常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初5129号
原告孙华敏，男，1972年2月3日生，汉族，住常州市经济开发区。
原告孙淑华，女，1975年2月11日生，汉族，住常州市经济开发区。
原告孙小雅，女，1997年10月28日生，汉族，住常州市经济开发区。
三原告共同委托代理人郑波，江苏龙成律师事务所律师。
被告常州德嘉置业有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-9号。
法定代表人许祖秋，该公司董事长。
委托代理人徐珊，女，该公司员工。
被告常州德嘉美吉特科技五金城有限公司，住所地常州市天宁区青洋北路99、101号。
法定代表人许细员，该公司董事长。
委托代理人张琰娜，该公司员工。
原告孙华敏、孙淑华、孙小雅与被告常州德嘉置业有限公司（以下简称德嘉公司）、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司（以下简称美吉特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告孙华敏、孙淑华、孙小雅的共同委托代理人郑波、被告德嘉公司的委托代理人徐珊、被告美吉特公司的委托代理人张琰娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙华敏、孙淑华、孙小雅诉称：因两被告的保底经营承诺，原告购买了德嘉公司销售的“青洋北路101号1号楼1090号”商铺，并与美吉特公司签署了《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托美吉特公司经营管理，但由于被告自身的经营管理原因，导致被告承诺的管理费用迟迟无法支付，致使《商铺委托经营管理合同》的合同目的无法实现，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与美吉特公司之间的《商铺委托经营管理合同》；2、被告立即将涉案商铺归还原告；3、被告立即支付原告各项费用200000元；4、被告承担本案诉讼费用。原告明确各项费用20万元包括第40个月至第87个月的管理费454360*（8%+9%+10%+11%）=172656.8元，被告无偿使用商铺39个月的使用费454360*8%÷12个月*39个月=118133.6元，后期96个月的租金454360*8%÷12个月*96个月=290790.4元，违约金70*23.44*132个月=216585.6元，综上合计798166.4元，原告调整为200000元。
被告德嘉公司答辩称：答辩人与本案无关，原告诉请徳嘉公司承担连带责任没有事实和法律依据，1、原告自愿与徳嘉公司签订商品房买卖合同，购买商铺，原告与徳嘉公司之间仅存在商品房买卖合同关系，本案是因为商铺委托经营管理合同的履行问题导致原告与徳嘉公司之间发生纠纷，原告以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，原告与徳嘉公司之间的法律关系与本案诉争的法律关系不一致，2、徳嘉公司不是商铺委托经营管理合同的合同相对人，是原告自愿与美吉特公司签订了上述管理合同，合同双方是原告与美吉特公司，徳嘉公司与本案无关，3、徳嘉公司从未因为原告与美吉特公司之间商铺委托经营管理合同的履行向原告承诺承担任何责任，原告也没有任何证据证明徳嘉公司应当承担连带责任，4、徳嘉公司与美吉特公司均是独立的法人，独自承担责任，原告要求徳嘉公司承担责任于法无据。
被告美吉特公司答辩称：针对原告的第一项诉讼请求，双方不存在约定解除的情形，但是现在美吉特公司确实没有资金支付该笔款项，具体是否符合法定解除事项，由法庭判决；被告方只需要向原告支付两期的租金费用，并不是原告要求的20万元的费用，针对其费用清单，从费用清单中可以看出，原告要求了从合同签订开始到15年后所有约定履行期间的费用，但同时其又要求美吉特公司支付132个月的违约金，在法律上，损害赔偿及违约金是不能同时并存的，这是简单的法律常识，所以原告要么主张损害赔偿，要么主张违约金；至于原告方要求支付第40个月和第80个月的管理费，到目前为止仅仅发生了10个月的期间，美吉特公司只需要向原告支付2期租金，按照购房款的8%来计算，不存在后面的费用；原告要求的商铺的39个月的使用费，这是双方约定的免费使用期间，不存在需要美吉特公司支付的依据，第三项后期96个月的租金该项请求与原告要求的合同解除的诉请是互相矛盾的，既然要求解除合同，就不存在后期96个月的租金的问题，不存在法定的依据，原告要求美吉特公司支付违约金，双方也应当按照商铺委托经营管理合同中违约条款关于计算违约金的方式进行计算，即到目前为止，被告有两期租金返还存在逾期情况，第一次逾期10个月，第二次逾期4个月，这个是计算到10月底的，总共按照总逾期是14个月来计算，不存在132个月的情况。
经审理查明，2011年2月21日，孙华敏、孙淑华、孙小雅与德嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买常州市青洋北路101号1号楼1090号房屋（产权登记面积为23.44平方米），为此支付购房款454360元。随后孙华敏、孙淑华、孙小雅（作为甲方）与美吉特公司（作为乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，将上述房屋委托美吉特公司经营管理，并作如下约定：1、委托期限为交付之日起183个月；2、委托期的前三年加上交付后三个月的开业筹备期（共计39个月）作为免租期，委托期内第40个月至第87个月由乙方代为出租，其中第40个月至第51个月、第52个月至第63个月、第64个月至第75个月、第76个月至第87个月，乙方应支付给甲方的保底租金分别为《商品房买卖合同》购房总价的8%、9%、10%、11%，第88个月至第183个月，乙方根据实际租赁收入与甲方结算佣金……租金每半年一付，于每半年的第一个月内支付；3、关于违约责任，“若一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方。违约金计算方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限”；4、其他。
又查明，本案所涉商铺于2012年10月31日交付。美吉特公司首次应于2016年1月31日前支付2016年1月1日起至2016年6月30日止期间的租金。商铺交付后，美吉特公司未向孙华敏、孙淑华、孙小雅支付过租金。
美吉特公司在经营管理包括涉案商铺在内的“美吉特科技五金城”的过程中，于2016年初，向各业主发送《致歉函》，表示根据双方签订的《委托经营合同》，美吉特公司应于2016年2月起支付约定的固定租金，但经营困难，需要通过外部借贷解决，从2015年年底开始，融资工作一直在进行，尚未到位，故发函协商延期支付，预计支付时间在2016年10月。
德嘉公司于2016年8月30日向业主发出《承诺函》，表示“我司同意将所属美吉特科技五金城三期用地请求政府帮助处置，所收款项除归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给美吉特科技五金城二期业主租金，专款专用，并打入政府和业主共同商定的第三方银行。该款项在业主和常州德嘉置业有限公司、常州美吉特科技五金城有限公司另行协商好支付。”
2016年9月7日，德嘉公司与美吉特公司共同出具《关于五金城二期商铺租金支付的意见》（以下简称《意见》）一份，内容为：“针对8月30日，我司与业主委员会就我司三期土地退地所得款偿还银行贷款本息外全部用于支付科技五金城二期商铺业主租金的具体办法与条件而产生的分歧，我司董事会专门召开了会议，因我司资金出现严重困难，除科技五金城三期用地和有银行贷款抵押的部分商铺外，已经再无任何资金来源和新增资产，且美吉特科技五金城公司更是亏损严重，进而无法兑现科技五金城二期商铺委托经营管理合同约定的各购铺业主到期和后期应付的租金，故与美吉特科技五金城公司共同决定：一、同意将所属科技五金城三期用地请求政府处置，所收款项除归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金打入业主与政府共管的第三方银行账户，专款专用，全部用于支付科技五金城二期所有业主到期和暂未到期的二期商铺委托经营合同约定的租金及违约金等，但支付前，二期商铺业主与美吉特科技五金城公司解除商铺委托经营合同。二、二期商铺业主在与美吉特科技五金城公司解除商铺委托经营合同后，通过业主委员会决定市场后续的管理方式和管理单位，如业主委员会同意委托美吉特科技五金城公司管理，则在商定条件后重新签订市场委托管理合同。”
上述事实，有房产证、《商铺委托经营管理合同》、发票、《承诺书》、《意见》原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：关于本案所涉法律关系，庭审中原告明确本案系因《商铺委托经营管理合同》的履行产生的纠纷，根据《商铺委托经营管理合同》约定的内容，该合同履行标的的主要内容是房屋租赁的使用收益，即合同双方主要的权利义务在于房屋的交付使用和租金的支付，因此该合同实质体现的是房屋租赁法律关系。
根据《商铺委托经营管理合同》的约定，美吉特公司应分别于2016年2月、8月向孙华敏、孙淑华、孙小雅支付租金，两期租金合计应为购房款的8%，即454360元*8%=36348.8元，美吉特公司对此亦当庭确认。对孙华敏、孙淑华、孙小雅要求美吉特公司支付租金的诉讼请求，本院对其中2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金36348.8元，予以支持。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，出租人以诉讼的方式要求支付租金，但美吉特公司在拖延未付两期租金后，以《意见》的形式向业主表明无力履行支付租金的义务，因此，孙华敏、孙淑华、孙小雅有权要求解除合同并要求美吉特公司承担违约责任。合同解除后，美吉特公司应及时向孙华敏、孙淑华、孙小雅返还涉案房屋，逾期返还的，应按租金标准支付房屋使用费。对于原告自愿选择将租金计算至2017年1月31日然后再予以解除合同的请求，本院予以确认，涉案合同自2017年1月31日予以解除。
关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案《商铺委托经营管理合同》约定的违约金支付方式为：按柒拾元/平方米·月的单价乘以托管商铺产权登记面积、再乘以本合同未履行的期限。原告据此计算、主张违约金。按照法律规定，违约金的计算应当以因违约造成的损失为基础，在原告未举证证明因美吉特公司未能按时支付租金造成其具体损失的情况下，该违约金的计算标准明显过高，应当依法予以调整。根据相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋空置期间的租金损失，但不得超过六个月租金。因此，本院在综合考虑涉案合同约定的履行期限、履约情况、承租人的主观过错、相关法律规定的基础上，将违约金酌情调整为6个月租金，即购房总价款的4%，合计为18174.4元。
关于德嘉公司是否应当承担连责任。根据合同的相对性原则，诉讼中的双方当事人应该是在合同上签字盖章的双方。除非法律有特殊规定，否则不得把非签约人作为被告。承担连带责任也应有法律上的依据。本案中，德嘉公司并未在涉案的《商铺委托经营管理合同》上签字盖章，原告要求德嘉公司承担连带责任的依据主要是《关于五金城二期商铺租金支付的意见》、2016年8月30日的《会议纪要》、《承诺书》等。原告认为德嘉公司在《承诺书》及《意见》中的陈述构成了债务加入的意思表示。从德嘉公司在两份材料中的用语及结合前后文内容，其表述应理解为对于解决美吉特科技五金城二期不能支付业主租金这一问题的一种解决方案，即同意将相关资产（土地）请求政府处置，所收款项归还该土地抵押所贷银行贷款本金及利息外，剩余资金全部支付给各位业主租金等，也即用处置土地所得款项支付租金，而并非以其全部财产加入债务的意思表示。孙华敏、孙淑华、孙小雅也未能提供证据证明德嘉公司与美吉特公司存在人格混同、财务混同、人事混同等情况，故对其要求德嘉公司对美吉特公司所负的支付租金及违约金的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司与孙华敏、孙淑华、孙小雅签订的《商铺委托经营管理合同》自2017年1月31日解除。
二、常州德嘉美吉特科技五金城有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向孙华敏、孙淑华、孙小雅支付2016年2月1日起至2017年1月31日止的租金36348.8元及违约金18174.4元。
三、驳回孙华敏、孙淑华、孙小雅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由常州德嘉美吉特科技五金城有限公司负担586元，由孙华敏、孙淑华、孙小雅负担1564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 徐 漪