陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10650号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某，女，汉族。
诉讼委托代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某，男，汉族。
诉讼委托代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。
诉讼委托代理人：刘攀，陕西宽明律师事务所实习律师。
上诉人陈某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈某某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张某某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张某某承担。事实和理由：本案纠纷涉及房屋质量问题，张某某以承租房屋存在质量问题由向其提出诉讼请求。但该房屋还在质量保证期内，房屋是由西安中新荣景房地产开发有限公司（以下简称中新公司）开发建设的，依法应由中新公司承担相应的质保责任。本案的主要事实、责任归属及审判结果都与中新公司存在利害关系。一审法院应追加中新公司作为第三人参加诉讼，通过该公司对房屋质量问题的陈述或鉴定说明来查明争议事实和明确责任。张某某另行装修和改造房屋的12700元费用，不应由其承担。张某某出示的几张白条不能认定张某某在停业两个半�期间存在每月3.9万元的发放工资损失。而且张某某在此次地基下陷之前就将承租房屋前半部分转租给了他人，并按月收取了租金，故该部分租金损失其不应承担。认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。
张某某辩称，其与陈某某签订的是《商铺租赁合同》，根据合同的相对性陈某某作为出租人需要保证出租房屋的质量，并承担因房屋质量问题给其造成的损失。至于开发商承担应承担房屋相应的质量保证责任与本案租赁合同纠纷没有关系，陈某某可对开发商另案起诉。故一审并没有遗漏必要的诉讼当事人，审判程序合法。因房屋的质量问题已经严重影响到其经营活动了，若不及时维修损失将会继续扩大。其所花费的12700元是因为房屋质量问题而导致其商铺内部需要灵心改造，也是由房屋质量问题引起的，属于实际维修费用，应由陈某某承担。在停业期�其仍给员工支付了工资，证据确凿。其转租前半部分房屋与陈某某的赔偿义务无关。综上，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回陈某某的上诉，维持一审判决。
张某某向一审法院起诉请求：1.判令陈某某赔偿其房屋维修费1.92万元；2.判令陈某某赔偿停业期间的各项损失189062元；3.由陈某某承担诉讼费用。
陈某某向一审法院反诉请求：1.判令张某某向其支付拖欠的两个半月的租金38775元；2.判令张某某修复其商铺的消防报警器；3.诉讼费用由张某某承担。
一审法院认定事实：本案当事人争议的焦点问题在于：1、房屋地基下陷的主要原因？2.张某某的损失如何确定？3.张某某停业期间是否支付房租并损坏了消防报警器材？因双方均不主张对地基下陷的原因进行鉴定，根据双方提交的证据，不足以确认张某某的装修�不当使用也是涉案房屋地面下陷的原因。根据双方认可的影像资料和相关证据显示，在地基下陷后，物业部门进行维修时，下陷部位有少量积水，下陷部位的地面混凝土垫层与垫层下的原始土层之间有20厘米左右的缝隙及空洞，且空洞延伸至隔壁房屋，通过空洞可以清晰地看到隔壁房屋地面下的建筑结构。据此可以认定房屋地面下陷的主要原因是涉案房屋地基处理不到位所致。因涉案房屋属陈某某所有，故陈某某对房屋本身瑕疵造成的损害后果应该承担责任。张某某在停业期间的损失问题，包括两个方面，第一、维修地面所支付的费用及相关费用；第二、基于经营需要而必须支付的相关费用。关于第一项费用，因下陷部位是张某某经营场所的操作间，不及时修复必然影响张某某的经营活动，故而张某某在物业部门未能及时维修的情况下，征得陈某某同意后自行安排维修避免损失扩大，故而因此支付的费用应以张某某的实际支出的记载予以确认。关于第二项费用，张某某提交的损失清单，既包含张某某在正常经营的情况下应该支出的经营成本又包含预期利益，而预期利益并不具有必然实现的性质，故而不属于张某某的实际损失。对于其他损失，陈某某未提交有效证据予以否认，故张某某的该项损失应以其提交的证据中减去预期收益后予以确认。故张某某停业期间的损失应确定为161040元。陈某某称张某某未支付停业期间的房租，在维修期间损坏了消防报警器材，张某某对此未作否认，法院认定张某某尚欠陈某某两个半月的房租未付，在维修期间损坏了消防报警器。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应全面履行约定的义务。本案中，当事人双方签订的租赁合同，出于当事人自愿，不违反法律规定，且不因此损害公众利益，属有效合同。在合同履行过程中，陈某某出租的房屋出现地基下陷现象，作为出租方陈某某负有维修的义务。现陈某某提交的证据，不足以证实张某某对地基下陷的现象存在过错，且同意张某某先行维修，故对张某某支付的维修费用陈某某应予承担，对由此给张某某带来的直接损失予以赔偿。在依照合同约定向合同相对方履行义务后，陈某某可向最终责任方主张权利。故张某某要求陈某某支付维修费用并赔偿损失的诉讼请求，依法应予支持。鉴于张某某认可尚欠陈某某房租，不否认在维修过程中损坏了消防报警器材，故陈某某反诉要求张某某支付房租、修复消防报警器材的反诉请求，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条�第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陈某某在本判决生效后十日内，付给原告（反诉被告）张某某房屋维修费1.92万元、赔偿损失141840元，共计161040元；二、原告（反诉被告）张某某在本判决生效后十日内，付给被告（反诉原告）陈某某房租38775元，并修复损坏的消防报警器。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4081元（张某某已预交），陈某某负担3500元，由张某某负担581元，陈某某负担部分连同上述第一项给付内容一并付给张某某。反诉案件受理费385元（陈某某已预交），由张某某负担，连同上述第二项应付款项一并付给陈某某。
本院二审�间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈某某提供证据：物业维修情况说明一份，证明张某某诉请有关塌陷维修费用与实际不符，张某某诉请计算损失的期间截止到2016年7月1日也与实际不符；张某某认为该证据没有经办人及法人的签字，物业公司修复的时间并不是其拿到房屋可以正常使用的时间，对该证据的形式要件及真实性和证明目的均不予认可。
张某某提供证人孟某出庭陈述证言：2016年5月20日左右在浐灞半岛小虎煎饼屋，其和工人给张某某铺砖买材料及改造墙面，张某某分三次共计给付其工钱12700元。张某某提供证人杨某出庭陈述证言：2016年2月20日其到小虎煎饼屋打工，干了一段时间后因煎饼屋地面塌陷，其先回家了。回家了一段时间后老板张某某告知其这段时间的工资照发，每月2500元，房屋修好以后�其继续上班。大概到2016年5月份其就回煎饼屋上班了，一直干到年底。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈某某与张某某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。双方当事人均应受该合同的约束，并全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，陈某某出租的房屋出现地基下陷现象，作为出租方的陈某某负有维修的义务。根据陈某某提交的证据，不足以证明张某某对房屋地基下陷的现象存有过错，且陈某某同意张某某先行维修。故张某某要求陈某某承担其已经支付的维修费用，要求陈某某赔偿由此给其带来的直接损失，一审法院依法予以支持，判决陈某某支付张某某房屋维修费1.92万元、赔偿损失141840元，并无不当。陈某某在依照合同约定向合同相对方履行义务后，可向最终责任方主张权利。一审法院鉴于张某某认可尚欠陈某某房租，也不否认在维修过程中损坏了消防报警器材，故对陈某某反诉要求张某某支付房租、修复消防报警器材的反诉请求，依法予以支持，判决张某某给付陈某某房租38775元，并修复损坏的消防报警器材，也无不当。陈某某的上诉请求，因事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，陈某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中花人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3521元，由陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 卫婉莹
代理审判员 高喜平
二〇一七年十月三十日
书 记 员 韩 璋