广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1053号
原告深圳市天健物业管理有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路鲁班大厦26楼，组织机构代码19220357-3。
法定代表人高建柏，董事长。
委托代理人陈梅，广东广和律师事务所律师。
委托代理人高翔，广东广和律师事务所律师。
被告梅陈黎。
被告张芳。
两被告共同委托代理人罗延飞，广东卓建律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年7月24日、2016年1月21日公开开庭进行了审理,原告委托代理人陈梅、被告梅陈黎及两委托代理人罗延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系被告居住的香蜜三村的物业管理人，自1997年起，受小区开发商委托，为被告所在小区提供物业管理服务至今。小区业主委员会成立后，小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》(合同第四条第二款约定：本合同期限届满，业主大会未依法选聘物业服务企业的，本合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止)。目前履行的合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日。香蜜三村小区除管理费、物业专项维修资金等费用由原告收取外，水费实行代收代付，即由供水部门统一向原告收取费用后，再由原告根据小区物业所有人/使用人实际用量向其收取费用。合同约定以建筑面积收取管理费：高层住宅管理费2.5元/㎡。
被告系香蜜三村小区香雅阁1号8N房的业主，入住后履行缴费义务良好。自2013年9月份开始，被告一直拖欠管理费、水费、专项维修资金等费用，至今所欠各项费用合共计6251.40元（其中违约金569.40元，暂算至2015年3月31日止，实际应算至被告实际履行之日止）。
原告认为，原告作为香蜜三村小区的合法物业管理人有权利向小区内所有的产权人、使用人收取管理费、物业专项维修资金，代收代付水电费的，还有权利收取水电费。被告作为涉案物业的产权人，负有缴纳管理费、物业专项维修资金、水电费等所有费用的义务。被告拒交费用的行为，已经损害了原告作为物业管理人的合法利益。请求法院判令：1、被告向原告支付管理费3874.50元、水费791.40元、排水费269.40元、物业专项维修资金（本体维修基金）490.20元、垃圾处理费256.50元等费用,共计人民币5682.00元；
2、被告支付违约金共569.40元（违约金因被告延迟履行支付管理费等义务产生，暂计至2015年3月31日，实际应算至实际支付之日止）；3、被告承担本案受理费、保全费、公告费等在内的所有诉讼费用。
被告口头答辩称,原告没有履行物业管理合同及会议纪要所约定的义务，被告有权停交管理费。1、原告自1997年受开发商委托管理涉案物业以来，提供的物业管理服务质量一直很差，未能履行物业合同所约定的管理义务，违约事实明显。在2012年10月至11月期间，小区进行更换旧电梯时，原告在换下采购天梯比电梯井宽10公分的情况下，竟然削断整栋楼电梯井的举措，导致涉案房产从底层到3楼核心筒连梁被砍掉一半，起抗震、抗台风的剪力墙也遭到严重破坏，多层钢筋被剪断，致使大楼成为危楼。该事件引起社会关注和政府重视，在2012年12月21日，经政府组织由原告、业委会、业主代表召开协调会，达成会议纪要，明确如下：在楼房主体结构事件及物业管理诸多问题解决前，业主暂停交纳管理费，包括将岁宝百货占用的停车位收回业主所有，还包括小区地面停车费归业主所有，治理好香蜜三村脏乱差的环境等。该会议纪要经各方签字确认，包括原告的总经理，双方当时承诺予以遵循。但在会议结束，业主维权风波平息后，原告丝毫没有改进，反而更加肆意出租业主公共物业谋取私利，严重违反物业管理合同及会议纪要义务，构成根本违约。2、在原告未履行物业管理合同及会议纪要义务的情况下，根据合同法第67条，先履行一方未履行义务的，后履行一方有权拒绝其履行要求的规定，本案中原告明显没有履行会议纪要第三条所约定的先期义务，故被告有权停交物业管理费，被告停交物业管理费是保护自身权益的合法自救行为，也是法律予以支持的抗辩行使权。综上，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，深圳市福田区香蜜三村1栋G18住宅建筑面积103.31平方米，两被告是该住宅权利人。
2010年1月4日，原告（乙方）与深圳市福田区香蜜三村业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对香蜜三村实施专业化的物业管理，合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，合同期限届满，业主大会未依法选聘物业服务企业的，本合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止；乙方按物业服务总成本的10%计提佣金，按月提取；乙方在按上述标准预收的物业服务费中提起10%作为物业管理服务佣金，其余部分用于物业管理中的各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主补足，乙方应按季度公布物业服务费收支情况；物业的管理服务费标准为：住宅按照业主房产建筑面积2.5元/平方米/月，日常归集的物业专项维修资金按照业主房产建筑面积每月每平方米0.25元；业主应在每月25日前，缴交本月物业服务收费和物业专项维修资金，以及由乙方代收的水费、排污费合同垃圾处理费等，逾期不交，业主应按拖欠金额的媒体万分之二的标准向乙方支付违约金；本物业管理服务费所有收支账目，按支付规定由乙方每3个月向业主公布一次等；乙方提供的服务达不到本合同约定标准的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同，乙方应按实际服务期限与合同约定的服务期限不利，退还已收部分服务或管理费用，如造成甲方损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿等。合同期内，原告在香蜜三村提供了物业服务。合同期限届满后，香蜜三村未成立新的业主委员会，原告仍继续提供物业服务。
2012年期间，原告更新香蜜三村部分电梯时，对电梯井进行改造，引发了业主的不满。业主认为改造危及了楼房安全，原告提供的物业服务质量低下。2012年12月21日，原告、业主代表、开发商天健集团等就香蜜三村楼房受损、小区管理等方面召开协调会，形成了一份《会议纪要》，主要内容有：1、对香蜜三村香雅阁钢筋混凝土的受损情况进行检测；2、原告另派他人任香蜜三村管理处主任，彻查原主任在任期内有无在经济上损害业主利益，如果有需报出明细并返还业主；3、在楼房主体结构被砸事件及物业管理的诸多问题解决之前，业主暂时停交管理费，包括将岁宝百货店占用的停车位收回归业主所有、小区内地面停车收费归业主所有、治理好小区环境、讨回电梯间及走廊广告位、公开广告位费用明细账等。此后，原告修复了楼房受损部分，更换了新的电梯。原告主张，收取的地面停车位的费用、电梯及走廊广告位费用一直放在管理处的账上，每季度都有向业主公示小区收支情况。关于收回岁宝百货店门前停车位问题，原告主张是天健集团将该部分停车位出租给岁宝百货店的，原告有协调过，收回有难度。原告未提交证据证明其就收回该部分停车位所做的工作。
另查，两被告从2013年9月开始未再向原告交纳水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费，欠费数额具体如下：2013年9月130.2元、10月138.1元、11月112.4元、12月112.4元、2014年1月104.7元、2月101.5元、3月171元、4月107.9元、5月101.5元、6月91.9元、7月95.1元、8月73.6元、9月70.4元、10月64元、11月67.2元、12月70.4元、2015年1月67.2元、2月70.4元、3月57.6元。两被告从2014年1月开始未交纳物业管理费。原告每月向业主发出的《收费通知单》说明“请于每月10日之前在指定银行账号存入足够金额，如银行划款失败，请于每月30日前到管理处缴清欠款”。
本院认为，两被告作为香蜜三村的业主，香蜜三村业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对两被告有约束力，按时足额缴纳物业服务费、水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费是两被告的义务。原告在对香蜜三村进行物业服务期间，因电梯改造、服务质量问题引起业主不满，各方在2012年12月21日经协商形成了《会议纪要》，原告认可在楼房主体结构被砸事件及物业管理的诸多问题解决之前，业主暂时停交管理费。楼房受损部分现已得到了修复，但在物业管理方面，原告要举证证明其解决了物业管理中存在的问题。如在收回岁宝百货店门前的停车位归香蜜三村全体业主使用方面，虽然原告不能决定该部分停车位是否属于全体业主，不能确定能否收回，但原告要积极协调，有付诸行动，而原告在本案中没有举证证明其对此有所作为。因此，两被告辩称两被告可行使后履行抗辩权，可以暂时停交物业服务费有理，本院予以采纳。《会议纪要》只约定管理费可暂时停交，对水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费等未作约定，两被告仍应按月缴纳该部分费用。原告主张两被告缴交该部分费用及逾期缴纳的违约金，本院予以支持，违约金从次月1日开始按《物业服务合同》的约定按每日万分之二计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告梅陈黎、张芳应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告交纳2013年9月至2015年3月的水费、排水费、本体维修基金、垃圾处理费1807.5元及违约金（违约金以当月欠费数额为基数，从次月的1日开始，按每日万分之二计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元（已由原告预交），由原告、被告各负担25元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 颜 浩 民
人民陪审员 蔡 玉 兰
人民陪审员 张 青 叶
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 刘智枫（代）