江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民初字第0873号
原告江苏省苏盐连锁有限公司，住所地江苏省南京市玄武大道699-1号。
法定代表人田宗洪，江苏省苏盐连锁有限公司董事长。
委托代理人张天力（受江苏省苏盐连锁有限公司的特别授权委托），江苏文方律师事务所律师。
委托代理人吴冰瑶（受江苏省苏盐连锁有限公司的特别授权委托），江苏文方律师事务所律师。
被告林星，男。
原告江苏省苏盐连锁有限公司（以下简称苏盐公司）与被告林星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告苏盐公司的委托代理人吴冰瑶到庭参加诉讼，被告林星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏盐公司诉称，2011年6月23日，其与被告签订商铺租赁合同，约定承租位于无锡市北塘区的中大颐和湾公寓25-19号其中一开间、25-20号其中一开间的商铺，租赁期限自2011年7月22日至2016年7月21日，同时，双方还约定其承租商铺“作经营使用”，“如在租赁期间，因甲方原因租赁合同被解除的，甲方按押金两倍及三个月的租金，另加店内所有装修费用向乙方支付违约金”，合同签订后，其依约支付押金7000元及2011年7月22日至2013年7月21日的房屋租金20.5万元，并支出装修费102012.19元对商铺进行了装修，后经其多次催要，被告无法提供商铺的产权证明，致使其无法领取营业执照，无法开展经营行为，无法实现合同目的，故诉至法院，请求判决：1、原被告之间签订的商铺租赁合同于2013年7月21日解除；2、被告支付违约金116012.19元（押金7000×2＋装修费用102012.19元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告林星未予答辩。
经审理查明，坐落于无锡市颐和湾公寓25-19、25-20号房屋的产权人系倪亦农、华海燕、倪少康，2009年6月25日，倪亦农指示其员工高明明（甲方）与被告林星（乙方）通过无锡市锦明房地产发展有限公司房地产中介分公司居间介绍，签订了《租房合同》，约定：甲方将中大颐和湾25-19、25-20房屋租赁给乙方，合同期为10年，自2009年10月10日至2019年10月9日；房租款六个月一付，第一期房租款计92500元整，在交钥匙时交清，此后每期房租款乙方必须提前一个月向甲方交清；乙方承租甲方房屋，不得破坏房屋结构，不得将房屋转租。合同签订后，倪亦农亦在该合同上签字表示确认。合同签订后，倪亦农按约交付房屋，林星按约支付租金至2012年10月9日。2011年6月23日，林星（甲方）与江苏省苏南盐业有限公司（乙方，以下简称苏南盐业公司）签订商铺租赁合同一份将房屋进行了转租，约定：甲方依法承租的坐落于无锡市中大颐和湾25-19其中一开间、25-20其中一开间商铺租赁给乙方，乙方承诺租赁商铺作为经营使用，甲方于2011年6月23日前向乙方交付该商铺，租赁期间自2011年7月22日至2016年7月21日，装修期30天，租金自2011年7月22日起计算，在租赁期间，因为甲方原因租赁合同被解除的，甲方就按押金两倍及三个月的租金，另加店内所有装修费用向乙方支付违约金。合同签订后，林星依约交付房屋，苏南盐业公司无锡分公司于2011年11月11日与无锡市吉佳装饰装潢有限公司签订装饰装修工程施工合同，对承租房屋进行装修，2012年6月29日，无锡市吉佳装饰装潢有限公司向苏南盐业公司无锡分公司开具金额为102012.19元的发票一份，结算项目载明为“装饰装潢”。2013年6月9日，无锡工商行政管理局北塘分局向苏盐公司作出行政提示书，载明“我局在日常监管中，发现你单位在颐和湾25-20号擅自开设酒类店，特予以事先告知，依法提示你单位应当在2013年6月20日前到无锡市工商行政管理局北塘分局北大街工商所办理营业执照，逾期不办理的，我局将依法作出行政处理。”
另查明，因机构整合，2012年10月24日苏南盐业公司无锡分公司更名为苏盐公司无锡分公司。另倪亦农、华海燕、倪少康曾于2013年5月22日诉至本院，请求判令：1、终止履行并解除其与林星之间的房屋租赁合同；2、林星立即支付拖欠的房租92500元，本院于2013年11月11日作出（2013）北民初字第0691号民事判决书，判决：1、倪亦农、华海燕、倪少康与林星之间的房屋租赁合同于2013年4月20日解除；2、林星支付倪亦农、华海燕、倪少康租金92500元（已履行15000元）。本案审理过程中，倪亦农、华海燕、倪少康表示：因平时生活工作不在无锡，故对转租情况并不知情，系2013年年初回锡向林星催讨租金的时候才发现房屋转租事宜，认为因其与林星签订的合同明确约定不能转租，如转租需经其签字同意方有效，故林星与次承租人之间的租赁合同系无效合同。
庭审中，苏盐公司陈述：其于2011年12月份装修结束后，因林星不配合提供产权证等办理营业执照所需的手续，故房屋只能用于堆放货物，因不能办理营业执照，无法开展经营活动，合同目的不能实现，且房屋产权人起诉欲解除与林星之间的租赁合同，故其决定不再承租房屋，遂于2013年6月中旬搬离房屋，但尚未办理房屋交还手续；关于租金，其于商铺租赁合同签订当天根据林星的指示向钟某某支付押金7000元、第一年（2011年7月22日至2012年7月21日）租金12万元，后又向钟某某支付第二年（2012年7月22日至2013年7月21日）租金8.5万元。
上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、商铺租赁合同、装饰装修工程施工合同、发票、行政提示书及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，合法有效的租赁合同受法律保护。高明明代倪亦农等与林星签订的租赁合同合法有效，虽租赁合同明确约定“不得将房屋转租，如转租，须经房东同意签字方有效”，但法律规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，出租人以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，人民法院不予支持，本案中，坐落于无锡市中大颐和湾25-19号、25-20号房屋系商业用房，自2011年6月份苏南盐业公司与林星签订商铺租赁合同并装修、使用起，倪亦农等产权人未在合理的时间内及时提出异议，视为同意转租，故苏南盐业公司与林星签订的商铺租赁合同合法有效。在倪亦农等诉至本院请求终止履行并解除与林星签订的租赁合同的过程中，苏盐公司未请求代林星支付欠付租金以抗辩出租人合同解除权，故倪亦农等与林星的租赁合同解除之日，亦是苏盐公司与林星的商铺租赁合同解除之日。因林星的欠付租金行为导致倪亦农等与林星之间的租赁合同解除，继而导致苏盐公司与林星之间商铺租赁合同的解除，系林星违约，林星应依约承担违约责任，现苏盐公司主张的违约金金额低于其与林星所签商铺租赁合同约定的违约金金额，系其自愿放弃部分权利，不违反法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、江苏省苏盐连锁有限公司与林星于2011年6月23日签订之商铺租赁合同于2013年4月20日解除；
二、林星于本判决生效之日起十日内支付江苏省苏盐连锁有限公司违约金116012.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5830元、公告费566元，合计6396元，由林星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆锡平
代理审判员 马英峰
人民陪审员 徐惠玲
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 张海迪
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。