上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5084号
上诉人（原审被告，反诉原告）：ＸＸＸ，男，1944年1月16日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：张月萍，系ＸＸＸ之女。
上诉人（原审被告，反诉原告）：梁彩芳，女，1947年11月1日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：张月萍，系梁彩芳之女。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：孙翱，男，1974年10月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程龙秀，女，1981年11月17日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市闵行区。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：史秀明，上海申浩律师事务所律师。
二被上诉人共同的委托诉讼代理人：姜在锐，山东恒昶律师事务所律师。
上诉人ＸＸＸ、梁彩芳与被上诉人孙翱、程龙秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸＸ之委托代理人及上诉人梁彩芳之法定代理人张月萍、梁彩芳之委托代理人郑健、匡峥,被上诉人孙翱、程龙秀及其共同委托代理人史秀明、姜在锐到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、三、五项，维持第四项，依法改判支持上诉人的原审反诉请求，或发回重审。
事实和理由：本案中，上诉人梁彩芳系限制民事行为能力人，梁彩芳长期患有XX疾病，在签订合同时无法作出真实意思表示，签字无效，故该合同应属无效。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
孙翱、程龙秀诉至一审法院，请求判令：1.确认系争房屋的动迁房预售预购合同有效，继续履行，ＸＸＸ、梁彩芳将房屋交付孙翱、程龙秀，孙翱、程龙秀支付剩余房款；2.ＸＸＸ、梁彩芳赔偿延期交付产证原件违约金，按每日人民币（币种下同）5,750元计算，从2016年3月5日开始计算至2016年4月17日，支付延期交房违约金，按每日5,750元计算，从2016年4月8日计算至2016年10月9日；3.本案诉讼费由ＸＸＸ、梁彩芳负担。ＸＸＸ、梁彩芳提起反诉：1.确认双方签订的《动迁房预售预购合同》无效，返还定金4万元；2.本案诉讼费由孙翱、程龙秀负担。
一审法院认定事实：张定芳、梁彩芳原系夫妻关系，2014年10月9日经上海市黄浦区人民法院调解自愿达成协议。
2011年10月15日，ＸＸＸ、张月华、张强生、张月兰与上海市土地储备中心、黄浦区土地储备中心签订《上海市房屋拆迁补偿安置协议》，鲁汇地块A块2幢东单元501室房屋系动迁安置房屋之一（即本案系争房屋）。上海XX有限公司于2014年11月21日取得了上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的房地产权证。2016年3月4日，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记至ＸＸＸ、梁彩芳名下。
2015年12月13日，ＸＸＸ、梁彩芳（出卖方、签约甲方）与孙翱、程龙秀（购买方、签约乙方）签订《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》一份，约定：甲乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为115万元，此价格系甲方到手价，包含房屋的维修基金（若有）、水、电、煤初装（若有）、有线电视初装（若有）以及办理以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的费用和税费（但不包含因为甲方或者甲方家庭所产生的遗产税），该房屋自带固定设备（含全部）、装饰（若有）等均包含在房屋转让价款内乙方无需另行支付；乙方于2015年12月13日之前向甲方支付定金4万元、乙方于甲方产权证办理出当日向甲方支付房款至113万元（内含定金4万元），甲方同时配合乙方共赴上海市公证处办理公证手续并同时将产证、动迁协议及房屋相关材料一并交于乙方；乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款2万元；在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担，乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；甲乙双方经友好协商，同意由乙方承担以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》所需要的税费（包含甲方1%个税），在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满前，甲方如若有遗产税则由甲方自行承担，再购入其它房产，造成乙方税收增加部分由甲方承担；甲方承诺该房屋办理产权交易前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续，否则甲方承担违约责任即每逾期一日向乙方支付总价款的千分之五违约金，直至户口迁出为止；在国家政策允许情况下，甲方同意乙方户口迁入该房屋；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方承担违约责任；甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后（甲方产权证办理完毕后）7个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲乙双方无异议，若甲乙双方中任何一人未能按照上述条款履行本合同，将承担违约责任；甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售房屋，已经取得相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无债务抵押、司法查封、无产权纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理产权过户登记手续，否则由此产生的阻碍本合同履行，则由甲方按照合同约定承担违约责任，甲方确认该房屋无其他共同共有人签字ＸＸＸ、梁彩芳；甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办，若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按合同约定承担违约责任；该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其它原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按约定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方；甲、乙双方协商约定，该房屋毁损、灭失的风险自占有转移之日起转移给乙方，甲乙双方履行各自义务，并约定2015年12月15日交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议书》、收放相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、业主手册、房屋维修合同、甲方已缴纳的房屋维修基金、物业管理费票据等相关材料；甲方须对该房屋各项费用包括但不限于水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话宽带等费用进行结算；甲乙双方并至该房屋所属物业管理处办妥维修基金的更名手续，同时一并对水、电、煤气、电话宽带、有线电视、安保通讯系统的户名进行变更，更名费用由乙方承担，如因违约则该费用由违约方一并承担；甲乙双方约定，该房屋的维修基金余额及甲方交房前已缴付或者所产生的一切费用都不予向乙方结算，均为甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用；甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金，甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的，乙方按照合同约定向甲方追究违约责任；甲方反悔不出售（或者变相上涨房价）该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，甲方应返还乙方已经支付的银行同期房贷利息，并同时承担高某对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照房屋总价的千分之五计算违约金给乙方等。合同还对其他内容进行了约定。签订该合同时，ＸＸＸ、梁彩芳及张月萍均在场，该合同签订当日，孙翱向ＸＸＸ、梁彩芳支付定金4万元。同日ＸＸＸ向孙翱出具欠条一份，载明：今本人欠孙翱2万元，于XX路XX弄XX号XX室房款到账后还清。
合同签订后，ＸＸＸ、梁彩芳将系争房屋的《入住通知单》、及双方的民事调解书交给孙翱。2015年12月15日，ＸＸＸ将系争房屋交付程龙秀，孙翱、程龙秀入住后交付了2016年1月至12月的物业管理费。
2016年3月1日，程龙秀将系争房屋出租给案外人张某2居住，同年4月8日ＸＸＸ及张月萍收回了系争房屋。2016年3月，张月萍通过电话与中介经办人左某商讨协商事宜，并询问ＸＸＸ2万元欠条事宜。
2016年4月21日，梁彩芳被上海市精神卫生中心诊断患有阿尔兹海默症。后梁彩芳之女张月萍起诉至上海市嘉定区人民法院，申请宣告梁彩芳为限制民事行为能力人。审理过程中，委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，华东政法大学司法鉴定中心于2016年6月27日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为梁彩芳XX障碍，具有限制民事行为能力。上海市嘉定区人民法院于2016年7月14日出具（2016）沪0114民特89号民事判决书，宣告梁彩芳限制民事行为能力，指定张月萍为梁彩芳的监护人。
上述事实，由孙翱、程龙秀提交的《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》、定金收据、欠条、《买卖房屋交接书》、上海市房地产登记簿、入住通知单、民事调解书、管理费账单、《上海市租赁合同》，由ＸＸＸ、梁彩芳提交的《上海市房屋拆迁补偿安置协议》、民事判决书及鉴定报告、录音等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，法院确认其证据效力。
本案庭审中，孙翱、程龙秀为证明双方交易过程，向法院申请证人左某、戴某出庭作证，证人左某证言的主要内容为：其为系争房屋的经办人，张某2原系其同事，张某2后向程龙秀承租了系争房屋，现其已离职。当时孙翱、程龙秀找到中介要购买附近房屋，开始看了别处的房屋，并带买家看了与系争房屋类似的房型，后ＸＸＸ开门让其与买家看房。看中房屋后至中介处协商，ＸＸＸ、梁彩芳及其两个女儿均在场，交易条件是ＸＸＸ及其两个女儿与买家协商的，商谈过程中未与梁彩芳说话，但是签字时梁彩芳是知晓的。签订合同后买卖双方一起去取钱，支付了4万元，再出具了收据。合同约定两天后交房，此后ＸＸＸ一人办理了交房手续，向买方交了一把钥匙。关于房屋转让价格约定为115万元，ＸＸＸ答应便宜2万元，并表示售房款是由其与梁彩芳二人平分，故在其自己的份额中让掉2万元。合同中约定先支付4万元，产证办理出来后支付剩余109万元，剩余2万元尾款。2016年3月，卖方办理出了产证，卖家女儿联系中介，表示要加价10万元，其联系买方，双方共同至中介商谈，因买方不同意加价双方未能协商一致。此后在4、5月份，卖方把房子收回去了。证人戴某证言的主要内容为其为中介公司工作人员，张某2原为其同事。2016年4月双方当事人在中介公司协商，ＸＸＸ的两个女儿均在场，其没有全程参与协商。此后在5、6月份，双方来协商吵得很厉害。经庭审质证，孙翱、程龙秀对证言无异议，ＸＸＸ、梁彩芳对证人左某的证言中关于2万元的陈述无异议，张月萍在场是为了了解情况，证人对于张某2的陈述不一致，张某2系与买方恶意串通，其从未提出加价。法院认为，证人左某系双方交易之经办人，其证言能反映出双方交易的过程，也能与其他证据相印证，法院确认其证言的效力。关于证人戴某的证言，其并非实际经办人，对于交易过程也不尽了解，对于其证人证言不予采信。
一审法院认为：本案的争议焦点为双方签订的房屋买卖合同是否有效，对此ＸＸＸ、梁彩芳认为因梁彩芳为限制民事行为能力人，其签署的买卖合同应属无效。首先，本案系争合同于2015年12月签订，梁彩芳之女张月萍于2016年3月收回房屋。而梁彩芳于前述事件发生后才于2016年4月21日被上海市精神卫生中心诊断患有XX症，即在本案合同签订并发生纠纷后，梁彩芳家人才陪同其就诊。同时上海市嘉定区人民法院于2016年7月才判决确认梁彩芳确为限制民事行为能力人。从时间上来看，签订合同在前，就诊并宣告限制民事行为能力在后，现ＸＸＸ、梁彩芳提交的证据并不能反映出签订合同时梁彩芳的精神状况及民事行为能力。其次，从该合同签署时的情况来看，不仅ＸＸＸ、梁彩芳本人到场，其二人之女儿张月萍（即本案中梁彩芳的法定代理人）也在合同签订当场。虽张月萍认为其在现场但并未参与协商签约，但从此后张月萍与中介电话内容，从其收回房屋的情况来看，张月萍对该房屋买卖为明知的，该买卖合同的签订系经过与ＸＸＸ、梁彩芳及其女儿共同协商后签订。故对于ＸＸＸ、梁彩芳的该反诉诉讼请求法院不予支持。
法院认为，孙翱、程龙秀与ＸＸＸ、梁彩芳签订的《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》为双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，孙翱、程龙秀要求继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。又依据双方签订的买卖合同，ＸＸＸ、梁彩芳应于2015年12月15日应交付系争房屋，ＸＸＸ确已按约交付。此后因双方纠纷将该房屋收回并无依据，ＸＸＸ、梁彩芳应将该房屋重新交付孙翱、程龙秀。关于房屋出售价款，依据合同约定产权证办理出当日应支付房款至113万元（内含定金4万元），现ＸＸＸ、梁彩芳已办理出房地产权证，剩余109万房款已至付款期限，对此孙翱、程龙秀也在本案中主张应予以支付，法院予以确认。至于过户事宜，现系争房屋仍处于限制交易期内，ＸＸＸ、梁彩芳应于限制交易期满后配合过户，孙翱、程龙秀于过户后支付尾款。
关于ＸＸＸ出具的欠条，并于取得房款后需进行分割，该欠条为ＸＸＸ对其个人债务之承诺，孙翱、程龙秀可与ＸＸＸ另行协商解决。关于孙翱、程龙秀主张的逾期交付产证违约金及逾期交房违约金，双方在履行过程中ＸＸＸ、梁彩芳前期均按约履行，后因双方当事人对合同效力等产生纠纷故诉至法院，孙翱、程龙秀也未能按约支付剩余房款，合同履行方式的变化系事出有因，故孙翱、程龙秀的该诉讼请求法院不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定,于二〇一六年十二月十八日作出判决，判决如下：一、孙翱、程龙秀与ＸＸＸ、梁彩芳于2015年12月13日签订的《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同（动迁房预售预购合同）》继续履行；二、ＸＸＸ、梁彩芳于判决生效之日起十五日将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋交付孙翱、程龙秀；三、孙翱、程龙秀于判决生效之日起十五日向ＸＸＸ、梁彩芳支付房款109万元；四、驳回孙翱、程龙秀的其余本诉诉讼请求；五、驳回ＸＸＸ、梁彩芳的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,150元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费减半收取计7,575元，三项合计14,725元，由孙翱、程龙秀负担7,362.50元，由ＸＸＸ、梁彩芳负担7,362.50元。
二审中，上诉人梁彩芳的法定代理人张月萍申请直接鉴定2015年12月13日梁彩芳的民事行为能力，本院未予准许。二审中，上诉人梁彩芳提交六组新证据并申请第一组证据中证据2、3所涉证人出庭做证。第一组证据，上海市精神卫生中心精神科医师出具的梁彩芳治疗证明，可以证明1987-2004年间梁彩芳因为精神问题常年就诊。江桥镇社区卫生服务中心姚洪武医士出具《关于梁彩芳在封浜联合病房门诊情况说明》，证明梁彩芳在1994年至2004年间长期在门诊配药，用抗精神病药物治疗。证人证言，老邻居证明梁彩芳行为异常，未正常工作，没有经济收入。第二组证据，诊断意见书、诊断报告、病史，证明梁彩芳确诊患有XX病，这种疾病至少在两三年之前就有这种情况。第三组证据，律师函，由上诉人告知被上诉人买卖合同无效并解除合同。第四组证据，2014年7月27日公安局接报回执单，证明ＸＸＸ要将梁彩芳赶出系争房屋，张月萍报警。证明张月萍在维护梁彩芳利益的立场上，没有出售房屋的意思。第五组证据，2016年4月10日公安局接报回执单，证明本案有关纠纷导致报警。第六组证据，居委会调解委员会的证明和嘉星社区的情况说明，证明ＸＸＸ为了卖房子曾经暴力将门窗砸坏，并且张月萍一直不同意出售房屋。
被上诉人对提交的新证据质证认为：对第一组证据，不确定《上海市精神卫生中心精神科医师出具的梁彩芳治疗证明》的真实性，在没相关病历病史佐证的情况下，其证明内容的真实性也难以确定。不同意上诉人要求证人出庭作证的申请，认为证人要证明的问题与本案没有关联性。对第二组证据，真实性没有异议，这是一审时上诉人举证的鉴定报告的基础文件，鉴定报告是2016年7月出具的，无法据此断定签订合同时上诉人梁彩芳是限制行为能力人。对第三组证据，上诉人没有解约权，律师函没有法律效力。对第四组证据，真实性没有异议，但认为证明内容与本案无关。对第五组证据，真实性没有异议，证明上诉人在事发当天报警，将被上诉人租客赶走，属于违约，导致纠纷。第六组证据，证明内容与本案没有关联性。
本院对上列证据审查后认为，第一组证据及上诉人要求证人出庭作证的申请，缺少相关病历佐证，并且证据与证人所证明的是梁彩芳在1987年至2004年之间的治疗情况，对本案待证内容缺乏证明力，本院不予采信。上诉人梁彩芳要求证人出庭作证的申请不予准许。第二组证据虽然能证明梁彩芳在2016年4月起即患有阿尔茨海默病，但无法据此对买卖合同签订时梁彩芳的民事行为能力状况做出判定，本院不予采信。第三、五两组证据证明双方当事人于2016年4月起对合同是否生效以及是否要继续履行发生争议，本案予以采信。第四、六两组证据，拟证明梁彩芳与其法定代理人张月萍一直不同意ＸＸＸ出售系争房屋，本院认为，梁彩芳与ＸＸＸ之间发生的争议，与买卖合同是否有效无关，本院不予采信。
对于上诉人梁彩芳申请对其在2015年12月13日是否是限制行为能力人进行鉴定的申请，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人梁彩芳对自己在签订合同时是限制行为能力人的主张，应该在一审举证期限之内提出鉴定申请加以证明，在二审中提出申请时，又无法提供相应的病史记录和病历证明，因此，对于该鉴定申请本院不予准许。
经本院审理查明，一审法院认定其他部分事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁彩芳以其在签订合同时为限制民事行为能力人为由，主张买卖合同无效，但在本案一、二审审理过程中，一直未能提供充分证据予以证明。同时，根据查明事实，在双方签订买卖合同当日，梁彩芳的两个女儿（成年）都在合同签订现场，但并未明确表示不同意签订买卖合同，在合同签订、房屋交付之后四个多月的时间内，也未明确表示不愿意履行合同，应该认为，该买卖合同是双方当事人真实意思的表示，梁彩芳以其签订合同时为限制行为能力人，因此买卖合同无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院判定合同合法有效，本院予以维持。关于买卖合同继续履行、ＸＸＸ出具的欠条等，经查，原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,970元，由上诉人ＸＸＸ、梁彩芳共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
审 判 员 刘 佳
代理审判员 王振伟
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……