上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13606号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈豹，男，1984年5月3日生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱晓华，男，1976年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。
上诉人陈豹与被上诉人朱晓华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初47253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈豹上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审本诉诉讼请求，驳回被上诉人朱晓华原审反诉诉讼请求。
事实和理由：原判部分事实未查清，标的房屋具有合法土地证，上诉人自营期间曾据之办妥所有经营文件，故不能认为标的房屋属违法建筑；原判对被上诉人同意给予的产业结构调整奖励未支持，显属错误；对材料补贴、经营调整费、搬迁奖励费补贴原审遗漏事实；原判装修补偿金额显属偏低；上诉人经营证照齐全，属合法经营，遇拆迁形成的经营损失客观，原审驳回错误；关于房屋使用费，既然租约无效且上诉人经历断水、断电实际不能有效使用房屋，原审不应予以支持；被上诉人作为出租人明知标的房屋属违章进而形成租约无效，原审所谓双方租约无效过错双方分担，显有偏颇，应予纠正。
被上诉人朱晓华辩称，一审判决正确，要求维持原判。
上诉人陈豹诉至一审法院，请求判令：1.判令朱晓华赔偿陈豹房屋装潢损失40万元；2.判令朱晓华赔偿陈豹经营损失20万元；3.朱晓华应当将其领取的搬迁奖励费中的231,600元支付给陈豹；4.本案诉讼费用由朱晓华承担。被上诉人朱晓华反诉请求：1.判令陈豹支付2016年4月1日至2016年6月30日的房屋租金32,499元；2.判令陈豹支付电费6,000元；3.本案反诉费用由陈豹承担。
对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认:
1、关于系争房屋是违法建筑，双方均无异议。在租赁房屋之时，朱晓华向陈豹出示及提供了上海县土地管理局核发的土地证，并未出示或提供过房屋产权证或建设工程规划许可证，对此节事实，双方也无争议。
2、2014年12月2日，双方签订《租赁合同》，约定房屋坐落：上海市浦东新区XX队XX号（600平方米%2B2间门面%2B底下一层72平方米）；备注中约定：3、如在租房期内，市政动迁，陈豹应无条件接受动迁和搬迁，搬迁补偿款由陈豹所得，房屋动迁款则由朱晓华所得。
3、2016年4月27日，朱晓华作为乙方，与上海XX有限公司作为甲方签订《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》，约定就甲乙双方签订的租赁协议终止后的旧材料回购价格补贴达成如下协议：一、旧材料回购范围及标准中1、乙方承租的建筑物位于XX村XX队XX号范围内，其中房屋建筑面积1083.39平方米，结构类型为砖混结构；棚舍35.60平方米；场地30平方米；围墙13米。二、旧材料回购价格补贴中约定经甲乙双方协商一致，甲方对乙方采用货币补贴形式，旧材料回购补贴332,877元，本次旧材料回购仅根据结构类型结合相关建筑面积予以补贴，取消房屋装修补贴、附属设施补贴、停产停业损失补贴、搬迁奖励费、租赁户清退违约赔偿、机器设备、搬迁等一切费用补贴。
4、2016年4月27日，朱晓华与上海XX有限公司签订《三林镇生态环境综合整治配合奖励协议书》。该份协议书中约定根据双方签订的《三林镇生态环境综合整治旧材料回购协议书》内容，若朱晓华能配合三林镇综合整治工作，并按照协议约定履行协议的，将予以奖励。一、奖励标准及内容：1、配合整治奖励费：建筑面积为1083.39平方米，每平方米按300元，计325,017元，2、产业结构调整：建筑面积为1083.39平方米，每平方米按280元，计303,349.20元，上述两项奖励费合计628,366.20元。二、支付方式：1、本协议生效后7个工作日内，上海XX有限公司向朱晓华支付30%的回购补贴，计188,509.86元。2、根据双方签订的《三林镇生态环境综合整治配合奖励协议书》内容，朱晓华约定交房标准移交房屋、建筑物及场地后的30个工作日内，上海XX有限公司支付朱晓华剩余的50%的回购补贴费用，计314,183.10元。3、本协议通过审计并实施拆除完毕后，支付余款，计125,673.24元。
对于当事人有争议的事实，法院认定如下：
1、关于租赁面积，法院认定陈豹承租面积为772平方米。虽然陈豹在一审庭审中，指认丈量成果报告，认为其实际租赁面积超过772平方米，但是朱晓华不予认可，陈豹又并未对此进一步举证。相反，双方就系争房屋租赁签订的《租赁合同》中约定陈豹租赁600平方米、2间门面房及底下一层72平方米，且陈豹在诉状中称租赁面积为772平方米，故在陈豹并无其他证据支持，且陈豹诉称及朱晓华认可的情况下，法院认定陈豹租赁面积为772平方米。
2、关于租金标准及租金支付。双方均承认年租金标准为13万元，按季度支付。但是对于租金支付，陈豹称2016年2月18日支付4万元，并举证2016年2月18日朱晓华出具的租金收据，称包括第一季度租金32,500元及多付的租金7,500元。朱晓华辩称，不存在多付租金的事实，由于年租金是13万元，因为平均支付，每一期有零头，所以双方约定按季度收整数，有的季度收租金3万元，有的季度收租金4万元，一方面收据上明确注明收取的是2016年1月至3月租金，另一方面该笔4万元收取的是第一租赁年最后一期租金。对于陈豹称其多付租金7,500元，法院告知陈豹在法定期限内补证。之后陈豹逾期并未对此补证，其举证不能，陈豹主张因而不能成立。
一审法院认为：违法建筑不得出租。因系争房屋是违法建筑，所以双方就系争房屋签订的租赁合同违反国家法律、法规的强制性规定，应为无效。陈豹作为承租方，应租赁合法建筑。在租赁系争房屋之前，除了实地查看房屋的外观情况以外，承租方应该也要了解房屋的权属情况。现在陈豹承认在租赁系争房屋时，朱晓华仅向其出示及提供了土地证，并未向其出示或提供房屋的产权证或房屋建造的合法审批手续。法院认为土地证与相关政府部门核发的建设工程规划许可证是两个概念，不能等同或相互替代，现在陈豹仅以其不懂法律为由，辩称不清楚只有土地证没有建设工程规划许可证的房屋是违法建筑，法院不予采信。朱晓华作为出租方，对系争房屋是违法建筑的情况最了解。朱晓华明知系争房屋是违法建筑，却仍将违法建筑对外出租，无论朱晓华是否将房屋是违法建筑的情况告知陈豹，朱晓华都当然地对租赁合同无效具有过错。
根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于租赁合同无效，都具有过错，应该对各自因无效合同遭受的损失承担相应责任。因此陈豹对于投入到违法建筑上的装修花费42万余元，现在因为系争房屋是违章建筑被拆除，因而造成陈豹相应损失中的部分应由陈豹自行承担。因为系争房屋是违法建筑，已经于2016年7月1日被拆除，所以庭审过程中不可能对房屋装修进行评估鉴定。在朱晓华认可陈豹装修，却不认可装修内容及金额的情况下，且朱晓华辩称由于房屋是被“拆违”，并非动拆迁，因此朱晓华也未获得装修补偿款。法院认为对于房屋装修中已经形成附合的部分，因为系争房屋已经被拆除，不存在对其利用的现实可能性，则应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。至于房屋装修的现值损失，法院综合考虑陈豹主张的装修损失金额、合同约定的租期、陈豹使用房屋装修的年限、双方对于合同无效的过错程度，并参考陈豹提供的装修合同中非形成附合部分装修的金额，酌情认定朱晓华向陈豹赔偿装修损失12万元。
关于陈豹主张的经营损失，一方面，对于签订无效租赁合同，陈豹亦有相当过错，前已详述，因此系争房屋作为违法建筑被拆除，进而影响陈豹经营，导致陈豹经营有损，陈豹亦应承担相应责任；另一方面，因为陈豹并未举证证明其经营损失，朱晓华不认可陈豹自行计算的每月经营损失计算标准4万元，在缺乏证据的情况下，法院难以支持陈豹的该项诉讼请求。
关于搬迁奖励费，根据奖励协议，朱晓华确实按照每平方米300元标准获得配合整治奖励费。对于配合整治奖励费，双方均理解为搬迁奖励费，对此法院依法予以确认。虽然《租赁合同》约定在租房期内，遇市政动迁，陈豹应无条件接受动迁和搬迁，搬迁补偿款由陈豹所得，房屋动迁款则由朱晓华所得。但是该条约定的是房屋遇动拆迁，而本案是房屋被拆违，不符合合同约定情况。因此在陈豹并未举证证明在拆违过程中的搬迁奖励费应为陈豹所有的相应合同依据或法律依据，在朱晓华愿意按照每平方米100元标准补偿陈豹的情况下，法院依法予以支持。
房屋租赁合同虽然自始无效，但是陈豹自认其在2016年4月至2016年6月期间仍然占有使用房屋，那么陈豹当然应该向朱晓华支付此时间段内的房屋占有使用费。虽然陈豹称系争房屋在2016年5月停水、6月21日停电，但对此并未举证，法院认为当事人对自己提出的主张负有举证责任。现陈豹并未能够举证证明，朱晓华也不予承认，因此法院对于陈豹所称事实，难以采信。朱晓华认可2016年6月22日办理系争房屋的电表销户手续，之后房屋内停电。对此，法院认为房屋内停止供电，确实会影响房屋的正常使用，因此对于停电期间的房屋使用费，法院酌情予以调整，对于停电之前的房屋使用费，朱晓华按合同约定租金标准主张，法院依法予以支持。至于陈豹辩称其于2016年2月18日向朱晓华支付租金4万元，这包括陈豹支付的2016年第一季度租金32,500元及多支付的租金7,500元，但对此并未在法院指定期限内补证，朱晓华又不予认可，法院不予采信。
至于朱晓华自愿撤回主张电费的反诉诉讼请求，系其对自身权利的处分，与法不悖，法院予以准许。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于二〇一六年八月三十日作出判决：一、朱晓华于判决生效之日起十日内赔偿陈豹装修损失12万元；二、朱晓华于判决生效之日起十日内支付陈豹搬迁奖励费77,200元；三、陈豹于判决生效之日起十日内支付朱晓华房屋占有使用费31,074.34元；四、驳回陈豹其他本诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,116元，减半收取6,058元，由陈豹负担，反诉案件受理费（已减半收取）306元，其中290元由陈豹负担，16元由朱晓华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈豹与被上诉人朱晓华2014年12月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，查本案标的房屋未经合法规划、批建程序，依法不得出租，双方就之形成的房屋租赁合同关系应属无效。
租约无效，查双方当事人均为具有完全民事行为能力之民事主体，且长期从事商业经营，应皆具备合理之谨慎、注意义务，其明显违反国家法律、法规的强制性规定签订本案无效租约，双方均属明知，均具过错，考虑到其要约、承诺行为对本案租约形成的原因力相等，原审据之判断双方对无效租约承担相同法律责任应属正确，本院予以维持。查无效合同项下本案各项债务处理原判已分析详尽、有据，本院不再赘述。上诉人二审尽管坚持一审主张但未提供其它依据，依法不能采纳。需要强调者有三：
一为装修损失，被上诉人对上诉人持装修合同等主张金额本有异议，本案装修实际包含附合及可移动部分，上诉人于此并无举证区分，装修补偿显然应针对不可移动之附合价值，加之装修价值之使用折旧等，均应在上诉人原审主张价值中扣减，应该认为，原审在本案证据并非充分情况下之斟酌认定具有相对合理性，上诉人该部主张依据显非充分，本院难予采信。
二、经营损失，必须指出，正如经营收入与本案租约无效并无法律上之直接关联，经营损失亦然；同时该部上诉人确未提供有效证据证明其客观性，原审驳回之，具有相对之事实、法律依据，本院应予维持。
三、关于实际使用费，无效合同适用返还原则，实际使用标的房屋欠付使用费通常应按租金标准支付（即属价值返还），本案考虑到标的房屋存在电停供现象，原审已比照租金标准酌减使用费标准，上诉人主张全额不付显无事实及法律依据。另与本案拆违有关之相关补偿费用与本案租约约定的市政动迁概念迥异，其约定费用归属不能适用本案，原审判断准确，应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,144元，由上诉人陈豹负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年一月二十三日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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