浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富商初字第430号
原告：中信银行股份有限公司杭州富阳支行。
法定代表人：倪勤文。
委托代理人：黄念国。
被告：孙伟。
被告：李娃娃。
被告：富阳华都山水置业有限公司。
委托代理人：许昶。
原告中信银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称中信银行富阳支行）诉被告孙伟、李娃娃、富阳华都山水置业有限公司（以下简称华都山水公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由审判员马骏适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告中信银行富阳支行的委托代理人黄念国、被告华都山水公司的委托代理人许昶到庭参加诉讼。被告孙伟、李娃娃经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中信银行富阳支行起诉称：2010年12月9日，原告与被告孙伟、华都山水公司签订个人购房借款合同一份，编号为（2010）信银杭富个房贷字第100128号。合同约定：原告向被告孙伟提供借款1240000元用于购买房屋；借款期限自2010年12月9日起至2040年12月9日止；还款方式为等额本金还款法，还款日为每月20日，每期还款本金为3444．44元，利息按照合同约定计算；合同项下采取浮动利率计息，按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮8％，即年利率为5．6488％执行。合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限在一年以内的（含一年），合同利率不调整，贷款期限长于一年的，于次年1月1日起按照中国人民银行和原告方有关规定调整合同利率，不再另行书面或口头通知甲方；逾期贷款罚息利率为合同利率的50％。该合同违约责任条款约定：如被告孙伟违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告可以按照中国人民银行的规定另行计收罚息和复利，同时停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，并可依法处分合同项下的抵押房产及要求担保、履行担保责任，原告因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、差旅费、债权总额5％内的律师费、财产保全费、公证认证费、评估拍卖费等均由被告孙伟承担。被告李娃娃作为被告孙伟的妻子及抵押房产的共有人，向原告出具有《共同还款承诺书》及同意抵押声明，承诺自愿与被告孙伟共同归还本案借款以及同意以坐落于富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室的房产为借款提供抵押担保。因抵押房产系预售房产，原告与被告孙伟、李娃娃于2010年12月9日到富阳市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为富房预字第10015867号。另外，被告华都山水公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，即为合同生效之日起至被告孙伟就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。担保期间，华都山水公司对孙伟的所有应付款项承担连带保证责任。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等），并约定在保证期间，如孙伟未能按照合同约定按时偿还，原告有权直接要求华都山水公司承担保证责任，华都山水公司并同意放弃担保法第28条项下的针对原告的所有抗辩权以及根据该条所可能获得的全部权利。上述合同签订后，原告依约于2010年12月10日向被告孙伟发放了1240000元借款。但被告孙伟、李娃娃自2014年1月份起未能按约还款付息，被告华都山水公司也未履行保证义务。原告认为，三被告的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定要求被告提前归还剩余的全部借款并支付相应的利息、罚息及复利。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，要求判令：一、被告孙伟、李娃娃共同归还借款本金1116000.16元，支付暂计至2014年2月13日的利息、罚息及复利共计9871.18元，并按（2010）信银杭富个房贷字第100128号中信银行个人购房借款合同的约定支付自2014年2月14日起至款付清日止的利息、罚息及复利；二、被告孙伟、李娃娃支付原告律师代理费20000元；三、原告对被告孙伟、李娃娃所有的位于富阳鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告富阳华都山水置业有限公司对上述第1和第2项债务承担连带清偿责任；五、案件受理费由三被告负担。
原告中信银行富阳支行为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供如下证据：
1、中信银行个人购房借款合同1份，用以证明原告和被告孙伟、华都山水公司签订购房借款合同，约定被告孙伟向原告借款1240000元用于购房，被告孙伟、李娃娃同意以位于富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室的房产为该借款提供抵押担保，以及被告富阳华都山水置业有限公司自愿为该借款提供阶段性连带责任保证担保的事实。
2、个人借款凭证（借据）1份，用以证明原告向被告孙伟发放1240000元借款的事实。
3、结婚证1份，用以证明被告孙伟、李娃娃于2010年8月5日登记结婚的事实。
4、共同还款确认书1份，用以证明被告李娃娃愿意对孙伟向中信银行富阳支行的借款承担共同还款责任的事实。
5、抵押权预告登记1份，用以证明孙伟、李娃娃提供抵押担保的房地产已经办理抵押权预告登记的事实。
6、个人贷款逾期欠款说明及还款计算执行情况表各1份，用以证明被告孙伟、李娃娃于2014年1月份后未能按约还本付息，截至2014年2月13日欠款本金1116000.16元，利息9871.18元的事实。
7、委托代理合同、代理费发票及进账单各1份，用以证明原告为实现债权支付律师代理费20000元的事实。
被告华都山水公司答辩称：1、原告主张的有关孙伟因购买新山水御园13号1907室房屋向原告按揭贷款以及华都山水公司为该贷款提供阶段性担保都是事实。2、2014年1月16日，华都山水公司通过ems邮政特快专递向孙伟、李娃娃邮寄三证办理通知，告知新山水御园项目已具备办理三证条件。4月15日，华都山水公司通过ems邮政特快专递向孙伟、李娃娃邮寄入伙通知，告知新山水御园13号1907室房屋已完成初装修施工，可以交付使用了，并定于4月25日办理入伙手续，如到时未能办理收房，则视为自动接受房屋交付。3、孙伟和李娃娃至今未办理收房手续，也未要求办理三证，致使无法办理抵押登记手续。
被告华都山水公司为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供如下证据：
1、房屋所有权证1份，用以证明鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室房屋已办理初始登记的事实。
2、ems邮政特快专递、新山水御园三证办理通知书以及流程回单各1份，用以证明2014年1月16日，华都山水公司向孙伟、李娃娃邮寄三证办理通知，告知新山水御园项目已具备办理三证条件的事实。
3、ems邮政特快专递、新山水御园入伙通知书以及流程回单各1份，用以证明2014年4月15日，华都山水公司向孙伟、李娃娃邮寄入伙通知，告知新山水御园13号1907室房屋可以交付使用，并定于4月25日办理入伙手续，如到时未能办理收房，则视为自动接受房屋交付的事实。
被告孙伟、李娃娃未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告李娃娃未到庭答辩。后经本院传票传唤，被告李娃娃于2014年5月7日到庭接受询问。被告李娃娃称：1、因为企业经营情况不好，孙伟从2013年年底开始就逃避在外面，从2014年1月份之后就停止归还贷款本息；2、孙伟不在，其没法办理三证，也无法协助办理抵押登记。
原告中信银行富阳支行提供的证据，被告孙伟、李娃娃未到庭质证，视为放弃质证的权利。被告华都山水公司经质证后无异议。本院经审查后认为，原告提供的证据1-7，符合证据的构成要件，且与本案有关，依法予以认定。
被告华都山水公司提供的证据，被告孙伟、李娃娃未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告经质证后无异议。本院经审查后认为，被告华都山水公司提供的证据1、2、3，符合证据的构成要件，且与本案有关，依法予以认定。
经审理，本院查明的事实如下：
1、2010年12月9日，原告中信银行富阳支行与被告孙伟、华都山水公司签订《个人购房借款合同》（抵押加阶段性担保），合同编号：（2010）信银杭富个房贷字第100128号。该合同约定：甲方孙伟向乙方中信银行富阳支行贷款1240000元用于购买鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室房屋；贷款期限自2010年12月9日起至2040年12月9日止；还款方式为等额本金还款，还款日为每月20日，每期还款本金为3444．44元，利息按照合同约定计算。合同项下采取浮动利率计息，按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮8％，即年利率为5．6488％执行。合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日起按照中国人民银行和乙方有关规定调整合同利率，不再另行书面或口头通知甲方；甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息；逾期贷款罚息利率为合同利率的50％；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
《个人购房借款合同》违约责任条款约定：如甲方违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，乙方可以按照中国人民银行的规定另行计收罚息和复利；停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；并可依法处分合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；要求丙方华都山水公司履行保证责任；乙方因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、差旅费、债权总额5％内的律师费、财产保全费、公证认证费、评估拍卖费等均由被告孙伟承担。
《个人购房借款合同》保证条款约定：丙方华都山水公司对自合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能按照合同约定按时偿还贷款本息的，在保证期间，乙方有权直接要求丙方承担保证责任；华都山水公司同意放弃担保法第28条项下的针对原告的所有抗辩权以及根据该条所可能获得的全部权利。
《个人购房借款合同》抵押条款约定：本合同抵押物是指甲方向乙方贷款所购买的房屋；本合同抵押物的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押。
被告李娃娃作为抵押房产的共有人在《个人购房借款合同》上签字，同意以鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室的房产用于抵押。
2、被告孙伟、李娃娃于2010年8月5日登记结婚。2010年12月9日，被告李娃娃向原告中信银行富阳支行出具《共同还款承诺书》，承诺在孙伟拖欠借款本息及其他相关费用时，愿意承担共同还款责任。
3、2010年12月9日，原告中信银行富阳支行与被告孙伟、李娃娃到富阳市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为富房预字第10015867号。
4、2010年12月10日，原告中信银行富阳支行向被告孙伟发放贷款1240000元。
5、被告孙伟从2014年1月20日起未能按约还本付息，截至2014年2月13日尚欠款本金1116000.16元，尚应支付利息及罚息9871.18元。
6、2014年1月16日，华都山水公司向孙伟、李娃娃邮寄三证办理通知，告知新山水御园项目已具备办理三证条件。2014年4月15日，华都山水公司向孙伟、李娃娃邮寄入伙通知，告知新山水御园13号1907室房屋可以交付使用，并定于4月25日办理入伙手续，如到时未能办理收房，则视为自动接受房屋交付。孙伟和李娃娃至今未办理收房手续，也未要求办理三证。
7、鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室房屋已于2014年1月14日已办理初始登记，房屋所有权人为华都山水公司。
8、中信银行富阳支行委托浙江恩波律师事务所处理本案纠纷的诉讼事宜，支付律师代理费用20000元。
本院认为：原告中信银行富阳支行与被告孙伟、华都山水公司于2010年12月9日签订的《个人购房借款合同》（抵押加阶段性担保）为当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告依约向被告孙伟发放了借款1240000元，但被告孙伟从2014年1月20日后未按约向原告还款付息。根据借款合同约定，如出现孙伟逾期或未按约定的金额归还贷款本息等违约情形时，原告有权宣布借款提前到期，要求孙伟立即偿还全部贷款及相应利息，故被告孙伟应对其违约行为而承担归还原告借款、支付利息、罚息和复利的民事责任。借款合同中约定在被告孙伟违约的情况下，原告因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、债权总额5％内的律师费等均由被告孙伟承担，在被告孙伟未按约支付按揭款项后，原告委托浙江恩波律师事务所处理该纠纷的诉讼事宜，支付了律师代理费用20000元，且原告收取的律师费用符合相关规定的标准，故被告孙伟应承担支付原告律师代理费20000元的民事责任。被告李娃娃作为被告孙伟的妻子，向原告出具《共同还款承诺书》承诺自愿与被告孙伟共同还款，被告李娃娃应对本案所涉的借款本息及律师费损失等款项承担共同清偿责任。故原告要求被告孙伟、李娃娃归还借款本金、支付按合同约定的标准计算的利息、罚息、复利及律师费损失的诉讼请求，符合法律规定和当事人的约定，本院予以支持。
被告孙伟、李娃娃以位于富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室的房产对借款提供抵押担保并办理预购商品房抵押权预告登记。物权法第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”表明预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。故对普通债权人而言，预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人。现富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室已办理初始登记，经华都山水公司通知，孙伟、李娃娃一直未办理房屋所有权登记，致使原告中信银行富阳支行无法要求被告孙伟、李娃娃配合将预登记转为正式的抵押登记。在此情形下，原告作为抵押权人有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。
被告华都山水公司在借款合同中就本案借款向原告提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证。现被告孙伟、李娃娃在担保阶段内未能按合同约定按时偿还借款本息，原告有权按合同约定要求被告华都山水公司承担保证责任。故原告要求被告富阳华都山水置业有限公司对借款本金、利息、罚息、复利及律师费损失承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告孙伟、李娃娃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙伟、李娃娃归还原告中信银行股份有限公司杭州富阳支行借款本金1116000.16元；
二、被告孙伟、李娃娃支付原告中信银行股份有限公司杭州富阳支行利息9871.18元，并支付自2014年2月14日起至判决确定的履行日止的利息、罚息及复利（按（2010）信银杭富个房贷字第100128号《中信银行个人购房借款合同》约定的标准计算）；
三、被告孙伟、李娃娃支付原告中信银行股份有限公司杭州富阳支行律师代理费损失20000元；
上述第一、二、三项款项，被告孙伟、李娃娃于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、原告中信银行股份有限公司杭州富阳支行对富阳市鹿山街道依江路380号新山水御园13号1907室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
五、被告富阳华都山水置业有限公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15113元，减半收取7556.5元，保全费5000元，合计12556.5元，由被告孙伟、李娃娃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。
审判员 马 骏
二〇一四年五月八日
书记员 董卓敏