吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终937号
上诉人（一审被告）：吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县乾安镇，组织机构代码57408XXXX。
法定代表人：陆建平，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘一兵，住吉林省公主岭市。
上诉人（一审被告）：修立娟，乾安县人，住吉林省乾安县。
委托诉讼代理人：蔡云峰，住吉林省乾安县。
被上诉人（一审原告）：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，住所地吉林省乾安县乾安镇田园锦绣小区，组织机构代码07707XXXX。
法定代表人：赵得生，该公司经理。
委托诉讼代理人：项柏林，吉林剑虹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵得国，住吉林省乾安县。
上诉人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（以下简称恒策乾安分公司）、上诉人修立娟因与被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司（以下简称田园锦绣物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2016）吉0723民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒策乾安分公司委托诉讼代理人刘一兵、上诉人修立娟委托诉讼代理人蔡云峰，被上诉人田园锦绣物业公司委托诉讼代理人项柏林、赵得国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒策乾安分公司上诉请求，1.撤销一审判决。2.改判恒策乾安分公司与修立娟签订的房屋买卖合同合法有效，驳回田园锦绣物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、恒策乾安分公司是田园锦绣小区的开发建设人，当时开发的区块是按照设计和县政府的审批建设6栋居民住宅楼。按着图纸设计，本小区的物业用房在5号楼。小区进入建设后，1、2、3、4、6号楼先后开工建设完成，并有回迁户和购买户大量入住，也需要物业公司进驻管理服务，所以田园锦绣物业公司接受恒策乾安分公司的邀约进驻小区管理服务，但由于5号楼的建筑位置有几户动迁户没有搬迁，致使5号楼没有开工建设，物业用房没有建成。恒策乾安分公司即将4号楼的A01室和A02室交给田园锦绣物业公司临时使用，作为物业的临时用房。为了明确该房屋不是设计物业用房，故恒策乾安分公司于2013年9月27日出具一份证明，载明：“我公司4号楼A01、A02室为物业管理公司办公用场。”后恒策乾安分公司唯恐出现异议和变故，又于2013年10月23日出具说明：载明：“本公司将4号楼A01室、A02室无偿给田园锦绣小区做物业用房，任何人不得改变其性质和用途，面积约200平方米左右。”这个说明是强调和明确这两个住室只是可以物业办公使用，不可以改变性质挪作它用。不是约束恒策乾安分公司，而是约束田园锦绣物业公司的，其意图是怕田园锦绣物业公司将两个房屋挪作他用或据为己有。2014年9月份，恒策乾安分公司为了解决小区物业用房，在小区内建设了一栋300平方米的平房以供物业使用，建成后通知田园锦绣物业公司搬迁，因双方已经发生矛盾，田园锦绣物业公司拒不搬迁。田园锦绣物业公司私自将A02室改为住宅居住使用至今。2014年10月24日恒策乾安分公司将田园锦绣物业公司清除了小区，另聘兄弟物业公司入住管理服务，兄弟物业公司即在平房办公。经蔡云峰介绍，恒策乾安分公司将A01室出售给修立娟，签订了买卖合同，修立娟交款成交，装修入住。恒策乾安分公司出具的证明和说明，其本意是恐怕田园锦绣物业公司改变用途或据为己有，如果此房屋确属物业用房，就是物业无偿使用，又何必多次一举，加上“无偿使用”，一审中田园锦绣物业公司以此为证据，一审法院将证明和说明偷换概念，将其临时使用权认定为永久使用权，甚至变成所有权，并论述即使有其他物业用房的存在也必须将此房腾出来，交给田园锦绣物业公司使用。现5号楼已经建成，一审认定恒策乾安分公司与修立娟签订的房屋买卖合同无效错误。
修立娟答辩同意恒策乾安分公司的上诉请求。
田园锦绣物业公司答辩认为，恒策乾安分公司上诉理由不能成立，恒策乾安分公司主张物业用房前后矛盾，之前出具两个证明，先说建了300平方米平房，后又说在5号楼，前后矛盾。一审以恒策乾安分公司书面证明作为依据认定事实是正确的，符合案件事实。
修立娟上诉请求：撤销一审判决，改判修立娟与恒策乾安分公司签订的房屋买卖合同合法有效，驳回田园锦绣物业公司的诉讼请求。事实和理由：2014年12月份，修立娟经案外人蔡云峰介绍，到恒策乾安分公司开发建设的乾安县田园锦绣小区购买住房，当时看到的房屋是4号楼A01室处于闲置状态，知道此房屋以前是小区物业使用的办公室，恒策乾安分公司卖楼负责人说此房屋是物业公司临时办公，真正的物业用房在小区整体设计的5号楼，并把图纸给修立娟看。2014年12月24日签订了买卖合同，全额支付房款和入住费用，装修后居住至今。修立娟在购买该房屋时小区物业在一栋300平方米的平房办公。一审中修立娟提供图纸证明5号楼是物业用房，一审判决对本案客观事实和法律事实十分清楚，但为了使田园锦绣物业公司胜诉，却错误地论述：承认本案诉争的房屋产权归开发商所有，可以行使处分权，又否定恒策乾安分公司的处分权。恒策乾安分公司对自己的财产可以作出多种处分，即可以将争议房屋指定为物业管理办公场所，也可以将房屋出售给修立娟。恒策乾安分公司建设的楼房是以出卖为目的，而不是交给谁无偿使用，而将此房屋交给物业公司使用只是一个过渡阶段，因5号楼没有建成，但在出售给修立娟时已经建成并投入使用。一审判决其他物业用房存在，不影响恒策乾安分公司作为所有权人行使处分权，指定A01室为物业用房。现在物业已经在小区建设了300平方米平房，也在使用。小区建设应以图纸为准，物业用房在5号楼。
恒策乾安分公司答辩同意修立娟的上诉请求。
田园锦绣物业公司答辩认为，修立娟是通过蔡云峰介绍购买房屋，而案外人蔡云峰对小区中恒策乾安公司和田园锦绣物业公司现状也是熟悉的，他明知购买的是物业用房，是恒策乾安分公司侵权才导致案涉房屋闲置，并不是真正闲置。因此修立娟购买房屋不是善意的，应该向恒策乾安分公司主张权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。
田园锦绣物业公司向一审法院起诉请求：1.确认恒策乾安分公司与修立娟签订的房屋买卖合同无效。2.判令修立娟立即腾让乾安县田园锦绣小区物业用房。3.恒策乾安分公司和修立娟承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月18日田园锦绣物业公司与恒策乾安分公司签订《田园锦绣物业管理协议书》，双方约定由田园锦绣物业公司对田园锦绣小区进行物业管理。2013年9月27日恒策乾安分公司出具证明，将田园锦绣小区四号楼A01、A02指定为物业管理公司办公场所。2013年10月28日恒策乾安分公司再次出具说明，将田园锦绣小区四号楼A01、A02指定为物业用房，无偿给田园锦绣物业公司使用，任何人不得改变其性质和用途，明确了A01室、A02室的具体位置，其中A01室位于四号楼1单元与2单元中间1层，A02室位于四号楼1单元2楼3门。2014年12月24日修立娟与恒策乾安分公司签订房屋买卖合同，将四号楼A12室及四号楼1单元2楼第3门出售给修立娟，修立娟于当时向恒策乾安分公司交纳购房款205126元，并交纳四号楼A12室及四号楼1单元2楼第3门的入住费46740.54元。自田园锦绣物业进驻田园锦绣小区开始，田园锦绣物业公司一直以物业用房的名义对四号楼A01、A02室进行使用，直至兄弟物业公司与田园锦绣物业公司发生纠纷，田园锦绣物业公司被强行搬离A01物业用房。现该房屋被修立娟实际使用。对于田园锦绣物业公司与兄弟物业公司之间的纠纷，田园锦绣物业公司将兄弟物业公司及恒策乾安分公司诉至法院，请求判令田园锦绣物业公司与恒策乾安分公司签订的《田园锦绣物业管理协议书》合法有效，双方继续履行该协议，兄弟物业公司停止侵权，停止在田园锦绣小区的物业经营行为。2017年2月6日松原市中级人民法院作出（2017）吉07民终12号民事判决书，认定恒策乾安分公司与兄弟物业公司签订的物业服务合同无效，未经业主大会决定恒策乾安分公司亦无权解除其与田园锦绣物业公司签订的前期物业服务合同，田园锦绣物业公司与恒策乾安分公司签订的物业服务合同应继续履行。
一审法院认为，本案争议焦点：1.A01室与A12室是否为同一栋房屋。2.A01或A12是否为小区物业用房，恒策乾安分公司与修立娟的买卖合同是否有效。3.田园锦绣物业公司是否仍为田园锦绣小区的物业服务公司。对于本案的第一项争议焦点，田园锦绣物业公司提交的（2016）吉0723民初256号案件的庭审笔录中第7页中，修立娟承认：田园锦绣4幢A12房屋商企100.7平方米，房屋在城建局测绘之前叫A01，测绘之后叫A12，可证明恒策乾安分公司指定给田园锦绣物业公司的物业用房与修立娟购买的A12为同一栋房屋。对于本案的第二项争议焦点，田园锦绣物业公司提供恒策乾安分公司出具两份证明，可证明A01（A12）被恒策乾安分公司指定为物业用房，且明确不可将房屋作其他用途。即使A12不是图纸设计的物业用房，其产权应归开发商恒策乾安分公司所有，其他物业用房的存在，不影响恒策乾安分公司作为所有权人行使处分权，指定A12室为物业用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理服务用房，属于业主共有。”既然四号楼A12属于物业用房，其所有权为小区全体业主共有，恒策乾安分公司未经小区业主同意无权单方出售，恒策乾安分公司与修立娟之间关于四号楼A12室的买卖合同无效，修立娟应将使用的房屋腾让给物业公司。对于本案的第三项争议焦点，田园锦绣物业公司提供的（2017）吉07民终12号民事判决书可证实，田园锦绣物业公司目前仍是田园锦绣小区的物业服务公司，其作为本案的诉讼主体并无不当。
综上所述，田园锦绣小区四号楼A12室属于田园锦绣小区物业用房，在修立娟使用前，一直做田园锦绣小区物业服务用途，属于小区业主共有，恒策乾安分公司无权出售，修立娟对房屋的使用，影响了田园锦绣物业公司对小区的正常物业服务，对其构成侵权，应予腾让，故田园锦绣物业公司的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十七条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决：一、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司与修立娟2014年12月24日签订的《房屋买卖合同》无效。二、修立娟于本判决生效后立即将田园锦绣小区四号楼A12室（原A01室）腾让给乾安县田园锦绣物业管理有限公司。案件受理费100元，由吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司和修立娟负担。
本案二审期间，恒策乾安分公司递交田园锦绣小区5号楼图纸和照片，拟证明该小区物业用房在5号楼。田园锦绣物业公司递交乾安县城市环境综合执法局通告，拟证明该小区田园锦绣物业公司有管理服务权，其他物业公司无权管理和服务。修立娟递交恒策乾安分公司声明，拟证明该小区仁和物业公司有管服务的资格。经本院二审查明事实：恒策乾安分公司开发建设乾安县乾安镇田园锦绣小区，2013年9月18日恒策乾安分公司与田园锦绣物业公司签订《田园锦绣物业管理协议书》，约定将田园锦绣小区物业管理服务工作委托田园锦绣物业公司。合同期限为3年，自2013年10月1日至2016年10月1日。2013年9月27日恒策乾安分公司出具证明，内容：“我公司四号楼A01、A02为物业管理公司办公用场，特此证明，（面积约200平方米）。”2013年10月28日恒策乾安分公司再次出具说明，内容：“本公司将四号楼A01室（位于四号楼1单元和2单元中间1层）A02室（位于A01上面2层是四号楼1单元2楼3门）无偿给田园锦绣小区做物业用房，任何人不得改变其性质和用途，面积约200平左右。”遂小区4号楼A01、A02室，合计面积约200平方米由田园锦绣物业公司作为物业办公用房使用。2014年12月24日恒策乾安分公司与修立娟签订房屋买卖合同，将4号楼A12室（A01室）出售给修立娟，修立娟交纳购房款205126元，入住费46740.54元后实际居住。
另查，田园锦绣物业公司进驻田园锦绣小区开始以物业用房的名义对四号楼A01、A02室进行使用。2014年因兄弟物业公司也进入该小区，并与田园锦绣物业公司发生纠纷。2016年10月31日乾安县人民法院作出（2016）吉0723民初2246号民事判决，判决：一、乾安县田园锦绣物业管理有限公司与吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司于2013年9月18日签订的《田园锦绣物业管理协议书》合法有效。二、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司继续履行与田园锦绣物业公司有限公司签订的《田园锦绣物业管理协议书》第四条6项的约定义务。三、乾安县兄弟物业服务有限公司立即停止在田园锦绣小区的物业经营的侵权行为。恒策乾安分公司和兄弟物业公司不服，向本院提起上诉，本院于2017年2月6日作出（2017）吉07民终12号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。现田园锦绣物业公司和仁和物业公司均在该小区经营管理。
本院认为，本案争议的焦点是诉争房屋的性质，恒策乾安分公司与修立娟签订的房屋买卖合同是否合法有效。物业管理用房是指房地产开发建设中按着有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。《物业管理条例》第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定，开发商在建设中应依法建设物业用房，物业用房属于该小区业主共有，开发企业和物业企业均无权改变其性质和用途，更无权出售。本案诉争的房屋原来由物业管理公司使用，恒策乾安分公司于2013年9月27日出具证明，2013年10月28日再次出具说明，均明确无偿给田园锦绣小区做物业用房，任何人不得改变其性质和用途，并未告知物业管理企业诉争房屋是临时由其使用，且恒策乾安分公司提供的5号楼图纸虽注明该2楼是物业用房，但该2楼现不能交付使用，也不具备作为物业用房的功能，其主张该房屋是物业用房依据不足。恒策乾安分公司又称院内有300平方米平房可以作为物业用房，经查该平房非合法建筑，无法认定就是合格的物业用房。修立娟主张购房时诉争房屋处于闲置状态，不知是物业用房。经核实因田园锦绣物业公司与兄弟物业公司及恒策乾安分公司发生纠纷，导致田园锦绣物业公司从诉争房屋中搬出，此情况恒策乾安分公司明知，修立娟仍与其签订买卖合同，并非善意。诉争房屋未经业主同意，恒策乾安分公司也无权处分，其与修立娟签订买卖合同应认定无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒策乾安分公司与修立娟上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国没事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司和修立娟各自负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一七年八月十二日
书记员 梁婷婷