浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3184号
上诉人（原审被告）：潘四军，男，1978年8月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托代理人（特别授权代理）：谢瑞阳，浙江商祺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司杭州分行。住所地：杭州市江干区四季青街道解放东路*号。
代表人：楼伟中，该行行长。
委托代理人（特别授权代理）：陈旭艳、聂丽娟，北京中伦（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐秀华，女，1977年1月16日出生，汉族，住浙江省绍兴县。
被上诉人（原审被告）：浙江锦润房地产开发有限公司。住所地：杭州市萧山区经济技术开发区市心北路*号。
法定代表人：陈安军，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：李艳红、俞依林，浙江博方律师事务所律师。
上诉人潘四军因与被上诉人中信银行股份有限公司杭州分行（以下简称中信银行杭州分行）、徐秀华、浙江锦润房地产开发有限公司（以下简称锦润公司）金融借款合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初366号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：一、主合同成立及生效情况：1、合同签订情况：2012年5月23日，潘四军、徐秀华与中信银行杭州分行签订了编号为（2012）信银杭733221个房贷字第121001号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。2、借款本金：2890000元。3、借款期限：2012年7月4日至2042年7月4日。4、合同执行利率：按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，下浮5%。执行浮动利率期间，贷款利率根据利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率进行浮动，自贷款发放日起，首次利率调整日为2013年1月1日，首次利率调整日后每12个月调整一次利率。5、还款方式：按月等额本息还款，还款日为每月20日，还款总期数为360期。6、逾期利率标准：合同利率的150%。7、还款情况：截止2016年10月20日前的应付本息已经全部还清，此后仅于2017年1月20日归还利息665.33元，此后再无还款。已归还的本金共计171277.79元。8、欠款情况：本金2718722.21元，期内利息31969.93元，逾期利息87.77元、复利201.99元（暂计至2017年1月23日）。9、抵押担保的情况：（1）抵押人：潘四军、徐秀华。（2）抵押物：位于杭州市××区××公寓××单元××室的房产。（3）抵押登记手续：2012年7月23日，经杭州市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。（4）担保范围：贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。10、保证担保的情况：（1）保证人：锦润公司。（2）保证方式：连带责任保证。（3）保证期间：自《中信银行个人购房借款合同》生效之日起至借款人就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行杭州分行持有之日。在担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。（4）其他：锦润公司同意放弃《中华人民共和国担保法》第28条及《中华人民共和国物权法》第176条项下针对中信银行杭州分行的所有抗辩以及根据该法条所可能获得的全部权利。11、担保范围：贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。12、其他约定：如借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，中信银行杭州分行有权计收罚息和复利，宣布合同项下已发放贷款提前到期，中信银行杭州分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费）均由借款人承担。二、需要说明的其他事项：1、直至庭审当日，潘四军、徐秀华尚未取得案涉抵押物即位于杭州市××区××公寓××单元××室房产的房屋所有权证，亦未办妥抵押登记手续。2、宣布贷款提前到期情况：因潘四军、徐秀华未按时足额还款，中信银行杭州分行于2017年1月18日向该院起诉，该院于2017年1月23日将起诉状及证据副本等诉讼材料送达至潘四军、徐秀华，中信银行杭州分行于庭审中主张以2017年1月23日作为贷款提前到期之日。3、为本案诉讼，中信银行杭州分行与上海锦天城（杭州）律师事务所签订了《法律服务委托合同》，并已实际支出律师费40930元。4、财产保全情况：该院依据中信银行杭州分行的申请作出（2017）浙0102民初366号民事裁定书，裁定冻结潘四军、徐秀华、锦润公司的银行存款2780180.5元，或查封、扣押其相应价值的财产。2017年2月16日，中信银行杭州分行诉至原审法院请求判令：1、潘四军、徐秀华清偿借款本金2718722.21元，并支付逾期利息20409.72元（计算至2016年12月21日）；2、潘四军、徐秀华支付罚息及复利（罚息和复利利率均为合同利率的150%即6.983%，自2016年11月20日暂计至2016年12月21日罚息为37.21元、复利为81.36元，并计算至款项全部清偿之日止）；3、潘四军、徐秀华支付中信银行杭州分行为实现债权而支出的律师费40930元；4、锦润公司对潘四军、徐秀华的上述义务承担连带清偿责任；5、中信银行杭州分行对潘四军、徐秀华所有的位于杭州市××区××公寓××单元××室房产享有优先受偿权；6、本案诉讼费、保全费由潘四军、徐秀华、锦润公司承担。
原审法院认为：中信银行杭州分行与潘四军、徐秀华、锦润公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力。中信银行杭州分行已依约履行了其放款义务，潘四军、徐秀华未按约足额还本付息，已构成违约，中信银行杭州分行有权宣布案涉贷款提前到期，要求借款人潘四军、徐秀华偿还借款本息以及支付至实际清偿之日止的罚息、复利，亦有权就拍卖、变卖抵押财产所得价款在抵押担保范围内优先受偿。庭审中，中信银行杭州分行主张以2017年1月23日作为案涉贷款提前到期之日，符合法律规定以及合同约定，该院予以支持。关于中信银行杭州分行主张锦润公司承担连带保证责任的诉请，因案涉的抵押房产尚未取得房屋所有权证和房屋他项权证，亦未办妥抵押登记手续，锦润公司的保证责任尚处于保证期间内，且《中信银行个人购房借款合同》明确约定锦润公司放弃《中华人民共和国担保法》第28条及《中华人民共和国物权法》第176条项下针对中信银行杭州分行的所有抗辩，故锦润公司应当就潘四军、徐秀华全部付款义务承担连带保证责任。徐秀华经该院依法传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘四军、徐秀华于判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司杭州分行归还借款本金2718722.21元、利息31969.93元。二、潘四军、徐秀华于判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司杭州分行支付暂计至2017年1月23日的逾期利息87.77元、复利201.99元，并支付此后至实际履行之日止的逾期罚息（以未还本金与利息之和2750692.14元为基数，按合同约定的罚息利率即中国人民银行公布适用的五年以上贷款基准利率下浮5%再上浮50%的标准计算，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，罚息利率随之调整，调整之后的罚息利率于次年1月1日起适用）。三、潘四军、徐秀华于判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司杭州分行支付为实现债权而支出的律师费40930元。四、浙江锦润房地产开发有限公司对潘四军、徐秀华的上述第一、二、三项付款义务承担连带保证责任。浙江锦润房地产开发有限公司在实际承担付款义务后，有权向潘四军、徐秀华进行追偿。五、中信银行股份有限公司杭州分行有权对潘四军、徐秀华所抵押的位于杭州市××区××公寓××单元××室的房产进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费29041元，因本案适用简易程序进行审理，案件受理费减半收取为14520.5元。案件受理费14520.5元以及财产保全申请费5000元由潘四军、徐秀华、浙江锦润房地产开发有限公司负担。中信银行股份有限公司杭州分行于判决生效之日起十五日内向该院申请退费；潘四军、徐秀华、浙江锦润房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，潘四军不服，向本院提出上诉称：一、本案认定事实不清，一审判决书存在故意漏写事实的情况。一审中，双方已就本案的真实情况达成了一致意见，即潘四军在向锦润公司购买本案房产时，该房产已经建造完毕，是属于现房，潘四军在交纳了首付款之后已经获得了本案房产的钥匙。中信银行杭州分行在一审开庭时也承认其确实存在过错，即在明知可以办理正式抵押登记的情况下，仍然要求潘四军办理预抵押登记，一审法院在明确已经查明该案真实情况的前提下，并未将该真实情况如实反映在判决书中，仅载明了潘四军办理了预抵押登记的情况，明显存在漏写事实，损害潘四军的合法利益，违法保护中信银行杭州分行相关权力的事实。关于房产证的办理，一方面，潘四军作为买房一族已将所有的积蓄用于购买相关房产，而且潘四军也确实入住了本案的房产，本着百姓的思想，考虑到办理房产证的相关税负，潘四军未积极办理房产证是可以理解的。另一方面，在购房合同里，也如实写明潘四军委托锦润公司办理相关房产证的情况。综上，中信银行杭州分行和锦润公司根本未及时通知要求潘四军办理房产证，潘四军未办理房产证的情况是可以理解的。二、本案适用法律错误。在本起案件中，中信银行杭州分行明知可以办理正式抵押登记的情况下，仍然要求潘四军办理预抵押登记，潘四军作为借款一方，根本是没有任何救济途径，只能按照中信银行杭州分行的要求办理相关手续，潘四军是没有任何过错的。而中信银行杭州分行明知可以办理房产证，仍然要求潘四军办理预抵押登记的情况，不是一种保护自身权力的行为，而是一种蔑视法律，不遵守相关法律规定的行为，根据《物权法》第二十条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”中信银行杭州分行作为抵押权人一方，在明知可以办理正式抵押登记的情况下，仍未办理正式抵押登记，仅仅办理了预抵押登记之后就不再行使自己的权利，因此，中信银行杭州分行的情况已经可以明确认定是属于预告登记失效的情况，不应当享有优先受偿权。三、本案社会影响力较大。预告登记早起产生于国外，后被中国引进，考虑到中国的特殊情况，被写入了《物权法》，预告登记的本意，是为了能够在房屋未建成的时候，不能正式办理抵押登记之前，保护银行或者提供贷款一方的合法权力的，这是一种符合中国国情的特殊法律，但是并不是银行或者提供贷款一方肆意妄为，无视法律的手段。本案中，中信银行杭州分行的行为，并不是使用法律保护自己，而是滥用法律，侵害潘四军的权力，不能只因办理了预抵押登记，就能起到正式抵押登记的所有效果，而不考虑房屋是否建成。现上诉请求撤销原审判决第五项，依法改判中信银行杭州分行对潘四军、徐秀华共同所有的房产进行折价、变卖所得价款不享有优先受偿权，一、二审诉讼费用由中信银行杭州分行承担。
中信银行杭州分行提交答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，潘四军的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、一审认定事实清楚，系由于潘四军、徐秀华尚未取得案涉抵押物的房产房屋所有权证，中信银行杭州分行才未能办妥抵押登记手续。案涉房屋为预售的商品房，未办理房屋所有权证书，故中信银行杭州分行只能与潘四军、徐秀华办理预抵押登记。中信银行杭州分行在一审庭审时并未承认房屋系在可以办理抵押登记的情况下，仍然要求潘四军、徐秀华办理预抵押登记。相反，中信银行杭州分行在一审庭审中反复强调，需要潘四军、徐秀华取得房屋所有权证书的前提下，并且需要潘四军、徐秀华配合，中信银行杭州分行方可与潘四军、徐秀华办理房屋抵押的他项权证。其次，锦润公司在一审庭审中也陈述曾多次催促潘四军办理房产证，而潘四军在一审庭审中也承认并且在上诉状中亦明确由于办理房产证的相关税负，未办理房产证。故未能办理房屋抵押权证的过错在于潘四军、徐秀华，中信银行杭州分行对于预告登记无法转为正式抵押登记并无过错。二、一审适用法律准确，中信银行杭州分行对抵押物享有优先受偿权。《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，旨在规定预告登记的抵押权人可以对抗受让人的物权，故预告登记的抵押权人可以对抗普通债权人，由此，享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义。同时，根据该条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，旨在规定预抵押权人行使优先受偿权应具备一定的前提条件，即预告登记的抵押权人必须在自能够进行不动产登记之日起三个月内向抵押人催告申请登记。该条文的反义是如果不存在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的情形的，预告登记不失效。即对非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，预告登记未失效，抵押权人对抵押物仍享有优先受偿权。因此，在本案中，潘四军、徐秀华所购买的房屋，至今未能取得房屋所有权证，故中信银行杭州分行对于预告抵押登记无法转为正式抵押登记并无过错，该预告登记未失效。中信银行杭州分行作为预登记的抵押权人，对预登记的房屋享有优先于他人实现债权的请求权，有权以预登记的案涉抵押房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。三、支持优先受偿权有利于减轻诉累，保障金融秩序稳定。国家鼓励银行发放商品房房屋按揭贷款，为防止金融风险，《担保法》、《物权法》等法律给予银行相应的权益保护，如果银行丧失预告登记的优先受偿权，不利于维护银行业的合法权益，将会产生一系列金融风险。综上，请求维持原判。
锦润公司提交答辩意见称：一审判决有事实和法律依据，请求维持原判。
徐秀华未向本院提交答辩意见。
二审期间，各方均未向本院提交新的证据。
经审理，本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：二审争议焦点为，中信银行杭州分行是否有权对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，潘四军、徐秀华与中信银行杭州分行签订《中信银行个人购房借款合同》约定以案涉房屋为借款提供抵押担保，因购房时产权证尚未办出，双方办理了抵押权预告登记手续。现案涉房屋已经交付，符合办理产权证条件，而在潘四军、徐秀华未能积极协助锦润公司办理出产权证的情况下，中信银行杭州分行对于预告抵押登记无法转为正式抵押登记并无过错，故中信银行杭州分行作为预登记的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。潘四军的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29041元，由上诉人潘四军负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏明贵
审判员 陈 剑
审判员 崔 丽
二〇一七年八月二十五日
书记员 边佳宁