湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）益赫民一初字第1310号
原告高佳香。
委托代理人彭军，湖南俊彦律师事务所律师。代理权限为特
别授权。
被告益阳市园林房地产开发有限公司，住所地益阳市海棠西
路439号。
法定代表人杨光玉，该公司董事长。
委托代理人姚渊，湖南大民律师事务所律师。代理权限为特
别授权。
被告湖南多隆置业有限责任公司，住所地长沙市开福区四方
坪商贸城A12栋东1门。
法定代表人刘松云，该公司董事长。
委托代理人曹谦，该公司董事长助理。代理权限为特别授权。
原告高佳香（以下简称原告）与被告益阳市园林房地产开发有限公司（以下简称被告益阳园林）、被告湖南多隆置业有限责任公司（以下简称被告湖南多隆）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月25日受理后，依法由审判员颜志军担任审判长，与审判员陈丽、人民陪审员徐卫佳组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人彭军、被告益阳园林委托代理人姚渊、被告湖南多隆委托代理人曹谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月1日，原告与被告湖南多隆签订了一份《“泓泰国际公寓”定购协议书》，并交纳了20万元定金；2012年5月30日原告与被告益阳园林签订了一份《益阳市商品房买卖合同》，购买了被告益阳园林与被告湖南多隆合作开发的“益阳泓泰国际公寓”第一层第103号商铺，铺面面积59.25平方米，合同签订后原告按照合同约定付清了全部购房款144.8万元与购房契税5.88万元、维修基金5113元，共计151.1913万元，以上款项均由被告湖南多隆出具收据。两被告在合同约定的期限届满后未能向原告交付房产，2013年5月17日原告在益阳市房地产管理局查询得知该门面已于2010年7月29日由被告益阳园林以预售的方式出卖给案外人朱月央，并办理了商品房预售登记，原告购房的合同目的根本无法实现。综上所述，两被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又以欺诈手段与原告签订房屋买卖合同属于“一房多卖”的情形，已构成根本违约。故原告诉至法院：1、要求判令解除原告与被告益阳园林签订的商品房买卖合同；2、判令两被告向原告返还已付购房款144.8万元、购房契税5.88万元、维修基金5113元及上述三项利息38742.75元（占计至2012年10月31日止），以及应计算至两被告实际付清上述款项之日止的利息；3、判令两被告承担144.8万元的赔偿责任；4、判令两被告承担连带赔偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、定购协议书，拟证明原告购房事实；
证据二、商品房买卖合同，拟证明原告签订有书面购房合同；
证据三、缴房款收据4张，拟证明原告已经全额缴纳房款；
证据四、产权登记表照片，拟证明房屋已经以预售登记的方
式出卖给他人的事实。
被告益阳园林辩称，1、涉案房屋不是一房多卖，原告的合
法权利应该得到保护，该房屋之前是因高利贷抵押给了朱月央，借了1500万已还了4000多万了，债务结清后就会将该房屋逐步解冻；2、原告的买卖合同和被告益阳园林没关系，所盖合同公章不是被告益阳园林的真实公章，而是被告湖南多隆当时的负责人陈刚私自雕刻的公章。请求依法驳回原告对益阳园林的诉讼请求。
被告益阳园林未提供证据。
被告湖南多隆辩称，原告诉称的情况基本属实，买卖合同是双方真实意思的表示，原告购房当时的具体情节不清楚，后来和原告沟通过，告知了原告该涉案房屋是作为借款抵押给的朱月央，本来根据益阳市政府文件是可以逐步解冻，后因多方面原因没有达成目的，现该房屋仍处于空置状态，原告可以实现合同目的。
被告湖南多隆为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、三方协议书，拟证明与朱月央是借贷关系，非房屋
买卖关系；
证据二、益阳市人民政府会议纪要，拟证明与朱月央的房屋
买卖不能视为交易行为；
证据三、有关泓泰国际公寓一区商铺有关问题协调会议纪
要，拟证明与朱月央的房屋买卖不能视为交易行为；
证据四、关于请求益阳市房管局解除网签的报告，拟证明与
朱月央是借贷关系，而非房屋买卖关系。
原、被告的质证意见与本院的认证意见如下：
被告益阳园林对原告提供的证据一有异议，认为该证据是被告湖南多隆的公章，与被告益阳园林不具有关联性；对证据二有异议，认为上面被告益阳园林的公章是假的，益阳市房管局执法大队已经立案，与被告益阳园林不具有关联性；对证据三因系被告湖南多隆收取，与被告益阳园林不具有关联性；对证据四无异议。
被告湖南多隆对原告提供的四份证据的真实性、合法性、关
联性均无异议，对证据四需要说明的是被告湖南多隆承认该房屋是出售给原告的，现在的朱月央当时只是抵押给他，不是出售。
本院对原告提供的四份证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均依法予以认定；其中对原告证据二上被告益阳园林的公章因被告湖南多隆承认了私刻公章的事实，因两被告之间是合作开发的法律关系，原告对合同的签订并无过错，私刻公章在法律上的不利后果应由被告湖南多隆承担，故对原告的证明目的依法予以认定。
原告对被告湖南多隆提供的证据一真实性有异议，系复印
件；对证据二、三的真实性有异议，系复印件，且与本案无关；对证据四有异议，与本案无关。
被告益阳园林对被告湖南多隆提供的四份证据的真实性、合
法性、关联性均无异议。
本院对被告湖南多隆提供的证据一因系两被告与案外人朱月央的三方协议，与原告的房屋买卖无关，故对其证据的关联性不予认定；被告湖南多隆证据二2012年5月15日会议纪要、证据三2012年10月23日协调会议纪要涉及的均为两被告与债权人朱月央的融资纠纷，更间接证明了涉案房屋已抵押登记在他人名下的事实，不能达到被告湖南多隆的证明目的，故对该两份证据的证明目的不予采信；对证据四解除网签的报告，间接证明了涉案房屋已网签至朱月央名下的事实，两被告与案外人的债权、债务关系已实际影响到原告的合同权利，故对证据的证明目的不予采信。
经审理查明，泓泰国际公寓楼盘土地为被告益阳园林所有，并由被告益阳园林享有该土地出让的收益，楼盘的设计、建设、开发、销售由被告湖南多隆实际负责，但整个开发备案、对外签订合同均是以被告益阳园林的名义，双方约定以被告益阳园林开户的银行帐号为商品房预售款监管帐号。2012年3月1日，原告与被告湖南多隆签订了一份《“泓泰国际公寓”定购协议书》，双方约定原告以折后单价23792元／平方米购买了泓泰国际公寓1区1层103号商铺，建筑面积为60.86平方米，采用一次性付款方式共计1448000元；签订协议后原告向被告湖南多隆支付了200000元定金。2012年5月30日原告与被告益阳园林签订了一份《益阳市商品房买卖合同》，在合同第十条交付期限及条件约定“出卖人应当在2012年7月30日前将商品房交付买受人使用”，第十一条房屋交接及违约责任约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同”，第十九条关于产权登记的约定“自本合同生效之日起30日内，买卖双方应办理合同备案和申请预告登记，出卖人应在商品房交付使用后60日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证”。合同签订当天原告向被告湖南多隆交付其余全部购房款1248000元，契税、办证费用58800元，维修基金5113元，原告共计支付了购房费用1511913元。后因两被告迟迟未通知向原告交付商铺，原告自行到益阳市房地产管理局查询得知该房产已于2010年7月29日以预售方式出卖给了案外人朱月央，导致原告的房屋买卖合同无法登记备案，更无法办理房屋产权证及土地使用证，故酿成纠纷，诉至本院。
另查明，因益阳泓泰国际公寓的工程资金紧张，被告益阳园林与被告湖南多隆向案外人朱月央融资了部分民间借贷资金，并将包括原告后来购买的商铺在内的部分房屋，于2010年7月29日经房管部门以预售方式登记在了朱月央名下；后被告益阳园林与被告湖南多隆、朱月央于2010年12月7日签订了一份《三方协议书》，约定三方按3：4：3的比例分配共管账户资金，并对外出售房屋。2012年5月30日，被告湖南多隆在原告不知情的情况下由泓泰国际公寓售楼部的项目负责人私刻了被告益阳园林的公章，将未解除前面网签登记的本案诉争商铺，以被告益阳园林的名义与原告签订了房屋买卖合同。
本院认为，被告益阳园林与被告湖南多隆之间属于联合开发建房，实质上是一种联营合伙法律关系；两被告与案外人朱月央因融资借款而产生债权、债务关系；原告先与被告湖南多隆签订定购协议，又与被告益阳园林签订正式的房屋买卖合同，原告与两被告之间形成的均是一种买卖合同关系。被告益阳园林辩称的因买卖合同上的公章为被告湖南多隆私刻的虚假公章，而与本案不具有关联性的意见，因涉案楼盘实际为两被告联合开发，对外以谁的名义签订合同以及公章的管理等均为两被告合伙人之间的内部事务，原告作为买方在知道两被告为联合开发时，对作为售楼部的卖方产生了合同信赖利益，并无义务对公章的真假进行核实，在签订合同的过程中没有过错，被告益阳园林的公章被私刻的法律责任应由被告湖南多隆承担，并不影响与原告签订的合同的效力，故对被告益阳园林的抗辩意见不予采纳。另外被告益阳园林与被告湖南多隆均提出与案外人朱月央之间为借款纠纷，在房管局办理的抵押登记不影响原告合同权利的行使，但从原告提供的且两被告无异议的证据四来看，早在原告购买之前涉案门面已经被案外人朱月央购买，且产权登记备案在了朱月央名下，从法律事实看两被告是将早已出售给他人的房屋再次出卖给了原告，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“一房多买”情形，无论两被告与案外人朱月央之间的债权、债务关系现在处于何种阶段，都实际影响到了原告对所购门面行使完整物权，故无法交付门面与不能办理产权证的责任完全在于被告方。
对原告的第一、二项关于解除合同、退回门面，返还已付购
房款、办证契税、维修基金以及支付利息的诉讼请求，本案两被告在明知涉案门面已登记在他人名下的情况下，继续将门面出售给原告已构成根本违约，造成原告合同目的不能实现，故本院依法予以支持。对原告的第三项诉讼请求两被告承担144.8万元赔偿责任，从原、被告签订的合同来看，仅在第十一条对出卖人逾期交房约定了违约责任即“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，本案两被告不仅仅是逾期交房而是实际上交房不能，此种违约行为与合同约定的违约责任严重不对等，有悖合同的公平原则；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应适用违约责任对等原则，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的惩罚性条款“买受人……可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，考虑到原告签订合同的时间，以及两被告违约的具体情形，故本院酌情认定由两被告承担30万元的赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告高佳香与被告益阳市园林房地产有限公司于2012
年5月30日签订的《益阳市商品房买卖合同》在本判决生效后依法解除；
二、被告益阳市园林房地产有限公司与被告湖南多隆置业有限责任公司共同向原告高佳香退还全部购房款、办证契税、维修基金共计1511913元，并同时从2012年5月30日开始到本判决书确定还款之日止按中国人民银行规定的同类同期贷款利率向原告高佳香支付利息；
三、被告益阳市园林房地产有限公司与被告湖南多隆置业有限责任公司连带赔偿原告高佳香300000元损失。
四、本判决书第二、三项内容确定的款项，限被告益阳市园林房地产有限公司与被告湖南多隆置业有限责任公司在本判决书生效后15日内付清；
五、驳回原告高佳香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务或履行其他义
务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案案件受理费30790元，由原告高佳香负担13000元，被告益阳市园林房地产有限公司与被告湖南多隆置业有限责任公司共同负担17790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 颜志军
审 判 员 陈 丽
人民陪审员 徐卫佳
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 罗龙辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。