云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初10175号原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司。法定代表人邹晶，系副总经理。委托代理人张丽娟、王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）傅文华，男，汉族。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司诉被告傅文华租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，被告傅文华在答辩期内依法提起反诉，本案依法由审判员谈建国适用简易程序独任审判，于2016年12月29日公开开庭合并进行了审理，后因案情需要本案依法转换为普通程序，于2017年2月27日依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的委托代理人张丽娟、王英，被告傅文华的委托代理人许萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司诉称，原告与被告双方经协商一致达成合意，被告以昆明奥珀商贸有限公司法定代表人名义（后调工商档案发现该公司已于2015年5月5日注销），以昆明奥珀商贸有限公司之名于2015年5月19日与原告签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》，由被告承租原告位于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处，海伦国际2号地块A区购物中心海伦城市广场商铺，租赁面积为92.52平方米，用于经营苹果数码及配件。《租赁合同书》约定租赁期限自：2015年7月1日至2020年6月30日止，同时约定了租金、物业管理费、水电费等相关费用的计收标准和支付方式，以及违约金等主要合同内容，其中附件中对被告承租原告收银系统的相关租用事宜、POS机管理费、滞纳金等费用做了明确约定。《租赁合同书》签订后，原被告双方在租赁现场对租赁房屋依交付条件进行了交房确认，原告依约于2016年1月1日向被告店铺出租POS收银机一台，供其店铺收银使用。被告于2015年底12月24日装修完毕并开业经营，且实际使用POS机。根据合同约定，被告理应支付租金、物业管理费、电费，但是其却以店铺经营不佳为藉口拒绝支付。经过原告多次向被告催缴上述欠费，被告仅向原告支付了部分电费，剩余欠费拖欠至今，原告催缴无果，也无法通过双方协商解决。被告的行为已构成违约，其行为已严重侵害到原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，诉至本院请求：一、判令被告立即向原告支付拖欠的租金共计：147661.92元、物业管理费34918.84元、POS机使用费（专用收银系统租用费）4250元、欠缴的电费552元，合计187382.76元；二、判令被告立即向原告支付逾期缴纳租金产生的违约金即滞纳金43196.22元、逾期缴纳物业管理费产生的违约金即滞纳金14148.80元、逾期缴纳的POS机使用费（专用收银系统租用费）产生的违约金即滞纳金8797.5元、逾期缴纳电费产生的违约金即滞纳金886.31元；三、判令被告立即向原告支付违约金118629.89元。上述费用合计：373041.48元。被告（反诉原告）傅文华辩称并反诉称，一、原告实际交付的铺面、交付时间、开业时间与合同约定不符；原告未按合同约定给予装修期、免租期；原告提供的格式合同对双方权利义务约定不平等。原告对于双方合同无法履行负有相应的责任。被告于2016年8月8日离场交还房屋，原告已上锁接手管理。双方的合同于2016年8月8日解除。对于2016年8月8日前的租金，被告愿意支付。被告向原告交纳保证金56811.20元，被告愿意用保证金抵扣部分租金。二、滞纳金无法律依据、无合同依据，与第三项诉请重复，不应得到法院的支持。三、原告交付毛坯房，被告装修支出25万元仅使用数月，此添附无法带走，被告也遭受损失。现被告已经交还房屋，原告无实际损失，原告主张的违约金过高，请求法院调整，并提起反诉请求法院确认双方的合同已经实际解除。本案在审理过程中，原告（反诉被告）针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、营业执照复印件、原告法定代表人身份证明书、被告身份证复印件、4.内资企业登记基本情况表各一份，欲证实原、被告具有适格的诉讼主体资格。被告质证后，对证据一的证据三性予以认可。二、《昆明市海伦城市广场租赁确认书》；《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及附件六《昆明海伦城市广场POS专用收银系统租用协议》、《交收铺确认单》、《用电数据分配表》、《关于昆明市海伦城市广场商铺苹果店铺欠费清单》各一份。欲证实：1、证明原、被告于2015年5月7日双方经协商达成一致，由原告将昆明市海伦城市广场铺位出租给被告。2、证明原、被告2015年5月19日正式签订了《昆明海伦堡城市广场物业租赁合同书》及其附件六《昆明海伦城市广场POS专用收银系统租用协议》，被告承租原告92.52平米的物业，双方对租金、物业服务费、电费、POS机租赁费用、违约责任等相关内容做了明确约定。被告有义务依约向原告支付上述拖欠的费用及由此产生的滞纳金及违约金。3、证明原告于2015年10月22日向被告交付了租赁店铺，被告对交付店铺进行了确认。4、证明被告原经营的A142店铺实际使用产生的电费。5、证明截止2016年8月31日被告应向原告缴纳POS机使用费、电费、租金、物业管理费及相关滞纳金、违约金共计67028.83元。经质证，被告对证据二中《昆明市海伦城市广场租赁确认书》的真实性予以认可，租赁的A136号铺面，但原告交付的不是该商铺，交付时间与开业时间也不是确认书上所写的；对《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及附件六《昆明海伦城市广场POS专用收银系统租用协议》的真实性予以认可，合同约定的租赁铺面；对《交收铺确认单》的真实性认可，可以看出租赁铺面变成其他；对《用电数据分配表》的证据三性予以认可；对《关于昆明市海伦城市广场商铺苹果店铺欠费清单》的三性不予认可，原告单方制作。本案在审理过程中，被告针对其答辩主张向本院提交以下证据：一、租赁合同书一份，欲证实原告实际交付的铺面、交付时间、开业时间与合同约定不符；原告未按合同约定给予装修期、免租期；原告提供的格式合同对双方权利义务约定不平等；“保证金不予退还”属于无效条款。原告质证后，对证据一的三性均予以认可，对证明内容不予认可，约定铺面做变更，但是交付的时间等条款没有变化，装修期免租期是有条件的，被告没有达到条件所以没有装修及免租期。保证金不予退还的条件是订立合同时已经确认。二、预付租金收款收据租金、物业费发票、保证金收款收据各一份，欲证实：1、2015年5月21日，被告预付首月租金及物管费25905.6元；2、2015年5月21日，被告缴纳56811.2元保证金。原告质证后，对证据二的证据三性予以认可。三、房屋现状照片，欲证实被告已于2016年8月8日离场交还房屋，原告对房屋上锁管理。原告质证后，对证据三的关联性及证明内容不予认可，被告搬走后，原告无法进行出租，期货架未拆除。综上原、被告举证、质证意见。本院运用证据规则分析后认为，对原告所提交的证据一，经被告质证后对证据三性无异议，本院依法予以确认。对原告所提交证据二中的《昆明市海伦城市广场租赁确认书》、《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及附件六《昆明海伦城市广场POS专用收银系统租用协议》、《交收铺确认单》、《用电数据分配表》，经被告质证后，对上述证据的真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认。能够证明原、被告双方所建立的租赁关系权利义务关系及协议履行情况。对《关于昆明市海伦城市广场商铺苹果店铺欠费清单》，因系原告单方制作，未得到被告的确认，本院对证据三性不予确认。对被告所提交的证据一、二，经原告质证后对证据三性无异议，本院予以确认，能够证明双方的合同关系及履行情况。对被告所提交的证据三，虽然原告质证后对证据三性不予认可，但未提交反驳证据，故本院予以确认，能够证明原告所租用的房屋现系原告控制管理中的事实。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2015年1月15日，原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告傅文华实际经营的奥珀商贸有限公司签订了一份《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》。合同约定：原告昆明市海伦堡商业管理有限公司将位于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处海伦国际2号地块A区购物中心海伦城市广场商铺出租给奥珀商贸有限公司使用，该商铺仅限于经营苹果数码及配件；该物业的租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日，合计五年租赁期；原告同意在租赁期内给予奥珀商贸有限公司自该物业交付之日起至2015年8月31日止合计62天装修期，在装修期内无须承担租金，但必须承担物管费及相关费用；免租期自2015年9月30日至2015年10月29日止；租金计算方式为固定租金+递增，从第三年开始，每一年在上一年单位面积租金额的基础上递增6%；该物业固定租金为228元/平方米×92.52平方米；第一、二年租金21094.56元、第三年租金22360.23元、第四年租金13701.77元、第五年租金25123.81元；固定租金支付方式，支付租金时，租金按每三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金交付时间为本合同约定之交付之日起15个工作日内，金额为63283.68元，下期租金支付必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付；商贸有限公司同意租用原告的收银系统POS机，在商铺起算租金之日向原告支付收银系统押金1000元／台，同时向原告支付收银系统管理费每台每月500元；租赁保证金的计算，双方约定商贸有限公司在本合同签订同时或之前，向原告支付商铺租赁保证金，保证金按该商铺的租赁面积计算，以第一年的单位租金即每平方米228元/月计算两个月的款项合计42189.12元，保证金作为奥珀商贸有限公司全面履行及遵守本合同项下必须履行及遵守的一切条文规定的担保；租赁关系终止时，在奥珀商贸有限公司办妥以该物业为注册地址或营业地址的工商注销变更并交还物业及装修后并交清所有款项后，原告将保证金一次性退还给奥珀商贸有限公司;如未经原告同意，奥珀商贸有限公司擅自撤场或停止营业，视为奥珀商贸有限公司违约，原告有权随时解除本合同而不承担任何法律责任；租赁期间任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算，如奥珀商贸有限公违约保证金不予退还；奥珀商贸有限公司拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额的千分之二支付违约金;若奥珀商贸有限公司不论任何原因实际租赁该物业的期限不满合同约定的期限和违反本合同的约定，原告有权向租赁方索取装修期内所免去的所有租金。合同签订后，奥珀商贸有限公司于2015年5月21日向原告缴纳了预付首月租金21094.56元、首月物管费4811.04元、租赁保证金51811.20元、水电保证金5000元。原告于2015年10月22日向被告傅文华交付了一层142号商铺。被告于2015年12月24日装修完毕并开业经营。2016年8月8日被告撤场后所租商铺便由原告进行管理。现原告以被告违约为由诉至本院主张诉请。审理中被告提起反诉并主张反诉请求。另查明：昆明奥珀商贸有限公司于2011年8月23日注册成立，法定代表人为被告傅文华，该公司于2015年5月5日因决议解散注销登记。公司注销后的债权债务由被告傅文华承担。本院认为，本案原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与昆明奥珀商贸有限公司之间系租赁合同民事法律关系。双方在平等、自愿、合法的基础上所签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。由于昆明奥珀商贸有限公司在合同签订后因公司决议解散并经工商登记注销，昆明奥珀商贸有限公司的债权债务由被告傅文华承受，故被告傅文华应对原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与昆明奥珀商贸有限公司所签订的租赁合同的履行过程中所产生的法律后果，享受其合同权利并承担相应合同义务。本案双方当事人所争议的焦点问题是：原告的诉请是否具有事实及法律依据，被告的反诉请求是否具有事实及法律依据。就原告要求被告支付所拖欠的租金147661.92元、物业管理费34918.84元、POS机使用费4250元、电费552元的诉请问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，由于被告在合同履行期间拖欠撤场，已构成违约，应依法承担民事责任。被告实际租赁原告的铺面期间为2015年12月24日起至2016年8月8日止，共计229天，根据合同约定每月租金21094.56元，每天租金为21094.56÷30＝703.15元，229天租金合计为229×703.15＝161021.35元，扣除被告实际支付的租金21094.56元，现尚欠原告租金161021.35－21094.56＝139926.79元。在租金计算起止时间问题方面，原告计算至2016年8月31日及被告主张不应该计算免租期间的租金，因均与本案查证事实相悖，本院均不予采信。原告要求被告支付物业管理费34918.84元的诉请，根据合同4.7条约定物业管理费为每平方米52元，被告实际使用铺面为92.52平方米，每月物业管理费为52×92.52＝4811.04元，折算为每天合计为4811.04÷30＝160.37元，被告实际使用铺面229天，物业管理服务费应为160.37×229＝36724.73元，扣除被告已经缴纳的物业管理费4811.04元，被告尚欠原告物业管理费36724.73－4811.04＝31913.69元。原告要求被告支付POS机的使用费4250元的诉请，根据双方合同3.5条及POS机租用系统协议3.1条约定，被告应每月交纳收银系统管理费500元，被告实际使用229天计7.6个月按8个月计算，共应计收8×500＝4000元。原告要求被告支付电费552元，审理中被告无异议，本院予以确认。综上被告尚欠原告租金139926.79元、物业管理费31913.69元、POS机使用费4000元、电费552元，共计176365.48元。就原告要求被告支付逾期缴纳租金产生的违约金即滞纳金43196.22元、逾期缴纳物业管理费产生的违约金即滞纳金14148.80元、逾期缴纳POS机使用费产生的违约金即滞纳金8797.50元、逾期缴纳电费产生的违约金即滞纳金886.31元及支付违约金118629.89元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，谦顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的事实”的规定，本案中，虽然双方在合同中对滞纳金、违约金均有具体明确的约定，由于其约定已经高于其实际损失，原告也未提交证据证明其具体的损失情况，并且被告在审理中也要求适当调低违约金的计算，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后仅支持以实际欠款数额176365.48元的20%来计算违约金，对原告的其他诉请不予支持。就被告反诉请求确认《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》于2016年8月8日已实际解除的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，被告在合同履行期间已经于2016年8月8日撤场，其以此行为明确的向原告表示不履行合同的主要义务，致使双方签订合同的目的不能实现，故现被告请求确认2016年8月8日合同已实际解除具有事实及法律依据，本院依法予以支持。就被告要求判令返还其保证金予以抵扣租金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用为违约金或者定金条款”及《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案中，双方在《租赁确认书》中约定，被告收到确认书后，向原告缴纳诚意金50000元，双方真实签订租赁合同后，该诚意金转为租赁保证金。在《租赁合同》4.2条中约定保证金作为被告履行合同事项的担保，不能抵扣租金。4.4条中约定在租赁关系终止时，被告交还该物业及其装修、设备和设施已按本合同规定恢复原状且为可租赁状态的的前提下，原告应在被告交还该物业且在结清本合同项下应付的所有款项后将保证金一次性无息退还被告。被告在租赁合同签订后实际缴纳租赁保证金51811.20元、水电保证金5000元，合计为56811.20元，因双方合同约定的并非是定金仅是履约保证金，而且合同也约定了在租赁关系终止后，在付清合同款项后，可以退还。而目前在双方租赁合同已经实际解除的情况下，用被告所缴纳的保证金抵扣所欠原告的款项具有损失及法律依据，本院予以支持。原告不予抵扣的主张与本案事实及法律相悖，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司与昆明奥珀商贸有限公司所签订的租赁合同于2016年8月8日依法解除；二、被告（反诉原告）傅文华于本判决生效后五日内支付所欠原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司租金139926.79元、物业管理费31913.69元、POS机使用费4000元、电费552元，合计176460.79元；三、、被告（反诉原告）傅文华于本判决生效后五日内支付所欠原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司租金、物业管理费、POS机使用费、电费合计176460.79元的20%计付违约金即35273.10元；四、上述二、三项合计211733.89元扣除昆明奥珀商贸有限公司实际实际缴纳租赁保证金51811.20元、水电保证金5000元，合计为56811.20元之后的余额为154922.69元，由被告（反诉原告）傅文华于本判决生效后五日内支付给原告昆明市海伦堡商业管理有限公司；五、驳回原告（反诉被告）昆明市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6896元，由被告傅文华承担4000元、原告承担2896元；反诉费610元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谈建国人民陪审员  钟美玲人民陪审员  张海燕二〇一七年三月二日书 记 员  邹 雄