北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初4763号抗诉机关：北京市人民检察院。原告：刘秀荣，女，1955年9月12日出生，北京兴隆达保温建筑材料有限公司总经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。被告：庞和顺，男，1952年6月12日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：庞建（庞和顺之女），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：庞颖（庞和顺之女），住北京市丰台区。原告刘秀荣与被告庞和顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月17日作出（2009）丰民初字第12185号民事判决。刘秀荣不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年9月29日作出终审判决。刘秀荣不服，向检察机关申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2016]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院作出(2016)京民抗44号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2017年1月19日作出（2017）京02民再3号民事裁定，撤销（2012）二中民终字第15698号民事判决以及（2009）丰民初字第12185号民事判决，将案件发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘秀荣及委托诉讼代理人吕凤刚，被告庞和顺的委托诉讼代理人庞建、庞颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿涉案房屋北京市丰台区四合庄村238号房屋区位补偿款的70%即2668050元；2、判令被告承担诉讼中担保公司担保手续费3万元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：（2008)丰民初字第08890号、(2008)二中民终字第17668号判决书，认定原告与被告双方于1991年3月10日签订的《住宅房屋买卖契约书》无效。因原告是经村委会批准下与被告签订了以上协议的，并先后四次翻盖、加盖房屋，同时对房屋进行了多次装饰装修，终成为封闭四合院。买卖合同被确定为无效，主要责任在被告，其应承担70%责任，应根据我国相关法律的规定，赔偿原告的损失。被告不诚信，见利忘义，在出卖房屋近二十年之后主张合同无效，在计算原告的信赖利益损失时，应当考虑被告从中获得的财产利益，争议房屋已被拆迁，原告是被拆迁房屋的所有人，且拆迁时原告住在被拆迁房屋内，故依照法律及拆迁政策的规定，原告有权获得相应拆迁利益补偿及地上物补偿，要求按照单价标准为9900元／平方米获得宅基地区位补偿价款。被告庞和顺辩称，一、《合同法》42条规定，缔约过程中存在主观过错，即具有一定的可责之处。在庞和顺与谢显垣的房屋买卖协议中，庞和顺一方没有可责之处，没有过错。二、所谓“信赖利益损失”是指一方实施某种行为后，足以使另一方对其产生依赖，只有相对人遭受了信赖利益的损失，缔约过失责任才可能成立，如果没有实际损害且必须是信赖利益的损害，则谈不上缔约过失责任的承担。本案谢显垣买房时自知不具备购买农村宅基地的资格，因此他信赖的不是庞和顺，而是村领导和乡领导以及自己厂长的身份。庞和顺是宅基地的合法使用人，拆迁合同是庞和顺及其家人对自家财产的合法处置，与谢显垣毫无关系，更谈不上刘秀荣所主张的信赖利益损失。谢显垣没有损失，而且以城镇户口非法购买农村宅基地获得了高额回报。庞和顺不应该承担过错责任。三、对确定缔约过失责任赔偿范围《合同法》是这样规定的：1、需有实际损失。如果没有给对方造成实际信赖利益损失，即使合同无效也不应承担赔偿责任；2、有因果关系。信赖利益的损失必须是对方过错造成的，如果不是，即使有损失对方也不承担责任。谢显垣与庞和顺房屋买卖协议被法院判决无效，依据的是《中华人民共和国土地管理办法》中非农业户口占有农村集体土地的相关规定，也就是说谢显垣的城镇居民身份是造成该合同无效的直接原因，而不是庞和顺的过错。庞和顺主张合同无效与谢显垣能否得到拆迁补偿款没有因果关系。四、谢显垣主张庞和顺承担缔约过失责任，赔偿信赖利益损失，但庞和顺的拆迁补偿款并不是对方的信赖利益损失。谢显垣作为城镇居民购买庞和顺集体土地上的房屋，买卖合同因违反国家法律、法规的强制性规定，不论庞和顺是否起诉都是无效的，并不是庞和顺的过错导致无效的。自始谢显垣都不应当信赖合同有效并产生相应利益。庞和顺对违反法律、法规强制性规定的合同主张无效是法律赋予他的权力，因此庞和顺没有过错。承担合同无效70%的责任有失公平。五、谢显垣和庞和顺于1991年3月10日签订房屋买卖契约书，而刘秀荣与谢显垣1997年7月30日领取结婚证。也就是说四合庄的房子是谢显垣与前妻购买的，跟刘秀荣毫无关系，谢显垣去世后将遗产都留给刘秀荣，刘秀荣生活条件优越。被告一家土地被征用后十几口人均无经济来源，请求法院驳回刘秀荣全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对《住宅房屋买卖契约书》、（2008）丰民初字第08890号民事判决书、（2008）二中民终字第17668号民事判决书、（2009）丰民初字第1059号民事判决书、（2009）二中民终字第13972号民事判决书、死亡医学证明书、拆迁补偿协议的真实性无异议，故本院结合谢斌谈话笔录、涉外送达诉讼材料以及双方当事人的陈述对如下事实予以确认：1991年3月10日，庞和顺与谢显垣（刘秀荣之夫，于2009年9月7日因病死亡）签订《住宅房屋买卖契约书》约定：兹有庞和顺现有私人住宅地处四合庄224号，住宅内有北房五间，西房三间和庭院，经与谢显垣协商，庞和顺愿将自己上述住宅房屋八间及庭院总土地面积约二百九十平方米的所有权以2万元的售价卖给谢显垣（土地归集体所有）……此契约上有证人陈某、吴某签字及批准人北京市丰台区花乡四合庄村公所的公章和经办人的签字。契约签订后，双方各自履行了交付房屋和支付房屋价款的义务。庞和顺在出卖房屋时其身份为村民，其所建房屋坐落在集体土地上。谢显垣购买房屋时的身份为城镇居民。谢显垣进住该住宅后对院内房屋进行了翻建、新建及装修。后，上述位于北京市丰台区四合庄224号的房屋门牌号变更为238号（以下简称四合庄238号）。2008年4月，庞和顺诉至本院要求确认《住宅房屋买卖契约书》无效。2008年9月2日，本院审理后作出（2008）丰民初字第08890号民事判决书，判决：庞和顺与谢显垣于1991年3月10日签订的《住宅房屋买卖契约书》无效。谢显垣不服一审判决，提起上诉。2008年11月20日，北京市第二中级人民法院审理后作出（2008）二中民终字第17668号民事判决书，认为：宅基地使用权是农村经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；庞和顺与谢显垣签订的《住宅房屋买卖契约书》买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。谢显垣在购买房屋时其身份为城镇居民，双方买卖房屋的行为，违反了我国现行土地管理法律、法规的规定，故驳回上诉，维持原判。2008年12月，庞和顺诉至本院要求谢显垣腾退四合庄238号房屋。在该案诉讼中，本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对讼争房屋的重置成新价进行评估，该评估结论为诉争房屋的重置成新价格为202704元。2009年5月6日，本院审理后作出（2009）丰民初字第1059号民事判决书，判决：一、谢显垣于判决生效后10日内将位于丰台区花乡四合庄238号院内房屋腾退给庞和顺；二、庞和顺于判决生效后10日内给付谢显垣补偿款202704元。谢显垣不服一审判决，提起上诉。谢显垣在上诉期间因病死亡，二审法院依法通知其妻刘秀荣代为诉讼。2009年12月4日，北京市第二中级人民法院审理后作出（2009）二中民终字第13972号民事判决书，认为：本案系房屋腾退纠纷案件，腾房义务人为房屋的实际占有使用人，因谢显垣已死亡，故将上诉人一方变更为目前房屋实际占用人刘秀荣；刘秀荣仅就本次诉讼承继谢显垣的诉讼权利及诉讼义务。《住宅房屋买卖契约书》被法院依法确认无效后，因该合同而取得的财产当然应当返还，庞和顺主张谢显垣返还房屋及院落，法律依据充分，应予支持；由于谢显垣在自用期间对房屋进行翻建、新建及装修，添附部分与原房无法分割，故谢显垣应当将现状房屋及院落返还庞和顺，庞和顺对谢显垣的添附予以折价补偿；由于谢显垣已经死亡，二审法院依法变更腾房义务人为共居人刘秀荣；刘秀荣不同意腾退房屋，依据不足，二审法院不予支持；刘秀荣返还庞和顺的房屋及院落内存在谢显垣添附的价值，庞和顺应当将该部分添附折价补偿谢显垣，一审法院委托专业评估机构对讼争房屋及房内附属物全部现值评估后返还谢显垣，并无不当；现谢显垣已经死亡，二审法院依法判令庞和顺将该笔款项给付刘秀荣；刘秀荣要求重新评估，没有依据，二审法院不予采信；关于购房款返还及信赖利益损失赔偿一节，并非本案审理范围，且谢显垣已经在原审法院另行起诉，故二审法院不予处理。判决：一、变更北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第1059号民事判决第一项为：刘秀荣于判决生效后10日内将位于丰台区花乡四合庄238号院内房屋及院落腾空返还庞和顺；二、变更北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第1059号民事判决第二项为：庞和顺于判决生效后10日内给付刘秀荣补偿款202704元。2010年3月16日，该判决执行完毕。2010年10月1日，北京丰台区科技园建设发展有限公司（甲方）与庞建（乙方）签订协议约定：甲方因中关村科技园丰台园东区三期土地一级开发项目需要拆迁乙方在拆迁范围内丰台区四合庄村238号所有房屋和附属物；乙方在拆迁范围内的宅基地面积385平方米，房屋14间，房屋建筑物面积385平方米，在册人口5人，应安置人口6人，分别是产权人庞建，之女张文骞，之妹庞颖，之妹夫陈宝钢，之外甥陈拓锡，之母亲周秀兰；被拆迁房屋所在地宅基地区位补偿价为4500元/平方米，区位补偿款计1732500元，房屋重置成新及附属物作价1359971元，被拆迁房屋补偿款合计3092471元；甲方支付乙方拆迁补偿费及奖励合计1226435元，其中包括工程配合奖577500元，搬家补助费7700元，综合补偿费577500元，期房补助费5万元，电话移机费235元，有线电视补助费300元，空调移机费1200元，物业补助12000元；拆迁补偿款合计4318906元；预扣定向安置房购房款及房屋公共维修基金1652400元。定向安置房安置人口6人，购房指标人均45平方米，购房指标共计270平方米，定向安置房售价6000元/平方米，购房款预扣162万元，实际购房款在入住时据实结算，多退少补。按购房款的2%扣除房屋公共维修基金32400元；经折抵后，甲方应付乙方2666506元。签订协议后庞建领取了上述协议中约定的拆迁补偿款。本案原审过程中，谢显垣于2009年9月7日因病死亡。其与前妻生有两个子女，分别是儿子谢斌，女儿谢军。本院将刘秀荣提交的谢显垣遗嘱向二人进行了合法送达。上述遗嘱中，谢显垣将所有遗产均留给刘秀荣继承。谢斌明确表示认可谢显垣所立遗嘱。谢军已加入新加坡国籍，本院通过涉外送达的方式向其送达应诉通知书、传票、谢显垣所立遗嘱复印件等诉讼材料，并告知谢军按传票所注时间来本院表示对上述遗嘱的意见，若未按时到庭，本院将视为其放弃对该遗嘱提出异议的权利。届时，谢军未到庭。为此，本院确定刘秀荣承继原告谢显垣的诉讼权利及诉讼义务。对有争议的证据和事实本院认定如下:庭审中，刘秀荣提供了《拆迁实施方案》，并以该方案中第五条的内容作为其赔偿依据，第五条载明，选择货币补偿的拆迁人，根据《北京市丰台区人民政府关于的实施意见》的相关规定，宅基地区位补偿价为9900元／平方米；被告虽称该证据之前未见过，但并不能否定其真实性，故对《拆迁实施方案》的真实性本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，庞和顺与谢显垣签订的《住宅房屋买卖契约书》已被法院生效的民事判决确认无效，依法律规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中庞和顺在出卖宅基地及房屋时应明知其出卖的宅基地及房屋属于我国法律禁止流转范围，并在出卖多年后又以违法出售房屋及宅基地为由主张合同无效，故其应对合同无效承担70%的过错责任。谢显垣对合同无效亦有过错，应承担30%的责任。谢显垣现已死亡，按其遗嘱，谢显垣的诉讼权利及诉讼义务应由刘秀荣承继。对遗嘱被告虽认为有问题，但未提供任何证据证明，故对其主张本院不予采信。关于刘秀荣主张的区位补偿款。农村集体土地归集体所有，农民依法享有宅基地使用权。拆迁时的区位补偿款，应根据集体土地的所有权和使用权补偿给取得宅基地使用权的集体组织成员。本案中庞和顺于1991年就将四合庄238号院房屋出卖给谢显垣，谢显垣对院内房屋不仅翻建、新建与装修，还实际使用、经营、管理多年，故房屋遇到拆迁，谢显垣作为该宅基地多年实际使用者应与庞和顺共同享有该补偿。综合考虑宅基地实际使用情况以及房屋被拆迁所获利益补偿情况，区位补偿款应按每平方米9900元的标准为宜，并根据双方的过错责任确定具体数额。刘秀荣要求给付区位补偿款的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。对刘秀荣要求庞和顺支付担保手续费3万元损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、庞和顺赔偿刘秀荣房屋区位补偿款2668050元，已支付952875元，未支付部分于本判决生效后十日内付清。二、驳回刘秀荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44660元，由原告刘秀荣负担19650元（已交纳），由被告庞和顺负担25010元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周晶晶人民陪审员  李煜昌人民陪审员  易献平二〇一七年七月十日书 记 员  王跃佳