浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第555号
上诉人（原审被告）陈某。
委托代理人（特别授权代理）丁某某。
被上诉人（原审原告）上虞市××××所，上虞市百官
街道江东路121-1号。
负责人王某某。
委托代理人（特别授权代理）陈某某。
上诉人陈某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞
市人民法院（2009）绍虞民初字第1264号民事判决，向本院提
起上诉。本院于2010年3月24日立案受理后，依法组成合议庭
于2010年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人陈某及其委托
代理人丁某某，被上诉人上虞市××××所之委托代理人陈某
某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告上虞市××××所和上虞市招标投
标中心，在2007年2月1日的《上虞日报》上刊登“国有产权挂
牌公告”，其中2号标段城防一期建筑迎宾轩1，555平某某，经
营茶室、咖啡馆。2007年2月7日，上虞市招标投标中心向陈某
下发“国有产权挂牌租赁成交确认书”，迎宾轩1，555平某某
经营用房由陈某中标。2007年2月9日，原、被告签订房屋租赁
合同一份。合同约定：甲方（原告，下同）将江东路（城防一
期景观带内）房屋共1，555平某某租给乙方（被告，下同），用途为开设咖啡、茶室品牌连锁店。房屋交付和租赁期约定，
自2007年6月1日起至2012年5月31日，甲方于2007年3月1日前
向乙方交付房屋。租金、支付方式和期限约定，房屋租金为每
日每平某某（按建筑面积）0.8元。建筑面积实测为1，545平某
某，第一年租金451，140元，以后逐年比上年递增10％；乙方
支付租金的方式：第一年租金自协议签订后半个月内一次付清
，后几年租金必须在当年的3月1日至3月15日内一次性付清。
逾期支付的逾期一日，则乙方需按日租金的30％支付违约金。
租用期限：自双方签订合同后五年。租赁期间所发生的水、电
、煤气、通讯、设备等费用由承租方承担，每月结算一次，结
算后5日内支付给甲方。合同解除约定，乙方未按规定期限支
付租金的，出租人有权解除合同。其他条款约定，有关房屋经
营的相关审批手续，由乙方自行办理，并承担有关发生的费用
。合同订立后，原告依约将房屋交付，被告也将第一年租金付
清。按约定，第二年（2008年6月1日至2009年5月31日）租金
在2008年3月1日至3月15日内一次性付清，租金为（至2009年5
月31日）496，254元。原告分别于2008年3月26日、6月30日、1
0月15日，2009月3月25日、4月30日，通知被告交纳租金和水
、电费，被告于2008年11月10日支付20万元，其余296，254元
至今未付。另查明，上虞市规划局于2004年3月28日批复上虞
市水利局，同意“城防三期景观带环境设计规划方案，背水面
处设置宾轩、茶室、彩虹廊及管理用房”。2005年12月26日，
经上虞市机构编制委员会批复，同意设立“上虞市××××所
”，职责中有：物业招租，经营项目开发、管理。原告对上述房屋招租时，未取得土地使用权证和房屋所有权证，至今仍未
取得。被告陈某为上述房屋经营茶室、咖啡馆，于2007年10月
18日经消防许某某意开业，2007年12月4日取得工商营业许可
。在本案审理期间，被告已支付拖欠的水、电费。
原审判决认为：原告在招租房屋出租时虽未取得房屋所
有权证和土地使用权证，但其建筑物经主管部门规划许可，根
据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规
划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，
与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得
建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当
认定有效。”的规定，原、被告签订的房屋租赁合同依法确认
有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应
当按照约定履行自己的义务。原告已按约向被告提供租赁物，
被告未按约支付租金，经原告合理时间内催告仍拒绝交租，已
构成违约。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未
支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限
内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被
告作为承租人逾期不支付租金，原告作为出租人可以解除合同
，故该院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，依法予以支持
。被告陈某应向原告支付2008年6月1日至2009年5月31日的租
金，合计296，254元（451，140×110%-
200，000）；以及原告主张合同解除前（2009年6月1日至2010
年2月20日）的租金396，323.40元（451，140×110%×110%÷365天×265天），交房前占用期间的损失，该院依法亦予以支持
。原、被告之间的房屋租赁合同第四条第2项约定，逾期支付
租金的，每逾期一日，则被告需按日租金的30%支付违约金。
由于该违约金远远高于同期银行贷款利息，根据“约定的违约
金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁
机构予以适当减少”的规定，该院对被告申请法院予以适当减
少的请求予以支持。被告应向原告支付2008年度欠付租金的同
期银行贷款利息及2009年度欠付租金的同期银行贷款利息。被
告已经支付了拖欠的水电费用，故对原告要求被告支付水电费
部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法
》第六十条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高
人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、解除原告上虞市
××××所与被告陈某，于2007年2月9日签订的房屋租赁合同
；被告在本判决生效后一个月内向原告交付房屋租赁合同内的
房屋。二、被告陈某给付原告上虞市××××所房屋租赁费89
2，577.40元（2008年6月1日起至2010年2月20日止），已付200
，000元，尚某某692，577.40元。三、被告陈某向原告上虞市×
×××所支付以下违约金：1，以296254元租金为本，按中国
人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2008年3月16日起
算至支付完毕之日止；2，以380599.25元租金为本，按中国人
民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2009年3月16日起算
至支付完毕之日止。上述第二、三两项，于本判决生效之日起
十日内履行。四、被告陈某向原告上虞市××××所支付自从2010年2月21日始每日1，495.56元房屋占用期间的损失至交付
之日止，随交房之日同时支付。五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人
民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。本案受理费10，726元，由被告负担，在
本判决生效后十日内缴纳。
上诉人陈某上诉称：一、原告诉讼主体不适格。原告系
上虞市水利局的派出机构，无独立的经营权和收益权，其所作
出的民事行为的权利义务均应由上虞市水利局享受和承担。二
、双方当事人签订的房屋租赁合同无效。合同约定的房屋用途
完全违背了规划局的文件精神、国家工程建设消防技术标准的
要求和消防许可的要求。三、被告迟延交付租金或本案纠纷的
过错责任在于某告。原告招租时未告知出租房屋为景观轻型建
筑物，无房产证及土地证。因未能及时取得开业消防许可证，
使被告一直处于时开时关的经营状况下。且房屋在使用过程某
出现多处开裂下沉、下水道排污堵塞等问题，致使被告无法正
常营业。被告多次要求原告整修房屋而原告一直无动于衷，导
致被告不但无经济收入反而损失较大，无法按时交纳租费。综
上，请求依法对原审判决予以改判或发回重审，一、二审诉讼
费由被上诉人承担。
被上诉人上虞市××××所答辩称：上诉人在上诉状中
所提的三点上诉理由均不能成立。第一点，被上诉人上虞市×
×××所是经上虞市机构编制委员会编制设立的一个管理机构
，其职责是物业的招租、经营项目的开发等等。故上虞市××××所是适格的主体。第二点，租赁合同是经过招投标由上诉
人中标，所出租的房屋经规划局等批准作为茶室、宾轩等用房
。双方签订的租赁合同意思表示真实，应当是合法有效的合同
。第三点，被上诉人三番四次要求上诉人支付租金，由于上诉
人一直拖延支付，才导致本案纠纷的最终酿成。故迟延交付租
金的责任应当由上诉人自行承担。至于上诉人提到的房屋有否
质量问题，下水道有否堵塞等等，这都是由于上诉人在使用过
程某所产生的问题，这与本案没有关联性，并不是拒付租金或
迟付租金的抗辩理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法
律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审中提交了如下证据：证据1、照片一组，证
明租赁房屋存在下沉、渗漏、下水道堵塞等情况，导致不能经
营；证据2、讼争房屋旁边和讼争房屋一起中标的一家茶馆的
企业经营执照，证明那家茶馆也是在2007年2月中标而一直要
到12月才取得了营业执照，原因是由于无法办妥消防许可证而
延期开业。被上诉人上虞市××××所质证认为不是新的证据
，而且与本案无关联性，无法达到上诉人所要证明的目的。
本院经审查后认为，上诉人陈某提交的上述证据不符合
最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第四十一条第
（二）项之规定，不是二审中的新的证据，本院依法不予认定
。
被上诉人上虞市××××所在二审中未提交新的证据。
本院经二审查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人在本案中的诉讼主体是否适格；二、双方当事人签订的租赁合同效力
如何认定；三、上诉人迟延交付租金是否具有法定抗辩理由，
其是否应承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点，上虞市机构编制委员会于2005年1
2月26日《关于同意设立城区水利工程某某所的批复》（虞编
（2005）27号文件）中明确，被上诉人系财政全额拨款的事业
单位，并负有物业招租、经营项目开发、管理的职责。根据《
中华人民共和国民法通则》第三十六条、第五十条规定，被上
诉人具有法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，依法
独立享有民事权利和承担民事义务。因本案中上诉人系与被上
诉人签订了房屋租赁合同，故被上诉人在本案中主体完全适格
。
关于第二个争议焦点，双方当事人签订租赁合同，主体
适格，意思表示真实，讼争租赁房屋系经上虞市规划局批准作
为茶室、宾轩等用房，租赁合同内容合法，并不存在法定无效
或可撤销之情形，故应当依法认定为成立、生效。上诉人主张
讼争合同无效的依据不足，本院不予采信。
关于第三个争议焦点，上诉人虽以承租房屋无房产证、
土地证导致未能及时取得开业消防许可证及承租房屋存在质量
问题影响正常营业为由提出抗辩，主张迟延交付租金的责任在
于被上诉人方，然其并不能提供充分、有力的证据证明上述情
形的存在及对其使用所造成的影响，且其主张的事由亦不属于
法定拒付或迟付租金的情形，故上诉人迟付租金的抗辩理由不
能成立，其应当对此承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得
当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10726元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年五月十二日
书记员 李琼珏