云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2015）建民再字第4号原审原告李江，男，1963年10月6日生，汉族，初中文化，云南省建水县人，建水县农机有限公司职工，住。原审原告肖凤林，女，1965年12月25日生，汉族，初中文化，云南省建水县人，居民，住。原审原告李晓菁，女，1988年9月22日生，汉族，大学本科文化，云南省建水县人，建水县农村信用社职工，住。原审被告红河州大地锦德房地产开发有限公司。住所地：石屏县湖滨路异龙湾小区。法定代表人郭学良，系该公司董事长。委托代理人夏明友，云南新洋务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原审原告李江、肖凤林、李晓菁与原审被告红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称“大地锦德公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年10月8日作出（2010）建民初字第416号民事判决，李江、肖凤林、李晓菁不服，提起上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2011年5月19日作出（2011）红中民一终字第143号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭进行了审理，于2014年9月12日作出（2012）建民初字第1020号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年8月27日作出（2015）建民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告李江、肖凤林、李晓菁，原审被告大地锦德公司的委托代理人夏明友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年5月4日，原审原告李江、肖凤林、李晓菁诉称，原告于2006年12月6日与被告大地锦德公司签订《商品房预售合同》，合同签订后，原告已付清购房款。按照合同约定，被告应于2008年9月30日前交付房屋，如逾期交付，自合同约定的交房期间届满后次日起至交房之日止60日内，被告按每天100元支付违约金；逾期60天后，按原告已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。因被告逾期交付房屋，故要求被告按照合同约定向原告支付房屋违约金126198元，并办理房产证，土地使用证及相关证件。原审被告大地锦德公司辩称，原、被告签订《商品房预售合同》并约定2008年9月30日交房是事实，被告逾期交付房屋事出有因：该开发项目与建水县人民政府的其他开发项目相关联；建水县人民政府拖欠被告其他开发项目的资金未拨付，导致被告资金缺乏；国际金融危机也使被告资金出现严重困难。在被告无法继续履行合同的情况下，经建水县人民政府组织被告与业主协调，达成了由政府注入资金，尽快将房屋建好交付业主的共识。故原合同约定的内容已作了改变，不能视为被告违约，且现被告已将房屋建好交付，请求驳回原审原告的诉讼请求。原审查明：建水县福润街小区系被告大地锦德公司于2006年开始开发，现有业主806户。原告李江、肖凤林、李晓菁与被告大地锦德公司在2006年12月6日间签订《商品房预售合同》，约定：被告于2008年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的福润街小区商品房交付原告；被告逾期交房时，自合同约定的交房期间届满次日起至交房之日止60日内，按每天100元支付违约金；逾期60天后，按原告已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已付清购房款，但被告大地锦德公司在开发中因土地、资金等原因停工，未按期交房。2008年12月开始原告等多位业主多次上访。2009年3月26日，县信访局等部门组织业主代表与被告进行协商，形成“将大地公司在建水县的雀窝酒店等项目收回，建水县（政府）与大地公司结算后，应付给大地公司在项目上已投入的资金不再现兑给大地公司，而是兑给建设单位昆明二建公司，用于福润街楼盘的后期工程，确保购房户尽快入住”的解决方案。后被告陆续将小区房屋建好，原告于2010年2月自行入住房屋。后因小区物管处向原告收取公共维修基金等级费用，原告以被告迟延交房为由提起诉讼，要求被告支付违约金并办理相关房屋产权证。原审审理中，本院依被告大地锦德公司的申请，委托云南省天禹司法鉴定中心对建水县福润街小区的住房、商铺、车位、车库2008年至2012年间的市场平均租金进行评估，评估结论为：2008年9月30日至2012年12月30日，福润街小区住房的市场平均租金为6元/月/平方米，小区内商铺的市场平均租金为15元/月/平方米，小区外商铺的市场平均租金为40元/月/平方米，地下车位的市场平均租金为50元/月/个，车库的市场平均租金为120元/月/个。原审认为，在《商品房购销合同》履行过程中，被告大地锦德公司因土地、资金等原因致使工程停工，原告等业主上访，经政府职能部门组织业主代表与大地锦德公司多次协调，形成最终解决方案，确保工程在合理工期内完成，并将房屋建好交付，实现了原告等业主的购房合同目的。2009年3月26日解决方案形成直至交付房屋，原告对解决方案未提出任何异议，应视为默认。该解决方案已实际履行，应视为原、被告双方对合同内容中交房时间协商一致的变更，故原告所诉被告大地锦德公司违约的事实理由不能成立。对于原告要求被告大地锦德公司按约办理房产证等相关证据的请求，现原告未向被告大地锦德公司提供办理产权登记的相关资料，本案不予处理，双方应按合同约定依照产权登记的规定办理。原审根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告李江、肖凤林、李晓菁的诉讼请求。案件受理费2870元由李江、肖凤林、李晓菁负担。原审原告李江、肖凤林、李晓菁再审称与原审时一致，并认为：建水县福润街小区其他业主起诉大地锦德公司的同类案件，红河州中级人民法院二审已作出了生效的判决，要求大地锦德公司依照合同的份额，比照同一类案件的处理标准，按红河州中级人民法院判决的计算方式，支付其违约金。原审被告大地锦德公司再审辩称与原审时一致，并认为：原审原告对原审判决提起上诉后又撤回上诉，现在又申请再审不符合法律的规定，且在判决生效半年后提交再审申请的，依照法律规定，已经超过了时效；原审原告请求依照他人的计算方式计算其赔偿金，但每件案件各有其特殊性。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明：2006年12月6日，李江、肖凤林、李晓菁与大地锦德公司签订《商品房购销合同》，大地锦德公司向李江、肖凤林、李晓菁预售建水县福润街小区第G幢1、2、3层2号商住房，面积138.44平方米，价款466789元。合同签订后，李江、肖凤林、李晓菁已按合同约定付清购房款。2008年9月，大地锦德公司向业主发送《逾期交房通知》，载明：定于2008年11月30日交房，并按《商品房购销合同》约定计算违约金，大地锦德公司应支付的违约金在实际交房后从业主所须交纳的契税及房屋维修基金中抵扣。2011年3月16日，建水县福润街小区竣工验收。李江、肖凤林、李晓菁于2010年2月自行进入建好的房屋居住使用。本院再审认为，李江、肖凤林、李晓菁与大地锦德公司签订的二份《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，李江、肖凤林、李晓菁已按合同约定支付了相应的房屋价款，大地锦德公司也交付了房屋，合同已实际履行。但在合同履行过程中，大地锦德公司未能依合同约定的时间交付房屋，其主张逾期交房系建水县人民政府拖欠其工程款所致，工程延期后政府组织三方协调，变更了交房期限，不应再承担违约责任的理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，自合同约定的交房期限届满次日起至实际交房日止的60天内，大地锦德公司每天按100元支付违约金，60天以后按李江、肖凤林、李晓菁已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。原审时，大地锦德公司明确表示，若公司须承担违约责任，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者促裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；......”上述规定表明,对于商品房买卖合同中的违约金约定是否过高或过低,应以造成的损失为基础来判断。本院对原审被告大地锦德公司逾期交房后的前60天的违约金计算方式不予调整，即自2008年10月1日至2008年11月30日的违约金为6000元（100元/天×60天）。本案中，由于原审原告李江、肖凤林、李晓菁未提供证据证实原审被告大地锦德公司逾期交房行为给其造成的具体损失，本院参照原审中云南天禹司法鉴定中心对建水县福润街小区住房及商铺等市场平均租金的评估意见，分别计算：关于第第G幢1、2、3层2号商住房的违约金。原审原告李江等三人购买的商住楼为一、二、三层，其中，第一层按46.15平方米，参照小区外商铺的市场平均租金为40元/月.平方米；第二、三层分别按46.15平方米，参照小区内住房平均租金6元/月.平方米计算，。逾期60日后交房的违约金计算至原审原告李江、肖凤林、李晓菁实际搬入房屋时，即2008年12月至2010年2月计15个月的房屋租金损失为其实际损失，合计35997元[（40元/月.平方米×46.15平方米）＋（6元/月.平方米×46.15平方米）×2]×15个月，约定的违约金超过实际损失的30%即为过高，故本院将违约金调整至超过损失的30%即为46796.10元（35997元×30%＋35997元）。综上，原审被告大地锦德公司在本案中应承担的违约金总计52796.10元（6000元＋46796.10元）；对原审原告李江、肖凤林、李晓菁要求原审被告大地锦德公司按照合同约定为其办理房产证、土地使用证的诉讼请求，双方应按合同约定，依照相关产权登记规定，积极协助对方办理产权登记。综上所述，原审判决认定原审原告李江、肖凤林、李晓菁与原审被告大地锦德公司已协商一致对合同中交房时间进行了变更，并以此为由，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，判决驳回原告李江、肖凤林、李晓菁的诉讼请求，属认定事实错误、适用法律不当，导致裁判结果错误，原审判决依法应予以撤销。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销云南省建水县人民法院（2012）建民初字第1020号民事判决。二、由红河州大地锦德房地产开发有限公司于判决生效后十五日内一次性支付李江、肖凤林、李晓菁违约金人民币52796.10元。三、由红河州大地锦德房地产开发有限公司按照《商品房购销合同》的约定协助李江、肖凤林、李晓菁办理房屋相关产权登记。一审案件受理费2870元，由李江、肖凤林、李晓菁负担1435元，红河州大地锦德房地产开发有限公司负担1435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  吴界谷审 判 员  郭锦清人民陪审员  张保亮二〇一五年十二月十五日书 记 员  肖 星