广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）深宝法民三初字第1096号
原告（反诉被告一）李某甲。
原告（反诉被告二）陈某甲。
原告（反诉被告三）陈某乙。
原告（反诉被告四）陈某丙。
原告（反诉被告五）吴某。
原告共同委托代理人冉某。
被告李某乙。
被告（反诉原告）吴某甲。
委托代理人黄某、杨某，广东普罗米修律师事务所律师。
原告李某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、吴某诉被告李某乙、吴某甲及反诉原告吴某甲反诉反诉被告李某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、吴某物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，于2012年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冉某、被告吴某甲及其委托代理人黄某、杨某到庭参加诉讼。被告李某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，陈锦球拥有位于宝安区西乡街道渔业旧村一巷XX号的宅基地及地上房产一栋，宅基地面积约328平方米，《房屋所有权证》证号为粤房字第××号。原被告双方在2008年5月6日签订《合作建房合同书》，约定原告提供上述宅基地的土地使用权，被告负责拆除旧房，建成一栋十五层的住宅楼。陈某乙已于2009年2月5日去世，双方签署合同后，未向建设主管部门办理合作建房的审批手续，且由于该建设项目暂不符合目前的规划要求，实际也无法报批，原告的宅基地仅能用于自建房屋，不能用于合作开发房地产。双方的合作建房事实上因违反法律规定而无效，被告无权根据此合同取得宅基地上所建的房产，而被告却占有上述房产并对外出售，为维护原告权益，特诉至法院，请求判令：1、确认陈某乙与被告双方签署的《合作建房合同书》无效，由被告返还原告宅基地及宅基地上的全部房产；2、二被告承担本案诉讼费用。
被告李某乙未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。
被告吴某甲答辩称，一、本案属于农村集体土地出让、转让用于某农业建设纠纷案件，当事人依法应先向行政主管部门申请处理。而原告未经行政主管部门处理而直接向法院起诉，程序不合法，法院应依法驳回其起诉。本案纠纷起因于原被告之间的合作建房，五原告的父亲陈某乙生前与两被告签订《合作建房合同书》，约定以陈某乙出地、两被告出资，双方按比例对产权及收益进行分成的合作方式建房，而涉案地块“深圳市宝安区西乡街道业渔业旧村一巷XX号”系农村集体所有的土地，即本案属于农村集体土地出让、转让用于某法农业建设纠纷案件，根据相关法律法规规定，该类案件当事人应向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，方可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。由于本案所涉土地及地上建筑物未经行政主管部门处理，五原告直接向法院提起起诉，程序不合法，因此，恳请法院驳回五原告的起诉。二、涉案《合作建房合同书》是陈某乙与被告双方的真实意思表示，并未违反强制性法律规定，因此是合法有效的，合同双方应按合同约定享受权益并履行义务。合同约定房屋建成后双方各享受或承担50%的权利及义务，陈某乙作为合作一方，而五原告作为陈某乙的继承人，根据约定应承担50%损失，即应连带赔偿被告损失2，091，534元（具体事实及理由、详见本案《民事反诉状》）。三、被告基于《合作建房合同书》分得的房屋，已按《合作建房合同书》中两原告的授权，将房屋使用权以“合作建房”的形式转移给吴某乙等数十名案外人，所得合建房款皆用作合作建房的工程款。并且该批案外人中有的已对房屋进行装修并已入住使用，有的已将房屋又转让给第三人，因此如让他们退还房屋事实上已属不可能。四、我方不认可五原告的主体资格。我方认为原告应该提交派出所出具的户籍资料及是否属于法定继承的证明。综上所述，两原告诉讼请求没有任何法律依据，恳请法院依法予以全部驳回。
被告吴某甲反诉称，2008年5月6日，吴某甲、李某乙与李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某的父亲陈某乙签订《合作建房合同书》，约定由陈某球提供位于深圳市宝安区西乡街道渔业旧村一巷XX号地块，与吴某甲、李某乙共同合作建房，房屋建成后由陈某乙与吴某甲、李某乙各自拥有50%的产权。合同签订后，吴某甲开始依照合同约定向陈某乙支付履约保证金并投资建房，组织施工。2010年12月30日，房屋竣工并经李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某验收合格。吴某甲为合作建房建设所投入各项成本合计人民币16，747，969元，（其中工程款及杂项费用为人民币7，088，458元，财务成本（即利息）为人民币9，659，511元）。自2010年10月21日起至今，吴某甲基于《合作建房合同》中陈某乙的授权，已将吴某甲所享有的50%房屋以《合作建房》的形式，将房屋使用权转移给曾某等数十名案外人，所得合建房款共计人民币12，564，900元，皆用于作合作建房的工程款，部分房屋直接用于抵偿合作建房所借部分款项的本金及利息，经核算合建房款无法填补吴某甲为项目所应支出的各项费用，因此吴某甲损失人民币4，183，069元，且上述损失仍每日不断扩大。吴某甲认为本案为合作建房纠纷，合同约定房屋建成后双方各享受或承担50%的权利及义务，为此，吴某甲因合作建房所遭受的损失，李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某作为合作一方，亦应承担50%的责任，即李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某应连带赔偿吴某甲损失共计人民币2，091，534元及利息。另外，李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某至今仍拖欠吴某甲水电费共计人民币59，922元，但是，虽经吴某甲多次要求李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某赔偿损失及支付拖欠的水电费，李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某均百般推托、至今仍拒不赔付。请求判令：1、李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某连带赔偿吴某甲的损失，暂计至2012年9月30日为人民币2，091，534元，直至李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某还清吴某甲为与李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某合作建房所借款项之日止；2、李某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、吴某以按《合作建房合同书》合作分得的全部房产（深圳市宝安区西乡街道渔业旧村一巷XX号房产之第1、2、3、6、7、10、12层中的6-10号房产），折价抵偿吴某甲的第一项损失，暂计人民币2，091，534元；3、李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某支付拖欠的水电费共计人民币59，922元；以上各项费用共计人民币4，242，990元；4、本案诉讼费用由李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某承担。
原告针对被告的反诉答辩，第一、本案房产建筑施工及资金由吴某甲负责，吴某甲是否借款，及实际施工成本无证据证明，且是否有借款、借款利息是多少与李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某无关；第二、涉案建筑宅基地是李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某所有，所建建筑物依法应由李某甲、陈某甲、陈某丙、陈某丁、吴某全部取得；第三、吴某甲所称水电费没有事实依据，并且施工等项目是吴某甲负责，水电费用由其自行承担。
经审理查明，陈某乙（甲方）与被告李某乙、吴某甲（乙方）于2008年5月20日签订《合作建房合同书》，约定甲方提供深圳市宝安区西乡街道渔业旧村一巷XX号地块的土地使用权，乙方负责提供建房某，建成一栋十五层的住宅楼。甲方自愿拆除原来的楼房，乙方负责建房某约人民币600万元及拆除旧楼、余泥清运和承担查违办所产生的费用，并负责选定设计和施工单位，对材料和工程质量把关。合作建成的房产产权，按甲、乙方各占每层的50%的比例划分。一至三层双方分的商铺，双方不得改变为其他用途。双方对分成所得的房屋享有使用、出租、转让、出售、赠与、遗赠、继承等权利。双方签署合同后，未向建设主管部门办理合作建房的审批手续。
另查，被告李某乙、吴某甲与案外人陈某戊、陈某花签订的另一份《合作建房合同书》约定，由陈某洪、陈某花提供西乡街道渔业旧村一巷XX号地块的土地使用权，二被告负责提供建房某，建成一栋十五层的住宅楼。该XX号地块与本案所涉的西乡街道渔业旧村一巷XX号地块系相邻地块。现该两块地块上已共同建成一栋13层半的房屋。陈某戊、陈转花已另案向李某乙、吴某甲提起诉讼，案号为（2012）××民三初字第××号。
再查，陈某乙已于2009年2月5日去世，其父亲已去世，吴某为陈某乙的母亲，李某甲为陈某乙的妻子，陈某乙与李某甲共同育有女儿陈某甲，儿子陈某丙、陈某丁。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的合作建房合同书、房屋所有权证；被告提交的收支汇总表（4页）、水电费缴纳收据，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，陈某乙与被告李某乙、吴某甲签订《合作建房合同书》，约定由陈某乙提供土地使用权、被告出资合作兴建房屋，现涉案土地上的建筑物既无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，双方就履行前述合同而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物和其他设施的合法性进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：
一、驳回原告李某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、吴某的起诉；
二、驳回被告吴某甲的反诉。
本案原告李某甲、陈某甲、陈某乙、陈某丙、吴某预交的受理费人民币30，800元，予以退还；被告吴某甲预交的反诉费人民币20，372元，予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 杨江河
人民陪审员 利庆君
二〇一二年十二月三日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零八条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》
139、起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。
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