天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第6685号
原告天津市龙门物业管理中心，住所天津市河北区建国道*号。
法定代表人王明新，职务经理。
委托代理人安建庆，该公司副经理。
委托代理人孙金强，该公司副经理。
被告天津宏棉股份有限公司，住所天津市和平区大沽路174号。
法定代表人高爽，该公司董事长。
委托代理人刘德旺，天津宏棉股份有限公司房产经营分公司书记。
委托代理人杨涛，天津秉钧律师事务所律师。
第三人天津市同鑫旅馆，住所天津市河北区龙门大厦E区*楼。
个体经营者李虹。
委托代理人张桂岭。
原告天津市龙门物业管理中心（以下简称：龙门物业）诉被告天津宏棉股份有限公司（以下简称：宏棉公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王盛独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙门物业的委托代理人安建庆、孙金强，被告宏棉公司的委托代理人刘德旺、杨涛，第三人天津市同鑫旅馆的委托代理人张桂岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙门物业诉称，龙门物业受天津市河北区龙门大厦管理办公室委托，全权负责对龙门大厦驻厦企业供水、供电、供暖及卫生等物业管理服务工作。被告宏棉公司作为龙门大厦驻厦企业，所占建筑面积为1260平方米。按照天津市河北区物价局北发（2006）23号文件规定，按建筑面积每月每平方米应收取4.5元的物业管理费。龙门物业只按每平方米2.5元的标准收取。被告宏棉公司自2012年7月至2015年10月期间，对其中780平方米以租赁他人为名拒绝付款，形成欠费78000元。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求被告一次性给付原告物业管理费78000元；诉讼费由被告承担。
被告宏棉公司辩称，不同意原告诉请。原告与被告之间没有就涉诉的同鑫旅馆的房产签订过收取物业费的合同。10余年来第三人与原告物业费的交纳标准、交纳方式均没有通过被告，都是第三人直接交付原告，我们认为其双方已经形成了交易惯例。这种事实行为确定了原告与同鑫旅馆之间的合同关系，与被告无关。原告主张的欠费数额，被告不认可其计算的结果。
第三人天津市同鑫旅馆述称，不同意原告的诉请。同鑫旅馆是从2002年开始租赁被告所有的房屋，总面积是1260平米。2009年开始面积变为780平米。这么多年原告一直没有找我们要过物业费，我们也没交过。当时成立物业管理委员会应该有业主参加，但是我们不知情，而且收取的费用也应当向业主公开。原告不作为，包括在2004年经营1260平米时，旅馆客房的地面、房顶出现跑水、漏水问题。开始龙门大厦管委会的后勤部还管我们，后来就不管了。这几年因为物业费问题，我们找过物业公司，物业公司的法人表示给我们减物业费。第三人当时向他们提出过很多问题，包括龙门大厦管委会强迫我们外挂空调问题。第三人所有空调都外挂，是用脚手架挂上去的，如果更换要租吊车或搭脚手架，空调使用两年后需要充氟、维修、更换，龙门大厦都不让我们挪到其他地方，所以直接影响经营。还有下水管网问题，出现男女厕所堵塞、跑水、往外漏臭水。诉讼中，原告把天井遮盖了，通风和厨房排烟都不行了。旅馆内的各个水管道的闸门都是坏的，小的我们能换，大的我们换不了，如果换需要原告配合把总闸关掉。最近一两年晚上二次供水的水泵关闭，水压就下来了。旅客反映洗不了澡，我们怀疑是原告关闭的。总之，原告所提的欠物业费7万元与事实不符，第三人有票据证明每年都交物业费。拖欠物业费有原因在先，我们多次找过原告，均没有解决，给我们造成的损失也很大，所以不同意原告诉请，要求把我的损失补偿后我再交物业费。
原告龙门物业为支持其主张提供如下证据：
证一、物业管理中心的营业执照、关于成立河北区龙门大厦管理办公室的批复、授权委托书、关于收取有关费用的规定、龙门大厦物业服务中心服务范围，证明原告的主体资格，龙门大厦管理办公室委托原告对龙门大厦的管道、水电等进行物业服务管理；
证二、河北区物价局文件、关于龙门大厦物业费收费标准；
证三、向被告催缴物业服务费的函；
证四、部分收据，证明被告一直向原告交480平米的物业费，到现在也不欠。为了方便，让原告收取同鑫旅馆的物业费，同鑫旅馆一直交到2012年6月。
经质证，被告宏棉公司认为，证一、证二真实性不清楚；证三真实性不认可；证四涉及到被告交纳物业费的收据认可，同鑫旅馆的收据不清楚，不同意原告的证明目的，证据证明了被告交纳了物业费，原告自2006年收取物业费，被告从2008年以后才到龙门大厦办公，之前原告一直向同鑫旅馆收取费用。
经质证，第三人天津市同鑫旅馆认为，证一、原告提交的营业执照等主体资格证据，我们作为业主从来没见到过；证二、我们从来没见过；证三、我们没见过；证四、收据与第三人交纳的数额不符。2011年和2012年前半年的物业服务费我们已经交过，其数额与2008、2009年不一样，因为我们就数额没有达成一致意见，所以我从2012年下半年开始就没交纳物业服务费。
被告宏棉公司为支持其主张提供如下证据：
房屋产权置换合同书，证明被告在2004年10月份置换了诉争房屋的房屋产权。
经质证，原告和第三人均无异议。
第三人天津市同鑫旅馆为支持其主张提供如下证据：
证一、收据2张，证明第三人已经交过2011年和2012年前半年的物业服务费；
证二、照片，证明原告在物业管理中存在的问题。
经质证，原告龙门物业认为，证一无异议，证二供水、供电、下水的主管道由我们管理，各商户内部的不由我们管理。屋内漏水与我们无关。空调外机问题不清楚，不知道是市容要求的还是大厦要求的。东站是特殊区域，牌匾都要按照站区办的规定安装。
经质证，被告宏棉公司认为，证一无异议，证二无异议。
根据本案所需及第三人提出的问题，本院对龙门大厦E区天津市同鑫旅馆进行了勘验。
经质证，原告认为，勘验录像中有关于天井漏水的问题，原告就是为了解决漏水才安装架子和太阳板。第三人在录像中也提到了漏水问题，原告可以把太阳板加高，不影响第三人的采光。
经质证，被告没有异议。
经质证，第三人认为，原告刚才承认了天井影响采光问题，已经给我们的采光带来影响。加高或者整改是以后的事情，从天井遮挡以后，给我们造成的损失希望原告考虑赔偿的问题。
根据上述有效证据，并结合庭审调查中原、被告和第三人的陈述，本院确认如下事实：
2006年4月18日，经河北区经贸委请示，河北区机构编制委员会同意就龙门大厦成立河北区龙门大厦管理办公室，主要职能：负责龙门大厦22户驻厦企业供水、供电、供气等物业管理工作的正常运行。2006年8月30日，河北区龙门大厦管理办公室授权原告龙门物业全权负责龙门大厦公共设施（变电站、水、气、消防泵站）的日常管理和维护工作，全权代表河北区龙门大厦管理办公室按照天津市河北区物价局北价发（2006）23号复函文件规定，对驻厦产权单位提供水、电、暖等物业管理服务，并按照建筑面积依规收取物业管理费。2008年7月7日，河北区龙门大厦管理办公室对驻厦各单位发布《关于收取有关费用的规定》，包括：一、电、水费。供电、供水部门每月查核龙门大厦供电、供水总表的用电、用水计量后，每月6日前，由龙门大厦管理办公室会同驻厦单位的有关人员共同查核单位的用电、用水计量分表、汇总后每月10日前，向驻厦各单位下达电、水费通知单，各驻厦单位于本月15日前将水、电费交付管理办公室，逾期每日加收2‰滞纳金。二、采暖费。……三、维修管理费（服务费）。根据河北区物价局北价发（2006）23号“关于龙门大厦维修服务收费标准备案的复函”文件精神，通过对龙门大厦的设备设施的评估确定，由龙门大厦管理办公室向驻厦各单位每月每平方米收取4.5元服务费（维修管理费）。作为龙门大厦管理办公室变电室、泵房、设备设施的使用、维修、检测、零部件更换以及人员工资诸方面管理工作的费用支出的来源。但考虑到目前驻厦各单位的实际情况，暂时每平方米每月2.5元收取。……2010年5月10日，龙门物业向驻厦各单位发布龙门大厦物管中心服务范围，包括：一、负责正常供水、供电、供暖，并24小时值班服务。二、负责变电站、泵站各种设备、设施的更新、改造、维修、养护、检测等管理工作。三、负责共用的自来水、暖气、消防管道的更新、改造、维修和管理。四、负责公共区域的线路铺设、照明设备的安装、更换及线路故障的检查、维修等。五、负责公共区域、楼梯、通道、公共场所的卫生保洁，生活垃圾的清运，污水井、排污管道、雨水管道的清掏、疏通、更新、改造和管理。六、负责公共区域建筑、设备、设施的维护、改造、停车场、存车处的管理及车辆秩序的疏导。七、……。八、负责大厦整体安全工作的指导、监督、检查。并协调各单位之间的关系，保持和谐、安全、稳定的经营秩序。
2004年10月11日，宏棉公司（以下简称：甲方）作为龙门大厦的驻厦企业，与天津市龙门大厦有限公司（以下简称：乙方）和天津市龙门大厦管理委员会（以下简称：丙方）就龙门大厦内房屋的产权置换事宜签订《房屋产权置换合同书》，约定：甲方将拥有的龙门大厦D区三层商业用房计1096平方米与乙方拥有的龙门大厦E区四层享有产权之办公用房计1260平方米相互置换。置换后，甲方享有1260平方米办公用房的产权，乙方享有1096平方米商业用房的产权和承租权。甲方对置换后取得产权的坐落于龙门大厦E区四层1260平方米的办公用房依法享有占有、使用和处分权，乙方不得干预。
2002年底，宏棉公司将龙门大厦E区四层享有产权之办公用房计1260平方米租给天津市同鑫旅馆。2008年，租赁面积由1260平方米缩小为780平方米。截至2012年7月，天津市同鑫旅馆一直向龙门物业交纳物业服务费，费用标准不统一。自2012年7月至2015年10月，天津市同鑫旅馆以龙门物业不作为为由，未交纳物业服务费。现原告来院起诉，要求被告交纳第三人应当交纳的2012年7月至2015年10月的物业服务费78000元（面积780平方米，每平方米2.5元）。被告以本案与其无关，应由第三人直接交纳为由，要求驳回原告诉请。第三人以原告不作为，给其造成损失为由，不同意原告诉请。该案经本院主持调解，双方未获一致意见。
上述事实，有原、被告及第三人提交的证据材料，庭审陈述和庭审记录佐证，本院予以确认。
本院认为，被告与第三人系事实上的房屋租赁关系。原告与被告和第三人系事实上的物业服务合同关系。关于原告要求被告就其出租给第三人780平方米承担交纳物业费责任一节，以往物业费的交纳惯例，均由第三人直接向原告交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求被告承担责任于法有据。现原告为第三人提供了物业服务，第三人应当向原告履行交纳物业费的义务，被告就第三人应履行的义务承担连带责任。就原告要求按照每平方米2.5元标准交纳物业费的主张，原告提出的收费标准有天津市河北区物价局北价发（2006）23号文件为依据，不违反法律规定。因原告与第三人就物业费的收费标准未达成一致意见，故原告按照每平方米2.5元标准主张物业费合理合法，且有河北区龙门大厦管理办公室对驻厦各单位发布的《关于收取有关费用的规定》为依据，本院予以支持。
另外，就庭审中第三人提出的原告物业服务中存在的问题，本院做如下论述：关于第三人提出其旅馆客房地面、房顶出现跑水、漏水的问题，不在原告物业服务范围之内，与本案不是同一法律关系，不能成为阻却其交纳物业服务费的理由。关于第三人提出龙门大厦管理委员会强迫其外挂空调问题，考虑到第三人租用的房屋坐落在东站特殊区域，且第三人所处E区大部分商户空调均外挂，第三人提到的该项问题与原告的物业服务范围无关，第三人应服从龙门大厦管理委员会对外室空调机安装的统一安排，不能以此作为拒交物业费的理由。关于第三人提出的原告在天井上方安装架子和太阳板，影响其通风、采光和厨房排烟的问题，庭审中，原告解释其之所以在天井上安装太阳板，是为了防止雨水顺着天井流到各商户窗户内。虽然第三人提出太阳板对其通风、采光和厨房排烟造成了影响，但考虑到原告安装太阳板是根据商户反映，为大多数商户利益所为之，原告此种行为并无过错，第三人不能以其自身利益损害其他众多商户利益。关于第三人提出下水道管网有问题，出现男、女厕所堵塞、跑水情况，根据原告物业服务范围，负责公共区域污水井、排污管道的清掏、疏通、更新、改造和管理。原告负责的范围为公共区域，不负责第三人所在区域。另外第三人经营的是旅馆，根据其自述，对旅馆内管道进行过增加，且不排除其在经营过程中存在使用不当的情形。庭审中，原告表示其每年都会对排污管道、污水井进行疏通，故第三人提出的问题不应成为阻却交纳物业服务费的理由。关于第三人提出旅馆内的各个水管道的闸门都是坏的，如更换需要原告配合的问题，旅馆内的水管道闸门的更换不属于物业服务范围，庭审中，原告表示如出现问题会积极配合，本院予以确认。关于第三人提出最近一两年二次供水的水泵关闭，导致水压下降的问题，原告不负责自来水供应，且用于增加水压的水泵由五楼实际控制，水泵是否关闭不受原告控制。就第三人提出不知道有原告此主体的主张，根据第三人提交的交纳物业费收据，收据上收取物业费的主体均为原告，应视为第三人知晓，故就第三人该项主张，本院不予采信。就第三人提出成立龙门物业应当有业主参加的主张，考虑到企业改制的历史遗留问题和公平原则，第三人不应以此主张作为拒交物业费的理由。
应当说明的是，原告在履行物业服务合同主要义务的同时可能会存在一定的不足，该不足的解决，作为业主应当在通知原告而其不作为的情况下，采取合法合理的方式进行维权，拒付物业费并非是正当的维权途径，相反是对按时支付物业费业主的不公平，亦是让物业服务企业资金难以周转，继而使物业服务陷入恶性循环的不妥行为。综上，第三人提出的问题不能证明原告的物业服务存在瑕疵，不构成其拒交物业费的充足理由。为了使原告物业服务活动正常运行，应给付原告物业费。但今后原告应积极听取业主的意见，以进一步提高服务质量。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条和《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，第三人天津市同鑫旅馆给付原告天津市龙门物业管理中心自2012年7月至2015年10月物业费76050元；
二、被告天津宏棉股份有限公司对上述判决第一项确定的第三人天津市同鑫旅馆应承担的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，减半收取975元，由被告和第三人连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 王 盛
二〇一六年三月二十一日
法官 助理 宋晓慧
书 记 员 徐 浩
附：本裁判文书适用法律条文
一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
二、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。