浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3250号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东阳市铭都酒店有限公司，住所地东阳市横店镇康庄南街316号。
法定代表人：段自春，执行董事。
委托诉讼代理人：李伟斌，男，公司经理。
委托诉讼代理人：马旭芳，浙江无双律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东阳市金达莱酒店管理有限公司，住所地东阳市江滨南街191号。
法定代表人：金德明，总经理。
委托诉讼代理人：卢丽娜，浙江清瑞律师事务所律师。
原审第三人：东阳市吴宁群利会歌厅，住所地东阳市江滨南街193号。
经营者：李金群，男，1975年11月29日出生，汉族，住东阳市。
原审第三人：杜双龙，男，1985年8月13日出生，汉族，住东阳市南市。
委托诉讼代理人：陈冬冬，浙江良济律师事务所律师。
上诉人东阳市铭都酒店有限公司（以下简称铭都酒店）因与被上诉人东阳市金达莱酒店管理有限公司（以下简称金达莱公司）、原审第三人东阳市吴宁群利会歌厅（以下简称群利会歌厅）、杜双龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2016）浙0783民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
铭都酒店上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉请并支持上诉人的全部反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定上诉人拖欠房屋租金并判决解除《房屋租赁合同》，认定事实错误、适用法律错误。上诉人未向被上诉人支付租金皆因被上诉人违约在先。被上诉人在既未告知上诉人也未经上诉人同意的情况下擅自将上诉人承租的部分房屋出租给浦发银行金华分行用于开设自助银行，被上诉人的行为严重违反租赁合同约定。上诉人多次与被上诉人商谈赔偿损失及减少租金事宜，但被上诉人置之不理，上诉人有权拒付租金。提供租金发票是出租人的法定义务，在被上诉人提供租金发票前，上诉人有权拒付租金。开设浦发银行自助银行的房屋并不在上诉人出租给杜双龙等人的房屋之内，而是上诉人自用的，并准备用于开设精品店，被上诉人擅自转租给上诉人造成重大损失。杜双龙在对上诉人提供的证据质证时明确表示房屋由何人转租给浦发银行金华分行不知情，如果被上诉人已事先征得第三人同意，杜双龙不可能不知情。二、一审程序违法。一审中，上诉人曾书面申请调取被上诉人与浦发银行之间的租赁合同，一审告知金达莱公司与浦发银行金华分行不存在租赁关系，也无租赁合同。但一审判决中有一份金达莱公司于2016年3月与浦发银行金华分行签订的房屋租赁合同，且一审以此认定租期及租金，并判定上诉人租金每月减少5940元。对于一审认定相关事实的重要证据未在庭审中出示也未经各方当事人质证，严重违反法定程序。三、一审对上诉人的反诉请求未依法处理。上诉人的反诉请求明确要求自2016年6月1日起就被上诉人擅自再行出租部分房屋每年减少相应租金，故一审应对2016年6月1日之后应减少的费用金额依法作出判决。四、一审仅判决被上诉人补偿上诉人240万元，对上诉人适用自由裁量明显不公。根据鉴定，上诉人酒店内不可移动物品、装饰装修及中央空调资产评估价值为3061631元，在被上诉人同意利用上诉人酒店内的装修装饰等物品的情况下，一审只判决被上诉人补偿上诉人240万元，对上诉人明显不公。一审判决上诉人向被上诉人支付利息损失，无事实和法律依据。
金达莱公司二审辩称，一、上诉人与被上诉人的合同中并没有约定被上诉人不提供租金发票上诉人就可以不交租金。上诉人以该理由拒付租金没有事实和法律依据，也没有合同约定。开具发票充其量只能算是被上诉人的附随义务，与支付租金对应的是房屋使用，而不是开具发票。根据上诉人在一审中提交的承包意向书及备忘录的约定，上诉人早在2014年10月就已将1楼西侧约200平方米及地下室大部分面积出租给杜双龙使用，并且杜双龙也已进场装修，浦发银行金华分行所承租的20平方米房屋属于转租给杜双龙的部分，该部分上诉人没有相应的主体资格。被上诉人也并非擅自将该20平方米的房屋出租给浦发银行金华分行，在浦发银行金华分行初次来商谈时被上诉人已经与上诉人、杜双龙的合伙人电话沟通。双方均表示由于上诉人与杜双龙有纠纷，要求被上诉人出面将此事落实，具体的事项均同意由被上诉人决定。后被上诉人出面与浦发银行金华分行沟通此事，并且在谈妥后致电上诉人及杜双龙的合伙人杜国强，该部分租金可在房租中扣减。如果杜双龙与上诉人的纠纷处理好了，杜双龙及其合伙人继续经营的，该部分租金在杜双龙及其合伙人的租金中扣减；如果杜双龙及其合伙人退出了，就在上诉人的租金中扣减，上诉人及杜双龙的合伙人均表示同意。如果上诉人当初不同意浦发银行承租，浦发银行也不可能顺利的进场装修并正常投入使用。本案由于上诉人未按时缴纳房租且在被上诉人通知的合理期限内仍未缴纳，上诉人已经解除了合同。浦发银行所承租的部分是在合同解除后同年8月才进场装修，对上诉人没有造成任何影响，更不是上诉人拒付租金的合理理由。二、一审程序合法，请二审法院审查。三、一审对上诉人的反诉请求已进行了处理，判决书第五项明确由被上诉人返还上诉人2016年3月至5月底的租金17820元。被上诉人在诉请中提到了2017年至2018年按合同递增，由于合同解除，上诉人未提出占有使用费也按合同递增，故一审法院对合同解除后占有使用费在本案中不予处理，并无不当，上诉人可以另行主张，且被上诉人也并未表示对此后的占有使用费不予理会。四、一审判决被上诉人补偿上诉人240万元已相当公平。上诉人装修的部分系用于开设宾馆，按照开设宾馆的实际情况，上诉人的装修部分最多不超过五年就要重新装修，已经有很多存在需要更换、修理的地方，故一审法院判决被上诉人按照装修价值80%以上补偿上诉人是公平的。请求驳回上诉，维持原判。
杜双龙二审辩称，上诉人与被上诉人之间的合同纠纷与杜双龙无关。杜双龙是受案外人杜国强的要求在铭都酒店地下室经营足浴店，铭都酒店与杜国强之间的纠纷现在东阳市人民法院审理过程中，杜双龙并不是实际的承租人。另外，2015年4月杜双龙与铭都酒店因为租赁事宜发生纠纷，之后铭都酒店将足浴店员工全部赶出，并将门全部锁了，杜双龙对铭都酒店的地下室及相关房屋并没有实际的控制与使用。对于浦发银行相关的租赁事宜系被上诉人与杜国强及上诉人进行协商，杜双龙对具体事宜并不知情。综上，杜双龙已对本案涉及房产无实际占有或使用，对上诉人与被上诉人之间的纠纷并不知情。
群利会歌厅二审中未作答辩。
金达莱公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告于2014年5月25日签订的房屋租赁合同已于2016年5月10日解除；2、判令铭都酒店立即腾退涉案租赁房屋；3、判令铭都酒店按合同约定的每年305万元的标准支付金达莱公司自2016年6月1日至房屋实际腾退交付之日止的租金及利息损失；4、判令铭都酒店支付因本案诉讼支出的律师费2万元；5、本案诉讼费用由铭都酒店承担。在本案审理过程中，金达莱公司将第3项诉讼请求变更为判令铭都酒店按合同约定的每年305万元的标准支付金达莱公司自2016年6月1日至房屋实际腾退交付之日止的占有使用费及利息损失。
铭都酒店向一审法院反诉请求：判令金达莱公司赔偿铭都酒店损失10万元，并自2016年6月1日起每年减少租金20万元。
一审法院认定事实：金达莱公司系涉案租赁房屋的所有权人。2014年5月25日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定：金达莱公司将涉案租赁房屋（建筑面积10271平米，含地下室，另有庭院面积580平米，不包括临中山路的5间房屋及庭院195平米）出租给铭都酒店。租赁期限10年，自2014年6月1日至2024年5月30日止。租金按年支付，其中第一年的租金为152.5万元，第二年、第三年的租金均为305万元，第四年起每年的租金均在前一年租金的基础上递增5%；第一年的租金和押金应于2014年6月15日付清，以后每年的租金均提早一个月支付（即应于每年的5月1日前付清）。铭都酒店未按合同约定期限缴纳租金，金达莱公司有权解除合同、收回涉案租赁房屋，押金及已交的租金均不予返还。合同还对其他事项进行了详细约定。合同签订后，铭都酒店依约支付了第一年的租金，金达莱公司也依约将涉案租赁房屋交付给铭都酒店。后铭都酒店未按约定期限支付第二年的租金，在金达莱公司多次催讨并且诉至法院后，直至2015年11月底铭都酒店才支付了第二年的租金。后铭都酒店又未按约定期限（2016年5月1日前）支付2016年6月1日至2017年5月底的租金。为此，金达莱公司于2016年5月6日向铭都酒店邮寄了一份《关于催讨租金及行使合同解除权的函件》，催告铭都酒店应于2016年5月10日前支付金达莱公司租金305万元，并告知如其届期不支付租金，金达莱公司将行使合同解除权，收回涉案租赁房屋，并通过诉讼途径主张尚应支付的租金和损失赔偿。铭都酒店在庭审中自认其于2016年5月20几日收到上述函件，但其否认曾收到金达莱公司于2016年5月11日向其发出的《关于解除房屋租赁合同和责令腾退房屋的通知》。铭都酒店收到《关于催讨租金及行使合同解除权的函件》后至今一直未支付2016年6月1日起的租金。铭都酒店在承租涉案租赁房屋后，于2014年10月与杜双龙签订承包意向书和备忘录各一份，将涉案租赁房屋中的地下室大部及一楼西侧约200平米房屋转租给杜双龙，期限自2014年10月1日至2024年5月1日。2015年6月15日，铭都酒店（甲方）与李金群（乙方）签订一份房屋租赁合同，铭都酒店将其承租的涉案租赁房屋中的一楼东北侧、二至四楼整层、后庭院580平米（含甲乙出入地下室的消防通道）、九楼楼顶预留空调主机位置等转租给李金群使用。租赁期限自2015年7月1日至2024年5月30日。群利会歌厅于2016年5月23日收到金达莱公司的通知，要求群利会歌厅暂缓支付租金。在本案审理过程中，一审法院准予金达莱公司的申请，委托金华汇金资产评估事务所对铭都酒店承租的涉案租赁房屋中由铭都酒店出资购买的不可移动物品、装修装饰及中央空调的资产进行评估，该事务所于2017年4月17日作出了评估报告书，结论为：在本报告所提示的假设前提条件基础上，铭都酒店不可移动物品、装修装饰及中央空调资产价值2017年3月20日的评估价值为3061631元。金达莱公司垫付了鉴定费13000元。另查明，金达莱公司于2016年3月与浦发银行金华分行签订一份房屋租赁合同，约定将原已出租给铭都酒店的房屋中西侧的一小间房屋（约20平米，门牌号为东阳市江滨南街193-2号）出租给浦发银行金华分行使用。租赁期限自2016年3月1日至2022年2月28日止，每年租金为71280元。该房屋已于2014年10月由铭都酒店出租给次承租人即第三人杜双龙。金达莱公司在庭后提供的书面说明中陈述其出租上述房屋事先已征得铭都酒店及杜双龙的同意，且铭都酒店、金达莱公司一致同意金达莱公司收取的租金可在租金中予以抵扣。
一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同后，金达莱公司已依约交付房屋，铭都酒店未在约定期限内交纳自2016年6月1日起的房屋租金的事实清楚，证据充分，且铭都酒店也无异议，足以认定。原、被告签订的房屋租赁合同系双方的一致真实意思表示，内容未违反法律规定，应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因铭都酒店拖欠房屋租金，金达莱公司已按照法律规定向其送达了催讨租金及未及时支付租金依法解除合同的函件，且铭都酒店在上述通知期限届满后仍未支付拖欠的租金，故金达莱公司要求解除与铭都酒店签订的涉案租赁房屋租赁合同的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，予以支持。合同解除时间应确定为函件中限铭都酒店支付租金的合理期限，根据铭都酒店自认2016年5月20几日收到函件，及函件中确定的自发出函件至交纳租金期限4天，确定铭都酒店应于2016年5月底前交纳租金，其未及时交纳，涉案房屋租赁合同应确定已于2016年5月底解除。租赁合同解除后，铭都酒店理应腾退涉案租赁房屋，故要求铭都酒店腾退涉案租赁房屋的诉请，符合本案事实及相关法律规定，予以支持。因原、被告之间的房屋租赁合同已解除，铭都酒店与次承租人即两第三人之间的租赁合同也应同时解除，两第三人也应承担腾退各自承租房屋的责任。根据合同相对性原则，两第三人与铭都酒店之间的纠纷应另行解决。租赁合同解除后，铭都酒店仍应支付按合同约定的第三年租金的标准计算的占有使用费至铭都酒店实际腾退涉案租赁房屋之日止及迟延支付的利息损失，故金达莱公司的该项诉请，符合本案事实及相关法律规定，也予支持。由于原、被告双方签订的租赁合同中对铭都酒店违约导致租赁合同解除时，对形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据金达莱公司表示其同意利用铭都酒店的装修装饰物，以及涉案租赁合同解除系铭都酒店未依约支付租金的违约造成的事实，涉案租赁合同解除后，依据相关法律规定，金达莱公司应在利用价值范围内适当补偿铭都酒店。根据评估报告确定的形成附合的装饰装修物价值3061631元，酌情确定金达莱公司应补偿铭都酒店2400000元。因金达莱公司未提供证据证明应由铭都酒店承担其为本案诉讼支出的律师费，故金达莱公司要求铭都酒店支付律师费用2万元的诉讼请求，于法无据，不予支持。虽金达莱公司于2016年3月将其承租给铭都酒店的房屋中西侧的一小间房屋（门牌号为东阳市江滨南街193-2号）出租给浦发银行金华分行使用，但该房屋早在2014年10月即已由铭都酒店出租给杜双龙，且杜双龙至今未要求铭都公司承担相应责任，且在金达莱公司同意将其收取的租金在铭都酒店应交纳的租金中予以抵扣的情况下，故金达莱公司的上述行为不会对铭都酒店造成任何损失，更不会影响铭都酒店对其承租房屋的整体使用计划，因此，铭都酒店以此为由拒不支付租金并要求金达莱公司赔偿损失的诉请，均不符合本案事实及相关法律规定，不予支持。至于减少租金的诉请，因金达莱公司自认其同意在收取租金的范围内减少铭都酒店的租金，故予以支持，但具体减少的数额应以金达莱公司实际收取为限。经计算，每月为5940元（71280÷12），自2016年3月至5月底为17820元。因铭都酒店未提出减少占有使用费的诉请，对2016年6月1日起铭都酒店应支付金达莱公司的占有使用费不予调整，铭都酒店可另行主张。综上，金达莱公司的诉讼请求，部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。铭都酒店的反诉诉讼请求，小部分成立，予以支持，大部分不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决：一、原告东阳市金达莱酒店管理有限公司与被告东阳市铭都酒店有限公司于2014年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月31日解除。二、被告东阳市铭都酒店有限公司、第三人东阳市吴宁群利会歌厅、杜双龙应于判决生效之日起十日内腾退位于东阳市江滨南街193号原由被告东阳市铭都酒店有限公司承租的所有房屋（建筑面积10271平米，含地下室，另有庭院面积580平米，不包括临中山路的5间房屋及庭院195平米）。三、被告东阳市铭都酒店有限公司应支付原告占有使用费305万元（已自2016年6月1日起计算至2017年5月底，此后占有使用费仍按每年305万元的标准计算至被告东阳市铭都酒店有限公司实际退还上述房屋时止），扣除原告东阳市金达莱酒店管理有限公司应补偿被告东阳市铭都酒店有限公司的款项240万元，尚应支付65万元（不包括2017年6月1日起至被告东阳市铭都酒店有限公司实际腾退上述房屋时止的占有使用费）及利息损失（以305万元作为计算基数自2016年6月1日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至2017年5月底，此后的利息损失以65万元作为计算基数按上述标准自2017年6月1日起计算至实际付清之日止），于判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告东阳市金达莱酒店管理有限公司的其他诉讼请求。五、反诉被告东阳市金达莱酒店管理有限公司应返还反诉原告东阳市铭都酒店有限公司自2016年3月1日起至同年5月底止的租金17820元，于判决生效之日起十日内履行。六、驳回反诉原告东阳市铭都酒店有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31360元，由原告东阳市金达莱酒店管理有限公司承担21060元，被告东阳市铭都酒店有限公司承担10300元。反诉案件受理费2900元，由反诉原告东阳市铭都酒店有限公司承担2777元，反诉被告东阳市金达莱酒店管理有限公司承担123元。鉴定费13000元（已由原告东阳市金达莱酒店管理有限公司垫付），由被告东阳市铭都酒店有限公司承担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
原判认定的事实清楚，本院予以认定。
本院认为，铭都酒店未在约定期限内交纳自2016年6月1日起的房屋租金的事实清楚，金达莱公司已向铭都酒店送达了催讨租金的函件，但铭都酒店在金达莱公司通知期限届满后仍未支付拖欠的租金，故金达莱公司有权解除与铭都酒店签订的涉案房屋租赁合同。根据已查明的事实，浦发银行金华分行使用的房屋已于2014年10月由铭都酒店出租给次承租人杜双龙，且该房屋面积约20平方米，而上诉人承租房屋总建筑面积10271平方米，铭都酒店以此为由拒付租金，本院不予支持。是否开具租金发票并非支付租金的前提条件，铭都酒店应按约将欠付的租金交纳给金达莱公司。对于补偿装修损失的问题，一审根据评估报告及本案实际情况酌情确定金达莱公司补偿铭都酒店2400000元，并无不当。由于铭都酒店在一审中未提出减少占有使用费的诉请，对2016年6月1日起铭都酒店应支付金达莱公司的占有使用费一审未予调整并让当事人另行主张，亦符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34260元，由上诉人东阳市铭都酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 朱红彦
审 判 员 钱 萍
二〇一七年九月十四日
代书记员 黄佳婧