山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终482号
上诉人（原审原告）：刘强。
委托代理人：刘朝辉，系刘强所在威海瑞亿实业有限公司推荐的公民。
委托代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王建东。
委托代理人：袁建海，山东荣威律师事务所律师。
委托代理人：程亓，山东荣威律师事务所律师。
上诉人刘强因与被上诉人王建东房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘强一审诉称：2010年6月8日，原、被告签订一份《租赁合同书》，约定被告租赁原告位于威海市环翠区统一路67号房屋使用，租赁期限8年，自2010年6月30日至2018年6月29日；租金每年135万元，除第一年外，被告以后每年提前两个月支付原告下一年度租金。该合同还对双方的权利义务及违约责任等事项进行了约定。同年10月2日，双方又签订一份《租赁合同补充协议》，约定原告将滨海之星假日酒店餐厅租给被告使用，租金为每年5.5万元。上述合同签订后，原、被告按约定履行；后经双方协商，原告将其中部分租赁房屋收回，年租金变更为120.5万元。2014年5月初，原告按合同约定要求被告支付下一年度租金，但被告未支付。故原告提起诉讼，要求判令：解除原、被告之间签订的上述租赁合同，被告支付原告自2014年7月1日至2015年8月28日的租金1149781元（按年租金120.5万元计算，已扣除被告支付的上述期间租金25万元）；被告支付原告滞纳金（以120.5万元为基数，自2014年5月1日起至2015年2月27日止，按日万分之五计算；以95.5万元为基数，自2015年2月28日起至2015年7月27日止，按日万分之五计算；以120.5万元为基数，自2015年6月30日起至2016年6月29日止，按日万分之五计算）。
王建东一审辩称：原告要求被告按照年租金120.5万元的标准支付租金没有依据。事实是：120.5万元的年租金标准是原告收回被告租赁的西楼5层后确定的价格，因原告不提供适合的经营环境，不尽修缮维护义务，消防设施不合格，不提供被告经营所需要的证件，违反了合同的约定，被告有权不交租金，而且年租金已降为90万元。被告不同意支付原告滞纳金，即使需要支付，原告主张的滞纳金标准过高，原告的损失实际为利息损失，应当按照银行同期贷款利率1.3倍计算，而且应按照年90万元的租金标准计算；原告所交付的房屋，多间不能使用，应从最终确定的租金总额中予以扣除；部分租赁房屋没有产权证，存在安全和消防隐患，该租赁合同部分无效，不应当收取租金。
原审法院审理查明：2010年6月8日，原告刘强(合同中甲方)与被告王建东（合同中乙方）签订一份《租赁合同书》，主要内容载明:甲方将位于威海市统一路67号，包括北楼1-5层66间客房、西楼4-5层及一楼大厅及相关设备，建筑面积约3200平方米，租赁给乙方从事滨海之星假日酒店经营使用；租赁期限8年，自2010年6月30日起至2018年6月29日止；租金每年135万元，乙方使用甲方设备、设施、物品，需向甲方交纳押金10万元；在签订本合同五日内，乙方付甲方房租90万元及押金10万元，三个月内付清房租45万元；以后每年乙方须提前两个月支付给甲方下一年度租金，即先支付租金后使用房屋及设备；如乙方不按时交纳租金，每日应交纳甲方万分之五的滞纳金，逾期10日，甲方有权解除本合同。该合同还对甲乙双方的权利义务及其他事项进行了约定。
同年，原告刘强(合同中甲方)与被告王建东（合同中乙方）一份《租赁合同补充协议》，主要内容载明:甲方于2010年10月2日起将滨海之星假日酒店餐厅租赁给乙方，餐厅年租金价格为5.5万元整，租赁期至2018年6月29日，乙方首次支付甲方（2010年10月2日-2011年6月29日）租金4.1万元整，以后每年乙方随同酒店租赁合同提前两个月同时支付餐厅租金。
审理过程中，原、被告双方一致确认双方在2014年6月30日之前的租金已经结算；因在该日之前经双方协商，原告收回被告租赁的部分房屋即西楼5层房屋，年租金由140.5万元变更为120.5万元。原告陈述称其主张的租金期间为：自2014年7月1日起至2015年8月28日，按合同约定的租金120.5万元/年标准计算，数额为1399781元,扣除被告于2015年4月1日已支付的租金25万元，截至2015年8月28日，被告尚欠原告租金1149781元。被告对原告计算租金的起始日期及已支付租金25万元没有异议，但对原告计算租金的截至日期及计算标准有异议，陈述称应计算至涉案房屋从事的特种行业许可证年审合同期即2015年3月31日，年租金应按照90万元/年的标准计算。原告对此不予认可。
审理过程中，被告为证实涉案租赁房屋存在消防安全问题，提供威海市环翠区公安消防大队于2007年4月30日出具的《消防安全检查意见书》及威海市公安消防支队环翠区大队于2014年8月18日出具的《责令限期改正通知书》复印件各一份。其中，《消防安全检查意见书》载明：“威海滨海之星假日酒店、歌厅（威海辉塔娱乐有限公司）：根据你单位关于威海滨海之星假日酒店、歌厅（威海辉塔娱乐有限公司）的申请，我大队于2007年4月30日派员进行了消防安全检查。经检查，同意开业。”《责令限期改正通知书》载明：“威海滨海之星假日酒店：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2014年8月11日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第11项消防安全违法行为：1、……11、其他消防安全违法行为和火灾隐患：未设置封闭楼梯间。对上述第11项，责令你单位（场所）于2014年9月15日前改正。改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”被告以此证明原告提供的涉案租赁场所存在消防安全不合格、消防设施配置不健全等安全隐患，导致其无法正常经营的情形。原告对上述证据的真实性没有异议，但质证后认为上述证据能够证实涉案租赁房屋的消防设施符合相关规定，《责令限期改正通知书》仅载明该租赁房屋未设置封闭楼梯间，而且原告正在按照要求定制、安装，并不影响被告的正常经营。
被告王建东为证实涉案租赁房屋的年租金已由双方协商变更为年租金90万元，提供原、被告及原告员工王晓辉的多次电话录音。其中，2014年12月1日被告与王晓辉电话录音载明：“王建东：你跟我说的，你说原来刘总说100万，没说收哪，完了你说你跟他谈谈，能降能降……。王晓辉：我跟他说了，他不同意，没给价。……王晓辉：你现在应该是欠了多少钱，是从6月底吗？王建东：7月1号到现在的房租。王晓辉：就是7月1号到现在没交，我上次说是90万，你按90万元先把前面的房租补上。王建东：90万我上哪弄钱补上。……”。2015年1月13日被告与王晓辉的电话录音载明：“王晓辉：最后一次给你的事多少钱？我都想不起来了。王建东：90。王晓辉：哦，对呀，是好像是90。王建东：我还撒谎呀，你还好像……。王晓辉：你有么想法你就找刘经理吧，我真不管了。”2015年1月14日被告与原告电话录音载明：“刘强：我说，最后我们家王经理不是把我们能让到哪一块都跟你说了吗？王建东：啊。刘强：你怎么个意思，怎么弄，还不交房租啊？王建东：我在公交车上，一天三个房两个房，没有人，现在价格一个月10万10万往里弄……。”原告以此证明双方租金已降至90万元/年。被告对该录音的真实性没有异议，但质证后认为，被告与王晓辉及原告的录音并未确定最终租金价格，而且即使王晓辉陈述过90万元的房租，但最终双方并未协商一致，也不能作为被告以此标准作为交纳房租的依据。
被告王建东还提交了其经营酒店2014年7月至2014年12月的“滨海之星假日酒店财务状况分析”及部分租赁房屋存在屋顶水泥脱落、钢筋裸漏的照片。其中，财务状况分析主要内容载明：其租赁原告房屋经营的酒店受全国大环境经济下滑的影响，严重影响了酒店的入住率，故希望原告能够帮助酒店共同走出难关。被告以此证明其一直在找原告协议房屋租金的问题，且部分房屋存在质量问题，影响了其正常经营。原告对被告提供的上述证据均不予认可。
此外，被告还提供其于2015年5月6日向原告发送律师函的EMS快递回执联三、四联，回执载明“拒收”。其中，律师函主要内容载明：被告租赁原告的房屋，因不符合消防安全标准，继续履行合同，无法实现合同目的，故原告在收到本律师函之日，双方之间的租赁合同解除。原告对此不予认可，并陈述称其一直未收到过该律师函。
另查，涉案租赁合同载明的租赁房屋建筑面积3200平方米，包括北楼1-5层66间客房、西楼4-5层、一楼大厅及相关设备，不包括餐厅。其中，一楼大厅及餐厅没有办理房产证书，也未取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：本案争议焦点之一是：原、被告之间签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因涉及的租赁房屋一楼大厅及餐厅没有办理房产证书，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间上述租赁合同部分有效，部分无效，即涉及上述未取得有关建设手续的房屋部分租赁合同条款无效，其他部分有效。根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案部分租赁合同条款的无效，不影响原告参照合同约定的租金标准要求被告向其支付房屋占用费用。关于被告抗辩的涉案房屋存在的消防合格问题，属于行政单位管理中进行行政处罚的问题，不属于本案处理的范围，不能成为被告抗辩原告合同效力的事由。
本案争议焦点之二是：关于被告应向原告支付的租金计算标准问题。根据原、被告签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》的约定，年租金数额为140.5万元，后因原告收回部分租赁房屋，年租金变更为120.5万元，双方对此没有争议。但审理过程中，被告抗辩主张双方之间的年租金已协商变更为90万元，原告不予认可，被告提供了其与原告及原告员工王晓辉的电话录音予以证明，但录音中双方未就最终的降低租金数额达成一致。根据本案租赁房屋存在的实际毁损状况及消防部门出具的租赁房屋存在的消防隐患，可以证明因为上述原因，降低了被告租赁房屋的使用效能及经营效果。根据《合同法》的相关规定，被告可以要求减少租金；结合上述录音内容，双方在租金交付数额上的协商过程分析，以年租金90万元为标准进行计算较为适宜。故原告主张的2014年7月1日至2015年8月28日租金计算数额应为：1045479.45元，扣除被告已于2015年4月1日支付的25万元，尚欠租金795479.45元，被告应予给付。
本案争议焦点之三是：原告是否有权要求解除双方之间签订的租赁合同。根据《合同法》相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因涉案租赁合同约定，除第一年度租金外，被告应提前两个月支付原告下一年度租金，如被告不按时交纳租金，逾期10日的，原告有权解除本合同。因自2014年7月1日起，被告开始欠付原告租金，属于租金的迟延履行，构成违约，故原告有权依据合同约定主张解除合同。因上述租赁合同属于部分无效、部分有效合同，故有效部分的合同应予以解除。
本案争议焦点之四是：原告主张的滞纳金是否应予支持。因双方在租赁合同中对被告逾期支付租金的违约责任进行了约定，即被告不按时交纳租金，每日应交纳原告万分之五的滞纳金。该条款约定的滞纳金实质为合同履行的违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证明其实际损失，其实际损失应为银行同期贷款利率计算的利息损失。故在被告抗辩该滞纳金过高并要求予以调整的情形下，应对原告的该项主张酌情予以调整，并以银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。
综上，原告诉讼请求的合理部分，予以支持。被告抗辩的合理部分，予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告刘强与被告王建东之间签订的租赁合同涉及未取得建设工程规划许可证部分房屋的合同条款无效，其他部分条款予以解除；二、被告王建东于判决生效之日起10日内给付原告刘强截至2015年8月28日租金795479.45元及滞纳金（以90万元为基数，自2014年5月1日起至2015年2月27日止；以65万元为基数，自2015年2月28日起至2015年7月27日止；以90万元为基数，自2015年6月30日起至本判决确定的履行之日止；均按中国人民银行公布的同期银行贷款利率1.3倍计算）；三、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如果被告王建东未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17187元，财产保全费5000元，由原告负担5433元，被告负担16754元。
刘强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以每年90万元计算租金错误，王建东提出减少租金是因为受市场影响经营不善，且在庭审中王建东对于刘强主张按照每年120.5万元计算租金并无异议，因此欠付租金的数额应以每年120.5万元计算为宜；二、即使存在房屋毁损的状况，按照合同第五条第七款的约定，在房屋出现问题后，王建东应及时通知刘强维修，如果刘强不及时维修，王建东可以自行维修，费用由刘强负担即可。
王建东亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定房屋租赁合同中没有办理房产证的面积仅包括一楼大厅和餐厅错误，但还有北五楼部分没有办理房产证；二、原审对于2015年3月31日之后无法正常经营的事实没有认定错误。2015年3月31日，特种行业许可证到期，因被上诉人房屋的消防不合格，无法过户、年审，上诉人已无法正常经营，故2015年3月31日产生的不是租金，而是占用费；三、原审法院判令王建东支付滞纳金错误，王建东没有过错，不应当承担滞纳金。王建东对于缴纳租金一直很积极，但是刘强一直未露面，王建东不知道按照何种标准缴纳租金，加上房屋消防2014年8月被查出隐患，2015年3月31日特种行业许可证到期无法办理年审，经营问题层出不穷，后被消防部门查封，王建东不缴纳租金在情理之中。
原审中，刘强出具的情况说明中载明北楼第五层客房暂未办理房产证的面积为380.8平方米。二审中，刘强称该380.8平方米系其自行建造，故未办理房产证。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为：本案二审争议焦点为：一、租金计算标准如何确定；二、刘强要求王建东支付逾期缴纳租金的滞纳金有无事实和法律依据。
关于焦点一，租金计算方式如何确定的问题，刘强主张按照双方协商降低房租标准后的每年120.5万元标准计算，王建东主张应按照每年90万元标准计算，从一审中王建东提交的录音资料看，在房屋租金降低至120.5万元后，双方又因为降低租金问题进行过协商，并有将租金降低为每年90万元的意思表示，虽未形成一致意见，但是原审结合本案中房屋存在毁损及消防隐患等问题的事实，以每年90万元计算涉案房屋租金并无不当。
关于焦点二，双方在租赁合同中对于王建东逾期支付租金的违约责任进行了约定，原审法院以刘强的实际损失为依据按照银行同期贷款利率的1.3倍进行调整并无不当。王建东主张其积极缴纳租金，只是不知道按照何种标准缴纳，且经营状况不好，消防检查不合格，但上述事实即使存在亦不能构成王建东不按时缴纳租金的合理理由，因此，王建东该上诉理由不成立，不予支持。关于违约金的计算方式，二审中双方一致确定王建东2015年4月1日交付刘强25万元，故原审确定的以65万元为基数，自2015年2月28日起至2015年7月27日止计算滞纳金不当，该65万元租金的滞纳金计算时间应自2015年4月1日至2015年7月27日，相应的时间应予纠正。
另外，关于王建东所称北五楼部分没有办理房产证，租赁合同涉及该部分的条款应无效的上诉理由，刘强予以认可，对于该事实本院依法予以确认，但原审判决第一条判令的合同条款无效部分已包含王建东上诉所称的北五楼未办理房产证部分，原审判决并无不当，本院依法予以维持。
综上，二上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈡项，第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第275号民事判决第一项、第三项；
二、变更威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第275号民事判决第二项“被告王建东于本判决生效之日起10日内给付原告刘强截至2015年8月28日租金795479.45元及滞纳金（以90万元为基数，自2014年5月1日起至2015年2月27日止；以65万元为基数，自2015年2月28日起至2015年7月27日止；以90万元为基数，自2015年6月30日起至本判决确定的履行之日止；均按中国人民银行公布的同期银行贷款利率1.3倍计算）”为：上诉人王建东于本判决生效之日起10日内给付上诉人刘强截至2015年8月28日租金795479.45元及滞纳金（以90万元为基数，自2014年5月1日起至2015年3月31日止；以65万元为基数，自2015年4月1日起至2015年7月27日止；以90万元为基数，自2015年6月30日起至本判决确定的履行之日止；均按中国人民银行公布的同期银行贷款利率1.3倍计算）。
如果上诉人王建东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费17187元，由上诉人刘强负担15294元，上诉人王建东负担1893元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年六月十五日
书 记 员 李亚男