江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3418号
上诉人（原审被告）：金湖县神华房地产开发有限公司。
法定代表人：王忠庭。
委托诉讼代理人：嵇为德。
委托诉讼代理人：李昌超。
被上诉人（原审原告）：闵克荣。
委托诉讼代理人：朱云。
上诉人金湖县神华房地产开发有限公司（以下简称神华公司）因与被上诉人闵克荣房房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2015）金民初字第01939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人神华公司上诉请求：依法驳回闵克荣的诉讼请求。事实和理由：1、从涉案《房屋租赁合同》的第三条和第七条可以看出，闵克荣并无购买涉案房屋的意思表示。2009年7月8日，双方签订购房合同，闵克荣购买了紧邻涉案房屋的其他门面；涉案房屋由于地理位置不佳，上诉人才采取先行租赁的方式出租给闵克荣，以尽快收回成本；在和闵克荣三年租赁期届满后，闵克荣又与涉案房屋产权人签订了租赁合同，以赚取差价；涉案房屋出卖后，闵克荣并未在周边地段购买其他门面。同时，第一次购买涉案房屋的系上诉人公司股东，其身份具有特殊性。可见，闵克荣并无购买涉案房屋的意思且也不享有优先购买权。2、上诉人已经于2010年2月2日发函告知闵克荣涉案房屋将要对外出售，并给予了合理期限通知闵克荣是否购买涉案房屋，上诉人提供的申通快件可以证实，闵克荣虽然否定没有收到，但其并未提供证据，故闵克荣的优先购买权已经灭失。3、涉案房屋位置比较偏僻，且房价在每平方米7000元左右，这一点有金湖县地税局委托第三方所做的评估可以证实。同时，涉案房屋的交易价为110万元左右，故一审法院认定闵克荣损失为40万元错误。上诉人最多承担的是违约责任，即按照租赁合同三年的总租金的20%，即3万元的违约责任。
被上诉人闵克荣辩称，1、神华公司所称的合同内容，闵克荣是对买卖不破租赁原则的确认，并没有声明放弃优先购买权。优先购买权及买卖不破租赁原则，均是承租人的法定权利，两项权利并不相冲突。2、神华公司所称的闵克荣没有购房的意思表示缺乏事实及法律依据，且与闵克荣的优先购买权的损失没有关联性。3、案外人李密查不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定的能够排除优先购买权的特定人。4、闵克荣的优先购买权受损的原因是神华公司未履行通知义务，该事实已在一审判决中查明。5、一审法院依据2011年12月30日作为评估基准日是在双方认可的情况下作出的，同时，神华公司在金湖县人民法院（2014）金民初字1377号一案的上诉中，也明确说明涉案房屋属于成熟商圈，具有稳定高额租金收益和较大升值空间的房产。而本案中，却又依据涉案房屋属于初建时位置偏僻，道路不畅，主张评估价格严重背离事实，不能作为参考依据，违反了民事诉讼中禁止反言原则。6、因闵克荣的优先购买权受到侵害，从而造成闵克荣丧失了同等条件下购买涉案房屋的机会，造成利益损失为1475944.5元，一审法院酌定40万元，远远低于了实际损失。综上，请求法院维持原判。
闵克荣向一审法院起诉请求：要求判令神华公司向闵克荣赔偿损失1688112元，鉴定费12000元，合计1700112元，并按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准向闵克荣支付利息损失（利息损失自判决确认之日起至实际支付之日止）。一审庭审中，闵克荣变更诉请为：请求判令神华公司赔偿闵克荣因涉案房屋造成闵克荣优先购买权的损失为15850元/平方米×164.91平方米-6900×元/平方米×164.91平方米=1475944.50元。
一审法院认定事实如下：2009年10月，闵克荣与神华公司签订《房屋租赁合同》一份，约定神华公司将其所有的位于金湖县健康路30号门牌号为××、F-115，面积为164.91平方米的毛坯房出租给闵克荣作商铺用，租赁期为三年，自2009年12月31日起至2012年12月30日止，如神华公司出售房屋，须在一个月前书面通知闵克荣，在同等条件下，闵克荣享有优先购买权，同时合同亦对租金及租金的支付方式等作了明确的约定。合同签订后，双方各自履行了相应的义务，闵克荣于2010年年底向神华公司支付了2011年的涉案房屋租金50000元。2011年年底，因案外人嵇雷以房屋所有权人的身份向闵克荣索要租金，闵克荣才知晓涉案房屋已被神华公司出售给案外人李密查。闵克荣遂向一审法院提起诉讼要求确认神华公司与案外人签订的房屋买卖合同无效，闵克荣对诉争的房屋享有优先购买权。一审法院于2012年6月15日驳回了闵克荣的诉讼请求，闵克荣不服提出上诉，淮安市中级人民法院于2012年9月20日作出终审判决维持原判，同时释明闵克荣如认为因优先购买权受到侵犯给其造成了损失，可另案主张。
神华公司于2010年9月27日将涉案房屋出售给案外人李密查，交易时涉案房屋的评估价格为6900元/平方米，总房款应为1137879元，案外人李密查向神华公司支付的购房款为1121320元，即神华公司出售给案外人李密查的涉案房屋的价格为6800元/平方米。闵克荣曾申请对涉案房屋以2012年12月30日为评估基准日进行评估，经评估价格为16029元/平方米，即涉案房款为2643300元，闵克荣为此花去评估费12000元。
一审审理过程中，神华公司申请以2011年12月30日为评估基准日即价值时点对涉案房屋的价值进行了评估。2016年4月26日，淮安扬帆价格评估有限公司根据一审法院委托作出《房地产评估报告》，评估结果为涉案房屋于价值时点可能实现的市场价值为2613800元，评估单价为15850元/平方米。神华公司因评估支付了评估费14100元。一审庭审中，闵克荣根据上述《房地产评估报告》将诉讼请求变更为：请求判令神华公司赔偿闵克荣因涉案房屋造成其优先购买权的损失为15850元/平方米×164.91平方米-6900×元/平方米×164.91平方米=1475944.50元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、闵克荣的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、神华公司是否向闵克荣履行了优先购买权的告知义务；3、闵克荣主张损失的估价日期及损失是否合理。
关于争议焦点1，一审法院认为，虽然一审法院对闵克荣关于要求确认神华公司与案外人签订的房屋买卖合同无效，闵克荣对诉争的房屋享有优先购买权的诉讼案件判决作出的时间为2012年6月15日，但是由于神华公司提出上诉，一审法院判决的效力处于待定状态，而淮安市中级人民法院判决作出的时间为2012年9月20日，本案诉讼生效的起算时间应当从2012年9月20日开始。故本次诉讼尚未超过法律规定的两年诉讼时效。故神华公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于争议焦点2，一审法院认为，闵克荣与神华公司在租赁合同中约定：如神华公司出售房屋，须在一个月前书面通知闵克荣，在同等条件下，闵克荣享有优先购买权。神华公司虽提供了其单方制作的申通快递详情单、告知函，但未能提供闵克荣已收到其发出的告知函以证明其已履行了上述通知义务的证据，一审法院对神华公司关于其已向闵克荣履行了优先购买权通知义务的辩解意见，不予采纳。
关于争议焦点3，一审法院认为，闵克荣于2011年年底就知道涉案房屋已由神华公司出售给他人，此时闵克荣应当知道其对涉案房屋的优先购买权受到侵犯，闵克荣主张因优先购买权受到侵犯而造成损失的基准日应为2011年年底，故神华公司申请以2011年12月30日作为评估基准日即价值时点对涉案房屋的价值进行价值评估较为合理，闵克荣在一审庭审中对涉案房屋于价值时点可能实现的市场价值为2613800元，即评估单价为15850元/平方米也予以了认可，并将诉讼请求进行了变更，是闵克荣对自己诉权的处分。至于闵克荣以涉案房屋的上述评估市场价值减去神华公司出售涉案房屋时的评估价值的数额作为其因优先购买权受到侵犯而造成损失是否合理，一审法院认为，虽然闵克荣对涉案房屋享有优先购买权，但该权利就其性质而言仅属缔约请求权，并非物权，只有在闵克荣实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，闵克荣才会取得涉案房屋所有权，且房价的涨跌起伏具有不确定性，房价的上涨也不是闵克荣当时会预期取得的必然经济利益，故闵克荣以神华公司将涉案房屋出卖给案外人的价款与以其知道涉案房屋出卖给案外人时为基准日的评估价款的差价主张神华公司赔偿损失1475944.50元，并自判决确定之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准向闵克荣支付利息损失依据不足，综合本案的实际情况，一审法院酌定为400000元。闵克荣关于以2012年12月30日为基准日进行评估的评估费用由闵克荣自行承担。故神华公司关于闵克荣没有在同等地段购买房屋，对闵克荣没有造成损失的辩解意见，亦不予采纳。
综上，闵克荣要求神华公司赔偿因涉案房屋优先购买权受到侵犯而造成的损失1475944.50元及利息的主张，一审法院不予支持，一审法院酌定神华公司赔偿闵克荣损失400000元。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金湖县神华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿闵克荣400000元。二、驳回闵克荣的其他诉讼请求。案件受理费19994元，财产保全费5000元，评估费14100元，合计39094元，闵克荣负担19113元，金湖县神华房地产开发有限公司负担19981元（此款金湖县神华房地产开发有限公司已支付14100元，余款5881元闵克荣已由预缴，金湖县神华房地产开发有限公司随上述款项一并给付闵克荣）。
二审中，当事人没有提供新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于闵克荣是否享有优先购买权的问题。本案中，双方于2009年10月签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案《房屋租赁合同》第七条第二项约定，神华公司出售房屋，须在一个月前书面通知闵克荣，在同等条件下，闵克荣享有优先购买权。故闵克荣对涉案房屋享有优先购买权的权利。神华公司提出其已经履行了通知义务，闵克荣的优先购买权灭失的主张。闵克荣对神华公司提供的申通快递单的真实性不表异议，但是其表示并未收到该快递。本院认为，出租人的告知义务对承租人行使优先购买权具有重大影响，也是法律所规定的出租人应尽的通知义务，神华公司应当就此负有举证义务。一审中，一审法院问神华公司：“有无证据证明闵克荣收到快递？”神华公司回答：“因为闵克荣是在神华公司发出快递的两年多时间才提起诉讼，导致申通快递公司已无法查询此快递的签收情况。”二审期间，神华公司亦未提供新证据对此予以证实。故虽然该快递单能够显示神华公司存在邮寄行为，但尚未达到证明闵克荣已经收到快递的目的，神华公司对此应当承担举证不能的法律后果。同时，案外人已经取得涉案房屋的产权，神华公司应当承担闵克荣无法行使优先购买权所带来的损失。关于神华公司提出的季丽系其股东，闵克荣其身份地位不具有可比性的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，季丽并不符合上述法律规定的情形，闵克荣也未对季丽主张权利，且购买人系李密查，故对神华公司该主张不予采纳。
关于优先购买权受到侵害的损失数额问题。一审中，神华公司于2016年1月7日向一审人民法院申请对涉案房屋进行价格评估鉴定，申请书中载明“价格鉴定时间点：2011年12月30日”。后一审法院委托鉴定。一审庭审中，双方当事人均认可收到《房地产评估报告》；闵克荣对该鉴定结果无异议；神华公司对《房地产评估报告》的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，涉案房屋鉴定系神华公司申请，且鉴定的时间节点也是2011年12月30日，故该《房地产评估报告》对双方均有约束力。神华公司提出的《致委托估价方函》，本院认为该鉴定系单方制作，且闵克荣对此也不予认可，故本院认为该证据与本案无关联性。依据《房地产评估报告》评估结果，涉案房屋于价值时点可能实现的市场价值为2613800元，评估单价为15850元/平方米。一审庭审中，闵克荣根据《房地产评估报告》将诉讼请求变更为请求判令神华公司赔偿闵克荣因涉案房屋造成闵克荣优先购买权的损失为15850元/平方米×164.91平方米-6900×元/平方米×164.91平方米=1475944.50元。本院认为，闵克荣主张的优先购买权系缔约请求权的范畴，优先购买权对于承租人来说只是丧失了一个交易机会，虽然涉案房屋评估价与实际成交价差别达1475944.50元，但由于房地产市场是一个不断波动的市场，仅仅以简单的价格差额作为损失不具有合理性。一审法院在平衡双方利益的情况下，运用自由裁量权酌情认定闵克荣的损失为40万元并不不当；本院对神华公司主张的按照租赁合同三年总租金15万元的20%承担闵克荣的损失，不予采纳。
综上所述，神华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由金湖县神华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一七年二月十三日
书 记 员 潘春节