四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终1673号
上诉人（原审原告）：裴炎，男，汉族，生于1972年9月6日，住四川省绵阳市游仙区。
上诉人（原审原告）：张英，女，汉族，生于1973年12月5日，住四川省绵阳市游仙区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李汉初，四川天府风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳市新华房地产开发有限公司，住所地绵阳市一环路东段135号。
法定代表人：刘和平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵柏林，绵阳市新华房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：辛家才，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
上诉人裴炎、张英因与被上诉人绵阳市新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院（2017）川0704民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人裴炎及其委托诉讼代理人李汉初，被上诉人新华房产公司委托代理人赵柏林、辛家才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裴炎、张英的上诉请求：1.请求撤销原判第二项，即“驳回原告裴炎、原告张英的其他诉讼请求”；2.判令被上诉人支付逾期交房的违约金45480.08元；3.诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.不撤销的违法行为不是不承担民事责任的法定条件；2.一审判决认定2011年5月竣工不符合事实；3.部分业主办理房产证符合交付条件的理由不能成立；4.一审判决认为领取钥匙为实际交房时间不能成立；5.超过2年诉讼时效的理由不能成立。
新华房地产公司辩称，请求支付逾期交房违约金已过诉讼时效。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
裴炎、张英向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金45480.08元；2.判令被告支付逾期办理产权证的违约金627.59元；以上合计46107.67元；3.由被告承担诉讼相关费用。
一审法院认定事实：原、被告双方于2009年9月2日签订了《商品房买卖合同》及合同附件，合同中约定“商品房位于绵阳市游仙区一环路东段187号”、“第三条买受人所购商品房的基本情况：……12栋1单元3楼2号……所购商品房总价款为209197元。”、“第十条交付条件（一）出卖人应当在2010年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”、“第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金……”、“第十九条产权登记…（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，向买受人支付全部已付款千分之三的违约金……”合同对上述交房期限、房屋价格、面积、违约责任等权利义务进行了明确的约定。
原告于2009年10月22日交清房款共计209197元。2011年4月6日绵阳市城乡规划局对晶蓝尚城1-15号住宅楼及公共设施配套用房、地下车库出具了《建设工程竣工规划核实认可书》。2011年4月10日，被告在绵阳晚报上刊登了交房公告。原告于2011年5月领取涉案房屋钥匙。
经2014年12月9日已发生效力的四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵行终字第89号行政判决书查明的事实如下：本案被诉具体行政行为系上诉人绵阳市城乡规划局于2011年4月6日作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》。因建设工程竣工规划核实认可的行政行为关系其后房屋产权办理等一系列手续，与被告上诉人张映格、张剑忠、陈冠绫、张本国存在法律上的利害关系，…本案中，上诉人绵阳市城乡规划局提供了《建设工程规划竣工验收申报表》和《竣工测绘报告书》，仅证实上诉人新华房地产公司提出规划竣工验收申请和绵阳市测绘工程所进行测绘的事实，但没有证据证实其实施了建设工程竣工规划核实，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定。鉴于晶蓝尚城小区建设工程已于2011年竣工，小区内大部分的房屋已售出入住，部分小区业主也办理了房屋产权登记，撤销上诉人绵阳市城乡规划局作出的《建设工程竣工规划核实认可书》，不仅会对晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移行为产生影响，还会对房屋登记机关为晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移登记行为产生直接影响。根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项“有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销的内容的;”的规定，应当确认上诉人绵阳市城乡规划局作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》违法。
2013年12月3日绵阳市城乡规划局向被告绵阳市新华房地产开发有限公司出具规划审查意见，载明“经核实，你公司一环路东段187号‘晶蓝尚城’项目实测房屋面积超过《建设工程规划许可证》（建字第（2009）081号）及《建设工程竣工规划核实认可书》（绵城规竣[2011]028号）许可（112959.3平方米）的2919.59平方米建筑面积已经市城市管理行政执法局处罚并交纳罚款。鉴于房屋已销售，同意对已处罚的2919.59平方米予以认可，不再另行补办《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划核实认可证》”。2013年12月9日，晶蓝尚城1#-15#楼、配套用房、地下车库工程取得建设工程竣工验收备案证书。
经2014年9月26日作出的已发生效力的（2014）江油行初字第20号行政判决书查明的事实如下：被告在对新华房地产公司“晶蓝尚城”建设项目是否符合规划条件和规划许可内容进行核实的过程中，未发现建筑面积超过规划许可的建筑面积2919.59平方米等事实，即作出绵城规竣〔2011〕028建设工程规划核实认可行政行为。在新华房地产公司超过规划许可建设的行为被绵阳市城市管理行政执法局处罚后，根据该公司的申请，被告作出规划审查意见，对超建部分房屋面积予以认可，并同意不再另行补办《建设工程规划许可证》及《建设工程竣工规划核实认可证》。被告以规划审查意见代替规划行政许可和建设工程竣工规划核实认可，该行政行为不符合上述法律、地方性法规和规范性文件规定的程序和形式，属于违法行为，依法应予撤销。根据本案的实际情况，晶蓝尚城建设工程已于2011年竣工，并经有关部门验收合格，小区内的房屋已经售出，部分业主已办理房屋产权证。如果撤销被告作出的行政行为，将会对房屋登记机关为小区内业主所作房屋权属转移登记行为的合法性产生直接影响，还会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失。因此，采用确认被诉行政行为违法的裁判方式比判决撤销更为适宜。…判决如下:确认被告绵阳市城乡规划局于2013年12月3日对第三人绵阳市新华房地产开发有限公司作出的绵城规审（2013）713号规划审查意见违法。
原告陈述于2014年12月22日拿到绵阳中院的第89号判决书，才知道被告取得的核实证书属于违法的。被告陈述原告的诉请已超过诉讼时效，目前房产证与土地证都在办理当中。
以上事实，有当事人陈述、身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、房屋买卖合同、交房公告、建设工程消防验收意见书、购房票据、判决书、规划审查意见等证据在卷证实，事实清楚，足以认定。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应受法律保护。原告从2011年5月已实际占有该房屋，本案焦点在于绵阳市城乡规划局作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》被确认违法，则2011年5月被告的交房行为是否就不符合双方约定的交房条件。四川省绵阳市中级人民法院（2014）绵行终字第89号行政判决书确认了因该涉案工程未实施建设工程竣工规划核实，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，故被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销的内容，该院认为2011年5月被告交房时，涉案工程已经竣工，未实施建设工程竣工规划核实并不意味着涉案工程质量不合格，部分业主也据此办理了房屋产权证，且该《建设工程竣工规划核实认可书》并未被撤销，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定以及双方的约定，该院认为不能据此认定当时不符合交房条件。因此，2011年5月原告领取涉案房屋钥匙时间，应为实际交房时间。根据《商品房买卖合同》第十二条：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”之约定，原告于2017年1月9日（后更正为2016年11月22日）才首次提起诉讼向被告主张逾期交房违约金，庭审中也未举证证明诉讼时效存在中止、中断事由，故已超过二年诉讼时效，对原告要求判令被告支付逾期交房的违约金的诉请，不予支持。
关于迟延办理产权证的违约金计算，原被告签订的《商品房买卖合同》第十九条“出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，向买受人支付全部已付款千分之三的违约金……”之约定，因现原告仍未取得产权证，故被告辩称已过诉讼时效的主张不予支持。该违约金应按照双方合同的约定履行，即全部已付款的千分之三即627.59元（209197元×0.003）。综上，遂判决：一、被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告裴炎、原告张英因迟延办理“双证”的违约金627.59元。二、驳回原告裴炎、原告张英的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交二组证据，证据1.一审法院在认定事实中已采用的系列裁判文书，拟证明诉讼时效未过，该证据交被上诉人质证，认为不属新证据；本院认为，该组证据已在一审法院查明的事实中认定，故不属新证据，不予采信。证据2.上诉人提交被上诉人于2017年3月15日向绵阳市游仙区人民法院提起民事诉讼的起诉状，拟证明被上诉人自认欠上诉人的逾期交房违约金4518.7元的事实，该证据交被上诉人质证，被上诉人认为存在逾期交房的情况，但本案已过诉讼时效；本院认为，被上诉人自认存在逾期交房的事实及违约金数额，本院对该证据予以采信。
二审查明的其它事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的主要焦点有三：一、通过行政诉讼判决结果是否确定案涉房屋不具备交付条件。晶蓝尚城业主委员会以第三人身份参加行政诉讼，故判决结果的效力及于所有业主。本院作出的发生法律效力的（2014）绵行终字第89号行政判决书及江油市人民法院作出的发生法律效力的（2014）江油行初字第20号行政判决书均载明所诉具体行政行为违法，但不具有可撤销的内容，其目的也是鉴于该小区已于2011年竣工，小区内大部分的房屋已售出入住，部分小区业主也办理了房屋产权登记，撤销行政机关的具体行政行为，不仅会对晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移行为产生影响，还会对房屋登记机关为晶蓝尚城小区业主所作的房屋产权转移登记行为产生直接影响，给国家利益、公共利益、当事人利益造成损失。因此，采用确认被诉具体行政行为违法的裁判方式比判决撤销更为适宜。由于该行政行为未被撤销，行政机关承担了相应的责任，被上诉人也缴纳了罚金，故绵阳市城乡规划局于2011年4月6日作出的绵城规竣〔2011〕028号《建设工程竣工规划核实认可书》可作为处理后续事项的依据，故该案涉房屋符合交付条件。
二、上诉人请求支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效，行政诉讼是否可以构成民事诉讼时效中止、中断的事由。上诉人与被上诉人于2009年9月2日签订《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方均应遵照执行。该合同约定出卖人应当在2010年12月30日前向买受人交付该商品房，被上诉人未按期交房，上诉人就应在约定的交付期限届满后2年内提起民事诉讼主张权利，虽晶蓝尚城业主委员会于2014年以第三人身份参与行政诉讼，但进行的行政诉讼未在该二年内进行，故不能构成诉讼时效中止、中断的事由，上诉人2016年11月22日首次提起民事诉讼向被告主张逾期交房违约金，已超过二年诉讼时效。
三、若诉讼时效已过，对被上诉人自认尚欠上诉人逾期交房违约金是否应当支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”之规定，本案诉讼时效虽过，但由于被上诉人自认存在逾期交房的情况，并称差欠上诉人逾期交房违约金且愿意履行，对此本院应予支持。《中华人民共和国合同法》规定的违约金，其性质是“补偿为主，惩罚为辅”，结合本案查明的事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本案的违约金应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，上诉人所计算的逾期交房违约金明显高于实际损失，故对逾期交房违约金按被上诉人自认的较为合适。
综上所述，本案上诉人请求判令被上诉人支付逾期交房违约金虽已过诉讼时效，但被上诉人在另行起诉书中自认差欠上诉人逾期交房违约金且愿意履行的行为，本院认为属超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，即“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市游仙区人民法院（2017）川0704民初126号民事判决第一项，第二项，即“被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告裴炎、原告张英因迟延办理‘双证’的违约金627.59元”；“驳回原告裴炎、原告张英的其他诉讼请求”；
二、绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付裴炎、张英逾期交房违约金4518.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费477元，由裴炎负担200元、张英负担200元，绵阳市新华房地产开发有限公司负担77元；二审案件受理费854元，由裴炎负担358元，张英负担358元，绵阳市新华房地产开发有限公司负担138元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建国
审 判 员 石 军
审 判 员 傅文忠
二〇一七年八月三十一日
法官助理 罗 婷
书 记 员 黄孟婷