重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初4665号原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区。负责人刁元科，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司经理。委托代理人张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。委托代理人王明均，男，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司办公室主任，住重庆市南川区被告冉长寿，男，1974年8月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司与被告冉长寿物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司委托代理人张仁福、王明均，被告冉长寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司诉称，原告于2012年8月30日与南川区XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务。被告系该小区X幢X-XX-X号房屋业主（房屋系高层住宅，建筑面积为122.28平方米）。被告在2011年9月至2016年4月期间一直拖欠物业管理服务费共计6848元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：被告立即支付2011年9月至2016年4月期间物业服务费6848（1元/月∙平方米×122.28平方米×56个月），并承担拖欠期间的违约金计算至付清时为止；诉讼费由被告负担。被告冉长寿辩称，被告系该小区X幢X-XX-X号房屋业主。原告诉称房屋的建筑面积、物业服务费收费标准以及被告未交纳物业服务费的期限属实。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，先行催交是物业服务企业起诉物业服务费的前置程序，而原告未经书面催收而径行起诉，不符合起诉条件。《民法通则》第一百三十五条规定，民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。原告和XXX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》第八条约定，物业服务费按月交纳，加之原告起诉2011年9月至2014年7月期间物业服务费的诉讼请求并不存在法定的诉讼时效中断、中止、延长的情形，因此，应予驳回该期间的物业服务费诉讼请求已过诉讼时效。被告于2011年3月接房，房屋屋顶在居住使用过程中出现严重渗漏，多次向原告反映，原告也找人修复，但却给被告装修及地板造成损失，原告承诺修复但却拖延至今。同时原告在修复屋顶过程中，因未严格处理导致屋顶防水暴露在外，现已开裂脱落，留下会再次发生渗漏的隐患；被告房屋墙体开裂，出现多条裂缝，原告承诺修复但却至今尚未修复。被告房屋室内门禁电话话筒手柄不能正常使用，原告承诺更换，却在将话筒手柄收回后至今未更换。基于以上原因，被告未主动交纳物业服务费，而被告不存在单方违约的情形，原告主张物业服务费违约金的诉讼请求也不应得到支持。因此，请求人民法院判令：驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年8月23日，重庆市南川区福盈房地产开发有限公司与重庆市江津区鹏程物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司为重庆市南川区福盈房地产开发有限公司开发建设的南川区XXX小区提供前期物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅（含电梯）0.8元/月∙平方米；合同期限暂定3年，自2009年9月起至2012年8月止。2012年8月30日，原告与重庆市南川区XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。合同约定，原告对该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），高层住宅为1元/月∙平方米；合同期限为3年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止。2015年11月26日，原告再次与XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，合同约定，原告继续为该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），高层住宅为1元/月∙平方米；合同期限为5年，从2015年11月16日起至2020年11月15日止。原告系重庆市江津区鹏程物业管理有限公司设立的分公司。从2009年9月起至今，原告一直为该小区提供物业管理服务并自行收取物业服务费。被告系该小区X幢X-XX-X号房屋业主（房屋系高层住宅，建筑面积122.28平方米）。被告在2011年9月至2016年4月期间一直未交纳物业服务费。庭审结束后，原告自愿撤回要求被告承担拖欠期间违约金的诉讼请求。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》一份、《重庆市物业服务合同》二份、《通知》五份、照片一张、《证明》一份，被告提交的照片二十九张及当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。XXX小区的建设单位重庆市南川区福盈房地产开发有限公司与重庆市江津区鹏程物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、XXX小区业主委员会与原告签订《重庆市物业服务合同》，因此，被告作为XXX小区业主，依法应受到上述物业服务合同的约束。故，被告应按照上述物业服务合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于被告在2011年9月至2016年4月期间（共计56个月）一直未交纳物业服务费，按照合同约定，该期间的物业服务费按月收取（按建筑面积计算），2011年9月至2012年8月，高层住宅为0.8元/月∙平方米，2012年9月至2016年4月，高层住宅为1元/月∙平方米，而被告房屋建筑面积为122.28平方米，故，被告在2011年9月至2016年4月期间（共计56个月）应向原告交纳的物业服务费为6554.21元（0.8元/月∙平方米×122.28平方米×12个月+1元/月∙平方米×122.28平方米×44个月）。被告提出书面催交是物业服务企业起诉主张物业服务费的前置程序的说法并无法律依据，本院对该辩解意见不予采纳。对被告提出原告主张2011年9月至2014年7月期间物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效的说法，由于被告在2011年9月至2016年4月期间未交纳物业服务费的行为处于持续发生状态，因此，原告主张的物业服务费并不存在部分超过诉讼时效的情形。同时被告提出之房屋屋顶存在漏水、裂缝以及修复问题，属于房屋质量问题的范畴，不是原告的物业服务范围。对被告提出的原告修复屋顶导致被告房屋损害、原告承诺修复房屋存在问题但迟迟不予履行以及被告迟迟不更换门禁电话话柄的说法，被告并未举证证明，故，本院对上述说法依法均不予采信。综上，依据《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冉长寿在本判决生效之日起十日内向原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司支付2011年9月至2016年4月期间（共计56个月）物业服务费6554.21元。二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告冉长寿负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 冯 骥二〇一六年八月十九日书 记 员 龙军宏