西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）新民一初字第1214号
原告西安富秦房地产开发有限公司。
法定代表人邢雅枫，该公司总经理。
委托代理人苏云海，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人白静江，北京市金诚同达律师事务所西安分所律师。
被告陕西神泉实业有限公司。
法定代表人曲文瑜，该公司董事长。
委托代理人李光伟，男。
委托代理人张大海，男。
第三人西安凯顺达商贸有限责任公司。
法定代理人薛存民，该公司董事长
委托代理人杨松宝，男。
委托代理人徐海波，陕西三秦律师事务所律师。
原告西安富秦房地产开发有限公司（以下简称西安富秦公司）与被告陕西神泉实业有限公司（以下简称陕西神泉公司）、第三人西安凯顺达商贸有限责任公司（以下简称西安凯顺达公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安富秦公司之委托代理人苏云海、白静江，被告陕西神泉公司之委托代理人李光伟、张大海，第三人西安凯顺达公司之委托代理人杨松宝、徐海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西安富秦公司诉称，2002年1月21日，西安市第一织袜厂即本案第三人与被告签订一份《厂房、场地租赁合同书》，合同约定西安市第一织袜厂将其位于西安市建工路针织大楼一层及一层内加层和楼南侧和楼北侧两块场地租赁给被告经营使用。该合同对该厂房、场地的租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作了明确约定。2002年3月8日，西安市第一织袜厂与被告以及陕西亚欧投资有限公司又签订了《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》，约定将原厂房、场地租赁合同期限延长至2017年12月21日。原合同其他条款均不变。为了配合政府对该区域的建设，2006年8月9日，原告与西安市第一织袜厂、西部投资集团有限公司签订了《合同书》，由西安市第一织袜厂将其位于西安市高新技术开发区新城科技产业园内建工路约17亩的划拨工业用地（包括被告承租地）转让给原告，原租赁合同转由原告执行。但被告至今未向原告支付租金，并擅自将一层厂房出租。原告曾于2010年7月30日向被告发出了《解除租赁合同通知》，但被告拒绝腾房腾地。故诉至法院，要求判令解除第三人与被告的《厂房、场地租赁合同书》；被告立即将所承租厂房、场地腾空并交与原告；被告向原告支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36.05万元及滞纳金417405元；被告向原告支付腾房之日前的租金及滞纳金。
被告陕西神泉公司辩称，原告无权要求解除被告与第三人之间的合同；其按照租赁合同已向第三人交租至2011年2月底；在《厂房、场地租赁合同书》履行中，没有任何人指示其支付租金义务发生转移；原告和第三人之间的土地流转其并不知情，侵犯其优先购买权，其只是知道第三人和原告之间为联合开发关系，并且该土地买卖是违反法律规定的；原告与第三人之间的合同也明确约定保证被告的经营至2017年。现表示不同意原告诉讼请求。
第三人西安凯顺达公司辩称，其在2010年5月，由原西安第一织袜厂改制而成立，原告所述其与被告之间的《厂房、场地租赁合同书》及《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》均属实，其与被告也一直履行该协议。2006年，其与原告及西部投资集团有限公司签订得合同书属实，其已将合同所约定的土地过户到原告名下，其在签订该合同之前曾找过被告但未果。承认其与原告及西部投资集团有限公司合同中保证被告经营至2017年的约定属实，被告所述其收取被告租金至2011年2月底属实，承认其在2009年向被告发函通知过土地权属发生转移的事实。现认为，其已不再是租赁合同的当事人，建议被告腾交租赁厂房及土地，由原告适当补偿。
经审理查明，2002年1月21日，西安市第一织袜厂与被告签订一份《厂房、场地租赁合同书》，合同约定，西安市第一织袜厂将其位于西安市建工路针织大楼一层及一层内加层和楼南侧和楼北侧两块场地租赁给被告经营使用。该合同对该厂房、场地的租赁期限、租金及支付方式、违约责任等作了明确约定。2002年3月8日，西安市第一织袜厂与被告以及陕西亚欧投资有限公司又签订了《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》，约定将原厂房、场地租赁合同期限延长至2017年12月21日，原合同其他条款均不变。2006年8月9日，原告与西安市第一织袜厂、西部投资集团有限公司签订了《合同书》，由西安市第一织袜厂以其位于西安市高新技术开发区新城科技产业园内建工路约17亩的划拨工业用地（包括被告承租地）与原告联合开发“新城国际广场”项目的建设用地。上述土地过户给西部投资集团有限公司和原告，西安市第一织袜厂与被告陕西神泉公司的租赁合同转由西部投资集团有限公司和原告执行，并承担其权利义务。该《合同书》第三条第一款约定，“项目开发由乙方（即西部投资集团有限公司和原告）统一规划建设，但用地范围内陕西神泉实业有限公司租用的房屋须在甲方（即西安市第一织袜厂）和神泉公司租赁合同期满（合同期至2017年12月21日）或乙方与神泉公司协商一致方可实施拆迁。”2008年11月28日，原告取得上述土地的国有土地使用权证书。
2009年8月31日，西安市第一织袜厂向被告送达告知函，说明上述土地已过户到西安富秦公司名下，并称“此事我厂已在2007年贵我双方与富秦公司一道谈合同转接前函告过贵公司，现再一次函告”。2010年1月18日，被告陕西神泉公司在陕西省西安市汉唐公证处的公证下，向西安市第一织袜厂留置送达了《告知函》及《关于8.31告知函的复函》，对西安市第一织袜厂对该公司危害生产及违反合同的行为进行了列举，并要求其继续履行《厂房、场地租赁合同书》；西安市第一织袜厂在向原告转让土地之前并未告知其，侵犯其优先购买权，转让土地的行为无效，保留通过法律途径解决的权利。
2010年7月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，说明其已取得上述土地的合法产权，规划用途为“城镇住宅用地”，并以继续履行租赁合同的客观情况发生变化，且被告未按照租赁合同向其缴纳租金，已构成根本违约，故根据一物一权的法定原则，《厂房、场地租赁合同书》无法继续履行，故要求解除该合同。2010年8月5日，被告向原告复函，称其与原告根本没有、也未形成任何租赁关系，并重申《厂房、场地租赁合同书》依法依约均会履行至2017年12月21日。原告遂于2010年9月2日诉至我院，要求判令解除第三人与被告的《厂房、场地租赁合同书》；被告立即将所承租厂房、场地腾空并交与原告；被告向原告支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36.05元及滞纳金417405元；被告支付腾房之日前的租金及滞纳金。
本案在审理过程中，本院依法追加西安市第一织袜厂为本案第三人。庭审查明，西安市第一织袜厂于2010年5月企业改制，现更名为西安凯顺达商贸有限责任公司。庭审中，该公司承认其收取被告租金至2011年2月底，并建议被告腾房，由原告给其适当补偿。
以上事实，有2002年《厂房、场地租赁合同书》、《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》、2006年《合同书》、国有土地使用权证书、《告知函》、《关于8.31告知函的复函》、2009年8月31日西安市第一织袜厂《告知函》、2010年7月30日《解除租赁合同通知书》、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，法人的合法财产权利依法受到保护。本案中，被告承租第三人的厂房场地经营，双方约定合同期限至2017年12月21日，双方的《厂房、场地租赁合同书》、《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》主体合法、意思表示真实、该合同为有效合同。双方均应全面切实履行。2006年，第三人与原告及西部投资集团有限公司签订《合同书》，将其所有的包括被告所承租的土地在内的西安市建工路共17亩的土地作为联合开发“新城国际广场”项目的建设用地，该合同依法成立并有效。根据该合同，原告已于2008年11月28日取得上述土地的国有土地使用权证书，因此，原告与第三人之间的土地转让行已为经政府部门认可而合法有效，原告已取得上述土地的合法使用权。第三人在《厂房、场地租赁合同书》中的权利义务从2008年11月28日领取上述土地国有土地使用权证书之日起变更到原告名下。但第三人直至2009年才书面告知被告，原告也是于2010年7月30日才向被告发函主张权利，因此，原告合法取得第三人在《厂房、场地租赁合同书》中的权利义务应是从2009年8月31日开始。庭审中，第三人承认收取被告的租金至2011年2月底，根据合同的相对性，被告履行了《厂房、场地租赁合同书》的支付租金的义务，并不存在违反《厂房、场地租赁合同书》的违约行为。另外，根据我国法律中“买卖不破租赁”的相关规定，被告与第三人之间的《厂房、场地租赁合同》，不因上述土地使用权的转让而自然解除。同时，根据2006年第三人与原告及西部投资集团有限公司签订的《合同书》第三条的约定，原告应继续履行第三人与被告间的《厂房、场地租赁合同书》至该合同履行期满。综上，原告的诉讼请求，没有合法依据，本院依法不予支持。第三人明知2006年其与原告及西部投资集团有限公司签订的《合同书》发生法律效力后，其在租赁合同中权利与义务已转移给原告，仍收取被告租金至2011年2月底，此行为显属不当，原告与其的纠纷应另行解决，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第十七条第三款、第三十三条第一款、第七十九条、第八十条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、第三人西安凯顺达商贸有限责任公司与被告陕西神泉实业有限公司2002年签订的《厂房、场地租赁合同书》、《厂房、场地租赁合同期限延长协议书》合法有效。原告西安富秦房地产开发有限公司从2009年8月31日起取得上述合同中第三人权利义务。
驳回原告西安富秦房地产开发有限公司要求解除第三人西安凯顺达商贸有限责任公司与被告陕西神泉实业有限公司的《厂房、场地租赁合同书》的诉讼请求。
驳回原告西安富秦房地产开发有限公司要求被告陕西神泉实业有限公司立即腾交所承租厂房、场地的诉讼请求。
驳回原告西安富秦房地产开发有限公司要求被告陕西神泉实业有限公司支付2009年8月31日至2010年7月30日期间的租金36.05元及滞纳金417405元的诉讼请求；
驳回原告西安富秦房地产开发有限公司要求被告陕西神泉实业有限公司支付腾房之日前的租金及滞纳金的诉讼请求。
案件受理费14669元，由原告西安富秦房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 崔庆忠
代理审判员 上江涛
代理审判员 詹晓晔
二０一〇年十一月二十九日
书 记 员 江 珊