吉林省白山市浑江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0602执异99号
案外人马群城，男，1971年8月23日生，汉族，无固定职业，住浑江区。身份证号:×××。
申请执行人朱成伦，住白�市。
被执行人曲世元，住白山市。
本院在执行申请执行人朱成伦与被执行人曲世元民间借贷纠纷一案中，案外人马群城对标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人马群城称：2015年4月，曲世元从案外人这借款10万元，约定借款利率为月息4分，曲世元仅支付了几个月的利息，从2015年11月份开始便再未给过钱。案外人多次找曲世元讨要未果。2016年6月份，曲世元提出用位于东苑小区一个二楼门市房顶账，案外人认为因八中铁道口挖隧道，对该房造成很大影响，便没有同意。后曲世元提出与案外人共同联系出售该房屋，卖了近半年，也没有卖出去。当时案外人的哥哥马宝昌没有住房，案外人与哥哥商量，并经案外人多次劝说后，案外人的哥哥同意与案外人合伙购买该房屋。2016年11月14日，案外人、马宝昌与曲�元夫妇签订了房屋买卖协议一份，曲世元夫妇将房权证号为白BQ字第XX**号，143.16平方米房屋以26万元的价格卖给案外人和马宝昌（详见协议）。签订协议当日，曲世元将房屋的相关手续交给案外人，曲世元让其大儿子将房屋的水电卡、供热卡、门钥匙全部交给了案外人，案外人用借款抵顶了购房款，又给了曲世元现金4万元，汇款52300元。案外人立即在该房门窗贴广告出租，直到2017年1月25日，案外人将该房屋租赁给周立君，周立君经营桌牌游戏至今，年租金二万元。案外人与曲世元夫妇签订房屋买卖协议后，自2016年11月份至今，案外人每个月向该房在建设银行抵押贷款的捆绑还款账户汇款2300元，用来偿还该房在建行的贷款。后马宝昌表示后悔买了该房屋，案外人提出马宝昌的所交的购房款算是案外人的借款，将来由案外人偿还，马宝昌表示同意。2017年8月份，案外人将其在金龙居的住宅卖掉，用卖房款偿还了马宝昌借款本息10万元，案外人从马宝昌处将购房协议取回，这样就等于该房屋属于案外人自己所购买。案外人按规定每月准时偿还按揭贷款。案外人认为：案外人与曲世元夫妇签订的房屋买卖协议合法有效，且协议签订后已对该房屋实际占有并装修后使用，按协议约定偿还银行按揭贷款。请求：撤销（2017）吉0602财保61号民事裁定，解除对房权证号为白BQ字第XX**号房屋的查封。终止对该房屋的执行。
申请执行人朱成伦辩称：一、2014年到2015年，曲世元因经营资金紧张向我借款50万元。2015年8月13日，曲世元与我签订借款合同，双方约定曲世元在2015年11月13日前将50万元偿还给我，曲世元用房权证号为白BQ字第XX**号房屋，面积143.61平方米的房屋作为借款抵押，到期曲世元不能还款，该处房产转给我所有。二、案外人执�异议不成立，理由是：曲世元把市场价5000元每平方米的门市房，以1810元每平方米的价格卖给案外人，这个价格只是市场价的36%，案外人是知情的，可以确定这个购房价是明显的不合理的低价。三、案外人执行异议不成立的事实依据：1、对案外人与曲世元买卖合同的真实性不予认可，该买卖合同签订的时间在我与曲世元签订借款抵押合同之后，有恶意串通的可能；2、案外人并未支付全部购房款，假如买卖合同是真实的，但该购房价26万元，只是市场价的32%，案外人只给付曲世元19万元，并未支付全款。案外人提供的2016年11月份购房合同中提到曲世元欠建行贷款7万元，但在2016年6月份贷款账户基本信息可以看到银行贷款余额已不足7万元，两份证据之间存在明显的矛盾。案外人提供的给曲世元每月打款的事实，并不能证明案外人给曲世元的是购房款，这与房屋�买卖没有关联性。3、房屋目前是闲置状态，无人居住，不能证明案外人对房屋的占有，案外人提供的与周立君的租赁合同，没有说明所租赁房屋详细位置，对其真实性不予认可。经多次到该房屋查看，该房屋无人居住，也未营业；4、该房屋至今未办理过户登记。请求法院驳回案外人的请求。
被执行人曲世元辩称：2015年4月1日，马群城（别名马小宝）借给我10万元钱，我给过他几个月利息，后来因为其他原因我一直没有归还该借款，到2016年11月14日，我和马群城商定将我在东苑小区的一个二楼卖给马群城，作价26万元。因该房在建行有按揭贷款没有还清，所以该房产无法办过户，经双方协商决定将剩下的三十期贷款近7万元由马群城来偿还，欠马群城的10万元借款抵顶购房款，马群城又支付了现金和汇款共9万元，等到2019年3月16日马群城把该房最后一期贷款还清时我去建行将抵押的房照取回协助马群城过户，过户的费用都有马群城交纳。协议签订后，马群城按约定每月的14号或15号准时偿还按揭贷款。
本院查明：朱成伦与曲世元民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月1日作出（2017）吉0602财保61号民事裁定书，裁定第一项内容为“对被申请人曲世元名下房屋（房权证号为白BQ字第XX**号，建筑面积143.61平方米，坐落于浑江区红旗街，用途为营业，抵押权人为建设银行股份有限公司白山分行，抵押期限为2009年3月16日至2019年3月16日，抵押类型为一般抵押权）予以查封。”2017年8月8日，本院作出（2017）吉0602民初1034号民事调解书，调解内容为：“一、被告曲世元于2017年8月24日前偿还原告朱成伦借款50万元，并从2017年8月13日起至本息全部付清之日止，按年利率7%计算利息。”因曲世元未履行还款义务，朱成伦向本院申请强制执行，本院立案受理，案件至今尚未执结。
另查明，房权证号白BQ字第XX**号房屋所有权证载明的所有权人为曲世元，房屋坐落于浑江区红旗街，用途为营业，抵押权人为建设银行股份有限公司白山分行，抵押期限为2009年3月16日至2019年3月16日，抵押类型为一般抵押权。2016年11月14日，赵静、曲世元与马群城、马宝昌签订了该房屋买卖合同，房屋定价为26万元，马群城用曲世元所欠10万元借款抵顶了部分购房款，支付现金及汇款合计9万元，剩余房款7万元由马群城偿还银行贷款相抵顶（每月偿还2300元，偿还至2019年3月），案外人购买该房屋后，现将房屋出租他人，并按期偿还银行贷款，因该房屋用于银行抵押借款，至今未办理过户登记。
案外人提供了以下证据：1、案外人、马宝昌与曲世元、赵静于2016年11月14日签订的房屋买卖协议；2、建设银行�款凭条、客户回单若干份；3、曲世元2015年4月1日出具的借据；4、供热缴费卡、客户用电卡、缴纳水费票据；5、杨华出具的证实材料；6、马宝昌出具的证实材料；7、案外人与周立君签订的房屋出租协议。
本院认为，在执行朱成伦与曲世元民间借贷纠纷一案中，本院于2017年6月1日查封了曲世元名下房屋（房权证号为白BQ字第XX**号），因在本院查封前，曲世元已将该房屋出售给了案外人马群城，双方签订了房屋买卖合同，且房屋已经交付，案外人支付了购房款，至今未办理过户登记的原因是该房屋用于借款抵押。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前�签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议理由成立，本院予以支持。
申请执行人对其所提出的抗辩理由，未提供证据予以证明，主张不能成立。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；�原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，裁定如下：
中止对房权证号为白BQ字第XX**号，建筑面积143.61平方米房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。
审判长 刘世元
审判员 张振良
审判员 孙中海
二〇一七年十二月十三日
书记员 郑银辉