天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1728号
上诉人（原审原告）天津市立鑫织物厂，住所地天津市西青区辛口镇第六埠村东。
法定代表人李欣，管委会主任。
委托代理人王燕洪，该厂书记。
委托代理人田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈建新，无职业。
委托代理人乐宜东，天津滨法律师事务所律师。
委托代理人张鑫，天津滨法律师事务所律师。
上诉人天津市立鑫织物厂、上诉人陈建新因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市立鑫织物厂的委托代理人王燕洪、田蓓，上诉人陈建新的委托代理人乐宜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年5月11日，原、被告签订《租赁经营合同》，约定：甲方（原告）房屋坐落于天津市××河道××共××层，建筑面积8800平方米；该房屋用途为商用；除双方另有约定外，乙方（被告）可以用甲方名义从事招商招租（第三方承租）、附着物体广告发布等。经营所得的收入或支出由乙方自行支配；租赁期限自2007年6月1日至2022年4月30日止；房屋年租金第一年为1500000元，第二年2000000元；甲方商场交付乙方后，在合同有效期内，为使该建筑物符合乙方从事经营活动的需要，在不改变主体结构的条件下，甲方认同乙方自费一次性投资约6500000元，对该建筑物进行必要的装潢、装修，包括乙方业务所需设备添置等。租赁期间双方必须信守合同，任何一方出现下列情况可视为违约，给对方造成损失的由违约方负责赔偿：1、不按约定交付租金；2、租赁经营活动属不遵守法规；3、甲方不能提供乙方要对商场进行装饰（内外）工程经营所需相关材料、凭证、收据及相关部门的许可证批文；4、甲方对水电运营等设施不按时维修年检造成停机。
2013年，被告曾起诉原告，要求确认2007年5月11日双方签订的《租赁经营合同》有效，一审法院以（2013）南民初字第1068号民事判决书认定：《租赁经营合同》签订后，陈建新对该房屋进行了修缮并向天津市立鑫织物厂支付了相应租金，天津市立鑫织物厂亦将其企业管理办公室印章交予陈建新使用，此后陈建新以天津市立鑫织物厂名义将讼争房屋进行了对外招租。且该房屋已由陈建新转租给案外人实际使用，原、被告之间对该《租赁经营合同》权利义务关系均已实际履行。天津市立鑫织物厂认为陈建新系第三人（鞠学智）委托代理人，代表第三人对外进行经营活动，为此天津市立鑫织物厂向一审法院提交授权委托书一份，但该委托书并未有陈建新的签字确认，系第三人鞠学智单方出具，陈建新对此亦不认可。因此不能认定在诉争合同中陈建新系第三人鞠学智的委托代理人。最终一审法院判决确认2007年5月11日原、被告间签订的《租赁经营合同》有效。后该案经上诉审理，天津市第一中级人民法院以（2013）一中民四终字第1168号民事判决书认定：签约双方意思表示真实，该合同约定内容亦不违反法律强制性规定，应当认定有效。关于鞠学智为天津市立鑫织物厂出具的委托书，因没有陈建新签字确认，而委托合同为双务合同，故无法认定鞠学智与陈建新之间委托关系存在。判决驳回上诉，维持原判。
另查，被告分别于2013年9月24日、2013年12月25日在一审法院（2013）南民初字第1068号民事案件审结后，及该案上诉判决生效后，两次给原告发函，要求对租赁房屋的经营问题进行协商，但均未得到原告答复。
一审庭审中，原、被告认可被告实际承租的房屋面积为4000平方米，并认可房屋实际总建筑面积为7500平方米。故涉诉房屋租金计算为：2000000元（年租金）÷7500平方米（房屋面积）÷365天（一年）x4000平方米（实际承租面积）=2922元/天。
本案在一审审理中，依据原告的申请并由原告提供担保，一审法院依法对被告采取了诉讼保全措施，相关裁定已送达双方当事人。
天津市立鑫织物厂一审诉讼请求是：确认2007年5月11日签订的《租赁经营合同》没有履行，依法解除该《租赁经营合同》；判令被告向原告支付自2013年1月1日始至判决之日止的租金及使用费；诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，原、被告于2007年5月11日所签《租赁经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同业经两审法院审理确认有效，故双方应严格按照合同约定履行相应义务。
关于合同是否已实际履行问题，在一审法院出具的（2013）南民初字第1068号民事判决书中，对双方合同履行问题已进行了审理，依法确认原、被告之间对该房屋租赁经营合同权利义务关系均已实际履行，并据此认定合同有效，故本次诉讼一审法院对该问题不予涉及。
关于原告以被告将原告的部分房屋转租并擅自拆改，没有向原告支付租金为由，要求依法解除与被告的《租赁经营合同》一节，一审法院认为，依据法律规定，出租人拥有解除权的情形分以下三种情况:一是因承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建而解除；二是因承租人未经出租人同意转租而解除；三是因承租人未付或迟付租金而解除。而针对本案，双方《租赁经营合同》已明确约定，被告可以原告名义从事招商招租，即有权对外转租；亦约定为使该建筑物符合从事经营活动的需要，被告有权对该建筑物进行必要的装潢、装修，现原告未能提交证明被告存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建情况的证据，故上述第一、第二两种行使解除权的情形并不存在。关于第三种行使解除权的情形，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。”具体到本案，2013年，原、被告因租赁纠纷诉至法院，直至2013年12月判决生效，期间因诉讼未果而未付租金，并非被告无故拒付租金。况且，在一审判决下达及二审终审后，被告两次向原告发函，主动表明了要求履行合同的立场。有证据表明，原告收到了函件，但未予答复。另，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，原告未能证明其已履行了向被告催缴租金的义务。故该种行使解除权的情形亦不存在。
关于原告要求被告给付租金一节，一审庭审中，被告提出原告主张的2013年租金已经超过诉讼时效的抗辩，双方于2013年年初因租赁纠纷涉诉，2013年12月判决生效后，原告向天津市高级人民法院申请再审，2014年6月再审申请被驳回，至2015年2月本次诉讼，原告主张2013年租金符合诉讼时效中断的规定，故被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告陈建新按日租金2922元给付原告天津市立鑫织物厂自2013年1月1日始至判决之日止的租金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元，保全费5000元，共计28600元，由被告承担。于一审判决生效后十五日内交付一审法院。
上诉人天津市立鑫织物厂、上诉人陈建新均不服一审判决，上诉至本院。
上诉人天津市立鑫织物厂的上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈建新承担。主要理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益。1、双方于2007年5月11日签订的租赁合同并未实际履行；2、天津市立鑫织物厂与陈建新之间的《租赁经营合同》已经解除了。陈建新从未向天津市立鑫织物厂支付过租金，天津市立鑫织物厂有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》以及其他相关规定，天津市立鑫织物厂可以依法解除合同。3、天津市立鑫织物厂已向陈建新发出口头解除合同通知，在一审庭审时天津市立鑫织物厂已向陈建新发出了解除合同通知，并且已经记录在庭审笔录中，陈建新也没有提出任何异议。4、陈建新擅自拆改房屋主体，搭建违章建筑，按照陈建新拆改房屋的情况，天津市立鑫织物厂也有权解除合同。
陈建新针对天津市立鑫织物厂的上诉请求答辩称，不同意上诉人天津市立鑫织物厂的上诉请求，主要理由：1、2007年5月11日的《租赁经营合同》双方已经实际履行并且有生效判决确认，一审中也已经查明；2、上诉人天津市立鑫织物厂主张《租赁经营合同》已经解除不属实，天津市立鑫织物厂的理由是陈建新未交租金超过半年时间，实际在2012年12月31日前，陈建新均按合同交纳租金，从2013年1月1日起，由于天津市立鑫织物厂不认可《租赁经营合同》的效力，主张陈建新是鞠学智的代理人，拒绝陈建新交付租金，同时拒绝履行《租赁经营合同》的义务，拒绝提供同意房屋转租的证明，导致陈建新租赁的房屋不能出租，陈建新在2013年2月向一审法院提起合同确认起诉，故陈建新并不存在迟延支付租金超过6个月的情形；3、上诉人天津市立鑫织物厂陈述已经口头通知解除合同不属实，在陈建新××天津市立鑫织物厂确认合同效力的案件中，天津市立鑫织物厂的委托代理人在一审庭审中首先说不承认合同的效力，之后又称，如果有效，他们当庭通知解除，陈建新认为这样的解除没有法律约束力。并且陈建新并没有进行房屋拆改，只是装修，如果拆改房屋，消防验收也通过不了。
上诉人陈建新的上诉请求是：撤销一审判决第一项，依法改判陈建新按日租金2490.66元支付天津市立鑫织物厂自2014年2月11日至判决之日的租金（不服部分的金额为1427812.5元）。主要理由：1、一审法院认定租金计算标准按日2922元计算，系认定事实错误。2、一审法院认定天津市立鑫织物厂主张给付2013年租金的诉讼请求，存在诉讼时效中断的情形，系适用法律错误。
天津市立鑫织物厂针对上诉人陈建新的上诉请求答辩称，不同意上诉人陈建新的上诉请求。主要理由：1、一审法院计算的租金标准正确，面积和计算方式亦正确，双方订立的《租赁经营合同》是一至四层；2、关于诉讼时效，一审法院认定诉讼时效中断正确；3、同意按照一审判决的租金标准计算房屋租赁费用。
经审理查明，本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。二审中，双方均未提交新证据。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，双方争议的焦点是：1、《租赁经营合同》是否实际履行，是否达到合同解除的法定条件；2、租金计算是否正确；3、天津市立鑫织物厂主张2013年房屋租金是否超过诉讼时效。
关于焦点一、双方当事人于2007年5月11日签订《租赁经营合同》，上述《租赁经营合同》经生效判决确认依法有效。现天津市立鑫织物厂以陈建新对涉诉房屋进行转租并擅自拆改为由，要求确认合同未履行。从上述理由中可以看出，天津市立鑫织物厂自述陈建新已经将涉诉房屋转租和拆改，足以证明了陈建新已经实际占有并使用了涉诉房屋，且在二审庭审中，天津市立鑫织物厂亦认可陈建新使用上述涉诉房屋，且有生效判决予以证实，因此，天津市立鑫织物厂主张《租赁经营合同》未实际履行的上诉请求，证据不足，本院不予支持。
关于是否达到合同解除的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的解除方式分为合意解除和单方解除。本案中，天津市立鑫织物厂要求单方解除双方之间的《租赁经营合同》，其理由是陈建新从未交纳过租金，未履行合同约定的主要义务，天津市立鑫织物厂享有当然的解除权。对此，本院认为，2013年初，双方当事人因上述《租赁经营合同》的效力问题诉至法院，直至2013年12月判决生效，期间陈建新因诉讼未果而未支付租金，并非陈建新无故拒付租金。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而天津市立鑫织物厂未能提交证据证明其已履行了向陈建新催缴租金的义务，故该种行使解除权的情形亦不存在，天津市立鑫织物厂的该项上诉请求，本院亦不予支持。
对于天津市立鑫织物厂主张的陈建新存在擅自拆改房屋主体，搭建违章建筑，拆改房屋的情形，天津市立鑫织物厂应享有解除权一节，因《租赁经营合同》中明确约定陈建新在不改变主体结构的条件下，可以对涉诉房屋进行必要的装潢、装修。且天津市立鑫织物厂未能举证证明陈建新有改变房屋主体结构的情形，因此，天津市立鑫织物厂的该项上诉理由，本院不予支持。
关于焦点二、双方签订的《租赁经营合同》中约定的涉诉房屋租赁面积为8800平方米。因双方均认可陈建新实际租赁使用了涉诉房屋的1-3层，面积为4000平方米，涉诉房屋的实际总建筑面积为7500平方米，故一审法院在衡平双方利益的基础上，确认以房屋实际总建筑面积7500平方米为基数计算日租金标准并无不妥，上诉人陈建新要求按照《租赁经营合同》约定的8800平方米面积数为基数计算日租金为2490.66元的上诉请求，理由不足，本院不予支持。
关于焦点三、双方于2013年年初因《租赁经营合同》的效力问题涉诉，2013年12月判决生效，天津市立鑫织物厂向天津市高级法院申请再审，2014年6月再审申请被驳回，至2015年2月向一审法院提起本案的诉讼，未超过法定诉讼时效。故陈建新以2013年租金已经超过诉讼时效，不应支付该期间租金的上诉主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费41250元，由上诉人天津市立鑫织物厂负担23600元，由上诉人陈建新负担17650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 于 浩
代理审判员 张 璇
二〇一六年五月十日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；