上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终16号
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏菲菲，女，1992年3月12日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张翀，上海市康正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：任鸿红，女，1979年3月3日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：郭露丝，上海国瓴律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，营业地中国（上海）自由贸易试验区银城中路200号1楼。
负责人：周玲玲，行长。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴浩，上海才富律师事务所律师。
上诉人夏菲菲因与被上诉人任鸿红、原审第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（以下简称中行中银大厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人夏菲菲的委托诉讼代理人张翀、被上诉人任鸿红及其委托诉讼代理人郭露丝、原审第三人中行中银大厦支行的委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏菲菲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回任鸿红一审的本诉请求，支持夏菲菲一审的反诉请求。事实和理由：1、任鸿红未在合同约定期限内办理银行贷款手续，经夏菲菲催促仍未履行，后其虽办理了贷款手续但未告知夏菲菲。任鸿红违约在先，夏菲菲有权解除合同并主张违约责任。2、夏菲菲因任鸿红违约在先，又急需用钱，故已经将涉案房屋卖给案外人并已交付，已无实际履行本案房屋买卖合同的可能。3、一审判决违约金计算标准过高，应予调整。因一审诉讼周期较长，造成夏菲菲额外巨额损失。请求二审法院支持夏菲菲的上诉请求。
任鸿红辩称：本案房屋买卖合同可以继续履行，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中行中银大厦支行述称：对任鸿红和夏菲菲之间的房屋买卖情况不清楚，对法院的判决结果愿意配合。
任鸿红向一审法院起诉请求：1、判令夏菲菲继续履行买卖合同，交付位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（即涉案房屋），并协助任鸿红办理涉案房屋的过户手续；2、判令夏菲菲支付任鸿红以人民币（下同）660,000元为基数，按每日万分之八的比例计算的自2016年9月30日至实际过户之日止的违约金；3、判令中行中银大厦支行配合办理涉案房屋的抵押登记注销手续。
夏菲菲向一审法院提起反诉请求：1、判决解除任鸿红、夏菲菲之间的房屋买卖合同；2、判令任鸿红支付解约违约金436,000元。
一审法院认定事实如下：涉案房屋的权利人为夏菲菲。
2016年7月27日，任鸿红（签约乙方，作为买受人）与夏菲菲（签约甲方，作为卖售人）经案外人上海XX事务所公司居间介绍，就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2883973），约定：房屋转让价款为2,180,000元，甲方于2016年10月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：签订合同当日乙方支付第一笔购房款100,000元（包含定金100,000元）；2016年7月27日前乙方支付第二笔购房款560,000元，自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款1,500,000元，若乙方贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，且交易中心出具受理单之前补足该不足部分；甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款20,000元。补充条款（一）第6条b）约定，乙方应于甲乙双方签订本合同之日起20日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按本合同约定承担违约责任；补充条款（一）第12条约定，甲乙双方约定该房地产交易中所产生的增值税由甲方承担。契税、个人所得税、配图费、工本费及交易手续费均由乙方承担。任何一方因国家政策或税、费调整而违反本合同约定的，应按本合同约定承担违约责任。补充条款（一）第15条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（除补充条款第3、4条外）全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。合同还对户口迁出等事项作了约定。
同日，任鸿红向夏菲菲支付定金50,000元及房款610,000元。
2016年8月17日，任鸿红向案外人XX公司上海市黄浦支行（以下简称X行黄浦支行）申请贷款1,500,000元并于2016年9月1日审批通过。
夏菲菲为购买涉案房屋，向中行中银大厦支行申请商业贷款1,170,000元。2016年5月4日，中行中银大厦支行在涉案房屋上设立抵押权，并办理了抵押登记，抵押期限自2016年4月8日至2046年4月8日。
由于夏菲菲未于合同约定时间配合任鸿红办理过户及交房手续，遂成讼。
一审法院认为，任鸿红与夏菲菲签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。
任鸿红在签订房屋买卖合同当日向夏菲菲支付660,000元，已履行了支付首付款的义务。其于2016年8月17日向银行申请贷款1,500,000元，根据补充条款（一）第6条b）“乙方应于甲乙双方签订本合同之日起20日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按本合同约定承担违约责任”及补充条款（一）第15条“甲、乙双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定（除补充条款3、4条外）全面履行自己的义务，则：乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金”的约定，任鸿红虽晚于合同约定的2016年8月16日前申请贷款，但只要不超过60日，其行为就未构成根本性违约，夏菲菲并不据此享有解除合同的权利。因此，夏菲菲主张涉案房屋买卖合同解除并要求任鸿红承担解约违约金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。且经查明，任鸿红申请的贷款已于2016年9月1日审批通过，合同具备了继续履行的条件。而因涉案房屋已在夏菲菲向中行中银大厦支行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，任鸿红表示愿意代替夏菲菲还清贷款，以消灭涉案房屋上的抵押权。因夏菲菲不配合至贷款银行办理相关手续，任鸿红已改变其1,500,000元贷款支付方式为以现金方式予以支付，并已将剩余房款1,520,000元缴至一审法院。在此基础上，任鸿红要求继续履行房屋买卖合同、协助办理过户手续及交房的请求，一审法院均予以支持。合同继续履行，任鸿红应付清购房款，夏菲菲亦应在抵押注销后将房屋产权过户至任鸿红名下。任鸿红已付660,000元，本应再付余款1,520,000元，但根据中行中银大厦支行确认的涉案房屋上尚余贷款的事实，本案中由任鸿红代夏菲菲结清贷款金额后，将剩余房款支付给夏菲菲。同时，任鸿红因夏菲菲不予配合办理过户主张的违约金，因补充合同（一）第15条有相应约定，一审法院亦予以支持。
一审法院审理后，于2017年9月28日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定判决：一、任鸿红与夏菲菲就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、夏菲菲于判决生效之日起三日内向任鸿红交付上述房屋；三、任鸿红于判决生效之日起三日内，向中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行还清夏菲菲所欠的借款本息，具体本息金额以该支行当日的借款流水账目为准；四、中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行于上述贷款清偿之日起三日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；五、夏菲菲于上述房屋的抵押登记注销之日起三日内，协助任鸿红将上述房屋的产权过户至任鸿红名下；六、任鸿红于上述房屋产权过户当日，将1,520,000元房屋余款扣除上述第三项条款中任鸿红代偿的金额后，支付给夏菲菲；七、夏菲菲于判决生效之日起三日内以660,000元为本金，按照每日万分之八的标准，向任鸿红支付自2016年10月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；八、驳回夏菲菲全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5,200元、财产保全费5,000元，共计10,200元，由夏菲菲负担。反诉案件受理费减半收取计3,920元，由夏菲菲负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，夏菲菲和任鸿红签订《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思，合法有效，对双方均有法律约束力。夏菲菲称任鸿红未在合同约定的2016年8月16日前办理银行贷款手续，构成违约，故夏菲菲有权解除双方的房屋买卖合同。任鸿红称其实际于2016年8月17日即已办理贷款手续，夏菲菲对此虽不予认可，但根据在案证据，任鸿红申请的贷款于2016年9月1日审批通过。换言之，无论任鸿红于何日办理银行贷款，均未逾期超过60日，不符合合同约定的夏菲菲有权单方解除合同的条件，故夏菲菲主张解除合同缺乏事实依据，其要求任鸿红承担解约违约金于法无据。鉴于任鸿红于一审中已将剩余房款1,520,000元付至一审法院，本案房屋买卖合同可以继续履行。夏菲菲就涉案房屋尚欠中行中银大厦支行相应贷款未予归还，任鸿红表示可以代为清偿抵押贷款金额后将剩余房款支付给夏菲菲的意见，与法无悖，应予准许。因夏菲菲不予配合任鸿红办理过户手续，构成违约，任鸿红主张夏菲菲依照合同约定支付违约金于法有据，且根据本案实际情况，一审法院判决确定的违约金计算标准符合合同约定且亦属合理，夏菲菲于二审中要求调低违约金的计算标准依据不足，本院不予支持。综上所述，夏菲菲的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,240元，由上诉人夏菲菲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……