辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12649号上诉人（原审被告）：闫永佳，男，汉族，1983年1月24日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘英杰，男，汉族，1956年1月2日出生。被上诉人（原审原告）：沈阳德健物业管理有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4。法定代表人：苏建宁，男，系该公司总经理。上诉人闫永佳因与被上诉人沈阳德健物业管理有限公司（以下简称“德健物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初3819号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人闫永佳上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销《前期物业服务合同》；3、物业费由建设单位承担，退还其已收取的违规费用；4、诉讼费用由德健物业公司承担。理由：1、一审法院认定事实错误，不符合法律行政法规的强制性规定，《前期物业服务合同》违反法律、行政法规、存在欺诈行为；2、一审法院法律适用错误。被上诉人德健物业公司未到庭进行应诉，亦未提交答辩意见。德健物业公司原审诉称：德健物业公司经招投标程序被选聘为沈阳发展北大教育科学园（丽都新城二期）前期物业服务项目的物业服务单位，于2012年8月12日与园区的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司依法签订了《前期物业服务合同（丽都新城二期）》，双方在合同中约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为1.5元/月/平方米。同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按照物业收费10%的标准向德健物业公司支付违约金。闫永佳系该园区26#3-1-2房屋的业主，其房屋面积91.25平方米，德健物业公司、闫永佳签订《物业临时管理规约》，约定物业管理费的收费标准为1元/月/平方米，同时约定“根据前期物业合同中相关规定，业主逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。”闫永佳交纳物业费至2014年6月30日，但在此之后闫永佳拒交物业费，德健物业公司经多次催要未果，现诉至法院，请求判令：闫永佳支付德健物业公司物业费2,190元，违约金4,796元（计算截止至起诉之日）。闫永佳原审辩称：根据沈政办法[2012]83号《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》第四条第（六）、（七）两项规定。第六条规定商品住房交付使用前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书，建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，物业服务企业无权动用向业主预收的物业服务费，此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止。第七条规定严格招投标制度，一律以公开招标方式选聘，未经公开招投标而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同不受法律保护，业主有权拒交物业服务费。如果符合上述两条条件，我方如数交物业费，而且滞纳金没有法律依据。德健物业公司提供的前期物业服务合同违反法律及行政法规的规定，违反国务院令504号第二十五条，建设单位与物业买受人签订买卖合同时应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及沈阳市人民政府办公厅印发的关于加强住宅区物业管理工作实施意见的通知[沈政办发（2007）24号]第四条之规定，新建住宅区在物业销售前一律通过公开招投标方式选定物业服务企业。其中新建现售商品房项目应在现售前30日完成，预售商品房项目应在取得商品房预售许可证之前完成。对未经公开招投标选聘物业服务企业的新建项目不予办理商品房销售许可证。开发单位在公开招投标前要制定临时业主公约，开发单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应作为商品房买卖合同中的一部分，向买受人明示。前期物业服务合同应当在开发商取得商品房预售许可证之前签订，而本案中，商品房预售许可证是在2012年4月20日下发的，前期物业合同是在2012年8月12日签订的，因此该合同的签订违反上述法律及行政法规的规定，系无效合同，对闫永佳没有约束力。根据合同法及消费者权益保护法相关规定，提供服务的企业存在欺骗消费者的行为，应当给予赔偿，而且合同法还约定，乙方当事人在签订合同时存在欺诈的行为，该合同无效，基于上述理由，闫永佳不同意交纳物业费及滞纳金。原审法院审理查明：德健物业公司是一家经营物业管理的企业，闫永佳是德健物业公司爱丽香舍（丽都新城二期）26#1-1-2房屋的业主。闫永佳房屋面积91.25平方米。德健物业公司通过招投标的方式被选聘为丽都新城二期的物业服务公司。2012年8月12日德健物业公司与丽都新城二期的开发商沈阳发展北大教育科学园有限公司签订《前期物业服务合同》，约定德健物业公司为丽都新城二期提供物业服务，物业费收费标准为1.5元/月/平方米。《准入通知书》第四条第8项载明“住宅物业费1元/平方米/月”，闫永佳签字确认。上述事实，有中标通知书、前期物业合同、准入通知书、丽都新城二期物业临时管理规约及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。原审法院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”德健物业公司依约向闫永佳提供物业管理服务后，闫永佳应交纳物业管理费，拒不交纳物业费属违约行为。庭审中，闫永佳对德健物业公司主张的物业费数额予以认可，故对德健物业公司要求闫永佳给付物业费2,190元本院予以支持。关于闫永佳抗辩称德健物业公司的中标程序及前期物业合同签订违法，因未提供合法有效证据予以证明，本院不予支持。关于德健物业公司主张违约金的问题，因滞纳金计算标准过高，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、闫永佳于本判决发生法律效力之日起十日内给付德健物业公司物业费2,190元；二、驳回德健物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由闫永佳负担。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。另查明：上诉人与被上诉人签订《物业临时管理规约》，其中第三十一条约定，业主应于每年度一月、六月的15日前到物业公司交纳物业管理费。首次物业管理费（预收1年），按业主签署的商品房买卖合同中约定的收楼日期起计算。标准是住宅1.00元/月/㎡，……。业委会成立后，可根据本住宅区的实际情况制定物业管理费标准。二审审理中，被上诉人明确请求上诉人支付物业费时间为2014年7月1日至2016年6月30日止。本院认为：被上诉人与上诉人签订的《物业临时管理规约》系双方真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照规约约定履行支付物业费的义务。故一审判决上诉人支付被上诉人欠付的物业费并无不当，本院予以维持。关于上诉人上诉提出《前期物业服务合同》违反法律、行政法规、存在欺诈行为而拒绝交纳物业费的主张。本院认为，被上诉人诉请上诉人支付物业费的依据是双方签订的《物业临时管理规约》，故对上诉人以《前期物业服务合同》违法为由拒绝支付物业费的主张，本院不予支持。关于上诉人上诉以前期物业费由建设单位承担为由，要求退还已收取费用主张。因上诉人该项诉请超过一审诉讼请求范围，故本院对此不予审理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫永佳承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙             卓审 判 员 姜      会      军代理审判员 朱      闻      天二〇一六年十二月五日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。