杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初4457号
原告：胡绍军，男，1966年12月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
原告：宣燕妃，女，1969年3月29日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告胡绍军、宣燕妃为与被告杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月20日起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员姚萍独任审判，后案件由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告胡绍军、宣燕妃及被告田逸之星公司委托代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡绍军、宣燕妃诉称：2012年06月15日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1152563。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓3幢902室，该商品房建筑面积为140.87平方米，总价款人民币壹佰捌拾叁万肆仟玖佰柒拾捌元整。2012年06月15日，原告按照合同约定为购买902室向被告一次性付清购房款人民币壹佰捌拾叁万肆仟玖佰柒拾捌元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年1月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，次月起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算至2015年6月10日）：房屋未交付违约金1834978元（已付房款）×2/10000×525（天）=192672.69元、房屋未交付补偿金1834978元（已付房款）×3/10000×206（天）=113401.27元、证书未交付违约金1834978.00元（已付房款）×1/10000×263（天）=48259.92元，共计354333.88元。故诉请判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计354333.88元（此金额计算到2015年6月10日，实际应算到判决之日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给原告；2、被告承担本案诉讼费。
庭审中，原告胡绍军、宣燕妃明确第一项诉讼请求中的逾期交房违约金为逾期交房违约金192672.69元（此金额计算到2015年6月10日，此后按万分之二计算至实际交房日2015年12月31日）、房屋权属证书末交付违约金48259.92元（此金额计算到2015年6月10日，此后按万分之一计算至实际交付日），并自愿放弃第一项诉讼请求中房屋未交付补偿金113401.27元。
为证明其事实主张，原告胡绍军、宣燕妃提供如下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》1份，以证明商品房买卖关系合法有效。
2.销售不动产统一发票2份，以证明原告现场支付商品房买卖合同约定的款项；被告违规操作商品房预售资金，存在扰乱市场之主观恶意。
3.交房通知书1份，以证明2015年12月31日被告交房。
4.延期交房致歉函1份，以证明被告无视原告诉求，无诚信，存在恶意欺骗原告之事实。
被告田逸之星公司答辩称：一、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》。后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公楼。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”，该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。二、关于本案中原告违约金和赔偿金的计算方式问题，原告主张的违约金及赔偿金过高与实际损失不符。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金和赔偿金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在违约行为，需承担违约责任的，原告应根据实际损失的情况进行主张。对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，本案所涉房屋已经交付，原告主张要求被告支付逾期交房违约金至判决之日止更是毫无依据。
被告田逸之星公司未向本院提供证据。
经庭审质证，被告田逸之星公司对原告胡绍军、宣燕妃提供证据1-4真实性无异议，但认为约定违约金过高应当调整，被告不存在恶意欺骗行为。经审核，本院认为，原告胡绍军、宣燕妃提供证据1-4客观真实，本院予以采信。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年6月15日，原告胡绍军、宣燕妃与被告签订合同编号为2012预1152563《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买田逸之星公寓3幢902室，建筑面积为140.87平方米的房屋；原告应于2012年6月15日前一次性付清全部房款人民币1834978元；被告应于2013年12月31日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；180日后仍不能交付的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；等等。
上述合同签订后，原告胡绍军、宣燕妃按约支付全部房款1834978元。2013年12月18日被告致函原告致歉，告知无法按照原定时间交房，力争在2014年4月30日前交房，最迟于2014年6月30日前交房。2015年12月31日被告向原告交付案涉房屋。现原告为主张逾期交房违约金等诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月31日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月5000元，上浮30%计得6500元，双方约定的房屋交付时间为2013年12月31日，故违约金自2014年1月1日起计算至2015年12月31日共计24个月为156000元（6500×24）。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。对于未办理权属证书的违约金，合同约定被告应于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记，故违约金从2014年7月1日起计算，现原告主张按每日万分之一计算的违约金48259.92元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡绍军、宣燕妃未交付房屋的违约金156000元；
二、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡绍军、宣燕妃未办理权属证书的违约金48259.92元（违约金暂计算至2015年6月10日，此后至实际交付权属证书之日的违约金每日按已付购房款总额1834978元的万分之一另行计算）；
三、驳回原告胡绍军、宣燕妃的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4914元（原告已预缴6615元），由原告胡绍军、宣燕妃承担748元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担4166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 姚 萍
人民陪审员 王建国
人民陪审员 王金莲
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 钱芬红