辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8437号
上诉人（原审原告）：温守辉，男，1974年12月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：张凤武，系辽宁古京律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩书珍，女，1950年8月23日出生，汉族，沈阳市第二建筑工程公司退休干部，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：乔延宏，辽宁盛恒（长春）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59号甲2。
法定代表人：王新，该公司总经理。
上诉人温守辉因与被上诉人韩书珍，原审第三人沈阳三木房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告温守辉诉称，2011年7月5日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买第三人开发的坐落于沈阳市沈河区六纬路58号“涵泰商务大厦”606室，建筑面积65.4平方米的房屋，购买价款为每平方米5980元，总价款为391092元，房款一次性支付。双方协商用第三人欠款抵顶房款，同日第三人给原告出具了收到全部房款的收据。双方签订合同后，第三人于2011年7月将诉争房屋转移给原告实际占有使用，原告向第三人缴纳了物业费、装修保证金及垃圾清运费等费用。原告接收诉争房屋后投入资金进行了装修，并实际居住至今。原告已经实际占有诉争房屋，但由于第三人的原因一直没有办理房屋产权登记手续。被告因与第三人借贷关系经沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第455号民事判决书判决后向沈河区人民法院申请执行，沈河区人民法院预查封了原告所有的诉争房屋。原告得知沈河区人民法院基于被告的申请对诉争房屋采取强制执行措施后，向沈河区人民法院提出案外人执行异议。2016年1月28日沈河区人民法院向原告下达了（2016）辽0103执异9号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。原告与第三人在被告取得执行依据之前即已经签订《商品房买卖合同》，该合同系原告与第三人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，并原告已经按合同的约定支付了全部价款并且已经实际占有诉争房屋。第三人负有配合原告办理产权登记的义务，对于没有办理产权登记手续是由于第三人的原因，原告没有过错，依据《物权法》规定，诉争房屋应归原告所有，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封、扣押、冻结”之规定，原告具有排除对诉争房屋进行强制执行的事由，人民法院不得执行，故原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》，《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》之规定，请求判令停止对坐落于沈阳市沈河区六纬路58号“涵泰商务大厦”606室，建筑面积为65.4平方米房屋的强制执行并由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告韩书珍辩称，答辩人认为，原告诉请的停止对座落于沈阳市沈河区六纬路58号606室房产的执行的请求与事实不符，证据不充分，法律依据不足，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告在诉状中称2011年7月5日，与第三人沈阳三木房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该主张与事实不符、证据不足。原告在执行异议审理时提供的商品房买卖合同中，买受人一栏根本没有原告的签名。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。也就是说，该商品房买卖合同因原告没有签字不符合上述合同法关于合同成立的规定，没有成立。原告提供的三联据不是正式的商品房买卖发票，不能证明其已经实际交付了购房款，因此原告的此主张与事实不符、证据不足。二、原告诉称与第三人沈阳三木公司签订商品房买卖合同后，用第三人的欠款抵顶购房款，与事实不符。原告在执行异议审理时主张，该房系另一家公司百田公司顶账给原告的，是因为百田公司欠原告的款，百田公司用第三人三木公司的房产抵账给原告的，而本次诉讼却说是三木公司抵账给原告的，显然，原告所诉的事实根本与真实的事实不符。三、原告在诉状中称2011年7月就已实际占有了争议的房产，并实际居住至今，与事实不符、证据不足。2012年7月份，答辩人在与第三人签订借款合同，且第三人为履行还款义务将争议的房产作为抵押物与答辩人签订商品房买卖合同时，该房屋为空置状态，这一点从第三人将争议的房屋备案在答辩人名下，并将钥匙、房卡交于答辩人的证据中可以证明。而原告在执行异议审理期间并没有提供任何的证据证明其已经实际占有，因此原告的此主张与事实不符、证据不足。四、原告主张争议的房屋具有所有权，法院应停止对争议的房屋执行法律依据不足。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，依据上述规定，争议房屋至今仍登记在沈阳三木房地产开发有限公司名下，备案在答辩人名下，原告不具有争议房屋的物权，原告主张购买了争议的商品房，交付了全部借款并实际占有没有事实依据，也没有法律依据，因此不能排除法院对争议房屋的执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告沈阳三木房地产开发有限公司辩称，一、原告与第三人签订本案606室《商品房买卖合同》及履行的基本情况。原告与第三人于2011年7月5日签订本案606室商品房买卖合同，该商品房基本情况确如原告所述情况，合同签订后，双方即按约定一次性结清房款，且我方开出全部房款收据391092元，此后，我方即将该房产转交给原告实际占有使用，使用期间，原告所述物业费等费用交给了另外主体“沈阳鸿泰高校后勤物业管理有限公司”。我方因当时要求所有房产统一办理手续，因而没有办理房屋产权过户登记。二、被告与第三人签订《借款合同》及所涉及其他合同关系，已经法院认定、判决、生效，与案外人先合法取得的房产无直接利害关系，法院应停止执行、解除查封。综上所述，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及履行行为合法有效，沈河区法院（2014）沈河民二初字第455号民事判决书认定事实清楚，判决准确，发生法律效力，该判令与本案606室房产无直接关联，执行法院不能因被告韩书珍不当执行申请，将合法取得并实际居住的原告执行成流离失所，造成一波未平一波又起的社会乱象，这不符合民诉法第二条的立法原则，请求法院依法维护原告居住权，支持原告的异议请求。
原审法院经审理查明，韩书珍与沈阳三木房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月25日作出（2014）沈河区民二初字第455号民事判决书，判决沈阳三木房地产开发有限公司偿还韩书珍借款本金90万元及利息。判决生效后，被执行人未按期履行判决，韩书珍向本院申请强制执行。本院依法向沈阳三木房地产开发有限公司下达了执行通知书，查封了坐落于沈阳市沈河区六纬路58号606号，建筑面积65.4平方米房屋。在执行过程中，温守辉作为案外人向本院提出执行异议。异议人温守辉称，2011年7月5日，其购买了由沈阳三木房地产开发有限公司开发建设的涵泰商务大厦606号房产，建筑面积65.4平方米，该房屋的实体权利人系温守辉，法院不应查封及执行该房产。因此要求解除对位于沈阳市沈河区六纬路58号606号，建筑面积65.4平方米房屋的查封，并中止对上述财产的执行。对温守辉的异议本院经审查于2016年1月25日作出（2016）辽0103执异9号执行裁定书：驳回案外人温守辉的异议。温守辉对（2016）辽0103执异9号执行裁定书不服，向本院提起案外人异议之诉。另查明，原告温守辉于2011年与第三人沈阳三木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定温守辉购买位于沈阳市沈河区六纬路58号606号，建筑面积65.4平方米房屋。庭审中，原告温守辉表示购房款是以顶账方式支付的，由第三人将房屋顶账给沈阳云升房地产开发有限公司，沈阳云升房地产开发有限公司又将房屋顶账给百田公司，百田公司将房屋顶账给原告。第三人沈阳三木房地产开发有限公司对原告陈述的顶账经过予以认可。
原审法院认为，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”原告温守辉与第三人沈阳三木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但原告并未向第三人实际交纳购房款，故原、被告之间并不具有真实的商品房买卖关系，而是一种以房抵债关系。原审法院认为，房屋所有权证是权利人享有不动产物权的证据，现诉争房产仍登记在第三人名下，权属并未发生转移，因此，原告的诉求缺乏事实和法律的依据，其与第三人不具备真实的房屋买卖关系，不能排除对诉争房产的执行，故对原告温守辉的主张，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，原审法院判决如下：驳回案外人温守辉的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，由原告温守辉负担。
宣判后，原审原告温守辉不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判解除对涉案房屋的查封；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误。1、原审法院认定上诉人未向第三人实际交纳购房款是错误的；2、原审法院认定上诉人与第三人之间并不具有真实的商品房买卖关系是错误的；3、原审法院以上诉人没有取得房屋权属证书而不支持上诉人的请求没有法律依据；4、原审法院适用法律错误，导致判决错误，法律没有否认以物抵债的效力。
被上诉人韩书珍答辩称，同意原审判决。
原审第三人沈阳三木房地产开发有限公司未答辩。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、（2016）辽0103执异9号执行裁定书、商品房买卖合同、协议书、抵顶沈阳云升房地产开发有限公司房源表等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，温守辉自认对于涉案车库系通过抵顶债务的方式取得,虽然其与沈阳三木房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但在法院查封之前，并未依法办理合同备案以及产权过户登记手续，故不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。综上，因为温守辉享有的民事权益不足以排除涉案房屋的执行，故对温守辉要求解除对涉案房屋的查封的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人温守辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。