辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初316号
原告：崔志宇。
被告：阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司。
法定代表人：秦东。
委托代理人：刘向军，系辽宁晟誉律师事务所律师。
被告：阜新市细河区东方小额贷款有限公司。
法定代表人：刘海涛。
委托代理人：高雷，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告：阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司。
法定代表人：牟殿科。
委托代理人：付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告：王素清。
委托代理人：俞从蓉，系辽宁法随律师事务所律师。
第三人：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
第三人：胡宝全。
第三人：阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
第三人：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代表人：胡宝全。
第三人：阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库。
法定代表人：胡宝全。
第三人：胡涛。
原告崔志宇与被告阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司（以下简称渤飞公司）、被告阜新市细河区东方小额贷款有限公司（以下简称东方公司）、被告阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司（以下简称增益公司）、被告王素清、第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、第三人胡宝全、第三人阜新市海州区三鑫小额贷款有限责任公司（以下简称三鑫小贷公司）、第三人阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫担保公司）、第三人阜新蒙古族自治县蜘蛛山乡鑫泉粮库（以下简称鑫泉粮库）、第三人胡涛案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔志宇，被告渤飞公司委托代理人刘向东、增益公司的委托代理人付晓伟，第三人海罗公司及三鑫融资和鑫泉粮库的法定代表人、三鑫小贷公司的委托代理人胡宝全（亦代表其本人）到庭参加诉讼。被告东方公司，第三人胡涛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告崔志宇向本院提出诉讼请求：请求：一、请求判令位于阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房归原告所有；二、请求依法解除对该房屋的查封并停止强制执行；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告得知贵院裁定查封了细河区迎宾大街甲356-5门号商品房，贵院提出书面异议，2016年9月6日原告收到贵院（2016）辽09执异373号执行裁定书，裁定驳回案外人崔志宇的异议。该裁定事项缺乏事实和法律依据。原告与海罗公司签订了《商品房买卖合同》购买阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房，合同价款1575420元，并支付958500购房款，海罗公司出具收款收据，原告曾多次找海罗公司要求开大票办理房屋产权手续，海罗公司一直未出具大票，致使原告至今未能办理房屋产权证，责任在海罗公司。综上，请求法院作出原告的诉讼请求。
渤飞公司辩称：原告未能交纳部分房款，不能依据合同主张权利。对购买房屋的真实性有异议，原告同一天签订了二份合同，同时分两次付款，金额一致，对其真实性有异议。
增益公司辩称：原告没有取得标的房屋所有权，增益公司基于合法的债权对标的进行查封，双方的权利是平等的。
王素清辩称：一、原告未依据法律规定程序履行不动产的登记手续，故未取得该房屋的所有权。根据《物权法》第六条、第九条、第十四条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，房屋作为不动产物权其设立、变更等均需到不动产所在地的不动产登记机构办理登记手续后方即取得该房屋的所有权。而本案中，原告与被告阜新海罗恒基房地产有限公司仅签订《认购协议》，并未到不动产登记机构办理不动产的登记手续，故不发生物权效力，故原告未取得该房屋的所有权。二、原告与被告阜新海罗恒基房地产有限公司签订《认购协议》，根据合同的相对性，仅在双方产生债权债务关系，原告以此取得房屋价款的债权。故房屋的物权（所有权）依然属于被告阜新海罗恒基房地产有限公司。四、答辩人申请执行符合法律规定。
海罗公司、三鑫小贷公司、三鑫融资、鑫泉粮库、胡宝全辩称：没有意见，支持原告的诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异373号执行裁定书等。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院认定：阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。原告于2013年8月27日与海罗公司签订书面《商品房买卖合同》购买阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房，合同价款1575420元，原告支付958500元购房款，但未办理过户登记手续。因海罗公司与小额贷款公司经济纠纷，应小额贷款公司的申请，本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号裁定、2015年6月29日作出（2015）阜执一字第64号裁定、2014年11月4日及11日分别作出的（2014）阜民三初字第83、104号民事裁定书，裁定查封了细河区迎宾大街甲356-5门号商品房。
原告崔志宇向本院提出书面异议，本院作出（2016）辽09执异373号执行裁定书，裁定驳回案外人崔志宇的异议。
本院认为，本案系案外人崔志宇针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司位于阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房屋的执行，解除查封，并确认其对涉案房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、原告要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、原告停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，原告要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。原告与海罗公司于2014年8月5日签订了《商品房买卖合同》购买了海罗公司开发的位于阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房，并支付部分房款。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故原告与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故原告尚未能进行产权登记，原告尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点原告停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，原告已经与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付了部分价款，其商品房买卖合同合法有效。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即原告是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，虽没有办理房屋过户登记手续，但并非原告的过错。原告基于信赖所签订商品房买卖合同的目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，增益贷款等公司诉讼保全在后，故原告对诉争房屋所享有的权利优于增益贷款等公司的一般金钱债权，原告对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲356-5门号商品房屋的执行；
二、驳回原告崔志宇的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告阜新市新邱区渤飞小额贷款有限公司、被告阜新市细河区东方小额贷款有限公司、被告阜新蒙古族自治县增益小额贷款有限公司、被告王素清负担。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 张 艳
审判员 吴晓东
审判员 黄 华
二〇一六年十二月七日
书记员 杨 冰