广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5156号原告：梁健文，男，1962年9月30日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈国凯，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明锋，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：杨思阔(英文名：SIKUOYANG)，男，1979年6月27日出生，澳大利亚国公民，住，委托诉讼代理人：梁婉薇，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏君，广东中元（中山）律师事务所律师。第三人：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区孙文东路339号一层铺位。法定代表人：陈天桂�委托诉讼代理人：唐四鹏，公司员工。原告梁健文与被告杨思阔、第三人中山市步步高房地产经纪有限公司（以下简称步步高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁健文委托诉讼代理人陈国凯、被告杨思阔委托诉讼代理人梁婉薇、第三人步步高公司委托诉讼代理人唐四鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁健文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月19日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告支付违约金316000元（按转让总价款的20%计）。事实与理由：2016年11月19日，原、被告签订房地产买卖合同，约定：被告将位于中山市××××房转让给原告，房款总额为1580000元，其中定金20000元；被告于涉案合同签订之日起80天内还清贷款，办妥解除抵押登记手�；原告于2017年3月3日之前支付除定金之外的首期款600000元；原告帮助被告还银行所欠金额，还款金额在被告注销二押后直接存入相应银行；如任何一方逾期履行义务超过15日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。涉案合同签订后，原告已依约履行全部义务，而被告截至起诉时未按约履行偿还贷款、办理解除抵押登记手续及注销二押。经原告多次催促，被告均未回复。现为保护合法权益，原告依法提起诉讼。原告对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.定金收据、声明书；3.律师函；4.尽快协助办理过户手续通知书；5.同意贷款通知书复印件；6.中山市不动产资料登记证明表。被告杨思阔辩称，1.被告同意解除双方于2016年11月19日签订的房地产买卖合同，但原告要求的违约金过高。原告于本案要求被告支付的违约金，与第三人在另案中起诉要求被告支付40000元的违约金存在重复计算的部分；2.原、被告于2016年11月19日签订房地产买卖合同，并于2016年12月20日签订声明书。房地产买卖合同约定被告应于签署合同之日起80天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，但原告诉称内容及合同备注条款约定应由原告帮助被告还银行所欠金额，两者存在冲突。房地产买卖合同为第三人提供的格式条款，且合同约定备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准。声明书备注标明“在杨思阔拿到梁健文在华润银行申请按揭出具的同贷书之日起，限期一个月（30天），如杨思阔未能在一个月期限把水云轩清溪里13栋1406房的抵押注销，则视为违约”，该备注重新约定了被告应当办理抵押注销登记的期限为原告取得同意贷款书后一个月内。现原�并未取得同意贷款书，被告不存在逾期履行之违约责任，故原告不能以此追究被告的违约责任。被告杨思阔就其辩解意见在举证期限内未提交证据。第三人步步高公司述称，1.被告未能在合同约定时间内解除与案外人的担保债务关系，后原告委托第三人与被告联系，要求被告尽快解除担保债务关系，最后被告下落不明；2.被告于2016年11月将涉案房产挂在步步高公司出售，原、被告于2016年11月19日签订房地产买卖合同。因涉案房屋分别抵押给了案外人光大银行、简志敏，故合同约定原告代为偿还银行贷款，被告自行偿还案外人简志敏的担保债务，并备注条款约定先解决案外人简志敏的担保债务，再清偿银行贷款。原告于2016年12月20日存入900000元至案外人光大银行资金监管账户，而被告未能在约定的时间内偿还案外人简志敏的担保债务，故未办理注�抵押登记，而原告一直等待被告解决案外人简志敏的担保债务。第三人步步高房地产经纪公司对其陈述意见在举证期限内未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月19日，原告梁健文（买方）与被告杨思阔（卖方）、第三人步步高公司（经纪方）签订房地产买卖合同。房地产买卖合同约定：卖方拟转让房地产位于中山市××××房；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起80天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用；该房地产转让总价为1580000元；该房地产交易定金共计20000元，买方同意本合同签订时向卖方支付定金20000元；卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处，买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担，买方在合同期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫；定金在卖方将房地产原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司出后由第三方转付给卖方，但另有约定的除外；买方须于2017年3月30日之前支付除定金之外的首期款600000元至经纪方指定的银行监管账户；卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖方双方在银行签订的资金监管协议金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于2016年12月15日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，卖家须无条件配合买方提交申请�揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则；无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须及时支付经纪方40000元作为违约金；备注条款为“经双方友好协商一致：①此成交价为业主实收价；②客户帮助卖方还银行所欠金额，还款金额等卖方注销二押后直接存入相应所欠银行；③客户银行按揭贷款，贷款金额以同意贷款书为准；④签合同买方支付贰万元佣金，等过户当天支付另外两万元定金给经纪方”，备注条款内容与前述条款内容不一致�，以备注条款为准。房地产买卖合同还约定了其他内容。房地产买卖合同签订当天，原告将定金20000元交由第三人保管。2016年12月20日，案外人珠海华润银行股份有限公司中山分行向原告出具的同意贷款通知书，注明原告就购买涉案房地产申请的个人住房贷款已获批准，贷款金额为960000元，原告指定的收款账户名称为杨思阔、开户行账号为62×××46、开户行为中国光大银行中山分行。同日，原告与被告以及第三人签订声明书，载明：“兹有梁健文存入光大银行900000元，此款项只作用水云轩清溪里13栋1406房产权人杨思阔位于水云轩清溪里13栋1406房的首期款（赎楼款）并于在光大银行资金监管冻结，不得用于其他用途。备注：在杨思阔拿到梁健文在华润银行申请按揭出具的同贷书之日起，限期一个月（30天），如杨思阔未能在一个月期限把水云轩清溪里13栋1406房（即涉案房地产）的抵押注销，则视为违约，将按千分之三的利息计算违约金。”后第三人于2017年2月17日向被告发出尽快协助办理过户手续通知书、原告于2017年2月25日委托律师向被告发出律师函，均要求被告于函件签收之日起五日内协助办理过户手续，逾期则将按房地产买卖合同约定要求被告承担违约责任。庭审中，原告及第三人确认，原告存入监管账户的900000元(含定金20000元)，在经过被告同意后已于2017年1月底取出，该笔款项已全额退还给原告。另查，截至2017年4月25日的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产于2013年8月8日抵押给案外人中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）[他项权证号：粤房地产他项权证中府字第0113019112号；抵押金额为：850000元],于2015年11月16日抵押给案外人简志敏[他项权证号：粤（2015）中山市不动产证明第0012854号；抵押金额为：500000元]，于2017年5月9日因原告提出诉讼财产保全被本院查封。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告梁健文与被告杨思阔、第三人步步高公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现原告提出解除与被告签订的房地产买卖合同，被告对该诉求亦无异议，故本院对此予以确认，但应以解除双方于房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系为限，而不包含原、被告分别与第三人之间的居间合同关系。房地产买卖合同约定，被告应在合同签订之日起80天内还清贷款并办妥解除抵押手续，并于备注条款注明由原告代被告偿还银行所欠金额，因涉案房地产分别抵押给了案外人光大银行中山分行、简志敏，故原告根据约定将代为向案外人光大银行中山分行偿还的款项存入监管账户后，被告应在合同约定期限内履行向案外人简志敏偿还欠款并办妥解除抵押登记手续的义务。同时，由于声明书出具当天即2016年12月20日原告已取得银行同意贷款通知书，即声明书注明的被告履行注销抵押登记手续义务的条件于声明书签订之日已经成就，且尚未超出房地产买卖合同约定解除抵押登记手续的期限，故被告辩称合同条款存在冲突以及原告未取得同意贷款通知书而被告不存在违约行为的辩解意见，本院不予采纳。因此，被告未依约办妥注销抵押手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的问题。原告主张被告按合同约定成交总价的20%支付违约金，被告认为违约金过高且与该违约金与第三人于另案向被告主张的违约金存在重复部分。根据《中华人民共和�合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，考虑到原告履行合同的情况（原告支付定金20000元、用于解除银行抵押登记而存入银行监管账户的900000元已退还原告），根据公平及诚信原则，本院酌情确定违约金以合同约定的总转让价款1580000元的15%为宜，即被告应向原告支付违约金237000元（1580000元×15%）。至于另案第三人向被告主张的违约金，与本案原告主张的违约金，系基于不同的法律关系提出，故被告认为两个案件违约金存在重复的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告梁健文与被告杨思阔于2016年11月19日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告杨思阔于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁健文支付违约金237000元；三、驳回原告梁健文的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6040元（原告已预交），由原告梁健文负担1510元，被告杨思阔负担4530元；诉讼保全费2100元（原告已预交），由被告杨思阔负担（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告梁健文可在判决书送达之日起十五日内，被告杨思阔可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  吴妙玲人民陪审员  郭绮文二〇一七年八月十六日书 记 员  姚 班简培华