北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第47881号
原告（反诉被告）周健，男，1975年9月7日出生，汉族。
原告（反诉被告）叶润，女，1976年8月3日出生，汉族。
原告（反诉被告）周健、叶润的共同委托代理人金旭升，北京市嘉润律师事务所律师。
原告（反诉被告）周健、叶润的共同委托代理人高明竹，北京市嘉润律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路4号院内（国营第七九八厂中区）1幢8号。
法定代表人田利，总经理。
委托代理人张文静，女，1971年3月29日出生，汉族，北京四梁八柱商贸有限责任公司员工。
委托代理人朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。
被告田利，男，1971年1月30日出生，汉族。
委托代理人张文静，女，1971年3月29日出生，汉族，北京四梁八柱商贸有限责任公司员工。
委托代理人朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。
第三人北京七星华电科技集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路1号。
法定代表人王岩，董事长。
委托代理人张清策，男，1989年3月1日出生，满族，北京七星华电科技集团有限责任公司员工。
原告（反诉被告）周健、叶润（以下简称周健、叶润，一并提及时简称二原告）与被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司、被告田利（以下简称四梁八柱公司、田利，一并提及时简称二被告）以及第三人北京七星华电科技集团有限责任公司（以下简称七星华电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周健及其与叶润的共同委托代理人金旭升、高明竹，田利及其与四梁八柱公司的共同委托代理人张文静、朱剑，第三人的委托代理人张清策均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告共同诉称：2009年7月28日，我们与四梁八柱公司签订《房屋租赁合同》，约定由我们承租北京市朝阳区酒仙桥××号院内的房屋（以下简称涉诉房屋）。该处房屋系四梁八柱公司从七星华电公司承租后转租给我们，其合同将于2013年10月31日到期，到期前四梁八柱公司明确向七星华电公司表示不再续租，但并未向我们告知，同时还要求我们支付了下一年度的租金250000元。但在我们交纳了租金后不久，收到了七星华电公司的催款通知才知晓此事。此后，我们多次讨要租金未果，因四梁八柱公司是一人有限公司，田利既是法定代表人又是唯一的出资人，故我们诉至法院，要求田利及四梁八柱公司连带返还租金208333元（自2013年11月1日起至2014年8月31日止，按年租金250000元计算），并支付违约金75000元。
田利答辩称：我不应作为被告。连带责任是由法律规定或当事人约定，本案是租赁合同纠纷，不适用连带责任的法律规定。从证据来看，我作为四梁八柱公司的法定代表人于2013年8月23日收取了二原告支付的租金，四梁八柱公司于2013年9月5日出具了盖有财务专用章的收据，我的收款行为是职务行为，故不应承担连带责任。
四梁八柱公司答辩并反诉称：田利收取租金的行为是职务行为，他不应承担连带责任。出租给二原告的房屋是我公司自行扩建，至今未取得建设规划许可证或有关主管部门的批准，因此根据司法解释的规定，双方租赁合同是否有效，尚不确定。但即便合同无效，因房屋由二原告经营使用至今，而我公司在盖房时投入了巨大的资金和人力，故二原告亦应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。在租赁合同签订后，我公司按照约定提供了相应水电及设施，二原告一直正常使用，我公司不存在违约行为，不应支付违约金。现提出反诉，要求二原告：1、腾退房屋；2、支付房屋使用费353831元（自2014年9月1日起至2016年1月1日止，按年租金250000元计算）。
二原告针对反诉答辩称：不同意四梁八柱公司的反诉请求。根据其与七星华电公司的租赁合同及往来函件，四梁八柱公司所扩建的房屋即我承租的房屋，在其租赁期限届满后无偿归七星华电公司所有，也就是说，该房屋自2013年11月1日起的权利人系七星华电公司，而非四梁八柱公司。现我们已向房屋的新承租人交纳了使用期间的合作回报，不可能再就同一标的重复向四梁八柱公司支付房屋使用费。
七星华电公司述称：本案是针对二原告与四梁八柱公司所签订的租赁合同的纠纷，双方所主张的款项均在2013年11月1日以后，故与我公司并无关联。但需说明的是，根据我公司与四梁八柱公司签订的租赁合同的约定，四梁八柱公司所扩建房屋的不可移动部分，在租赁期满后应当无偿归我公司所有。
经审理查明：七星华电公司（出租方）与四梁八柱公司（承租方）曾签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定：由四梁八柱公司承租位于朝阳区酒仙桥路××号的平房，建筑面积390平方米；租赁期限五年，自2008年11月1日起至2013年10月31日止；房屋租金按月支付，单价为4.2元/平米·天，每年597870元，租金自第四年起按上一年年租金的5%递增；租赁期满或合同提前终止后，四梁八柱公司应自合同终止之日起十日内迁出，并将房屋及附属设施完好无损的交还七星华电公司进行验收，四梁八柱公司在租赁期内进行的房屋扩建装修和增加的设施，可移动的部分四梁八柱公司自行处理，不可移动的部分，无偿归七星华电公司所有，不得损毁，四梁八柱公司承诺不以房屋改扩建装修和增加设备为由要求七星华电公司支付任何费用。
合同签订后，四梁八柱公司在其承租房屋的基础上扩建了涉诉房屋。截止至本案法庭辩论终结前，涉诉房屋尚未取得合法建设手续。
2009年7月28日，四梁八柱公司（出租方）与二原告（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），约定：由二原告承租涉诉房屋；租赁期限为五年，自2009年9月1日起至2014年9月1日止；房屋租金为每年250000元；付款方式为先交款后使用，房屋租金按年交纳，12个月为一时段，每时段末的前十日内交纳下次时段租金，合同第一次交款日期为合同生效之日起3日内；四梁八柱公司不具备合法转租权利造成合同不能继续履行的，四梁八柱公司出租的房屋无法满足其使用功能或有他人主张权利的，四梁八柱公司没有完成约定和法定的出租义务的，视为违约，二原告除有权终止合同外，有权要求支付相当于年租金30%的违约金及相应的损失。
2013年5月21日，七星华电公司向四梁八柱公司作出《致函》，通知四梁八柱公司《租赁合同一》将于2013年10月31日到期，此后不再续签新的租赁合同。该《致函》由田利签收。2013年9月2日，四梁八柱公司作出《回函》，表示同意在2013年11月1日前无条件交还房屋。
2013年8月23日，二原告向田利的银行账户中转账250000元。2013年9月5日，四梁八柱公司向二原告出具了房屋租金收据，载明的期限为2013年9月1日至2014年8月31日），金额为250000元。
2013年9月26日，七星华电公司（出租方）与王××（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》），约定：由王××承租位于朝阳区酒仙桥路××号的厂房，建筑面积390平方米；租赁期限2年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止；房屋租金按季度支付，单价为4.2元/平米·天，每年597870元。经询，七星华电公司表示王××实际承租的房屋系包括涉诉房屋在内，但因该房屋未取得合法建设手续，故未写入双方租赁合同。
二原告认可涉诉房屋由其占有使用至今，但提交了《告知函》一份及付款凭证若干，证明七星华电公司曾于2014年4月23日向其发函要求腾退房屋，无奈之下，其向王××的配偶陈××支付了合作回报款，以合作形式在涉诉房屋处经营餐厅。四梁八柱公司及田利认为上述证据与本案无关，且二原告曾在庭审中自认向陈××的付款系租金，故二者之间并非合作关系。七星华电公司认可《告知函》的真实性，但表示付款凭证与其无关。
以上事实，有双方当事人陈述以及《租赁合同一》、《租赁合同二》、《租赁合同三》、《致函》、《回函》、收据、付款凭证等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同一》系七星华电公司与四梁八柱公司间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。涉诉房屋系四梁八柱公司在其承租期内自行扩建，而根据《租赁合同一》的约定，四梁八柱公司在租赁期内进行的房屋扩建，在租赁期满后，无偿归七星华电公司所有。据此，涉诉房屋自2013年11月1日起已与四梁八柱公司无关。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，四梁八柱公司与二原告就涉诉房屋签订了《租赁合同二》，但该房屋截至本案法庭辩论终结前未能取得合法建设手续，故此份租赁合同应属无效。在合同无效的前提下，涉诉房屋自2013年11月1日起亦与四梁八柱公司无关，故其收取此后的房屋租金（实为房屋使用费）没有合法依据，应当予以退还。二原告主张的应退款项金额并未超过合理范围，本院予以支持。违约金，因双方租赁合同无效，且二原告未能就损失情况进行举证，故本院不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，合同相对方系二原告与四梁八柱公司，二原告要求田利承担连带责任，于法无据，本院不予支持。四梁八柱公司的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）周健、叶润退还二十万八千三百三十三元。
二、驳回原告（反诉被告）周健、叶润的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费5550元，由原告（反诉被告）周健、叶润负担1125元（已交纳），由被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司负担4425元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6607元，由被告（反诉原告）北京四梁八柱商贸有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 吴 薇
代理审判员 李甲军
二〇一六年三月十六日
书 记 员 张 颖