天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7966号
上诉人（原审原告）：天津九洲方圆投资发展有限公司，住所地天津市津南区双港镇经济开发区（西区）九洲创意园9号楼。
法定代表人：孙继铮，董事长。
委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津九洲新罗商业管理有限公司，住所地天津市津南经济开发区（西区）香港街3号2号楼206-15室。
法定代表人：崔勋，总经理。
委托诉讼代理人：王杨，女，公司法务。
委托诉讼代理人：岳丽娟，天津荣邦律师事务所律师。
上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司（以下简称九洲方圆公司）与上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司（以下简称九洲新罗公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津九洲方圆公司的法定代表人孙继铮及委托诉讼代理人董娜娜，上诉人九洲新罗公司的委托诉讼代理人王杨、岳丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人九洲方圆公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决第七项，改判九洲新罗公司给付九洲方圆公司违约金1453323.12元；2、一、二审诉讼费用由九洲新罗公司承担。上诉理由：九洲方圆公司没有交付九洲新罗公司的部分使用面积，本着谁使用谁收益谁负责的原则，已经减除了相应的租金，九洲新罗公司的行为导致违约，应承担全部违约责任。另一审法院认定物业费未约定给付期限，不应计算违约金没有事实和法律依据，要求支持其公司的诉讼请求。
九洲新罗公司辩称，1、双方合同约定，九洲新罗公司在收到九洲方圆公司发票时支付租金，迄今为止，九洲方圆公司从未提交过任何主张其租金的相关手续和开具发票的相关事实，因此现在还不具备支付租金的相关条件；2、根据双方所签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》可以看出该框架协议为委托合同性质，一审法院的事实认定错误，不应该给付九洲方圆公司租金；3、根据双方所签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》，先行履行义务的一方应该是九洲方圆公司，九洲方圆公司没有整体交付，造成九洲新罗公司无法进行商业的运作和管理；4、九洲方圆公司的项目和性质应该是工业性质，九洲方圆公司隐瞒事实，采用卑劣手段，致使九洲新罗公司进入项目后，进行了商业宣传和装修，投资资金巨大，造成重大的经济损失，因无法实现合同目的，不可能进行商业运行和管理，不可能产生租金问题，更不存在违约金问题，请求驳回九洲方圆公司上诉请求。
上诉人九洲新罗公司的上诉请求，1、请求撤销一审审判决，依法改判驳回九洲方圆公司一审的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由九洲方圆公司承担。上诉理由：1、一审法院对于合同所涉诉的标的物即九洲项目的A1-A4、B1-B5的性质没有查清，涉及该项目的土地性质是工业用地，事实上，双方签订合同的主要内容却设计了商业管理、招商、运行。按照我国关于土地法的相关规定，关于土地性质的改变必须经过市级人民政府批准，在政府没有批准的情况下不能改变土地以及其地上物的性质，因此合同如何履行、是否能够履行，在该事实不清情况下无法作出正确的判决；2、一审法院对于双方所签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》的法律关系认定错误，双方为委托合同关系而非租赁合同关系；3、关于物业费，天津市天房物业管理有限公司并没有收取涉案范畴内的物业费，在此情况下，九洲方圆公司不可能收取物业费。同时，九洲新罗公司进入项目后，一直是自己公司进行物业管理，且天房公司的物业费与九洲新罗公司无关，九洲新罗公司不应给付物业费。另外，2017年2月15日九洲方圆公司所作出的公告，是向上诉人的次承租人出具了公告，因此该公告并不能认为是对九洲新罗公司进行催要租金。现涉及第三方的合同的关系，一审判决对于第三方的合同给予了解除，侵犯了第三方的民事权利以及诉讼权利，应追加第三方参加诉讼。一审判决认定事实错误，违反法定程序，请求支持九洲新罗公司的上诉请求。
九洲方圆公司辩称，一审法院关于违约金支付数额存在错误，其余判项认定事实清楚，适用法律正确。九洲方圆公司将近3万平方米的物业交由九洲新罗公司对外租赁，有按照合同约定收取租金的权利，但九洲新罗公司却以种种理由拒不交付租金和物业费，给九洲方圆公司造成极大损失，请求支持九洲方圆公司的上诉请求。
九洲方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》，被告将委托其进行销售、招商、运营管理的天津九洲之地项目商业整体及相关运营资料交还给原告；2.判令被告按协议约定向原告支付拖欠的商业租赁租金5548757元（租金计算至2016年12月31日），此后的租金按照协议约定的标准计算，直至原、被告双方解除协议、被告将委托其进行销售、招商、运营管理的天津九洲之地项目商业整体及相关运营资料交还给原告支付止；3、判令被告按协议约定向原告支付拖欠的商业运营管理物业服务费2465328.5元（物业服务费计算自2014年5月至2016年11月31日），此后的物业费按原告与物业公司合同约定的标准计算，直至原、被告双方解除协议、被告将委托其进行销售、招商、运营管理的天津九洲之地项目商业整体及相关运营资料交还给原告之日止；4、判令被告按协议约定向原告支付拖欠的取暖费167314元（取暖费计算标准为2014-2015年度全额）、水费2283.6元（水费计算自2014年9月至2016年11月）、电费67818.7元（电费计算自2014年5月至2016年11月30日）、网费电话费58388元（网费电话费计算自2014年5月至2016年11月30日），此后产生的以上费用以实际缴纳的标准计算，直至原、被告双方解除协议、被告将委托其进行销售、招商、运营管理的天津九洲之地项目商业整体及相关运营资料交还给原告之日止；5、判令被告按协议约定向原告支付违约金9823135.5元；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，原、被告双方于2014年5月8日签订《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》，约定：原告同意将其天津九洲之地项目商业整体委托给被告进行销售、招商、运营管理，委托商业建筑面积共计29903平方米，其中，独立商业（B1-B5）建筑面积为23715平方米，底商（A1-A4）建筑面积为6189平方米。商业托管期限为十一年，被告承诺于2014年12月31日前正式开业，作为奖励商业托管日期可以从2015年1月1日起计。届时未能正式开业，则商业托管日期从本合同签订之日起计。商业委托价格双方约定：（一）、商业销售整体委托均价九千元每平方米（9000元／平方米）；（二）、商业整体租赁委托税后起始租金为零点六元每平方米／每天（0.6元／平方米／天）；（三）、商业运营管理物业服务费待定，开业前双方协商签订补充协议，物业服务费收费标准执行调天津市相关政策法规；商业委托收益双方约定：（一）、商业销售实现整体均价九千元每平方米，被告可提取总销售额的百分之三十作为销售佣金；（二）、双方约定了分成方式；（三）、商业租赁委托期内第一年，在此期限内被告承担商业改造费用，且商业中心处于培育期，原告同意将商铺免费交予被告管理，商铺经营收入归被告所有，以利于商业中心招商，促进繁荣；（四）、商业租赁第二年，双方约定，被告以0.6元／平方米／天支付整体商业租金给原告，被告实际出租收入低于以上标准的，不足部分由被告补足；实际收入超过以上标准的，超出部分作为委托佣金归被告所有。双方还对框架协议履行期内租金的涨幅、商业托管费用的支付、双方的权利义务、合同终止、解除条件、违约责任的承担等均进行了约定。合同履行期间，被告向原告支付租金1000000元。因被告未按协议约定内容向原告支付商业租赁租金、商业运营管理物业服务费等款项，原告以被告上述行为已构成严重违约为由提起诉讼。
一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效。对于双方争议的问题，一审法院分析如下：一、对于合同性质认定问题。原、被告对于双方签订的框架协议均无异议，予以确认。被告认为双方签订的框架协议应属委托经营合同而非租赁合同。经审查，双方签订的框架协议中载有代售、代租等内容，该协议应包含多种法律关系，其中被告代原告销售商铺应属委托合同关系，而被告代原告对外出租商铺，约定了租赁范围，期限及保底条款，即被告以0.6元/平/天支付整体商业租金给原告。被告实际出租收入低于以上标准的，不足部分由被告补足；实际出租收入超过以上标准的，超出部分作为委托佣金归被告所有。实际该条款约定了被告应向原告支付费用的标准，因此，该框架协议名为委托合同，对于代租部分实际应为租赁合同，原告系出租给被告租赁物，按固定时间收取固定费用的出租方，被告系使用租赁物，并享有使用租赁物收益权利，具有缴纳租赁费的义务的承租方。而对于水费、电费、采暖费、网费电话费双方在框架协议中并未作约定，就上述费用不能按双方负担方式确定为以租赁合同处理。再者根据次承租人缴费方式为直接向物业公司买取，被告并未代收代缴，亦不能推断出被告按租赁合同的方式向原告支付上述费用，对于被告的抗辩意见中对于租金部分应当按照租赁合同纠纷处理，对于电费、水费、采暖费、网费电话费合同中未作约定，应按相应的服务合同纠纷处理。
二、对租赁合同解除问题。涉案租赁物系原告所有，被告对租赁物权属证据无异议，但认为原告提供的权属并未全部覆盖全部租赁物。对于租赁物所属项目天津九洲之地项目系原告开发投资，被告无异议，故对于租赁物权属予以确认。因被告延迟履行主要合同义务未支付租金，构成根本违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行的，原告行使法定解除权，解除租赁合同符合法律规定，因此，在原告送达解除合同通知之日起，原、被告签订的租赁合同既已解除。原告提交了律师函及顺丰快递单据，但被告称并未收到上述书证，而快递单号已无法查询结果，对于被告该项抗辩意见，一审法院予以采信。在被告提交的证据中，有公告一份，可以证明被告收到原告张贴的公告，其中包含有解除合同的意思表示，故对于合同解除时间应以被告收到该公告之日即2017年2月15日计算，对于原、被告签订的框架协议于2017年2月15日解除一审法院予以确认，该合同中约定的权利义务终止，被告应整体撤出并返还租赁物移交原告。对于原告该项诉讼请求，予以支持。
三、对于欠付租金数额问题。根据协议约定被告以0.6元/平/天支付整体商业租金给原告，自2015年1月1日起算租金，第一年为免租期，租金一年一付，当年最后一个月内凭发票支付下一年度租金。对于整体面积，被告认为原告并未按协议约定将29903平米全部交付被告使用，原告亦认可有一部分面积系其自用，经现场勘验，原告自用房屋为A4座一层全部，A4座四层202，208，B5座第三层。其中双方争议面积为B5座一层，被告认为双方系共用，因为被告使用该房屋二层，原告使用三层，对于一层被告并无利用价值，且原告已将正门关闭并上锁，所以应由原告分担一半的一层面积。原告不同意被告上述陈述，认为B5座一层原告只是通过，并未影响被告全部占有使用。经现场勘验，争议房屋一层正门原告确已关闭并上锁，且被告并未将一层进行经营、管理、办公等使用，故对于被告该项抗辩意见，予以采纳。现确认A4一层面积为1574.02平米，202号61.94平米，208号46.27平米，B5座为九洲创意园9号楼，建筑面积为1664.15平米，按一半面积计算为832.08平米。上述原告自用面积共计1574.02+61.94+46.27+832.08=2514.31平米。年租金计算为(29903–2514.31)×0.6×365=5998123.11元。被告已支付租金1000000元，自2016年1月1日至2017年2月15日，即合同解除之日共计411天，被告尚欠租金计算为5754051元，对于原告诉请超出该数额部分，不予支持。对于被告认为给付2016年租金已超过诉讼时效的抗辩意见，因被告于2016年12月9日交纳租金1000000元，已发生诉讼时效中断的效力，对于其该项抗辩意见，不予采纳。
三、对于房屋占用费的问题。原告主张租金计算至合同解除协议且被告交还租赁物及运营资料之日止。自确认合同解除之日至被告交还租赁物，被告应付原告费用应为房屋占用费，而非租金。自2017年2月15日起应当计算房屋占用费，计算标准应延续框架协议中约定：0.6元/平米/天，面积依前确认为29903–2514.31=27388.69平米。因涉及次承租人，故被告应分批返还租赁物或做好次承租人与原告的交接工作，返还后的租赁物建筑面积不再计算房屋占用费，其余租赁物按实际使用的建筑面积按每平米每天0.6元收取。
四、对于物业费、水费、电费、采暖费的问题。原、被告签订的框架协议中对于物业费约定为双方另行签订补充协议，现双方就物业费用承担，并未达成一致意见，根据框架协议约定物业收费标准执行天津市相关政策法规，就原告提交的前期物业合同，合法有效，予以采信，根据框架协议、前期物业合同及相应补充协议约定商业物业费按3.88元/月/平米收取，写字楼按2.64元/月/平米收取，第一年为免费使用，被告在合同履行期间的物业费计算为被告自用面积部分计算为832.08×2.64÷30×410=30021.4元，其余商业面积部分计算为(27388.69–832.08)×3.88÷30×410=1408208.5元，合计1438229.9元，对于原告诉请超出该数额部分，不予支持。对于合同解除之后的物业费，亦应按商业3.88元/月/平米、写字楼2.64元/月/平米，以被告实际使用面积及期间计算。对于水费，被告因诉请金额较小，表示无异议。而电费、采暖费、网费电话费，依争议问题第一项所述，不能按租赁合同纠纷处理，且原告上述事实请求不能排除原告自用部分数额，而次承租人有权就其实际发生的费用向物业公司缴纳，对于原告上述诉讼请求，应排除次承租人已经交纳的费用，并按被告实际使用的数额另行以服务合同或其他债权纠纷的形式进行主张，在本案中该项请求缺乏合同依据，不予支持。
五、对于违约责任及违约金计算问题。原、被告在履行框架协议过程中，原告交付租赁物时并未全部交付被告使用，违约在先，但原告未交付面积比例较小，并不影响租赁合同生效及被告使用收益。而被告不完全履行给付租金的行为系违反合同基本的权利义务，应属于根本违约，是导致合同解除的主要原因。因此，导致合同解除按违约责任比例划分，原告应付次要责任占30%，被告应付主要责任占70%。对于违约金的计算，原告主张计算方式不应超出法律规定的最高限额，计算为被告欠付租金数额同期银行贷款利率的1.3倍，且被告在此范围内承担70%的给付责任。根据框架协议，物业费并未约定给付期限，不应计算违约金，而租金应当是按年支付，自2016年1月1日至2016年12月8日共计342天，被告欠付租金数额为5998123.11元，该段违约金计算为5998123.11×4.35%÷365×342×1.3×70%=222474元，2016年12月9日至2017年2月15日共计68天，被告欠付租金数额为5754051元，该段违约金计算为5754051×4.35%÷365×68×1.3×70%=42434.6元，违约金合计42434.6+222474=264908.6元，原告诉请超出该数额部分不予支持。
被告移交运营资料及次承租人的法律关系问题。原告诉请要求被告移交运营资料部分，即要求移交被告与次承租人之间的合同的诉讼请求。自原、被告框架协议解除之日，被告无权再对外签订租赁协议，期间签订的租赁协议无效，获得原告授权的除外。对于框架协议解除之前被告与次承租人签订的租赁协议继续有效，原、被告的框架协议解除，不影响在解除之前次承租人签订合同的效力，被告同意将其对次承租人权利义务转让给原告，原告同意接收的，与次承租人另定三方协议确认。除此之外，被告与次承租人的合同除延续租期的约定以外，双方继续履行。在解除框架协议后，被告以各种形式与次承租人签订协议延续租期的，该约定无效，获得原告授权的除外。次承租人在其签订合同范围内享有对租赁物占有使用收益的权利，原、被告不得以其之间的框架协议解除而侵犯次承租人的权利。对于原告主张的上述相关资料移交的诉讼请求，不予支持。结合
结合争议问题，原、被告租赁合同于2017年2月15日解除，被告应当腾空租赁物并移交原告，截止到合同解除之日，被告尚欠原告租金5754051元、物业费1438229.9元，水费2283.6元。被告以其实际使用面积按每平米每日0.6元的标准计算房屋占用费、按每平米每月商业3.88元、写字楼2.64元的标准计算物业费，给付原告上述费用自2017年2月16日至被告全部交付租赁物之日止。被告另向原告支付违约金264908.6元，对于电费、采暖费、网费电话费，不予支持，原告可另案主张。对于原告起诉超出上述数额部分的诉讼请求，不予支持。综上所述，对于原告部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第三项、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“一、原告天津九洲方圆投资发展有限公司与被告天津九洲新罗商业管理有限公司签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》于2017年2月15日解除；二、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后根据次承租人租赁情况将天津九洲之地项目商业圈移交原告天津九洲方圆投资发展有限公司；三、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津九洲方圆投资发展有限公司截止至2017年2月15日的租赁费5754051元；四、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津九洲方圆投资发展有限公司截止至2017年2月15日的物业费1438229.9元；五、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内按本判决确认的计算标准、计算方式给付原告天津九洲方圆投资发展有限公司自2017年2月16日至被告天津九洲新罗商业管理有限公司实际返还房屋之日的房屋占用费及物业费；六、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津九洲方圆投资发展有限公司截止至2017年2月15日的水费2283.6元；七、被告天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津九洲方圆投资发展有限公司违约金264908.6元；八、驳回原告天津九洲方圆投资发展有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130598元，保全费5000元，合计135598元，由原告天津九洲方圆投资发展有限公司负担69016元，由被告天津九洲新罗商业管理有限公司负担66582元”。
二审期间，上诉人九洲方圆公司提交证据如下：
证据一、天津市天房物业管理有限公司的书面声明，证明天津市天房物业管理有限公司向九洲新罗公司出具的证明与事实不符。
证据二、九洲方圆公司的产权证，证明消防验收不合格不可能办理产权证。
上诉人九洲新罗公司提交证据如下：
第一组证据：建设用地批准书、建筑工程施工许可证、厂区平面布置图、项目竣工图、工业地产项目备案决定；建设用地规划许可证、产权证、项目环境影响报告表、建设工程规划验收合格证、项目竣工环境保护验收申请登记卡等，证明合同标的物是工业土地，九洲方圆公司在签订合同的时采取了欺瞒的手段，没有告知上述情况，构成根本违约。
第二组证据：1、建设工程消防验收意见书；2、光盘，证明：涉诉项目不具备消防条件。
第三组证据：1、天津市天房物业管理有限公司情况说明；2、天津市天房物业管理有限公司证明，证明：涉案区域天津市天房物业管理有限公司从来没有提供过物业服务，也没有收过任何费用。
第四组证据：五次公告、照片、光盘，证明九洲方圆公司干扰九洲新罗公司管理和经营，2017年2月15日的公告，是利用这个公告的时间来作为解除合同的结点，没有法律和事实依据。
第五组证据：广告宣传图片，证明九洲方圆公司虚假宣传造成了九洲新罗公司的误判。
第六组证据：项目现场照片，证明老百姓维权的情况及期间九洲新罗公司进行了装修和招商，损失巨大。
第七组证据：天津市规划局津南分局对上访回复，证明项目就是工业产权性质，未经过规划验收，按照法律规定不能投入使用，无法实现合同目的。
第八组证据：《设定他项权利摘要》复印件一份，证明九洲方圆公司对标的物擅自抵押，构成根本违约。
第九组证据：1、金地喜宴酒楼说明；2、KTV情况说明，证明造成次承租人无法履行与九洲新罗公司的合同。
第十组证据：产权证明及证明，证明：双方签订框架协议时，上诉人并不知晓合同标的物的产权性质。
第十一证据：照片、劳动合同、工资表等，证明涉案区域内的物业管理是九洲新罗公司聘请相关职员来实施的服务。
当事人进行了质证，九洲方圆公司对九洲新罗公司提供证据的质证意见如下：证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，九洲新罗公司与四家公司签订合同，已经获益实现了合同目的。对第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，Ｂ1-Ｂ5均经消防验收合格，全部都已办理产权证。对第三组证据：真实性、合法性、关联性均有异议，提供的虚假证明违背事实及法律。对第四组证据中公告的真实性、合法性无异议，关联性有异议，九洲方圆公司为了避免国有资产遭受更大损失不得已采取的防范措施。对照片、光盘：真实性、合法性、关联性均有异议。对第五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。九洲方圆公司将整个物业交由新罗公司进行管理运行，希望将该项目做成高技术、高精尖、有创意的企业入驻，结果新罗公司将ＫＴＶ、网吧、台球室、饭店统统引进。对第六组证据真实性无异议，证据与本案无关联性。对第七组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能起到九洲新罗公司主张的证明目的。对第八组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据与本案无关联。对第九组证据与本案无关联。对第十组证据的真实性、合法性无异议、关联性有异议，九洲新罗公司如果不了解产权性质就不可能去招商。对证据十一、认为该证据与本案没有关联，对其真实性、合法性不予认可。九洲新
九洲新罗公司对九洲方圆公司提供证据的质证意见如下：认为证据一的声明无法来否认前面的声明，该声明中所载明的内容也体及了除九洲创业园区B区以外的区域，对B区的B1-B5没有提供物业服务，九洲新罗公司不能承担物业费。对证据二的真实性、合法性无异议，能够证明土地性质为工业用地，但认为房产证与消防验收合格没有关系。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《天津九洲之地项目商业委托管理框架协议》约定：九洲方圆公司同意将其天津九洲之地项目商业整体委托给九洲新罗公司进行销售、招商、运营管理。上述约定不违法法律法规禁止性规定，合法有效。从上述框架协议约定的内容看，既包括委托销售事宜亦包括委托租赁事宜。因在协议履行期间，九洲新罗公司未发生销售之情形，双方当事人仅就租赁事宜及商业运营管理物业服务费等产生纠纷，故一审法院针对上述纠纷予以裁判，并无不妥。就双方于本案当中方式的争议而言，上诉人九洲新罗公司未按约定支付租金，构成根本违约。因此,九洲方圆公司享有合同解除权。2017年2月15日，九洲方圆公司以公告的形式通知九洲新罗公司解除合同，故一审法院以该时点确认双方合同解除，符合合同法的规定。九洲新罗公司要求以判决生效之日作为合同解除时点的主张，与事实及法律规定不符，本院不予支持。关于欠付租金数额，一审法院根据九洲方圆公司所提诉讼请求作出的认定，并无不当，本院不再赘述。
关于物业费问题，双方框架协议中约定商业运营管理物业费待定。之后，双方就物业费事宜另行签订补充协议。基于此，一审法院参照九洲方圆公司与天津市天房物业管理有限公司签订的前期物业合同的约定，确定九洲新罗公司应缴物业费并无不妥。且九洲方圆公司已经向案外人天津市天房物业管理有限公司交纳了物业费，九洲新罗公司应支付相应的费用。但一审法院在对物业费计算时，未考虑空置房屋物业费的计价原则，标准采用有误，本院予以更正。鉴于二审期间九洲方圆公司同意在一审判决的物业费数额的基础上按照80%计取，本院予以照准。九洲新罗公司应向九洲方圆公司支付物业费1150583.92元。因物业服务为综合性服务，九洲新罗公司以自行进行物业管理为由，不同意给付物业费，理据不足，本院不予支持。对于合同解除之后的物业费，参照九洲方圆公司与天津市天房物业管理有限公司签订的前期物业合同的约定及上诉人九洲方圆公司二审自认情况，亦应按商业3.88元/月/平米、写字楼2.64元/月/平米，以上诉人九洲新罗公司实际使用面积及期间按照80%计算。
关于违约责任及违约金问题。九洲新罗公司未按期支付租金应承担违约责任，九洲方圆公司未能将部分面积交付九洲新罗公司，虽未影响租赁合同生效及九洲新罗公司的使用收益，亦应承担部分责任，一审法院按照70%由九洲新罗承担违约金正确，一审法院计算违约金的标准亦无不妥，九洲新罗公司不同意承担违约金及九洲方圆公司要求九洲新罗承担全部违约金的主张均不能成立，本院不予支持。关于九洲新罗公司主张涉案项目为工业用地，导致其履行框架协议出现困难一节，因其在本案当中所提供的证据不足以证明因上述事由而导致其房屋销售及房屋租赁出现障碍，故九洲新罗公司以此作为拒缴租金的抗辩事由，本院不予支持。
关于九洲新罗公司要求追加次承租人参加诉讼问题，九洲方圆公司诉九洲新罗公司合同解除，并不影响与次承租人商定后续事宜，九洲新罗公司要求追加次承租人参加本案诉讼不能成立不予作出。
一审法院其他各项事实的认定及判决并无不当。
综上所述，上诉人九洲新罗公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，上诉人九洲方圆公司的上诉请求及上诉人九洲新罗公司的其他上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市津南区人民法院（2017）津0112民初853号民事判决第一、二、三、六、七项；
二、撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初853号民事判决第四、五、八项；
三、本判决生效后十日内，上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司给付上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司截止至2017年2月15日的物业费1150583.92元；
四、上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司于本判决生效后十日内按本判决确认的计算标准、计算方式给付上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司自2017年2月16日至上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司实际返还房屋之日的房屋占用费及物业费；
五、驳回上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司其他诉讼请求；
六、驳回上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司上诉请求；
七、驳回上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费130598元，保全费5000元，合计135598元，由上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司负担81359元，由上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司负担54239元。
二审案件受理费68130元，由上诉人天津九洲方圆投资发展有限公司负担24140元，由上诉人天津九洲新罗商业管理有限公司负担43990元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年一月三十日
书 记 员 李珊珊