山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1302民初6761号原告：临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心，住所地临沂市兰山区半程镇驻地。统一社会信用代码：92371302MA3DFEBJXM。法定代表人：张玉林，经理。委托诉讼代理人：李公涛，山东上和律师事务所律师。被告：周金海，男，1971年3月3日生，汉族，住临沂市兰山区。原告临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心（以下简称三维财富广场）与被告周金海租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三维财富广场的委托诉讼代理人李公涛，被告周金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三维财富广场向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除双方签订的租赁合同；2.判令被告支付拖欠的租金及物业费共计47346元并承担违约责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于三维财富广场的483.59平方米商铺（F2层49.50.51.52铺位）租赁给被告用作儿童教育经营，租期为2年9个月，自2016年7月25日至2019年4月24日，其中第一年免租金6个月，第二年免租期3个月，每年租金为130000元，由被告方交纳履约保证金10000元，物业费按每月每平方米2元计算，双方还就开业时间、租金、租期、保证金及其他费用的给付、商场管理、场地装修、双方的权利义务、违约处理、合同的解除、争议解决方式、合同的生效条件等进行了详细的约定。合同签订后，被告一次性支付租赁合同保证金10000元，原告亦将合同约定坐落于三维财富广场的483.59平方米商铺（F2层49.50.51.52铺位）交付给被告使用，但被告始终未能向原告缴纳商铺租金及物业管理费。原告多次向被告发出费用催缴函，但时至今日被告仍未交纳，被告行为构成根本性违约。周金海辩称：我承认和原告之间的房屋租赁关系，房子是我租的属实，欠他房租费也是对的。原告在2017年3月1日在没有任何法律依据的情况下非法将我的房屋上锁，给我造成米面发霉变质、养殖的精品鱼全部死掉等直接损失10000元和退还孩子学费、减少生源等间接损失约17000元。另外，我还向原告交纳押金10000元。经审理查明，2016年6月12日，被告周金海租赁原临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心F2层49.50.51.52商铺。同日，双方签订的编号为F2--49.50.51.52号《租赁合同》一份，内容为：“租赁合同合同编号：F2--49.50.51.52号出租方（甲方）临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心承租方（乙方）周金海双方协商一致，现就乙方向甲方租赁位于三维财富广场的商铺租赁事宜订立本合同，双方承诺共同遵守执行。一、经营地点与范围1.1乙方租用甲方的场地为F2层49.50.51.52铺位，面积486.59平方米。商铺此名称不影响本合同的执行。双方按照此建筑面积予以计取租金、保证金及其他相关费用；1.2经营类别及范围为儿童教育。未经甲方书面同意，乙方不得变更经营项目；1.3乙方自行负责申报办理各项合法经营手续和证照，如需甲方代为办理，可向甲方提出申请，同时必须提供齐全、合法有效的各项文件，并承担相关费用及按时交纳相关税费，甲方概不承担由此引起的一切后果和责任。如乙方需甲方代开销售发票，税金全部须由乙方自行承担。二、租赁期限2.1租赁期限为两年；2.2租赁期限届满后，乙方如要续租，应于租赁期限届满前三个月书面通知甲方，经双方协商一致后另行签订租赁合同，在同等条件下，且在乙方于本合同租赁期限内没有任何违约行为的前提下，乙方享有优先承租权。三、开业时间、租金租期、保证金及其他费用的计付3.1乙方定于2016年7月25日开业，乙方在2016年7月25日完不成装修或装修没有通过甲方验收，则按年租金的万分之三每日赔付甲方；如乙方在2016年7月25日仍然达不到营业条件，则每日按年租金的万分之五赔付甲方；3.2该商铺租金按以下标准计收第一年租金总额为130000元（大写：壹拾叁万元整）；优惠租期6个月，自2016年7月25日起至2018年1月24日止；第二年租金总额为130000元（大写：壹拾叁万元整）；优惠租期3个月，自2018年1月25日起至2019年4月24日止；3.3乙方在签订本合同时，向甲方一次性支付租赁合同保证金，费用标准为10000元（大写：壹万元整）。在租赁期内，上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费、违约金等，租赁期满后，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起30天内无息退还给乙方，同时乙方退回保证金收据；3.4该商铺内用电、用水费用根据商铺内的独立电、水表计量实际用电、用水量，由乙方向商场物业部门提前预交，费用标准见附表；3.5乙方拖欠租金、运营管理费（含物业管理费）或水、电费用达5天以上的，甲方有权采取相应措施停止乙方继续营业；3.6租金支付方式：乙方租金每年支付一次，每次提前一个月支付，第一年￥130000元租金在签订本合同规定的免租期到期前一个月付清（2017年1月1日之前）；第二年￥130000元租金于2018年1月1日前付清；3.7乙方进驻后，必须与甲方指定的物业管理公司或物业管理部门统一签订物业管理合同，按综合物业费每月2元/平方米计算，自开业之日起收取9个月物业管理费，其他租赁期内物业费全免，商场广告推广费用，每年每平方20元（第一年免费）。第四条商场管理4.8乙方经营要达到200个学生资源，如学生资源低于200人，甲方会责令乙方限期整改，逾期再不达标，甲方有权解除合同……第八条合同的解除8.1.6拖欠本合同第三条约定的租金等任何费用达5天的……”。原临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心在租赁合同甲方处加盖合同专用章予以确认，被告周金海在租赁合同乙方处签字并捺印予以确认。合同约定后，原临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心按合同约定将商铺交由被告周金海使用，被告周金海亦按合同约定向原临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心交纳保证金10000元。庭审中，原告向本院陈述租赁费系按483.59平方米*0.74元/天*96天（自2017年1月25日至2017年4月30日止）=34354元；物业费按建筑面积721.77平方米*2元/月*9个月=12992元。被告周金海对上述租赁费及物业费的计算面积及价格均无异议，其认为截止时间应计算至原告在商铺上锁之日止，即2017年3月1日或2017年3月31日。另查明，原临沂市兰山区三维财富广场房屋租赁服务中心于2017年4月7日变更名称为临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心。上述事实，依据相关书证、当事人陈述而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。本院认为，原告三维财富广场与被告周金海于2016年6月12日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，为有效合同。合同签订后，原告三维财富广场已按合同约定将其所有F2层49.50.51.52号商铺交付给被告周金海使用，被告周金海不但应按合同约定向原告交纳保证金，还应按合同约定向原告交纳租赁费及物业费。本案中，依双方租赁合同约定“被告拖欠本合同第三条约定的租金等任何费用达5天的，合同解除”，被告周金海在优惠期后一直拖欠原告租赁费及物业费，其行为已远超上述期限，已构成违约。故对原告要求解除于2016年6月12日与被告周金海签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以准许。本案争议焦点为：被告周金海向原告三维财富广场交纳租赁费、物业费的截止时间及数额如何确定。本院认为，因原告三维财富广场对被告周金海陈述的其于2017年3月1日或同年3月31日对被告所经营的商铺强行上锁不予认可，被告周金海亦未能提供证据加以证实，故本院对周金海的该主张不予采信。庭审中，被告周金海对原告三维财富广场主张的租赁费、物业费起算时间、面积、价格均无异议，对该部分本院予以确认。原告三维财富广场要求被告周金海支付租金至2017年4月30日系其对诉讼权利的放弃，本院予以准许。综上，被告周金海应给付原告三维财富广场租赁费为34354.23元（483.59平方米*0.74元/天*96天）、物业费12991.86元（721.77平方米*2元/月*9个月）共计47346.09元，本案原告主张了47346元。关于被告周金海交纳的保证金10000元如何认定问题。原被告在合同中就因拖欠租赁费和物业费而解除合同后保证金如何处理未作明确约定，原告主张的被告在支付拖欠租赁费和物业费之处承担违约责任也不明确，故本院确定保证金10000元在被告周金海应承担的租赁费及物业费中予以扣除。对于被告周金海抗辩的原告对其造成直接损失及间接损失约27000元，因其未提供证据予以证实，故本院不予处理。综上，原告三维财富广场的部分诉讼请求成立，对成立部分的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心与被告周金海于2016年6月12日签订的编号为F2—49.50.51.52号《租赁合同》；二、被告周金海于本判决生效后十日内偿付原告临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心租赁费、物业费等共计37346元；三、驳回原告临沂市兰山区三维财富广场商业运营管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费984元减半收取492元，由被告周金海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  董希林二〇一七年七月五日书记员  陈少波