成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初1534号原告：房天龙，男，汉族，1987年8月23日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：何川，四川精伦律师事务所律师,一般授权代理。被告：王兰馨，女，汉族，1992年2月26日出生，住成都市温江区人。被告：甘立容，女，汉族，1962年5月26日出生，住四川省渠县。二被告共同委托诉讼代理人：陈茹凌，四川公生明律师事务所律师,特别授权代理。第三人：成都仁华房地产经纪有限公司,住所地：成都市温江区天府街办海科路东段688号50栋附11号。法定代表人：王伟。原告房天龙与被告王兰馨、甘立容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房天龙及其委托诉讼代理人何川，被告王兰馨及其委托诉讼代理人陈茹凌、被告甘立容的委托诉讼代理人陈茹凌，第三人成都仁华房地产经纪有限公司（以下简称仁华公司）的法定代表人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房天龙向本院提出诉讼请求：1、请求解除《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求依法判令二被告双倍返还原告定金共计10万元；3、请求二被告赔偿原告向第三人支付的贷款服务费2000元，佣金8200元，共计10200元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月18日，原被告双方通过第三人签订《房屋交易文件》，包括《成都市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等文件，合同主要约定：1、二被告将其按份共有的温江区天府街办海科路东段688号***号房屋作价41万元出售给原告；2、原告在合同签订当日向二被告支付定金5万元；3、原告在合同签订当日向第三人支付佣金8200元；4、原告在合同签订当日向第三人支付贷款服务费2000元;5、违约责任的承担。《房屋交易文件》签订当日，原告即向二被告支付定金5万元，并向第三人支付贷款服务费2000元，佣金8200元。《房屋交易文件》签订后不久，二被告即明确表示不履行《房屋交易文件》约定的各项义务，后由第三人于2017年3月26日组织原被告双方进行协商解决，被告再次明确表示不同意卖方，也不同意双倍返还原告支付的定金，也不赔偿原告向第三人支付贷款服务费、佣金。原告认为，二被告的毁约行为严重违反《房屋交易文件》的约定，严重损害原告的合法权益，因此，原告为了维护自身合法权益，特具状来院，望判如所请。被告王兰馨辩称，1、二被告同意解除房屋买卖合同及补充协议。2、由于成都市于2017年3月23日凌晨0点颁布的成都市办公厅关于我市房屋限购政策的通知，这一政府行为属于不可抗力，属于法定的免责事由。因此二被告不应双倍退还定金及承担贷款服务费2000元，佣金8200元。被告只应退还支付的5万元定金。此房屋是被告的唯一住房，如果房屋卖了没法再购买限购区域的房屋，被告王兰馨是刚从大学毕业，考虑在成都市区购房所以出售温江的房屋，但是限购政策颁布后，其不具有在限购区域购买房屋的资格。被告甘立容辩称和被告王兰馨辩称一致。第三人仁华公司辩称：我们只是中介方，希望双方协商解决问题当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方2017年2月18日签订房屋买卖合同，约定被告以人民币41万元的价格出售成都市温江区天府街办海科路东段688号***号房屋作价41万元给原告。原告于合同签订当日向被告支付了5万元定金。被告于2017年3月26日明确向第三人及原告作出不履行合同的意思表示，第三人同日向被告送达履行合同通知书，被告于2017年4月8日向原告送达房屋买卖合同解除函，次日，原告收到被告王兰馨发送的房屋买卖合同解除函。另查明，原告在成都顶津食品有限公司上班且其连续不间断缴纳社会保险已满24个月，具备在成都在限购区域购房的资格。以上事实有原告向法庭出具的房屋交易文件、定金收条、缴纳凭证、第三人任华公司收取的房屋中介费用的收款凭证、房屋买卖解除函及快递单证明，被告出具的催告履行合同通知书收条、社会保险个人参保缴费证明等证据予以佐证。本院认为，原、被告双方签订《成都市存量房屋买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。被告于2017年4月8日向原告发送了解除合同的通知，原告次日收到解除合同的通知，原告起诉也提出解除合同的意思表示，虽然被告属于违约方无权解除合同，其于2017年4月8日行使解除权解除合同的行为无效，但是，双方当事人当庭表示同意解除合同。故原、被告双方签订的合同于2017年5月12日协商一致解除。根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，原被告双方的争议焦点在于：1、导致解除合同的原因是被告的违约行为还是不可抗力；2、被告应当向原告返还定金10万元还是5万元；3、被告是否需要向原告赔偿贷款服务费2000元，佣金8200元。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于被告不履行合同是被告的违约行为还是不可抗力造成的问题。根据《补充协议》第三条的约定，被告应在2017年4月18日前还清银行的按揭贷款并办理诉争房屋抵押权登记注销手续后，原告接到第三人仁华公司通知后再申请办理所购房屋的申请贷款手续。但是被告不但未能在4月18日之前办理本案诉争房屋的银行按揭贷款手续，且在之后也未能就合同履行提出补救措施。2017年4月24日，被告向原告发送了解除合同通知书，且庭审中被告也明确其不愿继续履行合同。故本院确认二被告构成违约。关于二被告提出的其如果出卖唯一住房因成都限购政策导致其无法在成都购买商品房的理由。本院认为，签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，至于合同履行可能对一方造成损失，不能成为其以不履行合同来对抗合同相对方的合法理由，况且双方都没有继续履行合同的意愿，因此，以解除合同后适用定金罚则的违约责任取代继续履行合同对原被告双方来说都符合利益最大化原则。关于被告提到的本案适用不可抗力解除合同免责只退还5万元定金。本院认为，本案不适用不可抗力抗辩免责，《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》的目的是遏制投机炒房行为，坚持住房的居住属性，保房地产市场健康发展。限购政策的对象是购房者而非售房者。本案中原告在限购政策实施后依然符合在成都市温江区购买住房条件。被告履行《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》也不存在履行不能的客观障碍。被告提出的出卖唯一住房导致其无法在成都购买商品房的理由最多只能构成履行艰难而非履行不能，不能将履行不能做扩大解释，扩大到包含履行艰难，否则市场交易主体会随意主张不可抗力解除合同并免责，导致不可抗力制度的滥用。故本院确认被告以不可抗力主张合同免责的理由不成立。二、关于被告应当向原告返还定金10万元还是5万元的问题。本院确认双方合同成立之后因被告明确表示不履行合同构成违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》一百零八条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”及第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院对原告提出的要求被告双倍返还定金共计10万元的诉讼请求予以支持。关于被告是否需要向原告赔偿贷款服务费2000元，佣金8200元的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》和《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不属于同一法律关系，但是原、被告双方和仁华公司签订的《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》属于原、被告双方房屋交易过程中的一系列缔约行为，为了节约司法资源、减少当事人诉累，在被告未提出抗辩或异议的情况下，本院予以一并处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除导致合同关系归于消灭，合同解除后的法律效果表现为两种形式：返还不当得利（恢复原状）和赔偿损失。因合同解除而产生的损害赔偿，其性质是信赖利益损失,即在一方违约的情况下，非违约方会遭到因相信对方当事人诚信履约，却因对方未诚信履约而受的信赖利益损失。而信赖利益损失包括两方面：一是客观的费用支出损失，包括缔约费用，准备履约所支出的费用等等，这些费用应以实际支出为准。具体到本案中，按照《存量房买卖经纪服务合同》第四条第二项和《过户、按揭代理合同》第四条的约定，房天龙已向仁华公司实际支付了贷款服务费2000元，佣金8200元，房天龙为订立履行合同所支出的贷款服务费及佣金均属于客观的费用支出损失。二是机会损失，因信赖对方而致丧失的与第三人另行订立合同机会的损失。房天龙因信赖王兰馨、甘立容诚信履约而丧失了与第三人就同等房屋以相同条件另行订立合同的机会，那么现在订立合同与当时订立合同的条件差额就是原告的机会损失。要确认机会损失，应当首先对诉争房屋从双方当事人订立合同时到合同解除时的价值差额进行鉴定，而从整个诉讼流程来看，原告既没有自行委托鉴定，也未申请法院委托鉴定。故本案中原告没有证据证明机会损失，目前提供证据证明的只有贷款服务费、佣金的客观费用实际支出损失共计10200元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，在审理原告同时主张双倍返还定金和赔偿损失的案件中，就定金和赔偿损失能否并用需要考量违约方的违约行为给守约方造成的损失而定。本院支持原告主张双方返还定金的诉讼请求，原告得到定金5万元已经完全能够弥补其遭受的客观实际支出费用损失及被告占用5万元期间的资金利息损失。故在原告没有证据证明其机会损失的基础上，本院支持双倍返还定金10万元，不支持原告主张的贷款服务费2000元，佣金8200元的赔偿损失请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认房天龙与王馨兰、甘立容于2017年5月12日协商一致解除了《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、王兰馨、甘立容于本判决生效之日起十日内向房天龙双倍返还定金10万元；三、驳回房天龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1252元，由王兰馨、甘立容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。双方当事人均服本判决，本判决送达双方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月十八日书记员 ： 陈 强附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。