贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0423民初1090号
原告：贵州隆远商业管理有限公司。地址：贵州省安顺市黄果树风景名胜区瀑韵天城。统一社会信用代码：91520491314371242K。
法定代表人：曹洪涛，该公司总经理。
委托代理人：张洪智、潘继材，贵州巨人律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告：郑宗建，男，1969年11月1日生，汉族，浙江省江山市人，住贵阳市乌当区。
委托代理人：周志勇、邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
原告贵州隆远商业管理有限公司诉被告郑宗建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法由审判员杨红适用简易程序于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告贵州隆远商业管理有限公司的委托代理人潘继材、被告郑宗建及其委托代理人周志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州隆远商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年12月12日签订的关于租赁瀑韵天城D3B幢1-5号房屋的《黄果树瀑韵天城商业用房合作合同》；2、被告立即向原告交还位于贵州省××果树风景名胜区黄果树瀑韵天城D3B幢1-5号房屋；3、被告向原告支付截止至2017年9月30日的租金人民币27,428.95元、违约金人民币8,228.69元、物业费人民币2,306.3元，共计人民币37,963.94元；4、确认被告已向原告支付的保证金人民币1,000元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告贵州隆远商业管理有限公司主张的事实和理由：2014年12月12日，原、被告签订了《黄果树瀑韵天城商业用房合作合同》。合同约定：“原告将其位于贵州省××果树风景名胜区黄果树瀑韵天城D区第D3B幢1-5号房屋（面积32.76平方米）租赁给被告使用，租赁期自2015年1月1日至2019年12月31日；租金标准为首年月租金人民币30元/平方米，以后月租金逐年递增3%，其中2015年1月1日至2015年6月30日为免租期。被告在2014年12月20日前支付2015年7月1日至2015年9月30日的租金，此后在该季度结束前十天内支付下一季度租金。被告在签订本合同时支付履约保证金人民币1,000元；如被告未按时支付或交足租金，并且逾期超过十天，原告有权要求被告支付逾期违约金，逾期违约金按日以所欠金额的千分之一计算，拖欠时间自应支付之日起计算至被告付清所欠租金之日止。如被告拖欠租金达十五天，原告有权从被告已支付的履约保证金中扣除相同数额（含应支付的逾期违约金），并有权随时书面通知原告终止本合同。若原告基于上述原因终止本合同，则原告有权收回租赁房屋，被告已交纳的履约保证金、租金不予退回；被告应按2.2元/平方米/月的标准向原告支付物业费”。合同履行过程中，被告支付了履约保证金人民币1,000元，租金及物业管理费经原告多次催收未支付。被告逾期支付租金的行为已严重违约，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付租金、物业费、违约金。考虑到合同约定的违约金过高，特将违约金调整为本金的30%。原告的诉讼请求合法合理，请求法院依法支持原告如上所请。
被告郑宗建辩称：原告起诉解除合同无事实和法律依据。原、被告签订的房屋租赁合同虽然分成几份合同签订，实质上租赁的是黄果树瀑韵天城D区第D3B幢房屋，租赁的房屋用于酒店经营，因原告未提供该幢房屋的消防验收的相关文件给被告，导致被告经营的酒店无法通过消防检查，酒店不能正常经营。原告的租金起算时间应当从原告能够提供该栋房屋合法文件之日起算，被告不存在原告所述的违约情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理本院认定：原、被告于2014年12月12日签订《黄果树瀑韵天城商业用房合作合同》，该合同约定：1、原告将其位于贵州省××果树风景名胜区黄果树瀑韵天城D区第D3B幢1-5号房屋（面积共32.76平方米）出租给被告作为商业经营使用；2、房屋租赁期自2015年1月1日至2019年12月31日；3、房屋租金及支付方式：房屋租金按季度支付，被告在签订本合同之日支付履约保证金人民币1,000元，首年月租金为人民币30元/平方米，2015年1月1日至2015年6月30日为免租期，不计租金；2014年12月20日前支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金人民币2,984.4元，此后在该季度结束前十天内支付下一季度的租金。2015年1月1日起至2015年12月31日，月租金为人民币30元/平方米，此后月租金逐年递增3%，分别为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为人民币30.9元/平方米，2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为人民币31.83元/平方米，2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为人民币32.78元/平方米，2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为人民币33.76元/平方米。如被告未按时支付或交足租金，并且逾期超过十天，原告有权要求被告支付逾期违约金，逾期违约金按日计算，每日为所欠金额的千分之一，拖欠时间自应支付之日起计算至被告付清所欠租金之日止。如被告拖欠租金达15天，原告有权从被告支付的履约保证金中扣除相同数额，原告有权随时书面通知被告终止本合同。若原告基于上述原因终止本合同，则原告有权收回租赁房屋，被告已交纳的履约保证金不予退回；4、物业管理费：物业管理费收费标准为商业类每月2.2元/平方米。合同签订后，原告按合同约定于2014年12月31日前将出租房屋交付给被告使用，被告按合同约定缴纳了履约保证金人民币1,000元。经原告多次催收，被告未按合同约定将房屋租金及物业管理费支付给原告。同时查明，2015年2月3日，经安顺市公安消防复查，黄果树瀑韵天城D区第D3B幢房屋地上五层房屋消防符合规范，同意恢复使用。
上述事实，有黄果树瀑韵天城商业用房合作合同、律师函、催收函、消防备案复查意见书及原、被告在庭审中的陈述等证据在卷证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的黄果树瀑韵天城商业用房合作合同系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，依法受法律保护。原告贵州隆远商业管理有限公司已按合同约定将出租房屋交给被告郑宗建经营使用，已完全履行了自己的出租义务。按照合同约定，被告郑宗建应当在2014年12月20日前支付2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金给原告，此后在该季度结束前十天内支付下一季度的租金。被告郑宗建不按合同约定交付租金和物业管理费达15天，原告有权解除合同。现被告郑宗建未按照合同约定向原告支付房屋租金及物业管理费已超过15日，原告据此行使合同解除权，符合双方约定，本院应予支持。合同解除后，被告郑宗建应当将租用的位于贵州省××果树风景名胜区黄果树瀑韵天城D区第D3B幢1-5号房屋返还给原告贵州隆远商业管理有限公司。房屋租赁期间，被告郑宗建未按照合同约定向原告支付房屋租金和物业管理费已显属违约，应承担继续支付租金和物业管理费的违约责任。2015年7月1日至12月31日期间房屋租金计算为：房屋面积32.76平方米×30元/平方米/月×6个月=5,896.8元；2016年1月1日至12月31日期间的房屋租金计算为：房屋面积32.76平方米×30.9元/平方米/月×12个月=12,147.41元；2017年1月1日至9月30日期间的房屋租金计算为：32.76平方米×31.83元/平方米/月×9个月=9,384.76元。截止2017年9月30日，被告郑宗建拖欠的房屋租金共计人民币27,428.97元。被告拖欠2015年1月至2017年9月30日期间的物业管理费计算为：房屋面积32.76平方米×2.2元/平方米×33个月=2,378.38元。原告主张解除合同，返还房屋，支付租金及物业管理费的理由成立，本院予以支持。原、被告在合同中约定的违约金计算方式不明，视为违约金未作约定，原告主张违约金人民币8,228.69元的理由不能成立，本院不予支持。合同约定如被告拖欠租金导致终止合同的，被告缴纳的履约保证金不予退还。原告主张被告缴纳的履约保证金人民币1,000元归原告所有的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原告贵州隆远商业管理有限公司与被告郑宗建于2014年12月12日签订的关于租赁瀑韵天城D区第D3B幢1-5号房屋的《黄果树瀑韵天城商业用房合作合同》。
二、限被告郑宗建于判决生效之日起十日内将租用的位于贵州省××果树风景名胜区黄果树瀑韵天城D区第D3B幢1-5号房屋返还给原告贵州隆远商业管理有限公司。
三、限被告郑宗建于判决生效之日起十日内支付租金人民币27,428.97元、物业管理费人民币2,378.38元，共计人民币29,807.35元给原告贵州隆远商业管理有限公司。
四、原告贵州隆远商业管理有限公司收取的履约保证金人民币1,000元不予退还。
五、驳回原告贵州隆远商业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。
案件受理费人民币774元，减半收取人民币387元，由被告郑宗建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期届满后二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。
审判员 杨红
二〇一七年十月三十日
书记员 杨林