江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2939号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈春，男，1983年4月14日生，汉族，住苏州市虎丘区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘光宏，男，1969年3月25日生，汉族，住苏州市虎丘区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：向义君，女，1976年10月25日生，土家族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：刘光宏，情况同上，系向义君丈夫。
上诉人陈春因与被上诉人刘光宏、向义君房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈春上诉请求：撤销一审判决，改判解除房屋租赁合同，向义君、刘光宏归还预交的剩余房款11401元及1个月的租房押金3900元，共计15301元。事实和理由：由于涉案租赁房屋装修时间较久，较多家用电器发生损坏、房屋装修破损等情况，承租人陈春的日常生活处于安全隐患之中，故于2015年11月15日与向义君、刘光宏解除房屋租赁合同并办理房屋移交手续。一审法院在缺乏事实依据的情况下，认定涉案房屋损害系由陈春所致，依据不足。即便涉案房屋有一定损坏，很大程度上都是正常磨损，不可避免。该房屋之前有过多次出租，向义君、刘光宏也未提供该房屋在本次租赁交付时完好的证据。一审判决认定由陈春承担的违约金远高于向义君、刘光宏的实际损失，有违合同法第一百一十四条规定。综上，请求二审法院改判支持陈春的上诉请求。
向义君、刘光宏辩称，陈春在合同未到期前单方解除合同，构成违约，应承担提前解约按1个月租金标准计算的违约金。陈春在承租期间对涉案房屋使用不当，对承租房屋设施及装修造成损害，且在交接房屋时，陈春亦承认该损害由其造成，故对此亦应承担合同约定的违约责任。综上，请求二审法院驳回陈春的上诉，维持原判。
陈春向一审法院起诉请求：1、确认2015年11月14日合同解除；2、向义君、刘光宏归还陈春预交的3个月房租及物业费、1个月押金，扣除陈春合同期内的水电煤有线电视和房屋打扫费用后，计15558元；3、向义君、刘光宏赔偿房屋天花板脱落砸到陈春头顶、肩部简单处理医药费、误工费、精神损害等3000元。
向义君、刘光宏向一审法院反诉请求：1、陈春按1个月租金3900元支付中途退房的违约金；2、陈春在2016年3月15日前将损坏的地板、墙面及入户门修复原状并做好保洁，计8300元；3、陈春从退房之日起向向义君、刘光宏支付房屋占用费140元，直至房屋修复并完成保洁；4、向义君、刘光宏赔偿餐厅、过道、入户门处受损严重无法修复的地板计1600元；5、陈春承担因损坏房屋及其设施给向义君、刘光宏造成的误工费5000元。
一审法院认定事实：2014年2月13日，陈春作为乙方（承租方）与向义君、刘光宏作为甲方（出租房）签订房屋租赁合同，约定：1、乙方向甲方承租嘉业阳光假日新苑60幢504室房屋；2、出租房屋用于居住，不得进行违法活动；3、租期自2014年2月14日起至2016年2月13日止；4、租金3900元/月，租房保证金3900元；5、乙方于每6个月支付一次租金，第一次租金在合同签订时支付，以后在付款期限提前10天支付下期租金，租赁期间的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视费、物业管理费由乙方承担，……7、甲方保证房屋结构和设施均能正常使用，室内外正常维修由甲方负责；8、合同终止时房屋设施如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿，如因使用不当损坏房屋或设施的，乙方应当负责修复或予以赔偿，乙方搬家临走前必须进行保洁，否则扣除卫生清理费200元；9、如乙方违反合同第8条，甲方有权终止合同、收回房屋、没收剩余租金，如仍不足，乙方继续赔偿，如乙方违反合同第7条，甲方有权终止合同，甲方退还剩余租金及保证金，甲方如擅自提前终止合同，应按1个月租金支付违约金，乙方如因非房屋问题中途退房，应向甲方支付1个月租金作为违约金。合同中对于房屋租赁开始时的水表、煤气表、电表读数进行了确认，房屋租赁合同签订后，向义君、刘光宏将房屋防盗门钥匙2把交给陈春，将房屋交于陈春使用。陈春已将房屋租金（租金每月3900元）及物业费（物业费每月163.67元）支付至2016年2月13日。
2015年11月15日，陈春通知向义君、刘光宏进行房屋交割。陈春在将其物品搬离承租房屋时，因操作不当，损坏了承租房屋内餐厅、过道、客厅、卧室、入户门处的地板、墙面阳角亦因碰撞多出受损、入户门因加装插销部分受损。另外，陈春在搬离时未对房屋进行清理、保洁。向义君、刘光宏曾多次通知陈春对地板、墙面等进行维修，陈春未予维修并在庭审中明确拒绝维修。
庭审中，双方确认2015年11月15日前陈春所欠的水费、电费为572元，有线电视费18元，合计590元。
以上事实，由房屋租赁合同书、照片、发票、短信及一审法院庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，陈春与向义君、刘光宏签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行房屋租赁合同，并在合同终止时按照合同的约定返还房屋、做好结算。
一、关于本诉
关于陈春要求解除租赁合同的诉讼请求，2015年11月14日，陈春提出向向义君、刘光宏返还房屋，次日双方并且对水表、电表、煤气表、有线电视费等做了结算，因此一审法院认为此系陈春提出解除租赁合同的意思表示，且向义君、刘光宏业已实际搬离了房屋，故一审法院确认双方的租赁合同于2015年11月15日解除，但陈春对于提前退租理应按约承担相应的违约责任。至于陈春提出向义君、刘光宏房屋存在多出质量问题、设施未维修的意见，陈春并未提供足够的证据予以佐证，一审法院对于该意见不予采纳。
关于陈春要求退还房屋租金、物业费、押金的诉讼请求，现已查明，陈春在搬离房屋时因操作不当损坏了房屋内的地板、墙角，按照合同约定，陈春使用不当损害房屋及其设施的，向义君、刘光宏有权收回房屋，没收剩余房款。合同中约定陈春承租房屋时预付房租和物业费，因此合同中约定的剩余房款即包含房屋租金又包括房屋物业费。在合同解除之日，尚余房屋租金、物业费12191元，扣除陈春确认结欠水电煤气有线电视费用590元、房屋保洁费200元，后剩余房款11401元。按照合同约定，因使用不当致使房屋内设施损坏的，乙方应当负责修复，拒绝修复的，甲方有权终止合同、收回房屋、没收剩余租金。而陈春在不当使用房屋、拒绝维修时对于相应违约责任主观上是明知的，因此其要求向义君、刘光宏返还剩余房租、物业费等房款的诉讼请求一审法院不予支持。至于押金3900元，在合同终止时向义君、刘光宏应予返还，并与其他费用一并结算。
关于陈春诉求的因天花板吊顶脱落导致的医药费、误工费、精神损失费等，由于陈春并未提供证据证明存在损害发生的事实以及相应的因果关系，故一审法院对该项诉求不予支持。
二、关于反诉
按照合同约定，陈春自行提出提前解除合同应当向向义君、刘光宏支付相当于1个月房屋租金的违约金，故一审法院对向义君、刘光宏反诉第（1）项要求陈春支付中途退房违约金3900的诉讼请求予以支持，又因陈春已支付3900元押金，押金可与违约金予以折抵。由于向义君、刘光宏未采用抗辩而是采用了反诉的方式主张该项违约金，故对向义君、刘光宏的该项反诉请求陈春支付违约金3900元、及陈春本诉请求向义君、刘光宏返还押金3900元的诉讼请求，一审法院分别予以支持。
关于向义君、刘光宏的第（2）、（4）项反诉请求，一审法院认为，均系要求陈春在房屋租赁合同解除后将房屋及其设施修复原状，按照合同约定陈春在房屋租赁合同终止后应当将房屋及其设施修复或赔偿，因庭审中陈春明确拒绝修复，上已论及陈春按约承担丧失剩余房款11401元的违约责任。现向义君、刘光宏未举证证明反诉中的该项实际损失超过上述剩余房款的金额，故一审法院对该两项反诉请求不再另行支持。
关于向义君、刘光宏的第（3）项反诉请求，一审法院认为陈春在搬离承租房屋时已经告知向义君、刘光宏，陈春的物品也已搬离房屋，故不应认定陈春仍然占用承租房屋，对该项要求陈春支付房屋占用费的反诉请求不予支持。关于向义君、刘光宏的第（5）项反诉请求误工损失，缺乏法律和事实依据，故对该项反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、陈春与向义君、刘光宏之间的嘉业阳光假日新苑60幢504室房屋租赁合同于2015年11月15日解除。二、向义君、刘光宏于判决生效之日起十日内返还陈春押金3900元。三、陈春于判决生效之日起十日内向向义君、刘光宏支付违约金3900元。上述二、三项折抵，陈春与向义君、刘光宏之间就本案无须再行互相给付相应款项。四、驳回陈春与向义君、刘光宏的其他诉讼请求。本诉案件受理费188元、减半收取94元，由陈春负担。反诉案件受理费708元，减半收取354元，由向义君、刘光宏负担。
二审中双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，陈春与向义君、刘光宏签订的房屋租赁合同合法有效。陈春违反合同约定期限提前解除合同，应按合同约定承担1个月租金标准计算的违约金，因陈春已交付向义君、刘光宏1个月租金标准的租房保证金，该租房保证金可用于抵扣陈春应承担的提前解约违约金，本院对于陈春上诉要求向义君、刘光宏退还租房押金的请求，不予支持。因陈春在承租房屋期间使用不当，造成房屋地板、墙面等损坏，向义君、刘光宏有权按合同约定没收陈春已预交的剩余租金。陈春上诉认为房屋地板、墙面等损害，与其无关。本院就此认为，陈春作为房屋承租人，在接收承租房屋时对承租房屋内存在的瑕疵负有固定的义务，但陈春并未举证证明其在承租涉案房屋之前，地板、墙面等损坏已实际发生，诉讼中，陈春亦承认在承租涉案房屋时存在使用不当的情况，故本院对该项上诉主张，不予采信。陈春上诉认为即使其存在使用不当造成损坏，一审判决认定的违约金也远超过向义君、刘光宏的实际损失。本院就此认为，从向义君、刘光宏提供的照片等证据看，地板、墙面等损坏较为严重，陈春未提供确凿证据证明合同约定的违约金明显超出向义君、刘光宏的实际损失，故本院对该项上诉，亦不予采信。
综上，陈春上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元，由上诉人陈春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
代理审判员 王炜
代理审判员 赵俊
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 姜瑛