四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终7300号
上诉人（原审被告）：魏心军，男，汉族，1977年6月7日出生，住成都市武侯区。
上诉人（原审被告）：刘丽霞，女，汉族，1979年11月26日出生，住成都市武侯区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：龙运生，男，汉族，1952年12月3日出生，住成都市成华区石油路**号*单元*号。
被上诉人（原审原告）：四川深联物业管理有限公司。住所地：成都市金牛区西体北路*号*号楼*层。
法定代表人：张志，总经理。
委托诉讼代理人：王晓华，四川法奥律师事务所律师。
上诉人魏心军、刘丽霞因与被上诉人四川深联物业管理有限公司（以下简称深联物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人魏心军及魏心军、刘丽霞的共同委托诉讼代理人龙运生、被上诉人深联物业的委托诉讼代理人王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏心军、刘丽霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判魏心军、刘丽霞支付物管费1811.66元；3.深联物业承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、魏心军、刘丽霞买受案涉小区的房屋时，房屋拍卖资料上载明的物管费为1.0元/平方米。一审认定为1.3元/平方米错误。二、成都联合中银实业有限公司（以下简称联合中银公司）和深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第三十四条约定：本物业业主委员会（以下简称业委会）成立后，本协议自然终止，经业主委员会同意，可续订本物业管理服务协议。之后双方签订的《〈前期物业管理服务合同〉修订协议》（以下简称《修订协议》）虽将上述约定修改为：本物业业委会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”，但该协议系伪造，为无效协议，对业主不具有约束力，物管合同的终止时间应为小区业委会成立的时间即2010年4月23日，之后的物管费深联物业无权收取。一审判决物管费支付至2014年1月19日是错误的。三、深联物业服务不尽人意，存在诸多问题，甚至对业主谩骂、恐吓，物管费应按6折支付。
深联物业辩称，物管合同约定了物管费按1.3元/平方米收取，且2005年物价局已核准；生效判决已认定《修订协议》有效；魏心军、刘丽霞称深联物业未尽到物管义务不是事实。
深联物业向一审法院起诉请求：1、判令魏心军、刘丽霞支付自2008年6月至2014年10月的物业费12287.82元；2、判令魏心军、刘丽霞从逾期之日起按每日千分之一支付至2014年10月31日的违约金14980.53元，共计27268.35元。
一审法院认定事实：联合中银公司系位于成都市金牛区“书香门第”住宅小区的复工建设方。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订了《前期物业管理服务合同》，约定联合中银公司委托深联物业对书香门第小区实行委托物业管理，其中合同第十八条约定：鉴于本项目没有前期物业费用补偿，特确定委托管理期限为9年，自2005年9月9日至2014年9月19日止；第三十二条约定：联合中银公司承诺务必保证深联物业实际管理该项目的时间不得早于本合同委托期限2014年1月19日，否则联合中银公司应承担因管理年限减少给深联物业造成的全部损失；第三十四条约定：本物业业委会成立后，本协议自然终止，经业委会同意，可续订本物业管理服务协议。合同签订后，深联物业依约进入书香门第小区从事物业管理服务。2006年12月1日，联合中银公司与深联物业签订《修订协议》，该协议将原合同第三十二条修改为：联合中银公司继续承诺保证深联物业实际管理该项目时间即原合同委托期限到2014年1月19日；第三十四条修改为：本物业业委会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘“深联物业”。2009年9月7日至2010年4月30日，书香门第首次业主大会经金牛区人民北路街道办事处组织召开，会议选举产生金牛区书香门第第一届业委会，业委会任期为2010年4月23日至2014年4月22日。后业委会与深联物业因前期物管服务期限发生争议，深联物业于2010年12月8日向一审法院起诉，请求判令业委会继续履行前期物管合同，业委会于2010年12月21日提起反诉，以业委会成立后前期物管协议已自然终止、业主大会已解聘深联物业、另行选聘物管公司为由，请求判令深联物业退出书香门第建筑区划物业管理服务并在10日内办理移交事宜。该案审理过程中深联物业撤回本诉。该案作出一审判决后业委会提出上诉，成都市中级人民法院将该案发回重审。一审法院另行组成合议庭对该案进行了审理。一审法院经审理后认为，深联物业与建设单位联合中银公司签订的《前期物业管理服务合同》、《修订协议》对业主具有约束力。根据《修订协议》，前期物业管理服务合同条款“本物业业委会成立后，本协议自然终止，经业委会同意，可续订本物业管理服务协议”已修改为：“本物业业委会成立后，由业主代表大会依据《物权法》等相关法律规定，投票决定是否续聘深联物业”，前期物业管理服务合同中关于协议自然终止的条款已由修订协议作了更改，业委会主张前期物业管理服务合同自然终止无事实根据和法律依据，理由不能成立。鉴于前期物管协议已于法庭辩论终结前到期，双方未续签协议，故判令深联物业退出书香门第小区并向业委会办理相关移交事宜。宣判后，深联物业提出上诉，成都市中级人民法院于2014年9月3日作出终审判决，认为联合中银公司与深联物业在《修订协议》中已经明确前期物业服务合同的期限至2014年1月19日，且深联物业在2014年1月19日后亦未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故驳回上诉，维持原判。后深联物业于2014年11月4日退出书香门第小区。
一审另查明，魏心军、刘丽霞系书香门第小区3栋2单元12楼4号业主，入住时间为2007年，房屋建筑面积为131.28平方米。自2008年6月开始魏心军、刘丽霞没有向深联物业交纳物业管理费。2005年9月9日联合中银公司与深联物业签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条约定，住宅的物业管理服务费收费标准为1.3元/平方米。后深联物业向成都市金牛区物价局申请备案，成都市金牛区物价局于2005年11月8日发出《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》，对书香门第高层电梯住宅按建筑面积1.3元/平方米备案。
一审认定上述事实有（2011）金牛民初字第64-1号民事判决书、（2011）金牛民重字第25号民事判决书、（2014）成民终字第3615号民事判决书、房屋信息摘要、《前期物业管理服务合同》、《修订协议》、《关于同意“书香门第”物业服务收费备案的函》等证据及当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证，一审法院予以采信。
一审法院认为，关于魏心军提出的《修订协议》系深联物业伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月业委会成立起就已自然终止的抗辩意见，一审法院认为，对于业委会与深联物业签订的前期物管合同是否在2010年4月自然终止，业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向一审法院提出过上述主张并经一审审理，一审法院在该案审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，成都市中级人民法院作出的生效判决对一审法院的（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持，故对魏心军的主张不予支持。按照《前期物业管理服务合同》及《修订协议》的约定，前期物管合同在2014年1月19日到期终止，到期前对双方均具有约束力，至前期物管合同到期前深联物业一直在书香门第小区从事物业服务，魏心军、刘丽霞应当按照《前期物业管理服务合同》及《修订协议》的约定向深联物业支付物业管理服务费，从2008年6月（含本月）至2014年1月19日，共计11542元（131.28平方米×1.3元每月每平方米×5年零7个月零19天）。对深联物业提出的2014年1月20日起至2014年10月的物业管理服务费的主张，因前期物管合同已于2014年1月19日到期终止，深联物业在2014年1月19日后未与书香门第业委会另行签订物业服务合同，业委会也作出了要求其退出小区的意思表示，深联物业自2014年1月20日起就应当退出书香门第小区，其继续在金牛区书香门第小区提供物业服务并收取相关费用的法律依据及合同依据均不存在，故对深联物业的这部分主张不予支持。对魏心军提出的物管费应当按照1.0元/平方米标准收取的主张，因前期物管合同中已对物业管理服务费进行了约定且向已向物价局履行备案手续，对所有小区业主均有效，故对魏心军的这一主张不予支持。对魏心军提出的深联物业要求其支付物管费已经超过诉讼时效的主张，一审法院认为，业委会与深联物业发生争议后自2010年12月起就前期物管合同是否继续履行一直进行诉讼，深联物业虽未就物管费提出诉讼请求，但双方诉争的内容与深联物业应否收取物管费有直接的因果关系，应当引起本案诉讼时效的中断，故对魏心军的这一主张不予支持。对深联物业提出的违约金的主张，因魏心军提出违约金约定过高，且深联物业未提交证据证明其损失，故对深联物业提出的违约金的主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、魏心军、刘丽霞应于本判决生效之日起十日内向深联物业支付2008年6月至2014年1月19日的物业管理服务费11542元；二、驳回深联物业的其他诉讼请求。案件受理费482元，由魏心军、刘丽霞负担。
二审中，当事人围绕上诉请求及答辩意见提交了证据。魏心军、刘丽霞提交：1、“江波华城房屋拍卖资料”，用以证明物管费应当按照1.0元/平方米标准收取；2、《关于书香门第业委会受到财产及人身安全威胁的报告》、《关于小区近期情况说明》、给深联物业的函件，用以证明小区业委会成员受到深联物业的威胁，深联物业的服务存在严重问题，不应收取1.3元/平方米的物管费。深联物业提交2006年江波华城房屋及停车位拍卖资料，用以证明在2006年拍卖时资料载明的物管费已变更为1.3元/平方米。本院组织双方质证，深联物业对魏心军提交的拍卖资料真实性认可，但认为没有关联性，拍卖资料是指示性的，不是签的物管合同，也不是政府出具的意见。《关于小区近期情况说明》没有业委会的盖章，不予认可；《关于书香门第业委会受到财产及人身安全威胁的报告》是打印件，也没有签字，且与本案无关；函件上没有业委会的盖章，只能说明深联物业和业委会之间有过交流。魏心军对2006年拍卖资料真实行、合法性无异议，但认为买房在先该份公告发布在后。本院认为，江波华城房屋拍卖资料、江波华城房屋及停车位拍卖资料具有真实性、合法性，但不能作为物管费标准的依据，物管费标准仍应当以《前期物业管理服务合同》为依据。《关于书香门第业委会受到财产及人身安全威胁的报告》、《关于小区近期情况说明》、给深联物业的函件系打印件，以上均无业委会印章，系单方陈述，且如果深联物业存在对业主谩骂、恐吓等行为，受害方可另行主张权利。故本院认为双方当事人提交的证据均不能证明其主张。
本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对双方的上诉理由和诉讼请求，本院综合评议如下：
一、《修订协议》是否有效。
魏心军、刘丽霞提出《修订协议》系深联物业伪造，双方的前期物管合同关系自2010年4月“书香门第”小区业委会成立起就已自然终止。对此，本院认为，“书香门第”小区业委会在（2011）金牛民重字第25号案件起诉时已向一审法院提出过上述主张并经一审法院进行审理，一审法院在该案件审理中已经作出了业委会的这一主张不能成立的判决意见，本院作出的（2014）成民终字第3615号生效判决对（2011）金牛民重字第25号民事判决也予以维持，故《修订协议》合法有效。一审法院根据《前期物业管理服务合同》及《修订协议》而认定物业服务合同终止的时间为2014年1月19日并无不当。魏心军、刘丽霞关于合同已于业委会成立之日即2010年4月23日终止的理由不能成立。
二、物管费的收取标准。魏心军提出物管费应当按照1.0元/平方米标准收取并提交了由成都艾客盛拍卖有限责任公司于2005年12月制作的“江波华城房屋拍卖资料”，该资料中“物业管理状况”部分载明：住宅是按每月每平方米1元收取。但因2005年9月9日签订的《前期物业管理服务合同》中已明确约定物管费按每月每平方米1.3元收取,且经物价部门备案，该标准对所有小区业主均有效，故一审判决物管费按1.3元/平方米收取并无不当。
三、魏心军、刘丽霞上诉称深联物业服务不尽人意，存在诸多问题，甚至对业主谩骂、恐吓，因此物管费应按6折支付，但其提交的证据材料并不能证明，且深联物业是否存在对业主谩骂、恐吓行为受害人可以另行主张。
综上，魏心军、刘丽霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费482元，由魏心军、刘丽霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 王卫红
审判员 李婧杰
审判员 姚 兰
二〇一六年十月十八日
书记员 彭成滔