湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初5932号
原告（反诉被告）：艾慧，女，1968年10月30日出生，汉族，中交第二航务工程局有限公司员工，住湖北省武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：胡燕杰（特别授权代理），男，中交第二航务工程局有限公司员工，住重庆市沙坪区，
被告（反诉原告）：李莉，女，1983年2月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：陈梅芳（特别授权代理），女，系李莉母亲，武汉市工具设备公司退休职工，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：童清阶（特别授权代理），湖北君涛律师事务所律师。
原告艾慧诉被告李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告李莉提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案分别于2017年9月11日、9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾慧及其委托诉讼代理人胡燕杰，被告（反诉原告）李莉及其委托诉讼代理人陈梅芳、童清阶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）艾慧诉称，2015年11月30日，我与李莉签订《商铺租赁合同》，合同约定我将位于武汉市江岸区后湖大道与文博路交汇处陌陌屋第1、2号楼1层6号商铺出租给李莉使用，约定租赁期限为13个月（2016年3月1日-2017年3月31日），租金共计91,000元。在2017年3月31日双方租赁合同到期前，我向李莉发出书面通知，要求其在合同到期之前与我共同协商续签合同，但双方无法对续租条件协商一致。我又两次向李莉发函，因李莉未能续签租赁合同，按照合同约定李莉应该及时交回商铺。但李莉至今依然非法占有该商铺，并擅自张贴转租广告。我和李莉在原合同租赁期限届满而未达成续租协议的情况下，双方的租赁合同关系实际已经终止，李莉却依然非法占有商铺，已经构成严重违约，按照合同约定，李莉应当立即腾退涉案租赁商铺并支付违约金。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、李莉腾退涉案租赁商铺；2、李莉支付自2017年4月1日起至实际腾退商铺之日止的租金，暂计算至2017年6月30日为21,000元；3、李莉按每日租金的百分之五标准支付自2017年4月1日起至实际腾退商铺之日止的违约金，暂计算至2017年6月30日为1,050元；4、本案诉讼费用由李莉承担。
被告（反诉原告）李莉辩称并反诉称：艾慧向我发出解除租赁关系通知，我就已经停止经营，处理设备及餐饮材料，是艾慧不来办理商铺交接手续，我等待艾慧处理未果，艾慧无权要求我支付从2017年4月1日以后的租金。因艾慧违约在先，其无权要求我支付违约金，同时艾慧应该退还我所交的押金7,000元。我和艾慧双方签订了《商铺租赁合同》，合同第八条约定，双方商议租赁期为5年。我为承租的房屋进行装修，共花费95,549元。2017年3月，因需要续签下一年的租赁合同，双方原定租金为6,400元/月，但艾慧提出下一年度租金为7,638元/月。我认为原合同未约定租金增长，要求上半年按原约定租金履行，半年后再对租金进行调整，但艾慧多次单方面要求涨房租，双方协商未果，艾慧多次在商铺正常经营情况下无理取闹，并在2017年4月16日对我承租的商铺门锁灌胶水，致使我无法经营。2017年4月28日我收到艾慧的《解除合同通知书》，2017年4月30日我停止经营，等待艾慧就商铺一事进行协商解决，但艾慧一直未和我联系，为减少损失，我将购买的餐饮材料、电器及设备进行折价处理，损失惨重，艾慧对此损失应该承担赔偿责任。据此，反诉请求判令：1、艾慧赔偿装修款95,549元；2、本案诉讼费及其他费用由艾慧承担。
原告（反诉被告）艾慧针对反诉辩称：1、双方租赁合同期限为13个月，而不是5年，根据合同约定，本合同租期为13个月，自2016年3月1日起至2017年3月31日。李莉反诉状提到的租期5年实际上是双方在续租条件下的续租年限，李莉混淆了合同租期和续租情况。只有在双方达成了续租合议情况下，续租期限才为5年，且续租合同为每年一签，双方至今未达成续租合议，因此租期为13个月；2、双方签订的租赁合同期限届满前，我于2017年3月17日和3月23日向李莉发出书面通知，要求其于合同到期前与我协商续签租赁合同，但双方无法对续租条件达成一致，我又于3月29日和4月25日向李莉发函，因没有续签合同，按照约定，李莉应及时交回商铺；3、反诉状中提到租赁合同原定租金为6,400元与事实不符，合同中约定租金共为91,000元，租期为13个月，每月为7,000元；4、李莉在租赁期间多次延期支付、少支付租金，在双方合同终止后，又擅自转租商铺，构成根本违约。我在合同履行中没有任何违约行为，同时，我以远低于市场的价格将商铺租赁给李莉，已考虑到其在装修中的投入，现李莉无理要求我承担装修费用，没有合同约定，也没有事实依据，根据相关规定，李莉的反诉请求不应得到支持；5、双方的合同是经过双方协商而共同制定，并非格式合同，对方有意混淆概念。
经审理查明，位于武汉市江岸区后湖大道66号三元*中央公园1、2号楼栋1层06室房屋登记在艾慧、杨洪荣夫妻名下。2015年11月30日，甲方艾慧（出租人）与乙方李莉（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于武汉市江岸区后湖大道与文博路交汇处陌陌屋第1、2号楼1层6号房，建筑面积58.75平方米的商铺出租给乙方；本合同租期13个月，自2016年3月1日零时起至2017年3月31日24时止；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付7,000元定金，本定金在第一次租金支付后转为押金；租金共91,000元，分四次支付，第一、二、三次租金均为21,000元，第四次租金为28,000元；第一次租金于2016年1月27日-31日期间支付，第二次租金于2016年5月15日前支付，第三次租金于2016年8月15日前支付，第四次租金于2016年11月15日前支付；乙方必须按约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金；在第一次支付租金时，乙方向甲方缴纳7,000元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；物业管理费、水电费由乙方自行缴纳；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋；乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转租、转让；租赁期满未能续租或合同解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的商铺以良好的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；双方商议租赁期为五年，并约定合同期满后下一年度租赁合同重新签订（租赁合同一年一签）；租赁期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权；符合本合同第五条约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日百分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的日百分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方对超期占用房屋支付租金和违约金（按当年租金折算日租金并加收百分之五的支付违约金），违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；租赁期内，甲方不得向乙方提出终止租赁合同，如有违约，甲方需按乙方全部投资折旧后价值和剩余租期内商铺经营所产生的经济效益，要求甲方支付乙方违约金和赔偿金，违约金和赔偿金金额双方协商确定。合同签订后，李莉即向艾慧支付定金7,000元，艾慧将涉案商铺交付给李莉使用。
2016年1月30日，李莉支付2016年3月-5月的租金21,000元。之后，李莉因生意不好，未及时交纳第二期租金，并与艾慧协商调整租金事宜，2016年8月14日，双方签订《补充协议》，约定艾慧对2016年6月1日-2016年12月31日期间的租金在原合同价格上给予适当优惠，以6,400元/月租赁给李莉，李莉于2016年8月14日付清前四个月（2016年6月1日-9月30日）租金，于2016年9月30日前付清后三个月（2016年10月1日-12月31日）租金。其余事项仍执行原合同（明年租金协商而交）。同日，李莉向艾慧支付2016年6月-9月租金共计25,600元，并于2016年9月30日和2016年12月20日分别支付租金19,200元。
2017年3月，艾慧与李莉协商续签合同事宜未果，艾慧于2017年3月17日向李莉发出《合同签订通知书》，记载：你方与我方签订的第一期《商铺租赁合同》将于2017年3月31日到期。我方已于2017年3月7日将下一期合同文本通过QQ发送给你，你方不同意租金及部分条款。本人于3月12日上午到商铺与你方协商，同时提议：1、参考你家商铺出租价格（陌陌屋商铺）确定租金；2、与你方共同询访陌陌屋底商市场行情，并参照市场行情确定租金，你方执意不肯，双方又未能达到一致意见。鉴于第一期合同即将到期，现再次通知你（本人）于3月31日前联系我方签订下一期合同，同时于3月31日前缴纳下一期租金。如你方3月31日前不予理睬、未签订合同、不缴纳租金，我方将视为你方有意拖欠租金，并将按合同约定收回商铺。此后，双方对合同续签仍然未能协商一致，艾慧于2017年3月23日又向李莉发出《合同签订通知书（2）》，记载：我方已于2017年3月17日将书面《合同签订通知书》快递给你，你至今未联系我方，鉴于第一期合同即将到期，现再次通知你（本人）于2017年3月24日晚7点至中百仓储汉口花园店旁的皇冠蛋糕店协商签订下一年度合同，并于2017年3月31日前交纳下一期租金（按照合同交易习惯，你已逾期未交纳租金且一直未就签订合同、支付租金事宜主动联系我方）。在送达上述《合同签订通知书（2）》的同时，艾慧将签好自己名字的商铺租赁合同一并送达给李莉，该合同约定租期12个月，租金7,638元/月。但李莉认为新合同租金过高，要求继续按照原合同的租金标准支付租金，拒绝在新合同上签字。2017年3月29日，鉴于双方目前已无法协商，艾慧再次向李莉发出《通知书（3）》，通知李莉双方合同将于2017年3月31日到期，届时将按合同约定收回商铺，要求李莉于合同到期后10日内将商铺以良好的状态交还。因李莉未在艾慧通知的时间交还商铺，艾慧于2017年4月15日用胶水灌入李莉承租商铺的门锁，次日，李莉发现后报警，在塔子湖街派出所出具的《接受案件回执单》中记载，艾慧承认灌胶水是其所为，并承诺进行赔偿。
2017年4月28日，艾慧向李莉发出《关于解除<商铺租赁合同>的再通知》，再次催促李莉交还商铺，并承担超越合同期限部分的租金及违约责任。2017年4月30日，李莉不再继续经营，对商铺内的物品进行清理，并对外贴出招租广告。截止法庭辩论终结前，双方当事人未对涉案商铺办理交接手续，涉案商铺的钥匙依然在李莉手中，艾慧也未将收取李莉的7,000元押金退还。
上述事实，有不动产统一登记证书、商铺租赁合同、补充协议、收条、合同签订通知书、通知书、关于解除商铺租赁合同的再通知、解除合同通知书、EMS邮寄回单、接受案件回执单等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审查证属实，本院依法予以采信。
本院认为，艾慧与李莉签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为涉案商铺租赁合同的租赁期限是13个月还是5年？对此本院阐述如下：涉案合同第二条“租期”载明：“本合同租期为13个月，即自2016年3月1日零时起至2017年3月31日24时止”，第八条“续租”载明：“双方商议租赁期为五年，并约定合同期满后下一年度租赁合同重新签订（租赁合同一年一签）”，根据上述约定，本合同的租期应为13个月。虽然第八条约定了租赁期为五年，但该条是对合同第二条约定的租期届满后如何续租的约定，而且该条明确约定了租赁合同一年一签。此外，双方在2016年8月14日达成的补充协议中，也记载了“明年租金协商而交”，可见双方在最初签订合同时，商定的租赁期限就是涉案合同第二条约定的期限，如果续租则需要双方对合同租金等事项重新协商后，一年签订一次合同。综上，涉案合同的租赁期限为13个月，且已于2017年3月31日到期。李莉认为涉案合同租赁期限为五年的抗辩意见，本院不予采纳。在合同到期前，艾慧已数次与李莉发函协商续签合同事宜，但双方对租金标准一直未能达成一致意见，在此情况下，李莉应按合同约定于合同到期后10日内将涉案商铺归还艾慧。但截止法庭辩论终结前，李莉仍未将涉案商铺交还给艾慧，其继续占用涉案商铺无合同依据，故艾慧要求李莉腾退涉案商铺的本诉请求，本院予以支持。根据合同“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方对超期占用房屋支付租金和违约金（按当年租金折算日租金并加收百分之五的支付违约金）”的约定，李莉逾期未归还房屋，应按原合同7,000元/月的标准支付逾期腾房的占有使用费，以及相应的违约金。违约金根据双方约定，按日租金的5%计算，即每逾期腾退一日，李莉应向艾慧支付违约金11.67元（7,000元/月÷30天×5%）。因双方约定了租期期满后10日内腾退，故逾期腾房占有使用费及违约金的起算时间均应从2017年4月11日起计算，艾慧要求李莉支付自2017年4月1日起至实际腾退商铺之日期间租金及违约金的本诉请求，本院予以部分支持。双方租赁合同届满后未续约，且双方也未对合同到期后承租方的装修部分如何处理进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，李莉反诉要求艾慧赔偿其装修款95,549元的请求，本院不予支持。李莉另抗辩称艾慧应返还其所交的押金7,000元，但双方约定“合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金”，现艾慧退还押金的条件并未成就，故李莉的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李莉于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区后湖大道66号三元*中央公园1、2号楼栋1层06室房屋腾退给原告（反诉被告）艾慧；
二、被告（反诉原告）李莉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）艾慧支付自2017年4月11日起至实际腾退之日期间的租金（租金标准为7,000元/月）；
三、被告（反诉原告）李莉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）艾慧支付逾期腾房违约金（即自2017年4月11日起至实际腾退之日止，按每日11.67元计算）；
四、驳回原告（反诉被告）艾慧的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李莉的反诉请求。
案件本诉受理费351元、邮寄费40元，共计391元由被告（反诉原告）李莉负担。反诉受理费1,094.50元（已减半）由被告（反诉原告）李莉自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
人民陪审员 李尚文
人民陪审员 胡 月
二〇一七年十一月二日
书 记 员 郑一真