安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1813号
上诉人（原审被告）：安徽通力投资集团物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102713962795F（1-1）。
法定代表人：汪江，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈松，安徽苏滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓世英，女，1964年4月25日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：宁传德，安徽德昶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国富，安徽德昶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尤传红，男，1979年4月1日出生，汉族，住安徽省滁州市。
被上诉人（原审被告）：杨洁，女，1978年3月9日出生，汉族，住安徽省滁州市。
委托诉讼代理人：尤传红，男，1979年4月1日出生，汉族，住安徽省滁州市，系杨洁丈夫。
原审原告：李文婷，女，1990年2月18日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
委托诉讼代理人：宁传德，安徽德昶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王国富，安徽德昶律师事务所律师。
上诉人安徽通力投资集团物业管理有限公司(以下简称安徽通力公司)因与被上诉人邓世英、尤传红、杨洁、原审原告杨文婷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2017）皖1102民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安徽通力公司的委托诉讼代理人陈松、被上诉人尤传红、被上诉人杨洁的委托诉讼代理人尤传红、被上诉人邓世英和原审原告李文婷的共同委托诉讼代理人宁传德和王国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽通力公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判安徽通力公司不承担房屋使用费29127.30元及不承担交房义务；2.一、二审诉讼费由邓世英、尤传红、杨洁负担。事实和理由：1.安徽通力公司与邓世英所签订的《房屋委托经营、管理合同》期满后，双方委托经营关系终止，安徽通力公司没有再受邓世英委托继续经营管理房屋。房屋委托经营合同到期后，房屋实际使用人为尤传红、杨洁，并非安徽通力公司，尤传红、杨洁使用邓世英的房屋是其从该房屋前任租赁人处租赁的，与上诉人无任何关联。一审判决安徽通力公司承担房屋使用费没有事实和法律依据。2.安徽通力公司为通力市场物业管理者，收取市场房屋水、电、物业费用不能视为对租赁关系的延续。
邓世英辩称，2013年4月，邓世英、李文婷与安徽通力公司签订一份《委托经营、管理合同》，约定其将位于安徽省滁州市南谯北路740号（世纪商业园）7幢216-1号房屋委托安徽通力公司经营管理，合同对双方的权利义务作了约定。合同到期后，安徽通力公司未返还房屋并将房屋转租给尤传红、杨洁。安徽通力公司、尤传红、杨洁未支付合同到期后的任何租金，不认可安徽通力公司的上诉请求，请求驳回安徽通力公司的上诉请求，维持原判。
尤传红、杨洁辩称，尤传红、杨洁入住市场是招商引资，交一年房屋租赁费免一年房屋租赁费，尤传红、杨洁不同意上诉人的上诉请求，免一年的房租尤传红、杨洁不同意交纳，应当还是按照进驻市场时安徽通力公司规定的政策交一年房租免一年房租，尤传红、杨洁不愿意继续再承担房屋租赁费用。
李文婷述称，2013年4月，邓世英、李文婷与安徽通力公司签订一份《委托经营、管理合同》，约定其将位于安徽省滁州市南谯北路740号（世纪商业园）7幢216-1号房屋委托安徽通力公司经营管理，合同对双方的权利义务作了约定。合同到期后，安徽通力公司未返还房屋并将房屋转租给尤传红、杨洁。安徽通力公司、尤传红、杨洁未支付合同到期后的任何租金，不认可安徽通力公司的上诉请求，请求驳回安徽通力公司的上诉请求，维持原判。
邓世英、李文婷向一审法院起诉请求：1、安徽通力公司返还位于滁州市××北路××号（世纪商业园）7幢216-1号房屋；2、安徽通力公司支付房屋占用费32967元（2015年10月28日至2017年1月28日按月租金2197.8元计算，自2017年1月29日起按按月租金2197.8元计算至房屋返还之日止）及利息（自起诉之日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；3、安徽通力公司承担本案诉讼费用。4、尤传红、杨洁对以上3项诉讼请求承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年4月13日，邓世英作为甲方与安徽通力公司作为乙方双方签订一份《委托经营管理合同》，载明：第一条委托经营场地-
商铺情况该商铺坐落位置：滁州市世纪商业园二层批发市场（广216-1）（广s4-39.96㎡）。第二条：委托经营方式，甲方同意在本合同有效期内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方以乙方名义从事该商铺经营管理的一切活动。第三条：具体委托经营事项：l、乙方自行确定、调整甲方委托乙方经营商铺经营范围、经营模式。2、在保证甲方按租赁合同即定收益的情况下，乙方独立处理一切与该商铺经营、管理有关的内外所有事务，甲方在本合同期内不得进行任何干涉。第四条：委托经营期限：本合同范本约定该商铺委托经营期限为三年。自2012年10月28日开始计算至2015年10月28日止。第五条：本合同的生效时间：本合同在签订之日起生效。第六条：双方的权利义务：1.甲方在该商铺委托经营期间定期向乙方收取该商铺经营回报收益。具体如下：（1）、每月房屋租金为2197.8元，每年为26373.6元。（2）、甲方需支付乙方每年管理费3110元。（3）、每年乙方支付给甲方金额为23263.6元。3.在本合同履行期内，甲方委托乙方经营管理的商铺对外经营、租赁、合同签订、租金收取等所有事宜均有乙方独立完成，甲方完全不参与、不干涉。安徽通力公司就世纪商业园（通力市场）对外招租，尤传红、杨洁通过安徽通力公司负责人汪江的招商进驻世纪商业园广场7幢二层216-1号及216-2号经营。尤传红于2014年12月8日向安徽通力公司交纳商铺经营费56010元。尤传红于2016年11月8日向安徽通力公司交纳2015年10月28日至2016年10月27日的费用5140元。此后，尤传红、杨洁一直使用案涉房屋至今。
一审法院认为，邓世英与安徽通力公司于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》是当事人真实的意思表示，合法有效。李文婷作为案涉房屋的共同共有权利人有权向合同相对方主张权利。上述《房屋租赁合同》于2015年10月28日到期后，安徽通力公司在未履行房屋交接手续，未将案涉房屋返还的情况下，允许尤传红、杨洁继续经营。《房屋租赁合同》虽已到期，但安徽通力公司将案涉房屋转租他人而继续使用该房屋，安徽通力公司与邓世英、李文婷形成不定期租赁合同关系，安徽通力公司应当按照原合同标准（23263.6元/年）支付邓世英、李文婷房租。安徽通力公司未履行《房屋租赁合同》中支付房租这一主要义务，邓世英、李文婷要求安徽通力公司返还案涉房屋，实际使用人尤传红、杨洁应协助返还，予以支持。邓世英、李文婷要求安徽通力公司按原合同标准支付房租及支付相应利息，符合法律规定，予以支持。尤传红、杨洁与邓世英、李文婷无合同关系，邓世英、李文婷要求尤传红、杨洁对房租及利息承担连带责任无事实及法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二十一二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、安徽通力投资集团物业管理有限公司于判决生效后三十日内返还邓世英、李文婷位于滁州市世纪商业××幢（小广场）216-1室房屋，尤传红、杨洁协助返还；二、安徽通力投资集团物业管理有限公司于判决生效后三十日内支付邓世英、李文婷房租（自2015年10月29日至2017年1月28日的租金为29127.3元，自2017年1月29日起按23263.6元/年计算至房屋返还之日止）及利息（以29127.3元为基数，自2017年2月7日起按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回邓世英、李文婷的其他诉讼请求。案件受理费720元，减半收取360元，由安徽通力投资集团物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.尤传红提供署名为潘虹、黄新亮等人的证明一份。证明：安徽通力市场租赁房屋的租金2015年10月28日至2016年10月27日期间的商铺租金一律减免。安徽通力公司质证认为：证人应当出庭，否则效力无法认定。邓世英、李文婷质证认为：真实性无异议，证明内容与安徽通力公司发出的通知内容一致。虽然该证据所证明的内容与尤传红提供的其他证据的部分内容一致，但因该证据不符合法律规定的形式要件要求，且证人无正当理由未到庭作证，故对该证据本案不作认定。2.尤传红提供安徽通力公司2016年11月8日发布的通知一份，证明：2016年之后的房租按照每平方30元的标准收取。安徽通力公司质证认为：对证据真实性无异议，但安徽通力公司与邓世英房屋租赁关系已于2015年10月25日到期终止，双方没有法律关系。邓世英、李文婷质证认为：对证据真实性无异议，该证据证明安徽通力公司一直管理经营邓世英所拥有的房屋，按照合同约定，安徽通力公司一直在收取租金，并未将房屋返还给邓世英。因安徽通力公司、邓世英、李文婷对该证据的真实性均无异议，对该证据的真实性予以认定。
当事人提供的其他证据与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋由谁予以返还，所欠房屋租赁费用等由谁予以支付。
依法成立的合同受法律保护。安徽通力公司与邓世英签订的《委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应予确认。李文婷作为案涉房屋的共同共有权利人有权与其他共有权人共同向合同相对方主张权利。因邓世英与安徽通力公司所签订的《委托经营管理合同》对于委托租赁经营管理的房屋的租金标准及支付时间均进行了约定，双方应严格按合同约定履行各自义务。双方所签订的委托经营管理合同期满后，安徽通力公司未能提供证据证明其已将该房屋返还给邓世英、李文婷，且允许尤传红、杨洁继续使用。安徽通力公司与邓世英所签订的《委托经营管理合同》虽已到期，但安徽通力公司将案涉房屋未进行返还情况下允许原实际使用人尤传红、杨洁继续使用该房屋，安徽通力公司与邓世英、李文婷之间形成不定期租赁合同关系。因安徽通力公司与邓世英、李文婷双方对合同期满后的租赁费用未进行约定，故安徽通力公司应当按照原合同标准（23263.6元/年）支付房屋租赁费用。安徽通力公司未履行支付房屋租赁费用这一主要义务，邓世英、李文婷要求安徽通力公司返还案涉房屋，实际使用人尤传红、杨洁应协助返还，本院予以支持。邓世英、李文婷要求安徽通力公司按原合同约定标准支付合同期满后使用涉案房屋而应支付的房屋租赁费用及支付相应利息，符合法律规定，本院予以支持。尤传红、杨洁与邓世英、李文婷之间无合同关系，邓世英、李文婷要求尤传红、杨洁对所欠房屋租赁费用及利息承担连带支付责任无事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理适当。安徽通力公司上诉请求理由不能成立，依法不予支持。
综上，安徽通力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费720元，由上诉人安徽通力投资集团物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔德敬
审判员 付广永
审判员 李 刚
二〇一七年八月二十三日
书记员 曹琰玲
附本案适用相关主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。