广东省湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0891民初562号
原告：庞唯正，男，汉族,1989年8月1日出生，住广东省湛江市坡头区。
原告：庞颖芬,女,汉族,1990年1月22日出生,住湛江市。
被告：湛江市顺江房地产开发有限公司，住所地湛江开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之A。
法定代表人：郑土容。
委托诉讼代理人：熊俊，广东博格律师事务所律师。
原告庞唯正、庞颖芬诉被告湛江市顺江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞唯正、庞颖芬、被告的委托诉讼代理人熊俊到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《商品房买卖合同》，尽快向原告实际交付湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景商住小区1幢801房；2.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金78232.17元（暂计至2017年5月9日，后续违约金待实际交付房屋后依法追加或另案起诉）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月29日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201600614）由原告购买被告开发的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区商品房一套（房号：1幢801房）。根据合同约定支付了899220元购房款。原告已依据合同中的约定履行了自己作为房屋买受人应尽的付款义务。根据合同第八条、第九条约定，被告应于2016年2月29日前将商品房验收合格并交付原告使用，若被告逾期交房超过60日，原告有权要求被告继续履行合同，被告自最后交付日的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告明确请求逾期交房的违约金计至庭审之日即2017年7月7日止。
被告辩称，商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系的时间。被告具有不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。买卖合同的签订时间在台风彩虹发生之前，因受台风不可抗力因素影响，施工设备损坏严重，政府部门向被告下发整改通知，造成被告不能按合同约定如期交房，符合《商品房买卖合同》第八条可以延期的情形，因此被告逾期交房不构成违约。原告所购商品房于2016年8月9日经验收合格，不存在质量瑕疵,而原告拒绝收楼，根据《商品房买卖合同》第11条约定，因买受人原因不能按期交房的，一切责任由买受人承担。对原告关于交付房屋的请求，由法院依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的录音录像资料，为光盘刻录的多段录音录像资料，没有提供原始载体予以核对，其真实性、完整性无法确认，因此，本院依法不予认定；2.被告提供的证据一、二、四，经审查，本院予以认定；被告提供的证据三、五、六、七有原件予以核对，本院对该证据予以认定。
本院查明：2015年7月5日，原被告签订了一份《商品房认购协议书》，约定：由原告认购被告出售的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢801房，建筑面积为128.46平方米，建筑面积单价为7000元/平方米，总房款为899220元，原告在签署本协议书的同时就所认购的商品房向出卖人支付定金5万元，该定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款，原告选择商业贷款的付款方式，原告须在签订本协议书之日起10天内持个人有效的身份证明原件、定金收据、本协议书等到被告销售中心签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等相关文件。如原告未按时前来签约的，则视原告违约，被告有权解除本协议书，并将买受人认购的商品房另行处理而无需知原告，原告所交的定金不予退还；本认购协议书自双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。2016年1月29日，原被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201600614），合同第三、四、六条约定：被告将建筑面积共128.46平方米的湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢801房以总金额899220元出售给原告；买受人在签署本《商品房买卖合同》的同时一次性支付总房款的首期229220元及其它应缴税、费，余下房款670000元以申请银行贷款按揭方式支付；买受人必须在签署本《商品房买卖合同》后5天内办理完毕银行贷款按揭手续，并与按揭银行签署《借款合同》且合同生效，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户；第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策或因政府有关部门的通知、禁令等而导致的延期；3、因市政停水、停电导致的临时性停工，或因市政配套设施设备接通的延误造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，所造成的一切责任由买受人承担。补充协议第三条约定：买受人必须已经付清其所购商品房的全部房款、税费、专项维修资金等费用后，出卖人才有义务按照合同第八条约定的时间向买受人交付商品房。无论何种原因，在买受人未付清前述所有款项前，出卖人有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。第六条约定：如出卖人按照本合同约定向买受人发出交房通知，买受人未如期前来收房的，则买受人所购商品房自出卖人书面通知的交付日（交接日）起即视为已交付给买受人，并视为出卖人已按照合同约定履行交房义务。自视为交付房屋之日起，该房的一切风险责任随之转移给买受人，同时买受人应当依照相关约定缴纳物业管理费、分摊水电费等费用。第八条约定：出卖人发给买受人的任何通知均按本合同载明的买受人地址、联系电话，如买受人的通讯方式发生变化，应当立即以书面的形式通知出卖人，否则由此造成邮递错误则由买受人承担全部责任。出卖人发出的书面通知，从发出之日起（以寄出局的邮戳日期为准）第3天，即视为买受人已经收悉。
原告于2016年1月交了首期款，于2016年4月6日贷款银行将原告的贷款670000元直接存入被告账户，2016年4月5日、2016年4月7日，被告两次共开出了原告付购房款899220元的发票。2016年9月24日,被告通过邮政特快专递向原告寄出《交房催告书》，快递单上内件品名写有“《交房催告书》，催告收件人到顺江帝景城办理其所购买商品房（1幢801房）的交房手续。”2017年4月27日，原告书写了一份《催告函》，请求被告在收到本函之日起三日内向原告实际交付房屋并支付自2016年3月1日起至被告实际交付房屋之日止的违约金，申请广东省湛江市粤西公证处对其送达给被告的《催告函》的内容和过程进行保全证据公证，2017年5月3日，该公证处出具了（2017）粤湛粤西第4072号公证书，对原告于2017年4月27日以特快专递方式邮寄《催告函》给被告的行为及与该公证书相粘连的文件《催告函》与邮寄的文件是一致的予以证明。庭审中，原告确认于2016年8月26日收到被告发出的《交房通知书》，以竣工验收没有备案不具备交房条件而拒绝收房。至庭审时，经法庭询问，被告表示不能确定何时向原告交房。
再查明：被告为从事房地产开发与经营、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2014年12月16日，被告取得了湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢的商品房预售许可证。2016年8月9日，顺江帝景商住小区（1栋、2栋、8栋、9栋）竣工验收合格，于2016年8月30日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。
又查明：2015年10月4日，第22号台风“彩虹”的中心于当天14时10分左右在广东省××坡××区沿海登陆，登陆时中心附近最大风力有15级（强台风级，50米/秒，“彩虹”是1949年以来10月份登陆中国陆地的最强台风）。省政府发出关于做好防御强风“彩虹”工作的紧急动员令，省防总于当日9时将防风Ⅱ级应急响应提升为Ⅰ级。受“彩虹”猛烈的风雨影响，广东湛江多地停水停电，街道被淹严重。狂风暴雨导致湛江市区许多树木被拦腰折断，全城交通近乎瘫痪，大部份住宅小区、办公楼水电供应中断。气象监测资料显示，10月3日20时至4日14时，广东中西部、海南东北部等地降雨50～150毫米，其中，广东湛江麻章区湖光镇阵风67.2米/秒(超过17级),湛江麻章区麻章镇阵风59.9米/秒(17级)。2015年10月7日，湛江市住房和城乡建设局向各县（市、区）住房和城乡规划建设局、各建筑施工、监理企业发出湛建质【2015】85号《关于做好第22号台风“彩虹”过后建筑工地恢复生产工作的通知》，要求各施工企业、监理企业要高度重视恢复生产工作，对工地的临时设施及建筑起重机械等的损坏情况要逐一进行排查，作出恢复生产的工作计划，采取有效措施，尽早恢复生产，于10月9日前书面扫该局工程质量安全监管科。2015年12月11日，湛江市建设工程安全监督管理站向承建顺江帝景城工程的湛江市第四建筑工程有限公司发出湛建安监（三）改字第2015024号《限期整改通知书》，对受台风“彩虹”影响倒塌的该工程塔吊拆卸作业工程，施工单位未按要求组织专家对施工方案论证，提前组织施工，存在重大施工安全隐患，责令该施工单位立即进行改正。整改完毕后，填写《建设工程整改情况报告书》，于2015年12月18日前报送该站。
本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。
关于本案《商品房买卖合同》的成立时间问题。被告辩称本案商品房认购协议书具备了商品房买卖合同的主要条件，应以双方签订认购协议书的时间为商品房买卖合同关系成立的时间。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认购协议书须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的13项主要内容且出卖人已经约定收受购房款的，该协议才可被认定为商品房买卖合同，从本案商品房认购协议书的内容看，其只包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况、签署正式契约的时限约定，因此，该认购协议书性质上属于商品房买卖预约合同，签订的目的是订立本约，故应以双方签订商品房买卖合同的时间为本案商品房买卖合同成立的时间。被告的上述辩解意见，于法无据，本院依法不予采纳。
关于被告延期交楼的原因及是否属于可延期交楼的情形。被告辩称其因特大台风“彩虹”不可抗力不能履行合同并有全部免除责任的情形，同时也符合约定延期交房的条件。本院认为，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，台风“彩虹”发生于2015年10月4日，被告开发的楼盘建设工程遭受该特大台风影响，湛江市住房和城乡建设局的湛建质【2015】85号发文于2015年10月7日;但受本次台风影响,湛江市建设工程安全监督管理站于2015年12月11日发出限期整改通知书，要求被告整改完毕后，于2015年12月18日前向该管理站报送《建设工程整改情况报告书》，上述情形均发生在双方签订《商品房买卖合同》之前，即原告在与被告签订该合同时该情形已存在，上述情形不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告关于其逾期交房的免责事由不能成立，其依法应承担逾期交房的违约责任。
关于原告是否存在商品房验收合格后拒绝收楼的情形。根据《商品房买卖合同》第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉案商品房竣工验收备案时间为2016年8月30日，广东省建设厅在粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续，因此，涉案商品房经验收合格时间为2016年8月30日。原告对被告于2016年9月24日特快专递寄出《交房催告书》催告原告收房的事实无异议，本院依法予以认定。对于被告主张其书面通知原告收楼、原告从商品房验收合格后拒绝收楼的意见，本院依法予以采纳。
关于被告是否有拒绝原告收楼的行为。原告没有依被告的《交房催告书》的催告收房，之后于2017年4月27日在公证部门的公证下向被告特快专递送达《催告函》，请求被告在收函后三天内交付房屋及支付相应违约金的，参照补充协议第八条的约定，从《催告函》发出之日起第三天视为被告收悉，而被告在原告请求交房的情况下，没有自行向原告交付涉案房屋，至庭审时，仍表示不能确定何时向原告交房，明显怠于履行合同义务，本院依法予以认定被告从视为收悉之日即2017年4月29日起拒绝原告收房。
关于被告是否应向原告支付逾期违约金及金额问题。双方合同约定的房屋交付时间是2016年2月29日，原告付清全部购房款时间为2016年4月6日。根据补充协议第三条的约定，被告在原告未付清购房款前有权拒绝向原告交付该商品房而不须承担任何违约责任，但原告支付了全部购房款给被告后，被告未能交付该商品房给原告使用，在2016年9月24日才书面通知原告收房，显属违约,其依法应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，原告在被告书面通知收房后，没有及时与被告办理交付房屋的手续，被告在原告发出《催告函》后拒绝主动向原告交房，因此,视为原告收悉通知之日即2016年9月26日起至视为被告收悉《催告函》之日止逾期交房的损失属于原告自行扩大部分,视为被告收悉《催告函》之日后逾期交房的损失属于被告自行扩大部分,原被告应自行承担责任。故被告逾期交房的时间应从原告付清房款的2016年4月6日计至视为原告收悉通知之日即2016年9月26日，以及从2017年4月27日起计至实际交房之日止。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原告请求被告从2016年3月1日起以已支付房价款按每天万分之2计至庭审之日即2017年7月7日止支付逾期交房的违约金，合法部分，本院依法予以支持；该逾期交付房屋的期间应从2016年4月6日起计至2016年9月26日为174天，从2017年4月27日起计至2017年7月7日止为72天，合计246天，违约金为44241.62元（899220元×万分之2×246天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告湛江市顺江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付逾期交房的违约金44241.62元给原告庞唯正、庞颖芬；
二、被告湛江市顺江房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内将符合合同约定的位于湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢801房交付给原告庞唯正、庞颖芬；
三、驳回原告庞唯正、庞颖芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1755.8元，由原告负担762.8元，由被告湛江市顺江房地产开发有限公司负担993元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 陈霜屏
代理审判员 王薇薇
人民陪审员 金少明
二〇一七年七月二十三日
书 记 员 陆鹏至
附：法律条文及司法解释
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务。