山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁16民初81号
原告：张红梅，女，1965年7月9日出生，汉族，住邹平县。
委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师。
被告：姚鹏，男，1991年2月2日出生，汉族，住邹平县。
委托诉讼代理人：王庆岳，上海悦祥律师事务所律师。
第三人：周志华，男，1981年10月4日出生，汉族，住邹平县。
原告张红梅与被告姚鹏、第三人周志华案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张红梅及其委托诉讼代理人管曙光，被告姚鹏及其委托诉讼代理人王庆岳，第三人周志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张红梅诉称，请求确认原告享有淄博市中润大道华侨城中央大宅8号别墅所有权；请求判令不得执行位于淄博市中润大道华侨城中央大宅8号别墅房产，并解除对该房产的查封；诉讼费由姚鹏负担。事实和理由：第三人周志华因经营企业多次向原告借款，2011年9月30日，第三人和原告协商，第三人把位于淄博市中润大道华侨城中央大宅8号的别墅一套转让给原告，抵顶原告和第三人之间的借款，该别墅系周志华在山东中润集团淄博置业公司购买，没有办理房产登记手续，故原告和第三人周志华的转让也无法办理过户登记手续，所以没有办理过户登记手续是由于客观原因造成的，原告没有过错，但原告拥有的所有权的法律效力与周志华在转让前所拥有的所有权的法律效力完全一致。被告因与第三人的债权债务关系查封了该房产，查封之初，由于原告在北京女儿处临时居住，并不知情，当了解到该房产被查封并被执行时，及时向滨州中级人民法院提出了执行异议，但滨州市中级人民法院以（2016）鲁16执异78号执行裁定书驳回了原告的异议，理由为原告和周志华的转让不符合《物权法》的规定，但原告认为原告在周志华处取得该房产所办理的手续与周志华在山东中润集团淄博置业公司取得该房产所办理的手续相同，都没有进行物权登记，如果该裁定书的理由成立，则被告请求执行也没有理由，因为周志华和原告一样没有取得该房产的所有权。综上，原告认为已经享有该房产的所有权，原告就该房产享有足以排除强制执行的民事权益，为此提起执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告姚鹏辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案案由是执行异议之诉，并非确权之诉，原告诉讼请求要求确认别墅所有权。本案在执行过程中，原告对法院的执行是明知的，自2013年5月被告诉第三人周志华借款合同纠纷一案，在财产保全时无论原告与第三人对涉案房屋的查封均知情，第三次拍卖时原告提起执行异议没有任何事实和法律依据。
第三人周新华述称，第三人与原告确实在2011年9月30日签过买卖转让协议，2013年5月查封这件事第三人知情，但以为房屋已经买卖转让，故没有通知任何一方当事人。
原告张红梅为证实其主张，提供证据5份：证据1、山东省滨州市中级人民法院（2016）鲁16执异78号执行裁定书。证明目的：本案立案的依据。证据2、原告与第三人于2011年9月30日签订的房屋《转让协议》，证明目的：第三人把位于淄博市中润大道华侨城中央大宅8号别墅转让给原告，价款为1500万元，价款的支付方式为用第三人欠原告的款项支付。该别墅第三人购买时为10800000元，评估价为10218500元，转让给原告为15000000元，不存在低价出售的情况，属合理价款；在2011年9月30日签订本协议的时候，第三人就把该别墅交付给了原告，第三人把该别墅的钥匙及购房合同、补充协议及交款收据交付给了原告，原告已经实际占有并居住。证据3、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房交款收据、××（门牌号为××）别墅物品清单各一份。证明目的：在2011年9月30日，签订《转让协议》时，第三人就把以上四份文件交付给了原告。证据4、山东中润集团淄博置业有限公司的办理权属证的通知书。证明目的：该房产通知办理登记手续的时间为2013年6月13日前，而该房产查封的时间为2013年5月8日，还没有来得及办理登记手续就被法院查封，造成了该房产无法办理登记手续，所以，该房产没有办理初始登记以及没有在第三人和原告之间办理过户登记的原因不是因为原告、也不是因为第三人，是因法院的查封。在没有办理登记手续上原告和第三人都没有过错。证据5、申请证人张某出庭作证，证明目的：《转让协议》的真实性以及涉案别墅实际交付的事实。
被告姚鹏质证称，对证据1真实性无异议，并且该裁定书对原告张红梅在执行阶段提出的异议就认定的事实适用的法律完全正确；对证据2不予质证，以物抵债的转让协议，原告需就欠款1500万元的支付及来源的进行举证；对证据3补充协议的真实性无异议，对关联性有异议，补充协议证明系第三人与涉案房屋的出售方所签订的补充协议，按照合同约定了交付以及房屋的装修作了明确说明。原件在原告手里，不能证明房屋的所有权，原告应当进一步提交相关证据证实交付时间；对证据4真实性有异议，该通知没有盖章，且通知时间2013年5月29日仍通知业主周志华，而没有通知原告办理证件，证明原告与涉案房屋没有任何关联。周志华质证称，对原告提交的证据1、2、3、4均无异议。
原告张红梅、第三人周志华对证人证言无异议。被告姚鹏质证认为，证人张某的证言说明两点：一是原告与第三人涉案房屋系买卖关系，证人对张红梅与周志华之间的债务不清楚；二是证人作为张红梅的朋友，对张红梅的职业、家庭情况、收入不知情，肯定另有原因，说明转让协议存在其他重大问题，不能阻却对本案被告执行涉案房屋的权利。
被告姚鹏为证实其主张，提交证据2份：证据1、《评估报告异议书》复印件一份，该证据是周志华向第三人提出的异议，报告书第一页倒数第二行涉案房屋在异议人名下，同时第二页也说明对装修部分提出异议，原告对如此影响其权益的评估没有提异议不正常；证据2、照片拍摄时间是评估公司进行实际清点、丈量情况，当时周志华在场，目前为止控制权在周志华名下。以上两份证据共同证明原告与周志华签订的协议是虚假的，不可能成为阻却滨州中院对涉案房屋的执行。
原告张红梅质证认为，对证据1不知情，本案所涉的执行案件中被执行人是第三人，所以第三人提异议正常，如果原告知道后则会提出不能执行的异议而非评估价值高低的异议。关于证据2，原告在此之前没有见到，原告了解到第三人曾去过房屋，第三人陈述房屋在物业公司另有一把钥匙。第三人周志华质证认为，证据1评估报告异议确实是本人提出，2016年5月6日，刑事案件结束以后，第三人才知道房产进入了执行程序，因当时房子价值一千万元，评估价值仅八百万元，想提高评估价值因此提出评估报告异议书。第三人有个备用钥匙，法院通知现场评估时就拿着钥匙去了。
本院经审查认为，对原告张红梅提交的证据及被告姚鹏提交的证据均予以采信。据此确认以下事实：
2011年6月30日，周志华与山东中润集团淄博置业有限公司先后签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定周志华购买淄博高新区中润华侨城涉外小区8号楼，房屋面积为417.25平方米，每平方米单价为20883.76元，房屋装修及家具总价款为2086250元，交房时间为2011年12月30日，办理房产权属登记的时间为2013年12月30日。周志华于2011年7月3日支付款项10800000元。
2011年9月30日，周志华与张红梅签署了《转让协议》，约定因周志华欠张红梅现金15000000元，经双方协商同意，周志华自愿将淄博市中间大道华侨城中央大宅8号楼别墅转让张红梅。见证人为张红霞、张某。周志华同时向张红梅交付了其与山东中润集团淄博置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、××别墅物品清单。2013年5月29日，山东中润集团淄博置业有限公司作出《中润华侨城涉外小区办理权属证的通知》，通知周志华于2013年6月13日至该公司办理相关手续。至今，涉案房产未办理产权权属的初始登记。
因姚鹏诉周志华民间借贷纠纷一案，本院于2013年5月8日裁定查封周志华位于淄博高新区中润华侨城外十区8号别墅一处，且续封至今。2013年11月5日，本院作出（2013）滨中民四初字第57号民事判决书，判令：一、周志华于本判决生效之日后十日内偿还姚鹏借款本金2635万元及利息；二、驳回姚鹏的其他诉讼请求。本院在向淄博市房产管理部门和山东中润集团淄博置业有限公司送达查封协助手续时，协助单位未就别墅产权提出异议。2014年2月18日，本院向周志华送达执行通知，但周志华未予履行。因被执行人周志华无财产执行，本院裁定终结本案执行程序。2014年12月24日，本院向周志华送达恢复执行通知。2016年5月26日，周志华作为异议人提出了《评估报告异议书》，请求对滨州市龙凤资产评估事务所作出的滨龙峰评报字（2015）第03号评估报告不予采信，对涉案房产予以重新评估。2016年6月8日，本院委托滨州市龙峰资产评估事务所对涉案别墅再次进行评估，评估估值为1021.85万元。本院在向周志华送达法律文书时，其未对处置别墅所有权提出异议。2015年10月27日，张红梅向本院提出书面异议，请求法院立即终止对房产的执行。2016年7月26日，本院作出（2016）鲁16执异78号执行裁定书，驳回张红梅的异议。张红梅不服该裁定书，提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案争议的焦点为张红梅是否享有阻抗姚鹏申请执行涉案房产的物权权利或其他财产权利，张红梅对于其享有足以排除执行的财产权利负有举证责任，承担举证不能的不利后果。
首先，涉案房产未进行包括预告登记在内的任何物权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十九条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或这消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定，“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”涉案的8号楼别墅由开发商山东中润集团淄博置业公司合法建造，虽未进行登记，但基于事实行为发生初始物权权利。山东中润集团淄博置业公司因建造行为天然取得不动产的物权所有权。在未进行变更登记或出现其他法律规定的例外情形时，涉案房产8号楼别墅仍属于该公司所有。本案中，本院向该公司送达协助执行通知书时其未提出异议，视为其认可法院对该房屋查封的效力。
其次，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，第三人对此没有过错的，人民法院不可查封。周志华与张红梅之间的转让协议并非房屋买卖协议而是以物抵债协议，周志华与张红梅并未就房屋买卖达成合意而是合意变更了原有的民间借贷债务的清偿方式，以不动产物权的给付代替了金钱的给付，以实现债务清偿目的。因此，该协议是否真实与否，是否成立生效，都不能取得该规定十七条所规定的第三人享有的抗却执行的权利。
综上，原告张红梅未取得涉案房屋的所有权，亦不享有阻抗执行的其他财产权利，其请求确认房屋所有权及停止执行的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一项第（二）款、最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告张红梅的诉讼请求。
案件受理费86600元，由原告张红梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 韩现文
审判员 王 琳
审判员 刘 洋
二〇一七年六月九日
书记员 王 婷