上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第494号
原告（反诉被告）吴文帮。
委托代理人胡晶晶，上海丰兆律师事务所律师。
委托代理人蒋文，上海丰兆律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司。
法定代表人沈明初。
委托代理人吴天洪，上海磊天律师事务所律师。
原告吴文帮与被告上海烁贝实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法适用简易程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告依法提出反诉，本院予以受理后于2015年4月16日再次公开开庭进行了合并审理。原告吴文帮到庭参加了第一次庭审，原告的委托代理人胡晶晶及被告的委托代理人吴天洪两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告吴文帮诉称：原告系外省市来沪务工人员，为解决子女就学问题，原告至本区车墩镇车泾路XXX号被告开发建造销售的“幸福宜居小区”售楼处咨询，被告承诺只要原告购买该“小区”房屋，即可开出发票、办理产证并解决子女上学问题。故原、被告于2013年6月29日签订《房屋租赁使用合同》一份，约定原告向被告承租“幸福宜居小区”内4号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”）。被告承诺如房屋无法办理产证，则帮助原告转卖。在原告一次性交纳租金220，000元后，多次询问被告关于房款发票及子女就学问题，但被告推托搪塞，最后直接告诉原告无法开出房款发票，子女就学问题可尽力帮忙，但无法保证。原告提出退房，遭到被告拒绝。经原告核查，被告开发的“幸福宜居小区”土地权属性质为国有建设用地，土地用途为一类工业用地，房屋类型为厂房，根据我国土地管理法等有关法律、法规规定，此类房屋不得作为商品房出售或出租。故原告诉至本院请求判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁使用合同》无效；2、被告返还原告租金220，000元。
被告上海烁贝实业有限公司辩称：双方之间的《房屋租赁使用合同》是有效的，双方对于房屋的性质等有明确的约定，被告不存在欺诈行为。
经本院释明，原、被告之间的《房屋租赁使用合同》为无效合同。原告增加诉讼请求：3、被告赔偿装修费3，634元；4、被告支付利息损失（以220，000元为本金，自2013年6月29日起计算至被告实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告针对原告增加的诉讼请求辩称：不同意原告的诉讼请求，坚持认为合同是有效的，装修房屋是原告的单方行为，未经过被告的同意，装修费用由原告自行承担。
同时，被告反诉称：因被告已将讼争房屋交付原告使用，交付状态为毛坯房，现原告已装修使用，故反诉请求判令：1、原告支付房屋占有使用费，自2013年6月29日始至原告恢复原状后将讼争房屋返还被告之日止，按照1，500元每月计算；2、原告将讼争房屋恢复毛坯状态。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。即便要支付相应的房屋占有使用费，也只能按照每年4，400元（220，000元÷50年）计算。
经审理查明：位于本区车墩镇车泾路XXX号XXX幢房屋产权权利人为被告，该地块用途为一类工业用地，建造房屋类型为工厂，房屋用途为厂房，被告将该厂房分割成若干间房屋对公开的不特定公众进行销售。
另查明：原、被告于2013年6月29日签订《房屋租赁使用合同》一份，合同约定：被告为“幸福宜居”房屋的产权人，土地性质为国有。合同第一条约定：……2、原告向被告以租赁形式获得讼争房屋的承租权，该屋建筑面积为45.6平方米，租金为220，000元，该房屋为毛坯房。3、原告承租的房屋租赁期限为二十年，自2013年6月29日至2033年6月28日止。该房屋土地使用权为50年，自2005年12月9日至2055年12月8日止。该房屋土地使用期限延展以国家法律、法规为准。4、租赁期满后，该房屋的租赁期限自动顺延至本房屋土地使用权期满，该房屋无需另行支付租金，但应与本合同约定的物业公司续签物业服务合同。5、房屋用途：企业生活配套设施用房。合同第四条约定：2013年6月29日前支付租金220，000元。合同第六条约定：被告应于原告支付完全部房款后一个月之内将房屋交付原告使用。原告应根据被告的要求，至物业公司办理相关入户手续（毛坯房）。合同第八条第2款约定：原告有权进行装修，但按照物业公司的要求并应遵守有关规定和约定。原告提前解除合同的，不可移动装修无偿归被告所有。原告于合同签订当日向被告支付220，000元，被告将讼争房屋交付给原告。合同第九条约定：1、在该房屋使用期限内如遇政策性动迁，原告应服从相关动迁政策要求，按相关政策补偿标准及评估结果享有权益。2、在租赁期限内如遇国家政策允许产权转让的，被告必须同意将该房屋产权转让给原告。转让应按照转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的税费由原告承担。3、在土地使用权终止日到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则原告有权继续使用该房屋，但应按规定办理相关手续，由此所产生的税费由原告承担。
原告对讼争房屋进行了简单装修。经本院现场勘查及被告确认原告装修项目包括卫生间的门、瓷砖、地砖、台盆、电线铺设，对于原告主张的马桶，被告认为讼争房屋交付的时候本来就有马桶，并非原告所购。
本案审理过程中，原告于2015年5月4日将讼争房屋钥匙交给被告。
审理过程中，被告向本院表示位于本区车墩镇279号“幸福宜居小区”房屋系针对公开不特定人群进行销售，被告并未取得房地产开发资质，且讼争房屋无法办理单独的产证。
以上事实，由《上海市房地产权证》、《房屋租赁使用合同》、收据及双方当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《房屋租赁使用合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系，从双方的约定来看，被告一次性支付“租金”，承租期限可延长至土地使用权期满，无需另行支付“租金”，原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。
讼争房屋，其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。被告未取得房地产开发经营资质证书，对于涉案房屋亦未取得商品房预售许可证，现向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《房屋租赁使用合同》应属无效合同。对于合同无效，双方当事人均有一定过错，本院根据双方的过错程度确定原告对合同无效负有20%的过错，被告对于合同无效负有80%的过错。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。故作为合同无效的后果处理，被告应当将所收名为“租金”实为购房款220，000元及法定孳息一并返还给原告。鉴于原告已将讼争房屋钥匙在本案审理过程中交付给被告，故对于讼争房屋的返还，本案不再在判决中予以表述。据此，对于原告要求被告返还220，000元的诉讼请求，予以支持，且被告应当将220，000元法定孳息一并返还给原告，具体应以220，000元为本金，自原告支付之日即2013年6月29日始至被告实际返还220，000元之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算。
原告在占有使用讼争房屋期间对其进行了装修，其装修费用应当作为损失，由原、被告根据合同无效的过错比例进行分担。原告提供的证据尚不足以证明其具体的装修费用，经本院现场勘查，酌情确定原告的装修费用为2，500元，根据原、被告双方对合同无效的过错比例，由原告自行负担500元，由被告赔偿原告2，000元。
因被告已于2013年6月29日将讼争房屋交付给原告占有使用，原告直至2015年5月4日才将讼争房屋返还给被告。因双方间合同自始无效，原告已失去占用使用讼争房屋之法理，应当将此期间产生房屋占有使用费支付给被告。但被告主张按照每月1，500元计算房屋占有使用费标准过高，本院结合讼争房屋情况酌情确定为每月550元，原告应支付的房屋占有使用费共计12，191.67元（550元／月×22个月零5天）。
关于被告要求原告对讼争房屋恢复原状的诉讼请求，本院认为，虽然恢复原状是合同无效的后果之一，但是本案中，经本院现场勘查，原告的装修均系对讼争房屋进行的添附，与系争房屋形成了附合，如欲拆除则会对房屋本身造成破坏，且原告进行的添附对讼争房屋的利用价值具有提升作用，恢复原状不利于物的价值的有效利用，故对于被告要求恢复原状的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴文帮与被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司于2013年6月29日签订的《房屋租赁使用合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴文帮已付款220，000元；
三、被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴文帮利息（以220，000元为本金，自2013年6月29日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；
四、被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴文帮装修损失2，000元；
五、原告（反诉被告）吴文帮于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司房屋占有使用费12，191.67元；
六、驳回被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，600元，减半收取2，300元，反诉案件受理费400元，合计诉讼费2，700元，由原告（反诉被告）吴文帮负担50元（已付），由被告（反诉原告）上海烁贝实业有限公司负担2，650元（已付400元，余款2，250元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一五年六月十九日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。