嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0411民初3642号
原告：浙江禾城农村商业银行股份有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山西路***号。统一社会信用代码：91330400146466356E。
法定代表人：景文学，董事长。
委托诉讼代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。
被告：左玲玲，女，1986年8月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
委托诉讼代理人：被告：陈红军，男，1983年5月24日出生，汉族，住湖南省衡阳县。系被告丈夫。
被告：陈红军，男，1983年5月24日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
被告：嘉兴市德隆置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心******室。统一社会信用代码：91330401576519884B。
法定代表人：吕荣泉，经理。
委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛林飞，浙江金道律师事务所律师。
原告浙江禾城农村商业银行股份有限公司（以下简称禾城农商银行）与被告左玲玲、陈红军、嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后依法适用简易程序进行审理。在审理中，本院应原告禾城农商银行申请，对坐落于嘉兴市环贸中心商铺10529、10530号两套房产采取财产保全措施。2017年10月30日，本院公开开庭审理本案，原告委托诉讼代理人顾晓红，被告左玲玲委托诉讼代理人即被告陈红军，被告德隆公司委托诉讼代理人葛林飞到庭参加诉讼，被告左玲玲、陈红军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
禾城农商银行向本院提出诉讼请求：1.被告左玲玲、陈红军共同归还原告借款本金385461.53元，利息含罚息8372.73元（暂计至2017年5月24日，此后按合同约定利率计算至实际履行之日止），承担实现债权的律师费用22000元；2.被告德隆公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2015年1月4日，被告左玲玲、陈红军因购房所需向原告申请按揭贷款，原告审批通过后，于2015年2月9日与三被告订立《个人购房借款合同》二份，其中购买嘉兴市环贸中心10529号的借款本金为210000元，购买嘉兴市环贸中心10530号的借款本金为240000元，两笔借款月利率均为5.6375‰，贷款期限均为2015年2月9日至2025年2月8日止，还款方式为等额本息还款，每月的15日为还款日。被告陈红军承诺承担共同还款责任，被告德隆公司作为保证人承担连带清偿责任。合同生效后，原告于当日放贷210000元、240000元，共计450000元。截止2017年5月24日，被告左玲玲、陈红军已连续四次未按合同约定还款，担保人亦未承担保证责任。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为，被告左玲玲、陈红军共同归还原告借款本金385461.53元，利息含罚息18063.24元（暂计至2017年10月30日，此后按合同约定利率计算至实际履行之日止），承担实现债权的律师费用11000元。
被告左玲玲、陈红军共同答辩称，我们在外省通过卖房团前往嘉兴购房，当时嘉兴商品房的单价平均为20000元/平方米左右，然卖房团以高额房租的名义诱骗我们购买了单价为50000元/平方米的商品房。现被告德隆公司迟迟未将当时承诺的租金支付给我们，导致我们无法归还原告的贷款。对原告的起诉无异议，但我们经济能力有限，被告德隆公司也提供担保，应承担担保责任。
被告德隆公司答辩称，第一，被告德隆公司已经按照合同约定交付了房屋并通知被告左玲玲提交身份证件办理产权变更手续，但被告左玲玲迟迟未提交，致使手续无法办理。按照个人借款合同的约定，被告德隆公司提供的是阶段性连带保证，即在购房合同生效之日至产权变更至被告左玲玲名下之日期间内承担连带责任保证。现因被告左玲玲之故，致使涉案房产仍在被告德隆公司名下，而被告德隆公司也未能脱保；第二，虽然被告德隆公司提供了担保，但被告左玲玲已办理预告抵押登记，在物保和人保均在的情况下，应当优先主张物保，被告德隆公司应当在处置抵押物后仍无法受偿的范围内承担保证责任。
原告禾城农商银行为证明其主张，向本院提供证据如下：
1.个人购房借款申请表二份，用以证明被告左玲玲于2015年1月14日向原告申请个人购房按揭贷款，拟提供坐落于嘉兴市两套房产作为抵押，被告陈红军声明同意被告左玲玲的借款并承诺承担共同还款责任。
2.个人购房借款合同二份，用以证明2015年2月9日，原告与三被告签订合同二份，就借款本金、利息、期限、利率、还款方式、抵押、违约条件等事项明确约定的事实。
3.借款借据二份，用以证明2015年2月9日原告向被告左玲玲发放借款210000元、240000元，共计450000元的事实。
4.还款计划表及结欠明细各二份，用以证明被告左玲玲的贷款还款还息情况。
5.商品房买卖合同二份，用以证明被告拟提供预售商铺作为抵押，出卖人为被告德隆公司的事实。
6.结婚证复印件一份，用以证明被告左玲玲、陈红军系夫妻关系的事实。
7.委托代理协议书及发票各一份，用以证明为实现本案债权，原告支付律师费用11000元的事实。
8.截止至2017年11月10日的还款明细（庭审后补交），用以证明被告左玲玲、陈红军于庭审后转入银行卡款项60000元，原告划扣48505.67元以归还结欠借款本息的事实。
被告左玲玲、陈红军质证后认为上述证据真实合法；被告德隆公司质证后对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但被告德隆公司承担的阶段性保证责任，现因被告左玲玲迟迟未配合办理产权登记手续，致使被告德隆公司仍然承担保证责任，另在物保与人保同时存在的情况下物保优先，对证据四中的复息亦不予认可，其余利息的计算方式并不清楚。
被告左玲玲、陈红军提交委托经营管理协议二份，用以证明2013年8月25日，被告左玲玲与嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）签订委托经营管理协议二份，约定被告左玲玲将坐落于嘉兴市两套房产的出租管理事项委托给环贸公司，环贸公司须按约将租金收益支付给被告左玲玲，被告德隆公司就协议中环贸公司的违约赔偿承担连带担保责任等，现被告左玲玲未收取到租金，故无法支付贷款的事实。
原告质证后对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案借款关系无关联；被告德隆公司质证后对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本案是借款关系，与被告左玲玲、德隆公司、环贸公司间的三方关系无关。
本院认证认为，原告提交的证据形式完备，与本案待证事实有关联，足以证明贷款、担保及结欠款项的事实，应当予以确认；被告左玲玲、陈红军提供的证据与本案并无必然关联，本院不予确认。
综上，根据以上确认的证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：
被告左玲玲、陈红军系夫妻关系。2015年1月14日，被告左玲玲向原告申请个人购房按揭贷款，拟提供坐落于嘉兴市两套房产进行抵押，被告陈红军书面声明同意上述借款并愿意承担共同还款责任。2015年2月9日，原告与三被告签订《个人购房借款合同》二份，约定：被告左玲玲分别向原告借款210000元、240000元，月利率均为5.6375‰，贷款期限均为2015年2月9日至2025年2月8日止，还款方式均为等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息；借款人未按本合同的约定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息；不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息；被告左玲玲、陈红军以其共有的坐落于嘉兴市两套房产用于抵押；被告德隆公司为上述借款提供贷款担保，该贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保，对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证；保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息及相关费用，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任；借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，构成违约，贷款人有权停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息。合同签订后，原告按约发放贷款210000元、240000元，共计450000元。直至2017年10月30日，被告左玲玲多次逾期还款，被告德隆公司亦未履行担保责任。
另查明，原告为实现本案债权，聘请律师支付费用11000元。
又查明，被告左玲玲、陈红军庭审后于2017年11月7日、11月9日分别向用以归还借款的银行卡内汇入款项60000元，原告划扣其中的48505.67元以归还结欠借款本息。
本院认为：原告与三被告签订的《个人购房借款合同》合法有效，对当事人具有约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同成立后，原告按约向被告左玲玲发放贷款共计450000元，已履行其合同义务。被告左玲玲在诉讼中虽归还部分借款本息，然而其行为依然属于多次逾期还款，根据合同约定，显属违约，原告仍可宣布合同项下的贷款提前到期，被告左玲玲应及时归还全部借款本息，具体为借款本金355019.1元[385461.53元-(48505.67元-18063.24元)]及利息、罚息（利息、罚息以本金355019.1元为基数，按合同约定利率自2017年10月31日起计算至实际履行之日止）。原告主张的律师费用数额未超过法律强制性规定，且原、被告对该费用的承担已作约定，应由被告左玲玲负担。被告左玲玲、陈红军系夫妻关系，本案借款合同发生在夫妻关系存续期间，且被告陈红军书面同意上述借款并承诺共同还款，故被告陈红军应对上述债务承担共同还款责任。被告德隆公司为被告左玲玲的借款向原告提供保证担保，应按合同约定对被告左玲玲的借款承担连带清偿责任，被告德隆公司辩称，其提供的是阶段性连带保证，现因被告左玲玲怠于办理产权变更手续，致使其无法脱保，不应承担担保责任，即便需要承担担保责任，因被告左玲玲提供了房产抵押，其应在处置抵押物后的不足部分承担担保责任，对此，本院认为，第一，借款合同中明确约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任，现被告德隆公司确认被告左玲玲尚未取得房屋所有权证，故被告德隆公司仍应就本案中被告左玲玲的借款向原告承担担保责任；第二，被告德隆公司未举证被告左玲玲已就涉案房产办理预告抵押登记手续，本院不予采信，且即便被告左玲玲就上述借款办理了涉案房产的预告抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在为办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，由此，本案中不存在债务人提供的物的担保优先保证人担保的情形。被告德隆公司承担保证责任后，有权向被告左玲玲追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告左玲玲、陈红军于本判决生效后十日内归还原告浙江禾城农村商业银行股份有限公司借款本金355019.1元并支付利息、罚息（利息、罚息以本金355019.1元为基数，按合同约定利率自2017年10月31日起计算至实际履行之日止）。
二、被告左玲玲、陈红军于本判决生效后十日内支付原告浙江禾城农村商业银行股份有限公司实现债权的费用11000元。
三、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带担保责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3769元，保全费2670元，合计6439元，由被告左玲玲、陈红军、嘉兴市德隆置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 李江平
二〇一七年十一月十三日
书记员 顾美玲