四川省泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0504民初80号(以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途)原告：泸州市龙马潭区香颂半岛业主委员会。代表人：郑尚仁，主任。委托代理人：谢增华，男，系泸州市龙马潭区香颂半岛业主委员会委员。委托代理人：罗太义，四川大山律师事务所律师。被告：南充盛华堂商业管理有限公司，住所地南充市。统一社会信用代码：91511302744656213R。法定代表人：李俐，董事长。委托代理人：邹明荣，男，公司员工。委托代理人：唐倩，四川天普律师事务所律师。第三人：四川省盛龙房地产开发有限公司，住所地龙马潭区。组织机构代码：79583007-4。法定代表人：吴圣格，董事长。委托代理人：何良平，四川康宇律师事务所律师。委托代理人：陈晓东，四川康宇律师事务所律师。原告泸州市龙马潭区香颂半岛业主委员会（以下简称香颂半岛业委会）与被告南充盛华堂商业管理有限公司（以下简称物业公司）、第三人四川省盛龙房地产开发有限公司（以下简称开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理，适用简易程序审理后依法转为普通程序继续进行审理。诉讼中，开发公司以具有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院经审查符合法律规定，予以准许。原告业委会的委托代理人谢增华、罗太义，被告物业公司的委托代理人邹明荣、唐倩，第三人开发公司的委托代理人何良平、陈晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香颂半岛业委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告物业公司给付属于全体业主的收益1117300元；2、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告物业公司退出物业服务区域，移交物业服务的相关资料和财产。之后，原告又放弃此项诉讼请求。事实和理由：2008年，被告物业公司作为开发公司聘请的前期物业服务企业为香颂半岛小区提供物业服务。2011年6月起至2016年5月止，被告物业公司收取145个地面停车位的租金为1044000元、出租办公室和游泳池的租金为33000元、广告位收入为40300元，合计1117300元。上述财产系小区业主共有，其收入也应当归全体业主共有，但被告物业公司收取后至今未交付业主。该小区成立业委会后，要求被告物业公司将属于全体业主的收益交付给业委会未果。对被告物业公司在此期间进行了外围围墙栏杆、门禁倒闸一卡通系统、外墙维修、小区围墙外的树木进行安装、维护、更换无异议，但产生的费用不客观真实，不予认可；其交纳的税费与业主无关；不认可被告物业公司提出的收入分配意见。第三人开发公司主张小区146个地面车位属于其所有，因未能提供充分的证据，不予认可；根据相关法律规定146个地面车位应当归小区全体业主共有，其产生的收益也应当归全体业主所有。被告物业公司辩称，对原告香颂半岛委员会诉称的各项收入金额无异议。对第三人开发公司的述称和主张无异议。被告物业公司系被告开发公司聘请的香颂半岛小区前期物业服务企业。该小区前期未成立业主大会以及业主委员会，虽然小区共有部分有一定的收入，但已用于了小区的维修、改造等，被告物业公司已垫付各项费用350595元（包括外围围墙栏杆130000元、门禁倒闸一卡通系统160000元、外墙维修10400元、更换树木12000元、税费38195.5元），要求在公共收益中进行抵扣。地面停车位租赁收入属于第三人开发商所有，被告物业公司只是暂时管理，地面停车位租赁费用中包括被告物业公司应当收取的物业服务费435000元（145个地面停车位，每个车位按每月收取50元物业服务费计算5年），剩余部分才属于地面停车位的租赁收入。再扣除被告物业公司垫付的各项维护费用后，结余部分应当属于第三人开发公司所有。对广告费、游泳池等收入，被告物业公司提供了服务，按照本地区物业管理的分配情况，被告物业公司应当按照30%-40%收取物业服务费。第三人开发公司述称并辩称，第三人开发公司经规划审批在香颂半岛小区修建地面停车位146个，在销售该小区商品房时，保留了地面停车位所有权，未将地面停车位出售、附赠，并与买受人明确约定小区地面停车位所有权、使用权不随商品房一并转让。在小区建成后，第三人开发公司将所有地面停车位交由被告物业公司统一进行管理并代为出租给业主有偿使用、代收车位租赁费等费用。故第三人开发公司以具有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，并提出以下请求：1、确认业委会与物业公司讼争的香颂半岛小区146个地面停车位的租金1044000元属第三人所有；2、本案诉讼费由原告承担。庭审中，第三人开发公司将第1项请求变更为：地面停车位租金609000元归第三人开发公司所有。第三人开发公司在将地面停车位交给被告物业公司管理时，双方达成一致协议，即145个地面停车位的收益中按每个车位每月50元作为被告物业公司的物业服务费，共计435000元，第三人开发公司放弃对该部分费用的请求，变更请求为609000元。对游泳池等收益，属于小区的公共收入，物业公司为此付出了管理成本，应由原告香颂半岛业委会和被告物业公司按照一定的比例分配才合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年，第三人开发公司经依法审批后开发建设香颂半岛小区。第三人开发公司在出售该小区商品房时与业主签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第2款约定“出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的地下停车库和地面停车位、商业中心、商业用房、未计入公摊面积的建筑物、构筑物的所有权、使用权不随同该商品房一并转让”。香颂半岛小区规划设计总平面图载明：机动车位539个，其中地面停车位146个、地下停车位383个。实际建成的地面停车位为146个。2008年4月17日，第三人开发公司与被告物业公司签订《前期物业管理服务合同》，选聘被告物业公司为香颂半岛小区前期的物业服务企业，合同约定：前期物业服务期限自本物业开始交付使用之日起，为期三年；但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。物业服务费约定为情景洋房每月每平米0.75元、花园洋房每月每平方米0.9元、商业每月每平方米2.6元，对地下车库、地面车位的物业服务费以及公共收益的分配未作约定。合同签订后被告物业公司于同年4月进入该小区提供物业服务至今。香颂半岛业委会于2016年10月24日依法成立。2011年6月起至2016年5月止，被告物业公司收取145个地面停车位的租金为1044000元、出租办公室和游泳池的租金为33000元、广告位收入为40300元，合计1117300元。期间，被告物业公司对小区外围围墙栏杆和门禁倒闸一卡通系统进行更换、外墙进行维修、小区外的树木进行重新栽种。被告物业公司提供给原告香颂半岛业委会关于香颂半岛小区公共收益收支情况载明：1、地面停车位收入1044000元（从2011年6月至2016年5月共计5年，总共146个车位，因西门旁4个车位靠的太近只能停3个车，实收145个车位，每个车位每年1440元）；2、支出：①人工工资475600元（保安4人×1900元/月×12个月/年×5年=456000元、保洁、维修500元/月×12个月/年×5年=30000元）；②员工福利7600元（节日补助4人×700元/人=2800元、年终奖4人×1200元/人=4800元）；③车辆损坏赔偿4400元；④其他支出670400元（修建地面车位360000元、2012年更换东门到西门围墙栏杆130000元、2012年更换车辆进出四个倒闸系统160000元、修补外墙10400元、东门到西门道路维修10000元）；3、原办公室出租收入25000元（5000元/年×5年，2012年3月1日至2017年2月28日）、游泳池租金8000元（2000元/年×4年）；4、广告收入40300元。以上收入合计1117300元、支出1158000元。本院认为，依据本案的证据以及当事人的当庭陈述、辩解，现就双方争议的焦点评析如下：（一）本案业主委员会是否可以作为原告向被告物业公司提起请求给付属于全体业主共有收益的诉讼权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第八十四条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”、《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、国务院颁布的《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”，从上述法律、司法解释、条例的规定，可以得知：业主委员会只是业主大会的执行机构，行使权力须经业主大会授权，按照业主大会的决定履行管理职责，自身并无独立的意思表示。业主委员会虽然依法成立，有一定的组织机构，但因其没有属于该组织可独立支配的财产或经费，其行为的后果由全体业主承担，并无法独立承担民事责任的能力，不具备可作为诉讼主体的其他组织所必需的要件。当业主共同权益遭受侵害时，依据《民事诉讼法》第五十四条“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力”的规定，业主可通过推举代表进行诉讼。故香颂半岛业委会不是本案适格的诉讼主体。为此，本院已另行作出（2017）川0504民初80号之一民事裁定书，依法裁定驳回原告香颂半岛业委会的起诉。（二）第三人开发公司的诉讼请求是否应当得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，第三人开发公司对自己提出的主张以及诉讼请求所依据的事实应当负有举证责任。第三人开发公司虽然在举证期限内以及庭审过程中提供建设规划许可证、规划设计平面图、商品房买卖合同等证据，但该证据不能充分证据证明其对规划的地面车位享有所有权。故其请求地面停车位的收益归其所有缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回第三人四川省盛龙房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费14196元（第三人开发公司已预交），由第三人四川省盛龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  王全贵代理审判员  陈晓枫人民陪审员  陈治坤二〇一七年六月二十六日书 记 员  何宗良