湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终515号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周小清，男，汉族，居民。
委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部，住所地湖南省武冈市迎春亭街道办事处普岭社区工业品市场7栋1302号。
负责人：郑秀达，系邵阳市大圳灌区管理局职工。
上诉人（原审原告、反诉被告）：邵阳市大圳灌区管理局，住所地湖南省邵阳市大祥区敏州东路青城国际16栋。
法定代表人：陈克武，系该局局长。
委托诉讼代理人：蒋玉忠，男，系该局执法监督室主任。
委托诉讼代理人：张辉文，湖南春风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：新宁县华兴房地产开发有限公司，住所地湖南省新宁县金石镇凝秀社区解放路崀山商贸城C栋304号。
法定代表人：陈国平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：舒和安，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：何常华，湖南崀山律师事务所律师。
上诉人周小清、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部（以下简称大圳联建项目部）、邵阳市大圳灌区管理局（以下简称大圳管理局）因与被上诉人新宁县华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院（2017）湘0528民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周小清上诉请求：1、撤销（2017）湘0528民初1155号民事判决；2、判决华兴公司与大圳联建项目部按照合同约定1938元/平方米价格及付款方式进行结算，在本案判决生效后一个月内将综合验收合格的房屋交付给周小清；3、判决华兴公司支付周小清逾期交房违约金19740元（2015年7月1日起至2017年5月31日止，违约金标准为每日万分之一）；4、判决华兴公司支付周小清自2017年6月1日起至实际交房之日止，每日违约金28.2元；5、华兴公司承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定华兴公司未交付房屋与车库的原因是双方就土地、增量工程、税费调整等问题未能达成一致意见而导致延期交房，但客观事实是华兴公司要求增加购房价格遭到购房户拒绝后不愿意交付房屋。华兴公司要求加价的原因是其经营过程中需自行承担的商业风险，与购房户无关。案涉土地是许弟柳等136户购房户与华兴公司共同在新宁县国土局摘牌取得，华兴公司用于开发建设的资金也来源于136名购房户，这些事实华兴公司均明知，且在《联合开发合同书》中，很多条款都直接针对购房户，华兴公司也知道大圳联建项目部与136户购房户的委托关系。136户购房户与华兴公司就是《联合开发合同书》及其补充协议的相对人，一审认定136户购房户与华兴公司不存在合同关系错误。136名购房户的部分人曾于2015年就《联合开发合同书》的效力问题向法院起诉，邵阳市中级人民法院作出的（2015）邵中民三终字第28号民事判决，确认了全体建房户与大圳联建项目部系委托关系，136户购房户是《联合开发合同书》的直接利害关系人，合同名为联合开发建房，实为团购形式的房屋买卖关系。另外，《联合开发合同书》也未约定房屋与车位的整体交付，一审法院以房屋与车位应整体交付为由驳回周小清等的诉讼请求无事实与法律依据。二、一审适用法律错误，判决有失公正。邵阳市中级人民法院（2016）湘05民终1659号民事判决认定，大圳管理局联建项目部系联户建房职工委托办理建房事务的临时性机构，与大圳管理局无隶属关系，其履行建房事务产生的民事责任均由购房户承担，与大圳管理局无关。本案与上述案例情况基本相似，在本案中，周小清作为大圳联建项目部的委托人，是《联合开发合同书》的直接利害关系人，可以单独提起本案诉讼，而大圳联建项目部在授权范围内从事委托事务所产生的法律后果也应由委托人即购房户承担。另外，团购房屋必须整体交付没有法律规定，依照交易习惯，可以单套交付，购房户的权利亦可单独主张。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重损害了周小清的正当权益，请求二审法院依法查清事实，支持周小清的上诉请求。
华兴公司对周小清的上诉辩称，一、一审认定事实清楚。1、因土地手续办理、增加工程量、工程款延期支付等问题，导致工期延长，一审对该事实的认定并无错误。2、周小清称其为合同相对人并与华兴公司存在合同关系没有事实依据。《联合开发合同书》及补充协议，均是华兴公司与大圳联建项目部所签订并实际履行，而大圳联建项目部是大圳管理局的内设日常性机构，故大圳联建项目部与大圳管理局才是本案的合同相对人。在华兴公司与大圳联建项目部签订合同时，大圳联建项目部只明确了自留房屋136套及车位，集资建房户的确定及分房方案均是由大圳管理局依照内部程序决定，故在分房前，职工联户建房的资格都是处于不确定状态，不可能成为合同相对人。依照联合开发合同约定，华兴公司与大圳联建项目部采取合作开发模式，联合购地的目的是要争取政府的优惠地价与政策，但实际上国土部门依照相关法律法规对出让土地进行了招拍挂，并未给予优惠，且土地出让金均由华兴公司承担。至于大圳联建项目部支付给华兴公司的款项，系工程进度款，而136户交纳购房款系其内部交款程序。3、华兴公司在签订联合开发合同时并不知道大圳联建项目部与136户购房户是委托关系。对联合开发合同中约定的部分条款涉及户主或甲方业主等内容，该部分条款只是就合同履行的方式或时间进行约定，其权利义务的主体仍然是大圳联建项目部。4、联合开发合同明确约定了136套房屋整体交付给大圳联建项目部。二、一审判决适用法律正确，判决结果并无不当。周小清关于一审判决适用法律错误的主张亦是建立在假设一审认定事实错误的基础上。故请求二审法院依法驳回周小清的上诉请求，维持原判。
大圳管理局、大圳联建项目部上诉请求：撤销（2017）湘0528民初1155号民事判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定案涉法律责任应由大圳管理局承担错误。大圳联建项目部是受联建户委托所成立，与联建户之间系委托代理关系，该部分事实已经（2015）邵中民三终字第28号民事判决予以认定。二、华兴公司知道或应当知道并认可了大圳联建项目部与136户建房户之间的委托代理关系。在购地过程中，华兴公司即已知道联建的136名职工，且华兴公司在之后仍然与大圳联建项目部签订补充协议，可见该公司是知道并认可136户购房户与大圳联建项目部的委托代理关系。三、136户购房户因联合建房所产生的法律后果应当由该136户承担，大圳联建项目部与大圳管理局作为原告不适格。大圳联建项目部受136户购房户的委托，与华兴公司签订的合同及补充协议，所产生的法律后果均应由委托人即136户购房户承担，大圳联建项目部作为本案原告不适格。大圳联建项目部系136户购房户的受托人，与大圳管理局无隶属关系，其行为与大圳管理局无关，一审将大圳管理局追加为本案原告无法律依据，一审认为大圳联建项目部应以大圳管理局名义提起诉讼，向华兴公司主张合同整体权利系认定事实与适用法律错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
华兴公司对大圳管理局、大圳联建项目部的上诉辩称，一、大圳联建项目部系大圳管理局设立的职工联户建房领导小组的内设机构，该项目部的人员配备、办事场所设立，均由大圳管理局负责。依《邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房方案》，能参与集资的均是正式干部职工，设立大圳联建项目部的目的是为了单位职工利益，属于单位事务及利益的范畴。其虽无固定财产，但系大圳管理局设立的职工联户建房领导小组的日常性机构，对外代表大圳管理局，与华兴公司签订的合同，产生的法律责任应由大圳管理局承担。（2015）邵中民三终字第28号民事判决，并未认定大圳管理局不应当承担本案合同责任。二、华兴公司与大圳联建项目部签订《联合开发合同书》时，并不知道136户联建户与大圳联建项目部存在委托代理关系。在签订相关合同及补充协议时，大圳联建项目部未向华兴公司告知并提交其与联建户系委托代理关系的事实或文书，至今大圳联建项目部也未提交136户的授权委托书来证实以上事实。在合同履行的整个过程中，是大圳联建项目部或大圳管理局与华兴公司沟通、协调，从来没有与购房户发生关系。136名购房户2012年9月6日授权给郭少一、郑红生的委托书是在签订联合开发合同之后，仅为办理土地转让及建设手续所需，至于购房户授权给郭少一等自然人还是大圳联建项目部，华兴公司并不知晓，也与华兴公司无关。136户购房户获得房屋及车位的来源是大圳管理局，华兴公司只依照合同约定向大圳管理局交付136套房屋及车位，再由大圳管理局分配，且购房户的房款也是交给大圳管理局，再由大圳联建项目部依照合同约定支付给华兴公司。136户购房户并不是直接购房者。三、一审法院依照相关法律及司法解释将大圳管理局及大圳联建项目部列为原告并无不当，大圳联建项目部是大圳管理局的内部分支机构。在一审审理过程中，大圳管理局及大圳联建项目部没有提出主体不适格，也未提交相关证据，且大圳联建项目部如认为其不是本案适格原告，为何又提起本案诉讼。综上，请求二审法院依法驳回大圳管理局及大圳联建项目部的上诉请求。
大圳管理局、大圳联建项目部对周小清上诉的辩称意见及周小清对大圳管理局、大圳联建项目部上诉的辩称意见均与其各自的上诉意见一致。
周小清、大圳联建项目部向一审法院起诉请求：1、判决华兴公司与大圳联建项目部按照合同约定价格及付款方式进行结算，在本案判决生效后一个月内将综合验收合格的房屋交付给周小清；2、判决华兴公司支付周小清逾期交房违约金19740元（2015年7月1日起至2017年5月31日止，违约金标准每日万分之一）；3、判决华兴公司支付周小清自2017年6月1日起至实际交房之日止，每日违约金28.2元；4、由华兴公司承担诉讼费用。
华兴公司向一审法院反诉请求：周小清、大圳联建项目部互负连带责任向华兴公司承担下列费用：1、爆破开挖、运输土石方工程费用20343.6元；2、增加的税收；3、供电器增容、电落户及配套安装增加的费用9663.21元；4、建筑节能内保温增加费用11528.04元；5、拖欠的购房款124396.03元及计算到2017年6月26日止的利息损失15622.19元，其余损失按照月利率1.5%计算到周小清、大圳联建项目部足额支付价款之日；6、维修基金；7、有线电视及水开户费2753.17元（以上均按周小清的房屋和车位面积分摊计算）。诉讼过程中，华兴公司变更反诉请求为：1、拖欠购房款及损失：欠款每平方米减少7.98元，利息增加52.82元每平方米；2、建筑节能内保温费增加13.01元每平方米；3、供电变压器等安装费用增加42.53元每平方米；4、有线电视及水开户费增加3.1元每平方米；5、爆破、开挖土石方增加90.19元每平方米。
一审法院认定事实：大圳管理局为解决职工住房困难问题，于2011年4月25日成立局职工联户建房领导小组，下设大圳联建项目部，负责建房的相关具体工作。2011年9月23日，大圳联建项目部作为甲方与乙方华兴公司签订了《开发合同书》。合同约定：项目部提供现有划拨土地，以自己的名义向政府申请购地，争取政府的优惠地价。甲、乙双方采取联合摘牌的方式取得该项目土地使用权，但具体购地费用、规划、立项、报建及工程建设等相关手续和开支均由华兴公司负责，并独立承担各种风险与盈亏。甲方自留住房136套，抽签决定楼层位置，并按1938元/㎡的平均价格向乙方支付价款。而甲方项目部应负责内部协调，分期分批收集集资款并按协议约定支付价款。合同还对规划设计要求、房屋建设及配套附属设施交付使用标准、开发工期和交付房屋期限、付款方式、质量要求及甲乙双方的相关权利义务、违约责任等有明确约定。之后双方又于2011年9月26日、2013年11月26日、2014年1月18日及2014年8月19日分别签订了四份补充协议。补充协议约定合同期限延期至2015年6月30日，乙方应在此期限前交付房屋，车位价格约定为2000元/㎡，由乙方让利100万元给甲方，同时还对房源的具体分配等问题进行了约定。根据大圳管理局确定的建房对象评定方案，包括周小清在内的136户集资建房户相继于2012年9月与大圳联建项目部签订了授权委托书，表示全权委托项目部代表建房户办理联合建房工作的一切事宜。在施工过程中，由于土地问题、爆破开挖、搬运土石方工程、天气、电装机扩容、税费调整等原因导致工期延长，同时因部分建房户放弃集资建房及未按期足额交纳集资款，导致大圳联建项目部与华兴公司因工程款的问题产生纠纷，双方就上述问题经多次协商没有达成一致意见，从而导致华兴公司未向大圳联建项目部交付房屋和车位。周小清通过大圳联建项目部向华兴公司交纳了购房款240000元。并于2016年6月29日经抽签购得T113B号房屋，面积为141.88㎡。在全体购房业主团购平均价1938元/㎡的基础上按照甲方业主抽签前商定的楼层价格为1985.5元/㎡，总房款为281702.74元。华兴公司已于2017年7月4日向湖南省新宁县人民法院提起诉讼，要求大圳联建项目部和大圳管理局支付增加成本及退还履约保证金等。
一审法院认为，本案争执的焦点是周小清及大圳联建项目部、大圳管理局能否依据合同要求华兴公司交付单套房屋和支付相关违约金并进行结算。大圳联建项目部与华兴公司签订的《开发合同书》明确约定，由华兴公司负责所有用地及建设等相关费用，并独立承担经营中的各种风险与盈亏，大圳联建项目部只购进固定数额的套房。该约定系双方真实意思表示，系有效合同。合同虽名为联合开发，实质上应为房屋买卖合同，该合同及补充协议应受房屋买卖法律关系调整。大圳联建项目部系大圳管理局设立职工联户建房领导小组的日常性机构，虽没有固定的财产，但对外代表大圳管理局，其与华兴公司签订的合同，产生的法律责任由大圳管理局承担。包括周小清在内的136户集资建房户是在2012年9月6日与大圳联建项目部签订了授权委托书，从时间先后来看，《开发合同书》签订在授权委托书之前，周小清提交的证据不能证明大圳联建项目部在与华兴公司签订《开发合同书》时华兴公司即知道周小清与大圳联建项目部存在委托代理关系，故《开发合同书》只约束大圳联建项目部与华兴公司。周小清等全体建房户与大圳联建项目部形成委托与被委托关系在后，建房户委托大圳联建项目部代表建房户办理联合建房工作的一切事宜，并认可其签订的相关文件、合同合法有效。开发合同可以约束建房户，但建房户依据合同不能单独向华兴公司主张权利，建房户只能依据委托协议要求大圳联建项目部向华兴公司主张权利；从《开发合同书》及补充协议的约定和订立目的来看，大圳联建项目部与华兴公司是按照双方之间分配的房源比例来支付工程款和分摊共有建筑面积，且约定房屋及车位以整体的方式交付给大圳联建项目部。综上，根据合同的相对性，周小清不是《开发合同书》及补充协议的相对人，与华兴公司之间不存在合同关系，现周小清要求华兴公司向其交付综合验收合格的房屋和支付相关违约金并进行结算的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，对上述诉讼请求不予支持；大圳联建项目部可以依据合同向华兴公司主张整体交付136套房屋以及进行结算，并可主张华兴公司承担违约责任。在本案中，大圳联建项目部和周小清共同向华兴公司主张交付具体某一套房和支付违约金，并进行结算的诉讼请求，与查明的事实不符，对其诉讼请求，不予支持。大圳管理局在参加诉讼中除支持大圳联建项目部的请求外，没有另外提出具体的诉讼请求。大圳管理局内设机构大圳联建项目部与华兴公司签订合同，在履行合同过程中，如果发生争议，应当以大圳管理局的名义提起诉讼，向华兴公司主张合同整体权利。在本案中，大圳管理局仅支持交付具体某一套房和支付违约金，并进行结算的诉讼请求，与查明的事实不符，对其诉讼请求，不予支持。同理，华兴公司反诉要求周小清与大圳联建项目部承担连带责任支付单独套房分摊相关费用的请求缺乏事实依据，且在本案审理过程中，华兴公司已另行起诉大圳联建项目部和大圳管理局，周小清可待上述案件处理后，要求大圳联建项目部向华兴公司主张权利。据此判决：一、驳回周小清、大圳联建项目部、大圳管理局的全部诉讼请求；二、驳回华兴公司的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对上诉人周小清提交的新国用（2013）第028967号国土使用权证及其附件、2013（16）《建设用地规划许可证》及规划审批单、大圳新苑工程竣工会议签到表及会议记录、大圳新苑建设工程验收备案表、大圳管理局职工联户建房户承诺书，因相对人对该部分证据的真实性均不持异议，故予以采信。对大圳管理局、大圳联建项目部提交的国有建设用地使用权转让合同及成交确认书、联建户花名册、大圳新苑联户建房抽签顺序表，虽华兴公司认为其不属于二审新证据，但该部分证据对本案基本事实的认定存在影响，且华兴公司也未对其真实性提出异议，故对该部分证据予以采信。对周小清、大圳管理局、大圳联建项目部提交的其他证据，因在一审时已提交，故不予采信。
本院二审查明，2011年9月15日，周小清签订协议书，全权委托大圳联建项目部代表建房户办理联户建房一切事宜。2012年11月15日，华兴公司与大圳管理局的职工许弟柳、罗际良等136户在新宁县国土局联合竞得编号为CB-2012-22地块，于2012年11月20日与大圳管理局签订国有建设用地使用权转让合同，并于2013年12月19日办理国有土地使用权证，土地使用权人为华兴公司、许弟柳等。本院二审审理查明的其他事实及证据采信与一审一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，各方当事人的争议焦点是：一、周小清、大圳联建项目部、大圳管理局之间是何种关系，本案联合开发合同的主体是谁；二、周小清能否单独向华兴公司主张权利。关于第一个争议焦点，在联建过程中，周小清签署承诺书，全权委托大圳联建项目部办理联户建房的一切事宜，周小清与大圳联建项目部之间应认定为委托关系。在大圳联建项目部与华兴公司就合作建房事宜签订联合开发合同前后，各建房户陆续出具承诺书（签订协议书），委托大圳联建项目部办理联户建房一切事宜。华兴公司与包括周小清在内的136户建房户联合竞得大圳新苑的建设用地使用权。虽大圳管理局形式上下发过文件成立职工联户建房领导小组，并设立项目部，但在之后的竞买土地、办理建房手续、支付工程款、竣工验收、分配房屋等过程中，大圳管理局均未实际参与，大圳联建项目部是由136户建房户委托的建房代表在从事实际工作，联合开发合同的权利义务也是由136户建房户实际享有与承担，因此，大圳联建项目部实为136户建房户设立，其职能和职责也仅限于代136户建房户履行《开发合同书》及补充协议中约定的权利和义务，并未行使大圳管理局的任何工作职能和职责，大圳管理局在本案联合建房纠纷中并非当事一方，其不享有相关权利，亦无需承担相关义务。一审判决认定大圳联建项目部与华兴公司签订的合同应由大圳管理局承担相关法律责任不当，应予纠正。华兴公司在国土局竞拍建设用地时，就已知道联合竞买的合作方为136户建房户，且该地块还是从大圳管理局转让取得，土地使用权人中亦有建房户名单的记载，说明其应当知道联合建房的是136户建房户，而不是大圳管理局。华兴公司称其不知道建房户与大圳联建项目部之间的委托代理关系与事实不符。故本案联合开发合同的主体应认定为华兴公司与136户建房户，大圳联建项目部作为136户建房户的受托人，其所从事的正当委托事项所产生的法律后果应由委托人承担，故因联合开发合同引起的纠纷，其相关权利及义务应当由136户建房户来行使与承担。
关于第二个争议焦点，在联合开发建房过程中，竞拍土地、支付工程款、分配房号均是由136户购房户委托的大圳联建项目部代为行使，136户建房户未单独分别与华兴公司签订房屋买卖合同、交纳房款。且华兴公司在开发建设大圳新苑时，与大圳联建项目部签订的《开发合同书》就非常明确的约定“甲方自留的住房平均价格为1938元/平方米，具体到户楼层价格由甲方自行决定”、“乙方应按本合同约定的时间与价格、数量向甲方交付住房和车库”，该约定实际是以136户建房户这一整体为合同相对方，且车库因约定不明尚未交付。大圳新苑作为一个整体开发建设的项目，因华兴公司与大圳联建项目部就整个联建项目在合同履行过程中发生了工程款结算、车库交付约定不明等争议，双方的权利义务需进一步明确，故尚不能依据联合开发合同的约定解决具体单个建房户与华兴公司之间的纠纷。大圳联建项目部对华兴公司行使的相关权利，是受包含周小清在内的136户建房户的委托。因此，原判在136户建房户单个分别向华兴公司主张权利并解决相关争议的条件尚未成就的情况下，对周小清单独向华兴公司主张权利的请求予以驳回，并无不当。
综上所述，周小清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确的，可予以维持。大圳管理局、大圳联建项目部的上诉理由正当，但其要求将本案发回重审的上诉请求不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费294元，由上诉人周小清负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 谭晓飞
审 判 员 李玉芳
审 判 员 莫佩华
二〇一八年五月二十五日
法官 助理 王 品
代理书记员 周 鑫
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。