河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双桥民初字第358号
原告霍延顺，承德市国家税务局公务员，住承德市。
委托代理人张俊杰，河北山庄律师事务所律师。
被告承德市永利房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区陕西营3号楼7层。
法定代表人张青林，职务经理。
委托代理人武立斌，北京市乾源律师事务所律师。
原告霍延顺诉被告承德市永利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭审理了本案。原告霍延顺及其委托代理人张俊杰、被告的委托代理人武立斌到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称，2011年7月31日原告与被告签订了商品房买卖合同，双方约定：原告先支付首付款353000元，再于2011年9月15日前交付剩余款项即住房公积金贷款230000元，被告应于2012年8月31日前交付房屋。原告支付全部购房款后，被告直至现在仍未达到交付房屋的条件，故原告没有收房。原告为维护自身的合法权益，要求被告支付自2012年8月31日起至今的迟延交付房屋违约金共计39439.95元，并按合同约定向原告交付该房产。期间被告方对涉案房屋进行了面积核算，核算面积为93.41平方米，而该房屋买卖合同记载的面积为93.56平方米，面积相差为934.70元，要求被告一并返还，因与被告多次协商未果，现原告诉至法院，望法院判令：1、被告支付迟延交付房屋违约金39439.95元；2、返还面积误差造成的差价934.70元；3、由被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉求，原告提供如下证据：1、载明出卖人为承德市永利房地产开发有限公司，买受人为霍延顺的商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间已自愿签订了商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。2、载明付款方为霍延顺，收款方承德市永利房地产开发有限公司，由承德市永利房地产开发有限公司出具的销售不动产统一发票二张，证明原告已按合同约定付款。3、由清樾华庭部分业主签名的上访材料，证明原告等人找相关部门反映过被告违约问题。4、催缴通知及邮寄单据，证明原告于2013年9月12日向被告邮寄送达了催告被告履行合同通知书。5、由承德市工程建设质量监督站出具的证明，证实承德市永利房地产开发有限公司开发的清樾华庭小区尚未进行工程竣工验收。
被告答辩称，1、本案商品房所涉清樾华庭项目是“三年大变样”过程中为政府代建回迁房项目，该项目内容同时包括回迁房及商品房的开发建设。在施工过程中，由于施工单位的原因，造成工程多次停工，特别是农民工多次到市政府堵门或者堵路讨薪，施工单位内部矛盾激化，工程遭到搁置，工期因此一再延误。因原施工单位由于内部管理等各种原因，不能移交相关施工资料，造成该工程尽管已经完工，但不能进入竣工验收程序，相关部门不能发放相关楼房手续。在工程无法验收，但事实已经完工具备交付使用条件的情况下，基于广大回迁居民和约大多数商品房买受人的强烈要求下，答辩人于2013年6月份向承德市三年上水平办公室做出交房请示报告，该报告获得了政府相关部门及领导的批准。答辩人于2013年7月25日发出“关于办理清樾华庭小区入住手续”的公告，于2013年7月30日向回迁房及购房人正式交房。造成迟延交工和相关住宅手续不全并非答辩人的过错，而答辩人自身是无力解决的，答辩人不应为此承担责任。2、因原告霍延顺逾期支付购房款，应当同答辩人迟延交房折抵计算。综上，因双方违约相互折抵后，原告尚欠答辩人14671.7元的违约金，故原告的起诉主张并无事实依据，请依法驳回其诉讼请求.
为支持其抗辩，被告向本院提供如下证据：1、由承德市城镇建设三年上水平工作领导小组办公室上报市政府的关于承德市永利房地产开发有限公司开发的清樾华庭项目要求回迁的报告，证明因施工单位原因造成无法办理房屋有关手续的情况下，被告向政府申请回迁。2、市领导对回迁报告批复，证明上述报告已经市领导批准。3、借款凭证，证明原告贷款进帐时间，原告已违约。4、承德晚报刊登的入住公告，证明被告于2013年7月30日已交房，原告拒收，责任在原告。
经庭审质证，被告对于原告当庭1、2、5号证据的真实性没有异议，但认为5号证据不能全面反映工程的真实情况。经合议庭评议认为原告提供的1、2、5号证据真实，合法，能够证明本案事实，本院确认其证据效力。被告对于原告提供的3号证据有异议，认为上访材料与本案无关，4号证据仅仅是原告方的一个诉请，不是合同中发生的法律事实，不能作为证据使用。合议庭评议认为3、4号证据与本案没有关联性，本院确认原告提供的3、4证据不具有证据效力。
原告对于被告当庭提供的1、2号证据提出异议，认为不能影响被告违约事实的存在，也与相关的法律法规相冲突。合议庭评议认为被告提供的1、2号证据，并不能达到其证明目的，政府领导的批示亦要求依法合规办理，本院确认被告提供的1、2证据不具有证据效力。原告对于被告提供的3、4号证据不持异议。当事人双方对于被告提供的3、4号证据均无异议，本院确认其具有证据效力。
据原、被告当庭诉辩陈述及本院确认的有效证据，本院查明如下事实：2011年7月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了商品房买卖合同，合同编号：承永房字第1**号。合同第三条约定：该商品房建筑面积93.56平方米。第四条；商品房单价每平方米6731.30元，房屋总价款583000.00元。第五条：面积确认以实测为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。第六条付款方式及期限：此房款总款583000.00元，首付353000.00元，余款23000.00元走公积金贷款于9月15日前到户。出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余的10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人逾期超过15日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金。第八条交付期限，出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条交接，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告交付了房屋首付款353000.00元，余款230000.00元办理了公积金贷款，于2011年12月20日到达被告指定帐户。
被告于2013年7月25日在承德晚报上发出“关于办理清樾华庭小区入住手续的公告，定于2013年7月30日办理商品房入住手续。
又查明，截止本案庭审之日，由被告承德市永利房地产开发有限公司开发的清樾华庭小区尚未进行工程竣工验收。
本院认为，原告与被告之间签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法、有效，本院予以确认。双方当事人应当全面履行各自的合同义务。原告交付了房屋首付款353000.00元，余款230000.00元办理了公积金贷款，于2011年12月20日到达被告指定帐户。但上述款项未按合同约定的期限到达被告指定的帐户。被告并未因原告逾期交付款项解除合同，而是选择继续履行合同，并为原告开具了发票。被告并未能在规定的期限内交付房屋，2013年7月25日被告在承德晚报上发出关于办理清樾华庭小区入住手续的公告，定于2013年7月30日办理商品房入住手续。但直至本案庭审时，合同的标的物并未经相关部门验收合格。清樾华庭小区的大部分业主已选择入住。
现原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期违约金，并在庭审中明确提出要求被告交房，并不违反法律规定，对于其主张本院予以支持。按合同约定的第九条规定，被告应按日向原告支付已交付房屋总价款的万分之一点五的违约金，时间自2012年9月1日起至2013年11月25日止（原告提起诉讼的时间），即向原告交付39439.95元违约金。
原告主张被告返还房屋面积差价款934.70元。经查，房屋现实测面积与合同约定的面积差为0.15平方米，依据合同约定的第五条规定，房屋面积差价款934.70元，故对于原告的主张本院予以支持。
被告对于原告主张的违约金提出抗辩，认为原告在合同履行过程中存在违约，故可以行使抵销权，对此抗辩本院予以支持。原告主张计算其违约金的基数应该是230000元扣除总房款的10%，经评议，本院认为依据合同第六条的规定，原告的抗辩主张本院予以支持，原告应支付的违约金是32623.00元［（230000元-583000元X10%）X95天X20／10000）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效后三日将位于本市双桥区清樾华庭小区3号楼2单元704室房屋交付给原告霍延顺。
二、被告承德市永利房地产开发有限公司给付原告霍延顺违约金39439.95元，原告霍延顺给付被告违约金32623.00元，上述两项折抵，由被告支付原告违约金6816.95元。
三、被告承德市永利房地产开发有限公司返还原告房屋差价款934.70元。
上述款项第二、三项给付期限为本判决生效后三日内给付。
四、驳回原告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 邓立靖
审 判 员 马 佳
人民陪审员 昶金文
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 钱 英
附页：
本判决中引用的法律法规条款：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。