河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曹民初字第970号
原告许占林。
被告唐山市宏坤房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区军安里建科楼12-3。
法定代表人刘永红，该公司董事长。
委托代理人赵丽菁，河北唐正律师事务所律师。
委托代理人徐明，河北唐正律师事务所律师。
原告许占林与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张静波独任审判，公开开庭进行了审理。原告许占林，被告唐山市宏坤房地产开发有限公司委托代理人赵丽菁、徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许占林诉称，2009年4月21日，我与被告签订《商品房买卖合同》。该合同第十条第一款约定“出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付该商品房”。合同第十四条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款3.5／10000的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十九条第一款第一项约定，该房屋于2010年8月20日前，由出卖人办理产权证，否则每延期一天按已交房款的1／10000赔付违约金。合同签订后，我已交房款总额318091元，被告至今未给办理房屋产权证。按照合同第十条约定该房应于2010年5月20日交于我方，但该房2010年10月29日才正式交付，已逾期交房165天，现起诉请求法院依法确认合同合法有效，判令被告继续履行合同，并按合同约定支付延期交房的违约金18369.76元（318091元?3.5／10000?165天）；自2010年8月19日起至交付房屋产权证之日止，按已付房款每日1／10000支付延期办理房产证的违约金。
被告唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称，一、本案中导致逾期交房及办理房屋所有权证并非我方原因，是由于建设施工单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司未能按施工合同约定的完工日期交付工程且已完工程存在瑕疵需要返工等原因，直接导致我方无法及时向业主交付房屋。馨港家园小区的外墙质量修复意见亦能证明逾期交房系施工单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司原因所致。同时馨港家园小区1-5号楼的外墙修复工程发票，证实我公司在与施工单位协商不成的情况下已先行垫付工程款4205728.95元，逾期交房的原因系施工方逾期完工，而非我公司过错。我公司已经采取积极的态度垫付工程款，目的是最大限度维护原告的合法权利，故申请依法追加施工单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司作为本案第三人参加诉讼。二、原、被告签订的买卖合同中，交付房屋时间早于建设工程施工合同约定的工程竣工日期，违反国家法律强制性的规定，不具有法律效力。同时，当该小区水、电、暖、气等设施全部安装到位后，由于多数业主强烈要求交付房屋，且施工单位漆桥公司也同意承担质量保修责任并将建筑工程交本小区物业管理公司即唐海县鸿程物业有限公司，故我公司以电话及短信方式通知原告交房，但部分业主因对交付契税、物业费用等存在异议而延迟或拒绝收房，而非我公司不予交付。三、无法及时颁发房屋所有权证并非我公司过错，因颁发房屋所有权证系房地产行政管理部门的行政职权，而非我公司一己之力所能，且我公司提交的竣工报告，馨港家园建设工程许可证，小区竣工测量报告，工程竣工准予接电的通知书，电力验收单，电表等设施的发票，施工费发票，热力发票，热量表等设施的发票，小区燃气工程发票，自来水工程发票，均证实我公司已组织工程验收且馨港家园小区水、电、暖气已具备使用条件亦证实我公司已按约定向房地产部门履行了报验手续，并对该小区存在的工程质量问题通过诉讼与施工单位达成协议，其施工单位也努力完成修复工作，故我公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。四、原告诉请违约金数额过高缺乏法律依据。五、原告计算违约金的日期有误，多计算了2天。
经审理查明，2009年4月18日，原告许占林与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为（海）房预售证第8-40号。合同约定原告从被告处购买馨港家园第3幢2单元201号房屋一套，建筑面积93.81平方米，储层间建筑面积5.97平方米，总价款331106元。合同第六条付款方式约定为贷款方式付款，现房款已全部付清。该合同第十条交付条件中约定：（一）出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条交接手续约定：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其它条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其它条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）略。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款3.5／10000（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记中约定：（一）初始登记：出卖人应当在2010年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1中方式处理：1、买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款1／10000的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款1／10000的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
另查明，原告许占林于2009年4月17日向被告支付房屋销售价款98091元，储藏间价款13015元，备案登记费160元，抵押登记费318元；于2009年5月27日向被告支付房屋销售价款220000元；于2010年8月21日向被告支付垃圾清运费200元，物业管理费563元；于2010年10月29日向被告支付公共维修基金6361.82元，契税4771.37元，取暖费1899.65元，被告于当日向原告交付房屋，逾期交房162天。
上述事实有原告许占林提交的《商品房买卖合同》、河北省唐山市销售不动产发票、备案登记费及抵押登记费收据、垃圾清运费及物业管理费收据、取暖费收据、代收公共维修基金收据、代收契税收据及原、被告的当庭陈述所证实。
本院认为，原、被告间签订的《商品房卖房合同》系由原唐海县建设规划局和原唐海县工商行政管理局监制的格式合同，且在双方自愿的基础上签订，应认定合法有效。原、被告应按合同的约定享有权利，承担义务。原告按合同约定支付房屋价款后，被告应按约如期交付房屋，逾期交付应承担违约责任，逾期天数以本院查明为准。被告辩称延期交付房屋系因建设单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司未按施工合同约定的完工日期交付工程，并申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人，但本案系商品房买卖合同纠纷，南京市漆桥建筑安装工程有限公司并非该商品房买卖合同的主体，亦并非本案必须共同进行诉讼的当事人，故对被告申请追加南京市漆桥建筑安装工程有限公司为本案第三人的请求及逾期交房的抗辩事由，本院不予支持。被告辩称未能按期办理房产权证非其自身原因导致，但其承认该工程未通过行政管理部门的验收，不具备办理房屋产权证书的全部条件，故对被告该项答辩主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、原告许占林与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；
二、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告许占林支付延期交房违约金18773.71元（331106元?3.5／10000?162天（2010年5月20日至2010年10月29日）］；
三、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告许占林支付延期办理房产证违约金，自2010年8月20日起，每日按已付房款331106元的1／10000计付至交付房屋所有权证之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费130元，由被告唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并在7日内缴纳上诉费，逾期按放弃上诉处理。
代理审判员 张静波
二〇一四年七月一日
书 记 员 陈 硕