浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越执异初字第7号
原告绍兴市房地产管理处。
法定代表人许国权。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳。
委托代理人（特别授权代理）王晶。
被告王永春。
委托代理人（特别授权代理）王华强、王超。
被告浙江大宋控股集团有限公司。
法定代表人冯超。
委托代理人（特别授权代理）陈国娟，系公司员工、住绍兴市越城区新建南路215号。
委托代理人（特别授权代理）马佩荪。
原告绍兴市房地产管理处与被告王永春、浙江大宋控股集团有限公司（以下简称浙江大宋公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年8月23日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年10月14日、2015年8月26日两次公开开庭进行了审理。原告绍兴市房地产管理处的委托代理人赵淑芳、被告王永春的委托代理人王超均到庭参加诉讼，原告的委托代理人王晶参加了第二次庭审，被告浙江大宋公司经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因浙江大宋公司涉嫌刑事犯罪，与本案处理有利害关系，本案于2014年1月7日至2015年8月25日中止诉讼。另本院准予原、被告三方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告绍兴市房地产管理处诉称，2011年3月，原告与浙江大宋公司因借款合同纠纷和合同纠纷向法院起诉，案号分别为（2011）绍越商初字第755号和（2011）绍越民初字第1422号，法院根据原告申请依法查封了浙江大宋公司名下阳明华都园西区35幢401室、402室、403室、301室、302室、303室、201室、202室、203室9套房屋。嗣后，原告与浙江大宋公司在法院主持下达成了（2011）浙绍商终字第503号和（2011）绍越民初字第1422号民事调解书。因浙江大宋公司未履行义务，原告于2012年1月向法院申请强制执行，法院继续查封了阳明华都园西区35幢其中的401室、403室、301室、303室、201室、203室六套房屋。
在执行过程中，被告王永春向法院提出执行异议，认为上述被查封的六套房屋属于其所有，依据是绍兴仲裁委员会（2011）绍裁字第62号裁决书，法院因此作出了（2013）绍越执异字第22号执行裁定书。该裁定书明显违反事实和法律规定，理由是：第一，被告与浙江大宋公司之间实际上是借贷关系，并非商品房买卖关系。具体表现在：双方没有进行网上登记、房价低于市场价、开具发票后又实际作废等，基于这个问题，希望法院要求被告提供证据证明两被告之间的买卖是否真实。另外，浙江大宋公司与被告王永春签订的补充合同中约定支付本金及月息6分的约定来看，双方实际上是借贷关系，所涉房屋实际上是一种担保，且一次性购买九套房屋也不符合实际。故其实际上是名为买卖，实为借贷关系。第二，即使双方的买卖合同有效，被告也没有取得案涉六套房屋的物权，不能对抗原告的执行。62号仲裁裁决，从内容来看，并没有对房屋的归属进行认定，仅仅是对买卖合同的认定，裁决的内容是继续履行该买卖合同，实际上该裁定做出后，浙江大宋公司没有履行该裁定。即使被告王永春提出强制执行，但法院并没有办理预告登记，故该裁定书不能对抗原告的执行。同时，这份裁决书裁决的内容只能证明被告王永春对涉案房屋仅仅拥有债权，物权必须经过登记，才具有对抗效力。原告与被告王永春对浙江大宋公司都享有债权，且被告的债权明显不能对抗原告的执行，浙江大宋集团的违约行为，被告王永春应向浙江大宋公司追究责任。第三，原告申请执行案涉六套房屋符合法律规定。依据最高院查扣规定第17条，被告至今没有占有房屋，也未办理预告登记，在这种情况下，法院有权对讼争房屋进行执行。根据最高院关于办理执行异议、执行复议规定第26条，本案原告属于债权的执行，原告申请查封时间在前，被告提供的仲裁裁决在后，被告以该裁决来对抗原告执行，显然不符合法律规定。另第28条规定，被告需在查封前实际占有房屋，其也明显不符合该条件。综上，被告王永春基于买卖合同仅拥有债权，裁决书不能对抗原告的执行，为维护原告的合法权益，请求：1、对（2012）绍越执民字第384号执行一案查封的坐落绍兴市区阳明华都园西区35幢401室、403室、301室、303室、201室、203室六套房屋许可继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王永春辨称，请求法院维持法院（2013）绍越执异字第22号执行裁定书，驳回原告的执行异议之诉。理由是：第一，本案是申请执行人提出的执行异议之诉，执行异议的核心是确定案外人对执行标的是否享有所有权，这个权利包括物权及具有特殊优先性的债权。第二，被告王永春对浙江大宋公司的权利已经过仲裁机关及中级人民法院予以确认，故王永春享有讼争六套房屋的物权。即使原告陈述裁决并非确权，被告王永春与浙江大宋公司的债权也是准物权性质的债权，其效力高于原告基于金钱给付的债权。原告诉称申请法院查封的时间早于法律文书生效的时间，被告王永春与浙江大宋公司的买卖合同于2010年11月底签订，房款也于次日付清，没有登记备案是浙江大宋公司造成，被告也已经向仲裁委申请仲裁要求备案登记，并向法院申请执行该裁决书，现在执行没有到位不是被告的原因，而是其他原因造成。第三，结合本案及查扣规定17条，被告在签订合同后就付清房款，未能交付使用是浙江大宋公司未向被告发出交付通知，导致未能交付，且交付是双方行为，包括配套设施、物业等情况的确认，一方不配合是无法完成的，故被告未占有讼争房屋是因为浙江大宋公司过错。第四，原告要求被告提供购房合同和发票，但该事实已经裁决书和判决书确认，认定房屋买卖是真实的，故被告无需举证。原告如对原生效裁决书有异议，应通过其他程序解决。第五，原告适用最高院关于办理执行异议和复议的规定有误。该规定不适用本案，应适用执行异议程序，第26条第4款已充分说明这个问题。第六，即便被告王永春根据物权法规定不享有物权，根据最高院关于建设工程款优先权的规定，商品房买卖的债权高于建设工程款，效力更高于原告的债权，即使原、被告双方都是债权的话，原告纯粹是金钱给付目的的债权，而被告是行为之债，根据上述法律规定，被告的债权优先于原告的债权，无论从物权还是债权，被告的权利都优先于原告的权利。第七，原告查封的六套房产价值已大大超出其债权，故对其超出部分法院应当解除，综上，被告对涉案六套房屋具有实体权利，请求驳回原告诉讼请求。
被告浙江大宋公司未到庭应诉，亦未作书面答辩。
原告向本院提供了以下证据及本院的认证：
证据1、（2013）绍越执异字第22号执行裁定书1份，要求证明绍兴市越城区人民法院对讼争房产中止执行的事实。被告王永春对真实性无异议，但该执行裁定书是符合事实和法律规定。本院对该程序性生效法律文书予以认定。
证据2、（2011）浙绍商终字第503号民事调解书、（2011）绍越民初字第1422号民事调解书各1份，要求证明原告享有法定债权的事实。被告对真实性无异议，但需要说明的是案由系债权纠纷。本院对该生效法律文书予以认定。
证据3、（2011）绍越民初字第1422号及（2011）绍越商初字第755号民事裁定书、协助执行通知书各1份，要求证明法院对讼争房产进行财产保全的事实。被告王永春对证据无异议，本院予以认定。
证据4、（2012）绍越执民字第383、384号执行裁定书及协助执行通知书各1份，要求证明法院对讼争房产执行情况的事实。被告王永春对证据无异议，本院予以认定。
证据5、情况说明一份，要求证明涉案六套房屋在2011年3月14日查封时，根据网上交易平台显示涉案六套房屋处于未销售状态，原告的查封时间在前，仲裁裁决在后。被告对真实性无异议，但该情况说明不属于证据，是原告的单方陈述，对证明目的也有异议。被告王永春与浙江大宋公司于2010年11月29日签订了讼争六套房屋买卖合同，且支付了购房款，根据合同约定在合同签订后一个月办理备案登记手续，现因浙江大宋公司的过错造成未办理登记备案手续，故该证据不能达到原告的证明目的。本院认为，鉴于原告属房产管理的主管部门，该说明可以作为证据使用，结合被告王永春的陈述，可以证明涉案合同未在绍兴市区商品房销售网络平台备案的事实。
被告王永春向本院提供了以下证据及本院的认证：
证据1、（2011）绍裁字第062号裁决书1份，要求证明被告王永春与浙江大宋公司商品房买卖合同纠纷经绍兴市仲裁委员会裁决，确认合同成立，并应依法登记备案的事实。原告质证认为，本案裁决书仅对两被告之间签订的商品房买卖合同予以备案的裁决，并未涉及到合同是否有效的问题。被告王永春买卖的商品房系期房，至今未实际交付给被告，且仲裁裁决作出在查封之后，不能推翻本案财保的合法性。该裁决书系生效法律文书，本院予以认定。
证据2、绍兴市中级人民法院于2013年6月19日作出的裁定书1份，要求证明法院驳回浙江大宋公司关于裁决书有关瑕疵的问题，故证据1是符合法律规定的事实。原告质证认为，中院仅仅是对仲裁书关于商品房是否备案进行审查，而非审查本案财保是否合法，即该裁定书不影响财保的合法性。本院对该生效法律文书予以认定。
证据3、（2012）绍越执民字第383号执行信息复印件1份，要求证明原告在该执行案件中的执行标的已经全部执行到位，原告只剩下384号案的执行标的316万元，而原告现查封的六套商品房已明显超过了执行标的，不符合法律规定的事实。原告质证认为，383号案件已经执行完毕无异议，但需要说明的是本案的标的并非是316万元，当时利息仅计算到2011年3月15日，至今本息应是500多万元了，是否超额不属于本案的审查范围。本院认为，（2012）绍越执民字第383号案已执行结束的事实双方均无异议，本院予以认定。六套房产是否超标的查封，非本案审理范围。
证据4、绍兴市中级人民法院立案审批表、强制执行申请书复印件各一份，要求证明被告王永春向绍兴市中级人民法院申请执行对涉案六套房屋进行备案登记的事实。原告对真实性事后进行核实，对证明目的有异议。被告事实上并没有到房管部门办理预告登记手续，不能对抗善意第三人。本院经核实，对该证据的真实性予以认定，可以证明待证事实。
被告浙江大宋公司未向本院提交证据。
综合以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年3月14日本院受理原告绍兴市房地产管理处与被告浙江大宋公司（2011）绍越商初字第755号借款合同纠纷案及（2011）绍越民初字第1422号合同纠纷案。根据原告申请，本院于同日对浙江大宋公司开发的坐落于绍兴市越城区阳明华都园西区35幢401、402、403、301、302、303、201、202、203号九套房产采取财产保全措施。上述两案进入执行程序后，本院（2012）绍越执民字第383号对本院（2011）绍越民初字第1422号合同纠纷案执行结案。本院（2012）绍越执民字第384号执行案对401、403、301、303、201、203号六套房产（下称本案讼争房产）继续财产保全。对此，本案被告王永春以案外人身份提出执行异议，认为其享有讼争房产的物权，要求解除查封措施。2013年7月29日，本院作出（2013）绍越执异字第22号执行裁定书，裁定案外人王永春的执行异议请求成立，对本院（2012）绍越执民字第383、384号执行案件所涉阳明华都园西区35幢401号、301号、201号、403号、303号、203号（室）房屋中止执行，并解除查封。原告不服，故成讼。
同时查明，2011年3月14日，绍兴仲裁委员会受理申请人王永春与被申请人浙江大宋公司商品房买卖合同纠纷一案，申请人王永春要求依法裁决被申请人履行申请人向其购买的位于绍兴市区阳明华都园西区第35幢1601、401、301、201、101、403、303、203、103号商品房的登记备案义务。该仲裁委员会审理认为，申请人与被申请人于2010年11月29日签订的合同为商品房买卖合同而非借款合同，在没有其他相应证据证明双方存在借款关系的情况下，仅凭补充协议第二条推定申请人订立合同目的是为了取得约定利息，本案系名为商品房买卖，实为借款抵押关系的理由不能成立。该商品房买卖合同内容不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效合同。并于2011年11月24日作出（2011）绍裁字第062号裁决书，裁决被申请人浙江大宋公司应于本裁决作出之日起十五日内将其与申请人王永春于2010年11月29签订的阳明华都园西区第35幢1601、401、301、201、101、403、303、203、103号商品房的买卖合同向绍兴市房地产管理处申请登记备案。同年12月12日，被告王永春向绍兴市中级人民法院申请执行该裁决书，要求对讼争六套房产进行备案登记，该案尚未执结。同年12月13日，浙江大宋公司以买卖合同不真实，仲裁委立案程序错误为由，向绍兴市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。该院于2013年6月19日作出（2011）浙绍仲撤字第27号民事裁定书，裁定驳回浙江大宋公司申请撤销绍兴仲裁委员会（2011）绍裁字第062号仲裁裁决的申请。另，合同约定房产交付日期为2012年12月30日前，讼争房产至今未交付与被告王永春使用。
本院认为，本案争议的焦点是讼争房产能否继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，两被告之间签订的商品房买卖合同虽已经仲裁机关裁决认定合法有效，但被告王永春在房产查封前未占有该不动产，且至今未交付其使用，不符合在人民法院查封之前已合法占有不动产这一法定条件，因此，被告王永春主张对涉案房产享有排除执行的权利，不符合法律规定，本院不予支持。被告浙江大宋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：
在本院（2012）绍越执民字第384号执行一案中，对被告浙江大宋控股集团有限公司开发的坐落于绍兴市越城区阳明华都园西区35幢401室、403室、301室、303室、201室、203室房屋许可继续执行。
案件受理费80元，由被告王永春、浙江大宋控股集团有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 陶珊珊
审 判 员 蒋震锋
人民陪审员 丁利萍
二〇一五年十月八日
书 记 员 赵 飞
附相关法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。