广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二破终字第101号
上诉人（原审原告）：湛江国强水泥（厂）有限公司。住所地：广东省湛江市麻章区。
诉讼代表人：ＸＸ，湛江国强水泥（厂）有限公司破产清算小组组长。
委托代理人：李坎易，湛江国强水泥（厂）有限公司破产清算小组工作人员。
委托代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市国土资源局。地址：广东省湛江市。
法定代表人：陈伟杰，局长。
委托代理人：劳劲、郑海明，该局工作人员。
上诉人湛江国强水泥（厂）有限公司（下称国强公司）因与被上诉人湛江市国土资源局（下称湛江市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省湛江市中级人民法院（2014）湛中法民四初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由代理审判员郑捷夫担任审判长，代理审判员杨靖、张磊参加的合议庭进行审理，书记员彭欣薇担任记录。本案现已审理终结。
2014年2月14日，国强公司向原审法院提起诉讼称：1996年12月10日，湛江市麻章区国土局（下称麻章区国土局）与国强公司签订《国有土地使用权出让合同》（下称《土地出让合同》），约定将位于麻章镇平茶公路南侧的308000平方米的土地使用权协议出让给国强公司，出让年限50年，从取得国有土地使用证之日起计；出让金每平方米29.49元，出让金总额为9082920元。该合同约定国强公司逾期支付土地出让金的，麻章区国土局有权解除合同并请求赔偿损失，但该合同未明确约定支付出让金的具体时间和逾期多长时间可行使解除权。合同订立后，麻章区国土局将上述土地交付给国强公司，国强公司在该土地上修建建筑物等。由于市政修路等原因，国强公司实际占有使用的土地面积为278244平方米，其中133333.4平方米已经办理了使用权证，土地证号为麻府国用（98）字0005**号，并已抵押给中国银行湛江分行贷款902万元，抵押登记证书号为麻府他项（99）字第006号。另外一部分面积为144910.6平方米的土地使用权没有办理国有土地使用权证，国强公司也没有支付出让金。2005年7月19日，经国强公司申请，原审法院作出（2005）湛中法民破字第4号民事裁定，宣告国强公司破产还债，并于同日指定成立清算组。国强公司清算组将前述全�出让土地（包括已办证部分及未办证部分）全部列为破产财产，并由债权人会议决议对上述全部土地使用权进行拍卖处置。经三次公开拍卖无人竞拍后，国强公司清算组于2007年12月29日与湛江市土地储备管理中心签订《回收土地使用权协议书》，约定由湛江市土地储备管理中心回收上述《土地出让合同》中约定的全部土地使用权，其中已办证部分按照基准地价扣除土地出让金后以13.44万元／亩回收，未办证部分无偿回收。2012年6月，案外人郭明以其抵押债权人权益受到上述《回收土地使用权协议书》损害为由，另案向原审法院提起诉讼，请求确认上述协议无效，原审法院经审理作出一审判决、确认上述协议书无效，当事人向本院提起上诉，本院经审理作出终审判决、维持原判。2013年11月14日，湛江市国土局作出《湛江市国土资源局关于与原湛江国强水泥（厂）有限公司解除土地出让合同的通知》（下称《解除合同通知》），并于2013年12月17日送达国强公司清算组，以国强公司未支付土地出让金为由，解除原麻章区国土局与国强公司签订的《土地出让合同》，收回国强公司未缴交出让金和没有办理国有土地使用权登记的144910．6平方米国有土地使用权。国强公司认为湛江市国土局作出的解除行为无效，主要原因在于：1、湛江市国土局并非《土地出让合同》的出让方，其无权作出解除行为；2、在另案郭明提起的诉讼中，一、二审判决均已确认上述144910．6平方米土地使用权属国强公司的破产财产，湛江市国土局的行为是对生效判决的否认；3、即使湛江市国土局有权代表麻章区国土局，其已经丧失了解除合同的权利。据此，国强公司请求：确认湛江市国土局关于解除涉案《土地出让合同》的行为无效。
湛江市国土局原审辩称：湛江�国土局解除《土地出让合同》理由充分，法律依据充足。（一）湛江市国土局具有解除合同的合法主体资格。根据广东省人民政府《印发＜广东省国土资源管理体制改革实施意见＞的通知》，原麻章区国土局已上收并改为湛江市国土局麻章分局。根据湛江市机构编制委员会《关于印发＜湛江市国土资源局主要职责内设机构和人员编制规定＞的通知》，湛江市国土局负责市辖各区土地使用权的出让工作。因此，麻章区国土局作为出让方签订的《土地出让合同》的权利和义务由湛江市国土局承担。（二）湛江市国土局解除《土地出让合同》有充足的法律依据。双方在《土地出让合同》中约定了国强公司逾期未支付出让金的，出让方有权解除合同，现国强公司至今未支付该144910.6平方米土地的出让金。并且根据《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律规定，湛江市国土局有权解除该土地出让合同。（三）国强公司并未真正取得该144910．6平方米土地的使用权，国强公司破产清算也不影响湛江市国土局有权解除合同，国强公司认为湛江市国土局已经放弃行使解除权依据不足。据此，湛江市国土局请求：驳回国强公司的诉讼请求。
原审法院查明：1996年12月10日，麻章区国土局与国强公司签订《土地出让合同》，约定麻章区国土局将位于麻章镇平茶公路南侧的308000平方米的土地使用权以协议出让方式出让给国强公司。出让年限为50年，出让金为每平方米29.49元，总额9082920元。该合同第九条第二款中关于出让金支付时间的约定空白，该条款后半段中约定“逾期日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失”，逾期期限处为空白。合同订立后，麻章区国土局依约向国强公司交付了全部出让土地，国强公司将其作为办公用地使用，并在其上建造有厂房等建筑物，减除修建道路占用土地外国强公司实际占有使用的面积为278244平方米。之后，国强公司就该出让土地中面积为133333.4平方米的部分办理了国有土地使用权证，土地证号为麻府国用（98）字0005**号，并以该已办证地块为抵押财产向中国银行湛江分行申请了贷款，抵押登记证书号为“麻府他项（99）字第006号”，贷款本金为902万元。另外面积为144910.6平方米的土地在国强公司对其占有使用过程中始终未办理国有土地使用权证，国强公司也未就该地块支付出让金。
1998年12月14日，广东省国土厅做出《关于湛江国强水泥有限公司建设水泥厂补办用地手续的批复》，针对麻章区国土局与国强公司的土地出让事宜作出如下批复：一、同意麻章区国土局补办征（拨）用上述462亩土地并将其使用权出让给国强公司作为水泥厂建设用�。该土地出让年限为50年，期限届满，其土地使用权及地上不动产依法收归国有；二、有关征地补偿及土地出受让双方的权利、责任、义务等分别按依法签订的征（收）地协议书和土地出让合同办理。
2005年7月19日，原审法院作出（2005）湛中法民破字第4号民事裁定，宣告国强公司破产还债。同年12月8日，经国强公司破产案第一次债权人会议表决，形成了对包括前述全部出让土地在内的财产进行整体拍卖的决议。经数次公开整体拍卖，均无人参与竞拍。在此情况下，2007年12月29日，国强公司清算组与湛江市土地储备管理中心签订《回收土地使用权协议书》，约定由湛江市土地储备管理中心收回国强公司位于麻章区麻章镇三内塘278244平方米（约417.36亩）土地使用权，其中有偿收回办证的133333.40平方米（约200亩），该块土地证号为麻府国用（98）字000558号、无偿收回未办证的144910.6平方米（约217.36亩）。补偿方案为已确权办证的133333.40平方米土地回收补偿按13.44万元／亩，土地总补偿费为2688万元；地上建筑物按粤华信评报字（2007）第028号评估报告补偿，补偿费为2131.6万元。上述两项总补偿费为4819.6万元。其后，湛江市土地储备管理中心向国强公司清算组支付了回收补偿费，将该地块纳入湛江市土地储备库中并办理了上述两块土地的使用权变更登记手续。
案外人郭明经受让取得包括原中国银行湛江分行享有的902万元针对已办证部分的土地使用权的抵押债权在内的对国强公司的部分债权。2012年6月15日，郭明以国强公司清算组与湛江市土地储备管理中心签订的《回收土地使用权协议书》侵害了其作为抵押债权人的权利为由起诉至原审法院，要求确认该协议无效。原审法院经审理作出（2012）湛中法民四初字第35号民事判决，确认湛江市�地储备管理中心与国强公司清算组于2007年12月29日签订的《回收土地使用权协议书》无效。国强公司清算组及湛江市土地储备管理中心对该判决均不服，向本院提起上诉，本院于2013年11月11日作出（2013）粤高法民二破终字第15号民事判决，驳回上诉、维持原判。
2013年11月14日，湛江市国土局做出湛国土资（地产）（2013）509号《解除合同通知》并送达国强公司，认为自1996年12月10日《土地出让合同》签订至今，出让土地中面积为144910．6平方米土地的出让金仍未支付，因此根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条等相关法律规定，解除原麻章区国土局与国强公司签订的《土地出让合同》，收回国强公司未缴交出让金和没有办理国有土地使用权登记的144910.6平方米国有土地使用权。湛江市国土局在原审庭审中确认其解除行为所针对的是未缴交出让金和未办理国有土地使用权登记的部分，对于已办证部分无异议。
另查明，2004年12月9日，广东省人民政府发布《印发广东省国土资源管理体制改革实施意见的通知》，其中第二部分“改革的主要内容”第（一）项第1条内容为“市、县国土资源主管部门是同级人民政府的工作部门，依照有关法律法规履行本辖区土地资源、矿产资源及测绘行政管理职责，其机构仍由同级人民政府管理。市辖区国土资源主管部门机构编制上收到市人民政府管理，改为国土资源分局，为市国土资源主管部门的派出机构”。2010年10月12日，湛江市机构编制委员会做出湛机编（2010）43号《关于印发＜湛江市国土资源局主要职责内设机构和人员编制规定＞的通知》，其中对于湛江市国土资源局主要职责第（七）项的表述为“对土地使用权出让、租赁、转让、交易和政府收购等进行管理�监督检查”等；第五部分其他事项中第（一）项规定“市国土资源局赤坎分局、霞山分局、坡头分局、麻章分局、华侨管理区分局为市国土资源局的派出机构”。根据该文件安排，有关土地使用权的出让等职责收归湛江市国土局行使，原麻章区国土局主体编制上收为麻章分局，作为湛江市国土局的派出机构，不再单独行使原由其行使的土地出让等职责。
原审法院认为：本案为确认合同效力纠纷。本案的主要争议焦点为：一、湛江市国土局是否是适格的解除《土地出让合同》的主体；二、如果主体适格，湛江市国土局解除《土地出让合同》的行为是否合法。
关于湛江市国土局是否是适格的解除《土地出让合同》的主体的问题。1996年12月10日，麻章区国土局与国强公司签订《土地出让合同》后，该局作为合同当事人享受合同权利，承担合同义务。在双方约定的解除�由出现时，麻章区国土局作为合同当事人享有合同解除权。但由于广东省国土资源管理体制改革的要求及湛江市对于国土资源局职责、机构、人员等事项的调整，麻章区国土局更名为麻章分局，从机构设置上变更为湛江市国土局的派出机构，不再直接以其自身名义行使原麻章区国土局享有的出让土地的职权，该职权改为由湛江市国土局行使，因此，麻章区国土局的主体资格应视为已合并至湛江市国土局，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，其针对原《土地出让合同》的权利义务应转由湛江市国土局行使，即由湛江市国土局代替麻章区国土局成为合同的当事人，承接麻章区国土局在《土地出让合同》中的权利义务。因此，湛江市国土局是适格的行使合同权利的主体。
关于该解除行为是否合法的问题。首先，《土地出让合同》中约定了解除条款。由于该�同第九条第二款中后半段中约定“逾
期日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失”（逾期期限处为空白），该条款系双方约定的合同解除条款，也即在国强公司逾期未全部支付出让金时，麻章区国土局有权解除合同。该约定是双方当事人的自由自主约定，不存在无效情形，且双方对此没有争议，对其效力应予认可。由于双方在合同中没有约定支付出让金的具体期限及逾期期限，在合同订立后履行过程中也未就此形成补充协议，根据合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。国强公司自《土地出让合同》订立至今一直占有使用该出让土地，并办理了部分土地的使用权证，但对于双方诉争的该部分土地，未办理土地使用权证，也没有支付土地出让金，至2005年7月19日，国强公司经由原审法院裁定宣告进入破产还债程序，至今未能继续履行《土地出让合同》支付全部出让金，同时，国强公司清算组也未依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定对合同进行解除或者其他效力方面的处理，在此情况下，应认为《土地出让合同》约定的解除条件已经满足，湛江市国土局承接麻章区国土局的合同地位，有权就未支付出让金部分行使其合同解除权。
其次，国强公司在与麻章区国土局订立《土地出让合同》后即占有使用全部出让土地，但未支付全部土地出让金的情形，也符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条等法律法规中规定的出让方解除土地出让合同的法定条件。根据上述法律法规，土地使用者必须按照出让合同约�支付全部土地使用权出让金，若逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。现湛江市国土局针对未办证部分行使合同解除权符合该法律的规定。
因此，2013年11月14日，湛江市国土局以国强公司未支付土地出让金为由解除《土地出让合同》中涉及未支付出让金亦未办理土地使用权证的部分，并通知国强公司，该解除行为形式完备，应认可其效力。
至于国强公司主张在郭明诉国强公司清算组及湛江市土地储备管理中心土地回收协议无效一案中［即（2012）湛中法民四初字第35号案及（2013）粤高法民二破终字第15号案］，一、二审判决书均已确认该诉争土地使用权属于国强公司的破产财产，且湛江市国土局解除合同是对生效判决的否定。对此，经审查，该案是对国强公司清算组与湛江市土地储备管理中心订立的土地回收协议的效力做出判决，并未直�判定诉争土地的权属，不能直接作为确定本案事实的依据。同时，湛江市土地储备管理中心的回收行为与本案中诉争的解除行为是独立的两项行为，其效力不具有关联性。国强公司的该主张无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
关于国强公司主张湛江市国土局已丧失合同解除权的意见。国强公司主张在湛江市土地储备管理中心回收国强公司土地使用权的过程中，湛江市国土局曾经依职责为该中心办理土地使用权证，因此湛江市国土局已经放弃行使合同解除权。原审法院认为，国强公司的上述主张没有法律依据。本案中湛江市国土局依约定解除合同的行为与当时履行行政职权进行办证的行为性质不同、原因不同，二者之间缺乏直接关联性，以该行政行为推断湛江市国土局已经放弃合同解除权理由牵强，不予采纳。
综上所述，国强公司的诉讼请求缺乏事实和法律�据，应予驳回。原审法院于2014年8月6日，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条的规定，作出（2014）湛中法民四初字第21号民事判决：驳回国强公司的诉讼请求。一审案件受理费75380.44元，由国强公司负担。
国强公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）湛江市国土局不具有行使合同解除权的条件，原审认定湛江市国土局行使合同解除权的条件成就有误。1、合同法第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，涉案《土地出让合同》未约定履行期限，湛江市国土局可以随时要求国强公司履行�但应当给国强公司必要的准备时间。湛江市国土局在解除上述合同时未要求国强公司履行，也未预留必要的准备时间，而是直接通知解除合同，与合同法的上述规定不符，合同解除条件尚未成就。2、原审认定《土地出让合同》约定的解除条件成就错误。国强公司一直占有、使用涉案土地，国强公司破产期间也将涉案土地列为破产财产，可见国强公司一直在履行《土地出让合同》，原审以国强公司清算组未通知湛江市国土局继续履行合同为由认定国强公司具有解除合同的意思表示，认定有误。（二）按照合同法第九十五条关于合同解除权消灭的相关规定，湛江市国土局已丧失对《土地出让合同》的解除权。因涉案《土地出让合同》已约定合同解除条件，原审法院适用城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例关于合同解除权的规定有误，合同解除�件应尊重双方当事人的意思表示。国强公司清算组在一系列文件中将涉案土地列为破产财产，实际上在提示湛江市国土局表达对《土地出让合同》效力的意思，湛江市国土局在国强公司破产后不仅没有行使解除权，反而确认了国强公司清算组与湛江市土地储备管理中心签订的《回收土地使用权协议书》，并为湛江市土地储备管理中心办理了涉案土地的权属证书，实为放弃行使解除《土地出让合同》的权利。国强公司未支付土地出让金的状态持续了十多年，湛江市国土局长期未行使合同解除权，为维护当事人的合法权益及法律关系的稳定，应认定湛江市国土局对《土地出让合同》的解除权已经消灭。据此，国强公司请求：撤销原审判决，确认湛江市国土局解除《土地出让合同》的行为无效。
湛江市国土局二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。（一）涉案《土地出让合同》签订后长达十几年时间内，国强公司一直未按约支付土地出让金，依据相关法律规定，湛江市国土局有权解除上述合同。按照企业破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的视为解除合同。国强公司清算组从未向湛江市国土局发送任何关于主张解除合同或继续履行合同的通知，在法定二个月期限届满后，应视为国强公司解除《土地出让合同》。（二）国强公司主张解除履行期限不明的合同需给其预留必要的准备时间属理解法条错误。合同法第六十二条第（四）项所规定的给予相对方准备时间的前提是债权人仍要求继续履行合同，而本案中湛江市国土局是要求解除合同，没有给予国强公�准备时间的必要。（三）按照物权法的相关规定，建设用地使用权自登记时设立，涉案土地未曾登记在国强公司名下，国强公司尚未取得土地使用权，不应纳入破产财产范围。另外，湛江市土地储备管理中心之前与国强公司清算组签订《回收土地使用权协议书》无偿回收涉案土地，故湛江市国土局没有必要行使合同解除权，后因上述回收协议被法院确认无效，湛江市国土局才要求解除合同，因此湛江市国土局一直没有放弃解除合同的权利。据此，湛江市国土局请求：驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案系双方当事人因《土地出让合同》应否解除问题发生争议，故本案案由应确定为建设用地使用权出让合同纠纷，原审确定本案案由为确认合同效力纠纷不当，本院予以纠正。虽然涉案《土地出让合同》未明确约定国强公司支付土地出让金的履行期限，但自双方1996年签订合同至今长达17年的时间内，国强公司一直未能按约支付涉案144910.6平方米土地的土地出让金，明显超出了合理的履行期限，已经构成违约，湛江市国土局也因此未为国强公司办理上述土地的使用权登记手续，原审认定湛江市国土局解除合同的行为符合《土地出让合同》关于受让方未按约支付土地出让金则出让方有权解除合同的约定，并据此驳回国强公司关于确认湛江市国土局解除合同行为无效的请求，有事实和法律依据。此外，《中国人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定“土地�用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”，湛江市国土局解除受让方未按约支付土地出让金的部分土地使用权出让合同亦符合上述法律、行政法规的相关规定。国强公司主张湛江市国土局不具备行使合同解除权的条件，理据不足，本院不予采信。
关于国强公司援引《中华人民共和国合同法》第九十五条规定主张湛江市国土局已丧失合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。一方面，涉案《土地出让合同》并未就出让方行使合同解除权期限问题作出约定�法律亦未就该问题作出明确规定，在国强公司未按约支付土地出让金的情况下，湛江市国土局也一直未为国强公司办理涉案土地的使用权登记手续，国强公司主张因湛江市国土局长期未行使合同解除权导致其该项权利消灭，缺乏依据；另一方面，缺乏证据证明国强公司曾催告湛江市国土局行使合同解除权，国强公司主张其破产清算组将涉案土地列为破产财产及其与湛江市土地储备管理中签订《回收土地使用权协议书》、湛江市国土局为湛江市土地储备管理中心办理涉案土地权属证书等，应视为系国强公司催告湛江市国土局行使合同解除权的行为，理据不足。故国强公司主张湛江市国土局已丧失对涉案《土地出让合同》的解除权，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；国强公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75380元，由湛江国强水泥（厂）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑捷夫
代理审判员 杨 靖
代理审判员 张 磊
二〇一四年十二月四日
书 记 员 彭欣薇