安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民初5号
原告:中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路9号。
主要负责人：胡咏梅，该行行长。
委托诉讼代理人:陈震宇，男，该行员工。
委托诉讼代理人：叶龙，男，该行员工。
被告:芜湖正地众�置业有限公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖之星501室。
法定代表人：何金杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。
被告:上海正地投资集团有限公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖之星501室。
法定代表人：任金荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王红纪，安徽徽仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玲，安徽徽仁律师事务所律师。
被告:上海正地实业有限公司,住所地上海市浦东新区高桥�通园路159号5楼503-504室。
法定代表人：瞿建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师
被告:芜湖市众森实业(集团)有限公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖之星401室。
法定代表人：陈曼曼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：骆臣飞，安徽国伦律师事务所律师。
被告:安徽正元发展有限公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区弋江北路欧亚达正元家居广场北四楼。
法定代表人：姚毅伟，该公司总经理。
被告：任金荣,男，汉族，1963年11月25日出生，住安徽省芜湖县。
被告：翟珍香,女，汉族，1966年2月8日出生，住安徽省芜湖县。
上述三被告共同委托诉讼代理人：洪绍泉，安徽兄弟律师事务所律师。
上述三被告共同委托诉讼代理人：季必梅，安徽兄弟律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称工行城建支行）与被告芜湖正地众森置业有限公司（以下简称众森置业公司）、上海正地投资集团有限公司（以下简称正地投资公司）、上海正地实业有限公司（以下简称正地实业公司）、芜湖市众森实业(集团)有限公司（以下简称众森实业公司）、安徽正元发展有限公司（以下简称正元发展公司）、任金荣、翟珍香借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依�适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行城建支行的委托诉讼代理人叶龙、陈震宇，被告众森置业公司、正元发展公司、任金荣、翟珍香的委托诉讼代理人季必梅，被告正地投资公司的委托诉讼代理人王红纪、被告正地实业公司的委托诉讼代理人李晓清，被告众森实业公司的委托诉讼代理人骆臣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行城建支行向本院提出诉讼请求：1．众森置业公司立即偿还工行城建支行借款本金6987.999845万元，利息和罚息合计818024.22元（暂计算至2015年9月30日）及自2015年9月30日起至借款本息实际支付之日的利息和罚息（利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮20%计算，罚息按日在原贷款利率基础上加收50%计算）；2．对众森置业公司抵押的“东城豪庭”项目A�的土地使用权变卖、拍卖的价款在6988万元的范围内优先受偿；3．对正元发展公司抵押的位于芜湖市××区××江北路××房产变卖、拍卖的价款在上述债权范围内优先受偿；4．对众森实业公司质押的股权在变卖、拍卖、转让后的价款在上述债权范围内优先受偿；5．对正地投资公司质押的股权在变卖、拍卖、转让后的价款在上述债权范围内优先受偿；6．正地投资公司、众森实业公司、正地实业公司、任金荣、翟珍香对上述债权承担连带保证责任；7．各被告承担本案的诉讼费、保全费费用。事实和理由：2011年12月29日，工行城建支行与众森置业公司签订了一份《房地产借款合同》，双方约定：1、工行城建支行向众森置业公司发放贷款12500万元整，用于住房开发建设，借款期限为36个月；2、借款利率为中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮20%，如众森置业公司未�按期足额偿还贷款本息，对其未偿还的部分从逾期之日起在原利率基础上加收30%；3、还款方式为：按照销售进度采取分期还款，在项目销售进度达到评估测算销售收入50%时，应归还不低于发放金额的50%，达到80%前要全额归还贷款本息，贷款利息从众森置业公司从工行城建支行实际提款之日起按日计算，按月结息；4、在众森置业公司不能按期归还本合同项下贷款本息和应付费用的情况下，工行城建支行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费等所有费用均由众森置业公司负担。
2011年11月28日，众森置业公司作为抵押人与工行城建支行签订了一份《最高额抵押合同》，约定由众森置业公司将其位于“东城豪庭”项目A区的土地使用权证号为芜国用（2011）147号的土地使用权，为其在2011年12月28日至2015年12月31日期间所有的债权本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用提供抵押担保，并已办理抵押登记。双方约定的抵押最高额为12500万元。
2011年11月26日，正地投资公司、众森实业公司作为保证人分别与工行城建支行签订了《最高额保证合同》，约定由正地投资公司、众森实业公司作为连带责任保证人为众森置业公司在2011年12月26日至2015年12月31日期间所有的债权本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用承担连带保证责任，双方约定的保证最高额为15000万元。
2014年12月30日，工行城建支行与正地投资公司签订了一份《质押合同》，约定由正地投资公司提供其所有的众森置业公司的股权为众森置业公司本笔贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用设定质押担保，并已办理了质押登记。
2014年12月30日，工行城建支行与众森实业公司签订了一份《质押合同》，约定由众森实业公司提供其所有的众森置业公司的股权为众森置业公司本笔贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用设定质押担保，并已办理了质押登记。
2015年4月2日，工行城建支行与正元发展公司签订了一份《抵押合同》，约定由正元发展公司提供其所有的位于芜湖市××区××江北路××房产为众森置业公司的本笔贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用设定抵押担保，并已办理了抵押登记。
2015年3月18日，正地实业公司、任金荣、翟珍香作为保证人分别与工�城建支行签订了《保证合同》，约定由正地实业公司、任金荣、翟珍香作为连带责任保证人为众森置业公司的本笔贷款本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用承担连带保证责任。
2015年5月27日，工行城建支行与各被告签订了一份《房地产借款合同补充协议》，约定：1、变更借款金额为6987.999845万元，借款期限为2011年12月28日至2016年6月25日；2、借款利率按照原借款合同约定的方式执行；3、如众森置业公司未按时足额偿还贷款，对其未偿还部分从逾期之日起在原利率基础上加收50%计息；4、双方按照约定的日期和金额分次偿还。
借款合同签订后，工行城建支行向众森置业公司发放贷款12500万元，但众森置业公司多次逾期偿还借款本息，已经严重违约，各保证人也拒绝代为清偿，各被告的行为已经严重违反合同的约定且损害了工行城建支行的合法权益。工行城建支行依法诉至法院。
众森置业公司、正元发展公司、任金荣、翟珍香共同辩称，对借款合同的真实性无异议，对借款合同中约定的中介服务费需要核实。
正地投资公司辩称，中介服务费是工行城建支行在与众森置业公司办理贷款时收取的1000万元，应该在本金中扣除。《补充协议》改变了借款合同的约定，故正地投资公司不应继续承担担保责任。
正地实业公司辩称，2015年6月30日之后，正地实业公司的股权发生了变动，原股东和管理层未对现在的股东和管理层告知相关的担保事宜。本案的债权有物的担保，应该先就担保物进行变卖、拍卖、转让后的价款先行实现债权。对保证合同上正地实业公司的公章的真实性要求进行鉴定。
众森实业公司辩称，对借款合同和补充协议的真实性均不持异议，在本案中应当先就物的担保实现债权。
工行城建支行为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告及各被告组织机构代码证、营业执照、身份证等，证明原告、各被告的身份信息及诉讼主体适格；
2、《房地产借款合同》、《房地产借款合同补充协议》，证明工行城建支行向众森置业公司发放贷款12500万元的事实以及对6987.999845万元的贷款进行展期的事实；
3、《最高额抵押合同》、《抵押合同》以及他项权证，证明众森置业公司、正元发展公司分别以土地使用权和房屋所有权做抵押，并已办理抵押登记的事实；
4、《质押合同》两份，证明正地投资公司、众森实业公司以其持有的众森置业公司的股权设定质押并办理质押登记的事实；
5、《最高额保证合同》三份、《保证合同》两份，证明各保证人对众森置业公司的借款本息承担连带保证责任的事实；
6、股东会决议，证明众森置业公司、正地投资公司、正地实业公司、众森实业公司、正元发展公司同意为本案借款本息担保的事实。
众森置业公司、正元发展公司、任金荣、翟珍香、众森实业公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。
正地投资公司的质证意见为：对证据�到证据五的真实性、合法性和关联性均不持异议，对证据六的真实性需庭后核实。
正地实业公司的质证意见为：对上述六组证据的真实性不清楚，对《最高额保证合同》上正地实业公司签章的真实性不予认可。
众森置业公司、正元发展公司、正地投资公司、正地实业公司、众森实业公司、任金荣、翟珍香均未向本院提交证据。
工行城建支行所举六组证据符合证据三性，本院均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月29日，工行城建支行与众森置业公司签订一份《房地产借款合同》，双方约定：1、借款的金额为12500万元，借款的用途为开发“东城豪庭”住宅小区项目，借款的期限为36个月，自实际提款之日起算；2、借款利率为中国人民银行公布的同期基准贷款利率上浮20%，逾期罚息利率在原利率基础上加收30%，自实际提款之日按日计息，按月结息；3、工行城建支行为实现合同项下的债权而支付的律师费、诉讼费、差旅费等费用均由众森置业公司负担；4、众森置业公司未按约定偿还借款本息及其他应付款项，构成违约。工行城建支行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还款项。
2011年12月26日，正地投资公司、众森实业公司作为保证人分别与工行城建支行签订一份《最高额保证合同》，约定由正地投资公司、众森实业公司为工行城建支行对众森置业公司自2011年12月26日至2015年12月31日的债权在15000万元最高余额范围内承担连带�证责任。保证范围为：主债权本金以及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用等相关费用。保证期间为借款期限届满之次日起两年。如果工行城建支行宣布借款提前到期，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。如果主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，工行城建支行有权要求保证人先承担保证责任或要求担保人与物的担保人同时履行担保责任，保证人承诺不因此提出抗辩。
2011年12月28日，众森置业公司作为抵押人与工行城建支行签订一份《最高额抵押合同》，约定由众森置业公司将其“东城豪庭”项目A区的部分土地使用权抵押给工行城建支行，为工行城建支行对其自2011年12月28日至2015年12月31日期间，在12500万元的最高余额范围内，享有�所有债权提供抵押担保。担保范围为：债权本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用。双方已办理抵押登记手续，他项权证字号为芜他项（2011）第799号。
2014年12月30日，工行城建支行与正地投资公司签订一份《质押合同》，约定由正地投资公司将其持有的众森置业公司的股权进行出质，为《房地产借款合同》项下的债权提供质押担保。担保范围为：债权本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用。双方已办理了质押登记手续，质权登记编号为：340207201500000000。
2014年12月30日，工行城建支行与众森实业公司签订一份《质押合同》，约定由众森实业公司将其持有的众森置业公司的股权为涉案《房地产借款合同》项下的债权提供质押担保。担保范围为：债权本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用。双方已办理了质押登记手续，质权登记编号为：340207201500000002。
2015年4月2日，工行城建支行与正元发展公司签订了一份《抵押合同》，约定由正元发展公司将其位于芜湖市××区××江北路××房产为涉案《房地产借款合同》项下的债权提供抵押担保。担保范围为：本金以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用等相关费用。双方已办理了抵押登记，他项权证字号为镜湖字第××号。
2015年3月18日，正地实业公司、任金荣、翟珍香作为保证人分别与工行城建支行签订了一份《保证合同》，约定由正地实业公司、任金荣、翟珍香为涉案《房地产借款合同》项下的债权提供连带责任保证。保证范围为：债权本金以及利息、罚息�复息、违约金、实现债权的费用等相关费用。保证期间为借款期限届满之次日起两年。如果工行城建支行宣布借款提前到期，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。如果主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，工行城建支行有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此提出抗辩。
上述合同签订后，工行城建支行自2011年12月29日至2012年4月12日向众森置业公司发放多笔贷款合计12500万元。
2015年5月27日，工行城建支行与众森置业公司、正地投资公司、众森实业公司、正地实业公司、正元发展公司、任金荣、翟珍香签订了一份《房地产借款合同补充协议》，约定：1、原借款合同项下借款金额变更为6987.999845万元，借款期限调整为2011年12月28日至2016年6月25日；2、借款利率按照原借款合同约定的方式执行；3、如众森置业公司未按时足额偿还贷款，对其未偿还部分从逾期之日起在原利率基础上加收50%作为罚息；4、双方约定从2015年6月25日起至2016年6月25日，每月分批偿还借款。各担保人按照与工行城建分行签订的原合同条款内容提供担保。该协议约定生效条件为：借款人需另行提供令贷款人满意的其他担保。
因众森置业公司多次逾期偿还借款本息，各保证人亦未代为清偿，遂成讼。
本院认为，1、案涉《房地产借款合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《质押合同》、《抵押合同》、《保证合同》系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，均系有效协议。正地实业公司在庭审中虽然对其签订的《保证合同》�加盖公章的真实性提出异议，但其并未在本院规定的期限内提交书面鉴定申请，故本院对该《保证合同》的真实性予以确认。涉案《房地产借款合同补充协议》虽然约定合同的生效条件是被告方应提供令工行城建支行满意的其他担保，但被告方对该份合同的三性均无异议。故本院对涉案《房地产借款合同补充协议》中所约定的众森置业公司尚欠6987.999845万元借款本金，以及罚息计算标准即在原贷款利率基础上加收50%的内容予以认定。工行城建支行依据涉案合同发放12500万元借款给众森置业公司后，众森置业公司未依约归还本息，根据双方之间签订的《房地产借款合同》的相关约定，如借款人违约，贷款人有权立即收回未偿还款项，故众森置业公司应依约归还本案借款本金6987.999845万元。众森置业公司、正地投资公司、正元发展公司、任金荣、翟珍香辩称工行城建�行收取的中介服务费应在本金中予以扣除，经审查案涉《房地产借款合同》并未约定该项费用，且上述被告亦未提供证据证明工行城建支行已收取该项费用，故本院对上述被告的该辩解意见难以采纳。案涉《房地产借款合同》、《房地产借款合同补充协议》约定的利息、罚息标准并不过高，本院予以支持。截止到2015年9月30日，工行城建支行诉称该笔借款按照其各自利率计算的利息、罚息总计为818024.22元，各被告对此数额未提出异议，故本院对此予以支持。根据上述合同约定，自2015年9月30日之后的利息标准按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮20%计算、罚息标准在原贷款利率基础上加收50%计算至本息还清之日止。2、根据工行城建支行与众森置业公司之间《最高额抵押合同》的约定，工行城建支行要求就众森置业公司设定的抵押物即土地使用权［他�权证字号为芜他项（2011）第799号］在最高额6988万元的范围内对本案全部债权享有优先受偿权，具有事实和法律依据，本院予以支持。3、根据工行城建支行与正元发展公司签订的《抵押合同》的约定，工行城建支行就正元发展公司设定的抵押物即位于芜湖市××区××江北路××房产（他项权证字号为镜湖字第××号）对本案全部债权享有优先受偿权。4、根据工行城建支行与众森实业公司、正地投资公司签订的《质押合同》的约定，工行城建支行对众森实业公司以及正地投资公司对众森置业公司的出质股权（质权登记编号分别为：340207201500000002、340207201500000000）享有优先受偿权。5、根据工行城建支行与正地投资公司、众森实业公司签订的《最高额保证合同》以及工行城建支行与正地实业公司、任金荣、翟珍香签订的《保证合同》的约定，正地投资公司、众森实业公司�正地实业公司、任金荣、翟珍香对本案全部债权的清偿承担连带保证责任。正地投资公司辩称案涉《房地产借款合同补充协议》对借款归还方式进行了重新约定，其不应继续承担担保责任。经审查，案涉《房地产借款合同补充协议》对讼争债务予以了减少，且正地投资公司参与了该协议的签订，故正地投资公司认为其不应继续承担保证担保责任的观点难以成立，本院不予采纳。正地实业公司、众森实业公司辩称本案债权应先就抵押物进行清偿，再向各保证人追偿。案涉《最高额保证合同》、《保证合同》均约定，债权人对“物保”、“人保”的清偿顺序具有选择权，各保证人放弃“物保”优先于“人保”清偿的抗辩权，故正地实业公司、众森实业公司该抗辩意见�以成立，本院不予支持。综上，工行城建支行的诉讼请求具有事实基础，亦于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第五十九条、第六十三条、第七十五条第四款、第八十一条规定，判决如下：
一、被告芜湖正地众森置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行借款本金6987.999845万元以及相应利息、罚息818024.22元（计算至2015年9月30日，此后以6987.999845万元为基数，自2015年10月1日按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮20%计算利息，并以前述利息为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算罚息，均计算至上述款项付清之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权就抵押物即被告芜湖正地众森置业有限公司所有的土地使用权［他项权证字号为芜他项（2011）第799号］对第一项债权在6988万元范围内享有优先受偿权；
三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权就抵押物即被告安徽正元发展有限公司所有的位于芜湖市镜湖区弋江北路的105套房产（他项权证字号为镜湖字第××号）对第一项债权享有优先受偿权；
四、原告中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行有权就被告芜湖市众森实业（集团）有限公司和上海正地投资集团有限公司所有的被告芜湖正地众森置业有限公司的出质股权（质权登记编号分别为：340207201500000002、340207201500000000）对第一项债权享有优先受偿权；
五、被告上海正地实业有限公司、任金荣、翟珍香、上海正地投资集团有限公司、芜湖市众森实业（集团）有限公司对被告芜湖正地众森置业有限公司上述第一项债务承担连带清偿责任，其承担责任后，可向被告芜湖正地众森置业有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费395290元、保全费5000元，合计400290元，由被告芜湖正地众森置业有限公司、上海正地投资集团有限公司、上海正地实业有限公司、芜湖市众森实业(集团)有限公司、安徽正元发展有限公司、任金荣、翟珍香共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 王 琼
审判员 朱莉娟
审判员 蔡 俊
二〇一六年八月十三日
书记员 张 琴
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》第五十九条：
本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国担保法》第六十三条：
本法所称动产质押，�指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为债权人，移交的动产为质物。
《中华人民共和国担保法》第七十五条：
下列权利可以质押：
（一）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（二）依法可以转让的股份、股票；
（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
（四）依法可以质押的其他权利。
《中华人民共和国担保法》第八十一条：
权利质押除适用本节规定外，适用本章第一节的规定。