江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1976号
上诉人（原审被告）曹立，男，1968年4月21日生，汉族。
委托代理人王臻，江苏联勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市玄武区房产经营有限公司，组织机构代码13499065-2，住所地南京市玄武区演武厅1号。
法定代表人高怀余，该公司董事长。
委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。
上诉人曹立因与被上诉人南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称玄武房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹立及其委托代理人王臻、被上诉人玄武房产公司委托代理人曹元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玄武房产公司原审诉称，南京市玄武区某小区某幢503室房屋（以下简称503室房屋）系公有住房。1996年2月12日，玄武房产公司作为该房屋经营管理者与曹立签订《公有住房租赁契约》，双方约定：曹立应定期交付房租；负责保管、爱护房屋及其附属设施，不得擅自拆改房屋及其附属设备；不得将承租房屋转租或擅自转借、转让改变用途。曹立违反约定拖欠多年的房租、物业费且违反约定擅自拆改房屋，将房屋转租，改变房屋用途。玄武房产公司多次要求曹立支付租金并要求曹立将房屋恢复原状，但曹立拒不履行，故玄武房产公司诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁合同，曹立支付租金108412.2元及违约金3273.6元，并将503室房屋恢复原状后交还玄武房产公司。
曹立原审未答辩，亦未应诉。
原审法院经审理查明，1996年2月12日，被上诉人玄武房产公司（甲方）与上诉人曹立（乙方）签订《公有住房租赁契约》1份，双方约定：乙方承租甲方管理的503室房屋，该房屋的总建筑面积为40.5平方米；房屋租金为每月32.6元，房屋租金数额由甲方按照本市现行租金标准评定，因房屋条件或租金标准变动时，租金数额应予调整；本契约为期三年，租赁期满乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续；房屋租赁期间，乙方应在当月10日前向甲方交付租金，乙方若违反该项规定的应向甲方交付违约期间的租金总额30%的违约金；乙方不得擅自拆改房屋及附属设备，不得将承租的房屋转租或者擅自转借、转让及私自交换使用；一方未履行本契约使另一方造成经济损失或其他严重后果的，另一方有权向责任方要求赔偿损失或提前解除租赁契约。
原审审理中，玄武房产公司称，1、曹立自签订合同之日至1996年6月期间、1997年9月至1998年10月期间、2001年1月至2002年4月期间及2002年7月至2002年8月期间均按时支付租金，此外的租金均未支付。2、曹立擅自改动503室房屋的结构，将503室由一户改动为三户对外出租。玄武房产公司对此提供了如下证据：（1）南京市玄武区住房和建设局于2013年8月8日向曹立下达了整改通知书，主要内容为：曹立于2013年5月擅自变动房屋结构，该行为违反了《南京市城市房屋安全管理条例》的有关规定，现责令立即停止一切擅自变动房屋结构的违法行为，并在五日内携带相关资料到玄武区房产行政主管部门申请补办行政许可手续或者委托相应资质的设计单位出具加固设计方案，并按该方案对擅自拆改的部分进行加固整改，及时消隐该房屋的安全隐患，确保房屋使用安全。（2）南京市玄武区红山街道月苑社区于2013年9月4日作出情况说明，主要内容是曹立于2011年8月私自将该住房改为三户用于出租，社区多次收到同幢居民投诉。（3）扬子晚报于2011年11月5日以题为《破墙开门一套房隔成三套房》一文对曹立擅自改动503室房屋结构的事实进行的报道。3、1996年、1997年、1998年、2000年公有住房的租金标准分别为每月35.6元、46.3元、57元、71.3元。据此，曹立拖欠的2011年7月之前的租金合计为10912.2元。4、对曹立拖欠的2011年8月至2013年8月期间的租金，因曹立将503室房屋改动后对外出租，每月的租金合计约为3900元，故对此期间的租金主张97500元。对此，玄武房产公司提供了曹立与案外人邓桂芳于2013年6月15日签订的《租赁协议》及南京市公安局玄武分局红山派出所对邓桂芳夫妇租住503室房屋的相关情况进行了询问笔录。《租赁协议》记载曹立将503室以每季度4000元的价格出租给邓桂芳，询问笔录中记载该房屋结构于承租时起已发生变动。
因曹立未到庭参加诉讼，致无法调解。
上述事实，有玄武房产公司陈述、《公有住房租赁契约》、《南京市公有居住房屋租金标准》、《整改通知》、《情况说明》、扬子晚报、询问笔录、《租赁协议书》、照片及本院庭审笔录等为证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，但合同当事人另有约定或法律另有规定的除外。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，玄武房产公司与曹立签订的《公有住房租赁契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务、行使权利。根据合同约定，承租人应定期交付租金，不得擅自拆改房屋及其附属设备，同时不得擅自转租。曹立未按合同约定支付租金，并擅自改变房屋结构后转租于他人，故玄武房产公司要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持。合同解除前，对曹立尚未支付的租金及因其违约而产生的违约金，曹立应支付给玄武房产公司。合同解除后，曹立应将503室房屋恢复原状，并向玄武房产公司返还该房屋，并支付自合同解除后至向玄武房产公司实际返还503室房屋期间的房屋使用费。依照南京市公有住房相关政策中关于公有居住房屋租金标准的相关规定及涉案房屋结构，曹立拖欠租金的明细为：1996年7月至1996年8月的租金为65.2元（32.6×2）；1996年9月至1997年8月的租金为426.4元（32.6×1.09×12）；1998年11月的租金为52.6元（40.5×1.3）；1998年12月至2000年6月的租金为1231.2元（40.5×1.6×19）；2000年7月至2000年12月及2002年5月至6月的租金合计为648元（40.5×2×6＋40.5×2×2）；2002年9月至2013年8月的租金为12295.8元（40.5×2.3×132），以上租金合计14719.2元，原审法院对此予以支持。曹立未按约定支付租金，根据合同约定，曹立应按未付租金30%的标准承担违约金，故玄武房产公司主张违约金3273.6元，原审法院予以支持。综上，依照法律规定判决：一、南京市玄武房产公司与曹立于1996年2月12日签订的关于坐落于南京市玄武区某小区某幢503室房屋的《公有住房租赁契约》于判决生效之日起解除；二、曹立于判决生效之日起十五日内将坐落于南京市玄武区某小区某幢503室的房屋恢复原状后交还玄武房产公司；三、曹立于判决生效之日起十五日内支付南京玄武房产公司租金14719.2元（计算至2013年8月31日）、违约金3273.6元，合计17992.8元。案件受理费2642元、公告费600元，合计3242元，由曹立负担。
上诉人曹立不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案中涉案房屋为公有住房，系上诉人曹立于1996年被拆迁分得的安置房。拆迁前房屋使用面积12.48平方米，拆迁时曹立及其单位共支付15146.8元，由拆迁人支付30293.6元，共计45440.4元购买建筑面积39.86平方米（使用面积28.47平方米）的房屋使用权，分得建筑面积57.33平方米的住房（即本案所涉房屋）。上诉人是涉案房屋合法的承租人，享有承租权。二、涉案房屋为公有住房，公有住房的使用权虽需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得，但其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。1、公房使用权的存续具有永续性；2、公有使用权的取得需要支付对价，遇拆迁时可以获得补偿；3、具备特定资格的承租人只需支付很小价款即可将公有住房使用权转化为完全所有权；4、公有住房使用权具有实质上的可处分性。依据现行的公房政策，承租人在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租，且还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让。综上，公有住房使用权所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，使其在性质上更接近用益物权的特征，公有住房使用权是一项具有财产价值的财产权。故原审法院仅凭当时的租赁契约中的格式条款做出判决，没有考虑到现实情况的变化和公有住房租赁的特点，属认定事实不清。三、根据《民法通则》第5、6条规定，合同双方在订立、履行合同的过程中，要遵循诚实信用原则和公平原则。如果因社会经济情事的变化导致合同履行后造成明显不公平后果的，法院可根据公平裁量权调整当事人的权利义务。上诉人和被上诉人在1996年据以订立合同的《南京市城镇公有房屋管理条例》已经于2004年被南京市人民代表大会常务委员会废止，而2003年出台的《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》等规定则可以证明因客观经济形势的变化，南京市公有住房可以被承租人有偿出租和转让。所以原合同中规定的“不得转租”等条款在合同续期后如果继续履行则有违公平原则，因此上诉人的行为不能简单地根据已失效的规定认定为违约，原审法院适用法律错误。四、根据双方签订的《公有住房租赁契约》第三项规定，被上诉人有定期检查房屋并定期维修养护的义务，但其在合同履行过程中并没有尽到这些义务，违约在先。另一方面被上诉人的行为表明如果维修义务转由上诉人承担，则原合同条款已经于2004年随着旧公有房政策的废止而发生变更，变更实质上已经由双方默示认可，因此根据被上诉人的行为，上诉人的行为是公有房承租人合法行使权利的行为，并不构成违约。五、原房屋租金在刚刚签订《公有住房租赁契约》时由被上诉人上门收取，后来被上诉人没有上门收取租金，也没有催告上诉人缴付租金，被上诉人地址不详，上诉人无法交付，且被上诉人的租金和违约金请求早已超过诉讼时效，不应得到法院支持。综上，请求二审法院：1、撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人玄武房产公司答辩称，本案是租赁合同纠纷，依照合同的约定，上诉人不得私自转租、拆改房屋，并且应及时支付房租。然而上诉人均存在以上三种的违约情形，依据双方签订的租赁契约和合同法的规定，都属于根本性的违约。原审法院据此支持了被上诉人的请求，被上诉人认为原审认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉理由中主张该涉案房屋是具有财产价值的财产权或物权，本案的纠纷是房屋租赁合同纠纷，不是物权纠纷，不管房屋是如何取得，双方都通过租赁契约的形式确定了双方的权利义务，双方据此产生的纠纷应当按照租赁契约的约定履行，如上诉人对涉案房屋有争议，应当另案主张物权。对于上诉人所主张的客观情况发生变化，被上诉人认为是不存在的。不管是依据已经作废的南京市城镇公有房屋管理条例，还是依据建设部的城市公有房屋的管理规定，对于拖欠房租6个月以上、私自转租、拆改房屋、改变用途，都属于可以终止租赁关系收回房屋的情形。原审依据合同法规定，认定上诉人的违约行为成立，被上诉人认为是正确的也是合理的。关于租金诉讼时效，被上诉人的住所地一直在演武厅1号，并且在月苑小区一直有分公司，不存在地址不详。上诉人在原审时拒不参加诉讼，二审时提出时效抗辩，没有法律依据；其次双方租赁关系一直在持续没有中断，也不存在诉讼时效的起算，更不存在失去诉讼时效的情形。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审中提交以下新证据：1、房屋拆迁时的补偿协议、拆迁安置公房新增面积申请表、两份付款协议。上述证据证明：房屋使用权一部分是拆迁分得，一部分是上诉人本人出资购买，并非普通的公房承租关系。2、反映房屋状况的照片一组，证明被上诉人没有对房屋进行维修、保养。
双方当事人对于原审法院查明事实无争议的部分，本院予以确认。
本院认为，公有住房使用权性质不同于一般私有房屋租赁使用权，使其在性质上更接近于用益物权，但我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类，受物权法定原则的制约，公有房使用权仅被视为一种高度物权化了的特殊债权。其使用权虽不受期限限制，租期届满后自然续期，但不同于完全化的所有权形式，因特定事由，房管部门也可解除公房租赁合同。
《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”同时根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》中有关承租权转让及擅自转租的处罚规定，公房承租人对房屋转租也须经房屋出租人同意。
本案中，上诉人与被上诉人于1996年2月12日签订为期三年的《公有住房租赁契约》，三年期满后双方未续订，依据公有住房使用权性质，双方在租赁期满后自然续期，原租赁合同内容继续适用。根据原租赁合同的约定：“承租方不得擅自拆改房屋及附属设备，不得将承租的房屋转租或擅自转借、转让或者私自交换使用；一方未履行本契约使另一方造成经济损失或其他严重后果的，另一方有权向责任方要求赔偿损失或者提前解除租赁契约。”本案中上诉人擅自改变房屋结构，经多次通知整改后仍未整改，且未经被上诉人同意将房屋部分转租他人，事后又未得追认，其行为不仅违反了国家政策有关规定和双方当事人约定，同时也违背了公有住房使用权设立的目的，故其行为构成根本性违约，被上诉人有权解除租赁合同。据此，对于上诉人曹立提出的出租人无权解除合同的主张，本院不予支持。
上诉人在二审中向本院提交照片一组并主张玄武房产公司未履行房屋维修义务系其拒交房租的原因之一。本院认为该组照片不足以证明其所反映的情况，故对于上诉人的该意见，因证据不足，本院不予采纳。
对于上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效的意见。本院认为根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，原审期间，上诉人在接到法院通知后无正当理由未到庭参加诉讼，也未在一审期间内以其他方式提出诉讼时效的抗辩，二审中上诉人提出该抗辩，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2642元，由曹立负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年九月三日
书记员 张 毅