文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初2286号原告：张喜生，男，1986年8月7日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：罗鹏远，系广东广大律师事务所律师。被告：蔡霞，女，1971年9月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告张喜生与被告蔡霞租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理，原告张喜生及其委托诉讼代理人罗鹏远、被告蔡霞到庭参加庭审；于2018年1月12日再次公开开庭审理本案，原告张喜生的委托诉讼代理人罗鹏远、被告蔡霞到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张喜生向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还保证金18400元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：原告承租被告所有的广州市天河区华明路37号1701房（以下简称案涉房屋）；建筑面积119平方米；租赁期自2016年8月23日至2017年8月23日止；每月租金9200元，应在每月23日前缴付给被告；原告需向被告交纳租赁保证金18400元。《合同》签订后，双方均按照《合同》如约履行，原告向被告缴纳了一个月租金9200元和租赁保证金18400元。但原告因工作的原因在接收案涉房屋7日后向被告提出能否解除《合同》，并承诺帮被告寻找新承租人继续承租案涉房屋，被告的母亲叶丙香同意原告的要求。原告遂委托原来的中介方即案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称城建公司）放盘出租案涉房屋，但被告自行委托位于“星汇园小区”的“链家地产”放盘出租案涉房屋并向原告隐瞒该情况，并于2016年9月底通过“链家地产”将案涉房屋以每月9500元的租金价格另行出租给他人。原告得知该情况后马上与被告联系，要求被告退还租赁保证金18400元，但被告却以各种理由拒不退还。原告虽提出提前解除《合同》，但被告同意解除《合同》并将案涉房屋委托“链家地产”放盘出租且最后通过“链家地产”将案涉房屋出租给他人，上述事实表明原、被告已经协商一致解除双方的租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，由于上述租赁合同系因双方协商一致解除，而非因一方的单方违约行为而提前解除，故被告应将原告交纳的租赁保证金18400元退还给原告。被告蔡霞辩称：2016年8月底，原告与被告的母亲叶丙香就租赁案涉房屋签订《合同》，约定：租期自2016年8月23日至2017年8月23日止；每月租金9200元，原告应在每月23日前交付租金。原告在签订《合同》时告知被告的母亲：原告原本想买“星汇园小区”的房屋，但因为价格问题未与卖方协商一致，只好先承租房屋居住使用。《合同》是由原告提供的版本，但并非中介方提供的租赁合同版本，其中没有约定违约责任的问题，说明原告已预知自己极有可能违约。《合同》签订时，被告不在广州，是由被告的母亲代理案涉房屋的出租事宜，原告利用老人家急于出租案涉房屋以便将租金用于支付被告承租其他房屋的租金且不懂法律规定，签订《合同》。原告在接收案涉房屋7日后告诉被告的母亲：原告已经买到房屋了，所以，不能继续承租案涉房屋并要求代被告出租案涉房屋。被告此时已回到广州，并对此表示不同意。为了防止损失扩大和及时支付被告承租的其他房屋的租金，被告只好委托“链家地产”另行放盘出租案涉房屋，但此时租赁旺季已过，有承租意向的人很少。在此期间，原告要求被告退还一个月租金，被告考虑到原告的妻子已怀孕，遂同意向原告退还4450元（即原告已付的一个月租金9200元扣减原告另行放盘出租案涉房屋而产生的中介费4750元），但原告不同意此方案。2016年9月23日之前的一周左右，原告致电被告表示其想继续承租案涉房屋，被告表示同意并告知原告按时支付租金即可，但直至2016年9月23日之后的一周时间，原告都未向被告支付租金。为了避免损失扩大，被告只好于2016年10月3日将案涉房屋另行出租。2016年10月中下旬的某天傍晚，原告突然到案涉房屋敲门并声称案涉房屋是其承租的并要求进入案涉房屋，后被管理处的工作人员逐出小区。原告在2016年9月23日之后的7天内没有支付租金，属于原告擅自解除《合同》，参照被告与新承租人签订的租赁合同第十条第2款关于“在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金”的约定，被告有权收回案涉房屋并没收原告已付的租赁保证金。当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据在卷佐证，本院据此确认如下事实：1.叶丙香是被告的母亲。2.2016年8月16日签订的《合同》的第一条约定出租人/甲方是被告、承租人/乙方是原告，尾部甲方签章处显示“蔡霞”的签名、乙方签章处显示原告的签名。被告称因其委托叶丙香出租案涉房屋，因此，上述甲方签章处的“蔡霞”是叶丙香代其签署的。《合同》对租赁双方的权利和义务作出相关约定。原、被告均确认案涉房屋的租赁合同关系是由城建公司促成建立的。3.2016年8月16日，叶丙香出具收到原告支付案涉房屋的定金1000元的《收房款收条》。同日，原告以转账方式向叶丙香的账户支付13800元，并代被告向城建公司支付本次交易的代理费/咨询费4600元。同日，原告取得显示由“蔡霞”出具的收到原告承租案涉房屋的按金18400元的《收据》[被告称《收据》中的“蔡霞”亦是叶丙香代其签署的；原、被告均确认：上述18400元是案涉房屋的租赁保证金（即原告转账支付的上述13800元+原告代被告支付的上述代理费/咨询费4600元）]。4.2016年8月24日，原告以转账方式向叶丙香的账户支付8200元。原、被告均确认上述8200元及原告于2016年8月16日支付的上述定金1000元即是案涉房屋的首月租金9200元。5.2014年8月24日，案涉房屋交付给被告使用。被告称其接收案涉房屋后从未实际使用。6.2016年11月9日，广东广大律师事务所（罗鹏远律师）受原告委托作出致原告的《律师函》（包括通知被告于收到函件后3日内向原告退还租赁保证金18400元等内容），并将其邮寄给被告，被告确认其已收到上述邮件并称其收到上述邮件后已致电原告告知同意退还4450元但原告不同意上述方案。对当事人有争议或涉及案外人的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的其与被告的通话录音（原告称通话时间为2016年10月；在该次通话中，原告提出关于其已付租赁保证金中扣除相当于一个月租金的金额作为被告的中介费损失和另行出租案涉房屋的“辛苦费”后由被告向其退还余款即相当于一个月租金金额9200元的方案，但被告以原告提前解约给其造成很多损失为由表示仅同意向原告退还相当于半个月租金的金额即4600元）。原告无法出示存储该证据原件的设备并表示撤回该证据，被告对该证据的真实性无异议但表示其记不清楚通话时间，鉴于该证据对本案的处理有影响，本院仍采纳该证据作为认定本案事实的依据，并结合原告在通话中陈述的时间认定通话时间是2016年10月。2.对于原告提交的其与案外人的录音的书面整理材料（原告称录音时间为2016年10月；对话一方是其与妻子，另一方是“链家地产”的两位工作人员）。原告表示其无法出示存储该证据原件的设备亦无法提供录音的复制件并表示撤回该证据，鉴于上述原因且原告所述的对话对方人员未出庭作证，本院无法确定是否存在该次对话及无法核实对话对方人员的身份，本院准许原告撤回该证据。3.对于被告提交的显示其与案外人徐庆泰及经纪方于2016年9月24日签订的《租赁合同》。被告已出示该证据原件，原告对该证据的真实性无异议并认为该证据显示的案涉房屋另行出租的时间与其询问“链家地产”的工作人员得到的答复一致，本院结合原、被告的陈述认定被告于2016年9月24日另行出租案涉房屋且租期约定为2016年10月3日至2018年10月2日。4.对于被告提交的显示叶丙香作为承租人与案外人作为出租人及经纪方于2016年8月15日签订的《租赁契约》。被告已出示该证据原件，原告对其真实性无异议但认为该证据与本案无关，鉴于该证据对本案的处理没有影响，本院对该证据不予认定。5.对于被告提交的其分别与136××××5522和135××××3996的手机号码的短信往来记录（共4页；被告称136××××5522和135××××3996分别是徐庆泰及其妻子的手机号码）。被告已出示存储该证据原件的手机，短信往来记录的对方人员未出庭作证致使本院无法核实短信往来对方人员的身份，但考虑到原告称短信往来对方人员发送给被告的短信内容与其于2016年10月到案涉房屋找新承租人了解情况时的经过相一致，本院据此采信被告曾于2016年10月到案涉房屋了解相关情况。原、被告还就相关问题陈述意见如下：1.关于解除《合同》的问题。原、被告确认被告于接收案涉房屋7天后提出解除《合同》及被告不同意由原告委托中介方另行放盘出租案涉房屋。原告称被告同意解除《合同》，且叶丙香同意由原告委托中介方放盘出租案涉房屋，因此，原告在提出解除《合同》后就将案涉房屋的钥匙交付给城建公司用于放盘出租；但两三天之后，城建公司告知原告称被告已取回案涉房屋的钥匙以自行放盘出租案涉房屋。被告则称其从未同意解除《合同》，只是为了减少损失而在原告表示不继续承租案涉房屋之后自行委托中介方另行放盘出租案涉房屋，并最早于2016年9月初带有承租意向的人查看案涉房屋；由于其持有案涉房屋的另一套钥匙，因此，可以带有承租意向的人查看案涉房屋，叶丙香于2016年9月24日带徐庆泰到案涉房屋查看，徐庆泰当场表示愿意承租案涉房屋，而当天原告委托的城建公司的工作人员也带有承租意向的人查看案涉房屋，叶丙香表示案涉房屋无须原告委托中介方放盘出租，因此，城建公司的工作人员当天将案涉房屋的钥匙交还给叶丙香。原告在被告作出上述陈述之后称其在2016年9月24日之前已将案涉房屋的钥匙交付给城建公司的工作人员，但不清楚城建公司何时将案涉房屋的钥匙交还给被告。2.关于原告表示如果被告不退还保证金则其可继续承租案涉房屋的问题。原告称其是在被告另行出租案涉房屋后的2016年10月才在与被告的通话中（即前述原告提交的其与被告的通话录音）提出如被告不退还租赁保证金则继续承租案涉房屋，并称其上述陈述属于气话。被告则称原告在2016年9月23日之前大概一周致电被告称其想继续承租案涉房屋（注：被告称其当时没有对通话进行录音，也无法提供证明通话时间的证据），因此，被告一直等待原告支付租金，但原告既没有入住案涉房屋也没有支付租金，因此，被告于2016年9月24日将案涉房屋出租给徐庆泰，并参照被告与徐庆泰签订的《租赁合同》中关于承租人逾期交付租金超过7天视为承租人擅自解除合同、出租人有权收回房屋并没收押金的约定，告知徐庆泰关于被告须在原告逾期交付租金7天的期限届满之后才能将案涉房屋交付给徐庆泰使用及如果原告依约支付案涉房屋第二个月的租金则不将案涉房屋出租给徐庆泰（注：被告称上述是其与徐庆泰的口头约定），因此，被告与徐庆泰签订的《租赁合同》约定起租时间为2016年10月3日，徐庆泰大概于2016年10月8日入住案涉房屋。3.原告表示其同意其已付的案涉房屋的首月租金9200元归被告所有。4.原、被告均确认被告因另行出租案涉房屋而支付的中介服务费为4750元。5.关于被告因原告提出解除《合同》而遭受的损失问题。被告称其损失如下：①因将案涉房屋先后出租给原告和徐庆泰而支付的两次中介费（分别为4600元和4750元）；②案涉房屋2016年9月23日至2016年10月3日期间的租金；③由于被告除了在“链家地产”放盘出租案涉房屋并将唯一的一套钥匙交付给“链家地产”之外，其还在其他中介方放盘出租案涉房屋，如果是其他中介公司约其查看案涉房屋，则其需要来回打的而产生打的费；④被告因另行放盘出租案涉房屋而产生的误工费及其母亲因与原告吵架而生病支付的费用。原告则称被告出租案涉房屋产生的中介费损失只能计算一次；原告不同意承担案涉房屋2016年9月24日至2016年10月3日期间的租金；至于打的费、误工费及被告母亲生病支付的费用问题，被告均未举证证明；被告将案涉房屋出租给其他人的月租金标准比被告将案涉房屋出租给原告的月租金标准多300元；若被告就其损失主张原告赔偿，理应提起反诉或另行起诉。另，本院于2017年3月13日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：被告是案涉房屋的产权人。本院认为：被告是案涉房屋的产权人，其委托其母亲叶丙香与原告签订的《合同》合法有效，对原、被告均有约束力，原、被告均应依约履行。原、被告均确认原告于接收案涉房屋7天后提出解除《合同》，被告虽称其对原告该要求表示不同意，但被告自认其另行委托中介方放盘出租案涉房屋和最早于2016年9月初带有承租意向的人查看案涉房屋，应视为被告当时已同意原告提出的提前解除《合同》的要求，本院据此认定《合同》已于原告提起本案诉讼前解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告因其自身原因提出提前解除《合同》构成违约，在被告同意解除《合同》的情况下，原告仍应对其上述违约行为承担相应的违约责任。《合同》没有约定一方在约定或法定解除合同条件未成就的情况下要求提前解除《合同》应承担的违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告理应赔偿其要求提前解除《合同》给被告造成的损失。关于被告因原告的上述行为造成的损失问题。从原、被告的陈述可知，在原告提出提前解除《合同》之后，原、被告分别委托中介方放盘出租案涉房屋，且被告自认其于2016年9月24日与案外人签订租赁合同并从2016年10月3日起将案涉房屋出租给案外人，而原告对被告所述另行出租案涉房屋的时间亦没有提出异议，因此，截止至2016年9月23日（即原告另行出租案涉房屋前一天）的案涉房屋空置的租金损失理应由原告承担。鉴于原告已向被告支付租赁保证金18400元和首月租金9200元，且原告已经表示其已付的首月租金归被告所有，本院认为原告该意见合理。原、被告均确认被告因与原告建立本案所涉租赁合同关系还向中介方支付了代理费/咨询费4600元，该部分损失应由原告承担。至于被告另行将案涉房屋出租给案外人产生的中介服务费，则不应由原告承担。关于被告所述2016年9月24日至2016年10月3日的租金损失问题，鉴于被告已自认其于2016年9月24日与案外人签订租赁合同，因此，上述期间的租金损失应由被告自行承担。关于被告所述的前述打的费、因另行放盘出租案涉房屋而产生的误工费的损失问题，被告虽未举证证明，但从日常生活经验可知，被告另行放盘出租案涉房屋必然耗费一定的时间和精力，而原告对此也是知悉的并在与被告的协商过程中提出补偿被告“辛苦费”4600元，因此，本院酌情认定被告该部分损失为4600元。至于被告所述其母亲因与原告吵架而生病支付的费用损失，依据不足，本院不予采纳。从公平原则出发及为了减少当事人的讼累，本院对此一并审查处理，并认定被告应在扣除代理费/咨询费4600元和其他损失4600元之后将原告已付的租赁保证金的余款9200元（即18400元-4600元-4600元）退还给原告。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于被告抗辩称原告利用叶丙香是老人家、不清楚相关法律法规而与原告签订没有约定违约责任的《合同》及由于原告违约、其参照其与徐庆泰签订的《租赁合同》可没收原告已付的租赁保证金的问题，本院认为，被告上述抗辩均没有法律依据，本院不予采纳。为此，本院依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告蔡霞于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张喜生返还租赁保证金余款9200元。二、驳回原告张喜生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260元，由原告张喜生负担210元，被告蔡霞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何伙森人民陪审员  刘香玲二〇一八年一月十五日法官助理喻珺书记员古金青蒲肖明许丽凤本判决书于2018年   月   日送达（33）