重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04856号
上诉人（原审被告）龙泽碧。
委托代理人赖刚。
委托代理人李建华，重庆航宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市渝北区鑫森酱油厂，住所地重庆市渝北区双凤桥街道沙坪张家口。
负责人文龙富，厂长。
委托代理人ＸＸ，重庆兼善律师事务所律师。
委托代理人王成伟，重庆兼善律师事务所律师。
原审第三人重庆市渝北区房屋管理局，住所地重庆市渝北区翠湖路418号。
法定代表人杨永芳，局长。
委托代理人徐冬，该局职工。
上诉人龙泽碧与被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂、原审第三人重庆市渝北区房屋管理局房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年6月25日作出（2014）渝北法民初字第15275号民事判决。上诉人龙泽碧对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人龙泽碧的委托代理人赖刚、李建华、被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂的负责人文龙富及其委托代理人ＸＸ、王成伟、原审第三人重庆市渝北区房屋管理局的委托代理人徐冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告龙泽碧系位于沙坪张家口（B8）8-1号房屋的所有权人。该房屋包括有证房2层（分为负一层和临街一层，每层面积均为152.89平方米）、无证房4层（每层面积均为325.37平方米，第三层为砖混结构，第四层为砖墙维护彩钢顶）。原告与被告达成口头租赁协议，原告租赁了被告有证房负1层及无证房第1层。该房屋其他部分由被告自己使用经营一家餐饮店。被告交付给原告使用的房屋是清水房，原告进行了包括地面平整、刷白、安装门窗、线路等装修。因扩建江北国际机场的需要，2013年7月13日，渝北区人民政府作出征收决定及公告，决定征收包括被告龙泽碧的房屋在内的787户房屋。2013年10月18日，以第三人渝北区房管局为甲方，被告龙泽碧为乙方，双方签订《重庆市渝北区国有土地上房屋征收协议书》，主要内容为：1、乙方房屋坐落于沙坪张家口（B8）8-1；2、本协议签订后，甲方在十个工作日内支付给乙方被征收房屋价值补偿费及搬迁费（详见附表明细），乙方在十五天内腾空交房，交房后甲方在十个工作日内支付余下款项。该协议书后附《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》，该明细表载明：1、已经权属登记建筑：6050×152.89=924985元（原告租赁的有证房负一层部分）；2、已经权属登记建筑；12870×152.89=1967694元（被告使用的有证房部分）；3、旧房搬迁补助费；9174×1=9174元。上述费用加上提前签约奖励、货币补偿补助费、提前搬迁特别奖励费，被告龙泽碧本次补偿共获得3558081元。2014年1月17日，重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《构（附）着物评估价值咨询意见书》，载明构（附）着物价值为19327元。被告龙泽碧与第三人渝北区房管局达成《机场四期国有土地上房屋征收项目房屋装饰装修补偿表》，该表载明：1、“初装”补偿单价为100-160元／平方米，装修项目内容包括地面平整、墙面及顶抹灰刷白、普通门窗、线路规范；“中装”补偿单价为160-240元／平方米；“精装”补偿单价为240-300元／平方米。2、被告的B8-1号房屋为精装，评定补偿单价为295元／平方米。3、装饰装修补偿费合计486941.6元，包含三部分，第一部分为1580.48×295=466241.6元，第二部分为水池（26×300=7800元），第三部分为彩刚棚（129×100=12900元）。2014年3月3日，以第三人渝北区房管局为甲方，被告龙泽碧为乙方，双方签订《国有土地上房屋征收补充协议》一份，该协议约定：1、甲方补偿乙方房屋、动力电、独立电、独立水、设施补偿费6262728.4元、装饰装修补偿费486941.6元；2、本协议签订后，乙方应按已签订征收补偿协议的约定时间交房，甲方在乙方交房后十个工作日内支付给乙方6749670元。该协议书后附《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》，该明细表载明：1、经认定为合法建筑第一层房屋价值：5142.5×325.37=1673215元（原告租赁无证房部分）；2、经认定为合法建筑第二至三层房屋价值：5542×384.44=2130566元；3、装饰装修补偿费：486941.6元；4、设施补偿费：19327元；5、设备搬迁补助费：95487.5元；6、设备补偿费4732.5元×0.2=94.65元（按评估净值的20%进行补偿）；7、停产停业补偿费：2892679元×0.06=173561元；8、停产停业补偿费：3803781元×0.06=228226元。此次补偿对无证房第一、二层及第三层的一部分共计709.81平方米作为合法建筑进行了补偿，其他部分只补偿了拆除工时补助。被告龙泽碧共获得6749670元。当日，以第三人渝北区房管局为甲方，被告龙泽碧为乙方，双方另签订《国有土地上房屋征收补充协议》一份，该协议约定甲方补偿乙方独立气表、闭路（住）、闭路（非）共计6450元。2014年3月10日，重庆市渝北区国有土地上房屋征收中心出具《证明》一份，载明被告龙泽碧位于张家口的房屋（房屋编号B8-1）已与征收部门签订征收补偿协议书，并限其在2014年3月15日前腾空交房。2014年3月12日，因原告鑫森酱油厂拒绝搬离案涉租赁房屋，导致被告龙泽碧未能在征收协议约定的时间内腾房，被告龙泽碧将原告鑫森酱油厂诉至本院，要求解除双方之间的房屋租赁口头协议，并要求鑫森酱油厂立即将案涉房屋腾空并交还给龙泽碧。2014年5月5日，本院作出（2014）渝北法民初字第05943号民事判决，支持了龙泽碧的所有诉讼请求。鑫森酱油厂不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。2014年8月5日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第05604号民事判决，维持了一审判决。庭审中，关于设施设备费。第三人陈述：1、设施补偿费19327元是按照重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《构（附）着物评估价值咨询意见书》而来的。2、设备搬迁补助费95487.5元是机器设备中丧失使用价值的项目；3、设备补偿费94.65元是针对未丧失使用价值的项目，按20%补偿。关于设备搬迁补助费及设备补偿费的计算依据，第三人举示《机器设备评估价值咨询意见书》一份，该意见书载明：1、意见书出具机构为重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司，但未加盖评估公司印章；2、其中第一、三项备注为“√”，四至八项备注为“丧失”，该两部分相加金额为94266元，其余部分相加为4732.5元。第三人称该意见书中备注为“√”及“丧失”的都是丧失使用价值的项目，其余为未丧失使用价值项目，不清楚为何该证据没有加盖评估机构印章。被告陈述：愿意将设施补偿费19327元、设备搬迁补助费95487.5元、设备补偿费94.65元支付给原告，上述费用共计114909.15元。原告陈述：1、《机器设备评估价值咨询意见书》未加盖评估公司印章，对其真实性有异议。2、现房屋内的设备全都没有了，原告的设施设备不止50万元，但原告要求被告按50万元赔偿。原告另举示《机器设备评估价值咨询意见书》一份，该意见书亦未加盖评估机构印章，内容与第三人举示的基本一致，只是第一、三项备注处无“√”。原告称该意见书是被告的儿子，即本案被告的代理人赖刚拿给原告的；第三人称原告举示的该意见书并非最终版本。关于装饰装修费。第三人陈述：1、该笔费用是针对室内装修给予的补偿，如果房屋是清水房的话没有装饰装修补偿；2、第三人是依据《机场四期国有土地上房屋征收项目房屋装饰装修补偿表》进行的补偿，该表中的补偿单价295元／平方米是第三人与被告协商的结果，1580.48是有证房面积、无证房被认定为合法的面积、无证房第三层剩余的未认定为合法的面积，以及无证房第四层部分面积的总和，第四层部分面积的具体数额无法明确；3、不清楚承租人使用的房屋对应的装饰装修费是多少，要看双方如何协商。被告陈述：被告给予了原告两年的免租期，是用来抵扣装饰装修费用的，且原告用来装修的水泥河沙是被告免费提供的。原告陈述：1、不认可有两年的免租期，且水泥河沙是原告自己购买的；2、由于房屋拆迁时原告没有接到通知，无法明确拆迁时房屋的装饰装修的价值，故要求按照第三人渝北区房管局的补偿标准确认被告应支付的装饰装修费，具体金额为141086.7元，计算方法为：295元／平方米×478.26㎡（152.89㎡＋325.37㎡）。原、被告均认可《机场四期国有土地上房屋征收项目房屋装饰装修补偿表》中的水池和彩刚棚并非原告所有。原、被告均无法提供证据证明水泥、河沙是自己购买的。关于停产停业损失。第三人陈述：1、只要被征收房屋有在经营就要给予停产停业补偿，没有经营就没有停产停业补偿。没有具体的规定说明停产停业损失包含哪些费用；2、该笔该费用是按照房屋的征收价值×0.06计算的，包括有证部分及无证部分。被告陈述：停产停业补偿费只是针对租赁这一产业，是针对以后不能出租房屋产生收益进行的补偿。原告陈述：1、原告承租案涉房屋进行生产，就应当获得赔偿；2、原告自愿按照房管局的补偿标准的80%要求被告支付停产停业损失，该损失金额为124713.58元［152.89×6050×0.06×80%（有证部分）＋325.37×5142.5×0.06×80%（无证部分）］。关于搬迁费。第三人陈述：根据征收办法，涉及到有证的部分就给予搬迁费，因此第三人补偿了9174元，即第一次征收协议书中的旧房搬迁补助费，计算方法为有证房面积×30×1次，因为是货币安置，所以拆迁费只有一次。被告陈述：认可房管局关于有证房才有搬迁费的陈述。原告陈述：由于无证房已经转为有证房，是获得了相应的补偿的，因此该部分也应计算搬迁费，由于一次搬不完，所以要计算两次，根据《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》，案涉房屋为非住宅，应按40元／平方米．次计算。因此，要求被告支付搬迁费38260.8元（40元×478.26㎡×2次）。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市渝北区国有土地上房屋征收协议书、构（附）着物评估价值咨询意见书、机场四期国有土地上房屋征收项目房屋装饰装修补偿表、国有土地上房屋征收补充协议、证明、（2014）渝北法民初字第05943号民事判决书、（2014）渝一中法民终字第05604号民事判决书、机器设备评估价值咨询意见书等证据在案为证，足以认定。
一审法院认为：原告鑫森酱油厂与被告龙泽碧达成的口头租赁协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋被政府部门征收，第三人渝北区房管局与被告于2013年10月18日及2014年3月3日签订征收协议三份。2014年3月12日，由于原告鑫森酱油厂拒绝搬离案涉房屋，导致被告龙泽碧未能在征收协议约定的时间内腾房，被告龙泽碧将原告鑫森酱油厂诉至本院，要求解除双方之间的房屋租赁口头协议，并要求原告鑫森酱油厂立即将案涉房屋腾空并交还给被告龙泽碧。2014年8月5日，重庆市第一中级人民法院作出终审判决，支持了龙泽碧的所有诉讼请求。因此，原、被告的口头租赁协议于2014年8月5日解除。租赁合同因拆迁而解除，原、被告均未举示证据证明双方在口头租赁协议中有关于房屋被征收后补偿款的归属的约定，故被告作为出租方，应依据双方的租赁合同关系支付原告合同解除的相应损失。具体金额应以租赁合同的履行情况、租赁期限、房屋状况、添附情况等因素综合认定。现对原告主张的四笔费用逐一评判如下：一、设施设备费。庭审中，原告称其设施设备价值50万元以上，并要求被告赔偿50万元，但对此未举示任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据庭审查明的事实，第三人针对原告的设施设备补偿了三笔款项，即设施补偿费19327元、设备搬迁补助费95487.5元、设备补偿费94.65元，共计114909.15元。对于该三笔款项，第三人举示了相应的评估报告，能够证明该三笔款项是针对设施设备的价值及搬迁损失进行的补偿，而被告亦愿意将该三笔款项支付给原告，本院对此予以确认。因此，被告应支付原告设施设备费114909.15元。二、装饰装修费。被告将案涉房屋交付给原告使用时房屋是清水房，原告对于案涉房屋进行了装修。被告辩称其免费为原告提供了水泥河沙，并给予了原告两年的免租期，该费用可以抵扣装饰装修费用，但对此未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院对被告的该主张不予采信。根据第三人的陈述及其举示的《机场四期国有土地上房屋征收项目房屋装饰装修补偿表》，房屋如果是清水房就没有装饰装修补偿，而补偿的最低标准即“初装”应满足地面平整、墙面及顶抹灰刷白、普通门窗、线路规范的要求。原告对房屋进行了包括前述“初装”要求的装修，也即是说被告基于原告的装修就案涉租赁房屋获得了295元／平方米的装饰装修补偿款，该装饰装修补偿款可以视为针对原告的装修损失进行的补偿，可以作为确定原告装饰装修损失的依据，因此，对于原告要求被告按照295元／平方米的标准支付其装饰装修费141086.7元［295元／平方米×（152.89㎡＋325.37㎡）］的诉讼请求，本院予以支持。三、停产停业损失。原告租赁案涉房屋实际进行了经营，现租赁合同解除，原告将面临停产停业。根据第三人的陈述，停产停业补偿费是针对在经营的房屋，如果没有经营就没有停产停业费。因此，该停产停业补偿费应当视为针对房屋停产停业损失进行的补偿。结合该笔费用的用途及租赁房屋的实际情况，原告要求按照第三人的补偿标准（0.06×房屋价值）的80%计算停产停业损失具有合理性，本院予以支持。根据征收协议及所附的补偿费用明细表，原告租赁的有证房价值为924985元，无证房价值为1673215元，因此，被告应支付原告停产停业损失124713.6元［0.06×（924985元＋1673215元）×80%］。原告要求被告支付124713.58元系对其权利的处分，本院予以确认。四、搬迁费。第三人针对原告的设施设备的搬迁已补偿了设备搬迁费，本案亦认定该笔费用被告应当支付给原告。第三人除了设备搬迁费外，还支付了旧房搬迁补助费9174元，但该费用实为针对房屋本身的旧房搬迁补助费，该费用应由房屋的产权人，即被告龙泽碧获得。原告无证据证明其还有其他的搬迁费的损失，因此，对于原告要求被告支付其搬迁费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告设施设备费114909.15元、装饰装修费141086.7元、停产停业损失124713.58元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告龙泽碧于本判决生效后十日内支付原告重庆市渝北区鑫森酱油厂设施设备费114909.15元；二、被告龙泽碧于本判决生效后十日内支付原告重庆市渝北区鑫森酱油厂装饰装修费141086.7元；三、被告龙泽碧于本判决生效后十日内支付原告重庆市渝北区鑫森酱油厂停产停业损失124713.58元；四、驳回原告重庆市渝北区鑫森酱油厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告重庆市渝北区鑫森酱油厂负担4400元，由被告龙泽碧负担4400元。
上诉人龙泽碧不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定被上诉人对租赁房屋进行了装修与客观事实不符，被上诉人租赁的房屋是两部分，一部分是有证的，这部分被上诉人没有进行过装修，另一部分是无证的，这部分被上诉人只做了简单的刷白处理，被上诉人称修建了池子等，但修建池子的水泥、河沙均是由上诉人出资的，还为被上诉人免了两年的租金，可见，对于装修并不是被上诉人完成的，上诉人也做了绝大部分；被上诉人没有停产停业损失，早在2013年上诉人就通知被上诉人搬迁，被上诉人自己不搬迁，其自己故意拖到2014年7月，即使有损失也是被上诉人故意行为造成的，将这一损失判决上诉人承担显失公平；被上诉人还欠上诉人15个月的租金和利息损失未支付等。请求撤销原判第二、三项，并判决驳回被上诉人的第二、三项诉讼请求等。
被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂答辩称：关于装修补偿金的问题，被上诉人在承租上诉人诉争房屋时，该房屋系清水房，被上诉人是依据渝北区卫生局的要求以生产经营需要，并经上诉人的同意将诉争房屋进行了装修，而河沙、水泥、石子、瓷砖等装修材料均由被上诉人自行购买，而上诉人的请求并没有相应的证据加以证明，且所述事实不符合常理；关于停产停业损失问题，停产停业顾名思义即停止生产经营，房屋租金属于孳息，其补偿已包含于征收房屋补偿金中，在法律上不属于停产停业损失，并且第三人渝北区房管局在一审庭审中明确了停产停业损失仅包含企业停产停业损失，不包含房屋租金，上诉人的请求无任何法律依据；关于第三个、第四个请求系反诉，不应在上诉中提出。综上，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
原审第三人重庆市渝北区房屋管理局答辩称：没有意见。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，第三人重庆市渝北区房屋管理局补偿的装饰装修费和停产停业损失是否应当由上诉人龙泽碧支付给被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信。故根据本案证据可以认定重庆市渝北区鑫森酱油厂对租赁房屋进行了装修，而龙泽碧在审理中没有提供充分证据证明其对该房屋进行了装修以及免费向重庆市渝北区鑫森酱油厂提供了河沙、水泥、石子等，应承担举证不能的责任，对于重庆市渝北区房屋管理局补偿的装饰装修款应当由龙泽碧支付给重庆市渝北区鑫森酱油厂以弥补该厂的装饰装修损失。对于停产停业损失，根据重庆市渝北区房屋管理局的陈述，该费用是只要被征收房屋有在经营的就要给予停产停业补偿，没有经营的就没有停产停业补偿的原则，重庆市渝北区鑫森酱油厂在其租赁的房屋内进行了生产经营，该项补偿费用亦应当由龙泽碧支付给重庆市渝北区鑫森酱油厂。对于龙泽碧提及的重庆市渝北区鑫森酱油厂尚欠房租和利息损失的问题，因龙泽碧在本案一审中并未提起反诉，且系另一法律关系，本案不予处理。综上，上诉人龙泽碧的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由上诉人龙泽碧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一五年十一月四日
书 记 员 梁多华