苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初8284号
本诉原告（反诉被告）廖嘉喜，男，1983年12月31日生，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）刘国祥，男，1973年10月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托代理人潘楷高，江苏达源律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）廖嘉喜与本诉被告（反诉原告）刘国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月29日受理后，依法由审判员殷翔适用简易程序于2016年7月26日公开开庭进行了审理，由审判员殷翔、人民陪审员胡云政、郗战联组成合议庭适用普通程序于2016年10月24日、2016年11月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告廖嘉喜的委托代理人李东华，被告刘国祥到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告廖嘉喜的委托代理人李东华，被告刘国祥及其委托代理人潘楷高到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告廖嘉喜的委托代理人李东华，被告刘国祥及其委托代理人潘楷高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告廖嘉喜诉称，就购买位于吴江区松陵镇联杨路2050号幸福苑5幢1105室房屋事宜，本诉原告的代理人俞虹晨、本诉被告、吴江市东太湖房产中介信息咨询有限公司（以下简称东太湖公司）于2016年2月22日签订了《吴江市房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为55万元，本诉原告在合同签订时向本诉被告支付定金2万元，于2016年4月30日前办理产权转让手续，若本诉被告违约，本诉被告应退回定金、支付房屋成交价格的20%作为违约金，并赔偿本诉原告全部损失。2016年2月22日，本诉原告通过银行转账向本诉被告支付了定金2万元，因本诉被告未依约履行合同，本诉原告委托律师于2016年6月14日发律师函催告本诉被告于6月20日前备齐房屋产权转移登记所需的国有土地使用权证书等材料，继续履行合同，收到催告律师函后，本诉被告迄今仍未履行。请求判令：1、解除《吴江市房屋买卖合同》；2、本诉被告返还定金2万元、支付违约金11万元；3、本诉被告赔偿本诉原告房屋差价损失20万元（此为暂估损失额，具体以司法鉴定的房屋总价与合同约定的成交价之差为准）、律师费损失5000元；4、本诉被告承担本案诉讼费用。庭审中，本诉原告廖嘉喜明确第三项诉讼请求中的房屋差价损失为152100元，并要求本诉被告承担鉴定费用9347元。
本诉被告刘国祥辩称，本案房屋买卖合同的效力不能约束本诉原、被告，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，结合本案的事实，本诉被告收到法院传票后才知道本案原告与俞虹晨的委托代理关系，在签约当时是不知情的，东太湖公司也没有向本诉被告披露这些信息，因此本诉被告与俞虹晨签订的房屋买卖合同不能约束本诉原、被告。本诉被告没有与本诉原告订立合同的主观意愿，合同的成立违背合同法的自愿原则。关于本诉原告诉请的违约金11万元，本诉被告认为结合本诉原告履行合同情况，违约金过高，本诉原告除了交付定金2万元，并没有其他实质履行行为，也没有着手进行贷款，损失有限，既要求违约金又要求赔偿损失，违背民法公平原则，请求法院进行调整。律师费不属于诉讼费范围，合同也没有约定律师费的承担，本诉被告不承担。
反诉原告刘国祥诉称，2016年2月22日，反诉原告与案外人俞虹晨在东太湖公司居间介绍下，签订《吴江市房屋买卖合同》，因俞虹晨在支付定金2万元后未支付后期购房款，导致无法完成房屋交易。在2016年6月28日，反诉被告起诉反诉原告要求解除合同后，反诉原告才知道俞虹晨与反诉被告的委托代理关系，签订合同时并不知情，东太湖公司也没有向反诉原告披露。反诉原告是基于俞虹晨的本地人身份，才签订房屋买卖合同，如果知道合同相对人是反诉被告，本诉原告根本就不会签订这合同，与反诉被告签订合同不是反诉原告的真实意思。因此，反诉原告是基于重大误解的情况才与俞虹晨签订合同，请求依法判令撤销反诉原、被告之间于2016年2月22日签订的《吴江市房屋买卖合同》，反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告廖嘉喜辩称，未继续履行合同的过错在反诉原告。至本案发生时，后期购房款的支付条件尚未成就，不存在反诉原告所称“因……未支付后期购房款，导致无法完成房屋交易”的可能。《吴江市房屋买卖合同》第三条明确约定办理资金托管手续时，购买人向反诉原告支付11万元，购买人以贷款形式向反诉原告支付45万元，该贷款审批后划入资金托管账户。由此可见，支付这两笔后期购房款的前提必须是双方已完成网签合同。但是反诉原告在已具备办理国有土地使用权证的情况下，却一直怠于办理，在反诉被告催告后，反诉原告仍旧未往前推进，以致迟迟无法满足进行网签合同的条件，进而无法办理资金托管及银行贷款手续，购买人的付款条件因此一直未成就。可见，未完成房屋交易的过错完全在反诉原告，而非反诉被告。反诉原告不享有撤销权。本案不存在“重大误解”事实。签订合同时，反诉被告即在场，也是反诉被告在签订合同时当即向反诉原告转账支付2万元定金，反诉被告自始知晓反诉被告的实际购买人身份。也正因此，双方才在合同第六条手写条款约定：“甲方同意该房出售给乙方亲朋好友的名下（乙方有权将该房过户给乙方指定的第三人）”。可见，不论从事实看，还是从合同约定看，反诉原告对涉案房屋的实际购买方都没有选择性要求。可见，反诉状所指“原告也是基于俞虹晨的本地人身份，才签订房屋买卖合同，……与被告签订合同不是原告的真实意思”不是事实。重大误解一般是指受害一方当事人由于无检验、草率、疏忽的失误，而对合同的重要要素发生主观认识上的误解。在签订合同环境当时下，可能被误解的对象应当是房屋本身及价款等影响实际利益的内容，而不应是购买人户籍身份。假使存在“重大误解”，撤销权也已消灭。2016年6月15日，反诉原告收到反诉被告催告律师函；6月28日，反诉被告收到本诉诉状；7月26日本诉开庭，反诉原告均未就反诉被告系实际买受人的身份提出过异议。假使存在重大误解事实，反诉原告在本诉第一次开庭庭审时的发言，也应被视为反诉原告以自己的行为放弃了撤销权。禁止反言，是一项法律准则，是诚实信用原则的应有之义，反诉原告提出反诉的行为违背了以前自己的表述，不应被支持。综上，反诉请求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回全部反诉请求。
经审理查明，2016年2月22日，刘国祥作为出售方、甲方，俞虹晨作为购买人、乙方，东太湖公司作为中介方签订吴江市房屋买卖合同一份，约定刘国祥同意将位于苏州市吴江区松陵镇幸福苑5幢1105室的房屋出售给俞虹晨，房屋建筑面积为84.29平方米，成交价格为55万元，付款方式为在合同签订时支付定金2万元；由双方到房地产管理处办理资金托管手续，乙方向托管账户划入房款11万元；由中介方协助乙方到银行办理贷款审批手续，计划贷款金额为45万元，该贷款在审批后划入资金托管账户。合同约定甲、乙双方于2016年4月30日前办理产权转让手续，于产权转移十天内将房屋正式交付乙方。合同约定甲方责任：1、必须保证该房屋出售的合法性（如产权清晰、无产权争议、所有共有产权人同意出售，其他等；本合同签订前如该房屋处于租赁期内，甲方应和租赁方沟通，并取得租赁方放弃房屋优先购买权的书面材料）；2、应及时携带相关资料、及时联系相关产权人，在本合同约定的期限内配合乙方办理贷款、托管、过户等手续；3、如甲方违反本条规定致使合同终止的视为甲方违约，甲方应退回乙方所有已经支付的定金，同时按照此合同房屋出售总价格的20%向对方支付违约金，同时全额向中介方赔偿中介费；如因合同终止而导致乙方或中介产生损失的，甲方还应全额赔偿。合同另约定经双方协商，甲方同意该房出售给乙方亲朋好友的名下（乙方有权将该房过户给乙方指定的第三方）。2016年2月22日，廖嘉喜转账给刘国祥2万元。
2015年9月17日，江银楼在吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表上作为户主签名确认。吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表上载明的申请安置基准面积类型为“按原房屋合法有效建筑面积和新增农村户籍在册人口”，原批建人员为“江银楼、江国富、刘国祥、刘腊梅、刘巧女、刘金来”，现在册农业人员为“刘国祥、周素芬、刘慧敏、刘巧女”，原房屋合法有效建筑面积为120平方米。2016年1月20日，刘国祥、刘巧女、周素芬、刘慧敏签订协议书一份，约定刘巧女、周素芬、刘慧敏自愿放弃安置房产权，由刘国祥出资购买，刘国祥为实际产权人，由刘国祥作为签约人以自己名义与拆迁公司签订安置协议，安置协议对全部实际产权人有效。2016年2月24日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室出具证明，内容为：“兹有松陵镇戗港村（社区）4组刘巧女户居民系军运港以南区域二期项目涉及协议搬迁的原房屋所有权证和土地使用权证记载人，该户协议搬迁中已按政策进行安置。其中安置的幸福苑小区5幢1105室安置房需办理房屋所有权和土地使用权手续，因原产权人刘巧女确无经济能力购买该安置房，由乙方（子女）刘国祥出资购买，刘国祥实际产权人。”2016年2月26日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室作为甲方，吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司作为甲方代理人签署拆迁补偿安置协议书，拆迁补偿安置协议书抬头乙方（××）注明为江银楼，落款乙方签字人为刘国祥。拆迁补偿安置协议书约定甲方同意乙方以产权调换形式购买幸福苑5幢1105室等三套房屋，实际购买人为刘国祥。2016年3月9日，苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室开具工作联系单给吴江明珠物业管理有限公司，内容为：“江城拆迁公司在军运港以南区域二期项目中，经申请核实批准，现已与××江银楼签订动迁协议，请贵物业公司发放幸福苑小区5幢1105室共1套房的钥匙，凭有关票据办理交房手续。”2016年3月10日，苏州市吴江城市建设开发有限公司开具付款方为刘国祥，不动产项目名称为湖滨华城D1区（幸福苑），不动产楼牌号为5-1105，金额为106947.15元的销售不动产统一发票一份。2016年3月12日，刘国祥签署了房屋验收交接表。2016年3月30日，幸福苑5幢1105室房屋所有权登记到刘国祥名下，该房屋为刘国祥、周素芬共同共有。
2016年6月5日，廖嘉喜与俞虹晨签署协议一份，廖嘉喜与俞虹晨确认于2016年2月达成口头协议约定廖嘉喜委托俞虹晨与刘国祥谈判并直接以俞虹晨名义与刘国祥签订房屋买卖合同，发生费用由廖嘉喜承担，产生法律后果由廖嘉喜享有或承担，现由俞虹晨向刘国祥、东太湖公司披露廖嘉喜系房屋实际购买人，俞虹晨实际为廖嘉喜代理人，自协议签署之日起，由廖嘉喜以实际购房人名义直接与刘国祥、东太湖公司继续履行合同。
2016年6月13日，上海市锦天城（苏州）律师事务所开具付款人为廖嘉喜，金额为5000元的律师费增值税普通发票一份。
2016年6月14日，上海市锦天城（苏州）律师事务所李东华律师接受廖嘉喜委托向刘国祥发出催告继续履行幸福苑5幢1105室房屋买卖合同的律师函，要求刘国祥在2016年6月20日前备齐材料，提交中介，并配合办理网签、资金托管和产权转移登记手续。
2016年11月3日开庭前，江银楼接受本院询问，陈述其仅在吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表上签过字，后面拆迁的事情和刘国祥卖房子的事情其均不知道，其不同意出售幸福苑5幢1105室房屋。
庭审中，刘国祥提供录音一段，陈述为2016年7月18日与东太湖公司陆友生之间的通话录音，用于证明买卖房屋时口头约定刘国祥拿拆迁安置房时，俞虹晨支付20万元。录音内容为刘国祥与另一男子商议如何应付诉讼。
庭审中，廖嘉喜提供由苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室、吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司、苏州市吴江地方税务局盖章的拆迁补偿安置协议书复印件，该拆迁补偿安置协议书的××为江银楼，拆迁补偿安置协议书仅对各类补偿进行了约定，未对安置部分进行约定，落款处由江银楼、刘国祥签字。
庭审中，廖嘉喜于2016年9月6日提出对幸福苑5幢1105室房地产的市场价值进行鉴定，经本院委托，中证房地产评估造价集团有限公司、中证房地产评估造价集团有限公司苏州分公司于2016年9月30日出具房地产评估报告，认定幸福苑5幢1105室房地产在2016年6月至7月期间的市场价值为81.21万元。廖嘉喜支付了鉴定费9347元。
另查明，江银楼与刘国祥系父子关系，刘巧女与刘国祥系母子关系，刘国祥与周素芬系夫妻关系。
再查明，廖嘉喜系房产中介工作人员。
以上事实，由原告提供的吴江市房屋买卖合同、拆迁补偿安置协议书、身份关系证明、协议、证明、工作联系单、销售不动产发票、房屋验收交接表、房屋所有权证、结婚证、协议、凭证、、转账记录、律师函、邮寄凭证、律师费发票、评估费发票、评估报告，被告提供的录音、拆迁补偿安置协议书、吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表，江银楼的陈述及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。从廖嘉喜与俞虹晨签订的协议中可以看出，廖嘉喜和俞虹晨之间存在委托合同关系，俞虹晨接受廖嘉喜的委托，以自己的名义与刘国祥订立合同。吴江市房屋买卖合同中明确约定“经双方协商，甲方同意该房出售给乙方亲朋好友的名下（乙方有权将该房过户给乙方指定的第三方）”，故不存在刘国祥与俞虹晨订立合同时如果知道廖嘉喜是委托人就不会订立合同的情形。据上，本院认定，房屋买卖合同合法有效，廖嘉喜可以行使俞虹晨对刘国祥的权利，对刘国祥要求撤销房屋买卖合同的反诉请求，本院不予支持。
刘国祥提出廖嘉喜在其支付拆迁款时不愿意垫付款项，违约在先的抗辩，本院认为，该主张与房屋买卖合同中款项支付至托管资金账户的约定相悖，且刘国祥仅提供录音来证明其主张，但录音中大部分内容是商量如何应对诉讼，录音中陈述的事实可信度不高，不足以推翻书面约定，据上，本院对刘国祥的此抗辩不予采信。刘国祥经廖嘉喜催告后，仍拒绝履行房屋买卖合同，明显违反了合同约定。
根据吴江市松陵镇预拆迁户申请公寓房（货币）安置审批表，拆迁面积是按原房屋合法有效建筑面积和新增农村户籍在册人口计算的，根据拆迁补偿安置协议书，××为江银楼，故江银楼作为××及原房屋批建人员，应享有拆迁利益。江银楼在本案审理过程中明确表示不同意出卖涉案房屋，故涉案房屋买卖合同因共有人不同意出卖，实际无法履行。刘国祥未经其他共有人同意签订房屋买卖合同出卖共有房屋，事后又不同意履行房屋买卖合同，是导致房屋买卖合同不能履行的主要原因。廖嘉喜作为房产中介人员，理应知晓二手房买卖应审查房屋权属，特别是在看到拆迁补偿安置协议书中××是江银楼的情况下，应及时征求江银楼的意见，在看到房屋所有权证后，应及时征求周素芬的意见，廖嘉喜在签订房屋买卖合同时未尽到审查义务，是导致房屋买卖合同不能履行的次要原因。据上，本院认定，涉案房屋买卖合同无法履行的责任由刘国祥承担主要责任，廖嘉喜承担次要责任。
刘国祥不同意履行房屋买卖合同，房屋买卖合同亦实际不能履行，廖嘉喜有权解除房屋买卖合同，房屋买卖合同自诉状副本送达刘国祥之日（2016年7月8日）起解除。房屋买卖合同解除后，廖嘉喜有权要求刘国祥返还定金2万元，故对于廖嘉喜要求刘国祥返还定金2万元的主张，本院予以支持。房屋差价损失系可得利益损失，理应由过错方进行赔偿。涉案房屋买卖合同于2016年7月8日解除，廖嘉喜主张房屋差价损失以评估意见中涉案房屋在2016年6月至7月期间的市场价值为基础计算，于法有据，即房屋差价损失为262100元。因刘国祥对房屋买卖合同不能履行负主要责任，故本院酌情认定房屋差价损失由刘国祥承担70%，即183470元。据上，应由刘国祥承担的损失远大于房屋买卖合同约定的违约金，故对于刘国祥提出违约金过高，要求调整的抗辩，本院不予支持，对廖嘉喜要求刘国祥支付违约金11万元的主张，本院予以支持。对于廖嘉喜在主张违约金外另行主张的赔偿损失，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”关于损失赔偿范围，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可见，损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失，故在违约金不足以弥补损失的情况下，廖嘉喜可在未弥补的范围内主张赔偿损失，即廖嘉喜可以要求刘国祥赔偿73470元。廖嘉喜要求刘国祥赔偿律师费无合同依据及法律依据，本院不予支持。鉴定费系为确定损失的合理支出，理应由过错方按责任比例承担，本院酌情认定由刘国祥承担70%，即6542.9元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：
一、本诉原告廖嘉喜与本诉被告刘国祥之间于2016年2月22日签订的吴江市房屋买卖合同于2016年7月8日解除。
二、本诉被告刘国祥于本判决生效之日起十日内返还本诉原告廖嘉喜定金2万元。
三、本诉被告刘国祥于本判决生效之日起十日内支付本诉原告廖嘉喜违约金11万元，赔偿损失73470元，并支付鉴定费用6542.9元。
四、驳回本诉原告廖嘉喜的其他本诉请求。
五、驳回反诉原告刘国祥的反诉请求。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9300元，由本诉原告廖嘉喜负担2712元，本诉被告刘国祥负担6588元，本诉被告刘国祥负担部分于本判决生效之日起十日内直接交付本诉原告，本诉原告预交的本诉诉讼费用本院不再退回。反诉案件受理费减半收取4650元，由反诉原告刘国祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。
审 判 长 殷 翔
人民陪审员 郗战联
人民陪审员 胡云政
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 赫梦琳