江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝民初字第01585号
原告（反诉被告）江西铁路实业发展有限公司，住所地南昌市井冈山大道683号。
法定代表人熊坚坚，该公司总经理。
委托代理人黎雪明，江西商海律师事务所律师。
被告（反诉原告）何金平。
委托代理人李春红，新余市金春法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）江西铁路实业发展有限公司（以下简称铁路公司）与被告（反诉原告）何金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告铁路公司的委托代理人黎雪明，被告何金平及其委托代理人李春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年12月18日，被告何金平与江西京九物流有限责任公司新余分公司（以下简称京九公司）签订《新铁大厦租赁合同》，承租位于新余火车站广场东侧的新铁大厦。合同约定：租金为每年26万元，租金支付期限为签订合同时交清第一年度租金，第一年度期满次月30日前交清本年度租金，以此类推，承租方拖欠房租的，应向出租方按日支付所欠房租0.2%的违约金，租赁期限为5年，自2006年12月18日至2011年12月18日止，租期届满承租方可续租3年，并约定“租赁期满，承租方应在期满15天内交还房屋，承租方逾期交还，则每超过一日应向出租方支付原日租金2倍的违约金。”2011年6月被告通知京九公司续租3年，租赁期限延长至2014年12月18日止。2012年5月，南昌铁路局将新铁大厦资产划转给原告，出租方由京九公司变更为原告，之后被告拖延缴纳2013年度及2014年度的租金，其中：2013年度租金拖延至2013年3月19日缴纳；2014年度租金拖延至2014年5月7日缴纳16万元，2014年11月24日缴纳10万元。租赁期限于2014年12月18日届满后，被告未按合同约定交还租赁房屋。之后原告虽多次催促，但是被告以租赁期内装修投入大，要求补偿为由，至今仍拒不交还租赁房屋。原告认为，被告逾期交还租赁房屋及拖延支付租金的行为造成原告巨大损失，故原告诉至法院要求判令被告何金平交还租赁房屋，支付逾期交房违约金212274元（暂计至2015年5月31日，实际要求计算至被告交还租赁房屋时止），被告支付逾期缴纳租金的违约金57800元。
被告辩称并反诉称，原告诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请；原告诉称与事实不符，被告并没有违约，被告在租赁的8年期间，每年年底都是按时付清的，原告与被告重新约定支付租金方式，被告也没有按合同约定交纳，应视为原、被告对租金重新进行的约定，至今被告没有欠付原告的租金；虽然合同已经到期，但是合同中第二条有约定；虽然合同已到期，由于关于赔偿事宜没有达成一致，不存在延期交房事情，合同第七条第三小点规定，提前终止合同时，如被告存在违约问题，固定装修资产是由原告所有，在被告没有违约情况下，双方正在协商，被告现在还没有交房给原告，不存在逾期交房的问题，请求法院依法驳回原告的诉请；反之，被告多次对租赁物进行改建、装修，共计花费上千万元，现被告依约履行合同，根据合同第七条第三款第一项规定：租赁期满后，承租方违约导致解除合同的，承租人的动产财产由承租方自行处理，因装修而形成的固定资产设施归出租人所有，出租人不支付任何费用。该条件系合同到期、必须承租人违约，被告所装修的固定资产才归原告所有，而被告没有违约，故原告应赔偿被告的改建、装修损失。另，被告装修租赁场所，且被告经营该宾馆，形成宾馆的有形财产及无形财产，该资产附于该宾馆，原告应赔偿被告，因双方协商不成，故被告提起反诉，要求原告赔偿被告装修损失600万元。
原告为证明其主张及辩称，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：
1、2006年12月28日江西京九公司与被告签订的新铁大厦租赁合同。用以证明被告承租的京九大厦，租赁期限5年，2006年12月18日至2011年12月18日，并且约定租赁期满可以续签三年，至2014年12月18日；租金每年26万元，支付方式是一年一付，签订合同同时交清第一年租金，第一年度期满2006年12月至2007年12月17日，第一期满的次月，应当是在2008年1月31日之前交纳租金，依此类推；并约定了违约责任。
2、原告与被告在2014年5月16日签订的租赁合同主体变更协议书。用以证明南昌铁路局文件规定，被告将租赁物从原出租人江西京九公司划给了原告，双方明确了租赁关系及租金的支付时间。
3、工商银行转账通知。用以证明原告作为出租人收到被告租金，其中2013年3月19日收到26万元；2014年5月7日收到16万元租金，2014年11月24日收到10万元租金，被告拖延支付2013年、2014年的租金，二笔款项应在2013年1月31日之前付清、应在2014年1月31日之前交纳。
4、全国企业信息查询单。用以证明被告作为个体工商户，开办了火车站京九大酒店，租赁房屋从事经营活动。
被告为支持其辩称及反诉请求，向本院提交了三份（时间分别为2010年3月1日、2006年12月22日、2012年11月8日）京九大酒店重新装修工程预算报告。用以证明被告每次装修，都得到了原告的认可，也认可了装修的金额；2006年被告把预算报告提供给原告，原告盖章认可；2010年被告经营了几年以后，要重新装修，又打了份报告给原告，公司也盖章认可；2012年要求重新装修，被告打了报告给原告，公司也盖章认可。
上述证据，均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下：
对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对被告提交的证据，原告虽提出异议，但2006年、2010年装修预算报告，原出租人均加盖了公章，故对该两份预算报告的真实性，本院予以确认。
根据上述证据，结合庭审，本院可确认如下事实：
2006年12月18日，被告何金平与江西京九物流有限责任公司新余分公司（以下简称京九公司）签订《新铁大厦租赁合同》，被告承租位于新余火车站广场东侧的新铁大厦。合同约定：租金为每年26万元，租金支付期限为签订合同时交清第一年度租金，第一年度期满次月30日前交清本年度租金，以此类推，承租方拖欠房租的，应向出租方按日支付所欠房租0.2%的违约金，租赁期限为5年，自2006年12月18日至2011年12月18日止，租期届满承租方可续租3年，并约定“租赁期满，承租方应在期满15天内交还房屋，承租方逾期交还，则每超过一日应向出租方支付原日租金2倍的违约金。”2006年12月22日，被告向江西京九物流有限责任公司新余分公司提交拟投资1013.5万元对京九大酒店重新装修工程预算报告，后进行装修；2010年3月1日，被告又向江西京九物流有限责任公司新余分公司提交拟投资566.5万元对京九大酒店重新装修工程预算报告，并进行重新装修。2011年6月被告通知京九公司续租3年，租赁期限延长至2014年12月18日止。2012年5月，南昌铁路局将新铁大厦资产划转给原告，出租方由京九公司变更为原告。2013年3月19日原告收到被告交纳当年的租金26万元，2014年5月7日、11月24日分别收到被告交纳当年的租金10万元、16万元。2014年9月5日合同到期后，原告于2014年9月18日向被告发送通知书，声明“你承租的新铁大厦租赁期限于2014年12月18日届满，我公司将对该租赁房屋重新进行公开招租”，后被告未能搬出，故原告诉至法院提出前列诉请。被告则以其投资较大，且合同约定其享有优先承租权为由反诉要求原告赔偿其装修损失600万元（暂定）。
另查明，在南昌铁路局将新铁大厦资产划转给原告之前，被告向江西京九物流有限责任公司新余分公司交纳租金均未能按合同约定时间交纳，江西京九物流有限责任公司新余分公司未提出异议。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告要求被告交还租赁房屋及支付逾期交房违约金、逾期交纳租金违约金是否有事实及法律依据；被告的反诉请求是否成立，应否支持。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。庭审查明，双方合同约定“租赁期满，承租方应在期满15天内交还房屋”、“经续租三年后租赁房屋继续对外招租，在同等条件下，承租方享有优先承租权”，现合同早已到期，原告要求其交还房屋，被告以其投资较大、享有优先承租权为由拒不搬出，本院认为，双方约定了租赁期满，被告应向原告交还房屋，现原、被告未能达成续租，合同期满，被告应当交还房屋，而被告以其投资较大，享有优先承租权拒不交还房屋，缺乏法律依据，故原告诉请要求被告交还房屋，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，虽双方合同约定承租方逾期交还房屋，每超一日应向出租方支付原日租金2倍的违约金，根据上述规定，该违约金约定明显过高，而原告又未提供证据证明其具体损失，考虑被告对该租赁物投资较大，合同约定该房屋期满后被告享有优先承租权，其拒不搬出，并非恶意违约，故该违约金参照年租金的30%计算，计延期一日违约金为213.69元，从2015年1月3日算至判决之日止为99369元。故原告的该诉请，本院部分予以支持。对于被告反诉要求原告支付逾期交纳租金的违约金问题，虽合同约定被告应在每年年前交清下一年度租金，但被告从2007年起交纳租金均为分期支付，出租人亦未提出异议，可视为出租人已同意被告分期支付，故原告主张被告逾期支付租金违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，被告根据双方合同第七条约定“租赁期满后，承租方违约导致解除合同的，承租人的动产财产由承租方自行处理，因装修而形成的固定设施归出租方所有，出租方不支付任何费用”，提出原告应赔偿装修损失。本院认为，本案系合同到期后，原告才要求被告搬出房屋，且从被告履行合同来看，房屋到期后，其拒不搬出房屋，已构成违约，根据上述合同约定，原告亦无须支付装修补偿费，故被告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告何金平应于本判决生效之日起十日内将位于新余市火车站广场东侧的新铁大厦交还原告江西铁路实业发展有限公司使用；
二、被告何金平应于本判决生效之日起十日内支付原告江西铁路实业发展有限公司逾期交房违约金99369元；
三、驳回原告江西铁路实业发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告何金平的反诉请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5352元、反诉案件受理费26900元，合计32252元，由原告江西铁路实业发展有限公司承担3552元，被告何金平承担28700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 管东长
人民陪审员 丁美瑞
人民陪审员 黄秀敏
二〇一六年四月十四日
书 记 员 曾振轩