北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第00661号
原告黄柏雪，男，1964年1月4日出生。
被告杨振东，男，1934年9月1日出生。
委托代理人杨晓艳（系杨振东之女），1966年2月1日出生。
原告黄柏雪与被告杨振东排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄柏雪、被告杨振东及其委托代理人杨晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄柏雪诉称：2009年5月，我依据北京京剧院有关政策和条件取得了北京市丰台区海户西里××1104室（以下简称海户西里1104号房屋）；2011年9月1日，我与北京京剧院签订了公有住房买卖合同书，并缴纳了购房款人民币75754.29元。2014年7月23日，我取得上述房屋的所有权证。2005年6月，杨振东购得北京市京剧院二期宿舍楼中的丰台区海户西里××1102号房屋（以下简称海户西里1102号房屋），依据其购房时所签订的腾退房协议书和集资建房购房协议，其必须腾退海户西里1104号房屋，但对方至今以各种理由拒不腾退上述房屋。2014年12月6日，我报警，派出所民警到海户西里1104号房屋处，我向民警出示上述房屋所有权证，杨振东当场表示拒不搬离该房屋。现起诉至法院，要求判令：1、杨振东将海户西里1104号房屋腾退给黄柏雪。2、杨振东支付黄柏雪自2014年12月2日至今的租金，按月租金3500元计算。3、杨振东结清自使用海户西里1104号房屋之日至腾退之日止的所有费用（包括物业费、卫生费、水电费、有线电视费等）。诉讼费用由对方负担。
被告杨振东辩称：一、我是海户西里1104号房屋的权利人。1998年5月，我按单位房改向北京市文化局交纳31290元，获得该房屋的房产权，北京市文化局向我出具了分配购房单、准住证，双方签署了住房合同。北京市文化局当时承诺次年办理房产权，但我在此居住16年仍不能拿到房产证。黄柏雪称其与北京京剧院签订公有住房买卖合同书，并取得产权证，但北京市文化局和北京京剧院虽然是上下级单位关系，但系不同的法人单位，却分别与我和黄柏雪签订合同，显示两单位管理混乱。另，国家明文政策规定，单位职工不能享受二次福利分房，黄柏雪与我同住在同一栋楼的103号房屋，均是在1998年单位房改时购买的房屋，现再次购买海户西里1104号房屋，明显是享受了两次福利分房。二、我与北京市文化局签订的腾退房协议无效。我与黄柏雪均是北京京剧院职工，上级单位均属北京市文化局。当时签署的腾退房协议书违背了政府房管政策，违规操作，且当时承诺：腾退后按无房户算、在购买新房时重新计算工龄等福利待遇等；但后上述承诺并未实现，故上述文件自然无效。另，针对腾退房协议的诉讼，已经法院生效确认：因集资建房引发的纠纷不是平等主体之间的纠纷，不属于人民法院受理的民事案件范围，已驳回起诉和上诉。综上，请求驳回黄柏雪的诉讼请求的理由如下：一、腾退房是我与北京市文化局和北京京剧院之间的争议，并非我个人行为的房产交易，且腾退房协议本身无效。二、我与黄柏雪之间没有签署过任何形式的房产转让协议，也无任何口头承诺，北京市文化局和北京京剧院没有让我与任何人办理过户手续。三、海户西里1104号房屋是我经过房改，包含了工龄级别待遇等福利购买的房改房，属私有财产，我系上述房屋的权利人。
经审理查明：黄柏雪与杨振东均系北京京剧院职工。1998年5月21日，北京市文化局（甲方）、北京京剧院（乙方）与杨振东（购房人）签订合同书，约定甲方将海户西里1104号房屋以标准价出售给乙方，房屋价格总计31663.93元，购房人实际缴纳购房款为人民币31290元。同日，杨振东交纳购房款31290元。2005年7月28日，北京市文化局机关事务管理服务中心与杨振东签订腾退房协议书，确认杨振东腾退房屋为海户西里1104号房屋等其他权利义务等内容。2006年1月19日，北京市文化局与杨振东签订单位售出公有住房回购合同约定北京市文化局回购海户西里1104号房屋，北京市文化局退杨振东购房款31290元。自甲、乙双方签字之日起。杨振东不得再拥有海户西里1104号房屋的所有权。现杨振东未腾退上述房屋，一直居住至今。
另查，2011年9月1日，黄柏雪与北京京剧院签订公有住房买卖合同书，约定北京京剧院同意将海户西里1104号房屋，建筑面积为67.33平方米，按照北京市现行房改政策以成本价出售给黄柏雪。购房款为73653.59元，公共维修基金为2100.7元，共计75754.29元。同日，黄柏雪向北京京剧院交纳售房款共计75754.29元。2014年7月23日，黄柏雪取得海户西里1104号房屋的所有权证。庭审中，黄柏雪称其同为北京京剧院的职工，按照单位相关政策交纳购房款并取得上述房屋的产权证书，确认其当时知晓杨振东在此居住情况。
再查，2014年11月28日，北京京剧院向杨振东邮寄送达通知书，载明：我院已将海户西里27号楼1104号房的房屋所有权证发放给该房产所有权人黄柏雪，特此通知。杨振东确认已收到该通知，但不清楚产权变更情况，并称其系海户西里1104号房屋的合法产权人，不同意向黄柏雪腾退上述房屋。关于杨振东辩称其与北京京剧院之间就海户西里1104号房屋存在纠纷，在本院释明下，其未另行起诉解决。
再查，2006年，北京市文化局以上述集资建房购房协议纠纷将杨振东起诉至本院，2006年10月16日，本院作出（2006）丰民初字第13391号民事裁定书，认为北京市文化局与杨振东因集资建房购房引发的纠纷不是平等主体之间的纠纷，不属于人民法院受理的民事诉讼案件范围，故对原告的起诉，应予驳回。故裁定驳回北京市文化局的起诉。裁定后，北京市文化局不服提出上诉，2006年12月7日，二审法院作出裁定确认：北京市文化局虽与杨振东签有购房协议，但是该协议系因集资建房所签，双方纠纷也系因对集资建房过程中所执行的单位内部政策存在争议所引起，故不应属于民事案件受理范围。故裁定驳回上诉，维持原裁定。
再查，2007年，崔琦以财产权属纠纷诉至本院，称2005年11月28日其与北京市文化局签订合同书购买海户西里1104号房屋，并交纳了购房款项，要求杨振东迁出上述房屋、腾空房内物品等；2007年5月14日，本院确认崔琦与杨振东之间的纠纷是由北京市文化局集资建房引发的纠纷，实属单位内部分房而引起的腾房纠纷，不属于人民法院主管工作范围，故对原告的起诉，应予驳回。故裁定驳回崔琦的起诉。后崔琦不服提起上诉，二审法院确认本案实质是单位向职工福利售房过程中产生的腾房纠纷。不属于人民法院主管工作的范围，故崔琦的起诉应予驳回。综上，原审裁定正确，应予维持。故驳回上诉，维持原裁定。
上述事实，有公有住房买卖合同书、房屋所有权证、通知书、合同书、腾退房协议书、单位售出公有住房回购合同、（2006）丰民初字第13391号民事裁定书、（2007）丰民初字第1332号民事裁定书、（2015）丰民初字第09696号民事裁定书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利；被告杨振东第二次庭审经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄柏雪系海户西里1104号房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故其要求杨振东腾退上述房屋，于法有据，本院应予支持；另由现有证据材料来看，其已签订腾退房协议书、单位售出公有住房回购合同，购房款亦已向其返还，关于杨振东辩称其与北京京剧院之间就海户西里1104号房屋存在的纠纷，并不能对抗黄柏雪作为产权人主张的权利，其可另行主张权利。关于黄柏雪主张房屋租金一项，因黄柏雪在购买时已知晓杨振东实际居住情况，且杨振东与北京京剧院一直对上述房屋存在争议，其并非恶意侵占上述房屋，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。关于诉争的物业费、卫生费等事项，系债权纠纷，且应由相关主体主张，本案不宜一并主张。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨振东于本判决书生效之日起三十日内将北京市丰台区海户西里××1104号房屋腾空后交付原告黄柏雪。
二、驳回原告黄柏雪的其他诉讼请求。
案件受理费五十元，由被告杨振东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 侯佩秋
人民陪审员 洪啟国
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李 乔