江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖塘民初字第289号
原告:南昌昌大科辅文化专修学校，住所地：上海北路612号。
法定代表人：钟永锋，职务：校长。
委托诉讼代理人：吴文军，江西萍信律师事务所律师。
被告：南昌大学，住所地：南昌市红谷滩新区学府大道***号。
法定代表人：周创兵，职务：校长。
委托诉讼代理人：李光曼，江西赣兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊小龙，江西赣兴律师事务所律师。
原告南昌昌大科辅文化专修学校（以下简称昌大科辅学校）诉被告南昌大学房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员罗维钧、陈九梅参加评议的合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告昌大科辅学校法定代表人钟永锋及委托诉讼代理人吴文军、被告南昌大学委托诉讼代理人樊小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告昌大科辅学校向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失767052.55元；2.被告赔偿原告剩余租赁期内净利润损失18万元；3.被告返还保证金50000元；4.被告共同赔偿原告搬迁费12000元、员工遣散费32000元、搬迁期间过渡费6000元、鉴定费26000元；5.因搬迁重新装修产生装修费30万元，以上合计1373052.55元；6.诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认本案租赁合同关系无效，被告承担100%责任；2.被告赔偿原告装修损失767052.55元，返还保证金50000元，鉴定费26000元，广告牌48000元，黑板8236.8元，过渡费6000元，部分搬迁费12000元，返还多收的物业管理费338410.47元，以上合计1255699.82元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年被告对外招租，原告为办理培训学校与南昌大学后勤服务集团签订商铺租赁合同。协商期间，原告多次强调由于培训学校属于前期投资大、经营周期长的行业，办学最少需要三、四年才能形成良性运转，因此所租铺面要求可以长期经营，在被告有关人员告知可以长期经营后，双方签订租赁合同。原告依约支付了保证金50000元，房租共计1036003.2元，并投入装修资金100多万元，前期开办费用200多万元及巨额广告费。2014年7月21日，被告向原告发出店面逼迁通知书，并限原告于2014年7月27日前清空物品。2014年7月28日深夜被告以停水、停电、围挡方式逼原告停止营业和进入店面。被告的行为使原告的投入化为乌有，造成了原告巨额损失，经鉴定装修损失为767052.55元。双方租赁合同虽然约定了27420元/月的租金，但实际上被告每月收取了原告27420元物业管理费。被告收取物业管理费是违法的，故被告应该返还2011年7月1日至2014年8月1日多收取的物业管理费338410.47元。本案租赁物系临时建筑，到期之后并未向有关部门办理有关合法手续，被告作为副省级事业单位，明知道违法建筑不能出租给原告，过错明显，对给原告造成的损失应予以赔偿，对收取的费用应予返还。
被告南昌大学答辩称：1.答辩人对涉案店面享有经营权和使用权，该经营使用权受法律保护。2.涉案店面的拆除，是按照省委、省政府的要求进行的，是政府实施的强制拆迁行为，答辩人没有实施强拆行为。3.被答辩人要求答辩人赔偿经济损失1255699.82元，没有事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：
1.原告举证南昌大学后勤服务集团网页信息打印件，证明南昌大学后勤服务集团的主体资格。被告对证明目的有异议，认为南昌大学后勤服务集团非本案适格主体。经审查，南昌大学后勤服务集团为南昌大学内设机构，不具有诉讼主体资格，故对该证据的证明目的本院不予采信。
2.原告举证《南昌大学上海北路商业街租赁合同》、南昌大学后勤服务集团出具的《证明》、南昌大学《关于在我校新修建的上海北路两边还扩建后勤及商业用房的函》、南昌市人民政府办公厅抄告单、建筑设计方案审查表，南昌市建筑工程规费减免审批表、建设工程规划许可证、《店面拆除告知书》，证明被告隐瞒了本案建筑物系非法建筑的事实，构成欺诈，被告已预见到房屋会被拆除，原告尽到合理注意义务，被告应承担租赁合同无效的过错责任；被告以非法方式干扰原告正常经营，侵害了原告的财产权。被告对上述证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为原告对租赁物没有产权的事实是明知的，被告对租赁的店铺有合法的使用权，被告并没有采取非法措施损害原告的利益。经审查，本院对该组证据的真实性均予以认定，被告出租给原告的房屋为临时建筑且已过有效期足以认定。
3.原告举证以管理费名义开具的收据、25000元保证金进账单复印件及交纳保证金的收据复印件、《江西省物业管理服务收费办法》，证明被告每月收取了原告物业管理费23810元，该款项被告无权收取，超出国家标准的物业管理费应该返还；保证金实际交纳了50000元，其余25000元票据不在原告处，但合同已记载。被告对管理费名义开具的收据及该款项实为租金的事实无异议；对于保证金进账单及收据认为均系复印件，对其真实性不予认可，且被告未收取原告保证金；《江西省物业管理服务收费办法》不属于证据类型，且物业管理费实为交纳的租金，不能证明原告的证明目的。经审查，因原、被告双方对于租金交付时以物业管理费名义开具收据的事实均无异议，本院对管理费收据的真实性及款项性质为租金的事实予以认定；对于保证金票据，因原告未提供原件，被告不予认可，本院对其真实性不予认定，保证金以双方租赁合同中注明已实际交付的为准；原告交付给被告的并非物业管理费，实际均为租金，故对《江西省物业管理服务收费办法》的证明目的不予认定。
4.原告举证司法鉴定意见书及鉴定费发票1张、收条6张、黑板采购合同、指示牌制作安装合同书及照片2张，证明原告装修现值损失及因违法建筑拆迁造成的各项财产损失。被告对司法鉴定意见书三性均有异议，认为是原告单方委托形成，且鉴定中没有涉及原始施工合同，鉴定费发票非拆迁带来的直接损失；对于6张收条三性均有异议，无法确认真实性，也没有相应的付款凭证予以证明；对于黑板采购合同真实性无异议，关联性有异议，认为原告的办学还在进行，黑板还可以继续使用；对于指示牌制作安装合同书及照片2张的真实性无法确认，没有证据证明该合同已实际履行。经审查，原告举证的司法鉴定意见书系鉴定机构依据原告的委托并对照原告提供的建筑施工图纸进行的鉴定，系单方委托，且无原始装修施工凭证予以印证，本院对其真实性不予认定，对鉴定费发票的关联性不予认定；对于5张搬迁收条因无其他证据佐证该费用是否实际发生，本院对其真实性不予认定，对于1张过渡费用的收条，该损失不能认定为原告的直接损失，本院对其关联性不予认定；对于黑板采购合同、指示牌制作安装合同书及照片2张的真实性予以认定，但该证据不能证明拆除时的实际损失。
5.被告举证中共江西省委办公厅发电（赣办发电[2014]4号）、关于省直单位违建、临建疑似点位的认定函、店面拆除告知书，证明被告店面拆除是按照政府拆迁政策办理的。经质证，原告认为上述证据表明被告在签订租赁合同的时候已经预见到其所租赁的房屋将被政府拆除，被告存在明显欺诈，且被告主张其租赁物合法与其提供的证据相矛盾，对于店面拆除告知书三性无异议，但认为其中的内容具有违法性。经审查，上述证据已为生效判决书所确认，本院对上述证据的真实性均予以认定。
6.被告举证南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第20号民事判决书、江西省高级人民法院（2017）赣民申49号民事裁定书，证明南昌大学同一路段的承租户肖春富因拆迁起诉要求南昌大学赔偿损失，其诉讼请求被全部驳回，该判决已经生效，其向江西省高级人民法院申请再审，再审申请已被驳回。经质证，被告认为该组证据与本案没有关联性，且该判决书中的证据和事实与本案有本质区别，上述裁判也已经认定了被告建筑是违法建筑的事实。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定，对该两份裁判文书认定的与本案相同的事实本院不持异议。
本院根据上述采信的证据，结合双方的庭审陈述，对本案事实认定如下：
2011年7月1日，原、被告签订《南昌大学上海北路商业街租赁合同》，约定“被告投资建设的南昌大学上海北路商业街（老幼儿园）四号商铺，一楼大厅建筑面积72.96平米，租金80元/平方米，共计租金5836.8元/月，一楼西面建筑面积283.75平方米，二楼建筑面积546.38平方米，租金26元/平方米，共计租金21583.4元/月，由原告租赁经营，经营范围为文化教育。租赁期限从2011年9月1日起至2016年12月31日止”、“本合同签订时，原告须向被告交纳50000元的履约保证金（原已交25000元保证金）。原告无违约行为，经营期满后，被告一次性全部归还保证金，但不计利息。”同时约定“二次装修方案须报被告批准”，“退租时，将所安装的水电、门窗、橱柜等固定设备完好、无偿地交付给被告，不得自行拆除”。
另查明，2004年9月22日，被告致函（《关于在我校新修建的上海北路两边还扩建后勤及商业用房的函》）给南昌市政府办公厅。2004年11月2日，南昌市人民政府办公厅作出洪府厅抄字（2004）858号抄告单，同意被告临新修道路北端按规划要求还建部分管理用房及配套服务设施用房。2005年8月11日，上述用房（临建）的建筑设计方案经过了南昌市城乡规划局的审查，被告办理了相关的规费减免手续。2006年7月10日和11月31日，被告在南昌市城乡规划局办理了临时后勤服务B楼、C楼和A楼的建设工程规划许可证，该临时建筑有效期为贰年，今后规划需要应无条件拆除。
2013年10月，南昌市市委、市政府部署开展“拆违拆临、建绿透绿”工作。2014年4月22日，南昌市推进“拆违拆临建绿透绿”工作指挥部办公室发函（《关于省直单位违建、临建疑似点的认定函》）给被告，包括被告北院门面。2014年7月21日，南昌大学后勤服务集团发布《店面拆除告知书》给上海北路店面租赁户及经营户，通知各租赁户及经营户“务必于2014年7月27日之前自行将所承租的位于上海北路边的房屋内的物品全部清空，7月27日将对该临街店面实施停水、停电、围挡，7月30日起组织实施拆除”。庭审中，原告陈述其于2014年7月24日搬离租赁房屋，还有财产未来得及搬离。
另查明，2011年9月15日，原告与浙江红太阳教学设备有限公司签订《黑板采购合同》，浙江红太阳教学设备有限公司开具收据载明黑板采购价款为8236.8元。2013年4月9日，原告与南昌市桃花卓新字牌制作店签订《指示牌制作安装合同书》，约定昌大科辅广告字制作安装工程造价为48000元，南昌市桃花卓新字牌制作店开具收据2张，分别注明收到原告广告制作费用26400元、19200元。原告同时举证了2014年7月28日至2014年8月20期间案外人出具的收条，证明原告因店面拆除产生部分搬迁费及过渡费合计18000元。2014年7月25日，原告自行委托江西天剑司法鉴定中心对原告的装修工程价款进行鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见认定原告装饰工程总金额为767052.55元。原告为此支付鉴定费用26000元。
再查明，原告租赁期间，被告每月收取租金后向原告开具收据，收据上载明款项性质为“管理费”。除该“管理费”外，原告没有另外向被告支付租金。庭审中，原告陈述租金以管理费的名义给付，被告对此不持异议。根据原告举证的管理费收据及进账单，原告支付租金至2014年6月份。
还查明：南昌大学后勤服务集团系被告内设的二级单位，没有办理工商登记注册手续，没有独立的法人资格。
本院认为，根据原告举证的建设工程规划许可证，被告出租给原告的上海北路商业街四号商铺系临时建筑，原、被告于2011年7月1日签订合同时，该商铺已经超过建设规划行政主管部门批准的两年使用期限，被告未举证证明该临时建筑有效期满之后经过主管部门批准延长使用期限，故原、被告签订的租赁合同依法应确认无效。故原告主张确认本案租赁合同无效，于法有据，本院予以支持。被告将已经超过使用期限的商铺出租给原告，原告在签订租赁合同时亦未尽审慎注意义务，故对于租赁合同无效的后果，双方均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。关于原告主张的装修损失。原告举证的司法鉴定意见书是鉴定机构依据原告提供的建筑施工图纸对2011年装修时的造价进行的鉴定，因双方在租赁合同中约定“二次装修方案须报被告批准”，原告未提供证据证明该装修经过了被告批准同意，故其装饰装修损失应由原告自行承担，且该鉴定意见也不能证明2014年7月学校被拆除时装修工程的实际损失，故对于原告主张被告赔偿装修损失767052.55元及鉴定费用26000元的诉请，本院不予支持。关于原告主张返还多收的物业管理费338410.47元，经审查，原、被告均认可收据载明的物业管理费实为交纳的租金，除上述名义的费用外原告并未另行交纳租金，即被告并未实际收取原告的物业管理费，故原告以被告收取的物业管理费超出本省、市的收费规定为由主张返还，无事实依据，本院不予支持。双方的租房合同虽无效，但原告实际占有使用了租赁物，也应参照双方合同约定的租金标准计算实际使用房屋期间的使用费，原告租金支付至2014年6月份，其实际使用租赁物至2014年7月份，故亦不存在多收取了占有使用费而需要返还的情形。关于原告主张的广告牌制作费用48000元及采购黑板的价款8236.8元，原告虽然提供了2013年4月9日的《指示牌制作安装合同书》和2011年9月15日的《黑板采购合同》及相关收据，但上述证据不能证明2014年7月份原告的学校被拆除时相关广告牌和黑板的现值损失以及该损失是否实际发生，故原告主张被告赔偿没有充分证据佐证，本院不予支持。原告同时主张过渡费6000元和部分搬迁费12000元，但仅举证了案外人出具的收条，该费用是否实际发生没有充分证据证明，且学校拆除是为贯彻执行南昌市市委、市政府关于“拆违拆临、建绿透绿”的相关文件精神，在收到店面拆除告知书后予以搬迁也是承租方应作出的行为，相关搬迁费用应由原告自行承担。故本院对该项赔偿主张亦不予支持。
关于原告要求返还保证金的诉讼请求，双方合同约定的保证金为50000元，但原告仅提供了交纳25000元保证金的票据，且票据为复印件，真实性难以认定，故对于该25000元保证金已交纳的主张本院不予采纳。但双方合同中注明“原已交25000元保证金”，该事实无须原告另行举证，足以认定，被告应当返还。
综上，原告要求确认本案租赁合同关系无效的主张成立，但其要求被告赔偿装修损失及其他各项财产损失、返还多收取的物业管理费，理由不充分，证据不足，本院不予支持。其主张被告返还保证金50000元，其中25000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张南昌大学后勤服务集团与被告共同承担责任，因南昌大学后勤服务集团系被告内设的二级单位，不具备独立的法人资格，相关民事责任应由被告南昌大学承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告南昌昌大科辅文化专修学校与被告南昌大学于2011年7月1日签订的《南昌大学上海北路商业街租赁合同》无效；
二、被告南昌大学于本判决生效之日起10日内一次性返还原告南昌昌大科辅文化专修学校履约保证金25000元；
三、驳回原告南昌昌大科辅文化专修学校的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18617元，因原告南昌昌大科辅文化专修学校在审理中减少诉讼请求，依法退回原告2516元，剩余案件受理费16101元，由原告南昌昌大科辅文化专修学校负担15780元，由被告南昌大学负担321元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 胡恋梅
人民陪审员 陈九梅
人民陪审员 罗维钧
二〇一七年七月二十九日
书 记 员 胡 宇