广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初629号
原告：纪小龙，男，1973年9月20日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：韦海加、郑喜燕，均系广东南国德赛律师事务所律师。
被告：周晓宇，女，1979年11月3日出生，汉族，住广州市增城市。
被告：陶九莲，女，1975年10月13日出生，汉族，住安徽省旌德县。
原告纪小龙诉被告周晓宇、陶九莲租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告纪小龙及其委托代理人韦海加，被告陶九莲到庭参加了诉讼。被告周晓宇经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪小龙诉称：被告陶九莲作为被告周晓宇的代理人，以被告周晓宇名义与原告于2015年4月9日签订租赁合同。合同约定：原告承租被告周晓宇位于广州市天河区林和街25号1101房之物业，租赁期自2015年4月15日起至2016年4月14日止，租金为每月8000元，原告应向被告周晓宇交纳押金16000元。租赁期间被告周晓宇若转让物业所有权，应提前60天书面通知原告，原告有权在同等条件下优先购买；如因该物业发生经济及产权纠纷，均与原告无关，若因此导致原告损失，原告有权解除合同，且被告周晓宇应赔偿原告由此所受到的损失，任何一方违反合同约定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。合同签订后，原告依照合同约定向被告周晓宇支付了租赁押金（由被告陶九莲代为收取），并将租赁房屋租金支付至2015年11月，被告周晓宇却置双方签订的合同于不顾，在原告承租期间，未按合同约定履行通知义务即擅自将原告所承租的物业转让给第三人，导致原告无法继续承租上述物业并因此多支付了一个月的租金，严重损害原告的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。根据上述规定，被告周晓宇未履行通知义务便擅自转让原告所承租物业的行为已违反约定及法律规定，严重损害了原告的合法权益，原告依法可以要求被告周晓宇赔偿原告因此造成的损失，同时退还原告押金以及多支付的租金。被告陶九莲作为被告周晓宇的代理人，代为收取原告交付的押金16000元，依法应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告周晓宇向原告退还押金16000元；2、被告周晓宇向原告退还2015年11月（即2015年10月15日至2015年11月14日）租金8000元；3、被告周晓宇向原告支付解除合同违约金16000元；4、被告陶九莲对上述款项承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告周晓宇未作答辩。
被告陶九莲辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同第五条明确规定，我方可以在租赁期间出售上述房屋。我方出售上述房屋前一个月，6月初将上述房屋放于满堂红中介公司放盘，当时也有带人到上述房屋看房，原告表示经常有人来看房会打扰他的生活，所以不存在我方没有知会原告而将上述房屋出售。在房屋出售前，大概2015年7月初，我带着被告周晓宇与原告见面，见面时对原告此前配合中介带人看房表示感谢，另并告知其准备在周晓宇回来大陆的两个月尽快出售上述房屋，所以原告不可能不知道被告周晓宇要出售上述房屋。而且在此后原告也积极配合了我方购买人员去看房。在与原告签订租赁合同当日，与原告协商一致同意我方在原告承租之后一两个月内就出售上述房屋，且我方出售时只需要退回原告租赁押金、结清原告承租费用就可以。该内容在中介公司的租赁合同手稿有记载，但后来因为签订合同时用时较长，原告也比较着急，最终签订的租赁合同没有把这些内容记载上去，只写了出租方在租赁期内有权出售上述房屋。原告交给被告周晓宇的租赁押金至今还没有退还给原告。在上述房屋出售后三天，被告周晓宇就让被告陶九莲将押金退回给原告，但原告以合同期限为一年，现合同期限未届满，要求我方向其支付违约金才肯接受押金，所以押金未能退给原告。在被告周晓宇与案外人伍某签订房屋买卖合同中已经约定上述房屋带租约出售，新业主伍某也表示同意原告租住至2015年11月20日，但原告坚持表示一定要居住至一年租赁期满即2016年3月才肯搬离。而且原告提出如果要让他提前搬离则要为其支付其另行承租房屋的中介费及一个月的租房费用。最终三方未能协商一致。我方明确表示在本案中愿意代被告周晓宇向原告退回上述房屋租赁押金16000元，至于原告扣押的被告周晓宇的两件物品（两幅画）则由被告周晓宇另案主张相应的权利。上述房屋于2015年8月底成交，我与新业主伍某及原告共同协商由被告周晓宇退回原告2015年9月15日至2015年10月14日的租金，至于2015年11月（2015年10月15日至2015年11月14日）租金，原告并未向我方交纳过，我方也不清楚原告向谁支付过2015年11月的租金。我方已提前知会原告我方要出售上述房屋，且双方签订租赁合同时也约定好租赁期间，我方有权出售上述房屋，并仅需要向原告退回保证金，所以我方不存在任何违约行为，无须向原告支付违约金。
经审理查明：位于广州市天河区林和街25号1101房的房屋（以下简称案涉房屋）原登记权属人为被告周晓宇。2015年9月8日，案涉房屋经房地产行政管理部门核准转移登记至案外人伍某名下。案涉房屋的《房地产登记簿查册表》（查册时间2016年1月14日）显示案涉房屋建筑面积127.1086平方米，规划用途为住宅。
2015年4月9日，原告（乙方，即承租人）与被告陶九莲（甲方即出租人被告周晓宇的委托代理人）及案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：被告周晓宇将案涉房屋出租给原告作住宅用途使用；（第二条）月租金为8000元，租赁期自2015年4月15日起至2016年4月14日止，租金按月结算，以转账形式支付给被告周晓宇，由原告在每月（结算周期）开始的第10日前缴纳下月租金，被告周晓宇提供之账号为62×××61，开户行为中国银行中信支行，账户名为周晓宇；（第三条）乙方2015年4月15日前向甲方缴纳16000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，被告周晓宇应将押金（保证金）无息退还原告，本押金不得于租赁期满前抵付租金；（第五条）双方约定的其他事项，在租赁期间甲方有权出售此房，但甲方必须提前一个月通知乙方；（第十条第一款）租赁期内，案涉房屋的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由原告负担；（第十一条第一款）任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；（第十一条第四款）租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应当提前7天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等内容。被告陶九莲称其是被告周晓宇的同学、朋友，其是受被告周晓宇的委托签订案涉房屋租赁合同，处理租赁合同有关事宜，案涉租赁合同落款处甲方的签名是其代周晓宇签名，其与周晓宇并没有书面的授权委托书。原告表示确认出租人为被告周晓宇，被告周晓宇与被告陶九莲为委托关系。
原告及被告陶九莲均确认被告陶九莲于2015年4月9日将案涉房屋交付原告使用。庭审中，原告及被告陶九莲均确认原告在《合同》签订当天支付了案涉房屋的租赁押金16000元及2015年4月15日至2015年5月14日租金8000元（对此原告称其以现金方式通过中介转手付给了被告陶九莲，中介又将押金及首月租金的收款证明两张转交给其；被告陶九莲则称其中15000元款项是由原告直接以手机转账方式付给了周晓宇，剩余的款项是以现金方式通过中介方转交给其，其也将收到的现金交给了被告周晓宇）。另，原告所持有的案涉房屋的租赁押金（金额为16000元）收据和租金（金额为8000元）收据显示落款时间均为2015年4月15日，收款人签章处落款依次为“周晓宇（代陶九莲）”、“周晓宇”；被告陶九莲确认上述两张收据的收款人落款是其签的。
本案中，原告提供了三张中国工商银行业务回单和两张招商银行业务回单〔共同显示原告分5次共向被告周晓宇支付租金合计48000元（其中第一次付款金额为16000元，时间为2015年6月19日，其余付款金额每次均为8000元，最后一次付款时间为2015年9月15日）〕，用于证明其已经履行了交纳案涉房屋2015年5月15日至2015年11月14日租金的义务。经质证，被告陶九莲对上述银行回单真实性、合法性、关联性无异议，并称如果被告周晓宇已经收取了2015年10月15日至2015年11月14日的租金的话，其不愿意代被告周晓宇返还给原告，由被告周晓宇自己与原告结清款项。
经本院传唤，证人伍某到庭作证称：2015年8月31日晚上第一次见到原业主周晓宇，当时周晓宇称9月2日就要回美国，如果双方谈成就只有一天的过户时间，我当时要求周晓宇把原来的租赁合同给我查阅，但周晓宇表示租赁合同在其朋友陶九莲处，所以没有让我看租赁合同。周晓宇当时称虽然有租客，但与租客已协商好在租赁期间是可以销售房屋，只要提前一个月告知就可以，以便承租人搬迁，当时我觉得一个月的搬迁时间是合理的。我明确告知周晓宇因为案涉房屋非常急用，打算11月作为婚房使用，所以过户后就必需收房。周晓宇称白天已与原告说过，原告表示可以随时搬走。9月1日，我与周晓宇办理全部过户手续，我方也支付了全部房款。之前我扣留了2万元的尾款，到了9月2日，在威斯汀酒店周晓宇引见陶九莲给我，周晓宇表示她的朋友陶九莲会带我办理收房手续，然后我和陶九莲、中介人员一起离开了威斯汀酒店，一起去案涉房屋办理收房手续，因陶九莲要求我支付购房余款，我就和中介人员到银行汇款，所以陶九莲比我们提前十分钟上去案涉房屋，当时我们还没吃午饭，后来叫了真功夫的外卖。收房之前，陶九莲要求我把尾款2万元支付至周晓宇账户才愿意配合办理收房手续，但我表示当时还没有收房，但陶九莲表示已准备好押金及租金退还给原告，陶九莲向我出示了一个装有钱的信封，陶九莲在去案涉房屋之前向我出示装钱信封时，中介人员也在场，当时陶九莲没有说信封里有多少钱，但有说到原告多预付了一个月租金，要退回原告。我不清楚最终陶九莲有无将钱退回原告，在后来原被告争吵的过程中，原告有说到拒绝拿钱，但不清楚原告所说的拒绝接受的款项是什么钱。到了案涉房屋之后，原告向陶九莲表示“没错，我是答应了可以随时搬走，但是请看看当初的租赁合同有一个条款是提前搬走就需要支付两个月违约金，要求将16000元违约金一并支付给我”。陶九莲很生气，陶九莲表示当初协商不是这样的结果，当初原告承租房屋时就表示案涉房屋随时需要出售，原告需要配合客户看房，如果客户看中，原告要在一个月内搬走，当时并没有提到16000元的违约金，陶九莲称有可能是满堂红固定的版本，没有看清楚就签了。我认为这是他们之间的问题，与我没有太大的关系。陶九莲称租赁合同是周晓宇人在国外，委托其作为代理人去签订，陶九莲并没有很认真看合同条款，完全不知道合同后面有条款约定要赔偿违约金。他们双方因为16000元的争吵了很久，陶九莲认为这是原告不合理的要求，原告认为合同白纸黑字写着，其有理由收取该16000元。由于原告和陶九莲半天都协商不下来，所以当天也没有办理收房手续。第二天，周晓宇从美国致电给我，周晓宇表示原告的要求是无理的，周晓宇是拒绝的，不可能支付。但是对我来说，这是周晓宇与原告之间的纠纷，不应该影响我收房。期间我也与周晓宇理论一下，但周晓宇还挂掉我电话，后来我多次微信找周晓宇，但周晓宇不回复，还把我微信删除了，把我电话拉黑，我再也找不到她了。我又找陶九莲，陶九莲也是如此对我。后来我跟中介公司多次找原告协商，但原告都很坚决必需交给16000元才愿意搬走。之前周晓宇有跟我说过每个月15日就要收取租客的租金，当时我答应让原告多住一个月，所以我到2015年9月15日才向原告追讨租金，原告表示其与我并没有租赁关系，所以不会向我支付租金。原告称其只与周晓宇有租赁关系，只会向周晓宇支付租金。我与原告、陶九莲及中介公司建了一个微信群，原告把银行汇款给周晓宇的截图发到群上，并表示其已经把租金汇给原来的业主，不会将租金汇给我，其表示与我没有租赁关系。原告还表示即便我拿到新的房地产权证，是新的业主，他也可以继续住下去，也不会向我支付租金，也不会走。除非给他16000元，他才愿意走。我认为该16000元不应该由我支付，所以我拒绝了该要求。后来我多次到居委、派出所求助要求收回涉案房屋，但一直无法解决。后来我打了消费者热线反映这个事情，但最终还是无法解决。后来我找了律师咨询，律师把情况告知我，即便我打官司最后我赢，过程非常漫长，实际损失可能更大，律师建议我权衡利弊给原告16000元让其搬走是最快的解决办法。到了10月15日我约了原告进行调解，并向其表示我愿意支付该16000元，但要与我签订一份协议，但原告称还有押金及租金在陶九莲处需要拿回来，我表示要原告自己解决，因为原告与陶九莲关系还可以。最终双方签订一份协议书，原告搬出案涉房屋，我于2015年10月15日就收回案涉房屋。原告没有拖欠案涉房屋的水电费、煤气费等使用案涉房屋期间产生的费用。2015年9月15日至2015年10月14日的租金根据我与原告签订的协议书已经视为原告向我支付。至于2015年10月15日的租金我已经免除原告向我支付的义务。给原告16000元的违约金意味原告需要搬离案涉房屋，而且原告与周晓宇之间的租赁合同也解除了。在2015年9月2日我到案涉房屋之前，我方并不知道租赁合同的内容，也未见过租赁合同，我支付的16000元就是为了让原告搬离案涉房屋，将案涉房屋交回给我。协议书第7条也约定了原告收到我4000元后（16000元中的一部分款项），其与周晓宇的租赁合同就作废。协议书也意味着原告与周晓宇若有一些款项没有结清，与我无关。周晓宇或陶九莲没有将租赁合同中的租赁押金或租金交付过给我。为了证明上述陈述情况，伍某出示了以下证据：1、《协议书》（显示伍某作为甲方与作为乙方的原告于2015年10月13日签订；主要内容为甲乙双方就案涉房屋租赁合同解除达成以下条款：现甲方因自用1101房，并自愿支付2个月违约金16000元给乙方，乙方在2015年10月20日之前搬出中怡城市花园A座1101房（2015年10月15日至2015年10月20日为乙方重新找房时间）；乙方同意从2015年10月15日起按日支付甲方租金，日租金为270元/天，住几天结算几天租金；甲方同意支付乙方违约金16000元，其中在本合同签订之日（即2015年10月13日）支付4000元给乙方，剩下4000元甲方于乙方搬出1101房当日以现金4000元支付给乙方；另一半违约金8000元因乙方在2015年9月15日将应交给甲方的2015年9月15日至2015年10月14日的租金已交给旧业主周晓宇，乙方同意自行向旧业主周晓宇协商退回的租金8000元以抵偿另一半的违约金，乙方同意此租金为8000元能否协商退回与甲方无关，并视为甲方已支付8000元违约金；乙方承诺自行向原业主周晓宇协商退回租金，如协商退回租金不成功，责任则有乙方独自承担；乙方同意与旧业主周晓宇的租赁合同押金16000元由乙方自行找旧业主周晓宇协商退还，与甲方无关；如旧业主周晓宇将2015年9月15日至2015年10月14日的租金转入甲方，甲方有义务代收并转租给乙方；乙方收到甲方4000元之后，乙方承诺与旧业主所签合同（合同编号：NO20028259）作废，所有责任由乙方自行承担，乙方并承诺不再追讨甲方任何责任；等内容；2、2015年10月13日《收据》（主要内容显示原告收到伍某支付的解除租赁合同违约金4000元）；3、2015年10月15日《收据》（主要内容显示原告收到伍某支付的解除租赁合同违约金4000元）；4、伍某与原告于2015年10月15日就案涉房屋签订的《家电家具清单》（复印件）。经质证，原告表示伍某作证的陈述情况是属实的；对《协议书》真实性无异议，确认乙方签名为其本人签名，是伍某与其签的；对两份《收据》真实性无异议，确认是其本人签名；对《家电家具清单》真实性无异议，该原件在中介公司，确认其签署过该家电家具清单。陶九莲表示伍某作证的陈述中涉及陶九莲的部分是属实的，周晓宇或陶九莲没有将原告支付给周晓宇或陶九莲的押金或租金交付给伍某，其他不涉及陶九莲的内容其不清楚；对《协议书》真实性无异议，但其对《协议书》并不知情，其只是听伍某说被原告勒索16000元；对两张《收据》真实性无异议，其不清楚实际情况；对《家电家具清单》其不清楚。
庭审中，纪小龙向本院申请撤回要求被告周晓宇向其退还2015年10月（2015年9月15日至2015年10月14日）租金8000元的诉讼请求。
本院认为：被告周晓宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告周晓宇放弃抗辩和举证的权利。本案中，被告陶九莲关于其是受被告周晓宇的委托签订案涉房屋租赁合同、处理租赁合同有关事宜的陈述，与《合同》内容、原告提供的支付案涉房屋租金的付款凭证（即三张中国工商银行业务回单和两张招商银行业务回单）、案涉房屋于2015年9月8日经房地产行政管理部门核准由被告周晓宇转移登记至证人伍某名下的事实、原告关于被告陶九莲将案涉房屋交付给其使用的陈述、证人伍某的证言相互印证，能够形成完整的证据链，故本院对被告陶九莲上述陈述依法予以采信。公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。因此，原告与被告周晓宇的委托代理人陶九莲于2015年4月9日签订的《合同》是原告与被告周晓宇双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告和被告周晓宇均应依约切实履行。
关于原告的第一项、第三项诉讼请求，首先，被告陶九莲虽称其与原告在签订租赁合同当日在签订《合同》前协商一致同意其在原告承租之后一两个月内就出售案涉房屋，且其出售时只需要退回原告租赁押金、结清原告承租费用就可以。但被告陶九莲未能就此提供证据，且原告对此予以否认，本院对被告陶九莲该项陈述意见依法不予采信。退一步讲，即使被告陶九莲上述陈述属实，但根据《合同》第五条、第十一条第四款的约定，结合被告陶九莲关于“但最终签订的《合同》没有把这些内容记载上去”的陈述来看，也属于合同双方当事人以新约定变更旧约定的情形，故而应当以《合同》第五条、第十一条第四款的约定为准。其次，经查，被告周晓宇在《合同》约定的租赁期内于2015年9月8日将案涉房屋转移登记至了证人伍某名下，根据买卖不破租赁的原则，被告周晓宇、证人伍某先后作为《合同》约定的租赁期内的案涉房屋的登记权属人，各自本应当依照《合同》约定履行作为出租人的义务，但从《协议书》、2015年10月13日《收据》、《家电家具清单》（复印件）的内容及证人伍某的证言来看，《合同》已经实际解除且解除的责任归属于出租人一方。根据《合同》第十一条第四款的约定，出租人应当向原告承担返还押金16000元和支付解约违约金16000元的责任。鉴于被告周晓宇的委托代理人被告陶九莲已经收取了案涉房屋押金16000元，且被告陶九莲及证人伍某均称两被告未向证人伍某支付过案涉房屋押金及租金，因此，根据公平原则，上述16000元押金应由被告周晓宇返还原告，本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。至于解约违约金16000元，从《协议书》内容来看，原告与证人伍某已经就此约定由伍某支付给纪小龙，属于当事人对自身民事权利的合法处分，本院对此予以尊重。现纪小龙再就解约违约金问题向被告周晓宇提起诉讼，显属不当，本院对此予以驳回。
关于原告的第二项诉讼请求，租金乃承租人使用租赁标的物的对价，从本案查明的事实看，原告向被告周晓宇所付的案涉房屋租金已至2015年11月14日，而《合同》已经解除且原告已于2015年10月15日将案涉房屋交还证人伍某，因此，根据权利义务对等原则，案涉房屋2015年10月16日至2015年11月14日的租金应由被告周晓宇退还原告。至于案涉房屋2015年10月15日的租金，由于案涉房屋已经于2015年9月8日转移登记至证人伍某名下，结合被告陶九莲关于其向原告退回案涉房屋2015年9月15日至2015年10月14日租金的陈述和证人伍某关于2015年9月15日至2015年10月14日的租金根据《协议书》已经视为原告向其支付的证言来看，案涉房屋2015年10月15日租金的实际归属人应为证人伍某，鉴于伍某在本案中明确表示其已经免除原告向其支付2015年10月15日的租金的义务，因此，被告周晓宇所收取原告的案涉房屋2015年10月15日的租金属于不当得利，现原告要求被告周晓宇返还该日租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于原告的第四项诉讼请求，由于被告陶九莲表示在本案中愿意代被告周晓宇向原告退回上述押金16000元，属于被告陶九莲对自身民事权利的合法处分，故本院对于原告要求被告陶九莲对被告周晓宇退回原告押金16000元承担连带责任的诉请依法予以支持。至于原告在本案中以被告陶九莲系被告周晓宇委托代理人为由要求被告陶九莲就第二、三项诉请承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告周晓宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周晓宇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告纪小龙返还押金16000元。
二、被告周晓宇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告纪小龙返还2015年10月15日至2015年11月14日租金8000元。
三、被告陶九莲就被告周晓宇上述第一项付款义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告纪小龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，由原告纪小龙负担320元，被告周晓宇负担480元；公告费500元，由被告周晓宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 黄凤君
人民陪审员 顾粉英
二〇一六年十月十九日
书 记 员 神晓琳
梁怡筠
张杳