沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初8640号原告：张宇，男，1978年6月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：张淑清，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳富通房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区抚顺路60甲1号，组织机构代码71110700-7。法定代表人：耿虹彬，系该公司总经理。委托代理人：刘明燕，男，1948年10月18日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。被告：沈阳东隆房产开发有限公司，住所地沈阳市经济开发区花海路。法定代表人：沈晓黎（现在辽宁省沈阳造化监狱第四监区服刑），系该公司董事长。被告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地大东区大东路67号。负责人：李向才，系该单位行长。委托代理人：孙东辉，男，1968年11月23日出生，汉族，系该单位员工，住沈阳市沈河区。委托代理人：王菲，女，1986年4月25日出生，回族，系该单位工作人员，住沈阳市大东区。第三人：田荣，女，1961年5月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告张宇与被告沈阳富通房屋开发有限责任公司（以下简称“富通公司”）、沈阳东隆房产开有限公司（以下简称“东隆公司”）、中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“工行大东支行”）、第三人田荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，适用普通程序，依法组成由审判员彭瑞英担任审判长并主审，人民陪审员赵伟、王笑竹参加评议的合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理，原告张宇及其委托诉讼代理人张淑清、被告富通公司委托诉讼代理人刘明燕、被告东隆公司法定代表人沈晓黎、被告工行大东支行委托代理人孙东辉、王菲均到庭参加诉讼，第三人田荣经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2007年从被告富通公司以438,270元的总价款，购买了原告并不知情的已被被告工行大东支行办理了抵押备案手续的房屋，原告交纳了契税、房屋维修基金等费用，于2008年12月在房产管理部门领取了房屋所有权证，并入住至今。2011年，因被告富通公司、被告东隆公司合作开发建设富通花园三期住宅工程拖欠被告工行大东支行借款而诉讼法院，原告作为第三人参加诉讼，经审理法院认为，关于原告（即本案被告工行股份大东支行）要求优先受偿抵押房产的请求，因第三人（本案原告张宇）已通过买卖关系进住抵押房屋居住至今，房产管理部门亦为张宇颁发了房屋所有权证。在房产管理部门没有撤销张宇的房屋所有权证之前，张宇仍是本案涉诉房屋的合法所有权人。故本院对原告此项请求不予支持。判决生效后，原告以为对原告房屋的抵押权撤销了，可前些日子原告准备将房证增加妻子名字时，方知原告的房屋抵押权没有被撤销。原告认为，既然法院已经认定原告的房屋是合法取得所有权，原告是本案涉诉房屋的合法所有权人，那么被告没有理由继续对原告的房屋设立抵押。根据《中华人民共和国担保法》第52条之规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。原告房屋产权证涉抵押担保登记的法律时效，自沈阳市中级人民法院（2013）沈中四终字第105号民事判决书生效后，抵押担保权已归于消灭。故原告诉至法院。诉讼请求：1、判令三被告及第三人协助撤销位于沈阳市和平区抚顺路66-12号（1-11-4）号房屋预购商品房抵押权预告登记；2、判令本案诉讼费由三被告承担。被告富通公司辩称：被告富通公司同意原告所述事实与理由。原告起诉前，被告富通公司曾配合原告到沈阳市房产管理部门，就原告所购富通公司房屋之前的备案抵押担保登记撤销程序进行说明，并出具书面说明材料，房产管理部门强调就张宇购买房屋的特殊情况，须有相应法律裁决文件或司法执行文件才可以履行撤销备案抵押担保登记程序。因此，被告富通公司同意原告诉求，愿意调解。被告东隆公司辩称：同意原告的诉讼请求。被告工行大东支行辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告是2007年从富通公司购买的涉案房屋，在2003年富通公司已将此房屋出售给购房人田荣，签订了合同，并办理了抵押登记，我行认为原告购买有争议房屋存在过错，富通将已经出售并取得贷款的该房屋再次出售，不应该受到法律保护。原告不是确认房屋抵押权的合适主体，故本案原告主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于使用的若干问题解释》第4条规定，未经预告权利人同意转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依据《物权法》第20条第1款（当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力）的规定，认定其不发生物权效力。2、原告称2008年12月从房产部门取得了房屋产权证，我认为原告的房屋产权证存在瑕疵，该产权证取得的前提应经备案登记的购房合同，另外，如果该房屋有银行贷款需要银行书面盖章同意的材料，我行从未向原告出具过上述材料，我行认为房产局在给原告办理房屋产权证存在过错，甚至有职务犯罪的可能，我行保留对房产局出具房产证行为的追究权利。3、在一审、二审判决解除田荣与银行的借款合同，由被告富通公司、被告东隆公司承担还款责任，原告引用《中华人民共和国担保法》第52条的规定，我行认为不适用于本案，债权债务应转移到被告富通公司、被告东隆公司，债权债务并没有灭失，所以抵押权也没有灭失，被告富通公司在未还清贷款解除抵押前，再次销售应属于违法行为，法院不应保护。第三人田荣未到庭，但于开庭前提供如下意见：我是无过错方，是受害者。就诉争房屋，我朋友（××）拿到我的身份证，说能帮我买房子（具体哪户房子我不清楚），后工商银行大东支行起诉我，张宇是第三人，我才知道东隆公司以我的名义签订的借款合同，购买的诉争房屋并偿还的贷款，且该案已经生效判决，我没有任何责任。如有需要，我同意协助原告撤销抵押权预告登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原告的举证、各方当事人的质证及庭审情况，本院认定如下事实：2002年6月7日，被告富通公司与被告东隆公司签订了合作开发协议，约定双方共同开发建设富通花园三期住宅工程的15号、16号二栋高层住宅及裙房网点，东隆公司交给富通公司4,600万元开发资金，富通公司将售楼权授给东隆公司。此后，被告东隆公司以被告富通公司的名义与第三人田荣签订商品房买卖合同一份，约定第三人田荣在被告富通公司购买位于沈阳市和平区抚顺路66-12号1-11-4商品房一处，建筑面积139平方米，总价款69.5万元。2003年8月27日，被告东隆公司以被告富通公司名义出具一份虚假的田荣支付购房首付款21.5万元的收款收据。2003年4月1日，第三人田荣与被告工行大东支行签订《个人购房借款合同》一份，约定田荣在工行大东支行处贷款48万元，用于购买位于诉争房屋，合同抵押条款约定，借款人田荣以其购买的上述房产抵押给贷款人工行大东支行（已在沈阳市房产局办理预购商品房抵押权预告登记，被告工行大东支行为抵押权人）。2003年4月8日，工行大东支行将48万元贷款发放至富通公司在工行大东支行设立的账户，但该笔贷款由东隆公司实际使用，并负责偿还贷款。2007年，原告张宇从被告富通公司以总价款438,270元的价款购买了前述房屋并交纳了全部房款。2009年3月，原告张宇取得诉争房屋所有权证。2011年5月6日，工行大东支行向沈阳市大东区人民法院提起诉讼，将田荣及富通公司、东隆公司列为被告，张宇列为第三人，要求田荣偿还借款及利息，如不偿还，优先受偿诉争房屋即和平区抚顺路66-12号1-11-4房屋，富通公司、东隆公司对借款承担担保还款义务。2013年3月13日，大东区人民法院做出［2011］大东民三初字第555号民事判决，未认定工行大东支行与田荣所签订的《个人购房借款合同》是双方真实意思表示，未支持工行大东支行要求优先受偿诉争房屋的主张。宣判后，工行大东支行不服该判决，并提起上诉，2013年7月17日，沈阳市中级人民法院做出［2013］沈中民四终字第105号民事判决，判决主文如下：“一、维持沈阳市大东区人民法院［2011］大东民（三）初字555号判决第一项，即：解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告田荣于2003年4月1日签订的《个人购房借款合同》；二、撤销沈阳市大东区人民法院［2011］大东民（三）初字555号判决第五项，即：被告沈阳富通房屋开发有限责任公司对以上二、三、四项承担连带清偿责任；第六项，即：驳回原、被告和第三人其他诉讼请求；三、变更沈阳市大东区人民法院［2011］大东民（三）初字555号判决第二项为：沈阳东隆房产开发有限公司返还给中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金200,827.25元；四、变更沈阳市大东区人民法院［2011］大东民（三）初字555号判决第三项为：沈阳东隆房产开发有限公司返还给中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行利息4,511.02元（截至2011年3月31日止）；五、变更沈阳市大东区人民法院［2011］大东民（三）初字555号判决第四项为：沈阳东隆房产开发有限公司返还给中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行同期逾期付款的利息（自2011年4月1日起以本金200,827.25元，按中国人民银行有关逾期付款规定计算至本判决确定给付之日止）；以上三、四、五项，于本判决书生效后30日内付清，……六、被告沈阳富通房屋开发有限责任公司对以上三、四、五项承担连带清偿责任；……七、驳回上诉人其他诉讼请求。”此判决已生效。现张宇作为原告提起诉讼，要求被告富通公司、东隆公司、工行大东支行及第三人田荣协助撤销诉争房屋的抵押权预告登记。另查，沈阳市房屋登记中心出具的房屋电子登记（簿）查询证明载明位于沈阳市和平区抚顺路66-12号1-11-4即本案诉争房屋单独所有权人为原告张宇，但仍存在抵押权预告登记，抵押权利人为工行大东支行，义务人为本案第三人田荣。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，依据生效判决，被告工行大东支行与第三人田荣于2003年4月1日签订的《个人购房借款合同》已经解除。依据合同法的相关约定，合同解除后，权利义务终止；尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，第三人田荣未偿还的剩余贷款，工行大东支行不可再向其主张债权。同时，依据担保法的相关约定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。那么依据上述借款合同中抵押条款之约定，被告工行大东支行就诉争房屋所享有的抵押权已经消灭，被告工行大东支行有义务协助原告撤销诉争房屋的抵押权预告登记。原告张宇从被告富通公司购买诉争房屋，已支付全部购房款，且已取得房屋所有权证书，原告应当享有该房产的完整权利。被告富通公司作为该房屋的销售方，向原告张宇出售存在权利瑕疵的房屋，其有义务协助原告撤销抵押权预告登记。被告东隆公司与被告富通公司共同开发建设富通花园三期住宅工程的15号、16号二栋高层住宅及裙房网点，被告东隆公司亦有义务配合被告富通公司协助原告就诉争房屋撤销抵押权预告登记。另，诉争房屋现存在预告抵押权的义务人为本案第三人田荣，第三人田荣亦同意协助原告就诉争房屋撤销抵押权预告登记。关于被告工行大东支行提出的原告张宇不具诉讼主体资格的抗辩意见，依据沈阳市房屋登记中心出具的房屋电子登记（簿）查询，原告张宇对诉争房屋已享有单独所有权，故对于被告工行大东支行的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告工行大东支行提出的其享有的预告抵押权未消灭的抗辩意见，依据生效判决，其与第三人田荣于2003年4月1日签订的《个人购房借款合同》已经解除，因该合同而产生的债权，已判决由被告东隆公司予以偿还，被告富通公司承担连带清偿责任。因而，被告工行大东支行对于诉争房屋的抵押权已无事实和法律依据。故对于被告工行大东支行的该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行于本判决生效后30日内协助原告张宇撤销位于沈阳市和平区抚顺路66-12号1-11-4号房屋（建筑面积146.09平方米）的预购商品房抵押权预告登记；二、如有需要，被告沈阳富通房屋开发有限责任公司、被告沈阳东隆房产开发有限公司、第三人田荣配合被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行撤销前述房屋的预购商品房抵押权预告登记。案件受理费9,800元，由被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭瑞英人民陪审员  赵 伟人民陪审员  王笑竹二〇一七年六月一日书 记 员  徐 瑶本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。