广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6840号
上诉人（原审被告）：佛山市高明永恒房产开发有限公司，住所广东省佛山市高明区荷城街道彩虹路（新区），统一社会信用代码91440608671350845R。
法定代表人：何栢添。
委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）�胡平，男，汉族，1989年3月11日出生，住江西省丰城市。
上诉人佛山市高明永恒房产开发有限公司（以下简称永恒公司）为与被上诉人胡平商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
一审法院查明：胡平与永恒公司于2014年5月21日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：胡平购买永恒公司建设的位于佛山市高明区更合镇延丽路20号1座1层商铺13号的房产，房屋面积30.96平方米，合同约定总价款256968元。上述合同第八条第一款约定：出卖人应于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明，胡平实际支付给永恒公司的房款为402480元，永恒公司给胡平开具了256968元房款的购房发票。
胡平于2015年6月30日前接受了永恒公司交付的涉案商铺的钥匙并向永恒公司提交了办理房屋产权证书所属的相关资料。
涉案房产于2015年8月10日通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的竣工验收，但是至一审辩论终结前，未能取得房产主管部门的房屋竣工验收备案表，没有办理房地产权证书。
2016年3月8日，胡平向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除胡平、永恒公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2.永恒公司返还胡平已付房款人民币402480元；3.永恒公司从2015年1月28日起以402480元为本金按中国人民银行同期贷款利率向胡平支付利息26465元（暂计至起诉之日，并实际支付至付款日）；4.本案诉讼费由永恒公司负担。
一审法院认为：案件为商品房销售合同纠纷。案件争议的焦点在于：涉案商铺是否实际交付给胡平以及永恒公司的交付是否符合约定的交付条件？二、是否达到双方约定的解除合同的条件以及是否需要支付违约金。针对争议焦点一，一审法院认为，永恒公司的交付行为未达到合同约定的交付条件。理由如下：涉案房产于2015年8月10日通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的竣工验收，此时，涉案房产才具备合同第八条约定的交付条件，该时间已然晚于双方合同约定的交楼时间2015年6月30日前。虽然，胡平于2015年6月30日前接受�涉案房产的钥匙，但根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付条件后，永恒公司应当书面通知胡平收楼并签署房屋交接单，现有证据不能证明永恒公司在涉案房产竣工验收后曾以书面形式通知胡平收楼并和胡平签署房屋交接单。因此，虽然胡平接受了涉案房产的钥匙，但是此接收钥匙的行为并不能产生双方合同约定的房产交付的效力，永恒公司并未实际交付房产给胡平。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，永恒公司至今未将房产交付给胡平，已逾期超过30天，胡平可根据双方合同的约定选择与永恒公司解除合同。据此，对胡平诉请解除与永恒公�之间签订的《广东省商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。同时，根据双方合同第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部的已付款，并按买受人累计已付房款的10%向买受人支付违约金，因此，对胡平诉请永恒公司返还房产价款402480元及支付违约金40248元的诉求，一审法院予以支持。在一审法院已支持胡平诉请永恒公司支付违约金40248元的情况下，胡平诉请永恒公司支付利息的诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十二条的规定，判决：一、解除胡平与永恒公司于2014年5月21日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、永恒公司应于判决发生法律效力之日�三十日内退还402480元给胡平；三、永恒公司应于判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金40248元给胡平；四、驳回胡平的其他诉讼请求。案件受理费8338元，因适用简易程序审理，减半收取4169元，由胡平负担97元，由永恒公司负担4072元。
上诉人永恒公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，胡平已实际收楼并使用商铺，商铺已经实际交付给胡平。胡平在2015年6月30日前，即《广东省商品房买卖合同》中约定的交付时间届满前收取了涉案商铺的钥匙并向永恒公司提交了办理房产证所需的相关资料。即便永恒公司未严格按照合同约定书面通知胡平并签署房屋交接单，但胡平收取钥匙并对外招租的行为就已经产生了实际交付房屋的法律后果。永恒公司未书面通知胡平并签署房屋交接单只是工作程序的瑕疵，并不能因此认定�付行为无效。胡平在商铺外以自己的名义悬挂招租广告，就以实际行动认定了自己已经收楼并有权使用该商铺的事实，而永恒公司认可其招租的行为已证明其已履行完房屋交付手续，商铺使用权在胡平一方。如果胡平认为其未收楼，不可能在未通知永恒公司的情况下在商铺外悬挂招租广告。同理，如果永恒公司未交付房屋，亦不可能允许胡平在商铺外悬挂广告并带租客看商铺。一审判决仅以未严格按照合同约定的程序交付，就认定永恒公司未实际交付房屋，属于认定事实不清。二、房屋已交付的情况下，一审法院依据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定判决胡平有权解除合同没有事实依据，合同不应解除。如前所述，永恒公司已经将涉案商铺在合同约定的期限内交付胡平，胡平已经实际使用该商铺，且胡平对商铺质量没有任何异议。永恒公司在交付时的工作�序瑕疵并未达到根本违约的后果，合同不应解除。上诉请求：撤销一审判决，驳回胡平的诉讼请求。
上诉人永恒公司在二审期间未向本院提交证据。
被上诉人胡平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。涉案房产至今未取得竣工验收备案，未通过消防、人防、环保等部门验收，且永恒公司于2015年8月10日自行组织验收，已超过《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间。即使胡平已经领取钥匙，但合同约定，涉案房屋达到交付条件后，永恒公司应当书面通知胡平并签署房屋交接单，但涉案房屋至今未在胡平的掌控之下。双方的合同第十五条对涉案房屋办理产权证有明确约定，即便真如永恒公司所称房屋已经交付，永恒公司应在交付后60天内把办理权属登记需要提供的相关资料提交到登记机关备案。但涉案房屋至�未竣工验收，无法备案，无法登记，导致合同目的根本不能实现。关于违约金的计算标准，因永恒公司至今未达到涉案房屋的交付条件，而且永恒公司所谓的交付方式不符合法律规定及合同约定，应按照双方签订的合同第九条的规定向胡平支付违约金，且依据合同第十五条对胡平无法办理权属证书的情形下，永恒公司应承担违约责任，而该违约金的约定显失公平。当格式条款有两种不同解释时，应作出对格式条款的提供者不利的解释，胡平认为应该按照《广东省商品房买卖合同》第九条违约金标准支付违约金。
被上诉人胡平在二审期间未向本院提交证据。
经审查，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为：胡平、永恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行合同。胡平于2015年6月30日前虽已从永恒公司处收取涉案房屋钥匙，能够占有涉案房屋，但由于涉案房屋于2015年8月10日才经竣工验收合格而具备涉案合同约定的交付条件，该时间已超过合同约定的交付时间（2015年6月30日前）40天，此表明永恒公司向胡平交付涉案房屋钥匙时，涉案房屋并不符合涉案合同约定的交付条件，故永恒公司交付涉案房屋的行为不符合合同约定，其行为构成违约，应承担违约责任。胡平据此诉请解除涉案合同，且永恒公司应向其返还涉案房屋购房款及利息并支付违约金，原审法院根据永恒公司交付涉案房屋的时间距涉案房屋符合合同约定的交付条件的时间已超30日的案件事实，并结合涉案合同关于合同解除的约定条件及合同解除违约金的约定计算标准，判决解除涉案合同，永恒公司应向胡平退还购房款402480元，并支付40248元（40248元×10%）妥当，本院对此予以维持。
永恒公司上诉称其已交付涉案房屋予胡平，且涉案房屋已经验收合格符合合同约定的交付标准，故不应解除。对此，由于一方面，虽然永恒公司交针的涉案房屋已符合合同约定的交付条件，但永恒公司的交付行为仍属违约，且该违约行为符合涉案合同解除的约定条件；另一方面，涉案房屋自合同约定的交付时间（2015年6月30日前）起至今已一年多仍未办理涉案房屋产权过户登记手续，胡平至今未能取得涉案房屋所有权，且永恒公司也未确定可以办理涉案房屋产权过户登记手续的具体时间。是故，永恒公司上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，永恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8338元，由上诉人佛山市高明永恒房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二Ｏ二Ｏ一六年十二月十二日
书 记 员 黄结仪