吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0221民初702号
原告（执行案外人）：倪培涛，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：肖建国，永吉经济开发区法律服务所。
被告（申请执行人）：郑秀芹，住吉林省永吉县。
委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所。
第三人（被执行人）：吉林市华颐房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县。
法定代表人：徐洪海，经理。
委托诉讼代理人：朱永春，该公司职员。
第三人：尹振国，住吉林省吉林市船营区。
原告倪培涛与被告郑秀芹、第三人吉林市华颐房地产开发有限公司（以下简称华颐公司）、第三人尹振国案外人执行异议之诉一案，经吉林市中级人民法院发回重审，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪培涛的委托诉讼代理人肖建国、被告郑秀芹及其委托诉讼代理人王冬梅、第三人华颐公司的委托诉讼代理人朱永春、第三人尹振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪培涛向本院提出诉讼请求：立即对坐落于永吉县北大湖镇（原五里河镇）华颐小区1号楼4号商业网点房屋中止（终止）执行，解除查封。事实和理由：永吉县北大湖镇（原五里河镇）华颐小区开发的建设单位是华颐公司，此工程由尹振国具体负责施工，由尹振国实际支付各种款项（土地出让金、材料、人工费等），华颐公司和尹振国为顺利完成施工，于2011年9月29日共同向原告借款60万元。此工程于2011年竣工。华颐公司和尹振国无力偿还之前借款，2012年3月21日华颐公司和尹振国将华颐小区1号楼东数4号商业网点房屋以抵账的方式出卖给倪培涛，并签订商品房买卖合同，之后交付了该房屋，倪培涛已实际占有、使用该房至今。事后在办理房屋所有权证等手续时发现该房被法院查封，倪培涛依法向法院执行局提出执行异议，法院作出（2016）吉0221执异7号执行裁定书，倪培涛对裁定不服，现向法院提起诉讼。
郑秀芹辩称，1、倪培涛的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回全部诉请。2、法院依职权追加第三人尹振国参加诉讼，郑秀芹没有收到裁定和通知，尹振国在倪培涛提出执行异议之前曾以独立的有请求权的原告提起对1号楼4号网点的执行异议，终审判决驳回其案外人执行异议请求。如果在本案中，尹振国属于有独立请求权的第三人诉请应被驳回，作为无独立请求权的第三人，原告倪培涛所陈述事实与尹振国提起执行异议和原告提起执行异议一审、二审有完全相悖的地方，本案存在虚假事实的情况。3、倪培涛从没有参加过诉讼，被告要求法院通知倪培涛本人出庭，另外，倪培涛本人与第三人华颐公司没有在法院查封前签订过商品房买卖合同，买卖合同的买受人是仉培涛，作为有民事行为能力自然人，不会写错自己名字是常识，特别是在购买价值较大的门市房时更不会出现这样错误。请求法院核实原告诉讼主体资格。4、倪培涛在法院查封前，没有实际占有诉争商品房，也没有出借60万元给两位第三人。5、永吉县法院在查封时有明确照片，证明被查封房产没有实际占有人，永吉县房地产登记也体现为被查封房产是被执行人，即第三人华颐公司的，其财产应作为承担民事责任的财产。6、第三人华颐公司于2012年5月取得了诉争华颐小区房产总登记，如果是原告购房的话，第三人华颐公司具备办理产权登记条件。原告没有办理产权证，存在过错。7、根据永吉县住房与城乡建设局的档案，华颐小区的施工单位是吉林市金城房屋建设公司，非第三人尹振国。综上，依据最高法院办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条和二十九条的规定，请求驳回原告诉请。
华颐公司述称，尹振国的工程我们公司给他提供的资质，我们不提供任何项目，也不投资、出人，仅是提供资质。
尹振国述称：我于2011年在北大湖镇开发两栋楼，当时政府要求按照国家政策办理手续，我就靠挂华颐公司资质开发，当时与华颐公司的法人徐洪海有协议，土地手续和与政府签合同是我本人去办理的，建楼也是我投资，我有相关缴费票据。我取得土地建楼有北大湖镇的会议纪要和与第八中学的协议，与徐洪海和华颐公司没有任何关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：倪培涛提交的证据1（2010年10月25日的土地转让协议书）、证据2（2011年2月10日协议书）、证据3（2012年1月9日尹振国与永吉县第八中学补偿协议书），具有真实性，可以证明尹振国借用华颐公司的资质开发了涉案的小区，本院予以采信；证据4（农业银行卡交易明细清单1张）与证据5（商品房买卖合同）及证据6（收据1份）相互佐证，能够证明尹振国向倪培涛借款，用争议房屋抵债的事实。郑秀芹主张商品房买卖合同上购买人为“仉培涛”，但没有证据证明确有仉培涛其人，倪培涛对合同签名予以认可，应视为“仉培涛”系合同上签字人的误笔，买受人应为倪培涛，本院对上述三份证据予以采信；证据7及证据8（供热费、水费收据7张），该收据虽然不是正式收据，但在乡镇的供热、供水部门确实存在开具临时收据的情况。上述7张收据能够证明倪培涛在法院查封前已实际占有争议房屋，予以采信。
郑秀芹提交的证据1（吉林市中级人民法院民事判决书1份）,是人民法院生效法律文书，予以采信；证据2（调取证据申请书、北大湖供电所的证明、电费明细）、证据3（北大湖镇水费收据），在证明力方面存在瑕疵，缺乏排他性，不予采信；证据4【照片3张（来源于永吉县人民法院执行局）】,是人民法院查封争议房屋时拍摄的照片，对真实性予以确认，但不能证明涉案房屋室内情况，与本案缺乏关联性；证据5（打印照片2张），该证据取得时间、地点不清，显示的内容与被告的主张不一致，不予采信；证据6（吉林市中级人民法院庭审笔录），对真实性予以确认，但对被告“在法院查封之前原告没有实际占有涉案房屋”及“原告没有借款给尹振国”的抗辩观点缺乏证明力。
尹振国提交的证据1（购买建筑材料的收据34张），结合尹振国与北大湖镇2010年10月25日的土地转让协议书、2011年2月10日挂靠协议书、2012年1月9日尹振国与永吉县第八中学补偿协议书，可以认定尹振国是涉案小区的实际开发人，本院予以采信；证据2（华颐公司员工张继财的当庭证言），可以证明尹振国为涉案小区的实际开发人，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
永吉县北大湖镇华颐小区是由尹振国借用华颐公司资质开发建设，该小区2011年末建设完毕，并登记在华颐公司名下。尹振国与华颐公司约定，开发的楼盘所有权归尹振国。2011年9月29日尹振国向倪培涛借款60万元，后双方约定用该小区1号楼4号商业网点房屋抵顶60万元借款。2012年3月21日尹振国以华颐公司名义与倪培涛签订商品房买卖合同，尹振国在华颐公司委托代理人处签字，并以华颐公司名义为倪培涛出具了购房款的收据。2012年11月11日、2013年9月6日、2014年11月6日倪培涛向该小区的吉林市炘昱供热有限公司分别交三个冬季的供热费，每年6125.00元。自2012年7月5日至2015年1月17日向永吉县北大湖镇自来水站交了四年的自来水费，每年180.00元。郑秀芹依据（2013）永民一初字第482号民事调解书，向永吉县法院申请执行，2014年1月3日法院查封了争议房屋。涉案房屋因第三人的原因没有在法院查封前办理过户登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”
倪培涛借款给尹振国，双方之间建立民间借贷法律关系，后双方协商用争议房屋抵顶借款，即双方变更原民间借贷法律关系为现房屋买卖合同关系，尹振国以华颐公司的名义与倪培涛签订了书面买卖合同，从实际权利人的处分权利到名义权利人的处分权利均完成了签订买卖合同的要件。郑秀芹对原告在买卖合同中倪培涛的签字提出异议，倪培涛当庭对该签字予以认可，且之后其又以实际行动履行了该合同，不论当时买受人是否为倪培涛亲自签字，都不能据此否认该买卖合同的合法有效性。倪培涛支付了全部房屋价款，供热费票据、水费票据相互佐证，应该确认尹振国、华颐公司于2012年已将房屋交付给了倪培涛，即倪培涛在人民法院查封前已实际占有争议房屋。永吉县人民法院执行局查封时拍摄的照片只能反映该房屋的外部情况，房屋占有应从房屋的交付和管理等方面确定。本案尹振国、华颐公司、倪培涛均承认房屋已交付，倪培涛提供的供热费、水费票据能确认倪培涛对房屋进行管理，故仅有执行局查封时拍摄的照片，没有其他证据相佐证，不能认定倪培涛没有占有该房屋。争议房屋办理过户登记需以华颐公司完成为个人办理过户的前期程序为前提，即非因倪培涛自身原因未办理过户登记。此外，没有证据证明倪培涛名下在本地尚有其他房产。被告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定进行抗辩，但从本案查明的事实上看，原告的主张均符合上述司法解释的相关规定，即不论依据第二十八条还是依据第二十九条，其权利都能够排除人民法院的执行。故对倪培涛的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
倪培涛提出的案外人执行异议成立，不得执行永吉县北大湖镇华颐小区1号楼4号商业网点的房屋；
驳回倪培涛的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由郑秀芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
本院（2016）吉0221执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 邓永刚
审 判 员 赵志刚
人民陪审员 林玉莲
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 沈 丽