浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初4640号
原告（反诉被告）：杭州利阳实业有限公司，住所地：杭州市上城区婺江路217号裙房三层320室。
法定代表人：张朝阳，董事长。
委托诉讼代理人：韩惠敏，浙江圣港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玲玲，系该公司员工。
被告（反诉原告）：杭州天月网络服务有限公司，住所地：杭州上城区婺江路217号裙房1-4层201室。
法定代表人：方晨伟，董事长。
委托诉讼代理人：徐杨超，浙江金道律师事务所律师。
杭州利阳实业有限公司诉杭州天月网络服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法由代理审判员林慧适用简易程序独任审判。本案在审理过程中，杭州天月网络服务有限公司于庭前向本院提起反诉，本院依法受理，于同年12月19日对本、反诉合并公开开庭进行了审理。杭州利阳实业有限公司（以下简称利阳公司）的委托诉讼代理人韩惠敏、李玲玲，杭州天月网络服务有限公司（以下简称天月公司）的委托诉讼代理人徐杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利阳公司起诉称：2015年7月24日，利阳公司与天月公司就位于原告商场第二层建筑面积为570平方米的商铺租赁事宜签署了杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议（合同编号：TY—ZL—HZ008）及相关协议，以下统称“租赁协议”。依据“租赁协议”约定，天月公司应当依约向利阳公司支付租金等义务，但利阳公司多次向天月公司催缴，均未果。利阳公司认为，双方签署的“租赁协议”依法有效，天月公司未按“租赁协议”约定履行支付租金、水电等费用显属违约。为维护利阳公司合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律，特提起诉讼。杭州利阳实业有限公司的诉讼请求为：1.依法判令天月公司向利阳公司支付自2016年8月15日起至2016年11月14日的租金等费用共计135233元及自2016年7月23日起暂计至2016年11月4日逾期支付租金等费用的滞纳金141994.65元（滞纳金标准为1352.33元/天，此后滞纳金计算至支付完毕之日止）。2.本案诉讼费由天月公司承担。
天月公司答辩称：1、利阳公司未提供证据证明其有权租赁，其并不是房屋的所有权人也无证据证明其有合法转租权，因此天月公司无需支付租金；2、房屋不具备开业条件，物美超市、KTV等均未入驻，因此天月公司不需支付租金；3、天月公司不存在违约情形，不需支付违约金及滞纳金。
天月公司反诉称：2015年5月，利阳公司召开杭州近江时代大厦招商会，明确表示大厦负一层为物美超市，四层为休闲娱乐、汗蒸、KTV、影院等业态。基于以上信息，2015年7月24日，天月公司法定代表人与利阳公司签订杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议，约定承租杭州市上城区婺江路217号（近江时代大厦）三层，面积为570平方米的商铺，租期6年，自2015年10月15日起至2021年10月14日止，免租期60日，自2015年8月15日起至2015年10月14日止。若开业时间晚于免租期届满之日，以利阳公司开业日为实际计租日。2015年11月6日，因利阳公司对商场业态调整，将租赁位置调整至大厦二楼，双方签订变更协议书，约定“除本协议中明确所修改条款外，原合同的其余部分应完全继续有效”。2016年1月12日，天月公司及其法定代表人与利阳公司签订《租赁合同主体变更三协议》，约定由天月公司承担原合同中的所有权利义务。签约后，天月公司积极履行合同义务，但利阳公司存在诸多违约情形，具体如下：其一，利阳公司出租给天月公司的物业存在变更规划情形，其将原有附体部分区域擅自填平后出租给天月公司，已严重违反《中华人民共和国城乡规划法》之规定，故根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第（三）项之规定，天月公司有权解除合同。其二，由于本次物业承租并非简单的房屋租赁，而是以商场开业经营为前提的。物美超市未曾开业，四楼所有物业已出租但无KTV、影院，导致该两项业态已不存在实际履行的可能，故该大厦至今尚不具备开业条件。因此，利阳公司已严重违约，其以实际行为表明不履行招商义务，且该招商不能已严重导致天月公司订立本合同之目的不能实现，故天月公司有权解除合同，且根据租赁协议第3.2条之约定无需支付租金。其三，由于利阳公司原因，房屋实际交付时间为2015年12月11日，与租赁协议第7.1条约定的2015年8月14日交付延迟了119日，故根据租赁协议第12.2.2.1条、第10.1.4条之约定，天月公司有权解除合同，主张返还保证金，退还多收的租金，并要求赔偿6个月的违约金。天月公司经利阳公司同意进行了装饰装修，现因利阳公司原因导致合同解除。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条之规定，利阳公司应当赔偿装修损失。综上，利阳公司存在严重违约情形，天月公司有权解除合同并主张相应赔偿。为维护自身合法权益不受侵害，提起反诉。天月公司的反诉请求为：1.解除双方签订的《租赁协议》及两份补充协议；2.利阳公司返还已付租金135233元、租赁保证金90155元；3.利阳公司支付违约金270466元；4.利阳公司赔偿装修损失1172003元；5.利阳公司就上述款项共1667857元按人民银行同期贷款利率支付自起诉日起至判决履行之日止的利息损失；6.利阳公司承担反诉全部费用。
利阳公司答辩称：合同约定的是履约保证金，而非租赁保证金，二者有本质不同。入驻地点从三楼的商铺变更为二楼的商铺是合同双方当事人的合意，并不是利阳公司单方面的强迫。将电梯部分填平后出租给天月公司这种说法是不正确的，当时改造是有依据且符合法律规定的，变更后也通过了消防部门的验收。物美超市的入驻不是合同约定的生效要件，而且即使现在物美超市没有开业也没有影响天阳广场的正常营业。因为租赁的商铺从三楼变更到二楼是合同标的的变更，整个过程需要时间，为了配合二楼既定的开业时间是合理的。支付装修赔偿是没有依据的，本案是合同纠纷，应该按照合同约定交付房屋交付租金，因此天月公司不仅不交付租金还让利阳公司赔偿装修费是不符合法律规定，也不符合事实的。综上所述，请求驳回所有的反诉请求。
利阳公司就本、反诉向本院提交如下证据：
1．杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议（合同编号：TY—ZL—HZ008）及相关附件、变更协议，证明利阳公司、天月公司双方之间的房屋租赁关系以及双方之间的权利义务；
2．铺位装修审批表，证明利阳公司已将租赁房屋交付给天月公司，且天月公司进场装修；
3．“天阳亲子广场”第二层开业通知书电子证据，证明利阳公司二层开业时间以及天月公司租赁房屋的计租日期；
4．第二期租金等催缴通知单、邮寄单据，证明利阳公司向天月公司催缴第二期租金等费用135233元，天月公司未支付；
5．第二期租金等费用催缴函及邮寄单据，证明利阳公司再次向天月公司催缴第二期租金等费用，天月公司依然未支付；
6．第二、三期租金等费用催缴函、邮寄单据，证明利阳公司再次向天月公司催缴第二期租金等费用，天月公司依然未支付；
7．2009年5月11日杭州市规划局批准的“地字第330100200900264号”《建设用地规划许可证》；
8.杭州市人民政府颁发的“杭上国用（2010）第00018号”《土地证书》；
9.2010年2月10日杭州市规划局颁发的“建字第330100201000053号”《建设工程规划许可证》；
10.2010年6月10日杭州市建设委员会颁发的“编号330100201006100301”《建设工程施工许可证》；
11.2011年4月7日杭州市上城区人民政府望江街道办事处出具的“上望办【2011】10号文件”《关于同意建立杭州近江股份经济合作社的批复》；
12.杭州市上城区民政局批准的2014092501号《标准地名门牌使用证》；
13.2014年10月29日杭州市公安消防局出具的“杭公消验字【2014】第0230号”《建设工程消防验收意见书》；
14.2015年1月20日杭州市上城区住房和城市建设局制，编号31000120150302001《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；
15.2015年5月28日签署的《租赁合同主体变更四方协议》；
16.2015年7月2日杭州近江股份经济合作社出具的分租、转租《证明》；
17.2015年7月9日杭州市住房保障和房产管理局颁发的“杭上房租证（2015）第0390号”《房屋租赁备案证》；
18.2015年7月31日原大楼设计单位浙江佳境规划设计研究院出具的《工作联系单》（编号：结a15，工程号：08-JD-249）；
19.2015年11月9日杭州市上城区市场监督管理局颁发的《杭州天月网络服务有限公司》营业执照、杭州天月网络服务有限公司于2016年5月9日经公安机关消防机构颁发的“上公消安检字（2016）第0047号”《消防安全检查合格证》；
20.天阳亲子商场进场装修通知书；
上述证据7-20证明天月公司承租的房屋为合法建筑。
天月公司就本、反诉向本院提交如下证据：
21.2015年7月24日《租赁协议》及附件，证明交付日期应为2015年8月14日，本次租赁并非简单的房屋出租，而是负有整体运营义务的商城经营，实际计租日以开业为前提，利阳公司逾期交付超过90日，擅自改扩建装修，因利阳公司违约，天月公司有权解除合同，主张退还租金、保证金，并主张支付6个月违约金和装修损失；
22.2015年11月6日《变更协议书》，证明租赁物实际为二层，其他均和原合同一致，交付日期应和原约定一致；
23．2016年1月12日《租赁合同主体变更三协议》，证明当日，利阳公司与天月公司及其他法定代表人签订《租赁合同主体变更三协议》，约定天月公司成为“原合同”的承租方，合同主体发生变更；
24.招商手册，证明招商手册具体明确，构成要约条件，商场业态尚未完成，故尚不具备开业条件；
25.竣工图，证明涉案物业部分区域原为电梯，利阳公司存在擅自变更；
26.装修合同及相关支付凭证，证明因利阳公司违约导致合同解除，利阳公司应承担该部分损失。
上述证据经庭审举证、质证，双方当事人的质证意见如下：
天月公司对证据1租赁协议的真实性无异议，对于证明的权利义务也没有异议，对相关条款另行说明，对变更协议的真实性、关联性无异议，认为应按照原规定来交付，对租赁房屋的附图的合法性有异议，对《租赁合同主体变更三协议》的三性无异议；证据2无原件，认为进场时间为2015年12月11日；对证据3的三性均有异议，形式上也存在瑕疵，内容合法性也存在异议，认为开业条件不应根据利阳公司的主观臆定，即便发了这条短信也不具备开业条件，证明对象也不认可，因为尚不具备开业条件，故不存在计租日；对证据4、5、6的形式真实性、合法性无异议，认为利阳公司无权要求租金、违约金、滞纳金，且滞纳金明显过高，因此天月公司具有合法的抗辩权利；对证据7至10质证认为与本案无关联性，无法证明为同一物业主体，对此不予认可；对证据11的三性无异议；对证据12的三性无异议；对证据13的真实性无异议，但认为后续改建还需要验收备案材料；对证据14的真实性、合法性予以认可，但是认为备注中说明的地上部分没有包括1-3层，因此缺乏关联性；对证据15的三性无异议，认为该证据充分体现了物美超市的进驻在案涉租赁过程中的地位，其不进驻天阳亲子广场直接导致天阳不具备开业条件；证据16无原件，三性均有异议，无法证明利阳享有合法转租权；证据17的三性无异议；对证据18形式上的真实性予以认可，但是认为对于设计变更缺乏证明力，利阳应提供相应证据证明内部改建通过审批，而且因为这次变更导致漏水致使天月公司主机等电子设备毁损严重，所以对该设计变更的合法性存在异议，对于造成的损失有权主张赔偿；对证据19的真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，认为天月公司的消防合格并不能必然推出利阳其他部分的消防合格；对证据20的三性均不认可，认为天月公司并没有收到相关通知，即使利阳公司于2015年9月22日通知，实际交付时也已逾期90天，而且当时并不具备交付条件，相关业态并没有完成。
利阳公司对证据21的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据22的真实性无异议，对租赁商铺从第三层变更为第二层无异议，但是该证据恰能证明证据21的证明目的是不正确的，2015年11月6日的变更协议书是一个新的合同；对证据23的三性无异议；对证据24的真实性无异议，对证明目的有异议，认为招商手册只是宣传手段，且没有说明物美超市等入驻的时间，也没有说明要等这些业态全部入驻后才开业；对证据25的真实性无异议，对证明目的有异议，认为利阳公司已经举证证明该变更是合法的；对证据26的三性均有异议，对证明目的也有异议。
本院结合利阳公司及天月公司的质证意见，对双方提交的证据认证如下：
利阳公司提交的证据1、2、4至6真实、合法，且与本案有关联，能够证明利阳公司与天月公司签订租赁协议及相关补充协议，利阳公司向天月公司催收租金等费用的事实，对上述证据本院予以认定；对证据3、7至11、15、18、20综合全案予以考虑；证据12至14、16、17、19真实、合法，且与本案有关联，能够证明利阳公司有权对其向杭州近江股份经济合作社承租的房屋进行转租，天月公司于2015年11月9日办理营业执照，于2016年5月9日通过消防验收检查的事实，对上述证据本院予以认定；对证据21至23的三性予以认定，对其证明目的综合全案予以考虑；对证据24、25、26综合全案予以考虑。
综上，本院根据当事人陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：
利阳公司向案外人杭州近江股份经济合作社承租位于杭州市××城区××江时代大厦××房××层，并于2015年7月9日办理房屋租赁备案证。2015年7月24日，利阳公司（作为甲方，出租方）与方晨伟（作为乙方，承租方）签订杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议，约定：商铺地址杭州市上城区婺江路217号近江时代大厦第三层F3-04；商铺建筑面积570平方米；租期6年，自2015年10月15日起至2021年10月14日止，根据甲方实际开业时间，免租装修期后至甲方实际开业之前的期限将自合同租赁期限届满后自动顺延为租期；免租装修期60日，自2015年8月15日起至2015年10月14日止，免租装修期自甲方交付次日起计算，免租装修期内免交租金，若甲方开业时间晚于乙方免租装修期届满之日，则实际计租日为甲方开业之日，若甲方开业时间早于乙方免租装修期届满之日，则实际计租日为乙方免租装修期届满之次日；该商铺租金标准为2.6元/平方米/天，年租金总计为人民币540930元；甲方同意乙方以6个月为支付标准，将租金分12期付款，乙方应于每期租金到期前30日支付下一期租金。（备注：第一个租赁年限内以3个月为支付标准，自第二个租赁年限起恢复以6个月为支付标准）；第一期：租金为135233元，该笔租金及其他费用自乙方进场前付清；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳相当于2个月租金的合同履约保证金90155元；乙方应按照约定向甲方支付租金及其他费用，如无故拖欠，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠费用的1%加收滞纳金，并有权从乙方交付的保证金中直接扣除；租赁期间，如因甲方的违约行为导致本合同中途终止的，甲方将赔偿乙方6个月的租金作为违约金，并返还租赁保证金，退还多收的租金；如因乙方的违约行为导致本合同中途终止的，乙方将赔偿甲方6个月的租金作为违约金，全额履约保证金可抵扣2个月的租金作为部分违约金；在租赁期内，乙方拖欠支付租金或其他费用之一或全部的达到30日，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，不退保证金，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；该商铺的交付日期暂定为2015年8月14日之前（包含当日，具体交付时间由甲方另行通知为准），甲方应当于该日期前交付该商铺，乙方应当于该日期前接受交付。2015年11月6日，利阳公司与方晨伟签订变更协议书，约定将租赁商铺由位于第三层变更为位于第二层的F2-04（583平方米）。2016年1月2日，利阳公司（作为甲方，出租房）、方晨伟（作为乙方，承租方）与杭州天月网络服务有限公司（作为丙方）（以下简称天月公司）签订《租赁合同主体变更三协议》，约定甲、乙双方于2015年7月24日签订的杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议及2015年11月6日签订的变更协议书（以下简称：原合同），甲方同意，乙方自愿将“原合同”中其作为承租方的所有权利义务自本协议生效之日起一并转让给丙方，丙方自愿接受转让，并当然的成为“原合同”的承租方，享有“原合同”中承租方的所有权利并承诺履行所有义务。合同签订后，利阳公司将涉案商铺交付给天月公司使用，天月公司已于2015年12月17日支付自2016年5月15日至2016年8月14日第一季度租金135233元及合同履约保证金90155元。天月公司未支付后续租金，故纠纷成讼。
另查明，杭州近江股份经济合作社出具证明，载明：“我社同意杭州利阳实业有限公司在合同租赁期限内（2015年6月1日至2035年5月31日）对承租的房屋（杭州市××城区××江时代大厦××房××层，面积30000平方米的房屋）在确保房屋安全使用、合法的情况下可以进行分租、转租。”
再查明，利阳公司于2017年3月1日向天月公司发出解除合同通知书，要求解除租赁协议及相应的补充协议，天月公司于2017年3月2日收到该份解除通知书，双方均确认于2017年3月2日解除案涉租赁协议及相关补充协议，利阳公司于2017年3月15日再次向天月公司发出腾房通知，要求天月公司于2017年3月17日前腾空商铺，后利阳公司于2017年3月20日对天月公司承租的商铺进行断电，双方确认案涉商铺于2017年4月24日腾空。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案的争议焦点为：1.利阳公司及天月公司是否存在违约情形，是否应承担相应的违约责任；2.利阳公司是否应当向天月公司赔偿装修损失及返还履约保证金。
对争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。利阳公司、天月公司双方系租赁合同关系，天月公司作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现天月公司逾期未付租金等费用，已构成违约。天月公司抗辩称利阳公司未履行招商承诺而不具备开业条件，本院认为，因招商手册并不属于双方合同约定条款，物美超市及KTV进驻更不是天阳亲子广场开业的必要条件，天月公司已实际使用案涉商铺并进行网咖经营活动，其理应支付租金及相应的违约金，该辩称意见，本院不予采信。天月公司反诉称，利阳公司并未按照约定于2015年8月14日交付房屋，而是迟延至2015年12月11日交付，且利阳公司将扶梯部分区域擅自填平后出租给利阳公司，任意变更出租房屋的内部结构，且案涉商铺内部出现多处漏水情况，故主张与利阳公司解除合同，返还保证金及多收的租金，并赔偿违约金及装修损失。对此，本院认为，首先，根据杭州利阳实业有限公司（近江项目）租赁协议约定，若利阳公司未按照合同约定的时间交付商铺供天月公司使用，超过90日的，天月公司有权单方面解除合同，造成天月公司损失的，利阳公司应予赔偿。天月公司在庭审过程中认可其已于2016年2月底装修完毕，案涉商铺的计租期自2016年5月15日开始计算，在租金等费用上天月公司并未遭受损失，合同中亦约定，案涉商铺的交付日期暂定为2015年8月14日，具体交付时间以利阳公司另行通知为准，后天月公司于2015年11月9日办出营业执照，该营业执照上的登记地址为案涉商铺地址，亦证明案涉商铺的交付并未超出约定时间90日。且天月公司也并未举证证明其曾因利阳公司的商铺交付时间问题提出任何异议，而是照常投入装修进行网咖经营。故，现天月公司主张以此为由解除合同，缺乏依据。其次，对自动扶梯部分区域填平的行为，并不属于新建、扩建、改建，而属于内部装修范畴。利阳公司已经举证证明经过专门设计，改造完成后亦通过消防部门验收。再次，关于案涉商铺漏水问题，利阳公司认可其中一处漏水点天月公司曾因漏水进行报修，且为楼上商户的原因导致漏水，利阳公司已经协调双方解决，楼上的商户亦对天月公司进行赔偿、维修，其余漏水点利阳公司称并不知晓，天月公司也并未举证证明其曾经报修而利阳公司拒不履行维修义务。对漏水问题，利阳公司已尽到维护修缮的义务，天月公司也并未进一步举证证明利阳公司因维修租赁物而影响承租人的使用。综上，利阳公司向天月公司出租的案涉商铺虽有瑕疵，但不足以影响商铺的正常经营使用，也不足以成为天月公司解除合同的理由。利阳公司主张天月公司支付自2016年8月15日起至2016年11月14日的租金共计135233元，利阳公司与天月公司在合同中已就租金的计算方式作出详细陈述，该诉请符合合同约定，对此本院予以支持。关于逾期支付的滞纳金，利阳公司系按照1352.33元/天的滞纳金标准主张，被告抗辩称计算标准过高，综合考虑天月公司的违约行为及因此给利阳公司造成的损失，本院依法予以调整，截至2016年11月4日止，被告应支付原告滞纳金1699元，并自2016年11月5日起以本案欠付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准继续计付滞纳金至款项实际付清之日止。
对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因天月公司拒不支付租金，构成违约，导致合同解除，对其主张的装修损失，本院不予支持。天月公司反诉主张利阳公司返还履约保证金及租金，因天月公司作为承租人，本身具有缴纳租金的义务，其要求返还租金不能成立，且因天月公司拒不支付剩余租金已超过30天，导致利阳公司单方解除合同，按照合同约定利阳公司不退保证金，对该项反诉请求，本院不予支持。对天月公司反诉主张赔偿违约金及相应利息的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、杭州天月网络服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州利阳实业有限公司自2016年8月15日起计算至2016年11月14日的租金135233元、滞纳金1699元（暂计至2016年11月4日，自2016年11月5日起以本案欠付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准继续计付滞纳金至款项实际付清之日止）；
二、驳回杭州利阳实业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回杭州天月网络服务有限公司的反诉请求。
如果杭州天月网络服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5458元，减半收取2729元，由杭州天月网络服务有限公司负担1348元，由杭州利阳实业有限公司负担1381元。反诉案件受理费9905.36元，已减半收取，由杭州天月网络服务有限公司负担。
杭州利阳实业有限公司、杭州天月网络服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州天月网络服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 林 慧
二〇一七年五月三日
书 记 员 韩文涛