上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2280号
上诉人（原审原告）郑金龙，＊生，汉族，。
委托代理人吴晓燕，上海一凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑懂辉，＊生，汉族，。
被上诉人（原审被告）姚林云，＊生，汉族，。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
上诉人郑金龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月2日，郑懂辉作为出卖方（甲方）、姚林云作为买受方（乙方）、上海懿蕾房地产经纪事务所作为居间方（丙方），三方签订了《居间合同（买卖）》一份，约定甲方愿意转让的房屋位于上海市松江区华阳桥文化中心2号公房中单元＊室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积78平方米，该房屋属于松江区华阳桥集资房，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引发的法律责任，并负责处理善后工作；上述房屋转让价款为310，000元；系争房屋的附属设施有床2只，餐桌1只，椅子4只，写字台1只及固定设施；甲、乙双方经协商一致，同意付款方式如下：1、2013年4月2日乙方支付定金30，000元，2、2013年4月10日乙方支付280，000元，3、付清房款后当天，甲乙双方交接房屋，结清水、电、物业费等，4、甲方送乙方车库1间约6平方米；合同还对房屋买卖中的其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，郑懂辉作为收款人分别于2013年4月2日、4月7日出具金额为30，000元和270，000元的收据二张，其中，2013年4月7日收据中同时载明，合同上是总价310，000元，另外原因减去10，000元，房款全部结清。上海懿蕾房地产经纪事务所亦在上述收据上加盖了公章。
2013年10月11日，郑金龙向原审法院提起诉讼，请求判令：1、郑懂辉与姚林云签订的《居间合同（买卖）》无效；2、郑懂辉、姚林云返还其所有的位于松江区华阳桥文化中心2号公房中单元＊室的房屋。
原审庭审中，姚林云同时提供了银行转账凭证二份，证明郑懂辉收到了包括12，000元现金在内的共计300，000元购房款，郑金龙对此并无异议。原审诉讼中，姚林云表示当时购买系争房屋的时候，郑懂辉说房屋是78平方米，后来姚林云问了楼下的邻居，系争房屋其实不到78平方米，所以最后的房价减去了10，000元。
经原审法院现场勘查，现系争房屋的实际门牌号码为上海市松江区车墩镇环阳支路6弄甘露新村＊号＊室。
原审另查明，2013年9月24日，上海市松江区车墩镇华阳街道居委会出具证明一份，载明张＊＊位于松江区车墩镇环阳支路6弄＊号＊室（甘露新村）75平方米集资房，于2011年10月18日转卖给郑金龙，现在房屋产权属郑金龙所有。
原审庭审中，郑金龙亦提供了案外人张＊＊于1988-1989年间缴纳甘露新村＊号＊室房屋集资款的收款收据、案外人张＊＊与何＊＊于2011年9月8日签订的居间合同（买卖）、案外人何＊＊与郑金龙于2011年10月18日签订的居间合同（买卖）以及收据、银行转账凭证等，证明系争房屋的原始权利人为案外人张＊＊，何＊＊从原始权利人张＊＊处购买系争房屋，郑金龙支付合理对价后从案外人何＊＊购买系争房屋，而郑懂辉虽然是郑金龙的儿子，但却存在欺诈行为，其并没有向郑金龙支付任何对价，只是从帮郑金龙装修房屋的远房亲戚郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给姚林云。车墩镇华阳街道居委会也证明目前系争房屋的产权属郑金龙所有，姚林云没有尽到审慎审查义务，仅凭一把钥匙就与郑懂辉签订合同并交付房款，由此产生的后果应由其自行承担。因此郑懂辉、姚林云理应将系争房屋返还给郑金龙。姚林云则认为，对车墩镇华阳街道居委会出具证明的真实性无异议，但居委会不能对房屋的产权进行证明，系争房屋原始权利人属于案外人张＊＊无异议，郑金龙证明房屋的出处姚林云也无异议，但居委会与郑金龙、张＊＊均没有关联性，居委会不是房屋的转让方，即便郑金龙到居委会备案也是没有经过核实的，居委会不是确权的单位。郑懂辉系郑金龙的儿子，只是郑懂辉代表郑金龙出卖房屋签订合同，郑金龙据此主张合同无效并无道理；郑金龙与郑懂辉家庭内部的关系，与本案没有关联性。系争房屋姚林云已经支付了对价，事隔大半年，郑金龙都没有提出任何异议，而且姚林云也是通过中介买过来的；郑金龙诉状中称其与郑懂辉达成口头租赁协议，实际上郑懂辉一直居住在系争房屋内。
原审诉讼中，姚林云向法庭提交了有张＊＊与郑懂辉签名的居间合同（出售）一份，欲证明姚林云当时是通过中介向郑懂辉购买房屋，中介告诉姚林云系争房屋是郑懂辉的，没有问题，让姚林云放心购买；后来郑金龙起诉姚林云后，姚林云就去找了中介，中介向姚林云提供了一份张＊＊与郑懂辉签名的居间合同（出售），虽然买房的时候姚林云是不清楚的，但这也说明郑懂辉是有权出售系争房屋的，姚林云付清钱款后从郑懂辉处取得了系争房屋的钥匙。郑金龙则表示上述张＊＊与郑懂辉签名的居间合同（出售）是伪造的，张＊＊将房屋转让给何＊＊的时间是2011年9月8日，后何＊＊与郑金龙签订了合同，这是一个完整的交易过程，且有完整的交易凭证，而姚林云提供的居间合同（出售）中张＊＊与郑懂辉的签名均非其本人所签，印章也是后盖上去的。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，郑懂辉与姚林云虽明知系争房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订居间合同进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故郑懂辉与姚林云就系争房屋签订的《居间合同（买卖）》无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，一则，虽然郑懂辉与姚林云就系争房屋签订的《居间合同（买卖）》无效，但郑金龙所称的已取得系争房屋亦不具有合法性，郑金龙虽然提供了松江区车墩镇华阳街道居委会出具的证明，但该街道居委会并不能证明郑金龙与案外人的房屋买卖行为合法，以及系争房屋的权属归郑金龙所有。二则，郑金龙在诉状中称，其与郑懂辉达成口头租赁协议，其将系争房屋出租给郑懂辉居住，但原审诉讼中，郑金龙又表述为郑懂辉从案外人郑惠龙处骗取了系争房屋的钥匙，并将系争房屋出售给姚林云，郑金龙陈述内容存在矛盾之处。综合考量系争房屋的取得过程、姚林云的付款情况以及系争房屋的实际占有使用情况，对于郑金龙要求郑懂辉、姚林云将系争房屋返还给郑金龙的请求，法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2014年6月12日作出判决：一、被告郑懂辉与被告姚林云于2013年4月2日签订的《居间合同（买卖）》无效；二、驳回原告郑金龙的其余诉讼请求。案件受理费80元，由郑懂辉负担。
原审判决后，郑金龙不服，上诉至本院称，原审认定事实不清，判决结果错误：虽然农村集资房不允许买卖，但张＊＊将系争房屋出售给何＊＊，何＊＊又将该房出售给郑金龙，均系各方真实意思表示，且均已支付了对价。郑金龙基于完整的交易而取得了张＊＊合法购买系争房屋的原始凭证。姚林云仅凭郑懂辉提供的一把钥匙，未就房屋实际权利人情况进行任何核实即进行交易，理应承担交易不实的风险。原审仅确认了郑懂辉与姚林云之间的《居间合同（买卖）》无效，但未对无效后果进行处理，明显不当。因此，郑金龙要求撤销原审判决第二项，改判姚林云返还系争房屋给郑金龙，本案的一、二审诉讼费由姚林云承担。
被上诉人郑懂辉未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
被上诉人姚林云辩称，其通过中介公司获得系争房屋出售信息而与郑懂辉进行交易，其尽了审慎的审查义务，且其也支付了房屋的对价，郑懂辉也收取了房款，并将房屋交给姚林云。故不同意郑金龙的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋为农村集体土地上所建的集资房，根据现行法律、法规的规定，就该性质房所进行的买卖行为均为无效，因此姚林云与郑懂辉就系争房屋所签订的《居间合同（买卖）》依法应当认定为无效。但由于郑金龙购买系争房屋的行为同样应当认定为无效行为，其并非系争房屋的合法有效的权利人。同时综合考量系争房屋的取得过程、姚林云的付款情况、系争房屋的实际占有使用情况以及郑金龙、郑懂辉均非系争房屋的合法有效权利人等因素，原审对于郑金龙要求郑懂辉、姚林云将系争房屋返还给其的请求不予支持，并对《居间合同（买卖）》无效的后果未予处理，并无不当之处。上诉人郑金龙的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人郑金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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