湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初111号
原告阙启明，女，汉族，1977年8月26日出生，住长沙市天心区。
被告湖南京明房地产开发有限公司（以下简称京明公司）。
住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。
负责人聂均平，该公司董事长。
委托代理人文运良，系湖南京明房地产开发有限公司行政部门办公室主任。
被告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行（以下简称工行兴城支行）。
负责人邓向雷，该分行行长。
委托代理人段双双，该行员工。
原告阙启明诉被告湖南京明房地产开发有限公司、工行兴城支行确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阙启明，被告湖南京明房地产开发有限公司的委托代理人文运良，被告中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的委托代理人段双双到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告阙启明诉称：2013年10月11号，原告阙启明与被告京明公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于娄底市城××新区××与××交叉口西北角湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）的房产出售给原告。约定在2013年7月1日之前交付商铺，2013年12月31日之前交付住宅，原告按约定已全额支付购房款784945元。但由于被告京明公司资金链断裂，整个项目至今未竣工验收交付房屋。该项目在开发时，即由被告京明公司作为在建工程在被告工行兴城支行处抵押贷款，而被告工行兴城支行向房产局出具了同意已抵押的房产进行预售。现诉请人民法院判令：1、判令被告工行兴城支行与京明公司设定的抵押应撤销，对原告不产生法律效力;2、判令被告京明公司与原告的房屋买卖合同有效；3、判令被告京明公司为原告办理好房屋所有权和土地使用权证；4、判令被告京明公司依法依约赔偿原告的损失。
被告工行兴城支行辩称：我行已经在房产局做了登记，是合法有效的，同意被告京明公司出售已抵押的房产，并非我行放弃抵押权。娄底市中级人民法院判决我行对抵押物享有优先受偿权，原告并非真实购房行为，没有付款凭证，请求法院依法维护银行的正当债权。
被告京明公司辩称：我公司依据娄底市房地产管理局颁发的商品房预售许可证，与原告阙启明签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予认可。原告诉求赔偿损失，不予认可。
本案在庭审中，原、被告双方就其诉讼主张及答辩意见进行了举证、质证，经本院审查，本院认定本案事实如下：
2013年10月11号，原告阙启明与被告京明公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于娄底市城××新区××与××交叉口西北角湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）的住房（2124-2129）出售给原告，价格为784945元，约定在2013年12月31日之前交付住宅，原告按约定已全额支付购房款784945元。但由于被告京明公司资金链断裂，整个项目至今未竣工验收和交付房屋。
另查明，2011年9月至2013年1月，被告京明公司在开发湖南千里红家博苑时，因缺少资金，与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，向被告工行兴城支行抵押借款10600万元，抵押物为湖南千里红家博苑小区土地使用权及在建工程（-1至24层，除物业用房、公共配套设施及第五层夹层、-201外），并办理了抵押登记。2013年1月8日，被告工行兴城支行向娄底市房产局发出《关于同意京明公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，内容如下：“京明公司因开发“千里红家博苑”项目在我行办理房地产开发贷款,其土地及在建工程已抵押给我行,在建工程抵押登记号为娄房建娄底字第Z00000121号,抵押物范围为地下负1-2层及地上1-24层,抵押物总面积为110632.09平方米,我行同意将上述在建工程列入本次预售范围。”此后，被告京明公司取得了房屋预售许可证，对千里红家博苑项目的部分房屋进行了销售。经被告京明公司申请，被告工行兴城支行多次向娄底市房地产管理局就抵押物中的部分门面、住房申请撤销抵押登记，目前，被告工行兴城支行仍对千里红家博苑中的463套门面、住房未撤销抵押登记。本案原告所购买的房屋即属于该抵押房产之内。因被告京明公司未及时还款，被告工行兴城支行将被告京明公司诉至娄底市中级人民法院，请求对抵押物享有优先受偿权。娄底市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，判决被告工行兴城支行对被告京明公司的湖南千里红家博苑小区的抵押物享有优先受偿权。
本院认为，原告阙启明与被告京明公司于2013年10月11日签订的两份《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同的内容不违背法律的规定，合法有效，该份合同对双方具有约束力，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告京明公司应按《商品房买卖合同》约定为原告办理产权过户登记手续，但该房屋尚未交付，且被告京明公司与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，并将抵押物在房产部门办理了抵押登记，致使被告现无法为原告办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告工行兴城支行为案涉抵押物办理抵押登记，故其所享有的抵押权自登记时设立。原告和被告京明公司称被告工行兴城支行既已同意被告京明公司对抵押房屋进行预售，即表明其放弃了抵押权。本院认为，被告工行兴城支行虽同意被告京明公司预售抵押房屋，但并未明确作出放弃抵押权的意思表示，更未对抵押登记进行撤销，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，原告的前述主张和被告京明公司的前述抗辩主张因与物权公示原则相悖，本院不予采纳。原告可在抵押权解除或涤除后就涉案房产主张办理产权登记权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、确认原告阙启明与被告湖南京明房地产开发有限公司于2013年10月11日签订的两份《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告阙启明的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告湖南京明房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。逾期未上诉，本判决书即发生法律效力。
审 判 长 黄正文
人民陪审员 李世华
人民陪审员 邹黎黎
二〇一七年九月八日
书 记 员 柳亚男
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。