湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初2287号原告：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，1964年8月28日，系原告高桥分公司经理。被告：刘先葵。原告湖南天诚物业管理有限公司（简称天诚公司）与被告刘先葵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告天诚公司的委托诉讼代理人周己中到庭参加诉讼，被告刘先葵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天诚公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2011年6月24日至2016年2月24日物业管理费5180元，违约金按每日3‰标准自移交后三个月起计算至所拖欠费用缴清为止。事实和理由：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过招标方式选聘原告作为皮具百货城、家电百货城、酒水食品城等区域的物业管理公司。2011年1月25日，原告进驻并开展日常物业工作。被告系新家电城20栋302房业主（建筑面积132.15平方米），根据生效判决，应按0.7元/㎡.月标准支付物业管理费。被告自2011年6月24日至2016年2月24日应支付物业管理费5180元，经多次催收仍拖欠未付，故此起诉。被告刘先葵未到庭，无答辩。经审理查明：被告刘先葵系长沙市雨花区高桥大市场东二环一段578号新家电城20栋302号房屋的业主，于2007年12月20日取得产权证，载明房屋用途为住宅、产权面积为132.15平方米。该房屋的建设单位和物业出售单位为原湖南高桥房地产开发有限公司，该公司于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，后又于2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将所开发楼的楼盘全权委托给湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司进行管理。2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招投标方式与原告天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业），将湖南高桥大市场的皮具百货城、日化城、家电百货城、酒水食品城等区域委托给原告天诚公司进行前期物业管理服务，合同对管理范围、服务内容、服务费用、违约责任等事项进行了约定，其中第十九条约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准支付违约金。2011年1月25日，原告天诚公司进驻上述物业区域进行日常管理工作。就物业收费标准，前述合同约定为住宅1元/㎡.月、门面3元/㎡.月（具体以物价局核定为准）。2011年5月12日，湖南省物价局核定非电梯住宅0.7元/㎡.月、商业用房由合同约定。原告天诚公司公示的收费标准为：非电梯住宅0.7元/㎡.月、仓库2.1元/㎡.月、写字楼（办公）1.4元/㎡.月、商业用房（门面）8.5元/㎡.月。2012年5月，本院在审理他案诉讼中，根据原告天诚公司的服务质量，将其提供物业服务区域的物业费标准调整为：商业门面4.5元/㎡.月、办公、商用房1.4元/㎡.月、非电梯住房0.7元/㎡.月，该标准认定业经长沙市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审判决予以确认。原告天诚公司从2012年11月4日起按上述标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准(日0.3%)在服务区域内进行了公告。原告天诚公司自接管物业管理工作后，对未缴纳物业管理费的业主进行了多次催缴，除上门催收外，还在物业管理范围内公共场所张贴《公告》，长沙市雨花公证处分别于2012年11月15日、2015年2月4日对相应的公告行为进行了公证。原告天诚公司称被告刘先葵未缴纳2011年6月24日至2016年2月24日的物业管理费，向本院起诉，请求判如所请。以上事实，有委托函、物业管理服务合同（前期物业）、管理公约、公告、情况说明、（2012）长中民三终字第2595号民事判决书、（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书、催收通知单、（2012）湘长雨民证字第451号公证书、（2015）湘长雨民证字第178号公证书、房屋产权情况等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，涉案房屋的建设单位在出售房屋时未选聘前期物业服务企业，业主亦未成立业主委员会，嗣后建设单位将物业服务事宜全权委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司据此与原告天诚公司签订了《物业管理服务合同》，符合前期物业服务的适用情形，且系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括被告刘先葵在内的业主具有约束力。被告刘先葵作为原告天诚公司物业管理范围内的业主，接受了原告天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定交纳物业服务费。原告天诚公司主张的物业收费标准已经法院生效判决确定，并已向业主与物业使用人进行公示，根据被告刘先葵的房屋性质，应按0.7元/㎡.月的标准计算物业费用，该房屋产权面积为132.15㎡，故每月物业费用为92.5元（0.7×132.15）。原告天诚公司主张被告刘先葵未缴纳2011年6月24日至2016年2月24日期间的物业费用，被告刘先葵明知而未提异议，视为认可，故其欠缴的物业费用共计5180元（92.5元/月×56月），根据合同约定与法律规定，应予支付。《物业管理服务合同》中约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用则按应付款每天0.3%的标准支付违约金，虽未约定具体缴费期限，但经原告天诚公司多次催缴，被告刘先葵仍不支付，应当支付违约金。本院经审查认为，原告天诚公司主张的违约金标准过高，以其实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为以三个月物业管理费277.5元（92.5元/月×3月）为基数，自应交物业费用三个月之日即2011年9月24日起按每日0.1%的标准支付违约金至该笔物业费用付清之日止。被告刘先葵无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，应承担相应不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘先葵应于本判决生效之日起7日内向原告湖南天诚物业管理有限公司支付物业管理费5180元并支付违约金（以277.5元为基数，按日1‰标准，自2011年9月24日起计算至实际交清之日止）；二、驳回原告湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘先葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈金磊人民陪审员  章海如人民陪审员  庞昌阳二〇一六年十月十日书 记 员  杨敏敏附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。