河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第606号
上诉人（原审原告）胡正府，男，汉族，1953年10月22日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告）宋光成，男，汉族，1960年11月23日出生，住信阳市浉河区。
上诉人胡正府与上诉人宋光成房屋买卖合同纠纷一案，因不服浉河区人民法院（2014）浉民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡正府及其委托代理人时新章、上诉人宋光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告胡正府于2007年开始投资建设位于信阳市金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区的土地使用性质为划拨土地，原告胡正府在该小区建住宅楼2栋共60套。2009年1月19日，被告宋光成作为乙方出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》。该协议约定：被告宋光成所购房屋位于前排1号楼一单元3层，面积120平方米，每平方米1300元，储藏室8000元单独付清，房屋优惠后总价款是156000元。第六条约定：“甲方（胡正府）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不含在房权证之内）”。第七条约定：“甲方给乙方办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证、土地证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款26000元，如不付清，甲方有权出售乙方本套房屋，乙方不能干涉”。第八条约定：“本合同未经双方同意，单方不能撕毁本合同，如单方撕毁合同者，视为违约，按总价值的百分之三十违约金付给未违约方”。第九条约定，剩余26000元拿到房屋所有权证后不超过10日一次性付清，房屋面积以房屋所有权证面积为准，多退少补；如果土地分割由甲方负责，费用由乙方承担。《购房合同》签订后，被告宋光成预付了130000元，下欠部分购房款未付。正府小区房屋建成后，原告胡正府如约交付给被告宋光成房屋一套、车库一间，被告宋光成于2010年底入住该套住房。后经房管局测量，双方认可实际面积为123.53平方米，实际总房款应为160589元，被告实际还欠房款30589元。2013年3月4日，原告胡正府办理了投资建设的房屋所有权证书，房屋所有权人为胡正府。原告胡正府于2011年5月4日在正府小区张贴通知一份，要求各位业主在2011年5月20日之前把办理房产证费用交到门卫处，大套办证费用10000元，小套7000元。同年5月20日，宋光成交付给胡正府7000元办证费用。2011年5月18日，原告胡正府的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠（正府小区的其他业主）在内的等四人出具了一份承诺书，承诺内容为：我叫姚清宇，我承诺为政府小区担保办理房产证，暂收每户居民办证费用七千至壹万不等，承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺保证，我和甲方代表共同承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用由甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；乙方必须保证于办理房产证下来后十日内按合同付清所有欠款。胡正府作为甲方代表在承诺书上签字。2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正府出具承诺书一份，内容为：由于国家政策原因，甲方胡政府未能及时给乙方政府小区业主办好房产权证，经双方充分协商，乙方姚尚忠等人特承诺如下：1、甲方（胡正府）一次性补偿给乙方五万元整。2、甲方积极为乙方办理房产证，同时乙方原2011年5月18日作出的承诺书作废。3、在甲方办证期间，乙方保证不得以任何理由向甲方提出类似原承诺的补偿要求。否则，乙方全额返还甲方支付的上述款项。后原告胡正府也实际支付给姚尚忠等三人五万元。
另查明，原、被告双方当庭认可的房屋实际建筑面积为123.36平方米，按照合同约定的价格计算，被告还欠原告购房款30589元。
原审认为，原、被告之间签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，原、被告双方应按协议约定履行各自的义务。被告辩称在2011年5月18日原告胡政府的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠在内的四人出具的承诺书中，明确承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺承担赔偿购买方所付产权费的两倍，以后办理房产证的一切费用由出卖方独自承担，购买方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；虽然在2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正府出具的承诺书中，已将上述承诺作废，但是没有经过全体业主同意，所以被告对姚尚忠等人出具的承诺不予认可。对此，本院认为，2011年5月18日姚清宇等人出具的承诺书和2011年9月21日的姚尚忠等人出具的承诺书同样都是包括案外人姚尚忠在内的等人出具的，协议双方有权利做出也有权利撤销，应当据此认定双方的权利义务仍应按购房协议的约定执行，因此被告宋光成应支付下欠房款金额为30589元，房屋过户费用应该由被告宋光成承担。原、被告双方约定在原告通知被告拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，原告应先交付给被告房产证等相关证件，被告应在收到上述证件后十日内支付下欠房款30589元和承担办证过户费用（费用的负担以房管部门实际收取为准）。关于物业维修基金，因原告所建小区土地性质为划拨，房屋所有权人登记为胡正府，该房屋实际为原告的自住房，虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购买方承担，但是约定的征收主体不明；关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十七条、第一百五十九条之规定，判决，一、原告胡政府于本判决书生效后二十日内给被告宋光成办理房产证，被告宋光成配合，办理房产证相关费用以房管部门实际收取为准，由被告宋光成承担；二、被告宋光成于本判决生效后三十日内给付原告胡正府下欠购房款30589元；三、驳回原告胡正府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费450元，由被告宋光成承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
胡正府不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、一审判决上诉人先为宋光成办理房产证后，宋光成支付拖欠的购房款和承担办证过户费用，是一审法院认定事实的错误；宋光成应当向上诉人交纳房屋维修基金。
宋光成答辩意见同其上诉意见。
宋光成不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、一审认定事实不清，上诉人不应承担过户费用；2、一审法院适用法律错误，上诉人应当享有后履行抗辩权。
胡正府答辩意见同其上诉意见。
二审查明事实与一审基本相同。二审过程中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第九条规定，业主交存的维修资金属于业主所有。第十四条规定，住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。信阳市区的维修资金管理机构为信阳巿住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理中心，账号：0420111000017012，开户行：中原银行股份有限公司信阳礼节路支行。查明的其他事实与一审相同。
本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案双方争议的问题主要在于宋光成是否应支付下欠房款、承担过户办证费用及交纳时间，宋光成是否应向胡正府交纳住房维修基金。关于下欠房款及办证费用，因胡正府与宋光成签订信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议后，未就合同条款予以变更，双方应诚实守信，严格履行合同，宋光成应在收到房产证、土地证后十日内支付下欠房款30589元，并按房管部门办理房产证的实际收取情况承担相关费用，原审处理得当，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；关于房屋维修基金，原审认为该约定的维修基金征收主体不明正确，本院予以确认。关于上诉人胡正府称其对出售自建的房屋当然有权约定房屋维修基金的问题，因“正府小区”的房屋属于上诉人的自建房屋，不属于“商品住宅”或者“公有住房”。根据《住宅专项维修基金管理办法》第二条规定，交存房屋维修基金的范围是“商品住宅、售后公有住房”，故该上诉理由不能成立。关于上诉人称其对出售自建的房屋当然有权收取房屋维修基金的问题。因业主交存的维修资金属于业主所有，征收管理的主体是当地政府建设（房地产）主管部门和业主大会授权业主委员会，故该上诉理由不能成立。关于上诉人称其已经按照约定为正府小区包括宋光成在内的60户业主履行了房屋维修义务的问题，维修房屋属卖房者胡正府的义务还是买房者宋光成的义务，应依相关规定确定，如属买房者宋光成的义务，而卖房者胡正府履行了房屋维修责任，其实际支出的费用与买房者宋光成协商解决，协商不成，可另行主张权利。综上，上诉人胡正府、宋光成的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人胡正府、宋光成各承担225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 李 牧
助理审判员 王道新
二〇一五年六月十一日
书 记 员 段凤娇