湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初600号原告金云霞。委托诉讼代理人周南洪（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告金云霞诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，适用普通程序，于2017年5月19日依法公开开庭进行了审理。原告金云霞的委托诉讼代理人周南洪，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金云霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止起诉之日逾期办理不动产权登记证书的违约金86706元及按已付房款每日万分之三计算至办好不动产权证书之日的违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买大汉龙城18栋1801房，总房款464707元，被告需在2013年6月30日前将所购房屋交付给原告，并于2015年6月30日前将房产证办至原告名下，如未能如期办理房产证则以《补充协议》第九条为据承担违约责任。合同签订后原告按约定支付了所有购房款，但被告未按约定履行办证义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，答辩人不应当承担逾期办证责任。1、按双方签订的《补充协议》第九条约定，答辩人办证时间为实际交房后的730。双方于2014年2月14日办理了房屋交接手续，因此答辩人配合办证时间应于2016年2月13日届满，在此之前答辩人尚未违约。原告请求从2015年7月1日起计算违约金，没有事实和法律依据。2、原告已经放弃了追究答辩人逾期办证违约责任的权利。原告向答辩人提交《大汉龙城延期申请表》，承若如果其未在将契税、维修基金、办证费在18栋封顶时交清的，就不追究答辩人的延期办证责任。二、即使认定答辩人违约，原告请求的违约金过高，因国家宏观调控导致房地产及金融市场整体萧条，答辩人面临实际困难，请求法院酌情予以减少。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。二、被告提交的由原告向被告申请的《大汉龙城延期申请表》一份，拟证明的原告向被告单方表示，其未能在18栋封顶时将契税、维修基金、办证费交清，就不追究被告逾期办证违约责任。原告质证认为该延期申请表申请内容不是原告本人书写；且契税及办证费用等是有关部门行使的管理权利不是被告的权利，不能作为免除被告逾期办证违约责任的依据。本院认为，原告没有否认该证据的真实性、合法性；只是不认可该证据的证明目的。但该证据明显与本案具有关联性，符合证据的关联性要求，在原告没有提出该证据为虚假的情况下，原告的质证理由不能成立，该证据本院予以采信。经审理查明：2012年4月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第18幢18层1801号商品房，房屋总价款464707元，合同签订时支付房款184707元，通过公积金贷款280000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。原告在与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的同日，向被告提交《大汉龙城延期申请表》一份，内容为“本人申请除房款外其他费用包括契税、维修基金、土地证手续费、产权证手续费延期至18栋封顶时交清，若逾期，本人不追究大汉龙城开发商延期办证责任。”落款为原告金云霞的签名及按印、日期为2012年4月8日。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》等签订后，原告支付全部购房款464707元（其中包括公积金按揭贷款280000元），被告于2015年7月28日开具销售不动产统一发票。2014年2月14日被告于将房屋交付给原告。2014年2月14日，原告向被告缴纳办证费2000元、两证代办费200元、工本费100元、手续费280元、预告费503元、与抵费80元合计3163元；2016年6月12日，原告向被告交纳维修基金9294元；2016年10月26日缴纳涉案房产契税6624.39元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区18号综合楼2012年10月26日封顶，2013年12月31日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。还查明，原告与被告就涉案商品房逾期交房的商品房预售合同纠纷一案，已经本院作出（2014）怀鹤民一初字第937号民事判决，并由湖南省怀化市中级人民法院作出（2015）怀中民一终字第197号民事判决予以维持，该判决认定被告逾期交房288天，但因双方明确未将消防验收合格约定为交房条件，依据本案的具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金（双方约定为日万分之三）等。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《大汉龙城延期申请表》，系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据原、被告补充协议的约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间为2014年2月14日，根据双方的约定，被告应当在2016年2月13日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但因原告未能在约定的18号楼封顶时（即2012年10月26日）交清契税、维修基金、办证手续费等，应当受不追究开发商延期办证责任申请的约束，原告的申请系附条件的放弃权利的单方法律行为，该单方行为自意思表示到达相对人（被告）时成立，所附条件成就（未在18栋封顶时交清契税、维修基金、办证手续费）时发生法律效力。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告金云霞的诉讼请求。案件受理费1968元，由原告金云霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨宏勇人民陪审员  沈 红人民陪审员  向莱茵二〇一七年五月二十六日代理书记员  雷金华附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。