天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初81458号
原告：肖龙，男，1973年12月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。
被告：孟逊，男，1957年4月1日出生，汉族，住天津市开发区，天津开发区香归百乐园有限公司员工。
委托诉讼代理人：任志营，男，1963年9月25日出生，汉族，住天津市蓟县，天津开发区香归百乐园有限公司员工推荐。。
第三人：渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行，住所地天津开发区盛达街9号金融街北区201�。统一社会信用代码：911201167925142284.
负责人：戴超，行长。
委托诉讼代理人：魏联兵，该公司职员。
委托诉讼代理人：谷晓杰，该公司职员。
第三人：唐诗敏，女，1974年2月4日出生，汉族，住天津市河西区。
原告肖龙与被告孟逊、第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行（以下简称渤海银行）、第三人唐诗敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中，本院依法追加渤海银行及唐诗敏作为本案的第三人参加诉讼。原告及其委托诉讼代理人徐强，被告委托诉讼代理人任志营，第三人渤海银行委托诉讼代理人魏联兵，第三人唐诗敏到庭参加了诉讼。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房产转让协议》；2、诉讼费用、�全费由被告负担。在庭审中，原告将其要求继续履行《房产转让协议》的具体方式明确为：原告行使涤除权，代被告偿还欠付第三人渤海银行的贷款；原告将剩余房款支付被告；被告配合原告办理过户手续；被告返还原告代为平贷的款项。事实与理由：原告与被告于2016年9月15日签订了《房产转让协议》，该协议书约定：被告将坐落于开发区黄海路29号4门602室的房屋出售给原告，总房款180万元，被告负责还清房屋贷款后与原告办理网签手续，因过户发生的费用由原告承担。此后，原告共计支付被告房款75万元，现原告获悉直至今日被告尚未办理平贷手续。被告的行为严重侵害了原告权益，故此呈诉。
被告针对原告的诉讼请求辩称，1、诉讼房屋尚有房贷未清偿，无法继续交易；2、双方未办理网签手续，只是签订了房产转让协议，该协议不符合房屋交易习惯�房产部门的交易规定；3、双方的合同侵犯了承租人的忧先购买权，属于无效合同；4、本案的贷款尚未到期，原告未取得房屋的所有权，渤海银行不同意行使涤除权，所以原告不能行使涤除权；5、本案是由于原告及原告的妻子征信不合格而导致合同无法继续履行，也给原告造成了20万元的损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人渤海银行就原告诉讼请求辩称，：不同意行使涤除权，因为按照我行与被告的贷款合同第1.11的约定，应该由被告提前15天以书面形式向我行提出，经我行同意之后才可以提前还款，因为原告没有和我行签订任何协议，所以不同意由原告行使涤除权。
第三人唐诗敏就原告的诉讼请求辩称，第三人的优先购买权是法定的，原被告签订的买卖合同侵害了第三人的优先购买权，应该认定为无效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人唐诗敏的诉讼请求为：1、确认原告和被告签署的买卖合同无效。2、同等条件下要求享有优先购买权。事实与理由：第三人系原被告诉争房屋的租户，依法享有法定的优先购买权，第三人得知原被告的买卖合同后于2017年3月22日向被告递交了书面声明，被告在未征得第三人同意的情况下，私自将所租房屋转卖他人的行为侵犯了第三人所享有的优先购买权，为此呈诉。
原告对第三人唐诗敏的诉讼请求辩称，根据关于城镇房屋租赁合同的相关司法解释第21条的规定，被告是否侵害了涉诉房屋承租人的优先购买权不影响本案合同效力及履行，请求驳回第三人的诉讼请求。
被告对第三人唐诗敏的诉讼请求辩称，不同意把房屋卖给第三人，涉诉房屋是被告的唯一住房，需要自住，不再准备出售。
第三人渤海银行对唐诗敏的诉讼请求没有异议，
原告为支持其诉讼请求及答辩，提供了天津市不动产登记簿查询证明、房产转让协议一份、收据三份、渤海银行服务确认单、天津滨海农村商业银行电汇凭证、中国工商银行凭证作为证据。被告为支持其抗辩提供了房产转让协议、15年7月16日被告与租户订立的租房协议、租房人给被告发的书面声明、16年11月28日被告与案外人李少辛订立的房屋买卖合同、16年11月30日案外人李少辛收取被告买房定金20万元、被告的房产证、证人靳某的证人证言等作为证据。第三人渤海银行为支持其答辩提供了个人房屋抵押借款合同、借据、个人贷款房屋抵押合同、他项权登记证等作为证据。第三人唐诗敏为支持其诉讼请求和答辩提供了租赁协议、收条、水电卡、自来水水费发票及购水记录等作为证据。
本院经审理认定的如下事实：孟逊系天津�发区黄海路29号4门602室房屋所有权人，面积为164.63平方米。2016年9月15日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方），案外人天津开发区香归百乐园有限公司（作为丙方）签订了《房产转让协议》，写明“甲乙有多年友情，以此出发经协商现将甲方名下的涉诉房产转让给乙方，丙方提供担保，约定如下：房产总转让款1800000元，此房现有房产银行抵押贷款732800元，由乙方垫付，乙方交定金2万元，并于2016年9月19日先支付50万元，再于9月26日前支付23万元，甲方收到定金即日起申请银行还贷，力争于9月26日前还清贷款。国庆节后双方打买卖协议向房管所申领过户排队号，此后甲方配合乙方在银行申请房贷，在得到房管所过户日通知后，双方到现场过户，乙方缴纳过户中的税费。现该房仍在出租中（年租金4.8万元）……如乙方多取得贷款，在监管资金到位后，按180万净价，多�部分退给乙方。”案外人天津开发区香归百乐园有限公司在丙方处盖章。合同签订后，原告于2016年9月19日向被告支付255000元，9月20日支付45000元，9月26日支付450000元，以上款项共计750000元，尚余1050000元房款未付。就该份协议中丙方的地位问题，在审理期间，案外人天津开发区香归百乐园有限公司向本院出具说明，称“2016年9月15日所订立的房产转让协议中有我方作为担保方的字样，实为我方是其双方买卖合同的见证人，并不属于担保方……”原被告双方对案外人陈述的法律地位均表示认可。
2013年7月31日，被告与第三人渤海银行签订了《渤海银行股份有限公司个人房屋抵押借款合同》，约定被告向第三人渤海银行借款113万元，贷款期限自2013年7月24日至2022年7月24日。关于提前还款的约定为：借款人可提前偿还部分或全部贷款，但应提前十五日向贷款人提出�面申请，并取得贷款人的同意，按照本合同附件第10项的规定执行，经贷款人同意提前偿还贷款的，根据本合同约定的利率和提前偿还的金额按照实际占用天数计收利息，在此前归还的本息不作调整，借款人根据本第1.11条约定提前还款的，贷款人有权要求借款人支付违约金，违约金的计算方式见本合同附件第10项。附件第10项的约定为：……在贷款发放后第37个月至第60个月（含）全部清偿的，违约金金额为贷款余额的3%。被告孟逊以本案诉争房产作为本次借款的抵押物，并办理了抵押登记手续。
2016年7月16被告孟逊与第三人唐诗敏签订了《租房协议》，约定第三人承租被告所有的涉诉房屋，租赁期限为2016年7月26日至2017年7月25日。2017年3月22日，第三人唐诗敏向被告发出声明，要求撤销被告与原告的买卖协议。
另查明，原告已将剩余房款预交至我院保管款账户。第三人已将购房款预交至我院保管款账户。
以上事实有原被告当庭陈述及提供相关证据在案证实，本院足以认定。
本院认为，《房产转让协议》是原被告真实意思的表示，内容未违反法律法规的相关规定。本案各方的争议焦点主要集中在：
一、双方的合同是否侵犯了承租人的优先购买权，应否认定为无效合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷那件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此第三人唐诗敏要求确认原被告之间的《房产转让协议》无效的主张，�有法律依据，本院不予支持。同时，被告在《房产转让协议》及答辩状中均表明原被告系多年友情，被告系以低于市场价的价格转让原告。据此，第三人唐诗敏迳行主张以同等价位优先购买涉诉房屋的主张，没有事实依据，本院亦不予支持。第三人唐诗敏若认为其优先购买权受到侵害，可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条另行解决。因此，原被告签订的《房产转让协议》合法有效，原被告均应按照合同约定严格履行各自义务。
二、原告诉争房屋尚有房贷未清偿，在抵押权人不同意原告行使涤除权的条件下，合同是否存在履行障碍，应否解除。
第一、原告通过行使涤除权涤除涉诉房屋上的抵押权负担的，无需征得抵押权人同意。原告根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一�、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用
综上，被告抗辩原被告合同侵犯了第三人唐诗敏优先购买权应认定无效；原告无权行使涤除权合同，应依法解除等抗辩，没有法律依据，本院不予采信。被告抗辩称原告及配偶征信问题影响贷款导致合同无法履行，没有事实依据，本院亦不予采信。
综上，原被告之间的《房产转让协议》合法有效，亦不存在履行障碍。原告已将75万元房款给付被告后，被告应当按照合同约定归还贷款，继续履行合同，现被告拒绝履行合同，原告要求继续履行合同事实及法律依据充分，本院予以支持。原告在行使涤除权后，第三人渤海银行及被告应配合原告办理抵押权撤销手续，原告应将剩余房款支付被告，被告在取得剩余房款后配合原告办理房屋过户登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告肖龙于本判决生效之日起十五日内代被告孟逊向第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行清偿剩余按揭贷款并承担相关费用，具体金额以第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行在原告肖龙清偿当日核实金额为准，第三人渤海银行股份有限公司天津滨海新区分行在债权全部实现后五日内，对天津开发区黄海路29号4门602室房屋的抵押登记予以解除，被告协助办理抵押登记解除手续；
二、在上述抵押登记解除后五日内，原告肖龙将剩余房款（1050000元-本判决第一项原告代为清偿的金额）支付给被告，被告肖龙收到剩余房款后五日内，协助原告肖龙办理天津开发区黄海路29号4门602室房屋的权属变更登记手续，因变更登记产生的费用由原告肖龙负担；
三、驳回第三人唐诗敏的全部诉讼请求。
如原告未按本判决二项指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费7165元，保全费5000元，由被告负担7125元，由第三人唐诗敏负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 张红
二〇一七年八月二十九日
书记员 苏杭