江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初3717号
原告（反诉被告）:刘某,男,1985年3月20日出生,汉族，徐州某农业科技有限公司总经理，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：孙凯，江苏红杉树律师事务所律师。
被告（反诉原告）:刁某某,男,1966年11月16日出生,汉族，铜山区黄集镇黄集中心中学教师，住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：蔡国青，江苏禾嘉律师事务所律师。
第三人：徐州市裕泰房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区段庄广场北侧西都大厦3-807室。
法定代表人：顾某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史某某，男，1978年10月3日出生，汉族，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。
原告（反诉被告，以下简称原告）刘某与被告（反诉原告，以下简称被告）刁某某、第三人徐州市裕泰房地产经纪有限公司（以下简称裕泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理，依法适用普通程序进行审判，并组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭审理。原告刘某及其委托诉讼代理人孙凯、被告刁某某及其委托诉讼代理人蔡国青、第三人裕泰公司委托诉讼代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，原、被告双方于2017年9月11日签订了房地产买卖协议，约定原告将坐落在徐州市××郡××花园××室出售给被告，协议约定了房价、签订备案合同、付款方式、定金、违约责任等条款。签订协议当日，被告仅支付了定金1万元，原告按照协议的内容履行了义务，于2017年9月21日前多次催促被告一起前往房产交易中心签订备案合同办理过户手续，但被告反悔，多次联系原告表示不再购买原告房产，明显违约。虽然原、被告双方约定的房价低于市场价，但原告信守承诺，而被告表态不再购买，仅愿意承担1万元的违约金，原告要求被告承担违约责任，被告不肯。现诉至法院，请求依法判令：1、请求法院依法判令被告支付违约金20万元，承担律师费15000元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告刁某某辩称，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，合同未能履行是因为三方在签订房地产买卖协议时，原告和第三人刻意隐瞒涉案房产的真实信息，从而导致合同履行不能。1、2017年9月11日，三方签订房地产买卖协议时，第三人向被告承诺，已审核过涉案房产鼓楼区郡望花园某室的权属信息，并承诺待被告一次性付清购房款100万元后，由第三人负责提取被告儿子的铁路公积金。基于对居间方第三人的信任，被告签订了房地产买卖协议。因协议上未载明案涉房产的权属证书编号，且协议末尾处特别约定，100万的购房款需一次性打入第三人的个人账户，而非按照协议上第六条之约定打款至房管局资金监管中心，答辩人对此深感不安。后，答辩人亲自到房产管理局以及徐州公积金管理处进行咨询，从房产管理局工作人员处了解，原告在协议签订时并未取得涉案房产不动产权属证书，且原告系本市丰县居民，根据徐州市人民政府有关文件规定，非市区范围内户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，家庭所拥有商品房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易，原告出售的涉案房产不具备上市交易条件，答辩人将此情况于2017年9月19日以短信方式告知原告，并明确表示不再购买涉案房产，同时终止为筹齐100万元购房款而到银行办理的贷款手续。2、协议签订时第三人向被告承诺，可以在一次性付清100万元购房款后，将被告儿子的铁路公积金提取出来，用于被告偿还所借的银行贷款，为筹齐100万元的购房款，被告必须另行向银行贷款50万元。然而，被告到徐州公积金管理处了解得知，涉案房产买方并非以被告儿子名义所签，而且一旦购房款全款支付完毕，铁路公积金贷款无法提取，第三人给被告承诺的提取铁路公积金根本无法实现，而这个承诺能否兑现却对答辩人签约与否起着至关重要的作用，如第三人签约时如实告知此情况，被告不会签订此房屋买卖协议。
综上，被告认为，原告和第三人故意隐瞒涉案房产的相关真实信息、其违约行为导致合同履行不能，被告未如期支付100万购房款系正当行使合同抗辩权，不应认定为违约行为，请求法院依法审理，驳回原告对答辩人的诉讼请求。答辩要点：1、合同签订时原告未取得涉案房产权属证书，原告无权出售涉案房产；2、原告在合同签订时户籍性质是江苏丰县，根据市政府的文件要求，原告所出售的房产并不具备上市交易条件；3、在合同签订时第三人向答辩人承诺一次性付清100万元购房款第三人提取答辩人儿子的铁路公积金用于偿还答辩人的住房贷款，但是答辩人从铁路公积金处了解第三人的此项承诺无法实现。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刁某某反诉称，2017年9月11日，反诉原告与反诉被告以及第三人签订了《房地产买卖协议》，约定反诉原告购买反诉被告位于徐州市××郡××花园××室。签订合同时第三人向反诉原告承诺，反诉原告一次性付清100万元购房付款后，第三人负责为反诉原告办理铁路公积金贷款。后反诉原告到房产部门进行查询得知，反诉被告在合同签订之日并未取得涉案房产的不动产登记证书，且该房产存在抵押，不具备交易条件。同时，反诉原告到徐州公积金管理处询问得知，第三人承诺的付清全款后在办理公积金贷款的方案违反法律规定的贷款流程，根本不可行。在房地产买卖协议中特别约定反诉原告的购房款100万元要打入第三人的账户，而非房产管理部门的资金监管账户，此交易方式已违反法律的规定。综上，反诉原告出于对自身财产利益的保护，不可能再继续履行房地产买卖协议。反诉原告认为反诉被告和第三人在合同签订时故意隐瞒相关事实，对反诉原告进行虚假承诺，而这些隐瞒的事实足以决定反诉原告是否签约，反诉被告以及第三人的违约行为给反诉原告造成经济损失，现提起反诉，请求判令反诉被告双倍返还购房定金2万元，诉讼费用由被告承担。
反诉被告刘某辩称，反诉原告的诉请不能成立，反诉原告应依据房产买卖协议约定一次性付清购房款100万元，在反诉原告时不能援引第三人与其之间的沟通情况否定与反诉被告之间签订的合同，反诉被告在2017年9月21日之前完全具备交易条件，至于反诉原告能否公积金贷款与反诉被告无关，双方之间应按照协议约定履行义务，反诉原告的种种行为印证其应承担违约责任。请求驳回发诉原告的诉请。
第三人裕泰公司述称，当时说的100万元是全款付清，因为被告觉得打到资金监管耽误时间，所以我们约定将房款打入我们账户，然后在签订备案合同时将资金打入监管账户，当时三方均已同意。原告自始至终没有违约，定金是当时为了表示购买诚意所交的，中介费是从定金中直接扣除，被告实际交纳的是2万元定金，请求依法裁判。
经审理查明，2017年9月11日，原、被告及第三人签订了房地产买卖协议一份，约定原告将坐落在徐州市××郡××花园××室出售给被告，协议约定了房价为100万元，约定于2017年9月21日前到产权部门签署备案合同，第八条约定甲方承诺本合同出售的房地产属于B方式，即此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续。第十二条约定在签订该协议时乙方（被告）交付给甲方（原告）购房定金贰万元，双方同意由中介方保管。该协议第十七条约定，违反本协议的任何一款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金二十万元…。第二十条约定，此房包含四个空调、一套尚品宅配儿童房家具，厨电三件套，第二十一条后约定：农行卡号62×××19（顾某）该账号系裕泰房产公司法人代表账号，居间房（方）承诺此房过户完成当日一次性全款转至甲方指定账户。第三人在收取上述2万元后，扣除了1万元居间服务费后，将剩余1万元作为定金交付给了原告。
2017年9月12日，原告为了顺利过户，偿还清了银行抵押贷款。2017年9月14日，原告办理了不动产登记产证书，载明原告是涉案房屋的单独所有权人。
为了使涉案房产符合徐州市人民政府规定的过户条件，2017年9月20日，原告将户籍从江苏丰县迁至徐州市鼓楼区。2017年9月20日，徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆出具了徐州市家庭住房状况证明一份，主要内容为截止2017年9月20日，原告名下只有涉案房屋一套。
2017年9月19日、20日、23日，被告给原告曾发送信息，主要内容为因自身原因不同意继续购买涉案房产，并同意将1万元定金赔偿给原告。2017年9月23日，原告向被告邮寄了回复函一份，主要内容为：鉴于被告以声明解除该房地产买卖协议，原告同意解除该协议，并要求被告根据协议的约定承担违约责任。
另查明，原告已于2017年10月12日与案外人徐丽签订了房地产买卖合同，约定将涉案房产出售给徐丽，出售价款为110万元，在该合同第十三条后约定：室内设施包括：空调4台、电视2台、淋浴壁柜1件、厨电三件套、冰箱、洗衣机、沙发、主卧五件套、儿童床、客厅三家套。
再查明，原告与代理人之间签订了委托代理合同一份，双方约定待一审判决生效后支付律师费15000元。
以上事实有原告提交的房地产买卖协议一份、合同编号为0328382的商品房买卖合同一份、不动产权属证书复印件一份、销售不动产统一发票一张、个人贷款还款通知书回执联一份、原告的户口簿一份、第三人中介公司开具的收据复印件一份、原被告双方之间的手机短信截屏一份四页、针对双方之间的短信书面进行回复被告的回复函复印件及快递单各一份、原告与被告之间在寄回复函之后的2017年9月27日15:51分的通话录音光盘及书面整理材料一份、原告与代理人之间签订了委托代理合同一份、徐州市家庭住房状况证明一份、商品房预售合同网上备案证明一份，被告提交的2017年9月11日第三人裕泰公司为被告出具的贰万元收据一张、徐州市住房保障和房产管理局为被告查阅调取的涉案房产徐州市预购商品房预告登记申请书一页、原告刘某的身份证以及户口本复印件各一张以及徐政发（2017）33号徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见文件一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于原告要求被告支付违约金20万元的诉请，根据本院查明的事实，涉案房产在签订份房地产买卖协议后，原告为顺利将涉案房产过户登记在被告名下，已经积极做好了准备，2017年9月21日前涉案房屋已经具备过户条件，但被告明确告知原告不愿再购买涉案房屋，属于明示违约，因此被告应承担违约责任。
关于原告要求被告支付违约金20万元的诉请，由于原告将涉案房屋出卖给他人的价款为110万元，高于与被告签订的价款100万元，且原告并无证据证明因被告违约造成了其他损失，因此对原告的该项诉请本院不予支持。
关于原告要求被告承担律师代理费15000元的诉请，因原告与其代理律师约定该笔费用在一审判决生效后支付，因此该笔费用是否会发生、以及发生的数额尚未确定，本院不予支持，原告可待该笔费用实际发生后另行解决。
关于反诉原告请求判令反诉被告双倍返还购房定金2万元的诉请，根据本院查明的事实，反诉原告系违约方，因此其要求反诉被告双倍返还定金2万元的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。
综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘某的诉讼请求；
二、驳回反诉原告（被告）刁某某的反诉请求。
案件受理费4530元（原告预交），由原告刘某负担2265元，由被告刁某某负担2265元，反诉费150元（被告预交）由被告刁某某负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ元
人民陪审员 朱随荣
人民陪审员 李秀云
二〇一七年十二月八日
书 记 员 袁墨林