江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1204民初236号
原告（反诉被告）：沈怀宽。
被告（反诉原告）：张树军。
委托诉讼代理人：吴建明，江苏国安泰律师事务所律师。
原告沈怀宽与被告张树军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用简易程序于同年2月25日、4月5日公开开庭进行了审理；同年5月20日，被告提起反诉，并申请对其在租赁场所建设添置设施的价值进行司法鉴定，同年9月20日，被告撤回鉴定申请；因案件复杂，依法组成合议庭，于同年5月19日、10月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈怀宽、被告张树军及被告委托诉讼代理人吴建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈怀宽向本院提出诉讼请求：被告返还租赁原告坐落于泰州市姜堰区华港镇胡舍村养牛场房屋（建筑面积约300M2），给付原告2015年度房屋使用费8000元，负担本案诉讼费。事实与理由：2010年1月1日，原、被告签订租房协议一份，约定自2010年1月1日至2015年12月31日，被告租赁原告所建胡舍村养牛场房屋300M2及土地1500M2，用于木器厂经营，年租金7000元，先付后租。合同到期后，被告拒绝搬离，并拖欠2015年以来的租金共8000元。
被告张树军辩称：被告租赁原告房屋及土地从事工业生产属实。因原告之前未通知被告终止租赁合同、缴纳租金，现主张给付租金8000元已过诉讼时效，依法不应支持。原告已将房屋土地转让他人，不再具备主张权利的主体资格，请求驳回原告的诉讼请求。另一方面，因租赁期间被告出资83794元对租赁房屋土地进行了改造及维修，原告应当赔偿被告损失。被告向本院提出反诉，请求判令原告赔偿其损失60000元，并负担反诉诉讼费。
针对被告答辩及反诉请求，原告补充陈述：房屋转让他人时被告知情且无异议，被告已向买收人缴纳了2014年租金。双方五年租赁期限已到期，原告依约无需补偿被告损失，且租期内总租金仅35000元，被告要求原告赔偿60000元，不符常理，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，自2001年起，原告以租赁方式流转泰州市姜堰区华港镇桑湾村胡舍集体土地约2.65亩，在土地上建设砖木结构房屋两幢（建筑面积合计约300M2），从事奶牛养殖。2010年1月1日，原、被告签订租房协议一份，约定：被告租赁原告房屋300M2、土地1500M2，被告负责房屋维修、水电安装、场地硬质化及新扩建厂房等，原告负责矛盾协调；租赁期间，如村集体需要，原告须对被告投入的设施及相关费用予以补偿，其他补偿归原告；租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日，年租金7000元，先付款后租用；等。
被告依协议取得房屋及土地后，用于木器厂生产经营。租赁期间，被告在两幢房屋之间进行了搭建，对北房屋东侧屋面进行了维修，对北房屋室内东北角隔断间进行了装修，新建了水泥路面、大门、院墙及水电设施。
2010年度至2013年度，被告均按约向原告缴纳租金。2013年9月1日，原告与案外人花品香签订协议书一份，约定：原告将原奶牛养殖场房屋两幢及土地2.65亩转让花品香，转让价158600元，首付148600元，余10000元待2015年租赁期满无争议后，一次性付清；即日起房屋产权、土地归花品香所有，花品香按租房协议执行，2013年11月至2015年11月期间租金由花品香收取，与原告无关；租赁期满，原告负责清场，将房屋交于花品香；等。该协议签订之后，原告收取了花品香部分房屋转让款，被告亦向花品香缴纳了2014年度租金7000元。
2015年度，被告未缴纳租金，同年12月31日租赁期满后，被告亦未搬离，花品香遂向原告交涉，原告将被告诉至本院。
审理中，案外人花品香向本院陈述，依据其与原告之间的转让协议，原告有义务清场后向其交付租赁物，其对原告起诉被告不持异议。
上述事实，有当事人陈述、租房协议、转让协议、现场照片、案外人花品香询问笔录等证据证明。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，合同内容违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定无效。原告与被告签订租赁协议，将集体土地及土地上用于奶牛养殖的房屋租赁给被告从事工业生产，非法改变土地性质及用途，该租赁协议因违反法律强制性规定自始无效。被告从原告处取得的租赁物，应当予以返还。被告占用租赁物期间，应参照租赁协议约定的租金标准支付占有使用费。原告请求被告返还租赁房屋并支付2015年度占有使用费7000元，依法应予支持，其余诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称租赁房屋土地已售花品香，原告丧失权利主体资格的意见，本院认为，原告是否丧失权利，取决于原告与花品香之间转让协议是否有效，因花品香非本案当事人，且转让协议效力不属本案房屋租赁合同纠纷审查范围，原告作为租赁协议出租人，向被告主张权利并无不当；另一方面，花品香对原告起诉被告未持异议，被告向原告返还租赁物、支付占有使用费之后，原告与花品香之间如何处理，亦与被告无涉，故被告该辩称意见本院不予以采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题，因租赁协议自始无效，该意见本院亦不予采纳。
关于被告主张原告赔偿损失60000元的反诉请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。原、被告协议将集体土地及地上房屋用于被告工业生产，双方对协议无效均有过错，被告占用期间对租赁物进行建设改造，其因建设改造产生损失，原告应承担相应的赔偿责任。但被告应当对其损失具体数额承担举证责任，案件审理过程中，被告申请对租赁物上建设添置设施的价值进行司法鉴定，之后撤回了鉴定申请，被告自行放弃诉讼权利，亦未提交其他证据证明其损失具体数额，应当承担不利法律后果。被告的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告张树军于本判决生效后二十日内返还原告沈怀宽坐落于泰州市姜堰区华港镇原胡舍村奶牛养殖场内砖木房屋两幢（建筑面积合计约300M2），并支付原告沈怀宽占有使用费7000元；
二、驳回原告其余诉讼请求；
三、驳回被告反诉诉讼请求；
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原、被告各负担25元（原告已预缴，经原告同意本院不予退还，被告于本判决生效后十日内直接给付原告25元）；反诉案件受理费650元，由被告负担（被告已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局,开户行：中国农业银行泰州海陵支行,账号：20×××88）。
审 判 长 徐 军
代理审判员 俞 春
人民陪审员 陆叶林
二〇一六年十一月九日
书 记 员 陶秋蓉
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效合同或者被撤销合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。