杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第4892号
原告：杭州好易购通信器材连锁有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇大桥南路99号。
法定代表人：俞某某，总经理。
委托代理人：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。
委托代理人：李继辉，杭州市华达法律服务所法律工作者。
被告：杜某某。
被告：王某某。
原告杭州好易购通信器材连锁有限公司（以下简称好易购公司）诉被告杜某某、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理，依法由代理审判员刘娟独任审判，后因被告杜某某、王某某下落不明，本院依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告好易购公司的委托代理人宋广华到庭参加诉讼。被告杜某某、王某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好易购公司起诉称，两被告系夫妻关系，坐落于余杭区临平街道北大街27号营业房的实际产权人为胡玉梅。2012年7月27日，两被告以胡玉梅的名义就上述营业房与原告好易购公司签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2012年8月1日至2018年7月31日，共计6年。合同约定租金为每年550000元。合同签订后，原告好易购公司一直按期足额支付租金。2013年8月15日，原、被告另行达成补充协议，原告好易购公司支付两被告履约保证金250000元。2014年1月17日，原告好易购公司按被告要求预付给两被告房屋租金780000元，租赁期限为2014年8月1日至2015年9月30日。2014年7月，涉案商铺的真实产权人胡玉梅向法院起诉，要求原告好易购公司腾房并支付自2014年7月26日起的租金。原告好易购公司才得知两被告不是涉案商铺的真实产权人。经法院调解，原告好易购公司与胡玉梅达成调解协议，原告好易购公司自2014年7月26日起按照每日1370元向胡玉梅支付房屋占有使用费。
原告好易购公司认为，两被告虚构事实的行为导致原告好易购公司重复支付房屋租金，且双方合同自2014年7月26日起已实际无法履行，故自2014年7月26日起的租金及保证金两被告均应予返还。原告好易购公司多次与被告协商，但两被告均以种种理由推脱，拒不返还。为此，原告好易购公司向法院起诉，请求判令：1、两被告立即返还租金及保证金共计1030000元；2、本案诉讼费用由两被告承担。
原告好易购公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，用于证明两被告虚构产权人身份，于2012年7月27日以胡玉梅名义与原告好易购公司签订《房屋租赁合同》一份，并约定租金为每年550000元的事实。
2、补充协议一份，用于证明原、被告于2013年8月5日达成补充协议，原告好易购公司支付两被告履约保证金250000元的事实。
3、收条一份，用于证明2014年1月7日，原告好易购公司按两被告要求预付2014年8月1日至2015年9月30日的房租共计780000元的事实。
4、民事调解书一份，用于证明2014年7月，真实产权人胡玉梅向法院起诉，要求原告好易购公司腾房，并支付自2014年7月26日起的租金，后经法院调解，原告好易购公司与胡玉梅达成调解协议，原告好易购公司自2014年7月26日起按照每日1370元的标准支付房屋租金的事实。
5、结婚登记审查处理表、证明各一份，用于证明两被告系夫妻关系的事实。
6、收条两份，用于证明两被告收到原告好易购公司支付的租金及保证金的事实。
被告杜某某、王某某均未在法定答辩期间提交书面答辩状。
被告杜某某、王某某均未提供证据材料。
原告好易购公司提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告杜某某、王某某未在答辩期内提出异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2012年7月27日，被告杜某某以胡玉梅的名义与原告好易购公司签订房屋租赁合同，约定被告杜某某代胡玉梅将位于浙江省杭州市余杭区北大街25、27号的商铺出租给原告好易购公司，租赁期限自2012年8月1日起至2018年7月31日止，每年租金550000元，每年递增5%，协议最后甲方签名处署名“杜某某代胡玉梅”。同日，两被告出具收条一份，确认收到原告好易购公司支付的包含涉案商铺在内的房屋租金1150000元（租赁期限2012年8月1日起至2013年7月31日止）及押金250000元，约定押金250000元于合同期满后（2018年7月31日）无息退还原告好易购公司。2013年8月5日，被告杜某某就上述收条中的“押金250000元”重新出具“补充协议”一份，确认其收到原告好易购公司支付的上述房屋租赁合同的履约保证金250000元，合同期限为2012年8月1日起至2018年7月31日，合同期满后，保证金无条件全额退还给原告好易购公司。2014年1月17日，被告杜某某出具收条两份，确认其收到原告好易购公司支付的北大街27号商铺的房屋租金780000元，租赁期限为2014年8月1日起至2015年9月30日止。
另查明，两被告系夫妻关系。2014年8月5日，本案原告好易购公司及其临平分公司与涉案商铺的实际所有权人胡玉梅经法院调解达成（2014）杭余民初字第1831号民事调解书，约定好易购公司临平分公司于2014年12月31日前腾空坐落在余杭区临平街道北大街27号的营业房并交付给胡玉梅；如按期履行上述义务，则按照每日1370元标准支付胡玉梅占有使用费自2014年7月26日起至房屋实际交付之日止。调解书还约定了未按期履行的违约责任等内容。原告好易购公司称其已于2014年10月搬离上述商铺，并按期向胡玉梅支付了自2014年7月26日起至2014年10月31日的占有使用费。现因原告好易购公司要求两被告返还租金及保证金未果，故向本院起诉，望判如所请。
本院认为，本案中的房屋租赁合同系原告好易购公司与被告杜某某签订，对双方均具有约束力。合同约定租赁期限自2012年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，原告好易购公司实际从被告杜某某处获得上述商铺的使用权，也按约向被告杜某某支付了涉案商铺的租金。上述房屋租赁协议已部分履行。据原告好易购公司陈述，由于房屋的实际所有权人胡玉梅要求其腾退涉案商铺并支付占有使用费，原告好易购公司才获悉被告杜某某并非实际的房屋所有权人。而实际所有权人胡玉梅的上述行为可以视为其对被告杜某某签订的房屋租赁协议的拒绝追认，该协议对胡玉梅并不发生效力。经法院调解，原告好易购公司腾退了涉案商铺并实际向胡玉梅支付了2014年7月26日起至2014年10月31日止的房屋占有使用费。至此，原告好易购公司与被告杜某某签订的房屋租赁合同已经无法继续履行，被告杜某某应当将收到的2014年8月1日起至2015年9月30日止的房屋租金780000元退还给原告好易购公司。对于原告好易购支付的履约保证金250000元，虽双方约定在合同期满后，无条件退还，但由于现合同已无法实际履行，被告杜某某应将履约保证金250000元退还给原告好易购公司。由于被告王某某与被告杜某某系夫妻关系，且两被告曾共同确认收到原告好易购公司支付的押金及第一年房屋租金，可以推定被告王某某对被告杜某某与原告好易购公司的房屋租赁事宜是知情的，故对于原告好易购公司要求被告杜某某、被告王某某共同返还房屋租金780000元、履约保证金250000元的诉讼请求，本院予以支持。被告杜某某、被告王某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杜某某、王某某共同返还原告杭州好易购通信器材连锁有限公司房屋租金780000元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告杜某某、王某某共同返还原告杭州好易购通信器材连锁有限公司履约保证金250000元，于本判决生效后十日内付清。
本案案件受理费14070元，由被告杜某某、王某某共同负担，于本判决生效后七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14070元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 刘 娟
人民陪审员 耿海颖
人民陪审员 袁方敏
二〇一六年五月十九日
书 记 员 宣雅萍