江西省乐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民初字第60号
原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安支公司。地址：乐安县义佳皮革制品厂内。
负责人陈凤玉，系分公司经理。
委托代理人徐兵，系该分公司副经理。特别授权。
被告（反诉原告）元明辉，医生。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。特别授权。
委托代理人游小林。一般代理。
原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安支公司诉被告（反诉原告）元明辉商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人，被告（反诉原告）及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，我与被告（反诉原告）于2012年3月22日签订怡家丽景店铺买卖合同，双方约定由被告（反诉原告）购买我分公司开发的位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元/平方米，三间店铺面积为200.38平方米，被告（反诉原告）分三次付完店铺款项为1322508元，第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付款，截止日前，被告（反诉原告）只支付了第一、二次约定的款项即100万元整，尚欠322508元店铺款未支付，约定的支付店铺款期限届满，我多次向被告（反诉原告）催收，但他以种种理由拒绝支付。现要求被告（反诉原告）支付拖欠的店铺款322508元及支付逾期付款的利息177379.4元（2013年3月22日至2015年1月30日），本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。对于被告（反诉原告）诉称我未给他办理三间店铺产权证，这是因被告（反诉原告）当时称资金困难，缓一下办理，被告（反诉原告）未交清购房款及未与我签订《商品房买卖合同》提供相关资料，也未交纳相关税费。故我未给被告（反诉原告）办理产权证的责任在他自己，由此，被告（反诉原告）提出要我方承担逾期办证的主张也不成立；因诉争的店铺未办理到被告（反诉原告）名下，该三间店铺的所有权仍属于我公司，我方于2012年3月22日就已经将该三间店铺交付给被告（反诉原告）使用，他在此期间无任何损失并还获得了利益，被告（反诉原告）应从2012年3月22日至今按店铺出租市场价格向我公司支付租金。
被告（反诉原告）辩称，第一、原告（反诉被告）诉称我尚欠购房款322508元不属实。1、我与原告（反诉被告）所签订的《怡家丽景买卖协议》约定，原告（反诉被告）应补偿我2万元作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用。2、协议约定，我付完100万元后，原告（反诉被告）应将三间店铺交给我使用，如未交付，应按18元/平方米向我支付租金，2012年7月24日才给我店铺，所以，原告（反诉被告）应支付我54天的租金计币6492元；3、原告（反诉被告）交付我店铺时有两间店铺的门是坏的，当时原告（反诉被告）同意每间店铺补偿1000元。4、因交付的店铺是他人使用过的，没有清理垃圾，当时原告（反诉被告）也同意支付给我6500元作为垃圾的清理费用。综上，我只需付原告购房款287474元。第二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定，原告应从订立合同的2012年2月10日之日起90日内（即5月9日前）为我办理房屋产权证，因原告（反诉被告）违约在先，我可以拒绝原告（反诉被告）支付其余房款。另因原告（反诉被告）交付给我的店铺存在严重质量问题，店铺的墙壁一直漏水，多次与原告（反诉被告）交涉，但原告（反诉被告）至今都未派人进行维修。第三、因原告（反诉被告）逾期办证违约在先，我拒付购房款不存在违约，无需向原告（反诉被告）支付违约金。另我与原告（反诉被告）所签订的《商品房买卖合同》第七条约定违约金“按日向出卖人支付逾期应付款百分之4”明显过高，远远超过了原告（反诉被告）的损失的130%，应当予以减少。现我反诉要求原告（反诉被告）及时为我办理乐安县“怡家丽景”小区第A幢A单元的05、06、07号三间店铺的产权证；要求原告（反诉被告）支付给以100万元为基础的逾期办证的违约金274505元（至2015年2月28日止），之后的违约金算至原告（反诉被告）为我办理好房屋产权证登记之日止。反诉费由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）提供的证据内容及证明目的，被告（反诉原告）质证意见，本院认证意见：
《怡家丽景店铺买卖协议》复印件一份，该协议是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年3月22日签订，其约定：一、被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元/㎡、三间店铺总面积为200.38㎡，被告（反诉被告）分三次付完全款（1322508元），第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付清。原告（反诉被告）在被告（反诉原告）付完总金额后一次性补偿被告（反诉原告）贰万元整作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用。二、被告（反诉原告）不得以任何形式理由在规定时间内拖欠原告（反诉被告）房款。三、被告（反诉原告）在付完100万元后，原告（反诉被告）把三间店铺交付给被告（反诉原告），若未交付，原告（反诉被告）按18元/㎡支付房租（以合同为准）。双方签字盖章后生效。2012年3月22日、5月28日收款收据复印件两份，证明被告（反诉原告）分别于2012年3月22日、5月28日向原告（反诉被告）交纳购房款50万元。证明被告（反诉原告）本应在2013年3月22日前应向原告（反诉被告）支付其余房款322508元，但被告（反诉原告）至今未支付。被告（反诉原告）对该组证据无异议，但是因为原告（反诉被告）未给其办理产权证才未付其余房款。因被告（反诉原告）对协议及收款收据的内容均无异议，故本院予以确认。
被告（反诉原告）提供证据内容及证明目的，原告（反诉被告）质证意见，本院认证意见：
1、房屋租赁合同一份，证明原告（反诉被告）将其座落在怡家丽景的A幢一楼的08号店铺从2009年7月20日出租给他人使用，2012年7月20日为合同届满日。因当时原告（反诉被告）将A06、A07及A08号店铺一同出租给他人开网吧，原告（反诉被告）于2012年7月20日才将三间店铺交给被告（反诉原告）使用。原告（反诉被告）质证意见，这网吧早就已经腾出，被告（反诉原告）在交清第一笔50万元后，原告（反诉被告）就已将三间店铺交给了被告（反诉原告）。本院认证意见，这份租赁合同只是能证明原告（反诉被告）与承租人约定承租期至2012年7月20日止。并未证明承租该店铺的具体用途。也无法证明A06、A07、A08是该承租人一同租来经营网吧，与本案无关联性，故本院对该证据不予以确认。
2、2014年12月26日的《乐安县“三违”集中整治领导小组会会议纪要》复印件一份，证明原告（反诉被告）开发怡家丽景超容积率，导致被告（反诉原告）及其他业主至今未能办理产权证。原告（反诉被告）质证意见，本案与这文件无关系，这文件主要是整顿整个乐安县房地产市场。只要被告（反诉原告）交清所欠房款就能办好房产权。本院认证意见，该份会议纪要明确表示了怡家丽景楼盘超容积率导致部分业主至今无法办理房产证的历史遗留问题。原告（反诉被告）也未否认该文件的真实性，故本院对该证据予以采纳。
3、2013年乐民初字第87号判决书复印件一份，证明原告（反诉被告）未给业主办理产权证不是政府停办，而是因该楼盘超容积率办不产权证。原告(反诉被告)质证意见，这个案件与本案无关联性。本院认证意见，因该份判决书中所涉及诉争房屋也是与本案诉争房屋同一幢，只是楼层不同而已，且也是原告（反诉被告）所开发的楼盘。故本院对该证据予以确认。
综合上述证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
被告（反诉原告）于2012年3月22日购买原告（反诉被告）已经开发好的怡家丽景楼盘中的A幢A07、A06、A05三间店铺，并于当日签订了《怡家丽景店铺买卖协议》一份，其约定：一、被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元/㎡、三间店铺总面积为200.38㎡，被告（反诉被告）分三次付完全款（1322508元），第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付清。原告（反诉被告）在被告（反诉原告）付完总金额后一次性补偿被告（反诉原告）贰万元整作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用。二、被告（反诉原告）不得以任何形式理由在规定时间内拖欠原告（反诉被告）房款。三、被告（反诉原告）在付完100万元后，原告（反诉被告）把三间店铺交付给被告（反诉原告），若未交付，原告（反诉被告）按18元/㎡支付房租（以合同为准）。双方签字盖章后生效。签订协议当日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了购房款50万元，同年5月28日交付了50万元。之后，原告（反诉被告）按协议约定将出卖给被告（反诉原告）的三间店铺交给被告（反诉原告）使用。但被告（反诉原告）未按协议约定向原告（反诉被告）支付其余购房款，原告（反诉被告）也一直未对出卖给被告（反诉原告）的三间店铺向当地房屋管理部门进行备案登记。
本院认为：商品房买卖合同为房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已建成房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，原告（反诉被告）于2012年3月22日与被告（反诉原告）签订的《怡家丽景店铺买卖协议》就是一份商品房买卖合同，且该协议约定：被告（反诉原告）不得以任何形式理由在规定时间内拖欠原告（反诉被告）房款。那么，被告（反诉原告）就应按协议约定支付其余所欠的购房款（即322508元），故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付所欠购房款的诉讼请求，本院予以支持；对于被告（反诉原告）辩解所欠原告（反诉被告）购房款中应扣除20000元的三间店铺中间隔墙及水电入户费用及原告（反诉被告）应支付其的延迟交房的租金6492元、垃圾清理费及门的维修补偿费8500元。虽该协议约定原告（反诉被告）同意补偿被告（反诉原告）20000元作为三间店铺中间隔墙及水电入户费用，这是以被告（反诉原告）付完全部购房款为前提，现被告（反诉原告）仍未向原告（反诉被告）支付清全部购房款，被告（反诉原告）无权提出该请求。且被告（反诉原告）的这一请求与本案不是同一法律关系，本院不予以合并审理。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付延迟交付房屋的租金、垃圾清理费及门的维修补偿费，因被告（反诉原告）未向本院提供相应证据予以证实其主张，故本院被告（反诉原告）的这一主张不予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，违约金数额或者损失赔偿额可按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立的《怡家丽景店铺买卖协议》约定：被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）位于怡家丽景A07、A06、A05三间店铺，单价为6600元/㎡、三间店铺总面积为200.38㎡，被告（反诉被告）分三次付完全款（1322508元），第一次付款50万元，第二次于2012年5月30日前付50万元，第三次于2013年3月22日前付清。被告（反诉原告）不得以任何形式理由在规定时间内拖欠原告（反诉被告）房款。根据合同意思自治原则，被告（反诉原告）就应在2013年3月22日前向原告（反诉被告）支付所欠购房款322508元。被告（反诉原告）在实际合同履行过程中一直未向原告（反诉被告）支付购房尾款322508元，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持，但原告（反诉被告）要求按月利率5分计算不符合法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于原告（反诉被告）提出因被告（反诉原告）未付清购房款，出售的三间店铺所有权仍归原告（反诉被告），被告（反诉原告）应向其交纳使用店铺的租金的诉讼请求。因本案是合同纠纷，双方当事人都未提出要求终止或解除合同，且双方的诉讼请求都是要求继续履行合同，而该合同的标的物为三间店铺已经被原告（反诉被告）交付给了被告（反诉原告），被告（反诉原告）也向原告（反诉被告）支付了大部分的购房款，故原告（反诉被告）提出的该诉讼请求不合理也不合法，故本院不予以支持。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，商品房买卖合同的当事人包括房屋出卖人和房屋买受人，出卖人须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是商品房出卖人最基本的一项义务。若合同有约定的，按合同约定办理，没有约定或约定不明的，按法律规定办理。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》规定，销售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从上面几部法律、法规规定来看，开发商销售现房的，应自商品房买卖合同签订之日起90日内就应商品房买受人办理相关房屋产权证。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年3月22日签订的《怡家丽景店铺买卖协议》，那么，原告（反诉被告）应在2012年6月21日前就应对出卖给被告（反诉原告）的三间店铺办理好相关产权证，但原告（反诉被告）至今仍未为出售给被告（反诉原告）的三间店铺办理任何产权证，也从未到相关部门为这三间店铺进行登记备案。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）还未交清购房款，没有理由先给被告（反诉原告）办好房产证。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在购房协议中对交房时间及支付购房款时间进行了约定，其约定并不违反法律规定，故双方应遵守约定。对未约定或约定不明，就应按相关法律规定确认。故本院对原告（反诉被告）这一辩解意见不予以支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）及时办理怡家丽景A幢A05、A06、A07三间店铺的房产权的诉讼请求予以支持。因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据这规定，原告（反诉被告）为出售给被告（反诉原告）的三间店铺办理好相关产权证的最后期限为2012年6月21日，从次日起，原告（反诉被告）就应承担延迟办证的违约责任，2012年6月21日至今，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）已付房款是100万元，故原告（反诉被告）就应向被告（反诉原告）支付从2012年6月22日始到办好房产权证之日止的100万元利息损失(即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第一款第（三）项、第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）元明辉于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司支付购房款322508元。
二、被告（反诉原告）元明辉于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司赔偿逾期付款322508元的利息损失（从2013年3月23日始至付清322508元日止的利息，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。
3、原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司依照法律程序到房产管理部门为被告（反诉原告）元明辉申请办理位于乐安县鳌溪镇站前路22号怡家丽景A幢A05、A06、A07三间店铺的房屋所有权证。被告（反诉原告）元明辉协助办理。
4、原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司于本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）元明辉赔偿1000000元的利息损失（从2012年6月22日至原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司为被告（反诉原告）元明辉办理好房屋产权证之日止，利率参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。
义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8700元，反诉费5400元，由原告（反诉被告）江西省吉水县文峰房地产开发公司乐安分公司承担5400元，被告（反诉原告）元明辉承担8700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 谌 宇
人民陪审员 丁振龙
人民陪审员 邓 佳
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 晏 城
附：如当事人自动履行，请将标的款汇至乐安县人民法院账户14×××79-0003（户名：乐安县人民法院；开户行：中国农业银行乐安支行）。
（如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费1225元，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：农行抚州市分行金泺分理处，帐号：35×××29）