广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第616号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡，组织机构代码75564321-5。
负责人：陈燕平，系该公司经理。
委托代理人：张科，系广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：刘乃凤，系该公司法务助理。
原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称为雅居乐物业公司）诉被告庞京秋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张科出庭参加了诉讼。被告庞京秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告庞京秋为中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A07区G1-1-501房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务，原告与该小区业主委员会签订物业管理服务合同，就原告为被告提供前期物业管理协议进行了明确约定。被告应在每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。被告应每月按每平方米2元的标准向原告缴纳物业管理费，截至起诉之日，被告共欠原告物业管理费及滞纳金36244.4元。为此，原告诉至法院，请求判令被告：1．支付物业管理费18896元（暂计2008年3月至2012年11月、2013年5月、2013年7月至8月期间产生）；2.向原告支付滞纳金17348.4元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2013年8月31日止）；3.承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求提交的证据有：中山市商品房买卖合同1份；收楼通知书1份；入住合约、收楼钥匙、收楼发放签收表各1份；中山市物业服务合同1份；催缴物业管理费通知书及回执（复印件）1份；关于凯茵新城物业服务收费的复函、广东省经营服务性收费许可证、广东省经营服务性收费许可证（副本）各1份；中山市凯茵新城商住小区物业服务合同1份；追缴名单1套；收楼纸1份。
被告庞京秋书面答辩并反诉称：1.因中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称为凯茵公司）与雅居乐物业公司的失误，迟迟不肯交楼，被告经过多次投诉及协商，才在2012年11月24日办理入伙手续。2.被告于2009年5月8日在与原告办理入伙手续时，提交整改通知书约定原告在被告购买的物业符合入住条件后，即在凯茵公司整改后有责任通知被告。但原告没有尽通知义务，还于2009年至2012年期间以各种理由连续拒绝被告办理11余次入伙手续，几经努力才在2012年11月24日收楼，当时发现房屋有被人住过的痕迹，当时原告工作人员答应被告将地板换新，水电费清零。3.自从收楼后，被告一直自觉交费。原告是玩忽职守，不负责任，不做交接才导致起诉主体有误，被告从没接到过原告的交费通知，涉案房屋没有交付过给被告，原告无权向被告收取物业管理费。4.被告在2015年4月才收到起诉书，才得知原告向被告追讨2012年11月24日以前的物业管理费，该部分费用已经过了诉效期（诉讼时效）。综上，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1.驳回原告的诉讼请求并要求原告向被告退还853.2元损失；2.修复对讲机，统一地板颜色；3.补偿律师费及误工费7000元；4.承担本案诉讼费用。
本院依法通知被告庞京秋于2015年6月23日上午十时三十分到中山市××人民法院火炬开发区法庭进行开庭，被告庞京秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法对被告庞京秋的反诉请求按自动撤诉处理。
经审理查明：庞京秋系中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A07区G1-1-501房业主，该房建筑面积为157.75平方米，涉案房屋的物业管理费收费标准为2元/平方米。涉案商品房买卖合同约定商品房达到交付使用条件后，凯茵公司应当书面通知庞京秋办理交付手续，若因庞京秋逾期未收楼，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付庞京秋使用，物业管理费由交付日起算；补充协议约定庞京秋的通讯地址已记载，若凯茵公司按照该地址寄出的所有挂号函件，不论庞京秋是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后视为已经送达该函件。2008年1月26日，凯茵公司按涉案商品房买卖合同所记载地址向庞京秋寄发收楼通知书，通知庞京秋于2008年3月20日前收楼，该通知书于2008年3月6日被退回。2009年5月8日，庞京秋与雅居乐物业公司在凯茵豪园&凯茵新城收楼纸（NO.0802531）签名盖章确认庞京秋于2007年6月16日认购的房屋有关楼宇事宜已证实在财务部办妥，并要求跟进及协助其办理业主单位收楼手续。2012年11月24日，庞京秋实际办妥涉案房屋的收楼手续。雅居乐物业公司分别于2012年4月9日、2012年5月9日、2013年7月8日、2014年4月11日向庞京秋寄发追缴函追讨物业管理费。雅居乐物业公司认为庞京秋未按收楼通知书所署时间办理收楼手续，已经视为收楼，庞京秋应按约定向雅居乐物业公司支付物业管理费。据此，雅居乐物业公司于2015年3月18日诉至本院，提出前述请求。
另查明：2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同1份，约定雅居乐物业公司对凯茵新城商住小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境、的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，期限为2011年3月20日至2014年3月19日，收费标准为小高层洋房每平方米2元，物业管理费由业主或物业使用人在每月10日以前向雅居乐物业公司支付，若逾期交纳物业管理费，雅居乐物业公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会续签该物业服务合同，合同期限为2014年3月19日至2017年3月18日，收费标准同上。
本院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。根据涉案商品房买卖合同约定，在凯茵公司以挂号信方式向庞京秋合同记载之通讯地址寄发收楼通知书后，视为庞京秋已收到该收楼通知书。庞京秋无正当理由没有按照收楼通知书约定之时间办理收楼手续，应视为庞京秋已于收楼通知书记载的收楼期限届满当天（2008年3月20日）收楼。雅居乐物业公司为涉案小区提供物业管理服务，庞京秋作为涉案小区业主之一，享受了雅居乐物业公司提供的服务，应当自收楼之日起向雅居乐物业公司缴纳相应的物业管理服务费。庞京秋的住宅面积为157.75平方米，据此计算，每月物业管理费为315.5元（157.75平方米×2元/平方米）。
雅居乐物业公司诉请判令庞京秋支付2008年3月至2012年11月、2013年5月、2013年7月至8月期间产生的物业管理费。庞京秋抗辩称雅居乐物业公司主张的物业管理费已经超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”雅居乐物业公司于2012年4月9日（含本数）之后才陆续向庞京秋寄发追缴函追讨物业管理费用，2010年4月10日（含本数）之后产生的物业管理费因雅居乐物业公司提出要求而中断，该部分诉讼时效重新计算，2010年4月10日（含本数）以后产生的物业管理费没有超过法定的诉讼时效，本院予以支持。但对于雅居乐物业公司主张2010年4月10日（不含本数）之前的物业管理费，已经超过法定两年的诉讼时效，本院不予支持。庞京秋辩称其未办理收楼手续原因在于雅居乐物业公司，且在其办理收楼手续后一直有按时交纳相关费用，但其没有提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对其抗辩理由，本院不予采信。综上，庞京秋应缴从2010年4月至2012年11月、2013年5月、7月、8月共计35个月的物业管理费为11042.5元（315.5元/月×35个月）。
另，雅居乐物业公司诉请判令之滞纳金实际为庞京秋逾期支付物业管理费的逾期付款利息损失，无论按照合同约定的日百分之一计算或按照雅居乐物业公司主张的日千分之一计算，该计算标准均属过高，综合庞京秋逾期付款致使雅居乐物业公司所受损失考量，本院将涉案滞纳金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为妥。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告庞京秋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付物业管理费11042.5元及滞纳金（滞纳金以每月实欠物业管理费为基数，从2010年4月10日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。
案件受理费706元（该款原告已预付），由原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担271元,由被告庞京秋负担435元,被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。
如果被告庞京秋未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 黄 莺