上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2910号
上诉人（原审被告）：徐毓兰，女，1983年2月14日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县，现住上海市。
委托诉讼代理人：蒋志杭，上海江三角律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵国明，男，1951年3月8日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
被上诉人（原审原告）：卢兰英，女，1954年4月19日生，汉族，户籍地上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）：华宝（上海）管理有限公司，住所地上海市嘉定区城北路1818弄30号305室。
法定代表人：熊卿，董事长。
委托诉讼代理人：黄琪，男，该公司工作人员。
上诉人徐毓兰因与被上诉人赵国明、卢兰英、华宝（上海）管理有限公司（以下简称华宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐毓兰的委托诉讼代理人苏蓉蓉，被上诉人赵国明、卢兰英，被上诉人华宝公司的委托诉讼代理人黄琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐毓兰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回赵国明、卢兰英全部诉请。事实和理由：一审法院认定2016年3月2日系争房屋的出租人由聂某转为赵国明、卢兰英，该认定错误。赵国明、卢兰英邮寄挂号信的红松路地址并非上诉人地址，且赵国明、卢兰英提供的挂号信证据无法看出信函的内容，上诉人在2016年3月2日并不知晓产权人已经变更。直至本次起诉，上诉人既未收到赵国明、卢兰英的有效通知，也未得到原房东聂某对此的确认。在赵国明、卢兰英的通知有效送达前，上诉人按照原租赁合同继续履行付款义务并无不当，一审认定合同解除的理由不当。赵国明、卢兰英与聂某均未告知上诉人系争房屋要出售，侵犯了上诉人的优先购买权。赵国明、卢兰英为了收回房屋，与聂某串通、故意制造违约条件。一审判决上诉人承担违约金不当：被上诉人赵国明、卢兰英与聂某在通知上存在过错，合同设定违约金的目的是用于弥补无过错方的损失，但赵国明、卢兰英并未提供任何证据证明其存在损失。
被上诉人赵国明、卢兰英辩称，不同意徐毓兰的上诉请求。邮寄给上诉人的挂号信退回的理由是拒收。中介曾两次召集四方进行商讨原来租赁合同更名的事宜，所以上诉人完全知晓房屋产权人变更的事宜。上诉人在一审中从未提及优先购买权。赵国明、卢兰英已经通过各种方式通知了上诉人，上诉人是想与赵国明、卢兰英重新签订延长租期的不平等的合同。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人华宝公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决正确。华宝公司已经于2017年1月19日将房屋交付赵国明、卢兰英，支付上诉人的租金也支付到这一天。
赵国明、卢兰英向一审法院起诉请求：1、确认聂某与徐毓兰关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》自2016年7月7日解除；2、判令徐毓兰、华宝公司迁出上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室；3、判令徐毓兰支付赵国明、卢兰英解除合同违约金人民币（下同）18,000元；4、判令徐毓兰支付赵国明、卢兰英自2016年4月1日起至2016年7月7日止，按每月9,000元计算的租金；5、判令徐毓兰支付赵国明、卢兰英自2016年7月8日起至实际搬离之日止，按每月9,000元计算的房屋使用费。
一审法院认定事实：2014年11月15日，聂某（出租方，甲方）与徐毓兰（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，租赁期自2014年12月1日起至2017年11月30日止，租金为每月9,000元，先付后用，按2月为结算周期，于每个付款月的第30日汇入甲方指定账号。租赁期内，乙方可以转租给他人，承租方可与乙方自行签订租赁合同。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元/日支付占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可书面通知解除合同，乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金。
2015年11月7日，聂某与赵国明、卢兰英签订《上海市房地产买卖合同》，赵国明、卢兰英受让上述房屋。2016年2月18日，上述房屋的房地产权利人登记为赵国明、卢兰英。该房屋于2016年3月2日交接验收。
2016年3月2日前，徐毓兰接到卢兰英电话，得知系争房屋已被出售。3月2日，聂某、赵国明、卢兰英及徐毓兰委托的朋友见面，对租赁合同的解约事宜商谈无果，赵国明、卢兰英要求徐毓兰将租金汇至指定账户，被拒。卢兰英以挂号信方式邮寄告知书一份给徐毓兰，告知其XX路XX弄XX号XX室房屋于2016年2月22日变更产权人为赵国明、卢兰英，原租赁合同继续有效，之后租房房款打至卢兰英名下工商银行账户：XXXXXXXXXXXXXXX6582，并列明房产证编号。该信于2016年3月2日退回原处，原因显示为拒收。
另查明，1391628****是徐毓兰的手机号码。赵国明、卢兰英于2016年3月1日发短信至该号码，告知徐毓兰其有一封挂号信请查收。3月3日，赵国明、卢兰英再次以短信方式告知徐毓兰告知书内容、赵国明、卢兰英的身份证、房产证和银行账号。
还查明，2015年11月20日，徐毓兰与华宝公司签订《房地产租赁合同》，约定华宝公司承租上述房屋，租赁期自2015年11月20日起至2017年11月19日止。现系争房屋由华宝公司使用。
2016年1月30日，徐毓兰以支付宝转账形式支付聂某2016年2月和3月租金共计16,000元后，自4月1日起未再付租。
2016年3月27、29、30日及5月31日，徐毓兰通过支付宝转账房租给聂某，但均转账不成功被退回。
一审法院认为：聂某与徐毓兰关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系合法有效的合同，在该合同履行期间聂某将该房屋出售给赵国明、卢兰英，不影响租赁合同的效力，该合同内容对赵国明、卢兰英、徐毓兰依然产生拘束力。聂某出售房屋后已经通知了徐毓兰，徐毓兰于2016年3月2日明知出租方已经变更为赵国明、卢兰英，故应将4月份及以后的租金支付给赵国明、卢兰英。赵国明、卢兰英通过各种方式告知了付款账号等信息，尽到了合理的通知义务，徐毓兰却不顾事实仍将租金付往聂某的账户，即使转账不成功仍坚持几次转账，明显故意不向赵国明、卢兰英履行支付租金的义务。按照合同约定，逾期不支付租金累计超过15天的，出租方可书面通知解除合同，赵国明、卢兰英现以徐毓兰长期不支付租金为由要求解除合同，具有合同依据，法院予以支持。赵国明、卢兰英诉至一审法院后，徐毓兰于2016年7月7日收到诉状副本，故赵国明、卢兰英要求解除合同的意思到达徐毓兰，法院确认合同于该日解除。徐毓兰对合同解除负有责任，应当依约向赵国明、卢兰英支付解除合同的违约金。合同解除后，徐毓兰应向赵国明、卢兰英付清欠租，并及时清退次承租人华宝公司，向赵国明、卢兰英返还房屋。赵国明、卢兰英主张按照合同约定的租金标准由徐毓兰支付占用期间的使用费，尚属合理，法院亦予支持。
一审法院据此判决：一、确认聂某与徐毓兰签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月7日解除；二、徐毓兰、华宝（上海）管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋归还赵国明、卢兰英；三、徐毓兰于判决生效之日起十日内支付赵国明、卢兰英解除合同违约金18,000元；四、徐毓兰于判决生效之日起十日内支付赵国明、卢兰英自2016年4月1日起至2016年7月7日止，按每月9,000元计算的租金；五、徐毓兰于判决生效之日起十日内支付赵国明、卢兰英自2016年7月8日起至实际归还房屋之日止，按每月9,000元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计237.50元，由徐毓兰负担。
二审中，被上诉人提供了中介出具的情况说明以及《房屋托管合同》，欲证明上诉人已经知晓房屋权利人变更的情况、上诉人曾和被上诉人商议过另行签订租赁合同。上诉人对该两份证据的真实性和关联性均不予认可。本院认为，因上诉人对两份证据的真实性不予认可，故本院对此不予采信。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，赵国明、卢兰英与华宝公司于2017年1月19日办理了房屋交接手续。赵国明、卢兰英另称2017年3月28日上诉人私自换锁，上诉人对此予以否认。
二审审理中，上诉人另提出其曾支付保证金1.8万元，赵国明、卢兰英对此予以确认，但认为保证金1.8万元应抵扣上诉人逾期付款的违约金。
本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应当按照上诉人与聂某签订的《上海市房屋租赁合同》的约定向赵国明、卢兰英支付租金。根据查明的事实，系争房屋的权利人由聂某变更为赵国明、卢兰英后，聂某、赵国明、卢兰英曾与上诉人委托的朋友见面，此后赵国明、卢兰英又以挂号信及短信的方式通知上诉人，上诉人虽称该挂号信地址并非其地址，但挂号信退回的原因系拒收，而本案一审中法院按同一地址邮寄给上诉人的法律文书退回的原因标注为“原来有此人，但就今日离职退回”，故上诉人的该抗辩理由，本院不予采信。赵国明、卢兰英已经将房屋权利人变更的情况通知到上诉人，上诉人作为承租人，应按合同约定的时间向赵国明、卢兰英支付租金。然上诉人却并未向赵国明、卢兰英履行支付租金的义务，构成违约。赵国明、卢兰英据此要求解除合同、上诉人支付拖欠的租金、使用费并返还系争房屋，应予支持。一审就此所作判决并未不当，本院予以认同。鉴于华宝公司已于2017年1月19日将系争房屋交付赵国明、卢兰英，故上诉人应承担的使用费计算至该日止。
关于上诉人支付的保证金是否应予返还的问题，赵国明、卢兰英认为保证金应抵扣逾期支付租金的违约金，但一审中赵国明、卢兰英并未提出此相应的诉讼请求，故赵国明、卢兰英的该观点，本院不予采纳。租赁合同中约定，“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，故赵国明、卢兰英应在上诉人结清其应承担的费用后，将保证金退还上诉人。
综上所述，上诉人徐毓兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14888号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初14888号民事判决第五项为：徐毓兰于本判决生效之日起十日内支付赵国明、卢兰英自2016年7月8日起至2017年1月19日止，按每月人民币9,000元计算的房屋使用费；
三、赵国明、卢兰英于本判决生效之日起十日内返还徐毓兰保证金人民币18,000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计237.50元，由徐毓兰负担。二审案件受理费人民币475元，由徐毓兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年六月七日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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