河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2015）固民初字第2798号原告：黄国括，男，1970年8月18日出生，汉族，市民，住河南省固始县。委托代理人：饶龙泉，河南蓼阳律师事务所律师。被告：焦建武：男，1963年12月23日出生，汉族，市民，住河南省固始县。委托代理人：马建新，河南振蓼律师事务所律师。第三人：孙少明，男，1962年1月20日出生，汉族，市民，住河南省固始县。委托代理人：丰培勇，河南振蓼律师事务所律师。第三人：黄河，男，1964年10月16日出生，汉族，农民，住河南省固始县。第三人：罗守继（罗守付），男，1970年12月3日出生，汉族，市民，住河南省固始县。原告黄国括与被告焦建武、第三人孙少明、黄河、罗守继共有物分割纠纷一案，本院于2015年12月22日立案后，依法适用普通程序，于2016年2年1日、2016年4月21日由审判员饶培杰担任审判长、审判员孙为民，人民陪审员朱汉组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告、第三人孙少明及其委托代理人均到庭参加诉讼，第三人黄河、罗守继经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年1月18日由审判员霍精锐担任审判长、审判员吴国磊、裴国刚组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄国括及其委托代理人饶龙泉、被告焦建武，第三人孙少明及其委托代理人丰培勇到庭参加诉讼，第三人黄河、罗守继经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国括向本院提出诉讼请求：1.判决分割原、被告合伙财产四间门面房（均为一间两层），按照6:4比例分割，原告6、被告4；2.判决分割原、被告合伙现金收益。按6:4比例扣除原告领取部分，原告应从被告处得款1400028元；3.判决按6:4比例分割四间门面房（均为一间两层）租金收益，原告6、被告4；4.判决第三人孙少明退还所占房屋和所收的租金；5.判决第三人黄河、罗守继向房屋权利人给付租金；6.本案的诉讼费用及实际费用由被告人承担。事实和理由：2008年底，原告黄国括与被告焦建武合伙投资开发固始县城关元宝山市场改造项目，口头约定按照双方的出资比例承担义务享受权利。原告投资占总投资额的60%；被告投资占总投资额的40%。改造项目完成后，原、被告双方于2013年10月24日下午，经常海永、焦建国见证并主持下，达成《结算意见书》，具体详实的对元宝山市场改造项目进行了结算，对于双方的各自投资确定为：原告投资215万元（含黄国括交纳税金）；被告投资142万元（含被告在项目运作中开支），总计投资357万元，原告投资占总投资额的60%，被告投资占总投资额的40%。项目各项收入包括房屋预售款30万元，共计收入1100.6696万元。被告焦健武提供的《元宝山建房说明》对改造项目的支出情况进行了详细说明，即改造项目支出包括：房屋主体、水电、窗户楼梯、进户门、油漆、修路及下水道、防水、售楼提成款。合计建房支出为3121316元，双方结算后，未对剩余临街4间（均为一间二层）门面房和现金收益进行分割，现被告焦建武及第三人孙少明在原告不知情的情况下，将门面房出租给第三人黄河、罗守继，私自收取租金，被告焦建武及第三人孙少明的行为严重侵犯了原告的合法财产权，原告黄国括为维护自己的财产权利，特诉至贵院，请求判决分割原、被告合伙的房屋、现金及租金收益。原告黄国括在第一次开庭时提供了下列证据材料：1.（2013）固民初字第1979号民事判决书、《结算意向书》、《元宝山建房说明》、《协议书》、《房屋租赁合同》，证明该份判决是生效判决，原、被告间属于合伙关系；房屋目前的现状；原、被告双方已达成了结算书，收入、收益等具体明确，可以此结算；2.（2014）固民初字第1902号民事判决书、（2015）信中法民终字第761号民事判决书，证明原告诉求的合法性；3.证人常某的证言，证明原、被告间就该项目进行了明确结算，可以据此结算和分割。被告焦建武辩称，被告焦建武联合第三人与原告黄国括共同投资开发“固始县元宝山市场改造项目”，约定按照比例共同投资，并按照投资比例进行分配。工程在施工过程中，原、被告及第三人共同管理合伙事务，被告焦建武负责管理账目，孙少明负责管理建设施工和房屋销售，原告黄国括也不同程度的参与了合伙事务的管理。工程完工后，原告通过各种方式支取款项折价325.12万元，被告及第三人共支取款项折价232万元（包括争议的四间门面房）。因为双方对如何解释发生重大争议，所以一直没有对合伙事务进行结算。事实上，该项目开始后，被告与孙少明累计投资200万元，原告黄国括实际投资101万元，此后项目的各项开支都是从售房款中支付。工程结束后，合伙各方都在积极出售房屋，收回投资；因为双方对结算没有形成统一意见，虽经多次进行诉讼但没有结算成功，因此本案在分割财产和分配盈利前应当依法进行结算。原告将其分得的门面房以58万元的价格出售，所以被告与第三人分得的门面房的价格也应当为58万元一间；原告将其本人分得的门面房出售后又要求分割被告与第三人分得并投入使用五年的房屋并享受房屋租金没有法律依据。因此现三方没有结算，原告请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。被告焦建武庭审时提供了下列证据材料：1.2007年12月15日黄国括出具给被告的欠条，证明原告投资款中包括向被告借款50万元；2.收条两张。2008年12月3日被告交付的竞买保证金80万元和2008年12月30日交给固始县价格认证中心105万元，包括孙少明贷款60万元；3.借款，2007年12月15日原告借款50万元、2009年5月7日借款10万元、4万元、2009年8月27日原告借款127万元，2009年7月9日借款8.3万元，原告累计借款238.8万元，证明原告后期投资是从售房部借支后出资的，不是其本人投资。第三人孙少明述称，第三人与原告因合伙纠纷，黄国括曾多次起诉至法院，由于合伙人之间没有结算，黄国括请求先后被法院判决驳回并释明待双方实际结算后可另行主张权利。现合伙人之间没有实际结算，原告主张没有任何依据。在该投资项目中，第三人与被告焦建武共投资200余万元，原告投资101万元（并含借焦建武50万元）。工程结束后，原告支取合伙款项2388000元，被告及第三人得四间门面房，每间按58万元计算，算支取款项232万元。虽然房屋全部销售、分配完，但由于原告多次刁难，双方一直未能协商达成协议。应当先进行结算，确定各自的合伙份额，才能看出各自是否多拿了合伙款。第三人孙少明庭审时提供了下列证据材料：1.2009年3月1日，孙少明贷款60万元，证明孙少明的款项直接支付用于购买土地，105万元的土地出让金中有孙少明出资60万元；2.证人证言四份，证明孙少明在进行项目开发中参与开发项目；3.焦建武、孙少明与郭固军的房屋买卖合同，证明孙少明参与建房和售房，参与合伙事务；4.购买材料款，证明建房前期投入款是由焦建武和孙少明投入的；5.土地出让金明细，土地出让金是365万元，证明在2009年4月份之前是各合伙人自己拿的钱，其中的80万元焦建武付款，还有孙少明贷款60万元；同时证明从2009年5月7日黄国括开始借款，黄以后的投资款全部是从房屋预收款中支付。第二次开庭原告黄国括、被告焦建武和第三人孙少明均未提交新证据。第三次开庭，原告黄国括方提交了固始县统成联合会计师事务所固统会司鉴字【2016】第1号司法鉴定意见书。被告焦建武辩称，我不同意，因为账目没有结，不认可。第三人孙少明述称，1.认为统成会计所没有资格进行鉴定。2.鉴定事项超出了委托事项。3.该鉴定书送检的依据并没有得到双方认可，结算意见书不能作为鉴定依据，理由是信阳中级法院在判决书中表明结算意见书不能作为鉴定依据，而且很多数据都是错误的。4.双方合伙投资357万元，这一项错误，并不是投资数，而是经手支付的钱，拿售房款去付钱；售房总金额1070万元，实际售房金额都在原告保管，还有150万没有收上来，在买房人手里。投资总额并不是215万，所以对于原告百分之六十，被告百分之四十是错误的，合伙投入的比例应该按双方投入比例。房权证都没有办，如果办需要四百多万。综合几点，该意见书不能作为合议庭的判决意见。被告焦建武提交了合计金额为310188元的一些票据，证明为前期的建房投资。原告黄国括质证意见，提供的票据均发生在2009年前后，该票据显示的均是该项目建设的必需品。第三人孙少明述称，该证据证明31万是原始投资，证明鉴定书提出的百分之四十比例划分是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄国括与被告焦建武于2008年12月3日合伙投资经拍卖取得了原固始县城关镇人民政府位于县城××大街元宝山市场××一宗土地使用权，面积2361.80平方米，其中临街长29.44米，于2010年7月13日以被告焦建武的名义签订了《国有土地使用权转让合同》。在具体合伙过程中，原告黄国括与被告焦建武没有签订书面的合伙协议。该宗土地使用权经开发后共建成楼房六层计52套商品房、七间门面房、54间煤棚，另楼梯间还有一间房屋（4*15米，楼梯占有部分，实际面积约40平方米）。在本案诉讼前，上述52套商品房已全部售完，煤棚随房送52间，另两间煤棚以1万元的价格卖出，门面房已卖出3间，另四间被焦建武与孙少明各自占用两间并对外出租给他人。2013年10月24日下午，原、被告双方在常海永、焦建国在场和主持下达成《结算意向书》，结算意向书共分四大项；具体内容为，第一项：双方出资情况。原始前期出资叁佰陆拾伍万元。1.黄国括出资壹佰陆拾伍万元。2.焦建武出资壹佰肆拾万元。3.房屋预收款叁拾万元（由焦建武垫付）。后续建房投资均系房屋销售款垫付。第二项：黄国括领款情况。从二○○九年八月至今，黄国括从焦建武手中领取贰佰叁拾捌万捌仟元整。黄国括收五套房屋款总计捌拾陆万叁仟贰佰元整。第三项：销房款情况。1.前楼住宅房：贰佰伍拾伍万贰仟陆佰玖拾陆元（￥2552696.00）。2.三间门面房壹佰柒拾肆万元（￥1740000.00）。3.后楼住宅房：陆佰叁拾壹万捌仟元（￥6318000.00）。4.广告费收入：叁万元（￥30000.00）。5.煤棚两个：壹万元（10000.00）。6.节余水电开户费：贰万陆仟元（26000.00）。7.其他收入：叁万元（30000.00）。合计：壹仟零柒拾万陆仟陆佰玖拾陆万元（￥10706696.00）。第四项：开支情况（后续投资）。1.黄国括在项目运作中出资开支（含完税）合计贰拾万元整（￥200000.00）。2.焦建武在项目运作中出资开支贰万元整（￥20000.00）。原告黄国括与被告焦建武分别在结算意向书上签名。诉讼中，被告焦建武对结算意向书的真实性不持异议，但是辩称认为，对原告举证该份证据的证明目的有异议，只是结算意向，排除了孙少明的实体权利，没有结算的条据作为依据。孙少明述称认为，排除了其参与，不具有客观性，且缺少了建房投资部分、合伙利润，前期投资数额不属实，仅仅是意向。同时在庭审中，原告又提供了被告焦建武书写的《元宝山建房说明》共计两页，被告焦建武认可是其书写。该份建房说明上载明，房屋主体：A栋平方面积为叁仟壹佰平方米，B栋平方面积为伍仟肆佰陆拾平方米。主体AB栋造价为贰佰伍拾壹万伍仟壹佰肆拾伍元。水电：AB栋造价壹拾贰万柒仟捌佰肆拾柒元；A栋B栋窗户楼梯造价：壹拾玖万肆仟佰佰贰拾肆元。A栋B栋进户门造价：肆万柒仟肆佰元。AB栋油漆壹拾贰万叁仟捌佰叁拾捌元。A栋B栋前后修路及下水道：陆万叁仟肆佰陆拾贰元。A栋B栋楼顶做防水：叁万壹仟陆佰元。售楼部买（卖）房提成款壹万柒仟贰佰元。上述建房说明中载明的建房支出款合计为3121316元。第二页载明：卖房款：A楼：三楼四楼平方为985.60平方，每平方壹仟肆佰陆，计款壹佰肆拾叁万捌仟玖佰柒拾陆元。五楼：平方面积492.80平方，每平方壹仟叁佰陆拾元，计款陆拾柒万零贰百元整。六楼平方面积492.8平方，每平方为玖佰元整，计款肆拾肆万叁仟伍佰贰拾元整。门面房每间为伍拾捌万元共7间，肆佰零陆万元整。门面：3间计款为壹佰柒拾四万元整。A楼总计款为肆佰贰拾玖万贰仟陆佰玖拾陆元整。B栋楼：1至4楼面积为3120平方，每平方1460元整，计款肆佰伍拾伍万贰仟贰佰元整。五楼：面积为780平方每平方为1360平方（元），计款壹佰零陆万零捌佰元整。六楼：面积为780平方，每平方900元。计款柒拾万零贰仟元整。合计总款陆佰叁拾壹万捌仟元整。备注：黄国括其中有五套房款他收，计款为捌拾陆万叁仟贰佰元；黄借支2911000。本案在审理过程中，被告焦建武提供了2007年12月15日、2009年5月7日、2009年7月29日、2009年8月27日黄国括的借支条据，证明黄国括的后期投资是从售房部借支后出资不是其个人投资。被告焦建武并提供了固始县价格认证中心出具的收条，证明投资包括孙少明的贷款60万元。原告在质证时认为，对借焦建武的50万元与本案无关，系另一法律关系；被告出示的上述证据均是复印件，且在前几次诉讼和判决书中出示过，双方的投资收益都结算清楚，都包括在结算范围之内。第三人孙少明在诉讼中提供了2009年3月1日贷款60万元的收回凭证、证人证言四份、购买材料款的出库单、土地出让金明细以及一份《房屋买卖合同》。证明孙少明出资60万元，孙少明参与开发项目，参与建房售房，参与合伙事务；证明在2009年4月份之前的土地出让金是各合伙人自己出资，证明截止到2009年4月份已付251万元，其中80万元是焦建武和孙少明的，还有孙少明贷款60万元。原告在庭审质证时认为，证人证言以及房屋买卖合同在原来庭审中已出示过，被告焦建武雇佣谁管理建设事务是正常的，孙少明是否参与合伙是与被告的关系；出库单是复印件，是否与本案有关有待证明；出让金是个人手写与本案没有关系，不能起到证明作用。第三人出示的上述证据材料与事实不符，前期投资在结算书中结算时已写得很清楚，原告投资是195万元，被告投资是140万元。另查明，被告焦建武在2010年1月1日将争议的四间门面房中的两间出租给黄河，租赁期限十年，前三年年租金6万元，合计18万元；三年后增长不超过10%。后七年合计46.20万元。第三人孙少明也将上述争议的四间门面房中的另外两间在2010年1月1日出租给罗守继，租赁期限十年，租金数额与黄河租赁的房屋一致。2013年11月19日，黄国括以焦建武为被告、孙少明作为第三人向固始县人民法院提起诉讼，要求确认被告擅自出卖给第三人的房屋行为无效，判令被告返还房屋并赔偿损失。2014年8月8日，固始县人民法院以（2013）固民初字第1979号民事判决书判决认为“原、被告之间系合伙关系，原、被告间争议的房屋应系基于合伙关系产生的按份共有关系，因此本案应定为共有权确认纠纷。原告诉求确认被告与第三人的买卖合同无效，因双方不是买卖关系，故无需确认，也不存在解除。但原告诉请解除合同系没有发生的法律事实，依法应予驳回。原告诉请返还房屋并赔偿损失，因该争议房屋也已出租给他人，承租人应参与诉讼，原告未起诉承租人，故请求无法裁判，原告应另案起诉。”所以，判决驳回了黄国括的诉讼请求。判决后，双方未上诉。之后，黄国括以原告的身份提起诉讼，将焦建武列为被告、孙少明、黄河、罗守继列为第三人参与诉讼。黄国括要求：1.确认位于固始县××大街元宝山市场临街××四间门面房（均为一间两层）为原告与被告共有，原告占60%的份额，被告占40%的份额；2.对四间门面房进行分割，原告分得两间半门面房；3.房屋租金原、被告按6:4的比例进行分割；4.诉讼费用由被告承担。2015年3月11日，本院以（2014）固民初字第1902号民事判决书认为，“原、被告双方系合伙关系，双方签字的结算意向书系双方对于结算的初步意向，并未进行实际结算。第三人孙少明与被告焦建武共同出资，参与合伙事务，其与被告焦建武系合伙关系。原、被告双方未签订书面合伙协议，对出资所占份额亦存在争议，双方并未实际结算，所建房屋未出售部分在结算前系合伙人共同共有，原告起诉要求确认四间门面房属于双方共有的请求合理合法，本院予以支持。因双方未进行结算，无法确认双方实际合伙份额及双方领取合伙开发利润情况，原告黄国括要求对该四间门面房进行分割的诉讼请求，本院不予支持，待双方实际结算后可另行主张权利。判决结论为，确认原告黄国括对固始县城关镇元宝山市场双方争议的四间门面房享有共有权；驳回原告黄国括的其他诉讼请求。判决后，黄国括、焦建武、孙少明均提起上诉，2015年5月16日信阳市中级人民法院以（2015）信中法民终字第761号民事判决书判决，本院认为部分中认为，“一、关于黄国括与焦建武存在口头开发元宝山市场改造项目合伙关系。黄国括上诉称，孙少明不是元宝山市场改造项目投资、开发合伙人的上诉理由成立，本院予以支持。孙少明与焦建武之间的权利义务关系，由其双方协商自行处理。二、关于黄国括与焦建武出资比例及双方是否进行了合伙结算问题，应依法审计。焦建武上诉称双方并没有进行合伙结算，该上诉理由部分成立，成立部分予以支持。黄国括上诉称，其投资占合伙投资总额60%、焦建武占40%的上诉理由无充分依据证实，本院不予支持。三、关于诉争的四间门面房是否系黄国括与焦建武合伙共有财产问题。因黄国括与焦建武系合伙关系，孙少明与焦建武是否是合伙关系，是否是合伙体的合伙人，尚无证据证实，故该争议房屋应当是黄国括与焦建武合伙产生的财产，该财产没有依法处分之前他人无权处置。若合伙人处分了该财产，应从确定的合伙份额及合伙财产分配的财产中予以扣减。……因黄国括与焦建武没有完全对合伙投资、收益等进行结算，双方实际合伙份额及应取得的开发利润无法确定，原审判决驳回黄国括要求对争议房屋进行分割的诉讼请求并释明待双方实际结算后可另行主张权利，其诉讼程序并无违法情形。判决结论为：驳回上诉，维持原判”。黄国括于2015年12月17日以焦建武为被告、孙少明、黄河、罗守继作为第三人，以共有物分割纠纷起诉至固始县人民法院，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院认为，本案双方争议的焦点是：1.原告黄国括在本案中能否直接向第三人孙少明、黄河、罗守继主张权利？2.固始县统成联合会计师事务所固统会司鉴字【2016】第1号司法鉴定意见书是否采信？3.对于第三次开庭被告焦建武提交的合计金额为310188元的一些票据是否能作为新证据证明为前期的建房投资？第一、本案是共有物分割纠纷，（2015）信中法民终字第761号民事判决书判决认定：黄国括与焦建武系合伙关系，孙少明与焦建武是否是合伙关系，是否是合伙体的合伙人，尚无证据证实，故该争议房屋应当是黄国括与焦建武合伙产生的财产，应由原告黄国括与被告焦建武双方进行分配，该财产没有依法处分之前他人无权处置。若合伙人处分了该财产，应从确定的合伙份额及合伙财产分配的财产中予以扣减。所以，本案中原告黄国括向被告焦建武主张分割合伙财产四间门面房（均为一间两层）、合伙现金收益、门面房租金收益应获支持，直接向第三人孙少明、黄河、罗守继主张退还所占房屋和收取租金的诉求，应予驳回。第二、固始县统成联合会计师事务所固统会司鉴字【2016】第1号司法鉴定意见书是各方按照要求委托进行审计的，该鉴定意见程序合法，鉴定人员具有相应资质，是专业性鉴定意见，同时被告焦建武也没有提出不认可的合法理由和证据。因此本院对于固始县统成联合会计师事务所固统会司鉴字【2016】第1号司法鉴定意见书予以采信。该鉴定意见书内容摘要如下（1、元宝山市场改造项目黄国括、焦建武合伙出资情况，经审计总出资357万元，其中：黄国括出资215万元，占总投资的60%，焦建武出资142万元，占总投资的40%。2、元宝山建房情况说明的资料进行审计，查明房屋销售总收入10706696元。3、元宝山建房工程开发总成本6771716元，其中：（1）、2008年12月付给固始县城关镇土地出让金款351万元。（2）、2009年9月7日交给固始县地税局契税款140400元。（3）、经拍卖取得西关大街元宝山市场土地经开发，共建六层楼52套商品住房、7间门面房、54套煤棚、另外楼梯间还有一个小房子约40平方米，另外安装水电、楼梯、窗户、进户门、油漆、修路及下水道、防水及售楼提成等支出。建房开支总款为3121316元。4、元宝山建房工程开发实现的利润，元宝山建房销售收入10706696元，减建房工程开发总成本6771716元，盈余3934980元，是开发房屋实现的利润。5、利润分配。房屋开发现实的利润3934980元，按出资比例进行分配，黄国括出资215万元，占总投资的60%，应分得利润3934980*60%=2360988元；焦建武出资142万元，占总投资的40%，应分得利润1573992元；在利润分配中从提供查证资料看没有见到孙少明及其他人出资，他们也没有分到利润。6、该合伙项目账目中应退给黄国括出资款215万元，加上分得利润2360988元，减去从焦建武手中领取2388000元，减去黄国括领取五套房屋计款863200元，黄国括还应得款1259788元。7、截止2013年10月24日焦建武手中应有现金1259788元。元宝山建房销售收入10706696元，焦建武收黄国括出资215万，收焦建武出资142万元，合计收入14276696元；付城关镇土地出让款351万元，付地税局契税款140400元，付建房开支3121316元，黄国括借款3251200元（包括房款）；退给焦建武出资款142万元，减焦建武应分得利润1573992元后，现金库存余额为1259788元。8、元宝山建房中有7间门面房，已卖3间，还有4间，在提供查证资料中没有显示买房人交的款，这说明4间门面房没有卖；从提供查证资料看只有黄国括、焦建武二人出资，这4间门面房，应由他二人进行分配。）第三、对于第三次开庭被告焦建武提交的合计金额为310188元的一些开支票据，经过审查核实这些票据的时间均是发生在2009年前后，而双方签订结算意向书的时间是2013年10月24日，属于结算后被告焦建武一方又提供的开支票据，且原告黄国括不认可，所以不能证明为前期的投资，故本院对于该证据不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十二条、第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零四条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄国括与被告焦建武在开发元宝山市场改造项目存在合伙关系，对合伙财产四间门面房（均为一间两层）所占比例为6:4；二、原告黄国括与被告焦建武在开发元宝山市场改造项目合伙现金收益按照6:4的比例进行分割，扣除原告黄国括领取部分，原告黄国括应从被告焦建武处得款1259788元；三、原告黄国括与被告焦建武对于合伙财产四间门面房（均为一间两层）租金收益，按照6:4的比例进行分割。分割租金收益的具体金额和时间起止点（从2010年1月1日起按照被告焦建武与第三人黄河所签订的租赁合同约定年租金标准，以实际租赁期限为准）；四、驳回原告黄国括的其他诉讼请求。上述款项于本判决书生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17402元,由黄国括负担6960.8，由焦建武负担10441.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  霍精锐审判员  吴国磊审判员  裴国刚二〇一七年三月二十八日书记员  李 玉