江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2072号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘斌，男，1987年9月29日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：熊建军，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季静，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟宪民，男，1969年4月25日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：耿健，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人刘斌与被上诉人孟宪民房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2017）苏0105民初5537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判合同解除，被上诉人支付违约金1164000元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认为上诉人从开发商处收房后未及时按约向被上诉人交付案涉房屋错误。2017年6月30日上诉人虽有交房义务，但据被上诉人提交的证据，南京海峡城开发建设有限公司6月29日才发微信通知交付房屋，6月28日寄送的快递也未到，因上诉人在外地出差，客观上不能履行交房的义务，上诉人无故意违约的事项。二、原审法院认为上诉人不交房的根本原因在于被上诉人不同意上诉人的加价要求错误。上诉人从未提及房屋加价的问题，原审法院仅凭微信聊天记录主观臆断认为是因为上诉人要求加价，证据不足。上诉人卖房是为了另购他房，因2016年10月南京市购房政策的调整，上诉人不再具有购房资格，与被上诉人多次协商要求提前解除银行抵押以再次具备购房资格未果后，上诉人另行购房多付出一笔钱，故与被上诉人商谈另行购房的损失双方如何承担，并非是案涉房屋的加价。三、原审法院认为上诉人反诉被上诉人的违约理由不能成立错误。银行的流水清单表明了被上诉人7月份与8月份均未履行合同约定支付贷款利息，已有明确的毁约迹象，原审法院对此部分事实不予认定，反而认为是被上诉人已按约定时间履行了付款义务，上诉人未及时向被上诉人交付案涉房屋实属因果关系错误。四、原审法院将事后被上诉人筹钱的行为认为其具备实际给付房款的能力，而要求上诉人继续履行合同，忽略被上诉人违约之事实。以被上诉人事后的行为推断事前无故意，实属错误。
孟宪民辩称，自2017年6月30日以来，其多次与上诉人沟通房屋交付等继续履约的事宜，但上诉人一直以各种理由借故推脱，并且在多次沟通中明确提到，如果要继续交付房屋，必须加价80-90万元，违反了房屋买卖合同的约定，超出了上诉人的承受范围。所以被上诉人在与上诉人多次沟通无果之后，提起本案诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
孟宪民一审诉讼请求：刘斌继续履行与孟宪民签订的不动产买卖合同，包括按照合同约定将海峡城第三街区03幢1单元3201室房屋交付给孟宪民，依法办理上述房屋的初始登记产权证书，并协助办理不动产变更登记手续将该房产过户至孟宪民名下；本案诉讼费用由刘斌承担。
刘斌一审反诉请求：解除涉案房屋买卖合同，并要求孟宪民按照涉案合同约定向刘斌支付违约金人民币1164000元，并由孟宪民承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：刘斌于2015年1月31日与案外人南京海峡城开发建设有限公司签订有《商品房预售合同》，约定由刘斌购买案外人南京海峡城开发建设有限公司开发建设的位于南京市建邺区扬子江大道以南、江东南路以北、东至淮河路、西至天宝街、北至扬子江大道、南至江东南路海峡城第三街区03栋3201室房屋，该房屋建筑面积为147.73平方米，房屋每平方米单价为20395.38元、总价为3013010元；房屋交付时间为2017年6月30日。
还查明，孟宪民与刘斌及案外人南京王祥房产经济有限公司签订涉案“房地产买卖中介合同”及“补充协议”各一份。根据“房地产买卖中介合同”约定：由孟宪民购买刘斌名下的海峡城第三街区03栋3201室房屋，该房屋建筑面积为147.73平方米，房屋售价为3880000元；还约定双方无正当理由不履行合同的，由违约方向守约方支付房屋售价的30%违约金即1164000元。“补充协议”约定：孟宪民于2016年4月18日前向刘斌支付定金10万元，涉案房屋的贷款结清、抵押注销手续由刘斌自行办理;孟宪民于2017年8月30日前支付刘斌房款100万元用于刘斌到其购房贷款银行办理贷款结清手续，在贷款结清后五个工作日内由刘斌到贷款银行领取他项权证等注销材料，注销抵押后产权过户；孟宪民申请商业贷款2280000元，双方于2017年9月15日前准备好贷款材料到银行签署贷款文本，办理贷款审批手续，贷款审批成功后三个工作日内三方（其中一方为中介机构）办理涉案房屋产权过户手续；刘斌应于2017年6月30日将涉案房屋交付给孟宪民，孟宪民应于2016年5月5日前支付刘斌购房款150万元；2017年8月30日刘斌自行准备解押款100万元，2017年9月29日刘斌接到开发商通知办理好两证，费用由刘斌自行承担；刘斌收到孟宪民贷款人民币228万元，当日返还给孟宪民多支付房款100万元；2016年5月至2017年8月，刘斌名下贷款利息由孟宪民承担，贷款本金由刘斌承担。上述涉案合同签订后，孟宪民于2016年4月18日支付定金10万元，于2016年5月13日支付房款145万元，于2016年5月14日支付房款5万元，合计支付160万元；孟宪民自2016年5月至2017年6月为刘斌支付其购置涉案房屋贷款利息103942.89元。2017年6月28日案外人南京海峡城开发建设有限公司向刘斌邮寄收房通知，但刘斌认为该通知被他人代为收取，其并未收到该收房通知，刘斌是于2017年8月7日从南京海峡城开发建设有限公司处接收涉案房屋。在2017年6月至同年8月初，孟宪民曾多次督促刘斌从开发商处收房并要求向孟宪民交付涉案房屋，但刘斌在此期间要求孟宪民在原购房价格基础上加价80-90万元，遭孟宪民拒绝。后刘斌在2017年8月7日收到涉案房屋后未按约定将房屋交付孟宪民，孟宪民遂于2017年8月8日诉至一审法院，要求判如所请。
还查明，因刘斌未及时收房，孟宪民未再按双方“补充协议”的约定向刘斌支付2017年7月、8月两个月的刘斌购房贷款利息。刘斌应诉后，认为孟宪民未按约支付上述两个月的购房贷款利息，且孟宪民在2017年8月30日前未按约定为其垫付100万元用于清偿涉案房屋的银行贷款，认为系孟宪民违约在先，并提起反诉，要求判令解除刘斌与孟宪民之间的“房屋买卖合同”，并要求判令孟宪民向其支付违约金1164000元，承担反诉诉讼费用。孟宪民对此则认为，因刘斌要求孟宪民加价80-90万元才同意继续履行原购房合同，且刘斌在2017年6月30日时可以从开发商处接收房屋，但其怠于收房并未及时向孟宪民交付涉案房屋，故孟宪民自2017年7月至8月才未按约向刘斌支付刘斌本人应付的贷款利息。另孟宪民已于2017年8月8日提起本案诉讼，未再按约定于2017年8月30日向刘斌再行支付100万元用于其解押。刘斌的反诉请求无事实和法律依据，并要求法院驳回反诉诉请。
审理中，孟宪民为表明其具有履行合同的付款能力，已在2017年11月中旬将涉案购房尾款228万元汇入一审法院账户。因双方就各自是否违约、合同是否应继续履行等问题意见分歧较大，致调解不成。
一审法院认为，孟宪民和刘斌签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效“合同”及“协议”，双方当事人应按约全面履行各自义务。孟宪民已按约定时间履行了付款义务，但刘斌从开发商处收房后未及时按约向孟宪民交付涉案房屋，系刘斌违约在先，故引起本案诉讼的责任在刘斌。鉴于孟宪民已将涉案房屋的购房尾款全数汇入法院账户，具备实际给付房款能力，故对孟宪民要求刘斌继续履行涉案房屋买卖合同，包括将涉案房屋先行交付给孟宪民，并由刘斌将涉案房屋的不动产权证书办理在其名下后，再协助孟宪民办理涉案房屋的权属过户手续之本诉诉请，一审法院予以支持；鉴于刘斌在与开发商所签订的《商品房预售合同》中所约定规定交房时间为2017年6月30日，在此时间段刘斌有权利对开发商是否能按时交房进行督促，但刘斌并无证据证明开发商在约定的时间段不能向其交房，但在其于2017年8月7日收房后，应及时按约将涉案房屋交付孟宪民，其不愿意向刘斌交房的根本原因在于孟宪民在此之前未同意刘斌的房屋加价要求，而不是刘斌所称孟宪民未及时向其支付2017年7、8月两个月的贷款利息，刘斌认为孟宪民违约在先的理由不能成立，故一审法院对刘斌要求判令解除其与孟宪民之间的房屋买卖合同、判令孟宪民向其支付违约金1164000元之诉请，一审法院不予支持；鉴于在双方《补充协议》中已约定应由孟宪民向刘斌支付2016年5月至2017年8月期间的原由刘斌所支付的涉案房屋银行贷款利息，现孟宪民未向刘斌支付2017年7-8月两个月的贷款利息，刘斌有权向孟宪民主张该部分费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、孟宪民、刘斌继续履行案涉房屋买卖合同；二、刘斌于本判决生效之日起三十日内办理完毕涉案房屋（海峡城第三街区03栋3201室房屋）不动产权证书，并在上述时间内将涉案房屋交付孟宪民；三、孟宪民于刘斌向其交付涉案房屋后五日内，向刘斌支付购房款100万元；刘斌在收到此房款后，十日内协助孟宪民办理涉案房屋（海峡城第三街区03栋3201室房屋）的权属过户手续；在涉案房屋权属过户手续履行完毕后三日内，由孟宪民将购房尾款128万元支付给刘斌。四、驳回刘斌的诉讼请求。本案本诉受理费25040元，减半收取12520元，保全费5000元，合计17520元，由刘斌负担（刘斌负担的部分由其直接给付孟宪民，以冲抵孟宪民预交的费用）；本案反诉受理费8988元，由刘斌负担。
二审中，上诉人提交权利人为刘斌、刘青的不动产登记信息表一份，证明因为限购政策出台，上诉人在购买建邺区乐山路208号7栋1单元3901室房屋时产生了巨大的损失，不动产登记是借用刘青的名字。上诉人卖案涉房屋是为了购买该房，产生了将近一百万的损失，并不是想加价。被上诉人质证认为，第一，该份登记表不具备合法的形式要件，真实性不能确认。第二，该份登记表中没有任何与本案有关的信息，与本案关联性不予认可。第三，其中所记载的内容不能证明发生了所谓100多万元损失的事实，以及损失与被上诉人之间的因果关系。上诉人当时提出损失八九十万元的测算方法，一方面声称受到了一百七十万的损失，另外一方面是基于房屋的加价，每个平方加价五、六千元左右，不存在上诉人所称的要求承担损失，完全就是为加价找一个借口，该份证据不能达到上诉人的证明目的。
本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案上诉人和被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人孟宪民已按合同约定履行了付款义务，上诉人刘斌以商谈损失的分担为由未按合同约定交付涉案房屋，其虽称在外地出差，客观上不能按合同约定履行交房义务，没有违约的故意，但其2017年6月30日后未及时从开发商处收房、收房后亦未及时向被上诉人孟宪民交付涉案房屋构成违约，故一审法院对被上诉人要求上诉人继续履行涉案房屋买卖合同，先行交付涉案房屋，并由上诉人将涉案房屋的不动产权证书办理在其名下后，再协助被上诉人办理涉案房屋的权属过户手续之诉讼请求予以支持并无不当。因上诉人未按合同约定时间于2017年6月30日交付案涉房屋，被上诉人有权拒绝其支付2017年7、8月两个月的贷款利息的要求，故上诉人主张被上诉人未及时支付贷款利息构成违约的上诉主张不能成立，其所提交的不动产登记信息表真实性及与本案的关联性均无法确认，本院不予采信。上诉人的上诉主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。
综上，刘斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34028元，由刘斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年五月二十九日
书记员 王 慧