湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终363号
上诉人（原审原告）：湖北圣都房地产开发有限公司。住所地：黄梅县万嘉国际小区。组织机构代码：56272327-8。
法定代表人：桂云霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王李进，男，汉族，1981年2月27日出生，住黄梅县。
被上诉人（原审被告）：邓玲玲，女，汉族，1983年7月10日出生，住黄梅县。系王李进之妻。
原审第三人：湖北黄梅农村商业银行股份有限公司。住所地：黄梅县黄梅大道***号。组织机构代码：30986862-5。
法定代表人：陈志，该行董事长。
上诉人湖北圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都房地产公司）为与被上诉人王李进、邓玲玲、原审第三人湖北黄梅农村商业银行股份有限公司（以下简称黄梅农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院(2016)鄂1127民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人圣都房地产公司的委托诉讼代理人张展宏到庭参加诉讼。被上诉人王李进、邓玲玲、原审第三人黄梅农商行经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
圣都房地产公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：王李进、邓玲玲系采用按揭还款的方式支付购房款，需得每月按照约定向第三人黄梅农商行还款，此种情形不应认定为是购房款已经支付完毕，因我公司同时作为王李进、邓玲玲向黄梅农商行借款的保证人，导致在王李进、邓玲玲未能偿还贷款的情况下，我公司基于保证责任要向黄梅农商行还款，但房屋又实际出售给王李进、邓玲玲，故应当撤销《商品房买卖合同》以及《个人住房和商业用房按揭贷款》协议，由本公司代为履行还款义务，并由王李进、邓玲玲承担违约责任。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
王李进、邓玲玲、黄梅农商行均未予答辩。
圣都房地产公司向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还房屋；二、解除王李进、邓玲玲与黄梅农商行签订的《个人住房和商业用房按揭贷款》协议，由本公司代为履行还款义务；三、由王李进、邓玲玲按照合同约定支付本公司违约金并赔偿损失；四、本案诉讼费用由王李进、邓玲玲承担。
一审法院认定事实：2014年4月2日，圣都房地产公司与王李进、邓玲玲共同签订《商品房买卖合同》，约定王李进、邓玲玲购买圣都房地产公司开发建设的位于黄梅县××镇××大道“锦绣龙城”2栋1单元1001号预售商品房，面积123.77平方米，总价45万元。其中第六条预定付款方式及期限为：王李进、邓玲玲于2014年4月2日前支付房款14万元，余额31万元以银行贷款的方式予以支付，并在合同签订后7日内办理按揭手续。其中第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同还约定了其他内容。至2014年4月3日止，王李进、邓玲玲实际共交纳购房款9万元（其中1万元为邓玲玲交定金充抵）；同日，王李进向圣都房地产公司出具欠条5万元，注明系2-1-1001号购房款，约定在2014年6月5日前还清。欠条尾部备注：超过付款期限每天按总房款的3%收取滞纳金等。2014年6月23日，王李进作为借款人、黄梅农商行（时为黄梅县农村信用合作联社，下同）作为贷款人、圣都房地产公司作为保证人，三方共同签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。该合同约定，王李进因购买圣都房地产公司位于“锦绣龙城”2-1-1001号房屋，向黄梅农商行借款31万元，借款期限240个月，首次执行年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法。关于发放贷款的约定，借款人授权贷款人将全部借款划入借款人在贷款人处开立的账户后，再将全部借款划入圣都房地产公司在贷款人处开立的账户。关于担保的约定，保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。即自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为借款人向圣都房地产公司购买的房屋，所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。邓玲玲在“财产共同人”处签名。2014年7月15日，黄梅房地产管理局依照当事人的约定，对王李进购买的房屋进行了抵押权预告登记，登记证号：黄梅镇字第YD142149号。该房屋尚未办理房权证，亦未办理正式的抵押登记手续。2014年7月25日，黄梅农商行依前述借款合同的约定，向王李进账户转入31万元后，再全部划入到圣都房地产公司的账户。王李进借款后，除黄梅农商行划扣其还款账户余额2.73元外，至今未履行任何偿还义务。圣都房地产公司基于自己承担的“阶段性保证担保”责任，代王李进、邓玲玲向黄梅农商行支付了至2016年3月31日的月供（含罚息），共计46437.83元。另查明：圣都房地产公司已经黄梅县房地产管理局批准商品房预售许可，许可证号为鄂黄房售证字【2013】0308。
一审法院认为：圣都房地产公司与王李进、邓玲玲共同签订《商品房买卖合同》，王李进、黄梅农商行、圣都房地产公司共同签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，是合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于圣都房地产公司以王李进、邓玲玲违反购房合同第七条的规定，要求解除购房合同，不予支持。一方面从购房合同第六条、第七条的约定来看：1、虽然王李进、邓玲玲在购房合同签订时未交清首付款14万元，但是圣都房地产公司在明知二人签订购房合同当日未按约定交清首付款仍与之签订购房合同，并与王李进次日约定尚欠的首付款5万元在2014年6月5日前还清等，视为双方之间对有关首付款交纳期限及逾期责任的重新约定。2、王李进、邓玲玲在重新约定的付款时间（2014.06.05）逾期至今超过1年，也已超过圣都房地产公司购房合同解除权行使期限。3、虽然王李进的按揭借款合同是2014年6月23日签订的，超过购房合同约定的“合同签订后7日”内，但因按揭借款合同为三方当事人合同，圣都房地产公司并未举证证明系王李进、邓玲玲的原因致使按揭借款合同办理迟延。4、圣都房地产公司在诉讼中并未提出王李进、邓玲玲“逾期支付首付款”、“超过在购房合同签订后7日内办理按揭手续”。另一方面：圣都房地产公司所述王李进、邓玲玲未依按揭借款合同的要求按期向第三方黄梅农商行还款，此行为产生的法律责任，不属于购房合同第七条等内容的协议范围，该购房合同并未约定。王李进、邓玲玲的此逾期还款行为，应依照当事人之间签订的按揭借款合同的约定向第三方黄梅农商行承担民事责任。但依照担保法律的规定，圣都房地产公司作为按揭借款合同的保证人承担保证责任后，有权向债务人追债。因此，王李进应偿还圣都房地产公司代其向第三方黄梅农商行偿还的月供及罚息共46437.83元。关于圣都房地产公司要求王李进、邓玲玲返还房屋的请求，因购房合同未解除，圣都房地产公司并未实际向王李进、邓玲玲交付房屋，故不予支持。关于按揭借款合同的解除请求，因该合同合法有效，对合同当事人具有约束力，圣都房地产公司提出解除该合同的理由不成立，且圣都房地产公司请求解除的《个人住房和商业用房按揭贷款》，本案中并无此名称的协议，故亦不能支持。关于圣都房地产公司向王李进、邓玲玲追偿其承担保证义务、王李进尚欠圣都房地产公司的部分首付款，因圣都房地产公司在本次诉讼中并未提出请求，故亦不予处理。遂判决：驳回圣都房地产公司的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实。
本院认为，本案争议的焦点为：本案中的合同是否符合解除合同的条件，是否应予解除。由于本案中圣都房地产公司请求解除的合同为两份，遂分别对该两份合同是否应予解除阐述如下：
一、王李进、邓玲玲与圣都房地产公司签订的《商品房买卖合同》中第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”该条约定正是圣都房地产公司请求解除该份合同的主要依据。而该约定系一个附条件的约定，即当“买受人逾期付款超过30日”之条件成就后，出卖人方可取得任意解除合同的权利。但本案中，王李进、邓玲玲通过向第三人黄梅农商行办理按揭贷款的形式，已经将购房款足额交付给了圣都房地产公司。虽然王李进、邓玲玲未按按揭贷款的时间进行还款，并不属于该商品房买卖合同中约定的“逾期付款”情形，也不影响该合同的实际履行。故圣都房地产公司主张解除该合同的条件尚不成立，对其上诉请求和理由不予支持。
二、圣都房地产公司诉请中主张解除《个人住房和商业用房按揭贷款》协议，经本院查明，该合同实为《住房（商业用房）按揭借款合同》。因该合同系王李进与黄梅农商行之间的借款合同，圣都房地产公司只是作为该合同的保证人，且合同中并未约定在何种情形下保证人将享有解除权，同时，保证人圣都房地产公司要求解除该份借款合同也没有任何法定事由，其基于保证责任代王李进向黄梅农商行支付的部分按揭还款，可依据保证人的追偿权向王李进另行主张，故圣都房地产公司要求解除该份《住房（商业用房）按揭借款合同》的上诉请求和理由同样不能成立。
综上所述，湖北圣都房地产开发有限公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8050元，由上诉人湖北圣都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 华
审判员 涂建锋
审判员 张 敏
二〇一七年七月十七日
书记员 熊方栋