江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0681民初5194号原告：姚品康，男，1950年6月2日生，汉族，住启东市。原告：姚品兴，男，1963年8月17日生，汉族，住启东市。原告：姚云兰，女，1967年11月10日生，汉族，住启东市。原告：姚允芳，女，1953年1月21日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：俞士明，启东市信誉法律服务所法律工作者。被告：启东经济开发区总公司，住所地启东市汇龙镇人民西路898号。法定代表人：张栩豪，公司总经理。委托诉讼代理人：盛伟，江苏东晋律师事务所律师。第三人：姚凯捷，男，1983年10月12日生，汉族，住启东市。原告姚品康、姚品兴、姚云兰、姚允芳与被告启东经济开发区总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理。诉讼中，本院依法通知姚凯捷作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚品康、四原告的委托诉讼代理人俞士明，被告启东经济开发区总公司的委托诉讼代理人盛伟到庭参加诉讼，第三人姚凯捷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚品康、姚品兴、姚云兰、姚允芳向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告与姚卫康于2011年1月21日签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：姚丕祥共有五个子女，即本案四原告和姚卫康。姚丕祥已于1995年去世，其在启东市汇龙镇大洪村5组留有遗产房一套。2011年1月21日，在四原告毫不知情的情况下，被告与姚卫康签订了前述遗产房的拆迁补偿安置协议。2016年5月，原告姚品康听说启东市经济开发区管委会准备对大洪村5、6、7组进行拆迁，故到管委会查询该遗产房的产权情况，知晓了前述协议。原告认为，首先，四原告和姚卫康均是该遗产房的继承人，对该遗产房均享有权利，姚卫康无权私自处分该房；其次，协议中写明了房屋系姚丕祥遗产房，说明被告在签订协议时是知晓该房屋的相关情况的，在此前提下，被告仍未征询其余合法继承人的意见，不能排除被告与姚卫康存在恶意串通，损害四原告利益的可能；最后，从被告的经营范围看，其并非城市房屋拆迁事务的代理公司，其必然没有拆迁许可手续。综合以上三点，被告与姚卫康于2011年1月21日签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》应为无效，故诉至法院请求确认。因姚卫康已于2014年去世，故仅列启东经济开发区总公司为被告。被告启东经济开发区总公司辩称，1.案涉房屋在2011年当时并不在拆迁区域内，而是旁边其他村民组地块涉及拆迁，准备兴建启东中学的校舍，姚卫康找到负责拆迁的现场工作人员，称其妻子身患绝症急需用钱，要求将该房屋挂靠在拆迁区域内，先行签订协议领取补偿。签约前，姚卫康向被告的工作人员提交了案涉房屋的其余四继承人，即本案四原告放弃继承该房屋的承诺书，故四原告对该协议是明知且认可的，自签约至今已经过了五年多时间，其间四原告从未提出过任何异议，这进一步说明了这一点。因此，案涉协议合法有效。2.根据案涉协议的约定，姚卫康对被告负有腾空房屋并移交的义务，故该协议的签订属于负担行为，并非处分行为，故即使姚卫康没有处分权，也不影响该协议的效力。3.因案涉房屋的拆迁补偿款已由姚卫康全额领取，四原告应按继承关系向姚卫康的继承人姚凯捷主张权利。4.如果法院判决确认案涉协议无效，被告请求第三人姚凯捷在继承遗产的范围内返还姚卫康因案涉协议取得的拆迁补偿款362588元。第三人姚凯捷未作陈述。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系两层楼房，位于本市汇龙镇大洪村5组，由姚丕祥于1991年申请建造。姚丕祥及其妻子毛秀方相继去世后，姚丕祥夫妇的五个子女，即本案四原告和姚卫康未对该遗产房屋进行分割。2011年1月21日，姚卫康与被告就该房屋签订《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议的甲方是被告，乙方是姚丕祥（遗产房）继承人姚卫康等（其余委托书）。该协议约定甲方因启中住宿楼项目建设，需要拆除乙方所有的房屋及其附属物，乙方被拆迁房屋坐落于大洪村5组，被拆迁房屋总建筑面积208.96平方米；乙方选择货币作为拆迁补偿安置方式，乙方合计应得房屋拆迁补偿款为人民币362588元；乙方应在协议签字后的7日内腾空被拆迁房屋并移交给甲方。签订前述协议时，姚卫康向被告递交了一份承诺书，内容为“我们的父母养育了子女五个，留下的遗产房（现坐落于开发区大洪村5组，产权人姚丕祥），经兄妹五人讨论协商，一致同意由姚卫康全部继承，其余兄妹四人自动放弃，特此承诺。承诺人：姚品新、姚品康、姚云兰、姚云芳二○一○年十二月二十五日”。2011年1月25日，姚卫康向被告申领了200000元。2012年1月16日，姚卫康向被告申领了剩余的162588元。2012年5月，姚卫康的妻子王静兰去世。2014年9月，姚卫康去世。本案第三人姚凯捷系姚卫康的唯一子女。另查明，被告在签订案涉协议时未取得合法的拆迁许可手续。而且，协议签订时，案涉房屋所在区域并未涉及拆迁。案涉房屋一直未被拆除，至今仍完好。诉讼中，原、被告双方对上述提及的承诺书中落款处签名是否系四原告本人所签产生争议。为此，被告向本院申请进行司法鉴定。本院依法委托苏州同济司法鉴定所进行了鉴定。2017年2月14日，该所出具司法鉴定意见书，意见为“根据现有样本材料检验，落款日期为2010年12月25日的《承诺书》上承诺人处‘姚品新’、‘姚品康’、‘姚云兰’、‘姚云芳’签名字迹与对应的比对材料字迹均不是同一人书写”。经庭审质证，双方对该鉴定意见均无异议。上述事实，有原告提供的《启东市居民建房申请表》、《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》、启东市大洪村村委会户籍证明、照片，被告提供的承诺书、拆迁资金支付报批单、领款凭证、启东市公安局户口注销证明、户籍信息证明、启东市大洪村村委会证明，苏州同济司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及到庭当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，可以确认被告与姚卫康于2011年1月21日签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》无效。理由如下：第一，《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。本案中，被告在与姚卫康签订案涉协议时，未取得房屋拆迁许可证，事实上案涉房屋也不在拆迁区域内，故案涉协议违反了前述强制性规定，依法无效。第二，案涉姚丕祥遗产房屋依法系四原告和姚卫康共同共有，但根据鉴定意见可知姚卫康向被告递交的承诺书并非四原告亲笔所写，即姚卫康在与被告签订案涉议时未征得其余共同共有人的同意，且事后亦未得到四原告的追认，故该协议同样依法无效。被告有关四原告对协议知情并认可的抗辩，无事实依据，不能采信；被告以区分负担行为和处分行为为由提出的效力抗辩，本院认为，根据拆迁补偿安置协议的具体内容，该协议并非一般的负担行为，而是物权化的特殊债权，不应适用普通的房屋买卖合同规则，故被告的抗辩于法无据，不予采信。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告所提在协议无效的情况下要求本案第三人返还拆迁补偿款的主张，与本案确认之诉不属于同一法律关系，其可另案主张。第三人姚凯捷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：确认被告启东经济开发区总公司与姚卫康于2011年1月21日签订的《启东市城市房屋拆迁补偿安置协议》无效。本案受理费100元（原告已预交）、鉴定费4000元（被告已支付），合计4100元，由被告启东经济开发区总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费100元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  沈 辉代理审判员  张苏婷人民陪审员  史燕玲二〇一七年七月三十一日书 记 员  陆 昊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房屋拆迁管理条例》第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。