江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1962号
上诉人（原审被告）：唐建军，男，1976年2月23日生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：蒋燕翔，江苏荣誉祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽娜，江苏荣誉祥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码913211810518931608，住所地丹阳市丹凤南路17号。
负责人：陶甄，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：姬智，江苏云俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路小军，江苏云俊律师事务所律师。
上诉人唐建军因与被上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司（下称金鹰物业丹阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院(2016)苏1181民初8001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐建军的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、根据《江苏省物业管理条例》第31条规定,前期物业适用住宅，而上诉人所购房屋为商铺。被上诉人既未与上诉人协商物业收费标准，也未告知上诉人物业收费标准，自行确定价格违反法律规定。二、在一审中，被上诉人代理人陈述，其未与上诉人协商物业服务费用，而是按照自行拟定前期物业收费标准及物价局备案文件为标准收取物业费，未向上诉人公示。上诉人对物业收费情况不清楚，也未与上诉人签订合同意思表示，双方未对物业房屋合同协商一致。虽然上诉人在服务合同中签字，其签字仅是按房地产公司要求签署房屋交付文件，且房地产公司仅出示合同最后一页要求上诉人签字，上诉人对合同一无所知。被上诉人提交的合同并未成立。
金鹰物业丹阳公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
金鹰物业丹阳公司向一审法院提出诉讼请求称：1、请求判令唐建军支付2016年1月1日至2017年2月28日的物业费60762元、公共能耗费27265元，共计88027元；2、判令唐建军按每日万分之五的标准承担自2016年1月1日至实际给付之日的违约金；3、唐建军承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月16日，唐建军承租了丹阳金鹰天地广场10-112、113的商铺用于经营餐饮，房屋总面积为556.43平方米。2014年11月24日，金鹰物业丹阳公司、唐建军签订了物业管理服务协议，约定物管费7.8元/月/平方米、公共能耗费3.5元/月/平方米，同时双方对物管费、能耗费的交付时间、方式、数额及违约责任等均作了明确约定。后唐建军自2016年1月1日起即拖欠物业费，经金鹰物业丹阳公司多次催要均未果。
唐建军辩称，第一，本案争议的房屋是商业用房，并不适用于前期物业管理，其收费标准应由物业公司与业主协商确定。金鹰物业丹阳公司方主张的物业费收取标准并未与业主进行过协商，而是其单方面核定的，该费用违法，且其收费标准明显不合理，也违背了其向物价部门备案的标准。第二，金鹰物业丹阳公司提供物业服务的不到位，服务标准完全达不到其要求收费的标准，收费标准应予以降低。
一审法院认定事实：金鹰物业丹阳公司系具有物业服务资质的物业服务企业，唐建军承租了丹阳金鹰天地广场10-112、113商铺用于经营餐饮，房屋总面积556.43平方米。2014年11月24日，金鹰物业丹阳公司与唐建军签订了《物业管理服务协议》（下称协议），约定唐建军为金鹰物业丹阳公司的商铺提供物业管理服务，协议第六条第二项约定，物业服务收费每月每平方米7.8元，能耗分摊费每月每平方米3.5元；交费时间为在办理交付手续之日起，金鹰物业丹阳公司预收12个月的物业费、公共能耗费等，并在每个收费期的前第一个月15日前缴费；协议第十一条第四项约定，业主未按约定的收费标准和时间交费的，物业企业有权要求补交并从逾期之日起按万分之五交纳违约金。唐建军使用房屋后按约定的标准交纳了至2015年12月31日的物业费，之后便未能支付。
以上事实，由金鹰物业丹阳公司提供的物业管理服务协议及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当按照约定向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，金鹰物业丹阳公司系具有物业服务资质的物业服务企业，与唐建军签订了物业服务协议，金鹰物业丹阳公司按照合同约定已向该小区业主提供了物业管理服务，唐建军作为业主应当向金鹰物业丹阳公司支付物业费。双方约定的物业服务费收取标准为每平方米每月7.8元，该价格已由物价部门核准，唐建军房屋的建筑面积为556.43平方米，自2016年1月1日至2017年2月28日，唐建军共计欠缴物业费556.43×7.8×14=60762元。一审法院对金鹰物业丹阳公司主张的物业费60762元予以支持。
关于金鹰物业丹阳公司主张的公共能耗费，协议约定能耗分摊费每月每平方米3.5元，能耗费是建筑物共用设备设施的运行而产生的能源消耗费用，该费用应该由业主分摊，不包括在物业服务费内。能耗分摊费应当是按实收取、按实分摊，双方约定的固定3.5元显然不合理，金鹰物业丹阳公司应当予以纠正。但是，物业服务企业没有垫付能耗费的义务，为维护整个商场的正常运转，不至于因部分业主欠交能耗费用而导致商场不能正常运营，物业服务企业有权要求业主预交能耗费，再根据实际使用的情况由各业主分摊。故金鹰物业丹阳公司请求支付2016年1月1日至2016年12月31日的公共能耗费23370元，具有合理性及必要性，予以支持。但是，金鹰物业丹阳公司应当在收取下一交费周期前将上一周期业主已交纳的费用以及收支情况进行公示，确已分摊完毕余额不足的，才可以继续向业主预收。
金鹰物业丹阳公司主张唐建军支付逾期违约金，合同约定交费时间为在办理交付手续之日起，金鹰物业丹阳公司预收12个月的费用，并在每个收费期的第一个月15日前缴费，并约定未按合同约定交费应当承担万分之五的违约金，唐建军未依照合同约定支付物业费，应当支付逾期违约金，但约定每日万分之五的违约金没有经过物价部门核准且显然过高，应调整至按银行贷款利率年6%计算。至2016年12月31日，2016年1月1日至2016年12月31日的52082元物业费及能耗费23370元已产生逾期违约金4527元，并应当按照全部未付的费用(包括2017年1月1日至2017年2月28日的物业费)按年利率6%支付至实际给付之日的违约金。
一审法院判决：一、唐建军应于判决生效后十日内给付金鹰物业丹阳公司物业费60762元（2016年1月1日至2017年2月28日）、能耗分摊费23370元，合计84132元；二、唐建军应于判决生效后十日内给付金鹰物业丹阳公司违约金4527元（截止2016年12月31日），并以84132元为基数按年6%支付自2017年1月1日至实际付清之日的违约金；三、驳回金鹰物业丹阳公司的其他诉讼请求。
本院对一审法院查明事实予以确认。
二审中，唐建军提交如下证据：证据一、丹阳市物价局行政诉讼答辩状一份，证明本案仅是上诉人与被上诉人的物业管理，并非前期物业，不适用于被上诉人要求的前期物业管理。证据二、金鹰部分业主情况说明一份，证明被上诉人提供的物业服务协议是混在开发交付材料中，骗取业主签字的，业主们对此不清楚也不认可。证据三、丹阳市人民法院（2016）苏1181民初8000号开庭笔录一份，证明被上诉人代理人陈述其收费依据是根据前期物业合同约定和物价局核准，没有和业主商量，对收费标准和项目也没有公示，上诉人对其收费情况不清楚不了解。证据四、两份镇江地区物业同类收费。证明镇江地区同类物业收费一般为6元，本案合同约定的物业费超过本地区普遍标准。
经质证，金鹰物业丹阳公司认为，对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，该答辩状倒数第二段也肯定了上诉人与被上诉人之间的物业服务关系，即认可了物业管理服务协议的合法性。对证据二，情况说明的性质属于证人证言，证人应出庭接受询问，否则不能作为证据被法院采信，且签名不能证明其是业主的身份。对证据三的真实性没有异议，上诉人代理人没有看清笔录内容，第五页“至于有没有协商，本代理人不清楚”，并非上诉人所说没有协商，即使没有进行公示，每户业主和实际使用人签订物业管理服务协议时都予以了告知。对证据四，不属于新证据，一审中提交过。
本院认为，所谓前期物业管理，是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业，并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。因此，委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段：由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理，即前期物业管理阶段；由业主自行选择物业服务企业阶段。《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案金鹰物业丹阳公司与唐建军于2014年11月24日签订了物业管理服务协议，即包括唐建军在内的涉案物业小区的业主同意金鹰物业丹阳公司进行管理，涉案小区物业管理为业主自行选择物业服务企业。唐建军上诉主张所援引《江苏省物业管理条例》第三十一条关于前期物业服务的规定，不适用本案，故唐建军该上诉主张，没有法律依据。
唐建军以对物业收费标准和物业服务合同内容不知情为由，上诉主张2014年11月24日物业管理服务协议不成立的问题，证据不足，且2014年11月24日物业管理服务协议一经达成，金鹰物业丹阳公司提供了物业服务，唐建军已部分缴纳物业费用，即应视为双方意思表示一致，不违反法律、行政法规规定，合法有效。
综上所述，上诉人唐建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人唐建军承担。
本判决为终审判决。
审判长 樊华勇
审判员 黄 甦
审判员 孙 毅
二〇一七年九月六日
书记员 王 萍