北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08398号
上诉人（原审被告）北京恒泽伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼B-1805室。
法定代表人付文广，总经理。
委托代理人赵爱华，男，1988年4月29日出生，北京恒泽伟业房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审原告）潘书亮，男，1989年7月21日出生。
上诉人北京恒泽伟业房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第09132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，潘书亮起诉至原审法院称：我与北京明润置地房地产经纪有限公司（下称明润置地公司）于2012年3月25日签订了西城区×××1808室主卧室的租赁合同，合同至2013年3月19日到期，租金标准为每月1250元，约定租金支付方式为季付。明润置地公司收取我保证金1250元，卫生费、管理费730元。期间，我要求明润置地公司提供电卡及燃气充值卡，明润置地公司乘机要求我增加200元押金并拒绝提供书面凭证。
2012年11月18日，我提前一天（合同约定租金交付日期为2012年11月19日）来到明润置地公司办公地点准备交房租，发现明润置地公司变成一家名为北京恒泽伟业房地产经纪有限公司（下称恒泽伟业公司）的房屋中介公司，该公司要求我将房租交与恒泽伟业公司的财务部门，并威胁要将我赶出涉案房屋，最终导致我无法交纳房屋租金。之后我多次按合同上的联系电话通知恒泽伟业公司工作人员出示其企业法人证明文件、与房主的委托协议及其他能够证明房产合法使用权及支配权的相关证明文件，对方均未出示。另外，我了解到恒泽伟业公司与房主达成了提前交还房屋使用权的协议，有可能使涉案合同无法履行至合同约定截止日期，但恒泽伟业公司未向我说明情况并要求全额交纳租金。2012年11月23日晚8时左右，我外出期间接到恒泽伟业公司工作人员的电话，要撬开涉案房屋的房门，遭到我拒绝，恒泽伟业公司工作人员在电话中对我进行了辱骂。次日，我返还涉案房屋时发现自己的钥匙已无法打开入户门锁，敲门后恒泽伟业公司知中介对门锁进行了更换，并警告其他租户不允许给没有新门锁钥匙的人开门，于是我向广外街道派出所进行了报案，派出所以合同纠纷为由没有受理。我的个人物品也无法从涉案房屋内取出。
我与恒泽伟业公司签订租赁合同后，恒泽伟业公司存在将客厅打隔断出租违反消防安全及违反北京市相关规定的行为。恒泽伟业公司工作人员管理混乱，态度蛮横，素质低下，出尔反尔，不履行卫生间防水维修等应尽的义务。恒泽伟业公司的行为已对我正常生活造成严重影响。为维护我的合法权益，现诉至法院，要求判令：1、解除双方于2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》。2、恒泽伟业公司返还我租房保证金1250元；已交房租剩余部分1083.40元；卫生费、管理费剩余部分224元；电卡及燃气卡押金200元；第一季度按合同约定多收我的租金250元，共计3727.40元。3、恒泽伟业公司赔偿我上网损失360元。4、恒泽伟业公司返还我涉案房屋内所有个人物品（包括协和医院建楼图纸一份、无线路由器一部、宾度牌皮鞋一双、安踏牌运动鞋一双、美特斯邦威牛仔裤一条、芦荟盆栽一盆、教科书及笔记若干、纸袋若干）。5、恒泽伟业公司向我提供全部租房发票及卫生费、管理费发票。6、诉讼费由恒泽伟业公司承担。
恒泽伟业公司辩称：不同意潘书亮的诉讼请求。涉案合同的签订日期是2012年3月25日，终止日期是2013年3月19日，约定付款日期是每月19日，合同签订后双方一直如约履行。2012年11月19日起，潘书亮没有按时交过房屋租金，违反了合同第九条第四款约定。2012年11月23日，我方撬开涉案房屋的门锁，此前曾提前电话通知提醒过潘书亮交纳房租。当时涉案房屋内没有潘书亮本人的物品，我方在换锁时也给潘书亮打过电话，潘书亮拒绝回到涉案房屋。根据合同约定，潘书亮没有按时交纳房租，应向我方支付月租金200%的违约金。
原审法院经审理确认：双方于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订租赁合同后，潘书亮依约向恒泽伟业公司支付了包括押金1250元、管理费、卫生费730元、电卡、燃气卡押金200元及房屋租金在内的款项合计12320元，恒泽伟业公司亦将涉案房屋交付潘书亮使用，符合合同约定。潘书亮在涉案房屋内实际居住至2012年11月23日。此后，因潘书亮未依约交纳房租，恒泽伟业公司将房门换锁，潘书亮已无法在此居住，故潘书亮起诉要求解除房屋租赁合同，法院予以支持。合同解除后，恒泽伟业公司应退还潘书亮已交纳的租房保证金1250元、电卡和燃气充值卡200元。鉴于潘书亮在涉案房屋内实际居住至2012年11月23日，恒泽伟业公司收取的12月份房租应返还潘书亮，潘书亮主张的恒泽伟业公司返还其已交房租剩余部分1083.40元之请求，法院予以支持。关于潘书亮要求恒泽伟业公司返还第一季度按合同约定多收取的租金250元及卫生费、管理费224元一节，缺乏合同依据，法院对此不予支持。潘书亮主张恒泽伟业公司赔偿其上网费损失360元之请求，依据不充分，法院亦不予支持。潘书亮未向法院提供证明其个人物品尚在涉案房屋内，故对其该项主张，缺乏事实依据，法院不予支持。潘书亮要求恒泽伟业公司开具发票之请求，不属于人民法院受案范围，法院对此不予处理。据此，原审法院于2013年12月判决：一、解除潘书亮与北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于二〇一二年三月二十五日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、判决生效后十日内，北京恒泽伟业房地产经纪有限公司返还潘书亮押金一千二百五十元、房屋租金一千零八十三元四角、电卡及燃气卡押金二百元。三、驳回潘书亮其他诉讼请求。如果北京恒泽伟业房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，恒泽伟业公司不服，上诉至本院，认为潘书亮单方提前解约构成违约，要求潘书亮承担违约责任，不同意退还潘书亮租金及押金。潘书亮对原判有异议，但未上诉。
经审理查明：2012年3月25日，潘书亮（乙方）与明润置地公司（甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》。该合同约定：“乙方租赁坐落于北京市宣武区×××1808室（其中一间），租赁用途为居住。房屋租赁期自2012年3月25日至2013年3月19日，共计壹年。租金标准1250元／月，支付方式：季度付，各期租金支付日期：第一次2012年3月25日；第二次2012年5月19日；第三次2012年8月19日，第四次2012年11月19日，以后以此类推。押金：1250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。押金条丢失，押金不退。租赁期内的费用中，供暖费（自供暖除外）、物业管理费由甲方承担，由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费用。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。”该合同第九条第三、四款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达3日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定交付租金达3日的，甲方有权开启门锁，寻找新的租户入住，屋内物品视为乙方自动放弃。2.欠缴各项费用达300元的......。”合同中对违约责任约定：“甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状并赔偿损失。”同日，双方签订了《补充协议》，约定：“如乙方需要更换联系方式时，请与我公司工作人员联系，如三日内我公司联系不到乙方，视为乙方单方放弃屋内所有物品及房屋使用权。”潘书亮于合同当日向明润置地公司交纳了2012年3月25日至2012年6月19日的房屋租金及卫生费、管理费730元，两项合计4480元，且一并交纳租房押金1250元，同时明润置地公司向潘书亮收取了电卡、燃气卡押金200元。潘书亮又分别于2012年5月18日、2012年8月18日向明润置地公司交纳了至2012年12月19日的房屋租金共计7500元。2012年11月19日，为下期房租交纳日，因租赁房屋的产权人与明润置地公司产生争议，租赁房屋的产权人曾告知潘书亮要与明润置地公司解除合同关系，潘书亮遂于2012年11月18日前往明润置地公司，协商交纳房租事宜，因未能与明润置地公司达成一致，潘书亮未向明润置地公司支付下期房屋租金。同年11月23日，明润置地公司将房门撬开并换锁。此后，潘书亮未在涉案房屋内居住。
另查：明润置地公司于2012年9月18日变更法人名称为北京恒泽伟业房地产经纪有限公司。
原审中，潘书亮提供了宽带互联网接入服务申请表及北京中邦亚通电信技术有限公司收据各一张，欲证明其为办理宽带上网业务交纳分两次各交纳550元上网费，且自2012年11月23日后就无法正常使用之事实，对此恒泽伟业公司不予认可，并辩称上网费并非恒泽伟业公司收取。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、房租及管理费、卫生费收据、电卡及燃气卡押金凭证等证据在案佐证。
本院认为：潘书亮与恒泽伟业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行各自义务。在租赁合同履行过程中，双方因租金交纳问题发生分歧，2012年11月23日，恒泽伟业公司将租赁房屋房门撬开换锁，后，另行出租他人，双方租赁合同实际已无法履行，现双方对解除租赁合同均不持异议，本院予以准许。租赁合同解除后，潘书亮已交纳的未使用房屋期间的租金应予返还，潘书亮已交纳的租房保证金1250元、电卡和燃气充值卡200元，在潘书亮无欠费的情况下亦应返还。恒泽伟业公司上诉要求潘书亮承担违约责任，不同意退还潘书亮租金及押金。经本院核实，潘书亮未按时支付下期租金，是因租赁房屋的所有权人与恒泽伟业公司产生矛盾，曾通知其要解约搬家，潘书亮为此与恒泽伟业公司协商过如何交纳下期租金的事宜，但未能达成一致，从上述事实分析，潘书亮并非无故违约，恒泽伟业公司以此为由不同意返还潘书亮租金、押金的上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由潘书亮负担10元（已交纳），由北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担40元（于本判决生效后10日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年八月十八日
书 记 员 房依彤