江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终2682号
上诉人（原审原告）：王洪亮。
上诉人（原审原告）：孙士花。
两上诉人共同委托诉讼代理人：解瑞卿。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王恒。
被上诉人（原审被告）：淮安市恒兴综合大市场开发有限公司。
法定代表人：姜艳。
委托诉讼代理人：谢清波。
被上诉人（原审被告）：淮安市家盛房屋拆迁有限公司。
法定代表人：殷武。
上诉人王洪亮、孙士花因与被上诉人淮安市恒兴综合大市场开发有限公司（以下简称恒兴公司）、淮安市家盛房屋拆迁有限公司（以下简称家盛公司）合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王洪亮、孙士花上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判决被上诉人给付上诉人2号房差额129650元，3号房差额262411元，6号房屋面积补差，或者发回重审。事实与理由：1、一审判决适用法律错误。本案中并不涉及土地征收问题，仅仅是当事人就房屋的拆迁补偿所进行的合意，房屋所占地块性质仍为集体土地，并未通过征收程序收归国有，所以不存在征收主体资格问题，一审法院以此认定合同无效错误；2、一审判决认定事实不清。评估报告中载明的内容对于拆迁人和被拆迁人都有约束力，依法应该作为拆迁补偿协议中确定补偿标准的主要依据。而且由拆迁方指定的评估机构所评估的价格，都应该是拆迁方已向评估机构说明房屋合法性后，进行评估所得价格。然而，评估完成后，拆迁方既没有公示评估报告，也没有严格按照评估报告确定的内容进行补偿，导致上诉人在签订协议时存在重大误解。2号房和3号房的评估价格均为2157元/平方米，但拆迁人却给予520元/平方米的补偿。3、一审判决对6号房的面积认定错误，应该增加补偿款257348元。
被上诉人恒兴公司辩称：1、本案案由应当为合同纠纷，而不是拆迁安置补偿协议纠纷；2、评估报告载明的估价“以估价对象拥有合法产权为前提”，在涉案2号、3号房屋并无合法产权的情况下，当然不能以评估报告中的估价作为补偿标准；3、协议无效但参照协议约定的标准进行判决，不但具有理论依据还具有实践依据；4、上诉人主张签订协议时存在重大误解的理由不能成立。1号房与2号、3号房的补偿标准差距非常明显，说明当事人在签订合同时，对于有证房屋与无证房屋进行了明确区分，上诉人在签订合同时绝无可能存在重大误解。
被上诉人家盛公司辩称，家盛公司仅是涉案征收协议的实施单位，不负责合同约定的拆迁补偿款项结算，不是本案适格当事人。
王洪亮、孙士花向一审法院起诉请求：判决恒兴公司、家盛公司共同给付：1、淮阴区淮州花园9号楼17A01室房屋过渡费及违约金47373.19元（自2014年4月13日起至2017年4月12日止，以342434.4元为基数，按照年利率4.25%标准计算）；2、淮州花园5号楼402室房屋（88.28平方米）和9号楼102室房屋（98.44平方米）自2015年10月至2017年4月的过渡费差额11203.2元；3、2号房屋、3号房屋拆迁差价及利息500523.42元；4、6号房安置费及利息272692.82元；5、1号房第3层安置费及利息400318.88元；6、给付厕所安置费及利息5863元；7、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：存于淮安市城市地理信息中心的2005年矢量航测图及图例表明：王洪亮、孙士花所有的位于淮安市××区××西村房屋主房为坐北朝南的2层房屋（以下简称1号房），1号房西侧为一间四点棚房（以下简称6号房），6号房南侧为一间四点房屋（以下简称4号房），4号房南侧为一间四点简单房屋（以下简称5号房），5号房南侧为牲口棚；院内有水泥地坪，其余处为旱地。
2014年3月21日，淮安市淮阴区王营镇人民政府（以下简称王营镇政府）、淮安综合大市场管理委员会（以下简称大市场管委会）共同发布的《珠江路两侧用地项目地块征收工作实施方案》载明：1、征收适用政策：淮政规[2011]5号文与淮住建发[2011]67号文；2、安置方式：以2005年航测图为依据确认合法面积予以补偿；航测图有显示的房屋视为合法建设，按评估价计算补偿；航测图未显示房屋为违法建设，按砖木架构460元/平方米，砖混结构520元/平方米标准解决残值回收；3、过渡费：过渡费=合法面积×10元/平方米，一次性支付18个月；4、征收方式：委托家盛公司为征收实施单位；5、备注：地块补偿资金、过渡费、办理交房手续事宜有恒兴公司负责结算。
家盛公司工作人员郑学书、朱树平以实施单位身份与作为被调查人的王洪亮、孙士花就二人位于营房屋签订《淮安市淮阴区房屋征收调查表》一份。该调查表载明：1、房屋具体明细：1号房为两层楼房，面积为232.94平方米；6号房为彩钢板结构，面积为36.96平方米（3.3米×11.2米）；在1号房东侧有一间房屋（以下简称2号房），面积为79.2平方米（8米×9.9米）；2号房南侧有一间房屋（以下简称3号房），面积为160.37平方米（7.9米×20.3米）。2、装潢及附属物情况：第7项为阁楼，面积为52.8平方米；第17项为厕所，面积为12平方米。王洪亮、孙士花在该表上签字、捺印。
2014年4月3日，淮安奥菲尔房地产土地格评估有限公司（以下简称奥菲尔公司）受王营镇政府委托对王洪亮位于营的房屋进行征收评估，并于同月16日出具[2014]营西第093号《房地产估价报告》。该报告载明：1、本次估价以估价对象拥有合法产权为前提；2、在2014年4月3日，1号房单价为2630元/平方米，2号房、3号房的单价为2157元/平方米，4号房单价为2373元/平方米，5号房单价为1966元/平方米，6号房的单价为2105元/平方米；3、附图中在2014年3月7日拍摄的图片表明1号房为两层半起脊结构；4、报告书一式三份，委托方两份，受托方一份。
2014年4月7日，恒兴公司以征收部门（甲方）身份与作为被征收人（乙方）的王洪亮、孙士花，作为征收实施单位（丙方）的家盛公司签订《淮安市淮阴区房屋征收补偿安置协议书（NO.0142426）》。协议内容概要：1、被征收房屋位于王营镇××组，性质为住宅，总面积为529.85平方米；2、被征收房屋货币补偿（房屋单价按评估报告计算）：1号房为楼房，2-5号房为平方。2号房、3号房按520元/平方米计算，1号房、4号房、5号房按照评估报告载明价格计算；3、生活配套设施拆装费、装潢补偿、附属物补偿和花草、苗木、树木补偿：阁楼4224元（52.8平方米×80元/平方米），厕所480元（12平方米×40元/平方米）；4、其他补助：彩钢板批房2956.8元；5、产权调换房屋：汇达花园50号楼504室房屋、淮州花园5号楼402室房屋（88.28平方米）、9号楼102室房屋（98.44平方米）、9号楼17A01室房屋（115.2平方米，其中4.02平方米为安置面积；111.18平方米为自购面积，单价为3080元/平方米，合计342434.4元）；6、过渡期限为30个月，自2014年4月12日至2016年10月12日止。先付18个月过渡费，超出期限按相关规定执行。二审庭审中，王洪亮、孙士花，家盛公司分别提交了协议书的第四联（被征收人留存联）、第一联（征收实施单位留存联），两份合同内容一致。
2014年6月12日，大市场管委会向淮安市淮阴区城市资产经营有限公司发函：王洪亮、孙士花位于汇达花园50号楼504室安置房屋费用已结清，请协助办理领房手续。二审庭审中，王洪亮、孙士花陈述该房屋为现房，拆迁结束后即行交房，但由于存在质量问题，至今未领取。
2016年7月21日、2017年1月25日、2017年4月24日，恒兴公司分别向王洪亮尾号为0125银行账户支付过渡费5722.2元、11444.4元、11444.4元。
王洪亮、孙士花一审庭审陈述：被拆迁房屋由于历史原因，只有规划许可证，没有权属证明，其中2号房、3号房系2005年后兴建；1号房第3层是阁楼，但最高处与1层、2层高度一致。6号房原是住人的平房而非彩钢瓦房，面积为101.92平方米（11.2米×9.1米），因漏水且不允许翻建，遂在房顶加了彩钢瓦。拆迁协议载明的彩钢瓦房位于1号房与6号房之间，而非指代6号房。王洪亮、孙士花在调查表上签字时，该表为空白。
王洪亮、孙士花在一审法院所做谈话笔录中陈述：征收协议约定一次性给付的18个月过渡费是截至2015年10月11日。此后，恒兴公司每三个月支付一次。在2016年1月份、2016年4月份、2016年7月份、2016年10月份各支付了5722.2元；在2017年1月份、2017年4月份、2017年7月份，各支付了11444.4元。
关于涉案征收协议的效力。
一审法院认为，房屋征收补偿，是政府为了实现公共利益，利用自身相应特权与被征收人签订协议，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方政府予以公告并组织实施。王营镇政府、大市场管委会均不具有主体资格，故其委托的恒兴公司亦不具备征收主体资格。涉案征收协议由于违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
二、关于本案的案由。
一审法院认为，本案的立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，其是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式等事项订立的协议，其中拆迁人应当是指取得房屋拆迁许可证的单位。现涉案征收补偿合同被认定为无效合同，但原有的不动产已灭失，不具备返还的可能性，且王洪亮、孙士花已按照协议约定领取过渡费、部分安置房，二人对评估报告也没有异议，故参照涉案征收协议对二人主张的各项损失进行计算较为合理，本案案由应当更正为合同纠纷。
三、关于王洪亮、孙士花诉称征收调查表签名、捺印时为空白，征收补偿协议系被胁迫签订问题。
一审法院认为，王洪亮、孙士花作为完全民事行为能力人，应当知晓在空白调查表上签名、捺印可能导致的后果，现二人诉称先签字后填表有违日常生活经验法则，则举证证明责任应当由其自身承担，因家盛公司不予认可，且二人未提供任何证据予以证实，故不予采纳。此外，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，王洪亮、孙士花对胁迫事实的证明，需令人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，现二人对此并无举证证明，亦不予采纳。
四、关于1号房第3层是否应当楼房价格计算征收费用。
一审法院认为，航测图、调查表、征收协议均表明自2005年起至签订征收协议止，1号房均仅有2层。根据评估报告中的附图，亦可看出第3层为起脊阁楼。现调查表、征收协议均已按照80元/平方米价格对面积为52.8平方米阁楼进行计算。王洪亮、孙士花二人在调查表、征收协议均签字，其签字行为不仅是对阁楼面积的认可，亦是对价格的认可。故对王洪亮、孙士花要求1号房第3层的阁楼按照楼房价格计算征收费用的诉讼请求，不予支持。
五、关于2号房、3号房是否应当按照评估报告载明的价格计算征收费用。
一审法院认为，评估报告虽载明2号房、3号房的价格为2157元/平方米，但评估报告亦清楚载明估价以估价对象拥有合法产权为前提。一审庭审中，王洪亮、孙士花自认房屋并无权属证明，且系2005年后兴建，故双方按照征收实施方案中载明的砖混结构520元/平方米标准计算，并无不妥。王洪亮、孙士花以涉案合同无效，故应当按照具有合法权属的房屋计算价格的主张，系以司法权代替行政权为违法建筑进行确权，故难以支持。因此，对王洪亮、孙士花要求2号房、3号房按照评估报告载明的合法权属房屋计算征收费用的诉讼请求，不予支持。
六、关于6号房是否应当按照2373元/平方米标准计算征收费用。
一审法院认为，首先，2005年航测图表明6号房彼时为棚房而非房屋，调查表载明6号房为彩钢瓦房，现王洪亮、孙士花虽主张6号房为平房，但未举证证明，故不予采纳。其次，调查表平面图载明6号房东西长3.3米，此比例与东西长4.7米的4号房、5号房在航测图中长宽比例基本吻合，而王洪亮、孙士花主张的11.2米×9.1米的房屋比例与航测图明显不相符合，现王洪亮、孙士花主张6号房面积为101.92平方米，但未举证证明，故亦不予采纳。再次，王洪亮、孙士花主张征收协议中的彩钢瓦房是1号房与6号房之间建筑，但并无举证证明该建筑的存在。综上，一审法院认定，6号房系长11.2米，宽3.3米，面积为36.96平方米的彩钢瓦结构棚房具有证据优势，且在征收协议中也以2956.8元（80元/平方米）的价格予以计算。故对王洪亮、孙士花6号房应当按照2373元/平方米标准计算征收费用的诉讼请求，不予支持。
七、关于厕所是否应当按照520元/平方米标准计算征收费用。
一审法院认为，征收实施方案中规定按照520元/平方米标准计算的是2005年后兴建的砖混结构房屋，而厕所属于生活配套设施而非房屋。此外，征收协议中已按照40元/平方米价格计算对面积为12平方米的厕所进行了计算，且王洪亮、孙士花在征收协签字应当认定为对价格的认可。故对王洪亮、孙士花要求厕所应当按照520元/平方米标准计算征收费用的诉讼请求，不予支持。
八、关于恒兴公司应当给付的过渡费的标准及面积。
一审法院认为，首先，关于本次征收过渡费标准。涉案征收协议虽为无效协议，但被征收房屋已无返还的可能性，参照淮政规[2011]5号文计算过渡费对王洪亮、孙士花而言，具有合理性。其次，关于过渡费的计算面积。因汇达花园50号楼504室房屋为现房，不应当计算过渡费；淮州花园9号楼17A01房屋中111.18平方米为王洪亮、孙士花自购，亦不应当计算过渡费。故过渡费的计算面积应当为88.28平方米+98.44平方米+4.02平方米=190.74平方米。王洪亮、孙士花收到的过渡费数额（备注：例如，5722.2元÷3个月÷10元/平方米=190.74平方米）亦是按照上述面积计算，故对王洪亮、孙士花诉称17A01室房屋从未给付过渡费，不予认可。
九、关于恒兴公司是否应当支付过渡费差额。
一审法院认为，首先，虽然《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》淮政规[2011]5号文件第二十三条第三款“被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当按实际过渡期限向被征收人支付临时安置补助费。过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，过渡期限一般不超过18个月”，然涉案协议中约定的18个月为首付过渡费的时间期间，而非约定的过渡期限。根据征收协议第六条可知，双方约定的征收期限为2014年4月12日起至2016年10月12日止的30个月，故应当自2016年10月13日起算逾期之日。再次，根据该文件第二十三条第四款“因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，房屋征收部门应当给自行过渡的被征收人增付临时安置补助费。延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费”之规定，结合恒兴公司系按照20元/平方米标准支付2016年10月13日起至2017年7月12日止的过渡费，可知恒兴公司确系按照文件规定支付延长时间在12个月内的过渡费。故对王洪亮、孙士花主张按照3倍标准给付过渡费的诉讼请求，不予支持。
十、关于王洪亮、孙士花就淮州花园9号楼17A01房屋自行交纳购房款的违约金。
一审法院认为，一方面二人就该房屋自行交付购房款342434.4元，现双方约定的过渡期已届满，而恒兴公司仍未交付房屋，故对支付违约金的诉讼请求，予以支持。另一方面，双方在签订征收合同时所约定的过渡期届满时间应当为房屋交付时间，即王洪亮、孙士花在彼时就应当知晓房屋的约定交付时间预期可能为签订协议的30个月后，故逾期应当自2016年10月13日起算。参照当事人的的诉讼请求利率标准，酌定该笔购房款的违约金数额为342434.4元×0.5年×4.25%=7276.7元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民物权法》第三十条、《中华人民土地管理法》第四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告淮安市恒兴综合大市场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内就淮州花园9号楼17A01室房屋向原告王洪亮、孙士花支付自2016年10月13日起至2017年4月12日止的逾期交房违约金7276.7元；二、驳回原告王洪亮、孙士花的其他诉讼请求。案件受理费15942元，由原告王洪亮、孙士花负担15000元，由被告淮安市恒兴综合大市场开发有限公司负担942元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，上诉人提供了证人王某1、王某2的书面证言，证明：2014年拆迁时，王洪亮家一平房上有彩钢瓦，遂从拆迁人手中购买彩钢瓦用于搭建自己家的主屋和厨房，计36块，每块长3.5米，宽0.95米。上诉人证明6号房的面积不是一审判决认定的36.96平方米，而是近120平方米。对该证据，恒兴公司质证认为，该证据的形式不合法，其真实性亦不予认可，且与本案无关。家盛公司质证认为，王某1购买涉案房屋的彩钢瓦使用，只能证明该房屋是彩钢瓦，不能证明其面积数额和合法性。
二审经审理，确认一审法院认定事实。
本院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质确定。本案当事人因房屋拆迁安置签订了《淮安市淮阴区房屋征收补偿安置协议书》，双方之间形成拆迁与被拆迁关系，因履行该协议而因此产生的纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》第83条确定的案由，本案案由应当确定为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。
由于涉案房屋地块的拆迁未经法定程序批准，亦无淮安市淮阴区人民政府公告并组织实施，故该地块拆迁行为违反法律规定，双方签订的拆迁补偿安置协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于争议房屋已被拆迁，不可能返还原物，故应当采用折价补偿的办法予以处理。虽然拆迁协议无效，但对于上诉人被拆除的房屋已经过相关机构进行市场价格的评估，故一审法院以评估报告确定的价格作为上诉人被拆除的合法房屋的补偿价格是有依据的，也是合理的。
对于2号房屋和3号房屋的合法性问题。上诉人自认其没有任何批准建筑手续，且承认该建筑形成于2005年以后。根据淮安市淮阴区人民政府就历史形成的建筑在拆迁过程中如何处理的相关规定和实际拆迁过程中的普遍做法，即以2005年航拍图所确定的建筑为界限，之后建筑一律按照无证照建筑的标准予以补偿，并无不当。上诉人认为在拆迁过程中，政府已经委托相关机构对涉案房屋进行评估，评估机构对于2号和3号房屋也是按照合法建筑进行了价格评估，因此，应当以该评估报告确定的价格进行补偿。本院认为，评估机构在评估报告中的《估价的假设前提和限制条件》第2条明确说明，本次估价以估价对象拥有合法产权为前提。至于被评估的房屋是否系合法建筑，不在评估机构的评估职责范围内，其无权对房屋的合法性进行确认，故其在评估时仅是以被评估房屋系合法建筑进行假设性评估。上诉人以该评估报告作为2号和3号房屋系合法建筑的证据显然是错误的。由于2号和3号房屋系无批准手续房屋，故其按照市场价格进行补偿是不合理的。拆迁过程中，对于此类房屋所建筑的结构和质量，以520元/平方米进行补偿，基本符合该建筑的实际价格。
对于6号房屋的补偿面积问题。上诉人二审中主张的面积与一审判决认定的补偿面积相差近80平方米。对此，本院认为上诉人主张面积误差的事实不能成立，理由如下：1、根据房屋征收调查表记载，6号房屋为彩钢瓦，面积36.96平方米，并且配有实地测量图形和数据，该调查表是在拆迁协议签订前对被拆迁人建筑实地勘查的结果，该结果经过上诉人夫妻签字确认；2、根据拆迁之前实地勘查数据和各房屋位置图反映，在主房（1号房）与6号之间，不可能有近80平方米的空间存在；3、上诉人在二审中提供二名证人的证言所证事实即使真实，也只能证明证人从上诉人处购买彩钢瓦和数量的事实，不能证明6号房屋的实际面积的事实。因为购买的彩钢瓦是否全部是6号房屋使用，以及6号房屋上如何使用彩钢瓦，如何进行面积计算等，证人并不能作出明确的证明。
综上所述，王洪亮、孙士花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7181元，由王洪亮、孙士花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
代理审判员 朱 云
代理审判员 黄春丽
二〇一七年十一月二十四日
法官 助理 孙志丹
书 记 员 潘春节