山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终2648号
上诉人（原审被告）：马建群，居民，现下落不明。
委托诉讼代理人：冯文超，山东韵恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王建法，居民。
委托诉讼代理人：葛文军，山东盾安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李桂梅，居民。
上诉人马建群因与被上诉人王建法、李桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2015）安凌民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马建群上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，适用法律错误。原审判令马建群支付王建法违约金60000元无事实和法律依据。李桂梅与王建法于2014年2月16日在安丘新凌法律服务所就马建群与王建法签订的《房屋买卖合同》达成口头协议，约定李桂梅当天退还王建法购房款70000元，并向王建法出具40000元欠条一份，《房屋买卖合同》自此无效。另外，马建群与王建法签订购房合同时未经共有人李桂梅同意，且王建法作为同村村民明知李桂梅不在家，仍以欺诈、恶意的手段低价与马建群签订合同，并将购房款11万元支付给马建群，李桂梅至今未取得一分钱的购房款，李桂梅又借款70000元偿还给王建法。马建群取得110000元后，并未用于日常的家庭生活支出，故李桂梅不应承担剩余的夫妻共同债务40000元。
王建法辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李桂梅辩称，我已经替马建群还了70000元，也给王建法出具了40000元的欠条，现在已经无力偿还。马建群卖房屋，我不知情，王建法恶意低价购买，剩余40000元应由马建群偿还。我曾与王建法达成口头协议，我还给王建法70000元，协议作废。
王建法向一审法院起诉请求：判令马建群、李桂梅返还剩余购房款40000元，并支付违约金60000元，诉讼费用由马建群、李桂梅负担。
一审法院认定事实：2013年12月16日，马建群作为甲方（卖方）、王建法作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于安丘市凌河镇偕户村大队办公室屋后的房屋4间及院落一处卖给乙方，归乙方所有使用，就有关事宜达成协议如下：一、该出售房屋位于安丘市凌河镇偕户村大队屋后房屋及院落一处。二、房屋及院落的出售总价款及支付：该出售的房屋及院落出售总价款为210000元，大写：贰拾壹万元整，于签订本合同前交110000元，大写壹拾壹万元整。于2014年阳历9月30日前交清余款100000元，大写壹拾万元整。三、房屋的交付：该房屋于签订本合同之日交付给乙方。四、房屋所有权的转移：自签订本合同之日起该房屋所有权归乙方所有。五、房屋的过户：如乙方需办理房屋过户登记手续，甲方应尽协助义务。六、本合同签订后，任何一方不得反悔，不得解除终止合同，如一方反悔或者违约应向对方支付购房总价款30%的违约金，并赔偿其实际经济损失。七、该房屋卖给乙方后，如遇有该房屋的拆迁补偿等，其补偿受益权全部归乙方享有，甲方放弃一切受益权。八、本合同自甲乙双方签字之日起生效。九、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位存档一份。王建法、马建群分别在合同上签字、捺印，安丘新凌法律服务所在见证单位处加盖印章，案外人刘宝春、马廷文在中介人后签字、捺印。合同签订时，李桂梅未在场。该房屋原系马建群、李桂梅的夫妻共同财产。
合同签订后，王建法支付马建群购房款110000元。后马建群将房屋交付王建法，王建法在该房屋内经营洗澡、理发。2013年农历十二月三十日（2014年1月30日），李桂梅砸开该房屋的玻璃，自行进入该房屋居住至今。2014年2月16日，李桂梅返还王建法购房款70000元。同日，李桂梅为王建法出具欠条一份，欠条载明“欠条今欠王建法现金（房款）40000元大写：肆万元正（整）欠款人：李桂梅2014年2月16号证明人：刘宝春证明人：马建文”。
另查明，马建群、李桂梅原系夫妻关系，2014年4月18日，双方办理协议离婚。双方在离婚协议书中注明：“现位于安丘市凌河镇偕户村村委后的夫妻共同房产一套，该房产的选址意见书的编号：（2001）07-05-04-015，注明的户主名称是马建群，于2001年建成，建筑规模95平方米，用地面积160平方米，在2005年4月26日我们又向本村村民赵丰民购买了位于上述房屋以北的一间房屋的宅基地，东西长3.4米，已付购买款2000元，同时交付我们使用（详见【宅基地转让契约】）。该全部房产及附属设施和房内全部财产全部归女方李桂梅所有。因男方马建群在2013年12月16日将该房产单方卖给了本村村民王建法，女方李桂梅发现后不同意卖房，于2014年2月16日李桂梅将该房赎回，至今女方李桂梅已经向王建法返还购房款70000元，余款40000元也由女方李桂梅支付。”
一审法院认为，本案的争议焦点是：一是《房屋买卖合同》是否有效？二是关于王建法主张的返还购房款及支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。王建法与马建群签订的房屋买卖合同，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。李桂梅辩称王建法与马建群签订《房屋买卖合同》时，其未在场，马建群的出卖行为并未经过其同意，且该房产系夫妻共同财产，故该协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且庭审中，李桂梅辩称出售房屋之前其与马建群之间的夫妻感情一直很好，李桂梅也未提交证据证明马建群出售房屋的行为系与王建法恶意串通，具有损害夫妻关系他方的恶意。故，应认定该《房屋买卖合同》有效，对李桂梅的抗辩意见，不予采信。二、关于王建法主张的返还购房款及支付违约金的诉讼请求。庭审中，李桂梅对王建法主张返还购房款40000元的诉讼请求予以认可并同意返还剩余购房款。因李桂梅占用房屋之行为及其与马建群协议离婚约定房产归李桂梅所有，马建群拒绝履行合同之行为致使合同履行不能，王建法主张合同解除并要求马建群返还购房款并支付违约金，符合法律规定，李桂梅亦同意返还王建法购房款40000元，系对其实体权利的合法处分，予以认可。根据合同约定，违约金为总房款的30%，王建法主张违约金60000元，系对其实体权利的合法处分，予以认可。该部分违约金王建法未提交证据系马建群、李桂梅的夫妻共同债务,根据合同相对性原则，该部分违约金应当由马建群承担。王建法要求李桂梅承担违约金，于法无据，不予支持。马建群经法院合法传唤未到庭，视为放弃了质证、答辩等相关诉讼权利，并不影响对案件事实的分析与认定，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、马建群、李桂梅共同偿还王建法购房款40000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、马建群支付王建法违约金60000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回王建法的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由马建群、李桂梅共同负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。上诉人提交刘宝春、马廷文的书面证人证言，并申请刘宝春、马廷文出庭作证，拟证明2014年2月16日，李桂梅与王建法达成协议，由李桂梅返还王建法购房款，购房协议作废。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人称李桂梅与王建法约定《房屋买卖合同》作废，但是王建法对此不予认可，上诉人提交的证人证言无法充分证明其主张，不予认定。
本院认为，马建群与王建法签订的《房屋买卖合同》，虽未经过当时的房屋共有权人李桂梅签字同意，但不影响合同的效力。从2014年2月16日李桂梅给王建法出具的收到条及欠条内容看，李桂梅已经向王建法返还购房款70000元，并自愿承担剩余40000元购房款的还款责任，因此，李桂梅应当承担向王建法偿还40000元购房款的责任。上诉人以李桂梅对《房屋买卖合同》不知情为由，主张李桂梅不应承担剩余40000元的偿还义务，明显与上述内容不符，本院不予采信。至于合同约定的违约金问题，该违约金内容具体明确，马建群作为合同违约方应当承担相应违约责任，其主张《房屋买卖合同》已经作废、不应承担违约责任，但证据不充分，该主张不能成立，不能免除其承担违约责任的义务。综上所述，马建群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由马建群负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾元胜
审判员 张振显
审判员 冯海玲
二〇一六年九月六日
书记员 于 涛