福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初2045号
原告福建五洲物业管理有限公司，住所地：永安市含笑大道2089号。
法定代表人康志强，职务：总经理。
委托代理人施曾福，男，1952年10月23日出生，汉族，住福建省永安市。系福建五洲物业管理有限公司的职工。
被告罗贤耿，男，1982年2月9日出生，汉族，住福建省永安市。
被告黄珊丽，女，1980年9月22日出生，汉族，住福建省永安市五洲*期**幢***室。公民身份号码：3505251980********。
原告福建五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物业）与被告罗贤耿、黄珊丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员徐建英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告五洲物业的委托代理人施曾福到庭参加诉讼。被告罗贤耿未到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请追加黄珊丽为本案的被告，本院依法准许后，并再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施曾福到庭参加诉讼，被告罗贤耿、黄珊丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告五洲物业诉称，原告于2009年6月20日与三明五洲房地产发展有限公司签订《五洲山庄前期物业服务合同》，接管了五洲山庄物业。双方在协议中约定：由原告按有关法律规定提供各项物业管理服务，被告按建筑面积每平方米1.5元缴纳物业费。从签订协议至今，原告完全履行该协议约定的管理服务事项和义务。被告物业坐落在五洲山庄5幢（购房合同原房号2幢），其建筑面积325.84平方米，每月物业服务费488.76元。被告从2014年8月至2015年12月已欠物业费长达17个月计8308.92元，原告多次催缴未果，故请求法院判决：一、被告支付拖欠的8308.92元物业管理服务费、水电公摊费1212.30元、物业费违约金459.06元（8308.92／2×6%／12×1.3倍×17个月），合计9980.28元给原告。二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以黄珊丽与被告罗贤耿系夫妻，产生的债务应共同偿还，申请追加黄珊丽为本案的被告，并增加诉讼请求，要求二被告再支付2016年1月1日至2016年6月30日物业费4887.60元，期间的公摊水电费132.79元，合计5020.39元。
被告罗贤耿、黄珊丽未作答辩。
经审理查明，原告五洲物业于2009年6月20日与三明五洲房地产发展有限公司签订《五洲山庄前期物业服务合同》，接管了五洲山庄物业。合同约定：由原告按有关法律规定提供各项物业管理服务，别墅住宅按建筑面积1.5元／平方米／月缴纳物业费；未能按时交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的1‰支付违约金；合同期从签订之日至五洲山庄业主委员会成立30日后终止。合同附件二为“五洲山庄公共水电费分摊办法”。被告罗贤耿、黄珊丽于2013年6月17日与三明五洲房地产发展有限公司签订“商品房买卖合同”，二被告购买了2号现房（现为五洲山庄5号），建筑面积325.84平方米。被告罗贤耿、黄珊丽购房后每月按488.76元缴纳物业服务费和其它相关费用至2014年7月31日止，之后，未能再缴纳。2015年4月13日，原告向被告罗贤耿发出二份缴费通知单，需缴纳从2014年1月至2015年12月止的物业费，公摊水电费2331元。原告已垫付被告名下应公摊的2014年8月1日起至2016年6月30日期间的水电费1345.09元。
另查，2015年6月23日，原告向永安市物价局、永安市房产管理局递交“关于五洲山庄调整物业服务收费标准的申请备案”，要求从2015年7月1日起实施别墅按2.5元／㎡标准收取物业服务收费。永安市物价局在备案落款处写“收悉。同时做好公示和宣传工作，并盖上“永安市物价局收费审验专用章”。原、被告双方签订的“五洲山庄前期物业服务协议”约定，别墅物业2.5元／平方米／月。2010年9月19日，三明市物价局、三明市房地产管理局出台的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。二被告购房后至今尚未入住所购物业。
上述事实，有原告提供的《五洲山庄前期物业服务合同》、五洲山庄公共水电费分摊办法、物业票据、缴费通知书、催款函、水电公摊票据、《商品房买卖合同》、“关于五洲山庄调整物业服务收费标准的申请备案”、五洲山庄前期物业服务协议（一期）、永安市房产登记情况查询结果证明、营业执照复印件及原告的陈述等证据在案为凭，并经庭审审查，上述证据具有真实性、客观性、合法性，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市五洲山庄的建设单位三明五洲房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的“五洲山庄前期物业服务协议”系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对原、被告均具有约束力。被告作为五洲山庄2号房产的业主理应向原告支付相关的物业服务费用，故原告要求被告于2015年7月1日前按1.5元／平方米／月、2015年7月1日之后按2.5元／平方米／月计算的物业服务费及代垫的水电公摊费之诉请，符合法律规定，应予以支持。鉴于被告至今未入住所购物业，房屋长期空置，原告在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。根据三明市物价局、三明市房地产管理局颁布的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条的规定可按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费，故被告尚欠原告物业费应为13196.52×60%=7917.91元。因物业服务合同约定的违约金过高，现原告要求被告按银行同期贷款基准利率的1.3倍从2014年8月起支付违约金的主张，系在法律允许的范围内，违约金计算方式为459.06×60%=275.44元。被告罗贤耿、黄珊丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗贤耿、黄珊丽应于本判决生效后十日内支付原告福建五洲物业管理有限公司2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业服务费7917.91元、期间的水电公摊费1345.09元及逾期付款违约金275.44元，合计9528.44元；
二、驳回原告福建五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，减半收取44元，由原告福建五洲物业管理有限公司负担19元，由被告罗贤耿负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 徐建英
二〇一六年八月十九日
书记员 徐卉雨
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。