广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初4201号
原告：梁思恩，女，1996年2月5日出生，汉族，住广东省信宜市，
委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。
被告：李小青，女，1977年12月16日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。
主要负责人：张真理，行长。
委托诉讼代理人：郑祝远,该行员工。
委托诉讼代理人：肖冰，该行员工。
原告梁思恩与被告李小青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依原告申请，依法追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁思恩及其委托诉讼代理人梁淑娴、梁雪谦，被告李小青、第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人肖冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁思恩向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2016年5月22日签订的房地产买卖及居间合同；2.被告协助原告办理银行按揭贷款申请及前述文件资料，提供买卖物业的不动产权证复印件等资料；3.被告将位于中山市××道××广场××房的产权过户至原告名下。事实和理由：原、被告双方通过案外人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）居间介绍于2016年5月22日签订的房地产买卖及居间合同，约定由原告向被告购买其中山市××道××广场××房，总价为950000元，签订合同时支付保证金20000元，5日内补足定金100000元（含保证金转为定金部分），首期房款（不含定金）190000元递件过户当天支付，剩余房款660000元通过银行按揭方式支付，居间服务费20000元及因交易产生的税费均由原告承担。合同还补充约定“本合同约定的时间以卖方拿到房产证之日起开始计算。”合同签订后，原告依约向被告支付定金100000元，并向居间方支付介绍费20000元。被告于2017年2月20日拿到房产证，之后居间方约原被告双方办理物业交易的相关手续，但被告临时加价100000元，原告不同意，导致双方产生纠纷。原告要求继续履行合同，但被告怠于履行其合同义务。2017年3月13日，原告向建设银行中山分行御景湾支行递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相关文件，原告要求被告继续按照房地产买卖及居间合同约定，协助原告办理银行按揭贷款，并将物业出售并过户给原告；原告严格按照合同约定向被告支付相应购房款。
诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：原告代被告提前清偿建设银行中山分行按揭贷款本息及相关费用，被告协助原告办理注销抵押手续。
原告梁思恩对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.房地产买卖及居间合同；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表；3.签收表；4.银行商务划款单；5.综合收据；6.收据；7.录音；8.不动产登记资料证明表、建行的存款明细清单。
被告李小青辩称，1.涉案房屋系家庭共有财产，被告无权擅自处分，原告与被告的房地产买卖及居间合同应属无效。被告于2000年8月17日与郑永荣结婚，于2012年7月28日购买涉案房屋，该房屋系被告与郑永荣婚姻存续期间的夫妻共同财产。2015年9月30日，郑永荣遭遇车祸去世，涉案房屋一半产权随即转化为郑永荣遗产，但尚未进行遗产分割。2016年5月22日，被告擅自处分涉案房屋，与原告签订房地产买卖及居间合同，将房屋出售给原告。被告公婆作为继承人，明确不同意被告出售该房屋。同时，被告也无权出售两个孩子应该享有的产权份额，因被告没有证据证明出售房屋是为了被监护人的利益，被告无权处理被监护人的财产。2.被告与原告在签订房地产买卖及居间合同时，涉案房屋并没有取得房产证，该合同的效力尚不确定。涉案房屋房产证出证前，原告一再通过电话表示不愿购买，房地产买卖及居间合同已经解除。另外，原告仅支付了定金100000元，没有履行基本支付购房款的义务，故被告不应承担任何违约责任。3.被告要求解除买卖居间合同，并同意退还原告购房定金，按银行同期贷款利率支付上述定金利息。
被告李小青对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.结婚证、户口本；2.中山市商品房买卖合同；3.居民死亡医学证明；4.房地产买卖及居间合同；5.律师函及邮寄回执。
第三人建设银行中山分行述称，1.本案属于商品房买卖合同纠纷，第三人与被告之间属于金融借款纠纷，是两个法律关系。第三人向被告发放个人住房贷款490000元，被告对上述的借款以诉争的房屋设定了抵押担保，被告截止到2017年6月15日尚欠贷款本金434235.2元。2.根据法律规定，债务人转让债务须征得债权人的同意，如被告将房屋转让给原告，第三人要求原告与被告作为共同还款人，对被告所欠第三人的借款本息承担共同清偿责任。3.若法院判决将房屋转让给原告，根据第三人有关个人贷款还款操作的制度，要么由贷款人还款，要么由原告持生效判决书还款。
第三人对其主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.不动产登记证明；2.被告档案身份信息；3.个人贷款对账单；4.借款合同及支付凭证。
本院经审理认定事实如下：2012年7月28日，被告李小青与案外人中山市明盛置业有限公司（以下简称明盛公司）签订中山市商品房买卖合同，约定由被告向案外人明盛公司购买中山市××道××广场××房房地产。同年8月8日，被告与案外人明盛公司将前述房屋备案登记至被告名下。
2016年5月22日，原告梁思恩（买方）、被告李小青（卖方）与案外人世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（以下简称买卖居间合同）。买卖居间合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市××道××广场××房的房产，成交总价为950000元；成交定金为100000元，由买方在签订本合同时交保证金20000元予居间方，若卖方于2016年5月23日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；除定金之外的房款850000元以银行按揭贷款方式支付，其中首期房款190000元应于递件过户当天支付，余款660000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自买卖双方签署合同之日起15日内递交全部银行按揭申请资料及前述相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及前述相关文件，否则视为违约；合同签订时物业现状为无查封有抵押，卖方在合同签订之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为转让过户之用，否则视为卖方违约；买卖双方因交易产生的费用除公证费、融资赎楼费、赎楼利息外，其他税费均由买方承担；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付本合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金，如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；备注条款还注明了“①本合同约定的时间以卖方拿到房产证之日起开始计算；②因卖方选择实收价格，办理过程中若产生其他费用，卖方需无条件配合提供房产资料；③若因买方个人原因造成银行按揭申请不下，买方需在60天内一次性向卖方补足相应房款，否则视为违约”等内容。买卖居间合同还约定了其他内容。
合同签订后，原告支付了100000元定金。2016年5月27日，被告出具收据确认收款事实。2017年2月20日，被告就涉案房屋取得房产证。2017年3月13日，原告委托律师事务所办理涉案房屋的银行贷款按揭手续，但原告与被告对于合同的履行问题产生分歧。2017年4月21日，被告委托律师向原告发送律师函，注明：“由于合同签订时该房并未取得房产证，合同备注条款第一条的上述约定表明，你们双方签订的《房地产买卖及居间合同》属于效力待定的合同。2017年，李小青女士拿到该房的房产证，但中山市房地产市场行情已出现重大变化，市场价格飙升，根据情势变更原则和公平原则，李小青女士一再要求和贵方重新商讨合同条款并重新签合同的要求也正常、合理，贵方应认真考虑并妥善处置，但贵方执意不肯，始终坚持按原合同履行……。”原告认为被告怠于履行合同义务，遂提起本诉讼，主张前述实体权利。
庭审中，原告同意变更付款方式为一次性付款，并向本院提交了名下个人账户收入交易明细，其账户余额显示原告有能力一次性支付购房余款850000元，并表示为注销涉案房屋抵押登记以便办理过户手续，其愿意代被告向第三人提前清偿贷款本息及相关费用。
另查，根据中山市土地房产产权档案馆于2017年6月13日就涉案房屋出具的中山市不动产登记资料证明表显示：涉案房屋登记的权利人为被告李小青，不动产证书号为粤（2017）中山市不动产权第××号；涉案房屋于2017年1月16日抵押给第三人建设银行中山分行，抵押金额为490000元，不动产登记证明号为粤（2017）中山市不动产证明第××号；涉案房屋于2017年3月27日因本案被本院查封，现为毛坯房。
又查，原告曾与被告协商继续履行买卖居间合同事宜，被告要求增加购房款金额但双方未能达成一致意见。原告就此提交了其委托律师通过电话与被告协商的电话录音，被告于2017年3月2日的通话记录中称“现在是卖10000元一个平方，我125平方，现在都可以卖到1250000元，我打算不搞那么多事情……赚不了那么多算了”；于2017年3月29日的通话记录中称“几时继续履行合同啊？……你那边现在怎样？我现在（房子）不卖了，我自己住了”。被告确认通话记录的真实性，但称其已记不清楚通话内容。
再查，被告与郑永荣于2000年8月17日登记结婚。郑永荣于2015年9月30日去世。被告认为涉案房屋为其与郑永荣婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，其擅自处置涉案房屋签订的买卖居间合同无效，并以郑永荣的其他法定继承人不同意处置房屋为由主张买卖居间合同不应继续履行。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告梁思恩与被告李小青案外人、世华公司签订的买卖居间合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告签订买卖居间合同时涉案房屋是否取得产权证书，以及涉案房屋是否属于被告与郑永荣婚姻关系存续期间的夫妻共同财产不影响买卖居间合同的效力，故本院对被告有关买卖居间合同无效的辩解意见不予采纳。
从已查明的事实可知，买卖居间合同签订时，郑永荣已经死亡，涉案房屋权利人又登记为被告一人，原告有理由认定被告为涉案房屋的完全处分人，且涉案房屋出售价格合理，原告已依约支付定金及办理银行按揭手续等，不存在任何过错，对原告购买涉案房屋的信赖利益应予以保护。对于被告辩称原告明确放弃购买涉案房屋的辩解意见，因其未能提交证据证明，本院不予采纳。被告要求提高购房价款未果，未依约注销抵押登记及办理过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。原告要求继续履行买卖居间合同，被告辩称其无权处分涉案房屋而不应继续履行买卖居间合同。本院认为，物权登记具有公示效力，现涉案房屋登记权利人为被告一人，被告已提交的证据也不足以认定该房屋产权确为被告与他人共有，原告提交的通话记录以及被告提交的律师函亦均证实被告拒绝履行合同系提价未果而非没有处分权，故本院对被告该辩解意见不予采纳。另外，涉案房屋除了本案查封外，不存在其他查封，本案不存在无法履行的情形，因此，原告要求被告继续履行合同，将涉案房屋过户至原告名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。
同时，根据权利义务对等原则，原告亦应履行其付款义务。针对涉案房屋尚拖欠第三人建设银行中山分行贷款未清偿完毕的问题，原告明确同意自筹资金850000元用于清偿房产按揭贷款及支付剩余购房款，故原告应在清偿第三人的贷款本息后七日内向被告支付剩余购房款（尚未支付的购房款850000元扣除支付给第三人建设银行中山分行的贷款本金、利息及相关费用）。第三人建设银行中山分行作为款项接收方，应协助配合原告代为清偿以消除抵押权；被告需配合原告收取剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由原告自行负担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告李小青继续履行与原告梁思恩于2016年5月22日签订的买卖中山市××道××号天悦广场××幢××房[不动产证书号：粤（2017）××]的房地产买卖及居间合同；
二、原告梁思恩于本判决发生法律效力之日起七日内代被告李小青向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿位于××道××号天悦广场××幢××房的房地产的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；被告李小青于原告梁思恩清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续并将前述房地产过户至原告梁思恩名下。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13300元，诉讼保全费5000元，合共18300元（原告梁思恩已预交），由被告李小青负担（被告李小青于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告梁思恩）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张文辉
人民陪审员 刘淑珍
人民陪审员 吴妙玲
二〇一七年八月三日
书 记 员 梁楚英
刘家华