福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第544号上诉人（原审原告）朱迪良，男，住武平县。委托代理人戴耀洪，福建乐康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄云剑，男，住武平县。被上诉人（原审被告）李群招（原系黄云剑之妻），女，住武平县。被上诉人（原审第三人）刘观洪，男，住武平县。被上诉人（原审第三人）刘德荣，男，住武平县。被上诉人刘观洪、刘德荣的共同委托代理人徐洪春，福建义恒律师事务所律师。上诉人朱迪良因与被上诉人黄云剑、李群招、刘观洪、刘德荣确认合同有效纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2014）武民初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱迪良及其委托代理人戴耀洪，被上诉人李群招，被上诉人刘观洪、刘德荣及其共同委托代理人徐洪春到庭参加诉讼。被上诉人黄云剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审判决查明，被告黄云剑、李群招原系夫妻关系，2012年7月24日，双方办理离婚登记。2007年间，被告黄云剑与被告黄云剑胞姐黄丽珍和方名华以各自的名义在平川镇修塘背各取得国有土地使用权一块【二地块相连接，其中，被告黄云剑的地块号为国有出让土地（地块号101／01／344号，土地使用权证号为武国用（2007）第1767号，土地面积为80平方米）；方名华、黄丽珍的地块号为国有出让土地（地块号101／01／345号，土地使用权证号为武国用（2007）第1766号，土地面积为80平方米）】。2008年开始，被告黄云剑与其胞姐黄丽珍夫妻在相连二地块上共同建造房屋，当年建好一层，至2011年10月间整栋房屋封顶。该栋房屋的一楼为二个店面、二个车库，二至四楼为每层二套套房，其中由被告黄云剑分得一楼店面一间、车库一间，二楼套房一套、三楼套房二套。另查明，2012年5月9日，经原、被告协商，双方自愿签订栋房权属（所有权和使用权）转让协议书一份。协议书中约定：被告黄云剑、李群招在武平县平川镇红东村修塘背建有商住房一幢，地块为国有出让土地（地块号101／01／344号），土地使用权证号为武国用（2007）第1767号，土地面积为80平方米。被告以整栋房屋以50万元的价格转让给原告。协议签订后，原告当即通过银行转账方式支付被告黄云剑购房款40万元。2013年11月19日，被告黄云剑登记办理该所转让栋房的5本房屋所有权证，该房屋所有权证上房产均登记在被告黄云剑名下，证号分别为：武房权证2013字第029**号（一楼店面，面积40.73平方米）、武房权证2013字第029**号（一楼车库，面积28平方米）、武房权证2013字第029**号（二楼2**号套房，面积85.67平方米）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房，面积108.88平方米）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房，面积85.67平方米）。被告黄云剑取得上述房产证5本后就将房产证交给了原告。此后，原告多次要求二被告协助原告办理土地使用权和房屋所有权的变更登记过户手续，但遭其拒绝。现被告黄云剑上述的土地使用权证1本、房产证5本，仍存放在原告处。又查明，2011年8月1日，被告黄云剑与第三人刘观洪自愿签订房屋买卖合同一份。合同约定买卖房屋价格、付款期限，房屋交付时间及其他相关内容。2011年下半年开始，第三人刘观洪对其购买的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）套房进行装修，2012年春节前刘观洪及其家人已入住该套房。期间，第三人刘观洪陆续支付被告黄云剑购房款。再查明，被告黄云剑与第三人刘德荣系朋友关系。2011年间，被告黄云剑与第三人刘德荣曾口头约定被告黄云剑将其坐落于武平县平川镇红东村修塘背80多平方米第三层小套房屋【即为被告黄云剑办理的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）】卖给第三人刘德荣。2012年7月，被告黄云剑与第三人刘德荣曾口头约定被告黄云剑将其坐落于武平县平川镇红东村修塘背一楼车库【即为被告黄云剑所有的武房权证2013字第029**号车库】卖给第三人刘德荣。2011年下半年开始，第三人刘德荣对该套房、车库进行装修，2012年春节前刘德荣及其家人入住该套房和使用一楼车库。期间，第三人刘德荣陆续支付被告黄云剑购房款（含车库款）。原告朱迪良起诉，请求法院判决：1.依法确认原、被告于2012年5月9日订立的栋房权属转让协议有效；2.依法判令二被告协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的下列房地产变更登记到原告名下：土地使用权证号为武国用（2007）第1767号，武房权证2013字第029**号（一楼店面）、武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（二楼2**号套房）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）；3.判决二被告承担按原、被告协议约定的房屋办证所需的过户费用。诉讼中，第三人刘观洪请求法院判令被告黄云剑协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房地产变更登记为其所有。第三人刘德荣请求法院判令被告黄云剑协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房地产变更登记为其所有。原审判决认为，在被告黄云剑、李群招离婚后讼争房屋的全部产权均登记在被告黄云剑名下，被告黄云剑有权处理该讼争房产，且本案房屋买卖应履行的义务应由被告黄云剑承担为宜。原告朱迪良与被告黄云剑、李群招签订的栋房权属（所有权和使用权）转让协议书，被告黄云剑与第三人刘观洪签订的房屋买卖合同，被告黄云剑与第三人刘德荣的购房协议，上述三份协议（合同），房屋买卖各方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，原告朱迪良、第三人刘观洪、刘德荣均不存在与被告恶意串通损害对方利益的情形，该三份协议（合同）均为有效。但是，本案属一房二卖。本案中，被告黄云剑将其坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）既卖给了第三人刘观洪又卖给了原告，将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）既卖给了第三人刘德荣又卖给了原告。第三人刘观洪于2011年8月购买其讼争套房后进行了装修且已入住，其已支付被告黄云剑房屋款10万元，属合法入住在先，其权利应优先得到保护。第三人刘观洪与被告黄云剑房屋买卖合同中约定：第三人刘观洪支付被告黄云剑房屋款9.5万元后办理房产登记过户手续。而第三人刘观洪已支付房屋款10万元，为此第三人刘观洪请求法院判令被告黄云剑协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房屋所有权变更登记为其所有，依法予以支持。第三人刘德荣于2011年预付购买其讼争套房和车库款项后对该套房、车库装修且已入住和使用，其已支付被告黄云剑房屋（含车库）款项合计125950元，属合法入住在先，其权利应优先得到保护。被告黄云剑与第三人刘德荣的购房协议中约定，第三人刘德荣应支付被告黄云剑其讼争套房和车库款合计11.8万元，而第三人刘德荣已支付房屋款125950元，为此第三人刘德荣请求法院判令被告黄云剑协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房屋所有权变更登记为其所有，依法予以支持。据此，原告请求二被告在判决生效后协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的下列房地产变更登记到原告名下：武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）的诉讼请求依法不予支持。为此，按照原、被告双方签订的栋房转让协议的其他相关约定，原告请求被告黄云剑协助将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼店面）、武房权证2013字第029**号（二楼2**号套房）房屋的所有权证办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因办理房屋所有权证、土地使用权证的过户手续所需的费用尚未实际发生，原告可待发生后另行依法主张，为此原告要求被告黄云剑、李群招承担协议约定所需办证过户费，不予支持。因被告黄云剑与其胞姐黄丽珍夫妻在相连二地块上共同建造房屋一栋，原告朱迪良、第三人刘观洪、刘德荣各自向被告黄云剑合法购买各自取得其相对应的房屋产权的土地使用权证的过户问题，涉及案外人方名华、黄丽珍的土地使用权，故其办理土地使用权证的过户手续，应另案处理。原告、第三人刘观洪、刘德荣不合理的诉讼请求，依法予以驳回。被告黄云剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告朱迪良与被告黄云剑、李群招于2012年5月9日订立的栋房权属转让协议有效；二、被告黄云剑应于本判决生效之日起三十日内协助原告朱迪良将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼店面）、武房权证2013字第029**号（二楼2**号套房）房屋的房屋所有权证办理过户手续；三、被告黄云剑应于本判决生效之日起三十日内协助第三人刘观洪将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房屋的房屋所有权证办理过户手续；四、被告黄云剑应于本判决生效之日起三十日内协助第三人刘德荣将坐落于武平县平川镇红东村修塘背的武房权证2013字第029**号（一楼车库）、武房权证2013字第029**号（三楼3**号套房）房屋的房屋所有权证办理过户手续；五、驳回原告朱迪良、第三人刘观洪、刘德荣的其他诉讼请求。一审案件受理费4400元，财产保全费2520元，合计6920元，由被告黄云剑负担。宣判后，原审原告朱迪良不服，向本院提起上诉。上诉人朱迪良上诉称，一、原审法院程序违法，被上诉人刘观洪、刘德荣在一审时仅在书面答辩状中陈述诉讼请求，也未缴纳案件受理费，原审法院却做出判决支持了他们的诉讼请求，违反了“不告不理”的民事诉讼原则。二、被上诉人刘观洪与被上诉人黄云剑签订的《房屋买卖合同》首段中约定合同标的为“第二层大套”，在“位置和结构”中却为“第三层大套”，约定不明，当时房屋尚未建成，合同应属效力待定。原审判决认定合同有效，且认定合同标的物为三楼301号套房（武房权证2013字第029**号），并支持被上诉人刘观洪关于协助办理该套房屋过户手续的请求，没有事实和法律依据。三、被上诉人刘德荣未与被上诉人黄云剑签订书面购房合同，被上诉人黄云剑出具的收条仅能证明有购房意向，没有只言片语表明合同标的物就是一楼车库（武房权证2013字第029**号）和三楼302套房（武房权证2013字第029**号），原审判决认定被上诉人刘德荣合法入住且取得产权，没有事实和法律依据。四、上诉人朱迪良已实际支付所有购房款，协助原审被告黄云剑于2013年11月25日办理好房屋权属证书，并取得上述证书在手，法院应优先保护上诉人朱迪良的合法权益。被上诉人刘观洪和刘德荣仅支付购房款的52.48%（100000元÷（118.88㎡×1750元／㎡）］和48.88%（125950元÷（81.67㎡×1700元／㎡＋28㎡×4000元／㎡）］，未全额支付购房款，不应享有优先权。综上，请求撤销原审判决第三、四项，改判确认坐落于福建省武平县红东村修塘背的一楼车库（武房权证2013字第029**号）和三楼302套房（武房权证2013字第029**号）、三楼301号套房（武房权证2013字第029**号）的房屋所有权归上诉人朱迪良所有。被上诉人黄云剑未作答辩。被上诉人李群招未作答辩，请求依法判决。被上诉人刘观洪答辩称，其与被上诉人黄云剑形成房屋买卖合同关系在先，已全额支付购房款，且于2012年春节前已经装修入住，虽然《房屋买卖合同》首段书写的是“第二层大套”，但被上诉人黄云剑亲自改写为“三”，实际购买的就是三层301号套房。被上诉人黄云剑也向被上诉人刘观洪收取了办理两证的费用，原审判决被上诉人黄云剑应协助办理过户手续正确，请求予以维持。被上诉人刘德荣答辩称，其与被上诉人黄云剑形成房屋买卖合同关系在先，已全额支付购房款，且于2012年春节前装修入住，被上诉人黄云剑也向被上诉人刘德荣收取了办理两证的费用，原审判决被上诉人黄云剑应协助办理过户手续正确，请求予以维持。经审理查明，上诉人朱迪良对原审判决认定的以下事实有异议，其余没有异议：1.“2013年11月19日，被告黄云剑登记办理该所转让栋房的5本房屋所有权证”有误，应为上诉人朱迪良协助办理的；2.“2011年下半年开始装修……2012年春节前刘观洪及其家人已入住该套房”有误，系2012年下半年才装修的；3.“2011年间，被告黄云剑与第三人刘德荣曾口头约定被告黄云剑将坐落于……”有误，没有证据证明有过口头约定；4.“2011年下半年开始装修……2012年春节前刘德荣及其家人入住该套房和使用一楼车库”有误，系2012年下半年才开始装修的。被上诉人李群招对原审判决认定的事实没有异议。被上诉人刘观洪对原审判决认定的事实没有异议。被上诉人刘德荣对原审判决认定车库于2012年7月约定购房的事实提出异议，认为是与302号套房一起于2011年间同时约定购买的，其余事实没有异议。对各方均无异议的事实，本院予以认定。二审诉讼中，被上诉人刘观洪、刘德荣向本院提交照片一组，证明两人购买房屋已经装修入住和使用。上诉人朱迪良对照片的真实性没有异议，但认为房屋是被上诉人刘观洪、刘德荣强行装修入住的，车库刘德荣并未使用。被上诉人李群招对照片没有异议，但认为当时被上诉人刘德荣装车库门她是不同意的，不清楚现在刘德荣是否有使用车库。本院经审查认为，被上诉人刘观洪、刘德荣提供的上述照片真实、合法，能够证明其已装修入住讼争房屋的事实，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人刘观洪和刘德荣向被上诉人黄云剑购买房屋的合同是否合法有效，能否得到优先保护。事实查明，被上诉人刘观洪于2011年8月1日与被上诉人黄云剑签订书面《房屋买卖合同》，约定购买三楼301号套房，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效。上诉人朱迪良主张被上诉人刘观洪于被上诉人黄云剑签订的《房屋买卖合同》标的物不明，首段约定是“第二层大套”而实际占用“第三层大套”，仅是书写上的瑕疵，并不影响合同的成立，对上诉人朱迪良的该项上诉主张，本院不予支持。被上诉人刘德荣于2011年间与被上诉人黄云剑口头约定购买三楼302号套房，以及后来约定购买一楼车库一间，2013年2月7日双方补签购房（含车库）协议一份，购房的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，亦为有效。上诉人朱迪良主张没有证据证明有过口头约定，但被上诉人刘德荣确已将三层392室及车库装修入住使用，该事实可以佐证双方的口头约定，故上诉人朱迪良的该项上诉主张不成立，本院不予支持。上诉人朱迪良于2012年5月9日与被上诉人黄云剑签订整栋楼房的转入协议，包含被上诉人刘观洪、刘德荣购买的房屋，属被上诉人黄云剑的“一房二卖”行为，因被上诉人刘观洪、刘德荣先于上诉人朱迪良与被上诉人黄云剑形成房屋买卖合同关系，且被上诉人刘观洪已支付10万元购房款，被上诉人刘德荣已支付125950元购房款，双方均于2011年间就开始装修房屋，2012年春节前已经入住，相对于上诉人朱迪良来说，依法享有优先取得房屋所有权的权利。上诉人朱迪良主张被上诉人刘观洪、刘德荣2012年下半年才开始装修房屋，未提供证据证明，本院不予支持。二审中，原审法院要求被上诉人刘观洪、刘德荣补缴诉讼费用，被上诉人刘观洪、刘德荣向原审法院补缴诉讼费2700元和3300元，补正了程序上的瑕疵，上诉人朱迪良认为原审判决程序违法不成立，本院不予支持。被上诉人黄云剑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人朱迪良负担。一审案件受理费按照原审法院的判决计收。本判决为终审判决。审判长许培清审判员邹丽婷代理审判员赖其荣二〇一五年九月十一日代书记员陈其溢