上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初7571号
原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：王邦煜，职务董事长。
委托诉讼代理人：高健，上海天尚律师事务所律师。
被告：上海唤潮投资咨询有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：王晓波，职务总经理。
委托诉讼代理人：冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。
原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇广场)与被告上海唤潮投资咨询有限公司(以下简称唤潮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行审理。原告梅龙镇广场的委托诉讼代理人高健，被告唤潮公司的委托诉讼代理人冒彦哲到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告梅龙镇广场向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的租赁经营合同于2016年11月30日解除；2、被告支付原告租金、房屋管理费、水电费及至2016年11月的滞纳金共计1,131,560.66元(根据终止协议第三、四条，被告应支付上述费用1,631,560.66元，后被告支付50万元)；3、被告支付原告滞纳金(1,131,560.66元为基数，按日万分之五的标准计算，从2017年1月7日至被告实际支付之日止，终止协议第四、五条约定被告应在2016年底前支付费用，若逾期为支付被告应继续支付滞纳金)；4、被告支付原告违约金1,546,052.25元，与被告缴纳的保证金相抵扣；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告支付原告场地复原费599,267.25元。事实和理由：原告为上海市静安区南京西路XXX号梅龙镇广场的权利人。2014年6月、12月，原、被告分别签署了《租赁经营合同》及《补充协议》，约定原告将梅龙镇广场902铺位(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期为2014年11月1日至2019年10月31日止。租赁合同签署后，原告履行租赁合同义务，将系争房屋交付被告使用。但自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金、物业管理费、水电费等，并迟迟不肯缴纳之前拖欠的中厅租金、灯箱租金。2016年12月，原告与被告就终止租赁系争房屋事宜达成一致，签署了《终止合同及退租协议》，根据退租协议，原、被告签署的租赁合同于2016年11月30日终止，被告应向原告支付欠款1,631,560.66元，原告没收被告履约保证金1,546,052.25元。2016年12月5日，原告按照租赁合同约定向被告寄发了《收铺通知》，并于2016年12月8日以公证收铺形式收回系争房屋。然而自退租协议签署之日至今，被告仅向原告支付50万元，期间原告多次主张，均未果。根据租赁合同、退租协议的约定，原告有权要求被告支付已拖欠的租金、物业管理费、水电费、场地复原费及逾期付款利息，并赔偿由此给原告造成的实际损失。综上，原告认为，租赁合同、退租协议系原、被告双方的真实意思表示，合法有效。被告作为系争房屋的承租人，应当充分完全地履行租赁合同项下的全部义务。故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告唤潮公司辩称，同意解除合同，对原告主张的欠租、欠付管理费、水电费的金额无异议，但现在因为被告没有按照双方的约定及时支付款项，故原告起诉，被告要求按照原来双方的协议履行，扣除50万元，不同意承担滞纳金，滞纳金及违约金是竞合的，且滞纳金、违约金的标准过高，即使被告方承担违约责任，仅同意承担欠租为基数，以贷款利率计算的违约金。被告不同意承担复原费。原告现实际控制的170万元，包括了原告之前支付的154万元及保全的20万元，已经涵盖了欠租及复原费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
系争房屋的权利人为上海梅龙镇(集团)有限公司，上海梅龙镇(集团)有限公司授权原告对上海市南京西路XXX号梅龙镇广场的物业进行管理。
2014年6月20日，原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订了《中国上海“梅龙镇广场”商场租赁经营合同》，承租面积为1,484.69平方米，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；乙方可享有免租期自2014年9月1日起至2014年12月9日止；乙方同意从2014年9月1日至2019年8月31日的承租首年，除在本合同内另行约定的装修免租期外，自2014年12月10日至2017年8月31日每月向甲方缴纳承租费409,195.41元；乙方须向甲方缴纳履约保证金，相当于3个月的承租费及商场管理费，共计1,546,052.25元；商场管理费自2014年9月1日起每月计106,155.34元；若乙方未能在前款所述期限内缴纳承租费及各项费用的，甲方有权向乙方按欠缴的承租费及其他费用的0.05%按日计算收取逾期付款利息；若乙方欠缴任何费用达14天时，甲方可扣除保证金及向乙方征收滞纳金，甲方有权选择终止合同，扣留乙方已交的保证金，并向乙方追偿由此造成的损失；提前终止合同或合同期满时，乙方应在合同终止或合同期满之日及时清场，将场地及其设施恢复至毛坯状态或甲方认可的状态。
2014年12月4日，原、被告签订的《补充协议》载明，双方协商一致对租赁合同项下的承租期、免租装修期、承租面积、承租费进行变更：承租面积变更为1,458.41平方米，租赁期限变更为2014年11月1日起至2019年10月31日止，免租期自2014年11月1日起至2015年2月8日止；被告自2015年2月9日至2017年10月31日每月向原告缴纳承租费401,952.38元；被告须缴纳履约保证金1,518,686.10元；商场管理费自2014年11月1日起每月合计104,276.32元。
2016年12月20日，原、被告签署的《终止合同及退租协议》载明，1、甲方同意乙方于2016年11月30日终止原租赁合同，其租金、商场管理费等费用结算至2016年11月30日；2、甲方同意乙方于2016年11月30日终止原中厅合同与原灯箱合同；3、乙方确认，(1)乙方欠缴上述合同费用分别为原租赁合同项下自2016年10月2016年11月的租金803,904.76元(2)原租赁合同项下自2016年10月至2016年11月的管理费208,552.64元(3)原租赁合同项下自2016年5月至2016年12月8日水电费60,273.40元(2016年12月8日为公证收铺日，水电费统计至该日止)(4)原中厅合同项下2015年6月的中厅租金122,400元及原灯箱合同项下2016年1月及2016年4月的灯箱租金104,000元(5)2015年2月至2016年11月的滞纳金合计332,429.86元。乙方确认由原租赁合同、原中厅合同、原灯箱合同所产生的欠款总计为1,631,560.66元。4、双方确认并同意，乙方分两期向甲方支付上述第3条之欠款：(1)第一期欠款支付时间为2016年12月19日，乙方应一次性支付的欠款金额为50万元；(2)第二期欠款支付时间为2016年12月30日，支付金额应为1,131,560.66元。甲方同意，若乙方于2016年12月30日一次性付清第二期欠款，则免除乙方支付欠款中中厅租金、灯箱租金及滞纳金的义务合计558,829.86元(以下简称欠款减免)，即乙方须于2016年12月30日一次性支付第二期欠款的金额实际为572,730.80元。若乙方未付清，则甲方有权取消对乙方的欠款减免，因而乙方仍须在2017年1月6日前支付包括中厅租金、灯箱租金及滞纳金在内的剩余欠款合计1,131,560.66元。5、若乙方未按上述第4条约定期限与甲方结清上述第一期和第二期的欠款，逾期乙方同意甲方有权另行征收每天相当于欠款额之0.05%的滞纳金，且甲方有权终止本协议，以诉讼方式向乙方追讨所有损失，总标的为1,631,560.66元。……7、乙方同意甲方有权没收乙方按原租赁合同已缴之全部履约保证金1,546,052.25元，作为乙方提出退租，以及给甲方造成再次招租所承担的风险补偿。8、乙方确认并同意，由乙方委托甲方实施原铺位恢复原状工程，工程总费用合计599267.25元(详见附件工程清单)。乙方须在2016年12月30日前支付前述恢复原状工程之费用，且在付清本协议第4条所述的第一期欠款后，铺位的恢复原状工程方可展开，届时乙方方可将原铺位中的乙方所有设备及物品搬离。若乙方未能在2016年12月30日前支付前述恢复原状工程款，甲方有权按原租赁合同第17.1条对原铺位中的设备及物品作出处置。该协议附件的工程清单显示恢复费用共计599,267.25元。
2016年12月5日，原告在上海市徐汇公证处工作人员的见证下向被告邮寄了收铺通知，表示将于8日收回系争房屋，并对拖欠的费用及各项损失保留索赔的权利。2016年12月8日，原告在上海市徐汇公证处工作人员的见证下收回了系争房屋，并记录了水、电表的读数。
后原告为恢复系争房屋的原状，各施工单位向原告共开具了556,618.92元的发票。
审理中，原告表示，原、被告在签订租赁合同后租期变更至2019年10月31日，原告给予被告免租期，2016年被告的原因导致未支付租金，被告违约，双方协商后形成新的合同及退租协议，由于复原需要招标，无法当时就得出具体金额，但被告对复原的大致金额是确认的。原告收回房屋后另行出租，至2017年6月15日，原告才收到第一期租金，房屋空置期间及被告的免租期都是原告的损失，违约金是对原告招租风险的补偿。
被告表示，免租期是双方约定，是符合商业惯例及实际情况的。保证金是担保合同履行，但原告现在另行主张违约金，且标准过高，高于实际损失，要求法院予以调整。被告认可拖欠租金的金额，但双方已经达成协议，被告方同意按协议支付，复原费没有双方确认，要求法院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。因被告逾期支付租金，原、被告已达成了《终止合同及退租协议》，现双方均同意于2016年11月30日解除租赁合同，本院予以确认。对于原告的第二项诉讼请求的金额，被告并无异议，但要求按照《终止合同及退租协议》中的约定减免租金及滞纳金的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的第三项诉讼请求，亦符合《终止合同及退租协议》的约定，应于支持。原告收取的租赁保证金原应于合同解除后返还被告，但因被告违约，而导致房屋租赁合同提前解除，被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金1,546,052.25元，并要求违约金与被告支付的保证金相抵扣的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，合同提前终止后，被告应对系争房屋进行恢复原状或达到原告的认可的状态，后双方又在《终止合同及退租协议》中约定，被告确认并同意由原告委托进行恢复原状的施工，并对工程费用进行了确认，故被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，但根据原告付款开具发票的情况，实际支付的工程款应为556,618.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海唤潮投资咨询有限公司就上海市静安区南京西路XXX号902室房屋签订的《中国上海梅龙镇广场商场租赁经营合同》及《补充协议》于2016年11月30日解除；
二、被告上海唤潮投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司租金、管理费、水电费及至2016年11月的滞纳金，共计1,131,560.66元；
三、被告上海唤潮投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司逾期付款滞纳金，以1,131,560.66元为基数，按照日万分之五的标准，自2017年1月7日起支付至实际付款之日止；
四、被告上海唤潮投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司违约金1,546,052.25元(该款与被告上海唤潮投资咨询有限公司缴纳的租赁保证金1,546,052.25元相抵扣)；
五、被告上海唤潮投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司场地复原费556,618.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为16336.92元、财产保全费5,000元(原告上海梅龙镇广场有限公司均已预缴)，由均由被告上海唤潮投资咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一七年九月一日
书记员 龚 胤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。