江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初13622号
原告（反诉被告）：刘兴武，男，1977年4月7日生，汉族。
委托诉讼代理人：周胜军，江苏益和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董丹菊，江苏益和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：梁厚根，男，1952年8月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：刘军，江苏通雅律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘兴武与被告（反诉原告）梁厚根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张娟担任审判长，与人民陪审员蔡勇、李园组成合议庭，于2016年11月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘兴武的委托诉讼代理人周胜军、董丹菊、被告（反诉原告）梁厚根及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘兴武向本院提出诉讼请求：1.解除其与梁厚根签订的房屋买卖合同。2.梁厚根双倍返还定金400000元。3.梁厚根返还房款250000元。4.由梁厚根承担本案诉讼费。事实与理由：2016年9月20日，其与梁厚根签订一份房地产买卖中介合同及补充协议，约定：其向梁厚根购买位于南京市江宁区××科××公寓××室（以下××室）房产，房屋总价2870000元，其于签约当日支付200000元定金，2016年10月15日前梁厚根办理房屋过户手续，其支付1900000元（含200000元定金），余款950000元由其办理商业贷款直接下款至梁厚根账户。合同签订当天，其依约支付200000元定金，且其在梁厚根的请求下提前支付了250000元房款。后其按合同约定提前通知梁厚根在2016年10月15日前办理过户手续并准备支付约定数额的房款，梁厚根却违反合同约定要求其支付房屋全款才同意办理过户手续。经其及中介公司多次督促，梁厚根仍不按合同约定履行，多次联系未果后，现其只能请求解除合同，并要求梁厚根承担违约责任，返还房款。
梁厚根辩称：1.其与刘兴武签订的买卖合同合法有效，双方应继续履行。2.刘兴武自己不愿意购买，却推脱责任，尤其是在南京市政府于2016年10月5日出台房产新政后，刘兴武就表露出不想购买的意愿，从以下两个行为可以看出：一是刘兴武明知其银行卡号，但没有按合同约定的时间支付解押款，导致其没有办法在合同约定时间完成过户；二是据其了解刘兴武在2016年10月20日左右就通过了银行的预审批，刘兴武知道后却不告知其，而是在2016年10月25日向法院起诉，其认为刘兴武是恶意违约。3.双方在沟通过程中，其明确表示两点：一是愿意继续履行合同且价格不变；二是只要刘兴武能够证明通过了银行的预审批，双方就继续履行合同，如果没有通过审批，其也愿意给刘兴武时间筹款，现其仍表示可以给一个月时间。4.其之所以推迟过户，除了贷款原因外，因涉案房屋有抵押，其需要按照合同的约定向刘兴武借款后才能解除抵押，但是刘兴武始终没有将钱打入其账户。综上，其要求驳回刘兴武的所有诉请。
梁厚根提出反诉请求：1.判令刘兴武赔偿其损失300000元。2.由刘兴武承担反诉诉讼费。事实与理由：其与刘兴武经南京市江宁区景城投资顾问中心居间签订了房地产买卖中介合同及补充协议，根据该合同及补充协议，由刘兴武以总价2870000元购买其名下的××室，约定刘兴武以现金方式支付房款1900000元，另申请950000元住房贷款。在合同履行过程中，2016年10月5日，南京市政府出台房产限购限贷政策，刘兴武向其告知自己在银行的贷款出现问题，无法正常贷款。其为了维护自己的利益，降低双方履行合同的风险，要求刘兴武先按合同约定支付房款，以便其办理涉案房屋的解押事宜，并给刘兴武一定的时间处理贷款事宜，在贷款确定通过后或者贷款未通过可通过补足现金的方式支付房款后再办理过户。当时其之所以出售该房产并急于成交，是为了归还借款，以房屋抵押担保的借款有1800000元，且借的是高利贷，现在由于刘兴武不愿意购买，导致其要多支付几十万元借款利息。综上，其认为应当继续履行合同，不认可刘兴武解除合同的理由，并要求刘兴武承担违约责任。
刘兴武就反诉辩称：根据双方签订的房屋买卖合同补充协议的约定：梁厚根把房子过户给其后其再通过商业贷款的形式支付950000元，梁厚根收到银行贷款后才将房屋交付给其，双方同时约定如果贷款不能下款，其以现金的方式支付给梁厚根。在2016年10月15日前后，其和中介多次催梁厚根办理过户手续，并且已经准备1900000元现金给梁厚根，但梁厚根却明确表示要求其支付全部房款后才能办理过户，其认为梁厚根已经违反合同约定，而且履行方式对其不利，其亦存在不安，因梁厚根的房屋有欠高利贷1800000元，如果其将所有款项支付给梁厚根后再办理过户，对其没有保障，所以在多次催梁厚根办理过户手续、梁厚根明确表示不同意后，其只好通过诉讼的方式解除合同，综上其认为梁厚根的反诉请求没有依据。
经审理查明：××室登记于梁厚根名下。2016年9月20日，梁厚根（甲方）与刘兴武（乙方）以及南京市江宁区景城投资顾问中心（丙方）签订房地产买卖中介合同及补充协议，约定：乙方向甲方购买其名下的××室，房屋建筑面积140.68平方米，售价2870000元；乙方于签约当日向甲方支付购房定金200000元；乙方借给甲方1900000元（含定金）用于2016年10月15日前办理解押手续，过户后转为房款；双方于2016年10月15日前办理过户手续；乙方办理950000元商业贷款，银行贷款直接下款至甲方账户；甲方收到乙方银行贷款七日内办理房屋交接手续，乙方于交房当日支付甲方剩余房款20000元；乙方贷款于不动产登记抵押出件25天内下款到甲方账户，如不能下款，乙方以现金方式一次性付给甲方。
2016年9月20日，刘兴武支付定金200000元。当月28日，刘兴武支付房款250000元。梁厚根分别出具了收条。
合同签订后，2016年9月下旬，梁厚根协助刘兴武至中国银行办理了贷款预审批手续。
2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》【宁政办发（2016）143号】，该通知要求：“……对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。本通知自2016年10月6日起执行。”对此，刘兴武称其于2016年国庆假期后告知梁厚根可能上述政策会对其贷款产生影响。梁厚根称，刘兴武于2016年国庆假期后告知其无法贷款成功。
2016年10月13日，刘兴武向梁厚根发送手机信息：“梁师傅，你好！”“明天我们八点半竹山桥附近的交通银行见面，我把钱给你，接着办过户手续”“合同上就是这样写的，我也给你打过电话了，请准时去办理相关事宜”。梁厚根回复：“小刘你好：我是和你在九月二十号签订卖房协议的……现在十月十一号告诉我你中国银行竹山路行原签订贷款合同贷不到款了。现在我对你的后续款玖拾伍万元无保障的情况下，暂先不能把我的房产证土地证过户给你。请你在十月十五号筹足购房全款一次性付清，我们才能办理房产证土地证过户手续。”
2016年10月14日，刘兴武再次发送信息：“梁师傅：你好！这两天我们一直在等你过来办理房产过户手续。9月20日签订《房地产买卖中介合同》……尾款中九十五万将以贷款的形式支付，如果贷款下不来我们将直接支付现金。现再次通知，明天八点半竹山桥附近的交通银行见面，把145万给你，当天接着办过户手续。谢谢合作。”梁厚根回复：“小刘你好：明天上午我去省人民医院看病，下午二点钟在区小龙湾区市民服务中心房产交易中心见面，请你筹足购房全部资金，或银行批准贷款证明带好便于办理房产证过户手续。”2016年10月15日下午，双方均至南京市江宁区行政服务中心。当日，双方仍存在上述分歧、未能协商一致，刘兴武未进一步支付房款，梁厚根未办理房屋解押、过户手续。
2016年10月18日、19日，刘兴武两次发送信息至梁厚根，一是告知“银行方面我们一直在想办法”，并称如果贷款下不来其将直接支付现金；二是通知梁厚根于2016年10月20日办理过户手续。梁厚根表示，可以向后延长二十天或者一个月，待刘兴武把办理并通过银行贷款预审批或者筹齐全款，其才能办理过户手续，并称刘兴武可以先支付1450000元至其建设银行卡以便办理解押手续。后双方仍未能协商一致，刘兴武于2016年10月25日诉至本院。
2016年11月21日，梁厚根从刘兴武办理贷款的中国银行了解到：因银行对刘兴武上述贷款预审批是按照2016年10月5日之前的政策进行的审批，故已经通过了该贷款申请，且该行工作人员已将该结果告知了刘兴武。对此节情况，梁厚根通过手机现场录制了视频。刘兴武质证认为该视频系采取私下录像的方式取得，不应作为合法证据使用，并且该证据恰恰说明了中国银行关于刘兴武的贷款预审批已经通过，梁厚根要求支付全款违反了合同约定。同时，刘兴武提交证据网络查询结果截屏打印件，显示××室房屋的出售信息仍然发布于365淘房网，房屋报价285万元，刘兴武称该证据证明梁厚根之女梁玉丹以及其他房产中介公司继续发布××室房产出售的信息，可见梁厚根存在欲另行出售房屋的违约行为。梁厚根对该组证据不予认可，认为梁玉丹并无权出售梁厚根的房屋，其也没有委托中介公司发布信息，现其仍然愿按原价出售予刘兴武。
审理中，刘兴武称前期其急于购房，多次催促梁厚根办理过户手续，梁厚根均表示需支付全款后才能过户，故刘兴武已另行购房，并已签订了房屋买卖合同、支付了定金，对于与梁厚根的房屋买卖合同已不具备履行能力。对于刘兴武解除合同的诉请，梁厚根于2017年3月6日表示同意，并坚持要求刘兴武承担赔偿损失的违约责任。
另查明，梁厚根已将××室房屋抵押给了案外人，并办理了抵押登记，被担保主债权数额为1800000元。对此刘兴武表示，对于梁厚根所述有关房屋抵押贷款的情况在签订合同时梁厚根曾向其告知。
另，为证明其损失，梁厚根于庭后向本院提交了个人借款合同拍照打印件，显示梁玉丹（借款人）、梁厚根（担保人、抵押人）与案外人许辉（出借人、抵押权人）于2016年7月7日签订个人借款合同，借款金额1800000元，借款期限六个月。
上述事实，有房地产买卖中介合同及补充协议、收条、信息记录、视频及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，刘兴武、梁厚根就××室房屋签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
本案的争议焦点在于梁厚根未于约定时间协助办理过户的行为是否构成行使法律所规定的不安抗辩权以及双方各自的行为是否构成违约。
刘兴武主张梁厚根提出要求支付全部房款方配合过户、未能按合同约定配合办理过户手续且将房屋信息继续公布于互联网出售的行为，构成违约。对此，法律有关于不安抗辩权的规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人依照上述规定中止履行合同的，应当及时通知对方，对方提供担保的，不安抗辩权消灭，当事人应当恢复履行。对此刘兴武认为，双方合同约定了在贷款未能下款的情况下其支付现金的义务，故即便其贷款未获通过，梁厚根也应依约办理过户手续。对此，本院认为梁厚根的行为构成行使法律规定的不安抗辩权，理由如下：一、根据合同约定，在梁厚根的协助办理过户义务与刘兴武的支付房款950000元的义务中，梁厚根的履行义务在先；二、双方买卖合同补充协议中约定的“如不能下款”与现实中刘兴武存在的因政府关于房屋限贷对贷款造成的影响并非同一个概念，显然后者的风险更大，双方关于2016年国庆假期后刘兴武如何告知梁厚根的说法存在出入，结合刘兴武所述其家庭所有房屋的实际情况、上述政策的具体内容以及刘兴武所举证的双方沟通信息记录，本院采信梁厚根的说法，即刘兴武已告知贷款不能通过，此情形属于“可能丧失履行能力的”情形，在此情况下，梁厚根中止履行，符合法律规定；三、梁厚根有中止履行的意思后，及时明确通知了刘兴武；四、刘兴武接通知后并未提供适当担保以消除梁厚根的不安，而是仅仅以在信息中表述“银行方面我们一直在想办法”以及重复合同关于“如果贷款下不来我们将直接支付现金”的约定，关于如何“想办法”、进展如何、是否奏效以及现金如何筹集和支付，并没有具体表述和担保，相反在双方沟通中梁厚根表示愿意给予刘兴武时间筹款或者等待贷款结果，符合法律规定亦合情合理。由此可见，梁厚根的行为符合法律所规定的行使不安抗辩权的情形。关于刘兴武所提交的网络查询打印件亦不足以证明梁厚根存在另行出售房屋的违约行为。另外，关于刘兴武所称因梁厚根的房屋存在抵押担保1800000元借款的情形，故其亦存在不安，因而未进一步支付房款以及拒绝支付全部房款的意见，本院认为该抗辩意见不成立，审理中刘兴武已认可在签订房屋买卖合同时梁厚根已告知了房屋抵押担保借款1800000元的情形，刘兴武对此知晓的情况下仍然签订了买卖合同，可见其对此是了解并接受的，现其再以此为由提出抗辩，缺乏依据，本院不予采信。最后，关于梁厚根举证的视频资料，视频中中国银行工作人员的谈话没有受到限制，是其自觉自由的意思表示，视频的录制是在公共场合，其内容不涉及隐私或商业机密，并不损害他人和国家的权利，符合法律规定的关于证据的要求，故本院予以采信。视频内容显示，该银行对刘兴武的贷款申请因按2016年10月5日之前的政策审核故而通过了贷款审批，通过审批的结果出来之后，工作人员亦告知了刘兴武，那么刘兴武在得知此信息后并未告知梁厚根以便继续履行，另结合刘兴武所称其已另行购房的情形，可见刘兴武的行为构成违约。
关于刘兴武要求解除合同的诉请，本案审理中刘兴武称其已另行购房，关于其与梁厚根的房屋买卖合同已经不具备履行的条件，坚持诉请要求解除合同。对此梁厚根于2017年3月6日表示同意该诉请。故本院认定双方关于××室房屋的买卖合同及补充协议于2017年3月6日解除。
关于刘兴武要求双倍返还定金及房款的诉请，法律规定，当事人依法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。如上所述，梁厚根的行为系行使不安抗辩权、并未违约，刘兴武的行为构成违约，故对其要求双倍返还定金400000元的诉请，本院不予支持。但梁厚根收取的250000元房款应予返还。
关于梁厚根要求刘兴武赔偿损失300000元的诉请，梁厚根所提交的证据借款合同拍照打印件并不足以证明其存在该损失，故对其该诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、刘兴武与梁厚根就位于南京市江宁区兴民北路18号科苑公寓4幢××室房产签订的房地产买卖合同及补充协议于2017年3月6日解除。
二、梁厚根于本判决发生法律效力之日起十日内向刘兴武返还房款250000元。
三、驳回刘兴武的其他诉讼请求。
四、驳回梁厚根的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费10380元、保全费3770元，合计14150元由刘兴武负担8658元，梁厚根负担5492元。反诉案件受理费2900元由梁厚根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审 判 长 张 娟
人民陪审员 蔡 勇
人民陪审员 李 园
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 李文琳