重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2198号
案外人：赵德生，男，1951年4月29日出生，汉族，住重庆市南川区。
申请执行人：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路38号（国贸中心）A栋26楼，统一社会信用代码91500000582843779Y。
法定代表人：谢如东，首席执行官。
委托诉讼代理人：何立、张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。
被执行人：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：安兰，女，1973年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：重庆先伦房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南平镇荣华路，工商登记号500384000016824。
法定代表人：郭先伦，经理。
被执行人：重庆骏宏光电科技有限公司，住所地重庆市合川工业园区核心区高阳片区，工商登记号500382000022350。
法定代表人：邓履国，经理。
在本院执行重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）申请执行王新顺、安兰、重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏公司）借款合同纠纷一案中，案外人赵德生对执行位于重庆市南川区某号3幢5-4号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人赵德生称：2009年8月20日，本人与重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部（以下简称大观项目部）及王新顺签订《电影院片区旧房改造客户认购书》（以下简称《客户认购书》），购买了位于重庆市南川区某号3幢5-4号号房屋并陆续付款135,000元。请求法院解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人捷贷小贷公司辩称：1.因大观项目部不是适格的民事主体，不具有对外签订合同的主体资格，故其与案外人签订的《客户认购书》不能发生约束力；2.本公司取得抵押权的基础法律关系在生效民事判决书中已予以确认，案外人请求解除查封本公司的抵押物于法无据；3.案外人对上述房屋所主张的权利系债权，不能对抗本公司所享有的物权；4.本公司在抵押权设立过程中无任何过错，设立过程亦真实、合法、有效，应当受到法律保护。5.案外人提交的南川区房管局出具的“无房证明”证实了其无任何购房行为，无任何权利可以主张。故请求驳回案外人的异议请求。
本院查明，捷贷小贷公司与王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司借款合同纠纷一案，本院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第00673号民事判决，判令被告王新顺、安兰向原告捷贷小贷公司偿还借款本金14,000,000元及逾期利息、律师费，被告骏宏公司对上述支付义务承担连带清偿责任，原告捷贷小贷公司有权将被告先伦公司名下位于重庆市南川区某号景云商业城（产权证号：304房地证2013字第06353号、304房地证2013字第06352号、304房地证2013字第06344号、304房地证2013字第06350号）的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。因王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司未履行上述生效民事判决书所确定的义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2009年8月20日，王新顺作为大观项目部（甲方）代表与赵德生（乙方）签订一份《客户认购书》，约定：1.甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C栋号）楼出售给乙方；2.房屋位置为大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（C5-4号）楼，第5层，套内面积93.89平方米，单价1,500元/平方米；3.付款方式为签定合同时付款20,000元，交房时付清款；4.房屋交户时间为2010年8月30日，房产土地使用证交付时间为2010年8月30日。上述《客户认购书》所附的《第3幢第4-8层平面图》注明：购房款140,835元，契税2,957元，大修基金2,816元，总计146,608元，王老板下欠6,608元。另，王新顺出具一张收条，载明：已收50,000元。2015年4月24日，交费人赵德生与收款人王新顺共同出具一份《大观景云商业城购房结算清单》，载明：姓名赵德生、3-5-4号房，职业预算表费用6,608元，应交不动产税、契税13,379.86（16,336.86-2,915）元，大修基金1878.5（4,694.5-2,816）元。
案外人赵德生在异议审查阶段声称，其已支付了绝大部分购房款，剩余6,608元待房产证办下来后再支付。
2017年9月15日，南川区不动产登记中心出具一份个人住房信息查询证明，证明赵德生在南川区无住房登记记录。
再查明，2013年8月9日，捷贷小贷公司与先伦公司签订一份《重庆市房地产抵押合同》，先伦公司以其所有的位于重庆市南川区某号景云商业城（产权证号：304房地证2013字第06353号、304房地证2013字第06352号、304房地证2013字第06344号、304房地证2013字第06350号）的房产对王新顺向捷贷小贷公司贷款提供抵押担保。同年8月12日，该项抵押办理了抵押登记。
案外人赵德生购买的位于重庆市南川区大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建C5-4号第5层房屋与重庆市南川区某号3幢5-4号房屋系同一标的物，且在被执行人先伦公司设定抵押权的304房地证2013字第06350号房产中。
还查明，2007年8月27日，重庆市南川区建设委员会（甲方，以下简称南川区建委）与重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司（乙方，以下简称展博公司）签订一份《大观镇景云商业城项目开发合同》，甲方将景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施。王新顺作为乙方经办人在上述合同落款处签名。2012年4月11日，南川区建委作出南川建委发〔2012〕30号批复，同意企业名称由展博公司变更为先伦公司。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。
在执行过程中，本院于2017年6月13日以（2017）渝05执830号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人先伦公司所有的位于重庆市南川区某号景云商业城产权证号为304房地证2013字第06353号（1幢一、二层836.56平方米）、第06352号（2幢一、二层826.06平方米）、06344号（3幢一、二层905.25平方米）、第06350号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人捷贷小贷公司对被执行人先伦公司名下的位于重庆市南川区某号3幢5-4号房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人赵德生购买异议房屋，故该抵押权不能对抗赵德生对上述房屋所提出的异议。
另《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人赵德生在本院查封前即与被执行人先伦公司前身展博公司大观项目部签订《客户认购书》，购买了异议房屋，且其名下无其他用于居住的房屋。赵德生在异议审查过程中所作陈述与其提交的《房屋认购书》、房屋图纸、结算清单及王新顺出具的收据能够形成证据锁链，可以证明其已支付了超过认购书所约定总价款50%的购房款。故案外人赵德生对上述房屋享有能够排除执行的物权期待权。
综上，案外人赵德生请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市南川区某号3幢5-4号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谭 卫
代理审判员 傅 沿
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年十二月四日
书 记 员 谭 锋