广西壮族自治区田阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1021民初343号原告：梁军，男，1957年9月15日出生，汉族，广西梧州市人，现住广西梧州市蝶山区。委托诉讼代理人：莫洁如，广西文威律师事务所律师。被告：田阳县晟业房地产开发有限公司。住所地：广西田阳县田州镇解放东路城东体育局。法定代表人：温远强，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汉宏，广西桂兴律师事务所律师。第三人：甘树北，男，1957年5月29日出生，汉族，广西岑溪市人，住南宁市江南区。原告梁军与被告田阳县晟业房地产开发有限公司、第三人甘树北商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，依法通知甘树北作为第三人参加诉讼，因案情复杂，当事人之间争议大，依法裁定转为普通程序，于2017年4月11日、2017年5月23日、2017年6月26日三次公开开庭进行了审理。原告梁军及其委托诉讼代理人莫洁如，被告田阳县晟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘仲甲、邓汉宏到庭参加诉讼，第三人甘树北经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告梁军向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为晟房2010-0058号）合法有效；二、判令被告立即向原告交付位于田阳县天地楼，并协助原告办理相关不动产权证书；三、判令被告向原告支付延期交房违约金165690元（700000元×789天×0.0003/天=165690元，自2015年1月1日起至2017年2月28日止），后期违约金损失以房款为基数，按照每日万分之三计算至被告实际交付之日止；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年，被告的股东甘树北及其兄弟甘树强称在百色田阳开发滨江小区房地产项目，有天地楼户型，如原告及其员工有意购买，可给予优惠。当时原告及陈永红、周秋生均想购买，因被告急需资金购买钢材，要原告先支付部分购房款，随后在被告与原告签订房屋买卖合同时予以冲减，于是原告在同年5月19日把200000元存入甘树北的中国农业银行卡（卡号：62×××13），同时通过周秋生转账250000元到甘树北名下，上述款项共计450000元。2010年1月19日，原告与被告的法定代表人甘树强签订了一份合同编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于田阳县天地楼，该房建筑面积共369.57平方米，每平方米1894元，总价款700000元；付款方式为原告于2010年1月19日全部付清；交房期限为被告应于2010年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，逾期超过六十日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当天，原告根据被告的要求给付了250000元现金，包括之前转账的450000元，共支付了700000元购房款，被告及其法定代表人甘树强在确认收到700000元购房款后当即出具了收据，并到田阳县房管所办理了备案登记。至此，原告已完全履行了《商品房买卖合同》规定的义务，但被告未按照合同约定的时间将房屋交予原告，经原告多次催告，被告至今仍未交房，原告曾向田阳县信访部门反映情况，强烈要求被告立即交房，但未果。为保护原告的合法权益，原告依法提起本案诉讼。原告为其主张在举证期限内提供的证据有：1、居民身份证复印件1份，证明原告身份情况和主体资格；2、《商品房买卖合同》（合同编号为晟房2010-0058号）1份，证明合同有效，原告已履行完毕，被告违约，未在约定期限内交房，需承担违约责任；3、中国建设银行转账凭条1张、中国农业银行银行卡存款业务回单2张、《收据》1张，证明原告在签订合同前通过银行支付了400000元购房款给被告，签订合同当天，原告给付现金300000元，被告在确认收到700000元购房款后出具收据；4、《晟业房地产滨江小区一期送房管所备案名单》1份，证明被告收到全部购房款后办理了备案登记手续；5、《复函》、《信访事项不予受理告知书》各1份，证明原告多次催促被告交房，曾书面向当地信访部门反映情况，要求政府处理；6、田阳县晟业房地产开发有限公司企业法人营业执照、《田阳县晟业房地产开发有限公司章程修正案》各1份，证明被告成立的日期是2007年12月27日，2009年10月份甘树强是被告公司的法定代表人；7、《广西田阳县江滨小区建设项目合作开发协议书》1份，证明甘树北把合同交给原告看，原告就相信甘树北已经和甘启通合作开发滨江小区项目，所以才将购房款交给甘树北；8、《田阳县人民政府会议纪要》2份，证明原告与被告签订商品房销售合同是在2010年1月19日，原告的销售合同是在被告对公司财务混乱进行了整改之后，所以原告与被告签订合同时，被告是比较谨慎的；9、广西壮族自治区高级人民法院（2015）桂民申字第537号《民事裁定书》1份，证明本案所争议的房屋18号楼至今未验收，不符合法定的交付条件；10、梧州中信隆贸易有限公司企业法人营业执照、公司章程各1份，证明原告有经济能力和履约能力；11、《备案证明》1份，证明本案所诉争的商品房还备案登记在原告的名下，没有变更。被告田阳县晟业房地产开发有限公司辩称，一、原告虚构事实，合同无效。理由：1、2008年甘树北非被告股东，原告与甘树北亦非被告员工。2、2008年5月19日，被告无任何房产可销售。3、原告未向被告支付过分文的购房款。其诉称2008年5月19日支付的450000元无任何协议、收据和相应的说法，违背常理，其诉称在合同签订当日支付了250000元现金，亦不符合交易习惯和生活常理。4、没有甘树北代原告转交450000元给被告的任何凭证。5、《商品房买卖合同》及收据不真实。二、原告分文未付，要求被告交房和支付逾期交房违约金无理。原告将450000元款项汇至甘树北个人账户上，属其与甘树北之间的个人行为，该款项应由甘树北个人承担，与被告无关。如甘树北确实谎称其是被告的股东骗钱，则甘树北的行为已涉嫌刑事诈骗。三、原告依据合同提出的诉请，已超过诉讼时效。假设合同是真实的，根据原告提交的《商品房买卖合同》第八条第一款规定“交房时间为2010年6月30日”，原告至今才提出主张，已远超过法律规定的两年诉讼时效。综上，原告的起诉无理，请依法驳回其诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《田阳县晟业房地产开发有限公司章程》1份，证明被告于2007年12月27日才订立章程设立，当时被告的股东分别为甘启通、封显运、徐剑雄，股东名录中并无甘树北；2、《田阳县晟业房地产开发有限公司章程修正案》1份，证明至2008年6月8日第一次公司章程修正案，被告的股东无变更，说明2008年5月19日前后，甘树北并非被告的股东；3、田阳县晟业房地产开发有限公司历任股东、法定代表人的变迁情况表1份、田阳县晟业房地产开发有限公司章程1份、田阳县晟业房地产开发有限公司修正案10份、田阳县晟业房地产开发有限公司股东会决议4份及股权转让协议书6份、田阳县晟业房地产开发有限公司免职文件4份、田阳县晟业房地产开发有限公司任职证明2份、委托书4份，证明原告交款给甘树北的时候，甘树北不是被告的法定代表人，也不是股东和公司职员，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，甘树北也不是被告的股东，甘树强为被告的法定代表人；4、《田阳县人民政府会议纪要》（第58期），证明涉案房屋已经符合交付条件，可以办证。第三人甘树北未到庭参加诉讼、未作陈述、未提供证据。经过开庭质证，各方当事人质证意见如下：被告对原告提供的第1号证据没有异议；对第2号证据，认为公章是真实的，但合同第六条的付款方式及期限是不真实的，原告没有一次性付700000元；对第3号证据，认为真实性不能确定，内容不真实，财务章没办法确定是否真实；对第4号证据的质证意见是没有原件，由法庭核实；对第5号证据，认为《复函》、《信访事项不予受理告知书》是真实的，原告的诉求不应由信访局处理；对第6号证据，认为原告提供的是2009年10月31日的公司修正案及2009年11月4日签发的营业执照，说明2008年5月19日原告支付给甘树北的款项跟被告没有任何关联，甘树强、甘树北也不是股东；对第7号证据的真实性有异议，认为该合作开发协议是2007年11月1日签订的，但却盖有被告的公章，被告当时还没有成立；对第8号证据的关联性有异议，认为与本案没有直接关联；对第9号证据，认为该份证据刚好说明房子是符合交付使用条件的；对第10号证据，认为既然原告是企业的股东，就应该懂得财务制度，不应在没有任何合同约定的情况下直接付款给甘树北，且付款以后没有补充任何收据或者说明；对第11号证据的关联性有异议，认为虽然已经备案，但备案的时候甘树强是当时被告的法定代表人，他个人私下为了帮助其哥哥甘树北，将甘树北的非法债务转嫁给被告而和原告串通进行备案。原告对被告提供的第1、2号证据的真实性、合法性有异议，认为没办法确定是否真实合法，对关联性认可，提出当时股东是甘启通，与原告提供的开发协议相印证，说明甘启通也是股东；对第3号证据，认为该证据与本案无关；对第4号证据的意见是：原告对这份会议纪要不知情，政府和被告均没有通知原告，同时，“特事特办”是可以作为判决执行的根据，不能跟法定的交付条件等同。本院结合双方的举证和质证，认证如下：原告提供的第1、2、3、4、5、6、9、11号证据及被告提供的第1、2、4号证据，真实、合法，与本案待证事实相关联，本院依法将上述证据作为认定案件事实的根据；原告提供的第8号证据及被告提供的第3号证据，与本案待证事实的关联性较小，本院作为查清案件事实的参考依据；原告提交的第7、10号证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。本院经审理确认案件法律事实如下：被告田阳县晟业房地产开发有限公司成立于2007年12月27日，法定代表人为甘树强。2008年6月8日，该公司法定代表人变更为甘启通；2009年10月31日，该公司法定代表人变更为甘树强；2010年8月17日，该公司法定代表人变更为邵先宏；2010年9月27日，该公司法定代表人变更为甘树强；2010年11月6日，该公司法定代表人变更为邹家钊；2010年11月21日，该公司法定代表人变更为温远强。2008年5月19日，原告因预购买被告开发的位于田阳县滨江小区房地产，向第三人甘树北账户汇入购房款450000元。2010年1月19日，原、被告双方以被告为出卖人、原告为买受人签订了一份编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人位于田阳县天地楼，该商品房的用途为商住，建筑面积共369.57平方米，单价每平方米1894元，总价款700000元。付款方式为一次性付款，并注明“18幢6号天地楼总价为人民币柒拾万元正（￥700000.00元）于2010年1月19日全部付清”。交房期限：出卖人应当于2010年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过六十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后并通过规划验收后100个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。同日，被告向原告出具编号为0006794号的收据一份，注明被告收到原告支付的购房款700000元，该收据上有时任被告法定代表人甘树强的签字，并加盖被告的财务专用章。同日，被告将其与原告签订的《商品房买卖合同》送田阳县房产管理局备案。因被告未能按照《商品房买卖合同》约定的时间向原告交付商品房，原告于2012年向田阳县信访局反映情况，被告为此于2012年2月17日向田阳县恒茂开发投资有限公司复函，主要内容为被告未收到梁军、陈永红、周秋生三人交来的滨江小区18号楼5、6、7幢（天地楼）购房款，要求田阳县恒茂开发投资有限公司通知梁军、陈永红、周秋生三人提供购房合法凭证给被告。2016年12月6日，原告又因被告未向其交付商品房而向田阳县人民政府信访局反映情况，田阳县人民政府信访局以依法应当通过诉讼等法律途经解决为由，不予受理。2017年3月1日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，2011年8月31日田阳县人民政府组织各部门召开关于滨江小区办理房产证协调会，会议就被告开发的滨江小区13#、16#、18#楼房产证的办证事宜进行协调，并于2011年10月20日作出了《田阳县人民政府会议纪要》，纪要主要内容为：13#、16#楼已经装修完成，18#楼基本装修完成，陆续交楼给业主，但由于历史遗留问题，此三栋楼的竣工验收无法召集到相关的施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行验收，造成无法办理房产证。会议决定滨江小区13#、16#、18#楼房产证的办理事宜宜特事特办，直接由房产管理局办理此三栋楼的房产证。本院认为，一、关于原、被告双方于2010年1月19日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原、被告双方作为具有民事权利能力和民事行为能力的民事主体，自愿签订编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院确认原、被告双方于2010年1月19日签订的编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》合法有效。被告关于该合同无效的抗辩意见，没有证据证实，本院不予采信；被告关于本案涉及刑事案件，应移送公安机关进行侦查的抗辩意见，没有提供证据予以证实，本院亦不予采信。二、关于原告是否已付清购房款的问题。被告于2010年1月19日向原告出具收据，确认已经收到原告交纳的购房款700000元，并于同日将《商品房买卖合同》送至田阳县房产管理局进行备案。对此，本院认为，被告已经通过出具收据的行为认可原告已经交清购房款的事实，被告作为从事房地产开发的企业，对自己的行为应有足够的认知，故本院确认原告已经向被告付清了购房款700000元。被告关于原告未支付购房款及该款项为原告与甘树北之间个人行为的抗辩意见，没有证据证实，本院不予采纳。三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本案原、被告双方于2010年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告应当于2010年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。本案诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，但至法庭辩论终结前，被告均未向本院提供证据证实涉案商品房经验收合格，达到合同约定的交付条件。同时，至本案庭审之时，原告才知道本案诉争商品房经过田阳县人民政府协调，可以直接由房产管理局办理房产证，故本院认定本案尚未超过诉讼时效，被告关于本案已经超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。四、关于被告是否应向原告交付争议商品房并协助办理不动产权证书的问题。如前所述，本案涉案合同合法有效，原告也已按照合同的约定向被告交清了购房款，故被告应当按照双方签订的编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》第八条的约定，将经验收合格的田阳县天地楼交付原告使用。虽然田阳县天地楼至法庭辩论终结前仍未能通过验收，但是原告在庭审中明确表示愿意接收该商品房，对此，本院予以照准。被告还应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定及2011年10月20日《田阳县人民政府会议纪要》的要求，协助原告办理田阳县天地楼的不动产权证书。故对于原告要求被告交付田阳县天地楼及协助原告办理相关不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。五、关于被告是否存在违约、是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。被告未能按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定在2010年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房的行为构成违约，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担支付违约金的违约责任。原告请求违约金从2015年1月1日起计算至被告实际交付房屋之日止，本院予以照准。违约金的计算方式为：以原告已交付的房价款700000元为基数，从2015年1月1日起，按照日利率万分之三计算至被告实际向原告交付田阳县天地楼之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告梁军与被告田阳县晟业房地产开发有限公司于2010年1月19日签订的编号为晟房2010-0058号的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告田阳县晟业房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内向原告梁军交付田阳县天地楼，并协助原告梁军办理上述商品房的不动产权证书；三、被告田阳县晟业房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内向原告梁军支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：以700000元为基数，从2015年1月1日起，按照日利率万分之三计算至被告田阳县晟业房地产开发有限公司实际向原告梁军交付田阳县天地楼之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费3614元（原告已预交），由被告田阳县晟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项--法院诉讼费专户，帐号：60×××97开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘少勇代理审判员  龚秀金人民陪审员  黄建直二〇一七年六月二十八日书 记 员  周楚楚