广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民一初字第1094号
原告：李家绵。
诉讼代理人：彭火平，广东天行健律师事务所律师。
被告：韶关市信和置业有限公司。
法定代表人：欧阳瑞蔚，总经理。
诉讼代理人：曹桂云，公司职员。
原告李家绵诉被告韶关市信和置业有限公司（下称信和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，依法由代理审判员凌永芳适用简易程序于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告李家绵的诉讼代理人彭火平，被告信和公司的诉讼代理人曹桂云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李家绵诉称：2010年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售位于韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区某房，约定建筑面积为84.78平方米，其中套内面积68.2平方米，公共部位和公用房屋分摊面积16.58平方米，房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米7458.49元，总金额508669元。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2012年12月7日，被告以预售商品房实际套内建筑面积68.63平方米大于合同约定面积为由，要求原告补交了购房款3207元及相应税款96.21元。但根据产权登记，该商品房实际建筑面积仅为81.37平方米，比合同约定少3.41平方米，差异值超过3%。原告认为，被告不仅不应要求原告补交购房款，反而应当退还购房款20459.56（508669元÷84.78㎡×3.41㎡），加上补交的购房款3207元，被告共应退还23666.56元。现因协商不成，原告无奈提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告退还购房款23666.56元及利息；二、本案诉讼费等由被告负担。
被告信和公司辩称：其他没有异议，但对原告要求赔偿的计算方法有异议，总房价应是原合同约定房价加补交房款，总房价除以房屋面积再乘以差异的面积才是我们应该赔付的，预售房是以套内面积计算房价的。
经审理查明：原告李家绵与被告信和公司于2010年10月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告李家绵购买信和公司开发的位于韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区某房屋一套，并约定该房的建筑面积共计84.78平方米（其中套内建筑面积68.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.58平方米）。关于计价方式与价款，双方约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7458.49元，总金额人民币508669元。”合同第五条对面积确认及面积差异处理约定为：“本条款适用商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%）”。签订合同后，原告支付了全部购房款508669元给被告。2012年12月20日，韶关市房地产管理部门向原告核发了房地产权证，证上记载韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区某房的房地产权属人为李家绵，房屋建筑面积为81.37㎡，套内建筑面积为68.63㎡。因房屋的套内建筑面积与原、被告双方合同约定的房屋套内建筑面积差异大于0.6%，2012年12月7日，原告另向被告支付了3207元房款。原告认为被告交付的房屋实测建筑面积少于合同约定的建筑面积应向原告退还房产面积差额款，经与被告协商未果，原告遂起诉至本院。
庭审中原告明确其利息的诉讼请求是从2012年12月7日按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定支付了购房款，被告应依约向原告交付符合合同约定的房屋。在双方签订的合同中，已明确约定买卖房屋的建筑面积为84.78㎡（其中套内建筑68.20㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.58㎡），但被告交付给原告的房屋经韶关市房产测绘管理所实际测量的建筑面积是81.37㎡（套内建筑面积为68.63㎡，公用分摊建筑面积为12.74㎡）。虽然被告交付给原告的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多了0.43㎡，但因公用分摊建筑面积比合同约定的公用分摊建筑面积少了3.84㎡，从而使被告交付给原告的房屋的建筑面积少了3.41㎡。因信和公司交付的房屋实测建筑面积小于合同约定，信和公司以原告《房地产权证》上记载的套内建筑面积大于合同约定的套内建筑面积为由，要求原告李家绵补交3207元不当，对于原告李家绵补交的3207元，信和公司应予返还给原告。涉案房屋根据原、被告双方约定是按套出售，房价按套内建筑面积计算，根据广东省建设厅、广东省物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》【粤建房字（2000）111号】中第四条：“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积计算房价……”、第五条：“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价……”的规定，本案所涉房屋分摊的公用建筑面积的建设费用应已计入了套内建筑面积销售单价内，即合同约定的总房价款已包含了公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用。而公共部位与公用房屋分摊面积的减少必然导致原告的利益受损，故对原告要求被告退还房产面积差额款的请求，本院予以支持。至于差额款的计算问题，参照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）的精神，即商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。因此涉案房屋约定的建筑面积与实测建筑面积相差3.41㎡，故被告应向原告退还的房产面积差额款为20459.56元（508669元（总房价）÷84.78㎡（合同约定的建筑面积）×3.41㎡（减少的建筑面积）］。综上，被告信和公司共应退还原告23666.56元。至于利息的诉讼请求，因双方对款项的支付存有争议，且双方签订的《商品房买卖合同》对利息并无约定，故本案的利息可按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从原告起诉之日即2014年10月9日起计算至本判决确定的履行之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告韶关市信和置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还韶关市武江区武江北路154号汇景苑商住小区某房的房产面积差额款23666.56元及利息（利息计算方式：以应退还房价款23666.56元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2014年10月9日起计算至本判决确定的履行之日止）给原告李家绵。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392元，减半收取196元，由被告韶关市信和置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 凌永芳
二〇一四年十一月四日
书 记 员 潘惠仪