福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初464号原告：福州繁鑫投资有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇邱阳东路8号书香领寓4#03店。法定代表人：许义榕，执行董事。委托诉讼代理人：宋建善，福建熙鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：余超，福建熙鸿律师事务所律师。被告：福建八一七大学城购物广场有限公司，住所地福建省闽侯县上街邱阳东路8号5幢6幢1层—4层。法定代�人：林清。原告福州繁鑫投资有限公司与被告福建八一七大学城购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州繁鑫投资有限公司的委托诉讼代理人宋建善到庭参加诉讼，被告福建八一七大学城购物广场有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告福州繁鑫投资有限公司向本院提出诉讼请求:1.依法确认被告在租赁汇锋广场商铺内建设的电梯归原告所有；2.判令被告支付租金及占用费、物业管理费、水电费合计4264470元；3.判令被告归还由原告为被告代垫的员工工资合计307300元。4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告拥有座落在闽侯县上街××、××幢商铺租赁权。2016年2月28日（2016年7月12日签订正式合同），原被告经过协商一致，签订《汇锋广场商铺租赁合同》，约定：原告将上述商铺5幢、6幢1-4层(建筑面积为10000.43㎡)出租给被告用于五金交电、进口免税产品等经营，租赁期限自2016年3月20日起至2026年3月19日止（其中2016年3月20日至2016年5月19日为装修免租期），月租金按每平方米41元计算，月租金为410017.63元，租金从第三年起每年按8%递增。租金支付方式：2016年5月20日-11月19日，每个月结算一次，每逾期一日按未付的租金的日5‰向原告支付滞纳金；2016年11月20日至2017年为一次性支付，交付时间为第五个工作日；被告租赁期间的应交纳物业管理综合费用6元/㎡，水费4元/吨，电费1.5元/度；被告应向原告支付定金41万元，若被告违约，则原告有权没收定金。合同期满或者终止时，被告将租赁商铺及设施、装修按租赁期间内正常使用状态（被告不可拆除及破坏包括由被告出资�设的电梯、通道桥、顶楼搭盖等固定装修装饰物；所有可移动设备及自然耗损除外）归还原告。租赁的商铺、设施以现状交付，原告同意被告对租赁房产进行装修，退租时被告应保证所付还的商铺不能破坏固定装饰物。当拖欠租金累计达15日以上的或拖欠综合管理费、水、电费及其他费用达一个月的，或者无正当理由闲置商铺一个月的，原告有权解除合同，不退还押金并收回商铺，造成原告损失的，由被告负责承担赔偿责任。被告如出现上述原因，原告有权采取任何方式收回房屋，并可以处分收回房屋时被告就租赁房产形成的附和的装修装饰物。为了履行上述合同，双方又补充签订《汇锋广场商铺租赁合同补充协议书》、《汇锋广场商铺租赁合同补充协议2》，就有关装修、搭建屋层事宜作出约定，明确约定由被告出资另行加盖的位于5幢、6幢房产三楼屋面和每层建造的钢结构连接体，在租赁期满后，增加建造的建筑物及增设的自动扶梯、电梯全部归原告所有，被告不得随意破坏和拆除。上述租赁合同签订后，原告将相关的房屋交由被告装修并用于商业经营。但是自2016年5月20日开始，被告即拖欠原告的租金、物业等综合管理费、水电费等累计4264470元，被告还拖欠了其员工的工资，导致引起群体投诉，为了维稳，由原告代为发放307300元。2016年12月20日，在闽侯县人社局的介入下，三方达成《承诺协议书》，由被告继续开业，在七个工作日铺满，货款必须达到叁佰万元以上；原告监管其经营收入，该收入优先支付给欠薪员工工资917648元。但是，被告仍然无力履行该承诺。鉴于被告的信用能力及拖欠租金等费用的事实，原告于2016年12月28日向被告发出《关于收回经营场地相关事项的函》，明确自2016年12月28日起解除双方之间有关的�赁合同关系。被告于同日签收了该文件。至此，双方的租赁合同关系解除。合同解除后，被告还向原告发函要求退场，并委托吴振华清理货物。依照合同的约定，在租赁关系终止后，被告投资建设不可拆除人破坏的电梯、通道桥、顶楼搭盖层等固定装修装饰物归原告所有；同时被告还应当支付逾期支付租金等费用的日5‰的违约金。综上，原被告之间的签订的相关的《汇锋广场商铺租赁合同》、《汇锋广场商铺租赁合同补充协议书》及《汇锋广场商铺租赁合同补充协议2》等租赁合同合法有效，受法律保护。在合同履行过程中，因被告丧失经营能力，拖欠原告租金等费用达4264470元，原告还为被告垫付了员工工资307300元。因此，被告的行为已经构成根本性违约，且丧失继续履行合同的能力，原告依照合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条的规定，依法行使解除权，解除原被告双方签订相关的租赁合同，且被告也以实际行为表示同意解除合同。故双方之间的租赁合同自2016年12月28日起就已经通知解除。合同解除后，被告仍应当支付拖欠的租金及承担逾期付款的违约责任，添加的不可拆除的固定物以及添附的财产归原告所有。被告福建八一七大学城购物广场有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。为证实其主张，原告福州繁鑫投资有限公司提供以下证据：证据1、《土地租赁合同》，证据2、建设用地规划许可证，证据3、建筑工程施工许可证，证据4、竣工验收报告，证据5、建设用地批准证书，证据6、函，证明诉争出租房屋属于红峰村委会，并由原告从产权人红峰村委会处竞标租赁，属于有权转租赁，原被告双方签订�租赁合同合法有效。证据7、汇锋广场商铺租赁合同，证据8、汇锋广场商铺租赁合同(编号008)，证据9、补充协议，证明1.原被告之间就租赁汇锋广场商埔事宜达成协议，2.由被告租赁并负责装修、装饰，同时加盖建筑物，在合同期满或者合同解除后归原告所有；3.被告应交纳的租金、水电费、物业管理综合费交纳时间以及逾期支付，原告可解除租赁合同。证据10、水电费欠费交纳通知书，证据11、欠费明细表，证明被告拖欠原告租金、水电费、综合物业管理费的事实。证据12、承诺协议书，证据13、工资发放明细表，证明被告丧失履行能力，拖欠原告费用、工人工资等，原被告及闽侯县劳动监察大队经协调，在满足相关条件下，允许被告继续经营，并由原告监管，代为发放工人工资，后因被告�力履行，造成合同无法履行，原告为此代发工资的事实。证据14、关于收回经营场地等相关事项的函，证明因被告丧失经营能力，拖欠原告的各种费用，符合解除合同条件，通知被告解除合同，证明自2016年12月28日，双方租赁合同解除。证据15、授权委托书，证据16、被告给原告的函，证明：1.吴振华系被告公司的副总，有权代表该公司；2.被告以实际退场行为同意解除合同。证据17、建设工程设计图，证明电梯安装符合设计要求。证据18、闽侯县上街镇红峰社区委员会出具的证明，证明上街镇红峰社区文体综合中心坐落于闽侯县××××幢。被告福建八一七大学城购物广场有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未书面提出异议，亦未提供�据，视为自愿放弃举证、质证权利。原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9有原件支持，符合证据的合法性、真实性、关联性，且证据之间可以相互印证，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。原告提供的证据15虽系复印件，但本院在前往讼争场地送达时，吴振华本人确认其系被告副总经理，同时有原告提供的证据16相印证，可以证实吴振华系被告的副总经理，本院对原告提供的证据15、16予以采信。原告提供的证据10经被告的副总经理吴振华确认，且有原件支持，本院予以采信。原告提供的证据11虽系原告单方制作，但系根据经被告的副总经理吴振华确认的证据10计算得出，本院予以采信。原告提供的证据12有原件支持，符合证据的合法性、真实性、关联性，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。原告提供的证据13有原件支持，本院予以采信，但本院仅对�员工签名部分的工资进行确认。原告提供的证据14有原件支持，符合证据的合法性、真实性、关联性，且证据之间可以相互印证，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。原告提供的证据17可证实讼争房屋电梯设计情况，本院予以采信。原告提供的证据18有原件支持，符合证据的合法性、真实性、关联性，可以作为本案定案的依据，本院予以采信。经审理查明，2015年4月15日，闽侯县上街镇红峰社区居民委员会将安置地25.41亩租赁给原告建设红峰社区文体综合中心(坐落于闽侯县××××），原告在租赁期间拥有该地块使用权，有权将该土地及土地建筑物转租或分租给第三方。2016年1月19日，红峰社区文体综合中心通过竣工验收。2016年2月28日，原、被告签订《汇锋广场商铺租赁合同》，约定：原告将闽侯县上街镇邱阳东�X号5幢6幢1-4层出租给被告，租赁期限从2016年2月29日至2026年2月28日，月租金410017.63元，租金每月转账支付。被告有以下情形之一，原告有权解除本合同：(1)不交付或不按约定交付租金达1个月以上；(2)所欠各项费用达410017.63元；(3)在出租房屋进行违法活动。2016年7月12日，原、被告再次签订编号008的《汇锋广场商铺租赁合同》一份，约定：1、原告将闽侯县上街镇邱阳东路8号5幢6幢1-4层(面积10000.43平方米)出租给被告经营，租赁期限自2016年3月20日起至2026年3月19日止（其中2016年3月20日至2016年5月19日为装修免租期），月租金按每平方米41元计算，月租金为410017.63元，租金从2018年5月20日起每年按8%递增。2、原告收取被告租赁押金820000元。3、被告向原告支付定金410000元，若被告违约，则原告无偿没收被告定金。原告违约按押金双倍赔偿被告。4、合同期满或者终止时，被告将租赁商铺及设施、装修按租赁期内正常使用状态（被告不可拆除及破坏包括由被告出资建设的电梯、通道桥、顶楼搭盖等固定装修装饰物；所有可移动设备及自然耗损除外）归还原告。5、租金自2016年5月20日起算。2016年5月20日-11月19日，每个月结算一次。2016年11月20日至2017年11月19日，为一次性支付。2017年11月20日至合同结束为每季度支付一次。被告于当期首日前五个工作日期内，向原告一次性支付当期租金。每逾期一日，被告按未付租金的5‰向原告支付滞纳金。6、若被告无故不缴纳租金所产生未缴纳的部分租金及产生的滞纳金，原告有权从被告缴纳的押金中予以扣除。7、拖欠租金超过15日以上或拖欠综合管理费、水、电费及其它有关费用达1个月的，原告有权解除合同，不退还被告押金并收回商铺。8、被告应向有关部门缴交以下费用：商�综合管理费6元/平方米，水费4元/吨，电费1.5元/度(如政府规定水、电费提价，本广场水、电也相应提价)。原、被告签订《汇锋广场商铺租赁合同补充协议2》对电梯安装、屋面加盖、建造钢结构连接体等进行了约定。合同履行过程中，原告自愿按每月410000元的标准计算租金。2016年5月20日至2017年12月19日，被告拖欠租金2870000元，综合管理费(物业管理费)351000元。2016年5-11月拖欠水电费573766元。原告已为被告垫付上述综合管理费、水电费。2016年12月20日，因欠薪事宜，被告出具《承诺协议书》一份，承诺：被告继续经营开业，一楼、二楼在7个工作日内铺满货，一楼在2016年12月21日开始铺货，二楼逐步铺货，货款在3000000元以上，原告监管收银，闽侯县人力资源和社会保障局进行督促，每天收银截留水电房租外，全场优先支付给欠薪员工。如被告违约，原告有权无条件收回场地经营权及所有已铺货款。2016年12月21日及2017年1月10日，原告代被告垫付工资287297.28元。2016年12月28日，原告发函致被告，告知截止至2016年12月20日，被告拖欠原告租金、物业管理费、水电费共计4264470元。通知被告于2016年12月28日解除原、被告双方签订的《汇锋广场商铺租赁合同》、《补充协议书》，并要求被告在收到该函件之日起3日内清场完毕，将经营场地移交原告。被告的副总经理吴振华签收该函。2017年1月4日，被告指定、授权吴振华负责商品退场工作对接与确认，并发函给原告。原告同意以2017年1月4日作为被告退还租赁房屋的时间。2017年4月24日，本院前往讼争房屋处进行现场勘验，经勘验，讼争房屋共安�电梯5部(出厂编号R1603180010，使用标志TA70276；出厂编号R1603180009，使用标志TA70280；出厂编号R1603180007，使用标志TA70277；出厂编号R1603180006，使用标志TA70278；出厂编号R1603180008，使用标志TA70279)。本院认为，原告与被告签订的《汇锋广场商铺租赁合同》、编号008的《汇锋广场商铺租赁合同》、《汇锋广场商铺租赁合同补充协议2》系各方真实意思表示，合法有效，因被告违约，原告已于2016年12月28日按约解除上述合同，被告于2017年1月4日退还租赁房屋，在此期间被告仍应向原告支付房屋占用费。原告诉请要求被告支付租金、物业管理费、水电费4264470元，其中租金、物业管理费是以2017年1月19日作为截止日，因被告已于2017年1月4日退还租赁房屋，故对2017年1月5日至2017年1月19日的费用，本院不予支持，综上，被告应向原告支付租金及占用费3088667元、物业管理费383000元(截止2017年1月4日)、水电费573470元，合计4045137元。原告诉请确认被告在租赁汇锋广场商铺内建设的电梯归原告所有，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请要求被告归还代垫的员工工资307300元，因经签收确认的金额为287297.28元，对超出部分本院不予支持，被告应返还原告代垫工资款287297.28元。被告福建八一七大学城购物广场有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告福建八一七大学城购物广场有限公司安装在闽侯县上街××、××幢的电梯((出厂编号R1603180010、R1603180009、R1603180007、R1603180006、R1603180008)归原告所有。二、被告福建八一七大学城购物广场有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告福州繁鑫投资有限公司租金、占用费、物业管理费、水电费4045137元。三、被告福建八一七大学城购物广场有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告福州繁鑫投资有限公司代垫的工资款287297.28元。四、驳回原告福州繁鑫投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费41164元，由被告福建八一七大学城购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陆毓微人民陪审员  陈国民人民陪审员  程敏绥二〇一七年九月十六日书 记 员  何开馨附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁定，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当�每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。