上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第390号
上诉人（原审被告）洪月婷。
委托代理人陆世鸣。
委托代理人原丹，上海英恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王炳华。
委托代理人刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
委托代理人齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。
原审原告张秀英。
委托代理人刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
委托代理人齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。
原审被告袁金香。
委托代理人袁金妹。
上诉人洪月婷因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第36337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人洪月婷之委托代理人陆世鸣、原丹，被上诉人王炳华、原审原告张秀英及其共同委托代理人刘鹏、齐元浩，原审被告袁金香及其委托代理人袁金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年7月23日，王炳华（乙方）与袁金香（甲方）经中介方上海市家佑房产经纪事务所居间介绍签订《房地产居间合同》一份，约定甲方将坐落于＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）转让给乙方，房屋建筑面积为84平方米，该房地产转让总价为人民币（下同）617，000元。合同还约定了补充条款，其中，第1条约定：甲乙双方产权交易的税、费按规定由乙方承担。第3条约定：交房日定为乙方拿到产证同时付清房款的当日。第4条约定：乙方在签订居间合同时支付定金伍万圆整。第二次付款在交易大厅进行交易时支付叁拾伍万圆整。余款拾玖万柒仟圆整在乙方拿到产权证当日一次性付清。第5条约定：乙方在交易当日支付贰万圆整作为交房保证金，由居间方保管。在收到通知（领取产证）之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。上述补充条款的甲方签字人为袁金香的姐姐袁金妹，乙方签字人为王炳华，签署日期为2007年8月12日。
2007年7月24日，袁金香出具了一份定金收款收据，内容为：房屋座落浦东新区＊＊路6＊＊弄＊＊号3＊＊室，建筑面积83.45平方米，交款人王炳华，定金金额伍万元整，收款事由：出售＊＊路6＊＊弄＊＊号3＊＊室定金。同年8月11日，袁金香出具了一份收条，内容为：今收到购买＊＊路6＊＊弄＊＊号3＊＊室部分房款叁拾伍万元整，交房压款贰万元整。同年9月7日，袁金香出具了一份收条，内容为：今收到王炳华购买＊＊路6＊＊弄＊＊号3＊＊室部分房款贰拾万陆仟元整。之后，王炳华、张秀英取得系争房屋的钥匙并实际入住至今。
2007年8月12日，王炳华、张秀英依据一份载明被拆迁人为袁金妹及王炳华、张秀英的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，作为系争房屋的受让人向上海市浦东新区房地产交易中心提交了一份上海市房地产登记申请书，申请书的备注一栏载明：袁金妹本人自愿放弃＊＊路6＊＊弄＊＊号3＊＊室产权。同日，王炳华、张秀英取得了系争房屋的产权证，产权证上登记的权利人为王炳华、张秀英。之后，王炳华、张秀英亦将其户口迁入系争房屋内。
2009年6月17日，上海市浦东新区房地产登记处向王炳华、张秀英发送了一份《办理更正登记通知》，内容为：你们于2007年8月来我处办理的沪房地浦字2＊＊＊第0＊＊＊＊2号《上海市房地产权证》中产权人记载有误。请你们在收到本通知之日起30日内持上述《上海市房地产权证》来我处办理更正手续。逾期未办理更正手续的，我处将根据《上海市房地产登记条例》第十八条的有关规定，对该房地产登记册的错误记载予以更正。
2011年8月8日，系争房屋的产权被核准登记为袁金香与洪月婷按份共有。
因双方就过户事宜协商不成，王炳华、张秀英于2014年9月29日向原审法院提起诉讼，以其依约付款并入住系争房屋多年，过户交易依法可以进行等为由，请求法院判令：1、袁金香、洪月婷协助王炳华、张秀英将＊＊＊＊房屋产权过户至其名下；2、本案诉讼费用由袁金香、洪月婷承担。
袁金香辩称，袁金香的姊妹之间共有五套动迁安置房，当时袁金香将系争房屋卖给王炳华时系争房屋未满五年，无法办理产证，之后，王炳华、张秀英通过伪造动迁协议的作假方式办理了系争房屋的产权证。袁金香的姊妹去房地产交易中心做产证时被告知五套动迁安置房缺了一套，交易中心称手续不齐全，无法办理剩余四套房屋的产权证。2009年6月，上海市浦东新区房地产登记处以王炳华、张秀英持有的产权证产权人记载有误为由予以了更正登记。2011年8月，袁金香办理了系争房屋的产权证，因系争房屋属袁金香与洪月婷的动迁安置房，故产权登记在了两人名下。王炳华与袁金香所签订的《房地产居间合同》上没有洪月婷签字，故该份合同不具有法律效力。袁金香表示，愿意退还王炳华当时所交付的购房款617，000元，不同意将系争房屋过户至王炳华、张秀英名下。
洪月婷辩称，系争房屋系洪月婷于2005年动迁所分，洪月婷是系争房屋的合法安置对象和产权人。洪月婷从未与王炳华、张秀英签订过任何合同，也没有委托过任何人出让系争房屋。王炳华、张秀英购买未满五年的动迁安置房本身就属违规，且王炳华、张秀英参与伪造了含有虚假信息的动迁安置协议，其所持有的产权证亦于2009年6月17日被浦东新区房地产登记处作废。由于王炳华、张秀英在系争房屋的交易过程中存在明显的恶意与过失，不能构成表见代理，故王炳华与袁金香所签订的《房地产居间合同》应属无效，洪月婷不同意将系争房屋过户至王炳华、张秀英名下。
审理中另查明，包括系争房屋在内的五套动迁安置房由袁＊＊、袁金＊、袁金妹、袁金香、洪月婷、袁晓＊、沈＊＊、周＊＊、袁＊飞、干＊＊10人获得。袁金香与洪月婷系母女关系。
庭审中，双方一致确认，系争房屋的总价款为617，000元，王炳华实际支付了626，000元，其中9，000元系王炳华代袁金香支付的中介费。
原审认为，王炳华与袁金香就系争房屋签订的《房地产居间合同》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。袁金香、洪月婷辩称，因洪月婷未在上述《房地产居间合同》上签字，且洪月婷对系争房屋的买卖事宜完全不知晓，故上述合同应属无效，对此，法院认为，鉴于袁金香与洪月婷系母女关系，且在系争房屋交付给王炳华、张秀英后，直至本案诉讼前，洪月婷对系争房屋的使用情况亦未提出过异议，故两人的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。鉴于系争房屋的产权现被核准登记为袁金香、洪月婷按份共有，王炳华业已支付全部房款并实际入住系争房屋至今，系争房屋亦已经具备办理过户的条件，故王炳华要求袁金香、洪月婷协助王炳华将系争房屋产权过户至王炳华名下，符合合同约定，于法有据，予以支持。张秀英并非《房地产居间合同》的合同当事人，故张秀英要求袁金香、洪月婷协助张秀英将系争房屋产权过户至张秀英名下，缺乏合同依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二〇一四年十二月三日作出判决：一、袁金香、洪月婷应于判决生效之日起十日内协助王炳华将＊＊＊房屋过户至王炳华名下；二、驳回张秀英的全部诉讼请求。案件受理费9，970元，减半收取4，985元，由袁金香、洪月婷负担。
判决后，洪月婷不服，上诉于本院，诉称：1、袁金香与王炳华签订的居间合同对洪月婷不具有法律约束力。洪月婷未在合同上签名，且洪月婷已经成年，故袁金香无权代表洪月婷出售系争房屋。2、洪月婷因父母离异并没有与袁金香共同生活，因此不可能对袁金香的民事行为完全知晓；袁金香实际占有使用房屋，洪月婷也不可能早就知晓袁金香的交易情况；王炳华在一审审理中也没有举证证明洪月婷已经知晓买卖的事实，因此原审法院推断认定洪月婷知晓交易情况缺乏依据，免除王炳华的举证义务对洪月婷不公。3、从动迁协议及住房调配单等内容来看，包括系争房屋在内的安置房屋多套，被拆迁人多人，并没有记载系争房屋为袁金香或者袁金妹的，王炳华明知系争房屋的真实情况，应当知晓系争房屋存在其他权利人，故其购买行为不具有善意。4、袁金香与洪月婷按份共有系争房屋，因此袁金香无权处分系争房屋，就洪月婷的产权份额不能产生物权变动的效果，王炳华主张完全物权不能获得支持。王炳华可以依据其与袁金香之间的合同关系，向袁金香主张财产损害赔偿责任。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人王炳华的原审诉讼请求。
被上诉人王炳华、原审原告张秀英共同辩称：王炳华、张秀英在购房时已尽到注意义务，是善意购房人。1、洪月婷与袁金香系母女关系，且洪月婷当时仅19岁，并没有独立生活，因此王炳华、张秀英有理由相信袁金香可以代表洪月婷出售系争房屋。2、袁金香在出售房屋时明确告知其可以自主买卖，还依据袁金香一人加上王炳华、张秀英共三人的动迁协议办理产证，且袁金香向交易中心写明其放弃产权。3、动迁安置房5套应作为一个整体，被安置人员多人，王炳华、张秀英不可能对被安置人员内部分配知晓。4、王炳华、张秀英已经付清房款并入住房屋7年，系争房屋可以办理产权过户手续。5、洪月婷与袁金香登记为按份共有产权是在袁金香与王炳华之间的买卖之后，且在房价大幅上涨之后，不排除洪月婷与袁金香之间内部串通，其行为违反诚信。据此，请求二审法院维持原判，维护王炳华、张秀英的合法权益。
原审被告袁金香述称：同意上诉人洪月婷的上诉意见。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据2005年的一份动迁协议，被安置人员10人，被安置房屋5套，系争房屋为其中一套，在该份动迁协议中就系争房屋的产权人并没有明确；从产权登记申请表记载时间来看，上述人员于2011年作出产权约定，因此被上诉人王炳华在购买系争房屋时只能听从袁金香的介绍告知，从双方在本案审理中的陈述，可以确定王炳华对系争房屋产权情况作了必要的了解，袁金香向王炳华明确其有权处分系争房屋，且还提供一份其一人及加上王炳华、张秀英的动迁协议并在登记时作出产权放弃的承诺，因此王炳华在购买过程中尽到了注意义务，应为善意购房人。从合同约定的内容来看，双方约定的成交价符合当地市场价，并无明显过低之情形，且王炳华实际入住使用系争房屋多年，目前房屋具备办理产权登记之条件，故王炳华与袁金香之间的居间合同合法有效，应予继续履行。上诉人洪月婷作为本次动迁安置对象，应当知晓自己获得的动迁权益，加上洪月婷与袁金香为母女关系，在袁金香处分系争房屋较长时间内也没有对袁金香的处分行为提出异议，应可以认定洪月婷对袁金香的处分行为知晓且无异议。基于系争房屋由洪月婷与袁金香登记为产权人，故被上诉人王炳华要求袁金香及洪月婷共同协助其办理产权过户手续，应予支持。上诉人洪月婷在本案中主张袁金香无权处分系争房屋，并提出其与袁金香没有共同居住无法知晓袁金香的处分行为等上诉意见，本院不予采信。原审法院所作判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人洪月婷的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，970元，由上诉人洪月婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年三月四日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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