广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终989号
上诉人（原审被告）：忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司，地址：清远市清城区龙塘镇新庄长冲毅力工业城。
法定代表人：彭智梅。
委托代理人：刘佳丽，公司员工。
委托代理人：胡繁荣，公司员工。
被上诉人（原审原告）：梁坤，男，汉族，1973年6月21日出生，住江苏省睢宁县，
委托代理人：程林权，广东汇俊律师事务所律师。
委托代理人：沈韧，广东汇俊律师事务所律师。
上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司因与被上诉人梁坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司的委托代理人刘佳丽、胡繁荣、被上诉人梁坤的委托代理人程林权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2015)清城法横民初字第1192号民事判决书；2、请求驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3、由被上诉人承担所有的诉讼费用。事实与理由：一、租赁合同是否解除与租赁合同解除后的法律责任是两个完全不同的法律问题。一审法院混淆上述两个不同法律问题，作出“2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司己就提前解除合同己协商一致”的认定是错误的，没有任何事实依据。事实上，双方没有就租赁合同的解除达成任何协议;在被上诉人被查及欠租后，上诉人的一切行为也都足以表明，上诉人一直主张被上诉人的行为己构成违约，应当向上诉人承担违约责任，双方未就合同解除后的法律责任与被上诉人达成一致的意见。理由如下:(1)、有关租赁合同是否解除的问题:本案当中，双方签订的租赁合同是因被上诉人的拖欠租金后，被上诉人根据自身的意愿、单方搬走的事实行为来体现的。即被上诉人因犯罪被追究刑事责任后、长期拖欠租金而被迫终止履行合同，是被上诉人事实上的单方解除合同。合同的解除，并非双方协商一致的结果。(2)、有关租赁合同解除后的法律责任问题:上诉人于2014年10月收取被上诉人的租金并出具收据，仅是正常的履行收租的权利;虽然同意被上诉人搬走，但此时双方并未就解除合同后的法律责任达成任何协议。如一审认定“己协商一致”符合当时双方约定，那么，双方就应当用被上诉人的保证金等抵扣租金，而不是上诉人持续坚持主张的应当没收保证金。很显然，双方未协商一致解除合同后的法律责任。(3)、被上诉人委托律师发出的《律师函》也载明“就保证金退还问题与委托人进行协商”，这足以认定，双方就被上诉人单方解除合同后的保证金返还未达成任何一致意见。这才是租赁合同解除后的真实情况，即双方非协商一致解除合同。这足以证明，一审法院作出“2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司己就提前解除合同己协商一致”的认定是错误的，与事实不符，主观臆断明显。(4)、被上诉人以搬出租赁场地的事实行为表示单方解除租赁合同后，案涉租赁房屋因被上诉人非法生产等因素影响，造成出租场地被化学药物腐蚀破坏，被上诉人搬出后，因恢复、招商空置期等需耍，致使上诉人损失巨大。在此情况下，双方未就保证金返还达成任何一致意见，任何一个正常人可以体会并得知，上诉人是不会、也不可能同意退还保证金等费用的。上诉人拒不退还保证金的实际行为也表明，这才是上诉人整个过程中的真实意思表示。一审主张臆断，作出“2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司已就提前解除合同己协商一致”的认定明显错误，请予以纠正。二、一审法院判决文书之“本院认为”部分内容缺乏正常的法律思维，明显与事实和法律规定不符，请求二审法院依法改判。(1)、原判决内容对法律的概念性的认知与法律思维欠缺:合同解除的事实与合同解除后的法律责任，属于两个不同法律概念，但原判决不作区分、理解错误。本案当中，合同解除是事实，是基于被上诉人单方搬走的行为而单方作出，并非双方协商一致的结果。合同解除后的法律责任，双方也没有达成任何口头或书面的文字记录。原判决混淆不同法律概念，主观推定，属于事实认定错误，法律思维错误。(2)、原判决内容对法律的逻辑性的认知与法律思维欠缺。第一，《收据》，仅作为双方收付款的凭证，并非结算依据。上诉人没有在该收据中特别注明“双方租赁合同己终结，双方己结算完结”等证明双方己结算完结，互不承担其他任何权利义务的内容。一审法院不能据此想当然的、毫无事实依据的主观推定“根据上述情况可以证实，2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司己就提前解除合同己协商一致”，因为，该主观推定的结论与双方的其他证据内容互相矛盾。第二，上诉人同意被上诉人于2014年10月份在付清己拖欠的各项费用后搬出，不等同于己免除被上诉人需要承担的违约责任。这是因为，1、被上诉人从事的是双方合同约定及法律规定的，禁止从事的违法犯罪活动，上诉人是不可能允许继续在原场地经营。2、上诉人处依然扣留了被上诉人的各项保证金，不担心被上诉人搬走后追究不到被上诉人的违约责任。第三、被上诉人的《律师函》载明“就保证金退还问题与委托人进行协商”内容己表明双方未就合同解除后的法律责任达成任何协议。第四、上诉人未将被上诉人缴纳的保证金等费用抵扣被上诉人违约后拖欠的租金等各项费用，也表明双方未就合同解除后的法律责任达成任何协议。第五、从被上诉人提交的证据《厂房移交清单》记载内容可以看到，被上诉人搬走时，没有对案涉厂房进行修缮或恢复原状处理。如存在“厂房天面多处漏水”、“地面未清理”、“地面水池未拆除”等情形，这些未修缮未复原的地方，是需要上诉人投入成本处理的。很显然，双方达成了一定的默契，即被上诉人同意在搬走后用“保证金进行抵扣”的方式另行协商处理。只有这样，也正因为这样，才符合客观事实与各方前后行为的逻辑。第六、上诉人在收到被上诉人方的《律师函》后，坚持认为“被上诉人构成违约、应当承担违约责任”的主张是一贯的，上诉人拒不同意直接退还保证金的行动，也表明双方未就合同解除后的法律责任达成任何协议。第七、在被上诉人从案涉租赁房屋搬走后，上诉人于约一年后的2015年6月初8月将案涉租赁房屋得以成功出租，是在租赁合同己事实解除后，上诉人对案涉物业享有权益的正当行使。这只能证明被上诉人单方解除合同造成了上诉人长期的空置损失。法律逻辑上将，重新出租案涉物业，是对上诉人经济损失的主动减损，与是否免除被上诉人的违约责任毫无关系。上诉人认为，法院在判断认定上诉人与被上诉人之间就租赁合同解除后的法律责任是否达成一致协议时，这不仅需要对双方在合同解除前后的行为表现进行综合分析、研究判断，更需要对双方在法庭审理中提交的证据进行分析;从而，更一步的对双方当时行为的具体意思表示作出准确的、合理性的推断。很遗憾，本案一审判决，缺乏这样的法律思维，作出的判决认定在逻辑性方面存在很大的矛盾，请求二审法院依法予以纠正。(3)、原判决内容对法律的社会性的认知与法律思维欠缺；第一，根据日常生活经验法则推定的事实，也就是显而易见的事实。对于这类事实，法宫应当根据社会生活经验直接作出认定，这就是证据法教科书上所说的“经验法则”。本案当中，上诉人既未直接退还保证金等费用，或抵扣，也没有在收据中注明同意抵扣等字样，更没有形成任何书面的文字表明被上诉人违约责任己免除，在收到被诉人的律师函后仍不同意退还保证金，这一系列的事实与证据，根据常人的日常生活经验法则均可以推定，上诉人与被上诉人是没有达成任何案涉租赁合同解除后的法律责任约定的。一审判决第6页最后一行的“根据上述情况可以证实，2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司己就提前解除合同己协商一致”的认定明显错误，也是“违背常理”、“违背社会生活经验”。第二，在裁判当中，不考虑社会效果是错误的，因为法律有社会性，法律是社会的行为规范，无论立法机关制订法律，或者法庭适用法律，就都要达到一个好的社会效果。具体到本案，分析如下:1、双方;在案涉《租赁合同》第八条违约责任第2款约定“乙方(被上诉人〉违反本合同约定的租赁物用途，或利用租赁物进行非法活动的，则甲方(上诉人)有权解除本合同，并追究乙方相应的违约责任”，在上诉人未放弃追究被上诉人违约责任情形下，一审法院驳回上诉人的对该合同约定权利的援引及对被上诉人请求的抗辩，缺乏对法律的社会性认知。2、在上诉人未放弃追究被上诉人违约责任情形下，一审法院以上诉人同意被上诉人搬走及另行出租空置租赁物就视为双方己就解除合同后的违约责任达成一致协议，被上诉人无须承担违约责任。这无疑是对被上诉人违约行为的放纵，也是对上诉人合法合同权利的剥夺，无异于鼓励被上诉人违法犯罪。因为，被上诉人在违约、违法后，并没有为此承担法律责任。如此判决，恶的社会效果显现，善的社会效果缺失。综上所述，上诉人认为，一审法院判决罔顾合同解除的事实与合同解除后的法律责任的不同，罔顾整个事件过程中上诉人一贯的行为主张，罔顾双方提交证据中客观存在的未达成一致法律责任的任何约定的内容，罔顾法律的概念性、逻辑性与社会性及其法律思维，一审判决认定的事实，很明显缺乏事实依据，进一步致使法律适用错误，请求二审法院依法予以纠正并改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁坤口头答辩称：一审认定事实适用法律正确，我方对原审判决没有异议。关于上诉人的上诉理由是不能成立的，上诉的核心问题是上诉人对解除合同是没有异议，但是认为需要被上诉人承担违约责任，这个说法与事实不符合，主要有以下几点:1、关于合同终止履行的原因，双方认识都是一致的，当时由于梁坤被采取了刑事强制措施，导致上诉人为此需要协助公安机关调查，因此表示了不满，在一审期间也表示了，当时也要求被上诉人搬离工业园，也提出了解除合同的要求。2、被上诉人当时还在羁押期间，是委托家人与其他人员处理搬离事项，双方达成了一致不再履行租赁合同。当时公安机关对厂房以及设备都进行了查封措施，上诉人认为这个合同再继续履行没有必要，被上诉人在不得已的情况下也同意了。3、就保证金的退还问题，被上诉人多次寻找上诉人要求退还，上诉人一直都是同意的，只是一直没有办理，当时我作为公司的律师也发出了律师函要求退还保证金，一审期间也有证据证明，而且上诉人一直没有就此事提出异议。而是在一审期间才提出意见，实际上双方就解除合同意见一致，所以应当退还保证金。
被上诉人梁坤向一审法院起诉请求：1、判令忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司向梁坤退还电费保证金（押金）100,000元；2、判令忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司向梁坤退还厂房保证金78,000元；3、判令忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司向梁坤退还宿舍保证金16,000元；4、本案的全部诉讼费用由忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司负担。
一审法院认定事实：2013年1月25日，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司作为甲方与作为乙方的梁坤签订一份厂房《租赁合同》和一份宿舍《租赁合同》，主要内容为约定忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司向梁坤出租位于清远市龙塘镇毅力工业城第27栋工业厂房及21栋租赁给乙方作为生产经营、办公和宿舍之用，租赁期限自2013年3月1日至2017年2月28日止，其中，2013年3月1日2012年3月1日至2015年2月28日，厂房每月租金34000元，宿舍每月租金7000元；2015年3月1日至2017年2月28日，厂房每月租金39000元，宿舍每月租金8000元。乙方自合同签订之日起，分别先预交一个月租金及保证金78000元和16000元给甲方,租约期满，乙方未拖欠费用的，甲方如数退回保证金，如租赁期未满，乙方单方终止合同，保证金不予退还。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，梁坤将租赁的厂房作为广州顶好新能源科技有限公司的生产厂房，生产蓄电池，并按照合同约定支付给忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司厂房保证金78000元、宿舍保证金16000元，另支付电费保证金100000元。此后，梁坤一直支付租金及水电费等费用。2014年8月26日，广州顶好新能源科技有限公司因销售假冒注册商标的蓄电池，梁坤等直接责任人被公安机关刑事拘留，同年9月30日被逮捕。2015年2月16日，一审法院作出（2015）清城法刑初字第64号刑事判决书，认定广州顶好新能源科技有限公司及梁坤等直接责任人犯假冒注册商标罪，分别判处相应的刑罚。在广州顶好新能源科技有限公司及梁坤等直接责任人被追诉期间，因梁坤未付租金给忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司于2014年10月8日发出缴费通知，要求梁坤及时缴纳2014年8、9、10月的厂房、宿舍租金及水电费，梁坤于2014年10月27日向忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司付清了2014年8、9、10月的厂房、宿舍租金及水电费。2014年10月31日，梁坤将生产设备搬走，人员也全部撤离了租赁的房屋。2014年11月12日，双方签署了厂房移交清单。2015年6月、8月，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司分别将上述第27栋工业厂房的部分房屋出租给案外人曹某经营使用。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司签订的关于厂房和宿舍的两份《租赁合同》，是双方真实自愿的意思表示，内容合法，是有效合同。双方在履行合同过程中，梁坤主张2014年8月，因梁坤及其经营的广州顶好新能源科技有限公司因涉嫌销售假冒注册商标的蓄电池，被公安机关立案侦查，公司停止经营，双方经协商解除了租赁合同，要求忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司退还厂房保证金78000元、宿舍保证金16000元及电费保证金100000元。忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司辩称，梁坤未经协商即擅自解除合同，因此不同意退还上述保证金。对此，一审法院认为，从双方提交的证据来看，首先，梁坤经营的公司在2014年8月被司法机关查处时，已实际停止生产经营，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司在庭审中亦已予以确认梁坤的员工在梁坤被拘留后就自行解散，梁坤为此拖欠了忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司2014年8月至10月的租金及水电费。梁坤收到忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司的追收费用通知后，于2014年10月27日将拖欠的租金、水电费等费用付清；其次，梁坤经营的公司在撤离时，双方办理了厂房交接手续，梁坤经营的公司的生产设备已顺利通过忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司管控的工业园区拉走；第三，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司已于2015年6月、8月，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司分别将涉案厂房的部分房屋出租给案外人曹某经营使用，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司以自己的行为表明已与梁坤解除合同的事实。根据上述情况可以证实，2014年10月梁坤与忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司已就提前解除合同已协商一致。对忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司的辩解理由，一审法院不予采纳。因双方的租赁合同已协议解除，忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司收取梁坤的厂房及宿舍的保证金和电费保证金应予退还给梁坤。至于忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司认为梁坤在提前解除租赁合同前，存在违约行为，应承担违约责任及赔偿责任问题，因其未就其主张提起反诉，一审法院在本案中不作处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，于2016年10月20日作出（2015）清城法横民初字第1192号民事判决：一、忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司于本判决生效之日起十日内退还电费保证金100000元给梁坤。二、忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司于本判决生效之日起十日内退还厂房保证金78000元给梁坤。三、忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司于本判决生效之日起十日内退还宿舍保证金16000元给梁坤。本案受理费2090元，由忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的厂房《租赁合同》对于电费保证金仅约定为：被上诉人需预交100000元作为电费保证金，如每月用电金额大于所交的保证金，上诉人有权要求被上诉人追加保证金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的厂房和宿舍《租赁合同》，是双方真实自愿的意思表示，内容合法，原审法院认定是有效合同正确。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人请求退还租赁房屋保证金及电费保证金应否支持。
关于涉案租赁房屋保证金应否退回的问题。本案中，双方签订的厂房和宿舍《租赁合同》中对于租赁房屋的保证金明确约定为，如租赁期未满，被上诉人单方终止合同，保证金不予退还。根据该约定，租赁房屋保证金是否应当退回应审查被上诉人是否存租赁期未满而单方终止合同的违约行为。经查，被上诉人承租厂房期间，因销售假冒注册商标的蓄电池而被公安机关刑事扣留并被捕判刑，从而导致双方签订的《租赁合同》无法履行而解除，鉴于合同解除是由于被上诉人的违法犯罪行为所致，其过错在于被上诉人，因此，上诉人根据合同约定有权没收被上诉人交纳的租赁房屋保证金。虽然被上诉人认为解除合同时经上诉人口头同意退回租赁房屋保证金，但在上诉人予以否认的情况下，被上诉人并无提供相关的证据予以证实，对此，被上诉人应承担举证不能的法律后果。原审法院以合同解除是经双方协商一致为由，判令上诉人退回租赁房屋保证金，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。上诉人上诉请求驳回被上诉人退回租赁房屋保证金的理由充分，本院予以采纳。至于涉案电费保证金应否退回的问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，被上诉人交纳电费保证金的目的是为保证租赁房屋的电费能按时缴交，合同中并没有约定上诉人在被上诉人违约时可没收该保证金的条款，且被上诉人在合同解除时已交清了租赁房屋的电费，因此，原审法院判令上诉人退回电费保证金给被上诉人正确。上诉人认为该保证金不应退回的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实错误，实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第1192号民事判决第一项。
二、撤销清远市清城区人民法院（2015）清城法横民初字第1192号民事判决第二、三项。
三、驳回被上诉人梁坤的其他诉讼请求。
一审案件受理费2090元，由上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司负担1090元，由被上诉人梁坤负担1000元。二审案件受理费4180元，由上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司负担2180元，由被上诉人梁坤负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年八月十八日
书记员 黄 沁