浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭淳民初字第822号
原告：唐小卫。
委托代理人：唐志来，浙江智贤律师事务所律师。
被告：余长虹。
委托代理人：余建友，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告唐小卫诉被告余长虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月31日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理。原告唐小卫及其委托代理人唐志来、被告余长虹及其委托代理人余建友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐小卫诉称：2009年6月30日，原、被告签订房产买卖合同一份，约定被告将位于千岛湖镇明珠花园46幢205室（面积127.54平方米）住房一套出卖给原告。合同约定：原告向中介方（淳安永达房地产评估有限公司）支付定金20000元，于2009年7月2日前办理房产过户公告手续，在2009年7月21日前办理房产签字过户手续，40天内原告付清余款，同时约定房款交清即交付房产。到2009年7月21日因涉案房产尚未过户到被告名下而无法办理过户签字手续，为此，原、被告及中介三方又于当日就前述房产买卖合同签订了《补充协议》，协议确认了2009年6月30日原告已付定金20000元及分两期加付房款10000元，并将155000元房款的支付时间变更为2009年7月28日。其后，原告依约支付了两期共10000元的加付房款，又于2009年7月27日依约向中介方支付了155000元房款，但被告未能如约及时办理过户签字手续，反在2009年8月7日以所谓“函”的形式，假称原告未能于2009年7月28日付15.5万元房款，还枉称事实根本不存在的所谓“多次催要”，而擅自非法提出“解约”。但事实是，被告直到2009年8月7日当天才将前述房产过户至其本人名下，由于本地房价近期又上涨，被告就违反合同诚信原则，故意人为非法毁约。总之，本案尽管合同、补充协议签订之日被告尚未取得房屋所有权，属效力待定合同。但到2009年8月7日被告已取得房屋所有权证，依据合同法及相关解释，双方的买卖合同已依法成立，被告方毁约拒卖，理应承担“双倍返还定金、赔偿损失”的违约责任。现原告以被告未按房屋买卖合同第7条和补充协议的约定办理过户手续为由起诉，要求被告双倍返还原告已交付的20000元定金，计40000元；返还原告已收取的预付房款10000元；赔偿原告的中介、代办费损失7300元；本案诉讼费用由被告承担。
唐小卫为证明其主张向本院提交以下证据材料：
1、房产买卖合同及补充协议各1份，证明原、被告的房产买卖合同关系及原告已付被告定金20000元、预付房款10000元。
2、淳安永达房地产评估有限公司出具的证明、收据各1份，证明原告依约支付了房款155000元。
3、被告出具给原告的函1份，证明被告违约的事实。
4、原告出具给被告的函1份，证明原告要求被告继续履行合同的事实。
5、淳安县房地产管理处房产信息科出具的证明1份，证明被告在2009年8月7日以前并非涉案房产所有权人。
被告余长虹辩称：2009年6月30日双方签订房产买卖合同属实。按合同约定，被告在收到原告支付的20000元定金后出具了收条给原告，被告也依约在2009年7月2日前到房管部门办理了房产过户公告手续，之后，由于原告未能在2009年7月21日前支付155000元的房款，故未能办理过户手续。经中介方协调，2009年7月21日原、被告又签订了一份补充协议，约定155000元房款的付款期限延迟7天，如果原告不及时支付房款，被告可以解除合同。这份补充协议的当事人是原、被告双方，原告应向被告履行付款义务，而不应向第三方履行。直到2009年7月28日，被告没有收到原告的155000元房款。根据约定，剩余房款原告是以银行按揭款的形式支付，但被告之后查到原告有不良信用贷款，是不能按揭贷款的，原告没有支付剩余房款的履行能力。直到2009年8月7日，被告仍未收到155000元房款。故被告在原告没有及时支付155000元且原告没有支付剩余房款能力的前提下，发函给原告要求解除合同。原告所述2009年7月21日是因涉案房产没有过户到被告名下而不能履行合同不正确，当时房产可以直接过户到原告名下，实际上是因为原告未能支付155000元房款。原告所述双方签订补充协议后支付了10000元加付款不正确，该款是在双方签订补充协议之前所付。原告称2009年7月27日前支付了155000元房款，但中介方一直未通知被告收到了该款。因2009年7月28日被告未收到155000元房款，被告又于2009年7月29日办理了房产交易公告。本案是原告的原因造成合同不能履行，所以要求驳回原告的诉讼请求。
余长虹为证明其主张向本院提交以下证据材料：
1、发票2张（复印件，与原件核对一致），证明被告有能力将房产过户给原告。
2、淳安永达房地产评估有限公司出具的证明1份，证明原告与中介方约定涉案房产的剩余房款，在房产过户到原告名下后，由中介方代办银行按揭并用按揭款向被告支付。
3、被告出具给原告的函1份（复印件），证明被告依法要求解除合同。
经审理查明：一、证据的分析与认定。（一）针对原告提交的证据材料。被告质证认为，对证据1无异议，但双方签订补充协议的原因是2009年7月21日原告没有支付155000元房款，且补充合同的当事人是原、被告，原告应向被告支付155000元房款；对证据2有异议，被告对此不知情且收据也不属实，被告去问中介公司，中介公司说未收到钱，如果收款收据出具的时间属实，则中介公司与本案有利害关系，因中介公司未及时将原告支付的155000元房款交与被告而导致原、被告双方解除合同，应由中介公司承担相应的违约责任。2009年7月21日房产是可以过户到原告名下的，从合同约定和现实情况看，购房过程是先付款再办理过户手续；对证据3的真实性没有异议，2009年7月28日被告没有收到原告155000元房款，后又查到原告有不良信用贷款记录是不能按揭贷款的，原告无支付剩余房款的履行能力，故被告发函给原告要求解除合同；证据4即函被告收到了，但这仅是原告一方的辩解，并不能证明函中所述属实。如原告对被告所发的函认为是违法或与事实不符，应向仲裁机构或法院起诉，否则被告发的函具有法律效力；对证据5无异议，但不能证明被告在2009年8月7日之前没有履行房产过户给原告的能力，之前涉案房产虽登记在他人名下，但房产实际所有人为被告，不存在被告不具备将房产过户给原告的能力。本院认为，原告提供的上述证据材料符合证据的关联性、真实性、合法性要求，具有证明效力，本院予以确认。（二）、针对被告提供的证据材料。原告质证认为，对证据1的真实性没有异议，但不能证明被告有能力将房产过户给原告；证据2，只说明原告有在银行按揭贷款的意向，但不能说明剩余房款只能从银行按揭而来，该证明与本案无因果关系；对证据3，被告要求解除合同的理由是原告在2009年7月28日前没有支付155000元房款，但原告在2009年7月27日就已将155000元房款付给了中介公司。本院认为，原告对被告提供证据材料的真实性未提异议，对上述证据材料的真实性予以确认，但并不足以证明被告的待证事实，对其证明效力本院不予确认。二、根据对上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2009年6月30日，原、被告签订房产买卖合同一份，约定被告将位于千岛湖镇明珠花园46幢205室（面积127.54平方米）住房一套出卖给原告。合同第二条第1款约定，卖方（即被告）委托淳安永达房地产评估有限公司（以下简称中介方）出售以上房产，并代办产权转移、房款拨付、收取买方支付的购房定金。合同第六条第1、2款也约定买方向原告支付的购房定金20000元及购房款155000元（不含定金）交付给中介方保存。合同第七条第2款约定，买卖双方在2009年7月21日前各自携带过户所需的证件去房产管理部门办理过户手续。被告在2009年6月30日、2009年7月20日、2009年7月21日分别收取了原告20000元购房定金及7000元、3000元的购房款。2009年7月21日，原、被告签订补充协议。补充协议对房产买卖合同第六条第2款约定的155000元购房款的支付期限作了变更即该款延期至2009年7月28日前支付，该条第3款对剩余房款支付期限进行了变更即由办理房产过户手续后40天内变更为50天内，并约定剩余房款的支付由中介方提供担保，中介方在该补充协议担保人一栏加盖了单位公章。2009年7月27日，原告将155000元购房款交付给中介方。2009年7月21日或7月28日被告未协助原告办理涉案房产所有权变更登记。2009年8月7日，涉案房屋所有权登记在被告名下，被告即以原告未按约支付155000元房款为由函告原告，要求解除房产买卖合同及补充协议。原告收到上述函后亦发函给被告，要求被告继续履行合同。审理中，原、被告均同意解除双方签订的上述房产买卖合同及补充协议。因原、被告对对方是否存在违约存有争议，故成讼。
本院认为：在与原告订立房产买卖合同及补充协议时，被告虽未取得涉案房产所有权，但之后于2009年8月7日依法取得了所有权，故原、被告签订的房产买卖合同及补充协议具有法律效力，双方应按上述合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立经登记发生效力。而涉案房产直至2009年8月7日才登记在被告名下，由被告取得所有权。根据房产买卖合同的约定，原告将155000元购房款交付给中介方即可视为向被告支付了该笔房款，虽双方之后签订了补充协议，但协议仅对付款期限作了变更，对双方委托中介方收付房款及有关双方办理房产过户手续等事项并未作出变更。故有关支付房款及办理房产过户手续事宜仍应按房产买卖合同的约定履行，被告认为原告未按约向其支付155000元购房款，并于2009年8月7日函告原告要求解除合同的行为显属违约。至于被告有关原告存在不良信贷不能按约支付剩余房款导致合同不能履行的辩解，系被告主观推断，缺乏证据支持，且根据补充协议的约定，剩余房款的支付还有中介方提供担保，故被告的上述辩解不能成立。综上，根据当事人的约定及我国合同法、物权法、担保法的相关规定，被告应承担相应的违约责任。鉴于当事人均同意解除房产买卖合同及补充协议，故原告要求被告双倍返还已付的20000元定金并返还预付房款10000元的请求于法有据，应予支持。原告要求被告赔偿中介、代办费损失7300元的请求因缺乏证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、余长虹于本判决生效后十日内双倍返还唐小卫已付的20000元定金，共计40000元。
二、余长虹于本判决生效后十日内返还唐小卫预付房款10000元。
三、驳回唐小卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1233元，减半收取616.50元，由唐小卫负担80.50元，余长虹负担536元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费1233元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 姜勇军
二〇〇九年十月九日
书 记 员 罗欣媛