重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初12358号
原告：秦宗孝，男，1965年9月7日出生，土家族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。
被告：傅强，男，1958年3月18日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：徐继萍，重庆溯源律师事务所律师。
第三人：秦宗富，男，1971年6月4日出生，土家族，住重庆市石柱县。
原告秦宗孝诉被告傅强，第三人秦宗富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦宗孝的委托诉讼代理人谭登忠、被告傅强及其委托代理人徐继萍、第三人秦宗富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告秦宗孝向本院提出诉讼请求：1、判决解除2010年7月17日第三人代原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即支付其拖欠原告的2016年1月至2017年4月的租金及物管费121190.4元（8000+96000+17190.40=121190.4）；3、判决被告向原告支付违约金24238.08元。事实及理由：2010年7月16日，原告向第三人出具委托书，委托第三人将原告位于重庆市渝中区捍卫路32号11层房屋对外出租。2010年7月17日第三人代原告与被告协商一致，将位于重庆市渝中区捍卫路32号房屋出租给被告，并签订了租赁合同。该合同约定被告用于开办养老院使用，每月租金为6000元，每半年支付一次36000元。其中2010年按月交租金，从2011年开始按半年交租金；被告应按时交纳物业费、水、电、气费及其他包括国家征收的税费。从2010年8月1日起涉案房屋的物业费由被告交纳。拖欠三个月以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，至2015年12月，被告拖欠原告租金8000元，从2016年1月起至今，被告未支付原告租金，截止2017年4月，被告拖欠2016年1月2017年4月的租金96000元，物管费17190.4元，经原告催收无果后，现为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告傅强辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，根据相关法律规定，涉案房屋不能开办养老院。因不可抗力的原因导致合同无法继续履行。根据合同约定，合同终止。被告不欠原告的租金，原告不是主张物管费的适格主体。被告在2015年8月告知原告，原告没有向被告催收租金，推定其应该知道该合同已经终止了。被告没有违约行为，故原告不应主张违约金，并且原告主张的违约金也过高。
第三人秦宗富述称，被告没有交付房屋，其在2016年5月12日交了消防保证金，5月26日发信息告诉第三人石膏墙已经拆除，于2017年4月14日发信息告诉第三人建筑垃圾已经清除完毕。
本院经审理查明认定事实如下：重庆市渝中区捍卫路32号第11层全部房屋系秦宗孝所有。
2010年7月16日，秦宗孝向秦宗富出具《委托书》载明，全权委托秦宗富代其办理房屋出租及租金收取的相关事项。对秦宗富在办理上述事项过程中所签署的有关文件，秦宗孝均予认可，并承担相应的法律责任。
2010年7月17日，秦宗富（甲方）与傅强（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将重庆市渝中区捍卫路32号11楼出租给乙方，房屋建筑面积673平方米，租赁期共120个月，自2010年10月18日起至2020年10月18日止。租赁该房仅作为乙方开办养老院使用。房屋每月租金6000元，乙方在租赁期间每半年给甲方支付一次计36000元，一年共计72000元。2010年度按月交租金，从2011年开始按半年交租金。乙方应按时交纳租金、物管费、水电气等费用。从2010年8月1日起，该楼层的物管费用由乙方缴纳。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的50%支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋（以乙方搬出该房屋并将钥匙交物业管理部门时间为退房时间）。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金150%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。因不可抗力愿意致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。上述合同签订后，傅强在租赁房屋开办了“重庆市渝中区城市邻居养老院”。并支付了截至2015年12月31日止的全部房租。
2013年12月30日，重庆市渝中区民政局向渝中区城市邻居养老院作出渝中民[2013]460号《渝中区民政局关于责令停业整顿的通知》载明，经有关部门全面检查，城市邻居养老院存在以下问题：1、在消防安全方面，你院一直未整改到位，尚未获得公安消防部门出具的消防设计审核、消防验收合格意见或消防备案凭证；2、在场地布局方面，床位安放过密，房间内床位使用面积及机构床位综合使用面积不符合《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范（MZ008-2001）》等相关规范要求；3。在内部管理方面，存在使用有火灾隐患的电器设备，床上用品及场地内有明显异味，房间内物品堆放杂乱，疏于出入登记管理等问题。现责令你院立即停止一切经营活动，自接到通知之日起立即疏散安置已入住老人，按照《设立许可办法》等相关要求全面开展消防安全、床位布局、内部管理等方面的整改工作，待整改到位并经相关部门复查符合要求后方可恢复营运。如整改不能达到要求的，我局将视整改情况依法予以相应的行政处罚。
2016年7月20日，重庆市渝中区城市邻居养老院注销。
2017年5月8日，秦宗富支付了涉案房屋2016年1月至2017年4月30日的物业管理费16690.4元，空调支架拆除费500元。
2016年5月12日，傅强交纳了涉案房屋的消防保证金1000元。
2017年4月14日，涉案房屋清理完毕，傅强支付了房屋拆墙和除渣的费用。
审理中，傅强辩称其在2014年8月致电本案第三人，告知其因消防法规问题，不能开办养老院，故终止租赁合同。嗣后，其在2014年12月30日从涉案房屋搬出，将除空调外的其他物品均已搬完。但是，其并未与原告或第三人当面办理房屋交接手续。同时，傅强为了留给出租人时间寻找另外的承租人，多支付了2015年全年租金和物管费。另外，傅强拆除墙体和除渣的行为属于帮忙的性质，是在合同终止后的行为，不能视为合同延续。
审理中，秦宗孝自愿申请撤回第2项诉讼请求中包含的8000元的电梯维修费的诉讼请求，保留另案起诉的权利。原告的该请求符合法律规定，本院已另行裁定予以准许。
上述事实,有房屋权属证书、房屋租赁合同、责令停业整顿通知、收据、照片等材料以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十一条规定，合同双方可以约定合同终止的情形；第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告辩称合同系因不可抗力发生而于2014年10月17日终止，具体为，国家颁布的《建筑设计防火规范》规定养老院不能在高层建筑中开办，而涉案房屋为高层建筑，故不能开办养老院。本院认为，渝中区民政局作出的停业整顿通知载明，渝中区城市邻居养老院在消防安全方面，一直未整改到位，尚未获得公安消防部门出具的消防设计审核、消防验收合格意见或消防备案凭证；在场地布局方面，床位安放过密，房间内床位使用面积及机构床位综合使用面积不符合《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范（MZ008-2001）》等相关规范要求；在内部管理方面，存在使用有火灾隐患的电器设备，床上用品及场地内有明显异味，房间内物品堆放杂乱，疏于出入登记管理等问题。现责令你院立即停止一切经营活动，自接到通知之日起立即疏散安置已入住老人，按照《设立许可办法》等相关要求全面开展消防安全、床位布局、内部管理等方面的整改工作，待整改到位并经相关部门复查符合要求后方可恢复营运。如整改不能达到要求的，我局将视整改情况依法予以相应的行政处罚。由此可见，执法部门责令养老院停业整顿的原因并非仅为消防安全原因，且也未载明系援引建筑设计防火规范的规定责令其停业整顿。并且，对其采取的处理措施也是停业整顿，而非责令其立即关停。退一步讲，即使因为消防安全原因致使在涉案房屋不能继续开办养老院，可能出现双方约定的合同终止的条件，被告也应与原告协商诸如变更房屋用途或合同终止后的善后问题等，而被告单方面搬离涉案房屋，却又未与原告办理腾房、交房手续，其行为已经损害了合同相对人的合法权益。被告辩称因消防规范问题和被责令停业整顿系不可抗力的抗辩理由不能成立。
被告辩称其于2014年12月30日搬离了涉案房屋，但其举示的证据却未能证明其搬离房屋的具体日期。相反，被告支付了2015年全年的房租和物管费，根据日常交易习惯及经验法则，被告作为承租人，其交纳租金及物管费的行为，足以让原告有充分理由相信其在继续履行租赁合同，被告辩称其交纳全年的租金和物管费系为了留给原告时间寻找另外的承租人的辩解理由本院不予采信。
关于涉案房屋的交付问题。被告辩称其已于2014年12月30日从涉案房屋搬出，但是其并未举示证据证明其在当日与原告办理了房屋交接手续；被告于2017年4月14日将涉案房屋清理完毕，并支付了房屋拆墙和除渣的费用，被告辩称上述行为系帮忙性质，而非履行合同。本院认为，双方在租赁合同中约定，被告交还原告房屋时，不得留存物品，而被告自述在2014年12月30日搬离时，尚留有空调未拆除。综合以上情况，被告不能证明其在2014年12月30日从涉案房屋中搬出，且其遗留有物品在涉案房屋之中，直至2017年4月14日将房屋清理完毕，但其始终未与原告办理房屋交接手续。故被告辩称其在2014年12月30日已搬出涉案房屋的辩解理由本院不予采信。
综合以上因素，被告在租赁合同约定租赁期内单方搬出涉案房屋，但又未完成腾房手续，直至2017年4月14日才将涉案房屋交还给原告，应认定原被告双方签订的租赁合同于该日解除，被告应当支付在房屋交付前的租金及物管费等费用，即应当支付从2016年1月1日起至2017年4月14日的租金，按合同约定的每月6000元为标准，计算15个半月，共计93000元，原告请求中超过前述金额的部分本院不予支持，未超过部分，本院予以支持。
关于违约金的问题。原被告双方在合同中约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的50%支付滞纳金。上述合同约定的滞纳金在本案中应认定为具有违约金性质，而原告在起诉时主动将违约金调整为按照应付未付款项的20%计算，符合法律规定，本案中违约金共主张22038.08元。
关于物管费的问题，原被告双方在租赁合同中约定物管费在租赁期间由乙方承担，故在租赁期内，承租房屋交还给出租人之前，即2016年1月至2017年4月30日的物业管理费16690.4元应由傅强承担。关于空调拆除费的问题，双方在合同中约定，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。本案中，空调系被告遗留，原告为拆除空调恢复房屋原状产生了费用500元，该费用应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告傅强在本判决生效之日起十日内，向原告秦宗孝支付房屋租金93000元、违约金22038.08元、物业管理费16690.4元、空调拆除费500元，以上共计132228.48元；
二、驳回原告秦宗孝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取1604元，由被告傅强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 吴可达
二〇一七年十二月七日
书 记 员 保玉方