上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8073号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海健力体育器材有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：郑围，总经理。
委托诉讼代理人：郑明。
委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市宝山区罗店镇王家村民委员会，住所地上海市宝山区。
负责人：张蕊枝，主任。
委托诉讼代理人：张亦平，上海市东海律师事务所律师。
上诉人上海健力体育器材有限公司(以下简称“健力公司”)因与被上诉人上海市宝山区罗店镇王家村民委员会(以下简称“王家村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初10663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
健力公司上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，支持上诉人的诉请。事实和理由：上诉人经朋友介绍与被上诉人签订租赁协议后，上诉人购买大型功率电器回火炉用于生产经营，但被上诉人提供的场所只有20KW的电量。上诉人申请用电、注册公司，被上诉人无法提供产证，还用尽各种办法搪塞、敷衍上诉人，造成上诉人停工、停产。上诉人提供的四组证据都证明了被上诉人对上诉人的损失，对被上诉人的反诉请求形成合理抗辩。
王家村委会辩称，被上诉人在签订租赁协议时已明确告知出租的房屋原系外地人居住点，即上海市宝山区潘泾路XXX号60间房屋(以下简称系争房屋)，从未承诺有产权证。上诉人直至被上诉人于2016年告知到期不再续租的情况下才向有关部门申请增电量。显然上诉人主张因无法办理用电量增容手续影响产量，造成其经济损失的理由不存在。请求二审法院维持原判。
健力公司向一审法院起诉请求：1、解除健力公司与王家村委会签订的租赁协议；2、王家村委会赔偿健力公司损失人民币(以下币种均为人民币)728,000元。
王家村委会向一审法院提出反诉请求：1、健力公司支付拖欠的房屋租金120,000元；2、健力公司支付拖欠的使用费31,666元。
一审法院认定事实：系争房屋未获得建设工程规划许可证或房地产权证。
2010年3月11日，王家村委会(甲方、出租方)与健力公司(乙方、承租方)签订租赁协议，约定甲方将位于原外地人居住点的房屋(其范围内的所有房屋60间和地面设施已明确甲方所有)出租给乙方使用，乙方承租后用于加工生产。租赁期限自2010年1月1日起至2016年12月30日。第二条约定，2010年1月1日至2012年12月30日每年租金95,000元。后视实际情况另行商定。原则上先付租金后使用房屋，每年租金分二期付清，年初与年中支付。逾期六个月支付，视为严重违约，甲方有权单方面终止本协议。第三条约定，甲方将现有20千瓦用电及挂户用水转给乙方使用，如乙方生产需要增加用电用水量，其费用由乙方承担。乙方必须按时支付其费用，逾期不付甲方有权终止协议。第五条约定，乙方生产经营必须注册所在地，如需招工应优先考虑甲方劳力。
2017年1月3日，上海市宝山区罗店镇生态环境综合治理办公室向健力公司发出宝山区罗店镇生态环境综合整治告知书，主要内容为，健力公司在潘泾路XXX号区域内存在违法搭建、消防安全隐患、生产安全隐患、违法排污等违法现象，要求于2017年1月8日前采取拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，消除安全隐患等措施，自行完成整改，积极配合政府部门开展整治工作。
双方当事人一致确认，健力公司未支付过押金；租赁期限内，健力公司拖欠租金共计120,000元；合同到期后未支付过租金。2017年3月17日，王家村委会对系争房屋断电。2017年5月3日，系争房屋被全部拆除。
健力公司表示，其曾向邻居金某(王家村委会的租客)主张过因其私自搭建违法建筑等造成健力公司各类损失的损害赔偿，但金某不予认可，健力公司向王家村委会投诉，王家村委会也不管。此外，无法提供证据证明王家村委会收取了养绿化的人(王家村委会的另一租客)的电费。健力公司为此向法院提供下列证据：1、申请日期为2016年5月18日的上海市电力公司单位客户用电清单(100KW以下)、填表日期为2015年5月18日的客户用电设备统计表，证明健力公司曾申请电力未果。2、企业名称预先核准申请书、分支机构-
企业名称预先核准通知书等，证明健力公司曾申请在系争房屋内设立分公司，但因房屋无手续而申请未果。3、上海市工业企业月度会计报表，证明健力公司的经营损失。4、照片，证明系争房屋被水淹、门前被金某建房堵住、此后被强拆等情况。王家村委会针对上述证据表示，对证据1不清楚。对证据2无异议。对证据3、4不予认可。
王家村委会向法院提供下列证据：1、2016年12月26日王家村委会委托律师向健力公司发的终止协议告知函，证明王家村委会要求健力公司于2017年1月8日前搬离，并结清租金120,000元。2、2017年4月19日王家村委会向健力公司发出的腾退房屋告知书，证明王家村委会告知健力公司在2017年4月28日前搬离物品、归还房屋。3、照片，证明王家村委会于2017年4月19日张贴了公告。健力公司对上述证据表示，证据1、2均没有收到过。对证据3无异议。
一审法院认为，系争房屋未获得建设工程规划许可证或房地产权证，故健力公司与王家村委会就系争房屋签订的租赁协议当属无效，现协议已到期，且系争房屋也已被拆除完毕，健力公司要求解除合同，缺乏依据，不予准许。
因系争房屋缺乏手续致使合同无效，合同双方均有过错。关于健力公司的本诉请求，法院逐一分析如下：第一、关于经营损失，租赁协议中并未约定王家村委会有为健力公司提供注册公司的义务，也未约定王家村委会有提供90千瓦用电的义务，健力公司以王家村委会未履行相关义务为由要求赔偿经营损失，缺乏事实和法律依据，且亦无法提供证据证明损失的具体构成，法院无法准许。第二、关于金某违法搭建等致使健力公司的各类损失，王家村委会并非相关行为的实施方，健力公司根据租赁协议要求王家村委会赔偿，缺乏事实和法律依据，且相关损失金额缺乏证据佐证，法院无法准许。第三，关于转让费及装修费，鉴于系争租赁协议租期已届满，房屋拆除亦发生在租期届满之后，且王家村委会对转让费及装修费金额均不予认可，健力公司要求赔偿的相关主张，缺乏依据，不予准许。第四，关于电费，相关电力并非王家村委会使用，健力公司亦无法提供证据证明王家村委会收取了实际使用人相关电费，故健力公司现要求王家村委会承担上述费用，缺乏事实和法律依据，且相关电费金额缺乏证据佐证，法院无法准许。
关于王家村委会的反诉请求，虽系争租赁协议无效，但健力公司仍应向王家村委会支付相应使用费，使用费标准可参照协议约定的租金标准。健力公司自认拖欠合同期内租金120,000元未付，其理应支付相关费用，其关于费用未付的理由，如上所析，均不构成合理抗辩，法院不予采信。关于2017年的使用费，法院考虑到王家村委会自2017年3月17日起对系争房屋断电，致使健力公司无法生产、经营，且此后王家村委会已开始着手对系争房屋的拆除进行通知及实施等事宜，故法院酌情确定健力公司向王家村委会支付2017年的使用费16,000元。
一审法院判决如下：一、上海健力体育器材有限公司与上海市宝山区罗店镇王家村民委员会签订的租赁协议无效；二、上海健力体育器材有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区罗店镇王家村民委员会支付截止至2016年年底拖欠的使用费共计120,000元；三、上海健力体育器材有限公司于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区罗店镇王家村民委员会支付2017年的使用费共计16,000元；四、上海健力体育器材有限公司的其余诉讼请求，不予支持；五、上海市宝山区罗店镇王家村民委员会的其余反诉请求，不予支持。
二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋从未获得建设工程规划许可证。健力公司与王家村委会就系争房屋签订的租赁协议，一审法院认定为无效合同，符合法律规定。对于上述合同的无效，上诉人与被上诉人均有过错。鉴于合同约定的租赁期限已届满，上诉人的合同目的已实现，故对其主张转让费及装潢费的损失，一审法院不予支持，并无不当。对于上诉人主张的其他损失，一审法院未予采纳亦阐明了理由，本院认同，不再赘述。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,746元，由上诉人上海健力体育器材有限公司承担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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