上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15127号
上诉人（原审被告）：张建彬，男，1989年7月7日生，汉族，住福建省漳浦县。
被上诉人（原审原告）：史瑞琴，女，1993年10月24日生，汉族，住河南省郸城县。
上诉人张建彬因与被上诉人史瑞琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张建彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由:史瑞琴在向张建彬租赁上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋次卧时，双方口头约定史瑞琴不能使用厨房做饭或留宿他人，但史瑞琴在承租期间多次违反上述约定，故张建彬于2017年3月12日提出解除合同，并同意按照双方租赁合同的约定退还史瑞琴4月12日之后的租金及租房押金。之后，史瑞琴并未及时归还房屋钥匙，也没有及时结算租赁期间产生的水电煤等费用，反而将次卧房门紧锁。2017年3月19日，张建彬与史瑞琴协商过程中，史瑞琴情绪激动，损坏了系争房屋进户门门锁，张建彬出于安全考虑无奈更换门锁并试图联系史瑞琴交付新钥匙，但始终未能联系到史瑞琴。现史瑞琴要求张建彬退还4月1日至5月31日的租金及押金并无任何依据。此外，双方曾约定对墙纸费用各承担50%。综上，史瑞琴的一审诉请不应得到支持。
史瑞琴辩称：双方未约定史瑞琴不能使用厨房做饭或留宿他人。合同履行过程中，张建彬提出解除合同史瑞琴并不反对，但张建彬应当退还租房押金及多收的租金。双方未能就退还租金的数额达成一致，故而未正式办理房屋的交接手续。双方协商过程中，并不存在史瑞琴损坏系争房屋进户门的情况。张建彬更换进户门门锁后并未联系史瑞琴交付新钥匙。由于史瑞琴只在系争房屋居住了19天，故而张建彬应当退还史瑞琴相应的墙纸费用人民币198元。请求驳回上诉，维持原判。
史瑞琴向一审法院起诉请求：判令张建彬退还5,730元（其中押金1,600元、房租3,922元、墙纸费208元）。一审诉讼中，史瑞琴将诉请变更为：判令张建彬退还4,998元（其中押金1,600元，2017年4月1日至5月31日的房租3,200元，根据双方约定及史瑞琴实际使用的天数折算的墙纸费198元）。
一审法院认定事实：上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室房屋的权利人为案外人朱某。张建彬通过与朱某签订《房屋租赁合同书》的方式承租了该房屋。
2017年3月1日，史瑞琴作为承租方与张建彬作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定由史瑞琴向张建彬租赁上海市松江区XX公路XX弄XX号XX室的次卧、约12平方米。客厅、餐厅、卫生间、阳台等公共区域为双方共用。公共区域包含家电：电视1台、立式空调1台、冰箱1台、洗衣机1台、燃气热水器1台、燃气灶1台、抽烟机1台。公共区域包含家具：电视柜1个、沙发1套、餐桌1张、餐椅4把。租期半年，从2017年3月1日至2017年8月31日。月租金1,600元，付三押一，由史瑞琴一次性支付2017年3月1日至2017年5月31日共3个月的租金及押金合计6,400元，后续租金于2017年6月1日前交付给张建彬。史瑞琴必须依约支付租金及其他费用，如有拖欠，张建彬有权向史瑞琴加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠十天，张建彬有权收回房屋，并不退还押金。合同第十条约定，张建彬有权单方面解除合同，提前30天通知史瑞琴，剩余房租结余及押金全部退还史瑞琴。第十一条约定，因史瑞琴工作调动或其他原因，合约未到期提前搬走，需提前30天告知张建彬，剩余房租结余退还，押金不退；未提前30天告知张建彬，则剩余房租结余及押金均不退。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
签约后，张建彬向史瑞琴交付租赁物，史瑞琴也按约支付了押金1,600元、2017年3月1日至2017年5月31日的租金4,800元。另外，因双方合意在客厅贴墙纸并平摊费用，史瑞琴还向张建彬支付了墙纸费250元。
合同履行过程中，双方因厨房使用以及留宿等问题产生分歧并引发矛盾。沟通中，双方协商解除合同，但就费用结算及何时退还相关费用等问题无法达成一致。
一审诉讼中，史瑞琴称，根据租赁合同对公共区域的约定，可以推定史瑞琴具有厨房使用权。张建彬称签约时就言明史瑞琴不能使用厨房没有依据。双方产生争议的缘由就是厨房能否由史瑞琴使用的问题。且实际上史瑞琴仅仅使用厨房做过两次饭。至于张建彬所称的留宿他人问题并不存在，不过是有史瑞琴之友于2017年3月5日至9日期间因来沪面试而短暂住在次卧。此外，关于两次报警，一次是在2017年3月14日，因张建彬将史瑞琴放在厨房的东西搬至客厅的地上，双方发生争执而报警；另一次是2017年3月19日，史瑞琴和朋友一起到租赁房屋处找张建彬交涉费用结算事宜，双方再次发生争执而报警。对史瑞琴的上述陈述，张建彬不予认可，并称签约时双方早已言明史瑞琴不能使用厨房做饭，此事亦由案外人在场见证。史瑞琴让其朋友在次卧连续入住一周，且每天使用厨房做饭，此举显属违约。张建彬在双方矛盾难以调和的情况下，于2017年3月12日提出让史瑞琴搬离，并按约给足其一个月的搬迁期。此后，史瑞琴反锁次卧后离开，未办理交接手续，亦未交还钥匙，致使张建彬无法带人看房，也无法及时从次卧中救出所养的小猫，可据此推定史瑞琴还在继续使用次卧。对此，史瑞琴辩称，2017年3月17日晚，其曾与张建彬就费用结算等事宜进行了充分协商，且明确告知将于次日搬离。当时，双方合意将房租计算至2017年4月1日。次日，史瑞琴如约搬离，且张建彬当时在场，对搬离一事应当明知。另外，搬离时，史瑞琴并未将次卧门锁住，只是将钥匙带走了。之所以带走钥匙，是认为退钱和交钥匙应同时履行，既然张建彬尚未退钱，史瑞琴就不能先还钥匙。张建彬称，2017年3月17日晚，双方确实协商过，考虑到结算之便，张建彬也确实提出过将房租结算到2017年4月1日，前提条件是史瑞琴必须配合张建彬带人看房，但实际情况是史瑞琴并未配合。虽然当晚史瑞琴确实告知张建彬将于次日搬走，但其并未与张建彬办理交接。
一审诉讼中，张建彬自认，因2017年3月19日史瑞琴及其朋友摔门而去，导致进户门锁损坏，其于次日找人维修，更换了门锁。史瑞琴表示其于2017年3月19日至2017年4月1日期间，并未收到过张建彬要求看房的通知，也不知道进户门锁已被更换。2017年3月底史瑞琴欲找张建彬退还钥匙和结清费用时才发现该门锁已换，无法进入。
一审法院认为，张建彬、史瑞琴签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应恪守履行。双方争议焦点在于合同解除后费用如何结算，但纠纷的缘起则在于厨房使用的问题。对此，一审法院认为，租赁关系的建立本就有赖于双方之间形成一定的信任基础，对于租赁事务的处理，双方在严格履约合同义务的同时，也应该互谅互让，以维系租赁关系的稳固，以便更好地实现合同目的。本案中，对于史瑞琴能否使用厨房做饭一事，合同虽无具体条款明确约定，但根据合同条款并结合日常生活经验判断，史瑞琴偶尔使用并无不妥，张建彬理应给予一定的容忍。在张建彬并无充分证据证明史瑞琴确实不能使用厨房做饭及在次卧留宿他人的情况下，因此问题与史瑞琴产生争执，实属不妥。而从现有证据来看，双方在争执发生后，在协商过程中张建彬提出解除合同，史瑞琴也表示同意。对此，一审法院确认双方之间的租赁合同于2017年3月12日已解除。合同解除后，双方应及时进行相关费用的结算，承租方也应及时返还租赁物，未及时返还的，原则上还可以参照合同约定的租金标准支付占有使用费。本案中，解除合同虽由张建彬先提出，但史瑞琴在同意合同解除后，也应当采取合理措施避免损失进一步扩大。史瑞琴未及时返还钥匙，存在一定的过错，属于处置不当，理应承担一定的不利后果，但张建彬擅自更换进户门锁，此举足以影响史瑞琴对次卧的占有使用，故2017年3月20日之后的使用费，史瑞琴可少付甚至不付。综上，史瑞琴主张退还的租金及押金并无不妥，予以支持。至于墙纸费，史瑞琴的计算方式虽缺乏依据，但综合考虑墙纸的残值、合同履行的程度、对张建彬的利用价值等因素，并结合日常生活经验，史瑞琴的主张并无不妥，故依法亦予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条之规定，于二〇一七年十一月十五日作出判决：张建彬于判决生效之日起十日内向史瑞琴退还2017年4月1日至2017年5月31日期间的租金3,200元、押金1,600元及墙纸费198元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张建彬负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，张建彬表示，其与史瑞琴就不能使用厨房及留宿他人虽然存在口头约定，但对于史瑞琴违约的后果并未约定。其于2017年3月12日提出解除合同是行使双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定的单方解除权。
本院认为，张建彬主张系史瑞琴违约使用厨房并留宿他人致其解除合同，但对于史瑞琴在承租系争房屋期间是否负有上述义务双方各执一词，张建彬亦无充分证据证明其主张。即便存在上述约定，张建彬也表示对违反该约定的后果双方并未明确，故张建彬并无权据此主张解除合同、没收押金。在本院审理过程中，张建彬表示其于2017年3月12日提出解除合同实际系行使《房屋租赁合同》第十条的单方解除权，根据该条约定张建彬应给予史瑞琴30日的宽限期，而张建彬却于2017年3月20日自行更换了进户门锁。无论更换门锁是何原因，该行为已客观上对史瑞琴继续使用系争房屋制造了障碍，也无任何证据表明张建彬在更换门锁后曾联系史瑞琴交付新钥匙，故可以认定张建彬已于2017年3月20日自行收回了系争房屋，史瑞琴据此要求张建彬退还多交的2017年4月1日至5月31日的租金具有事实及法律依据。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，张建彬行使合同单方解除权的，应当退还押金，史瑞琴也不存在欠付租金等约定的可没收押金的情形，故张建彬主张不退还押金亦无合同依据。关于退还墙纸费的问题，双方一致确认曾约定各半负担，但该约定系以史瑞琴能够继续承租系争房屋为前提，现双方租赁关系已解除，一审法院在综合考虑墙纸的残值、合同履行的程度、对张建彬的利用价值等因素的基础上全额支持史瑞琴的主张并无明显不当。
综上，张建彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张建彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年一月二十六日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……