湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终579号
上诉人（原审原告）袁思奇。
委托代理人姚时雨，湖南昌言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李峨中。
被上诉人（原审被告）岳阳市金话筒艺术培训学校，住所地岳阳市南湖大道新景苑小区。
法定代表人李峨中，该校校长。
两被上诉人共同委托代理人王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
上诉人袁思奇因合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年11月9日作出的(2015)楼民一初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人袁思奇及其委托代理人姚时雨，被上诉人李峨中及被上诉人金话筒艺术培训学校（以下简称金话筒学校）的共同委托代理人王小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年7月30日，李峨中为甲方，袁思奇为乙方，双方签订《岳阳市金话筒艺术培训学校承包协议》。协议约定，金话筒学校由袁思奇承包经营，学校场地、设备交由袁思奇使用，协议签订后学校费用由袁思奇负担。承包期限从协议签订之日起至2013年12月31日止，共计17.5个月，承包费按每年15万元计算，其中房租按360平方米每月每平方米20元计算为12.6万元，从协议签订之日起至2012年12月31日的5个半月甲方免收承包费，但乙方须接管学校现有在册的小学和高中培训生。乙方承包经营中与他人发生纠纷，由乙方负责解决，承包期满如未按时交纳承包费，乙方需承担5万元违约金。该协议甲方落款处盖有岳阳金话筒学校公章并由委托代理人王小青签名。上述协议履行完毕后，2014年1月1日，以金话筒学校为甲方，袁思奇为乙方，双方又签订《承包合同》一份。合同约定：金话筒学校少儿艺术培训和高中考前艺术培训项目由乙方承包，教学场地由乙方使用，承包期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，承包费每年15万元，乙方在2014年3月8日前付清上半年承包费用7.5万元，在2014年10月1日前付清下半年承包费用6万元及押金1.5万元，承包期满押金转作下半年承包金。承包期内乙方负责其培训生的教学和安全工作，承包期满，乙方应如期交还甲方教学场地和设备。合同还就双方其他权利义务等事项进行了约定。上述合同甲方落款处由李峨中签名，未加盖金话筒学校公章。
另查明，金话筒学校属民办非企业单位，单位代码7828149－7，办学许可证教民430601700000074号，住所地岳阳市南湖大道新景苑小区，法定代表人李峨中，业务范围普通话培训、演讲与口才、播音主持、影视表演。该校教学办公场所位于岳阳市南湖大道新景苑小区综合楼一楼102房及三楼305、308房，其中一楼102房产权面积219.31平方米，金话筒学校在该房屋内设置有校长室、教师休息室及小课教室各1间，并配备有桌椅等教学设施；三楼305、308房产权面积245.92平方米，金话筒学校在该房屋内设置有表演、播音、编导教室各一间及其他用房。袁思奇承包金话筒学校期间上述场地钥匙已交由龚行丽管理和使用，龚行丽系袁思奇承包期间聘用的管理人员。金话筒学校认可已收取袁思奇交付的承包金共计30万元。袁思奇认为李峨中、金话筒学校交付的教学场地未达到合同约定的面积，遂提起诉讼请求判令李峨中、金话筒学校返还其支付的房租79800元及同期银行贷款利息损失，由李峨中、金话筒学校承担本案诉讼费用。
原审法院认为，《岳阳市金话筒艺术培训学校承包协议》及《承包合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。从两份合同的内容、双方实际履行情况及金话筒学校在民政部门登记为民办非企业单位来看，本案纠纷性质并非租赁合同纠纷，亦不属于企业承包合同纠纷，本案案由应当确定为合同纠纷。金话筒学校系独立法人，具有民事权利能力和民事行为能力，袁思奇承包的培训项目亦属学校业务范围，金话筒学校认可已收取袁思奇承包金30万元，故李峨中作为该校的法定代表人与袁思奇协商、签订承包合同及收取袁思奇承包金等行为，应视为履行职务行为，有关民事责任应由金话筒学校承担。按承包协议的约定，金话筒学校应交付场地360平方米，但金话筒学校实际交付场地面积465.23平方米已超过合同的约定，袁思奇主张金话筒学校交付的场地不足的主张与事实不符。承包期间袁思奇已实际管理、使用金话筒学校教学场地和设施，并已足额支付承包金，承包期间袁思奇也从未对该承包金总额、约定的房屋面积、缴费标准和计算方式等提出过异议。双方合同已实际履行，现袁思奇以房屋租赁关系为由提起诉讼，要求退还租金并赔偿损失，并无事实和法律依据。故对袁思奇所述其多支付租金79800元的请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决驳回袁思奇的全部诉讼请求。案件受理费1790元，由袁思奇负担。
上诉人袁思奇上诉称，1、一审法院认定金话筒学校教学办公场所位于岳阳市南湖大道新景苑小区综合楼一楼102房及三楼305、308房错误。首先102房是被上诉人李峨中的住房，而不是教学办公场所。上诉人提交的两份证据可证明：一份是双方往来的的短信，上诉人在交租金的时候扣掉了物业费720元，李峨中询问“房子的物业费指的是我住的房子还是学校的房子还是学校和住所一起的房子”，这说明李峨中自己都承认金话筒学校用房和自身住所是分开的；另外一份是金话筒学校在教育部门和民政部门的备案登记原始档案，清晰表明金话筒学校的教学办公场所是在三楼305、308房，面积只有245.91平方米。但是一审法院对此两份证据没有作出任何回应。其次102房根本不是在综合楼，而是在该小区的住宿楼，该房面积到底多大，一审中被上诉人没有提交证据加以证明，仅仅出示了一ＸＸ面图，一审法院却认定为219.31平方米。2、认定上诉人承包金话筒学校期间上述场地钥匙已交由龚行丽管理和使用，证据不足、事实不清。龚行丽是被上诉人李峨中指定要留用的人员，并不是上诉人聘用的人员。龚行丽的收条字据为证人证言，是否确实收到了钥匙，收到了之后交给了谁，证人应该出庭说明清楚，上诉人在质证时提了该观点，并且对收条的形成时间申请鉴定，但是一审法院没有回应。开庭完毕后上诉人联系了龚行丽，龚行丽承认字条是在“不签字他（李峨中）不给办交接手续”的情况下签的，上诉人提交电话录音证据后一审法院没有回应。退一步讲，即便龚行丽字条属实，只能证明她收到了钥匙，不能证明她收到后将钥匙交给了上诉人及上诉人使用了该场地。3、一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，却援引《合同法》第一百零七条的规定驳回上诉人的一审诉讼请求，属于明显的适用法律错误。该条是对违约的基本形态和承担违约责任的种类的明确。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求并判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人李峨中及被上诉人金话筒艺术培训学校共同答辩称，1、一审认定事实清楚，双方签订的是项目承包合同不是房屋租赁合同，15万元包含了房屋租金，实际使用面积包括了102房。2、本案与李峨中无关，李峨中在学校的各项行为系职务行为应由有法人资格的学校承担责任。3、一审适用法律正确。
二审期间，上诉人袁思奇申请了证人吴某甲出庭作证，拟证明上诉人承租的教学场地不包括102房。
证人吴某乙陈述，龚行丽没有告诉过袁思奇、证人及其他老师家属楼的102房可以使用，上诉人不知道也从未使用过102房。证人经常看见李峨中出入102房及遛狗。袁思奇租赁金话筒学校场地期间，因场地不够用，还在其他地方租赁了房屋。
上诉人袁思奇还提供了如下3份证据：
1、金话筒艺术培训学校在民政部门及教育部门的申办资料，拟证明办学场地245.91平方米没有达到合同约定的360平方米；
2、袁思奇与龚行丽的通话录音书面记录，拟证明龚行丽出具的收条不是其真实意思表示，不能证明收到102房钥匙，也不能证明交付给了袁奇志；
3、袁思奇与李峨中的短信记录，拟证明李峨中承认102房是其住房。
被上诉人李峨中及被上诉人金话筒艺术培训学校二审期间未提供证据。其对上诉人袁思奇申请出庭作证的证人证言及证据发表了如下质证意见：认为吴某甲的证言只能证明上诉人没有使用102房。对第1份证据的真实性没有异议，但认为该份证据并不能证明被上诉人实际给上诉人的办学场地面积是245.91平方米。认为第2份证据属于非法取证，使用了不当语言，不应采信。认为第3份证据与本案无关。
本院对上诉人袁思奇提供的证据作如下认证：因被上诉人李峨中及被上诉人金话筒艺术培训学校对证人吴某甲的陈述及上诉人袁思奇提供的第1、3份证据的真实性无异议，上述证言及证据均与本案有关联，能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。上诉人袁思奇提供的第2份证据从其内容分析并不能肯定龚行丽出具的收条不是其真实意思表示，且龚行丽亦未出庭作证，故对该份证据不予以采信。
本院二审查明，岳阳市民政局为岳阳市金话筒艺术培训学校颁发的民办非企业单位登记证书载明为“（法人）法人代表李峨中”。袁思奇办学期间，李峨中使用了102房。一审法院认定的事实中除认定金话筒学校实际交付的场地超过合同的约定不实外，查明的其余事实属实。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有三个：一是一审认定金话筒学校交付给袁思奇的教学场地包括了102房是否正确；二是李峨中是否是适格的诉讼主体，是否应承担责任；三是一审适用法律是否正确。
关于第一个焦点，金话筒学校认为将102房的钥匙交给了龚行丽，应认定交付给袁思奇的教学场地包括了102房。首先，根据证人吴某甲的陈述，袁思奇及其聘用的员工均不知道102房可以利用，龚行丽并未告知过可以利用102房，袁思奇实际上也从未利用过102房，特别是在袁思奇办学期间，因场地不够，袁思奇还在其他场所租房办学，依常理如果袁思奇知道102房属于金话筒学校交付给其的教学场地，袁思奇不可能不利用102房却还另外花费款项在外租房办学。其次，袁思奇办学期间，李峨中还在使用102房，袁思奇亦代李峨中交纳102房的物业管理费，这也容易给袁思奇造成错觉，误认为102房并不属于其可利用的教学场地。第三，102房与305房、308房并不属于同一栋楼，金话筒学校应当明确告知合同相对人袁思奇102房属于教学场地，但其并无证据证明履行了告知义务。综上，即使金话筒学校将102房的钥匙交给了龚行丽，也不能认定交付给袁思奇的教学场地当然包括了102房，但袁思奇作为完全民事行为能力人，应对其实际使用305、308房产权面积只有245.92平方米，未达到360平方米及时提出质疑，但其在办学期间，却未提出异议，造成102房未实际利用，故袁思奇本人亦应承担一定责任。
关于第二个焦点，金话筒学校系法人型民办非企业单位，李峨中是法人代表。2012年7月30日的合同加盖了金话筒学校的公章，2014年1月1日的合同抬头处载明甲方为金话筒学校，故应认定李峨中是以法定代表人的身份与袁思奇签订的合同，是职务行为，在本案中不应承担责任。
关于第三个焦点，袁思奇是以金话筒学校违反了合同约定未交付360平方米的办学场地，构成违约而提起诉讼，一审法院审理后认为金话筒学校并未违约，故一审法院判决驳回袁思奇的诉讼请求不应适用有关违约责任的条款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条是对违约的基本形态和承担违约责任的种类的规定，一审法院在判决驳回袁思奇诉讼请求时予以适用，显然错误。
综上，上诉人袁思奇认为金话筒学校并未交付102房的上诉理由成立，本院予以采纳，但鉴于其对造成102房未实际利用亦有责任，故对其要求金话筒学校返还房租79800元的诉讼请求予以部分支持，酌定由金话筒学校返还租金36000元。本案一审认定部分事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第55号民事判决；
二、由岳阳市金话筒艺术培训学校返还袁思奇租金36000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回袁思奇的其他诉讼请求。
一审案件受理费1790元，二审案件受理费1790元，合计3580元，由袁思奇负担1980元，由岳阳市金话筒艺术培训学校负担1600元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 付 妮
审判员 乔宝全
二〇一六年六月二十三日
书记员 毛宇宁