广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14119号
上诉人（原审被告）：甘志华，男，汉族，1980年3月3日出生，住所地：湖北省天门市。
被上诉人（原审原告）：张学芬，女，汉族，1974年4月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：张学军，男，汉族，1969年12月8日出生，住所地：武汉市蔡甸区。
两被上诉人共同委托代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。
原审第三人：杨利文，女，汉族，1982年2月4日出生，住所地：湖北省天门市。
委托代理人：肖竞，广东渝歌律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中伟房地产经纪有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道科技园路慢城商业街**号楼104铺。组织机构代码：750495452。
法定代表人：黄建，总经理。
委托代理人：王郑，系该公司员工。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳深东支行。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路****号华乐大厦***层。组织机构代码：892305247。
法定代表人：黄杰平。
上诉人甘志华因与被上诉人张学芬、张学军及原审第三人杨利文、深圳市中伟房地产经纪有限公司（以下简称中伟地产公司）、中国工商银行股份有限公司深圳深东支行（以下简称工行深东支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
甘志华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张学芬、张学军的诉讼请求或依法改判，并由张学芬、张学军合理分担本案诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，有证据证明甘志华的配偶杨利文对于甘志华出售房产情况确不知情。本案中用于接收涉案房产定金的银行卡由甘志华亲自保管和使用。银行卡虽是登记在杨利文名下，但在银行开卡时预留的手机号也是甘志华本人的，而非其配偶杨利文的，该银行卡自开通以来一直由甘志华保管，因为平时家里的主要开支和收入均由甘志华负责，涉案房产是夫妻共同财产，但甘志华在出售时并未告知杨利文。二、甘志华在深圳仅有一套房产，需要房产安家落户。甘志华本打算带着一家老小到广州发展，生意上急需资金所以才决定悄悄出售房产，后因各种客观原因未能实现，现仍留在深圳发展，一家老小需要住处安家。三、即使因为甘志华自行处置夫妻共同财产在本次房产交易中处分行为失当，但判决其承担违约责任的方式是继续履行合同，严重违背了公平、自愿的原则。涉案房产是甘志华一家在深圳的唯一住房，且是在配偶杨利文不知情的情况下自行出售夫妻共同财产，不应当以继续履行的方式让甘志华承担责任，判决支付适当的违约金是更为合适的。违约的责任不是无限的，应当而且能够找到一个公平合理的平衡点和合适的处理方案。
张学芬、张学军答辩称：中伟地产公司员工的证人证言证明杨利文对于甘志华出售涉案房产完全知情。甘志华在上诉状中声称用于接收定金的银行卡属杨利文所有，但由甘志华持有和使用，所以杨利文对房屋出卖不知情，不符合客观事实。因为在银行开户，原本就应当自己使用，现在杨利文既然将银行卡交给甘志华使用，也是对甘志华的一种特别授权，应对甘志华使用银行卡的行为和意思表示承担相应的后果。同时银行账户手机号绑定后也并不是法定的要件，留什么号码都是申请人自己决定的，申请人都可以随时变更号码，甘志华称杨利文银行卡绑定了甘志华的手机号，杨利文不知道甘志华卖房的事，没有法律根据。甘志华在深圳只有一套房产，在其他地方也可能有其他房产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中伟地产公司述称：签合同时甘志华曾给他配偶杨利文打电话，所以杨利文应该是知情的。
张学芬、张学军向一审法院起诉请求：1、甘志华承担违约责任并继续履行涉案《二手房买卖合同》；2、由甘志华承担本案诉讼费、保全费。一审庭审中，张学芬、张学军明确要求甘志华从判决生效之日起以房屋总价款为基数按日万分之五支付违约金，直至完成过户手续为止。
一审法院查明：2015年4月1日，张学芬作为买方，甘志华作为卖方，通过中伟地产公司签订了《二手房买卖合同》（编号：0000217），合同约定如下：1、张学芬购买甘志华所有的位于深圳市龙岗区科技园路慢城三期14号楼402号房产，建筑面积为142.29平方米，房地产号为6000368977，转让成交价为315万元。2、签订合同当日买方应向卖方支付定金5万元；该定金交由第三方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方已收讫定金。双方同意在定金中预留1万元作为交楼押金。3、对于定金以外的剩余房款，双方约定由买方按照银行按揭贷款方式进行付款，买方应于2015年6月1日前将首期购房款（具体金额以银行贷款为准）支付至买卖双方指定的银行监管账户；买方应于2015年6月10日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料。4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助办理。5、双方须于银行出具银行贷款承诺函且卖方已赎出房地产证原件（产权无抵押、无查封）并注销抵押登记之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出房产证原件7天内。6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。8、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付定金。
签订合同当天，张学芬与甘志华签订了《产权更名确认书》。该确认书上载明：经卖方、原买方、新买方及居间方协商，各方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时买方姓名写为新买方张学军，由卖方及新买方继续履行涉案合同项下的各项义务，原买方所支付的各项购楼款为新买方的各项购楼款。原买方就卖方及新买方的上述各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。庭审中，张学芬、张学军、甘志华及中伟地产公司就上述《产权更名确认书》的相关情况均确认：签订该确认书时，“张学军”的名字及身份证号码处均为空白。
2015年4月1日，张学芬向甘志华支付定金5万元，甘志华出具了5万元的定金收据。甘志华将该定金中预留1万元作为交楼押金托管至中伟地产公司处。根据张学芬、张学军提交的《中国民生银行个人账户对账单》、《支付业务回单》（付款）、《不可撤销的业主收款账户确认书》、中伟地产公司出具的《情况说明》证实，张学芬将5万元定金支付至中伟地产后，中伟地产公司根据甘志华的授权，在扣除了1万元交楼押金后于2015年4月2日将剩余4万元定金转至甘志华配偶杨利文的农业银行账户。
2015年4月2日，甘志华出具公证委托书，委托巫文香等人代为办理涉案房产的赎楼、资金监管等手续。
2015年4月28日，张学军与甘志华的委托代理人巫文香签订了《二手房交易资金监管协议》，协议约定张学军将涉案房产的首期款90万元托管至中国工商银行横岗支行。当天张学军将首期款90万元存入银行指定监管账户。2015年6月24日，张学军与甘志华的委托代理人巫文香又签订了一份《二手房交易资金监管协议》，协议约定张学军将涉案房产的首期款30万元托管至中国工商银行横岗支行。当天张学军又将首期款30万元存入银行指定监管账户。针对上述两份《二手房交易资金监管协议》，张学军、张学芬及中伟地产公司称，第一份资金监管协议是按照合同的约定办理了资金监管手续，后来因为银行回复称当时订单比较多，会给首付款多的客户优先审批贷款，所以为了加快银行放款进程，张学军就与甘志华的代理人再次前往银行签订了第二份《二手房交易资金监管协议》。甘志华主张，张学军逾期办理银行贷款及筹集首期款，违约在先。
2015年7月9日，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行向张学军出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意向张学军发放贷款190万元。
2015年7月23日，张学芬向甘志华寄发了《履约催告函》，告知甘志华于2015年7月30日前与张学芬、张学军联系，继续履行合同义务，否则由甘志华承担相应的法律后果。2015年7月24日，甘志华回函称，张学芬、张学军未能在规定期限内履行相关义务，甘志华宣布解除合同并没收定金。张学芬、张学军认为甘志华的违约行为导致合同无法继续履行，遂诉至一审法院，提出上列诉请。
甘志华与杨利文于2007年2月9日登记结婚。涉案房产于2009年9月9日登记在甘志华名下，于2011年11月10日抵押给第三人工行深东支行。
张学军符合深圳购房资格。一审庭审中，张学军确认可以一次性付清剩余房款。
一审法院认为：张学芬与甘志华签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格履行。甘志华主张张学芬、张学军未按照合同约定办理资金监管手续，违约在先。一审法院认为，首先，根据一审法院查明的事实，张学军与甘志华共签订了两份《资金监管协议》，第一份是在双方约定的期限内签订的，第二份协议的签订时间虽然超出了双方约定的期限，但根据张学芬、张学军及中伟地产公司的庭审主张，证实张学军签订第二份资金监管协议的目的是加快双方交易进程，便于银行早日放贷；其次，第二份资金监管协议是张学军与甘志华的委托代理人共同签订的，该协议上有甘志华委托代理人的签名确认，其委托代理人对该份协议的认可即可视为甘志华对该份资金监管协议的签订同样是予以认可的，因此张学军、甘志华双方对于第二次资金监管协议的签订达成了一致的意思表示，故对于甘志华的该主张一审法院不予支持。甘志华在张学军取得了贷款承诺函之后仍怠于履行赎楼义务，构成违约行为，应当承担违约责任。关于甘志华主张张学芬不具有购房资格证明，合同无法继续履行，一审法院认为，根据张学芬、张学军与甘志华双方签订的《产权更名确认书》中载明的内容，证实张学芬、张学军与甘志华双方均一致同意在办理产权转移登记时将产权人登记为张学军，由甘志华和张学军继续履行涉案合同项下的各项义务。张学芬已将涉案合同的权利义务转移至张学军，且根据合同的履行情况亦可知，张学军作为卖方与甘志华签订的资金监管协议，甘志华对于张学军作为新买方继续履行合同的事实是予以认可的。而甘志华张学军在庭审中提交了购房资格证明，证明其具备深圳购房资格，合同具备继续履行的条件。故对甘志华的该主张一审法院不予支持。关于甘志华及杨利文主张杨利文对于甘志华出售涉案房产不知情，涉案合同不具备继续履行的可能性，一审法院认为，根据张学芬、张学军提交的《中国民生银行个人账户对账单》及《支付业务回单》（付款）、《不可撤销的业主收款账户确认书》以及中伟地产公司出具的《情况说明》证实，涉案房产的定金4万元存入了杨利文的个人银行账户，足以证实杨利文对甘志华出售涉案房产一事知情。因此，一审法院对甘志华及杨利文的该主张，不予支持。依照合同法第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，张学军依约履行了支付定金、办理首期款资金监管、申请银行贷款等合同义务，张学军与甘志华之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且张学军同意一次性支付涉案房款，并且具备深圳目前限购政策下的购房资格，故张学军请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：张学军支付购房余款、甘志华协助办理过户手续并交付涉案房产，即张学军应一次性向甘志华支付购房余款310万元（扣除已付定金）；之后，甘志华应协助张学军办理产权过户登记手续，张学军负担办理过户登记手续所发生的税费；甘志华应于办理过户手续之日起五日内将涉案房产交付给张学军。双方在继续履行合同过程中未尽事宜按《二手房买卖合同》（编号：0000217）执行。关于张学芬、张学军要求甘志华从判决生效之日起以房屋总价款为基数按日万分之五支付违约金，直至完成过户手续为止。一审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金标准调整以房屋总价款为基数按日万分之二标准为宜，张学芬、张学军诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张学军与甘志华继续履行张学芬与甘志华于2015年4月1日签订的《二手房买卖合同》（编号：0000217）；二、甘志华在判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区科技园路慢城三期14号楼402号房产的注销抵押登记手续；如甘志华怠于办理注销抵押手续，张学军应代为办理注销抵押登记手续，由此产生的相关费用由甘志华承担；工行深东支行应协助办理；三、张学军应于办理完毕涉案房产注销抵押登记手续后十日内向甘志华一次性支付剩余购房款310万元（即房屋总价款减去已付定金5万元）；四、中伟地产公司应于涉案房产注销抵押登记手续办理完毕后十日内向甘志华支付购房款定金1万元；五、甘志华应于收到全部价款之日起五日内协助张学军将深圳市龙岗区科技园路慢城三期14号楼402号房产过户至张学军名下；过户产生的各项税费由张学军负担；六、甘志华应当于办理过户手续之日起五日内将涉案房产交付给张学军；七、甘志华应当于判决生效之日起十日内，支付张学军违约金，违约金以合同价款315万元为基数按每日万分之二计算，自判决生效之日起计算至涉案房产办理过户手续完毕之日止；八、张学芬就张学军在履行涉案合同中的各项义务承担连带保证责任；九、判决未尽事宜，双方按编号为0000217号《二手房买卖合同》约定条款诚信履行；十、驳回张学军、张学芬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21000元，保全费4070元，两项合计25070元（原告已预交），由张学军、张学芬负担5014元，甘志华负担20056元。
二审法院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：杨利文对涉案房产交易是否知情，一审判决甘志华继续履行合同是否正确。从本案查明的事实来看，甘志华在签订合同过程中曾致电其配偶杨利文，涉案交易的定金也是付至杨利文的银行账户。本院认为，一审认定杨利文对涉案房产交易知情，更符合生活常理。对甘志华有关杨利文对涉案房产交易不知情，涉案合同无法继续履行的上诉主张，本院不予采纳。
综上，上诉人甘志华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费20056元，由上诉人甘志华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。