北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9391号
上诉人（原审被告）：陈东立，女，1963年9月19日出生。
委托诉讼代理人：郝浓荣，北京宏健仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外大街4号楼202室。
法定代表人：冯长祥，董事长。
委托诉讼代理人：宫臣，男，1982年6月10日出生。
委托诉讼代理人：白子利，男，1955年2月14日出生。
上诉人陈东立因与被上诉人北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈东立上诉请求：撤销原判，依法改判驳回北京金琪鑫杰物业服务有限责任公司（下称金琪鑫杰公司）的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由金琪鑫杰公司承担。事实和理由：一、我已经全部足额缴纳了与前期物业公司北京中视盛元物业管理有限公司（下称中视盛元公司）及金琪鑫杰公司服务期间的物业费。1.我曾向中视盛元公司交过2万元的装修押金，应当折抵物业费。2.我于2013年缴纳了最后的物业费，按照缴费惯例，我如果没有交2013年以前的物业费，金琪鑫杰公司是不会收我2013年的物业费的。二、假设即便我欠缴金琪鑫杰公司2011年12月27日到2013年12月31日的物业费，一审判决我全额缴纳也是不符合事实的。我与金琪鑫杰公司没有签订书面物业服务合同，其公司提供的物业服务质价严重不符，并且撤离小区三年多，已经超过2年的诉讼时效。之前小区同类纠纷，法院判了七折物业费。
金琪鑫杰公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我公司同意一审判决。陈东立提到的2万元装修押金折抵物业费，没有书面证据，况且2万元装修押金也不是我们公司收取的，是之前中视盛元公司收取的，交接的时候也没有给我们。之前生效案件法院判决打七折，那是个案，本案不能参照。
金琪鑫杰公司向一审法院起诉请求：陈东立支付我公司2010年3月5日至2013年12月31日物业服务费用88708元，滞纳金1000元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：金琪鑫杰公司是北京市大兴区××××××小区的物业服务单位，陈东立是该小区×××43号业主，其住房建筑面积为483.16平方米。2011年3月5日，陈东立与中视盛元公司签订前期物业管理协议，约定由中视盛元公司为陈东立居住小区提供物业管理服务。2011年10月16日，中视盛元公司与金琪鑫杰公司签订物业服务接撤管协议，将中视盛元公司为陈东立小区提供前期物业服务期间的债权全部转让于金琪鑫杰公司名下。金琪鑫杰公司于2011年12月27日和陈东立居住小区开发商北京明力华房地产开发有限公司签订了北京市前期物业服务合同，明确了金琪鑫杰公司进驻陈东立小区提供物业服务的各项权利义务，并约定物业服务期限自2011年11月1日开始,但双方对金琪鑫杰公司入驻时间有争议,庭审中,金琪鑫杰公司在多个案件中均认可合同签订之日即2011年12月27日正式进驻陈东立小区提供物业服务。经查，陈东立居住小区的物业收费标准为每平米4元，于上一年度管理费到期前一个月内交纳，一年交纳一次；如果业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务单位有权要求其补交并从逾期之日每日按欠费总额2.1‰交纳滞纳金。经查，金琪鑫杰公司与北京明力华房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》第七条规定，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费，此后按年交纳。金琪鑫杰公司与中视盛元公司签订的×××物业服务接撤管协议第三条规定，中视盛元公司尚未收取的物业服务费由金琪鑫杰公司收取（依据2011年9月21日提供的“×××2011年—2012年催缴物业费汇总”为准），但金琪鑫杰公司在庭审中仅提交了金琪鑫杰公司的物业费收费收据底账，并未提交与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总。庭审过程中，陈东立主张用装修押金等费用折抵物业费，金琪鑫杰公司以没有证据为由不予认可，陈东立称2013年物业费已交纳，金琪鑫杰公司对交费事实和交费金额没有异议，但以发票未标明起止年限为由，否认陈东立已经交纳2013年的物业费。金琪鑫杰公司于2015年9月28日曾以顺丰快递的方式向陈东立邮寄物业费催缴函，陈东立以没有收到邮件为由不予认可。另查，金琪鑫杰公司认可因业主入住率较低，物业费难收等问题，物业服务水平有所下降，如果自愿交纳可以按照70%收取，但双方未能协商解决纠纷。
一审法院认为,依法成立并生效的合同对合同双方具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。物业公司入驻陈东立居住小区提供物业服务合理合法，与中视盛元公司签订的物业服务接撤管协议合法有效，对金琪鑫杰公司和业主本人均具有约束效力，金琪鑫杰公司应按照物业服务合同约定进行相应的物业管理服务，业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。关于诉讼时效问题，金琪鑫杰公司通过邮件催交物业费即为行使权利，其诉讼时效中断不以陈东立是否收到为依据，因此，金琪鑫杰公司主张权利并没有超出二年的诉讼时效。经审理，金琪鑫杰公司2011年12月27日至2013年12月31日期间已经为该小区提供了物业服务，故其要求陈东立支付未按期交纳的物业服务费，理由正当，本院予以支持。陈东立主张上述期间的物业费已经交纳，但未提交交费和折抵凭证，本院不予认可。因双方合同约定业主入住即交清第一年的物业费，故本院认定陈东立第一年即2010年3月5日至2011年3月4日的物业费已交纳；金琪鑫杰公司主张中视盛元公司未收取部分的物业费由其作为债权主张，但没有提交其与中视盛元公司共同签字确认的催缴物业费汇总表，金琪鑫杰公司主张2011年3月5日至2011年12月27日期间的物业费,金琪鑫杰公司工作交接原因暂无法查明，本应不予处理，但金琪鑫杰公司自愿放弃了上述期间的诉讼请求，本院予以准许。金琪鑫杰公司主张按照同期银行利率支付迟延给付利息的诉讼请求，因金琪鑫杰公司虽然在承接该小区后提供了物业服务，但提供物业服务有瑕疵，陈东立迟延交纳有合理理由，本院对金琪鑫杰公司主张不予支持。陈东立主张用装修押金等费用折抵物业费,但未提供交费票据,本院不予处理,陈东立可另行主张。综上，陈东立作为北京市××××××43号业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准、服务质量给付金琪鑫杰公司物业服务费46641.08元。但鉴于陈东立已经于2013年交纳部分物业费3865元，应予折抵，上述费用折抵以后，陈东立需再向金琪鑫杰公司支付42776.08元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条之规定，一审法院于2017年6月判决如下：一、陈东立给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司二〇一一年十二月二十七日至二〇一三年十二月三十一日的物业服务费共计四万二千七百七十六元零八分（于判决生效后七日内履行）;二、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院查明的基本事实与一审一致。金琪鑫杰公司向法院提交的顺丰速运的快件邮寄单，上面载明寄件公司为“北京金琪鑫杰物业服务有限公司”，收件人信息处，联络人为“陈东立”，地址为“大兴区西红门镇团河路9号×××别墅43号”，托寄物内容为“2012年度-2013年度缴费通知单”，寄件日期为“9月28日”。金琪鑫杰公司主张该快递单可以证明，其公司于2015年9月28日给陈东立发过催缴物业费的通知，诉讼时效发生中断，追溯到2013年9月28日，还在我们提供物业服务的期间，所以起诉陈东立缴纳2011年到2013年底的物业费没有超过诉讼时效。陈东立表示没有收到该邮件，不认可该证据，另外，即便该催缴单真实，发函日期是2015年9月28日，诉讼时效只能追溯到2013年9月28日，只能要求支付2013年9月28日之后的物业费，2013年9月28日之前的物业费已经超过诉讼时效不能追索了。2013年9月28日到金琪鑫杰公司2013年12月31日撤离小区，这期间的物业费也应该按照另案生效判决物业费打七折。
本院认为,依据已查明的事实，金琪鑫杰公司在2011年12月27日至2013年12月31日期间曾为陈东立居住的北京市大兴区××××××小区提供物业服务，金琪鑫杰公司主张在此期间陈东立未向其支付物业服务费。金琪鑫杰公司现提起诉讼予以追索。一审判决后，陈东立向本院提出上诉，称其已支付了金琪鑫杰公司服务期间的物业费，但未能提供交费的证据，对此，陈东立解释为因金琪鑫杰公司已在2013年底撤离该小区，时间太久了，故没有保存交费票据，仅提交了一张2013年支付物业费3865元的发票。结合本案的实际情况分析，金琪鑫杰公司已撤离该小区近四年之久，至今才提起诉讼追索欠费，时间确实拖延过久，况且法律上无业主保存票据期限的强制性规定，金琪鑫杰公司也未能提供业主欠费的证据，故不能仅以业主未能提交票据来认定业主未交费的事实。陈东立上诉称以2万元装修费押金折抵物业费，金琪鑫杰公司不予认可，陈东立也未就该主张提交证据，本院不予采信。
陈东立上诉提出金琪鑫杰公司的部分诉讼请求超过诉讼时效及该小区其他业主已生效的判决和调解书认定金琪鑫杰公司服务存在瑕疵，物业费均按70%交纳。经本院核实，金琪鑫杰公司于2015年9月28日给陈东立发过催缴物业费的通知，寄送该通知的快递单显示催交的是2012年度至2013年的物业费。此证据证明金琪鑫杰公司在其撤离该小区后仅向陈东立追索了2012年度至2013年的物业费，按照常理金琪鑫杰公司在撤离该小区停止物业服务后向业主追索的应是业主的全部欠费。现金琪鑫杰公司起诉向陈东立主张的欠费数额超出其催缴物业费的通知催交的范围。其起诉的欠费数额真实性存在质疑。故不能以金琪鑫杰公司主张的起诉请求数额来确定陈东立的欠费数额。金琪鑫杰公司没有提交在2015年9月28日之前其向陈东立催交过物业费的证据，按照新颁布的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年。依据该法律规定，金琪鑫杰公司于2015年9月28日给陈东立发送的催缴通知确认的欠费期间未超出诉讼时效期限，本院对该期间的欠费事实予以认定。该小区其他业主已生效的判决及调解书认定金琪鑫杰公司服务存在瑕疵，物业费均按70%交纳。本院参照该标准确定陈东立应支付的物业费数额。2013年陈东立已交纳的物业费3865元予以扣除。
综上所述，原审判决认定的事实部分有误，适用法律不当。本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初1228号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初1228号民事判决第一项为：陈东立于本判决生效之日起7日内给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司2012年12月27日至2013年12月31日的物业服务费共计13754元；
三、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果陈东立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1021元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担721元（已交纳），由陈东立负担300元（已由北京金琪鑫杰物业服务有限公司预交，陈东立于本判决生效之日起7日内给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司）；二审案件受理费2043元，由北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担1443元（已由陈东立预交，北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效之日起7日内给付陈东立），由陈东立负担600元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
审 判 员 王军华
二〇一七年九月二十八日
法官助理 董 红
书 记 员 马丽雅