上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第26264号
原告华继中。
被告唐丽。
被告唐岳林。
被告胡根芳。
委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。
原告华继中诉被告唐丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月15日立案受理后，依法追加了唐岳林、胡根芳为被告参加诉讼，并适用普通程序于2013年7月11日公开开庭进行了审理，原告华继中到庭参加了诉讼，被告唐丽、唐岳林、胡根芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告华继中诉称，被告唐丽于2010年初购买上海市浦东新区惠南镇徐庙村南芦公路XXX弄XXX号XXX室房屋（该房屋系徐庙村建造后用于安置困难老人，无产权证）。2010年12月30日，经上海家顺房产中介所和上海盈佳房产中介所牵线，原告向被告唐丽购买了前述房屋，总计房价为195，000元（人民币，以下币种相同），唐丽陪同原告到徐庙村办理了房屋居住户名、用电户名及有线电视用户名的变更手续。之后，唐丽要求向原告租赁房屋，双方为此签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月1日起至2012年7月6日止，月租金为400元。因唐丽不肯支付2012年1至3月的房租，故原告责令其搬出并归还房屋，但唐丽非但不归还房屋，还唆使其母亲即被告胡根芳强行居住在房屋内至今。被告的行为侵犯了原告的权益，故起诉至法院，要求判令三被告：1、立即从浦东新区惠南镇徐庙村南芦公路XXX弄XXX号XXX室房屋搬出，并将房屋归还给原告，2、支付2012年1月至3月的租金1，200元及从2012年7月6日起至实际搬出日止按每月400元计算的房屋使用费。
被告唐丽书面辩称，涉案房屋是其妻子卖给原告的，当时因其患病妻子要与其离婚，其不愿意离婚，才在买卖协议上签名的。
被告唐岳林书面辩称，涉案房屋系案外人上海继磊实业有限公司（以下简称继磊公司）安置给其母亲胡根芳居住，产权属胡根芳所有，唐丽无权转让房屋；唐丽将房屋转让给原告未经母亲胡根芳同意，母亲根本不知道房屋转让一事，故双方之间的转让交易不应成立；其也不知道唐丽转让房屋的事情，更没有收到房款，不应将其列为被告。
被告胡根芳书面辩称，涉案房屋是继磊公司安置给其居住的，其并不知道唐丽将房屋卖给原告，也不知道原告和唐丽签订了租赁合同，故不同意迁出，也不同意承担任何费用。
经审理查明，被告唐丽与被告胡根芳系母子关系，与被告唐岳林系兄弟关系。2010年1月，继磊公司因拆迁被告唐丽及胡根芳的房屋（上海市浦东新区惠南镇徐庙村XXX号），故以上海市浦东新区惠南镇徐庙村栩妙路XXX弄XXX号XXX室房屋及上海市浦东新区惠南镇南芦公路XXX弄XXX号XXX室房屋（该房屋无产权证）置换，相关置换手续均由被告唐丽办理。
2010年12月30日，原告华继中与被告唐丽签订《购房定金和居间协议》一份，由唐丽将上述南芦公路XXX弄XXX号XXX室房屋（面积为49平方米）及一车库以195，000元价格转让给被告华继中，原告当天支付给唐丽现金30，000元，并于次日通过银行转账划给唐丽妻子陆一峰165，000元，均由唐丽出具收据确认收到上述款项。该房屋的有线电视、电费的户名均已改为原告华继中。
2011年7月6日，原告华继中作为出租人（甲方），被告唐丽、唐岳林、胡根芳作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年7月6日起至2011年10月6日止，租赁期满，乙方应如期交还房屋，如要续租，须在本合同期满前一月向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后签订合同。合同第二条约定，租金为每月400元，租金按季缴纳，先付后用，下季度付款提前一个星期；乙方缴纳租赁保证金600元，待租赁期满，乙方在结清水电通讯等相关杂费及在未遗失损坏房屋内的设施设备的情况下，向甲方索取。第四条约定，租赁期间，乙方应按时交付房租，拖欠房租累计达半个月的甲方有权收回房屋。被告唐丽在合同落款处乙方栏内签署了名字。后双方在合同关于“租赁期限”条款中添加了“续住2012年1月6日，2012年7月6日”内容。合同签订以后，被告唐丽向原告支付了2012年1月6日之前及2012年4月7日至2012年7月6日期间的租金，并支付了押金400元。
另查明，被告胡根芳曾于2012年12月以原告及被告唐丽作为被告向本院提起诉讼，要求确认原告及被告唐丽之间的房屋买卖无效，涉案房屋归其所有。本院审理后认为，因置换取得的涉案房屋的相关手续均由被告唐丽办理，而该房屋非产权房，原告在购买时已尽了善意人的谨慎注意义务，事后依据村委会的证明也变更了电费及有线电视的户名，如胡根芳认为唐丽系擅自处分，则可与唐丽另行解决，也可在置换所得的另一套房屋中主张权利，故判决驳回了胡根芳的全部诉讼请求。前述案件经本院审判委员会讨论认为确有错误，应予再审，并于2014年4月28日作出裁定进行再审，再审期间中止前述民事判决书的执行。再审审理中，胡根芳于2014年7月向本院提出撤诉申请，本院于2014年8月7日作出民事裁定撤销本院（2012）浦民一（民）初字第40213号民事判决，并准许原审原告胡根芳撤回起诉。
本案审理中，被告胡根芳向本院提供继磊公司出具的《安置房居住证明》一份，其中言明涉案房屋系安置给胡根芳的住宅房。为此，本院至继磊公司进行调查，该公司法定代表人向本院反映，该公司于2010年拆除被告胡根芳及唐丽的房屋，故将涉案的徐庙村栩妙路XXX弄XXX号XXX室房屋及惠南镇南芦公路XXX弄XXX号（40号）202室房屋安置给胡根芳母子，其中涉案房屋安置给胡根芳，相关手续由唐丽办理的。另外，原告向本院陈述，涉案房屋的实际居住使用者为被告胡根芳，被告唐丽及唐岳林并未居住在该房屋内。经查，涉案房屋并无产权登记信息，也无相关合法建造手续。
上述事实，由原告的陈述，被告胡根芳、唐岳林的书面答辩意见，《房屋租赁合同》、《收条》、《情况说明》、《购房定金和居间协议》、（2012）浦民一（民）初字第40213号民事判决书等证据予以佐证。
本院认为，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效，本案中，涉案房屋没有产权证明及合法建造手续，原告与被告唐丽之间签订的购房协议和租赁合同均应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即涉案房屋的权利人仍为被告，故原告要求三被告迁出房屋并支付欠付租金和使用费的请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。购房协议无效后，原告的损失可另案主张。被告唐丽、唐岳林、胡根芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利的表现，由此产生的法律后果只能自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告华继中与被告唐丽之间的《购房定金和居间协议》无效；
二、原告华继中与被告唐丽、唐岳林、胡根芳之间的《房屋租赁合同》无效；
三、驳回原告华继中的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告华继中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 周国莲
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。