湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异248号
案外人：魏泉，男，1968年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
案外人：王庆，女，1972年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
共同委托诉讼代理人：傅晓，湖南金州律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：倪楷，湖南金州律师事务所律师。
申请执行人：雷振宇，男，1968年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
被执行人：周小兰，女，1963年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
被执行人：冯凯，男，1961年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
被执行人：湖南凯盟路桥工程有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽路高岭街73号新世纪家园。
法定代表人：冯春虎。
共同委托诉讼代理人：冯舟，该公司员工。
本院在执行申请执行人雷振宇与被执行人周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人魏泉、王庆对本院冻结位于长沙市雨花区万家丽路一段358号上河国际商业广场C区6栋XX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人魏泉、王庆及其共同委托诉讼代理人傅晓、倪楷，申请执行人雷振宇，被执行人委托诉讼代理人冯舟到庭参加了听证，现已审查终结。
案外人魏泉、王庆共同称，两案外人系夫妻关系，2012年9月24日，案外人魏泉通过中介与被执行人周小兰签订《房屋买卖合同》一份，约定案外人以总价人民币1030000元购买登记在周小兰名下的位于长沙市雨花区万家丽路一段358号上河国际商业广场C区6栋XX号商品住宅。合同签订当日，案外人王庆依约向周小兰支付了购房定金580000元。2012年10月5日，案外人魏泉又与周小兰签订补充协议，约定案外人魏泉在支付包括已支付的580000元定金在内的600000元购房款后，周小兰则将房屋及原始购房合同等相关资料交付给案外人。由于周小兰在2009年8月2日向湖南天润五江置业有限公司购买该套商品房时向上海浦东发展银行长沙分行芙蓉支行按揭贷款350000元，并将该套房屋向银行提供了抵押担保，至2012年10月将房屋转售给案外人魏泉时，周小兰尚欠银行按揭贷款309166元，故在周小兰与案外人魏泉的补充协议中约定周小兰所欠银行的309166元由由案外人魏泉负责向银行偿还，仍剩余的购房余款120834元由案外人魏泉于2012年12月30日前一次性支付给周小兰。该补充协议签订当日，案外人魏泉依约向周小兰支付了购房款20000元，至此，向周小兰支付的购房款已合计达600000元，周小兰也于当日依约将该房屋的及原始购房合同、购房发票等资料票据和浦东银行卡（周小兰还银行贷款专用账号卡）一并交付给了案外人魏泉。自2012年10月开始至今，案外人王庆依照补充协议约定逐月以周小兰名义偿还银行贷款。2012年12月27日，案外人依约向周小兰支付了最后剩余购房款120834元。至此，两案外人已对与周小兰签订的房屋买卖合同履行了全部合同义务。今年6月，正当案外人准备向银行提前偿还该套房屋的剩余按揭款，以便办理房屋产权人变更登记时才获悉该套房屋于2016年被冻结。故请求：中止对位于长沙市雨花区万家丽路一段358号上河国际商业广场C区6栋XX号房屋的执行，并解除冻结。
申请执行人雷振宇辩称，不动产物权的转移，经依法登记有效，未经登记不发生效力。本案中，涉案查封房屋至今登记在被执行人周小兰名下。在周小兰未履行对申请执行人的债务时，法院对周小兰名下的房产查封并予以执行并无不当。在案外人提出异议之前，申请执行人从不知情该房产由周小兰与案外人签订过所谓的《房屋买卖合同》事宜。即便周小兰与案外人存在签订涉案房产买卖合同及支付房款等情形，但因周小兰未协助过户导致涉案房产查封被执行等情形，案外人应依法追究周小兰的违约责任，而与申请执行人无关。
本院查明，原告雷振宇诉被告周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司民间借贷纠纷一案，原告雷振宇向本院申请财产保全，本院于2016年10月13日作出（2016）湘0105民初5180号民事裁定书，裁定冻结被告周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司名下存款1385800元，或查封、扣押相应价值的财产。并于2016年10月17日向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助查封位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区6号栋XX房屋（权证71××98）。
后本院于2017年1月3日作出（2016）湘0105民初5180号民事判决书，判决：一、被告周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告雷振宇借款本金63.46万元并支付利息（利息计算方式：以60万元为本金按月息2%从2013年9月19日起计算至本金归还完毕时止，以21.46万元为本金按月息2%从2014年3月19日起计算至本金归还完毕时止；被告周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司已支付的10.8万元利息予以剔除）；二、驳回原告雷振宇其他诉讼请求。该民事判决书生效后，被告周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司未履行生效法律文书确定的义务，原告雷振宇向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2017年8月7日作出（2017）湘0105执407号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司存款人民币1125700元，或扣留、提取被执行人周小兰、冯凯、湖南凯盟路桥工程有限公司收入人民币1125700元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。上述保全措施自动转为执行措施。后案外人魏泉、王庆对本院该查封措施不服，遂向本院提出上述执行异议。
另查明，案外人魏泉、王庆于2012年9月24日与被执行人周小兰签订《商品房买卖合同》一份，约定魏泉、王庆购买位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区6号栋XX房屋，购房款共计103万元，并于2012年9月24日支付购房定金58万元，于2012年10月5日支付购房款2万元,2012年12月27日支付购房款120834元。于2012年10月至2017年6月期间，案外人依约每月以被执行人周小兰名义偿还购房按揭款。案外人于2012年9月24日支付购房定金58万元后，便实际占有争议房屋，并用于居住。
本院认为，争议房产于2016年10月17日被本院查封冻结，而早在2012年9月24日，案外人与被执行人已就该房屋签订了书面买卖合同，且案外人已支付大部分价款，根据相关执行规定，该房虽未办理过户登记，但案外人的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
解除对登记在被执行人周小兰名下位于长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区6号栋XX房屋的查封、冻结。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 廖梦菲
人民陪审员 骆 兵
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年九月二十五日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（1）非因买受人的自身原因未办理过户手续。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。