江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0891民初1139号
原告（反诉被告）:淮安市春苗餐饮服务有限公司,住所地淮安市淮阴区淮河南侧、经二路西侧。
法定代表人：朱凤安，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张亚，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈敏亚，江苏引航律师事务所律师。
被告（反诉被告）:淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司,住所地淮安经济技术开发区浦东路5号。
法定代表人：申复银，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：唐卫东，江苏冠誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军江苏省淮安军分区，住所地淮安经济技术开发区。
法定代表人：张正军，该军分区司令。
委托诉讼代理人：潘勇，该军分区干部。
委托诉讼代理人：谢东风，江苏昊震翰律师事务所律师。
原告淮安市春苗餐饮服务有限公司（以下简称春苗公司）与被告淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司（以下简称神龙公司）、中国人民解放军江苏省淮安军分区（以下简称军分区）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春苗公司的委托诉讼代理人张亚、陈敏亚、被告神龙公司的法定代表人申复银、委托诉讼代理人唐卫东、被告军分区的委托代理人潘勇、谢东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春苗公司向本院提出诉讼请求：1、判令神龙公司、军分区继续履行合同；2、如合同不能继续履行，则判令神龙公司、军分区连带赔偿合同不能履行的装修损失1715231.7元，生产设施拆装费损失12300元，生产配套设施损失412200元，搬迁费损失50000元，停产停业损失264000元，合计2564431.7元。事实与理由：2013年10月26日，张亚代表春苗公司开发区分公司筹备处与神龙公司签订《租房协议》，约定神龙公司提供2600平方米的厂房给春苗公司，用作学生营养餐饮基地，期限为2014年3月1日至2034年2月28日止。合同约定，双方不得以任何理由提前终止合同，如遇不可抗力可终止合同。合同履行过程中，军分区于2016年8月4日通知神龙公司尽快达成停租协议，并于2016年12月20日前搬离涉案房屋。神龙公司于2016年10月1日通知春苗公司于2016年12月20日前搬离房屋。原告认为军分区明知神龙公司将房屋出租给春苗公司，应承担相应的法律责任，两被告违反合同约定，要求提前解除合同，将造成春苗公司的损失，侵犯春苗公司合法权益，其解除合同通知不能产生解除合同的效力。
被告神龙公司辩称：1、本案原、被告主体均不适格，本公司与春苗公司从未签订过租房协议，双方不存在租赁合同关系。2、即使双方存在房屋租赁合同关系，涉案租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，涉案合同无效。原告要求继续履行的请求不能得到支持。3、原告主张的赔偿数额缺乏事实和法律依据。4、本案租赁协议不能履行，本公司主观上无过错，是因国家政策致协议不能履行。
被告军分区辩称：1、军分区对神龙公司将房屋转租给春苗公司一事并不知情，在发出停租通知之后，春苗公司相关人员上门了解情况，军分区才得知。根据军分区与神龙公司签订的租赁协议，如发现有转租行为，军分区有权终止协议，相关的法律责任及经济损失由神龙公司承担。2、军分区是按照中央军委下发的文件要求，展开停止对外有偿服务工作，属于国家和军队政策变化而终止协议，且按照军分区与神龙公司签订的协议，军分区已经提前六个月发出通知，没有违规操作和私自停租的问题。3、军分区在接到中央军委的通知后，已经在2016年3月31日找神龙公司的法定代表人申复银谈话，向其传达了中央军委的文件精神，明确了停止有偿服务的时间节点，并于2016年8月4日发出了停租通知。军分区没有与春苗公司签订任何协议，也没有任何接触，本案与军分区没有关联，军分区不应承担责任。
军分区向本院提出反诉请求：1、判令解除与神龙公司之间的租赁合同；2、判令两被告搬离土地。事实与理由：2010年6月，军分区（甲方）与神龙公司（乙方）签订房地产租赁协议，依照协议约定，租赁期限分3个周期，每3年为一个周期，第一个周期为2010年7月1日起至2013年6月30日止，第一周期期满，续签下一周期，协议以此类推。协议履行中，如甲方发现转租、转让或抵押，甲方有权终止协议。协议约定第一周期年租金为10万元，第二周期由双方协商上调年租金额度不低于20%。同时约定，乙方不得在场地上建设永久性建筑物，出现甲方非军事需要和国家政策变化终止协议，应提前六个月通知乙方，乙方保证无条件将使用场地交还给甲方，甲方不负责赔偿。
军分区与神龙公司第一周期租期届满之后，于2014年1月续签第二周期租赁补充协议，期限自2014年1月1日起至2016年7月1日，租金提高至14万元。
2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称通知），要求军队停止对外有偿服务，2016年3月份，军分区将该通知告知神龙公司，2016年7月份，双方第二周期租期届满后，军分区按照《通知》要求，不再与神龙公司签订租赁协议，并于2016年8月份向神龙公司书面通知正式停租，要求神龙公司在2016年12月20日前搬离。在军分区要求神龙公司归还土地时，发现神龙公司未经许可，在军分区不知情的情况下，与春苗公司签订转租协议，在军分区发出通知至今，神龙公司、春苗公司拒绝搬离，其行为影响了军队停止有偿服务的按期完成。军分区认为：因中央军委下发《通知》，该情况在签订合同时无法预见，现合同订立时的客观情况发生重大变化，致使双方协议无法继续履行。军分区与神龙公司之间租赁协议也已经履行完毕，神龙公司未经军分区许可擅自转租，也违反了合同约定，故军分区起诉要求神龙公司、春苗公司腾空并归还租用的场地有充分的依据。
神龙公司对反诉辩称：1、中央军委文件既非法律也非行政法规，不能成为原告要求搬离的法律依据；2、本公司并无地块转租的违约事实，仅是将房屋出租给相关当事人使用，与地块转租为两个不同的概念，且军分区对本案的房屋出租行为早就明知，而从未提出异议，并非在发出通知后才知道本公司的房屋出租行为。请求军分区驳回对本公司的诉讼请求。
春苗公司对反诉辩称：1、本公司是基于与神龙公司的租赁协议，而占有的土地及房屋，属于有权占有，军分区无权要求本公司腾让土地；2、本公司于2015年5月20日将涉案土地和房屋出租给张传裕，该土地及房屋现由张传裕实际占有，因此假设需要腾让土地，也应当由张传裕负责腾让。请求驳回军分区对本公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的《管道燃气设施配套建设合同》，本院对其真实性予以认定。
根据当事人所提供证据，本院认定事实如下：2010年6月30日，军分区（甲方）与神龙公司（乙方）签订《房地产租赁协议》，甲方将淮安经济技术开发区浦东路西侧小宗地块（南侧为深圳路派出所、西侧为公交公司、北侧为联通公司），土地面积为6692平方米提供给乙方管理使用。协议第二条约定租赁期限为三个周期，每三年为一个周期，共计九年，即2010年7月1日起至2019年6月30日止。第一周期自2010年7月1日起至2013年6月30日止。第一周期满时，乙方在严格遵守本协议的前提下，续签下一周期，以此类推至期满。如甲方发现乙方有地块转租、转让或抵押，甲方有权终止此协议，法律责任和经济损失由乙方承担。协议还约定了其他事项。神龙公司在该地块自建房屋。
2013年10月26日，申复银（甲方）与张亚（乙方）签订《租房协议》，将神龙公司自建房屋中的部分（北边厂房约2600平方米）出租，用于营养餐饮基地，合同期限为2014年3月1日起至2034年2月28日止。合同第五条第三款约定，甲方拥有厂房的完全产权证和土地所有权证，提供复印件和原件给乙方办理经营中的各种手续。
涉案的房屋进行了装修，其中管道燃气建设费、施工费为400000元。涉案房屋挂牌春苗公司开发区分公司对外经营学生营养餐，在租赁过程中，神龙公司收取了租金，形成五张收据，有四张收据的交款单位为张亚，一张收据的交款单位为“王老板”。收据上加盖了神龙公司的发票专用章。
春苗公司开发区分公司于2014年3月28日登记设立，张亚为负责人。张亚在办理春苗公司开发区分公司工商注册登记时，在当地街道办事处开具了涉案房屋的产权证明，工商部门提供了一份《租房协议》，该协议的甲方为申复银，乙方为春苗公司。经向张亚本人核实，张亚承认该协议上的“申复银”为其代签。春苗公司开发区分公司负责人于2015年3月9日变更为赵绪青，2015年5月19日变更为张传裕。
2016年2月16日，中央军委下发《通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，2016年3月31日，军分区找神龙公司法定代表人申复银谈话，向其传达中央军委文件精神，并了解神龙公司的诉求。2016年8月4日，军分区向神龙公司发出通知，要求神龙公司响应号召，配合停止有偿服务，尽快达成停租协议，于2016年12月20日搬离。2016年10月1日，形成一份告知函，内容为：“告知函淮安市春苗餐饮开发区分公司（张亚）：根据军队改革政策精神，军队限期你我两单位在2016.12.20前搬出现在厂房和场地，归还军队资产。根据上述精神，神龙汽修厂已将另一场地及厂房搞好，已请你公司张传玉经理到现场看过，我们同意将你公司一同搬去，请你公司积极配合。费用由神龙公司汽修厂支付，但你公司必须将原年租金人民币贰拾万元一次性缴纳。请你公司在三日内答复，否则一切后果将由你公司自行承担。告知人：神龙汽修厂（申复银）2016.10.01”。2016年10月10日，春苗公司向神龙公司并申复银发出回复书，表示不同意终止合同，要求直接与军分区商定停租事宜，如坚持终止合同，将通过法律途径维权。2016年10月10日，神龙公司向春苗公司发出回复书，表示只是搬迁，不是解除合同，军队没有补偿，并强调春苗公司必须付清房租。
在审理过程中，经春苗公司申请，本院开具调查令供春苗公司调查取证，经调查涉案的房屋没有取得建设规划许可。经春苗公司申请，本院委托鉴定机构对春苗公司的装修损失、无法拆装的设备损失、可拆装的设备拆装费损失进行鉴定，经鉴定，房屋内装修损失为447121.51元，设备安装损失为173959.24元，合计621080.75元。春苗公司以鉴定意见书存在遗漏为由，申请对：钢结构顶面加固损失、水池损失、地沟损失、不锈钢护角损失、外墙涂料损失、网络工程损失、水路工程损失、垃圾清理费损失、冷热水管道设备损失、燃气报警器损失、天然气户口及安装费损失、不锈钢热水桶拆装费、存放自来水白色水桶拆装费、分餐传送带拆装费、洗碗机拆装费、绞肉机拆装费、切肉机拆装费、洗菜机拆装费、切菜机拆装费、土豆剥皮机拆装费、蒸饭车拆装费、不锈钢煮汤箱拆装费、抽水泵拆装费进行补充鉴定，同时提出部分项目工程量偏少，计算单价偏低问题，并申请鉴定人出庭接受询问。鉴定人陈某：钢结构顶面加固损失计算在吊顶项目中；水池损失计算在砌墙包角包面中；地沟损失因审理公司主张地面开槽破坏房屋结构，故没有计算；不锈钢护角计算在房屋内装修柱梁面装饰中；外墙涂料损失因在勘验现场时，原告没有提出，故没有计算；网络、水路工程因在勘验现场时，原告没有提出，故没有计算；垃圾清理费已经包含在造价中，不单列；冷热水管道设备损失、燃气报警器损失、不锈钢热水桶拆装费、存放自来水白色水桶拆装费、分餐传送带拆装费、洗碗机拆装费、绞肉机拆装费、切肉机拆装费、洗菜机拆装费、切菜机拆装费、土豆剥皮机拆装费、蒸饭车拆装费、不锈钢煮汤箱拆装费、抽水泵拆装费，因原告在勘验现场时没有提出，故没有计算。工程量根据经双方签字的勘验情况作出，计算单价也均是按照定额作出。后经补充鉴定，可移动设备损失考虑技术工人、搬运辅助工、汽车吊租赁、运输费，损失合计5900元，网络费用损失为2000元。改水路费用、垃圾清运费在原鉴定报告中已经包含。
另查明，2017年7月27日，神龙公司起诉张亚、春苗公司给付租金。
本院认为：本案争议焦点为：1、军分区与神龙公司之间租赁合同是否应予解除；2、《租房协议》是否有效；3、《租房协议》的合同主体是谁；4、军分区是否应承担赔偿责任；5、春苗公司主张的损失及数额是否合理；
关于争议焦点1。2016年2月16日，中央军委下发《通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，涉案的《房地产租赁协议》已无法履行，应当予以解除，故军分区的诉讼请求应予支持。
关于争议焦点2。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依春苗公司申请，本院向春苗公司开具调查令，经向开发区房管部门调查，涉案的房屋并未取得建设工程规划许可证，军分区陈某向神龙公司出租的只是一块工地，房屋系神龙公司所建，是否取得规划许可，军分区不知情。春苗公司及神龙公司认为涉案的《租房协议》为无效合同。应认定《租房协议》为无效合同。
关于争议焦点2。本院认为，《租房协议》的承租方为春苗公司，理由如下：1、《租房协议》的签订人张亚及春苗公司一致认可张亚签订合同是代理行为；2、《租房协议》中约定，所租赁的房屋用于经营学生营养餐，与春苗公司的经营业务一致；3、《租房协议》签订后，春苗公司开发区分公司登记设立，张亚是春苗公司开发区分公司的首任负责人，《租房协议》是为筹办春苗公司开发区分公司所签；4、春苗公司开发区分公司与神龙公司紧邻，春苗公司开发区分公司设立后即在涉案房屋挂牌经营，神龙公司对此是明知的。《租房协议》的出租方为神龙公司，理由如下：1、《租房协议》所涉房屋土地为神龙公司向军分区所租，所涉房屋为神龙公司所建；2、申复银为神龙公司法定代表人，有权代表神龙公司签订合同；3、神龙公司收取了租金；4、神龙公司在军分区要求限期搬离后，向春苗公司发函协商搬离事宜；5、神龙公司起诉春苗公司、张亚索要租金，以其行为表明认可其为房屋的出租人。
关于争议焦点4。原告表示没有法律依据，故应驳回春苗公司对军分区的诉讼请求。
关于争议焦点5。经营学生营养餐必然对房屋进行相应的装修，神龙公司与春苗公司开发区分公司紧邻，故神龙公司对春苗公司的装修行为是明知的。因军队政策的调整，导致军分区与神龙公司签订的《房地产租赁协议》无法继续履行，神龙公司与春苗公司均应当搬离涉案的地块，春苗公司的已经形成附合的装修物，神龙公司客观上无法利用，应按照导致合同无效的过错分担现值损失。鉴定机构出具的鉴定报告载明原告的各项损失为621080.75元，关于原告提出的工程量偏少、造价偏低的问题，因工程量是在本院主持下，经原、被告、鉴定人现场勘验确认，并得到了各方签字认可，故对报告中的工程量应当予以认定，报告中的造价均是按照定额计算，对造价亦应予以认定。关于原告主张的漏项问题，钢结构顶面加固损失、水池损失、不锈钢护角损失、改水路费用，均已计算在报告中；地沟损失，虽神龙公司与春苗公司开发区分公司紧邻，神龙公司对春苗公司的装修行为是明知的，但在地面开槽，建设地沟应得到神龙公司的同意，因春苗公司未获得神龙公司的同意，故对地沟损失应不予支持；外墙涂料，经现场查看，涉案房屋外墙大部为彩钢瓦，并无外墙涂料，少部分墙面存在涂料，鉴定人表示早于此房屋出租的时间，故对此不予支持。燃气报警器、不锈钢热水桶、存放自来水白色水桶、分餐传送带、洗碗机、绞肉机、切肉机、洗菜机、切菜机、土豆剥皮机、蒸饭车、不锈钢煮汤箱、抽水泵等均设备，大部分均可移动，考虑技术工人、搬运辅助工、汽车吊租赁、运输费，本院确定该部分损失为5900元。网络费用损失2000元，本院予以确定。燃气施工费，春苗公司与淮安鑫奥燃气有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》载明管道燃气的建设费、工程费共计400000元，春苗公司与神龙公司签订的《租房协议》约定租赁期为20年，根据承租年限，扣除使用期（按3年考虑），确定管道燃气的建设费、工程费损失为340000元。原告主张的经营损失，因合同无效，过错方基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，故对经营损失本院不予支持。综上，本院确定春苗公司装修的损失为968980.75元。因春苗公司与神龙公司签订的《租房协议》约定，甲方拥有产房的完全产权证和土地所有权证，提供复印件和原件给乙方办理经营中的各种手续。从上述约定可以确定，神龙公司明知涉案房屋没有合法手续，仍对外出租，春苗公司在神龙公司无法提供产权证明，明知涉案房屋没有合法手续的情况下，到政府部门开具涉案房屋具有合法手续的产权证明，并到工商部门办理了春苗公司开发区分公司的注册登记手续，双方对合同无效均为故意，且过错相当，本院确定双方各承担50%的责任，神龙公司应赔偿484490元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条规定，判决如下：
一、解除淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司、中国人民解放军江苏省淮安军分区签订的《房地产租赁协议》。
二、淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司、淮安市春苗餐饮服务有限公司于判决生效之日起15日内搬离淮安经济技术开发区浦东路西侧小宗地块（南侧为深圳路派出所、西侧为公交公司、北侧为联通公司）。
三、淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司于判决生效之日起15日内赔偿淮安市春苗餐饮服务有限公司484490元。
四、驳回淮安市春苗餐饮服务有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27315元，由淮安市春苗餐饮服务有限公司负担22155元，由淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司负担5160元。反诉案件受理费40元，由淮安经济开发区神龙汽车维修有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张大鹏
人民陪审员 成锦涛
人民陪审员 周天虹
二〇一七年九月九日
书 记 员 王庆宇
附：相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。