吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初117号
原告（执行案外人）：张庆伟，男，1966年11月30日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：车成芳(系张庆伟之妻)，女，1966年2月27日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：张柏青，吉林市丰满区百事明法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
第三人(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
原告张庆伟与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆伟的委托诉讼代理人车成芳、张柏青，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张庆伟向本院提出诉讼请求：立即停止对贻翔苑小区9号楼3单元601室、9号楼3单元602室、9号楼4单元601室、9号楼4单元603室、9号楼5单元601室、9号楼5单元602室、9号楼5单元603室、10号楼4单元501室、5号楼南34室、5号楼南36室、5号楼南37室、6号楼南38室、6号楼南39室、6号楼南40室、6号楼南41室、6号楼南43室、6号楼南44室、6号楼南46室、6号楼南47室、6号楼南48室、6号楼南49室、6号楼南50室房屋的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。事实和理由：华运公司开发的贻翔苑小区7号楼及12号楼由我承包施工，由于华运公司无力支付工程款，因此以其部分房屋抵顶工程款。我与华运公司于2015年陆续签订了认购协议，并于2015年11月20日签订了协议书，华运公司以车库及住宅抵偿所欠工程款4771790元，因此我取得了该部分房屋的所有权。根据物权法第十五条的规定，我已取得该房屋所有权，没有登记只是物权未设立，华运公司应当配合我办理房屋登记手续。信达公司是执行案件的申请执行人，华运公司是执行案件的被申请人。在执行程序中，信达公司申请执行，我提出的执行异议已被驳回，故提出案外人执行异议之诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。
信达公司辩称，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求阻却人民法院执行并解除查封的条件应满足上述司法解释的规定，即应交付全部购房款或50%以上购房款，或者将购房款交付我公司，房屋应用于居住，且应已办理入住手续，而且本人及其配偶或未成年子女名下无住房，另外应在查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。张庆伟以房抵顶工程款不符合上述规定，因此张庆伟要求解除查封并停止执行的请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
华运公司述称，从时间点上看，争议房屋抵债是在信达公司申请查封冻结之前，我方与张庆伟之间的合同是双方真实意思表示。据我方了解张庆伟对本案争议房屋已经占有使用。我方认为张庆伟的要求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。尽管涉案房屋登记在我方名下，但这是因为我国不动产登记制度不完善，张庆伟才未办理过户登记。如果仅仅考虑信达公司金钱债权受偿，完全不考虑张庆伟的利益，将会引发严重社会问题，也不符合公平原则，请求法院维护张庆伟的合法权益。
张庆伟、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
张庆伟提交了如下证据：证据一、协议书（施工协议），证明贻翔苑小区7号楼、12号楼由张庆伟承建；证据二、协议书（抵债协议），证明华运公司无力给付工程款，用部分房屋抵顶工程款4771790元；证据三、工程结算书4份及内部施工管理承包协议书1份，证明华运公司与张庆伟进行了工程决算；证据四、认购协议及收据各22份，证明华运公司已将抵债房屋转移到张庆伟名下，抵债协议已履行完毕；证据五、情况说明1份，证明华运骏景住宅小区更名为贻翔苑住宅小区；证据六、结婚证一份，证明张庆伟委托妻子车成芳与华运公司结算；证据七、（2017）吉02执异170号执行裁定1份，证明张庆伟提起的执行异议已被驳回。
信达公司对张庆伟提交的证据发表质证意见为：对证据一、二、三真实性有异议，证据一、二的合同相对方是张庆伟，证据三的结算施工单位为吉林市鑫业建筑安装有限公司，证据一、二与证据三不符；证据一签订时间为2013年7月2日，而内部施工管理承包协议书载明的承包时间为2013年7月23日，无法证明张庆伟与结算单位吉林市鑫业建筑安装有限公司之间的关系；对证据四认购协议及收据的真实性有异议，该房屋不属于张庆伟从华运公司认购，因此华运公司盖章确认的认购协议及收据都不能作为张庆伟认购房屋的证据；对证据五、六、七真实性没有异议；但以房抵债不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，而且未提供张庆伟实际施工所发生的材料款、人工费等证据进行佐证。
华运公司对张庆伟提交的证据发表质证意见为：无异议。
经审查，虽信达公司对上述证据持有异议，但上述证据均由华运公司加盖了公章且能够互相佐证，故本院对上述证据，均予采信。
信达公司提交证据如下：证据一、（2016）吉02执字106号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封。证据二、华运公司与信达公司签订的借款合同，该合同中华运公司公章与本次诉讼中华运公司提交代理手续中的公章编码不一致，委托诉讼代理人是否为华运公司授权请人民法院核实。
张庆伟对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对证明问题有异议，公司的诉讼代表行为不是仅依靠公章认定，而是依据授权职责范围确定。
华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：对证据一无异议；证据二是因为我公司后来启用了新的公章，所以导致代理手续公章和借款协议的公章不一致。
经审查，因双方当事人对证据一的真实性均无异议，故本院对证据一予以采信；因双方当事人对证据二的真实性亦无异议，故本院对证据二的真实性予以确认，但华运公司已对该证据作出合理说明，故本院对信达公司提交证据二所欲证明的问题不予采信。
对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向本院申请强制执行。本院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。张庆伟于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异170号执行裁定，驳回了张庆伟的异议请求。
另查明，2013年华运公司将贻翔苑小区7号楼、12号楼工程实际发包给张庆伟，双方签订了发包协议书，后张庆伟组织施工。2015年11月20日，华运公司与张庆伟签订了以房抵债协议书，约定华运公司用包括本案争议22套房屋的共28套房屋抵偿张庆伟工程款477.179万元。自2015年11月20日至2016年5月20日，华运公司与张庆伟陆续就本案争议房屋签订了认购协议，华运公司陆续出具了收据。现张庆伟已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张庆伟至今未能办理产权登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为张庆伟主张的停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求应否得到支持。张庆伟该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而张庆伟是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、张庆伟与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、张庆伟是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张庆伟应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的协议书（施工协议）、协议书（抵债协议）、工程结算书、认购协议、购房收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明张庆伟与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向张庆伟实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故张庆伟享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求，应予支持。
综上所述，张庆伟要求停止执行贻翔苑小区22套房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
不得执行吉林市华运贻翔苑小区9号楼3单元601室、9号楼3单元602室、9号楼4单元601室、9号楼4单元603室、9号楼5单元601室、9号楼5单元602室、9号楼5单元603室、10号楼4单元501室、5号楼南34室、5号楼南36室、5号楼南37室、6号楼南38室、6号楼南39室、6号楼南40室、6号楼南41室、6号楼南43室、6号楼南44室、6号楼南46室、6号楼南47室、6号楼南48室、6号楼南49室、6号楼南50室房屋。
张庆伟预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异170号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 陈 卓
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 常芳郁