山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）枣民一终字第121号
上诉人（原审被告）：枣庄市杨宁商贸有限公司。
法定代表人：杨四海，董事长。
委托代理人：李猛，男，1983年9月10日出生，汉族，
枣庄市杨宁商贸有限公司员工，住枣庄市市中区德仁俊园小区。
委托代理人：魏松鹤，山东明公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东天宝地业房地产开发有限公司。
法定代表人：谭成洪，董事长。
委托代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。
上诉人枣庄市杨宁商贸有限公司（以下简称杨宁商贸公司）因与被上诉人山东天宝地业房地产开发有限公司（以下简称天宝地业公司）返还原物纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2012）市中商初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定如下事实，2006年6月1日杨宁商贸公司交付预订金50000元，要求购买天宝地业公司开发位于枣庄市解放北路开园花园3#、4#之间的6间门市房。因双方未就《商品房买卖合同》的主要条款达成合意，订立商品房买卖合同未果。后杨宁商贸公司占用了该六间门市房。天宝地业公司于2007年12月19日书面通知杨宁商贸公司限期搬出所占房屋。杨宁商贸公司拒绝搬出，遂向法院提起诉讼，法院判决认为天宝地业公司、杨宁商贸公司之间未能订立商品房买卖合同，杨宁商贸公司诉请继续履行合同、办理房屋确权登记手续的依据不足，驳回了杨宁商贸公司的诉讼请求。杨宁商贸公司不服上诉，2011年11月23日枣庄市中级人民法院作出（2011）枣民一终字第588号驳回上诉、维持原判的终审判决。现杨宁商贸公司仍未将该6间门市房返还给天宝地业公司。2012年10月8日，山东旭正资产评估有限公司出具房屋租金的参考数据，每间房屋的租金大概1500-2000元。
原审法院认为，天宝地业公司、杨宁商贸公司未订立商品房买卖合同的事实清楚，杨宁商贸公司占有天宝地业公司所有的六间门市房，侵害了天宝地业公司的合法权益，给天宝地业公司造成了一定的经济损失，天宝地业公司的诉求，予以支持。枣庄市中级人民法院（2011）枣民一终字第588号民事判决认定如下事实：天宝地业公司为商品房开发企业，杨宁商贸公司已支付市中建筑公司工程款系其二者之间的合同关系，该合同没有经过天宝地业公司同意或授权，对天宝地业公司不具有约束力，不能视为杨宁商贸公司已交付了购房款，已支付给郭修豹的购房款，可通过法律途径另行采取救济措施。故杨宁商贸公司所作的天宝地业公司未有该房屋的产权证及天宝地业公司应向建筑商主张权利的答辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、被告枣庄市杨宁商贸有限公司于判决生效后十日内搬离原告所有的枣庄市解放北路开园花园3#、4#之间的六间门市房。二、被告枣庄市杨宁商贸有限公司赔偿原告损失（自2007年12月23日起至搬离之日止，六间门市每月按照9300元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告天宝地业公司负担3400元，被告枣庄市杨宁商贸有限公司负担8400元。
上诉人杨宁商贸公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当，理由如下：一、天宝地业公司在原审中的原告主体不适格。房屋产权证书是国家依法保护房屋所有权的合法证书，是房屋所有权的合法证明文件。在一审过程中，天宝地业公司并未出具位于枣庄市解放北路开元花园A3#、A4#之间6间门市房的房屋产权证书，因此也就无法证明该返还原物纠纷一案争议标的产权归属于天宝地业公司所有。在这种房屋产权归属证据不足、状况不明的情况下，天宝地业公司作为原审原告提出返还原物、赔偿损失的诉讼请求，显然其主体并不适格。二、原审法院认定杨宁商贸公司与天宝地业公司之间未订立商品房买卖合同的事实错误。杨宁商贸公司为购买天宝地业公司开发的位于枣庄市解放北路开元花园A3#、A4#之间的6间门市房，已于2006年6月1日向天宝地业公司交付了5万元的预订金，后来因杨宁商贸公司与天宝地业公司联系不上，为了工期的早日结束，杨宁商贸公司只能直接与建筑商郭修豹联系，将45万元交付郭修豹，用于后期的房屋建设。杨宁商贸公司与天宝地业公司之间已达成房屋买卖合意，而且杨宁商贸公司已履行完毕交付房款的义务，虽然杨宁商贸公司与天宝地业公司之间的书面协议并未签订，口头约定不影响双方之间的合同效力。因此，双方之间买卖房屋合同依法成立并有效。原审法院认定的事实有误。三、原审法院适用法律错误。（一）正因为原审法院认为杨宁商贸公司与天宝地业公司并未达成商品房买卖协议错误，因此，必然会导致其法律适用错误。（二）原审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定错误。而事实上，双方已经就该商品房的买卖达成了口头协议，且杨宁商贸公司也已将款项支付完毕，因此，天宝地业公司亦应依协议继续履行其交房等后续义务。所以，原审法院认定双方之间未达成商品房买卖协议且判令杨宁商贸公司限期搬离并赔偿天宝地业公司经济损失的判决适用法律错误。四、杨宁商贸公司使用的房屋不是强行占用的，而是向天宝地业公司交纳5万元购房款，又向市中建筑公司交纳了45万元款项后，市中建筑公司交付使用的。天宝地业公司已经就该房屋问题起诉市中建筑公司，现又就同一事实起诉杨宁商贸公司，无法律依据。五、杨宁商贸公司与天宝地业公司之间是在2006年6月份订立的房屋意向书及交付预订金，双方同时就门市房改造达成一致。说明双方对购买房屋是认可的。只是随着时间的推移，天宝地业公司反悔了，进而对3100元／平方的价格不予认可，体现了天宝地业公司的不诚信，天宝地业公司要求按照现行的价格进行交易很显然是不公平的。双方有争议，应当按照当时的市场统一价格为合情合理。六、山东旭正资产评估有限公司的回函不是证据，不能作为有效证据使用，另外该函印证的是2012年8月份至10月份的房屋租金价格，该价格不能适用于2007年至2011年。综上，请求：1、二审法院依法撤销（2012）市中商初字第122号民事判决或者在查清事实的基础上改判。2、一、二审诉讼费用由天宝地业公司承担。
被上诉人天宝地业公司答辩称，一、关于杨宁商贸公司诉称天宝地业公司的主体资格问题，已由枣庄市中级人民法院作出的判决及裁定予以认定，该理由不能成立。二、山东省高级人民法院（2013）鲁民申字第103号裁定认定了杨宁商贸公司所诉称的商品房买卖合同没有订立。双方仅就涉案房产的购买意向签订了相关协议，合同所具备的条款均未签订，不能单纯依照预交了5万元购房款就对涉案房产主张所有权和使用权。综上，请求驳回其上诉请求。
本院二审查明，杨宁商贸公司因不服本院（2011）枣民一终字第558号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院受理后作出（2013）鲁民申字第103号民事裁定，驳回杨宁商贸公司的再审申请。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为杨宁商贸公司占有、使用位于枣庄市解放北路开元花园A3#、A4#之间的6间门市房是否有合法根据。经枣庄市市中区人民法院（2008）市中民初字第110民事判决及本院（2011）枣民一终字第558号民事判决查明并认定，涉案门市房是天宝地业公司于2004年12月发包给枣庄市市中区建筑公司承建，当事人均无异议。杨宁商贸公司向天宝地业公司交纳购房预订金，天宝地业公司作为房屋的权利人提起诉讼，主体适格。上述两判决还认定，2006年6月1日杨宁商贸公司向天宝地业公司交纳购房预订金5万元，由天宝地业公司出具证明一份。该证明不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。杨宁商贸公司与天宝地业公司之间不存在商品房买卖合同关系，杨宁商贸公司占有、使用涉案房屋，显然没有合同根据和法律依据。杨宁商贸公司主张与天宝地业公司商品房买卖合同已经成立，房款支付完毕，没有事实根据，本院不予支持。杨宁商贸公司侵占天宝地业公司的门市房，应当承担侵权责任。山东旭正资产评估有限公司关于涉案房屋所在位置租金1500-2000元的回复函，杨宁商贸公司虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，可以作为定案依据。杨宁商贸公司对其他上诉主张亦未提供充分有效的证据予以证实。综上，原审认定事实清楚，处理结果适当，杨宁商贸公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人枣庄市杨宁商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李政远
审判员 崔兆军
审判员 赵胜利
二〇一三年十二月二十七日
书记员 蓝 月