浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第481号
原告：俞建飞。
委托代理人：罗央芬。
被告：华润置地（宁波）发展有限公司。
法定代表人：谢骥。
委托代理人：徐新源。
委托代理人：徐超。
原告俞建飞诉被告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月16立案受理后，依法由代理审判员王文艳于2014年5月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俞建飞及其委托代理人罗央芬，被告华润公司的委托代理人徐新源、徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞建飞起诉称：2011年5月中旬，原告欲购买被告开发建设的房屋，于同年5月16日向被告支付预付款10万元，同年6月24日，向被告支付房屋预付款850563元，共计支付房屋预付款950463元。因原告已有两套住房不符合购房条件，被告提议原告借案外人即原告已成年的儿子余天涯名义与被告签订商品房买卖合同。2011年8月4日，原告在被告提供的编号为20110800080的商品房买卖合同中以余天涯名义与被告签订合同，约定房屋位于慈溪市橡树湾小区30幢501室，房屋总价款3140463元，经被告授意，合同中余天涯签名由原告签署。之后，原告因资金困难要求解除合同，与被告多次协商未果。被告于2013年3月以余天涯为被告向慈溪市人民法院起诉，要求支付剩余房款，余天涯对涉案房屋购销事宜既不知情，也不认可，经过两次开庭审理，被告撤回起诉。综上所述，原告认为，原告既不符合购房条件，也未经余天涯同意或授权，与被告签订的商品房买卖合同违反法律规定，当属无效，被告应退还房屋预付款。诉请判令：1.确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告即时退还原告房屋预付款950463元，并赔偿自预付款支付之日至实际退还日的利息损失（暂计至2014年3月11日，按利率6.4%计算，利息损失为165552.47元，其中本金10万元利息损失为18020.82元，本金850463元利息损失为147531.65元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告华润公司答辩称：1.原告俞建飞并非合同相对人，其无权就被告与案外人余天涯之间的商品房买卖合同效力与涉案房屋预付款提出本案的诉讼请求；2.本案商品房买卖合同虽非余天涯本人签署，但被告根据现有证据认为原告属于有权代理；3.即使原告不构成有权代理，根据原告提供的余天涯身份证、宁波市家庭住房记载情况证明、原告作为法定代理人所签署的认购承诺书，足以让被告相信原告是有代理权的，即构成表见代理；4.即使原告构成无权代理，原告也应承担合同责任，应驳回其第二项诉讼请求；5.原告主张的原、被告签订的合同无效无法律依据。
为证明自己诉称成立，原告举证如下：
A1.商品房买卖合同一份，证明原告借余天涯名义签订的商品房买卖合同无效；
A2.银联POS签购单一份，证明原告支付被告购房款950463元的事实；
A3.房屋所有权证两份，证明原告名下另有两套住房的事实。
为证明自己的辩称成立，被告举证如下：
B1.余天涯身份证复印件一份，证明原告购房时提供了余天涯的身份证复印件，系原告代余天涯购房，且余天涯在2011年6月24日时尚未成年；
B2.宁波市家庭住房记载情况证明及《关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知》各一份，证明余天涯为购买涉案房屋向被告提供了未限购证明的事实；
B3.《华润（橡树湾小区房屋购买承诺书》一份，证明余天涯及其法定代理人计原告承诺认购涉案房屋的事实；
B4.销售不动产统一发票一份，证明余天涯及其法定代理人即原告向被告支付涉案房屋预付款950463元的事实；
B5.催告函两份，证明被告于2012年7月20日、2013年3月11日先后两次催告余天涯付清购房欠款的事实。
2013年11月20日，本院对慈溪市房地产管理中心工作人员陆迪清制作走访笔录一份（证据C1），陆迪清陈述：宁波市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，他人如能提供申请人身份证、户口簿等材料，均可申请出具该证明。
2014年7月14日，本院对慈溪市房地产管理中心分管房屋登记工作的副主任王仁莉制作走访笔录一份（证据C2），王仁莉陈述：宁波市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，可委托他人代为办理。按照相关规定，受托人应该向房管中心出具相应的授权委托书，如果是家庭共同成员申请出具的，不需要出示授权委托书。
2014年7月18日，本院对案外人余天涯制作谈话笔录一份（证据C3），余天涯陈述：其系俞建飞与余利南之子，其对俞建飞以余天涯名义购买房屋的事情从始至终均不知情，后来华润公司以其为被告向法院起诉时，其才知晓此事，并明确表示反对。本案中宁波市家庭住房记载情况证明并非其到房管中心申请出具的，因为俞建飞购房时，其尚在校读书，故其身份证一直放在家中，其对俞建飞以其名义购房的行为不予认可。
上述证据经原、被告双方质证，本院综合认证如下：
被告对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，本院对证据A1反映的俞建飞以余天涯名义签订合同的事实予以认定，但该合同本身并不能证明原、被告之间的商品房买卖合同无效；被告对证据A2的真实性无异议，认为当时余天涯尚未成年，原告以余天涯法定代理人身份支付款项，本院对证据A2反映的付款事实予以认定；被告对证据A3表示不知情，本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对该证据予以认定。原告对证据B1质证意见为其未向被告提供过余天涯的身份证复印件，对证明对象有异议，本院认为该身份证复印件具有真实性，本院予以认定；原告对证据B2、B3表示不知情，本院认为，证据B2中的宁波市家庭住房记载情况证明具有真实性、合法性，与本案具有关联性，系原告购房时向被告提供，本院予以认定；证据B3具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定；原告认为证据B4发票抬头虽记载余天涯的名字，但余天涯并未实际支付购房款，该发票与本案缺乏关联性，本院认为，原、被告对原告付款的事实无异议，本院对付款事实予以认定；原告对证据B5表示不知情，本院认为该组证据仅能证明被告曾向余天涯发送催告函件，但无法证明余天涯签收了催告函件，本院该证据不予认定。原告对证据C1、C2无异议，被告对证据C1、C2真实性无异议，但认为根据宁波市建设局发布的《关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知》，宁波市家庭住房记载情况证明必须由购房人本人申请出具，王仁莉、陆迪清陈述的可由他人代为申请出具的情形属于违规操作，被告有理由相信本案中宁波市家庭住房记载情况证明系由余天涯申请出具，即便本案中宁波市家庭住房记载情况证明并非由余天涯本人而是由俞建飞申请出具，也构成表见代理。本院认为，该两份走访笔录具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。根据王仁莉、陆迪清的陈述，在实践操作中，家庭住房记载情况证明可以委托他人代为申请，如家庭共同成员代为申请，不必须出具授权委托书。原告俞建飞作为余天涯母亲，可以代余天涯向房管中心申请出具家庭住房记载情况证明，原告在购房时向被告出具余天涯的家庭住房记载情况证明事宜并不必然推出余天涯对原告申请出具家庭住房记载情况证明知情。原告对证据C3无异议，被告对证据C3真实性无异议，但认为余天涯为本案利害关系人，其所作的陈述不具证明力，且余天涯在原告购房之初尚未成年，原告作为法定代理人签署认购书及合同的行为均为法定代理行为，即便余天涯不予追认，原告行为也应构成表见代理。本院认为，本院对余天涯所作的谈话笔录具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以认定，至于原告的行为是否构成法定代理或者表见代理，本院将结合本案其他证据作综合分析认定。
根据上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告与案外人余天涯系母子关系。2011年5月16日，原、被告双方签订《华润（橡树湾小区车位购买／租赁承诺书》一份，约定：原告认购被告开发的位于慈溪市坎墩街道坎东村、三群村橡树湾小区车位一个，定金为100000元，原告如不选择购买／租赁车位，有权在被告获得预售资格后，将定金转为房源为39幢602室房屋的定金。同日，原告通过POS机转账100000元给被告。同年6月24日，原告以余天涯名义向被告出具《华润（橡树湾小区房屋购买承诺书》一份，承诺：认购被告开发的位于慈溪市坎墩街道坎东村、三群村橡树湾小区商品房一套，房源为30幢501室，优惠后总房价为3140463元，自愿向被告交纳房屋首付款950463元，在2011年7月25日前保证遵守宁波市住房限购政策的有关规定，具备购买被告房屋的条件，与被告签订所认购房源的商品房买卖合同，并全面履行商品房买卖合同约定的义务，付清相关款项和办理银行按揭手续。同日，原告通过POS机向被告支付850463元，该款项连同2011年5月16日支付的100000元共同作为所认购房屋的首付款。2011年8月4日，原告以余天涯名义与被告签订合同编号为20110800080商品房买卖合同，约定余天涯购买被告开发建设的位于慈溪市坎墩街道坎东村、三群村的橡树湾小区30幢501室房屋，房屋总价款为3140463元，买受人以按揭方式付款，合同签订当日须支付房价款的30%（950463元），剩余部分款项由买受人向银行按揭贷款获得。合同附件八第十一条约定：“若买受人违反宁波市住房限购政策的相关规定，本合同无效”。2013年5月30日，华润公司向本院起诉余天涯，案号为（2013）甬慈民初字第624号，要求余天涯支付涉案房屋的剩余购房款219万元及逾期付款违约金，本院于2013年10月23日、2014年1月20日对该案进行了两次庭审。2014年2月10日，华润公司撤回对余天涯的起诉。在本案审理过程中，原告对（2013）甬慈民初字第624号庭审笔录中余天涯的举证、质证及陈述均无异议，被告除对2014年1月20日庭审笔录中其关于“俞建飞购买房子时已经被限购了，所以俞建飞说购房主体的名字写她儿子余天涯，因为余天涯没有限购，可以取得相应贷款，同时俞建飞称这个房子是给儿子买的，所以当时我们对签字行为也是认可的”有异议外，其余陈述均无异议。2013年11月20日，本院对慈溪市房管中心工作人员陆迪清制作走访笔录一份，陆迪清陈述，宁波市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，他人如能提供申请人身份证、户口簿等材料，均可申请房管中心出具该证明。2014年7月14日，本院对慈溪市房管中心分管房屋登记工作的副主任王仁莉制作走访笔录一份，王仁莉陈述：宁波市家庭住房记载情况证明并非必须由申请人本人到房管中心办理，可委托他人代为办理，按照相关规定，受托人应该向房管中心出具相应的授权委托书，如果是家庭共同成员申请出具的，不需要出示授权委托书。2014年7月18日，本院对余天涯制作谈话笔录一份，余天涯陈述：其系俞建飞与余利南之子，其对俞建飞以余天涯名义购买房屋的事情从始至终均不知情，后来华润公司以其为被告向法院起诉时，其才知晓此事，并明确表示反对。本案中宁波市家庭住房记载情况证明并非其到房管中心申请出具的，因为俞建飞购房时，其尚在校读书，故其身份证一直放在家中，其对俞建飞以其名义购房的行为不予认可。
另查明，原告在签订购房合同时，名下已有两套房屋：位于慈溪市浒山街道东兴苑1号楼405室（慈房权证号为2××9字第016018号），位于慈溪市观海卫镇卫山景苑的4号楼502室（慈房权证号为2××6字第011957号）。
本案争议焦点：一、原告与余天涯之间的关系系借名购房还是代理；二、余天涯对原告购房是否知情；三、本案商品房买卖合同的效力。
针对争议焦点一，本院认为，原告与余天涯之间的关系系借名购房，理由如下：1.代理系以被代理人的名义从事法律行为，而本案中原告与被告就涉案房屋购买事宜协商的过程中，于2011年5月16日签订《华润（橡树湾小区车位购买／租赁承诺书》一份，原告在该承诺书上签的是原告本人名字。由此可以看出，原告在购房之初并无代理余天涯购房的意思表示；2.在（2013）甬慈民初字第624号案审理过程中，被告在庭审中陈述“俞建飞购买房子时已经被限购了，所以俞建飞说购房主体的名字写她儿子余天涯，因为余天涯没有限购，可以取得相应贷款。”该陈述足以表明被告明知原告购房时因不符合购房条件，无法办理贷款手续，故以余天涯名义购买涉案房屋。虽然在本案审理过程中，被告推翻了该陈述，但本院认为，鉴于被告陈述前后不一，根据诚实信用及禁止反言原则，被告在（2013）甬慈民初字第624号案件中的陈述更为客观真实；3.被告辩称原告系代理余天涯购房，但未能提供推翻原告为自己而非为余天涯购房的证据。相反，原告关于其名下已有两套住房，因政策所限，无法再购买涉案房屋，故借余天涯名义购房的陈述更加符合一般人对事务的判断和处理原则。综上，因原告并非代理余天涯购房，故本院对被告关于原告代理余天涯购房构成有权代理、表见代理的辩称，不予采信。
针对争议焦点二，本院认为，余天涯对原告购房行为并不知情，理由如下：1.根据本院对余天涯制作的谈话笔录（C1）以及（2013）甬慈民初字第624号庭审笔录中余天涯的答辩和陈述，余天涯对原告购房事宜并不知情，且从未授权原告购买涉案房屋，在得知原告购房后，对原告的购房行为明确表示不予追认；2.原告在签订本案商品房买卖合同时余天涯已经成年，故被告关于原告基于余天涯法定代理人身份签合同的辩称缺乏依据，且被告无法提供余天涯授权原告购房的书面证据，以证明余天涯授权原告购买涉案房屋；3.根据本院对慈溪市房地产管理中心副主任王仁莉以及工作人员陆迪清制作的走访笔录，宁波市家庭住房记载情况证明在实践操作中，并非一定要本人申请才可出具，家庭共同成员申请出具的，可以不出具授权委托书，且余天涯在原告签订购房合同时尚在校读高三，其关于身份证由家人保管的陈述比较客观、符合常理，故原告在购房时提供余天涯宁波市家庭住房记载情况证明及余天涯身份证，并不必然推出余天涯对购房事宜知情。
针对争议焦点三，本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同有效，理由如下：1.原告具备完全民事行为能力、有购房的真实意思表示，其支付首付款的行为也表明其在积极履行合同义务，应认定原、被告之间商品房买卖合同成立；2.《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案原、被告之间的商品房买卖合同并无法定的合同无效情形；3.宁波市人民政府办公厅《关于进一步做好房地产调控工作的通知》（甬政办发（2011）38号）第六条及宁波市建设委员会《关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知》（甬建发（2011）31号）第一条均规定：“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。”本院认为，上述规定并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。本案中，原告在签订购房合同时名下已有两套住房，又借用余天涯名义与被告签订商品房买卖合同，显然违反了上述政策规定，但并不必然导致合同无效；4.合同附件八第十一条虽然约定：“若买受人违反宁波市住房限购政策的相关规定，本合同无效”。但合同的效力系法律对当事人之间成立合同的法定评价，非依当事人约定而无效，故本案合同并不因此约定而无效。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经本院审查，原告俞建飞与被告华润公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。原告俞建飞主张该合同无效，但未能提供证据予以证实其主张成立，经本院释明，原告坚持合同无效诉请，故本院对该主张不予支持。原告另提出要求被告返还购房款950463元并赔偿利息损失，本院认为，原告该诉请系基于合同无效而提起的返还之诉，本院对该诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告俞建飞的诉讼请求。
案件受理费14840元，减半收取7420元，由原告俞建飞负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
代理审判员 王文艳
二〇一四年七月十八日
代书 记员 邹荷君
附一：本判决依据的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。