河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第1562号
原告（反诉被告）徐云霞，医生。
委托代理人高扬。
委托代理人张毅，河北甲信律师事务所律师。
被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。
法定代表人张峰，该公司经理。
委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）徐云霞诉被告河北万峰房地产开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐云霞的委托代理人高扬、张毅到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司（反诉原告）的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐云霞诉称，2009年1月19日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于邢台市金域首府小区2号楼1单元801室商品房，原告于2009年6月26日向被告支付全部房款，其中首付125353元，公积金贷款290000元，根据合同第八条约定，出卖人应在2010年10月31日前，该商品房经综合验收后交付买受人使用，合同约定了逾期交房的违约责任，从约定的期限至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。另外被告应给付违约未办理房权证书的违约金2076.76元。诉讼请求：1、判令被告给付从2010年11月1日至实际交付之日的违约金；2、被告给付违约办理房权证书的违约金2076.76元。
被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，关于合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更应视为无效，也没有综合验收程序，在合同约定条款无效情况下应采用法定交付条件，金域首府2号楼2010年11月18日通过验收达到法定交房条件，取得河北省建设工程竣工验收报告，被告在2011年4月通过电话通知方式告知原告交房，但原告并未到被告处办理交房手续，被告后在2013年12月13日向原告发送书面交房通知，原告2013年12月15日收到通知，因此迟延交房期限为2010年11月1日至2011年4月30日；2、合同约定违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整；3、关于逾期办理房权证书违约金，合同15条规定卖出人应当在商品房交付使用90日内将办理权属登记，须有承办人提供资料后报产权登记机关，本案原告至今未到被告办理交房手续，房屋并未交付，因此尚未达到合同15条约定的条件，被告在办理权属登记方面没有违约行为。
反诉原告河北万峰房地产开发有限公司诉称，反诉被告系邢台市金域首府小区第2号楼1单元801号业主，该房屋建筑面积138.13平方米，反诉原告在2011年4月及以后多次通知反诉被告办理交房手续，但反诉被告拒绝办理，反诉原告不得已于2013年12月13日通过邮寄方式书面通知反诉被告办理交房手续，反诉被告于2013年12月14日收到该书面通知，但反诉被告至今未办理交房手续，根据合同第十一条约定反诉被告应向反诉原告支付总房款万分之一的违约金直至反诉被告办理交房手续之日，现请求人民法院判决反诉被告向反诉原告支付合同约定的违约金。诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付自2011年5月1日至2014年10月31日违约金共计51550.5元，2014年10月31日之后产生的违约金反诉被告办理交房手续时向反诉原告支付。
反诉被告徐云霞辩称，反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据。
经审理查明，2009年4月19日，原、被告签订编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，原告徐云霞购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘2号楼1单元801号房产，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告徐云霞购买房产的首付款125353元及贷款290000元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人通知（报纸通告或电话通知）30天内到出卖人办理有关交房手续，若超出上述保留期限则视为买受人已接收该房屋，该房屋发生的任何相关费用由买受人承担，并买受人应按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、由于办证主管部门或买受人的原因未能及时取得产权证，出卖人不承担任何责任。原告徐云霞于2013年12月15日签收了被告书面邮寄的金域首府2号楼1单元801室的交房通知书；原告所购买的房屋，至开庭之日被告尚未为原告办理房地产权属证书。
庭审中，被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目3#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北冀咨工程监理有限公司）施工单位（石家庄建设集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，但只有施工单位注明日期为2010年11月18日。原告对此验收报告因无邢台市建设局签章认为系被告自行组织的验收不予认可。
另被告认为与原告徐云霞签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人吕鹏举从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元701号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为111.91平方米。2014年7月29日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07005号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2010年11月1日至2011年12月31日期间的租金市场价值为人民币9745元、在2012年1月1日至2012年12月31日期间租金的市场价值为人民币9038元、2013年1月1日至2013年12月31日期间租金的市场价值为人民币12503元。原告徐云霞认为该鉴定报告与本案无关联性，原告购买的房屋与评估房屋面积、大小都不一致，不具有参考性。
庭审后，反诉原告河北万峰房地产开发有限公司于2014年12月23日自愿向本院申请撤回对反诉被告徐云霞的起诉。
本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告徐云霞按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。万峰房地产称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2010年、2011年、2012年、2013年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于原、被告争议的违约天数问题。徐云霞于2013年12月15日签收被告邮寄的书面交房手续，即视为被告向原告履行了告知交房的义务，故违约天数为2010年11月1日至2013年12月15日，原告主张的违约天数共计1142日，违约金的计算为415353元×0.00008×1142天=37946.6元。原、被告对办理房地产权属证书已作出约定，原告虽然未入住该房屋，但原告收到交房通知之日即已接收该房屋，但被告在约定的期限内未给原告办理该权属证书，被告虽提出理由但未提交证据，故未办理权属证书的违约金应予支付，依照约定违约金数额为415353元×0.005=2076.7元。反诉原告河北万峰房地产开发有限公司自愿申请撤回对反诉被告的起诉，该撤诉申请是其真实意思表示，本院予以准许。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告徐云霞各项违约金合计40023.3元。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐云霞逾期交房违约金37946.6元、延期办证违约金2076.7元，合计40023.3元。
二、驳回原告徐云霞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1110元、反诉案件受理费减半收取545元，均由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 周 婧
人民陪审员 石树勋
人民陪审员 吴瑞琳
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 张为涛