上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1704号
原告姜建华，男，1961年3月5日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
委托代理人钱世杰，上海善法律师事务所律师。
委托代理人王菁，上海善法律师事务所律师。
被告沈勇卫，男，1966年12月18日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市普陀区。
负责人虞炯，职务行长。
委托代理人潘晔。
委托代理人朱屹。
第三人陈凯，男，1983年6月17日出生，汉族，户籍地浙江省。
原告姜建华与被告沈勇卫、第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，适用简易程序。审理中，原告申请财产保全，本院依法追加陈凯作为第三人参加诉讼。因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭，本案于2015年9月24日、2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钱世杰、第三人建设银行的委托代理人潘晔、朱屹均到庭参加诉讼。被告沈勇卫、第三人陈凯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜建华诉称，2005年，原告因做生意急需资金周转，贷款公司的负责人朱辉介绍通过虚假交易的方式套取银行贷款。2004年12月21日，原告与时任该公司司机的被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市控江七村XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告，转让价为人民币41.8万元（以下币种均为人民币），其中银行贷款为25万元。买卖合同由被告一手操办，原告并未签名，系争房屋一直由原告居住。被告未支付任何房款，贷款发放后，被告给付原告10万元现金，其余15万元作为税费及报酬，2006年起贷款由原告归还至今。2015年始，不断有人上门看房，经查询原告方才得知被告擅自与陈凯于2007年10月23日签订抵押合同，并在系争房屋上设置了10万元的抵押担保。原告认为，原告并无真实交易的意思表示，与被告约定以假买卖方式套取贷款，买卖合同应属无效，请求法院判令：1、确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告协助原告将系争房屋产权恢复至原告名下；2、第三人建设银行在原告归还贷款本息的基础上协助办理系争房屋抵押权注销手续；3、第三人陈凯注销系争房屋的抵押权。
被告沈勇卫未答辩。
第三人建设银行述称，第三人的抵押权合法有效，应受法律保护。若贷款本息均还清，第三人愿意协助办理抵押权注销手续。
第三人陈凯未陈述。
经审理查明，系争房屋产权原登记在原告名下，建筑面积55.76平方米，原告及其家人户籍在册。
2004年12月21日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为41.8万元，被告应于2004年12月21日支付16.8万元，2005年1月21日前支付25万元。合同中交房时间、过户时间、违约责任等条款均为空白。嗣后，系争房屋产权变更登记至被告名下。
2005年1月4日，建设银行、被告与案外人上海千家置业服务有限公司签订《个人住房商业性抵押借款合同》，约定被告借款金额为25万元，借款期限为240个月。嗣后，建设银行办理了抵押权登记，债权数额为25万元，期限自2005年1月1日至2025年1月1日。
2005年1月12日，建设银行贷款转存凭证载明：借款人为被告，收款人为上海千家置业服务有限公司，金额为25万元，被告委托银行将贷款转入上海千家置业服务有限公司账户。
2005年4月23日，原、被告签订《协议》，明确因原告筹集资金的需要，由被告配合办理房屋虚拟买卖贷款以达成筹资目的，为避免日后产生纠纷，特达成以下协议：1、原告将系争房屋名义上转让给被告。2、被告负责申请贷款，贷款到帐后交由原告，原告须按时还贷。3、产权证和相关证件由原告负责保管。4、被告不得入住系争房屋，亦不承担维修保养义务。5、为确保被告信用不受损害，原告须在贷款到帐后预存一年还款额。6、原告有权要求被告无条件归还系争房屋，被告不得拒绝，并协助办理相关手续。担保人一栏由朱辉签名。
2007年10月23日，被告与陈凯签订《抵押借款合同》，约定被告借款10万元，用于资金周转，借款期限自2007年10月23日至2007年12月22日，被告以系争房屋作为担保，抵押担保的范围包括主债权、利息等。嗣后，陈凯办理了抵押权登记，债权数额为10万元，期限自2007年10月23日至2007年12月22日。
审理中，本市杨浦区延吉新村街道控江七村居委会出具证明，证明原告及其家人自1983年至今居住系争房屋。原告还提供2006年至2015年建设银行贷款还贷凭证、系争房屋公用事业费发票。
另查明，2009年7月1日，陈凯起诉沈勇卫，要求沈勇卫归还借款10万元、利息、违约金等。2009年8月1日，陈凯申请撤诉。本案审理中，本院联系陈凯，其表示，沈勇卫至今未归还欠款，之后是否起诉不清楚，诉讼事宜已交由范唯律师处理。本院又联系范唯律师，其表示，撤诉后陈凯未再委托其起诉或催讨债务。
以上事实，由房地产买卖合同、抵押借款合同、协议书、银行凭证、产权信息、证明、发票、（2009）闸民一（民）初字第2828号案件材料及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，根据查明的事实，原、被告虽就系争房屋签订了买卖合同，但按照两人签署的协议书，双方系办理虚假买卖以达到筹集资金的目的，再结合银行贷款由原告负责归还，系争房屋始终由原告及家人居住使用，买卖合同对交房及过户时间、违约责任均未约定等情况，上述种种行为明显有违正常的房屋交易。由此可见，系争房屋的买卖并非当事人的真实意思表示，而真实意图是通过房屋买卖以套取银行贷款，故买卖合同应属无效。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求将系争房屋产权恢复至其名下，可予准许，现无证据证明被告曾支付房款，被告理应协助原告办理产权过户手续。现原告自愿归还贷款，在贷款本息结清后，建设银行应协助原告注销设定在系争房屋上的抵押权。
关于陈凯设立的抵押权。本院认为，陈凯虽曾起诉被告，要求归还借款及利息等，但已于2009年8月1日撤回起诉，现无证据证明陈凯于2011年7月31日前再次提起诉讼或是催讨债务，故10万元债权已过诉讼时效，抵押权亦归于消灭。现原告要求陈凯协助办理抵押注销手续，可予准许。被告沈勇卫、第三人陈凯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，由此引起的不利诉讼后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告姜建华与被告沈勇卫就上海市控江七村XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行应于债权得以清偿之日起十日内，协助原告姜建华办理上址房屋抵押登记注销手续；
三、第三人陈凯应于本判决生效之日起十日内协助原告姜建华办理上址房屋抵押登记注销手续；
四、上址房屋的抵押权登记注销后十日内，被告沈勇卫应协助原告姜建华办理上址房屋产权变更手续，将产权人恢复为原告姜建华（相关费用由原告姜建华与被告沈勇卫按国家规定各自承担）。
案件受理费7570元、保全费2610元（原告已预交），由原告姜建华与被告沈勇卫各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 慎 颖
二〇一六年三月三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。