江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5454号
上诉人（原审原告）：顾以法，男，1965年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：马俊寅，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王海云，女，1964年2月25日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：马俊寅，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：薛文云，男，1956年6月5日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：封雨婷，江苏杨鸥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：闫早玲，女，1969年4月28日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。
上诉人顾以法、王海云、薛文云因与被上诉人闫早玲房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。薛文云提出上诉后，未交纳上诉案件受理费，经一审法院催交后，仍未交纳，按薛文云自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
顾以法、王海云上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。房屋买卖合同签订时，薛文云将涉案房屋凭证原件、闫早玲向案外人购买涉案房屋时的购房发票、薛文云及闫早玲的身份证复印件和结婚证复印件等交给中介，薛文云当着中介及顾以法的面与闫早玲电话核实，支付定金2万元，闫早玲均没有提出异议，买受人有理由相信闫早玲同意对外出售房屋，闫早玲对房屋买卖理应知晓。一审法院认定薛文云在签订合同时的行为不构成表见代理并认定闫早玲对房屋买卖合同不知晓是错误的。姑苏区阊门社区人民调解委员会向一审法院出具的《情况说明》也可以证明，闫早玲直到起诉时才知道卖房的事实不属实。王海云作为顾以法的妻子，享有涉案合同项下的权利义务。
薛文云辩称，一审法院认定涉案合同依法成立并生效系认定事实错误。
闫早玲未作述辩。
顾以法、王海云向一审法院起诉请求：1、确认顾以法、王海云与薛文云、闫早玲双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同书合法有效。2、判令薛文云、闫早玲继续履行与顾以法、王海云签订的房屋买卖合同书并协助办理涉案房屋的过户手续；3、判令薛文云、闫早玲履行涉案房屋的交房义务；4、判令薛文云、闫早玲赔偿违约金53000元(房款总额的百分之十)；5、判令薛文云、闫早玲承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于苏州市××内下塘街××室的房屋为薛文云、闫早玲共有。经苏州市平江区勇敏房产信息服务部居间服务，顾以法（受让方、乙方）与薛文云（出让方、甲方）于2016年2月25日签订《房屋买卖合同书》一份。双方约定，甲方将阊门内下塘街内五泾弄19号1幢301室房屋转让给乙方，房价为53万元，首付2万元，3月10日进行网签，3月24日进行资金托管48万元，余额3万元等户口迁出、水电结清、钥匙交清时支付。房屋产权过户有关的税费由乙方承担。乙方拿到房产证，甲方交付房屋（包括独立车库），屋内一切物品全部留给乙方。任何一方违约，赔偿房款总额10%作为违约金。合同落款的甲方处除薛文云本人签字外另由薛文云“代闫早玲”签字，并写明薛文云、闫早玲的身份证号码。合同落款的乙方处由顾以法签字。
合同签订时，薛文云将案涉房屋的房产证[房产证载明的所有权人为闫早玲，附记中列明：与配偶薛文云（身份证号：）共同共有]原件及国有土地使用权证书（土地使用权人：闫早玲）原件、闫早玲于2007年向案外人陆某购买案涉房屋时的购房发票原件、薛文云及闫早玲的身份证复印件、户口本（闫早玲为户主、薛文云为户主之夫、薛松立为户主之子）复印件、结婚证复印件（薛文云持证、闫早玲持证各一份）提交给中介方。
顾以法陈述，“2016年2月24日晚，我和闫早玲通过电话，闫早玲同意卖房。2月25日当天，薛文云也是当着我的面打电话给闫早玲的”。中介方项勇敏陈述，签订《房屋买卖合同书》时，薛文云当面打电话给闫早玲是否同意卖房，闫早玲同意后，薛文云签署了前述合同。薛文云、闫早玲的委托诉讼代理人否认顾以法与闫早玲于2016年2月24日通过话，并称闫早玲直至起诉才知道房屋出卖给了顾以法。
上述合同签订后，顾以法向薛文云支付2万元。薛文云向顾以法出具收到购房首付款2万元的收条。
2016年3月24日，顾以法、王海云（系顾以法的妻子）、顾俊生（顾以法陈述，顾俊生系其儿子）、薛文云及苏州市隆兴房屋信息有限公司（项勇敏陈述，其委托隆兴公司进行网签）职员至房管部门进行网签。顾以法陈述，网签时，闫早玲未到场，薛文云要求支付现金，顾以法要求按照流程托管，薛文云不同意，故没有在网签合同中签字。后，顾以法等在网签合同中签字，苏州市隆兴房屋信息有限公司遂将顾以法等签字的网签合同在房管部门备案。因薛文云对网签合同的备案提出异议，房管部门随后注销了该网签合同的备案信息。
一审另查明：顾以法陈述，薛文云方于2016年10月份将案涉房屋出租。合同约定的车库位于同幢进门后左手边第二间。薛文云及闫早玲的代理人陈述，案涉房屋由薛文云、闫早玲掌控，应该是出租状态，不清楚具体的出租时间，亦不清楚车库的位置。中介方陈述，案涉房屋的车库位于进大门后左手边第二间。顾以法于2016年9月13日将剩余房款51万提存至一审法院。因共有人闫早玲在诉讼过程中不同意出售房屋，2017年4月12日，一审法院向顾以法释明是否变更诉讼请求，顾以法坚持本案中的诉讼请求。
以上事实，由房屋买卖合同书、收条、身份证复印件（薛文云、闫早玲）、户口本复印件（薛文云、闫早玲、薛松立）、结婚证复印件（薛文云持证）、结婚证复印件（闫早玲持证）、收条、房产证、国有土地使用权证、销售不动产统一发票、网签排号单、结婚证（顾以法、王海云）、“姑苏区阊门内下塘街内五泾弄19号301室不动产被网签问题”的答复及双方当事人的陈述、查询结果说明、项勇敏的证言等予以佐证。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，顾以法、薛文云、苏州市平江区勇敏房产信息服务部签订的《房屋买卖合同书》是三方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对三方当事人具有法律约束力。关于王海云可否作为《房屋买卖合同书》的买方对薛文云、闫早玲提出权利要求的问题。因《房屋买卖合同书》中未列明王海云系合同中的一方当事人，且王海云未举证证明上述合同签订时顾以法、薛文云对其作为买方未提出异议，故王海云并非《房屋买卖合同书》的相对方。关于闫早玲应否受到《房屋买卖合同书》约束的问题。结合三方当事人的陈述及证据,不足以认定闫早玲对《房屋买卖合同书》知晓并认可,抑或薛文云在签订合同时的行为对顾以法方构成表见代理,故闫早玲不受《房屋买卖合同书》的约束。顾以法方主张闫早玲知道且同意买卖合同的内容，但仅有中介方的陈述。因中介与本案存在一定的利害关系，仅凭其证言不足以采信。因案涉房屋为薛文云、闫早玲共有，且闫早玲不受《房屋买卖合同书》的约束，顾以法方无法依据《房屋买卖合同书》请求薛文云、闫早玲协助办理案涉房屋的不动产转移登记，故一审法院对顾以法方提出的该项请求及要求薛文云、闫早玲交付房屋的请求不予支持。基于此，一审法院对于顾以法方认为薛文云、闫早玲迟延履行合同而主张的违约金亦不予支持。因案涉合同无法继续履行，顾以法可另行请求解除案涉合同并追究违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、顾以法与薛文云签订的《房屋买卖合同书》依法成立并生效。二、驳回顾以法、王海云的其他诉讼请求。案件受理费9100元、财产保全费3220元，合计12320元，由顾以法、王海云负担7770元，薛文云负担4550元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，顾以法与薛文云签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，依法成立并有效，具有法律约束力。《房屋买卖合同》标的房屋登记在闫早玲名下，顾以法对此已明确知晓，但未要求闫早玲本人到场签订合同或薛文云提供授权委托书，而轻信薛文云具有代理权径与其签订合同，显然虑事欠周。因在案证据尚不足以证明薛文云具备代理闫早玲的权利表象，顾以法要求闫早玲履行合同义务的主张缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。由于顾以法与薛文云签订的《房屋买卖合同》合法有效，薛文云没有取得闫早玲授权导致合同履行不能，顾以法自可另行向薛文云主张权利。王海云并非涉案《房屋买卖合同》的当事人，其依据合同主张权利的请求，本院不予支持。
综上所述，顾以法、王海云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由顾以法、王海云负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年九月七日
书记员 闻 艺