广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1062号上诉人（原审被告）：叶天诚，男，汉族，1976年5月23日出生。上诉人（原审被告）：吕小琼，女，汉族，1963年5月15日出生。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊杰，广东众诚律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周添荣，广东众诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳链家房地产经纪有限公司。法定代表人：杜欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑雨霞，女，汉族，1989年10月28日出生,该公司法务专员。上诉人叶天诚、吕小琼因与被上诉人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初16625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。叶天诚、吕小琼的委托代理人陈俊杰、周添荣及链家公司委托代理人郑雨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶天诚上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判调低链家公司的居间服务费，并与叶天诚存放于链家公司处的3万元房款保证金相互抵扣；2、撤销原判决第二项，改判叶天诚无需承担违约责任；3、本案一、二审案件受理费由链家公司承担。事实和理由：一、原审法院酌定本案居间服务费按房产交易价格人民币930万元的1.5%（即人民币139500元）计付过高，其计算方法错误，且与链家公司实际履行的服务不相称，应重新调整，予以降低。1、原审法院计算居间服务费时，应先确定双方原约定的服务费用数额，然后再依据链家公司实际履行的服务程度，按其百分比来酌定确认。本案原审法院未考虑上述因素，直接以房产交易价格930万的1.5%计付，明显过高，加大了叶天诚的给付义务，有失公平。(1)叶天诚与链家公司之间原来约定的居间服务费就是按房产交易价格人民币930万元的1%计付，即人民币93000元，而非《居间服务费用支付承诺书》中填写的居间费服务费人民币15万元。该事实有叶天诚与链家公司员工的通话录音可以佐证，链家公司庭审也确认该录音的真实性。据此，计算链家公司应得居间服务费时，应以93000元的基础酌定比例计付。(2)即使原审法院认为93000元的居间服务费依据不足，原审法院也应以《居间服务费用支付承诺书》中填写的居间费服务费人民币15万元为基础，然后再依据链家公司实际履行的服务程度，按百分比来酌定确认。2、原审法院判令叶天诚支付139500元的居间服务费与《居间服务费用支付承诺书》中填写15万元的居间服务费相比，比例是93%，其所占比例与链家公司实际履行的服务不相称，其计付明显过高。本案链家公司仅履行协助叶天诚看房、与卖家签订《房屋买卖合同》两项服务事项，而协助与卖家办理资金监管、贷款、赎楼等重要的服务事项链家公司均未履行。原审法院在原审判决中亦己认定链家公司仅提供了前期的居间服务，后期的房产交易并未实际参与。据此，依据链家公司应当履行的所有服务及链家公司已履行的服务程度上看，链家公司仅完成不到30%的二手房居间服务义务。故，原审法院判令叶天诚支付139500元的居间服务费，己占服务事项93%的比例，其计付明显过高。3、本案的过错方应是链家公司，原审法院认定过错方为叶天诚，从而加大叶天诚的居间服务费给付比例，属认定事实错误。在本案中，叶天诚选择链家公司提供服务的前提是，链家公司员工钟X珍向叶天诚承诺涉案房产可以获得银行七成的按揭贷款。然而，叶天诚委托链家公司提供服务后，链家公司不但未能帮助叶天诚实现七成按揭贷款的承诺，而且还要求叶天诚在原来三成首期预付款的基础上增加一成房款，甚至威胁叶天诚只能接受其要求，否则不为其办理贷款及买楼服务。为此，叶天诚与链家公司进行多次沟通，但链家公司始终不予理睬。无奈下，叶天诚自行寻找银行按揭贷款，并实现按揭七成贷款的目的，并进行余下买楼交易程序。综上所述，原审法院在认定链家公司仅履行部分服务义务的基础上酌定居间服务费人民币139500元，该酌定价格不但高于叶天诚与链家公司原约定的9.3万元，而且还与《居间服务费用支付承诺书》中填写的居间服务费人民币15万元相差不远。因此，该酌定金额不但与链家公司的实际服务程度不相称，更无法体现出双方应承担的责任，有失公平。二、原审法院认定叶天诚将房产登记在其妻子罗X桢名下，已违反《居间服务费用支付承诺书》第5条的约定，存在违约行为，需承担违约责任，其认定事实不清，适用法律错误。1、叶天诚在链家公司提供居间服务以及与卖方进行二手房交易过程中，叶天诚的妻子罗X桢一直均有参与交易，不管是与链家公司的员工还是与卖方协商如何交易，一直都是叶天诚的妻子罗X桢在办理，对此，链家公司原审庭审中亦予以确认，且从叶天诚提供的录音、收款收据也可以证实。另，根据深圳市二手房按揭贷款的习惯，银行也需要叶天诚的妻子罗X桢作为共同借款人，才肯批准贷款，也即是说，在银行办理按揭贷款时，叶天诚及其妻子罗X桢、链家公司、卖方都需要到现场签字，叶天诚的妻子罗X桢必然参与其中。据此，虽然二手房屋买卖合同仅有叶天诚一人签订，但实际却是夫妻共同的行为，原审法院不应简单字面解释《居间服务费用支付承诺书》第5条的约定中“买家的亲属”，从而排除叶天诚的妻子罗X桢在房屋交易过程中的知情人地位及作用。况且，《居间服务费用支付承诺书》是由链家公司制定，原审应在作出条款解释时，应遵循有利于非制定者或者弱势一方的原则。2、叶天诚与其妻子罗X桢，于2007年11月29日登记结婚，截止至今，双方仍处于夫妻存续期间。涉案房产虽然登记在叶天诚的妻子罗X桢名下，但是该房产属于夫妻共同财产，叶天诚对该房产也拥有所有权。同理，即使当时涉案房产登记在叶天诚的名下，叶天诚的妻子罗X桢对该房产也拥有所有权。因此，涉案房产不管登记在谁的名下，叶天诚均拥有一半所有权。从该角度上看，原审法院简单、机械的认定叶天诚妻子罗X桢系《居间服务费用支付承诺书》第5条约定中“买家的亲属”中的亲属，排除叶天诚妻子罗X桢应有的权利，确有不妥。3、链家公司原审起诉主张叶天诚违约的原由是链家公司错误认为，叶天诚将涉案房产过户到叶天诚姓“叶”的弟弟名下，从而要求叶天诚承担违约责任。该事实链家公司庭审中予以确认，且从链家公司提供的录音内容亦可以证实。然而，经原审法院向深圳市房产部门调取过户登记材料核实，链家公司想不到涉案房产并未过户登记至叶天诚的姓“叶”弟弟，相反是登记在叶天诚的妻子罗X桢名下，据此，原审法律忽略该事实前提，认定事实不清，导致适用法律错误。三、叶天诚主张抵扣的3万元房款保证金与链家公司主张的居间服务费，同为货币给付行为。链家公司庭审中举证并确认叶天诚留存有3万元房款保证金，叶天诚庭审确认并请求予以抵扣，链家公司又未予否认。然而，原审法律却判另寻法律途径解决，这难免浪费国家司法资源，且不利于社会的稳定及本案矛盾的解决，据此，请法院予以抵扣。吕小琼上诉请求：1、撤销原判决第三项，改判吕小琼无需承担违约责任；2、本案一、二审案件受理费由链家公司承担。理由：原审法院认定吕小琼需承担违约责任，属于适用法律错误。1、吕小琼在链家公司提供居间服务以及与叶天诚进行二手房交易过程中，叶天诚的妻子罗X桢一直均有参与交易，不管是与链家公司的员工还是与叶天诚协商如何交易，一直都是叶天诚的妻子罗X桢在办理。虽然二手房屋买卖合同仅有叶天诚一人签订，但实际却是其夫妻共同的行为，原审法院不应简单字面解释《居间服务费用支付承诺书》第5条的约定中“买家的亲属”，从而否认叶天诚的妻子罗X桢在房屋交易过程中的知情人地位及作用。2、叶天诚与其妻子罗X桢于2007年11月29日登记结婚，截止至今，双方仍是夫妻关系。涉案房产虽然登记在叶天诚的妻子罗X桢名下，但是该房产属于他们夫妻共同财产，叶天诚对该房产也拥有所有权。同理，即使当时涉案房产登记在叶天诚的名下，叶天诚的妻子罗X桢对该房产也拥有所有权。因此，涉案房产不管登记在谁的名下，叶天诚均拥有一半所有权。从该角度上看，原审法院不应简单、机械的认定叶天诚妻子罗X桢系《居间服务费用支付承诺书》第5条约定中“买家的亲属”中的亲属，排除叶天诚妻子罗X桢应有的权利。3、链家公司原审起诉主张吕小琼违约的原由是链家公司错误认为，吕小琼将涉案房产过户到姓“叶”的弟弟名下，从而要求吕小琼承担违约责任。该事实链家公司庭审中予以确认，且从链家公司提供的录音内容亦可以证实。然而，经原审法院向深圳市房产部门调取过户登记材料核实，链家公司想不到涉案房产并未过户登记至叶天诚的姓“叶”弟弟，相反是登记在叶天诚的妻子罗X桢名下，据此，原审法律忽略该事实前提，认定事实不清，导致适用法律错误。综上，原审法院虽已查明部分事实，但却机械适用法律并作出判决，损害了吕小琼的合法权益，请二审法院予以纠正。链家公司答辩称，居间服务费用支付承诺书第五条设置的初衷在于防止买或者卖方利用居间方提供了房源信息却跳过居间方购买房屋，而使居间方无法得到应得的居间服务费，并非要排除家属或者亲属正常的知情权或者成为共同的买受人的权利，所以原审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。链家公司向一审法院起诉请求：1、叶天诚向链家公司支付居间服务费人民币15万元；2、叶天诚向链家公司支付违约金15万元；3、吕小琼向链家公司支付违约金27.9万元。以上共计人民币57.9万元；4、叶天诚、吕小琼承担本案全部诉讼费用。一审法院认定：一、2015年10月30日，叶天诚与吕小琼签订《房产买卖合同》，约定：吕小琼将位于深圳市罗湖区新港鸿花园X区X栋XX房产（房产证号：XX**）转让给叶天诚；合同还约定了其他权利义务。同日，叶天诚向吕小琼出具收据一份，该收据载明：收到叶天诚购房定金人民币300000元；深圳市中联地产置业顾问有限公司向吕小琼出具收款收据2份，一份载明收取吕小琼托管定金人民币270000元，另一份载明收取吕小琼交房保证金人民币30000元。二、同日，叶天诚签署《居间服务费用支付承诺书（卖方）》一份，该承诺书载明：由深圳市中联地产置业顾问有限公司提供居间服务，已经促成叶天诚与吕小琼签订关于购买位于深圳市罗湖区新港鸿花园X区X栋XX号物业的《房产买卖合同》，合同约定该房产转让价为人民币930万元，叶天诚承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，并承诺：1、居间服务费为人民币150000元；2、居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付……5、如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买家的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪成交的，本人承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款等相关款项中扣除，且经纪方有权追究我方违约责任，本人承诺与卖方连带向经纪方支付违约金人民币150000元。同日，吕小琼签署《居间服务费用支付承诺书（卖方）》一份，该承诺书载明：由深圳市中联地产置业顾问有限公司提供居间服务，已经促成吕小琼与叶天诚签订关于购买位于深圳市罗湖区新港鸿花园X区X栋XX号物业的《房产买卖合同》，合同约定该房产转让价为人民币930万元，被告吕小琼承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，并承诺：……2、居间服务费应在签订《房产买卖合同》时支付……5、如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买家的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪成交的，本人承诺仍支付以上全部居间服务费，经纪方有权从托管定金、交房保证金或首期款等相关款项中扣除，且经纪方有权追究我方违约责任，本人承诺与买方连带向经纪方支付违约金人民币279000元。三、2015年12月8日，深圳市中联地产置业顾问有限公司在深圳市市场监督管理局办理了企业名称等变更备案，企业名称由深圳市中联地产置业顾问有限公司变更为深圳链家房地产经纪有限公司。四、2015年12月24日，吕小琼与案外人罗X桢签订编号为深（罗）房现买字第（2015）第28861号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定吕小琼将位于深圳市罗湖区翠竹路新港鸿花园X区X栋第X层XX号房产（房产证号：XX**）转让给案外人罗X桢；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，吕小琼与案外人罗X桢办理了前述涉案房产的过户手续，涉案房产于2015年12月30日过户到案外人罗X桢名下。五、根据叶天诚提交的证据结婚证显示，叶天诚与案外人罗X桢为夫妻关系，双方于2007年11月29日登记结婚。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。叶天诚与吕小琼通过链家公司的居间服务签订了房产买卖合同，叶天诚与吕小琼还分别签署了《居间服务费用支付承诺书》，链家公司与叶天诚、吕小琼之间的居间合同关系依法成立，原审法院予以确认。叶天诚签署《居间服务费用支付承诺书（买方）》和吕小琼签署的《居间服务费用支付承诺书（卖方）》系叶天诚与吕小琼的真实意思表示，且该承诺书约定的内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，叶天诚与吕小琼应当遵照履行。链家公司作为居间人，成功促成叶天诚与吕小琼签订房产买卖合同，依据《居间服务费用支付承诺书（买方）》之约定，叶天诚向链家公司支付居间费用的条件成就，因此，链家公司向叶天诚主张要求支付居间服务费的诉讼请求，有事实与法律依据，原审法院予以支持，关于居间服务费的具体数额，链家公司确实仅提供了前期的居间服务，后期的房产交易链家公司并未实际参与，虽然并非是基于链家公司方的原因，但考虑到链家公司确实未提供完整的居间服务的因素，原审法院酌定叶天诚按房产交易价人民币930万元的1.5%即人民币139500元向链家公司支付居间服务费。关于链家公司主张的违约金问题，叶天诚与吕小琼签署的承诺书明确载明：“如买卖双方未能实际履行合同的或买卖双方私下成交或买家的亲属、朋友与卖方直接私下成交或通过其他经纪成交的，……经纪方有权追究叶天诚与吕小琼的违约责任。”本案中，房产后来是由吕小琼与案外人罗X桢成交，虽然叶天诚与案外人罗X桢为夫妻关系，但案外人罗X桢亦属于承诺书中约定的“买家的亲属”范围，且叶天诚与吕小琼也确实存在绕过链家公司成交的行为，符合承诺书中约定的违约责任的条件，叶天诚与吕小琼应按照自己各自签署的承诺书的约定承担违约责任。关于违约金的数额，本案链家公司的损失仅局限于居间服务费及迟延支付期间的资金占用损失，承诺书约定的违约金（叶天诚15万元、吕小琼27.9万元）已经过分高于给链家公司造成的损失，叶天诚与吕小琼也提出了相应的抗辩，原审法院依法予以调整，考虑到链家公司与叶天诚、吕小琼各方关于居间服务费的约定以及当事人的过错程度，原审法院酌定叶天诚按前述确定的人民币139500元居间服务费的20%即人民币27900元、吕小琼按居间服务费的10%即人民币13950元向链家公司支付违约金。叶天诚与吕小琼关于链家公司未履行完二手房居间服务全部义务的抗辩，有事实依据，原审法院予以采纳，并已对居间服务费进行了相应调整。叶天诚与吕小琼关于其并未违约、链家公司先行违约以及居间服务费为人民币9.3万元的抗辩，原审法院认为叶天诚、吕小琼提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能之不利后果。叶天诚与吕小琼承认承诺书上签字为其本人所签，辩称并未看到承诺书的内容因此承诺书不具有法律效力，原审法院认为，叶天诚与吕小琼作为完全民事行为能力的自然人，对自己的行为应具有独立的理解和判断能力，理应知道签字代表着认可承诺书的内容，故原审法院对叶天诚与吕小琼的上述答辩意见不予采纳。叶天诚辩称尚有人民币3万元交房保证金保管在链家公司处，应予以抵扣，原审法院认为，叶天诚所称的人民币3万元交房保证金问题与本案并非同一法律关系，叶天诚应另寻法律途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、叶天诚应于判决生效之日起十日内支付链家公司居间服务费人民币139500元。二、叶天诚应于判决生效之日起十日内支付链家公司违约金人民币27900元。三、吕小琼应于判决生效之日起十日内支付链家公司违约金人民币13950元。四、驳回链家公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4795元，由链家公司负担人民币1795元，由叶天诚负担人民币2885元，由吕小琼负担人民币115元。二审中，当事人均未提交新证据。除一审查明的叶天诚向吕小琼出具收据一份应为吕小琼向叶天诚出具收据一份的事实有误外，其余事实二审与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，链家公司与叶天诚、吕小琼之间的居间服务系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约行事。现有证据表明叶天诚与吕小琼已通过链家公司居间服务完成了房屋买卖事项，则叶天诚与吕小琼签署的《居间服务费用支付承诺书》中佣金支付条件已成就，叶天诚与吕小琼未按约定向链家公司支付居间费的行为构成违约。关于居间费的支付数额，原审法院已做相应调整，链家公司亦未上诉，故本院确认原审认定的叶天诚与吕小琼应向链家公司支付的居间费。叶天诚与吕小琼的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为3648元及149元，分别由叶天诚负担3648元，吕小琼负担149元。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一七年三月十五日书记员（兼）  李开宇