昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第624号
原告：张华，男，汉族，1970年3月2日出生，个体工商户，住昆明市盘龙区。
委托代理人：刘勇军，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李红刚，男，汉族，1973年5月18日出生，原住昆明市盘龙区。
原告张华诉被告李红刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告张华的委托代理人刘勇军到庭参加诉讼，被告李红刚经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张华诉称：2013年6月19日，原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定将坐落于五华区红兴路36号附2号商铺出租给原告经营手机销售，租赁期限为36个月，自2013年7月1日至2016年7月1日，租金全年支付，月租金为13333元。同时双方约定押金为人民币16000元。2013年6月21日，原告向被告支付了2013年7月1日至2014年7月1日的租金160000元，押金16000元。2014年2月24日经过双方协商一致，对房屋租期及租金进行了变更，约定租期为2014年2月24日至2016年2月23日止，一次性支付两年租金243000元整。同日，被告收取上述租金后出具《收条》。原告经营至2014年11月27日，房东昆明公交集团有限责任公司通过律师发函给原告，说明该商铺被告仅交纳租金给房东至2014年8月23日，要求原告腾空房屋。2014年12月15日，房东昆明公交集团有限责任公司以李红刚为被告，原告为第三人向五华区人民法院起诉，要求原告腾空房屋并移交给公司。至此严重影响了原告经营，原告于2015年春节前（2015年2月19）停止经营，至2015年3月6日将房屋退还给昆明公交集团有限责任公司。五华区人民法院以（2015）五法民二初字第19号裁定书，裁定准许昆明公交集团有限责任公司撤回对原告的起诉。综上，被告明知其与昆明公交集团有限责任公司的租赁期限为2013年2月24日至2015年2月23日，且履行期间仅向昆明公交集团有限责任公司支付租金至2014年8月23日的事实，期间还与原告签订超出被告与房东的租赁合同，被告明显无法履行该租赁合同超出期限的合同，特请求：1、请求人民法院判决解除原被告之间的租赁关系，即解除双方签订的《商铺租赁合同书》、《补充租赁协议》；2、判决被告退还原告租金人民币121500元及押金16000元，共计人民币137500元；3、判决被告承担违约金14580元；4、诉讼费由被告承担。
被告李红刚缺席无答辩。
原告张华针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、《商铺租赁合同书》。证明2013年6月19日原、被告签订《商铺租赁合同书》，约定将坐落于五华区红兴路36号附2号商铺出租给原告经营手机销售，租赁期限为36个月，自2013年7月1日至2016年7月1日，租金全年支付，月租金为13333元，同时双方约定押金为人民币16000元。
2、补充租赁协议。证明2014年2月24日经过双方协商一致，对房屋租期及租金进行了变更，约定租期为2014年2月24日至2016年2月23日止，一次性支付两年租金243000元整。
3、租金收条。证明：1、2013年6月21日，原告向被告支付了2013年7月1日至2014年7月1日租金160000元，押金16000元；2、2014年2月24日被告收取一次性支付两年租金243000元整。两次重叠时间范围内的租赁作了抵扣。
4、民事起诉状。证明2014年12月15日，房东昆明公交集团有限责任公司以李红刚为被告，原告为第三人向五华区人民法院起诉，要求原告（第三人）腾空房屋并移交给公司。
5、民事裁定书及收条。证明原告腾空该租赁商铺给昆明公交集团公司，昆明公交集团撤回对原告（第三人）的起诉，五华区人民法院以（2015）五法民二初字第19号裁定书准许撤诉。
6、商铺租赁合同书（被告与昆交集团）。证明被告明知其与昆明公交集团有限责任公司的租赁期限为2013年2月24日至2015年2月23日，且履行期间仅向昆明公交集团有限责任公司支付租金至2014年8月23日的事实，期间还与原告签订超出被告与房东的租赁合同，被告明显无限履行该租赁合同超出期限合同。
7、原被告身份证复印件。证明原被告身份信息。
被告李红刚在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。本案原告张华对其主张的事实提交了证据证明，被告李红刚经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告张华所举证据真实性的抗辩。原告张华提交的证据形式、来源均符合法律的规定，且可以相互印证，故本院对原告张华提交的证据的真实性予以确认并依法采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年6月19日原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》和《商业铺面安全工作协议书》。合同中约定由被告将位于五华区红兴路36号附2号商铺出租给原告使用，出租面积为53.5平方米，间数一间；租赁期为36个月，自2013年7月1日至2016年7月1日止；租金支付方式为一年一付；租金按使用面积计算，每月每平方米249元，月租金为13333元。原告将铺面作手机销售用途。合同中还约定被告根据所租铺面的面积收取租房押金：10-50平方米以内的收取5000元押金，50-100平方米的收取10000元押金；合同终止时以押金发票为准，押金退还原告。合同还约定租赁期内租赁双方应共同遵守合同约定的各项条款，若无政府行为提前终止合同，由违约方支付年租金总额的12%的违约金给对方，造成经济损失的由违约方赔偿相应损失。后原告向被告交纳了2013年7月至2014年7月1日一年的租金160000元以及商铺押金16000元，被告向原告出具了收条。
另查明，2014年2月24日原、被告双方签订了一份《补充租赁协议》。协议中约定被告将北市区红兴路公交公司健身中心36号附2号商铺出租给原告使用，租期自2014年2月24日至2016年2月23日，租金为一次性支付两年租金243000元及押金16000元。押金在商铺租赁期满之后退还本金16000元，无利息。协议中还约定在承租方已经一次性支付了两年租金期间如遇公司承包租金上涨及公司不承租给被告本人使用及出租方被告提出租金涨价等情况，被告必须返还原告剩余年限租金16万元整一年的租金款。同日，原告向被告交纳了2014年2月24日至2016年2月23日的房租243000元，被告向原告出具了收到原告243000元租金以及16000元押金的收条。庭审中原告陈述双方在将两次租金抵扣后交纳了补充协议中约定的租金，原告并未向被告重复交纳房租；且押金仅交纳过一次，为16000元。
还查明，2013年6月14日被告李红刚与案外人昆明公交商贸有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定由案外人将昆明市五华区红兴路健2号商铺出租给李红刚使用，后案外人昆明公交集团有限责任公司于2014年12月15日向本院提起诉讼，称因李红刚仅支付租金至2014年8月23日，且未经其同意将商铺转租给张华，故要求解除其与被告李红刚签订的《商铺租赁合同书》，并要求李红刚和张华将商铺立即腾空并移交。2015年3月6日，原告张华将五华区红兴路36号附2号商铺以及钥匙腾还了案外人昆明公交集团有限责任公司。后昆明公交集团有限责任公司撤回对张华的起诉。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案《商铺租赁合同书》、《补充租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。依据庭审查明的事实，因被告未按时向案外人交纳租金案外人向原告主张权利，导致原告在与被告租赁期限未满的情况下于2015年3月6日将涉案商铺退还案外人，原告的合同目的不能实现，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：‥‥‥（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；‥‥‥。”故原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》、《补充租赁协议》于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告退还租金121500元及押金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告应按照《补充租赁协议》约定的年租金标准（121500元/年）、原告已经交纳的两年租金243000元以及未使用租期（2015年3月7日至2016年2月23）向原告退还租金117450元和押金16000元。关于要求被告支付违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据涉案《商铺租赁合同》的约定，若无政府行为提前终止合同，违约方应向守约方支付年租金总额12%的违约金。本案中因被告的违约行为导致合同终止，故本院对原告要求被告按照年租金121500元的12%向原告支付违约金14580元的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张华与被告李红刚于2013年6月19日签订的《商铺租赁合同》和2014年2月24日签订的《补充租赁协议》。
二、被告李红刚于本判决生效后三日内向原告张华退还未使用期间（2015年3月7日至2016年2月23日）的租金人民币117450元以及押金人民币16000元。
三、被告李红刚于本判决生效后三日内向原告张华支付违约金14580元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3342元，由原告张华承担人民币81.4元，由被告李红刚承担人民币3260.6元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 贾艳琳