北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11589号
上诉人（原审被告）董宏宾，男，1966年6月16日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：许力生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨苗，男，1981年2月12日出生，住北京市顺义区。
被上诉人（原审被告）林国彬，男，1983年8月8日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。
原审原告徐丽娟，女，1985年12月24日出生，住北京市顺义区。
上诉人董宏宾因与被上诉人杨苗、被上诉人林国彬、原审原告徐丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初5078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董宏宾及其委托诉讼代理人许力生，被上诉人杨苗，被上诉人林国彬的委托诉讼代理人李春杰，原审原告徐丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董宏宾上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨苗、徐丽娟全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审未查明事实，适用法律不当。一、董宏宾本想取得贷款，最后变成“抵押借款”一步步稀里糊涂走进了林国彬等人的陷阱。二、一审法院将董宏宾与杨××之间的债权纠纷，混淆于本案“房屋买卖合同”的物权纠纷，杨××在本案中没有参与诉讼也没有提交任何材料。董宏宾对林国彬与杨苗的房屋买卖交易中的事不知情，也没有收过2万元定金，一审判决认定董宏宾返还定金2万元是错误的。三�在董宏宾明白了借款非贷款，非贷款公司放贷，而是私人放高利贷，房屋“卖房”并非“抵押”以后，咨询律师采取救济措施，于2014年11月3日办理公证书撤销林国彬的代理权。在即将办理完公证时，遭到林国彬公司人员的阻挠，双方发生争执，董宏宾报警。林国彬必然知道被撤销代理权，之后仍然以代理人身份与杨苗签订房屋买卖合同，行为违法，属于故意。董宏宾办理撤销公证后及时将公证书报建委不动产交易中心。董宏宾想找林国彬收回原来的公证书，但是没有找到。四、根据司法部《关于公证执业“五不准”的通知》，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，本案中公证机构违反法律规定办理了全项委托公证。五、在董宏宾公证撤销代理权后，林国彬与杨苗签订房屋买卖合同全程没有董宏宾参加，所以合同无效。
杨苗辩称：同意一审判决，不�意董宏宾的上诉请求和理由。当时在中介签合同时林国彬持有董宏宾经公证的全权委托其卖房的委托书，明确写明具体委托事项，同时林国彬还持有房产证原件，所以杨苗有理由相信林国彬的代理行为是有效的，董宏宾拒不办理过户是违约行为。杨苗并不清楚杨××与董宏宾之间的事，杨苗已经履行了交定金的义务，中介告知对方来收款和过户，但对方迟迟不来，所以对方应当返还定金、承担违约金、赔偿中介费。对于董宏宾撤销林国彬代理权一事，杨苗并不知情。董宏宾未告知杨苗此事，也没有及时收回公证委托书原件和房产证原件，存在过失。一审董宏宾明确表示没有告知撤销代理权的事实，也说登记过卖房。
林国彬辩称：同意一审判决。
徐丽娟辩称：同意一审判决，答辩意见同杨苗。
杨苗、徐丽娟向一审法院起诉请求：1.判令董宏宾、林国彬继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》，配合杨苗、徐丽娟立即办理房屋登记过户手续；2.判令董宏宾、林国彬向杨苗、徐丽娟支付逾期过户违约金45万元；3.本案的诉讼费用由董宏宾、林国彬承担。在一审审理过程中，变更诉讼请求为：1.判令解除杨苗与董宏宾于2014年11月7日签订的《北京市房屋买卖合同》；2.判令董宏宾、林国彬向杨苗、徐丽娟返还定金2万元；3.判令董宏宾、林国彬向杨苗、徐丽娟支付违约金18万元；4.判令董宏宾、林国彬向杨苗、徐丽娟支付同地段同面积房屋差价款150万元（后杨苗、徐丽娟放弃了该项请求）；5.判令董宏宾、林国彬向杨苗、徐丽娟支付杨苗、徐丽娟为购买涉诉房屋花费的中介费1.9万元；6.诉讼费用由董宏宾、林国彬承担。
一审法院认定事实：坐落于顺义区×号楼×单元×2室的房屋（以下简称涉案房屋）产权原登记于董宏宾之母赵×名下。2014年7月，赵×与董宏宾针对涉案房屋签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定成交价格为1万元。2014年7月25日，涉案房屋转移登记至董宏宾名下。
2014年7月31日，经林国彬介绍，董宏宾与案外人杨××签订了一份《抵押借款合同》，合同约定：董宏宾向杨××借款76万元整，用于资金周转；借款期限为一个月，自实际转账日起算。抵押房产为涉案房屋。同日，涉案房屋办理了抵押登记手续，董宏宾与杨××并在北京市方正公证处申请办理了上述《抵押借款合同》公证并赋予强制执行效力。北京市方正公证处于2014年8月1日出具了（2014）京方正内民证字第35802号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
同日，针对涉案房屋，董宏宾作为委托人在北京市方正公证处签署了一份委托书，受托人为林国彬。委托书载明，林国彬作为董宏宾的代理人，全权代表董宏宾办理涉案房屋的买卖交易手续，代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜等。该委托书经北京市方正公证处公证，北京市方正公证处于2014年8月1日出具了（2014）京方正内民证字第35800号公证书。
2014年11月2日，董宏宾在北京市方正公证处签署了一份声明书，内容为：我于二一四年七月三十一日办理了委托书公证，公证书号为（2014）京方正内民证字第35800号。现我郑重声明，终止上述委托，该公证书原件（共五份）由我负责收回。本人保证上述声明完全真实，如有不实，愿承担一切法律责任。特此声明。该声明书经北京市方正公证处公正，北京市方正公证处并于2014年11月3日出具了（2014）京方正内民证字第54295号公证书。该公证书出具后，董宏宾未通知林国彬其已终止了对其的委托，未从林国彬处收回（2014）京方正内民证字第35800号公证书。董宏宾称其终止对林国彬的委托后，一直未联系到林国彬，未能将（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回。
林国彬在北京博爱房地产经纪有限责任公司（现名称为我爱我家博爱房地产经纪有限公司，以下简称博爱公司）登记了出售涉案房屋的信息。2014年11月6日，博爱公司工作人员赵×带杨苗查看了涉案房屋（博爱公司存有涉案房屋钥匙）。2014年11月7日，在博爱公司居间下，林国彬持涉案房屋所有权证书、（2014）京方正内民证字第35800号、董宏宾身份证复印件、林国彬身份证原件以董宏宾（甲方、出售方）委托代理人身份与杨苗（乙方、买受方）针对涉案房屋签订了一份《北京市房屋买卖合同》。合同第一条约定：甲方出售的房屋�筑面积为58.66平方米，有住房抵押贷款，至今未还贷款余额为76万元。第三条约定：成交价格为90万元。第四条约定：乙方应在签订本合同时支付甲方购房定金2万元，剩下余款在20天内由乙方一次性交齐，同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约。第五条约定：若甲方所售房屋设定抵押，乙方直接将首付款汇至甲方该房屋抵押银行的还款账户，甲方需于2014年11月27日前办理完该房屋解押手续。第六条约定：根据双方协商，过户所需的各项费用由乙方全部承担。第七条约定：甲方应于该房屋办理完权属过户手续并收到房屋总价款之日起1个工作日内向乙方交付房屋。第八条约定：甲乙双方应在乙方支付了全部房款之日起当日共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第九条约定：1.乙方交付甲方购房定金后，双方依据合同法定金罚责的规定承担违约责任。甲方悔约应向乙方双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还；2.乙方如未按照本合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金；3.甲方逾期不提交房屋贷款手续，逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。第十二条为补充条款，约定：经甲乙双方协商一致，此房原值是66万元，甲方保证此房能过户，如后期因房子产权问题不能过户到乙方名下，由甲方承担违约责任。同日，林国彬以董宏宾(甲方、出售人)委托代理人身份与杨苗（乙方、购买人）、博爱公司（丙方、居间人）签订了一份《居间服务合同书》。合同约定，乙方承担居间代理费1.9万元；甲乙上方如未按照合同约定履行义务的，导致合同履行持延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。如乙方违约所交纳的代理费丙方不予退还，如甲方违约应向乙方赔偿乙方向丙方交纳的所有费用。
合同签订当日，林国彬收取了杨苗交纳的定金2万元（诉讼中，林国彬变更答辩时的陈述，称直接交给董宏宾的债权人杨××了），并为杨苗出具了收条。2014年11月9日，杨苗向博爱公司交纳居间代理费1.9万元。2014年12月3日，涉案房屋办理了网签。网签合同注明的出卖人为董宏宾，买受人为徐丽娟。此后，合�双方未继续履行合同。
2014年11月18日，杨××向北京市方正公证处申请出具其与董宏宾签订的具有强制执行效力的《抵押借款合同》的执行证书。北京市方正公证处于2014年11月26日出具了（2014）经方正执字第00984号执行证书。2015年2月3日，杨××向一审法院申请执行，该院立案受理，案号为（2015）顺执字第01710号。2015年3月3日，该院执行法官办理了涉案房屋的查封手续，查封期限自2015年3月3日至2017年3月2日止。2015年5月19日，执行法官在涉案房屋户门上贴了封条，并在户门旁张贴了查封公告。
诉讼中，因涉案房屋处于强制执行状态，一审法院院向杨苗、徐丽娟释明可以变更诉讼请求主张损害赔偿，后杨苗、徐丽娟变更了诉讼请求。
诉讼中，林国彬称，董宏宾出售涉案房屋的目的为归还其对外借款，出售涉案房屋的价格是由其确定的，售房�同签订后当时就告知董宏宾了。董宏宾对此不予认可；杨苗、徐丽娟及林国彬认可，出售涉案房屋过程中，董宏宾未参与。
另查明，2014年10月30日，董宏宾之父董×以涉案房屋为夫妻共同财产，赵×无权单方处分，房屋成交价格仅为1万元，非常明显低于市场价格，董宏宾买房的行为不能构成善意取得等为由将董宏宾之母及董宏宾诉至一审法院，要求确认上述赵×与董宏宾针对涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。一审法院于2016年10月24日作出（2014）顺民初字第15627号民事裁定书，驳回了董×的起诉。董×不服，提起上诉。2016年12月21日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终13477号民事裁定书，准许董×撤回上诉。
上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同书》、（2014）京方正内民证字第35800号公证书、（2014）京方正内民�字第54295号公证书、收条、（2015）顺执字第01710号、（2014）顺民初字第15627号民事裁定书、（2016）京03民终13477号民事裁定书及一审法院庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：在签订涉案《北京市房屋买卖合同》前，董宏宾于2014年11月2日声明终止了对林国彬的委托，且经公证处公证，公证处并于2014年11月3日出具了相关公证书，因此，董宏宾自2014年11月3日即以公证形式终止了对林国彬的委托。终止委托后，董宏宾应及时将终止委托事项告知林国彬，并及时将林国彬持有的（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回。但从本案事实看，董宏宾未将终止委托事项告知林国彬，且未将林国彬持有的（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回，造成林国彬于2014年11月7日持该公证书与杨苗签订了《北京市房屋买卖合同》。林国彬持（2014）京方正内民证字第35800号公证书代理董宏宾出售登记在董宏宾名下的涉案房屋，与杨苗签订《北京市房屋买卖合同》，杨苗有理由相信林国彬有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，林国彬的代理行为构成表见代理，在构成表见代理的情况下，林国彬的代理行为无需董宏宾追认，董宏宾应对林国彬的代理行为承担民事责任。董宏宾以林国彬无权代理其签订合同为由主张《北京市房屋买卖合同》无效，法院不予采信。因涉案房屋登记在董宏宾名下，董宏宾以其对涉案房屋的所有权有瑕疵，董×对涉案房屋主张权利为由，辩称《北京市房屋买卖合同》无效，法院亦不予采信。杨苗要求董宏宾、林国彬承担连带责任，没有事实及法律依据，法院�予支持。
董宏宾未按《北京市房屋买卖合同》约定履行义务，应按该合同约定承担违约责任。《北京市房屋买卖合同》约定：甲方逾期不提交房屋贷款手续，逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任。每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。董宏宾未按合同约定时间办理房屋解押、登记过户手续，杨苗有权要求解除合同，亦有权要求董宏宾依据合同约定承担违约责任。杨苗要求解除合同、返还定金、支付违约金的诉讼请求，并无不当，法院予以支持。《居间服务合同书》明确约定，如董宏宾违约应向杨苗赔偿杨苗向博爱公司交纳的所有费用。因此，杨苗要求返还中介费即居间代理费的诉讼请求，�无不当，法院亦予以支持。
徐丽娟并非涉案《北京市房屋买卖合同》的当事人，仅依据网签合同主张权利，依据不足，根据合同相对性原则，法院对徐丽娟的诉讼请求依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、杨苗与董宏宾于二○一四十一月七日签订的《北京市房屋买卖合同》于判决生效之日立即解除；二、董宏宾返还杨苗定金二万元，于判决生效之日起十日内执行；三、董宏宾给付杨苗违约金十八万元，于判决生效之日起十日内执行；四、董宏宾赔偿杨苗中介费一万九千元，于判决生效之日起十日内执行；五、驳回徐丽娟的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。
二审中，董宏宾申请本院向北京市公安局西城分局阜外大街派出所调取出警记录及询问笔录，以证明林国彬知道自己代理权被撤销的事实。本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是董宏宾办理终止对林国彬的委托公证之后，林国彬以其代理人名义订立合同的行为是否构成表见代理，该代理行为是否对董宏宾具有法律约束力。根据本案查明的事实，董宏宾办理终止对林国彬的委托公证后，并未及时将林国彬持有的（2014）京方正内民证字第35800号公证书收回。林国彬持上述公证书及涉案房屋所有权证书与杨苗签订房屋买卖合同，在此情形下，杨苗有理由相信林国彬有代理权。因此，林国彬的行为构成表见代理，代理行为有效，董宏宾作为被代理人应对代理人的行为承担法律责任。董宏宾以�证处违反法律规定办理委托公证、董宏宾已办理终止委托的公证、林国彬知晓其代理权已被撤销为由主张涉案房屋买卖合同无效，并以此为由主张其不应承担相应的责任，缺乏依据。关于董宏宾向本院申请的调查取证，其欲证明之事项为林国彬知晓其代理权已被撤销，然而该事实成立与否并不影响本案的认定，故本院对其申请不予准许。
综上所述，董宏宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4585元，由董宏宾负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一七年十一月二十八日
法官 助理 衡珊珊
书 记 员 王秋岩