连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第742号
原告连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港市连云区久和二期青和物业管理中心。
法定代表人符莉娟，董事长。
委托代理人王海林，该公司职员。
被告刘连林。
委托代理人李春萍。
原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和公司）诉被告刘连林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员徐威适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海林、被告及委托代理人李春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青和公司诉称，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的久和国际新城三期小区（以下简称久和三期小区）提供物业管理服务，被告拖欠2010年1月1日起至2014年9月30日止的物业服务费、电梯电费、电梯维保费、公摊水电费共计6711元，原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，请求判令被告支付拖欠的物业服务费、电梯电费、电梯维保费、公摊水电费共计6711元，以及自欠款之日起给付万分之五／日的违约金共计1825元。
被告刘连林辩称，被告收房的时间为2011年1月14日，当时收房的时候开发公司有个内部文件，免除被告两年的物业费（从交房之日起两年的物业费）。被告收房时发现房屋存在不少的质量问题，被告就与青和公司沟通修理，当时青和公司一直未修理，到后来老的质量问题没有解决，又出现新的质量问题。后来没有办法，被告就自己找人把房屋修理好，并于2014年5月将房屋卖给他人且已办理过户手续。
经审理查明，被告刘连林系连云港市开发区久和国际新城三期3-2-1-1501室的业主，被告房屋的建筑面积为190.06平方米。被告购买上述房屋后，没有进行装修，也没有入住。被告于2014年5月份将该房屋卖给他人，并于2014年9月份办理了产权过户手续。久和国际新城三期的建设单位连云港久和置业投资发展有限公司（以下简称久和置业）与青和公司签订《前期物业服务合同》，合同约定久和置业选聘青和公司对久和三期小区提供前期物业管理服务。原告青和公司与被告刘连林签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定原告青和公司为被告所在的久和三期小区提供物业管理服务，双方约定物业服务费为每月每平米0.8元，空置物业按物业收费标准的70%收取，公摊水电费及电梯运行费按实际发生费用按户分摊。还约定如果业主不能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额日万分之五向青和公司支付违约金。
另查明，原告于2011年1月14日办理收房手续，在收房时，久和置业免除原告2年的物业服务费，原告青和公司对此予以确认。但电梯费、电梯维保费及公摊水电费不在上述免除范围内。被告于收房当天已经预缴公摊水电费200元、装修垃圾清运费380元、电梯电费200元。另外，原告在起诉前，已经履行了催缴物业费的义务。
以上事实有《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、收据、照片及当事人在案陈述等证据予以证明。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要青和公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告青和公司与久和置业签订《前期物业服务合同》，原告青和公司也与被告刘连林签订了《前期物业管理服务协议》，约定由青和公司为小区提供物业服务。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，因此，被告应当向原告缴纳物业管理费用。因原告青和公司同意免除被告自收房之日起即2011年1月14日起2年的物业服务费，又因为被告于2014年9月份又将房屋出售并过户给他人，因此，被告应缴纳2013年1月至2014年9月的物业服务费。因公摊水电费、电梯电费、电梯维保费不在免除费用的范围内，因此，被告应缴纳2011年1月至2014年9月的公摊水电费、电梯电费、电梯维保费，因被告未办理入住手续，应按物业收费标准的70%缴纳物业管理费用，即缴纳2013年1月至2014年9月的物业服务费2235.1元，缴纳2011年1月至2014年9月的公摊水电费267元、电梯电费154元、电梯维保费223元。因原、被告约定的违约金偏高，本院酌定被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金200元。综上，被告尚欠原告物业服务费2235.1元、公摊水电费267元、电梯电费154元、电梯维保费223元及违约金200元，合计3079.1元，扣除被告已经预交的公摊水电费200元、电梯电费200元，被告还应支付原告2679.1元。因装修垃圾清运费系针对房屋装修征收的费用，即便被告将房屋转卖给他人，原告仍然有权征收该房的装修垃圾清运费，至于被告已预交的装修垃圾清运费，被告可以在出售房屋时或者在出售房屋后与受让人协商处理，被告主张以装修垃圾清运费冲抵物业管理费没有依据，本院不予支持。被告称其房屋出现质量问题，物业公司没有维修，被告因此拒绝缴纳物业费，本院认为房屋出现质量问题，业主应与房地产公司依据法律及商品房买卖合同的约定另行处理，物业公司仅提供物业管理服务，对被告的房屋质量问题不承担维修义务，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告刘连林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费2235.1元、公摊水电费267元、电梯电费154元、电梯维保费223元及违约金200元，合计3079.1元，扣除被告已经预交的公摊水电费200元、电梯电费200元，被告还应给付原告2679.1元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担（因原告已缴纳，被告于给付上述费用时一并给付原告）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
本判决为终审判决
）
审判员 徐威
二〇一五年七月十五日
书记员 王元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未缴纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未缴纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。