天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0112民初3135号
原告（反诉被告）朱远凤，女。
委托代理人刘凤娜，天津捍正律师事务所律师。
委托代理人马玉菲，天津捍正律师事务所律师。
被告（反诉原告）张正，男。
委托代理人杨志磊，北京京师（天津）律师事务所律师。
第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区中环路与环湖北路交口东北侧滨湖大厦111406。
法定代表人张彤，职务总经理。
委托代理人孙明兴，男。
原告朱远凤诉被告张正、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司（以下简称“金乐家公司”）房屋买卖合同纠纷及被告张正反诉原告朱远凤、第三人金乐家公司房屋买卖合同一案，本院于2016年5月10日立案受理，依法由代理审判员刘信亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱远凤及委托代理人刘凤娜、马玉菲到庭参加诉讼，被告张正及委托代理人杨志磊到庭参加诉讼，第三人金乐家公司的委托代理人孙明兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱远凤诉称，2016年3月3日，原告、被告、第三人共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于天津市××××微山路西侧常春藤花园71202房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积144.68平米，房屋价格为1950000元，并约定如有一方违约，违约方需向守约方支付相当于合同约定该房屋实际成交价5%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，同时向第三人支付居间费39000元。原告依约筹齐购房首付款390000元后，与第三人曾多次找到被告，被告开始寻找各种理由拖延办手续，后来明确表示因房屋价格上涨不再出售该房屋，原告认为，该合同系双方真实意思表示，被告恶意毁约、不配合办理房屋买卖相关手续，导致双方签订的房屋买卖居间合同无法继续履行，故依法要求解除该合同，同时被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，被告应返还原告已支付的定金、赔偿原告已经支付的居间费损失，现购买房屋市场价格有所上涨，被告亦应按合同约定支付原告违约金及赔偿原告的经济损失，故请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、被告赔付违约金97500元。3、被告返还已付定金20000元。4、被告赔偿居间费39000元。5、诉讼费，由被告承担。第二次庭审中原告将第二项诉请变更为：被告赔偿违约金450000元。
被告张正辩称，被告已经如约履行了义务，不存在迟延履行或者违约行为，故不应承担违约责任，也不具备法定解除的条件，因而原告不具有解除合同的权利。被告同意返还20000元定金，但要求原告承担因其给被告造成的经济损失，并按照合同约定赔偿被告违约金97500元，居间费因第三人在服务合同中存在违约及瑕疵，故应当由第三人返还。但本案事实为：2016年3月，被告张正因要购买其他房屋故将诉争房屋出售，经过三方磋商，于2016年3月3日三方签订了房屋买卖居间合同，合同约定2016年4月5日前原告应当筹集齐390000元首付款，签订本合同次工作日起被告自行到银行预约清偿贷款，待原告资质审核符合购房条件后被告才到银行清偿贷款，并到房管局办理注销手续，合同签订后，被告与案外人商谈购买其他房屋的事宜，按照正常手续，该诉争房屋应当在2016年5月即可办完所有手续，被告也可以购买其他房屋。2016年3月20日，原告通过微信告知被告“挺好，那也给中介施加压力”，“没事，明天有空我再找他们，再拖我还闹，大不了我自己去房管局找人拿号”；2016年3月25日，原告通过微信告知被告“怎么样，还没给你信呢？我担心五一之后贷款会出政策，再提高首付，遇上个这样的中介真是无语，打电话就说办着了，去房管局找人了就是没动静”；从原、被告双方对话中均是抱怨第三人拖延履行相关义务，耽误了原、被告双方签订正式的买卖合同，在履行合同中，被告一直积极配合，原告在对话中也没有催促过被告，在2016年3月25日，被告回复原告微信说“行，按理说应该是他约上号，我去清贷”于是被告2016年3月底借钱清偿贷款，2016年4月11日被告收到核准注销通知书，提前履行合同约定的相应义务，对合同的签订起到了积极的促进作用。但原告也应当在2016年4月5日之前筹齐390000元首付款，根据合同法60条第2款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行、通知、协助、保密等义务，原告应当通知被告，因为作为合同的买方是否具备真正的购买能力，是作为卖方最为关心的问题，被告购买其他房屋的前提是能够收到买方的房款，但原告却怠于履行通知义务，对被告造成不安，同时面临对他人的违约风险，即将收到巨大的经济损失，原告作为买方，在第三人不履行相关义务的情况下，只是消极等待，对第三人的违约和履行瑕疵没有正式发函催促，在此过程中原告也应当到银行审核贷款资质，为履行合同做准备，直到被告清贷完毕，原告也没有履行。第三人在2016年3月3日至2016年4月底长达近2个月的时间，都没有给双方预约签订正式买卖合同，2016年3月16日，第三人告诉被告，都说预约号已经排到4月20日以后了，只能预约到4月27日之后，3月17日告诉被告要天天去房管局排队拿号，3月27日告诉被告说明天去预约，可以预约到4月12日左右的号，第三人消极履行居间服务，这也在原、被告对话中印证，被告在苦苦等待签约拿到房款，却一直没等到相应的消息，直到4月底都没有签订正式买卖合同，这是造成原、被告争议的真正原因，故根据合同法第427条，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，故第三人应当返还39000元居间费，最后本案的争议事实不是第三人已经给双方预约签订，也不是签订正式买卖合同之后不配合过户，三方也曾协调过被告是同意返还20000元定金，原告也是同意的，仅由于原告与第三人关于39000元居间费纠纷没达成一致，争议的关键是第三人不同意退还居间费，故原告起诉被告没有事实依据，请求法庭依法查明事实，定纷止争。基于上述事实，提出如下反诉请求：1、请求法院解除反诉人张正与被反诉人朱远凤签订的《房屋买卖居间合同》。2、请求法院依法判令被反诉人朱远凤支付反诉人张正违约金97500元，律师费15000元，上述共计112500元。3、请求法院判令被反诉人朱远凤承担全部诉讼费用。
第三人金乐家公司述称，当日三方签订房屋买卖居间合同时，原告首付和购买能力没有问题，并约定被告次日去银行清偿贷款，三日之后给被告打电话，被告说没有还上，因为其他地方用钱，之后有几天没有联系，2016年4月5日原告给其打电话说征信经查没问题，故转告被告没有问题可以去房管局打协议，后被告去预约还款，还款后房产证拿到去房管局办理了抵押登记注销，7日后其再被告打电话联系，被告说不卖了说着急用钱，并说要把房子抵押出去，再之后三方进行协调，被告确定房屋不出售。本案其作为第三方没有过错，不同意退还中介费。
本案争议焦点：1、谁系本案房屋买卖居间合同的违约过错方？2、原告主张的各项诉请是否有法律依据？3、被告的反诉请求是否有法律依据？4、第三人是否存在违约，是否应当返还中介费39000元？
为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明原被告及第三人之间的房屋买卖关系及违约金等相关规定。
2、卖方客户确认单一份，证明被告确认将涉案房屋卖出的事实。
3、定金收条一张，证明被告于2016年3月3日收取原告房屋定金20000元的事实。
4、收据一张，证明第三人收到原告给付的房屋中介费39000元的事实。
5、收条一份，证明第三人收到原告结婚证及夫妻双方身份证复印件各一份的事实。
6、视频资料两段，证明被告明确表示不再履行买卖合同的事实。
7、录音资料两段，其中一段录音被告张正陈述如下：“主要是着急用钱，房价确实也是有一部分原因在，现在涨的这么厉害，我看之前涨的都吓人，咱要是当时都办完了，它就是涨上天，我也不想这事了，我现在是着急用钱，我觉得是能倒出钱来周转一下，能不卖就不卖了。”证明被告明确表示不再履行买卖合同的事实。
8、原告与第三人于2016.4.5微信记录及原告账户存款明细截图两份，证明原告已经将首付款在2016年4月5日前筹齐并告知了第三人的事实。
经当庭质证，被告张正对原告提交的证据1、3、4、5，无异议。对原告提交的证据2，证明目的不予认可。对原告提交的证据6，因原告无法提供视频的原始载体，对证据的真实性不予认可，且认为录像为非法摄录，未经被告及第三人同意，对被告来说是不公平的，摄录过程中也没有看到是因为被告的原因导致合同无法履行，原告也一直说因为第三人的原因拖延办理，应当追究第三人责任，所以原告的证明目的无法与实际证据有效的联系起来。对原告提交的证据7，认为该证据系经过剪辑，对证据的真实性不认可，且对其证明目的不予认可。对原告提交的证据8，该证据是一张照片，查询也是网络查询，可能存在篡改，要求原告提供银行回单，才能证明原告是否筹齐首付款。第三人金乐家公司对原告提交的上述证据均无异议。
为支持自己的主张，被告张正提交如下证据：
1、房屋买卖合同一份，证明原、被告双方约定，原告应当履行筹齐390000元首付款通知、办理贷款政策审核等义务，原告违约的事实。
2、微信聊天记录一份，证明被告一直积极配合原告履行相关义务，原告消极等待，第三人消极履行义务，给原被告造成巨大损失，应返还39000元居间费的事实。
3、结清证明一份、核准注销通知书一份，证明被告已经履行合同约定还清贷款的义务。
4、发票一张，证明被告因原告及第三人违约支付15000元律师费的事实。
5、被告张正与案外人张祯琪签订的房屋租赁合同一份，证明被告张正于4月中旬将涉案房屋租赁给案外人的事实。
经当庭质证，原告朱远凤对被告提交的证据1，真实性认可，但不认可被告的证明目的，合同中没有约定原告对筹齐390000元负有通知的义务。对被告提交的证据2，对证明目的不认可，原告并非消极等待，而是催促中介继续履行买卖合同，因原告交了居间费，故剩余事宜应由中介和被告来履行，原告不存在消极买卖情况。对被告提交的证据3，真实性认可，但不认可其证明目的，原告认为系被告拖延了履行合同，从而导致后续合同无法办理。对被告提交的证据4，不予认可。对被告提交的证据5，恰恰能够证实被告先将涉案房屋出售给被告、后对外出租的事实，系被告方违约。第三人金乐家公司对被告提交的上述证据均无异议。
第三人金乐家公司未向本院提交证据。
依据原告朱远凤的申请，本院依法前往天津市津南区国土资源和房屋管理局调取如下证据：
被告张正与案外人张淑玲于2016年5月6日签订的天津市房产买卖协议一份，其中显示被告张正将本案涉案房屋以2400000元的价格售予案外人张淑玲。
经当庭质证，原告朱远凤对本院调取的证据无异议，能够证实被告将涉案房屋售予他人构成违约，并依据该协议成交价格增加违约金的数额至450000元。被告张正对本院调取的证据，真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，认为被告张正系物权所有人，被告处分该房屋的原因系原告没有购买能力情况下、也无法继续履行合同，因亲戚急需买房才卖的，并不能证实被告因房屋价格上涨而违约的事实。第三人金乐家公司对本院依法调取的证据无异议。
本院经审查分析认为，原告提交的证据1与被告提交的证据1内容一致，内容真实，系双方当事人真实意思表示，对买卖标的物的价款、违约责任进行了相关约定，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据2，能够证实被告就涉案房屋售予原告进行确认的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据3，被告无异议，能够证实原告于2016年3月3日向被告支付定金20000元的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据4，能够证实原告于2016年3月3日向第三人支付中介费计39000元的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据5，与本案不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据6，因原告未能提交原始载体，对该证据的证明效力，本院不予确认。原告提交的证据7，经本院释明，被告就录音的真实性未向本院申请司法鉴定，故对该录音证据的真实性予以确认，该录音能够证实被告张正陈述因急用钱、房屋价格上涨不再出售给原告涉案房屋的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。原告提交的证据8，经本院核实原图与证据无异议，能够证实原告朱远凤该账户内于2016年4月5日有足以支付首付款的存款，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据2，能够证实双方就签订正式合同部分磋商过程，不能证实原告、第三人消极未履行相关义务的事实，对该证据的证明效力，本院不予确认。被告提交的证据3，能够证实被告于2016年4月11日办理涉案房屋注销抵押登记的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告提交的证据4，能够证实被告为此支付15000元律师费的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认，但律师费并非被告的直接损失，亦应由违约过错方及败诉方承担。被告提交的证据5，根据被告张正本人的补充，2016年4月中旬被告即将涉案房屋进行对外出租，恰恰能够证实被告意欲不再出售给原告之违约行为，对该证据的证明效力，本院予以确认。本院依法调取的证据，能够证实张正于2016年5月6日将涉案房屋再次以2400000元的价格卖予案外人张淑玲的事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。
结合双方提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：
2016年3月3日，原告、被告、第三人共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于天津市××××微山路西侧常春藤花园71202房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积144.68平米，房屋价格为1950000元，并约定原告应于2016年4月5日筹齐首付款，待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后即前往津南区房管局办理房屋过户手续，如有一方违约，违约方需向守约方支付相当于合同约定该房屋实际成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，同时向第三人支付居间费39000元。同时三方口头约定应去房管局签订正式买卖协议，房屋价款通过资金监管账户给付。
被告于2016年4月7日清偿全部贷款，于2016年4月11日办理抵押权注销登记，2016年4月中旬，被告张正既已将涉案房屋出租给案外人张祯琪。2016年4月18日，被告张正以着急用款、需抵押房屋为由打算不再出售房屋，双方因履行合同事宜发生争议，且未能达成一致协议。之后被告张正通过电话方式明确告知原告因房屋价格上涨、急需用钱等两个事由不再售予原告朱远凤。2016年4月下旬，被告张正与案外人张淑玲就涉案房屋达成初步买卖协议，并于2016年5月6日以2400000元的价格在天津市津南区房管局签订正式的买卖协议，现涉案房屋正在办理过户至案外人的手续。
庭审中，原告将第二项诉请变更为：赔偿违约金450000元。被告坚持答辩意见及反诉意见。此案虽经本院调解，但双方未能达成一致意见。
本院认为，原告、被告、第三人于2016年3月3日共同签订《房屋买卖居间合同》，能够确定当事人的名称与姓名、标的、价款、定金、违约责任等条款，并交纳了20000元的定金，应当认定为合同成立，该合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。
纵观本案的案件事实，原告在签订合同时已经准备充足首付款，及时通知第三人已经筹齐首付款的事实，始终积极履行合同。被告张正先以着急用钱、需要抵押房屋为由提出解除合同未果后，在未返还定金的情况下，在很短的时间内将涉案房屋对外进行出租、并以高于原合同450000元的价格售予他人，显然被告恶意违约的行为属实。其在庭审辩称原告无购买能力、实行不安抗辩权无任何事实及法律依据，亦严重违反民事活动的诚实信用原则。
原告主张解除合同，被告亦反诉解除合同，而涉案房屋已经售予他人无法继续履行，故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。原告主张以被告的实际收益作为自己的实际损失，认为其在相应的地段、购买同等面积与房型的房屋为此需要多支出450000元，进而主张450000元违约金，但被告再次对外出售的价格系个案，并不能反映本地区房屋的普遍市场价格，故以此作为原告实际损失的数额有失偏颇，且原告未能提交涉案房屋的市场价格评估报告等予以佐证，故本院不予采信，仅支持合同约定的违约金数额97500元。原告主张被告返还中介服务费39000元，中介服务费实质为居间费用，第三人为原、被告提供了订立合同的机会，并促成合同的订立，故其收取有关报酬于法有据，但根据第三人自述中介费用尚包含“代看房屋、协助办理买卖协议合同、帮助去房管局签订房屋买卖协议和过户手续、后期的物业交接”等服务，现第三人仅完成部分工作，故应予以退还其50%的费用，因原告在本案并未提出第三人承担责任的诉讼请求，故本院不予干涉。剩余的50%中介费用应由被告张正承担，但被告张正应承担的该部分损失可由违约金足额赔偿与涵盖，故本院仅支持违约金数额，不再予以支持该部分损失。原告主张被告返还已付定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。被告张正恶意违约，却反诉他人承担相应的违约损失，无任何事实及法律依据，本院不予支持。第三人在房管局排队取号预约签订协议，该事项不以人的意志为转移，且被告于2016年4月11日注销抵押权登记，紧接着对外出租、出售，第三人并组织双方于2016年4月18日进行协商，按照被告张正“四月十几号出租”的叙述，甚至有可能在2016年4月18日进行协商前已将涉案房屋实际对外出租，在无其他证据的情况下不宜认定本案第三人存在过错。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告朱远凤、被告张正、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司于2016年3月3日签订的《房屋买卖居间合同》解除。
二、被告张正于本判决生效后三日内赔偿原告朱远凤违约金97500元。
三、被告张正于本判决生效后三日内退还原告朱远凤定金20000元。
四、驳回原告朱远凤的其他诉讼请求。
五、驳回被告张正的其他反诉诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4445元、反诉案件受理费1275元，均由被告张正承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 刘信亮
二〇一六年七月三十日
书 记 员 张勇昊