山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终2895号
上诉人（原审原告）：乔华国。
委托诉讼代理人：宫水冰，山东盟达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛威乃达投资有限公司。
法定代表人：宋学，执行董事。
委托诉讼代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。
上诉人乔华国因与被上诉人青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔华国的委托诉讼代理人宫水冰，被上诉人威乃达公司的委托诉讼代理人吴青洲、渠帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乔华国上诉请求：撤销一审判决，依法�判支持乔华国一审诉讼请求；判决一、二审诉讼费用由威乃达公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。乔华国向法庭提交的2015年4月22日青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局出具的《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，其中明确回复：“A2区因建设单位威乃达公司尚未交纳齐全配套费，目前尚不能办理竣工验收备案”。很明显，不能办证系因威乃达公司未交齐配套费所致，其应当承担违约责任；二、一审中威乃达公司提交的“情况说明”系其单方制作，不具备民事诉讼证据的有效形式，不能作为证据使用，且未经乔华国质证。合同中，仅有第十四条有《房屋交接书》的约定，其他条款并未出现《房屋交接书》字样，在一审庭审质证中，威乃达公司称乔华国提�的《房屋交接书》并非合同第十四条约定的《房屋交接书》，但威乃达公司对此也未提交相反证据予以证明；三、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对于开发商逾期办证有明确规定，一审判决对此只字不提，显属适用法律错误。
威乃达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
乔华国向一审法院诉讼请求：1.判令威乃达公司立即协助乔华国办理青岛市市北区延安路113号十五大街A2-24-080商用房屋的房地产权证；2.判令威乃达公司支付乔华国按已付购房款1705966元，自2015年7月17日起至办理完房地产权证之日止的逾期办理产权证违约金，暂计算至起诉之日为44999元；3.诉讼费用由威乃达公司负担。
一审法院认定事实：2011年3月2日乔华国与威乃达公司签订青岛市商品房预售合同，约定：乔华国购买威乃达公司开发建设的青岛市市北区延安路113号十五大街1层64户（A2-24-080）商用房屋，建筑面积36.97平方米，每平方米单价46144.6元，房屋总价1705966元，并约定了具体付款时间、付款方式等。合同第十四条约定：威乃达公司取得了房地产权属登记证明后7日内，双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
上述合同签订时，乔华国已向威乃达公司支付购房款1705966元。合同签订后，威乃达公司于2013年11月23日通知乔华国交房�乔华国与威乃达公司于2014年7月4日签订有关违约金的和解协议。2014年7月16日双方签订房屋交接书，内容为威乃达公司向乔华国交房、乔华国对房屋进行验收的情况、交付钥匙数量等。
乔华国提交2015年4月22日青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局出具的《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，该材料载明，十五大街项目A1、A2区已通过单体竣工验收，其中A1区已经取得竣工验收备案证，A2区因建设单位威乃达公司尚未交纳齐全配套费，目前尚不能办理竣工验收备案等。威乃达公司称对该证据真实性无法确定，需要落实，后未将落实情况告知一审法院。
诉讼中，威乃达公司向一审法院提交一份关于房屋交接书的情况说明，称根据青岛市不动产交易中心关于办理房产证的要求，凡是预售房屋办理房地产权证，均需提供打印版的有条形码的，且与该房屋预售合同编号一致的《房屋交接书》，本案中乔华国提交的手写版房屋交接书仅是乔华国验收房屋的一个记录，该材料并非双方合同第十四条约定的《房屋交接书》，也不是办理房屋产权转移登记手续的必备文件。
一审法院认为：乔华国、威乃达公司签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现乔华国、威乃达公司均认可威乃达公司尚未办理涉案房屋的房地产权属证明，涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，乔华国要求威乃达公司立即协助办理房产证，不具备履行条件，一审法院不予支持。乔华国、威乃达公司签订的房屋交接书虽然名为房屋交接书，但实质系威乃达公司向乔华国交付房屋的证明，并非双方合同第十四条约定的作为办理产权登记文件的房屋交接书，这一点从双方签署的房屋交接书内容及合同第十四条约定的办理产权证的先后顺序可以看出。现乔华国要求威乃达公司支付自签署房屋交接书之日以后的迟延办证违约金，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回乔华国的诉讼请求。案件受理费1425元，由乔华国负担。
二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院认为，本案双方争议的焦点为威乃达公司应否承担逾期办证的违约责任。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。在本案中，乔华国、威乃达公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。由合同约定可以看出，双方约定的办证条件为签署《房屋交接书》之日起365天内，此约定应视为双方的特殊约定。因此，上述规定不适用于本案所涉逾期办证纠纷。
乔华国主张其与威乃达公司于2014年2月17日签署了《房屋交接书》，依合同约定威乃达公司应于签署《房屋交接书》365天内为乔华国办理房地产证，但威乃达公司至今未办理，故应承担逾期办证的违约责任。威乃达公司对此不予认可，其认为根据青岛市不动产交易中心关于办理房产证的要求，凡是预售房屋办理房地产权证，均需提供打印版的有条形码的，且与该房屋预售合同编号一致的《房屋交接书》，乔华国提交的2014年2月17日房屋交接书仅是乔华国验收房屋的一个记录，并非双方合同第十四条约定的《房屋交接书》。本院认为，双方合同第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》……”。由此可以看出，威乃达公司与乔华国签订合同规定的《房屋交接书》的前提是威乃达公司取得了涉案房屋的房地产权属登记证明，而威乃达公司目前尚未取得涉案房屋的房地产权属证明，因此，双方约定的签订合同规定的《房屋交接书》的条件尚不成就。乔华国提交的2014年2月17日房屋交接书应仅是双方验收交接房屋的一个记录，而非双方合同第十四条约定的《房屋交接书》。乔华国据此要求威乃达公司承担逾期办证的违约责任，不符合双方合同约定，原审对此不予支持，并无不当。
综上，上诉人乔华国的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人乔华国负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 喆
审判员 杨保国
审判员 龙 骞
二〇一七年十二月二十日
书记员 郭丹丹
书记员 王庆光