北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初14192号
原告廖维柏，男，1950年3月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
被告李林，男，1984年8月6日出生，汉族，温州智成融通控股有限公司职员，住重庆市万州区。
原告廖维柏诉被告李林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖维柏，被告李林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖维柏诉称，原告与被告于2015年9月14日签订《房租租赁合同》，约定被告承租原告北京市西城区xx东里xx号楼xx门xx号房屋，租赁期限自2015年9月14日上午11点至2016年9月14日上午11点终止。约定租赁房屋用途为居住，限定居住三人，李林、李xx、舒xx为合同限定居住人员。房屋租赁合同生效后，被告要求曾住舒xx之妻王xx和李xx女友两人，王xx住4个月，自2015年9月21日至2016年1月，李xx女友住1个月，自2015年11月8日至2015年12月。合同约定月租金人民币8300元，一年租金共计99600元，支付方式为季付，四次租金交付日期：“第一次为签合同首日；第二次为2015年12月14日至18日；第三次为2016年3月14日至18日；第四次为2016年6月14日至18日。”合同约定了相关费用的承担方式，其中约定了“乙方因特殊情况要求增注人员时经甲方书面同意的，按限定人数平均每人月租金的11%即300元收取月住宿费”，同时约定乙方向甲方交付租房一年的保证金人民币8300元，两个月的租金数额的违约金16600元。被告于2015年9月14日签订房屋租赁合同时，已支付原告2015年9月14日至2015年12月14日3个月租金24900元；之后，被告没有按照租赁合同约定交纳2015年12月14日之后的租金。现原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠原告2015年12月14日至2016年9月14日租金人民币74700元；2、被告支付原告增住两人5个月的住宿费1500元，支付供暖费2730元，支付损坏门锁购置安装费100元；3.被告支付原告违约金人民币16600元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告李林辩称，认可双方于2015年9月14日签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，不完全同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告及其他同住人于2015年11月14日搬离涉诉房屋，不认可要支付原告一年的租金。被告虽然未与原告办理涉诉房屋的书面交接，亦未将涉诉房屋钥匙没有返还给原告，但与原告进行了电话沟通，2015年11月14日之后没有被告的人员居住，房屋内没有属于被告的物品，被告也不再租赁涉诉房屋。二、被告当时就说了可能会有住户的爱人或女友在里面住，但是当时口头约定不增加住宿费用。三、供暖费被告可以支付居住期间内的，门锁安装费100元被告同意支付。四、合同中虽然约定了违约条款，但被告认为违约金过高，且原告支付了3000元定金请求予以折抵，同时原告应当将保证金元予以退还。
经审理查明：2015年9月14日，廖维柏作为甲方，李林作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将北京市xx东里xx号楼xx门xx号三居室一套出租给乙方，约定房屋用于居住，乙方不得私自改变用途，乙方白天和夜间限定居住三人，乙方要求在合同限定居住人数外增住人员时须经甲方书面同意，乙方不得私自增住人员。在合同中记载乙方居住人员有李林、李xx、舒xx、王xx及李xx女友，并注明王xx住4个月，李xx女友住1个月，王xx及李xx女友均为增住人员。房屋租赁期限自2015年9月14日上午11时起至2016年9月14日上午11时终止，共计一年。房屋月租金8300元，限居住三人；租金支付为季付，租金交付日期：第一次为签合同首日；第二次为2015年12月14日至18日；第三次为216年3月14日至18日；第四次为2016年6月14日至18日。租金按约定交付方式、交付日期足额交付，超过交付期限的按违约处理。乙方向甲方交付租房一年期保证金8300元，钥匙和遥控器保证金500元，保证金共计8800元。乙方因特殊情况要求增住人员时经甲方书面同意的，按限定人数平均每人月租金的11%即300元收取月住宿费。租赁期间内的物业管理费由甲方承担；供暖费由乙方承担。双方在第八条违约责任中约定：“（一）发生本合同条款明确规定为违约的，一方违约时应在合同终止日之前，向另一方支付两个月租金数额的违约金……（四）乙方私自搬离的即为乙方自动结束租期，必须返还甲方房屋和钥匙，如乙方拒绝的，甲方有权采取措施立即收回房屋，且不退保证金和未满期的租金及费用，由此造成的损失由乙方承担。……（五）甲方需要提起收回房屋的，应提前30天书面通知乙方，按甲方违约处理。乙方需要（提）前退租的，应当提前30天书面通知甲方，按乙方违约处理。”2015年9月14日李林向廖维柏交纳涉诉房屋第一季度租金24900元，租金保证金8300元，钥匙保证金300元、遥控器保证金200元、有线收视费一年260元、卫生费50元、楼道分摊电费50元、预交一年自来水燃气代缴费1800元、电卡内存量电费328元、更换防盗户锁芯76元。2015年11月11日，廖维柏交纳涉诉房屋2015年-2016年供暖费2730元。现原告以被告拖欠租金为由，请求：1、判令被告支付拖欠原告2015年12月14日至2016年9月14日租金人民币74700元；2、被告支付原告增住两人5个月的住宿费1500元，支付供暖费2730元，支付损坏门锁购置安装费100元；3.被告支付原告违约金人民币16600元；4.被告承担本案全部诉讼费用。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求。
另查，一、庭审中，原告提交照片一张，证明被告同住成员李xx将屋内门锁损坏；被告对该份照片表示认可。被告提交车票照片一张，证明其于2015年11月14日已搬离涉诉房屋；原告对该份照片证明目的不予认可，其认为按照合同约定应为双方交接为准。
二、庭审中，被告李林当庭表示不再租赁涉诉房屋，原告与被告进行了房屋交接，并签写了交接单，李林将涉诉房屋交还廖维柏，并表明涉诉房屋内的剩余物品已放弃，燃气、水电预交的1800元的余额放弃，不再主张；李林称房屋钥匙无法交还，同意扣除300元的保证金。
又查，庭审中，廖维柏明确其主张违约金系基于李林未按合同约定支付租金的违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、发票、照片等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁你屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
对于原告要求被告支付自2015年12月14日至2016年9月14日租金74700元的诉讼请求，因双方于2016年6月29日当庭已办理的房屋交接手续，故双方之间房屋租赁合同关系的终止日期应为2016年6月29日。庭审中，被告称其于2015年11月14日已搬离并告知原告，但其提交的证据不足以证明所主张相关事实，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。因被告已支付第一季度房屋租金，故被告应当支付原告自2015年12月14日至2016年6月29日期间的房屋租金，经本院核算，被告应当向原告交纳上述期间租金金额为53950元。被告主张其向原告交纳了定金3000元，原告予以认可，被告要求进行抵扣，故被告向原告交纳房屋租金50950元。
对于原告要求被告支付支付增住人员的月住宿费1500元，双方在合同中已对增住人员及增住人员费用进行约定，原告按照约定主张该项费用，本院予以支持；原告要求被告支付供暖费2730元的诉讼请求，因双方之间租赁合同约定供暖费由被告承担，因双方之间的房屋租赁关系于2016年6月29日终止，且原告已代为交纳了相应的供暖费，故原告要求被告支付2015年-2016年的供暖费，于法有据，本院予以支持；对于原告要求被告赔偿门锁购置安装费100元，被告对该项费用同意赔偿，本院不持异议。
对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告未能按期交纳房屋租金，依合同约定已构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的数额，原告称其所主张的违约金系因被告不按照约定交纳租金的违约金，即逾期支付租金的违约金。被告主张逾期支付租金约定的违约金过高，原告亦未能证明其损失情况，故被告应以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付违约金。关于违约金的计算时间，法院认为双方在合同中约定了租金应该按时给付，根据双方合同履行的情况，租金应该最晚在交付房屋时给付，鉴于双方于2016年6月29日当庭办理交付，故违约金给付时间按照合同终止时间来确定。因此，被告向原告支付违约金数额以应交纳租金53950元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付，自2016年6月30日至实际支付之日止。另，被告要求原告退还保证金的抗辩意见，因被告未就此向本院提交反诉书并交纳反诉费用，故本院不予处理，被告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，李林支付廖维柏自二〇一五年十二月十四日至二〇一六年六月二十九日期间的房屋租金五万零九百五十元。
二、自本判决生效之日起七日内，李林支付廖维柏增住人员月住宿费一千五百元、供暖费二千七百三十元、门锁购置安装费一百元。
三、自本判决生效之日起七日内，李林支付逾期支付廖维柏房屋租金的违约金（以人民币五万三千九百五十元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自二〇一六年六月三十日起计算至实际给付之日止）。
四、驳回廖维柏的其他诉讼请求。
如果李林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零九十五元，由廖维柏负担四百六十二元，已交纳；由李林负担六百三十三元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐澜涛
二〇一六年八月十二日
书 记 员 郭莹莹