福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0502民初267号
原告:福建百世金谷投资股份有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区万达写字楼B座3006A单元。
法定代表人:何完姬,董事长。
委托诉讼代理人：陈锦桂，福建闽荣律师事务所律师。
被告：林武胜，男，汉族，1967年12月7日出生，住福建省三明市三元区。
委托诉讼代理人：刘惠阳，福建泉秀律师事务所律师。
被告：郭培锋，男，汉族，1984年9月5日出生，住江苏省。
委托诉讼代理人：刘惠阳，福建泉秀律师事务所律师。
原告福建百世金谷投资股份有限公司（以下简称百世金谷公司）与被告林武胜、郭培锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。同日，因发现案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院将本案裁定转为普通程序审理，并于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告百世金谷公司的委托诉讼代理人陈锦桂、被告林武胜及被告林武胜、郭培锋的共同委托诉讼代理人刘惠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百世金谷公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告林武胜、郭培锋继续履行合同并支付违约金三个月租金计44.4999万元；2.请求判令被告林武胜、郭培锋免除原告百世金谷公司自2015年12月31日起至将诉争租赁物交还原告百世金谷公司管理之日止按每月148333元计算的租金；3.请求判令被告林武胜、郭培锋赔偿原告百世金谷公司因处分原告百世金谷公司的财产权益部分损失暂计20万元；4.本案诉讼费由被告林武胜、郭培锋承担。事实和理由：原告与二被告于2014年9月15日签订《租赁协议书》壹份，协议第一项：“……2.……厂房到铁皮房中间范围的水泥路面，甲方需要整体做好完整交付给乙方使用。”协议第四项：“……1、租赁期间，乙方发现该厂房及其它附属设施有损坏或故障时应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担（或从租金内扣除）。……”协议第八项：“……2、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及乙方投资成本赔偿；……”。协议约定的厂房到铁皮房中间范围的水泥路面，二被告本应整体做好完整交付给原告，但二被告并未履行合同约定，原告为此先行代为修整路面并浇筑水泥路面。该部分费用理应抵扣租金，二被告不仅不置可否，而且还时常无端干涉原告的运营。鉴于二被告系转租方，且未有合法合规的手续配合原告申报相关项目，原、被告双方于2015年5月11日、2015年11月25日就此分别签订《补充协议》壹份，想据此约束二被告的肆意干扰行为，但均未果，在《补充协议》约定的2015年12月23日付款日到来前，二被告通过实际行为单方毁约（微信群明示清场，通知不知情的租户暂缓交房租给原告，安排个别租户自行与其对接），并于2015年12月31日公然见报单方终止合同，甚至采取锁门、威胁及强行向原告引进的租户收取租金，对个别不交租给被告的租户，二被告野蛮封锁了租户的大门，迫使租户就范，这些实际行为已经导致原告经营不能。据此，二被告的实际毁约行为已经给原告造成了重大损失。另外，二被告在单方违约毁约的基础上，强行攫取原告的转租收益权，并擅自处分原告租赁的办公场所和设备，给原告造成较大损失。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
林武胜、郭培锋共同辩称，1.原告违约在先，拒不支付租金，也不改正其不当行为。原告因需于2014年9月15日向二被告承租诉争租赁物，并为此签订《租赁协议书》，就租赁一事对双方的权利义务做了约定。嗣后，双方按照合同履行各自义务，但原告后来却未能按照合同约定按时足额支付租金，尤其是原告存有借用租赁标的对外融资、提前向租户收取20年的租金等不当行为，双方经多次协商，并先后签订了三份《补充协议》以及共同发出一份约定相关租户向被告支付租金的《通知》，对原告的不恰当行为进行约制，但原告并未改正不当行为，在向租户收取租金后即拒绝与二被告联系，更不支付租金，二被告在无奈之下依据租赁合同及补充协议之约定，解除合同，责令原告退场且提起向原告追索租金的租赁合同之诉。2.二被告不存在违约行为，从《租赁协议书》直到多份《补充协议》的签订，二被告均严格按照协议约定履行自己的义务，因在合同履行中产生部分问题，为此双方经过协商后才达成补充协议，但原告一直拒不按照约定履行其应尽的义务，拒不支付租金，不改正其不当行为，以致引发纷争。3.《租赁协议书》第六条第五款约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不满一个月，甲方有权增收3%滞纳金，超过一个月甲方有权终止租赁协议”；双方于2016年1月5日签订的《补充协议》第八条约定：“签订补充协议之日，甲方要将拖欠一方上几个季度的租金人民币145000元（大写：拾肆万伍仟圆正），在十日内无条件打入乙方账户……”、第十二条约定：“如甲方不能按照主合同及以上约定的条款执行，视为甲方自动放弃所有法律方面的自主权和自动退场，所有违约责任及违约金都由甲方自行承担”，在原告没有依约支付租金的情况下，其没有向二被告主张任何权利的理由。在原告违约而被告不违约的情况下，二被告就本案依法无需对原告承担责任，而有权依照合同主张相应权利，即二被告完全可以解除合同，要求原告继续支付租金，且保留继续就租赁标的之物业与第三方签订相关合同约定的相应违约责任之事向原告继续索赔的权利。原告的不合法合理的诉讼请求，应依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院一并认定如下：关于二被告是否违约在先。原告主张双方于2015年11月25日签订的补充协议确定租金确实是从2015年8月23日起开始计算，但将原告支付租金的时间变更为每季度当季首月即3月份、6月份、9月份、12月份的23日前5日内支付，而不是从2015年8月23日开始计算每3个月1日内支付租金，2015年11月25日签订补充协议后，第二季度的租金应于2015年12月23日前支付，根据主合同《租赁协议书》约定的一个月宽展期，租金最迟于2016年1月23日前支付，二被告于2015年12月21日在诉争租赁物贴公告告知租户交接并且于2015年12月31日登报公告单方终止租赁合同的行为已经构成提前违约，故以此为由请求二被告依《租赁协议书》约定支付原告违约金三个月租金计44.4999万元。二被告则抗辩2015年11月25日签订补充协议后，租金是从2015年8月23日起开始计算每三个月一个季度，非按照通常概念解读的季度计算租金，主合同《租赁协议书》约定租金是先付，每3个月前1日内支付，因此本案第一季度租金应最迟于2015年8月23日支付，第二季度租金应于2015年11月23日前5日内支付。本院认为，双方于2014年9月15日签订的《租赁协议书》第三项“租金及保证金支付方式”项下第二款约定“以后租金按每季度支付一次，支付日期为每3个月前1日内付租金”，结合主合同约定的租赁期间，可见双方约定计算租金的每季度非通常的季度概念，而是从租赁期始每3个月计算为一季度。2015年11月25日双方签订的补充协议第一条款约定“甲方自2015年8月23日开始租赁至合同期结束，甲方应按照合同约定每季度的23号前5日内交齐租金，如果没有按照约定交纳房租，按照主合同的相关违约责任处罚”，该补充协议为《租赁协议书》的从合同，根据合同解释原则，支付租金的日期应认定已变更为每3个月前5日内支付，因此本案第一季度租金应于2015年8月23日前支付，第二季度租金应于2015年11月23日前支付。《租赁协议书》第六项第五款约定原告拖欠不付租金超过一个月，二被告有权终止租赁协议，根据该款约定，原告若未在2015年12月23日前支付第二季度租金，二被告有权终止租赁协议。本案中，原告未依约于2015年11月23日前支付租金，二被告虽于2015年12月21日张贴公告通知租户对接，但尚未实际单方解除与原告之间的房屋租赁合同关系。二被告于2015年12月31日登报公告终止双方之间的房屋租赁合同，并不违反《租赁合同书》及2015年11月25日双方签订的补充协议。原告主张因二被告于2015年12月21日在诉争租赁物贴公告告知租户暂缓交纳租金给原告并与二被告进行交接，该行为致使原告行使不安抗辩权，暂不支付二被告尚欠租金，但二被告的前述行为并不构成法律规定的原告可依法行使不安抗辩权的条件，故本院不予采纳原告关于其行使不安抗辩权的主张。另外，二被告于2015年12月31日登报通知的内容确表明其决定单方终止租赁合同关系，但因二被告与原告于2016年1月5日签订了《补充协议》，该份《补充协议》从内容上看，为主合同《租赁协议书》的从合同，为双方对恢复并继续履行主合同《租赁协议书》及原补充协议达成关于双方之间权利义务的补充协议，原告虽主张该《补充协议》系被胁迫签订，对效力提出异议，但在（2016）闽0502民初321号一案审理中举证不足以充分证实其相关主张，也未提起撤销该补充协议的相关诉讼，故本院认定该份《补充协议》合法有效，双方基于此恢复并继续履行《租赁协议书》及相关补充协议约定，并未成立另外新的房屋租赁合同关系。综上，原告主张二被告于2015年12月21日在诉争租赁物贴公告告知租户交接并且于2015年12月31日登报公告单方终止租赁合同的行为已经构成提前违约，与事实不符，本院不予采纳。
本院认为，原告与二被告签订的《租赁协议书》及相关补充协议，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告主张二被告于2015年12月21日在诉争租赁物贴公告告知租户交接并且于2015年12月31日登报公告单方终止租赁合同的行为已经构成提前违约，与事实不符，本院不予采纳，其以此为由请求二被告依《租赁协议书》约定向原告支付违约金三个月租金计444999元，于法无据，本院不予支持。二被告于2015年12月31日登报通知的内容确表明其决定单方终止租赁合同关系，但因二被告与原告于2016年1月5日签订了《补充协议》，该《补充协议》为主合同《租赁协议书》的从合同，对双方恢复并继续履行主合同《租赁协议书》及原相关补充协议达成关于双方之间权利义务的补充协议，双方已恢复并继续履行《租赁协议书》及相关补充协议约定。二被告以原告在2016年1月5日签订《补充协议》后仍未履行相关义务，构成严重违约，向本院提起诉讼【案号：（2016）闽0502民初321号】，请求解除与原告之间的本案诉争房屋租赁合同关系，本院在（2016）闽0502民初321号一案判决中，认定原告确存在违约行为，《租赁协议书》约定二被告可单方解除双方之间房屋租赁合同的条件已成就，二被告行使单方解除权、请求解除与原告之间的房屋租赁合同关系，符合合同约定及法律规定，予以支持。故原告在本案中请求二被告继续履行本案诉争房屋租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。本院在（2016）闽0502民初321号一案判决中，认定本案诉争房屋租赁关系于2016年4月9日解除,2016年1月至2016年4月9日期间，二被告确有收取入驻诉争租赁物的部分单位、个人的租金，该部分租金应抵扣原告在此期间应支付给二被告的租金，即免除原告向二被告支付该部分租金。本院在（2016）闽0502民初321号一案判决中，对二被告在2016年1月至2016年4月9日期间已收取入驻诉争租赁物的部分单位、个人的租金以及被告林武胜作为入驻租户尚欠原告的租金已予统计，认定共计为196239元，故本院认定，本案原告免除向二被告支付2016年1月至2016年4月9日期间的部分租金196239元。2016年4月9日之后，因双方房屋租赁合同已解除，已不存在继续处理免除原告向二被告支付租金的基础法律关系。原告主张二被告赔偿因处分原告的财产权益部分损失暂计200000元，本院组织双方当事人进行现场勘验清点财产后，指定原告先行保管、组织现场交接，因原告在本院组织交接财物并告知相关法律后果后，未妥善配合交接，所致损失应自行承担，另原告未举证证明其所主张被处分的财产确全部处于诉争租赁物处并已被二被告所处分、损失达200000元，故原告请求二被告赔偿因处分原告的财产权益部分损失200000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告福建百世金谷投资股份有限公司无需向被告林武胜、郭培锋支付自2016年1月至2016年4月9日的其中部分租金196239元；
二、驳回原告福建百世金谷投资股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13077元，由原告福建百世金谷投资股份有限公司负担10311元，被告林武胜、郭培锋负担2766元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨左杰
代理审判员 杨 扬
人民陪审员 林玉玲
二〇一七年四月十日
书 记 员 林钢泉
速 录 员 陈墨墨
本判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十一条第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。