福建省漳平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0881民初1393号
原告：朱天河，男，1957年6月5日出生，汉族，住漳平市，
委托诉讼代理人：曹昌辉，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董文颖，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。
被告：林湘平，男，1958年10月25日出生，汉族，住漳平市，
委托诉讼代理人：陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。
原告朱天河与被告林湘平合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱天河及其委托诉讼代理人曹昌辉、董文颖，被告林湘平的委托诉讼代理人陈秋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱天河向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认朱天河与林湘平于2003年3月12日签订的《购买宿舍合同》有效；2.请求判决确认朱天河与林湘平于2003年4月15日签订的《购买店面合同》有效；3.请求判决林湘平继续履行上述两份合同，协助将朱天河所购买的店面及房屋产权和土地产权登记过户到朱天河名下；4.本案的诉讼费和财产保全费用由林湘平承担。事实与理由：2003年3月12日，朱天河与林湘平签订《购买宿舍合同》，约定朱天河购买林湘平与原漳平市土产公司在原漳平市土产公司土地上合建的综合大楼的部分底层房屋，按照市设计院设计的图纸，为【东面（8）-（12）轴，北面（2-D）-（2-N）轴】【东面（12）-（15）轴，南面（2-I）-（2-N）轴】底层，建筑面积396平方米，每平方米出售价格为650元，共256750元，签订合同时款项一次性付清，甲方应于2004年5月1日前交付使用，合同约定办理房产证税费、水电表开户费由乙方承担，合同经双方签字盖章后生效，领取房产证、产权转移后自然失效。合同签订后朱天河付清了该款项。2003年4月15日朱天河与林湘平签订《购买店面合同》，约定朱天河购买林湘平与原漳平市土产公司在原漳平市土产公司土地上合建的综合大楼的一层店面中的一间，按照市设计院设计的图纸，该店面为西面【正面（10）-（12）轴，南面（A）-（G）轴】，建筑面积54.54平方米，每平方米价格3500元，共计190890元，签订合同时乙方付预付款130890元，剩6万元余款待甲方交店面时付清购店面款，甲方应于2004年8月31日前交付使用，合同还约定办理房产证税费、水电表开户费由乙方承担，合同经双方签字盖章后生效，领取房产证、产权转移后自然失效。合同签订后朱天河按约定支付了全部购房款。2005年上半年，林湘平将店面及房屋交付给朱天河使用，朱天河接收后立即装修使用，在装修过程中朱天河申请了水表和电表并使用至今。装修后朱天河将店面及房屋出租给他人开店使用。朱天河与林湘平签订的上述两份合同是双方在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，应是合法有效的。2016年朱天河了解到林湘平已经在2005年办理了双方所买卖房屋的房产证，经朱天河要求林湘平仍未将该房屋及店面的产权证过户至朱天河名下，故提起诉讼。
林湘平辩称：1.本案的房产是林湘平夫妇的共同财产，本案应追加林湘平的配偶袁莉花为共同被告；2.对于朱天河要求确认本案两个合同的效力问题，答辩人认为林湘平出售本案房产时未取得共有产权人林湘平配偶的同意，另外，出售本案房产时尚未取得产权证，综上，本案两份购房合同无效；3.出售本案房产时，林湘平的配偶袁莉花并没有同意，现也不同意协助办理过户手续，本案的房产已经抵押给漳平市农村信用社盛菁支行和龙岩市宏健典当有限公司，朱天河要求过户已经存在法律障碍，朱天河要求协助过户的诉请应不予支持；4.朱天河要求继续履行合同已经无法实现，其可要求林湘平赔偿损失，如果朱天河要求林湘平继续履行合同，法院应驳回朱天河的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对朱天河提交的有争议的证据，本院认定如下：
1.《购买宿舍合同》及附图、《购买店面合同》及附图复印件各一份，证明朱天河与林湘平签订了买卖合同及双方权利义务（包括房屋价款、办理房屋产权转移等），林湘平应履行相关义务；林湘平对上述证据的真实性无异议，但认为签订该合同的时候，林湘平尚未取得土地使用权，且实际建筑面积多于合同上约定的建筑面积，房屋的共有人林湘平的配偶也未在本合同上签字。本院认为，上述两份合同是双方当事人的真实意思表示，与本案具有关联，本院予以确认。
2.《联合新建市土产综合大楼合同》及附图复印件一份，证明房屋出售前，林湘平是涉案房屋的开发者及产权所有人；林湘平对该份证据的真实性无异议，但认为合同于漳平市土产公司取得土产大楼的土地使用权之前签订，所以合同中出售的房产在合同签订时是违章建筑，林湘平取得的土地使用权只有500平方米，且是在2003年12月24日取得的。本院认为，该证据与本案具有关联性，可以证明林湘平与漳平市土产公司合作建设“土产综合大楼”的事实。
3.收款收据7张复印件共2页、银行存款单3张复印件共1页，证明朱天河在合同签订后履行了付款义务，共计向林湘平支付购房款97万元；林湘平对上述证据的真实性无异议，但认为其只收到购房款67万元，原告应提供相应的银行转账凭证予以佐证。本院认为，林湘平出具的收款收据体现的金额为76万元，银行存款单体现的汇款金额为21万元，且林湘平对该组证据的真实性无异议，能够证明朱天河实际支付给林湘平购房款共计97万元的事实。
4.供水、供电开户手续证据复印件、租赁合同及店面租赁合同书复印件各一份，证明合同签订后林湘平移交了房屋，朱天河接收房屋后办理了房屋水电开户手续，实际占有、使用房屋，并处置房屋并行使收益权，取得了房屋所有权的相关权利；林湘平对于供水、供电的情况没有异议，但对于租赁合同的情况不清楚。本院认为，林湘平庭审中认可2004年8月交付了房屋，该组证据与本案具有关联性，可以证明林湘平的交付房屋的事实。
5.漳房字第××号房权证、漳房字第××号房权证复印件各一份，证明林湘平已经完成了房屋产权的初始登记，应当履行合同义务协助将房屋产权过户到朱天河名下，林湘平对该份证据的真实性无异议，但认为合同约定的房产已经被两次抵押，现在这两处的房产处于抵押状态之中。本院认为，该组证据客观真实，可以证明讼争房屋已由林湘平办理了房屋产权登记手续的事实。
对林湘平提交的有争议的证据，本院认定如下：
1.《国有土地使用权出让合同》复印件一份，证明2003年9月30日，漳平市土产公司取得国有土地使用权，总用地面积是2064.4平方米。朱天河对该份证据的真实性无异议，但认为这份证据可以证明林湘平是有转让权的。本院认为，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院以予确认。
2.漳国用xx第xx号土地使用权证，证明林湘平2003年12月24日取得土地使用权，使用权面积为500平方。朱天河对该份证据无异议，认为该份证据可以证明涉案房产之前系林湘平所有。本院认为，该证据可以证明讼争房产土地使用权已办理在林湘平名下的事实，与本案具有关联性，本院以予确认。
3.房他证漳字第201400**、201400823号他项权证各一份，证明涉案房产一押给漳平市农村信用社联社，债权数额250万元，二押给龙岩宏健典当有限公司，债权数额200万元；朱天河认为没有看到他项权证，该组证据的真实性无法确认，即使他项权证是真实的，但林湘平不能将涉案房产抵押给他人。本院认为，朱天河庭审中也认可讼争房产林湘平已抵押他人的事实，该证据与本案具有关联性，本院以予确认。
本院依朱天河的申请向漳平市国土资源局调取漳房字第××号房权证、漳房字第××号房产的《土地登记档案》，朱天河认为该份证据能够证明林湘平卖给朱天河的房产已经取得了相应了土地证，已经具备了协助办理过户手续的条件；林湘平对该份证据的真实性无异议，但认为办理土地证的时间是2007年6月26日，只能证明2007年6月26日涉案房产办证的情况，但无法体现涉案房产的土地抵押情况。本院认为，该证据与本案具有关联性，本院以予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年3月12日，朱天河与林湘平签订《购买宿舍合同》，合同约定：林湘平将与原漳平市土产公司合建的综合大楼的部分房产出售给朱天河，房产坐落位置按市设计院设计的图纸，【东面（8）-（12）轴，北面（2-D）-（2-N）轴】【东面（12）-（15）轴，南面（2-I）-（2-N）轴】底层，建筑面积395平方米，每平方米出售价格为650元，共256750元，付款办法为双方签订合同时款项一次性付清，甲方应于2004年5月1日前交付使用，办理房产证税费、水电表开户费由乙方承担，合同经双方签字盖章后生效。2003年4月15日，朱天河与林湘平签订了《购买店面合同》，合同约定：林湘平将与原漳平市土产公司合建的综合大楼的部分房产出售给朱天河，房产坐落位置按照市设计院设计的图纸，【正面（10）-（12）轴，南面（A）-（G）轴】一层店面，建筑面积54.54平方米，每平方米价格3500元，共计190890元，付款办法为双方签订合同时乙方付130890元预付款，剩6万元余款待甲方交店面时付清购店面款，如未付清款项乙方自动放弃购店面，甲方有权处理该店面；办理房产证税费、水电表开户费由乙方承担，合同经双方签字盖章后生效。两份合同签订后，朱天河从2003年3月12日至2004年12月11日陆续向林湘平支付了购房款共计97万元。2004年8月份，林湘平将讼争店面及房屋交付给朱天河，朱天河进行装修，并申请办理了水表和电表，装修后将该店面及房屋出租给他人使用。
另查明，1999年5月15日漳平市土产公司（甲方）与林湘平（乙方）签订了《联合新建市土产综合大楼合同》，合同约定：综合楼总投资约230万元（不含土地），由乙方投资，甲方以2070㎡的土地作为联建资本，综合楼建好后乙方划出十间店面归甲方所有，一层其余部分及二层以上产权全部属乙方所有等。2003年9月30日，漳平市土产公司与漳平市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）》，2003年10月25日，漳平市土产公司办理了土地使用权证[漳国用（xx）第xx号]，土地使用权人为漳平市土产公司，用途为综合楼，使用权面积：2064.3㎡。
2003年12月24日，林湘平办理了讼争房产的土地使用权证[漳国用（2003）第0206号]，土地使用权人为林湘平，用途为综合楼，使用权面积：500㎡。2005年12月27日，林湘平对讼争房产分别办理了房屋所有权证，其中：店面（房号09号）的产权证号为房权证漳房字第××号、建筑面积为54.49平方米、房屋所有权人林湘平；仓库（房号18号）的产权证号为房权证漳房字第××号、建筑面积为450.92平方米、房屋所有权人林湘平。2007年6月16日，林湘平申请办理了讼争房产的土地使用权分割登记手续，其中：9号店建筑面积54.49平方米，应分摊土地面积9.11平方米；18号仓库建筑面积450.92平方米，应分摊土地面积75.40平方米。
2014年4月3日，林湘平将讼争房产（漳房字第××号、漳房字第××号）抵押给了漳平市农村信用合作社联社，并办理了抵押登记手续（房他证漳字第××号），债权数额250万元；2014年4月4日，林湘平又将将讼争房产（漳房字第××号、漳房字第××号）二次抵押给了龙岩市宏健典当有限公司，并办理了抵押登记手续（房他证漳字第××号），债权数额200万元。朱天河诉林湘平及第三人漳平市农村信用合作社联社、龙岩市宏健典当有限公司房屋买卖合同纠纷一案，朱天河于2017年7月以要求另行收集证据材料为由提出撤诉申请，法院依法裁定准许朱天河撤诉。现讼争房产仍处于抵押中。
2017年8月14日，朱天河向本院申请冻结冻结林湘平名下的坐落于漳平市菁城街道和平路恒泰楼一层09号店面（房权证漳房字第××号）和恒泰楼一层18号仓库（房权证漳房字第××号）过户登记手续，本院于2017年8月14日作出（2017）闽0881民初1393号民事裁定书，裁定冻结上述房产的过户登记手续，由朱天河负担申请费2758.2元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，朱天河与林湘平于2003年3月12日、2003年4月15日分别签订的《购买宿舍合同》和《购买店面合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，朱天河要求确认案涉合同合法有效的主张，本院予以支持，林湘平应依约履行合同。关于林湘平提出讼争房产是其夫妻共同财产，应追加其配偶袁莉花为共同被告，且在出售讼争房产时尚未取得产权证，也未取得共有产权人的同意，林湘平认为双方签订的两份购房合同无效,本案中，从1999年5月15日漳平市土产公司与林湘平签订《联合新建市土产综合大楼合同》的约定内容，可以体现林湘平对讼争房产有权处置，朱天河按照合同双方的约定一次性支付了购房款，且已实际占有、使用讼争房产多年，林湘平的配偶也从未向朱天河提出讼争房产权属争议，结合双方交易时签订的房屋买卖合同及实际支付的购房款97万元来看，显然买卖交易基本合理，朱天河与林湘平之间并无恶意串通损害他人利益,综上，朱天河完全有理由相信林湘平有权处置本案讼争的房产，现林湘平以签订房屋买卖合同时未经其配偶同意为由，主张两份买卖合同无效的理由不成立，本院不予采纳。关于朱天河要求林湘平协助其办理讼争房屋产权过户手续的主张，由于讼争房产目前已被林湘平设定抵押权登记，林湘平暂无法协助办理产权过户登记的相关手续，但产权过户登记仅为暂时性障碍，待讼争房产抵押登记注销后，林湘平应依合同约定履行协助办理过户登记手续的义务。
综上所述，朱天河的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法(?javascript:SLC(35339,0)?)>若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、确认朱天河与林湘平于2003年3月12日签订的《购买宿舍合同》合法有效;
二、确认朱天河与林湘平于2003年4月15日签订的《购买店面合同》合法有效;
三、林湘平应在抵押登记注销之日起十个工作日内协助朱天河办理讼争房产的过户登记手续;
四、林湘平应于本判决生效之日起十日内向朱天河支付诉讼保全申请费2758.2元。
案件受理费8015元，由林湘平负担。该款限于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林有星
人民陪审员 陈永全
人民陪审员 邓永国
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 杨张玉
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法(?javascript:SLC(35339,0)?)>若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法(?javascript:SLC(35339,0)?)第十七条(?javascript:SLC(35339,17)?)关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。