湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4254号
上诉人（原审被告）：武汉汉口北信和农贸市场有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口汉口北大道**号。
法定代表人：郑应存，该公司执行董事。
委托代理人：胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道518号。
负责人：文行赤，该银行行长。
委托代理人：张江、袁光汉，该单位职工。
被上诉人（原审原告）：文吉祥。
委托代理人：成和彬，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人：胡蕊，湖北鼎君律师事务所实习律师。
上诉人武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸公司）、招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）因与被上诉人文吉祥商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月13日，文吉祥诉至一审法院称：2013年12月7日，文吉祥与信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份。合同约定：文吉祥购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元20层10号房；购房总价为267420元，交房时间为2014年7月31日前。合同签订后，文吉祥支付购房款首付款137420元。余款按揭付款。2013年12月24日，文吉祥与招行武汉分行、信和农贸公司签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由招行武汉分行向文吉祥提供贷款130000元，文吉祥所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。文吉祥归还贷款本息。但在交房届满之后，信和农贸公司未能交付房屋。2014年10月30日，信和农贸公司向文吉祥发放《关于汉北轻轨1号交房方案》及《公告》，承认其逾期交房90天并单方将交房日期延至2015年1月31日，但截至起诉时，信和农贸公司仍未交房。请求法院判令：1、解除文吉祥与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、解除文吉祥与信和农贸公司、招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、信和农贸公司返还文吉祥已支付首期购房款137420元；4、由信和农贸公司支付文吉祥利息损失至首期购房款清偿完毕时止（以本金137420元为基数，按银行同期贷款利率计算）；5、由信和农贸公司返还文吉祥已还贷款本金及利息至首期购房款清偿完毕时止；6、由信和农贸公司返还招行武汉分行剩余贷款本金及利息；7、由信和农贸公司承担本案诉讼费用。
信和农贸公司辩称：1、文吉祥没有交存住宅专项维修资金，不符合解除合同的条件，不享有解除权；2、违约金过高，不符合合同的约定，文吉祥不应该从付款第二日计算逾期交房违约金，那时还没有达到合同约定的交房日期；3、文吉祥对招行武汉分行的诉求不应合并审理。请求驳回文吉祥的诉求，诉讼费由文吉祥承担。
招行武汉分行辩称：1、我行与文吉祥签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的；2、文吉祥与信和农贸公司的民事纠纷不能影响答辩人作为抵押权人的优先受偿权，文吉祥将答辩人的所有债务清偿后，答辩人才同意解除《个人购房借款及担保合同》；3、文吉祥将答辩人由第三人变更为被告，并且要求法院解除文吉祥与答辩人的《个人购房借款及担保合同》，但法院已将本案案由定为商品房销售合同纠纷，如文吉祥起诉解除《个人购房借款及担保合同》则与本案案由相悖，另外，本案答辩人并未提出诉讼请求，本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。
一审法院经审理查明：2013年12月7日，文吉祥与信和农贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为黄120130211）一份。合同约定：文吉祥购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村的湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元20层10号房；购房总价为267420元。合同还约定：交房时间为2014年7月31日前；逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付房款。合同还对房屋交接、保修等事项进行了约定。合同签订当日，文吉祥向信和农贸公司支付了购房首付款137420元。2013年12月24日，文吉祥与招行武汉分行、信和农贸公司签订了《个人购房借款及担保合同》，三方约定由招行武汉分行向文吉祥提供贷款130000元，文吉祥所借贷款由招行武汉分行直接划入信和农贸公司在招行武汉分行开立的存款账户。2014年1月22日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押证明。抵押人为文吉祥，抵押权人为招行武汉分行，该权利摘要中载明：本证书具有与房屋他项权证的同等效力，约定期限为2014年1月11日至2024年1月11日。而至今信和农贸公司未能交付房屋。
一审法院认为：文吉祥与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效。文吉祥履行了付款义务，但信和农贸公司至今仍未履行交房义务。按照合同约定信和农贸公司在逾期交房超过90日后，文吉祥有权解除合同，故文吉祥要求解除与信和农贸公司签订的商品房买卖合同的诉求，予以支持。信和农贸辩称文吉祥没有交存住宅专项维修资金不符合解除合同的条件，不享有解除权的理由，没有提交证据证实，文吉祥亦不予认可，故不予采纳。
文吉祥与汉口北信和农贸市场签订的《武汉市商品房买卖合同》及与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》虽然相互独立但又紧密关联，且商品房买卖合同的解除，将导致借款及担保合同目的无法实现，可以合并审理这两个法律关系，因此信和农贸公司、招行武汉分行提出文吉祥的诉求不能合并审理的抗辩意见，没有事实与法律依据，不予采纳。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，文吉祥请求解除文吉祥与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，信和农贸公司应按照约定将文吉祥支付的房款返还文吉祥，因此文吉祥要求信和农贸公司返还已支付购房首付款及已还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，信和农贸公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还招行武汉分行和文吉祥。即信和农贸公司应向招行武汉分行返还剩余的贷款。文吉祥主张信和农贸公司向招行武汉分行返还剩余的贷款的诉求，予以支持。信和农贸公司清偿剩余贷款本息等债务后，招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。
关于文吉祥主张信和农贸公司承担利息损失的问题。按照合同约定，信和农贸公司逾期交房导致合同解除，信和农贸公司应向文吉祥支付违约金。但对该违约金的计算方法约定不明，对于因信和农贸公司违约造成文吉祥的损失，根据文吉祥的实际损失，信和农贸公司的履行情况及违约程度等综合因素，依法确定文吉祥的利息损失的数额以购房款首付款137420元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月7日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除文吉祥与武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为黄120130211的《武汉市商品房买卖合同》；二、解除文吉祥与招商银行股份有限公司武汉分行、武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号为8131222816001的《个人购房借款及担保合同》；三、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还文吉祥购房首付款137420元；四、武汉汉口北信和农贸市场有限公司向文吉祥支付利息损失（该损失以137420元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月7日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；五、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还文吉祥已偿还的购房贷款本金及利息（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、武汉汉口北信和农贸市场有限公司向文吉祥支付利息损失（该损失以137420元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年12月7日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；七、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房贷款（以招商银行股份有限公司武汉分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；自武汉汉口北信和农贸市场有限公司清偿上述贷款之日起十日内，招商银行股份有限公司武汉分行办理湖北汉口四季美农贸城第2号楼1单元20层10号房屋上抵押登记的涤除手续。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。
判后，信和农贸公司、招行武汉分行均不服，向本院提起上诉。
信和农贸公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审。事实及理由：招行武汉分行未提出诉讼请求，一审将商品房买卖合同关系、担保贷款合同关系一并处理不符合法律规定，超越裁判权限。
招行武汉分行上诉请求：驳回文吉祥要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，文吉祥对《个人购房借款及担保合同》可另案起诉。事实及理由：一审中，招行武汉分行未提出诉讼请求，应当仅对商品房买卖合同纠纷进行处理。案涉《个人购房借款及担保合同》合法有效，应受法律保护，且招行武汉分行无任何过错，原本有房产抵押担保的债权变为信用债权，严重侵害了招行武汉分行的合法权利。
被上诉人文吉祥答辩：请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决查明事实属实。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。案涉《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》均是当事人的真实意思表示，符合法律规定，均合法有效。文吉祥履行了付款义务，但信和农贸公司至今仍未履行交房义务。按照案涉《武汉市商品房买卖合同》的约定，文吉祥有权解除合同，故文吉祥要求解除与信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》应当予以支持。本案中，案涉《武汉市商品房买卖合同》与《个人购房借款及担保合同》既相互独立又紧密关联，商品房买卖合同的解除，将导致借款及担保合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，文吉祥请求解除与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定。信和农贸公司、招行武汉分行上诉主张“招行武汉分行未提出诉讼请求，应当仅对商品房买卖合同纠纷进行处理”缺乏法律依据。关于招行武汉分行上诉主张“《个人购房借款及担保合同》的解除，严重侵害了招行武汉分行的合法权利”的问题，本案案涉《个人购房借款及担保合同》的解除，对招行武汉分行合法权利的实现并不构成实质影响，故招行武汉分行的该项上诉主张亦不能成立。
综上，上诉人信和农贸公司、招行武汉分行的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因笔误，导致第四项判决、第六项判决重复，本院予以更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00196号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00196号民事判决第六项。
维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费11600元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担5800元，招商银行股份有限公司武汉分行负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年八月二十二日
书记员 饶诗敏