文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2372号原告：广州市瑜顺物业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区龙洞迎龙大道南，组织机构代码55666436—3。法定代表人：彭苔妹。委托代理人：阳熙梅、游水玲，分别为广东金粤律师事务所律师、律师助理。被告：邹大虹，男，1968年7月9日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：鲁生锐，男，1971年1月25日出生，汉族，住湖北省潜江市。原告广州市瑜顺物业发展有限公司（以下简称瑜顺公司）诉被告邹大虹、鲁生锐租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑜顺公司的委托代理人阳熙梅到庭参加诉讼。被告邹大虹、鲁生锐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑜顺公司诉称：原告与邹大虹于2013年1月12日签订《房屋使用合同》，约定由原告将位于广州市天河区龙洞迎龙路自编地址242号瑜翠园西面13—19号的商铺租赁给邹大虹。邹大虹租赁后，与鲁生锐开设了以鲁生锐名义经营的广州市天河区龙洞邹记茗点居。自2014年5月份起，邹大虹开始欠付原告租金，经原告多次催收无果。2014年7月16日，鲁生锐经营的广州市天河区龙洞邹记茗点居因与员工丁振明劳动争议纠纷，被天河区法院查封。原告已于2014年8月15日向邹大虹发出解除租赁合同的通知，但邹大虹、鲁生锐均不知所踪。由于鲁生锐的原因，导致原告的租赁物业无法实现租赁价值，鲁生锐应对自2014年9月1日起实际占用的房屋占用费承担连带责任，鲁生锐作为涉案房屋的实际使用人，应该对邹大虹未付的租金、水电费、卫生费等费用承担连带责任。现原告提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与邹大虹签订的《房屋使用合同》于2014年11月7日解除；2、邹大虹向原告支付2014年5月1日至2014年11月7日的租金62567元及所欠租金的逾期支付违约金（按每月11000元为本金，按每日3%计算，从当月11日起计至实际清偿之日，违约金以本金为限），邹大虹向原告补交2014年6—8月的水电费9081元；3、确认原告无需退还邹大虹交付的租赁保证金20000；4、被告鲁生锐对上述第二项诉讼请求承担连带责任；5、本案受理费由被告邹大虹、鲁生锐承担。被告邹大虹、鲁生锐未答辩。经审理查明：广州市沙河兆联经济发展有限公司于2011年7月21日出具《同意出租证明》委托瑜顺公司代为出租广州市天河区龙洞迎龙路自编地址242号瑜翠园西面1—51号商铺。2013年1月12日，瑜顺公司（甲方）与邹大虹（乙方）签订《房屋使用合同》，约定：甲方将广州市天河区龙洞迎龙路自编地址242号瑜翠园西面13—19号（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用；租赁期限自2013年2月15日起至2018年1月4日止；2013年2月15日至2014年2014年2月14日，每月场地使用费为10000元；2014年2月15日至2015年2月14日，每月场地使用费为11000元；水、电费按实际使用数收取；2013年1月12日至2013年2月14日为免租期，以上费用从2013年2月15日起缴付，由乙方在每月的第10日前将当月费用交付甲方；乙方违约，导致合同提前解除的，乙方无权要求甲方返还保证金；合同期限内上述房屋的水电费、卫生费等一切费用由乙方缴交；乙方在本合同签订之日起三天内向甲方支付20000元作为保证金；乙方逾期交付场地使用费、水电费及其他应缴费用，每逾期一日，甲方按每月场地费和其他应缴费用总额的百分之三向乙方加收违约金，逾期15日未支付视为为违约，甲方有权解除本合同并收回房屋，保证金不退回等内容。上述合同未约定卫生费标准。瑜顺公司称2013年2月15日将案涉商铺交付被告使用，案涉商铺的租金是邹大虹、鲁生锐以邹记茗点居的名义以现金方式支付，收取租金时开具收据给邹大虹、鲁生锐，案涉商铺的租金自承租日起足额支付至2014年4月底，2014年5月份的租金仅支付了6000元，仍欠5000元未支付，而后邹大虹、鲁生锐再也没有向我方支付租金，其一直向邹大虹、鲁生锐催缴租金；直至2014年7月16日案涉商铺被法院查封，其才知道两被告与员工发生纠纷；其于2014年8月15日向邹大虹、鲁生锐发出解除合同通知书，其将解除合同通知书与法院的查封裁定书一并张贴在涉案商铺门口；其于2014年11月7日实际收回了案涉商铺。关于水电费问题，瑜顺公司称邹大虹、鲁生锐应支付案涉商铺实际发生水电费9081元，对此提交手写水电费记录两份，该记录上无邹大虹、鲁生锐签章。关于要求鲁生锐承担连带责任问题。原告称案涉商铺实际是以邹记茗点居在经营，而鲁生锐是邹记茗点居的经营者，对此提交广州市工商行政管理局天河分局的查册资料为证，该证据记载：字号名称为广州市天河区龙洞邹记茗点居，经营地址为案涉商铺，经营者为鲁生锐等。本院认为：瑜顺公司与邹大虹签订《房屋使用合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。关于《房屋使用合同》的解除问题。《房屋使用合同》约定：“逾期15日未支付场地使用费（其实质为租金），视为违约，瑜顺公司有权解除本合同并收回房屋，保证金不退回”；现瑜顺公司称邹大虹仅支付2014年5月份的租金的6000元，2014年6月1日至2014年11月7日租金一直未支付；邹大虹经本院合法传唤，拒不到庭应诉，应自行承担举证不能的法律后果，本院依法采信瑜顺公司称邹大虹仅支付2014年5月份的租金的6000元，2014年6月1日至2014年11月7日的租金一直未支付的主张；结合瑜顺公司自认已经于2014年11月7日收回案涉商铺，故原告请求确认上述《房屋使用合同》于2014年11月7日解除，理据充分，本院依法予以支持。同理，瑜顺公司无需退还邹大虹保证金20000元。关于租金及逾期交租的违约金问题。上文亦认定邹大虹仅支付2014年5月份的租金的6000元，2014年6月1日至2014年11月7日租金一直未支付，故邹大虹应支付瑜顺公司2014年5月1日至2014年11月7的租金62566.67元（5000＋11000×5＋11000÷30×7）。邹大虹逾期缴付租金，根据《房屋使用合同》应支付相应违约金，该违约金以当月欠付租金为本金，其中2014年5月为5000元，2014年6月至2014年10月为每月11000元，2014年11月为2566.67元，按每日3%的标准，自当月的11日计至实际清偿之日止，每期违约金均以当期本金为限。关于鲁生锐承担连带责任问题。合同具有相对性。鲁生锐并不是《房屋使用合同》的签订人，虽广州市天河区邹记茗点居的经营地址为案涉商铺，经营者为鲁生锐，但原告并未提交相关证据证明鲁生锐是《房屋使用合同》的当事人，亦未提交证据证明邹大虹与广州市天河区邹记茗点居有实质联系，故原告要求鲁生锐对上述付款义务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。关于水电费问题，瑜顺公司称邹大虹、鲁生锐应支付案涉商铺实际发生水电费9081元，对此仅提交未有邹大虹、鲁生锐签章的手写水电费记录两份，无法证明案涉商铺具体水电费，且并未提交其代缴上述水电费的相关部门的发票，故本院对瑜顺公司要求邹大虹、鲁生锐应支付案涉商铺实际发生水电费9081元，缺乏理据，本院不予支持。被告邹大虹、鲁生锐经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市瑜顺物业发展有限公司和被告邹大虹在2013年1月12日就广州市天河区龙洞迎龙路自编地址242号瑜翠园西面13—19号签订的《房屋使用合同》于2014年11月7日解除。二、在本判决生效之日起十日内，被告邹大虹向原告广州市瑜顺物业发展有限公司支付2014年5月1日至2014年11月7日的租金62566.67元。三、在本判决生效之日起十日内，被告邹大虹向原告广州市瑜顺物业发展有限公司支付逾期支付2014年5月1日至2014年11月7租金的违约金（以当月欠付租金为本金，其中2014年5月为5000元，2014年6月至2014年10月均为每月11000元，2014年11月为2566.67元，按每日3%的标准，自当月的11日计至实际清偿之日止，每期违约金均以当期本金为限）。四、原告广州市瑜顺物业发展有限公司无需向被告邹大虹返还租赁保证金20000元。五、驳回原告广州市瑜顺物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2550元，由原告广州市瑜顺物业发展有限公司负担50元，由被告邹大虹负担2500元；公告费1300元，由被告邹大虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  杨昌南人民陪审员  董 星二〇一五年十二月二十九日书 记 员  何嘉杰区晓珊判决书已于年月日送达