浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台临民初字第2128号
原告：王某某。
原告：占某某。
两原告的委托代理人凌某某。
两原告的委托代理人袁某某。
被告：徐某某。
第三人：曹某某。
原告王某某、占某某诉被告徐某某、第三人曹某某房屋
买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月31日立案受理。依法组
成合议庭，于2010年12月10日、2011年2月28日两次公开开庭
进行了审理。原告王某某、占某某及其委托代理人凌某某、袁
某某，第三人曹某某到庭参加诉讼，被告徐某某经本院传票传
唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王某某、占某某起诉称：两原告系夫妻。2010年6月
2日，原告王某某通过中介与被告徐某某签订了一份《房屋买
卖转让协议》，约定：被告将自有坐落在临海市区钱暄路××
号的一间营业房出让给原告，价款26万元，款清交房；被告保
证产权清楚，如发生纠纷或债权债务或碰到与租房者有纠纷一
概由其负责，如有违约，支付对方5万元；协议签订后原告如
约交清了价款，并领取了房产证，同时还一起与被告找到了承
租人汪甲，他承认该房是向被告租来的，要求原告再续租给他两个月，至8月15日交锁交房。原告无奈答立了他的要求，有
汪甲写的协议书为证。不料到了8月15日，汪甲未能交锁交房
。原告遂自换了一条铁链锁。不料第三人曹某某却出面阻止，
说他的租期还没到，并把原告的铁链锁搞坏拿走。原告于八月
二十日向古某派出所报案，第三人出示了一份他与被告签订的
租赁协议，说是租期3年至2012年12月15日到期。原告此时感
到十分迷惑：被告到底是把屋出租给了谁？如果是出租给了第
三人，为什么又不给原告说明？如果没有出租给汪甲，他又为
什么信誓旦旦地说他是承租人？并要原告续租给他两个月？第
三人与汪甲到底谁是承租人？原告至今不得而知！但被告欺骗
了原告倒是十分明确的！款清了没有交房，显属违约！自应支
付给原告违约金5万元。第三人现在还占用着原告的房屋，两
原告不明确他与被告是否存在租赁关系，即使有，被告与第三
人应自行解决，不能占用原告所有的房屋。请求判令1、责令
被告徐某某支某某告违约金5万元，并交付房屋。2、责令第三
人曹某某搬出原告所有的坐落在临海市钱暄路××号的房屋。
被告徐某某未作答辩。
第三人曹某某答辩称：我与被告徐某某于2009年12月15
日签订一份租赁商铺协议，双方约定徐某某将坐落在临海市钱
暄路××号商铺租给我所用，约定租期三年，时间从2009年12
月15日至2012年12月15日止，协议约定了租金和付款方式及违
约金支付等内容。原、被告之间发生房屋买卖以后，我并没有
与徐某某签订有关终止租赁商铺协议，徐某某提供的该份终止
租赁商铺协议上面的乙方曹某某并非我本人所签。我与徐某某之间签订的协议租期是三年，租赁期限并未到期。原告要求我
搬出双方讼争的房屋没有法律依据，要求驳回原告的诉讼请求
。
两原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、两原告身份证复印件，拟证明二原告的主体资格。
2、房屋买卖转让协议，拟证明被告徐某某将房屋出卖给
两原告的事实。
3、协议书，拟证明被告徐某某将两原告带到汪乙处，汪
乙向两原告出具协议书一份要求续租至2010年8月15日的事实
。
4、房产证复印件（原件核对后退回），拟证明两原告已
经取得房产权属证书的事实。
被告徐某某向本院提供了一份被告与第三人签订的终止
租赁商铺协议，拟证明原、被告间签订房屋买卖协议后，已同
房屋租赁者第三人曹某某签订终止租赁商铺协议，已终止与第
三人的租赁关系，并已向两原告交付房屋的事实。
第三人曹某某向本院提供了租赁商铺协议一份，拟证明
被告与第三人签订租赁合同且未到期的事实。
本院依法向汪甲进行调查，汪甲在调查笔录中陈述：我
是在曹某某所开的华某某车中介店打工的，2010年6月，我收
取了徐某某房租费违约金7000元，并在一份“终止租赁商铺协
议”的下面向徐某某出具了收条，后来，我将该笔钱交给了曹
某某，曹某某当时说不同意；另外一份向王某某出具的协议书
，因当时曹某某店里无其他人，王某某又催得急，所以我就签了那份要求向王某某续租的协议书。至于“终止租赁商铺协议
”上乙方曹某某的签名是谁签的，我也不清楚。
经质证，第三人对两原告提供的证据1、2、4无异议，对
证据3是由汪甲所出具也无异议，但认为汪甲无权代第三人签
协议；对汪甲的笔录无异议；对被告徐某某提供的“终止租赁
商铺协议”有异议，该协议上的乙方不是第三人所签，汪甲后
来将7000元钱交给我事实，但我未同意，且我一直与被告联系
，但一直联系不上，到现在我也不同意终止租赁。
两原告对第三人提供的租赁商铺协议、被告提供的“终
止租赁商铺协议”、汪甲笔录均无异议。
被告徐某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为
放弃质证权利。
本院认证如下：各方当事人对两原告提供的证据1、2、4
、第三人提供的租赁商铺协议、汪甲笔录均无异议，本院对其
证明力予以确认；对于“终止租赁商铺协议”、证据3，且不
论“终止租赁商铺协议”上的乙方是否是第三人签字，但作为
第三人店里的员工，汪甲擅自收取被告的合同违约金，且向两
原告出具续租的协议书，显然违背常理，即使第三人不在，汪
甲也完全可以先同第三人联系后再确定是否行使上述法律行为
，故第三人与汪甲间存在口头授权的可能性较大；再者，如“
终止租赁商铺协议”上的乙方不是第三人签字，也不同意终止
租赁协议，应当明确对汪甲的行为予以否认，但第三人至今未
提供证据证明其作出了明确的否认意思表示，故应视为第三人
同意了汪甲的行为，因此，本院对“终止租赁商铺协议”的证明效力予以确认。
综上，本院结合各当事人陈述，确认本案事实如下：
2009年12月15日，被告徐某某与第三人曹某某签订一份
租赁商铺协议，协议约定了被告将临海市区钱暄路87-
11号商铺租给第三人，租期自2009年12月15日至2012年12月15
日止，年租金为6000元，付款方式为一年一付，如违约，违约
者赔偿违约金3000元等内容。2010年6月2日，原告王某某通过
中介与被告徐某某签订了一份《房屋买卖转让协议》，约定：
被告将自有坐落在临海市区钱暄路××号的一间营业房出让给
原告，价款26万元，款清交房；被告保证产权清楚，如发生纠
纷或债权债务或碰到与租房者有纠纷一概由其负责，如有违约
，支付对方5万元；协议签订后原告王某某如约交清了房款，
并领取了房产证。2010年6月，被告与第三人签订“终止租赁
商铺协议”一份（对此，第三人否认该协议上的乙方为其本人
签字），协议约定了被告与第三人终止租赁协议，由被告支付
第三人违约金等事宜，由第三人店里员工汪甲收取了被告支付
的违约金等共7000元，后汪甲将该钱交给了第三人。2010年8
月15日，两原告待管某某海市区钱暄路87-
11号时，遭第三人拒绝，两原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同时，不违反法
律的强制性规定，应为有效，原告王某某支付相应房款后，被
告应依约交付房屋。对被告提供的“终止租赁商铺协议”，第
三人虽否认协议上的乙方系其本人签字，但第三人在收到汪甲
代收的“终止租赁商铺协议”上所约定的终止租赁违约金等钱时，应明确对汪甲的行为向被告予以否认，第三人虽称一直与
被告联系而未联系上，但第三人完全可通过其他途径向被告作
出否认意思表示，而第三人至今未提供证据证明其向被告作出
了否认的意思表示，应视为对汪甲的行为表示同意，亦即同意
了与被告之间终止房屋租赁。第三人与被告终止房屋租赁后，
应及时搬出，尤其在该房屋已由被告出卖给原告后，而第三人
继续占有使用该房屋，显属不当；被告已与第三人终止了租赁
协议，且两原告也在被告的带领下与汪甲签订了续租房屋协议
，另两原告也已办理房屋产权证书的转户手续，应当认为，被
告已依约交付了房屋，两原告要求被告支付未交付房屋的违约
金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十
六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条
第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定
，判决如下：
一、第三人曹某某于判决发生法律效力之日起十日内搬
出属两原告所有的坐落在临海市钱暄路××号的房屋。
二、驳回原告王某某、占某某其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由原告王某某、占某某负担550元，
由第三人曹某某负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一
审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按
自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35］。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在
判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾
期申请，本院不予受理。
审 判 长 阮志强
审 判 员 陈阳明
代理审判员 王迎春
二〇一一年三月五日
代理书记员 朱玲英