云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2301民初2637号
原告：李春梅，女，1972年1月1日生，汉族，云南省牟定县人，大学文化，个体工商户，住云南省牟定县。
委托诉讼代理人：朱承鹏，男，1972年9月2日生，汉族，云南省牟定县人，大学文化，教师，住址同上，特别授权，系李春梅之夫）。
被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。
法定代表人：永志强，职务：董事长。
委托诉讼代理人：张燕平，男，1984年4月8日生，汉族，云南省楚雄市人，大学文化，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司员工，住云南省楚雄市（特别授权）。
原告李春梅与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春梅及其委托诉讼代理人朱承鹏，被告兆顺公司的委托诉讼代理人潘延松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春梅向本院提出诉讼请求：1、由被告支付原告自2014年5月15日起至2017年8月6日止的逾期交房违约金115500元，自2017年8月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按每天100元计算；2、被告为原告办理兆顺第一城B幢26层22号商品房的房产证；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年10月29日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告购买被告正在建盖的楚雄兆顺第一城B幢26层22号写字楼。合同约定：被告于2013年12月31日起90个工作日内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告，并提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；如逾期交房被告则向原告支付违约金，自交房时间届满次日起至实际交房之日止30日内，每天20元，逾期30日后，每天100元，合同继续履行。被告至今未向原告履行交房义务，违反诚实信用原则，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。为维护原告的合法权利，特此起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告兆顺公司辩称：请求法院驳回原告的第一项及第三项诉请，原因是原、被告签订购房合同当天，与丰盛公司签订了委托经营管理合同，合同约定原告接房的权利转移给丰盛公司，所以被告不存在违约。原告现再向我公司诉请逾期交房违约金与合同不符，对于第二项诉请，公司会尽快帮原告办理产权证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告李春梅为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、身份证复印件；2、《商品房购销合同》；3、购房发票、代收代缴契税收据、维修基金收据、装修设施费收据；4、商品房买卖合同备案表。
被告兆顺公司针对其辩解当庭向本院提交了《委托经营管理合同》、《商品房购销合同》各一份。
原、被告对双方所提交的证据均无异议，本院予以确认。
根据庭审调查和质证，本院认定事实如下：2013年10月29日，被告兆顺公司（甲方）作为以出让方式取得《国有土地使用权证》（楚土国用2011第xxx号）、《建设工程规划许可证》（建字第532301201100198号）、《商品房预售许可证》【预许楚字（201106）号】的兆顺·第一城项目开发商，与原告李春梅、朱承鹏（乙方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买楚雄市环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢26层xxx号房，参考建筑面积为40.12平方米，总房款为221124元。……第七条：甲方应于2013年12月31日起90个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。……第九条：甲方如未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以楚雄日报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。2013年11月27日，原告向被告交纳契税2211.24元、维修基金4422元；2014年2月14日，被告出具给原告购房款221124元的发票。2013年10月29日，原告李春梅与楚雄丰盛商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，原告将位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢26层22号商品房委托楚雄丰盛商业管理有限公司进行经营和管理，并将《商品房购销合同》中关于接房的权利，授权给楚雄丰盛商业管理有限公司代为接房。2014年3月12日，兆顺第一城B幢26层xxx号商品房登记备案至原告李春梅名下。兆顺第一城项目至今未通过竣工验收，兆顺第一城B幢26层22号商品房在原告向楚雄丰盛商业管理有限公司交纳装修及设施费7万元后至今未装修。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：一、被告兆顺公司是否构成违约；二、被告兆顺公司对逾期交房违约金、办理房产证、土地证的责任承担。
针对争议焦点一，本院认为，虽然兆顺第一城项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原、被告约定交付房屋时间为2013年12月31日起90个工作日内，即交房时间应为2014年5月14日前。被告兆顺公司在庭审过程中认可兆顺第一城项目尚未通过竣工验收，已构成违约。被告兆顺公司关于原告与楚雄丰盛商业管理有限公司签订《委托经营合同》，由其代为接房，被告已将房屋交付楚雄丰盛商业管理有限公司的辩解，因兆顺第一城项目尚未具备交付使用条件，本院不予采信。
针对争议焦点二，被告兆顺公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告兆顺公司应承担约定交房时间届满次日即2014年5月15日起至竣工验收合格之日的逾期交房违约金。原告李春梅、朱承鹏主张被告兆顺公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。自2014年5月15日至2017年8月6日的逾期违约金应为115500元【（30天×20元/天）+（1149天×100元/天）】。关于原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求，兆顺第一城项目至法庭辩论终结尚未进行竣工验收，不具备法定的交付条件，故楚雄市鹿城镇环城西路与鹿城南路交叉口西北侧兆顺第一城B幢26层xxx号商品房尚不具备办理房屋产权证的条件，原告可待涉案房屋具备相关条件再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司支付原告李春梅自2014年5月15日起至2017年8月6日止的逾期交房违约金115500元，并支付自2017年8月7日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金(按每天100元计算);
二、驳回原告李春梅的其他诉讼请求。
案件受理费1305元（已减半收取），由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交）。
以上应由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行的执行款项，限本判决生效之日起十日内一次性付清（款交本院）。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 钟学圣
二〇一七年十月十七日
书记员 孙铭霞