湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1281民初904号原告（反诉被告）：杨永进，男，1981年12月30日出生。委托诉讼代理人：贺余良，洪江市江洲法律服务所法律工作者。被告：（反诉原告）：周柳安，男，1954年6月20日出生。原告杨永进与被告周柳安返还原物纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，于2016年9月22日公开开庭审理，被告周柳安于当月28日提出反诉，由于案件事实较为复杂，本院作出（2016）湘1281民初904号民事裁定书，将本案转入普通程序审理，于2016年11月8日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）杨永进及其委托诉讼代理人贺余良、被告（反诉原告）周柳安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨永进向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（反诉原告）立即返还位于洪江市安江镇商业路的住房一套；2、判令被告（反诉原告）按每月800元标准支付房屋占用费直至将房屋返还之日止；3、本案诉讼费用由周柳安负担。事实与理由：2015年9月20日晚上，原、被告就房屋买卖达成口头协议，被告购买原告位于洪江市安江镇商业路的住房1套，总价款为25.8万元，被告当晚交购房定金1万元。9月21日，原、被告一起到房管部门、税务部门办理房屋过户手续，将房屋过户到被告名下。办理完过户手续后，被告在原告经营的亿鑫手机店支付购房款18.8万元，并对原告讲因经济困难，剩余6万元购房款在两个月内付清，原告同意后，被告给原告出具欠条1张，内容为“今欠到岔头乡新江村杨永进购房款陆万元（60000元）整，限2个月内还清。”到期后，原告找被告催收，被告以房屋面积不符为由拒付所欠房款。2015年11月26日原告起诉至法院，法院做出判决认为原、被告买卖的房屋包含了集体土地使用权，侵犯了集体土地属于集体经济组织成员的专属性，违反了法律强制性规定，属无效合同，驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告应立即返还原告房屋，并自2015年9月21日实际占有该房屋时起，支付房屋占用费。被告（反诉原告）周柳安辩称：一、被告与原告的父亲杨锡深就涉案房屋达成买卖协议，杨锡深以电费单据隐瞒房屋的实际权属，与被告约定房屋面积119m²，补办两证，价款25.8万元。可房屋实际面积只有112.95m²且国有土地使用权证无法办理。在两个月内办好土地证，现原告的房屋并不能办理土地证，系小产权房，且房屋面积只有112.95m²，由于以上原因，被告才拒绝支付剩余房款6万元。二、原、被告双方曾因房屋价款问题诉至法院，2016年7月13日，洪江市人民法院判决驳回原告诉讼请求，原告自觉理亏便再以返还房屋、支付房屋占用费为由再次提起本诉不能得到支持，理由如下：1、法院没有撤销洪江市房管局颁发的房屋产权证，涉案房屋经原、被告双方依法办理房屋产权变更登记，现房屋登记所有权人为被告，被告系合法居住自己的房屋，无需支付房屋占用费。2、原告在转让房屋过程中存在欺诈、隐瞒行为，导致被告在购房过程中财产及身心受到伤害，但原告在诉讼请求无法得到支持的情况下，还上门闹事，被告有权拒绝返还房屋并要求原告给予赔偿。三、若要被告返还房屋，原告必须在以下三种赔偿方式中选择一种赔偿被告：1、返还被告支付的房款、税费开支以及原告用该款获利所得的10%，总计30万元。2、由原告返还被告支付的房款、税费开支，同时按照房屋市场价的增值补足被告差价并双倍赔偿定金，共29万元。3、由原告返还被告支付的房款、税费开支并双倍赔偿定金，同时按照民间借贷的月利率2.4分支付占用资金期间的利息，共28.1万元。反诉原告（本诉被告）周柳安向本院提出诉讼请求：1、判令被告（本诉原告）杨永进要求退房给原告（本诉被告）造成的各项经济损失27.8万元，（其中本金19.8万元，本金产生的民间借贷利息4.8万元，押金双倍返还2万元，过户费、税费0.8万元，来回搬家费用0.4万元）；2、判令被告（本诉原告）返还多收原告（本诉被告）的购房款5.23万元；3、本案一切诉讼费用由被告（本诉原告）负担。事实与理由：一、原、被告买卖房屋过程中，在房管局工作人员的见证下签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的面积112.95m²，价格14.48万元。但被告收取了原告19.8万元房款后还要求原告出具6万元欠条，由于被告无法办理国有土地使用权证，原告拒付尾款，被告曾诉至洪江市人民法院，法院判令驳回被告的诉讼请求后，被告再次起诉原告要求返还房屋不应得到支持，理由是：1、该房屋在房管局工作人员监督下签订合同，并经合法手续办理产权登记，所有人为原告。2、洪江市人民法院没有撤销该房屋产权证。3、涉案房屋是建在安江镇中山园村集体土地上，不能进行交易，可是被告采取隐瞒方式将房屋转让给原告，还多收取原告房款，可见所有过错均在被告，原告无一点过错。二、被告应就其违约行为赔偿原告，方式有以下几种：1、被告没有为原告办理国有土地使用权证，致使原告多付了5.32万元房款，理应退还；2、如果要求原告返还房屋给被告，则被告应赔偿给原告造成的各项经济损失27.8万元，（其中本金19.8万元，本金产生的民间借贷利息4.8万元，押金双倍赔偿金2万元，过户费、税费0.8万元，来回搬家费用0.4万元）。反诉被告（本诉原告）杨永进辩称：一、被告提出反诉应在举证期限内提出，因此法院不应当受理被告提出的反诉。二、如果被告返还原告房屋，原告则返还其支付的房款19.8万元，原告共收取被告的房款为19.8万元，包含了被告所主张的5.32万元，因此被告要求原告额外返还5.32万元的诉讼请求不能成立。三、被告在反诉中主张的借款利息、双倍押金、办理费用的诉讼请求不能成立。首先被告支付给原告房款是其本人所有，不存在贷款利息；其次在房屋交易过程中，双方都没有过错，原告也依法配合被告办理了房屋产权变更登记，当地其他人也存在类似情况，原告并不知道该房屋不能交易，且现在也不是原告不愿意履行合同，是房屋买卖合同被人民法院认定为无效合同，因此原告不应承担违约责任，双方相互返还财产即可。四、被告是一个具有完全民事行为能力的人，不可能在支付了19.8万元后还自愿出具6万元欠条给原告，这只能证明双方真正认可的房屋交易价格为25.8万元。之所以会有一份14.4万元价款的购房合同，是原告为了配合被告办理过户手续，按被告要求所签署。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据并当庭出示，双方对对方均有异议的证据，本院对本诉证据认定如下：原告提交的洪江市人民法院（2015）洪民一初字第769民事判决书、房屋买卖合同、欠条、文书鉴定申请书以及被告提交的洪房权证及房屋平面图、杨锡深交纳电费的国家电网收据、湖南税费收入一般缴款书、中华人民共和国税收完税证明、销售不动产统一发票、通话记录双方均对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。双方均提供的依据、收条，因被告在原告申请对以上两份证据中原告父亲杨锡深的签名进行鉴定时拒绝提交原件，故对以上两份证据中涉及原告父亲的部分本院不予确认，对于原告认可的已收被告购房款198000元的部分予以确认。被告提交的蒋元祝、李龙的证明材料，因原、被告未就房屋买卖达成书面协议，被告亦未提交其他证据予以佐证，故对以上证据不予确认。本院对反诉证据认定如下：原告提交的证据以及被告提交的证据双方对真实性无异议，本院对真实性予以采信。根据以上所采信的证据及庭审查明的情况，本院予以确认以下事实：2015年9月20日晚，原告（反诉被告）杨永进与被告（反诉原告）周柳安就房屋买卖达成口头协议，约定将杨永进所有的位于洪江市安江镇中山园房屋出售给周柳安，约定房屋总价款为25.8万元，周柳安于当天支付杨永进购房定金1万元，双方于2015年9月21日在洪江市房产管理局办理房屋过户手续后被告再次向原告支付购房款18.8万元，并向原告出具欠条一份，约定剩余6万元购房款于两个月内付清，周柳安共花费房屋过户费用6031元。当月24日，该房屋转移登记为周柳安，房屋面积为112.95m²，该房屋产权证上未填写土地使用权取得方式。随后周柳安入住该房屋至今。由于周柳安未能付清房屋尾款，杨永进曾于2015年11月26日诉至法院，因杨永进系洪江市岔头乡新江村村民，周柳安系洪江市安江镇居民，涉诉房屋建盖于洪江市安江镇中山园村的集体土地上，双方当事人均不属于该村的成员，故二人之间的房屋买卖协议属于将集体土地上建盖的转让给本集体经济组织以外的城镇居民，该买卖协议转让的标的不仅是房屋，还包含了集体土地使用权，侵犯了集体土地属于集体经济组织成员的专属性，违反了法律规定，本院认定杨永进与周柳安之间的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而归于无效，对于杨永进基于该无效协议所提要求被告周柳安支付剩余购房款的诉讼请求，未予支持。现杨永进要求周柳安返还房屋而酿成纠纷。另查明，双方为规避房屋交易税费，于2015年9月21日办证当天签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋建筑面积112.95平方米，交易价格14.48万元，房屋交易的发票金额为18.41万元。本院认为：被告周柳安在法庭辩论终结前提出反诉，符合法律相关规定，本院可以合并审理。当事人依法享有自愿订立合同的权利，但所订立合同不能违反法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方当事人之间所实际达成的房屋买卖合同以及为规避税费所签订的房屋买卖合同均为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方均无充分证据证明对方的过错程度及在房屋交易过程中遭受的具体损失，由双方当事人各自对自己的过错行为承担责任，并互返对方财产。根据以上所引用的法律条文，并依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、由本诉被告周柳安于本判决生效后7日内返还本诉原告杨永进位于洪江市安江镇中山园房屋1套；由反诉被告杨永进同日返还所收取的反诉原告周柳安的购房款198000元；二、驳回本诉原告杨永进、反诉原告周柳安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5170元，由本诉被告周柳安负担，反诉案件受理费3134元，由反诉被告杨永进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  周 丽人民陪审员  杨胜德人民陪审员  尤世美二〇一七年二月二十四日书 记 员  舒蒙蒙