广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1021民初252号
原告广西建凯物业服务有限公司。
法定代表人龙信忠，该公司总经理。
委托代理人黄显才，广西建凯物业服务有限公司田阳分公司主任，代理权限：特别授权代理。
被告卢婵英，广西田阳人。
委托代理人马天来，代理权限：特别授权代理。
原告广西建凯物业服务有限公司与被告卢婵英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员罗少东适用简易程序，于同年3月21日和5月9日两次公开开庭进行了审理，书记员周楚楚担任法庭记录。原告广西建凯物业服务有限公司的委托代理人黄显才、被告卢婵英的委托代理人马天来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广西建凯物业服务有限公司诉称，被告卢婵英是广西田阳县田州镇隆平大道阳光家园小区5栋3单元第502号房、第SD1007号商铺、第SZ807号杂物房的业主。原告广西建凯物业服务有限公司以田阳分公司的名义和被告卢婵英于2006年10月19日和2007年8月6日分别签订二份《阳光家园小区前期物业服务协议》，按该协议第二十二条约定，从2010年7月1日起至2015年12月31日止，被告尚欠原告第502号房物业服务费3109.70元、第SD1007号商铺物业服务费2156.30元、第SZ807号杂物房物业服务费70.20元等共计物业服务费5336.30元；被告未向原告支付公共维修基金45元、生活垃圾处理费828元、代收水电公摊费276.60元等。由于被告长期逾期交纳各种物业服务费，构成了违约行为，被告应向原告支付滞纳金14300.10元。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5336.30元、公共维修基金45元、生活垃圾处理费828元、代收水电公摊费276.60元，四项费用共计人民币6485.90元；2、判令被告向原告支付滞纳金14300.10元；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述，第一次开庭提供的证据：1、《交费通知单》、证据2、《欠费明细表》，证据1、2证明被告欠费数额是20786元；3、《前期物业服务协议》，证明双方存在服务关系；4、《身份证》，证明被告身份。第二次开庭提供的证据：1、《卢婵英欠费明细》，证明卢婵英尚欠物业公司的各种费用6485.90元，还加上14300.10元，合计20786元；2、《准予变更登记通知书》，证明物业公司变更的情况；3、阳价字（2014）33号文件《关于田阳县住宅小区物业服务收费管理的通知》，证明从2015年开始收取物业费每月0.45元／平方，物业公司上浮0.05元，所以2015年7月1日起实行每月0.5元／平方；4、阳价字（2006）22号文件《关于阳光家园物业服务收费标准的批复》，证明2006年起至2009年12月按每月0.3元／平方米；5、阳价字（2009）24号文件《关于阳光家园小区和合源美地小区物业管理服务收费的批复》，证明2010-2015年6月30日物业公司住宅以每月0.35元／平方米，上浮0.05元／平方米，按照每月0.4元／平方米收取，车库每月以0.15元／平方米收取；6、《委托书》，证明环卫站委托物业公司代收生活垃圾处理费。
被告卢婵英辩称：1、被告不交物业管理费，是因为SD1009铺面凿开墙壁做排油烟机，排油烟直接冲到被告的SD1007铺面窗户来，影响被告的经营；还有阳光家园一区5栋3单元602号房的卫生间一直漏水，从2013年入住后，一直渗水到被告的502号房的卫生间；原告的服务不到位。2、公摊面积收停车费，费用拿去干什么，从2006年至今，原告一直没有公布过。按签协议住房是0.3元／平方米、商铺是0.5元／平方米计算，原告列出的收费单，没有按协议标准计算。3、原告的诉讼请求大部分已经超过诉讼时效。4、原告计算的滞纳金过高，被告不同意交纳滞纳金。
被告对其辩解没有提供证据证实。
本案争议焦点：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、被告应当向原告承担的物业服务费是多少？3、被告是否应当向原告支付滞纳金及其如何计算滞纳金？
经过开庭质证，各方当事人认证如下：
被告质证认为，对原告第一次开庭提供的证据1、2、3、4不认可，质证意见是，1、被告不交物业管理费，是因为SD1009铺面凿开墙壁做排油烟机，排油烟直接冲到被告的SD1007铺面窗户来，影响被告的经营；还有阳光家园一区5栋3单元602室卫生间一直漏水，从2013年入住后，一直渗水到被告的502室卫生间。2、公摊面积收停车费，费用拿去干什么，从2006年至今，原告一直没有公布过。物业管理费，按签协议住房是0.3元／平方米、商铺是0.5元／平方米计算，原告列出的收费单不符合协议约定的标准。对原告第二次开庭提供的证据1、2、3、4、5、6不认可，质证意见是，在没有上法庭以前，被告都没有收到原告的交费通知，也没有开过业主大会公布收费标准；被告只同意按签订的协议标准交物业费，其他业主已交纳与被告没有关系；原告计算的滞纳金过高，被告不同意交纳滞纳金。
本院结合当事人的举证、质证，综合认证如下：
原告在第一次开庭提供的证据1《交费通知单》，没有被告的签收，原告是否送达被告不明确，证据2《欠费明细表》，是原告单方列举，服务费计算标准不符合双方约定，该表计算滞纳金标准过高，违反法律规定，据此，原告举出的证据1、2，本院不作为查清案件事实的根据。
原告在第一次开庭提供的证据3《前期物业服务协议》，能够证明双方存在物业服务合同关系；证据4《身份证》，被告无异议，能够反映被告的身份；据此，原告第一次开庭举出的证据3、4，本院认定为查清案件事实的根据。
原告在第二次开庭提供的证据1《卢婵英欠费明细》，是原告单方列举，服务费计算标准不符合双方约定，该表计算滞纳金标准过高，违反法律规定；证据4阳价字（2006）22号文件，对查清本案事实无关联性；据此，原告第二次开庭举出的证据1、4，本院不作为查清案件事实的根据。
原告在第二次开庭提供的证据2《准予变更登记通知书》，能够证明原告物业公司变更情况；证据3阳价字（2014）33号文件、证据5阳价字（2009）24号文件等，能够证明原、被告双方约定的物业服务费标准0.30元／月是在政府的指导价范围内；证据6《委托书》，能够证明原告代收生活垃圾费的依据；据此，原告在第二次开庭提供的证据2、3、5、6等，对查清案事实有关联性，本院认定为查清案件事实的根据。
依据庭审笔录及当事人举出的证据，本院确认案件法律事实如下：
被告卢婵英是广西田阳县隆平大道“阳光家园小区”第5栋3单元第502号房和第SZ807号杂物房的业主、第SD1007号商铺的使用人；第502号房面积115.17平方米，第SZ807号杂物房面积6.87平方米，第SD1007号商铺面积52.9平方米。2007年8月6日，原告广西建凯物业服务有限公司（原南宁市建凯物业管理有限公司）以其田阳分公司的名义（甲方）和被告卢婵英（乙方）签订二份《阳光家园小区前期物业服务协议》，该协议主要约定：第十五条，负责向业主或物业使用人收取下列费用，1、物业服务费；2、代收物业管理区内公共水电费；3、公摊部分水电费周转金；4、代收生活垃圾处理费。第十八条管理服务期限至业主大会成立重新选聘物业管理企业并签订服务合同生效时止。第二十二条物业管理服务费，1、住宅房屋由甲方按建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取，商铺由甲方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；2、其他（杂物房、车库）物业服务费，由甲方按建筑面积每月每平方米0.10元向业主或物业使用人收取。第二十八条乙方不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，甲方从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三向乙方加收违约金。
按双方签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》第二十二条约定计算，被告尚未向原告支付物业服务费为：一、从2010年7月1日起至12月31日止共六个月，被告应向原告支付物业服务费370.12元［其中：1、第502号房物业服务费207.30元（面积115.17平方米×每月0.30元×6个月）；2、第SZ807杂物房物业服务费4.12元（面积6.87平方米×每月0.10元×6个月）；3、第SD1007号商铺的物业服务费158.70元（面积52.9平方米×每月0.50元×6个月）］。二、从2011年1月1日起至2015年12月31日止共5年，被告应向原告支付物业服务费3701.28元［其中：1、第502号房物业服务费2073.06元（面积115.17平方米×每月0.30元×12个月×5年）；2、第SZ807杂物房物业服务费41.22元（面积6.87平方米×每月0.10元×12个月×5年）；3、第SD1007号商铺的物业服务费1587元（面积52.9平方米×每月0.50元×12个月×5年）］。以上一、二项合计4071.40元。
本案在审理过程中，原、被告双方共同确认：1、从2010年7月1日起至2015年12月31日止，被告尚未向原告支付第502号房、第SZ807杂物房、第SD1007号商铺的物业服务费；2、被告尚未向原告支付生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元，共计1104.60元。
因被告多年未向原告支付物业服务费，2016年2月25日，原告向本院提起诉讼，原告以按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月和0.60元／月或0.80元／月分段计算收取原告物业服务费为由，请求：判令被告向原告支付物业服务费5336.30元、公共维修基金45元、生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元及滞纳金14300.10元，五项费用共计20786元。
本院认为，一、关于原告广西建凯物业服务有限公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。原告广西建凯物业服务有限公司和被告卢婵英签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，履行期限约定为“至业主大会成立重新选聘物业管理企业并签订服务合同生效时止”，依约定所产生的物业服务费是连续性的，而且，该协议没有约定支付物业服务费的时间，因此，在合同期限内，原告可以随时向被告提出支付期限内物业服务费的主张。被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不采纳。二、关于被告卢婵英应当向原告广西建凯物业服务有限公司支付的物业服务费是多少问题。原告广西建凯物业服务有限公司和被告卢婵英签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。原告和被告签订的物业服务合同，是平等主体之间设立的民事法律关系，而不是纵向的行政管理关系。在合同中，双方明确约定物业服务费标准，应当按约定标准计算物业服务费，按合同第二十二条约定的标准计算，从2010年7月1日起至2015年12月31日止，被告应向原告支付第502号房、第SZ807杂物房、第SD1007号商铺等的物业服务费4071.40元和生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元等共1104.60元，被告未向原告支付各项费用共计5176元，本院予以认定。原告提供的阳价字（2009）24号《关于阳光家园小区和合源美地小区物业管理服务收费的批复》和阳价字（2014）33号《关于田阳县住宅小区物业服务收费管理的通知》，该批复和通知明确是政府指导价，而不是政府定价，原告需要变更合同提高物业服务费收费标准的，应当同被告进行协商；根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门法规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，原告要求变更物业服务费标准，没有同被告进行协商达成一致；据此，原告提出按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月和0.60元／月或者0.80元／月分段计算收取原告物业服务费和收取公共维修基金45元的主张，没有事实和法律依据，本院不支持。三、关于被告是否应当向原告支付滞纳金及其如何计算滞纳金问题。原告提出滞纳金的主张实质是违约金的主张。双方签订的合同第二十八条“从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三甲方向乙方加收违约金”的约定，过分高于原告实际造成的损失，违反法律规定，依法应当调整减少，被告提出违约金过高的抗辩，本院予以采纳。因双方签订的合同没有约定支付物业服务费的时间，原告提出由被告支付违约金的主张，以被告尚未向原告支付各项费用5176元为基数，从原告向本院主张权利之日即2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算。原告主张违约金过高部分，本院不支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告卢婵英向原告广西建凯物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾处理费、水电公摊费等共计5176元及其违约金（违约金的计算方法：以5176元为基数，从2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算）；
二、驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费320元，简易程序审理减半收取160元（原告已预交），由原告广西建凯物业服务有限公司负担110元，被告卢婵英负担50元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（收款单位百色市财政局，户名待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号60×××97，开户行中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的按自动撤回上诉处理。
审判员 罗少东
二〇一六年五月十二日
书记员 周楚楚