湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5069号
上诉人（原审原告）：占俊楚
委托诉讼代理人：廖泉冰，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭妮利
委托诉讼代理人：向路，系彭妮利的丈夫，
上诉人占俊楚因与被上诉人彭妮利租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
占俊楚的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持占俊楚一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由彭妮利承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。1、占俊楚的装修、出租行为符合法律规定。2、占俊楚的装修行为得到了彭妮利认可。一审法院有关认定占俊楚对房屋的改善或增设行为未取得彭妮利同意或追认的观点，系认定事实错误。首先，合同约定占俊楚有权进行装修。其次，物业对占俊楚的装修成果予以认可。其三，占俊楚装修完成后，彭妮利从未提出异议。其四，彭妮利对案涉房屋停电的动机和目的，是为了上涨租金。其五，彭妮利对占俊楚整改后的装修格局予以认可。3、一审判决遗漏彭妮利认可装修整改，同意恢复供电的事实。二、一审判决适用法律错误。1、彭妮利对涉案房屋断水断电的行为，系侵权行为。2、彭妮利对涉案房屋断水断电的行为，不符合减损规则。3、再退一步讲，即使占俊楚的装修行为没有取得彭妮利同意或追认，那么依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定的法律后果，彭妮利亦只能向法院提起诉讼要求承租人“恢复原状或赔偿损失”。所以一审法院不支持占俊楚的一审诉讼请求没有事实依据和法律依据。
彭妮利辩称：一、一审法院判决认定事实清楚。1、占俊楚的装修、出租行为违反法律规定。2、占俊楚的装修行为，未得到彭妮利的认可，并从未想要得到彭妮利的认可。3、彭妮利一直坚持占俊楚将房屋整改到位，即恢复供电。二、一审法院判决及所用法律均无误。彭妮利对房屋断水断电行为，是自我保护行为。请求驳回上诉，维持原判。
2017年3月，占俊楚向一审法院起诉，请求：1、彭妮利恢复租赁房屋的水电；2、彭妮利支付停水停电给占俊楚造成的租金损失（自2016年12月22日至本案生效之日每月2500元计算），误工损失6000元；3、彭妮利承担违约金18000元（5×3×1200元）；4、彭妮利支付占俊楚垫交的物业费2261元；5、本案的诉讼费由彭妮利承担。
一审法院认定事实：2015年4月29日，占俊楚和彭妮利签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由甲方（彭妮利）将记名在彭妮利名下的，位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F学府一期第A8幢2单元2层4号房屋出租给乙方（占俊楚）使用。该房屋用途为租赁住房，并同意乙方按照规定进行转租，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2015年4月29日至2020年4月29日止，月租金1000元；乙方按季度支付租金给甲方。第一季度免租期为1个月（装修缓冲期），付2个月房租，后每季度提前十天付房租款；租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修乙方有权处理；在房屋租赁期间，由乙方使用的水电费、煤气费用，由乙方支付；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。同时，双方在合同中还约定了其他权利义务内容。
合同签订后，占俊楚对涉案房屋进行了装修，并将装修后的房屋分别转租给四个租户居住。2016年12月22日，彭妮利以占俊楚擅自更改租赁房屋的结构为由，停止了对涉案房屋的水电供给，由此双方发生诉争。
截至2017年4月29日止，占俊楚已向彭妮利支付了二年租金及2016年度的物业管理费2261元。
经一审法院到现场勘验，查明涉案房屋原系四室二厅二卫结构，现占俊楚将卫生间由二个增改为四个，且其中二个卧室的墙体与卫生间打通并安装了玻璃门；餐厅的墙壁上安装了四个电源控制开关，分别控制四个房间的电源。
一审法院经审理认为：占俊楚与彭妮利签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。本案中，彭妮利交付租赁房屋后，占俊楚本应按合同约定恰当地使用租赁房屋，然其为转租将涉案房屋从四室二厅二卫更改为四室二厅四卫，其中二个卧室的墙体被打通后各自连结一个卫生间，形成了四个独立的一室一卫格局，且由四个不同的租户承租。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。但未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对此，占俊楚未提供有效证据证实其所实施的改善或增设行为，事前已经出租人同意或事后得到追认，故占俊楚的行为构成违约，其诉讼请求缺乏事实基础和法律依据，不予支持。至于彭妮利对涉案房屋断水断电的行为，其目的是为防止自身损失的扩大，符合减损规则，占俊楚应按合同约定及时恢复租赁房屋的原始结构。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回占俊楚的诉讼请求。案件受理费减半收取230元，由占俊楚负担。
二审中，占俊楚向法院提交了二份新证据。证据一是（2017）鄂0116民初188号民事裁定书及民事诉状，拟证明彭妮利认可占俊楚的装修，对占俊楚将房屋改成四室两厅四卫是知情和同意的。当时占俊楚起诉后，法院进行调解，然后占俊楚将五房拆掉了一房，卫生间进行了整改，恢复供电供水，后来就撤诉了，但法院没有认定。证据二是（2017）鄂0116民初188号案件于2017年2月16日的开庭笔录。拟证明彭妮利对占俊楚对卫生间的整改是满意的，本次判决说没有经过彭妮利同意和追认是错误的。彭妮利质证认为，对证据一（2017）鄂0116民初188号民事裁定书、起诉状及反诉状的真实性无异议，但认为当时一审法官说要双方私下沟通，对房屋进行整改，裁定书没有写进去。对证据二的真实性无异议。因为笔录前面写过，当时看到占俊楚在客厅里做了卫生间，彭妮利的话是针对客厅里做卫生间说的，占俊楚在客厅做了卫生间，后来拆除了。彭妮利只是对客厅做卫生间整改同意，但对其他房间卫生间的改造是不同意的。
彭妮利向本院提交二份新证据。证据一是2014年1月1日施行的《武汉市房屋安全管理条例》，上面第十五条第一款和八款对房屋改造有规定。证据二是彭妮利从物业公司取得的装修竣工表，在该表中，二次验收中写着有胶囊房，彭妮利问过物业公司，物业公司说和黄陂区房管局沟通过，因为对方一直没有与物业联系，所以只能在上面写了这一条，且表上是占俊楚代彭妮利签字。占俊楚质证认为，对证据一的真实性无异议，但认为彭妮利的理解是错误的，条例上写的是不改变主体和承重结构。诉争房屋还是四室两厅，只是一个卫生间改成两间，没有将一个房间隔成两间，和《武汉市租赁管理办法》规定是一样的。对证据二的真实性有异议，在内容上和占俊楚陈述部分相符，占俊楚交了三千元押金，后来装修完，物业公司退给占俊楚，如果物业公司对装修有问题，物业公司对装修押金是不退的。至于是不是胶囊房，是行政部门认定的事情。
本院认为，占俊楚在二审中提交的两份新证据，均不能达到其证明目的，本院不予认可。对彭妮利在二审中提交的证据一，系地方性法规，不属于新证据。对彭妮利提交的证据二，不能达到其证明目的，本院亦不予认可。
经审理查明：一审法院认定的事实属实。
本院认为，占俊楚与彭妮利于2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。
本案的争议焦点为占俊楚的装修改造行为是否经过彭妮利同意，其行为是否构成违约。
双方签订《房屋租赁合同》后，彭妮利如约交付了房屋，占俊楚本应按合同约定对其所租赁的房屋进行装修改造，但其将涉案房屋从四室二厅二卫改造为四室二厅四卫，其中二个卧室的墙体被占俊楚打通后各自连结一个卫生间，并由四个不同的租户承租。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，占俊楚在一、二审中，均未提供证据证明其将涉案房屋从四室二厅二卫改造为四室二厅四卫的行为，事前经过彭妮利的同意或事后得到追认，故占俊楚的行为构成违约。彭妮利发现占俊楚未经其同意对房屋进行改造后，要求占俊楚将涉案房屋恢复原状，故彭妮利对涉案房屋断水断电的行为，是为了防止自身损失的扩大。
综上所述，上诉人占俊楚的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费457元，由占俊楚负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年十月十七日
书记员 黄 浩