湖南省桃源县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）桃民初字第1186号
原告（反诉被告）胡明贵（又名胡名贵），居民。
委托代理人赵磊，湖南中思律师事务所律师。
被告（反诉原告）冷明高，农民。
委托代理人漆立元。
原告（反诉被告）胡明贵就与被告（反诉原告）冷明高房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，被告冷明高于同年12月10日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，实行独立审判，于同年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2013年10月18日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡明贵的委托代理人赵磊，被告（反诉原告）冷明高及其委托代理人漆立元第一次到庭参加诉讼。原告（反诉被告）胡明贵及其委托代理人赵磊，被告（反诉原告）冷明高及其委托代理人漆立元第二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡明贵诉称，冷明高于2004年开始租住其房屋，房租交至2006年。2007年，胡明贵因经济原因欲出售该房屋，曾与冷明高进行过房屋买卖的协商，后因房价问题未能达成协议，此后冷明高一直居住在该房屋内不愿搬出，经多次协商未果，胡明贵曾于2011年提起诉讼，后因胡明贵记错开庭时间而按自动撤诉处理，现再次提起诉讼，要求冷明高停止侵权，立即搬出该房屋，并支付相应房租，同时承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼主张，胡明贵向本院提交了以下证据材料：
1、冷明高的身份资料1份，欲证明其主体资格；
2、房屋登记查询资料1份，欲证明讼争房屋的所有权登记为胡明贵的事实；
3、遗失声明报纸1份，欲证明胡明贵于2009年10月将讼争房地产的土地证、房产证予以挂失的事实；
4、桃源县人民法院（2011）桃民初字第718号民事裁定书1份，欲证明该纠纷发生后，胡明贵曾提起过诉讼的事实；
5、证人姚飞豹的调查笔录1份，欲证明原、被告之间进行过房屋买卖的协商洽谈，但终因价格问题未能达成房屋买卖协议的事实；
6、证人姚飞豹、聂金枝出庭作证的证言各1份，欲证明胡明贵与第三人彭仁兵（彭井威之父）、被告冷明高就买卖房屋事宜协商洽谈的事实。
被告（反诉原告）冷明高辩驳并反诉称，原、被告之间虽然没有签订房屋买卖的书面协议，但根据交易习惯，原、被告间存在合法的房屋买卖关系，胡明贵已将房屋所有权证和国有土地使用权证交给了冷明高，冷明高已经支付了房款138000元，并且对房屋进行了装修、改造，一直居住至今。原、被告间的房屋买卖关系合法有效，胡明贵应当履行合同义务，将讼争房屋过户给冷明高。
为支持其诉讼主张，冷明高向本院提交了以下证据材料：
1、证人彭仁兵的自书证明2份、2011年9月22日、10月14日法庭审理笔录2份，欲证明胡明贵与证人之间、胡明贵与冷明高之间就讼争房屋买卖达成一致的事实；
2、胡明贵与证人彭仁兵之子彭井威签订的房屋转让协议及收条、银行转账凭证各1份，欲证明胡明贵与证人间就讼争房屋买卖达成协议及双方履约情况；
3、证人姚飞豹的自书证明1份，欲证明原、被告间就讼争房屋买卖达成协议，冷明高当即支付现金118000元及抵扣胡明贵借款20000元的事实；
4、讼争房屋的所有权证和国有土地使用权证各1份，欲证明原、被告达成房屋买卖协议后，冷明高付清价款、胡明贵将两证交给冷明高的事实；
5、证人钟克军、罗焕清的调查笔录各1份，欲证明讼争房屋已转让给了冷明高，并由冷明高进行改造和居住的事实。
为查明本案的基本事实，本院依职权对证人彭仁兵、钟克军、罗焕清的证言进行了核实，欲查明原、被告间房屋买卖的事实和经过；同时依职权委托司法鉴定，欲考察胡明贵与冷明高发生交易时讼争房屋的价格是否合理。
经庭审举证质证，对于本院调查核实的证据，原、被告对其真实性无异议，且与其他证据相吻合，本院予以确认；对于房地产估价报告，原告认为架空层属于房屋整体价值的重要构成，评估机构估价时作出未包括架空层价值的评估报告有失公正，而要求补充鉴定，经审查，讼争房屋的架空层属于房屋的结构件，不能单独计价，其价值只能通过已发证面积的房屋体现，原告的质证理由不能成立，对该证据本院予以采信。
对于胡明贵提供的证据1、2、3、4，冷明高对其真实性无异议，本院予以确认；对于胡明贵提供的证据5，冷明高对其真实性有异议，认为证人的自书证明内容与调查笔录内容相矛盾，经审查，冷明高的质证意见成立，应以证人出庭作证的证言为准，对该证据本院不予采信；对于胡明贵提供的证据6，冷明高认为证人姚飞豹的证言相对较为客观，而证人聂金枝的证言相互矛盾，经审查，证人姚飞豹的证言内容除原、被告发生的房屋买卖关系不清楚与其自书证明相矛盾外，其他内容基本能够客观地反映当时房屋买卖的经过，且与其他证据相吻合，本院予以采信；关于证人聂金枝的证言，其内容前后矛盾，且关键内容含糊其辞，除被告付款138000元的事实与其他证据相吻合本院予以采信外，其他部分内容本院不予采信。对于冷明高提交的证据1，胡明贵对其真实性无异议，但认为证人与本案有利害关系，且应当出庭作证，经审查，证人与胡明贵之间的房屋买卖合同已经解除，相互之间已无利害关系，证人虽未出庭，但本院已对其证言进行了核实，其内容能客观地反映当时房屋买卖的经过，对该组证据本院予以采信；对于冷明高提交的证据2，胡明贵对其真实性无异议，本院予以采信；对于冷明高提交的证据3，胡明贵对其真实性无异议，且其证言更接近原始状态，对该证据本院予以采信；对于冷明高提交的证据4，胡明贵无异议，经审查，证据的形式和来源合法，内容客观真实，能够证明本案的基本事实，本院予以采信；对于冷明高提交的证据5，胡明贵认为证人未出庭，对其证言不予认可，经审查，证人虽未出庭，但本院已对其证言进行了核实，其反映的事实与客观事实相符，本院予以采信。
根据上述确认证据和当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：冷明高于2004年开始租住胡明贵的房屋，房租交至2006年（双方未签订租赁协议）。2007年初，胡明贵因经济原因而急需用钱，欲出售该房屋（房屋为上下2层，其中左侧一部分已于此前转让给了他人，并办理了产权过户手续，被告是租住在右侧部分下面的1间），遂委托本案证人聂金枝联系买主，聂联系到了买主彭仁兵，2007年1月17日，胡明贵与彭仁兵之子彭井威签订了房屋买卖协议，协议约定，胡明贵将整栋房屋（凭建房证、土地使用证等与围墙界为范围的地盘）转让给彭，总价款238000元，彭首付房款138000元，余款在胡明贵收回已出售的部分房屋后付清。当日，彭支付给胡明贵现金20000元，通过银行转账支付118000元，合计138000元后原告将两证交给了彭。后因胡明贵无法收回已出售的部分房屋，彭仁兵要求终止协议，同时要求胡明贵退还房款，但胡明贵因经济困难已无力退款。后于同年6月中旬联系到承租人冷明高洽谈此事，冷明高表示愿意购买胡明贵未出售的部分房屋，当日冷明高按照胡明贵的指示将118000元交给了彭，另20000元借条（因此前原告曾向被告借款20000元）交由中间人姚飞豹保管，由姚负责收回此款。胡明贵将两证交给了冷明高，但未签订书面协议。后胡明贵搬出了房屋内的东西，冷明高进行简单装修后居住至今。原告认为没有将此房屋出让给被告而于2011向本院提起诉讼，后因未到庭而按撤诉处理。现又以同样事实和理由再次提起诉讼。
本案的争议焦点：胡明贵是否已将讼争房屋出让给了冷明高，即双方的房屋买卖关系是否成立及效力问题。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡明贵与第三人彭仁兵之子彭井威签订书面房屋转让协议后，因胡明贵无法收回已出售的部分房屋导致该协议无法继续履行，胡明贵无力退还第三人已支付的部分房款，此时，冷明高主张购买胡明贵未出售的部分房屋，并按照胡明贵与第三人所签书面房屋转让协议的约定支付了房款138000元，获取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书。胡明贵自行搬出房屋，冷明高对讼争房屋进行改造装修后居住至今。虽然双方未签订书面协议，但冷明高已经履行了主要义务，胡明贵已经接受并将讼争房屋交付给了冷明高，因此，胡明贵与冷明高之间的买卖关系成立，合法有效，该讼争房屋应归冷明高所有。胡明贵应当履行义务，协助冷明高办理房地产登记过户手续，故对于冷明高要求胡明贵协助办理房地产登记过户手续的诉讼请求本院予以支持。关于胡明贵提出的两个抗辩观点，一是房屋所有权证仍然登记在其名下，根据物权法的相关规定，其所有权应当确认为胡明贵；二是冷明高支付的138000元房款属于预付款，且未签订书面协议，双方不存在房屋买卖关系。本院认为，此买卖发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，本案不适用物权法的相关规定；根据司法鉴定意见，讼争房地产买卖时的估价为146706元，与当时双方的实际交易价格138000元相当，冷明高支付的138000元应理解为房款而非预付款；双方虽未签订书面协议，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，双方的买卖关系合法成立。因此，胡明贵的上述抗辩观点不能成立，故对于胡明贵要求冷明高停止侵权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十六条，第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，第一百四十条之规定，判决如下：
一、坐落在桃源县漆河镇仙鹤东路的房屋［房屋所有权证号桃房权证漆河镇字第××号、国有土地使用证号5356号］归被告（反诉原告）冷明高所有，原告（反诉被告）胡明贵于本判决生效后十五日内协助被告（反诉原告）冷明高办理产权过户手续；
二、驳回原告（反诉被告）胡明贵的诉讼请求。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费3060元，由原告（反诉被告）胡明贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 李维新
审 判 员 曾 平
人民陪审员 熊卫元
二〇一三年十月十八日
书 记 员 揭国平
附：本案适用的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。