湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1656号
上诉人（原审原告，反诉被告）：胡永红，女，1972年11月26日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：徐汉初，男，1963年3月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：王玲艳，女，1962年12月26日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：何国宏，湖南百舸律师事务所律师。
上诉人胡永红因与被上诉人王玲艳合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人胡永红的上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2017）湘0304民初1419号民事判决。二、改判被上诉人支付上诉人征收补偿款58万元。三、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。按照上诉人与被上诉人签订的《店铺转让合同》和《店铺租赁合同》约定，当租赁的店铺遇到国家征用拆迁时，被上诉人应当向上诉人支付补偿款。拆迁公告在合同期内发布，对上诉人造成了经营收益上实质性的负面影响，符合双方在合同中约定补偿条件。二、2016年11月岳塘区房屋征收事务所对上诉人租赁的房屋完成了征拆计量登记，并依据该征拆计量登记计算了房屋征收补偿，该补偿依据的是2016年11月时经营情况而作出，含有上诉人租赁期间的装修、装饰设备和经营性质补偿。在征收补偿实际发放时，被上诉人根据法律规定给予上诉人征拆补偿符合公平原则。三、房屋租赁到期后，因征收补偿和转让费问题，上诉人与被上诉人发生纠纷，租赁的房屋已经停止供电和供水，无法经营也不可能有收益，一审判决上诉人支付租金不合理。
被上诉人王玲艳答辩称：一、一审法院判令上诉人支付房屋占用费符合法律规定。2017年3月18日上诉人与被上诉人签订的《店铺转让合同》和《店铺租赁合同》期满，双方没有协议续租，且被上诉人多次书面通知上诉人租期届满，要求上诉人腾空并返还房屋，租赁关系已经自动解除。合同解除后，上诉人拒不返还房屋，上诉人有权收取房屋占用费。上诉人占用房屋期间是否用于经营是否有收益与被上诉人无关，况且上诉人在占用期间继续从事经营活动，上诉人应当支付房屋占用费。二、被上诉人不应向上诉人支付拆迁补偿款。双方合同届满，政府拆迁行为还没有实施，房屋征拆部门亦没有与被上诉人协商征拆补偿的相关事宜，上诉人仅以发布的征拆公告要求获取拆迁款没有事实和法律依据。上诉人要求作出适当补偿的前提是：在合同履行期间内，政府实施的征拆行为影响了上诉人的生产经营，对其造成了停产停业等损失，本案中合同履行期间，上诉人未因征拆公告的发布而停产停业,也没有给上诉人带来损失，上诉人亦未举证证明其因政府发布征拆公告的行为造成了损失。一审判决认定15000元是考虑上诉人的情况酌情补偿，被上诉人虽认为上诉人无权获取补偿，但尊重一审法院判决。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人胡永红向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告征收补偿款58万元（其中装饰装修和其他设施补偿33万，住改商增加50%补偿部分的一半，即25万）；2、判令被告承担诉讼费用。
被上诉人王玲艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即将位于湘潭市岳塘区板塘街道板塘纱厂横街34号的房屋腾空并恢复原状后交付给反诉原告；2、判令反诉被告自2017年3月19日起按每月3000元的标准向反诉原告支付房屋占用费至其腾空房屋、恢复原状并交付之日止；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2013年3月18日，原告（反诉被告）胡永红与被告（反诉原告）王玲艳签订《店铺租赁合同》一份，约定被告（反诉原告）王玲艳将位于纱厂横街门面租赁给原告（反诉被告）胡永红，租赁的房屋为一至四楼，四楼除被告（反诉原告）留一间房放生活用品外，被告（反诉原告）同意一至三楼为其经营用，经营范围以营业执照为准；租赁期限为四年，自2013年3月19日起至2017年3月18日止；合同有效年度租金为36000元，若到期房租费一月未交，被告（反诉原告）有权清退原告（反诉被告）胡永红，所有损失费用由原告（反诉被告）胡永红自行承担，被告（反诉原告）不负任何责任；本合同在执行过程中，如因自然灾害等不可抗因素导致原告（反诉被告）经营受损的与被告（反诉原告）无关。但遇政府、国家征用拆迁，被告（反诉原告）按照转让费用标准或后期装修改造费用适当补偿给原告（反诉被告）胡永红。同日，本诉原、被告双方签订《店铺转让合同》一份，约定被告（反诉原告）王玲艳于2013年3月19日前将位于湘潭市岳塘区板塘街道板塘纱厂横街的店铺一至三楼转让给原告（反诉被告）使用，店铺现有装修、装饰设备全部无偿归原告（反诉被告）胡永红使用，租赁期满后不动产归被告（反诉原告）王玲艳，动产无偿归原告（反诉被告）胡永红，原告（反诉被告）应在2013年3月18日前一次性向被告（反诉原告）支付转让金共计人民币140000元，上述费用包括装修、装饰设备及其它费用。该店铺的营业执照由被告（反诉原告）办理，营业执照经营范围为娱乐，租期内被告（反诉原告）王玲艳继续以其名义办理营业执照及相关手续，并每年配合原告（反诉被告）胡永红办理年审，但费用由原告（反诉被告）胡永红负责，胡永红经营引起的债权债务全部由胡永红负责。该合同同样注明：如因自然灾害等不可抗力因素导致原告（反诉被告）胡永红经营受损与被告（反诉原告）王玲艳无关，遇国家征用拆迁店铺，被告（反诉原告）王玲艳按照转让费标准适当补偿给原告（反诉被告）胡永红。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）合同期内已遇国家拆迁应获补偿；被告（反诉原告）认为合同期内未遇国家拆迁，且合同已期满自动解除，原告（反诉被告）一直占用、使用房屋，应当支付相应房屋租金并腾退房屋等。双方均诉至本院，并提出各自诉讼请求。
另查明，涉案经营场所位于湘潭市岳塘区板塘纱厂横街34号，经营名称为“湘潭市岳塘区丽人音乐茶座”，经营类型为个体工商户，经营者为本案被告（反诉原告）王玲艳。合同期满前，原、被告双方均按照合同约定履行了各自义务，原告（反诉被告）按期交纳了租金，被告（反诉原告）继续以其名义办理营业执照及相关手续，并每年配合原告（反诉被告）胡永红办理了年审。上述合同履行期内，湘潭市岳塘区人民政府发布了《关于启动板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收工作的公告》，本诉原、被告争议场所位于上述地块范围中。2017年6月16日，岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室在征收范围现场及岳塘区政务公开网站上公布了《板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（简称《补偿方案》），征求公众意见。2017年7月20日，该办对《板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》征求意见及修改情况进行了公示。截至原告（反诉被告）起诉时，涉案房屋尚未签订征拆协议，未实际征拆，原告（反诉被告）亦未搬离。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张的庭审情况，本案的争议焦点为：一、本诉原告能否获得适当补偿；二、反诉原告的主张是否成立。
关于焦点一，原告（反诉被告）胡永红认为，《店铺转让合同》及《店铺租赁合同》均约定：“遇国家征用拆迁店铺，甲方（王玲艳）按照转让费标准适当补偿给乙方（胡永红）”，岳塘区人民政府在租赁合同期内发布了征拆公告，达到了合同约定的条件，应获适当补偿；被告（反诉原告）王玲艳认为，岳塘区人民政府在合同期内发布公告的行为不是实际征拆行为，不属于合同约定的“遇国家征用拆迁店铺”情形，无需补偿。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《店铺转让合同》及《店铺租赁合同》均约定：“遇国家征用拆迁店铺，甲方（王玲艳）按照转让费标准适当补偿给乙方（胡永红）”该两份合同系双方当事人的真实意思表示，当事人均应受此约束。关于“遇国家征用拆迁店铺”的情形是否包含发布征拆公告，双方未作明确约定，不能达成补充协议，庭审中亦是各执一词。对上述约定不明的事项，需按双方所签合同的其他相关条款予以确定。在本诉原、被告签订的《店铺转让合同》第三条约定：“店铺现有装修、装饰设备全部无偿归乙方（胡永红）使用，租赁期满后不动产归甲方（王玲艳），动产无偿归乙方（胡永红）”；第四条约定：“乙方（胡永红）在2013年3月18日前一次性向甲方（王玲艳）支付转让金共计人民币140000元，费用包括装修、装饰设备及其它费用（一至三楼用于经营的所有设备及物品）。”可得知，转让费所对应的为装修、装饰设备价值及一至三楼用于经营的所有设备及物品价值，是故，如“遇国家征用拆迁店铺”的情形是否包含发布征拆公告，应当考察发布征拆公告的行为是否实际造成原告支付转让费所对应的价值受到损害，及租赁合同期满后，本诉原告能否继续获得预期利益。如已造成损害，原告不能获得预期利益，则被告应当对原告按转让费标准给予适当补偿。而原告能否获得预期利益，一方面因其无法在脱离被告不动产情况下单独行使转让权利而受制于双方所签订的《店铺租赁合同》约定期限，另一方面依赖于所涉动产的完整性。截至诉时，征拆部门没有实际拆迁，没有对涉案店铺进行停产停业等限制性经营措施，本诉被告及征拆部门亦未损害转让费对应的装修、装饰设备及一至三楼用于经营的所有设备及物品完整性，但因拆迁公告发布在合同期内，致潜在受让人受让门面的可能性降低，本诉原告的可期待利益存在一定程度的损失。结合本案的转让费金额、拆迁公告的发布时间、本诉被告对涉案门面继续租赁的可能性及原告的经营年限等因素，本院对原告的损失酌情认定为15000元。
关于焦点二，反诉原告（本诉被告）王玲艳认为，合同已经终止，反诉被告（本诉原告）胡永红应当腾退房屋、恢复原状并支付房屋占用费；反诉被告（本诉原告）胡永红认为，没有腾房是反诉原告违约在先，没有造成经济损失。
一审法院认为，反诉原告王玲艳在租赁合同到期前，向反诉被告胡永红送达了书面通知表示不予续租，并于合同到期次日，向反诉被告胡永红送达《门面到期通知》，要求其腾退房屋，反诉原、被告双方的《店铺租赁合同》自上述通知到达反诉被告胡永红时解除。合同解除后，反诉被告胡永红没有搬离租赁场所，造成反诉原告无法依照国家征拆规定配合拆除房屋，给反诉原告造成了经济损失，反诉原告有权要求其腾退房屋、恢复原状，并要求反诉被告按照每月3000元的标准支付自2017年3月19日起至反诉被告腾空房屋、恢复原状并交付之日止的房屋占用费，故，对反诉被告的辩称，本院不予支持，反诉原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上，原告（反诉被告）胡永红主张被告（反诉原告）王玲艳应当支付装饰装修和其他设施补偿33万，住改商增加50%补偿部分的一半，应就上述主张提供证据予以证实。现原告没有提交充分证据证实上述损失，本院对上述主张酌情支持本诉原告的经济损失为15000元；反诉原、被告的《店铺租赁合同》已经解除，反诉原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）王玲艳应于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）胡永红补偿人民币15000元；二、驳回本诉原告（反诉被告）胡永红的其它诉讼请求；三、反诉被告（本诉原告）胡永红应于本判决生效之日起十日内腾空位于湘潭市岳塘区板塘街道板塘纱厂横街34号的房屋并恢复原状后交付给反诉原告（本诉被告）王玲艳；四、反诉被告（本诉原告）胡永红应于本判决生效之日起十日内向反诉原告（本诉被告）王玲艳按每月3000元的标准支付自2017年3月19日起至其腾空房屋、恢复原状并交付之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，减半收取4800元，由本诉原告胡永红负担4700元，本诉被告王玲艳负担100元；反诉案件受理费180元，减半收取90元，由反诉被告胡永红负担。
本院二审期间，上诉人胡永红向本院申请对其租赁的位于纱厂横街34号店铺的一至三楼的装修和设备价值进行评估鉴定，经审查，依据双方的《店铺转让合同》对装修及设备的处置，已有明确的约定，该申请对于本案的处理结果没有实质上的意义，本院不予准许。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2016年10月25日，湘潭市岳塘区人民政府发布了《关于启动板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收工作的公告》。
本院认为，上诉人胡永红与被上诉人王玲艳在平等、自愿的基础上签订了《店铺转让合同》和《店铺租赁合同》，双方均应遵守并执行。本案上诉争议焦点是：在合同期内，遇国家发布征用拆迁店铺的公告，王玲艳是否应当依合同约定按转让费标准适当补偿给胡永红。在《店铺转让合同》的第二条：“该店铺的所有权证号码为201073，产权人为甲方（王玲艳），甲方（王玲艳）与乙方（胡永红）另签订房屋租赁合同。”第三条：“店铺现有装修、装饰设备全部无偿归乙方（胡永红）使用，租赁期满后不动产归甲方（王玲艳），动产无偿归乙方（胡永红）。”可知，双方店铺转让合同是将店铺装修、装饰设备转让给胡永红有偿使用，用于茶座、卡拉OK的经营活动，其使用经营期限受房屋租赁合同的制约，《店铺租赁合同》续签延期，《店铺转让合同》随之延期，《店铺租赁合同》到期，《店铺转让合同》亦随之到期。王玲艳在租赁合同到期前明确表示不予续租，并于2017年3月19日合同到期次日，向胡永红送达《门面到期通知》。《店铺租赁合同》、《店铺转让合同》自上述通知到达胡永红时解除。在合同履行期间，2016年10月25日湘潭市岳塘区人民政府发布了《关于启动板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收工作的公告》，是对征收范围内的房屋进行调查登记。直至2017年6月16日，合同期间已经届满，岳塘区土地和房屋征收事务管理办公室在征收范围现场及岳塘区政务公开网站上公布了《板塘片区棚户区改造项目（3号、10号、11号地块）国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（简称《补偿方案》），征求公众意见。在合同期内，国家征拆部门只是向公众发布拟在项目规划范围内征收国有土地房屋，并没有实际拆迁，也没有对涉案店铺进行停产停业等限制性经营措施。王艳玲及征拆部门亦未损害转让费对应的装修、装饰设备及一至三楼用于经营的所有设备及物品完整性。因此，胡永红不能获得按转让费标准相应的补偿款。关于胡永红是否需要支付房屋占用费，房屋租赁合同解除后，胡永红没有搬离租赁场所，应当支付房屋占用费。租赁的房屋已经停止供电和供水，无法经营也没有收益，没有提交相应证据，对该请求本院不予支持。关于一审法院认为因拆迁公告发布在合同期内，致潜在受让人受让门面的可能性降低，胡永红的可期待利益存在一定程度的损失，而酌情认定胡永红损失15000元，因被上诉人王玲艳对此没有提起上诉，且予以认可，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元，由上诉人胡永红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
审 判 员 周 粤
代理审判员 刘娇琳
二〇一八年一月二日
代理书记员 郭思靖
附依据法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……”