湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第04409号
原告梁明祥。
原告覃敏华。
两原告共同委托代理人韩颖。
被告湖南和泓房地产开发有限公司。
法定代表人雷清华。
委托代理人彭安银。
委托代理人尹婵。
原告梁明祥、覃敏华诉被告湖南和泓房地产开发有限公司（以下简称“和泓公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因争议较大转换为普通程序，由审判员陈志胜担任审判长，与人民陪审员周志国、唐丽君组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员毛丽担任法庭记录。原告梁明祥、覃敏华的委托代理人韩颖，被告和泓公司的委托代理人彭安银、尹婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁明祥、覃敏华诉称：2014年6月16日，原告梁明祥、覃敏华与被告和泓公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告公司开发建设的“梅溪四季家园”项目2栋504号房屋。合同签订后，原告按约定支付了全部房款及相关费用，并按被告要求办理好相关购房手续。根据合同约定，被告应当在2015年3月31日前将上述房屋交付给原告，但被告寄发给原告的《房屋交付通知书》所载明的交付房屋时间为2015年3月31日之后，明显违反了商品房买卖合同对交付时间的约定。同时，原告在现场办理交付手续时，被告要求原告先缴纳物业管理费后才能领取钥匙验房，否则不予验房。而根据《长沙市商品房买卖合同》第十条约定“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购房屋进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件”，因此原告立即委托律师向被告发出律师函，要求被告纠正违约行为。后原告在查验房屋时发现房内存在多处质量问题，小区公共部分存在车库渗水、小区公共设施安全隐患、与销售时的宣传承诺严重不符、小区学位无法解决等诸多问题。上述问题将严重影响原告正常的生活居住。原告认为，被告的上述违约行为已严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。原告请求法院判令：一、被告立即整改梅溪四季家园2栋504号房屋专有部分及公共部分，其中专有部分：1．整改玄关，餐厅，客厅，过道梁底，空中花园，主卫地面，厨房墙面空鼓；2．整改入户门锁止间隙大，门框缺失装饰盖；3，改次卧外开窗页锁件把手松动，窗外侧未打胶；4．整改生活阳台顶排水检修盖漏水；其中公共部分：1．履行学位房承诺；2．履行物业服务承诺；3．整改一至四层干挂石材；4.履行湖景房承诺；5．履行广告承诺，修建临河观景平台；6．履行广告承诺，对架空层增设绿色植被；7．整改公共部分地面（用质量低劣的透水砖替代石材地面）；8.履行广告宣传，按五星级入户大堂标准重新装修；9.整改公共过道、电梯厅墙砖施工工艺不规范，易松动问题；10．整改公共区域无护栏及护栏不符合国家规范要求的部分；11．整改绿化区域排水问题；12.车位严重不足，增设车位；13.整改车库增设防撞装置及护栏；14.依湘江新区管委会文件合法公示建设环保垃圾站；15.在公共部分增设视频监控探头；16.在社区大堂入口增设无障碍通道；17.整改信报箱位置；18.整改车库闸门位置；19.电梯厅现状与报建图不符，取消了前室之间的防火门，未见前室风井，增加了楼梯间风井，增加了业主的公摊面积，也不符合三合一前室净宽2.4米的要求；20.整改通公园楼梯踏步；21.整改外立面漏水问题；22.整改主入户大堂上方石材漏水问题；23.整改社区入户大堂前台阶漏水、坡度大问题；24.整改天台隔热层部分损坏水泥板；25.整改消防门洞及走道宽度；26.整改消防车行道路；27.整改户内厨房排烟道，按原设计图施工；28.整改由于二层干挂石材线条引起的安全问题；29.整改架空层与车库、商铺之间的排烟井及排风口问题；30.整改车库漏水问题；31.整改架空层风机增设防护措施；32.整改户内强弱电布线，按规范要求布置回路、插座数量；33.整改电梯前室依样板间及宣传在天花吊顶灯槽加装灯带及茶镜玻璃；34．整改梅岭公园的护坡（滑坡）隐患（下车库入口处）；35.整改消防楼梯间，按报建图铺设陶瓷地砖地面；36、整改各户楼板厚度不达标，电梯厅楼面装修面层比户内楼板面高8cm，找平层过厚；37.整改（室外消防车行道路、消防电梯厅及楼梯风井、户内烟道、户内隔墙厚度等变更）恢复至规划设计变更之前的状态；38.判令出售、租赁地下及地上车位收益归全体业主共有；二、被告支付原告整改期间的赔偿金5236元（暂计至2015年6月15日止），之后每日赔偿金按总房款的万分之三的标准计算，直至被告整改完善达到合同及宣传承诺的标准之日止；三、被告立即按合同约定及其宣传承诺交付原告房屋，并在交付时向原告出具建设工程竣工验收备案表原件；四、被告支付原告逾期交付房屋的违约金5236元（暂计至2015年6月15日止），之后的违约金按合同约定的违约金准计算，直至被告将房屋实际交付给原告之日止；五、被告承担原告因本案产生的验房费200元；六、被告承担本案的诉讼费。
被告和泓公司答辩称：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均由双方在自愿、平等、协商的条件下签订，系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告已依合同约定履行房屋交付义务，原告应依约定履行接收房屋义务；二、被告已按照合同约定履行房屋交付义务，不存在违约，不应承担违约责任。被告交付的房屋符合《长沙市商品房买卖合同》约定及法定交付条件和质量标准，并未出现影响正常居住使用的房屋质量缺陷。现原告仅主张房屋质量存在表面瑕疵而拒绝接收房屋，且被告已按照原告整改意见对于表面质量瑕疵进行了整改修复，已按照合同约定及《民法通则》、《合同法》相关法律规定履行修复义务，并未造成原告客观的经济损失。因此，表面瑕疵并不能成为原告拒绝收房和要求被告承担整改赔偿责任的正当理由。三、被告交付房屋并未逾期。被告已在2015年3月24日在潇湘晨报上刊登“交房公告”及向原告邮寄《房屋交付通知书》及其相关材料，通知原告其开发建设的房屋已符合法定法规规定的法定交付条件及《商品房买卖合同》的约定交付条件，该通知当日已送达原告。另，根据合同约定，原告无正当理由逾期不接收房屋，应视为被告已按时交付房屋。因此，被告不存在逾期交付房屋情形，不应承担逾期交付房屋违约金；四、根据合同约定，被告不应承担验房费用，且相关法律法规没有对应由开发商承担验房费用作出规定，因此，原告要求承担验房费用的请求缺乏事实和法律依据。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》、购房发票，拟证明原告按合同约定支付了购房款以及被告应当交付房屋的时间和交房标准；
证据二、“梅溪四季家园品鉴”，拟证明被告承诺的房屋及小区标准和被告方违约事实；
证据三、律师函，拟证明原告委托律师要求被告纠正违法行为，并要求其对存在的问题进行整改；
证据四、函告、交房流程图，拟证明原告再次要求被告纠正其违法行为，并要求被告对存在的问题进行整改；
证据五、验房报告及费用凭据，拟证明被告房屋存在的质量问题以及原告支付了验房费用；
证据六、和泓宣传视频和媒体报道视频，拟证明：1.被告虚假宣传；2.被告方违约事实；3.房屋目前存在的质量问题；
证据七，报建图，拟证明被告未按报建图纸建设房屋，达不到交房标准；
证据八，长沙市工商行政管理局岳麓分局出具的“岳工商案字（2014）170”号行政处罚决定书，拟证明工商局已认定被告作所宣传属于承诺，同时存在学位房、双地铁口等违法宣传行为；
证据九，物业服务承诺广告照片，拟证明被告虚假宣传；
证据十，车库漏水现场照片，拟证明房屋存在严重质量问题；
证据十一，样板房照片，拟证明入户大堂的样板间与实际装修标准不符。
对原告提交的上述证据，本院结合被告和泓公司提出的质证意见认定如下：
证据一《长沙市商品房买卖合同》及购房发票，被告对真实性予以认可，但对证明目的有异议：1、合同约定的交付时间为2015年3月31日之前，合同约定的交付标准为：已经竣工验收备案、满足第九条约定的设施设备条件。被告销售的房屋已经取得竣工验收备案，且第九条明确约定的设施设备条件已经达成，故标的房屋已经具备了交付条件。该证据能证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，以及原告交付购房款的事实，本院予以采信；
证据二梅溪四季家园品鉴，被告对真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的提出异议：1、品鉴作为房屋销售前期宣传资料，仅为被告对于设备设施的合理宣传。内容均未明确、具体，且对梅溪四季的销售及价格未构成重大影响，故“品鉴”不构成要约，更不是合同内容；2、原被告双方的权利义务关系应当以合同约定为准，宣传资料的内容并不能作为交房标准；3、依据补充协议第七条的约定：出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板观景、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。因该证据为前期宣传资料，双方在签订补充协议时已明确约定宣传资料并非要约亦不能成为合同内容，故对该证据，本院不予采纳；
证据三律师函，被告对真实性予以认可，对关联性、证明目的提出异议：1、该律师函只能证明原告曾委托律师主张权利，不能证明被告存在违约行为；2、依据民事诉讼“谁主张谁举证”原则，律师函所述内容是否属实，原告应当提交证据予以证明。该律师函能证明原告曾向被告主张权利，本院予以采信；
证据四“再次督促被告纠正违约行为的函告”，被告对真实性、合法性、关联性均不予认可：1、该函告全文系打印件，原告本人并未签字，不符合民事诉讼证据的形式要求，没有证明力。法院对其真实性亦无法进行核实；2、对证明目的有异议，该函只能证明原告曾主张权利，不能证明被告存在违约行为；3、依据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，该函件所述内容是否属实，原告应当提交证据予以证明。该函告能证明原告再次向被告主张权利，本院予以采信；
证据四交房流程图，被告对真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的有异议：1、被告在实际操作时并未严格按照流程图进行，被告在签到后，未签订物业协议及缴纳物业费的情况下就已经查验了房屋；2、该流程图并不能证明被告存在违约行为。该流程图由被告单方制作，其中违反合同约定的部分应予纠正，但原告并未实际参照该流程图执行，故本院不予采纳；
证据五房屋检测报告，被告对真实性、合法性、关联性均不予认可：1、该验房报告未附任何资质文件。其中，验房师应当具备国家人力资源社会保障部颁发的《房屋查验咨询师》证书，验房主体不具备出具《房屋检测报告》的法定资格，因此该检测报告不具有法律效力；2、检测报告载明的问题有待核实。根据被告方查验，房屋存在的表面质量瑕疵均已整改完成，符合合同约定的交付条件。该检测报告能证明被告交付的房屋存在部分质量瑕疵，但并未达到拒绝收房的程度，本院予以部分采信；
证据五检测费收据，被告对该证据三性均不予认可，认为正规收费应当出具发票。房屋检测一般为有偿服务，该证据能证明原告支出了检测费用，本院予以采信；
对证据六宣传视频，被告对真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的有异议：1、宣传视频是对小区环境的抽象描述，被告并未进行虚假宣传；2、宣传视频制作时间较早，其后在设计和施工过程中，均按照设计蓝图及相关部门审批后的施工图纸进行施工，符合规划及合同约定；3、宣传视频的内容并未明确具体，不能作为要约，更不能作为合同内容；4、依据补充协议第七条的约定：出卖人为本商品所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板观景、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。双方签订的合同已明确约定宣传资料并非合同内容，本院不予采纳；
证据六媒体报道，被告对真实性、合法性、关联性均不予认可：1、媒体曝光视频系业主在房屋未交付前私自带人（自称记者但不能出示记者证等合法证件）进入自行拍摄录制，后交给媒体进行报道，该种方式系非法获得证据，其证明效力不应认可；2、媒体曝光时间与视频拍摄时间不可能一致，该视频不能证明房屋在交付时存在质量问题。媒体报道视频能证实拍摄时间点的部分房屋现状，但不能据此认定被告交付的房屋未到达交付条件，本院予以部分采纳；
证据七报建图，被告认为原告未提供原件，对三性均不予认可：1、报建图中并未确定房屋是内开门还是外开门，被告是严格按照施工图纸进行施工的，不存在违约；2、交房标准应以合同约定为准，报建图不能证明房屋未达到交付标准。该报建图不能直接证明被告房屋不符合交房条件，本院不予采信；
证据八行政处罚决定书，被告认为原告未提供原件，对三性均不予认可：1、行政处罚决定不能等同于司法认定，其认定的事实在本案中不能直接作为证据使用；2、工商局认定的承诺与合同法中承诺的含义并不一致，工商局认定的行政处罚决定存在司法救济的可能性。经审查，长沙市工商局岳麓分局作出该处罚决定的原因是被告和泓公司在发布广告前未取得《户外广告登记证》且其发布的广告中包含禁止宣传的内容，并未直接认定和泓公司作虚假宣传。对该证据，本院不予采纳；
证据九物业服务承诺广告照片，被告提出该证据不符合《证据规则》对电子证据的相关形式要求，对三性均不予认可。该证据不能证明被告方作出了上述承诺，物业服务合同中亦无对应条款约定，故本院不予采纳；
证据十车库漏水现场照片，被告认为从照片无法看出其地理位置，不能确定是否属于和泓·梅溪四季的车库，也不能体现拍摄时间和地面积水的来源，无法达到证明目的，对三性均不予认可。因地下车库属公共部分，共有部分管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，故对该证据，本院不予采纳；
对证据十一样板间照片，被告认为宣传资料的内容并不能作为交房标准。交房条件应以法定或合同约定为准，该照片不能成为交房依据，本院不予采纳。
被告和泓公司为证实其答辩意见向本院提交了以下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明：1.合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务；被告已依约交付房屋，原告应依约定收房；2.根据合同约定，被告对于原告诉请的房屋质量严重影响买受人对房屋正常使用之外的整改要求不负有整改修复义务，不应承担整改期间赔偿金；3.被告已按时通知原告交付房屋，且交付房屋符合合同约定，被告并未违约，不应承担逾期交房违约金；4.被告不应承担验房费用；
证据二、商品房预售许可证，拟证明被告已取得商品房预售许可证明，与原告签订的商品房预售合同为合法有效；
证据三、建设工程竣工验收备案表，拟证明房屋工程已竣工并验收合格，具备合同约定的房屋交付条件；
证据四、潇湘晨报《交房公告》、2015年3月24日订版确认单、缴纳登报费用发票，寄发通知业主收房相关文件的EMS快递回单，房屋交付通知书、收费明细、收楼须知，拟证明被告已于2015年3月24日向原告寄发房屋交付通知及相关材料，并于同日在潇湘晨报上刊登“交房公告”通知原告收验房屋，被告已履行合同约定的通知义务。2015年3月24日为送达日，如原告未及时前往收房，即视为原告已按合同约定于2015年3月31日交付房屋；
证据五、业主现场看房、验房签到表，拟证明被告已按合同约定允许原告在办理交接手续、缴纳管理费用前对房屋进行查验；原告于2015年4月3日查验房屋后填写了验收整改意见表；
证据六、再次通知办理房屋交付手续函、EMS快递回单，拟证明在原告未按时办理房屋交付手续时，被告向原告再次发函催促收房，并告知2015年3月31日视为房屋已交付；
证据七、湘江新区管理委员会《关于在梅溪湖国际新城国家绿色生态示范城区推广应用有机生活垃圾微生物处理技术的通知》，拟证明关于垃圾站的问题，被告是依湘江新区管理委员会文件进行的设计，并已严格按照政府要求进行竣工验收；
证据八、梅溪湖同地段房地产项目销售价格图表，拟证明被告商品房定价在同区域并无明显优势，且被告交付房屋已经竣工并验收合格，符合房屋交付条件，原告应按时收房；
证据九、长沙市岳麓区新住宅小区义务教育就读学校认定公示、关于“和泓.梅溪四季”暂纳入“长郡梅溪湖中学”招生范围的函、和泓梅溪四季2014年9月就读岳麓区实验小学名单以及和泓梅溪四季配套提前批长郡中学初一新生名册，拟证明依教育局文件，被告销售的住宅小区适龄儿童可就读岳麓区实验小学，义务教育阶段学生也可纳入长郡梅溪湖中学招生范围，且根据一期业主反馈，入住业主的适龄儿童及义务教育阶段学生已经就读于岳麓区实验小学及长郡梅溪湖中学；
证据十、整改完成查验收房通知书、房屋整改任务单（整改完成后由施工单位、监理单位、建设单位三方签字验收）及寄发通知业主整改完毕EMS快递回单，拟证明被告自收到原告整改验收通知单后已就原告提出的问题进行积极的整改，并经施工单位、建设单位、监理单位三方签字，向原告发函通知其收房，被告已履行相应的修复义务，原告应前往收房；
证据十一、外立面干挂石材设计及规划审批文件，拟证明经规划部门专项审批，符合设计及规划标准，符合交付要求；
证据十二、设计施工图，拟证明内开门为按设计蓝图施工，并经质量监督站复查按图纸施工无误，符合交付要求。
对被告和泓公司提交的上述证据，本院结合原告方质证意见认定如下：
证据一，原告对合同真实性无异议，对其证明目的有异议：第一，商品房合同约定的交付日期是2015年3月31前，但被告通知业主收房的日期是在该时间之后，建议我方是4月1日至4月5日收房。第二，商品房买卖合同并没有约定被告不应承担整改期间赔偿金，相反商品房买卖合同补充协议第十条第二款约定保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按同地段范围内租金标准补偿业主。该证据能证明双方存在合同关系，本院予以采信；
证据二，原告提出应核实预售许可证原件，需要将商品房买卖合同的时间与商品房预售时间进行核对，了解被告是否存在违法销售行为；该证据与原告方诉讼主张没有必然关联。该证据能证明被告方销售房屋取得了预售许可，本院予以采信；
证据三，原告提出竣工验收备案表除第五栋以外原件需要核对，对真实性无异议，对证明目的有异议。该份竣工验收备案表仅仅只能证明被告进行了竣工备案，并未提供其中列明的工程验收质量合格报告、规划环保部门出具的房屋合格文件；备案仅仅是形式上的备案，而上述验收合格标准仅仅是法定的标准，法定的标准是最基本的验收合格标准，并不能证明房屋达到了合同约定的交付标准。该证据能证明被告方销售的房屋取得了竣工验收备案表，本院予以采信；
证据四，原告对潇湘晨报刊登的广告真实性无异议，但业主是否收到其他文件需要由代理人向业主核实，对证明目的有异议：1、无论是公告上刊登的内容或者被告寄出的房屋交付通知书、收房须知等都是3月31日才具备交付条件，所以被告通知的交房时间不是3月24日；2、按照商品房买卖合同约定，被告应在交房前3日通知业主；合同约定3月31日不收房就视为收房是不合法的；3、交房流程中明确签署委托协议缴付物业费，违背了商品房买卖合同第十条约定；出卖人承诺买受人在交付房屋前，可以查验房屋，而且不以缴纳税费及签订协议作为买受人验房的前提条件；原告无法按期收房是被告导致的；被告称业主可以查验房屋，但没有履行向全体业主通知的义务；被告提出实际交房过程不以缴纳税费为前提，被告也没有就此提供相关证据。原告对真实性无异议，该证据能证明被告通过登报、邮寄信函等方式向原告发出了收房通知，告知业主按期收房，本院予以采纳；
证据五，原告认为签到表真实性有待进一步核实，该证据只能体现少部分业主情况，有些业主写的是看房，有些写的是验房。该证据与本案诉请无直接关联，本院不予采纳；
证据六EMS回单，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据能证明被告再次以书函方式通知原告收房，本院予以采信；
证据七，原告对真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，认为被告并未提供垃圾站受相关部门验收合格的证明，不能证明被告的证明目的，只能证明垃圾环保站是被告承诺建设的。该证据涉及小区公共部分，共有部分管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，本院不予采纳；
证据八，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是被告单方提供，房屋价格的影响因素包括位置、户型、公共配套设施、交通、楼层等多种因素，被告提供的证明该房屋价格远远高出同地段其他房屋。该证据不具有参照性，且与本案无直接关联，本院不予采纳；
证据九，原告提出该证据恰好说明被告是在按照“学位房”的承诺履行，对于没有得到学位的业主需要被告进一步承诺。该证据与本案无直接关联，本院不予采纳；
证据十，原告提出需要核对原件，对证明目的有异议：1、该组证据恰好证明被告房屋存在业主在诉状中要求整改的质量问题；2、证明被告尚未将符合合同约定的房屋交付给业主。该证据能证明被告方交付房屋存在部分瑕疵以及被告再次通知原告收房的事实，本院予以采信；
证据十一，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议；该份证据证明原告已再三要求被告提供全部的设计图纸，但是被告仍然拒绝提供；被告在未经业主同意下擅自变更设计，原告申请前往相关行政部门调取全部的建筑彩册；原告方发现建筑色彩册中存在以下问题：1、规划部门的方案审查时间是在2013年6月20日，可以证明被告的房子是在出售后才由规划局审批；2、报建图的提交时间是2012年10月22日，施工图纸是2012年11月23日，证明设计图纸尚未出来，报建图及施工图就已经出来了；3、买卖合同的销售时间是在2013年3月至8月，此时被告的设计图纸还没有经过行政部门审核被告就在预售房屋，存在违法行为，有必要与湖南省设计院的建筑色彩册予以核对；4、被告出具的设计院证据里面存在自相矛盾的地方，前面灯光效果图显示的四层都是满铺的刚挂石材，到了立面图层就变成了一层的满挂石材，最重要的是实际情景是一层仅仅只有局部石材，效果图与实际使用石材不一致。该证据涉及公共部位设计施工问题，本院不予采纳；
证据十二，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议：被告提交的设计施工图叫做排水、消防平面图，仅就给排水、消防进行审查，而该图纸上显示所有的管线均是铺设到业主的卫生间和房屋内部，但是被告交付的房屋的管线仅仅是到户，其他的管线需要业主自行解决。该证据能证明开门方向的设计情况，本院予以采纳。
根据上述确认有效的证据以及双方当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2014年6月16日，原告梁明祥、覃敏华与被告和泓公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD130251504）及相关附件，约定：梁明祥、覃敏华购买和泓公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖街道骑龙村第1-2栋5层504号房屋，总价款698137元；该合同第八条约定：出卖人应于2015年3月31日前向买受人交付该商品房，交付符合下列条件的房屋：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十一条约定：如出卖人逾期交房，应按已付房价款万分之一每日的标准向买受人支付违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，合同应继续履行，出卖人应按全部已付款万分之一每日向买受人支付违约金。第十八条约定：商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。在保修期内，买受人发出书面保修通知书90日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。
该合同附件九补充协议第五条第一项第3条：房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。买受人认为房屋存在质量缺陷的，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。第三项第11条约定：出卖人在交付房屋时须达到买卖合同第八条约定的房屋交付条件，如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。如该商品房及相关设备经买受人装修更改或使用不当造成损坏，则出卖人不再承担保修责任。如因自然灾害等不可抗力的因素，所造成的损坏均不在受保范围之内。如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。该合同附件九补充协议第七条约定：出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。出卖人在广告、宣传资料及购房合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅供工艺展示和为买受人提供参考，不构成合同内容。该合同附件九补充协议第十条第1条约定：买受人认为房屋不合格，应向长沙市建筑工程质量监督站申请鉴定，由买受人承担鉴定费。第2条约定：保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者按地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿责任。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年1月28日，和泓.梅溪湖四季（一期）1－2栋竣工验收，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章验收合格，并于2015年3月20日取得建设工程竣工验收备案表。被告于2015年3月24日以EMS快递方式向原告寄送收房通知，并2015年3月24日在潇湘晨报刊登《交房公告》向原告公告送达收房通知，通知原告按合同约定的交房日期到和泓.梅溪湖四季（一期）社区大堂办理收房手续。原告认为被告交付的房屋未达到交房条件而拒绝收房。后被告于2015年4月9日以EMS快递方式向原告寄送收房通知，再次通知原告尽快办理交房手续。原告委托律师分别于2015年4月13日、5月6日向被告发律师函、函告，就其认为涉案房屋存在问题向被告进行交涉。2015年5月7日，被告委托施工单位对涉案房屋进行整改，并于2015年6月2日向原告发送整改完成查验收房通知书。
另查明，被告向原告交付的房屋存在部分质量瑕疵，本院受理本案后，被告正在履行保修义务。案件审理过程中，原告向本院提交了司法鉴定申请书，要求对楼板厚度、大面积开裂及其安全隐患等问题进行司法鉴定。原告于2015年8月6日办理了收房手续。
本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于原告诉请被告立即整改其房屋专有部分及公共部分并支付赔偿金的问题。原告梁明祥、覃敏华与被告和泓公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，在涉案房屋竣工验收并取得竣工验收备案表后，被告通知原告于约定的交房日期收房，但原告以涉案房屋存在相应问题不符合收房条件为由拒绝收房，现被告和泓公司交付的房屋存在部分质量瑕疵，根据原、被告双方合同约定及相关法律规定，涉案房屋尚处于保修期内，被告应当承担保修义务，如果被告拒绝履行该义务，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担，故本院对该项诉请暂不予支持。原告另诉请被告对小区共有部分进行维修、整改，因共有部分管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定，故对该部分诉请，本院不予支持，但被告和泓公司交付的房屋存在质量瑕疵，被告和泓公司应当积极与原告沟通协调并履行其整改维修义务。现原告诉请被告支付整改期间的赔偿金，被告和泓公司交付的房屋存在质量瑕疵，客观上对原告居住、使用该房屋造成了影响，应承担相应违约责任。因双方对该违约责任未作明确约定，原告亦未举证证明其实际损失情况，本院根据原告受影响程度酌情认定被告支付赔偿金1857.04元（从2015年8月6日起计算，暂计算至2016年4月28日止，698137元×266天×日万分之零点一）；二、关于被告是否逾期交房及支付相应的违约金。本案中，2015年1月28日，和泓.梅溪湖四季（一期）1－2栋竣工验收，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章，验收合格并取得建设工程竣工验收备案表，该涉案房已具备交房的条件。现被告交付的涉案房屋虽存在部分质量瑕疵，但不能成为原告拒绝收房的事由，被告和泓公司在约定期限内向原告发出交房通知，原告应当按配合办理收房手续。对原告诉请被告和泓公司承担逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。另原告诉被告请立即按合同约定及其宣传承诺交付房屋，并在交付时向原告出具建设工程竣工验收备案表原件。本案中，双方在合同附件九补充协议中明确约定出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均仅供参考，不构成要约或要约邀请，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅供工艺展示和为买受人提供参考，不构成合同内容。故原告诉请被告按宣传承诺交付房屋，无事实及法律依据，本院不予以支持。另原告诉请被告出具建设工程竣工验收备案表原件，因双方对此并无明确约定且原告可自行到相关主管部门查询，故本院不予以支持；三、关于原告诉请被告出售、租赁地下及地上车位收益是归全体业主共有的问题。该项诉请涉全体业主的利益，应当由业主代表机构或全体业主共同决定，故对该项诉请，本院不予支持。另原告诉请被告承担验房费用200元，因双方对该费用具体由谁承担并无明确约定，故本院不予以支持；四、关于是否对涉案房楼板厚度、大面积开裂及其安全隐患等问题进行司法鉴定的问题。本案中，涉案房屋已竣工验收并取得建设工程竣工验收备案表，且原告没有提交相应的证据证明涉案房屋楼板厚度未达到国家相应标准、房屋存在大面积开裂及其它重大安全隐患问题，故对原告的该鉴定申请不予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告湖南和泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告梁明祥、覃敏华赔偿金1857.04元；
二、驳回原告梁明祥、覃敏华其他诉讼请求。
如被告未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费67元，由被告湖南和泓房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 周志国
人民陪审员 唐丽君
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 毛 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。