重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初1319号原告：重庆小康物业有限责任公司，住所地重庆市江北区洋河花园73号，统一社会信用代码91500105202856894F。法定代表人：姜宁，董事长。委托代理人：傅国珍，女，该公司工作人员。委托代理人：黄文艺，男，该公司工作人员。被告：陈春秀，女，1976年12月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：陈红，女，1971年3月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆小康物业有限责任公司与被告陈春秀物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员肖明明独任审判，于2017年3月2日公开开庭进行了审理，书记员蒋红担任法庭记录。原告重庆小康物业有限责任公司的委托代理人傅国珍、黄文艺、被告陈春秀的委托代理人陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆小康物业有限责任公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告支付所欠2015年8月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3202.2元、2015年8月1日至2016年1月31日期间的水费284.57元、2015年8月1日至2016年9月30日期间的电梯费553元；2.被告支付按合同约定以欠费金额为基数按每日千分之三标准从2015年4月30日起计算至2016年7月31日止计算的违约金4362.95元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告管理的重庆市江北区洋河花园X号X-X（汇景苑A座22-1）房屋业主，从2015年8月起，被告一直未按照物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费。截止2016年9月30日，被告共欠交物业服务费3202.2元（房屋建筑面积232.26平方米×1元/平方米/月×14个月）、水费284.57元（4.378元/吨×65吨）、电梯费553元（39.5元/月/户×14个月），并产生违约金4362.95元。经原告多次催收均遭被告拒绝。被告陈春秀辩称，涉讼房屋位于所在楼栋顶楼，是被告于2013年购买的二手房，购房后一年多便发现房屋楼顶漏水。在大雨天，房屋楼顶积水和漏水情况严重，不下雨的时候也会有积水。由于该楼顶属于建筑物公共区域，故应由物业公司修复。被告多次向原告和业委会告知楼顶漏水事实，但原告未尽到其养护修缮义务。因此，原告违约在先，导致被告房屋财产遭受损失，故其主张的违约金根本不能成立，只要原告将漏水问题解决了被告就交纳物业费用。对欠费期间、涉讼房屋权属、面积和物业费及水费和电梯费的标准及金额均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的不动产登记信息查询结果、物业服务协议、物业服务合同及备案证明、发票、收据、巡逻签到表、业主委员会备案证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告举示的情况证明，性质上属于证人证言，但被告并未依法申请其出庭作证，对该证据不予采信；2.被告举示的照片、收据、送货单，不能确定与本案的关联性，不予采信；3.被告举示的勘察报告无勘测机构的签章，不符合证据形式，不予采信；4.被告举示的回函，无相应送达及签收的证据印证，缺乏对待证事实的证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是江北区洋河花园X号X-X号房屋（建筑面积232.18平方米）的业主。原告是该小区的物业服务企业，物业服务资质等级为壹级。2012年7月11日，原告与被告签订《物业服务协议》，约定原告提供如下委托服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区道路、室外上下水管道、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生；小区内交通秩序与车辆停放管理；维护公共秩序、协助公安部门搞好小区治安等。该协议另约定，原告按《物业服务合同》的约定收费标准向被告收取物业服务费、电梯费及其它费用；如果被告无故拖欠费用，从欠费次月的5号起，原告按日以应交费金额的0.3%收取滞纳金；本物业的共用部位、共用设施设备、公共场地的改造、更新费用由原告以书面形式提交业主委员会，经双方确认后从“专项维修资金”中支付。2014年11月9日，原告与重庆洋河花园业主委员会签订《洋河花园住宅小区物业服务合同》，约定由原告为洋河花园小区提供物业管理服务。该合同约定的委托服务事项包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放的管理；维护社区公共秩序的社区保安服务管理协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理等。物业服务费用标准及交纳时间的约定如下：物业服务费按建筑面积计算，多层住宅按0.9元/平方米·月，高层住宅按1元/平方米·月；高层住宅的电梯费从第3层起，按30元/户·月收取，每增加一层收费增加0.5元，依次递增；业主应于每月的30日前交纳当月的物业服务费和相关费用；当房屋共用部位、共用设施设备需要进行大修、中修或更新改造的，由原告向业委会提出书面报告，经业委会确认后从专项维修资金支出，在没有专项维修资金的情况下，由业委会负责向该部分业主筹集。该合同约定的合同期限为自2014年12月1日起至2019年4月30日止。合同另约定，业主或使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按欠费金额每日万分之3的标准向原告支付违约金。该合同于2015年6月12日在重庆市江北区房屋管理局备案。另，对被告答辩提出的关于其房屋楼顶漏水的事实，原告予以确认，并认可被告向其反映过该问题；但认为其已将相关情况告知业主委员会，维修费用大约需10万元，应由业主分摊，作为物业公司其已履行了包括清扫楼顶垃圾和积水的义务，不应承担赔偿责任。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告作为涉讼小区的物业服务企业，与被告之间成立真实合法的物业服务合同法律关系，双方均需受涉讼《洋河花园住宅小区物业服务合同》的约束，并依约享受权利、履行义务。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。被告抗辩提出的其房屋楼顶漏水的事实，一方面被告未举示证据证明发生漏水的具体原因，另一方面即使漏水系因楼顶公共部位质量问题所致，依据合同约定，其修缮亦需由原告和业主委员会协调使用专项维修资金或向业主筹集资金，而非由原告负担直接的修复义务；故被告不能以此作为拒绝履行物业服务合同义务的正当理由。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被告未能举示充分证据证明其拒绝履行交纳物业服务费用存在正当的抗辩事由，应承担相应的不利法律后果。综上，被告应向原告支付2015年8月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3250.52元（232.18平方米×1元/平方米·月×14个月）、电梯费553元（39.5元/户·月×14个月），故原告主张该期间的物业服务费3202.2元和电梯费553元，应予支持。关于原告主张的代收水费284.57元，因被告对该费用的标准及金额无异议，故本院亦予支持。关于违约金问题，因原告亦未举证证明其就被告抗辩提出的公共部位漏水问题履行了合同约定的协调和配合义务，客观上存在一定的瑕疵和过错，业主对此以暂缓交纳物业服务费用的方式予以敦促和对抗的行为亦合于情理；加之原告亦未举示其对每期欠费进行了费用催收等事实，故原告主张逾期违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈春秀于本判决生效之日起五日内支付原告重庆小康物业有限责任公司物业服务费3202.2元、电梯费553元、代收水费284.57元，合计4039.77元；二、驳回原告重庆小康物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈春秀负担。本判决为终审判决。代理审判员  肖明明二〇一七年三月三十日书 记 员  蒋 红