四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）简阳民初字第1616号
原告：李成安，男，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。
原告：罗秀华，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。
被告：李毓川，男，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：张明，四川阳安律师事务所律师。
被告：张桂英，女，汉族，住四川省简阳市。
被告：肖琼珍，女，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，汉族，住四川省眉山市东坡区（系被告李秀清之夫）。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：李琼芳，女，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托代理人：蒲俊红，男，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：李德辉，男，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：李秀丽，女，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：李秀清，女，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
原告李成安、罗秀华诉被告李毓川、张桂英、肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年5月6日起诉来院，本院于当日立案受理。在本案的审理过程中，原告李成安、罗秀华向本院申请对所涉房屋价值进行鉴定，本院予以准许，因双方在审理过程中对该房屋价值进行了协商确定，原告李成安、罗秀华于2014年11月21日向本院提出撤回鉴定的申请。本案由审判员苏刚适用简易程序于2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告李成安及李成安、罗秀华的委托代理人ＸＸ，被告李毓川及其委托代理人张明，被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清的委托代理人蒲俊红、刘敏到庭参加了诉讼，被告张桂英经本院传票传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼。后该案依法变更为由审判员李颂适用简易程序于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告李成安、罗秀华及二原告的委托代理人ＸＸ，被告李毓川及其委托代理人张明，被告张桂英，被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清的委托代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李成安、罗秀华诉称：经人介绍，2008年2月12日原告与被告李毓川及其母亲肖琼珍达成房屋买卖协议，约定以122800元购买该二人居住的简阳市云龙镇云西街360号、362号、364号房屋，当日原告支付了房款28800元，被告李毓川将三处房产的房产证交与原告，并说明自己卖房没有问题。2008年2月23日原告将购房余款100000元通过转账支付给了被告李毓川后，被告李毓川将该三处房屋交付给原告占有使用。当年被告曾协同原告办理房屋产权转移手续，因无土地使用证未果，后原告支付了土地出让金，于2009年12月16日该三处房屋取得了国有土地使用权证，登记土地使用权人为李德宗。后因房屋涨价因素，被告拒绝配合办理房屋产权转移手续。2014年1月6日被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清以未经其同意为由，要求原告返还简阳市云龙镇云西街360、362、364号房屋及相应房产证件，简阳市人民法院于2014年4月3日判决二原告向肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清房返还360号、364号房屋及相应证件。被告李毓川、张桂英、肖琼珍明知有其他继承人的情况下将360、364号房屋卖给二原告，应按照返还房屋时的房屋价值赔偿二原告的全部损失。其他被告将房屋产权证交与被告李毓川，并由李毓川占有该房屋，二原告当时无法知晓该房屋继承人的情况，原告购买并对该房屋进行了加固，且出资办理国有土地使用权证，其他被告应对李毓川、张桂英、肖琼珍的赔偿承担连带责任。张桂英与李毓川在房屋买卖时系夫妻，应对外承担共同责任。362号房屋系合法买卖，被告李毓川应当配合办理产权转移手续。故请求法院判令：一、被告李毓川、张桂英协助原告办理简阳市云龙镇云西街362号房屋产权转移手续；二、被告李毓川、张桂英、肖琼珍赔偿二原告因退还简阳市云龙镇云西街360、364号房屋的损失款49万元，被告李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清承担连带赔偿责任；三、七被告协助二原告办理简阳市云龙镇云西街360、362、364号房屋三楼的产权登记手续；四、本案诉讼费用由七被告承担。在审理过程中，原告第二项诉讼请求中赔偿金额变更为325000元（含购房款），放弃第三项诉讼请求，其余诉讼请求内容未变更。
被告李毓川辩称：原告所述房屋买卖情况属实，愿意配合将362号房屋过户给原告，因360号、364号房屋买卖无效，现原告愿意退还相应房款81867元及合理利息，但原告要求赔偿损失无法律依据，应驳回原告的该项请求。
被告张桂英辩称：该案涉及房屋是被告李毓川的婚前财产，与被告张桂英没有关系，且现其已与被告李毓川离婚，请驳回二原告要求其承担赔偿责任的诉讼请求。
被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清辩称：二原告并未向五被告购买房屋，五被告不是该案房屋买卖合同的当事人，应驳回二原告要求五被告承担连带责任的请求。
经审理查明：原告李成安、罗秀华系夫妻。李先秾与杨德崇在生前生育有长女李琼芳（即本被告李琼芳）、次子李德宗、三子李德辉（即本被告李德辉）。李德宗在生前与被告肖琼珍系夫妻，双方婚生有长子李毓川（即本被告李毓川）、次女李秀丽（即本被告李秀丽）、三女李秀清（即本被告李秀清），被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清的委托代理人蒲俊红系被告李秀清之夫。李先秾于1997年去世，李德宗于2007年去世，李先秾之妻杨德崇于2011年去世。
本案诉争之房：即位于简阳市云龙镇云西街360号、362号、364号房屋始建于1986年，系砖混结构二层房屋，有共用楼梯，二楼房屋有过道。1989年，该三处房屋进行产权登记，分别登记为李先秾、李德宗、被告李毓川所有。2002年，房屋产权证进行更换，新证登记的云龙镇云西街360号房屋为李先秾所有，房屋面积为1层营业用房12.05㎡、1-2层住宅56㎡；新登记的云龙镇云西街362号房屋为被告李毓川所有（房产证号：简房权证监证字第00440**号），房屋面积为1层营业用房12.05㎡、1-2层住宅56㎡；新登记的云龙镇云西街364号房屋为李德宗所有，房屋面积为1层营业用房12.5㎡，1-2层住宅55.42㎡。
2008年，原告李成安、罗秀华欲购买房屋，经人介绍遂与被告李毓川接洽。2008年2月12日，二原告与被告李毓川、肖琼珍达成房屋买卖合意，约定以122800元将上述三处房产卖与二原告，并约定过户费用由购买方承担。当日，二原告向被告李毓川支付了22800元购房款，被告李毓川将该三处房产的房产证交给了二原告，并说明自己卖房没问题。2008年2月23日，二原告将购房余款100000元通过银行转账支付给了被告李毓川。之后，被告李毓川将三处房屋转移给二原告占有使用至今。二原告占有房屋后，对房屋进行了加固，并加建了第三层房屋。2008年，二原告和被告李毓川曾协同办理房屋转移登记手续，但未办成。2009年12月16日，本案三处房屋取得了国有土地使用证，土地使用权人统一登记为李德宗［土地使用证号：简国用（2009）第07748号］。
2013年4月8日，被告李秀清的丈夫蒲俊红与原告罗秀华曾因上列房屋买卖的问题发生纠纷，简阳市公安局云龙派出所出警进行了调解。2013年6月，被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清曾另案以原告的身份向本院起诉，要求确认本案中的原告李成安与被告李毓川间订立的买卖合同无效，后又撤回了起诉。2014年1月6日，肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清再次另案以原告的身份向本院提起诉讼，要求本案中的原告李成安、罗秀华返还本案中讼争的简阳市云龙镇云西街360号、362号、364号房屋及其产权证书。本院于2014年4月3日作出（2014）简阳民初字第330号民事判决书，判决李成安、罗秀华向肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清返还本案中讼争的简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋及相应房产证件，而以“362号房屋属被告李毓川有权处分”为由，判决驳回了肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清要求李成安、罗秀华返还本案中讼争的简阳市云龙镇云西街362号号房屋及其产权证书的诉讼请求，现该判决已发生法律效力。
在本案审理过程中，原、被告双方协商确认360号、364号房屋价值为325000元。
另查明：被告李毓川、张桂英于1994年8月20日登记结婚。该二被告于2010年购买了位于简阳市东城新区雄州新城三号花园房屋一套，出售本案中讼争的简阳市云龙镇云西街360号、362号、364号房屋所得房款（含肖琼珍的房款部分，由二被告借用）用于该房的购买和装修。该二被告因感情不和，于2014年7月16日经本院判决离婚，婚后共同财产简阳市东城新区雄州新城三号花园房屋一套归被告李毓川所有，借用被告肖琼珍的款项由被告李毓川负责偿还；简阳市云龙镇云西街45号门市一间归被告张桂英所有。
本案上述事实，有被告李毓川签字的收据复印件，房产证复印件，土地使用证复印件，证人王辅聪出具的证明，证人张斌到庭作证的证言，（2013）简阳民初字第728号案庭审笔录、（2014）简阳民初字第330号民事判决书，（2014）简阳民初字第1615号民事判决书等证据证实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李毓川将本案中讼争的简阳市云龙镇云西街362号房屋出售与原告，故被告李毓川应当协助原告办理过户手续，因362号房屋产权人登记为被告李毓川，而在当时被告张桂英与被告李毓川系夫妻关系，故对于原告要求被告李毓川、张桂英协助办理简阳市云龙镇云西街362号房屋产权转移手续的请求，本院予以支持。本案中讼争的简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋经本院生效判决确认返还本案被告肖琼珍、李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清，现被告李毓川、肖琼珍不具备将该360号、364号所有权转移给原告的条件，故被告李毓川、肖琼珍因该合同取得的360号、364号房屋房款81866.67元应当返还与原告，被告李毓川、肖琼珍因未能履行合同给原告造成的损失应当给予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告李毓川、肖琼珍明知其所出卖的360号、364号房屋仅享有部分继承权，但仍对该房屋进行出卖，致双方签订合同后房屋所有权不能按合同约定转移，被告李毓川、肖琼珍应承担主要责任，原告没有尽到必要的审查注意义务，也应承担一定的责任。对于原告所受损失，以房屋现值和原买卖价格的差异予以确定，其总损失金额为243133.33元，综合双方当事人的过错程度、房屋交付后原告对该房屋使用收益及对房屋加固等因素，由被告李毓川、肖琼珍承担总损失金额80%的赔偿责任（即194506.66元）。本案所涉362号房屋虽属被告的婚前财产，但被告李毓川出卖该房屋时与被告张桂英系夫妻，并已将出售该房所得款项用于简阳市东城新区雄州新城三号花园房屋的购买和装修，且在二被告离婚时已将此财产按夫妻共同财产进行了处理，被告李毓川的婚前财产已转化为夫妻共同财产，因此，被告李毓川应当退还的房款和赔偿款应当作为二被告的夫妻共同债务，由被告张桂英与被告李毓川负连带赔偿责任，故对被告张桂英提出的辩解意见，本院不予采纳。被告李琼芳、李德辉、李秀丽、李秀清不是本案适格的合同当事人，不应向原告承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、被告李毓川、张桂英于本判决生效后三十日内协助将简阳市云龙镇云西街362号房屋过户给原告李成安、罗秀华；
二、被告李毓川、肖琼珍、张桂英于本判决发生法律效力后十日内共同退还原告李成安、罗秀华购房款81866.67元；
三、被告李毓川、肖琼珍、张桂英于本判决发生法律效力后十日内共同赔偿原告李成安、罗秀华经济损失194506.66元；
四、驳回原告李成安、罗秀华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4325元，由原告李成安、罗秀华负担865元，被告李毓川、肖琼珍、张桂英共同负担3460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 李 颂
二〇一四年十二月二日
书记员 杨昌杰