湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂武民初字第00202号
原告陈燕敏，女，1973年8月23日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。
委托代理人石觅诠，湖北恒康律师事务所律师。特别授权。
被告湖北珩生五洲建材股份有限公司。住所地：武汉市黄陂区汉口北大道***号。
法定代表人张化冰，系该公司董事长。
委托代理人张旭、周凯，该公司员工。一般代理。
第三人汉口银行股份有限公司江岸支行。住所地：武汉市中山大道****号三阳金城*座*号。
法定代表人金剑，系该行行长。
委托代理人褚俊、张艾兰，系该公司员工。一般代理。
原告陈燕敏诉被告湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生建材公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，后转为普通程序，组成由审判员文利军担任审判长，与人民陪审员王辉、陈敏超参加的合议庭。诉讼过程中，本院依法追加汉口银行股份有限公司江岸支行（以下简称汉口银行江岸支行）为本案第三人。2015年7月10日和2016年5月26日，本院对本案二次公开开庭进了审理。原告陈燕敏的委托代理人石觅诠、被告珩生建材公司的委托代理人张旭、周凯，第三人汉口银行江岸支行的委托代理人褚俊、张艾兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈燕敏诉称：2012年4月16日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场精品街7号楼2层3号房，建筑面积41.88平方米，总价437161元。被告应在2013年12月28日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书的，原告有权解除合同，被告按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告立即支付首付款227161元，并于2012年4月26日在第三人处按揭贷款210000元，向被告支付了全部购房款。但被告至今未给原告办理房地产权属证书，已构成严重违约。原告多次要求被告退房并返还购房款，但被告却以各种理由拖延。为此，原告为推护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为黄113156916的《武汉市商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款437161元。3、被告支付原告违约金4371.61元。4、本案诉讼费由被告负担。
原告陈敏燕为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2012年4月16日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场精品街7号楼2层3号房，总价款437161元。合同同时约定了付款方式、交房的条件、期限、方式、办证期限及违约责任等内容。
证据二、购房发票4张，证明原告向被告支付全部购房款437161元。
被告珩生建材公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、案涉房屋的房地产权属证书不能办理不是被告原因造成的，而且案涉房屋目前已经可以办理“两证”。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告珩生建材公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。
证据二、委托经营合同一份，证明原告将案涉房屋出租给被告，被告已于2012年12月10日交付房屋。
证据三、租金支付明细表，证明被告自2012年12月至2015年2月向原告支付租金共计68850元，亦证明原告的起诉超过诉讼时效。
证据四、竣工验收备案证，证明案涉房屋已于2014年6月27日办理竣工备案手续。
第三人汉口银行江岸支行辩称：原告的诉讼请求与第三人无关。原告以所购被告商品房作为抵押，并由被告担保，由原告向第三人借款210000元用于支付案涉房屋的购房款，本案的处理应保护第三人的利益。
第三人汉口银行江岸支行为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
贷款证明，证明原告向第三人贷款的事实。
经庭审举证、质证，被告对原告所举证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为由于政府主管部门的原因，导致原告未取得房屋权属证书，被告不应承担违约责任。对证据二无异议。
原告对被告所举证据一无异议。对被告所举证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同不能证明被告的交房时间为2012年12月10日，应以合同约定的2013年12月28日为交房时间。对被告所举证据三无异议，但认为系被告销售房屋的促销手段，双方签订委托经营管理合同时，案涉房屋不具备交付条件，亦未办理交房手续。对被告所举证据四的真实性无异议，但认为不能证明是政府原因导致被告不能办理房屋权属证书。第三人对原、被告所举证据认为与其无关，未发表质证意见。原、被告对第三人所举证据无异议。
本院对原、被告及第三人所举证据，结合庭审质证和本案事实，经综合评判认证如下：
对原告所举证据一，因被告对其真实性无异议，且能证明原告的出证目的，本院予以确认。对原告所举证据二，因被告无异议，本院予以确认。对被告所举证据一、三，因原告无异议，本院予以确认。对被告所举证据二，因原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。对被告所举证据四具有真实性，能证明被告的出证目的，本院予以确认。对第三人所举证据，因原、被告无异议，本院予以确认。
经审理查明：2012年4月16日，原告陈燕敏与被告珩生建材公司签订合同编号为黄113156916的《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场精品街7号楼2层3号房，建筑面积41.88平方米，总价437161元。合同同时约定，被告应在2013年12月28日前，将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用；逾期超过90日，原告有权解除合同。被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如因被告责任造成原告不能在规定期限内办理房地产权属证书的，原告有权退房。被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。原告不退房的，被告按已付房价款的1%赔偿支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告分三次向被告支付了购房款227161元。2012年4月26日，原告向第三人汉口银行江岸支行按揭贷款210000元，向被告支付了全部购房款。
2014年6月27日，被告所建的案涉商品房所在精品街7号楼办理竣工验收备案证。
2012年12月10日，原告与武汉珩生五洲建材商业管理有限公司、被告汉口北分公司三方签订《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》，约定原告将其购买的位于武汉市黄陂区武湖农场青龙分场精品街7号楼2层3号房委托被告汉口北分公司及武汉珩生五洲建材商业管理有限公司经营管理，委托经营期限为5年，自2012年12月10日至2017年12月9日止，每季度租金7650元。截至2015年2月，被告已支付原告租金68850元，但后期租金未予支付。
2015年6月8日，原告以被告未按合同约定期限办理案涉房屋的房地产权属证书为由，诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为：原告陈燕敏与被告珩生建材公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行其义务。关于案涉房屋的交付问题，被告珩生建材公司在合同约定的交房期限前，根据双方签订的《五洲国际建材城物业委托经营管理合同》的约定，于2012年12月10日起开始向原告陈燕敏支付案涉房屋的租金，原告陈燕敏收取租金的行为表明被告珩生建材公司已实际向原告陈燕敏交付了房屋。关于合同的解除问题，双方在合同中约定，被告珩生建材公司应在2013年12月28日前向原告陈燕敏交付房屋，并自房屋交付之日起90日内办理完房地产初始登记。因被告珩生建材公司原因导致原告陈燕敏不能在规定期限内办理房地产权属证书的，原告陈燕敏有权提出退房。依据该约定，被告珩生建材公司未按约定期限办理权属证书，原告陈燕敏享有约定解除权。本案中，被告珩生建材公司基于双方之间的委托经营管理合同，已于合同约定的交房期限之前实际向原告陈燕敏交付了房屋，但原告陈燕敏在约定的解除权发生之日起即2014年3月28日起逾期一年未向被告珩生建材公司行使该项权利，其约定解除权消灭。关于原告陈燕敏是否有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同的问题。该司法解释规定买受人于一定条件下的法定解除权，即因出卖人原因导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人有权要求解除合同或者赔偿损失。结合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除权行使的条件分析，并非出卖人的所有逾期办证行为都能使买受人依据上述司法解释第十九条的规定行使解除权，只有在出卖人的行为构成根本违约，以致合同目的无法实现时，买受人方可行使解除权。一般违约行为不构成行使解除权的条件。在房屋买卖合同关系中，出卖人的主给付义务是在约定的期限内交付符合要求的房屋，对办理房屋产权证书仅是协助义务，即合同的附随义务。被告珩生建材公司已向原告陈燕敏交付了房屋，原告陈燕敏也自2012年12月10日起以房屋的占有、使用为对价，换取了租金回报，由此可见，未办理房产证并没有影响原告陈燕敏使用该房屋，被告珩生建材公司的违约行为没有达到使合同目的无法实现的程度。而且，案涉房屋已于2014年6月办理了竣工验收备案手续，具备房屋法定交付条件，原告陈燕敏于2015年6月起诉时，至被告珩生建材公司从2014年6月27日开始办理房地产初始登记的时间不满一年，原告陈燕敏主张解除合同亦不符合上述司法解释的规定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。根据双方合同约定，被告珩生建材公司逾期办证的，按已付房价款的1%赔偿原告陈燕敏的损失。被告珩生建材公司在房屋具备法定交付条件之日2014年6月27日起90日内未办理房屋权属初始登记，已构成违约，依法应承担违约责任。结合合同约定的违约金计算标准，原告主张的逾期办证违约金4371.61元，本院予以支持。被告珩生建材公司逾期办证违约行为一直处于持续状态，故原告陈燕敏的诉讼请求，起诉未超过诉讼时效。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告湖北珩生五洲建材股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈燕敏违约金4371.61元。
二、驳回原告陈燕敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7920元，由原告陈燕敏负担7840元，被告湖北珩生五洲建材股份有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人以及代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 文利军
人民陪审员 王 辉
人民陪审员 陈敏超
二〇一六年十二月六日
书 记 员 马 凯