陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕06民终959号
上诉人（原审被告）：毕世安，男，汉族，1953年12月15日出生。
被上诉人（原审原告）:闫伟胜，男，汉族，1974年1月3日出生。
委托诉讼代理人：王鸿鹏，陕西圣地律师事务所。
上诉人毕世安因与被上诉人闫伟胜占有保护纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2017）陕0602民初5786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毕世安、被上诉人闫伟胜的委托诉讼代理人王鸿鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
毕世安上诉请求：1、依法撤销延安市宝塔区（2016）陕0602民初5786号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人闫伟胜与白江峰签订的《购房协议》，属于无效合同。1、依据我国现行法律规定，在房屋与土地的关系上，采取“房地一体主义”原则，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。该条明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是《中华人民共和国土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，被上诉人闫伟胜和白江峰买卖在农村集体土地上所建房屋，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据该条之规定，被上诉人闫伟胜和白江峰签订的《购房协议》无效。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此《购房协议》对被上诉人闫伟胜和白江峰自始没有法律约束力，被上诉人闫伟胜不能依据《购房协议》取得争议房屋的任何权利，无权请求判决其有权占有争议房屋。2、本案中，争议的房屋是文一村村民委员会用村集体土地修建，分配给本村村民，用于改善村民基本生活条件。农村集体土地包括集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料，任何单位和个人未经法定程序不得随意占用或“以租代征”，侵害或变相侵害农村集体经济组织和农民利益。《中华人民共和国土地管理法》第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。被上诉人闫伟胜不是文一村村民，其不能成为本案争议房屋的合法所有权人，而本案中，上诉人是文一村村民，可以成为本案争议房屋的合法所有权人。现实情况也是白江峰向上诉人借款无力偿还，于是用争议房屋抵账，并将钥匙交付上诉人，于是上诉人便入住该房屋，并交纳物业费，同时经白江峰同意在物业上将白江峰的名字变更为上诉人。随后，白江峰家人曾到争议房屋去取东西，并出具条据，但从未提出异议，由此可见白江峰已将本案争议房屋抵给上诉人，上诉人才是争议房屋的合法所有权人。二、被上诉人闫伟胜与白江峰签订的《购房协议》，属于恶意串通，损害其他债权人的行为。被上诉人闫伟胜声称，其与白江峰在2016年9月26日签订《购房协议》，约定白江峰将文化沟9号院2号楼3单元502室卖给被上诉人闫伟胜，被上诉人闫伟胜向白江峰支付500000元购房款（被上诉人闫伟胜称已实际支付）。在此之前白江峰已欠被上诉人闫伟胜本金893000元及利息96100元无力偿还，并且被上诉人闫伟胜于2017年1月10日向宝塔区人民法院提起诉讼。在白江峰欠被上诉人闫伟胜巨额借款无力偿还的情况下，反而另外再支付白江峰500000元购买涉案房屋，显然不符合正常逻辑和常理。另外500000元购房款数额巨大，被上诉人闫伟胜主张其已实际支付，但是却不能提供任何证据证明其已向白江峰支付了500000元购房款。故被上诉人闫伟胜与白江峰之间的房屋买卖行为明显属于恶意串通损害本案债权人即上诉人的违法行为。综上所述，上诉人认为被上诉人闫伟胜与白江峰签订的《购房协议》因违反法律的强制性规定而无效，且双方签订《购房协议》存在恶意串通的嫌疑，但一审法院对此未予以审查，故一审判决明显事实不清，适用律错误。为维护上诉人合法权益，请求人民法院查清事实，依法撤销延安市宝塔区（2016）陕0602民初5786号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求，以切实维护上诉人的合法权益。
闫伟胜辩称，1、原审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，被答辨人毕世安上诉事实和理由是无事实和法律依据的，不能成立，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。2、答辨人闫伟胜和被答辨人毕世安签订《购房协议》，是双方真实意思表示，闫伟胜支付了购房款，白江峰向答辨人交付了房屋。答辨人实际占有了该楼房。被答辩人听说白江峰将上述房屋卖于他人，就将门锁撬开入住该房屋，侵害了答辨人闫伟胜的占有权，现被答辨人已经搬离该房屋，答辩人要求确认其对该争议房屋占有权的诉请是有事实和法律依据的。请二审法院依法审查，支持答辩人的诉请。答辨人闫伟胜对位于宝塔区文化沟路9号院2号楼3单元502室房屋享有占有权。上诉人没有办理抵押登记，所以其主张不能成立。上诉人称买卖合同无效，其合同是真实有效的意思表示，合法有效。被上诉人没有恶意串通。
闫伟胜向一审法院起诉请求：1、依法判决原告有权占有位于宝塔区文化沟路9号院2号楼3单元502室房屋。2、依法判决被告赔偿原告租房损失贰万肆千元整(24000元)。3．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：白江峰于2016年6月15日向被告毕世安出具借条一张，该借条写有，“今借到毕世安现金伍拾万元整，月利息贰分，借款人白江峰愿以文一村小区2号楼3单元502室作为抵押，若无能力偿还，楼房归毕世安所有，借款期限叁个月，借款人白江峰，2016年6月15日”。2016年9月26日原告闫伟胜与白江峰签订《购房协议》，该合同约定，原告以50万元的价格从白江峰处购买宝塔区文化沟路9号院2号楼3单元502室及地下室，该合同约定，白江峰在签订协议后，15天搬出房屋。之后，白江峰将房屋钥匙交予原告，并就楼房内白江峰的物品进行打包由白江峰出具房屋内物品说明，原告闫伟胜遂入住该楼房并支付了购房款。2016年10月28日，被告毕世安听说白江峰将上述房屋卖于他人，就将门锁撬开入住该房屋并与原告发生纠纷，原告报警后，原、被告达成协议，在法院判决前双方均不得撬门入住。
一审法院认为，闫伟胜与白江峰签订的《购房协议》，是双方真实意思表示，闫伟胜支付了购房款，白江峰也向原告交付了房屋，原告闫伟胜实际占有了该楼房。被告毕世安听说白江峰将上述房屋卖于他人，就将门锁撬开入住该房屋，侵害了闫伟胜的占有权，现被告毕世安已经搬离该房屋，原告要求确认其对该争议房屋占有权的诉请本院予以支持。原告诉请的租房损失，由于证据不充分，本院不予支持。该争议房屋为集体土地上所建，闫伟胜只是不享有房屋的所有权，但其有基于合同产生的占有权，同时被告毕世安与白江峰的逾期还款用争议房屋抵债的约定不符合法律规定，故被告的辩解理由本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、二百四十五条之规定，判决：一、原告闫伟胜对位于宝塔区文化沟路9号院2号楼3单元502室房屋享有占有权。二、驳回原告闫伟胜其他诉讼请求。案件受理费600元，原告已预交，实际由原告负担300元，被告负担300元，于本判决生效后支付给原告。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实予以确认。
本院认为，根据《物权法》第二百四十五条规定，占用的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人闫伟胜与白江峰签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，且闫伟胜支付了购房款项，白江峰也将房屋交付使用，闫伟胜基于合同关系产生占用的权利。被上诉人闫伟胜和白江峰买卖在农村集体土地上所建房屋，虽然违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，但强制性规定分为管理性规范和效力性规范，《中华人民共和国土地管理法》属于管理性规范，未明确规定违反此类规范将导致合同无效，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认在民商法上的效力。而认定合同无效必须违反法律、行政法规的效力性规范，即违反此类规范必然导致合同无效。综上，被上诉人闫伟胜和白江峰签订的《购房协议》有效，闫伟胜具有占有房屋的权利。虽然白江峰向被上诉人毕世安借款时约定如不能按期偿还借款，用白江峰自己的房屋抵押担保，但不符合《担保法》的规定，属无效抵押行为，且白江峰未给毕世安办理房屋的物业变更登记事宜，毕世安自认其撬开房屋门锁入住的时间迟于闫伟胜占有的时间，故毕世安的行为妨害了闫伟胜的占有权利。综上，毕世安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人毕世安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫小虎
审 判 员 霍雨枫
代理审判员 高 敏
二〇一八年八月十日
（院印）
书 记 员 路 艳