山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5630号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张洪泉，男，1965年8月30日出生，汉族，张夏供销合作社职工，住济南市。
委托诉讼代理人：韩春芳，山东国盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市长清区张夏供销合作社，住所地济南市。
法定代表人：王洪营，主任。
委托诉讼代理人：李明星，山东灵岩律师事务所律师。
上诉人张洪泉因与被上诉人济南市长清区张夏供销合作社（以下简称张夏供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院(2015)长民初字第2013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张洪泉上诉请求：撤销原审判决，依法改判补偿上诉人张洪泉损失204227元或发回重审。事实和理由：一、原审法院程序违法。第一、原审法院按照普通程序依法组成了合议庭，期间历经了4次调查、辩论，但只有第1次、第3次开庭是由合议庭主持，其他两次开庭均是一位法官独任审理。这与我国《民事诉讼法》的相关规定相违背，应予纠正。第二、本案判决书中载明的书记员“于菲菲”，在原审审理过程中，从未参加记录庭审过程，显属造假，应当依法予以纠正。第三、原审法院合议庭违反回避制度，合议庭的人民陪审员叶继香，系长清区张夏镇井字坡村党支部书记，而被上诉人张夏供销社的法定代表人王洪营，又长期租用井字坡村的土地从事个人经营活动，双方存在利益关系。叶继香作为合议庭成员，应当依法自行回避。在一审诉讼过程中，上诉人张洪泉口头向审判长提出回避申请，但始终未得到任何裁定或答复。由于叶继香未能依法回避，上诉人张洪泉有理由相信本案未能得到公正审理，侵犯了其合法权益。二、认定新建房屋也属“无偿移交”的标的物是错误的。原审法院认为:“按合同均约定，乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。现双方当事人无法证实被告是否曾就设施改造向原告提出申请，但无论是何时建设及建设是否申请，合同期满时，均需无偿移交给原告。所以反诉原告提出的建设装修价值补偿，本院无法支持。”该认定是错误的，应予依法纠正。第一、一审法院混淆了“房屋”与“设施”的概念。双方在2002年8月10日签订的《承包房屋场地经营合同》中明确约定：乙方如搞其他小型设施改造，须经甲方同意后按指定位置施工，终止合同时，无偿移交给甲方。在2012年元月12日签订的《房屋场地租赁合同》中，双方也明确约定：乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。这里所说的“其他小型设施”或“设施”，是指与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，如暖气、卫生、通讯、照明、煤气，以及各种管线、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线等设施，这与“房屋”具有不同的根本属性和使用价值。对于这些“设施”，无论上诉人张洪泉怎样改造，在合同终止时无偿交付被上诉人张夏供销社符合公平原则和日常交易习惯。但上诉人张洪泉投巨资新建的“房屋”，在合同终止时也无偿交付被上诉人张夏供销社，既显失公平，也侵害了其合法利益。第二、双方在2002年8月10日签订的《承包房屋场地经营合同》及2012年1月12日签订的《房屋场地租赁合同》证明：被上诉人张夏供销社出租给上诉人张洪泉的标的物为“供销大楼后院东边靠北头的1间仓库和2间车库及门前部分场地”或“供销大楼后院的东屋5间、北屋1间及屋前的场地”，并不包括上诉人张洪泉投资新建的部分房屋。因此，一审法院对上诉人张洪泉提出的“建设装修补偿”不予支持是错误的，亦不符合“等价有偿”的民事原则。按照公平、等价的民事原则，对上诉人张洪泉投资新建的部分房屋，在终止合同时给予适当补偿，符合双方合同约定的实质和法律规定，应予支持。三、一审法院未能准确认定双方的“租赁关系”是错误的，应予纠正。上诉人张洪泉与被上诉人张夏供销社涉及“租赁关系”的前后共有4份书面材料，即：2001年4月18日的《承包房屋场地合同》（简称第一份合同）、2002年8月10日的《承包房屋场地经营合同》（简称第二份合同）、2007年4月10日的《补充协议》（简称第三份合同）、2012年1月12日的《房屋场地租赁合同》（简称第四份合同）。鉴于上诉人张洪泉及其妻子均系被上诉人张夏供销社在职员工，双方存在劳动关系。因此，在2001年4月签订第一份合同时，在租赁合同中约定了养老保险及最低生活费条款，租赁期限至2004年4月。但由于需要投资建设，将原来的车库、仓库建成经营用房屋，在第一份合同期限尚未届满，双方于2002年8月又签订了第二份合同。上诉人张洪泉投资建成的房屋价值、功能、设施、使用年限等，均达到一般房屋要求，并不是临时搭建的一般建筑物。故上诉人张洪泉要求延长承租年限并在合同终止时获得相应补偿，被上诉人张夏供销社是认可的，并于2007年4月10日出具《补充协议》予以确认。至2012年1月12日签订第四份合同时，双方约定的租赁标的物仍然不同于上诉人张洪泉已经投资建成的房屋。依据上述4份合同的签订时间不难看出，在前3份合同的履行期限尚未届满时，又分别签订了新的合同，但其内容并未完全否决前一份合同的约定，也并不完全是前一份合同的机械延续，每份新签订的合同总有新的内容在添加、变更、删减。因此，一审法院在审理时，未能准确把握双方“租赁关系”的实质和内涵，以及租赁标的物的种类和范围，只是片面审查了合同的表面内容和形式要件，最终导致认定错误并作出错误判决。
张夏供销社辩称:一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。上诉人张洪泉的上诉请求无事实和法律依据。依法应当驳回其上诉请求，维持原判。1.一审法院审判程序合法，无违反民诉法规定之处。一审判决书载明书记员为“于菲菲”系笔误，一审法院已经向双方当事人送达补正裁定予以纠正。一审法院合议庭组成人员合法，上诉人提到的合议庭组成人员叶某应当回避于法无据，上诉人张洪泉的所谓叶某与被上诉人张夏供销社法定代表人存在利益关系的事实不存在。其主张应当回避的事实不符合民事诉讼法规定的回避情形。2.上诉人张洪泉主张设施和房屋的区别在本案中并不存在，其所谓增建的房屋属于利用被上诉人张夏供销社原有的墙体和部分钢结构临时搭建的构筑物，并非法律意义上的房屋，不具有不动产的物权属性。根据双方签订的长期租赁合同内容和履行情况，对合同约定的“设施改造”和“合同期满无偿移交的设施”中提到的“设施”理解，不应咬文嚼字、断章取义。应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。这也符合合同法第125条规定的精神。本案的房屋租赁合同中提到的“合同期满无偿移交的设施”，根据整个合同的订立和履行情况，应当是指在租赁期间所进行的全部的设施改造，并不存在上诉人张洪泉所谓“设施”和“房屋”的区别。如果上诉人张洪泉坚持认为租赁合同中约定的设施改造不包括增设的临时房屋，那么根据本案租赁合同约定的所有设施改造应当经过被上诉人张夏供销社同意，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释规定，该部分增建的所谓房屋系上诉人张洪泉未经被上诉人张夏供销社同意擅自增建，费用依法由上诉人张洪泉自行承担。被上诉人张夏供销社在租赁合同约定的租赁期限约14年的时间内，共收取上诉人张洪泉10万左右的租金。然而上诉人张洪泉利用所有设施经营所得利润全部归自己所有，在合同期满利用完毕所有设施后，将设施的改造成本20万余元全部转嫁给被上诉人张夏供销社承担，其主张相当于免费使用14年，被上诉人张夏供销社还要向其另行支付10万余元，由此可见，上诉人张洪泉的主张是不公平的。3.一审法院对双方之间的法律关系认定事实清楚，证据充分。双方之间只存在2001年4月份订立、2002年8月份订立和2012年1月份订立的三份合法有效的租赁合同。上诉人张洪泉主张的2007年4月10日的《补充协议》系违法无效协议，不代表被上诉人张夏供销社的真实意思表示。一审法院已经查明的事实可以看出，该《补充协议》系上诉人张洪泉2008年1月份代理主持张夏供销社期间，利用职务之便私自拟定形成，未召开理事会，且把补充协议的时间提前至2007年4月。故该补充协议系违法无效协议，被上诉人张夏供销社从未予以认可。
张夏供销社（原审原告）向一审法院起诉请求：1.依法判决张洪泉腾清占用的房屋及场地并交还张夏供销社；2.依法判决张洪泉自2015年2月1日起至交还房屋场地之日止按照租赁合同约定的标准支付张夏供销社房屋场地使用费10000元；3.诉讼费、保全费等相关费用由张洪泉承担。
张洪泉（原审反诉原告）向一审法院提出诉讼请求：1.张夏供销社赔偿张洪泉未履行部分的经济损失；2.张夏供销社将张洪泉在租赁场地上修建的房屋6间及场地内所有房屋装修部分折价补偿；3.张夏供销社支付张洪泉对所租赁场地平整硬化的所有费用；4.反诉费由张夏供销社承担。
一审法院对当事人下列无异议的证据确认并在卷佐证。证据一、长清县城镇公房所有权证。证据二、2001年4月18日，张夏供销社（当时的名称为“长清县张夏供销合作社”）作为甲方与张洪泉作为乙方签订的《承包房屋场地合同》；合同中约定，承包房屋为供销社后院东边靠北头的一间仓库和两间车库及门前部分场地（场地四至为东西为北敞棚东墙以东，南北宽拾米）；承包期限自2001年5月至2004年4月底，承包费用每年3600元，一次性交清。乙方如搞其他小型设施改造，必须经甲方同意后，按指定位置施工，终止合同时，甲方不承担费用。乙方负责所用设施的维修、技术质量等责任问题，并承担由此而引起的一切法律法规政策及经济责任。乙方有义务负责甲方的设施及其他固定资产的安全使用。证据三、2002年8月10日，双方签订《承包房屋场地经营合同》一份，当时对乙方承租房屋进行了调换，将甲方东车库进行调换，门卫迁至楼东北角，由乙方使用原门卫。其他条款为，承包期限自2002年8月10日起至2009年8月9日止；承包费每年四千元，先交后用，一次性交清；乙方如搞其他小型设施改造，须经甲方同意后按指定位置施工，终止合同时无偿移交给甲方。证据四、2012年元月12日，双方又签订了一份《房屋场地租赁合同》，租赁范围为张夏供销社大楼后院的东屋五间、北屋一间及屋前的场地。租赁期限为三年，自2012年2月1日至2015年元月31日；租赁费共计四万五千元，乙方应一次性交清，先缴费用后租用；乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。
双方当事人有争议的证据主要有：证据五、张洪泉提交的落款时间为2007年4月10日，落款单位为“张夏供销社支部理事会”，加盖有“济南市长清区张夏供销合作社”公章的《补充协议》一份。主要内容为：1.原合同到期后，再续签壹拾年。2.补充协议期满后，所建设施按市场价格折价后交给甲方。3.乙方优先续签合同。庭审中张洪泉认可该补充协议实际形成时间为2008年1月。张夏供销社不认可该协议内容，张洪泉则主张按该协议2009年承包合同到期后，双方再续十年，承包合同应为2019年到期，且乙方所建设施应以市场价格由甲方补偿。证据六、张洪泉方提交了部分改造时的建材支出单据。对此张夏供销社不予认可。证据七.张洪泉方提交的张夏供销社会议记录复印件。张夏供销社对此复印件申请鉴定，因张洪泉未能提供原件，致使该鉴定被退回。
诉讼过程中，张洪泉作为反诉原告申请对其承包张夏供销社的房屋设施及后来修建的房屋及装修价值进行评估。一审法院委托济南万通价格评估有限公司对其上述项目进行了评估，并出具了济南万通价评字（2016）第WT0408-2号评估报告书。当事人双方对于评估部门评估的项目本身无异议，认可该房屋及地平整、装修现状。第一次评估结论评估基准日为2016年4月7日。具体评估金额为：1、大草原饭店使用的北侧房屋施工评估金额为146362元；2、院落门口小屋装修及施工评估金额为5913元；3、所有房屋装修费评估金额为57497元；4、院落平整施工评估金额为20032元；5、地下管道施工评估金额为1110元。总价值为230914元。对于该评估意见，张夏供销社方提出异议：申请鉴定为施工造价，评估机关以2016年的物价标准来评估2001年房屋建造时的物价费用，显属错误。经庭审质证，双方认可张洪泉方所建房屋及地面平整的施工时间为2001年，再次申请评估机构予以评估。2016年7月28日，评估机构出具修正函，认定评估界定2001年时的标的物（2016）第WT0408-2号评估报告书中的1、2、4项，修正如下：1、128886元；2、5391元；4、11343元。原报告书中其他项目不变，评估标的总价值为204227元。对于该评估报告结论，张洪泉无异议，张夏供销社认为评估价格过高。张洪泉主张评估费10000元，但未提交相关证据证实。
张洪泉系张夏供销社职工，2001年，双方就供销社大楼后的院落与房屋签订了《承包房屋场地合同》，该院落房屋张夏供销社具有所有权，即前述证据一、二。合同签订后，张洪泉对院落进了平整，建设了北侧房屋。2002年，双方就该内容再次签订合同，即证据三。上述两次承包合同的承包费，张洪泉均已交清。2007年，张夏供销社单位由张洪泉主持工作，2008年1月后由于单位法定代表人重新选举，新主任选举前夕，对以前的工作进行全面梳理。此时，张夏供销社出具了落款时间为“2007年4月10日”的《补充协议》，即证据五。2012年，双方再次签订承包合同，即证据四。因证据三第二份合同中已经约定原承包期限至2009年8月，张洪泉自2009年至2012年期间，共向张夏供销社交纳承包费20000元。2012年所签订合同的租赁费共计45000元亦于当时一次性交清。2012年，张洪泉对所使用房屋进行重新装修。2015年2月后，张夏供销社要求张洪泉腾清房屋院落，双方协商未果，张夏供销社为要求张洪泉腾出房屋诉至法院，并提出上述诉求。
在诉讼过程中，张洪泉主张要求按2007年的补充协议继续履行承包合同，并提出若合同不能继续履行，则提出反诉，要求张夏供销社按2007年补充协议中的约定补偿其已进行改造的设施价值。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人间的租赁关系由多份合同证实，一审法院予以认定。张洪泉提出的其系张夏供销社职工，由此租赁合同而涉及的劳动关系及社保问题，与本案并非同一法律关系，本案中双方当事人争议的是平等主体间签订的租赁合同履行中的问题。双方当事人对本案争议的事实主要有：一是承包租赁的时间。张夏供销社主张依2012年的租赁合同，承包期限至2015年1月31日终止。张洪泉认为应以2007年的补充协议，承包期限至2019年终止。二是合同终止后张洪泉的投入问题。张夏供销社认为应按合同约定无偿交给张夏供销社，张洪泉则认为应按补充协议约定，按市场价格由张夏供销社给予其补偿。对于两个争议问题，均应以双方当事人签订的合同为依据。双方当事人均认可“证据二、三、四”三份合同，而三份合同中对于合同期限及张洪泉投入问题均作出了明确的约定，即使2007年双方对期限和投入有过变更，则亦应以2012年双方最后一次合同中的约定为准，所以租赁期限应至2015年1月31日；按合同均约定“乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。”现双方当事人无法证实张洪泉是否曾就设施改造向张夏供销社提出申请，但无论是何时建设及建设是否申请，合同期满时，均需无偿移交给张夏供销社。所以张洪泉提出的建设装修价值补偿，一审法院无法支持。因为合同已经到期，所以也不存在未到期的损失。所以，张夏供销社主张的张洪泉腾清房屋及场地请求，一审法院予以支持。但由于张洪泉已经经营多年，应给予一定的搬离时间。张夏供销社另主张因张洪泉自2015年2月1日起至交还房屋场地之日止，按照租赁合同约定的标准支付张夏供销社房屋场地使用费10000元。双方自2015年起对于本案涉及的租赁物产生纠纷，双方未达成一致，张夏供销社自2015年8月向一审法院提起诉讼，要求张洪泉腾清房屋场地，所以对于张夏供销社要求的房屋场地使用费10000元，参考租赁费标准，一审法院予以支持。一审法院经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、由张洪泉于判决生效之日起三十日内将租赁济南市长清区张夏供销合作社的院落及院落内的所有房屋腾清，并返还济南市长清区张夏供销合作社；二、由张洪泉于判决生效之日起三十日内向济南市长清区张夏供销合作社支付使用费10000元；三、驳回张洪泉的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张洪泉承担，反诉案件受理费2457元，由张洪泉承担。
本院对原审认定的事实予以确认。二审中，上诉人张洪泉提交了8张新建房屋现状照片以证明所建房屋不属于临时搭建。提交了从互联网下载的《财政部税务总局关于房产和车船使用税几个业务问题的解释与规定》，以证明“房屋”与“设施”的区别。被上诉人张夏供销社认为与本案无关。
本院认为，关于一审审判程序问题，书记员姓名错误系笔误，一审法院已裁定补正。上诉合议庭组成人员和审理程序不合法，没有依据，本院不予采信。
关于租赁期限问题，双方均对2001年4月18日、2002年8月10日、2012年1月12日的合同无异议，被上诉人张夏供销社对2007年4月10日的《补充协议》不予认可。因2012年1月12日的合同，明确约定了租赁范围、租赁期限、租赁费及缴纳方式、违约责任等，一审法院依据2012年1月12日的合同认定双方租赁期限至2015年1月30日并无不当。
关于建设装修赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，双方2012年合同第六条约定：乙方提前终止合同，甲方不退还租赁费。乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，无偿移交给甲方。上诉人张洪泉新建房屋未经规划部门许可，其称新建房屋和装修均经被上诉人张夏供销社同意，但被上诉人张夏供销社不予认可，上诉人张洪泉亦无证据证明，故对其此项请求，本院不予采信。
综上所述，上诉人张洪泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2557元，由上诉人张洪泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一七年一月十日
书记员 吴颖颖