广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终582号
上诉人（原审原告）：阳江侨丰房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业*幢*层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈玉花，女，1950年2月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称侨丰公司）因与被上诉人陈玉花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院于2016年12月29日作出的（2016）粤1704民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
侨丰公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，判令陈玉花向侨丰公司支付面积差异款21434.97元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2011年4月9日起计至实际清偿之日止）2、本案一审、二审诉讼费由陈玉花承担。理由：一、《商品房买卖合同》关于商品房计价方式及面积差异处理方式的约定是合法有效条款，对买卖双方具有约束力。合同条款明文约定涉案房屋为预售，按套内建筑面积计算，单价3252.65元/㎡，套内建筑面积305.22㎡，3252.65元×305.22㎡=992774元，原审判决以建筑面积计价没有依据。合同文本是广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的范本，非侨丰公司提供，没有加重买房人的责任或免除出售方责任的情形，也不存在违反法律强制性规定导致无效的情形，是合法有效条款，对买卖双方具有约束力。二、《房地产权证》未显示套内建筑面积是因为房屋没有公摊面积，未登记套内建筑面积并不能否定套内建筑面积与建筑面积一致的事实。因涉讼房屋是独栋别墅，没有公共的分隔墙及外墙，按照合约约定的公摊计算方法计算的公摊为零，即套内建筑面积与建筑面积一致。《房地产权证》由阳东县房产管理中心出具，而面积测绘由阳东县房地产测绘所负责，因为房屋没有公摊面积，套内建筑面积与建筑面积是一致的，所以房地证上就没有显示套内建筑面积。在《房屋共有建筑面积分摊计算表》中对公摊面积的计算有清楚的说明，该材料阳东县房地产测绘所并没有提供给侨丰公司，以致无法提供给法院。三、购房发票显示按建筑面积计价仅是税务管理的需要，并未变更《商品房买卖合同》按套内面积计价的约定。购房发票是缴纳企业所得税、契税等税费的基础凭证，其关键信息是发票总金额，而非房屋单价。因为契税完税证仅有房地产权属转移面积一栏，只能填写建筑面积，而购房发票必须与契税完税证保持一致才能完成契税的缴纳，所以才在购房发票上选择以建筑面积计算房价。这仅是税务管理问题，并非买卖双方对房屋计价方式进行了变更。综上所述，涉讼房屋的建筑面积与套内建筑面积一致，不能因房地产权证没有记载而否定套内建筑面积的存在。套内建筑面积应为311.81㎡，比预测面积增加了6.59㎡，面积差异百分比为2.16%，提高了房屋的实际使用率，陈玉花应当按照合同约定向侨丰公司支付差异款。
陈玉花二审未提供答辩意见。
侨丰公司向一审法院起诉请求：1、判令陈玉花向侨丰公司支付面积差异款21434.97元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2011年4月9日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由陈玉花承担。
一审法院认定事实：侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区甲路以北乙路以东m号土地丙小区商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[20××]第××6号），获准销售上述商品房。
2008年12月1日，侨丰公司作为出卖人与陈玉花作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、陈玉花购买侨丰公司开发的位于阳江市阳东区丙小区a幢b号房，建筑面积共311.48平方米，其中套内建筑面积305.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.26平方米[公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是指一层、二层及以上：共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积计算]。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方3252.65元，总金额为992774元。三、付款方式：陈玉花一次性付款，于2008年8月9日前付清全部房价款共992774元。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。侨丰公司与陈玉花在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。
合同签订后，陈玉花支付了购房款992774元给侨丰公司，侨丰公司于2010年12月10日开具契税完税证，该契税完税证载明：阳东县丙小区a幢b号房地产权属转移面积311.48㎡，计税金额992774元。侨丰公司将涉案房屋交付陈玉花使用。2011年5月11日，涉案房屋房地产权属依法登记于陈玉花名下，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第03××××××41号《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为311.81㎡，未载明套内面积。
诉讼中，侨丰公司提供《面积差异款催告函》及快递单，拟证明其以书面形式催告陈玉花支付面积差异款。该《面积差异催告函》载明主要内容为：陈玉花所购买涉案房屋产权登记的面积与合同约定计价面积不一致，面积差异百分比为2.16%，根据合同约定陈玉花应向侨丰公司支付面积差异21434.97元，要求陈玉花于2013年8月31日前将面积差异款汇入侨丰公司账户。催告函下端书写有陈玉花签名及2013年8月31日内容。
另查明，侨丰公司名称原为“阳东侨丰房地产开发有限公司”，现变更为“阳江侨丰房地产开发有限公司”。
一审法院认为，侨丰公司与陈玉花签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
侨丰公司、陈玉花签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积为311.48㎡，其中套内建筑面积305.22㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.26㎡，涉案房屋的《房地产权证》上登记的建筑面积为311.81㎡，未登记套内建筑面积。侨丰公司主张产权证上登记的套内建筑面积为311.81㎡，明显与房地产权证登记的内容不符，故侨丰公司以产权证上登记的建筑面积与合同上约定的套内建筑面积进行比较计算面积差异值，于法无据，一审法院不予支持。虽然上述商品房约定涉案房屋按套内建筑面积计价，但侨丰公司、陈玉花在诉讼中均确认涉案房屋是别墅，不存在公共分摊面积，而上述产权证亦没有登记套内建筑面积，根据侨丰公司开具的契税完税证显示，涉房屋购房款是按照合同约定的建筑面积311.48㎡进行计价的，因此，侨丰公司主张涉案房屋是按套内建筑面积进行计价，亦与合同的实际履行情况不符。涉案房屋实际上是按照建筑面积进行计价，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积差异值为0.33㎡（311.81㎡-311.48㎡），面积差异百分比为+0.1%[（311.81㎡-311.48㎡）÷311.48㎡×100%]，差异值在±0.6%以内，按照合同的约定陈玉花无需补偿面积差异款给侨丰公司。故侨丰公司请求陈玉花支付面积差异款，理据不足，一审法院不予支持。
陈玉花经一审法院依法公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法可作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出判决：驳回侨丰公司的诉讼请求。一审案件受理费336元，由侨丰公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：侨丰公司、陈玉花均确认涉案房屋属于别墅，没有公摊面积。侨丰公司于2011年5月11日交付涉案房屋给陈玉花。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，侨丰公司与陈玉花订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。双方当事人应依约履行合同义务。本案争议的焦点是陈玉花应否支付涉案房屋的面积差异款给侨丰公司。侨丰公司与陈玉花在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的建筑面积为311.48㎡，其中套内建筑面积305.22㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.26㎡，房屋按套出售，按套内建筑面积计算房屋单价为3252.65元/㎡，总额为992774元。侨丰公司上诉主张因涉案房屋属于别墅，没有公摊面积，按照合同约定当时是按照套内建筑面积305.22㎡，单价3252.65元/㎡，总价992774元出售给陈玉花，现在《房地产权证》显示出售给陈玉花的房屋面积为311.81㎡，故多出的6.59㎡陈玉花应依合同约定支付房屋面积差异款给侨丰公司。虽然本案侨丰公司与陈玉花在《商品房买卖合同》中对房屋面积、出售单价及总价款作出了约定，但是侨丰公司收取陈玉花992774元购房款，支付契税时是按照建筑面积311.48㎡，计税金额992774元填写契税完税证，即按建筑面积而非合同约定的套内建筑面积计算购房款，且购房款总价不变，陈玉花对此亦未提出异议，应视为双方对合同约定的计价方式协商一致作出了变更，即本案应以契税完税证中载明的建筑面积311.48㎡作为双方约定的计价面积。现《房地产权证》中载明涉案房屋建筑面积为311.81㎡，与双方约定的建筑面积311.48㎡相差0.33㎡，面积差异百分比为+0.1%（0.33㎡÷311.48㎡×100%），差异值在±0.6%以内（含本数），按照《商品房买卖合同》第五条的约定陈玉花无需补偿面积差异款给侨丰公司，原审判决驳回侨丰公司该项诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，侨丰公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一七年七月二十日
法官助理 陈欢欢
书 记 员 曾秋霞