福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0781民初324号原告：邵武万恒置业有限公司，住所地邵武市华光南路东侧天润国际花园城21栋A2-3号，统一社会信用代码：9135078105434938XQ。法定代表人：马敏鑫，董事长。委托诉讼代理人：沙志忠，福建欣开元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峻，福建欣开元律师事务所律师。被告：肖庆光，男，1985年2月28日出生，汉族，个体工商户。被告：陈传秋，女，1986年10月5日出生，汉族，个体工商户。原告邵武万恒置业有限公司（以下简称“万恒公司”）与被告肖庆光、陈传秋商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万恒公司的委托诉讼代理人沙志忠到庭参加诉讼，被告肖庆光、陈传秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万恒公司的诉讼请求：1.解除原、被告双方于2013年9月9日签订的《商品房买卖合同》及附件合同补充协议（合同编号MF-2007-01-201303431号）。2.被告应支付给原告违约金人民币48,822元。3.被告应赔偿原告律师代理费人民币16,000元。4.该商品房买卖合同解除后，该房屋归原告所有，及被告尚欠的按揭贷款由原告偿还，被告已支付的购房款首付款扣除上述违约金、律师代理费、原告代被告偿还的按揭贷款、诉讼费，如有剩余部分原告返还给被告。事实和理由：2013年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的邵武市城南大道东侧凯旋公馆6栋301室，总价款488,227元。被告已付清首付148,227元，余款34万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件六补充协议第八项第5条约定：原告为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。在担保期间，如果因被告逾期归还本息而导致原告承担了相应的保证责任时，被告逾期不归还银行按揭贷款本息累计或连续超过3个月，视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权单方面解除合同，要求被告支付购房总价10%的违约金。原告解除合同后，扣除被告应付的违约金和实现债权而支付的律师费、诉讼费、原告代偿的按揭贷款等，剩余部分返还给被告，房屋归原告所有，尚欠的按揭贷款由原告偿还。但自2015年10月至2016年2月期间，被告拖欠连续5个月的贷款本息，拖欠银行贷款14,682.44元，原告作为贷款担保人，于2016年2月29日代被告偿还14,682.44元。同时2016年2月至2017年2月期间的贷款被告也仅偿还部分月份，又欠了15,624.91元，原告于2017年2月28日代还了15,624.91元。被告的行为已构成根本性违约，原告有权单方解除合同，并要求被告支付总房价10%的违约金，原告不得已提起诉讼，为此花费律师代理费16,000元。被告肖庆光、陈传秋未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告肖庆光、陈传秋于2013年9月20日与原告签订编号为MF-2007-01-201303431的《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的邵武市城南大道东侧凯旋公馆6栋2511室，总价款488,227元。合同约定被告于合同签订之日付清首付148,227元，余款34万元以银行按揭贷款方式支付，合同还约定了其他事项。合同补充协议附件六第八项第5条约定：原告为被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。如果因被告逾期未归还贷款本息累计或连续超过3个月（从被告第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权单方面解除合同，要求被告支付购房总价10%的违约金。原告解除合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行，剩余房款扣除被告应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、出卖人为实现债权而支出的合理费用），在原告办妥注销登记手续后无息退还被告。被告付清首付款后，原告作为保证人与被告及工商银行邵武支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为该笔贷款债务提供阶段性连带责任担保。2015年9月前，被告均有每月如期归还贷款本息，2015年10月至2016年2月期间，被告连续5个月未归还贷款本息，拖欠银行贷款14,682.44元，经银行催讨仍不履行，原告作为贷款担保人代为偿还。而被告2016年3月至2017年2月期间的贷款本息仍未还款，原告又于2017年2月28日代偿15,624.91元。2016年10月3日，原告委托福建欣开元律师事务所向被告邮寄律师函，催促被告偿还原告所付代偿款，否则将解除《商品房买卖合同》，但被告至今未偿还原告垫付款。原告多次向被告催讨无果，遂提起本案诉讼，为此花费律师代理费16,000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告向原告购买商品房，并向银行按揭贷款，本应遵循合同的约定，按期向银行还款付息，但被告自2015年10月起不再向银行还款，作为贷款担保人的原告一直代被告偿还贷款本息至今已30,307.35元。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》补偿协议附件六中约定的原告单方解除合同的条件为被告不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，如今被告逾期未还款的月数已超过3个月，原告享有合同解除权。因此原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的后果是恢复原状，被告应将讼争凯旋公馆6栋2511室腾空返还给原告，原告应退还被告购房款488,227元。合同附件六补充协议还约定了合同解除时被告应承担违约金为合同总房款的10%即48,822.7元，以及原告为此花费的律师费等合理损失，原告花费的16,000元律师费有律师事务所的收费发票佐证，原告诉请的违约金48,822元未超过合同约定的10%，故原告的诉讼请求，本院均予以支持。根据合同补充协议第九条第5点的约定，退给被告的购房款应立即先用于银行提前还款，再在剩余房款中扣除被告应承担的违约金和费用共64,822元，在原告办妥注销登记手续后无息退还给被告。被告肖庆光、陈传秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邵武万恒置业有限公司与被告肖庆光、陈传秋于2013年9月9日签订的编号为MF-2007-01-201303431的《商品房买卖合同》。二、被告肖庆光、陈传秋应于本判决生效后十五日内将位于邵武市城南大道中段东侧凯旋公馆6栋2511室腾空并退还给原告邵武万恒置业有限公司。三、被告肖庆光、陈传秋应支付原告邵武万恒置业有限公司违约金48,822元、律师代理费16,000元，合计64,822元。四、原告邵武万恒置业有限公司应返还被告肖庆光、陈传秋488,227元购房款，该款先用于归还中国工商银行股份有限公司邵武支行剩余的按揭贷款本息（利息计算截止日为本判决生效之日），再扣除上述第三项判项64,822元，剩余款应于本判决生效后三十日内在办妥房屋注销登记手续后返还给被告肖庆光、陈传秋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9330元，由被告肖庆光、陈传秋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  胡立韬人民陪审员  鲁金虎人民陪审员  章建姬二〇一七年六月五日书 记 员  金 凤一、本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。