广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初196号原告：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南42号城市广场6楼B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：李文，男，汉族，1951年10月14日出生，系该公司的法务。委托诉讼代理人：张耀丹，女，汉族，1985年4月23日出生，份证号码：440882198504230026，系该公司员工。身被告：王海英，女，汉族，1983年8月14日出生，住湛江市，原告湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告王海英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭并于同年4月6日公开开庭进行了审理。原告嘉润物业公司的委托诉讼代理人李文、张耀丹到庭参加诉讼，被告王海英经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉润公司向本院提起诉讼，请求：一、判令被告王海英付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共21056元及后续产生的物管相关费用给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：湛江市霞山区人民大道南国贸新天地A区三楼27号商铺（建筑面积35.61㎡）系被告王海英于2009年购置的物业。该商铺由新天地商管部协助招商，由原告提供物业管理服务。该27号商铺，2014年1月1日，由商户梁拼租赁经营办公设备。原、被告和租户梁拼三方签订《商铺物业服务及管理协议书》（下称《物管协议》），约定：租期一年；物管费按13元/月/㎡计算；电梯、中央空调、公共能耗，按每月实际发生电量以该商铺建筑面积加收5%损耗分摊费；自用水电费按实际用量，另加5%损耗分摊；商铺内天花照明和所处楼层铺内天花照明用电的分摊，按实际用量和按该铺内面积计收5%分摊费用。协议第九条约定：·······该商铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方（被告）承担。租户续租至2014年12月31日，被告与租户解除租赁合同，此前的物业管理费已由租户支付。此后因没有新租户续租，该27号商铺成为空铺，自2015年1月1日起，被告拖欠物业费用。按双方协议约定，该商铺空铺期间的物管相关费用须由被告支付。经原告多次催讨，被告一直拖欠。2016年7月1日，原告通过邮政向被告送达《欠费再次催收函》，催收物管费用，但被告仍未予支付。至2016年12月，被告拖欠原告物管费共21056元（其中物管费11363元、公共能耗费9633元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的相关法律规定，原、被告的三方《物管协议》符合有关规定，被告拖欠原告物管相关费用显属无理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告王海英付清所欠物管相关费用共21056元及后续产生的物管相关费用给原告。被告王海英既不到庭应诉，也不提交书面答辩状及证据材料。因被告王海英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃对原告嘉润物业公司提供的证据的质证权利。经核对原件，结合本案证据材料，本院对原告嘉润物业公司提供的该司的营业执照副本、法定代表人证明书、被告王海英身份证证件、《商品房买卖合同》、原、被告及租户三方签订《物管协议》、被告与租户签订的《解除合同协议书》、被告与原告的工作人员签订的《租户退场通知书》、原告通过邮政特快专递向被告邮寄的《欠费再次催收函》的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的《国贸新天地商场交款通知书》及应收费用清单为其单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。原告嘉润物业公司补充提供的2009年物交付管费用清单，未能充分证明原、被告于2015年1月1日后已形成交易习惯缴付相关的物管费，本院不予采信。根据上述采信的证据以及原告诉称，本院经审理认定事实如下：位于湛江市霞山区人民大道南××、××天地××区商住楼××号商铺（以下简称27号商铺，该商铺的建筑面积为35.61㎡）是王海英购置的物业。2014年1月1日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方梁拼（乙方）及商铺发包方王海英（丙方）签订《物管协议》，约定乙方自愿承包经营27号商铺。《物管协议》还约定，第五条、乙方承包该店铺的承包期为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从丙方及甲方交付该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积35.61㎡计算，按13元/月·㎡收取。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积15.53㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担。上述协议签订后，王海英将27号商铺交付给商铺承包方梁拼使用。2015年1月6日，王海英与梁拼签订《解除合同协议书》，协议终止双方签订的《商铺承包合同书》。梁拼结清其经营期间至2014年12月31日的租金、管理费、水电费、公共能耗费，2015年1月1日起新产生的管理费、公共能耗由王海英承担。2014年12月31日，王海英向嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求嘉润物业公司协助梁拼办理退场手续并退还梁拼已交的物业保证金。27号商铺自2015年1月1日起至今没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，王海英没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司提供服务至今。2016年6月29日，嘉润物业公司向王海英邮寄《欠费再次催收函》，主张王海英自2015年1月起至2016年6月止，王海英所欠物管费已达16204元，限王海英在收到该函后5日内付清。2017年2月10日，嘉润物业公司向本院提起本案诉讼。庭审中，嘉润物业公司确认《物管协议》的履行期限至2014年12月31日止，主张《物管协议》第九条约定的“空铺期间”是合同履行期限届满后次日起无人租赁开始计算商铺的空置期间，本院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与王海英及梁拼签订《物管协议》系各方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案的主要问题是：1、《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2、嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张王海英支付相关费用是否合理。关于《物管协议》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物管协议》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物管协议》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供各式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物管协议》第五条约定的承包期间，《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（2014年1月1日起至2014年12月31日止）的空铺期间。嘉润物业公司主张《物管协议》约定的“空铺期间”是合同履行期限届满后次日起无人租赁开始计算商铺的空置期间，事实依据不充分，本院不予采纳。关于《物管协议》约定的承包经营期限届满后，嘉润物业公司仍以《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张王海英支付相关费用是否合理的问题。因《物管协议》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张王海英支付《物管协议》合同履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，嘉润物业公司既未与王海英重新签订合同，王海英亦未要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，王海英没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，王海英应向嘉润物业公司交纳2014年12月31日后的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，嘉润物业公司与王海英、梁拼签订的《物管协议》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若参照《物管协议》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对王海英相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求王海英支付2015年1月1日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物管协议》第六条约定物业服务费用标准，酌情减少60%由王海英自2015年1月1日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月向嘉润物业公司支付物业服务费185.17元（35.61㎡×13元/月×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照涉案商铺建筑面积计算王海英应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于原告嘉润物业公司请求被告王海英支付公共能耗费9693元的主张，本院不予支持。王海英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告王海英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（按每月185.17元计算，自2015年1月1日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果被告王海英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费326元，由湛江市嘉润物业服务有限公司负担163元，王海英负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一七年六月××日书 记 员  陈奎逢附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。