原 告 冯 × × 诉 被 告 贵 州 × × 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市××区人民法院
民事判决书
（2014）乌民初字第502号
原告冯××。
委托代理人范应谱、耿立兵，贵州教学律师事务所律师，特别授权代理。
被告贵州××房地产开发有限公司。
法定代表人胡×，该公司经理。
委托代理人杨永，贵州跃华律师事务所律师，一般代理。
原告冯××诉被告贵州××房地产开发有限公司（以下简称贵州××房开）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告冯××的委托代理�范应谱、耿立兵，被告贵州××房开的委托代理人杨永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯××诉称，原、被告双方于2011年10月10日签订了购买被告开发的位于贵阳市××区××街道办事处×××第1-9幢3单元6层1号房的《商品房买卖合同》，约定原告所购房套内面积为61.23平方米，房屋总价款180781元，付款的方式为按揭付款方式：首付款54781元，其余房款126000元采取银行按揭方式。同时合同第九条第一款第（1）项中约定了出卖人逾期交房的违约责任为逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。原告依约履行合同后，被告到交房期限后却迟迟不交房，经原告等购房人多次催促，并同意被告延期至2013年12月31日，然至今被告交房的时间又超过合同所约定的60日，严重违约。为此，原告特诉至贵院，请求依法解除合同。由于被告的违约行为，给原告造成了极大经济损失，包括因购房向银行贷款产生的已还款利息18108元、提前还款违约金628.97元，因被告未交房原告不得不在外租房居住产生的房屋租赁费用14400元，已经缴纳的维修基金3616元、预告登记费80元、抵押代办费230元，以及原告因支出180781元购房款购房后却导致无房居住，所支出款项根据银行同期贷款利息应产生的利息29650元，被告违约应支付的违约金人民币181元以及从2012年7月5日实际交房至2013年12月31日延期交房期间所产生的违约金2944.9元。上述损失均系因被告违约交房行为造成，被告依法均应赔偿，，为此请求法院判决：一、解除原、被告双方2011年10月10日所签订的×××1-9-3-6-1号《商品房买卖合同》；二、判决被告退还原告已付购房款180781元、维修基金3616元、预告登记费80元、抵押代办费230元以及已偿还银行的利息29650元、提前还款违约金628.97元，共计人民币214986元。三、判决被告支付原告违约金181元以及从2012年7月5日实际交房至2013年12月31日延期交房期间所产生的违约金2944.9元；四、判决被告按中国人民银行同期同类贷款利息支付原告已付房款的利息29650元以及房屋租赁费14400元；五、诉讼费用由被告承担。
因原告在其起诉状中将贵州××房地产开发有限公司笔误为贵州××房地产开发有限公司，诉讼中，原告将该笔误更正。
被告贵州××房开辩称，本公司是贵州××房地产开发有限公司，而原告起诉的是贵州××房地产开发有限公司，这是两个完全不同的主体，对于原告及代理人所讲的笔误事实，我们不予认可，至于原告提出的相关诉讼请求，我们也不予认可，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
�审理查明，2011年10月10日，原告冯××作为买受人与被告贵州××房开协商后签订《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定被告将其开发的位于××区××街道办事处××村×××第1-9幢3单元6层1号房屋出售给原告，该房屋建筑面积为61.23平方米，总房款按套计算为180781元，双方约定原告于2011年10月10日前支付房屋首付款54781元，余款126000元通过银行按揭贷款支付。合同约定，被告贵州××房开应于2012年8月30日前将经有关政府部门办妥竣工验收备案手续的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力且被告在发生之日起30日内告知原告的、政府行为或有关政策变动，并提供依据的，被告可以据实予以延期。双方还约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违�金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金。同日，原、被告双方还签订了补充协议，作为《商品房买卖合同》的附件四，将原告购买的该套房屋实际交房时间变更为2013年6月30日，同时重新约定被告逾期交房的时间达到原告解除合同的条件时，原告选择解除合同的，必须在90日内书面通知被告，如被告在90日内未收到解除合同的书面通知，则视为原告选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用《商品房买卖合同》关于继续履行合同的条款。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋首付款54781元，房屋维修基金3616元，预告登记费80元，抵押代办费230元。2011年10月14日，涉案商品房办理了商品房预售合同登记备案。2013年8月29日，被告�州××房开在交房时间说明中承诺“×××”项目1-7#、1-8#、1-9#、1-10#、1-11#楼于2013年12月31日前交付使用，合同约定的交房时间至2013年12月31日期间的逾期交房违约金按原合同约定的每日房屋总价万分之0.3计算，超过2013年12月31日交房，从2014年1月1日起至实际交房时间的赔付标准按每日房屋总价万分之一计算。2014年3月10日，原、被告签订补充协议，将双方纠纷解决方式由提交贵阳仲裁委仲裁变更为由合同履行地人民法院管辖。
2011年11月3日，原告冯××与案外人中国××银行股份有限公司贵州省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定由原告向案外人中国××银行股份有限公司贵州省分行贷款126000元用于支付涉案房屋的购房余款，借款期限为2011年11月3日至2020年11月3日，同时还约定，原告授权案外人中国××银行股份有限公司贵州省分行将该126000元借款直接�入被告贵州××房开在中国××银行股份有限公司贵州省分行××支行设立的520014××××××52503328账户，原告冯××用涉案房屋作抵押。原告冯××与案外人周×签订《租房合同》一份（没有合同签订时间），约定周×将其所有的位于贵阳市××区××北路7号3单元701房屋出租给原告居住，租房时间2013年7月18日至2014年7月17日，房屋租金2400元／月，半年支付。此后，因被告未按协议约定的交房时间履行房屋交付义务，在协商未果后，原告为此诉至本院如前所诉。
2013年12月9日，原告冯××已全部归还因涉案房屋在中国××银行股份有限公司贵州省分行借款本金126000.00元及利息18108.28元。支付了个人提前还款违约金628.97元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件，商品房买卖合同及补充协议，交房时间情况说明，原告缴纳房屋首付款、房屋维修基金、预告登记费、抵押代办费的收据，个人住房（商业用房）借款合同，租房合同，中国××银行股份有限公司贵州省分行书面证明，被告提交的企业法人营业执照及组织机构代码证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告冯××与被告贵州××房开签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在签订合同后，通过签订补充协议的形式将涉案房屋的交房时间推迟至2013年6月30日，但被告未如约将商品房交付原告使用，而是于2013年8月29日再次将交房时间推迟至2013年12月31日前，届期后，被告仍然未能将涉案房屋交付原告使用，而截至原告起诉之日，被告仍未交付商品房，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款�当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原、被告双方约定的合同解除条件已经成就，原告主张解除合同于法有据，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取�他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案原告已通过向银行按揭贷款方式将购房余款126000元付清，应认定原告已将涉案房屋的购房款全额支付给了被告，加之本案系被告逾期交房所致，故原告要求被告退还所交购房款180781元、维修基金3616元、预告登记费80元、抵押代办费230元，原告冯××于2013年12月9日归还贷款本金126000.00元的利息18108.28元，共计人民币202815.28元，符合法律规定，本院予以支持。因被告逾期交房构成违约，其理应按照合同约定承担逾期交房违约金，而对于违约金的计算标准，虽然被告于2013年8月29日在交房时间说明中将违约金的计算标准提高，但该标准针对的是愿意继续履行合同的业主，而本案原告选择解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，其主张的逾期交房违约金应按照合同约定的累计已付款的0.1%计算为181元（180781元×0.1%）。
原告诉请要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付其已付房款利息34392元（从2011年11月3日至2014年4月，按同期银行贷款利率6.56‰计算29个月），因被告两次将交房时间推迟，且未如约按推迟后的时间向原告交付房屋，存在重大过错，且逾期交房的违约行为致使原告合同目的未能实现，同时也是造成原告因购房产生贷款利息损失的原因，且被告支付的违约金不足以弥补因被告违约造成原告的利息损失，故原告主张被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付其利息并无不当。但本案中，原告主张的是以购房款总额180781元计算的利息损失即从2011年11月3日至2014年4月，共29个月计算时间不正确。本案应分段计算利息损失较为适宜。原告在2011年10月10日的实际首付款为54781元，应按其首付款54781元及其认可的利率计算到2013年12月9日，共计26个月即9343.45元（54781元×6.56‰×26个月），2013年12�10日至2014年4月为4个月，该4个月应以购房款总额180781元计算即4743.7元（180781元×6.56‰×4个月。中国人民银行2011年六个月至一年的同期同类贷款利率为6.56‰），共计利息14087.15元。
关于原告请求被告支付个人提前还款违约金628.97元的问题。本院认为，该违约金系原告提前还贷违约金，该违约金属借款合同法律关系的损失，不应由被告承担。故对该项请求不予支持。原告要求被告承担其房屋租赁费14400元，因该项损失并非房屋买卖合同所产生的直接经济损失，且原告已经主张了利息损失，故原告该项请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。
关于被告在庭审答辩时陈述的其公司名称为贵州××房地产开发有限公司，而原告起诉的是贵州××房地产开发有限公司，本案与其没有关联的问题。本院认为，庭审中原告提交的证据均指向被告贵州××房地产开发有限公司，与被告�州××房开提交的企业法人营业执照原件及组织机构代码证原件名称相符，且原告购买的商品房所属项目亦系被告开发××，加之原告已经对笔误进行更正，为减少当事人诉累，本院应依法判决。被告贵州××房开的抗辩理由不能成立，本院不予采纳.
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告冯××与被告贵州××房地产开发有限公司于2011年10月10日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冯××购房款180781元、维修基金3616元、预告登记费80元、抵押代办费230元，共计人民币184707元；
三、被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯××已支付给案外人中国××银行股份有限公司贵州省分行的贷款利息人民币18108.28元；
被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯××违约金人民币181元；
被告贵州××房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯××利息损失人民币14087.15元；
驳回原告冯××的其他诉讼请求。
案件受理费人民币5290元，由被告贵州××房地产开发有限公司负担（此款原告冯××未预交，由被告在本判决生效后十日内直接交纳给本院）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定，于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 康××
代理审判员 梁××
代理审判员 田××
二０一四年八月十八日
书 记 员 颜××