山东省单县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）单民初字第962号
原告单县恒通客运有限公司，住所地单县舜师路东段路北。组织机构代码：78078895-0。
法定代表人张长锁，总经理。
委托代理人许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。
被告朱志源，男，1955年9月13日出生，汉族。
被告刘建军，男，1965年9月1日出生，汉族。
原告单县恒通客运有限公司（以下简称恒通公司）诉被告朱志源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，原告于2014年4月2日以刘建军是涉案房屋的实际使用者为由，申请追加刘建军为本案被告，本院予以准许，于2014年4月3日追加刘建军为本案共同被告，于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告单县恒通客运有限公司委托代理人许守娟、被告朱志源、刘建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告恒通公司诉称：被告朱志源租赁原告位于单县开发区舜师东路单县客运东站大楼的房屋经营宾馆，2009年4月15日签订房屋租赁合同。案外人朱国坚当时作为承租人在合同上签名，但实际租赁使用房屋的系被告朱志源。合同约定租赁期限15年，每年8月1日交付当年租金，第1至3年房租每年14万元，第4年19万元，第5年24万元，第6年29万元，合同签订后原告即将房屋交付。被告已支付2009-2010、2010-2011、2011-2012、2012-2013年度租金，依合同约定，被告应于2013年8月1日缴纳2013-2014年度租金24万元。现经原告多次催要，被告拒不履行付款义务。故原告特起诉来院，要求被告朱志源支付原告租金240000元，因被告朱志源将房屋转租给被告刘建军，被告刘建军是涉案房屋的实际使用者，故被告刘建军承担连带清偿责任。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
原告与被告朱志源于2009年4月15日签订的房屋租赁合同，证明原告与被告朱志源之间存在房屋租赁关系。依据合同第4、5条的约定，被告朱志源有支付原告租金的义务。同时证明合同中没有向被告承诺客运站将要运营是租赁给被告房屋的前提条件。
被告朱志源辩称：原告诉状中陈述被告朱志源支付了2012-2013年度的租金不是事实，因为被告朱志源已在2011年11月15日将涉案房屋转让给被告刘建军，2012-2013年度的租金是被告刘建军给付原告的，现在涉案房屋的实际使用者是被告刘建军，故请求驳回原告对被告朱志源的诉讼请求。
被告朱志源为证明其主张，向本庭提交如下证据：
（2013）单民初字第1335号民事判决书、（2013）菏民一终字第529号民事裁定书各一份，证明被告朱志源与被告刘建军之间转租合同合法有效，被告朱志源不应再承担交纳租金的义务。
被告刘建军辩称：1、被告刘建军与原告签订合同的前提发生了改变，导致原告承诺的车站不能实现，给被告刘建军宾馆经营造成了损失，应当降低租金；2、原告违反诚实信用原则，拒不履行义务，擅自改变了车站及宾馆外墙构造，影响了宾馆的通风采光。综上，请求法院降低租金价格。
被告刘建军为证明其主张，向本庭提交如下证据：
照片一宗，证明原告的广告牌及建筑物遮挡住宾馆，影响了宾馆的通风采光。
经过庭审质证，被告朱志源对原告提交的房屋租赁合同的真实性无异议，但原告当时许诺车站即将运营，直到现在仍未运营；被告刘建军对该组证据无异议。原告对被告朱志源提交的民事判决书及民事裁定书的真实性无异议，对其证明目的有异议；被告刘建军对该证据无异议。原告对被告刘建军提交的照片一宗与本案的关联性有异议，认为是否响应了宾馆的采光通风，需要司法鉴定，本案是合同纠纷不是侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系；被告朱志源对该组证据无异议。
结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年4月15日，原告恒通公司法定代表人张长锁（出租房、甲方）与被告朱志源与案外人朱国坚（承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份。合同主要内容为：（一）位置：单县舜师东路单县客运站东站大楼，从西到东贰叁层共贰拾间（即4米宽为一间，面积为1800平方米。底层西到东共六间，面积为340平方米）；（二）用途：经营宾馆；（三）交付日期和租赁期限：甲方于2009年8月1日向乙方交付该房屋，租赁期间为15年，即2009年8月1日至2024年8月1日；（四）租金：在第1、2、3年每年租金为140000元，第4年递增50000元（即190000元），第5年递增50000元（即240000元），第6年递增50000元（即290000元），余后9年都为290000元，付款方式为每12个月付一次；（五）转租：租赁期内，乙方如转让给他人，应告知甲方，但第3方必须履行甲乙双方的合同；……。合同签订后，原告依约将房屋交付被告朱志源使用，2009年8月1日至2012年8月1日的房租被告朱志源已按合同约定交付原告。
2011年11月15日，被告朱志源（出让方、甲方）与被告刘建军（承让方、乙方）签订了舜帝商务宾馆转让合同，甲方将位于单县舜师东路单县汽车客运东站大楼的舜帝商务宾馆转让给乙方，包括宾馆所有设施；转让金额为捌拾万元，一次性付清（含2012年8月1日前的租金）；乙方必须履行甲方与单县恒通客运有限公司签订的租赁合同（甲方与单县恒通客运有限公司签订租赁期限为壹拾伍年，2009年8月1日至2024年8月1日，前叁年每年租金壹拾伍万元，第四年壹拾玖万元，第伍年贰拾肆万元，第六年贰拾玖万元封顶）。该转让合同签订后，被告刘建军经营该宾馆，并向原告交纳了2012年8月1日-2013年8月1日的房屋租金190000元。2013年5月份，被告刘建军支付了2013年8月1日-2014年8月1日的房租30000元。后原告向被告索要剩余房租未果，特诉至法院，要求被告朱志源支付房租租金240000元，被告刘建军承担连带清偿责任。
本院认为：原告法定代表人与被告朱志源签订的房屋租赁合同，系其履行职务行为，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同，对双方均有法律约束力，原告及被告朱志源均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告朱志源使用，已履行了合同义务，但被告朱志源在合同期内只向原告支付了2012年8月1日之前的房租，及被告刘建军转交的2012年8月1日至2013年8月1日的房租和2013年8月1日至2014年8月1日的房租30000元，剩余210000元的房租未按合同约定支付，已构成违约，根据《中国人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故本院对原告要求被告朱志源支付2013年8月1日至2014年8月1日房租的诉讼请求予以支持，但应扣除被告刘建军转交的30000元，故被告朱志源还应支付原告房租210000元。
被告朱志源与被告刘建军签订了舜帝商务宾馆转让合同，实质为房屋转租合同，根据原告与被告朱志源签订的房屋租赁合同第6条：“租赁期内乙方（朱志源）如转让给他人，应告知甲方（原告），但第三方必须履行甲乙双方的本合同”的约定，被告朱志源将房租转租给被告刘建军后，原告收取了被告刘建军的房租共计220000元，应知晓了被告朱志源的转租事宜，且被告朱志源与被告刘建军签订的舜帝商务宾馆转让合同亦履行原告与被告朱志源双方的房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告朱志源与被告刘建军之间的转租合同应合法有效。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定及合同仅对签订双方当事人具有约束力，原告与被告朱志源签订的房屋租赁合同仍合法有效，且仍对合同双方具有约束力，故原告要求被告刘建军承担连带清偿责任的法律依据不足，本院不予支持；被告朱志源认为已将该涉案房屋转让给被告刘建军，且2012-2013年度的租金也是被告刘建军给付原告的，现涉案房屋的实际使用者仍是被告刘建军，请求驳回原告对被告朱志源诉讼请求的抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。被告朱志源支付给原告租金后可依照与被告刘建军签订的舜帝商务宾馆转让合同行使相应权利。
被告朱志源在庭审质证时认为签订合同时原告许诺车站即将运营，但迟迟未能运营及被告刘建军辩称与原告签订租赁合同的前提发生了变更，车站未能运营，二被告并未提供有力证据予以证明，合同中亦无相关条款予以佐证。同时。签订合同时车站并未运营，因判断失误或其经营方式等原因，宾馆客流量未到达预期水平，其应该能预测到该商业风险。因此，对二被告的抗辩理由不予采信。
被告刘建军辩称，原告违反诚实信用原则，拒不履行义务，擅自改变了车站及宾馆外墙构造，影响了宾馆的通风采光，应赔偿损失。本院认为，本案为合同纠纷，被告刘建军的抗辩系侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告刘建军可另案主张权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告朱志源于本判决生效后十五日内支付原告单县恒通客运有限公司房屋租金210000元。
二、驳回原告单县恒通客运有限公司对被告刘建军的诉讼请求；
三、驳回原告单县恒通客运有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理4900元，由原告负担600元，由被告朱志源负担4300元（被告负担部分原告已先行垫付，待被告履行时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 张 玉
审 判 员 王继来
代理审判员 许春雷
二〇一四年六月十五日
书 记 员 唐景顺