江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5888号
上诉人（原审被告）：陈德明，男，1977年2月13日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：谭伶俐，江苏友杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马强，男，1992年6月11日生，汉族，住山东省苍山县。
委托诉讼代理人：冯维初，男，1940年10月5日生，汉族，住上海市嘉定区。
上诉人陈德明因与被上诉人马强房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初16332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈德明上诉请求：请求撤销一审判决并发回重审或依法改判，案件受理费由马强承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。（1）双方仅是签订三方协议，真正的房屋买卖合同并未成立。陈德明与马强仅签订了房屋购买的意向合同，双方对何时支付首付款、何时交房、何时办理过户、装修款金额确定、家电设备处置等重大事项并未达成合意，房屋买卖合同应该并未成立。（2）即使房屋买卖合同成立也显失公平，陈德明的权利未得到保障。马强未按照口头约定在合同签订后两周内支付首付款15万元，也不协助陈德明偿还银行贷款，若陈德明继续履行合同将导致承担义务畸重，有悖于公平原则。另中介费用由马强支付，双方存在利益关系，因此中介的证言具有一定的倾向性不应被采纳。拖延支付首付款的行为导致合同履行时间上的紧迫。（3）马强要求解除合同，未履行通知义务，陈德明从未明确拒绝履行合同，而马强因政策原因无法购买涉案房屋而要解除合同与陈德明无关。（4）涉案房屋产权人为陈德明及其妻子林东丽，购房合同已经得到林东丽的追认，陈德明不存在违约行为。（5）即使陈德明存在违约行为，违约金也过高，请求法院调整。三方于2016年8月13日签订合同，一审法院认定的合同于2016年8月26日解除，期间房屋市场价格波动不大，马强的经济损失并未达到20万元。2、一审判决适用法律错误。合同无法继续履行的因为昆山市在10月份空降的房屋政策，该政策导致马强无法继续购买涉案房屋，不能完全归责于陈德明。在陈德明没有违约行为的情况下一审法院根据合同法第94、107、116条，支持马强的违约金请求没有依据，也是对陈德明不公允的判决，属于适用法律错误。
马强辩称：服从一审判决。
马强向一审法院起诉请求：1、解除马强与陈德明之间签订的房屋买卖合同；2、陈德明退还马强定金20000元；3、陈德明赔偿马强违约金192000元；4、陈德明承担诉讼费。
一审法院认定事实：2016年8月13日，马强（乙方）、陈德明（甲方）与昆山全家福房产咨询有限公司（丙方）签订昆山全家福房产房屋买卖合同，约定陈德明以960000元价格向马强出售坐落于昆山市千灯镇大唐花苑58号楼606室、606阁楼房屋及49号楼020室车库，双方约定双方于2016年10月31日前办理过户手续。签订合同当日马强支付陈德明购房定金20000元，等马强贷款审批通过后马强支付陈德明首付款360000元整，给陈德明还贷款，马强银行贷款570000元整在银行放贷叁个工作日内由银行直接打入陈德明银行账户，剩余10000元整在过户当日交由昆山全家福房产咨询有限公司保管，待双方约定交房当日，陈德明将此房水、电、物业、燃气等结清后由昆山全家福房产咨询有限公司当面交付陈德明。合同中约定由于产权共有人特殊原因不能到场，特委托陈德明签署本合同，日后如产生任何纠纷均由陈德明和共有人一起承担。合同约定陈德明、马强双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同甲方处由陈德明签字并签“陈德明代林东丽”，乙方处由马强签字，丙方处由昆山全家福房产咨询有限公司盖章，由工作人员孙高爽签字。马强按照约定支付定金20000元，由中介方出具收据，陈德明在收据上签字。
在中介方要求陈德明提供办理购房按揭贷款所需材料时，陈德明称房屋不卖了。2016年8月25日，中介方工作人员刘广涛给陈德明打电话，陈德明确定不卖房子了。2016年8月26日，陈德明、马强见面协商解除合同事宜，因中介费的问题协商未果。庭审中陈德明称当时是因为妻子林东丽对他出售房屋的事情并不知情且不同意，故称房屋不卖了。2016年9月27日，中介方工作人员刘广涛再次给陈德明打电话，陈德明依旧坚持不卖房子了。
陈德明称在中介方刘广涛打过电话之后，大约2016年9月底、10月初的时候他的妻子又同意出售涉案房屋，故打电话给中介说妻子又同意出售房屋表示可以继续履行。陈德明未提供相关证据，但中介工作人员孙高爽的证言中认可“大约9月底10月初，限购政策出台前，卖方又同意出售房屋，但是他没有预约还贷，而且前期他已经确定不卖，所以我们不敢让买方先付15万元承担风险……因为陈德明尚有贷款没有还清，需要大概一周时间预约还贷，再注销他项权证，再网签才能继续履行合同，但是(2016年)10月3日晚上限购政策出台，细则没有出台之前停止了网签。而且经过我们两次沟通，卖家确定不卖了，所以买家已经打算起诉了。”
2016年12月15日本案第一次庭审时，陈德明表示其妻子林东丽同意出售涉案房屋，2016年12月16日，林东丽到法院所作谈话笔录表示在陈德明出售涉案房屋时没有取得她的追认她不同意出售涉案房屋，2016年9月份因为需要用钱同意出售涉案房屋，但后来因马强提起诉讼故又不再同意出售涉案房屋。2017年3月20日本案第二次庭审后，陈德明于2017年3月23日提交书面材料表示其妻子愿意以96万元价格出售涉案房屋。
一审法院另查明：昆山市千灯镇大唐花苑58号楼606室及606阁楼登记在陈德明及其妻子林东丽名下，2010年11月1日设定350000元抵押权，权利人为中国银行股份有限公司昆山支行，2016年6月17日设定150000元抵押权，权利人为平安普惠融资担保有限公司。
以上事实，由马强提供的房地产买卖合同、收据、录音、证人证言、不动产产权登记信息查询结果证明及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以认定。
一审法院认为，马强与陈德明之间签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。陈德明自认未取得妻子林东丽的授权而签订涉案房屋买卖合同，并且称事后亦未及时得到林东丽的追认，林东丽的谈话笔录亦表示未授权、未追认陈德明签订涉案房屋买卖合同，故陈德明在签订和履行该房屋买卖合同过程中存在重大过错导致合同未能继续履行。在2016年8月25日的录音中陈德明已经明确不卖房屋，并且在2016年8月26日双方已经就解除房屋买卖合同而协商解除事宜，故可以证明马强已经同意解除合同，一审法院确认双方的合同于2016年8月26日解除。即使陈德明称妻子在2016年9月底同意出售房屋，已经是新的要约，马强并未接受，陈德明及其妻子多次反复并不影响双方实际已经解除合同，如需继续履行并非仅口头打电话通知中介即可，需双方重新或补充约定，且陈德明的妻子的反复亦无法让马强能够感受到陈德明及其妻子存在按照原合同继续履行的意思表示。因系陈德明存在重大过错未取得妻子的同意无法配合马强继续履行合同，故陈德明应当按照合同约定承担违约责任。一审法院结合陈德明违约情况、昆山地区存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能、马强另行购买房屋所需的咨询、查勘、协商时间等因素综合考量对马强要求陈德明支付违约金192000元（960000元×20%）的诉讼请求予以支持。陈德明已经收取的定金20000元应当予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、马强与陈德明之间的房屋买卖合同于2016年8月26日解除；二、陈德明于本判决生效之日起十日内返还马强定金20000元；三、陈德明于本判决生效之日起十日内支付马强违约金192000元。上述款项如采用转账方式支付，请汇入马强指定账户，或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部；户名：昆山市人民法院财务结算中心；账号：32×××60）。案件受理费13400元，由陈德明负担。
二审经审理查明事实与一审法院一致。
二审中，陈德明提交了从搜房网上打印的涉案小区在2016年8月、9月房价走势图，证明涉案合同签订日期为8月13日，解除日期8月26日，在该期间房屋涨势没有违约金那么高。马强对此质证认为该涨势图与本案无关。
本院认为，陈德明与马强签订的房屋买卖合同具备了合同主要条款，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。陈德明上诉认为房屋买卖合同并未成立的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。陈德明上诉认为马强未按照双方之间口头约定在签订合同后一周内支付15万元购房款，系马强违约在先，但陈德明未提供证据证明双方之间达成了一周内支付15万元购房款的口头约定，且该主张亦与双方签订的书面合同约定的房款支付不符，故本院对陈德明该主张不予采信。陈德明自认在签订涉案房屋买卖合同时未取得妻子林东丽的授权且事后亦未及时得到林东丽的追认，林东丽在一审谈话笔录中亦表示未授权、未追认陈德明签订涉案房屋买卖合同，故陈德明存在重大过错导致房屋买卖合同未能继续履行。陈德明在2016年8月25日的录音中已经明确不卖房屋，双方于2016年8月26日见面协商合同解除事宜，一审法院据此认定双方合同于2016年8月26日解除并无不当。陈德明虽于2017年3月23日提交书面材料表示其妻子林东丽愿意以96万元价格出售涉案房屋，但林东丽存在数次反复，且该书面材料是在马强起诉后才提供，在陈德明违约在先的情况下，林东丽该书面材料尚不足以产生合同继续履行的法律效果。至于违约金，一审法院综合当事人违约情况、当地市场行情、违约金的惩罚功能等因素支持马强要求陈德明支付违约金192000元的诉讼请求并无不当。至于2016年10月3日的限购政策，因陈德明违约在先导致涉案纠纷的产生，与该限购政策的出台无直接关联，故本院对陈德明该上诉主张不予采信。
综上所述，陈德明的上诉请求依据不足，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由上诉人陈德明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 赵 东
二〇一七年八月七日
书记员 韩泽滔