浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第456号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈金高。
委托代理人：周云飞。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余军。
委托代理人：杨彬明。
上诉人沈金高因与被上诉人余军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2012）杭下民初字第1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2011年2月17日，余军与沈金高签订一份《厂房租赁合同》，约定由余军承租沈金高位于杭州市余杭区塘栖镇泰山村18组29号的厂房，租赁物建筑面积为500平方米，厂房类型为房屋链接钢棚结构，租赁期限为5年，2011年5月1日-2016年5月1日，租金30000元／年。2016年5月1日起每年租金递增10%。合同签订后，余军应向沈金高支付厂房保证金，保证金为一次性付清四年租金，总计120000元，用于建造厂房。租赁期间，如沈金高提前终止合同而违约，应返还剩余租金，并另赔偿余军一年租金，如余军提前退租而违约，应赔偿沈金高一年租金。合同签订当日，余军一次性向沈金高支付了120000元。后沈金高为余军搭建了钢棚。2012年5月18日-2012年6月3日期间，在当地村委会的要求下，沈金高拆除了余军所承租厂房南面及西面的部分钢棚结构设施。余军于2012年6月下旬搬离案涉租赁房屋。
2012年11月1日，原审法院对案涉租赁房屋进行了现场勘查，并对二车间、北面房屋二楼整层、西边一楼仓库的房屋使用面积进行测量，结合沈金高提交的证据1厂房平面图，双方无争议的租赁物面积为：一车间面积141.61平方米、二车间面积约78.24平方米、北面房屋二楼整层面积约105.49平方米、北边房屋一楼仓库面积约8.7平方米、北边房屋一楼厨房面积约13平方米，上述房屋面积合计约347.04平方米。西边一楼仓库面积约50.8平方米系拆除后重新搭建，北边房屋一楼中间仓库面积约27平方米系钢棚拆除后给余军临时使用。沈金高在该平面图标注的其余仓库、下料处等余军不予认可。
余军诉至原审法院，请求：1.判令依法解除余军、沈金高之间所签订的《厂房租赁合同》；2.判令沈金高返还余军租金90000元�3.判令沈金高向余军赔偿违约损失30000元；4.判令由沈金高承担诉讼费。沈金高向原审法院提起反诉，请求：1.判令余军支付沈金高租金42500元（2011年5月1日-2012年10月），至实际腾退房屋期间的房屋占有费用另行计算；2.判令余军立即腾退房屋；3.判令余军将损坏的房屋恢复原状；4.判令余军支付沈金高违约金30000元；5.判令由余军承担诉讼费。
原审法院认为：余军与沈金高之间签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，该合同对签约双方均有约束力。本案双方争议的焦点为：一、余军一次性向沈金高支付的120000元是否属于合同约定的房屋租金？从合同第三条第3项的表述来看，双方一旦签订合同，余军应向沈金高支付厂房保证金，保证金为一次性付清四年租金，总计120000元。故余军在合同签订后一次性支付的120000元�当属于四年的房屋租金，该四年租金同时也起到了履约保证的作用。沈金高称余军从未支付房租，但在一年多的时间内沈金高从未向余军进行催讨，显然也与常理不符。二、搭建的钢棚是否属于合同约定的租赁物，沈金高拆除部分钢棚后，租赁物的面积是否仍在合同约定的面积范围内？双方在合同中约定余军向沈金高承租的厂房类型为房屋链接钢棚结构，建筑面积为500平方米，同时余军一次性向沈金高支付四年租金也系用于厂房的建造。实际履行中，沈金高也按合同约定为余军搭建了钢棚，包括新、旧房房屋之间的链接钢棚及房屋前面、两侧搭建的钢棚。可见钢棚搭建的目的应为出租给余军使用，是为余军的生产需求和使用条件而建造的，故搭建的钢棚应属于合同指向的租赁物。沈金高拆除部分钢棚后，根据原、沈金高的陈述及原审法院实地勘查的结果，即使加上沈金高在拆除后又重新搭建的西侧一楼仓库面积，仍不足500平方米，故本案所涉租赁房屋在部分钢棚拆除后，剩余房屋面积已达不到合同所约定的面积。三、余军的本诉请求是否具有相应的事实和法律依据？1.关于解除合同的请求。余军虽已从承租房屋内搬离，但其并未明确向沈金高表示解除合同。现余军提出解除合同的请求、沈金高亦无异议，故予以确认。2.关于余军主张的租金90000元。原审法院已确认余军向沈金高一次性支付了四年（2011年5月1日至2015年5月1日）租金120000元，后因案涉租赁房屋在拆除部分钢棚后，无法满足余军生产和经营需要，余军在2012年6月下旬已从承租房屋内搬离，但双方未办理房屋交接手续。现原、沈金高对解除合同均无异议，故沈金高应将剩余租金返还给余军。鉴于沈金高收取租金后根据余军的要求为其搭建了钢棚，而部分钢棚的拆除对�金高而言也造成一定的损失，故酌情确定由沈金高返还余军剩余租金65000元。3.关于余军主张的违约金30000元。余军提交的录音材料可以证明，拆除钢棚系当地村、镇组织的要求，并非沈金高故意违反合同约定所为，故余军要求沈金高承担违约责任，不予支持。四、沈金高的反诉请求是否有相应的事实和法律依据？1.关于支付租金42500元。如前所述，余军已一次性将四年租金支付给沈金高，故对沈金高诉请余军支付2011年5月1日至2012年10月的租金，不予支持。2.关于房屋的腾退。余军从2012年6月即从承租房屋内搬离，沈金高在反诉状中对该事实也予以了确认，故沈金高主张余军腾退房屋，已无事实基础，不予支持。3.关于沈金高主张将房屋恢复原状的请求。沈金高称余军未合理使用房屋，导致房屋地面出现一条裂痕。因沈金高未能提供房屋出租前并不存在该裂痕及余军未�理使用房屋的相关证据，其要求余军承担房屋的修复责任，不予支持。4.关于违约金30000元。如前所述，余军提前解除合同的原因是房屋现状发生变化，房屋面积减少而导致其无法正常生产经营，余军因承租房屋的合同目的无法实现而提前解除合同，该行为并不构成违约，沈金高要求余军承担违约责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、余军与沈金高之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日解除；二、沈金高于判决生效之日起十日内返还余军租金65000元；三、驳回余军的其他诉讼请求；四、驳回沈金高的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由余军负担619元，金高负担731元；反诉案件受理费806元，由沈金高负担。
宣判后，沈金高不服，向本院提起上诉称：一、沈金高与余军之间签订的《厂房租赁合同》的解除系因余军违约行为所致，理应按照合同法规定赔偿违约金30000元。2012年5月初，由于车棚系违章，村、镇下发拆除通知后，由镇工作人员拆除。但并未影响余军的正常经营活动，余军起诉之日一直可以照常生产经营。此后，余军擅自搬走，但一直未向沈金高提出解除合同。据沈金高了解，余军系因本案所涉厂房用地对于自己来说太小，预扩大场地而擅自搬迁，而并非沈金高的原因导致。因此，余军通过实际行动表明了自己终止合同的目的，属于根本违约，理应由余军来承担合同违约的违约责任。二、余军支付给沈金高的120000元理应属于装修款，而并非租�。双方当事人对120000元的支付均无异议，沈金高也确实收到了该笔款项。根据合同第七条第四款的约定，装修费用由余军负担。但实际装修过程中，余军既参与过装修设计、购买材料等行为，也从未因该厂房的装修而支出过费用。并且余军也承认过，毕竟给过120000现金，是沈金高去造的，由此事实已经非常清楚，余军支付给沈金高的120000元是用于装修的。由于一钱不能二用，这笔钱已经用在装修上了，且余军也是认可这个事实的，那理应视为余军尚未支付过租金。至于装修所支付的具体费用，一审法院对于沈金高提交的收款收据不予认可，沈金高请求法院通过鉴定机构对装修进行评估鉴定，确定价格。并且，在装修时沈某、姚某作为购买材料的证人能在二审中出庭作证，证明沈金高在一审中提交的购买资料清单、收据均用于本案所涉厂房装修的事实。三、余军未合理使用厂房，导致地面有一道十数米的裂缝，且厂房墙壁损坏严重，理应由余军将损坏的房屋恢复原状。起初装修完成时，地面墙壁均完好无损，沈某、姚某是当时负责装修的人员，二人证言均可以证明该事实，因此上述状况均由于余军使用不当而造成。综上，请求撤销原判，依法改判。
余军答辩称：一审法院认定案件事实清楚，双方发生纠纷的根本原因在于沈金高在租赁期间内擅自拆除了承租给余军使用的租赁物中的钢棚设置，直接导致了合同目的的无法实现。经一审法院实地勘察证实，拆除后的钢棚设置，租赁面积已经不符合合同约定，并且导致了余军生产经营停顿，为了避免损失扩大以及经营的继续，余军才搬离了租赁场所。因此本案中存在违约的是沈金高而非余军，其以实际行为终止了双方合同，已经构成违约，应当承担违约责任。
120000元租金如何使用并不影响其作为租金的定性。沈金高以120000元属于装修款而非租金，其所诉称的事由与案件事实不符。首先根据双方合同的约定，余军是一次性付清4年租金，同时作为履约保证。对该笔款项性质约定是明确的。其次，根据一审中余军提交的录音资料，可以证实，沈金高也认可120000元属于租金。再次，在租金期开始时，该钢棚设施并不存在，而沈金高承租给余军的房屋类型却是房屋链接钢棚，显然在房屋租赁期间开始之日，沈金高交付的应当符合合同约定，至于如何去建造，余军无权参与。120000元如何使用，并不是本案的关键。
至于裂缝与房屋损坏，沈金高诉称与事实不符。首先，在余军使用房屋时，裂缝已经存在。其次，该裂缝存在的场所属于二楼，是沈金高自行使用的居住区域，是沈金高一家进出的必经之地，因此，对于该裂缝的产生，究竟是谁造成的，沈金�应当提供证据证明。再次，沈金高认为余军没有合理使用厂房造成损失，但沈金高并没有告知余军应当如何合理使用房屋。
根据上述事实，余军认为沈金高的上诉缺乏事实和法律依据，一审法院虽然对案件事实无误，但在法律适用上还是存在偏差，沈金高一直强调钢棚是违章建筑，那么根据双方签订的合同第8条第2款，租赁期间如因产权证问题导致余军生产经营损失的，相应责任应由沈金高承担。
二审期间，被上诉人余军未向本院提交新证据，上诉人沈金高向本院提交下列证据：证据1.沈某、姚某的证人证言，欲证明沈金高购买资料清单、收据用途、金额的事实及本案所涉厂房装修完毕后、余军租赁前厂房无损坏的事实。证据2.《通知》一份，欲证明钢棚是镇里要求拆除，并非沈金高自行拆除。沈金高还申请证人沈某、姚某出庭作证。
对沈金高提交的证据，余�对《通知》真实性没有异议，但认为该证据证实沈金高应对余军承担责任，因为根据合同第8条第2款，租赁期间如因产权证问题导致余军生产经营损失的，由沈金高承担相应责任。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：证人应当出庭作证，接受当事人的质询。沈金高提交的沈某、姚某的证人证言因证人未出庭，故本院不予采信。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定：审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理；询问证人时，其他证人不得在场。人民法院认为有必要的，可以让证人进行对质。沈金高申请出庭作证的证人沈某、姚某已旁听了本案庭审，故已丧失证人资格。沈金高提交的《通知》落款为塘栖镇防违控违办公室，盖有余杭区塘栖镇拆除违法违章建筑领导小组的�章，余军对该《通知》真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：沈金高上诉称案涉租赁房屋中一车间面积应为151平方米，二车间面积应为127平方米。一审期间，沈金高提交的厂房平面图中标明一车间面积为141.61平方米，余军对一车间面积并无异议，一审法院对案涉房屋进行现场勘查后，沈金高、余军均确认二车间面积为78.24平方米。沈金高上诉认为，在当地村委会要求下拆除了部分钢结构设施后，并未影响余军的正常经营活动。经查，沈金高与余军签订的《厂房租赁合同》约定了租赁建筑面积为500平方米，厂房类型为房屋链接钢棚结构。在拆除了部分钢棚后案涉租赁房屋的面积已经不足500平方米，无法满足合同约定的租赁面积，故沈金高认为案涉房屋面积认定错误，拆除钢棚不影响余军正常经营的上诉理由依据不足，据此沈金高认为系余军违约解除案涉租赁合同，应承担违约责任的上诉请求本院不予支持。
沈金高与余军签订的《厂房租赁合同》约定：甲（沈金高）、乙（余军）双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一次性付清肆年租金，总计壹拾贰万元整，用于建造厂房。沈金高认为余军支付的120000元应属于装修款、保证金，并非租金，租金应另行支付。沈金高一审陈述租金应每年支付，具体时间和如何支付没有明确约定，二审庭审过程中又陈述租满四年后余军再支付沈金高四年的租金，两次陈述前后矛盾，结合一审期间余军提交的录音及案涉合同中除前述条款外对租金的支付时间、方式无其他约定，沈金高在一年多时间从未向余军催讨租金等情况，本院认为，原审法院认定余军在合同签订后支付的120000元属于四年的房屋租金，该四年的租金同时也起到了履约保证的作用并无不当，本院予以确认。沈金高请求驳回返还余军相应租金以及请求支持余军支付其相应租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
沈金高认为余军未合理使用厂房，导致地面裂缝，墙壁损坏严重，余军应将损坏的房屋恢复原状。本院认为，并无有效证据能够证实余军存在不合理使用的行为，也无证据能够证实沈金高所称的案涉房屋的相关损害的产生与余军的不合理使用存在因果关系，故本院不予采信，沈金高的相关上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3050元，由沈金高负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 徐 丹
代理审�员盛峰
二〇一三年七月二日
书记员 陈 斌