山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1204号
上诉人（原审被告）山东中凯置业有限公司青州分公司，住所地：青州市龙山路22号。
代表人孙传孝，经理。
上诉人（原审被告）山东中凯置业有限公司，住所地：淄博市张店区华光路272号B座四层。
法定代表人孙凯，董事长。
两上诉人共同委托代理人杨敬卫，山东中凯置业有限公司青州分公司副经理。
两上诉人共同委托代理人李松江，山东九州天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汲祥，个体工商户。
委托代理人汲中伟，个体工商户。
委托代理人张振东，山东海岱律师事务所律师。
上诉人山东中凯置业有限公司青州分公司（下称中凯青州公司）、山东中凯置业有限公司（下称中凯置业）因与被上诉人汲祥商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2015）青民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，中凯置业系经营房地产开发、销售的有限责任公司，中凯青州公司是中凯置业依法设立的企业分支机构。2011年7月6日，中凯青州公司取得青州市云门山北路东侧九州名座沿街商业楼的商品房预售许可证（青房注字第2011087号）。汲祥与中凯青州公司经过前期的蹉商，于2013年1月28日签订商品房预售合同一份。合同主要内容包括：汲祥购买中凯青州公司开发的青州市九州名座沿街房的负一层，该房为商业用房，框架结构，层高4米，建筑面积1700平方米，单价2000元/平方米，总价款340万元。合同第六条约定，首付款115万元，2013年1月28日付款110万元，余款115万元，具备办证条件15日内付清，否则合同作废。第七条约定，逾期付款的，按预期时间分别处理(不作累加)：逾期在30日之内，…………；逾期超过30日后，…………。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按有关约定处理。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向青州市房地产管理局申请登记备案。合同签订前后，汲祥分别于2011年11月4日支付房款30万元、2012年3月28日支付房款20万元、2012年5月23日支付房款30万元，2012年5月28日支付房款50万元、2012年9月29日支付房款35万元、2013年1月28日支付房款60万元。2013年7月5日，汲祥从“郇胜杰”在中国农业银行62×××18账户向中凯青州公司财务人员孙静6222081607000196749账户支付房款40万元，以上共计支付购房款265万元。
九州名座沿街商业楼位于青州市云门山路（青云桥北侧）路东，2013年5月14日，九州名座沿街商业楼通过了竣工验收，2013年6月27日，青州市房地产管理局为九州名座沿街商业楼颁发青房权证王府字第××号房屋产权证书，2013年9月6日，青州市人民政府为九州名座沿街商业楼颁发青国用2013第031359号土地使用权证书。从该商业楼南端地面沿台阶下行即为该商业楼负一层的南门（3.5m×3.68m），自南门向北系一长约123米，宽约13.3米的空间，东墙上自北向南有八个大小相等的门口（3.03m×1.47m，现部分门口已经被堵塞），门口向外系九州名座小区的部分居民的车库顶部，沿车库顶部向东向下经21层台阶即入小区。另，从九州名座沿街商业楼西侧（现名为帝豪装饰）的一公共门厅，沿转角铁梯（1.1m×8.12m）蜿蜒而下可通负一层。
2014年4月26日，中凯青州公司将本案买卖合同项下商品房的一部分（面积165.76平方米，位于该负一层南端，包括南门口）出卖给青州市宝泉工贸有限公司，青州市宝泉工贸有限公司已办理房屋产权证书。
汲中伟系汲祥之父。汲中伟于2007年从中凯青州公司购买了九州名座小区11-2-201室，房款已结清，房产证至今未办理。
双方对下面两项事实有分歧：
1、合同第六条“具备办证条件15日内付清（余款），否则，合同作废”中，“具备办证条件”的真实意思是什么？汲祥认为具备办证条件包括房屋经验收合格，双方签收交接单，出卖人将办理权属登记应由其提供的的资料报产权登记机关备案等。中凯青州公司、中凯置业则认为具备办证条件就是指办妥云门山北路东侧九州名座沿街商业楼的房产证母证。
2、关于“催款函”的问题。中凯青州公司、中凯置业提供的“催款函”一份，函中确认了双方的买卖合同，同时告知汲祥九州名座沿街商业楼房屋所有权证（母证）已办理完毕，该房产已具备办证条件，汲祥应在2013年7月13日前付清余款115万元，如未在上述期限内履行付款义务，该合同作废，中凯青州公司不再履行该合同，由此产生的一切不利后果由汲祥承担（落款时间为2013年7月5日）。被告述称该函件已于2013年7月8日通过EMS送达汲祥（邮件号分别为EA0011929110CS、EA0011929106CS）。汲祥质证辩称，大约在2013年9月或10月，九州名座东区传达室人员交给其EMS（邮件号EA0011929110CS）一件，内有“通知”一份，“汲中伟购买的九州名座小区11-2-201室，房款已全部结清，按购房人汲中伟的要求将房产更名为汲祥，请你收到通知后持身份证及购房证明，于2013年7月28日到青州九州名座小区办公室办理变更手续。山东中凯置业有限公司青州分公司（无印章）2013年7月5日”。中凯青州公司、中凯置业认为汲祥提交的“催款函”并非其邮寄，对汲祥提交的“催款函”的形成时间申请司法鉴定。2015年6月18日，西南政法大学司法鉴定中心初检后认为，“材料上文字均为打印形成，无其它手写痕迹或印文，现有技术条件下，本中心不能对其打印字迹的形成时间进行有效检验……”。中凯青州公司、中凯置业请求继续鉴定，汲祥认可该结论，反对继续鉴定。
二审中，中凯青州公司、中凯置业提交案外商品房买卖合同及收条各一份，证明案外房产的更名在2009年2月28日就已经完成，汲祥提交的通知系伪造的。汲祥质证认为该证据不是新证据，与本案无关联性，且汲祥要求更名收款收据。汲祥提交中凯青州公司出具的证明一份，证明在2012年3月26日，中凯青州公司并没有为案外房产更名，户名仍是汲中伟。中凯青州公司、中凯置业质证称该证明针对青州市信用社出具的，不能证明汲祥的主张。
上述事实有商品房买卖合同、收款收据、中国工商银行现金存款凭证、证明、房屋租赁合同、房权证王府私字第××号、照片一组、催款函、国内特快传递邮件详情单、通知等证据及双方当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，从双方当事人签订的商品房买卖合同第二条规定的销售依据（青房注字第2011087号商品房预售许可证)、第二十四条规定的出卖人登记备案义务、九州名座沿街商业楼房屋的竣工验收时间、房地产所有权母证颁发时间均晚于签约时间等一系列的事实分析，双方当事人签订的合同系商品房预售合同，体现了当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守约定，适当履行。汲祥在签约前后(自2011年11月4日至2013年7月5日)，分期分批共支付购房款265万元，虽然每笔房款的数额、交付时间与合同并不完全吻合，但出卖人均予接受，说明出卖人对汲祥付款情况的认可，应当认为汲祥依约履行了付款义务。
关于“具备办证条件”的真实内涵，经法庭调查补充，双方当事人仍各执一词。合议庭认为，对此需结合合同条文综合分析。商品房买卖，出卖方的主合同义务是交付房屋，并协助办理产权过户手续。“具备办证条件”的“办证”应当是指为买受人办理产权过户手续，此处的“证”，是指买受人所购商品房的房屋所有权证。但“具备办证条件”强调的是某套商品房所有权证的办理条件已经具备，它和具体办理房产证分属不同的阶段。一般而言，房地产开发企业办理好整个楼盘的房产证（母证）后，就具备了进行房屋产权转移登记的基础，即具备了买受人办理单个房产证的基本条件。至于办理具体某套房屋的房产证，还需要买受人的申请、身份证明、本人亲自到场等。涉案合同第十五条“关于产权登记的约定”中的“产权”显然是指买受人所购某套房屋的所有权，这从第十五条第二句话（如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的……），亦能得到印证。
汲祥引用该条规定证实其主张的“具备办证条件”的内容，明显地混淆“具备办证条件”和申领具体房产证这两个问题，其述辩不能成立。具备办证条件主要是指开发商办理整个楼盘的土地证和房产证（母证）。
中凯青州公司、中凯置业认为，根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定和合同第六条的约定，“催款函”已将买卖合同解除。汲祥则认为所谓“催款函”不存在。显然，“催款函”是本案的争议焦点之一，争议包括两个层面，“催款函”是否到达汲祥、“催款函”中解约的内容是否有效。“催款函”是否到达汲祥是一个事实认定问题。双方当事人对同一份EMS中的内容各执一词，在鉴定不能且均无其他证据佐证的情况下，应当运用举证责任分配规则对该事实是否存在进行判断。汲中伟购买九州名座11-2-201室后至今尚未办理产权证书、汲祥与汲中伟系父子关系，庭审中汲祥出示的“通知”与常理也不相悖或意外。根据民事诉讼证据规则，主张合同关系成立、变更、消灭的一方当事人，应当对合同关系成立、变更、消灭的相关事实的构成要件负举证责任。中凯青州公司、中凯置业主张已经成立的买卖合同已被“催款函”解除，当然应对变更、消灭合同关系的事实要件即解除通知（催款函）存在并已到达汲祥负举证责任。中凯青州公司、中凯置业提供的EMS封面上标注的均是“信件”，无法确认其内容是否为“催款函”，在“催款函”是否存在并到达汲祥这一事实上，中凯青州公司、中凯置业并未完成举证义务，不能认定汲祥收到了中凯青州公司、中凯置业主张的“催款函”。解约内容是否有效是法律评价问题。《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是我国合同法关于约定解除权的规定。本案中，双方当事人在合同第六条明确约定“余款115万元具备办证条件15日内付清，否则，合同作废”（即法律意义上的解除合同）。对此，包括汲祥在内的各当事人在起诉、庭审辩论中均认可第六条的约定，未就合同的该项条款产生争议。据此，出卖人可以依照该约定行使合同解除权，但行使该权利应以正当目的、按照正当程序进行。中凯青州公司、中凯置业主张合同已解除的逻辑顺序可以概括如下：已经具备办证条件（2013年6月28日取得商业楼房屋所有权证）--购房人须15日内付清余款（逾期合同解除）--汲祥未付清余款（合同已于2013年7月13日解除）--汲祥未在三个月内提起诉讼或仲裁
---
解约通知生效（合同已被解除）。合议庭认为，房地产主管机关于2013年6月27日颁发九州名座沿街商业楼的房产证（母证），作为购房人的汲祥并不会立即知晓，出卖人应先通知购房人已经具备办证条件，而后再限期付款、解约才符合正常的交易秩序。退一步讲，即使“催款函”中可以包括解约的内容，15天的期限也应从函件到达汲祥时而不是从6月27起算。中凯青州公司、中凯置业的做法，显然是为解约而通知，系权利的滥用，有违诚实信用原则。双方当事人虽均同意到西南政法大学司法鉴定中心对书证的形成时间进行司法鉴定，但着眼于诉讼经济和效率，对中凯青州公司、中凯置业继续鉴定的请求，不予支持。
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据第（四）项的规定，当事人如有拒绝履行、不完全履行、不适当履行等可能会导致合同目的不能实现的违约行为，非违约方可以解除合同。此法定解除权的行使，无须征得对方当事人的同意，一方当事人仅凭法定事由作出的意思表示即可使当事人之间现有的法律关系消灭。涉案的九州名座沿街商业楼负一楼，从构造和功能上看，系南北狭长的商业用房，进出主要依靠南端门口，东墙上的八个门口，本身狭窄，无论从九洲名座小区内部，向北向西拾级而上经其他业主车库顶部从该门进入负一层，还是从沿街商铺公用门厅经铁质楼梯下到负一层，均曲折复杂，单人出入，尚费时费力。作为商业用房，消费者购物或进出货物，更是不可想象。失去南端门口，该负一层商业用房即成为一难以进出的地下空场，徒有空间而已。中凯青州公司、中凯置业将负一层南端（包括门口）另卖他人，对剩余部分的使用造成了极大的不便，已不能发挥其正常的商业功能。这种“一物两卖”的违约行为已导致汲祥在负一层整体上不能达到商用目的，其行使合同的法定解除权，依法有据，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。依据上述司法解释的规定，汲祥有权主张解除合同、返还购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。其主张中凯青州公司、中凯置业赔偿经济损失220万元，系在法律允许的范围内对自己权利的处分，予以照准。中凯青州公司、中凯置业的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下:一、解除汲祥与山东中凯置业有限公司青州分公司于2013年1月28日签订商品房预售合同；二、山东中凯置业有限公司于判决生效之日起三日内返还汲祥购房款265万元及利息（自2013年7月6日起按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算至判决确定的偿还之日止）；三、山东中凯置业有限公司赔偿汲祥经济损失220万元，于判决生效之日起三日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45600元，诉讼保全费5000元，由山东中凯置业有限公司负担。
宣判后，中凯青州公司、中凯置业不服，提起上诉称：因被上诉人未在合同约定的期限内付清购房余款，上诉人于2013年7月6日给被上诉人邮寄催款函，催款函中已将被上诉人的付款期限拓展到2013年7月13日，逾期合同作废（解除），被上诉人已经收到催款函，但被上诉人称收到的是通知，内容为被上诉人的父亲汲中伟购买九州名座11-2-201室房产变更成被上诉人。上诉人从未发出过通知，故上诉人在原审中申请对通知的形成时间及真伪进行鉴定，在鉴定单位不能进行鉴定的情况下，上诉人申请重新鉴定原审未准许，即认定上诉人邮件中并非催款函，程序违法致认定事实错误。在催款函送达被上诉人一年后，上诉人为减少损失将涉案小区的负一层2号出卖给第三人，而被上诉人购买的涉案小区负一层1号，并非一房二卖，故原审法院判决上诉人赔偿被上诉人一倍的购房款错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人汲祥辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，汲祥、中凯青州公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订前后，汲祥分批支付购房款265万元，中凯青州公司均接受，对此本院予以确认。中凯青州公司、中凯置业主张中凯青州公司与汲祥签订的商品房预售合同已经被其于2013年7月8日用EMS送达汲祥的“催款函”解除，并提交“催款函”一份，主要内容为确认了双方的买卖合同，同时告知汲祥九州名座沿街商业楼房屋所有权证（母证）已办理完毕，该房产已具备办证条件，汲祥应在2013年7月13日前付清余款115万元，如未在上述期限内履行付款义务，该合同作废，中凯青州公司不再履行该合同，由此产生的一切不利后果由汲祥承担（落款时间为2013年7月5日）。但汲祥不予认可，称其收到EMS中内有“通知”一份，主要内容为“汲中伟购买的九州名座小区11-2-201室，房款已全部结清，按购房人汲中伟的要求将房产更名为汲祥，请你收到通知后持身份证及购房证明，于2013年7月28日到青州九州名座小区办公室办理变更手续。山东中凯置业有限公司青州分公司（无印章）2013年7月5日”。双方对EMS中是“催款函”还是“通知”产生争议，对此中凯青州公司、中凯置业认为汲祥提交的“通知”并非其邮寄，对汲祥提交的“通知”的形成时间申请司法鉴定。2015年6月18日，西南政法大学司法鉴定中心初检后认为，“材料上文字均为打印形成，无其它手写痕迹或印文，现有技术条件下，本中心不能对其打印字迹的形成时间进行有效检验……”。在此情况下，因中凯青州公司、中凯置业提供的EMS封面上标注的均是“信件”，无法确认其内容是否为“催款函”，在“催款函”是否存在并送达汲祥这一事实上，中凯青州公司、中凯置业并未完成其应承担的举证责任，故原审法院依据民事诉讼证据规则的规定未认定汲祥收到了中凯青州公司、中凯置业主张的“催款函”并无不当。
在双方当事人签订的商品房预售合同未被确认已经解除的情况下，中凯青州公司将涉案商品房的一部分（面积165.76平方米，位于该负一层南端，包括南门口）出卖给青州市宝泉工贸有限公司。中凯青州公司、中凯置业主张其是将涉案小区负一层2号出卖给了第三人，而汲祥购买的涉案小区负一层1号，并非一房二卖。因汲祥与中凯青州公司签订的商品房预售合同中约定，汲祥购买的涉案负一层，建筑面积1700平方米，中凯青州公司出卖给了第三人的系涉案房产中的一部分，故对中凯青州公司、中凯置业的该主张本院不予支持。因涉案商业用房南北狭长，进出主要依靠南端门口，失去南端门口，对剩余部分的使用造成严重影响，致已不能发挥其正常的商业功能，故原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决中凯青州公司、中凯置业赔偿汲祥相应的经济损失应属适当。
原审中，中凯青州公司、中凯置业申请对汲祥提交的“通知”的形成时间进行司法鉴定，原审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对书证的形成时间进行司法鉴定，因受技术条件的限制未果，虽然中凯青州公司、中凯置业申请重新鉴定，原审法院着眼于诉讼经济和效率，对中凯青州公司、中凯置业继续鉴定的请求不予支持应无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45600元，由山东中凯置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 宫 磊
二〇一六年四月二日
书 记 员 房艳萍