北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第13371号
上诉人（原审原告）赵雪花（兼ＸＸ、卜莎莎之共同委托代理人、杨某某之法定代理人），女，1970年7月27日出生。
被上诉人（原审被告）杨宝玉，男，1956年6月18日出生。
被上诉人（原审被告）王建英，女，1958年10月1日出生。
被上诉人（原审被告）金绍岩，男，1954年7月1日出生。
被上诉人（原审被告）杨淑琴，女，1952年6月9日出生。
金绍岩、杨淑琴之共同委托代理人王忠良，男，1976年10月20日出生。
原审原告ＸＸ（兼杨某某之法定代理人），男，1981年11月27日出生。
原审原告卜莎莎，女，1991年5月19日出生。
原审原告杨某某，女，2008年4月18日出生。
上诉人赵雪花因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，现已审理终结。
2012年12月，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某起诉至原审法院称：2009年8月，因北京市朝阳区豆各庄乡拆迁改造，杨宝玉作为被腾退人签订《房屋腾退补偿协议书（房屋安置）》（以下简称《腾退协议》），载明应安置人口为杨宝玉、王建英和我们。2009年8月10日，杨宝玉作为买受人，购买1002号房屋（以下简称涉案房屋）。2009年9月9日，杨宝玉、王建英将涉案房屋出售给金绍岩和杨淑琴。我们认为该房屋应为我们及杨宝玉、王建英共同共有。杨宝玉、王建英与金绍岩、杨淑琴在未征得我们同意的情况下签订《购房协议书》，侵犯了我们的合法财产权利，该协议应属无效。此外，该房屋为经济适用房，尚未取得房屋所有权证，杨宝玉、王建英与金绍岩、杨淑琴的买卖行为违反了法律法规强制性规定，亦应属无效。故我们诉至法院要求：1、确认杨宝玉、王建英与金绍岩、杨淑琴签订的关于涉案房屋的买卖合同无效；2、金绍岩、杨淑琴腾退涉案房屋。
杨宝玉、王建英辩称：我们卖房时确实未告知赵雪花。我们也不知道买卖经济适用房受法律限制。我们请求法院依法裁判。
金绍岩、杨淑琴辩称：我们与杨宝玉、王建英签订的《购房协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定。我们是基于善意购买而与杨宝玉夫妇签订《购房协议书》，不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的行为。涉案房屋的原始购房合同及购房发票均登记在杨宝玉名下，我们签订合同时为慎重起见与杨宝玉夫妇共同签订，已经最大可能的尽到了买受人的善意责任。而且杨宝玉作为宅基地的使用权人和被拆迁户的代表与拆迁人签订拆迁协议，我们有理由相信杨宝玉夫妇有权对安置房屋做出处分。我们已经于2009年入住涉案房屋，与ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某居住在同一小区，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某在这几年中从未对房屋买卖提出过异议，这表明ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某对房屋买卖一事知情且同意。综上，我们认为《购房协议书》不存在合同法规定的合同无效的情形，应属有效，请求法院驳回ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。参照上述规定，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某以涉案房屋共有人的身份主张杨宝玉、王建英在未经其同意的情况下与金绍岩、杨淑琴签订的房屋买卖合同无效，以及以涉案房屋尚未取得房屋所有权证为由主张合同无效，理由不成立，法院不予支持。另，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某主张涉案房屋性质为经济适用房，缺乏充分依据，法院对此不予采纳。ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某基于合同无效主张腾退房屋，亦缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年6月判决：驳回ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某的诉讼请求。
判决后，赵雪花不服，以原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判其全部诉讼请求。杨宝玉、王建英与金绍岩、杨淑琴均同意原审判决。ＸＸ、卜莎莎、杨某某不同意原审判决，但未上诉。
经审理查明：杨宝玉与王建英系夫妻，ＸＸ系二人之子。赵雪花与ＸＸ系夫妻，杨某某系二人之女。卜莎莎系赵雪花与其前夫之女。
2009年8月8日，豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部（腾退人）与杨宝玉（被腾退人）签订《腾退协议》，约定：被腾退房屋位于北京市朝阳区黄厂村28号，正式房屋16间，建筑面积213.6平方米；应安置人口为杨宝玉、王建英、ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某。被拆迁房屋系由杨宝玉、王建英建造；安置人口每人享有45平方米的购买面积标准。
2009年8月10日，北京市朝阳区城市建设综合开发公司与杨宝玉签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）销售合同》（以下简称《销售合同》），约定：杨宝玉购买的房屋位于北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）项目中25楼2单元1002号，出卖人应当在2011年8月30日前向买受人交付房屋。该房屋为三居室，建筑面积约110平方米。
2009年9月9日，杨宝玉、王建英（甲方）与杨淑琴、金绍岩（乙方）签订《购房协议书》，约定：甲方将现有豆各庄经济适用房25号楼2单元1002号期房一套，面积约110.19平米，乙方愿意以100万元购买此房；因甲方出售的房屋为期房，目前无法过户，待办理房产过户手续时，甲方应积极协助乙方办理，由此产生的一切费用由乙方承担。
2009年9月10日，金绍岩通过银行转账方式向杨宝玉支付100万元。金绍岩、杨淑琴于2011年对涉案房屋进行装修，并居住至今。
另查，杨宝玉以其名义一共购买了四套安置房屋，其中两居室两套（已取得房屋所有权证，均登记于杨宝玉名下，房屋性质为按经济适用住房管理）、三居室两套（含涉案房屋，尚未取得房屋所有权证）；四套房屋购房款均使用拆迁补偿款支付。
一审审理中，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某称上述四套房屋在家庭内部尚未分配，目前两套两居室房屋已出租，除涉案房屋外的另一套三居室房屋由杨宝玉、王建英及ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某居住，但赵雪花仅是偶尔居住。
二审审理中，本院向北京市朝阳区发展和改革委员会（以下简称朝阳发改委）咨询相关情况。经了解，本案涉案房屋所在豆各庄项目一期立项为经济适用住房，现已颁发房屋所有权证；二期立项为定向安置房，虽于2009年签订《销售合同》，但是2013年后补的手续，由北京市发展和改革委员会批复。朝阳发改委为此提供《关于朝阳区豆各庄定向安置房二期项目核准的请求》。
以上事实，有《腾退协议》、《销售合同》、《购房协议书》、银行凭证及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某以杨宝玉、王建英无权处分及涉案房屋为经济适用住房为由主张杨宝玉、王建英与金绍岩、杨淑琴签订的《购房协议书》无效。
首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。参照该规定，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某以涉案房屋共有人的身份主张杨宝玉、王建英在未经其同意的情况下与金绍岩、杨淑琴签订的《购房协议书》无效，无法律依据，本院不予采纳。
其次，参照相关规定，对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。故ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某以涉案房屋尚未取得房屋所有权证为由主张合同无效，理由亦不成立。
最后，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某主张涉案房屋性质为经济适用住房，并以此为由主张《购房协议书》无效。通过本院调查核实，涉案房屋所在的豆各庄项目二期立项为定向安置房，尚无证据证明该房屋系经济适用住房，在涉案房屋尚未进行登记发证的情况下，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某主张涉案房屋性质为经济适用住房，缺乏依据，本院对该意见不予采纳。
综上，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某主张《购房协议书》无效的理由均不成立，原审法院对其该项请求予以驳回，于法有据，本院予以维持。进而，ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某基于合同无效主张腾退房屋，亦缺乏依据，原审法院未予支持，亦正确，本院予以维持。
综上所述，赵雪花的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由ＸＸ、赵雪花、卜莎莎、杨某某负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由赵雪花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 高 磊