宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终228号
上诉人（原审原告）：杨鹏富，男，1978年9月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：白晶莹，宁夏宁众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏瑞和物业服务有限公司。
法定代表人：张华，宁夏瑞和物业服务有限公司总经理。
委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。
上诉人杨鹏富因与被上诉人宁夏瑞和物业服务有限公司(以下简称瑞和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2017）宁0202民初3603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭经行审理。上诉人杨鹏富及其委托诉讼代理人白晶莹、杨楠，被上诉人瑞和物业公司的委托诉讼代理人胡翠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨鹏富的上诉请求：1.撤销大武口区人民法院作出的（2017）宁0202民初3603号民事判决书，改判支持杨鹏富一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由瑞和物业公司负担。事实及理由：瑞和物业公司目前按照2元每平米的标准向杨鹏富收取物业费，严重违反《石嘴山市普通住宅小区物业收费管理实施细则》规定的收费标准，属于滥收费、违法收费；瑞和物业公司未与杨鹏富签订过物业合同，也未与业主委员会签订合同，杨鹏富有权要求瑞和物业公司按照上述细则物业费降低至0.6元，并退还没有与业主委员会签订合同而收取的物业费；瑞和物业公司违反有关规定和物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主委员会或者业主有权拒绝向瑞和物业公司拒绝支付，等收费标准合法后再进行交纳。瑞和物业公司未经小区业主的同意，将小区公共道路和绿化设立成收费停车场系严重违法行为；瑞和物业公司将小区四周全部安装30mm-40mm间隔栅栏及一座石像，使消费者进不去或不敢进去商业街，导致商业街客流量锐减甚至无客流量，给商户的经营造成极大的损失，没有直接经营收入，杨鹏富就不能如期、如数向瑞和物业公司交纳物业费，瑞和物业公司应当确保24小时商业街主要进出口与消防通道畅通并拆除栅栏。瑞和物业公司一直给小区商铺供暖达不到国家标准，平时供暖最多为8-16度，瑞和物业公司向杨鹏富收取的2011-2016年期间的采暖费，瑞和物业公司应向全体业主免除和退还。全小区只有一个电表，瑞和物业公司在计量及收费时，乱计量乱收费问题严重，常常一个月光电费就花费上千元，小区业主迫于无奈每人又向物业交纳1290元改电费，瑞和物业公司才为业主每家更换了独立电表，该笔费用根本未与杨鹏富协商，也未经过合法公示，应当返还改电费。瑞和物业公司登记为三级，但长期以来收费确是按照一级服务标准收费，明显违反物价规定，瑞和物业公司应退还2011年到2017年不具备一级服务资质，却按一级服务提供不相符的物业收费。
瑞和物业公司辩称，根据石嘴山市物业管理实施细则78条规定，普通住宅公共收费即物业费实施政府指导价，非普通住宅及非住宅物业费实行市场调节价，非普通住宅包括别墅、7层以上高层住宅和带电梯的多层住宅，涉案房屋所属小区属于非普通住宅，涉案房屋属于非住宅物业，均应实行市场调节价，按宁夏物业收费管理办法第6、7条规定，实行市场调节价的物业收费按自愿原则由业主与物业管理企业在物业服务管理合同中约定，本案中双方当时所签前期物业服务协议所确定的收费标准合法有效，现已根据实际情况将物业费标准由2元每月每平米降至1.4元每月每平米；瑞和物业公司当时拥有三级物业资质，按宁夏物业收费管理办法规定，可提供二级服务，即便有不合规定之处，也属于行政监督范畴，且没有相关其他管理办法规定物业费的收费标准以资质等级不同进行认定，瑞和物业公司向杨鹏富收取的物业费，如前述第一点所述并无不合法之处，况且国发（2017）7号及国发（2017）46号文件规定，已取消物业资质认定，现根据住房城建设部通知规定不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件；2011年至2016年度双方的供暖权利义务已履行完毕，杨鹏富没有真实合法有效的证据证明供暖温度不达标，且其诉请不合理，没有事实及法律依据；对于瑞和物业公司所代收的1290元改电费用，经过相关部门的认可及公示并全部用于改电事宜，根据相关物业管理办法应由杨鹏富承担，其要求退还不合法。对于杨鹏富要求拆除栅栏的请求，该事宜已经过该小区其他业主征求意见大部分业主均不同意拆除，故杨鹏富的上诉请求不能成立，综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
杨鹏富向一审法院的起诉请求：1.判令瑞和物业公司将物业费的收费标准由现在每平方米2元降至每平方米0.6元；2.判令瑞和物业公司自2017年开始向杨鹏富房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上；3.判令瑞和物业公司免除杨鹏富2011年至2016年度的全部采暖费；4.判令瑞和物业公司向杨鹏富退还改电费1290元；5.判令瑞和物业公司退还2011年到2017年不具备一级服务资质，按一级服务提供不相符的物业收费；6.判令瑞和物业公司确保24小时商业街主要进出口与消防桶道畅通并拆除栅栏；7.判令瑞和物业公司因服务质量差而给杨鹏富造成的损失；8.判令瑞和物业公司退还因没有与业主委员会签订的合同而收取的物业费；9.本案诉讼费由瑞和物业公司承担。
一审法院认定事实：杨鹏富系大武口区某小区的业主。2010年5月17日，瑞和物业公司与案外人某公司石嘴山市分公司签订《前期物业服务合同》；2011年7月7日，杨鹏富、瑞和物业公司签订《前期物业服务协议》。瑞和物业公司依据上述合同及协议为杨鹏富所在的涉案小区提供物业服务，上述合同及协议均约定商业房的物业费收费标准为每月每平方米2元。涉案小区采取自建锅炉的方式集中供暖，由瑞和物业公司收取相应的采暖费。2016年7月1日，某小区业主委员会、瑞和物业公司、大武口区某社区居民委员会对5号楼前和8号楼前的档杆应否开放通行等相关事宜发出征求业主意见的公告，征求意见表显示绝大多数业主意见是不同意。另外，2016年8月5日，首座龙庭小区业主委员会、大武口区某商业业主委员会等委托瑞和物业公司收取涉案小区商业房业主电表分卡到户电表改造费用，并进行了公示。现杨鹏富认为，瑞和物业公司收取物业费的标准是瑞和物业公司私自确定的，且瑞和物业公司长期存在乱收电费、卫生绿化差、收费不透明、不向业主出具正式发票等问题，杨鹏富为此诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，瑞和物业公司与案外人宁夏某公司石嘴山市分公司签订的《前期物业服务合同》及杨鹏富、瑞和物业公司签订的《前期物业服务协议》合法、有效，双方应严格履行。关于杨鹏富要求瑞和物业公司降低物业费收费标准的问题：因杨鹏富所购涉案房屋系商业房，属于非住宅物业，非住宅物业的公共服务收费标准实行市场调节价，故双方在合同中对物业费收费标准作出的约定并无不妥，从而杨鹏富要求瑞和物业公司将物业费的收费标准由现在的每平方米2元降至每平方米0.6元的主张无事实和法律依据，不予支持。且涉案小区已成立了业主委员会，非住宅物业服务费的收费标准是否有必要降低，杨鹏富等业主可通过召开小区业主大会的途径由小区商户业主在意思自治范围内自主行使权利予以解决。关于杨鹏富要求瑞和物业公司自2017年开始将杨鹏富房屋室内供暖的温度达到国家标准18摄氏度以上的问题：因杨鹏富并未举据证实瑞和物业公司对其物业的供暖未达到国家标准，对此杨鹏富应承担举证不能的法律后果，故其该项请求不能成立，不予支持。关于杨鹏富要求瑞和物业公司免除其2011年至2016年度全部的采暖费，鉴于双方该期间的供用暖权利义务已经履行完毕，且杨鹏富也无证据证实该期间内瑞和物业公司的供暖未达到国家标准，故其该项请求于法无据，不予支持。关于瑞和物业公司应否将改电费1290元退还杨鹏富的问题：因瑞和物业公司向杨鹏富收取改电费1290元经过了相关部门的认可及公示，是双方协商一致的结果，故杨鹏富该项请求亦无事实和法律依据，不予支持。关于杨鹏富要求瑞和物业公司退还2011年到2017年不具备一级服务资质，按一级服务提供不相符的物业收费的问题：杨鹏富、瑞和物业公司在合同中就物业费收费标准作出了约定，这是双方真实的意思表示，同时，杨鹏富出具的证据也不能证实瑞和物业公司提供的服务内容及标准不符合一级标准，故瑞和物业公司按照合同中约定的物业费收费标准收取物业服务费并无不妥，对杨鹏富的该项诉讼请求不予支持。关于杨鹏富要求瑞和物业公司确保24小时商业街主要进出口与消防桶道畅通并拆除栅栏的问题：瑞和物业公司对此问题发出征求业主意见的公告，征求意见表显示绝大多数业主意见是不同意除栅栏，故杨鹏富的该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于杨鹏富要求瑞和物业公司因服务质量差而给杨鹏富造成的损失的问题：杨鹏富提供的证据不能证实瑞和物业公司服务质量差及给杨鹏富造成相应损失的具体金额，故对杨鹏富的该项诉讼请求不予支持。关于杨鹏富要求瑞和物业公司退还因没有与业主委员会签订的合同而收取的物业费的问题：杨鹏富、瑞和物业公司签订的《前期物业服务协议》中明确约定了物业费的收费标准，瑞和物业公司客观上也向杨鹏富提供了物业服务，故对杨鹏富的该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回杨鹏富的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨鹏富负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的事实，本院确定如下：杨鹏富提交的证据1.2017年11月27日证明一份：用以证明某业主委员会未与瑞和物业公司签订任何的服务合同，且多年来杨鹏富室内温度均在8-16度之间；瑞和物业公司不具备一级服务资质，却按一级服务收取服务费，且服务态度极差；2.照片十八张，用以证明瑞和物业公司的物业服务质量极差，具体问题以照片中文字说明为准。因杨鹏富提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是：1.杨鹏富与瑞和物业公司之间是否存在物业服务合同关系。2.杨鹏富的一审各项诉讼请求能否成立。关于焦点1，杨鹏富作为业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对双方均具有约束力。该合同对委托管理服务期限的约定为”《物业服务合同》期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止”。该小区成立业主委员会以来未与瑞和物业公司签订《物业服务合同》，亦未另行选聘物业管理企业，瑞和物业公司一直为该小区提供物业服务，故双方之间存在物业服务合同关系，双方仍应按《前期物业合同》的约定履行各自的义务。关于焦点2，《前期物业合同》约定非住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米2元交纳物业公共服务费，杨鹏富购买的涉案房屋系商业用房，属于非住宅物业，故杨鹏富要求瑞和物业公司将物业服务费由每平方米2元降至每平米0.6元的收费标准的上诉请求不能成立不予支持；关于杨鹏富要求免除其2011年至2016年度全部采暖费的上诉请求，杨鹏富所在的小区室内供暖温度的高低并不是瑞和物业公司单方原因所致，杨鹏富已经交纳了2011年至2016年度的采暖费，瑞和物业公司在收取采暖费时已经适当降低数额，且杨鹏富所提交的证据并不能证明2011年至2016年供暖期间供暖温度未达到国家规定的标准，一审认定杨鹏富要求免除2011年至2016年度采暖费的请求无事实和法律依据正确。关于杨鹏富要求瑞和物业公司退还改电费的上诉请求，因杨鹏富所在在某小区商业业主要求为业主电表分卡到户电表改造事宜，杨鹏富是电表分卡到户改造的受益人，瑞和物业公司接受某小区商委会委托代为收取供电改造费用，瑞和物业公司不是从事供电改造的主体，故一审对其要求瑞和物业公司退还改电费的请求未予支持正确；杨鹏富的其他请求事项没有具体数额，且其提交的证据并不足以证明其各项请求成立，应承担举证不能的法律后果。
综上所述，杨鹏富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨鹏富负担。
本判决为终审判决。
审判长王俊英
审判员陈静
审判员彭德才
二Ｏ一八年四月二十五日
书记员罗浩
附:本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；由本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。