淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0812民初8943号原告：淮安恒大富丰房地产开发有限公司，住淮安市清浦区城南乡政府大楼5楼，机构组织代码：913208115525493256。法定代表人：卢亚雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛文隆，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：金传云，江苏东恒律师事务所实习律师。被告：童永文，男，汉族，1974年2月16日生，住淮安市淮阴区。原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司（下简称：“恒大富丰”）与被告童永文商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告恒大富丰公司的委托诉讼代理人薛文隆、金传云，被告童永文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒大富丰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告所交的全部款项不予退还；2、被告将淮安恒大名都第4幢3单元1801号房退回原告，并无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理手续所需的费用由被告承担；3、被告支付违约金71685元；4、被告承担本案诉讼费、保全费和公告等诉讼费用。事实和理由：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：1030290002863）一份，约定被告购买原告开发的淮安恒大名都第4幢1801号房屋，房屋建筑面积为155.83㎡，房屋总价款716850元。被告采用向中国银行股份有限公司淮安分行（下简称：“中国银行”）贷款的方式支付其中的47万元，原告为被告的该笔贷款提供连带保证责任。被告自2016年12月起未能按约偿还贷款本息，中国银行于2017年4月24日将原告名下账户438855.13元予以扣划。原告依据商品房买卖合同附件四第二条约定，要求解除与被告的商品房买卖合同。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。被告童永文辩称：同意偿还原告被中国银行扣划的保证金，但要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的淮安恒大名都第4幢1801号商品房，房屋建筑面积为155.83㎡，总价716850元，合同第六条约定，被告除交纳首付款，246850元外，其余47万元采取向银行办理按揭贷款方式支付。合同第七条约定，买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。另原、被告在合同附件四补充协议（一）中还约定：双方同意对合同第六条补充如下：关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者），因买受人无正当理由无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告支付了首付款246850元（其中172044元系被告向淮安恒大名都小区所在的金碧物业公司借款交纳，有74806元系被告自有资金），剩余房款47万元采取与中国银行股份有限公司淮安分行签订按揭借款合同的方式向原告支付。原告为被告的借款向江苏银行提供了连带保证责任。后被告未能按约定期限偿还银行相应期间的借款本息，该银行遂于2017年4月24日分两次从原告在该行的保证金账户扣划了454446.84元，结清了被告在该银行的贷款。后原告向被告追讨代付的款项未果，遂提起本案诉讼。庭审中，原告主张曾向被告寄送解除合同通知书，但未能提供任何证据证明。另查明，原告销售该房屋具有预售许可证，该商品房买卖合同也进行了网上备案。合同签订后，原告已向被告交付上述房屋，但未与被告办理房屋过户手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，否则，违约方应向守约方按合同约定承担违约责任。同时，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照该合同及其附件约定履行各自的义务。原、被告在合同附件四补充协议（一）中明确约定，“《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”，现被告未按时偿还银行贷款本息，导致原告承担了保证责任，合同附件约定的解除合同条件已经成就，原告在承担保证责任后，有权依据合同附件约定行使解除权。故对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间的商品房买卖合同解除后，被告应依约向原告返还房屋，并协助原告办理解除合同的手续。故原告要求被告在合同解除后返还房屋、协助原告到不动产管理部门办理原商品房买卖合同备案注销、取消交易手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告承担办理上述手续所需的费用的请求，因上述费用尚未发生，原告的该项诉讼请求并不明确，本院不予理涉。关于导致合同解除的违约责任问题，合同附件中虽载明有被告未按时偿还银行贷款，导致合同解除时“买受人所交的全部款项不予退还”的约定，因被告首付款高达246850元，如适用该条款约定裁判，则被告承担的违约责任明显高于原告因解除合同遭受的实际损失。本院考虑合同附件中对于买受人银行按揭付款方式违约责任承担问题还有“因买受人无正当理由无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”的约定，结合本案合同系格式合同，原告因被告违约承担的保证责任金额及房屋出售延误受到的损失，被告作为弱势群体，买房不易等因素，酌情判定被告承担违约金2万元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张向被告寄送解除合同通知书的陈述，因未能举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司与被告童永文于2014年12月30日签订的关于淮安恒大名都第4幢1801号的《商品房买卖合同》，被告童永文于本判决生效之日起三十日内将上述房屋返还给原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司；二、被告童永文于本判决生效后十日内一次性支付原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司违约金2万元，并于本判决生效之日起三十日内协助原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司至不动产管理部门办理上述商品房买卖合同备案注销、取消交易等相关手续。三、驳回原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费11685元，原告淮安恒大富丰房地产开发有限公司负担1685元，被告童永文负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 强代理审判员  程冲云人民陪审员  郑荣华二〇一七年十二月十五日书 记 员  朱惠娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。