贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓮民初字第2775号
原告瓮安县阳光物业管理有限公司。地址瓮安县雍阳镇文峰南路。
法定代表人任惠前，系该公司总经理。
委托代理人徐中强，男，系该公司副经理。代理权限特别授权。
委托代理人向时庄，女，系该公司物管员。代理权限：特别授权。
被告黎金波，男，1979年2月2日生，汉族，贵州瓮安人，身份证住址瓮安县永和镇袁山村，现住瓮安县瓮水街道办事处。
被告贺光燕，女，1977年11月26日生，汉族，贵州瓮安人，户籍地贵州省瓮安县雍阳镇文峰中路，现住瓮安县瓮水街道办事处小康村。
被告徐林艳，女，汉族，1975年10月11日生，贵州瓮安人，身份证住址瓮安县高水乡市湾村，现住瓮安县瓮水办事处花竹园。
委托代理人穆治春，男，1976年9月25日生，汉族，贵州瓮安人，身份证住址瓮安县珠藏镇长征北路，现住址同上，系被告徐林艳之夫。代理权限特别授权。
原告瓮安县阳光物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“阳光物业公司”）诉被告黎金波、贺光燕、徐林艳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，于2015年12月9日依法由审判员郭廷才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人徐中强、向时庄，被告贺光燕及被告徐林艳的委托代理人穆治春到庭参加了诉讼，被告黎金波经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告阳光物业公司诉称：被告徐林艳租赁被告黎金波、贺光燕位于瓮安县侯爵豪苑小区A1栋2层3号商铺共1099.26㎡。按照出租方（商铺业主）与承租方（物业使用人）2014年6月5日所签订的《商铺租赁合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对该商铺及所在小区实施了规范化的物业管理，为该商铺业主（出租人）及物业使用人（承租人）提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。而该商铺的承租人徐林艳除装修时向原告交纳至同年6月30日的物业管理服务费3150元后，至今一直未交纳相关物业服务费。从2014年7月1日起至2015年10月30日止共计拖欠应缴的物业管理费21907元，装修服务费1488元，逾期缴纳物业服务费滞纳金3579元，共计26974元。原告以送达通知和打电话的方式向被告黎金波、贺光燕（业主）及被告徐林艳（承租人）催缴物业管理服务费，三被告互相推诿至今不予缴纳。为此，原告诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告徐林艳（承租人）立即缴纳2014年7月1日起至2015年10月30日止共拖欠应缴的物业管理费21907元，装修服务费1488元，逾期缴纳物业费的滞纳金3579元，共计人民币26974元；2、依法判令被告黎金波、贺光燕（业主）承担连带交纳责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1、瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同复印件1份，证明原告公司入住侯爵豪苑商住小区开展物业管理服务是经小区开发商瓮安县宏利源房开公司侯爵豪苑项目部委托合法入住的。
2、被告欠费明细表1份，证明对诉讼请求款项的详细说明。。
3、侯爵豪苑前期物业服务合同复印件1份，证明原告与被告之间签订有物业服务合同。
4、贵州省经营服务性收费许可证复印件1份，证明根据瓮安县发展和改革局瓮发改（2012）241号批准文件，商业用房公共性物业服务费的收费标准：1.5元／㎡.月。
5、原告持有的贵州省经营服务性收费许可证、资质证书、企业法人营业执照、组织机构代码复印件各1份，证明原告公司的合法性。
6、彩色照片六张，证明原告公司为被告徐林艳所经营的美食不夜城因下水管道油污堵塞进行管道输通清理和化粪池清污服务。
被告贺光燕辩称：黎金波与我系夫妻关系。他今天因有事出去了未能前来出庭，但我可以全权代表。侯爵豪苑小区A1栋2层3号商铺虽然所有权属我和黎金波夫妇，但我们在出租给被告徐林艳经营时就已经约定好，租赁期间的所产生的一切费用包括物业服务费都是由徐林艳负责，与我们房东无关。因此，所欠的一切物管费用均应由被告徐林艳承担。
被告徐林艳辩称：对原告所起诉未缴纳的物业管理服务费的时间和金额均没有异议。造成没有交纳的主要原因一是生意不好，二是原告服务太差，我承租的商铺楼上是公共平台，因漏水将我装修的吊顶泡坏了，找到原告物管公司他们不管，说漏水是房屋质量问题，是房开公司的事。为此，特请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告对其主张，未向本院提交任何证据。
经审理查明：瓮安县“侯爵豪苑”商住楼小区系瓮安县宏利源房地产开发有限公司开发建设的住宅小区，小区建成后，于2011年11月1日签订《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》，将其前期物业管理服务委托给具有合法物业管理服务资质的原告阳光物业管理公司负责。合同服务期限为五年（自2011年11月1日起至2016年10月30日止），被告黎金波、贺光燕夫妇所购卖的商铺位于该小区A1栋二楼3号，建筑面积1099.26㎡。故二被告虽未居住在该小区，但也属该小区业主之一。2013年9月11日交房时被告黎金波作为业主与原告签订的《侯爵豪苑前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为二被告（业主）提供物业管理服务，并由二被告按时向原告交纳物业管理服务费。2014年6月5日，被告贺光燕与被告徐林艳签订《商铺租赁合同》，将该商铺租赁给被告徐林艳经营使用，租期10年，年租金462000元，前两年租金不变，从第三年起每年按5%递增。租赁期间该商铺所产生水、电费、税费、城管等一切费用由承租人徐林艳负责，其中也包含物业管理服务费。被告徐林艳承租后在装修期间向原告预交至2014年6月30日止的物业服务费3150元。装修完毕后取店名为“客来客往美食不夜城”并开始营业至今。由于被告在经营期间生意不佳，一直未向原告阳光物业公司交纳相应的物业服务费。另查明，2014年11月16日，被告徐林艳经房屋业主黎金波、贺光燕同意后，将其中租过来未装修利用的360㎡部分转租给黄燕开设“中脉道和养生馆”。转租部分的面积，被转租人黄燕按其转租面积从2014年11月16日起按时向原告交纳了相关的物业管理服务费。而转租人徐林艳在经营期间却一直未交纳从2014年7月1日起至2015年10月30日止的相关物业管理服务费。其中，共拖欠应缴的物业管理费21907元，装修服务费1488元，逾期缴纳物业服务费滞纳金3579元，共计欠费达26974元。原告以送达通知和打电话的方式向三被告催缴物业管理服务费，三被告互相推诿一直不予缴纳。为此，原告诉至法院，请求依法判决被告徐林艳立即支付所欠原告物业管理费、装修服务费和滞纳金共计26974元，并由被告黎金波、贺光燕承担连带交纳责任，本案的一切诉讼费用由被告徐林艳承担。
上述事实有原告的陈述及原告向本院提交的证据在卷证实，本院予以采信。
本院认为，本案争议的焦点是：1、建设单位依法与物业服务企业签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》是否合法有效；2、被告黎金波、贺光燕作为商铺业主，将该商铺出租给承租人徐林艳后，双方虽已在合同中约定由承租人缴纳物业服务费，但在承租人未缴纳的情况下，是否应由业主承担连带交纳责任。
首先，对于房开商与阳光物业公司签订的《瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同》是否合法有效的问题，瓮安县宏利源房地产开发有限公司开发建设的瓮安县“侯爵豪苑”商住楼，在业主未正式入住前，由房开商根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，瓮安县宏利源房地产开发有限公司作为房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，已选聘并委托了具有物管三级资质的原告公司承担住宅小区的管理。原告入住侯爵豪苑行使物业管理合法，且在被告正式入住时还与其签订了《侯爵豪苑前期物业服务合同》，双方对服务范围、服务质量、收费标准等权利义务均作了明确具体的约定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该合同没有上列情形之一，应认定该合同合法有效。
其次，关于业主与承租人双方就相关物业服务费用已作明确约定由承租人负责的，业主应否承担连带交纳责任的问题。本院认为，承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，两者不能混同。对未交纳物业管理服务费的，按理说责任完全在于业主本人。但根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人，借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，虽然出租人在房屋租赁合同中与承租方约定，由承租人交纳相应的物业管理费，但双方的约定不能对抗善意的第三人（即原告），如果承租人未按租赁合同约定如期交纳物业费，物业服务企业也有权要求业主承担连带交纳责任，故原告请求被告黎金波、贺光燕承担连带交纳责任的理由充分，本院应于支持。
第三，关于物业管理费和滞纳金的问题，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，侯爵豪苑小区业主委员会成立之前，小区的建设单位瓮安县宏利源房地产开发有限公司与阳光物业公司签订了瓮安县“侯爵豪苑”商住楼物业管理服务委托合同，合同期限为五年，目前还在合同有效期内。而且被告在正式入住时已与阳光物业公司正式签订《侯爵豪苑前期物业服务合同》，合同期间，阳光物业公司为侯爵豪苑小区提供了物业服务，被告黎金波、贺光燕作为小区业主，被告徐林艳作为物业使用人事实上也接受了原告的物业服务，根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《侯爵豪苑前期物业服务合同》约定，原告要求被告缴纳2014年7月1日起至2015年10月30日止共拖欠应缴的物业管理费21907元，本院予以支持。关于原告要求支付装修服务费1488元和逾期缴纳物业服务费滞纳金3579元的问题，根据住建部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条“装修人、或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议包括下列内容：…（七）管理服务费用；…”之规定和双方所签订的《侯爵豪苑前期物业服务合同》第五条“装修管理服务费用由业主或者物业使用人在办理交接手续时按以下标准交纳：…（四）装修管理服务费用：2.00元／㎡（按建筑面积）。”及第四条第一项“乙方或者物业使用人应于每季度首月的15日前按季交纳当季物业管理服务费，如在当季首月的15日前未交纳物业管理服务的，每逾期一日乙方按欠费总额的万分之三收取违约金”之约定，原告要求被告徐林艳（物业使用人）支付装修服务费1488元和逾期缴纳物业服务费滞纳金3579元的主张，符合法律、法规和《侯爵豪苑前期物业服务合同》中有关违约金的约定，本院予以支持。被告徐林艳以经营期间生意不好、原告服务太差等为由拒不交纳物业服务费的理由不充分，且又未向本院提供证明原告物业服务太差的供相关证据材料，对其抗辩理由，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和最高人民法院《关于审理物业服务企业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第七条之规定，判决如下：
一、限被告徐林艳于本判决生效之日起五日内立即给付原告瓮安县阳光物业管理有限公司2014年7月1日起至2015年10月30日止共拖欠的物业管理服务费21907元，装修服务费1488元，逾期缴纳物业服务费滞纳金3579元，共计人民币26974元。
二、由被告黎金波、贺光燕对上述欠缴费用承担连带交纳责任。
案件受理费人民币468元，减半收取234元（本院立案时已向原告减半收取），由被告徐林艳承担。
本判决发生法律效力后，如被告未履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费468元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，若被告未在限定期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 郭廷才
二〇一五年十二月十一日
书记员 杨雅淋