云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第934号
原告赵浩策，男，汉族，1983年9月28日生，云南省保山市人，住云南省安宁市。
委托代理人薛欢，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明财兴盛房地产开发有限公司。住所地：昆明市滇缅大道财兴盛大厦*幢**楼。
法定代表人郑宣明，董事长。
委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
原告赵浩策诉被告昆明财兴盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2009年6月5日签订商品房买卖合同，约定：由原告购买被告开发的安宁财兴盛商业广场的17幢第1-2层18号房，房屋总价为：人民币435918元，约定于2010年11月30日前交付，并约定了逾期交房时，每逾期一天被告应当承担相当于房屋总价的0.01%的违约责任。合同签订后，原告按合同要求已全额付款，但被告未按期向原告交付具备使用条件的经验收合格的房屋，并始终未向原告出具商品房使用说明书和商品房质量保证书。2012年3月20日由于迟迟不能交房被告开始与原告签订返租合同，共签订了两次，时间为2012年3月20日至2013年3月20日，但被告没有按时交付返租租金，至目前为止，被告仍欠原告返租租金人民币29430元。截止至今日，刨除返租期间，被告共逾期交房878天，应承担违约金人民币38272.02元。由于被告未按合同约定的时间和房屋质量及交房条件交付房屋，为保护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，提起诉讼，请求法院依法判令：1、由被告立即履行双方签订的商品房买卖合同，并交付符合规定的房屋及代理申办产权证；2、由被告交付2012年9月21日至2013年3月20日的租金，共计29430元；3、由被告支付逾期交房违约金（分段计：自2010年12月1日至2012年3月19日，自2013年3月21日到交房之日为止，按43.59元／天计算）；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、对于第一项诉讼请求没有异议，因为我方和施工方有经济纠纷，涉案房屋被施工方霸占导致我方不能交房，责任在于施工方；涉案房屋的产权证正在办理中。2、签订返租协议是真实的，一共签订了2份合同，有3个月的租金诉讼时效已经过了，但我方愿意支付原告租金29430元。3、违约金应当按照诉状时间从2013年3月21日开始计算，并且逾期前30日的违约金是30元／天，原告主张的违约金不符合合同约定。
原告为其诉讼主张提交以下证据予以证实：
第一组：《商品房购销合同》及《补充协议》，欲证明原被告于2009年6月5日签订了购销合同及补充协议；
第二组：票据、银行刷卡凭证各3份，欲证明原告已向被告支付了全部房款及配套费用，共计人民币446396元；
第三组：《协议书》、《房屋租赁协议书》，欲证明由于无法按时交房，被告与原告签订了租赁协议，租期自2012年3月20日至2013年3月20日，其中2012年9月21日至2013年3月20日期间租金尚未支付。
经质证，被告对以上证据的三性均无异议，但认为第三组证据中，《协议书》已经履行完毕，而根据《房屋租赁协议书》的约定，2012年9月21日至2012年12月20日期间的租金已过诉讼时效，但我方认可并愿意继续支付该租金。
经审查，本院对以上证据的证据效力予以确认，第一组证据可证实原被告于2009年6月5日签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，约定了合同的权利义务及违约责任；第二组证据可证实原告向被告支付了购房款435918元、配套费和维修基金10478元，三项合计446396元；第三组证据可证实被告因未能如期交房，为减少原告损失，返租涉案房屋，月租金为4905元。
经审理，本院确认如下法律事实：
2009年6月5日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0499）和《补充协议》，合同约定：被告将位于安宁财兴盛商业广场的7幢第1-2层18号房屋出售给原告，被告应于2010年11月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房交付给原告，若逾期交房，则被告自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，在30天内按30元／天向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告交付了购房款435918元、配套费和维修基金10478元，三项合计446396元。后由于被告未能按期交房，为减少原告的损失，被告同意暂时租赁涉案房屋，原被告先后签订了两份房屋租赁协议，第一个租期自2012年3月20日至2012年9月20日，第二个租期自2012年9月21日至2013年3月20日，协议约定：租金按45元／㎡计算，月租金为4905元。被告支付了第一个租赁期间的租金，第二个租期（6个月）租金尚未支付，租赁期限届满后，被告没有续租。后因被告一直没有交付房屋，也没有为原告代理申办房产证，原告遂诉讼来院。
本院认为，被告昆明财兴盛房地产开发有限公司将自身建设中的位于安宁财兴盛商业广场的7幢第1-2层18号房屋预先出售给原告赵浩策，双方签订了商品房购销合同，原被告双方之间形成了商品房买卖合同关系，则合同当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告作为买受方履行了支付购房款及缴纳税费的义务，被告作为出卖方没有按约于2010年11月30前将符合交付条件的房屋交付给被告，也没有为原告办理房屋产权证，其行为已构成了违约，因此，对于原告要求被告继续履行合同、交付房屋、办理房屋产权证的诉讼请求应以支持。
关于原告主张租金损失的问题。庭审中，被告明确表示认可并愿意支付该租金，故本院对原告主张的租金损失予以支持。关于原告主张的违约金问题。根据《商品房购销合同》第九条的约定：甲方（被告）若未按期交房，自约定交房期限届满后次日至实际交房之日止30日内，甲方按每天30元向乙方（原告）支付违约金；逾期30天后，甲方按乙方已付款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金。首先，自2010年12月1日至2012年3月19日期间的违约金，2010年12月1日至2010年12月30日，按每天30元计算，共计30元／天×30天=900元；2010年12月31日至2012年3月19日，按原告主张的43.59元／天计算，共计43.59元／天×445天=19397.55元。其次，自2013年3月21日至2014年7月28日（起诉之日）期间的违约金，按43.59元／天计算，共计43.59元／天×495天=21577.05元。最后，自2014年7月28日之后的违约金，按43.59元／天计算至判决确定履行期限届满之日止。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司继续履行其与原告赵浩策于2009年6月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：SYGC-0499），由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即将位于安宁财兴盛商业广场的7幢第1-2层18号房屋按合同约定及法律规定的交付条件交付给原告赵浩策，并为原告赵浩策代理申办位于安宁财兴盛商业广场的7幢第1-2层18号房屋的产权证；
二、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司支付原告赵浩策自2012年9月21日至2013年3月20日的租金29430元（按每月4905元计算，租期6个月，共计29430元）；
三、由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司向原告赵浩策支付自2010年12月1日至2014年7月28日期间逾期交房违约金40974.6元（分段计：2010年12月1日至2010年12月30日，按每天30元计算，共计30×30=900元；2010年12月31日至2012年3月19日，按43.59元／天计算，共计43.59×445=19397.55元；2013年3月21日至2014年7月28日，按43.59元／天计算，共计43.59×495=21577.05元）以及自2014年7月29日至本判决确定履行期限届满之日期间的违约金（按43.59元／天计算）。
案件受理费1493元，减半收取746.5元，由被告昆明财兴盛房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 邱学根
二〇一四年十月十五日
书 记 员 王 彬