山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终222号
上诉人（原审被告）：济南冠华建设投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘颖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李威，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李怀宇，男，1974年1月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于晓娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人济南冠华建设投资有限公司（以下简称济南冠华公司）因与被上诉人李怀宇商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月2日、2016年10月20日公开开庭审理了本案。2016年3月2日，上诉人济南冠华公司委托诉讼代理人林强，被上诉人李怀宇委托诉讼代理人周继勇、于晓娜到庭参加诉讼；2016年10月20日，上诉人济南冠华公司委托诉讼代理人李威，被上诉人李怀宇及其委托诉讼代理人周继勇、于晓娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
济南冠华公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项、第四项，并驳回李怀宇该部分的诉讼请求，一、二审诉讼费用由李怀宇负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、认购书的性质应为商品房买卖预约合同，而非商品房买卖本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该解释表明，将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，应满足两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是应具备合同实际履行条件，即“出卖人已经按照约定收受购房款”，出卖人可将双方约定的具体房屋交付的。双方签订的认购书仅约定了当事人的信息、房屋的大约面积数及整个小区的认购均价。商品房的基本情况，具体位置、房屋结构、建筑面积(地下室面积)、商品房总价款及房屋交付时间等主要内容并无约定，济南冠华公司亦未收受购房款。一审法院根据相关法规或规范性文件推导房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，于法无据。首先，房屋的交付条件、期限、产权登记、面积差异、违约责任等是商品房买卖合同的主要内容，在符合法律法规规定的情况下，应充分尊重当事人的意思自治。法律并未禁止商品房买卖合同当事人对所涉合同内容作进一步约定或另行约定，一审法院代合同当事人推定商品房买卖合同主要内容的行为，违反了合同法的平等、自愿原则以及民事诉讼法的处分原则。其次，一审法院以推定本约的方法来推定预约的内容，进而再推定预约认购书具备了本约商品房买卖合同的性质，恰恰说明认购书不具备商品房买卖合同的主要内容。最后，认购书中明确约定李怀宇向济南冠华公司支付的是为促成交易的认购订金，并非预付房款(只有在签署正式的买卖合同后再转为首期购房款的一部分)，济南冠华公司并未向李怀宇收受购房款，故认购书不具备商品房买卖合同实际履行的条件。因此，认购书不应被认定为商品房买卖合同。二、济南冠华公司另行销售涉诉房屋的行为不属于“一房二卖”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该解释说明，出卖人在未取得商品房预售许可证明时签订的商品房预售合同并非当然无效。首先，济南冠华公司在取得商品房预售许可证明之前通知李怀宇签订商品房买卖合同的行为，并非于法无据，并且符合认购书的约定，通知行为有效。其次，在拆迁、规划设计完成后，通知选房并签订商品房买卖合同是为了对房屋开发竣工时间、具体位置、楼层、房号、朝向、结构、建筑面积、总价款、付款方式等主要内容进行约定，由于李怀宇未按通知要求签订商品房买卖合同，亦未支付剩余购房款，所选房屋也就无法确认，双方认购关系已合法解除，济南冠华公司有权出售涉诉房屋。再者，李怀宇在接到济南冠华公司前来选房、签订正式的商品房买卖合同的通知时，并未做出任何表示，一再拖延，时间长达五年，李怀宇行为显然是恶意的。期间，济南冠华公司在商品房市场价格与开发成本不断提高的情况下，依然参照2004年约定的小区房屋均价，与其他和李怀宇同样情况的购房者全部完成交易，可见济南冠华公司是善意诚信的(由于开发周期大大延长，出售时开发成本已达8500元／平方米)。因此，济南冠华公司另售涉诉房屋的行为不属于“一房二卖”。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第三、四项，并驳回李怀宇的该部分诉讼请求。
李怀宇辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。一、一审法院根据查明的事实认定双方签订的认购协议具备商品房买卖合同性质是正确的。双方签订的认购协议及后期办理的房屋选房程序，完全固定了买卖双方的主体资格、房屋的具体坐落、房屋的单价、房屋的房款交付方式，具备了商品房买卖合同的实质性内容，至于济南冠华公司所提及的认购协议中未约定的房屋质量、交房时间、面积误差处理等内容均可通过相关生效的法律法规予以确定，不影响双方基于认购协议完全的排他的履行买卖合同，所以一审法院认定认购协议属于买卖合同性质正确。二、一审认定济南冠华公司2010年1月通知李怀宇签订合同的行为不符合双方认购协议约定的签约行为正确。济南冠华公司于2015年3月19日才取得涉诉房屋商品房预售许可证，而2010年1月济南冠华公司所建房屋仍处于施工阶段，不具备预售条件。双方认购协议明确约定按照济南冠华公司的通知签订商品房买卖合同（预售）并交付购房款，可以认定签订买卖合同的行为应为合法行为，所以一审法院不认定济南冠华公司2010年通知行为的合法性是正确的。三、济南冠华公司于2015年6月12日将双方认购协议确定的房屋另行出售给他人，构成一房二卖，导致李怀宇无法取得房屋，该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，济南冠华公司另行销售的房屋价值比双方认购协议确定的房屋价值相差近100万，一审法院根据该规定并考虑李怀宇支付三分之一房款的事实，按照比例判令济南冠华公司支付26万元的房屋差价损失，从适用法律和公平合理的原则都是正确的，事实上济南冠华公司的违约行为虽然承担了相应的违约责任，但与其收益相比，还是不相符的，即济南冠华公司违约获得了更大的收益。济南冠华公司的上诉请求均不能成立，请求依法驳回其上诉，维持原判。
李怀宇向一审法院起诉请求：1、解除李怀宇与济南冠华公司签订的《某某组团商品房认购书》；2、济南冠华公司返还李怀宇预付款10万元及利息60266.7元（以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率5.65%计算，自2004年11月27日暂计算至2015年7月13日起诉之日）；3、济南冠华公司赔偿李怀宇房屋差价损失942102元；4、济南冠华公司赔偿李怀宇一房两卖的损失10万元；5、济南冠华公司承担本案诉讼费及保全费。
一审法院认定事实：济南冠华建设投资有限公司原名称为济南冠华置业有限公司。2004年，济南冠华公司（甲方）与济南市某某局某某支队（乙方）签订集体购房合同书，合同约定乙方单位人员集体购买甲方位于某某小区中约两万平米的住宅楼，购买均价为3000元/平米，乙方向甲方交纳2000万元订金，购房人员每户交纳10万元购房订金；乙方单位购房人员按商品房签订购房合同，甲方负责办理房屋按揭、房产证等手续。
2004年11月27日，济南冠华公司与李怀宇签订了《某某组团商品房认购书》（以下简称认购书），协议约定：李怀宇购置济南冠华公司开发建设的商品房一期工程，面积选定约为120平米的三室二厅一卫房屋；认购楼价为房屋建筑面积均价3000元/平米（包含水电、暖气、煤气开户费），地下室单价1500元/平米（附：冠华车北商品房单价表）；认购订金10万元，签订本认购书同时支付；付款方式：1、一次性付款（预交订金可转为房款），2、公积金按揭贷款（预交订金可转为首付款），3、银行按揭贷款（预交订金可转为首付款）；李怀宇在接到济南冠华公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到济南冠华公司指定的地点签署《商品房买卖合同》（预售），并交付购房款；买卖双方在未签署《商品房买卖合同》（预售）之前，以本认购书为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分；李怀宇接到济南冠华公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购金10日内按银行存款利息退还李怀宇。李怀宇提交的《商品房单价表》载明，房屋一层至六层的楼层单价分别为3050元、3200元、3300元、3100元、2900元、2800元，阁楼为2500元，地下室为1500元；但是，该单价表并未加盖济南冠华公司的公章。
2004年11月27日，李怀宇支付济南冠华公司10万元，济南冠华公司开具了收款收据，收据上的收款事由为“认购金”。2007年4月27日，李怀宇与济南冠华公司又签订补充协议一份，协议约定因涉诉项目未能于2006年开工建设，若涉诉项目2007年12月31日仍未动工建设，且李怀宇于2007年12月31日后确认放弃认购，济南冠华公司除返还订金外，还应按15%的年利率支付利息；该协议于涉诉项目动工建设时终止；另，协议上有李怀宇手写的“原合同是1楼，现仍要1楼”字样。
李怀宇提交了一份选房确认单，并称该确认单是在确定房源后于2009年年底由济南冠华公司出具的，但当时所有确认单均未加盖济南冠华公司的公章；该确认单载明：经本人慎重考虑选定房源为5号楼座26层01室（5-2601）面积（约）为122.63平方米。2015年7月21日，某某支队开具了证明一份，证明李怀宇持有并在本案中提交的选房确认单，系李怀宇正式选房后济南冠华公司出具的房屋确认单。本案第二次庭审中，济南冠华公司对李怀宇选定的房号为5号楼座26层01室无异议。
涉案小区后来正式命名为某某小区；2015年3月19日，涉诉房屋所属项目取得了商品房现售备案证；在此之前，涉诉房屋未取得其他经过依法审批的销售依据；在涉诉房屋取得合法的销售依据之后，济南冠华公司未再通知过李怀宇签订正式商品房销售合同，也未通知李怀宇解除认购书，未退还李怀宇支付的10万元。2015年6月12日，济南冠华公司将5号楼2601室的房屋出售给案外人朱某，该房屋建筑面积为119.26平米，单价10508.59元/平米，总房款1309992元，双方已在房产登记机关办理了商品房预售合同备案；该房屋即为李怀宇认购的涉诉房屋。
证人张某、段某辉系某某支队干警，二人曾参加涉案项目的认购并于2015年7月左右与济南冠华公司签订了商品房买卖合同；二人签订商品房买卖合同时的房屋单价与认购书中的单价相同。另，在2004年11月济南冠华公司与某某支队、李怀宇签订集体购房合同书和认购书时，涉诉房屋所属项目的原规划为6层建筑，在2010年左右规划变更为28层建筑。济南冠华公司认可某某支队认购的房屋均位于5号楼，某某支队其他认购人签订正式商品房销售合同时的价格与2004年11月认购书中约定的价格一致。
一审法院认为，李怀宇与济南冠华公司签订的认购书已经明确了以下信息：出卖人与买受人及双方的住所，认购房屋为三室、面积约120平米，房屋价格3000元/平米、地下室1500元/平米，认购订金于签订认购书时支付、购房款在出卖人通知签署《商品房买卖合同》（预售）时交付，付款方式可选择一次性付款或贷款等信息；因认购房屋所属项目由6层建筑变更规划为28层建筑，李怀宇与济南冠华公司在履行认购书的过程中已明确认购房屋为5号楼座26层01室，并进一步明确面积（约）为122.63平米。对于房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，虽然李怀宇与济南冠华公司未签订书面协议，但相关法规或规范性文件对此均有明确规定：《城市房地产管理法》第二十七条和国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条均规定，建设工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条也对面积差异问题作出了规定；对于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已针对商品房买卖合同中违约责任未作约定或约定不明的处理进行了规定。故，在认购书的签订和履行中，李怀宇与济南冠华公司达成的意思表示，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条中基本的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因济南冠华公司已经按照约定收取了李怀宇支付的购房款，故李怀宇与济南冠华公司已经成立了商品房买卖合同关系。对于济南冠华公司认为李怀宇在2010年1月未按通知要求签订商品房买卖合同、未支付剩余购房款，双方认购关系已经解除、济南冠华公司有权另售涉诉房屋的辩解意见，因涉诉项目在2010时才刚刚确定建筑规划、并未取得合法的销售依据，此时尚未达到签订商品房买卖合同的约定条件和法定条件，也未达到认购书约定的付款条件，李怀宇并未构成违约，故对于济南冠华公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。因涉诉房屋已于2015年3月19日取得了商品房现售备案证，济南冠华公司此后未再发出过签约通知或解约通知，更未退还李怀宇购房款，故李怀宇与济南冠华公司的商品房买卖合同关系合法有效，一审法院将按商品房买卖合同关系认定李怀宇与济南冠华公司的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。未经李怀宇同意，济南冠华公司已于2015年6月12日将涉诉房屋出售给案外人朱某并办理了网签备案，致使李怀宇的合同目的不能实现，故对于李怀宇要求解除认购书、返还10万元预付款的诉讼请求，一审法院予以支持；结合济南冠华公司的过错程度及涉诉房屋的升值情况，对于李怀宇要求济南冠华公司支付惩罚性赔偿款10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。济南冠华公司于2015年6月另行出售涉诉房屋的实际价款为1309992元，涉诉房屋按认购协议计算的价格为3000元/平米×119.26平米=357780元，按此计算涉诉房屋的升值差价为1309992元-357780元=952212元，按李怀宇已付房款的配比的升值差价为100000元÷357780元×952212元=266144.56元，故济南冠华公司还应赔偿李怀宇房屋升值差价损失266144.56元。对于李怀宇要求济南冠华公司以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率自2004年11月27日起支付利息损失60266.7元的诉讼请求，该利息损失与李怀宇主张的房屋升值差价损失均系损害赔偿性质，因李怀宇支付的10万元已作为购房款计算了升值差价损失，且该差价损失高于李怀宇的利息损失金额，故对于李怀宇的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除原告李怀宇与被告济南冠华建设投资有限公司公司签订的《车北组团商品房认购书》；二、被告济南冠华建设投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李怀宇购房款10万元；三、被告济南冠华建设投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李怀宇房屋差价损失266144.56元；四、被告济南冠华建设投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李怀宇一房二卖的赔偿金10万元；五、驳回原告李怀宇要求被告济南冠华建设投资有限公司支付原告李怀宇利息损失60266.7元的诉讼请求；六、驳回原告李怀宇超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6820元，由原告李怀宇负担人民币820元，被告济南冠华建设投资有限公司负担人民币6000元；财产保全费人民币5000元，由被告济南冠华建设投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南冠华公司提供以下证据：证据1、济南市国土资源局济国土资函【2009】112号《关于济南冠华置业有限公司某某街以东历史遗留问题有关问题的征询函》、济南市规划局济规管函【2009】263号《关于济南市国土资源局〈关于济南冠华置业有限公司某某街以东历史遗留用地有关问题的征询函〉的答复》、济南市规划局济规管要字（2002）第48号《济南市规划局规划设计要求通知》及济南市规划局济规设（2004）第32号《济南市规划局关于冠华居住组团规划设计的批复》，欲证实2009年济南市规划局对涉案项目重新进行了规划，特别是对涉案的楼房由原先的6层建筑变更为28层建筑，所以就需要济南冠华公司与李怀宇就变更后的房号进行确认，但李怀宇未与济南冠华公司就新的楼号达成新的协议，所以原先的认购书因为发生了情势变更应当已经解除。李怀宇质证称，证据系复印件，不具备合法的证据形式要件，对真实性不予认可；不属于新证据，且与本案没有实质性的关联，亦不符合情势变更的条件。证据2、孙某辉等分别与济南冠华公司签订的商品房买卖预约协议书及商品房买卖合同。欲证明涉案项目规划发生重大的情势变更，需要业主对房号进行确认，其他业主按照通知后与济南冠华公司达成了新的预约协议书，并且最终依据协议书签订了正式的商品房买卖合同。李怀宇质证称，不属于新证据，且与本案没有实质性的关联；对段某辉的合同与李怀宇提交的复印件是一致的，真实性认可，对孙某辉等的合同真实性无法确定；济南冠华公司重新签订预约合同目的系为了提前收取全部购房款，强制要求业主签订的，与济南冠华公司主张的情势变更之后的处理没有任何关系；选房确认单所载明的楼号就已经是规划确定的房屋的具体的楼号房号，也是在规划调整后的一个行为，该行为济南冠华公司与购房人均是认可的，没有必要再另行签订相关的协议加以确认，选房确认单就已经进行了确认。证据3、业主段某辉等人选房确认单及业主李某波等人分别与济南冠华公司签订的商品房买卖预约协议书一宗，证实业主选房后交给济南冠华公司选房确认单不仅要有业主的签字而且还有手印，且选房确认单并不稳定，业主最终都是以商品房买卖预约协议书来确定最终的房源。李怀宇质证称，对选房确认单中签字摁手印是否为本人书写无法确认；一审中证人已证实李怀宇提交的选房确认单的形式内容与证人选房后取得的确认单的形式内容均一致；一二审中济南冠华公司对选房确认单应具备的内容陈述自相矛盾；该证据不能证实济南冠华公司的证明主张。证据4、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》、《济南发展和改革委员会关于济南冠华建设投资有限公司车北居住组团房地产开发项目核准的批复》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证实涉案项目具有合法审批手续。李怀宇质证称，对证据的真实性无异议。
二审中李怀宇申请证人段某辉、邓某骥出庭作证，证人段某辉证实，选房确认单是一式两份，一份是济南冠华公司留存的（签字按手印），另一份由业主留存，其留存的选房确认单与李怀宇一审中提交的选房确认单是一致的。证人邓某骥证实，其于2009年底选房后过了一段时间，济南冠华公司让交全款，济南冠华公司陈某经理说可以退款退息，也可以转卖，因对开发商很失望，其让陈某经理将选定的房屋转卖给他人。李怀宇对证人证言质证称，证人证言证实选房确认单确实是一式两份，济南冠华公司留存的选房确认单联由业主签字、按手印，其他业主留存的选房确认单与李怀宇留存的是一致的。业主选房后，是存在部分购房者转卖他人的事实，济南冠华公司主张选定房源没有确定是不能成立的。济南冠华公司质证称，证人重复证实一审的证言，且不管房屋是否存在转卖他人的事实，但确实有不一致的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、根据济南冠华公司提交的证据1，结合一二审中双方当事人陈述及证人证言，可以认定涉案项目于2009年进行了重新规划，涉案5号楼由原先的6层建筑变更为28层建筑。2、李怀宇于2009年底参加济南冠华公司组织的选房过程中，选定了5号楼座26层01室。3、2004年8月23日,济南冠华公司与济南市国土资源局签订涉案土地《国土土地使用权出让合同》（济国土合字（2004）第589—1号）。2009年12月31日，济南冠华公司与济南市国土资源局在上述出让合同的基础上签订《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》（济国土合字（2009）第589—1号），该变更协议主要对涉案土地相关规划经济技术指标调整为：……容积率由1.3调整为地上容积率不大于2.4，地下容积率不大于1.2，建筑密度不大于18%，绿化率不小于35%，停车率不少于80%。2011年4月29日，济南市发展和改革委员会对济南冠华公司涉案房地产开发项目的立项申请予以核准。2011年6月28日，济南冠华公司取得涉案项目土地使用权证。2011年8月10日，涉案项目取得《建设工程规划许可证》。2011年11月22日涉案项目取得《建设用地规划许可证》。2012年1月10日，涉案项目取得建筑工程施工许可证。
二审中，对2009年12月底至2010年1月期间济南冠华公司组织选房、交房款、签订商品房预约合同的流程，证人段某辉陈述：“2009年年底接的开发商电话通知选房，同时某某支队也口头通知选房，我按通知日期去选房，当时开发商委托了一个销售公司带领我看房号、户型，然后个人选定，选定之后在选房确认单填上需购买的房屋，然后签字确认，开发商让我先回去，等候通知，贷款或全款自己回去可以考虑一下，大概是过了10多天我又接到开发商电话通知我过去办手续，（选择）交全款还是贷款，我确定的是交全款，过了几天之后又约定了一个时间我带着钱过去交的全款，交完全款之后同一天接着签订了商品房预约合同。”李怀宇及济南冠华公司对证人段某辉陈述的流程均予以认可。
一审济南冠华公司提交的录音证据显示，济南冠华公司电话通知李怀宇于2010年1月4日前将信用贷款的资料递交济南冠华公司，2010年1月5日前必须购房全款到位，否则视为李怀宇放弃所选房源。李怀宇在一审庭审中陈述，其（接到通知）出差回来后找过济南冠华公司员工陈某，也去项目工地看过，因工程还未动工，不具备认购协议约定的签订正式商品房买卖（预售）合同的条件，所以不同意缴纳剩余房款。
本院认为，本案的争议焦点是：一、李怀宇、济南冠华公司于2004年11月签订的认购书的性质及效力；二、涉案认购书的解除；三、济南冠华公司主张不应支付房屋差价损失、一房二卖赔偿金的上诉请求是否应得到支持。
关于焦点一，本院认为，在2009年12月李怀宇选定具体房源的情况下，李怀宇、济南冠华公司于2004年11月签订的认购书性质为商品房预约合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。理由为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。根据上述法律、法规的规定，本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。本案中，济南冠华公司、李怀宇于2004年11月签订认购书，认购书中对李怀宇所要认购的房屋约定并不具体明确，此时济南冠华公司与李怀宇签订的认购书应系对购买涉案土地上的房屋达成意向性协议。2009年12月济南冠华公司组织选房，李怀宇选定了涉案房屋，双方签订的认购书即具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式，且双方当事人在认购书中亦明确约定需重新签订商品房买卖（预售）合同。因此，双方签订的认购书及李怀宇选定房屋，系真实意思表示，应认定为商品房预约合同。虽然李怀宇2009年12月底李怀宇选定涉案房屋时，涉案房地产开发项目尚未通过立项核准手续，但本案李怀宇起诉前涉案项目已取得商品房现售备案，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的认购书应认定合法有效。一审法院认定涉案认购书在双方履行过程中成立了商品房买卖合同关系不当，应予纠正。
关于焦点二，本院认为，济南冠华公司未按认购书约定与李怀宇签订涉案房屋商品房买卖合同，构成违约，李怀宇起诉要求解除认购书，理由正当，应予支持。理由是:前已述及，2004年11月双方当事人签订认购书，后李怀宇于2009年12月在济南冠华公司通知并组织下选定了房源，双方当事人之间即成立了商品房预约合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方当事人应当按照认购书的约定全面适当履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2004年11月双方当事人签订的认购书中关于付款方式及签订本约合同约定：“1、一次性付款（预交订金可转为房款），2、公积金按揭贷款（预交订金可转为首付款），3、银行按揭贷款（预交订金可转为首付款）；李怀宇在接到济南冠华公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到济南冠华公司指定的地点签署《商品房买卖合同》（预售），并交付购房款；买卖双方在未签署《商品房买卖合同》（预售）之前，以本《认购书》为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分；李怀宇接到济南冠华公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购金10日内按银行存款利息退还李怀宇。”根据上述法律规定及认购书约定，济南冠华公司应在涉案房屋具备预售或现售条件时及时通知李怀宇签订商品房买卖合同（预售）并交纳房款，但济南冠华公司于2015年3月19日取得涉案项目商品房现售备案证后，未按认购书的约定通知李怀宇签订商品房买卖合同，构成违约。因此，李怀宇起诉要求解除认购书，理由成立，应予支持。济南冠华公司上诉及二审庭审中主张，2009年因涉案项目重新规划，需要重新选定房源，在李怀宇未与济南冠华公司重新选定房号并签订商品房买卖预约协议书的情形下，双方当事人于2004年11月签订的认购书因情势变更解除。本院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或司法程序变更合同或解除合同的原则。即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除或变更合同。根据本案查明的事实，济南冠华公司主张认购书因情势变更解除不能成立，理由如下：虽然涉案项目于2009年发生规划重大变更，但这种规划变更并非作为开发商的济南冠华公司所不能预见；在济南冠华公司知道涉案项目规划变更后，其通知李怀宇参加选房的行为，亦表明其知道项目规划变更所产生的风险，并自愿与李怀宇继续履行合同；从本案查明的事实看，李怀宇选房后，双方当事人未能重新签订商品房预约合同，系因李怀宇不同意2010年1月5日前缴纳全部房款，如李怀宇同意缴纳全部房款并签订了商品房预约合同并实际履行的话，亦不会对济南冠华公司显失公平；涉案项目发生规划变更、李怀宇选房后，双方当事人并未重新协商缴纳全部房款或解除认购书问题，济南冠华公司亦未就解除认购书提起诉讼。综上，对济南冠华公司的该项主张，本院不予支持。
关于焦点三，本院认为，关于李怀宇主张的一房二卖损失，因双方签订的认购书性质为商品房预约合同，双方并非建立商品房买卖合同关系，不存在一房二卖的情形，故对李怀宇的该项主张，本院不予支持。一审法院基于错误认定双方当事人之间系商品房买卖合同关系判令济南冠华公司向李怀宇支付一房二卖赔偿金10万元不当，应予纠正。关于李怀宇主张的房屋差价损失。本院认为，预约合同的目的虽然是订立本约，但预约合同也是独立的合同。违反预约合同后，应当承担违约责任。预约合同是相对于本约而言的，其本身是缔结本约的一个过程，处于本约的缔约阶段。因此违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为。预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，在不超过信赖利益的范围内，从利益平衡、诚实信用、公平原则等角度出发，结合案件实际情况，综合守约方的履约情况、违约方的过错情况、合理的成本支出等因素，酌情裁判。具体到本案，李怀宇信赖其与济南冠华公司可以订立商品房买卖合同，但济南冠华公司取得涉案房屋现售备案证后未与李怀宇签订商品房买卖合同并将涉案房屋出售他人，李怀宇从而丧失了按照认购书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。鉴于济南冠华公司取得涉案项目商品房现售备案证及涉案房屋出售给他人时间差距不大，李怀宇与济南冠华公司签订本约的信赖利益损失，可参照济南冠华公司将涉案房屋转卖他人所获实际经济利益。因此，一审法院结合济南冠华公司违约情况、李怀宇的成本支出等因素，按李怀宇支付认购金占认购书约定房屋价款比例分配信赖利益损失，即房屋差价损失，符合公平合理原则，故济南冠华公司应赔偿李怀宇房屋差价损失266144.56元。本案济南冠华公司主张不应赔偿李怀宇房屋差价损失，理由不能成立，本院不予支持。
综上，济南冠华公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1563号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1563号民事判决第四项及案件受理费、财产保全费负担项；
一审案件受理费6820元，由上诉人济南冠华建设投资有限公司负担1535元，由被上诉人李怀宇负担5285元，财产保全费5000元，由上诉人济南冠华建设投资有限公司负担。二审案件受理费6820元，由上诉人济南冠华建设投资有限公司负担1535元，由被上诉人李怀宇负担5285元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年二月六日
书 记 员 李 环