连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第02062号
原告江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。
法定代表人李传江，董事长。
委托代理人杨冬成、周涛，江苏顺维律师事务所律师。
被告张学玲。
委托代理人葛树军（夫妻关系）。
原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）与被告张学玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周文贤适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告君怡物业公司的委托代理人周涛、被告张学玲的委托代理人葛树军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告君怡物业公司诉称，原告为河畔花城提供物业管理服务，并与业主签订了物业管理服务合同。被告自2011年9月26日至2015年6月30日期间未交纳物业费，共计人民币5445元。另自2014年5月2日至2015年6月30日期间被告共欠水电费123元。期间原告多次催要，被告均未支付。现诉至法院，请求判令被告支付原告物业管理费5445元（160.98＊0.75＊45个月），共用水电费123元等共计5568元，并承担本案诉讼费用。
被告张学玲辩称，物业费的起止时间和原、被告核算的金额有出入，2011年9月至2016月9月期间被告计算的物业费数额为5071元，物业公司已经同意我方有物业装修保证金进行冲抵物业费。房屋是2010年交付，被告交纳了保证金，但房屋一直在维修，我方最后是自己解决的，这段时间的物业费，装修要求由物业进行补偿或者抵扣。被告房屋的邻居在楼道口设立护栏，在被告没有入住的情况下原告没有尽到监管职责，该问题始终未解决。另小区32号楼的地下车库被告的车位被别人占用，该问题一直没有解决。
经审理查明，2010年9月26日，被告张学玲（甲方）与原告江苏君怡物业管理有限公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托君怡物业公司对河畔花城32楼二单元301室进行物业管理，约定的物业管理服务项目：物业共用部位的管理，包括物业主体承重墙结构部位、外墙面、停车场等；物业共用设施、设备的运行和管理，包括物业区域内，由全体业主共同使用的上、下水管道、落水管、供电线路、共用照明、电梯、消防设施、绿地以及共用设施设备使用的房屋等；环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，水电、消防设施设备的清洁；绿化养护，包括共用绿地、花草树木、建筑小品等的养护和管理；资料管理，物业相关的工程图纸、用户档案、竣工验收资料；公共秩序，包括本物业共用部位安全防范、消防等；物业装饰装修的安全性，装修垃圾清运等管理服务；组织开展社区文体、宣传活动；负责向业主或物业使用人收物业管理费、共用水费、共用电费、电梯运行费及其它特约服务费用。对业主和物业使用人违反业主临时管理规约及物业管理规定的行为，采取规劝、制止、上报有关部门等处理方式。关于物业管理服务费用标准：多层住宅按0.55元／月／平方米小，高层、高层住宅按0.75元／月／平方米，阳光排屋按0.75元／月／平方米，营业用房按1.5元／月／平方米收取。物业管理服务费每年1449元。
另查明，被告张学玲系河畔花城小区的业主，住该小区32楼二单元301室，面积为160.98平方米。被告张学玲尚未支付2011年9月26日至2015年6月30日物业费160.98平方米＊0.75元／月／平方米＊44.17个月＝5433元、2014年5月2日至2015年6月30日期间水电费123元等。经原告江苏君怡物业管理有限公司书面催交后，被告张学玲仍未缴纳。
另查明，被告张学玲的房屋至今未装修，其房屋门前被邻居安装了防盗门。
上述事实，有原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业管理合同、催交函、缴费票据以及原、被告的当庭陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，被告张学玲与原告君怡物业公司之间签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告张学玲应当根据物业管理合同的约定交纳物业服务费用。经原告君怡物业公司书面催交后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。
原告君怡物业公司在本案中，主张被告张学玲拖欠2011年9月26日至2015年6月30日期间的物业服务费用，根据物业服务合同的约定，物业服务费为160.98平方米＊0.75元／月／平方米＊44.17个月＝5433元，2014年5月2日至2015年6月30日期间水电费123元。本院认为，根据被告陈述，原告君怡物业公司在被告邻居安装防盗门的过程中未履行必要的协助劝说义务，存在服务不到位现象，本院酌情扣减20%的物业服务费，另被告房屋未装修，依据相关规定，应当扣减30%的物业服务费。因此，被告张学玲应向原告支付物业服务费5433元＊50%＝2717元、水电费123元等合计2840元。被告张学玲提出原告君怡物业公司收取其2400元装修保证金应当冲抵物业费的抗辩意见，因被告房屋至今未装修，退还装修保证金条件未成就，故本院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告张学玲于本判决生效后十日内给付原告江苏君怡物业管理有限公司2717元、水电费123元等合计2840元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 周文贤
二〇一五年十二月一日
书 记 员 姚 佳
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。