北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第11637号
上诉人（原审被告）北京东朝基业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营101号1幢一层158号。
法定代表人潘伟，经理。
委托代理人潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周玉良，男，1971年12月9日出生。
委托代理人周小清，男，1966年3月20日出生。
上诉人北京东朝基业投资管理有限公司（以下简称东朝基业公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第03320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，周玉良诉至原审法院称：周玉良于2010年5月24日与付有德、陈国辉签订《房屋合作协议书》，约定周玉良承租北京市朝阳区芳草地北巷东大桥4号楼底商，用于经营馅满客餐厅，租期为2010年5月24日至2013年5月23日。2012年8月25日北京东朝基业投资管理有限公司（以下简称东朝基业公司）在未经许可的情况下，擅自拆掉周玉良所租房屋的屋顶，造成周玉良经营餐厅内大部分物品损坏，周玉良第一时间拨打110，朝外派出所民警到达现场并予以取证。民警明确告知东朝基业公司立即停止强拆行为，保持原状，等待有关部门进一步解决。而事实上东朝基业公司不但未给予修复，相反在2013年3月23日又对周玉良的财产再次进行破坏，造成周玉良所租房屋及物品彻底损坏。2013年5月1日凌晨，东朝基业公司动用铲车再次对周玉良的合法财产进行损毁并打伤员工，周玉良再次拨打110，朝外派出所进行了相应取证。现周玉良要求东朝基业公司：1.赔偿物品损失费223591元、装修费115750元；2.退还抢走周玉良的所有物品（包括保险柜钥匙1串、汽车钥匙1把、煤气罐6个、煤气灶1个）。
东朝基业公司辩称：事情经过，东朝基业公司不清楚，不同意周玉良的诉讼请求，房屋拆除也不是东朝基业公司拆的。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房（原5号楼，现4号楼）产权属北京市朝阳区教委，2005年4月起由陈经纶中学管理使用。陈经纶中学将该楼部分用房交东朝基业公司经营使用。后周玉良通过中间人租赁了上述部分房屋，经营馅满客餐厅。
后周玉良与付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司（以下简称嘉乐年华公司）因租赁合同发生纠纷，周玉良诉至法院，要求：1.确认自2011年8月18日起解除与付有德、陈国辉于2010年5月24日签订的《房屋合作协议书》；2.付有德、陈国辉以及嘉乐年华公司赔偿转让损失费340000元；3.赔偿2011年4月11日至2013年5月23日止的停产停业损失（每日5000元）；4.赔偿装修费168030元；5.退还2011年4月18日至5月23日期间租金25600元；6.赔偿财物损失223591元；7.赔偿2012年2月至今的误工费、交通费等15760元；8.赔偿精神损害抚慰金50000元。
法院于2013年5月作出（2013）朝民初字第04843号民事判决书，判决：一、周玉良与付有德、陈国辉就北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房（4号楼）一层内房屋所签《房屋合作协议书》于二○一一年八月十八日解除；二、付有德、陈国辉于判决生效后七日内退还周玉良租金二万五千六百元；三、付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司于判决生效后七日内连带赔偿周玉良转让费损失二十二万元、停业损失二十万元；四、驳回周玉良的其他诉讼请求。
周玉良、北京嘉乐年华科技有限公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年10月14日作出（2013）二中民终字第12070号民事判决书。在该案，查明如下事实：位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房（原5号楼，现4号楼）产权属北京市朝阳区教委，2005年4月起由陈经纶中学管理使用。陈经纶中学将该楼部分用房交东朝基业公司经营使用。2009年12月7日，东朝基业公司将该楼出租给嘉乐年华公司。2009年11月30日，嘉乐年华公司将该楼的北侧门面房出租给付有德，作为餐饮经营使用。
2010年5月24日，付有德、陈国辉作为甲方与乙方周玉良签订《房屋合作协议书》，约定乙方承租东大桥4号楼底商300平方米，用于经营（其中包括部分平房）；租赁期限为2010年5月24日至2013年5月23日；每年费用为人民币260000元；合作期间如遇国家或当地政府占地，重建房屋或企业搬迁及人为不可抗拒的因素，乙方在接到甲方通知15日内无条件对房屋进行腾空，造成的一切损失和不良后果均由乙方承担，甲方不承担任何直接以及连带的赔偿责任，本合同终止等。合同签订后，付有德、陈国辉向周玉良交付房屋，周玉良支付房屋租金至2011年5月23日。
2010年5月24日，案外人唐天贵作为甲方与乙方周玉良的代理人周小清签订了《转让协议》，约定由甲方把自己经营的馅满客酒店，面积300平方米，以360000元人民币转让给乙方经营使用，包括店内所有设备、设施、餐桌、餐具、饮料及营业执照，房租费由乙方与房东另签合同；由于甲方的营业执照正在办理当中，不能交乙方，乙方暂压转让费20000元人民币。同日，周玉良向唐天贵支付了转让费340000元。
2011年4月，陈经纶中学准备对涉案楼房进行抗震加固工程。2011年4月17日，嘉乐年华公司作为甲方与乙方付有德、陈国辉签订了《补充协议》，约定因学校抗震加固工程，导致乙方无法正常经营，现乙方须在2011年4月18日前腾空甲方的所有房屋。工程预计五个月左右。2011年4月18日至2011年9月17日。经甲乙双方协商：在此期间甲方免去乙方房屋租金并保证加固工程完毕后，搬回原地址。乙方则按期返回原住址，租金不变，租期顺延。
2011年5月10日，嘉乐年华公司作为甲方与乙方付有德、陈国辉、丙方周玉良等承租人签订《补充协议》，约定因甲方场地抗震加固，限乙方、丙方在2011年5月11日上午10时腾空场地。待抗震加固后，如乙方届时不回原场地经营，则赔偿甲方人民币500000元。如甲方原因乙方不能回原场地，则甲方赔偿乙方装修费人民币500000元，抗震加固时期的租金免收、租金不变，租期顺延，并在抗震加固后享受免租一个月。如乙方、丙方在签字后于2011年5月11日上午未搬空场地，钥匙未交回，将赔偿甲方人民币10000元。乙方在抗震加固后回到原场地五日时，须付甲方租金人民币160000元（半年租金）。
2011年6月23日，付有德、嘉乐年华公司工作人员张浩签署《保证书》，该保证书载明：为保证抗震加固工程顺利进行，现将馅满客店铺装修工程及店面进行拆除。我保证工程完成后恢复原状，保证馅满客正常经营，否则馅满客自行恢复，但恢复的一切费用将从上交房租费中扣除，或按每日5000元赔偿停业损失。
另查，周玉良与周小清曾于2010年5月20日签订《合作协议》，主要内容为：周玉良投资60%，周小清投资40%共同接转馅满客餐厅；餐厅经营由周小清全权负责；对外发生的债权债务共同承担，所签的文书双方均认可。
原审法院审理中，周玉良主张“馅满客”餐厅于2011年4月18日起停止经营，并认为涉案房屋中的平房部分至今仍由周玉良控制，并将该部分另行出租，每月租金11000元，其中4000元交给付有德和陈国辉。周玉良为证明其装修损失及财物损失，提交了装修合同、装修费收据、购置物品（空调、烤串炉、展示柜等）收据等，付有德、陈国辉、嘉乐年华公司对周玉良提供的上述证据不予认可，付有德、陈国辉表示并未同意周玉良对涉案房屋进行装修。另，经原审法院发函询问陈经纶中学涉案房屋是否能够恢复到2010年5月时的状态以及该校对付有德等与周玉良签订的《房屋合作协议书》是否能继续履行的意见。该校复函称，东朝基业公司的转租情况学校不清楚，也未同意其转租。东大桥西楼一层总面积400多平方米，周玉良承租底商300平方米的部分房屋绝大部分是东朝基业公司的违章建筑。按照中央和市区有关文件精神，相关部门正督办要求东朝基业公司无条件拆除其非法建筑。抗震加固修缮改造工程于2011年年底基本结束。工程完工后，为确保师生的生命和学校财产安全、确保教育教学的基本需求，学校已多次督促东朝基业公司尽快拆除违章建筑，清除安全隐患。
法院审理中，周玉良主张付有德、陈国辉知晓其装修的事实，但未提供证据佐证；周玉良还主张其餐厅内的设备、设施等物品等系付有德、陈国辉、嘉乐年华公司破坏，但亦未提供详实证据予以佐证。
基于上述事实，北京市第二中级人民法院以“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据本案查明事实，周玉良与付有德、陈国辉签订的《房屋合作协议》，因陈经纶中学进行抗震加固工程而无法持续履行；且从陈经纶中学的回复函可以看出周玉良亦无法再按照约定继续使用涉案房屋，现合同目的已无法实现，原审法院判决解除《房屋合作协议》，并无不当。嘉乐年华公司上诉主张周玉良仍存在继续履行《房屋合作协议》的可能，但未提供详实证据予以证明，法院对其所述不予采信。
关于馅满客餐厅的转让费损失及停业损失一节。周玉良通过转让方式自2010年5月24日起开始经营馅满客餐厅，至2011年4月抗震加固工程开始时已实际经营近1年，且受让馅满客餐厅时亦包含部分消耗品，原审法院考虑使用年限等因素酌情确定了转让费的具体数额，并无不当。周玉良上诉主张应赔偿其全部转让费，依据不足，法院不予支持。周玉良上诉主张应按每日5000元标准赔偿其经营损失至判决生效之日止。法院认为，考虑到2011年年底抗震加固工程已结束，周玉良事实上已不存在继续经营的基础，其亦应当积极采取措施防止损失的扩大；且周玉良提供的现有证据亦不足以证明实际经营损失达到了其诉称的数额，原审法院酌定了停业损失的数额，并无不当。周玉良的该项上诉主张，无事实依据，法院不予支持。嘉乐年华公司上诉主张因周玉良目前仍实际占用涉案房屋中的平房部分，其未完全履行腾退义务，周玉良违约在先，故嘉乐年华公司不应赔偿其转让费损失及停业损失。法院认为，付有德、嘉乐年华公司的工作人员张浩、于2011年6月23日签署的《保证书》系专门针对馅满客餐厅的拆除及恢复原状问题，该保证书明确约定付有德、嘉乐年华公司保证抗震加固工程完工后馅满客餐厅恢复原状。现周玉良无法再继续经营餐厅，由此产生的损失理应由嘉乐年华公司及付有德、陈国辉共同承担。故对嘉乐年华公司的该项上诉主张，法院不予支持。
嘉乐年华公司上诉还主张其公司与付有德、陈国辉之间的租赁纠纷已经法院判决，判决书已发生法律效力，该案的判决范围包括了本案的诉讼标的。法院认为，嘉乐年华公司于2011年5月10日与付有德、陈国辉及周玉良等承租人签订的《补充协议》主要系约束嘉乐年华公司与付有德、陈国辉之间的权利义务关系，嘉乐年华公司亦未提供证据证明该协议项下的500000元赔偿款包含了对周玉良的赔偿；且在2011年6月23日，嘉乐年华公司、付有德专门针对“馅满客”餐厅的拆除问题另行签署《保证书》，其中亦未提及上述《补充协议》中500000元赔偿款包含了对周玉良的赔偿，故嘉乐年华公司上诉主张周玉良的起诉违反了“一事不再理”原则，法院不予支持。
周玉良上诉主张的装修费一节，因未提供确实的证据证明付有德、陈国辉同意其进行装修，故对其该项请求，法院不予支持。关于财物损失一节，因周玉良未提供详实证据证明系付有德、陈国辉及嘉乐年华公司对其财物造成毁损，故对其该项请求，法院亦不予支持。
综上，周玉良、嘉乐年华公司的上诉请求和理由均缺乏事实与法律依据，法院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。”为由，判决：驳回上诉，维持原判。
周玉良承租的房屋包括二部分，一部分为位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房，该房屋经过抗震加固后已经交回，一部分为违章建筑。周玉良主张其在违章建筑内继续经营馅满客餐厅，违章建筑于2012年8月25日、26日、2013年5月1日被东朝基业公司非法拆除，造成损失。周玉良提交了北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所的110接处警记录。
经询，东朝基业公司称违章建筑学校控制的时候就有，房子后来给东朝基业公司用，后来出通知要求拆除，拆除没处理，现在违章建筑应该还在。
周玉良提交了东朝基业公司于2013年2月28日发布的《通知》，内容为：“因近日收到北京市朝阳区朝外城管大队及北京市朝阳区陈经纶中学下发的关于《东大桥小学5号楼操场违章建筑整改通知书》通知书中责令违章建筑物在2013年3月3日内拆除。现我司通知东小5号楼住户近期内撤离，全力配合拆外城管队及陈经纶中学提出的上述规定。”
周玉良还提交了东朝基业公司于2013年3月19日发布的《通知》，内容为“为遵守政府《对违章建筑拆除，整治校园周边环境》之规定。近期我们将对此违章建筑进行拆除，施工前期将停水停电，望各位早作准备对各位带来的不便，我们深表歉意。”
东朝基业公司对上述《通知》认可，但称违章建筑与其无关，违章建筑拆除也与其无关。法院询问违章建筑与东朝基业公司无关，为何陈经纶中学向其发通知，东朝基业公司称整个场地都是东朝基业公司经营管理的，现在没有了，场地最后交给了陈经纶中学，双方也没有签订交接协议。
法院从北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所调出了询问笔录，在询问笔录中，带队将诉争房屋拆除的“张浩”在回答公安机关询问时称其系东朝基业公司的经理，是东朝基业公司雇的施工队拆除了诉争房屋。询问从何处雇的施工队，“张浩”答：“不太清楚，公司安排我带着来的，我没细问”。“张浩”还详细陈述了房屋场地出租、转租的过程以及东朝基业发出通知的详细情况。
东朝基业公司否认“张浩”系其公司的人员，法院要求东朝基业公司提交其全部工作人员的职工名册、工资发放记录、纳税记录、账本，但东朝基业公司仅提交了部分工作人员的材料，周玉良质证时不予认可。
周玉良据以经营的违章建筑被拆除后，周玉良的代理人周小清等人仍拒绝搬出。陈经纶中学支付补偿20万元后，本案争议房屋所占用的场地才回到陈经纶中学。法院向陈经纶中学调查支付补偿事宜。北京市陈经纶中学回函，内容为：1.北京市东朝基业公司是我校校舍加层施工的联建合作单位。2003年我校推出示范校建设并恢复初中。当时教学用房严重不足，该公司主动为学校腾出1350平米用房支持学校发展。其后，我校用东大桥45楼部分用房作为补偿占用该公司1350平米用房而交给该公司临时经营使用。我校与东朝公司存在合作关系，与其他任何单位和个人没有任何关系。更没签订过相应合同或协议，不存在交接手续等相关事宜。2.东大桥校舍抗震加固后，我校为解决正常办学中的巨大困难，特别是缓解师生、家长对学校场地的意见，在万般无奈的情况下与周小清签订过协议书，并借款支付周小清人民币20万元。主要原因是在两年多的过程中，虽然政府及相关部门配合多次做工作但无果，该商户多次无理取闹．甚至以实施危害社会安全的过激行为为要挟，对师生生命及学校财产构成威胁，严重影响了学生的正常生活、活动和教育教学工作。考虑到学校是个弱势群体．而且我们在正常办学过程中受到了干扰和威胁，为保证学生的日常安全。同时向家长和社会有个交待，我们才积极主动和商户沟通，被迫选择了给予一次性补助款20万元的措施，缓解了矛盾。周玉良认可收到上述款项。
周玉良还提交了大量收据、出库单等作为索要相关损失的证据，东朝基业公司不予认可。
原审法院审理认为：对违章建筑的拆除应通过合法途径进行。周玉良称其所占用的北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房以外违章建筑被东朝基业公司擅自拆除，东朝基业公司否认，诉争被拆除房屋所在整个场地都是东朝基业公司经营管理的，东朝基业公司张贴通知其将对此违章建筑进行拆除，法院从北京市公安局朝阳分局朝外派出所调取的询问笔录显示，东朝基业公司的人员“张浩”带队将诉争房屋拆除并能详细陈述诉争房屋转租及拆迁通知情况，东朝基业公司否认“张浩”系其工作人员，法院要求东朝基业公司提交其全部工作人员的职工名册、工资发放记录、纳税记录、账本，但东朝基业公司仅提交了部分工作人员的材料，法院对其提交材料的完整性不予采信。根据本案现有证据，法院不能认定诉争房屋的拆除与东朝基业公司无关，对此次拆除给周玉良所造成的合理损失，周玉良有权要求东朝基业公司赔偿。
周玉良提交了大量的收据、出入单等作为索要相关损失的证据，但并无相关发票佐证，东朝基业公司不予认可，不能仅以其主张的数额确定周玉良的物品、装修损失。位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房（原5号楼，现4号楼）通过东朝基业公司、嘉乐年华公司、付有德等人由周玉良承租，周玉良与付有德、陈国辉、嘉乐年华公司发生纠纷，已生效判决已经认定周玉良与付有德、陈国辉所签《房屋合作协议书》中有关朝阳区东大桥西楼一层以外房屋租赁合同部分（即本案争议的违章建筑）无效，并且判决周玉良与付有德、陈国辉就北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房（4号楼）一层内房屋所签《房屋合作协议书》于2011年8月18日解除，判决付有德、陈国辉退还周玉良租金25600元；判决付有德、陈国辉、北京嘉乐年华科技有限公司连带赔偿周玉良转让费损失22万元、停业损失20万元，周玉良占用被拆除房屋的合法依据已不存在，据北京市陈经纶中学的回函，该商户多次无理取闹，甚至以实施危害社会安全的过激行为为要挟，对师生生命及学校财产构成威胁，并已获得20万元的补偿，房屋被拆除现场已不存在，综合考虑上述因素，法院酌定由东朝基业公司再赔偿周玉良装修、物品损失6万元。周玉良还要求东朝基业公司退还被抢走的物品，根据本案现有证据，法院不能确认上述物品在拆除时被抢走，且仍由东朝基业公司持有，且法院对酌定周玉良装修、物品损失时亦考虑到拆除时物品损失因素，故法院对周玉良的此项请求不予支持。周玉良的部分诉讼请求数额过高，对过高部分，法院不予支持。
据此，于2014年6月作出判决：一、北京东朝基业投资管理有限公司于判决生效后十日内赔偿周玉良损失六万元；二、驳回周玉良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，东朝基业公司不服，以该公司没有强行拆除周玉良租赁的房屋，以及周玉良没有证据证明损失数额等为由上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判驳回周玉良的全部诉讼请求。周玉良同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实有双方当事人陈述、（2013）二中民终字第12070号民事判决书、《通知》、北京市陈经纶中学回函等证据在案佐证。
本院认为：本案二审争议的焦点在于诉争房屋是否系东朝基业公司所拆除以及周玉良的损失数额认可认定。对于诉争房屋的拆除问题，东朝基业公司虽否认系其所拆，但依据北京市公安局朝阳分局朝外派出所对实施拆除行为的人员等的询问笔录，带队实施拆除行为的“张浩”明确称其是东朝基业公司的经理，是东朝基业公司雇的施工队拆除了诉争房屋，且其对房屋场地出租、转租的过程以及东朝基业发出通知等情况进行了详述；结合被拆除房屋所在整个场地都是东朝基业公司经营管理，东朝基业公司所发出的拆除通知以及东朝基业公司在原审法院的要求下未能提供完整的工作人员相关材料等，本院认定诉争房屋是东朝基业公司所拆。在东朝基业公司不能举证证明其拆除诉争房屋具有合法基础的情况下，东朝基业公司应对周玉良的相应损失进行赔偿。
对于周玉良的损失数额问题，由于周玉良提交的大量的收据、出入单等作为主张相关损失的证据具有瑕疵；周玉良之前与付有德、陈国辉、嘉乐年华公司的租赁合同纠纷的生效判决认定租赁合同已被解除，周玉良再占用被拆除房屋的合法依据已不存在；且依据北京市陈经纶中学的回函，该中学迫于无奈已给付周玉良20万元的补偿，所以原审法院综合各种因素酌定东朝基业公司再赔偿周玉良损失共计6万元并无不妥。综上，东朝基业公司的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6390元，由周玉良负担5090元（已交纳3195元，余款1895元，周玉良于本判决生效后七日内交至原审法院），由北京东朝基业投资管理有限公司负担1300元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费1300元，由北京东朝基业投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 吴可加