文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初11749号原告：王俊康，男，1980年2月6日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：黄辉龙、吴冰冰，均系广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：白岚，女，1963年10月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：蔡莉，广东智洋律师事务所律师。原告王俊康诉被告白岚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告白岚在法定期限内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告白岚对本案管辖权提出的异议。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王俊康的委托代理人吴冰冰，被告白岚的委托代理人蔡莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王俊康诉称：原告与被告于2016年10月3日签订《房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区龙怡路115号905房出租给原告使用，月租金6000元，押金12000元，租期为2016年10月8日至2017年10月7日。2016年10月11日，被告收取原告押金12000元并向原告开具收据。同日，被告收取原告当月房租6000元并向原告开具收据。后被告与原告协商一致，于2016年12月14日解除合同。双方的租赁合同关系终结，被告应退还原告的押金。但被告在合同解除后拒不向原告退还押金，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告返还原告租房押金12000元：二、诉讼费用由被告承担。被告白岚辩称：原、被告确实于2016年签订了《房屋租赁合同》，在租赁过程中原告无故要求解除合同，造成被告损失，双方并没有达成解除合同的协议。按照《房屋租赁合同》的约定，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。在本案合同解除后，原告造成被告的损失，被告保留向原告追偿的权利。综上，原告的诉讼请求与事实不符，证据不充分，请求法院予以驳回。经审理查明：2016年10月3日，白岚（出租方）与王俊康（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将座落于广州市天河区龙怡路115号905房（下简称案涉房屋）出租给承租方；租期自2016年10月8日起至2017年10月7日止，出租方交付该物业予承租方使用之日期为2016年10月8日；押金12000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月6000元；押金和首月租金，承租方须于本合同签订8天内向出租方支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月8日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月8日前结清上月物业管理费（如有）、水电煤气费、有线电视费（如有）、网络通信费（如有）等其他费用；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同；否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同；守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金；违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；定金3000元，剩余余款两个月押金一个月租金为15000元于2016年10月11日前全部付清；假如2016年10月11日前没能按时交清余款，3000定金归业主所有；租赁期间如因工作调动需转租必须提前1到2个月通知甲方，转租所产生的中介服务费为租金半个月，由乙方支付等。2016年10月8日，白岚将案涉房屋交付王俊康使用。2016年10月11日，白岚开具了《收据》二张，分别确认收到王俊康支付承租案涉房屋的押金12000元、租金6000元。其后，王俊康向白岚表示要求提前解除《房屋租赁合同》，并于2016年12月14日将案涉房屋交还白岚。现王俊康以白岚未退还租赁押金为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，王俊康称其与白岚协商解除《房屋租赁合同》，双方协商同意王俊康于2016年12月14日将案涉房屋交还白岚，白岚将租赁押金退还给王俊康，但王俊康要承担相关转租的中介费用。为予证明，王俊康提交了微信聊天记录（打印件）予以证明。该微信聊天记录未显示聊天双方对合同解除后果达成一致协议，白岚对其真实性不予确认。另，王俊康表示其与白岚电话沟通中达成协议，白岚将租赁押金退回王俊康，但对此未提供证据予以证明。白岚则表示王俊康要求提前解除《房屋租赁合同》，其也无法阻止，所以同意王俊康搬离，但是相关的合同解除后果没有协商一致。王俊康表示其在搬离案涉房屋前已向白岚支付了500元，该款项足以支付尚欠的物业管理费及水电费。白岚则表示王俊康支付的500元还不足支付拖欠的物业管理费及水电费，并提交了《收款单》（显示2016年10月1日至2016年12月31日期间管理费为542元、垃圾处理费为15元，2016年7月1日至2016年9月30日期间水费为11.52元，共计568.52元）。王俊康确认该《收款单》的真实性，但认为该《收款单》显示的管理费为2016年10月1日计至2016年12月31日，而王俊康于2016年10月8日搬入案涉房屋、于2016年12月14日搬离案涉房屋，《收款单》上显示的管理费超出王俊康承租案涉房屋的期限，故王俊康向白岚支付的500元足以支付所欠物业管理费及水电费。白岚表示其从未同意将租赁押金退回王俊康，实际上王俊康搬离案涉房屋时双方并没有对房屋相关的欠费结清，且王俊康提前解除《房屋租赁合同》给其造成案涉房屋将近2个月的空租期损失，白岚保留追究王俊康的权利。为予证明房屋空租期的损失，白岚提交了其与案外人黄凯杭于2017年2月11日签订的《房地产租赁合同》（显示租期从2017年2月18日至2019年2月17日，出租方白岚应支付中介代理费2500元）作为证据。王俊康确认该《房地产租赁合同》的真实性，但认为无法确认2016年12月14日至2017年2月11日期间白岚有无将案涉房屋出租，且王俊康于2016年12月14日搬离案涉房屋后白岚应采取相应措施避免损失扩大。本院认为：白岚、王俊康签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2016年10月8日起至2017年10月7日止，除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除合同。但王俊康在租赁案涉房屋未满2个月即要求提前解除《房屋租赁合同》，该行为已违反了合同约定。根据已查明的事实可知，王俊康于2016年12月14日搬离案涉房屋，白岚于当日收回案涉房屋，双方的《房屋租赁合同》已解除。王俊康主张其与白岚协商解除《房屋租赁合同》，白岚同意将租赁押金退还王俊康；白岚表示其无法阻止王俊康提前解除合同并搬离案涉房屋，但双方未对合同解除后果达成协议，其没有同意将租赁押金退还王俊康。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王俊康未提供证据证明白岚同意在提前解除《房屋租赁合同》后退还租赁押金，其应自行承担举证不能的法律责任，故本院对其主张不予采信。因此，王俊康违反《房屋租赁合同》约定提前解除合同，根据合同约定其应向白岚支付相当于租赁押金的违约金，故其现要求白岚返还租赁押金12000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王俊康的诉讼请求。本案受理费100元，由原告王俊康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖小英人民陪审员  杨国峰二〇一七年九月二十六日书 记 员  许丽凤罗小玲本判决书于2017年月日送达