湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新法民一初字第381号
原告新化县城市建设投资有限公司。住所地：新化县梅苑开发区盐业公司。
法定代表人曾令斌，该公司董事长。
委托代理人周晓中，男，1981年6月28日出生，汉族，公司职工。
委托代理人刘婵，女，1986年2月18日出生，汉族，公司职工。
被告曾乐移，男，1968年1月23日出生，汉族，居民。
原告新化县城市建设投资有限公司（以下简称新化县城建投公司）与被告曾乐移房屋租赁纠纷一案，于2014年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员康静担任审判长，与审判员刘正华、人民陪审员陈乾组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告新化县城建投公司的委托代理人周晓中、刘婵，被告曾乐移均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新化县城建投公司诉称，原、被告于2010年4月2日就天华南路15栋负一层、一层、二层商铺签订了《新化县金源商埠商铺租赁合同》，商铺租赁期限3＋4年，双方在合同第三条第二款约定免租期满后，被告每半年向原告缴付一次租金，但被告自免租期满后一直未向原告缴付租金，原告几次向被告发出租金催缴通知，但被告收到通知后仍未支付，截至2014年2月3日，被告欠原告租金已达1923139元，根据合同第七条第四款约定，被告还应向原告支付滞纳金5769元，综上，被告长期拖欠租金以及未经原告同意擅自转租的行为已违反双方所签合同的约定，严重损害了原告的合法权益，特起诉至法院，要求解除原、被告签订的租赁合同，判令被告将原告所有的天华南路15栋负一层、一层、二层商铺返还给原告，并按合同约定支付从2012年7月2日起至实际交付房屋之日止的租金和5769元的滞纳金。
被告曾乐移辩称，一、原告未按约履行“交付符合约定的租赁物”的义务，应当相应减少租金。天华南路为了招商引资，在没有办好配套设施就与被告签订合租赁合同，导致装修材料运不进店，装修工程拖延，地方社会治安复杂等因素，使租赁成本提高；二、因房屋质量问题，多处地方漏水，给被告造成了巨大财产损失，应当相应减免租金；三、被告响应政府号召投巨资而亏损巨大，原告作为政府企业，应当相应减免租金。被告愿意交清房租，但对于被告的损失，要求在应交房租中予以抵扣出来。
原告新化县城建投公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、房屋租赁合同，以证明原、被告之间的租赁关系；
2、催缴通知书及送达回证；
3、2013年3月20日的催缴通知及送达回证；
4、2013年10月15日的催缴通知及送达回证；
5、2014年1月18日的催缴通知及送达回证。
以上证据2－5，以证明原告多次向被告催讨租金的情况。
被告曾乐移对原告新化县城建投公司提交的证据经质证认为：对于证据1，无异议，证据2－5，被告只收到过一份催缴通知书。
被告曾乐移为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：
照片一组，以证明房屋质量问题导致店面以及店内设施受损。
原告新化县城建投公司对上述证据的质证意见是：被告提交的照片无法直接证明是被告在原告处所租赁的15栋门面的现状，且照片上无时间，无法通过照片来认定被告的损失。
对原告新化县城建投公司提交的证据，本院的认证意见是：对证据1，被告对真实性未提出异议，本院予以采信；证据2－5，虽然被告只认可收到了其中一份催缴通知书，但能证明原告为催讨租金向被告送达过催缴通知书的事实。
对被告曾乐移提交的证据，本院的认证意见是：因该组照片较为单一，照片上又无拍摄时间，无法从照片上认定被告的损失，因此该组照片无法达到原告的证明目的。
根据原、被告提交的有效证据和双方均认可的事实，本院确认以下事实：
2010年4月2日，原、被告签订了新化县金源商铺租赁合同，合同内容如下：“出租方：新化县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称甲方），承租方：曾乐移（以下简称乙方）。第一条，租赁商铺位置、面积、经营范围，乙方租赁商铺天华南路15栋一层、二层、负一层；租商铺面积15栋一层3505㎡、二层3623㎡、负一层4621㎡；租赁商铺经营范围生活综合超市、汽车贸易4S店、现代酒吧。第二条、租赁期限及租金标准，1、租赁期限3＋4年，自2010年4月2日至2017年4月2日止。2、租金标准：自2010年4月2日至2013年4月2日，乙方租赁的15栋一层面积3505㎡，月度租金10.4元／㎡，年度租金肆拾叁万柒仟肆佰贰拾肆元（小写：437424元）。二层面积3623㎡，月度租金10.4元／㎡，年度租金肆拾伍万贰仟壹佰伍拾元（小写：452150元）。负一层面积4621㎡，月度租金5.3元／㎡，年度租金贰拾玖万叁仟捌佰玖拾陆元（小写：293896元）。乙方租赁的15栋年度总租金为：壹佰壹拾捌万叁仟肆佰柒拾元（小写：1183470元）。自2013年4月2日起至2017年4月2日，乙方租赁的15栋一层、二层、负一层的（月度、年度）租金，在上一年度基础上按5%逐年递增。第三条租金缴纳方式与优惠办法：1、乙方必须以现金形式或者银行转帐方式，向甲方支付租金。以银行转帐方式支付租金的，应当以银行到帐时间为准。2、甲方给予乙方27个月免租优惠期，自本合同约定商铺交付之日起开始计算。免租期内乙方免交租金，免租期满后乙方每半年向甲方缴纳一次租金，且须提前30日向甲方一次性支付。第四条其他费用及支付办法：1、签订本合同后，甲乙双方于2010年2月8日签订的《租赁意向协议》中，乙方向甲方缴纳的十万元订金，自动转为本合同履约保证金。在合同期满或双方协商解除合同后，甲方在10个工作日内全额（不计息）退还乙方。2、签订本合同时，乙方应向甲方缴纳五十万元，作为所租商铺的装修押金。甲方在乙方动工装修后的3日内，返还乙方三十万元装修押金；剩余二十万元装修押金，甲方在乙方所租赁商铺装修完毕，按业态方案验收后，在乙方开门营业的10个工作日内全额退还。……第六条其他约定事项……2、乙方不得将所租商铺转租给第三人。……第七条违约责任……4、乙方未按时向甲方交纳租金的，乙方除补交应缴费用外，每逾期1日，甲方有权按当时应缴费用总额3‰的标准，向乙方收取滞纳金。5、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺使用权，不退租金、履约违约金，并要求乙方支付已发生的应缴费用，赔偿给甲方造成的实际损失（1）未经甲方同意，乙方擅自将承租商铺全部或部分经营面积转租、转让或转借他人经营、使用。……”
租赁期间因房屋下水道堵塞、漏水等问题，给被告造成了一定的损失。2012年7月2日后，原告向被告发出关于天华南路门面租金的催缴通知，但被告收到催缴通知后，仍未交纳租金，原告遂诉至本院，要求解除双方的租赁合同，判令被告交清所欠租金、滞纳金并将租赁门面返还给原告。
本案中双方争议的焦点：一、原告要求解除与被告之间租赁合同并要求被告返还其所租赁的天华南路15栋，理由是否充分；二、租金以及滞纳金如何计算？三、被告曾乐移提出因房屋存在质量问题而要求减免、抵扣租金的理由是否应得到支持？
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告双方签订了门面租赁协议，双方均应按协议履行自己的义务，原告将租赁物交给了被告，被告做为承租人理应向原告支付租金。但被告在原告多次催讨租金后仍以门面下水道堵塞、漏水对其造成损失为理由一直未交纳租金，违反了双方的约定，原告要求被告腾空所租赁的门面，理由充分，本院予以支持。
按合同约定，被告有27个月的免租期，因此至2012年7月2日免租期满，被告应按合同约定向原告缴纳租金，且2013年4月2日后每一年所交的租金按上年度租金递增5%，经计算从2012年7月2日计算至2013年4月1日时止租金为887598元，2013年4月2日至2014年4月1日，租金为1242636元，从2014年4月2日计算至2014年7月1日止，租金为326193元，以上从2012年7月2日计算至2014年7月1日，被告共应向原告支付租金2356427元。同时，原告要求被告支付因其未按时交纳租金应支付滞纳金，因双方签订的租赁合同中对此有约定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院予以支持。按双方约定被告需每半年向原告缴纳一次租金，且应提前30日向原告一次性支付，所应支付的滞纳金分段计算，每逾期一日按当期所应缴费用总金额3‰的滞纳金。原告起诉时只要求被告曾乐移支付5769元滞纳金，系原告自由处分自己的权利，本院照准。
被告曾乐移提出因房屋的质量问题要求减免租金和因此造成其巨大损失应减免和抵扣租金，但其未提交相应的自行维修费用的依据来证明自己的主张，因此无法确定被告为维修实际支出了多少费用，且被告提出因房屋质量给其造成了损失要求新化城建投公司赔偿，属另一法律关系，可依法另行主张权利。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告新化县城市建设投资有限公司与被告曾乐移于2010年4月2日签订的《新化县金源商铺租赁合同》；
二、被告曾乐移须在本判决生效后30日内腾空所占的属于原告新化县城市建设投资有限公司所有的位于新化县天华南路15栋一层、二层、负一层门面，并将上述门面返还给原告新化县城市建设投资有限公司；
三、由被告曾乐移于本判决生效后10日内支付给原告新化县城市建设投资有限公司自2012年7月2日起至2014年7月1日的租金2356427元，滞纳金5769元，合计2362196元；
四、2014年7月1日后的租金计算至实际腾空门面止（2014年7月1日后至2015年4月1日前按月租金108731元计算，2015年4月2日至2016年4月1日期间的租金按月租金114167.55元计算）。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22160元，由被告曾乐移负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 康 静
审 判 员 刘正华
人民陪审员 陈 乾
二〇一四年八月十八日
代理书记员 龚 伟
附相关法律条文：
对《中华人民共和国合同法》的适用
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。