浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）舟定民初字第1393号
原告徐某某。
委托代理人（特别授权代理）孙某某。
被告高某某。
原告徐某某诉被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院
于2009年10月26日立案受理后，依法由代理审判员沈妙军适用
简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某某的委托代理人孙某
某、被告高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年8月5日，原告将位于舟山市××海区
工农路××号－11、－12、－13的房屋出租给张某某，约定租
赁期限自2008年8月5日至2012年10月5日。2009年2月，张某某
将该房屋转租给被告。2月13日，原、被告签订《92910部队房
屋租赁合同》，约定租赁期限为2008年8月5日至2012年10月5
日，第一年租金为45万元，严格实行先付租金后使用原则；房
租每一年交付一次，应提前10天主动交付下一年的租金，否则
视为违约等。2009年8月5日，原告委托工作人员多次向被告催
讨下年度租金，被告均予推脱。2009年10月21日，被告关闭其
所经营的餐馆，不知去向。现原告起诉要求依法解除原、被告
的房屋租赁关系，并要求被告立即腾退该房屋；判决被告支付
2009年8月5日至2009年10月26日的房屋剩余租金10.125万元（
庭审中，原告要求房屋租金计算至被告腾退之日止），并按所欠租金总额的日千分之三支付逾期违约金，直至房屋租金全部
付清之日止；判决被告支付水电费7630.6元，并支付原告垫付
的物业管某某8046元。
被告辩称：我已支付了4万元房租，另还有4.5万元押金
在原告处，所以实际拖欠的租金只有8万余元。现愿意解除租
赁合同，但希望原告给予一个月左右时间以便我将店面转租后
腾退，之后我才会将租金付清。现要我一次性支付租金确实有
一定困难。另厨房设备等价值也不少。关于水电费没有异议，
但物业费愿意支付至腾退之日。
经审理查明：2009年2月13日，原告徐某某（甲方）与被
告高某某（乙方）签订《92910部队房屋租赁合同》，约定，
甲方将坐落在舟山市××海区工农路××号－11、－12、－13
（楼下）建筑面积为268.2平方米的房屋出租给乙方，租赁期
限自2008年8月5日起至2012年10月5日，第一年租金（不含水
、电、有线电视、电话、网络等费用和物业管某某）为45万元
，从第三年开始每年调整一次房租，增幅为上年度的4％，严
格实行先付租金后使用的原则，房租每年交付一次，乙方应提
前10天主动向甲方交纳下一年的租金，否则视为违约。该合同
第八条约定的乙方的义务包括按时向越洋物管公司交纳水、电
、物管费和其他相关费用；不得对所承租的房屋进行影响使用
安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下
，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得军队房地
产管理部门书面同意，费用自理，权属归甲方所有。第十一条
第（二）项某某：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金
；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲
方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在
没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲
方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有
异议；若抵扣不足，乙方应当补足”。合同签订后，被告向原
告支付保证金4.5万元，并按约支付了第一年的租金。被告对
其承租的房屋进行装修后经营餐饮生意。至今，被告未支付第
二年的租金。2009年9月28日，原告代被告向舟山市越洋物业
管理有限公司垫付了2009年8月5日至2010年8月4日的物业管某
某8046元。另，被告租赁的上述房屋于2009年8月25日至10月2
3日发生的水电费为7630.6元。
另查明：舟山市××海区工农路××号的房屋系海军舟
山房地产管理处出租给宁某瀚坤针纺织品有限公司。2007年10
月6日，宁某瀚坤针纺织品有限公司又将该房屋转租给原告徐
某某。原告将本案讼争房屋转租给被告系出租人经海军房地产
管理处同意。原告委托舟山市越洋物业管理有限公司向被告收
取租金、水电费等相关费用。
本案审理中，原告确认讼争的房屋于2009年12月14日至1
8日期间被原告委托的舟山市越洋物业管理有限公司某某（先
前已被被告锁住）。另，原告同意将被告支付的保证金4.5万
元在拖欠的租金中予以抵扣，物业管某某计算至腾退之日。
上述事实，有原告提供的《92910部队房屋租赁合同》、
物业费发票、水电费单据、军队房地产租赁许可证、92910部队店面房转让协议、证明，原、被告的陈述以及本院制作的询
问笔录等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间实为转租关系，原告徐某某将
本案讼争房屋转租给被告高某某系经出租人同意，故原、被告
之间签订的《92910部队房屋租赁合同》合法有效，双方均应
按照约定全面履行自己的义务。按该合同约定，被告应于2009
年8月5日的前10天向原告支付2009年8月5日至2010年8月4日的
租金45万元，但至2009年10月26日原告向本院起诉时，被告仍
未支付该笔租金，显然已构成违约。原、被告签订的合同第十
一条第（二）项约定的“乙方违约责任”，系根据承租方的逾
期支付租金的逾期时间而约定的承租方应承担不同的违约责任
，具体为三种形式，即当承租方逾期支付租金及有关费用的逾
期时间尚不满30日时，承租方的违约金计算方式是按滞交经费
总额的千分之三加收；当承租方逾期30日，出租方有权解除合
同，并收回按合同约定的属于出租方的全部财产，属于承租方
的财产在没有结清租金和其它费用之前，承租方不得搬走；当
承租方逾期60日，出租方可将承租方的财产收归所有，抵作所
欠经费，抵扣不足的，承租方应补足。可见，按日千分之三支
付违约金是在合同尚未解除情形下的违约责任。截至原告提起
本案诉讼时，被告已逾期30天（实际已超过60日）未交付租金
，原告有权解除合同，故，对原告要求解除原、被告的房屋租
赁关系的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告腾退的
诉讼请求，原、被告约定了逾期30日未支付租金，原告有权在
解除合同的同时收回按约属于原告的全部财产，结合双方签订的合同第八条之约定，讼争房屋内固定装修的权属应归于原告
。根据被告的逾期时间，原告虽有权以被告现在讼争房屋内的
可活动财产抵作所欠经费，但被告的财产可抵作的金额尚不明
确，该条款的实际操作性不强，且原告亦未提出相应的诉讼请
求，而是主张相应的租金，故被告腾退房屋时仅限于可活动的
财产，固定装修不得搬离。对于原告要求被告支付2009年8月5
日至被告腾退之日的租金之诉讼请求，对起算时间本院予以确
认，但鉴于原告委托舟山市越洋物业管理有限公司对讼争房屋
加锁的行为实际已限制了被告对讼争房屋使用的权利，本院认
为原告主张被告支付加锁后的租金，不符合法理和情理，本院
予以支持。对此，被告虽主张2009年10月底已经被原告加锁，
但未提供证据予以证明，本院不予采信。按原告自认的加锁时
间，系在本案审理过程中，其完全可以通过申请保全等方式，
故，对原告加锁系为防止讼争房屋内的财产被被告搬走或破坏
的抗辩理由，本院不予采纳。本院按原告自认的2009年12月14
日至18日期间加锁来认定，被告应付租金至2009年12月13日。
按原、被告的租赁合同约定，租金仍为45万元／年，故被告应
支付原告租金16.0887万元（3.75万元／月×4个月零9天）。
因原告同意将4.5万元保证金抵作租金，被告尚应支付租金11.
5887万元。因租赁合同中约定的按日千分之三支付违约金是在
合同尚未解除情形下的对被告的违约责任形式，现原告要求解
除原、被告之间的租赁合同，本院已予以支持，且支持了将被
告的装修物归原告所有，故原告再要求被告按该约定支付违约
金，本院不予支持。被告对水电费7630.6元并无异议，其确系被告在租用讼争房屋期间产生，应由被告负担。原、被告均同
意物业管某某支付至被告腾退之日，本院予以确认，原告已垫
付的8046元系2009年8月5日至2010年8月4日的物业管某某，故
，被告应于2009年8月5日起按日22元支付至腾退之日止。据此
，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第
九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、
第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
之规定，判决如下：
一、解除原告徐某某与被告高某某于2009年2月13日签订
的《92910部队房屋租赁合同》；
二、被告高某某于本判决生效后五日内将舟山市××海
区工农路××号－11、－12、－13（楼下）建筑面积为268.2
平方米的房屋腾退给原告徐某某（固定装修不得搬离）；
三、被告高某某于本判决生效后五日内支付给原告徐某
某租金11.5887万元、水电费7630.6元，物业管某某按每日22
元支付至腾退之日止；
四、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2640元，减半收取1320元，由原告徐某某负
担320元，被告高某某负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 沈妙军
二〇一〇年一月六日
书 记 员 朱彩霞