江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太城民初字第0635号
原告（反诉被告）金红。
委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐建斌。
委托代理人陆永秋，江苏丰云律师事务所律师。
原告金红与被告徐建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭对本诉及反诉公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）金红及其委托代理人王敏、黄丽华，被告（反诉原告）徐建斌及其委托代理人陆永秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金红诉称：2010年6月9日，原、被告签订租房合同，合同约定，原告租赁被告坐落于太仓市城厢镇新毛新兴东路仓库，期限5年；租金支付方式为先付后租，付保证金3万元；合同期内如遇政府搬迁，原告应无条件服从，房租按月计算。因原告所承租的房屋列入政府拆迁范围，2013年5月9日，原告根据被告要求向拆迁部门移交了承租房屋的钥匙。后被告与拆迁部门结算了拆迁补偿款2305806元，根据拆迁政策及原被告合同的约定，原告应得拆迁补偿款428129元（装修附属构筑物、移机费等补偿133129元、可搬迁设备评估回购补偿55620元、不可搬迁设备评估补偿100040元、搬迁补助3000元、化粪池补偿2000元，监控一套补偿6000元、停产停业补助41400元、放弃安置一次性租赁补助37260元、放弃安置一次性过渡补助49680元，合计428129元）。另，根据合同约定，被告应返还原告保证金3万元及一个月租金8333元。原告多次向被告催要上述款项未果，遂诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告给付拆迁补偿款428129元；2、被告向原告返还合同保证金3万元；3、被告向原告返还一个月租金8333元；并本案诉讼费由被告负担。
被告徐建斌辩称：原告因卫生不达标等原因于2012年9月停业搬至他处，被告对原告所主张的停产停业费、搬迁费不予认可；化粪池补偿款已列入装修补偿款，不应重复计算；放弃安置一次性租赁补助和放弃安置一次性过渡补助是给租赁物所有权人而非租赁人的补助。因此，根据双方租房合同约定，可搬迁设备、不可搬迁设备和监控一套的三项补偿的30%归原告，装修附属构筑物、移机费等补偿归原告，合计为181627元。另，被告收取了原告3万元保证金。
反诉原告徐建斌反诉称：反诉被告结欠自2012年6月至2013年6月期间的租金10万元未付。反诉被告于2012年9月停业搬走后，反诉原告于2012年11月提出拆迁申请，并于2013年1月与太仓市弇东房屋拆迁有限公司签订拆迁协议，协议约定先付70万元，余款于反诉原告交付钥匙、动迁办验收后一次性支付。因反诉被告至2013年5月9日才将钥匙交与动迁办，反诉原告于2013年7月才拿到动迁余款，给反诉原告造成经济损失。请求法院判令：1、反诉被告支付租金10万元；2、反诉被告赔偿经济损失110560元；并反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告金红辩称：一、合同约定先付后租，反诉被告已经按合同约定和交易习惯支付了租金，且该反诉请求已经超过诉讼时效；二、根据拆迁有关规定，涉及有承租人的，拆迁协议应当是由拆迁方、出租方和承租方三方签订；且反诉被告还在租赁期间，反诉原告与拆迁部门之间是协议拆迁而非法定拆迁理由，不构成有关第三方租赁合同法定解除的理由，反诉原告也没要求反诉被告何时腾退，所以反诉被告并没有迟延交房。
经审理查明：原告金红系太仓市城厢镇新毛兴豪快餐配送服务部（以下简称兴豪快餐部）经营者，被告徐建斌系太仓市城厢镇新毛永达皮件厂（以下简称永达皮件厂）经营者。
双方自2005年起发生租赁关系。2010年6月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租房合同，乙方向甲方租借位于新毛新兴东路（原政府礼堂）仓库，面积约1100平方米。合同第2条约定，租借时间自2010年6月9日至2015年6月9日止；第3条约定租金支付方式为先付后租；第4条约定乙方付保证金三万元，合同期结束所有账款结清后，甲方退还乙方；第5条约定，2010年6月10日后（乙方）每年一次性支付租金十万元；第9条约定，合同期内如遇政府搬迁，乙方应无条件服从，房租按月计算，（因续租，政府补助的各种费用和搬迁费用归甲方，其中30%归乙方作为补助，原装修费用的补助归乙方）。因系续租，原告于2010年3月向被告缴纳了保证金3万元
2010年9月20日，太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司（以下简称众信评估公司）向原告（兴豪快餐部）、被告（永达皮件厂）分别出具了苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表，前者的装修及附属构筑物评估价格为133128.63元（含化粪池500元）；后者的装修及附属构筑物评估价格为159995.90元。
2012年11月22日，众信评估公司向原告（兴豪快餐部）出具固定资产--
机器设备清查评估明细表两份，其中可搬迁机器设备评估值为92700元、不可搬迁机器设备评估值为100040元。同日，众信评估公司亦向被告（永达皮件厂）出具固定资产
--机器设备清查评估明细表两份，其中可搬迁机器设备评估值为124905元、不可搬迁机器设备评估值为23615元。
2013年1月11日，太仓市弇东房屋拆迁有限公司（拆迁人，甲方）与被告（被拆迁人，乙方）签订《企、事业单位房屋拆迁协议书》，该协议书约定，甲方按政策和规定支付乙方各项拆迁补偿补助费2305806元（详见《工业企业拆迁补偿补助费用结算表》），在本协议签订后，甲方支付乙方70万元，余款1605806元，待乙方搬迁腾房交付钥匙，于甲方验收后一次性支付；协议书还对其他事项进行了约定。该协议所称的《工业企业拆迁补偿补助费用结算表》涉及金额的项目共计14项，总金额为2305806元，其中：厂房总面积1652.29㎡（有证用房1169.95㎡、临时建筑482.34㎡），计748261元；装修附属构筑物、移机费等补偿293125元；可移动设备补偿217605×10%=21761元；不可移动设备补偿123655元；有证房生产车间停产停业费915.14㎡×200元／㎡=183028元；放弃土地置换一次性奖励20万元；放弃安置一次性租赁补助915.14㎡×120%×150元／㎡=164725元；放弃安置一次性过渡补助915.14㎡×240元／㎡=219634元；部分可移动设备回购137235×50%=68617元；搬迁费补偿8000元；监控一套6000元。该结算表备注一栏注明，皮件车间247.38㎡按60%参照有证车间为148.43㎡，加快餐车间696.74㎡，加快餐冷库车间116.62㎡按60%参照有证车间为69.97㎡，合计生产车间面积为915.14㎡。后本院经调查核实，该结算表中“可移动设备补偿217605×10%=21761元”的217605是指原告的兴豪快餐部和被告的永达皮件厂所有的可搬迁设备之评估总价值，乘以10%是指对上述可搬迁设备的搬迁费补偿；“部分可移动设备回购137235×50%=68617元”中的137235是指兴豪快餐部全部可搬迁设备的评估值92700元与永达皮件厂部分可搬迁设备的评估值之和，乘以50%是指对上述可搬迁设备回购时的折算比例。
2013年5月9日，太仓市城厢镇动迁安置管理办公室（以下简称城厢动迁办）向原告出具收条，该收条载明“今收到永达皮件厂（徐建斌）承租房户兴豪快餐厅钥匙，特此收条。移交人金红”。
2013年8月30日，城厢动迁办出具书面证明一份，该证明的内容为：“徐建斌（太仓市城厢镇新毛永达皮件厂）补偿补助结算表中包含兴豪快餐店补偿补助的款项：1、装修附属构筑物、移机费等补偿133129元；2、可搬迁设备评估回购补偿55620元（92700×60%）；3、不可搬迁设备评估补偿100040元；4、搬迁补助3000元；5、化粪池补偿2000元；6、监控一套补偿6000元；7、停产停业补助41400元（690㎡×30%×200元／㎡）。合计341189元。该款项已由徐建斌（太仓市城厢镇新毛永达皮件厂）领取。”2013年10月25日，城厢动迁办向本院出具情况说明一份，其内容为：“关于2013年8月30日城厢镇动迁安置管理办公室出具关于兴豪快餐店补偿补助证明的说明，上述证明是我办当时根据结算表和王敏律师（兴豪快餐店业主金红委托代理人）所说内容而出具，但因徐建斌（太仓市城厢镇新毛永达皮件厂）和兴豪快餐店就拆迁补偿补助另有约定，所以，本办所出具的上述证明所涉当事人分别享有的拆迁补偿补助款项之具体金额并不能以该证明为准。”
被告徐建斌为证明原告的兴豪快餐部在2012年停业，提供证人证言和用水详某证人陆某当庭陈述，兴豪快餐部的用水均为陆某所提供，2012年9月、10月的时候，兴豪快餐部的水费就少了，但不清楚兴豪快餐部有没有停产，也没有在兴豪快餐部因为卫生问题而搬迁的书面证明上签过字。原告金红认可与证人陆某共用一个水表，水费也是按月交给陆某的。
反诉原告徐建斌对其反诉主张提供以下证据：1、太仓农村商业银行城中支行贷款利息付款通知单两张，贷款人为徐佳威，计息起讫日期分别为2013年2月6日至2013年3月20日、2013年3月21日至2013年6月21日，利息金额分别为9173.33元、19626.67元。庭审中，反诉原告称，徐佳威系其子，其是以其子的名义进行贷款的。2、证人许某证言及许益平的书面证明，许某当庭陈述，其又名许益平，与徐建斌是朋友关系，因徐建斌要还贷款，所以在2013年2月份借给徐建斌现金50万元，并约定利息为3万元。反诉被告的质证意见为，银行利息付款通知单与本案没有关联性；证人许某的证言没有任何事实依据。
另查明，被告分别于2013年1月、7月领取本案所涉房屋拆迁补偿补助款70万元、1605806元，合计2305806元。
上述事实，有原告提供的保证金收条、租房合同、个体工商户营业执照、工商登记信息、机器设备清查评估明细表复印件、企、事业单位房屋拆迁协议书复印件、苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表复印件、委托估价房屋平面图复印件、工业企业拆迁补偿补助费用结算表复印件、钥匙收条、城厢动迁办证明，被告提供的租房合同、机器设备清查评估明细表、企、事业单位房屋拆迁协议书、苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表、苏州市城市房屋拆迁房屋重置价分户评估表、太仓农场商业银行城中支行贷款利息付款通知单、证明、用水详某证人证言，当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方之间的租房合同合法有效，对双方当事人均具法律约束力。1、关于合同第九条约定的理解，本院认为，从庭审中原、被告对第九条约定的不同理解，表明双方在签订租房合同时对拆迁所涉项目及其归属并未完全明确，因此，对该约定的理解除应基于条款外还应遵循诚信与公平原则；结算表、评估表及本院调查等证据表明，装修附属构筑物、移机费项、可移动设备补偿款项、不可移动设备补偿项、监控设施补偿项是对于财产对价的补偿；放弃安置一次性租赁补助项、放弃安置一次性过渡补助项是对于放弃安置的补助，对财产对价的补偿与对放弃安置的补助均为对权利人的补偿、补助，与约定中原装修费用的补助相类似，因此，上述对于财产对价的补偿项目应归原告，对于放弃安置的补助项目应归被告；另，原告租赁被告的房屋从事快餐配送业务已经多年，在被告与拆迁部门签订拆迁协议之前，有关评估机构已对原告经营的兴豪快餐部的装修、设备等进行了评估，拆迁部门出具的拆迁补偿补助费用结算表备注一栏中亦对兴豪快餐部的车间面积进行明确，可见拆迁部门在结算拆迁补偿补助费用时已确定原告系部分所涉拆迁房屋的经营者，故依合同中约定的比例，停产停业费与搬迁费二项目的30%归原告。综上，装修附属构筑物、移机费等补偿133128.63元、可搬迁设备评估回购补偿55620元、不可搬迁设备评估补偿100040元、监控一套补偿6000元等四项归原告，化粪池补偿款已包含在装修附属构筑物、移机费等补偿款133128.63元中，不应再重复计算；按租赁房面积折算后，搬迁费的30%为1809.56元（690㎡÷915.14㎡×8000元×30%）及停产停业费的30%为41400元（690㎡×200元／㎡×30%）归原告，原告应得拆迁补偿款共计为337998.19元，原告诉请中超出部分本院不予以支持。2、关于保证金，被告已收取保证金30000元，故原告要求被告返还保证金30000元的请求本院予以支持。3、关于房屋租金，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间房屋租赁终止日应为原告（反诉被告）将租赁房屋钥匙交付给拆迁部门之日即2013年5月9日，现原告（反诉被告）未能提供自2012年6月至终止日期间的租金交付凭据，故原告（反诉被告）应承担举证不能的法律后果，原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）房屋租金91666.67元（10万元÷12×11）。本案房屋租赁合同的履行具有连续性，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原告（反诉被告）的诉讼时效抗辩，本院不予支持；同时，原告本诉中要求被告返还一个月租金8333元的请求本院亦不予支持。4、关于反诉原告主张的经济损失部分。本院认为，根据反诉原告在辩称中的陈述，反诉原告与拆迁部门之间是协商拆迁，且签订拆迁协议系发生于反诉原告与反诉被告租房合同有效期间内，在未与有关各方就拆迁补偿补助达成一致的情况下，反诉被告未交付承租房屋钥匙的行为并无不当，故本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐建斌向原告金红支付拆迁补偿补助款337998.19元。
二、被告徐建斌向原告金红返还保证金3万元。
三、反诉被告金红向反诉原告徐建斌支付2012年6月9日至2013年5月9日期间的租金91666.67元。
四、驳回原告金红和反诉原告徐建斌的其他诉讼请求。
上述一、二、三项相抵后，被告徐建斌还应向原告金红支付276331.52元，由被告徐建斌于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8322元，由原告金红负2292元、被告徐建斌负担6030；反诉案件受理费4812元，由反诉原告徐建斌负担2717元、反诉被告金红负担2095元。本诉案件受理费、反诉案件受理费分别已由原告金红、反诉原告徐建斌预交，本院均不再退还。原、被告预交费用分别与其应负担部分相抵后，被告徐建斌还应返还原告金红3935元，该款由被告徐建斌于本判决生效后10日内直接给付原告金红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王 勇
代理审判员 朱旖雯
人民陪审员 张 屹
二〇一四年三月十四日
书 记 员 张砚池