辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终11595号
上诉人（原审被告）：李廓，女，1972年7月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：黄劲（李廓丈夫），男，1970年9月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳万联恒德物业管理有限公司，住所地沈河区北站路146号24楼21号。
法定代表人：邢龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵丹妮（该公司工作人员），女，1984年2月23日出生，汉族。
上诉人李廓因与被上诉人沈阳万联恒德物业管理有限公司（以下简称“万联恒德物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
李廓上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；事实与理由：1.2013年物业公司代表开发商收房。上诉人收房时发现房屋有毛病，物业公司应当与开发商一起对房屋质量问题负责；2.第一次签订的前期物业合同是合理合法的，但第二次签合同时小区已经有业主，在没有召开业主大会、也没有征求业主意见的情况下，开发商就擅自续签了物业服务合同，是不合法的。3.物业服务应遵循费用与服务水平相适应的原则。我所购买的是门市，与小区是隔绝的，除了水、电和小区相连，其余的物业服务我均未享受到，物业公司的收费标准与对我提供的物业服务不对等；4.物业公司主张的物业费高于合同约定。
万联恒德物业辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
万联恒德物业向一审法院起诉请求：李廓立即支付2014年11月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业费6568元，诉讼费由李廓承担。
一审法院认定事实：万联恒德物业系从事物业管理活动的单位，李廓系沈阳市皇姑区明廉路88-5号1门网点业主，李廓在“亿海阳光”住宅小区私有的房屋面积为182.43平方米。2010年8月16日，辽宁亿森房地产开发有限公司与万联恒德物业签订《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》，约定合同期限为2010年9月1日至2015年8月31日。合同第三章“服务费用”第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：二期物业服务费按1.2元/月/平方米收取”。该合同到期后，辽宁亿森房地产开发有限公司再次与万联恒德物业签订《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》，约定合同期限为2015年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订合法的物业服务合同生效时止。合同第三章“服务费用”第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：亿海阳光二期：商业物业：1.5元/月/平方米”。两份合同第二章“服务内容与质量”第二条均约定：1、由万联恒德物业对李廓居住的“亿海阳光”住宅小区提供物业公共部位的日常维修、养护和管理。2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。合同签订后，李廓未交纳自2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业费。
一审法院认为，依据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中《“亿海阳光”项目前期物业服务合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。万联恒德物业作为李廓所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业服务费，而李廓拒不向万联恒德物业交纳物业服务费，系违约行为，故万联恒德物业请求李廓给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。依据《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》第十五条规定，在建筑工程保修期内，建筑物的供热设施由建设单位负责管理与维修。建设单位可以委托供热单位对在保修期内的供热设施进行管理与维护，并承担相关费用。在建筑工程保修期外，居民住宅楼外的供热设施和楼内的共用供热设施由供热单位负责管理与维修。已经分户供热的住宅用热户室内供热设施，由用热户管理，更换供热设施的费用由用热户承担，因供热事故造成损失的除外；未经分户供热的住宅用热户室内供热设施，由供热单位负责维修，用热户擅自拆改的部分除外。关于李廓主张的供暖不达标应由物业公司承担责任的主张，不予支持。关于李廓拖欠物业服务费的具体数额，依照物业管理服务合同约定的收费标准及实际拖欠时间(2014年11月1日至2016年10月31日，共计24个月)予以计算，即物业费为：1.2元/平方米/月×182.43平方米×10个月+1.5元/平方米/月×182.43平方米×14个月=6020.19元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告李廓向原告万联恒德物业给付2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业费6020.19元，于判决生效之日付清。二、驳回原告其他诉讼请求。若被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告承担。
本院二审期间，李廓提交2013年10月31日致新入住业主的一封信，用以证明物业公司欺骗业主，但是该信是开发商给的还是物业公司给的记不清了。万联恒德物业对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，该份证据并没有任何公司的公章，并且上诉人也说明记不清是开发商还是物业公司出具的该份证据；其次，该证据与本案无关，物业公司按照物业服务合同进行收费，即2015年9月1日前园区二期物业费收费标准为每月每平方米1.2元，后为1.5元，一审法院的判决也是按照该标准作出的，所以该证据也与本案无关。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”万联恒德物业与辽宁亿森房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，该合同对小区全体业主具有约束力。因上诉人所在小区至今未成立业主委员会，合同到期后，仍处于开发商对于前期物业公司的选择阶段，在业主没有召开业主大会的情况下，为保证园区全体业主能继续享受物业服务，辽宁亿森房地产开发有限公司选择万联恒德物业继续为园区提供物业服务并续签物业服务合同，并未违反法律规定，上诉人主张开发商签订第二个物业合同系违法行为本院不予支持。万联恒德物业在为业主提供物业服务的同时，有权依照约定收取物业费。
关于上诉人所提房屋质量问题，因房屋质量问题与物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，故对此理由不予支持。
关于上诉人所提其购买的系门市房，未享受到物业服务问题，鉴于园区作为一个有机整体，其环境有赖于全体业主的维护，上诉人所购门市房虽然不同于住宅，但仍属于园区的组成部分，享受园区物业服务带来的直接利益及园区整体环境优化带来的辐射利益，上诉人应缴纳物业费。
关于上诉人所提物业费标准错误问题，因一审判决系按合同约定确定物业费标准计算的，故对此理由亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李廓负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 单 立
审判员 王 虹
二〇一七年十一月二十四日
书记员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。