江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1581号
上诉人（原审被告）黄松记，女，1961年2月15日生，汉族。
委托代理人许可璇，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人尹国华，男，汉族。
被上诉人（原审原告）南京铁路生活服务有限公司，住所地南京市鼓楼区兴安路65号。
法定代表人王宁，该公司总经理。
委托代理人徐涛明，江苏东域律师事务所律师。
委托代理人崔勇，江苏东域律师事务所律师。
上诉人黄松记因与被上诉人南京铁路生活服务有限公司（以下简称铁路服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼人民法院（2015）鼓民初字第4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人黄松记及其委托代理人许可璇、尹国华，被上诉人铁路服务公司委托代理人徐涛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁路服务公司原审诉称：本市鼓楼区某地180号房屋是登记在江苏铁宁房地产建设有限公司（原江苏铁宁房地产开发有限公司）名下的公有住房。2005年5月23日，南京铁路建筑有限公司和被告黄松记就本市某地180号和燕园某栋1-西边房屋签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告使用，租赁期限为2005年12月1日至2010年11月30日，年租金42000元。后因上海铁路局对某地180号房屋管理权的调整，上述房屋自2008年9月1日起由原告进行管理。经原、被告协商对上述《房屋租赁合同》的出租人及租金标准进行了调整，并重新签订了《房屋租赁协议书》，约定租赁期限于2010年11月30日届满，年租金为30000元，于每年的11月30日前支付给原告。上述两份合同均得到正常履行。2010年5月26日，原告向被告发出不续租房屋书面通知，明确告知被告租赁期满后不再续租房屋，并请被告提前作好租赁期满后的交还房屋工作。但在租赁期届满后，被告未能按约交还房屋，经原告多次要求，被告至今仍然占用上述房屋。原告认为，被告在租赁期满后不交还租赁房屋并继续占用无法律依据。原告作为房屋管理人有权要求被告迁出非法占用的房屋，并有权要求被告支付非法占用期间的房屋占用费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告迁出本市鼓楼区某地180号和燕园某栋1-西边房屋，并返还原告；2、被告支付原告2011年7月1日起至实际迁出之日止按年租金30000元计算的房屋占有使用费。
黄松记原审辩称：1、原告铁路服务公司并非租赁房屋的所有权人也不是使用权人，故原告主体不适格；2、租赁房屋应为小区全体业主的公共部分，一直由上海铁路局进行托管；3、即使原告主体适格，原告也仅能主张2014年7月之后的租金，2014年7月之前的租金已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
原审法院经审理查明，本市鼓楼区某地180号建有17幢七层住宅及1幢五层办公用房。其中17幢七层住宅原登记在南京铁宁房地产有限公司名下，后于1997年参加房改。其中五层办公用房系南京第三化工机械厂与南京市锅炉压力容器检验所联合建设，双方于1990年取得房屋所有权证，其中南京第三化工机械厂取得上述房屋中1409.1平方米的所有权（一层623.8平方米，二层568.2平方米，三层217.1平方米），南京市锅炉压力容器检验所取得上述房屋中1370平方米的所有权（一层2.5平方米，二层43.8平方米，三层321.1平方米，四层538.2平方米，五层464.4平方米）。
1995年5月8日，江苏飞达实业总公司、江苏博腾实业公司（甲方）与南京铁路分局（乙方）签订《联建协议书》，约定甲乙双方联合开发建设本市某地180号（南京天环实业公司即南京第三化工机械厂）职工住宅楼项目。1995年5月10日，南京天环实业公司（南京第三化工机械厂）（甲方）与江苏飞达实业总公司、南京铁路分局（乙方）签订《增补联建单位协议书》，约定根据甲方与乙方江苏飞达实业总公司签订的，在某地180号甲方厂区内联建职工住宅楼的协议，甲方同意乙方增补南京铁路分局，参与江苏飞达实业总公司投资联建某地180号职工住宅楼建设项目等等。
1996年4月26日，南京市下关区房地产管理局（甲方）、江苏铁宁房地产开发有限公司（乙方）、江苏飞达实业总公司签订《拨地协议》，约定甲方同意乙方使用红线范围内国有土地31539.387平方米合48亩，甲方负责收回第三化工机械厂的国有土地使用证交乙方等。1998年5月，江苏铁宁房地产开发有限公司取得本市某地180号31623.8平方米土地使用权。本市某地180号建设工程规划为七幢住宅及幼儿园基础。本案涉及的五层房屋规划为拆除后重新建设幼儿园，但该房屋至今未予拆除。
2005年5月23日，南京铁路建筑有限公司（甲方、出租方）与被告黄松记（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为本市和燕园一幢1-西边，17幢4单元101、102室，租赁期限自2005年12月1日至2010年11月30日；乙方应依约按期向甲方交付租金，按年预付一年租金42000元，先付房租，后租用房屋等。上述合同签订后，南京铁路建筑有限公司向被告交付了租赁房屋，被告将租赁房屋用于经营下关和燕幼儿园。
2008年8月28日，南京铁路建筑有限公司（甲方、出租人）与被告黄松记（乙方、承租人）签订《关于变更﹤房屋租赁合同﹥部分内容的协议》，约定租赁房屋为甲方上级单位上海铁路局所有，目前由甲方进行管理，现根据上级有关部门通知，涉及乙方租赁的南京和燕园1幢楼下（西边）部分自2008年9月1日起由原告铁路服务公司进行管理，南京铁路建筑有限公司和原告铁路服务公司将办理资产管理权交接手续；经甲、乙双方协商，达成以下一致意见：甲、乙双方于2005年5月23日签订的《房屋租赁合同》中关于南京和燕园17幢4单元101、102两套的部分内容不变，年租金仍为12000元，乙方继续向甲方缴纳，原合同双方履行至2010年11月30日，南京和燕园1幢楼下（西边）部分提前至2008年8月31日解除，原租金已缴至2008年11月30日部分继续有效，原告铁路服务公司将从2008年12月1日起向乙方收取年租金30000元等等。同日，原告铁路服务公司（甲方、出租方）与被告黄松记（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落在本市和燕园某栋1-西边房屋出租给乙方开办幼儿园，租赁期限为2年，自2008年12月1日起至2010年11月30日，租金每年三万元；采取先付后租的原则，具体付款方式为乙方应于每年的11月30日前将该年度的租金一次性支付给甲方；合同期满，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有租用优先权，双方续签合同，乙方如终止本协议的履行，应提前三个月通知甲方，甲乙双方如不再续签合同，必须在合同期满后将承租点整体归还甲方，每逾期一日，乙方按实际租金的双倍赔偿甲方等等。
2010年5月25日，原告铁路服务公司向被告黄松记邮寄了《关于收回某地180号和燕园小区租赁房屋的通知》，载明根据上海铁路局关于铁路用地、房屋开发经营和租赁管理办法中不得将租赁场房用于开办幼儿园的文件精神，合同到期后将不再续签租赁合同。
2011年2月21日，原告铁路服务公司向被告黄松记再次送达了《关于收回某地租赁房屋的通知》，载明根据上级要求，原告将对合同到期的某地单身宿舍楼最下一层租赁房不再续签合同，收回租赁房屋。考虑到租赁户黄松记的实际经营困难以及社会和谐、以人为本的原则，公司将于2011年8月1日前无条件收回某地租赁房屋，即日起到2011年8月1日前所发生的一切纠纷和安全问题，由某地租赁户黄松记负责，原告不负任何安全责任。
被告在租赁期限届满后继续占有使用租赁房屋至今，并支付原告2011年6月30日之前的租金，后未再向原告支付租金。
2013年3月15日，和燕园业委会换届工作筹备组（甲方）与被告黄松记（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落在小区内1号楼底层东边出租给乙方开办幼儿园，租赁期限为一年，自2013年4月1日至2014年3月31日，租金标准为叁万元一年等等。2014年3月14日，双方再次续签房屋租赁协议书，租期续签至2018年3月30日。被告黄松记已支付和燕园业委会换届工作筹备组2013年4月至2015年12月的租金。
2015年5月5日，上海铁路局南京土地房产管理所出具证明，载明本市鼓楼区某地180号和燕园某栋房屋，其产权属上海铁路局所有，自2008年9月1日起该房屋由原告铁路服务公司进行管理，其使用权归属原告。2015年8月25日，上海铁路局土地房产管理处出具证明，载明本市鼓楼区某地180号和燕园某栋土地房屋使用权人为上海铁路局，土地证号为下房970**，根据我局生产经营布局需要，我局将该处的房屋及土地授权原告铁路服务公司管理使用。
审理中，原审法院于2015年12月16日前往南京化建产业（集团）有限公司企业托管中心五部（以下简称化建托管五部）对涉案房屋进行了调查，化建托管五部经理陈新称，由于南京第三化工机械厂已经停产，故其人员及财产由化建托管五部进行托管。南京第三化工机械厂移交托管的财产中不包含涉案的五层房屋。经向南京第三化工机械厂原厂长核实，南京第三化工机械厂与南京铁路分局就本市某地180号存在联建协议，南京铁路分局可能以现金形式已对南京第三化工机械厂进行了补偿。
由于本市和燕园小区业主认为涉案的五层房屋应为小区共用部分，所有权和使用权应归小区全体业主所有，故原、被告及小区业主对房屋返还等产生纠纷，原告于2015年7月15日诉至法院，要求判如所请。因双方当事人争议较大，致本案调解未果。
上述事实有双方当事人陈述及房屋租赁合同、关于变更《房屋租赁合同》部分内容的协议、房屋租赁协议书、通知、情况说明、证明、收据、房屋所有权证、拨地协议、联建协议书、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证及原审法院调查笔录等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告辩称租赁房屋系小区业主共有部分，原告并非租赁房屋的所有权人或使用权人，故原告主体不适格。根据已查明事实，租赁房屋为规划中应当拆除的房屋，由于租赁房屋尚未拆除，现仍登记在南京第三化工机械厂及南京市锅炉压力容器检验所名下，属于私有房屋，并非属于和燕园小区业主共有部分。原告是否是租赁房屋的所有权人或使用权人，并不影响原告依据租赁合同约定要求返还租赁房屋，故对被告的该项辩解意见，原审法院不予采信。由于原告在租赁期间向被告提供了合同约定的房屋，且被告在租赁期间占有使用租赁房屋并未受到影响，现租赁期限届满，原告依据合同约定要求被告腾空并返还租赁房屋，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。故被告应迁出承租的本市鼓楼区某地180号和燕园某栋一层房屋，并返还原告。
关于原告主张的逾期占有使用费问题。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告未将租赁房屋返还原告，仍继续占有使用租赁房屋，原告主张被告按合同约定的租金标准30000元／年支付自2011年7月1日起至实际迁出之日止计算的房屋占有使用费，由于原告在2011年2月21日向被告送达关于收回某地租赁房屋的通知后，未提供任何证据证明原告在此之后向被告主张过权利，由于原告于2015年7月15日向原审法院提起诉讼，故对原告主张的2014年7月14日前的房屋占有使用费，已超过诉讼时效，原审法院不予支持。被告应自2014年7月15日起至实际迁出之日止按30000元／年的标准支付逾期占有使用费。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告黄松记于判决生效后十五日内迁出本市鼓楼区某地180号某栋租赁房屋，并返还原告南京铁路生活服务有限公司；二、被告黄松记于判决生效后十五日内支付原告南京铁路生活服务有限公司2014年7月15日起至实际迁出之日止按30000元／年标准计算的逾期占有使用费。案件受理费2700元，由原告南京铁路生活服务有限公司负担2025元，被告黄松记负担675元（此款原告已预付，被告负担部分在给付上述款项时直接支付原告）。
上诉人黄松记不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。涉案房屋为规划中应当拆除的房屋，则该房屋系未取得建设规划许可证的房屋，根据最高院有关司法解释的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。2、被上诉人的主体不适格。原审判决认定涉案房屋现仍登记在南京第三化工机械厂及南京市锅炉压力容器检验所名下，故被上诉人并非租赁房屋的所有权人或使用权人。因双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，故原审判决认定被上诉人可以根据租赁合同约定要求返还租赁房屋无事实和法律依据。3、原审法院未依法通知“和燕园业委会换届工作筹备组”作为第三人参与诉讼，属于程序违法。和燕园业委会换届工作筹备组是由全体业主选举产生并在和燕路街道备案、在业主委员会成立之前代行业委会职责的主体。涉案租赁房屋为和燕园小区全体业主共同共有，和燕园业委会换届工作筹备组作为和燕园全体业主的代表，行使业主权利。上诉人于2013年3月15日与和燕园业委会换届工作筹备组签订的《房屋租赁协议书》尚在履行期内，故本案讼争的标的与该筹备组具有法律上的利害关系，原审法院应当通知其作为第三人参加诉讼。4、本案诉争的房屋和土地应属全体业主共有，被上诉人无权予以处分和管理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人铁路服务公司辩称：1、涉案租赁房屋系经过房管部门登记，具有合法产权的房屋，上诉人与被上诉人就此签订的房屋租赁合同不属于最高院司法解释规定的租赁合同无效的情形，应属合法有效。2、被上诉人系租赁合同的出租方，因租赁合同产生争议，有权向人民法院提起诉讼，被上诉人在本案当中的原告主体是适格的。3、本案争议的租赁房屋系私有房产，并不属于和燕园小区的全体业主所有，本案的处理结果与和燕园业委会换届工作筹备组没有法律上的利害关系，故不需要通知第三人参加诉讼。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、2015年11月22日会议纪要、职工购房发票、职工签名证明、证人李某出庭作证证言，以上证据证明和燕园小区是南京市铁路分局职工集资兴建的，故涉案房屋的所有权属于合燕园小区全体业主。2、2013年1月11日会议纪要一份，证明和燕园业委会换届工作筹备组是合法设立的代表业主利益的组织。被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、会议纪要无原件，真实性无法确认。李某证言和职工签名证明的真实性无法确认。原审判决已经查明某地180号1-17幢房屋系登记在江苏铁宁房地产开发有限公司名下的公有房屋，并非职工集资所建房屋，后于1997年进行了房改，上诉人提供的购房发票也恰恰证明了房改的事实。2、该份会议纪要无原件，真实性无法确认。和燕园业委会换届工作筹备组仅是一个临时机构，不具有独立的法律地位。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案房屋虽然属于规划中应当拆除的房屋，但该房屋已经领取了房屋所有权证，涉案房屋的出租不属于租赁合同无效的情形。至于涉案房屋未按规划拆除，当事人可另行主张权利。故上诉人认为双方签订的房屋租赁合同无效的观点，本院不予支持。该合同签订后，被上诉人铁路服务公司将涉案房屋交付上诉人黄松记使用，现租赁合同已经届满，上诉人黄松记应当向被上诉人铁路服务公司返还涉案房屋，并支付逾期占用该房屋产生的占有使用费。上诉人称被上诉人非涉案房屋的所有权人或使用权人，涉案房屋的所有权人应为和燕园小区全体业主。对此，本院认为，涉案房屋现登记在南京第三化工机械厂及南京市锅炉压力容器检验所名下，系有独立产权的房屋，上诉人以和燕园小区为职工集资建房为由主张该房屋为和燕园小区全体业主共有，依据不足；在租赁合同有效的前提下，被上诉人是否是涉案房屋的所有权人或使用权人并不影响上诉人作为承租人应按照租赁合同的约定向出租人返还房屋。故对上诉人该上诉意见，本院不予支持。上诉人认为应追加和燕业委会换届工作筹备组作为第三人参加诉讼，无法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人黄松记负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年五月十三日
书 记 员 朱亚芳