天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初62163号
原告李照庆。
委托代理人李立新，天津开元律师事务所律师。
委托代理人顾菲，天津开元律师事务所律师。
被告周靖。
被告陈素琴。
委托代理人魏蒙，天津法商律师事务所律师。
委托代理人李聪亮，天津法商律师事务所律师。
原告李照庆与被告周靖、被告陈素琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托代理人李立新、顾菲，被告陈素琴及其委托代理人魏蒙到庭参加诉讼，被告周靖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭；第二次开庭，原告委托代理人顾菲，被告陈素琴及其委托代理人魏蒙到庭参加诉讼，被告周靖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李照庆诉称，2013年3月20日被告周靖委托其侄子周军与原告签订了房屋买卖合同，约定由原告购买周靖名下位于天津市滨海新区××房屋，并实际交付房款，随后原告进行装修并入住。在办理房屋过户手续时，因被告周靖在江苏省高邮市人民法院提起了与被告陈素琴的离婚诉讼，陈素琴申请法院查封了该房产，导致房产无法过户到原告名下。后经高邮市人民法院调解，周靖与陈素琴达成离婚协议，将天津市滨海新区××房产归陈素琴所有，上述调解协议内容经法院以（2015）邮民初字第01190号民事调解书予以确认。
因位于天津市滨海新区××房产的房屋所有权人系被告周靖，原告对于周靖出售的房产系周靖与陈素琴婚姻关系存续期间共同房屋的事实并不知情。虽然周靖隐瞒了婚姻状况与原告签订了房屋买卖合同，但陈素琴得知原告与周靖曾签订了房屋买卖协议后，已经追认了原告与周靖签订的房屋买卖协议，并同意协助办理相关房产过户到原告名下事宜。2016年4月初，陈素琴拿着周靖出具的委托书与原告共同到大港房管局办理房屋过户手续，但基于委托书的内容，陈素琴无法获得诉争房屋的全部房款，导致双方未完成过户手续的办理。原告事后要求二被告继续协助办理房屋过户手续，二被告都拒不配合。
原告认为陈素琴事后已经追认了原告与周靖之间的签订的房屋买卖协议，并同意协助办理将房产过户到原告名下的相关手续，周靖与陈素琴之间达成的离婚调解协议系其双方内部达成的协议，不能对抗善意第三人，无论双方如何约定，二被告都应履行原告与周靖签订的房屋买卖协议，并都有义务协助将房屋过户到原告名下。现二被告拒绝协助原告办理房屋相关的过户事宜，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令二被告继续履行房屋买卖合同并协助原告办理房屋过户手续。
被告周靖未出庭、未答辩。
被告陈素琴辩称，诉争房屋属于二被告离婚前共同财产，周靖单方与原告签订房屋买卖合同，构成无权处分，属于无效的合同，而且周靖处分诉争房屋涉嫌与陈素琴办理离婚前的转移财产行为，构成对陈素琴财产的侵害，本着保护离婚时另一方合法权益，请求法庭驳回原告的诉讼请求。陈素琴从未对周靖与李照庆签订的房屋买卖合同进行追认，而且一直以实际行动对抗该合同。原告与周靖在2013年3月20日签订合同后，陈素琴即于2013年4月7日到大港房管局作了诉争房屋的异议登记，2013年4月15日左右高邮法院到大港房管局对诉争房屋作了财产保全，保全后法院协助将陈素琴名字登记在诉争房屋的共同所有人，在2015年11月离婚案件调解书中确认诉争房屋为陈素琴所有，2016年4月25日陈素琴持高邮法院的民事调解书、高邮法院协助执行通知书到大港房管局办理诉争房屋的转移登记手续，2016年5月13日诉争房屋被天津市滨海新区查封，导致未能办理房屋转移登记。由于周靖与原告签订的《天津市房产买卖协议》存在，无法办理诉争房屋到陈素琴名下的转移登记手续，故在2016年3月15日陈素琴要求周靖向其出具公证委托书，授权陈素琴与原告解除上述《天津市房产买卖协议》。2016年4月初，陈素琴带着周靖出具的公证委托书与原告到大港房管局办理合同解除手续，由于周靖实际出具的委托书中没有清楚表明解除合同的权限，而未被房管局认可，双方未能解除上述房屋买卖合同。对于原告当庭提交的录音证据，陈素琴对通话事实认可，但内容与其真实意思不完全一致，因为陈素琴是南方人，原告之妻是北方人，语言表达理解方面有误差，而且原告之妻有以同情、安抚陈素琴离婚情绪为手段，趁陈素琴不防备，引诱、误导其讲话内容的行为，通话记录的内容不构成陈素琴对合同的追认，而是双方对于诉争房屋的协商，包括解除合同，也包括重新协商卖房条款、增加适当费用，这属于双方的协商，而非追认。
经审理查明，被告周靖与被告陈素琴原系夫妻关系，双方于2015年11月2日经江苏省高邮市人民法院调解离婚。
2013年3月11日被告周靖出具委托书并进行了公证，委托其侄子周军出售天津市滨海新区大港天泽园4-1-202室房屋，该房屋登记在周靖名下。2013年3月20日，原告李照庆与周军签订《天津市房产买卖协议》，约定由李照庆购买周靖所有的位于天津市滨海新区大港天泽园4-1-202室房屋，房屋价款为800000元，首付款为240000元，申请银行贷款560000元，并约定在2013年4月30日前办理房屋过户手续。合同签订后，李照庆依约交付了房屋首付款并办理了银行贷款手续，周靖将房屋交付李照庆使用，李照庆随即对房屋进行装修并入住至今。
2013年4月7日被告陈素琴向滨海新区大港房地产管理部门提出异议登记，认为诉争房屋系周靖与陈素琴夫妻共同财产。随即向江苏省高邮市法院提起房屋确权之诉，江苏省高邮市法院对诉争房屋进行了查封。诉争房屋被查封后，周靖与李照庆未能办理房屋过户手续。
2015年11月2日经江苏省高邮市人民法院调解，诉争房屋归被告陈素琴所有。
2016年3月15日周靖向陈素琴出具委托书并进行了公证，委托陈素琴继续办理诉争房屋的出售事宜。2016年4月初，陈素琴携带该委托书与原告周靖前往天津市滨海新区不动产登记第三中心办理相关手续，因故未能办理。
2016年4月25日陈素琴携带江苏省高邮市人民法院协助执行通知书，向滨海新区房管部门申请转移登记，将诉争房屋产权人由周靖变更为陈素琴。此程序尚在办理当中。
经双方当事人申请，本院到滨海新区大港房地产管理部门了解2016年4月初李照庆与陈素琴办理相关手续情况。天津市滨海新区不动产登记第三中心副主任李培举证实，周靖与陈素琴离婚一案，经江苏省高邮市法院生效法律文书确认，诉争房屋归陈素琴所有。后陈素琴携带生效法律文书到天津市滨海新区不动产登记第三中心要求办理转移登记，由于电脑系统里已存在周军与李照庆签订的《天津市房产买卖协议》，故无法办理转移登记。陈素琴就考虑是否继续卖房，目的是得到全部房款。2016年3月15日周靖向陈素琴出具委托书，委托陈素琴继续出售诉争房屋。2016年4月初，陈素琴携带该委托书原件与李照庆到天津市滨海新区不动产登记第三中心办理诉争房屋的过户手续，由于委托书第7条的内容为“代为以受托人的名义在银行开立结算账户、将银行贷款全额划入受托人账户，代收房屋按揭款”，陈素琴基于该委托书只能获得诉争房屋房款的银行贷款部分，无法得到全部房款。后陈素琴放弃与李照庆办理房屋过户手续。
以上事实有当事人当庭陈述、房屋产权证、周靖向周军出具的委托书、周军与李照庆签订的《天津市房产买卖协议》、李照庆缴纳房款、办理贷款及缴纳相关税费的票据、江苏省高邮市法院民事调解书、天津市不动产登记领证通知、周靖向陈素琴出具的委托书及本院向天津市滨海新区不动产登记第三中心副主任李培举作出的询问笔录相互印证，本院予以确认。
本案争议焦点为：1、陈素琴是否对周军与李照庆于2013年3月20日签订的《天津市房产买卖协议》形成追认？2、周军与李照庆于2013年3月20日签订的《天津市房产买卖协议》是否有效？3、二被告是否应当协助原告办理诉争房屋的过户手续？
本院认为，关于本案的第一个争议焦点，诉争房屋经江苏省高邮市人民法院生效法律文书确认为陈素琴所有后，原告之妻就诉争房屋的过户事宜与陈素琴作过多次沟通。原告当庭提交的2016年2月29日通话录音可证实，陈素琴同意配合原告继续办理房屋过户手续。陈素琴对通话事实认可，但认为内容与其真实意思不完全一致，辩称双方因地域差异和语言差异，意思表达理解方面存有误差，且原告之妻有以同情、安抚陈素琴离婚情绪为手段，趁陈素琴不防备，引诱、误导其讲话内容的行为，认为通话记录的内容不构成陈素琴对合同的追认，但陈素琴未向法庭提交证据证实原告之妻有引诱、误导的行为，对陈素琴的抗辩本院不予采信。天津市滨海新区不动产登记第三中心的工作人员证实，2016年4月初陈素琴携带周靖出具的委托书与原告系办理房屋过户手续事宜，因委托书内容导致陈素琴无法获得全部房款，故而双方未能成功办理房屋过户手续。陈素琴抗辩，其目的是解除周军与李照庆签订的《天津市房产买卖协议》，而非继续履行合同，办理房屋过户手续。本院认为，周靖于2016年3月15日向陈素琴出具的委托书中，没有体现其向陈素琴授权解除合同的意思表示。陈素琴作为具有完全民事行为能力的成年人，明知委托书中未有解除合同的授权，于2016年4月初携带委托书原件与原告到房管部门办理相关手续，其辩称系办理合同的解除手续，该抗辩本院不予采信。陈素琴以其行为构成了对周军与李照庆于2013年3月20日签订的《天津市房产买卖协议》的追认。
关于本案的第二个争议焦点，周靖于2013年3月11日向周军出具了委托书并进行了公证，是其真实意思表示，其中有对诉争房屋出售事宜的授权。2013年3月20日李照庆与周靖代理人周军签订《天津市房产买卖协议》系双方真实意思表示，本院予以确认。李照庆依约支付了全部房款并实际入住至今，该事实双方当事人均无异议。在签订合同时，诉争房屋的产权证上仅登记了周靖为房屋所有权人，李照庆对产权证进行了审查，并在滨海新区大港房地产管理部门的监督下签订上述合同，原告已尽到了注意义务，原告在签订《天津市房产买卖协议》时是善意的，其合理的信赖利益应当受到法律保护。由于诉争房屋系被告周靖与被告陈素琴婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，周靖擅自处分诉争房屋构成无权处分。因陈素琴以行为对上述合同形成了追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本院认定2013年3月20日周靖委托周军与李照庆签订的《天津市房产买卖协议》有效。
关于本案的第三个争议焦点，由于周军与李照庆签订的《天津市房产买卖协议》有效，周靖作为周军的被代理人，应当全面履行合同相应义务。李照庆依约支付了全部房款，周靖应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。二被告由于离婚导致诉争房屋所有权发生变化，并形成必须由二被告共同配合才能变更登记的事实，陈素琴作为诉争房屋的所有权人，且已对上述合同形成追认，其有义务配合原告办理房屋过户手续。原告要求二被告继续履行《天津市房产买卖协议》并协助原告办理房屋过户手续的主张，于法有据，本院予以支持。
被告周靖经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原、被告继续履行《天津市房产买卖协议》，二被告在本判决生效后七日内协助原告李照庆办理天津市滨海新区大港天泽园4-1-202室房屋的过户手续。
案件受理费人民币40元，保全费人民币4520元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 陈 元
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 葛新新
附：法律释明：
1.《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。