广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初131号
原告：王祖彬，男，1975年9月24日，汉族，住所地四川省万源市官渡镇街道北门路***号，
委托诉讼代理人：韦明锋，广西国海律师事务所律师。
被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。
法定代表人：陈泽坚，该公司董事长。
被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。
法定代表人：李逢锦，该公司董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：黄启政，广西鼎峰律师事务所实习律师。
被告：广西君富旺房地产投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区金湖路63号金源CBD1632。
法定代表人：陈拥军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤翠玉，该公司员工。
被告：许冰海，男，1974年4月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省南京市建邺区，
原告王祖彬与被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西君富旺房地产投资有限公司（以下简称君富旺公司）、许冰海商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。期间，被告金旺角公司提出管辖权异议并对本院之后作出的驳回管辖异议裁定上诉至防城港市中级人民法院。原告王祖彬的委托诉讼代理人韦明锋，被告金旺角公司、富乐华公司的委托诉讼代理人陈洁、黄启政，被告君富旺公司的委托诉讼代理人汤翠玉，被告许冰海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王祖彬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金旺角公司签订的《防城港市中央商务区CBDⅣ（4#）地块职工市场合作建房合同书（住宅）》（以下简称《建房合同书》）及《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》）；2.四被告共同退还原告购房款221141元、车位款2万元，并共同赔偿原告利息及违约金2万元；3.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2012年9月底，原告到广西南宁市盟博览会期间通过他人介绍得知案涉楼盘，并由被告君富旺公司负责对外销售。经被告君富旺公司的推荐原告欲购买防城港市中央商务区CBD项目4号地块一期一组团16栋2单元9层01号房，原告当场向被告君富旺公司支付定金5000元，并约定于2012年10月18日签订正式书面合同。2012年10月18日下午，原告依约来到被告君富旺公司位于南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心1506号的办公室签订《建房合同书》，被告君富旺公司要求原告将前期费用按700元每平方米的价格存入被告许冰海的账户，原告随后通过妻子李公菊的账户向被告许冰海转款76473元。基于配套考虑，原告又与被告签订《车位合同书》，约定原告购买一期一组团16栋2单元地下车位号为1-10-26号的车位，车位总价款为6万元，采用分期付款方式付款。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告金旺角公司却未能在约定期限内将房屋及车位交付给原告使用，且至今未达到交付条件，被告金旺角公司构成逾期交房，原告有权解除合同并要求被告退回购房款并承担利息及违约金等损失。原告多次要求退房并要求被告金旺角退还已交付款项，被告却置之不理。被告富乐华公司作为合建方，被告君富旺公司作为销售方，被告许冰海作为被告君富旺公司的股东实际收到原告支付的款项，依法应与被告金旺角公司承担连带责任。
被告金旺角公司、富乐华公司辩称，被告金旺角公司与原告签订了两份合同是双方真实意思表示，且案涉商品房已于2015年2月2日取得《商品房预售许可证》，合同合法有效，原告无权单方解除合同。被告金旺角公司、富乐华公司无需退还原告任何款项，也无需支付利息或违约金，收款是被告金旺角公司的权利，原告未足额支付购房款且经催告后仍未支付，是原告违约，应驳回原告的诉讼请求。
被告君富旺公司辩称，其不是本案的适格被告，签订合同、收取款项的主体不是其，其与原告间不存在法律关系，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
被告许冰海辩称，其与原告不相识，原告在诉状中诉称700元每平方米的款项不是购房款，而是原告的朋友通过其带去被告金旺角公司、富乐华公司处看房子然后所支付的居间服务费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的转款凭证，庭审过程中被告许冰海认可该款项实际是李公菊代原告支付的，该证据真实、合法且与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的在2016年提交的录音资料，其真实性无法认可，本院不予采纳；对证据君富旺公司的公司章程，该证据证实许冰海为君富旺公司的股东，与本案有一定的关联，本案予以采纳，作为定案的参考依据；对原告当庭播放的录音资料，许冰海作为录音对话的当事人对录音内容予以认可且证实通话对方即为李公菊，其内容与本案有直接的关联，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对被告金旺角公司、富乐华公司提交的《关于合作建房交款告知书》、《关于换签商品房买卖合同的告知函》、EMS邮政快递单，由于EMS单上未注明交寄时间亦未就邮寄内容进行详细注明，无法确定《关于合作建房交款告知书》、《关于换签商品房买卖合同的告知函》是否真实邮寄送达给原告，故本院不予采纳；对被告金旺角公司、富乐华公司提交的《商品房预售许可证》、《授权委托书》，该两份证据与本案有直接的关联且真实、合法，本院予以采纳，作为定案的参考依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月18日，原告为乙方与被告金旺角公司为甲方签订《建房合同书》（编号：4-16-2-901），约定原告购买金旺角公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD项目4号地块一期一组团16栋2单元9层01号房，建筑面积116.39平方米，每平方米单价为3230元，总金额为375940元。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清300元每平方米的首期房款34917元；第二次：签订本合同之日起90日内交300元平方米的房款，计34917元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款600元每平方米的房款，计69834元；第四次：在签订《商品房买卖合同》后支付《商品房买卖合同》确定的合作标的出资余款，乙方向银行申请按揭贷款方式支付；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国建设银行南宁市科园大道支行，账号：62×××81，户名：陈泽坚。合同第九条、第十条约定开发商应当在2014年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；如买受人未付清房款则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起10日内；开发商逾期超过90日则乙方有权退房，开发商须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的2%赔偿乙方的损失。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。同日，原告为乙方与被告为甲方签订《车位合同书》，约定乙方合作建设位于防城港市中央商务区CBD项目4号地块一期一组团16栋2单元1-10-26号的车位，乙方对该车位的出资金额为6万元乙方在签订本合同之日起三日内交清5000元，在签订本合同之日起90日内再支付15000元，余下车位款在开发商完成约定的车位所在组团预售证办理后并签订《车位租赁合同》时支付；甲方应促成开发商或车位实际所有人在2014年12月31日前符合本合同约定的车位交付乙方使用；《车位合同书》并对违约责任作具体约定。
原告与李公菊系夫妻关系。2012年10月18日，李公菊代原告向被告许冰海转账76473元。被告金旺角公司分别于2012年10年25日、2014年4月2日、2015年1月14日向原告出具五张《收据》（编号分别为7205645、7205646、6023712、6023713、6918676），表示分别收到原告首期房款34917元、车位定金5000元、二期房款34917元、车位定金15000元、三期房款69834元，上述款项合计159668元。2016年1月4日，原告向就解除合同及退款等事宜向本院提起诉讼。
另查明，案涉商品房项目的开发商为被告富乐华公司，案涉商品房在2015年2月2日取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2015008号）。被告富乐华公司委托被告金旺角公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。
本院认为，关于原告要求解除与被告金旺角公司签订的《建房合同书》、《车位合同书》的问题。在查明是否存在法定或约定解除合同的情形前应审查该合同的效力问题。本案中，原告与被告金旺角公司签订的《建房合同书》、《车位合同书》包含当事人姓名、商品房（车位）基本情况、商品房（车位）总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告金旺角公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》、《车位合同书》但在本案起诉前已经取得，《建房合同书》、《车位合同书》应属有效。根据《建房合同书》第九条、第十条的约定，被告金旺角公司、富乐华公司应在2014年12月31日前交房，而逾期交房超过90日则原告有权退房即解除合同。被告金旺角公司辩称原告逾期付款存在违约行为，交房时间应相应顺延，但对该辩解理由未举证予以证明。被告金旺角公司、富乐华公司存在逾期交房的违约行为且达到原告可以解除合同的条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，其中《建房合同书》的解除适用约定解除规定、《车位合同书》的解除适用法定解除规定，本院予以支持该项诉讼请求。
关于原告要求四被告退还购房款221141元、车位款2万元并赔偿利息及违约金2万元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告金旺角公司应返还其收取原告购房款、车位款并按照合同约定承担违约责任。现有证据证明被告金旺角公司收取原告购房款139668元、车位款2万元，故被告金旺角公司应将收取的上述款项退还给原告并按约定赔偿损失。由于《车位合同书》未对被告金旺角公司逾期交付车位的违约责任作具体约定，由于租赁车位是基于购房需要所产生，故其违约责任参照《建房合同书》逾期交房的约定较为适宜。原告主张违约损失2万元，结合《建房合同书》第十条约定，被告金旺角公司的违约损失应按照原告的交款时间按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计算至起诉之日并按总价款的2%赔偿损失，为9667.62元（39917元×0.35%÷365天×1167天+49917元×0.35%÷365天×551天+69834元×0.35%÷365天×356天+375940元×2%+60000×2%）。对被告许冰海收取的76473元款项，其主张是居间费，而现有证据并无法证实其收取该款项有事实和法律依据，应予退还给原告。由于原告在交付钱款时未尽合理注意义务，故本院不予支持该部分款项的利息损失。
关于被告富乐华公司、君富旺公司对上述款项是否承担责任以及承担何种责任的问题。被告金旺角公司提供证据证明其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司与被告金旺角公司对上述债务承担连带责任。本案中，原告以收款方许冰海为被告君富旺公司的股东而要求被告君富旺公司承担连带责任，经查，未有证据证明被告君富旺公司参与到原告购房的交易中，故对本案不应承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定，判决如下：
一、解除原告王祖彬与被告广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《防城港市中央商务区CBDⅣ（4#）地块职工市场合作建房合同书（住宅）》、《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》；
二、被告广西金旺角投资置业有限责任公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告王祖彬支付的购房款、车位款合计159668元并赔偿违约损失9667.62元；
三、被告许冰海在本判决生效之日起十日内退还原告王祖彬76473元；
四、驳回原告王祖彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5217元（原告王祖彬已预交），由原告王祖彬负担324元，被告广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担3365元，被告许冰海负担1528元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5217元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 韦廷华
二〇一六年十月十二日
书 记 员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
四、《商品房销售管理办法》
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
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