吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民初179号原告（执行案外人）：刘彤琢，男，1967年11月9日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。被告（申请执行人）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。法定代表人：凌朝翔，董事长。委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司会计。委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区。法定代表人：黄保国，董事长。委托诉讼代理人：李迎吉，该公司法律顾问。原告刘彤琢与被告吉林信达金都置业有限公司、第三人吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彤琢，被告吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘彤琢向本院提出诉讼请求：停止对吉林市龙潭区长青路58号华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房产的执行，由信达公司、华运公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月14日、5月14日，刘彤琢与华运公司签订了四份《预订协议》，刘彤琢购买华运公司开发建设的贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号共计四套房屋，并先后两次共向华运公司交纳了购房款945898元。华运公司于2015年8月20日为刘彤琢办理了进户手续，将上述房产交付给刘彤琢。2017年2月21日，因信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林市中级人民法院作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，将刘彤琢购买的上述房屋予以查封。为此，刘彤琢提出案外人执行异议，吉林市中级人民法院以（2017）吉02执异231号执行裁定驳回了刘彤琢的异议请求。刘彤琢认为，华运公司已将诉争房屋出卖并交付给刘彤琢，刘彤琢为诉争房产的所有权人，人民法院将诉争房屋归为被执行财产并予以查封是错误的，对刘彤琢提出的异议予以驳回也是错误的。现提起本案诉讼，请求人民法院查清事实，支持刘彤琢诉讼请求。信达公司辩称，信达公司没有收到（2017）吉02执异231号执行裁定。诉争房屋是基于信达公司在另案诉讼期间提出财产保全申请而于2015年12月18日被人民法院查封的，而非刘彤琢所主张的在执行阶段被查封。刘彤琢要求停止执行诉争房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。刘彤琢提供的购房合同应与其交纳购房款相对应，应以银行转账记录证实刘彤琢交纳购房款的真实性。华运公司述称，一、华运公司对刘彤琢的诉讼请求及其提交的相关证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。二、对信达公司提交的执行裁定书没有异议，但查封时间在买卖协议之后。对信达公司提交的借款合同的真实性没有异议，但信达公司仅享有一般债权，对诉争房屋没有优先受偿权。三、刘彤琢与华运公司签订买卖协议在先，早于查封时间，且买卖协议是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定。四、刘彤琢在查封之前已经缴纳了购房款，而且已经占有使用诉争房屋。五、由于华运公司开发的贻翔苑小区没有完成最终的综合验收，因此华运公司无法为刘彤琢办理更名过户手续，过错不在于刘彤琢。综上，刘彤琢的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，刘彤琢具有排除强制执行的民事权益。刘彤琢、信达公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘彤琢围绕诉讼请求提交了如下证据：认购协议4份、购房款收据2份，证明刘彤琢已实际交付购房款购买了诉争房屋。信达公司对刘彤琢提交的证据发表质证意见为：对上述证据的真实性及证明问题均有异议，不排除刘彤琢与华运公司为阻却执行而签订购房协议并开具收据；本案诉争房屋价值94.5万元，刘彤琢应当提供相应的银行流水以证明交易的真实性及交易时间。华运公司对刘彤琢提交的证据发表质证意见为：无异议。本院经审查认为，信达公司虽对刘彤琢提交的证据提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，且上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故本院对刘彤琢提供的上述证据予以采信。信达公司提交了如下证据：（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定，证明人民法院已于2015年12月18日查封了诉争房屋。刘彤琢、华运公司对信达公司提交的证据发表质证意见为：没有异议。本院经审查认为，因各方当事人对信达公司提交的证据均无异议，故本院予以采信。对本案事实，本院认定如下：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，本院于2015年12月18日作出（2015）吉中民二初字第76-2号民事裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区的部分房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2015年12月18日起至2018年12月17日止。刘彤琢因查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议。本院于2017年5月22日作出（2017）吉02执异231号执行裁定，驳回了刘彤琢的异议请求。另查明：2015年4月14日、5月14日，刘彤琢与华运公司签订了四份房屋预定协议，约定刘彤琢认购华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋，单价为2300元每平方米，总价为945898元。同日，华运公司为刘彤琢开具了两份收据，款项金额均为472949元，总金额为945898元。此后，华运公司将上述房屋交付刘彤琢，但未办理进户手续。华运公司因建设施工手续问题导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，李宝义至今未办理产权登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为刘彤琢主张的停止执行涉案房屋的诉讼请求应否得到支持。刘彤琢该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而刘彤琢是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的房屋买卖法律关系是否真实，并已实际履行。关于房屋买卖法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、刘彤琢与华运公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，有无证据证明；二、房屋买卖协议何时签订，是签订于本院查封前或是查封后；三、刘彤琢是否已实际交付购房款并占有该争议房屋，其实际交付购房款及占有时间发生于本院查封前或是查封后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘彤琢应对房屋买卖法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的房屋预定协议、收款收据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明刘彤琢与华运公司之间的房屋买卖法律关系客观存在，华运公司已向刘彤琢实际交付争议房屋，以上事实均发生于人民法院对争议房屋查封之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故刘彤琢享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，应予支持。综上所述，刘彤琢要求停止执行贻翔苑小区贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼6单元304号、402号、5单元301号、501号房屋。刘彤琢预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉02执异231号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 石 刚审判员 孙 伟审判员 付 广二〇一七年八月二十九日书记员 常芳郁