河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2251号
上诉人（原审原告）：崔朋举，男，1985年1月3日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托诉讼代理人：王双甫，巩义市法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：河南华晟房地产开发有限公司，住所地郑州市管城区。
法定代表人：曲华杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫琳辉，河南形象律师事务所律师。
上诉人崔朋举与上诉人河南华晟房地产开发有限公司（以下简称华晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2016）豫0181民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人崔朋举及其委托诉讼代理人王双甫、上诉人华晟公司的委托诉讼代理人莫琳辉于2017年2月22日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔朋举上诉请求：1.依法撤销一审判决书，进行改判；2.一、二审的诉讼费用由华晟公司承担。庭审中，崔朋举明确改判请求为：改判为从合同约定的违约之日起到实际交房之日止，违约金按全款计算。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订《团购商品房协议》后，协议第10条约定交房时间为签订此协议之日起32个月内交付乙方，崔朋举按协议第8条约定于2011年7月25日交款20万元，2013年10月20日交款5万元，2014年9月13日交款159704元，共支付了总房款的95%，余款待工程验收后，交钥匙前全部付清，协议第11条约定：甲方未按时、按质、按量交付房屋给乙方时，违约金按所受金额的日万分之二计算。而华晟公司至今未按约定交房，已构成违约；2.一审判决不应依据2015年9月25日华晟公司的交房信息认定视为交房，从2015年9月25日至今华晟公司未交房也属违约。
华晟公司辩称，1.双方签订的《团购商品房协议》虽然约定从协议签订之日起32个月内交房，但该协议是在华晟公司没有取得商品房预售许可证的情况下签订的，依法应认定为无效。此后华晟公司虽然取得了预售许可证，且在32个月届满后的2014年9月份，双方又签订了《东润峰景认购书》，重新约定了房屋坐落、面积及违约责任，形成了新的合同关系。因此，一审判决认定团购协议有效，不合法；2.2015年9月下旬，华晟公司以电话和短信的方式，通知崔朋举应于2015年9月（具体日期以华晟公司提交的通话和短信记录为准）携带身份证、户口本、协议书、收据等相关手续及相应现金办理交接手续，但崔朋举至今没有办理交接手续。华晟公司已履行了通知义务，没有交房的责任不在华晟公司。崔朋举依据无效的团购协议主张违约金无法成立，主张通知交房后的违约金更无事实和法律依据。
华晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中华晟公司支付违约金27750元的判决，维持其余判决；2.本案诉讼费由崔朋举承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，《团购商品房协议》为无效协议，华晟公司不应承担违约责任。《团购商品房协议》（以下简称团购协议）签订时，华晟公司未取得预售证，该协议是无效协议，无法律约束力。在本案起诉前，华晟公司虽取得了商品房预售证书，但双方又签订了《东润峰景认购书》（以下简称认购书），已取代了团购协议，因此团购协议应属无效；2.双方签订认购书时，已超过了团购协议的交房期限，认购书重新约定了房屋坐落、面积及违约责任等主要条款，不仅说明双方已形成了新的合同关系，而且说明崔朋举认可逾期或延期交付。一审认定认购书是团购协议的补充、变更，与事实不符；3.团购协议签订后，华晟公司由于政府延期交地、燃气公司延期通气等不可抗力导致工期延期，并最终导致延期交房，上述情形即便不属于不可抗力，也属于情势变更，华晟公司不应承担责任。
崔朋举辩称，华晟公司的上诉理由在一审中已经答辩，其理由不成立，因《东润峰景认购书》是《团购商品房协议》的补充，它不是形成新的法律关系的证据，另《东润峰景认购书》所确定的房屋具体位置是对团购协议的明确确认，关于华晟公司上诉所称由于政府等原因延迟交房，与其无任何关系，一审判决认定涉案团购协议有效是正确的。因此华晟公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。
崔朋举向一审法院起诉请求：依法判令华晟公司支付崔朋举自2014年3月6日起至实际交房之日止按日81.94元计算的逾期交房违约金。
一审法院认定事实：2011年7月6日，崔朋举、华晟公司双方签订一份《团购商品房协议》约定：华晟公司开发、建设华晟新城，崔朋举同意出资购买华晟公司普通住宅一套（一层单价2760元/平方米，每增加一层房屋单价每平方米增加39元）；协议签订前，崔朋举付华晟公司20万元，工程出地平崔朋举付华晟公司5万元，主体封顶3日内，崔朋举付款至总房款的95%，余款待工程验收合格后交钥匙前全部付清，暖气费、燃气费、维修基金、有线电视初装费、智能化管理费以及办理房产证相关税费双方签订《商品房买卖合同》时，由崔朋举向华晟公司交纳；自双方签订协议之日起32个月内华晟公司按时、按质、按量交房给崔朋举，逾期违约金按所收金额的日万分之二计算；崔朋举若退房，须在签订正式《商品房买卖合同》前提出申请，华晟公司应在收到退房申请后15天内退还本金，不计利息，若因华晟公司原因造成崔朋举退房，华晟公司退还崔朋举已交付款，并按年息10%支付利息等。双方未约定生效时间。后崔朋举于2011年7月25日付款20万元、2013年10月20日付款5万元。2014年3月6日，双方约定交房日期届满，华晟公司未如期交房。2014年9月6日，双方签订《认购书》约定：崔朋举认购华晟公司位于巩义市东区××路与××交叉口西南角××楼××房屋××套；双方签订《认购书》7日内，崔朋举应交纳全部购房款的95%，并签订《商品房买卖合同》，若因崔朋举原因未能在规定时间内缴纳应交房款并签订《商品房买卖合同》的，视为崔朋举违约，华晟公司有权单方解除本《认购书》，所交认购金无息退还崔朋举，崔朋举所认购房屋华晟公司有权另行销售，双方互不追究违约责任；双方签订备案《商品房买卖合同》后本《认购书》自动失效等。2014年9月13日，崔朋举如约又付款159704元，至此崔朋举付款共计409704元，即约定总房款的95%，但双方并未签订《商品房买卖合同》。2015年9月23日，华晟公司通知崔朋举交房，崔朋举以华晟公司没有提供验收合格证为由拒收，并诉至一审法院，引起诉讼。2013年12月20日，华晟公司取得座落于巩义市××路××交叉口西南角华晟新城（2013）巩房管预字第130511号《商品房预售许可证》，登记开竣工日期为2013年4月1日-2014年11月30日。
一审法院认为：崔朋举、华晟公司双方签订《团购商品房协议》系双方真实意思表示，华晟公司在签订协议时虽未取得商品房预售许可证明，但在起诉前取得了商品房预售许可证明，《团购商品房协议》可以认定为有效。华晟公司未按约定的时间向崔朋举交付房屋，构成违约，华晟公司应按《团购商品房协议》，对交房之日前约定收取崔朋举的二批房款共计25万元，支付自违约交房之日起至交房之日止按约定日万分之二（50元/日）计算的违约金。2015年9月23日，华晟公司通知崔朋举交房，崔朋举以华晟公司没有提供验收合格证为由拒收，应视为该日华晟公司已将房屋交付崔朋举。故华晟公司应支付崔朋举违约金27750元（2014年3月7日起至2015年9月22日的555天×50元/天）。《团购商品房协议》约定的交房期间届满时，华晟公司未按约定向崔朋举交付房屋，崔朋举也未向华晟公司支付剩余房款，华晟公司依据《认购书》的约定向崔朋举收取159704元房款并无不当，实际占有该房款的期间也符合协议约定，故崔朋举不能以全部房款为基数主张违约金。崔朋举多诉的违约金无事实根据，一审法院不予支持。双方所签《认购书》是对《团购商品房协议》的补充、变更，而非双方重新设立民事权利义务的民事行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：一、河南华晟房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内支付崔朋举逾期交房违约金27750元；二、驳回崔朋举的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，由崔朋举、河南华晟房地产开发有限公司均担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，崔朋举与华晟公司签订的《团购商品房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，应受法律保护。华晟公司未在约定的时间向崔朋举交付房屋，构成违约，应承担违约责任。崔朋举在华晟公司通知交房时无正当理由拒收，故通知日应视为华晟公司的房屋交付日，华晟公司应支付自违约交房之日起至通知交房之日止的约定违约金。《团购商品房协议》约定的交房期限届满时，华晟公司未按约定向崔朋举交付房屋，崔朋举也未向华晟公司支付剩余房款，华晟公司依据《认购书》的约定向崔朋举收取剩余房款并无不当，崔朋举不能以全部房款为基数主张违约金。
综上所述，华晟公司、崔朋举的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，河南华晟房地产开发有限公司负担1075元，崔朋举负担1075元。
本判决为终审判决。
审判长 朱 梅
审判员 王胜利
审判员 童 铸
二〇一七年三月十日
书记员 程佳攀