湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜都民初字第00668号
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司。
法定代表人向发远，系该公司总经理。
委托代理人曾建国，湖北峡光律师事务所律师。
被告刘成艳。
委托代理人黎明。
原告宜昌当代房地产开发有限责任公司（以下简称“当代房产公司”）诉被告刘成艳租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由审判员杨潇独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告当代房产公司的委托代理人曾建国、被告刘成艳的委托代理人黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告当代房产公司诉称，2011年9月1日，原、被告双方订立商铺租赁协议，约定原告将位于宜都市枝城镇西湖春天一期西湖中央商业大街C1-21、C1-22号商铺（共两层，使用面积约为158平方米）交由被告租赁经营。租金按每平方米28元／月计收，即每月租金为4424元，租金交纳时间为从2013年9月1日至2014年9月1日。合同签订后原告按协议将房屋交付被告经营，但被告在合同约定的交纳租金期限内未交纳，损害了原告的权益。要求：1、依法判决被告立即支付所欠原告2013年9月1日至2014年9月1日期间的房屋租金53088元（28元／㎡／月×79㎡×2×12月），2014年9月2日至2015年5月31日房屋实际占用费35392元（28元／㎡／月×79㎡×2×8月），合计88480元；2、合同期限已经届满，要求被告返还租赁房屋，并承担本案诉讼费用。
原告当代房产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了原、被告双方于2011年8月31日签订的《商铺租赁协议》两份，证明原告将C1-21、C1-22号商铺租给被告，双方存在租赁合同关系。
被告刘成艳辩称，1、被告于2011年8月31日起承租原告西湖春天一期中央商业大街C1-21、C1-22号商铺两间。被告起初准备开餐馆，但是原告不同意，说按照统一规划，我租赁的商铺不能开餐馆，无奈之下，我只有开诗尼格酒庄。2012年底，原告的经营理念变更，与原招商政策不一致，不再按照规划经营，降低了经营门槛，原来承诺的是建步行商业街，只有品牌才能入驻，但后来有卖建材、开餐馆的。我发现这个情况后就找原告法人向发远，要求把门面还给他，他把装修损失还给我。并且原租赁房屋的时候，原告承诺一期前二十户商户前两年确保开门率的，按照单个门面每年返5000元的奖励，也没有兑现，向发远没有表态，在当天下午，我关门歇业至今。我也没有把商铺交还给原告，等着原告找我谈赔偿。2014年9月协议到期时，我在西湖春天总经理办公室与原告负责人谈判，原告说同意赔付我损失40000元，但与我投入相差太大，我没有同意。被告于2014年11月3日给原告发函，明确提出在原告还没有将装修费用返还之前，该商铺由本人与原告共同共有，若有异议，需五日内提出。该函由原告的工作人员向涛、郑修文签收，至今没有答复。所以被告不欠原告租金，不应退还原告商铺。2、按照双方签订的合同第九条第g项的约定，被告享有优先购买权，但事实上在我第一次交电费的时候，我发现我租赁的两间商铺已经分别卖给了其他两名业主，但在我租赁商铺的时候原告并未告知这个事实。我的两间商铺是打通了后统一装修的，如果租赁期限届满后，一间商铺不同意继续租赁，那么也会给我造成损失。合同第十二条，“若甲方不按本协议约定的时间向乙方提供商铺（除开发商原因造成延期交铺）。”，该约定中“甲方”和“开发商”均为原告，所以原告存在欺诈行为。
被告刘成艳为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、由被告及其他商铺承租户联名签字的《西湖春天商户与当代房地产谈判关于房租协议》一份，证明原告没有按照口头承诺履行；
2、2014年11月16日被告向原告发出的《关于商铺租赁协议终止的函》及原告工作人员向涛和郑贵文签名的收条各一份，证明被告关门是跟原告说清楚了的，并在2014年11月16日正式给原告发函，原告没有答复。
对于原告当代房产公司提交的证据，被告刘成艳经质证认为，两份商铺租赁协议是属实的，无异议。
对于被告刘成艳提交的证据，原告当代房产公司经质证认为，证据1，该协议不能作为证据使用，不符合证据的形式要件，记载的内容没有其他证据印证，该份说明原告收到了，但不能达到被告的证明目的。证据2，真实性无异议，原告收到了，但不能达到被告的证明目的，记载的内容也没有其他证据相印证，函只能证明被告向原告提出了解决问题的要求。
经庭审举证、质证，对于原告当代房产公司提交的证据，认证如下：两份商铺租赁协议，被告刘成艳均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告刘成艳提交的证据，认证如下：证据1，该证据原告不予认可，且该证据相当于证人证言，被告也未提交其他证据相印证，不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据2，原告对真实性无异议，且具有合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原、被告双方于2011年8月31日签订《商铺租赁协议》两份，约定由被告刘成艳租赁原告当代房产公司“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22号商铺两间（共两层，每间使用面积为79㎡）用于经营酒类，租赁期限自2011年9月1日至2014年9月1日，该协议同时约定，商铺租金按照28元／㎡／月收取，即两间商铺每月租金4424元，第一年、第二年免收租金，第三年恢复原价格。协议第六条租赁租金支付方式约定：“租金支付实行按每季度先交租金后用房的方式，即甲方（原告）将房屋交付乙方（被告）后，在本协议第二条约定的租赁期限开始之日前10天内，乙方向甲方交清第一季度的租金，第一季度期满前10日内，交付下季度的租金，以后依此类推”；第八条甲方的权利、义务约定：“b）甲方同意乙方在租赁期限内对该商铺进行改造和装修，但乙方改造和装修必须遵守商业物业管理公司关于上述行为的相关规定”；第九条乙方的权利、义务约定：“b）在租赁期间，押金不可冲抵租金，该商铺所发生的税费、水电费、装修费用由乙方承担。f）乙方在租赁期内，有义务维护商铺内的设备、设施，如因经营者使用不当或者其他人为原因而受损，乙方需自费修复。协议结束时，如双方不再续约，乙方需将该商铺按甲方购买时的交铺标准交还给甲方”；第十条约定“三年租赁期届满时，甲方将不在（再）承担与该商铺租赁上的任何相关法律责任。但在同等租赁条件下，乙方仍享有优先租赁权，如再续租，乙方将直接与该商铺产权所有人或被选聘商业经营管理公司另行签订租赁协议。租赁期满后，如果乙方不再续租，应当在合同期满时的前三个月以书面形式通知甲方并予以审核通过，否则乙方抵押金不予退还”。双方签订协议后，被告向原告交纳押金20000元，原告依约将商铺交给被告。被告承租商铺后进行了装修，开办“诗尼格酒庄”。2014年9月，被告与原告就商铺相关事宜协商未果。2014年11月16日，被告向原告发出《关于商铺租赁协议终止的函》一份，载明“本人已于2013年就停止了经营。鉴于贵公司商铺目前的经营状况，现本人决定与你公司终止租赁合同”，但要求原告在收回商铺时返还被告装修投入资金25万元及利息，并按装修增值部分的比例进行分成。因被告未依约向原告按期交纳租金，合同到期未交还房屋，也未另行签订租赁合同，原告诉至本院。
同时查明，原告已将“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22号商铺两间卖给了其他业主，并与商铺业主约定由其返租三年，于2014年9月1日交房。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的两份《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系依法成立并生效。原、被告双方应该全面履行合同义务，被告负有根据合同约定向原告支付房屋租金的义务，现被告欠缴原告房屋租金，应承担支付所欠租金的民事责任，故原告主张的从2013年9月1日至2014年9月1日12个月的租金53088元（28元／㎡／月×79㎡×2×12月），本院予以支持。同时，原、被告双方的租赁合同于2014年9月1日到期，双方未另行签订租赁合同，被告应该依约向原告返还房屋。现被告仍实际占有使用该房屋，原告按租赁合同约定的标准主张从2014年9月2日至2015年5月31日的租金35392元，因原告实际从房屋业主处返租期限也为三年，即至2014年9月1日止，原告不具备向被告主张从2014年9月2日起的租金的主体资格，原告也未提供因被告延期交房给其造成损失的相关证据，所以本院对原告的该项主张不予支持。被告交纳给原告的押金20000元，虽然双方合同约定，押金不可冲抵租金，但双方合同已经到期，应该在被告应支付的租金中予以抵扣。被告辩称原告所作的商业街将规范管理、统一宣传、兴建大型超市、租金给予优惠等承诺未实际履行，导致原告生意不好，且被告在2012年就在明确告知原告的情形下，已经关门歇业，所以不应交纳租金，被告对于以上辩称的事实未提交充分的证据加以证明，其辩称理由并非合同约定的支付租金的前提条件，故对被告的该项辩称本院不予支持。从原、被告双方的租赁合同看，未对被告返还房屋约定条件，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，所以，对于原告要求被告腾退房屋的诉请本院予以支持，对于被告的对所租赁的房屋与原告共同共有的主张，无相关事实和法律依据，本院不予支持。对于被告的对承租的房屋进行了装修，原告提供的租赁合同中约定了被告享有优先购买权，但在双方签订合同前，原告已将房屋卖给他人，故原告存在合同欺诈，应赔偿其装修损失25万余元、人工工资等主张，经本院当庭释明后，被告表示不提出反诉，另案诉讼，故本院对被告要求赔偿的主张在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘成艳欠原告宜昌当代房地产开发有限责任公司房屋租金53088元，扣除被告刘成艳交纳的押金20000元，余下33088元于本判决生效之日起五日内支付；
二、被告刘成艳于本判决生效之日起五日内腾空并返还原告宜昌当代房地产开发有限责任公司位于宜都市枝城镇的“西湖春天”一期中央商业大街C1-21、C1-22号商铺；
三、驳回原告宜昌当代房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1460元，因适用简易程序减半收取730元，由原告宜昌当代房地产开发有限责任公司负担230元，被告刘成艳负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一五年六月二十三日
书记员 王宇