贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2725民初1781号
原告（反诉被告）：贵州江长房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇环北路，统一社会信用代码91520000675425701P。
法定代表人：李松财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石祥华，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201110840681。委托权限为特别授权。
被告（反诉原告）：龚华华，男，1988年10月20日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县，
委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201310475889。委托权限为特别授权。
委托诉讼代理人：吴开志，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。委托权限为特别授权。
贵州江长房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称江长公司）与龚华华租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。审理中，被告龚华华于2017年5月25日提出反诉，本院依法立案受理并合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员何崇尧于2017年6月16日公开开庭进行审理，原告江长公司的委托诉讼代理人石祥华、被告龚华华及其委托诉讼代理人何启华、吴开志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江长公司提出的诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2013年6月25日签订的商铺《租赁合同》，判决被告支付租金225894元；2、判决被告支付起诉日前的违约金51202元，并从2017年4月25日起按照月利率2%支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月25日，原、被告双方签订商铺《租赁合同》，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告只支付了当年的租金，经原告多次催收未果。综上所述，原、被告签订的商铺《租赁合同》合法有效，原告已将房屋交付给被告使用至今，被告应当支付租金，被告拒不支付租金，已构成违约，应当依法解除合同、支付租金和支付违约金。据此，根据相关法律规定，恳请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
原告江长公司举证及被告龚华华质证意见如下：
商铺《租赁合同》，证明原、被告于2013年6月25日签订租赁合同，原告已将租赁物交付被告，被告应当按照合同约定支付租金。
被告龚华华的质证意见：对真实性无异议，原告确实已将门面交付被告，被告已经按照约定交纳了第一期租金，在2014年6月1日将钥匙退还原告，该合同已实际解除。
被告龚华华的答辩意见：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，租金的诉讼时效为一年，到原告起诉时，已超过一年；2、双方签订的租赁合同已于2014年6月1日实际解除，双方无租赁关系，被告无需支付租金；3、原告请求支付违约金无依据；4、合同在2016年6月25日已经到期，原告要求解除合同已经失去了事实基础。
被告龚华华举证及原告江长公司质证意见如下：
商铺《租赁合同》，证明从合同第三条看出，对于租金支付的诉讼时效已超过一年，合同约定原告应当保证租赁物能够实际使用，此为支付租金的前提条件，双方在2014年解除合同的原因是该门面不具有使用价值，被告不应当支付租金。
原告江长公司的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。双方虽然约定分期支付租金，但是到期后，被告继续使用门面，根据最高人民法院的司法解释，分期付款的可以在最后一期到期日一并计算支付，被告一直没有与原告解除合同并结算租金，所以原告的起诉并未超过诉讼时效。
反诉原告龚华华提出的反诉请求：1、确认龚华华与江长公司于2013年6月25日签订的商铺《租赁合同》已于2014年6月1日解除；2、判决江长公司退还租金62748元及押金10000元；3、判决江长公司赔偿龚华华装修损失150000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原、被告于2013年6月25日签订商铺《租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告位于瓮安县富丽半岛6号楼负一层3、4号门面，同时约定了租赁期限、租金及支付方式等，反诉原告已按合同约定支付了第一次租金。反诉原告于2013年8月底装修完毕并开业，但2013年9月，所租赁门面道路进行全封闭施工，导致反诉原告门面无法经营，反诉原告多次找反诉被告协商处理，但反诉被告一直不予理睬。无奈之下，反诉原告于2014年6月1日在瓮安县芽坡旗山变电站租赁新的门面经营，同时将反诉被告门面内经营设备全部搬离并上交了门面钥匙。因道路全封闭施工，导致反诉原告无法经营，已无法实现反诉原告租赁门面的目的，且反诉原告已经将门面内设备撤离并交还钥匙，口头告知反诉被告不再租赁该门面，以实际行为表明不再履行双方签订的商铺《租赁合同》，该合同实际已于2014年6月1日解除。反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，向贵院提出上述请求，希望依法合并审理并支持反诉原告的诉讼请求。
反诉原告龚华华提交的反诉部分的证据及反诉被告江长公司的质证意见：
1号证据：照片，证明反诉原告在租赁门面以后并未实际得到使用，反诉被告没有按照合同约定保证门面能够正常使用，合同的目的已经无法达到。
江长公司的质证意见：对真实性无异议，人民政府的公告与本案无关，双方签订合同后，反诉原告经营了大约半年，后因绿城公司施工将门面前面的道路挖断了半年时间，现在已经恢复，不能达到其证明目的；绿城施工导致道路中断，是双方均无法预料的，反诉原告可以要求绿城公司承担责任或者要求反诉被告减少租金或者解除合同，与反诉被告是否尽到保证义务无关。
2号证据：租赁合同，证明反诉原告在租得反诉被告门面不能正常经营的情况下，反诉原告重新租赁了门面经营，之前已经将钥匙退还反诉被告，原租赁合同已实际解除。
江长公司的质证意见：反诉被告不知情，对真实性不发表意见。对其证明目的的意见是，该证据只能证明反诉原告除了租赁反诉被告的门面外还租赁了其他门面，不能证明反诉原告与反诉被告解除了租赁合同并将钥匙退还反诉被告，从反诉原告出示的照片看，该门面的装修门头仍然是反诉原告的招牌“洗车人家汽车美容连锁机构”，并未拆除，证明该门面是反诉原告在继续使用。
3号证据：收据，证明反诉原告向反诉被告支付第一年租金62748元及押金10000元。
江长公司的质证意见：无异议。
反诉被告江长公司对反诉部分的答辩意见：反诉原告所述的2014年6月1日解除合同无事实依据，该门面被反诉原告占用至今未交还反诉被告，反诉原告要求退还租金、押金以及赔偿装修损失无事实依据和法律依据，应依法驳回。
江长公司在反诉部分未向法庭提交证据。
根据本院组织原、被告双方质证时双方发表的质证意见，结合本院对证据的审查，现对本案证据分析认证如下：
1、江长公司提交的证据：江长公司提交的商铺《租赁合同》，经当庭出示质证，龚华华对真实性无异议，经本院审查，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，本院予以认定。
2、龚华华提交的本诉部分证据：龚华华在本诉部分提交的证据商铺《租赁合同》，与江长公司提交的《租赁合同》系同一份合同，本院已经予以认定。
3、龚华华提交的反诉部分证据：龚华华在反诉部分提交的1、3号证据，江长公司在质证时对真实性无异议，经本院审查，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，本院予以认定；龚华华提交的2号证据，未提交相关证据予以佐证，真实性本院无法核实，且该证据与本案无直接关联，本院不予认定。
根据双方当事人陈述及本院依法审查确信的证据，本院确认本案查明事实如下：
2013年6月25日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将自己所有的位于瓮安县富丽半岛6号楼负一层3、4号门面出租给被告经营使用。合同约定：租赁期限为三年，即自2013年6月25日至2016年6月25日，其中含二个月的免租期；房屋租金为每平方米每月40元，年租金为75298元；商铺采用先支付租金后使用的原则，分三次缴纳，第一次支付租金为合同签订之日，免租2个月后租金为62748元，第二次支付租金在2014年5月25日前，租金金额为75298元，第三次支付租金在2015年5月25日前，支付租金额为75298元；合同签订后，乙方（被告）向甲方（原告）交纳押金10000元，乙方交清物管费、水电费、煤气费、电话费等应由乙方在租赁期间缴纳的费用后，甲方可退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如存在无故拖欠现象，甲方有权向乙方加收滞纳金，日滞纳金为所欠租金总额的1%，如拖欠租金达30天以上，视为违约，甲方有权收回房屋，且不退还乙方押金。合同签订后，被告于2013年6月26日向原告交纳合同约定的第一次租金62748元及押金10000元。在双方签订合同之前的2013年3月4日，瓮安县人民政府已发布征收土地公告，征收土地的范围为东抵文峰路，西抵西门河，南抵富丽半岛，北抵七星三号桥。由于政府城镇建设施工，导致被告租赁的门面在经营期间一段时间内受到影响，被告此后未再向原告交纳剩余的房屋租金，也未通过协商或者诉讼程序解除双方签订的租赁合同，原告亦未提供证据证实向被告主张给付租金的权利。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，该合同对双方均具有法律约束力，本院对双方之间的租赁合同关系，依法予以确认。
关于本案合同的解除问题。被告主张因租赁门面无法正常经营，已于2014年6月1日将房屋钥匙交还原告，双方合同已实际解除，原告对被告的主张法予以否认。在庭审中，被告并未提供证据对双方已于2014年6月1日解除合同的诉讼主张予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，其该项诉讼主张本院不予支持。双方合同约定的租赁期限至2016年6月25日，原告并未提供证据证实在租赁期限届满后双方已达成被告继续租赁该房屋的合意，且被告已经在租赁期限届满前通过拒付租金的行为表明不再继续履行该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方的租赁合同已于2016年6月25日租赁期限届满后自然解除。原告主张被告在合同租赁期限届满后仍在继续租赁该房屋的诉讼主张，与客观事实及法律规定不符，本院不予支持。
关于原告要求被告支付房屋租金的问题。双方在庭审中争议的焦点主要集中于原告要求被告支付租金是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”之规定，本案支付租金的诉讼时效期间为一年。本案中双方约定的房屋租赁期限为三年，租金共分三次履行支付，系同一债务的分期履行。最高人民法院在2004年4月6日对云南省高级人民法院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的答复中，认为对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之日的次日起计算，被告据此主张原告支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效；最高人民法院在（2011）民提字第304号民事判决中，认为存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生争议的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，原告据此主张本案支付租金的诉讼请求未超过诉讼时效。本案中原、被告双方在租赁合同中约定分期支付租金，各项支付的租金虽具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的相互信任。因此，结合《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条“当事人约定同一期债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，本案中双方约定分三期支付租金，故租金支付的诉讼时效应从第三次支付租金的履行期限届满之日即2015年5月25日起开始计算。原告于2017年5月4日向本院提起诉讼之前未向被告主张权利，故被告关于原告支付租金的诉讼请求已超过一年诉讼时效的抗辩意见，本院依法予以采纳，原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案中双方在租赁合同中并未约定违约金，原告的该诉讼请求无事实依据，本院依法不予支持。
关于被告反诉要求原告退还租金62748元及押金10000元的问题。被告要求原告退还租金，其理由是在双方签订租赁合同之前，政府已发布相应公告，本案租赁房屋所处路段即将进行市政施工，会影响本案租赁房屋的经营使用，原告在缔约时不予告知，对此存在过错。经庭审查明，在本案双方签订合同之前三个月，政府已经发布相关公告，而被告在寻租门面过程中，必然需要对该门面的地理位置、周边情况和是否适合拟经营项目进行全面认真的调查、了解，其对政府发布公告的情况理应知晓，被告在知晓该公告的情况下仍然与原告签订租赁合同并对门面进行装修和实际经营，其自身亦存在过错。其后，被告在该门面经营受到影响的情况下并未通过法定程序解除合同，且实际一直占用该门面，租赁合同仍在继续履行，被告在租赁期限内负有支付租金的合同义务，故被告要求原告退还已付租金的反诉请求，本院不予支持。双方在租赁合同中约定，若被告超过约定的期限30日不支付租金，原告不予退还押金，本案中被告未支付租金且超过30日的事实客观存在，被告要求原告退还押金的反诉请求，不符合双方合同约定，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告赔偿装修损失150000元的问题。被告在庭审中未举证证明装修费用金额，且被告因自身缔约过失所造成的损失，理应自行负担，故被告的该项反诉请求无事实、法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认贵州江长房地产开发有限公司与龚华华于2013年6月25日签订的《租赁合同》已于2016年6月26日解除；
二、驳回贵州江长房地产开发有限公司的诉讼请求；
三、驳回龚华华的反诉请求。
案件受理费减半收取2728元，由原告贵州江长房地产开发有限公司负担；反诉费减半收取2320元，由被告龚华华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 何崇尧
二〇一七年八月一日
书记员 邓 衡