山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2119号
上诉人（原审被告）：翟俊清，女，1968年8月12日出生，汉族，农民，住商河县。
委托诉讼代理人：芦建新，商河曙光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈焕翠，女，1964年10月12日出生，汉族，农民，户籍所在地商河县，现住商河县。
被上诉人（原审原告）�吕超，男，1988年2月23日出生，汉族，户籍所在地商河县，现住商河县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：晋登森，山东鸿正律师事务所律师。
上诉人翟俊清因与被上诉人陈焕翠、吕超确认合同无效纠纷一案，不服商河县人民法院（2016）鲁0126民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
翟俊清上诉请求：1.撤销原判；2.依法驳回陈焕翠、吕超的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由陈焕翠、吕超承担。事实和理由：一、一审应当认定《房屋买卖合同》有效，认定无效没有根据。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》有关规定，不属于合同无效范围，更符合当前改革开放进一步向城镇化转移的方针政策。农村房屋的自由流转是经济社会发展�需要，符合农民向城市集中和新农村建设的集中化、商业化、城市化发展趋势，因此农民需要将闲置房屋自由买卖，这是资源合理分配的市场规律行为。《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条规定土地的性质及农村村民只能拥有一处宅基地，只对农户再次取得宅基地作出限制，并没有限制农村房屋买卖，因此一审判决适用错误。二、双方《房屋买卖合同》的权利义务已经终止，合同标的物已经灭失，所以陈焕翠、吕超诉求确认合同无效已没有意义。现翟俊清与丈夫已经离婚，长期居住娘家胡家集村，正按法律规定申请落户至涉案房屋所在地及申请宅基地使用权。三、陈焕翠、吕超出尔反尔，翟俊清是在其要求和中间人一再追问下达成买卖协议，陈焕翠、吕超一直没有不同意买卖，现其因价格低反悔。吕超不是胡集村村民，在滨州市购买楼房，陈焕翠�期跟吕超居住滨州市。涉案房屋长期无人居住，年久失修，是陈焕翠、吕超主动找翟俊清购买，该合同也是吕超起草的。双方是多年街坊邻居，相处非常融洽，该买卖合同已经签订，且已实际履行，不应反悔。
陈焕翠、吕超辩称，一、一审依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》及司法解释，认定《房屋买卖合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确。二、翟俊清是否离婚与本案无关。一审中，翟俊清主张是受其母柳建荣委托签订《房屋买卖合同》，现又在上诉状中称其长期居住在娘家，前后矛盾。理由可以随意说，但不能改变合同因违反法律而无效的事实。
陈焕翠、吕超向一审法院起诉请求：1.确认《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由翟俊清承担。
一审法院认定事实：对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：陈焕翠、吕超主张其与翟俊清签订了《房屋买卖合同》，并提交《房屋买卖合同》原件。经质证，翟俊清认为因为其母柳建荣无法书写，故由其代为签字，合同当事人实际为柳建荣，并提交了胡集村村民委员会证明一份和证人白某某、吕某甲证言。《房屋买卖合同》由陈焕翠、吕超作为甲方签字，由翟俊清作为乙方签字，双方均系完全民事行为能力人，应理解在合同上签字的法律效力，一审法院认定陈焕翠、吕超和翟俊清系本合同的当事人。翟俊清虽然就柳建荣系合同当事人提供了胡集村村委会证明一份、证人证言两份，但是陈焕翠、吕超认为村委会证明无法律效力，证人证言不足以对抗合同原件。一审法院经审查认定，胡集村村委会不具备确认合同当事人的能力，并且该证明无出具人签字，亦不符合单位证明的要件，故一审法院对胡�村村委会证明不予采信。两名证人虽陈述了签订合同的过程，由翟俊清代替不能书写的柳建荣签字，但是订立合同代为签字应由翟俊清签署柳建荣的名字，注明代笔，并由柳建荣按手印。本案中，翟俊清没有授权委托书直接签自己的名字，不能认定柳建荣系合同的当事人，故一审法院对两证人证明柳建荣系合同当事人不予认定。一审法院对涉案房屋及土地进行了勘验，可以确认涉案房屋的具体位置，并对胡集村村委会主任进行了调查，确认双方当事人的家庭情况。双方当事人对该证据无异议。
根据当事人陈述及一审法院经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：陈焕翠与吕超系母子关系，本案涉及合同签订前系涉案房屋所有人。2016年7月24日，吕超、陈焕翠作为甲方，翟俊清作为乙方签订《房屋买卖合同》，由吕超、陈焕翠将涉案房屋出卖给翟俊清，�卖价格共计两万元，乙方首付一万九千元，甲方将房屋及相关手续交给乙方，甲方处理相关纠纷以确保乙方将旧房拆除重建，重建新房后，乙方付清一千元尾款。合同签订后，翟俊清已经将涉案房屋部分拆除，目前遗留角门及偏房一间。
一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、翟俊清主张《房屋买卖合同》的乙方当事人应为柳建荣是否有事实及法律依据；二、《房屋买卖合同》是否具有法律效力。关于焦点问题一，翟俊清主张《房屋买卖合同》的乙方当事人应为柳建荣是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人确定，一般包括以下条款：一、当事人的名称或者姓名和住所……《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第五条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当�字或者盖章。本案中，《房屋买卖合同》载明合同乙方当事人为翟俊清，并由翟俊清签字按手印，故翟俊清为本合同的当事人。翟俊清主张其系代理柳建荣签订合同，但是代理人签订合同亦应在合同当事人处签署被代理人的名字，且翟俊清无代理手续，故一审法院对翟俊清《房屋买卖合同》当事人为柳建荣的主张不予支持。关于焦点问题二，即《房屋买卖合同》是否具有法律效力。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地……故宅基地所有权属于集体所有，村民只享有宅基地的使用权，宅基地使用权的主体是该集体组织成员。宅基地使用权如流转需在村委会及政府批准后在本集体内�转。农村房屋买卖时，房屋占用的宅基地使用权势必随房屋流转，故农村房屋买卖需受到宅基地使用权流转的限制。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故双方当事人签订的合同如违反宅基地使用权流转相关法律规定的，该合同属于无效合同。本案中，陈焕翠、吕超将房屋卖给翟俊翠，房屋买受人翟俊翠并非胡集村集体组织成员，该合同产生房屋所占用土地的宅基地使用权流转到本集体组织成员之外个人的后果，违反法律强制性规定，故该《房屋买卖合同》无效。翟俊清以合同已履行，标的物已拆除为由主张驳回陈焕翠、吕超诉讼请求，该理由没有法律依据，一审法院不予采纳。综上，陈焕翠、吕超的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第五条规定，判决：原告陈焕翠、吕超与被告翟俊清签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费50元，由被告翟俊清负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，翟俊清提交离婚证一份、常住人口户口登记本一份，证明翟俊清于2016年8月9日与其前夫离婚，2017年5月9日将户口落于涉案房屋所在地商河县贾庄镇胡集村，翟俊清是胡集村村民，长期居住在胡集村。陈焕翠、吕超对该组证据的真实性无异议，但是认为与本案无关，不能证实翟俊清的经常居住地在胡集村。翟俊清提交手机短信一份，系2016年11月30日12时31分吕超给翟俊清发短信，证明双方还是愿意维持签订的《房屋买卖合同》，只是吕超认为买卖价格低才予以反悔。陈焕翠、吕超质证称该手机短信的发信人主体身份不能确定，不能作为本案证据。本院认为，陈焕翠、吕超对离婚证和常住人口户口登记本的真实性没有异议，本院予以确认。该证据可以证明翟俊清于2016年8月9日与其前夫离婚，其户口因父母与子女相互投靠于2017年5月9日由商河县贾庄镇姜范村x号移入商河县贾庄镇胡集街xxx号。鉴于翟俊清提交的手机短信发信人身份无法确定，在陈焕翠、吕超对该证据不予认可的情况下，难以认定该证据的真实性，本院对该证据不予采信。
另，本院对涉案房屋所在地商河县贾庄镇胡集村村民委员会主任吕某乙进行调查。吕某乙陈述对翟俊清于2016年8月9日与其前夫离婚，2017年5月9日�户口落于涉案房屋所在地商河县贾庄镇胡集村一事清楚，翟俊清现在是商河县贾庄镇胡集村村民，享受村民待遇，履行村民义务，村里不反对陈焕翠、吕超与翟俊清买卖涉案房屋，村民对该事情也不关心。翟俊清对吕某乙的陈述无异议，认为情况属实。陈焕翠、吕超质证称，涉案房屋所占用土地的使用权，系登记确权在陈焕翠名下的宅基地，在土地使用权登记没有变更之前，村民委员会无权对该土地使用权另行处理，至于村民委员会今后作出什么安排，那是村民委员会的权利。
本院认为，本案争议焦点为陈焕翠、吕超与翟俊清订立的《房屋买卖合同》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见，农村宅基地属于农民集体所有。法律认定不得将宅基地上的房屋出卖于农村集体经济组织之外的个人，系认为如果将宅基地上的房屋出卖于农村集体经济组织之外的个人，那么房屋项下的宅基地将为农村集体经济组织之外的个人享有使用权，损害了农村集体经济组织利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。现翟俊清的户口已于2017年5月9日移入商河县贾庄镇胡集街xxx号，即涉案房屋所在农村集体经济组织之中。翟俊清购买涉案房屋不会产生涉案房屋项下的宅基地使用权流转到该农村集体经济组织之外个人的后果，未损害该农村集体经济组织利益，认定《房屋买卖合同》无效已无事实依据。况且涉案房屋所在地村民委员会主任陈述村里不反对陈焕翠、吕超与翟俊清买卖涉案房屋。因此陈焕翠、吕超请求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不�得到支持。综上所述，翟俊清的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销商河县人民法院（2016）鲁0126民初1726号民事判决；
二、驳回被上诉人陈焕翠、吕超的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人陈焕翠、吕超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年六月二十日
书 记 员 马 晴