鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终313号
上诉人（原审原告）：鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司，住所地鄂尔多斯市鄂托克前旗上海庙镇新希望家园。
法定代表人：刘占祥，系该公司经理。
委托诉讼代理人：双凤义，内蒙古大略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鲁淑娟，女，1984年3月5日出生，汉族，政府职工，现住鄂尔多斯市。
委托诉讼代理人：李晓梅，北京市中银（银川）律师事务所律师。
上诉人鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司（以下简称泰和兴物业公司）因与被上诉人鲁淑娟物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古鄂托克前旗人民法院（2016）内0623民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人泰和兴物业公司的委托诉讼代理人双凤义，被上诉人鲁淑娟的委托诉讼代理人李晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泰和兴物业公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判物业费收费标准，维持每平方米1.3元的收费。事实及理由：一审法院认为上诉人没有按《物业管理合同》提供相应的周到的服务，在公共绿化、光化亮化等方面存在服务缺失，应承担相应的责任，该判定无证据支持，属法官的主观臆断。上诉人提供的是前期服务，该小区7.5万平方米，已建成住户商户近700户，至今入住率不到50%。物业收费实行的是政府定价，不是市场调节价。因绿化、硬化工程施工方至今未验收交工等原因，个别项目服务空缺不是上诉人的责任。一审法院按照55%调整收费标准无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，调整收费标准错误，请求二审法院予以撤销。
鲁淑娟答辩称，原审认定事实清楚。首先，被上诉人原审中向法庭提供了大量的照片作为证据，足以证实涉案小区真实物业服务情况，上诉人作为物业服务企业，没有按照合同的约定提供周到的服务。其次，原审法院对小区物业服务费所作调整符合法律规定。对房屋及配套设施、相关场地维修、养护是物业企业的基本义务，且收费水平应与其服务相适应。物业服务不同于行政管理活动，物业服务只有政府指导价和市场调节价两种方式，绿化、硬化未验收交工不能成为上诉人不提供服务的理由，不能对抗业主，并且也不应当收取该部分的物业费。因此，在上诉人收费与其服务水平不相应的情况下，一审法院合理使用自由裁量权符合法律规定，应当驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2014年8月份，原告泰和兴物业公司进驻天骏佳苑小区，同时为该小区提供物业管理服务。2014年8月18日，原告与上海庙镇人民政府（先期合同，业主委员会未成立）签订了一份物业服务合同，按照合同约定原告为小区业主提供日常、定期及其它服务等，收费标准：多层住宅为1.30元/平方米/月。被告鲁淑娟住在天骏佳苑27号楼1单元302室，建筑面积99.24㎡，按物业收费标准每年应交1548.14元，而此费经原告催要，被告推拖至今未交，故原告诉至法院提出上述诉讼请求。另查明，被告所居住的小区（天骏佳苑）的承建单位为上海庙镇人民政府，该小区自竣工入住后，一直未成立业主委员会，故由上海庙镇人民政府与物业公司（泰和兴物业公司）签订了物业服务合同。
一审法院认为，被告所居住的小区（天骏佳苑）在未成立业主委员会的情况下，由该小区的建设单位（上海庙镇人民政府）与泰和兴物业公司所签订的《物业管理合同》属于前期物业管理服务合同，根据相关法律规定，该合同合法有效，但在该合同生效后，泰和兴物业公司理应就该小区的服务范围、服务标准、服务收费情况等内容征求业主的意见，使业主具有知情权和参与权。但其不但没有通知业主参与，而且在与鄂托克前旗上海庙镇人民政府签订《物业管理合同》后，也没有按约定提供相应周到的服务。且在公共绿化、光化亮化等方面存在服务缺失，未能按约定提供物业服务，故应承担相应责任;而被告鲁淑娟在一定程度上也享受和接受了原告的物业服务，应承担相应的物业费用。至于泰和兴物业公司代替诚源物业公司催收1677.16元的物业费，因被告对该笔欠款并不认可，故一审法院对原告的该项诉求不予支持；关于物业收费的标准，除应符合相关法律、法规外，还应与当地的经济发展水平及物业服务质量相一致，即参照该公司在本地其他两个小区的收费标准（0.9元/平米），故按照《物业管理合同》中约定收费标准的５5％计算为宜。关于被告所述泰和兴物业公司的部分物业费已过诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第六条第（一）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决：一、被告鲁淑娟于本判决生效后十日内向原告鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司交纳从2014年8月18日至2016年10月12日止的物业费1833.05元（多层住宅：1.3元/月·平方米×99.24平方米×26个月×55%；其中减去5日的物业费）；二、驳回原告鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人泰和兴物业公司向法庭提交了一份由鄂托克前旗上海庙人民政府出具的证明材料一份，内容为天骏佳苑小区的绿化、亮化工程承包给了第三方公司负责建设施工，目前由于工程资金投入不足，至今没有竣工验收。泰和兴物业公司与上海庙镇人民政府签订前期物业服务合同时，服务项目内容不包括上述未完成的服务内容，因此该小区绿化、亮化建设的硬件不齐备，责任不在泰和兴物业公司。被上诉人鲁淑娟质证称，对证据的真实性认可，对证明的问题有异议，该证据可以显示上诉人公司并未对小区的绿化、亮化提供服务，故不应收取该部分的物业费。经庭审质证，本院认为上诉人提供的证据来源合法且与本案具有关联性，本院予以确认。
二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条之规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同......对业主具有约束力”。本案中，上海庙镇人民政府与泰和兴物业公司签订的《物业管理合同》属于前期物业服务合同，是在小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选聘物业服务公司对小区进行管理的情况下的一个过渡性物业服务合同，在一定程度上避免了物业服务的真空期，对小区全体业主均有约束力。二审期间，泰和兴物业公司提供了上海庙人民政府出具的证明一份，证明小区绿化、亮化工程的硬件不齐备的原因不在于泰和兴物业公司。根据《物业管理合同》的约定，泰和兴物业公司主要负责小区共用部分及共用设施的管理、养护、维修、清洁，主要提供的是物业服务，并不包括本身应当由第三方公司完成的绿化、亮化施工工程的建设，由于小区工程建设的原因而对业主生活造成的影响不应当由物业公司来承担责任。此外，物业服务具有长期性、持续性、服务对象多及复杂性等特点，除非达到较为严重的程度，物业服务存在的不尽如人意之处，不足以构成业主拒交物业服务费的理由。鲁淑娟作为小区业主，事实上享受了物业管理服务并因此受惠，但其从入住以来从未交纳过物业费，使业主与物业公司之间的利益关系失去平衡，不仅损害物业公司的利益，同时损害了其他交费业主，甚至是全体业主的利益。故本院对鲁淑娟关于拒交及少交物业费的理由不予支持。一审法院酌定按收费标准的55%计算交纳物业费没有事实依据，本院予以纠正。综上，上诉人鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司的上诉请求可以成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古鄂托克前旗人民法院（2016）内0623民初1595号民事判决；
二、被上诉人鲁淑娟于本判决生效之日起十日内向上诉人鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司交纳从2014年8月18日至2016年10月12日的物业费3332.81元（物业费按每平方米1.3元收取）；
三、驳回上诉人鄂托克前旗泰和兴物业管理有限责任公司的原审其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人鲁淑娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边晓燕
代理审判员 张 静
代理审判员 张 雯
二〇一七年四月十三日
书 记 员 张煜雪