上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10422号
上诉人（原审原告、反诉被告）：费恩华，男，1978年11月25日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦浩，男，1982年9月27日生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈淑华，女，1982年1月21日生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：秦浩（系陈淑华丈夫），年籍详上。
原审第三人：顾春娟，女，1979年2月9日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。
上诉人费恩华因与被上诉人秦浩、陈淑华及原审第三人顾春娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初17518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人费恩华上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人秦浩、陈淑华一审反诉诉请。事实和理由：一审认定《补充协议》并非是对交房时间的变更，而是对于秦浩、陈淑华支付房款人民币（下同）1,500,000元时间的变更，明显故意偏袒秦浩、陈淑华。上述《补充协议》系原审第三人顾春娟与秦浩、陈淑华签订，系顾春娟因家庭原因不能明确交房日期，而在征得秦浩、陈淑华同意的情况下，双方对交房时间的实际变更和重新约定。一审法院的认定系不顾协议的明确约定，不顾卖房一方的权利，存在明显错误。请求二审法院依法查明事实，维护费恩华的合法权利。
被上诉人秦浩、陈淑华共同辩称：1、未能按时交房系出卖方的过错所致，秦浩、陈淑华为保护尾款才签订《补充协议》，是在出卖方交房存在障碍的情况下对自己利益的保护。2、2014年8月22日的《协议》明确约定尾款作为出卖方的违约金。故不同意费恩华的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人顾春娟未作答辩。
费恩华向一审法院起诉请求判令：秦浩、陈淑华共同向其支付购房尾款300,000元。
秦浩、陈淑华向一审法院提起反诉请求判令：费恩华支付其逾期交房违约金350,000元。
一审法院认定事实如下：2013年3月12日，顾春娟（出卖方、甲方）与秦浩、陈淑华（买受方、乙方）及上海A有限公司（居间方、丙方、以下简称中原公司）共同签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定乙方购买甲方所有的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），总房价款为4,500,000元，乙方为表诚意向丙方支付意向金200,000元，若甲方在《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）上签字，则该意向金转为定金，以担保买卖合同的履行。
同时，顾春娟（出卖方、甲方）又与秦浩、陈淑华（买受方、乙方）签订买卖合同，约定：甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，涉案房屋上设有抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行的抵押；总房价款为4,500,000元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于该合同签署后50天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同）。乙方应于签订示范合同当日支付甲方首期房价款2,300,000元（包含尾款50,000元，由居间方代为保管）；乙方通过银行贷款形式支付第二期房价款550,000元；乙方应于2013年6月1日前支付甲方房价款1,650,000元；乙方银行贷款划入甲方收款账户后（空白）天内，由甲方交付涉案房屋给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50,000元。经甲乙协商自愿签署的补充《协议书》与买卖合同是不可分割的一部分，同样具有法律效应，同时甲方的产权证遗失，乙方同意甲方申请补办，但签订示范合同网签版不得拖延时间。合同还对其他内容作了约定。
居间协议、买卖合同签订当日，顾春娟（出卖方、甲方）与秦浩、陈淑华（买受方、乙方）签订《协议书》一份，约定实际成交价格为4,500,000元，甲乙双方同意将示范合同第二条所述转让价款约定为名义成交价格2,000,000元，实际成交价格与名义成交价格之间的差额部分2,500,000元作为装修补偿款，签订示范合同当日且最迟不迟于2013年6月1日乙方支付给甲方。
同日，秦浩、陈淑华向顾春娟支付50,000元购房定金。
2013年3月15日，顾春娟收到秦浩、陈淑华支付的350,000元，为此顾春娟出具《收款收据》一份。
2013年4月22日，顾春娟（卖售人、甲方）与秦浩、陈淑华（买受人、乙方）签订示范合同，约定甲乙双方通过中原公司澜沧XX分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积155.77平方米，转让价款为1,750,000元，甲方于2013年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2013年8月12日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；甲方未按合同约定期限将涉案房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付期限第二日起算至实际付款之日止。合同附件三付款协议约定乙方应于签订本合同后七日内支付甲方部分首期房价款400,000元，于2013年8月12日前支付剩余首期房价款150,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款550,000元（包含已支付的定金）。甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,150,000元贷款的形式支付第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲方应将涉案房屋交付乙方，同时乙方应自行支付或由中原公司代为转付给甲方尾款50,000元。该合同还对其他内容作了约定。
2013年4月22日，秦浩通过银行转账形式向顾春娟支付1,800,000元。2013年4月24日，秦浩、陈淑华缴纳了涉案房屋买卖所需的契税。
2013年8月12日，秦浩（甲方、借款人）与上海农商银行股份有限公司闵行支行（乙方、贷款人、以下简称农商银行闵行支行）、上海市B有限公司（丙方、担保人、以下简称住房置业担保公司）签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定甲方借款596,000元，借款期限自2013年8月12日至2028年8月12日；甲方借款所购买的并作为抵押物的住房为涉案房屋；甲方委托乙方将贷款资金划入顾春娟的银行账号。合同还对其他内容作了约定。
2013年8月12日，秦浩通过银行转账形式又向顾春娟支付了150,000元。
2013年8月29日，顾春娟与秦浩、陈淑华至上海市闵行区房地产交易中心办理了涉案房屋的产权变更登记手续，秦浩、陈淑华亦交纳了各项过户手续费。秦浩于当日以现金形式向顾春娟支付4,000元。同时，顾春娟（甲方）与秦浩、陈淑华（乙方）又签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2013年4月22日签订了示范合同，由于甲方在交易过程中突发家庭原因（费恩华的父亲费某、朱某1不配合交房）不能明确规定交房日期，经甲乙双方协商同意待甲方确定交房日期后，乙方于交房当日支付给甲方1,500,000元的房地产装修补偿款和50,000元的房屋交房尾款。
2013年9月6日，涉案房屋被核准登记至秦浩、陈淑华名下，同时涉案房屋上被核准设立了一项抵押权人为住房置业担保公司、债权数额为596,000元、债务履行期限自2012年8月12日至2028年8月12日的抵押登记。
2013年9月23日，农商银行闵行支行将596,000元划入顾春娟的银行账户。
2014年8月22日，秦浩、陈淑华（甲方）与顾春娟（乙方）及费恩华（丙方）签订《协议》，约定涉案房屋余款1,550,000元，现由甲方支付丙方500,000元，同时乙方也支付丙方500,000元，上述1,000,000元作为丙方在外的购房款，在甲乙双方的监督下直接交给丙方购房的卖家；2014年9月15日前，乙、丙双方将户口迁离涉案房屋；2014年9月15日前丙方保证将涉案房屋腾空交给甲方；若前述迁户口、腾房均已完成，则甲方在丙方腾空房屋当天支付乙方40,000元，支付丙方740,000元；在甲方处的另270,000元作为乙方、丙方对甲方承担的违约金，甲方无需支付；若交房后甲方对涉案房屋内设施或其余问题有争议的，则由丙方与甲方自行协商解决，乙方无需再承担任何责任。前述协议签订当日，秦浩、陈淑华向费恩华支付500,000元。
2014年10月9日，秦浩、陈淑华（甲方）与费恩华（乙方）签订《补充协议》，约定在甲方为秦浩、陈淑华及乙方为顾春娟、丙方为费恩华签订的协议中，约定的违约金不以270,000元为准，最终违约金金额以双方另行诉讼结果为准。乙方承诺10月9日交房，甲方承诺按照350,000元和法院判决违约金金额这两者中的低者收取违约金。甲方在乙方按期交房当天支付乙方610,000元，在乙方父子户口迁出后当天支付乙方100,000元。剩余300,000元尾款的处理如下：若诉讼结果中违约金超出300,000元，则超出部分由乙方支付给甲方；如诉讼结果中违约金不足300,000元，则不足部分由甲方支付给乙方。超出或者不足部分均需在法院判决生效后的30日内支付完毕，逾期按每天千分之三收取违约金。该协议签订当日，费恩华将涉案房屋交付给秦浩、陈淑华。同日，秦浩、陈淑华向费恩华支付610,000元并向顾春娟支付40,000元。
2014年10月10日，费恩华将其户口迁离涉案房屋。
2014年11月15日，秦浩、陈淑华又向费恩华支付100,000元。
2015年3月16日，秦浩、陈淑华（甲方）与顾春娟（乙方）及费恩华（丙方）签订《协议书》，约定甲乙方签订的示范合同、《协议》、《补充协议》除逾期交房违约责任的履行存在争议外，其余合同条款已作全部履行；三方同意2014年8月22日、2014年10月9日签订的《协议》、《补充协议》中违约责任条款予以废止，不再履行；三方同意将示范合同、《协议》中涉及的逾期交房责任条款及乙方向甲方主张剩余房款的权利义务由乙方转让为丙方；三方同意就各自争议的违约金金额问题，决定通过诉讼途径解决，以明确各自责任，如诉讼判决结果，乙方（包括丙方）向甲方承担逾期交房违约金金额超过350,000元，则乙方（包括丙方）支付金额以350,000元为限，判决金额不足350,000元，乙方（包括丙方）按判决金额向甲方支付。上述违约金的支付从甲方留存的270,000元中扣除，多退少补，上述多退少补的权利与义务为甲方和丙方的权利与义务，与乙方无关。
现因秦浩、陈淑华尚余300,000元尾款未支付，而秦浩、陈淑华与费恩华又对费恩华是否应当承担逾期交房违约金发生争议，遂涉讼。
另查明，费恩华与顾春娟于2002年8月17日登记结婚。2014年8月22日，费恩华（甲方）与顾春娟（乙方）签署协议，涉案房屋出售款3,500,000元，由甲方取得1,875,000元，乙方取得1,625,000元。售房款中1,550,000元在买房人处，其余在乙方处。乙方从自己取得售房款中先支付甲方500,000元，买方在1,550,000元余款中支付甲方500,000元，由甲方在外购房。同时，由甲方将涉案房屋腾出交给买方，并由买方支付乙方40,000元，支付甲方740,000元。在买方处另270,000元作为双方对买方承担的违约金，买方无需支付。承担违约金后实际房屋出售款为3,230,000元，甲方得1,740,000元，乙方得1,490,000元。现费恩华与顾春娟已登记。
再查明，一审法院曾于2013年5月13日受理费某、朱某2（即费恩华的父母）诉费恩华、顾春娟共有权确认纠纷，要求确认涉案房屋系费某、朱某2所有【案号（2013）闵民五(民)初字第876号】。后因费某、朱某2撤诉，一审法院于2013年6月26日就该案出具民事裁定书。
一审法院曾于2013年7月9日受理费恩华诉顾春娟共有权确认纠纷，要求确认涉案房屋系费恩华、顾春娟所有【案号（2013）闵民五(民)初字第1384号】。因诉讼期间，涉案房屋已转移登记至秦浩、陈淑华名下，故一审法院于2014年7月18日裁定驳回费恩华的诉请。
一审法院曾于2013年10月8日受理费恩华诉顾春娟、秦浩、陈淑华确认合同无效纠纷一案，要求确认涉案房屋买卖合同无效【案号（2013）闵民五(民)初字第2066号】。一审法院于2014年3月24日作出判决，驳回费恩华的诉请。该案经二审维持原判。
一审法院认为，顾春娟与秦浩、陈淑华分别于2013年3月12日签订的买卖合同、《协议书》及于2013年4月22日签订的示范合同均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，均属有效合同，双方应按约履行。现本案的争议焦点在于涉案房屋出售方顾春娟是否存在逾期交房的行为。对于交房时间，买卖双方签订的示范合同已明确约定“待秦浩一方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至顾春娟指定账户后3日内，顾春娟应将涉案房屋交付给秦浩一方”。虽然费恩华表示，顾春娟与秦浩、陈淑华于2013年8月29日签订的《补充协议》对具体交房时间作了变更并将交房日期处于待定状态，但是从该份《补充协议》的内容及签约主体的陈述可见，之所以签订该份《补充协议》是因为秦浩、陈淑华原定于2013年6月1日应当支付1,500,000元的装修补偿款，但因顾春娟一方家庭内部问题，导致涉案房屋可能无法按约交付，故为打消秦浩、陈淑华的担心（付了钱、拿不到房），才约定该笔款项于顾春娟交房当日支付。因此该份《补充协议》并非系对交房时间的变更，而是对于秦浩、陈淑华支付1,500,000元时间的变更。因此，顾春娟仍然应当按照合同约定“待秦浩一方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至顾春娟指定账户后3日内”将涉案房屋交付给秦浩、陈淑华。现根据审理查明，虽然示范合同约定，第二期房价款为1,150,000元并通过贷款形式支付，但实际秦浩、陈淑华仅申请贷款596,000元，该笔贷款也于2013年9月23日被放款至顾春娟账户。至于1,150,000元中的剩余款项554,000元，根据审理查明，实际均已于2013年8月29日前付给顾春娟，由此，顾春娟应当交付涉案房屋的时间为2013年9月26日前。然实际上顾春娟一方于2014年10月9日方向秦浩、陈淑华交付涉案房屋，顾春娟延迟交房行为显然构成违约，应当按约定向秦浩、陈淑华承担逾期交房违约责任。
因顾春娟、费恩华及秦浩、陈淑华三方签订的《协议书》约定将顾春娟与秦浩、陈淑华签订的示范合同、《协议》中涉及的逾期交房责任条款及顾春娟向秦浩、陈淑华主张剩余房款的权利义务由顾春娟转为费恩华，故费恩华向秦浩、陈淑华主张剩余房款300,000元，符合双方约定，予以支持。
对于秦浩、陈淑华向费恩华主张逾期交房违约金，符合双方约定及法律规定，予以支持。至于具体的违约金金额，虽然根据示范合同约定，顾春娟未按合同约定期限将涉案房屋交付给秦浩、陈淑华，应当支付的违约金按秦浩、陈淑华已付款日万分之五计算。鉴于费恩华表示该违约金标准过高，故根据合同履行情况，并从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定费恩华向秦浩、陈淑华支付逾期交房违约金270,000元。
顾春娟经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
对于本案诉讼费的承担，一审认为，本案发生实际系费恩华的责任导致，其既不及时交房也不同意支付逾期交房违约金，故本案诉讼费无论是本诉亦或是反诉，均应由费恩华承担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二○一七年四月二十八日作出判决：一、秦浩、陈淑华于判决生效之日起十日内向费恩华支付购房尾款300,000元；二、费恩华于判决生效之日起十日内向秦浩、陈淑华支付逾期交房违约金270,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,800元，由费恩华负担。反诉案件受理费减半收取计3,275元，由费恩华负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，费恩华主张其不应承担逾期交房违约责任的主要理由系认为，2013年8月29日的《补充协议》不仅是对秦浩、陈淑华支付房款时间变更的约定，也是顾春娟为避免违约责任而与秦浩、陈淑华对交房时间的重新约定。对此，首先，根据《补充协议》载明的内容，系由于出卖方突发家庭原因不能明确交房日期，故约定待出卖方确定交房日期后买受方于交房当日支付相应房款，故从协议约定本身无法推断出买受方放弃追究出卖方未能按期交房的违约责任。其次，根据2014年8月22日《协议》的约定，顾春娟、费恩华本身即认可应向秦浩、陈淑华承担逾期交房违约责任，此也可印证前述《补充协议》的签订并不意味着秦浩、陈淑华放弃追究出卖方的逾期交房违约责任。再次，2014年10月9日的《补充协议》亦明确费恩华应向秦浩、陈淑华承担逾期交房违约金，双方仅是对违约金的金额未予确定。第四，2015年3月16日的《协议书》约定，之前相关协议涉及的逾期交房责任条款及顾春娟向秦浩、陈淑华主张剩余房款的权利义务由顾春娟转让给费恩华，三方同意就逾期交房违约金金额通过诉讼解决，并对出卖方应承担的逾期交房违约金的上限作出了约定，从上述约定亦可看出费恩华亦认可其应承担相应的逾期交房违约责任，秦浩、陈淑华未放弃相应权利。由此，纵观本案当事人签署的一系列协议，虽然2013年8月29日的《补充协议》亦是买卖双方对交房时间的重新约定，但该协议的签订系由于出卖方无法按期交房所致，该协议本身及之后一系列协议的签订均表明，秦浩、陈淑华从未放弃追究出卖方迟延交房的违约责任的权利，出卖方顾春娟、费恩华对此亦予以认可，故费恩华现主张其不应承担逾期交房违约责任与买卖双方所签上述数份协议的约定本意不符，且有违诚信原则，本院对此当不予支持。一审法院根据本案查明的事实，酌情确定费恩华应承担的逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院对此予以认可。综上所述，费恩华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5,350元，由上诉人费恩华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月二十八日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……