山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终202号上诉人（原审被告暨反诉原告）：殷学理。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原告原告暨反诉被告）：李海龙。委托诉讼代理人：吴静，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告暨反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人殷学理因与被上诉人李海龙、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人殷学理的委托诉讼代理人王建、被上诉人李海龙及其委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。殷学理上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判确认李海龙与中大公司签订的商品房买卖合同无效，确认华田苑府城二期3号楼3单元602号房屋所有权归殷学理所有，中大公司向殷学理交房并为殷学理办理房屋产权手续。事实和理由：李海龙与中大公司缔结的《商品房买卖合同》从内容和形式上均没有合同的规范性和完整性，购房协议是虚假的。中大公司在与殷学理办理了合法网签备案手续的情况下，又与李海龙签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了殷学理的合法权益。中大公司没有合法向李海龙交付房屋，一审法院以中大公司已向李海龙交付房屋为由，认定房屋归李海龙所有明显不符合法律规定。中大公司为殷学理办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局了网签登记手续，按照法律规定，只有网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为李海龙办理房屋网签手续，故李海龙不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归殷学理。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。李海龙辩称，原判正确，应予维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李海龙向一审法院提起诉讼请求：确认其与中大公司之间签订的房屋认购协议书有效，李海龙是华田苑府城二期3-3-602号房屋的所有权人；撤销殷学理的网签登记；中大公司为李海龙办理华田苑府城二期3-3-602号房屋的产权登记手续。殷学理向一审法院提起反诉请求：确认殷学理与中大公司签订的商品房买卖合同合法、有效，大同市府南街华田苑府城二期3-3-602号楼房归殷学理所有。一审法院认定事实：李海龙与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2014年8月10日，未标明编号。约定李海龙自愿认购中大公司位于大同市府南街7号华田苑府城二期5号楼3单元6层02号住宅（建筑面积89.498㎡，单价4100元）一套，总价366909元。付款方式为一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司给李海龙出具了366909元的购房款统一收款收据1份（收据日期为2014年8月10日，标明的房号是5-3-602）。李海龙交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6704.75元、暖气费1531.35元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税3665元（上述收据未标明日期，标明房号为3-3-602），李海龙另交纳装修服务费626元、物业费（含电梯）1609元、装修保证金2000元（上述收据日期为2014年9月13日，标明房号为3-3-602）。另查明，殷学理与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年9月1日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。约定：殷学理向中大公司购买华田苑府城3号楼3单元6层602号房，建筑面积89.39㎡，单价4000元，总价357560元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给殷学理出具了两张共计357560元的收据（收据日期为2014年，未标明月和日）。龚锁于2013年8月20日共汇给沈颂华480万元。一审法院认为，李海龙与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。李海龙按约定付清了购房款，中大公司也已交付了房屋，现李海龙已合法占有该房屋，故李海龙要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼3单元602号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。李海龙要求撤销殷学理与中大公司之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，不予支持。殷学理反诉请求确认其与中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，大同市府南街华田苑府城二期3-3-602号房归其所有，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，不予确认。殷学理就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，判决：一、李海龙与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于本市华田苑府城二期3号楼3单元602号房屋归李海龙所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为李海龙办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回李海龙的其余诉讼请求；五、驳回殷学理的反诉请求。案件受理费300元，由李海龙负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付李海龙）。反诉费200元，由殷学理负担。本院二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案案由问题。李海龙在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销殷学理网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于李海龙与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。殷学理认为李海龙所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，李海龙与中大公司存在恶意串通的情形。殷学理所提的上述理由中，李海龙是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；殷学理所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。从本案一二审查明的事实看，李海龙所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，殷学理也没有证据证明李海龙和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定李海龙所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给李海龙的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。李海龙提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为李海龙出具了入住通知书和装修通知书。本案中大公司为李海龙出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于李海龙作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故殷学理所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，其该上诉请求不能成立。关于殷学理与中大公司所签合同的效力问题。殷学理在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对殷学理与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，殷学理与中大公司之间的争议应另行主张。从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中殷学理要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告李海龙所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认殷学理与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，殷学理就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于李海龙能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助李海龙办理产权登记的义务，因此李海龙要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为李海龙办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归李海龙所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。殷学理的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1103号民事判决第一项、第三项、第五项，即“原告李海龙与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告李海龙办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回反诉原告殷学理的反诉请求”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1103号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼3单元602号房屋归原告李海龙所有”和“驳回原告李海龙的其余诉讼请求”；三、驳回李海龙的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由李海龙负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费200元，由殷学理负担。二审案件受理费300元，由殷学理负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 张晨曦审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿