东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第319号原告王建武，男，1957年2月28日出生，汉族，无业，住东营区。原告王收良，男，1967年3月12日出生，汉族，山东省利津县村民，现住。原告王秀梅，女，1967年1月18日出生，汉族，山东省利津县村民，现住。三原告共同委托代理人刘炳杰、刘景晴，山东正义之光律师事务所律师。被告崔雷一，男，1980年1月6日出生，个体工商户，住东营区。委托代理人赵高培，山东崇义律师事务所律师。原告王建武、王收良、王秀梅与被告崔雷一房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王建武及三原告共同委托代理人刘炳杰、刘景晴，被告崔雷一及其委托代理人赵高培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建武、王收良、王秀梅共同诉称，2012年11月18日，三原告签订《（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议》，根据协议将本案诉争租赁物出租给被告使用，口头约定租金5万元/年，未约定租赁期限，直至2014年1月28日，原被告签订《租赁合同》，约定租期为2014年1月28日至2017年1月27日，同时约定租金支付方式为先付款后使用，租赁物的维修由被告承担，承租方逾期交付租金的，每天按合同租金总额的15%支付违约金。签订合同后，被告迟迟不支付租金。因此，请求：一、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》并返还租赁物；二、判令被告支付原告租金71950元及违约金60967元，共计132917元，并自2015年1月21日起至《租赁合同》解除之日止按159元/天的标准支付租金；三、判令被告自解除合同之日起按每日318元的标准支付租金直到返还租赁物之日；四、诉讼费由被告负担。被告崔雷一辩称，被告不同意解除双方的合同。合同约定每天按租金额的15%支付违约金，数额明显过高，应为无效。原告交付的租赁物面积远远达不到合同约定的62平方米，且租赁物存在着严重的质量问题，严重漏水给被告造成了巨大的经济损失，被告保留向原告主张经济损失的权利，原告交付的租赁物中还有另一使用权人高俊昌，当时签订合同时，原告承诺将高俊昌使用的场地清出，但高俊昌现在仍然使用，因此，原告在合同履行中严重违约，被告不支付租金是履行的先履行抗辩权。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月18日，原告王建武、王收良、王秀梅签订《（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议》，联合出租光彩大厦的摊位。2010年9月29日起，三原告将光彩大厦一层6号摊位出租给被告使用，未约定租赁期限。被告崔雷一于2012年9月20日支付原告王建武租金1万元，2013年9月5日支付原告王建武2013年5月至8月13日租金7500元，每月租金2500元。直至2014年1月28日，原、被告签订书面《租赁合同》，合同约定：租赁物为东营市光彩大厦一层三厅6号摊位6.7米、20号摊位2.8米、7号摊位、6号后摊位、19号摊位的全部营业面积和8号摊位、17-1号摊位柱子中心以南部分的营业面积62平方米（合同期内使用面积若有变化，租金按使用时间及面积比例增加或减少）；租赁期限为三年，自2014年1月28日至2017年1月27日止，年租金为5万元，租金支付方式为先付款后使用；承租方不交付或不按约定交付租金达10天，出租方有权解除租赁合同，收回租赁物；租赁期内，租赁物由承租方负责维修并承担费用，出租方同意承租方对租赁物进行合理的装修或改善、增设他物，但必须事先征得出租方的审核同意，并不得损坏租赁物。承租方负责租赁物内部改造、维修费；承租方逾期交付租金的，每天按合同租金总额的15%支付违约金，合同期满或出租方以约定条件解除合同，承租方拒不返还租赁物的，迟延返还租赁物期间内，按合同租赁费用的2倍支付租金费用。上述事实，有原、被告陈述、东营市光彩大厦业主委员会所有权登记证书及表决权确认书、（集贸）光彩大厦厅内业主摊位面积联合出租管理协议、租赁合同、收据等证据予以证实。本院认为，东营市光彩大厦业主委员会所有权登记证书及表决权确认书能够确认三原告光彩大厦的业主地位，三原告系涉案摊位的合法所有人，其与被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约交付涉案摊位后，被告应按约定及时全额支付租金。被告逾期不支付租金，负有继续履行支付租金的义务并承担违约责任。根据租赁合同约定，租金支付方式为先付款后使用，承租方不交付或不按约定交付租金达10天，出租方有权解除租赁合同，收回租赁物。而被告自2014年1月28日签订合同至起诉之日，一直拒不支付租金，严重违反合同约定，原告要求解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。原、被告签订租赁合同后，合同约定的租赁物并未实际增加或减少，租赁物的租赁面积并没有变更，双方均应按照租赁合同履行。对原告以实际丈量面积72平方米计算租金的请求和被告以租赁物实际面积仅为56.27平方米构成违约的抗辩，本院均不予支持。被告主张租赁物2013年漏雨给其造成损失，属于原告违约在先的主张，2013年双方并未签订书面租赁合同，如果因漏雨造成损失严重的话，双方也不会2014年年初签订书面租赁合同，即使签订租赁合同也应明确约定有关漏雨问题，而租赁合同未约定有关漏雨问题，却明确约定由承租方承担维修责任，因此，被告关于原告违约在先的辩解，本院不予支持。至于被告主张因漏雨给其造成损失，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。原、被告2014年1月28日前未签订书面租赁合同，被告认可月租金2500元，结合被告支付2013年5月至2013年8月13日租金7500元的情况，本院予以确认月租金2500元。被告主张2014年1月28日前的租金双方已处理完毕，未提交支付租金的证据，本院对其该辩解，不予支持。因此，自2013年8月14日至2014年1月27日的租金按照月租金2500元计算为13667元，本院予以支持。自2014年1月28日至2015年1月27日的年租金为50000元。对原告主张的租金超过部分不予支持。合同约定违约金每天按租金总额的15%计算，虽然原告变更了违约金计算方式，主张每天按租金总额的0.2933%计算，但未提交证据证明其损失，违约金数额仍然明显过高，被告请求调整，本院予以支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案参照中国人民银行逾期贷款利率9%的1.3倍计算违约金，自2014年1月28日至2015年1月27日的违约金计算为7449元，对原告主张的超过部分不予支持。根据合同约定，合同解除后，若承租方拒不返还租赁物的，迟延返还租赁物期间内，按合同约定租赁费用的2倍支付租金，因此，解除合同后，被告若不按期返还租赁物，应按日租赁费137元（50000元/365天）的2倍支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王建武、王收良、王秀梅与被告崔雷一于2014年1月28日签订的《租赁合同》，被告崔雷一于本判决生效之日起三日内返还原告租赁物，若逾期返还，按照每日274元的标准支付原告租金；二、被告崔雷一于本判决生效之日起十日内支付原告王建武、王收良、王秀梅租金63667元及违约金7449元，并支付自2015年1月28日起至本判决生效之日的租金（按日租金137元计算）；三、驳回原告王建武、王收良、王秀梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由原告负担1000元，被告负担1958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  程全刚人民陪审员  张建军人民陪审员  郭晓华二〇一五年八月二十日书 记 员  张静静