吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0402民初9号
原告（反诉被告）:辽源市龙山区龙昇手拉面馆。
负责人:李晓雷。
委托代理人:李文。
委托代理人:李贵忠，辽源市法律援助中心律师。
被告（反诉原告）：范景侠，住所地辽源市。
委托代理人:毕精华，吉林达信律师事务所律师。
第三人:李锦成，住辽源市。
原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆（以下简称龙昇面馆）诉被告（反诉原告）范景侠确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月24日作出（2017）吉0402民初1800号民事判决，龙昇面馆不服，上诉至辽源市中级人民法院，该院于2017年12月15日作出裁定，发回本院重审，我院依法另行组成合议庭，并依法追加第三人到庭参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李文、李贵忠，被告（反诉原告）范景侠的委托代理人毕精华，第三人李锦成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙昇面馆向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告（反诉原告）范景侠解除合同无效；2、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。龙昇面馆诉称：2017年7月1日，范景侠以李晓雷未履行给付租金的义务为由，通过邮寄向李晓雷发出解除合同通知。李晓雷认为，范景侠解除合同无效。一、本案涉及房屋原出租人为辽源市粮油供应公司，当时房屋租金由李锦成上门收取，之后由于房屋产权变动，李晓雷不知情，范景侠曾经以拖欠租金为由提起诉讼，要求解除合同，支付租金，法院判决李晓雷支付范景侠租金1.82万元，该判决已经生效，范景侠并未要求李晓雷履行付款义务，李晓雷无法联系范景侠，并非原告（反诉被告）迟延履行债务，拖欠租金；二、根据合同法九十四条第三项规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。可见，即使李晓雷迟延履行债务，范景侠未经催告，直接解除合同缺乏法律依据；三、李晓雷未履行支付租金1.82万元生效判决确定的义务，属于生效判决的履行问题，不受合同法调整，范景侠据此解除合同，请求权基础错误；四、范景侠从2014年起拖欠供热公司的供热费，导致面馆无法正常经营，范景侠构成违约，应当承担违约责任。
范景侠答辩并反诉称：一、反诉人将房屋租赁给被反诉人，双方没有签订书面合同，反诉人口头委托李锦成收取房租，依据《合同法》第二百一十五条的规定，双方为不定期租赁，2016年10月反诉人提起诉讼，请求解除双方的房屋租赁合同、被反诉人腾退租赁的房屋及被反诉人给付拖欠的租金（2015年9月1日起至2016年10月31日共计14个月），2016年12月16日龙山区人民法院作出了（2016）吉0402民初2927号民事判决，并与2017年3月1日发生法律效力，辽源市中级人民法院于2017年6月14日开出证明该判决已经发生法律效力，该判决因反诉人未通知到被反诉人解除合同，故没有造成反诉人的解除双方的房屋租赁合同的请求。现在反诉人已经履行了通知被反诉人解除合同的通知程序；二、2015年9月1日起，被反诉人就拖欠租金，反诉人起诉后，龙山区人民法院作出了（2016）吉0402民初2927号民事判决，并与2017年3月1日发生法律效力，辽源市中级人民法院于2017年6月14日证明了该判决已经发生法律效力，然而，该判决确定的判决生效后十日内被反诉人给付反诉人租金1.82万元，被反诉人并没有履行，反诉人与2017年7月3日已申请贵院强制执行且贵院已经立案，反诉人依据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，请求贵院依法判决解除双方的房屋租赁合同。
范景侠向本院提出反诉请求：1、判决解除双方的房屋租赁合同；2、判决被反诉人腾退租赁的房屋；3、判决被反诉人给付拖欠的租金13000元（2016年11月1日起至2017年8月31日）；4、判决被反诉人承担诉讼费；5、增加诉讼请求要求被反诉人支付房屋占用费比照合同租金计算至实际腾退之日止。
龙昇面馆对范景侠的反诉辩称，龙昇面馆起诉状中事实与理由部分将作为被反诉的答辩意见，并阐述如下观点1、范景侠委托案外人李锦成代为租赁如属实，李锦成的行为构成有权代理，属于第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的隐名代理，其所订立的租赁合同合法有效；2、本案租赁合同在性质和效力上属于附终止期限的合同，不应认定为不定期租赁合同；3、龙昇面馆不存在违约支付租金问题，解除合同无法律依据。综上请法院确认其解除合同无效，判令房屋租赁合同继续履行，维护原告的房屋承租权和经营权，驳回被告的反诉请求。
第三人李锦成称：该房屋系我04年在拍卖行拍卖所得，09年因我用钱，将房屋卖给范景侠并更名过户了，但因范景侠尚欠我购房费30万元，范景侠允许我管理此房屋，收取房租给我抵偿欠款，所以我一直与原告打交道，15年年末欠款还清了，我就将房屋正式移交给范景侠了，我就不在插手了。至于2012年签订的合同，是我签订的，范景侠不知道，该合同就是个临时合同，因为当时龙山区政府要拆迁该地段的房屋，我怕给拆迁工作造成麻烦，所以签订了合同，约定只要拆迁，原告就得无任何条件搬走，不能要损失，后来拆迁工作停止。当时我就要维修该房屋，范景侠现在也要维修，该房已经很危险了，但原告不同意搬迁，致使无法维修，该房存在安全隐患，原告应立即迁出。
在质证过程中，龙昇面馆向法庭提供如下证据：1、租房协议1份；2、营业执照；3、房屋租金的收费收据；4、辽源市热力集团有限公司制作的通知1份；5、解除合同通知及邮寄凭证；6、吉林银行卡和个人现金存款业务凭证；7、供热公司通知书；8、光盘1张；9、辽源市龙山区法院（2012）龙执字第245-1号执行裁定书1份及团购（住宅）户登记单；10、照片1组。
范景侠向法庭提供如下证据：1、房权证；2、（2016）吉0402民初2927号民事判决书及辽源市中级人民法院（2017）吉04民终186号民事裁定书与辽源市中级人民法院法律文书生效证明各1份；3、执行案件立案登记表；4、解除合同通知一份。
上述庭审证据，龙昇面馆、范景侠、李锦成均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是《租赁合同》的效力问题和《租赁合同》、《解除通知书》性质及效力认定的问题。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：
1、2012年12月25日龙昇面馆与李锦成签订租赁合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。及《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案范景侠在李锦成处购买房屋并以口头委托李锦成收取房租的形式偿还欠款，且范景侠未购买本案争议房屋前，系李锦成管理本案争议房屋，李锦成虽超越代理权签订书面租赁合同，但承租户有理由相信李锦成具有代理权签订书面租赁合同，故李锦成与龙昇面馆签订的租赁合同有效。2、范景侠2017年7月1日向龙昇面馆邮寄送达解除合同通知书是否发生解除租赁合同的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案李锦成与龙昇面馆签订的租赁合同约定的租赁期限是基于当时特定的拆迁时期而定立的，现因房屋动迁日期不确定，且双方未对租赁期限达成补充意见，故该合同应认为不定期租赁合同关系；范景侠在龙昇面馆已经知道为现有房主的情况下，通知解除合同并给付1个月腾迁期限，自范景侠解除合同通知书2017年7月2日到达龙昇面馆处，该不定期租赁合同解除。租赁合同解除后，龙昇面馆应将租赁房屋返还给范景侠。范景侠请求判令龙昇面馆支付自2016年11月1日至2017年8月31日的租金13000.00元，因双方对月租金无异议，该请求符合法律规定，本院予以支持。范景侠提出的要求龙昇面馆给付占用费的诉讼请求，因龙昇面馆实际搬出时间尚无法确定，可在确定后另行诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆的诉讼请求。
二、解除原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆与第三人李锦成签订的租赁合同，辽源市龙山区龙昇手拉面馆于本判决生效后30日内将承租房屋(房屋产籍号004007-0002-201，承租部分)腾退给被告（反诉原告）范景侠。
三、原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆于本判决生效后5日内支付被告（反诉原告）范景侠租金13000.00元。
原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆如未能按本判决规定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100.00元、反诉案件受理费100.00元，由原告（反诉被告）辽源市龙山区龙昇手拉面馆负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判员 邵晓飞
审判员 任振龙
审判员 王丽娜
二〇一八年三月二十七日
书记员 刘金晟