上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5342号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海中大科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：潘跃进，董事长。
委托诉讼代理人：赵鹏，上海创同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱佳颖，上海市中大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海莎洛实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：沈雪峰，执行董事。
委托诉讼代理人：赵磊，上海市华荣律师事务所律师。
原审第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。
法定代表人：潘恩华，镇长。
委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人：青浦区徐泾镇光联村村民委员会，住所地上海市青浦区。
负责人：方铭，村民委员会主任。
委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海中大科技发展有限公司(以下简称“中大公司”)因与被上诉人上海莎洛实业有限公司(以下简称“莎洛实业公司”)、原审第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府(以下简称“徐泾镇政府”)、原审第三人青浦区徐泾镇光联村村民委员会(以下简称“光联村委会”)租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中大公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回一审莎洛实业公司反诉请求。事实和理由：莎洛实业公司违反租赁协议约定的使用范围及用途且擅自转租，其行为构成违约，不应获得动迁补偿利益。上海金虹房地产估价有限公司前后出具过两份评估报告，但补偿金额前后矛盾、差距过大，且将次承租人上海泉发石业有限公司(以下简称“泉发公司”)、上海英联商标印刷有限公司(以下简称“英联公司”)的财产均列入在内，故对其真实性不予认可，请求二审法院进行重新评估。一审法院对于职工遣散费和停工停产损失，随意确定补偿金额，有违事实及公平公正原则。另外，中大公司与徐泾镇政府就补偿协议的法律效力之相关诉讼尚未审结，程序存在瑕疵。最后，与中大公司签订租赁协议的主体并非本案的莎洛实业公司，而是上海莎洛贸易有限公司(以下简称“莎洛贸易公司”)，中大公司与莎洛实业公司无租赁合同关系，无权获取动迁补偿利益。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
莎洛实业公司辩称，租赁协议签订后，由于客观原因，其与中大公司协商后，改变了租赁用途。关于这点，中大公司始终是知情且同意的；整个地块都是我司及次承租人在经营使用，中大公司无任何经营行为；一审判决我司获得的动迁补偿利益中，如其中有属于泉发公司及英联公司的，我司会如实支付；在租赁过程中，承租人主体由莎洛贸易公司更改为莎洛实业公司，中大公司对此亦是同意的，其开具的租赁发票亦可证明。一审事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐泾镇政府述称，评估报告作出后，有时的确会存在遗漏项目，或测量出现误差。因此，评估单位会与被评估人进行沟通、再次核实，并出具最终的评估报告。我方是根据评估报告确定的最终价格，与中大公司经过磋商沟通，最终达成补偿金额。其同意一审判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人光联村委会述称，其与徐泾镇政府意见一致。
中大公司向一审法院起诉请求：1、确认中大公司、莎洛实业公司的《租赁协议》于2014年5月1日解除；2、莎洛实业公司腾退并迁出本市青浦区地块；3、莎洛实业公司支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金(以下币种均为人民币)21万元以及逾期付款违约金44,730元(以21万元为本金，自2014年5月1日起计算至判决生效之日止，按日万分之五计算，算至起诉日为44,730元)；4、莎洛实业公司支付中大公司垫付的水费5,678.03元。
莎洛实业公司向一审法院提起反诉请求：1、中大公司支付地上建筑物拆迁重置价508,487元；2、中大公司支付房屋装修及附属物补偿1,864,782元；3、中大公司支付设备资产及搬迁补偿4,674,145元；4、中大公司支付停产停业损失178,452元；5、中大公司支付职工遣散费30万元；6、中大公司支付一次性搬迁费用7,113,244元(上述费用共计14,639,110元，莎洛实业公司享受70%的份额为10,247,377元)。
一审法院认定事实：2006年，中大公司与光联村委会签订《土地使用补偿合同》，约定中大公司有偿使用光联村13亩土地，中大公司支付补偿金总额198万元等。2011年8月30日，中大公司作为甲方、莎洛实业公司作为乙方，双方签订《租赁协议》，约定乙方承租本区诸光路311弄13亩土地作为建筑材料堆场、高档车停车场(配合4S店)，乙方承担场地平整及其他一切建设费用；期限为2011年11月1日到2016年10月30日；乙方每年支付20万元，在租赁当年的第一个月15日内支付，第二年开始租金上浮5%，在每年首月一次性付清；逾期一日应支付逾期金额千分之五的违约金；期限内如场地遇政府规划动迁(政府发布动拆迁公告之日为准)，乙方无条件服从和配合甲方工作，协议自然终止，甲方原有树木和资产所获得动迁补偿归甲方所有，乙方投入由甲方与政府商谈动迁拆补偿，如获得补偿，所获得补偿由甲乙双方按照3：7比例分配等。莎洛实业公司支付租金至2013年4月30日，中大公司于2013年12月4日开具发票，金额为10万元，对应的租期为2012年11月1日到2013年4月30日。
2013年7月10日，青浦区土地储备中心向中大公司和徐泾镇政府发文，告知涉案土地属于“西虹桥高光路北侧地块收储”范围。徐泾镇政府于2013年7月15日向中大公司发出《限期拆除违法建筑事先告知书》，要求中大公司于2013年7月18日前拆除。
2013年4月，上海金虹房地产估价有限公司出具《房屋征收补偿估价咨询报告(南区地块)》，报告上载明：评估房屋总面积为892.26平方米，金额为508,487元，附属物等价格为1,864,782元，其他资产价格为4,674,145元(东侧厂区可搬迁设备127,400元、不可搬迁设备43,940元、库存物资91,000元；西侧厂区可搬迁设备2,858,710元、不可搬迁设备含绿化1,500,695元、库存物资52,400元)，合计7,047,414元。2013年8月31日，中大公司和徐泾镇政府签订《补偿协议》，协议上约定中大公司位于房屋(工业)建筑面积892.26平方米，土地面积13亩(有证10.41亩、无证2.59亩)，房屋总价为355,941元、房屋内装饰及附属物补偿费用1,864,782元、设备搬迁2,986,110元、物资搬迁1,688,035元、停产停业损失178,452元、水电补偿53,536元、职工遣散费补偿30万元、10.41亩集体土地补偿款3,227,100元、土地奖励520,500元、前期包干费补偿312,300元，一次性速迁奖励费7,113,244元，合计1,860万元，中大公司应在2013年9月30日前搬离。
莎洛实业公司于2013年12月31日、2014年1月10日向中大公司提出动拆迁诉求，要求中大公司支付550万元补偿费用等。中大公司于2014年3月10日回函表示，根据评估报告内容，中大公司一次性支付莎洛实业公司补偿款1,668,641.70元，但应扣除欠的租金20万元、水电费15,000元，剩余1,453,641.70元；对于莎洛实业公司提出的遗漏项目应由政府征收部门核定解决。2014年4月，中大公司向莎洛实业公司发出律师函，认为双方协商金额差距大，要求莎洛实业公司在4月30日前搬迁腾地并结清相关费用。莎洛实业公司于2014年5月回函，提出遗漏项目金额，并表示要求与中大公司协商，未协商一致情况下莎洛实业公司搬迁腾地不具备相关条件。同月，莎洛实业公司发函表示中大公司切断自来水造成莎洛实业公司等三家企业经济损失。中大公司为莎洛实业公司垫付水费5,678.03元。2014年5月，徐泾镇政府向中大公司发出《告知书》，载明双方在2013年8月31日签订了补偿协议和补充协议，要求中大公司在2014年6月15日前交付约定的土地及房屋。
徐泾镇政府递交“补偿协议”后，法院审核中大公司鉴定申请后委托华东政法大学进行鉴定，该单位出具《司法鉴定意见书》，意见为“补偿协议”第二条手写数字“355941”中的“3”、“5”、“5”、“4”均存在明显的涂描现象，倾向认为检材第二条手写数字“355941”中的“9”与该处其他数字非同时形成，检材第三条至第七条中所有手写数字系同时形成，限于送检的鉴定材料条件及该中心的技术支持，难以判断检才上第二条到第七条中所有手写数字是否在签订协议当时形成。中大公司为此支出鉴定费8,000元。
一审审理中，当事人存在以下争议及一审法院意见：
一、协议是否解除。
中大公司认为，根据租赁协议的约定，涉案地块因2013年政府动迁征收，中大公司在2014年4月21日通知莎洛实业公司要求4月30日前腾退，因此5月1日协议解除。
莎洛实业公司认为，中大公司应该合法补偿后协议才能于5月1日解除。
法院认为，根据双方签订的租赁协议内容，显然政府规划动迁时协议终止。2013年确实发生该约定情形，中大公司通知后莎洛实业公司知晓相关事项。因此，双方租赁协议已解除。双方协议约定以公告日为解除日，文件时间为2013年7月10日，中大公司在2013年8月也已经签订补偿协议，中大公司再主张其与莎洛实业公司的租赁协议在2014年5月解除，依据不足，法院不予支持。法院确认双方协议于2013年7月10日解除。
二、莎洛实业公司是否应支付拖欠租金及逾期付款违约金。
中大公司认为，租金应先付后用，莎洛实业公司至今未支付2013年5月1日到2014年4月30日的租金21万元，按照每日万分之五计算违约金。
莎洛实业公司认为，中大公司单方解除合同没有补偿，迟延支付租金属于同时履行抗辩权。
法院认为，双方约定的租金本意是莎洛实业公司使用中大公司的场地等，莎洛实业公司支付相应对价。莎洛实业公司确实在2013年初已经知晓动迁事宜，但至中大公司签订补偿协议前的期间，莎洛实业公司并未提供依据证实该段时间莎洛实业公司未实际经营。从双方的往来函件看，莎洛实业公司在中大公司签订补偿协议前尚未腾退房屋，因此莎洛实业公司需要支付中大公司签订补偿协议前的租金或使用费。中大公司签订补偿协议后再主张此后的使用费于法无据，法院不予支持。莎洛实业公司主张因未获动迁补偿款而拒付租金，依据不足，法院不予采信。中大公司要求莎洛实业公司支付逾期付款违约金且计算标准符合合同约定，法院予以支持。中大公司从2014年5月1日起算，于法无悖，法院予以支持。
三、莎洛实业公司应取得的补偿款金额。
中大公司认为，属于莎洛实业公司的补偿款为2,433,864元，还需扣除中大公司按约所得30%、拖欠租金和水费，剩余款项方应支付莎洛实业公司。徐泾镇政府在一审庭审中提供补偿协议，而中大公司签订补偿协议时，其中第二到第七项内容都是空白的，另外徐泾镇政府提供的评估报告上的内容与之前给中大公司的报告内容出入较大，经过比较项目都是数量不变但单价金额发生较大变化，徐泾镇政府的解释过于随意，中大公司不予认可，申请重新评估。中大公司签订补偿协议的时候，徐泾镇政府也没有新的评估报告交给中大公司，评估报告是双方协商的基础，双方的补偿协议是以莎洛实业公司提供的评估报告为基础。因此，确认补偿协议的总金额，但不认可补偿协议的第二到第七条的金额分配。
莎洛实业公司认为，评估报告上的房屋、附属物等以及其他资产均属于莎洛实业公司，中大公司应举证证实其中哪些部分属于中大公司。中大公司和徐泾镇政府达成的补偿协议中关于房屋的金额为355,941元，与评估报告上的金额不一致，有损莎洛实业公司利益，因此要求按照评估报告确定价值。莎洛实业公司已将职工遣散人数报给中大公司，遣散费和停产停业损失费按照地面补偿总价的10%计算，补偿协议的金额低于该标准，属于中大公司未尽到协商义务故应承担补偿义务。莎洛实业公司提供的评估报告系中大公司提供，不清楚是中大公司还是徐泾镇政府制作，莎洛实业公司当时提出遗漏项目等意见，最终认可徐泾镇政府提供的评估报告及明细金额。
徐泾镇政府认为：评估过程中确实存在初评报告，但是否与莎洛实业公司提供的“评估报告”内容一致不清楚，因为评估单位已经没有初评报告了，徐泾镇政府最终确认的是盖有评估单位公章的最终的评估报告。徐泾镇政府与中大公司签订补偿协议时协议内容都是填写好的，不存在事后添加的情形。徐泾镇政府提供了补偿协议以及评估报告。
法院认为，补偿协议为中大公司和徐泾镇政府签订，鉴定结果未能证实中大公司主张，中大公司未就其主张提供其他依据，法院对中大公司提出补偿协议内容中第二到第七条内容为后面添加的主张不予采纳。中大公司对补偿协议的总金额无异议，而鉴定报告中提到的某个数字与其他数字非同时形成，但结合协议其他条款的具体数字以及相加结果，法院认为鉴定报告中的上述意见并不影响法院对该份补偿协议的判断。评估报告应以最终的结论为准，即使徐泾镇政府提供中大公司初评报告等，但中大公司和徐泾镇政府最终签订了补偿协议，中大公司提出双方以非最终的评估报告为基础作为协商依据故而不认可协议具体明细的意见，徐泾镇政府对此不予认可，中大公司未就此提供充分依据予以证实，法院不予采纳。徐泾镇政府对协议条款的解释并结合评估报告内容，法院对补偿协议予以确认，对徐泾镇政府的解释予以采信。莎洛实业公司提出中大公司未尽协商义务的主张依据不足，法院不予采纳。
针对评估报告的具体内容，其中房屋部分，中大公司、莎洛实业公司一致确认均为莎洛实业公司投入，法院对此予以认可；房屋内装饰及附属物部分，中大公司提出砖砌围墙属于中大公司投入，莎洛实业公司提出围墙包括中大公司交付场地时的外围墙和莎洛实业公司承租后作的隔断，双方交接时并未清点，在莎洛实业公司确认中大公司交付围墙的前提下未提供证据证实“隔断”系莎洛实业公司施工，法院确认该部分应属中大公司投入，金额为128,800元；东侧厂区评估表上内容均属莎洛实业公司投入；西侧厂区评估表中部分香樟树属于中大公司投入，庭审中要求双方清点数字但至涉案场地拆除时均未清点，双方对此均有过错，法院酌情确定属于中大公司部分的金额为57,498元；西侧厂区评估表中中大公司提出增加部分项目、部分项目数量增加的异议均是以其持有的报告进行核对后的意见，但徐泾镇政府对该份报告并不认可，中大公司亦未提供其他证据证实该份报告足以否认正式报告，因此法院对中大公司的上述意见均不予采信。
针对补偿协议中非属评估报告涉及部分,其中一次性速迁奖励费应归属中大公司，莎洛实业公司直至中大公司提起诉讼尚未腾退房屋，莎洛实业公司再主张该笔费用依据不足，法院不予支持；中大公司未在涉案场地聘请员工，莎洛实业公司主张职工遣散费归属莎洛实业公司，于法无悖，法院予以支持；中大公司出租场地获得收益，莎洛实业公司使用房屋获得收益，因此，莎洛实业公司主张停产停业损失部分全部归属莎洛实业公司，依据不足，法院酌情确定莎洛实业公司取得89,226元。因此，法院认为莎洛实业公司应得补偿款为7,097,796元(未扣除30%，355,941元+1,864,782元-128,800元+4,674,145元-57,498元+89,226元+30万元)。根据双方合同约定，莎洛实业公司取得其中70%，确认金额为4,968,457.20元。
综上，中大公司、莎洛实业公司合同因合同中约定的解除条件成就而解约。莎洛实业公司承租地块已经拆除，因此中大公司诉求莎洛实业公司腾退的请求已无必要。莎洛实业公司应支付2013年5月1日到8月31日的租金或使用费7万元。莎洛实业公司逾期支付租金，应自2014年5月1日起按照每日万分之五的标准支付违约金。双方对中大公司垫付的水费金额无异议，莎洛实业公司应予以返还。中大公司获得的补偿款已有558万元，应及时支付莎洛实业公司相应补偿款。
一审法院作出判决：一、上海中大科技发展有限公司与上海莎洛实业有限公司签订的《租赁协议》于2013年7月10日解除；二、上海莎洛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中大科技发展有限公司2013年5月1日到2013年8月31日的租金或使用费7万元；三、上海莎洛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中大科技发展有限公司逾期支付7万元租金或使用费的违约金(自2014年5月1日起算至实际支付之日，按照日万分之五的标准计算)；四、上海莎洛实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海中大科技发展有限公司水费5,678.03元；五、上海中大科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海莎洛实业有限公司补偿款4,968,457.20元。
二审另查：一、2012年，莎洛贸易公司向中大公司出具《补充协议声明》。内容为：“兹由莎洛贸易公司声明：2011年8月30日与中大公司签订诸光路311弄的13亩场地租赁合作协议，从2012年11月1日起同意名称变更为莎洛实业公司，莎洛实业公司全权负责一切事宜。”二、中大公司于2014年4月21日发出的《律师函》中载明：“莎洛实业公司暨沈雪峰总经理：……征地开始后，中大公司亦及时将相关情况告知贵司……。中大公司通过本律师再次告知：贵公司与中大公司间的《租赁协议》提前终止，搬迁补偿等结算应以协议约定和征收规定为基础……。”以上两份证据系中大公司于一审中提交，莎洛实业公司对此无异议；三、中大公司于2013年1月9日、2013年12月4日开具了租金发票，付款单位显示为：莎洛实业公司。以上证据系莎洛实业公司于一审中提交，中大公司对此无异议。结合以上证据，本院认定如下：2011年8月30日，中大公司作为甲方、莎洛贸易公司作为乙方，双方签订《租赁协议》。后在合同履行过程中，莎洛贸易公司将合同中的权利义务概括转让给莎洛实业公司，并将此情况告知了中大公司。中大公司从未就此提出异议，租赁协议继续履行。除以上二审查明事实之外，一审其余查明事实属实，本院予以确认。另，莎洛实业公司二审中明确表态，若次承租人主张相关权利，其会按照合同约定进行补偿。
本院认为，关于主体问题，通过二审查明的事实可见，在莎洛贸易公司通知中大公司其将承租人变更为莎洛实业公司也即被上诉人之后，无论是在合同履行过程中，还是中大公司向莎洛实业公司提起本案诉讼直至法院作出一审判决期间，中大公司已通过各种行为及意思表示，认可莎洛实业公司作为新的承租人这一身份主体。故相关上诉观点，缺乏事实依据，本院不予采纳。同理，莎洛实业公司在合同履行过程中，虽然改变了合同约定用途，但中大公司就此从未提出异议，反而协助莎洛实业公司向有关部门提出申请，故中大公司认为莎洛实业公司违约之观点，本院亦不予采纳。关于莎洛实业公司所获动迁利益是否适当的问题。中大公司主要的上诉观点是针对评估报告及补偿协议具体明细提出的相关异议。本院认为，中大公司持有的初评报告中，德国产海德堡4色机、德国产罗兰4色机备注为“待核发票”，最终的评估报告中则增加了上述两台机器的搬迁设备评估单价，此为两份评估报告补偿金额的最大差异。本院同时注意到，中大公司也曾发函向徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室表示有漏评项目。庭审中，徐泾镇政府对于为何增加了相关补偿项目也作了相关解释。鉴于中大公司并无证据证明上海金虹房地产估价有限公司作出的《房屋征收补偿估价咨询报告(南区地块)》严重违反事实及程序，故本院对故该份证据的法律效力予以确认。其二审中要求对土地、设施设备重新评估的申请，缺乏依据，本院不予采纳。另，中大公司对补偿协议中的总金额予以认可，只是对各项补偿明细持有异议，同时还认为该明细是事后添加。本院认为，前文已就评估报告之效力问题作出认定，而该明细是参照评估报告作出，总体金额与补偿总金额一致；中大公司提出的事后添加之异议，缺乏证据证明。故中大公司有关补偿协议的上诉观点，本院同样不予支持。至于中大公司提出有些财产并非莎洛实业公司而系次承租人所有，故不应给予补偿之问题，莎洛实业公司二审中已明确表态，若次承租人主张相关权利，其会按照合同约定进行补偿。故根据合同相对性及避免讼累原则，中大公司有关于此的上诉观点，依据不足，本院不予采纳。关于中大公司其余的上诉主张，本院经审查认为，一审所作的相关认定，符合公平合理原则，本院予以认同。综上所述，中大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币46,547.60元，由上诉人上海中大科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……