安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3785号
上诉人（原审被告）：付专专，女，1989年12月10日出生，汉族，住合肥市。
委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥胜丰地产有限公司，住所地合肥市长江西路990号蜀山大厦806、807室，统一社会信用代码91340100692812594D（1-1）。
法定代表人：黄志坚，系该公司执行董事。
委托代理人：张志强，安徽巨铭律师事务所律师。
委托代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所实习律师。
原审被告：孔梅，女，1989年12月17日出生，汉族，住合肥市。
上诉人付专专因与被上诉人合肥胜丰地产有限公司（以下简称胜丰公司）、原审被告孔梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
付专专上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判为付专专、孔梅支付胜丰公司租金64120元，其中7000元保证金应扣除。2、撤销一审判决第三项，改判为付专专、孔梅支付逾期违约金按中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准，分别自2015年5月25日起、2015年8月25日起，以21000元×50%为基数，计至57120元付清之日止。分别自2015年11月25日起、2016年2月25日起、2016年5月25日起、2016年8月25日以租金22050元×50%为基数。3、一、二审诉讼费用由胜丰公司承担。事实和理由：1、案涉房屋存在严重质量问题并导致本人损失惨重，本人多次要求胜丰公司维修，但其置之不理，其违约在先，应当减免租金，且其无权要求支付逾期付款利息。2、胜丰公司当庭认可案涉房屋存在严重漏水问题且没有进行维修，本人自2015年12月份以后未再使用该房屋，一审法院将租金减少至70%，减少幅度过低，应减少至50%。3、因双方租赁合同已于2016年12月7日解除，一审判决交纳胜丰公司2016年11月25日以后的租金的逾期付款利息没有依据。
胜丰公司辩称：案涉房屋是本公司根据合同约定按时交付的，房屋墙体存在渗水，但没有导致基本使用功能不能实现，一审已经减免30%的租金，足以弥补损失。计算违约金的基数是按照合同约定，付专专的第三点上诉理由不在上诉请求内，应予驳回。
孔梅述称，本人没有经营店铺，本案是付专专与胜丰公司之间的事情，只是合同上有本人的名字。
胜丰公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《丰盛华庭（商铺）租赁合同书》；付专专、孔梅立即返还占用的位于合肥市××路丰盛华庭2#楼106号商铺；付专专、孔梅支付所欠租金86100元（自2015年6月15日暂计至2016年6月14日），此后计算实际返还商铺之日止；被告给付违约金26460元、逾期付款利息2669.64元；付专专、孔梅承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年12月8日，付专专、孔梅向胜丰公司交纳商铺履约保证金7000元。2014年12月15日，双方签订了《丰盛华庭（商铺）租赁合同书》，约定：胜丰公司将位于合肥市××路丰盛华庭2#楼106号商铺（租赁面积45.53㎡），出租给付专专、孔梅经营美容、化装、服务、培训等；租赁期限自2014年12月15日起至2019年12月15日止（该期限包含免租期）为5年（60个月）；租金标准即从2014年12月15日起至2015年12月14日商铺的单位租金标准为年租金总额人民币84000元（150.44元/㎡/月，月租金为7000元），自2015年12月15日起，每年租金按5%增幅递增；付专专、孔梅于合同签订之日支付第一期租金合计21000元，此后租金每三个月支付一次，支付的租金的租期自2015年3月15日至2015年6月14日。以后的租金采用现付后租的原则，付专专、孔梅应当提前20日预付下一期租金胜丰公司给予其免租期自2014年12月15日至2015年3月14日；付专专、孔梅拖欠商铺租金及物业管理费达三十天以上的，或拖欠水、电、气等费用达三十天以上等，胜丰公司在书面催告一周仍无效，有权终止本合同，并收回商铺，付专专、孔梅除缴纳应付房租外，还应按当年一年的租金标准支付违约金并赔偿因此给胜丰公司造成的经济损失。
合同签订后，胜丰公司依约将商铺交付于付专专、孔梅使用。付专专、孔梅已交纳2015年6月14日前的租金。根据案涉合同约定，付专专、孔梅尚欠2015年6月15日至2015年12月14日的租金42000元（7000元／月×6个月），尚欠2015年12月15日起至2016年6月14日的租金44100元【（84000元＋84000元×5%）÷12个月×6个月】。
另查，案涉商铺在付专专、孔梅租赁期间存在房屋漏水，对其房屋使用造成一定影响，且胜丰公司一直未予修缮。
案件审理期间，双方于12月7日办理了商铺交接手续。
一审法院认为，胜丰公司与付专专、孔梅就案涉房屋形成的租赁合同关系，无法定无效情形，应为合法有效。双方均应遵照约定履行各自的义务。
根据案涉租赁合同文本的记载，付专专和孔梅系共同承租人。孔梅与付专专解除合伙关系的协定，并未告知胜丰公司，亦未征得胜丰公司同意，对胜丰公司并不当然产生孔梅退出租赁合同关系的效力，孔梅提供的报警记录及银行流水等证据，亦不能证明案涉其已与胜丰公司解除了租赁合同关系，所以孔梅主张其已退出案涉租赁合同关系不承担案涉租赁合同项下承租人义务的抗辩理由，不能成立。
胜丰公司已按约将案涉房屋交付给付专专、孔梅使用，付专专、孔梅未按约履行支付租金的义务，显已构成违约。付专专、孔梅拖欠自2015年6月15日计的租金至今，造成胜丰公司合同目的不能实现，胜丰公司要求解除案涉租赁合同关系，并要求付专专、孔梅支付租金并返还租赁物的诉请，应予支持。双方于12月7日办理了商铺交接手续，应视为已于该日双方解除了租赁合同。但案涉租赁房屋漏水，对付专专、孔梅房屋使用造成一定影响，且胜丰公司一直未予修缮，根据公平原则，对案涉合同约定的租金标准应适当降低，即付专专、孔梅应支付的租金为：截止2016年6月14日的租金数额为60270元（86100元×70%），自2016年6月15日起以每日171.50元（84000元×1．05÷12个月÷30天×70%）的标准计至2016年12月7日的租金30186元（171.5元／天×172天），合计90456元。违约金的主要功能系弥补损失。胜丰公司即主张付专专、孔梅给付违约金26460元，又主张给付逾期付款利息，系重复主张。鉴于付专专、孔梅逾期支付租金给胜丰公司造成的损失是资金被占用的损失，根据公平原则及诚实信用原则，考虑付专专、孔梅的过错程度以及胜丰公司的预期利益等因素，将案涉逾期付款违约金的标准酌定为中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍。对于胜丰公司超出该部分的诉请，不予支持。故付专专、孔梅分阶段支付违约金。分别自2015年5月25日（提前20日，下同）起、自2015年8月25日起，以租金42000元÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至90456元付清之日止。分别自2015年11月25日起、2016年2月25日起、2016年5月25日起、2016年8月25日起以租金44100元÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至该租金付清之日止；自2016年11月25日起以租金44100元×1.05÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至该租金付清之日止。
付专专未提起反诉，其要求胜丰公司应当双倍退还保证金，不属本案审理范围。对于付专专、孔梅交纳的保证金7000元，胜丰公司应在租赁物及设施设备没有毁损的情况下予以返还或抵作租金。
案涉合同约定，若因承租方的原因造成合同解除，承租人不得拆走装饰物及其附属物。说明若因承租方的原因造成合同解除的，承租方投入的装饰物及其附属物归出租方所有。案涉合同现因付专专、孔梅的违约而解除，根据上述合同约定，付专专、孔梅投入的装饰物及其附属物归胜丰公司所有，故付专专、孔梅付专专要求获得装饰物及其附属物补偿的理由，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、合肥胜丰地产有限公司与付专专、孔梅形成的租赁合同关系已于2016年12月7日解除；二、付专专、孔梅于判决生效之日起十日内向合肥胜丰地产有限公司支付租金90456元；三、付专专、孔梅于判决生效之日起十日内向合肥胜丰地产有限公司支付逾期付款违约金。分别自2015年5月25日（提前20日，下同）起、自2015年8月25日起，以租金42000元÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至90456元付清之日止。分别自2015年11月25日起、2016年2月25日起、2016年5月25日起、2016年8月25日起以租金44100元÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至该租金付清之日止；自2016年11月25日起以租金44100元×1.05÷2×70%为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的二倍计至该租金付清之日止。四、驳回合肥胜丰地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8578元，由合肥胜丰地产有限公司承担2578元，付专专、孔梅承担6000元。
本案二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2014年12月15日签订的《丰盛华庭（商铺）租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。付专专上诉主张胜丰公司出租的房屋存在严重质量问题，导致其损失惨重，但其并不能据此提供有效证据证实该房屋质量问题的严重程度以及给其造成何种损失及损失的大小，一审法院根据胜丰公司自认其出租的房屋墙体存在渗水的事实，结合本案的具体情况，酌情扣减30%的租金，并无明显不当，本院予以确认。付专专上诉主张应扣减50%的租金，并无合理依据，本院不予支持。因付专专没有按照合同约定及时支付租金，已构成违约，一审法院判决其承担逾期支付租金的违约金，符合合同约定也具有法律依据，本院予以维持。
综上所述，付专专的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由付专专负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月三十日
书记员 贾柏轩
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。