深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初10991号
原告容君莉。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201110433884。
委托代理人吴妍，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201411064615。
被告张翠媛。
委托代理人赵启太，广东国晖律师事务所律师，执业证号14403200710613275。
委托代理人陈强，广东国晖律师事务所律师，执业证号14403201310092821。
被告秀峰渡假俱乐部（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店303。
法定代表人韦志军。
委托代理人刘林，该公司员工。
上列原告诉被告及被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。两原告共同委托代理人胡维刚,被告及其委托代理人赵启太、陈强，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称,2016年1月5日，原告易伟受原告陈颖栋的委托通过第三人深圳房天下房地产经纪有限公司与被告就涉案物业深圳市罗湖区贝丽路柏丽花园1栋5E签订了《二手房屋买卖合同》，成交价为人民币4888000元。合同签署后，原告积极、全面的履行合同义务，及时支付了合同约定的定金人民币100000元整。根据合同约定，被告应当于2016年1月8日前办理公证赎楼委托手续，经原告及居间方多次催告，被告均拒绝配合买方办理公证赎楼手续等并对外另行挂盘出售。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，应承担由此引起的全部责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告之间所签订的《二手房买卖合同》；二、被告向原告返还定金人民币100000元整并支付违约金人民币977600元整（按成交价的20%计），第三人在托管款项范围内承担连带清偿责任；三、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。
被告答辩称，一、关于主体问题。本案不存在共同购买的问题，因此绝对不可能出现两个购买主体，需要明确清楚的权利主体；本案原告只与易伟签订了房地产买卖合同，原告确认的主体就是易伟；如果本案主体变更为陈颖栋，只可能两种情形之一，或者是隐名代理关系。或者是合同权利义务的概括转移，这两种情况本案均不存在。二、关于合同解除的问题。本案不存在法定解除的情况。既没有不可抗力，又没有哪一方根本违约，合同目的完全能够实现。从易伟的起诉看，其是在2016年1月13日起诉的，距离签订合同才8天。就是按照合同约定，如果不能担保公司赎楼，也是要求被告10日内自行赎楼。10日时间没有到，被告即刻起诉，把双方的自由履约关系转变为诉讼法律关系。起诉被告违约事实何在？没有在三日内赎楼，是有双方都知晓的原因，如果一方迟延履行合同主要义务，经另一方催告后仍不履行，守约方可以解除合同。但是，本案被告并没有迟延履行主要义务。况且无法担保赎楼还可以有自行赎楼补救，就算补救不及时，也仅仅是一般推迟，对交付房产和过户没有任何影响。如果原告仅就这一点起诉解除合同，说明合同法条款都没有搞清楚。因此，本案不存在在原告起诉时违约的情况，更不存在根本违约情形，没有解除合同的依据。三、关于返还定金及赔偿违约。本合同被告一直主张履约，定金返还无从谈起。如果原告要以违约的方式不履行合同，那么定金就应当没收，所以返还定金无依据。另外，被告也仅仅收到人民币8800元的定金，金额也明显错误。关于违约金人民币977600元纯粹是一个荒唐的主张。签约八天就匆忙起诉人民币1000000违约金。八天时间就损失人民币1000000吗？难道房地产买卖疯狂到抢钱的程度。况且，被告没有违约，何来的违约金支付？即便真的出现一方根本违约的情况，根据罗湖区法院最近的裁判案例，也仅仅赔偿5%左右的损失，总价20%的赔偿明显过高。四、本案是一起明显的原告二人与第三人操纵炒单的行为，这样的情形严重违背基本的诚信与道德，应当坚决遏制和打击。期望法院明察秋毫，伸张正义。综上，请求法院依法确立明确的原告，并驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，被告系黑龙江哈尔滨人，近几年一直在黑龙江，对深圳的房地产市场及交易流程极不熟知。年初，第三人深圳房天下房地产经纪有限公司工作人员来电询问卖房事宜，被告出于对专业机构诚信度的信任，基本同意出售本人名下的房产，但是被告签约后咨询各方专业人员才知道第三人居然利用信息不对称，违背诚信连续设套布下诸多陷阱，导致履约细节出现分歧：首先以明显低于市场价的询价物色受害者（即被告），接着找一个根本不具有购买意图的人急切签约锁定房源，其次以人民币8000元的代价做履约状态并以格式条款约定定金存放第三人的方式减少风险及成本，第三步，在锁定房源后继续寻找买家，并在中介合同预留所谓的主体变更条款，最后利用所谓的担保赎楼陷阱让出卖人履约出现分歧造成所谓违约状态，后亟不可待启动诉讼索赔高额违约金。整个过程上演了一个空手套白狼的大戏。被告发现后，立即发函要求对这种不齿行径予以纠正。双方为此出现分歧，但是被告从来没有表示不出卖房产。而本案双方当事人均知晓房产被法院查封的事实，导致担保赎楼难以进行，原告却径直起诉，进一步显示其不正当目的和不履行协议的真实意思。如果，签约人原告易伟是真实买卖人，被告愿意继续履行合同，但是从其急切诉讼的状态可知，原告其实根本不具有履约的真实意图，反而用诉讼进程掩盖其违约意图，其目的无非配合中介上演深圳市多次出现严重违背诚信恶意吊单获取非法利益的行为。有鉴于此，被告不同意解除合同，要求原告易伟履行所签的合约。至于赎楼解封的问题，被告会在本诉诉讼请求确定履约的司法裁判或调解后10日内归还银行欠款，并按照正常流程办理解除抵押及查封手续。从签约条款相信法院能够判断其中的猫腻，请求法院遏制第三人及相关人违背市场诚信损害他人利益的行为，支撑被告的反诉请求，请求法院判令原告：一、履行双方签订的《二手房买卖合同》，并支付约定价款人民币4880000元；二、承担本案诉讼费。被告当庭补充，其反诉状中所指的第三人均为第三人深圳房天下房地产经纪有限公司。
两原告答辩称，一、被告的反诉没有事实依据，也没有法律依据，应当予以驳回。首先，被告所述称不存在信息对称的问题，相信在座的各位都经历过2015年330的房价暴涨的违约潮，即使被告不在深圳，也可以了解到北、上、广、深的房价，其次被告在多家放盘，所以并不存在所谓的信息不对称的问题；其次，即使被告不放盘，其他的地产中介也会通过不时的电话进行推介客户，我们每天都可以接到很多地产公司、担保公司的业务电话。二、主体变更的情形是深圳市二手房交易过程中非常普遍的做法，原因在于，真正的购房人的工作或者生活上的时间无法安排，及时与卖方签署合同，会考虑临时安排其亲属朋友签署合同，为了及时让合同生效，不存在效力待定的情况，也为了保障买卖双方的利益，所以直接以原告易伟的名义签署，也符合二手房的操作惯例，在事实上，在签署合同的时候，无论是原告，还是地产公司的工作人员，都向被告本人提及了过户时，以及实际购买方是陈颖栋，而并非是易伟。因此，合同的备注条款，有明确的约定，而且为了保障被告的利益，也明确约定了补签合同，或者出具委托书的时限是在签署合同的三日内，这完全可以保障被告的合法权益。三、被告在签署合同后，拒绝配合第三人深圳房天下房地产经纪有限公司签收第二笔定金，也拒绝配合第三人指定的担保公司办理公证委托书，同时，明确表示房价卖便宜，要求加价，私下在其他地产公司另行放盘。2016年1月11日，通过第三人的工作人员被告向原告出具了律师函，明确表示除原告易伟之外，不会向其他的任何人交易，也就是说，被告的律师函表示拒绝与原告陈颖栋进行交易，也就违背了合同所约定的可以由原告易伟指定的第三人进行交易，被告的行为已构成根本违约。无论是在律师函发出之后，还是在原告起诉之后，被告一直通过及朋友与本代理人及原告易伟加价，被告的反诉其实是因为今天的325出台之后，深圳的交易急剧冻结，被告回头却要求继续履行合同。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。
针对本诉和反诉，第三人深圳房天下房地产经纪有限公司陈述称，本案的双方的合同是我经手的，我是通过租户联系到卖家。在2016年1月5日双方到我司签署买卖合同，签完《二手房买卖合同》后，买卖双方都很清楚，原告易伟与被告协商有沟通过，会有第三人来完善合同。备注也中有写明，让原告陈颖栋来进行变更合同。签完合同后，原告易伟支付了人民币8000元的定金，因为被告的房子是处于查封状态，合同约定是人民币100000定金，除人民币8000元之外的定金托管到第三人处，等到涉案房产解封后，再将定金转给卖方。签完合同第二天，两原告有到我司，但是被告没有过来处理。
第三人平安银行股份有限公司深圳旭飞支行未到庭应诉。其提交的《情况说明》载明因被告的贷款本金及利息尚未清偿，作为抵押权人，在结清贷款及相关费用前，其不同意转让涉案房屋的所有权。
经审理查明：
一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区贝丽路柏丽花园1栋5E，于2002年7月31日转移登记至被告名下，于2007年7月11日抵押登记至深圳市商业银行旭飞支行名下，于2015年5月14日被（2015）深福法执字第3893号文书查封，于2016年2月3日在本案中被轮候查封。
二、合同签订情况：被告作为卖方、原告易伟作为买方于2016年1月5日签订《二手房买卖合同》约定，卖方将涉案房产转让给买方，成交价为人民币4888000元；买方须于合同签订当日向卖方支付定金人民币8000元，于合同签订后四日内（含当日）再向卖方支付定金人民币92000元，若约定的定金交由经纪方监管的，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与经纪方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2016年1月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行认可的首期款金额支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2016年1月31日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托搜房金融公司赎楼或担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同三日内（含当日）与搜房金融公司或担保公司签订服务合同，并向搜房金融公司或担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方虽有搜房金融公司或担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或搜房金融公司、担保公司因其他原因无法将楼赎出时，卖方应在签订本合同之日起十日内（含当日）自行赎楼还清贷款，并办理抵押登记手续；双方协商同意在定金或首期款中预留人民币10000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行合同义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行合同义务超过七日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买方有权在三天内（不含当日）将买方主体变更为其指定人员，后续合同之买方义务由其指定人来履行；如买方无法找到买方主体变更人，则由买方继续履行本合同，否则承担违约责任；买方已知该物业处于查封状态，自愿购买该物业；买方找到变更人后需由变更人补签合同。
三、合同履行情况：上述合同签订后，原告易伟于2016年1月5日向被告支付定金人民币8000元。原告陈颖栋于2016年1月8日向第三人深圳房天下房地产经纪有限公司刷卡支付定金人民币92000元，由于被告坚持同原告易伟履行涉案买卖合同，各方未能签订资金监管协议，被告也未就该笔款项出具收条。原告陈颖栋2016年1月8日向原告易伟出具公证授权委托书，委托其办理买卖涉案房产的相关手续。原告于2016年1月8日左右将买方变更的情况通知了被告。被告未依约赎楼。两原告于2016年1月11日向被告发出《律师函》催告被告履行公证赎楼的手续并配合原告陈颖栋补签合同。被告于2016年1月11日向第三人深圳房天下房地产经纪有限公司发送《律师函》载明，“也请贵司转告易伟，付瑶不会与易伟之外的人签订并履行《二手房买卖合同》”。被告未依约向担保公司出具赎楼的委托公证手续。原告陈颖栋于2016年1月4日向原告易伟出具《委托书》载明，原告陈颖栋委托原告易伟购买涉案房产并代付定金。
深圳市不动产登记中心于2016年4月13日出具《购房资格证明》载明案外人阮建萍、原告陈颖栋家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
以上事实，有不动产资料电脑查询结果表、《二手房买卖合同》、收款收据、银联商务POS单、公证授权委托书、《律师函》、EMS快递单、《委托书》、《购房资格证明》及当事人庭审陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告的争议焦点为原告是否有权解除涉案《二手房买卖合同》。涉案《二手房买卖合同》是原告易伟与被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《二手房买卖合同》约定，原告易伟有权在合同签订三天内（不含当日）将买方主体变更为其指定人员，后续合同之买方义务由其指定人来履行。原告易伟已于合同约定的期限内将买方主体变更为原告陈颖栋，且亦已将该情况告知了被告,涉案房产的实际买受人已由原告易伟变更为原告陈颖栋，《二手房买卖合同》项下之权利义务应由原告陈颖栋承担。原告易伟已依约支付了定金人民币8000元，原告陈颖栋亦已依约于2016年1月8日向第三人支付了剩余定金人民币92000元；被告于2016年1月11日向第三人深圳房天下房地产经纪有限公司发送《律师函》，拒不依合同约定与原告陈颖栋签订并履行《二手房买卖合同》的行为，已构成违约，且截至开庭时，被告仍坚持由原告易伟履行涉案《二手房买卖合同》，致使原告陈颖栋的合同目的无法实现，原告陈颖栋有权依照合同约定解除涉案《二手房买卖合同》。因此，原告主张解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据本院上述认定，被告主张由原告易伟继续履行双方签订的《二手房买卖合同》并支付约定价款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据原告陈颖栋于2016年1月4日向原告易伟出具的《委托书》的内容及当事人的庭审陈述，易伟于2016年1月5日向被告给付定金人民币8000元系代理行为，相应的权利义务应由原告陈颖栋承担，故合同解除后，该笔款项应由被告向原告陈颖栋返还。由于原告陈颖栋支付的定金人民币92000元托管于第三人深圳房天下房地产经纪有限公司处，但原、被告及第三人并未签订资金托管协议，不宜视为被告已收到该笔定金，该笔款项应由第三人深圳房天下房地产经纪有限公司向原告陈颖栋径付。两原告主张第三人深圳房天下房地产经纪有限公司在托管款项范围内承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
原告陈颖栋要求被告依照《二手房买卖合同》约定按成交价百分之二十的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但由于原告陈颖栋仅履行了支付定金等合同义务，为合同履行所付出的时间和金钱成本均较少，原告陈颖栋亦未举证证明被告的违约行为给其造成损失及损失数额，为此，本院依被告的申请，根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整，本院酌定被告按照合同约定的一倍定金标准向原告陈颖栋支付违约金人民币100000元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告容君莉与被告张翠媛于2016年1月5日签订的《二手房买卖合同》。
二、被告张翠媛于本判决生效之日起十日内向原告容君莉返还定金人民币8000元。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币14498元，由承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张笑然
人民陪审员 谭 平
人民陪审员 张秀枚
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 肖 婷