青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终00220号
上诉人（原审被告、反诉原告）青海万通物业发展有限公司
法定代表人张希，董事长。
委托代理人马玉玲，系青海松海律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）汲崇权
委托代理人李琰君，青海同一律师事务所律师。
上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）、汲崇权因房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第2005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人万通公司的委托代理人马玉玲，上诉人汲崇权及其委托代理人李琰君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，万通公司、汲崇权于2008年7月15日签订《商品房买卖合同》，将位于西宁市城西区五四大街45号4幢29-30层A型320.86平方米的商品房，出售给汲崇权，合同约定房屋价款，合同第四条约定总价款为人民币1216701元，付款方式，合同第六条约定分期付款，2008年7月15日付800000元，剩余款项等办理房产证时，一次性付清，交房时间，合同第八条约定“款清交房”等双方的权利和义务，以及违约责任等内容。汲崇权于2008年9月28日通过汲汝芯向万通公司缴纳了200000元购房款，同日，万通公司将房屋交给汲崇权，并由汲汝芯缴纳了天然气初装费、有线初装费、装修保证金以及2008年9月28日至2009年9月29日的物业管理费。汲崇权拿到钥匙后并没有入住。后汲崇权分别于2010年11月2日、2010年6月28日向蒋咏梅支付1000000元，并于2012年8月30日补交了2009年至2012年的物业费，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用。后双方为房屋权属问题发生争议，致纠纷产生。
万通公司在与汲崇权发生房屋买卖合同时，其法定代表人是张德树，其与蒋咏梅系夫妻关系。一审庭审中万通公司提交了2008年7月15日双方签订的《商品房买卖合同》，汲崇权对该份合同予以认可，同时明确表示汲崇权提交的双方于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》及收据不作为证据，汲崇权当庭撤回要求万通公司继续履行双方于2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》及支付逾期交房违约金753725元的诉求，仅要求判令万通公司立即给汲崇权办理房地产权属证书，因未办理房地产权属证书的违约金361360.97元。
原审法院认为，万通公司与汲崇权经协商一致签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。关于汲崇权主张万通公司办理房屋所有权证及承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求，因办理房屋所有权证系房产部门职责，万通公司仅是协助义务，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对协助办理房屋所有权证的期限也未作明确约定，故万通公司仅有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务，汲崇权主张万通公司承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求于法无据，不予支持。汲崇全虽未依照合同约定的时间交付购房款，但在2008年9月28日通过汲汝芯向万通公司缴纳了200000元购房款，同日万通公司将房屋交付给汲崇权，后汲崇权分别于2010年11月2日、2010年6月28日向蒋咏梅支付1000000元，并于2012年8月30日补交了2009年至2012年的物业费，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用，完成了房屋买卖缴纳房款的义务，期间万通公司对汲崇权逾期交款的行为并未提出异议，故万通公司要求汲崇权赔偿逾期支付房款违约金36501.03元的反诉请求，不予支持；万通公司所提双方于2010年6月口头解除合同的抗辩理由无证据证实，不予采信；万通公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉请求，因其解除权的法定期限已过，故该反诉请求不予支持；万通公司提出汲崇权与张德树、蒋咏梅有其他业务往来，所交1000000元不是购房款的抗辩理由，因其所提交的证据不能够证实该款是其他业务往来的费用，故其抗辩理由不能成立。遂判决：万通公司协助汲崇权办理西宁市城西区五四大街45号4幢29-30层A型320.86平方米的商品房的房屋产权手续；驳回汲崇权的其他诉讼请求；驳回万通公司的反诉请求。
万通公司上诉称，汲崇权要求继续履行合同交房义务的理由与事实严重不符，其诉求不能成立。双方签订了买卖合同，合同对交房时间没有约定，只约定款清交房。汲崇权应当依照合同的约定在2008年7月15日首付800000元，剩余款项在办理房产证时一次性付清。汲崇权违约仅在2008年9月28日通过其女汲汝芯支付200000元后未再付房款。根据双方签订的合同约定，买受人付款逾期超过30天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计3%向出卖人支付违约金。万通公司有权解除合同，客观上合同因汲崇权违约未付清房款，双方于2010年6月已口头解除。汲崇权诉求办理房产证已不现实，其未依约履行合同的付款义务，该房产权仍归万通公司所有，其诉求办理房产证的法定条件尚未满足和具备，一审判决错误，应予纠正。汲崇权出具了向蒋咏梅打款1000000元银行客户回单，但该回单上没有标明是房款，不能证明1000000元就是支付的房款，汲崇权与张德树、蒋咏梅有其他经济和钱财往来，法院在汲崇权不能举证证明银行客户回单1000000元就是购房款的情况下，仅以汲崇权提交的汇款回单认定和证明本案事实，不能达到完全排除其他可能性的情况下，一审判决认定汲崇权支付了房款与事实不符，一审判决明显错误。汲崇权诉求已超过诉讼时效期间，其胜诉权已经丧失。请求撤销一审判决，依法改判，驳回汲崇权的诉讼请求；支持万通公司的反诉请求，即解除双方《商品房买卖合同》，判决汲崇权支付违约金36501.03元。
汲崇权上诉称，一审判决认定，办理房屋所有权证系房产部门职责，万通公司仅是协助义务，且在双方签订的《商品房买卖合同》中对协助办理房屋所有权证的期限也未作明确约定，故万通公司仅有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务，汲崇权主张万通公司承担逾期办理房屋所有权违约金的诉求于法无据，不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方在签订合同时，商品房已竣工，万通公司最晚应在合同订立之日起90日内协助汲崇权办理房屋权属证书，但万通公司至今未向房产部门提交相关材料，其责任应由万通公司承担。请求依法撤销一审判决第二项，依法改判，万通公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金346196元，该违约金为2010年6月23日至2015年6月22日期间的金额，2015年6月23日之后的违约金按每日195元计算至实际履行之日止。
二审经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万通公司主张汲崇权逾期付款，万通公司有权解除合同的上诉理由，万通公司、汲崇权于2008年7月15日签订的《商品房买卖合同》第七条规定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。汲崇权虽未按合同约定及时缴纳房款，但万通公司亦未行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。万通公司行使解除权的期间已过，已丧失解除权，且其在解除条件已具备的情况下收取购房款，并交付房屋，汲崇权于2012年8月30日补交2012年12月31日之前的物业费、面积差价、收取装修押金。万通公司以行为放弃合同解除权。万通公司要求解除《商品房买卖合同》的上诉请求，因其解除权的法定期限已过，故该项上诉请求不能成立，不予支持；万通公司主张双方于2010年6月口头解除合同的上诉理由无证据证实，不予支持；万通公司主张汲崇权与张德树、蒋咏梅有其他业务往来，所交1000000元不是购房款的上诉理由，一审中万通公司提交《房屋租赁合同》，是万通公司与西宁东方美家居有限公司签订的，虽西宁东方美家居有限公司是陈锡寿与汲崇权成立的，但合同的签订、履行均以公司名义进行，合同第七条规定，本合同签订的当日即2008年4月25日，西宁东方美家居有限公司将存入西宁市商业银行的1500万元转入青海万通物业发展有限公司账户的同时双方办理交接手续，该1500万为前三年西宁东方美家居有限公司首付租金。根据青海省高级人民法院（2012）青民二初字第6号民事判决书及中华人民共和国最高人民法院（2014）民二终字第105号民事判决，已被生效判决所确定的事实，2011年12月28日，以万通公司为甲方与乙方陈锡寿、汲崇权、东方美公司签订一份《退租清场协议书》约定，陈锡寿、汲崇权、东方美公司同意万通公司提前终止2008年4月25日双方签订的有关西宁万通大厦商业场地的租赁合同；双方一致同意万通公司因提前解约支付陈锡寿、汲崇权、东方美公司违约金2000万元。从以上协议可看出，按照《房屋租赁合同》1500万的支付时间为2008年4月25日，只有在陈锡寿、汲崇权、东方美公司足额交纳1500万的基础上，才有万通公司因提前解约支付陈锡寿、汲崇权、东方美公司违约金2000万元的事实存在。汲崇权提交了向蒋咏梅打款1000000元银行客户回单，时间2010年11月2日、2010年6月28日，汲崇权向蒋咏梅打款1000000元的时间与房屋租赁合同1500万的支付时间不符，万通公司提交的证据不能够证实该款是其他业务往来的费用，故其此项上诉理由不能成立，不予支持。汲崇全虽未依照合同约定的时间交付购房款，其在2008年9月28日通过汲汝芯向万通公司缴纳了200000元购房款，同日万通公司将房屋交付给汲崇权，后汲崇权分别向蒋咏梅支付1000000元，同时缴纳了面积差价以及装修押金等费用，完成了房屋买卖缴纳房款的义务，万通公司有协助汲崇权办理房屋所有权证的义务。万通公司主张汲崇权诉求已超过诉讼时效期间，胜诉权已经丧失的上诉理由，涉案标的在双方签订合同时已竣工，合同对办理房屋权属证书的时间未作约定，万通公司自2008年9月28日交付房屋，汲崇权就实现了对房屋的占有，汲崇权请求办理房屋所有权登记的请求权属于物权请求权，物权的请求权不适用诉讼时效的规定，万通公司此项上诉理由不能成立，不予支持；汲崇权主张万通公司承担逾期办理房屋所有权违约金的上诉请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人因承担违约责任。双方在签订合同后，汲崇权未按时付款，存在违约，双方签订的《商品房买卖合同》中，对协助办理房屋所有权证的期限亦未作明确约定，故汲崇权主张万通公司承担逾期办理房屋所有权违约金的上诉请求不能成立，不予支持。万通公司主张汲崇权赔偿逾期支付房款违约金36501.03元的上诉请求，因双方均有违约行为，各自承担各自的责任，故万通公司诉求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费15193元，由青海万通物业发展有限公司负担7596.5元，汲崇权负担7596.5元；预交的二审案件受理费15193元退还青海万通物业发展有限公司7596.5元，退还汲崇权7596.5元。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 李 娟
二〇一六年五月四日
书记员 葛 艳
附：本案所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；