湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第03994号
原告冯先明，男，1969年10月19日出生，汉族。
委托代理人张湘江、李守明，浏阳市远大法律服务所法律工作者。
被告湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路699号603房。
法定代表人焦念宝，董事长。
被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，住所地湖南省浏阳市人民西路18号。
法定代表人陈超，总经理。
上列2被告的委托代理人刘兰，女，33岁，系湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司员工。
原告冯先明与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理。依法由审判员戴琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯先明的委托代理人张湘江，被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司的委托代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯先明诉称，原告于2007年3月15日与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第2区第7层701号商品房。同日，双方还签订了《客房租赁经营合同》，约定：由原告将自己购买的上述房屋委托被告湖南谦信置业有限公司出租，租赁期限最短不少于5年，最长不超过10年，月租金为1955元。现原告早已按约支付了购房全款，但被告违反合同约定，无故拖欠原告至2014年8月31日止的房屋租金25610元，且至今未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.被告立即为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付逾期办理产权证的违约金2748元；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金25610元（计算至2014年8月31日止）及滞纳金2000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司辩称，房屋所有权证及国有土地使用权证可以办理，但目前办不下来。被告拖欠原告租金属实，愿意支付租金。因为现在酒店经营不善，被告没有能力承担违约金。请求法院依法处理。
经审理查明，2007年3月15日，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告湖南谦信置业有限公司开发的西湖山国际山庄第2区第7层701号商品房，约定房屋交付期限为2007年8月31日，其中关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如果因买受人的原因导致房屋权属登记无法按时办理的，出卖人不承担本条1、2条款约定的责任。”买卖合同签订后，原告采用银行按揭的方式按约支付了购房全款270480元，但被告至今未为原告办妥房屋产权证及国有土地使用权证。2007年3月20日，原告还与浏阳华天酒店有限公司（2014年4月2日变更为浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司）、被告湖南谦信置业有限公司签订《客房租赁经营合同》与《客房租赁经营补充合同》，由原告将从被告湖南谦信置业有限公司购买的第2区第7层701号商品房出租给浏阳华天酒店有限公司，租赁期限最短时限不少于5年，最长不超过10年，浏阳华天酒店有限公司按月向原告支付租金1955元，支付时间为每月10号之前，浏阳华天酒店有限公司将当月租金向原告指定的银行账号以划拨方式向原告一次性支付；被告湖南谦信置业有限公司就本合同限定的义务在本合同租赁期内提供担保，如浏阳华天酒店有限公司不能按月支付租金时，被告湖南谦信置业有限公司有责任与被告浏阳华天酒店有限公司协调并协助被告浏阳华天酒店有限公司按时支付租金；本合同租赁期内，如逾期3个月浏阳华天酒店有限公司未向原告支付租金，除应付原告的租金之外，浏阳华天酒店有限公司应按日向甲方支付该物业本年度租金的0.5‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。此后，浏阳华天酒店有限公司没有按时支付租金，截至2014年8月31日，欠原告租金25610元。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《客房租赁经营合同》、《客房租赁经营补充合同》等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告湖南谦信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告与被告湖南谦信置业有限公司、浏阳华天酒店管理有限公司签订的《客房租赁经营合同》与《客房租赁经营补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对其合法有效性予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利义务。被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，并应支付逾期办理产权证件的违约金2704.8元（270480元×1%）。截至2014年8月31日，浏阳华天酒店管理有限公司欠原告租金25610元的事实清楚、证据充分，被告在诉讼中亦认可，故本院对此予以确认。因浏阳华天酒店管理有限公司已变更为被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司，故浏阳华天酒店管理有限公司的权利与义务应当由被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司承继。原、被告在租赁合同中约定关于未及时支付租金的违约金过高，应适当予以调整，本院酌定以被告所欠租金的6%予以计算违约金。同时被告湖南谦信置业有限公司应按合同约定对被告浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司上述欠款承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、湖南谦信置业有限公司于本判决生效后10日内为冯先明办妥冯先明名下的位于浏阳市西湖山国际山庄第2区第7层701号商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金2704.8元。
二、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司支付冯先明租金25610元（截至2014年8月31日）及违约金1536.6元，限本判决生效后10日内履行完毕。湖南谦信置业有限公司对浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司上述应支付款项承担连带清偿责任。
三、驳回冯先明其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5813元，减半收取2906.5元，由湖南谦信置业有限公司、浏阳飞天温泉凯莱酒店有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 戴琳
二〇一四年十月十四日
书记员 李明
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。