黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终294号
上诉人（一审原告、反诉被告）：中国人民解放军61401部队，住所地哈尔滨市道里区新发镇。
法定代表人:龙学文，部队长。
委托诉讼代理人:高云峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨健，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨宏伟纸箱包装制品有限公司，住所地哈尔滨市道里区机场路3公里。
法定代表人：庞金风，董事长。
委托诉讼代理人:姚恒东，黑龙江衡东律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李海龙，黑龙江能通律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军61401部队（以下简称61401部队）与被上诉人哈尔滨宏伟纸箱包装制品有限公司（以下简称宏伟公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里发民初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人61401部队委托诉讼代理人高云峰、杨健，被上诉人宏伟公司委托诉讼代理人姚恒东、李海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
61401部队公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判宏伟公司立即向61401部队交付军用土地，地面建筑物随土地一并交付。2.撤销一审判决第三项，改判宏伟公司向61041部队支付租金6,715,302元。事实及理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1.61401部队与宏伟公司的租赁协议已经期满，双方已履行完毕，宏伟公司应当于合同到期后将设备等撤出，土地交还61401部队。地面建筑物和土地不可分割，一审法院将土地和建筑物分别处理，并赋予61401部队看管义务实属不当，建筑物应随土地一并交给61401部队，61401部队可按已评估的价格支付对价。2.宏伟公司应当向61401部队立即支付租金。双方签订了租赁协议且已实际履行，租赁期满后宏伟公司继续占用61401部队土地，应支付使用费，而宏伟公司未支付租金已给61401部队造成损失，租金是已经发生且应立即履行的债权，而征收补偿是逾期发生的不确定事项，一审判决在征收补偿款中抵扣租金，没有法律依据，需立即支付土地租金和建筑物评估价值都是现实利益可以相互折抵。3.宏伟公司的反诉请求应当予以驳回，反诉受理费当由宏伟公司负担。
宏伟公司辩称，1.一审判决第二项依据的事实清楚，适用法律正确，该判决公正合理，应当予以维持；一审判决第三项61401部队请求予以撤销，宏伟公司认为也应当撤销，但宏伟公司不认同61401部队的要求改判意见，该判项所表述的租金项目一审认定偏高，应当按原合同约定的标准即每年50,000予以支付。一审判决总体事实清楚，适用法律正确，应驳回61041部队的其他请求。2.61401部队提出土地和建筑物分离不当，但未说明如何不当，一审判决是让61401部队临时看管，该土地及建筑物将被征收，本案中相关的通知及文件，一审判决让61401部队暂时看管，符合双方利益，是公正的。
61401部队向一审法院起诉请求：1.宏伟公司迁出案涉土地；2.宏伟公司支付自2012年7月1日起至2015年4月30日止的土地使用费3,607,658元；3.宏伟公司支付自2015年5月1日起至一审判决之日止的土地使用费（具体数额以法院委托黑龙江博浩资产评估有限公司2015年1月8日出具的《司法鉴定报告》为计算标准）。
宏伟公司向一审法院反诉请求：61041部队补偿宏伟公司在机场路3公里厂区内出资建设的八处房产价值（以司法评估结论为准）。
一审法院认定事实：1987年7月6日，作为甲方的61401部队（原中国人民解放军57345部队，于2000年10月1日更名为中国人民解放军61401部队）与作为乙方的宏伟公司（原哈尔滨市宏伟纸箱厂，于2004年9月9日更名）签订了《联营合同》，该合同于1987年8月8日经过哈尔滨市道里区公证处公证。合同约定：一、建厂的宗旨是…。二、双方的投资：1.甲方在道里区王家店军营内拨出十五平方米房子和三万平方米的土地（军产）做为工厂的厂址并在水源、电力、交通运输等方面提供方便，以上做为甲方投资。乙方投资四百九拾万元和生产中的流动资金并负责筹建厂房、安装设备等；三、盈利的分配…七、工厂所占用的土地所有权仍属于五七三四五部队（军产），使用权属于宏伟纸箱厂（乙方）。乙方可根据生产的需要利用土地进行建设，乙方在任何时候不得变卖、转让房产，如果工厂破产或者停办时，乙方只能按照国家折旧的有关规定将房产卖给甲方；八、甲方除因战争外，要保证乙方对土地的使用权…。
协议签订后，宏伟纸箱厂投资建设了十二处房产，其中有照房产六处:登记在宏伟纸箱厂名下的建筑面积为988平方米的房屋产权证号为哈房1单字第××号房产一处，发证机关为哈尔滨市道里区房地产产权管理科，发证日期为1994年10月26日；登记在61401部队名下的建筑面积总面积为3814.26平方米的五处房产（房屋所有权证号为哈房里字第××号，幢号分别为三十三、三十四、三十五、三十七、三十八），发证机关为哈尔滨市道里区房屋产权登记发证办公室，幢号为三十三、三十五、三十七、三十八的房产发证日期为1990年11月2日、幢号为三十四的房产发证日期为1990年12月2日，上述房产均于1987年开始建设。无照房产六处，包括：彩印车间一处、1号成品库一处、2号成品库一处、1号半成品库一处、2号半成品库一处、机修车间及仓库一处，上述无照房产均建成于1993年之前。
1990年，61401部队与宏伟公司签订《关于由五七三四五部队办理宏伟纸箱公司房产证的协议》约定：哈尔滨市宏伟纸箱厂（王家店）是由五七三四五部队和宏伟公司两家合办的联营企业，该厂在部队营区占地三万平方米（军产），作为部队投资，宏伟公司投资321万元建成厂房两栋，办公室、传达室一栋，动力、机修房一栋，锅炉房、车库各一栋，共5098.52㎡（建筑面积），经联营双方协商同意，由五七三四五部队办理房产证。宏伟公司为办理房产证先后于1989年11月25日、1989年12月11日向哈尔滨市道里区房屋产权登记发证办公室交纳了两笔费用，共计1426.10元。
1998年，根据中共中央关于军队、武警、政法机关一律停止经商的规定，及中央军委的指示，61401部队必须停止一切生产经营活动。在此背景下，61401部队（甲方）与宏伟纸箱厂（乙方）于2002年5月22日签订《协议书》约定：一、甲方经上级同意将地处道里区迎宾路王家店军营中原3万平方米切除后剩余的27680.23平方米的土地（以改造后的围墙为界）租给乙方继续办厂，土地所有权（军产）属甲方。甲方不参与乙方的经营活动，其经营中发生的一切问题和费用由乙方承担。二、协议有效期为十年，自二〇〇二年七月一日起至二〇一二年七月一日止。协议期满，乙方将厂房、设施等物品撤出，土地归还甲方。…七、为帮助乙方十年后工厂搬迁积累资金，甲方同意乙方提出的付款方式，即前五年不付租金，后五年每年付十万元（即从二〇〇七年七月一日起，每年七月底前一次性付清当年度的租金，如有拖欠，按每超过一个月罚5%计，超过半年甲方有权终止乙方在所租用土地上的一切活动）…。
2012年3月26日至2012年5月2日，宏伟公司与61401部队往来函件四份，宏伟公司要求61401部队对其搬迁给予一定的经济补偿。61401部队不同意给予补偿，要求宏伟公司必须严格履行2002年5月22日双方签订的协议，于2012年7月1日将厂房、设施等一切物品撤出，将平整的土地归还61401部队。
哈尔滨市道里区人民政府房屋征收办公室于2013年2月21日发出《房屋征收通告》{哈房征通[2013]第001号}，于2014年12月23日向宏伟纸箱公司发出《通知》。两份文件的主要内容是哈尔滨市道里区王家店区域因道里区哈西群力联络空间王家店区域综合改造征收项目需要被纳入征收范围，具体区域范围为南湖路、天平路、机场高速路、三环路围合区域，宏伟公司所使用的61401部队的土地在该征收范围内。
案件审理过程中，宏伟公司于2014年1月29日，申请对其在租用土地上所建的房产价值进行评估鉴定。本院委托黑龙江天策房地产评估有限公司对双方最终确定的涉案土地上有房屋产权证的六处房产进行了市场价值评估。该鉴定机构于2014年4月1日出具了《黑龙江天策土地房地产评估有限公司对宏伟公司所建的坐落于道里区机场路3公里新发乡王家店的房屋司法鉴定意见书》（黑天策司法鉴定中心[2014]房产鉴字第3号），鉴定意见为“鉴定对象—对宏伟纸箱厂所建的坐落于道里区机场路3公里新发乡王家店的房屋于鉴定基准日2014年3月26日的市场价值为7,252,700.00元，详情如下：鉴定对象1（房屋产权证号为哈房单字第××号，所有权人为宏伟纸箱厂），面积988平方米，评估单价1676元，评估总价值1,655,900元；鉴定对象2（房屋产权证号为哈房里字第××号，幢号为三十五，所有权人为61401部队），面积2525.10平方米，评估单价1568元，评估总价值3,959,400元；鉴定对象3（房屋产权证号为哈房里字第××号，幢号为三十七，所有权人为61401部队），面积482.56平方米，评估单价1243元，评估总价值599,800元；鉴定对象4（房屋产权证号为哈房里字第××号，幢号为三十八，所有权人为61401部队），面积427.80平方米，评估单价1459元，评估总价值624,200元；鉴定对象5（房屋产权证号为哈房里字第××号，幢号为三十三，所有权人为61401部队），面积150平方米，评估单价1026元，评估总价值153,900元；鉴定对象6（房屋产权证号为哈房里字第××号，幢号为三十四，所有权人为61401部队），面积228.80平方米，评估单价1134元，评估总价值259,500元。
61401部队于2014年9月19日申请对宏伟纸箱厂2002年7月1日至2012年6月30日期间租赁其厂房院落的市场租金数额及自2012年7月1日至今宏伟纸箱厂实际占用期间的市场租金损失数额进行评估鉴定。道里区人民法院于2014年11月26日委托黑龙江博浩资产评估有限责任公司进行了价格评估，其于2015年1月8日出具了鉴定报告，评估结果为“自2002年7月1日至2012年6月30日止的土地租金为500,000元。自2012年7月1日至2014年12月31日止实际占用期间的土地租金为3,183,228元。
一审法院认为，61401部队与宏伟公司先后于1987年7月6日签订的《联营合同》、于2002年5月22日签订的《协议书》及其《补充协议》均为有效协议。上述协议体现出双方之间从联营关系到租赁关系的变化，也反映了双方争议的是否应当给予补偿的房产均建成于1993年之前，即在双方签订的《协议书》及其《补充协议》之前即存在上述房产。且能够看出宏伟公司投入大量资金建成上述房产系基于相信双方签订的《联营合同》能够长期履行。同时，关于上述房产如何在《协议书》履行期限届满之后进行处置的问题，双方的约定为“协议期满，宏伟公司将厂房、设施等物品撤出，土地归还61401部队”，因该约定并不明确，关于厂房、设施等物品如何撤出并未进一步说明，且如果简单的理解为将厂房拆除，在当前涉案的土地已经被纳入拆迁范围，涉案房产必然会得到补偿的情况下，如果不对其进行补偿，势必会损害宏伟纸箱公司的利益，对其造成巨大的经济损失，违反了公平正义的原则，故应结合当前的实际情况，从维护双方的利益的前提下，在宏伟公司迁出后，应对宏伟公司进行补偿。但因目前拆迁工作仍在进行中，无法确定补偿款的数额，应待征收部门确定涉案土地及固定资产征收补偿标准时再对宏伟公司进行补偿。故61401部队应对宏伟公司出资建设的全部房产（即宏伟纸箱公司诉称的八处房产）及房产内的固定资产予以保管，等待征收。
关于61401部队要求宏伟公司支付自2012年7月1日起至2015年4月30日止的土地使用费3，607,658元及自2015年5月1日起至一审判决之日止的土地使用费（具体数额以法院委托黑龙江博浩资产评估有限公司2015年1月8日出具的《司法鉴定报告》为计算标准）的诉请，因双方签订的租赁期限已经届满，宏伟纸箱公司应将土地返还给61401部队，其继续占用租赁土地构成违约，应对61401部队造成的租金损失进行赔偿，关于租金损失的金额应依据本院依法委托的黑龙江博浩资产评估有限公司出具的鉴定意见以每年租金1，273,291元为基数自2012年7月2日起计算至2017年10月9日，为6,715,302元，故对61401部队的该部分诉请，部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、宏伟公司于判决生效之日起十日内将其全部动产自租用的61401部队土地上迁出，将该土地交付61401部队；二、宏伟公司迁出时将在争议土地上所建的十二处房产及房产内的固定资产交给61401部队保管。待涉案土地征收时，上述十二处房产及房产内的固定资产征收补偿款归宏伟公司所有；三、宏伟公司向61401部队支付自2012年7月2日起至2017年10月9日止的租金6,715,302元，此款在宏伟公司应获得的十二处房产及房产内的固定资产征收的补偿款中予以抵扣；四、驳回61401部队的其他诉讼请求；五、驳回宏伟公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68,768元，由宏伟限公司负担（此款61401部队已预交，宏伟公司于判决生效之日起十日内给付61401部队）。反诉案件受理费62,568.90元，由61401部队负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：61401部队提交光盘一份。拟证明宏伟公司一直占用61401部队的土地及房产，并在合同期满后拒不履行迁出义务。本院经审查认为，该证据与本案具有关联性，结合61401部队在一审中举示的证据及宏伟公司的陈述，能够证明待证事实，故予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，61401部队与宏伟签订的《协议书》第六条约定“全部新建项目建设，验收合格后交乙方正常使用，甲方可对应拆除建筑物、设施进行拆除。开始拆除时甲方一次性给乙方补偿费146（壹佰肆拾陆）万元”。61401部队已将146万元补偿给宏伟公司。
本院认为，关于双方当时人间属何种法律关系的问题。1987年7月6日，61401部队与宏伟纸箱厂签订《联营合同》，1998年中央军委发出部队停止一切生产经营活动的指示后，双方于2002年5月22日签订《协议书》及《补充协议》，该协议对租赁期间，到期后租赁场地及租赁物的处理，61401部队对宏伟公司进行一次性补偿等问题进行了约定。虽然双方未书面约定解除《联营合同》，但根据上述合同约定，可以认定双方已经合意终止联营关系，并建立了租赁关系，这亦符合中央军委要求部队停止一切生产经营活动的要求，故双方间形成了租赁合同法律关系。宏伟公司在诉讼中主张在签订《协议书》及《补充协议》时，部队存在胁迫行为，但其未提供证据证明其主张的事实成立。故双方签订的《协议书》及《补充协议》均为有效合同，双方均应认真履行。
关于61401部队与宏伟纸箱厂关于案涉土地及附属建筑物处置的问题。根据双方签订的《协议书》第二条“协议有效期十年，自二○○二年七月一日起至二○一二年七月一日止。协议期满，乙方将厂房、设施等所需物品撤出，土地归还甲方”的约定，租赁期已于2012年7月1日届满，根据上述约定，宏伟公司应将军用土地归还61401部队。61401部队与宏伟签订的《协议书》第六条约定“全部新建项目建设，验收合格后交乙方正常使用，甲方可对应拆除建筑物、设施进行拆除。开始拆除时甲方一次性给乙方补偿费146（壹佰肆拾陆）万元”。第七条约定“为帮助乙方十年后工厂搬迁积累资金，甲方同意乙方提出的付款方式，即前五年不付租金，后五年每年付十万元”。61401部队已将146万元补偿给宏伟公司，且以减免租金的方式对宏伟公司进行了补偿，该补偿款项与宏伟公司享有所有权的厂房的价值相当。该约定表明双方对联营关系解除后的法律后果进行了处理，宏伟公司放弃对厂房的所有权，双方重新建立租赁法律关系。根据上述情况，宏伟公司应于合同到期日迁出案涉场地，并将土地归还61401部队，这与双方在中央军委要求部队对外停止一切有偿服务大背景要求下，订立的《协议书》内容相符。哈尔滨市人民政府房屋征收办公室于2013年2月21日发出的《房屋征收通告》，是在双方《协议书》履行完毕后作出，宏伟公司在双方权利义务终止后，其无权占有案涉土地及房屋的情况下，以案涉房屋土地即将被征收为由拒绝迁出的依据不足。审理中，61401部队同意按照黑天策司法鉴定中心（2014）房产鉴字第3号《鉴定意见书》中宏伟公司所有的房屋产权证号为01××00号，面积为988平方米的房屋以评估总价为1,655,900元对宏伟公司进行补偿，不损害宏伟公司的利益，本院予以准予。宏伟公司关于61401部队补偿宏伟公司案涉土地八处房产的主张不符合合同约定及法律规定，一审法院认定案涉土地上的十二处房产由61401部队保管，及十二处房产及房产内的固定资产征收补偿款归宏伟公司所有不当，本院予以纠正。
关于61401部队主张的租金问题。基于前述，案涉土地租赁期已届满，宏伟公司在租赁期届满后，继续占有使用案涉土地，应承担继续使用期间的占有使用费用。一审法院对此认定及处理正确，但判决对此占有使用费用抵征地补偿款不当，本院予以纠正。
综上所述，6140部队的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民发初字第39号民事判决；
二、被上诉人哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司于本判决生效之日起30日内从上诉人中国人民解放军61401部队土地上迁出，并将该土地及地上建筑物交付上诉人中国人民解放军61401部队；
三、被上诉人哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司于本判决生效之日起10日内，给付上诉人中国人民解放军61401部队自2012年7月2日起至2017年10月9日止的租赁场地占有使用费6,715,302元;
四、上诉人中国人民解放军61401部队于本判决生效之日起10日内给付被上诉人哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司给付房屋补偿款1,655,900元。
五、驳回哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费68,768元（中国人民解放军61401部队预交），由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司负担58,807.11元，由中国人民解放军61401部队负担9960.89元。反诉费62,568.9元（由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司预交），由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司负担。鉴定费142,258元（由中国人民解放军61401部队预交100,000元，由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司预交42,258元）由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司负担。二审案件受理费68,768元（中国人民解放军61401部队预交），由哈尔滨市宏伟纸箱包装制品有限公司负担58,807.11元，中国人民解放军61401部队负担9960.89元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋 凯
二〇一八年二月二十七日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩