宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民初字第2386号原告（反诉被告）：年艳平，男，汉族，1974年10月25日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人：伏静，贺兰县德胜法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宁夏海吉星国际农产品物流有限公司，地址宁夏回族自治区贺兰县经济桥物流园。法定代表人：李南峰，该公司董事长。委托代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。原告（反诉被告）年艳平诉被告（反诉原告）宁夏海吉星国际农产品物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，被告于2015年8月18日提起反诉，本案本诉与反诉合并审理，依法由审判员杨学生适用简易程序于2015年8月19日公开开庭进行了审理。后转为普通程序依法组成合议庭于2016年1月19日再次进行了审理。原告年艳平及其委托代理人伏静，被告海吉星物流公司的委托代理人辛加辉到庭参加了诉讼。庭后协商未果。本案现已审理终结。原告年艳平诉称，2012年3月，被告为招商出租其公司场地及店面。在招商过程中，被告公司向原告等商户口头承诺，场地及店面最短的租赁期限为5年，租赁合同按年签订，承租人可大胆投资经营。原告考虑到租赁期限为5年，便与被告公司签订场地租赁合同欲开洗车行。原、被告租赁合同签订后，原告为了便于经营，投入了大量的财力及人力开设了一间洗车行，并且在经营过程中原告不断投入资金进行洗车行建设。2014年4月27日，原告向被告缴纳了第三年（即2014年4月至2015年4月）的场地租赁费及物业费，7月份，被告突然将原告店内电源掐断，告知与原告合同终止，要求原告将洗车行搬走。原告多次找被告理论均未果。综上，原告认为，被告行为属违约行为，并且给原告造成很大的经济损失，现原告诉至法院，请求：1、要求与被告解除场地租赁合同；2、要求被告赔偿原告各项损失97328元；3、本案诉讼费由被告负担。被告海吉星物流公司辩称，原告所述不实，原、被告之间合同约定一年一签，并未约定租赁期限为5年，另外，被告并未将原告店内的电源掐断，原、被告之间的合同有条件继续履行，因此，被告不同意解除场地租赁合同，合同履行期间，被告并未存在违约行为，故不同意赔偿原告损失。被告海吉星物流公司反诉称，2012年3月反诉人与被反诉人签订《场地使用租赁合同》，由被反诉人租用反诉人场地，该合同第八条约定：乙方在租用期间，不得随意改变本场地状况，如需改动应事先征得甲方书面同意后方可实施。但被反诉人在实际租用反诉人场地期间，未经反诉人书面同意，擅自改变场地状况，将部分租用场地铺设了水泥地面，导致反诉人无法使用、规划该场地，严重损害了反诉人的利益。综上，反诉人提出反诉，请求：1、请求法院依法判令被反诉人将租用反诉人的场地恢复原状；2、反诉费用由被反诉人承担。原告年艳平辩称，1、被告在本诉中提出不同意解除合同，既然不同意解除，现在又要原告将洗车行场地恢复原状，如果恢复原状，原告的洗车行即无法正常营业，被告的反诉和本诉答辩是相互矛盾的。2、如果被告公司在租赁前与原告约定不得随意改变场地，原告就不可能与被告公司有租赁关系，相反，被告公司不但没有约定，反而再三督促原告将场地建设好进行营运。针对本案的本诉与反诉，双方一并出示证据如下：原告（反诉被告）年艳平出示以下证据：证据一，票据原件三张，证明原告向被告公司交纳2014年4月27日至2015年4月26日档位租金8000元，2013年4月27日交纳场地定金2000元，原告向被告公司交纳2014年5月9日至2015年5月9日档位管理费2400元。经当庭质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。证据二，收据二份、施工承包协议一份，证明原告在2012年4月租赁被告公司场地后就开始不断的对租赁场地进行建设，打下水、打地坪、垫场地共花费38130元。经当庭质证，被告对该证据的三性及证明目的均不认可，原告建设场地的费用与被告无关，原告在进行改造场地时并未按照合同约定征得被告同意，属于违约行为，证明被告反诉请求成立。证据三，收据一份，证明原告在2012年4月20日租赁场地花费26000元搭建彩钢房用于洗车行营运，还证明原告在2012年就开始不断的对场地进行投入改造，如果像被告陈述的，那么被告公司就应当在一开始与原告解除合同，进一步证明被告公司对原告搭建彩钢房一事是同意的。经当庭质证，被告对该证据的三性及证明目的均不认可，该收据并非正规发票，不能够证明原告搭建彩钢房的时间和费用。被告的反诉请求中仅仅要求原告恢复场地原貌，并未要求其拆除彩钢房，这份证据与本案无关。被告（反诉原告）海吉星物流公司出示以下证据：证据一，2014年场地使用租赁合同一份，证明1、依据合同第三条该场地租用合同实行一年一签；2、依据合同第八条，原告未经被告书面同意擅自改变场地状况应自行担责并恢复原状；3、依据合同第十二条，被告因园区规划建设有权单方收回租用的场地。经当庭质证，原告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，该份合同的时间自2014年4月27日至2015年4月26日，合同期尚未届满，被告公司无故单方解除合同，被告行为属违约行为，在这份合同中第十一项明确规定，合同租赁期限届满，乙方向甲方办理交接手续并腾房及设备，但该合同仅仅履行二个多月，乙方就将水电掐断，致使合同无法正常履行。经当庭举证质证，本院认证如下，原告（反诉被告）年艳平提交的证据一真实、合法，本院予以采信。证据二可以证实被告对租赁场地进行投入建设，但其投入数额由个人出具的收条证明，其真实性无法有效核实，本院不予采信。证据三因属非正规的票据，其数额真实性，本院不予采信。被告提交的证据真实、合法，本院予以采信。经审理查明，2012年4月，原告租赁被告海吉星物流园B区5厅西侧200平方米的场地经营洗车行，并支付场地经营保证金2000元，年租金8000元，年度综合管理费2400元。租赁期限为一年，合同实行一年一签。合同签订后，被告对经营的洗车行进行投入建设，搭建彩钢房、打水井、硬化地坪等。2014年5月7日，原告与被告继续续签了一年租赁合同，同年7月，因被告物流园汽修区的消防存在问题，被停止通电经营，导致原告接连汽修区的用电亦被停止，洗车行不能正常经营。现原告诉至本院，要求与被告解除场地租赁合同；被告赔偿原告各项损失97328元。即：2014年-2015年场地租金8000元、定金2000元、场地管理费2400元、砸地坪、铺地投入18130元，彩钢房搭建费26000元（折旧主张1万元）、误工费36798元，2014年6月20日又投入2万元对地坪进行维修，打下水井。另，被告依据合同第八条约定：“乙方在租用期间，不得随意改变本场地状况，如需改动应事先征得甲方书面同意后方可实施”。被告认为原告未经过其书面同意，擅自改变场地状况，将部分租用场地铺设了水泥地面，导致被告无法使用、规划该场地，损害了被告的利益。遂提起反诉，请求原告恢复原状。本院认为：原告租用被告场地经营洗车行并交付租金，双方形成租赁合同关系。原告与被告签订的场地使用租赁合同期限及方式为一年一签，双方2014年签订的租赁合同届满日期为2015年4月26日，即在本案原告起诉前，双方合同履行期限已经届满，且又未续签合同，故原告要求解除2014年度的租赁合同已无事实依据，本院不予支持。本案的焦点是原告主张的损失是否成立。原告主张经营保证金2000元，因租赁合同双方未再继续履行，故被告应予退还原告。原告主张的租金8000元、场地管理费2400元，因2014年7月份，原告续签合同两个月，被告因未能提供用电导致原告无法经营，故因扣除两个月的租赁费1333元、管理费400元，应退还原告8667元。根据双方签订《场地租赁合同》第八条的规定，原告不得随意改变场地状况，如需改动应事先征得被告书面同意方可实施。本案原告庭审中未能提供证据证实其硬化地坪、打井、搭建彩钢房向被告告知并征得其书面同意，故原告为经营效益投入的费用及产生的风险自行承担，本院不予支持。本案因被告未能提供用电导致原告不能正常经营，原告提出误工损失，本院参照2014年度居民服务、修理和其他服务业年收入36798元的标准，计算4个月的误工期，共计12266元。综上所述，被告支付原告共计22933元。本案原告虽未能按合同约定征得被告书面同意而硬化地坪，但实地查看硬化地坪对原地貌利用价值及规划使用并未影响，故原告提出对硬化地坪恢复原状的诉讼请求，本院不予以支持。原告打的井则无需进行恢复，原告搭建的彩钢房，被告不同意利用，应予拆除搬离。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告宁夏海吉星国际农产品物流有限公司支付原告年艳平场地保证金2000元，并退还租赁费、管理费8667元，支付误工损失12266元，共计22933元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告年艳平其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）年艳平于本判决生效后十五日内将租赁场地上搭建的彩钢房拆除搬离。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2333元，由原告年艳平负担1773元。被告宁夏海吉星国际农产品物流有限公司负担560元反诉案件受理费50元，由原告年艳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  杨学生代理审判员  刘燕军代理审判员  张红梅二〇一六年八月二十日书 记 员  李 娜附：本案引用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物的。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第7页共7页