杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭萧瓜民初字第223号
原告陈某某。
委托代理人斯某某。
被告傅某某。
被告高某某。
原告陈某某与被告傅某某、高某某房屋买卖合同纠纷一
案，本院于2010年7月15日立案受理后，依法由代理审判员郑
卜训适用简易程序分别于同年8月17日、8月27日两次公开开庭
进行了审理。本案双方当事人及其诉讼代理人均到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
原告陈某某起诉称：2010年2月23日，原告为解决儿子入
户就学问题与两被告签订了《房地产买卖合同》，由原告购买
两被告所有的坐落于杭州市××区××小区××单××室的房
产，转让价格为160000元。双方约定原告在合同生效之后分二
次付款，两被告应在2010年3月10日前将该房屋内原有户口全
部迁出。合同生效后原告先后于2010年2月23日、同年3月3日
分两次向两被告支付了购房款160000元，两被告也协助办理了
房产过户手续。但之后两被告迟迟不肯交付房屋钥匙，同时未
将房屋内户口迁出，致使原告没法将自己及儿子的户口迁入，
原告儿子的就学问题无法解决。双方签订合同时两被告称自己
有多处房产，并承诺将户口迁出，但原告履行合同义务后，两被告拒绝继续履行合同义务，其行为有违诚信，并严重影响原
告实现合同的目的。为保护公民的合法权益，故起诉请求判令
：一、解除双方合同关系，双方返还原物；二、两被告向某告
支付赔偿金30000元；三、由被告承担过户费6107.15元、中介
费1600元、车费300元（办证签约发生的）、房屋租金1200元
（时间4个月，每月300元）、误工费750元（时间10天，每天7
5元）以及房款利息暂计为18936.98元（时间120天，每天按0.
36÷365×160000计算），合计28894.13元；四、由两被告承
担本案受理费。同年8月2日，原告变更其诉讼请求为：一、由
两被告支某某告违约金30000元；二、两被告支某某告赔偿金2
2080元（按照合同违约金条款计算，从2010年3月11日至同年7
月26日共138天，每天按照房屋总价款的千分之一计算）、误
工费750元（时间10天，每天75元）、车费2100元（去福建办
理户口迁移手续花费1800元，去房产中介处调解花费300元）
、律师代理及其他费用5000元以及房屋租金损失暂计1500元（
自2010年3月5日到同年8月5日，房子过户后原告应该收到的租
金），以上合计31430元；三、由两被告承担本案受理费。
被告傅某某、高某某答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠
纷，两被告作为出卖方的主要义务是向某告交付房屋。两被告
于2010年3月8日协助原告办理了房产过户手续并在同年3月10
日前已向某告交付了房屋，两被告已按约履行了合同主要义务
；2、关于被告应某某的迁户口的合同义务。合同签订后，被
告于同年2月25日即到杭某市公安局萧某区分局坎山派出所（
以下简称坎山派出所）办理户口迁出手续，但由于公安机关办理户口迁移手续的程序和实体需要，直到同年7月才办理完毕
，在此过程中，两被告已竭尽全力，但由于公安机关的办理程
序和效果不是被告能控制的，故户口迁出迟延，并非被告之责
，被告不应对此承担违约责任；3、假如法院认为被告户口迁
出迟延构成违约，被告认为因户口迁移非合同之主要义务，且
户口迁出迟延对原告来说基本没有什么损失，原告主张违约金
显属过高，故根据合同法的有关规定请求法院予以调整。综上
，被告认为，两被告已按合同履行了自身义务，户口迁出迟延
也并非被告主观原因造成，故请求法院依法驳回原告的诉讼请
求。
依据原、被告的诉辩陈述并结合被告对原告提供的无异
议的部分证据（具体为结婚申请书1份、房地产买卖合同1份、
杭某市房产管理局登记的房屋产权证明1份、杭某市萧某区人
民政府颁发的契证1份、财产转让所得完税证及浙江省契税专
用缴款书各1份、杭某市萧某区房地产交易产权登记管某某心
出具的卖方交易费发票1份及土地收益金统一票据1份），双方
当事人确认无争议的事实如下：两被告系夫妻关系。2010年2
月23日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，双方约定由
原告购买两被告所有的位于杭州市××区××小区××单××
室房屋一套，转让价格为160000元；原告在合同生效日起15天
内分二次付款，两被告应在2010年3月10日前将该房屋及其他
附属设施交付给原告使用且将房屋内原有户口全部迁出；如被
告未按期交付房屋，每逾期一天按照房价总额的千分之一支付
违约金，同时一方若有过失、过错影响合同履行的，违约方应支付对方30000元作为违约赔偿金。两被告于2010年3月8日协
助原告办理房产过户手续，原告于同年3月11日拿到房产证。
两被告于同年7月25日通知原告已迁出房屋内原有的户口，同
年7月27日该房屋内原有的户口全部迁出。
根据双方当事人在庭审中的诉辩陈述，本院归纳本案的
争议焦点如下：1、原被告是否已履行房屋买卖合同主要义务
，两被告交付房屋是否迟延；2、两被告在合同履行过程中是
否有过错及户口迁移迟延是否构成违约；3、本案原告的实际
损失的确定以及其违约金主张是否过分高于实际损失；4、关
于违约金的调整及原告诉请是否成立的问题。
围绕争议焦点，原告陈某某为支持其主张的事实，在举
证期限内向本院提供了下列证据材料：1、被告高某某分别于2
010年2月23日、同年3月3日出具的收条各1份，房产中介出具
的书面邀请材料1份，欲证明原告方已经完全某某了付款义务
，购房款中有20000元作为户口押金的事实；2、原告分别于20
10年4月23日、4月29日、5月7日及5月11日向杭某萧某某屋房
产中介服务部发出的函件4份，欲证明原告多次催办户口且这
段时间户口没有迁出的事实；3、浙江大宇律师事务所于2010
年5月27日出具的收据2份、同年8月24日出具的律师费发票及
法律服务委托合同书各1份，欲证明原告花费的律师代理及其
他费用；4、杭某萧某振华精梳羊毛被厂于2010年8月5日出具
的误工时间证明1份，欲证明原告的误工时间及损失。
被告傅某某、高某某在举证期限内提供了下列证据材料
：1、坎山派出所于2010年4月27日户口审批材料受理单（回执）复印件1份（原件已交坎山派出所）；2、坎山派出所于2010
年8月16日出具的关于某小明等三人户口迁移过程的情况说明
、杭某市萧某区坎山镇振兴社区居民委员会于同日出具的证明
、杭某市萧某区坎山镇下街社区居民委员会于同日出具的证明
各1份；3、被告傅某某于2009年10月6日签订的租房协议1份。
以上证据均欲证明两被告没有违约且无过错的事实。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告傅某某、高某某
认为：对证据1中的书面邀请材料有异议，但收条是真实的，
确实是收了160000元，并认同“购房款中有20000元是作为户
口押金在房产中介处”的事实；对证据3中的收费收据的真实
性有异议，形式上不是正规发票，对律师费发票及委托合同书
无异议；对证据2、4两被告均无异议。对两被告提供的证据，
原告陈某某认为：对证据1的真实性、合法性无异议，认为被
告方在2010年2月底只是去咨询户口迁移问题的，真正办理时
间应该是同年4月27日，且材料不齐是被告的责任，属于被告
方的过错；对证据2、3原告均无异议。经审查，本院认为：原
告提供的证据1能够反映原告已完全某某其付款义务、购房款
中的20000元作为户口押金在房产中介处的事实，故对原告证
据1证明上述事实的证明效力予以确认；对于原告证据3，其中
的证据能相互印证，并反映原告因涉案纠纷而实际支出的代理
及其他费用，故对上述证据证明原告关于某某及其他费用的实
际损失的证明效力予以确认；因两被告对原告证据2、4均无异
议，故对其证明效力予以确认。对两被告提供的证据1，其反
映了两被告办理户口迁移手续的真实过程，原告的异议成立，故对其欲证明两被告主张的户口迁移没有违约且无过错的的证
明效力不予认可；两被告提供的其他证据原告均无异议，结合
原告在庭审中关于“双方口头约定，房产过户以后的租金归原
告方”的陈述及双方签订的《房地产买卖合同》，本院对上述
证据证明两被告户口迁移及由原告接手涉案房屋自2009年10月
6日到2011年10月7日的租赁合同关系的事实的证明效力予以确
认。
根据以上所确认的有效证据及双方当事人在庭审中的陈
述，除已确定前述双方无争议的事实外，本院另认定以下事实
：房屋购房款中有20000元作为户口押金在房产中介处。该房
屋已由被告方出租，租期自2009年10月6日至2011年10月7日，
原、被告口头约定房产过户以后的租金归原告方、且房屋现有
租赁合同关系中出租人的义务由原告方继续履行。经审核，原
告实际物质损失为：误工费580元（时间10天，每天按21184元
／365天计算）、车费500元（酌情）、律师代理及其他费用50
00元及房屋租金损失1500元（时间5个月，参照涉案房屋租金
每月300元），合计7580元。
本院认为：1、原被告是否已履行房屋买卖合同主要义务
，两被告交付房屋是否迟延。双方当事人之间房屋买卖合同关
系真实有效，在本案中两被告协助原告办理了房产过户手续，
并就房屋交付、房屋已有的租赁合同关系及过户后的租金等事
项与原告达成一致，两被告已按期交付了房屋且按约履行了合
同主要义务。本案双方诉争的户口迁出义务应属合同附随义务
，而附随义务的违反并不影响房屋的交付使用，故对两被告关于已履行合同主要义务的辩称本院予以采信；2、两被告在合
同履行过程中是否有过错及户口迁移迟延是否构成违约。两被
告在合同中对于户口迁出时限作出承诺，就应当对合同之后的
履行有明确的认识及准备，两被告承诺2010年3月10日迁出房
屋内原有户口，却迟至同年7月27日才将户口全部迁出，两被
告对合同中户口迁出义务的履行具有过错。两被告提出逾期迁
出户口事出有因，即“实为公安机关办理户口迁移手续程序和
实体需要且两被告已竭尽全力”，但之后的户口的迁出也说明
该义务两被告并非因为不可抗力而不可完成，同时在未取得合
同相对方谅解及原告自身权益放弃的前提下，不能以此作为免
责理由，两被告应承担相应的违约责任。故对于两被告关于“
户口迁移并非其之责、其不应对此承担违约责任”的抗辩意见
，本院不予采信；3、本案原告的实际损失的确定以及其违约
金主张是否过分高于实际损失。两被告基于“户口迁移非合同
之主要义务，且户口迁出迟延对原告来说基本没有损失”的理
由认为原告违约金的诉请显属过高，请求根据合同法的有关规
定对原告主张的违约金数额予以调整。经本院释明，原告确认
其诉请中违约金主张的数额合计为52080元，本案中本院认定
原告实际物质损失为7580元，而依据合同法规定的违约金制度
，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以补偿性为主，且以
填补违约对守约方造成的实际损失为标准，本案中原告诉请主
张其实际损失明显低于其主张的违约金数额，两被告关于违约
金数额应予调整的辩称本院予以采信；4、关于违约金的调整
及原告诉请是否成立的问题。本院以认定的原告实际物质损失7580元为基础，考虑到两被告未按合同约定及时迁出户口构成
违约且具有过错，理应承担相应的违约责任，同时考虑诉讼中
两被告已将户口迁出、且户口迁出义务为合同附随义务且两被
告并非恶意违约的客观实际，结合考虑违约金具有惩戒的特征
，而第一个争议焦点中已确认原告关于应由两被告支付因未按
期交付房屋而产生的违约金22080元的诉讼请求依据不足，故
本院对原告可以主张的违约金请求酌情予以支持：现以房价总
额为基数、时间自2010年3月11日到同年7月26日共计138天、
每日按万分之五确定调整后的违约金数额为11040元。两被告
承担的违约金已能够填补原告的损失，故原告关于两被告应支
付其误工费等损失的主张本院不予支持。综上，依照《中华人
民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款及第二款
，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问
题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、傅某某、高某某在本判决生效后十日内支付陈某某
违约金人民币11040元。
二、驳回陈某某的其余诉讼请求。
如果傅某某、高某某未按本判决指定的期间履行给付金
钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十
九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1336元，减半收取668元，由陈某某负担548
元，由傅某某、高某某负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭某市中级人民法院，并向杭某市中级人民法院预交上诉案件受理
费1336元。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服
一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内
仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭某市中级人民法
院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭某市中级人
民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 郑卜训
二〇一〇年九月八日
书 记 员 王海燕