湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初149号
原告彭鑫。
委托诉讼代理人（特别授权）吴树平。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人邹明。
委托诉讼代理人李润奇。
原告彭鑫诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告彭鑫及委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭鑫诉称：2012年10月14日，原、被告签订了湘怀房（合）NO1120371号《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府13栋2302室，总价款为459909元，约定交房时间为2013年12月31日、逾期交房由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补偿协议》，该协议第9条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证证，甲方按乙方已付房款的1%支付违约金。”合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告未能如约，直到2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》；逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件也刚刚取得。依约定被告应承担：1、逾期交房违约金893天×房款459909元×0.02%=82139.74元；2、办证违约金459909元×1%=4599.09元；3、本案案件受理费用由被告承担。
为证明其诉讼请求，原告在向本院提交了以下证据：1、原告彭鑫身份证复印件一份，拟证明彭鑫身份证号码431202199110250015。2、被告怀化市大汉置业有限公司机构代码证复印件一份，拟证明被告公司机构代码66858184-5。3、2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明一是双方签订方《商品房买卖合同》原告购买13栋2302室的事实；二是合同约定逾期交房违约金日万分之二的事实；三是合同约定的交房时间是2013年12月31日的事实；四是双方约定逾期办理标的的房屋权属登记证书的时间等事实。4、《补充协议》复印件一份，拟证明一是双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金日万分之三的事实；二是双方约定逾期办证违约起算点即约定的交房时间后730日内的事实。5、涉案房屋13栋2302室购房发票收据复印件一份，拟证明原告已全额支付购房款事实。6、被告向原告发放的�宅质量保证书复印件一份，拟证明被告在不符合交房条件的情况下欺诈原告签收房屋的事实。7、被告向原告发放的住宅使用说明书复印件一份，拟证明被告在不符合交房条件的情况下欺诈原告收房的事实。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任：1、答辩人开发建设的房屋即大汉龙城兴龙府住宅小区13号楼在2013年12月31日之前已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2、答辩人按约通知了被答辩人办理交房手续。3、被答辩人已经于2014年2月8日与答辩人办理了房屋交接手续、将房屋交付给了被答辩人，房屋交付后，就不应当承担逾期交房责任。二、即使认定答辩人违约，被答辩人2015年1月28日之前的部分违约金请求已经超过诉讼时效；三、即使认定答辩人违约，需要承�违约责任，但被答辩人要求的违约金过高，请求法院予以减少，2012年之后，因国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，逾期交房并非答辩人主观故意。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明其抗辩主张，被告向本院提交了以下证据：
1、营业执照一份，拟证明被告主体资格适格。2、商品房买卖合同书一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，及合同权利义务的具体约定。其中第十五条约定，其中第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日签取得房产证的，双方同意按照补充协议约定处理。3、补充协议一份，拟证明协议第三条第3款第3段对交房条件进行了变更，即房屋分栋验收合格即可交房。第九条约定若不能按期办理好房产证与土地使用权证，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。4、工程质量竣工验收记录一份，拟证明被告所售的房屋8栋已于2013年12月31日验收合格。5、建设工程消防验收意见书一份，拟证明13栋房屋于2015年1月26日消防验收合格的事实。6、竣工验收备案表一份，拟证明房屋已于2016年6月14日取得竣工验收备案表，符合交房条件的事实。7、交房公告一份、拟证明被告履行了通知交房义务。8、大汉龙城商品房交接书一份，拟证明被告于2014年2月8日将所售房屋交付给原告。
经庭审质证，关于原告提交的七份证据，被告对1、2、3、5号证据无异议；对4号证据不认同原告认为系格式合同的观点，双方是在自愿平等的情况下签订的合同，不违反法律法规的相关规定，对该证据的合法性、真实性无异议；对6、7号证据的真实性、合法性无异议，关联性异议，不认可原告的证明目的。
关于被告提交的八份证据，原告对1、6号证据无异议；其他证据均有异议，不认可。
对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的4号证据即《补充协议》系双方当事人在平等自愿基础之上签订的协议，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告的证明目的不能成立，本院不予采信。原告提交的6-7号证据即由被告交房时出具的住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证明被告在不符合交房条件下欺诈原告收房的事实。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，不认可原告的证明目的，因为双方签订的补充协议中对交房条件进行了变更，房屋进行分栋验收之后，买受人不得以其他理由拒绝办理交房手续，且被告交房符合约定条件，�被告的抗辩理由成立，本院对原告提交的该两份证据不予以采信。
2、被告提交的2-5、7-8号证据即商品房买卖合同、补充协议、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、交房公告、大汉龙城商品房交接书，拟证明双方就涉案商品房签订买卖合同及补充协议对有关事项进行了约定、被告所售的房屋已于2013年12月31日验收合格和通知交房、被告于2014年2月8日将所售房屋交付给原告、于2015年1月26日消防验收合格的事实等事实。原告对上述证据均有异议，认为2-3号证据系被告提供的格式合同，有违反规定和欺瞒原告的内容，对其不认可。4-5号证据是分栋单项验收的资料，不是这栋综合竣工验收资料。因为合同约定的交房标准《竣工验收备案表》，这既是法定又是约定的交房条件，而不是这一证据所证明出来阶段性竣工验收记录，和单项竣工验收；7号证据的公告内容隐瞒未取得竣工验收备案表的事实，“已具备交房条件”是虚设内容，不但不能证明其符合交房条件，反而证明了欺诈性质的交房的事实；8号证据的合法性有异议，交接书在没有竣工验收表的情况下交房，存在虚假交房。被告提交的上述证据证明的事实与其他证据能够相互印证（2-3号证据原告同样提交）、可以证明待证事实；上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，原告的上述质证理由均不能成立，故本院对上述证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2012年10月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第2302号。合同约定：原告购买被告的第13幢23层2302号商品房，房屋总价款459909元，合同签订后付房款139909元，向银行按揭贷款320000元；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因�商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸刊登可供查询的方式等。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证�土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及银行按揭款共计459909元，被告于2015年7月16日向原告出具销售不动产统一发票。2013年12月24日，被告在《边城晚报》上发出交房公告，通知大汉.龙城一期兴龙府所有业主在2013年12月31日起前来大汉.龙城营销中心办理交房手续。2014年2月8日，原、被告双方签订“大汉.龙城商品房交接书”，确认涉案商品房由被告交给原告。至本案开庭日，尚未办理好涉案商品房的产权证书。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区13号楼2013年12月31日工程质量经主体分栋竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。诉讼过程中，原告以被告违约逾期办证给原告造成较大损失、双方约定违约金过低等为由，将要求被告支付的逾期办证违约金增加至20000元，但未提供相应证据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告于2014年2月8日与原告办理交房手续时，已经违反双方约定的2013年12月31日之前交房约定，但因被告按双方约定方式履行了通知义务，且交房符合双方约定的交房条件，故原告以被告交房不符合约定条件要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求没有事实依据，亦�合同“意思自治”原则相悖，本院不予支持。但依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
被告提出约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造�的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。鉴于双方未明确将消防验收合格约定为交房条件，并根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即459909元×0.0001=46元。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，直到2015年1月26日所交付房屋才符合法定交房条件，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的时间应当从约定交房的次日即2014年1月1日起计算至消防验收合格时间即2015年1月26日止，共计391天，故被告应当支付违约金计算为46元×391天=17986元
被告认为原告主张逾期交房违约金已经部分超过诉讼时效的抗辩不能成立，因为本案中双方当事人在合同中只约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故对被告的该项主张，本院不予支持。
被告至今尚未能办理涉案商品房的产权证书，属于严重违约，依法应承担违约责任，原告要求被告支付约定违约金4599.09元（房款的1%）有事实依据；诉讼过程中，原告以约定的逾期办证违约金金额过低，违反“交房后60日内向登记机关提供办理产权登记资料”的规定，固定金额不能体现违约金的惩罚性质，与同期同质商品房逾期办证违约金约定“按已付房款日万分之三支付违约金”存在太大差距、有失公平等理由要求增加至20000元的诉讼请求，没有相关证据佐证，且该涉案商品房有银行按揭贷款，是否办理产权证书对原告处分涉案房屋影响较小，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下:
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告彭鑫逾期交房违约金17986元；
二、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告彭鑫逾期办证违约金4599.1元；
三、上述两项款项合计22585.1元，限于本判决生效之日其十日内支付；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2153元，原告彭鑫负担653元，被告怀化市大汉置业有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨宏勇
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 向莱茵
二〇一七年五月二十六日
代理书记员 雷金华
附：法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定�明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品�买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。