广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终978号
上诉人(原审原告)：广州市白云区新生经济合作社,住所地广州市白云区。
负责人：罗国明，社长。
委托诉讼代理人：侯静，广东国道律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：朱东兴，男，1955年11月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区王圣堂后街**号*楼。
被上诉人(原审被告)：广州市同升农贸综合市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区（市场名称广州市白云区人和镇同升农贸综合市场）。
法定代表人：朱东兴。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄露清，广东华之杰律师事务所律师。
原审第三人：广州新机场穗和建设开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：吴乾水，总经理。
委托诉讼代理人：陈阳杰、刘妙玲，该司员工。
上诉人广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社（以下简称新生合作社）因与被上诉人朱东兴、广州市同升农贸综合市场经营管理有限公司（以下简称同升公司）、原审第三人广州新机场穗和建设开发有限公司（以下简称穗和公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新生合作社上诉请求：一、撤销原审判决，支持新生合作社全部诉讼请求；二、判令朱东兴、同升公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院错误认定双方订立涉案合同及补充协议时，涉案土地已取得了建设用地规划许可证，土地性质变更为国有建设用地。1、涉案土地1998年11月3日穗规地证[1998]第397号《建设用地规划许可证》已失效，该地于2011年5月30日才取得穗规地证[2011]136号《建设用地规划许可证》。2012年12月28日取得《国有土地使用证》，之前涉案土地仍属集体土地，用途为农用地。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，土地的权利人、性质、用途发生变更时，依法进行登记、取得国土证才发生效力，涉案土地在2012年12月28日取得国土证时，其权属才变更为穗和公司，土地性质相应由集体土地变更为国有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，双方订立合同时，涉案土地属于集体土地的农用地，不得出让、转让、出租；若双方签订的合同属于租赁合同，依据土地管理法的规定，该合同无效。二、新生合作社与朱东兴、同升公司是土地承包关系，并非原审法院认定的土地租赁关系。首先，合同各方均确认涉案合同为承包合同性质；其次，朱东兴、同升公司对涉案土地通过承包方式进行生产经营活动的，其承包经营权表现为自主安排生产经营活动、自主支配生产经营方式、购置生产资料、自主收益分配权、生产经营决策权、对职工的录用和解聘权等等。三、双方订立合同时，涉案土地属于农民集体所有性质的农用地，未经法定民主程序发包给本集体经济组织以外的单位或个人的，为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，涉案土地发包时，未事先取得村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡（镇）人民政府批准同意，因此涉案承包合同及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。朱东兴、同升公司依据无效合同强占涉案土地，搭建违章建筑进行生产经营，是毫无事实及法律依据的，应向新生合作社返还涉案土地。
朱东兴、同升公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据《建设用地规划许可证》，可证明已办理了土地转为建设用地的手续。双方签订的承包合同及地块合同明确约定朱东兴、同升公司仅支付租金，所有涉及同升市场的建筑和对外交租、人员安排等都是朱东兴、同升公司自行投入、自行安排、自行处理，应认定为租赁合同。涉案合同是双方平等自愿签订的，意思表示真实，且都知道土地用途是扩展农贸市场，也对当地的区域经济发展起到巨大推动作用。
穗和公司称同意新生合作社的上诉意见。《建设用地规划许可证》并不代表土地流转，也不代表土地性质发生变化。
新生合作社于2016年1月22日向原审法院提起诉讼，请求:确认新生合作社与朱东兴、同升公司于2003年9月15日签订的《租赁地块合同》、于2004年12月31日签订的《承包土地合同补充协议》及2006年6月30日签订的《承包土地合同补充协议》无效；判令朱东兴、同升公司自行拆除涉案土地上的全部建筑物，并将土地清理平整后交还给新生合作社；判令本案受理费由朱东兴、同升公司负担。
原审法院认定事实：2003年9月15日，新生合作社与广州市白云区人和镇同升农贸综合市场（以下简称同升农贸市场）签订《租赁地块合同》，双方约定新生合作社将坐落于人和镇商中路侧新生社土名为大眼地的地块租赁给同升农贸市场作为花卉或扩展市场等使用，包括租赁地块前面的商中路路面；租赁面积共4795平方米，租赁期间自2003年9月15日至2011年9月15日；租金为每月7192元，每三年递增10%；租赁期间内，如遇国家政府部门征用时，双方无条件服从，本合同自动终止，新生合作社不作任何赔偿给同升农贸市场，土地补偿归新生合作社所有，建筑物设施补偿归同升农贸市场所有。合同另就其他权利义务进行了约定。
2004年12月31日，双方签订《承包土地合同补充协议》，约定同升农贸市场承包的人和镇鸦湖村新生合作社的土地位于人和镇商贸中路边，经双方协商将原合同期限延长，从2003年9月15日至2016年12月31日止，原合同条款不变。
2006年6月30日，双方又签订《承包土地合同补充协议》，约定同升农贸市场承包土地的位置坐落于人和镇商贸中路同升市场西边土地7572平方米，承包期为15年，即自2007年1月1日至2021年12月31日，为配合市场经营的连续性和统一管理，双方同意在原合同基础上延长合同期限5年，即自2006年12月31日至2021年12月31日，合同条款不变。上述合同均由朱东兴作为代表与新生合作社签订。
涉案土地原为新生合作社集体留用地。
1998年11月3日，广州市城市规划局向穗和公司核发穗规地证[1998]第397号《建设用地规划许可证》，许可穗和公司利用包括涉案土地在内的355487平方米土地；用地项目为商品住宅用地（R1）；用地位置为人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西；规划用地坐标红线图号为52-38-19和48-38-3。
2004年8月10日，广州市白云区国土资源和房屋管理局向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于征地补偿结案的函》，函告广州市国土资源和房屋管理局穗和公司已经在广州市白云区国土资源和房屋管理局办结穗国土建用通字[1998]783号《建设用地通知书》，地点位于白云区人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西路段，项目为商品住宅，总面积为152785平方米土地的征地补偿手续，并已支付征地补偿款，函请广州市国土资源和房屋管理局予以办理用地结案手续。
2011年5月3日，广州市规划局向穗和公司核发穗规地证[2011]136号《建设用地规划许可证》，许可穗和公司利用包括涉案土地在内的43826平方米土地；用地项目名称为村经济发展留用地；用地位置位于人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段；用地性质为商业金融业用地（C2）；建设用地规划红线图号为48-38-3。
2012年12月28日，广州市人民政府向穗和公司核发穗府国用(2012)第01200075号《国有土地使用证》，核准坐落于白云区人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段的32835平方米土地的使用权人为穗和公司，图号为：“图：7321，幅：15”；使用权类型为：划拨。
2013年1月31日，广州市人民政府向穗和公司核发穗府国用(2012)第01200074号《国有土地使用证》，核准坐落于白云区人和镇广花公路以南、方华路以东、鸦湖村以北、江人路以西地段的117101平方米土地的使用权人为穗和公司；图号为：“图：8301；7321，幅：3；14”；使用权类型为：部分划拨、部分出让。
朱东兴租赁涉案土地后，经向当地工商行政管理等部门申请，在涉案土地上兴建同升农贸市场并进行经营，其后于2007年8月31日注册成立同升公司继续经营至今。
诉讼中，新生合作社确认穗和公司已经办结涉案土地的征地补偿，关于土地部分的补偿已经由穗和公司支付给新生合作社。新生合作社提出曾与朱东兴、同升公司就地上建筑物及设施的补偿进行协商，但无法达成一致。因涉案土地由朱东兴、同升公司实际管业，穗和公司尚无法实际使用涉案土地。
现新生合作社提出，其与朱东兴、同升公司之间属土地承包合同关系，朱东兴、同升公司作为非本集体经济组织以外的人承包集体所有的土地，未经土地承包法规定的民主程序，也未经当地乡镇政府批准同意，属违反法律行政法规的强制性规定，而且订立合同时涉案土地属于农用地，朱东兴、同升公司将农用地用于非农建设，也违反了法律法规的强制性规定，主张双方签订的《租赁地块合同》和《承包土地合同补充协议》均为无效合同。2013年下半年，新生合作社多次向朱东兴、同升公司发出通知，告知朱东兴、同升公司涉案土地已经交由穗和公司合作开发，土地的拆迁补偿工作由穗和公司负责，自2013年8月1日后的租金应按合同约定向某和公司交纳。双方产生纠纷后，新生合作社曾致函朱东兴、同升公司，要求解除涉案《租赁地块合同》和《承包土地合同补充协议》，并要求朱东兴、同升公司迁出涉案土地，拆除地上建筑物，将涉案土地交还新生合作社管业。
原审法院认为,新生合作社与朱东兴、同升公司订立《租赁地块合同》及《承包土地合同补充协议》，收取朱东兴、同升公司的租金，将涉案土地交由朱东兴、同升公司使用，虽然双方补充签订的两份协议名为承包，但根据上述合同和补充协议所约定之权利义务，双方实为土地租赁关系，本案实为土地租赁合同纠纷。
涉案土地由广州市城市规划局分别于1998年11月3日、2011年5月3日向某和公司核发《建设用地规划许可证》，并由《广州市人民政府分别于2012年12月28日、2013年1月31日向某和公司核发《国有土地使用证》，涉案土地实际已经由穗和公司征用，已经办理了农用地转为建设用地的手续，且土地使用权人已经变更登记为穗和公司。双方订立涉案合同和补充协议时，涉案土地已经取得建设用地规划许可证，目前已经由穗和公司取得《国有土地使用证》，新生合作社现主张朱东兴、同升公司承包农用地，并将农用地用于非农建设，属违反土地管理法关于土地用途管制制度的行为，主张涉案合同及补充协议无效缺乏事实和法律依据，无法支持。如前所述，新生合作社和朱东兴、同升公司订立的合同实为土地租赁合同，双方订立合同时涉案土地已经取得建设用地规划许可，新生合作社认为朱东兴、同升公司作为非本集体经济组织的成员承包土地，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》有关民主程序的强制性规定，并以此为由主张涉案合同和补充协议无效的意见也缺乏事实和法律依据，亦无法支持。
涉案土地目前已经由穗和公司征用，实际上已经办理了农用地转为建设用地的手续，也办理了土地所有权和使用权的变更登记手续，并由广州市人民政府向某和公司核发国有土地使用证，现新生合作社要求朱东兴、同升公司拆除涉案土地地上建筑物并将涉案土地交还给新生合作社管业，缺乏事实依据和法律依据，无法支持。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月15日作出判决：驳回广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社全部诉讼请求。本案受理费36275元，由广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社负担。
二审另查明，2011年5月30日，广州市规划局向穗和公司核发穗规地证[2011]136号《建设用地规划许可证》。
原审判决除上述事实之外其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，新生合作社与朱东兴、同升公司订立《租赁地块合同》及《承包土地合同补充协议》，收取朱东兴、同升公司的租金，将涉案土地交由朱东兴、同升公司使用，根据合同主体身份、约定用途以及双方权利义务，双方实为土地租赁合同关系，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
涉案土地已由广州市城市规划局核发《建设用地规划许可证》，并由广州市人民政府核发《国有土地使用证》，在新生合作社提起本案诉讼之前，涉案土地已转为国有土地，故新生合作社以双方订立合同时涉案土地属集体土地农用地为由上诉主张合同无效，理据不足，本院不予支持。
新生合作社与朱东兴、同升公司于2002年订立土地租赁合同后，朱东兴、同升公司投入大量资金建设同升农贸市场，双方正常履行多年，并无证据显示双方之间土地租赁合同的内容和履行侵害了村集体或村民的经济利益，新生合作社在涉案土地已完成征地补偿之后，又以未经村民民主议定程序为由主张双方合同无效，理据不足，本院不予支持。
综上所述，新生合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36275元，由上诉人广州市白云区人和镇鸦湖村新生经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年四月六日
书记员 杨仁义
黄妙丽