上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初24767号
原告上海聚霖餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪斌，总经理。委托代理人刘彦梅，上海明庭律师事务所律师。被告戴艮花，女，1980年3月3日生，汉族，户籍地福建省。委托代理人王浩，上海李东方律师事务所律师。原告上海聚霖餐饮管理有限公司(以下简称聚霖餐饮公司)诉被告戴艮花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月26日及6月7日两次公开开庭进行了审理。原告聚霖餐饮公司的法定代表人倪斌及委托代理人刘彦梅，被告戴艮花及其委托代理人王浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚霖餐饮公司诉称，2015年12月28日，因被告明确向原告表示本市浦东南路XXX号中五百店(以下简称涉案商铺)可经营餐饮，故原告就涉案商铺作西餐酒吧与被告达成一致意见，并在被告的要求下同日支付定金人民币10,000元(以下币种同)。2016年1月2日，原告再次根据被告的要求支付72,500元。2016年1月3日，原告要求设计公司对涉案商铺进行方案设计支付了设计费30,500元。2016年1月4日，原告前往浦东新区环境保护和市容卫生管理局办理建设项目环境影响评价审批手续时，得知涉案房屋不能用作经营产生油烟的餐饮项目。签订合同时，虽然知晓涉案商铺房屋仅有40千瓦供电量，无法满足餐饮场所正常用电需求，但被告丈夫答应提供200千瓦供电量；另涉案商铺内存在与本次租赁无关的设备(包括烟道、桥架、空调管线)，被告也未接入下水管道及污水管道、上水和电力安装不到位及消防不符合标准等问题。2016年1月5日，原告就上述问题与被告沟通，被告承诺涉案商铺可经营餐饮项目，且一日内解决上述问题。2016年1月10日，被告要求原告转变经营项目，如不转变经营模式，被告不退还其已收取原告的款项。原告无奈之下同意转变经营模式。同日双方签订租赁合同，约定一方违约需支付违约金42,000元。被告再次明确表示系争商铺可经营餐饮，故双方删除“不得经营饮食、餐饮”条款，补充“不做重餐饮”约定。同日，原告再次支付被告22,000元。因被告一直未履行承诺，原告逐于2016年2月1日发出《通知函》，要求被告交付符合用途的商铺等，否则解除合同。但被告仍未履行。2016年2月20日，原告又出具通知函，通知被告解除租赁合同。原告认为被告明知其租赁商铺系用于餐饮，却在知晓涉案商铺不可用作餐饮的情况下与原告签订合同，也怠于提供商铺的必备条件，致使原告租赁目的无法实现，被告存在主观过错，已构成违约，理应承担违约责任。故诉至本院要求判令：1、双方签订的《租赁合同》于2016年2月1日解除；2、被告退还租赁押金104,500元及赔偿违约金42,000元；3、被告赔偿经济损失42,500元(设计费30,500元、律师费10,000元及其他损失2,000元)。被告戴艮花辩称，涉案商铺由被告向案外人上海市第五百货商店(以下简称大某某)租赁而来。征得大某某同意后转租给原告。签订租赁合同前，知晓原告承租涉案商铺系用于经营餐饮生意，被告及大某某的相关人员曾提醒过原告该地区经营餐饮商家较多，做餐饮比较困难。被告并不知晓涉案商铺不能办出环评手续。被告也告知过原告，水电接口被告可以配合，商铺内原有设备承租时就已经存在，被告并未答应过为原告拆除。现同意解除双方的租赁合同，具体解除日期由法院认定。从今年1月将涉案房屋交付原告至今，已经超过三个月，故已交纳三个月租金不予返还，押金同意退还，但被告没有违约，不同意赔偿违约金；经济损失与被告无关，亦不同意赔偿。经审理查明，被告从案外人大某某承租了上海市浦东新区浦东南路XXX号(肯德基旁边浦东南路门面)，中五百店由被告经营。2016年1月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《租赁合同》，约定乙方承租上述商铺。租赁期限自2016年1月30日起至2020年12月14日止。乙方自2016年1月30日起至2018年12月14日止，每年应向甲方支付租金250,000元，每季度(三个月)应付费62,500元。2018年至2020年，每年租金按自然年逐年递增3%，租金应按时每叁个月提前15日前支付。在租赁期间，乙方应向甲方交付风险保证金(押金)42,000元。甲乙双方任何一方违约需支付违约金42,000元。原告于2015年12月28日支付房租定金10,000元，2016年1月2日支付72,500元，2016年1月10日支付22,000元(其中42,000元作为押金)。后被告与原告等就涉案商铺门面设计方案进行协商，被告表示大某某相关人员要求原告出具具体设计效果图。另原告为本案诉讼聘请律师支出了10,000元。2016年5月10日，本院至世博地区开发管理委员会进行调查。负责涉案商铺地区环评审批手续办理的工作人员李俊向本院陈述：涉案商铺属于百货商店，以前做批发零售的，不具有结构性烟道。根据2014年10月1日施行的《上海市大气污染防治条例》规定，不具有结构性烟道的房屋不用用作餐饮用房。之前的确有个承租该商铺的人过来咨询，其明确表示该商铺不具备餐饮用房条件,劝过他不要租了。庭审中，原告表示向案外人支付室内装饰设计效果图费用500元及设计费定金30,000元。第二次庭审中，被告表示要将涉案商铺另外出租了，原告表示无异议。以上事实，有《租赁合同》、转账凭证、电子邮件、录音资料、调查笔录、庭审笔录及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应严格履行，不得擅自变更或者解除合同。对于原告提出的解除合同理由，本院现分析如下：原告认为被告承诺过涉案商铺可经营餐饮，但现环评手续无法审批通过无法经营餐饮。经本院调查涉案商铺的环评手续目前因国家政策无法审批通过，导致原、被告租赁合同事实上无法继续履行，故合同应予解除；原告认为水电等设施不符合经营餐饮条件。首先庭审中原告确认签订租赁合同时明知用电量为40千瓦，但认为被告老公答应过可以申请到200千瓦。对此被告予以否认，原告也没有证据证明被告方相关人员答应过申请200千瓦用电量。被告称当时原告自己表示电量不足的话会去申请煤气，被告该陈述与原告提供的录音资料里“被告：你不是说申请煤气吗？”这一节可以印证，故本院对原告认为被告承诺用电量200千瓦的意见不予采纳。关于上下水接口、污水接口及拆除原有设备的问题。这些问题同样在原、被告签订合同时已经存在于涉案商铺内，但双方在合同中并未约定如何解决、何时解决。根据原告提供的录音资料，可见双方一直在为此协商，无法达成一致意见也不能归责于任何一方，且上述事项并非本案主要履约争议，尚不足以根本影响租赁合同目的实现。故目前原告以上述理由要求解除双方租赁合同，原告并不享有法定或约定解除权，即使被告收到原告发送通知函，也不发生合同解除的效力。现原告要求解除双方之间的租赁合同，被告在开庭中对此不持异议，故本院确认本次开庭日期即2016年4月26日为合同解除日期。第二次庭审中，被告表示将另行转租，原告对此无异议。鉴于涉案商铺系开放式结构，故本院认定至此被告接收了涉案商铺。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同无法履行的责任：原告作为承租房屋的实际经营者，未对涉案商铺周边环境、能否用于餐饮经营进行必要考量的情况下，就向被告支付定金、租金；被告作为出租人有义务提供适格的租赁物。原告认为被告故意隐瞒事实，多次告知过其涉案商铺可以做餐饮从而误导原告的意见。被告对此予以否认，且提出涉案商铺旁边经营肯德基等餐饮生意，据此证明事先自己并不知晓不得经营餐饮生意。原告为此提供了录音，录音中被告陈述合同中有不好做饮食这一条，要求大某某划掉的内容。结合被告庭审中陈述“我们之前与大某某的合同中有这一条不能做餐饮，我们就按照大合同来的。后来我和大某某的合同中把这一条去掉了，原告说他做西餐，不重复，所以就把这条划掉了。”本院认为在已经有此约定的情况下，被告对此约定未引起足够的重视，在未了解该约定具体意思(是大某某主观不允许亦或是政策不允许经营餐饮等)的情况下，即收取定金、租金，被告对于本起纠纷产生责任较大。再观原告，其陈述于2016年1月4日至相关部门咨询了涉案商铺是否可以办理环评手续，相关工作人员明确告知其不能办理。在此情况下，原告非但不要求退还定金、租金，反而仍与被告签订书面租赁合同后继续支付押金与租金，原告对于租金进一步扩大过错较明显。原告认为因为已经支付了钱款，若不签合同被告表示不退还，出于无奈才签订的。则原告完全可以通过诉讼等方式解决，故原告该理由并不能作为减轻其责任的借口。现导致合同目的无法实现，双方对此均存在过错。审理中，被告同意将租赁押金返还原告，并无不当，本院予以准许;原告已经支付租金62,500元，本院根据双方的过错程度及合同实际履行情况，本院确认由被告返还原告25,000元；对于违约金，因本案合同解除双方都有过错，故原告该主张没有法律依据，本院对此不予支持；关于经济损失，庭审中原、被告均确认为了解决门面装修问题故请设计公司出具效果图，为此原告主张支出了500元，本院认为该金额尚属合理，本院予以确认。但原告主张的设计定金，仅有两张收据，被告对此亦不予认可，原告也没有其他证据证明该损失实际发生，故本院对此不予确认。原告主张律师费10,000元要求被告赔偿，缺乏法律依据，本院不予确认。至于其称有另外经济损失，但未提供证据证明，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海聚霖餐饮管理有限公司与被告戴艮花于2016年1月10日签订的《租赁合同》；二、被告戴艮花于本判决生效后十日内返还原告租金25,000元及押金42,000元；三、被告戴艮花于本判决生效后十日内支付原告经济损失250元；四、驳回原告上海聚霖餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,080元，减半收取计2,040元，由原告上海聚霖餐饮管理有限公司负担1,299元、被告戴艮花负担741元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金剑
二〇一六年六月二十一日
书记员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。