连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0707民初133号
原告徐廷光，个体工商户。
委托代理人池小水，江苏明智达律师事务所律师。
被告王家军，无固定职业。
被告焦佃花（系王家军母亲），女，1949年10月5日生，居民身份证号码3207031949********，汉族，住址同上。
两被告共同委托代理人李阳，江苏顺维律师事务所律师。
原告徐廷光诉被告王家军、焦佃花租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐廷光的委托代理人池小水、被告王家军、焦佃花的共同委托代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐廷光诉称，被告在连云港市连云区云山街道办事处老君堂村拥有房屋一套。原告常年租用被告王家军的房屋从事个体经营并按时支付房屋租金。2015年末，原告租用的被告王家军的房屋被划定为拆迁范围。被告与拆迁人签订了拆迁补偿协议。由于原告在被告出租的房屋进行合法经营。拆迁人对被告因拆迁造成的营业性损失予以补偿。原告认为，该补偿款应当属于原告。原告与被告多次协商未果后，诉至法院，请求判令两被告给付原告营业补助3.6万元（原告租赁的房屋面积为60平方米，按照600元/平方米计算）。被告承担本案的诉讼费。
被告焦佃花、王家军共同辩称，1、政府征收行为属于不可抗力，因为不可抗力是法定的免责条款，所以不需要向原告赔偿。2、原告主张的营业补偿款没有法律依据。同时也因不可抗力的原因，不需要向原告补偿。涉案房屋本身就属于沿街营业用房，并不因为原告的经营才认定涉案房屋属于营业用房。3、原告主张的装修补偿金，首先要证明原告对涉案房屋进行了装修，需要提供原始的装修合同、发票，其次就算有了装修，也要根据租赁合同的期限进行折旧，并且折旧完的价格不能超过征收协议关于装修的补偿价格。另外，根据租赁合同约定，租赁期满对未拆除部分不予补偿，所有权归被告所有。
经审理查明：焦佃花系王家军的母亲。焦佃花系王家军、王磊的母亲。徐廷光（乙方）于2011年6月20日与王磊（甲方）签订《门面房租赁合同》，该合同约定甲方出租给乙方的门面房位于农贸市场，房屋面积为60平方米。租赁期限显示自2011年6月20日起至2016年6月20日，租期5年。但“2016”、“5”有涂改。一年租金为14000元，于签订合同时一次性付清。该合同第八条违约责任约定：。租赁期限内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任。2012年5月29日，案外人曹灿森领取了个体工商户营业执照，登记的经营场所为案涉房屋，名称为连云区灿森沙县小吃部。曹灿森将该房屋转租于原告徐廷光，原告将涉案房屋用于酿造并销售高粱酒。
2016年1月8日因市区景区互通连接线项目建设需要，连云区人民政府作出（2015）第92号房屋征收决定，涉案房屋被纳入拆迁范围。2015年11月15日焦佃花（乙方）与连云区房屋征收局（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议。约定甲方征收乙方位于连云区云山老君堂三组89号土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积为290.25元，其中有证建筑面积188.69㎡。乙方自愿选择货币补偿。《住宅房屋该经营房面积审批表》中另说明：经营烟、预包装食品兼散装食品、日用百货，其中合法经营面积188.06平方米。《货币补偿费算账单》载明：经营用房停产停业补偿费（94.35㎡*600）+（94.34㎡*500）=103780元。涉案房屋已于2016年3月被拆迁。审理中，经本院调解，因原告和两被告就给付的补偿金额差距较大，致调解未果。
以上事实，由原告提供的营业执照、《门面房租赁合同》、水电费收条、本院依原告申请调取的涉案房屋的征收协议、《产权调换算账单》、住宅房屋改经营房审批表等及当事人陈述等予以证明，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：一、徐廷光是否与被告王家军、焦佃花形成房屋租赁关系；二、征收补偿费中的停产停业补偿费是否应当归徐廷光所有。
关于本案的第一个争议焦点即徐廷光是否与被告王家军、焦佃花形成房屋租赁关系的问题。第一次庭审中，王家军称其对王磊与徐廷光签订的租赁合同并不知情，且对合同的真实性有异议，其认为租赁期限有明显修改的痕迹，王家军还称徐廷光已交9000元租金以及水费，徐廷光系借用他人的经营执照。第二次庭审中，王家军及焦佃花共同称该房屋系王磊出租给徐廷光，租金并没有给焦佃花。被告王家军在两次庭审中的陈述互相矛盾，第一次庭审时，其承认系其收取了徐廷光的租金，第二次庭审时，又称王磊收取了租金，但并没有交给焦佃花。本院认为，王家军、王磊系焦佃花的儿子，焦佃花年岁已高，其儿子代为将房屋对外出租系人之常情，关于收取的租金，综合王家军向原告出具的收条及庭审中的陈述，本院采纳第一次庭审时王家军的陈述即由王家军收取了租金。但不论该房屋系由谁出面出租给原告徐廷光、由谁收取了租金、徐廷光从何人处借用个人工商户营业执照，徐廷光租赁涉案房屋系事实。庭审中，原、被告均认可徐廷光租赁的是焦佃花的房屋。
关于第二个争议焦点即征收补偿费中的停产停业补偿费是否应当归徐廷光所有的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）第三十三条规定：对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失补偿按照相关规定执行。本院从市区景区互通连接线（云宿路）拆迁连云区征收指挥部调取了《关于云宿路征收相关问题的会议纪要》、《市区景区、互通连接线（云宿路）工程项目房屋征收补偿方案》文件，上述两文件规定：在合法住宅内经营的（含出租经营），经营手续齐全，证件登记与实际地点相符，按实际经营占用的合法房屋面积，在规定的期限内配合签约搬迁的，给付一层每平方米600元经营补助；二层经营的实际合法面积给付每平方米500元经营补助（参照海滨大道）。根据上述文件的规定，被征收房屋用于出租经营的，也需要手续齐全，证件登记与实际地点相符，该“证件登记”应当指有具有相应的营业执照。停产停业补助费系对房屋产权人因营业用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，原则上应属于产权赔偿，因该房屋征收补偿安置协议书的当事人为房屋征收部门与被征收房屋的所有人，故而房屋征收部门与焦佃花签订了《房屋征收补偿安置协议书》，承租人徐廷光并非该协议的主体，协议书仅需对被征收人的补偿款进行约定即可，不需对补偿款在承租人与被征收人之间如何分配作出规定。但是拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际营业中且具备合法的营业手续。综观本案的拆迁补偿安置协议及相关材料，被告焦佃花取得该款项在一定程度上得益于原告的实际经营及具有经营手续，且征收行为也导致房屋所有人焦佃花及承租人徐廷光均停产停业，故上述费用应分配给二人。关于如何分配停产停业补助费的问题，被征收房屋系被告焦佃花所有，房屋系其可获得征收补偿的基础。但考虑到徐廷光在案涉房屋被征收时的经营状况及其提供的营业执照在被告焦佃花获得停业停产补助费的实际贡献及其能够作出实际贡献的可能性等因素，本院酌定将焦佃花所领取的停产停业补偿费的30%分配给徐廷光，其余70%应归焦佃花所有。关于徐廷光租赁房屋的面积，根据其与王磊签订的《门面租赁合同》，出租房屋面积为60平方米。关于该合同对租赁期限的涂改痕迹，在另案原告封昌叶提供了《门面租赁合同》，两份合同格式内容相同，且该份合同中也有明显的被粘贴后复印的痕迹，被告对封昌叶的合同中的期限2018年有异议，但对合同中的其他事项无异议，对比两份合同可以看出，王磊与徐廷光签订的租赁合同系真实的，即使租赁期限有涂改，但租赁面积60平方米未涂改，本院对徐廷光租赁的房屋面积予以确认。因此，徐廷光可以获得的停产停业损失费为600元/平方米*60平方米*30%为10800元。关于被告王家军是否对上述款项承担责任的问题。原告称其将两被告作为共同被告提起诉讼，是因为不确定拆迁补偿款是由哪个被告领取，故而将两被告一并起诉。本院认为，袁利租赁的房屋系焦佃花所有，拆迁补偿款仅可针对于被征收人，补偿款由谁领取并不影响该征收补偿款系被征收人焦佃花所有的事实，王家军并非房屋的所有人，故原告对被告王家军的起诉，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告焦佃花于本判决生效之日起十日内支付原告徐廷光停产停业损失10800元。
二、驳回原告徐廷光的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，由原告徐廷光承担500元，被告焦佃花承担200元（因原告已预交，被告焦佃花应承担部分于本判决生效之日起十日内与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费700元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 周 鹤
二〇一六年三月三十日
书 记 员 刘一龙
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。