江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初972号
原告:钱姣姣,女,1985年8月15日生，汉族,住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：刘光瑞，江苏建伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄梦露，江苏建伟律师事务所见习律师。
被告:徐州银座房地产开发有限公司,住所地徐州市云龙区德政路北200米黄山居委会黄山综合楼二楼西侧。
法定代表人：高杨，该公司经理。
委托诉讼代理人：马传义，该公司副经理。
委托诉讼代理人：陈际航，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
原告钱姣姣与被告徐州银座房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告钱姣姣及其委托代理人刘光瑞、黄梦露，被告徐州银座房地产开发有限公司的委托代理人陈际航、马传义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金38818.57元（按房价款636370元日万分之二计算，自2015年6月1日至2016年3月31日，共计305天）；2、判令被告向原告支付逾�办理涉案房屋产权登记的违约金（暂计算至起诉之日约为2720元，按每日10元计算，自2016年5月26日至2017年2月22日，共计272天）。事实和理由：2013年8月9日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的银座东城丽景小区B1-2-1602房屋，购房金额636370元，并已按合同约定履行了支付全部房款的义务。合同第八条、第九条、第十五条分别约定了交付房屋的时间、逾期交房违约金、办理权属登记的时间及逾期办证违约金。截止2016年4月1日原告入住该小区，被告仍不具备合同约定的交付条件，违反合同约定，逾期交房305天；截止2017年2月22日起诉之日，被告逾期办理涉案房屋所有权证书达272天。被告的违法行使致使原告的合法权益遭受侵害，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。
被告辩称：本案是原告违约在先，被告不�承担延期交付房屋的违约责任，根据双方合同约定，本案原告贷款购房，双方合同约定的是被告具备贷款条件后在30日内原告应办理完贷款手续将所有房款付清，但是本案原告并没有在约定的时间内付清房款，因此，根据双方合同约定，原告应支付延期付款违约金，但是原告至今并没有履行违约金的支付义务，因此根据双方合同第8条第2款第3条规定，由于原告违约，所以被告迟延交付房屋不应承担违约责任，被告保留对被告所欠款项的追索权。被告延期交付房屋是由于政府和市政道路原因造成的，因此根据合同规定可以据实延期交房，延期交房不应承担违约责任。从原告诉讼请求能看出，诉讼请求是相互矛盾的，第2项逾期办理房屋产权登记手续，从交房之日起逾期450天才应承担违约责任，第2条不符合事实和法律规定，请求依法驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：2013年8月9日，原告钱姣姣与原告徐州银座房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的东城丽景小区第B1幢2单元1602号房屋，房屋建筑面积86.77平方米，单价每平方米7333.99元，总房价为636370元。该合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人在签订本合同当日支付房款236370元整，余款40万元整应于出卖人具备贷款条件后30日内付清。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年5月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件、�竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府及供电、热力、燃气、自来水和市政道路等原因（非出卖人原因），施工期间出现政府影响工期的重大政策变化（非出卖人自身的原因），且出卖人在重大政策变化出台后30日内告知买受人的；2、买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，经买受人书面催促后90天内仍未办理的，出卖人按每日10元向买受人支付违约金。该合同附件四合同补充协议第8条第4款约定：买受人必须付清全部房款后方可按照合同约定办理房屋交付手续，若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款的违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的延迟交房的违约责任。合同附件四第18条约定：买受人采用公积金贷款方式支付房款的，买受人应�出卖人具备贷款条件后30天内办理完毕贷款所需的所有手续并保证房款打入出卖人指定的银行账号，如因买受人的原因逾期办理完毕公积金贷款手续，按本合同第七条的规定处理并承担违约责任。以上合同条款均系格式条款。
合同签订后，原告向被告交付了购房款636370元，具体交付日期、金额为：1、2013年7月7日交付定金10万元；2、2013年8月4日交付预收款136370元；3、2013年9月26日交付4万元；4、2013年11月23日交付36万元。其中最后一笔36万元购房款系原告贷款交付。原告同时提供徐州市住房置业担保有限公司开具的担保服务费发票、《公积金贷款客户不动产登记证明送还登记》各一份，欲证明其已于2013年9月26日办理了公积金贷款，徐州市住房公积金管理部门确认日期为2013年9月27日。
2015年5月，被告向包括原告在内的部�业主发出书面上房通知，通知业主按时上房。原告收到该通知后，以被告没有出具符合合同约定的上房条件证明为由，拒绝上房。
2016年3月23日，徐州市城乡建设局向被告出具徐建住[2016]通字第09号《交付使用通知书》，通知被告承建的东城丽景住宅小区A1、A2、B1—B4号住宅楼通过市各有关行政部门和单位组织的单项验收，现证明材料齐全，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》。
2016年4月1日，原、被告双方办理了涉案房屋交付手续。
2017年2月24日，被告向东城丽景小区业主发出通知，称该小区已于2017年1月25日取得房屋初始登记证和土地分割证，具备办理不动产登记的条件。原告于2017年3月9日办理了案涉房屋的产权登记。
为证明市政道路建设及政府政策变化的原因导致涉案住宅小区逾期交付的事实，被告提交了《城市道路挖掘许可证》，其于2014年10月22日、2015年3月18日向徐州市城市轨道交通有限责任公司发出的《关于东城丽景住宅小区10KV电力管线穿越和平大道顶管深度的征求意见》，徐州市城市轨道交通有限责任公司于2015年4月8日回复被告的《关于东城丽景住宅小区10KV电力管线穿越和平大道顶管深度的征求意见的回函》，2015年10月22日徐州供电公司出具的《居住区送电证明》，2015年11月2日被告向云龙区黄山办事处递交的《关于东城丽景住宅小区社区用房验收的报告》及向云龙区政府递交的《关于东城丽景住宅小区用房验收工作的请示》，徐建方（2012）第34号《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》，徐委发〔2013〕42号《中共徐州市委徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》，主张其于2014�11月已经取得道路挖掘许可，但因轨道交通建设导致其无法施工，且在被告施工中，政府政策中的社区用房面积由150平方米变为400平方米，因社区用房政策变更原因导致迟延交付房屋，根据双方合同第8条第2款约定，被告可以据实延期交房。
经法庭询问，被告称其受市政道路施工影响后，已在涉案小区门口张贴公告告知业主。但原告称并未收到书面通知，亦未在售楼处见到该公告。
另查明，2013年9月23日，被告与徐州市住房公积金管理中心签订《商品房销售住房公积金贷款合作协议书》一份，双方约定个人住房公积金贷款适用的商品房为被告开发的东城丽景小区B1、B3的商品房，徐州市住房公积金管理中心对符合住房公积金贷款条件的购房人发放个人住房公积金贷款，单笔贷款最高50万元，每一单笔贷款不超过所购房�全部价款的70%，徐州市住房公积金管理中心保证在收妥申请人全部贷款资料之日起15个工作日内审查完毕，作出是否发放贷款的决定。
原告当庭陈述，其申请公积金贷款后因年底住房公积金额度不足，不能发放贷款，因此由公积金管理中心发起办理“公转商”贷款手续，因为“公转商”手续比正常公积金贷款和商业贷款发放慢，所以导致余款晚付。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的规定，故是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
根据本案《商品房买卖合同》约定，被告向原告交付房屋的时间为2015年5月31日前，交付的房屋应具备取得商品住宅交付使用批准文件并已竣工验收备案的条件。而被告于2015年5月通知原告上房时并未取得商品住宅交付使用批准文件，原告以被告交付的房屋不符合合同约定为由拒绝受领并无不妥，被告此次通知不能达到交付房屋的效果。涉案房屋于2016年3月23日才具备合同约定的交付条件，被告实际于2016年4月1日向原告交付房屋，距合同约定的交房期限届满时间已逾期305天，按照合同第九条约定应当支付逾期交房违约金38818.57元（636370元×0.0002×305天）。关于被告的抗辩意见，本院认为：首先，合同附件四第18条是关于房屋买受人采用公积金贷款方式支付购房款的特别约定，应优先适用，该条款明确约定“因买受人的原因逾期办理完毕公积金贷款手续，按本合同第七条的规定处理并承担违约责任”，而原告举证能够证明其于被告具备贷款条件后30天内已办理完毕贷款所需的所有手续，被告并未举证证明原告贷款款项交付时间超过合同约定系原告自身原因所致，故被告主张原告逾期付款构成违约，本院不予采纳；其次，合同第八条“买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。”及合同附件第8条第4款“买受人必须付清全部房款后方可按照合同约定办理房屋交付手续，若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款的违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的延迟交房的违约责任。”均系被告提供的格式条款，根据合同法关于格式条款的规定，格式条款的理解应当按照通常解释或不利于提供格式条款一方的解释，上述条款中“买受人未按照本合同规定付清全部房款”、“买受人不能按照约定付清全部房款”依法均应理解为“至合同约定�房屋交付期限届满之日止，买受人仍未付清全部房款”，而原告于2013年11月23日已经付清全部房款，比合同约定的房屋交付时间早一年半且不存在违约行为，而被告逾期交房近一年时间，被告主张免除其逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予采纳；再次，被告主张因市政道路工程及政府政策变化导致其迟延交房不承担违约责任，但其提供的与徐州市城市轨道交通有限责任公司的往来函不足以证明徐州市轨道交通工程施工对涉案房屋所在小区的建设造成影响，亦不属合同第八条约定的“施工期间出现政府影响工期的重大政策变化”情形；其提供的《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及《中共徐州市委徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》中，虽记载有社区用房面积由150平方米增为400平方米的内容，但该政策调整并非重大政策变化，�告在施工期间完全有时间、有机会进行施工调整或协调解决，但其提供的向黄山办事处及云龙区政府报告、请示能够反映出其自合同约定的交房期满后才予以协调解决，被告怠于履行自身义务，应自行承担相应法律后果；最后，被告举证亦不能证明其在政策变化后依约履行了向原告的告知义务，原告亦否认被告就此事实向其告知，故被告主张按照合同第八条约定免除其逾期交房违约责任，本院不予采纳。另，被告主张代原告交纳的物业管理费及公共能耗费均发生于2015年6月1日至2016年5月31日期间，而原告于2016年4月1日接收房屋，原告接收房屋之前的费用本应由被告自行承担，对于2016年4月1日至2016年5月31日期间的上述费用，被告亦已自愿承担。综上所述，被告抗辩意见无事实及法律依据，本院均不予采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金38818.57元的诉讼请求符合事�和合同约定，亦有法律依据，本院依法予以支持。
原告要求被告支付逾期办理涉案房屋产权登记违约金的诉讼请求，因根据合同第十五条约定，应自房屋交付之日起计算办理房屋产权登记的期限，而被告实际交付房屋距原告办理房屋产权证书时间未逾360天，原告该项诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州银座房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱姣姣逾期交房违约金38818.57元；
二、驳回原告其他的诉讼请求。
案件受理费减半收取为419元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 梁征
二〇一七年五月十八日
书 记 员 赵静