河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终81号
上诉人（原审原告、反诉被告）：承德碧峰门民俗文化有限公司，住所地承德市双桥区碧峰门民俗文化街8＃特色餐饮建筑104铺商业。
法定代表人：罗金财，经理。
委托诉讼代理人：牛亮，河北德律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：雒文利，女，1961年1月13日出生，汉族，住承德市双桥区。
委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。
上诉人承德碧峰门民俗文化有限公司因与被上诉人雒文利房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初1809号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德碧峰门民俗文化有限公司的委托诉讼代理人牛亮，被上诉人雒文利的委托诉讼代理人孙宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
承德碧峰门民俗文化有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人支付租金1346433.60元及违约金124468.94元，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失没有事实和法律依据。一、被上诉人自2012年7月20日租用房屋后至2016年7月31日共计支付租金197274.40元，不足合同约定的半年租金。2016年3月，被上诉人经营的饭店关门停业，上诉人多次催要租金无果。2016年8月5日上诉人向被上诉人发出解除合同通知，要求其在7日内腾空并交还房屋，否则视为其放弃相应财产及权利，双方合同就此解除，上诉人有权收回房屋。二、基于上述事实，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状;第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，所以被上诉人主张的装修损失不应支持。三一审中的评估报告不真实、不客观，不能作为证据使用。本案评估报告的鉴定材料为被上诉人提供的装修协议书及房屋部分照片，鉴定结论依据的材料不真实、不完整、不客观，不能作为定案依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求驳回被上诉人的诉讼请求。
雒文利辩称,一、双方签订的《房屋租赁合同》没有解除。上诉人从未向被上诉人发出过解除通知书，被上诉人没有收到解除通知书，上诉人没有提供任何证据证明双方的租赁合同已于2016年8月5日解除。上诉人在起诉状中要求解除合同，很明显其自认为双方签订的《房屋租赁合同》没有解除。二、关于租赁期间的装修损失当事人有约定的应当依照约定，没有约定的依据法律规定。双方在《房屋租赁合同》中明确约定，只有在满足下列条件时，上诉人才有权自行处置被上诉人该房屋中的物品，1、《房屋租赁合同》已经解除；2、因解除合同所产生的“交还期”已经届满，据此约定，上诉人无权擅自拆除被上诉人的装饰装修物。上诉人擅自进入被上诉人承租的房屋，拆除装饰装修物，应承担给被上诉人造成的经济损失。第三、关于评估报告的真实性。被上诉人在申请评估过程中，向一审法院提交了涉案房屋装修合同、对应的付款凭证、装修后的房屋照片。评估公司根据被上诉人提交的鉴定材料到现场进行现场评估，上诉人公司的经理全程参与现场评估，该经理对被上诉人各项装修均认可并在现场评估的笔录中签字。评估公司基于上述材料作出评估报告，内容真实、程序合法。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
承德碧峰门民俗文化有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付拖欠原告租金1346433.60元（自2013年8月1日起至2016年7月31日）；3、要求被告支付违约金124468.94元。
雒文利向一审法院反诉请求：要求反诉被告赔偿装修损失及设施设备损失903000.00元。
一审法院认定事实：2012年7月20日，原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司与被告（反诉原告）雒文利签订房屋租赁合同一份，合同约定雒文利承租承德碧峰门民俗文化有限公司位于承德市双桥区××民俗文化街××楼××房产，租赁期限8年，即自2012年8月1日至2020年7月31日，租金为第一、第二年2.4元／日／平方米，之后每两年递增一次，每三个月支付租金一次。合同签订后，承德碧峰门民俗文化有限公司如期将房屋交付给雒文利，雒文利用该房屋经营“秦妈火锅”饭店。截止至2016年7月31日，雒文利计拖欠承德碧峰门民俗文化有限公司房屋租赁费1346433.60元。2016年8月，承德碧峰门民俗文化有限公司以雒文利未按照合同约定给付房屋租赁费为由强行将雒文利经营的“秦妈火锅”饭店收回。经承德方兴资产评估有限责任公司评估，雒文利承租房屋装修费用总金额为1402700.00元，扣除折旧后的装修损失金额为903000.00元。
一审法院认为，承德碧峰门民俗文化有限公司与雒文利之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实、自愿的意思表示，无违反法律法规禁止性规定的情形，属于有效合同。有效合同双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。因承德碧峰门民俗文化有限公司已于2016年8月强行将雒文利经营的“秦妈火锅”饭店收回并出租给他人，造成双方合同不能继续履行，故双方所签订的租赁合同已于2016年8月解除。被告（反诉原告）雒文利应按照合同约定向原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司支付房屋租赁费。雒文利对所拖欠租赁费数额无异议，因此承德碧峰门民俗文化有限公司请求雒文利支付拖欠租金1346433.60元的诉讼请求本院予以支持。但是双方在签订合同时，承德碧峰门民俗文化有限公司对碧峰门民俗文化街作出夸大宣传，虽未列入合同条款，但是对雒文利的投资决策有一定的影响，致使双方约定的租金过高，故本院根据公平原则酌情确定由雒文利按照双方约定租金的70％向承德碧峰门民俗文化有限公司支付。承德碧峰门民俗文化有限公司以雒文利没有依照合同约定向其支付租赁费为由强行进入雒文利所承租的房屋，造成合同不能继续履行，为此给雒文利造成的装修损失应予以赔偿。在合同履行过程中，承德碧峰门民俗文化有限公司与雒文利均存在严重违约行为，故承德碧峰门民俗文化有限公司与雒文利应互不承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司与被告（反诉原告）雒文利于2012年7月20日签订的房屋租赁合同已于2016年8月解除。二、原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付被告雒文利（反诉原告）装修损失费903000.00元；被告（反诉原告）雒文利于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司租金1346433.60元的70％即942503.52元，相互抵顶后，被告（反诉原告）雒文利应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司租金39503.52元。三、驳回原告（反诉被告）承德碧峰门民俗文化有限公司、被告（反诉原告）雒文利的其他诉讼请求。
本院二审审理期间，上诉人提交了2016年商业街2月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份水、电费应收明细7份，拟证明从2016年3月末被上诉人经营的秦妈火锅店不再经营，所租赁的房屋闲置，被上诉人没有继续履行合同的意思表示。被上诉人对上诉人提交的证据真实性、关联性不予认可，认为该证据系复印件，没有相关签字盖章，被上诉人申请鉴定的是房屋装修损失，与是否营业没有关系。因上诉人提交的证据是其自行制作的明细表，没有制表人及相关领导签字，且为复印件，本院对该证据不予采信。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，有法律规定情形的，当事人一方可以解除合同，但是应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人主张因被上诉人拖欠租金，其于2016年8月5日向被上诉人发出解除合同通知，要求其在7日内腾空并交还房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。被上诉人认为没有收到解除租赁合同通知，上诉人未能提交证据证明其已经向被上诉人发出解除合同通知，故上诉人主张不能成立，双方签订的《房屋租赁合同》没有解除。上诉人单方解除合同，私自拆除被上诉人租赁房屋内的装修装饰物，将被上诉人租赁的房屋强行收回，对被上诉人房屋装修损失应承担赔偿责任。上诉人认为承德方兴资产评估有限责任公司关于租赁房屋装修损失的评估报告不真实，但是其未能提供充分证据予以反驳，其主张不能成立，一审法院将该评估报告作为定案依据于法有据。
综上所述，承德碧峰门民俗文化有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18038.00元，由上诉人承德碧峰门民俗文化有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张认众
审判员 裴赤博
审判员 高伶丽
二〇一八年三月六日
书记员 李云骐