浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2160号上诉人（原审原告）：马金海，男，1965年7月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：汤彦，女，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：周永焕，男，住浙江省绍兴市柯桥区。被上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团绍兴分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号楼营业房103室。代表人：ＸＸ华。被上诉人（原审被告）：绍兴龙嘉房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号楼营业房102室。法定代表人：张旭忠，董事长。上述两被上诉人委托诉讼代理人：王钦，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上述两被上诉人委托诉讼代理人：徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上诉人马金海因与被上诉人龙湖物业服务集团绍兴分公司、绍兴龙嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初12018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马金海上诉请求：一、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初12018号民事判决书；二、判令被告尽快将原告购买的龙湖原著一期高层63号楼1601室交还给原告。三、判令被告赔偿给原告已付购房款自2015年6月19日起至原告实际接收房时止的利息，利率以人民银行的同期贷款基准利率为准。四、判令被告承担一、二审的诉讼费。事实与理由：收到被上诉人的交房通知书后，面对被上诉人一定要先缴清物业费才能缴纳其他费用的要求，上诉人多次告诉被上诉人：“交房是交房，缴物业费是缴物业费，这是二个根本不同的法律关系。我交齐了购房款，你没有理由不给我房子。请你们先给我结清其他费用，先把房子给我。至于物业费，我只是暂时不交，等到你们有了政府批文，我一定全额补缴。”即使在法庭上，上诉人也二次向他们提出这个请求，但是被上诉人却坚决不同意。因为被上诉人坚决不给房子，上诉人才起诉到法院，上诉人认为，一审判决至少存在以下几个问题：一、一审错误地参照其本院表面类似而实质不同的另案判决作为判例判决本案，导致认定事实与适用法律双错误。1、纵观本判决书，一审并没有对被上诉人强收每平方米2.9元的物业费是否合法做出自己的评判、也没有对上诉人暂时拒缴物业费是否合理合法做出自己的评判，只是简单地套用了该院另一位法官对钱小香案子的判决内容。而事实上，钱小香案的判决书，认定事实和适用法律都是错误的。据上诉人所知，当时钱小香起诉的一共有二个案子，一个是起诉开发商涉嫌欺诈，要求退房；一个是起诉物业公司违法收取物业费，要求认定该收取2.9元物业费的合同条文无效。后来，开发商同意钱小香退房了，钱小香觉得反正房子已经退了，物业费收多收少与自己无关了，所以才在该案中任由法官判决，并且也没有上诉（因为没有意义了）。2、一审套用钱小香案对事实的错误认定，导致对本案事实的认定错误。原告购买的是普通住宅，普通住宅的前期物业费价格，属于“重要的公益性服务价格”。为了维护底层老百姓的利益，《价格法》在第18条中特别做了以下规定：“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：……（五）重要的公益性服务价格”；而且在第19条中再次规定：“政府指导价或政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。”根据多部上位法的授权，我省已经将普通住宅前期物业管理费的定价，列进了浙价法（2010）239号《浙江省定价目录》第五类“重要专业服务”一项中，并授权市、县人民政府予以设定价格。因此，被上诉人没有政府的批准却要强收每平方米2.9元物业费的行为及写入格式合同中的相关条文，其所违反的不是如钱小香判决书所说的“违反了地方政府所制定的规范”，而是违反了《价格法》“重要的公益性服务价格”应当由政府批准方可收取的“强制性规定”。依法，人民法院理应依据《合同法》第52条的规定，认定该条款为�效条款。3、一审套用钱小香案的判决，导致适用法律错误。钱小香案的判决书，在错误认定被上诉人没有违反法律、行政法规，只是违反了物价局的定价的基础上，适用了最高法院司法解释中“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，但上诉人认为有失偏颇。因为在《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条中，规定了“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”综上，上诉人认为，一审判决认定事实错误、适用法律错误，上级法院理应予以改判。二、上诉人的行为，没有半点过错。因为上诉人不支持被上诉人的违法�为，坚持暂时不缴物业费，先交清其他费用并接受房子，待被上诉人有批文后，全额补缴。上诉人的做法，何错之有？被上诉人因为上诉人不配合他们的违法行为而扣住上诉人的房子不给，何理之有？综上，敬请二审法院支持原告的上诉请求。龙湖物业服务集团绍兴分公司、绍兴龙嘉房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马金海向一审法院起诉请求：1.判令被告尽快将原告购买的龙湖原著一期高层63号楼1601室房屋交还给原告；2.判令被告赔偿给原告已付购房款自2015年6月19日起至原告实际接受房时止的利息，利率以人民银行的同期贷款基准利率为准；3.判令被告承担本次诉讼的诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月17日�原告作为买受人与出卖人即被告龙嘉房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：“……第三条买受人购买的商品房为龙湖·原著小区第63幢1601号房。……第九条出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4、无。……第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供�住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……附件七本物业前期服务费由买受人其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体如下：高层2.9元/平方米/月。……附件八第十七条买受人须于办理该商品房交付手续时缴纳有关的物业服务费及其他费用。……”同日，原告与被告龙湖物业公司签订《龙湖·原著前期物业服务协议》、《龙湖·原著业主临时管理规约》各一份，约定高层住宅的物业服务费为2.9元/月/平方米。前述合同签订当日，原告即全额支付了63幢1601号房屋的房款1115227元。2015年6月19日，原告与被告龙嘉房地产公司签订商品房交接书一份，双方对龙湖原著小区63幢1601室房屋进行验收交接确认房屋的总房价款为1102513元，原告尚可�房款差额12714元，同时，原告应缴纳的物业维修基金为3954.30元、物业公共管理服务费为4586.99元、地下车位公共管理费为960元。因原告以被告未出示物业费收费批文为由拒付物业费，交房手续至今未办理成功，遂成讼。同时查明，2015年7月3日，案外人钱小香起诉来院，要求确认《龙湖·原著前期物业服务协议》第五条2.1住宅物业服务费中“高层住宅：2.9元/月/平方米”的约定无效，后该院于2016年1月15日作出（2015）绍柯民初字第2289号民事判决书，判决确认：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，钱小香以龙湖物业公司未经相关物价部门审批，违反了地方政府制定的规范而要求确认合同中关于收费标准的约定无效，于法无据，驳回了钱小香的诉讼请求。该判决现已生效。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告主张物业费的定价未经政府部门审批，违反法律、行政法规的效力强制性规定，应属无效条款，该院认为，对该物业费条款的效力问题，在（2015）绍柯民初字第2289号案件的生效判决中已作评判，原告以相同理由主张物业费条款无效，该院不予支持。同时，原告对其在《浙江省商品房买卖合同》中的签名的真实性无异议，现亦无证据表明原告在签字时受到胁迫或欺骗，且该合同条款未违反我国法律法规的禁止性规定，故原告签署的《浙江省商品房买卖合同》理应对原告具有约束力。而依照《浙江省商品房买卖合同》附件八第十七条之约定，买受人须于办理该商品房交付手续时缴纳有关的物业服务费及其他费用，然原告至今未缴纳相关物业服务费，致交房手续至今未能继续办理。综上，原告之主�无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回原告马金海的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告马金海负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是两被上诉人是否应交付给上诉人所购之商品房。根据上诉人与被上诉人房地产开发公司签订的商品房买卖合同附件八补充协议内容十七、对前期物业服务的补充约定：“3、本小区实行统一管理，买受人应当在签订合同的同时签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》。买受人须于办理该商品房交付手续时缴纳有关的物业服务费及其他费用。”同时根据上诉人与被上诉人物业服务公司签订的《前期物业服务协议》第五、乙方（指上诉人）承担的费用及缴纳方法中约定：“2.费用标准的核定-住宅物业服务费：高层住宅：2.9元/月/平方米。以及3.缴费办法—物业服务费3.1.3首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，业主自交房通知书确定的交房日期次月开始承担物业服务费。业主办理接房手续时预付壹年（12个月）物业服务费，此后按壹年（12个月）预缴。”因此，上诉人在办理接房手续时须同时预付12个月的物业服务费。上述做法符合这一行业的交易习惯。综上所述，上诉人马金海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，�决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马金海负担。本判决为终审判决。审判长  章建荣审判员  夏 鸿审判员  赵启龙二〇一七年七月三十一日书记员  范艳艳