湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂新洲阳民初字第00131号
原告虞毅华，男，1937年6月28日出生，汉族，武汉市黄陂区人。
原告张秀英（系原告虞毅华之妻），女，1937年6月10日出生，汉族，湖北省团风县人。
以上两原告共同委托代理人周忠平，湖北乾泰律师事务所律师（特别授权代理）。
被告张祥斌，男，1968年1月22日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告张杏枝（系被告张祥斌之妻），女，1968年5月13日出生，汉族，湖北省团风县人。
以上两被告共同委托代理人谢正，湖北中信律师事务所律师（特别授权代理）。
原告虞毅华、张秀英与被告张祥斌、张杏枝房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶章明适用简易程序，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告虞毅华及其委托代理人周忠平，被告张祥斌、张杏枝及其委托代理人谢正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞毅华、张秀英诉称，被告张祥斌、张杏枝需要在原告与被告共有的通道上建房，双方于2011年11月17日签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告张祥斌、张杏枝以28万的价格购买原告位于武汉市新洲区阳逻街邱余陶的两间两层半建筑面积为154.52平方米的房屋（以下简称诉争房屋）；被告以新建房屋的部分楼层置换或现金方式支付上述购房款；并约定如被告不购买诉争房屋或不按约付款，则被告应向原告支付违约金10万元。合同签订后，原告按照合同约定将诉争房屋的房屋产权证交付给被告，并搬出房屋，被告将自己的旧房拆除后在原址上重建了六层半的新房屋，并占用了共用的通道，但两被告未按合同约定向原告支付购房款28万，故原告虞毅华、张秀英诉至本院，请求判令：1、依法解除原、被告于2011年11月17日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告张祥斌、张杏枝支付违约金人民币10万元；3、本案诉讼费用由被告张祥斌、张杏枝承担。
原告虞毅华、张秀英为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋产权证》、《国有土地使用证》各一份，拟证明诉争房屋为原告虞毅华、张秀英所有的事实；
证据二、2011年11月17日原告虞毅华、张秀英与被告张祥斌、张杏枝签订的《房屋买卖合同》原件一份，拟证明原告虞毅华、张秀英将诉争房屋以28万的价格出售给被告张祥斌、张杏枝，或被告将新建的房屋的部分楼层置换诉争房屋的事实；
被告张祥斌、张杏枝在庭审中辩称，被告在建新房之初，原告即以死要挟被告，要求被告要么购买诉争房屋，要么给付原告10万元补偿款，被告是在违背真实意思的情况下与原告签订了房屋买卖合同，故该房屋买卖合同系无效合同；被告同意解除合同，但被告没有违约行为，故不应向原告支付违约金；即使被告应当承担违约责任，因原告没实际的损失，原被告在合同中约定的10万元违约金亦过高，请求法院酌情适当减少。
被告张祥斌、张杏枝为支持其抗辩理由，向本院提交了《建设工程规划许可证》原件一份，拟证明被告张祥斌、张杏枝所建房屋按照国家规定建筑面积为139.9平方米且只能建到两层，其余楼层均未办理房产证的事实。
经庭审质证，对于原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性被告均无异议；对于原告提交的证据二，被告张祥斌对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该合同非双方真实的意思表示，为无效合同。原告虞毅华对被告张祥斌提交的证据无异议。
本院认为，原告提交的证据一、被告提交的证据，双方均互不持异议，且该两份证据符合证据的一般法律特征，能够证明本案的事实，故本院予以采信；对于原告提交的证据二，本院认为该房屋买卖合同，被告虽有异议，但未提交证据证明该合同系在原告胁迫下签订，故对于该证据本院予以采信。
根据上述认定的证据，结合庭审调查，查明本案事实如下：被告张祥斌、张杏枝因拆旧房建新房，需占用原告进出通道。2011年11月17日，原告虞毅华、张秀英（合同甲方）与被告张祥斌、张杏枝（合同乙方）在湖北乾泰律师事务所的见证下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方将自己所有的位于新洲区阳逻邱余陶房产证号为新房权证阳字第××号，土地使用证号为新国用（94）字第M200502a307号，两间两层半建筑面积为154.52平方米的楼房出售给乙方。二、该房屋作价人民币贰拾捌万元整。三、乙方以下列方式支付购房款：1、乙方以与甲方相邻的正在建设的6＋1楼房的第五、第六、第七层（每层建筑面积约为105平方米）共作价人民币28万元出售给甲方，折抵购房款人民币28万。第七楼天面盖板；2、如乙方所建房屋只能做到六层，则乙方将该房屋的第五、第六层共作价人民币20万元出售给甲方，折抵购房款人民币20万元，乙方另向甲方补付购房款人民币8万元，此8万元定于本合同生效后两年内付清；3、如乙方所建房屋只能做到五层，则乙方将该房屋的第五层作价人民币12万元出售给甲方，折抵购房款人民币12万元，乙方另向甲方补付购房款人民币16万，此16万元定于本合同生效后两年内付清；4、如乙方所建房屋只能做到四层或四层以下，则乙方向甲方支付购房款人民币28万元。此款定于合同生效后一年内支付总房款的60%，余款在合同生效后两年内付清。四、乙方向甲方出售折抵房款的楼层的房产证由乙方办给甲方名下，所需办证费由甲方承担。五、本合同生效时，甲方将自己所出售的房屋的房产证、土地使用证交付给乙方，待全部购房款付清时，甲方即将自己所售房屋腾退并交付给乙方。六、如乙方不购买甲方的房屋或不按约付款，则乙方向甲方支付违约金人民币壹拾万元。如乙方将过道上所建房屋自行拆除，甲方愿意放弃上述违约金。”合同签订后，原告搬出在外租房居住。2011年11月9日，武汉市新洲区国土资源和规划局向被告颁发了建设工程规划许可证，并准许其拆除旧有房屋修建建筑面积为139.94平方米的两层楼房。后被告拆除旧有房屋建成了六层半的新房屋，并占有了原告的进出通道。被告的房屋建成后未按合同的约定置换房屋，也未向两原告支付购房款。故原告诉至本院，提出上述诉请。
本院认为，原告虞毅华、张秀英与被告张祥斌、张杏枝签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，该合同成立并已生效。双方应按合同的约定履行义务。被告虽辩称该房屋买卖合同系在原告胁迫下签订，但其未提交证据予以证实，且该合同系在湖北乾泰律师事务所见证下签订，事后被告亦未向法院申请撤销，故对于被告上述抗辩理由，本院不予采纳。合同签订后，被告张祥斌、张杏枝在原告进出通道上已建起房屋，并明确表示不继续履行合同。现原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，被告明确表示不继续履行合同并同意解除合同，故本院对于原告的上述请求予以支持。合同的解除后，在当事人对违约金有约定的情况下，应当适用约定违约金，但在被告提出约定违约金过分高于造成的损失时，可以根据当事人的过程承担，给对方当事人造成的损失等因素确定违约金的数额。本案中，被告已在原告房屋的唯一进出通道上建房，严重影响了原告的通行，且造成原告房屋的贬值，对于原告造成的损失不可估量，故无调整双方约定违约金之必要，对于原告要求被告给付10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求酌情降低违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告虞毅华、张秀英与被告张祥斌、张杏芝于2011年11月17日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告张祥斌、张杏芝于本判决生效之日起十日内向原告虞毅华、张秀英给付违约金10万元；
三、驳回原告虞毅华、张秀英其他的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由被告张祥斌、张杏枝负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2，300元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶章明
二〇一四年十一月二十六日
书记员 陶 康