上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初5006号
原告刘顺平，男，汉族，1958年5月11日出生。
委托代理人宁静，上海宇钧律师事务所律师。
被告刘洋，女，汉族，1976年8月26日出生。
委托代理人王鑫明，上海市国茂律师事务所律师。
原告刘顺平诉被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁静、被告委托代理人王鑫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理期间，被告刘洋曾提起反诉，但之后未予按期缴纳反诉案件受理费，本院就此口头裁定所涉反诉按被告刘洋撤诉处理。
原告刘顺平诉称：2014年11月14日，原、被告签订租约，原告以月租金人民币11,000元将位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租予被告使用，租期1年。租约届满后，原、被告续签租约，月租金调整为人民币13,000元，租期至2016年11月16日止。租赁期间，被告自2016年5月起欠付租金，原告就此诉请要求(1)被告支付2016年5月17日至2016年11月16日期间租金人民币33,030元；(2)被告支付2014年11月15日至2015年11月14日期间物业管理费人民币5,738元；(3)被告就逾期付租支付违约金(自2016年5月17日起、每日按日租金300%计算)；(4)被告支付2016年11月17日至2016年12月23日期间房屋使用费人民币15,187.50元(按每日每平方米人民币2.50元计算)；(5)被告支付原告为催讨租金及办理房屋交接所支付之交通费、住宿费及开锁费共计人民币2,608元；(6)被告承担原告因房屋损害而发生之房屋维修费用损失人民币5,000元。
原告提供以下证据：
1、2015年11月22日《上海市房屋租赁合同》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租期至2016年11月16日届满，同时证明原、被告对于租金标准及逾期付租违约金等均作明确约定。
2、《上海市房地产权证》，以证明系争房屋产权人系原告。
3、2016年10月3日《关于所欠房屋租金的催告函》、2016年10月28日原告委托律师所发函件及其邮寄凭证，以证明原告就被告欠租事宜曾多次向被告主张权利。
4、2014年11月14日《上海市居住房屋租赁合同》，以证明被告应予承担该份合同租期内之物业管理费。
5、2016年11月8日物业公司出具《证明》及物业服务费发票，以证明原告实际支付2014年11月15日至2015年11月15日期间物业服务费。
6、公安局案(事)件接报回执单，以证明原告于2016年11月4日因向被告催讨租金而报警之情节。
7、发票，以证明原告为催促被告缴纳租金、办理房屋交接手续及实际办理房屋交接所支付之住宿费、交通费及开锁费。
8、2016年12月23日《交接单》，以证明被告于该日向原告交还系争房屋。
9、照片，以证明系争房屋损害导致原告遭受损失。
被告刘洋辩称：对于原告诉请之租金及物业管理费金额是否正确，被告须再予核实。对于原告诉请之逾期付租违约金，所涉违约金存在约定过高情形。对于原告诉请之房屋使用费，被告在租期届满前既已迁离系争房屋，但因原告拒绝交接，导致迟至2016年12月23日方予办理交接手续，由此，被告并不存在逾期交还房屋情形，故对房屋使用费不予认可。对于原告所称交通费等不予认可。至于原告所称房屋维修费用，原告交付之房屋原已存在诸多问题，故不予认可。对于被告所欠租金费用，因承租期间，被告曾为原告多次垫付空调维修费用，且空调大修亦导致被告多日无法正常居住使用系争房屋，上述因原告原因导致被告支出之费用以及被告之前所付押金应可足以抵充欠租，故被告无须再予支付租金。
被告对原告提供证据1称合同中违约金存在约定过高情形，并称房屋延迟交接系因原告原因所致，被告不应就此承担房屋使用费；对原告提供证据2、3、4形式真实性均无异议，但称对证据3所涉函件内容不予认可；对原告提供证据5称据此可予证明原、被告之间已经清结所涉物业管理费，并认为该发票无法证明所涉物业管理费已经实际支付；对原告提供证据6称系原告单方面报警记录，被告当时并不在场，并称该项证据亦可证明被告当时已经迁离系争房屋，被告对所涉报警事宜并不知晓；对原告提供证据7均不予认可，并认为与本案无关；对原告提供证据8形式真实性予以确认，但称所涉时间不应作为房屋实际交接之时间结点，并称被告当时已经迁离并曾告知原告迁离事宜，系因原告不予配合导致交接手续延迟办理；对原告提供证据9形式真实性及其内容均不予认可，称所涉照片系在房屋交接完毕后由原告单方面拍摄，并称原告最初交付之房屋既有诸多问题。
被告提供以下证据：
1、汇款凭证2份，以证明被告支付押金及租金情节。
2、2016年11月6日《空调维修情况说明》及收据，以证明系争房屋内空调损坏及维修情况。
3、保洁费收款收据，以证明因空调维修后房屋须予清洁所产生之保洁费用。
4、就医记录，以证明因空调修缮施工材料导致被告幼儿罹患XXX疾病。
5、被告家属通话详单及相关人员户籍信息，以证明原告唆使社会闲散人员电话骚乱被告家属，该情形严重影响被告之正常生活。
6、其他维修支出凭证，以证明租赁期间系争房屋内其他设备之维修支出费用。
原告对被告提供证据1形式真实性及其内容予以确认，并称已在诉请中予以扣除；对被告提供证据2中情况说明之形式真实性不予认可，对于所涉空调维修费用收据，确认存在空调维修情节，但对被告所称维修费用不予认可，同时称原告愿意承担其中空调维修费用人民币3,550元及人民币8,000元，并同意在本案原告诉请中扣除上述空调维修费用；对被告提供其他证据均不予认可，且认为均与本案不具关联性。
经审理查明：2014年11月14日，原、被告签订《上海市居住房屋租赁合同》(下称《房屋租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租予被告作为居住使用，房屋建筑面积为168.75平方米，租期至2015年11月14日止；(2)月租金为人民币11,000元，租赁保证金为1个月租金即人民币11,000元，被告应于每3个月15日前向原告支付下3个月租金，逾期支付，每逾期1日，被告须向原告支付违约金人民币366元；(3)租赁期间，该房屋所发生之水电煤、通信、空调、有线电视、物业费由被告承担。签约后，原、被告履行各自合同义务，原告交付系争房屋，被告按约支付租赁保证金及租金，但未予支付物业管理费人民币5,738元。租期届满后，被告继续承租系争房屋。2015年11月22日，原、被告另行签订《上海市房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将系争房屋出租予被告作为自住使用，租期自2015年11月16日起至2016年11月16日止；(2)月租金为人民币13,000元，租金三月一付，被告应于16日前支付租金，如逾期支付，每逾期1日，被告须按日租金300%支付违约金；(3)租赁保证金为人民币13,000元，原有押金计人民币11,000元，被告再行缴纳人民币2,000元以补足租赁保证金；(4)租赁关系终止时，原告收讫之租赁保证金除用以抵充合同项下被告应予承担费用外，剩余部分无息归还予被告；(5)租赁期间，使用系争房屋所发生之水电煤、通讯及除物业管理外等费用均由被告承担；(6)除原告同意被告续租外，被告应于本合同租期届满后3日内返还房屋，未经原告同意逾期返还，每逾期1日，被告应按每平方米人民币25元支付房屋占用期间之使用费；(6)被告返还房屋应当符合正常使用后之状态，返还时，应经原告验收认可，且相互结清各自应当承担之费用。签约后，被告补足租赁保证金，但被告自2016年5月16日起未再按约付租。2016年11月14日，被告转帐支付租金人民币44,970元。2016年11月16日，租期届满，被告未能按约于之后3日内将系争房屋交付原告验收并予返还。2016年12月23日，原、被告办理系争房屋交接手续。现原告称被告欠付租赁费用且逾期返还房屋，且原告为催付欠费及办理房屋交接而支付交通费、住宿费及开锁费计人民币2,608元，另因所交还房屋受损导致原告支付维修费用人民币5,000元，原告并以此为由起诉来院。
另查明：租赁期间，系争房屋内空调发生故障，被告为空调维修曾垫付维修费用人民币3,550元(收据记明入账日期为2016年3月10日)及人民币8,000元(收据记明入账日期为2016年7月17日)。原告对上述维修费用予以认可，并同意在本案诉请所涉被告应付费用中予以扣除。对于被告所付租赁保证金人民币13,000元，原告未发表处理意见。
再查明：本案所涉纠纷曾于2016年12月12日进行诉前调解，调解过程中，被告称已于2016年11月4日迁离系争房屋，但因原告拒绝而未能办妥房屋交接手续，被告并表示希望租赁双方于当日核实房屋现状。对此，原告代理人表示须与原告沟通后再至系争房屋处核实房屋现状。
以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《房屋租赁合同》、物业部门所出具《证明》、2016年12月23日《交接单》、被告提供的转帐记录、空调维修费用收据、诉前调解笔录以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签《房屋租赁合同》及《租赁合同》均系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告应于2016年5月16日及2016年8月16日各支付3个月租金人民币39,000元，但被告仅于2016年11月14日支付租金人民币44,970元，就此，被告尚须支付租金人民币33,030元。审理中，原告认可被告曾垫付空调费用人民币11,550元，并同意在诉请金额中扣除该项维修费用，鉴此，被告仍须支付之租金数额为人民币21,480元。对于原告诉请之物业管理费，《房屋租赁合同》明确该项费用由被告承担，现被告未能提供证据以证明其曾实际支付该项费用，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于原告诉请之逾期付租违约金，《租赁合同》约定如被告逾期付租，则逾期1日，须按日租金300%支付违约金，如1个月按30日或31日计，则日租金为人民币433.33元或人民币419.35元，而每日违约金应为人民币1,299.99元或人民币1,258.05元。对于被告应付租金，即使扣除空调维修费用及被告之后补付租金，被告仍自2016年5月17日起即持续存在逾期付租违约行为，故被告仍应自2016年5月17日起给付违约金。鉴于被告按照合同约定所应付之逾期付租违约金已超过欠租本金，故本院对原告该项诉请仅在被告欠租本金范围内依法予以支持。至于被告欠租本金数额，鉴于空调维修费系原告同意在本案中一并处理而予以先行扣除，而租赁保证金即使用于抵充欠租，则该项抵充亦应在最后清结费用期间发生，故本案逾期付租违约金所参照之欠租本金数额应系经空调维修费用及租赁保证金冲抵前之欠付租金数额即人民币33,030元。对于原告诉请之房屋使用费，鉴于租期于2016年11月16日届满，合同约定被告应于之后3日内交还房屋，在被告未予交还房屋情形下，原告应当及时履行收房义务以避免扩大损失。结合诉调笔录，原告在诉调当日已经明确知晓房屋空置，况且被告当日亦要求原告核实房屋状况以办理交接，就此，本院认为原告最迟应当于当日收房，原告对于之后怠于收房所造成之扩大损失无权要求被告予以赔偿。对于原告诉请因催讨欠费、办理房屋交接、维修受损房屋所遭受之损失，即使上述损失确实存在且确应由被告承担，但鉴于原告得以主张之违约金金额已过原告诉请之损失金额，所涉损失已可由违约金予以足额弥补，故本院对原告诉请之上述损失依法予以驳回。对于被告所付租赁保证金人民币13,000元，《租赁合同》约定该项保证金在合同终止时用以抵充被告应付之合同费用，剩余部分再予无息归还。原告在审理中对于保证金虽未予发表处理意见，但因原、被告之间租赁关系已经终止，故《租赁合同》项下保证金应予一并处理。鉴于被告尚有租金人民币21,480元须予支付，故所涉租赁保证金人民币13,000元可先予抵充被告所欠部分租金。至于被告辩称其于合同终止前既已迁离系争房屋一节，鉴于被告所称迁离日期尚在合同约定租期内，如被告当时即要求原告必须于租期届满之前办理房屋交接手续，实际将构成被告强行要求原告同意被告提前退租及解约情形。如被告在租期届满后曾要求原告办理房屋交接，则被告就该情节负有举证责任。鉴此，本院对被告辩称原告拒绝办理房屋交接一节依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘洋于本判决生效之日起十日内支付原告刘顺平租金人民币8,480元(欠付租金原为人民币33,030元，扣除空调维修费用人民币11,550元后应付租金为人民币21,480元，该项欠租中部分租金以租赁保证金人民币13,000元予以抵充，则剩余欠租为人民币8,480元)；
二、被告刘洋于本判决生效之日起十日内支付原告刘顺平2014年11月15日至2015年11月14日期间物业管理费人民币5,738元；
三、被告刘洋于本判决生效之日起十日内就逾期付租支付原告刘顺平违约金人民币33,030元；
四、被告刘洋于本判决生效之日起十日内支付原告刘顺平房屋使用费人民币9,703.13元(自2016年11月20日起至2016年12月12日止共计23日、每日每平方米为人民币2.50元、按168.75平方米计算)；
五、驳回原告刘顺平要求被告刘洋赔偿交通费、住宿费、开锁费人民币2,608元并赔偿房屋维修损失人民币5,000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,893元，原告刘顺平负担人民币55元，被告刘洋负担人民币1,838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 严 奇
审判员 霍 毅
审判员 李 慧
二〇一七年八月十四日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。