福建省福鼎市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鼎民特字第36号
申请人中国工商银行股份有限公司福鼎玉龙支行，住所地福鼎市。
负责人张积琚，该支行行长。
委托代理人王笑容，该支行员工。
委托代理人苏忠勇，中国工商银行股份有限公司福鼎支行员工。
被申请人邱月凤，女，汉族，住福鼎市。
被申请人林发来，男，汉族，住福鼎市。
申请人中国工商银行股份有限公司福鼎玉龙支行于2015年3月30日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查。
申请人称，2013年12月20日，申请人与被申请人邱月凤、林发来签订E［闽］字［宁德］行［福鼎玉龙］支行（2013）年［抵押0000115）号的《个人借款最高额抵押合同》，约定被申请人所担保的主债权为自2013年12月13日至2018年12月13日期间（包括该期间的起始日和届满日）在人民币389万元的最高余额内，申请人依据与被申请人邱月凤签订的个人借款／担保合同等而享有的对债务人的债权，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。被申请人邱月凤、林发来以其位于福鼎市桐城街道边贸果蔬市场G幢7号（现富建商住楼4栋6号）房地产（房屋所有权证号为：房权证鼎房字第133**号；土地使用权证号为：鼎国用（2001）第02789号）、福鼎市桐城街道太姥大道133号边贸商城二层北外栋5号房地产（房屋所有权证号：鼎房权证TS字第0828**号；土地使用权证号：鼎国用（2002）第221-40号）为主合同项下债务提供担保，并于2013年12月20日办理了抵押登记，他项权利登记证编号为鼎房他证2013字第61**号。
2013年12月20日，申请人与被申请人邱月凤签订B：［闽］字［宁德］行［福鼎玉龙］支行（2013）年［经营贷0000157）号《个人借款／担保合同》，约定申请人向被申请人邱月凤发放贷款270万元，借款用途为购一批窗帘布。借款期限12个月，还款方式为本利不同期（按月付息、分次还本）。若被申请人未按合同约定日期偿还贷款，申请人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定的贷款利率加收50%确定。2014年1月2日，申请人依据合同约定将借款本金270万元转入被申请人邱月凤指定账户福鼎市碧峰商贸有限公司，实际交付借款。双方签章的借款凭证载明执行年利率为7.20%，按合同约定罚息年利率应为10.8%（计算方式为7.20%×1.5）。借款后，被申请人邱月凤未按合同约定偿还借款本息，截至2015年1月21日，共结欠借款本金2613080.50元及利息165603.04元。为此，特向法院提出实现担保物权的申请，请求：1.对被申请人邱月凤、林发来所属的位于福鼎市桐城街道边贸果蔬市场G幢7号（现富建商住楼4栋6号）和福鼎市桐城街道太姥大道133号边贸商城二层北外栋5号房地产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2.申请人对变现所得款项享有优先受偿权，包括主债权本金2613080.50元及利息165603.04元（利息计至2015年1月21日，之后的利息依双方借款合同约定的罚息利率10.8%计算标准计至借款本息还清之日止）。
被申请人邱月凤、林发来未提出书面异议。
本院经审查认为，被申请人邱月凤、林发来以其共有的坐落福鼎市桐城街道边贸果蔬市场G幢7号（现富建商住楼4栋6号）和福鼎市桐城街道太姥大道133号边贸商城二层北外栋5号房地产为申请人中国工商银行股份有限公司福鼎玉龙支行的债权本金2613080.50元及利息、罚息等提供抵押担保，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间签定的《个人借款／担保合同》、《个人借款最高额抵押合同》应为合法有效。借款期限届满后，被申请人邱月凤未按时偿还本金及利息，已构成违约，应承担违约责任。申请人请求对被申请人邱月凤、林发来共有的抵押房地产依法拍卖变卖实现担保物权的的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零四条、第三百七十二条第（一）项、第三百七十四条之规定，裁定如下：
一、对被申请人邱月凤、林发来共有的坐落福鼎市桐城街道边贸果蔬市场G幢7号（现富建商住楼4栋6号）房地产（房屋所有权证号为：房权证鼎房字第133**号；土地使用权证号为：鼎国用（2001）第02789号）、福鼎市桐城街道太姥大道133号边贸商城二层北外栋5号房地产（房屋所有权证号：鼎房权证TS字第0828**号；土地使用权证号：鼎国用（2002）第221-40号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人中国工商银行股份有限公司福鼎玉龙支行对上述房地产变现所得款项在借款本金2613080.50元及利息165603.04元（利息计至2015年1月21日，之后的利息依双方借款合同约定的罚息利率10.8%计算标准计至借款付清之日止）的范围内享有优先受偿权。
本案申请费9677元，由被申请人邱月凤、林发来共同负担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
本裁定为终审裁定。
审判员 林洁
二〇一五年四月二十三日
书记员 杨影
附注：本裁定的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文、司法解释：
1.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百零四条实现担保物权案件，人民法院裁定拍卖、变卖担保财产的，申请费由债务人、担保人负担；人民法院裁定驳回申请的，申请费由申请人负担。
申请人另行起诉的，其已经交纳的申请费可以从案件受理费中扣除。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。