广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4204号
上诉人（原审原告）：钟志娟，女，1973年4月8日出生，汉族，住广东省从化市。
委托代理人：赵相国，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司，住所地。
法定代表人：黄佳爵，该公司总经理。
委托代理人：陈国雄、温晋民，该公司职员。
上诉人钟志娟与被上诉人广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服从化市人民法院（2014）穗从法房初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月23日，钟志娟（乙方）与珠光公�（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定珠光公司将广州市从化街口街珠光流溪御景花园二期住宅楼（34幢）、自编号溪语大街B15幢101房出售给钟志娟，成交价为7190239元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2011年12月31日前将房屋交付钟志娟使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交�的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向钟志娟支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料�（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第9条约定，甲方应当在商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。
合同约定交房期限届满前，珠光公司通知钟志娟办理收楼手续。钟志娟以珠光公司交付的房屋不符合收楼条件为由拒绝收楼。
原审法院另查明：珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。案涉房屋属于项目二期，其于2011年12月14日取得《建设工程规划验收�格证》，2012年1月16日取得《建筑工程竣工验收报告》，2011年12月15日受理建设工程竣工验收消防备案，2013年3月14日接入永久通水，2011年12月19日燃气管道工程验收合格，2012年10月9日从化市邮政局同意通邮，2012年10月8日取得《办理人防工程验收意见书》，2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》。案涉房屋所在的二期至今未取得永久用电。
2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河�DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；珠光公司为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。”
2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”
2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电�案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000KW，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”
2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”
2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街大凹村、石潭村地块，建设单位为广州从化珠光投资有限公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批（2008）25号批复同意建设。目前，该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今，进行分期建设，向我局提出环保验收申请共3次。其中：第1次在一期工程竣工后，2011年6月2日向我局申请一期环保验收，我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见；第2次在二期工程竣工后，2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工�交付使用的意见。”
钟志娟于2013年11月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、珠光公司对珠光流溪御景花园二期住宅楼（自编号B15栋101房）独栋别墅依照双方签订的购房合同的约定、行业标准进行施工建筑完毕；对建筑物存在的瑕疵进行整改，达到交楼标准并办理房产证，一个月之内交楼。2、珠光公司向钟志娟支付2011年12月31日至2013年5月31日期间迟延交楼违约金369566元、2011年12月31日至2013年10月25日期间的迟延办证违约金59100元。3、珠光公司赔偿钟志娟按揭贷款利息从2011年11月22日至2013年12月22日止合计754850.57元。4、珠光公司赔偿钟志娟从2011年12月31日至2013年12月31日的租金损失共计230400元。5、本案诉讼费用由珠光公司承担。
原审法院认为：钟志娟与珠光公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是�方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。
本案争议焦点为：（一）案涉房屋是否具备交楼条件。由于案涉房屋所在的二期至今存在尚未取得永久用电等问题，因此，原审法院认定案涉房屋至今尚未具备交楼条件。钟志娟要求珠光公司交楼、办房产证的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。
（二）珠光公司主张顺延交楼能否成立。根据《城市黄线管理办法》第二条规定，城市基础设施包括公共交通、供水、排水、供燃气、供热、供电、通信、消防、防洪、抗震防灾等设施。珠光公司开发案涉楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费。而珠光公司未能通过环保验收系市政排水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电系该区用电�标紧张，供电部门需改造供电线路导致的。案涉房屋约定的交付时间是2011年12月31日，珠光公司于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳；于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批。由此可见，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。双方签订合同补充协议附件七第3条约定，甲方应当按照约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，�同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。原审法院认为，根据合同补充协议的约定，案涉楼盘在约定的交楼日期前未能取得永水永电应属政府行为，符合顺延交楼的条件。因此，对于珠光公司主张顺延交楼时间的理由，原审法院予以采纳。
（三）迟延交楼违约金、迟延办证违约金、租房损失、银行贷款利息应否予以支持。虽然案涉房屋至今未能具备交楼条件，但如前所述，由于珠光公司主张顺延交楼的理由成立，因此，钟志娟认为珠光公司逾期交房构成违约依据不足，钟志娟主张迟延交楼违约金、迟延办证违约金、租房损失、银行贷款利息没有依据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年9月16日作出判决：驳回钟志娟的诉讼请求。
判后，钟志娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决没有法律依据。原审判决错误认为珠光公司不能按合同约定交楼是因为该区市政管网未规划建设无法接驳造成的，是政府的原因，开发商因而可以免责。该地区有没有市政管网规划，是由市政整体规划决定的，是经国家批准的，任何楼盘开发建设，都要符合市政规划，而不能要求市政规划迁就服从开发楼盘，如果争议房产不具备市政规划通水通电的开发条件（即便是交楼时不具备），而珠光公司胡乱开发建设，并把商品房预售给钟志娟等，最终不能交楼，是典型的合同欺诈行为，因而给钟志娟等购买人造成损失，珠光公司不担责而要政府买单，纵观中国法律体系都没有这样的法律规定。二、原审判决没有事实依据。从自来水公司和供电部门给从化法院的《函》中可知，争议房产是可以提供永水永电的，市政管网是有规划的：供水是从省道S355市政供水管网接入该小区：供电是从神岗变电站出线进入该小区。这一市政规划，是在珠光公司取得开发许可证之前就明确的，珠光公司已和供水、供电部门签署了供水供电施工合同，双方的权利义务是明确的，工程量怎样，什么时间进入小区珠光公司是明知的，《函》中没有一字提及是政府部门改变了之前规划而造成目前没有水电的情况，也没有说是因为是自来水公司、供电局违约造成不能通水通电。如果真的是供水、供电部门违约，没有按双方的约定给该小区提供水电，根据合同相对性原理，应当由其向珠光公司承担违约责任，而不能因为供水、供电部门没有履行义务而免除珠光公司约定向钟志娟承担的责任，这样违反了合同相对性原理。原审判决后，钟志娟以从化供电局和自来水公司为被告，请求供电局和自来水公司赔偿因其没有给申请人送水送电给申请人造成的损失，从化法院不予立案，认为申请人的损失只能找合同相对方即珠光公司主张权利，与供电局和自来水公司无关。三、原审法院明知珠光公司迟延履行，没有履行开发商应尽义务，却判决珠光公司不承担违约责任。珠光公司是在2008年开始建设珠光御景花园二期项目，应在建设之前做好调查研究工作，把用电计划报供电部门，供电部门也好统筹安排及早规划，按时供电，而珠光公司在即将交楼的当年才向供电部门提出申请，供电部门怎么可能在几个月内能完成如此浩大的工程。珠光公司在开盘前，不调查，不申报，只顾利益，过度开发，造成用电超负荷，不能接入用电，以上关于供水供电的事实，充分说明是珠光公司没有履行开发商应尽的义务，不能交楼，给钟志娟造成惨重损失。四、原审认定事实不清。珠光公司不能按期交楼不属于双方签订的补充协议第3项第3条可以顺延交楼的情形：一不是政府改变规划，二不是政府强制命令，三不是公共垄断行业的垄断行为造成的，四不是受到突发社会事件或者异常天气、异常地质状况等影响。更不是因政府部门或公共服务单位原因影响该楼宇办理竣工验收备案。珠光公司不能交楼没有免责事由，必须承担违约责任，按约定支付违约金，赔偿因不能交楼给钟志娟造成的财产损失。积极整改，尽快交楼。五、原审法院适用法律错误。《合同法》第六条、八条是一般规定，是说合同签订后双方应当履行义务，要遵守诚实信用的原则，该条款没有规定开发商延期交楼不用承担责任，相反，该法条要求珠光公司要本着诚实信用的原则�极履行自己的合同义务。据此请求：l.判令珠光公司对案涉房屋依照双方签订的购房合同的约定、行业标准进行施工建筑完毕，对建筑物存在的瑕疵进行整改，达到交楼标准并办理房产证，一个月之内交楼；2.判令珠光公司支付迟延交楼违约金369549.78元（2011年12月31日至2013年5月31日计514天）；3.判令珠光公司支付迟延办证违约金59060.46元（2012年12月25日至2013年l0月25日计300天）；4.判令珠光公司赔偿按揭贷款利息（5000000元）从2011年11月22日开始至2013年12月31日止合计754850.77元资金损失。5.判令珠光公司赔偿2011年12月31日至2013年12月31日期间租房费用损失230400元（每月9600元）资金损失；6.一、二审诉讼费用由珠光公司承担。
珠光公司答辩称：案涉房屋已取得规划验收合格证、质量监督报告及建设工程竣工验收报告，已符合交楼条件。因为政府部门原因导致办证迟延，我方无须承担逾期交楼的违约责任。建设局于2014年9月29日出具竣工验收备案表。永水工程已接通，红线外永电管网由于供电局没有建设小区红线范围外的配套供电线路，导致目前二期还未完成永电，计划今年年底可以完成永电。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，已生效的（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决查明：本院针对《建设工程竣工验收备案表》未能取得的原因向从化市城乡建设局进行调查，该局表示：该局是依申请办理工程备案手续，珠光公司于2013年10月提出备案申请，当时资料已齐备，但在审核期间，公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，因此该局暂停了二期的备案审批手续。本院针对案涉楼盘的环保验收问题向从化市环境保护局进行调查，该局表示：珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项�环境影响评价报告书》，该局于2008年6月23日作出《﹤关于珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书﹥的批复》，明确由珠光公司自建排污系统；2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，根据相关部门的要求，案涉项目须纳入中心城区污水处理系统，珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网，珠光公司须完成该工程，该局才能予以环保验收。珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网，广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许珠光公司建设该管网。工程完工后，珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收，该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。
二审期间，珠光公司提交珠光流溪御景花园项目二期住宅楼工程27幢（自编A-b-7-19、A-b-23-26）于2014年9月29日取得的《竣工验收备案表》。
钟志娟表示，珠光公司应按照我方在交楼验收表上提出的问题整改完毕，并且具备永水、永电条件及办理房产证之后交楼。
本院认为，双方当事人均确认案涉房屋目前尚不具备永久供电条件，而钟志娟要求具备永水、永电条件及办理房产证之后交楼，故钟志娟在本案中请求判令珠光公司交付案涉房屋，本院不予支持。
关于珠光公司应否承担迟延交楼违约责任的问题，首先，珠光公司认为迟延申请办理《竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致。根据查明事实，珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续。根据本院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中明确珠光公司可�建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第二期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延申请办理《竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。此外，根据本院向从化市城乡建设局调查的结果显示，珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《竣工验收备案表》迟延取得并非珠光公司的原因所致。其次，珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致，未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》，珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施建设已预留合理期限，而上述基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所�掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付使用，但如遇下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水、永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件。因此，钟志娟上诉认为珠光公司迟延交房构成违约，理据不足，本院不予支持。
由于合同约定珠光公司在商品房交付之日起360天内办妥产权登记，但案涉房屋尚未交付，而珠光公司主张顺延交楼的理由成立，故钟志娟主张珠光公司办理房地产权证及承担迟延办证违约责任，本院不予支持。
综上所述，钟志娟的上诉请求和理由不能成立，本院不�支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17724元，由上诉人钟志娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 李宪琼