广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗荔法民三初字第2220号
原告：莫国贤，住广东省高要市。
委托代理人：林振金，广东格林律师事务所律师。
被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：严健良，职务：董事长。
委托代理人：王晔，该公司法律顾问，联系地址。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行（原广州市东圃农村信用合作社），营业场所：广州市。
法定代表人：张新忠，职务：总经理。
委托代理人：沙辉，北京大成（广州）律师事务所律师。
第三人：南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司，营业场所：广州市海珠区法定代表人：马昌云，职务：总经理。
委托代理人：林振金，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：张清玲，该公司财务经理，联系地址。
原告莫国贤诉被告广州金辉洋房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行、南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员张艳适用简易程序，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告莫国贤及第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司的共同委托代理人林振金，被告广州金辉洋房地产有限公司的委托代理人王晔，第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行的委托代理人沙辉，第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司的委托代理人张清玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告莫国贤诉称：一、涉案房屋买卖事实的过程。2000年3月15日，被告（发包方）与第三人南京大地建设（集团）有限公司广州分公司（承包方，以下简称南京大地公司）签订《建设工程施工合同》，南京大地公司承包“辉洋苑”B区（即“辉洋阁”和“银洋阁”）土建建筑工程，工程价款35800000元。2000年3月16日，被告与南京大地公司再次签订《建设工程施工合同》，南京大地公司承包A区（及“金某”和“海洋阁”）土建建筑工程、A区装修工程，A区水电安装工程进行施工，工程价款58740000元。上述二份合同后合为一份《建筑安装工程施工合同》，总价款为94540000元。
2000年3月12日，南京大地公司与高要市建筑安装公司驻广州分公司（以下简称高要建筑公司）签订《广州市建设工程施工合同》，约定由高要建筑公司包工包料施工“辉洋苑”二期工程的脚手架项目，工程造价为2578609.47元。
2000年3月18日，高要建筑公司与原告签订《工程分包、质安、责任合同》，工程实行承包责任制，由原告包工包料包安全施工，自负盈亏，高要建筑公司按税后结算总值0.8%收取管理费，其余归原告所有。
上述情况形成了三角债，即被告欠南京大地公司工程款94540000元，南京大地公司欠原告工程款2578609.47元。由于被告支付了工程款15632862元给南京大地公司后，以22套房屋抵兑工程款1400多万元。南京大地公司将22套房屋其中的一套位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北街辉洋苑银洋阁3001房转让给原告，用以抵兑工程款。南京大地公司开出《建筑业发票》3张，共2138600元，由原告向被告办理购房手续，被告以工程款抵兑购房款，视为收到原告的购房现金，与原告签订《商品房买卖合同》，开具税控专用发票给原告，转让涉案房屋给原告。至此完成这套房屋的交易，以实际行为完成债权债务转让。
2、以工程款抵兑购房款，构成对价，并不违法。南京大地公司、原告和被告是三角债关系，三方以实际行为进行债权债务转让，以工程款抵兑购房款，原、被告因此签订《商品房买卖合同》，被告出具购房款税控专用发票，这些行为，没有违反法律强制性禁止性规定，对各方具有约束力，各方应严格依约履行。
3、广州市东圃农村信用合作社（以下简称东圃信用社）有文件且以行为同意卖房，应涂销抵押。该楼盘具有商品房预售许可证，且在社会媒体公开发布售楼广告，东圃信用社明知房屋面向社会出售仍愿意接受抵押，表明其默示同意和认可出售抵押的房屋。因此原告要求被告和东圃信用社共同办理涂消抵押登记手续合法合理。综上，原告提起本案诉讼，请求判令：1.原告与被告于2005年3月份签订的《商品房买卖合同》（穗房合字200325957号）及其购房款税控专用发票合法有效（2138600元）；2.被告立即将位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北街辉洋苑银洋阁3001房的房屋交付给原告使用；3.被告和第三人广州市东圃农村信用合作社立即共同办理涉案房屋涂销抵押登记手续；4.被告给原告办理涉案房屋买卖备案登记手续；5.本案诉讼费由被告和第三人广州市东圃农村信用合作社分别承担。
被告广州金辉洋房地产有限公司辩称：广州市中级人民法院于2009年12月7日就原告以其购买案涉房屋提出的执行异议申请作出裁定，以原告仅提供购房发票，且没有在举证期限内提交付款凭证的相关证明材料，驳回了原告的异议。原告在起诉前，该裁定书并没有撤销或再审。依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告如果认为原裁定错误，应该依照审判监督程序提起再审；如果认为裁定与本案无关，应该在15日内向人民法院提起诉讼。现已超过15日期限。因此，原告的起诉没有法律依据，请求依法驳回起诉。
第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行述称：原、被告签订《商品房买卖合同》之时，被告已将该房屋抵押给第三人，被告出售案涉房屋必须经得抵押权人同意。如未经抵押权人同意，该房屋买卖行为不具有法律效力。经得抵押权人同意必须是一种民事行为，默认等行为不能推定抵押权人是同意的。房屋过户及办理备案登记手续均与第三人无关，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。
第三人南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司述称：同意原告的诉讼请求。
经审理查明：广州市中级人民法院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行证书过程中，于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被告名下的位于本市黄沙大道粤南大街“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售外的全部房产。续封时效至2015年3月9日。在执行过程中，原告起诉被告及两第三人商品房销售合同纠纷，本案诉争的房屋是广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑（自编：辉洋阁、银洋阁、海洋阁、金洋阁）银洋阁B3001单元［自然层三十］3001号房。原告未能提供上述房屋已解封的证明材料。
2009年，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，该院于2009年12月7日作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之九、（2006）穗中法执字第621号之九执行裁定书，认为原告就其支付购房款事实仅向该院提供购房发票，且在该院要求其提交相关付款凭证的举证期限内，一直未能向该院提交相关证明材料，因此原告足额支付购房款的依据不足，购房情形亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定：驳回原告的异议。判后，原告未提起执行异议之诉。
另查，中国人民银行广州分行出具的广州银复（2002）309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》明确：一、同意取消广州市东圃农村信用合作社法人资格，其债权债务并入广州市沙河农村信用合作社。二、同意广州市沙河农村信用合作社名称更名为广州市东沙农村信用合作社。广州市农村信用合作联社文件穗农信发（2008）215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债券债务以及所有者权益承继关系的通知》中载明“广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社”。广州市工商行政管理局2009年12月21日发出《企业改制通知书》，通知“广州市农村信用合作联社天河信用社”改制后名称为“广州农村商业银行股份有限公司天河支行”，即本案第三人。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”因此，对于争议财产已经在执行过程中被人民法院查封、扣押、冻结的，案外人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定主张权利的，不得另行提起普通的民事诉讼。本案诉争房屋就是原告在（2004）穗中法执字第508、510-512号、（2006）穗中法执字第621号执行案件中提起异议的房屋，根据上述规定，原告就诉争房屋提出异议后被驳回的，应自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉，而本案是商品房销售合同纠纷，属于普通的民事诉讼，应当予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定，裁定如下：
驳回原告莫国贤的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 张 艳
二〇一四年十一月十九日
书记员 梁斯睿
钟细妹