湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终231号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李光清，男，1955年1月20日出生，汉族，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：杨燕楼，湖北南嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张德忠，男，1968年6月17日出生，汉族，住嘉鱼县。
上诉人李光清因与被上诉人张德忠民间借贷、房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李光清上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李光清向一审法院起诉主张的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，且程序违法。李光清上诉称，其子李云峰与张德忠签订《房基有偿转让合同》后，张德忠出于回报考虑，将转让房基附近的商用门面两间，面积为67.8平方米，以每平方米价格为800元出售给上诉人，经张德忠同意，上诉人向张德忠支付了31000元，张德忠向上诉人出具了收到上述款项的收条，收条注明系购买门面款，并口头约定，余款后期将陆续给付。此后，张德忠因建房缺少资金，上诉人为张德忠垫付建房工程款、材料款，征地办证相关费用，总垫付金额超过了门面价款。一审认定上诉人只购买了其中一个小门面与事实不符。上诉人为张德忠垫付的工程款、材料款除抵扣购买两个门面的价款外，超出部分应予以返还，张德忠向上诉人借款应予以偿还。张德忠在一审诉讼中以房屋买卖无效为由提出反诉不符合法律规定。一审将反诉合并审理支持反诉请求，无事实依据和法律依据，二审应予以撤销。二、签订《房基有偿转让合同》的主体是上诉人之子李云峰和张德忠，有关《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》等均系李云峰办理并登记在李云峰名下，张德忠的请求只能向李云峰主张权利。三、一审判决将相关规费27200元判归上诉人承担，没有事实依据，判决结果错误。
张德忠未提交书面答辩，二审诉讼中口头辩称，一审判决认定事实清楚，一审将反诉与本诉合并审理所作出的实体处理符合客观实际，应予以维持原判。
李光清向一审法院起诉请求：判令张德忠返还购房款53116元。
张德忠向一审法院反诉请求：判令李光清补偿住房超面积价款5万元（按1000元/平方米计算）、退还大门面房一间及支付占用该门面七年租金损失3.5万元（按每年5000元计算）。
一审法院认定事实：2008年6月18日，李光清及其子李云峰与张德忠签订了一份“房基有偿转让合同”，约定由李光清将其位于嘉鱼县鱼岳镇女婿街一处房基转让给张德忠建房，房基面积210平方米，前后有围墙并已做好基础桩；张德忠补偿李光清住房两套（第四层），面积180平方米，超面积部分按现造价给予补偿；张德忠补给李光清住房必须办好水、电开户、房屋产权证及土地使用证，费用由张德忠负担；建房中所有规费及费用均由张德忠负责；张德忠在2008年12月30日前交房给李光清；双方严格履行合同，如有违约，由违约方向对方支付违约金5万元。签约后，张德忠在没有办理建房手续的情况下开始施工建房。同月28日，双方商议，由张德忠将所建门面房出售给李光清，张德忠向李光清出具收条一张，载明：收到李光清购门面款31000元（门面价格为800元/平方米，具体面积以实际面积为准），住房不在其中。张德忠所建房屋竣工后，张德忠于2009年7月将第四层两套房屋交付给李光清使用，现经测量实际面积为221.2平方米，超出约定面积41.2平方米。2009年11月，李光清自行办理了水、电开户，花费3000元。一楼门面房两间，小门面房面积为23.1平方米，大门面房面积为44.7平方米。2010年8月，李光清将两门面进行了装修，花费2万元。2011年，李光清将门面出租两年，收取租金6000元，2014年又将门面出租两年，收取租金16000元，现该门面空置。2016年初，李光清要求与张德忠结算，并要求张德忠退还多付的款项。2008年6月至2009年12月间，张德忠向李光清借款及其为张德忠垫付工程材料款共79140元，另李光清支付土地出让金、征地管理费共27200元，当年张德忠建房造价约600元/平方米。张德忠建房七层，当时未办理建设规划许可证和建筑施工许可证，事后也未补办，现无法办理房产证书，其房屋土地使用权仍在李光清之子李云峰的名下。
一审法院认为，第一，关于合同效力问题。李光清及其子李云峰将其宅基地有偿转让给张德忠用于建房，因所签合同是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律有关规定，该转让合同有效，只是土地使用权尚未过户到张德忠名下。此后，双方凭一张收条约定由张德忠将所建门面房出售给李光清，根据付款数额应为一间，收条不具备合同的形式要件，且张德忠是无证建房，属违章建筑，至今未依法取得房屋权属证书。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。据此，应依法认定双方的门面房买卖合同无效。双方因此而取得的财产应予以返还。第二，关于张德忠欠李光清借款及李光清为张德忠垫付款79140元的问题，其中26300元部分是张德忠向李光清的借款，其余属垫付款，均系张德忠请求后由李光清支付的，应视为张德忠的借款，双方形成的是借贷关系。李光清诉称均系购房款与事实不符，不予采信。因被告同意一并处理，故该款项应由张德忠予以返还李光清。张德忠辩称有27200元（缴纳征地管理费等）应由李光清负担，因该费用是李光清之子李云峰取得土地使用权应缴纳的费用，与有偿转让合同约定的规费是有区别的，对张德忠的意见应予采纳，该27200元应由李光清之子李云峰承担。第三，关于张德忠提出反诉请求的问题。一是住房超面积补偿款，因张德忠交付李光清住房面积为221.2平方米，超出合同约定面积41.2平方米，按600元/平方米计算，李光清应补偿张德忠房屋差价24720元。另依合同约定，李光清办理水、电开户费用3000元，应由张德忠负担，该款可从房屋补偿款中扣除，即李光清需补偿张德忠21720元。张德忠要求李光清补偿5万元不当，不予支持。另依合同约定张德忠应当将两套房屋的房产证及土地使用证办理并交给李光清，因张德忠至今未能办理，且办证费用与补偿款相当，根据当地交易习惯，应当在张德忠先为李光清办证后，再由李光清给付张德忠房价补偿款。二是张德忠主张门面房租金损失3.5万元的问题，因李光清将门面出租实际只有四年，张德忠按七年计算不当，李光清为门面房装修的费用损失与将门面房出租收取的租金相当，可互相抵销。故对张德忠的该项反诉请求不予支持。三是张德忠要求李光清退还占有的大门面房，因李光清只支付31000元的门面款，应指小门面房一间，并不包括大门面房，李光清占有大门面房不当，应当退还给张德忠。判决：一、李光清与张德忠约定的门面房买卖合同无效；二、李光清占有的位于嘉鱼县鱼岳镇女婿街35号门面房（面积67.8平方米），由李光清退还给张德忠；同时由张德忠返还李光清购房款31000元，并由张德忠赔偿李光清利息损失（以31000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、由张德忠返还李光清借款及垫付款79140元；四、驳回张德忠的其他反诉请求。上述第二、三项给付内容，限李光清、张德忠于本判决生效之日起五日内履行完毕。案件受理费4000元，减半收取计2000元，由李光清负担1000元，张德忠负担1000元。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：自2008年6月18日张德忠为乙方与甲方李云峰签订《房基有偿转让合同》时起，李光清为张德忠垫付工程款、材料款、征地办证费和借款合计137340元，该款含张德忠向李光清出具借据借款26300元。期间，李光清与张德忠口头约定购买鱼岳镇女婿街35号门面房时，李光清向张德忠预付购买门面房屋款31000元，张德忠向李光清出具了收款收条，该收条载明“门面价格为800元/平方米，具体面积以实际面积为准。”该收条没有表明争议门面的间数和具体面积。经核实，争议的鱼岳镇女婿街35号右侧门面实际面积为67.8平方米。房屋建成后李光清实际占有使用争议的鱼岳镇女婿街35号门面房至今。从张德忠与李云峰签订的《房基有偿转让合同》证实，该合同权利义务主体为张德忠与李云峰，但甲方签字处除有李云峰的签名外，李光清也在甲方签字处签名。合同约定，乙方张德忠补偿给甲方李云峰住房第四层住房二套，面积为180平方米。该房屋建成后，张德忠实际向甲方交付补偿的住房面积为221.2平方米，已超出合同约定补偿面积为41.2平方米。合同仅对差补偿面积部分按现造价补偿，但对交付补偿房屋超出合同约定补偿面积部分及价款如何处理没有明确规定。张德忠与李云峰签订《房基有偿转让合同》后，李云峰在申办《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》时均登记在李云峰自己的名下。
一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，李光清以其为张德忠垫付工程款、材料款以及因建房征地办证相关费用，双方之间存在借贷关系为由的基本事实，要求张德忠偿还或返还购买门面房屋多余款项，从李光清起诉主张内容及诉的性质而言，属给付之诉的范畴。所谓反诉，是指在已经开始的诉讼程序中，本诉的被告通过人民法院向本诉的原告提出的一种独立的反请求。因此，反诉是针对本诉提出的，提出反诉的目的在于抵消或者吞并原告所提起之诉，使原告败诉。依据诉讼程序基本原则，反诉与本诉合并审理应符合如下条件：一是反诉必须与本诉为同一诉讼程序；二是被告提起的诉与原告提起的诉至互为相反的诉，且关系密切；三是反诉可以由同一个法院合并审理。张德忠在李光清提出诉讼主张的程序开始后，张德忠基于其与李光清之子李云峰签订的《房基有偿转让合同》和其向李光清出具门面房屋买卖收款收条的事实，认为房屋买卖无效，要求李光清返还位于嘉鱼县鱼岳镇女婿街35号右侧面积为79.28平方米的门面房，支付价款6200元而提出反诉。从张德忠提出反诉主张的内容及行为而言，涉及物权所有、转让、占有、登记等效力确认，属物权法调整范畴的确认之诉。故张德忠的反诉与李光清的本诉不属于相同法律关系，且诉讼请求之间不具有因果关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，一审判决将本案张德忠的反诉即物权确认之诉与李光清的本诉即给付之诉合并审理不当。李光清上诉请求撤销张德忠的反诉理由成立，本院予以支持。故本案应就李光清本诉借贷法律关系部分予以审理。
综上所述，李光清的上诉请求成立，应予以支持。一审判决适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省嘉鱼县人民法院（2016）鄂1221民初349号民事判决；
二、限张德忠自本判决送达之日起偿还李光清借款26300元及利息（利息计算以26300元为基数自2016年3月21日主张权利之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款履行完毕之日止）；
三、驳回李光清的其他诉讼请求；
四、驳回张德忠的反诉请求。
一审案件受理费按一审判决确认负担履行；二审案件受理费2000元，由李光清负担800元，张德忠负担1200元。
本判决为终审判决。
审判长 徐金美
审判员 涂海兰
审判员 陈 飚
二〇一七年四月二十八日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；