宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第268号
原告银川港邮商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人张凤翔，该公司总经理。
委托代理人白银宝，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告银川市爱特电子技术有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人田高峰，该公司总经理。
委托代理人刘晶，宁夏综义律师事务所律师。
原告银川港邮商贸有限公司与被告银川市爱特电子技术有限公司租赁合同纠纷一案，根据原告的诉前保全申请，本院依法冻结被告的银行账户。2013年12月23日本案立案受理后，由代理审判员王娜适用简易程序于2014年1月21日公开开庭进行了审理，原告银川港邮商贸有限公司的委托代理人白银宝到庭参加诉讼，被告银川市爱特电子技术有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。后本案转换为普通程序，本院于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白银宝、被告的委托代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银川港邮商贸有限公司诉称，2012年7月21日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其承租的银川市老干部活动中心（以下简称老干部活动中心）转租给原告，租赁期限2012年8月5日至2015年8月4日，年租金10万元。合同签订后，原告雇佣银川长庆锦林装饰有限责任公司对承租房屋进行了装修，共花费78176元。2012年7月21日、8月2日、8月3日原告通过银行转账分三次共向被告支付2012年8月5日至2013年8月4日房屋租金10万元。2013年6月被告要求原告提前支付2013年8月5日年至2014年8月4日的房屋租金并自愿将房屋租金调整为每年8万元。原告于2013年6月15日向被告支付租金6万元，于6月19日向被告支付1万元，共计支付2013年至2014年租金7万元。2013年11月底，房屋所有权人老干部活动中心要求收房，原告得知被告与老干部活动中心签订的租赁合同于2013年11月30日已到期，且被告没有与老干部活动中心签订续租合同。由于被告的原因致使原、被告签订的租赁合同无法继续履行，故诉至本院，请求判令：1.被告退还原告房屋租赁费46666元（7万元÷12个月×8个月），赔偿装修折价费43431元（租赁期3年，已使用16个月，剩余20个月未使用，78176元÷36个月×20个月=43431元），共计90097元；2.案件受理费由被告承担。
被告银川市爱特电子技术有限公司辩称，被告将承租老干部活动中心的营业房转租给原告属实。因涉案营业房年租金为10万元，原告已使用4个月，被告应退还原告租金36668元。装修折价赔偿应以评估鉴定后的价值确定，而不是根据原告提供的装修合同确定，故不同意原告关于装修折价赔偿数额。
经审理查明，2012年7月21日，被告将其承租老干部活动中心的营业房转租给原告用于经营手机店。原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁期限：2012年8月5日至2015年8月4日；二、租金和租金缴纳期限：年租金10万元，于每年合同期前1周内缴纳；三、其他约定：房屋装修由乙方（原告）出资装修，甲方（被告）配合乙方实施”。房屋租赁合同签订后，原告雇佣银川长庆锦林装饰有限责任公司对涉案营业房进行装修，双方签订《工程施工合同协议书》，协议书对工程内容、承包方式、合同工期等进行了约定，合同总价款为78176元。装修完毕后，原告于2012年8月20日向银川长庆锦林装饰有限责任公司支付工程款78176元，银川长庆锦林装饰有限责任公司向原告出具财务收据。在此期间，原告分别于2012年7月21日、8月2日、8月3日向被告支付2012年8月5日至2013年8月4日的房屋租金2万元、4万元、4万元，共计10万元。2012年11月29日，被告与老干部活动中心签订《房屋租赁合同》（续租），约定：“一、被告承租位于银川市兴庆区中山南街；二、租赁期限：2012年11月30日至2013年11月29日；三、年租金：8万元；四、承租方擅自将房屋转租、分租、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，出租房可以终止合同，收回房屋”。2013年6月15日，原告提前向被告支付租金6万元，被告向原告出具加盖公司印章收条一份，载明：“今收到银川港邮商贸有限公司房租款现金陆万元整（￥60000元）。房租为2013年至2014年7月（具体日期以合同为准），本年度房租由2012年签订合同金额拾万元整优惠为捌万元整”。2013年6月19日，原告向被告支付房屋租金1万元，被告的法定代表人田高峰向原告出具收条一份，载明：“今收到银川港邮商贸有限公司房租壹万元整（￥10000元）”。2013年11月30日，被告与老干部活动中心签订的房屋租赁合同到期，老干部活动中心要求收房，并于2013年12月2日将涉案房屋租赁给案外人，且案外人明确表明对涉案房屋已有装修不予利用。截止2013年11月30日，原告已向被告支付2013年8月5日至2014年8月4日房屋租金7万元，原告已使用承租房屋共16个月。
本案审理过程中，被告明确表示不申请对原告装修价值进行司法鉴定。老干部活动中心表示对被告转租涉案房屋一事不知情并且不允许对房屋进行转租及分租。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、中国工商银行网上银行电子回单、《工程施工合同协议书》、收据、装修照片、本院依职权作出的询问笔录及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院开庭并审查，可以采信。
本院认为，被告未经房屋所有权人老干部活动中心同意将其承租的房屋转租给原告，该转租行为无效。现房屋所有权人已收回房屋，故被告应当向原告返还未使用房屋期间的房屋租金。2013年6月15日被告向原告出具的收条明确2013年租金为80000元。原告已支付被告租金70000元，原告2013年使用租赁房屋4个月（2013年8月5日至11月30日），故被告应向原告退还房屋租金43333元（7万元-8万元÷12个月×4个月）。原告对涉案房屋进行了装修，被告对装修费用不认可，但被告放弃对涉案房屋装修价值进行鉴定，而原告提交的《工程施工合同协议书》、收据、照片可以证明原告对涉案房屋进行装修且支付装修费78176元的事实，本院对原告装修涉案房屋花费78176元予以认定。被告未经房屋所有权人的同意将涉案房屋转租给原告，且转租期限超过其剩余承租期限，对转租合同无效承担主要责任。原告明知被告系承租他人房屋，在未查明原承租合同情况下与被告签订租赁合同也存在一定过错。现房屋所有权人已将涉案房屋收回后承租他人。现承租人明确表示不利用原告的装修，本院综合考虑原、被告导致合同无效的过错程度，支持原告装修损失30000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告银川市爱特电子技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告银川港邮商贸有限公司房屋租金43333元、赔偿装修损失30000元，共计73333元。
如果被告银川市爱特电子技术有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2052元，由原告银川港邮商贸有限公司负担382元，由被告银川市爱特电子技术有限公司负担1670元。财产保全费921元，由被告银川市爱特电子技术有限公司负担（受理费及保全费原告银川港邮商贸有限公司已预交，被告银川市爱特电子技术有限公司与上述款项一并给付原告银川港邮商贸有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 王 娜
代理审判员 龙文臣
人民陪审员 李素霞
二〇一四年五月七日
书 记 员 徐敏超
附：相关适用法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。