贵州省普安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第753号
原告胡其荣，男，贵州省普安县人，住普安县盘水镇。
委托代理人冯家志。系普安县中心法律事务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告罗德明，男，贵州省普安县人，住普安县盘水镇。
原告胡其荣诉与被告罗德明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理，原告胡其荣及其委托代理人冯家志、被告罗德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡其荣诉称：2007年8月18日，被告罗德明与其妻张时芬（已故）将坐落于盘水镇赶场坡27号的砖混结构房屋一栋卖给原告。房价116000元，于当日付清�签订了《房屋转让合同协议》，同时被告将普国用（2000）字第4－55号《中华人民共和国房屋所有权证》即房权证普房东字第0**号及相关依据交给原告。后原告到普安县国土、房管部门办理房屋产权过户手续，因该房的土地使用类型属于划拨，国土、房管等部门要求必须有原房屋产权所有权人到场（需要在过户时签字）并提供身份证、结婚证复印件手续。原告多次请被告配合原告办理房屋产权过户手续，但被告不予配合。现只好向人民法院提起诉讼，要求判令被告履行合同义务，配合原告办理产权过户手续。
原告所举证据有：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告主体资格；2、1966年8月25日卖房契约复印件一份、1983年11月8日普安县公证处《公证书》复印件一份、1984年10月6日契约复印件一份，拟证明被告及其妻子张时芬取得并转让给胡其荣的房屋及地基系�法取得，与其他人无争议；3、普国（2000）字第4-55号国有土地使用证复印件一份、房权证普房东办字第0**号房产证复印件一份，拟证明被告及其妻张时芬转让给原告的房屋和土地的取得具有合法所有权；4、乙方胡其荣与甲方罗德明、张时芬共同于2007年8月18日签订的房屋转让合同协议书复印件一份，拟证明双方房屋转让协议合法，被告罗德明已认可，并于2007年8月18日实际交付房屋手续所有原件给胡其荣，胡其荣实际入住管理，且明确法律规定的权属（协助办理房产证）移交给胡其荣，卖方有义务协助买方办理产权过户手续；5、罗其莹（原告之妻）户口薄复印件，拟证明原告购买被告的房屋事实存在并以此为由其妻的户口才迁至盘水镇，此房屋已实际交付原告使用。
被告对以上证据无异议。
被告罗德明辩称：一、原告于2007年8月18日所购买的房�产权证不是答辩人的，而是答辩人现已故之妻张时芬的，这一事实有普安县人民政府于1999年9月18日经申请登记、颁发的普房东办字第042号《中华人民共和国房屋所有权证》为据，答辩人依法无权签字协助办理房产过户手续，房管局也不准许，故被告主体不适格。二、原告购买的房屋登记产权人为张时芬，2007年8月18日产生交易并由答辩人已故之妻收取房屋转让费后，当时就将房屋相关产权手续交给原告。此后答辩人之妻张时芬是2015年4月19日去世的，时间长达八年之久，并非原告所称多次要求被告配合办理过户手续而遭拒绝，而是原告为逃避国家相关税费故意不办理过户手续。现产权人已死亡，无法办理过户，责任在原告方。答辩人不是房屋的产权人，也不是收取购房款的人，亦未继承已故之妻张时芬生前卖给原告的房屋产权，故原告无法定理由要求答辩人配合办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳的税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，超过遗产实际价值部分，继承人自愿承担的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴的税款和债务可以不负责任。”这是法律规定的继承人承担被继承人的法律责任是以继承被继承人的遗产为限，而且是仅限定在继承被继承人财产限额内承担纳税和清偿债务。除此无其他法定义务。如前所述，故答辩人依法不承担原告所请义务，应依法予以驳回。三、根据我国《物权法》的有关规定，不动产实行登记所有权制，对不动产的申请登记、处分、消灭的权利人为登记所有人，而非其他人可以行使。买卖房屋的人已死亡，依法只产生法定继承。买卖房屋未经依法办理过户登记，原登记权属�未依法改变，原告虽接受买卖房屋的交付使用，但依法不得对抗答辩人及其子女的优先继承权。原告与答辩人之妻张时芬生前房屋买卖关系因未经依法登记，对答辩人及其子女依法不具有法律约束力，是无效的，除非原告与答辩人及其子女自愿协商，将购买房返还答辩人及其子女自愿接受该遗产继承，答辩人及其子女才依法具有返还原告已支付答辩人之妻生前收取原告购房款的义务或协助办理过户手续的义务。综上所述，请人民法院依法驳回原告的起诉为盼。
被告所举证据有：1、罗德明的身份证复印件一份，拟证明被告主体；2、张时芬的户口注销证明，拟证明张时芬已故及死亡时间，且其户口已注销；3、房屋转让合同协议复印件一份、房屋所有权证复印件一份、国有土地使用证复印件一份，拟证明房屋的所有手续都已经交付给原告。
原告对�上证据质证如下：证据1无异议；证据2的真实性、合法性无异议，但关联性证明了被告有继承履行与原告间房屋转让合同的义务；证据3无异议。
经审理查明：被告罗德明与张时芬系夫妻，双方在普安县盘水镇赶场坡有自有房屋一栋，门牌号为27号，该房屋土地使用权证登记土地使用者为罗德明、张时芬，房屋登记所有权人为张时芬，张时芬已于2015年4月19日死亡。2007年8月18日，罗德明、张时芬夫妻二人作为甲方将自己位于普安县盘水镇赶场坡27号的房屋转卖给作为乙方的原告，双方签订了《房屋转让合同协议》，协议约定：“一、甲方自愿将坐落于普安县盘水镇赶场坡房屋一栋二层（系混凝土砖木结构）转让给乙方，价为人民币壹拾壹万陆仟（116000.00）元整。二、此房坐北向南，东抵李进宾家的住宅大墙，南抵盘水镇街道，西抵马建兰家大墙，北抵马建南家住宅门口堡坎（堡坎墙系罗德明建造所有）李进宾住宅南（前面）的过道及屋檐系罗德明家的通道（见房产证、土地使用证）。三、付款方式，乙方一次性于2007年8月18日付清房屋款后，甲方将房屋一栋的产权、管理权、使用权等一切法定的权属彻底移给乙方，永不反悔。如任何一方反悔按法律规定赔偿一切损失费用。四、房屋转让后产生的一切费用事宜由乙方负责，本合同协议共一式二份，各执一份，双方签名盖章生效。”在协议中原告、被告、张时芬、在场人曾伟荣、罗林（系被告之子）、执笔人罗其高均在协议书中签名或捺印。原告在签订协议生效时，按约定将购房款全额给付转卖方罗德明、张时芬，罗德明、张时芬在收到原告支付的购房款后，将普国用（2000）字第4－55号《国有土地使用证》和房权证普房东办字第0**号《房屋所有权证》及与转卖房屋有关的《契约》、《公证书》交付原告所有，双方履行了协议约定的权利义务。原告为办理房屋过户手续，多次与出卖人协商无果，在房屋共同出卖人张时芬死亡后，遂以共同出卖人罗德明作为被告向本院提起诉讼，要求其配合办理房屋过户手续。被告以出卖房屋登记所有权人为张时芬，原告起诉被告诉讼主体不适格，现张时芬已死亡，无法办理房屋过户，责任在原告，被告无法定义务配合原告办理房屋过户手续为主要理由进行答辩。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告罗德明及其妻张时芬之间成立的买卖合同关系，意思表示真实，未违反国家有关强制性法律、法规的规定，买卖关系合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当�人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告罗德明与其妻张时芬将自己的房屋出卖给原告，并与原告签订《房屋转让协议》，并按协议内容履行了约定的权利义务，原告取得转让房屋的权利。房屋实际所有权虽已发生转移，但房屋属不动产，不动产的交易应当依照法律规定进行产权变更登记，才能取得法律事实上的房屋所有权。双方至今未完善相应的房屋变更登记手续，该房屋至今以原登记所有权人名义登记，与不动产物权的设立、变更、转让和消灭不相符。现原告要求被告履行协助义务，办理房屋相关过户手续，被告应按法律规定，履行协助义务，将房屋过户至原告名下。原告诉请被告履行协助义务，完善转让房屋所有权变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持。
被告与张时芬系合法夫妻关�，转让房屋的登记所有权人虽为张时芬，但该房屋的所有权性质为夫妻共同财产，在处理夫妻共同财产时，被告在《房屋转让合同协议》书上签名，被告作为转让合同的相对人，在共同转让人张时芬死亡后，应继续承担履行合同义务，协助原告完善转让房屋变更过户登记手续。因为办理过户登记是出卖人的合同义务，只有办理不动产过户登记，才履行了“转移标的物的所有权”的主合同义务，原告以被告作为诉讼主体，符合法律规定。对被告辩称原告起诉被告诉讼主体不适格的辩解理由，与本案的实质不相符，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：
被告罗德明于本判决生效之日起七日内履行协助义务，将已转卖给原告胡�荣的位于普安县盘水镇赶场坡27号的房屋过户至原告胡其荣名下。
案件受理费50元（已减半），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
权利人应在义务人履行义务期限届满后两年内，向本院申请执行。
审判员 刘胜义
二〇一五年九月二十九日
书记员 王清菊