吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0322民初960号
原告（反诉被告）：翟志友，男，1964年4月7日出生，汉族，户籍所在地梨树县，现住梨树县。
委托代理人：晁占家，梨树县法律援助中心律师。
被告（反诉原告）赵合：男，1968年11月28日出生，汉族，现住四平辽河农垦管理区。
被告（反诉原告）李辉：女，1971年5月10日出生，汉族，现住四平辽河农垦管理区（系赵合妻子）。
原告（反诉被告）翟志友与被告（反诉原告）赵合、李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年7月25日作出（2015）梨民一初字第622号民事判决书，原告（反诉被告）翟志友不服该判决上诉于四平市中级人民法院，四平市中级人民法院于2016年11月2日作出（2016）吉03民终1230号民事裁定书，撤销本院（2015）梨民一初字第622号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）翟志友及其委托代理人晁占佳，被告（反诉原告）赵合到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李辉经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
翟志友诉辩称：赵合与李辉系夫妻关系，2014年2月17日原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定两被告将自家所有的坐落在四平市辽河农垦管理区孤家子镇两家子村八社的面积为269.79平方米的房屋，以人民币20万元的价格卖给了原告，原告买房款已全部付清，可是二被告始终不交付房屋，不配合原告办理房屋过户手续，无奈原告诉诸法律，请求判令：一、两被告履行房屋买卖合同，交付房屋，办理房屋过户手续，费用由两被告承担；二、判令两被告给付原告违约金人民币30000元。三、本案的诉讼费由两被告承担。针对反诉原告的反诉请求答辩内容为:1、本案是房屋买卖合同纠纷，反诉人反诉的是民间借贷纠纷，两者不是同一法律关系，也不是基于同一法律事实，根据最高法《民诉法解释》第233条的规定应驳回反诉人的反诉请求。2、反诉人的反诉没有事实和法律依据，反诉人所称的民间借贷关系并不存在，六分利息之说更是毫无根据，因此反诉请求不能成立。
赵合、李辉辩诉称：赵合同李辉的意见是一致的，2014年2月17日赵合为饲养种鸡需要，与妻子李辉在梨树财源中介向翟志友出具欠条并由李百福担保借款20万元，口头约定利率为月利6%，当月利息直接从20万元中扣除，给付赵合18.8万元。借款后赵合直接送款或翟志友直接来取款或是赵合通过银行汇往翟志友妻子黄志英农业银行账户6008460550004338412的方式，按月归还利息及部分本金。2015年7月3日双方经结算，赵合给付翟志友11万元。因翟志友曾殴打赵合扣除赵合医疗费1万元，翟志友给答辩人出具12万元的收条（原20万元欠条仍在原告处），至此20万元债务全部�还。借款当时应翟志友要求，赵合填写房屋买卖合同一份，为的取信翟志友，翟志友也为保障其债权，双方约定如赵合到期不能归还翟志友的借款，房屋所有权归翟志友所有，为此签订了房屋买卖合同，并让赵合与妻子李辉写下20万元的售房屋款收条。今天翟志友除仅能提供所谓的一纸买卖合同外，无法解释为反复使用、事先准备格式合同文本；更无法回避在2014年2月17日签订买卖合同后出现赵合每月按期给付原告现金的事实；无法回避翟志友为赵合出具收条并标注欠款数。翟志友诉请无法律依据。依据《合同法》第130条规定，买卖合同的出卖人是为获取价金而交付房屋、转移所有权于买受人；买受人是为获取房屋所有权而支付价金。就本案而言，签订买卖合同时，赵合既无出卖房屋的意思，翟志友也无获取房屋所有权、支付价金的意思，赵合为取得的借款，翟志�为的是以赵合房屋担保债权。本案原告诉求有悖法律。本案的房屋买卖合同实质是对前民间借贷关系的“后让与担保”，法院会依基础法律关系民间借贷审理。1、民法理论和目前的司法实践认为“后让与担保”是指债务人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产作为担保的标的物，在债务人不能清偿债务后，须将不动产的所有权转让给债权人，债权人据此享有以担保标的物优先受偿的担保物权。2、依据2015年最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干法律问题的规定》第24条第一款规定，“当事以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。仅从实体法律关系效力上分析，本买卖合同无效，翟志友请求不能得到法院支持。1、翟志友不具有农村集体成员的资格。诉状中翟志友清楚表明其为城镇居民（非农户口），翟志友不享有其诉请中交付房屋的所有权，宅基地的使用权利。那是农民的权利和保障。2、合同内容违反国家政策无效。民法通则第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”国务院办公厅1999年5月6日[1999]39号第2条、2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》及国土资源部《加强农村宅基地管理的意见》均规定农民住宅不得向城镇居民出售、严禁城镇居民购买农村房屋和宅基地。赵合住宅位于农村集体土地之上，翟志友是城镇居民，这是不争的事实，双方签订的房屋买卖�同依照国家政策规定属于无效合同。从实现后让与担保的程序来讲，本次诉讼法院也不能支持原告的诉求。2015年最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第二款明确规定实现后让与担保须在民间借贷判决生效后，若借款人不履行判决给付义务，出借方可申请法院拍卖买卖合同标的物，况且赵合已不再拖欠原告借款。原告利用诉讼手段欺骗人民法院，撇开基础的民间借贷法律关系单独起诉买卖合同纠纷，实属虚假诉讼、诉讼诈骗。故请求法院核查并移交公安机关立案侦查。实际上，赵合与李辉及种鸡养殖户李百福、李波等三户共欠原告高利贷（月利率10%-5%）102万元（102万元借条均在原告处，未退还给欠款人），其中包括本案20万元，李百福实际花借款81万元，后因只还利息未还上本金，就按借款同时签订房屋买卖合同，以房屋抵账，目前过户于翟志友外甥孙志华名下，到现在李波欠9万元本金未还，利息是按月归还。赵合与翟志友间的买卖房屋合同仅是民间借贷的担保行为，根本不存在买卖关系。赵合、李辉反诉请求为：1、请求法院判决被反诉人返还反诉人民币96000元整。2、反诉费由被反诉人负担。事实和理由：2014年2月17日，赵合、李辉由孤家子镇李百福担保向翟志友借款人民币20万元，用于家庭养殖经营，口头约定并履行月利率为6%（年利率72%）共计16个月，至2015年7月3日彻底清偿，翟志友除去按月利率3%范围内为合法获取利息外，还累计非法侵占赵合人民币96000元（按超出的年利率36%计算），显属非法盘剥、不当得利。根据民法通则92条返还不当得利、最高人民法院1991年《关于人民法院审理借贷案件的若干意件》第六项规定民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率�四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护及2015年《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》26条关于借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持的规定，现本案被告依据《民事诉讼法》51条、《民诉法司法解释》232条规定提起反诉，要求本案原告即被反诉人返还已支付的超出年利率36%以上的部分利息人民币96000元。
经审理查明：赵合、李辉系夫妻关系，2014年2月17日赵合、李辉与翟志友签订了房屋买卖合同，赵合、李辉将位于四平市辽河农垦管理区孤家子镇两家子村八社的总面积为269.79平方米的房屋，以人民币20万元的价格卖给了翟志友，当日由赵合、李辉为翟志友出具收到购房款的收据。赵合、李辉庭审前提出反诉，反诉理由与翟志友之间系民间借贷关系，而不是房屋买卖。
上述事实，有原告提供的1、2014年2月17日房屋买卖协议书、收条；2、赵合、李辉买卖房屋的土地使用证；3、翟志友的户籍证明及双方当事人的陈述可以证实。
翟志友提交证据如下：
1、2014年2月17日房屋买卖协议书、收条；证明赵合李辉所有的269.79平方米房屋卖给翟志友，并且在2个月内办理协助过户手续，否则视为违约，及计算违约金3万元的依据。被告质证认为，这个是高利贷，以房屋买卖作抵押，借款20万元属实，当时我拿了18.8万元，给出的20万元借条，其中包括利息1.2万元，利息每月上打租。
2、赵合、李辉买卖房屋的土地使用证；证明原被告买卖房屋是合法建筑的房屋。该房屋的土地使用证在原�手里。被告质证认为，买卖属实为啥不直接要求过户，而是在两年以后才起诉我们。这才证明本案是借贷关系，不是房屋买卖关系。
3、翟志友的户籍证明；证明户口是2015年9月21日办理的，证明原告是两家子分场八组的农民。被告质证认为，是假的，我现在已经在孤家子公安局报案了，现在公安机关是立案调查阶段。我们签订的房屋买卖协议是2014年2月17日，他户口落那时是2015年9月21日，户口是他用非法手段后落的。
4、2014年1月8日借条；证明借款人是李波和李延辉，借款30万元，赵合是担保人。当时原告找赵合，赵合替李波偿还了12万元借款，还证明原被告之间除了买卖合同之外，还有其他民间借贷关系，被告赵合通过银行转账，是还原告的借款。被告质证认为，以前还了18万元本金，后期还了12万元，原告给我出具了收条，并标明收到赵合李辉12万元，备注标明翟志友30万元，李辉二姐李波用9万，李百福用17万，赵合用4万，已还清。我还钱他都没有给我欠条。
被告赵合、李辉提交证据如下：
1、村民给被告出具的证据两份，证明翟志友非法落户的事实。原告质证认为，该证据证明不了翟志友非法落户的事实，签字是否是村民本人签的不清楚。
2、2015年7月3日黄志英出具的30万元的收条，证明黄志英是翟志友的妻子。原告质证认为，对证据的真实性无法确定，证明不了被告说的30万元已经还清。只能证明赵合的4万元已经还清。
3、翟志友及黄志英的录音资料6份及整理书面材料12页，证明原被告之间是借款关系，不是房�买卖。原告质证认为，是不完全的证据，单独的录音资料不能作为认定事实的依据。录音证据不能证明是原告和他妻子的声音。手机录音不能证明对方的手机号是原告的妻子所有。录音资料证明的是民间借贷关系，与本案不属于同一法律关系。
4、银行卡交易明细单，证明赵合转入黄志英名下上述两笔款项的事实；原告质证认为，看不出这两笔款是转给黄志英的。
5、证人李百福到庭作证，证明赵合和翟志友之间是借款关系，不是房屋买卖关系。这个借款当时我是担保人，赵合从翟志友处借20万元，当时利息直接就扣除了1.2万元，实际赵合从翟志友处拿了18.8万元。我和赵合都从翟志友处借过高利贷，利息当时有0.10元的，有0.07元的和0.06元的，这都是月利息。我们三家在翟志友处共借了102万元，当时都是直接就扣利息，赵合还了12万元，我还了81万元我是用养殖场直接抵给翟志友了，过户到翟志友的外甥孙志华名下。当时翟志友户口不在我们那，就落到孙志华处了。我和赵合是朋友关系，和翟志友开始不认识，是他外甥孙志华给我引见的，当时我也不知道赵合和翟志友是什么关系。
赵合借款是房子做抵押，不存在房屋买卖合同关系。赵合和翟志友没有其他债权债务。赵合现在不欠翟志友借款了。我和赵合2008年建的孵化场，2011年我们就不在一起了。原告质证认为，因被告和证人有利害关系，不能作为证据使用。赵合无异议。
6、证人李波到庭证实；我是李辉的姐姐，和原告没有关系。证明借款的钱是用房子作抵押，当时利息是0.06分。当时被告在原告处借款20万元，被告已经把欠款还完了。
赵合向翟志友借款用房子抵押时我在那了，我妹妹李辉告诉我说他们钱还完了，我也在翟志友处借过钱，我钱也还完了，但翟志友欠条也没有给我。我在翟志友处借了81万元养鸡了。赵合、我和李百福三人在翟志友处共借款100多万元，我在翟志友那借款本金30万元，我和我丈夫用了9万元，李百福用了17万元，赵合用了4万元。这些钱已经都还完了，这个有收条。我有时给现金，有时通过银行直接打款。银行应该有底根子可以查。原告质证认为，证人和被告是亲属关系，证言不真实。被告没有异议。
法院依赵合申请调取黄志英在银行的交易明细单，赵合质证认为，2014年11月8日我的卡转黄志英的卡158000元,2015年7月3日转的104000元。原告质证认为，从银行明细单上看不出是被告转给原告的两笔款。也看不出这两笔钱干啥用了，与本案有何关联性。
根据本诉原告翟志友的诉辩内容及反诉原告赵合、李辉的辩诉内容，本院总结本案的争议焦点为：1、原被告之间的房屋买卖合同的性质是房屋买卖合同还是借款担保合同？2、假设房屋买卖合同成立，该合同是否有效，本诉原告要求履行合同、交付房屋、给付违约金的请求是否合法，应否予以支持？3、反诉原告的反诉请求是否合法，应否予以支持？双方当事人对本院总结焦点均无异议。
本院认为，本案本诉系房屋买卖合同纠纷，赵合、李辉反诉案由系民间借贷纠纷，反诉是指在诉讼程序进行中，本诉被告针对本诉原告向法院提出的独立的反请求，提出反诉须与本诉适用同一诉讼程序，须反诉与本诉之间存在牵连关系，本诉为房屋买卖合同关系，反诉为�间借贷关系，反诉与本诉不存在牵连关系，故此反诉原告赵合、李辉反诉理由不能成立，应驳回赵合、李辉的反诉请求。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。房屋买卖协议及收据均有赵合、李辉真实的签名，被告主张双方间的关系并非买卖合同为借款抵押，应提供证据证明，被告赵合、李辉提供了银行汇款明细，记载向翟志友妻子2014年11月8日汇款158000元，2015年7月3日汇款104000元。还提供了翟志友妻子黄志英收款12万元的收条，但赵合与翟志友之间还存在着赵合为李波、李延辉在翟志友处借款30万元提供担保的法律关系，还存在赵合与李百福、李波三人共同在翟志友处借款100余万的法律关系，由于翟志友与赵合之间存在多重法律关系，无法认定该两笔转账的具体性质，该转账本身确定不了任何法律关系，也无法认定收条中记载的12万元是偿还的哪笔借款，上述证据均无法证实与房屋买卖协议、收条中记载的20万元有关联性，也无法证实房屋买卖协议是为借款提供的抵押担保。被告陈述在2014年2月17日签订买卖协议后每月按期给付原告现金，但未能就此抗辩理由提供任何证据，该抗辩理由无法采信。
被告赵合、李辉于2014年2月17日出具的收据载明“收到购房款”，与原被告间的房屋买卖协议书相吻合，在房屋买卖协议与收据中均有被告赵合、李辉本人签字，可以确认原被告双方房屋买卖合同成立。但根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日国办发[1999]39号）第二条第二款的规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也�得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日国务院国发[2004]28号）第十条规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，2014年2月17日翟志友与赵合、李辉签订房屋买卖协议时，翟志友为城镇居民，虽2015年翟志友将户口迁到赵合居住的孤家子镇两家子村八社�但协议订立时已违反了国家政策、法律的强制性规定，双方签订的房屋买卖协议书应为无效合同。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于双方订立的合同无效，被告赵合、李辉因此取得的购房款20万元应予返还。因合同无效，原告给付违约金的请求无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》�二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）翟志友与被告（反诉原告）赵合、被告（反诉原告）李辉于2014年2月17日签订的房屋买卖协议书无效；被告（反诉原告）赵合、被告（反诉原告）李辉返还原告翟志友购房款20万元（于本判决书生效后十日内给付）。
二、驳回原告（反诉被告）翟志友其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）赵合、被告（反诉原告）李辉的反诉请求。
案件受理费650元，由原告（反诉被告）翟志友负担600元，由被告（反诉原告）赵合、被告（反诉原告）李辉负担50元；反诉费500元，由被告（反诉原告）赵合、被告（反诉原告）李辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 王立新
审 判 员 高 颖
人民陪审员 赵亚芬
二〇一七年七月十三日
书 记 员 张可维