浙江省湖州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙05民申104号
再审申请人（原审被告）：沈勤荣，男，1960年4月1日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托代理人：瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：湖州市吴兴区环渚街道华丰村村民委员会，住所地湖州市环渚乡华丰村。
负责人：沈剑烽，该村民委员会主任。
委托代理人：姚永强，浙江东方绿洲律师事务所律师。
再审申请人沈勤荣因与被申请人湖州市吴兴区环渚街道华丰村村民委员会（以下简称华丰村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2015）湖吴环民初字第261号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
沈勤荣申请再审称：一、本案所涉租赁房屋于2007年10月被列入拆迁范围，由拆迁公司前来沈勤荣开办的湖州吴兴勤鑫亚麻织造厂进行设施调查。华丰村委会原老村长陆建明同意沈勤荣按租赁时的约定赔偿，并告知沈勤荣本案所涉房屋已征收故不再收取租金，由沈勤荣无偿使用至拆迁为止，故沈勤荣使用至今，期间也无人催讨租金。由于拆迁部门一直未与沈勤荣商谈拆迁事宜，沈勤荣多次找到拆迁部门，但均被以其不是房屋所有权人无权提出拆迁补偿事宜未由拒绝，而现任村长否认合同约定，拒不支付拆迁补偿费。二、现沈勤荣申请政府信息公开时发现有新证据足以推翻原判决。1.原审认定事实不清，主体不适格。2016年8月18日，沈勤荣向湖州市国土资源局申请信息公开时得到的回复是“2007年12月26日华丰村委会与湖州市统一征地事务所、湖州市民生建设有限公司、环渚乡人民政府签订《收回国有土地补偿协议》，该协议中已经确定（1）本案所涉房屋的土地已收归为国有土地，不是集体土地，（2）国家为此向华丰村委会支付土地补偿费用611.8152万元。”据此，沈勤荣认为，原属于华丰村委会的集体土地已经收归国有，华丰村委会已不再是该地块的合法所有人，同时根据拆迁规则，土地被收归国有后，其地上附属房屋也随地一起被收归国有。华丰村委会已丧失对租赁土地及地上房屋的所有权，其无权就被征用土地上的房屋租赁纠纷起诉沈勤荣，本案主体不适格。2.原审认定2007年起至2015年止双方存在租赁关系，并认定沈勤荣应当支付相应租金没有事实和法律依据。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。”《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第十九条规定，“房屋征收部门应当在公布征收补偿方案的同时书面通知住房和城乡建设、规划、工商等部门，暂停办理房屋征收范围内新建、改建（含析产分户）、扩建和装修房屋、改变房屋用途等相关手续。”根据以上条款，本案所涉的房屋自拆迁公告之日起就不具备出租的条件，因出租的房屋不能办理营业执照、税务登记、不能办理水、电立户等手续，故沈勤荣与华丰村委会之间不可能存在符合原约定的租赁关系，沈勤荣主张的租赁关系不应受到法律保护，沈勤荣也不需向华丰村委会支付相应的租金。三、即使原审法院坚持认为沈勤荣与华丰村委会之间租赁关系成立，因主张租金的诉讼时效为一年，沈勤荣只需承担诉讼时效内的租金，原审判决沈勤荣按原合同约定承担2008年至2015年期间的租金，明显违法法律规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审，请求撤销原判决并依法改判。
华丰村委会提交书面意见称：一、沈勤荣向华丰村委会租赁的厂房位于原华丰机械厂范围内，而原华丰机械厂又位于华丰村原集体企业湖州丰华实业公司范围内，该厂系原湖州丰华实业公司的下属企业。原湖州丰华实业公司于1999年7月向湖州市人民政府申请企业用地土地使用权登记，并于同年10月11日取得集体土地使用权证，企业用地使用面积共4229.2平方米（即6.344亩）。原湖州丰华实业公司注销后，该集体企业范围内的房屋和集体土地使用权应归属华丰村。从华丰村委会代表华丰村在2007年签订的《收回国有土地补偿协议》的内容可以证实，已发证给华丰村的6.344亩集体土地尚未征收补偿，上述范围内的土地至今仍为集体所有，该土地范围内的房屋属于华丰村集体资产，在国家征收拆迁之前，华丰村有权自行处置。华丰村委会作为华丰村集体资产的经营、管理机构，可以根据华丰村村民会议或者村民代表会议的决议对外实施民事行为，故华丰村委会具有为华丰村利益对属于华丰村集体资产范围内包括原华丰机械厂范围内的房屋行使对外出租的权利。二、关于租金的诉讼时效，华丰村委会认为应从双方终止租赁关系时起算。本案中，双方在2007年签订的租赁协议到期后未再续签，双方的租赁关系实际持续到沈勤荣收到解除通知时止即2015年8月6日。从2008年1月1日起至2015年8月6日期间所形成的租金债务应视为同一债务，即使按照原租赁协议分期履行，诉讼时效也应从最后一期履行期限届满之日起计算。综上，认为沈勤荣的再审申请事由不能成立，请求法院在查明事实的基础上驳回沈勤荣的再审请求。
在本案再审审查期间，本院组织当事人进行了必要的调查。沈勤荣本人及其委托代理人瞿丹鸣律师、华丰村委会的委托代理人姚永强律师到庭。
调查过程中，沈勤荣提交了如下证据材料：1.租赁协议二份以及拆迁设施调查清单，该组证据不属于新证据，用于证明沈勤荣于2003年起租赁涉案房屋，2007年签订的租赁协议中约定如租赁期满后拆迁，搬迁费归沈勤荣所有，房屋租赁期限是分期、按年履行的，本案租赁期限约定不明应当按照租赁期不满一年的，应该按一年计算，租赁期满一年的，应该按实际期限计算，本案已过诉讼时效；拆迁公告后拆迁部门来沈勤荣厂内清点的事实。2.湖州市住房和城乡建设局信息公开回复及相关材料，用于证明本案所涉地块在2007年拆迁，并在沈勤荣与华丰村委会的合同履行期内发布了房屋拆迁许可证，拆迁许可证有效期至2008年11月15日，按照合同约定拆迁补偿费应由沈勤荣获得的事实。3.湖州市国土资源局信息公开回复函，用于证明2007年华丰村委会与政府签订了《收回国有土地补偿协议》，政府收回土地时给予华丰村委会600多万元补偿，华丰村委会自2008年起已不是涉案房屋所有权人的事实。4.湖州市中心城区2015年棚户区（城中村、危旧房）改造工程——湖州市陌路4号、5号、6号地块工程项目建设用地规划许可证详细信息，用于证明本案所涉地块拆迁工程可能涉及到违法拆迁的事实。5.湖州市不动产登记信息查询记录一份，用于证明华丰村委会提交的湖州丰华实业公司名下的环渚乡老市陌路427号、集体土地使用证编号为湖土集用（1999）字第005-00162号的集体土地早已被国土资源局注销，华丰村委会提交的集体土地使用证用于证明华丰村委会所主张的本案所涉的土地还未收回国有的抗辩不能成立，事实上本案所涉拆迁范围的土地市陌路堂子村地块早于2008年就收归湖州市民生建设有限公司的事实。6.湖州市不动产登记信息查询记录一份，用于证明案涉土地湖州市市陌路堂子村2号地块、4号地块、3-1号地块的所有人均为湖州市民生建设有限公司，时间为2008年2月26日的事实，华丰村委会的主张不能成立。7.土地使用权登记申请表等备案材料共计13页，用于证明湖州市民生建设有限公司在2008年1月29日通过拍卖获得本案所涉地块的所有权的事实，能与沈勤荣提交的2007年12月26日签订的《收回国有土地补偿协议》在内容、时间上相印证。
华丰村委会经质证认为：1.对租赁协议的真实性没有异议，对拆迁设施调查清单的真实性和关联性有异议，该组证据与本案无关。2.对湖州市住房和城乡建设局信息公开回复及相关材料的真实性没有异议，对关联性和待证事实有异议，划定拆迁范围以及发布拆迁公告与拆迁补偿不具有一致性，在华丰村的集体资产在被拆迁补偿之前华丰村仍有权进行处置。3.对湖州市国土资源局信息公开回复函的真实性没有异议，对关联性和待证事实有异议，在《收回国有土地补偿协议》第一条中属于华丰村所有的拆迁地块不包含涉案租赁房屋所涵盖的范围，该协议第三条也明确了关于已发证给华丰村的6.344亩土地（即涉案租赁房屋范围内的土地）的补偿问题另行协商签约，在双方租赁合同关系解除之前华丰村对厂房一直享有所有权，有权处置。4.对湖州市中心城区2015年棚户区（城中村、危旧房）改造工程——湖州市陌路4号、5号、6号地块工程项目建设用地规划许可证详细信息的真实性没有异议，但不能证明本案沈勤荣要证明的事项。5.对湖州市不动产登记信息查询记录本身的真实性没有异议，2016年12月23日查询到的该信息不能证实沈勤荣关于集体土地使用权已在2008年注销的主张。6.对湖州市不动产登记信息查询记录本身的真实性没有异议，但是对关联性和待证事实有异议，涉案租赁房屋位于市地块范围内，故2号、3-1号地块与本案没有关联性，虽然查询记录信息显示案外人湖州市民生建设有限公司于2008年2月26日取得了国有建设用地使用权，但是在此之前该地块拆迁范围内的房屋所有人并未全部签约完毕，由于包括沈勤荣在内的租户拒绝搬离，案外人湖州市民生建设有限公司一直未与华丰村签订拆迁补偿协议，直到2016年1月20日才签订，包括涉案租赁房屋在内的原机械厂厂房在补偿协议签订之前仍属于华丰村所有，华丰村委会有权处置。案外人湖州市民生建设有限公司取得建设用地使用权并不影响华丰村委会行使房屋相关权利。7.土地使用权登记申请表等备案材料中市陌路堂子村1号、2号、3号地块都与本案没有关联性，4号地块土地使用权登记申请表的质证意见同证据6，对其中的成交确认书本身的真实性没有异议，对其关联性和待证事实有异议，政府挂牌出让国有土地建设使用权与该土地上尚未进行安置补偿签约的房屋所有人与承租户之间纠纷是两个不同的法律关系，两者之间没有关系。
华丰村委会提交了如下证据材料：1.土地使用表登记申请表，具结书、证明共四份，用于证明原湖州丰华实业公司、华丰机械厂属于华丰村村办集体企业以及华丰村原集体企业湖州丰华实业公司申请企业用地土地使用权登记申请的事实。2.集体土地使用权证两本，用于证明华丰村原集体企业湖州丰华实业公司取得集体土地使用权证，登记使用面积共4229.2平方米（折合6.344亩）的事实。3.非公司法人企业基本情况一页，用于证明原湖州丰华实业公司系集体企业以及该企业在2000年9月18日注销的事实。4.分支机构简况一页，用于证明原华丰机械厂是原湖州丰华实业公司下属企业的事实。沈勤荣经质证认为：1.对土地使用表登记申请表，具结书、证明的真实性没有异议，对关联性有异议，湖州丰华实业公司在高富路88号，与本案所涉地块不属于同一地块。2.集体土地使用权证上的土地与沈勤荣所租赁的土地不一致，具结书上载明的三家企业与华丰村委会所主张的湖州丰华实业公司不一致，据向当地村民了解，这三个厂是分别在不同的地方，所以华丰村委会的理由不能成立。3.对非公司法人企业基本情况的真实性没有异议，湖州丰华实业公司的地址与华丰村委会提交的土地登记表的地址不同，不能证明华丰村委会的主张。4.分支机构简况不能证明被申请人的主张。
本院经审查认为，根据沈勤荣申请再审的事由并结合华丰村委会提交的书面意见，本案双方的争议焦点：一是沈勤荣能否以租赁的厂房被列入拆迁范围为由对抗华丰村委会要求其支付租金的主张；二是华丰村委会向沈勤荣主张租金是否超过诉讼时效。
关于沈勤荣能否以租赁的厂房被列入拆迁范围为由对抗华丰村委会要求其支付租金的主张这一问题。本案中沈勤荣向华丰村委会租赁原该村办集体企业原华丰机械厂的旧厂房，双方于2007年2月5日签订的《租赁协议》中所约定的租赁期限2007年1月1日至2007年12月31日届满后，未重新签订合同，沈勤荣在该址开办的湖州吴兴勤鑫亚麻织造厂也未搬离，继续在原址经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，可以视为双方形成不定期租赁关系。在本案再审审查过程中，沈勤荣确认其在2007年下半年时知晓华丰村地块要拆迁，并在原址经营至目前拆迁为止，而根据华丰村委会提交的土地使用表登记申请表，具结书、证明、集体土地使用权证、非公司法人企业基本情况、分支机构简况等证据显示，原华丰机械厂是华丰村原村办企业原湖州丰华实业公司的下属企业，与原华丰绸厂、华丰筛网厂共计使用集体土地4092平方米，1999年10月11日湖州市土地管理局就该处土地颁发了集体土地使用证，证载面积4091.6平方米（折合6.137亩），原湖州丰华实业公司另用于办公的137.6平方米（折合0.207亩）集体土地也于同日办理了集体土地使用证，结合沈勤荣在再审审查期间提交的湖州市国土资源局信息公开回复函和2007年12月26日湖州市统一征地事务所、华丰村委会、湖州市民生建设有限公司与环渚乡人民政府签订的《收回国有土地补偿协议》第一条“经甲、乙、丙、丁四方实地踏勘并于2007年11月24日在乙方（即华丰村委会）会议室经四方图上计算确认，该拆迁项目范围内原属乙方所有后被收回国有的土地为161.004亩（已扣除城市居民房屋占地59.563亩=32052.3建筑面积除以容积率0.85+沿市陌河道路3亩和已发证乙方面积6.344亩=6.137亩+0.207亩）”和第三条中“关于已发证给乙方（即华丰村委会）的6.344亩的补偿问题，另行协商签约”的内容，沈勤荣在再审审查期间提交的湖州市中心城区2015年棚户区（城中村、危旧房）改造工程——湖州市陌路4号、5号、6号地块工程项目建设用地规划许可证详细信息显示相关建设用地规划许可证发文号为地字第330501201600023号，发文时间2016年9月28日，可以表明本案沈勤荣所租赁的原华丰机械厂的旧厂房并不在《收回国有土地补偿协议》的补偿范围内。即使沈勤荣嗣后又补充提交了两组湖州市不动产登记信息查询记录和土地使用权登记申请表等备案材料，该组证据只能证明截止查询时间即2016年12月23日，原华丰绸厂、华丰筛网厂共计使用的4092平方米和原湖州丰华实业公司另用于办公的137.6平方米的集体土地权利状态为已注销，并不能证明该两处集体土地权利被注销的具体时间，市地块的土地使用权登记申请表显示案外人湖州市民生建设有限公司申请对该地块办理土地使用权的时间是2008年1月31日，则涉案厂房范围内所及土地至少是在2008年1月31日才取得国有建设用地使用权。况且沈勤荣与华丰村委会签订《租赁协议》的时间是2007年2月5日，而沈勤荣在已于2007年下半年明知其租用的原华丰机械厂旧厂房所在的华丰村地块要拆迁的情况下，仍继续占有使用该厂房用于经营，应当参照《租赁协议》所约定的标准向华丰村委会支付租金。沈勤荣据以支持其主张的《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，该条例已于2011年1月21日因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的施行而失效，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并不禁止租赁被列入拆迁范围的房屋。沈勤荣虽称华丰村委会原老村长陆建明同意沈勤荣按租赁时的约定赔偿，并告知沈勤荣本案所涉房屋已征收故不再向收取租金，由沈勤荣无偿使用至拆迁为止，但并无证据证实该主张，即使沈勤荣所称属实，案外人陆建明的个人意见能否代表华丰村委会亦值得商榷。故沈勤荣不能以其租赁的厂房被列入拆迁范围为由对抗华丰村委会要求其支付租金的主张。原审期间，沈勤荣也没有以涉案房屋被列入拆迁范围，华丰村委会无权出租为由提出抗辩，其此前向本院申请撤回的上诉中也未提出该主张，现沈勤荣以此为由申请再审，本院不予支持。
关于华丰村委会向沈勤荣主张租金是否超过诉讼时效的问题。2007年12月31日租赁期限届满后，沈勤荣与华丰村委会未重新签订租赁合同，沈勤荣应当按约定及时清理并腾退租赁房屋。沈勤荣在租赁期满后仍占有使用该房屋，双方之间成立不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，华丰村委会作为出租人只要在合理期限之前通知沈勤荣就可以随时解除合同，并可要求一次性支付租金。2015年5月29日和2015年6月6日，华丰村委会两次向沈勤荣发出律师函，告知沈勤荣解除华丰村委会与其的租赁关系并要求沈勤荣支付租金及腾房等事宜，沈勤荣未予签收。嗣后，华丰村委会向原审法院起诉，沈勤荣于2015年8月6日收到起诉状副本，华丰村委会的诉讼行为可以视为通知，其向沈勤荣主张租金未超过诉讼时效。
综上，再审申请人沈勤荣的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回沈勤荣的再审申请。
审 判 长 林型茂
审 判 员 蒋 莹
代理审判员 黄 帆
二〇一七年二月十四日
书 记 员 王如英
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