上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2149号
上诉人（原审被告）陈铁星。
被上诉人（原审原告）上海中星集团怡城实业有限公司，。
法定代表人钱兴昌，执行董事。
委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈寿华。
委托代理人沈林峰，系沈寿华之子，年籍详下。
被上诉人（原审被告）沈林峰。
上诉人陈铁星因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈铁星到庭参加诉讼，被上诉人上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称“中星怡城公司”）及沈寿华、沈林峰经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市长宁区仙霞路669、665、673号及虹古路767、781号全民所有权性质的全幢房屋所有权人系上海市居住区综合开发中心（沪房长字第027894号，建筑面积4，590平方米）。1994年5月4日，上海市居住区综合开发中心经改建为上海中新（集团）公司，1995年1月20日又更名为上海中星（集团）公司，后经改制更名为上海中星（集团）有限公司。2009年2月，上海中星（集团）有限公司向上海市长宁区房产交易中心出具情况说明并经仙霞路派出所确认，表示其公司产权房（沪房长字第278**号）原上述房屋地址现门牌号调整为仙霞路663、665、667、669、671、673、675、677、679、681号和安龙路685、687、689、691、695、701号。
2010年10月8日，上海中星集团齐城实业有限公司（甲方，以下简称“中星齐城公司”）与沈寿华（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方作为房屋产权人授权的经营权人，将本市长宁区安龙路685号建筑面积为41平方米房屋出租给乙方经营餐饮；甲方于2010年10月31日前向乙方交付该房屋，双方共同对该房屋的状况进行验收交接并以书面确认验收情况；房屋租赁期自2010年11月1日起至2013年10月31日止；合同租金总额为人民币（下同）269，614.80元，6元／日／平方米，按实际自然天数计租，按照先付后用原则，乙方应于每自然季开始前的10日内向甲方缴纳房屋租金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金22，467.90元，保证金为三个月的房屋租金，租赁关系终止时，该保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方另行支付；在租赁期限内乙方发生的水、电、煤、通讯、设备等费用由乙方承担；合同解除或租期届满时，乙方应按完好无损、安全正常的房屋状况及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备，乙方在该房屋上的装潢、装修残值及附属于房屋的不可移动设备、设施全部无偿归甲方所有，双方结清房租、水电、保证金及各种退赔款等款项，双方签署房屋验收交接书，办妥合同履行终止手续；如因乙方变更了租赁部位的房屋结构、布局分隔或添附了相关设施设备等而需要修复房屋，恢复原状的，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状；因乙方逾期交还房屋的，甲方也有权直接发送限期清场通知书函告乙方，甲方将单方面采取相应措施，直接清场并收回房屋，甲方对乙方租赁单元内的所有物品享有处置权，由此产生的损失和后果由乙方承担；合同终止或解除后，乙方应到政府有关部门办理注销所租赁房屋的营业执照和税务登记证等相关手续；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，对方无抗辩权，违反合同的一方应向守约方按约定承担违约责任：乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋的；未经甲方同意乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按照建筑面积每平方米12元向甲方支付房屋占用使用费；合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的营业执照和税务登记证等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按照建筑面积每平方米12元向甲方支付房屋占用使用费，直算至乙方办妥更出、注销等相关手续为止，若因此使甲方遭受其他损失（包括但不限于第三方索赔、诉讼费、律师费的），乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失。当日，中星齐城公司与沈寿华签署房屋交接协议书，双方就涉讼房屋建筑面积41平方米办理房屋交接。
嗣后，上海中星（集团）有限公司出具委托书，将包括涉讼房屋在内的沪房长字第027894号标注的产权房全权委托中星怡城公司对外经营管理。
2011年1月10日，中星怡城公司（甲方）、沈寿华（乙方）与原出租方中星齐城公司三方签订关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议，约定涉讼房屋租赁合同的出租人变更为中星怡城公司，原出租人中星齐城公司的权利义务该由中星怡城公司承担，房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。
2013年11月11日，中星怡城公司（甲方）与沈寿华、沈林峰（乙方）签订协议书，言明2010年10月8日就涉讼房屋的租赁合同租期为2010年11月1日起至2013年10月31日止，现因合同已到期，乙方于2013年8月提出申请要求续租，涉及甲方经营管理的涉讼房屋因合同到期后内部拆违整合等事宜以及双方就后续租赁合同续约事宜等达成协议，约定乙方在2013年12月2日前向甲方交还涉讼房屋，期间的房屋占用费7，489.30元于2013年11月15日前支付给甲方；乙方必须无条件在2013年12月2日前将涉讼房屋空房交给甲方，乙方必须处理好与实际经营者之间的一切事宜，任何纠纷与甲方无关；甲乙双方待涉讼房屋整改完毕后商讨后续租赁事宜。该协议书签署后，沈寿华、沈林峰向中星怡城公司支付2013年11月的占用费7，489.30元。
沈寿华承租涉讼房屋后在该址注册成立上海苏比克餐厅，系个人独资企业。2012年3月19日，沈林峰（甲方）与陈铁星（乙方）签订合作协议，约定甲方将涉讼房屋（80平方米建筑面积）餐厅的经营权交由乙方负责，乙方在经营过程中的财务、税收及各项费用支付则由甲方负责；合作期限自2012年6月15日至2014年6月15日；乙方每月向甲方支付合作金20，500元，按季结，超出归乙方所有。沈寿华并出具委托书，全权委托沈林峰、陈铁星共同经营管理上述餐厅。
涉讼房屋由陈铁星实际使用并在内经营餐厅，陈铁星向沈寿华、沈林峰支付合作金至2013年10月31日止。嗣后，陈铁星以合作期限未满为由，拒绝搬离涉讼房屋并不再支付任何费用。中星怡城公司交涉未果，故诉讼来院，提出诉请：1、沈寿华、沈林峰、陈铁星向中星怡城公司交还涉讼房屋；2、沈寿华、沈林峰、陈铁星支付房屋占有使用费（自2013年12月3日起至实际将涉讼房屋交还，且到有关部门办妥注销该房屋内的营业执照和税务登记证等相关手续之日止，以12元／日／平方米，参照房屋建筑面积41平方米计算，即该房屋占有使用费为每日492元。）；3、沈寿华、沈林峰、陈铁星结清截止实际返还涉讼房屋的水、电、煤等各项费用；4、沈寿华、沈林峰赔偿中星怡城公司律师费15，000元。中星怡城公司及沈寿华、沈林峰均同意房屋租赁保证金在本案中一并处理。
审理中，陈铁星曾表示其在涉讼房屋内的合作期限至2014年6月15日届满，要求继续使用涉讼房屋至2014年10月31日，除向沈寿华、沈林峰支付2013年11月至2014年5月以每月20，000元计的合作金外，自2014年6月至10月的房屋占有使用费也愿意按每月14，000向中星怡城公司支付。中星怡城公司及沈寿华、沈林峰要求陈铁星先结清截止2014年5月份的费用，但陈铁星推翻调解方案，既不支付任何费用，也拒不交还涉讼房屋，并继续在涉讼房屋内经营。
另查明，涉讼房屋现为二层结构，系底层下挖后违章加层，建筑面积约80平方米。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中星怡城公司经涉讼房屋权利人授权，取得对外经营管理的权利，原出租人中星齐城公司与沈寿华签订的房屋租赁合同、中星怡城公司与沈寿华及原出租人中星齐城公司签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，应认定合法有效。沈寿华、沈林峰自愿共同承担责任，于法不悖。沈寿华、沈林峰与陈铁星之间的合作协议，名为合作经营实为变相的转租。该协议中约定的期限不得超过租赁合同中约定的最后租期期日，即涉讼房屋至2013年10月31日租赁合同届满终止，租赁关系终止，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人，承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。沈寿华、沈林峰与陈铁星之间的合同关系也同时随着租赁关系终止而解除，陈铁星作为实际使用占用者，因此负有退房、搬离义务，并应承担逾期返还房屋的房屋使用费，该房屋使用费可以参照租赁合同租金、转租合同租金、市场租金三个标准，现中星怡城公司要求按房屋租赁合同中的约定以每平方米建筑面积12元支付自2013年12月3日起至房屋实际交还日止的房屋使用费，因陈铁星不是房屋租赁合同的相对方，中星怡城公司要求陈铁星按双倍租金的标准支付房屋占用使用费缺乏依据，法院不予支持，该支付义务根据合同约定应由沈寿华、沈林峰负担。合同中关于注销涉讼房屋内的营业执照和税务登记证的约定，不属法院受理范围，法院不予处理。涉讼房屋内的水、电、煤等费用虽尚未拖欠，但为避免累讼，应在交还房屋时由实际占用使用人结清，法院在判决主文中一并表述。涉讼房屋的保证金，中星怡城公司及沈寿华、沈林峰均同意在本案中一并处置，该保证金在沈寿华、沈林峰返还涉讼房屋并结清相关费用后，由中星怡城公司予以返还。鉴于律师费在租赁合同中系针对承租人注销工商、税务登记等相关手续，现沈寿华、沈林峰自愿承担4，000元至5，000元，法院酌定以4，000元为宜。需要指出的是，陈铁星在租赁合同期满终止后，在与沈寿华、沈林峰之间的合同关系也同时终止后，拒不返还涉讼房屋，也不支付任何费用，并继续在涉讼房屋内经营的行为，违背民事活动中公平、等价有偿和诚实信用的原则，应予以严厉的批评。据此带来的损失，当事人可以另行通过正当途径行使请求权。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于二〇一四年六月二十七日作出判决：一、陈铁星应于判决生效之日起十日内搬离＊＊＊房屋，沈寿华、沈林峰应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还给上海中星集团怡城实业有限公司；二、沈寿华、沈林峰应于判决生效之日起七日内向上海中星集团怡城实业有限公司支付自2013年12月3日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每平方米建筑面积人民币12元计算，每日为人民币492元）；三、沈寿华、沈林峰应于判决生效之日起七日内向上海中星集团怡城实业有限公司支付律师费人民币4，000元；四、沈寿华、沈林峰履行返还＊＊＊＊房屋并结清上址房屋内水、电、煤等相关费用之日起七日内，上海中星集团怡城实业有限公司返还沈寿华、沈林峰房屋租赁保证金人民币22，467.90元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，336.90元，减半收取计人民币1，168.45元，由沈寿华、沈林峰负担。
判决后，陈铁星不服，上诉于本院，诉称：中星怡城公司提交的更名证明无法证明涉讼房屋的产权人变更至其名下，其非本案适格当事人。陈铁星与沈林峰、沈寿华系合作关系属于内部关系，不应当承担租赁合同项下的义务。要求二审法院撤销原审判决第一项。
被上诉人中星怡城公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
被上诉人沈寿华、沈林峰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，涉讼房屋的产权清晰，中星怡城公司的名称变更合法，其为适格的本案当事人。陈铁星主张中星怡城公司不适格，但未提供相反的证据予以证明，本院不予采信。陈铁星与沈林峰虽签订的是合作协议，但实际使用经营餐厅的为陈铁星，因此其有返还涉讼房屋的义务。综上所述，上诉人陈铁星的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈铁星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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