天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0106民初577号
原告：郭文涛，男，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：刘毅，天津国鹏律师事务所律师。
被告：邢东霞，女，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：王茜，天津击水律师事务所律师。
被告：梁建勤，男，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：常国庭，天津津天平律师事务所律师。
第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，职务：总经理。
委托诉讼代理人：蔡广，该单位法律顾问。
原告郭文涛与被告邢东霞、梁建勤，第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭文涛及委托诉讼代理人刘毅，被告邢东霞及委托诉讼代理人王茜，被告梁建勤及委托诉讼代理人常国庭，第三人中原公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭文涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告定金20000元；2、判令被告给付原告违约金160000元及因被告违约给原告造成的损失640000元，共计800000元；3、判令被告给付原告居间服务费27800元，房屋买卖评估费1000元，共计28800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月14日原、被告双方在第三人的居间介绍下订立了《房产交易合同》（合同编号TJM2016-0008141），该合同约定原告购买被告所有的坐落本市××仁爱花园××楼××号房屋，该房屋成交价格为160万元，该合同约定双方须于2016年11月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。
合同订立当天，原告向被告支付2万元定金，被告为原告出具了《业主收据》。后原告及家属积极按照约定办理双方过户前的准备工作，在此期间被告明确表示不再出卖该房屋，且在双方约定去房管局办理过户的当日被告也没有到场，被告的行为构成根本违约，原告已发函解除合同。根据合同约定守约方即原告有权要求被告支付该房产成交价10%作为违约金，即16万元。但该违约金数额无法弥补因房价上涨给原告造成额损失，故请求判令被告赔偿原告除违约金外的所有损失。
邢东霞辩称，同意与原告解除合同，但是是原告主动提出解除合同，被告无违约行为也无任何过错。首先由于原告需要筹款购买上述房屋，故交易合同签订的时间与约定的办理贷款手续的时间间隔较长，在此期间被告从未有过不出售房屋的意思表示，双方只是曾经就房屋价格进行过重新协商，原告也同意就房屋价格进行重新考虑。但是始终没有给予被告明确的答复，因此原告主张被告违约没有任何事实依据。其次，原告在诉状中表示在双方约定去房管局办理过户的当日被告没有到场与事实不符，因为房屋交易合同中并未约定办理过户的日期，直至2016年11月15日被告还在等待原告对于房屋交易价格变更的答复。在此之前无论是原告还是第三人均没有与被告本人进行联系，约定去房管局的时间。而2016年11月15日当日的上午，原告突然打电话给被告，质问被告为何不去房管部门办理过户，被告觉得十分惊讶，考虑在房屋的价格、首付都没有商量妥当，也未办理任何手续的情况下，何来过户之说。但是被告为了保障合同的履行，便于原告和中介商量将时间变更为当日下午，因此被告并不存在违约行为。事实情况为下午原告给被告打电话态度恶劣，表示不用见面，之后又发函要求解除合同。而且原告在履行合同的过程中存在过错，房产交易合同第2条第3款约定，原告应于2016年11月15日之前办理贷款申请手续，办理贷款首先要进行的就是涉案房屋的价格评估，只有评估价格确定，才能确定首付款的数额，但直至2016年11月15日被告并没有见过任何房屋评估手续，由此可见原告根本不可能按照合同约定的条款履行其应尽的义务。综上，合同履行过程中，在被告未表示不出售房屋的前提下，原告主动发函提出解除合同，故被告不存在违约行为，不应承担返还定金、给付违约金、赔偿损失及承担居间服务费的责任。请求法院驳回原告除解除合同之外的诉讼请求。
梁建勤辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：1、本人从未表示不再出售诉争房屋；2、2016年11月15日前原告及第三人均未打电话，同本人约定何时前往房管局办理相关手续；3、2016年11月15日后突然接到原告要求解除双方签订的房产交易合同的快递。综上，在合同履行过程中，是原告违约解除房屋买卖合同，而非被告违约不再出售诉争房屋。
中原公司述称，同意原告的全部诉讼请求。理由是：1、原、被告及第三人签订的房产交易合同，是三方当事人的真实意思表示，合同记载的内容，应当作为本案认定原、被告双方权利义务的基础和依据。在2016年8月14日三方当事人签署合同当天，原告即向被告表明需将其自有房屋出售后才能筹齐款项交易诉争房屋，所以双方约定2016年11月15日办理诉争房屋的交易手续。在2016年10月原告出售房屋的手续已经办理完毕，具备付款能力，联系被告办理涉诉房屋的交易手续，被告提出希望房屋的成交价予以调整，原因是房屋长钱了。第三人认为被告提出上涨房价的行为属于对三方合同重要条款的变更，依照合同法的规定当事人协商一致的可以变更，就本案诉争房屋，原、被告未能就房屋价格上涨达成一致意见，合同条款未变更，当事人应当依约全面履行各自的合同义务。2、双方到红桥区房管局签订房产买卖协议，是办理整个交易手续的第一个环节，本案被告提出上涨房价的行为，已经表明被告没有配合原告、第三人办理手续的意思，依照合同第6条第3、4款的规定，守约方有权解除合同并追究违约方的违约责任，故第三人同意原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年8月14日原告郭文涛（乙方）与被告邢东霞（甲方），第三人中原公司（居间方）签订了《房产交易合同》（合同编号TJM2016-0008141）。该合同约定原告购买被告所有的坐落本市××仁爱花园××楼××号房屋，总房款1600000元。该合同第二条第2款约定甲乙双方须于2016年11月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。
合同签订当日，原告向被告梁建勤交付定金20000元，被告梁建勤为原告出具了业主收据。2016年9月20日原告向中原公司交付中介费27800元，评估费1000元。2016年11月15日被告邢东霞并未依约到房管部门签署《天津市房产买卖协议》。原告于2016年11月20日通过EMS向被告邢东霞送达解除合同通知书一份，以被告邢东霞明确表示不再继续履行合同属于根本违约为由，要求与被告邢东霞解除合同，并要求被告邢东霞承担违约责任、赔偿损失。被告邢东霞表示于2016年11月23日收到上述解除合同通知书。
被告邢东霞与被告梁建勤系夫妻关系。
案件审理过程中，经原告申请，本院委托天津同章房地产土地评估有限公司对诉争房产2016年11月23日的市场价值进行评估，评估结果为总价2251000元，原告及第三人对上述结果无异议，二被告不认可上述评估结果，但未说明理由且不申请鉴定人出庭接受质询，故对被告的意见，本院不予采纳。原告于2017年4月20日向上述评估公司交纳评估费8143元。
审理过程中，第三人中原公司表示原告向其交纳的1000元评估费并未实际发生，可以退还给原告。原告当庭表示撤回该项诉讼请求，本院当庭准许其撤回该项诉讼请求。
本院认为，原、被告及第三人所签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应全面履行各自的合同义务。现原告依照合同约定交付定金，并在为合同履行进行必要的准备后，通过中介方联系被告要求确定前往房管部门办理网签的具体时间，但被告均以希望重新协商房屋总价款为由，始终未明确答复，直至双方约定的期限届满，应视为其构成违约，作为守约方的原告享有合同约定的解除权，其对解除权的行使符合法律规定，且二被告也表示收到解除合同的通知，同意解除合同，故本院确认上述合同已于2016年11月23日解除。
原告作为守约方有权利要求违约方即二被告退还定金并承担违约责任。原告请求依法判令被告退还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。对于违约责任的形式，守约方可以要求违约方承担合同约定的违约金，也可以要求违约方赔偿实际损失，但须以实际损失为限。按照合同第六条第5款的规定，原告有权要求被告支付该房地产成交价10%作为违约金。但原告认为该违约金数额不足以弥补因房价上涨给原告造成的损失，故请求判令被告赔偿合同约定的10%房款的违约金，亦请求判令被告赔偿房款差价损失，但合同违约金与实际损失叠加，明显与法律规定不符。庭审中，原告在辩论意见中陈述其主张赔偿的范围是原告的实际损失，故对原告诉请被告赔偿10%房屋价款违约金一节，本院不予支持。
对于房款差价损失，诉讼中原告申请对与被告解除合同之时（2016年11月23日）诉争房屋价值进行评估，二被告虽不认可评估价格，但并未提供证据予以反驳，故本院确认当时房屋价值为2251000元，该价值高出原、被告约定的房屋价款651000元。综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，本院酌定被告赔偿原告由于房屋价格上涨所造成的实际损失325500元。
关于原告要求被告赔偿其居间服务费27800元一节，因居间服务费已经实际发生，且系原告依约履行合同所产生的费用，在被告违约合同解除的前提下，也就成为了原告的实际损失，原告要求被告承担，于法有据，本院予以支持；
对于二被告承担责任的方式，经法庭向原告释明，原告表示仅要求被告梁建勤在定金范围内承担违约责任，其余违约责任由被告邢东霞承担。经庭审查明，被告梁建勤在本案诉争合同中的地位为被告邢东霞的代理人，其代理基于夫妻关系和被告邢东霞的授权，被告邢东霞为真正的出卖人，违约责任应由被告邢东霞承担。
二被告抗辩其提出重新对房屋成交价进行协商，因未与原告达成新的合意，故未前往房管局办理手续。本院认为，对于房屋价款，双方已经在书面合同中明确约定，被告提出重新对房屋成交价再次进行协商属于主张变更合同重要条款的意思表示，原告虽未明确拒绝协商，但被告也认可并未与原告达成新的合意，故该合同约定并未实际变更，双方仍应该按照书面合同的约定全面履行合同义务，故对于二被告的抗辩，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告邢东霞于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告郭文涛定金20000元；
二、被告邢东霞于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿原告郭文涛居间服务费损失27800元、房款差价损失325500元；
三、驳回原告郭文涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12288元，由原告郭文涛负担5407元，被告邢东霞负担6881元。
评估费8143元，由被告邢东霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 耿宝东
审 判 员 王 霞
人民陪审员 王立新
二〇一七年七月十一日
书 记 员 周 洁
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。