江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00310号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）董方平。
委托代理人丁乃刚。
委托代理人李沪来。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）李秀国。
委托代理人苏跃。
上诉人董方平因与上诉人李秀国房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第00906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭于2015年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人董方平的委托代理人丁乃刚、李沪来，上诉人李秀国及其委托代理人苏跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董方平一审诉称：双方于2009年5月1日签订一份房屋租赁合同，租期为5年。到期后，董方平多次找李秀国，要求李秀国将保证金2万元及物品押金贰仟元如数退还给董方平，董方平多次催要，李秀国久拖不付，也不接受房屋。故董方平于2014年4月30日发了一条短信给李秀国，要求李秀国将房屋收回。为了维护董方平的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令李秀国返还保证金及物品押金共计22000元。本案的诉讼费用由李秀国承担。
李秀国一审答辩称：董方平的诉求与事实不符，答辩人不退还保证金和押金的责任在董方平而不在答辩人，理由如下：一、董方平在租赁期间未经答辩人同意对房屋结构及装修进行了不合理的改变，损坏了相关设施，房屋内部设施被董方平开饭店受到了严重污染和损坏。在答辩人要求董方平在房屋租赁到期后进行恢复和修理时，董方平无理拒绝，故答辩人不能退还保证金和押金。二、董方平未能按合同第三条的约定在经营期间向相关部门结清应由其结清的相关税费及其他费用，造成答辩人可能要承担相应的责任，故答辩人不能退还董方平上述的保证金和押金。三、在房屋租赁合同到期后，答辩人通过口头及书面方式要求董方平按照合同约定向其交还房屋时，董方平无理拖延返还，造成答辩人的租金损失，董方平应向答辩人支付逾期退还房屋的租金，该租金答辩人请求法院从董方平交付的上述保证金和押金中扣除。综上，答辩人不退还董方平上述的保证金和押金，有理有据，董方平的诉讼请求无法律依据，故请求法院驳回董方平的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
李秀国一审反诉称：双方于2009年5月1日签订了一份房屋租赁合同，租期为5年。合同到期前，李秀国提前30日以口头形式通知董方平如房屋到期不租用，需把房屋改变结构部分恢复原状，把损坏的部分负责修理，清理与房屋无关的物品，交纳应由其交付的税费，把房屋交还给李秀国，同时李秀国退还保证金和押金。但董方平在房屋租赁到期后，未能按照合同要求交还房屋。李秀国在合同到期后，又书面通知董方平按合同要求返还房屋，董方平人无理拒绝，反而向法院起诉要求返还保证金及押金（保证金的说明：董方平2010年将该房屋结构改变转包经营饭店并造成火灾一次，对房屋及设施造成损坏。为了便于日后维修，双方达成共识，董方平向李秀国交纳房屋与资产保证金2万元）而不履行其应尽的合同义务。故请求法院判令董方平支付李秀国逾期房屋租金（从2014年5月1日至反诉时）；由董方平承担恢复房屋原状相关费用；并按一年房屋租赁费用77000元的33%承担违约金；反诉费用由董方平承担。
董方平一审反诉答辩称：董方平没有对房屋结构进行改变，只是进行了简单的装修，董方平开饭店也没有污染到房屋，李秀国要求我把房屋恢复原状，我认为已经进行了装修不应再恢复原状。二、李秀国没有给我具体的税费文件，没有告知我让我结清相关税费，税务局也未告知我税费的存在，这些税费是莫须有的，如果李秀国提供之前他交税的相关材料，我可以按要求交纳各项税费。第三，房屋租赁期限到期后，李秀国没有口头通知我任何事情，李秀国不接受房屋。我从2014年4月30日将房屋锁上之后一直没有经营，当天我短信通知李秀国，李秀国住的地方我也找不到，李秀国在没有任何反应的情况下我才起诉到法院。
原审法院经审理查明：2009年5月1日，董方平（承租方／乙方）与李秀国（出租方／甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定由董方平承租李秀国位于中华东路修缮公司2号楼1单元101、201室房屋，租赁期自2009年5月1日至2014年4月30日共计5年。租赁期内，对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，造成损坏的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方如改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺用料等方案，均需征得甲方书面同意后方可施工。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，应当保持完好状态。结清各项费用。双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向双方交纳租金的200%作为违约金（违约金为人民币15.4万）。合同附件：物品清单：空调6台、彩电6台＋楼下1台、灭火器3台、热水器2台、床用品15套，收物品押金人民币贰仟元。
合同签订后，李秀国将房屋交付给董方平使用，董方平按照合同约定交纳了租金。董方平承租房屋后对房屋一层进行了改造和装修，将二楼卫生间的座便改造成了蹲式，将一楼原卫生间和厨房之间的隔墙拆除改造为厨房，并将一楼房间装潢后作为饭店经营。2010年8月1日，董方平向李秀国交纳房屋与资产保证金2万元，李秀国向董方平出具收条一份，内容“今收到承租人补交房屋与资产保证金2万元正”。2014年4月30日，董方平电话通知李秀国收房，李秀国以董方平未将房屋恢复原状为由未予接收。2014年5月7日，李秀国向董方平发出通知书，要求董方平在接到通知20日内将房屋及附属设施、设备予以完善，对改造部分予以恢复原状，损坏部分予以修理，并清理房屋内杂物后交还李秀国，并支付逾期房租。
经现场勘查，房屋二楼207房间内15块地砖损坏，二楼部分房间窗帘破损，二楼203房间一块90CM＊100CM的窗户一玻璃损坏、一层4个房间木门损坏。董方平不同意对损坏设施进行维修，但同意进行折价赔偿，但双方对于价格未达成一致意见。对于改造部分其认为是经过李秀国同意的，故不同意恢复原状，房屋改造之前的状况，双方均未提供证据证明。
为了减少损失，原审法院在双方在场的情况下对房屋状况进行了拍照，并经双方确认制作了现场勘查笔录后，双方于2014年8月21日对房屋进行了交接。后李秀国将房屋卫生打扫了一下，将房屋出租给了案外人，案外人对房屋进行装修后已开始经营使用。
另查明：董方平在使用租赁房屋期间使用了三个灭火器，董方平同意为李秀国购买三个全新的灭火器。
关于为何让董方平补交2万元保证金，董方平称当时其在一楼开饭店，李秀国说开饭店脏，让其补交2万元保证金，说如果房子弄脏了让其维修。李秀国称因为第一年董方平将饭店转租给别人并且改变了房屋结构，李秀国一直与董方平协商，董方平说保证能恢复到原状让李秀国满意。后发生一次火灾，李秀国便要求董方平交了2万元。当时是说董方平来修，如董方平不修，李秀国就用这2万元进行维修，不够董方平再给。
关于李秀国所主张的恢复原状费用，原审法院认为，李秀国将房屋出租给董方平使用5年，董方平在使用房屋及屋内物品过程中，必然会造成一定的损耗，故对于董方平使用过程中的合理损耗部分，如墙面污损、防盗网锈蚀、窗帘污损等李秀国要求董方平恢复原状无法律依据，不应支持。对于董方平对卫生间的改造及对一楼的装潢，因董方平在租赁房屋第一年便进行了上述改造及装潢，李秀国称其提出了异议，但其并未提供证据证明，其也未要求解除合同，在董方平使用中发生火灾后，李秀国才要求董方平交纳了2万元的房屋与资产保证金，故可以认定李秀国对于董方平对房屋的改造及装潢是明知并允许的。另董方平对卫生间的改造并未降低其使用价值，故其要求董方平对改造及装潢部分恢复原状无事实和法律依据，不应支持。对于董方平在使用过程中损坏的地砖、门板及玻璃等物品的修复费用，因双方均无法提供证据证明上述物品在董方平使用该房屋之前的状况，李秀国也无法提供上述物品购买时的票据等，无法通过鉴定确定其修复费用，故原审法院对修复费用酌情按4000元予以确定。对于董方平使用的灭火器，原审法院酌情从其所缴纳的物品押金中扣除200元。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的协议书系双方真实意思表示，是合法有效的。合同约定承租方应于房屋租赁期满后，将保持完好状态的房屋及附属设施、设备交还出租方。董方平在使用涉案房屋的过程中，房屋内部分设施损坏，其应当在租赁期满后承担维修的义务。鉴于董方平不同意进行维修，只能由李秀国自行维修，维修费用由董方平承担。关于李秀国主张的逾期租金，因董方平在租赁合同到期后，未按合同约定对损坏部分进行修复，而李秀国坚持要求董方平将房屋完全恢复原状，双方各不让步导致房屋到期后一直未办理交接，双方均存在过错，由此造成的至2014年8月21日的租金损失23838.48元，双方均应承担，原审法院酌定由董方平承担60%，金额为14303.09元。对于李秀国主张的违约金，因董方平未经李秀国同意对房屋进行了改造，违反了双方合同约定，给李秀国造成了一定的损失，应当向李秀国支付违约金，但李秀国主张的违约金数额偏高，原审法院综合考虑董方平对二楼卫生间的改造及对一楼的装修并未降低其使用价值及李秀国在收回房屋后未进行修复便已另行出租他人的实际情况，酌情按双方合同约定年租金的10%予以支持。对于李秀国主张的恢复原状费用，综合考虑李秀国已将房屋出租，未实际发生恢复原状的费用，且原审法院已通过要求董方平支付维修费用及违约金的方式对其损失予以了弥补，故对其另行主张恢复原状的费用原审法院不予支持。综上，董方平共计向李秀国支付物品押金及资产保证金22000元，扣除灭火器费用200元，李秀国应向董方平返还物品及资产保证金21800元。董方平应当向李秀国支付修复费用4000元、逾期租金费用14303.09元，违约金7700元，合计26003.09元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、李秀国于判决生效之日起十日内返还董方平物品押金及资产保证金共计21800元；二、董方平于判决生效之日起十日内支付李秀国房屋维修费用4000元、逾期租金14303.09元违约金7700元，共计26003.09元。三、驳回李秀国的其他诉讼请求。上述一、二两项冲抵后，由董方平于判决生效之日起十日内支付李秀国4203.09元。本诉案件受理费350元，由李秀国负担；反诉案件受理费400元，由李秀国承担200元，由董方平承担200元。
上诉人董方平对原审判决不服，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。1、一审法院认定上诉人董方平承担60%的逾期交房责任不当，逾期交房责任在李秀国。2、一审法院酌定修复费用4000元不当。3、一审法院认定上诉人董方平的装修改造行为属于对房屋结构的改变不当，该装修改造没有改变房屋结构约定，且李秀国也未反对和制止。4、一审法院酌定违约金为年租金的10%不当。
上诉人李秀国对原审判决不服，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，依法改判。1、一审法院认定墙面污损、防盗窗锈蚀、窗帘污损是合理损耗不当。2、一审法院酌定修复费用4000元不当，且忽略1.2米床、吊灯、空调等物品。3、一审法院认定双方无证据证明房屋使用之前物品状况不当，与房租租赁合同第八条相违背。4、一审法院认定上诉人李秀国对逾期交房负有责任不当。5、案外人接手该房屋后对房屋进行了维修，耗资2万多元。
上诉人李秀国答辩意见同其上诉意见。
上诉人董方平答辩意见同其上诉意见。
本院经审理查明：原审法院判决查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、董方平对于房屋的装修是否属于改变房屋结构；2、原审法院关于逾期交房的责任以及租金损失的分担是否适当；3、原审法院认定的违约金数额是否恰当；4、原审法院确认的地砖、门板、玻璃等的修复费用是否恰当。
本院认为：上诉人董方平与李秀国签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按协议履行各自的义务。
关于第一个争议焦点，本院认为，董方平对卫生间、厨房的改造装修已实际改变了房间的格局，属于房屋内部结构的改变，根据房屋租赁合同的约定，董方平的改造行为应当征得李秀国的书面同意，董方平未提供充分证据证明其改造行为已征得李秀国的书面同意，且李秀国对此也不予认可，故上诉人董方平关于其改造装修行为不属于改变房屋结构行为的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据房屋租赁合同约定，董方平应当在租赁期满后将房屋恢复原状，李秀国应当在租赁期满后及时收回房屋，在双方就租赁房屋是否存在房屋结构性改造行为、是否应给付违约金发生争议的情况下，双方均未能按租赁合同的约定履行各自义务，原审法院依据双方过错责任，判令董方平、李秀国承担租金损失的60%、40%并无不当，故上诉人董方平、李秀国关于各自承担逾期交房责任不当的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点，本院认为，董方平未经李秀国书面同意，擅自改造涉案房屋结构，已构成违约，应支付李秀国违约金，因双方约定的违约金数额过分高于损失，原审法院结合案件相关事实予以调整，酌情认定年租金的10%作为违约金并无不妥。
关于第四个争议焦点，本院认为，涉案房屋确实存在毁坏需要修复的情形，因双方对修复费用均不申请鉴定，原审法院结合涉案房屋毁损情况，酌情认定4000元修复费用并无不妥。
综上所述，上诉人董方平、李秀国的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人李秀国负担400元，由上诉人董方平负担350元，超出部分本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年四月三十日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。