湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初6102号原告：严巡回，男。委托诉讼代理人：林威，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建明，湖南崇民律师事务所律师。被告：戴奇志，男。委托诉讼代理人杨劲松，湘潭市岳塘区法律服务所法律工作者。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司。法定代表人：袁里，系该公司总经理。委托诉讼代理人李铁山，男。第三人：周斌，男。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卓，湖南高新律师事务所律师。第三人：周丽梅，女。委托诉讼代理人：曾凡胜，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐卓，湖南高新律师事务所律师。原告严巡回诉被告戴奇志，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、周斌、周丽梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李龙挺担任审判长，人民陪审员张勤、刘正青参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告严巡回的委托代理人林威，被告戴奇志的委托代理人杨劲松，第三人新环境公司委托代理人李铁山，第三人周斌、周丽梅及其委托代理人曾凡胜、徐卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严巡回向本院提出诉讼请求：1、被告戴奇志继续履行与原告签订的房屋买卖合同，办理房屋过户手续；2、被告戴奇志自2016年10月20日起至实际办理过户之日止，按100元/日的标准向原告支付违约金；3、本案受理费、保全费等原告为实现权利所支出的费用由被告戴奇志承担。事实与理由：2016年9月12日，原、被告双方及居间方新环境公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于**市**区**路***号******栋****房，房屋总价款为170万元，采用银行贷款的方式支付房款。合同签订后，原告依约向被告交付了定金5万元，并办理银行贷款手续。但原告获得银行贷款审批后，被告拒绝办理房屋过户手续。因协商无果，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告戴奇志辩称，原、被告之间从未订立过原告所称的《房屋买卖合同》，被告从未将其名下房屋委托第三人新环境公司出售，也未在《房屋买卖合同》上签字。原告所称的《房屋买卖合同》应当为无效合同。原告要求被告继续办理房屋过户手续并支付违约金的主张缺乏事实与法律依据，被告不予认可。第三人新环境公司述称，2016年9月12日，原、被告通过第三人新环境公司居间签订房屋买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告双方应当具有拘束力。合同履行过程中，原告依约向被告支付了定金，并按照合同约定办理了房屋贷款等相关手续，被告应当依约履行合同。但在合同履行过程中，因长沙市二手房价格出现大幅上涨，故被告擅自反悔，不愿再将房屋出卖给原告，并与第三人订立房屋买卖合同，该合同侵犯了原告及第三人新环境公司的合法权益，应当属于无效合同。被告应当继续履行合同，将房屋过户给原告。第三人周斌、周丽梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告戴奇志继续履行房产买卖合同，将位于**市**区**路***号******栋****号房屋过户至第三人周斌、周丽梅名下；2、原告严巡回、戴奇志承担本案诉讼费及法定费用。事实与理由：第三人周斌、周丽梅在善意的情况下，与被告戴奇志于2016年11月9日订立了《房产买卖合同》，约定第三人周斌、周丽梅以171.8万元的价格够得被告戴奇志名下位于******栋****房产。2016年11月28日，第三人周斌、周丽梅已经向被告戴奇志支付了全部房屋价款171.8万元，并向房产部门缴纳了契税、城市维护建设税、增值税等税费。被告戴奇志亦与第三人周斌、周丽梅一道至房屋产权登记部门办理了不动产登记变更手续。同时，第三人周斌、周丽梅已经对上述房屋实际控制。故第三人周斌、周丽梅认为原告严巡回对本案所涉房屋无要求过户的权利，被告戴奇志应当配合第三人周斌、周丽梅办理房屋过户手续，将房屋过户至第三人周斌、周丽梅名下。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、委托代理合同、收条、收款收据、贷款进度表等证据材料，被告向本院递交了被告与案外人签订的房屋买卖合同及定金欠条、第三人新环境公司工作人员出具的收条等证据材料；第三人新环境公司向本院递交了其工作人员与被告微信聊天记录、转账记录等证据材料；第三人周斌、周丽梅向本院递交了《房产买卖合同》、国有土地使用权证、房产权证、户籍登记资料、收条、不动产受理凭证、完税凭证、按揭贷款进度查询表、房屋钥匙及内部照片等证据材料。经本院组织当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月25日，原告与案外人姚苡在第三人新环境公司的撮合下，签订《房屋买卖合同》一份，约定由姚苡出资165万元购买被告名下位于**市**区**路***号******栋****号房屋。2016年7月25日，姚苡向被告出具欠条一张，其上载明因购买房屋，欠被告定金5万元，并承诺于2016年8月10日前支付。2016年9月12日，原告在第三人新环境公司的撮合下，签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告名下位于**市**区**路***号******栋****号房屋，房屋价款为170万元原告应当于2016年9月12日向被告支付房屋定金5万元，于2016年10月20日前支付15万元，剩余款项以银行按揭方式支付。该协议出卖方签名为第三人新环境公司工作人员甘霖签署，署名“戴奇志”“甘霖（代）”。2016年9月12日，原告与湖南新金非融资性担保公司签订《购买方委托办理协议》，委托该公司办理银行按揭贷款手续。2016年9月12日，第三人新环境公司出具收条及收据一张，收条上载明“戴奇志”收到原告支付的定金5万元，该收条也为第三人新环境公司工作人员甘霖签署，署名“戴奇志”“甘霖（代）”。2016年11月9日，被告与第三人周斌、周丽梅签订《房产买卖合同》一份，约定被告与第三人周斌、周丽梅以171.8万元的价格购买被告名下位于**市**区**路***号******栋****号房屋。2016年11月9日，第三人周斌、周丽梅通过银行转账的形式向被告支付了购房定金10万元。2016年11月28日，第三人周斌、周丽梅通过银行转账的形式向被告支付了剩余购房款161.8万元。2016年11月28日，被告与第三人周斌、周丽梅一道至长沙市不动产登记中心办理房屋过户手续，第三人周斌、周丽梅缴纳了不动产变动应当缴纳的相关税费。目前，本案所涉位于**市**区**路***号******栋****号房屋已经向第三人周斌、周丽梅交付，并由第三人周斌、周丽梅控制。本院认为，本案首要争议焦点在于2016年9月12日的《房屋买卖合同》及2016年11月9日的《房产买卖合同》前后两份合同的合同拘束力及履行问题。对于2016年9月12日的《房屋买卖合同》，从形式上审查，作为房屋出卖方的被告并没有在合同上签字。现第三人新环境公司主张其员工甘霖有权代被告在该合同上签字，但第三人新环境公司并无证据证明该甘霖具有该委托代理权限。委托代理权限的获得显然应当有明确授权，即使被告曾经通过第三人新环境公司就房屋的出卖进行过居间磋商，但也无法就此推断被告授权新环境公司员工甘霖进行房屋买卖交易。特别是第三人新环境公司作为房屋买卖居间的专业公司，更应当对相关房源的权属、人员的权限进行严格审查，切实履行居间人的居间审查高度注意义务。现被告否认授权第三人新环境公司将房屋出卖给原告，亦拒绝追认授权；第三人新环境公司显然也未就房屋出卖取得被告的书面授权，故《房屋买卖合同》对被告不产生拘束力，原告无权依据该《房屋买卖合同》要求被告办理本案所涉房屋的产权过户手续。对于2016年11月9日的《房产买卖合同》，根据庭审记录，第三人周斌、周丽梅与被告均认可上述合同效力，第三人周斌、周丽梅已经按照合同约定履行了购房付款义务，本案所涉诉争房屋亦向第三人周斌、周丽梅交付，为第三人周斌、周丽梅所控制，故被告戴奇志应当配合第三人周斌、周丽梅办理房屋产权过户手续。对于原告提出的要求被告向其支付违约金的主张，因本院确认2016年9月12日的《房屋买卖合同》对被告不产生拘束力，故原告无权要求被告向其支付逾期办理房屋过户和手续的违约金。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、驳回原告严巡回的诉讼请求；二、被告戴奇志于本判决生效之日起七日内配合第三人周斌、周丽梅至长沙市不动产登记中心办理位于**市**区**路***号******栋****号房屋的过户手续；三、驳回第三人周斌、周丽梅提出的其他诉讼请求。本案受理费50元，保全费5000元，由原告严巡回承担。本案第三人提出诉讼请求的受理费50元，由被告戴奇志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于湖南省长沙市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李龙挺人民陪审员  张 勤人民陪审员  刘正青二〇一七年五月三十一日代理书记员  周梦瑶