南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0104民初1491号
原告：中国建设银行股份有限公司南京新街口支行，住所地南京市秦淮区汉中路117号。
代表人：周韬，行长。
委托诉讼代理人：杨英，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王增福，江苏当代国安律师事务所实习律师。
被告：张洪辉，男，汉族，1983年5月20日生，住南京市秦淮区。
原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）与被告张洪辉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行新街口支行的委托诉讼代理人杨英、王增福到庭参加诉讼。被告张洪辉经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行新街口支行向本院提出诉讼请求：1.张洪辉立即给付建行新街口支行截止2017年8月11日止的住房公积金贷款本金259531.43元、利息16471.13元、罚息（含复利）1066.35元，结清金额277646.72元；2.张洪辉立即给付建行新街口支行截止2017年8月9日止的商业贷款本金36243.79元、利息3028.08元、本金罚息159.06元、利息罚息（即复利）207.22元，合计39638.15元；3.张洪辉立即给付自2017年8月12日起至欠款全部实际还清之日止的住房公积金贷款利息、罚息、复利（按照贷款合同约定的标准计算）；4.张洪辉立即给付自2017年8月10日起至欠款全部实际还清之日止的商业贷款利息、罚息、复利（按照贷款合同约定的标准计算）；5.张洪辉支付实现债权费用，包括律师费21472元及全部诉讼费用；6、建行新街口支行对张洪辉名下的位于南京市××××室房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年6月6日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）与张洪辉签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》。根据合同约定，建行江苏省分行已向张洪辉发放贷款330000元，其中公积金贷款290000元，借款期限240个月（即2012年6月12日至2032年6月11日），商业贷款40000元，借款期限240个月（即2012年6月12日至2032年6月11日），张洪辉将其所购买的南京市××××室进行了抵押登记。2017年1月22日，建行江苏省分行将《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》项下债权全部转让给建行新街口支行。张洪辉未按约还款，根据借款合同的约定，建行新街口支行宣布贷款立即到期，要求张洪辉立即清偿借款本息及相关费用。为维护自身合法权益，建行新街口支行诉至法院。
被告张洪辉未答辩，未提交证据。
建行新街口支行围绕诉讼请求依法提交了《债权转让协议》、《债权转让通知》、EMS详单、公告照片、《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》及公证书、划款委托协议、借款借据、个人贷款支付凭证、《南京市房地产抵押合同》、他项权证、《委托代理合同》、律师费发票、拖欠明细、结清试算清单，对建行新街口支行提交的证据，本院依法确认并在卷佐证。
根据建行新街口支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，建行江苏省分行（贷款方）与张洪辉（借款方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》一份，主要约定：张洪辉向建行江苏省分行贷款330000元用于购买位于南京市××××室房屋，其中住房公积金贷款金额为290000元，期限20年，即自2012年6月12日至2032年6月11日，商业性贷款金额为40000元，期限20年，即自2012年6月12日至2032年6月11日；本合同所载的贷款期限起始日与借款借据所载日期不一致的，贷款期限起始日以借款借据所载日期为准，贷款到期日根据贷款期限相应调整；住房公积金贷款按月利率3.9167‰计算，商业性贷款按月利率5.383‰计算，本合同履行期间，一年期以上贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，不再另行通知；贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，公积金贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，商业性贷款罚息利率为本合同同约定贷款利率上浮50%，且对到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收罚息；张洪辉违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约，建行江苏省分行有权宣布本合同项下贷款提前全部到期，并有权处分抵押物，处分抵押物所得收益，受偿顺序依次为：实现债权的各项费用、所欠公积金贷款本金、利息、罚息、所欠商业性贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金。上述《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的签署，经江苏省南京市秦淮公证处公证。
为担保上述债务履行，张洪辉（××）与建行江苏省分行（××）签订《南京市房地产抵押合同》一份，主要约定：张洪辉将其购买的位于南京市××××室房屋抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保；抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。双方办理了房屋抵押登记，抵押登记债权数额为330000元，房屋所有权人为张洪辉，建行江苏省分行取得他项权证。
2012年6月19日，建行江苏省分行向张洪辉发放公积金贷款290000元，商业性贷款40000元。
2017年1月5日，建行江苏省分行与建行新街口支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与张洪辉签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》项下的债权全部转让给建行新街口支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、行使抵押权、提起诉讼、申请执行等）均由建行新街口支行行使。建行新街口支行将债权转让协议及债权转让通知张贴在其营业场所并向张洪辉邮寄。
张洪辉自2015年10月起未按时足额偿还贷款本息。截至2017年8月11日，张洪辉尚欠建行新街口支行住房公积金贷款本金259531.43元、利息16471.13元、罚息1066.35元。截至2017年8月9日止，张洪辉尚欠建行新街口支行商业贷款本金36243.79元、利息3028.08元、罚息366.28元。建行新街口支行为催收上述贷款诉至本院，并委托南京当代国安律师事务所律师代理诉讼，因此支付律师代理费21472元。
本院认为，建行江苏省分行与张洪辉签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行依约合计向张洪辉发放贷款330000元。合同履行期间，张洪辉自2015年10月开始未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求张洪辉清偿借款本金、利息及罚息。建行江苏省分行将《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》项下的债权转让给建行新街口支行并进行了通知，建行新街口支行取得债权人地位。由此，建行新街口支行主张张洪辉偿还所欠借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2017年8月11日，张洪辉尚欠建行新街口支行住房公积金贷款本金259531.43元、利息16471.13元、罚息1066.35元；截至2017年8月9日止，张洪辉尚欠建行新街口支行商业贷款本金36243.79元、利息3028.08元、罚息366.28元；上述利息、罚息金额未超过合同约定的标准，本院予以认可。关于建行新街口支行主张的律师费，《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》对律师费由债务人负担没有明确约定，虽约定了抵押物的受偿顺序包括实现债权的各项费用，但“实现债权的各项费用”的约定不能当然认为包括律师费，因此《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》并未对律师费负担问题作出明确约定，故建行新街口支行主张律师代理费21472元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
张洪辉将其名下位于南京市××××室房屋抵押给建行江苏省分行作为其履行前述《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》项下债务的担保，且已办理抵押登记，故建行江苏省分行对该抵押房产享有抵押权，如张洪辉不履行前述到期债务，建行江苏省分行有权就该抵押物在抵押担保范围内优先受偿。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故建行新街口支行作为债权受让人主张对张洪辉用于抵押的上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额330000元为限优先受偿。被告张洪辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告建行新街口支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张洪辉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行住房公积金贷款本金259531.43元及利息、罚息（截至2017年8月11日，利息16471.13元、罚息1066.35元；自2017年8月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定的利率标准计付）。
二、被告张洪辉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行商业性贷款本金36243.79元及利息、罚息（截至2017年8月9日，利息3028.08元、罚息366.28元；自2017年8月10日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定的利率标准计付）。
三、如被告张洪辉不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行有权依法处置被告张洪辉用于抵押的位于南京市××××室房屋，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额330000元范围内优先受偿。
四、驳回中国建设银行股份有限公司南京新街口支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6290元、财产保全费2183元、公告费600元，合计9073元，由原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行负担586元，被告张洪辉负担8487元（被告张洪辉应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行向本院预交，被告张洪辉应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京新街口支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 唐风华
人民陪审员 陈先艳
人民陪审员 戚玉玲
二〇一七年九月十一日
见习书记员 胡莉萍