宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3463号
上诉人（原审原告）：王义，男，1966年9月15日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区宁安大街129号。
法定代表人：徐鸿雪（曾用名徐红学），系该公司总经理。
原审第三人：赵培英，男，1958年12月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人王义因与被上诉人宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司、原审第三人赵培英房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人王义的委托诉讼代理人张涛、原审第三人赵培英到庭参加诉讼，被上诉人宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王义上诉请求：1.撤销（2017）宁0122民初1247号民事判决，改判被上诉人办理贺兰县世纪天鸿小区第2－3－2号营业房的房屋权属登记证书；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，法律关系认定主体混乱。上诉人王义与被上诉人宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司（以下简称鸿雪隆公司）之间签订了《银川市商品房买卖合同》，该合同在贺兰县住建局进行了备案，王义也付出了对价。对价就是房产商欠付的工程款。为购房者办理商品房权属证书就是被上诉人鸿雪隆公司的合同及法定义务。一审法院的判决否定了商品房买受方的最基本权利和出卖人的基本义务，违反合同法的规定。第三人赵培英与徐红学个人之间的债权、债务关系与本案没有直接关系。本案上诉人王义和被上诉人之间是物权法律关系，即王义通过合法有效的《银川市商品房买卖合同》，获得物权的设立。虽然徐红学曾经是被上诉人的法定代表人，但是其个人与他人之间的债权，不影响所在公司为王义办理房屋产权证书的义务。（2009）银民初字180、184号民事调解书也没有确认将上诉人公司的房产给予第三人。再退一步说徐红学个人名下的房产已经被贺兰县住建局撤销，在该物业上已经没有了徐红学的产权，所以被上诉人公司已经具备了为上诉人办理房屋登记的条件。一审判决混淆了徐红学与赵培英两名自然人之间的债权债务与王义和鸿雪隆公司之间的物权法律关系主体完全不同的事实。赵培英完全可以通过其他方式来实现其债权，（2009）银民初字180、184号民事调解书也没有赋予赵培英任何的确权效力。二、涉案房屋不但已经备案王义名下，且已实际合法占有达六年之久。王义在2009年就缴纳了物业储备金并占有了涉案房屋。在六年之内没有任何人向王义主张房屋的所有权。行政机关也对王义的权利加以确认。三、一审判决结果与所依据的法律规定相佐，没有法律依据。一审审理查明中也认定自2009年该房屋就已经转移占有，应视为房屋的交付使用。王义就是这六年来实际房屋的占有人。但一审判决驳回王义的诉请，有法不依。综上，一审判决混淆债权关系和物权关系，违反物权优先原则和先占原则。擅自追加或同意无独立请求权的当事人参加诉讼。请二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人鸿雪隆公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
赵培英述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；根据《中华人民共和国城市房地产权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。第一、2009年12月24日，贺兰县房管局将徐红学名下该房产备案在王义的名下违法；第二、2009年4月7日，贺兰县法院查封了徐红学名下2－3－2号营业房，于2009年12月24日备案登记于王义名下违法；第三、2010年1月22日由该局在银川晚报公告作废，贺兰县住房和城乡建设局在不具备法定注销情形下，就公告作废合法产权人徐红学名下上述房屋所有权证的行为违法，同时无权以宁夏鸿雪隆房地产开发有限公司与王义签订买卖合同并登记备案在王义名下；第四、该房屋法院依法查封在先，贺兰县住房和城乡建设局公告作废在后，贺兰县住房和城乡建设局无权公告作废已被法院依法查封的房屋所有权证；第五、2011年3月22日李燕明知法院查封，还给办理备案当然无效；第六、银川市中级人民法院于2015年4月13日以（2010）银执字第90－1号执行裁定书查封徐红学名下该涉案房产就证明该房产属于徐红学个人所有，鸿雪隆房地产公司与王义的买卖合同由于没有具体的房产实体，所以不能成立。同时早在2009年6月27日徐红学就将2－3－2号营业房的房产证、土地证抵押给赵培英，并以每平方米4100元顶账。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
王义向一审法院起诉请求：1.依法判令被告为原告办理贺兰县世纪天鸿小区第2-3-2号营业房的房屋权属登记证书；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2006年12月11日，贺兰县人民政府为被告鸿雪隆公司的法定代表人徐红学办理了贺兰县桃林北街贺兰酒店2-3号楼2号营业房的房产证（房产证号200620**）。2009年6月27日，被告鸿雪隆公司的法定代表人徐红学向第三人赵培英出具承诺书一份，承诺书载明：”贺兰商业街2-3-2号营业房面积398.27㎡,贺证号贺兰习岗镇私有第2006-2007号由徐红学负责给赵培英办理房产手续，期限二十天，土地证贺用2006第1073号特此承诺。（顶账价格每平米4100元）”。徐红学出具承诺书后将涉案房屋的土地证、房产证交由第三人赵培英保管。2009年8月20日，原告王义与被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。合同约定：”原告王义购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的2-3-2号房屋，房屋单价为每平方米3500元，总金额1394295元。合同第七条付款方式及期限约定买受人一次性付款”。该合同中多处条款下未填写内容，在一次性付款项下亦未填写内容。合同第18页加盖贺兰县房屋产权产籍管理所商品房买卖合同登记备案专用章，并由贺兰县房屋产权产籍管理所原工作人员李燕在该专用章下面签名，签署日期为2009年12月24日。2009年12月24日，原告缴纳了物业储备金5975.55元。
2014年11月20日，第三人赵培英向银川市兴庆区人民法院提起行政诉讼，要求依法确认贺兰县住房和城乡建设局将贺兰县商业街2-3-2号营业房备案到王义名下的行政行为违法。法院依职权追加被告鸿雪隆公司、徐红学、呼兵、王义为第三人。2015年3月30日，银川市兴庆区人民法院作出（2014）兴行初字第55号行政判决书，判决确认贺兰县住房和城乡建设局2009年12月24日将被告鸿雪隆公司名下的贺兰县世纪天鸿小区2-3-2号营业房备案到王义名下的行为违法。宣判后贺兰县住房和城乡建设局不服判决，上诉到银川市中级人民法院，目前该案中止诉讼。现原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，1.本院在审理呼兵与孙建民、孙小明、孙建军排除妨害纠纷一案中，孙建民及宁夏新月建筑有限公司于2009年4月2日向本院申请财产保全。2009年4月7日，本院作出（2009）贺民初字第906-3号民事裁定书，裁定对被告鸿雪隆公司开发的位于贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号营业房、2-3#楼2号、2-3#楼3号、2-3#楼4号、2-5#楼3号、2-3#楼12号、2-3#楼13号营业房予以查封。后呼兵于2009年8月19日申请撤诉，本院作出（2009）贺民初字第906号民事裁定书，准予呼兵撤诉。2.2006年6月30日至2008年1月2日期间，被告鸿雪隆公司陆续向第三人赵培英借款592.5万元，用于被告开发房地产。后被告鸿雪隆公司未偿还借款及利息，第三人赵培英向银川市中级人民法院提起诉讼，经银川市中级人民法院审理，于2009年12月14日作出（2009）银民初字第180号、184号民事调解书。（2009）银民初字第180号民事调解书的调解协议内容为：一、被告鸿雪隆公司偿还第三人赵培英借款400万元，于2010年1月30日前偿还100万元；2010年6月30日前偿还100万元；2010年12月30日前偿还200万元；二、如被告鸿雪隆公司不能按上述期限付款，自愿承担同期应付金额10%的违约金；三、案件受理费52563元，减半收取26282元，诉讼保全费5000元，均由被告鸿雪隆公司负担。（2009）银民初字第184号民事调解书的调解协议内容为：一、被告鸿雪隆公司、徐红学偿还第三人赵培英借款200万元，于2010年1月30日前偿还100万元；2010年12月30日前偿还100万元；二、如被告鸿雪隆公司、徐红学不能按上述期限付款，自愿承担同期应付金额10%的违约金；三、案件受理费36292元，减半收取18196元，诉讼保全费5000元，由被告鸿雪隆公司负担。
（2009）银民初字第184号民事调解书生效后，第三人赵培英向银川市中级人民法院申请执行。执行过程中，银川市中级人民法院于2011年4月12日查封了徐红学名下位于××县号、2-3-4号、2-3-5号、2-3-12号、2-3-13号、2-4-7号六套房屋。贺兰县住房和城乡建设局分别于2013年3月6日、4月11日、10月21日向银川市中级人民法院作出贺建函（2013）87号、332号、363号关于徐红学名下房产的情况说明，主要内容为：位于××县号、2-2-4号、2-3-5号、2-3-12号、2-3-13号、2-4-7号六套房屋所有权人为徐红学，已办理房产证，房产证号为2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、200620**，房产证于2010年1月22日由该局在银川晚报公告作废，同时暂备案登记于呼兵名下。2013年4月11日，银川市中级人民法院对上述六套房屋进行了续查封。2014年2月11日，银川市中级人民法院公告对徐红学名下六套房屋予以评估、拍卖。呼兵于2011年2月16日提出执行异议。经银川市中级人民法院审查，于2014年3月21日作出（2014）银执异字第19号执行裁定书，裁定驳回了呼兵的异议。2015年8月10日，宁夏新月建筑有限公司提出执行异议，请求解除对2-3-3号、2-3-4号、2-3-5号【（2013）银民初字第110号民事判决书中及本院（2009）贺民初字第906-3号民事裁定书中表述为2-5-3】、2-4-7号、2-3-12号、2-3-13号六套房屋的查封。银川市中级人民法院经审查，于2015年9月2日作出（2015）银执异字第72号执行裁定书。宁夏新月建筑有限公司不服，申请复议。自治区高级人民法院经审查，于2015年11月2日作出（2015）宁执复字第27号执行裁定书，裁定撤销了（2015）银执异字第72号执行裁定，发回银川市中级人民法院重新审查处理。银川市中级人民法院重新审查后，于2015年12月7日，作出（2015）银执异字第91号执行裁定书，驳回宁夏新月建筑有限公司的异议。
（2009）银民初字第180号民事调解书生效后，第三人赵培英向银川市中级人民法院申请执行。执行过程中，因被告鸿雪隆公司未履行生效法律文书确定的义务，徐红学作为被告鸿雪隆公司（一人有限责任公司）自然人股东、法定代表人，将公司房产登记备案于其名下，赵培英申请银川市中级人民法院追加徐红学为该案被执行人。2013年12月9日，银川市中级人民法院作出（2010）银执字第90-1号执行裁定书，裁定：追加徐红学为本案被执行人，徐红学应在裁定生效之日起十日内向赵培英清偿债务4044995元。2015年4月13日，银川市中级人民法院查封了徐红学名下位于贺兰县桃林北街世纪贺兰酒店2-3-2号房屋（房产证号200620**）。目前涉案房屋仍在查封期间。
宁夏新月建筑有限公司于2015年8月10日向银川市中级人民法院提出书面异议，请求解除（2010）银执字第90号协助执行通知书对2-3-2号房屋（房产证号200620**）的查封。银川市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）银执异字第59号执行裁定。宁夏新月建筑有限公司不服，申请复议。自治区高级人民法院经审查，于2015年11月2日作出（2015）宁执复字第26号执行裁定书，裁定撤销了（2015）银执异字第59号执行裁定，发回银川市中级人民法院重新审查处理。经银川市中级人民法院重新审查后，于2015年12月7日作出（2015）银执异字第90号执行裁定书，裁定驳回宁夏新月建筑有限公司的异议。
3.宁夏新月建筑有限公司与被告鸿雪隆公司、呼兵建设工程施工合同纠纷一案，经银川市中级人民法院审理，于2014年5月21日作出（2013）银民初字第110号民事判决书,判决：一、被告鸿雪隆公司于判决生效之日起十日内支付宁夏新月建筑有限公司工程款2221572.56元及上述工程款自2009年4月15日起至判决生效确定的付款之日止的利息（利息按中国人民银行同类贷款利率计算）；二、被告鸿雪隆公司于判决生效之日起十日内赔偿宁夏新月建筑有限公司窝工损失人工费1431500.63元；三、呼兵以其名下提供保证的贺兰县世纪天鸿小区2-4#7号、2-3#2号、3号、4号、12号、13号、2-5#3号七套营业房对被告鸿雪隆公司所负宁夏新月建筑有限公司的贺兰大酒店工程款债务承担责任，宁夏新月建筑有限公司有权依照法律规定对上述营业房折价、变卖后优先受偿；四、驳回宁夏新月建筑有限公司其他诉讼请求。案件受理费144188元，由宁夏新月建筑有限公司负担118466元，被告鸿雪隆公司负担25722元，鉴定费260183.97元，由宁夏新月建筑有限公司负担130091元，被告鸿雪隆公司负担130092.97元。判决宣判后，宁夏新月建筑有限公司及被告鸿雪隆公司均不服判决，提起上诉。经自治区高级人民法院审理，于2015年2月12日作出（2014）宁民终字第185号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，宁夏新月建筑有限公司向银川市中级人民法院申请执行，案件执行过程中，银川市中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）银执字第280-1号执行裁定书，裁定：变更孙建民为本案的申请执行人。被告鸿雪隆公司向孙建民支付工程款2221572.56元、利息1219544.6元（自2009年4月15日起至2015年2月20日止）、窝工损失人工费1431500.63元；案件受理费25722元、鉴定费120092.76元及迟延履行期间的债务利息，呼兵以其名下提供保证的贺兰县世纪天鸿小区2-4#7号、2-3#2号、3号、4号、12号、13号、2-5#3号七套营业房对被告鸿雪隆公司所负孙建民的贺兰大酒店工程款债务承担责任，孙建民有权依照法律规定对上述营业房折价、变卖后优先受偿。之后银川市中级人民法院又于2015年11月3日作出（2015）银执字第280号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被告鸿雪隆公司银行存款5077585.76元及迟延履行期间的债务利息；二、若被告鸿雪隆公司的银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产；三、查封呼兵以其名下提供担保的贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号、2-3#2号、3号、4号、12号、13号、2-5#3号七套营业房。2015年11月5日，银川市中级人民法院向贺兰县住房和城乡建设局送达协助执行通知书，（2015）银执字第280号银川中院协助执行通知书，对贺兰县世纪天鸿小区2-4#楼7号、2-3#2号、3号、4号、12号、13号、2-5#3号七套营业房予以查封，查封期限为三年。现涉案房屋仍在查封期间。
还查明，1.2010年1月22日，贺兰县住房和城乡建设局在银川晚报刊登公告，将位于贺兰县世纪天鸿小区2-4-7号（房产证号200620**）、2-3-3号（房产证号2XX**）、2-3-4号(房产证号200620**)、2-3-12号（房产证号200620**）、2-3-13号（房产证号200620**）2-3-5号（房产证号200621**）、2-3-2号（房产证号200620**）徐红学名下的房屋所有权证予以公告作废。2.贺兰县住房和城乡建设局为解决被告鸿雪隆公司建设贺兰大酒店遗留问题、解决农民工工资问题，贺兰县建设与环境保护局出面协调，收取呼兵350万元，并于2009年3月10日承诺：由呼兵出资赎回被告鸿雪隆公司融资抵押房屋7套，房号分别为：2-3-7号、2-3-2号、2-3-3号、2-3-4号、2-3-5、2-3-12号、2-3-13号。在呼兵与被告鸿雪隆公司结算完之前，保证不再给任何人办理过户备案手续,否则我局将承担相应责任，备案暂办在呼兵名下；结算完成后，根据实际结算情况，经呼兵同意方可再办理房屋过户手续。2009年4月20日，贺兰县建设与环境保护局给呼兵出具收据一份，收据载明：收到呼兵交来购买贺兰大酒店房款3500000元。3.银川市中级人民法院执行（2010）银执字第89号及（2015）银执字第280号案件中，贺兰县住房和城乡建设局分别于2013年3月6日，2013年10月21日，2013年11月1日，2016年7月15日向银川市中级人民法院出具了贺建函【2013】87号、332号、363号及贺建函【2016】377号贺兰县住房和城乡建设局(函)四份，对徐红学名下房产情况进行了说明。其中贺建函（2013）363号函”关于徐红学名下房产情况的说明”，内容为：多方查阅资料，鸿雪隆公司建设贺兰大酒店时，因建设资金原因，在没有解决农民工工资问题就撤出了大酒店项目。为解决城市建设中烂尾楼遗留问题，贺兰县住房和城乡建设局出面协调，且于2009年3月10日承诺，由呼兵出资赎回被告鸿雪隆公司融资抵押房屋7套，在呼兵与被告鸿雪隆公司结算完之前，将以上六套房屋暂时登记在呼兵名下，呼兵与鸿雪隆公司没有签订商品房买卖合同。该（2013）363号函中所指6套房屋不包括本案涉案房屋。4.原告当庭陈述其给被告鸿雪隆公司做土建工程，被告鸿雪隆公司欠付原告工程款300多万，其中拿涉案房屋抵顶欠款1394295元后，鸿雪隆公司带领原告去办理的备案登记手续。但未向本院提交其承包工程以及抵顶工程款的相关手续，也未提交交纳购房款的相关手续。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案系商品房买卖合同纠纷，涉案房屋被本院及银川市中级人民法院先后三次查封，故本案争议的焦点是涉案房屋被法院查封期间能否办理房屋所有权转移登记。从以下几个方面进行论述：一、原、被告签订的房屋买卖合同的合同效力。原、被告签订房屋买卖合同期间，涉案房屋被本院依法查封。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定”司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让”，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制。现本院查封期限已过，对涉案房屋的查封强制措施已解除，故原、被告签订的《商品房买卖合同》，是合法有效的合同。二、原告王义与被告鸿雪隆公司签订的房屋买卖合同中购房款是否已交纳，合同是否已实际履行。现原告主张被告鸿雪隆公司按照合同约定，为原告办理贺兰县世纪天鸿小区2-3-2号营业房的房屋权属登记证书，故应确定原、被告签订的房屋买卖合同是否已实际履行。涉案房屋作为不动产，其物权的变更以及确认应当具备真实合法的流转过程。原、被告签订的房屋买卖合同中，虽然在合同第七条付款方式及期限约定买受人一次性付款，但因该合同中多处条款下未填写内容，在一次性付款项下亦未填写内容，故仅通过双方签订的房屋买卖合同，不能确定原告是否交清购房款，而应通过其他相应证据予以证实。本案中原告未提交其与被告公司存在债权债务关系的有效证据，亦未提交双方之间以房屋抵顶工程款的有效证据，也未提交已交纳购房款的相关手续。综上结合双方的诉辩意见和提供的证据，不能认定原告通过抵顶的方式向被告鸿雪隆公司交纳了购房款，并已付清购房款。三、涉案房屋被法院查封期间是否能够办理房屋所有权转移登记。虽然原、被告签订的合同有效，但涉案房屋目前仍被银川市中级人民法院查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下，即查封裁定未被依法取消、查封期限也未届满的情况下，不能完成物权变动，即不能进行房屋产权登记过户。
综上，因原告未能提供充足有力的证据证明其已交纳购房款，合同已实际履行，应当承担举证不能的不利后果。同时因涉案房屋尚处于法律对涉案房屋产权登记过户的限制期，故对原告要求被告鸿雪隆公司办理贺兰县世纪天鸿小区2-3-2号营业房房屋权属登记证书的诉讼请求，不予支持。被告鸿雪隆公司经合法传唤未到庭参加诉讼，应当承担相应的法律后果。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：驳回原告王义的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王义负担。公告费1200元，由原告王义负担。
本院二审期间，上诉人未提交新证据；原审第三人赵培英提交（2015）银民初字第306号民事判决书、（2017）宁民终字第32号民事判决书，证明两份判决书均对涉案房产的法律关系做了分析和认定。提交租赁合同一份，证明涉案房产于2011年租赁给贺兰县基督教会直至2018年。
上诉人王义质证称对两份判决的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，判决没有涉及本案2-3-2营业房的权属问题，包括贺兰县住建局给贺兰县法院出具的关于徐红学名下房产的回函里也回避了2-3-2营业房的问题。对租赁合同一份的三性及证明目的均不认可。
经审查原审第三人提交的判决书因未涉及本案争议的房屋，二审不予采信；原审第三人赵培英提交的租赁合同，上诉人不认可，其真实性无法确认，应不予采信。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人王义一审主张的由上诉人鸿雪隆为其办理贺兰县世纪天鸿小区2－3－2号营业房权属登记证书的诉请应否予以支持。本案中，上诉人王义虽提交了其与鸿雪隆公司签订的《银川市商品房买卖合同》，但上诉人王义提交的证据不足以证实其已实际占有涉案房屋，且涉案房屋因被人民法院在执行中予以查封，现王义诉请由鸿雪隆公司为其办理涉案房屋权属登记证书因尚处于法律对涉案房屋产权登记过户的限制，一审法院对上诉人王义的诉请未予支持，一审判决处理并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费100元，由上诉人王义负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一八年三月二十三日
书记员 袁 萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。