文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初9951号原告欧先养，男，香港永久性居民，1967年4月2日出生，委托代理人郭俊，广东星辰律师事务所律师。被告深圳市华志宝科技有限公司，住址深圳市宝安区。法定代表人罗伟华。被告深圳市金银威实业发展有限公司，地址深圳市罗湖区。法定代表人罗书伟。被告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司，地址深圳市宝安区。法定代表人邱伟雄。委托代理人程林权，广东汇俊律师事务所律师。原告欧先养与被告深圳市华志宝科技有限公司（简称华志宝公司）、被告深圳市金银威实业发展有限公司（简称金银威公司）、深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司（简称鑫宝丰公司）装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭俊，被告华志宝公司法定代表人罗伟华，被告金银威公司法定代表人罗书伟，被告鑫宝丰公司委托代理人程林权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告金银威公司与被告鑫宝丰公司合作开发位于深圳市××创业路与××路交汇处土地（地块编号为A009-009）。2009年8月10日，被告华志宝公司受被告金银威公司和被告鑫宝丰公司的委托与原告签订了《新创业贯彻电子广场装饰装修工程施工合同》，约定欧先养为金丰豪庭（原创业广场）装修、完善、整改、修补工程的承包人，承包方式为包工包料，合同价款为人民币1,100万元。合同签订后，原告进场施工，由深圳佳安特建设监理有限公司进行监理，直至2010年7月，原告和被告华志宝公司出具《工程竣工验收报告》同意验收，被告华志宝公司的法定代表人罗伟华确认验收。2011年6月9日，被告华志宝公司与原告签订结算协议，确认工程总造价为人民币1,100万元，被告金银威公司用其在金丰豪庭的物业抵充工程款，被告金银威公司承诺为原告办理物业产权，直至今日，被告金银威公司未为原告办理产权且也未支付工程款。由于被告拖欠金丰豪庭承建商建设工程款导致金丰豪庭于2015年3月被深圳市中级人民法院整体拍卖，被告金银威公司用房产折价支付工程款的方案也未实现。被告华志宝公司是受被告金银威公司的委托代为签订涉案装修装饰合同，被告鑫宝丰公司作为该房产的登记所有权人，与被告金银威公司合作开发上述物业，是上述物业的共同所有人，因此被告金银威公司、被告鑫宝丰公司应对工程款承担连带清偿责任。原告请求法院判令：1、被告华志宝公司向原告支付拖欠工程款本金人民币1,100万元整；2、被告华志宝公司向原告支付拖欠工程款利息（以人民币1,100万元为基数，从2012年6月1日起按2%/月计付至被告实际支付之日止）；3、被告金银威公司、被告鑫宝丰公司对拖欠的工程款及利息承担连带责任；4、原告对涉案物业享有优先受偿权；5、被告承担全部诉讼费用。被告华志宝公司答辩称，确认与原告签订了施工合同，对于结算价款1,100万元予以认可，该工程款的承担方应当是被告华志宝公司。被告金银威公司答辩称，本案与被告金银威公司无关，深圳市中级人民法院发了一份协助通知书给金银宝公司，被告华志宝公司是根据该份协助通知书而开的商场，与被告金银威公司无关。由于中院的裁判，造成了冤假错案，按照先刑事后民事的原则，被告金银威公司希望法庭中止本案的审理。另，深圳市中院只要依法确认产权，只要取得预售的许可证涉案房屋就可以出售。被告鑫宝丰公司答辩称，一、鑫宝丰公司是“金丰豪庭”（原名为“创业广场”）唯一合法的业主和所有权人。“金丰豪庭”项目是自1993年8月起开发，由鑫宝丰公司提供国有土地使用权，深圳市金晖房地产开发公司（简称金晖公司）提供资金合作开发兴建，工程建到±0时因资金问题停工。深圳市中级人民法院于2004年8月5日以（2003）深中法民五初字第209号判决书解除了鑫宝丰公司与金晖公司签订的合同，该判决已发生法律效力，金晖公司不再是金丰豪庭项目的开发商，其对金丰豪庭不享有物权。金晖公司退出金丰豪庭开发后，金银威公司与鑫宝丰公司于1998年3月31日签订《合作开发“创业广场”项目合同书》，合作开发金丰豪庭项目。2012年11月3日，广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一终字第27号终审判决，确认双方合作开发“金丰豪庭”合同及补充协议无效，驳回了金银威公司提出的拥有金丰豪庭78%产权的请求。由于与鑫宝丰公司合作开发项目的金晖公司、金银威公司对“金丰豪庭”都不享有产权，故鑫宝丰公司是金丰豪庭项目唯一合法的业主及所有权人。二、原告与被告金银威公司签订的有关金丰豪庭的所有协议均属无效，由此导致的一切责任和后果应由其自行承担。由于被告金银威公司不享有金丰豪庭的产权，其以享有产权为前提的所谓《公司内部认购协议》、《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、《补充协议》等有关金丰豪庭的全部协议，因一方面违反房地产开发、销售的相关法律规定，另一方面未经鑫宝丰公司的认可和同意均属无效，由此导致的一切责任和后果应由其自行负担，鑫宝丰公司不应承担任何责任。三、原告与被告金银威公司恶意串通进行所谓装修及签订认购协议，严重侵害了鑫宝丰公司的合法权益，鑫宝丰公司保留追究原告及被告金银威公司的侵权责任。1、原告明知金丰豪庭项目的所有权人是鑫宝丰公司，但在认购时未经过鑫宝丰公司认可和同意。原告提供的深圳市规划国土局颁发的《建设工程建筑许可证》，上面清楚注明建设方是鑫宝丰公司，并非金银威公司，原告作为建筑承包人完全清楚这一点，但在进行房屋认购时却将鑫宝丰公司丢在一边，充分表明了与金银威公司恶意串通的目的；2、原告明知金丰豪庭项目没有竣工，更没有办理竣工验收手续，不能进行买卖而恶意认购。原告提供的金银威公司向宝安区政府办公室写的报告，明知金丰豪庭没有竣工验收，却进行房屋认购，属恶意认购；3、原告明知金银威公司没有取得房屋的土地使用权、预售许可证不能进行房屋买卖却恶意进行认购。作为普通的购房者都知道未取得房管部门颁发的产权证而买卖房屋，卖方必须取得土地使用权证和预售许可证，购房者才会购买，原告明知金银威公司没有房管部门的任何手续而进行所谓认购显然是恶意串通行为；4、原告明知金银威公司没有取得合法产权却恶意进行认购。依据物权法的规定，不动产的产权确认是以房管部门的登记为准。原告虽然提供了部分证据以表明金银威公司享有金丰豪庭的产权，但需要指出的是，这些资料并没有确认产权的法律效力，且没有任何一份是经过房管部门的认可，因此，原告明知金银威公司没有取得宝安区房产部门认可的情况下恶意进行所谓装修、认购显然是违法的；5、金丰豪庭产权纠纷由来已久，原告明知存在产权纠纷而恶意进行装修和内部认购是违法行为。对金银威公司在金丰豪庭项目的违法行为，2010年5月12日鑫宝丰公司在《宝安日报》上刊登了《紧急通知》，在这种情况下，原告仍然进行所谓装修、认购显然是恶意的。四、原告以无效且恶意串通损害第三人权益的协议主张物权，没有任何事实和法律依据，其诉讼请求应全部予以驳回。五、原告主张两被告承担连带责任并没有事实及法律依据，被告鑫宝丰公司与原告不存在合同关系，不应承担连带责任。从法律规定来看，原告与被告金银威公司签订的合同无效，由此产生无效合同的后果，不应由被告鑫宝丰公司承担；鑫宝丰公司认为原告和被告金银威公司的行为对鑫宝丰公司构成侵权，在合同既无效又非法的情况下，原告要求鑫宝丰公司承担任何责任没有法律依据，鑫宝丰公司保留对其追究责任的权利。经审理查明，2009年8月10日，被告华志宝公司作为建设单位（甲方），原告欧先养作为施工单位（乙方），双方签订一份《施工合同》，约定甲方将位于深圳市××创业路与××路交汇处金丰豪庭大厦第一层至第五层内部清拆装饰及完善到符合消防验收及使用功能的工程交由乙方进行施工，承包方式为包工包料，合同价款为人民币1,100万元；合同工期从2009年8月10日工人进场到2010年6月20日工程竣工，共310天；工程合同签订后，乙方进场施工，施工过程中，乙方如果资金周转有困难，甲方资金周转允许的情况下，甲方可适当安排部分款给乙方，工程竣工后三个月，甲方应付总工程款95%给乙方，5%作为工程质保金，保质期为1年，期满10天内付清工程款。上述合同签订后，原告组织进场施工，原告和被告华志宝公司确认涉案工程于2010年6月完工并交付使用。2011年6月9日，被告华志宝公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《结算协议》，约定如下：1、双方就新创业电子广场装修部分工程进行结算，本项合同总价为人民币1,100万元，金银宝公司（及华志宝公司）未付工程款，工程款以被告金银威公司开发的“金丰豪庭”大厦8栋A、B、C、D、E、F号房；11楼A号房；12楼A、B、J、K号房共约1,050平方米抵转，双方约定房产价格为人民币9,500元每平方米，抵转价款人民币9,975,000元；2、双方协定乙方暂收房产钥匙，自签订本协议之日起至2012年6月1日前暂不入住，亦不催收工程款，若在此期间甲方以货币方式收讫结算余款，本抵转结算协议自动失效，乙方归还房产钥匙，若在此期间甲方不能以货币方式付讫结算余款，双方正式办理房产转移手续。以上房产价款与工程结算余款之间的差额，最后以国土部门丈量实际面积计算总楼款后多退少补，双方以货币方式结算；3、若双方办完抵转房产手续后，乙方承诺接受本大厦物业管理之有关规定。原告和被告华志宝公司均确认被告华志宝公司未向原告支付过工程款。另查，1、（2012）粤高法民一终字第27号民事判决查明，1998年3月31日，金银威公司取代原有合作建房方，与鑫宝丰公司签订了一份《合作开发“创业广场”项目合同书》，约定鑫宝丰公司以土地作为投资，金银威公司负责承担创业广场其余建设资金，双方合作开发创业广场，鑫宝丰公司与金银威公司按照2.2:7.8的比例分配项目产权；创业广场主体完工后，至今未取得房地产初始登记；因双方均不具备房地产开发经营资质，生效判决书认定上述合同为无效合同。自2001年9月27日起，因鑫宝丰公司、金银威公司等有关建设工程款等债务问题，创业广场陆续被湖南省长沙市中级人民法院、深圳市中级人民法院等多家法院查封。被告金银威公司、鑫宝丰公司确认鑫宝丰公司自2008年起退出金丰豪庭（原创业广场）项目经营，被告鑫宝丰公司主张其对本案工程不知情。现金丰豪庭经深圳市中级人民法院依法拍卖已由他人竞得并实际交付竞买人。2、原告主张被告华志宝公司是受到被告金银威公司的委托与其签订的《施工合同》，是实际发包人为被告金银威公司，被告对此均不予确认，原告未提供其他证据证明其该主张。3、《结算协议》中约定抵扣工程款的房屋中，8楼E房、12楼J房、12楼K房转售后的买售人已经起诉要求返还购房款，本院作出的（2016）粤0306民初8119、8120号民事判决分别判令欧先养返还12楼K房的买受人卢丽梅购房款人民币1,121,950元、返还8楼E房的买受人莫谋云购房款人民币944,800元，（2016）粤0306民初4251号民事判决判令金银威公司返还12楼J房的买受人申学敏和余鸥购房款人民币750,000元。其中，（2016）粤0306民初4251号判决中查明购房款的支付情况如下：欧先养于2011年5月10日出具《收据》表明收到订金人民币100,000元，2011年5月15日欧先养在华志宝公司出具的《收据》中签名确认表明收到工程抵扣涉案房屋购房扣款人民币550,000元，2014年6月10日欧先养在华志宝公司注明“抵扣工程款”的《收据》中签名确认表示收到购房款人民币100,000元，欧先养主张上述收据均是在买受人和华志宝公司的要求下出具的，其并未实际收到上述购房款人民币750,000元，但欧先养未提交证据证明其该主张。4、原告主张《结算协议》中约定的房产的实际抵扣情况如下：①八楼A房（购房款为772,800元）、八楼C房（购房款为人民币627,200元）、八楼E房（购房款为人民币944,800元）、十一楼A房（购房款为772,800元）、十二楼K房（购房款为人民币1,121,950元），原告曾通过转售获取购房款的方式进行抵扣，但上述购房款项原告都已经返还给买受人了，其中八楼E房、十二楼K房为判决返还，八楼A房、八楼C房、十一楼A房为原告和买受人协商一致返还，原告提供了买受人出具的《情况说明》证明其该主张；②十二楼J房（购房款为750,000元）是罗伟华借了拿去卖，也是罗伟华负责返还，原告并未实际收到购房款；③除上述房屋外，其他房屋均未发生任何实际抵扣情况。上述事实，有施工合同、补充协议、民事判决书、情况说明、结算协议等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案为装饰装修合同纠纷。结合本案，原告与被告华志宝公司签订的《结算协议》系对本案装饰装修工程具体工程量的结算，发包人应当根据结算情况支付相应工程费用。关于欠付工程款数额。根据《结算协议》，本案工程结算造价以及未付工程款均为人民币1,100万元，且原告和被告华志宝公司对此均予以确认，故被告华志宝公司应当依约履行支付上述工程款的义务。虽然《结算协议》中约定以金丰豪庭大厦8栋A、B、C、D、E、F号房，11楼A号房，12楼A、B、J、K号房抵扣工程款，但鉴于上述房屋已经实际由拍卖竞买人接管，原告欧先养不能管理和处分上述房屋，故本院认为原告未实际收到转售上述房款的购房款，或者原告收到转售上述房屋后的购房款但又由原告予以返还的，对应的款项不应当与本案工程款相抵扣。根据现有证据，除12楼J房外，其他房屋均属于原告未实际收到转售上述房款的购房款，或者原告收到转售上述房屋后的购房款但又由原告予以返还的情形，故本院认为除12楼J房外其他房屋对应的款项均不应抵扣本案工程款。关于12楼J房，虽然原告主张其并未实际收到该套房屋的购房款，但被告华志宝公司对原告该主张并未予以认可，且（2016）粤0306民初4251号判决中查明该套房购房款的支付情况如下：欧先养于2011年5月10日出具《收据》表明收到订金人民币100,000元，2011年5月15日欧先养在华志宝公司出具的《收据》中签名确认表明收到工程抵扣涉案房屋购房扣款人民币550,000元，2014年6月10日欧先养在华志宝公司注明“抵扣工程款”的《收据》中签名确认表示收到购房款人民币100,000元，本院认为在原告已在上述《收据》中签名确认收到相应购房款人民币750,000元，但原告未提交充分有效证据证明予以推翻其在上述《收据》的确认行为的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对原告上述主张无法予以支持。综上，经核算，被告华志宝公司应当向原告支付欠付的工程款人民币1,025万元（1,100万元-75万元）。鉴于原告与被告华志宝公司曾就工程款抵扣问题达成协议，被告华志宝公司亦实际交付用以抵扣工程款的房屋，上述房屋也一直由原告管理使用或转让出售，直至原告起诉前方交付房屋拍卖竞买人，故本院认为被告华志宝公司应当向原告支付的利息的计算方式如下：以人民币1,025万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日即2016年5月6日计算至款项付清之日。关于优先受偿权。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。结合本案，涉案工程已于2010年竣工验收，故原告主张优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的被告金银威公司、被告鑫宝丰公司的连带责任的认定。首先，被告鑫宝丰公司并非本案合同的当事人，且被告金银威公司与被告鑫宝丰公司确认被告鑫宝丰公司已于2008年退出金丰豪庭合作开发项目的经营管理，而本案工程发生在2009年，根据合同的相对性原理，原告主张被告鑫宝丰公司应当承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，原告主张被告华志宝公司是受被告金银威公司的委托签订的《施工合同》，故被告金银威公司应当承担连带责任，但各被告对此均不予认可，原告亦未能提交充分有效证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对原告该主张不予支持。另，如被告华志宝公司认为被告鑫宝丰公司和被告金银威公司应承担本案责任，可在履行本案义务后另循法律途径处理双方争议。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市华志宝科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧先养支付工程款人民币1,025万元及利息（以人民币1,025万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日即2016年5月6日计算至款项付清之日）；二、驳回原告欧先养其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148,500元，应由原告负担人民币77,173元，被告华志宝公司负担人民币71,327元，原告已经预交受理费人民币80,000元。如不服本判决，原告欧先养可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  郭映舜人民陪审员  陈远霞二〇一七年三月十三日书 记 员  李玉婷书 记 员  李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。