辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）葫民一终字第00245号
上诉人（原审被告）:李书方。
委托代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘广军。
原审被告：建昌县勃宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李慎营，公司总经理。
原审原告刘广军诉原审被告李书方、建昌县勃宇房地产开发有限公司（以下简称勃宇房地产公司）买卖合同纠纷一案，建昌县人民法院于2013年4月11日作出（2011）建民一初字第00071号民事判决，李书方不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李书方及其委托代理人周红伟，被上诉人刘广军到庭参加诉讼。原审被告勃宇房地产公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
本院审理期间，本院于2013年12月17日作出（2013）葫审民申字第00015号民事裁定，对建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决由本院组成合议庭再审；本院又于2014年6月11日作出（2014）葫审民提字第00001号民事裁定，撤销建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决，该案发回建昌县人民法院重审。
原审原告刘广军诉称，原告与被告李书方系亲属关系即被告是原告的大舅哥。1997年原告将河东果品公司主房3918B以北的门脸房卖给被告，可被告于2004年5月28日却非法将原告未卖给被告的主房3918B房产非法过户且办理相关4472B房产证。2010年秋原告以上房产涉及开发事宜，原告方得知以上被告的非法行为。经原告向建昌县法院行政审判庭起诉，建昌法院以（2011）建行初字第00001号行政判决撤销了被告的非法房产证，此案经市中院维持了建昌法院行政判决。但被告却于2010年使用已撤销的4472B房产证（当时未撤销）与河东房产开发商李慎营签订房屋置换协议。纠纷发生后，经双方多次交涉无结果。原告认为，虽然被告与原告未发生行政诉讼时，其所持4472B房产证有效，其与开发商李慎营所签置换房产有约束力，但现在以上4472B房产证被撤销，撤销后，涉案房产3918B仍属原告所有。故此诉至法院请求确认被告现所持的与开发商的置换房屋合同无效。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告勃宇房地产公司赔偿拆除原告房屋的经济损失，即被告勃宇房地产公司按266.56平方米一个门市楼及一套住宅楼返还给原告。
被告李书方庭审中辩称，原告是被告的亲妹夫，1997年10月22日双方达成了买卖协议，原告将位于铁东二里房屋四间以5.5万元卖给被告，原告没能兑现四米的约定，当时收了45900元房款并将持有的证件交给了被告。从97年原告收房款后被告李书方就对该房屋进行实际装修及使用。争议房屋是被告从原告手中购买事实清楚，原告所说购买的是门脸房不客观。被告李书方曾起诉过原告，要求确定房屋买卖关系有效。2012年3月23日建昌县法院作出了2011年建民一初字第37号民事判决。被告认为既然判决书中有买卖的事实，原告也承认买的是道厦，但被告用45900元买道厦只能说是傻子。原告无权诉讼，应驳回原告的诉讼请求。
被告勃宇房地产公司辩称，李书方（甲方）与勃宇房地产公司（乙方）签订的《房屋土地换房（转让）协议》的时间是在2010年12月10日，当时李书方持有的4472B号《房屋所有权证》并没有被法院依法撤销，双方依据4472B号《房屋所有权证》签订《房屋土地换房（转让）协议》，我方并没有任何过错。按照双方签订的《房屋土地换房（转让）协议》第四条约定，在乙方施工时如出现家庭及多种纠纷由甲方自行解决，甲方解决不了，合同终止，甲方赔偿乙方一切损失。现刘广军与李书方出现纠纷，现应由李书方自行解决，与我方无关。另李书方原有的四间瓦房是由其本人拆除的，并非是我方拆除。综上，由于我方并无任何过错，故我方不承担任何赔偿责任，原告刘广军要求我方赔偿拆除原告房屋的经济损失纯属无理，应驳回其该项诉讼请求。
原审经审理查明，原告刘广军与被告李书方系妹夫与大舅哥关系。原告刘广军系建昌县果品公司职工。1996年10月25日，建昌县果品公司与刘广军签订了一份《借款合同》。原告刘广军根据该《借款合同》的约定，取得了位于建昌镇铁东二里八间瓦房及四间道厦（原告所称的临街门脸房）的产权。其中西边四间与四间道厦相对南北座落。原告刘广军将四间道厦作为建东酒店从事餐饮业务，西面的四间瓦房（与四间道厦相对）用作住宿使用。四间道厦有临建手续，但未办理房照，西面四间瓦房刘广军办理了房照（证号为3918B面积为82.816ｍ２）。1997年10月22日，原、被告双方口头协商买卖房屋事宜，确定了房屋价格，被告出据了一份收据，其内容为：房屋交易价格55000元，大写：伍万伍仟元整。今收到李书方买房款小写：45900元，大写：肆万伍仟玖佰元正。收款人：刘广军，付款人：李书方。中间人：李书红。97、10、22。收据背面还写有：房屋西侧与房屋山墙平行四米宽为界限。双方没有签订书面合同。被告购买后，继续使用临街门脸房（建东酒店）从事餐饮业。原告刘广军将西面四间瓦房的《房屋所有权证》（证号为3918B）交付被告李书方。2004年5月28日，被告李书方申请办理房屋所有权转移登记。建昌县城乡规划建设局给被告李书方颁发了《房屋所有权证》（证号为4472B）。2010年10月11日，刘广军诉至本院，案由为异议登记纠纷。2010年12月30日刘广军撤诉。2010年12月30日刘广军又向本院提起行政诉讼。本院以形式要件欠缺，发证违反法定程序为由，撤销了建昌县城乡规划建设局颁发给李书方的4472B号房屋所有权证书。李书方不服，上诉至葫芦岛市中院，市中院驳回上诉，维持原判。2011年4月8日，李书方诉至本院要求确认房屋买卖关系有效。诉讼中，李书方称购买了整个院落中的四间道厦（临街门脸房）和四间道厦以南的四间瓦房。刘广军称只卖给原告四间道厦（临街门脸房），而道厦以南的四间瓦房只是让李书方看护管理。该案本院对李书方购买四间道厦的事实予以确认，对于李书方要求确认四间瓦房买卖关系有效的请求，因缺乏充分、有效和明确的证据，本院未予支持，判决驳回李书方的诉讼请求。现该判决已生效。
另查明，2010年12月10日，李书方与勃宇房地产公司签订了一份《房屋土地换房（转让）》协议，协议内容为：建昌县新区勃宇开发楼西侧房屋产权人李书方（以下简称甲方）将自己的房屋产权和土地使用权交给勃宇房地产公司（以下简称乙方）。经双方协商达成以下协议：(一)、甲方将现有房屋产权及土地使用权转让给乙方。注：甲方原产权房屋面积（133.28ｍ２）；(二)、乙方将新建勃宇新区西侧商品楼建筑面积为（266.56ｍ２）交给甲方。多余面积甲方按现售楼价格一次性支付给乙方；(三)、乙方办理土地使用权及房产权转让时，甲方提供有关证件，乙方负责办理；(四)、甲方与乙方签协议后，甲方交付乙方土地使用权和房屋所有权后在乙方施工时如出现家庭及各种纠纷，由甲方自行解决。甲方解决不了，合同终止，甲方赔偿乙方一切损失；(五)、楼房交付使用后，甲方办理产权证时乙方负责提供相关资料，由甲方自行办理；(六)、乙方应在（2011年12月30日）交付甲方使用；(七)、本协议签订之日起，十二日内甲方搬出。房屋原有设施，门窗等完好无损后将钥匙交由乙方；(八)、违约责任，双方共同遵守，如有一方违约，违约方须向另一方承担违约金伍万元整；(九)、如有政策变化，不可抗力等自然因素造成改变时，有关楼房的详细事宜需在双方签订协议中另行约定（后附补充协议）；(十)、未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。另在该协议之外，勃宇房地产公司又答应在勃宇新区开发楼西侧给付李书方80ｍ２住宅楼一套，李书方表示同意。在该协议达成之前，李书方就将四间道厦[临街门脸房，面积为50.464ｍ２(133.28ｍ２-82.816ｍ２)]扒掉，道厦以南的四间瓦房对外出租。协议签订时，李书方自行拆除四间瓦房，并将该房屋产权及土地使用权转让给勃宇房地产公司。庭审中，原告刘广军对二被告签订的《房屋土地换房（转让）协议》中约定的原产权房屋面积133.28ｍ２，在新建勃宇新区西侧返还建筑面积266.56ｍ２商品楼表示认可和同意。另查明,勃宇房地产开发公司在勃宇新区所建门市楼单个户型面积为210ｍ２,商品楼市场价格每平方米7000元,住宅楼市场价格每平方米为3000元。
原审法院认为，在（2011）建民一初字第00037号生效的民事判决书中，确认了李书方购买了四间道厦（即门脸房）这一事实。但对于李书方称还购买了道厦以南的四间瓦房的请求，未予支持。被告李书方虽然于2004年5月28日将位于建昌镇铁东二里的四间瓦房申请办理房屋所有权转移登记，取得了证号为4472B《房屋所有权证》，并以此为依据，与勃宇房地产公司签订了一份《房屋土地换房（转让）协议》，但由于通过行政诉讼，法院已将4472B号《房屋所有权证》撤销，并且通过民事诉讼，法院也未确认被告李书方购买原告刘广军四间瓦房事实存在以及关于四间瓦房买卖关系有效，也就是说直至现在，被告李书方始终未取得该四间瓦房的所有权，被告李书方对该四间瓦房无处分的权利。因此对二被告于2010年12月10日签订的《房屋土地换房（转让）协议》，由于被告李书方属无处分权人，在未得到权利人刘广军追认前，该协议只能处于效力待定状态。后在庭审中原告刘广军对被告勃宇房地产公司返还建筑面积为266.56平方米的商品楼予以认可和追认，该协议的第二条关于勃宇房地产公司在新建勃宇新区西侧返还建筑面积为（266.56ｍ2）商品楼，多余面积按现售楼价格一次性支付给勃宇房地产公司的约定就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务。故对原告要求确认置换房屋合同无效的诉请，本院不予支持。综合全案，刘广军原四间瓦房面积为82.816ｍ２，那么,李书方四间道厦（临街门脸房）所占面积即为50.464ｍ２,总计原产权面积为133.28ｍ２。勃宇房地产开发公司总计交付的标的物为一套266.56ｍ２商品楼和一套80ｍ２住宅楼。上述标的物商品楼按每平方米7000元、住宅楼按每平方米3000元计算，其总价值为210.59万元。按刘广军与李书方各自原房屋所占面积，双方所占分配比例分别为：刘广军占62%，李书方占38%。因原告刘广军与被告李书方原房屋产权面积及比例已确定，故对原告要求被告勃宇房地产公司将266.56平方米商品楼和一套住宅楼全部返还给原告的诉请，本院不能全部支持，原告刘广军及被告李书方只能按上述分配比例各自享有权利。考虑勃宇房地产公司所建商品楼单个户型为210ｍ２的实际情况，在按比例分配上述财产过程中，除交付给一套210ｍ２商品楼和一套80ｍ２住宅楼外，当事人之间可以价款形式互找差价。该案虽经多次反复调解，但原、被告双方始终未达成一致意见。故依据《中华人民共和国物权法》第六条，第九条，第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条，第八条，第九条，第五十一条，第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国城市私有房屋管理条例》第六条及相关法律法规、民事政策之规定，经审判委员会研究决定，原审判决：一、被告建昌县勃宇房地产开发有限责任公司将新建勃宇新区西侧一套商品楼（面积为210ｍ２）交付给原告刘广军。原告刘广军按现售楼价格一次性支付给被告李书方差价款16.43万元（210ｍ２×0.7万元-210.59万元×62%）。二、被告建昌县勃宇开发有限责任公司在《房屋土地换房（转让）协议》之外,按与被告李书方达成的合意,将勃宇新区开发楼西侧一套住宅楼(面积为80ｍ２)交付给被告李书方。三、被告建昌县勃宇开发有限责任公司按现售楼价格一次性支付给被告李书方差价款39.59万元[(266.56ｍ２-210ｍ２)×0.7万元]。四、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费500元，原告负担300元，被告李书方负担200元。
原审判决后李书方提起上诉，上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人刘广军原审诉讼请求，由被上诉人刘广军承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案争议房屋被上诉人于1997年10月22日卖给上诉人，上诉人交付房款45900元，被上诉人出具了收条。被上诉人将本案争议房屋、院落及房屋产权证全部交付给了上诉人，并且上诉人投入大量资金进行了装修，房屋一直由上诉人占有使用至被开发时止，期间被上诉人未提出任何异议。被上诉人主张只将争议房屋的附属道厦卖给上诉人不能成立。二、原审判决超出了被上诉人在原审的诉讼请求，严重违反了法律规定及法定程序。
被上诉人刘广军答辩称，被上诉人卖给上诉人四间道厦的事实已为生效的建昌县人民法院（2011）建民初字第00037号民事判决所确认；建昌县城乡规划建设局给被告李书方颁发的证号为4472B《房屋所有权证》也已经被生效的建昌县人民法院（2011）建行初字第00001号行政判决所撤销。故一审判决正确，二审应予维持。
原审被告勃宇房地产公司答辩称，本案是上诉人与被上诉人之间的买卖合同纠纷，与勃宇房地产公司无关；勃宇房地产公司与李书方签订的置换合同并不违反法律规定。
经本院审理查明，本院认定的案件事实与一审判决认定一致。
本院补充查明，二审审理期间，因李书方对建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决申请再审，本院于2013年12月17日作出（2013）葫审民申字第00015号民事裁定，提审本案；本院又于2014年6月11日作出（2014）葫审民提字第00001号民事裁定，撤销建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决，将该案发回建昌县人民法院重审。建昌县人民法院于2015年1月29日作出（2014）建民再初字第00005号民事判决：再审申请人（原审原告）李书方与被申请人（原审被告）刘广军之间的房屋买卖合同成立有效（房屋买卖合同标的为四间瓦房、道厦及院落）。刘广军不服该判决上诉后，本院于2015年12月15日作出（2015）葫审民再终字第00009号民事判决，驳回上诉，维持建昌县人民法院（2014）建民再初字第00005号民事判决。
本院认为，2011年4月8日，李书方诉至原审法院要求确认房屋买卖关系有效。诉讼中，李书方称购买了整个院落中的四间道厦（临街门脸房）和四间道厦以南的四间瓦房，刘广军辩称只卖给李书方四间道厦（临街门脸房），而道厦以南的四间瓦房只是让李书方看护管理。建昌县人民法院（2011）建民一初字第00037号民事判决对李书方购买四间道厦的事实予以确认，但未支持李书方要求确认四间瓦房买卖关系有效的请求。本案刘广军提起诉讼后，原审法院在该院（2011）建民一初字第00037号民事判决有效的前提下，针对原审原告刘广军的诉求作出了一审判决。本案二审期间，因李书方对原审法院（2011）建民一初字第00037号民事判决申请再审，该判决已被撤销，原审法院重审后作出（2014）建民再初字第00005号民事判决，确认了李书方与刘广军之间的房屋买卖合同成立有效，房屋买卖合同标的为四间瓦房、道厦及院落。该判决已发生法律效力。因本案关键证据发生变化，故原审原告刘广军的诉讼请求已丧失事实基础和依据，本院对其原审诉求不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销建昌县人民法院（2011）建民一初字第00071号民事判决。
二、驳回刘广军的原审诉讼请求。
一、二审案件受理费元共计1000元，由被上诉人刘广军承担。
本判决为终审判决。
审判长 张国军
审判员 牛广兴
审判员 刘 伟
二〇一六年三月十六日
书记员 张 静
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条一款：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；