湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
鄂宜都民初字第01917号
原告：向友兰，女，1961年11月16出生，汉族，湖北省宜都市人，无业。
委托代理人：陈超，湖北三立律师事务所律师。
被告：曹文海，男，1969年11月4日出生，汉族，湖北省宜都市人，无业。
委托代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。
被告：姜启莲，女，1971年2月28日出生，汉族，湖北省宜都市人，无业，系被告曹文海之妻。
委托代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司清江支行。
代表人：李正友，该行行长。
委托代理人：李文林，男，该行经理。
原告向友兰与被告曹文海、姜启莲，第三人中国建设银行股份有限公司清江支行（以下简称“建行清江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日受理后，依法由审判员龚太阔适用简易程序先后于2013年9月26日、11月26日公开开庭进行了审理。原告向友兰的代理人陈超，被告曹文海、姜启莲的代理人何金涛，第三人建行清江支行的代理人李文林到庭参加了诉讼。在审理过程中，依照原告的申请，本院将本案争议的房屋予以查封。本案现已审理终结。
原告向友兰诉称：2012年12月8日，原告向友兰与被告曹文海、姜启莲签订了房屋买卖合同，约定合同于2013年6月8日生效。根据合同约定，两被告将其位于宜都市名都花园山水苑15号楼2-1002号的房屋一套卖给原告，房屋总价30万元，两被告须于合同生效之日起10日内将上述房屋交给原告处置，并于60日内将该房屋过户至原告名下。合同确认原告已于合同签订之日支付了购房款10万元，并约定在两被告履行房产过户手续后，原告支付剩余购房款20万元，且原告为实现购房目的而替两被告清偿的银行贷款也视为向两被告支付购房款。合同生效后，经原告多次催促，被告既不实际交付房屋，也不协助办理过户手续。同时，被告已将涉案房屋抵押给了建行清江支行。原告认为，两被告的行为已经构成违约，为维护自己的合法权益，原告现依法起诉，请求判令：1、两被告继续履行合同，将涉案房屋交付原告，并协助办理过户手续；2、两被告支付违约金20000元；3、第三人建行清江支行协助原告办理房屋过户手续，注销抵押权；4、本案诉讼费和保全费由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明双方于2012年12月8日签订房屋买卖合同的事实以及各自的权利义务；
2、中国农业银行股份有限公司宜都城南分理处账户明细查询一份，证明原告已经通过银行转账的方式支付给了被告10万元购房款；
3、被告曹文海、姜启莲的身份证及房产证（房产证号为：宜都房权证字第××号）复印件各一份，证明涉案房屋的所有权人为两被告，同时证明双方签订的合同是合法有效的；
4、案件标的款证明一份，证明原告愿意代替被告曹文海清偿其在第三人建行清江支行的债务；
5、曹文海、姜启莲在建行清江支行按揭贷款明细一份（申请本院调取），证明两被告在第三人处债务数额；
6、中国农业银行股份有限公司宜都城南分理处出具的书面说明一份（申请本院调取），证明原告于合同签订当日通过银行转账的方式支付给了被告曹文海购房款10万元；
7、建行清江支行于2013年11月6日出具的个人还贷凭证、贷款结清证明、对账单各一份，证明原告已经代两被告清偿了全部债务。
被告曹文海、姜启莲辩称：1、被告根本不认识原告向友兰，不可能与其签订房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖关系，实际情况是被告向原告女婿李某借款，李某借此与原告恶意串通，通过签订买卖合同的形式损害两被告的利益；2、涉案合同显失公平，是可撤销的合同，因为两被告所有的房屋现在市值60多万，而原告仅以30万元的价格买入，显然违背两被告真实的意思；3、原告依合同享有的是债权而非物权，在事实没有查清之前，未经被告同意，第三人不能协助原告办理注销抵押权手续。综上意见，原告与被告之间签订的房屋买卖合同是无效的或者可撤销的合同，请求法院判决驳回原告的全部诉请。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
1、宜昌市信诚房地产估价咨询有限公司于2013年11月14日出具的评估报告一份，证明涉案房屋现在的市值为68.1616万元，被告不可能仅以30万元的价格将该房屋出卖给原告，该房屋买卖合同显失公平；
2、中国农业银行股份有限公司宜都城南分理处出具的银行卡存款凭条（银行打印）一份，证明该份存款凭证中向友兰的签名与起诉状中的不一致，显然是有人冒名代签，请求追加李某为本案的第三人。
第三人建行清江支行述称：请求人民法院依法判决，第三人将按照判决执行。第三人未向本院提交证据。
经本院组织庭审质证，对原告提交的证据，被告认为：证据1不是被告真实的意思表示，因为被告根本不认识原告，更不可能仅以30万元的价格将房屋卖给原告；对证据2及证据6中原告向友兰账户于2012年12月8日转账10万元至被告曹文海账户的事实没有异议，但不能证明此笔转账系原告所为；被告只认识李某，且被告与原告之间并无借贷关系；证据3、5无异议；证据4的真实性无异议，但与被告无关；证据7的真实性无异议，但原告为取得房屋所有权而代为清偿债务，违背了被告的本意。第三人对原告提交的证据无异议。对被告提交的证据，原告认为：证据1超过了举证期限，不予质证；对证据2的真实性无异议，但该证据既与本案无关，也不能证明李某与本案有关。第三人对原告提交的证据无异议。
对双方当事人提交的证据，本院认证意见如下：原告提交的证据1中有双方当事人的签名，被告认为该合同不是其真实的意思表示，仅是对原告的证明目的不认可，不影响该合同作为本案的证据使用；被告提出原告提交的证据2、6不能证明10万元转账系原告所为，同样是对原告证明目的的否定，不影响将该证据作为本案的证据使用；原告提交的证据3、5，被告与第三人均无异议，本院予以采信；原告提交的证据4和证据7能够证明其已经代替被告清偿了债务的事实，且该证据直接与原告的诉讼请求相关，应予采信。被告提交的证据1是第一次开庭后获得的新证据，不受首次开庭举证期限的限制，且被告提交该证据所要证明的内容是涉案房屋当前的市场价值，与本案的标的物直接相关，可以认定与案件具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据2虽能证明向友兰的签名与起诉状中的签名有不一致之处，但不足以证明李某与本案有关，该份证据也与本案的事实缺乏关联性，本院不予采信。
经审理查明：2012年12月8日，原告向友兰与被告曹文海、姜启莲签订房屋买卖合同一份，约定两被告将其共有的位于宜都市陆城街办名都花园山水苑15号楼、建筑面积为131.08㎡的房屋一套（房产证号：宜都房权证字第××号）卖给原告，交易价格为30万元，合同生效时间为2013年6月8日。双方还在合同中约定，原告以合同签订之日借给被告的10万元本金和相应利息作为合同生效后支付被告的购房款，余款待被告将房屋所有权和土地使用权过户至原告名下或者原告指定的人名下后，再由原告支付给被告。合同同时约定，因被告所有的房屋在第三人建行清江支行处办有按揭贷款，原告为实现购房目的而替被告清偿银行债务，也视为原告向被告支付购房款；被告应于合同生效后10日内将房屋交付原告处置，并于合同生效后60日内办理房屋所有权和土地使用权的过户手续，因履行该合同所产生的税费全部由被告承担。任何一方不履行或者不完全履行合同，应当赔偿对方的损失，并按照交易价格的20%向对方支付违约金。原告向友兰卡号为×××9515农行账户于2012年12月8日向被告曹文海的农行账户（卡号为×××8717）转账10万元。
同时查明：涉案房屋为系以按揭贷款的方式购买，贷款人为本案第三人建行清江支行。截至2013年9月13日，被告曹文海、姜启莲共欠第三人房屋按揭贷款本金、利息及罚息合计19.826976万元。该房屋在宜都市房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人。2013年9月23日原告将20万元现金交至本院，用以代替两被告清偿在第三人建行清江支行处的按揭贷款本息。第三人于2013年11月5日向本院申请领取上述款项中的18.5万元，并于2013年11月6日向原告出具个人还款凭证、贷款结清证明、贷款对账单各一份，证实被告曹文海的房屋按揭贷款本息已结清。
还查明：2013年11月14日经宜昌市信诚房地产估价咨询有限公司评估，涉案房屋当前市的场价为68.1616万元。2013年12月4日，被告另案向本院提起诉讼，要求撤销其与原告签订的房屋买卖合同，本院受理后在审理过程中，原告又申请撤回起诉。
本院认为：本案的争议焦点是原被告之间签订的合同是否应当履行。根据合同法的规定，依法成立并合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力；而无效或者被撤销的合同则自始没有约束力。本案中的房屋买卖合同是否应当履行，应当看该合同是否具有无效的情形，或者该合同是否已被撤销。诉讼中被告虽然提出了本案合同不应当履行，但其并未在举证期限内提交证据证实该合同存在无效的情形；同时，被告虽然在法定期限内另案提起诉讼，要求撤销本案中的房屋买卖合同，但又主动撤回起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，被告主张的涉案合同存在无效或者可撤销的情形而不应当履行的抗辩理由，因缺乏证据支持而不能成立。根据上述分析和现有证据，原被告之间签订的合同不属于效力待定的合同，亦不存在无效的情形，被告也没有依照法定程序撤销该合同，故该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当履行。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当按照诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，被告曹文海认可原告农行帐户于2012年12月8日向其转账10万元，但认为该转账非原告所为。本院认为，根据农行转账凭证的记载，本次转账交易的转出方为原告向友兰，转入方为被告曹文海，现被告没有提供证据证实本次转账非原告所为，其主张因无证据证实而不能成立，故原告于2012年12月8日向被告曹文海帐户转账10万元的事实应予确认。依照双方在房屋买卖合同中的约定，该笔款项的性质属于民间借贷，待合同于2013年6月8日生效后，此款本金及相应利息直接转为原告的购房款，余款待被告协助原告办理房屋所有权和土地使用权过户手续后再行支付，该约定不违反法律规定。从上述约定可以看出，被告应先交付房屋并协助办理过户手续，原告后支付购房款余款。被告现不履行交房义务并协助办理过户手续，已构成违约，被告可以要求其继续履行合同并支付违约金。原告主张的违约金20000元并未超过合同约定的数额（房屋交易价格的20%），本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依照上述规定，在处分抵押物时，涉及抵押人、抵押权人、买受人三方权利义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案即属于处分抵押物的情形，原被告双方争议的房屋买卖合同法律关系与第三人建行清江支行（抵押权人）具有法律上的利害关系，本院依法应通知其参加诉讼。在本案中，第三人对涉案房屋享有的是抵押权，抵押权属担保物权，设定担保物权的目的是为了确保债权人主债权的实现。如果债权人的主债权已经通过债务人本人清偿或者他人代为清偿的方式实现，则抵押权就无继续存在的基础，在此情形下，抵押权人有义务协助债务人或者其他权利人消灭抵押权。本案中原告为实现购房目的而代被告清偿了债务，被告与第三人之间的债权债务关系已经消灭，第三人也应履行法定义务，消灭抵押权。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曹文海、姜启莲与第三人中国建设银行股份有限公司清江支行于判决生效之日起三十日内协助原告向友兰办理涉案房屋（位于宜都市陆城街办名都花园山水苑15号楼，房产证号为宜都房权证字第××号）所有权及土地使用权过户手续；
二、被告曹文海、姜启莲于判决生效之日起三十日内将涉案房屋交付给原告向友兰，并支付违约金20000元；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应按照50元／日的标准支付迟延履行金。
本案因适用简易程序，诉讼费减半收取150元，由被告曹文海、姜启莲负担100元，第三人中国建设银行股份有限公司清江支行负担50元；保全费2020元由被告曹文海、姜启莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状两份，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 龚太阔
二〇一四年一月二十日
书记员 杨雪莉