浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7564号
上诉人（原审被告）：杭州临安同人置业有限公司，住所地临安市锦城街道临安人家9幢203室，现联系地址杭州市西湖区圣苑北街66号，统一社会信用代码：91330185759525574F。
法定代表人：孙中原，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴方荣、姚张燕，北京中伦（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许彤，男，1960年2月6日出生，汉族，住临安市，
被上诉人（原审原告）：钟莉，女，1962年6月20日出生，畲族，住临安市，
二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱雪良、方萍，浙江钱王律师事务所律师。
上诉人杭州临安同人置业有限公司（以下简称同人公司）因与被上诉人许彤、钟莉房屋买卖合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2016）浙0185民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2013年5月7日，许彤、钟莉与同人公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定同人公司将其开发的同人山庄锦庐21幢房屋作价6380000元出售给许彤、钟莉，合同详细约定了双方的权利义务,其中约定：同人公司应当在2013年5月31日前将符合条件的商品房交付许彤、钟莉，如逾期交房超过90日，而许彤、钟莉要求继续履行的，则同人公司应按日向许彤、钟莉支付已付总房款万分之二的违约金。另同人公司承诺于2013年9月30日前交付许彤、钟莉房屋产权证书，以便许彤、钟莉办理该商品房转移登记。2013年5月15日，原、同人公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“……8、本项目用地红线外的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区基础设施、公共配套不具备使用条件，使本项目无法按约具备交付条件、运行条件或产权登记条件的，不视为出卖人违约，出卖人均不承担逾期责任。……”合同签订后，许彤、钟莉按约付清了全部购房款。2013年5月25日，许彤、钟莉根据同人公司的通知前往验房，发现燃气未开通等问题，许彤、钟莉当即拒收，要求同人公司整改到位。当时，案涉房屋以及同人山庄小区内的燃气管道已经建设完成，并通过了竣工验收，但因未建气化站和市政燃气管网配套未建设完成的原因，该小区并未能开通管道燃气。同人公司通过小区物业管理公司向业主承诺，在开通管道燃气前，免费为业主提供瓶装煤气供其使用。2013年9月27日，同人公司向许彤、钟莉发送办理商品房转移登记手续的通知，同时提示未收房业主先行办理房屋交接手续。2014年6月1日，同人山庄小区开通管道燃气。现许彤、钟莉起诉至原审法院，要求法院判令：一、同人公司立即交付锦庐21幢商品房，并承担逾期交房的违约金146.7061万元（以总房价6350917元为基数按每天万分之二从2013年5月30日计算至2016年7月30日共1155天并直至交房止）；二、同人公司立即交付房屋产权证，并承担逾期交付房屋权证的违约金139.08万元（以总房价6350917元为基数按每天万分之二从2013年9月30日计算至2016年7月30日共1095天并直至交付产权证止）；3、本案诉讼费由同人公司承担。
原审法院认为，许彤、钟莉与同人公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，而双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8条属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，应当认定为无效，该条款内容对许彤、钟莉不具有约束力，同人公司理应按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定在2013年5月31日前将符合约定条件的商品房交付给许彤、钟莉。本案中，许彤、钟莉在验房时发现燃气未开通等问题，要求同人公司整改，2014年6月1日案涉小区才开通燃气，同人公司已明显构成违约，且同人公司在明知许彤、钟莉尚未收房的情况下，在燃气开通后长期未将该事实告知许彤、钟莉，未尽到合理的通知义务，造成许彤、钟莉的利益一定程度上受损。另2013年9月，同人公司在通知许彤、钟莉办证时，要求先行办理交房手续，而许彤、钟莉作为普通购房人，在对房屋交付条件存在异议的情况下，未接收房屋当属合理，在此情况下，其未及时办理房产权证亦有属于同人公司一方的过错在内。考虑到许彤、钟莉作为购房人在验房不合格后亦应善意地对案涉房屋的情况适当作一些了解和同人公司在燃气未开通期间为小区业主提供免费瓶装煤气的事实，参照合同中双方约定的违约责任和同人公司违约的情形，结合许彤、钟莉长期不了解燃气已开通的客观事实，酌情确定由同人公司支付许彤、钟莉违约金55万元。同人公司辩称许彤、钟莉的诉请已过诉讼时效，依据不足，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、临安同人置业有限公司于判决生效之日起五日内支付许彤、钟莉违约金55万元。二、驳回许彤、钟莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29663元，保全费5000，合计34663元，由许彤、钟莉负担27992元，由临安同人置业有限公司负担6671元。
宣判后，同人公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。1、原审判决认定2013年5月25日，许彤、钟莉在接到同人公司通知验房过程中，因燃气未开通问题而拒收房屋，要求同人公司进行整改。原审判决该节事实认定错误，实际上许彤、钟莉在验房过程中并未提出燃气问题，也未因该问题而拒收房屋。在验房过程中形成的《业主入伙验房表》中并未载明燃气开通问题，许彤、钟莉的该项主张依据不足。2、案涉房屋燃气开通后，同人公司已将燃气开通通知张贴于小区明显位置，已经进行合理有效的通知。而原审法院认定同人公司在燃气开通后长期未将该事实告知许彤、钟莉，未尽到合理的通知义务，并无事实依据。3、原审法院认为同人公司辩称的许彤、钟莉所提诉讼请求已经超过诉讼时效依据不足，该认定错误。同人公司对燃气开通已经进行合理有效的通知，许彤、钟莉自2014年5月30日即应当知道燃气开通情形，故本案诉讼已经超过诉讼时效。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决错误理解合同法关于格式条款的规定，导致适用法律错误。2、案涉房屋已经具备《商品房买卖合同》第九条关于交付的约定，许彤、钟莉亦不存在损失。许彤、钟莉因为燃气未开通问题而拒收房屋属其自身问题，不应由同人公司承担逾期交房责任或赔偿损失。3、案涉房屋按约取得初始登记的产权证，许彤、钟莉办理产权转移登记不存在任何障碍。在案涉房屋符合交付条件而许彤、钟莉因自身原因拒收房屋从而未办理房产权证的情况下，原审判决认为同人公司对此负有过错，应承担责任属法律适用错误。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回许彤、钟莉的全部一审诉讼请求。
被上诉人许彤、钟莉在二审期间辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、案涉房屋在验房时燃气未开通是事实，同人公司存在违约行为亦是事实，故许彤、钟莉以此为由拒收房屋并无不当。2、同人公司认为就燃气开通问题其已经尽到合理通知义务，但许彤、钟莉并不居住在案涉房屋所在小区内，对此并不知情。3、许彤、钟莉一直要求同人公司整改后进行交房，但同人公司一直未进行，故其侵权行为一直持续，本案并不存在超过诉讼时效的情形。二、原审判决适用法律正确。1、原审判决关于案涉《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第八条属于免除同人公司义务的格式条款，并认定为无效，是正确的。2、案涉房屋产权证书未办理的原因在于同人公司，同人公司要求业主先收房后办理产权转移登记手续，而许彤、钟莉对房屋是否符合交付条件是存在异议的。3、许彤、钟莉购买的案涉房屋系别墅，即使同人公司在燃气未开通前提供桶装煤气，亦无法满足许彤、钟莉的生活需求。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审中，同人公司提交以下新的证据：1、《同人山庄业主临时管理规约》，欲证明告知全体业主和物业使用人的通知、公告送达方式为在物业区域内公告栏中张贴，案涉房屋燃气开通早已进行了张贴公告。2、《业主入伙验房表》，欲证明许彤、钟莉在验房过程中并未以案涉房屋燃气未开通问题拒收房屋。3、《同人山庄锦庐房屋交接书》，欲证明许彤、钟莉已经于2018年1月16日接收案涉房屋。许彤、钟莉经质证后对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为许彤、钟莉并未签署过该文件。对证据2的真实性无异议，但认为许彤、钟莉在验房过程中已经就燃气未开通问题提出整改要求，该验房表上未记载的原因是同人公司工作人员遗漏。对证据3，许彤、钟莉无异议。本院经审查后认为，同人公司未能提供经由许彤、钟莉签字的《同人山庄业主临时管理规约》，无法证明许彤、钟莉知晓通知、公告送达方式，故对该证据的证明效力，不予确认。对证据2、3的真实性予以确认。
二审中许彤、钟莉未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，案涉同人山庄锦庐21号房屋，许彤、钟莉于2018年1月16日予以接收，房屋权属证书正在办理过程中。临安同人置业有限公司公司名称于2017年10月19日变更为杭州临安同人置业有限公司。
本院认为，本案要审查的争议焦点有：一、《商品房买卖合同补充协议》第8条是否有效；二、同人公司是否需要承担逾期交房、逾期办证的违约责任。
关于第一个争议焦点，即《商品房买卖合同补充协议》第8条是否有效的问题。从该补充协议的整体内容均系打印内容来看，结合同人公司作为房地产开发企业签订商品房买卖合同对方当事人的不特定性，因此可以认定系该补充协议第8条符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。从该条内容来看，系同人公司免除了因市政配套设施原因导致逾期交房、不能使用、逾期办证的违约责任，也即免除了因第三方原因导致其对买受人逾期交房、不能使用、逾期办证的违约责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，应当认定为无效。原审判决就该条款的效力认定，并无不当。
关于第二个争议焦点，即同人公司是否需要承担逾期交房、逾期办证违约责任的问题。现已确定《商品房买卖合同补充协议》第8条为无效的格式条款，而同人公司在交付房屋时，案涉房屋不具备用气条件的事实是清楚的，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，案涉房屋不符合交付条件，同人公司将不符合交付条件的房屋交付给许彤、钟莉，显然构成违约，而且该违约行为并不受许彤、钟莉在验房过程中是否以此为由拒收房屋的影响。现同人公司并无证据证明其已经将案涉房屋燃气开通的情况对许彤、钟莉进行了有效通知，亦无证据证明其在交房障碍消除后再次通知许彤、钟莉进行验房、收房，故同人公司关于本案许彤、钟莉所提诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。同人公司存在逾期交房的违约情形，本院予以认定。基于上述分析，在许彤、钟莉对房屋是否符合交房条件存有异议的情况下，结合同人公司作出的办证通知中要求购房人先行办理交房手续后再办理产权转移登记手续的内容，原审法院认定同人公司承担相应的逾期办证违约责任，并无不当。至于同人公司应承担的违约责任，原审法院考虑到本案实际情况酌情认定同人公司承担55万元的违约金，尚属合理，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人杭州临安同人置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一八年三月二十日
书记员 赵 勤