辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11625号
上诉人（原审原告）:齐琳，女，1982年5月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：马丹丹，辽宁同泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市棋盘山开发区满堂街道马宋路20号。
法定代表人：杨文杰，公司总经理。
委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人齐琳因与上诉人沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
齐琳上诉请求：1.请求对一审判决第三项改判为赔偿房屋租金损失62,000元；2.请求撤销一审判决第四项，判令碧桂园公司支付物业费损失21,182.5元、律师代理费损失5000元；3.请求维持一审判决其他项；4.诉讼费用由碧桂园公司承担。事实及理由：1.本案是因碧桂园公司交付的房屋地热不符合设计规范的违约行为导致的。碧桂园公司刨开地面，检看地热管线铺设后，未履行修理、重换的义务。由于地热管线被刨漏，齐琳不能供暖，导致了2016年春水管被冻裂。齐琳的损失与碧桂园公司的违约行为有直接因果关系。齐琳一直如约履行合同，向碧桂园公司交纳房款及各项费用，积极配合碧桂园公司检查室温不热的成因，按原始规划设计的房屋功能进行装修。2.由于碧桂园公司的违约行为给齐琳造成的损失，碧桂园公司应承担赔偿义务。首先，房屋租金损失应从2015年4月刨漏地热管线时开始计算，而非一审法院认定的2015年11月1日。因为碧桂园公司刨开地热后，不进行修复也不允许齐琳修复，齐琳为了居住安全及避免损失扩大才在外租房。其次，由于碧桂园公司的违约行为，齐琳不能在涉案房屋居住，不能享受物业服务，但物业公司仍向齐琳索要物业费。因此物业费应由碧桂园公司赔偿。最后，齐琳为维护自身权益聘请律师，费用较低，属于因碧桂园公司违约产生的必要合理费用，碧桂园公司应予赔偿。
碧桂园公司辩称：齐琳要求的改判租金为62,000元没有事实依据。根据本案的实际情况，齐琳购买的房屋符合居住条件，齐琳称室内温度过低没有证据证明，故租房费用应自行承担。物业费与本案没有关联性，齐琳主张由碧桂园公司赔偿没有事实法律依据。律师代理费合同中没有约定，诉讼费用应由齐琳承担。综上应驳回齐琳上诉请求。
碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由齐琳承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。首先，一审判决确认的证据中，没有证据能够证明碧桂园公司在检查地热时将房屋地热管道刨漏。一审法官在查看现场时已经过较长时间，房屋现场已经改变，不能证明该事实。其次，诉争房屋北侧温度偏低不是导致地下水管爆裂的主要和直接原因。齐琳在2014年11月未缴纳2015年度的采暖费，停止供暖后在冬季期间未对自己房屋内管线进行排水，也未通知或请求碧桂园公司或物业公司关闭室外水管阀门，导致2016年春水管爆裂。齐琳停止缴纳采暖费时间为2014年11月，碧桂园公司检修地热时间为2015年4月，碧桂园公司检修地热与自来水管爆裂无直接因果关系，一审认定房屋漏水与碧桂园公司刨漏管道有因果关系事实认定错误。最后，一审判决确认的修复费用92,419.95元，除了其中12,807.76元是经合法鉴定程序所得数额，剩余79,607.99元均是仅有齐琳主张、没有其他事实和法律依据、且没有经过法定程序所得出的费用，不应予以认定。另外齐琳单方委托鉴定所得修复费用54,083.98元，未经法定程序，碧桂园公司不予认同。2.一审法院法律适用错误，本案存在房屋买卖合同纠纷和侵权责任纠纷两个法律关系。一审判决将两个案由一并审理，系法律适用错误。3.关于侵权责任的承担，碧桂园公司没有刨漏地热管线的侵权行为，且房屋水管爆裂与齐琳停止供暖的行为有直接因果关系，是造成财产损害的直接原因，上述扩大的损失应由齐琳自己承担。4.齐琳有另外居住场所，该房屋为投资性、改善性房产。齐琳仅提供了租赁合同但未提供相关交易、发票，难以认定租赁关系。碧桂园公司承担租金损失是错误的。
齐琳辩称：1.齐琳于2014年入住后正常缴纳采暖费，但因二层温度低不能居住，多次找碧桂园公司要求检修，于2014年12月搬离涉案房屋。2015年停止供暖后碧桂园公司检查二层地热管线，将管线刨漏。碧桂园公司出具了工作联系单，一审时碧桂园公司予以认可。碧桂园公司知晓刨漏管线的行为，并通知其子公司物业公司管理。碧桂园公司的地热管线铺设不合格的违约行为是自来水管道爆裂的主要原因，碧桂园公司应当赔偿。2.关于92,415.95元齐琳不清楚如何计算。12,807.76元是鉴定机构对毛坯房的地热恢复进行的价格鉴定。鉴定机构对后装修的内容拒绝评估，齐琳对这一数额不认可。3.本案包含买卖合同纠纷和侵权纠纷，齐琳有权选择合同纠纷进行维权。综上所述，请求二审法院驳回碧桂园公司的请求。
齐琳向一审法院起诉请求：1.请求法院判令碧桂园公司向齐琳支付地热维修补偿费54,083.98元；2.请求法院判令碧桂园公司承担漏水的损失83,807元、租赁房屋的损失68,000元（2014年11月1日至2017年9月30日）、采暖费损失5882元、物业费损失21,182.50元、为了诉讼产生的代理费5000元；3.判令碧桂园公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实:齐琳于2013年9月14日与碧桂园公司签订编号为E1310126794的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：齐琳购买碧桂园公司开发的坐落于沈阳市东陵区上水街20号1门-1至2层建筑面积为232.52平方米房屋，房屋总价款为1,500,000元。合同签订后，齐琳按约支付全部购房款，齐琳于2013年12月份办理了房屋入住手续，并于2014年4月开始进行装修。装修结束后，齐琳在居住案涉房屋时发现二楼北卧室供暖不达标，故向碧桂园公司报修，碧桂园公司于2015年4月刨开案涉房屋二层北卧室地面检查地热管是否存在问题，在刨地面时，将地热管线刨裂，但并未给予修复，双方针对地热温度不达标的维修方案亦未达成一致。齐琳无奈，办理了2015-2016年度的采暖停供手续。2016年4月开春后，齐琳发现因室内温度过低造成自来水管道爆裂，室内物品被浸泡，造成严重损失。
经当事人申请，一审法院委托辽宁省建设科学研究院司法鉴定所对案涉房屋二层地热管线铺设是否达到设计标准进行鉴定，该鉴定所鉴定结论为二层主卧室、卧室、家庭厅、主卫生间及卫生间地热盘管间距均不满足设计要求，并出具了维修方案，之后，辽宁天鸿工程项目管理有限公司出具工程造价鉴定报告，确认维修方案的工程造价为12,807.76元，另外，修复方案中虽未体现，但齐琳主张的修复费用中床、衣柜及浴室柜的拆除重新安装费用、茶几等活动家具移动费用2000元；墙地砖主材费用5592.40元；增加赔偿费用72,019.79元。齐琳支付地热管线鉴定费及修复方案鉴定费共计30,000元、修复造价鉴定费2000元。针对自来水管道漏水给齐琳造成的损失，一审法院委托辽宁光辉资产评估有限责任公司进行鉴定，该公司确认损失价值为83,807元，齐琳为此支付鉴定费2000元。现齐琳来院起诉，要求碧桂园公司赔偿各项损失。
另查明，因辽宁天鸿工程项目管理有限公司系根据修复方案作出的地热管线修复造价鉴定，而齐琳认为室内部分装修及家具在修复中无法再次利用，属于实际损失，针对维修所需费用，单方委托第三方进行了工程量清单计价计算，二层地热修复费用为54,083.98元，故齐琳按此标准主张维修费用。
再查明，齐琳提出其因案涉房屋供热不达标，无法正常居住，故从2014年12月1日至2015年11月30日承租曹明威位于皇姑区汇宝国际花园A区28号421室房屋，每月租金2000元；2015年12月1日至今，承租齐鹤龄位于皇姑区浦江街16-2号332室房屋，每月租金2000元。
一审法院认为，齐琳、碧桂园公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中，齐琳已依约交纳全部购房款，完全履行了合同义务，碧桂园公司应按合同约定交付符合居住使用功能的房屋。现经鉴定，案涉房屋二层地热管线铺设不符合设计标准，违约在先，且地热管线的铺设间距过大必然影响室内温度，故齐琳要求对地热管线进行修复并由碧桂园公司赔偿修复费用的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于修复费用，在辽宁天鸿工程项目管理有限公司出具的工程造价鉴定报告中显示，维修方案的工程造价为12,807.76元，除此之外，修复方案中虽未体现，但齐琳主张的修复费用中床、衣柜及浴室柜的拆除重新安装费用、茶几等活动家具移动费用2000元；墙地砖主材费用5592.40元；增加赔偿费用72,019.79元。经现场勘察，案涉房屋二层北侧房屋中的儿童床及衣柜确属定制的，在实际修复中除了维修方案中提及的项目外，诸如儿童床、衣柜、墙地砖、墙纸等都有涉及，如果修复，也都会产生损失，但是修复方案中并未对此进行列举，现辽宁天鸿工程项目管理有限公司出具的鉴定报告中作出的鉴定造价及齐琳主张的其他修复费用金额总计为92,419.95元，现齐琳仅主张54,083.98元，故一审法院对该金额予以确认。
关于齐琳主张漏水损失83,807元，因房屋自来水冻裂与房屋停止供暖之间存在因果关系，而房屋停止供暖系因碧桂园公司在查看地热管线时刨漏管线造成的，故房屋漏水与碧桂园公司刨漏管道有直接的因果关系，碧桂园公司应对齐琳自来水管道漏水造成的损失承担责任。
关于房租损失，齐琳虽然提出其从2014年12月份开始租房居住，但是碧桂园公司系于采暖期结束后即2015年4月刨漏地热管线，现齐琳并无证据证明案涉房屋的温度达到不居住条件，且采暖期后，房屋并无不符合居住因素，故齐琳从2014年12月开始要求房屋租金损失的主张，没有依据，但因碧桂园公司原因造成2015年-2016年度无法供暖，且2016年开春后房屋发生漏水，房屋一直无法正常居住使用，故从2015年11月1日起的租金损失，一审法院予以支持。至于租金金额，齐琳提出2,000元的标准，该租金数额与市场房屋租赁标准相当，一审法院予以支持，从2015年11月1日至2017年9月30日，租金损失共计2,000元/月×23个月=46,000元。
关于齐琳要求的采暖费损失5882元、物业费损失21,182.50元、律师代理费损失5000元，因没有法律依据，且齐琳并未实际支付物业费，一审法院不予支持。
关于碧桂园公司提出齐琳在装修中改变自来水管线是本案漏水主要原因的抗辩理由，因未提供证据加以证明，一审法院不予采信。
一审法院判决：一、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳地热维修款54,083.98元；二、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳自来水爆裂损失83,807元；三、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳租金损失46,000元；四、驳回齐琳的其它诉讼请求。如果碧桂园公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4869元，由齐琳负担891元、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司负担3978元；鉴定费34,000元，由沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：齐琳提交新证据两份：证据一，碧桂园物业公司于2017年9月25日提起民事诉讼的起诉状及浑南区法院传票；证据二，交纳物业费的发票。上述证据证明：齐琳在不能居住房屋期间交纳物业费21,507.7元。碧桂园公司对证据一和证据二的真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，本院审理期间，齐琳提交了广东碧桂园物业服务股份有限公司沈北新区分公司于2017年11月2日给其开具的2014年12月至2017年12月的物业费发票，金额21,507.70元。
本院认为，齐琳与碧桂园公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。因碧桂园公司交付房屋的地热盘管间距不满足设计要求，属于违约行为，故碧桂园公司应承担因违约造成的齐琳的损失。关于碧桂园公司二审提出地热管线不是其刨漏的问题，碧桂园公司在一审期间已自认地热管线系其刨漏，二审期间提出不是其刨漏，但未能提供足以推翻其自认的证据，故碧桂园公司二审提出地热管线不是其刨漏，本院无法采信。关于碧桂园公司提出齐琳房屋自来水管冻裂与地热管线刨漏不存在因果关系的问题。碧桂园公司认为自来水管冻裂系齐琳擅自停止供暖，且未将自来水管道阀门关闭及未将自来水管道中的水放净造成的，故不应赔偿齐琳该损失。首先，碧桂园公司于2015年4月将地热管线刨漏，未能及时予以修复，且双方对于维修方案亦未能达成一致意见，故导致齐琳2015年采暖季无法供暖，必须办理停止供暖，而非齐琳擅自停止供暖，停止供暖与碧桂园公司刨漏地热管线存在因果关系，因停止供暖导致自来水管冻裂，双方亦存在因果关系，故自来水管冻裂根源在于碧桂园公司交付房屋铺设的地热盘管间距不满足设计要求并刨漏地热管线，且未能及时予以修复，故碧桂园公司对于自来水管冻裂负有责任，应承担赔偿责任，一审判决并无不当，本院予以维持。关于碧桂园公司提出一审将房屋买卖合同纠纷与侵权责任纠纷两个不同的法律关系合并审理，没有法律依据，系法律适用错误的问题。齐琳称其提出主张赔偿系基于双方的买卖合同法律关系，因碧桂园公司违约，交付房屋的地热不符合设计要求，导致供暖不达标，系碧桂园公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因碧桂园公司交付的房屋存在铺设地热盘管间距不满足设计要求的违约行为，在其检查房屋期间又将地热管线刨漏，又因其未能及时修复导致冬季房屋无法供暖及自来水管冻裂的发生，故碧桂园公司应承担齐琳因其违约行为造成的损失，一审齐琳亦系基于碧桂园公司违约要求的赔偿，故一审审理并无不当。一审综合考虑齐琳因修复而产生的其他损失并一并判付，亦无不当。综上，碧桂园公司上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。
关于齐琳提出其租金损失应从碧桂园公司将其地热管线刨漏时起计算，即2015年4月至2017年9月，一审从2015年11月1日即采暖时计算不当的问题，因齐琳购买的房屋为独栋别墅，除当年冬季开始无法居住外，不能证明2015年4月开始后房屋即不能居住，故对齐琳该主张本院不予支持。关于齐琳提出的物业费损失问题，因碧桂园公司违约造成齐琳自2015年11月1日起至一审判决前2017年9月30日期间无法居住，故碧桂园公司应赔偿齐琳无法居住期间的物业费损失。二审期间齐琳提供了已交纳的物业费发票，依此计算每月物业费应为581.3元。自2015年11月1日至2017年9月30日，共计23个月，581.3元×23个月＝13,369.9元。关于齐琳提出的律师费问题，因无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3650号民事判决第一、二、三项，即：“一、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳地热维修款54,083.98元；二、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳自来水爆裂损失83,807元；三、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳租金损失46,000元”；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3650号民事判决第四项，即：“四、驳回齐琳的其它诉讼请求”；
三、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付齐琳物业费损失13,369.9元。
四、驳回双方其他上诉请求。
如果碧桂园公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4869元，由齐琳负担757元、沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司负担4112元；鉴定费34,000元，由沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费，齐琳交纳891元，沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司交纳3978元，由齐琳757元负担，由沈阳市棋盘山碧桂园房地产开发有限公司负担4112元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十一月二十三日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。