北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初90号
原告（反诉被告）：罗振林，男，1958年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建刚，北京和丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李琼花，女，1986年10月12日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：孟庆升，黑龙江智产律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
原告罗振林与被告李琼花、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗振林及其委托代理人梁永富、董建刚、被告李琼花及其委托代理人孟庆升、第三人经纪公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗振林向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款15万元。事实和理由：2016年4月20日原告与被告在居间人经纪公司的居间行为下，签署《北京市存量房屋买卖合同》一份，约定原告将位于北京市西城区莲花池东路乙XX号房屋出售给被告，建筑面积为38.1平方米，总价款为330万元；支付方式为：2016年4月20日支付定金10万元；2016年4月30日支付定金20万元；2016年7月20日前支付首付款180万元；通过银行贷款方式支付100万元；物业交割保证金为5万元，在物业交割当日支付；剩余15万元作为户口迁出保证金，原告应于签订合同之日起120日内将房屋内暂有5人的户口迁出。房屋买卖合同签订后，原告积极履行了合同义务。截至目前，双方已办理完毕房屋过户手续，并将房屋交付被告，原告已收到购房款315万元。合同履行期间，经原告到月坛派出所查询后，曾无数次积极协调和催促涉案房�内户口人员崔XX要求其将5人户口迁出，最终于2016年10月初将户口实际迁出，但被告以房屋内5人户口未在约定期间迁出为由拒绝支付剩余15万元购房款，经中介公司工作人员多次协调未果。原告认为，被告拒绝支付原告剩余15万元购房款的行为严重损害了原告的合法权益，有违公平原则和诚信原则。具体理由如下：首先，涉案房屋是原告于2004年从ＸＸＸ处购买，当时既不知道尚有5人户口，也不认识房屋内户口人员，双方在签署房屋买卖合同时，已明确告知被告；其次，虽然经原告努力，户口实际迁出时间晚于合同约定期限两个月左右，但被告并未因此遭受任何经济损失，且已实现合同目的，故被告拒绝支付15万元购房款明显有违公平原则；再次，双方在居间方工作人员陪同下，于2016年7月份进行物业交割时，原告明确告知被告：因房屋内户口人员崔XX称其家里人得病�户口迁出时间有可能拖延一段时间，无法在合同约定期限内迁出。被告当场表示同意和接受，并表示待户口实际迁出后，可立即支付剩余15万元购房款。因此，户口实际迁出后，被告拒绝履行付款义务，明显违背了诚信原则。综上，涉案房屋内户口人员未能在合同约定期间内迁出，并非原告所能控制，主观上不存在任何过错，且被告亦未因此受到经济损失。同时考虑到被告对于房屋内户口人员晚于合同约定期间迁出的后果，明确表示过能够接受和认可的事实，现被告拒绝履行支付剩余购房款的行为实属恶意。为了维护原告的合法权益，故具状贵院，请依法判令被告履行上述付款义务。
李琼花辩称，不同意原告的诉讼请求，根据在原被告以及第三人之间签订的补充协议最后一项的其他约定条款约定，没有任何附加条件，只要是逾期迁出户口，户口保证金也�是作为违约担保。按照合同约定，是严格责任，没有任何过错为前提条件，就是说在规定时间、规定条件作出相应行为，现在违约成立，作为违约担保钱款理应由被告扣押。
经纪公司述称，原告的诉讼请求不针对我们，不发表意见，对原告起诉书中陈述的事实没有异议。
李琼花向本院提出反诉请求：1.请求法院判令原告支付违约金15万元；2.要求原告返还物业保证金5万元。事实和理由：2016年4月20日，李琼花与罗振林在经纪公司的居间撮合下，签署北京市存量房屋买卖合同。约定罗振林将位于北京市西城区莲花池东路乙XX号房屋出售给李琼花，总价款330元。李琼花已支付房价款315万元，另据双方签订的补充协议中其他约定：“甲方承诺在签订合同之日起120日内将交易房屋内户口全部迁出，并留存15万元户口保证金，如若未按期迁出时户口保证金不�支付给甲方。”反诉人认为，此户口保证金是对甲方依约定期限迁出户口的违约担保，具有违约金的性质，现留存反诉人处质押，如今被反诉人未在约定期限内将户口迁出，构成违约，应负担此违约金。另在补充协议其他约定第2项中约定：“甲方承诺将本人名下北京XX商贸中心的全部股份无偿转让给乙方，转让完毕且物业交割后乙方向甲方支付物业保证金5万元。”此款包括在315万元之中，已交付，现其店面已被城管拆除牌匾，已无法实际经营，故被反诉人应返还所交款项。
罗振林针对李琼花的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，根据补充协议其他约定中第一点，房屋内的五人户口自2016年8月份开始到10月份已陆续实际迁出，而且被告的户口在五人户口未迁出之前就已经实际迁入到房屋内，没有影响到被告的户口迁入，被告并未因此遭受经济损失，根据�同法规定，即使一方存在违约，所应当承担的违约责任应当与守约方遭受损失相适应，但本案中被告并无证据证明遭受了实际损失即相应金额，因此原告不同意被告的反诉请求，该条款中并未约定如户口晚迁出之后原告需要向其支付15万元违约金，从约定本意来看，实际上扣留的15万元仅仅是为了督促原告尽早协调将五人户口实际迁出，该合同目的从证据来看已经得到实现，在涉案房屋注册的公司可以随时过户给被告，如果被告不要我们就注销了，不同意被告的第二项反诉请求，不同意返还物业保证金5万元，根据补充协议其他约定第二点来看，北京XX商贸中心作为涉案房屋买卖过程中免费过户给被告的股权，对于公司是否过户我们并没有收取任何费用，同时这个公司过户原告是能够客观履行的，被告已当庭表示不再要求股权过户，也就是放弃股权，因此原告不承担�何违约责任，同时这5万元保证金是对涉案房屋本身的移交，不拖欠任何费用的保证金，在双方已经实际物业交割完毕，被告已经实际履行完支付5万元的行为，本身这5万元也是房屋价款的一部分，被告要求返还是没有任何合同依据的，如果按照被告放弃公司的前提下，更不存在所谓公司转让的问题，因此在物业交接时被告更应当履行支付5万元的义务，这项请求没有任何合同依据和法律依据。
当事人对罗振林提交的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、房屋所有权证、李琼花提交的补充协议、派出所出具的证明信、不动产权证书、户口簿、照片无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区莲花池东路乙XX号房屋（以下简称涉案房屋），2004年1月9日登记的房屋所�权人为罗振林，罗振林户籍未落涉案房屋所在地址。
2016年4月20日，罗振林（出卖人）与李琼花（买受人）由经纪公司居间服务签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定李琼花以总价款330万元向罗振林买受涉案房屋。出卖方罗振林（甲方）、买受方李琼花（乙方）、居间方经纪公司（丙方）于2016年4月20日签订的补充协议内容有：“第一条成交价格，总计330万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。2.还款解押。3.房屋评估。4.首付款，（1）乙方于2016年7月20日前将第一笔首付款100万元以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2016年7月20日前将第二笔首付款80万元以理房通托管的方式支付甲方。5.申请购房贷款。6.权属转移登记。7.户口迁出保证金，甲乙双方协商一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存15万元作为户口迁出保证金，该保证金按照以下第1种方式，（1）甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。8.物业交割，甲乙双方应当在甲方收到全部购房款后三个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，该保证金应按照以下第1种方式支付，（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条关于交易房屋学区情况的约定，1.甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为北京市育民小学学校的学区房，且符合以下第1种情况，（1）交易房屋学区名额未被使用。第四条税费的承担。第五条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形�一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第六条其他，其他约定，1.甲方已如实告知乙方此房内暂有5人户口未迁出，乙方已知晓，甲方承诺在签订合同之日起120内将交易房屋内户口全部迁出，并留存15万元户口保证金，如若未按期迁出则户口保证金不予支付给甲方。2.甲方承诺将本人名下北京XX商贸中心的全部股份无偿转让给乙方，转让完毕后且物业交割后乙方向甲方支付物业保证金5万元。以上第2条约定按此补充协议第五条违约责任执行。�
罗振林向李琼花交付涉案房屋时，涉案房屋的阳台被拆改成临街的门脸，在涉案房屋地址注册有企业，名称为北京XX商贸中心（以下简称商贸中心），罗振林为商贸中心法定代表人。李琼花接收涉案房屋后，临街的门脸被拆，还原阳台使用。
李琼花已给付罗振林购房款合计315万元。剩余购房款15万元作为上述补充协议约定的户口迁出保证金，李琼花未给付罗振林。
2016年7月20日，涉案房屋权利人登记为李琼花、用途为住宅。
2016年7月25日，李琼花配偶刘XX、之子刘XX1户籍迁入涉案房屋地址。上述补充协议表述的5人户口为钱XX、苏XX、苏XX、杜XX、张XX，均与罗振林无亲属关系，上述五人户籍自2016年8月23日至2016年10月14日陆续自涉案房屋地址迁出。现在涉案房屋地址的户籍人口均为李琼花亲属。
诉讼中，罗振林要求将商贸中心过户给李琼花，李琼花当庭表示：“购买涉案房屋时原告说作为底商还可以出租，现在被封起来，这个企业我现在不要了，能过户我也不要了，同意原告注销商贸中心。”
本院认为，罗振林与李琼花由经纪公司居间服务签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应按照约定全面履行各自的合同义务。李琼花为买受人，支付价款为其合同义务。按照当事人在补充协议中的约定，罗振林有将涉案房屋地址原有户籍人口于约定期限迁出的义务。
李琼花未给付罗振林的剩余购房款15万元为罗振林将涉案房屋地址原有户口迁出的保证金，该保证金具有督促罗振林尽快履行上述义务的担保功能，因此，在罗振林就上述义务履行完毕前，李琼花不支付上述款项，不违约。2016年10月14日最后一名户�人口自涉案房屋地址迁出，能够认定罗振林履行了合同义务，该款项的担保功能失效，罗振林可以就剩余购房款向李琼花提出支付主张，但罗振林对超出约定期限迁出户口的违约行为，应按照补充协议的约定承担违约责任。
当事人在诉讼中对补充协议中约定的户口迁出保证金还具有违约金功能的理解一致，不违反法律规定，本院准许。鉴于涉案房屋地址原有户籍人口均与罗振林没有亲属关系，且罗振林的违约行为未对李琼花亲属落户造成影响，亦未对李琼花造成实际损失，故李琼花反诉要求罗振林偿付的逾期迁出户口违约金过高，基于罗振林的申请，本院综合实际情况，对违约金依法调整为1万元。
涉案房屋为用于居住的住宅，所开门脸被还原初始功能发生于李琼花接收涉案房屋以后，罗振林不存在拒绝将商贸中心转让李琼花的违约行为，诉讼�，李琼花亦作出不再受让商贸中心的意思表示，现李琼花反诉要求罗振林返还物业保证金的反诉请求，没有事实依据。
综上所述，罗振林的诉讼请求及李琼花要求罗振林偿付逾期迁户口违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。对李琼花要求罗振林偿付的违约金数额超出本院调整后的数额部分及要求罗振林返还物业保证金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，李琼花给付罗振林剩余购房款150000元；
二、本判决生效之日起五日内，罗振林偿付李琼花逾期迁出户口违约金10000元；
三、驳回李琼花�其他反诉请求。
如果罗振林、李琼花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1650元，由李琼花负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2150元，由李琼花负担2125元（已交纳），由罗振林负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年三月十四日
书记员 苏晓明