上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14558号
上诉人（原审被告）：易启平，男，1979年1月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审被告）：朱丽君，女，1984年9月3日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人：易启平（系朱丽君之夫），年籍如上。
被上诉人（原审原告）：张红娟，女，1954年12月5日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。
上诉人易启平、朱丽君因与被上诉人张红娟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初15570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人易启平、朱丽君上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由如下：根据《居间协议》第三条第3款和第七条的约定，应当从房屋完成过户三个月后开始起算房屋租金，由于被上诉人违约造成无法按约过户，直至2017年5月8日才完成过户，故租金应自过户后三个月即2017年8月8日起算；鉴于被上诉人单方违约提前于2017年7月15日解除租赁合同，尚未届至租金起算日，故上诉人无需支付房屋租金。
被上诉人张红娟辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张红娟向一审法院提起诉讼，请求判令：1.张红娟与易启平、朱丽君间的租赁合同于2017年6月1日解除，易启平、朱丽君立即搬离并交付房屋；2.易启平、朱丽君支付自2016年11月15日起至2017年5月31日期间的租金人民币（币种下同）26,000元；3.易启平、朱丽君支付逾期付款利息780元；4.易启平、朱丽君按照每月4,000元的标准，支付自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；5.本案诉讼费由易启平、朱丽君负担。一审法院审理过程中，经一审法院调解双方于2017年7月15日办理了房屋交接手续，故张红娟变更诉讼请求为：1.判令易启平、朱丽君支付自2016年11月15日到2017年7月15日的租金32,000元；2.判令易启平、朱丽君向张红娟支付逾期支付租金的利息1,280元；3.本案诉讼费由易启平、朱丽君负担。
一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的原产权人为易启平、朱丽君。2016年6月30日，易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与张红娟（买受方、签约乙方）签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元（甲方净到手价）；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准（如贷款不足部分拿现金补足），乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%（税费及0.50%中介费由双方承担）；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。同日，易启平、朱丽君（出售方、签约甲方）与张红娟（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，张红娟于2016年6月30日前向易启平、朱丽君支付了购房款共计180万元。2016年7月11日，张红娟与易启平、朱丽君双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。2016年8月18日，因张红娟办理贷款出现问题，张红娟通过微信方式与易启平、朱丽君协商，希望易启平、朱丽君能够再次配合办理贷款，易启平、朱丽君未予同意。8月21日，张红娟与易启平、朱丽君双方见面协商，但未协商一致。8月23日，易启平、朱丽君向张红娟发函，表示因张红娟未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求张红娟在9月10日前完成房产证变更。8月28日，易启平、朱丽君再次向张红娟发函，要求张红娟于2016年8月31日前将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日办理出新产证，否则要求解除合同并追究张红娟违约责任。张红娟收悉后于8月29日回函，要求易启平、朱丽君于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，易启平、朱丽君按约提前到中介处，张红娟迟到未能按时前往，后易启平、朱丽君离开，双方未能见面协商。同日，张红娟向易启平、朱丽君发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向易启平、朱丽君发函，要求易启平、朱丽君确认时间再次至中介处面谈，易启平、朱丽君未予回复。故张红娟于2016年9月8日起诉至一审法院，请求继续履行合同，易启平、朱丽君配合办理过户手续。该案审理过程中张红娟于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至一审法院代管款账户内。一审法院审理后于2016年12月16日作出（2016）沪0112民初27969号判决，判令《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行，张红娟支付购房款120万元，易启平、朱丽君配合过户等。后张红娟对一审判决不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2017年3月27日作出终审判决，驳回张红娟上诉，维持原判。上述判决生效后，易启平、朱丽君向张红娟发送短信询问过户时间及违约金支付情况，后双方协商于2017年4月5日至交易中心办理过户手续，当日因税费问题未能办妥。此后张红娟向一审法院申请强制执行，系争房屋于2017年5月8日过户登记至张红娟名下。一审审理过程中，经一审法院调解双方于2017年7月15日办理了系争房屋的交接手续，易启平、朱丽君将该房屋交付张红娟。
一审法院认为，张红娟与易启平、朱丽君双方就系争房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。就张红娟主张的租金，易启平、朱丽君同意按照每月4,000元的标准，支付自2017年5月8日起至2017年7月15日止的租金，计9,032.26元。现双方争议的焦点为自2016年11月15日起至2017年5月7日止的租金如何负担。双方于买卖合同中约定易启平、朱丽君于2016年11月15日将房屋交付张红娟，于居间合同中约定自2016年11月15日起张红娟将房屋出租于易启平、朱丽君，双方实际以不改变房屋占有状态的情况下完成房屋的实体交付。因双方在实际履行过程中产生纠纷，未能按照合同约定的时间完成付款及过户，而该合同中张红娟的付款义务在先，易启平、朱丽君的过户及交房义务在后，在张红娟未能按约付款时，易启平、朱丽君有权拒绝履行其过户、交房义务。但张红娟此后明确表示愿意现金支付房款，易启平、朱丽君在不当主张解除权的情况下导致诉讼，进一步造成了过户及交房时间的推迟。张红娟于2016年11月29日将剩余房款120万元交至一审法院代管款账户内，主动履行其付款义务，按照双方合同之约定易启平、朱丽君应配合办理过户，参照双方合同原约定的时间节点，易启平、朱丽君应在此后三个月左右的时间内完成房屋交付，而房屋交付时间即为易启平、朱丽君租赁起始时间，故一审法院确认易启平、朱丽君应自2017年2月24日起向张红娟支付租金，2017年2月24日起至5月7日止的租金9,806.45元易启平、朱丽君应予支付。综上，易启平、朱丽君共计需向张红娟支付租金18,838.71元。关于张红娟主张的逾期付款利息，本案中未能按照合同约定及时过户并交房，源于张红娟未能按期付款的违约行为，此后张红娟与易启平、朱丽君双方仍在协商过程中，张红娟即向一审法院提起诉讼，易启平、朱丽君未能交房系事出有因并未违约，张红娟的该诉讼请求一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决：一、易启平、朱丽君于判决生效之日起十五日内向张红娟支付租金18,838.71元；二、驳回张红娟的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计632元，由张红娟负担274.25元，由易启平、朱丽君负担357.75元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则和诚信原则，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。在合同订立后，当事人应当顾及对方当事人的利益，进行充分准备，避免自己的行为给对方造成利益的损害，同时也不得滥用权利。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、行为的性质和目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定意思表示的真实含义。双方当事人在《上海市房地产买卖合同》中约定：易启平、朱丽君应于2016年11月15日前腾出该房屋并通知张红娟进行验收交接，又在《居间协议》中约定：租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为人民币4,000元整，前述意思表示的含义为：双方认可交房日为租金起算日。双方当事人在《上海市房地产买卖合同》中还约定：在2016年8月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，又在《居间协议》中约定：张红娟于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款人民币1,200,000元，具体以银行放款日期为准（如贷款不足部分拿现金补齐），前述意思表示的含义为：张红娟应在2016年8月20日前办理完毕贷款手续，批准贷款金额不足120万元的部分应以现金在2016年8月20日前补足；双方并应在2016年8月20日之前共同办理过户手续。综合分析前述有关房屋过户、房屋交付、以及用现金补足贷款缺额的约定，并结合房屋买卖的一般交易习惯和双方当事人的陈述意见，事实上前述意思表示的含义可提炼归纳为：张红娟应在房屋过户前履行完毕付款义务（贷款手续审批通过及若有贷款缺额则以现金补足后可视为已履行完毕付款义务），付款义务履行完毕后应立即办理房屋过户手续，办理房屋过户手续后经过约三个月左右时间即应进行房屋交付，房屋交付日即为租金起算日。在张红娟向法院明确提出要求继续履行房屋买卖合同而易启平、朱丽君则向法院明确提出要求解除房屋买卖合同且法院尚未做出一审判决的情况下，张红娟于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至法院代管款账户内的行为，充分表明了其履约诚意和能力，具有正当合理性，可视为已经履行完毕付款义务；若易启平、朱丽君当时同意继续履行房屋买卖合同，则双方应可以立即去房地产交易中心办理房屋过户手续，办理房屋过户手续后经过约三个月左右时间即在2017年2月24日左右应进行房屋交付，房屋交付日即为租金起算日。法院关于房屋买卖合同应当继续履行的生效判决表明，易启平、朱丽君关于行使合同解除权的主张没有合法依据，未得到法院支持，其不当主张解除权而引发一审诉讼，又因其不服一审判决提起上诉而引发二审诉讼并最终败诉，其应当承担相应的不利后果。若易启平、朱丽君同意继续履行房屋买卖合同，则合同约定的双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续的条件事实上在2017年11月29日之后就已成就，张红娟作为买方已经履行完毕其主要合同义务，易启平、朱丽君不当拒绝继续履行房屋买卖合同是导致房屋过户和交房时间被进一步推迟的主要原因，在此情况下，若按房屋实际办理过户的日期即2017年5月8日为准来推算交房日期并据此确定租金起算日，该结果会形成当事人之间极大的利益失衡，显然对张红娟一方是不公平的，有违法律之善良公平，也背离了民事行为和民事活动所应遵循的诚实信用准则。一审法院严格遵循民法和合同法确定的基本原则，并在此基础上依据事实和法律作出一审判决，并无不当。
综上所述，上诉人易启平、朱丽君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币95.97元，由上诉人易启平、朱丽君负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月二日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；