安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00410号
上诉人（原审被告）：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，总经理。
委托代理人：方玲，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：上海城开集团合肥置业有限公司。
法定代表人：贺仁杰，董事长。
委托代理人：郭俊，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：董冬，安徽协利律师事务所律师。
上诉人合肥申大物业服务有限公司（以下简称申大物业公司）因与被上诉人上海城开集团合肥置业有限公司（以下简称城开集团合肥公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年1月22日作出的（2013）包民二初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：城开集团合肥公司是“玫瑰绅城花园”小区的开发商。2008年6月，城开集团合肥公司与申大物业公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，合同约定由申大物业公司为“玫瑰绅城花园”小区提供前期物业管理服务，服务内容主要有：物业管理区域内物业共用部位、共用设施及场所的使用管理及维修养护；电梯、水泵等房屋设备的运行及简单维护；物业管理区域内365天24小时门岗、监控中心执勤、公共区域定时定点安全巡视和公共秩序维护、卫生保洁、绿化等；城开集团合肥公司向申大物业公司提供物业管理办公用房，合同履行期内无偿使用；申大物业公司提供的前期物业管理服务标准应符合合肥市住宅小区物业管理服务一级标准的约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；申大物业公司未履行本约定，导致物业管理出现的任何纰漏、缺失而造成城开集团合肥公司及业主损失的，由申大物业公司承担全部责任；非申大物业公司责任出现供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，不承担责任；经全体业主所持投票权三分之二以上通过解除本合同的，城开集团合肥公司应当解除合同，申大物业公司应当在城开集团合肥公司通知的合理时间内完成交接手续；合同期三年，由城开集团合肥公司通知申大物业公司入驻物业的书面通知书所写日期起计算；合同期限届满前三个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，申大物业公司应在本合同期限届满后三个月继续履行本合同，城开集团合肥公司应在此期间选聘新的物业管理企业；本合同终止时，申大物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完好地移交业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给城开集团合肥公司或其委托机构，如不能将相关资料完好移交，业主委员会或城开集团合肥公司有权提出相应赔偿要求。《补充协议》中约定，申大物业公司按投标承诺开展本项目前期介入服务，有关前期开办、服务费用约128.70万元，城开集团合肥公司将于物业正式入驻前一个月交付申大物业公司，城开集团合肥公司将按实支付空置房屋的管理费，每季度第二个月的十日前结算一次。
2010年2月9日、2010年3月23日、2010年11月17日，城开集团合肥公司陆续向申大物业公司支付了开盘费128.70万元。2010年3月，申大物业公司入驻“玫瑰绅城花园”小区。2010年5月，城开集团合肥公司与申大物业公司完成小区物业交接工作，申大物业公司向小区业主收取物业费与公共能耗费。
2008年9月18日，城开集团合肥公司与大连星玛电梯有限公司签订《电梯销售合同》，合同约定由城开集团合肥公司向大连星玛电梯有限公司购买40部星玛牌电梯，总货款为7968800元，电梯安装周期为120天，免费保养期自当地技术监督局验收合格之日起24个月。电梯安装调试完毕后，大连星玛电梯有限公司发出报验通知，由于城开集团合肥公司的原因不能报检的，一个月以后将进入保养期。如有不可归责于大连星玛电梯有限公司原因或因非产品质量问题而造成电梯设备损坏，其修理费及损坏部分的零件材料费由城开集团合肥公司负担。“玫瑰绅城花园”小区40部电梯于2010年5月19日通过安徽省特种设备检测院的验收，并出具合格报告。电梯免费保养期限自2010年5月20日计算至2012年5月19日。2011年度检测费由申大物业公司向安徽省特种设备检测院交纳，电梯检验合格。2012年5月质量保证期到期，经检测部分电梯不合格，经整改后重新检验，检测合格。2012年电梯检测费70084元由城开集团合肥公司交纳。
物业服务合同期限内，城开集团合肥公司认为申大物业公司的履约行为严重不符合同约定，主要表现在未尽到对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备及场所进行管理和维护义务；未尽到物业管理区域内的安全巡视和公共秩序的维护义务，不妥善处理住户的服务需求及投诉受理，导致小区内已交付运行的电梯处于无维保和未进行年度定期检验的问题。同时因申大物业公司的不善管理造成电梯设施损坏严重，多次发生影响电梯乘员安全问题。2012年4月5日，城开集团合肥公司发现小区B2、B3、B4号楼电缆被盗，报案后经警方勘查发现作案时间早在数月之前，案件至今未破。城开集团合肥公司称2013年5月24日其与合肥供联电力工程有限公司签订《玫瑰绅城小区B2#、B3#、B4#楼电缆恢复工程施工合同》，对之前被盗电缆进行恢复维修，需花费工程款408000元，该款未付。城开集团合肥公司称2012年8月因污水管道堵塞影响居民生活，在辖区社居委的要求下，由其支付了清淤农民工的劳务费用，但无施工合同，开具的票据不是劳务费用，是另一个单位合肥威远机电设备有限公司开具的服务费20000元，申大物业公司称对此不知情。
自2011年8月份起，“玫瑰绅城花园”小区居民不断向合肥市“市长信箱”反映小区内电梯存在顶盖缺失、零配件丢失、电梯运行摇晃等问题。电梯公司、望湖街道以及城开集团合肥公司、申大物业公司等有关单位多次召开会议协商解决电梯配件、电梯维保等问题，但一直未能实际解决。2012年7月12日，包河区政府组织合肥市房产局、安徽省特种设备检测院、包河区安监局、合肥市质量技术监督局、望湖街道、王大郢社居委、上海城开集团置业有限公司、申大物业公司、大连星玛电梯有限公司等单位相关人员召开了关于研究解决玫瑰绅城小区电梯安全问题的专题会议，确定由城开集团合肥公司先行垫付电梯维修、电梯更换配件及电梯年检费用。城开集团合肥公司共垫付补齐电梯顶盖费15767.50元、电梯配件费24300元、维修费29618.80元、电费222650.48元。
原审法院另查明：本案审理过程中，“玫瑰绅城花园”小区已成立业主委员会，并选聘新的物业服务公司。
城开集团合肥公司诉至原审法院，请求判令：1、申大物业公司立即撤出“玫瑰绅城花园”小区，并向城开集团合肥公司移交物业管理资料、物品等属于全体业主所有的财物，价值135000元；2、申大物业公司返还城开集团合肥公司垫付的款项411273.48元；3、申大物业公司赔偿城开集团合肥公司损失408000元。审理过程中，城开集团合肥公司撤回第一、三项诉讼请求。
原审法院认为：依据国务院《物业管理条例》有关规定，城开集团合肥公司与申大物业公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。2010年3月申大物业公司入驻“玫瑰绅城花园”小区，与城开集团合肥公司完成小区物业交接工作，电梯作为公共设施交付给申大物业公司管理。申大物业公司应按合同的约定提供物业管理服务，对物业管理区域内的共用部位包括电梯在内的共用设施及场所的使用负有管理、维修、保管责任。小区内电梯顶盖丢失，不论是在电梯免保期内与免保期外，申大物业公司均负有管理责任，对此应承担赔偿损失责任。城开集团合肥公司实际代垫顶盖费15767.50元，应由申大物业公司支付给城开集团合肥公司。
申大物业公司向小区业主收取物业管理费，并另外收取公共能耗费，而物业费与公共能耗费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，电梯电费应由申大物业公司交纳，城开集团合肥公司为其垫付电费222650.48元，应由申大物业公司支付给城开集团合肥公司。
《合肥市电梯安全监督管理办法》规定：在用电梯应当进行定期检验，定期检验周期为1年，电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验要求，未经定期检验或检验不合格的电梯，不得继续使用。电梯使用单位是指具有电梯管理责任的单位或个人，包括电梯所有人或受电梯所有权人委托，行使电梯安全管理责任的单位或个人。委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业企业为电梯使用单位。申大物业公司作为物业企业应在规定的期限内向电梯检验检测机构提出定期检验要求，并同时交纳电梯年检费用。2012年电梯检测费70084元由城开集团合肥公司代为交纳，此款应由申大物业公司付给城开集团合肥公司。
对于城开集团合肥公司诉称其代为垫付清污费20000元，但无施工合同，开具的票据不是劳务费用，是另一个单位合肥威远机电设备有限公司开具的服务费20000元，申大物业公司称对此不知情。城开集团合肥公司提供的证据不够充分，对此不予支持。
城开集团合肥公司与大连星玛电梯有限公司签订的《电梯销售合同》约定免费保养期为24个月，“玫瑰绅城花园”小区内40部电梯的免费保养期限自2010年5月20日至2012年5月19日。免费保养期内，电梯公司对电梯保养不力，导致电梯运行反复出现质量问题，小区业主及申大物业公司多次反映，有关单位多次协调，免费保养期到期后也未能有效解决电梯安全运行问题。电梯的配件、维修问题应在免费保养期内由电梯公司解决，电梯公司一直未能解决电梯安全运行问题，故城开集团合肥公司垫付的电梯配件与维修费不应由申大物业公司承担。城开集团合肥公司该项主张，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、申大物业公司于判决生效之日起十日内支付城开集团合肥公司垫付款308501.98元；二、驳回城开集团合肥公司其他诉讼请求。案件受理费13344元、其他诉讼费100元，合计13444元由城开集团合肥公司负担7000元，申大物业公司负担6444元。
申大物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决上诉人承担小区电梯顶盖更换费15767.50元是错误的。第一，通过被上诉人提供的《星玛电梯维修业务合约单》显示，签约时间是2011年12月23日，可见该电梯顶盖维修、更换发生的时间应在电梯厂家的维保期内。此时，小区电梯顶盖的更换应属于电梯厂家的维保责任，与上诉人无关。即便更换电梯顶盖不属于免费保养项目，但根据被上诉人与电梯厂家签订的合同约定，如有不可归责于电梯厂家的原因或非产品质量问题而造成电梯设备损坏的，其修理费及损坏部分的零件材料费应由被上诉人承担。第二，小区的电梯并未遭受盗窃，如有相关配件的缺失，可能是因为当时小区正值业主装修期间，因装修公司和业主搬运建筑材料和家具时常碰撞到电梯顶盖导致电梯顶盖毁坏，或者是电梯厂家为避免电梯因业主装修房屋受到损害擅自拆除电梯顶盖所致，上诉人对此不承担保管义务。此外，小区房屋并未完全售出，加之电梯存在其他诸多质量问题，被上诉人作为楼盘的出售方，在与电梯厂家交涉未果的情况下，承担包括电梯顶盖在内的诸多电梯配件费用本属正常商业行为，并无不妥。原审法院未查明导致小区电梯顶盖更换的原因，即以上诉人对电梯及其配件负有保管义务为由要求上诉人承担该项费用，没有法律依据。二、原审法院判决上诉人承担小区尚在质保期内的电梯年检检测费70084元是错误的。第一，电梯年检中的检测费是政府对特种设备检测的行政收费，理应由电梯的产权人即业主承担。《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的附件《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（乙级））》第9项中规定的“定期年检并取得合格证”，强调的是物业公司应提供服务或劳务，并非确定物业公司应承担该项费用，更不用说应承担尚在质保期内的电梯年检费。第二，原审法院认定上诉人为小区电梯使用单位并负有缴纳电梯检测费的义务，不仅没有任何法律依据，更是违反了《物权法》、《行政法》等民事、行政法律的基本规定。任何政府规章和文件均无权干涉民事领域权利义务的享有和承担问题。《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。合同权利义务是对等的，根据《价格法》等法律法规的规定，住宅小区的物业服务费实行政府指导价和明码标价制度，其收费项目和《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本或者物业服务支出构成中也不涵盖该项费用。另外，原审法院认定的电梯检测费共两笔，第一笔是因2012年5月3日、5月22日质监局特检院的通知所产生，金额为44870元，检测费发生在电梯质保期内；第二笔是因该两次检测电梯不合格引起的复检，金额为25214元。根据《合肥市电梯安全监督管理办法》第十九条规定，电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验要求，并未规定年检费应由物业公司承担，而且在质保期内的电梯年检申请是由开发商和电梯安装厂家向质检部门提出的，质保期内特检院发出的电梯年检收费通知对象也是被上诉人。物业行业中的通行做法是，在电梯厂家免费维保期内，电梯的维保单位是电梯安装厂家，电梯检测费的承担是“谁维保谁付费”。在没有任何法规、政策、文件规定物业公司须承担电梯检测费或确定该费用为物业公司成本的情况下，原审法院判决上诉人承担该项费用，没有法律依据，且与行业通行做法相悖。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付15767.50元电梯顶盖更换费与2012年电梯检测费70084元的诉讼请求。
城开集团合肥公司答辩称：一、关于电梯顶盖更换的费用。依据答辩人与上诉人签订的前期物业合同的约定，答辩人将小区公共设施设备交付给上诉人管理，上诉人进驻小区后就应当对小区的公共设施设备尽到维护和管理义务，对于电梯顶盖的丢失，上诉人是负有责任的。二、电梯作为特种设备需要每年年检，《合肥市电梯安全监督管理办法》对此作出了明确的规定，电梯年检的义务应当由管理单位提出，本案中即为上诉人。申大物业公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，申大物业公司提交一份电梯厂家给城开集团合肥公司出具的一份保函，电梯厂家承诺电梯在质保期内产生的质保费用应当由电梯厂家承担。由此证明，电梯在质保期间产生的任何费用均不应由申大物业公司承担。城开集团合肥公司质证认为，该证明的真实性无法确认，且不属于二审新证据。此外，该证据与申大物业公司在本案中应当承担的责任没有关联性。城开集团合肥公司未提交新证据。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：申大物业公司接受城开集团合肥公司的委托，作为玫瑰绅城花园小区的前期物业公司，对于小区内包括电梯在内的共用设施设备负有维修、保管、管理责任。电梯使用过程中出现的问题是否属于质保期内的免费保养责任，应系城开集团合肥公司与质保单位之间的权利义务关系，不影响本案中基于物业服务合同关系，申大物业公司应当向城开集团合肥公司承担的合同责任。对于电梯顶盖缺失的原因，申大物业公司上诉称可能是因为小区业主装修时搬运家具所碰导致毁损或是电梯厂家为避免电梯因业主装修受损而擅自拆除所致，均是其单方陈述或推测，并未提交合法有效证据证明。原审判决认定申大物业公司对于城开集团合肥公司垫付的该项费用承担损失赔偿责任，并无不当。
根据《合肥市电梯安全监督管理办法》规定，申大物业公司作为受委托的物业企业为电梯使用单位，电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期满前向电梯检验检测机构提出定期检验要求。故申大物业公司负有提出电梯检测申请并交纳年检检测费的义务，与电梯是否在质保期内无关，且2011年的电梯年检检测费亦是由申大物业公司承担。原审判决认定城开集团合肥公司垫付的2012年电梯年检检测费应由申大物业公司承担，并无不当。
综上，申大物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1946元，由上诉人合肥申大物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年八月十一日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。