海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初192号原告林某月，女，1978年11月15日出生，汉族，海南省儋州市人，住海南省儋州市xx镇xx居委会xxx道xxx号，身份证号码46000319781115xxxx。委托代理人林某善，男，1985年10月24日出生，汉族，海南省儋州市人，住海南省儋州市xx镇xx居委会xxx道xxx号，身份证号码46000319851024xxxx，系原告林某月的胞弟。被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司，住所地：儋州市xxxx道xxx号。法定代表人王某海，该公司总经理。被告海南省水利灌区管理局松涛灌区管理分局（原海南省松涛水利工程管理局），住所地：儋州市xx镇xxx道xxx号。法定代表人林某文，该分局局长。委托代理人吴某强，男，1979年4月12日出生，汉族，海南省儋州市人，住儋州市那大镇xxx居委会xxx路xxx号，身份证号码46000319790412xxxx。系该分局副局长。委托代理人王某，海南富岛律师事务所律师。原告林某月诉被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司（以下简称：龙得公司）、海南省水利灌区管理局松涛灌区管理分局（以下简称：松涛管理分局）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林某月的委托代理人林某善、被告松涛管理分局的委托代理人吴某强、王某到庭参加诉讼，被告龙得公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林某月诉称，2014年8月20日至2014年8月27日止，在春色央城售楼大厅查看了被告龙得公司的商品房项目，其展示有国有土地使用证，即儋国（那大）字第907号证、儋州市住房和城乡建设局建函（2012）160号文、建筑工程施工许可证（开工日期为2013年4月3日，竣工日期为2015年4月30日），售楼部人员还承诺在2015年3月前办完售楼证，2015年底顺利交房，要求看房者先预交每份房款2万元以上不等的定金，待办完售楼证后才续签购房合同。经过对比，原告认为该楼盘集交通、生活、休闲等方便，适合居住。并相信被告松涛管理分局作为国家事业单位，又是国有土地，且由海南农垦建工集团总公司施工，被告龙得公司也已为被告松涛管理分局建好了2栋职工房的先例。所以认为两被告有能力建好松涛花园的商品楼，才与被告龙得公司认购了1套住房，并交付了2万元定金。现该项目已停工逾10个月了，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，要求：1.解除原告与被告龙得公司于2013年7月2日签订的《房屋认购意向书》；2.被告龙得公司、松涛管理分局连带双倍返还原告定金40000元；3.诉讼费由被告负担。被告龙得公司未到庭应诉，也不提交答辩状。被告松涛管理分局辩称，首先，《房屋认购意向书》由原告与被告龙得公司签订的，我方并不是当事人，无需承担责任。且上述意向书是无效的，更不能要求我方承担连带责任。其次，被告龙得公司与被告松涛管理分局的合作关系已经仲裁予以解除，并且明确了该项目所发生的法律责任均由被告龙得公司承担，与我方无关。原告林某月为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、原告与被告龙得公司签订的《房屋认购意向书》，用以证明原告向被告购买房屋的事实；证据二、《收据》，用以证明原告支付给被告龙得公司2万元定金的事实。被告松涛管理分局对原告提交的证据的质证意见为：对证据一至证据二的真实性、合法性和关联性都没有异议。结合被告上述质证意见及庭审陈述，本院对原告提供的证据作如下认证：因被告对原告提交的证据均无异议，且有原件，本院原告提交的证据一、证据二均予以认可。被告松涛管理分局为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、《联合开发协议》，用以证明被告龙得公司与被告松涛管理分局合作开发松涛花园的事实及双方的责任；证据二、《海南仲裁委员会调解书》及《海南仲裁委员会调解书补正调解书》，用以证明被告龙得公司与被告松涛管理分局终止合作开发关系的事实。原告对被告松涛管理分局提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为被告松涛管理分局不能以内部的约定免除其责任。结合原告的上述质证意见及庭审陈述，本院对被告松涛管理分局提供的证据作如下认证：原告对证据一、证据二无异议，且有原件，本院予以认可。本院根据上述认证及庭审笔录查明，2013年7月2日，原告林某月与被告龙得公司签订了《房屋认购意向书》，约定：原告认购被告开发的位于儋州市解放北路69号松涛花园项目1号楼2607房，建筑面积为53.59㎡，单价为3580元每平方米，房价款共计191852元。另外约定：1.认购方为购买上述商品房而签订本《购房认购书》，同时缴纳购房定金2万元整，购房定金在《商品房买卖合同》签定时抵冲认购款，该定金作为签订《商品房买卖合同》的担保；2.①认购方在接开发商通知五日内携带本《购房认购书》、购房定金收据、身份证及签约应付款前来开发商售楼处签订《商品房买卖合同》及办理好其他相关购房手续。逾期未签定的，视作认购人放弃所认购的房屋。购房定金不予退还，认购房号不予保留。②不能来开发商售楼处签订的，由开发商将《商品房买卖合同》及其他相关购房手续邮寄或快递至联系地址。在签收拾日内未将签约应付款打入开发商指定账号并将《商品房买卖合同》签字按手印后连同相关资料寄回开发商的视为认购人违约，购房定金不予退还，认购房号不予保留。③因快递所发生的遗失或其他不可抗因素造成时间延误的则不计入违约，时间相应顺延等。《房屋认购意向书》签订的当日，原告向被告龙得公司支付了定金2万元，但被告龙得公司至今尚未通知原告签订《商品房买卖合同》。另查明，2011年12月30日，被告龙得公司与被告松涛管理分局签订了《联合开发协议》，约定：甲方（被告松涛管理分局）与乙方（被告龙得公司）合作开发松涛花园项目，建设职工保障住房13520平方米、商品住房47000平方米和商铺5000平方米；甲方负责以自己的名义取得开发土地使用权并作为项目的建筑用地，乙方负责项目的投资、开发建设和销售；甲方分得保障住房二幢120户并销售给甲方内部职工，销售所得乙方分配给甲方税后利润1650万元，其它房屋由乙方自行销售等。原告认购的上述房屋所占用的土地性质仍是国有划拨土地，至今无法办理商品房预售许可证，且松涛花园项目现已停工多时。本院认为，原告林某月与被告龙得公司于2013年7月2日签订的《房屋认购意向书》，是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《房屋认购意向书》签订后，原告依约向被告龙得公司交付了2万元购房定金，履行了自已的义务，至今已有二年多时间，但被告尚未履行通知原告签订《商品房买卖合同》的义务，且涉案房屋所在的项目已停工多时，且未能办理相应的商品房预售许可证，被告的行为已构成违约，并导致了原告签订《房屋认购意向书》的目的已无法实现。现原告请求解除《房屋认购意向书》，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的责任，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，被告应双倍返还购房定金给原告，原告已支付定金2万元，被告应返还原告40000元。现原告要求被告龙得公司双倍返还定金40000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。至于被告松涛管理分局应否承担连带返还认购款的问题。虽然原告所认购的房屋由被告龙得公司和被告松涛管理分局合作开发，但原告只与被告龙得公司发生了合同关系，且所支付的款项也由被告龙得公司收取。根据合同相对性原则，原告与被告龙得公司所发生的上述合同关系均与被告松涛管理分局无关，所产生的债权债务也与被告松涛管理分局无关。故原告要求被告松涛管理分局承担连带责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告龙得公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对原告的主张放弃抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告林某月与被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司于2013年7月2日签订的《房屋认购意向书》；二、被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还定金40000元给原告林某月；三、驳回原告林某月其他诉讼请求。被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告儋州松涛龙得房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。⺀s1e4wm6cgitndi0i8z案件唯一码审 判 长 陈 伟审 判 员 黄玲妍审 判 员 王 斌二Ｏ一六年六月二十七日书 记 员 车双林 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：陈伟撰稿：陈伟校对：车双林海南省儋州市人民法院2016年6月27日印制（共印12份）