湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2275号原告中国农业银行股份有限公司怀化分行。负责人：刘让金，系该行行长。委托诉讼代理人詹枝鹏，男，苗族，1962年9月1日出生。被告尹全民，男，汉族，1974年12月5日出生。被告张敏，女，汉族，1986年4月2日出生。被告怀化富达房地产发展有限公司。法定代表人：曾昌恩。原告中国农业银行股份有限公司怀化分行与被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司怀化分行委托诉讼代理人詹枝鹏到庭参加诉讼，被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司怀化分行提出诉讼请求：1、解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，确认抵押、保证担保合法有效，实现抵押权，并对抵押物处置所得价款享有优先受偿权；2、判令被告尹全民偿还所欠借款本息共计174605.93元（截止至2017年6月22日止其中结欠:本金166066.50元；应收未收利息8539.43元），及还清本金之日止的应收未收利息、约定计收的罚息及复利；3、判令被告怀化富达房地产发展有限公司对被告尹全民所欠原告借款本息承担连带责任保证，履行保证责任；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年10月13日双方签订了《个人购房担保借款合同》(以下简称“《借款合同》”)，被告向原告借款32.4万元，用于购买位于怀化市鹤城区天星坪雍景豪庭3号楼401室房产。合同期限120个月，2020年10月12日到期，约定按月等额本息还款。为保证合同的履行，被告以该住房为该笔借款作抵押，并于2012年5月14日在怀化市房产管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案手续[证号：怀房预鹤城字第2010004891号]。同时，怀化富达房地产发展有限公司对该笔贷款承担连带责任保证担保。但自2015年6月起被告尹全民就开始未能履行《借款合同》约定的按月等额本息还款的义务。截止2017年6月21日止，被告结欠原告借款本金166066.50元；应收未收利息8539.43元[含根据借款合同第12.1、12.2条的约定计收的复利及罚息]），及还清本金之日止的应收未收利息。根据双方签订的《借款合同》第12条12.3款(2)项的约定，已构成违约。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。原告中国农业银行股份有限公司怀化分行提供下列证据支持其主张：证据1、个人购房担保借款合同、贷款申请表，拟证明原、被告之间的借款合同关系；证据2、借款凭证，拟证明原告按约履行合同义务；证据3、预购商品房贷款抵押登记备案证明，拟证明原、被告之间的抵押担保关系；证据4、贷款合约基本信息，拟证明原、被告之间的债权债务关系；证据5、借款还款明细，拟证明被告履行部分还款义务的事实；证据6、结婚证，拟证明被告尹全民和张敏系夫妻关系。被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司未予答辩。经公开开庭审理，原告当庭举证和辩论，原告中国农业银行股份有限公司怀化分行所举证据均真实、合法、有效，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明：2010年10月13日，原告与被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司签订了编号为ABC（2010）5006-1的《个人购房担保借款合同》(以下简称“《借款合同》”)，合同约定：被告尹全民向原告借款32.4万元，用于购买位于怀化市鹤城区天星坪雍景豪庭3号楼401室房屋。合同期限120个月，采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮10﹪，贷款期限内遇基准利率调整则在基准利率调整后次年1月1日相应调整贷款利率，每一个月为一个周期还款，等额还本息还款法。为保证合同的履行，被告以所购住房为该笔借款作抵押，并于2010年10月26日在怀化市房产管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案手续[证号：怀房预鹤城押字第210004891号]。同时，怀化富达房地产发展有限公司对该笔贷款承担连带责任保证担保。合同约定被告应按时还本付息，否则，原告中国农业银行股份有限公司分行有权提前收回贷款，并要求保证人承担保证责任。2010年10月30日，中国农业银行股份有限公司怀化分行依约向被告尹全民指定的账户发放了贷款。借款后，被告尹全民依约偿还了部分借款，但自2016年9月起被告未能按借款合同的约定履行还款义务。截止2017年6月21日止，被告结欠原告借款本金166066.50元、利息8539.43元（含根据借款合同约定计收的复利及罚息）。原告中国农业银行股份有限公司怀化分行经多次催收无果，遂向本院起诉。在诉讼过程中，2017年9月30日，被告尹全民偿还了1万元。截止到2017年11月2日，被告尚欠借款本金158805.07元、利息8608.01元（含罚息、复利），本息共计167413.08元。本院认为：2010年10月13日，原告中国农业银行股份有限公司怀化分行与被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司签订的编号为ABC（2010）5006-1的《个人购房担保借款合同》真实、合法、有效，被告尹全民本应依约按期还本付息，但从2016年9月起未按期还本付息，属违约行为。因被告尹全民逾期未还款，依据合同约定，借款人逾期未足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款。因被告的违约行为已使原告不能实现合同目的，故原告主张解除其与被告签订的《个人担保借款合同》，并要求被告偿还截止到2017年11月2日止所欠借款本金158805.07元、利息8608.01元（含罚息、复利），并支付从2017年11月2日起至借款本金还清之日止的利息（利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10﹪），本院予以支持。按照《个人担保借款合同》的约定，被告怀化富达房地产发展有限公司对被告尹全民的还款责任应承担连带偿还责任，并在承担责任后，有权向被告尹全民追偿。被告以其所购买的房屋为该笔借款作抵押仅进行预告登记备案，但并未办理正式的他项权登记，因此原告仅在一定时间内获得对抗他人的权利，尚未取得正式的抵押权，现原告要求对该房屋行使抵押权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》二十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司怀化分行与被告尹全民、张敏、怀化富达房地产发展有限公司签订的编号为ABC（2010）5006-1的《个人购房担保借款合同》；二、被告尹全民于本判决生效后10日内，偿还给原告中国农业银行股份有限公司怀化分行其于2010年10月30日向中国农业银行股份有限公司怀化分行借款截止至2017年11月2日所欠借款本金158805.07元、利息8608.01元（含罚息、复利），并支付从2017年11月2日起至借款本金还清之日止的利息（利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10﹪）；三、被告怀化富达房地产发展有限公司对被告尹全民的上述第二项判决义务承担连带偿还责任，并在承担责任后，有权向被告尹全民追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司怀化分行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792元，由被告尹全民、怀化富达房地产发展有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  申 敏审 判 员  吴家林人民陪审员  向绪平二〇一七年十一月三日代理书记员  石修泽附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。