湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初948号
原告：中国工商银行股份有限公司宁乡支行，住所地宁乡县玉潭镇二环西路（嘉城花园）。
负责人许成林，该行行长。
委托诉讼代理人:谭跃军，男，1963年7月16日出生，汉族，住宁乡县。该行员工。特别授权
委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师。
被告：胡慧，男，1983年11月20日出生，汉族，居民，住宁乡县。
被告：长沙福源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇东沩村金庭组（金亭路16号）
法定代表人邵双寿，系该公司负责人。
委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。（特别授权）
原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行（以下简称工行宁乡支行）与被告胡慧、长沙福源房地产开发有限公司（以下简称福源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭跃军、周志民，被告福源房地产公司的委托诉讼代理人张友友到庭参加诉讼。被告胡慧经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行宁乡支行向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告胡慧、福源房地产公司签订的编号为A：（借）字（湘）行（宁乡）支行（2015）年（1129）号《个人购房借款/担保合同》；2、被告胡慧偿还借款本金320956.06元，借款利息3339.59元，本息合计人民币324295.65元（利息暂计至2016年11月22日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3、被告胡慧承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额5%计提的律师代理费16215元；以上两项合计340510.65元；4、原告对被告胡慧向原告提供抵押的位于长沙市宁乡县××东路水木天成24栋301房在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告长沙福源房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；6、上述被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。
事实与理由：原告与被告胡慧、福源房地产公司签订的编号为A：（借）字（湘）行（宁乡）支行（2015）年（1129）号《个人购房借款/担保合同》。双方约定：原告向被告胡慧发放贷款人民币330000元，借款期限20年（即自2015年9月22日至2035年9月22日止）。上述合同生效后，我行依约履行了放款义务，但被告胡慧未依约履行还款义务。截止2016年11月22日止，被告已连续拖欠3期，累计拖欠5期，拖欠本金2559.21元，拖欠利息3339.59元。
合同第十四条约定：借款人连续三个月或在本合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除借款合同；要求借款人限期纠正违约行为；宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同第十七条约定借款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。
为确保上述合同的履行，合同约定被告胡慧以其位于宁乡县××东路（水木天成）24栋301房设定抵押担保，抵押担保范围包括：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。另，被告福源房地产开发公司自愿为上述债务承担阶段性连带担保责任，并在保证人一栏处签名。保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人的保证责任自正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除，但保证人福源房地产公司尚未将他项权证书交予贷款人收执，故保证人福源房地产公司对胡慧该债务承担连带担保责任。
被告福源房地产公司口头辩称，原告起诉的内容是事实。
被告胡慧未予答辩，亦未提交证据。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据：证据1、借款合同，拟证明借款、抵押合同关系；
证据2、贷款凭证，拟证明借款事实；
证据3、银行对账单，拟证明欠款事实；
证据4、预告登记、担保函，拟证明抵押、担保事实；
证据5、委托代理合同及发票，拟证明实际产生的律师费；
证据6、原告营业执照、负责人身份证、组织机构代码证，拟证明原告主体资格；
证据7、被告户籍资料及身份证，拟证明被告主体资格；
证据8、委托代理协议及发票、授权委托书、所函、代理人律师证、身份证，拟证明代理关系。
原告提交的证据，内容真实、来源合法、与本案有关联，本院予以确认。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告胡慧因购买宁乡县××东路（水木天成）24栋301号房于2015年9月21日与工行宁乡支行签订（借）字（湘）行（宁乡）支行（2015）年（1129）号《个人借款／担保合同》，被告胡慧向工行宁乡支行借款人民币330000元，期限为20年，采用按月等额本息还款法，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%。合同还约定，发生下列一项或多项情形的，构成债款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的……；借款人发生违约情形，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……宣布本合同贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；……被告胡慧以其所购宁乡县××东路预售房产作抵押，并依法办理了抵押权预告登记。抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告福源房地产公司在上述《个人借款／担保合同》的“保证人”处加盖了公章。为保证上述债权的顺利实现，2015年9月21日，被告福源房地产公司为被告胡慧向工行宁乡支行借款提供阶段性连带责任担保，并签订了《担保函》。《担保函》约定：保证责任自贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除，保证期间为自《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年；如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自贵行向借款人通知的还款日之次日起两年；担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。原告按约提供了贷款，被告钟跃未能按约履行还款义务。截止2016年11月22日止，被告胡慧已拖欠本金2559.21元、利息3339.59元。
为追索本案债权，原告与湖南恒昌律师事务所于2017年1月10日签订委托合同，合同约定律师代理费不得超过该案诉讼标的的5%。原告通过银行转账支付上述服务费，恒昌律师事务所向原告出具了代理费发票。
本院认为，被告胡慧与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按协议约定全面履行义务。合约签订后，被告胡慧未按约偿还贷款，违背了诚实信用原则，损害了原告的合法权益，故原告的诉讼请求本院予以支持。原告对胡慧抵押担保的房屋享有优先受偿权利。原告举证证明了其为追索本案债权实际发生了律师费，合同亦约定实现债权所需费用由被告胡慧承担，本院按诉讼标的4%计算律师代理费12972元，对超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行与被告胡慧、长沙福源房地产开发有限公司签订的（借）字（湘）行（宁乡）支行（2015）年（1129）号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告胡慧偿还原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行借款本金320956.06元，借款利息3339.59元，本息合计人民币324295.65元（利息暂计至2016年11月22日，后段利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；
三、被告胡慧承担原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行为实现上述债权所支付的按诉讼标的4%计提的律师代理费12972元；
上述二、三项金钱给付义务，限被告胡慧在本判决生效之日起五日内履行完毕。
四、原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行对被告胡慧向原告提供抵押的位于长沙市宁乡县玉潭镇一环东路水木天成24栋301房在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；
五、被告长沙福源房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司宁乡支行其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6408元，由被告胡慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石克家
人民陪审员 丁 杜
人民陪审员 杨大明
二〇一七年九月二十七日
代理书记员 肖 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。