山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终860号
上诉人（原审原告）：顾绍成，男，1975年2月9日出生，汉族，个体工商户，住山东省东营市东营区。
委托诉讼代理人：马长生，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩立婷，山东众成清泰（东营）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈忠鑫，男，1963年4月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：杨秀强，山东天地恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王风刚，山东天地恒律师事务所律师。
上诉人顾绍成因与被上诉人陈忠鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顾绍成的委托诉讼代理人马长生、韩立婷，被上诉人陈忠鑫的委托诉讼代理人杨秀强、王风刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾绍成上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持顾绍成一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈忠鑫承担。事实和理由：1、电话录音显示，陈忠鑫曾同意延期交付租金，一审判决以电话录音的片面内容解除合同无事实和法律依据。2、双方的交易习惯决定了陈忠鑫负有提供银行账户的协助义务及账户变更后的通知义务，一审判决认定在未获得陈忠鑫明确指示的情况下，顾绍成仍可以向黄兰珍履行2017年房屋租金是错误的。3、一审判决认定陈忠鑫可以通知顾绍成的妻子解除合同并对顾绍成产生法律效力，并认定陈忠鑫发出书面解除合同通知书是对电话解除合同的再次确认与事实不符，系认定错误。4、涉案房屋租赁合同终止通知书无效，房屋租赁合同应继续履行，一审片面认定房屋租赁合同解除违反鼓励交易原则。
陈忠鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回顾绍成的上诉请求，维持原判。
顾绍成向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同有效；2.判令被告继续履行房屋租赁合同；3.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年10月16日，原告顾绍成（乙方）与被告陈忠鑫（甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于东营市东营区西三路20号房屋租赁给乙方使用。第一条，租期自2014年4月1日至2019年3月30日，为期5年。第二条，租金为每年52万元。第三条，租金交付方式采取一年一交的方式，乙方须在每年的合同起始日起，提前一个月即每年的3月1日前向甲方交次年租金，每拖欠租金一天，向甲方支付违约金为年租金的千分之一，拖至五天，甲方有权将房屋收回并终止合同。第四条，甲方所出租的房屋为1025平方米。第九条，乙方在租用甲方房屋期间，不经甲方许可，不得转租或转让他人，如自行转租转让，甲方有权将乙方所租房屋收回并终止合同。经双方协商甲方同意乙方部分楼层出租。合同还约定了其他条款。2013年度、2014年度、2015年度房屋租金原告妻子成向萍通过银行转入被告陈忠鑫6227073350697240账户。2015年12月24日，被告陈忠鑫将其6227073350697240账户予以销户。被告陈忠鑫向原告提供了其妻子黄兰珍6222081208006197003账户，2016年3月8日至2016年3月17日，原告的妻子成向萍将2016年度的租金转入被告陈忠鑫妻子黄兰珍6222081208006197003账户。
2017年3月16日上午9时24分，原告顾绍成妻子成向萍与被告陈忠鑫通电话，被告陈忠鑫追问其房租拖欠未交事宜，成向萍表示尽量提前筹措，被告陈忠鑫要求成向萍将涉案房屋退还。
2017年3月16日，原告顾绍成通过银行向被告陈忠鑫已销户的6227073350697240账户转账50000元失败。2017年3月17日，原告的妻子成向萍通过银行转入被告陈忠鑫妻子黄兰珍6222081208006197003账户52万元。黄兰珍随即将上述款项退回成向萍。
2017年3月17日，被告陈忠鑫委托周成向原告顾绍成发出房屋租赁合同终止通知书，内容为：今受陈忠鑫先生委托，因你方未履行2013年10月16日所签订（东营区西三路20号）房屋租赁合同第三条之约定，现书面通知你方解除上述房屋租赁合同（合同内容详见你方所持合同），我方保留继续追诉你方因此给我方造成所有经济损失的权利，并同时收回该房屋使用权，即日起生效。
2017年3月21日，原告顾绍成通过山东众成清泰（东营）律师事务所向被告陈忠鑫发出律师函，告知陈忠鑫接到函后的五日内，告知顾绍成接收房租的账户，并继续履行房屋租赁合同；如拒绝提供收款账户，顾绍成依法到公证处办理租金提存公证。被告陈忠鑫于2017年3月27日向原告发出回复函，函中声明房屋租赁合同已解除。
另查明，2010年1月12日，被告陈忠鑫取得东房权证东营区字第××号房屋所有权证书，房屋坐落于东营区西三路20-4号，共有情况为单独所有，总层数为4层，建筑面积678.24平方米。同日，被告陈忠鑫取得东房权证东营区字第××号房屋所有权证书，房屋坐落于东营区西三路20-3号，共有情况为单独所有，总层数为4层，建筑面积346.96平方米。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：涉案房屋租赁合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案房屋租赁合同第三条约定了被告陈忠鑫行使解除权的条件为原告顾绍成租金拖至五天未交，被告陈忠鑫有权将房屋收回并终止合同。该约定系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案房屋租赁合同的约定，原告顾绍成最迟应于2017年3月6日前向原告支付2017年度的房屋租金，原告提出的被告未履行通知、协助义务导致原告不能支付2017年房租的主张不能成立，被告陈忠鑫的账户于2015年12月24日注销，被告向原告及其妻子提供了其妻子黄兰珍的银行账号，原告的妻子成向萍将2016年度的房屋租金转账至被告妻子账户。在被告未通知原告新的租金交付账户时，原告仍可在约定的租金支付期限内向被告妻子账户支付租金，但原告并未在2017年3月6日前支付租金构成违约，被告享有解除合同的权利。
原告提出的被告陈忠鑫与成向萍的通话通知解除合同的内容对原告不产生法律效力的主张不能成立，理由如下：原告提交的招商银行流水结合被告提交的录音，能够认定原告的妻子成向萍实际参与了涉案房屋租赁合同的履行，故被告可以向原告的妻子成向萍催要租金，亦可以通知原告的妻子解除合同，该通知对原告顾绍成发生法律效力。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告陈忠鑫已通知原告妻子解除合同，合同解除后，被告不再负有通知、协助等合同的附随义务。涉案房屋租赁合同已解除，原告向被告陈忠鑫的账户转款失败，不能认定系被告未履行通知、协助的附随义务。被告于2017年3月17日向原告顾绍成发出书面解除合同的通知，再次向原告确认合同解除的事实。合同解除后，原告的妻子成向萍通过银行向被告妻子黄兰珍交付租金，被告妻子黄兰珍将收到的款项退回并无不当。被告提出的原告将涉案的房屋全部转租给他人，符合租赁合同解除的条件，涉案房屋租赁合同应予解除的主张，被告的该主张与本案所涉并非同一事实，依法不予审查。
综上，涉案房屋租赁合同已解除，原告请求被告继续履行房屋租赁合同，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告顾绍成的诉讼请求。案件受理费27600元，减半收取13800元，由原告顾绍成负担。
顾绍成在二审期间提交顾绍成妻子成向萍与陈忠鑫于2017年3月14日11时56分的通话详单一份（主叫为陈忠鑫手机号码136××××3778，被叫为成向萍手机号码186××××3777）中国联通业务凭据一份，通话时长为466秒。证明：该通话为陈忠鑫一审提交的2017年3月16日电话录音中的“前天”电话，两者之间存在关联，主要内容是陈忠鑫同意顾绍成提出的延期交纳房租的请求，即于2017年3月20日前支付第一部分租金，剩余租金于5月底付清，通过2017年3月16日的录音内容亦可以佐证。但陈忠鑫违反约定，违背诚实信用原则，构成违约。
陈忠鑫质证认为，对证据的真实性无异议，但对上诉人的证明目的有异议，该证据只能证明双方在2017年3月14日进行了通话，由陈忠鑫主叫，是为了催要租金。顾绍成主张陈忠鑫同意延期交纳租金的内容是顾绍成妻子成向萍单方陈述，陈忠鑫并没有认可，该证据也进一步证实顾绍成逾期交纳租金，经陈忠鑫多次催要后仍未支付的事实，同时证明顾绍成是知道租金交纳时间及方式的，不存在交纳租金不能的情形。
本院认为，陈忠鑫对顾绍成提交证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据并不能证实通话内容，也不能达到顾绍成主张的证明目的，本院对其证明目的不予采信。
陈忠鑫在二审期间未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、顾绍成是否存在逾期支付租金的情形，陈忠鑫是否同意延期支付租金，若存在上述情形，是否符合涉案房屋租赁合同约定的解除条件；二、一审认定陈忠鑫行使合同解除权符合法律规定，从而认定涉案房屋租赁合同已经解除是否正确。
关于顾绍成是否存在逾期支付租金的情形，陈忠鑫是否同意延期支付租金，若存在上述情形，是否符合涉案房屋租赁合同约定的解除条件的问题。本院认为，涉案房屋租赁合同明确约定租金应于每年3月1日前支付，拖至5天，出租人有权将房屋收回并终止合同。从已查明的事实可以看出，顾绍成未在上述期限内支付租金。顾绍成虽抗辩因陈忠鑫未履行提供收款账户的协助义务而无法支付租金，但2016年时陈忠鑫已经将其妻子黄兰珍账户提供给顾绍成，顾绍成也通过向上述账户汇款的方式履行了2016年租金的支付义务，2017年的租金亦可通过向上述账户汇款或其他支付方式履行支付租金的义务，但顾绍成并未在合同约定的期限内支付租金，构成违约。顾绍成主张陈忠鑫曾承诺可延迟支付租金后又反悔，但通过现有证据来看，并没有证据能够证明陈忠鑫同意顾绍成可以延迟支付租金，不能认定双方就2017年租金达成延迟支付的合意。支付租金是承租人最主要、核心的合同义务，顾绍成未按合同约定期限履行该义务，涉案房屋租赁合同约定的解除条件已经成就。
关于一审认定陈忠鑫行使合同解除权符合法律规定，从而认定涉案房屋租赁合同已经解除是否正确的问题。本院认为，如前所述，因顾绍成的违约行为已经符合涉案房屋租赁合同约定的解除条件，在此情况下，陈忠鑫主张解除合同时，仅需要通知顾绍成方即可，涉案房屋租赁合同自通知到达顾绍成方时解除，陈忠鑫业已通知顾绍成解除涉案房屋租赁合同，一审认定涉案房屋租赁合同已经解除符合法律规定。顾绍成请求继续履行涉案房屋租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人顾绍成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由上诉人顾绍成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
审 判 员 王梓臣
代理审判员 王继印
二〇一七年九月十四日
书 记 员 高 凤