江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0302民特7号
申请人：江苏银行股份有限公司徐州奎山支行，住所地徐州市奎园小区1号楼。
负责人：张继军，该支行行长。
委托诉讼代理人：王威，江苏典锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡波，江苏典锐律师事务所律师。
被申请人：孙丰城，男，1972年2月1日生，汉族，江苏沃德铝业有限公司法定代表人，住沛县开发区。
申请人江苏银行股份有限公司徐州奎山支行（以下简称江苏银行奎山支行）与被申请人孙丰城实现担保物权纠纷一案，本院于2016年7月3日受理后，依法由审判员王敏独任审判公开开庭进行了审查。申请人江苏银行奎山支行委托诉讼代理人王威、胡波，被申请人孙丰城到庭参加庭审。本案现已审查终结。
申请人江苏银行奎山支行诉称，2013年10月12日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》，合同约定，被申请人以其位于徐州市复兴北路综合楼81套房产及国有土地使用权为江苏沛丰铝业有限公司自2013年10月12日至2016年10月12日期间发生的借款提供抵押担保，担保范围包括但不限于本金、利息、复息、罚息、律师费及申请人为实现本案债权所支出的所有费用等，同时约定担保最高额2200万元仅指本金，并未包括合同第三条约定的本金之外的利息、复息、罚息等，对本金之外的利息、复息、罚息等各项应付款仍应承担抵押担保责任。
2015年2月6日、2015年4月28日、2015年9月30日、2015年11月2日，申请人与借款人江苏沛丰铝业有限公司分别签订《流动资金借款合同》，合同约定，江苏沛丰铝业有限公司向申请人借款500万元、1500万元、1300万元、200万元。申请人曾向法院申请实现担保物权，其中2015年2月6日借款500万元和2015年4月28日借款1500万元获得支持。2015年9月30日借款1300万元和2015年11月2日借款200万元，因当时申请实现担保物权时约定的还款期限尚未届满，故该两笔借款未获支持。
现1300万元和200万元的借款也均已到期，双方在2015年11月2日申请人与借款人江苏沛丰铝业有限公司签订的《流动资金借款合同》中约定，江苏沛丰铝业有限公司向申请人借款200万元，执行年利率5.655%，按月结息，借款期限自2015年11月2日至2016年7月15日。
综上，申请人依照合同约定发放贷款后，借款人江苏沛丰铝业有限公司未按合同约定还本付息。为维护申请人合法权益，实现抵押担保物权，特依法申请：1、依法裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于复兴北路综合楼1-407的81套房产及81处国有土地使用权（详见抵押清单），抵押物的拍卖或变卖所得价款申请人享有优先受偿，优先受偿金额本金200万元及利息（利息中包含复利、罚息，计算至2017年5月10日为227189.96元；其后至实际全额偿付之日止的利息、复利、罚息按合同约定利率计算）；2、由被申请人承担本案诉讼费和律师费。
被申请人孙丰城辩称，我不是本案借款的实际借款人，借款应当先由借款人江苏沛丰铝业有限公司偿还。我只是提供抵押担保，申请人应当向××所在地人民法院提起诉讼，待法院作出判决后，才能实现担保物权。
申请人为证明其主张，提供如下证据：
1、《最高额抵押合同》、抵押物清单、房产他项权证、土地他项权证各一份,证明被申请人以其房地产为借款人江苏沛丰铝业有限公司所欠申请人借款本息、复利、罚息及申请人为实现本案债权所支出的所有费用设定抵押担保，申请人在抵押物的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
2、《流动资金借款合同》及200万元借据各一份,证明江苏沛丰铝业有限公司于2015年11月2日向申请人借款200万元，借款期限是2015年11月2日至2016年7月15日。申请人于2015年11月2日将该笔借款汇入江苏沛丰铝业有限公司指定的账号。
3、2016苏03**民特8号民事裁定书一份，证明申请人曾就本案债权一并申请实现担保物权，因本案债权未到期而未获支持。
4、利息计算清单一份，证明截至2017年5月10日，被申请人尚欠利息227189.96元。
经审查，本院认为，申请人提供的证据1、2、3来源合法、客观真实，与本案有关联性，能够证明申请人的主张，本院予以确认，应作为定案的依据。申请人提供的证据4利息计算清单，可作为本案计算的参考。
经审理查明，2013年10月12日，申请人江苏银行奎山支行（××）与被申请人孙丰城（××）签订了《最高额抵押合同》一份，约定被申请人以其所有的位于徐州市复兴北路综合楼81套房产和土地抵押给江苏银行奎山支行，作为江苏沛丰铝业有限公司在申请人处自2013年10月12日至2016年10月12日期间借款的担保。担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金及利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现抵押权所支出的其它相关费用等款项。××在本合同项下承担的担保最高额为最高不超过人民币2200万元。担保最高额仅指本合同所述债务人与××签订的主合同项下及合同期间内债务人实际使用的贷款总额或授信额度（指扣除保证金部分的授信敞口额度）扣除已还部分所形成的贷款（授信）本金余额，并未包括本合同第三条规定的除贷款（授信）本金之外的利息、复息、罚息等各项应付款项，但××对该部分款项仍应承担抵押担保责任。××同意债务人可循环使用主合同项下贷款（授信）额度，并同意债务人可以调剂使用其在主合同项下的贷款（授信）额度内各类贷款（授信）业务额度，且××在担保总额内仍应承担抵押担保责任。债务人未根据主合同支付到期的本金、利息及相关费用的，××有权立即依法处置全部或部分抵押物。××可与××协议以抵押物折价或者以变卖、拍卖、转让以及法律、行政法规、规范性文件允许的任何其他方式处置抵押物。如处置抵押物所得款项不足以清偿主合同项下本金、利息、费用和本合同项下××应付或偿付给××的款项以及××为处置抵押物而支付的费用、税金等，××有权另行继续追索××；如处置抵押物所得款项超过上述本金、利息、费用及其他任何应付款项之和，××应将超出部分退还××。后被申请人孙丰城于2013年10月17日办理了徐州市复兴北路综合楼1-407的81套房产抵押登记手续，债权数额2200万元。于2013年10月22日办理了上述81套房产的国有土地使用权抵押登记手续。
2015年11月2日，申请人江苏银行奎山支行与借款人江苏沛丰铝业有限公司签订《流动资金借款合同》一份，合同约定，江苏沛丰铝业有限公司向申请人借款200万元，借款期限自2015年11月2日至2016年7月15日，执行年利率5.655%，利息从借款人实际提款日起算，按实际提款额和用款天数计算。按月结息，结息日为每月20日。借款人不能按时还清借款，贷款人有权自逾期之日起按本合同借款利率加收50%计收罚息。对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。同日，申请人将200万元转入借款人江苏沛丰铝业有限公司账户。
本院认为，申请人江苏银行奎山支行与被申请人孙丰城签订的《最高额抵押合同》，及与江苏沛丰铝业有限公司签订的《流动资金借款合同》，均系当事人真实意思表示，合法有效。
本案中，申请人向江苏沛丰铝业有限公司履行了出借义务，江苏沛丰铝业有限公司应当按照合同约定还本付息。涉案借款200万元已到还款期限，江苏沛丰铝业有限公司未履行其义务，构成违约。被申请人对江苏沛丰铝业有限公司向申请人的借款提供了房地产抵押，申请人有权依照法律规定和抵押合同约定要求对被申请人的抵押物变价后实现债权。因双方当事人签订的系最高额抵押合同，被申请人担保最高本金余额为2200万元。本案借款人应偿还贷款本金为200万元，合同约定××对本金之外的利息、复息、罚息等各项应付款项仍承担抵押担保责任。故对申请人申请以抵押物价值清偿借款本金200万元及该200万元产生的利息（包含罚息和复息，计算至2016年5月10日为227189.96元，此后继续计算至本金给付之日）的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，超过的部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人孙丰城提供的徐州市复兴北路综合楼1-407的81处房产和土地【房产他项权证号：徐房他证云龙字第2045**号；土地他项权证号：徐土他项（2013）第01139号】准予采取拍卖、变卖等方式变价，以变价后所得款项优先清偿江苏沛丰铝业有限公司所欠江苏银行股份有限公司徐州奎山支行的借款本金200万元及该200万元产生的利息（包含罚息和复息，计算至2016年5月10日为227189.96元，此后按相应合同约定的利息计算标准继续计算至本金给付之日）。
案件受理费80元（申请人已预付），由被申请人孙丰城负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 王 敏
二〇一七年八月七日
见习书记员 裴小萌
本案援引法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。