广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7796号
上诉人（原审被告）：植颖燕，女，1974年11月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：刘维，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宝民，广东隆仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯朝窕，女，1987年2月20日出生，汉族，住广西宾阳县。
委托诉讼代理人：黄晓明，广东青晖律师事务所律师。
上诉人植颖燕因与被上诉人侯朝窕房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
植颖燕上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回侯朝窕全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由侯朝窕承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.在交易过程中，植颖燕没有侯朝窕的电话和微信，没办法进行有效的沟通。植颖燕一直在积极履行合同，一审法院认为采用书面方式沟通是日常生活方式，相关的认定对作为非专业人士的植颖燕要求过于苛刻。2.一审认定经评估所得的房屋差价307000元为侯朝窕的预期可得利益损失，认定错误。植颖燕与侯朝窕签订合同之后，广州与佛山市政府相继出台了住房限购政策，但广州市从化区并不在限购政策行列之内。根据阳光家缘数据等众多评测机构数据显示，从化区受上述两地房屋限购政策影响，房价在2017年3-8月相较其他时段明显上涨。植颖燕无法在签订合同时能够预见政府出台房屋限购政策，也无法预见半年间涨幅如此之大。一审法院对侯朝窕因交易不成遭受房屋差价的具体损失数额，没有很好地考虑房屋市场价格变动的真实情况，有失公平原则。（二）侯朝窕在一审阶段提交的证据存在诸多疑点及伪造证据的情况，且这些证据作为判案依据造成认定事实错误。1.侯朝窕在一审时一共提交十份证据，其中七份证据存在疑点及伪造的痕迹。从侯朝窕自行补签“翟丽琴”签名的证据1《房地产买卖合同》，再到出现错别字的证据3银行交易清单、真实性待定的证据4《银行贷款审批通知书》、以及加盖伪造的公司公章的证据8情况说明和证据9《解除合同通知书》，这一切已经形成完整的证据链，证明侯朝窕由始至终不具有真实的交易意思，而是想通过虚构事实进行恶意诉讼，以实现自己非法目的。2.且不说《银行贷款审批通知书》目前真实性存疑，即使侯朝窕提交的《银行贷款审批通知书》被法院认定为是真实的，但侯朝窕并没有在合理时间范围内通知植颖燕，也没有提交相应的证据证明其已履行通知义务。同时，根据侯朝窕提交证据的时间可知，其2017年8月18日通知植颖燕办理房屋过户手续时，该时间已经超过了中国邮政储蓄银行出具的《银行贷款审批通知书》规定的90个自然日内办理相关手续的时限。通过侯朝窕后续的一系列行为可知，侯朝窕制造伪证是具有明显的故意。综上所述，侯朝窕在此次诉讼当中提供一系列存疑的证据且存在伪造证据的行为，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第111条的规定，甚至达到了可以刑事立案追究的程度。侯朝窕妄图通过伪造证据，借助司法审判行为，侵害他人合法权益，以实现自己的非法目的，此种行为理应得到法律的严惩。
侯朝窕辩称，（一）合同签订后侯朝窕履行了合同义务，向植颖燕支付定金50000元、向中介支付15000元的中介费以及办理了银行按揭手续并于2017年5月12日取得邮政银行同贷书。而植颖燕故意违约，没有按照履行合同约定事项，且至今为止仍未退还定金和支付违约金。（二）一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回植颖燕的全部诉讼请求，维持原判。
侯朝窕向一审法院起诉请求：1.解除侯朝窕与植颖燕于2017年3月10日签订的《房地产买卖合同》；2.植颖燕退还侯朝窕已付的购房定金50000元，以及赔偿侯朝窕已付的中介费15000元、银行按揭手续费3000元；3.植颖燕赔偿侯朝窕房屋差价损失399020元；4.本案全部诉讼费由植颖燕承担。
一审法院认定事实：2017年3月10日，侯朝窕（乙方）、植颖燕（甲方）与案外人广州市房吧房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中介方）签订了《房地产买卖合同》（编号：00xxx），合同约定：植颖燕（甲方）将位于从化市太平镇广从北路263号（自编13号3梯）903房的房屋出售给侯朝窕，房屋的房产权证号为粤房地产权证从字第××号，房产证显示建筑面积为104.54平方米，总成交价为960000元人民币；侯朝窕、植颖燕双方同意该房地产的交付使用时间为植颖燕收齐房款当天；付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金50000元，侯朝窕应在签订合同当日支付给植颖燕；植颖燕同意由银行或中介方通知可以提前还贷之日起15个工作日内一次性还清所欠银行贷款，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；侯朝窕应在签订合同后15个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，侯朝窕应在签订合同同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年、贷款金额为630000元的银行按揭贷款；侯朝窕、植颖燕双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后7个工作日内配合中介方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，侯朝窕将首期楼款（不含定金）280000元支付给植颖燕；楼价余款630000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给植颖燕；交易过户手续需在2017年5月30日前完成；违约责任：因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，则逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准（合同未记载的以各方的户籍所在地为联系地址），自邮寄之日起5个工作日内视为送达；中介服务费15000元，由侯朝窕于合同签订之日向中介方支付，有关中介服务费给付的约定，详见《服务收费确认书》等。另，合同附件《中介服务收费确认书》约定：侯朝窕同意向中介方支付人民币15000元中介咨询服务费；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响中介方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；《中介服务收费确认书》作为《存量房买卖合同》编号0000049之附件，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力。
2017年3月10日，侯朝窕向植颖燕支付了购房定金50000元，且植颖燕向侯朝窕出具了《收款收据》予以证实。同日，侯朝窕支付了15000元中介服务费及3000元银行按揭手续费。
2017年3月13日，广州农村商业银行从化支行出具了《提前还款受理回执》，主要内容为：植颖燕的提前还贷申请已获受理，银行将在2017年4月扣划申请归还的贷款金额，植颖燕需在2017年3月31日前将还款金额290400元存入还款账户。
2017年5月12日，侯朝窕取得《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，获得银行同意贷款63万元。
2017年7月25日，植颖燕进行了提前还贷，还贷金额为271688.54元，植颖燕提供《账户历史交易明细清单》予以证实。
2017年7月31日，植颖燕取得广州农村商业银行股份有限公司从化支行出具的《涂销抵押证明》，主要内容为：植颖燕的贷款已还清，现申请涂销涉案房屋的该笔贷款抵押登记。
2017年8月18日，侯朝窕及中介方向植颖燕邮寄送达《通知书》敦促植颖燕在收到通知书之日起5天内配合侯朝窕及中介方到房管部门办理交易过户及相关手续，并按合同支付相关违约金，逾期视为植颖燕拒绝配合。随后，该通知书邮件因收件人（植颖燕）已搬出他住被退回，故侯朝窕于2017年8月21日通过公证邮寄送达的方式再次向植颖燕寄送了《通知书》敦促植颖燕配合办理交易过户相关手续，但邮件再次被退回。
2017年8月29日，侯朝窕及中介方通过邮寄的方式送达《解除合同通知书》，要求解除涉案房屋买卖合同。随后，侯朝窕于2017年9月26日诉至法院。
另外，经侯朝窕申请，一审法院通过摇珠方式选定深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估（评估基准日为2017年9月27日），该评估公司于2018年1月10作出的《房地产估价报告》显示涉案房屋在基准日2017年9月27日的市场价值为1267000元。
一审法院认为：侯朝窕、植颖燕签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应依照诚实信用原则全面履行合同义务。植颖燕辩称其一直在积极履行合同，并办理了提前还贷及涂销抵押登记，因侯朝窕不愿透露联系方式，导致植颖燕无法与侯朝窕进行有效的沟通，故植颖燕在本案中没有过错，请求法院驳回侯朝窕的诉讼请求。一审法院认为，涉案合同已明确约定：植颖燕应在银行通知可提前还贷之日起15个工作日内一次性还清所欠银行贷款；侯朝窕、植颖燕应自银行审批出具同意贷款通知书后7个工作日内完成交易的递件手续；交易过户手续需在2017年5月30日前完成。然而，一方面植颖燕未在银行通知可进行提前还贷之日起15个工作日内进行提前还贷，另一方面植颖燕未在侯朝窕取得银行同意贷款通知后7个工作日内配合办理递件手续，导致交易过户手续未能在2017年5月30日前完成；同时植颖燕称其涂销抵押后，因侯朝窕不愿透露联系方式而导致无法与侯朝窕进行沟通，依据日常生活方式，植颖燕可通过中介方联系侯朝窕或通过书面的方式与侯朝窕沟通，但植颖燕未提供相关证据予以证实，故植颖燕该抗辩意见一审法院不予采纳。植颖燕未能按合同约定履行义务，已构成违约，植颖燕应承担相应的违约责任。现侯朝窕主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，且植颖燕在庭审中表示同意解除该合同，故一审法院予以准许。
关于侯朝窕主张的赔偿问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益”，植颖燕违约给侯朝窕造成的损失包括直接损失和预期可得利益损失，其中，侯朝窕已支付的购房定金50000元、中介费15000元及银行按揭手续费3000元为直接损失，因此侯朝窕主张植颖燕退还购房定金50000元，并赔偿侯朝窕已支付的中介费15000元及银行按揭手续费3000元，一审法院予以支持。对于侯朝窕主张的房屋差价损失，经评估所得的房屋差价为307000元（1267000元-960000元），该房屋差价是合同履行后侯朝窕可以获得的利益，也是作为合同的当事人在订立合同时应当预见到的，故房屋差价307000元为侯朝窕预期可得利益损失。虽然，侯朝窕、植颖燕签订的《房地产买卖合同》第七条违约责任约定：因买方或卖方违反合同约定，不履行合同义务逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等于总楼价百分之十的违约金，但无论是双倍返还定金100000元还是赔偿总楼价百分之十的违约金96000元，均不足以弥补侯朝窕的预期可得利益损失。现侯朝窕主张植颖燕赔偿房屋差价损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构予以增加”，一审法院对此予以支持。为此，参考房屋市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度等因素，一审法院确定侯朝窕因交易不成遭受的房屋差价损失为307000元，植颖燕应予以赔偿侯朝窕。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，于2018年3月12日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日解除侯朝窕与植颖燕于2017年3月10日签订的《房地产买卖合同》；二、植颖燕在判决发生法律效力之日起十日内将购房定金50000元退还侯朝窕，并向侯朝窕赔偿中介费15000元和银行按揭手续费3000元；三、植颖燕在判决发生法律效力之日起十日内向侯朝窕赔偿房屋差价损失307000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4152.6元，由侯朝窕承担818.2元，由植颖燕承担3334.4元；诉讼保全费2370元及鉴定费5668元，由植颖燕承担。
二审中，植颖燕提交以下证据：1.购房发票复印件，证明植颖燕于2013年5月是以60.4万元购买涉案房屋。2.植颖鸿与中介方的微信截图，证明侯朝窕取得银行同意贷款书后应及时通知植颖燕，但其并没有尽到通知义务，其一审没有提交基本证据证明其已尽到该义务，却被一审判决错误认定植颖燕违约，属事实认定错误。侯朝窕当庭质证称：植颖燕提交的证据1不是新证据，且该发票也不能证实房屋正常涨价的幅度情况，也无法证明在买卖前一年或者半年的涨价幅度，因此与本案处理没有关系。对证据2的真实性不予确认，证据2的微信截图不是本案当事人的微信记录，因此与本案无关。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，一审中，植颖燕对于侯朝窕提交的《房屋买卖合同》中丙方经纪方“翟丽琴”的签名提出异议，植颖燕所持的另一联合同原件中并无该签名，双方委托的经纪方并不是翟丽琴。对于侯朝窕提交的两份邮件及通知书均存有异议，因寄件方显示的是裕丰地产而不是双方委托的经纪方广州市房吧房地产经纪有限公司。二审中，植颖燕提交其所持有的《房屋买卖合同》原件显示丙方经纪方处并无“翟丽琴”的签名。植颖燕表示同意原审判决第一项。
二审期间，本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司从化支行发函调查《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》的真实性，该行回复本院：“客户侯朝窕于2017年5月9日向我行申请个人二手房住房贷款，我行2017年5月12日向侯朝窕出具的《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，该个人消费贷款审批通知书所载情况真实。”
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：合同解除的过错责任认定问题。
《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”本案中，根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，双方交易过户手续需要在2017年5月30日完成。首先，对于出卖人的义务履行审查，合同约定植颖燕应在银行通知可以提前还贷之日起15个工作日一次性还清所欠银行贷款，并须在银行出具还贷证明等资料后15个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。从案件查明事实显示，植颖燕于2017年7月25日才实际清偿应当归还的贷款金额，该义务的履行显然超出合同约定交易过户时间，因此，植颖燕的迟延履行行为已经构成违约。其次，对于买受人履行义务的审查，合同约定侯朝窕应在合同签订后15个工作日内签订银行按揭文件，并向银行申请63万元的银行按揭贷款，从银行回复函中显示，侯朝窕申请按揭手续的义务存在迟延，且其在2017年5月12日取得银行同意贷款通知书的情况下，依据合同约定双方同意银行审批出具同意贷款通知书后的7个工作日完成本次交易递件手续，因此，双方启动交易递件手续的主合同义务方应为买方侯朝窕，侯朝窕理应在2017年5月30日前向植颖燕履行有效的通知义务。现侯朝窕称其在取得同贷书后有通过中介方通知植颖燕办理交易过户手续，但对此并无提交相应证据证实。一审中，侯朝窕提出履行通知义务的依据是在2017年8月18日向植颖燕邮寄送达的《通知书》，但该通知发出之日侯朝窕的同贷书已经失效，因此，该通知的送达不能产生催告合同义务继续履行的合法效力。植颖燕迟延履行的违约行为并不构成侯朝窕合同目的根本无法实现，在双方合同义务均存在迟延履行的情况下，双方应继续协商合同履行之事宜，而侯朝窕提出解除合同是导致案涉合同无法继续的根本原因，因此，侯朝窕应对案涉合同解除承担过错责任。综上，双方当事人对于案涉合同解除均负有过错，双方应各自承担相应的责任。侯朝窕主张植颖燕承担中介费、银行按揭费及房屋差价损失均不应予以支持。原审法院对于合同解除的责任认定欠妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人植颖燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3442号民事判决书第一项；
二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3442号民事判决书第三项；
三、变更广东省广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3442号民事判决书第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，植颖燕将购房定金50000元退还侯朝窕；
四、驳回侯朝窕的其他诉讼请求。
一审案件受理费4152.6元，由侯朝窕负担3102.6元、植颖燕负担1050元，二审案件受理费6925元，由植颖燕负担1050元、侯朝窕负担5875元
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年八月九日
书记员 袁蕾
游瑞娜