安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0421民初2606号
原告:高立山，男，1964年1月16日生，汉族，皖凤台县人，居民，住安徽省凤台县滨河湾南区。
原告：高勤海，男，1965年11月3日生，汉族，皖凤台县人，居民，住安徽省凤台县。
上述两原告共同的委托代理人：陈红，安徽永幸律师事务所律师。
被告：秦华，女，1968年1月10日生，汉族，皖蚌埠市人，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区，现住安徽省凤台县。
委托代理人：常红丽，安徽新建律师事务所律师。
原告高立山、高勤海诉被告秦华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，由审判员岳永芳依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告高立山及其委托代理人陈红，被告秦华及其委托代理人常红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高立山、高勤海诉称：原、被告于2013年7月18日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于凤台县中山北路东侧润地广场3#203的门面房租赁给被告使用，租期5年，前三年按照年租金30万元每年支付，从2013年7月18日至2016年7月18日，年租金在每年的7月18日支付；后两年的年租金是每年32万元，从2016年7月18日至2018年7月18日止，租金支付方式同上。在合同租赁期限以内，被告将租赁的房屋转租从中获利。2016年7月原告要求被告交付年租金，被告以各种理由搪塞，要求解除合同，原告没同意。双方产生纠纷，被告单方决定不再租赁并将房屋退回。原告认为双方签订租赁协议是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法的合同，应当受到法律的保护，特此起诉，请求法院：1、确认原、被告之间签订租赁合同有效，并判令被告履行协议交付2016年7月18日至2017年7月18日的年租金32万元；2、承担全部诉讼费用。
秦华辩称：原、被告之间确实签订了房屋租赁合同，但双方已经在2016年7月18日终止合同，被告将钥匙交给原告，原告也承认被告将房屋退给原告，原、被告之间的房屋租赁合同已经实际终止，不需要再支付租金。
高立山、高勤海对其主张提供的证据及秦华的质证意见：
证据一、两原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
证据二、租赁合同原件，证明双方的租赁合同是合法有效的，租赁协议上约定了期限、数额、方式等，证实双方的协议合法有效，双方应当遵守协议，继续履行。
秦华的质证意见：证据一、无异议；证据二、真实性无异议，证明观点有异议，合同的签订及实际履行会存在误差，有合同终止的特别情况，合同约定被告有转租权，可以提前终止及不可抗力终止。
秦华对其主张提供的证据及高立山、高勤海的质证意见：
证据一、身份证复印件，证明诉讼主体资格。
证据二、租赁合同原件，证明双方签订的合同，被告有转租权，合同因特殊条款可以提前终止。
证据三、照片1张复印件，证明在被告对房屋交给第三方转租期间，第三方没有撤场的情况下，原告已经做出了转租的广告。2016年5月原告口头同意收回房屋。
证据四、微信通话记录，证明2016年6月刘婷婷已经与原告沟通租房的事宜。原告同意收回房屋。
证据五、通话记录，证明2016年7月17日晚上，被告已经把水电费交清交给原告，2016年7月18日被告将钥匙交给原告，合同实际终止。
证据六、通话截图、视频音频（当庭提交），证明被告在2016年7月18日将房屋钥匙交给原告，合同已经终止。
证据七、2016年7月21日信息，证明原告要求被告收回被告与原告签订的合同并注销，原、被告之间的合同实际终止。
证据八、照片，证明被告已经将房屋交给原告，由原告进行实际出租。
高立山、高勤海的质证意见：原告：证据一、无异议；证据二、真实性无异议，证明观点有异议，合同有特殊情况提前终止，但从合同中没有看出符合本案的终止情形。证据三、合法性及关联性有异议，如果是在被告转租期间，原告不可能张贴此房出租的广告。房屋在次承租人手中，原告无法收回房屋。证据四、证实不了案件事实，只是反映出有人将原告的号码截图发给刘婷婷，无法证实原告是否与刘婷婷联系。证据五、通话记录不能证明本案事实。2016.7.18日的通话记录不是原被告之间的通话，无法证明原告的观点。证据六、通话截图与本案无关联性，视频与音频不予质证。如果法庭采纳了被告的证据，要求法庭给被告处以10万元以下的罚款。证据七、要求法庭调取是不是原告的号码所发送，短信内容可以看出双方协议没有解除，证实不了被告的房屋实际交付。证据八、在被告转租给他人是转租的广告已经张贴，在他人经营期间，原告没有权利及能力张贴广告。
经审理查明：2013年7月18日，高立山、高勤海与秦华签订了《租赁合同》，合同主要约定：出租人高立山、高勤海（以下简称甲方），承租方秦华（以下简称乙方）1、甲方将位于凤台县中山北路东侧润地广场3#203室楼下的门面房租赁给乙方，并同意所租房屋作为经营用…2.房屋租金从2013年7月18日至2016年7月18日止。合同期内年租金为30万元（大写叁拾万元正）租金一年一付。到16年7月18日起至18年7月18日止。合同期内租金为32万元（大写叁拾贰万元正）租金一年一付。3.乙方应在国家法律、法规、政策允许的范围内进行了经营及办公，在合同期内乙方对所租房屋及设备拥有合法使用权及转让权。4.合同期内如果房屋拆建、天灾、人祸及不可抗力的外界因素导致乙方无法继续经营，甲方无条件按天计算后退还乙方剩余租金…。等。秦华按期交纳了从2013年7月18日至2016年7月18日的租金。但未交纳2016年7月18日至2017年7月18日期间的租金。
另查明：高立山、高勤海与秦华认可：双方签订的《租赁合同》属实。秦华与高立山、高勤海协商终止合同事宜，但未能达成一致意见。
对房屋租赁合同是否已提前解除，双方的意见是：
高立山、高勤海认为：我方与秦华的租赁合同是合法有效的。在合同没有履行完毕，秦华解除合同没有与我方达成一致意见，应当承担其解除合同违约责任。其提供的证据只是证明了双方磋商解除合同，并没有实际解除。
秦华认为：提供的证据足以证明双方已经解除合同，原告张贴的广告是经过三方协商的，交付房屋钥匙也是原告认可的。
上述事实有经过质证的《租赁合同》等证据证实。
本院认为：1、关于合同的效力。高立山、高勤海与秦华签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。2、关于房屋的租金问题。《租赁合同》中关于第2条对房屋租赁的约定，秦华已经交纳了2016年7月18日前的房屋租金，对此高立山、高勤海予以认可。3、关于双方合同是否已提前解除，秦华是否应继续履行支付租金义务。根据合同法第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，及双方约定的“合同期内如果房屋拆建、天灾、人祸及不可抗力拒的外界因素导致乙方无法继续经营，甲方无条件按天计算后退还乙方剩余租金”的约定。秦华有权提出要求解除合同，但与高立山、高勤海在协商解除合同时双方未达成一致意见。庭审中，秦华提出解除房屋租赁合同，高立山、高勤海表示同意，但合同约定租期为五年，在与其协商解除合同期间无法将房屋出租，本案房屋租赁合同不能继续履行，存在房屋租金损失，秦华负有相应责任。4、高立山、高勤海没有对其房屋租金的具体损失数额申请评估，参照原租赁合同约定的租金数额，本院依法酌情支持11300元（320000元／年÷365天×13天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：
一、解除原告高立山、高勤海与被告秦华签订的房屋租赁合同；
二、被告秦华赔偿原告高立山、高勤海房屋租金损失11300元，于本判决生效后7日内履行；
三、驳回原告高立山、高勤海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3050元，由原告高立山、高勤海负担500元，被告秦华负担2550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 岳永芳
二〇一六年十二月一日
书记员 张 娟
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。