辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民四终字第147号
上诉人（原审原告）：苏凤佩。
委托代理人：吴铭，辽宁通运律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张秀媛。
委托代理人：李远，辽宁申盟律师事务所律师。
上诉人张秀媛因与上诉人苏凤佩民间借贷纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民三初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺晓彬担任审判长，代理审判员高悦主审、审判员庄俐参加评议的合议庭，于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人苏凤佩及其委托代理人吴铭、上诉人张秀媛及其委托代理人李远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年9月9日，张秀媛向苏凤佩借款30，000元。双方约定：“以房证作抵押；借款利息3分利；借支时间为半年。”2007年1月9日、8月29日，张秀媛又分别向苏凤佩借款20，000元、30，000元。2008年8月20日，张秀媛再次向苏凤佩借款150，000元。总计借款230，000元。
2009年9月，张秀媛为苏凤佩补上述借款借条两份。同时出具欠据：“12月至今欠10个月欠69，000元。”
2012年11月21日，张秀媛向苏凤佩出具书面承诺：“欠款如还不上，可以卖房偿还（皇姑区怒江街6﹟27-6）。”
2013年6月16日，张秀媛为苏凤佩出具欠条：“因买房（皇姑区怒江街6号3-27-6）从苏凤佩手中借款现金累计陆拾伍万元正。”
同年6月18日，张秀媛与苏凤佩签订协议书：“张秀媛现有房产位于皇姑区怒江街6号3-27-6，现房屋状态为欠银行179，530元贷款，由于张秀媛欠苏凤佩现款，现双方经协商自愿达成协议如下：1、张秀媛委托苏凤佩在签署协议后，半年内还清该房产179，530元贷款。2、贷款由苏凤佩还清后，张秀媛自愿将该房产过户给苏凤佩。”
当日，经辽宁省公证处公证，张秀媛授权苏凤佩办理上述房屋的出卖，协助买受方办理完税查询及核税手续、变更上述房屋所有权登记簿（即更名过户），并领取全额卖房款等事项。
2013年8月27日，苏凤佩依约代张秀媛偿还上述房屋银行贷款本金、利息、罚息共计178，885.96元。
同年9月16日，苏凤佩将以上房屋以450，856.09元卖给其女李某某及女婿吴某某。
另查，自2006年9月9日至2011年12月14日，张秀媛先后以现金及转账方式给付苏凤佩借款利息共计12，225元。因以上借款未偿还，故苏凤佩于2014年2月20日诉至原审法院。
原审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。张秀媛向苏凤佩借款，双方形成了借贷关系。张秀媛未按时偿还苏凤佩借款，属违约行为，对纠纷的产生应负全部责任。现苏凤佩要求张秀媛偿还借款本金230，000元，在审理中，张秀媛对此数额表示认可，原审法院予以确认，故苏凤佩的请求理由正当，证据充分，原审法院予以支持。
关于借款利息问题。结合2006年9月9日张秀媛向苏凤佩借款30，000元，双方约定：借款利息3分利及2009年9月张秀媛为苏凤佩补230，000元借款借条时，张秀媛为苏凤佩出具欠据：12月至今欠10个月欠69，000元（230，000元，月息6，900元，即月利率3%）等证据，原审法院确认双方借款利息为3分利。因该利息的约定，超过法律规定最高限度，故对超出部分的利息原审法院不予保护。本案利息应按银行同类贷款利率的四倍计算。
关于以房折抵借款本息的问题。因订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有，故本案以房折抵借款本息的行为无效，但债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。现本案双方当事人就抵押物折价有争议，故对苏凤佩提出以卖房款折抵借款本息的主张，原审法院不予一并审理。
原审法院判决：一、张秀媛偿还苏凤佩借款本金230，000元；二、张秀媛给付苏凤佩借款利息（其中30，000元从2006年9月9日起，20，000元从2007年1月9日起，30，000元从2007年8月29日起，150，000元从2008年8月20日起，均至本判决确定给付之日止，按中国人民银行关于计收逾期同期同类的贷款利率的四倍计算，已给付12，225元）；三、驳回苏凤佩其他诉讼请求。
宣判后，原审原告苏凤佩不服，向本院提起上诉，称：一、双方当事人之间不存在抵押合同，经张秀媛书面同意并签订委托书，授权苏凤佩卖方还债的行为是合法、有效的。原审判决不予一并审理属于认定事实不清，适用法律不当。二、苏凤佩主张张秀媛已偿还了部分借款，原审法院不予一并审理，程序违法。三、苏凤佩已经通过合法的程序收到张秀媛的卖房折价还款，剩余的本金及法定利息应受到法律保护。请求：1、撤销原判第一项、第二项；2、确认张秀媛已以卖房款折抵借款228，739元，并判令张秀媛偿还剩余的本金及利息；3、张秀媛承担一、二审诉讼费。
张秀媛针对苏凤佩的上诉意见，辩称：转卖房屋不是张秀媛的真实意思表示，是无效的，损害了张秀媛的利益。
原审被告张秀媛不服，向本院提起上诉，称：一、230，000元借款中，只有2006年9月9日的30，000元的借条上约定了利息，其余200，000元借款没有约定利息。补的10个月欠69，000元的借据是数字上的巧合。二、张秀媛已向苏凤佩实际还款80，000元，其中有证据证明的是12，225元，其他收条被苏凤佩撕毁或丢失。请求：1、撤销原判，依法改判张秀媛对200，000元借款不承担利息；2、苏凤佩承担一、二审诉讼费。
苏凤佩针对张秀媛的上诉意见，辩称：原审判决的利息正确，有事实依据。
本院审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查，2009年11月20日，张秀媛向苏凤佩出具6，900元的欠据。2012年5月22日，张秀媛向苏凤佩出具20，700元的欠据，并注明“上款系借房款利息（3个月）”。
2012年12月14日，张秀媛向苏凤佩出具欠条，内容是：“因买房（皇姑区怒江街）从苏凤佩手中借款现金利息累计708，000元”。
2013年6月18日，除原审已查明的一份协议书外，双方当事人另签署一份协议书，约定：“张秀媛用房产证为抵押给苏凤佩做贷款，苏凤佩用贷款钱帮张秀媛经营生意，利润用来偿还其债务，在此期间居住权归张秀媛，产权不允许双方自由买卖，还清后，房产证变更给张秀媛。”
上述事实，有欠条、《协议书》、庭审笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，双方当事人对张秀媛向苏凤佩借款本金共计230，000元的事实没有争议，对原审判决确定的利率均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、对其中的200，000元借款，张秀媛是否承担利息；二、苏凤佩代张秀媛卖房所得价款是否应折抵本案借款；三、张秀媛已还款的具体数额。
关于利息问题，根据2009年9月、2009年11月20日、2012年5月22日张秀媛书写的三张借条，其数额均与苏凤佩主张的230，000元借款每月三分利相对应，且其中两张借条写明是借款的利息，因此，原审法院认定双方对230，000元借款利息均约定为月3%，判令张秀媛承担自借款日至判决确定之日，按银行同类贷款利率四倍计算的利息，并无不当。张秀媛主张200，000元未约定利息，理由不充分，没有证据支持，本院不予采信。
关于卖房款折抵借款的问题。双方当事人在2013年6月18日签订两份协议书，其内容均未体现张秀媛有用卖房款偿还本案借款、授权苏凤佩直接折抵的意思表示。故苏凤佩用卖房款折抵部分借款的主张没有依据，原审法院驳回苏凤佩该项主张，并无不当。双方之间与房产有关的争议，与本案无关，当事人可以另案解决，原审法院未在本案中一并审理，符合法定程序。
关于已还款数额，张秀媛主张已还款80，000元，但除原审已认定的12，225元外，无证据支持，故本院对其主张不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，238元，由上诉人苏凤佩负担7，619元，上诉人张秀媛负担7，619元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺晓彬
审 判 员 庄 俐
代理审判员 高 悦
二〇一四年六月十三日
书 记 员 李 云
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；