上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2444号
原告郑金龙。
委托代理人吴晓燕，上海一凡律师事务所律师。
委托代理人汪玲，上海一凡律师事务所实习律师。
被告郑懂辉。
被告姚林云。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
原告郑金龙与被告郑懂辉、姚林云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因被告郑懂辉下落不明，本案转为适用普通程序，并于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告郑金龙及其委托代理人吴晓燕、汪玲，被告姚林云的委托代理人诸巨明、许静雯到庭参加诉讼。被告郑懂辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑金龙诉称：2011年10月18日，原告从何某某处购买了松江区华阳桥文化中心2号公房中单元404室房屋（以下简称“系争房屋”）。2012年4月，原告与被告郑懂辉达成口头租赁协议，将系争房屋出租给被告郑懂辉居住，但被告郑懂辉却于2013年4月2日与被告姚林云签订了居间合同（买卖），将房屋以人民币（以下币种同）310，000元的价格出售给了被告姚林云，现系争房屋由被告姚林云居住，原告多次催促其返还，均遭拒绝。被告郑懂辉擅自出售原告房屋的行为属于无权处分行为，且系争房屋属于在乡镇土地上集资建造的集资房，即通常所说的小产权房，故二被告签订的居间合同（买卖）违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告郑懂辉与被告姚林云签订的居间合同（买卖）无效；2、二被告返还原告所有的位于松江区华阳桥文化中心2号公房中单元404室的房屋。
被告姚林云辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是姚林云是通过中介居间买受系争房屋并且支付了对价，合同是有效的；郑金龙与郑懂辉是父子关系，只不过是郑懂辉出面签订了合同，郑金龙应当知道这个事实，且这个事情已经相隔了很长时间，原告的诉请没有相应的依据；郑懂辉是有权出售这个房屋的，否则郑懂辉将构成犯罪。
经审理查明：2013年4月2日，被告郑懂辉作为出卖方（甲方）、被告姚林云作为买受方（乙方）、上海懿蕾房地产经纪事务所作为居间方（丙方），三方签订了居间合同（买卖）一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区华阳桥文化中心2号公房中单元404室，建筑面积78平方米，该房屋属于松江区华阳桥集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310，000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：1、2013年4月2日乙方支付定金30，000元，2、2013年4月10日乙方支付280，000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告郑懂辉作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30，000元和270，000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310，000元，另外原因减去10，000元，房款全部结清。上海懿蕾房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。庭审中，被告姚林云同时提供了银行转账凭证二份，证明被告郑懂辉收到了包括12，000元现金在内的共计300，000元购房款，原告对此并无异议。诉讼中，被告姚林云表示当时购买系争房屋的时候，被告郑懂辉说房屋是78平方米，后来姚林云问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10，000元。
经本院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区车墩镇环阳支路6弄甘露新村XXX号XXX室。
另查明，2013年9月24日，上海市松江区车墩镇华阳街道居委会出具证明一份，载明张某某位于松江区车墩镇环阳支路XXX弄XXX号XXX室（甘露新村）75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑金龙，现在房屋产权属郑金龙所有。
庭审中，原告郑金龙亦提供了案外人张某某于1988-1989年间缴纳甘露新村XXX号XXX室房屋集资款的收款收据、案外人张某某与何某某于2011年9月8日签订的居间合同（买卖）、案外人何某某与原告郑金龙于2011年10月18日签订的居间合同（买卖）以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张某某，何某某从原始权利人张某某处购买系争房屋，原告支付合理对价后从案外人何某某购买系争房屋，而被告郑懂辉虽然是原告的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向原告支付任何对价，只是从帮原告装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚林云。车墩镇华阳街道居委会也证明目前系争房屋的产权属原告所有，被告姚林云没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与被告郑懂辉签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此二被告理应将系争房屋返还给原告。
被告姚林云则认为，对车墩镇华阳街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张某某无异议，原告证明房屋的出处被告姚林云也无异议，但居委会与郑金龙、张某某均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便原告到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。被告郑懂辉与原告是父子关系，只是被告郑懂辉代表原告出卖房屋签订合同，原告据此主张合同无效并无道理；原告与郑懂辉家庭内部的关系，与本案没有关联性，系争房屋被告姚林云已经支付了对价，事隔大半年，原告都没有提出任何异议，而且被告姚林云也是通过中介买过来的；原告诉状中称原告与被告郑懂辉达成口头租赁协议，实际上被告郑懂辉一直居住在系争房屋内。
诉讼中，被告姚林云向法庭提交了有张某某与郑懂辉签名的居间合同（出售）一份，欲证明被告姚林云当时是通过中介向被告郑懂辉购买房屋，中介告诉姚林云系争房屋是郑懂辉的，没有问题，让姚林云放心购买；后来原告起诉姚林云后，姚林云就去找了中介，中介向姚林云提供了一份张某某与郑懂辉签名的居间合同（出售），虽然买房的时候被告姚林云是不清楚的，但这也说明被告郑懂辉是有权出售系争房屋的，姚林云付清钱款后从郑懂辉处取得了系争房屋的钥匙。原告则表示上述张某某与郑懂辉签名的居间合同（出售）是伪造的，张某某将房屋转让给何某某的时间是2011年9月8日，后何某某与郑金龙签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而被告姚林云提供的居间合同（出售）中张某某与郑懂辉的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。
以上事实，由证明、居间合同（买卖）、收据、银行转账凭证、通用收款收据、勘查笔录、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，被告郑懂辉与被告姚林云虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故被告郑懂辉与被告姚林云就系争房屋签订的《居间合同（买卖）》无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然被告郑懂辉与被告姚林云就系争房屋签订的《居间合同（买卖）》无效，但原告所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，原告虽然提供了松江区车墩镇华阳街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明原告与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归原告所有。二则，原告在诉状中称，原告与被告郑懂辉达成口头租赁协议，原告将系争房屋出租给被告郑懂辉居住，但诉讼中，原告又表述为被告郑懂辉从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给被告姚林云，原告陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、被告姚林云的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于原告要求二被告将系争房屋返还给原告的请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告郑懂辉与被告姚林云于2013年4月2日签订的《居间合同（买卖）》无效；
二、驳回原告郑金龙的其余诉讼请求。
案件受理费80元，由被告郑懂辉负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年六月十二日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。