、建筑面积为379.56平方米的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2013年3月1日起至2015年6月15日止的房屋租赁费152591.78元；4、判令被告按照118000元/年标准向原告双倍支付自2015年6月16日起至其实际腾让房屋之日止的违约赔偿金581271.23元（暂计算至2017年11月30日）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2011年1月28日，被告张华与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称“鸠江建投”）签订房屋租赁合同，承租坐落于鸠兹家苑广场东商店3号、建筑面积为379.56平方米的门面房房屋。租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日，年租金为118000元。同时合同约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方承担违约责任。2014年2月28日租赁合同到期后，鸠江建投公司未再与被告续签租赁合同，被告也未再支付租金，但一直占用上述房屋，拒不返还。2015年6月4日，鸠江建投公司函告被告要求其于2015年6月15日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。但之后被告仍未能搬出。另外，鸠江建投公司已将涉案房屋移交原告管理，因被告的行为构成违约，为维护国有资产不受损害，故依法诉至法院。
被告张华辩称：1、租赁合同虽然于2014年2月28日到期，但原告因被告无法提供保证金收据原件为由拒不退还被告租房保证金5万元，且2014年12月初原告方工作人员向被告方提供其账户，要求被告方缴纳2014年房屋租金。被告于当月13日缴纳了房租98000元，故原被告之间的租赁关系尚未解除。2、由于该房屋目前用于办学，被告需要时间选定新的办学场所并进行适当装修才能实施搬迁。另，原告方有意出售该房屋，被告愿意就购买事宜与原告协商，尽快进入买卖程序。故被告方请求暂不腾让，若被告最终未能购得该处房屋，被告愿意在三个月内尽快搬出该房屋。3、2014年3月1日至2014年12月31日期间的房屋租金98000元已于2014年12月31日缴纳给原告。2014年3月1日至2015年6月15日期间的租金应为54083元。3、原告要求被告按照1180000元/年标准向其双倍支付房屋租金属于原告单方面的霸王条款，数额过高，违背了我国合同法规定，被告要求仍按原标准支付租金290635.62元。5、要求原告退还被告房屋租赁保证金5万元。
本院经审理查明：2011年1月28日，被告张华与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，约定被告承租坐落于鸠兹家苑广场东商店3号、建筑面积为379.56平方米的门面房。租赁期限为2011年3月1日至2014年2月28日，年租金为118000元,履约保证金为5万元。租赁期满即合同终止，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第十五条约定“在本合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方（甲方）承担违约赔偿金。”合同租赁期内被告按照合同约定的标准交纳了房屋租金。租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，被告亦未交还房屋。2015年6月4日，鸠江建投公司将“尽快腾空合同已到期房屋的通知书”张贴于张华承租的门面房，要求张华于2015年6月15日前腾空房屋并办理相关交房手续，此后双方仍未办理交房手续。现双方就房屋租赁事宜未能协商一致，遂成讼。
另查明：1、涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，该房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司委托原告管理。涉案房屋目前正用于向日葵文化培训中心办学。2、2014年12月13日，被告向原告账户缴纳了98000元用于支付2014年3月1日至2014年12月31日期间的租金。
上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、尽快腾空合同已到期房屋通知书、照片；被告提交的银行转帐凭证及原、被告双方的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、被告张华与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的鸠兹家苑小区门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。
二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但张华仍继续使用该房屋，鸠江建投公司也未提出异议，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鸠江建投公司向被告发送腾房通知书告知其于2015年6月15日前搬出房屋，应视为鸠江建投公司要求解除租赁合同的行为。因此，可以认定双方的租赁关系已于腾房期限届满次日即2015年6月16日解除。故本院依法支持确认被告与鸠江建投公司的房屋租赁关系于2015年6月16日解除。
三、租赁合同解除后，被告无权继续占有和使用租赁房屋，故本院对于原告要求被告张华腾退房屋、恢复原状并交付给原告的诉请依法予以支持。关于具体的腾退期限应结合目前房屋的实际经营状况在合理期限内确定，由于涉案房屋目前正用于办学，结合该情况对此本院酌情确定为判决生效之日起90日内。
四、对于原告主张的2014年3月1日至2015年6月15日期间的租金，根据原被告约定的年租金标准118000元/年，故日租金标准应为118000元/365天=323元/天，2014年3月1日至2015年6月15日，共计472日，故被告此期间应支付的房屋租金为472日*323元/天=152456元。扣除被告已支付的98000元，被告自2014年3月1日至2015年6月15日期间应支付的房屋租赁费为54456元
五、2015年6月16日起双方的租赁关系已经解除，但被告仍继续占用和使用租赁房屋，依照合同约定应向原告支付无权占用期间的占房使用费。关于占房使用费的标准，虽然合同约定以租金两倍计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而被告则认为该标准过高，要求减少。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定自2015年1月1日起（注：2014年3月1日－2014年12月31日期间的占房使用费被告已于2014年12月13日支付，不再重复计算）至判决确定的腾退房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即118000元/年计算占房使用费。如被告超过判决确定的期限腾退房屋，自逾期之日起还应按照租赁期限内租金1.3倍即153400元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
六、对被告张华提出的返还履约保证金的请求，不包括在原告的诉请范围内，在本案中一并处理缺乏法律依据，但双方在办理腾退房屋手续时，可本着诚实信用的原则将保证金纳入一并予以结算，如协商不成，被告可就保证金返还事宜另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张华与原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2015年6月16日解除；
一、被告张华于本判决生效之日起90日内将芜湖市鸠江区鸠兹家苑广场东商店3号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；
二、被告张华于本判决生效后十日内向原告支付自2014年3月1日至2015年6月15日至的房屋租赁费54456元。
三、被告张华在本判决生效后90日内腾退房屋时，应按照118000元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2015年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占房使用费；
四、如被告张华超过本判决生效后90日腾退房屋，除按照本判决第二项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占房使用费至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照153400元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
四、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5469元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司
负担3517元，被告张华负担1952元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 范云茂
二〇一八年四月十二日
法官助理 焦 颖
书 记 员 叶 青
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。