苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初5356号
原告：费亮，男，1981年6月29日出生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：邹利君，江苏寒山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所实习律师。
被告：金建伟，男，1971年2月5日出生，汉族，住苏州。
被告：张培芳，女，1972年10月30日出生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：倪国林，江苏紫东律师事务所律师。
被告：金梦佳，女，1994年3月5日出生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：倪国林，江苏紫东律师事务所律师。
被告：金建英，女，1965年11月18日出生，汉族，住苏州。
被告：金建菊，女，1967年1月23日出生，汉族，住苏州。
被告：顾二媛，女，1948年1月8日出生，汉族，住苏州。
被告：濮方明，男，1981年1月28日出生，汉族，住苏州市吴中区。
被告：朱桂友，男，1964年7月9日出生，汉族，住苏州。
原告费亮与被告金建伟、张培芳、金梦佳、金建英、金建菊、顾二媛、濮菊星、濮方明、朱桂友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2016年9月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年5月25日公开开庭进行了审理。审理中，原告费亮申请撤回对被告濮菊星的起诉，本院口头裁定予以准许。原告费亮的委托诉讼代理人邹利君、李杰，被告张培芳、金梦佳的共同委托诉讼代理人倪国林，被告朱桂友到庭参加诉讼。被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告费亮提出诉讼请求：1.判令《房屋买卖（置换）合同》有效；2.被告协助原告办理产权变更手续；3.被告向原告支付违约金6000元；4.诉讼费被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.被告协助原告将苏州工业园区莲花新村4区36幢201室房屋产权过户至原告名下；2.诉讼费被告承担。事实和理由：2015年9月18日，原告和被告金建伟的代理人签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将藕园新村6幢201室（现登记为莲花新村四区36幢201室）房屋出卖给原告，房屋总价120000元，双方还对房款给付、房屋过户、违约责任等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了定金15000元、房款100000元，被告即将房屋交付原告。后原告多次催促被告协助办理房屋产权变更手续未果。
被告张培芳、金梦佳辩称：其从未委托他人签订房屋买卖合同，也未同意房屋出售他人，不存在违约。被告金建伟2003年曾向他人借钱产生债务，瞒着家人将房屋抵押给债权人，其及被告金建伟母亲均不同意，故不存在被告金建伟委托他人出售房屋行为，其及金建伟均不认识被告朱桂友。
被告朱桂友辩称：其于2004年12月19日与被告金建伟、张培芳签订房屋买卖合同，本来目的是为买该房给家里老人居住，后家里老人不愿到该房中居住，其便于2005年9月18日经被告金建伟同意通过苏州顺驰房地产经纪有限公司（娄葑店），由其代理转卖该房屋给原告。
被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明未作答辩。
经审理查明，2005年9月18日，被告朱桂友以被告金建伟（售房人、甲方）代理人的名义与原告费亮（购房人、乙方）及苏州顺驰房地产经纪有限公司（以下简称顺驰公司）（见证方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区藕园新村6幢201室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积46.33平方米（以房产证为准），附独立车库一个，实际成交价为120000元，过户费用由乙方承担。甲方须向丙方交纳中介信息服务费300元，乙方交1500元。付款约定：乙方于2005年9月18日交付定金15000元，另于2005年9月19日前交付丙方房款100000元，再于甲方两证下发并办理过户签字前十个工作日内将余款5000元交于丙方。乙方按约交清全款后，甲乙双方开始办理该房屋的过户手续。待房屋过户手续办理完毕后丙方支付甲方总房款的80%，甲、乙双方物业交割完毕且确认该房屋费用交接清楚后三个工作日内（遇节假日付款时间顺延），结清余款。另有手书约定，丙方于乙方交付首付房款10万元一周后的第一个周二退给甲方房款10万元，丙方于乙方两证下发一周后的第一个周二支付甲方余款5000元。甲方承诺于2005年10月1日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同第八条“约定其它事宜”处手书约定：1.甲乙双方承诺所提供证件及时、有效，否则后果自负。2.乙方自愿为甲方负担中介服务费600元。3.甲方承诺于甲方两证下发10天之内将房产证、土地证等证件交于丙方。4.甲方承诺该房屋出售事宜以此协议为准，出现其他后果由甲方承担相关责任。5.该房屋过户相关费用由乙方承担。合同还作了其他约定。同日，原告费亮支付顺驰公司中介服务费1500元，并支付被告朱桂友购房定金15000元，被告朱桂友出具收条。次日，原告费亮将10万元购房款付至顺驰公司，顺驰公司出具收据。
另查明，诉争房屋苏州工业园区藕园新村6幢201室房屋系顾根姐及被告金建伟、张培芳、金梦佳四人共同安置所得，安置面积46.33平方米，现公安编号为苏州工业园区莲花新村4区36幢201室，登记建筑面积46.09平方米，另附车库5.16平方米，于2006年2月15日登记于被告金建伟、张培芳名下，自2008年4月30日起至今被法院多次查封，其中本院（2009）园执字第0560号案件续封的限制转移期限为自2016年3月7日至2019年3月6日。
再查明，被告金建伟、张培芳系夫妻，被告金梦佳系被告金建伟、张培芳女儿，顾根姐系被告金建伟母亲。顾根姐于2011年4月25日死亡，其配偶金永山于1994年4月19日死亡，其父亲顾阿狗于1983年3月死亡，其母亲赵阿妹于2012年2月3日死亡，其有子女三人，分别为被告金建英、金建菊、金建伟。赵阿妹父母先于其死亡且死亡年代久远，赵阿妹生有三女，分别为顾根姐、顾三妹（曾用名顾三媛）、被告顾二媛。顾三妹于2001年7月1日死亡，生有一子，即被告濮方明。
以上事实，有房屋买卖（置换）合同、收条、收据、不动产登记簿、现场测量表、产权调换协议书、户表、户口注销证明、第二次全国人口普查登记表等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
关于房屋买卖经过，原告陈述：2005年8月，原告在网上看到涉案房屋出售信息，便打网上联系电话，约对方去看房，后原告与朱桂友去看了房。2015年9月18日，原告通过顺驰公司与朱桂友签订《房屋买卖置换合同》，签合同开始时金建伟在场，后来离开了。在中介见证下，原告将1.5万元交给朱桂友，朱桂友在收条上签字确认。2005年9月19日，原告取出10万元存入顺驰公司指定账户，又隔了一两天后，原告从朱桂友处拿了钥匙，原告简易装修后出租他人使用至今。另5000元按约定应于办完产证至原告名下后支付对方，故目前尚未支付。在签合同前听朱桂友说过金建伟家卖房给朱桂友的事实。
被告朱桂友陈述：签合同时其要求金建伟到场，金建伟没到，但金建伟电话里明确表示同意房屋出售给原告。原告存入顺驰公司指定账户10万元后，顺驰公司将款项付给其，具体有没有10万元记不清了。其他原告所述完全属实。该房屋是2004年12月19日其与金建伟、张培芳签订房屋买卖合同购买的，其本来目的是为了买该房给家里老人居住，后由于老人不愿到该房屋住，故2005年9月18日经金建伟电话同意通过顺驰公司（娄葑店）将该房屋卖给原告，当时其认为应由金建伟他们直接将产权过户到原告名下，故其在与原告合同中以金建伟名义签订，因为其该给金建伟的房款早已给了，故其认为实质上是其将该房屋卖给原告，原告应付款项应给其而非金建伟家，两次房款差价也应由其享有，当时只是考虑到方便过户，故其代金建伟签字。在卖房之前，其已将金建伟家卖房给其的事实向原告、顺驰公司说明。
审理中，原告提交居民水费、电费、燃气费缴款凭据以及燃气安装凭据等，以证明自2005年9月起原告即实际占有并使用涉案房屋至今。被告朱桂友认可。被告张培芳、金梦佳对证据真实性认可，但表示对房屋占有情况不清楚。
为证明被告金建伟等人向其出售涉案房屋的事实，被告朱桂友提交如下证据：
1.《房屋买卖合同》复印件，首部“甲方”处签有“金建伟”，“乙方”处签有“朱桂友”，尾部“甲方”处签有“金建伟”、“张培芳”、“顾根姐”，“乙方”处签有“朱桂友”，签订日期为“2004年12月19日”，内容反映：甲方将苏州工业园区莲花3区6幢201室小户一套出售给乙方，该房屋建筑面积约46.33平方米，总价为108000元（含车库费用），付款方式为，首付103000元，余款5000元办理过户时一次付清，该房屋现公安编号改为莲花4区36幢201室。甲方必须配合乙方办理过户手续。过户费用由乙方承担。原房产证及土地使用权证出来后及拿到钥匙后，应立即交于乙方。合同还作了其他约定。合同右下方签有“本律师证明该合同为双方当事人真实意思表示。金子清2004.12.1965103780”，并盖有“……仁海……”印章（已模糊）。
被告朱桂友说明，合同右下方由金子清律师所在律所盖章确认，原件不知道放在哪了。金子清是签订合同时所在小区附近的江苏仁海方舟律师事务所的律师，见证合同时，其给了律师费800元。
原告质证意见：朱桂友获得该房屋的事听朱桂友说过。
被告张培芳、金梦佳质证意见：因为是复印件，真实性、证明力都有问题。其未与朱桂友签订过任何涉案房屋的买卖合同。合同上的签名是伪造的。
2.收条原件一张，内容为：“今收到朱桂友购房款（莲花3区6幢201室小户及车库）计人民币拾万叁仟元（其中叁仟元室内装修费用）该房余款计人民币伍仟元在办理两证过户手续后付清。收款人：金建伟2004年12月20日。”
被告朱桂友说明，该款系现金支付。
原告质证意见：认可。
被告张培芳、金梦佳质证意见：其未收到该款。
3.收款凭证，反映2004年12月20日江苏苏州仁海方舟律师事务所收取朱桂友律师费800元。
原告质证意见：认可。
被告张培芳、金梦佳质证意见：不清楚。
审理中，原告陈述：顾根姐与被告张培芳均为被告金建伟同住成年家属，对家庭共有财产的重大处置应该知情，且房屋交付至今，从未向原告提出异议，更何况其也住在涉案房屋同一小区。原告还经常与被告金建伟、张培芳、金梦佳碰面，所以被告张培芳、金梦佳对房屋处置知情。本案合同关系实为原告与朱桂友建立，朱桂友与金建伟、张培芳、顾根姐签订买卖合同后转卖房屋给原告，属于循环买卖行为。
被告张培芳、金梦佳陈述：两份合同是矛盾的，本案是委托代理合同，事实上张培芳、金梦佳均未签过合同，朱桂友所交合同复印件其未见过，且见证由一个律师进行的方式也不符合相关规定。
被告朱桂友陈述：两份合同其均认可，转卖时金建伟同意。
本院认为，虽然被告朱桂友提交的《房屋买卖合同》系复印件，但其提交的收条原件能够反映被告朱桂友与被告金建伟之间存在涉案房屋买卖的事实。虽然被告张培芳对《房屋买卖合同》复印件上的签字予以否认，但房屋已交付原告使用多年，被告张培芳等产权人未向原告提出过异议，故其辩称对房屋买卖不知情理由不能成立。被告朱桂友以被告金建伟名义与原告签订《房屋买卖（置换）合同》，原告与被告朱桂友均认为实为被告朱桂友将该房屋卖给原告。在三方当事人之间实质上形成了就涉案房屋的连环买卖。虽然原告已按约支付购房款115000元，余款5000元亦可待过户前支付，且涉案房屋亦已办理权属登记于被告金建伟等人名下，但尚有他案查封，过户存在障碍，故原告诉请被告协助原告将涉案房屋产权过户至原告名下，本院碍难支持。被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告费亮的诉讼请求。
案件受理费2700元，由原告费亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 刘 洋
人民陪审员 张荣耿
人民陪审员 姚文英
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 孟 杰
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