广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终2014号
上诉人（一审被告、反诉原告）卫俊华，男，1962年8月3日出生，汉族，个体工商户，住百色市右江区。
委托代理人黄保成，广西济文律师事务所律师。
委托代理人杨琼，广西济文律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组。
负责人梁文高，该组组长。
被上诉人（一审原告、反诉被告）百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组。
负责人廖新民，该组组长。
两被上诉人委托代理人邓方阳，广西桂百律师事务所律师。
上诉人卫俊华因租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初457号民事判决，向本院提起上诉。2016年12月7日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2017年2月10日召集各方当事人进行进行法庭调查，上诉人卫俊华及其委托代理人黄保成、杨琼，被上诉人百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组（以下简称东笋二组）、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组（以下简称东笋三组）及二被上诉人的委托代理人邓方阳到庭参加。本案现已审理终结。
上诉人卫俊华上诉请求，一、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初457号民事判决书第一、第四项判决；二、由被上诉人偿付上诉人违约金20万元；三、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉的事实和理由：一、一审判决解除合同没有事实和法律依据：1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定判决解除合同是错误的。2、《合同书》第七条“乙方必须无条件的将该市场改建成为六层的综合楼”的“无条件”约定是不合法的，在有关部门审批之前该约定不具有效力。二、一审判决认定被上诉人存在违约但却判决被上诉人不承担责任，判决逻辑错误。三、上诉人并不明知涉案合同的土地被上诉人未办得集体土地使用权证。四、上诉人一审时提出的反诉应得到支持。1、被上诉人属于故意不办理相关手续，是恶意行为，对方掌握报建手续却没有报建，还多次阻扰报建。2、合同规定，合同内容乙方责任里面第一条，在甲方提供有效的手续材料，乙方才能正常投资开发经营管理，对方没有提供报建材料，我方就没有办法筹建六层综合楼，合同的目的主要是市场正常经营，而不是单纯起建综合楼。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人东笋二组、东笋三组辩称，一、一审判决解除合同认定事实清楚、适用法律正确。1、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定判决解除合同正确。该条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《合同书》第七条的第3条约定，“本合同的前10年内，乙方必须无条件的将该市场改建成为六层的综合楼。如届时不能改建的，甲方土地上的建筑物及经营权将无条件的归甲方所有。”正是对合同解除条件明确约定，属于解除条款。被答辩人无法在约定期限内履行这一合同义务，具备解除条件，答辩人依法有权解除合同。并非被答辩人所表述的积极作为履行合同义务达到一定效果、满足一定条件才能够“条件成就”。而消极不作为致使合同约定的事实状态无法完成，同样也具备解除的条件。二、一审判决认定答辩人没有违约的事实清楚。三、本案合同的目的已落空，继续履行毫无意义，具备解除条件，依法应当解除。1、恶意违约不成立，重要资料在报建过程中，是各行政部门给予办理的，并不是被上诉人能私自决定的。被上诉人只是提供配合的义务，协助上诉人办理相关手续。2、被答辩人提出的合同中第7条规定，条款里面也有说明，并不是约定答辩人提供报建手续，所以答辩人并没有违约。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
一审法院认定事实：2003年3月6日，原告为甲方、百色市佳苑工贸有限责任公司（以下简称佳苑公司）为乙方签订一份《合同书》，合同约定：原告将其闲置地（电机厂旧宿舍区旁）出租给佳苑公司用于建设东笋富民市场，投资总额约2000000元（人民币），土地出租金额每年6000元，合同期限30年（从建成投入经营起计）。同时，合同还就甲、乙双方的权利义务作了约定：1、甲方出具有关手续后，乙方三个月内全额对该项目进行开发投资经营管理（前10年以镀锌瓦做大棚及周边配套设施）；2、在投入经营后前10年，土地租金6000元，十年后每年地租提升到12000元直至合同期满，付款日期定在每年12月31日前将租金交付甲方；3、在本合同的前10年内，乙方必须无条件的将该市场改建成为六层的综合楼。如届时不能改建的，甲方土地上的建筑物及经营权将无条件的归甲方所有。合同约定的违约处罚金为200000元，如有单方违约必须赔偿守约方的全部损失及违约金200000元。合同签订后，因资金问题，佳苑公司无法将市场建成，2003年6月10日佳苑公司将“富民市场”承包经营权转让给被告卫俊华，双方签订《协议书》，约定：佳苑公司将原与原告签订的租地合同转让给卫俊华；由卫俊华自行投资、履行佳苑公司与原告合同内容；协议生效后，富民市场一切责任及债务与佳苑公司无关。合同签订后被告卫俊华继续投资建设，2004年将市场建成使用。市场建成后，富民市场分别向东笋二组、三组支付自2005年起至2013年的租金，东笋二组、三组分别出具收款收据给被告。2012年8月16日，东笋二组、三组向富民市场发出通知，内容为：根据东笋二、三组（甲方）于2003年3月6日和富民市场（乙方）所签订的合同，合同里的第三条在本合同前10年内，乙方必须无条件的将市场改建成六层的综合楼，如届时不能改建的，甲方土地上的建筑及经营权将无条件归甲方所有，现在10年期限快到了，希望乙方能够严格遵守本合同。2012年8月18日富民市场对该通知进行了答复，提出要求东笋二、三组提供建设综合楼所需要的相关材料后，富民市场才能自行设计、建设，并希望东笋二、三组按合同约定尽快办理建设综合楼相关报建手续。庭审还查明，至本案诉讼时，原告并未办理东笋富民市场的土地使用权证及房产所有权证。诉讼过程中，东笋二组收取了富民市场交纳的2013年至2015年土地租金9000元，东笋三组收取了富民市场交纳的2014年至2015年土地租金6000元。
一审法院认为，本案的争议焦点有三点，一是涉案合同是否具备解除条件；二是合同解除后被告是否应将地上建筑物及经营权归还原告；三是原、被告是否存在违约行为，应否承担支付违约金的责任；四是被告是否支付土地租金的问题。
关于涉案合同是否具备解除条件的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，在本案中，原、被告在《合同书》的第七条“双方责任及权益”的“乙方”第3条约定，“在本合同的前10年内，乙方必须无条件的将该市场改建成为六层的综合楼，如届时不能改建的，甲方土地上的建筑物及经营权将无条件的归甲方所有。”，该条款对合同的解除条件已经明确约定，是合同的解除的条款，被告无法按照合同约定期限改建综合楼已是既成事实，合同已无法继续履行，具备解除的条件，依法应予解除，按照合同的约定，被告应将地上建筑物及经营权交给原告，对原告的该项主张，一审法院予以支持。因原告没有提出书面解除通知，一审法院确认被告收到起诉状副本的时间2016年4月25日为合同解除的时间。
关于原、被告是否存在违约行为，应否承担支付违约金责任的问题。本案中，原告主张被告未按合同约定改建六层综合楼，违法合同约定，构成违约，应按合同约定支付200000元违约金，一审法院认为，虽然双方在合同中约定被告要无条件改建六层综合楼，但是否能建设六层综合楼需要向有关部门报建、审批，并非双方合同约定即可达成，而被告未能改建综合楼的原因之一就是原告不能提供相关材料予以配合，故原告主张被告违约应支付200000元违约金于法无据，一审法院不予支持。被告认为未能按照合同约定在10年内将市场改建为6层综合楼的原因是因为原告不提供相关的材料以及未向相关部门申报改建手续造成，应承担相应的违约责任，但从本案查明的事实来看，被告明知涉案合同的土地并未办理集体土地使用权证，且合同也未约定不提供申报材料系违约行为，因此对被告反诉称原告违约于法无据，一审法院亦不予支持。
关于土地租金的问题，鉴于被告在诉讼期间已经向原告交纳2013年至2015年的土地租金，对原告该部分主张一审法院不再审查，但因涉案合同已解除，被告应将地上建筑物交给原告，并应自2016年1月起按年租金6000元的标准向原告支付土地租金至搬离场地之日止，原告的主张于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组与被告（反诉原告）与被告（反诉原告）于2003年3月6日签订的《合同书》于2016年4月25日解除，被告（反诉原告）卫俊华将地上建筑物及经营权交回原告百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组；二、被告卫俊华应自2016年1月起按6000元/年的标准向原告百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组支付租金至搬离场地之日止；三、驳回原告（反诉被告）百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卫俊华的反诉请求。案件受理费4525元，反诉费4300元，共计8825元，由原告百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组共同负担2413，由被告卫俊华负担6412元。
二审中，上诉人提交以下新证据：
证据一、《关于要求查询右发改登字（2011）31号文件的复函》，用于证明被上诉人公然向法庭提供虚假的证据材料，意欲藐视和欺骗法庭，这种不端行为应当受到谴责和处罚。
证据二、《出警情况说明》，用于证明被上诉人在2012年5月20日曾故意堵塞市场排水沟造成市场内涝、破坏市场经营，属恶意违反合同。
证据三、《百色东笋富民市场排污水管道工程施工总承包合同》，用于证明上诉人市场的排水沟被上诉人堵塞以后被迫另行开辟排污管道，造成损失14.88万元。
证据四、广西增值税普通发票，用于证明上诉人因为另行开辟排污管道的确支付了施工费用14.88万元。
证据五、出警情况说明，用于证明2013年4月10日被上诉人又一次组织村民对上诉人的市场进行围堵，阻扰群众进入市场，恶意违反合同的意图一览无遗；从此次行为起相当一部分租户拒交租金，累计造成上诉人租金损失约5万元。
证据六、（2013）右民一初字第2393号民事判决书，用于证明被上诉人还曾于2013年9月20日向上诉人的租户发放通知干扰上诉人的正常经营，已被法院判决确认为侵权，被上诉人的恶意违约行为又一次显现。
证据七、（2013）右民一初字第1436号民事判决书，用于证明生效判决已确认被上诉人应当提供而未按规定提供综合楼报建材料的违约事实。
证据八、（2015）百中民一终字第3号民事判决书，用于证明被上诉人曾向法庭提交过市场综合楼的相关报建手续，说明被上诉人虽然掌管市场综合楼的相关报建手续，但却不向上诉人提供和申请报建，属于故意不及时进行报建而产生拖延，显然又属恶意违约。
被上诉人东笋二组、东笋三组质认为，证据一、《关于要求查询右发改登字（2011）31号文件的复函》，是有关部门复印的，我们没有原件。证据二、《出警情况说明》，是上诉人没有经过我方同意投入我方土地，我方并没有故意堵塞，上诉人的证据不成立。证据三、《百色东笋富民市场排污水管道工程施工总承包合同》，真实性合法性有异议。证据四、广西增值税普通发票，真实性合法性有异议。证据五、出警情况说明，并没有向我方按时交租金，导致村民阻扰上诉人市场。证据六、（2013）右民一初字第2393号民事判决书，真实性没有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。证据七、（2013）右民一初字第1436号民事判决书，真实性没有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。证据八、（2015）百中民一终字第3号民事判决书，真实性没有异议，证明目的有异议，与本案没有关联性。并不能证明上诉人的主张，所有的工程报建材料并不掌握在被上诉人手上，是各个行政部门复印的。是原来协助配合报建手续保存下来的复印件，报建手续是上诉人的改建项目义务和责任，并不是由被上诉人主要办理的。所以并不能证明被上诉人是违约行为。
二审中，被上诉人东笋二组、东笋三组无新证据提交。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
综合上述证据及双方的诉辩意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点是：一、被上诉人要求解除与上诉人的租赁合同有无事实和法律依据。二、被上诉人是否应当承担违约责任。
本院认为，依据我国《合同法》规定，合同解除有协议解除和法定解除两种情形，因本案双方未能通过协商一致解除合同，能否解除涉案租赁合同关键看本案有无法定解除合同的情形。被上诉人提出解除合同的理由是依据合同约定，上诉人租赁的涉案东笋市场建成投入经营后10年内“无条件”的将该市场改建成为六层综合楼，上诉人未能完成合同约定，应当解除双方的租赁合同。而依据法律法规的规定，将涉案市场改建成为六层综合楼，需要经过规划、报建等手续，且部分手续是必须由被上诉人向有关政府部门申请办理的。而经查明被上诉人并未办理涉案东笋富民市场的土地使用权证及房产所有权证。若不办理法定手续或者手续不全的情况下，强行将涉案市场改建成为六层综合楼，则属于违法行为，且可能遭到有关政府部门的阻止。故所谓“无条件”的将该市场改建成为六层综合楼的合同约定，违反我国法律法规强制性规定，超出受到法律保护合法权益的范围。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据上述法律规定，被上诉人在办完法律法规规定应当由其办理的将该涉案市场改建成为六层综合楼的规划、报建等手续后，上诉人拒不履行将该涉案市场改建成为六层综合楼的，则可视为法定解除合同中因上诉人违约致使不能实现合同目的情形，被上诉人在此情况下要求解除涉案租赁合同，才能得到法院的支持。另外，被上诉人亦未能证明即使被上诉人办理相关规划、报建等手续，将该涉案市场改建成为六层综合楼的合同目的，仍是不可能实现的。综上，被上诉人要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，由于没有法定解除合同的情形发生，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决错误，本院予以纠正。双方继续履行合同，按合同约定从2016年1月开始，上诉人向被上诉人交付的土地租金提高到12000元每年。
关于被上诉人是否应当承担违约责任的问题。由于被上诉人要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，未能得到本院的支持。而且亦无证据证明被上诉人确有合同约定的违约行为。故上诉人要求被上诉人承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但判决有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初457号民事判决第三、四项；
二、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初457号民事判决第一项；
三、变更百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初457号民事判决第二项为：上诉人卫俊华应自2016年1月起按12000元/年的标准向被上诉人百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组支付租金。
一审案件受理费4525元，由被上诉人百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组共同负担；反诉费4300元，由上诉人卫俊华负担。二审案件受理费4300元，由上诉人卫俊华负担2150元，由被上诉人百色市右江区百城街道办事处东笋社区第二村民小组、百色市右江区百城街道办事处东笋社区第三村民小组共同负担2150元。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 曲 静
审判员 玉 江
appoint
二〇一七年二月二十二日
书记员 梁 妮