北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5272号上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：肖虹，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，北京高文律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：陈明，男，1966年3月30日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）王英勇，男，1962年4月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李某（被上诉人王英勇之妻），1963年6月1日出生，住北京市海淀区。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、陈明因与被上诉人王英勇委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初11449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人链家公司之委托诉讼代理人肖虹、胡伟，上诉人陈明，被上诉人王英勇及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王英勇的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由王英勇承担。事实和理由：陈明已不在涉案房屋居住，一审法院未查明该事实，链家公司多次与王英勇联系进行房屋交接，王英勇拒收房屋，相应损失应由其自行承担；链家公司对陈明不存在过错，对其物品有处置权；2016年11月30日各方已无任何合同关系，陈明堵锁眼的问题与链家公司无关，链家公司对王英勇不存在过错，王英勇应直接向陈明主张权利。王英勇辩称：同意一审判决，不同意链家公司的上诉请求和事实、理由。陈明述称，不同意链家公司的上诉请求。陈明上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：本案案由为委托合同纠纷，陈明作为第三人，本案与陈明无关；陈明与链家公司之间存在租赁合同关系，与涉案房屋所有权无关，一审法院对租赁合同关系进行审理不当。王英勇辩称：不同意陈明的上诉请求。链家公司辩称：不同意陈明的上诉请求，陈明未实际占有房屋。王英勇向一审法院起诉请求：1．链家公司违约，承担违约责任，赔偿损失，具体为从2016年12月1日至实际交房止，每月5800元；2．链家公司、陈明腾退并交还涉案无争议的房屋；3．链家公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：王英勇为海淀区广源闸×号楼×门×室房屋所有权人，该房屋建筑面积为36．18平方米，设计用途为住宅。王英勇持有京房权证海私成字第XX**号房屋所有权证。2015年8月31日，王英勇作为甲方与链家公司作为乙方签署编号为BJW12903099-01的《资益+续约合同》，载明：委托房屋位于海淀区广源闸×号楼×门×，建筑面积36．18平方米，精装房，无抵押，居住人数不得超过2人；委托代理期限为2015年12月1日至2016年11月30日，交房日2015年12月1日；出租人为王英勇；甲方应在交房日当日或之前，将房屋交付乙方；委托代理期限届满日前6个月，双方应协商续约事宜，双方均同意续约的，另行签署协议；如双方不能就续约事宜达成协议或一方决定不续约的，委托期限届满后甲方给予乙方3日的免租腾房期，如因承租人原因等导致乙方在3日内腾退房屋确有困难，或有其他必要情形出现的，甲方同意另行给予乙方不超过1个月（包括1个月）的腾房期，在该腾房期内，乙方应按照本合同约定的租金标准按实际占用日向甲方支付房屋使用费，使用费于腾房期满后15个工作日内一次性支付甲方；甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租。同日，王英勇作为甲方与链家公司作为乙方签署《补充协议》，载明：代理年度2015年12月1日至2016年11月30日，月租金4550元，管理服务费首月2275元，其余月份68．94元/月。2015年10月7日，链家公司作为甲方与陈明作为乙方签署《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（以下简称《房屋租赁合同》），载明：房屋坐落于海淀区广源闸×号楼×单元×-卧；房屋租赁期间为2015年10月7日至2016年10月6日；租金标准为3930元每月，租金付款方式为押一付三；乙方应向甲方支付总租金的10%作为服务费，即2358元；乙方未按约定支付租金达3日、欠缴各项费用达月租金额15%的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金100%向甲方支付违约金。陈明对该证据真实性认可，但认为与其丢失的合同不一样，该份合同是链家公司在海淀法院提供的合同。2016年4月19日，因陈明未按约于2016年4月6日支付房租，链家公司向北京市海淀区人民法院起诉，诉讼请求：1．要求确认解除双方之间签订的合同号为BJCV81510060421的《北京市房屋租赁合同》；2．判令陈明按每月3930元的标准支付2016年4月6日至实际腾房之日的房屋租金；3．陈明支付违约金3930元；4．陈明负担诉讼费用。2016年12月1日，北京市海淀区人民法院出具（2016）京0108民初13237号《民事判决书》，判决陈明支付链家公司租金23580元。陈明上诉后，北京市第一中级人民法院于2017年5月8日作出（2017）京01民终2218号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。王英勇作为甲方与北京自如生活资产管理有限公司作为乙方签署《资益+解约协议》（以下简称《解约协议》），载明：鉴于2015年8月31日双方签署《资产管理服务合同》，现因合同到期，甲乙双方费用结算明细为乙方应向甲方支付1045元，乙方应在本协议签订后10个工作日内向甲方支付相应款项。乙方经办人处有刘洋签字。2017年4月2日，王英勇作为甲方与北京自如生活资产管理有限公司签订《和解协议书》，载明：就因原租户多次破坏房屋致使房屋晚交付业主赔偿事宜，双方友好协商，乙方一次性支付甲方35000元，作为赔偿费用，于本协议签署之日起10个工作日内以银行转账的形式支付到甲方银行账户。该协议书，乙方未盖章，经办人处有刘洋签字。2017年4月12日，刘洋出具《证明》，载明：2017年4月2日，王英勇与北京自如生活资产管理有限公司签订的《和解协议书》，由于前租户陈明与北京自如生活资产管理有限公司有纠纷尚未解决，故王英勇于2017年4月3日收回了《和解协议书》并作废；自如管家经办人刘洋承诺退回的2分协议书给王英勇为原件。链家公司对上述《解约协议》、《和解协议书》、《证明》真实性不认可，因为王英勇系与链家公司签订的《资益+续约合同》，而《和解协议书》的签约主体是北京自如生活资产管理有限公司，且未加盖公章，链家公司未授权刘洋签署上述合同。庭审中，链家公司表示：2016年11月12日已清退涉案房屋中陈明的个人物品至工作站。陈明表示涉案房屋由其实际占有，但未实际居住。一审法院认为，王英勇与链家公司的签署的《资益+续约合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据王英勇与链家公司签署的《资益+续约合同》约定，在2016年11月30日，即委托代理期限届满后，若双方未就续约事项达成一致，则链家公司应在2016年12月3日前将涉案房屋腾退给王英勇；若确有困难的，也应在2016年12月31日前腾房，且应按照本合同约定的租金标准按实际占用日向王英勇支付房屋使用费。对于腾房的理解，应当为受托人将房屋清理并退还给委托人，双方结算完毕，委托人能够实际占有房屋。现由于链家公司与陈明的纠纷，致使涉案房屋至今仍由陈明占有，王英勇无法收回并实际占有其房屋。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。链家公司未完全履行其合同义务，处理受托事项中存在过失，故王英勇要求其腾退及交付涉案房屋并赔偿损失于法有据，法院予以支持。鉴于王英勇未提供证据证明其要求按照每月5800元标准计算损失的依据，法院将该损失的金额调整为从2016年12月4日起至实际交付房屋之日止，按每月4550元标准计算。关于王英勇要求陈明腾退涉案房屋。陈明与链家公司之间的《北京市房屋租赁合同》已到期，陈明已不再是涉案房屋的承租人，其占有涉案房屋无法律依据。王英勇为涉案房屋的实际所有权人，其合法财产受法律保护，其要求陈明腾退并交付房屋于法有据，法院予以支持。陈明与链家公司之间若有其他纠纷，可另案处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司、陈明于判决生效之日起七日内腾退并向王英勇交还位于北京市海淀区广源闸×号楼×门×室房屋；二、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向王英勇赔偿损失（自2016年12月4日起至实际腾退交还房屋之日止，按每月4550元标准计算）；三、驳回王英勇其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。链家公司提交一份录像光盘及文字整理材料，证明目的：涉案房屋从2016年11月12日开始一直处于空置状态，链家公司准备好随时向王英勇交房。陈明不认可该证据的证明目的，称其与链家公司没有进行交接。王英勇不认可该证据的证明目的。王英勇提交一份《北京市房屋租赁合同》，证明目的：因无法收回房屋导致的租金损失为每月5800元。链家公司认可该证据的真实性，不认可其证明目的。陈明不对该证据发表意见。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王英勇与链家公司的签署的《资益+续约合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，委托代理期限届满后，链家公司应将房屋返还给王英勇。同时，合同第七条第（七）项约定，合同解除后，链家公司向王英勇返还房屋的标准为：恢复房屋原有格局，墙壁污损处粉刷修复，地板破损处修复处理，无损伤、无划痕。就链家公司主张其与王英勇已无合同关系，王英勇应向陈明主张权利一节。本院认为，链家公司作为受托人应依照诚实信用原则，全面履行合同义务，委托代理期限虽已届满，但链家公司未依约返还房屋，其作为受托人的合同义务尚未履行完毕，已构成违约，王英勇作为委托人有权要求链家公司继续履行合同义务。就链家公司主张涉案房屋现处于空置状态，其已履行交还手续但王英勇拒绝收房一节。本院认为，链家公司并未举证证明其曾向王英勇发出过收房通知或相关交接手续，且陈明与链家公司尚有纠纷未解决，客观上阻碍了王英勇对房屋的收回和实际占有，故链家公司的上述主张不能成立，其应参照合同解除条件下返还房屋的标准将涉案房屋返还给王英勇，并应赔偿逾期交还房屋给王英勇造成的损失。链家公司违约，王英勇有权要求其承担违约责任，其于二审期间提交证据《北京市房屋租赁合同》证明其租金损失，因其并未提起上诉，故本院对该证据不予审查，一审法院结合合同约定确定的损失起算时间和标准正确，本院予以确认。陈明与链家公司的《北京市房屋租赁合同》已到期，陈明无权继续占有涉案房屋，王英勇作为房屋所有权人，有权要求陈明腾退并交还房屋。综上所述，链家公司、陈明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1443元，由北京链家房地产经纪有限公司负担1393元（已交纳），由陈明负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 张 帆审 判 员 曹 炜二〇一八年四月二十四日法官助理 张钰鑫书 记 员 王秋岩