广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第230号
原告（反诉被告）李金环。
委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）李金环与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年6月7日、2012年10月30日、2012年12月11日公开开庭审理了本案。李金环的委托代理人秦维安、阳村发，广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。庭审后，双方申请庭外和解九个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李金环诉称，李金环与广源公司于2009年10月28日签订了一份购买广源国际社区某号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款482539元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，李金环即支付了人民币482539元。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知李金环收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向李金环支付违约金3812元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付李金环逾期交房的违约金3812元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）李金环就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票，以证明李金环于2009年10月28日交付了房款；3、交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知李金环于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2009年11月18日与李金环签订《商品房买卖合同》，李金环以482539元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区某号房一套。双方约定于2009年12月28日前将达到使用条件的商品房由双方验收交接并签署房屋交接单，如交房时买受人尚未付清全部应付款项的，出卖人可据实延期。虽然根据双方的合同的交房时间，广源公司逾期交房两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且李金环未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责，李金环诉请无依据。另李金环的该诉讼请求已过诉讼时效。广源公司开发的商品房达到合同规定的交付使用条件后，于2010年3月18日登报通知李金环办理商品房交付手续，此后又多次电话通知李金环收房，但李金环直到2012年4月8日才到被告处办理商品房交付手续。李金环逾期办理收房手续的行为违反了合同第十一条：“出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金”的规定，李金环应向广源公司支付290元逾期收房违约金（从2010年4月2日-2010年4月8日，共计6天）。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时李金环须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但李金环至今未交，李金环应向广源公司支付可视对讲系统费用1800元。故请求驳回李金环的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、李金环支付广源公司违约金290元；2、李金环支付广源公司可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由李金环负担。
被告（反诉原告）广源公司对其辩解及反诉主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、房屋验收交接单及房屋签收清单，以证明李金环已逾期办理收房手续；5、桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；6、物业交付手续书，以证明交房时已列明李金环应交款项包括可视对讲系统费用；7、桂林市坏境保护局关于广源国际社区建设项目A组团6#～11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，以证明涉案建设工程已经消防、环保部门验收。
原告（反诉被告）李金环对广源公司的反诉答辩称，李金环按广源公司的通知去收房，但发现房屋质量不合格，要求广源公司整改，才会在2010年4月8日收房，故不存在逾期收房的违约责任。可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，大部分业主已经交了该款，广源公司又退回了。另外广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）李金环对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对李金环提供的证据1、2、3真实性无异议。李金环对广源公司提供的证据1、3、4、5、7真实性无异议，但认为证据5不能证明广源公司欲证明的事实，禁止施工应有有关部门的停工令。本院对上述证据真实性予以确认。李金环对广源公司提供的证据2有异议，认为文件资料检查情况表中由同一个人填写各单位检查内容，且验收单位盖章处未落时间，故验收时间存疑。本院认为，证据2系原件，李金环虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故确认其证明力。李金环对广源公司提供的证据6有异议，认为没见过证据6，上面也没有李金环的签字。本院认为，证据6系广源公司自行制作的表格，无李金环的签字认可，故不予采纳。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年11月18日，李金环作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区某号房屋一套，房屋总金额为482539元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计9689.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。李金环于2009年10月28日支付了房款人民币482539元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年12月17日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月17日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。2011年4月1日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目A组团6#～11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目A组团6#～11#、17#楼土建工程竣工环境保护设施基本达到“三同时”要求。2010年4月8日，李金环与广源公司办理了交房手续，签署了房屋签收清单、房屋验收交接单。李金环收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。李金环与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：李金环与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付李金环逾期交房违约金；二、李金环是否应支付广源公司逾期收房违约金；三、李金环是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付李金环逾期交房违约金的问题。
《商品房买卖合同》第八条已明确约定广源公司应当在2009年12月28日前将符合规定的商品房交付买受人使用，但直至2010年3月18日，广源公司才在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。李金环已在2009年10月28日支付了房款人民币482539元，但广源公司却未能依约按期交房，已构成违约，故广源公司依约应承担支付逾期交房违约金的违约责任，被告逾期交房天数为79天（2009年12月29日至2010年3月18日），按照《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金3812元（482539元×0.1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且李金环未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出李金环未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，李金环的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年3月18日登报通知交房，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司通知交房时中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过2年的诉讼时效，故对广源公司主张李金环的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、李金环是否应支付广源公司逾期收房违约金的问题。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收李金环所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2010年3月18日登报通知李金环于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。根据《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。广源公司于2010年3月18日登报通知李金环于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，收房期间届满第15天为2010年4月9日，即李金环未在2010年4月9日前办理收房手续才需要支付违约金，因李金环已于2010年4月8日与广源公司办理了交房手续，故广源公司要求李金环支付逾期收房违约金，本院不予以支持。
三、李金环是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
李金环与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。李金环在2010年4月8日正式收房，按照双方的约定，李金环即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但李金环至今未支付此项费用，现广源公司要求李金环支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。李金环辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，李金环的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另李金环辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，广源公司于2010年4月8日将涉诉房屋交付李金环，后于2012年3月19日向本院提出反诉请求，故并未超过二年诉讼时效期间，故李金环的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李金环逾期交房违约金3812元；
二、原告（反诉被告）李金环支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担。反诉受理费25元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司负担3元，原告（反诉被告）李金环负担22元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 刘恒志
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 韦素素