山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终819号
上诉人（一审被告）：徐德延，男，1966年9月29日出生，汉族，住山东省德州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张雷，山东湛泸律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：德州经济技术开发区长河街道办事处八里庄社区居委会，住所地：山东省德州经济技术开发区长河街道办事处八里庄社区。
法定代表人：徐学东，主任。
委托诉讼代理人：韩红艳，北京市京师（德州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娜，北京市京师（德州）律师事务所律师。
上诉人徐德延因与被上诉人德州经济技术开发区长河街道办事处八里庄社区居委会(下文中简称八里庄社区居委会)房屋租赁纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2017）鲁1491民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐德延上诉请求：依法撤销(2017)鲁1491民初1264号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定上诉人未按照协议约定交纳租金，致使合同订立的目的不能实现，进而支持被上诉人要求解除合同的诉求是完全错误的。首先，上诉人与德州市板纸厂签订协议的时间是2000年11月1曰，而2001年德州市板纸厂要求上诉人为其安装玻璃相关费用合计3561.28元，此事在(2016)鲁1491民初1349号民事判决书及庭审笔录中均有明确记载，被上诉人也明确表示同意在租金中扣除。但原审法院却不顾这一基本事实做出错误的判决。其次，依据上诉人与德州市板纸厂签订的协议每年租金为1500元，德州市板纸厂欠上诉人的款项可以抵顶两年多的租金。上诉人未交纳租赁费的原因是2003年和2006年办事处作为政府部门两次通知上诉人进行拆迁，但最终办事处又不管了，给上诉人造成巨大的经济损失。因该损失如何补偿一直未达成一致意见，且当时村委会负责人也明确表示在拆迁补偿时一并处理。原审法院对此没有任何表述与认定，直接认定上诉人一直未交纳租金，属于根本违约，显然是错误的。二、本案保护的是已经丧失胜诉权的诉求，被上诉人的诉求已经超过法律规定的诉讼时效，原审法院不顾这一基本事实做出了错误判决。原审判决认定2008年1月23日德州市板纸厂被吊销营业执照，2017年9月1日准予注销，而2017年8月27日被上诉人出具了一份承诺，自愿承担德州市板纸厂存续期间产生的一切债权债务。原审法院依据担任两委委员孟某的证人证言和被上诉人2016年起诉过，就认为未超过诉讼时效，显然是错误的。在上诉人应交纳租金和被上诉人应赔偿上诉人损失的问题上存在极大的争议，为此才搁置至今，并非上诉人故意不交纳租金，不能因为起诉和合同相对人之外的人承诺就想当然地认为未过诉讼时效。原审判决认定事实不清，带有明显的倾向性意见，错误的判决解除合同且支付租赁费。请依法判决支持上诉人的上诉请求。
八里庄社区居委会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、上诉人违约拒不支付租金，应当解除合同。2000年11月1日，上诉人与德州市板纸厂签订租赁协议，约定每年租金1500元。自从签订合同后，上诉人从未支付过租金，并在庭审中对此事实也表示认可。上诉人称为德州市板纸厂安装玻璃的费用抵扣租金的事实不存在，其在一审中只提交一张没有任何盖章的款项明细，明显证据不足，也没有再提供其他相关证据予以佐证。二、该案并未过诉讼时效。德州市板纸厂系被上诉人前身八里庄村委会开办的村办集体企业，现该企业已依法注销，被上诉人承诺愿意承担德州市板纸厂存续期问产生的债权债务。对于德州市板纸厂与上诉人签订的租赁协议尚未解除也末期满，上诉人仍在使用租赁土地并一直没有缴纳租金，违约事实一直存在并持续，被上诉人有权对此提起诉讼要求解除合同以维护自己的合法权益。综上所述，本案为租赁合同纠纷，上诉人租赁土地，却拒不缴纳租金，已构成违约，应当解除合同。
八里庄社区居委会向一审法院起诉请求：1、判令解除原德州市板纸厂与徐德延签订的土地租赁协议；2、判令徐德延退还租赁的土地，恢复土地原状，限期拆除所建房屋等全部建筑物、构筑物，对其价值经评估鉴定后给予合理偿付。3、判令徐德延支付租赁费25500元，承担违约金50000元。4、本案诉讼费用由徐德延承担。一审过程中，八里庄社区居委会于2018年1月18日向一审法院递交撤回诉讼请求申请书，自愿放弃第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：1989年10月3日，八里庄社区居委会开办了集体所有制企业德州市板纸厂。2000年11月1日，徐德延作为乙方与作为甲方的德州市板纸厂签订《协议书》，在《协议书》尾部签字盖章处，甲方由德州市板纸厂盖章，戴金来签字，乙方盖有德州市青龙土产玻璃店财务章，徐德延签字，协议约定“一、今有一乙方租赁甲方厂门南沿街空地一块约5800平方米（沟塘），盖仓库及路边沿街门市。甲方提供土地，乙方投资兴建，租赁期为三十年。二、乙方向甲方每年交租赁费1500.00元，乙方按时交纳年租赁费不得拖欠。产权归乙方所有，甲方无权干预乙方正常经营。五、在租赁期内，双方不得违约，甲方违约，赔偿乙方经济损失伍万元，乙方违约，赔偿甲方经济损失伍万元。甲乙任何一方违约，不履行本协议，由当地司法部门解决”。后德州市板纸厂注销，土地一直由徐德延使用，八里庄社区居委会曾于2003年、2006年通知徐德延拆除房屋，退还土地。2016年，八里庄社区居委会向德州经济技术开发区人民法院提起诉讼，德州经济技术开发区人民法院作出（2016）鲁1491民初1349号民事判决书，判决：一、解除八里庄社区居委会、徐德延之间的租赁协议；二、徐德延退还八里庄社区居委会土地，并于判决生效后三十日内拆除租赁土地上建筑物、构筑物；三、徐德延支付八里庄社区居委会租赁费20438.72元，承担违约金50000元，限判决生效后十日内履行。徐德延不服该判决，在法定上诉期内向山东省德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2017年8月24日依法作出（2017）鲁14民终1684号民事裁定书，裁定：一、撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2016）鲁1491民初1349号民事判决书；二、驳回八里庄社区居委会的起诉。2017年9月15日八里庄社区居委会向法院起诉，于2017年11月24日向一审法院申请对徐德延所建地上建筑物、构筑物及生产设备价值进行司法鉴定。2018年1月18日，八里庄社区居委会向一审法院递交撤回诉讼请求申请书，自愿放弃“判令被告退还租赁的土地，恢复土地原状，限期拆除所建房屋等全部建筑物、构筑物，对其价值经评估鉴定后给予合理偿付”的诉讼请求，并申请撤回鉴定。2018年1月18日，一审法院技术室作出终止鉴定的退卷函。经查，2008年1月23日，德州市板纸厂被吊销营业执照。2017年9月1日，德州经济技术开发区市场监督管理局决定准予注销登记，并向德州市板纸厂颁发准予注销登记通知书。2017年8月27日，八里庄社区居委会承诺自愿且有能力承担德州市板纸厂存续期间产生的一切债权债务。另查，德州市青龙土产玻璃店系个体工商户，系徐德延开办。
一审法院认为，2000年11月1日，徐德延作为乙方与作为甲方的德州市板纸厂签订《协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。但因德州市板纸厂已于2008年1月23日被吊销营业执照，且2017年8月27日八里庄社区居委会出具《承诺书》，承诺其自愿且有能力承担德州市板纸厂存续期间产生的一切债权债务，故合同约定的权利和义务应继续由德州市板纸厂的设立者八里庄社区居委会承担，故本案以八里庄社区居委会作为一审原告，主体适格，并无不当。徐德延系个体工商户，德州市青龙土产玻璃店系徐德延所开办。对于八里庄社区居委会要求徐德延支付租赁费的主张，徐德延称八里庄社区居委会一直没有向徐德延主张过催促过支付租金，八里庄社区居委会的该项主张已超过诉讼时效期间，一审法院认为，根据（2016）鲁1491民初1349号一案中徐德延申请的证人孟某出庭证言，能够证实在2015年之前证人孟某系两委委员，负责通知拆迁，并催要租金。且在（2016）鲁1491民初1349号一案中徐德延对证人出庭证言予以确认，亦未提出租赁费已过诉讼时效的抗辩，能够证实2015年之前八里庄社区居委会一直向徐德延主张租赁费，且2016年八里庄社区居委会向法院起诉，诉讼时效中断，故对徐德延称八里庄社区居委会的该项主张已超过诉讼时效期间的辩称意见一审法院不予支持。根据《协议书》“二、乙方向甲方每年交租赁费1500.00元，乙方按时交纳年租赁费不得拖欠”之约定，徐德延应依约向八里庄社区居委会支付租赁费，但徐德延租赁土地后，从未按约定向八里庄社区居委会支付过租赁费，致使合同订立的目的不能实现，故对于八里庄社区居委会要求解除合同的主张，于法有据，一审法院应予支持。徐德延承租后从未按约定向八里庄社区居委会支付过租赁费，构成违约，根据《协议书》“五、在租赁期内，双方不得违约，甲方违约，赔偿乙方经济损失伍万元，乙方违约，赔偿甲方经济损失伍万元。甲乙任何一方违约，不履行本协议，由当地司法部门解决”之约定，截止2018年1月止，徐德延共欠八里庄社区居委会206个月的租赁费，共计（1500元÷12月）×206月=25750元，八里庄社区居委会要求徐德延支付租赁费25500元的主张，系其自身权利的处分，一审法院应予准允。故徐德延除应支付八里庄社区居委会租赁费25500元外，还应当按照合同约定支付八里庄社区居委会违约金50000元，故对于八里庄社区居委会要求徐德延支付其25500元租赁费，并承担违约金50000元的主张，于法有据，一审法院应予支持。对于徐德延称本案实质是房屋拆迁补偿安置合同纠纷，2003年和2006年两次通知徐德延拆迁不成，给徐德延造成极其巨大的经济损失，应给予徐德延合理的经济补偿，一审法院认为，该案系房屋租赁合同纠纷，徐德延主张八里庄社区居委会应当支付拆迁安置补偿费用，与本案非同一法律关系，徐德延对拆迁安置补偿费用的要求，可另案主张。另对于徐德延称其给德州市板纸厂的车间维修门窗，安装玻璃，德州市板纸厂应向徐德延支付工程款3000多元，当时厂长戴书记称维修费抵顶租赁费，但徐德延并未提供证据证实，故对徐德延的辩称意见一审法院不予支持。对于徐德延称德州龙晶玻璃装饰有限公司应当是拆迁安置补偿的当事人，并要求追加其为当事人参加诉讼，一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同的相对性，德州龙晶玻璃装饰有限公司不是合同的相对方，且拆迁安置补偿与本案非同一法律关系，故徐德延的该项辩称意见，于法无据，一审法院不予支持。2018年1月18日，八里庄社区居委会向一审法院递交撤回诉讼请求申请书，自愿放弃“判令被告退还租赁的土地，恢复土地原状，限期拆除所建房屋等全部建筑物、构筑物，对其价值经评估鉴定后给予合理偿付”的诉讼请求，八里庄社区居委会的该项行为系其自身权利处分，一审法院应予准允。判决：一、自2018年2月1日起，八里庄社区居委会（原德州市板纸厂）与徐德延于2000年11月1日签订的《协议书》解除；二、徐德延于本判决生效之日起十日内向八里庄社区居委会支付租赁费25500元，违约金50000元，共计75500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取844元，由徐德延负担。
本院二审期间，上诉人徐德延围绕上诉请求依法申请两位证人出庭作证。本院组织当事人对证人证言进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
证据一、徐某的证人证言。徐某称，2003年5月份，我村主任孟某带人到徐德延厂子来通知拆迁的事。找厂房不好找，孟主任答应帮忙找，找到在原德安驾校院内的房屋，租赁武警支队三排平房。房屋比较旧，翻修中弄电缆花了1万多元。但翻修等工作完以后，拆迁就没有消息了。到了8月份，孟某路过我们厂子时，徐德延问我们花的钱怎么办，孟主任说这个没事，早晚要拆迁，到拆迁的时候这个费用给加上。
证据二、张某的证人证言。张某称，2003年6月中旬因徐德延车间改造，徐德延找到我谈造价的事。主要换的檩条、瓦、内墙抹灰、打地面、修两个水池子，约定价格73000元，工期17-18天左右。最后按70000元计算，只给了50000元，欠20000元。
上诉人徐德延主张以上证据证实，2003年时任被上诉人村委会主任孟某以广川大道修路为名通知上诉人进行搬迁。因时间比较紧急，上诉人在孟某帮助下租赁武城支队三排平房，并找施工人员张某帮忙翻修房屋，总共花费73000元。后来拆迁的事不了了之，孟某对所造成损失问题答复是在拆迁时一并处理，进而证明上诉人与被上诉人存在经济上纠纷，当时被上诉人已经默许上诉人不再交纳租赁费用。
被上诉人八里庄社区居委会质证认为，上述证人证言不符合二审新证据的要求，不应予以采纳。且证人徐某也证实他听到的只是孟某主任随口一说，并非传达街道办事处的意思表示。孟某也不是拆迁工作的受委托人，不能据此抵扣租金。上诉人搬家在别处翻修改造所花费费用，与被上诉人无关，与本案无关。
经审查，因被上诉人八里庄社区居委会对徐某和张某的证人证言均有异议；且在（2016）鲁1491民初1349号案件的庭审记录中，上诉人徐德延称徐某和张某系德州龙晶玻璃装饰有限公司的股东，上诉人徐德延在本案一审答辩状中亦称德州龙晶玻璃装饰有限公司一直在徐德延建成的车间、办公室内经营，徐德延的业务全部纳入了德州龙晶玻璃装饰有限公司，证人徐某、张某与上诉人徐德延均有利害关系，故应认定徐某和张某的证人证言证明力较低，不足以支持上诉人的证据主张。且徐某在接受被上诉人质询时，对孟宪法回复拆迁时一并处理上诉人搬迁损失的说法，徐某认可系孟某当时随口一说，应认定徐某的该部分证人证言不具有真实性。两证人证言提及的上诉人搬迁所花费用与本起租赁合同纠纷案件基本事实无法律上直接关系，本院不予采纳。
二审查明其他事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题：一是本案解除房屋租赁合同有无事实和依据；二是被上诉人的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
关于焦点问题一：对二审中上诉人徐德延称在（2016）鲁1491民初1349号案件第一次开庭审理中提交的证据二即货款清单一份，经审查，其载明内容为物品品名、计量单位、数量、单价、金额的清单，总计3561.28元，用以证明“3500元抵顶租金问题”。当时庭审记录载明被上诉人八里庄社区居委会对该证据提出的质证意见仅是“对证据二真实性没有异议。”证明其认可货款清单的真实性，但不足以证明被上诉人认可该货物清单与涉案租金事实具有关联性。本案一审以该证据系上诉人徐德延单方出具、其未提供其他证据相印证，认为该证据与本案无关，不予认定，并无不当，本院予以采信。对于上诉人徐德延主张（2016）鲁1491民初1349号案件第一次庭审笔录第6页第9至10行出现的“作为原告同意将板纸厂的玻璃安装费用在租金中扣除”，经查系在该次庭审的法庭辩论阶段被上诉人八里庄社区居委会辩论发言中的一句措词用语，而非其对案件事实所作的陈述，依法不属于证据。上诉人借此用以证明被上诉人“在当时陈述同意将板纸厂的玻璃安装费用在租金中扣除”，属于其理解上断章取义，本院不予采信。对于（2016）鲁1491民初1349号民事判决书“本院认为”部分中出现的“原告在被告处购买玻璃制品，应当支付相应货款，被告主张应折抵租赁费，应予支持”，因被上诉人有异议，根据本院（2017）鲁14民终1684号民事裁定，该判决即（2016）鲁1491民初1349号民事判决已于2017年8月24日被依法予以撤销，该民事判决依法没有生效，且与被上诉人提交（2016）鲁1491民初1349号案卷开庭笔录中徐德延申请的证人孟某出庭证言亦相矛盾，上诉人据此主张被上诉人应以玻璃安装费折抵租赁费，本院不予支持。
对于上诉人徐德延主张两次通知拆迁给其造成巨大损失应得到补偿的问题，徐德延在其上诉状中认可系“2003年和2006年办事处作为政府部门两次通知上诉人进行拆迁”，且其没有证据证明被上诉人八里庄社区居委会具备拆迁主体资格，上诉人徐德延关于拆迁安置补偿的诉求应当向有关部门提出。加之上诉人徐德延要求拆迁安置补偿的相对主体与租赁合同的相对主体不同，拆迁安置补偿与本案租赁并非同一法律关系。一审提出上诉人可另案主张的意见，有事实依据，并无不当。对上诉人徐德延提出“当时村委会负责人也明确表示在拆迁补偿时一并处理”的主张，上诉人并没有提供足够证据予以证实。其在二审中申请出庭的证人徐某在证言中称当时被上诉人主任孟某说过“这个没事，早晚要拆迁，到拆迁的时候这个费用给加上”，但该证人证言的证明力较低，且在接受被上诉人质询时又认可系孟某当时“随口一说”，与（2016）鲁1491民初1349号案卷开庭笔录中证人孟某出庭证言相互印证。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十一条“居民委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。居民委员会进行工作，应当采取民主的方法，不得强迫命令。”之规定，被上诉人八里庄社区居委会决定问题依法应由居委会成员民主决定，并非当时由孟某个人所能决定，孟某在出庭证言中亦称“我做不了主，当时是村里决定”，上诉人徐德延亦无其他证据证实孟某当时给予的答复系依据被上诉人居委会决定。故对上诉人徐德延主张村委会负责人明确表示在拆迁补偿时一并处理损失，于事实不符，与法相悖，本院不予采信。
综合分析本案一审和二审的当事人陈述、上诉人提交的证人证言等证据，对一审认定2015年之前证人孟某系村委两委委员、负责通知拆迁并催要租金，且2015年之前被上诉人八里庄社区居委会一直向上诉人徐德延主张租赁费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，对当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。据此，上诉人徐德延在被上诉人八里庄社区居委会催告后，未能及时支付租赁费，致使合同目的不能实现，构成根本违约，一审对被上诉人八里庄社区居委会要求解除租赁合同的请求，予以支持，证据充分，于法有据，并无不当。故对一审判决解除本案当事人于2000年11月1日签订的《协议书》，本院予以维持。
关于焦点问题二：对一审认定德州市板纸厂系由被上诉人八里庄社区居委会于1989年10月3日开办的集体所有制企业，并于2008年1月23日被吊销营业执照，2017年9月1日被准予注销，且被上诉人八里庄社区居委会已于2017年8月27日出具了一份承诺，自愿承担德州市板纸厂存续期间产生的一切债权债务，以上事实清楚，证据充分，本院予以确认。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”德州市板纸厂在2017年9月1日被注销之前，其企业主体资格仍然存续，可以以自己的名义进行民事法律活动。但与此同时，因该厂系被上诉人开办的集体所有制企业，对被上诉人八里庄社区居委会以该厂名义向上诉人徐德延主张租赁费请求权，上诉人无证据证实该厂曾作出否认表示，按社会生活常理能够推定该厂是知道并同意的。且在（2016）鲁1491民初1349号一案中上诉人徐德延对孟宪章的证人证言予以确认，亦未提出被上诉人主张租赁费已过诉讼时效的抗辩。因此，即便孟宪章不是德州市板纸厂的负责人或代表人，但对孟宪章于2015年之前向上诉人徐德延催要租赁费的行为，亦应视为得到德州市板纸厂的追认，属于诉讼时效中断的法定事由。对2016年被上诉人八里社区居委会向人民法院起诉，虽然因诉讼主体不合格被终审裁定予以驳回，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，一审认定此引起诉讼时效中断，于事实有据，符合法律规定，并无不当。综上，对一审根据孟某的证人证言和被上诉人2016年起诉过的事实认定被上诉人的本案诉讼请求未过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人徐德延的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1688元，由上诉人徐德延负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑春笋
审判员 王玉敏
审判员 姜 南
二〇一八年七月九日
书记员 许晓东