浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0624民初2992号
原告：浙江联润房地产代理有限公司（统一社会信用代码913302010982422429），住浙江省宁波高新区江南路599号科技大厦4楼411-45-3室。
法定代表人：顾松鹤，执行董事。
委托诉讼代理人：董旭东，浙江甬望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董云龙，浙江甬望律师事务所律师。
被告：新昌县鑫盛房地产有限公司（统一社会信用代码9133062458625279XF），住浙江省新昌县七星街道十九峰路365号。
法定代表人：俞小平，执行董事。
委托诉讼代理人：章欣联，浙江兴强律师事务所律师。
原告浙江联润房地产代理有限公司（下称浙江联润公司）与被告新昌县鑫盛房地产有限公司（下称新昌鑫盛房产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙江联润公司委托诉讼代理人董旭东、被告新昌鑫盛房产法定代表人俞小平及委托诉讼代理人章欣联到庭参加诉讼。本案现已审理结案。
原告浙江联润公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告商品房销售代理费196150元，并支付起诉日起至款项付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告浙江联润公司原名称为宁波联润房地产代理有限公司（下称宁波联润公司），2015年12月14日变更为现名称。2015年12月10日，宁波联润公司与新昌鑫盛房产签订《房地产销售代理合同》。合同约定，新昌鑫盛房产委托宁波联润公司为其独家销售代理单位，代理销售该公司投资开发的盛世华庭项目的住宅、商业用房；销售代理费按实际房款的3%结算，超过新昌鑫盛房产指定底价的销售房款为溢价款，宁波联润公司得30﹪。合同签订后，原告按约定进行销售工作，共销售房屋11套，应结销售代理费、溢价款245188元。因原告未完成销售房子20套，应依《房地产销售代理合同》扣除20%的违约金49037元，新昌鑫盛房产尚应支付原告196150元。因新昌鑫盛房产拖欠上述款项不付，且经多次催讨未果，现诉请支付。
被告新昌鑫盛房产答辩称：一、与被告签订《房地产销售代理合同》的是宁波联润公司而不是本案原告，原、被告间不存在合同关系，原告无权起诉被告，应当驳回原告的起诉。二、宁波联润公司虽与被告签订《房地产销售代理合同》，但未履行该合同。根据合同第一条、第三条的约定，被告委托宁波联润公司为盛世华庭项目的销售单位后，宁波联润公司应该提供销售计划，在现场组建售楼团队现场销控，做好前期的营销推广工作，制定销售报表、销售总结并报被告；签订本项目之销售认购书，协助被告统一收取认购者临时定金并留存盖有被告公章的认购书原件一份等，而宁波联润公司完全没有履行上述义务，也没有履行合同中的其他义务，所以宁波联润公司无权向被告主张代理费。三、原告主张其所销售的几套房子中，王某1认购的5-342号、陈孝东认购的2-132号这两套房子是由被告法定代表人的兄弟俞某介绍购买，章丽丽认购的5-321号房产是由胡某介绍购买，石文馨认购的5-141号房产是由彩建公司梁永挺介绍购买，这些都是由被告自己销售出去的；5-371号，认购人潘佳辉已经退房；2-141号，认购人蔡灿明只支付了房款830000元，尚欠120000元；5-252号，认购人为胡志林，付定金的日期为2016年4月4日，但此前的2016年3月31日被告已与宁波联润公司解除代理销售合同，这几套房子还有原告主张的其他几套房子都是由被告自己销售出去的。宁波联润公司没有销售出一套房子，无权要求被告支付代理费，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提交的宁波市市场监督管理国家高新技术产业分局变更登记情况，证明宁波联润公司2015年12月14日变更企业名称为浙江联润公司；宁波联润公司与新昌鑫盛房产签订的《房地产销售代理合同》及作为合同附件的盛世华庭1、2、3、5号楼价格表，证明原、被告2015年12月10日签订有《房地产销售代理合同》，被告指定原告独家代理销售其投资开发的盛世华庭项目，双方约定了一楼一价底价、代理销售期限、销售代理费与溢价款的结算标准等。这些证据被告无异议，仅主张《房地产销售代理合同》未实际履行，故上述证据本院予以确认并在卷佐证。
原、被告争议的是双方是否曾履行《房地产销售代理合同》，原告主张合同签订后其代理销售了盛世华庭商品房11套，被告则主张双方虽约定为独家销售代理，只是意味着被告只委托宁波联润公司代理销售合同，不再委托其他公司代理销售，但并不意味着被告自己不能销售，合同条款也没约定被告自己不能销售，原告主张的11套房子是由被告自己销售的，而且因原告到2016年3月31日止未销售出一套房子，该合同已在3月31日解除。就上述争议的事实，原告向本院提交了如下证据：
1、记载有购房业主姓名、房号、楼房面积、底价、成交价等的盛世华庭销售表，王某1身份证与预订协议书及销售不动产统一发票、陈孝东身份证与预订协议书、王德庆身份证与预订协议书、章丽丽销售不动产统一发票、吴灿英预订协议书、刘敬德、谢红英身份证（均系复印件）。证明原告完成了11套房子的销售。其中王某15-342号房底价750120元，经被告同意破底价成交738000元；陈孝东2-132号房，底价693966元，经被告同意破底价成交680000元；章丽丽5-321号房，底价543975元，经被告同意破底价成交535000元；刘敬德3-342号房底价728980元，成交价730000元，溢价1020元；潘佳辉5-372号房底价660000，成交价666666元，溢价6666元；吴灿英5-141号房底价814470元，成交价820000元，溢价5530元；董杰3-271号房底价550000元，成交价563800元，溢价13800元；王德庆3-172号房底价550000元，成交价560000元，溢价10000元；蔡灿明2-141号房底价940805元，成交价950000元，溢价9195元；5-252号房底价663760元，成交价679000元，溢价15240元；3-232号房底价635943元，成交价635943元。根据销售代理费以房款3%结算及超过底价销售的溢价款原告得30﹪的约定，原告可结佣金226752元、溢价款18436元，扣除未达到销售指标的违约金20﹪，原告应得销售代理费总计为196150元。
被告新昌鑫盛房产质证认为：表格所载11套房子的底价、成交价等情况属实，其中潘佳辉已退房，而且押金10000元也已退还，该表格仅是宁波联润公司单方制作，不能证明所记载房子是宁波联润公司销售的；预订协议书等均系复印件，根据合同约定原告完成销售的应当留存盖有新昌鑫盛房产公章的预订协议书原件，因此原告证据不能证明是宁波联润公司销售的上述房子，事实上这些房子是被告自己销售出去的，其中5-252号房是胡志林认购，3-232号房是秦存兰认购。
被告新昌鑫盛房产为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
2、购房业主为蔡灿明、陈孝东、王某1、王德庆、吴灿英、刘敬德、胡志林预订协议书各一份、章丽丽、董杰、秦存兰身份证复印件各一份。被告持有原告所主张的11套房子预订协议书原件，证明该11套房子都是被告自己销售出去的，并不是宁波联润公司销售。按照双方合同约定如果是宁波联润公司销售出去应该每套房子都留有预订协议书，并在置业顾问栏签上原告销售人员的名字，只有被告自己销售出去的才不用在置业顾问一栏签名。
原告浙江联润公司质证认为：七份商品房预订协议书没有异议，几份协议书签订的时间均在原告销售代理期内，正是原告代理销售中与预订人签订的，而且成交价也与原告主张的一致。特别是预订人王某1的协议书上由被告法定代表人签有“按特价内部条件照顾”的意见，也可以证明原告在向王某1销售时破底价成交是经被告同意的。
3、证人俞某与王某1具名的书证、业主王某15-342号房的置业试算表与折扣申请审批单、经本院许可申请证人俞某出庭作证。证人书证、置业试算表与折扣申请审批单证明王某1所购5-342号系由俞某介绍购买，被告给予了特价照顾；证人俞某出庭作证陈述，其与被告法定代表人系兄弟，王某1与陈孝东是其朋友，两人曾经其介绍在盛世华庭购买房子。
原告浙江联润公司质证认为：置业试算表与折扣申请审批单仅是被告单方制作，没有证明力，对其真实性有异议；证人俞某是被告法定代表人的兄弟，存在法律上的利害关系，而且证人陈述并未否认原告销售代理的作用以及房屋买卖发生在销售代理期间的事实；王某1没有出庭作证，其证言真实性不能确定。
4、经本院许可申请证人王某2、胡某出庭作证。证人王某2作证陈述，其系从事房产销售，故而与被告法定代表人俞小平相识，其朋友秦存兰想购房，其因此在2016年3、4月份时曾陪秦到盛世华庭项目部购有一套房子，其他房款、按揭情况不清楚。证人胡某作证陈述，其2015年10月份时在盛世华庭购有房子，当时业务员说过介绍朋友购房可以有介绍费，其因此介绍朋友章丽丽向盛世华庭买房，章丽丽去购房时其有事没陪同，但大概5月份时章丽丽曾告诉房子已买下来了。
原告浙江联润公司质证认为：证人王某2证言的真实性有异议，证人和被告法定代表人关系密切，比较熟，可能存在利害关系，同时证人所表述的内容仅仅是带秦存兰到售楼处，并没有否认原告在销售上述房子中所起到的作用，并且该项销售在原告的代理期内，因此原告方也可以计算销售代理费用；证人胡某陈述的事实对于房子到底是不是原告方人员所接待的并没有说清楚，该证人证言并没有证明力。
5、彩建控股集团有限公司的法定代表人梁永挺具名并加盖公司公章的证明、石文馨的户口簿各一份，证明石文馨与吴灿英是母子，吴灿英与被告签订了5-141号房子的预订协议书，但要求产权登记在石文馨名下，吴灿英是通过被告法定代表人的朋友彩建控股集团有限公司梁永挺介绍购买的，属于被告公司自己销售。
原告浙江联润公司质证认为：真实性有异议，因为一个公司不可能介绍一个客户到某个楼盘买房子，证人证言因证人未当庭作证，不能认定，对户口簿系复印件请法庭核实。
6、中国邮政储蓄银行的汇款凭证单。证明因潘佳辉退还预订的房子，被告返还了潘佳辉押金10000元。
原告浙江联润公司质证认为：对于汇款凭证真实性无异议，合同约定预订人退房的应当没收押金，而且没收的押金由原、被告各半所有。
本院认为：本案新昌鑫盛房产为甲方、宁波联润公司为乙方的《房地产销售代理合同》约定，甲方同意于2015年12月16日至2016年7月31日止，委托乙方为盛世华庭项目的销售代理单位，且“本合同为独家销售代理，如甲方违约，乙方可结佣金的20﹪作为违约金支付给乙方”，“房产公司员工亲戚、朋友或老板关系户购房，关系户房源套数不得多于5套，销售代理佣金按实收房款的1﹪结算，算总销售业绩”。从合同内容分析，双方间的销售代理合同为独家即专营代理合同，独家代理关系发生后，委托方原则上不应将其该项目产品直接或间接销售给其他买主，而且除非有特别约定，委托方如接受合同约定范围内的订单，独家代理商均享有要求支付佣金的权利。根据双方提供的商品房预订协议书、发票等，原告证据1所主张的11套房子销售时间除胡志林5-252号发生在2016年4月4日，其余均是在代理销售合同签订后至2016年3月31日期间。被告主张双方间代理销售合同已在2016年3月31日解除，原、被告虽约定“如乙方到2016年3月31日未销售到20套，则视为乙方违约，甲方有权终止合同”，但合同并不因此而当然解除，被告未能举证证明其曾行使解除权解除合同，故被告关于双方间代理合同已于2016年3月31日解除的主张不能成立，上述11套房子销售均发生在代理销售期间内。被告依据证据2、3、4、5主张案涉11套房子系其自行销售，从证人证言内容来看，均表达了一个意思，即曾推荐、介绍某某到盛世华庭购房，结合这些人员房价为底价、破底价的实际情况，本院对此事实可予确认，但如前所述本案原、被告间的销售代理合同为独家即专营代理合同，而且合同也明确约定被告方关系户购买的房源也作为原告销售业绩计算，故案涉11套房子可以认定为原告所完成的销售业绩，同时证据1所记载的11套房子面积、成交价等情况，被告无异议，本院予以认定。证据6，明确记载了退潘佳辉房款10000元，与原告主张的曾收受潘押金10000元的事实相符，本院可以认定。
综上，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告浙江联润公司系2015年12月14日由宁波联润公司变更企业名称而来。2015年12月10日，被告为甲方、宁波联润公司为乙方签订了《房地产销售代理合同》。合同约定，甲方同意于2015年12月16日至2016年7月31日止委托乙方为其投资开发的盛世华庭项目的销售代理单位；本合同为独家销售代理，如甲方违约，乙方可结佣金的20﹪作为违约金支付给乙方，如乙方到2016年3月31日未销售到20套，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，可结佣金20﹪作为违约金支付给甲方；本项目销售底均价不少于8000元/平方米，超过底均价以上部分房款视为溢价款，溢价款甲方得70﹪，乙方得30﹪，以此准价格为基础，经甲乙双方确认，根据幢差、楼层、朝向等做成一房一价底价表，作为本合同附件；甲方同意在委托期内委托乙方代理销售的本项目在达到上一条规定的销售价格实现销售时，甲方同意销售代理费按实收房款的3﹪结算，房产公司员工亲戚、朋友或老板关系户购房，关系户房源套数不得多于5套，销售代理佣金按实收房款的1﹪结算，算总销售业绩；如遇认购者签署认购书后违约或付完首付款后违约，认购者所付定金及首付款甲乙双方各得一百分之五十等。合同签订后，完成了11套房子的销售。分别为：2-132号房，面积88.97平方米，成交价680000元；2-141号房，面积113.35平方米，成交价950000元；3-342号房，面积88.9平方米，成交价730000元；3-271号房，面积63.24平方米，成交价563800元；3-172号房，面积63.24平方米，成交价560000元；3-232号房，面积82.59平方米，成交价635943元；5-342号房，面积89.3平方米，成交价738000元；5-321号房，面积72.53平方米，成交价535000元；5-141号房，面积95.82平方米，成交价820000元；5-252号房，面积82.97平方米，成交价679000元。其中2-132号、3-232号、5-342号、5-321号及5-141号房由被告法定代表人的亲戚、朋友等人介绍购买，另5-372号，原告在代理销售中收受了预订人潘佳辉押金10000元，但原告因预订人退房而在2016年4月5日退还了所收的押金。到2016年3月底4月初，原、被告间因销售业绩不佳等原因产生矛盾，之后原告撤回了销售人员。现原告诉请支付代理佣金并要求承担逾期付款利息损失来院。
本院认为：原、被告签订的《房地产销售代理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。（一）如前所述本案原、被告间的销售代理合同为独家代理销售合同，案涉11套房子销售均发生在代理销售期间内，原则上可以认定为原告销售业绩。被告虽主张该部分房子是其自行销售，但所举证据仅能证部分房子是其“员工亲戚、朋友或老板关系户购房”，而且合同也明确约定被告方关系户购买的房源也作为原告销售业绩计算，故案涉11套房子本院认定为原告所完成的销售业绩。（二）关于佣金结算。原、被告约定本项目销售底均价不少于8000元/平方米，原告在达到该一销售价格实现销售的可按实收房款的3﹪结算代理佣金，房产公司员工亲戚、朋友或老板关系户购房的代理佣金按实收房款的1﹪结算，超过底均价以上部分的溢价款原告得30﹪；原告到2016年3月31日未销售到20套可结佣金20﹪作为违约金支付给被告。涉案11套房子除5-372号房属退房外，销售面积为840.91平方米，销售总价6891743元，均价超过了约定的8000元/平方米，故原告有权按照约定要求支付代理佣金、溢价款。上述销售总价中原告自行销售五套成交价为3482800元，可按3﹪结算佣金104484元，其余被告关系户成交价3408943元，可按1﹪结算佣金34089.43元，合计138573.43元；原告溢价款的请求低于约定标准，其请求18436元可予支持。另5-372号房定金10000元，原、被告明确约定了定金没收归各半所有，现原告要求按5000元结算符合双方约定。因此，原告在扣除未达成约定销售指标的违约金20﹪后，可结佣金129608元。关于原告要求被告自起诉之日起支付逾期付款利息损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告新昌县鑫盛房地产有限公司支付原告浙江联润房地产代理有限公司商品房代理销售佣金129608元，并支付原告该款自2016年8月11日起至款项付清日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款利息。限于本判决生效后十日内缴纳。
二、驳回原告浙江联润房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4223元，由原告浙江联润房地产代理有限公司负担1223元，被告新昌县鑫盛房地产有限公司负担3000元。限于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 杨伟东
人民陪审员 王品洋
人民陪审员 吕仁苗
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 王金英