安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初2066号
原告：解义，男，1984年9月9日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托代理人：张军，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。
委托代理人：黄经权，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。
被告：尹杰，男，1989年10月24日出生，汉族，住安徽省肥西县。
原告解义与被告尹杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员杜倩倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告解义及其委托代理人张军、被告尹杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解义诉称：原、被告于2016年4月18日在合肥浩昕房产中介有限公司介绍下，签订商品房买卖合同，房产位置：肥西县上派镇金寨路与青年北路交口华邦万派城3幢302室。合同签订生效后，原告当即支付20000元定金给被告，被告给原告出具定金收条一张，在双方合同履行期间，被告未经原告同意，随意将购房总价由原合同约定的646000元突然提高到880000元，原告知道后，当即表示不能接受，并与被告发生争执，原告认为，双方既然已签订房屋买卖合同，就应按照合同约定履行，被告故意违约后，虽经中介多次协商均无果，期间，原告也曾多次打电话或发信息，要求被告按照合同约定履行，但被告从不理会，根据双方签订购房合同补充约定：“如任意一方违约，另一方应向守约方支付总房价的20%作为补偿金”，房屋中介代理费也应由违约方支付。原告为维护自身合法权益不受非法侵害，特具状起诉，请求依法判令：1、被告继续履行与原告签署的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金双倍40000元；3、被告支付原告补偿金129200元；4、被告支付房屋中介代理费12900元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告尹杰辩称：不同意继续履行合同。万派城3栋302室为尹杰夫妻双方共同所有财产，签订服务合同时，中介方浩昕房产在明知没有女方授权亦未到场的情况下，只要求尹杰一个人签字，违反了《房屋管理法》；中介方为对方垫付首付款，为合肥市房地产管理局多次下文明令禁止，此行为涉嫌低买高卖；中介方在签订合同后，在没有出具任何收据的情况下，无理扣押房产证，不合乎行业规范涉嫌强买强卖；此合同没有走完银行预还款、资金托管、注销他项权证等手续，只能视为买卖双方有购房、卖房意向，不能视为合同违约；购房定金只能是房价的百分之二，对方在浩昕房产的授意下，故意多付所谓定金，为以后索赔打下伏笔，此行为涉嫌恶意索赔，系违规操作，我方所收的2万元为意向金；案涉房屋至今没有卖于任何第三方，现由本人居住，没有对方所说卖88万元的情形；合同上没有第三方中介的公司印章和法人签名；案涉合同为复印件，不是手写的规范合同，不能作为有力的证据。上述种种情况，证明本合同为无效合同。
经审理查明：2016年4月18日，解义作为买受人（乙方）与作为出售人的尹杰（甲方）及肥西县浩昕房产中介有限公司（丙方、以下简称浩昕房产）签订《售房合同书》，合同书约定：甲方愿意将其私有的没有任何产权争议的坐落于肥西县上派镇金寨路与青年北路交口华邦万派城3幢302室的房产（房产证面积81.19平方，权证字号为肥西字第2014015010号）出售给乙方。双方约定房产价格为人民币净得646000元整，该房款由乙方分三次付清：第一次，甲、乙双方自签订本合同生效之时，乙方即付甲方人民币20000元整作为合同履行保证金（充当房款的一部分）；第二次，乙方在2016年5月20日之前将首付购房款26万元整打入肥西县房产局资金托管中心；第三次，余额房款乙方需向银行贷款，年限暂定25年，贷款额为人民币466000元整，乙方自愿将贷款额打入肥西县资金托管中心，并自愿缴纳贷款所需费用。合同书第六条约定：丙方在协助甲、乙双方签订本合同时，即接受了甲、乙双方委托的代理事项，丙方将收取乙方代理费用人民币12900元整。合同书第八条约定：本合同在成立后，甲、乙双方任一方违约，由违约方赔偿守约方人民币贰万元整。此外，三方在合同书第七项补充约定中注明：任意一方违约，则违约金为总房价的20%作为补偿金。解义、尹杰及浩昕房产均在该《售房合同书》落款处签章。合同签订当日，尹杰向解义出具《收条》一张，内容为：“今收到解义交来购买位于上派镇金寨南路与青年北路交口华邦万派城3号楼302室的房产的购房定金人民币（大写）贰万元整”，该收条上同时注明：“今晚实际交给尹杰贰仟元整，明天解义在付给尹杰壹万捌仟元，此据中介方先拿着，等尹杰拿到定金贰万元时，此据中介方再交给尹杰”。后，尹杰以其爱人不同意出售房屋为由不再履行案涉合同，虽经中介公司协调，双方亦未达成合意，以致成讼。
另查明，尹杰与案外人蒋勤勤系夫妻关系，案涉房屋屋系尹杰与蒋勤勤按份共有，尹杰、蒋勤勤各占案涉房屋50%份额，解义对此情况知情。签订《售房合同书》时，蒋勤勤本人未在场，亦未在《售房合同书》上签字。蒋勤勤在法院对其所做的问话笔录中明确表示其不同意出售案涉房屋。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的原、被告身份证复印件、《售房合同书》、定金收条、手机信息截图、中介机构证明及证人证言，被告提供的《售房合同书》、房地产证复印件等证据在卷佐证，相关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案中，原、被告对双方于2016年4月18日所签订的《售房合同书》的真实性及被告已收取原告2万元的事实均无异议，本案的争议焦点在于：案涉合同的效力及被告应否承担违约责任的问题。针对该争议焦点并结合原告解义的各项诉请，本院分别作如下分析：
关于合同效力问题。庭审中，尹杰以案涉房屋另一共有人不同意卖房为由主张合同无效，对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。结合本案事实，案涉合同系尹杰与解义双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规效力性强制性规定，尹杰对于其所出售的房屋虽无完全处分权，事后其处分行为亦未得到另一共有人的同意或追认，但其与解义所签合同并不因此而无效，故本院依法确认双方于2016年4月18日所签订的《售房合同书》依法成立并生效。尹杰关于案涉合同定金标准过高、中介垫资而无效的抗辩事由无法律依据，不予采纳。合同中对于房屋买卖相关要件（总房款、付款方式、资金托管手续等）均有明确约定，尹杰主张案涉合同仅系双方售房、购房意向之体现，不履行亦无须承担违约责任，该主张无事实依据，不予支持。鉴于案涉房屋系尹杰与案外人蒋勤勤按份共有，现蒋勤勤明确表示不同意出售案涉房屋，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项之规定，合同目的已无法实现，经法庭释明，解义变更其第一项诉请为解除其与尹杰之间的房屋买卖合同关系，该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告应否及如何承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现因尹杰之原因导致解义合同目的不能实现，解义因此要求尹杰承担违约责任有事实和法律依据，予以支持。《售房合同书》中既约定了定金又约定了违约金，经法庭释明，解义选择适用违约金条款，考虑到合同订立时间很短尹杰即表示不再出售案涉房产，给解义造成的损失有限，且解义在签订合同前已经知晓案涉房产系尹杰与案外人蒋勤勤按份共有，签订合同时其在蒋勤勤未到场亦未见到蒋勤勤书面授权的情况下，仍与尹杰单独签订合同，未尽审慎义务，本身亦具有过错，综合上述因素，双方约定违约金过高，本院予以酌减至45000元。
关于应否由尹杰承担中介费损失的问题。解义、尹杰及代理方浩昕房产在《售房合同书》中虽有关于12900元代理费的约定，但在本案举证期限内，解义并未举证证明其实际支出了该笔费用，故对于其主张由被告尹杰赔偿其12900元中介费损失的诉请，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决如下：
一、解除原告解义与被告尹杰之间的房屋买卖合同关系；
二、被告尹杰应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告解义违约金计人民币45000万元；
二、驳回原告解义的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3942元，减半收取1971元，由被告尹杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杜倩倩
二〇一六年九月十五日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》