江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）睢执异字第00051号
案外人周迪，个体户。
委托代理人徐士泽，个体户。
申请执行人彭建，个体户。
被执行人薛礼，个体户。
本院在执行彭建与薛礼民间借贷纠纷一案中，案外人周迪以对本院查封的财产享有所有权为由，提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭进行了审理，案外人周迪的委托代理人徐士泽、证人刘强、许辉、窦园园、仝艳到庭参加听证，申请执行人彭建、被执行人薛礼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人周迪异议称，2012年6月10日，案外人周迪与薛礼、付荣欣通过睢宁县睢城镇宏通房产中介信息咨询服务部刘某的介绍，签订了房屋买卖合同，双方约定：薛礼将其所有的、坐落在睢宁县睢城镇红叶路东侧古汉国画院综合楼2单元604室的房屋以41万元的价格卖给周迪，当日付给购房款30万元，2012年10月7日付给11万元。签订合同后，薛礼就将房屋及附属设施交给周迪，周迪一直占用、使用至今。合同约定房屋的购房贷款由薛礼偿还，两年内还清即办理过户手续，由于薛礼长期在外打工，致使房屋一直没有过户。综上所述，案外人通过合法程序购买了房屋，并实际占用、使用至今，法院在不知情的情况下对房屋进行查封，并发出公告让周迪搬出，侵害了案外人周迪的权利，请依法撤销该公告，停止对涉案房屋的执行。
申请执行人彭建未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
被执行人薛礼未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
案外人周迪为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据一，房屋买卖合同一份。该合同系案外人周迪与被执行人薛礼及其妻子付荣欣于2012年6月10日签订的，合同约定了房屋的地址和房产证号，且约定该房屋的总价款为41万元。用以证明案外人周迪与被执行人薛礼的房屋买卖是真实合法有效的。
证据二，收条两张。第一张内容为“收条今收到周迪购房款叁拾万元正（￥300000）薛礼2012.6.10”；第二张内容为“收条今收到周迪交房款壹拾壹万元正（￥110000）。款已清（古汉公寓604室）薛礼2012.10.7”。用以证明案外人周迪已按合同约定将购房款付清。
证据三，江苏省电力公司睢宁县供电公司收费发票六张，用以证明案外人周迪在该房屋居住时缴纳了电费。
证据四，中国工商银行股份有限公司睢宁支行出具的证明一份。内容为：“兹证明薛礼个人一手房购置贷款，已还至2014年11月24日，特此证明（加盖中国工商银行股份有限公司睢宁个人信贷业务合同专用章）2014年11月24日”。用以证明涉案房屋的购房贷款按照合同的约定正常归还。
证据五，证人刘某、许某、窦某、仝艳当庭所作的证人证言各一份。
经审查查明，2012年6月10日，经过睢宁县睢城镇宏通房产中介信息咨询服务部刘某的介绍，案外人周迪与被执行人薛礼签订了房屋买卖合同，合同约定：薛礼将属于其所有的、坐落在睢宁县睢城镇红叶路东侧古汉国画院综合楼2单元604室的房屋及抽油烟机一台、空调两台、电视机一台，床一张、沙发一套、太阳能热水器一台以41万元的价格卖给周迪，当日收取购房定金人民币30万元。因该房屋在银行尚有21万元的一手房购置贷款未归还，合同约定该贷款由薛礼在签订合同后2年内付清，周迪将剩余购房款11万元付给薛礼后，双方再办理房屋过户手续，刘某作为见证方在合同上签字证明。合同签订后，被执行人即将房屋及抽油烟机一台、空调两台、电视机一台，床一张、沙发一套、太阳能热水器一台交付给案外人周迪，不久周迪就占有使用该房屋。后因为被执行人薛礼做生意急需用钱，经过许某协调，案外人周迪于2012年10月7日将剩余的购房款11万元付给被执行人薛礼。薛礼个人一手房购置贷款，已还至2014年11月24日。
另查明，本院在执行申请执行人彭建申请执行被执行人薛礼民间借贷纠纷一案中，于2013年6月8日作出（2013）睢执字第644-1号执行裁定书，依法预查封被执行人薛礼所有的、位于睢宁县睢城镇红叶路170号古汉国画院公寓综合楼1-105、2-604号房屋两处（2-604号房屋的商品房备案号为20090100068）。因为被执行人薛礼未履行义务，本院拟对查封的房屋进行评估、拍卖。2014年6月25日，本院作出（2014）睢复执字第234号公告，以将对位于睢宁县睢城镇红叶路170号古汉国画院公寓综合楼2-604号房屋进行评估、拍卖为由，责令占有该房屋的案外人于2014年7月15日前迁出该房屋，如果在规定的期限内拒不搬离，本院将依法强制搬离。如果对本院采取的强制措施有异议，可向本院提出书面执行异议。案外人周迪看到该公告后即向本院提出书面执行异议。
上述事实有案外人的当庭陈述、递交的上列证据、证人刘某、许某、窦某、仝艳当庭所作的证人证言各一份及本院的相关法律文书等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，本案中，案外人周迪与被执行人薛礼签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应属有效。涉案房屋虽然是在银行的抵押财产，本院查封时，抵押权尚未灭失，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定其目的是为了保护抵押权人的利益，根据案外人周迪与被执行人薛礼签订的房屋买卖合同的内容，对于薛礼的个人一手房购置贷款，明确约定由薛礼偿还，薛礼也按照原个人一手房购置贷款合同的约定还至2014年11月24日，不存在损害抵押权人利益的无效情况。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。即使物权转让行为无效并不必然的导致物权转让的原因行为即债权合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定不得转让抵押财产，并非针对合同效力的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定。本案中，周迪和薛礼签订的房屋买卖合同不存在合同无效的情况。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该条规定给予特殊债权人优先于一般债权特殊保护。本案中，案外人周迪在本院查封涉案房产前已经支付了全部的购房款，并占有、使用至今。由于涉案房屋的贷款至今未届满，且被执行人薛礼未有按照双方签订的房屋买卖合同的约定在签订合同后两年内提前付清个人一手房购置贷款，故未能办理过户手续，对此案外人周迪不存在过错。案外人周迪依据房屋买卖合同及被执行人薛礼所写的购房款收据对涉案房屋产生的占有和物的期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被执行人薛礼的房屋进行强制执行，案外人的异议成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
案外人周迪的异议成立，停止对位于睢宁县睢城镇红叶路170号古汉国画院公寓综合楼2-604号房屋（商品房备案号为20090100068）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 鲁开凌
人民陪审员 王轶坤
人民陪审员 李 昕
二〇一四年十二月九日
书 记 员 吴 艳
附相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。