济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第844号
原告济南邦和物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈革，董事长。
委托代理人刁士刚，男，住济南市。
委托代理人郭晓芳，女，住济南市。
被告张玉，女，住济南市。
原告济南邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）与被告张玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邦和物业公司的委托代理人刁士刚，被告张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邦和物业公司诉称，被告张玉系济南市天桥区金色阳光花园的业主，原告邦和物业公司受小区开发商济南华夏海龙房地产开发有限公司及被告委托，对小区提供物业服务，并与被告签订物业服务协议，约定被告张玉应交纳物业管理费标准为0.78元/月/建筑平方米，逾期需按日3‰向原告支付违约金。被告张玉自2012年4月30日至2015年9月30日共拖欠原告物业管理费3231.9元。原告多次向被告催要，被告拒不支付。为保持小区和谐的生活氛围，在被告及时支付拖欠物业费的前提下，原告自愿放弃追究被告违约金的权利。现原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠原告的物业管理费3231.9元。
被告张玉辩称，原告邦和物业公司未尽到为业主服务的约定。1、2008年7月，因物业公司未采取防水措施，导致雨水倒灌被告地下室，将其药品泡坏，损失3000余元，被告曾多次与原告交涉赔偿问题，原告至今未赔偿。2、2008年冬天，因原告疏于安保管理，被告地下室门被撬，被告价值2000元雅迪电动车被盗，多次交涉后物业公司也未予以赔偿。3、2012年至2013年，由于物业未及时维修15号楼3单元门口遮雨檐漏水问题，导致单元门经雨水长期锈蚀损坏，本单元业主多次反馈给物业，要求尽快维修，但物业在长达2年的时间未采取任何维修措施，本单元业主迫不得已动用公共维修基金2万余元购置新门进行更换，但其他楼座单元门未受到雨水锈蚀的单元门仍能正常使用。4、2014年4月至同年12月，被告楼上602室进行了长达8个月装修，破坏主体结构，噪音严重扰乱被告家庭的正常生活，家人多次向物业反映，进行协调，但物业未采取任何措施。5、2015年，因物业未及时修补15号楼西侧破损道路，本小区居民经常绊脚或扭伤，被告母亲正常行走时扭伤膝关节。6、因物业保洁清理不及时，导致小区内杂物遍地，绿化保养不及时，导致绿化植物大批枯死，绿化带中垃圾、杂物、狗粪随处可见。7、物业公司未提供物业日常养护报备记录及物业费收支明细。8、根据物权法规定，小区内地上停车位归全体业主所有，物业公司地上停车位管理及车位费收取业主均不知情。9、按照物权法规定，社区内公共配套归全体业主所有，配套收益应归全体业主所有，而物业公司对小区商铺租赁费、幼儿园租赁费及各项广告收益的去向均未给予业主。10、原告邦和物业公司未公示其具有几级物业服务资质。11、物业公司是全体业主聘来的服务者，应当及时发现和解决问题，现物业公司的服务大打折扣，业主的物业费也应当有折扣。12、多处楼宇仅有一名保洁人员。
经审理本院查明：被告张玉系济南市天桥区金色阳光花园小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2007年10月27日，原告邦和物业公司（甲方）与被告张玉（乙方）签订《金色阳光花园小区物业服务协议》一份，协议约定：“第二章乙方的权利、义务第三条乙方的权利1、有权依法对其所有的物业依法享有合法的权益。2、有权依法合理享用房屋建筑共用设施、设备和公共部分及场所。3、有权按政府的有关规定及小区的有关装饰、装修的规定，在允许范围内进行室内装饰、装修。4、有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、变频水泵、机电设备、天线和消防设施等房屋主体公用设施的情况，建议甲方及时组织维修养护。5、有权根据小区的道路、路灯、沟、井、绿地等公用设施及公共场所的情况，建议甲方及时实行维修养护。6、有权要求甲方对小区的违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的各种行为予以纠正和制止。7、有权对妨碍小区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。8、对本小区物业服务的有关事项，向甲方提出质询，并要求答复。9、对本小区的物业管理提出建议、意见和批评。10、有权向甲方主管部门投诉甲方的违约行为。第四条乙方的义务1、履行《物业服务协议》、《业主公约》及《装修手册》。2、使用、经营、转让其房屋时，应遵守物业管理法规、政策和《金色阳光花园业主公约》（以下简称：公约）的规定，接受甲方的管理。3、乙方在使用物业时，应当遵守下列规定…10、按《公约》中规定的时间主动向甲方交纳物业服务费及各项费用。第三章物业公司的权利、义务第五条甲方的权利…9、有权按规定收取物业服务费用及各项费用…第六条甲方的义务1、全面履行物业服务协议，乙方委托管理的房屋设施及维护、清洁、保洁以及对乙方提供有偿便民服务。2、接受业主的监督。3、重大管理措施提交业主审议决定。4、接受物业管理部门和其他主管部门的指导监督。5、发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关部门报告。6、制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好。7、建立客户回访制度和回访记录。8、小区实行封闭管理，设立保安人员24小时值班制度，小区内有危及客户安全的地方设置明显标志，如修路、疏通下水道、电路改造等，均需采取必要的预防措施。9、提供24小时维修服务…第五章物业管理收费及其他收费第十一条房屋相关费用：1、服务费的确定和调整及其收费办法按照济南市有关规定和法律法规的规定执行。本小区服务费标准为：多层0.80元/月/建筑平方米，小高层1.10元/月/建筑平方米。2、乙方在办理入住手续时，应向甲方一次性支付其所属房屋首期半年的物业服务费。随后各项的物业服务费按季度一次性交纳…4、如果乙方在应付款项到期后十五日内还没有支付该款项，甲方有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限满之日起以应缴纳费用总额千分之三按日计算（产权人并应赔偿甲方为催付行为付出的额外工作酬金）…第八章违约责任第二十三条乙方逾期缴纳服务费及其他各项费用的，每逾期一日，应按应缴费用总额的3‰向甲方缴纳违约金。如逾期30天仍未全额缴纳的，乙方需向甲方支付为追讨而产生的额外费用。第二十四条乙方拖欠服务费及其他各项费用，物业服务处有权停止相关的服务…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告张玉自2012年4月30日至2015年9月30日期间未按合同约定支付物业费。
另查明，涉案楼宇为多层，涉案房屋建筑面积为101.06平方米，根据原、被告之间的协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.80元，但原告邦和物业公司实际按照建筑面积每月每平方米0.78元收取，本次诉讼也是按照该标准计算。
诉讼中，被告张玉认为，原告提供的物业服务质量差，给被告带来了损失。被告张玉就其主张向本院提交手机照片一宗。原告邦和物业公司质证称，照片的真实性无法确定，不能确认是原告服务区域内的情况，且关于小区垃圾，部分业主私搭乱建问题原告已尽力协调管理，与相关业主沟通，但原告不是行政管理部门，没有执法权，只有劝阻权，已经尽力维护小区业主整体权利。针对被告张玉的抗辩主张，原告认为，关于被告主张的漏水导致损失问题，在质保期内应属开发商质保范围，相关损失由开发商承担；关于2012年、2013年因漏水导致单元门损坏问题，因出了两年质保期，且属于公共部位，应用公共维修基金解决，该问题原告没有责任；关于楼上装修给被告造成影响的问题，相关业主应当独立承担责任，原告只有劝阻义务；关于电动车被盗问题，原告为小区提供秩序服务室整体秩序服务，只是在过错范围内对被盗物品承担责任，只要原告正常设置安保人员、门卫服务，原告即对被告电动车丢失没有过错，属于社会治安问题，应由公安部门处理；关于道路绿化地上停车位的问题，该小区的绿化率高达到百分之三十五以上，容积率非常低只有1.35，原告对于道路的维修、绿化、保洁以及地下停车均配备了专职管理人员，公共维修要用公共维修基金，需要全体业主签字认可，所以维修周期较长，业主感到滞后的现象，也是小区物业服务中不可避免的问题，也会在以后的工作中予以改进。对于地上停车位是划线管理，免费停车。
现原告邦和物业公司诉至本院，要求依法判令被告向原告支付2012年4月30日至2015年9月30日期间的物业服务费3231.9元，其物业服务费计算方式为：101.06平方米×0.78元/平方米/月×41个月（自2012年4月30日至2015年9月30日止）。
上述事实，有原告邦和物业公司提交的物业服务协议、物业费收据等证据，被告提交的照片等证据在案为凭，以及原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告邦和物业公司与被告张玉之间签订的《金色阳光花园小区物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，原告邦和物业公司按照上述协议约定内容履行了物业管理服务义务，被告张玉在事实上接受原告邦和物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业服务协议的约定履行付费义务。被告张玉未能及时向原告邦和物业公司支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。被告张玉答辩时涉及的房屋质量问题，被告张玉可另行主张权利。关于被告张玉答辩中涉及的单元门，因物业公司与业主已一致同意动用公共维修基金购置新单元门，该问题已经解决，物业公司已尽到合同责任。关于被告张玉主张的地下室被撬，丢失电动车的问题，被告张玉并未提交失窃的相关证据，原、被告并未对小区内财物失窃问题作出特殊约定，且无证据证明上述问题系因物业服务过程中存在重大瑕疵造成，被告张玉以此为由拒交物业费，缺乏事实依据。关于被告张玉主张的楼上业主装修，影响到正常生活的问题，应属相邻关系范畴，被告张玉可向妨碍正常生活的业主单独主张权利，被告张玉以此为由拒交物业费，缺乏法律依据。关于被告张玉主张的物业公司未及时修补破损道路及绿化问题，属于物业服务过程中的一般性瑕疵。关于被告张玉主张的停车位管理及车位费收取等问题，被告张玉未提交有效证据证明车位管理违规的事实，且关于车位费、广告费的所有权等问题，原、被告在物业服务协议中未予以特别约定。关于物业服务的服务标准和收费标准，双方已经在合同中明确约定，故被告张玉拒交物业费，本院不予支持。结合原、被告的举证、质证及同类案件的情形，原告邦和物业公司在该期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理费金额，原告邦和物业公司主张被告张玉支付物业管理服务费3231.9元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。本案纠纷的发生，系由于被告张玉长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告张玉负担。
鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告邦和物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告张玉于本判决生效之日起10日内，向原告济南邦和物业管理有限公司支付物业管理费3231.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告张玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 可
人民陪审员 石兆凤
人民陪审员 冯紫霞
二〇一六年四月八日
书 记 员 郝慧明