上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5022号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海盈苑资产管理有限公司。住所地本市虹口区。
法定代表人：张石麟，公司董事长。
委托代理人：凌莉萍，公司员工。
委托代理人：阮琛，公司员工。
被上诉人(原审原告、反诉被告)杨耀，男，1977年7月13日生，汉族，住本市。
委托代理人王鑫明，上海市国茂律师事务所律师。
上海盈苑资产管理有限公司(以下简称盈苑公司)因与杨耀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盈苑公司上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判支持盈苑公司全部一审反诉请求，驳回杨耀的全部一审本诉请求。理由是，一审法院判决认定事实不清楚，判决缺乏法律依据。盈苑公司提供了大量证据证明租赁物的环评审核手续正在正常办理状态；杨耀没有按约支付租金、返还租赁物，所以盈苑公司的全部反诉请求理应得到支持；盈苑公司不存在违约情况无须在赔偿杨耀高额赔偿金的同时，再承担违约金。
杨耀辩称，原审法院判决正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨耀向一审法院起诉请求：解除杨耀、盈苑公司间的《房屋租赁合同》。二、要求盈苑公司返还租赁保证金人民币77,361元(以下币种均为人民币)。三、要求盈苑公司返还装修保证金5,000元。四、要求盈苑公司赔偿装修款145,000元。五、要求盈苑公司赔偿罚款34,990元。六、要求盈苑公司支付违约金77,361元。
盈苑公司向一审法院提出反诉请求：杨耀的诉讼请求均不符合事实，理应予以驳回。杨耀应支付《房屋租赁合同》及《仓库租赁协议》项下的欠款206,772.19元及由此产生的滞纳金29,456.3元。要求杨耀支付违约金85,572元，并支付免租期所免除的租金22,734.25元。要求杨耀支付自2016年3月11日起，暂时计算至2016年4月10日止的房屋及仓库占用期间的使用费，共计50,072.22元。要求杨耀支付拆除装修费用5,000元。
杨耀则不同意盈苑公司的全部一审反诉请求。
一审法院认定事实：杨耀、盈苑公司于2014年11月24日签订了一份《房屋租赁合同》，盈苑公司将本市陆家浜路XXX号新邻生活站项目B1层B1F-21、B1F-39室房屋出租给杨耀。合同第5.1条约定，租赁保证金：乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付相当于租赁期内平均月租金(若采用保底租金与营业额抽成(两者取其高)的租金计算方式，前述月租金指租赁期内的月保底租金；如采用纯营业额抽成租金的，平均月租金金额由双方共同商定)和月商场管理费金额总和的3倍的金额，计人民币77,361元，作为乙方依约履行本合同的保证金。第13.2条约定，甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取低)：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后90日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋存在危及乙方安全的缺陷的；3、因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；4、甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同的租赁目的的；5、其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。2015年1月4日，双方完成了上述房屋的交接手续。2015年11月，双方就租赁合同中的交付时间、租金等事项的调整事宜签订了关于《房屋租赁合同》之补充协议。双方还在2015年5月30日签订《仓库租赁协议》，由杨耀承租盈苑公司位于本项目B1层指定区域用于储存经营所需物品。2015年12月2日，上海市黄浦区市场监督管理局发出《上海市黄浦区市场监督管理局行政处罚决定书》，以杨耀在上述商铺从事生产经营时，被查见未取得餐饮服务许可证从2015年8月18日起对外经营餐饮，决定处罚。2016年2月21日，杨耀向盈苑公司发出解除房屋租赁合同通知书，以盈苑公司未做二次消防施工并申报批复和环评审核未通过不能取得营业执照为由通知盈苑公司解除房屋租赁合同。2016年7月1日，盈苑公司拆除系争商铺内杨耀的装修，收回自用。
一审法院认为：杨耀、盈苑公司签订的位于本市陆家浜路XXX号内相关商铺等《房屋租赁合同》、关于《房屋租赁合同》之补充协议、《仓库租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现盈苑公司没有提供证据证明已通过环评审核，致使杨耀无法正常经营，无法实现合同目的，故杨耀要求解除合同的诉讼请求可予支持，盈苑公司理应返还租赁保证金并承担违约责任。关于杨耀主张的装修保证金5,000元，因杨耀没有提供相应证据不予支持。关于杨耀主张的装修款145,000元，由于杨耀在审理过程中没有申请评估，现已由盈苑公司拆除，故酌情判定。关于杨耀主张的赔偿罚款34,990元，两项罚款均系杨耀明知无法经营而自行实施经营行为所致，故应自行承担。关于反诉，鉴于上述理由，杨耀无法正常经营，无法实现合同目的，盈苑公司没有理由向杨耀主张权利，故对盈苑公司的诉讼请求均不支持。据此，判决：一、杨耀与上海盈苑资产管理有限公司签订的位于本市陆家浜路XXX号内相关商铺等《房屋租赁合同》、关于《房屋租赁合同》之补充协议、《仓库租赁协议》于2016年2月21日予以解除。二、上海盈苑资产管理有限公司应在判决生效后十五日内返还杨耀租赁保证金77,361元。三、上海盈苑资产管理有限公司应在判决生效后十五日内赔偿杨耀装修损失30,000元。四、上海盈苑资产管理有限公司应在判决生效后十五日内支付杨耀违约金77,361元。五、驳回杨耀其余诉讼请求。六、驳回上海盈苑资产管理有限公司要求杨耀支付《房屋租赁合同》及《仓库租赁协议》项下的欠款等所有诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人双方订立的《房屋租赁合同》、关于《房屋租赁合同》之补充协议、《仓库租赁协议》合法有效，各方都应当遵守执行。双方在履行合同过程中，盈苑公司应当确保交付的租赁物可以依法依规办理相关证照以实现租赁目的，就盈苑公司交付给杨耀的租赁物能否办理证照的问题，杨耀称其多次到相关管理部门去但无法办出证照，盈苑公司则认为在某一特定时段里杨耀可以办出，盈苑公司同时确认在另一时段里确实存在无法办理证照的问题。盈苑公司的这一陈述，与一审法院法官走访相关行政管理部门得到的答复基本吻合。鉴于确保租赁物可以依法办理证照的义务在盈苑公司，现杨耀已经按照类似租赁物办理证照的通常方式前往相关行政管理部门办理证照而未果，故因无法办理证照而导致不能正常使用租赁物的原因在于盈苑公司，在此基础上一审法院对本案租赁合同解除的责任判定和解除后果的处理均没有不当之处，应予维持。盈苑公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,005.55元，由上诉人盈苑公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 峰
审判员 王亚勤
审判员 王怡红
二〇一七年八月二十五日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。