广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2397号
上诉人（原审被告）：林泽文，男，汉族，无业，住广西壮族自治区平南县。
被上诉人（原审原告）：张哲瑜，男，汉族，住湖南省常德市武陵区。
被上诉人（原审原告）：徐仪运，男，汉族，住广西壮族自治区平南县。
上诉人林泽文因与被上诉人张哲瑜、徐仪运租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林泽文到庭参加诉讼。被上诉人张哲瑜、徐仪运经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
林泽文上诉请求：⒈撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初656号民事判决，改判驳回被上诉人张哲瑜、徐仪运的诉讼请求；⒉一、二审案件诉讼费由被上诉人张哲瑜、徐仪运承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案中被上诉人不存在因重大误解而订立合同的情形。第一，双方转租期限明确。上诉人和被上诉人签订转租合同时，被上诉人已经知道上诉人与出租方桂林电子科技大学签订的出租合同在2016年7月31日到期，至被上诉人起诉时，双方约定的租赁期限即将到期。第二，在签订转租合同时，被上诉人已经知道出租合同的内容，知道上诉人的转租是未经学校同意的，被上诉人在签订转让合同时完全可以对上诉人不能更名履行的义务提出要求承担违约责任的请求，并不存在重大误解的情形。二、上诉人与被上诉人约定的转让费95000元不是违约金，一审法院判决上诉人全部返还没有法律依据。三、对于一审判决书中提到的调取桂林电子科技大学情况说明，不能作为本案件认定事实证据予以采纳。桂林电子科技大学对上诉人的转租行为，从来没有提出异议，已构成默认了上诉人的转租行为。四、被上诉人接手铺面经营十多个月属于不当得利，应当返还经营期间的不当得利以及设备使用折旧费和设备转卖费给上诉人。
张哲瑜、徐仪运未到庭答辩，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩的权利。
张哲瑜、徐仪运向一审法院起诉请求：⒈撤销原、被告于2015年8月10日以及2016年1月19日签订的两份《门面房屋转让合同》；⒉被告返还原告转让费95000元以及押金5000元；⒊被告退还原告实际支付的每年房租的一半即16275元；⒋被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月11日，被告与莫小艾签订《协议书》，约定莫小艾将位于电子科技大学（花江校区）商业街E204铺面转给被告使用，并保证被告同等享有莫小艾在原有房屋租赁合同中的权利和义务，同时约定转让费为185000元。该《协议书》签订后，在2014年10月13日（桂林电子科技大学国有资产管理处的落款时间，而被告的落款时间为2014年10月10日），被告与桂林电子科技大学国有资产管理处签订《门面房屋租赁合同》，约定桂林电子科技大学同意将其花江校区商业街E204门面（面积62平方米）租给被告使用，从事饮品、麻辣烫、面食经营活动，该门面即为莫小艾转租给被告使用的门面；同时约定合同期限为2014年10月10日至2016年7月31日，租金为每年43617元（按一年10个月计算），物业管理费为每年21483元（按一年10个月计算），保证金为10000元；除此之外，该合同第五条第9款约定严禁转包或转租，否则学校将解除合同，并追究被告违约责任。上述合同签订后，被告一直使用该门面直至其将门面面积的一半转让给原告。2015年8月10日，原告张哲瑜与被告签订《门面房屋转让合同》，约定原告将桂林电子科技大学（花江校区）商业街2楼E204铺1/2（面积31平方米）铺面以95000元转让给原告张哲瑜使用，从事茶饮、面食经营。合同第二条第4款约定原告张哲瑜将余款35000元还清给被告后，被告无条件将本店负责人的名字过户给原告张哲瑜。该条款为手写部分，后删除。此外，对租金、物业管理费以及门面房屋租赁期限均未在合同中明确约定，但口头约定年租金为32550元（一年按10个月计算）。原告张哲瑜与被告签订合同后，支付了60000元转让费及5个月的租金16275元，该门面也随即交付给了原告张哲瑜使用。因原告张哲瑜与原告徐仪运系合伙关系，2016年1月19日，被告又与原告徐仪运签订一份《门面房屋转让合同》，该合同与2015年8月10日签订的内容基本一致，只是划掉了转让费余款的交付方式以及无条件过户给原告的条款，并增加一条不得在被告不知情的情况下转租的要求。2016年3月18日，原告将2016年上半年的租金16275元给付被告。2016年3月25日，原告徐仪运又与被告签订补充协议，内容为：“原告已于2016年1月24日将全部转让金95000元交给被告，现将最后一笔押金5000元交给被告，被告将为原告正式办理转让。”后原、被告到桂林电子科技大学国有资产管理处办理转让更名手续，但学校却告知门面不经过学校同意不得转租，并且对被告私自转让铺面给原告的行为学校不予追认，故原、被告转让更名未果。由于铺面与学校的租赁期限到2016年7月31日，现在学校不追认转让行为，直接导致原告的利益受损，且事后原告与被告多次协商未果，故原告诉至法院要求处理。
另查明，若桂林电子科技大学与租户的合同期限届满，在同等条件下，租户可以优先承租。二原告均系桂林电子科技大学学生，于2016年7月本科毕业。原告在与被告签订《门面房屋转让合同》时，对被告与桂林电子科技大学签订的《门面房屋租赁合同》的内容是知情的。桂林电子科技大学花江校区商业街铺面的租赁合同都是由桂林电子科技大学国有资产管理处负责签订的。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：⒈因重大误解订立的；⒉在订立合同时显失公平的。”而本案是否存在重大误解情形，能否撤销原、被告签订的转让合同？《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并因此造成了较大损失的，可以认定为重大误解。”一般情况下，重大误解由以下要件构成：⒈必须是作出意思表示的当事人因为误解作出了意思表示；⒉必须是对合同的内容发生了重大误解，并导致了合同的订立；⒊误解是由于误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或不正当的影响造成的；⒋误解直接影响到当事人所应享受的权利和义务。本案中，涉案门面系被告从第三人莫小艾手中转让而来的，虽然桂林电子科技大学与租户签订的租赁合同中，约定严禁转包或者转租，但由于桂林电子科技大学就该门面直接与被告签订了门面房屋租赁合同，故莫小艾转让门面给被告的行为是得到学校的同意的。上述一系列行为的发生时间为2014年10月10日至2014年10月13日，从被告与桂林电子科技大学签订的合同时间来看，被告系先拿到学校的合同并签字（2014年10月10日），再与莫小艾签订转让协议(2014年10月11日)，最后桂林电子科技大学才与被告签订合同（2014年10月13日），完成转让行为的。从这一系列的行为可看出，莫小艾转让门面给被告的行为，事先告知了学校，事后又得到了学校的确认，是合法有效的。正是上述事实的发生，使被告产生了误解，以为转租门面的行为是可以得到学校的确认，并能够办理更名手续的。所以，2015年8月10日，被告将承租门面的一半转让给了二原告，收取转让费并约定将负责人的名字过户给原告。二原告在明知学校与被告约定不得转租的情况下，仍然与被告签订《门面房屋转让合同》，并支付转让费95000元以及押金5000元，亦应是对学校会同意或者追认转租行为的误解。因此，双方签订《门面房屋转让合同》时并未告知学校，直到2016年3月25日，双方去学校办理更名手续，被学校拒绝，原告才了解并非所有的转让行为都能得到学校的同意或者追认。由于学校不追认原、被告的转租行为，势必会导致原告权利义务受损，故原告认为订立合同时存在重大误解要求撤销合同的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告因合同取得的转让费95000元以及押金5000元应退还给二原告。关于原告要求被告退还门面租金16275元的诉讼请求，该院认为，虽然转让合同被撤销，但鉴于双方签订合同后，被告已将涉案门面交付原告占用使用至今，故原告占用使用门面期间的费用应自行承担，故对原告的该项诉请该院不予支持。关于被告辩称双方的转让合同即将履行完毕，没有撤销的意义，该院认为，被告并没有履行合同约定的帮助原告办理转让更名手续的义务，该合同没有履行完毕，也不存在即将履行完毕的情形，且双方订立的转让合同，存在法定可撤销的情形，故对被告的此项辩解，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，判决：一、撤销原告张哲瑜与被告林泽文在2015年8月10日签订的《门面房屋转让合同》；二、撤销原告徐仪运与被告林泽文在2016年1月19日签订的《门面房屋转让合同》；三、被告林泽文退还原告张哲瑜、徐仪运转让费95000元，押金5000元，合计100000元；四、驳回原告张哲瑜、徐仪运的其他诉讼请求。案件受理费1313元（独任减半收取），由原告张哲瑜、徐仪运负担184元，由被告林泽文负担1129元。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，上诉人林泽文作为涉案房屋的承租人，在事先没有得到出租人桂林电子科技大学同意的情况下擅自转租房屋的行为，属于无权处分，根据上述法律关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果出租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效。而出租人桂林电子科技大学出具的情况说明明确表示对承租人林泽文私自转租的行为不予认可，且承租人没有证据证明存在出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内未提出异议的情形。因此，涉案《门面房屋转让合同》由于出租人桂林电子科技大学不予追认，自始无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”次承租人基于双方签订的《门面房屋转让合同》无效而要求返还转让费及押金，符合上述法律规定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决撤销涉案合同，属于适用法律错误，本院予以纠正。就本案而言，考虑到合同无效与撤销合同的法律后果相同，不影响本案实体的正确处分，涉案合同由于自始无效，故不存在撤销合同的情形，对次承租人张哲瑜、徐仪运要求撤销合同的诉请不予支持，对次承租人张哲瑜、徐仪运要求返还转让费及押金的诉讼请求予以支持。关于上诉人林泽文上诉主张张哲瑜、徐仪运应当返还经营期间的不当得利以及设备使用折旧费和设备转卖费给林泽文的问题。依照无效合同的处理原则，张哲瑜、徐仪运应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋、设备和实际占有所获取的占有利益。占有利益为无形财产，只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还，张哲瑜、徐仪运已经支付了占有租赁房屋期间的使用费，即视为已返还了占有利益。张哲瑜、徐仪运将租赁房屋返还之后，林泽文未提交证据证明张哲瑜、徐仪运有未返还的设备，应承担举证不能的责任。对林泽文的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人林泽文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
维持广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初656号民事判决第三项。二
撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初656号民事判决第一、二、四项。三
三、驳回被上诉人张哲瑜、徐仪运一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费1313元，由被上诉人张哲瑜、徐仪运负担184元，由上诉人林泽文负担1129元。二审案件受理费2300元，由上诉人林泽文负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 邓少荣
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 申峰峰