湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0503民初1373号
原告邵阳市百货公司，住所地邵阳市大祥区邵水西路37号。
代表人宋洪波，邵阳市百货公司解散关闭清算组组长。
诉讼代理人邓雄，湖南富强律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告姜捷辉。
原告邵阳市百货公司与被告姜捷辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法由审判员夏月星适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳市百货公司的诉讼代理人邓雄及被告姜捷辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵阳市百货公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告姜捷辉的房屋租赁关系；2、责令被告立即腾空所承租门面，返还给原告；3、判令被告立即支付拖欠的租赁费64350元（从2014年5月30日起至2017年8月30日止，1650元/月×39个月=64350元，顺延照计至被告返还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月17日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的位于邵水西路综合楼一楼东起5-7号门面租给被告经营，租期一年，自2012年8月1日至2013年7月30日止，租金为1650元每月，2013年7月26日双方顺延一年，租赁期限至2014年7月30日。因原告企业改制，随时面临门面所在建筑物整体拍卖出售，原告需终止租赁关系收回门面并移交给购买方的情形，故合同到期后双方没有签订新的租赁合同，仍继续按原租赁协议约定的内容履行，同时在《房屋租赁协议书》第十条中明确约定因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前两个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从；被告的租赁费只交至2014年6月1日，此后一直未按时交纳租赁费，多年来原告的工作人员多次向被告催交租赁费，被告一直拖延；2017年6月5日，原告的工作人员向被告送达关于租赁门面所在综合楼将于2017年6月13日上午整体拍卖，告知被告可参与报名竞拍，并结清拖欠租金，在接到通知之日起30日内腾空租赁场地，移交给清算组，被告至今未结清拖欠租赁费，腾空并移交门面给原告。
被告姜捷辉辩称，1、原告违法合同约定未在拍卖前2个月通知被告；2、被告所租赁的门面在2015年出现水管破裂，使被告无法经营；请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2012年7月17日，原告邵阳市百货公司（甲方）与被告姜捷辉（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，其中的协议内容有：“甲方将邵水西路综合楼一楼东起5-7号门面租给被告经营，租期从2012年8月1日至2013年7月30日止，租金为1650元每月，合同期满后，如乙方继续租用，在同等条件下，乙方有优先租赁权。在合同期内，乙方不得转租或转让，如需转租或转让，须经甲方同意，乙方不能收取打空费，如乙方擅自收取打空费，经甲方查实后，甲方有权终止合同，没收全部押金，并收回门面；乙方在合同签订后，需交押金三千元整，合同终止时还本不计息，每月租金为一千六百五十元整（甲方开具收款收据收取租金），乙方必须在每月的前5号将租金交甲方，乙方每推迟一天交纳月租金，甲方按3%收取乙方滞纳金，乙方每超过一个月未交租金，甲方有权随时关门，甲方关门后，乙方租赁范围内所有的一切设备、电器、经营设施和用具均归甲方用于抵扣乙方所欠甲方的房租和损失费，乙方不予干涉，由此所造成的一切后果概由乙方全部负责；租用期满后，凡装饰墙面、顶部上的一切装饰设施和改造的门窗，均归甲方所有，乙方不得撤走；因甲方企业改制或房屋出售，甲方提前两个月书面通知乙方并终止合同，甲方不给予任何经济赔偿给乙方，乙方应无条件服从。”租赁到期后，原告因涉及企业改制，未与被告续签租赁合同，仍按原合同标准收取租金，至2014年5月31日前，被告已付清租金。2014年6月13日，邵阳市企业改革办公室下发市企改办（2014）26号《关于同意成立邵阳市百货公司解散关闭清算组的批复》，启动对原告进行解散关闭程序，该项工作至今仍在进行中，公司的营业执照未注销。从2014年6月1日起至2017年7月31日，被告未支付租金62700元（1650元／月×38个月，按收据存根联核对）。2014年10月29日，邵阳市百货公司解散关闭清算小组向被告发出通知，告知原告的该涉案门面将于2014年11月26日上午9时30分在邵阳市城北路白公城建民大酒店三楼会议中心公开拍卖，有优先购买权的被告可以参加竞拍，并告知在租赁期满前应按合同要求如期腾空租赁场地，后因流拍，房屋由原告继续承租使用。2017年6月5日，清算小组又向被告发出通知，告知被告参加2017年6月13日上午9时30分在邵阳市红旗路湖南鹏飞拍卖公司对该栋综合楼（含该涉案门面）的拍卖会，并告知被告结清拖欠租金，在接到通知后30日内腾空租赁场地，移交给清算组。2017年6月13日，原告的该栋综合楼（含该涉案门面）被案外人杨XX竞得。因被告未支付拖欠的租金并未按期腾空搬迁租赁场地，故此成讼。
2017年2月份（原、被告双方确认过年之后），姜捷辉因门面纠纷已将所租赁门面停止营业。2017年6月30日，因连日降雨，湖南邵阳市区邵水西路邵水桥段突发险情，出现洪水倒灌，路段大面积积水，导致被告所租赁的房屋被洪水淹没。
以上事实有原告的营业执照、邵阳市企改办（2014）26号批复复印件、被告的身份信息、房屋租赁协议书复印件，通知复印件、拍卖成交确认书、公证书复印件及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案是一起租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告于2012年7月17日签订房屋租赁协议，该协议系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按合同的约定依法履行义务。从2013年7月30日后，该租赁合同期满，由于原、被告双方未续签书面合同，原告也同意被告一直使用该承租门面，且租金按原合同标准交付至2014年5月31日，因此，双方的租赁关系应认定为不定期租赁。2014年6月13日，由于原告企业改制，邵阳市企业改革办公室成立邵阳市百货公司解散关闭清算组，涉及门面租赁的问题，清算组分别于2014年10月29日及2017年6月5日书面向有优先购买权的被告告知涉案门面的拍卖处置事项并要求结清拖欠租金，腾空退房，基于涉案门面于2017年6月13日已被依法拍卖，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条及第二百三十五条“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但承租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；承租人应当返还租赁物”的规定并依据原租赁合同的约定“若原告企业改制或房屋出售，原告提前两个月书面通知被告并终止合同，原告不给予任何经济赔偿给被告，被告应无条件服从。”因此，可认定原告于2017年6月5日向被告提出终止租赁合同并给足二个月时间要求被告腾空搬迁交付房屋的行为，完成法律规定的告知义务，由于被告未按约定履行支付拖欠租金及腾空搬迁并交付房屋，系被告违约，应承担本案的全部民事责任，原告诉请理由成立，本院予以支持。被告辨称，在房屋租赁过程中因他人违章建筑，导致房屋漏水造成损失，由于被告没有提供有效证据证明其具体损失与原告是否有关联，故对于其要求驳回原告诉讼请求的观点，本院不予采信，被告可另行向人民法院提起诉讼。考虑到2017年2月份姜捷辉因门面纠纷已将所租赁门面停止营业及2017年6月30日因连日降雨导致被告所租赁的房屋被洪水淹没，对被告所租赁门面内造成一定财产损失，本院酌情减少被告部分租赁费用（6个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条及第二百三十六条之规定，判决如下：
一、终止原告邵阳市百货公司与被告姜捷辉就邵阳市大祥区邵水西路综合楼一楼东起5-7号门面的房屋租赁合同关系；
二、被告姜捷辉在本判决生效后十日内支付原告邵阳市百货公司房屋租金52800元（按1650元/月，从2014年6月1日起算至2017年7月31日止，期间酌情减少6个月租金，共计32个月，顺延照计）；
三、被告姜捷辉在本判决生效后十日内将所租赁的邵阳市大祥区邵水西路综合楼一楼东起5-7号门腾空并返还给原告邵阳市百货公司。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费计人民币705元，由被告姜捷辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 夏月星
二〇一七年十月二十六日
代理书记员 尹 苗
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确认的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。