河南省宜阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0327民初276号
原告：洛阳乐达物业管理有限公司，住所地洛阳市涧西区。
法定代表人：王东丽，公司总经理。
委托代理人：牛天英，该公司职工，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提出反诉或上诉，签收法律文书等。
委托代理人：朱玉舟，河南翰法律师事务所律师，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提出反诉或上诉，签收法律文书等。
被告：中国工商银行股份有限公司宜阳支行，住所地宜阳县城红旗中路。
负责人：李靖，该支行行长。
委托代理人薛社臣，该支行职工，特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提出反诉或上诉，签收法律文书等。
委托代理人：王浩，工商银行洛阳分行职工，一般代理。
原告洛阳乐达物业管理有限公司（以下简称乐达公司）与被告中国工商银行股份有限公司宜阳支行（以下简称工商银行宜阳支行）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐达公司委托代理人牛天英、朱玉舟，被告工商银行宜阳支行委托代理人薛社臣、王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费99858.83元；2、判令被告支付逾期付款违约金至实际付清日止，暂计至2016年12月1日为8633.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月6日，原告与河南太圣置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定原告为太圣公司开发的圆宏国际商住楼提供前期物业管理服务，物业服务收费高层住宅每月每平方米1元，商业物业每月每平方米1.5元，业主应于收到“入伙通知书”所规定交房日期次月之日起交纳物业服务费，未按时足额缴纳物业服务费的，应按每月3‰的标准向原告支付违约金，合同期限自2016年11月6日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告即按合同约定履行相关义务。2016年3月31日，原告又与太圣公司签订了撤场协议，原告撤出圆宏国际。在原告对圆宏国际商住楼进行物业管理服务期间，被告对圆宏国际商住楼1-3层商业办公用房拥有所有权，太圣公司已于2012年11月6日将该房屋交付被告，被告已经实际投入使用，但被告一直以种种理由推脱支付物业服务费，截止2016年3月31日，被告共欠原告99858.83元未付，经原告多方讨要至今分文未付，故此诉入法院。
被告辩称：原告请求我行支付物业服务费缺乏事实依据，应驳回其诉讼请求。理由是：1、太圣公司与原告签订的《前期物业服务合同》，对我行不具有约束力。其一，我行没有接到建设单位和原告任何关于《前期物业服务合同》明示或者书面说明。其二，我行仅与太圣公司签订了《合作开发协议书》，协议中并未授权太圣公司代理我行与原告签订合同。2、我行做为金融机构，对物业管理的安全性、保密性、规范性都有特殊要求，在不签订任何物业管理协议的情况下，我行不可能也不能接受原告任何的物业服务，而且原告也未向我行提供过任何物业管理服务。
本院经审理认定事实如下：2010年11月5日，被告工商银行宜阳支行因办公楼改造，与河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）签订《合作开发协议书》一份，约定被告提供土地，太圣公司投资建设，项目建成后，1-3层商业办公用房部分产权归被告所有，4层以上及地下车库产权归太圣公司由其负责销售，利益归太圣公司。2012年9月，太圣公司将建成的房屋1-3层交付被告使用。同年11月6日，原告与河南太圣置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为太圣公司开发的圆宏国际商住楼提供前期物业管理服务，物业服务收费采用包干制，高层住宅每月每平方米1元，商业物业每月每平方米1.5元（待定），业主应于收到“入伙通知书”所规定交房日期次月之日起交纳物业服务费，未按时足额缴纳物业服务费的，应按每月3‰的标准向原告支付违约金，合同期限自2016年11月6日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告入驻圆宏国际小区提供物业管理服务，2016年3月31日，原告与太圣公司签订了撤场协议撤出圆宏国际。因原告要求被告支付物业服务费遭拒，故此原告诉入本院。
另查明，被告的办公楼位于圆宏国际1-3楼，该办公楼紧邻宜阳县城红旗中路，有独立的大门，人员进出无需通过小区大门，楼梯及电梯均与楼上住户隔绝。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告向本院提交的《前期物业服务合同》、《宜阳圆宏国际撤场协议》、交接手续清单、《关于物业费的催交函》、被告向本院提交的《合作开发协议书》、现场平面图以及本院询问朱俊强笔录、现场照片等证据予以证明，足以认定。
本院认为：本案圆宏国际商住楼的建设单位太圣公司与被告工商银行宜阳分行系合作开发关系，双方在《合作开发协议书》上明确约定，项目建成后1-3层商业办公用房部分产权归被告所有，因此建设单位太圣公司在将办公用房交付被告之后选聘物业管理公司的过程中，因涉及到被告的权益，应当与被告进行协商，并将选聘结果告知被告。原告与太圣公司签订的《前期物业服务合同》，也明确约定业主应于收到“入伙通知书”所规定交房日期次月之日起交纳物业服务费。但原告未向本院提交相关证据，证明太圣公司在选聘物业时征求了被告的意见，或向被告送达了“入伙通知书”，在原告或太圣公司未对被告履行告知义务的情况下，该《前期物业服务合同》不应对被告产生约束力。被告的办公楼主体虽与楼上的商住楼相连，但其大门、楼梯、电梯等通道均与该小区其他住户隔绝，形成相对独立的物业区域，被告的行业特殊性亦决定其对物业管理存在特殊需求，原告在对该小区提供物业服务期间，是否向被告提供了相应的物业服务，原告未向本院提交证据予以证明，故不能认定原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。综上，原告请求被告支付物业服务费用，因缺乏证据证实双方之间存在物业服务合同关系，其请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十三条、第二十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
驳回原告洛阳乐达物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费减半收取1235元，由原告洛阳乐达物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 戚志明
二〇一七年四月十三日
书记员 梅红霞
附：《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国国务院物业管理条例》
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。