安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第00658号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：张葵，行长。
委托代理人：叶龙，工行芜湖分行员工。
委托代理人：邓晓航，该支行员工。
被告：朱华军，男，1969年6月10日出生。
被告：洪波，女，1971年6月19日出生。
被告：芜湖首创房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖县。
法定代表人：翟厚圣，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行芜湖城建支行）诉被告朱华军、洪波、芜湖首创房地产开发有限公司（以下简称首创房地产开发公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理，依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告工行芜湖城建支行的委托代理人叶龙、邓晓航到庭参加诉讼。被告朱华军、洪波经本院公告送达出庭传票、被告首创房地产开发公司经本院传票传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖城建支行诉称：被告朱华军、洪波于2009年1月4日向原告申请住房贷款91万元，贷款期限20年，在相关部门办理合理、有效的抵押登记手续，抵押权人为工行芜湖城建支行，该笔贷款抵押物为阳光半岛住宅。截止到2014年4月21日，借款人住房按揭贷款已逾期6期。依据双方签订的合同，原告有权宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即偿还全部借款本息。被告首创房地产开发公司对被告朱华军、洪波上述借款承担连带保证责任。原告故诉至法院请求判令：1、被告朱华军、洪波支付原告贷款本金773270.07元、利息21968.95元（暂计算至2014年4月21日），以及自2014年4月22日起至被告实际清偿欠款之日止的利息、罚息、复利等；2、被告朱华军、洪波与原告签订的《个人购房借款／担保合同》编号A：芜房按揭字芜分行城建支行2009年010151号合法有效，原告对拍卖、变卖上述抵押房产阳光半岛房产等享有优先受偿权；3、被告首创房地产开发公司承担连带保证责任。
原告提供如下证据证明自己的主张：
1、原、被告身份证明、组织机构代码证，证明原被告主体资格适格；
2、个人购房借款／担保合同，证明被告借款、抵押担保的事实；
3、月工资收入证明、结婚证、借款借据、放款凭证，证明被告借款的事实；
4、芜湖县住房抵押（按揭）登记证明，证明抵押登记的事实；
5、保证函，证明保证人保证的事实；
6、欠息凭证，证明欠款的事实；
7、宣布贷款提前到期函，证明催收的事实。
被告朱华军、洪波、首创房地产开发公司未提交书面答辩状，亦未提交证据材料。
本院对当事人提供的证据作如下认定：
对原告提供上述1至6组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，证据7没有提交送达证明，不能证明已向被告催要，故本院不予确认。
根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：
朱华军、洪波系夫妻关系。2009年1月9日，被告朱华军、洪波因个人购置位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛住房，与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：贷款金额91万元；贷款期限20年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在上述约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；本合同下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任，但贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，免除保证人的保证责任。首创房地产开发公司作为担保人在上述借款合同中盖章确认。2009年1月4日，首创房地产开发公司出具保证函一份，载明：被告朱华军购买其公司正在开发建设的位于芜湖机械工业园的阳光半岛住宅壹套，公司保证：1、住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》，并交付贷款银行；2、借款人主动办理住房保险，保险第一受偿人为贷款银行，保险期限不短于贷款期限，并将保险单据交付贷款银行；3、上述1-2项保证为不可撤销的经济担保，即保证在借款人不能按月归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任，由贷款银行从我公司“保证金”存款帐户直接扣收……。2009年1月10日，芜湖县房地产管理局出具预告登记证书，载明：预告登记义务人朱华军将位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋抵押给预告登记权利人工行芜湖城建支行，借款金额910000元，抵押期限自2009年1月9日至2029年1月11日止…。2009年1月13日，原告向被告朱华军、洪波发放贷款910000元。自2013年11月19日起，被告未按期足额还款。截止2014年4月21日，被告尚欠借款本金773270.07元、利息21968.95元。
另查明，被告至今未办理房屋所有权证及房屋抵押他项权证书。
本院认为：原告与被告朱华军、洪波签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。被告朱华军、洪波向原告贷款，应当按照合同约定的还款方式和期限偿还借款本息，被告已六期未按约还款，截止2014年4月21日，被告尚欠借款773270.07元、利息21968.95元。原告依据合同约定有权收回全部借款并对逾期借款收取利息、罚息、复利。故对原告要求被告朱华军、洪波支付本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告朱华军以其位于芜湖县湾沚镇安徽新芜经济开发区阳光半岛住房为借款办理预抵押登记证明，工行城建支行可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。上述贷款既有被告朱华军、洪波提供物的担保又有首创房地产开发公司提供保证，依据法律规定，首创房地产开发公司应在抵押物（芜湖市湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋）拍卖、变卖所得的价款不足以清偿上述债务的部分承担连带清偿责任，首创房地产开发公司在承担保证责任后，有权向朱华军、洪波追偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行与被告朱华军、洪波签订的《个人购房借款／担保合同》有效；被告朱华军、洪波于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行贷款本金773270.07元、利息21968.95元元，并支付自2014年4月22日起至判决确定给付之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定利率计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行对抵押物（位于芜湖市湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋）享有抵押权，可以以该房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿。
三、被告芜湖首创房地产开发有限公司在抵押物（芜湖市湾沚镇芜湖机械工业园阳光半岛房屋）拍卖、变卖所得的价款清偿上述债务后不足部分承担连带清偿责任；被告芜湖首创房地产开发有限公司在承担清偿责任后，有权向被告朱华军、洪波追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12032元，公告费560元，由被告朱华军、洪波、芜湖首创房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告朱华军、洪波、芜湖首创房地产开发有限公司在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
人民陪审员 孙建勇
人民陪审员 李 刚
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 黄文昊
附本案适用条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。