广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初8175号原告：曾祥安，男，汉族，1987年05月30日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：黄腾升，广东伟伦律师事务所律师。被告：杨经业，男，汉族，1967年09月01日出生，地址：惠城区。委托代理人：巫润隆、巫喜玲，广东惠泰律师事务所律师。原告曾祥安与被告杨经业房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳琳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾祥安的委托代理人黄腾升、被告杨经业的委托代理人巫润隆、巫喜玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告曾祥安起诉称，原、被告双方签订了《租赁合同协议书》（下称“合同”），重新约定原告将其自建的位于惠城区火车西站共联村永联组109-2号房屋出租给被告用于经营使用，租赁期限自2016年3月18日至2026年3月18日。在被告租赁期间，原告接到邻居投诉，诉称被告在房屋外侧、公共化粪池盖上扩建了厨房用于生火做饭，对周围环境产生严重影响并可能对化粪池设施造成损害，要求原告尽快拆除。《合同》第四条：“租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构……”明确约定，租赁期间，未经原告同意，被告不得擅自改变房屋结构，现被告在房屋外侧、公共化粪池盖上扩建了厨房用于生火做饭，已严重变动了房屋建筑主体结构，存在破坏化粪池盖的可能，也存在人身安全隐患。原告立即函告被告在合理期限内拆除违建厨房、恢复原状，否则解除《合同》，但被告至今仍未拆除违建的厨房，亦未与原告协商处理方案。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，被告未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，现原告要求解除合。退一步讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”也明确规定，被告擅自扩建，在原告要求的合理期限内仍不予恢复原状的，原告可请求解除合同并要求赔偿损失。《合同》第二条：“……前五年租金380元/月，后五年可增加5%为400元/月，租金按季度一次性交纳。”约定，租金380元/月，按季度一次性交纳，但时至起诉之日，被告仍未交纳任何租金。原告于2017年3月17日函告被告解除合同，租金计算至合同解除之日（2017年3月18日）共拖欠3040元（已扣除2016年3月至2016年6月期间因改建的租金），自2017年3月19日起被告应向原告支付房屋占用费，占用费按380元/月计算至实际交还房屋之日止（暂计至2017年7月18日为1520元）。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，请求：一、确认原、被告双方之间签订的《租赁合同协议书》已于2017年3月18日解除；二、判令被告立即向原告支付房屋租金3040元；三、判令被告按380元/月向原告支付房屋占用费至实际交还房屋之日止（暂计至2017年7月18日为1520元）；以上暂计为人民币4560元；四、判令被告立即自行拆除违建厨房，费用由被告承担；五、本案诉讼费用由被告承担。被告杨经业辩称，一、答辩人不存在违约行为，被答辩人并未获得单方解除权，《租赁合同协议书》现仍然成立且有效，答辩人应继续履行合同义务。1.被答辩人搭建的是可拆除的临时建筑，且该临时建筑位于租赁房屋外部，与租赁房屋并无直接的关联，更谈不上改变房屋结构。被答辩人在起诉状中也陈述称系搭建在房屋外侧，但其又陈述称改变了房屋结构，这明显存在矛盾。被答辩人搭建该临时建筑所占用的地块属于租赁房屋相邻人曾乙成所有，答辩人在搭建该建筑时系经得曾乙成及被答辩人同意的，在搭建期间，被答辩人也在现场，还为答辩人如何搭建提供了建议。现被答辩人捏造子虚乌有的事实，认为遭到他人投诉，而企图终止双方租赁关系，与事实不符，也有违诚实信用原则。3、被答辩人引用《合同法》第二百一十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，认为答辩人搭建该临时建筑致使租赁物受损及改变了承重结构，既无事实依据也无法律依据。单方解除合同是对于合同稳定性的破坏，因此法律对于守约方获得单方解除权的条件具有严格的限制，必须是违约方构成根本违约，答辩人自合同签订以来，一直严格履行合同义务，违约行为上不存在，更谈不上构成根本违约，因此被答辩人主张合同于2017年3月18日因答辩人单方发函而解除于理无据。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间的《租赁合同协议书》仍然存续，且合法有效。被答辩人不应当因为租赁物周围开发，引起房租及物价上涨，为获取更高额的利益而罔顾答辩人的经济损失解除合同。二、答辩人并未拖欠被答辩人租金〈占用费〉，双方签订合同时。在《租赁合同协议书》第二条约定，装饰、水电安装等费用由被答辩人承担，但因被答辩人超过交付时间认为对租赁房屋进行装修，答辩人于是自行进行了装修，花费了43083元，对此被答辩人也是知情的。答辩人曾多次要求被答辩人前来进行结算，但被答辩人均说不急，答辩人考虑到双方存在亲戚关系，故一直未曾结算。事实上扣减租金后，被答辩人尚有3万余元未向答辩人支付。因被答辩人需要改建原租赁房屋，因此2016年3月18日，应被答辩人要求，答辩人与被答辩人签订了案涉的《租赁合同协议书》，因答辩人正常经营受到影响，被答辩人在改建期间每月向答辩人补偿3500元，并承诺在2016年7月18日前将装修好的房屋交给答辩人继续租赁。装修房屋的装修费及水电安装费等由被答辩人承担。但是，约定的四个月期限届满，被答辩人未按约定向被答辩人提供装修妥当的房屋，被答辩人是经营茶叶生意的，考虑茶叶防潮困难及积压成本，答辩人经被答辩人同意，代为聘请了装修公司对租赁房屋进行装修，并代为支付了装修款项43083元。答辩人多次要求被答辩人前来结算租金及答辩人垫付的装修款，但被答辩人均称不着急，可以从租金抵扣。答辩人考虑到双方系亲戚关系，且该装修款逐月抵扣租金也没有问题，故双方才没有另行结算租金。综上，请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人作为承租人的合法权益。本院查明的案件事实经审理查明，原、被告签订《租赁合同协议书》约定因原告需要，将原租予被告的位于惠城区火车西站永联组109-2号房屋（以下简称“涉案房屋”）进行拆除重建，重建后该房屋首层，按被告的需要进行装饰、水电安装的施工（费用由原告支付），房屋继续租赁给被告，房屋拆除改建期约4个月，原告不得向被告收取任何费用；租期为10年，从2016年3月18日至2026年3月18日止，前五年租金380元/月，后五年可增加5%为400元/月，租金按季度一次性交纳；租赁期间，未经原告同意，被告不得擅自改变房屋结构。由于被告在涉案房屋外面搭建临时厨房，惠州市城市管理行政执法局于2016年8月20日向原告发出《行政处罚告知书》查实原告于2016年5月3日在惠州市××共××永××村××号无规划证进行建设，责令原告5日内自行拆除违法建设。2016年8月3日，惠州市城市管理行政执法局做出《行政处罚决定书》责令原告5日内拆除违法建设。2016年11月15日，惠州市城市管理行政执法局做出《履行行政处罚决定催告书》责令限期3日内自行拆除。原告委托广东伟伦律师事务所于2017年3月6日向被告发出《律师函》，要求被告拆除违规搭建部分，否则解除合同。原告又委托广东伟伦律师事务所于2017年3月17日向被告发出《律师函》，要求被告限期搬离涉案房屋及解除《租赁合同协议书》。另查，被告称与涉案房屋邻居曾乙成达成《协议书》，邻居曾乙成同意被告搭建临时厨房。同时，被告与惠州市启文装饰工程有限公司签订《半径茶叶店装修工程合同书》，由惠州市启文装饰工程有限公司对涉案房屋进行装修，装修期间为2016年8月5日至2016年9月30日。2016年9月20日，惠州市启文装饰工程有限公司出具《收据》载明收到被告装修工程机材料款43083元。被告抗辩被告委托惠州市启文装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修，装修费用应抵扣租金。上述事实，有身份证、《租赁合同协议书》、《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》、《履行行政处罚决定催告书》、《律师函》等及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案房屋经惠州市城市管理行政执法局出具《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》、《履行行政处罚决定催告书》认定为违法建设，原告将涉案房屋出租给被告的《租赁合同协议书》依法应认定为无效合同。合同被确认无效后，合同双方当事人应相互返还。被告实际占有原告涉案房屋期间，应支付占用费，占用费参照双方约定的380元/月计算，由于涉案房屋拆除重建，双方约定了4个月的免租期，且约定由原告负责装修并支付装修费，现被告提供证据证明被告对涉案房屋进行了装修，且装修期间至2016年9月30日，被告的房屋占用费应自2016年10月份起开始计算。截至2017年7月30日，被告应支付房屋占用费3800元（380元/月×10个月），且被告应支付房屋占用费至实际交还房屋之日止。被告私自搭建厨房，应予以拆除。被告在本案中抗辩装修款项抵租金，原告对装修金额不予认可，被告也未在本案中提起反诉，本案不予处理，权利人可另行法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨经业应自本判决发生法律效力之日起三十日内拆除违建临时厨房，将惠城区火车西站永联组109-2号房屋交还给原告曾祥安。二、被告杨经业应自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告曾祥安支付截至2017年7月30日止的占用费3800元，并自2017年8月1日起按照每月380元的标准支付占用费至实际交还房屋之日止。三、驳回原告曾祥安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（减半收取为25元，原告预交25元），由被告杨经业负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  欧阳琳二〇一七年十一月二十二日书记员  张立斌