山西省晋城市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋05民终442号
上诉人（原审被告）：山西太行置业房地产开发有限责任公司，住所地：晋城市城区红星�街国贸大厦A座906室。
法定代表人：吴彤，任总经理。
委托代理人：杨志刚，山西亚圣律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：宋建国，男，1977年2月15日生，汉族，晋城市城区人，个体，住晋城市城区。
委托代理人：吴珍珍，山西长宇律师事务所律师。
上诉人山西太行置业房地产开发有限责任公司（以下简称太行置业）因与被上诉人宋建国房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2017）晋0502民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人太行置业的委托诉讼代理人杨志刚，被上诉人宋建国的委托诉讼代理人吴珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太行置业的上诉请求：上诉人不存在欺诈和违约，双方签订的认购书应当继续履行。如被上诉人执意解除合同，上诉人不应支付其分文利息，被上诉人应赔偿上诉人违约金；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方签订的认筹书及确认单上均明确约定：”面积约为266.14平方米，商铺面积以政府相关部门审批、确定为准”，”已交纳认筹定金和首付款的客户原则上不予退房。”2016年6月，上诉人的房屋经政府部门核准，被上诉人认购的商铺面积为229.83平方米，上诉人及时通知了被上诉人，此事实在被上诉人的起诉书中也得到认可，但原审法院却认为上诉人未通知被上诉人实属认定错误。另原审法院在判决书中认为双方签订的合同按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，但却没有依据该条判决，因该条是有约定的按约定处理，上诉人与被上诉人在确认单及认筹书约定面积是不固定的，原审却认为双方约定的是固定面积。另外，被上诉人的购房合同已从住建局打出，该房屋现在不能在市场上销售，该房总价为2932285元，被上�人还差1276613元未付，上诉人修房的抵垫款均为银行贷款，被上诉人已给上诉人造成了很大损失，现原审法院判决解除合同，再让上诉人从2014年起支付利息明显不公。
宋建国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。1、双方签订的认购书中并没有约定超出或少于多少平米的面积如何处理，概括的约定以政府相关部门审批、确定为准相当于没有约定或约定不明。根据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第14条之规定，合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%的范围的，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。2、上诉人修建的房屋在规划、设计变更之后，未书面通知被上诉人的行为已经违约，应当承担违约责任。本案系由于上诉人的原因导致合同解除，上诉人应当承担利息损失。因此，一审判决解除合同，上诉人返还购房款并承担利息损失的判决内容正确。
宋建国向一审法院起诉请求：解除双方签订的《豪庭金街VIP商铺认筹书》，立即退还原告购房款1655672元，并按中国人民银行同期贷款利率加上浮50%的标准支付利息，从2014年1月14日起，直至付清为止。
一审法院认定事实：2014年1月14日，原告宋建国在被告山西太行置业房地产开发有限责任公司认购了豪庭金街VIP商铺，并签订了《豪庭金街VIP商铺确认单》、《豪庭金街VIP商铺认筹书》。认筹书中约定原告认购的商铺号为XX、建筑面积约266.14㎡，商铺总价为3411344.70元，付款方式为首付50%，并载明客户姓名及身份证号码，认筹书中约定事项第四条为”已缴纳认筹定金和首付款的客户原则上不予退房”，第五条为”商铺面积以政府相关部门审批、确定为准”。商铺确认单中另载明商铺所在位置及结构图�原告宋建国于2013年12月21日交纳商铺排号款100000元，2014年1月1日交纳商铺款300000元，2014年1月3日交纳商铺款500000元，2014年1月14日交纳商铺款715672元，共计向被告交纳商铺购房款1655672元。因消防部门要求留消防通道，导致原告认购的商铺面积减少36.31平米。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、双方签订的认筹书是否应当解除；2、如果解除原告的利息损失如何确定。
根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第五条”商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中双方签订的认筹书中已载明原告姓名，商铺的结构面积等基本状况，商铺的销售方式，商铺总价款、付款方式、付款时间，应当认定为已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经向被告支付50%的购房款，故该《商铺认筹书》应当认定为双方的商品房买卖合同。虽然原、被告双方签订的《商铺认筹书》第四条、第五条中约定面积由政府相关部门审批为准且原则上不�退房，但根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。......房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理：......（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除�同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，因被告增加消防通道造成原告购买商铺面积减少36.31㎡，面积误差达13.6%，且被告并未对原告进行书面的通知，故原告要求退房解除认筹书，并由被告返还已付购房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告的利息损失，原告依据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十七条之规定，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照中国人民银行同期贷款利率加上浮50%的标准支付，但以上规定针对的是买方逾期支付购房款的情形，与本案案情并不切合，原告此项主张，本院不予支持。原告的利息损失，本院酌情按照银行同期贷款利率确定。故依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第五条、第十四条、《商品房销售管理办法》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋建国与被告山西太行置业房地产开发有限公司2014年1月14日签订的《豪庭金街VIP商铺认筹书》。二、被告山西太行置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告宋建国购房款1655672元并支付利息（以1655672元为基数自2014年1月14日起按银行同期贷款利率计算至款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19700元，由被告山西太行置业房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，经当庭核实，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审认定的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的认筹书是否应当解除；二、如果解除，上诉人是否应当支付被上诉人利息。
关于焦点一，虽然双方签订的是认筹书，但是该认筹书中关于房屋面积、总价款、房号等信息具体明确，并且出卖人已经按照约定收受了50%的购房款，该认筹书具备了商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。另外房屋面积以政府相关部门审批、确定为准且原则上不予退房的约定，属于约定不明。由于双方约定的房屋面积为266.14平米已经精确到两位小数，具体明确，虽然约定面积与实际测量面积会有误差，但不应超出3%的范围。现因上诉人增加消防通道导致被上诉人购买的商铺面积减少了36.31平方米，面积误差比为13.6%，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十四条之规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或�建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。故一审判决解除双方签订的《豪庭金街认筹书》于法有据。
关于焦点二，被上诉人在设计变更之后10日内应当书面通知买受人，被上诉人未书面通知的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。一审法院酌情认定按照银行同期贷款利率支付利息并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19701元，由上诉人山西太行置业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长杨丽珍
审判员马晋
审判员崔胜利
二O一八年五月二日
法官助理郭婕
书记员郭昕