河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫09民终1735号
上诉人(原审原告)：李国花，男，1981年11月12日出生，汉族，住所地河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：朱景浩，河南尊严律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：濮阳市富华置业有限公司，住所地濮阳市濮上路北段迎宾馆对面。
法定代表人：王仁胜，系该公司经理。
委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。
上诉人李国花因与被上诉人濮阳市富华置业有限公司（以下简称富华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李国花及其委托诉讼代理人朱景浩，被上诉人富华公司的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国花上诉请求：撤销濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初4500号民事判决，改判富华公司支付李国花逾期交房违约金18651.34元或者发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、富华公司未在合同约定期限2016年5月31日前交付房屋，构成违约;2、富华公司无权向李国花收取相关配套费。《商品房买卖合同》中补充协议字体偏小，在签署合同时，富华公司未与李国花协商，也未提请李国花注意，�照合同法司法解释的规定，是无效的格式条款;3、富华公司不能以李国花“未交纳配套费”免除其承担违约责任。团购协议书及团购房补充协议是富华公司与“购房委员会”签订的，只是富华公司与团购委员会的单方面约定，不能约束李国花;4、李国花迫于无奈交纳配套费，不应认定双方达成新的合意;5、涉案房屋不符合交房条件;富华公司开发的房屋，在未经竣工五方主体质量验收，又未经质监部门和其他的专项验收情况下，将不符合交房条件的房屋交付使用，不符合交房条件。二、一审法院适用法律错误，片面理解和引用《中华人民共和国合同法》第60条、70条规定，该条款规定的“协商一致”应当是基于合同约定或者双方真实意思表示，而不是主观臆测。恳请二审法院依法予以纠正。
富华公司辩称，1、李国花未按照《新天地住宅团购协议书》、《团购房补充协议》、《商品房买卖合同》的约定支付除水电之外的天然气、宽带、电话、有线电视、供暖等接头费用前，富华公司有权拒绝向其交房。涉案房屋系团购房屋之一，应当遵守团购协议，才能享有团购协议约定的权利和优惠价格；2、涉案房屋于2016年4月30日经验收合格，已达到交付条件，富华公司根据团购房协议约定，于2016年5月30日以书面形式通知濮阳市中原石化工程有限公司购房委员会办理交房手续，并以电话、QQ群及张贴公告等方式通知各业主办理交房事宜，已经履行交房通知义务，李国花未依约定期限履行交纳相关接头费用，2016年9月10日李国花交纳相关费用后，当日富华公司将房屋交付给李国花；3、富华公司已将符合交付条件的房屋交付给李国花，李国花也实际入住，不存在逾期交房的违约事实，不应支付违约金。请求二审法院驳回李国花的上诉请求，维持一审判决。
李国花向一审法院起诉请求：判决富华公司支付自2016年6月1日起至2017年2月27日止期间逾期交付房屋违约金，按照总房价345430的日万分之二计算计18651.34元；本案诉讼费用由富华公司负担。
一审法院认定事实：2012年2月27日，被告富华公司（协议甲方）与石化公司购房委员会（协议乙方）签订《新天地住宅楼团购协议书》，主要约定：乙方暂定向甲方购买富华新天地“二号”住宅楼壹栋共计102户，平均价格19层电梯房为3780元/平方米，地下室为1600元/平方米，价格一次性包死，不因市场价格变动而调整，最终面积以房产部门测定面积为准，总价款多退少补；协议第三条第10项约定：甲方向乙方交房时，保证小区内道路、水（给水、排水）、电、气、暖、宽带、有线电视七通，主管线配套费用由甲方负责，水电接头费由甲方负责，达到使用条件，其余接头费由乙方业主负责。2015年8月26日，被告富华公司（协议甲方）与石化公司购房委员会（协议乙方）签订《团购房补充协议》一份，其中第2条约定：“2012年2月27日签订的《新天地住宅楼团购协议书》第五条第四款变更为：因乙方部分购房户未能按期交款，甲方需自筹资金推动项目进展。双方商定在2016年5月31日交房，交房时甲方书面通知乙方，由乙方负责通知本公司名下各团购房户到甲方办理交房手续”；第5条约定：“不能按约定时间办理房款缴纳手续和房屋交接手续的购房者不能享受团购房价格，必须按当时市场价执行房价，否则购房行为与购房合同无效。对拒不执行团购房协议条款的购房户，甲方有权单方面解除与其签订的正式购房合同”。
2015年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO00082433），主要约定：1、原告购买被告开发的位于濮阳市××××道富华新天地第3幢2单元5层0501号房，建筑面积93.41平方米，每平方米3698元，总金额为345430元，付款方式为：原告于2015年10月30日前付清首付款165430元，余款180000元采用银行按揭贷款，二、房屋约定交付时间为2016年5月31日前，交房条件为：商品房验收合格，商品房达到交付条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续，三、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定：出卖人在交房时保证：“七通一明一启用”即：路通、水通、电通、暖通（付费后）、天然气（付费后）通、有线电视（付费后）通、宽带（付费后）通、路灯明、小区内的安防系统启用。附件五合同补充协议第一条约定：水电气暖配套费及水电接头费由出卖人承担，其余接头费由买受人承担。后原告向被告付清全部购房款。
2016年4月30日，富华新天地第3幢2单元1701号房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、物业管理单位按照（住宅工程质量分户验收规程）DGJ32/J103-2010的要求验收合格。
2016年5月30日，被告富华公司向石化公司购房委员会发出交房通知，内容为：根据双方签订的购房协议，经多方努力，截至到2016年6月1日，富华小区已具备交房条件，请通知参加单位购房员工办理交房手续。2016年5月31日，被告富华公司作出富华小区有关费用的说明一份，主要内容为：根据濮政[2009]56号第三条，“供气、供热、供水在物业管理区域内的庭院设施，由建设单位做出工程预算，通过工程协议实施，计入开发成本”，根据此文件精神，富华置业公司2012年3月25日与乙烯实业公司和工程公司购房委员会签订团购协议约定：团购价均价每平米3780元，第三条第10项约定：配套费及水、电接头费由富华公司承担，其余气、暖、宽带、有线、电话接头费由乙方承担，因此甲方对约定乙方承担的费用未计入开发成本，经核算，乙方（团购成员）应补缴费用：天然气每户2850元，宽带、有线、电话每户240元、供暖每平方70元。
2016年7月21日，石化公司购房委员会向各分公司参加团购员工及家属发出紧急通知，内容为：根据濮阳市富华置业有限公司2016年5月30日的交房通知，团购房项目富华新天地小区，已按合同约定的要求达到交房条件，为不影响2016年度供暖，希望各业主按合同要求，交纳费用后尽快办理交房手续。
2017年2月13日，原告向被告交纳天然气、宽带、供暖配套费9702元，装修保证金2000元等。当日被告向原告交付房屋。
一审法院认为，李国花要求富华公司支付逾期交房违约金，富华公司辩称因李国花未依约在2016年5月31日交房前履行除水电之外的天然气、宽带、电话、有线电视、供暖等接头费的支付义务，故富华公司有权拒绝交房，且在李国花交纳上述费用后，富华公司即向李国花交付房屋，不存在违约情形。经查，2012年3月25日,富华公司（甲方）与团购房委员会签订的购房协议书第三条第10项约定：“主管线配套费用由甲方负责，水电接头费由乙方负责，达到使用条件，其余接头费由业主负责”，第五条第9项约定：甲方交房时应保证“七通”等，七通指“路通、水通、电通、暖通（付费后）、天然气（付费后）通、有线电视（付费后）通、宽带（付费后）通”。2015年9月2日，富华公司和李国花签订商品房买卖合同，附件四合同补充协议第四条约定出卖人在交房时保证“七通”等，即路通、水通、�通、暖通（付费后）、天然气（付费后）通、有线电视（付费后）通、宽带（付费后）通等，附件五合同补充协议第一条约定：“水电气暖配套费及水电接头费由出卖人承担，其余接头费由买受人承担”，中石化团购委员会向购房人催缴接头费的文件称“各分公司参加团购房员工及家属：根据富华公司2016年5月30日的交房通知，团购房项目富华新天地小区，已按合同约定的要求达到交房条件。为不影响2016年度供暖，希望各业主按合同要求，交纳费用后尽快办理交房手续”。从以上各种书证可以看出，不管是团购协议，还是购房人与富华公司签订的协议，均明确除水电之外的接头费由买受人承担，该约定未被法律禁止，买受人应履行合同义务。富华公司逾期交房属实，但双方当事人已于2017年2月13日交付接头费和房屋，已达成新的合意，该新的合意未约定富华公司向�国花支付逾期交房的违约损失。故李国花以富华公司逾期交房为由要求其支付违约金，于法无据，对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决：驳回李国花的诉讼请求。案件受理费266元，由李国花负担。
本院二审期间，李国花围绕上述请求依法提交了《濮阳市人民政府关于印发濮阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》复印件一份，用以证明富华公司无权向业主收取基础设施配套费。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：中石化购房委员会就团购富华公司开发建设的富华新天地住宅楼事宜先后与富华公司签订二次团购协议，李国花参加团购，并于2015年9月2日与富华公司签订《商品房买卖合同》。2016年5月30日，富华公司以书面形式告知中石化购房委员会已具备交房条件，请各购房户办理交房手续。李国花自认接到电话通知和在公司群里看到了交房通知，在办理交房手续过程中，因李国花对交纳天然气、供暖、宽带配套费产生异议，导致房屋未能交付。2017年2月13日，李国花向富华公司交纳了上述费用，当日房屋交付完毕。其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案主要涉及以下几个争议焦点：
一、关于《新天地住宅楼团购协议书》以及《团购房补充协议》的效力问题。两份协议均是中石化购房委员会与富华公司签订，分别形成于2012年2月27日和2015年8月26日，补充协议明确约定，“对拒不执行团购房协议条款的购房户，富华公司有权单方面解除与其签订的正式购房合同”。基于两份协议存在的前提下，李国花与富华公司于2015年9月2日，以团购价格签订了《商品房买卖合同》，故团购协议在李国花与富华公司之间产生法律效力，李国花上诉称未直接签订团购协议，不受协议约束的上诉理由，不予采纳。
二、关于涉案房屋是否符合“商品房经验收合格”的交付条件。涉案商品房买卖合同第八条约定，“该商品房经验收合格”是商品房交付的前提条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。富华公司提供的证据中，有濮阳市中房建筑工程有限公司出具的竣工报告，河南畅晟工程管理有限公司出具的工程质量评估报告，濮阳市规划建筑设计研究院、河南省人防建筑设计研究院有限公司分别�具的新天地2号住宅楼质量检查报告，以及建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等部门联合出具的住宅工程质量分户验收合格证，上述报告及证明均形成于合同约定的交房日期之前，根据上述法律、法规规定，应认定涉案房屋已达到合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。李国花上诉称房屋未经质监部门验收以及其他专项验收并备案，未达到交付条件。本院认为，本案中，双方当事人只约定“商品房经验收合格”作为交付条件，并未将“备案”约定为交付条件，且备案是行政主管部门行政监督范畴，故该项上诉请求不能成立。
三、关于李国花交纳配套费用以及接收房屋的行为，能否认定为与富华公司达成新的合意，本院认为，团购房补充协议第2条约定，不能按约定办理房屋交接手续的购房者不能享受团购房价格，必须按当时市场价执行房�，否则购房行为与购房合同无效，富华公司有权单方面解除正式购房合同。同时商品房买卖合同附件也对交纳配套费进行了详尽约定。李国花与富华公司在办理房屋交接手续时，因是否交纳配套费用产生异议，导致当日未能交付房屋，并非富华公司单方违约行为所致。后李国花交纳了配套费用，富华公司同时履行了房屋交付义务。因合同已经明确了商品房的交付条件和期限，在该条件不具备时，购房人有权拒绝接收房屋或要求开发商承担违约责任，购房人实际接收了经竣工验收的房屋，是其对自身权利的处分，无权要求开发商承担违约金。故李国花要求富华公司承担逾期交房违约金的上诉请求，不予支持。
综上所述，李国花的上述请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266元，由李国花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张东亚
审判员 张慧勇
审判员 李光胜
二〇一七年十月十日
书记员 高嘉潞