南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第4110号 原告王洪建，男，汉族，1976年5月26日生，，住本市鼓楼区。 委托代理人孙来平，江苏马健律师事务所律师。 委托代理人叶志红，江苏马健律师事务所律师。 被告蔡海芝，女，汉族，1966年4月8日生，，住本市鼓楼区。 委托代理人杨忠华（系被告蔡海芝丈夫），男，汉族，1964年10月22日生，，住本市鼓楼区。 委托代理人杨春泉（系被告蔡海芝公公），男，汉族，1937年2月2日生，，住本市建邺区。 原告王洪建与被告蔡海芝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洪建及其委托代理人孙来平、叶志红，被告蔡海芝及其委托代理人杨忠华、杨春泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王洪建诉称：2013年4月27日，原、被告在南京中原房地产中介有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定由被告将位于南京市，合同价款1290000元，2013年4月28日支付定金50000元，2013年5月31日前支付首付款387000元（含定金），买卖双方于2013年5月31日前签订《南京市存量房交易合同》，违约金200000元，等等。合同依法成立后，原告于2013年4月28日支付了定金50000元，于2013年5月30日向被告中国光大银行账户转账汇入337000元。被告拒绝与原告至南京市房管局签订《南京市存量房交易合同》，并于2013年5月31日晚退回了287000元，几日后又退款50000元。被告拒不履行合同，已构成根本违约。现原告诉至法院，请求判决被告继续履行《房地产买卖中介合同》，与原告签订《南京市存量房交易合同》以完成房产过户合同备案程序，指定银行账户以便原告支付购房款，并协助原告办理南京市，赔偿原告违约金200000元，并由被告承担本案诉讼费用。 被告蔡海芝辩称：一、原告与中介公司共同欺诈被告。涉案房屋系被告及丈夫的共同财产。原告与中介公司在没有告知被告需被告丈夫签字或书面同意的情况下，与被告签订《房地产买卖中介合同》。签订合同当日，原告带来的两名自称中介工作人员未出示身份证明，被告无法确认合同中中介公司盖章的真实性。该合同要素不全，如第二期房款支付方式和时间不明，缺少合同终止或解除条款，争议解决方式约定不清等。根据合同法第五十二条规定，该合同应为无效合同。涉案合同是格式条款，加重被告责任，免除原告及中介公司的责任，显失公平。根据《南京市存量房网上交易细则》，因该中介合同存在权利瑕疵，侵犯了财产共有人处分财产的权利，应按规定终止交易并注销该合同。二、被告在2013年5月17日向原告提出需要在签订《南京市存量房交易合同》中明确的七条条款内容，被告非常有诚意与原告签订合同。同时，也表明被告正在履行《房地产买卖中介合同》，并与原告协商签订《南京市存量房交易合同》事宜。相反系原告不同意该七条条款，也没任何协商意见，故意拖延签订《南京市存量房交易合同》。原告因担心按此七条条款内容签约后无法履行付款义务，就故意不签约，等拖过了2013年5月31日再行诉至法院称被告拒绝签订合同，此系原告恶人先告状，企图把责任推给被告。原告与中介公司勾结，设圈套陷害被告，共同诬告被告，企图诈骗被告的违约金，同时为中介公司在今后向被告索要中介费埋下伏笔，以达到乙方诈骗转嫁中介费的目的。原告和中介公司利用中介的专业性和被告无卖房经验，欺诈被告签订不公平的房地产买卖中介合同，企图诈骗被告的违约金。被告无违约行为，不同意承担违约金，诉讼费应由原告自行承担。三、根据涉案合同约定，原、被告之间的纠纷应由合同签订的三方自行协商或由工商行政管理部门调解不成后，原告才可向人民法院起诉。原告未按合同约定的争议解决方式处理，应当驳回原告的起诉。 经审理查明，本案所涉座落于本市鼓楼区房屋，系混合结构，建筑面积68.87平方米，登记产权人为被告蔡海芝。 2013年4月27日，被告与南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司）签订了一份《房地产经纪委托合同》，约定由被告委托中原中介公司出售涉案房屋，委托期限从2013年4月27日起至2013年5月21日止。 当日，原、被告在中原中介公司的居间下签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定：由被告将涉案房屋出售给原告，房屋售价为1290000元；原告于2013年4月28日向被告支付购房定金50000元，首付款为387000元（含定金50000元）原告于2013年5月31日前支付给被告，第二期房款902000元被告通过自筹资金、银行贷款方式支付，以贷款银行具体放款日为准，产生的相关费用由原告承担，双方办理房屋交付时，原告向被告支付尾款1000元；原、被告同意在2013年5月31日前签订《南京市存量房交易合同》，办理过户手续时双方应保证办理公证的相关材料已公证，双方接到中原中介公司通知后3个工作日内前往南京市房地产交易中心办理出件手续；被告应在全款到账前腾空房屋，并书面通知原告、中原中介公司办理交付的具体时间；被告按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，双方交接钥匙，签署房屋交接单，中原中介公司见证签字；原、被告任何一方无正当理由不履行合同或毁约应承担违约责任，违约方向守约方支付违约金200000元；等等。 上述房地产买卖中介合同签订后，原告于次日分别委托中原中介公司及自行以银行转帐方式向被告支付了定金共计50000元。2013年5月31日，原告再次按约向被告在光大银行开设的帐号为62×××36账户汇款首付款337000元。此后，因双方就合同履行中的付款方式、产权过户、房屋交接等问题产生争议，被告通过银行汇款陆续向原告退回了337000元购房款。原告称被告拒收房款，拒不履行合同，已构成违约，要求其继续履行合同，并配合其办理房屋抵押贷款手续。被告则称系因原告不愿接受其提出的在合同履行过程中需要明确的七条条款内容，导致合同未继续履行。双方各执己见，协商未果，遂形成本讼。 庭审中，被告为证明已积极履行合同义务，系原告违约，提供如下证据：1、《明确如下细节条款》书面材料一份，证明被告于2013年5月12日告知中原中介公司要求其向原告转告该七条意见，被告称因双方签订的涉案合同未作明确约定，遂提出需在网签合同中明确的七条条款内容，其中包括原告贷款不得使用新或老产权证或房屋本身，买房款由原告自筹等。2、短信内容三条，证明2013年5月31日被告再次短信告知原告需在签订网签合同中明确的七条条款内容。原告于当日回复短信称要求按双方已签订的合同履行。2013年6月7日，被告再次向原告发出短信通知，称原告未按约支付首付款，催促原告将首付款汇入被告光大银行账户，账号为62×××36，并要求原告就其提出的七条条款内容予以明确答复。 经质证，原告对被告证据1的真实性不予认可，且认为该七条条款内容均与双方之间的签订的合同内容不符，该证据与本案无关联性；对证据2，原告确认2013年5月31日短信已收到，但认为该七条条款内容与合同约定不符，其不予认可，且从被告同年6月7日向其发出的短信内容可知，被告认可的银行账号与原告实际汇款的账号完全一致。 因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。 以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、银行转帐凭证、往来短信、房地产经纪委托合同及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，涉案合同中虽就有关争议解决方式约定了当事人自行协商或由工商行政管理部门调解，但该协商、调解均非法律规定的必经前置程序。故对被告辩称应驳回原告起诉的意见，本院不予采纳，原告有权就本案争议提起诉讼。 被告与中原中介公司就本案涉案房屋的出售签订有明确的《房地产经纪委托合同》。且从涉案合同内容来看，该合同中包含原、被告之间订立房屋买卖合同的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋的登记产权人为被告，被告作为该房屋的财产权利人，有权对外签订合同。涉案合同在不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形下，不应被认定为无效。故对被告辩称涉案合同无效的意见，本院不予采纳。 原、被告双方于2013年4月27日签订的合同中，对第二期房款的付款方式既有自筹资金，又有银行贷款。本院认为，支付购房款系原告的合同义务，但从该条款内容来看，对于原告履行第二期房款的支付方式系约定不明。故对于原告认为被告必须同意其以办理涉案房屋抵押贷款方式筹集第二期购房款的意见，本院不予采纳。被告于2013年5月31日约定的签订《南京市存量房交易合同》之日前，明确提出要求原告第二期房款的付款方式为自筹资金，但原告未予以同意。在此情形下，双方之间合同未继续履行的责任不在被告。在双方之间就第二期购房款的支付方式未达成一致协商意见之前，原告要求被告继续履行合同并承担违约责任，无合同及法律依据。故对原告诉讼请求，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王洪建的诉讼请求。 案件受理费9105元（已减半收取），由原告王洪建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  李佳萱 二〇一三年十月十一日 见习书记员  沈 婷