江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1302民初3636号
原告宿迁市房地产管理处，住所地宿迁市洪泽湖路***号建设大厦**楼。
法定代表人夏辉，该单位主任。
委托诉讼代理人周业莽、仲伟，江苏苏扬律师事务所律师。
被告宿迁市新盛商贸有限公司，住所地宿迁市宿城区饮马堤路11号（宿豫区供销总社院内）。
法定代表人鲍建军，该公司总经理。
委托诉讼代理人蔡小菊、蔡大伟，江苏广陆律师事务所律师。
原告宿迁市房地产管理处（以下简称房管处）诉被告宿迁市新盛商贸有限公司（以下简称新盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人仲伟、被告法定代表人鲍建军及其委托诉讼代理人蔡小菊、蔡大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房管处向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的房租34.08525万元；2.被告支付违约金5万元。事实与理由：2010年5月30日，原告将位于宿迁市宿城区幸福中路132号房屋出租给被告。双方约定：租赁期限为5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；租金自第一年至第五年分别为102.55万元、110.118万元、118.245万元、126.971万元、136.341万元，每年租金在每月25日之前支付。乙方（被告）不履行合同义务，应向原告支付违约金5万元。截至起诉时被告的房租仅支付至2015年2月，剩余三个月房租合计34.08525万元至今未付，且合同到期后双方未续租。
被告新盛公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求法庭予以驳回。1.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第216条之规定，房屋××负有瑕疵担保的义务，且在租赁关系存续期间，租赁物发生瑕疵的，××应当承担瑕疵担保责任。本案中，原告在交付出租房屋时，二楼有严重质量问题，雨天漏水严重无法正常使用，给被告正常经营造成严重影响，属于瑕疵履行，原告违约在先；2.根据《合同法》第220条之规定，租赁人负有维修义务。本案中，租赁合同对此亦有约定，在租赁期间被告就房屋存在的雨天漏水等问题多次要求原告进行维修，原告虽然答应并找人勘查，但是并未实际进行维修；3.根据《合同法》第221条之规定，在××未履行维修义务的情况下，承租人可以自行维修，并由××承担维修费用。本案中，被告在与原告多次交涉无果的情况下，为维护超市正常经营，自行维修并承担维修费，该笔费用应当从租金内扣除；4.××应当承担由其瑕疵履行给承租人造成的损失，且根据《合同法》第221条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期，因此被告有权要求原告减少租金。原告拒不履行义务已经造成根本违约，且房屋质量已经严重影响被告正常运营，被告保留追究原告违约责任的权利；5.被告已经向原告支付10万元保证金，要求在租金内抵扣；6.根据租赁合同第10.2条之规定，被告有权追究违约责任。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。关于维修费的数额，原告提供如下证据予以证明：1.工人劳务费收条两份，证明为维修漏水，被告支付工人工资0.76万元；2.“雨虹”防水涂料品质保证单一份，证明购买防水材料的费用为3.96万元。被告对于原告的上述证据发表如下质证意见：1.对于两张收条的真实性不予确认，且无法证明具体的维修地点，仅有被告法定代表人签字，与本案无关联性；2.保证单上无具体施工地点，与本案无关联性。本院对于上述证据认定如下：由于原告对于其维修的主张已经提供相关证据证实，被告虽然不予认可，但并无证据予以证实，结合当事人的陈述以及上述收条、保证单的落款时间，本院对于上述证据予以确认。
本院认为，租赁合同的双方当事人应当全面履行各自义务，承租人应当及时足额支付租金，××应保持租赁物符合约定的用途。具体到本案，（一）原被告签订房屋租赁合同，约定租赁期间为2010年6月1日至2015年5月31日，第一年租金为102.55万元，自第二年起在第一年租金数额的基础上每年递增7.38%。租金按月平均支付，支付时间为每月25日之前，被告支付了2010年6月1日至2015年2月31日的租金，对于2015年3月1日之后的租金至今未付，违反了合同约定，其行为已经构成违约。故被告应向原告支付租金合计34.08525万元。
（二）对于原告主张的5万元违约金，本院认为，根据双方签订的租赁合同第12.2条，被告逾期缴纳租金，每逾期一日，应按欠缴租金总额的2%向原告支付违约金。原告主张违约金自2015年6月1日计算至起诉之日即2016年5月19日，且仅请求被告给付5万元，对于超出部分不再主张。原告的上述主张系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院照准。故被告应向原告支付5万元违约金。
（三）原告在履行合同的过程中未提供符合约定的租赁物，其行为亦构成违约。1.根据《合同法》第221条××应及时履行违约义务，否则××应负担承租人因此支出的维修费用。本案中，涉案房屋存在漏水的事实，且双方明确约定由原告（××）进行维修，在被告要求原告维修后，由于原告未及时进行维修，被告遂自行维修。由此产生的维修费用应由原告负担。对于维修费的具体数额，根据被告提供的收条以及保证单可知，维修费用为4.72万元，故原告应当向被告给付4.72万元。在庭审中被告主张将维修费用在租金中抵扣，符合法律规定，本院照准；2.由于涉案房屋漏水，故原告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告主张其损失由原告通过减少租金的形式予以承担，本院照准。但是对于减少租金的数额，被告主张60-70万元，本院认为缺乏依据：（1）被告陈述的涉案房屋二层有三分之二的面积无法使用不属实，根据对涉案房屋的现场勘查可知，涉案房屋用于经营服饰、餐饮连锁以及超市，其中部分漏水的位置亦被餐厅改装成包间或被服饰店利用，因此，被告的主张不属实；（2）涉案房屋漏水，被告已经在2010年自行予以维修，即使如被告陈述的维修之后再次漏水，但维修之后的使用面积应当大于维修之前；（3）房屋漏水无法使用仅在雨水天气及雨后一段时间内影响被告的正常经营活动。结合被告自认二楼的租金一般低于一楼，综上，本院酌定每月减少租金800元，根据被告维修房屋购买防水材料质量保证单上载明的日期，即2010年7月9日，而租赁合同自2016年6月1日起开始，再结合被告要求原告维修房屋的合理期间，可以推定房屋自承租不久即出现漏水问题，故本院酌定被告减少支付租金共计4.8万元。（800元/月*12月*5年）
（四）被告主张其缴纳的10万元保证金原告未予返还，并请求在租金中予以抵扣，本院照准。
综上所述，原告请求被告支付租金及违约金的诉讼请求应予支持，但具体数额应在抵扣和减少租金之后再行确定，即被告应支付原告租金14.56525万元及违约金5万元，合计19.56525万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
被告宿迁市新盛商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宿迁市房地产管理处支付租金14.56525万元及违约金5万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7162元，减半收取3581元，由原告宿迁市房地产管理处负担1581元，被告宿迁市新盛商贸有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
代理审判员 卞京
二〇一六年八月十一日
书 记 员 金霏
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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