山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终3325号上诉人（原审被告）：山西厚德祥房地产开发有限公司，住所地太原市千峰南路南上庄远见小区2单元1603号，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵建北，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐金怡，山西协天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫永贵，男，汉族，住太原市。被上诉人（原审原告）：席鹏悦，女，，汉族，住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨仁东，男，太原市万柏林区神堂沟法律服务所基层法律工作者，住太原市。上诉人山西厚德祥房地产开发有限公司因与被上诉人闫永贵、被上诉人席鹏悦房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。山西厚德祥房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项、第四项。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定上诉人虚假宣传、故意隐瞒没有商品房预售许可证明，系认定事实错误。二、原审判决上诉人向被上诉人支付违约金，系适用法律错误。三、原审判决上诉人向被上诉人支付赔偿金，系适用法律错误。闫永贵、席鹏悦辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、本案被上诉人起诉的理由并不是因为房子有无大红本，而是因为上诉人卖给被上诉人的房子多次买卖。2、2011年-2016年被上诉人一直跟上诉人沟通，这给被上诉人造成重大的经济损失。根据法律规定上诉人应赔偿我们购房的双倍价格，我们的实际损失已经超过一审法院判决的。我们当时要求大产权房，上诉人答应有大红本可以按揭，之前的那一套房是按揭的，但交房时没有按照合同交房。闫永贵、席鹏悦向一审法院起诉请求：1、诉请贵院依法判令解除原、被告所签订的RY-1-2-1801号《商品房买卖合同》；2、诉请贵院依法判令被告返还原告373820元购房款并支付违约金46260.23元，共计420080.23元；3、诉请贵院依法判令被告支付原告房款30%的赔偿金112146元;4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告闫永贵与原告席鹏悦系夫妻关系，被告山西厚德祥房地产开发有限公司与原告闫永贵于2011年1月13日签订合同编号为RY-3-2304的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的荣御小区第3幢2304号房屋，建筑面积81.43平方米，房屋总价为327349元，付款方式为银行按揭，2011年1月13日首付50%，即167349元，剩余房款采用银行按揭贷款方式交付，房屋交付时间为2012年12月31日，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按买受人累计已付房款的当时中国人民银行所公布的同期储蓄利率计算向买受人支付违约金。2011年1月13日，原告向被告支付了首付款167349元，被告向原告出具了收款收据并加盖了财务专用章。被告未按约定期限交付二原告约定的房屋，原、被告双方约定购买（出售）的房屋由于未取得预售许可证，故原告也未能办理成银行按揭贷款，被告主张由于二原告未缴纳购房余款，故被告将原告购买的房屋另行抵押。由于二原告未能取得购买的住房，经协商被告山西厚德祥房地产开发有限公司与原告闫永贵、席鹏悦又签订合同编号为RY-1-2-1801《商品房买卖合同》，该合同中落款时间为2011年1月13日，但双方均认可这份合同实际签订时间不是2011年1月13日，而是2016年12月19日。合同约定由原告购买被告处第1幢2单元1801号房屋，建筑面积92.99平方米，总价373820元，其他约定与上一份合同相同。2016年12月19日和2016年12月23日原告向被告分别补交了14.6万元和6万元的房款，至此原告累计交付的实际购房款为373349元，与合同约定的房屋总价373820相差的471元，系被告免除原告交付的款项。2016年12月19日原告向被告交纳配套费应收9443元，实收了7443元（因为所售房屋未穿电线少收了2000元）。2016年12月19日原告向被告交纳物业费、电梯费、装修服务费等费用共计2866元。2016年12月19日原告向被告交纳了2016年暖气费1406元，以上费用被告均向原告出具了收款收据并加盖财务专用章。被告并未按约定向原告交付该房屋，而是另行出售了房屋。双方经协商，被告退还了原告除购房款373349元之外的其余费用。2017年3月24日，被告山西厚德祥房地产开发有限公司与原告闫永贵又签订《调房协议》，原、被告双方约定二十个工作日内调整合适的房屋交付原告，并从2017年2月23日起按每月2000元补偿原告，但被告至今未履行《调房协议》中约定的所有义务。庭审中原告还向法庭播放了山西经济频道《一帮到底》栏目播放的调查视频，视频中双方在第二份购房合同中约定购买的1801号房屋已经被他人占用装修，另外，在视频中被告对其所售楼房在宣传广告中均表明有房屋所有权证，但实际上被告至法庭开庭时对其出售房屋尚未取得商品房预售许可证，予以认可。一审法院认为，根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，本案中被告对涉案的房产至本案法庭调查时仍未取得商品房预售许可证，因此对于原告诉请的解除原、被告双方签订的合同编号为RY-1-2-1801号《商品房买卖合同》，本院予以支持。在原告提供的山西经济频道《一帮到底》栏目视频中，被告存在虚假宣传、故意隐瞒没有商品房预售许可证明的事实，宣称被告开发的房屋可以办理房屋所有权证，但被告实际并未获得商品房预售许可证明，根据相关法律，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，对于原告诉请的返还购房款373820元，但实际原告交付被告的购房款为373349元（当时系被告同意减免原告471元的购房款），故被告应按原告实际交纳的购房款373349元予以返还。对于原告主张的违约金46260.23元，庭审中原告未能说明该款项计算的起止日期及计算方法，并主张按五年定期存款利率即年利率3.5%计算违约金，本院认为原、被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人交房逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人主张解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的当时中国人民银行公布的同期储蓄利率计算向买受人支付违约金。原告主张的违约金可以比照双方在合同中的上述约定利率处理，计算日期上从公平原则考虑，起始日期应从原告交付被告购房款之日起计算，因为这一天是原告从此失去掌控交付被告的购房款而被告即日起获得使用原告交付其购房款，从而使原告受损被告获益的日子；终止日期应当计算至本判决书确定的还款之日比较合理。对于原告诉请的判令被告支付其已付购房款30%的赔偿金112146元，根据相关法律，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告诉请被告支付30%的赔偿金的请求在法律规定的范围内，本院予以支持，但应当按照原告实际交付被告的购房款373349元计算赔偿金，即373349元×30%=112004.7元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款的规定，判决：一、原告闫永贵、原告席鹏悦与被告山西厚德祥房地产开发有限公司签订的编号为RY-1-2-1801号的《商品房买卖合同》无效；二、被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告闫永贵、原告席鹏悦购房款373349元；三、被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫永贵、原告席鹏悦违约金即原告已付购房款的利息，分别为：以购房本金167349元计算，从2011年1月13日起至本判决书确定之日止；以购房本金14.6万元计算，从2016年12月19日起至本判决确定之日止；以购房本金6万元计算，从2016年12月23日起至本判决确定之日止，利率均按交付款项当日的同期存款利率计算；四、被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫永贵、原告席鹏悦赔偿金112004.7元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，事实清楚。本案二审的争议焦点为”一审判决认定的违约金、赔偿金计算是否合理、上诉人是否存在故意隐瞒所售房屋的情况”。根据相关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，本案中上诉人对涉案的房产未取得商品房预售许可证，因此对于被上诉人所主张的的解除双方签订的合同编号为RY-1-2-1801号《商品房买卖合同》，应予以支持。从一、二审查明的事实可知，上诉人确实存在宣称其开发的房屋可以办理房屋所有权证，但实际并未获得商品房预售许可证明的客观事实。故根据相关法律，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致商品房买卖合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息。关于违约金的请求，被上诉人同意按其一审起诉所主张的46260.23元的固定数额主张，本院予以采纳。另外，一审计算的赔偿金即373349元×30%=112004.7元，计算合法有据、合理，本院二审予以采纳。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。但对违约金的认定应当在当事人的诉请范围内予以认定，对此本院二审调整为被上诉人一审起诉所主张的46260.23元的固定数额。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下:一、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2471号民事判决的第一项，即”原告闫永贵、原告席鹏悦与被告山西厚德祥房地产开发有限公司签订的编号为RY-1-2-1801号的《商品房买卖合同》无效”''；二、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2471号民事判决的第二项，即”被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告闫永贵、原告席鹏悦购房款373349元”''；三、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2471号民事判决的第四项，即”被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫永贵、原告席鹏悦赔偿金112004.7元”''；四、变更太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初2471号民事判决的第三项”被告山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告闫永贵、原告席鹏悦违约金即原告已付购房款的利息，分别为：以购房本金167349元计算，从2011年1月13日起至本判决书确定之日止；以购房本金14.6万元计算，从2016年12月19日起至本判决确定之日止；以购房本金6万元计算，从2016年12月23日起至本判决确定之日止，利率均按交付款项当日的同期存款利率计算”为”上诉人山西厚德祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人闫永贵、被上诉人席鹏悦违约金46260.23元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费9492元，由上诉人山西厚德祥房地产开发有限公司负担9000元，由被上诉人闫永贵、被上诉人席鹏悦负担492元。本判决为终审判决。审判长  牛晓斌审判员  冯金林审判员  申延艳二〇一七年十月二十四日书记员  连 娟