宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1962号
上诉人（原审被告）：王鹏，男，汉族，1972年11月28日出生，中国银行宁夏分行职员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王国顺（系被上诉人王鹏之父），男，汉族，1947年8月30日出生，退休职工，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区5号地5-4-8号。
法定代表人：孔红华，系公司总经理。
委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，宁夏海亮物业服务有限公司法务主管，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人王鹏因与被上诉人宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人王鹏上诉请求：撤销原判，依法改判免去上诉人一半物业费。事实及理由：1.一审法院对上诉人提交的《补偿协议》认定错误，致使认定事实错误。《补偿协议》可以直接证明垃圾中转站对小区居民的影响系被上诉人与第三人共同过失行为所致，其提供的物业服务质量存在严重瑕疵，根本无法达到三类服务标准，故被上诉人只需支付一半物业费即可。2.上诉人未与被上诉人签署《前期物业服务合同》，故被上诉人并未告知上诉人需交纳相关费用。综上，请二审法院依法支持上诉人上诉请求。
被上诉人海亮物业公司辩称，物业服务是公共性服务，不可能满足每一个业主的个性化需求，被上诉人依据前期物业服务合同积极履行义务，上诉人也没有证据证实被上诉人提供的物业服务存在瑕疵；垃圾中转站是依据开发商设计建设，保证垃圾的中转清理，上诉人一审中提交的关于垃圾堆的证据不能证实垃圾中转站的真实情况，一审法院不予采信并无不当。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
海亮物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年6月24日至2017年6月23日期间的物业服务费4253.04元；2、判令被告承担逾期物业服务付费所产生的违约金772元（暂计算至2016年12月31日，按每日万分之五计算，应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费均由被告承担。
一审法院认定事实：被告王鹏系海亮国际社区4号地13-1-603室房屋业主，房屋建筑面积为118.14平方米。原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年11月30日至2016年11月29日，若本合同到期，开发商或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如原告愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至开发商或业主委员会与原告或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止，合同同时约定了物业服务收费标准及时间，具体到本案为高层住宅的物业费为每月1.5元/平米/月，每年交纳一次，每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前，逾期未交纳有关费用的，被告有权要求业主补交从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。因被告未按时交纳2015年6月24日至2017年6月23日的物业服务费，原告于2016年10月20日向被告邮寄送达律师催告函，于2016年10月23日被签收，但被告至今未履行交费义务，原告诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施、设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及其他途径向物业公司主张权利。
本案中，原告与被告所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告有权向该小区的业主收取物业服务费用。该《前期物业服务合同》中约定物业费按年支付，在每个交费期的首月十日前交纳，但原告并没有提交证据证明开发商宁夏海亮房地产有限公司在物业销售前将《前期物业服务合同》内容向被告明示，并予以说明，该约定并不当然对被告具有约束力。此外，原、被告未明确约定物业费的交费期限，故原告要求被告按照《前期物业服务合同》支付物业服务费，于法无据，法院对原告要求被告支付2015年6月24日至2017年6月23日期间的物业费的诉讼请求，仅支持自2015年6月24日至法院立案当月即2017年2月28日期间的物业费共计3544.2元（118.14㎡×1.5元/㎡×20个月）。
关于原告诉请的违约金，结合原告提供的证据，被告应于原告催告后七日内即2016年10月31日前交纳2015年6月24日至2016年10月31日前（共计16个月）的物业服务费，根据《临时管理规约》的约定，被告逾期支付物业服务费应当按每日万分之五承担违约金，本案中的违约金自违约之日起即2016年10月31日至2016年12月31日计算为88元（2835.36元×0.0005/天×62天≈88元），故对原告诉请的违约金772元，法院予以支持88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：被告王鹏支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2015年6月24日至2017年2月28日期间的物业服务费3544.2元、违约金88元，合计3632.2元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担7元，被告王鹏负担18元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人提交2017年2月27日手机拍摄照片一张，据以证明垃圾乱堆乱放，被上诉人对于垃圾的处理不及时。经被上诉人质证，对照片的三性予以认可，但对证明目的不予认可。该照片能够反映垃圾在垃圾中转站存在暂时堆积情况，但垃圾堆积是垃圾外运的前提，照片无法证明垃圾堆积的持续时间，也无法证明垃圾存在乱堆乱放的情况，更无法证明被上诉人没有按照前期物业服务合同约定提供服务。
被上诉人未向法庭提交证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据无法证明垃圾堆积处于持续状态，也无法证明垃圾存在乱堆乱放的情况，不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与上诉人所在小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。故上诉人称未与被上诉人签订《前期物业服务合同》，不知晓应当交纳物业服务费等相关费用的上诉理由不成立；关于《补偿协议》，该协议系被上诉人与案外人签订，与本案无关。故上诉人上诉称其一审中提交的《补偿协议》能够证实被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，应当免交一半物业费的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50，由上诉人王鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧琴
代理审判员 张建国
代理审判员 任朝霞
二〇一七年十月十日
书 记 员 耿宇华