黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0111民初1015号
原告黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场**号楼9门。
法定代表人李春海，男，职务总经理。
委托代理人张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。
被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区。
法定代表人欧阳心海，男，职务董事长。
委托代理人刘贺承，男，该公司员工，现住哈尔滨市呼兰区。
第三人陈赞江，男，1977年4月14日出生，汉族，个体，现住肇东市。
委托代理人刘显峰，黑龙江清泉律师事务所律师。
原告黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司）诉被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）、第三人陈赞江建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告森海公司代理人张丽娟、被告迅成公司委托代理人刘贺承、第三人陈赞江委托代理人刘显锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告森海公司诉称：原告与被告迅成公司于2013年6月8日签订了《南通心城东小区8、9、10、11号楼施工协议》及补充协议，合同约定原告承建迅成公司在哈尔滨市呼兰区建设南路南侧南通心城东小区8、9、10、11号楼工程，建筑面积为：53946.54平方米，工程总价款为：90,536,505.60元，双方合同约定迅成公司以房源抵付原告工程款，本案中以南通心城东小区10号楼11套楼房抵顶工程款，分别为3单元701、801、1001、1101、1201、1301、2001、802、1302、2202、2402。合同签订后，原告按合同约定组织施工，并按时按质量完成了施工任务。工程竣工后，原、被告进行了结算。此时，迅成公司仍同意用签订施工协议（含补充协议）时的房源抵顶工程款给原告。迅成公司将上述房源又在第三人陈湛江处抵押贷款。迅成公司的行为严重侵害了原告的合法权益，同时也损害了自己的商业信誉，影响了社会的安定团结。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定，诉讼来院，请求法院判令迅成公司与陈赞江用于抵押贷款的联机备案合同无效；判令迅成公司抵工程款给森海公司的11套楼房享有优先受偿权，楼房产权归原告所有。
被告迅成公司辩称：对森海公司的诉讼请求没有异议，迅成公司与森海公司系建设工程施工合同关系，根据双方协议约定以迅成公司建成的商品房折抵森海公司施工款，森海公司此次诉争房产均在双方预先商定的折抵工程款房源内，这些房产也已经实际拨付给森海公司占有使用，迅成公司因与肇东市长海小额贷款有限责任公司（以下简称长海公司）于2014年6月11日建立民间借贷法律关系，迅成公司把46套房产网签至长海公司工作人员陈赞江名下，作为还款的担保，迅成公司与涉案第三人陈赞江工作单位是民间借贷法律关系，与陈赞江不是房屋买卖关系，也未收到第三人陈赞江交的46套房产的购房款，现经绥化市中级人民法院生效判决确认迅成公司欠陈赞江所在长海公司借款本金六百七十多万元，而网签在陈赞江名下的房产价值三千多万元，迅成公司请求人民法院依法解除迅成公司与陈赞江联机备案买卖合同。迅成公司与森海公司双方已完工的所有工程现均没有进行竣工验收。
第三人陈赞江述称：联机备案合同是依法成立的合同，依照建设部及黑龙江省建设厅的相关规定，确定房屋产权问题的合同必须进行网上联机备案，否则无效，因此，迅成公司与陈赞江签订的合同依法有效，从迅成公司与森海公司所谓的抵账形式及迅成公司开具的虚假买卖合同来看，森海公司与迅成公司恶意串通，损害第三人陈赞江利益的实质完全显现，应为无效。本案为建设工程价款优先受偿权纠纷，根据最高人民法院的司法解释，建设工程承包人行使优先权为六个月，自建设工程竣工之日，或者建设工程合同约定竣工之日起计算，本案迅成公司与森海公司签订的施工合同，明确约定工程竣工时间为2014年9月30日，而森海公司行使优先权的诉讼远远超出了司法解释规定的六个月期限，应当依法予以驳回。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交证据如下：
证据一、南通心城东小区8、9、10、11号楼施工合同一份。证明：迅成公司以房源抵顶工程款，森海公司对诉争房源有权利对外出售。
证据二、（2015）呼民一民初字第176号民事调解书一份。证明：诉争房源经法院调解已确认给森海公司。
证据三、收据一组。证明：森海公司与迅成公司已经形成了商品房买卖法律关系，诉争楼房是抵顶森海公司的工程款，森海公司已经向迅成公司交付进户费，诉争楼房已经交付给森海公司，由森海公司占有使用。
被告迅成公司的质证意见：对森海公司提交的证据均无异议。
第三人陈赞江的质证意见：对证据一真实性、证明问题均有异议，2014年6月11日迅成公司与第三人签订网签协议时，保证诉争房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，否认了原告举出协议以房抵债内容。该证据仅能证明森海公司对南通心城东小区8、9、10、11号楼进行施工，不能证明森海公司所要证明的问题。对证据二真实性无异议，证明问题有异议，该调解书没有利害关系人第三人参加，遗漏当事人，程序违法，第三人保留行使撤销权。对证据三真实性有异议，并非正式发票，另外，既然森海公司称迅成公司拖欠其工程款，不可能再次向迅成公司交付费用，所以，森海公司提交的证据三不符合真实的客观性。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提交证据如下：
证据一、黑龙江省肇东市人民法院（2015）肇民保字第77号民事裁定书一份。证明：迅成公司与长海公司系民间借贷法律关系，迅成公司作为还款保证将46套房产办理联机备案买卖手续，登记在第三人名下的事实，更可证实46套房产已被肇东市人民法院财产保全。
证据二、黑龙江省绥化市中级人民法院（2015）绥中法民二商终字第146号民事判决书一份。证明：网签在第三人名下46套房产总金额为31,450,000.00元，更可证实迅成公司尚欠长海公司借款本金6,783,975.31元的事实。
原告森海公司的质证意见：对迅成公司提交的证据均无异议。
第三人陈赞江的质证意见：对两份证据真实性无异议，迅成公司称绥化市中级人民法院判决可以证明网签给第三人名下的46套房屋价值三千余万元不符合事实，仅仅是迅成公司答辩所陈述，并非法院认定。
第三人陈赞江为证明其主张的事实成立，向本院提交商品房买卖合同。证明：第三人与迅成公司之间商品房买卖的合法性。
原告森海公司的质证意见：对第三人提供的联机备案合同有异议，根据肇东市法院、绥化市中级人民法院的判决，第三人与迅成公司之间是民间借贷关系，不是买卖关系，而第三人举证联机备案合同是买卖合同，因此，合同不是真实买卖合同，不具有法律效力。
被告迅成公司的质证意见：对证据一真实性无异议，合法性有异议，网签合同是作为迅成公司与长海公司借款的保证，在第三人无法证明向迅成公司交付全额购房款的前提下，该证据不具有证明双方系买卖关系的法律效力，另外，绥化市中级人民法院，认同了肇东市人民法院关于迅成公司与第三人签订联机备案买卖合同不具备法律效力的事实，请人民法院参照其他法院的认定，否定迅成公司与第三人签订网签合同的法律效力。
经审理查明：2013年6月8日，原告森海公司与被告迅成公司签订了《南通心城东小区8、9、10、11号楼施工协议》及补充协议，合同约定原告承建迅成公司在哈尔滨市呼兰区建设南路南侧南通心城东小区8、9、10、11号楼工程，建筑面积为：53946.54平方米，工程总价款为：90,536,505.60元，签订合同时，双方约定迅成公司以房源抵付原告工程款，并附有抵工程款的房源明细表，明细表中的房源包含森海公司在本案主张的南通心城东小区10号楼11套楼房（具体为3单元701、801、1001、1101、1201、1301、2001、802、1302、2202、2402）。合同签订后，原告按合同约定组织施工。工程结束后，原、被告进行了结算，迅成公司同意用本案诉争的11套房屋抵顶工程款给原告。现南通心城东小区10号楼没有竣工验收。
2014年6月11日，被告迅成公司经第三人陈赞江向长海公司借款一千万元，约定借款月利率5%，按月结息。迅成公司用南通心城东小区10号楼46套房屋提供担保，与陈赞江签订商品房买卖合同，并进行网上联机备案，该46套房屋包含本案诉争的南通心城东小区10号楼12套房屋。
又查明，2015年7月21日，长海公司在肇东市人民法院以民间借贷案由起诉迅成公司，陈赞江以业务经理身份作为长海公司委托代理人参加诉讼，长海公司申请诉前财产保全，将南通心城东小区10号楼46套房屋予以查封。肇东市人民法院做出黑龙江省肇东市人民法院（2015）肇民保字第77号民事裁定书。呼兰区人民法院其它案件对本案诉争的12套房屋先于肇东市人民法院予以查封。2015年9月21日，肇东市人民法院做出（2015）肇商初字第316号民事判决书，判决迅成公司偿还长海公司借款1000万元。迅成公司不服上诉于绥化市中级人民法院，案件改判为迅成公司偿还长海公司借款6,783,975.31元。现迅成公司与长海公司民间借贷纠纷案件已进入执行阶段，肇东市人民法院对查封的南通心城东小区10号楼20套房屋进行评估拍卖。包含本案诉争的3单元701、801、1001、1101、1201、1301室6套房屋。
2016年3月12日、5月17日，森海公司就本案争议的11套楼房向迅成公司交付相关的进户费用，办理了进户手续并已实际占有。现森海公司起诉，请求法院判令迅成公司与陈赞江用于抵押贷款的联机备案合同无效；判令迅成公司抵工程款给森海公司的12套楼房享有优先受偿权，楼房产权归原告所有。
本院认为：本案诉争的南通心城东小区10号楼11套房屋中6套房屋（3单元701、801、1001、1101、1201、1301）已被肇东市人民法院作为执行标的，森海公司可根据民事诉讼法第二百二十七条的规定向有关法院提出书面异议，依据相关法律规定，本院对已被作为执行标的的6套房屋权属不予审理，对其余5套房屋的权属进行审理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”森海公司主张第三人陈赞江与迅成公司签订的商品房买卖合同无效，本院不予支持；迅成公司与森海公司合同约定用在建楼房顶抵工程款的行为不违反法律强制性规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条规定：人民法院在受理房地产纠纷案件和执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。迅成公司与陈赞江之间的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，双方之间真实的法律关系是民间借贷而非真实的房屋买卖，双方签订房屋买卖合同的目的并非是履行合同，而是为民间借贷合同提供担保，双方之间形成的是让与担保，依据不动产抵押的相关规定，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未办理抵押登记，不具有对抗他人的效力，森海公司作为哈尔滨市呼兰区南通心城小区的承包人，其折抵工程款的楼房依据上述相关法律法规规定优先于陈赞江所在长海公司的抵押权、债权，故迅成公司与陈赞江签订的商品房买卖合同虽在房产部门进行网签，但不能对抗本案的原告森海公司；且森海公司就该5套房屋已向迅成公司交付了相关的进户费用，已实际占有。故森海公司依法拥有本案争议的5套楼房的产权。因南通心城东小区10号楼没有竣工验收，陈赞江主张森海公司行使优先权超过法定期限六个月不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司开发的哈尔滨市呼兰区南通心城东小区10号楼3单元2001、802、1302、2202、2402室楼房产权归原告黑龙江森海建筑工程有限公司所有。
二、驳回原告黑龙江森海建筑工程有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 由春荣
审 判 员 于 冉
人民陪审员 陈昊罡
二〇一六年六月十三日
书 记 员 生 跃