辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1721号
上诉人（原审被告）：辽宁真维斯服饰有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街131号112。
法定代表人：杨振勋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周乐文，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：利小聪，广东伟伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳五洲物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区太原北街65号7楼。
法定代表人：王吉尧，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘金伟，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原审被告：北京卡玛原创服装服饰有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡（鑫帝大厦）负1层。
法定代表人：李奎明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯强，男，1977年8月13日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人辽宁真维斯服饰有限公司（以下简称真维斯公司）因与被上诉人沈阳五洲物业管理有限公司（以下简称五洲公司）、原审被告北京卡玛原创服装服饰有限公司（以下简称卡玛公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
真维斯公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.驳回被上诉人全部诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人和被上诉人不存在法律意义上的物业服务合同关系，被上诉人要求上诉人支付物业费没有事实和法律依据，一审判决认定事实与适用法律错误。1.一审法院依据被上诉人与建设单位五洲发展公司签订的《物业管理服务委托合同》判令上诉人缴纳物业费，认定事实错误及认定事实不清。其一，上诉人与建设单位五洲发展公司签订《商品房买卖合同》并未约定上诉人缴纳物业费的义务，更未约定向被上诉人缴纳物业费。其二，一审法院认可被上诉人与建设单位五洲发展公司签订的《物业管理服务委托合同》效力，却没有确定该合同关于物业费由五洲发展公司支付的约定；同时还忽略了合同到期后，被上诉人没有和上诉人等业主签订物业服务合同。相反，被上诉人仍与五洲发展公司签订补充协议，约定将物业管理服务期延长至2017年8月14日，并继续约定由五洲发展公司支付物业费的相关事实。可见，一审法院未查清上述事实情况下，判令上诉人支付物业费，属于严重认定事实错误及认定事实不清。2.一审法院认定《物业管理服务委托合同》对上诉人有合同约束力，也属于认定事实错误，适用法律错误。虽然《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，业主以其非合同当事人为抗辩理由的，法院不予支持。”但依据《物业管理条例》第二十二条第一款规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”，第二十三条第一款规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”，第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，建设单位五洲发展公司在出售涉案商品房前，应将有关物业的使用、维护、管理等临时规约向上诉人明示并予以说明，且在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容，本案没有证据证明建设单位五洲发展公司履行了前述义务。因此，该前期物业服务合同对上诉人无约束力。3.假设该前期物业服务合同对上诉人有合同约束力，但被上诉人要求上诉人支付物业费仍缺乏事实基础。涉案房屋所在的五洲商业广场已于2008年停业，被上诉人未实际向上诉人提供过物业服务，且前期物业服务合同缺乏继续履行的事实基础，被上诉人以此合同向上诉人收取物业费缺乏事实基础。4.一审法院认定上诉人的商铺为五洲商业广场不可分割的一部分，亦应享受了相应的物业服务，认定事实错误。上诉人自购的临街独立商铺460余平方米的建筑面积不在前期物业服务合同的服务范围内。该合同第二条和第三条的内容显示，上诉人所在整栋物业的总建筑面积是26万平方米，但被上诉人提供物业服务的范围只是五洲商业广场统一经营管理的商场面积和餐厅面积，共计18万余平方米。上诉人的独立商铺所涉及物业公共部分的服务，已由市政部门提供服务并收取费用，上诉人并没有享受被上诉人提供的物业管理服务。一审判决将上诉人的独立商场认定为五洲商业广场不可分割的一部分，明显属于认定事实错误。5.假设上诉人的商铺在前期物业服务合同的服务范围内，被上诉人也无权向上诉人收取物业费。前期物业服务合同明确约定物业费由五洲发展公司支付，而被上诉人没有向上诉人催缴物业费长达十年之久，不仅向上诉人没有收取，向商场全体业主也未催缴或实际收取。事实证明，被上诉人未向上诉人等业主催缴及实际收取物业费，其合理原因应是建设单位五洲发展公司已向被上诉人支付了物业费，其没有理由再向业主重复收取。6.一审法院认定上诉人与建设单位五洲发展公司因逾期办证违约产生纠纷导致被上诉人请求缴纳物业费的原因不存在必然联系，但不能否定被上诉人存在恶意诉讼之嫌。如上所述，物业费的缴交主体应是建设单位五洲发展公司，被上诉人一直以来均没有也不可能向建设单位五洲发展公司以外的整个五洲商业广场的其他业主主张或实际收取物业费，而在上诉人与建设单位五洲发展公司房屋买卖合同纠纷一案进入执行阶段后，才提起本案诉讼。被上诉人与建设单位五洲发展公司存在利益关系，不顾客观事实提起本案诉讼的目的是为了给上诉人执行制造障碍，属于恶意诉讼。二、被上诉人诉请超过诉讼时效。被上诉人称曾于2014年4月15向上诉人发出物业费催缴函，但始终没有证据证明存在时效中断事由，一审法院判决上诉人支付2012年4月15日至2014年7月31日的物业费缺乏法律依据。三、一审法院判决诉讼费由上诉人全额负担错误，依据《诉讼费用交纳办法》，应判决被上诉人承担败诉部分的诉讼费。
五洲公司辩称，一、被上诉人与上诉人存在物业服务合同关系，被上诉人通过与建设单位五洲发展公司签订前期物业服务合同及补充协议，可以充分确定双方的物业服务合同关系。二、被上诉人按照合同约定提供了物业服务，庭审中已经提供了充分的证据予以证明。三、本案没有超过诉讼时效，上诉人拖欠物业费期间，被上诉人在法定期限内多次向上诉人主张要求缴付物业费，适用诉讼时效中断。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
卡玛公司辩称，同意上诉人的意见。
五洲公司向一审法院起诉请求：1.判令真维斯公司、卡玛公司支付拖欠的物业费1,391,713.60元（截止到2015年9月17日）及利息（按银行同期贷款利率计算至给付之日）；2.本案的诉讼费由真维斯公司、卡玛公司承担。
一审法院认定事实：真维斯公司与沈阳五洲商业广场发展有限公司于2006年8月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，真维斯公司购买沈阳五洲商业广场发展有限公司开发的位于沈阳市和平区太原北街69号建筑面积为467.74平方米的商铺，房屋总价款为21,999,999元。合同签订后，真维斯公司按约付款后，沈阳五洲商业广场发展有限公司于2006年9月18日将上述商铺交付给真维斯公司使用并办理了商品房销售合同备案登记手续，真维斯公司收到商铺使用至2014年7月份，并于2014年8月份开始租赁给卡玛公司，双方约定，其中2014年8月份开始产生的物业费用由卡玛公司承担。
2005年8月15日，沈阳五洲商业广场发展有限公司（甲方）与五洲公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》一份，合同约定，甲方将沈阳市五洲商业广场委托乙方实行物业管理，委托接管期限为36个月，自2005年8月15日起至2008年8月14日止。双方对物业管理的范围及权利义务等事项进行了约定，其中商场的物业管理费为甲方按建筑面积每月每平方米27.55元按月向乙方支付…。该收费标准已经沈阳市物价局批复审核。合同签订后，真维斯公司履行了物业服务义务。合同到期后，真维斯公司与沈阳五洲商业广场发展有限公司分别签订三份物业管理服务补充协议，将物业管理服务期限延长至2017年8月14日。真维斯公司入住后，始终未向五洲公司交纳过物业服务费，五洲公司曾于2014年4月15日向真维斯公司发出“物业服务费催缴函”，要求其缴纳2006年9月13日起至2014年4月12日期间的物业管理服务费，但真维斯公司未予交纳。卡玛公司承租涉案商铺后，亦未向五洲公司交纳物业管理服务费用。故五洲公司起诉来院，要求真维斯公司、卡玛公司给付物业管理服务费。
一审法院认为，五洲公司与沈阳五洲商业广场发展有限公司签订的《物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案真维斯公司系上述《物业管理服务委托合同》中委托管理的五洲商业广场内业主，因此，对其关于上述《物业管理委托合同》对其不产生约束力的抗辩，一审法院不予支持；五洲公司提供相应的物业服务后，真维斯公司所购买的商铺为“五洲商业广场”不可分割一部分，亦应享受了相应的物业服务，故对五洲公司要求真维斯公司依约给付物业服务费的请求，合理部分，一审法院予以支持；关于真维斯公司提出其与沈阳五洲商业广场发展有限公司因逾期办证违约产生纠纷系导致五洲公司要求其交纳物业费原因的主张，因不能证明二者存在必然联系，且五洲公司有权依法自行处分其权利，故对真维斯公司的该项主张，一审法院不予支持；关于诉讼时效问题，五洲公司起诉的物业服务费属债权，应适用相关法律关于诉讼时效二年的规定，五洲公司曾于2014年4月15向真维斯公司发出物业服务费催缴函，现五洲公司未能提供足够证据证明此前存在诉讼时效中止或中断事由，因此，对五洲公司所起诉的2012年4月15日前的关于物业服务费的请求，一审法院不予支持；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案真维斯公司交涉案商铺租赁给卡玛公司后，双方约定从2014年8月份开始由卡玛公司交纳物业费，因此，对五洲公司要求卡玛公司承担2014年8月份以后的物业费的主张，一审法院予支持；真维斯公司依法对该部分债务承担连带责任。同时应该指出的是，物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；物业公司作为小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。关于五洲公司逾期交费利息的诉求，一审法院不予支持。
判决：一、真维斯公司于本判决生效后十日内给付五洲公司2012年4月15日至2014年7月31日期间物业费354,371.52元（27.55元/平方米/月×467.74平方米×27.5个月）；二、卡玛公司于本判决生效后十日内给付五洲公司2014年8月1日至2015年9月17日期间物业费174,866.24元（27.55元/平方米/月×467.74平方米×13.57个月）；三、真维斯公司对上述第二项关于卡玛公司的给付内容承担连带责任；四、驳回五洲公司的其他诉讼请求。如真维斯公司、卡玛公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,325元，由真维斯公司负担。
本院二审到涉案房屋及所在五洲商业广场进行现场查看，五洲商业广场一楼沿街铺面正常经营，其他区域处于停业状态。涉案房屋现由卡玛公司经营使用销售服饰。涉案房屋内有出水龙头一处（无下水）。涉案房屋正常用电。商场统一制冷、制热系统在涉案房屋内未开启，涉案房屋使用自行安装的制冷、制热系统。涉案房屋使用商场统一的消防系统。商场停车场、变电所、配电室、送风机房、水泵房及蓄水池、消防系统及监控室处于运行状态。
在本院释明下，被上诉人二审提供其他商户交纳物业费的票据，主张证明一楼沿街铺面“以纯”“荟华楼”“麦当劳”商铺交纳物业费的情况，上诉人未提供证据。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付物业费。虽然至本案起诉前，上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，也没有证据证明建设单位向上诉人销售涉案房屋时曾就物业收费事宜进行明示，并予以说明，上诉人亦未按照前期物业服务合同约定标准向被上诉人实际收取过物业费，但是根据本院到涉案房屋及所在五洲商业广场进行现场查看，并结合上诉人提供的商品房买卖合同及入住装修申报材料等，涉案房屋及所在五洲商业广场一直由被上诉人提供物业服务，上诉人购买的涉案房屋虽然位置沿街，但是仍在五洲商业广场的规划范围内，与其他相邻商铺共同使用五洲商业广场的公共及配套设施。因此，上诉人作为涉案房屋的所有权人应当向被上诉人支付物业相关费用，上诉人提出不应支付物业费的上诉理由不能成立。
关于物业费的支付标准问题。被上诉人依据其与建设单位签订的前期物业服务合同，诉请主张物业费标准为27.55元每月每平方米。由于五洲商业广场除一楼沿街铺面正常经营外，其他区域长期处于停业状态，故被上诉人实际上并未完全履行前期物业服务合同约定的各项物业服务义务。经本院二审现场查看，涉案房屋内有出水龙头一处（无下水）。涉案房屋正常用电。商场统一制冷、制热系统在涉案房屋内未开启，涉案房屋使用自行安装的制冷、制热系统。涉案房屋使用商场统一的消防系统。商场停车场、变电所、配电室、送风机房、水泵房及蓄水池、消防系统及监控室处于运行状态。据此，一审法院按照前期物业服务合同约定的收费标准判决上诉人向被上诉人支付物业费明显不妥，本院予以纠正。在本院二审释明下，被上诉人提供一楼其他购买或承租商铺的经营业户交纳物业费的票据，而上诉人和原审被告未能提供相关证据，经本院审查，涉案房屋相临商铺大多未曾向被上诉人支付过物业费，而被上诉人提供的几家交费商户的票据，虽然记载这几家商户曾向被上诉人支付物业费，但是每家商户的购房或租房面积、被上诉人为其提供物业服务情况等与涉案房屋有一定差别，无法直接体现物业收费标准，仅能作为本案的参考，不能作为直接的定案依据。因此，根据本案现有证据，考虑到经现场查看被上诉人为涉案房屋实际提供物业服务的情况，参考其他商户经营性质和交纳物业费的情况，以及涉案房屋所在五洲商业广场的整体运营情况等因素，本院酌情判定上诉人按照前期物业服务合同约定物业费标准27.55元的30%向被上诉人支付物业费。对于上诉人提出被上诉人诉请超过诉讼时效的问题，一审判决已经进行了相关论述，本院予以认同，故二审不再赘述。据此，上诉人应当支付被上诉人2012年4月15日至2014年7月31日共计27.5个月的物业费106,311.50元（27.55元每平方米每月×30%×467.74平方米×27.5个月）；原审被告应当支付被上诉人2014年8月1日至2015年9月17日共计13.57个月的物业费52,459.90元（27.55元每平方米每月×30%×467.74平方米×13.57个月），上诉人应当对原审被告向被上诉人支付物业费承担连带给付责任。
综上所述，上诉人真维斯的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6233号民事判决第三项、第四项；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6233号民事判决第一项为辽宁真维斯服饰有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付沈阳五洲物业管理有限公司2012年4月15日至2014年7月31日共计27.5个月的物业费106,311.50元；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初6233号民事判决第二项为北京卡玛原创服装服饰有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付沈阳五洲物业管理有限公司2014年8月1日至2015年9月17日共计13.57个月的物业费52,459.90元，辽宁真维斯服饰有限公司向沈阳五洲物业管理有限公司承担连带给付责任；
四、驳回沈阳五洲物业管理有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费17,325元（沈阳五洲物业管理有限公司预交），由上诉人辽宁真维斯服饰有限公司负担5,197.50元，被上诉人沈阳五洲物业管理有限公司负担12,127.50元。
二审案件受理费17,325元（沈阳五洲物业管理有限公司预交），由上诉人辽宁真维斯服饰有限公司负担5,197.50元，被上诉人沈阳五洲物业管理有限公司负担12,127.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月三十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；