新疆维吾尔自治区巴里坤哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2222民初15号原告（反诉被告）：孙明杰，男，汉族，1970年5月出生，住巴里坤县。委托代理人：孙秀玲（原告之姐），女，汉族，1968年4月出生，住巴里坤县。被告（反诉原告）：王学东，男，汉族，1973年12月出生，，现住哈密市。委托代理人：岳天成，新疆君始律师事务所律师。原告孙明杰与被告王学东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙明杰的委托代理人孙秀玲，被告王学东及其委托代理人岳天成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙明杰诉称并辩称：2012年8月1日，我将自己所有的巴里坤县华凌商场的三间底商和二楼三楼出卖给被告，双方约定总价款3400000元，被告至今支付了3000000元，剩余400000元被告至今不付，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付购房款400000元，支付违约金300000元，承担本案诉讼费用。我没有违约，请求驳回其反诉请求。原告孙明杰为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、2012年8月1日，原被告签订的《购房合同书》1份，用于证实原、被告之间的房屋买卖合同关系的事实；2、巴里坤县检察院（2013）xx号不起诉决定书1份。被告王学东辩称并诉称：当时钱是340万元，陆续支付了305万，只剩下35万，约定我付款250万时必须将房子过户到我名下，但对方不给过户，说房子抵押到信用社了，我和他协商先把贷款还了，把房产证拿出来，他承诺我打钱给他，他就把房产证拿出来，结果我给他打钱付到305万了，他却没有给我房产证，后来我报案了，之后房产证拿出来过了户，这期间房子租不出去，我的损失很大，所有我拒绝支付35万元房款。原告将房子抵押了，根据双方约定，我按合同支付250万时，对方应当过户，如有违约则支付守约方30万违约金，但我支付了305万时对方也没有过户，同时原有商户未按约定搬离房屋，造成我的损失10万元，所以我没有违约，是对方违约，请求驳回原告的诉讼请求。现我当庭提起反诉，请求判令原告支付违约金30万元并赔偿损失10万元。针对辩论意见，被告王学东当庭提交如下证据：1、2012年8月1日，原被告签订的《购房合同书》1份、房屋产权证、土地使用证各1份（复印件），用于证实原、被告之间的房屋买卖合同关系及原告违约的事实；2、收条复印件1份，用以证明已支付原告房款305万元的事实；3、巴里坤县公安局（2013）第xx号起诉意见书1份（复印件）。经当庭质证，被告王学东对原告提交的证据、原告对被告提交的证据1的真实性均无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；原告孙明杰对被告提交的证据2、3不予认可，认为该份证据系复印件，真实性无法确认，对此本院结合全案证据、对方的质证意见、相关法律规定予以综合认定。经审理查明，2012年8月1日，原告孙明杰与被告王学东经协商，双方签订购房合同书一份。合同约定，孙明杰（甲方）将华凌商场的三间底商和二楼、三楼卖于王学东（乙方），后院的鱼池和夹道不包括在内，除此之外院子全部出让给甲方，以上资产合计总价款人民币340万元整，因过户手续办理产生的费用由乙方承担；付款方式：2012年8月1日乙方付给甲方人民币150万元，余款在2012年8月6日乙方再付给甲方人民币100万元，剩余款项在甲方将所有手续过户给乙方后乙方支付甲方人民币70万元，剩余20万元等所有承租户搬出后再支付；承租户搬出时间为：二楼、三楼从2012年8月1日-2013年2月底，一楼底商从2012年8月1日—2014年元月；本合同如有一方违约，应无条件赔偿对方人民币30万元整损失；合同自签字之日起产生法律效力。原、被告作为买卖双方在合同上签字并捺印。合同签订后，截止2012年9月26日，被告王学东陆续付给原告孙明杰房款305万元。因多次要求原告孙明杰办理房屋过户手续未果，原告王学东遂于2012年11月9日向巴里坤县公安局报案。2013年11月7日，巴里坤县检察院作出新巴检刑字（2013）xx号不起诉决定书，认为孙明杰没有犯罪事实，决定对孙明杰不起诉。但该决定书一直未向王学东送达，本案庭审过程中，在原告提交该决定书后，王学东方得知该事实。另查明，原被告讼争房屋已于2013年2月18日办理房屋产权过户手续，2013年3月6日办理土地使用权过户手续，分别办理在王学东及其妻胡炳艳名下。二楼、三楼的原租户最后搬离时间为2013年5月底。本院认为，本案中原被告于2012年8月1日签订的购房合同书，在检察机关对本案原告的行为作出没有犯罪事实的决定后，本案原被告双方之间签订的合同受法律保护。该合同系双方真实意思的表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，故该购房合同自双方达成合意时即发生效力，双方均应依约全面履行合同约定的义务。本案双方当事人争议的焦点是：一、被告已给付房款的数额问题；二、原被告是否违约的问题。关于争议焦点一，被告当庭提交了原告出具的收条证明其已给付房款305万元，该收条虽为复印件，但其与原告提交的检察机关的不起诉决定书及被告提交的公安机关起诉意见书能够相互印证，故对被告辩称已给付房款305万元的意见，本院予以采信。综上，对原告要求被告给付剩余房款的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原、被告是否违约的问题。原被告双方均主张对方违约，根据双方提交的证据及陈述，原告孙明杰应当依约自收到被告给付房款250万元后办理房屋过户手续，原有的二、三楼承租户在2013年2月底搬离，而事实上，在被告给付房款305万元催促原告办理过户手续无果，被告向公安机关报案后，直至2013年2、3月才办理了过户手续，且双方约定的二、三楼承租户亦未按期搬离，直到2013年5月底才全部搬离。对于原告所称合同约定在给付250万元后办理过户手续，但并未约定具体日期的意见，本院认为，《合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方必要的准备时间。在被告支付房款250万元后，原告应当依约协助办理房屋的过户手续，但在被告支付305万元后，仍未履行办理过户手续的义务，直至被告报案后才于2013年2、3月办理了过户手续，从上述事实可见，原告确存在违约行为。被告王学东依约给付了房款305万元，剩余房款依约应当在2013年3月办理过户手续、2014年1月底全部原租户搬离后给付，但其并未给付。此时虽有双方之间的房屋买卖合同因王学东报案，原告孙明杰涉嫌合同诈骗被公安、检察机关处理，直至本案庭审中被告才得知相关处理结果的特殊情况，但至今被告未给付剩余房款亦是事实，被告也存在事实的违约行为，故原被告的行为构成了双方违约。基于以上分析，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中原告的违约行为在先，具有更大的过错和主要的影响，应当承担主要责任，被告承担次要责任。原被告双方约定如有违约，则违约方赔偿对方30万元的损失。故根据上述法律规定、公平原则和诚实信用原则，考量合同履行情况，被告的实际损失、止损的义务和能力、双方的过错程度、可预见的损失等因素，本院酌定原告支付被告违约金20万元。对被告要求原告赔偿损失10万元的反诉请求，因双方在合同中已对违约损失作了约定，被告亦无证据证实该项请求，被告再另行主张赔偿损失无事实和法律依据，故对此请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王学东于本判决生效之日起三十日内给付原告孙明杰房款人民币350000元；二、反诉被告孙明杰于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告王学东违约金200000元；三、驳回原告孙明杰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王学东的其他反诉请求。本案本诉案件受理费10800元，由原告孙明杰负担4250元，被告王学东负担6550元；反诉案件受理费3650元，由反诉被告孙明杰负担2500元，反诉原告王学东负担1150元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院。审 判 长  朱雪峰审 判 员  王 宁人民陪审员  戴瑞兰二〇一六年六月十三日书 记 员  杨丽丽