广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3767号
上诉人（原审原告）：惠阳建筑工程总公司，住所地：惠州市惠阳区淡水开城大道北32-2号。
法定代表人：吴建斌，公司总经理。
委托代理人：马静涛、练贤君，均系广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈娟云，女，1964年4月16日出生，汉族，住址：广西平乐县。
被上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：马占红，公司总经理。
委托代理人：蒋静波，系该公司员工。
上诉人惠阳建筑工程总公司因与被上诉人陈娟云、惠州中财置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠阳建筑工程总公司法定代表人吴建斌未到庭，其委托代理人马静涛到庭参加诉讼，被上诉人陈娟云到庭参加诉讼，被上诉人惠州中财置业有限公司的法定代表人马占红未到庭参加诉讼，其委托代理人蒋静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审意见
原审原告惠阳建筑工程总公司诉请：一、依法撤销（2016）粤1303执异51号《执行裁定书》的裁定；二、判令继续执行被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺；三、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告惠州中财置业有限公司之间因建设工程施工合同纠纷，经惠阳区人民法院审理后依法作出（2014）惠阳法民一初字第381号民事判决，被告惠州中财置业有限公司不服一审判决上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院依法作出（2015）惠中法民一终字第1522号民事判决，驳回被告惠州中财置业有限公司的上诉请求。诉讼过程中依法申请查封了被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺。上述判决发生法律效力后，原告向惠阳区人民法院申请强制执行【执行案号：（2016）粤1303执1573号】。在该案执行过程中，案外人即被告陈娟云提出执行异议，法院受理后仅作出书面审查，未经过各方当事人的质证就作出了（2016）粤1303执异51号《执行裁定书》，裁定中止、解除本院（2016）粤1303执1573号民事裁定书对被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺的查封。现原告对（2016）粤1303执异51号《执行裁定书》的裁定不服，向法院提起诉讼，理由如下：一、被告陈娟云就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。首先，不动产物权的变更是以登记为生效要件，本案被告陈娟云并未办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，涉案执行标的的所有权仍应归被告惠州中财置业有限公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，被告陈娟云与被告惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，一直未办理过户登记。被告陈娟云与被告惠州中财置业有限公司只是设定了债权而没有发生不动产物权的转移，涉案执行标的房屋的所有权仍应归被告惠州中财置业有限公司所有。因此，被告陈娟云主张对涉案执行标的具有所有权明显没有事实和法律依据，被告陈娟云不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。执行法院在审查本案异议时并没有针对上述规定进行严格审查，严重损害申请执行人的权益。其一，被告陈娟云未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。其二，根据被告陈娟云提供的证据显示，涉案A××1号商铺被告陈娟云所称已缴清全部房款与事实不符。执行法院查明的事实称被告陈娟云从华夏银行账户向被告惠州中财置业有限公司支付42480元购房款，但被告陈娟云提供的证据中并没有该转账的银行记录，执行法院在证据缺乏的情况下，仅凭一份收款收据和被告陈娟云口头所述就予以认定，未免过于草率，损害了原告的合法权益，也违背了法律以证据为准绳的标准。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”，被告陈娟云就执行标的不享有足以排除和阻却原告申请强制执行的事由，法院应准许原告对涉案房产继续执行。二、执行法院在审查本案执行异议程序不符。执行法院在本案执行异议中对于存在的诸多疑问均未查明清楚，在案件如此复杂的情况下仅作出书面审查，对查明事实是极为不利的。对于书面审查的条件应当是事实清楚，证据充分等才能进行简易的程序进行审查，本案不但案情复杂，证据不足，存在严重的违法，剥夺了原告的合法权利，也违反了民诉法赋予当事人的基本权利。综上所述，被告陈娟云就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告有权依据生效判决申请强制执行。现原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告陈娟云答辩称，一、2013年9月15日，答辩人陈娟云与惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠州市××区淡水××路××广场负一楼A××1号商铺，并于当天交清购房款50000元人民币及维修基金2433元，契税3650元，办证代理杂费1500元，又通过华夏银行每月支付1770元，2年共计42000元，到2016年9月10号交清所有费用，之后向惠阳区房产交易中心提交办理房产入户的相关资料。按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，惠州市××区淡水××路××广场负一楼A××1号商铺，可视为答辩人陈娟云的合法财产，答辩人陈娟云的合法权利应得到充分保障。二、招商置业顾问有限公司青春家园分行经理何琴联动销售代表邱龙江，现场确认张继展销售经理钟玉琴联动确认单，人证邱龙江代表出庭为我做证。综上所述，我认为事实清楚，理由充分，此铺××广场负一楼A××1铺为我所有。三、诉讼费用由原告承担。四、请求法院依法支持答辩人合情合理合法的请求。
被告惠州中财置业有限公司答辩称，2013年9月15日，业主陈娟云与我司签订《商品房买卖合同》，购买位于惠州市××区淡水××路××广场A××1号商铺，该商铺的总价为92459元。陈娟云于当天支付购房款50000元人民币，及维修基金2433元，契税3650元，办证代理杂费1500元，之后在华夏银行每月支付1770元两年共计42000元，到2016年9月10日已交清所有购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，答辩人认为：法院作出的（2016）粤1303执异51号《执行裁定书》法律依据充足，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
一审法院查明事实
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：因被告惠州中财置业有限公司与原告建设工程施工合同纠纷案件，原告诉至本院。本院（2014）惠阳法民一初字第381-1号民事裁定书对登记在被告惠州中财置业有限公司名下的位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺进行查封。案经审理，本院就双方纠纷判决并生效。在执行申请执行人为原告与被执行人为被告惠州中财置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，上述查封房产已进入执行拍卖程序。被告陈娟云对本院执行上述房屋提出执行异议，经本院执行局审查，2017年1月11日本院（2016）粤1303执异51号执行裁定中止对涉案A××1号商铺（证号：2××6）的执行并解除上述商铺的查封。原告不服，诉至法院，提出上述诉请。另查明，2013年9月15日被告陈娟云与被告惠州中财置业有限公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，约定购买被告惠州中财置业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺。至2015年9月11日止，被告陈娟云已经按合同约定支付完毕涉案商铺的房款92459元，并已经按约定缴纳维修基金、杂费、契税等费用。涉案商铺仍然登记在被告惠州中财置业有限公司名下。上述事实有《商品房买卖合同》、收款收据、现金缴款单、裁定书及庭审笔录为据。
一审判决理由和结果
一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“执行异议之诉”的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告应就被告陈娟云对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。针对被告陈娟云是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具体评析如下：一、涉案《商品房买卖合同》签订于2013年9月15日，本院于2014年5月28日作出（2014）惠阳法民一初字第381-1号民事裁定查封涉案两个商铺，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、截止至2014年5月28日，被告陈娟云已支付涉案A××1号商铺房款64160元（约总房款92459元的69%）。即在查封前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，截止至庭审，涉案房款已全部支付完毕，被告惠州中财置业有限公司当庭予以认可。三、涉案房屋由被告惠州中财置业有限公司卖给被告陈娟云后又返租经营，且已经支付返租款给被告陈娟云。涉案房屋已经实际由被告陈娟云占有并使用。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，虽然涉案商铺登记在被告惠州中财置业有限公司名下，但被告陈娟云是涉案商铺的实际权利人，足以排除原告对涉案房产的执行。本院（2016）粤1303执异51号执行裁定书并无不当，原告申请撤销该裁定及准许执行涉案A××1号商铺，于事实和法律相悖，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告惠阳建筑工程总公司诉讼请求。本案受理费200元，由原告惠阳建筑工程总公司负担。
当事人二审意见
二审过程中，上诉人惠阳建筑工程总公司诉请：一、依法撤销（2017）粤1303民初307号《民事判决书》（下称“原审判决”），依法发回重审或改判为：（一）撤销（2016）粤1303民初执异字51号《执行裁定书》的裁定；（二）准许执行被上诉人惠州中财置业有限公司所有的位于惠州市××区淡水××路××广场A××1（证号:2××6）号商铺；二、判令两被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决查明事实不清，认定基本事实错误。（一）被上诉人陈娟云对涉案房产不享有物权，不是本案的适格异议人。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中被上诉人陈娟云未对涉案房产办理过户登记，其只是设定了债权而没有转移物权，对涉案房屋并没有直接支配和排他的权利，只是对被上诉人惠州中财置业有限公司享有债权，涉案执行标的的所有权仍归被上诉人惠州中财置业有限公司所有。同时，关于房屋的权属应当由县级以上地方人民政府的房产管理部门进行确权，不动产买卖行为仅是设立物权的原因行为，并非是确权行为。因此，被上诉人陈娟云对涉案房屋并不享有物权，不是本案的适格异议人。（二）被上诉人陈娟云所购涉案商品房并非用于居住，而是用于商铺投资，并且其名下有其他用于居住的房屋。首先，证明所购房屋用于居住且名下无其他用于居住房屋的举证责任在提出执行异议的一方，而不是上诉人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，提出执行异议人证明其权利能够排除执行的应证明所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；由此说明，证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的举证责任在本案的被上诉人陈娟云，而非上诉人。其次，本案被上诉人陈娟云未提交任何证据证明其所购涉案商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其权利不能够排除执行行为。根据上述法律规定，提出执行异议人证明其权利能够排除执行的应满足三个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现被上诉人陈娟云未举证证明所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也未证明其已实际占有案涉商品房。被上诉人陈娟云的主张不符合上述法律规定，不能排除对涉案房产的执行。最后，被上诉人陈娟云的现住址及工作地点均不是惠阳区，并且所购房产为商铺，由此可证明其所购买涉案房屋并非用于居住，而是用于投资。根据被上诉人陈娟云向原审法院提出执行异议时向原审法院提供的现住地址，并且所购房产为商铺，可见被上诉人陈娟云其名下还有其他用于居住的房屋，被上诉人陈娟云所购买的涉案房屋根本不可能用于居住，而是用于投资。所以，原审法院在未查明基本事实的情况下，推定被上诉人陈娟云所购的房产系用于居住，明显属于查明事实不清，认定事实错误。二、原审法院违反法律程序，并因而影响裁判的正确性。原审法院遗漏了必要参加诉讼的第三人，因涉案房产的可能存在其他查封人与本案具有法律上的直接利害关系，法院应依职权追加其他查封人为第三人。本案涉案房产存在多个法院轮候查封的情况，并且其他轮候查封的法院均为外地法院，考虑到各地法院评判标准不同、协调处理程序繁杂，即使法院根据被上诉人陈娟云提供的判决解除对涉案房产查封，办理权属过户仍需其他轮候查封的法院一并解封。因此，涉案房产的其他查封权利人与本案具有法律上的直接利害关系，对本案的判决结果具有一定的影响，原审法院应依职权追加其他查封人为第三人参加诉讼，原审法院在审理中遗漏了最应追加的第三人实属程序错误。三、原审判决适用法律有误，从而作出错误的裁判。本案应适用《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，而不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。首先《中华人民共和国物权法》为上位法，效力优于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》；其次，本案的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，原审法院简单地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于适用法律的错误，从而作出错误的裁判。综上所述，原审法院违反法律程序，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈娟云答辩称，一、惠州中财置业有限公司和惠阳建筑工程有财产纠纷，和答辩人没什么关系。因为房是答辩人买的，也有公司和中间两大地产商介绍。招商地产是国企和家家顺两家地产对该房产资料进行了全面审查，确定了该房产的合法买卖性。为此，惠阳建筑工程总公司的诉状对答辩人而言没有意义。二、2013年9月15日，答辩人已与惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并且在招商地产和家家顺地产两家地产公司的见证下签订。且已经购买位于惠州市××区淡水××路××广场A××1号商铺，该商铺的总价为92459元，答辩人并于当天支付购房款50000元，维修基金2433元、契税3650元、办证代理杂费1500元。之后在华夏银行的每月1770元，两年共计42000元。到2016年9月10日内已交清所有购房款。法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、该××区淡水××路××广场负一楼A××1号铺已经是答辩人的合法财产。有招商置业顾问有限公司青春家园分行经理何琴联动销售代表邱龙江，现场确认张继展销售经理钟玉琴联动确认单，人证邱龙江代表出庭为答辩人做证。四、三番五次地想非法占有答辩人的财产的惠阳建筑工程有限公司，必须承担答辩人三次四天的误工费、差旅费、住宿费：误工费每天200元，证人每天300元（公交司机）共计人民币5天2500元；差旅费每次平均80元×5=400元；住宿费100元×2人×5天=1000元，共计人民币3900元人民币。综上所述，答辩人认为事实非常清楚，理由十分充分。请二审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
被上诉人惠州中财置业有限公司答辩称，原审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，请二审法院维持原判，驳回惠阳建总的上诉请求。一、原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定判决适用法律正确，即使原审法院适用法律错误，陈娟云也是本案的适格异议主体，对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：(一)根据《执行异议复议规定》第28条，陈娟云享有足以排除强制执行的民事权益。最高院的相关批复、规定对物权期待权保护的对象已由消费者到所有从开发商购买的购买者包括投资者，扩大至登记财产所有者。具体法律依据是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条、2004年最高院《查扣规定》(法释[2004]15号)第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称《执行异议复议规定》)第28条。(二)根据《执行异议复议规定的理解与适用》和最高院的案例，《执行异议复议规定》的第28条与29条适用不同情形股份，两者是选择适用关系而非排除适用，即使发生竞合也是，民事权益满足其一则足以排除强制执行。1、《执行异议复议规定》第28条和29条适用不同情形是选择适用关系。《执行异议复议规定》第28条规定适用的情形是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。《执行异议复议规定》第29条规定适用的情形是关于房屋消费者物权的保护条件。2、即使《执行异议复议规定》第28条与29条规定发生竞合，仍应选择适用而非排除适用。(三)结合上述，陈娟云作为无过错购房者完全符合《执行异议复议规定》第28条的四个保护条件，享有足以排除强制执行的民事权益。在涉案房产被查封前，陈娟云和答辩人已签订《商品房买卖合同》，在涉案房产被查封前，陈娟云已合法占有即支配管理涉案房产，陈娟云对于未办理产权过户不存在任何过错，陈娟云在涉案房产被查封前已按约定支付购房款。二、惠阳建总上诉称应追加其他查封权利人无事实与法律依据，其并未向法院提供充分证据证明涉案房产被除原审法院外的其他法院查封，轮候查封之说无事实依据。即使存在其他查封权利人，惠阳建总也未提供充分证据证明与本案有利害关系、需追加，其他权利人并非本案的适格主体，对于本案的案件事实认定及法律适用并无任何影响，并不影响本案之审理结果，原审法院可依职权决定是否需要通知第三人参与诉讼，并非一定需要追加。综上所述，原审法院对事实认定清楚，适用法律正确，请法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。
本院查明事实、处理的意见和理由
本原一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，其诉讼请求能否得到支持，关键在于案外人，即本案被上诉人陈娟云对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被上诉人陈娟云与惠州中财置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年9月15日，而惠阳区人民法院裁定查封两个涉案商铺的时间是2014年5月28日，即涉案合法有效的书面合同签订于人民法院查封之前。在签订商品房买卖合同的当天，双方又签订了一份《都市广场商铺委托经营协议》，委托惠州中财置业有限公司出租涉案商铺，3年租金已经一次性返还给陈娟云，据此可认定涉案商铺在人民法院查封前由陈娟云合法占有。根据已查明的事实，陈娟云在2016年9月10日支付了全部价款。从陈娟云按合同约定支付购房款、缴交相关代理办证费的行为来看，其对办理涉案商铺登记是积极的。至于涉案商铺没有办理相关产权登记是否因被上诉人陈娟云自身原因所致，惠阳建筑工程总公司对此没有提供证据予以证明。故应认定陈娟云在办理权属登记方面不存在过错。综上，被上诉人陈娟云所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。本院认定陈娟云与惠州中财置业有限公司之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，并已按合同约定履行了基本合同义务，虽因故办理手续未果，也应当认定该诉争商铺已房、款两清，此一事实足以排除惠阳建筑工程总公司对诉争商铺的执行。原审判决驳回申请执行人惠阳建筑工程总公司的诉讼请求正确，本院予以维持。本案是一般民事主体之间的民事交易，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人惠阳建筑工程总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律欠妥，但实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人惠阳建筑工程总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨举添
审 判 员 王 丹
审 判 员 胡毅妹
二〇一七年十二月十五日
法官助理 黄 燕
书 记 员 黄东曦
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。