浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终82号
上诉人（原审原告）：杨徐克，男，1970年2月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：洪陈鸯、杨梦云，浙江联英律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：斯佩燕，女，1961年10月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：包建荣、张逸儒，浙江人民联合律师事务所。
上诉人杨徐克因与被上诉人斯佩燕房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初11522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨徐克及其委托诉讼代理人洪陈鸯、杨梦云，被上诉人斯佩燕及其委托诉讼代理人包建荣、张逸儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨徐克上诉请求：（1）撤销原判；（2）被上诉人斯佩燕退还租金34万元和水电费及设施押金1万元并支付利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至款项实际付清之日止；暂算至2017年8月1日，利息为9698元）；（3）斯佩燕赔偿上诉人因停止经营饭店产生的各项损失613765元（装修费37万元，设备转让费15.5万元和食材、调味料、员工宿舍租金等共计88765元）。（4）本案一、二审诉讼费由斯佩燕承担。事实和理由：涉案合同第六条第5项约定，只要合同项下房屋经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，承租人即可解除合同。一审法院已经发布公告，要求2017年1月16日前自行腾空。且斯佩燕故意隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，再出租给上诉人，不符合“买卖不破租赁”的条件。所以，原判认定上诉人对合同解除存在过错，是认定错误。涉案合同约定，如产生纠纷由斯佩燕全权负责。实际上租金都是付给斯佩燕一人，合同也未约定从租金34万元中分出58000元单独支付给黄旺森。所以斯佩燕应当返还上诉人剩余8个月的租金合计22.63万元。上诉人提供的证据可以证明进行装修所花费的费用，且能证据上诉人花费15.5万元从证人处转让了设备。此外食材、调味料等消耗品，也应酌情赔偿。
斯佩燕上诉请求：（1）撤销原判第二项、第三项，改判驳回被上诉人杨徐克一审第二项、第三项诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费由杨徐克承担。事实和理由：上诉人没有必要隐瞒涉案房屋被抵押的情况，且不影响房屋的出租，不影响经营，不会出现合同目的不能实现的问题。杨徐克是因经营不善自行停止经营，如其2017年1月16日搬离涉案房屋，为何2017年5月6日才向上诉人发出解除合同的律师函？上诉人没有退还该部分租金的责任。杨徐克未对涉案房屋进行装修，其仅重新制作店铺招牌、更换了一个柜子，费用仅需几千元，上诉人无需赔偿装修费。设备转让费属于合理投资，经营不善的亏损属于正常的经营风险，应由经营者自负。原判酌情判决上诉人向杨徐克赔偿10万元，依据不足。
杨徐克于2017年8月29日向一审法院起诉请求：（1）确认解除双方于2016年8月28日签订了《温州市房屋租赁合同》。（2）被告斯佩燕退还租金34万元和水电费及设施押金1万元并支付利息（自2017年1月1日起，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至款项实际付清之日止；暂算至2017年8月1日，利息为9698元）；（3）被告赔偿原告因停止经营饭店产生的各项损失613765元（装修费37万元，设备转让费15.5万元和食材、调味料、员工宿舍租金等共计88765元）。（4）本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼112A号房屋系被告斯佩燕所有，房屋建筑面积43.79平方；坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼A、B、C座112室房屋，系案外人斯军钢所有，房屋建筑面积43.79平方米。坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2房屋系被告斯佩燕、案外人斯佩芳、斯军敏、斯军钢、杨蕾、章慧按份所有，其中被告斯佩燕、案外人斯佩芳各1/4份额，其余所有人各1/8份额，房屋建筑面积386.90平方米。上述房屋均系相临建筑物。
2016年3月8日，被告斯佩燕（合同甲方）受其他房屋所有人的委托，对上述相临建筑物进行整体，并与案外人金某（合同乙方）签订《乔讯店租赁协议书》。主要内容为：甲方将上述房屋约建筑面积474平方米出租给乙方，租赁期限为2016年3月28日至2020年3月28日。在无违约情况下，店铺完好，水电、工商、税务等费用结算，合同终止后押金退还乙方；如乙方未按规定结清水电等费用，甲方有权拒还。乙方未经甲方同意，不得将店面转让、转租、转借或与第三方调换使用。合同同时注明，该出租房屋系被告斯佩燕与他人共同，其他房屋所有人委托被告斯佩燕“全权处理租赁事宜”，被告斯佩燕代表其他所有人将房屋出租给金某，承诺在租期内若房屋所有人违反协议，由被告斯佩燕承担违约责任等。
2016年8月28日，案外人金某与原告杨徐克签订《转让协议》一份，主要内容是：案外人金某将坐落于鹿城路302-306号“沙巴克餐厅”整体转让给原告杨徐克，“沙巴克餐厅”所有设备亦一次性转让给原告杨徐克，整体转让费155000元，分别为2016年8月30日之前支付105000元、2016年9月10日之前支付5万元，均通过斯佩燕转交。
同日，原告杨徐克（合同乙方）与被告斯佩燕、黄旺森（合同甲方）签订《温州市房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼商场2约建筑面积518平方米出租给乙方，租赁期限为2016年9月8日至2020年9月7日。月租金为28300元，按一年支付一次，计34万元，首次租金收取至2017年9月7日。乙方支付甲方水电费及设施押金10000元，租期届满后，房内家具家电等设施完好，水、电费等结清后，甲方将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结算有关费用，甲方有权拒还押金。除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重修装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续，如不恢复原状，则甲方不需对遗留的装修支付任何费用。变更和解除合同条款中约定，在租赁期限，该房屋经市或区、县政府有关部门批准动迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，可以变更或解除合同。合同由“产权所有人代表”斯佩燕签订，如产生纠纷由斯佩燕“全权负责”。产权组成由：“鹿城路302室黄旺森，乔讯大楼一楼商场2斯佩燕、斯佩芳等人，乔讯大楼112A号斯佩燕，乔讯大楼A、B、C座斯军钢”等。原告杨徐克、被告斯佩燕、案外人黄旺森分别在承租方、出租方栏中签字。合同签订后，原告杨徐克已向被告斯佩燕支付了房屋转让费155000元、房屋首年租金34万元。被告斯佩燕亦已将转让费155000元转汇给案外人金某、刘某，案外人黄旺森收取了首年租金34万元之中的58000元。
另查明：案外人黄旺森系坐落于温州市鹿城区鹿城路302号房屋所有权人。该房屋与被告斯佩燕作为委托代表人出租的整体房屋毗邻。案外人金某、刘某系合伙关系，共同租赁诉争房屋经营“沙巴克餐厅”。
2015年8月14日，一审法院以（2015）温鹿商初字第890号民事判决书判决：“一、章慧于判决生效之日起十日内偿付交通银行股份有限公司温州中山支行借款本金3598898.35元、利息17250元、逾期利息、复利（截止2015年7月30日，期内利息的复利1755.62元，逾期利息366277.7元，之后的逾期利息以本金3598898.35元为基数，复利以利息17250元为基数，均按月利率8.625‰计算至本判决确定的履行之日止）。”“二、如章慧未在上述期限内履行债务，则依法拍卖或变卖章慧、斯军钢、斯佩芳、斯军敏、杨蕾、斯佩燕提供抵押的位于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2的共有房产（房产证号：温房权证鹿城区字第××、58××43、58××44、58××45、58××46、58××47号，建筑面积386.9平方米），所得价款由交通银行股份有限公司温州中山支行优先受偿，但优先受偿范围与编号为温交银2013年170个贷最抵字137号《最高额抵押合同》所担保的其他债权的总和不超过600万元。”“三、驳回交通银行股份有限公司温州中山支行的其他诉讼请求。”
上述民事判决发生法律效力后，交通银行股份有限公司温州中山支行向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年8月25日作出（2016）浙0302执2450号执行裁定书之一，裁定：“一、查封被执行人斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢名下共有的坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2（所有权证号：586642、58××43、58××44、58××45、58××46、586647，建筑面积：386.9平方米）的房产及其土地使用权。”“二、限被执行人在7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变更或抵债上述财产。”同日，一审法院向斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢向出执行通知书、财产申报令、作出公告。其中公告内容之一载明：被执行人斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢或实际使用人在2017年1月16日前自行腾空斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢名下坐落于温州市鹿城区鹿城路乔讯大楼一楼商场2（所有权证号：586642、58××43、58××44、58××45、58××46、586647，建筑面积：386.9平方米）的房产交由一审法院予以拍卖、变更或抵债。到期仍不迁出及腾空财物的，一审法院依法强制执行，并予以停水、断电等强制措施，情节严重的，追究妨害执行的责任，未腾空的财物视为放弃，因而造成的损失，由妨碍执行的人自行承担。
2016年12月30日，一审法院向被执行斯军敏、杨蕾、斯佩燕、斯佩芳、章慧、斯军钢或实际使用人发生法院强制执行谈话，谈话时间为2017年1月9日。原告杨徐克在收到上述传票后，前往一审法院接受了谈话。
再查明：原告杨徐克在转租诉争房屋后，进行了部分装修，其持有的《改造装修合同》及收款收据显示为与案外人徐叶迅之间存在装修合同，金额为333000元。原告杨徐克经营的饭店对外取名为“大众饭庄”，纳税人名称则为“温州市鹿城区广化杨素娟饭庄”。原告杨徐克另与案外人金锦辉、樊冬梅签订有《房屋租赁协议书》，承租坐落于温州市日陶小区6幢702室房屋，由其经营饭店的员工居住使用。原告杨徐克另持有2016年8月至12月期间各类收款凭证，主要内容为购买经营饭店所需的食材、调味料、酒类等物品。
2017年4月28日，原告杨徐克委托浙江联英律师事务所向被告斯佩燕发送《律师函》。主要内容为：被告斯佩燕隐瞒合同项下房屋已抵押、查封的事实，将房屋租赁给原告杨徐克，后因被告斯佩燕与交通银行股份有限公司温州中山支行金融借款合同纠纷一案，该房屋交由鹿城区人民法院拍卖、变卖，且法院要求实际使用人杨徐克在2017年1月16日前自行腾空，杨徐克不得不停止经营饭店。故被告斯佩燕的违约行为使合同目的不能实现，要求依合同法与《温州市房屋租赁合同》的约定，解除合同等。上述律师函于2017年5月6日由被告斯佩燕签收。
在诉讼过程中，经一审法院询问，原、被告均不申请对本案诉争房屋的装修损失进行鉴定，现装修材料业已拆除。另，原告杨徐克表示，其与案外人黄旺森所有的坐落于温州市鹿城区鹿路302号房屋之间因房屋租赁产生的纠纷，另案主张处理。
原、被告亦一致表示，本案诉争租赁房屋的纠纷，依合同相对性处理，租赁房屋所有权证所记载的其他所有人因租赁物产生的权利、义务，由被告斯佩燕依共有人内部关系另行处理。关于合同的解除问题，双方当事人均表示一致同意解除合同。
原告杨徐克自认，其于2017年1月16日搬离了租赁房屋。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。关于合同的解除问题。在诉讼过程中，原、被告协商一致同意解除2016年8月28日签订的《温州市房屋租赁合同》，该意思表示真实，于法有据，应予以确认。
关于租金返还问题。根据原告杨徐克与被告斯佩燕所签订的房屋租赁合同系依法成立的合同。该租赁合同的解除，系法院对租赁房屋之中的部分租赁物系执行标的物而采取的查封措施导致的合意解除，根据原、被告签订租赁合同的时间、法院在执行过程中通知到达的时间、谈话笔录制作的时间，双方当事人在获知租赁物被部分查封时，均没有尽到各自的救济义务，致使损失扩大，故双方对租赁合同的解除均存在过错。考虑到原告杨徐克于2017年1月份在法院限定的腾空之日搬离的事实，被告斯佩燕对应当退还原告杨徐克未实际使用租赁物期间的租金；因原告杨徐克系整体租赁诉争房屋，其中涉及案外人黄旺森所有的房屋另案处理，故被告斯佩燕酌情退还原告杨徐克自2017年1月17日开始的租金即156670元。利息方面，由于合同未就利息作出约定，故原告杨徐克主张自2017年1月1日开始计算的利息，于法无据，不予支持，但原告杨徐克依法可请求自起诉之日起按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算的利息。
关于水电费及设施押金1万元的问题。依据租赁合同约定，该费用的退还约定为“房内家具家电等设施完好，水、电费等结清后，甲方将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结算有关费用，甲方有权拒还押金”，即存在附条件退还的约定，现原告杨徐克未有证据证明水电设施已结清的情况，故本案不作处理，由双方另案再行结算。
关于装修损失、设备转让费损失、食材、调味料、员工宿舍租金损失的问题。装修损失、转让费损失方面，原告杨徐克主张装修损失37万元，根据其提供的书面证据改造装修合同、收款收据，其证据来源和形式为收据，考虑到现装修材料业已拆除，且经一审法院询问，原、被告均不申请对本案诉争房屋的装修损失进行鉴定，结合证人刘某、金某，原告杨徐克对租赁房屋在承租时是包含装修的状态的，故可认定原告杨徐克对租赁房屋仅存在部分装修。又，原告杨徐克从证人刘某、金某处转租诉争房屋时，所支付的转让费155000元包含有装修、经营饭店的设备等，且被告斯佩燕未实际获得转让费的营利，因此，综合原、被告签订租赁合同时对合同产生的合理可期待预期，该两部分损失合计酌情确认为10万元。关于食材、调味料、员工宿舍租金损失的问题，由于食材、调味料系消耗品，且可在搬离时保持完整性，员工宿舍租赁费用系原告杨徐克经营饭店需自行负担的经营成本部分，故该两部分损失由被告斯佩燕赔偿不符合事实与法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决“一、解除原告杨徐克与被告斯佩燕于2016年8月28日签订的《温州市房屋租赁合同》。”“二、被告斯佩燕于本判决生效之日起十日内返还原告杨徐克租金156670元及利息（自2017年8月29日开始，按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算至实际履行之日止）。”“三、被告斯佩燕于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨徐克损失10万元。”“四、驳回原告杨徐克的其他诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费13535元，减半收取6767.50元，由原告杨徐克负担4983.50元、被告斯佩燕负担1784元。”
本院二审期间，杨徐克没有提交新证据。斯佩燕申请证人刘某、廖某出庭，以证明杨徐克未对涉案房屋进行装修，系因经营不善而搬离。对此，杨徐克认为，证人刘某一审已经出庭作证，对其证言客观、真实性存在异议，且与杨徐克存在冲突，证言不客观；证人廖某作为员工，无法对装修作全盘掌控，其证言缺乏客观性、真实性。本院认为，以上证人证言，均不足以证明待证事实。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案合同约定“在租赁期限，该房屋……或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的……可以变更或解除合同。”而涉案房屋被一审法院限期在2017年1月16日前腾空，杨徐克已无法继续经营。故应认定解除合同的条件成就，杨徐克具有合同解除权。另根据合同法第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
杨徐克寄出的解除合同通知于2017年5月6日由斯佩燕签收，该日即为合同解除之日。斯佩燕于一审庭审中（2017年11月23日）同意解除合同，可视为对杨徐克解除合同主张的认可，但不改变合同已经解除的事实。
关于腾空时间，双方当事人各执一词。杨徐克主张2017年1月，斯佩燕主张2017年9月，但均未提供充分证据予以证明。本院综合案件事实，酌定合同解除之日即2017年5月6日为腾空完毕之日。故该日之后的租金应予退还，斯佩燕应向杨徐克退还4个月租金113200元（28300×4），并支付相应利息。
关于合同解除造成的损失。杨徐克主张装修费37万元，但其提供的证据不足以证明该事实的成立。杨徐克主张的食材、调味料、员工宿舍租金损失，鉴于一审法院限期腾空至其行使解除权间隔4个月，杨徐克有足够时间对该些物品及租金事宜进行处理，不至于造成损失，应不予支持。本院考虑杨徐克系从金某处整体受让店铺，从合同约定的租赁期限2016年9月8日开始使用店铺至2017年5月6日，仅使用了8个月，故酌定斯佩燕应全额返还设备转让费155000元，作为对杨徐克的赔偿。
关于水电费及设备押金的处理，租赁合同已有明确约定，一审判决的处理并无不当，本院不作变动。
综上所述，对杨徐克、斯佩燕的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初11522号民事判决；
二、确认杨徐克与斯佩燕于2016年8月28日签订的《温州市房屋租赁合同》于2017年5月6日解除；
三、限斯佩燕于本判决生效之日起十日内返还杨徐克租金113200元及利息（自2017年8月29日开始，按按中国人民银行同期同档次的贷款基准利率计算至实际履行之日止）；
四、限斯佩燕于本判决生效之日起十日内赔偿杨徐克损失155000元；
五、驳回杨徐克的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13535元，减半收取6767.50元，由杨徐克负担；二审案件受理费10800元，由杨徐克负担5800元，斯佩燕负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 曾 慧
二〇一八年三月十五日
法官助理 姜岳良
代书记员 蔡瑞洁