浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8414号
上诉人（原审被告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地：杭州市萧山区市心北路与建设一路交叉口华瑞中心1、2层。统一社会信用代码：91330109704285120J。
法定代表人：来尧璋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈曙华、陈轶劼，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙ＸＸ瑞信息技术有限公司，住所地：杭州市萧山区萧山经济技术开发区华瑞中心1幢2301、2302室。统一社会信用代码：9133010970428120X3。
法定代表人：娄才根，执行董事。
委托诉讼代理人：韩美琴、管城，浙江法君律师事务所律师。
上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）因与被上诉人浙ＸＸ瑞信息技术有限公司（以下简称华瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初13335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2010年8月30日，双方签订房屋租赁合同一份，将华瑞公司所有的坐落于浙江省杭州市萧山经济开发区、南至建设一路，西至市心北路华瑞中心商业裙房B、C号楼之间的第三层（建筑面积1700平方米）商铺租赁给澳门豆捞公司，约定租赁期限自2010年9月20日至2015年12月19日及相应租金，合同还约定华瑞公司承诺在租赁期限内确保澳门豆捞公司享有优先购买权，租赁期满后确保澳门豆捞公司享有优先续租权，第六年至第八年的年租金在第五年年租金基础上每年递增幅度不超过8%。合同还对双方违约、租金支付等相关事宜做了约定。同日双方签订广告合同一份，约定华瑞公司向澳门豆捞公司提供广告位，澳门豆捞公司支付广告费30万每年（期限同上），还约定第六年至第八年的广告费在第五年广告费的基础上每年递增幅度不超过8%。合同还对双方违约、广告费支付等相关事宜做了约定。同日双方还签订物业合同一份，澳门豆捞公司支付物业费每年10万（期限同上），还约定第六年至第八年的物业费在第五年物业费的基础上每年递增幅度不超过8%。合同还对双方违约、物业费支付等相关事宜做了约定。华瑞公司按约定交付标的物（毛坯房），澳门豆捞公司对标的物进行装修并经营。2016年3月1日，华瑞公司与澳门豆捞公司签订华瑞中心租赁合同一份，将华瑞公司所有的位于浙江省杭州市萧山区华瑞中心2号楼和3号楼之间第三层局部裙房（实际面积1700平方米）租赁给澳门豆捞公司，期限为1年，自2016年3月1日至2017年2月29日，租金为82万元，双方没有签订书面续租协议的，租赁关系在租赁期限届满时自动终止。该合同第三条还约定租金、相关费用及支付方式，约定租赁期限（3年），面积（m?），年租金（元/年），对应分别为第一年、1700、820000。合同还对双方的权利义务等相关事宜做了约定。后双方均按约履行。该份合同期满后，双方未能达成一致意向。2017年3月21日澳门豆捞公司支付给华瑞公司68333元使用费及物业费10万元。2017年8月15日，华瑞公司诉至一审法院，请求判令：1.澳门豆捞公司立即腾退并将案涉房屋交还华瑞公司（不得破坏现场）；2.澳门豆捞公司支付华瑞公司房屋占有使用费至澳门豆捞公司实际交还房屋（2017年7月按月租金88833元计算，因澳门豆捞公司已缴纳3月份部分租金68333元，扣除后计375832元），并支付延期支付每月房屋占用费的利息损失（每月1日起算至付清）；3.澳门豆捞公司支付交还租赁房屋前欠付的水、电费等（2017年8月13日至实际交还房屋）。
另查明，萧山区萧山经济技术开发区市心北路38-1号3层（建筑面积1691.46平方米）系华瑞公司所有。
一审法院认为，华瑞公司与澳门豆捞公司间签订的前三份合同及华瑞公司主张的第四份合同均合法有效，理应遵守。双方于2010年8月30日签订房屋租赁合同明确五年租期和租金，华瑞公司承诺在租赁期限内确保澳门豆捞公司享有优先购买权，租赁期满后确保澳门豆捞公司享有优先续租权，第六年至第八年的年租金在第五年的年租金的基础上每年递增幅度不超过8%。2016年3月1日双方签订华瑞中心租赁合同明确租赁期限为1年，自2016年3月1日至2017年2月29日，租金为82万元。该合同第三条约定租金、相关费用及支付方式，约定租赁期限（3年），面积（m?），年租金（元/年），对应分别为第一年、1700、820000。合同还约定双方没有签订书面续租协议的，租赁关系在租赁期限届满时自动终止。该合同租赁期限届满，双方对续租未达成一致共识，据合同约定双方的租赁关系终止。故华瑞公司主张澳门豆捞公司腾退并将案涉房屋交还华瑞公司（不得破坏现场），予以支持。华瑞公司要求澳门豆捞公司支付房屋占有使用费至澳门豆捞公司实际交还房屋并支付延期支付每月房屋占用费的利息损失（每月1日起算至付清），因合同约定月租金68333元，华瑞公司在2017年3月支付68333元，自2017年4月起支付至澳门豆捞公司实际腾房之日占有使用费予以支持，该项诉请不合理部分不予以支持。关于支付利息无法律依据不予以支持。对华瑞公司主张澳门豆捞公司支付交还租赁房屋前欠付的水、电费等（2017年8月13日至交还房屋），因华瑞公司未提供水电费的相关证据，故该项诉请不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决:一、澳门豆捞公司在判决生效之日起二十日内腾空（不得破坏现场）萧山区萧山经济技术开发区市心北路38-1号3层（建筑面积1691.46平方米）交还给华瑞公司；二、澳门豆捞公司在判决生效之日起十日内支付华瑞公司自2017年4月起至澳门豆捞公司腾房之日占有使用费（按月租金68333元计算）；三、驳回华瑞公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7938元，减半收取3969元，由华瑞公司负担500元，由澳门豆捞公司负担3469元。
宣判后，澳门豆捞公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院己然查明澳门豆捞公司享有房屋优先租赁权。1.2010年8月30日，双方签订房屋租赁合同一份，将华瑞公司所有的坐落于浙江省杭州市萧山经济开发区、南至建设一路、西至市心北路华瑞中心商业裙房B、C号楼之间的第三层(建筑面积1700平方米)商铺租赁给澳门豆捞公司，约定租赁期限自2010年9月20日至2015年12月19日及相应租金，合同还约定澳门豆捞公司承诺在租赁期限内确保澳门豆捞公司有优先购买权，租赁期满后确保澳门豆捞公司享有优先续租权，第六年至第八年的年租金在第五年年租金基础上每年递增幅度不超过8%。同时，双方还签订广告合同一份，约定华瑞公司向澳门豆捞公司提供广告位，澳门豆捞公司支付广告费每年30万元(期限同上)，还约的六年至第八年的广告费在第五年基础上每年递增幅度不超过8%。双方签订物业合同一份，澳门豆捞公司支付物业费每年10万(期限同上)，还约定第六年至第八年的物业费在第五年物业费的基础上每年递增幅度不超过8％。2.2016年3月1日，双方签订租赁合同一份，将三层房屋租赁给澳门豆捞公司，期限为三年，并约定了第一年的租金，自2016年3月1日至2017年2月29日，租金为82万元(注：租金金额系第五年年租金52万元加上广告费30万元，租金未有上涨，澳门豆捞公司不再另行支付30万广告费)。3.2017年3月21日(第7年起)，澳门豆捞公司已支付原告2017年3月份租金68333元及2017年3月至2018午2月全年的物业费10万元。即，一审法院已经认定房屋租金递增幅度不超过上一年度8％，澳门豆捞公司有优先租赁权，且事实上第七年的租赁关系已经确定。二、一审法院的判决，事实上已经侵害了澳门豆捞公司的优先承租权。优先承租权是指在同等条件下，对租赁物享有的先于第三人的承租权利，具有排他性，既能让出租人实现收益最大化，也有效保障了承租人生产生活的持续不断，并让承租人最大程度享受装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。上海、浙江等地在出台的有关房屋租赁的地方法规规章中已对优先承租权予以明确。最近国家层面也大力倡导培育和发展房屋租赁市场。澳门豆捞公司认为，本案所涉房屋租赁，是属于较大面积、较长期间的租赁，需要保持租赁关系的稳定，以保护各方当事人的权益。本案中，双方签订的与三层店面有关的四份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。其中2010年8月30日双方签订的房屋租赁合同，是一份长时间的房租框架协议，明确了2010年至2018年长达8年的租金金额，约定第六年至第八年(2015年至2018年)的年租金在第五年年租金基础上每年递增幅度不超过8％，澳门豆捞公司享有优先承租权。合同履行中，第六年的租金约定，以及支付第七年起的租金、物业费正是对上述条款的履行，且澳门豆捞公司已在往来函件中向华瑞公司书面提出愿意继续承租案涉商业场地，还表示愿意接受8％涨幅。这表明澳门豆捞公司一直在积极地行使优先承租权，要求与华瑞公司继续履行合同，华瑞公司继续出租案涉商业场地时，显然应对澳门豆捞公司的优先承租权予以保护，应按约定与澳门豆捞公司继续履行租房合同。但华瑞公司采用不切实际地增加30％的租金涨幅，明显妨害澳门豆捞公司行使优先承租权。至于一审法院认为，双方没有签订书面续租协议的，租赁关系在租赁期限届满时自动终止。澳门豆捞公司认为，双方其实早已有合同，2010年8月的合同已经明确约定，并非没有协议。而且在已有合同明确约定租金限额，且澳门豆捞公司同意的情况下，因华瑞公司故意大幅增加租金，导致澳门豆捞公司不得已与华瑞公司进行持续沟通，但华瑞公司故意不签订书面合同，导致所谓的书面续租未能签订。过错皆于华瑞公司，却由澳门豆捞公司承担不利责任。一审法院在已经认定合同有效，本案澳门豆捞公司在已答应合同约定的涨价幅度内续租房屋的情况下，却以此理由支持澳门豆捞公司的诉请，要求澳门豆捞公司腾退房屋，显然难以服人。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判驳回华瑞公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由华瑞公司承担。
华瑞公司答辩称：一、澳门豆捞公司上诉第一点理由歪曲了一审法院的判决。一审法院只是说第一份租赁合同中约定了优先承租权，并不是对2016年的租赁合同存在优先租赁权。二、本案最主要的焦点是2010年租赁合同与2016年的租赁合同的关系及性质。澳门豆捞公司认为2010年的租赁合同是框架协议，2016年协议是对2010年协议中第六年租赁关系的具体实施。华瑞公司认为该观点是错误的，两份合同是独立的，权利义务都约定的很详细，2010年的租赁合同并非是框架协议，只是2010年的租赁合同中约定了优先承租权。2010年租赁合同到期后，双方重新协商签订新的租赁合同，在2010年的租赁合同到期后，本来要续租三年的，但由于餐饮企业整体惨淡，澳门豆捞公司只续租了一年。2016年租赁合同对续租的内容进行了明确约定，如果到期后双方不能达成新的合意，合同终止，承租人要腾退。故华瑞公司认为2016年租赁合同是本案判决的依据，2010年的租赁合同已经终止，2010年的租赁合同不再具有约束力。2016年的租赁合同中明确约定了租期一年，并写明了租赁时间。三、合同到期后，华瑞公司给予了澳门豆捞公司充分的协商机会，在双方来函中也表明了协商过程，澳门豆捞公司也在函件中承认租期到期。在这个期间，有多名案外人给出了高于澳门豆捞公司所支付租金的50%的租金条件欲承租案涉房屋。澳门豆捞公司的失信行为严重侵害了华瑞公司的利益。四、华瑞公司认为其存在优先承租权，首先，法律上并未规定优先承租权，双方2016年的合同中并未约定优先承租权。所以，澳门豆捞公司认为按照合同约定应该终止合同、腾退房屋侵害其优先承租权无事实及法律依据。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，华瑞公司与澳门豆捞公司于2010年8月30日签订的《房屋租赁合同》约定案涉房屋的租赁期限为2010年9月20日至2015年12月19日，其中2014年12月20日至2015年12月19日的年租金为520000元。合同还约定了租赁期满后确保澳门豆捞公司享有优先续租权，第六年至第八年的年租金在第五年年租金基础上每年递增幅度不超过8%。该《房屋租赁合同》约定租赁期限届满之后，华瑞公司与澳门豆捞公司于2016年3月1日签订了《华瑞中心租赁合同》，约定案涉房屋租赁期限为1年，自2016年3月1日起算至2017年2月29日止，约定的年租金为820000元，华瑞公司承诺在租赁期限内确保澳门豆捞公司享有优先续租权和优先购买权。该《华瑞中心租赁合同》约定的租金显已超过上一年度年租金的8%，据此华瑞公司与澳门豆捞公司签订的《华瑞中心租赁合同》已经变更了之前双方签订《房屋租赁合同》中关于第六至八年的年租金递增幅度的约定，且优先续租权须在同等条件下行使，故澳门豆捞公司认为在《华瑞中心租赁合同》约定的租赁期限到期后，其享有年租金不超过上一年度8%的优先续租权无合同
及法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”《华瑞中心租赁合同》到期终止后，华瑞公司与澳门豆捞公司就继续租赁案涉房屋未能达成合意，故双方之间租赁关系自合同约定期限届满后终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，一审法院判令澳门豆捞公司腾空返还案涉房屋并向华瑞公司支付2017年4月起至腾退之日的占有使用费于法有据。综上所述，澳门豆捞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7938元，由浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 盛峰
审判员 徐丹
审判员 陈艳
二〇一八年二月十三日
书记员 赵勤