江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6456号原告：赵建新，女，1954年7月15日出生，汉族，中共江苏省委党史工作办公室退休干部。被告：黄郁葱，女，1973年5月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：程浩基，江苏东银律师事务所律师。原告赵建新与被告黄郁葱房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月29日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵建新、被告黄郁葱及其委托诉讼代理人程浩基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建新向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年1月2日至2016年7月1日期间的租金共9600元及逾期支付租金的违约金（每日按照拖欠租金的2%标准，自2016年1月2日计算至实际给付之日止）；2.被告赔偿因漏水导致的损失1000元。事实和理由：2015年9月29日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将本市××××室房屋出租给被告，租赁期限为9个月等等。合同签订后，被告仅支付了3个月租金共4800元，剩余租金一直未付，并产生逾期付款违约金。另外，被告在租赁期间因使用不当，致使下水管道堵塞、自来水管冻裂、房屋被淹并渗漏至楼下房屋，影响楼下住户的正常居住，该户人员向110报警并要求赔偿，但被告一直拒绝赔偿，该户人员便采取阻挠原告出售房屋等手段，要求原告向被告追偿，原告因无法出售房屋等导致经济上亦蒙受很大损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告黄郁葱辩称，1.案涉房屋年久失修，存在固有的严重质量问题，影响居住和使用，被告已经行使合同解除权，依法解除了双方之间的房屋租赁合同，故不存在拖欠租金及逾期付款违约金；2.被告已多次告知原告案涉房屋存在质量问题，原告拒绝修理，被告已腾空并迁出案涉房屋，将房屋钥匙交至中介公司保管，且通知原告可自行取回，此时原告应本着诚信履约原则，为避免损失进一步扩大，将案涉房屋重新出租，故原告应自行承担自2016年2月26日之后的租金损失；3.被告为租赁案涉房屋已向原告支付6400元，超额支付了租金；4.原告主张的违约金标准过高；5.原告的主张已经超过诉讼时效，依法不应得到保护。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于本市××××室房屋（建筑面积为40.07平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为原告。2015年9月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2015年10月2日起至2016年7月1日止，租金为1600/月；乙方每三个月应向甲方交纳租金4800元，每次租金必须提前10日内交清；合同签订之日，乙方向甲方支付1600元作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，甲方每日按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并按照一个月租金标准支付违约金；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成房屋及其配套设施损坏，应负责恢复房屋及其配套设施原状，无法恢复的应酌情赔偿等等。当日，被告向原告支付租金4800元、押金1600元。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2016年1月，因案涉房屋自来水龙头断裂漏水，并渗漏至本市××××室房屋（以下简称202室房屋），被告与202室房屋相关人员因处理渗水问题产生纠纷，并向公安部门报警。被告认为其租赁案涉房屋已经不能达到租赁目的，遂向原告表示希望解除合同。双方协商未果，遂被告于2016年2月26日将案涉房屋钥匙交至中介公司。审理中，原告陈述其于合同期满后自行更换案涉房屋门锁。双方一致同意将租赁押金1600元在本案中一并处理。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张租金的问题。被告提出案涉房屋存在固有的严重质量问题，且原告拒绝修理，被告已行使解除权解除了双方签订的房屋租赁合同，并实际迁出案涉房屋的辩解意见。根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方对于案涉房屋发生渗水问题能否解除合同并未明确约定，当租赁物即案涉房屋发生渗水需要进行维修时，作为出租人的原告没有及时进行维修，作为承租人的被告亦未自行维修，径直要求解除合同，双方就解除合同问题并未协商一致。由于被告未提供证据证明该渗水问题足以影响使用房屋的合同目的，亦未提供证据证明案涉房屋存在固有的严重质量问题，故被告认为其解除合同符合条件，本院不予采信。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，虽然被告将钥匙交至中介处，但被告未与原告办理房屋交接手续，且双方就解除房屋租赁合同并未协商一致，故双方之间的房屋租赁合同并未依法解除。根据双方合同约定，被告应于2015年12月22日前向原告支付2016年1月2日至2016年4月1日期间的租金4800元，于2016年3月22日前向原告支付2016年4月2日至2016年7月1日期间的租金4800元，但被告一直拖欠未付，被告应当承担继续履行等违约责任。本院综合考虑维修租赁物影响被告使用的客观情况、双方合同履行等因素，以及双方一致同意将押金在本案中一并处理的意见，酌定被告应向原告支付租金为6080元（=7680元-1600元）。被告亦提出原告主张已超过诉讼时效的辩解意见。根据法律规定，延付或者拒付租金，诉讼时效期间为一年。本案中，原告于2017年6月30日向本院起诉，与双方合同期限届满之日不足一年，故被告该项辩解意见，本院亦不予采纳。关于原告主张违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按期支付租金构成违约，应承担违约责任。被告提出违约金过高的辩解意见，本院综合考虑双方合同履行情况、原告的实际损失等因素，酌定被告均以3840元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分别支付自2016年1月2日、2016年3月23日起计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。关于原告主张赔偿损失的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告对此项诉讼请求，未提供证据予以证明，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄郁葱于本判决生效之日起十日内给付原告赵建新租金6080元；二、被告黄郁葱于本判决生效之日起十日内给付原告赵建新逾期付款违约金（均以3840元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，分别自2016年1月2日、2016年3月23日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告赵建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元，减半收取计207.5元，由原告赵建新负担107.5元，被告黄郁葱负担100元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年八月三十日书记员 戴雅文