河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1081民初1897号原告（反诉被告）：董爱君，曾用名董君，女，生于1960年7月1日，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：丁永健，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅兵，河南名人律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国治，男，生于1950年3月13日，汉族，住禹州市（原房管所办公楼）二楼西户。委托诉讼代理人：梁栋，河南光宇律师事务所律师。第三人：袁跃英，女，生于1951年7月25日，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：张晓君，河南启法律师事务所律师。原告董爱君诉被告陈国治、第三人袁跃英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年10月31日作出（2015）禹民一初字第2008号民事判决书，被告陈国治、第三人袁跃英不服，上诉于许昌市中级人民法院。2017年2月17日，许昌市中级人民法院作出（2017）豫10民终158号民事裁定书，撤销本院（2015）禹民一初字第2008号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告董爱君及委托诉讼代理人丁永健、陈帅兵，被告陈国治及委托诉讼代理人梁栋，被告袁跃英的委托诉讼代理人张晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董爱君诉称:2007年1月27日，经原、被告协商一致，被告将位于禹州市西大街路南（原房管所办公楼）一楼东头的第一间门面房以64000元的价格卖给原告，经协商约定：原告先期付定金5000元、购房款50000元，被告将房屋产权过户给原告后，原告再给付被告余款9000元，自2007年1月被告将其卖给原告的房屋交付于原告并由原告使用已8年多时间(原告完成对房屋的投资装修)，期间原告多次要求被告依约办理房屋过户手续并将余款结清，被告总以各种理由推诿，拖延至今未办理产权过户手续，被告的行为已侵害了原告的合法权益，并构成违约，故依法起诉，请求确认原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，并判令被告履行附随义务，余款9000元购房款原告付给被告。被告陈国治辩称:原告所诉不实，陈国治没有将房屋卖给原告，原告不能证明董君与董爱君是不是一人，该房产的共有权人袁跃英对陈国治将房产卖给董君不知情，买卖无效。因董君没有按约定支付房款，买卖关系已解除，该房产已经被登记至袁跃英、陈国治名下，没有变更的必要了。被告（反诉原告）陈国治反诉称:反诉原告原在禹州市××大街××（××大街原房管局一楼东头）有房产一处，建筑面积为747.55平方米。2007年在反诉原告对该房产进行分割出售时，反诉被告提出购买一楼东头第一间的门面房的请求，双方商议价格为64000元，房款支付完毕后办理过户手续。但反诉被告在支付前期55000元购房款后再无付款。在反诉原告向反诉被告追要下余房款未果遭拒绝后，反诉原告就提出退还反诉被告所支付的购房款，但反诉被告也置之不理。反诉原告认为：因反诉被告至今未付清房款的行为属严重违约，且该房产已经确权，没有再出售的必要性，故依法提起反诉，请求确认反诉被告董爱君严重违约；解除反诉原告陈国治与反诉被告董爱君关于禹州市西大街105号房屋的买卖关系；驳回本诉。原告（反诉被告）董爱君辩称：反诉人陈国治已认可董君与董爱君系同一人，要求反诉人配合被反诉人办理房屋过户手续。第三人袁跃英述称：原告董爱君诉被告陈国治、第三人袁跃英的诉讼中，诉争房产系陈国治与袁跃英的夫妻共同财产，在该案件中，袁跃英系被禹州市人民法院公告通知参加诉讼的，第三人袁跃英为了维护自身权益，针对陈国治、董爱君提起了诉讼，禹州市人民法院作出（2016）豫1081民初3008号民事裁定，认定两案当事人相同、案由相同，属于重复起诉，从而驳回第三人袁跃英的另案起诉，第三人袁跃英不服提起上诉，许昌市中级人民法院经审理后作出（2016）豫10民终2359号民事判决书，以上诉人（袁跃英）在前诉（即本案）中完全可以提出有关诉讼主张为由，维持原裁定。因禹州市人民法院在董爱君诉陈国治、第三人袁跃英案件的审理过程中没有告知袁跃英享有相应诉权，为了维护第三人袁跃英的合法权益，故第三人袁跃英依法提起书面诉讼请求，请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效；依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效；判决诉争房产归第三人袁跃英所有。驳回董爱君的诉讼请求。反诉原、被告的房屋买卖行为第三人并不知情，事后第三人并未追认，房屋买卖合同行为无效，反诉原告将共有房产私自卖给反诉被告，违反相关法律规定，反诉原、被告之间的买卖行为只约束他们两方，第三人由于不知情，不应对其发生法律效力。原告董爱君为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、2007年1月27日被告收原告定金5000元收据一份，证明被告愿以64000元的价格，将其位于西大街的门面房一间卖于原告，先收定金5000元，同时将该房交付原告；2、2007年2月5日被告收到原告购房款50000元的收据一份，证明双方钱已交付，只待办房产过户手续时将剩余的9000元房价款支付给被告；3、房租合同两份、收据一份，证明2007年被告将所卖房屋交付原告后，原告装修后租赁给他人营业使用，直到现在的情况；4、武国臣证人证言一份，证明原告催促被告办过户手续，被告迟迟不办，才导致下欠的9000元房价款未能偿付，责任在被告而不在原告；5、证人朱某出庭作证，证明原告催促被告办房产过户手续，被告推拖不办的情况；6、证明一份，证明原告董爱君与董君系同一人；7、禹州市公证处证明一份，证明2014年9月份原告申请办理提存公证的相关情况。8、录音光盘及书面录音材料各两份，证明当时购买房屋时第三人在该房屋二楼居住并知情的事实。9、证人雷某出庭作证，证明2007年2月给董爱君装修房，地点是禹州市西大街路南原房管局一楼东头第一间，期间有一位妇女与董爱君说话拉家常，董爱君喊她老陈嫂，并介绍说咱市里袁书记是老陈嫂的兄弟。从她和董爱君的谈话中，知道董爱君是买她家的这一间门面房。10、原告董爱君手机的录音记录及通话记录（151××××6963，03748826919）、照片三张，证明录音的真实性。被告陈国治为支持自己的主张，向本院提供的证据有：一、被告（反诉原告）身份证复印件一份，证明身份适格。二、从禹州市房管局调取陈国治名下的2006年3月22日房产证复印件一份，证明被告（反诉原告）陈国治在禹州市××大街××层的房产一处，建筑面积为747.55平方米，用途为营住房。三、魏庭凯与陈国治于2007年元月5日签订的协议书一份，证明：1、魏庭凯愿以60000元的价格购买陈国治在西大街中段路南楼房第三层西户房产，价格为60000元。2、商定以分期付款的方式支付房款，协议签订之日交定金5000元，第一次付房款甲方将房屋维修完毕乙方付甲方房款60%；第二次甲方将钥匙交给乙方之日，乙方付甲方房款30%；第三次甲方将钥匙交给乙方之日起三个月内，乙方将剩余房款一次付清给甲方，否则甲方有权将此房屋收回。3、陈国治负责将房产旧卷闸门更换为新的铁折叠门，室内地平由甲方陈国治负责垫好并水泥压光等；4、最后甲方为乙方提供办理房产证的手续和证件，配合乙方统一办理房产证，所需费用由乙方承担。四、魏庭凯交款收据两份及陈国治于2007年7月20日给魏庭凯出具的证明一份，证明：1、该证据来源于魏庭凯，均系当时陈国治给魏庭凯出具的；2、2007年1月21日陈国治收到魏庭凯付来购房定金5000元，系付西街路南三楼西头房价60000元整，2007年4月24日付款9000元；3、魏庭凯陆续将购房尾款付清后，陈国治出具证明一份。五、禹州市房管局调取的魏庭凯名下证号为027146房产证办理手续一套，证明：1、转让方系陈国治、袁跃英，承受方为魏庭凯，房产位于钧台办西大街105号，建筑面积为117.47平方米；2、经房地产评估，陈国治出售给魏庭凯的该房产评估价为60000元；3、双方于2008年4月28日订立房地产买卖契约，约定当天魏庭凯将房款60000元已经付清，房屋也已经将交付，该契约被用于办理房产过户手续；4、2008年5月15日魏庭凯领取房产证。证据三、四、五综合证明：根据魏庭凯与陈国治之间的购房约定，魏庭凯分批将购房款支付给陈国治，陈国治将房屋地坪磨平、门窗更换后交给魏庭凯，后在魏庭凯的要求下，陈国治、袁跃英作为共有权人配合魏庭凯办理房产过户手续。六、于中华交房款收据3份，证明：1、该证据系于中华提供，是当时陈国治给于中华出具的房款交付收据；2、2007年元月21日于中华交购房定金5000元，系付一楼西头第三户门面房房价63000元，随后在2007年2月5日和2008年4月5日付款50000元和8000元，在2008年4月5日的收据上，陈国治备注有“已交齐”字样。3、于中华房款共计63000元，已经全部付清。七、于中华、邢彩珍名下位于西大街××（大门向××3间）证号禹州字第055759/055759G号房产证办理手续一套。证明：1、该手续来源于禹州市房管局。2、2013年3月28日经评估，该房产估价为80730元；3、出卖人陈国治、袁跃英作为共有权人为了配合于中华、邢彩珍便于办理房产过户手续，于2013年4月1日与于中华、邢彩珍补签房地产买卖契约一份，以评估价格为售价，重新签写房地产买卖契约，在该契约中再次确定房款已于2013年4月1日付清，同日房产交付给于中华。4、实质上双方早于2008年就以63000元的价格履行完毕房屋买卖、交付手续。八、于中华出具的证明一份，证明：于中华支付完毕购房款后办理房屋过户手续的事实。证据六、七、八综合证明：在办理房产过户手续之前，于中华已经将购房款足额支付完毕，不存在先办证后付清房款的情况，在交付该房产时，陈国治同样将门窗更换、地坪磨平。且2013年的评估价格与2007年实际交易价格之间存在差异的情况下，陈国治、袁跃英还是认可于中华已经付清房款（63000元），并与其办理房产过户手续。九、购房人李福学出具的证明各一份，证明：证明人在购房时约定支付完毕房款后再办理房产过户手续，否则陈国治有权收回房屋，均在房屋过户前把全部房款付清，且在办理房产过户时，虽然评估价格与实际购买房产时的交易价格之间存在差异，但陈国治、袁跃英还是认可并协助办理房产过户手续。证据三到九综合证明：根据协议约定及交易习惯，在陈国治出卖房屋时均约定了房款交付方法，确定在房款支付完毕后才办理过户手续，否则陈国治有权解除合同，收回房屋。但在随后办理房产过户手续时，陈国治、袁跃英二人以共有权人、共同出卖人的身份协助办理，系二人对共有财产的共同处分。十、董君交费存根两张，证明：1、董君当时要求购买的房屋为西大街路南一楼东头第一间；2、约定的交易价格为64000元；3、双方口头约定按照前几家的支付方式，分期付款，房款付清后办理过户手续；4、董君分别于2007年元月27日和2月5日付款5000元和50000元，共计55000元，下欠9000元未付。十一、证人证言五份，证明：1、陈国治所出售的房产均约定了付款办法，要求房款支付完毕才办理房产过户手续；2、其他各买方户均按照协议约定付款，陈国治、袁跃英作为共有权人给他们办理了房产过户手续；3、经出让方陈国治多次追要下余房款，董君均未支付下余房款和拒绝承担违约责任。因董君有先付清房款义务，在其付清全部房款之前，陈国治有权利拒绝办理过户手续，董君的行为已经构成违约，另依据协议书的约定和交易习惯，经陈国治反复催要，董君仍未清房款，故陈国治有权解除房屋转让一事、收回房屋。证据三到十一综合证明：根据《合同法》第六十一条规定，因双方没有约定由董君保留尾款至过户后支付，也没有就该部分另行签署补充协议，应遵照陈国治与其他买受人之间的协议或交易习惯，结合现实生活，无论交易的是商品房，还是民间自用住宅交易，无论是全款还是按揭，一直都是付清房款后办理房产过户手续，所以应当认定董君违约，陈国治有权收回房屋。十二、陈国治、袁跃英名下的05××57号房产证一份，证明：该诉争房产在2013年登记至陈国治、袁跃英名下，为共有房产。依据《合同法》94条第四项，因董君迟延履行债务，导致陈国治收回房产，将房产变更登记在陈国治、袁跃英名下，没有再次交易的必要性，不能实现原先买卖房产的合同目的，应当解除合同。第三人袁跃英为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、户口本两本、结婚证一份、长葛市坡胡村委会证明一份，证明袁跃英与陈国治系夫妻关系，但两人长期分居，且陈国治处分共有财产，袁跃英不知情的事实；2、长葛市人民法院、禹州市人民法院案件受理通知书及诉讼费发票，证明本案所涉及的房屋已通过另案诉讼，人民法院已经受理；3、证人证言，证明袁跃英长期在长葛随其儿子生活的事实；4、袁跃英房产证一份，证明本案涉及房屋系袁跃英与被告共有房产的事实。5、2010年的和2016年的陈国治和第三人户口薄各一份，长葛市坡胡村委会证明一份，证明第三人和陈国治系夫妻关系，但两人长期分居，第三人一直在长葛居住的事实。6诉状一份，证明第三人曾起诉被告离婚的事实。经庭审质证，被告陈国治对原告董爱君提供证据的质证意见为，证据1、2，该收据上写的是董君，不是董爱君，原告没有提供证据证明系同一人，至于被告在反诉状上所写是针对原告诉状所写，不是自认；证据3，甲方是董君不是董爱君，现在房产证登记在陈国治名下，董君出租房屋的行为效力待定，我们也不知情，保留向其索要租金；证据4，证人未出庭作证，真实性无法确定，不予质证；证据5，朱某年纪大了还能记得09年的事情，陈国治站的位置都能记得，且其证言前后不一致，对见了几次陈国治都不清楚却记得他怎么站的，不可思议。如果董爱君确实是给陈国治送钱，她可以提存，证人没有证明董君和董爱君是一人，故证言不实；证据6供水公司不能证明户籍，应由单位先加盖公章，再由公安机关盖章，但该证明中单位公章和公安机关公章距离太远，且其实际不一致，请法院核实。在原质证基础上补充需要提交户籍存根以证明曾用名和现用名的事实。对证据8，原告方仅提供了所谓的录音，没有提供相应的通话清单，两份通话的受话人究竟是谁通过录音不能明确反应出来，在所谓的于中华妻子的录音当中，该录音说我叫董爱君，但是本案原告一直自称董君，存在是否是同一人的问题，录音中问她是否一直在二楼住中的她所指是谁不明确，对邢彩珍的质证无论当时第三人是否在这里居住，在这里居住并不能印证对陈国治出售该房产知情和认可，如果这里的通话中的董两年前还见过她，为何不在两年前起诉。对证据9，证人当庭明确说明不认识陈国治及第三人，更没见过他们，充分说明证人出具的书面证言不真实，且证人也是听说买的是陈国治和第三人的房子，并未得到他们的亲自确认。对证据10，该两个电话的户主是谁不清楚，通话记录和其录音记录并不能相互印证一致，原告出示的录音记录中只显示通话录音后面有两个数字，时间是2017年5月11日，具体时间不明确。内容不能够相互印证一直，内容不真实，不能作为有效证据使用。照片三张，无异议。第三人袁跃英对原告董爱君提供证据的质证意见为：对1、2证据，第三人并没有将涉案房产同意出让给原告，也没有收到原告该两笔共计55000元的房款，第三人并不同意将涉案房产卖给原告，原告可以起诉被告让被告返还购房款。对证据3租房合同是原告和案外人签订的，因为一方并未出庭，对该两份合同真实性提出异议，对证据4证人应当出庭作证接受法庭询问，对该证言不应采信。对证据5在被告质证意见基础上补充一点，第三人未见过证人，从证人证言不能看出他和原告一起见过第三人，所以对证人的证言对第三人来说是没有效力的，第6、7证据同被告质证意见。没有单位和经办人签字，看不出原告与供水公司有什么关系。从证明上可以看出该证明是由公安局出示的，并非供水公司出具的。对证据8，对原被告的房屋买卖行为不知情，该录音看不出第三人对原被告的房屋买卖行为知情及认可，其他同被告质证意见。对证据9，对原、被告的房屋买卖行为不知情，从证人出庭也可以看出证人并不认识第三人，更不能说明第三人对原、被告的房屋买卖行为知情并确认。对证据10，在被告质证基础上补充一点，首先不能确定原告所拨打的电话是谁的电话，更不能确定跟原告通话的人是谁，与本案有无关系，也有可能是原告熟悉的人借用别人的电话打的，所制成的录音，所以该组证据不应当作为有效证据。照片三张，无异议。原告董爱君对被告陈国治提供证据的质证意见为：对证据1、3、4、5、6无异议，证据2，我们不知道；证据6、7、8交易习惯不能证明，也没有约定先付款后办证；证据9不予质证；证据11、12，对证明内容不认同，证据也不能证明。和本案被告的证明目的相差太远。第三人袁跃英对被告陈国治提供证据的质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3、4、5、6、7、8之前被告和第三人协商同意将那些房屋卖掉，剩余最后一间用于养老，对证据9无异议，对证据10不知情，对证据11对原告的购房证言不知情外，其他的均知道并给购房户办理了过户手续。对证据12没有异议。原告董爱君对第三人袁跃英提供证据的质证意见为：袁跃英的户口本登记时间是2016年以后才迁入，从何处迁入也未显示，实为规避法律，对其儿子的户口无异议，但与本案无关，长葛市坡胡村证明有异议，户口本显示袁跃英刚迁入不久，同时证明没有负责人签字，不符合证据规则；证据2的真实性无异议，但是为拖延本案时间。证据4真实性无异议。袁跃英的户口本登记时间对村委会证明有异议，不能证明被告陈国治与第三人是事实婚姻，且时间不明确。对第三人补充的证据村委会证明与原村委会证明有出入，有虚假成分，根据原告提供的证人证言第三人并未一直在孟排居住，作为村委会来讲，没有相关证据证明的情况下不能证明第三人一直在孟排。诉状与本案无关，是否与事实情况相符没有证据证明。对户口本证明目的有异议，婚姻关系应由婚姻登记机关登记为准，2017年5月4日村委会证明为虚假证明，如果被告与第三人长期分居的话，在期间不可能再一起与其他人办理过户手续。被告陈国治对第三人袁跃英提供证据无异议。对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，被告、第三人虽均有异议，但经本院审查后认为，原告的证据客观、真实有效，本院对原告的证据予以采信。对原告提供的证据8、9、10，被告及第三人均有异议，且原告未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告提供的12组证据，原告认为是被告与其他人房屋买卖的行为，对证据不予认可，本院认为，被告所提供的证据与本案无关联性，不予采信。对第三人提供的证据，本院对其真实性予以确认。依据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年3月22日，禹州市房屋产权产籍监理所为被告陈国治填发产权证书，该产权证书显示本案涉诉房屋登记所有人为被告陈国治个人。2007年1月27日，原告董爱君（董君）与被告陈国治协商，被告将其位于禹州市西大街路南（原房管所办公楼）一楼东头的第一间门面房以64000元的价格卖给原告，当日支付被告购房定金5000元，被告将该房屋交付原告，原告又于同年2月5日支付被告房价款50000元，共计55000元，原告对该房屋装修后，将房屋租赁给他人经营，房租一直由原告收取。期间，原、被告因支付房价款余款及房屋过户等事宜产生纠纷，原告遂诉诸来院。被告陈国治反诉称因原告未足额支付房款，请求确认反诉被告董爱君严重违约；解除反诉原告陈国治与反诉被告董爱君关于禹州市西大街105号房屋的买卖关系；驳回本诉。第三人袁跃英称其对原、被告之间的房屋买卖行为并不知情，请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效；依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效；判决诉争房产归第三人袁跃英所有。驳回董爱君的诉讼请求。本院认为：原被告之间达成房屋买卖协议，原告支付房价款55000元，被告将诉争房屋交付原告使用长达8年之久，在此期间，原告对该房屋也进行了投资装修并将该房屋租赁给他人使用、经营，根据《合同法》第三十六条、三十七条之规定：当事人之间已经履行主要义务的，对方接受的，该合同成立，故原被告之间房屋买卖合同有效。故原告请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方对下余房款的履行时间约定不明，被告主张根据交易习惯，应由原告在2013年以前支付余款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条之规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。被告的举证不能证明原告应于2013年之前付款系被告主张的交易习惯，所以根据《合同法》第六十二条第一款第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间”，因此双方均无充分证据证明对方未按照各自要求时间履行相应义务，被告陈国治反诉称因原告未全额支付购房款，已构成违约，要求解除所争执房产的房屋买卖关系的理由证据不足，不予支持。原告请求支付给被告下余价款，并变更登记，属合同未履行事项，本案不予支持，原告董爱君的该诉讼请求法院予以驳回。关于第三人袁跃英请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效，依法认定董爱君与陈国治之间的买卖关系无效，判决诉争房产归第三人袁跃英所有的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告董爱君与被告陈国治达成房屋买卖协议时是善意的，且约定的对价合理，第三人袁跃英请求确认陈国治擅自处分夫妻共同财产的行为无效，并确认房屋买卖合同无效，本院不予支持。因本案审理的是当事人之间的房屋买卖合同纠纷，并非物权确认纠纷，故第三人请求判令诉争房产归第三人袁跃英所有的诉讼请求，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六、三十七条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告董爱君与被告陈国治之间的房屋买卖合同有效；二、驳回被告陈国治的反诉请求；三、驳回原告董爱君的其他诉讼请求；四、驳回第三人袁跃英的诉讼请求。本案受理费500元，公告费300元，保全费660元，反诉费250元，共计1710元，由被告陈国治承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  高自建代理审判员  李 钰人民陪审员  毛晓菲二〇一七年六月十九日书 记 员  张 静