甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第262号
上诉人（原审原告、反诉被告）庆阳市东元商贸有限公司。住所地：庆阳市西峰区正阳大厦。
法定代表人王明亮，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）庆阳胜道五环文体用品有限公司。住所地：庆阳市西峰区正阳大厦。
法定代表人杨晓刚，该公司董事长。
委托代理人范斐，该公司经理。
委托代理人牛波，该公司经理。
上诉人庆阳市东元商贸有限公司（以下简称东元公司）因与被上诉人庆阳胜道五环文体用品有限公司（以下简称胜道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2014）庆西民初字第1853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人东元公司的法定代理人王明亮，被上诉人胜道公司的委托代理人牛波、范斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月17日，武进军作为出租方（甲方），杨晓刚作为承租方（乙方），双方签订了一份房屋租赁合同书，合同书约定的主要内容是“甲方将西峰区东大街143号坐西面东一层北面六间房屋租赁给乙方经营体育用品及服装；租赁期从2010年6月20日起至2020年6月19日止，租期为10年；房屋租赁费每年50万元，从第三年起，依法向甲方所交房屋租赁费每年按50万元的3%递增；乙方对承租区域内进行的装修应符合相关规定及行业规范要求，并提前向甲方提供装修方案，征得甲方同意签字后方可施工，所需费用由乙方承担。乙方在装修时不得影响整体建筑的非承租部分。乙方为了经营需要，可在房屋内装修和隔断，但不能损坏房屋主体结构；本合同签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付守约方20万元违约金。”同年7月19日，杨晓刚成立了庆阳市凯越实业有限责任公司五环体育运动休闲服饰分公司，并担任该分公司法定代表人，其租赁的武进军房屋作为该公司的经营营业场所使用。2012年7月3日，庆阳市凯越实业有限责任公司五环体育运动休闲服饰分公司注销。同年7月19日，杨晓刚注册成立了庆阳胜道五环文体用品有限公司，继续在租赁的房屋经营体育用品。2012年12月27日，武进军和东元公司签订房地产买卖协议，武进军将自己的1946.89平方米的房产出售给了东元公司，其中包括胜道公司法定代表人杨晓刚租赁的房屋。东元公司取得该幢楼房后，继续和胜道公司法定代表人杨晓刚履行原来的房屋租赁合同。2014年8月份，胜道公司由于经营需要，对租赁的房屋准备重新装修。8月19日，东元公司的法定代表人王明亮等到胜道公司装修现场，让胜道公司的装修工人停工，并与胜道公司的装修工人发生争执，将胜道公司用于装修的碘钨灯损坏。当天下午，东元公司的法定代表人王明亮等人更换了配电室门锁。胜道公司装修工人又将配电室门撬开，发现电闸箱锁子打不开，无法供电，再未装修。8月22日，东元公司以胜道公司装修违反合同约定为由，起诉要求解除租赁合同，赔偿违约金。8月27日，胜道公司以快递方式给东元公司送达了一份装修方案及说明，东元公司未答复。
原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”胜道公司的法定代表人杨晓刚以其个人名义与武进军签订房屋租赁合同书，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，合法有效，双方应当遵守履行。该租赁合同签订后，杨晓刚将承租的房屋由其成立的胜道公司使用，因杨晓刚系该公司的股东及法定代表人，故杨晓刚的行为属职务行为，该房屋租赁合同书所约束的一方应为被告胜道公司，以杨晓刚的名义从事的民事活动所产生的法律后果应由胜道公司承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”武进军将租赁物出售给东元公司后，武进军的相关权利和义务，就应当由东元公司承受，东元公司和胜道公司应当继续按原租赁合同履行。该房屋租赁合同书对租赁物的装修问题在第六条约定“乙方对承租区域内进行的装修应符合相关规定及行业规范要求，并提前向甲方提供装修方案，征得甲方同意签字后方可施工，所需费用由乙方承担。乙方在装修时不得影响整体建筑的非承租部分。乙方为了经营需要，可在房屋内装修和隔断，但不能损坏房屋主体结构”。该条约定胜道公司可以在不损坏房屋主体结构的情况下进行装修，装修时应当向东元公司报装修方案，征得东元公司同意，但并未约定如果胜道公司装修时不报方案，就应当解除合同。另外，我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约，根本性违约必然导致合同无法履行，而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任以后，合同仍具备可履行性。本案中既就是胜道公司装修时未向东元公司报装修方案，属于违约行为，该违约也属于形式性违约，并不能导致合同不能履行或者必然解除，依然可以采取补救措施后继续履行合同。故对东元公司要求解除合同、支付违约金、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。东元公司要求胜道公司缴纳水费及滞纳金的诉讼请求，属另一法律关系，且东元公司还不具备追偿的条件，本案不予处理。关于胜道公司的反诉，要求东元公司恢复供电、停止妨害装修的行为、赔偿损失、承担违约责任。虽然胜道公司所用的电闸箱被上锁，但胜道公司无证据证明系东元公司所为，考虑到胜道公司租赁东元公司房屋，其用电应当由东元公司提供，而电闸箱属于东元公司所有并能够掌控的，故应当由东元公司给胜道公司供电。胜道公司要求东元公司停止妨害装修的行为、赔偿损失、承担违约责任的反诉请求，无事实依据，且停电并不能必然导致不能装修，对胜道公司的该反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、驳回庆阳市东元商贸有限公司的诉讼请求；二、庆阳市东元商贸有限公司于判决生效后给庆阳胜道五环文体用品有限公司开电闸箱供电；三、驳回庆阳胜道五环文体用品有限公司的其他反诉请求。案件受理费4300元，反诉案件受理费1078元，由庆阳市东元商贸有限公司负担4300元，庆阳胜道五环文体用品有限公司负担1078元。
上诉人胜道公司不服庆阳市西峰区人民法院上述判决向本院提起上诉称，1、原判认定事实不清。依据双方签订的房屋租赁合同书的约定，被上诉人须在装修前向上诉人提供装修方案，并征得上诉人同意后方可施工，被上诉人未按合同约定，私自装修，上诉人得知后连续两次向被上诉人发出通知，要求协商处理，但被上诉人未予理睬，违反了双方的约定和诚实信用原则，应依法判令被上诉人承担违约责任。2、上诉人要求被上诉人承担违约责任和要求解除合同是两个独立的诉讼请求，原审认为上诉人无权解除合同，对被上诉人已经构成违约的事实认可，却漏判上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求，明显不当。3、上诉人原审时提出的要求恢复原状、赔偿损失，支付违约金，缴纳水费及滞纳金的诉讼请求合理有据。请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由被上诉人负担。
胜道公司答辩认为，原判认定事实清楚，判处适当，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，不能成立。
二审中，上诉人与被上诉人均未向法庭提交新证据。
二审查明事实与一审认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋产权证、房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、（2013）庆中民终字第227号民事判决、房地产买卖协议、（2013）西公内字第444号公证书等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：胜道公司是否应向东元公司就未报装修的行为支付违约金。
胜道公司法定代表人杨晓刚以其个人名义与武进军签订的房屋租赁合同书系双方的真实意思表示，合法有效。杨晓刚租赁房屋的目的即是作为设立公司的经营场所使用，且胜道公司认可杨晓刚的行为系公司行为，杨晓刚签订房屋租赁合同书所产生的法律后果应由胜道公司承担。武进军将本案的租赁物出售给东元公司后，武进军因该房屋租赁合同产生的权利义务应由东元公司承受。东元公司与胜道公司均应按照原房屋租赁合同的约定履行各自义务。对于装修问题房屋租赁合同书的具体约定为“乙方对承租区域内进行的装修应符合相关规定及行业规范要求，并提前向甲方提供装修方案，征得甲方同意签字后方可施工，所需费用由乙方承担。乙方在装修时不得影响整体建筑的非承租部分。乙方为了经营需要，可在房屋内装修和隔断，但不能损坏房屋主体结构……”，上述约定仅是要求承租方胜道公司在装修时应当向出租方东元公司报装修方案，征得东元公司同意，并未约定胜道公司如不报装修方案，房屋租赁合同就应解除。对于违约责任的约定为“本合同自签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同。任何一方违反本合同约定，应支付守约方20万元违约金……”。本案中，胜道公司未按合同约定报装修方案，并不能导致合同不能履行或者必然解除，合同依然可以在采取补救措施后继续履行，加之双方对未报装修方案是否应支付违约金及支付违约金的数额未作明确约定，合同中对于违约责任的约定仅可理解为对无故解约的违约责任约定，在双方房屋租赁合同继续履行的情形下，东元公司以胜道公司瑕疵履约为由，要求支付违约金无合同约定，亦无法律依据。对于东元公司要求赔偿损失的请求，因其未提供证据支持，不能成立。对于东元公司要求胜道公司缴纳水费及滞纳金的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，东元公司可另案主张。此外，根据房屋租赁合同“甲方房屋设施水、电、卫生间齐全”的约定，东元公司应向胜道公司提供用电便利，保证胜道公司用电畅通，现胜道公司所用的电闸箱被上锁，虽无证据证明系东元公司所为，但因该电闸箱属东元公司所有并由其控制，应当由其开启并向胜道公司供电。综上，东元公司的上诉理由均无事实及法律依据，不能成立。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5378元，由上诉人庆阳市东元商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫雅丽
审 判 员 沈晋芳
代理审判员 郭振华
二〇一五年五月六日
书 记 员 章亚丽