广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12870号
上诉人（原审被告）：温少文，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：欧敬新，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人：李继承，广东伯方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶贝儿，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：谢秀英，住广州市白云区，系叶贝儿的法定代理人。
被上诉人（原审原告）：叶广智，住广州市白云区。
三被上诉人的共同委托代理人：陈维崧，广东红棉律师事务所律师。
三被上诉人的共同委托代理人：王炎香，广东红棉律师事务所律师。
上诉人温少文因与被上诉人叶贝儿、谢秀英、叶广智房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法太民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，叶贝儿、谢秀英、叶广智的被继承人叶某甲（已于2014年3月10日死亡）于2008年与温少文达成口头协议，约定由叶远威向温少文购买位于广州市白云区太和镇“丰泰小区A18栋”四至五层的其中8套房屋，每套6万元，总价48万元。其后，叶某甲依约向温少文支付了39万元。
原审另查明：谢秀英为叶某甲之妻，叶广智、叶贝儿分别为叶某甲之子、女，案外人叶某乙为叶某甲之父。叶某甲的母亲卢某已先于其死亡。案外人叶圣竻于2014年7月29日作出放弃继承权声明书（已于2014年8月4日经广州市白云公证处公证），明确表示自愿放弃对叶某甲一切动产、不动产等遗产的继承权利。
原审再查明：位于广州市白云区太和镇“丰泰�区A18栋”四至五层的其中8套涉案房屋均未依法办理房产权属确权手续及相关权属证明。
谢秀英、叶广智、叶贝儿提起本案诉讼，请求判令：1、我方与温少文之间的房屋买卖行为无效；2、温少文返还购房款39万元；3、温少文承担本案诉讼费。
温少文原审辩称：涉案房屋属集资房而非小产权房，根据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》第三条及《广东省人民法院关于蔡新明等人与广东省鱼珠林产集团有限公司房屋质量纠纷案受理问题的批复》[（2004）粤高法复字第34号]的规定，应当依法驳回起诉。我方于2008年8月10日已将涉案房屋交付叶某甲。我方与叶某甲为朋友关系，双方熟悉，所以双方未签订书面房屋买卖合同。
本案诉讼中，经原审法院就涉案合同效力认定问题进行释明，叶贝儿、谢秀英、叶广智表示若原审法院认定涉案房屋买卖合同有效，则变更本案诉讼请求为：1、解除涉案房屋买卖合同；2、温少文返还购房款39万元；3、温少文承担本案诉讼费。
以上事实，有情况说明、收据、身份证、结婚证、死亡医学证明书、公证书及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：对于温少文主张涉案房屋属集资房，根据相关规定本案纠纷不应被人民法院受理的抗辩，由于叶贝儿、谢秀英、叶广智未在本案中主张涉案房屋的物权，涉案房屋的物权性质不属于本案审查事项，本案亦无须对涉案房屋的物权情况进行确认，本案纠纷为叶贝儿、谢秀英、叶广智与温少文因涉案房屋买卖关系而产生的债务纠纷，故原审法院对原告的该项抗辩不予采纳，本案纠纷属人民法院的可受理的民事纠纷。叶某甲向温少文购买涉案房屋，双方未签订书面合同，但叶某甲已支付大部分的房屋对价，双方�房屋买卖关系成立。叶贝儿、谢秀英、叶广智主张温少文未依约交付涉案房屋，温少文虽抗辩其已于2008年8月10日将涉案房屋交付叶某甲，但温少文未能有效举证证实涉案房屋的所有权已经由涉案房屋所在地的不动产登记机构登记在叶某甲或叶贝儿、谢秀英、叶广智名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故不论涉案房屋有无实际交付叶某甲或叶贝儿、谢秀英、叶广智使用，均不能视为温少文已履行交付房屋的义务。双方虽未对房屋交付时间进行书面约定，但叶贝儿、谢秀英、叶广智已支付绝大部分的合同对价，温少文理应在收取房款后根据已付款情况及时交付涉案房屋，然而自2008年达成协议至今，温少文未履行交付涉案房屋的义务，虽叶贝儿、谢秀英、叶广智未全额支付约定的房屋对价，但叶贝儿、谢秀英、叶广智已支付绝大部分的对价，且涉案房屋为8套，每套约定价格6万元，温少文可按叶贝儿、谢秀英、叶广智的已付款情况部分分批向叶贝儿、谢秀英、叶广智进行交付。但温少文收取房屋对价后完全未履行交付义务，而交付涉案房屋乃涉案房屋买卖合同约定的温少文的主要债务，现叶贝儿、谢秀英、叶广智主张解除涉案房屋买卖合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的合同法定解除情形，原审法院予以支持。对于叶贝儿、谢秀英、叶广智主张温少文退还购房款39万元的诉请，因温少文收取上述款项后未实际履行交�房屋的义务，现涉案房屋买卖合同已依法解除，温少文理应向叶贝儿、谢秀英、叶广智退还39万元购房款，故叶贝儿、谢秀英、叶广智的该项诉请合法合理，原审法院亦予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除谢秀英、叶广智、叶贝儿与温少文之间关于广州市白云区太和镇丰泰小区A18栋四至五层其中八套房屋的房屋买卖合同；二、于本判决生效之日起三日内，温少文退还谢秀英、叶广智、叶贝儿的购房款39万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，由温少文负担。谢秀英、叶广智、叶贝儿同意温少文在本判决生效之日起三日内直接向其支付已垫付的案件受理费7150元。
判后，上诉人温少文不服原审判决，向本院提起上诉，称：1.案涉房产为集资房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，集资房买卖引起的纠纷属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，且并不区分权利性质，即无论纠纷是物权性质还是债权性质，都属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，应依法不予受理或驳回起诉；2.温少文已于2008年8月10日将案涉房屋交付叶某甲，事实上叶某甲和叶贝儿、谢秀英、叶广智已经实际占有使用案涉房屋多年，原审认定房屋�交付错误。且叶某甲对案涉房屋属于集资房性质，无法办理手续是知情的，双方以每套6万的极低价格达成买卖协议，叶某甲理应承担相应风险。叶贝儿、谢秀英、叶广智多年来一直未提及案涉房屋的交易事宜，现叶某甲去世才提起诉讼，反推可知案涉房屋早已交付；3.温少文已经履行交付义务，叶贝儿、谢秀英、叶广智无权解除合同，而应将尚未支付的9万元余款交付，原审判决解除合同错误。综上，请求二审：1.撤销原审判决，改判驳回叶贝儿、谢秀英、叶广智全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由叶贝儿、谢秀英、叶广智承担。
叶贝儿、谢秀英、叶广智二审答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
二审期间，温少文提交了以下证据材料：材料1.《房屋转让合约》，拟证明2008年8月19日，温少文与叶某甲约定以520000元�价转让案涉房屋；材料2.证人郑某的书面证词、由郑某签收的支票复印件及郑某的身份证复印件，拟证明温少文已经履行交付义务。
叶贝儿、谢秀英、叶广智二审期间撤回了其在本案中主张的第一项诉讼请求，只要求法院判决温少文返还购房款39万元及承担本案诉讼费用。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对双方之间的房屋买卖关系均无异议，温少文对依房屋买卖关系实际收取了叶贝儿、谢秀英、叶广智购房款为39万没有异议。温少文作为房屋的出售方，至今未能提交案涉房屋办理了建设工程规划许可证的证据，双方之间的房屋买卖应认定为无效。原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同不当，本院予以纠正。合同无效，双方依法应相互返还财产，与温少文是否已交付房屋没有关联。原审法院判决温少文返还叶贝儿、谢秀英、叶广智支付的购房款39万元并无不当，本院予以维持。温少文主张因其已交付房屋为由主张其无需返还购房款，不符合法律规定，本院不予采纳。另，温少文上诉主张案涉房屋属集资房，根据相关规定本案纠纷不应被人民法院受理。对此，本院认为，温少文没有提交充分的证据证明案涉房屋属于集资房，另，叶贝儿、谢秀英、叶广智在本案中诉请的是返还购房款，不涉及案涉房屋的物权。原审法院以案涉房屋的物权性质不属于本案审查事项，本案亦无须对涉案房屋的物权情况进行确认为由，认定本案纠纷属人民法院的可受理的民事纠纷并无不当。温少文主张本案不属于法院受理范围，理据不足，本院不予支持。温少文二审提交的材料因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款中关于“二审新的�据”的规定，本院不予采纳。叶贝儿、谢秀英、叶广智二审期间撤回其主张的第一项诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。
综上所述，经审查原审判决有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法太民初字第1140号民事判决的第一项；
二、维持广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法太民初字第1140号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各7150元，均由上诉人温少文负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十月二十六日
书记员 杨 旦
林飘云