江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4315号
上诉人（原审原告）：南京金翰再生资源回收有限公司，住所地南在协议中明确合同期满后，要对现场情况进行核定测量，然后按照的房屋58。以及证据都准备充分。
法律规定。明目的不予认可。房产，因此我方不同意原告的证明目的。和建邺对该房产和土地的查封状态，是为了履行回购协议将房产证和土地证给质押给被告，暂借回也是正常的。京市江宁区谷里街道石坝社区。
法定代表人：陈家兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马小希，江苏创盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂勇，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京市江宁区谷里街道石坝社区村民委员会，住所地南京市江宁区谷里街道石坝社区。
负责人：邓承华，该村委会副主任。
委托诉讼代理人：倪菁华，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京金翰再生资源回收有限公司（以下简称金翰公司）因与被上诉人南京市江宁区谷里街道石坝社区村民委员会（以下简称石坝社区）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第5279号民事判决，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金翰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金翰公司诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人石坝社区承担。事实与理由：一、案涉《租赁协议》所出租的场地属于农村集地用地，根据相关法律规定，出租农村集体用地，不能用于非农业建设；因此，《租赁协议》违反禁止性法律规范，应当认定为无效。金翰公司对于承租场地的投入，应视为因合同无效而遭受的损失，应根据双方在合同无效中的过错程度进行分担。二、一审法院对合同条款认定有误。1、根据《中华人民共和国合同法》规定的合同解释方法，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。从词句而言，“合同期满”是必然发生的事实，“征地开发”是可能发生的事实，二者之间并无必然的逻辑关联，因此该段文字以句号作为分割，将“合同期满”作为与“征地开发”并行的修缮费用处理的另外一种情形与条件。一审法院将“合同期满”认定为“征地开发”的补充限制说明，无事实与法律依据。另从法律含义上推理，“合同期满”是合同终止的法定情形，而“征地开发”则导致合同解除，故两条款不可能存在补充关系。2、“产生的修缮费用需经甲乙双方现场定量核算后做为合同期满后此项费用处理的依据”中，“处理”不可能等同于不补偿，而是双方对修缮费用在共同现场定量核算工作量的基础上予以协商，由金翰公司获得补偿。此外金翰公司在租赁期限内投入大量资金对承租的固定资产进行修缮，如得不到补偿，亦属于显失公平。同时，对于维修修缮的部分，被上诉人在2012年4月5日签订的拆除协议中也进行了认可，并进行了相应补偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
石坝社区辩称，双方所签订的租赁协议合法有效，一审判决认定正确。上诉人所产生的所谓修缮款项，事先并未征得被上诉人的同意和认可，且是为其经营所需，故其应自行承担相应的费用，不应当由被上诉人承担。根据2012年4月5日双方所签订的拆除协议的约定，被上诉人仍欠上诉人补偿款60万元，被上诉人同意向其支付，并在被上诉人起诉上诉人要求支付场地占用费的另案中予以扣除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判。
金翰公司向一审法院起诉请求：支付补偿款60万元以及房屋修缮费用410.9631万元。
一审法院经审理查明，2010年7月26日，石坝社区（甲方）与金翰公司（乙方）签订《租赁协议》1份，约定：甲方将位于其辖区内的谷里第二砖瓦厂区内办公场地租赁给乙方生产经营，交付时间2010年8月1日，租赁年限4年，自2010年8月1日起至2014年7月31日止；租赁费标准每年21万元整，先付后租；乙方不得自行改变原有房屋结构，如确因生产需要更改，必须征得甲方同意后方可进行；乙方在租赁期间，不得私自建造厂房和附属设施，不得堆放渣土，只能堆放建筑器材及回收的金属材料，经协商甲方同意乙方建造500平方米左右的活动板房，必须由甲方规划认可，若建造设施与协议规定不符，后果由乙方自行承担。前述协议第三条（一）甲方的义务第3点约定：“原二窑遗留的厂房如乙方因生产需要，甲方无偿提供给乙方使用，需维修的房屋由乙方修缮，费用由乙方承担，产权归甲方所有，如遇政府部门征地开发，甲方补偿乙方相应的修缮费用。但乙方在修缮过程中必须向甲方上报维修方案，经同意后方可实施，产生的修缮费用需经甲乙双方现场定量核算后做为合同期满后此项费用处理的依据。”后石坝社区依约向金翰公司交付谷里第二砖瓦厂区内办公场地。
2012年4月5日，石坝社区（甲方）与金翰公司（乙方）签订《关于原谷里二窑场地部分违建搬出拆除协议》，载明：根据土地政策和上级有关部门要求，双方一致同意将谷里二窑张容路以西四排活动板房所居住的人员于甲方支付第一笔100万元款项后18日内自行分流搬出，腾空房屋，使上述地块恢复到2010年7月以前的原始状态；分流搬出工作由乙方负责完成，搬出后拆除工作由甲方负责完成；甲方共计向乙方支付分流搬出、临时房屋等附属设施及相关投入各项补偿款230万元，于2012年4月6日当日支付100万元，在乙方完成全部分流拆除工作一半时由甲方支付70万元，剩余60万元在全部拆除工作完成后一年内付清。租赁期满后金翰公司未搬出涉案场地。石坝社区以金翰公司为石坝社区向一审法院提起诉讼，要求金翰公司搬离并支付场地使用费。后金翰公司向一审法院提起本案诉讼。
一审审理中，石坝社区认可金翰公司已经履行完毕《关于原谷里二窑场地部分违建搬出拆除协议》中应由金翰公司承担的义务。石坝社区与金翰公司均陈述涉案租赁物目前未纳入征地拆迁范围。关于协议第三条（一）甲方的义务第3点的约定，金翰公司认为：该条约定包含了两种情形下石坝社区要对其就修缮费用进行补偿，前半部分为第一种情形即遇政府征地拆迁时，后半部分为第二种情形即未遇政府征地拆迁但合同期满双方到现场定量核算进行补偿。石坝社区认为：该条仅约定了一种情形其要对金翰公司进行补偿，即合同履行期内遇政府征地拆迁，后半部分是对前半部分的补充和细化。石坝社区陈述：对金翰公司进行的房屋修缮以及建设的附属设施，应由金翰公司拆除带走，不带走的归其所有，对无法带走部分其不同意利用。金翰公司提交江苏润元资产评估有限公司出具的润元评咨字（2014）第003号《南京金翰再生资源回收有限公司拟协商价值补偿事宜所申报的委估资产修缮或建造成本评估咨询报告》，以证明其主张的修缮费用。石坝社区质证后认为该评估报告系金翰公司单方委托，不能作为证据使用。金翰公司未提交证据证实其向石坝社区上报维修方案。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金翰公司已经依照搬出拆除协议履行了义务，石坝社区应当向金翰公司支付剩余补偿款60万元。石坝社区已经提起诉讼向金翰公司主张使用费，再在本案中要求将补偿款与使用费相抵扣，系重复主张，故一审法院对其该意见不予采纳。对于金翰公司主张的房屋修缮费用，协议第三条（一）甲方的义务第3点的约定，纵观整个协议的全部内容，该约定后半部分（“但……处理的依据”）应为前半部分（“原……修缮费用”）的补充限制说明，石坝社区需补偿金翰公司修缮费用的前提为租赁期限内遇政府部门征地开发。合同约定的“产生的修缮费用需经甲乙双方现场定量核算后做为合同期满后此项费用处理的依据”，约定的是修缮过程中金翰公司以及石坝社区需对修缮的工作量进行核实，并非合同期满后核实，并未明确约定合同期满后该费用由石坝社区承担，属约定不明。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现涉案租赁物并未纳入征地拆迁范围，金翰公司主张修缮费用没有合同依据，且石坝社区不同意利用，故对其要求支付修缮费用的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、石坝社区于判决发生法律效力之日起30日支付金翰公司补偿款60万元。二、驳回金翰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44477元，由金翰公司负担38811元，由石坝社区负担5666元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经南京市江宁区国土资源局信息中心、南京市不动产登记中心工作人员与本院工作人员、双方当事人赴现场勘察，南京市江宁区国土资源局信息中心、南京市不动产登记中心分别就租赁土地出具《建设用地勘测定界图》与《原谷里二窑场用地范围示意图》，双方当事人对上述两份图纸的真实性及租赁土地边界均不持异议。对当事人二审争议的、案涉租赁土地性质问题，本院认定如下：根据上述两份图纸记载，案涉租赁土地绝大部分属于石坝社区集体建设用地及南京市江宁区谷里街道国有建设用地，仅于边角地带有172.17平方米的土地为南京市雨花台区板桥街道新建村老圣组、新圣组共有建设用地，59.07平方米的土地为石坝社区何家庄组、朱家碾组共有农用地。另查明，根据2016年11月24日南京市土信地籍成果利用中心出具的地籍图发票记载，金翰公司支出地籍图费用2300元。
本院认为，案涉《租赁协议》未违反法律法规效力性禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金翰公司上诉称涉争土地系农业用地、《租赁协议》应为无效，但现有证据足以证明涉争土地性质绝大部分为建设用地，仅有59.07平方米边角地带属于农用地，不足以影响合同效力，故金翰公司这一上诉请求不具备事实与法律依据，本院不予支持。金翰公司还上诉称石坝社区需依约支付包括修缮成本1148734元、构筑物及辅助设施建筑成本2960897元的修缮费用4109631元，并认为《租赁协议》第二条第一款第3项约定的条款将“合同期满”作为与“征地开发”并行的修缮费用处理的另外一种情形与条件，合同期满后对修缮费用应予补偿；且该条约定的“修缮”包括房屋维修、场地维修、建造构筑物及辅助设施等行为。对此本院认为，《租赁协议》第二条第一款第3项已明确约定，对于原二窑厂遗留的厂房，石坝社区无偿提供给金翰公司使用，需维修房屋的由金翰公司修缮，费用由金翰公司承担，产权归石坝社区所有；如遇政府部门征地开发，石坝社区补偿相应的修缮费用。但金翰公司在修缮过程中必须向石坝社区上报维修方案，经同意后方可实施，产生的修缮费用需经双方现场定量核算后做为合同期满后此项费用处理的依据。从该合同条款文意及上下文而言，该约定后半部分应为前半部分的补充限制说明，即石坝社区补偿金翰公司修缮费用至少应当满足的前提，为政府部门征地开发，且金翰公司需相关维修方案报经石坝社区同意后实施。综合上述条款，本案中并未发生政府部门征地开发情形，金翰公司亦未提供证据证明其向石坝社区上报维修方案并经同意，故金翰公司依据合同上述约定，向石坝社区要求房屋修缮费用的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，金翰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39677元，制图费用2300元，由上诉人南京金翰再生资源回收有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 汪海燕