广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民三初字第77号
原告：江门市合信物业管理有限公司，住所地江门市北新区，组织机构代码××。
法定代表人：麦颖梅，该公司总经理。
委托代理人：龙振军，是广东华法（江门）律师事务所律师。
委托代理人：赵永庆，是广东华法（江门）律师事务所律师。
被告：余联萍，女，住江门市蓬江区。
原告江门市合信物业管理有限公司（以下简称合信物业公司）诉被告余联萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告合信物业公司的委托代理人赵永庆，被告余联萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合信物业公司诉称：原告与被告签订《世纪花源前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告所有的世纪花源2幢-3-301室提供物业管理服务，被告应于每月的5日至10日按每平方米0.8元交纳物业服务费、共用水电费，逾期交纳的，应从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之一交滞纳金。截至2013年1月10日，被告未交纳物业服务费1881.56元及公共水电分摊费391.23元，共计2235.3元。被告应按约定支付违约金。因此，原告起诉到法院，请求判令：1.被告支付物业服务费及共用水电费合共2235.3元；暂计至2014年11月11日违约金1497.65元，以及从2014年11月11日起至欠费付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告合信物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.被告身份证复印件1份，证明被告的主体资格；
证据2.《世纪花源前期物业管理服务协议》1份，证明原告与被告的权利义务约定；
证据3.《楼宇交接书》1份，证明被告所有的房屋交付使用的时间；
证据4.公共电费《发票》19份，证明共用电费金额，并由小区内各住户按户分摊；
证据5.《世纪花源前期委托物业管理合同》1份，证明江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司委托原告对世纪花源提供物业管理服务；
证据6.《知会函》1份，证据7.《关于世纪花源公共水电费移交的协议》1份，共同证明原告于2013年1月10日撤离世纪花源，终止物业服务；
证据8.《物业服务企业资质证书》1份，证明原告具有物业服务的资质。
被告余联萍辩称：2010年4月，在原告管理期间，我所有的房屋被入屋盗窃，造成我财物损失2-3万元，且原告无法向我提供有关的监控资料，导致我向派出所报案后，派出所也无法破案。我认为原告的管理不到位，应赔偿我的损失，所以，我从房屋被盗窃之后就没有支付管理费给原告。我也在原告撤场之前多次与原告进行协商，要求原告减免三个月的管理费作为补偿，但是原告没有同意，因此从2010年4月份开始就没有交纳管理费给原告。我不同意支付违约金。
被告余联萍没有提供证据。
经审理查明：原告合信物业公司于2002年12月16日登记成立，于2003年进驻江门市世纪花源小区提供前期物业管理服务，具有三级物业管理资质，资质证书的有效期至2012年1月17日。
2003年10月27日，原告合信物业公司与江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司签订《世纪花源前期委托物业管理合同》，由信宇房地产发展有限公司委托原告合信物业公司对世纪花源小区提供物业管理服务，委托管理事项包括维持公共秩序，提供保安服务（包括安全监控、巡逻、门岗执勤）。被告余联萍于2003年买受江门市世纪花源2幢-3-301室，并于2003年与原告合信物业公司签订《世纪花源前期物业管理服务协议》，双方在协议中约定在原告对江门市世纪花源小区进行物业管理期间的有关事项，其中合同约定物业公司的义务包括小区内安全保卫，公共区域的清洁卫生、绿化，公共设施设备维护、维修，车辆管理等物业服务，其中合同第二条第四款明确约定物业公司负有协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，提供24小时的公共地方、场所的流动及固定保安服务。被告作为业主，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元交纳服务费，并交纳分摊的小区公共水电费用，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费1‰缴纳滞纳金，未规定的事项，均应遵照国家有关法律、法规和规章执行等。合同同时约定物业服务期限从涉案房屋交付之日起至小区业主委员会与物业公司另签订的物业服务合同生效之日止。
被告余联萍是江门市世纪花源2幢-3-301室的所有权人，该房屋建筑面积69.18平方米，于2003年6月18日办理楼宇交接书，该房屋是步梯房。
协议履行的初期，双方均有依约定履行各自的义务。至2010年4月，被告余联萍房屋被入室盗窃，因此其认为原告合信物业公司在履行合同过程中存在违约行为，进而与合信物业公司进行协商减免物业服务费，但双方未能达成一致协议，自2010年4月开始，被告余联萍没有向合信物业公司交纳物业服务费。
2013年1月7日，合信物业公司向世纪花源全体业主及业委会作出《知会函》，认为根据与住建局等部门协调会议的精神，其将于2013年1月10日撤离小区。2013年1月10日，因世纪花源小区业主委员会选聘其他物业公司进场管理，原告合信物业公司撤离了该小区，终止了对该小区的物业服务。2015年1月，原告合信物业公司以被告余联萍没有交纳2010年4月1日至2013年1月10日的物业服务费1881.56元及2012年8月1日至2013年1月10日的公共水电分摊费391.23元，向本院提起诉讼。
被告余联萍在庭审中表示对合信物业公司关于上述费用的计算方式及数额没有异议，但认为因为合信物业存在违约行为，应当减免部分物业服务费用，同时认为不清楚合信物业公司何时撤离，以及合信物业公司撤离后，没有收到过任何形式的催收物业费的通知。被告合信物业公司庭审中认为被告余联萍陈述房屋被盗窃的事实属实，但认为其已履行作为物业公司的职责，协助被告到派出所报案，不同意减免部分物业服务费用。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告合信物业公司与被告余联萍签订的《世纪花源前期物业管理服务协议》是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。综合双方的诉辩及审理查明的事实，本案争议的焦点在于：1.原告在管理期间是否出现了重大的违约行为，该违约行为是否能成为被告余联萍拒交物业服务费的法定抗辩理由；2.原告要求被告余联萍支付物业服务费、公共分摊费用及违约金的请求是否应予以支持。
一、关于余联萍是否应支付物业服务费和公共分摊费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，业主应当按照合同约定按期足额交纳。原告合信物业公司与开发商江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司签订前期委托物业管理合同后，为小区提供物业服务，余联萍享受了合信物业公司提供的物业服务，应当按照合同的约定支付物业服务费用。对于被告余联萍抗辩主张，合信物业公司在安保方面没有按照合同约定履行义务，导致其房屋被盗窃，故拒绝缴纳物业服务费的意见。因合信物业公司进驻涉案小区后，按照合同约定提供了公共设备设施维护、小区安保、清洁卫生、绿化、车辆管理等服务，并且双方签订的《世纪花源前期物业管理服务协议》第二条第四款明确约定“物业公司负有协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，提供24小时的公共地方、场所的流动及固定保安服务”，合信物业公司对世纪花源小区安保方面负有必要的安全保障义务，由于双方对于余联萍房屋被盗窃一事均无异议，故合信物业公司在小区安保方面存在一定瑕疵，但余联萍无法提供证据证实合信物业公司存在根本违约行为，故余联萍无权拒绝交纳物业服务费。至于余联萍被盗财产的损失，余联萍可以另案主张权利，本案不予审查。因此，本院确认合信物业公司已基本履行了合同义务，余联萍仍应承担缴纳物业服务费的责任。因此，原告合信物业公司起诉要求余联萍支付物业服务费和公共分摊费合法有理，本院予以支持。被告余联萍抗辩认为合信物业公司安保管理不到位，造成其房屋被盗窃，其有权拒绝交纳物业服务费的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告余联萍所有的江门市世纪花源2幢-3-301室房屋的建筑面积为69.18平方米，按每月每平方米0.8元的标准计算，从2010年4月至2013年1月10日的物业服务费为1844.07元，另2010年1月1日至2013年1月10日的公共分摊费391.23元，上述费用共计2235.3元。
二、关于余联萍是否应支付逾期付费违约金的问题。按照《世纪花源前期物业管理服务协议》的约定，业主或使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。对于被告余联萍是否应支付逾期付款违约金的问题。首先，合信物业公司于2013年1月10日撤场前，除张贴表达交接工作内容的《知会函》外，未能提供证据证明其已经在撤场后已经向被告余联萍催收物业费，以及已告知被告交纳物业费地点和方式，而作为业主的被告来说，在合信物业公司撤离后，客观上确实存在无法向合信物业公司交纳物业服务费的情况，该欠交费用的情形，显然不能归责于业主；其次，根据《物业管理条例》第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，作为物业公司一方，催交物业服务费是其法定义务，未经催交而主张业主违约，从而请求按约定计算违约金，也不符合有关法律法规、司法解释的规定；第三、合信物业公司于2013年1月10日撤场后，并未及时主张自己的权利，而是直到2015年1月份迳行起诉，合信物业迟延主张自己的权利，事实上造成了计算违约金期间不断延长，损失不断扩大，因此，合信物业公司应自行承担相关的扩大损失。第四，如前所述，合信物业公司在小区安保管理方面存在一定瑕疵，在与被告余联萍出现纠纷后，公司有义务积极回应业主提出的意见和建议，并通过整改消除业主的投诉和疑虑，但是，合信物业公司未能妥善处理好业主的相关投诉，引起本案纠纷的发生，合信物业公司对本案纠纷的发生亦有一定责任，其无权向余联萍收取逾期付费违约金。故合信物业公司主张被告余联萍逾期交纳物业服务费用存在违约行为，从而主张逾期付款违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。余联萍提出其不应支付逾期付款违约金的主张，理由充分，本院予以采信。
综上，被告余联萍拖欠原告合信物业公司的1881.56元及公共水电分摊费391.23元，共计2235.3元，应当予以交纳；对原告合信物业公司请求的违约金，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告余联萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市合信物业管理有限公司缴交物业1881.56元及公共水电分摊费391.23元，两项合共2235.3元。
二、驳回原告江门市合信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告余联萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告余联萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 邱启杰
二〇一五年四月二十七日
书记员 容丽萍
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