呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终49号上诉人（原审被告）内蒙古东达乾丰置业有限公司。住所地呼和浩特市金川开发区金山大道1号规划路西东达小镇。法定代表人王海青，该公司总经理。委托代理人谢永剑，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）霍桂花，女，1961年1月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。上诉人内蒙古东达乾丰置业有限公司（以下简称东达乾丰置业公司）因与被上诉人霍桂花房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市土默特左旗人民法院（2015）土左民初字第01145号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人东达乾丰置业公司的委托代理人谢永剑，被上诉人霍桂花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年7月8日，霍桂花、东达乾丰置业公司签订了两份《商品房买卖合同》，霍桂花购买了东达乾丰置业公司开发的位于金山开发区东达小镇的两套房屋，一套为E8栋1单元101号房屋，建筑面积121.09平方米，房价款284662元。另一套房屋为E8栋3单元106号房屋，建筑面积80.31平方米，房价款188729元。上述合同签订后，霍桂花一次性给付东达乾丰置业公司购房款493291元。该购房合同第八条约定：出卖人应当在2009年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房屋交付买受人使用。该商品房经分期综合验收合格。合同第九条（2）规定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。双方在履行合同过程中，东达乾丰置业公司未在规定的2009年12月30日前将霍桂花购买的二套房屋交付霍桂花使用。该E栋商品房于2013年11月13日经质检部门验收，东达乾丰置业公司于2014年2月20日在北方新报函告业主办理房屋入住手续，但霍桂花未办理房屋交接手续，并认为东达乾丰置业公司已违约，霍桂花诉请：东达乾丰置业公司按双方签订的合同第八条第3项的约定向霍桂花交付购买的两套房屋，并承担逾期交房违约金192612元（从2010年1月1日至2015年7月1日）直至东达乾丰置业公司书面通知霍桂花收房之日止。另查明，东达小镇同地段房屋在2009年10月1日至2014年4月30日期间的租赁价格为每月每平方米9.6元。原审法院认为，霍桂花、东达乾丰置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律，合法且已生效，双方应按合同约定全面履行。霍桂花已经按约定交付了二套房的购房款，东达乾丰置业公司也应按合同约定于2009年12月30日前将霍桂花购买的东达小镇E8栋1单元101号房屋和E8栋3单元106号房屋经分期综合验收合格后交付霍桂花。但东达乾丰置业公司未按约定将霍桂花购买的二套房屋交付霍桂花，根据双方合同约定已构成的违约，应按照合同约定承担违约责任，支付逾期交付的违约金，但东达乾丰置业公司认为约定的违约金过高，请求法院调整，一审法院经审查认为约定的违约金不能高于实际损失的30%，应予调整。东达乾丰置业公司举证该小区E8栋同地段平均租赁价格的鉴定报告，对此霍桂花予以认可，故一审法院根据鉴定报告的结论，该小区同地段租赁价格为每月每平方米9.6元。现E8栋房屋已经于2013年11月13日经有关质检部门验收，东达乾丰置业公司于2014年2月20日登报函告业主办理入住手续，逾期时间为509日，因此霍桂花购买的E8栋1单元101号房屋的逾期交付的违约金为58123.2元（121.09平方米×50个月×9.6元）。E8栋3单元106号房屋的逾期交付违约金为38548.8元（80.31平方米×50个月×9.6元）。所以依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、内蒙古东达乾丰置业有限公司于本判决生效后一个月内向原告霍桂花交付购买的东达小镇E8栋1单元101号房屋和E8栋3单元106号房屋。二、内蒙古东达乾丰置业有限公司于本判决生效后一个月内向霍桂花支付购买的东达小镇E8栋1单元101号房屋逾期交付违约金58123.2元和东达小镇E8栋3单元106号房屋逾期交付违约金38546.8元。案件受理费2076元由内蒙古东达乾丰置业有限公司负担。东达乾丰置业公司不服一审判决，向本院提出上诉，一、一审法院认定事实不清，交付与接收房屋是双方当事人共同履行的义务，而非东达乾丰置业公司单方履行的义务；在房屋符合交付条件后，东达乾丰置业公司一直要求霍桂花赶快收房，但是霍桂花就是故意不接收房屋，导致损失增加。二、一审法院在判决东达乾丰置业公司支付霍桂花逾期交房违约金时没有考虑扣除霍桂花迟延收房而产生的物业管理费、卫生费等各项费用。霍桂花一直拒收房屋，东达乾丰置业公司依据法律或合同多次以多种形式通知霍桂花，要求东达乾丰置业公司接收房屋，但是霍桂花以各种理由推脱而不来收房，导致交房延期。其延期收房不是由东达乾丰置业公司单方造成，而是由双方共同造成的。所以，东达乾丰置业公司只承担迟延交房给霍桂花造成的可预期的损失的一半，即根据《评估报告》鉴定的房租费9.6元/平米/月乘以迟延交房时间，分段累计计算其总房租，然后除以二。要求：一、撤销一审判决第一项，改判霍桂花立即接收其向东达乾丰置业公司购买的东达小镇E8栋1单元101号房屋和E8栋3单元106号房屋；二、改判东达乾丰置业公司向霍桂花支付判决第二项确定的逾期交房违约金时扣除其迟延收房的物业管理费、卫生费、税金、面积差补款等共计34152.37元。霍桂花答辩称,原审法院认定事实清楚、适用法律正确，驳回上诉，维持原判。一、由于东达乾丰置业公司与施工方的工程款项纠纷导致该工程没有达到交付验收的合格标准，从2010年开始至霍桂花提起诉松，曾几十次到东达小镇要求东达乾丰置业公司交房，并且按合同约定提供验收报告，由于东达小镇内部管理极其混乱，经常更换负责人，总是以各种理由和借口来拖延交房期限。从2010年1月到2015年7月，依据合同规定霍桂花从未收到过各种形式的通知。东达乾丰置业公司提及的霍桂花拒收房屋与事实不符，不是霍桂花不收房屋，而是东达乾丰置业公司没有交付，造成霍桂花延期收房，完全是东达乾丰置业公司单方面造成的，东达乾丰置业公司应该承担全部责任。二、一审法院以东达乾丰置业公司提供的最低的租赁价格即每月每方米9.6来判决的，已经达到最低极限。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、东达乾丰置业公司向霍桂花交付房屋是否正确以及向霍桂花支付所购房屋违约金是否有依据。霍桂花与东达乾丰置业公司签订的《商品房买卖合同》合法且已生效。霍桂花已经按约定交付了二套房的购房款，东达乾丰置业公司也应该按合同约定将验收合格后的二套房屋交付霍桂花。双方应该按合同约定全面履行各自的义务，然而东达乾丰置业公司未按约定将二套房屋交付霍桂花，其已构成的违约，应按照合同约定承担违约责任，支付逾期交付的违约金。乾丰置业公司的请求，一审法院对双方约定的违约金不能高于实际损失的30%应予调整，以双方认可的该小区同地段租赁价格作为确定计算违约金赔偿的标准。因此一审判决并无不妥，本院予以支持。综上，东达乾丰置业公司上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费4152元，由内蒙古东达乾丰置业有限公司负担。本判决为终审判决审判长  杨福金审判员  鄂晓红审判员  张蒙江二〇一六年三月二十八日书记员  曹建飞