北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民终字第1424号
上诉人（原审原告）北京市普天公司，住所地北京市西城区百万庄东大街23号。
法定代表人王志强，经理。
委托代理人阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社，住所地北京市昌平区兴寿镇沙坨村。
法定代表人张廷军，董事长。
委托代理人洪起斌，男，1975年1月28日出生，北京市昌平区兴寿镇法律服务所法律工作者。
委托代理人刘衍明，男，1965年10月21日出生，北京市昌平区兴寿镇沙坨村村民委员。
上诉人北京市普天公司（以下简称普天公司）因与被上诉人北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社（以下简称沙坨经合社）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长、法官魏应杰、法官范术伟参加的合议庭。
普天公司在一审中起诉称：沙坨经合社原名称为兴寿镇沙坨村经济合作社，后改为现名称。1998年5月1日，普天公司与沙坨经合社签订《鱼塘、荒地租赁合同》，由普天公司承包沙坨经合社的300亩荒地，用于经营种、养业及国家法律政策允许的其他经营项目，租期40年，租金分四期。合同还约定：承租方在承租期内享有依法转让权，对应鱼塘可以深挖或推平改造，可以修建于承租项目有关的用房、住房等设施。合同约定：“如单方违约，违约方需向对方赔偿所有的经济损失。”签约后，沙坨经合社向普天公司交付了土地，普天公司如约交付了1998年、1999年的租金，并对该租赁土地进行投资建设。2000年11月27日，经沙坨经合社同意及镇政府鉴证，普天公司与北京海华水产养殖有限公司（以下简称海华公司）签约，将其中50亩转包给该公司37年，每亩每年承包金250元，37年承包金共计462500元，由沙坨经合社直接收款，于2002年11月20日前付清，并在普天公司应交沙坨经合社的土地承包金中同额减除。此后，海华公司依合同约定向沙坨经合社交付了462500元（沙坨经合社承认收到了202500元）。此后，沙坨经合社未经普天公司同意，就以修建道路辅路为名占用了普天公司租赁的30亩地。更有甚者，沙坨经合社竟擅自将普天公司租赁的土地收回后，于2003年1月又以每亩每年租金400元租赁给他人。为此，普天公司曾提起诉讼，要求沙坨经合社继续履行《鱼塘、荒地租赁合同》，北京市第一中级人民法院于2011年12月20日作出终审判决，认定该案合同属有效合同，但因普天公司已于2001年8月被工商局吊销执照，失去经营资格，无法继续履行合同，故驳回普天公司继续履行合同的诉讼请求。普天公司认为，尽管该案审理法院未支持继续履行合同的请求，但沙坨经合社在已提前收取多年租金的情况下，擅自终止该案合同，将租赁标的物收回后抬高租金转租他人的行为，已构成合同违约，理应承担违约赔偿责任。故普天公司诉至法院，请求判令：1、沙坨经合社赔偿普天公司经济损失30万元；2、沙坨经合社承担全部诉讼费。诉讼过程中，普天公司增加诉讼请求，要求判令退还多收取的土地租金82500元。
沙坨经合社在一审中答辩称：1、事实是沙坨经合社与普天公司于1998年5月1日签订鱼塘、荒地租赁合同。合同约定租赁期限为1998年5月1日至2038年5月1日，共计40年，面积为300亩。其中30亩因修东三河辅路被占用。合同中约定了交款的具体方式。2、普天公司只是在1998年和1999年交了两年的承包费共计90000元，沙坨经合社不存在多收取土地租金的行为。3、普天公司称海华公司向沙坨经合社交付了462500元与事实不符，沙坨经合社只收到海华公司202500元。4、自2000年5月以后普天公司就一直拖欠租金至今未付，沙坨经合社曾向普天公司多次催要，从2000年底开始沙坨经合社就与普天公司联系不上了。2002年，沙坨经合社到普天公司住所地北京市朝阳区紫玉庄园北侧查找，此地址已被拆除占用；到普天公司注册地的工商行政管理局西城分局进行查询，结果为吊销。在这期间村民反映涉案土地无人管理，村委会经召开村民会议将该土地承租权收回。根据合同法的有关法律规定和双方之间的合同约定，要求沙坨经合社赔偿经济损失30万元没有法律依据。
一审法院审理查明：1998年5月1日，普天公司（承租方）与沙坨经合社（出租方，签订合同时名称为北京市昌平县兴寿镇沙坨村经济合作社）签订《渔塘、荒地租赁合同》，约定普天公司承租沙坨经合社村南鱼塘、面积300亩，用于经营种、养业及国家法律政策准许的其他经营项目。租赁期限40年，自1998年5月1日起至2038年5月1日止。租金分四期，第一期十年，每年租金45000元；第二期十年按基数增长3％，每年租金46350元；第三期十年每年租金47700元；第四期十年每年租金49050元。第一年交款分两次，第一次交款时间是签字之日起交22500元，第二次交款是1999年1月份交22500元；第二年交款是一次性，时间是1999年5月，金额45000元，以后交款都是5月份，一次性交一年款。延期一个月不交承租金，按延期天数，每天加收应交租费1‰滞纳金，延期二个月不交承租金，沙坨经合社有权收回承租权，并按单方违约处理，普天公司损失自付。合同还约定了其他相关条款。昌平县兴寿镇经济经营管理站作为鉴证单位在合同上加盖其印章。合同签订后，沙坨经合社依约定将鱼塘交付给普天公司，普天公司在1998年及1999年分别向沙坨经合社交付了承包费。
2000年11月27日，普天公司（转包方）与海华公司（承包方）、沙坨经合社（土地方）、北京市昌平区兴寿镇政府（鉴证方）签订《鱼塘承包协议》，约定普天公司原租用鱼塘土地中的50亩转包给海华公司，承包期37年，自2000年11月20日至2037年11月20日，承包金每亩鱼塘每年250元，37年共计462500元，承包金由沙坨经合社直接收纳，此款项在普天公司应交承包金中同额减除。承包金付款方法如下：本协议签字生效后的一周内承包方向土地方交纳第一笔承包金32500元，2001年1月15日承包方向土地方交纳第二笔承包金30000元，2001年11月20日承包方向土地方交纳第三笔承包金200000元，2002年11月20日前，承包方向土地方交清承包金200000元。合同签订后，沙坨经合社称海华公司支付租金共计202500元，并提供发票予以证明；普天公司认为海华公司应依四方协议之约定支付租金462500元，但未提供相关证据。2003年7月，沙坨经合社将普天公司租赁的土地收回后租赁他人。
另查，普天公司于2001年8月10日被工商部门吊销其营业执照。2011年12月20日，北京市第一中级人民法院以（2011）一中民终字第17966号民事判决书判决普天公司与沙坨经合社于1998年5月1日签订的《渔塘、荒地租赁合同》有效。
一审法院认定上述事实的证据有：《渔塘、荒地租赁合同》、《鱼塘承包协议》、发票、（2011）一中民终字第17966号民事判决书及双方当事人当庭陈述等。
一审法院判决认定：普天公司与沙坨经合社签订的《渔塘、荒地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，且该合同经法院生效判决确认为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据普天公司、沙坨经合社在《渔塘、荒地租赁合同》中的约定，普天公司应于2000年5月向沙坨经合社交纳第三年，即2000年5月1日至2001年5月1日的土地承包费45000元。关于该笔租金的交纳情况，沙坨经合社称普天公司至今未交纳。普天公司表示依据《鱼塘承包协议》中的约定，海华公司已向沙坨经合社交纳租金202500元，普天公司租金已实际支付到2004年底。通过对《鱼塘承包协议》的内容进行解读，可知海华公司与沙坨经合社之间形成了直接的权利义务关系，即由海华公司承租的50亩鱼塘承包金由沙坨经合社直接收纳。普天公司与海华公司系两个独立的法人，《鱼塘承包协议》中虽约定海华公司的承包金从普天公司应交承包金中同额减除，但海华公司向沙坨经合社交纳租金不能等同于普天公司向沙坨经合社交纳租金，因此，关于普天公司称其已按时交纳租金、沙坨经合社擅自终止合同并转租他人的行为构成违约的说法，该院不予认可。根据《渔塘、荒地租赁合同》中的约定，普天公司未按时向沙坨经合社交纳租金，其违约在先，沙坨经合社有权依合同约定进行处理。但应该指出的是，沙坨经合社应通过合法程序来收回承租权，直接将涉案土地转租的行为存在风险，但沙坨经合社在该案中的转租行为不构成违约。综上所述，普天公司要求沙坨经合社赔偿其经济损失并要求沙坨经合社退还租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回普天公司的诉讼请求。
普天公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、依据《鱼塘承包协议》的约定，沙坨经合社直接收取海华公司的承包金并从普天公司应交承包金中同额减除，海华公司实际已向沙坨经合社交纳租金202500元，普天公司租金已实际支付到2004年底，一审认定海华公司交纳租金不能等同于普天公司交纳租金错误。二、沙坨经合社未经合法程序，于2003年1月将普天公司承租的土地转租他人的行为构成违约，应当承担违约责任，赔偿普天公司的经济损失。三、一审适用简易程序审理本案，但从立案到结案历经将近一年，不符合法定程序。故请求二审法院依法撤销一审判决，支持普天公司的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由沙坨经合社负担。
沙坨经合社服从一审法院判决。其针对普天公司的上诉理由答辩称：同意一审判决。
二审期间，本院另查明，沙坨经合社与海华公司于2003年2月20日签订《鱼塘修改协议》，主要内容为：《鱼塘承包协议》的50亩用地，除海华公司已占用的25亩外，所余25亩归还沙坨经合社。《鱼塘承包协议》承包期37年，改为30年（自2000年11月20日至2030年11月20日）。海华公司按《鱼塘承包协议》未付的承包费，可不再支付。《鱼塘承包协议》涉及修改的部分，按本协议履行。
本案一审于2013年1月22日立案，于2013年12月13日结案。
上述事实，有一审卷宗、沙坨经合社提交的《鱼塘修改协议》及双方当事人在本院审理期间的陈述在案证实。
本院认为：根据双方的诉辩意见，双方当事人对《鱼塘承包协议》中约定的海华公司交纳的承包金在普天公司应交承包金中同额减除条款产生争议。本院认为，普天公司要求沙坨经合社退还多收取租金的主要依据是《鱼塘承包协议》，而《鱼塘承包协议》系普天公司作为转包方、海华公司作为承包方、沙坨经合社作为土地方、北京市昌平区兴寿镇政府作为签证方签订的四方协议，该协议约定的同额减除的承包金由海华公司交纳，普天公司与沙坨经合社争议的同额减除款项涉及海华公司的权利义务，且海华公司与沙坨经合社又签订了《鱼塘修改协议》，对《鱼塘承包协议》的内容进行了修改，故一审应进一步查明上述四方、特别是海华公司对《鱼塘承包协议》中同额减除的真实意思，一审直接认定海华公司向沙坨经合社交纳租金不能等同于普天公司向沙坨经合社交纳租金欠妥。
另，一审适用简易程序审理本案，应当在立案之日起三个月内审结，但本案于2013年1月22日立案，于2013年12月13日结案，审理期限超出了民事诉讼法的规定。
综上，一审判决认定事实不清，应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2643号民事判决；
二、发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 范术伟
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王 磊