云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初518号
原告（反诉被告）：中国航油集团云南石油有限公司，住所云南省昆明市官渡区春城路282号。
法定代表人：楼建忠，副总经理。
委托代理人张传刚、侯俊，云南聿展律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：叶玉芬，女，1968年9月10日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人李春燕，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）中国航油集团云南石油有限公司（原为云南陆地石油有限公司）（以下分别简称“中航油云南公司”、“陆地石油公司”）诉被告（反诉原告）叶玉芬租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理，被告叶玉芬于2017年3月24日提起反诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月11日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）中航油云南公司的委托代理人张传刚，被告（反诉原告）叶玉芬的委托代理人李春燕到庭参加诉讼。本案经依法报延审限，现已审理终结。
原告（反诉被告）中航油云南公司诉称：2007年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告所有的昆宇加油站租赁事宜签订《财产租赁合同》，合同约定：原告的租赁期自2007年5月1日至2027年4月31日止，租赁期内，如因不可抗力、情势变更等双方意志以外的原因或者由于甲方的原因致使乙方无法正常使用租赁物或进行加油站经营，本合同应予终止或解除，在接到乙方的书面通知后，甲方应在十个工作日内向乙方退还已收取但又不能实现租赁期间的租金，并承担该部分款项的利息（以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计）。合同签订后，原告便将合同期内的全部租金5,200,000元支付给被告。后因政府拆迁，导致原告事实上早在2014年8月1日之前已无法进行加油站经营。2014年12月3日，被告发函给原告申明解除合同并退还租金，被告却迟迟没有兑现，并在领取政府的拆迁补偿款后经原告多次催收，被告却仍不退还租金，导致原告的合法权益迟迟得不到实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2007年6月15日签订的《财产租赁合同》；2.被告立即退还原告自2014年8月1日起计算的尚未到期的租金3,314,999.78元，并支付从2007年5月1日起计算至实际清偿之日止的款项占用利息（按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，截止2016年8月31日为1,333,873.04元）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告放弃主张保全费。
被告（反诉原告）叶玉芬辩称：同意解除合同，且双方之间确实存在发生不可抗力情况下解除合同，在十个工作日内退还原告租金及按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算支付利息的约定。但需要在原告支付部分租金后，把证照变更为被告的，被告才如数退还。被告有先履行抗辩权，因原告迟迟未变更证照给被告，故原告亦违约，应不支付原告利息。在政府改扩建道路过程中，被告一直与原告进行协商，在此过程中被告要求原告变更证照给被告，被告同意先支付一部分款项，待原告变更手续后再支付剩余款项，但协商未果。因未变更证照，被告的土地赔偿款也未得到。原告的行为给被告造成了损失，故原告亦应承担相应责任。诉讼费不应由被告负担。
被告（反诉原告）叶玉芬反诉称：2007年6月15日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《财产租赁合同》，约定：甲方将其所有的昆宇加油站整体资产租赁给乙方使用，租赁期限20年，从2007年5月1日至2027年4月31日止，租金每年260,000元，乙方在本合同签订后十个工作日内向甲方支付租金2,600,000元，当甲方将其名下的土地使用证办理抵押手续到乙方名下，乙方拿到《他项权证》且乙方完成该加油站经营成品油的特许审批和经营资格变更手续后，乙方向甲方支付租金2,080,000元，当甲方领取了建设于上述抵押土地之上的房屋所有权证并办理抵押手续，乙方拿到《他项权证书》后五个工作日内，乙方将剩余的租金520,000元支付给甲方。乙方承租后，甲方协助乙方办理相关证照变更手续，乙方在租赁期届满前不再租赁时，双方应配合将所有变更过的证照手续变更为甲方。合同签订后，反诉原告按约履行合同义务。后因320国道改扩建项目需要，政府要求昆宇加油站在2014年12月31日前必须拆除，出现双方约定的不可抗力、情势变更等双方意志外的原因，致使反诉被告无法正常使用租赁物进行加油站经营。反诉原告于2014年12月3日发函反诉被告，明确在反诉被告收到函后十个工作日内，反诉原告如数退还已收取的剩余租金及利息，但要求反诉被告协助办理证照变更手续，如不及时协助办理证照变更事宜给反诉原告造成的一切损失由反诉被告承担。2014年12月8日，反诉被告复函反诉原告，同意反诉原告提出的处理意见。此后，反诉被告并未按约履行办理证照变更手续义务。反诉被告存在先违约行为，反诉原告享有先履行抗辩权，在证照未变更之前，有权拒绝反诉被告的诉讼请求。另，因反诉被告的违约行为，给反诉原告造成直接经济损失520,000元（两年的租金）。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1.解除反诉原、被告于2007年6月15日签订的《财产租赁合同》；2.反诉被告将营业执照、危险化学品经营许可证、成品油零售经营批准证书证照的企业名称由中国航油集团云南石油有限公司昆宇加油站变更为昆宇加油站；3.反诉被告支付反诉原告至证照变更手续办理完毕时的经济损失（至起诉之日为520,000元）；4.反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）中航油云南公司辩称：同意解除合同，其他反诉请求请予以驳回，费用应由被告承担。被告认为原告先违约，故其有先履行抗辩权，合同是约定在原告主动解除合同情况下，双方才配合把证照变更，而非涉案租赁物系因政府拆迁行为导致被拆迁符合合同第六条第三款规定的不可抗力情形，故被告无先履行抗辩权的权利。经原告向经开区拆迁安置部门了解，被告已于两年前领取了一千多万元的赔偿款，而加油站实际上已被拆除了，故不存在未经营产生的损失。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反驳主张，向本院提交如下证据：
1.营业执照、组织机构代码证、变更登记申请书及审核表、法定代表人身份证复印件，用以证明原告主体适格；
2.财产租赁合同（包含资产移交清单），用以证明原、被告双方就原告租赁被告加油站20年及租金、合同解除等相关事宜达成一致协议；
3.汇兑支付来账凭证、记账凭证、发票，用以证明原告已支付被告20年的租金,5200,000元；
4.解除关于昆宇加油站《财产租赁合同》的函、关于尽快签订昆宇加油站《解除合同协议书》的函、关于解除昆宇加油站《财产租赁合同》的函，用以证明加油站因政府拆迁已经无法继续履行合同，双方同意解除合同的情况。
经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为双方在合同第三条中约定租金支付是分期支付，故其主张的利息计算起点应自被告收到的最后一笔款项时间计算，在特别约定条款中虽未明确约定合同解除后证照需变更为被告，但第三条约定在双方不再续租的情况下证照需变更为被告，在未约定期限的情况下，债权人随时可要求变更，变更后，对相应财产进行返还；对证据3的真实性无异议，被告确实收到5,200,000元的租金，但原告于2010年1月26日支付了最后一笔款项520,000元，故应从该时间开始计算利息；对证据4的真实性无异议，但被告于2014年12月3日向原告发出了函，原告于2014年12月8日回函同意解除合同，并配合被告办理相关证照变更手续。
本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院予以采信。
被告（反诉原告）为支持其反诉及反驳主张，向本院提交如下证据：
1.财产租赁合同、营业执照复印件，用以证明原、被告之间存在合法租赁关系，被告已将证照手续变更至原告名下；
2.昆明经济技术开发区管理委员会昆经开【2014】228号文件，用以证明涉案租赁物在320国道改扩建项目拆迁范围内，符合合同特别约定中提前解除合同的条件；
3.解除关于昆宇加油站《财产租赁合同》的函及复函，用以证明被告同意在原告接收到该函后十个工作日内退还已收取的租金及利息（以中国人民人行规定同期流动资金贷款利率计算），又按政府要求需将所有证照变更为昆宇加油站才能进行拆迁补偿事宜，但需要原告协助被告在三个工作日内办理，如不及时变更致使被告不能参与政府拆迁补偿给被告造成的损失由原告承担，后反诉被告同意了反诉原告提起的处理意见。
经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为不能证明被告的反诉请求成立，租赁期限届满前原告不再续租时，原告才有义务配合变更，且如是原告提出不再续租是不退租金的，合同未约定先变更证照才退租金；对证据2的真实性无异议，认为恰好证明合同第六条第四款约定的情形出现，也约定了处理方式；对证据3的真实性及证明目的不予认可，认为仅是被告提出的要约，但双方并未达成一致意见，且原告也未明确在何时办证及先办证才退租金的情形。
本院对被告提交的证据认证如下：证据1、2形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据3中解除关于昆宇加油站《财产租赁合同》的函形式、来源合法，且与原告提交的相应证据一致，故本院对真实性予以确认。证据3中关于解除昆宇加油站《财产租赁合同》的复函无回函单位签章，原告对真实性不予认可，无法确认其真实性和来源，故本院不予采信。
根据庭审举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：
2007年6月15日，云南陆地石油公司（乙方）与被告（反诉原告）叶玉芬（甲方）签订一份《财产租赁合同》，约定由原告向被告承租“昆宇加油站”全部资产。该合同的主要内容为：一、租赁期限为自甲方将租赁财产全部移交给乙方，并经乙方验收书面确认之日起至乙方将租赁财产交还甲方之日止共贰拾（20）年，即自2007年5月1日至2027年4月30日止。二、租金和租金的支付：租金260,000元/年，承租期内甲方不再以任何理由予以增加。乙方按下列约定支付租金：（1）本合同签订后的十个工作日内，乙方向甲方支付全部租金的50%计人民币2,600,000元……。三、特别约定：1.承租期内，租赁财产发生了与甲方所作承诺不一致情形时，乙方即认为甲方违反诚信原则，具有欺诈性。2.乙方承租后，甲方应协助乙方办理相关的证照变更手续。3.本合同在约定的租赁期届满前，乙方不再续租时，双方应相互配合将所有变更过的手续再变更为甲方。期满前，乙方行使优先权时，双方应重新签订租赁合同。4.租赁期间，如因不可抗力、情势变更等双方意志以为的原因或者由于甲方的原因而致使乙方无法正常使用租赁物或进行加油站经营，本合同应予终止或解除，在接到乙方的书面通知后，甲方应在十个工作日内向乙方退还已收取但又不能实现租赁期间的租金，并承担该部分款项的利息（以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计）。原、被告双方还对违约责任等内容进行约定。2007年5月1日，被告将涉案租赁物交付原告占有使用并开始计算租金。上述合同签订后，被告协助原告将涉案加油站进行了组织机构代码证、营业执照、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、税务登记证等事项变更登记，名称由“昆明市昆宇加油站”变更为“中国航油集团云南石油有限公司昆宇加油站”，负责人由叶玉芬变更为谈燕成。2007年6月25日、2008年3月12日、2010年1月26日，原告分别向被告交纳租金2,600,000元、2,080,000元、520,000元，合计5,200,000元。在被告承租期内，因320国道改扩建，涉案加油站需要进行迁建。于是，在2014年12月3日、2015年5月22日、2016年4月5日，原、被告双方就解除《财产租赁合同》相关事宜相互发函对方。庭审中，原、被告共同确认涉案合同于2014年8月1日解除，且同时停止计付租金。另查明，2010年1月11日，云南陆地石油有限公司变更登记为中国航油集团云南石油有限公司。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否解除；二、被告应退还原告租金金额及应支付原告未到期租金所占用期间的利息为多少；三、原告是否应当协助被告办理相关证照名称的变更手续；四、原告是否应当支付被告经济损失。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告双方在签订的财产（加油站）租赁合同中约定，租赁期间，如因不可抗力、情势变更等双方意志以外的原因或者由于甲方的原因而致使乙方无法正常使用租赁物或进行加油站经营，本合同应予终止或解除。在租赁合同履行过程中，因320国道改扩建，涉案加油站需要进行迁建，从而导致原告无法正常使用租赁物。该情形的出现符合双方解除合同的约定。同时，庭审中，原、被告双方均确认并一致同意涉案租赁合同于2014年8月1日解除。综上，本院确认原、被告双方于2007年6月15日签订的《财产租赁合同》于2014年8月1日解除。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。。本案中，原、被告双方在租赁合同中约定：租赁期间，如因不可抗力、情势变更等双方意志以外的原因或者由于甲方的原因而致使乙方无法正常使用租赁物或进行加油站经营，本合同应予终止或解除，在接到乙方的书面通知后，甲方应在十个工作日内向乙方退还已收取但又不能实现租赁期间的租金，并承担该部分款项的利息（以中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计）。因涉案租赁合同已于2014年8月1日解除，同时停止计付租金，故原告应向被告支付的租金只能计算至该时间点。据此，原告使用租赁物的期限为7年零3个月。根据合同的约定，租金为每年260,000元，原告实际应支付被告的租金仅为1,885,000元（260,000元/年×7年＋260,000元/年×3个月÷12个月=1,885,000元）。而原告已向被告支付的租金为5,200,000元，因此，被告应退还原告已交付的租金为3,315,000元。另，因原告已分别于2007年6月25日、2008年3月12日、2010年1月26日向被告交纳租金2,600,000元、2,080,000元、520,000元，故被告应分别自2007年6月25日、2008年3月12日、2010年1月26日起，以应退租金715,000元（2,600,000元-1,885,000元=715,000元）、2,080,000元、520,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算支付原告相应利息直至款项付清之日止。
关于争议焦点三，本案中，原、被告在财产租赁合同中约定，原告承租后，被告应协助原告办理相关的证照变更手续。在约定的租赁期限届满前，原告不再续租时，双方应相互配合将所有变更过的手续再变更为被告。该约定的内容为租期届满原告不再续租时，双方配合办理证照变更手续，虽然没有明确约定在解除合同情形下是否需要配合办理变更手续，但从双方约定在原告承租后被告应协助办理相关证照的变更手续的内容，以及租赁物的特性来看，因不可抗力、情势变更等双方意志以外的原因导致解除合同后，原告亦应参照原、被告双方关于租期届满原告不再续租时，双方配合办理证照变更手续的约定，配合变更办理相关证照的变更手续。庭审中，原告表示若被告退回多收取的租金并支付相应利息，同意协助办理相关证照变更手续。综上，本院对于被告反诉要求原告协助办理相关证照变更手续的主张予以支持。
关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告主张因原告未协助其办理相关证照的变更手续，从而导致产生两年的租金损失，要求原告予以支付。对于被告的该主张，首先，因解除涉案合同并非原告的违约所致；其次，涉案合同解除后，租赁物已不能使用；再次，租赁合同中亦未约定原告未协助办理证照变更手续需向被告支付经济损失；最后，被告针对所提出的经济损失未提交证据加以证明。因此，对于被告的该项主张本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）叶玉芬于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）中国航油集团云南石油有限公司租金3,315,000元；
二、被告（反诉原告）叶玉芬向原告（反诉被告）中国航油集团云南石油有限公司分别支付以715,000元为基数自2007年6月25日起，以2,080,000元为基数自2008年3月12日起，以520,000元为基数自2010年1月26日起，至对应款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息；
三、原告（反诉被告）中国航油集团云南石油有限公司协助被告（反诉原告）叶玉芬办理涉案租赁物相关证照（组织机构代码证、营业执照、危险化学品经营许可证、成品油零售经营批准证书、税务登记证等）的变更手续；
四、原告（反诉被告）中国航油集团云南石油有限公司、被告（反诉原告）叶玉芬的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费43991元，由原告中国航油集团云南石油有限公司自行负担8991元，由被告叶玉芬负担35000元；反诉案件受理费4500元，由反诉原告叶玉芬自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 崔光远
人民陪审员 李绍坤
人民陪审员 武俊宝
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 肖 琪