广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1430号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市广圣石业有限公司，住所地：珠海市香洲区香工路18号56#（厂房）801房。组织机构代码：748034307XX-7。
法定代表人：张贤平，总经理。
委托代理人：黄素红，广东中晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市盛邦仓储服务中心（个体工商户），住所地：珠海市洪湾工业片区（1-26）地块。组织机构代码：59006866-XX1。
经营者：江秀华，女，汉族，1970XX年10XX月2XX日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：蔡益根，广东精诚粤衡律师事务所律师。
上诉人珠海市广圣石业有限公司（以下简称广圣公司）与被上诉人珠海市盛邦仓储服务中心（以下简称盛邦中心）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人广圣公司不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月15日，盛邦中心与广圣公司签订一份《租赁合同书》（合同编号：20130315001），约定盛邦中心将位于珠海市香洲区洪湾香工路23号1栋19号至26号的一、二楼共7×2间（土地证地址：香工路1-26号地块）租赁给广圣公司用于大理石展销业务及办公等，一楼面积455平方米，二楼面积455平方米；并约定2014年6月1日至2015年5月31日第一层月租13650元，第二层月租6825元）；租赁期为5年，自2013年3月15日至2018年3月14日止；并约定了租金自2013年6月1日起开始交纳，租金按月计收，每月10日前交纳，逾期5日未交租金，盛邦中心收取按所欠租金1%／每日的滞纳金；超过一个月未按时交租金，盛邦中心有权收回物业房屋，不负责任何补偿；合同还约定签约后广圣公司须交纳履约保证金35000元、水电押金5000元，合同期满后广圣公司若无任何欠费，盛邦中心在五天内无息全额退回给广圣公司；并约定了物业卫生费每月140元，以及水电费的单价。关于违约责任，合同约定：任何一方违约，违约一方须承担二个月的房屋租金给对方。合同第四条第5项约定“甲方（即原告）保证所租房屋无任何纠纷及符合有关对租赁房屋的规定，房屋的房顶、周边墙体完好”；该条第12项约定“当房顶、外墙损坏影响乙方（即被告）使用或影响美观，乙方向甲方提出维修请求后，甲方须在7日内提供维修服务。如甲方未尽维修义务乙方可自行维修，维修费用由甲方负担”。
2013年3月21日，盛邦中心与广圣公司签订《租赁合同补充协议书》（合同编号：20130321001），约定在原合同的基础上增补租赁1栋-18号的一、二楼共2间（上、下各一间）房屋，每间60平方米；并约定2014年6月1日至2015年5月31日第一层1间月租为1800元，第二层1间月租900元。
2013年3月27日，广圣公司向盛邦中心交纳了履约保证金35000元、水电押金5000元，盛邦中心出具了收据。
2015年3月27日，盛邦中心、广圣公司签订《租赁合同补充协议书》（合同编号：20150327001），写明：“由于乙方（即广圣公司）目前经营规模缩小，经请示甲方（即盛邦中心）同意……对双方原编号20130315001和20130321001租赁合同作出部分退租”，约定广圣公司退租一楼1间60平方米、二楼共8间515平方米的租赁面积，自2015年4月1日起广圣公司租赁面积减少剩一楼的455平方米；并约定租赁期限、各项费用说明、违约责任、违约金、双方的权利、义务等按双方签订的编号为20130315001的合同各条款执行。
合同履行期间，广圣公司出现拖欠租金、水电费的情况。2014年8月25日，盛邦中心向广圣公司发出《工作联系函》进行催收。2015年2月12日，广圣公司出具《承诺书》，确认拖欠盛邦中心三个月租金和水电费，并承诺在春节前付清全部欠款。2015年3月14日，广圣公司向盛邦中心发出《关于请求缓交租金的函》，称其公司资金未能有效回笼，经营资金严重短缺，因此未能按时交纳租金；并称清明节左右会计划安排将所有拖欠租金交清，请求予以支持和谅解，并希望能予以供电。
此后，广圣公司仍未付清拖欠的租金和水电费。2015年4月29日，盛邦中心发出《催缴租金通知书》，载明广圣公司自2014年12月至2015年4月30日合计欠租金106350元（不含滞纳金），三月份水电费731.04元（含3、4月份垃圾费）。该通知书由广圣公司工作人员张碧土于2015年4月30日签收。2015年5月19日，盛邦中心委托律师事务所发出律师函，向广圣公司催收租金和水电费。但广圣公司仍未支付，盛邦中心遂于2015年6月12日向原审法院提起本案诉讼。
2015年6月26日，广圣公司搬出租赁场地。此后，盛邦中心将该租赁物出租给他人并进行了重新装修。
本案诉讼过程中，广圣公司于2015年7月6日向盛邦中心发出《关于﹤限期搬出通知书﹥的复函》，称“由于贵司提供的租赁物存在基础下沉、墙面严重开裂、钢结构断裂、地面下陷等安全隐患导致对员工人身安全构成威胁，造成我司无法正常使用该租赁物，我司已多次向贵司提出请求解决上述安全隐患，在贵司依约履行义务、解决上述安全隐患之前，我司完全有理由拒绝支付租金”。
关于租赁物的安全性，本案中广圣公司称在2014年年中即发现租赁物出现地面下陷、墙体开裂的现象，并提供了照片予以证明。广圣公司还称多次向盛邦中心反映上述问题并要求进行维修，但仅提供了2015年7月6日《关于﹤限期搬出通知书﹥的复函》予以证明，盛邦中心辩称本案诉讼之前广圣公司从未反映上述情况，也未要求过维修。盛邦中心同时抗辩称，向广圣公司出租时租赁物完好，目前确有一些地陷和墙面裂缝的情况，一方面是由于租赁物所在区域自然沉降的原因，另一方面是由于广圣公司在租赁场地存放大量大理石石材并进行现场施工、一楼加建员工宿舍造成。庭审中，广圣公司承认租赁场地放置了大理石货品，并认可在一楼加建了隔层作为员工宿舍。案件审理过程中，广圣公司提出鉴定申请，要求对租赁物一、二楼的安全性进行鉴定。原审法院经审查未予准许。
广圣公司反诉主张由于租赁物安全问题造成其损失，反诉要求盛邦中心支付违约金46350元，并赔偿其装修损失，为此申请对其装修价值评估鉴定，原审法院经审查亦未准许。广圣公司还要求盛邦中心赔偿其搬迁损失75200元，并提供了运输费发票和搬家费领条各一份。
另查明，案涉租赁物为临时建筑，广圣公司主张案涉租赁物第二层系违章建筑，双方签订的租赁合同应为无效。经查，珠海市香洲区洪湾香工路23号1栋19号至26号地块于2011年9月22日取得《建设工程规划许可证》，建设单位为珠海市香洲区南屏镇红东村民委员会，经续期有效期为2014年10月10日至2016年10月9日止，规划为地上一层。
盛邦中心原审的诉讼请求为：1、广圣公司向盛邦中心支付租金133650元（从2014年12月1日起暂计至2015年6月30日止，实际计至合同解除之日止）；2、广圣公司向盛邦中心支付欠付租金的滞纳金138861元（从2015年12月暂计至2015年6月30日止，实际计至租金付清之日止）；3、广圣公司向盛邦中心支付违约金46350元；4、广圣公司向盛邦中心支付垃圾费、水电费1150.68元（暂计算2015年4-5月份，实际计至全部付清之日止）；5、广圣公司承担本案全部诉讼费。
广圣公司原审的反诉请求为：1、解除《租赁合同书》及《租赁合同补充协议书》；2、盛邦中心退还履约保证金35000元、水电押金5000元给广圣公司；3、盛邦中心向广圣公司支付违约金46350元；4、盛邦中心赔偿广圣公司搬迁损失75200元；5、盛邦中心赔偿广圣公司装修损失140万元（具体金额以鉴定机构的鉴定结果为准，附鉴定申请书）；上述合计1561550元；6、盛邦中心负担本案的所有诉讼费用。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉租赁物取得的建设工程规划许可证显示，规划建筑物为地上一层，但租赁物实际建有二层，盛邦中心不能证明租赁物加建已经取得主管部门批准，据此依据上述法律规定，盛邦中心、广圣公司签订的《租赁合同书》、2013年3月21日《租赁合同补充协议书》，以及2015年3月27日《租赁合同补充协议书》应认定为无效。无效合同自始无效，并且广圣公司已经于2015年6月26日搬离租赁场地，双方之间的租赁合同实际已经终止履行，故广圣公司诉请解除双方之间的《租赁合同书》和《租赁合同补充协议书》，已无必要，该项诉请应予驳回。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，广圣公司长期使用租赁物，盛邦中心有权要求广圣公司支付占有使用期间的费用。
关于租赁物的安全性。首先，《租赁合同书》约定“当房顶、外墙损坏影响乙方（即被告）使用或影响美观，乙方向甲方（即原告）提出维修请求后，甲方须在7日内提供维修服务。如甲方未尽维修义务乙方可自行维修，维修费用由甲方负担”，但根据前述查明的事实，广圣公司不能证明其在租赁期间向盛邦中心或其他单位反映过租赁物存在安全问题或进行过维修，至于2015年7月6日《关于﹤限期搬出通知书﹥的复函》，是在本案诉讼期间才形成，不排除是出于应诉的需要；其次，根据2015年3月27日《租赁合同补充协议书》的陈述，广圣公司是由于自身经营规模缩小因而退租部分场地，并未提及房屋安全；再次，广圣公司在其2015年2月12日的《承诺书》和2015年3月14日《关于请求缓交租金的函》中，均未提出安全问题，明确同意支付租金，并且写明是由于自己资金短缺造成无法及时交纳租金和费用；再者，广圣公司经营大理石业务，在租赁物中存放大理石货品，并在一楼加建员工宿舍，故租赁物地陷、墙体裂缝的原因不排除亦有其自身原因；最后，广圣公司不能证明其在使用租赁物过程中，因为租赁物的安全问题导致发生财产或人身损害造成其损失。鉴于上述理由，同时考虑到租赁物已经转租他人并且重新装修，原审法院认为安全性鉴定与本案的判决结果没有直接利害关系，广圣公司仍应支付其正常使用期间的费用，故对广圣公司的鉴定申请不予准许。综上，广圣公司以租赁物存在安全问题拒不支付租金或占有使用费的理由不能成立。同理，广圣公司以安全问题为由，反诉要求盛邦中心支付违约金、搬迁损失和装修损失，亦缺乏理据，原审法院不予支持，因此原审法院对广圣公司要求对装修价值进行评估鉴定的申请亦未予准许。
租赁合同虽为无效，但在广圣公司占有使用期间已经达到了其使用租赁物的目的，故广圣公司仍应参照合同约定向盛邦中心支付使用期间的占有使用费。广圣公司自2014年12月1日起就未再支付租金，直至2015年6月30日才搬离租赁物。据此，盛邦中心诉请广圣公司支付2014年12月1日起至2015年6月30日的租金（即占有使用费）共计133650元【其中2014年12月1日起至2015年3月31日租金为（13650元＋6825元＋2700元）×4个月=92700元，2015年4月1日至2015年6月30日租金为13650元×3个月=40950元，合计133650元】，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于逾期支付租金的滞纳金和违约金，鉴于租赁合同无效，原审法院对上述请求不予支持，但广圣公司逾期支付占有使用费，占用了盛邦中心的资金，仍应参照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率支付利息，利息应以欠款133650元为基数，自2015年6月30日起计至实际付清之日止。
关于租赁期间产生的垃圾费和水电费，亦应由广圣公司承担。《租赁合同书》约定物业卫生费每月140元，水电费据实收取，但盛邦中心没有提交水电费相关单据。根据盛邦中心2015年4月29日发出的《催缴租金通知书》，2014年12月至2015年4月30日合计欠水电费731.04元（含3、4月份垃圾费），该通知书已经送达给广圣公司，广圣公司未提出异议，应视为认可。再加上2015年5、6月份的垃圾费280元，共计1011.04元，广圣公司应支付给盛邦中心。至于2015年5、6月份的水电费，盛邦中心未提交证据，依据不足，原审法院不予支持。
至于履约保证金和水电押金，《租赁合同书》约定合同期满后广圣公司若无任何欠费，盛邦中心在五天内无息全额退回上述款项。广圣公司长期拖欠占有使用费和水电费至今未付清，其行为具有过错，其反诉要求盛邦中心退还履约保证金和水电押金，缺乏理据，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原审法院判决如下：一、广圣公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛邦中心（经营者江秀华）支付占有使用费人民币133650元；二、广圣公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛邦中心（经营者江秀华）支付欠款133650元自2015年6月30日起至付清之日止、按照中国人民银行发布的同期同类流动资金贷款利率计算的利息；三、广圣公司于判决发生法律效力之日起十日内向盛邦中心（经营者江秀华）支付垃圾费、水电费人民币1011.04元；四、驳回盛邦中心（经营者江秀华）的其他诉讼请求；五、驳回广圣公司要求解除《租赁合同书》、《租赁合同补充协议书》的反诉请求；六、驳回广圣公司要求盛邦中心（经营者江秀华）退回履约保证金、水电押金的反诉请求；七、驳回广圣公司要求盛邦中心（经营者江秀华）支付违约金、搬迁损失和装修损失的反诉请求。如果广圣公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费6100元，由盛邦中心（经营者江秀华）负担3531元，广圣公司负担2569元。反诉受理费9427元，由广圣公司负担。
广圣公司不服原审判决，提起上诉，请求：1.撤销原审判决的第六项，依法改判盛邦中心退还履约保证金35000元、水电押金5000元给广圣公司；2.撤销原审判决的第七项，依法改判盛邦中心赔偿广圣公司搬迁损失75200元、装修损失80万元（具体金额以鉴定机构的鉴定结果为准，附鉴定申请书）；上述两项共计915200元。3.盛邦中心承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
上诉理由如下：一、盛邦中心依据无效的《租赁合同书》收取的履约保证金35000元、水电押金5000元，应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条和五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案租赁物属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原审法院已认定广圣公司与盛邦中心所签订的《租赁合同书》、2013年3月21日《租赁合同补充协议书》以及2015年3月27日《租赁合同补充协议书》为无效，且导致《租赁合同书》无效的责任在于盛邦中心。盛邦中心依据无效的《租赁合同书》收取了广圣公司的履约保证金35000元、水电押金5000元，依法应予退还。然而原审法院却将无效的《租赁合同书》关于上述履约保证金和水电押金的退还约定条款作为判案的依据，这明显与《合同法》的上述规定不符。
二、涉案租赁物存在安全隐患及导致合同无效的责任均在于盛邦中心，盛邦中心应承担赔偿责任。
1.涉案租赁物确存在安全隐患，有必要进行鉴定。首先，如前述，原审法院已认定《租赁合同书》无效，无效合同自始没有法律约束力，原审法院将《租赁合同书》关于提出维修请求的相关约定作为判案的依据，违反《合同法》规定。其次，广圣公司已多次向盛邦中心反映上述问题，盛邦中心也多次派人查看现场。原审法院虽于2015年6月12日受理本案，但却是在8月初才通知广圣公司应诉。广圣公司在未得知本案诉讼的情况下，于2015年7月6日向盛邦中心出具的《关于﹤限期搬出通知书﹥的复函》是对盛邦中心要求清场的复函，并非为应诉而制作。再者，从广圣公司所提交的现场照片来看，涉案租赁物出现墙体松软、墙皮脱落、墙面开裂以及地面下陷等迹象，已经远远超过了正常地面下陷的程度。且不只是涉案租赁物，旁边的铺位乃至整栋楼都出现上述问题。因此原审法院认定的因广圣公司放置过多大理石导致上述问题的说法并不成立。最后，同与盛邦中心签订租赁合同的湖北正平水利水电工程质量检测有限公司早前也以租赁物存在安全隐患为由已向原审法院提起诉讼，要求盛邦中心赔偿损失，案号为（2015）珠香法民三初字第769号，该案已依法启动鉴定程序。然而，同一法院，对于同样问题，却有不同的判定标准，这难以人令信服。综上，涉案租赁物明显存在安全隐患，本案不能因广圣公司未能提供书面证据证明其曾向盛邦中心提出质量问题而直接否定涉案租赁物的安全性问题。为查明案件事实，对涉案租赁物进行安全性鉴定是必要的。
2.关于搬迁损失。从广圣公司提交的现场照片来看，涉案租赁物出现墙体松软、墙皮脱落、墙面开裂以及地面下陷等迹象，已达到可能危及人身安全的程度，这严重影响了广圣公司的正常经营。广圣公司为保障员工们的人身、财产安全，于2014年12月安排工人们撤离现场、停工停产，因此产生了运输费58600元及人工费16600元，盛邦中心应予以赔偿。
3.关于装修损失。如前述，涉案租赁物出现墙体松软、墙皮脱落、墙面开裂以及地面下陷等迹象，这不仅破坏了广圣公司所投入的装修，而且严重影响了正常经营。现该租赁物存在重大安全隐患，无法满足基本的生活、生产条件，以致无法实现合同目的，盛邦中心应赔偿广圣公司的装修损失。且，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因涉案租赁物不符合建设工程规划许可证的规划，导致《租赁合同书》无效，致使广圣公司无法实现合同目的，盛邦中心作为过错方，应赔偿广圣公司因此所造成的装修损失。退一步说，即使广圣公司与盛邦中心于2015年3月27日已协商一致退租一楼1间60平方米、二楼共8间515平方米的租赁面积，但广圣公司仍保留一楼455平方米的租赁面积（广圣公司高档装修的展厅在内）。而盛邦中心于2015年7月初通过撬锁、砸窗等方式强行将广圣公司仍租赁的455平方米的租赁物清场，导致广圣公司无法继续使用该455平方米租赁物。该455平方米非广圣公司自愿退租，而是盛邦中心强行清场，现《租赁合同书》等合同无效，导致合同无效的责任在于盛邦中心，故盛邦中心应赔偿广圣公司该455平方米租赁物的装修损失。
盛邦中心二审辩称，原审判决有事实和法律依据，请二审法院驳回广圣公司的上诉请求，维持一审判决。由于广圣公司长期拖欠场地占有使用费，理应将保证金和押金折抵相关费用并承担相应违约责任。广圣公司并非由于租赁物存在安全隐患而不租赁，而是由于其经营问题无法缴纳租金，且多次要求缓交租金，及通过减少租赁面积以减少支出的方式维持经营，但最终因经营困难无法缴纳租金，盛邦中心多次给予其缓交机会，但广圣公司仍未缴纳租金，原审法院遂驳回鉴定申请。关于搬迁损失，这是因广圣公司无法经营作出的经营决策，相关搬迁损失应由其自行承担，与盛邦中心无关。关于装修损失，盛邦中心从未同意广圣公司擅自进行装修，由于经营石材加工，在经营场所存放大量大理石，并加建员工宿舍，导致租赁物出现地陷、墙体裂缝等，其所谓装修均是其自身投入，与盛邦中心无关，且合同明确约定广圣公司进行装修，要得到盛邦中心同意，否则符合国家安全标准的情况下才可装修，因此，请二审法院对其装修损失予以驳回。
广圣公司、盛邦中心二审期间均未提交证据。
二审庭审中，广圣公司主张其诉请的搬迁损失75200元发生于2014年12月，系因涉案租赁物存在安全问题影响正常经营遂撤离所产生的搬迁费用。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，盛邦中心未提出上诉，应视为服从原审判决，根据广圣公司的上诉，本案二审争议的焦点在于：1.盛邦中心应否向广圣公司退还履约保证金35000元和水电押金5000元；2.盛邦中心应否赔偿广圣公司搬迁费75200元；3.盛邦中心应否赔偿广圣公司装修损失。对此，本院逐一分析如下：
一、关于盛邦中心应否向广圣公司退还履约保证金35000元和水电押金5000元的问题。诚如原审法院所分析，涉案租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，盛邦中心和广圣公司签订的《租赁合同书》等应认定无效。由于双方签订的租赁合同无效，盛邦中心收取广圣公司履约保证金35000元及水电押金5000元没有合同依据，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，广圣公司要求盛邦中心退还履约保证金35000元和水电押金5000元有事实和法律依据，应予支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
二、关于盛邦中心应否赔偿广圣公司搬迁费75200元的问题。对此本院认为，首先，从广圣公司于2013年3月15日承租涉案租赁物开始，直至2015年6月12日盛邦中心提起本案诉讼前，广圣公司未提供证据证明其曾向盛邦中心提出房屋存在墙面开裂等安全隐患，影响其生产经营并要求维修等。相反，广圣公司在盛邦中心催收租金的情况下，多次提出因自身经营资金的问题请求缓交租金，而且2015年3月27日还以经营规模缩小为由退租了部分场地。其次，广圣公司主张其搬迁费75200元发生于2014年12月，原因在于涉案租赁物存在安全隐患故撤离部分员工和设备，但是从搬迁费数额来看，广圣公司此次搬迁并非小规模，如果确因房屋安全问题引起，却在搬迁前和搬迁后从未向盛邦中心提出并主张索赔，不符合常理，而且2015年3月27日双方还签订协议确认广圣公司以经营规模缩小为由退租部分场地。因此广圣公司主张因涉案租赁物明显存在安全隐患导致其产生搬迁费损失75200元并要求盛邦中心予以赔偿，无事实依据，本院不予支持。对于广圣公司关于房屋安全鉴定的申请，本院认为，鉴于上述理由，而且广圣公司没有证据证明其在承租期间因房屋安全问题发生人身或财产损失，且广圣公司已退出租赁场地，涉案房屋的安全性鉴定与广圣公司的上诉请求也没有因果关系，故该鉴定没有必要，本院不予准许。
三、关于盛邦中心应否赔偿广圣公司装修损失的问题。本院认为，盛邦中心将未按照建设工程规划许可证的规定建设的涉案房屋出租给广圣公司，广圣公司亦却按照双方签订的《租赁合同书》的约定对涉案租赁物进行了装修，虽然广圣公司在履约过程中存在拖欠租金的行为，但是广圣公司在盛邦中心的通知下中途即搬离，客观上未按照租赁合同书约定的租赁期限使用涉案租赁物五年（租赁期限至2018年3月14日），因此盛邦中心和广圣公司理应就广圣公司所承租的租赁物在未使用期间的装修损失按各自的过错承担相应的责任。但是，虽然广圣公司就其装修损失申请评估鉴定，但是盛邦中心在广圣公司搬离后已将涉案租赁物出租给他人使用，广圣公司既无证据证明其对涉案租赁物的装修情况，又无证据证明其搬离时涉案租赁物的装修状况，因此其申请鉴定不具备客观条件，故本院对其鉴定申请不予准许。又因广圣公司亦无法提供其他证据证明其装修损失，故本院对其该项诉请不予支持。
广圣公司对原审判决第一、二、三、五项及第七项关于违约金的部分未提出上诉，视为服判，本院予以维持。
综上所述，广圣公司的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用部分不当，故本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1119号民事判决第一、二、三、四、五、七项及本诉案件受理费负担部分；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1119号民事判决第六项及反诉受理费负担部分；
三、珠海市盛邦仓储服务中心于本判决生效之日起十日内向珠海市广圣石业有限公司退回履约保证金人民币35000元、水电押金人民币5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件反诉受理费人民币9427元，由珠海市盛邦仓储服务中心负担人民币241元，珠海市广圣石业有限公司负担人民币9186元。
二审案件受理费人民币12952元，由珠海市盛邦仓储服务中心负担人民币566元，珠海市广圣石业有限公司负担人民币12386元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年八月十六日
书 记 员 李立荣