北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终739号
上诉人（原审被告）:北京金星银星洗衣服务有限公司，住所地北京市朝阳区花家地南里4号楼一层。
法定代表人：洪柒，总经理。
委托诉讼代理人：徐常娥，女，1979年9月10日出生，北京金星银星洗衣服务有限公司员工,住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：北京北中资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路11号。
法定代表人：张耀圣，董事长。
委托诉讼代理人：刘翊峰，男，1993年8月24日出生，北京北中资产管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：王强，男，1986年8月24日出生，北京北中资产管理有限公司职员。
上诉人北京金星银星洗衣服务有限公司（以下简称金星银星公司）因与被上诉人北京北中资产管理有限公司（以下简称北中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初68612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金星银星公司之法定代表人洪柒及该公司之委托诉讼代理人徐常娥，被上诉人北中公司之委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金星银星公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，金星银星公司同意解除合同、同意搬离涉诉房屋，但不同意给付租金。事实和理由：一审判决认定的部分事实不清，从而导致适用法律错误。第一，北中公司起诉的主体资格存疑。北中公司未提交任何证明佐证北中公司与房屋所有权人北京中医药大学的权属关系、委托诉讼关系，北中公司是否有权处置租赁房屋从而在原审中具有起诉的主体资格，原审法院未予以查明。第二，北中公司向金星银星公司发送的《腾退房屋通知》只是依据双方所签的《租赁合同》到期而要求金星银星公司腾退房屋，并未明确提出解除合同的任何意思表示，而一审法院主观臆断，断章取义地替北中公司将不定期租赁合同解除。第三，北中公司继续出租涉诉房屋的意思表示明确，但未遵守合同约定给予金星银星公司优先承租权，对此部分事实，一审法院未查明，一审判决对金星银星公司关于涉案房屋的优先承租权未给予保护。第四，房屋租金及使用费计算错误，依据《腾退房屋的通知》，一审法院应当免除金星银星公司两个月的房屋使用费。
北中公司辩称：同意原审判决，不同意金星银星公司的请求。关于租金，北中公司坚持一审意见。
北中公司向一审法院起诉请求：1.确认北中公司与金星银星公司之间房屋租赁合同（关系）于2016年4月30日解除。2.金星银星公司将北京市朝阳区望京花家地南里4号楼西数第一间（215平米）腾退给北中公司。3.金星银星公司向北中公司支付房屋租金和使用费（按照年租金208000元的标准，自2016年1月1日计算至金星银星公司实际腾退房屋之日止）。
一审法院认定事实：2012年12月21日，北中公司作为甲方与金星银星公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定北中公司将北京市朝阳区望京花家地南里4号楼一层，面积215平米（以下称涉案房屋）租给金星银星公司使用；租赁年限3年，自2013年1月1日至2015年12月31日；租金标准为每年208000元，房屋租金先交，每年分为两次收取，即每年的1月10日之前、7月10日之前，乙方支付给甲方104000元。乙方在承租期间守法经营，按期缴纳各项费用，未出现重大问题，承租期满后有优先承租权。
2015年12月25日北中公司向金星银星公司发出《房屋租赁合同到期通知》，金星银星公司于当日签收，该通知内容如下：“租赁合同于2015年12月31日到期，按照上级部门要求，对于国有资产出借出租，需按照社会市场价格实行公开招租。请你公司自接到通知之日起，到2016年1月31日止，三十日内搬离该房屋，租金按原合同支付。招租时间请关注我公司在58同城和赶集网上发布招租的启示，根据社会招租报名情况，竞租时间另行通知。”
2016年4月12日北中公司向金星银星公司发出《腾退房屋的通知》，金星银星公司于当日收到该通知，该通知内容如下：“租赁合同于2015年12月31日到期，不再与你续约，经学校批准另作他用。限你在两个月内腾退房屋（即从2016年4月1日到2016年6月1日止腾退房屋并免交房租），并将房屋恢复原貌。再此期间并补交2016年1月1日至4月1日四个月房屋租金20.8万元/12×4=69333元。”
北中公司提交权属证明复印件、教育部文件复印件、国家中医药管理局机关服务局与北京中医大学药大学协议复印件、北京中医药大学国有资产管理实施办法网页打印件、2016年4月8日报告记录复印件，证明涉案房屋的产权人系北京中医大学药，根据北京中医药大学管理实施办法由北中公司办理出租涉案房屋事宜，2016年4月8日经产权人决定涉案房屋不再进行出租，故也并未实际进行竞租。
经询，双方均表示2015年12月31日双方之间《房屋租赁合同》到期后，未另行续签租赁合同，北中公司主张双方形成不定期租赁关系。
关于房租和使用费，双方均认可2015年12月31日前的租金支付完毕，无争议；2016年1月1日之后，金星银星公司未向北中公司支付过房屋租金或使用费。另，金星银星公司对2016年1月1日后房屋租金或使用费标准仍采用原合同约定标准，即每年208000元，没有异议。
关于涉案房屋具体位置，双方表示本案涉案房屋的具体位置为北京市朝阳区望京花家地南里4号楼一层(非靠近传达室一侧)西数第一间（面积215平米）。
关于房屋使用现状，北中公司陈述金星银星公司擅自将房屋的一份部分转租给案外人崔鹏，现由金星银星公司和案外人崔鹏共同使用，对此提交录音、说明、照片；金星银星公司陈述现房屋由其单独使用，崔鹏实际为其公司员工并提交崔鹏的劳动合同。经释明，北中公司表示本案中不申请追加崔鹏为本案第三人。
一审法院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2015年12月31日，北中公司、金星银星公司双方之间《房屋租赁合同》租赁期限届满，之后金星银星公司仍继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。北中公司在2016年4月12日向金星银星公司发送通知表示不再续约，并要求金星银星公司于2016年6月1日前腾退房屋，即北中公司系在合理期限内通知金星银星公司双方租赁关系于2016年6月1日解除，北中公司行使合同解除权之行为，符合法律规定，法院依法确认双方租赁合同关系于2016年6月1日解除。双方租赁合同关系解除，承租人应当返还租赁物，故北中公司要求金星银星公司腾退涉案房屋有法律依据，法院予以支持。在租赁期限内，承租方应向出租方交纳租金；租赁合同解除后，承租人继续占有、使用出租房屋的，应支付房屋使用费，故北中公司要求金星银星公司支付房屋租金和使用费，于法有据，法院予以支持。
一审法院判决：一、确认北京北中资产管理有限公司与北京金星银星洗衣服务有限公司之间房屋租赁合同关系于二○一六年六月一日解除；二、北京金星银星洗衣服务有限公司之间于判决生效后十五日内将北京市朝阳区望京花家地南里4号楼一层(非靠近传达室一侧)西数第一间房屋（面积215平米）腾退给北京北中资产管理有限公司；三、北京金星银星洗衣服务有限公司于判决生效后十五日内向北京北中资产管理有限公司支付房屋租金和使用费（按照每年208000元的标准，自二○一六年一月一日计算至北京金星银星洗衣服务有限公司实际腾退房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：结合金星银星公司的上诉请求,本院重点说明以下三个问题。
其一，关于北中公司的权利主体问题，结合北中公司提供的权属证明、教育部文件和北京中医药大学国有资产管理实施办法（施行），能够认定北中公司对于涉诉房屋的出租、出借事宜享有主体权利。
其二，关于北中公司和金星银星公司之间的法律关系，各方争议在书面合同到期之后如何判断。结合北中公司于2016年4月12日发出的《腾退房屋的通知》内容，可知北中公司在主张2016年1月1日至4月1日房屋租金的同时，亦主张了金星银星公司腾退房屋的期限，故此，一审法院认定双方之间形成不定期租赁法律关系，并据此认定北中公司行使合同解除权的行为并无不当。
其三，关于金星银星公司所主张的优先承租权，鉴于北中公司并未将涉诉房屋再次出租他人，且表示已不再用于出租，故金星银星公司以此作为拒绝腾退的抗辩，缺乏法律依据，本院不予支持。而对于租赁、占用期间的租金和使用费数额，一审结合合同约定和占用期间，所确定的数额并无不当。
综上，本院认为，金星银星公司的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4286元，由北京金星银星洗衣服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一八年一月十日
法官 助理 邱 江
书 记 员 王秋岩