福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第6281号
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市。
法定代表人乔海侠，该公司董事长。
委托代理人彭文灿、康锦丽，该公司职员。
被告程至建，男，1969年1月12日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（下称汇嘉物业公司）与被告程至建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法由审判员苏天胜适用小额诉讼程序于2015年9月14日及10月10日两次公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人康锦丽到庭参加诉讼，被告程至建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇嘉物业公司诉称，2008年8月1日，翔鹭（厦门）房地产开发有限公司与原告签订了《“翔鹭花城C区”前期物业管理服务合同》，原告依约提供了物业管理服务。被告作为小区业主（厦门市湖里区长浩二里27梯1202室，房屋建筑面积107.06平方米，物业管理费每月每平方米1.2元，公维金每月每平方米0.2元），本应依据合同的约定（每三个月交纳一次）及时向原告交纳物业管理费、公共维修金、公摊水电费等，但被告已经欠缴2009年2月1日至2012年12月20日的物业管理费5991元、房屋公共维修金996元，公摊水费30.05元及逾期缴交物业管理费违约金2900元，以上共计人民币4432.19元。原告请求判令：1、被告立即向原告支付其欠缴的2009年2月1日至2012年12月20日的物业管理费5991元、房屋公共维修金996元，公摊水费30.05元及逾期缴交物业管理费违约金2900元（违约金按日千分之三计算，物业管理费收取周期为三个月一收），以上共计人民币9917.05元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告程至建书面答辩辩称，被告在办理交房手续时，已按规定支付物业费和公共维修金。之后，被告将该房出租给第三人租用，根据租赁合同，该房屋实际使用人不是被告，如果实际租住人有欠物业费，原告应找实际租住人催缴。该房屋在2014年已卖给他人，被告从来没有在此屋住过一天。原告的诉请已超诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年8月1日，原告（乙方）与翔鹭（厦门）房地产开发有限公司（甲方）签订《“翔鹭花城C区”前期物业管理服务合同》，合同约定：原告在物业管理区域内，为翔鹭花城C区业主提供物业管理服务，合同期限为2008年8月1日至小区业主委员会成立并与新聘物业管理公司签定合同生效之日止。同时原告可以就其所提供物业管理服务向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、代收代缴水电费和公摊水电费等费用。物业管理服务费：小高层住宅物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；小高层住宅、商业物业的公共维修金按建筑面积每月每平方米0.20元向业主或物业使用人收取；物业服务费用每3个月交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知收费之日起7日内履行缴纳义务，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按日加收欠款总金额的千分之三违约金。
另查明，程至建作为小区业主（厦门市湖里区长浩二里27梯1202室（翔鹭花城二期C区5号楼12层01单元），房屋建筑面积107.06平方米。该房屋由程至建于2007年9月16日购买后于2014年4月1日转卖他人。程至建未提交证据证明其已经缴交自2009年2月1日至2012年12月20日的物业管理费及公共维修金等。原告提交催缴公示照片体现原告于2012年7月24日通过公示方式向被告催缴过管理费及公摊水电费，原告提交《诉前调解终结告知书》体现原告于2013年5月13日向本院就厦门市湖里区翔鹭花城A、B、C欠费业主提起物业服务合同纠纷的起诉材料。原告提交《厦门水务集团二供水费查询清单》体现原告代缴长浩二里31号屋顶（翔鹭C区内消防表）自2009年8月至2013年9月的用水费、污水处理费详细金额。
以上事实，有经庭审质证的《“翔鹭花城C区”前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《土地房屋登记卡》、滞纳金及公摊水电费计算明细、《催费公示照片》及庭审笔录佐证。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩权利的部分放弃，本院依法缺席审理。原告与翔鹭（厦门）房地产开发有限公司签订的《“翔鹭花城C区”前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，被告应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，原告于2012年7月24日公示催费及于2013年5月13日向本院提交诉讼材料的行为引起诉讼时效的中断，被告抗辩的诉讼时效部分成立，即原告主张的2009年2月1日至2010年7月24日期间的物业管理费、公共维修金、公摊水费因超过诉讼时效，本院不予支持。但被告应支付欠缴的2010年7月25日至2012年12月20日的物业管理费3725.7元（107.06平方米×1.2元／平方米·月×29个月）、房屋公共维修金620.9元（107.06平方米×0.2元／平方米·月×29个月）及公摊水费18.65元。故，原告主张的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水费超过上述标准的部分本院不予支持。原告提交催费公示照片及向本院提交的起诉材料可以认定原告已经向被告通知收费，根据《“翔鹭花城C区”前期物业管理服务合同》的约定，被告应从2010年7月25日起以每3个月欠款金额为基数分段按日并以千分之三的标准向原告支付逾期付款违约金，原告主张的逾期缴交物业管理费违约金2900元未超过上述计算标准，原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告程至建应于本判决生效之日起十日内支付原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司2010年7月25日至2012年12月20日的物业管理费3725.7元、房屋公共维修金620.9元、公摊水费18.65元及逾期付款违约金2900元。
二、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告程至建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告程至建负担。
本判决为终审判决。
审判员 苏天胜
二〇一五年十一月二日
书记员 杨莉苹
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。