上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36437号
原告刘胜，男，1981年2月14日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。委托代理人苏余，上海明伦律师事务所律师。被告宋长贵，男，1962年12月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈磊，上海木诚木律师事务所律师。原告刘胜诉被告宋长贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告刘胜及其委托代理人苏余、被告宋长贵及其委托代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘胜诉称，2016年2月4日，原、被告通过居间方德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定被告将位于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为人民币(以下币种同)3,690,000元，双方约定原告交付定金100,000元，双方于居间协议签订后25日内(即2016年2月29日前)共同至居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。协议签订后，原告向被告交付定金40,000元，双方约定次日交付剩余定金，但原告次日交付剩余定金时被告方拒绝，并多次表示违约不卖的意思，2016年2月26日被告正式告知原告“暂时不卖了”。现起诉要求：一、判令解除原、被告于2016年2月4日签订的《居间协议》；二、判令被告支付原告违约金738,000元；三、诉讼费由被告负担。被告宋长贵辩称，同意解除原、被告于2016年2月4日签订的《居间协议》，但不同意支付原告违约金。双方签订居间协议后，原告在2016年2月4日前仅支付了40,000元意向金，而未能按约支付100,000元定金，没有购房诚意，违约在先，被告亦怀疑原告的支付能力，故第二天起便不再理睬原告。被告并表示，合同约定违约金过高，要求调整。经审理查明，2016年2月4日，原告刘胜(乙方)、被告宋长贵(甲方)与居间方德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋转让价3,690,000元。《居间协议》第3.1条约定“意向金：乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2016年2月4日前向丙方支付意向金计人民币100,000元(大写壹拾万元整)”，第3.2条约定“转定金：如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后当日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至人民币100,000元。”第3.3条约定“签订买卖合同示范文本：甲、乙双方同意在本协议签订后25日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。第七条约定“违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时，违约方应依照本协议约定的总房价款的1%向丙方支付违约金。”当天，原告支付给被告定金40,000元，其中一笔以支付宝方式支付的钱款10,000元于当天19：41分支付。被告当天出具收款收据，记载收到原告购买系争房屋的定金40,000元，并出具一份承诺书“本人宋长贵为双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，该房屋之前的产权人为母亲薛桂英，因去世，现通过上海市浦东新区人民法院裁决给我。本人因现在要卖出双桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，但浦东新区交易中心规定，需要我妻子夏菊兰本人到场签字。本人承诺，若在交易过程中无法到场签字，所产生的违约责任全由本人宋长贵承担。”2016年2月26日，原告向被告发送短信询问被告是否继续出售系争房屋给原告，被告答复“暂时不卖了，还未摆平老婆”。2016年4月18日，原告向被告发律师函：“您与委托人于2016年2月4日通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍而签订《房地产买卖居间协议》(协议编号：CXXXXXXXXXXX)一份，约定您将位于上海市浦东新区双桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给委托人，合同总价369万元人民币。该合同约定：委托人交付定金10万元给您，您应于签订居间协议后25日内(即2016年2月29日之前)与委托人一起至居间方签订《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，委托人向您交付定金4万元，次日交付余额定金时遭遇您拒绝；其后您多次表示将不与委托人签订房屋买卖合同，并于2016年2月26日正式答复委托人‘暂时不卖了’。由于您双方已经签订居间协议且您已经收取委托人定金，但是拒绝按照约定与委托人签订房屋买卖合同，所以导致委托人产生巨大损失。现已经超过约定的签订合同日期，您一直未同意与委托人签订正式的房屋买卖合同，故委托人委托本律师事务所律师通知您：委托人决定即刻解除与您之间签订的《房地产买卖居间协议》(协议编号：CXXXXXXXXXXX)，同时要求您双倍返还已经收取的定金40,000元(即向委托人支付80,000元)；并按照双方协议约定向委托人支付房屋总价款20%的违约金(即人民币73.80万元)。特此函告！”。2016年5月17日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告表示，合同解除后，要求被告返还已付定金4万元，被告表示只同意返还2万元。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、承诺书、律师函、原、被告之间的短信记录、被告提供的支付宝交易记录打印件等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《居间协议》作为双方此后签订《买卖合同》的预约，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。《居间协议》虽约定定金金额100,000元，但实际履行过程中，原告仅收取被告40,000元。由于定金合同属实践性合同，自实际交付收取定金之时生效，故原、被告双方间实际就此后签订《买卖合同》形成定金金额为40,000元的定金合同关系。现被告以原告签约当天未按《居间协议》约定金额付足定金为由拒绝再与原告接触、拒绝签署《买卖合同》，于法无据，应承担违反预约合同的法律责任。庭审中，双方一致同意解除《居间协议》，本院予以照准。作为违约的一方，合同解除后，被告理应将收取的40,000元定金返还原告。原告另主张被告支付违约金，亦于法有据。至于违约金金额，鉴于被告主张约定标准过分高于原告实际损失而要求调整，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘胜与被告宋长贵于2016年2月4日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告宋长贵应于本判决生效之日起十日内返还原告刘胜定金人民币40,000元；三、被告宋长贵应于本判决生效之日起十日内支付原告刘胜违约金人民币100,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,180元，减半收取计人民币5,590元，由原告刘胜负担人民币4,440元，被告宋长贵负担人民币1,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一六年七月二十八日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。