吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一初字第31号
原告长春双龙实业集团有限公司，住长春市宽城区长江路68号。
法定代表人：王凤久，董事长。
委托代理人王赞军。
委托代理人王纯科，吉林通业律师事务所律师。
被告中国民生银行股份有限公司长春分行，住长春市长春大街500号。
负责人白锐平，行长。
委托代理人李春光。
委托代理人李娜，吉林创一律师事务所律师。
原告长春双龙实业集团有限公司诉被告中国民生银行股份有限公司长春分行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告长春双龙实业集团有限公司（以下简称双龙公司）的委托代理人王赞军及王纯科、被告中国民生银行股份有限公司长春分行（以下简称民生银行）的委托代理人李春光及李娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告双龙公司诉称，2010年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的位于长江路68号双龙大厦一层的商业用房屋800平米，作为民生银行经营网点使用；租期八年，自2010年7月1日起至2018年8月30日止（包含二个月的免租期）；租金为前三年每年192万元，第四年起每年递增10%，八年租金总计为1865.44万元。合同签订后，原告依约全面履行合同义务。但是，2012年9月28日，被告以“胜利大街支行由于营业面积和使用结构设置上已不能满足总行要求”为由，通知原告解除租赁合同，并明确“我行使用双龙房屋将于2013年3月31日止，届时归还租方，后续工作双方协商解决”。原告收到被告单方解除通知后，多次主动与被告协商，但一直未能达成一致。2013年6月30日，被告单方搬出租住房屋，但并未与原告履行交接手续，也未按合同恢复原状，更为严重的是，原告在与被告协商过程中发现，被告在装修过程中，私自加大固定荷载，已经严重超过了房屋设计的允许范围，致使房屋存在结构安全隐患，给原告及其他业主造成了房屋结构安全危险。基于上述事实，原告认为，依法成立的合同，受法律保护，被告以“胜利大街支行由于营业面积和使用结构设置上已不能满足总行要求”为由解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律的规定，不能成立；被告在使用房屋过程中，存在过度装修的不当行为，给原告及其他业主造成了房屋结构安全危险，应当承担消除危险的法律责任。故诉至法院，请求法院判令被告：1、赔偿因其违约给原告造成的损失1289.44万元；2、消除因其不当装修行为造成的房屋结构安全危险；3、恢复租住房屋的原状；4、诉讼费由被告承担。
针对原告起诉，被告民生银行辩称，1、答辩人在合同签订后，按约支付租金至2013年8月30日，在2012年9月28日已通知原告解除租赁合同，答辩人在2013年6月30日搬离承租房屋。解除合同系因与原告签订合同约定的租金（200元／m2／月）超出总部2012年9月24日下发的《网点建设房产标准》170元／m2／月标准要求，总行要求答辩人必须提前终止合同。根据双方租赁合同第11.2.（5）项约定，答辩人在此种情况下解除合同仅应给予原告相应的补偿，原告要求赔偿1289.44万元没有依据，依法应予驳回。2、答辩人经被答辩人同意进行了装修，由正规的装修、设计、监理单位施工、验收：质量合格，未给房屋造成任何损害。装修至今已使用三年，被答辩人从未提出异议。故答辩人的装修是适当的，未给房屋造成任何危险，无需消除危险。3、答辩人同意将未形成附和的装修物拆除，但已形成附和的装饰装修物应按照公平原则分摊。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
证据1、2010年7月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，证明：合同约定的租赁期限为8年，依据该合同11.2.（5）的约定被告依据总行或人民银行规定撤消并经原告查验核实才允许提前解除合同，被告提前解除合同不符合约定。
证据2、2012年9月28日被告向原告发的《解除﹤租赁合同﹥的通知》，证明：被告解除合同的理由不符合约定。
证据3、2012年8月9日原告在房地局办理的《房屋租赁合同登记备案证明》，证明：原告出租房屋已经备案。
证据4、2012年11月5日被告《关于解除租赁协议事宜的复函》，证明：双方未就解除事宜达成一致。
证据5、2013年9月19日我方到被告办理业务的受理单，证明：截止办理之日被告在原告处的机构仍未撤销，还存在。
证据6、2010年6月1日原告与案外人刘军（义善堂大药房投资人）签订的《租赁合同变更协议》，证明：为了将房屋租赁给被告、原告与原承租人义善堂大药房提前解除部分合同，赔偿刘军330万元。
证据7、2013年6月7日原告向被告发的《整改通知》及文件发放登记，证明：原告就被告使用中造成租赁物的主体结构方面的问题，要求被告进行整改。
证据8、照片14张，证明：被告搬走后租赁场地的状况。
原告后补充证据如下：
证据9、2014年5月9日吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第38号判决书，证明：为将房屋租赁给被告，原告损失租金330万元。
证据10、2004年5月18日原告购买电梯，支付费用34万元、运费2万元。
证据11、2011年3月7日原告与案外人蒋国锐签订的《协议书》，证明：因被告租用房屋，原告少收案外人蒋国锐房租10万元，且蒋国锐在第二年解除了合同。
针对原告举证，被告发表质证意见如下：
对证据1—5、7、8、9的真实性没有异议，但对以下证据证明的问题有异议，证据3、合同约定自合同签订之日起60天内办理，原告2010年8月9日办理违反合同约定。证据4、证明我行已通知原告解除合同并要原告提供损失明细。证据5、我行现在也在经营，在原告对面经营。证据7、8，不能证明被告装修行为具有主体安全隐患。证据7、原告单方提出无事实和法律依据，未经鉴定，我方认为我行的装修适当，未造成安全隐患，不存在任何危险。对证据6、10、11的真实性及证明的问题均有异议，证据6、即使该合同真实存在，也是原告自愿订立的，损失应由原告自行承担，与我方无关。证据10、对原告拆除扶梯的事实不清楚，且原告提供的证据为复印件。证据11、不清楚还有其他承租户
被告为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
证据1、2010年7月1日双方签订的《房屋租赁合同》，证明：被告依据合同第11.2.（5）条解除租赁关系，并非违法解除。
证据2、2010年9月装饰公司向被告提交的《竣工验收报告》及《装饰工程观感验收记录》，证明：经被告、设计、监理及装修公司共同验收，装修工程合格。
证据3、2012年9月24日，民生银行总行下发的民银发（2012）367文件，对分支机构的租金标准进行了规范，长春地区的租金标准170元／平方米／月，本案合同约定的租金标准为200元，第四年还递增，超出了总行规定的标准。
证据4、2012年9月28日被告向原告发的《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》，证明：被告遵照总行的要求已提前9个月向原告发出解除通知，被告于2012年9月28日已搬离租赁物。
证据5、EMS邮寄凭证，证明：我行在6月30日已搬离租赁物，且将一楼卷帘门及ATM机房的钥匙邮寄送达给原告，我行在此时已将租赁物交还给原告。
针对被告举证，原告发表质证意见如下：
对证据1、3、4、5的真实性均无异议，但对证明的问题有异议。证据3、该文件只是被告内部对租金标准的修订，不能规范已发生两年的行为，且不符合租赁合同第11.2.（5）条约定。证据4、被告在该通知上说解除合同并换址，并不符合合同第11.2.（5）条约定。证据5、收到后，原告因不同意解除，又将钥匙退还给被告。
对证据2、原告不是合同的相对方，无法了解相关事实。
根据双方举证、质证，本院对双方无异议的、原告证据1—5、7—9，被告的证据1、3、4、5的真实性予以确认；对被告有异议的、原告证据6，因有吉林省高级人民法院生效判决确认，故对该证据予以确认。原告证据10、11，因未提供原件，且原告提供2004年购买电梯的发票，不能证明拆除时电梯的剩余价值；证据11、无其他证据佐证蒋国锐原在双龙大厦二楼经营及《协议书》真实存在，故对证据10、11的真实性不予确认。被告证据2、原告虽有异议，但被告在装修后验收的事实应是存在的，故对该证据的真实性予以确认。
根据双方举证、质证及庭审，本院查明事实如下：
2010年7月1日原告双龙公司与被告民生银行签订《房屋租赁合同》，约定：民生银行租赁双龙公司位于长江路68号双龙大厦的房屋800平方米作为营业网点使用，租期八年，自2010年7月1日至2018年8月30日止，其中包含两个月免租期供民生银行装修。租赁前三年租金为192万元／年，第四年起每年递增10%。合同签订后，双龙公司于2010年8月9日到长春市房地产管理和住房保障局对租赁房屋进行了登记备案，按约定时间将租赁物交付给民生银行，民生银行自行组织监理公司、装修公司对租赁物进行了装修，并对租赁物进行了使用，民生银行交付了三年租金576万元。2012年9月28日民生银行向原告双龙公司发出《解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》：由于该租赁物所在支行的营业面积和使用结构设置上，已不能满足总行的要求，需要在2013年3月31日前换址，后续工作双方协商解决。2013年6月30日民生银行搬出租赁房屋，将卷帘门及ATM机房钥匙快递给原告双龙公司，后双龙公司将钥匙退还给民生银行前台。因双方未能就解除租赁关系造成的赔偿事宜达成一致，2013年8月13日原告双龙公司诉至本院，请求：被告民生银行赔偿因违约造成的损失1289.44万元（八年租金即1865.44-576万元），消除因民生银行不当装修给房屋结构造成的安全危险，恢复房屋的原状。
关于被告民生银行是否享有解除权问题。经查，1、双方签订的《房屋租赁合同》第11.2条约定了被告民生银行在原告未按合同约定交付房屋、交付的租赁物不符合约定致使不能实现合同目的等情形，民生银行享有解除权。该条第11.2.（5）项约定：合同期内，如被告根据人民银行或总行机构管理规定需撤销时，经原告查验属实后应允许被告提前终止合同。被告应给予原告相应的补偿。2、2012年9月24日民生银行总行下发《民生银行营业网点建设房产标准》规定：长春属三类地区，租金标准为170元／m2／月。原告租赁被告民生银行的租金标准为200元／m2／月。3、2012年9月28日被告民生银行向原告双龙公司发函，提出因总行在对被告进行检查中提出被告支行由于营业面积和使用结构设置上已不能满足总行的要求，要求解除租赁合同。双方就损失赔偿问题进行了多次交涉，因原告索要电梯损失、要求被告恢复原状等，2012年11月5日被告民生银行再次致函原告双龙公司，要求原告提供：（1）关于电梯的安装费用、拆除费用，及这两项费用的支出发票。（2）拆除现有装修的详细预算、恢复原状的详细明细预算、原状的具体情况（包括照片、装修费用支出等）。但双方未能就赔偿问题达成一致。
关于原告因被告提前解除合同造成的损失问题。经查，1、被告承租的租赁物为原告双龙公司所有，原告于2006年1月24日将双龙大厦一层1600m2、二层500m2租赁给案外人刘军（义善堂大药房股东），租期为十年，至2016年3月，租金每年110万元。2010年1月15日签订《补充协议》将二楼300m2租赁给刘军，租期至2020年12月31日。2010年双龙公司为将已租赁给案外人刘军的一层房屋中的800m2租赁给本案被告民生银行，2010年6月1日双龙公司与案外人刘军签订《租赁合同变更协议》，约定：两份合同租期统一调整为2016年3月19日，因租期及面积调整，双龙公司同意一次性向刘军支付330万元的补偿金，与刘军应向双龙公司交付的租金330万元（2010年5月31日至2016年3月19日）相互抵销。该合同签订后，案外人刘军经营的义善堂大药房自一层租给本案被告民生银行的部分房屋搬出，双龙公司将该部分房屋交付给民生银行。此后义善堂大药房在剩余房屋处经营至今，且按约未向双龙公司交付租金。2、就电梯的安装、拆除费用及拆除现有装修、恢复原状的预算等问题，2012年11月5日被告民生银行向原告双龙公司致函要求双龙公司提交相关证据。原告双龙公司向法院提交了2004年5月18日购买两台扶梯34万元及支付运费2万元的发票复印件，被告对此不予认可。3、原告双龙公司另提交2011年3月7日与案外人蒋国锐签订《协议书》的复印件。在被告否认的情况下，原告未提供证据足以证明以上两笔费用损失的具体数额及租赁协议真实存在。4、被告在搬离租赁物时，于2013年7月将自行安装的门拆除，租赁物现仍处于空置状态，被告多次向原告提出交接钥匙的申请，但原告在被告未能证明装修是否存在影响主体结构安全问题、未恢复原状的情况下，拒绝接收房屋。
关于房屋装修问题。经查，1、双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“（1）被告在装修前，应向原告提供装修设计、施工方案，并取得原告的书面同意。（2）房屋装修按规定应向有关部门办理申请和批准手续的，被告必须办妥有关手续后方可装修”。实际履行中，被告未提供证据证明其向原告提交了装修设计、施工方案，并取得了原告的书面同意。被告自行委托正规的装修公司，经监理公司监理对租赁物进行了装修，装修后由被告及监理共同进行了验收。原告在被告使用租赁房屋近三年时间内对此亦未提出异议。2、在被告发出解除通知后的2013年6月7日原告双龙公司向被告民生银行发出《整改通知》，主张：被告装修擅自改变建筑物结构、增加荷载：（1）增加了地热，对楼板混凝土厚度及荷载加大了承重；（2）梁上砌墙，增加了恒荷载；（3）自动取款机增加了基础荷载。要求：被告拆除增加的荷载，请权威部门检测，提出加固方案，进行加固处理。但双方未能就此达成一致。
本院审理过程中，原告向本院提出鉴定申请，要求对被告三项行为“原有地热层上增加地热，在12728mm的框架梁上砌筑5400mm砖墙，ATM机在楼面构筑基础”增加荷载对基础及主体结构造成超出设计荷载能力的影响及程度进行鉴定，本院准许了原告的鉴定请求。经本院委托，吉林省建筑工程质量检测中心于2014年6月出具省建检字2014第001号《司法鉴定意见书》，认为：被告的以上三项装修行为已超出原设计荷载标准，大部分楼板原配筋已不满足现有荷载状态下的承载力要求，应及时按原设计恢复。结论：1、该建筑鉴定范围内现有荷载已超出原有使用荷载；2、该建筑物鉴定范围内大部分楼板原配筋已不满足现有荷载状态下的承载力要求。对于以上问题如何解决，鉴定人出庭答疑时回答：拆除即可解决。针对该鉴定意见，原告没有异议。被告发表质证意见如下：1、鉴定机构未按法院委托的要求对被告以上装修行为是否超出原设计荷载能力的影响及程度进行鉴定，鉴定意见未提供原有设计荷载的具体数额，亦无法将现有荷载是否超出原有荷载进行对比。鉴定机构以现有使用荷载与原使用荷载进行对比，属于偷换概念。意见书未明确原设计图纸的恒荷载、活荷载及国家相关标准的的具体参数，仅笼统地作出现有荷载超出原使用荷载的结论，缺乏依据。2、租赁房屋承建于90年代，当时建筑物的配筋数额远低于现行标准，鉴定机构按现行标准鉴定不当，鉴定依据是错误的。针对被告异议，鉴定人答疑如下：1、设计荷载是施工时设计的荷载要求，使用荷载是指既有建筑物施工完成后能够承受的荷载。建筑物在使用多年后，原设计参数已发生变化，以设计参数作为标准衡量现有荷载已不当。作为专业人士在此种情况下，我们认为法院鉴定的目的应为新增荷载对原建筑物的影响，我们就是按照这种方式进行的鉴定。2、鉴定是按装修前租赁物使用能力及新增荷载后的状态进行的比对，与原设计参数及标准没有联系。按照当事人提供的图纸核算的配筋，使用的规范是原图纸规范。该规范与2004、2010年标准对建筑没有变化，90年标准只是在于最小配筋处有改变，对本案鉴定标准没有影响。被告新增三项装修项目对设计荷载亦是有影响的。
根据该鉴定意见，原告请求被告履行拆除义务，消除其不当装修行为给房屋结构造成的安全危险。关于恢复原状的标准问题，原告主张被告应拆除不当装修包括：增加的地热层、框架梁上砌筑的砖墙、ATM机增加基础。
关于被告交付租金的截止期限问题。经查，双方签订的租赁合同约定：被告租赁原告房屋八年，从2010年7月1日至2018年8月30日止，原告给予被告两个月免租期，被告共交付租金576万元。原告诉请被告给付剩余五年租金的损失，计算的租金的起止时间为2013年9月1日至2018年8月30日。庭审中原告主张免租期在双方协商的过程中，被告基于其违约同意放弃。但在被告否认的情况下，原告未提供证据证明其主张成立。被告主张其租金交付至2013年8月30日，而其2013年6月30日即搬出租赁房屋。
本院认为，1、原、被告双方2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且经房屋管理部门登记备案，未违反法律及合同约定。原告已履行了交付租赁物的义务，被告已实际占有、使用租赁物并按约支付使用期间的租金，本院对该合同的效力依法予以确认。基于被告已搬离租赁场地，另选新址进行经营，双方租赁合同已事实解除。
2、双方《房屋租赁合同》第11.2.（5）条约定：合同期内，被告根据人民银行或总行机构管理规定需撤销时、经原告查验属实后方允许提前终止合同…而被告提供的证据仅证明本案双方当事人签订的租赁合同约定的租金标准高于总行规定标准，并不符合双方合同约定的解除条件，故被告虽提前向原告发出解除租赁合同通知，但依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及最高人民法院法研（2013）79号《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力”的规定，因被告主张解除合同的事由不符合合同约定的解除条件，被告解除合同的条件未成就，依照法律及最高院答复意见的规定，被告解除合同的通知不能发生合同解除的效力，其单方解除合同行为属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担赔偿原告损失的违约责任。
3、关于鉴定意见应否予以采信问题。本院认为，鉴定机构虽未按本院委托的“被告新增三项装修是否对房屋主体结构及基础造成超出设计荷载能力的影响”进行鉴定，系基于房屋已使用多年，设计荷载已发生多种变化，无法作为比对标准，在此种情况下，鉴定机构按实际使用荷载（新增装修前参数）作为比对样本进行鉴定符合技术规范要求。鉴定机构按图纸标准核算的相关技术指数，虽鉴定标准载明依据的规范为2012《建筑结构荷载规范》、2004《建筑结构检测技术规范》及2010《混凝土结构设计规范》，但以上规范对使用荷载的鉴定结果并无影响。因被告增加荷载本身即对租赁物荷载有影响，鉴定机构基于科学考虑，对新增装修对房屋使用荷载的变化进行鉴定并无不当，该鉴定意见应予采信。
4、关于被告应否履行对装修装饰物的拆除义务问题。本院认为，鉴定机构出具的鉴定意见表明被告对租赁物新增的三项装饰装修，对租赁物的主体结构并不存在安全结构危险，故原告诉请要求被告消除因其不当装修行为造成房屋结构危险的诉请，不予支持。本案被告对租赁房屋的装修，作为出租方的原告虽未按约定书面明示同意，但在被告使用三年期间，其从未表示反对，其行为应认定为对被告装修行为的默认。结合被告的具体装饰装修行为亦可以看到被告的装修是符合合同约定用途的装饰装修，属善意添附。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十六条“非产权人在使用他人的财产时增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除...”的规定，因本案双方当事人对提前解除合同添附物如何处理没有约定，原告又不同意对装饰装修物进行利用，而被告的装修对租赁物所造成的增加荷载鉴定机构明确拆除新增装修即可解决，故被告依法应对其增加的地热层、框架梁上砌筑砖墙、ATM机增加基础部分予以拆除，恢复租住房屋的原状。
关于被告应赔偿原告的损失问题。关于原告诉请被告以支付全部剩余租期内（2013年9月1日至2018年8月30日）租金作为赔偿损失的请求应否予以支持问题。本院认为，被告违约、提前解除合同应赔偿原告的损失，包括实际损失和可得利益损失。但作为守约方的原告亦有防止损失扩大的义务。原告作为房屋所有权人，在被告撤离租赁房屋、交还钥匙、以行为表示拒绝履行合同、被告装修经鉴定已确认对房屋主体结构未造成影响的情况下，可以将租赁房屋另行出租，不应一直空置扩大损失，故其要求被告支付全部剩余租期内的租金损失的诉求，本院不予支持。但被告违约、提前解除合同确给原告造成损失，该损失合理部分应予保护。
原告为将争议房屋租赁给被告，给案外人义善堂大药房减免了自2010年5月31日至2016年3月19日的租金330万元，而被告原定租赁八年至2018年8月31日，实际只使用三年即撤场，原告该部分损失为直接损失，被告应予赔偿，数额应为145.20万元【330÷（69个月＋19天／30）×30.63333（69.6333-39个月）】。原告虽在诉讼中提出基于被告提前解除合同、违约存在过错，免租期应扣除，但基于原告诉请未将免租期扣除，且未提供证据证明在被告撤场后、双方协商时被告同意因其违约免租期不再扣除，故原告关于免租期损失应予保护的主张，本院不予支持。
在被告装修及使用房屋的过程中，原告虽未出具书面意见，但其在被告使用租赁物的三年内未对此提出异议，依法应视为对被告装修行为的认可。在鉴定已确认被告的装修行为对租赁物的主体未造成损害、被告添附的装饰装修所增加的荷载通过拆除行为即可消除的情况下，原告拒绝接收租赁物的行为导致损失的进一步扩大，其对此亦应承担一定的责任，结合双方的过错程度，本院酌定被告按约定的租金标准给付原告租金损失至鉴定意见出具后的2014年6月30日止，即从2013年9月1日起计付至2014年6月30日止，金额为176万元【211.2÷12×10】
关于拆除电梯损失问题，因原告提供的该部分票据为复印件，且购买扶梯及运费发生于2004年，不足以证明原告2010年7月租赁给被告时此部分物品的剩余价值，故原告此项损失不予保护。
基于原告提供的与案外人蒋国锐签订的合同为复印件，且原告提供的证据不足以证明蒋国锐为其承租户、被告租赁行为与蒋国锐解除合同存在因果关系，故原告此项损失不予保护。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告中国民生银行股份有限公司长春分行于判决生效后立即拆除因其增加地热层、增设墙体、ATM机增设底座给租赁房屋造成的增加使用荷载的影响，恢复租赁物的原状。
二、被告中国民生银行股份有限公司长春分行于判决生效后立即赔偿原告长春双龙实业集团有限公司损失321.2万元。
三、驳回原告长春双龙实业集团有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费99，166.00元（原告已预交），由被告承担30，000.00元，原告承担69，166.00元；鉴定费5万元（原告已预交）由被告承担，以上款项给付期同上。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 孙明杰
审 判 员 管 莉
人民陪审员 张国发
二〇一四年十一月二十二日
书 记 员 梁 芳