浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第649号
原告万芳芳。
委托代理人陆群、金君芳，浙江人地律师事务所律师。
被告徐利华。
原告万芳芳为与被告徐利华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告万芳芳委托代理人陆群、被告徐利华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万芳芳诉称：2013年，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的杭州市三里新城兰苑1幢商铺6（董家桥路172、174号）出租给被告，租赁期限为2013年10月18日至2015年4月17日。根据合同约定，被告应于2015年1月3日前支付第六次租金15000元，但经原告多次催讨，被告仍分文未付。无奈，2015年2月4日，原告致函给被告，若被告2015年2月8日前仍未支付所欠租金，双方解除租赁合同。被告收到后仍置之不理。故诉至本院。现请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年2月9日解除；2、被告立即腾退涉案房屋；3、被告立即支付租金、房屋占有使用费15000元（按5000元/月，自2015年1月18日起计算至实际腾退之日止，暂计算至2015年4月17日）；4、被告立即支付物业管理费2115.9元、电费85.13元；5、被告立即支付违约金5000元。6、被告承担本案的诉讼费用。
被告徐利华辩称，1、签订合同的时候被告徐利华曾支付押金5000元给原告，去年开始案涉房屋一直是关着的没有使用，房租没付是因为资金紧张，被告承租案涉房屋的时候是花费了5万元给了之前开棋牌室的承租人，另外被告装修也花费了十几万，要求与原告继续签订房屋租赁协议，并继续使用涉案房屋。所欠的租金被告是愿意在月底前支付的。2、对于5000元的押金，被告认为应抵扣已经产生的物业费和电费，剩余的钱可以用于抵扣租金。
原告万芳芳为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋共有权证、门牌证号1组，证明涉案房屋为原告所有。
2、房屋租赁合同1份，证明原告与被告之间的房屋租赁合同关系，以及双方就租金、违约责任等事宜的约定。
3、三里新城兰苑董家桥路172、174号物业管理费、电费缴纳凭条1组，证明被告应缴纳物业管理费2115.9元，原告垫付电费85.13元。
4、律师函及快递单1组，证明被告未及时支付租金，原告已告知合同于2015年2月9日解除。
经庭审质证，被告对于对证据1无异议。对证据2合同上的签字并非原告本人所签，被告是与一个年纪大的老太太签订的，但是涉案房屋被告是实际承租了。对证据3无异议。物业费和电费被告未支付。对证据4，被告没有收到，不予认可。本院认为，被告徐利华对证据1、3无异议，故本院予以认定，证据2被告徐利华虽对合同“万芳芳”签字真实性不予认可，在本院释明后其亦未提出鉴定申请，且未提出足以反驳的相反证据，故本院对该证据均予以认定。证据4可证明原告曾向被告徐利华发函催讨房屋以及要求解除房屋租赁协议的事实，后被告徐利华认可委托他人代收该函，故本院予以认定。
被告徐利华未向本院提交证据。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
三里新城兰苑1幢商铺6（董家桥路172、174号）房屋为原告万芳芳所有。原告万芳芳（出租方、甲方）与被告徐利华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于杭州市三里新城兰苑1幢底商（董家桥路172、174号）出租给乙方使用；该房屋租赁期为18个月，自2013年10月18日起至2015年4月17日止；房屋月租金为前6个月为人民币肆仟捌佰元整，第7个月开始为人民币伍仟元整至租期满；房屋租金支付方式如下：房屋租金支付为每三个月支付一次，第一次为2013年10月3日前付14400元，第二次为2014年1月3日前付14400元，第三次为2014年4月3日前付为15000元，第四次为2014年7月3日前付为15000元，第五次2014年10月3日前付为15000元，第六次为2015年1月3日前付15000元；双方签约后，乙方应向甲方交纳押金为人民币伍仟元整，以保证房屋各设施的不受损坏、完整归还和乙方应承担缴费的及时支付。至租期满后，乙方向甲方交还房屋时如设施无缺损、相关缴费无欠费（乙方需出示已缴费凭证），甲方应在交验清楚后无息返还租赁保证金，物业管理费由乙方承担；租赁期间，甲乙双方未按合同履行职责即为违约，违约方应向对方支付违约金伍仟元整，等等。
因被告徐利华未按约于2015年1月3日前支付第六笔房租，2015年2月4日，原告万芳芳委托浙江人地律师事务所律师金君芳向被告徐利华出具律师函一份，言明：“希望你于2015年2月8日前向委托人支付租金15000元及违约金，若不予支付，那么自2015年2月9日起解除《房屋租赁合同》，你应于2015年2月11日前腾退房屋，否则，造成的损失和其他不利后果将全部由你承担”。该函于2015年2月4日寄送，当日徐利华委托他人代收。涉案房屋现仍由徐利华占有使用。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，被告徐利华在承租涉案房屋后，未按期支付租金构成违约，原告致函要求被告徐利华于2015年2月8日前付清尚欠租金，否则涉案合同将于2015年2月9日解除，徐利华委托他人代收该函后，在未有法定或约定的抗辩事由情况下仍未履行付款义务，现原告万芳芳诉请涉案《房屋租赁协议》于2015年2月9日解除，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，本院予以支持。就原告主张被告拖欠物业管理费人民币2115.9元、电费人民币85.13元，被告对该诉请无异议，故本院予以确认。经计算，从2015年1月18日起至2015年4月17日，徐利华应支付的租金及房屋占有使用费为人民币15000元、物业管理费人民币2115.9元、电费人民币85.13元，扣除徐利华已支付的保证金人民币5000元，徐利华还应支付人民币12201.03元，此后，徐利华应按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。
合同解除后，被告应依约依法及时将租赁物返还给原告，故原告此节诉请理由正当，就腾退的时间本院酌情予以确定。
至于原告主张被告支付违约金人民币5000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《房屋租赁协议》约定，“租赁期间，甲乙双方未按合同履行职责即为违约，违约方应向对方支付违约金伍仟元整”，因徐利华逾期支付租金，原告万芳芳依据上述约定要求徐利华支付违约金，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告万芳芳与被告徐利华签订的《房屋租赁合同》于2015年2月9日解除。
二、被告徐利华于本判决生效后三十日内将其承租的杭州市三里新城兰苑1幢商铺6（董家桥路172、174号）房屋腾空并交还给原告万芳芳。
三、被告徐利华于本判决生效之日起十日内支付原告万芳芳租金、房屋占有使用费人民币12201.03元（暂算至2015年4月17日，此后按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止）。
四、被告徐利华于本判决生效之日起十日内支付原告万芳芳违约金人民币5000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告万芳芳的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币177.5元，由原告万芳芳负担人民币40元，由被告徐利华负担人民币137.5元，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币355元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 韩 涛
二〇一五年五月八日
书 记 员 徐媛媛