湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浏民初字第02928号
原告刘建红，女，1969年1月8日出生，汉族。
委托代理人钟书迎（原告之夫），男，1968年9月23日出生，汉族。
委托代理人孙纪军，湖南纬地律师事务所律师。
被告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司，住所地浏阳市劳动南路52号名河鑫都2栋4楼。
法定代表人张闹钟，董事长。
委托代理人罗正全、刘洪，湖南纬地律师事务所律师。
被告浏阳市瑞祥物业管理有限公司，住所地浏阳市圭斋东路名河鑫都1幢1单元3130房。
法定代表人郭庆伏，总经理。
委托代理人李仕杰，浏阳市瑞祥物业管理有限公司法律顾问。
原告刘建红与被告浏阳市湘鑫房地产开发有限公司（以下简称湘鑫房地产公司）、浏阳市瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2013年8月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员何桂海担任审判长，人民陪审员杨金、咸景明参加的合议庭，于2013年9月27日、2014年4月11日两次公开开庭进行了审理，书记员彭珞、吴昺阳先后担任记录。原告刘建红及其委托代理人钟书迎、孙纪军，被告湘鑫房地产公司委托代理人刘洪，被告瑞祥物业公司委托代理人李仕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建红诉称，2010年11月原告购买被告湘鑫房地产公司开发的名河鑫都4栋330室商品房一套，2011年6月份交房。2012年4月，原告发现有顶层生活污水由主卫生间排入毛坯房，便立即向被告瑞祥物业公司反映情况，并要求立即解决问题，杜绝类似事件再次发生，被告瑞祥物业公司承诺处理好并保证不再发生类似情况。之后，原告于2012年筹资20多万元对该房进行了装修，并添置电器、家具等设施，本想年底入住新房。不料，2013年1月24日原告到新房一看，发现满屋污垢，大便、小便、污水浸满整个三室二厅。其中厨房、厕所足有10cm厚的污水，将房屋及家电、家具全部浸泡损坏。原告当时都差些气晕了，第一时间找被告瑞祥物业公司，物业公司认为是主下水管道设计问题，还认为是楼上住户乱扔生活垃圾堵塞管道，被告湘鑫房地产公司也予以推诿。原告只好上访找政府部门帮助解决，2013年4月17日，浏阳市住建局以浏住建函（2013）18号《回复》答复原告，认为是物业管理范畴，应由物业部门负责解决，但瑞祥物业公司坚持认为根本原因是开发商管道设计不合理加上住户乱扔垃圾进入管道才致原告房屋受损，致原告损失无处主张。原告认为房屋出现污水渗漏造成的严重损失与被告湘鑫房地产公司管道设计不合理，被告瑞祥物业公司疏于管理都有不可推卸的责任，两家单位应共同对原告损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院判令两被告赔偿原告财产及其他损失共计120000元。
被告湘鑫房地产公司辩称，造成原告房屋下水道堵塞不是管道设计原因，与房屋质量及房屋设计没有直接关系，请求法院判决驳回原告要求被告湘鑫房地产公司承担民事责任的诉讼请求。
被告瑞祥物业公司辩称，1、本案系侵权纠纷，而瑞祥物业公司是依据物业服务合同履行职责，因而不是本案适格被告。且被告瑞祥物业公司严格履行了物业服务责任，没有违约行为。2、下水道堵塞有多种原因，可能有管道设计原因，也可能楼上住户乱扔垃圾所致，并非被告瑞祥物业公司管理不善造成。3、原告主张的损失计算过高，未通过物价部门定损。综上，请求法院判决驳回原告要求被告瑞祥物业公司承担民事责任的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同、房屋产权证复印件各一份，拟证明原告对名河鑫都4栋330室商品房享有所有权。
2、照片八张，拟证明原告房屋内部受损情况。
3、来访事项受理告知单、关于请求解决名河鑫都商品房污染损失报告、浏阳市住建局（2013）18号《回复》函复印件各一份，拟证明原告就房屋受损主张权利的情况。
4、物业费收据复印件一份，拟证明原告按期足额缴纳了物业费。
对于上述证据，被告湘鑫房地产公司发表如下质证意见：
对证据1-3均无异议。对证据4认为与本案无关联。
对于上述证据，被告瑞祥物业公司发表如下质证意见：
对证据1-4的真实性均无异议，但证据2照片不能证明财产损失的具体价值。
被告湘鑫房地产公司为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、浏阳市住建局（2013）18号《回复》函复印件一份，拟证明下水道堵塞系原告楼上住户乱扔垃圾所致，而非管道设计问题。
2、名河鑫都四号商住楼《水、电测试报告》复印件一份，拟证明原告所居住4#商住楼的排水管道及配件安装经验收合格。
3、《名河鑫都2#、4#楼竣工验收报告》复印件一份；《名河鑫都2#、4#楼竣工验收评估报告》复印件一份；2013年1月31日住建局、开发商、监理单位、施工单位、物业公司、业主共六方就下水道堵塞问题召开会议所形成的《会议纪要》复印件一份，拟证明原告所居住的4号商住楼工程经验收合格，施工单位排水系统设置、管径、材质都是按图纸施工，无质量问题。
4、下水道堵塞后清淤时，对堵塞物拍照所形成的照片十张，拟证明下水道堵塞系楼上住户乱扔垃圾所致，垃圾包括水泥砖块、玻璃瓶罐等。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1住建局回复的真实性无异议，但该回复并未排除开发商的责任。对证据2、3的真实性无异议，但不能证明下水管道的设计是否合理。对证据4照片的真实性无异议。
对于上述证据，被告瑞祥物业公司发表如下质证意见：
对证据1的质证意见与原告一致。对证据2、3、4的真实性均无异议，但均不能证明原告损失的具体赔偿责任人。
被告瑞祥物业公司为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、《名河鑫都前期物业合同》复印件一份，拟证明被告瑞祥物业公司系按物业合同履行义务。
2、下水道疏通费收据复印件四张，拟证明物业公司每两个月请人疏通一次下水管道。
对于上述证据，原告发表如下质证意见：
对证据1、2有异议，均不能证明其待证目的，物业公司疏通管道是其职责范围。
对于上述证据，被告湘鑫房地产公司发表如下质证意见：
对证据1、2的真实性均无异议。
经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：
对原告的证据认证如下：
对证据1、2、3、4的证明效力均予以认定。
对被告湘鑫房地产公司的证据认证如下：
对证据1、2、3、4的真实性均予以认定。
对被告瑞祥物业公司的证据认证如下：
对证据1、2的真实性均予以认定。
根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：
2010年11月18日，原告与被告湘鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，以394639元购买了该公司开发的名河鑫都4栋330室商品房一套，建筑面积140.36平方米，套内建筑面积120.52平方米。2011年6月，原告与被告湘鑫房地产公司办理了交房手续。2012年2月，被告瑞祥物业公司进驻名河鑫都小区，并于2012年3月6日与被告湘鑫房地产公司签订了《浏阳名河鑫都前期物业服务合同》，物业承接范围包括共用的上下水管道。2012年4月，原告进入名河鑫都4栋330室商品房查看时，发现有生活污水由主卫生间下水道溢出并污损了毛坯房地面，随即向被告瑞祥物业公司反映，该公司当即联系施工单位对下水管道进行了清理。2012年5月，原告筹资20多万元对该房进行了装修，并添置电器、家具等设施。房屋装修完成后，原告考虑到房内空气质量问题暂未入住。2013年1月23日晚，原告进入新房查看，发现由主卫生间下水道溢出的粪水浸满了整个三室二厅地面，其中厨房、厕所的污秽物达10厘米厚，房屋内的家电、家具底部均被污水浸泡。原告非常气愤，立即向被告瑞祥物业公司反映。次日，被告瑞祥物业公司再次联系施工单位对名河鑫都4栋的下水管道进行了清理，发现堵塞物为水泥砖块等装修材料以及玻璃瓶罐等杂物。原告认为被告瑞祥物业公司未尽物业服务义务，疏于管理；被告湘鑫房地产公司对下水管道设计不合理，管径过小，要求此两家单位承担损失赔偿，但未能达成赔偿协议，原告遂开始向相关政府部门投诉。2013年4月17日，本市住建局向市信访局作出了浏住建函（2013）18号《关于市领导接待日213207A号信访件的回复》，其内容为：“市信访局：4月9日，我局收到余市长批转的‘关于请求解决商品房污染损失的报告’，接到批办件后，我局领导高度重视，立即核实办理，现将办理情况回复如下：一、基本情况。我局曾于2013年1月29日，接到过业主钟书迎（系原告之夫）的投诉，1月31日派质量监督工程师到现场进行调查处理，查明施工单位排水系统设置、管径、材质均是按图施工，未发生与图纸不符之处，名河鑫都4栋排水管无质量问题，排水横管坡度通过现场实测，其坡度都符合规范要求，而且组织各责任单位和业主一起召开了现场协调会，最后决定由物业公司、开发商牵头，进行疏通清理，赔偿标准他们自行协商解决。二、处理情况。通过第一次的核实和协调，该工程不存在质量问题，属上层用户使用不当，将生活垃圾、装饰装修垃圾扔入排水管道，致使排水管道堵塞，污水溢出，造成污染。该问题属物业管理范畴，由于物业管理的行政主管部门为住房保障局，我局建议转由住房保障局处理回复。特此函复。2013年4月17日”2013年8月16日，原告向本院起诉。原告起诉时曾将其楼上同单元4层以上房屋共26户业主列为本案被告，但诉讼过程中原告又于2014年2月5日以考虑邻里关系为由撤回了对该26户业主的起诉，该撤诉申请已经本院裁定予以准许。另，诉讼过程中，原告曾于2013年9月27日向本院申请对浏阳市名河鑫都4栋330号房屋出现的下水道堵塞原因以及房屋内财产损失价值进行司法鉴定，但原告在本院2014年4月11日第二次庭审时以鉴定费用过高为由，明确表示放弃上述两项鉴定申请。
本院认为，原告所购新房在装修完毕且购入家具电器后，因主卫生间下水道堵塞致使污水、污物溢出流入各房间，导致原告财产受损的事实，因证据充分，本院予以认定。因原告放弃对下水管堵塞原因进行司法鉴定的申请，而被告湘鑫房地产公司提供了楼房水电测试报告、竣工验收报告等证据予以证明其管道设计、施工符合规范，故原告认为被告湘鑫房地产公司对下水道管道设计不合理导致下水管道堵塞，因证据不足，本院不予采信。依现有证据，特别是从本市住建局浏住建函（2013）18号《关于市领导接待日213207A号信访件的回复》内容分析，施工单位排水系统设置、管径、材质均是按图施工，未发生与图纸不符之处，下水道堵塞主要是由于原告房屋的上层住户往下水道乱扔垃圾所致，而原告出于邻里关系考虑撤回了对上述住户的起诉，此系原告依法自愿处理自己的诉讼权利，本院予以允许。考虑到被告瑞祥物业公司在2012年4月原告第一次向其报告下水道堵塞事件后，未能在楼上住户装修前对各住户、装修单位及时告知装修前须进行管道封闭保护，装修完毕后要督促住户进行排水试验，并打开检查口，对管道情况进行处理，虽管道堵塞主要由于上层住户乱扔垃圾所致，但被告瑞祥物业公司对承接物业范围内的共用下水管道管理、维护清理不力，亦是导致下水管道堵塞的次要原因。原告虽放弃对房屋内财产损坏价值的鉴定，但根据现场照片判断，地板、墙壁装饰、部分家具、电器因污损均需重新装修或购置，损失金额较大，本院依据本案事实，结合生活经验，考虑被告过错等因素，酌情认定被告瑞祥物业公司应承担原告财产损失20000元的赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
一、浏阳市瑞祥物业管理有限公司赔偿刘建红因房屋主卫生间下水管堵塞所致财产损失20000元，限本判决生效后3日内履行清楚。
二、驳回刘建红其余诉讼请求。
本案受理费2700元，由刘建红负担2400元，浏阳市瑞祥物业管理有限公司负担300元。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何桂海
人民陪审员 杨 金
人民陪审员 咸景明
二〇一四年八月四日
书 记 员 吴昺阳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。