湖南省醴陵市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）醴法民一初字第1149号
原告瞿秋云，男，1956年7月10日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人邓阳晖，醴陵市蓝天法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代为立案，代收法律文书。
被告陶勇辉，女，1981年11月30日生，汉族，湖南省醴陵市人，户籍所在地：湖南省醴陵市，现在湖南省醴陵市。
委托代理人张道科，男，1966年10月14日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为领取法律文书等。
被告张爱国，男，1953年2月28日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
被告刘清华，男，1951年1月24日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
原告瞿秋云与被告陶勇辉、张爱国、刘清华租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告瞿秋云及其委托代理人邓阳晖、被告陶勇辉委托代理人张道科、被告张爱国、被告刘清华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告瞿秋云诉称：2012年7月19日，原告与被告陶勇辉签订了一份厂房租赁协议，约定被告陶勇辉租赁原告位于醴陵市泗汾镇车站居委会的厂房从事服装加工，租期10年，前三年每年租金38000元，三年后每年租金50000元，租金交付方式为按年租金交付，先交租，后承租，在租赁期内任何一方提前终止合同，须承担违约金10000元。被告陶勇辉在签订租赁协议当天向原告支付租金25000元，所欠原告第一年的租金13000元，由被告张爱国向原告出具了一张欠条，被告刘清华作为担保人在欠条上签字。后被告陶勇辉因业务不足停止服装加工，但机器设备仍然占据在厂房中，原告多次找被告协商，可被告既不终止合同，也不支付欠下的租金和第二年、第三年的租金，致使原告的厂房闲置，给原告造成巨大损失，特诉来法院，请求判令终止原告与被告陶勇辉的厂房租赁协议；被告陶勇辉承担违约金10000元；被告陶勇辉支付厂房租金76000元；被告陶勇辉和张爱国立即偿还房租13000元，被告刘清华承担连带责任；被告陶勇辉和张爱国承担自2012年8月19日至还清之日止同期银行贷款利息，被告刘清华承担连带责任；由被告承担本案全部诉讼费用。
原告瞿秋云为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、2012年7月19日的原告瞿秋云与被告陶勇辉签订的租赁协议一份，拟证实原告与被告陶勇辉存在房屋租赁关系，且双方约定了租赁的时间，租金价款及违约责任；
证据2、2012年7月19日由张爱国代陶勇辉向原告出具的欠条一张，由被告刘清华签字进行担保，拟证实被告张爱国欠瞿秋云的房屋租赁款13000元。
被告陶勇辉辩称：原告所诉与事实不符，被告陶勇辉并没有违约，是原告自己违约。原、被告签订合同时被告陶勇辉支付了25000元租金给原告，但被告仅租用了原告的厂房四个月。2012年11月份，被告张爱国帮陶勇辉拉了一个服装业务，把原材料都运到原告厂里准备生产，但原告自己占用了被告陶勇辉租的厂房做服装，不让被告陶勇辉继续做，被告张爱国把这批原材料运到张立华处做的，双方就此解除了合同。被告陶勇辉把所有的账都结清了，口头向原告提出了终止租赁合同并要把设备拖回去，原告扣留了被告陶勇辉价值497000元的服装加工设备，至今仍未归还给被告陶勇辉，被告陶勇辉要求原告支付违约金10000元。
被告陶勇辉为支持其辩称理由，向本院提交了下列证据：证据1、西服审查流水线机品清单1份，拟证实被告陶勇辉的服装加工设备在原告处；证据2、证人谭彐生的证人证言，拟证实在2012年农历11月初，原告占用被告陶勇辉租赁的厂房进行服装裁剪加工，而被告陶勇辉承接的服装业务只得在大障张立华处进行加工；证据3、证人谢建华的证人证言，拟证实在2012年农历11月初，原告占用被告陶勇辉租赁的厂房进行服装裁剪加工，而被告陶勇辉承接的服装业务只得在大障张立华处进行加工；证据4、证人张立华的证人证言，拟证实2012年农历11月上半月，被告陶勇辉将服装加工业务放在张立华处做。
被告张爱国辩称：被告陶勇辉与原告签订合同时被告张爱国在场，陶勇辉支付了25000元租金给原告，还差13000元，由被告张爱国替陶勇辉向原告出具欠条属实，刘清华进行担保也属实。但被告陶勇辉已经与原告算清了帐，厂房也没有再租用，只是欠条没有收回，被告张爱国不应承担责任。
被告张爱国未提交相关证据证实其辩称理由。
被告刘清华辩称：被告张爱国欠原告13000元属实，我作为担保人签字也属实，被告张爱国与原告算了账被告刘清华并不清楚，原告和被告张爱国应通知被告刘清华到场，被告刘清华就可以免除担保责任，如果算清了账被告张爱国应该把欠条收回来。法律规定应由被告刘清华承担的责任，被告刘清华会承担。
被告刘清华未提供相关证据证实其辩称理由。
经庭审举证、质证，对原告提供的证据，被告陶勇辉发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，签订协议属实，但协议实际只履行四个多月，协议不能履行不是被告的原因，是原告自己要办厂不肯被告继续租用；对证据2的真实性没有异议，但被告陶勇辉已经与原告算清了帐，冲抵了所欠的13000元，只是没有把欠条收回。被告张爱国发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但造成该协议不能履行是原告自己的原因；对证据2的真实性无异议，是张爱国代陶勇辉出具的欠条，陶勇辉已经与原告算清了帐，其所交的25000元租金冲抵了陶勇辉所租用的四个月时间，把这13000元算在里面，还多出7000元，再算上被告陶勇辉欠的4000元电费，仍多出3000多元，被告陶勇辉也没有让原告返还这3000多元了，双方已结算清楚，但当时欠条没有收回来。被告刘清华发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，签订合同属实；对证据2没有异议，被告刘清华作为担保人签字属实。经审查，证据1系原告与被告陶勇辉签字生效的租赁协议，合法有效，对其真实性本院予以认定；证据2系被告张爱国代被告陶勇辉向原告出具的欠条，对其真实性本院予以认定。
对被告陶勇辉提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1有异议，该清单不应作为证据使用，与本案无关，当时被告并未按清单移交设备给原告，被告放在原告厂里的设备原告没有动；对证据2、证据3、证据4没有异议。被告张爱国、刘清华对被告陶勇辉提供的证据1、2、3、4均无异议。经审查，证据1系原告陶勇辉自己记录的设备清单，没有原告的签字确认，对证据1本院不予认定；对证据2、证据3、证据4，三个证人的证言能够证实原告于2012年农历11月曾占用了被告租用的厂房自己进行服装加工，对该事实本院予以认定。
基于上述证据，结合原、被告的陈述，本院查明如下案件事实：
2012年7月19日，原告与被告陶勇辉签订了一份厂房租赁协议，约定被告陶勇辉租赁原告位于醴陵市泗汾镇泗汾邮局旁的三层厂房从事服装加工，租期10年，前三年每年租金38000元，三年后每年租金50000元，签订协议时先付清第一年的租金，以后租金每年交付一次，试用期1个月，试用期满后被告陶勇辉不提出异议则租赁合同生效，并约定在租赁期内任何一方提前终止合同，须承担违约金10000元，该协议加盖了醴陵市蓝天法律服务所的公章，监证人朱光清、旁证人刘清华在该租赁协议上签了字。签订协议后，被告陶勇辉当日即交付了25000元租金给原告，第一年的租金尚欠13000元，由被告张爱国代被告陶勇辉向原告出具了一张内容为“今欠到瞿秋云房租壹万叁仟元整（30天内还清），张爱国，2011年7月19日”的欠条，被告刘清华作为担保人在该欠条上签了名，原告随后即把厂房移交给被告陶勇辉使用。2012年农历11月，原告有一批服装需要加工，占用了出租给被告陶勇辉的厂房加工该批服装，在原告加工该批服装期间，被告陶勇辉的服装加工业务交给了其他厂家做，2012年农历12月原告服装加工结束后，被告陶勇辉没有再使用原告的厂房进行服装加工，双方原有的租赁协议亦未进行书面解除，被告陶勇辉加工服装的机器设备仍放置在原告的厂房中，2012年农历12月，被告陶勇辉和张爱国去原告处准备运走机器设备，原告则要求被告付清所欠的租金13000元，双方协商未果。后原告就被告所欠的13000元租金多次追问担保人刘清华，刘清华找被告张爱国未果，至今原告与被告陶勇辉的租赁协议既未实际履行亦未书面解除，被告陶勇辉的机器设备仍放在原告的厂房中。2014年7月14日，原告诉来法院，请求判令终止原告与被告陶勇辉的厂房租赁协议；被告陶勇辉承担违约金10000元；被告陶勇辉支付厂房租金76000元；被告陶勇辉和张爱国立即偿还房租13000元，被告刘清华承担连带责任；被告陶勇辉和张爱国承担自2012年8月19日至还清之日止同期银行贷款利息，被告刘清华承担连带责任；由被告承担本案全部诉讼费用。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、双方的租赁协议是否已经解除？如果已经解除了是什么时候解除的？二、被告陶勇辉是否应支付违约金10000元及厂房租金76000元？三、被告张爱国是否应偿还原告租金13000元及支付利息，被告刘清华是否应承担连带责任？关于第一个争议焦点，原、被告签订的租赁协议是双方的真实意思表示，真实合法，原、被告均应按照约定履行合同义务，被告未按照约定支付第一年的全部租金，所欠的租金向原告出具了欠条后，亦未按照欠条所约定的时间付清，原告在被告未付清第一年租金的情况下，占用了已经租赁给被告的厂房进行了一批服装的加工，原、被告双方的行为导致合同目的不能实现，双方均可以解除合同，解除合同应自通知到达对方时解除。本案中被告于2012年农历12月到原告处拖运设备时才正式告知原告不再继续租赁，应认定为被告向原告发出解除合同的通知，此时合同便已经解除，故原、被告之间的租赁协议已于2012年农历12月解除。关于第二个争议焦点，被告未按照合同约定付清第一年的租金，原告在租赁期间占用已经交付给被告租用的厂房进行服装加工，应认定为原、被告均未全面履行合同义务，双方的租赁协议既未实际履行亦未书面解除，双方均有违约行为，应互不支付违约金。因租赁协议于2012年农历12月已未实际履行，被告无须支付2013年和2014年的租金76000元。关于第三个争议焦点，按照原、被告的租赁协议之约定，签订协议时先付清第一年租金38000元，支付租金是先合同义务，被告须先履行支付年租金的义务，原告才将厂房租赁给被告。被告陶勇辉仅支付了25000元租金，被告张爱国代被告陶勇辉向原告出具了13000元的欠条，经原告许可该13000元在出具欠条后30日内付清，债务到期后被告陶勇辉和张爱国并未支付，且租赁协议于2012年12月没有继续履行不是原告单方面的责任，被告不应以未实际租赁一年抗辩以年租金的方式支付租金的合同约定，被告张爱国代被告陶勇辉向原告出具的欠条，应与被告陶勇辉共同承担支付该欠款的责任，被告刘清华作为担保人在欠条上签名，应承担该欠款的连带清偿责任。被告陶勇辉、张爱国辩称已与原告结算完毕，只是欠条未收回，未提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第二百一十六，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条之规定，判决如下：
解除原告瞿秋云与被告陶勇辉的租赁协议；
被告陶勇辉和被告张爱国于本判决生效后十日内向原告瞿秋云支付所欠租金13000元，被告刘清华对上述欠款承担连带清偿责任；
驳回原告瞿秋云的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
义务人在上述指定期限内未自觉履行给付义务，权利人可从期限届满之日起二年内向本院申请执行。
案件受理费2275元，减半收取1137.5元，由原告瞿秋云负担525.5元，被告陶勇辉负担612元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 员 晏宇清
二〇一四年九月四日
代理书记员 陈 亮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。