广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第452号
原告（反诉被告）梁家和，男，1983年10月11日出生，汉族，个体工商户，住广西阳朔县。
委托代理人莫冰松，广西九宇律师事务所律师。
委托代理人唐与念，广西九宇律师事务所实习律师。
被告葛荣付（反诉原告），男，1966年10月9日出生，汉族，住桂林市雁山区。
委托代理人孙发英，广西桂强律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁家和与被告（反诉原告）葛荣付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判员黄黎燕独任审判，在审理的过程中发现案情复杂，决定将本案转为适用普通程序，依法组成由审判员黄黎燕担任审判长，代理审判员王菲艳、人民陪审员余永富参加的合议庭。在诉讼过程中，被告葛荣付提起反诉，本院依法合并审理。于2016年7月11日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）梁家和及委托代理人莫冰松、唐与念，被告（反诉原告）委托代理人孙发英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告诉称，原告于2004年9月20日开始租赁被告位于桂林市雁山区临街房屋2间开办汽车电器修理部。2004年12月5日，双方签订《合同书》，对租赁事宜进行了约定。2011年9月20日，双方续签《合同书》，约定原告继续租赁该房屋经营，从2011年9月20日至2015年9月20日。2015年5月，因桂林市扩建桂阳公路需征收被告房屋，被告与桂阳公路指挥办公室签订《拆迁补偿协议》。被告根据拆迁手续要求，向拆迁领导小组提供了原告的营业执照，纳税凭证等证明材料。拆迁领导小组根据“住改非”的补偿办法，考虑到原告经营、停产停业、搬迁等情况，桂阳公路雁山段扩建项目房屋征收与安置领导小组对原告损失补偿了“住改非”74795.4元，临时安置费47869.06元，搬迁补助费4560元，共计127224.46元。被告领取该款项后，未支付原告相应的补偿款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求1、判令被告返还原告“住改非”补偿款被6万元、搬迁费1000元；2、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求，1、判令被告支付原告被拆迁房屋“住改非”补偿款74795.4元、临时安置补助费47869.06元、搬迁补助费4560元，共计127224.46元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。
本诉被告辩称，1、原告要求变更诉讼请求已经超过法定期限，人民法院应依法不予受理。原告与被告的案件于2015年10月22日第一次开庭审理了该案，原告在2015年12月23日向人民法院提交变更诉讼请求，超过了法定期限。2、原告要求分割“住改非”补偿款没有事实和法律依据。原告与被告签订的房屋租赁合同没有对政府“住改非”补偿款归属做任何约定，被告与雁山拆迁办签订的拆迁安置补充协议约定，门面拆迁后安置给被告的不再是门面，而是60平米的住宅，“住改非”补偿款应依法由被告取得。3、原告向被告主张临时安置补偿费47869.06元没有事实和法律依据。4、原告向被告主张搬迁费4560元没有事实和法律依据。
反诉原告诉称，2011年9月20日，反诉原告与反诉被告签订《合同书》。约定将反诉原告所有的位于桂林市雁山区雁山镇48号门面出租给反诉被告用于汽车维修，租赁面积为45平方米。合同签订后，反诉被告按合同约定每半年支付一次房屋租金。自2015年3月，反诉被告以经营困难为由，只给付2015年4月、5月两个月的租金3000元，尚欠反诉原告6-8月租金共计4500元，并使用反诉原告房屋至2015年9月房屋拆迁之时。自2011年10月起，反诉被告将其维修的大货车、轮胎等放置反诉原告哥哥葛开荣铺面前，致使葛开荣铺面无法出租，二反诉原告每年向葛开荣支付费用8000元，该款项应由反诉被告承担。2015年9月租赁房屋即将拆迁时，因反诉被告未在政府规定的时间内拒不搬迁，致使反诉原告价值2800元的卷闸门被破坏。故诉至法院，请求1、判令反诉被告支付反诉原告房屋租金4500元。2、判令反诉被告支付反诉原告卷闸门费用2000元。3、判令反诉被告支付反诉原告房屋占用费32000元（4年×8000元/年）。4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告针对反诉辩称，1、反诉原告要求反诉被告支付房屋租金4500元没有事实与法律依据。2、反诉被告从来没有损坏过反诉原告的卷闸门，不需要支付反诉原告卷闸门费用2000元。3、反诉被告从未占用过反诉原告的房屋，不存在支付反诉原告房屋占用费32000元。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的本诉证据归纳有：1、身份证，证明原告主体资格。2、合同书2份，证明原告从2004年9月20日至今一直租用被告位于雁山区房屋进行经营的事实。3、营业执照，证明原告在2007年7月25日办理了雁山区小梁汽车电器维修配件个体工商户营业执照，经营地址位于被告雁山区，2014年11月7日在桂林市雁山区工商行政管理局年检，一直合法经营的事实。4、宗地（户地）图，证明被告出租给原告的雁山镇雁山街48号的房屋有合法登记，登记在被告父亲葛初生名下的事实。5、证明，证明雁山镇雁山街48号房屋一直由被告管护的事实。6、国道321工程扩建拆迁补偿办法，证明被告的房屋拆迁补偿项中的“住改非”补偿款，依据国道321工程扩建拆迁补偿办法规定，属原告所有的事实。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1，无异议；对证据2两份合同的真实性、合法性无异议，但认为2004年12月5日签订的合同书与本案无关；对证据3-4，无异议，同时正好证明了“住改非”补偿款应该归被告所有；对证据6，无异议。
被告（反诉原告）对其辩解及反诉，陈述的事实在举证期限内提供的证据归纳有：1、房屋租赁协议，证明原告租赁被告房屋期限届满的事实（房屋拆迁时间2015年8月，原告租赁期限届满为2015年9月）。2、产权调换协议书，证明被告与桂林市雁山区人民政府就房屋被征收的住改非、搬迁补偿等相关事宜签订协议的事实。3、桂阳路雁指字[2015]1号文件，证明政府对征收房屋的补偿标准，补偿对象为被征收人而非承租人的事实。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1的真实性无异议，但是房屋的拆迁时间是2015年5月；对证据2，真实性无异议，对证明内容有异议，该证据证实了被告领取了应该属于原告所有的“住改非”等款项的事实；对证据3的真实性无异议，但是无法证实款项应该归属被告的事实。
反诉原告在在举证期限内提供的证据归纳有：照片8张，证明反诉被告在租赁期间占用反诉原告房屋其他地方，导致反诉原告房屋无法正常租赁使用的事实。
反诉被告对反诉原告提供证据的真实性不予认可。
法院调取证据：1、国道321改扩建工程被征收房屋产权调换协议书[G（一）2015077A]。2、《国道321改扩建工程被征收房屋产权调换协议书》补偿协议、[G（一）2015077B-2]。3、桂林市国道321雁山段建设项目红线内集体上被征收房屋产权及有效面积确认表。4、房屋征收补偿款分割协议、良丰上村（南区）安置点拆迁户产权调换价格统计表。5、《桂林市雁山区土地、房屋征收政策法规文件汇编》。
原告、被告对本院调取的证据的真实性无异议。
本院对各方当事人均无异议的证据予以认定。原、被告对对方提出异议的其他证据，因与本案各方当事人诉辩和陈述事由及本案事实具有关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2004年9月，原告与被告达成房屋租赁协议，原告承租被告坐落于桂林市雁山区临街房屋2间开办汽车电器修理部。2004年12月5日，原、被告双方签订《合同书》。《合同书》约定：乙方梁家和从2004年9月20日至2009年9月20日，每月300元的租金承租甲方雁山镇桂阳公路路旁底层2个铺面。一间房屋及屋后厨房，合同期满，在价钱同等的情况下，乙方梁家和享有优先权利。2007年7月25日，原告到桂林市雁山区工商行政管理局办理“雁山区小梁汽车电器修配部”营业执照。营业执照载明：经营场所桂林市雁山区范围汽车维修。《合同书》签订后，原告在桂林市桂林市雁山区门面经营汽车维修、汽车配件零售。2011年9月20日，原、被告双方续签《合同书》。《合同书》约定：甲方葛荣付将现有的雁山区底层的2个铺面、一间房屋出租给乙方梁家和。每年的租金18000元，每半年给付一次，最迟不得超过一个星期，合同书的有效期为4年（2011年9月20日至2015年9月20日止）；合同期满，在价格同等的情况下，乙方享有优先权。
另查明，2015年5月22日，因桂林市扩建桂阳公路需征收被告房屋，被告葛荣付，葛开荣与桂林市雁山区人民政府（甲方）就签订被告葛荣付，葛开荣坐落于桂林市雁山区安置点（属混转结构，总面积767.71平方米，其中有证面积228平方米，无证面积539.72平方米，属集体土地上的住房性质）达成《国道321改扩工程被征收房屋产权调换协议书》[G（一）2015007A]。《国道321改扩工程被征收房屋产权调换协议书》[G（一）2015007A]确定被征收的房屋补偿费共计863172.39元（其中住改非74795.4元、搬迁费4560元、房屋装修费35203.73元、临时安置费47869.06元、补助、奖励99727.2元、水电通讯迁移费4470元、无证面积补助229131元、差异面积补差36741元）。同日，被告葛荣付（被补偿方）与桂林市雁山区人民政府（补偿方）就被告所有的拆迁房达成《国道321改扩工程被征收房屋产权调换协议书补充协议》[G（一）2015007B-2]。[G（一）2015007B-2]确定对被告房屋的附属物补贴共计63629.6元。2015年5月26日，桂林市雁山区城乡建设局依照《房屋征收补差与安置方案》对葛荣付、葛开荣的雁山区良丰上村房屋确定住改非面积57平方米，经营年限为8年。2015年6月4日，被告葛荣付（甲方）与葛开荣（乙方）签订《房屋征收补偿款分割协议》。《房屋征收补偿款分割协议》约定，甲方拥有该房屋一层一半产权面积所有权，共计57平方米，剩余房屋面积归乙方所有；葛开荣共分得房屋征收补偿款189043.75元，葛荣付分得房屋征收补偿款768766.24元。葛开荣与被告葛荣付将《房屋征收补偿款分割协议》提交房屋征收小组存档后，国道321改扩工程小组将征收款项分别汇入被告葛荣付、葛开荣账户。
本案争议焦点：1、原告变更诉请是否在法定期限内；2、被告是否应当给付原告被拆迁房屋“住改非”补偿款74795.4元、临时安置补助费47869.06元、搬迁补助费4560元，共计127224.46元；3、反诉被告是否应该支付反诉原告房屋租金4500元、卷闸门费用2000元、房屋占用费32000元。
本院认为，关于争议焦点1，原告变更诉请是否在法定期限内。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故本院对原告在法庭辩论终结前提出变更诉讼请求的申请，本院予以受理。
关于争议焦点2，被告是否应当给付原告被拆迁房屋“住改非”补偿款74795.4元、临时安置补助费47869.06元、搬迁补助费4560元，共计127224.46元。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”即因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿均属于房屋征收部门给予被征收人（即被征收房屋所有权人）的补偿，由于被告葛荣付系本案被征收房屋所有权人，因此本案讼争的被征收房屋的临时安置补助费47869.06元、搬迁补助费4560元属于被告葛荣付所有。关于“住改非”补偿款74795.4元，《321国道扩建工程雁山段集体土地上房屋征收补偿与安置方法》第七项第一款第3条关于“住改非”是指：补偿被征收房屋具备合法有效手续或符合认定合法有效条件，经工商行政桂林部门登记领取工商营业执照且与经营相关的其他证照齐全，并经税务部门进行纳税登记，在征地预公告发布前持续经营、有持续完税记录用于经营的，符合以上条件全部要求的可认定为“住改非”，考虑经营，停产停业、搬迁等实际情况，给予一次“住改非”综合补偿，安置时不再按“住改非”安置。“住改非”综合补偿金额=实际改变住宅使用性质的建筑面积×（被征收房屋价值÷房屋合法有效建筑面积）×调整系数。“住改非”房屋的证照材料由被征收人提供，无法提供完备证照材料的，不予认定为“住改非”。“住改非”部分的综合补偿由被征收人所得，有承租人的，如果被征收人与承租人有协议约定，按双方约定处理。如果没有协议约定，按被征收人与承租人协商约定的补偿比例进行补偿。本院向321国道指挥部门核实，本案“住改非”补偿款74795.4元=实际改变住宅使用性质的建筑面积57平方米×房屋评估单价2187元×调整系数0.6。本案中，原告从2004年开始在被告所有的房屋一层进行汽车维修，321国道指挥部门根据被告提供的原告在桂林市雁山区相关税收证明，认定被告57平方米的住宅符合“住改非”条件，“住改非”的年限从原告2007年取得营业执照开始计算，并给予被告（被征收人）一次“住改非”综合补偿74795.4元。原告与321国道指挥部门签订《房屋征收补偿款分割协议》为2015年6月，321国道指挥部门拆迁时间为2015年8月。因原、被告双方对“住改非”的分配比例没有约定，而拆迁的具体时间距原告与被告本次租赁时间（2011年9月20日至2015年9月20日止）届满仅剩1个月。本院考虑到原告因拆迁对其经营，停产停业、搬迁等实际情况。本院酌情认定原告享有“住改非”补偿款74795.4元的15%，即11219.25元。
关于争议焦点3、反诉被告是否应该支付反诉原告房屋租金4500元、卷闸门费用2000元、房屋占用费32000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”反诉原告未能提供证据证实其诉讼请求，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。
据此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告葛荣付给付原告梁家和“住改非”补偿款11219.25元。
二、驳回原告梁家和其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告葛荣付的所有诉讼请求。
本诉案件受理费2844元，由本诉原告梁家和承担2594元，被告葛荣付承担250元；反诉案件受理费762元，减半收取381元，由反诉原告葛荣付负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费5928元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高薪支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄黎燕
代理审判员 廖 勇
人民陪审员 余永富
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 刘克政