甘肃省宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1026民初1186号
原告：王莉，女，汉族，居民。
委托诉讼代理人：秦书法，甘肃陇域律师事务所律师。
被告：范红波，男，汉族，职工。
委托诉讼代理人：陈峰，甘肃北斗律师事务所律师。
被告：卢小伟，男，汉族，宁县公安局职工。
原告王莉诉被告范红波、卢小伟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月13日向本院起诉。本院受理后，2016年7月13日本院追加卢小伟为本案被告参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告范红波的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告卢小伟第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭经合法传唤未到庭，缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告王莉向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告范红波的房屋租赁合同；2.由被告范红波腾退并交付承租商品房24间；3.由被告范红波支付2015年8月至2016年6月13日房屋租赁费33.3万元，被告卢小伟支付拖欠房屋租赁费41万元（2013年至2015年7月之间拖欠56万元，第一被告代付15万元），并由被告范红波对卢小伟承担的房屋租赁费承担连带给付责任；4.由被告范红波支付至房屋腾退之日的房屋占用费；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2008年3月，卢小伟承租原告所有的位于宁县新宁镇农贸路的商品房24间开办“华尔宫”酒店。2014年5月份，卢小伟对酒店进行改造经营宾馆，改造工程至2015年4月仍未完工，期间已拖欠原告房租费、暖气费等56万余元。2015年4月上旬，被告范红波在西安找到原告父亲说：“他与卢小伟系表兄弟，双方签订了房屋转让协议，卢小伟已将改造之中的宾馆转让给他，并口头约定卢小伟此前所欠的房租费、暖气费等56万余元由被告范红波负责清偿。”但原告父亲发现被告范红波所出示的转让协议中的受让人为范天志，要求被告范红波予以说明。被告范红波解释说因其系公职人员，以本人名义进行经营不妥，故以其叔父范天志的名义签订了转让协议，实际受让人就是范红波本人，宾馆由范红波本人经营。因卢小伟与范红波在签订转让协议之前，卢小伟与原告之间签订的书面房屋租赁合同期限届满，由于卢小伟仍在继续使用该承租房屋，原告父亲就提出要求，让范红波先付清56万余元，双方再签订书面房屋租赁合同，约定年租赁费为40万元。被告范红波同意后当即交付房租欠款15万元，下余款项承诺尽快支付清结后与原告签订合同。鉴于卢小伟此前的经营状况不佳，原告在被告范红波认可此前卢小伟所欠房租费56万余元的前提下，亦认可了卢小伟与被告范红波签订的协议。之后经原告多次督促，被告范红波至今没有支付欠款。期间，原告也多次要求被告范红波腾退并交回房屋，可先将房屋交回，待付清欠款后仍可与之签订合同，但被告范红波既不付清欠款，又不对宾馆的后续改造设施进行装修，而是放任不管，致使原告的房屋至今无法收回，给原告造成了巨大的经济损失。
综上，原告认为被告范红波以其叔父范天志的名义与卢小伟签订房屋转让协议，原告已予以认可，故应由范红波承担所欠原告下余款项41万元。被告范红波受让该房屋后，原告虽未与其签订书面租赁合同，但受让的房屋由范红波实际占有，双方不定期租赁合同已有效成立。合同成立后，被告范红波既不清偿所欠款项，又不支付受让房屋后的租赁费，故原告有权依法行使合同解除权，被告范红波负有义务腾退房屋并向原告交付。对于租赁房屋内留置的归范红波所有的可移动财物及改造、装修未完成的装饰、装修物，由被告范红波予以搬迁及拆除，已形成的附合的装饰物如供水、排水管道等，予以拆除，恢复房屋原状。
被告范红波辩称：因卢小伟欠我钱，我便以我四叔父范天志的名义与卢小伟签订了租赁房屋转让协议，将卢小伟承租的位于宁县新宁镇农贸路房屋内的设备以105万元抵顶给我，签订转租协议时卢小伟承诺其不欠出租户王莉的任何费用，因此何谈由我承担卢小伟欠王莉房租费的事情。我与王莉及其父王者发并没有签订书面房屋租赁合同，也没有达成口头租赁合同。只是想承租王莉的房屋，便给王者发付过15万元，但在与王者发协商租赁房屋一事时，王者发要求在租房屋前，必须将卢小伟租赁期间所欠的房租等费用由我偿还清结，否则就不同意给我承租，我不同意清偿卢小伟所欠的房租，因此，我与原告之间并没有达成租赁房屋的合同。综上，一、我与原告并未建立租赁合同关系，原告无权向我主张权利。二、我与卢小伟之间签订的债务抵顶协议无效。三、原告的诉讼主体不适格，驳回对我的诉讼请求。
被告卢小伟辩称：我与王莉的租房合同原来是二年一签合同，后改为一年一签的租赁合同。2014年7月份租房合同期满后，我与王莉没有再签订书面合同，房屋我还在实际使用。后将“华尔宫”酒店改造成宾馆经营。在装修过程中，因我借他人75万元，由范红波担保。到2015年4月份一天，经与范红波商议，征得王莉同意的情况下将宾馆以105万元转让给范红波经营，我所欠的债务款95万元由范红波偿还，再由范红波给我17万元，其中10万元是转让费，均是口头约定。第二天我和范红波找王莉算账，尚欠王莉房租42万元，找到王莉的父亲给我们少了1万元，下剩41万元房租费由范红波承担。房屋转让协议是以范天志名义和我签的，实际受让人是范红波。当时协议上范天志签名是范红波签写的。协议签订后王莉就将钥匙交给了范红波，由范红波继续装修宾馆进行经营。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据对当事人提交证据的审查认定，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年9月25日原告王莉与被告卢小伟签订了房屋租赁合同，王莉将其所有的位于宁县新宁镇农贸路的房屋租赁给卢小伟用以经营酒店，取名“华尔宫”酒店。合同约定租赁期限2013年至2014年7月31日止，房屋租赁费33万元/年。该房屋租赁合同租赁期限届满后，双方再没有续签书面合同，但约定此后房屋租赁费为36万元/年，由卢小伟继续租赁该房屋经营酒店。2014年9月20日卢小伟与王莉之父王者发对先前所欠的房租费进行了清算,卢小伟欠房租费559300元，并向王者发出具欠据一张,注明属2013年8月至2015年8月1日期间的房租费。2014年卢小伟经营酒店期间，欲将酒店改造装修成宾馆经营。在征得王莉同意的情况下对酒店进行了改造装修。在装修期间，卢小伟与范红波之间因有债务关系，经双方协商，卢小伟将正在装修的宾馆同意转让交由范红波经营，以抵顶卢小伟欠范红波的债务。在征得王莉同意后，2015年4月17日范红波以其叔父范天志的名义与卢小伟签订了租赁房屋转让协议，卢小伟将装修未成的宾馆以105万元转租给范红波经营，合同约定:“在本合同签订之前的该房屋的所有债权债务由卢小伟承担，装修费、物业管理费及其它应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳拖欠的费用，由卢小伟全部承担”。之后，范红波前去西安与王莉父亲王者发协商房屋租费等事宜，协商妥当后，范红波给王莉父亲交纳了15万元的房租费。2015年4月27日王莉将卢小伟先前租赁的房屋及钥匙交付给范红波，范红波给王莉出具了一张领到“华尔宫”酒店钥匙的领条一张。范红波领到房屋钥匙后，并未对房屋继续进行装修，宾馆一直没有投入运营而闲置至今。期间范红波曾将此房屋进行转租未果。后范红波将钥匙寄放在王莉雇佣的门卫处，便于接待有承租意向的客户查看房屋。
同时查明：涉案的房屋卢小伟在经营宾馆前，王莉对房屋内暖气、水路、电路安装完好，房屋地面楼梯用地板砖、贴砖进行装贴。卢小伟在经营宾馆时，对暖气、供水、排污管道进行了改造。将以前的暖气全部拆卸，改造成地暖，房屋内隔装有卫生间，供水、排污管道和电路均重新进行了改装，原有的地板、楼梯贴砖均已拆除。部分房间墙面用石膏板装修，部分屋顶用轻钢龙骨进行了屋架固定。卢小伟因装修支出费用36余万元，房屋装修没有完成。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。案件中卢小伟与王莉之间存在房屋租赁合同关系的事实没有争议。王莉与卢小伟在签订的书面租赁合同期满后，在后续租赁王莉房屋期间，卢小伟经王莉同意将房屋承租权转让给范红波，在王莉与范红波之间是对原租赁合同的转租还是形成新的租赁合同关系，是本案的争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中权利和义务转让给第三人”的规定，卢小伟将房屋的租赁权转移给范红波之前，是经王莉同意的。在与范红波签订转让协议时明确约定“房屋租赁合同办理到乙方（范红波）名…….本合同签订前的债权债务由甲方（卢小伟）承担”。范红波在与王莉父亲协商租赁事宜时交付了15万元的租赁，并从王莉处领取房屋钥匙等行为，足以证实原合同的权利义务转让给了范红波，卢小伟与王莉之间的租赁合同已经解除；范红波承继了原合同的权利义务后，与王莉之间建立了新的租赁合同的事实，而不是对原租赁合同的转租。因此范红波抗辨其与王莉之父就房屋租赁事宜进行协商，只是设立合同前的缔约行为，合同因要求其承担卢小伟先前所欠的房屋租赁费而未达成一致没有成立的理由不能成立，不予支持。应当认定范红波与王莉之间存在房屋租赁合同，虽然没有签订书面合同，之间形成了不定期租赁合同关系。范红波承租了房屋后，对房屋没有再进行装修，既不使用，又不提出解除，一直占据，视为合同仍在履行。根据法律规定不定期租赁合同各方当事人随时可以提出解除合同。现王莉要求解除其与范红波之间租赁合同关系的请求，合法有据，应当予以支持。
对于租赁房屋内的装饰、装修如何处理的问题。卢小伟和王莉签订的租赁合同明确约定：“合同期满后，乙方（卢小伟）对房屋装饰、装修部分的动产由乙方搬走，不动产或无法拆除部分甲方（王莉）不做任何价值赔偿”。卢小伟对房屋进行装修是经得王莉的同意，但在装修改造时没有预先制定方案，装修过程中王莉对房屋的改装没有尽到提醒和监管义务，对先前的一些装修设施进行了拆除改装,已成既定事实，王莉要求恢复原状之请求无法实现，故不予考虑。附和的装修装饰物品具有一定的使用价值，可归王莉所有，对装修价值依照公平原则折价由王莉酌情予以补偿18万元，抵减范红波租赁期间的房屋租赁费。
2015年4月27日范红波从王莉处领取钥匙，视为租赁合同成立后的租赁房屋交付，范红波即时已经取得了房屋的租赁权，租赁期限应当从2015年4月27日起算。之前期间的租赁费根据范红波与卢小伟之间转让协议约定，应当由卢小伟承担。租赁期间的租赁费应当按照转租的租赁合同约定的36万元/年的标准予以计算，租赁费算至2016年6月13日原告起诉之日租赁费为406000元。对于原告要求范红波支付至房屋实际腾退之日的房屋占用费请求，合法有据，应予以支持。
对于范红波交付给王莉父亲王者发的15万元，根据卢小伟与范红波在转让协议中“本合同签订之前该房屋的所有债权债务由卢小伟承担”的约定，认定属范红波交纳的房租费，抵减范红波租赁期间的租赁费。卢小伟先前拖欠2013年至2015年7月之间房租费的数额，根据现有证据证实为559300元，对于转让给范红波期间（2015年4月27日至2015年7月31日）的房租费予以扣减，实际下欠王莉房租费数额为465300元。
关于原告要求范红波对卢小伟拖欠房屋费承担连带给付责任，没有事实、法律依据，不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十八条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：
一、解除王莉与范红波之间的租赁合同；
二、由范红波向王莉交付房屋24间；
三、由范红波支付王莉2015年4月27日至2016年6月13日期间的房屋租赁费406000元（含已支付的150000元），并按年租赁费360000元标准支付自2016年6月14日起至房屋实际交付之日的房屋占用费，装修物补偿费180000元用于扣减其房屋占用费；
四、由卢小伟支付拖欠王莉2013年7月至2015年4月26日租赁期间的房屋租赁费465300元；
五、驳回王莉的其它诉讼请求。
上述义务限在本判决生效后30日内一次履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11230元，卢小伟负担7630元，范红波负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本。上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王新华
审 判 员 范宏杰
人民陪审员 魏功有
二〇一六年十二月一日
书 记 员 谈天强