宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第7568号原告：张小英，女，1955年8月28日出生，回族，银川市金盾化工厂厂长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：虎金仓（系原告张小英丈夫），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号北四楼。法定代表人：王连喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告张小英与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，于2015年12月2日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。后因本案须以另一案件的处理结果为根据，但该案尚未审结，于2016年9月6日裁定中止诉讼，2017年7月28日恢复诉讼。本院依法组成合议庭于2017年9月21日公开开庭审理了本案。后因涉及司法鉴定，于2017年11月9日再次公开开庭进行了审理，原告张小英的委托诉讼代理人虎金仓、被告银祥公司的委托诉讼代理人付前亮、被告甘肃国芳公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小英向本院提出诉讼请求：1.被告甘肃国芳公司向原告支付商铺使用费2961920元﹛从2007年11月1日起暂计算至2015年3月31日，260元/平方米/月×128平方米×89个月﹜；2.二被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，张小英增加诉讼请求：被告甘肃国芳公司支付原告房屋使用费3490280元（从2007年11月1日起暂计算至2015年3月31日，171元/平方米/月×［128平方米×（1+0.886）］平方米×89个月）。事实和理由：2006年3月23日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》，约定被告银祥公司将其位于银川市兴庆区原新华商城地上二层72号营业房（套内建筑面积为128平方米，公摊系数为0.886，折算建筑面积为241.408平方米）出售给原告，总价款1536000元。2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司将含涉案房屋在内的原新华商城整体出售给被告甘肃国芳公司。原告为维护自身权益于2012年9月6日将被告银祥公司起诉至银川市兴庆区人民法院，请求确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，并要求被告银祥公司为原告办理房屋产权证。2012年9月13日，银川市兴庆区人民法院作出（2012）兴民初字第3816号民事调解书，确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，被告银祥公司承诺为原告办理涉案房屋产权登记证。2014年6月16日，甘肃国芳公司提起第三人撤销之诉，要求撤销银祥公司与张小英2006年3月23日签订的《商品房买卖合同》，银川市兴庆区人民法院于2014年10月27日作出（2014）兴民初字第4191号民事判决书，判决驳回甘肃国芳公司的诉讼请求。现上述调解书及判决书均已生效，且涉案房屋已于2014年3月6日备案至原告名下。依据上述生效法律文书，被告甘肃国芳公司应向原告支付自2007年11月1日起至2015年3月31日止的房屋占有使用费［租金标准参考常忠孝与银祥公司、甘肃国芳公司物权保护纠纷案件中宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司作出的（宁）博源卓越（2015）估字第117号评估报告中建筑面积租金评估价格］，故原告诉至法院。银祥公司辩称，对原告诉请无异议，2007年10月30日后，涉案房屋已经交付给被告甘肃国芳公司，被告银祥公司在整体出售新华商城时已告知被告甘肃国芳公司商城内部分商铺出售给小产权户的事实，因此被告银祥公司对一房二卖没有过错，原告要求被告甘肃国芳公司支付自2007年11月1日起的房屋使用费应该予以支持。甘肃国芳公司辩称，原告曾于2012年9月6日将被告银祥公司诉至银川市兴庆区人民法院，要求确认涉案房屋的产权，双方进行调解时没有追加被告甘肃国芳公司作为第三人参加诉讼，损害了被告甘肃国芳公司的合法权益。原告主张的房屋使用费起算时间应以银川市兴庆区人民法院（2012）兴民初字第3816号民事调解书生效之日即2012年9月13日开始计算，被告银祥公司于2007年10月23日将房屋出售给被告甘肃国芳公司，因此2012年9月13日之前被告甘肃国芳公司占有使用涉案房产是基于与被告银祥公司之间商品房买卖合同，该房产是由被告银祥公司向被告甘肃国芳公司交付的，故原告应该向被告银祥公司主张2012年9月13日之前的商铺使用费。为节省司法资源，被告甘肃国芳公司同意以宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司作出的（宁）博源卓越（2015）估字第117号评估报告书中以建筑面积为标准的补充鉴定意见书确定的标准作为租金参考标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的本院（2012）兴民初字第3816号民事调解书、本院（2012）兴执字第2499号执行裁定书、（2014）兴民初字第4191号民事判决书、宁夏回族自治区高级人民法院（2012）宁民终字第112号民事判决书复印件、宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司作出的（宁）博源卓越（2015）估字第117号评估报告书及补充鉴定意见书、面积测绘表，被告甘肃国芳公司为证明其辩称主张提交商品房买卖合同、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2017）宁01民终1043号民事判决书，以上证据经本院组织双方质证，各方对其真实性均无异议，本院予以确认；对于原告提交的商品房买卖合同，被告甘肃国芳公司虽然不予认可，但该合同已经本院（2012）兴民初字第3816号民事调解书确认，合法有效，本院予以确认。对于原告提交的银川市房地产测绘中心出具的说明及宁夏力天房地产评估咨询事务所作出的宁力天［2015］房地产鉴字第070号评估报告书、本院（2015）兴民初字第4162号民事判决书复印件、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终501号民事判决书复印件，因与本案没有关联性，本院不予确认。对于被告银祥公司提交的”关于新华商城现存有关问题的函”及会议纪要复印件、执行和解协议及情况说明复印件，因与本案没有关联性，本院不予确认。对于被告甘肃国芳公司提交的租赁合同复印件，因与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月23日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告银祥公司将位于银川市兴庆区玉皇阁南街原新华商城二层72号（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层72号）商品房一套出售给原告，套内建筑面积为128平方米，总价款为1536000元。2007年10月23日，被告银祥公司与被告甘肃国芳公司签订《商品房买卖合同》约定，被告银祥公司将包括涉案房屋在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价款整体出售给被告甘肃国芳公司。2012年9月6日，原告将被告银祥公司诉到本院，请求依法判令：”一、被告为原告办理新华商城地上二层72号营业房的产权证书；二、本案诉讼费由被告承担”。后双方于2012年9月13日达成调解协议：”一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于2012年10月20日前协助原告张小英办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛（原新华商城）地上二层72号套内面积为128平方米的产权登记（办理产权证所产生的税费按房管局的相关规定办理）；二、案件受理费100元，减半收取50元，由原告张小英负担”，本院于当天出具（2012）兴民初字第3816号民事调解书予以确认。2012年11月7日，张小英就上述调解书申请本院强制执行。2014年6月16日，甘肃国芳公司向本院提起第三人撤销之诉，要求撤销银祥公司与张小英于2006年3月23日签订的《商品房买卖合同》，本院经审理于2014年10月27日作出（2014）兴民初字第4191号民事判决书，判决驳回甘肃国芳公司的诉讼请求。双方当事人均未提起上诉，该案判决现已发生法律效力。后原告要求被告甘肃国芳公司支付占有使用费无果，故诉至本院。另查明，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司为履行合同涉诉，银川市中级人民法院于2012年8月22日作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决如下：”一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原'新华商场'的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担...”判决后，被告甘肃国芳公司与被告银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：”在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原'新华商城'购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为......一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原'新华商城'房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有......。”法院经审理认为：”关于银祥公司认为还应当减去88户（833.758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定......对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告甘肃国芳公司对原告主张的房屋使用费标准有异议，原告申请对涉案房屋（套内面积128平方米）2007年11月1日至2017年8月31日期间租金价格进行评估。本院通过宁夏回族自治区银川市中级人民法院依法委托宁夏方诚房地产评估司法鉴定所进行评估，后因原告拒绝支付鉴定费用，致使鉴定工作无法继续进行，宁夏方诚房地产评估司法鉴定所于2017年10月25日向宁夏回族自治区银川市中级人民法院出具终止鉴定告知书。2017年10月26日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院向宁夏方诚房地产评估司法鉴定所出具终结委托评估通知书，终结本次委托。再查明，2015年3月10日，本院受理了常忠孝与甘肃国芳公司、银祥公司物权保护纠纷一案，该案中，常忠孝申请对位于银川市兴庆区玉皇阁南街原新华商城二层42号（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛地上二层42号）（套内面积39.16平方米）2007年度至2015年度租金数额进行评估。本院通过银川市中级人民法院依法委托宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2015年9月16日作出评估报告书，评估新华东街国芳百盛地上二层42号（套内面积39.16平方米）每年度单月租金标准为：2007年度288元/平方米、2008年度288元/平方米、2009年度288元/平方米、2010年度264.50元/平方米、2011年度242.92元/平方米、2012年度223.08元/平方米、2013年度204.83元/平方米、2014年度188.08元/平方米、2015年度172.75元/平方米。后该鉴定机构于2016年11月3日作出补充鉴定意见书，认定涉案房屋（建筑面积）每年度单月租金标准为：2007年度112.17元/平方米、2008年度122.17元/平方米、2009年度133元/平方米、2010年度144.83元/平方米、2011年度157.75元/平方米、2012年度171.75元/平方米、2013年度187元/平方米、2014年度187元/平方米、2015年度187元/平方米。原告提供的银川市房地产测绘中心出具的新华商城商品（部分）面积明细表包含涉案房屋在内的21套商铺的面积测绘明细，其中涉案商铺的建筑面积为284.37平方米，套内面积为150.733平方米，公摊面积为133.637平方米，但原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》中载明的套内面积为128平方米，且双方在合同履行过程中并未按照测绘注明的建筑面积、套内面积及公摊面积进行确认和结算。本院认为，本院于2012年9月13日依法作出（2012）兴民初字第3816号民事调解书，确认被告银祥公司于2012年10月20日前协助原告办理双方在合同中确认的位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛（原新华商城）地上二层72号套内建筑面积为128平方米的产权登记，本院据此认定原告自购买涉案商铺之日即2006年3月23日起对该商铺享有物权，对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该调解书生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失,故2007年11月1日至2012年9月13日期间涉案商铺使用费应当由被告银祥公司支付。2012年9月13日之后，原告的商铺权属已确定，被告甘肃国芳公司因其继续使用原告商铺，应当支付原告2012年9月14日至2015年3月31日期间商铺使用费。原告与被告银祥公司签订合同约定商铺套内建筑面积为128平方米，而商品房的建筑面积是由套内面积和公用建筑面积（公摊）之和构成，公摊一般包含大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯、电梯等功能性设施，保证房屋具有功能性和使用价值，原告提交的证据虽可证实建筑面积与套内面积的公摊比例，但其与银祥公司在合同履行过程中并未按照测绘注明的建筑面积和公摊面积结算购房款，故原告只能按照合同约定的套内建筑面积128平方米主张商铺使用费。因原、被告均同意参照宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司作出的（宁）博源卓越（2015）估字第117号评估报告书作为计算房屋使用费的标准，本院予以确认。原告要求以套内面积换算出建筑面积乘以建筑面积租金评估价值计算商铺使用费，与事实不符，本院不予支持。被告应当参照评估机构评估的建筑面积租金标准支付原告128平方米商铺使用费，其中2007年11月至2008年12月期间商铺使用费216368.64元（112.17元/平方米/月×2个月×128平方米+122.17元/平方米/月×12个月×128平方米）；2009年度商铺使用费204288元（133元/平方米/月×12个月×128平方米）；2010年度商铺使用费222458.88元（144.83元/平方米/月×12个月×128平方米）；2011年度商铺使用费242304元（157.75元/平方米/月×12个月×128平方米）；2012年1月1日至2012年9月13日期间商铺使用费185749.74元（171.75元/平方米/月×12个月÷365天×257天×128平方米），上述商铺使用费共计1071169.26元，由被告银祥公司支付；2012年9月14日至2012年12月31日期间的商铺使用费78058.25元（171.75元/平方米/月×12个月÷365天×108天×128平方米）；2013年度商铺使用费287232元（187元/平方米/月×12个月×128平方米）；2014年度商铺使用费287232元（187元/平方米/月×12个月×128平方米）；2015年1月1日至2015年3月31日期间的商铺使用费71808元（187元/平方米/月×3个月×128平方米），上述商铺使用费共计724330.25元，由被告甘肃国芳公司支付，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张小英2007年11月1日至2012年9月13日期间商铺使用费共计1071169.26元；二、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张小英2012年9月14日至2015年3月31日期间商铺使用费共计724330.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34722元，由原告张小英负担17361元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担11740元，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担5621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  谷胜龙人民陪审员  李淑琴人民陪审员  王静霞二〇一七年十一月十四日法官 助理  李凯丽书 记 员  李树娟