广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1701号原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司。法定代表人韩夺，总经理。委托代理人谢冬梅、蒙汗英，广西桂成律师事务所律师。被告林晶晶。第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行。代表人苏树德，行长。委托代理人上官卫、何玉曌，该公司职员。公民代理。原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司诉被告林晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年10月9日受理后，依法追加中国光大银行股份有限公司南宁分行作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，并于当日言词辩论终结。原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司的委托代理人蒙汗英律师，第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行的委托代理人何玉曌，到庭参加诉讼；被告林晶晶经本院公告送达传票传唤，拒不到庭参加诉讼，查无正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司诉称：原告与被告于2014年8月28日签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房（下简称讼争房屋），房屋总价825240元（人民币，下同），原告先向被告支付600000元，被告应将房屋交付并登记到原告名下，尾款由原告向房屋的抵押银行支付，多还少补。合同签订后，原告向被告支付购房款600000元。被告未按照合同约定办理房屋过户及交付手续，经原告多次催告，被告仍拒不履行义务。原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应由被告继续履行。请求法院判令：一、确认坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房归原告所有；二、被告将坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房过户到原告名下；三、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；二、请求判令被告归还原告已经支付的购房款600000元；三、请求判令被告赔偿违约金30000元；四、由被告承担本案的诉讼费、保全费及公告费。被告林晶晶未发表答辩意见。第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行陈述称：讼争房屋已经抵押给第三人，并办理抵押手续，第三人已另案将本案被告诉至法院，要求本案被告偿还本息。声明：请求法院依法处理。根据原告的起诉、第三人的陈述，归纳本案的调查重点为：一、诉争房屋的权属及现状？二、原告与被告签订的房屋买卖合同的履行情况如何？三、原、被告签订的房屋买卖合同效力如何？四、原告要求被告返还购房款、赔偿违约金的诉讼请求是否成立？原告提交的证据材料：1.原告的营业执照、组织机构代码证；2.被告的身份证复印件；3.《房屋买卖合同》；4.中国工商银行进账单；5.《收据》；6.南宁市商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明；7.南宁市房产档案服务部的《证明》；8.（2014）桂北证字第83号《公证书》；9.（2014）桂北证字第3949号《公证书》；10.《南宁市商品房买卖合同及补充协议》；11、《个人贷款合同》。被告未提交证据材料。第三人提交的证据材料：1.《个人贷款合同》、抵押人承诺书；2.《他项权利预告登记证书》；3.林晶晶贷款借据；4.民事起诉状、南宁市青秀区人民法院《案件受理通知书》；5.受理费、保全费收据、委托代理合同及授权委托书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，法释（2001）33号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的书证原件，具有真实性、合法性和关联性，书证之间及与原告陈述能相互印证，构成完整证据链；本院对原告的证据1-9予以采纳，作为认定案件事实的依据。经审查，原告的证据10、11，显示为被告与房地产开发商广西保利置业集团有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》和被告与第三人签订的《个人贷款合同》。原告陈述证据来源为被告提供，原告未向合同相对人核实过合同的真实性；而这两份合同与第三人提供的同样名称的《个人贷款合同》（第三人证据1）内容有重大差异。本院认为，第三人是与被告签订《个人贷款合同》的当事人，根据签订合同的流程，第三人要求被告、案外人广西保利置业集团有限公司当面签订合同，且第三人对讼争房屋进行了抵押预告登记并办理了《他项权利预告登记证书》，第三人提交的《个人贷款合同》（其中有被告与案外人广西保利置业集团有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》作为附件）的真实性较强，本院对第三人提交的《个人贷款合同》予以采信，对原告提交的《南宁市商品房买卖合同及补充协议》、《个人贷款合同》（原告证据10、11）不予采信。经审理查明：2012年6月30日，案外人广西保利置业集团有限公司作为出卖人、被告作为买受人，签订《南宁市商品房合同》，约定：被告向出卖人购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房，房屋面积89.7平方米，房屋总售价621335元；被告支付首期款187335元，余款434000元由被告申请抵押贷款。2012年7月3日，第三人作为贷款人，被告作为借款人及抵押人，案外人广西保利置业集团有限公司作为保证人，三方签订《个人贷款合同》，约定：被告以讼争房屋作为抵押物，向第三人借款434000元，被告分360期按月等额本息还款。2012年9月20日，被告授权将贷款434000元转入广西保利置业集团有限公司账户。第三人办理邕房预字第××号《他项权利预告登记证书》。2014年1月6日，被告向案外人邹时福出具《委托书》，委托邹时福办理转让讼争房屋及所占土地使用权手续等事宜，受托人有转委托权。被告在《委托书》上签名及按捺指印的行为，申请了公证并办理了（2014）桂北证字第83号《公证书》。2014年8月1日，邹时福向案外人袁战洋出具《转委托书》，委托袁战洋办理转让讼争房屋及所占土地使用权手续等事宜，受托人没有转委托权。邹时福在《转委托书》上签名及按捺指印的行为，申请了公证并办理了（2014）桂北证字第3949号《公证书》。2014年8月28日，袁战洋代表被告，与原告签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房，房屋总价825240元，原告先向被告支付600000元，被告应将房屋登记到原告名下，尾款225240元由原告向房屋的抵押银行支付，多还少补；被告应于2014年8月29日前将房屋交付给原告使用，逾期交房不超过三日，被告应按已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过五日的，原告有权解除合同，由被告退回已付房款，并按照已付房款的百分之五支付违约金；合同还约定了当事人的其他权利义务。原告称，被告在签订上述《房屋买卖合同》之前，向原告提交了《南宁市商品房买卖合同》和《个人贷款合同》的“原件”，这两份合同的“原件”显示：被告在购买讼争房屋时，向开发商交付首期款373335元，余款248000元申请抵押贷款；被告向银行抵押贷款248000元。2014年8月29日，原告通过中国工商银行，向被告的委托人袁战洋转账600000元，袁战洋出具《收据》，记载收到原告支付购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房的购房款600000元。原告于2014年10月9日诉至本院，引发本案纠纷；目前并无证据证明被告已经履行向原告交付讼争房屋的义务。目前也无证据证明讼争房屋已经办理了房屋所有权证。另查明，第三人以被告拖欠房屋贷款本金和利息为由，将被告诉至南宁市青秀区人民法院，请求法院判令：解除第三人与被告签订的《个人贷款合同》、被告偿还贷款本金425243.62元及利息8468.75元、赔偿律师费16481.07元、行使抵押权优先受偿。南宁市青秀区人民法院于2015年2月4日立案受理为（2015）青民二初字第376号案件。本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。案外人袁战洋有代表被告转让诉状房屋的权利，袁战洋代表被告，与原告签订《房屋买卖合同》的行为合法有效，对被告有约束力。原告与被告均有缔约能力，双方于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。本案原告与被告在《房屋买卖合同》第五-1-（2）条约定：被告逾期交付房屋超过十日的，原告有权解除合同。根据现有证据，被告未能举证证明其已经在约定的2014年8月29日前履行交付讼争房屋的义务的，至诉讼时，被告逾期履行此义务远超过当事人约定的十日的，解除合同的条件成就，原告可以解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十六条，明文规定。原告变更其诉讼请求为“解除合同，由被告赔偿损失”，被告未提出合同解除异议之诉；且经本院审查，原告所提的解除合同的行为合法，故本院确认：解除原告与被告于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。原告与被告签订的《房屋买卖合同》解除后，被告应向原告返还原告已经交付的购房款600000元。原告此项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。同时，根据上述法律条文和原告与被告于签订的《房屋买卖合同》第五-1-（2）条之约定，被告应向原告赔偿相当于已付房款的5%的违约金30000元（600000元×5%）。被告未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，申请本院调整违约金的数额的，本院不予调整。原告关于违约金的诉讼请求，也合法有据，本院予以支持。本案因被告不到庭而调解不成。本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。本案原告在起诉时所提出的诉讼请求涉及的标的额为800000元，所交纳的诉讼费为11800元，因原告变更诉讼请求，减少后诉讼请求数额为630000元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，应变更诉讼费为10100元。原告多支付的诉讼费1700元，应退还原告。特予叙明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司与被告林晶晶于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告林晶晶向原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司返还购房款人民币600000元；三、被告林晶晶向原告广西我爱宜家水产品贸易有限公司赔偿违约金人民币30000元。案件受理费10100元，公告费700元，合计10800元，由被告林晶晶负担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费10800元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号01×××28。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长李立勋代理审判员王飞道人民陪审员谢芳二〇一五年六月十一日书记员黄友双附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。