四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0403民初258号
原告：吴清秀，女，1973年11月6日出生，汉族，住四川省达县。
委托代理人：余贤进，男，1977年8月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，代理权限为特别授权。
被告：攀钢集团生活服务有限公司清香坪物业所。住所地：四川省攀枝花市西区清香坪。
代表人：杨前仿，该物业所所长。
委托代理人：吴刚，该物业所职工，代理权限为特别授权。
被告：攀钢集团生活服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区朝阳下街**号。
法定代表人：王光涛，该公司总经理。
委托代理人：秦芳，四川道合律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：宋加军，四川道合律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告吴清秀诉被告攀钢集团生活服务有限公司清香坪物业所（以下简称清香坪物业所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理。因清香坪物业所是攀钢集团生活服务有限公司（以下简称生活公司）的内设机构，2016年3月1日本院依法追加生活公司为本案被告，并通知其参加诉讼。依法由审判员杨发彬适用简易程序分别于2016年3月29日、4月13日公开开庭进行了审理。2016年4月13日原、被告申请庭外和解一个月。原告吴清秀的委托代理人余贤进、被告清香坪物业所的委托代理人吴刚、被告生活公司的委托代理人秦芳、宋加军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴清秀诉称：2011年1月1日原、被告签订了房屋租赁合同，被告将西区××号商铺出租给原告经营使用至今。原告承租后经营攀枝花市西区贤进体育用品营销中心（即阿迪王专卖店）运动休闲品牌。被告在每年3月至5月续签下一年的租赁合同。2015年5月突然接到停止供能的通知。被告从2015年5月7日至11月19日（长达193日）将该商铺故意停水停电，给原告的经营带来严重损失。1、由于是品牌，必须有品牌形象，商铺内外的射灯无法使用，无法达到品牌形象。2、服装、鞋子没照明，没档次，试衣间无照明，顾客不愿意进试衣间试衣服。3、因为停水无法打扫卫生，影响商品外观。4、因为突然停电，电脑内的会员资料丢失，无法联系老顾客。5、因为突然停电，店内的音响设备、电脑、监控系统、验钞机长期没使用已报废。6、因为没有水电，本店需到旁边店去充电、买水、烧开水。7、夏季商品积压，款式已经过时，明年无法再正常销售。8、由于没有产生销售，员工工资正常发放，房租正常缴纳，原告只能通过各种贷款运作商铺正常的经营。由于商铺停水电期间原告所经营的专卖店没有产生销售，一直亏损经营，原告无钱向被告支付房租，担保人余贤进也无钱支付，余贤进迫于无赖只能申请贷款来支付房租。为维护自身合法权益，起诉要求被告赔偿经营损失143786元（其中房租37442元、余贤进工资19300元、余贤翠工资12931元、蒲香珍工资12931元、张开惠工资12931元、力玉洁工资9650元、合理利润32167元、借水借电3217元、话费杂费3217元），并承担诉讼费。在审理中，原告吴清秀要求被告退还抵押金10000元。
原告吴清秀为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、营业执照1份，证明此商铺是吴清秀租用。
2、（2015）攀西民初字第1211号案卷材料中的租赁合同3份，证明每年签订合同的惯例是每年的3月、4月、5月。
3、2014年3月6日房屋租赁合同1份，证明2014年3月6日双方签订了房屋租赁合同，签订合同时间按照惯例是每年的3月、4月、5月，合同明确约定了生活公司应提前60日书面告知吴清秀。
4、正常营业期间的销售单1组，证明在没有停水电期间，吴清秀正常营业销售的情况。
5、2015年5月4日通知1份，证明2015年5月6日下午余贤进才拿到该通知，2015年5月7日早上就突然停水停电。
6、商铺照片4张，证明停电前和停电后专卖店的形象完全不同。
7、劳动合同4份、2015年1月至12月的工资表12份，证明2012年余贤进在该店任店长，余贤翠大概在2013年开始任导购，张开慧和蒲香珍大概在2014年起在该店任导购，在停水停电期间，4名员工在该商铺工作，工作人员正常领取了应有的工资。
8、（2015）攀西民初字第1211号民事调解书1份，证明实际来电时间是2015年11月19日。
9、2015年11月25日收条1份，证明吴清秀在停水停电期间向余贤进借水借电（手电筒充电、烧开水、借水），支付余贤进3217元。
10、2015年12月9日小额贷款保证合同1份、2015年12月18日中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据1份，证明吴清秀在停水停电期间没有产生任何销售，无钱缴纳房屋使用费，2015年底，只能由担保人余贤进贷款10万元缴纳。
11、2015年12月21日商铺使用费发票1份，证明生活公司收取的是商铺使用费，而不是商铺占有费。
12、2016年2月6日力玉洁出具的收条1份，证明2015年1月1日至2015年12月31日吴清秀的母亲力玉洁帮吴清秀管理该商铺（开门、关门和日常管理），吴清秀支付力玉洁劳务费18000元。
13、2016年2月15日经营损失统计表1份，证明生活公司停电193日给吴清秀造成经济损失143786元，其中房租37442元，余贤进工资19300元，余贤翠工资12931元，蒲香珍工资12931元，张开惠工资12931元，力玉洁工资9650元，合理利润32167元，借水借电3217元，话费杂费3217元。
14、2011年5月11日收到吴清秀抵押金10000元的收据1份，证明生活公司并没有与吴清秀终止租赁合同关系。
被告清香坪物业所辩称：清香坪物业所是生活公司的内设机构，不具有法人资格。吴清秀所交的抵押金10000元至今未退还。在履行手续后，同意退还抵押金10000元。与生活公司的意见一致。
被告清香坪物业所未提供证据。
被告生活公司辩称：原、被告之间签订的租赁合同于2014年12月31日届满。即使存在每年3月、4月、5月签订合同的惯例，但是吴清秀并未按合同约定在租赁期满前30日提出续租的申请。在合同届满前及届满后，生活公司已将不再续租、限期腾房以及将停止供能的通知送达给吴清秀。原、被告之间的租赁关系，随着租赁期限届满而终结。在双方无租赁合同关系的情况下，吴清秀迟迟不予清理房屋，将房屋退还生活公司，生活公司对该商铺停水停电是基于对自己的财产行使保护权，合情合理。合同到期后，生活公司也没有义务继续供水供电。在停止供能前，生活公司多次进行通知，2015年5月4日生活公司最后通知吴清秀将停止供能，并非如吴清秀陈述的突然停水停电。吴清秀在起诉状中称正常缴纳房租，与事实不符。租赁合同期限届满后，吴清秀就未支付房租。合同到期后，吴清秀继续占有该房屋。生活公司起诉后，在法院调解下，吴清秀才支付了房屋使用费，该费用不是基于双方的租赁合同缴纳的租赁费。吴清秀提供的证据不能证明其损失金额，不能达到其证明目的。吴清秀提到的所谓的经营损失，不应由生活公司承担。同意退还吴清秀所交的抵押金10000元，要求驳回吴清秀要求支付经济损失的诉讼请求。
被告生活公司为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、营业执照1份，证明生活公司的诉讼主体资格。
2、房屋所有权证1份、企业名称变更核准通知书1份、攀钢集团有限公司规划发展部证明1份，证明生活公司享有该房屋的出租权。
3、租赁合同4份，证明2011年初至2014年12月原、被告之间存在租赁合同关系以及合同约定的具体内容。
4、2014年11月12日通知1份，该通知记载：“清香坪物业所通知××#承租户吴清秀，你户与我公司签订的房屋租赁合同将于2014年12月31日到期，因我公司发展需要，故2015年度将不与你户续签房屋租赁合同。现通知你户于2015年1月1日前，将所承租的房屋交回生活公司清香坪物业所，逾期造成的后果由你户自行承担。”证明生活公司在2014年租赁合同期限届满前已书面告知吴清秀不再续租，搬离租赁房屋。
5、2014年12月30日通知1份，该通知记载：“清香坪物业所通知××#承租户吴清秀，你户与我公司签订的房屋租赁合同将于2014年12月31日到期，因我公司发展需要，故2015年度将不与你户续签房屋租赁合同。现再次通知你户于2015年1月1日前搬离该房屋，届时我所将对该房屋停止供能。”证明生活公司在2014年租赁合同期限届满前已书面告知吴清秀不再续租，搬离租赁房屋，并将停止供能。
6、2015年4月15日通知1份，该通知记载：“清香坪物业所通知××#承租户吴清秀在2015年4月28日16：30时前，将××#房屋清空，并将房屋钥匙交还清香坪物业所，逾期造成的后果和损失由你户自行承担。”证明生活公司在停止供能前再次通知吴清秀搬离该商铺。
7、2015年5月4日通知1份，该通知记载：“清香坪物业所通知××#承租户吴清秀在2015年5月6日16：30时前，将××#房屋清空，并将房屋钥匙交还清香坪物业所。否则，将于2015年5月7日对你户采取停止供能措施，由此造成的后果和损失由你户自行承担。”证明生活公司在停止供能前再次通知吴清秀搬离该商铺。
8、2013年12月6日余贤进与生活公司签订的能源供用协议1份，证明该协议有效期截止2014年12月6日，吴清秀逾期未与生活公司续签能源供用协议，生活公司有权停止供能。
在庭审质证中，对于原告吴清秀提供的营业执照，被告生活公司对其真实性无异议，认可该营业执照登记的营业地址与涉案房屋的地址一致。对于原告吴清秀提供的（2015）攀西民初字第1211号案卷材料中的三份租赁合同，被告生活公司认为这三份合同已经履行完毕，并不是因为这三份合同的签订日期是3月、4月、5月，生活公司就一定会在下一年的3月、4月、5月与之续签租赁合同，在2014年合同届满前，已经将不再续签合同的通知发给了吴清秀。对于原告吴清秀提供的2014年3月6日房屋租赁合同，被告生活公司对其真实性无异议，但认为合同的有效期限只能按照合同约定的起止时间进行认定，该合同是履行到期，并非提前收回房屋。对于原告吴清秀提供的正常营业期间的销售单，被告生活公司有异议，认为与本案没有关联性。对于原告吴清秀提供的2015年5月4日通知，被告生活公司无异议；被告清香坪物业所对其真实性无异议，但认为在2015年5月4日下午就已将该通知送达该店的余贤翠。对于原告吴清秀提供的商铺照片，被告生活公司有异议，认为其与本案没有关联性。对于原告吴清秀提供的劳动合同、工资表，被告生活公司有异议，认为吴清秀与职工签订劳动合同，应提供社保证明，不能达到其证明目的。对于原告吴清秀提供的（2015）攀西民初字第1211号民事调解书，被告生活公司对其真实性无异议。对于原告吴清秀提供的2015年11月25日收条，被告生活公司有异议，认为不能达到其要证明损失的目的。对于原告吴清秀提供的小额贷款保证合同、个人贷款（手工）借据，被告生活公司有异议，认为其与本案没有关联性，不能证明吴清秀所说的贷款用于缴纳房屋使用费。对于原告吴清秀提供的商铺使用费发票，被告生活公司对其真实性无异议，但认为不能证明其主张。对于原告吴清秀提供的力玉洁出具的收条，被告生活公司有异议，认为收款人力玉洁与吴清秀系近亲属关系，款项是否实际支付，不能确认。对于原告吴清秀提供的经营损失统计表，被告生活公司有异议，认为经营损失是吴清秀自行整理的清单，并没有任何相应的票据以及相应的衡量标准，不能达到其证明目的。对于原告吴清秀提供的收到吴清秀抵押金10000元的收据，被告生活公司对其真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，租赁合同约定要缴纳抵押金，退还的条件是搬离租赁房屋，检查后才能退还，由于吴清秀迟迟未腾房，保证金一直未退还。对于被告生活公司提供的营业执照，原告吴清秀无异议。对于被告生活公司提供的房屋所有权证、企业名称变更核准通知书、攀钢集团有限公司规划发展部证明，原告吴清秀对其真实性无异议，但认为该房屋所有权证所指的范围不明确，看不出包括本案涉案的房屋。对于被告生活公司提供的四份租赁合同，原告吴清秀对其真实性无异议。对于被告生活公司提供的2014年11月12日通知、2014年12月30日通知，原告吴清秀有异议，认为在此之前没有看到过任何通知。对于被告生活公司提供的2015年4月15日通知，原告吴清秀有异议，认为没有收到该通知，在（2015）攀西民初字第1211号案件审理中看到过该通知。对于被告生活公司提供的2015年5月4日通知，原告吴清秀有异议，认可其于2015年5月6日下午收到该通知。对于被告生活公司提供的能源供用协议，原告吴清秀有异议，认为该协议并非吴清秀本人签订，吴清秀也未委托余贤进签订该协议，与本案无关。该能源供用协议未明确记载供能地址，其记载的用能方为余贤进，生活公司并未提供证据证明余贤进受吴清秀的委托而签订该协议，故在本案中本院不能认定吴清秀与生活公司签订了能源供用协议。双方对其真实性无异议的证据，本院予以采信。
综合以上证据，本院确认以下事实：2010年6月24日攀枝花市西区贤进体育用品营销中心取得营业执照，该营业执照记载：类型为个体工商户，经营场所为攀枝花市西区××号，经营者为吴清秀，组成形式为个人经营。2011年5月11日攀钢集团有限公司生活服务分公司（以下简称生活服务分公司）作为甲方，吴清秀作为乙方，双方签订了房屋租赁合同。该合同约定：“甲方将位于攀钢××号（派出所编号：××#），面积为50㎡房屋租用给乙方使用。乙方用于经营服装、鞋。租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，租期为一年。合同期满后，乙方如要求续租，则必须在本合同期满后30日内书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。甲乙双方约定该房屋租金为每月1580元，甲乙双方签订合同时，乙方须预交3个月房租，同时按房屋月租金的3倍交纳保证金10000元。”同日，生活服务分公司出具收到吴清秀支付抵押金10000元的收据一份。2012年1月12日生活服务分公司作为甲方，吴清秀作为乙方，双方签订了房屋租赁合同。该合同约定：“甲方将位于攀钢××号（派出所编号：××#），面积为50㎡房屋租用给乙方使用。乙方用于经营服装、鞋。租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租期为一年。合同期满后，乙方如要求续租，则必须在本合同期满后30日内书面告知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。甲乙双方约定该房屋租金为每月5800元，甲乙双方签订合同时，乙方须预交3个月房租，同时按房屋月租金的3倍交纳保证金10000元。”2012年6月28日生活公司登记成立。2013年1月1日生活公司作为甲方，吴清秀作为乙方，双方签订了房屋租赁合同。该合同约定：“甲方房屋坐落于攀钢××号，面积为50㎡，房屋结构完好，符合出租条件。现由乙方租用，乙方用于经营服装。租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租期为一年。甲乙双方约定该房屋租金为每月5800元，税费由乙方承担，甲方代收代交。双方签订合同时，乙方须预交3个月房租。同时交纳保证金10000元，共计27400元。在租赁期间，乙方除按供能协议确定的水电价格交纳水电费外，还应按市物价局核定标准支付垃圾处置费每月9元，按甲方的有关规定交纳垃圾清运费每月50元，在租赁期，若发生政府有关部门征收与房屋有关的其他费用，均由乙方支付。”2014年3月6日生活公司作为甲方，吴清秀作为乙方，双方签订了房屋租赁合同。该合同约定：“甲方房屋坐落于攀钢××号，面积为50㎡，房屋结构完好，符合出租条件。现由乙方租用，乙方用于经营服装。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租期为一年。双方约定该房屋租金为每月5800元，税费由乙方承担，甲方代收代缴。双方签订合同时，乙方须预交3个月房租。共计27400元。在租赁期间，乙方除按供能协议确定的水电价格交纳水电费外，还应按照市物价局核定标准交纳垃圾处置费每月45元，按甲方的有关规定交纳卫生清扫服务等相关费用每月50元，若发生政府有关部门征收与房屋有关的其他费用，均由乙方支付。乙方在租赁期内，房屋装修、装饰物与房屋形成一体密不可分的设施，在合同期满后或因提前解除时，该设施无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏。甲方因发展或政策因素需要提前收回房屋，致使合同无法继续履行时，甲方有权提前解除合同，并且不向乙方承担补偿或其他赔偿责任，但需提前60日以书面形式告知乙方（特殊情况除外）。除合同第九条第2、第3款外，甲乙双方在租赁期内任何一方提前终止合同，应提前30日以书面形式通知对方，违约方须按合同总租金余额的40%向守约方支付违约金。租赁期满，本合同终止。乙方若续租，须在本合同期满前30日内书面告知甲方，否则，将房屋退还给甲方。退房时甲方到现场验收，如达到甲方的验收标准，乙方结清房租、水电等费用后，甲方退还乙方缴纳的保证金（不计利息）。本合同若出现争议，由双方协商解决；协商不成，任何一方可向攀枝花市有管辖权的人民法院起诉。甲方指定负责房屋管理的物业所或其他二级单位的行政负责人全权处理涉及本合同的相关事宜。”该合同期限届满前，清香坪物业所到该商铺通知不再与吴清秀续签租赁合同。2015年5月4日清香坪物业所制作通知一份，该通知记载：“××#承租户吴清秀：现通知你户在2015年5月6日16：30时前，将××#房屋清空，并将房屋钥匙交还清香坪物业所。否则，我所将于2015年5月7日对你户采取停止供能措施，由此造成的后果和损失由你户自行承担。”之后，吴清秀的委托代理人余贤进收到了该通知。2015年5月7日清香坪物业所对该商铺开始停水停电。2015年10月9日本院立案受理生活公司诉吴清秀、余贤进、力玉洁房屋租赁合同纠纷一案。生活公司要求返还攀钢××号房屋，支付房屋使用费46400元。2015年11月19日本院作出（2015）攀西民初字第1211号民事调解书，该调解书记载：“本案在审理过程中，各方当事人请求本院确认其自行达成的如下协议：一、生活公司位于攀枝花市西区××号的商铺（派出所编号：××号）在2015年1月1日至2015年12月31日已由吴清秀实际使用，吴清秀按每月5800元，全年共计69600元向生活公司支付商铺使用费，于2015年12月10日之前一次性付清，由余贤进承担连带担保责任；二、该商铺从2016年1月1日起至2016年12月31日的租赁合同由余贤进与生活公司签订，租金由双方按市场价自行协商；三、该商铺入户分表后的水、电线路安全由余贤进自行检查并确认安全后，通知生活公司恢复供水供电，生活公司于当天恢复供水供电。”2015年12月21日生活公司出具收到吴清秀支付商铺使用费69600元的发票一份，该发票的备注栏记载：“吴清秀（余贤进承担连带担保责任，由其实际支付）支付其2015年1月至12月商铺使用费69600元。”从2016年1月1日至今，余贤进使用该商铺。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。从生活公司提供的房屋所有权证、攀钢集团有限公司规划发展部出具的证明以及（2015）攀西民初字第1211号民事调解书的记载可知，生活公司对攀钢××号房屋享有合法的使用权，其有权进行出租。清香坪物业所系生活公司的内设机构，不具有法人资格，其民事责任由生活公司承担。2014年3月6日生活公司与吴清秀签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方在该房屋租赁合同中约定租赁期限为一年（即2014年1月1日起至2014年12月31日止），该合同期满，本合同终止，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”合同期满属于双方约定的合同终止的情形，期限届满后，该合同的权利义务终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期限届满后，作为承租人的吴清秀应当按约定，进行腾房，并将该房屋返还生活公司。吴清秀称双方签订合同的惯例是每年的3月至5月，之后，其也支付了商铺使用费，双方没有终止租赁关系。生活公司提供的送达通知的照片记载，2014年底该商铺使用了包括“亏本甩卖、告别清香坪、货架处理、12月最后倒计时、合同到期甩甩甩”等标语，综合全案证据，可以认定生活公司在租赁期满前已告知吴清秀不再续租。吴清秀称未收到不再续租的通知的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在生活公司明确提出不再续租的情况下，双方签订的原租赁合同不符合继续有效的条件。当事人依法享有自愿订立合同的权利，签订合同是当事人双方自愿协商的结果，不得强迫。即使存在吴清秀提出续租的情形，生活公司也有选择承租人的权利。作为出租人的生活公司，已通过自己的行为表明不再与吴清秀续租，在原租赁合同已届满的情况下，其有权要求吴清秀搬离该房屋。吴清秀按照双方在2015年11月达成的调解协议，支付商铺使用费69600元不改变房屋租赁合同履行期限届满的事实。在租赁期限届满后的几个月内，吴清秀未退还该房屋，清香坪物业所再次发出要求退还房屋的通知，吴清秀的委托代理人余贤进在审理中也认可其在2015年5月6日下午收到清香坪物业所于2015年5月4日制作的通知，综合本案相关证据，可知在2015年5月7日生活公司停止供能前，生活公司多次进行过通知，要求该房屋的承租人吴清秀退房，并预先告知了停止供能的时间，并非突然性停止供能，吴清秀对该行为的后果应当有相应的预知，应由其自己承担由此引起的后果。综上，吴清秀要求赔偿从2015年5月7日至11月19日停止供能期间产生的经济损失143786元，其提供的证据不足以支持其主张，其理由不能成立，本院对其该请求不予支持。吴清秀在审理中要求退还抵押金10000元，提供了生活服务分公司于2011年5月11日出具的收据，依据原、被告双方合同的约定，该抵押金属于合同约定的保证金。在庭审中，生活公司同意退还吴清秀抵押金10000元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：
一、被告攀钢集团生活服务有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告吴清秀抵押金10000元；
二、驳回原告吴清秀的其他诉讼请求。
案件受理费3376元，减半收取1688元，由原告吴清秀承担1578元，被告攀钢集团生活服务有限公司承担110元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨发彬
二〇一六年六月七日
书记员 蒋春霞