上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8198号
上诉人(原审被告)：孙江峰，男，1982年4月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人(原审被告)：杨玖玲，女，1982年9月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。
上诉人(原审被告)：孙子骞，男，2008年5月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人：杨玖玲(孙子骞之母)，年籍详前。
上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：雷涛，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：潘文波，男，1979年7月20日出生，汉族，住蒙自路。
被上诉人(原审原告)：祝国芳，女，1979年11月19日出生，汉族，住蒙自路。
原审第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：周玲玲，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈衍平，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪漪，上海市锦天城律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行，住所地上海市静安区。
法定代表人：刘晓雷，该支行副行长。
上诉人孙江峰、杨玖玲、孙子骞因与被上诉人潘文波、祝国芳，原审第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中银大厦支行”)、中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行(以下简称“永和新城支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初25287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙江峰、杨玖玲、孙子骞上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担，事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，约定被上诉人向上诉人购买上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋买卖合同应属无效合同。买卖双方在进行房屋买卖时，为了在办理过户时少交税费，故意做低真实的房屋交易价格，被上诉人的行为存在恶意串通、偷逃税费的行为，严重侵害国家利益，依法应属于无效合同；2、双方不应继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》。双方签订的合同属于无效合同，自签订之日起即无法律约束力，双方不应继续履行无效房屋买卖合同；3、一审判决第四、五、六项主文的内容属超诉请判决。综上，孙江峰、杨玖玲、孙子骞请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
潘文波、祝国芳辩称，不同意孙江峰、杨玖玲、孙子骞的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中银大厦支行述称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
永和新城支行未陈述意见。
潘文波、祝国芳向一审法院起诉请求：1、要求孙江峰、杨玖玲、孙子骞继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助潘文波、祝国芳办理系争房屋的过户手续并交付房屋；2、要求孙江峰、杨玖玲、孙子骞支付违约金[以潘文波、祝国芳已经支付的房款人民币(以下币种均为人民币)105万元为基数，按每逾期一日万分之八的标准，自2015年6月28日起计算至实际交房之日止]。
一审法院认定事实：2016年5月19日，孙江峰、杨玖玲、孙子骞作为卖售人(甲方)，潘文波、祝国芳作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定潘文波、祝国芳向孙江峰、杨玖玲、孙子骞购买系争房屋。合同第二条约定系争房屋转让价款共计300万元。合同第四条约定：甲方于2016年10月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：在2016年10月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，按补充条款内容处理。合同补充条款(一)第1条约定：若甲方在办理房地产交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按照合同约定总房款的20%向乙方支付违约金。合同补充条款(一)第2条约定：若乙方在办理房地产交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。合同补充条款(一)第3条约定：甲方应于自甲乙双方签订合同之日起5日内办理银行还款申请手续并于30个工作日内办妥抵押登记注销手续(除银行不可抗力外，如果是银行原因，甲乙双方再另行约定)，否则甲方应按照合同约定承担违约责任。合同补充条款(一)第4条a款约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分。合同补充条款(一)第4条b款约定：乙方应于甲乙双方签订合同之日起100日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按合同约定承担违约责任。合同补充条款(一)第5条约定：甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续、乙方办妥贷款手续且交易中心出具房产税认定通知书之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续。合同补充条款(一)第6条约定：甲方于甲乙双方至交易中心办理房地产交易过户手续当日将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。合同补充条款(一)第12条约定：房地产交易中所产生的交易税、费均由乙方承担。合同补充条款(一)第15条约定：甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，在甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付合同约定总房款20%的违约金。合同附件三《付款协议》约定：签订合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款105万元；甲乙双方至交易中心办理完房地产交易过户手续且取得以乙方为权利人的收件收据当日，乙方支付甲方第二笔购房款42万元；自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款145万元；甲方将房地产户口迁出且甲乙双方办妥交付及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款8万元。
《上海市房地产买卖合同》签订当日，双方另行签订《转让补充协议书》约定：买卖合同约定成交价为300万元，除该价款外，乙方还需支付甲方转让补偿款48万元，该款乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方。该补偿款的付款方式为：甲乙双方至交易中心办理房地产交易过户手续且取得以乙方为权利人的收件收据当日，乙方一次性支付甲方该转让补偿款48万元。在房地产交易中，若甲方违约造成房地产不能交易的，甲方应退还该转让补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该转让补偿款总额20%的违约金给乙方；若乙方违约造成房地产不能交易的，乙方除承担买卖合同约定的违约责任外还须支付该转让补偿款总额20%的违约金给甲方。
2016年5月19日，杨玖玲出具《收据》，确认收到祝国芳支付的关于系争房屋的第一笔购房款105万元(该款项包含定金12万元)。
2016年9月13日，孙江峰、杨玖玲、孙子骞向一审法院起诉要求确认双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效，之后于2017年5月16日申请撤诉。
一审法院又查明，系争房屋的按揭贷款已于2016年6月13日全部偿还，孙江峰于2016年9月12日领取了永和新城支行出具的抵押证。
一审法院再查明，2016年8月2日，祝国芳作为借款申请人，向中银大厦支行提交了二手房组合贷款申请，潘文波、祝国芳签署了相关材料。中银大厦支行客户经理季伟就潘文波、祝国芳相关法律文书的签署进行了见证，并出具《见证书》。《见证书》显示潘文波、祝国芳于2016年8月2日亲笔签署了《中国银行上海市分行零售贷款申请表》、中国人民银行个人信用信息基础数据库查询授权书、借款合同等法律文书。另，潘文波、祝国芳向中银大厦支行提供杨玖玲名下的中国银行卡作为收取贷款的账户。
截止2017年5月16日，《上海市房地产登记薄》显示系争房屋权利人登记为孙江峰、杨玖玲、孙子骞，抵押权人登记为中国光大银行上海市中支行。中国光大银行上海市中支行更名为永和新城支行，并于2017年3月14日变更登记为永和新城支行。
一审审理中，潘文波、祝国芳坚持要求继续履行《上海市当地产买卖合同》的诉讼请求，承认该合同存在做低房价的情况，确认系争房屋的实际转让价款总额应为348万元，并愿意按照房屋转让价款总额348万元向孙江峰、杨玖玲、孙子骞履行付款义务，承担相关缴税义务。扣除潘文波、祝国芳已向孙江峰、杨玖玲、孙子骞支付的房款105万元，剩余房款243万元，潘文波、祝国芳表示其有支付能力，且愿以现金方式交纳至一审法院代管款账户内，并自愿承担继续履行该合同产生的任何法律风险。2017年6月，潘文波、祝国芳将购房款243万元汇入一审法院账户代管。
一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。孙江峰、杨玖玲、孙子骞与潘文波、祝国芳双方签订《上海市房地产买卖合同》约定成交价为300万元，并对系争房屋买卖各项事宜做了详细约定。签订买卖合同当日，双方另行签订《转让补充协议》,约定除买卖合同约定成交价300万元外，潘文波、祝国芳还需支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞转让补偿款48万元。对此，孙江峰、杨玖玲、孙子骞认为潘文波、祝国芳与中介公司恶意串通，违法规避税费，买卖合同应属无效。根据一审法院查明的事实，孙江峰、杨玖玲、孙子骞与潘文波、祝国芳之间签订的买卖合同和补充协议中，有关对系争房屋进行买卖交易的内容系双方当事人的真实意思表示。但为规避税费，双方在买卖合同中约定房屋转让价款共计300万元，该房屋实际转让价款总额应为348万元。《上海市房地产买卖合同》对房屋转让价款共计300万元的约定条款虽无效，但不导致该合同其余部分的无效，一审法院对孙江峰、杨玖玲、孙子骞认为该合同无效的辩称意见不予采纳。除系争房屋转让价款总额应按照348万元履行，其余事项，孙江峰、杨玖玲、孙子骞与潘文波、祝国芳双方均应按照买卖合同的约定履行。因此，一审法院对潘文波、祝国芳要求孙江峰、杨玖玲、孙子骞继续履行合同，办理过户手续并交付系争房屋的诉讼请求予以支持。根据双方约定，潘文波、祝国芳应于签订合同当日支付购房款105万元，于办理过户手续且取得以潘文波、祝国芳为权利人的收件收据当日支付购房款42万元，并支付转让补偿款48万元，于房地产权证办出之日起5日内，将该房地产证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付购房款145万元，于孙江峰、杨玖玲、孙子骞将房地产户口迁出且双方办妥交付及相关更名手续当日，支付剩余购房款8万元。现潘文波、祝国芳已支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞105万元，交本案代管款243万元，上述款项共计348万元。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。潘文波、祝国芳按约向孙江峰、杨玖玲、孙子骞支付了系争房屋的购房款105万元，并在约定期限内向中银大厦支行提交了贷款申请，履行了潘文波、祝国芳的合同义务。系争房屋的按揭贷款于2016年6月13日全部清还完毕，孙江峰于2016年9月12日领取了永和新城支行出具的抵押证，但却未依约办理抵押登记注销手续，并将抵押证交予案外人。2016年9月13日，孙江峰、杨玖玲、孙子骞向一审法院起诉要求确认双方就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。直至本案开庭审理之日，孙江峰、杨玖玲、孙子骞未按照合同约定办理抵押登记注销手续及过户手续。在系争房屋具备过户条件，并且潘文波、祝国芳按约履行付款及申请贷款的义务后，孙江峰、杨玖玲、孙子骞怠于履行自己的合同义务，故应当按照合同约定承担相应的违约责任。买卖合同第六条约定：在2016年10月31日前，孙江峰、杨玖玲、孙子骞与潘文波、祝国芳双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，孙江峰、杨玖玲、孙子骞方故意拖延或者不及时提供相关材料的，潘文波、祝国芳方按补充条款的约定追究孙江峰、杨玖玲、孙子骞方的违约责任。买卖合同补充条款约定：孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于签订合同之日起30个工作日内办妥抵押登记注销手续；孙江峰、杨玖玲、孙子骞于办理房地产交易过户手续当日将系争房屋交付潘文波、祝国芳；孙江峰、杨玖玲、孙子骞若未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，应向潘文波、祝国芳支付已收款万分之八的违约金。一审法院对潘文波、祝国芳要求孙江峰、杨玖玲、孙子骞支付违约金的诉讼请求依法予以支持，但对起算时间予以调整。
据此，一审法院判决：一、潘文波、祝国芳与孙江峰、杨玖玲、孙子骞关于上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋交付潘文波、祝国芳；三、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于判决生效之日起十日内负责涤除上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋上所设抵押登记，中国光大银行股份有限公司上海分行永和新城支行应予以配合；四、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应在上述第三条所述的抵押登记涤除之日起十日内协助潘文波、祝国芳办理上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋权利转移登记手续(转让价款为438万元),因交易所发生的相关税费由潘文波、祝国芳承担；五、潘文波、祝国芳应在办理上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续且取得以潘文波、祝国芳为权利人的收件收据当日支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款90万元(该款已由一审法院代管)；六、潘文波、祝国芳应于上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证办出之日起五日内支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款145万元(该款已由一审法院代管)；七、潘文波、祝国芳应于孙江峰、杨玖玲、孙子骞将户口迁出上海市黄浦区汝南街XXX弄XXX号XXX室房屋且双方办妥交付及水、电、煤、维修基金等相关更名手续当日，支付孙江峰、杨玖玲、孙子骞房款8万元(该款已由一审法院代管)；八、孙江峰、杨玖玲、孙子骞应于判决生效之日起十日内支付潘文波、祝国芳违约金(以105万元为本金，按日万分之八的标准，自2015年7月1日起计算至实际交房之日止)。
因一审判决书有笔误，一审法院于2017年7月3日出具民事裁定书，裁定如下：(2016)沪0101民初25287号民事判决书中第一页倒数第一行、第二页第十二行“中国银行股份有限上海市中银大厦支行”补正为“中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行”，第二页倒数第三行“自2015年6月28日起计算至实际交房之日止”补正为“自2016年6月28日起计算至实际交房之日止”，第九页第六行“第六十六条第一款”补正为“第六十条第一款”，第九页第七行“《最高人民法院关于适用的解释》”补正为“《最高人民法院关于适用的解释》”，第九页倒数第七行“转让价款为438万元”补正为“转让价款为348万元”，第十页第九行“自2015年7月1日起计算至实际交房之日止”补正为“自2016年7月1日起计算至实际交房之日止”，第十一页第七行“第六十六条”补正为“第六十条”，第十一页倒数第八行“《最高人民法院关于适用的解释》”补正为“《最高人民法院关于适用的解释》”。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效。根据查明之事实，虽双方于房屋买卖合同中约定系争房屋成交价为300万元，然于同日签订的补充协议中又约定系争房屋除成交价300万元之外，还有48万元补偿款，由此可见，双方对于系争房屋的实际成交价应为348万元。房屋买卖合同中300万元的约定系做低房价，规避税费，应属无效，但房屋买卖合同中仅因价格条款无效并不必然导致该合同全部无效，且于一审审理中，被上诉人同意按照348万元的价格履行付款义务，承担缴税义务，一审判决认定系争房屋的实际转让总价为348万元并判决双方以348万元的价格继续履行房地产买卖合同并无不当，本院予以维持。至于上诉人提出超诉请判决的主张，因原判第四、五、六项主文皆为房屋买卖合同继续履行的后续事宜，被上诉人也同意支付上诉人剩余房款，并按实际交易价格缴纳税款，一审法院对此予以判明并非超诉请判决，故对上诉人该主张不予采信。
综上所述，孙江峰、杨玖玲、孙子骞的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31,492元，由上诉人孙江峰、杨玖玲、孙子骞共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年九月十三日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……