广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五初字第26号
原告：安琪，男。
委托代理人：朱宏明，广东君政律师事务所律师。
委托代理人：粟东，广东君政律师事务所实习律师。
被告：广州泛星投资发展有限公司，住所地：。
法定代表人：张炽球，总经理。
委托代理人：李治安，广东舜华律师事务所律师。
第三人：东莞御花苑商品住宅建造有限公司，住所地：。
法定代表人：张田同，董事长。
委托代理人：潘广禄，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原告安琪与被告广州泛星投资发展有限公司（以下简称泛星公司）、第三人东莞御花苑商品住宅建造有限公司（以下简称御花苑公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安琪的委托代理人朱宏明、粟东，被告泛星公司的委托代理人李治安，第三人御花苑公司的委托代理人潘广禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安琪诉称：我方与御花苑公司、东莞水濂山水库商品住宅建造有限公司（以下简称水濂山公司）于2011年3月27日签订了购买广东省东莞市南城区蛤地路18号御花苑天珑湾1栋1单元102房的商品房买卖合同，后支付了上述房产的全部购房款，且已办理了入伙手续并实际占有。在执行程序中，我方曾提出执行异议，但被法院裁定驳回异议。现认为，首先，我方就涉案房产及半地下室存在真实的买卖交易关系，我方已支付了全部购房款，取得该半地下室产权的对价也包含在已付的购房款内，我方已取得客观事实上的所有权；其次，涉案房产及半地下室在法院查封之前，已由我方实际占有及使用；再次，根据《现场勘验记录》，该半地下室位于首层房产的正下方，对外处于封闭状态，在建筑物外部无法进入半地下室，该半地下室只能由我方独占使用；最后，该半地下室无法办理产权证明，法院即使查封也无法实现拍卖或变卖。综上，起诉请求判令：1、确认安琪对东莞市南城区蛤地路18号御花苑天珑湾1栋1单元102号房内的半地下室拥有所有权及排他、永久、唯一的使用权；2、法院停止对上述半地下室的执行，并解除查封及确认不能变现处理；3、本案诉讼费用由泛星公司承担。
被告泛星公司辩称：安琪的第1项诉讼请求超出了执行异议之诉的诉请范围。另安琪对涉案半地下室不享有所有权，上盖房产的销售价格不包括半地下室的价格，安琪也没有支付购买半地下室的价款。故请求驳回安琪的诉讼请求。
第三人御花苑公司述称：确认安琪在起诉状中的陈述，包括半地下室在内的涉案房产的所有权在房产交付时已经全部归属于小业主所有，且小业主也已经实际占有使用多年。因涉案半地下室为依法不能办理产权证明的物业，故我方在与安琪签订的买卖合同中只是约定了将上述房产的使用权归安琪所有，事实上该合同中约定的使用权等同于法律意义上的所有权。安琪并非执行案的被执行人，法院不应当对其房产进行查封执行。
经审理查明：关于泛星公司与深联实业（深圳）有限公司、御花苑公司、张田同、广州千安房地产开发有限公司、刘载瑷债务纠纷一案，本院于2012年3月7日作出（2010）穗中法民四初字第56号民事判决，判决：一、深联实业（深圳）有限公司向泛星公司返还6400万元及其利息；二、深联实业（深圳）有限公司向泛星公司支付违约金；三、御花苑公司、张田同、广州千安房地产开发有限公司、刘载瑷对上述一、二项承担连带清偿责任；四、广州千安房地产开发有限公司、刘载瑷向泛星公司支付滞纳金1280万元；五、驳回泛星公司的其他诉讼请求。因深联实业（深圳）有限公司、御花苑公司不服而上诉，广东省高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）粤高法民四终字第119号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。依据泛星公司的申请，本院于2013年5月7日以（2013）穗中法执字第1205号立案执行。2013年6月25日，本院查封了登记在御花苑公司名下的东莞市南城区蛤地路18号御花苑高尚住宅区天珑湾1栋半地下室等房产。后安琪向本院提出执行异议，请求立即解除对御花苑天珑湾1栋1单元102号房内的半地下室的查封措施并不得对该房产进行变现处理。本院于2014年6月19日作出（2014）穗中法执异议字第67号执行裁定，驳回安琪的异议。安琪不服该执行裁定，遂向本院提起本案诉讼。
本案诉讼中，安琪向本院提交了以下证据：1、御花苑公司、水濂山公司与安琪于2011年3月27日签订的《商品房买卖合同》及附件。该合同约定御花苑公司和水濂山公司将其开发的东莞市南城区蛤地路18号御花苑天珑湾1栋1单元102号房出售给安琪；建筑层数地上2层，建筑面积299.33平方米，套内建筑面积257.12平方米；该商品房总价为3122630元。合同附件五其他补充的第二条约定，天珑湾项目1-3栋的1-2层单位的储物室（半地下室）、5-6层单位的局部屋顶天面均未计入销售价格，上述业主只具有使用权，无该部份空间的所有权及产权，上述部分的所有权及产权归出卖人所有。该合同已办理备案登记。
2、御花苑公司于2011年10月18日向安琪出具的天珑湾1栋1单元102房的购房发票，该发票注明建筑面积299.33平方米，单价为10432.07元／平方米，金额为3122630元。
3、契税完税证明及天珑湾1栋1单元102房的房地产权证。
4、水电费及管理费的《交费情况查询表》。
5、《现场勘验记录》，反映在建筑物外部无法进入地下室，只能由该1楼业主独占使用。
6、御花苑天珑湾1栋《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书备注：本栋各单元半地下室中的电梯基坑共13.23平方米，因层高不足2.20米，故不计算建筑面积。报告书中的《房屋建筑面积测绘成果明细表》显示，1栋1单元102房建筑面积299.33平方米，备注栏显示半地下室159.75平方米。
经质证，泛星公司对原告上述证据1-5的真实性予以认可，但认为根据合同约定，半地下室所有权归卖方，买方没有支付相应对价；对证据6的真实性不予认可。御花苑公司对原告上述证据均无异议。
御花苑公司向本院提交了御花苑天珑湾1栋的《建筑工程施工许可证》及《建设工程规划许可证》，拟证明涉案半地下室有合法的报建手续。经质证，原告及泛星公司对上述证据的真实性没有异议。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案争议焦点是原告安琪主张其对涉案房产的半地下室享有实体权利的主张是否成立，以及其享有的实体权利是否足以阻却本院依泛星公司申请对涉案房产所进行的执行。本案证据证明安琪于2011年购买了御花苑天珑湾1栋1单元102号房，其与开发商签订的《商品房买卖合同》已办理备案登记，其已全额支付了房款，亦提交了《交费情况查询表》证实其已实际占有使用涉案房产，且房管部门已向安琪核发了房地产权证。从双方《商品房买卖合同》附件五第二条约定可见，102号房内的半地下室的使用权随其上房屋一并转让，从《房屋建筑面积测绘成果明细表》亦可见该单元房屋下方另有半地下室面积，可以印证半地下室附属于其上单元之房屋。虽合同载明该半地下室未计入销售价格，业主无所有权，但据《房产面积测绘成果（实测）报告书》反映该半地下室是因层高不足2.20米的原因而不计算建筑面积，不能作为产权转让标的。结合合同关于业主具有使用权的约定及御花苑公司在庭审中认为该合同中约定的使用权等同于所有权的意思表示，可认定安琪对102房内附属的半地下室享有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，故对安琪主张停止对涉案房产执行的请求，本院予以支持。（2014）穗中法执异议字第67号执行裁定驳回安琪的异议不当，应同时予以撤销。对于安琪请求确认其对半地下室拥有所有权的请求，因该半地下室面积未办理初始登记，本院对此不予支持。至于安琪请求确认对该半地下室不能变现处理的请求，不属于执行异议之诉的处理范围，本院不予处理。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认安琪对东莞市南城区蛤地路18号御花苑天珑湾1栋1单元102号房内的半地下室享有使用权；
二、撤销广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法执异议字第67号执行裁定；
三、本院（2013）穗中法执字第1205号执行案停止对东莞市南城区蛤地路18号御花苑天珑湾1栋1单元102号房内的半地下室的执行；
四、驳回原告安琪的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，由被告广州泛星投资发展有限公司负担950元，原告安琪负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十一月十四日
书记员 杨银桃