贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初961号
原告潘雪松,男,1980年12月13日出生,侗族,住贵州省黎平县，
原告石佳玉,女,1986年3月4日出生,侗族,住贵州省黎平县，
被告贵州省鸿邺房地产开发有限公司。
地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人杨绍霞，女，贵州全红律师事务所律师。
原告潘雪松、石佳玉�被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告石佳玉及被告委托代理人杨绍霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的侗族风情园小区20栋1单元10层3号房屋，面积为114.91平方米，购买总金额为人民币363368元。合同签订后原告于2016年5月13日支付人民币113368元首付款给被告，余款人民币250000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并已办理按揭贷款支付给被告完毕。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年6月30日、2016年6月30日分别向原告交付经过验收合格的房屋和将原告所购买房屋转移登记给原告。可被告至今都没有向原告交付经过验收合格房屋�将原告所购房屋转移登记给原告，其行为已构成违约，根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第四章第十三条约定，被告逾期交房的，从逾期交房的次日起被告按日计算向原告支付全部以付款万分之壹的违约金，截至起诉之日被告已逾期350日，被告应赔偿原告违约金人民币12718元；根据原、被告所签的《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，出卖人逾期转移房屋登记给原告的，从逾期转移房屋登记的次日起按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金，截至起诉之日被告已逾期340日，被告应赔偿原告违约金人民币12718元。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币12718元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记�原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币12718元给原告；3、依法判决被告在30日之内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告未能按合同约定时间交房具有不能预见、不能克服的原因，被告不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错，存在正当免责事由。
一直以来，被告都积极履行合同义务，在合同约定交房的期限之内，被告已经完成了房屋工程的施工，所有的房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房主要原因存在以下两个方面：（1）供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决被告开发项目的供电问题，导致被告早已经建造好的商品房无供电指标供应。（2）政府行为导致被告在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交付房屋。但这两个方面的原因都属于政府相关职能部门的原因所致，并不是被告主观上能自行解决的，不能归责于被告，所以被告超期交房是事实，但都是因不能归责于被告的原因造成，被告存在正当合理的免责抗辩事由，所以，依据公平原则以及情势变更原则请求免除被告的责任。
二、原告诉求的违约金过高被告要求法院依据公平原则以不超过原告实际损失的30%为据给予适当减少。
本案造成双方没有办理正式房屋交接手续，是因为原告早已经自己私自将该套商品房房门换锁自行入住、已经实际占有使用该房屋，故意不与被告设立的物业公司签订物业管理服务合同，逃避物业管理费的交付，并以此为由延长逾期交付房屋的时间显然不符合事实，所以房屋已经交付。
被告由于不可克服的因为未能按照“约定”向原告如期�房并未给原告造成实际上的财产损失，原告也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。无论被告是否存在逾期交房合逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，原告提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少等有关规定。原则上损失应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定应当由原告来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明原告举证不能，其对此应当承担法律后果；退一步说如果不评估则请求人民法院参照黎平县政府作出的黎府罚（2017）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第二项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过原告实际收到损失的30%。同时根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金国高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”所以被告请求法院调减双方签订的逾期“违约金”合法有据。
综上所述，原告起诉陈述的情况与客观事实不符，其已经在交房�限之内擅自进入该房居住，已实际占有、使用房屋，不存在被告逾期交房的问题，被告不存在违约逾期交房的情况，原告没有因此造成经济损失，其提出请求的违约金没有事实依据，也明显过高。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢。现请求：1、依法判决驳回原告提出支付“违约金”的诉讼请求；2、根据原告举证其受损失情况判决被告承担不超过原告受到实际损失30%“违约金”；3、裁处原告负担本案诉讼费。
原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：
1、身份证，证明原告身份；
2、商品房买卖合同，证明原、被告的购房关系；
3、收据，证明原告所支付的房款；
4、结婚证，证明原告之间的关系；
5、中国农业银行借款抵押品清单，证明原�与银行关系；
6、进账单，证明原告与银行之间关系。
被告在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明：2016年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元10层3号商住房，建筑面积为114.91平方米、房屋总价款为363368元，合同约定交房日期为2016年6月30日前。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。被告至今未交付房屋给原告。合同第二十二条第三项转移登记，没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。合同第二十二条第三项第（二）款约定，约定日期起90日后，出卖人不能在约�期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款363368元。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋给原告，导致原告未能按时占有该房屋，�告显然已经违约，理应承担违约责任。双方所签订的合同没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间。原告要求按交房时间2016年6月30日为交付商品房转移登记的有关文书时间，本院认为，双方所签订的合同为示范文本，没有约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间对原告来讲是不公平的，从公平原则出发，该商品房转移登记时间应参照这栋楼房其他住户的时间，这栋楼房其他住户的时间为2016年12月31日，因此，2016年12月31日为被告对原告商品房取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间。对原告要求按交房时间2016年6月30日为交付商品房转移登记的有关文书时间的请求本院不予支持。本院认为，逾期交房违约金和逾期�付商品房转移登记有关文书的违约金合同均有约定且约定不高，被告应按合同约定承担违约金。被告辩称被告未能按合同约定时间交房具有不能预见、不能克服的原因，被告不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错，存在正当免责事由，原告诉求的违约金过高，被告要求法院依据公平原则以不超过原告实际损失的30%为据给予适当减少的辩解意见，本院不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金的截止日期为2017年6月5日，本院予以支持。被告逾期交房时间为2016年6月30日至2017年6月5日，逾期天数340天，按合同约定，被告逾期交房违约金为363368×0.01%×340天=12354元，原告请求多出部份本院不予支持。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告至今未将转移登记的相关文书交付给原告。原告要求交付转移登记的相关文书违约金计算的截止日期为2017年6月5日本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年12月31日至2017年6月5日，逾期天数155天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为363368元×0.01％×155天=5632元，原告请求多出部份本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《商品房买卖合同》继�履行。
二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告潘雪松、石佳玉逾期交房违约金12354元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金5632元，共计人民币17986元。
三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告潘雪松、石佳玉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。
四、驳回原告潘雪松、石佳玉的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费436元，减半收取218元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 粟志文
二〇一七年八月三日
书记员 徐姗姗