湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终378号
上诉人（原审被告）：李典润，男，1963年7月14日出生，汉族，新化县规划局干部，住湖南省新化县。
委托诉讼代理人：李苛苛（李典润之堂兄），男，1956年9月10日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。
委托诉讼代理人：李延斌，湖南真理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阳小玲，女，1971年6月30日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。
委托诉讼代理人：吴远代，湖南楚梅律师事务所律师。
上诉人李典润因与被上诉人阳小玲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服新化县人民法院（2016）湘1322民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
上诉人李典润的上诉请求为：1、李典润无权处分与他人共有的不动产，李典润与阳小玲签订的《土地转让协议》是无效合同；2、该协议不符合法律规定，对土地的具体位置、界址未约定指明，实际上无法履行交付，因而系无效合同；3、该协议违反了我国城市房地产管理法关于对购得土地的投资开发的限制性规定，因而系无效合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人阳小玲答辩称:1、李典润转让的土地使用权是按份享有的份额，不是对共有物的整体处分，故李典润有权处分；2、本案中李典润在共有土地使用权中的份额明确，李典润处分属于自己所有的财产份额，其行为的后果是原共有人退出，受让人取代原共有人按其份额享有权利、分担义务，故李典润转让给阳小玲的份额可以履行；3、《城市房地产管理法》第39条规定是管理性规定，不属于效力性强制性规定，不产生导致合同无效的法律效果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人阳小玲向一审法院起诉请求：1、确认阳小玲与李典润签订的《土地转让协议》合法有效，由李典润依法为其办理土地使用权变更登记；2、判决李典润继续履行《土地转让协议》，协助阳小玲办理建房有关手续。
一审法院认定事实：1、2003年8月，被告李典润与游友莲等24人共同受让了新化县人民政府出让的位于新化县梅苑南路与白沙洲路交叉路口的2910m2的国有土地使用权。被告李典润在该2910m2的国有土地使用权中有121.3m2的面积，并对该121.3m2的国有土地使用权办理了土地使用权登记手续。土地登记证号为国用（2003）290140135-6，但该证未明确具体的位置，证后所附红线图系24人共同受让的2910m2的国有土地使用权的红线图。故被告李典润在该2910m2的国有土地使用权中享有的121.3m2的面积的土地使用权位置是不明确的。2、原告阳小玲与被告李典润系亲戚关系，2004年3月21日，原告阳小玲与被告李典润签订《土地转让协议书》，协议内容：“甲方：李典润乙方：阳小玲经甲乙双方协商，甲方愿意将规划局新址（河东开发区）前临街两个门面的土地转让给乙方，现就有关事宜协商如下：一、甲方转让给乙方的土地面积8米×12米（面宽8米，进深12米）与相邻门面进深一样。面宽8米共计面积壹佰贰拾壹平方米。李典润。二、乙方付给甲方土地款壹拾贰万捌仟元整。本协议签字后一次性付清。三、甲方协助乙方办理建房有关手续，费用由乙方负责。甲方：李典润乙方：阳小玲监证人：蔡星球二〇〇四年三月二十一日”签订协议后，原告阳小玲按约向被告李典润支付了土地转让款128000元，同时由被告李典润出具收条：“今收到阳小玲购地款币壹拾贰万捌仟元整。如违约双倍返还。李典润2004.6.16”。此后，被告李典润一直未给原告阳小玲办理土地使用权变更登记，原告阳小玲遂诉至法院。双方当事人争议的焦点问题是：（一）本案涉争的《土地转让协议》的性质是什么。原告认为系土地使用权转让合同，被告认为系房地产转让协议。法院认为，建设用地使用权是指公民、法人或者其他组织依法取得的对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权益，本案涉争的土地系被告李典润等24人共同受让的国有土地中的一部分，被告李典润与他人共同受让国有土地使用权后，将其所有的121.3m2的国有土地使用权转让给原告，并与原告签订《土地转让协议》，原、被告签订的《土地转让协议》第1条、第2条分别就转让地块基本情况、转让价格等方面作出约定。从上述条款看，双方之间的法律关系应为建设用地使用权转让合同关系。且本案中所涉及的土地系“净地”，没有建筑物或其他附着物，故本案所涉争的《土地转让协议》定性为建设用地使用权转让合同。（二）原、被告双方签订的土地转让协议是否有效。原告认为该协议具备了合同有效的4个条件，合同有效；被告认为该协议违反了法律的强制性规定，合同无效，且合同转让的土地没有明确四抵四至，是一份无法履行的协议。法院认为，1、关于被告李典润是否属于无权处分及侵害了其他共有人的合法权益而无效的情形，本案中被告李典润与游友莲等24人共同受让的国有土地使用权，被告李典润在其中享有121.3m2面积的国有土地使用权，被告李典润与其他共有人对共有使用权在事实上形成按份共有。被告李典润将其享有的121.3m2面积的土地使用权转让给原告阳小玲，被告李典润转让的是其对共有不动产享有的份额，而并非对共有物整体的处分，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有独立的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，因此被告李典润不构成无权处分，被告李典润与原告阳小玲订立《土地转让协议书》转让自己所有的共有份额属于有权处分，虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制，但转让合同的效力并不会因此而受到影响；2、是否因未办理登记手续而无效，法院认为，不动产登记是物权发生变动的原因，而非合同生效的前提条件。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中双方虽未办理土地使用权变更登记，但未办理变更登记本身并不影响合同的效力；3、是否因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定而合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。法院认为这两条均系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，并不导致合同无效的法律效果。该两条规定设定的是行政机关审批城市房地产物权变动的限制性条件，不是认定合同效力的强制性规定，不影响当事人所签订的土地转让合同的效力。综上，法院认为原、被告双方签订的土地转让协议有效；4、本案合同是否系未明确四抵四至而无法履行的协议。法院认为，本案合同所涉及的土地使用权系与游友莲等其他人的土地使用权整体受让的，整体受让的土地使用权的位置、面积均系确定的，只是因各共有人尚未对共同物进行分割，各共有人按份额享有的土地使用权的四抵四至相对来说是不确定，本案中被告李典润转让给原告阳小玲的是其享有的份额，转让共有份额的法律后果是原共有人退出共有关系，受转让人取代原共有人成为新的共有人，对共有的财产按照其份额分享权利，分担义务。现原告阳小玲并未要求分割共有物，故未明确四抵四至不影响本案所涉合同的履行，本案所涉合同可以履行。
一审法院认为，原告阳小玲与被告李典润于2004年3月21日签订的《土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》立法本意，体现当事人意思自治，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，又没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，该协议应认定为有效。故对原告阳小玲请求确认原告与被告签订的《土地转让协议》合法有效的诉讼请求，予以支持。依法成立的合同，对双方当事人有法律约束力，双方应全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告阳小玲要求被告李典润继续履行合同，应予支持，故对原告要求被告李典润为其办理土地使用权变更登记的诉讼请求，予以支持。关于协助办理建房手续，本院认为被告办理变更登记后应由原告自行办理建房手续，建房手续只能由原告阳小玲自己提供，被告李典润无法提供，无法履行协助的义务，原告阳小玲要求被告李典润办理建房手续在事实上属于不能履行的事项，故对原告阳小玲的该项诉讼请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十四条、第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告阳小玲与被告李典润签订的《土地转让协议》有效，由被告李典润于本判决生效后十日内为原告阳小玲办理土地使用权变更登记；二、驳回原告阳小玲的其他诉讼请求。本案受理费2860元，由原告阳小玲负担80元，被告李典润负担2780元。
在二审审理期间，上诉人李典润向本院提交如下证据：1、证人邓某、方某、邹某的证言，拟证明24户共同受让土地使用权，李典润私自转让，未征得其他23户的同意，侵害了23户的优先购买权，属于无效协议。被上诉人阳小玲对上诉人李典润提交的上述证据经质证后认为：不属于二审中的新证据，不予质证。对上诉人李典润提交的上述证据，因不能达到其证明目的，本院不予认定。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条之规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额。本案中李典润与阳小玲订立《土地转让协议书》，转让李典润与游友莲等24人共同受让的国有土地使用权中自己所有的份额，属于有权处分，虽然该处分权受到按份共有人可能行使优先购买权的限制，但转让合同的效力并不会因此而受到影响。本案合同所涉及的土地使用权系与游友莲等其他人的土地使用权整体受让的，整体受让的土地使用权的位置、面积是确定的，只是因各共有人尚未对共同物进行分割，李典润转让给阳小玲的是其享有的份额，转让共有份额的法律后果是原共有人退出共有关系，受转让人取代原共有人成为新的共有人，对共有的财产按照其份额分享权利，分担义务，不影响合同的效力和履行。关于协议是否因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定而无效的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……”，因该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，导致合同无效的强制性规定是指效力性强制性规定，故协议不因此而无效。一审法院认定阳小玲与李典润签订的《土地转让协议》有效，并由李典润为阳小玲办理土地使用权变更登记，原审处理适当。
综上，上诉人李典润的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费2860元，由上诉人李典润负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈友红
审判员 曾爱东
审判员 彭祁琏
二〇一七年五月二十五日
书记员 付雅鹏
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。