贵州省瓮安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2725民初1624号
当事人基本情况及案件审理经过
原告：瓮安县豪城物业服务有限责任公司，住所地瓮安县雍阳镇环西路2号，组织机构代码57713285-X。
法定代表人：朱隆夫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王顺祥，该公司客户中心副主任，代理权限为特别授权。
被告：范祖盆，男，1975年10月7日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县，
被告：张中菊，女，1982年12月26日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地，
原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司（以下至判决主文前简称“豪城物业”）诉被告范祖盆、张中菊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法适用简易程序由审判员欧乔云于2017年5月12日公开开庭进行审理，原告豪城物业委托诉讼代理人王顺祥及被告范祖盆到庭参加了诉讼，被告张中菊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人的诉辩内容
原告豪城物业的诉讼请求：1、请求依法判令被告范祖盆、张中菊交纳物业服务费共计1280元（其中：城管代收费36元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告范祖盆的答辩意见：请求法院依法驳回原告的不合理不合法的诉讼请求。具体意见如下：1、首先，诉状中所称的合同应视为无效，被告没有直接或委托任何人与原告签订过任何合同；其次，物业公司在没有召开业主大会征求意见和召开听证会的前提下擅自提高服务价格，既不合法也不合理；第三，原告在诉请的金额中代城管部门收取的垃圾清运费没有收费委托书；第四、原告进入被告居住小区进行管理的竞标材料没有公示。因此，原告诉状中称的合同违反了合同法公平、公正、公开原则，应视为无效。2、即使原告与业主之间形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司提供的服务存在严重瑕疵，具体体现在管理混乱、私搭乱建、卫生环境差、监控瘫痪、车辆乱停乱放、楼梯间和天井的采光窗被封、打架斗殴、消防设施不齐全、原告非法侵占属于小区业主的费用等，原告方严重违约，业主拒交物业费，完全是情理中的事，也是逼于无奈，合理合法的。
被告张中菊未到庭参加诉讼，亦未进行答辩及举证。
审理查明的事实
被告范祖盆、张中菊夫妻二人因购买贵州江长房地产开发有限责任公司开发的瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区5栋1单元1-7-1号住房，成为该小区业主，其房屋建筑面积为115.18㎡。二被告从2013年5月开始在该房屋居住至今。
2016年1月1日，原告豪城物业（乙方）与富丽半岛主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》，主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（或物业使用人），本物业的全体业主（或物业使用人）均应对履行本合同承担相应的责任；本物业规划红线内的共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、柴油发电机房、消防设施设备、摄像监控系统、电梯、门禁系统（设施设备损坏由维修基金支付）；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场；公共区域的绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运；维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常维护管理；业主（或物业使用人）对乙方的服务满意率达80%以上；电梯房由乙方按房屋产权建筑面积0.9元/㎡/月收取；交费时间为签订合同之日起一个月内交纳前半年的，后半年的按后半年的第一月之内交纳；委托管理期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。
合同签订后，原告在该小区履行物业服务职责期间，该小区存在消防设施配备不齐全，小区内乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营等情况，且二被告房屋所在的5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉，导致楼梯间不通风不见光，并经常发生渗水现象。对于5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉的问题，原告豪城物业已经出具书面情况说明及工作联系函向瓮安县住建局及江长房开公司反映过，并要求解决，但至今未得到解决。由于原告服务不到位，影响了该小区业主的正常生活秩序，导致该小区大部分业主对原告的物业服务工作不满意并拒交物业服务费。合同服务期届满后，经原告和小区业主委员会、瓮安县雍阳办事处河滨社区居民委员会、瓮安县物业纠纷调解委员会向小区业主催收物业服务费，尚有360余户业主因不满原告的物业服务工作而拒绝给付。合同期满后，原告已经撤离富丽半岛小区。
另查明，富丽半岛小区业主委员会于2011年5月8日成立，名称为“雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会”，2015年12月31日，富丽半岛小区重新选举了新的业主委员会成员，2016年5月3日，富丽半岛小区业主委员会在瓮安县房地产管理局进行了登记备案，登记备案的名称为“雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会”。
本院确认的上述事实，有原、被告双方的陈述和原告所提交的雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会物业欠费督促催交公告及公告公示照片、通知、化粪池清理图片记录、关于富丽半岛5号楼天窗的情况说明、工作联系函，被告提交的证明5号楼天窗及采光窗被封的照片、小区乱搭乱建的照片、广告牌占道经营的照片、无消防器材的照片、备案证明以及本院依职权调取的证明在卷予以佐证，经双方质证，均对其真实性表示无异议，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院依法予以认定。原告提交的《富丽半岛物业合同》、瓮安县物业纠纷调解委员会通知、雍阳街道办事处河滨社区居民委员会关于物业欠费催交的通知，经被告质证有异议，认为合同内容违背了《合同法》的相关规定，催收通知书未向其送达，经本院审查，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定；原告提交的瓮安县房地产管理局出具的楼盘表明细，被告认为其内容不属实，经本院审查，该楼盘表明细系相关部门依职权出具的证据，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定；被告提交的业主代表大会业主委员会备案表、富丽半岛业主委员会主任、副主任、执行秘书选举结果报告单、瓮安县富丽半岛业主代表大会首届业主委员会选举结果报告单经原告质证认为对其内容不清楚，经本院审查，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以认定；本院依职权调取的公告、辞职申请、富丽半岛业主委员会主任、副主任、执行秘书选举结果报告单，经原、被告双方质证，都认为不清楚，本院依职权调取的富丽半岛一期小区首届业主委员会选举结果的公告、维修协议、瓮安县房屋专项维修资金使用审批表，经被告质证不予认可，经本院审查，上述证据来源合法，内容客观真实，且与被告提交的部分证据能相互印证，与本案具有关联性，本院依法予以认定。对原告提交的保安巡查记录表、荣誉证书、电梯安全运行巡查记录表，虽然来源合法内容客观真实的，但不能达到原告拟证明已经全部履行相关义务的目的，故本院对其证明力不予认定。对被告提交的证明卫生差、小区设备损坏无人管理、小区监控损坏、公告绿地未补草、服务期限只有一半的照片，因未能体现照片的时间及地点，是否与本案有关联性，本院无法核实，故本院对其证明力不予认定。
判决理由和结果
本院认为，本案的争议焦点在于：原告豪城物业与雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会签订的《富丽半岛物业合同》是否有效；原告豪城物业是否尽到了相应的物业管理服务义务，被告是否应当足额缴纳物业费。
首先，本案中《富丽半岛物业合同》是业主委员会成立以后签订的，虽然富丽半岛小区业主委员会成员在2015年12月31日进行了重新选举，且在瓮安县房地产管理局登记备案的过程中也进行了名称变更，但“雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会”与“雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会”实属同一业主委员会，业主委员会成员及名称的变更，不影响业主委员会对外履行职责，因此原告豪城物业与雍阳镇金龙社区富丽半岛业主委员会签订的《富丽半岛物业合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律和政策规定，应认定该合同有效。对于被告范祖盆辩称的，该合同没有公示竞标材料，且合同中约定的物业费未召开业主大会征求意见和召开听证会，违反了合同公平、公正、公开原则，应视为无效的辩称意见，根据法律规定，合同签订前进行招投标不是签订物业合同的必经程序，且物业费的确定亦不是必须要经过业主大会同意和召开听证会进行听证，因此对被告的该辩解意见，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，二被告作为该小区业主，前述合同对其具有约束力。因此，被告范祖盆称该合同不是与其签订的，也不是与其委托的人签订的，该合同无效的辩解意见，本院不予采纳。原告依照合同约定自2016年1月1日起至2016年12月31日向瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当根据《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定及《富丽半岛物业合同》的约定，向原告交纳物业管理费。因被告方的房屋在瓮安县房地产管理局登记的面积为115.18平方米，则依据合同约定所欠物业管理服务费为0.9元/㎡/月×115.18㎡×12月≈1243.94元。
其次，二被告所居住的富丽半岛小区消防设施配备不齐全，小区内长期存在乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营的情况，且二被告房屋所在的5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉，导致楼梯间不通风不见光，并经常发生渗水现象的，虽然原告对5号楼原有天窗及2层采光窗被封掉的问题，已经向相关部分反映并要求解决，可以视为其作为物业管理服务企业已尽到监管、维护和报告的职责，但对于小区消防设施配备不齐全，小区内长期存在乱搭乱建、车辆乱停乱放、广告牌占道经营的情况，原告豪城物业在其服务期间一直没有采取任何措施进行处理，应当认定原告没有尽到相应的管理服务义务，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，酌情扣减原告豪城物业30%的物业服务费较为公平合理，故二被告应向原告支付的物业服务费为870.76元。对于原告诉请的代城管收取的36元的城市生活垃圾处置费的问题，因其未提供证据证实瓮安县城市管理综合行政执法局委托其代为向小区业主收取该费用，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。
为此依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告范祖盆、张中菊于本判决生效之日起五日内向原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司支付物业服务费人民币八百七十元七角六分；
二、驳回原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取25元，由被告范祖盆、张中菊承担。（该款已由原告瓮安县豪城物业服务有限责任公司预交，限与前述款项一并给付原告。）
权利义务告知
如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。
审判员 欧乔云
二〇一七年六月二十二日
书记员 邓 衡