文书内容广东省梅州市中级人民法院                  民事判决书      （2018）粤14民终82号上诉人（原审被告）：广东骅锋科技股份有限公司，住所地：梅州市梅县区新县城大新城盘古花园1座A6栋201房。法定代表人：张学锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。上诉人（原审原告）：戴强东，男，汉族，1975年3月25日出生，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：陈美英，广东诚优律师事务所律师。委托诉讼代理人：邸春燕，广东诚优律师事务所律师。上诉人广东骅锋科技股份有限公司因与上诉人戴强东租赁合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2017）粤1424民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭于2018年1月19日公开进行了审理。上诉人广东骅锋科技股份有限公司的委托诉讼代理人曾浩然，上诉人戴强东及其委托诉讼代理人陈美英、邸春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人广东骅锋科技股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需向被上诉人支付2015年8月之前的租金差额人民币527838元，并改判上诉人无需向被上诉人支付任何违约金；2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案租赁物的现状。涉案租赁物一直由广东家乐物联网科技有限公司实际承租，被上诉人每月亲自从家乐公司以现金形式收取租金，该事实广东家乐物联网科技有限公司也已经出具了《委托及说明》加以证明，上诉人仅仅是代替广东家乐物联网科技有限公司签署合同而已。而一审法院不予追加广东家乐物联网科技有限公司为第三人并劝说上诉人撤回追加第三人的申请明显不妥。二、关于涉案租赁物租金部分的差额，上诉人一再主张，降低租金是被上诉人包括管金华在内一直口头同意的，实际上被上诉人也是按照承诺收取的租金且并没有提出任何异议。上诉人认为，既然被上诉人矢口否认了该事实，由于被上诉人2016年8月30日向上诉人发函催要租金，由此向前推一年，即2015年8月30日之前的租金差额已经超过了一年的诉讼时效，因此，不应当得到一审法院的支持。值得一提的是，虽然2017年10月1日生效实施的《民法总则》将诉讼时效更改成了三年，但是本案2015年8月30日之前的租金差额在该新法颁布生效之前就已经超过了诉讼时效，不能因为新法的颁布，使本已经超过时效的标的又重新恢复了时效。因此，一审法院针对上诉人在庭审中提出的关于部分租金超过了诉讼时效的主张未给予任何解释显然不公。三、上诉人没有违约，上诉人或广东家乐物联网科技有限公司有合理且充分的理由有权行使不安抗辩权暂停支付租金。1、从涉案房产的实际承租方家乐公司出具的《委托及说明》来看，广东家乐物联网科技有限公司多次与被上诉人交涉包括产权在内的瑕疵问题，由此可以证明被上诉人从未出示过涉案房产的产权文书；2、上诉人、广东家乐物联网科技有限公司及委托的律师均发函至被上诉人，被上诉人置之不理，仅仅于2016年9月22日的《复函》中笼统以“出租屋无任何争议”来敷衍上诉人，该份《复函》足以证明其之前从未向上诉人或广东家乐物联网科技有限公司出示过本案标的物的权属资料及产权人出具的委托书；3、因被上诉人一方拒绝出示涉案租赁物的产权文书，且每次只收取现金，再加上上诉人通过权威机构鉴定发现《租赁合同》非被上诉人戴强东签字后，本着实事求是的原则向梅州市公安局经侦支队报了警，并做了笔录。由此可以证明本案一个不争的事实，即被上诉人自始至终从未向上诉人或广东家乐物联网科技有限公司出示过涉案权属资料及委托手续；4、从举证责任的角度来考虑，在上诉人提出质疑后，被上诉人有义务证明其有权出租涉案租赁物及租赁物有合法的权属资料，从目前的证据来看，产权人的追认及披露权属资料是一审起诉之日。而一审法院对上诉人一方暂不支付租金的理由及证据未做任何解释，仅仅以上诉人未支付租金的差额为由就认定上诉人违约明显不妥。上诉人认为，即便是一审法院以租金差额为由认定上诉人违约，其违约金充其量也只能自2015年8月30日（被上诉人发函催告租金倒退一年时效）起计算至2016年9月22日《复函》（拒绝披露权属资料之日及委托手续之日）。之后上诉人或者广东家乐物联网科技有限公司暂停支付租金完全出于保护产权人及自身权益为目的，于法于理均应得到法庭支持。四、一审判决选择适用的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条正确，但是在理解上明显偏袒被上诉人。该条司法解释规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该条规定的“实际损失”，是指已经实际产生的且有证据支持的损失，涉案产权人管金华父子均为公务人士，并非生意人，假设上诉人暂时未支付租金的情形违约，其损失无非也就是存款利息损失而已，被上诉人一审庭审中称有巨额高利贷借款，但未出示借款合同及银行流水等证据加以佐证。因此，本案被上诉人一方除了存款利息外并没有实际损失，一审法院不能任意参照最高法关于民间借贷的利息标准判决本案的违约金。无论如何，即便是一审法院认定上诉人存在违约，则违约金也不能超过人民银行公布的同期贷款利率。五、关于本案被上诉人的诉讼主体问题通过被上诉人提交的证据五即委托书显示，本案被上诉人戴强东是以代理人的身份签署的租赁合同，因此根据《合同法》第402条规定，涉案租赁合同直接约束产权人。本案被上诉人戴强东以代理人的身份亲自作为原告明显不妥，因为诉讼主体属于人身关系，不能代理。因此，本案被上诉人戴强东除了以代理人的身份参与诉讼外，不能以自己的名义起诉。六、原审判决书的判决部分的表述不妥被上诉人的一审诉讼请求很明确，其主张的相当于租金数额的占用费，而不是租金计算至上诉人返还租赁物之日，即被上诉人同意提前解除租赁合同，涉案租赁物的实际承租者广东家乐物联网科技有限公司及上诉人不但同意且做好了向被上诉人移交租赁物的准备。综上所述，527838元租金差额已明显超过了诉讼时效。涉案租赁物的产权人即管金华父子追认的时间是被上诉人一审起诉之时，在此之前被上诉人从未获得过产权人的授权及追认，被上诉人自始至终并未出示涉案房产的产权资料及委托手续，上诉人及广东家乐物联网科技有限公司暂停支付租金的理由应当值得法庭考虑及重视。上诉人戴强东上诉请求：变更（2017）粤1424民初1725号民事判决判项之二为：被上诉人应支付上诉人违约金1045040.7元（即3483469元×30%）及1069149.9元（从2017年12月5日起至租赁合同终止时的违约金按合同约定另计）合计2114190.6元。二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人不服（2017）粤1424民初1725号民事判决，提起上诉。上诉人认为，一审判决关于违约金认定存在漏计的情况，理由如下：被上诉人违约拒交租金3483469元，造成上诉人无法正常实现租赁合同目的，无法正常利用租金。被上诉人至今未交的租金3483469元是上诉人的损失。违约金包含的范围除了未交租金3483469元以月息2分计算为1069149.9元（利息计至2017年11月）外，还应计算拖欠租金3483469元的30%即1045040.7元，合计2114190.6元。因此，一审判决关于违约金认定存在漏计的情况。戴强东向一审法院起诉请求：判令广东骅锋科技股份有限公司缴交从2014年3月至2017年12月拖欠的租赁金合计3630686元，以及从2018年1月至广东骅锋科技股份有限公司返还租赁物之日为止的占用费（按《租赁合同》约定的租金计算）；广东骅锋科技股份有限公司支付从2014年3月起没有按合同约定缴纳租赁金是违约行为，至2017年12月31日止，按租赁合同约定违约金3339000元违约金，广东骅锋科技股份有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年1月9日，戴强东（甲方）与广东骅锋科技有限责任公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同的主要内容：1、乙方因经营网络公司，需租赁甲方位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层；2、租赁期为八年，2013年3月1日起至2021年2月31日（庭审时原告认为是笔误，应该是2月的最后一天）止；3、第一年租金1100000元，从2013年3月1日起租金按月收取，第二年1210000元，第三年租金1460000元，第三年后每年递增10%，即第四年租金为1606000元，第五年租金为1766600元，第六年租金为1943300元，第七年租金为2137600元，第八年租金为2351400元；4、水、电费及应交纳的税费由乙方自行解决；5、租赁金必须在当月每月五号前主动准时缴交给甲方，如超时缴交则每逾期一天按1%滞纳金处罚给甲方，并每推迟一天加收罚款给甲方200元，推迟五天即从第6天起每天罚款300元，推迟10天即从第11天起每天罚款500元，且戴强东有权单方按违反合同处罚收回店铺，没收押金；6、租赁期间，未经甲方书面准许，乙方不得将店铺转租给他人经营；7、乙方租店时应交三个月的租金给甲方作为押金，即押金人民币275000元等。在合同签订之日，乙方支付给甲方押金275000元。租赁合同签订后，甲方即戴强东将租赁楼房交付给乙方即广东骅锋科技股份有限公司经营使用，开始时广东骅锋科技股份有限公司尚能按合同约定交纳租赁金，至2014年3月起广东骅锋科技股份有限公司未能按合同约定足额交纳租赁金，从2016年4月起就未再交纳租赁金。根据广东骅锋科技股份有限公司称，合同签订后一直由广东家乐物联网有限公司经营并转租，但戴强东认为不清楚也没有同意过转租。按双方签订的《租赁合同》约定计算，广东骅锋科技股份有限公司从2014年3月至2015年2月止租金差额欠交402396元（详见附表一），从2015年3月至2016年3月止租金差额欠交283957元（详见附表二），从2016年4月至2017年11月止未交租金2797116元（详见附表三），三项合计3483469元。经戴强东催收租金，广东骅锋科技股份有限公司于2015年10月21日向戴强东出具了《承诺保证书》，请求甲方（戴强东）提前终止租赁合同，并先交清所欠房租即2015年10月份场租费100780元等，但戴强东没有同意。2016年8月30日，戴强东书面通知广东骅锋科技股份有限公司应按合同约定在15天内交清租赁金和滞纳金，否则通过法律途径解决此事。广东骅锋科技股份有限公司接此通知后也书面进行了回复和出具了律师函给戴强东，但未能得到妥善处理。2017年7月24日，戴强东向梅州市梅江区人民法院起诉，请求判决广东骅锋科技股份有限公司：1、依法解除双方当事人于2013年1月9日签订的《租赁合同》；2、判令广东骅锋科技股份有限公司将位于江南路68号家乐大厦第一层至第六层的物业交回给戴强东；3、判令广东骅锋科技股份有限公司缴交从2015年2月至2017年6月拖欠的租金合计2344988元，以及从2017年7月至广东骅锋科技股份有限公司返还租赁物之日为止的占用费给戴强东（按《租赁合同》约定的租金计算）；4、判令广东骅锋科技股份有限公司支付1491000元违约金给戴强东；5、判令广东骅锋科技股份有限公司支付的押金275000元归戴强东所有；6、由广东骅锋科技股份有限公司承担本案诉讼费。2017年9月15日，戴强东又向原梅江区法院提出增加诉讼请求，要求判令广东骅锋科技股份有限公司赔偿戴强东恢复租赁物原状所需费用约1473937元。一审法院受理当日，即2017年9月30日戴强东提出增加诉讼请求883302元（从2017年7月至2017年12月租赁金，从2018年1月至广东骅锋科技股份有限公司返还租赁物之日止的租赁金按《租赁合同》约定的租金另计），同时提出增加250万元的诉讼保全申请。2017年10月12日，广东骅锋科技股份有限公司向一审法院书面申请，要求追加广东家乐物联网科技有限公司为第三人，戴强东对此提出书面异议。2017年10月18日，原告提交《变更诉讼请求申请书》：1、请求法院判令广东骅锋科技股份有限公司缴交从2015年3月至2017年12月拖欠的租金合计3630686元，以及从2018年1月至被告返还租赁物之日为止的占用费给原告（按《租赁合同》约定的租金计算）；2、判令广东骅锋科技股份有限公司支付3339000元违约金给戴强东。撤回原起诉书中第1、2、5项的诉讼请求及增加的恢复原状费用的诉讼请求。2017年10月24日，广东骅锋科技股份有限公司经一审法院释明后，同意撤回追加第三人的申请。2017年10月26日，广东骅锋科技股份有限公司书面申请撤回对戴强东的反诉请求，一审法院在庭审时已告知予以准许。另查：2015年6月29日，广东骅锋科技有限责任公司变更为广东骅锋科技股份有限公司。2017年9月19日，梅州市梅江区人民法院根据戴强东的申请依法作出(2017)粤1402民初1303号民事裁定，查封冻结了广东骅锋科技股份有限公司在梅县客家村镇银行、梅县农村信用合作联社、中国银行梅州大新城支行的账户存款。2017年9月28日，梅州市梅江区人民法院根据广东骅锋科技股份有限公司的申请，依法作出(2017)粤1402民初1303-1号民事裁定，解除了广东骅锋科技股份有限公司在梅县农村信用合作联社、中国银行梅州大新城支行账户的冻结。2017年9月30日，一审法院根据戴强东增加诉讼保全的申请，依法作出(2017)粤1424民初1725-1号民事裁定，查封冻结了广东骅锋科技股份有限公司在梅县客家村镇银行、梅县农村信用合作联社、中国银行梅州大新城支行的账户存款。2017年10月10日，一审法院根据广东骅锋科技股份有限公司的申请，依法作出(2017)粤1424民初1725-2号民事裁定，解除了广东骅锋科技股份有限公司在梅县农村信用合作联社、中国银行梅州大新城支行的账户存款。一审法院认为：本案是原、被告之间的租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。《租赁合同》的条款没有违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是：一、原告戴强东的主体是否适格；二、被告广东骅锋科技股份有限公司是否违约；三、约定的违约金是否过高，如何调整。一、关于原告戴强东的主体问题。根据《租赁合同》约定，甲方（戴强东）位于江南路68号家乐大厦按现状第一层至第六层租赁给乙方（被告骅锋公司）经营网络公司，第一层及209房的权属人是管圣东，第二层至六层原权属人是梅县石扇镇企业办公室，2008年7月25日人民法院委托拍卖行拍卖时由管金华买受所得，权属人属管金华，后交由戴强东托管并出租，租赁物的权属清楚。2013年1月9日，戴强东与广东骅锋科技股份有限公司签订的《租赁合同》，权属人管圣东、管金华均出具了书面委托予以追认，故戴强东有权将管理的房屋进行出租。至于《租赁合同》书上“戴强东”的名由曾昭士代签问题，是戴强东叫曾昭士代签，庭审时戴强东本人予以认可，因此，租赁合同的出租方是戴强东，诉讼时以合同一方当事人即戴强东的名义作为原告起诉，是适格的诉讼主体。二、关于被告广东骅锋科技股份有限公司是否构成违约问题。原、被告双方签订的《租赁合同》约定：“租赁金必须在当月每月五号前主动准时缴交给甲方……”，庭审时被告方认可从2014年3月起没有按《租赁合同》约定的金额交纳租金，从2016年4月起就没有再交租赁金了。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”本案中，被告广东骅锋科技股份有限公司没有按《租赁合同》约定的时间和数额交纳租赁金，构成违约，应承担违约责任。被告方认为减少租金向出租方交纳是经与产权人口头说了同意的，但没有证据证明，且原告也不认可，因此不能采信。三、关于约定的违约金是否过高，如何调整问题。按原、被告双方签订的《租赁合同》约定：“如超时缴交则每逾期一天按1%滞纳金处罚给甲方，并推迟一天加收罚款给甲方200元，推迟五天即从第6天起每天罚款300元，推迟10天即从第11天起每天罚款500元”，照此约定的方法计算，除了“每逾期一天按1%滞纳金”和2016年3月之前部分未交租金没有计违约金外，仅从2016年4月至2017年11月完全没有交纳租金的时间计算违约金就达3030000元（详见附表四），而被告未交租金为3483469元，对此未交的租金应认定为原告的损失，因此本案租赁合同约定的违约金已超过造成损失的30％以上，应认定为“过分高于造成的损失”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此，原、被告双方在签订《租赁合同》时约定违约金和赔偿额的计算方法，符合法律规定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告方认为约定的违约金过高，请求法院调整降低，即按人民银行一年期的贷款利率增加30％计，即年利率5.7％计算违约金，但原告当庭表示不同意。经一审法院释明后，原告自愿同意将合同约定的违约金调整为：以被告实欠租金数额从欠交之日起按月息二分计（即月利率20‰计）至还清欠款为止计算违约金。因此，本案租赁双方约定的约违约金调整为以所欠租赁金为基数从欠交之日起按月利率20‰计至还清款项为止。根据实欠租赁金从2014年3月至2017年11月的违约金为1069149.90元【详见附表一、二、三欠交租金（租金差额）按月息2分计栏】。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款：“当事人迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后还应当履行债务”，因此，被告广东骅锋科技股份有限公司应当向原告戴强东给付租赁金3483469元及违约金1069149.90元。对于原告要求判决租赁金和违约金计至2017年12月的请求，由于2017年的12月未到履行期，按《租赁合同》规定：“当月每月五号前主动自觉准时缴交租金给甲方……”，因此，原告只能请求至2017年11月。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告广东骅锋科技股份有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租赁金人民币3483469.00元（从2017年12月5日起至租赁合同终止时的租赁金按合同约定另计）给原告戴强东。二、被告广东骅锋科技股份有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金人民币1069149.90元（从2017年12月5日起至租赁合同终止时的违约金按合同约定另计）给原告戴强东。三、驳回原告戴强东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60587.80元，减半收取为30293.90元，由原告负担10600.00元，被告负担19693.90元；反诉费5425元,减半收取为2712.50,诉讼保全费5000元,合计7712.50元，由被告负担。本院对一审法院查明的上述事实予以确认。二审中上诉人广东骅锋科技股份有限公司提交了邮件、录音等证据，据以证明降低租金是出租人口头同意的，录音中双方已对交接事宜商讨，上诉人广东骅锋科技股份有限公司没有违约行为，无须支付违约金。上诉人戴强东质证认为对邮件、录音的真实性、合法性、关联性均有异议，并非出租人一直口头同意降低租金，上诉人广东骅锋科技股份有限公司从2014年3月就未足额缴纳租金，从2016年4月完全不交租金，违约的恶意显而易见。本院认为：本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、关于主体问题。出租人方面，本案所涉拍卖合同、权属证书等证据足以证明管金华、管圣东是本案租赁物的权属人，租赁合同的出租人以上诉人戴强东的名义签订，上诉人广东骅锋科技股份有限公司亦一直向上诉人戴强东履行合同。本案所涉管金华、管圣东出具的委托书对上诉人戴强东的履行合同行为及戴强东转委托曾昭士以戴强东名义签订合同和收取部分租金的行为进行追认，且授权上诉人戴强东以自己的名义提起诉讼。据此，应认定上诉人戴强东作为本案租赁合同出租人的合同主体和诉讼主体适格，上诉人广东骅锋科技股份有限公司认为上诉人戴强东主体不适格的上诉主张不予支持。承租人方面，本案租赁合同的承租人是上诉人广东骅锋科技股份有限公司，亦一直由上诉人广东骅锋科技股份有限公司履行合同。本案所涉家乐公司出具的认为该公司才是承租人的委托说明因涉及转租问题，在上诉人广东骅锋科技股份有限公司没有证据证明出租人方同意转租的情况下，家乐公司出具的委托说明不产生转租的法律后果。据此，应认定上诉人广东骅锋科技股份有限公司作为本案租赁合同的主体适格。二、关于仍欠租金的认定及诉讼时效问题。在上诉人广东骅锋科技股份有限公司提交的邮件、录音具有真实性的前提下，该邮件、录音亦仅能证明双方对是否降低租金进行过磋商，无法证明出租人方对降低租金作出了承诺。据此，一审判决认定的仍欠租金应予维持。在上诉人广东骅锋科技股份有限公司没有相反证据否定上诉人戴强东提交的上诉人广东骅锋科技股份有限公司的法定代表人于2014年4月出具的还款保证书和上诉人广东骅锋科技股份有限公司于2015年10月出具的承诺保证书的真实性的情况下，该还款保证书和承诺保证书的证明力应予认定。其中2014年4月的还款保证书承诺于当年7月付清所欠租金，2015年10月的承诺保证书承诺付清所欠租金。2016年8月，上诉人戴强东向上诉人广东骅锋科技股份有限公司送达通知，催收所欠租金。综上，本案仍欠租金的诉讼时效经双方当事人的承诺付款和催收多次中断和重新起算，至上诉人戴强东于2017年7月提起本案诉讼，未超过法定的诉讼时效，上诉人广东骅锋科技股份有限公司认为部分租金已超过诉讼时效的上诉主张不予支持。三、关于违约金问题。上诉人广东骅锋科技股份有限公司在多次承诺付清所欠租金的情况下仍长时间拖欠巨额租金，在没有证据证明出租人同意转租的情况下擅自将租赁物转租。上诉人广东骅锋科技股份有限公司曾向公安部门举报本案出租人方涉嫌合同诈骗、洗钱，但没有提交证据证明公安等部门已予立案并对合同诈骗、洗钱作出了认定。本案租赁合同双方已真实履行了多年，上诉人广东骅锋科技股份有限公司提交的邮件、录音等证据可以证明上诉人广东骅锋科技股份有限公司知悉上诉人戴强东及租赁物的权属人，没有证据证明存在虚假合同、虚假交易、租赁物及资金来源不合法或有他人对租赁物权属提出争议等情形，因此，上诉人广东骅锋科技股份有限公司举报本案出租人方涉嫌合同诈骗、洗钱明显缺乏依据。综上，上诉人广东骅锋科技股份有限公司在履行合同过程中存在虽多次承诺付清所欠租金但仍长时间拖欠巨额租金、擅自将租赁物转租、在明显缺乏依据的情况下举报出租人方涉嫌合同诈骗、洗钱等违约情形，恶意违约及缺乏诚实信用的过错明显。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该条第二款规定的只是判断违约金是否过高的一般标准，并非一律以超过损失的30%作为认定违约金过高的唯一标准或一律将过高的违约金调整为损失增加30%，而是应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，根据上诉人广东骅锋科技股份有限公司上述在合同履行过程中恶意违约及缺乏诚实信用的明显过错，一审判决以受保护的民间借贷月息2分而不是以银行贷款利率增加30%计算拖欠租金利息损失，可以维持，上诉人广东骅锋科技股份有限公司认为无需支付违约金和上诉人戴强东认为一审判决调整违约金过低的上诉主张均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60587.80元，由上诉人戴强东负担14205元、上诉人骅锋公司负担46382.8元。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一八年三月十六日书 记 员  幸静容