福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民初字第3417号原告平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼。法定代表人许世坛，该公司董事长。委托代理人蓝南进，男，1989年12月20日出生，畲族，住福建省漳浦县，系该公司员工。委托代理人吴飞，福建三山律师事务所律师。被告翁祖贤，男，1968年10月7日出生，汉族，住福建省福清市，原告平潭海峡如意城开发建设有限公司（下称“海峡如意城公司”）与被告翁祖贤商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝南进、吴飞及被告翁祖贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月1日，被告向原告购买平潭海峡如意城G002地块雍景苑项目X幢X层X号房，并缴纳人民币383024元。同日，双方签署了编号为NO.0499XXX的《商品房买卖合同》（下称“《合同》”），并办理了合同备案。合同约定房屋总价款为人民币1253024元，余款人民币870000元通过向银行申请按揭贷款方式支付等。但被告至今未办理贷款相关手续，原告多次催促被告办理按揭贷款手续支付购房款，但被告至今仍未办理。被告不办理按揭贷款手续并支付剩余房款的行为已严重违反了合同第七条及附件六合同补充协议第五条等约定。为此，请求判令被告自2013年5月8日起按未付购房款870000元的日万分之三支付逾期付款违约金至付清房款为止。被告辩称，案涉房产在销售时为预售房，原告的销售人员在沙盘上介绍楼盘时并未告知被告在“雍景苑”小区西边路口建造了高大的门楼；此门楼比被告购买位于四层的案涉房屋还高出5米多，严重影响采光，且所建塔形门楼顶的角对着客厅，给被告造成极大的心理压力，亦影响了房屋价格，原告明显违约，应承担违约责任，被告将另行起诉；而且原告有违反《合同》第八条的嫌疑，被告请求解除合同，将房屋退回。被告依约向原告交纳了首付款383024元，余款870000元办理按揭，先后经原告通知向中国银行、工商银行申请办理，但因银行原因没有审批下来。2014年12月，原告又通知被告向建设银行申请，后该银行通知被告补充材料，但因被告发现原告违约，为此不向银行补充。就案涉房屋的采光问题，被告多次找原告纠正，但原告的工作人员互相推诿，被告投诉无门。因原告没有按照沙盘和销售图宣传资料建造，被告要求退房退款并补偿首付款利息。原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据如下：证据A1.《合同》，证明商品房买卖合同关系；证据A2.销售不动产统一发票，证明被告已支付首付购房款；证据A3.催告函及邮件单，证明原告已书面催告被告办理贷款手续。对原告提供的上述证据，被告质证认为，对上述证据均无异议，但被告没有收到证据A3中的催告函。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据如下：证据B1.客厅实拍照片，证据B2.卧室实拍照片，证据B1、B2共同证明原告销售的房屋与销售宣传资料不符；证据B3.原沙盘入口照片，证据B4.网上宣传资料小区入口，证据B3、B4证明原告的销售宣传资料；证据B5.现西面入口实拍照片，证明与销售宣传资料不符；证据B6.销售不动产发票，证明被告支付的首付款凭证；证据B7.中国银行开户凭证，证据B8.中国工商银行开户凭证，证据B7、B8共同证明被告办理按揭开户存款；证据B9.银行卡复印件，证明被告办理按揭情况；证据B10.与陈经理、罗经理协调的录音，证明协调不予答复。对被告提交的上述证据，原告质证认为，对证据B1、B2、B5至B9的真实性无异议；对证据B3、B4的真实性有异议，该证据不能证明销售时的现场情况；证据B5和规划设计是相符的；证据B6、B7不能证明是用于办理按揭贷款的开户证明；证据B8、B9不能证明是用于办理按揭贷款手续；对证据B10的真实性有异议，该证据不能证明是与原告工作人员的谈话。经过庭审的举证、质证，对双方提供的上述证据，本院分析认为，双方对证据A1至A3、B1、B2、B5至B9的真实性均无异议，本院亦予以确认，可作为认定本案案件事实的依据；对于双方有争议的证据，本院将结合案件的具体情况予以综合分析。经过庭审的举证、质证及当事人陈述，本院可认定的事实如下：2013年4月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同》，以人民币1253024元的总价款购买被告开发的位于金井纵二路与金井横一路交叉口西北侧2011-G002地块雍景苑第X幢X层X号商品房，被告向原告支付购房款383024元，上述合同已办理合同备案登记手续。《合同》第六条约定，买受人签约时支付全部购房款的30%计（人民币）383024元整，余款870000元向贷款银行申请按揭借款，买受人应于签署本合同当日将符合办理按揭借款所需所有相关资料报于贷款银行。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。《合同》附件六第五条第4款对“如买受人采取申请贷款方式支付的”，补充规定如下：（1）买受人应积极在出卖人指定的银行机构办理银行贷款，并于主合同签署当日提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署贷款合同及相关文件、完成有关手续的办理，并承担相关费用等，否则自主合同签署之日起买受人应按照主合同第七条逾期付款需承担的违约责任方式向出卖人承担违约责任。（2）买受人依上述约定提供按揭贷款所需全部文件并办理相关手续，但由于非出卖人的原因导致买受人的贷款申请未被银行批准，或无论何种原因买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，则自接到出卖人通知之日或合同签署之日起的第31日（以较先日期为准）起7日内买受人应自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述7日的期限内自筹资金补足差额的，从第8日起应向出卖人承担主合同第七条逾期付款的违约责任等。现原告以被告未足额交付购房款为由诉至本院，2016年2月3日，被告收到本院寄送的相关诉讼材料。综上事实，本院认为，原、被告签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方应按照约定全面履行自己的义务。按《合同》约定，被告应自收到原告的书面通知之日起7日内支付应付款，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，且自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。诉讼中，原告虽提供证据A3证明其已尽到书面催告义务，但其提供的上述证据无法体现已送达到被告，故本案有证据证明原告向被告催告付款的，只能以被告于2016年2月3日收到本院送达的本案相关诉讼材料为准，被告依约应于2016年2月11日前支付余下购房款，但至今未支付。现原告要求继续履行合同，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应承担逾期付款的违约责任。本案中，被告尚余870000元的购房款未支付，原告诉请按未付购房款的日万分之三计算，符合双方约定，本院予以支持。原告主张自合同签署之日起第39日开始计算违约金，该主张与《合同》第七条约定相悖，亦未考虑客观实际，本院不予采纳；原告诉请违约金计至实际支付之日止，由于实际支付日期尚不明确，故判决生效之后至实际支付之日的违约金，可由原告另行主张。为此，被告应按未付购房款870000元的日万分之三自2016年2月11日起计至本判决生效之日止。被告主张按揭贷款未获审批系原告及银行的原因，但其在答辩中自认建设银行于2014年12月通知其补充材料，其认为原告违约而未予以补充，且被告对其主张未提供有效证据予以佐证，故对被告的上述主张，本院不予采信。本案为商品房预售合同纠纷，双方所签订的《合同》为双务合同，双方互负债务，且有先后履行顺序。按照约定，被告有先履行交付购房款的义务，其在未依约交付购房款的情况下，主张案涉房屋不符合约定交付条件，要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告翁祖贤应于本判决生效之日起十日内按未付购房款870000元的日万分之三向原告平潭海峡如意城开发建设有限公司支付自2016年2月11日起计至本判决生效之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告平潭海峡如意城开发建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4815元，由被告翁祖贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  任宝彩人民陪审员  林盛钦二〇一六年五月二十三日书 记 员  翁奇震附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。