辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2408号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴阳，女，1986年3月24日出生，锡伯族，住辽宁省开原市业民镇。
委托诉讼代理人：王晓龙，辽宁群诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳丰汇科贸有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街28号。
法定代表人：张杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王洋，辽宁震徽律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：祝荣，女，1981年5月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人吴阳与被上诉人沈阳丰汇科贸有限公司（以下简称“丰汇科贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初9650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴阳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决事实认定不清。丰汇科贸公司作为“太原街夜市”的实际管理者与经营者，在未取得审批及许可的前提下进行经营，属于无效的经营、管理，因此其与吴阳签订的租赁协议也属于无效合同。另，吴阳与丰汇科贸公司签订的租赁协议系在协议约定履行日期之前，即案涉租赁协议并未实质生效，在此前提下，吴阳预先进场装修不能证明吴阳已实际开始履行协议，只是在进行准备工作，协议履行期开始后，吴阳并未进场经营。一审法院认定吴阳在签订租赁协议后，进行了进场装修，从而认定吴阳认同租赁协议，同时认定系因吴阳的个人原因导致未能进场经营，与事实不符。
丰汇科贸公司辩称：1.案涉租赁合同合法有效，不存在法定及约定的撤销事由；2.丰汇科贸公司已按合同约定将案涉摊位及餐车交付给吴阳，并具备了业主进场经营的客观条件，根据《太原街夜市摊位租赁协议》，吴阳无权要求丰汇科贸公司返还租赁费及保证金；3.案涉合同租赁期限为2016年6月1日至2016年10月31日，已履行完毕。
吴阳向一审法院起诉请求：1.请求依法确认吴阳与丰汇科贸公司内部部门所签订的租赁合同无效，丰汇科贸公司返还吴阳租赁费用20015元整；2.本案诉讼费由丰汇科贸公司承担。
丰汇科贸公司向一审法院反诉请求：1.请求判令吴阳给付物业服务费、卫生费、水、电费共计2850元；2.请求判令吴阳支付本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月18日，沈阳太原街夜市管理办公室（甲方/出租人）与吴阳（乙方/承租人）签订《太原街·夜市摊位租赁协议》一份，约定甲方将位于B1区16号摊位区域租赁给乙方使用，摊位租赁期自2016年6月1日起至2016年10月31日止，乙方须向甲方一次性交纳场地租赁费15000元，协议第三条（保证金）约定：“乙方在签订本协议时必须向甲方交纳保证金3000元。如遇乙方出现被投诉（如：食品卫生、用火、用电违规、发生治安事件等情况），而乙方不及时处理解决，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除。协议期间，如该保证金减少，则由乙方及时补足保证金。如乙方退场后无物品器具损坏，则由甲方如数退还保证金。”第四条（甲方的权利和义务）第6款约定：“若乙方未能在甲方规定的时间开业，或者乙方在租赁期内无故撤场，甲方不退还摊位租赁费和保证金。”第五条（乙方的权利和义务）第2款约定：“乙方不得私自停止营业，如遇特殊情况暂时停业的，需经甲方同意方可执行。”……该协议落款处，甲方处盖有“沈阳太原街夜市管理办公室”的印章，吴阳在乙方处签名予以确认。
协议签订前，吴阳于2016年5月17日给付沈阳太原街夜市管理办公室保证金3000元。协议签订当日，吴阳通过其在中国邮政储蓄银行的账户向第三人祝荣的银行账户汇款17000元，第三人祝荣将此款交付沈阳太原街夜市管理办公室，沈阳太原街夜市管理办公室于当日向吴阳出具收款收据，载明摊位租金15000元，餐车2000元。另，吴阳办理手续发生费用15元。
太原街夜市于2016年6月1日开业，吴阳对餐车进行装饰后进场经营，餐车标识“韩国旋风薯塔”。
诉讼中，丰汇科贸公司提供证人丁海泉的证言，旨在证明：1、案涉太原街夜市具备客观经营条件；2、在太原街夜市经营过程中，证人丁海泉见过吴阳在经营，即丰汇科贸公司已向吴阳履行了合同义务。证人丁海泉称其与别人合作租赁太原街夜市B308号摊位销售海鲜，餐车标识“丁丁鲜”，后因为工作原因，经营一个月后就撤了出来，并称其不认识吴阳。同时，丰汇科贸公司提供微信语音聊天记录，载有吴阳的聊天语音：“对，张迪说的对，只要我们大家齐心协力，而且就是守住一个信念，我们就是退钱，不管给我们任何条件，我们现在不出摊，出摊咱们就输了”，旨在证明吴阳不出摊的原因是其带头拒不出摊，吴阳对该语音聊天记录的真实性没异议，但提出其并无拒不出摊的意思。
另查，沈阳太原街夜市管理办公室系丰汇科贸公司的内设部门。太原街夜市经营期间，沈阳太原街夜市管理办公室于2016年5月10日在夜业公告栏里张贴公告，内容：“太原街夜市坐落于中华路28号，现暂定2016年6月1日试营业，6月8日举行开业庆典议式。现面向社会进行招租，除摊位费、小吃车费用以合同为准，其他综合性收费暂定如下：一、物业管理费、卫生费15元/天；二、电费10元/天；三、水费1元/天；四、为业主提供LED大屏宣传（业主提供短片）。”2016年6月6日，沈阳太原街夜市管理办公室再次在夜业公告栏里张贴公告，将管理费减免至8元/天。吴阳称其未看到该公告，亦未缴纳过上述费用。
再查，《关于研究解决太原街夜市相关问题的会议纪要》（区政府业务会议纪要第32期）载明：沈阳丰汇置业有限公司申请在中华路28号闲置地块经营太原街夜市，会议明确如下事项：一、城管局配合太原街街道办事处帮助企业解决夜市所需的下水问题及公共厕所建设；在夜市开业前将橡胶大厦烂尾楼覆罩绿网，以美化环境；并做好夜市的环境卫生及垃圾清运工作；二、交警一大队配合太原街街道办事处帮助企业解决交通疏导和停车问题，安装交通指示标志，引导客流。与市交通支队沟通，中华路与民族街交通岗晚18时至凌晨5时允许车辆由西向北行使；三、执法分局加在执法力度，清理周边占道经营和流动商贩；……
现吴阳认为，出租方即沈阳太原街夜市管理办公室仅为丰汇科贸公司的内设部门，并非合法的权利主体，且太原街夜市没有达到出摊的条件，因此与丰汇科贸公司发生纠纷，并诉至法院。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于《太原街·夜市摊位租赁协议》的效力。沈阳太原街夜市管理办公室系丰汇科贸公司的下设部门，其作为甲方/出租人与作为乙方/承租人的吴阳于2016年5月18日就涉案摊位签订了租赁协议，应视为接受丰汇科贸公司的委托所为，是一种代理行为，即代理丰汇科贸公司与吴阳签订涉案租赁协议，沈阳太原街夜市管理办公室不享有涉案租赁协议项下甲方/出租人的权利、义务，该租赁协议项下甲方/出租人的权利、义务主体应为丰汇科贸公司。《太原街·夜市摊位租赁协议》系甲、乙方双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。同时，对吴阳主张该租赁协议无效的诉请，不予支持。
太原街夜市于2016年6月1日开业，吴阳在对餐车进行装饰后亦入场经营，即丰汇科贸公司已依约履行了义务，根据证人证言和微信语音聊天记录，吴阳撤摊并停止经营系其自身的原因，并非丰汇科贸公司的违约行为所致，故对吴阳主张丰汇科贸公司返还其摊位租金15000元、餐车2000元及手续费15元的诉请，不予支持。同时，丰汇科贸公司作为守约方，向吴阳主张物业管理费、卫生费1200元（8元/天×30天×5个月）、电费1500元（10元/天×30天×5个月）、水费150元（1元/天×30天×5个月），符合合同约定及法律规定，应予以支持。
关于保证金3000元，丰汇科贸公司收取吴阳保证金是为保证其财产不受损害，双方的摊位租租赁合同已于2016年10月31日届满，丰汇科贸公司未有证据证明其财产受到损害，理应将该保证金返还吴阳。鉴于吴阳尚未结清物业管理费、卫生费、电费及水费2850元，丰汇科贸公司在扣除该费用后，应将保证金余额150元（3000元－2850元）返还吴阳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、丰汇科贸公司于判决生效之日起十日内返还吴阳保证金150元；二、驳回吴阳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、反诉费25元，合计325元，由吴阳负担275元，丰汇科贸公司负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，二审期间丰汇科贸公司自述吴阳于2016年6月1日至3日、6月8日实际经营。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《太原街·夜市摊位租赁协议》系基于当事人真实意思表示所为，应受法律保护。关于上诉人提出的丰汇科贸公司未取得审批及许可，故其经营、管理行为无效，进而与上诉人所签租赁协议无效的问题，根据沈阳市和平区政府业务会议纪要内容，太原街夜市由丰汇科贸公司经营系由和平区政府召开会议讨论决定的，故丰汇科贸公司的经营、管理行为并不违反法律、法规的强制性规定，其与上诉人签订的租赁协议亦不因此存在无效事由。关于上诉人所提协议签订日期在履行期前，故协议未实质生效，此期间进场装修不应认定为履行协议的问题，按照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案协议签订时间虽提前于合同履行期，但不影响协议的效力，上诉人在履行期前进场装修恰恰证明其认可协议效力，具有协议履行预期，而后未进场经营确系其个人原因造成，故对其上诉请求不予支持，但是考虑吴阳停止经营，期间并未使用水、电，原审按照合同期限判决其支付水、电费欠妥，本院予以调整。依据丰汇科贸公司陈述，吴阳经营4天，故应认定其经营期间电费为40元（10元/天×4天）、水费为4元（1元/天×4天），故丰汇科贸公司应返还吴阳1756元（3000元-1200元－44元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初9650号民事判决第二项；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初9650号民事判决第一项“沈阳丰汇科贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴阳保证金150元”为“沈阳丰汇科贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴阳保证金1756元”；
三、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元、反诉费25元，合计325元，由吴阳负担275元，沈阳丰汇科贸有限公司负担50元。二审案件受理费325元，由上诉人吴阳负担275元，沈阳丰汇科贸有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年三月二十一日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。