广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初1077号原告：冯梅娣，女，1966年7月31日出生，汉族，住广东省，原告：罗芳，女，1991年1月13日出生，汉族，住广东省，共同委托代理人：李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。被告：广州嘉汇房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增滩路28号1幢404房。法定代表人：任杰斌。委托代理人：湛栩婷，广东中粤云天律师事务所律师。原告冯梅娣、罗芳诉被告广州嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯梅娣、罗芳的委托代理人李庆波，被告嘉汇公司的委托代理人湛栩婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯梅娣、罗芳诉称：原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的房屋，合同约定，被告应按时将符合交楼条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告已经支付了全部购房款。但被告未能按照合同约定的时间将符合交房标准的房屋交付给原告使用。为此，诉至法院，请求法院判令：一、被告支付延期交楼违约金20592元给原告，违约金从2016年6月1日计至2016年12月17日止；二、被告承担本案受理费。被告嘉汇公司辩称：对原告提出的违约时间有异议，被告已在收楼时间前向业主发出收楼通知书，被告认为应按收楼通知书发出的时间为准来计算逾期的时长。因为被告提交的证据证明其已经符合交楼的条件，若因楼房有瑕疵导致收楼时间延长，对被告是不公平的，被告不同意原告主张的计算违约金的起算时间，应以收楼通知书约定每个楼层的收楼时间为准。经审理查明：2015年5月24日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的嘉汇四季阳光花园商业楼……地址：增城市荔城街金盛路23号1幢（B-1）房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1029600元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定“……九、《买卖合同》第十四条约定的违约金比例0.05%调整为0.01%……十一、《买卖合同》第十四条增加下列内容为第3款：在该商品房交付期限届满后，如遇下列特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方无需书面通知买方可延迟交付，不视为卖方违约，卖方无需承担延期交房违约责任：……（2）政府行为（但卖方必须取得有关部门出具的证明文件）……二十二、本补充协议为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，如果本补充协议的条款与《买卖合同》的条款不一致的，以本补充协议的条款为准。”。签订上述合同后，原告向被告付清全部购房款。2016年10月13日，涉案房屋所在楼盘取得通邮条件。2016年10月14日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年10月24日，被告向原告发出《收楼通知书》，载明“……请在以下表格时间为准前来办理入住手续……日期10月28日楼号1-2栋10月29日3-4栋10月30日5-6栋10月31日1-6栋”。2016年12月17日，原告接收涉案房屋。2017年2月14日，本院立案受理本案。为查明涉案房屋所在小区的永久用电、用气、用水情况，本院向广州供电局有限公司增城供电局、广州东部发展燃气有限公司以及广州市增城自来水有限公司发函，一、广州东部发展燃气有限公司于2017年3月24日出具《关于嘉汇四季阳光花园小区房屋燃气事项的复函》，该函载明“……该小区已具备接驳通气条件，于2016年10月27日符合我司的供气服务条件。经查，涉诉房屋包含在上述开户合同的供气范围内。”。二、广州供电局有限公司增城供电局于2017年4月7日出具《关于广州嘉汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷64案的复函》，该函载明“……一、广州供电局有限公司和广州嘉汇房地产开发有限公司就其开发位于增城区荔城街荔城大道金盛路23号的商品房项目于2016年4月7日签订了《高压供用电合同》……二、上述房屋用电性质均属于居民生活永久用电。三、涉案房屋于2016年4月30日送电”。三、广州市增城自来水有限公司于2017年3月23日向本院出具《复函》，载明“我公司已于2016年10月8日向广州嘉汇房地产开发有限公司开发的位于增××××号的房地产项目提供永久性生活用水”。审理中，一、原告陈述以下事实，1、涉案房屋不具备交楼条件；2、本案是逾期交楼的问题，被告也认可逾期交楼的问题，因此涉案房屋存在的质量等问题是另外的法律问题，不要求处理。二、被告陈述以下事实，不同意原告主张违约金的计算期限。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2016年5月31日前将符合交房条件（含永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮的居住条件）的涉案房屋交付给原告使用。从本院向相关部门发函可知，涉案房屋于2016年4月30日具备永久用电使用条件、2016年10月8日具备永久用水使用条件、2016年10月27日具备永久用气使用条件。故涉案房屋在2016年10月27日方才符合合同约定的交付条件。被告抗辩涉案房屋在合同约定的交楼日期前具备合同约定的交付条件，没有事实依据，本院不予采纳。被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据被告向原告发出的《收楼通知》，告知原告应于2016年10月28日前来办理收楼手续，而2016年10月28日涉案房屋已符合交付条件，原告却拒绝收楼，显然于法无据。故违约金应计至2016年10月28日，至于原告要求被告支付至被告实际交房之日止的延期交房违约金，本院不予支持。经核算，从2016年6月1日起算至2016年10月28日止，被告应向原告支付的上述期间的延期交房违约金为15444元（每日以总房款1029600元为本金，以万分之一计算，共150天）。至于原告起诉超过上述日期的逾期交楼违约金，显然理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州嘉汇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月1日至2016年10月28日期间的延期交房违约金15444元给原告冯梅娣、罗芳；二、驳回原告冯梅娣、罗芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由被告广州嘉汇房地产开发有限公司负担118元，由原告冯梅娣、罗芳负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘勋二〇一七年五月五日书记员  李靖附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。