山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋03民终51号
上诉人（原审被告）孙文瑞，女，1978年1月2日生，汉族，现住平定县。
被上诉人（原审原告）阳泉冠亚商贸有限公司。
法定代表人裴大兴，总经理。
委托代理人王志民，山西泽晋律师事务所律师。
委托代理人甄晋生，山西泽晋律师事务所律师。
上诉人孙文瑞因与被上诉人阳泉冠亚商贸有限公司（以下简称冠亚公司）租赁合同纠纷一案，不服平定县人民法院（2015）平民初字第01079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙文瑞、被上诉人冠亚公司的委托代理人王志民、甄晋生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年6月24日，冠亚公司与孙文瑞签订了商铺租赁合同，约定：孙文瑞承租冠亚公司位于平定县××2号楼，净面积为204平方米，加上20%的公摊系数后的面积为244.8平方米的营业场所，商铺编号为2-1-105，孙文瑞向冠亚公司支付租金、物业管理费、供暖、水电等费用，并配合冠亚公司的统一管理；租赁期限为2013年7月7日至2016年7月6日，共计36个月，其中免租期共计24个月，在此期间，孙文瑞不须向冠亚公司支付租金，但因孙文瑞实际开始使用而发生的物业管理费、供暖费、网络、话费、水电费等费用仍应正常交纳；孙文瑞按以上公摊后的面积向冠亚公司支付租金，每平方米每月租金38元，合同期内孙文瑞共计应支付冠亚公司租金为111628元，本合同签订后3日内，一次性支付以上租金（以冠亚公司租金收款凭证为准）；冠亚公司为孙文瑞提供保洁、保安等公用物业配套服务，孙文瑞应支付物业管理费每平方米每月2元，按以上公摊后的面积每月应支付489.6元，开业时开始支付；冬天供暖期间由冠亚公司为孙文瑞提供暖气，暖气费用按公摊后的面积每平方米不高于政府部门统一定价，按实际供暖期间向冠亚公司交纳；上述物业费、水电费等付款均按月收取，交付时间为每个月27日之前，孙文瑞必须按以上时间向冠亚公司支付以上费用，若孙文瑞未及时支付，应每日按未付金额的3‰向冠亚公司支付滞纳金，超过七天的，冠亚公司视同孙文瑞违约并有权终止合同；孙文瑞须在缴纳租金的同时向冠亚公司交纳履约保证金计3000元，作为保证其在履行本合同期间条款，若孙文瑞违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，冠亚公司有权扣留履约保证金；装修：孙文瑞签订本合同同时缴纳装修押金1000元，装修完毕验收后如数退还；孙文瑞不论任何原因任何时间撤场，撤场时装修应无偿完好地留给冠亚公司，未经冠亚公司同意不得擅自拆除；双方必须遵守本合同所有条款，如果冠亚公司违约，必须赔偿孙文瑞所有经济损失，如果孙文瑞违约，那么冠亚公司有权终止本合同并关闭其经营场所，所有装修及物品归冠亚公司所有，并赔偿冠亚公司应有的经济损失；双方还对其它权利义务作了约定。2013年6月23日，孙文瑞向冠亚公司交纳了租赁合同保证金3000元、装修保证金1000元，共计4000元。合同签订后，孙文瑞未按约定向冠亚公司交纳房屋租金、物业管理费、取暖费。2015年10月11日，双方发生纠纷，孙文瑞停止经营在冠亚公司处的商铺。
原审法院认为，冠亚公司与孙文瑞之间所签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，冠亚公司按约交付商铺，但孙文瑞除交纳4000元押金外，未按合同约定向冠亚公司交纳商铺租金以及物业费、取暖费显属违约，冠亚公司要求孙文瑞给付租金、管理费、取暖费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。双方均要求解除合同，予以支持。孙文瑞于2015年10月11日关闭商铺，故商铺的租金、物业管理费均应计算至2015年10月11日。冠亚公司及孙文瑞所签订的商铺租赁合同中，虽约定了免租期，但并未明确约定免租年份，故租赁费应按照租赁合同约定的租金平均租赁期限月数，从2013年7月7日计算至2015年10月11日，即租金为83721元（111628元÷36个月×27个月）。冠亚公司主张的物业费，孙文瑞辩称实际使用时间是从2014年4月1日至2015年10月11日，应计算实际使用期间的费用，但其未提供相应的证据证明其辩称理由，故物业费应从2013年7月7日计算至2015年10月11日，即物业费为13219.2元（489.6元×27个月）。冠亚公司主张的2013年、2014年两年的取暖费7160元（244.8平方米×3.9元/平方米×3.75个月×2年），符合有关规定，予以支持。冠亚公司要求孙文瑞给付所欠租金逾期利息损失的诉求，符合法律规定，予以支持，所欠租金利息损失按照中国人民银行同期贷款利率从2013年6月28日计算至给付之日。冠亚公司主张的库房租金，因双方之间并未签订库房租赁合同，且未提供充分的证据证明其主张，故不予支持。孙文瑞在租赁冠亚公司商铺时交纳的保证金4000元，冠亚公司亦予以认可，予以确认。双方约定若孙文瑞违反合同约定或经营场地及设施发生损坏，冠亚公司有权扣留保证金，如保证金不够赔偿，孙文瑞必须补足，可见该保证金系对损失的补偿性约定，如无损失，应予退还或抵顶欠款，故孙文瑞交纳的保证金4000元可在其应缴租金83721元中予以抵扣。孙文瑞称冠亚公司因房屋漏水给其瓷砖造成的损失、冠亚公司扣留其销售的瓷砖以及2-1-107号商铺的转让费、保证金、装修押金，可另案主张。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决：一、孙文瑞从本判决书生效之日起十五日内给付阳泉冠亚商贸有限公司租金79721元以及逾期给付租金的损失（按照中国人民银行同期贷款利率从2013年6月28日计算至给付之日）、物业管理费13219.2元、取暖费7160元。二、驳回阳泉冠亚商贸有限公司的其它诉讼请求。诉讼费2302由孙文瑞负担。
上诉人孙文瑞不服原审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审请求，接受上诉人的反诉请求。上诉理由是：一、双方合同约定的租赁期间从2013年7月7日开始，可顺延45个工作日，实际情况是2014年3月30日商场仍在装修，根本不具备营业条件，且被上诉人一直未开业，一审判决从2013年7月7日计算房租无依据。被上诉人到2015年5月消防仍未合格，消防部门勒令整改，依照消防法规定，可以认定合同无效。二、被上诉人拖欠上诉人的款项应予承担。
被上诉人冠亚公司辩称：一、一审判决认定的租赁期限正确，上诉人所说的消防是否合格与本案无关。二、上诉人所指被上诉人拖欠的款项，一审时上诉人没有缴纳反诉费，视为放弃其诉讼请求。
二审查明，本院对原审法院查明的事实予以认定。二审期间，孙文瑞证人贾某某出庭作证，证明其2014年6月去孙文瑞店铺当营业员，当时商场里还有其他店铺在装修。张某证明其2013年7月给孙文瑞装修店铺时，冠亚公司也在装修，商场里支满了钢架，到2014年3月才撤了；听人说冠亚公司一直没有开业。孙文瑞认为商场没有举行开业活动，商户也没有得到开业通知，商场没有开业，所以被上诉人不具备收取租金的条件。冠亚公司质证认为根据张某证言，冠亚建材广场在2013年7月7日前已经部分场馆装修完毕，符合开业条件。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中孙文瑞、冠亚公司在平等自愿的基础上签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。孙文瑞租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故双方签订的租赁合同不具备合同无效的情形。孙文瑞认为冠亚公司消防验收不合格，合同无效的上诉理由不成立。双方合同明确约定了租赁期限和租金的交纳时间，冠亚公司也在签订合同后实际交付了商铺，孙文瑞以商场未举行开业仪式而拒付租金的上诉理由亦不能成立。孙文瑞关于冠亚公司拖欠其款项的请求可以另案主张。综上，上诉人的上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2302元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张敏芳
审判员 田志国
审判员 薛利华
二〇一七年二月二十一日
书记员 李海旭