广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法坦民一初字第403号
原告（反诉被告）：叶英明，男，1976年4月12日出生，汉族，住广东省高要市。
被告（反诉原告）：廖炳新，男，1948年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。
原告叶英明（反诉被告）诉被告廖炳新（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法适用简易程序由审判员陈立平独任审判，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告叶英明、被告廖炳新及其委托代理人赵剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶英明诉称：原告叶英明的父亲叶某某（已于2006年病逝）于1996年12月30日与被告廖炳新达成协议，被告将其名下于1990年7月18日取得位于中山市坦洲镇工农大街＊号（现为＊号）的房产（土地证号：中府国用（1990）第1680＊＊／33005**，房产证号：02425**）以62800元的价格转让给叶某某，叶某某已一次性付清该笔转让金。自1996年12月30日该房屋一直由原告居住至今，因原告父亲于2006年因病去世，原告自1998年9月28日至2014年3月14日在服刑等原因，未能与被告办理房产过户手续。原告回归社会后，与被告协商，由被告起草房屋过户内容，重新界定房屋权利人，最终签订《旧房屋过户时间合约声明》，明确界定房屋权利人归属，购房人为原告叶英明。被告按照房屋过户手续于2014年11月6日、11月27日，向中山市华通测绘有限公司申请测绘，原告缴纳相关费用，重新取得房屋、地域分界线图纸。2014年12月17日上午，原告与被告先后到中山市坦洲镇国土资源局、中山市公安局坦洲分局办理过户及门牌变更手续，在等待房屋过户出让证批复过程中，被告于2015年1月13日、1月15日分别向供水、供电部门要求对涉案房屋停水停电，后原告报警处理。2015年5月份，原告收到中山市坦洲镇国土资源局要求领回房屋过户补出让证退案的通知，据国土部门工作人员解释，由于被告廖炳新于2013年10月15日原告服刑期间，以遗失为由向有关部门申请注销涉案房屋土地使用证、房产证，导致国土部门作出退案决定，所以房屋未能过户的主要责任在被告廖炳新。经原告与被告多次协商未果，特向法院提出诉讼，请求法院判令被告廖炳新协助原告叶英明将位于中山市坦洲镇工农大街＊号的房产过户给原告叶英明。
原告叶英明为证明其主张的事实及诉讼请求，向本院提供以下主要的证据：1.原告身份证、家庭以及有关未能过户原因、证明；2.被告身份证、涉诉房屋状况面积、转让合约收款、收据；3.房屋使用情况，购入前后时比较；4.旧房屋过户时间合约声明；5.办理房屋过户手续资料、收据凭证；6.退案函、被告申请注销两证凭证。
被告廖炳新辩称：本案原告主体不适格，本案的诉讼是被告廖炳新与原告之父叶某某签订买卖合同，因履行发生争议，根据合同的相对性，买卖合同的相对方是叶某某与廖炳新，现叶某某已于2006年6月去世；故叶某某的民事权利已因此终止，至此，双方的房屋买卖合同无法履行，所以该合同应予终止。叶英明不是涉诉合同的相对方，不应具有相应合同权利，不具有本案的原告主体资格。
反诉原告廖炳新提起反诉称：反诉原告于1990年7月18日取得中山市坦洲镇工农大街＊号（现为＊号）的划拨土地一块，土地证号为中府国用（1990）第1680＊＊／33005**，随后在此建造两层房屋一幢，房产证号为02425**。1996年12月30日，反诉原告与反诉被告父亲叶某某达成协议，将上述房屋转让给叶某某，转让价格为62800元，并约定由反诉原告纯收该款，其他一切转让所需费用都由叶某某负责。1997年1月17日，反诉原告将有关土地证、房产证及其他天线费证等证件交付叶某某，并由叶某某使用房屋，同时催促其尽快办理过户手续。叶某某因家庭经济问题，办理过户还要先行交纳划拨款项，一直没有办理过户手续。2006年前后，因叶某某迟迟不办理过户手续，其欠的水费、电费、天线费都还要找到反诉原告交纳，反诉原告与叶某某达成口头协议，解除买卖房屋关系，各自退还房款和房屋。但叶某某一直未先搬离房屋，也未交还相关证件，直至其去世。2013年10月份，反诉原告认为双方可以解除买卖房屋关系的情况下，准备自行交纳划拨款，将划拨用地转变为可转让的国有用地。由于反诉被告一方不退还土地证和房产证，反诉原告遂申请注销两证，另申请新证，并办理补出让手续。2014年初，反诉被告找到反诉原告，请求继续办理转让手续。反诉原告初始认为已与叶某某口头约定解除了买卖关系，并申请了注销两证，不同意继续办理。但在反诉被告的多次纠缠下，反诉原告再给其一次机会，并约定反诉被告必须于2015年1月1日前办理完毕转让手续，否则双方将正式解除买卖房屋关系，各自退款和退房，如反诉被告不能如期搬离房屋，则从2015年1月1日开始，按每月2000元的标准交纳租金。协议签订后，反诉原告积极配合反诉被告办理过户手续。但至2015年1月1日，反诉被告未能如期办理好过户手续。反诉原告要求其依约返还房屋，反诉被告则向法院提出诉讼，要求强行办理过户手续。为此，反诉原告提起反诉，请求判令：1.解除与反诉被告关于位于中山市坦洲镇工农大街＊号（现为＊号）的房产［土地证号：中府国用（1990）第1680＊＊／33005**，房产证号：02425＊＊］买卖合同关系，退回反诉被告已支付的62000元购房款；2.反诉被告返还上述房屋，并支付自2015年1月1日至返还之日止的房屋使用费用（按每月2000元，暂计至2015年7月31日：2000×7=14000元）；3.反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉原告廖炳新就其辩解及反诉在法定举证期限内提供的主要证据有：1.房产产权档案证明表；2.收件回执；3.旧屋转让合约、收据；4.旧房屋过户时间合约声明。
反诉被告叶英明针对反诉辩称：反诉原告故意隐瞒事实，过户办理不下来的原因是反诉原告于2013年已向中山市国土局办理了房屋遗失，才致使反诉原告没有办法正常将房屋过户至反诉被告，故责任由反诉原告承担。
反诉被告叶英明就其反诉答辩意见向本院提交的证据与本诉提交的证据一致。
经审理查明：廖炳新于1990年7月18日取得位于中山市坦洲镇工农大街＊号（现为＊号）的划拨土地一块，土地证号为中府国用（1990）第1680＊＊／33005**，随后在此建造两层房屋一幢，房产证号为02425**。1996年12月30日，廖炳新与叶某某（叶英明的父亲）达成协议，将上述房屋转让给叶某某，转让价格为62800元，并约定由廖炳新纯收该款，其他一切转让所需费用都由叶某某负责。1997年1月17日，廖炳新将有关土地证、房产证及其他天线费证等证件交付叶某某，并由叶某某使用房屋，由于家庭及其他种种原因，叶某某未能办理房产过户手续，至2006年6月叶某某因病去世。2014年初，外出多年归来的叶英明找到廖炳新，请求继续办理转让手续，廖炳新（甲方）遂于同年5月28日与叶英明（乙方）签订旧房屋过户时间合约声明，双方约定：位于坦洲镇工农大街＊号（现改为＊号）中府国用（1990）第1680＊＊／33005＊＊、粤房字02425**号房产于1996年秋与叶某某（已故）以人民币62000元成交，并由乙方承诺承担日后的产权过户手续费用，而甲方协助乙方办理过户手续；由于叶某某于2006年病逝，其子正在服刑等原因，拖延至今没有过户，现其子已回归社会，按《继承法》有关法律规定，履行合约声明；经甲、乙双方协定，乙方必须于2015年1月1日前办理好本宅的过户手续，在本宅的交易过程中，不涉及第三方交易及违法违纪行为，如有违法违纪行为由乙方承担责任；甲方只协助乙方过户的相关手续，而乙方承担所有相关费用，期满后，如乙方没有办或过不了户，甲方有权收回本宅的所有权，撤销原交易，乙方交出完整无损的本宅土地证、房产证，同时甲方退款；乙方就于2015年1月10日之前搬出屋，不得再占本屋宅；如不搬出屋，甲方有权收取乙方租金，按每月2000元收取租金，直至搬出屋为止，租金从交易款项扣除。合约签订后，廖炳新与叶英明于2014年11月26日聘请中山市华通测绘有限公司对宗地房产测量，中山市华通测绘有限公司出具了廖炳新用地图，于2014年12月17日双方到中山市国土资源局坦洲分局办理补出让业务，到中山市公安局坦洲分局办理地址变更，并向中山市坦洲镇坦洲村社区居民委员会补交8820元房屋出让金，中山市国土资源局坦洲分局于2014年12月25日出具国有划拨用地补办出让回执（业务号：316-2014-100966），2015年1月19日，业务号：316-2014-100966的地政函业务按退案处理，原因是有遗失注销。因未能办理房产过户手续，叶英明遂于2015年6月3日向本院起诉，主张前述实体权利，廖炳新亦以超过期限未办理房产过户手续为由提出前述反诉请求，主张实体权利。
另查明：2013年10月15日，廖炳新向中山市国土资源局提出将廖炳新位于中山市坦洲镇工农大街＊号（土地证号：中府国用（1990）第1680＊＊／33005**）的房产办理遗失注销登记手续，中山市国土资源局进行通告并准备补发新证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，叶英明与廖炳新签订的旧房屋过户时间合约声明时属无处分权，但其在订立合同后取得处分权，故该合同有效，廖炳新提出叶英明主体不适格的意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，叶英明与廖炳新签订旧房屋过户时间合约声明时，廖炳新未告知已于2013年办理涉案房产遗失注销手续，导致廖炳新与叶英明到国土部门办理补出让手续时，涉案房产证遗失注销，因此未能办理房产过户手续，廖炳新对此应当承担责任，叶英明提出继续履行合同的要求符合规定，故叶英明提出被告廖炳新协助原告叶英明将位于中山市坦洲镇工农大街＊号的房产过户给原告叶英明的诉讼请求本院予以支持。鉴于此，对廖炳新要求解除房屋买卖合同关系的反诉主张，本院不予支持，对廖炳新叶英明支付租金费用的主张本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告廖炳新于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告叶英明办理位于中山市坦洲镇工农大街＊号的房产所有权过户登记手续；
二、驳回反诉原告廖炳新的诉讼请求。
案件受理费1420元，减半收取710元（原告已预交），由被告负担；反诉案件受理费850元（反诉原告廖炳新已预交），由反诉原告廖炳新负担（上述费用收支对比，被告廖炳新于本判决生效之日起七日内向原告叶英明迳付710元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈立平
二〇一五年九月一日
书记员 王丽丽