苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第1286号
原告陈储民。
委托代理人朱天翔、徐俊，江苏简恒律师事务所律师。
被告苏州东渡房地产开发有限责任公司。
法定代表人茆春梅，董事长。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
原告陈储民与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院2013年6月17日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈储民的委托代理人朱天翔、徐俊，被告苏州东渡房地产开发有限责任公司的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈储民诉称，原、被告于2011年4月27日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的xx花园X幢XXX室房屋，原告依约支付相应房款，被告应当于2012年12月31日将约定的商品房交付原告使用，而被告拖延交付早已逾期60天。被告逾期交房，违反了合同约定，故原告于2013年3月9日发函至被告通知其解除合同，并要求退还房款并承担违约金及赔偿损失。原告现起诉，请求判令：1、确认双方的商品房买卖合同于2013年3月9日解除；2、被告返还购房款本金966428元，并支付购房款的20%的违约金即193285.6元；3、赔偿原告因购房向银行贷款支出的还贷利息26229.07元，另支付首付款766428元、从2011年4月27日付款之日起计算至法院判决确定的给付期限的最后一日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
被告苏州东渡房地产开发有限责任公司（下称被告东渡房产公司）辩称，1、原告要求解除双方的合同没有依据，因为根据合同法关于先履行抗辩的规定，如果先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。原被告双方在房屋买卖合同中约定的原告应当办理银行贷款手续的时间是2011年5月4日，但原告实际办理银行贷款手续时间是2011年6月份，因为原告的迟延办理贷款手续，直接导致了放贷银行迟延支付了后续的房款，我们认为原告是迟延付款在先，所以被告不同意原告以迟延交房作为解除合同的理由；2、根据原告所提诉请，将违约金和利息一并主张，但是相关规定违约金和利息是不能一并主张的；3、原告主张的违约金虽然是依据双方约定的总房价的20%，但是违约金主张过高；4、法律应当维护市场稳定性，如果合同解除还涉及第三方银行，势必对银行利益受到损害，我们请求驳回原告诉请。
经审理查明，2011年4月27日，原告与被告苏州东渡房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同2011XXXXXXXXX），约定：原告以总价966428元购买被告开发的位于XX区XX街道XX路2号xx花园X幢XXX室的非酒店式公寓（合计建筑面积122.34平方米）。合同第六条（付款方式及期限）约定：贷款方式支付，1、买受人应于签约当日2011年4月27日向出卖方支付766428元，2、买受人应于2011年5月4日前将余款200000元办理银行按揭贷款，贷款不足部分于银行放贷日付清。3、买受人应于签订预售合同后七日内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续，如贷款无法达到该房屋余款额度，买受人应于贷款发放日一次性向出卖方补足房款。第八条（交付期限及交接）约定：1、出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》、并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。第九条（出卖方逾期交房的违约责任）约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按逾期时间分别作以下处理：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。
原、被告双方签订合同后办理了网签备案手续。当日，被告东渡房产公司向原告开具销售不动产统一发票一份，项目为预售定金150000元和预收购房款616428元，合计766428元。2011年5月18日，原告与中国农业银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称农行苏州相城支行）签订个人购房担保借款合同一份，约定原告向农行苏州相城支行借款200000元，借款期限自2011年5月18日起至2041年5月17日共计360个月，借款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮10%，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。被告东渡房产公司作为保证人对此借款承担保证和抵押担保责任。2011年6月8日农行苏州相城支行向被告东渡房产公司支付200000元，被告于2011年6月17日开出该200000元的发票。截至2013年3月5日，原告已向农行苏州相城支行提前还清借款本金20万元，并累计向该银行支付借款利息26229.07元。
2013年3月25日，苏州市相城区住房和城乡建设局向被告东渡房产公司做出2013第03号《苏州市相城区市政基础设施通过备案告知书》，载明包括涉案房屋在内的工程资料已通过备案。4月3日，该机关对被告东渡房产公司做出2013第003号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，载明包括涉案房屋在内的工程已通过交付备案。
2013年3月9日，原告书面通知被告东渡房产公司解除该商品房买卖合同，并要求如数退还房价款，支付违约金。通过查询，被告于2013年3月11日签收（他人代收）。因双方就合同事宜协商未果，原告诉至本院。
以上事实有当事人举证的商品房买卖合同、发票、借款合同、个人消费贷款对账单、个人还款凭证、还清贷款证明、竣工备案告知书、交付使用备案公示、解除合同通知书、邮寄凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。
审理中，被告东渡房产公司另外举证南京凯盛建设集团有限公司情况说明一份，载明“我公司是苏州东渡海派青城三、四期工程项目的承建单位，在工程施工过程中，因苏州东渡房地产开发有限责任公司迟延支付工程款，导致项目施工进程减缓，进而导致不能按合同约定的时间办理竣工验收手续并交付使用”。经质证，原告认为，对情况说明的真实性不予认可，即便内容真实，也是被告与施工单位之间的事，与原告无关。
本院认为，原告与被告东渡房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，按照合同约定，被告应在2012年12月31日前将已取得《苏州市相城区商品房交付使用通知书》并符合交房条件的商品房交付买受方使用。然而，被告东渡房产公司直至2013年3月25日才取得该通知书，逾期交房已经超过60天，根据双方合同约定，买受方有权解除合同。原告于2013年3月9日即向被告东渡房产公司发出解除合同通知书，并于3月11日到达被告处。因此双方该商品房买卖合同于2013年3月11日解除。对于被告所辩称其行使先履行抗辩权的说法，本院认为，双方合同中约定了“买受人应于签订预售合同后七天内向出卖人提供按揭所需的全部资料并办理完所有相关银行按揭手续”，由此可以看出，办理银行按揭贷款并非由原告单独完成，而是原告通过被告进行办理，故并不能仅以办理银行按揭贷款迟延就能认为系原告的原因导致，也不能据此认为原告存在付款迟延的违约行为；况且，原告作为业主群体中的一个个体，其迟延支付200000元房款并不必然导致被告迟延交房，而被告举证的施工单位的证明也并不能证明此二者之间存在必然的因果联系。因此被告该辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。根据该商品房买卖合同的约定，自买受方解除合同通知书到达之日起30日内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方。因此，被告东渡房产公司应将所有购房款966428元（包括首付款766428元和房贷200000元）于2013年4月11日前返还原告。对于原告第二项请求中主张总房价20%违约金及第三项诉讼请求，均为要求被告承担的因其违约所导致的损失赔偿请求，虽然涉案合同第四条约定了房屋总价款20%的违约金，但该违约金标准过高，且明显超过原告所能举证证明其因此遭受的损失，被告庭审中也提出标准过高要求调低的请求，因此对于原告主张20%违约金的请求本院不予支持。故对于原告一系列违约赔偿的请求，本院以原告的实际损失为基础，认定被告东渡房产公司应当承担的违约赔偿的范围和金额如下：其一，以首付款766428元为本金，从2011年4月27日起；以房贷200000元为本金，从原告向银行还清贷款的次日（即2013年3月6日）起，均计算至本院确定的给付期限的最后一日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算应付利息；其二，原告因购房向银行借款而支出的按揭贷款利息26229.07元，被告予以赔偿。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈储民与被告苏州市东渡房产有限公司签订商品房买卖合同（编号：苏相合同201104270051）于2013年3月11日解除。
二、被告苏州市东渡房产有限公司返还原告陈储民购房款人民币966428元；并支付其中766428元从2011年4月27日起、另200000元从2013年3月6日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的给付期限的最后一日止的利息，均于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告苏州市东渡房产有限公司赔偿原告陈储民银行贷款利息损失人民币26229.07元，于本判决生效之日起十日内履行。
（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币8200元，由原告负担1000元、被告负担7200元（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审判员 丁亦辛
二〇一四年三月三日
书记员 朱晓冬