河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终3415号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张必兴，男，1971年9月11日出生，汉族。
委托代理人：邢少文，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人：边文娟，河北天枢律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：廊坊市坤硕置业有限公司。
法定代表人：项顺硕，任该公司总经理。
委托代理人：刘卫兵，北京京法律师事务所律师。
委托代理人：张良杰，北京市大都律师事务所律师。
上诉人张必兴与上诉人廊坊市坤硕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由河北省廊坊市广阳区人民法院受理后，适用简易程序审理，于2016年12月23日作出了（2016）冀1003民初3610号民事判决。张必兴与廊坊市坤硕置业有限公司均不服该判决，分别向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开审理，现已审理终结。
张必兴上诉请求：变更一审判决第二项为：廊坊市坤硕置业有限公司（以下简称坤硕公司）向自己支付代为出租的租金（2011年5月1日至2016年12月31目的租金为5310564.1元，其余以实际代收的租金数额为准）；变更一审判决第三项为：“坤硕公司向自己支付50年使用年限的使用费1846738.56元”。事实与理由：1.一审判决不应仅支持自己2016年12月31日前的租金主张。涉案的E-
Ol、E-03、E-05、E-07号商铺至今仍由坤硕公司出租并收取租金，且这种状况还处于持续状态。2016年12月31日后的租金问题未能得到解决。2.对方提交的2016年12月6日《民事反诉状》证实己方是按照11年计算一次性买断的租金数额计算涉案商铺50年的使用费。根据《价格表》中对商铺面积、租金、50年使用权的记载，计算出的涉案四间商铺11年的租金数额即是这四间商铺50年的使用费。这个价款是未按92折计算的价格。根据《价格表》中“备注：面积以最终实测面积为准，以总价92折计算。……”证实双方要待商铺建成后，按商铺实测面积最终计算商铺准确价格。待价格确定后再以总价92折计算上诉人应支付的价款。在《价格表》签定时，商铺还在建设当中，还不能确定商铺的最终实测面积。双方也就不具备最终确定商铺总价的条件。故《价格表》中涉案商铺50年使用权的价格是未按92折计算的。一审认定是已按92折后的价格认定50年的使用费是错误的。恳请二审法院对此项内容依法改判。3.本案中，自己在交付350万元后，坤硕公司发现该商铺销售极好，商铺的租金连年上涨。故在上诉人交付剩余房款时拒收。故违约方是坤硕公司。自己不应承担违约责任。
坤硕公司二审答辩意见同该公司上诉意见。
坤硕公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回张必兴诉讼请求；本案诉讼费由张必兴负担。事实与理由：一、2011年1月6日，双方签订《价格表（张必兴）》，后张必兴仅交付部分价款，且未接收房屋，至起诉时合同终止6年余，涉案房屋由本公司管理使用，已不具备继续继续条件。二、《价格表（张必兴）》约定的房屋为14套，房款收据只显示了其中四套，这只能说明被上诉人先行交付了4套的预付款，但不能够以此推测双方合意将14套房屋变更为4套。张必兴最初诉讼要求己方交付14套房屋，说明其针对剩余10套房屋未交付房款的违约事实。由于张必兴没有缴纳其余10套的预付款，已经构成重大违约。本公司未认可自2011年5月11日将涉案商铺出租，且本案无证据证明。原审判决己方支付向张必兴支付租金是按照实际面积计算的，但原审判决对于50年使用费却是按照价格表面积（价格表E01，E03,E05三间比实际面积小）计算。同一事实不应采用两种面积作为标准，按照实际面积计算上述四间店铺的总价为5900885.65元。一审判决本公司支付租金5310564.1元错误：1.5310564.1元的租金系包含使用成本的租金即包含了物业费、租金的税收等使用管理费应予扣除。2.不应仅将2016年的租金作为标准来确定2011年至2016年的租金，2011年租金价格较2016年低，且商铺有闲置或免租期。3.张必兴未付清房款，至多按照已付房款比例获得租金。4.张必兴收取房屋租金之前应扣除本公司“代为管理”的报酬和管理费用。三、200万元汇款凭证系间接证据，系第三人通过银行汇入本公司账户，不能直接证明款项性质。四、原审判决适用租赁合同纠纷相关法律法规属适用法律错误。五、原审判决要求己方支付租金期限为2011年5月1日至2016年12月31日，而张必兴起诉日期为2016年6月24日。追索租金的诉讼时效为一年，本案受法律保护的诉讼时效应自2015年6月25日起算，张必兴的诉求应予驳回。六、在本案一审判决前即2017年2月28日，张必兴申请财产保全，申请冻结本公司银行存款1000万元或查封等值财产，原审法院准许，裁定冻结、查封的金额远超诉讼请求金额350万元，原审法院做出的财产保全裁定违法。七、l.本案双方租赁合同内容不明确原因非本公司一方过错，履行过程中张必兴有过错。界定双方权利义务唯一凭证是《价格表》，无论承租的是4套还是14套，都应当在“2011年1月12日前交付预付款30%;开业前7个工作日补交总房款的20%；开业后3个月内补交总房款30%;余款20%于开业后6个月内一并交清。”原审回避张必兴付款时间，其2011年1月26日与同年5月24日两次付款构成了违约，因此合同争议及租金损失就应由其承担。综上，原审判决认定事实不清，认定事实及适用法律确有错误，二审应查明事实，依法判决，以维护本公司合法权益。
张必兴二审答辩称：一、合同：自己购买坤硕公司案涉商铺是双方合意的结果，应受到法律保护：1.双方虽在2010年1月5日就14间商铺签定了签定的《价格表》，但坤硕公司在2016年9月1日《民事反诉状》中自认双方在2011年1月就一次性购买的是尚秀街案涉四套商铺又达成口头协议。自己是依据坤硕公司自认的事实对诉讼请求进行的变更。2.自己依据双方合意，在2011年1月26日支付了四间商铺预付款150万元，在同年5月24日又支付购房款200万元。此款坤硕公司已收到，且坤硕公司的收款收据中也证实自己购买的是四间商铺的使用权。收据记载交付的是四间商铺的预付款。由原14套商铺变更成4套是双方合意结果，无违约可言。二、交付：自己购买了四间商铺的使用权，坤硕公司交付商铺是法定义务；坤硕公司反诉状中也自认其“替自己出租，租金作为自己收益”，进一步说明交付商铺是法定义务。三、租金：坤硕公司反诉状自认，这四间商铺坤硕公司代自己出租，出租所得租金当然归自己所有。涉案商铺于2011年4月20日验收合格，尚秀街于2011年5月1日开业，当时商铺已投入使用。坤硕公司在《民事上诉状》自认商铺在2011年对外出租，出租时间和租金均由坤硕公司掌握。四、时效：案涉商铺由坤硕公司代为出租第三方，自己与坤硕公司之间非租赁法律关系，不适用追索租金诉讼时效一年的规定。双方约定由坤硕公司替张必兴出租商铺，该公司无约定何时将代收的租金交付给张必兴，因此诉请坤硕公司支付代收租金不超诉讼时效。五、过错：坤硕公司在尚秀街尚未建成时即收取了包括自己在内的很多商铺购买人的购房款。商铺交付使用后坤硕公司见商铺销售、租赁极好，意图反悔，故意拒收剩余房款。自己一直在找砷硕公司与项顺硕。
张必兴向一审法院起诉请求：坤硕公司交付房屋并支付租金。
坤硕公司向一审法院反诉请求：张必兴支付剩余使用费并承担违约损失。
一审经审理查明：2010年1月5日，张必兴与坤硕公司达成关于坤硕公司开发的尚秀街商铺的使用权转移协议，双方签订了价格表。E-01、E-03、E-05、E-07四套商铺的50年使用权的使用费用共计5811672.35元,一审庭身后，经双方确认：E-01的面积为34.76平米，E-03的面积为44.55平米，E-05的面积为45平米，E-07的面积为44.85平米，但双方认可以签订协议时约定的价格为准。张必兴共计向坤硕公司交付了350万元的使用费。2011年4月20日，坤硕公司承建的廊坊市新华路地下人防商业街（尚秀街）人防工程竣工验收，自2011年5月1日，该公司将涉案商铺E-01、E-05、E-07出租，自2011年5月11日至2016年12月31日共计应收取租金3917713.3元，张必兴提供的《原一年期租金收入统计表》中未出现E-03商铺的租金，但双方认可参照同位置同等面积的商铺核准租金。
一审法院认为：张必兴与坤硕公司均提供双方签字的价格表，价格表虽在内容上略有差异，但两份表格均在E-01、E-03、E-05、E-07号商铺处做明显标记，且张必兴提供了坤硕公司为其出具的收据，记载交款目的是E-01、E-03、E-05、E-07号商铺50年使用权预付款，故此，应确认双方交易上述四商铺，张必兴应支付5811672.35元，已付350万元，欠付2311672.35元。自涉案商铺竣工验收后，坤硕公司应按约定向张必兴交付，由其使用并享受权益。张必兴要求坤硕公司支付自2011年5月1日至2016年12月31日租金5310564.1元的诉讼请求，应予支持。一审庭审中，张必兴主张《价格表》中的50年使用权的价格按原价格计算，坤硕公司称已按原价92%计算。经计算，《价格表》中价格未按50年的总价计算，因此应采信坤硕公司上述意见。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，一审法院判决：一、坤硕公司向张必兴交付E-01、E-03、E-05、E-07号商铺；二、坤硕公司向张必兴支付代为出租的租金5310564.1元(2011年5月1日至2016年12月31日的租金)；三、张必兴向坤硕公司支付50年使用年限的使用费2311672.35及违约损失（自2011年5月1日起至欠款付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；以上三项均于判决生效后十日内履行。
如果坤硕公司未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及反诉案件受理费101174元，由张必兴负担13000元，由坤硕公司负担88174元；财产保全费5000元，由张必兴负担。
二审期间，双方均未提交新证据。
二审经审理查明，一审查明事实属实，本院均予以确认。
本院认为，2010年1月5日，张必兴与坤硕公司洽商签订的《价格表》对于商铺坐落、价格、使用权限等内容的记载明确具体，该《价格表》具有合同效力，双方均应本着诚实信用原则，全面、适当履行合同项下义务。上述合同签订行为发生后，张必兴履行支付（部分）对价的行为，以及坤硕公司接受对价、出具收款凭证的行为，均属于有效的履行行为与接受履行行为。在合同未丧失可履行性的情况下，双方应当继续履行约定交易。一审法院在充分核实履行事实的基础上，认定的欠付金额依据充分，本院予以照准。坤硕公司在交付案涉商铺后，张必兴应及时付款。
坤硕公司对于案涉商铺出租期间，对于承租人遴选、租赁合同拟定，以及租金收取、商铺管护等方面具有实际支出，付出了必要的人力物力，并承担了相应的风险。该公司上诉认为张必兴获得房屋租金前应扣除其“代为管理”报酬与费用的观点，应予支持。一审判决忽略以上事实，导致了双方权利义务的失衡，本院依法予以纠正。依法酌定抵扣10%租金的方式，由张必兴补偿坤硕公司。因此，坤硕公司应向张必兴返还代为出租的租金为：4779507.69元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初3610号民事判决第一项与第三项；
二、变更河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初3610号民事判决第二项为：廊坊市坤硕置业有限公司与本判决生效后十日内给付张必兴位于河北省廊坊市广阳区的廊坊市新华路地下人防商业街（尚秀街）E-01、E-03、E-05、E-07号四商铺2011年5月1日至2016年12月31日的租金4779507.69元；
三、驳回张必兴的其他诉讼请求；
四、驳回廊坊市坤硕置业有限公司的反诉请求。
如果张必兴或廊坊市坤硕置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49400元，由张必兴负担9400元，由廊坊市坤硕置业有限公司负担4万元；一审反诉案件受理费51774元，由张必兴负担1774元，由廊坊市坤硕置业有限公司负担5万元；财产保全费5000元，由廊坊市坤硕置业有限公司负担；二审案件受理费101174元，由张必兴负担1万元，由廊坊市坤硕置业有限公司负担91174元。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 崔玉水
审判员 罗丕军
二〇一七年八月二十八日
书记员 冯 箫