山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终2027号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。
法定代表人:黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凤霞，女，1966年7月28日出生，汉族，住山东潍坊高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：苏琳，山东豪德律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人：宋计成，董事长。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人王凤霞、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍坊亿丰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人王凤霞承担。事实与理由：1.一审判决解除合同不当。首先，虽然《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用或营业。但法律并未规定房产未经消防验收必然导致房屋买卖合同解除。实际上，上诉人潍坊亿丰公司一直在积极办理消防验收事宜。其次，被上诉人王凤霞等业主购买的系平方数，至于房产的具体位置及状态均不影响购房目的的实现，故不能成为合同解除的条件。再次，与普通的商品房买卖不同，涉案房屋系以经营获利为目的，不以现实交付或居住为目的，故自上诉人潍坊亿丰公司委托给第三方经营即应视为已交付。2.根据本案事实，被上诉人王凤霞行使解除权的期限应于2014年12月30日之前行使，但被上诉人王凤霞直至2016年才提起诉讼，其要求行使合同解除权的期限已过。综上，无论是从事实认定、法律适用还是社会效果考虑，一审判决均处理不当。
王凤霞未提交书面答辩意见。
潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
王凤霞向一审法院起诉请求：1.解除王凤霞与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司签订的《商品房买卖合同书》、《委托经营管理合同》；2.潍坊亿丰公司返还王凤霞购房款274999元、维修基金4585元、预告期转让费及备案费1650元、抵押费550、交易费320元并承担期间的利息损失（按照银行同期贷款利率四倍计算，自2012年6月7日计算至实际返还日）、潍坊亿丰公司与潍坊亿丰物业公司连带承担支付租金（计算至合同解除之日）；3.本案诉讼费用由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月28日，王凤霞从潍坊亿丰公司购买商铺并与该公司签订《商品房买卖合同书》，约定王凤霞购买潍坊亿丰公司开发的位于健康东街以南永春路以西的亿丰时代广场（二期）6号楼二单元2270号商铺一套，建筑面积65.50平方米,每平方米6977.09元，总房款为456999元，签订合同当日支付首付款274999元，余款182000元办理银行按揭；出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。2011年12月28日，王凤霞与潍坊亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定王凤霞购买的上述商铺今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，潍坊亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期限从该日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由潍坊亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司所有，第四至第七年，潍坊亿丰物业公司每年固定按47291元向王凤霞支付租金，第八至第十年，潍坊亿丰物业公司每年固定按53202元向王凤霞支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。按上述约定，至2014年12月28日，委托期限满三年，潍坊亿丰物业公司应于2014年12月28日向王凤霞支付租金，但未支付。2012年8月2日，王凤霞与潍坊亿丰公司签订《商品房预售合同》，约定王凤霞购买的上述商铺首付款274999元，余款182000元办理银行按揭。合同签订后，王凤霞按合同约定向潍坊亿丰公司交首付房款274999元，维修基金4585元、预告期转让费及备案费1650元、抵押费550元、交易费320元。王凤霞为办理涉案商铺贷款向中国农业银行股份有限公司潍坊开发支行提交了个人信贷业务申请表、个人购房担保借款授权委托书、共同还款承诺书、同意抵押承诺书、收入证明等资料，但银行未审批发放该贷款。至今，潍坊亿丰公司未将上述商铺交付给王凤霞，亦未按约定办理权属登记，王凤霞亦未取得房地产权属证书。中国农业银行股份有限公司潍坊开发支行出具证明，载明“王凤霞于2012年9月向我行申请个人商用房贷款182000元用于购买潍坊亿丰公司开发的亿丰时代广场二期6号楼2单元270号房产，因2012年该项目未办理竣工验收报告，且商铺之间无固定分割，不能满足我行贷款审批条件，因此，该客户贷款未予审批发放”。王凤霞主张其所购商铺所在的亿丰时代广场二期未消防验收，至今不能交付使用；潍坊亿丰公司认可上述工程未经消防验收，未向王凤霞交付涉案商铺，也未办理房产证。一审法院认为，王凤霞从潍坊亿丰公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，王凤霞按合同约定支付了房款274999元、维修基金4585元、预告期转让费及备案费1650元、抵押费550元、交易费320元，已履行了合同义务，潍坊亿丰公司理应按合同约定向王凤霞交付商铺并办理产权登记。但涉案商铺至今尚未进行消防安全验收，尚不具备交付条件，潍坊亿丰公司也予以认可，致使银行未审批通过王凤霞的贷款申请，也致使王凤霞购房出租经营以此获取租金的合同目的不能实现，王凤霞据此主张解除其与潍坊亿丰公司签订的《商品房预售合同》以及解除与潍坊亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》，并要求潍坊亿丰公司返还已支付的房款274999元、维修基金4585元、预告期转让费及备案费1650元、抵押费550元、交易费320元，于法有据，予以支持。因潍坊亿丰公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，王凤霞要求潍坊亿丰公司按已付款项支付自2012年6月7日起的利息诉讼请求，予以支持，但王凤霞依据银行同期贷款利率的四倍标准计算利息，无事实依据，确定潍坊亿丰公司按中国人民银行同期贷款利率标准向王凤霞支付上述款项的利息。虽然潍坊亿丰公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商铺已交付潍坊亿丰物业公司经营使用，但该条约定系以王凤霞与潍坊亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而潍坊亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为潍坊亿丰公司抗辩的依据；另外《商品房买卖合同书》第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，且涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，涉案商铺也未实际交付使用，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的法律规定相违背。关于解除权是否消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况，且《商品房买卖合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，故潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司依据该规定主张王凤霞解除权消灭，不成立。又因潍坊亿丰公司未交付商铺，潍坊亿丰物业公司也未实际经营商铺，委托经营管理合同约定的目的不能实现，且现王凤霞要求解除与潍坊亿丰公司签订的《商品房预售合同》、解除与潍坊亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》，予以支持，故王凤霞主张按照委托经营管理合同的约定由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司连带支付租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王凤霞与潍坊亿丰公司签订的《商品房预售合同》；二、解除王凤霞与潍坊亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》；三、潍坊亿丰公司返还王凤霞已付的购房款274999元、维修基金4585元、预告期转让费及备案费1650元、抵押费550元、交易费320元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息（自2012年6月7日起计算至判决确定的还款之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、驳回王凤霞的其他诉讼请求。案件受理费5532元，减半收取2766元，保全费1931元，共计4697元，由潍坊亿丰公司负担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点一是涉案《商品房预售合同》应否予以解除；二是被上诉人王凤霞行使合同解除权是否已超过法定期间。
关于涉案《商品房预售合同》应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位应当申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺至今未完成消防验收事实清楚，依法不具备交付条件，上诉人潍坊亿丰公司主张已合法完成房屋交接理由不当，本院不予支持。从涉案《商品房预售合同》内容看，被上诉人购买涉案商铺系用于出租经营获益，但至今上诉人潍坊亿丰公司连基本的房屋交付义务都未完成，且至今亦不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使被上诉人王凤霞托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，被上诉人王凤霞据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。
关于被上诉人王凤霞行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权系除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的最晚交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系上诉人潍坊亿丰公司违约致合同目的不能实现。被上诉人王凤霞之所以与上诉人潍坊亿丰公司达成购房意向，签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对上诉人潍坊亿丰公司经营实力及宣传预期的信任，但合同签订至今，被上诉人王凤霞不但分文收益未得，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以2013年12月30日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将上诉人潍坊亿丰公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人(被上诉人王凤霞)身上，致判决结果显失公平。故本案一审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，本院予以支持。
综上所述，上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5532元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郑 伟