广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第81号
上诉人（原审原告）余泽祥。
上诉人（原审原告）吴玲。
诉讼代理人余泽祥，本案上诉人。
被上诉人（原审被告）信宜铭桂旅游发展有限公司。
法定代表人谢明浩，总经理。
被上诉人（原审被告）信宜市雨辰物业管理有限公司。
法定代表人谢雨辰，总经理。
上述两被上诉人的共同诉讼代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同诉讼代理人谢雨露，广东前瞻律师事务所实习律师。
上诉人余泽祥、吴玲与被上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司（下称铭桂公司）、信宜市雨辰物业管理有限公司（下称雨辰公司）合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人余泽祥和吴玲的诉讼代理人余泽祥，被上诉人铭桂公司、雨辰公司的诉讼代理人莫远思、谢雨露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：铭桂公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在信宜市东镇长塘开发建设了禹神轩花园住宅小区。2012年6月10日，余泽祥、吴玲与铭桂公司签订《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》一份，余泽祥、吴玲（买受人）向铭桂公司（出卖人）购买位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第＊号楼＊幢＊号商品房。合同除了约定了该商品房是按套出售，投影面积为155.04平方米，其中套内建筑面积138.33平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.71平方米；该商品房单价为每平方米3243元，总金额为502700元；付款方式为买受人向出卖人支付首期房款，尚欠的房款由买受人用所购的商品房为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款支付等内容外，该合同还约定了买受人余泽祥、吴玲可自行办理涉案房屋的房产证，也可委托出卖人铭桂公司办理房屋产权登记。买受人余泽祥、吴玲全权委托出卖人铭桂公司办理及领回房产证，办证费用由买受人余泽祥、吴玲负担，出卖人铭桂公司收取代办办证费用（所需费用详见交楼前双方签订的《代收办证费用清单》）；房管局向业主收取物业维修基金每平方米30元；可视对讲器、信箱由出卖人统一安装，费用由买受人负担。买受人装修的垃圾泥由出卖人搬运，由出卖人向买受人每户收取人民币300元。本合同自签订之日起生效等内容。2012年11月6日，余泽祥、吴玲向铭桂公司购买的五号楼b幢1005号房经信宜市志诚房地产评估所对该房的抵押价值进行评估，结论是该房在2012年11月3日的抵押价值为50.39万元。余泽祥、吴玲分别于2013年9月17日、2013年10月24日共支付了办证费用34416元给铭桂公司。2013年11月5日，余泽祥向雨辰公司提交《房屋装饰装修申请书》，同日余泽祥、吴玲（乙方）与雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》，该规定订明：……二、装修收费项目及缴纳标准：1、装修保证金：1000元／户；2、装修出入证押金：30元／个，工本费10元／个；3、装修垃圾清运费：300元／户；4、装饰材料电梯使用费：300元／户（一至三层），三层以上逐层加收50元。2014年1月5日，铭桂公司向余泽祥、吴玲出具了《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》一份，该清单的收款项目、收款单位、收费标准、总金额分别为：契税、收款单位财政局、收费标准：120㎡以上3%、120㎡以下1.5%（首套）、总金额15081元；办证登记费、收款单位房管局、收款标准：住户80元／宗、商铺550元／宗、总金额80元；测绘费、收款单位房管局、收费标准100㎡以下120元／户、100㎡以上200㎡以下160元／户、200㎡以上300㎡以下（含300㎡）200元／户、总金额160元；利用档案费、收款单位房管局、收费标准：150㎡以下50元／户、150㎡以上300元／户、总金额300元；房屋代理费、收款单位房管局、收款标准：1%÷2=0.5%、总金额2514元；买卖合同印花税（地税）、收款单位房管局、收费标准：0.5‰、总金额251元；交易评估费、收款单位评估所、收费标准：5‰，总金额2514元；抵押登记费、收费单位房管局、收费标准：85元／笔、总金额85元；物业维修基金、收款单位业主基金、收费标准：30元／㎡、总金额4651元。此外该清单中还列明以下费用：商品房买卖合同、收费标准：工本费30元／宗、总金额30元；可视对讲机、信箱、收费标准：1500元／户、总金额1500元；水电安装费、收费标准：5300元／户、总金额5300元；装修垃圾费300元／户，电梯运料维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元、总金额950元；装修保证金1000元／户，装修验收合格后退回、总金额1000元；门禁ic卡30元／张，每户免费提供两张。以上合计34416元。余泽祥在该清单的乙方栏中签名，而铭桂公司则在该清单的甲方栏中盖章。
另查明，铭桂公司与雨辰公司虽然在法律上是独立的主体，但在管理上铭桂公司实际行使了雨辰公司的职权。铭桂公司认为装修是属于物业公司管理的，所以才要求雨辰公司与余泽祥、吴玲签订《房屋装饰装修申请书》。《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的各种款项，实际上是铭桂公司收取。余泽祥、吴玲认为铭桂公司、雨辰公司所收取的款项中有部分是不合理的收费而要求退还，但铭桂公司、雨辰公司不同意而引起纠纷，余泽祥、吴玲于2014年7月30日向原审法院起诉，提出诉讼请求：1、判令铭桂公司、雨辰公司根据省的相关部门规定，退还不合理的收费12938元给余泽祥、吴玲（测绘费160元，房屋代理费2514元，交易评估费2514元，可视对讲信箱1500元，水电安装费5300元，装修垃圾费、电梯运料费950元）；2、本案的一切诉讼费用由铭桂公司、雨辰公司承担。
诉讼中，余泽祥、吴玲于2014年10月8日向原审法院申请要求追加雨辰公司作为被告参加诉讼，并在庭审中明确要求雨辰公司对可视对讲及信箱、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料费承担连带退款责任。
庭审中，铭桂公司称测绘费160元已交给房管局，交易评估费2514元已交给评估所，房屋代理费、可视对讲及信箱、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费由其公司提留，已为余泽祥、吴玲安装了水、电及可视对讲。
原审法院认为，本案的争议焦点是余泽祥、吴玲请求退还收取的测绘费160元、房屋代理费2514元、交易评估费2514元、可视对讲及信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费950元是否符合法律规定，是否应得到支持？对余泽祥、吴玲的该请求，原审法院评述如下：铭桂公司取得商品房预售许可证后，与余泽祥、吴玲签订《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，双方当事人均应严格依约履行。《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》中约定了买受人余泽祥、吴玲委托出卖人铭桂公司为涉案的1005号房办理房屋产权登记，并由余泽祥、吴玲按双方签订的《代收办证费清单》中约定的金额支付办证费用给铭桂公司。之后余泽祥、吴玲不仅与铭桂公司签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，还与雨辰公司签订《房屋装修装饰管理规定》。双方所签订的上述《房屋装修装饰管理规定》、《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，主体适格，意思表示真实，是双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，且合同双方已按约定履行。同时据《房屋装修装饰管理规定》可知，余泽祥、吴玲对装修垃圾清运费、装饰材料电梯使用费的收费标准再次进行了确认。至于余泽祥、吴玲认为铭桂公司所收取的相关费用违反了有关物价部门的规定，相关的多项收费不合理。由于相关物价部门的规定并不是法律、行政法规，而是部门规章，同时相关的收费又是双方自愿订立的，故现余泽祥、吴玲请求铭桂公司、雨辰公司退还收取的测绘费160元、房屋代理费2514元、交易评估费2514元、可视对讲及信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费950元，缺乏法律依据，不予支持。虽然雨辰公司开庭缺席，但案情事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回余泽祥、吴玲的诉讼请求。案件受理费123元（已预交）、邮寄费50元，均由余泽祥、吴玲负担。
上诉人余泽祥、吴玲不服原审判决，向本院提出上诉称：原审法院认定上诉人所签《信宜市禹神轩花园代收办证费用清单》是有效合同，原审认定严重错误，上诉人是在胁迫和被欺骗的情况下签订的合同；而且，《信宜市禹神轩花园代收办证费用清单》不是《购房合同》的组成部分。根据《民法通则》和《合同法》的有关规定，该合同无效。铭桂公司、雨辰公司根据《信宜市禹神轩花园代收办证费用清单》所收取的费用都要退回给上诉人。原审法院认定物价部门的规定不是法律、行政法规，而是部门规章，从而驳回上诉人的请求，这是错误认定。水电安装费已列入建房成本，在购房合同里没有约定，而且供电局和自来水公司都没有收上诉人费用，所以水电安装费5300元应退还。在《商品房买卖合同》中没有约定代办房产证代理费，如果上诉人知道该项要收费，不会要铭桂公司、雨辰公司办理，所以铭桂公司、雨辰公司应退还房屋代理费2514元。交易评估是双方自愿的不能强制，上诉人没申请评估，评估机构也没有出具收费的任何正式凭证票据，该项收费是乱收费，应退还2514元给上诉人。测绘费由广东省物价局（粤价（2007）193号）规定该项收费由开发商交纳，所以测绘费160元，应退还上诉人。装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信息费是重复收费，应无条件退还。综上所述，请求：1、撤销信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第241号民事判决，并改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求；二、本案的一、二审费用均由铭桂公司、雨辰公司承担。
上诉人余泽祥、吴玲对其陈述，在二审中提交如下证据：
1、abc（2012）5006-1号《个人购房担保借款合同》、abcgd（2012）0005号《个人住房公积金房屋担保借款合同》各1份；
2、禹神轩公寓花园磁卡1张；
3、《欠缴催缴通知书》1份；
4、信价检处告（2014）01号《价格举报处理结果告知书》1份；
5、《交楼通知》1份。
被上诉人铭桂公司答辩称：《代收办证费清单》是《商品房买卖合同》的一部分，上诉人已知悉该清单的内容，并实际履行了相应的支付义务，是双方的真实意思表示，根本不存在欺诈，该清单依法有效。余泽祥、吴玲收到该清单时，知悉清单里面各项费用，并在清单在签名确认，其也按该清单履行了相应的支付义务。可见，余泽祥、吴玲是了解并认可该清单的，该清单是双方的真实意思表示，根本不存在任何欺诈行为，依法有效。物价部门的规定不是法律行政法规，也不属于效力强制性规定，不能以此来认定《代收办证费清单》无效。物价部门的规定明显属于管理性规定，并且不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，因此不能据此认定《代收办证费清单》无效，更也不能据此要求被上诉人退还依约所收取的费用。假如余泽祥、吴玲对《代收办证费清单》有误解，应在法定期限内行使撤销权，否则，在未经撤销前，该清单有效，余泽祥、吴玲不能要求被上诉人退还相关费用。余泽祥、吴玲主张退还的费用均已在《代收办证费清单》明确约定，并且各项费用不是代收代付，就是被上诉人已经实际为余泽祥、吴玲提供了相应的设备或者服务，其主张退还没有依据。测绘费：该费用是办理房地产权证所必须支出的费用，交给房地产管理局的，被上诉人仅是承担了代收的角色。交易评估费：该费用是余泽祥、吴玲办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，有银行提供的《房地产抵押估价报告》为证，被上诉人仅是代评估机构收取而已。房屋代理费：该费用实际是余泽祥、吴玲委托被上诉人办理房地产权证的代理费用，属于支付给被上诉人的服务费。可视对讲机、信箱、水电安装费：《商品房买卖合同》第十二条第7项及附件三第6项、《代办证费清单》都约定了可视对讲、信箱、水电安装费都由余泽祥、吴玲负担，目前可视对讲机、信箱、水电已经安装到户，余泽祥、吴玲已经实际享受了被上诉人提供的设备及服务。装修垃圾费、电梯运料维护费：主装修期间需使用电梯搬运装修材料，会对电梯造成巨大的损耗，这些服务及维护费用都是额外的，未包含在正常的物业管理用中，不属于重复收费。如果余泽祥、吴玲认为受到欺诈，那么余泽祥、吴玲认为办证的相关费用不应向被上诉人缴纳的话，被上诉人同意余泽祥、吴玲自行去办证，被上诉人预先收取的办证的相关费用可以退回给余泽祥、吴玲。根据合同法第五十四条的规定，余泽祥、吴玲应先行使撤销权。
被上诉人雨辰公司答辩称：同意铭桂公司的答辩意见，无补充。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点问题是余泽祥、吴玲请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的测绘费、房屋代理费等共12938元应否支持。余泽祥、吴玲上诉称《代收办证费清单》所收取的费用不合理，且铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，该《代收办证费清单》是无效的，铭桂公司、雨辰公司应向其退还已收取的测绘费、房屋代理费等共12938元。经查，铭桂公司与余泽祥、吴玲签订的《商品房买卖合同》第十一条约定铭桂公司统一办理房屋产权登记费用详见《代收办证费清单》。铭桂公司又与余泽祥签订《代收办证费清单》，余泽祥、吴玲对《代收办证费清单》上的“余泽祥”字样的签名是余泽祥亲笔所签没有异议，合同双方主体适格，意思表示真实，合同所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方已按合同约定履行义务和享受权利，余泽祥已按约定交纳了相关费用，应认定为有效合同。因此，余泽祥、吴玲请求铭桂公司退还已向其收取的测绘费、房屋代理费等共12938元，没有法律依据，本院不予支持。至于余泽祥、吴玲上诉称铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，但余泽祥、吴玲对此未提供证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持。
综上所述，余泽祥、吴玲的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费123元，由上诉人余泽祥、吴玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江剑兵
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一五年七月九日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖