广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1881民初3028号
原告：广州明谦教育投资管理有限公司，地址：广州市花都区新华街松园大道3号之二第二层自编203。
法定代表人：张婷。
委托代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。
被告：龙国树，男，汉族，英德市人，住英德市，
第三人：英德市启航教育咨询有限公司，地址：英德市望埠镇XX路东。
法定代表人：赖玲玲。
原告广州明谦教育投资管理有限公司（简称明谦公司）诉被告龙国树、第三人英德市启航教育咨询有限公司（简称启航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明谦公司委托代理人梁雪谦、被告龙国树到庭参加诉讼，第三人启航公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告明谦公司诉称：原告与被告于2014年5月17日签订《幼儿园租赁合同》，约定由原告承租被告位于英德市XX路XX花园的建筑物（包括幼儿园）建筑面积为2730平方米，空地面积1990平方米，租赁期限为22年，自2014年6月1日起至2036年6月1日止。同时，《幼儿园租赁合同》第八条第2款约定：“在租赁期内，在保证甲方本合同项下的权益不受损坏的情况下，乙方在无法经营情况下可将承租幼儿园租转让给第三方，无需经得甲方同意。转让可以作为幼儿园的使用用途，也能改变任何教育用途使用”，在合同中被告明确约定同意原告有权承租幼儿园即租赁标的物转让给第三方，无需再另行经得被告同意。
2014年5月17日原告与龙羽琳（龙羽琳系被告龙国树的女儿）签订《幼儿园转让合同》，约定由龙羽琳在被告出租的建筑物（即原被告合同约定的幼儿园）经营并拥有办学许可证的英德市XX镇XX幼儿园及幼儿园占地及其上的房产22年的使用权与附属设施的产权整体作价200万元转让给原告。
2015年原告因幼儿园亏损资金不足无法在将承租的幼儿园经营下去，遂于2015年5月20日依约将与被告承租的幼儿园以280万元转让给第三人启航公司并签订《幼儿园转让合同》，并自2015年6月1日起，由第三人遵照原告与被告签订的《幼儿园租赁合同》约定享有并承担承租人的权利与义务，原告将转让幼儿园给第三人的事实告知被告及龙羽琳，其均没有提出异议，并一直由第三人向被告缴纳租金及水电费及其他涉及租赁的相关事务。2016年1月21日龙羽琳与原告之间还因将幼儿园转让给第三人股权转让费支付问题引起合同纠纷，并诉至英德市人民法院；2016年4月11日原告与第三人因幼儿园转让涉及的转让费问题引起纠纷，并诉至英德市人民法院。
2017年7月25日被告以原告“贵公司在签订合同后至今没有按照合同第六条第一款之约定在空地上拆除厂房并兴建一栋三层约4000㎡的教学楼，已严重违反合同约定。贵公司在仅拆除了空地上约700㎡的厂房，剩余800㎡的厂房不仅没有拆除，反而未经龙国树同意私自用于幼儿园使用。另外，贵公司在龙国树的XX花园XX楼未经任何部门同意违规搭建临约500㎡的临时建筑并私自在XX花园后面空地建造游泳池。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，龙国树有权单方解除《幼儿园租赁合同》，贵公司应承担违约责任并赔偿损失”，原告认为被告向原告提出的解除合同依据不足，其没有解除权，应维持《幼儿园租赁合同》的效力，继续履行合同，具体理由如下：
一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，无论是原告还是第三人在租赁合同期限内均没有违反上述规定导致达到被告有权解除合同的任一法定条件，被告没有解除权；首先，被告出租幼儿园建筑物的目的在于收取租金，承租人按时缴纳租金，不存在不能实现合同目的的情形，因此不符合该条第（一）、（四）项的规定；其次，承租人均没有表示或以自己的行为表明不履行主要债务，不符合第（二）项的规定；再次，原告从未迟延履行主要债务（空地上规划和建筑教学楼不是《幼儿园租赁合同》承租人的主要债务，主要债务是支付租金，实际上是承租人的权利，其不影响被告在《幼儿园租赁合同》上的租金收益），亦未收到催告履行债务的通知，不符合该条第（三）项的规定；最后，承租人更没有违反法律规定导致被告可解除合同的情形。
二、关于被告所述《幼儿园租赁合同》第六条第1款：“乙方在两年内，在位于XX花园背后的约1990平方米的空地进行重新的规划和建筑，兴建一栋三层约4000平方米左右的新教学楼（以报建的实际面积算，详情参考建筑后补充协议），所产生的费用由乙方出资，甲方应无条件积极配合办理相关报建手续及周边经营、住户等关系的协调，确保乙方能顺利进行施工。”之约定，详细解读该条之内容，实质约定的含义为原告有在空地上进行规划和建筑新教学楼的义务，不应理解为属于原告的债务，具体理由如下：1、该条明确约定原告规划和建筑新教学楼“将在两年内”之约定，而没有用“必须”或“应”等字眼，是赋予原告按照教学需求充分利用空地的权利；2、为避免将来被告不同意原告充分利用教学楼做教学之用，特设定该条款要求被告“甲方应无条件积极配合办理相关报建手续及周边经营、住户等关系协调，以确保乙方能顺利进行施工”而约定属于被告的义务，该条重点在于后面这句约定；3、实质上，据第三人反映其确实要求被告履行配合办理报建手续，但被告经了解根本不能办理报建，于是其为了避免该条款带来的法律风险，提出解除合同，根本不是第三人不愿意建筑；4、自2014年5月17日至2017年5月16日的三年期限内，被告从未催告过原告或第三人规划和兴建新教学楼，显然其本质上认可规划和兴建新教学楼属于被告或第三人的权利，是否行使权利其并不关心；5、如果属于承租人的义务，那么如果承租人在两年期限内没有规划和兴建教学楼，其亦应该在催告后再合理的期限内不履行合同义务的前提下，才有权提出解除合同，更重要的是如果是义务则该义务也不是《幼儿园租赁合同》的“主要债务”，被告更无权提出解除据此提出解除合同。
三、因原告已经按照双方签订的《幼儿园租赁合同》第八条第2款之约定将《幼儿园租赁合同》权利义务转让给第三人，由第三人履行《幼儿园租赁合同》的义务并承担违约责任，该合同确实自2015年6月1日起一直由第三人履行，且被告在涉及租金、场地使用、规划和兴建新教学楼等问题一直也是第三人交涉，被告提出解除合同亦应向第三人提出，而不是向原告提出，因此被告向原告提出的合同解除通知不产生法律效力。
四、被告不能依据《中华人民共和国侵权责任法》提出解除合同，侵权责任法第二条并不是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的被告可据以解除合同的条件，其没有获得合同解除权，无权解除合同，且若侵害了被告的权利也应该实际侵权人主张损害赔偿，而不是向原告提出。
五、被告提出的行使合同解除权应该在一定的合理期限内提出，但自2014年5月17日签订《幼儿园租赁合同》后，至今已经3年多，自合同约定的规划和建筑新教学楼2年的期限届满之日起也已经1年多，已经超过了合同解除的合理期限，被告丧失据此解除合同的权利。
为维护原告合法权利，现决定起诉，请求人民法院依法作出支持原告诉讼请求的判决。
具体请求：1、请求判决原被告双方签订的《幼儿园租赁合同》继续履行，被告提出的合同解除无效；
2、请求判决原被告双方签订的《幼儿园租赁合同》承租方之权利义务因转让变更为由第三人英德市启航教育咨询有限公司享有并履行，与原告不再相关。
3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告明谦公司向本院提交的证据有：
一、《律师函》，证明1、被告龙国树委托广东浈阳律师事务所发来的解除合同律师函；2、被告主张解除律师函的事实与法律依据不足，应继续维持《幼儿园租赁合同》有效履行；
二、《幼儿园租赁合同》，证明1、原、被告签订了合法有效的《幼儿园租赁合同》，合同第八条第2款明确约定无需经被告同意，原告有权将承租标的物转让给第三方；2、合同第六条第（一）项之5约定的在空地进行建筑是承租人的权利，协助办理报建等手续是被告的义务；
三、《幼儿园转让合同》，证明被告龙国树的女儿龙羽琳将其在原告承租的标的物上经营的幼儿园经营权及财产权转让给原告；
四、《德福幼儿园收购合同》，证明原告已于2015年5月20日将原告与被告于2014年5月17日签订的《幼儿园租赁合同》权利义务一并转让给了第三人启航公司，自2015年6月1日起一直由第三人向被告交付租金及交涉涉及租赁场地的相关事宜，至今已经2年3个月；
五、《民事判决书》，证明被告龙国树女儿龙羽琳与原告因XX幼儿园转让费事宜发生纠纷，并于2016年1月21日诉至英德市人民法院；
六、《英德市英城街德福幼儿园产权变更手续移交证件》，证明原告将幼儿园及租赁合同转让给第三人后，于2016年3月24日将办妥的相关证件移交给第三人，由第三人对租赁合同享有权利及履行义务，承担责任；
七、《民事调解书》，证明原告与第三人因幼儿园转让费事宜发生纠纷，并于2016年4月11日诉至英德市人民法院，并于2016年7月4日结案，结案至今已经超过一年；
八、录音光盘，证明1、原告在转让时已经将《幼儿园租赁合同》转让给第三人的事实告知被告龙国树，且一直由被告龙国树直接与第三人交涉租金、场地等事宜；2、被告龙国树与第三人启航公司在履行《幼儿园租赁合同》过程中，因拆除铁皮屋、厂房及租金等问题发生纠纷，与原告无关；3、第三人启航公司要求被告协助办理报建手续，但经了解不能办理报建，并非第三人不愿意建设教学楼，被告以此解除合同依据不足。
被告龙国树答辩称：一、“明谦公司”未能按照合同约定的期限，在租赁的空地上兴建新教学楼，致使签订的合同目的无法实现。
“明谦公司”与龙国树的合同条款中明确无误地注明了“乙方将在两年内，在位于XX花园背后的约1900平方米的空地进行重新规划和建筑，兴建一栋三层约4000平方米左右的新教学楼（以报建的实际面积，详情参考建筑后补充协议，所产生的费用由乙方出资，甲方应无条件积极配合相关报建程序及周边经营、住户等关系的协调，确保乙方能顺利进行施工。”的约定内容。租赁合同双方白纸黑字写得清清楚楚，以上条款无疑是一个极其重要的合同目的。“明谦公司”在一年内就把德福幼儿园的财产及经营权专卖，根本没有做任何前期的相关报建手续，也没有提供任何的规划方案、钻探等任何资料，实际上是在逃避兴建4000平方米左右楼房的责任，造成房东的租赁合同目的无法实现，“明谦公司”这一行为严重违反了合同约定，属于根本性违约。根据我国合同法第94条第（二）、（四）项规定，答辩人作为楼房产权人有权解除合同。因此，“明谦公司”所谓“该义务不是主要债务，被告更无权提出解除据此解除合同”与事实和法律规定严重不符。
二、“明谦公司”所称已将幼儿园转让给第三人，因此与答辩人之间不存在合同关系的说法是错误的。
双方约定的条款内容是整体，应当完整阅读理解，“明谦公司”在起诉状二条说所谓的“没有用必须或应的字眼”、“该条的重点在于后面这句约定”，这是欺侮老百姓没文化，属于指鹿为马、强词夺理。双方在条款中关于“乙方在两年内规划和建筑新教学楼”的意思表示清楚无疑，兴建4000平方米楼房是“明谦公司”的责任，与第三人无关，任凭“明谦公司”在起诉状第二段中百般辩解和歪曲都无法否认。“明谦公司”说“不能办理报建”、“被告为了避免条款带来的法律风险，提出解除合同”等说法纯属主观臆断，毫无事实与证据，完全是无中生有，颠倒黑白，明谦公司根本什么前期工作都没有做，连地质钻探，规划方案等都没有完成，原告方无任何理由和证据说被告方不配合相关手续。
兴建4000平方米楼房是“明谦公司”合同约定主要责任，与其他人（包括第三人）都无关、“明谦公司”与龙国树约定转让幼儿园财产经营权不需要经过龙国树的同意。在这里的转让指的是幼儿园的经营权的转让，并非指租赁楼房的权利义务的转让。楼房租赁关系与XX幼儿园的经营权转让关系，是权利义务完全不同的两种法律关系。在从龙羽琳的手上受让X幼儿园经营权转让的同时，“明谦公司与龙国树彼此之间签订了楼房租赁合同。合同约定的合同期为22年，目的是要“明谦公司”兴建4000平方米楼房。龙国树作为房东将2739平方米房屋租给“明谦公司”。其中，450平方米铺面，市场铺面租金70元/平方米，月租金以及31500元，剩下2280平方米的临街商住用房，即使按不可能抵的月租金15元/每平方米计算，租金也需34200元。这也远远超出了双方约定的租金52500元/月。合同目的是要“明谦公司”兴建4000平方米房屋，不可能无偿使用1990平方米空地。
三、“明谦公司”违规使用临时建筑物，未完善消防手续，导致公安消防部门责令其停止使用，严重损害社会公共利益。
因为“明谦公司”没有履行将在两年内兴建4000平方米教学楼的约定，并在一年时间擅自将租赁房屋转租给第三人损害了房东利益，造成第三人在二楼及后面空地违规用铁皮屋用于幼儿园学习和生活，和没有消防，及其严重地影响XX幼儿园几百名儿童的生命安全，在2017年10月10日公安消防部门已责令停止使用，根据有关租赁房屋使用的法律规定，违反国家有关规定的，龙国树作为房东有权解除合同、
四、答辩人行使解除权没有超过法律规定的期限。
我国《合同法》第95条规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。据此规定，当事人行使合同解除权并没有期限约束，只有在对方催告后的合理期限不行使权力才消灭，本案中“明谦公司”并没有催告过答辩人行使解除权，因此答辩人向“明谦公司”发出解除合同通知书不存在超过合理期限一说。
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
综上所述，“明谦公司”严重违约事实清楚，证据确凿。答辩人具备依法行使合同解除权的充足理据。恳请法院驳回明谦公司的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告龙国树向本院提交的证据有：
一、2017年9月8日德福便利店9月份租金收据，证明原告方私自将幼儿园转让给第三方做便利店；
二、消防发来的短信，证明被告向消防部门举报，并且消防部门已经责令原告停止使用扩建部分；
三、《英德市规划和城市综合管理局调查通知书》，证明德福幼儿园违规建筑。
第三人启航公司未作书面答辩，在举证期限内未提交证据，亦未到庭应诉。
经审理查明：2014年5月17日，原、被告签订《幼儿园租赁合同》，约定由原告承租被告位于英德市XX路XX花园的建筑物（包括幼儿园），建筑面积为2730平方米，空地面积1990平方米，租赁期限为22年，自2014年6月1日起至2036年6月1日止。月租金50000元，每二年递升一次。（递升额度祥见租金表）。其中，第六条第（一）项第5点约定：乙方（原告）将在二年内，在位于X花园背后约1990平方米的空地进行重新规划和建筑，兴建一栋三层约4000平方米的新教学楼，所产生的费用由乙方（原告）出资，甲方（被告）应无条件积极配合办理相关报建手续及协调周边住户的关系，确保乙方（原告）能顺利进行施工；第六条第（二）项第6点约定：租赁期满，乙方（原告）应向甲方（被告）无偿交回全部租赁标的物（含乙方投建改造新增的不动产部分）…；第七条违约责任第2点约定：在租赁期内，如甲方（被告）违约导致本合同提前终止，甲方应无条件赔偿乙方（原告）的经济损失，包括由乙方出资兴建的约4000平方米建筑物，甲方应按当时评估价的双倍赔偿乙方的损失；第八条第2点约定：在租赁期内，在保证甲方（被告）本合同项下的权益不受损坏的情况下，乙方（原告）在无法经营情况下可将承租幼儿园租转让给第三方，无需经得甲方同意。转让后可以作为幼儿园的使用用途，也能改变任何教育用途使用。
与上述合同签订时间同一日，原告与被告女儿龙羽琳签订《幼儿园转让合同》，约定：甲方（龙羽琳）将拥有办学许可证的英德市英城德福幼儿园（证号010054），【此幼儿园位于英德市和平北路101号德福花园】，以及幼儿园占地及其房产22年的使用权与附属设施（祥见本合同附件－相关证照、房屋租赁合同文件及财产设施一览表）的产权整体作价人民币200万元转让给乙方（原告）。
上述二份合同签订后，被告按约定将房屋交付原告使用，原告按时交纳租金，但未兴建教育楼。
2015年5月20日，原告将涉案租赁房屋及幼儿园转让给第三人，并与第三人签订《德福幼儿园收购合同》，约定：甲方（原告）将拥有办学许可证的英德市英城德福幼儿园（证号010054），【此幼儿园位于英德市和平北路101号德福花园】，以及幼儿园占地及其房产21年的使用权与附属设施（祥见本合同附件－相关证照、房屋租赁合同文件及财产设施一览表）的产权整体作价人民币280万元转让给乙方（第三人）。该转让合同无经被告签名，但从此时起，原告叫第三人直接将涉案房屋租金交付给被告，被告亦收取第三人交付的租金。
2017年7月25日被告向原告发出《律师函》，内容：贵公司在签订合同后至今没有按照合同第六条第一款之约定在空地上拆除厂房并兴建一栋三层约4000㎡的教学楼，已严重违反合同约定。贵公司在仅拆除了空地上约700㎡的厂房，剩余800㎡的厂房不仅没有拆除，反而未经龙国树同意私自用于幼儿园使用。另外，贵公司在龙国树的德福花园3楼未经任何部门同意违规搭建临约500㎡的临时建筑并私自在德福花园后面空地建造游泳池。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，龙国树有权单方解除《幼儿园租赁合同》，贵公司应承担违约责任并赔偿损失。原告收到此《律师函》后，便向本院提起本诉。
以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订《幼儿园租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。
本案争议焦点一，原告明谦公司是否违约，涉案合同应继续履行还是解除的问题。
本案被告出租幼儿园建筑物的目的在于收取租金，涉案原告能按时缴纳租金。被告向原告发出《律师函》提出原告违约，未在规定的二年内兴建教学楼，违反《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。对照该法条五种法定解除合同的情形，本院认为，原告没有违反上述法定解除合同的情形。原告未兴建教学楼并不影响被告实现合同的目的。故原、被告应继续履行《幼儿园租赁合同》。被告于2017年7月25日向原告发出单方解除合同的《律师函》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；
本案争议焦点二，原告要求判决原被告双方签订的《幼儿园租赁合同》承租方（原告）之权利义务因转让变更为由第三人启航公司享有并履行，与原告不再相关的诉求应否支持的问题。
涉案是房屋转租并不是承租权转让。房屋转租指在租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，承租人与次承租人之间也是一个租赁关系，原承租人与出租人之间的租赁关系仍然继续存在。而承租权转让是指上一手租赁关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。故原告第二项请求【《幼儿园租赁合同》承租方（原告）之权利义务因转让变更为由第三人启航公司享有并履行】缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原、被告于2014年5月17日签订《幼儿园租赁合同》继续履行。
二、驳回原告广州明谦教育投资管理有限公司其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告龙国树负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一七年十一月七日
书记员 黎阳威
附相关的法律条文内容:
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。