江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0723民初6545号
原告:刘亚兵，男，汉族，1971年5月20日生，住灌云县。
原告:沈跃娟，女，汉族，1975年5月7日生，住灌云县。
两原告共同委托诉讼代理人：朱江，江苏苍佑律师事务所律师。
被告：连云港腾际置业有限公司，住所地灌云县经济开发区伊山南路4号。
法定代表人：李长年，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘庆武，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
原告刘亚兵、沈跃娟与被告连云港腾际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚兵、沈跃娟及其委托诉讼代理人朱江、被告连云港腾际置业有限公司的委托代理人潘庆武、徐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘亚兵、沈跃娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理权属登记证书的违约金114287.6元（自2014年12月22日暂计算至2017年11月22日）;二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月16日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发建设的腾际怡圣园4幢1单元301室，房屋总价533120元，并由被告在2013年12月28日前将商品房交付给原告，同时被告应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告在2014年9月22日向原告交付了商品房，但未按约将办理权属登记所需资料提交登记机关备案，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告的行为严重违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。
被告连云港腾际置业有限公司辩称：一、原告是在人民法院判决其向答辩人清偿购房借款债务的情况下提起了本案诉讼的。答辩人享有要求原告清偿所欠答辩人购房借款的先履行抗辩权。2014年1月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，合同约定双方买卖涉案房屋，但原告并未按合同第六条的约定，于签合同时交购房款233120元，直至2014年9月22日，原告才交140000元，除欠购买涉案购房款93120元外，又欠购车库款71875元，共欠164995元。原告为此向答辩人借款164995元，后因原告未按时偿还该债务，答辩人提起（2016）苏0723民初3395号案件的诉讼。2017年3月7日，灌云县人民法院作出判决：刘亚兵、沈跃娟向答辩人公司支付购房款164995元，并从2014年9月22日按月利率2%支付违约金，该判决送达后，刘亚兵、沈跃娟提起了本案的第一次诉讼之后撤诉。二、原告错误地认定承担答辩人为其办理房产证的责任。原告诉求判令被告为其办理房产证，而根据合同第十五条的约定，答辩人承担的是提供资料及产权登记机关备案责任，即协助原告办证。答辩人早就将相关资料报产权登记机关。其中，2014年3月14日，涉案房屋取得预告登记，2015年12月4日，涉案房屋完成了初始登记。三、原告怠于申请办理涉案房屋所有权证手续，应自行承担至今未取得证书的全部责任。答辩人为了履行协助原告等业主办证的义务，专门委托“连云港百业房地产经纪有限公司”从事相关工作，该公司多次催促原告办证，原告一直拖延，直至2017年1月18日，原告刘亚兵才在申请书等文件上签名，而共有人沈跃娟一直没有签名，导致不能办理产权证书。因此，原告应自行承担至今未取得产权证书的责任。四、原告诉求答辩人承担逾期办证违约金的责任没有事实依据，且不符合合同的约定。首先，是原告怠于申请办证，导致至今不能取得权属证书。其次，答辩人是提供相关资料且已完成了此项工作。第三，合同第十五条约定，即使“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即“出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准”。合同中的此项约定是规定了协助办证的责任，而非作出违约金的约定，按照“有约定按约定，无约定按法定”的原则。原告诉求违约金违背了合同的约定。综上，原告之诉没有事实和法律依据，答辩人请求人民法院驳回其全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
一、2014年1月16日，原告刘亚兵、沈跃娟与被告连云港腾际置业有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定：原告购买被告开发的滕际怡圣园4幢1单元301室房屋，总价款533120元。原告按约定交付购房首付款及办理按揭贷款手续，被告于2014年9月22日将房屋交付原告。2014年9月22日，原告向被告交纳购房首付款140000元，另300000元购房款通过办理贷款方式给付被告。
二、《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准。
三、被告于2015年12月4日将涉案房屋进行了初始登记。
四、被告曾于2016年8月17日向本院提起诉讼，要求原告归还借款并支付利息。2017年3月7日本院作出判决：原告向被告支付购房欠款164995元，并支付违约金（按月利率2%从2014年9月22日起计算至给付之日止）。判决送达后，原告不服，提起上诉，连云港市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
五、原告于2017年4月11日向本案事实本院起诉，于2017年5月18日向本院申请撤诉，被裁定准予撤诉。
上述事实，有以下证据证实：原、被告当庭陈述，原告举证的《商品房买卖合同书》复印件、收据复印件、借款凭证复印件、契税发票复印件、（2016）苏0723民初3395号民事判决书复印件，被告举证的《商品房买卖合同书》复印件、预告登记证书复印件、入住验收单和入住流程表复印件、商品房初始登记证明复印件、关于通知原告办证情况的说明复印件、不动产登记申请书和询问表复印件、（2016）苏0723民初3395号民事判决书复印件、（2017）苏0723民初3106号传票复印件、民事裁定书复印件、民事起诉状复印件、（2017）苏07民终3265号民事判决书复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告虽将房屋交付原告，但未按照约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对原告要求被告支付逾期办理权属登记资料备案的违约金，本院依法予以支持。按照《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定，被告最迟应于2014年12月21日之前将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，而本案被告于2015年12月4日才将涉案房屋进行了初始登记。故被告承担逾期办证违约责任期间应从2014年12月22日起至2015年12月3日止。对于逾期办证违约责任的确定，合同有约定的，从约定；没有约定，约定不明确，或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人协助买受人办理权属登记服务，办理期限根据灌云县相关部门实际情况为准，系约定不明，因原告并未按照合同约定及时足额履行购房款给付义务，故被告应从2014年12月21日起至2015年12月3日止以原告已付购房款440000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付违约金。
关于被告辩称的因原告未将购房款给付完毕,故其享有先履行抗辩权，原、被告签订商品房买卖合同，原告作为房屋权利人已经可以享有要求被告按照合同约定履行义务的权利，原告未将购房款给付完毕，被告可依据合同约定主张权利，且已经过生效判决予以确认，被告对此不享有先履行抗辩权，对被告该辩称本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港腾际置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘亚兵、沈跃娟支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款440000元为基准，按中国人民银行规定同期同档贷款利率自2014年12月22日起计算至2015年12月3日止。）。
二、驳回原告刘亚兵、沈跃娟的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1292元（已减半收取），由原告刘亚兵、沈跃娟负担1009元（免交），被告连云港腾际置业有限公司负担283元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
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审判员 何义清
二〇一八年一月九日
书记员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。