北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初25090号原告（反诉被告）：张劭辉，男，1980年1月20日出生，汉族，华扬联众数字技术股份有限公司客户总监，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵晓亮，北京市建研律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，北京市建研律师事务所律师。被告（反诉原告）：田一涵，女，1987年11月5日出生，汉族，中国国际金融股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦东伟，北京允元律师事务所律师。原告（反诉被告）张劭辉与被告（反诉原告）田一涵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张劭辉及其委托诉讼代理人赵晓亮、王东，田一涵及其委托诉讼代理人刘永志、秦东伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张劭辉向本院提出诉讼请求：判令田一涵继续履行与我签订的房屋买卖合同，并支付违约金916000元。事实和理由：我与田一涵2015年12月25日经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）中介，签订购买田一涵名下北京市朝阳区XXX层1701号房屋（以下简称1701号房屋）的《房屋买卖合同》，并于12月26日向田一涵支付了定金10万元。房屋解押后，双方于2016年3月3日进行了网签。我在链家公司的要求下签订声明，承诺过户前3个工作日将款项汇入监管账户。鉴于房屋过户登记及缴纳费用需排号等原因，履行时间相应顺延。3月28日，双方一同完成房屋公积金贷款面谈。3月31日，双方在税务机关缴纳了房屋交易税。4月1日，北京市公积金贷款中心批贷成功。自3月18日起，田一涵多次通过微信电话等方式向我及链家公司表示要求涨价，一再拖延履行合同。4月4日，田一涵发出解除房屋买卖合同通知，4月7日我回函表示自己未违约，要求继续履行合同。4月9日，田一涵向链家公司表示不会继续履行合同并要求涨价。预约的房屋过户日是5月4日，4月27日链家公司向田一涵发出通知要求田一涵5月4日配合办理房屋过户手续。当天，我与链家公司工作人员到达，田一涵未出现。田一涵辩称并反诉称，不同意张劭辉的诉讼请求。房屋买卖合同约定张劭辉应于办理过户前5日，即2016年3月15日前，向我支付首付款328万元，3月20日办理房屋所有权转移手续。直至3月31日，我仍按照链家公司及张劭辉的要求，积极履行合同义务，配合缴纳相应税费并办理公积金贷款手续。4月1日，公积金批贷成功。但到4月4日，张劭辉仍拒绝向我支付首付款，此时已逾期15日，依照补充协议约定，已构成根本违约，故我发出《违约通知书》。张劭辉违约，导致房屋买卖合同无法继续履行。我请求判令：1、确认双方于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月5日解除；2、张劭辉支付违约金916000元。张劭辉针对反诉辩称，不同意田一涵的反诉请求。我的答辩意见同我的起诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年12月25日，田一涵（出卖人）与张劭辉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人应于2016年2月28日前办理抵押注销手续；房屋成交价格285万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价173万元；买受人向出卖人支付定金10万元，向公积金管理中心申办抵押贷款120万元；办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；逾期交房，逾期在15日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款，逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时，双方与链家公司签订《补充协议》，约定乙方（张劭辉）于2015年12月25日支付定金10万元；甲方（田一涵）最迟应于2016年3月5日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款326万元以理房通托管的方式支付给甲方；甲乙双方应于2016年1月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2016年3月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，办理物业交割当日，乙方支付甲方物业交割保证金2万元；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。2015年12月26日，张劭辉支付田一涵定金10万元。张劭辉称2016年2月22日链家公司通知已办理完毕解除抵押登记手续，但因房本面积有误需要更改，2月28日后更改完毕。3月6日双方办理完毕网签手续。之后，进行了房屋评估。3月23日办理公积金贷款手续，因张劭辉账户问题及田一涵工作安排的原因，至3月28日办理完毕手续。3月31日张劭辉缴纳了房屋买卖契税，北京住房公积金管理中心于4月1日予以审核确认公积金贷款。后，链家公司预约房屋所有权转移号，预约到5月4日的过户号。4月3日，田一涵与链家公司工作人员微信称“根据合同，咱们没有在约定时间内完成过户，已经造成根本违约，合同已经解除了。按合同，还应赔付我们20%房屋总价款的违约金。我今天已经将相关书面通知发出，请注意查收。”并发送通知的图片，要求链家公司工作人员发给张劭辉。4月4日晚，张劭辉收到田一涵发出的《通知》，内容为从明日（即2016年4月5日）起，即构成根本违约，据此，甲方特向乙方提出：1、主张违约金；2、解除合约；3、乙方及时与甲方共同撤销网签。田一涵称根据《补充协议》的约定，因尚未超过15日，故在3月23日和28日进行了公积金贷款面谈，如果张劭辉支付款项，可以继续履行合同，但张劭辉一直未予支付，因此提出解除合同。关于双方合同履行过程中的情况，张劭辉提交了微信记录、短信记录，并申请证人王某和李海涛出庭作证。其中田一涵与链家公司工作人员的微信记录始于2016年3月2日。王某称田一涵在2016年2月28日通知办理完毕解除抵押登记手续。证据显示预约的房屋所有权转移登记手续日期为2016年5月4日。田一涵认可其与链家公司工作人员微信记录和李海涛证言的真实性，不认可其他证据的真实性。田一涵申请证人邓某出庭作证，证明证人曾与链家公司工作人员联系，工作人员认为张劭辉有违约行为。张劭辉不认可证据的真实性。为了证明田一涵违约造成的损失，张劭辉提交了房屋买卖合同等予以佐证。田一涵认可证据的真实性，不认可关联性和证明目的。庭审中，张劭辉表示同意一次性支付剩余房款，并在物业交接后支付物业交割保证金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张劭辉与田一涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，双方在2016年3月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续，张劭辉在此之前5个工作日内支付第一笔首付款。根据该约定，首付款的支付日期取决于房屋所有权转移登记日，若房屋所有权转移登记日发生变更，首付款支付日期也将随之变更，即或早或晚于3月15日。从本案查明的情况来看，双方直到3月23日才开始办理公积金贷款面谈，后因张劭辉和田一涵的原因，至3月28日才办理完毕手续，并在3月31日办理缴纳税费手续。办理房屋所有权转移登记手续的前提条件是已缴纳了相关税费，在未能于3月20日之前完成房屋所有权转移登记手续的情况下，双方之后继续履行后续房屋买卖手续，以行为顺延办理贷款和缴纳税费的时间。因贷款和缴纳税费时间的顺延及当时预约房屋过户等交易的现实情况，必然导致房屋过户时间的顺延。按照过户前5个工作日内支付首付款的约定，张劭辉未在3月15日或4月4日前支付首付款，并未构成违约或根本违约。田一涵要求确认双方于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年4月5日解除，并要求张劭辉支付违约金916000元，本院不予支持。张劭辉同意一次性支付剩余房款和物业交割保证金，田一涵应当继续履行与张劭辉签订的房屋买卖合同，协助张劭辉办理房屋产权转移登记手续并交付房屋。张劭辉尚未支付首付款，田一涵据此未履行后续买卖手续，未构成违约。张劭辉要求田一涵支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第64条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）田一涵继续履行与原告（反诉被告）张劭辉于2015年12月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、原告（反诉被告）张劭辉于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）田一涵房款四百四十六万元；三、被告（反诉原告）田一涵于收到本判决第二项房款四百四十六万元后七日内协助原告（反诉被告）张劭辉办理北京市朝阳区力源里7号楼17层1701号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至原告（反诉被告）张劭辉名下；四、被告（反诉原告）田一涵于房屋产权转移登记完成后三日内将北京市朝阳区XXX层1701号房屋交付原告（反诉被告）张劭辉，原告（反诉被告）张劭辉同时支付被告（反诉原告）田一涵物业交割保证金二万元；五、驳回原告（反诉被告）张劭辉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）田一涵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43440元，由原告（反诉被告）张劭辉负担12960元（已交纳），由被告（反诉原告）田一涵负担30480元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费21720元，由被告（反诉原告）田一涵负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  ＸＸ林人民陪审员  张 宪人民陪审员  洪 光二〇一七年一月二十三日书 记 员  裴 娜