上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1768号
原告上海德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人邵非。
委托代理人阮志敏。
委托代理人瞿舜叶。
被告张悦。
委托代理人龚刚健，上海方旭律师事务所律师。
原告上海德佑房地产经纪有限公司与被告张悦居间合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。原告上海德佑房地产经纪有限公司的委托代理人阮志敏、瞿舜叶，被告张悦的委托代理人龚刚健到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告上海德佑房地产经纪有限公司诉称，2013年1月24日，在原告的居间服务下，被告与案外人魏蔚就买卖上海市闸北区山西北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称山西北路房屋）事宜协商一致并签订《房地产买卖居间协议》，约定成交总价款为人民币6，325，000元（以下币种均为人民币）；嗣后，被告签署《佣金确认书》，承诺于签订买卖合同当日支付原告佣金63，250元；2013年3月12日，被告同案外人签订《上海市房地产买卖合同》，原告的居间义务已履行完毕，但被告迟迟未向原告支付佣金；故起诉请求判令被告支付原告佣金63，250元。
被告张悦辩称，原告在履行居间合同时存在重大过失导致被告严重损失，原告也没有协助被告办理房屋过户手续；居间协议中已经明确山西北路房屋带租约，当时由原告工作人员与房客协商，但没有协商成功，房客提出要行使优先购买权，最终被告与魏蔚因为房客的问题，为避免风险解除了合同，原告之后没有提供过服务；当时被告已经支付了340万元房款，魏蔚不一定能归还，而且被告想要购买山西北路房屋，所以就与魏蔚一起积极解决房客的问题；山西北路房屋最后成交价格为625万元，全部税费由被告承担，被告相比原来的约定多支付了25万元的房款及税费，实际交房时间也比之前约定的晚，损失很大；故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，山西北路房屋的原权利人为魏蔚，魏蔚将山西北路房屋出租给案外人许某，租期至2015年3月4日止。
2013年1月24日，魏蔚（出售方、甲方）、被告（买受方、乙方）与原告（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，其中魏蔚由案外人马某代签。上述协议载明：乙方为表示对山西北路房屋的购买诚意，向丙方支付意向金20万元，总房价款为6，325，000元；如甲方签署协议，则乙方交付的意向金同时转为定金；《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，甲、乙双方应分别按照总房价款的1%各自支付丙方佣金。上述协议的附件一《房地产买卖协议》约定了房款的支付方式和时间等，还载明甲方出售的是带租约的房子，如果由于承租人要求行使优先购买权，则甲方不构成对合同的违约。同日，马某（甲方）与被告（乙方）签订《房地产买卖居间合同之补充条款》，约定：甲、乙双方签订的上海市房地产买卖合同价格定为550万元办理交易中心产权过户手续，实际成交价格为632.5万元，其余82.5万元由乙方向甲方支付首付款当日作为装修补贴费支付给甲方，以上款项由甲方向乙方签收后直接收取；甲、乙双方约定房价为甲方到手价600万元。嗣后，被告签署《佣金确认书》，确认山西北路房屋交易中，被告应于签订买卖合同当日，支付给原告佣金63，250元。
2013年1月26日，马某出具委托书，委托原告工作人员刘红办理山西北路房屋租赁解约等相关事宜。
2013年2月4日，案外人沈某、薛宝英签署委托书，委托被告办理购买山西北路房屋的相关事宜。
2013年3月12日，马某代魏蔚（卖售人、甲方）与被告、薛宝英（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定甲、乙双方通过原告第二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有山西北路房屋，转让价款为550万元。
2013年3月13日，上海市东方公证处出具（2013）沪东证字第8902号公证书，证明马某代魏蔚与被告、薛宝英签订了《上海市房地产买卖合同》，马某具有相应的代理权。
2013年5月21日，许某向魏蔚、马某发函称二人向被告等出售山西北路房屋的行为侵害了其作为承租人享有的优先购买权，要求二人撤销与被告等签订的买卖合同，并与其协商买卖事宜。
2013年5月23日，马某（并代魏蔚、甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方一致同意，解除双方于2013年3月12日签订的《房地产买卖合同》及2013年1月24日签署的房地产居间合同之补充条款，不再履行，并同时放弃追究对方违约责任的权利；甲方同意于2013年6月24日之前向乙方归还340万元整；甲、乙双方在签署协议时，应同时办理房地产买卖合同网签注销解除手续，并申请办理已缴纳房产交易税费退回等，退回的税费如有退到甲方账户的，甲方在收到后的第一时间即通知乙方，同时将款项划入乙方指定账户；如甲方将来出售山西北路房屋，乙方将根据当时市场情况，与甲方协商相关事宜。嗣后，原、被告与魏蔚注销了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）的网上登记，并办理了退税手续。原告之后未提供居间服务。
2013年6月7日，马某（并代魏蔚）与许某签订《终止协议书》，约定提前解除双方之间关于山西北路房屋的《租赁合同》，马某、魏蔚向许某支付48，000元。
2013年6月13日，许某出具收条证明其收到《终止协议书》项下48，000元。
2013年6月23日，马某代魏蔚（卖售人、甲方）与沈某（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有山西北路房屋，转让价款为625万元。
2013年10月11日，山西北路房屋登记至案外人沈某名下。
审理中，被告表示许某收到的48，000元系其支付；薛宝英、沈某系其亲属，当时签约主体变更是家庭内部协商决定，如果需要承担责任，由被告承担。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》、公证书、委托书，被告提供的委托书、租赁合同、通知书、《终止协议书》、收条、《协议书》、申请办理个人退税事宜承诺书、自然人个人退税申请受理回执、《房地产买卖居间合同之补充条款》以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为居间人已促成被告与案外人签订了《房地产买卖居间协议》，上述协议对房产的坐落、转让价款、支付方式与时间等都做了明确的约定，故山西北路房屋的买卖法律关系业已成立。嗣后，原告亦协助被告与案外人订立了《上海市房地产买卖合同》，根据《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》的约定，被告应承担佣金63，250元。但本次交易中，各方均明知山西北路房屋带有租约，原告工作人员亦出面与房客进行协调解约事宜未果，在房客主张优先购买权后，各方共同注销了《上海市房地产买卖合同》的网上登记，原告实际并未促成交易的完成。房地产居间服务不仅包括促成买卖双方订立买卖合同，还包括协助办理过户、房屋交付验收等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。考虑到上述协议之后未继续履行，被告与案外人自某与房客协商解约，并另行约定了交易条件，成交价格高于前一份合同约定的价格，由沈某购买了山西北路房屋，原告没有提供后续的居间服务，本院根据案件的实际情况酌情扣减佣金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
被告张悦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德佑房地产经纪有限公司佣金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取690.65元（原告上海德佑房地产经纪有限公司已预缴），由原告上海德佑房地产经纪有限公司负担540.65元，被告张悦负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 严毅超
二〇一四年十月三十日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
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