四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3158号
原告周鸿宇，男，生于1972年9月20日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告杨芳，女，生于1960年3月20日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告孙奇国，男，生于1954年3月5日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告赵晓雄，男，生于1962年8月26日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告刘军，男，生于1968年2月2日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告何正珍，女，生于1957年12月16日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告何运，男，生于1967年5月21日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告程小霞，女，生于1977年1月15日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告李兰，女，生于1958年5月10日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告张彤，男，生于1974年6月9日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
上列原告共同委托代理人柴春明，四川建春律师事务所律师。
原告侯西平，男，生于1971年4月11日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告杨金秀，女，生于1970年8月5日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告袁飞，男，生于1963年2月8日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告徐娟，女，生于1968年12月22日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告刘洪凯，男，生于1963年4月4日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告何国隆，男，生于1950年8月31日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告廖素芳，女，生于1962年3月28日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告敬晓慧，女，生于1973年10月23日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告张正平，男，生于1965年7月23日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告汪玉琼，女，生于1968年2月16日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告杨双阑，女，生于1952年10月28日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告谢素珍，女，生于1964年1月16日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告彭朝民，男，生于1956年12月26日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告徐道兴，男，生于1954年6月16日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告廖成波，男，生于1969年1月28日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告李小霞，女，生于1970年1月13日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告陈碧荣，女，生于1963年4月28日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告雍开碧，女，生于1964年9月18日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告赵素珍，女，生于1952年2月12日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告胡宗红，男，生于1984年9月23日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告李其木，男，生于1971年1月26日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告肖春，女，生于1972年3月21日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告杨光明，男，生于1953年6月13日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告马文全，男，生于1963年10月21日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告殷程东，男，生于1988年2月11日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告李华娟，女，生于1975年5月6日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告马贵平，男，生于1965年8月30日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
原告王永军，男，生于1968年5月18日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
代表人周鸿宇，同上。
代表人杨芳，同上。
代表人孙奇国，同上。
代表人廖成波，同上。
代表人杨双阑，同上。
被告黄朝胜，男，生于1963年3月30日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
委托代理人吴洪伟，四川建春律师事务所律师。
委托代理人文雄文，男，生于1976年3月15日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
被告屈培秀，女，生于1975年2月24日，汉族，四川省南部县人，城镇居民，住南部县。
被告南部县瑞安路小区物业管理有限公司。住所地：南部县。
法定代表人黄朝胜，该公司董事长。
委托代理人柴洪勇，四川建春律师事务所律师。
原告周鸿宇、杨芳、孙奇国、赵晓雄、刘军、何正珍、何运、程小霞、李兰、张彤与被告黄朝胜、屈培秀排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，依法由审判员陈刚适用简易程序，于2015年9月14日公开开庭进行审理。2015年12月24日，本院根据原告周鸿宇、杨芳、孙奇国、赵晓雄、刘军、何正珍、何运、程小霞、李兰、张彤的申请，依法通知被告南部县瑞安路小区物业管理有限公司（以下简称瑞安路小区物业公司）作为共同被告参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年12月25日裁定转为普通程序继续审理，并依法组成合议庭于2016年1月15日公开开庭进行了审理。因南部县瑞安路小区商住楼X至X号楼全体业主系必须共同进行诉讼的当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，本院于2016年4月18日发出公告通知权利人向本院登记。2016年5月20日原告侯西平、杨金秀、袁飞、徐娟、刘洪凯、何国隆、廖素芳、敬晓慧、张正平、汪玉琼、杨双阑、谢素珍、彭朝民、徐道兴、廖成波、李小霞、陈碧荣、雍开碧、赵素珍、胡宗红、李其木、肖春、杨光明、马文全、殷程东、李华娟、马贵平、王永军依法向本院登记，并推举了代表人。2016年7月8日本院再次公开开庭进行了审理。原告周鸿宇、杨芳、孙奇国、赵晓雄、刘军、何正珍、何运、程小霞、李兰、张彤的委托代理人柴春明，原告方的代表人周鸿宇、杨芳、孙奇国、廖成波、杨双阑，被告黄朝胜的委托代理人吴洪伟、文雄文，被告瑞安路小区物业公司法定代表人黄朝胜的委托代理人柴洪勇到庭参加了诉讼；被告屈培秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周鸿宇等人诉称，原告为南部县南隆镇瑞安路X号X幢商住楼的业主，被告黄朝胜系X幢X单元X楼X号业主，其早年在瑞安路开发建设期间，被开发商浙江省瑞安市友利房地产开发公司聘为该公司驻南部县办事处的负责人。在瑞安路开发建设竣工和上述房屋出售给原告后，被告黄朝胜利用其担任瑞安路小区物业公司经理的职务之便，不仅将瑞安路小区的有关公有房屋长期据为己有，而且自2010年以来公然将原告所有的瑞安路X号X幢右侧一层通往状元桥市场的楼梯间作为营业房非法出租给被告屈培秀经营，从中牟取暴利。其间，虽经原告多次与其交涉，但二被告依然我行我素，不予理睬。鉴于二被告的上述侵权事实，特提起诉讼，请求判决：1、责令被告停止侵害、排出妨害；2、判令被告屈培秀立即从非法侵占的属原告所有的瑞安路X幢右侧（即通往状元桥市场的“平价鲜果园”）一层楼梯间内搬出，将楼梯间返还给原告；3、判令被告按25000元/年的标准向原告赔偿自2010年1月以来的租金损失，直至实际返还楼梯间之日止；4、诉讼费由被告承担。
原告周鸿宇等人为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：
一、原告周鸿宇等人和被告黄朝胜、屈培秀的身份证和户口簿复印件，证明原、被告的身份信息情况；
二、房权证、土地使用权证、商品房购销合同复印件，证明原告购买房屋的情况，其中：周鸿宇房屋建筑面积为164.45平方米，土地共有使用权面积344.8平方米、共用分摊面积22.42平方米；程小霞房屋建筑面积为124.13平方米，土地共有使用权面积5815.77平方米、共用分摊面积16.92平方米；
三、南部县房地产管理局文件复印件，证明该局2000年4月30日作出南房发（2000）20号《南部县房地产管理局关于瑞安小区商住楼户型销售面积认定的通知》文件；
四、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、收据，证明2001年8月23日被告瑞安路小区物业公司在工商行政管理部门办理了营业执照、法定代表人为黄朝胜，2002年1月4日被告瑞安路小区物业公司经南充市房地产管理局审批获得资质等级为四级，2013年12月5日和2014年12月5日被告瑞安路小区物业公司收取部分原告卫生清洁费的情况；
五、照片，证明被告屈培秀在楼梯间内从事经营活动的情况；
六、协议书复印件，证明瑞安市友利房地产开发公司驻南部办事处与被告瑞安路小区物业公司签订协议，委托管理瑞安路商住小区物业管理的情况；
被告黄朝胜辩称，原告虽是业主，但根据法律规定对建筑物公用部分主张权利，应由业主委员会或全体业主行使，原告不能代表全体业主，原告不适格。租金不是属于业主个人享有，只能用于专项维修基金或其他公共支出，楼梯间等公共区域的管理费应当扣除。瑞安路小区业主是在接受瑞安路小区物业公司的服务，被告黄朝胜的行为是代表公司，请依法驳回原告方对被告黄朝胜个人的诉讼请求。
被告黄朝胜为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：
一、《南部县瑞安路小区楼梯间租赁合同》复印件一份，证明2014年9月28日，被告瑞安路小区物业公司将X栋X号楼梯间出租给被告屈培秀使用，租期5年，租金每年7000元，共计35000元，一次性交清的情况；
二、《南部县滨江街道瑞安路社区居民委员会证明》一份，证明瑞安路小区X幢居民楼的清洁卫生打扫、垃圾转运、公共设施的简单维修、维护是瑞安路小区物业公司安排的人员在清运、维护，费用来源于收取业主的清洁费和楼梯间租金的情况；
被告屈培秀未作答辩，亦未提供证据。
被告瑞安路小区物业公司辩称，本案参与诉讼的业主为38人，未达到十分之一的人数，没有诉讼主张的权利。楼梯间为所有业主的共同财产，应由全体业主作出处分，不是某一栋楼的业主或部分业主决定处分。楼梯间的收益已用于管理服务，返还租金不成立。请求驳回原告的诉讼请求。
被告瑞安路小区物业公司未提交证据。
本院依职权到南部县市场监督管理局收集调取了被告瑞安路小区物业公司的档案资料，证明2001年被告黄朝胜与文雄文申请成立被告瑞安路小区物业公司，被告黄朝胜为董事长、经理，系该公司法定代表人及该公司年检的情况。
经庭审举证、质证，对原、被告举出的和本院依职权收集调取的能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，本院予以采信。
本院查明：2000年4月30日，南部县房地产管理局作出南房发（2000）20号《南部县房地产管理局关于瑞安小区商住楼户型销售面积认定的通知》文件，确认了瑞安小区商住楼X-
X号楼的套内建筑面积、分摊面积、销售面积。2001年3月左右，瑞安市友利房地产开发公司驻南部县办事处（以下简称友利公司南部县办事处）将其开发建设的位于南部县南隆镇瑞安路的商住楼房陆续出售给原告周鸿宇等人，之后原告周鸿宇等人分别到相关部门办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（原告周鸿宇房屋建筑面积为164.45平方米，土地共有使用权面积344.8平方米、共用分摊面积22.42平方米；原告程小霞房屋建筑面积为124.13平方米，土地共有使用权面积5815.77平方米、共用分摊面积16.92平方米）。南部县南隆镇瑞安路商住小区属于开放性小区，至今未成立业主大会，未选举产生业主委员会。
2001年5月24日，被告黄朝胜与文雄文向工商行政管理部门申请成立被告瑞安路小区物业公司。2001年7月17日，友利公司南部县办事处给被告瑞安路小区物业公司出具委托书，委托将南部县南隆镇瑞安路商住小区的物业交由该公司进行管理。2001年8月23日，友利公司南部县办事处（甲方）与被告瑞安路小区物业公司（乙方）签订《委托管理瑞安路商住小区物业管理协议书》“…三、资产代管理情况：…2、甲方将拿出壹拾个楼梯间底下简易门面无偿交予物业公司使用，如出租将用于物业管理资金补充，但楼梯间属小区全体业主所有，不得转卖，承租者不得占道经营。…五、在物业公司成立之后，乙方应立即招集业主成立业主管理委员会，使这起到监督物业公司日常工作。六、合同的约定、1、如物业公司对本小区的管理不善，在广大业主的表决下要求退出管理或甲方在得知物业公司未按规定履行义务的，有权终止合同。业主委员会会同鉴证单位（如业主委员会未成立，可由鉴证单位代表）或甲方都有权另行委托其他物业公司进行管理，所在乙方剩余月份的租金、管理费同时收回，腾退办公场所，否则将追究乙方责任。…”2001年8月23日，经原四川省南充市工商行政管理局南部分局核准登记，被告瑞安路小区物业公司取得《企业法人营业执照》，注册号为51132128000275。2002年1月4日，经原南充市房地产管理局审批，被告瑞安路小区物业公司取得《物业管理企业资质证书》，编号为2057，资质等级为四级。2002年1月8日，原南部县物价局给被告瑞安路小区物业公司颁发了《四川省经营性收费许可证》。2002年3月10日，被告瑞安路小区物业公司在原四川省南充市工商行政管理局南部分局进行年检，后未再进行年检。经本院到南部县市场监督管理局查询，被告瑞安路小区物业公司的档案资料，除最初的原始注册登记档案和2002年的年检资料外，无其余信息档案资料。至2014年12月，被告瑞安路小区物业公司仍然以该公司名义在收取部分原告（业主）的卫生清洁费。
2014年9月28日，被告瑞安路小区物业公司（甲方）与被告屈培秀（乙方）签订《南部县瑞安路小区楼梯间租赁合同》“…一、甲方将南部县瑞安路小区X栋X号楼梯间租给乙方使用，租期5年，从2014年10月1日至2019年9月30日止，租金每年7000元，5年共计35000元（叁万伍仟元正），一次性交清。…”
本院认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2000年4月30日南部县房地产管理局的南房发（2000）20号文件确认南部县南隆镇瑞安路商住小区为X-
X号楼房，根据物业管理条例规定该X-
X号楼房应属一个物业管理区域，物业管理区域内的全体业主应组成业主大会，并选举产生业主委员会从事物业管理活动。但至今南部县南隆镇瑞安路商住小区未成立业主大会，未选举产生业主委员会。南部县南隆镇瑞安路商住小区X幢楼房两侧室外楼梯下方空间即楼梯间，因室外楼梯属于公共通行部分，属于共有部分，故楼梯间亦应属于共有部分。根据物权法和物业管理条例的规定，业主对共有部分享有共有和共同管理使用的权利。建设单位友利公司南部县办事处与被告瑞安路小区物业公司签订协议书，将楼梯间交被告瑞安路小区物业公司无偿使用，之后被告瑞安路小区物业公司将楼梯间出租给被告屈培秀进行经营，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反物权法和物业管理条例的规定，侵犯了业主的共有和共同管理权利，均应属无效。原告主张排出妨害，符合法律规定，本院予以支持。原告方主张由被告“按25000元/年的标准向原告赔偿自2010年1月以来的租金损失，直至实际返还楼梯间之日止”，因原告方未能提供证据或者证据不足以证明从2010年1月以来租金损失为25000元/年，应承担举证不能的后果。根据被告瑞安路小区物业公司与被告屈培秀签订的租赁合同，本院确认楼梯间租金为7000元/年共计35000元，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告瑞安路小区物业公司已收取的被告屈培秀从2014年10月1日起至本院判决确定的被告搬出楼梯间之日止的租金，应交由业主大会用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。被告瑞安路小区物业公司已收取的被告屈培秀自本院判决确定的被告搬出之日后的租金，因属租赁合同关系，由被告瑞安路小区物业公司与被告屈培秀另行处理，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第七项“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”、《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”、第二款第八、九项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：㈧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；㈨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；”、第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”、第五十五条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”、第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”、第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”、第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：
一、被告南部县瑞安路小区物业管理有限公司和被告屈培秀在本判决生效后十日内将南部县南隆镇瑞安路商住小区7幢左侧室外楼梯下方空间即楼梯间恢复原状并返还给南部县南隆镇瑞安路商住小区全体业主；
二、被告南部县瑞安路小区物业管理有限公司将按年7000元标准收取的从2014年10月1日至被告屈培秀搬出楼梯间之日止的租金，在本判决生效后十日内交付给南部县南隆镇瑞安路商住小区全体业主；
三、驳回原告周鸿宇等人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告南部县瑞安路小区物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
审 判 员 胡春花
人民陪审员 田文仁
二〇一六年七月十三日
书 记 员 姚博仁