北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7960号
上诉人（原审第三人）：曾亚春，男，1977年1月4日出生，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：张立广，北京圣伟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京荣升达源设备安装工程有限公司，住所地北京市通州区永顺镇龙旺庄村东（煤气站）。
法定代表人：赵东伟，执行董事。
委托诉讼代理人：林东，北京市天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：封振国，男，1970年5月20日出生，住河北省邯郸市魏县。
委托诉讼代理人：扈文景，男，1949年10月7日出生，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者，住北京市通州区。
上诉人曾亚春、上诉人北京荣升达源设备安装工程有限公司（以下简称荣升达源公司）因与被上诉人封振国排�妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院2015年通民初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾亚春及其委托诉讼代理人张立广，上诉人荣升达源公司之委托诉讼代理人林东，被上诉人封振国之委托诉讼代理人扈文景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣升达源公司上诉请求：1.依法撤销（2015）通民初字第1361号民事判决书；2.依法改判驳回封振国的全部诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费由封振国承担。事实和理由：1.关于涉案荣升达源公司与邢各庄村委会于2006年4月26日签订的土地使用权租赁合同的性质，原审判决认定为土地承包合同，荣升达源公司不能认同。通州区法院在执行中拍卖的标的物是土地租赁使用权和租赁土地上的建筑物及附属物，封振国参与竞买并被成交确认的�是上述标的。上述拍卖行为也是有生效法律文书支持的，本案中关于合同性质的认定已经与执行拍卖时相关事实的认定发生冲突，荣升达源公司认为，原审判决认定前述合同是土地承包合同与事实不符。2、关于荣升达源公司与北京金家园担保有限公司（以下简称金家园公司）2012年9月20日签订的质押反担保合同的性质，原审判决认定为抵押反担保合同，此认定与事实不符。所谓权利质押，是指以所有权之外的财产权为标的物而设定的质押。权利质押主要以债权、股东权和知识产权中的财产权利作为标的物。根据《物权法》第223条规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；�六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。而本案中所涉及的质押反担保约定的是荣升达源公司愿以其所拥有的邢各庄村20亩的场地承包权及其对场地内地上物的占有、使用、收益处分权向质权人金家园公司提供质押反担保，可见该约定的性质仍为“权利”质押，但该约定违反了物权法关于质押的规定，应认定为无效约定，故质押反担保不能成立。而原审判决在质押反担保不成立的情况下，就认定成立抵押反担保，没有事实和法律依据。3.荣升达源公司认为，从时间上看，首先，荣升达源公司与邢各庄村委会签订了土地使用权租赁合同，后，荣升达源公司与第三人曾亚春签订租赁合同将房屋场地租赁给曾亚春，再后，通州区法院将相关权益拍卖最终由封振国竞买成功并成交确认，根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变�的，不影响租赁合同的效力。故此，封振国的诉讼请求没有事实和法律依据应依法驳回。
曾亚春上诉请求：1.请求依法撤销（2015）通民初字第1361号民事判决书，依法改判驳回封振国的诉讼请求或发回重审。2.全部诉讼费由封振国承担。事实和理由：首先，一审判决对于“买卖不破租赁”的认定是错误的。曾亚春认为，本案中封振国从法院拍卖的不仅仅是土地使用权还包括地上物的所有权，而封振国并非抵押权人，因此本案不适用《物权法》第一百九十条的规定。封振国通过法院拍卖取得涉案土地的使用权和地上物所有权的正式时间是2014年9月10日，但曾亚春在2013年11月29日之前就取得涉案土地及地上物的承租权，同时在2013年11月29日之前曾亚春已经在涉案土地范围内新建了大量建筑物。本案拍卖的地上物是不动产，在这个不动产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好封振国的利益和曾亚春的利益问题，在实践中都是采用承受主义。即曾亚春与荣升达源公司签订的租赁合同，对于封振国是有约束力的，封振国必须承受此租赁合同。因此一审判决认定本案不适用“买卖不破租赁”的法律规定是完全错误的，是对《物权法》第一百九十条的错误理解和适用，因为该条只对抵押权人金家园公司适用，金家园公司通过法院拍卖的方式已经取得的抵押债权，而封振国在曾亚春取得租赁权之后又通过法院拍卖的方式取得地上物所有权及土地使用权，完全适用《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定。”第二、案外人赵×1、北京金家园担保有限公司与荣升达源公司签订的《质押反担保合同》本身就是无效的，因为质押只适用动产，而本案质押的标的物是不动产，北京市方圆公证�为上述质押反担保合同办理了强制执行效力的公证也是错误的，作为公证机构违背了最基本的法律常识，曾亚春严重怀疑该公证书的效力。而北京市通州区人民法院执行局作为司法的最后把关机关，本应对于封振国依据执行证书的合法性进行审查，但对于具有明显瑕疵的公证执行书没有提出任何意见，进而进入具体执行拍卖程序，而该执行拍卖程序是明显违法的，曾亚春已经提出了执行异议诉讼。一审判决，主动将《质押反担保合同》的法律性质理解认定为《抵押反担保合同》具有明显的偏袒。第三、一审判决适用法律错误。一审判决对于（2013）通执字第5842-9号执行裁定书认定的“土地使用权租赁合同”理解为土地承包经营权，属于明显的法律适用错误。《中华人民共和国农村土地承包法》规定的土地承包方式是家庭承包，即发包方是村集体经济组织或者村民委�会，承包方是本集体经济组织的农户。而本案中，荣升达源公司与北京市宋庄镇邢各庄村民委员会签订的是土地使用权租赁合同，如果按照一审判决应理解为《土地承包经营权承包合同》，那么，荣升达源公司并非邢各庄的集体组织成员，显然是无权承包涉案土地的，该合同应为无效合同，那么一个无效的合同，该合同的效力应该有荣升达源公司与邢各庄村委会先行解决，也是本案执行的前提要件，否则有可能涉嫌严重侵犯邢各庄村委会的权利，因为涉案土地的所有权属于邢各庄村委会，无论执行裁定书认定的“土地使用权租赁合同”还是一审判决认定的“土地承包经营权承包合同”都应该先行征得土地所有人邢各庄村委会的同意，否则本案的涉诉土地及地上建筑物均无法得到实际履行。第四，通州法院执行庭的拍卖程序严重违法。2015年7月30日正式向北京市通州�人民法院提出执行异议申请之前，封振国于2014年8月14日竞拍成功，在2014年8月底，曾亚春就开始联系了一审执行法官赵×2，提出执行异议，赵×2陈述说执行裁定中没有哪一条裁定不让曾亚春经营的问题，并承诺找封振国，不让封振国再找曾亚春闹。曾亚春一直认为执行法官会妥善解决此事，所以一直没有正式提出书面执行异议申请，直到封振国以排除妨害纠纷提起诉讼后，又找执行法官赵×2，并于2017年7月30正式提出执行异议诉讼，（2015）通执异字第4907号执行裁定驳回的曾亚春的申请，但（2015）三中执复字第00930号执行裁定书裁定撤销（2015）通执异字第4907号执行裁定发回重审。上述内容也完全可以证明曾亚春在2015年5月29日执行终结前已经提出了异议申请，而且执行拍卖程序并没有通知曾亚春也没有通知邢各庄村委会，更没有到现场进行查封等必经程序，整个拍�过程曾亚春作为实际使用人根本不知情，因此北京市第三中级人民法院作出撤销（2015）通执异字第4907号执行裁定发回重审的裁定。
荣升达源公司辩称，同意曾亚春的上诉请求。
曾亚春辩称，同意荣升达源公司的上诉请求。
封振国辩称，同意一审判决，不同意曾亚春与荣升达源公司的上诉请求。合同明确约定不能将地上物和土地转租给他人，而荣升达源公司在法院查封期间把土地和地上物转租。在法院执行程序之后曾亚春和荣升达源公司签订了租赁合同，依据最高院的规定这个行为是无效的。
封振国向一审法院起诉请求：1.要求荣升达源公司、曾亚春腾退占有的场地和房屋；2.荣升达源公司及曾亚春共同给付场地及房屋建筑使用费1860000元。
一审法院认定事实：2006年4月荣升达源公司和邢各庄村委会签订租赁合同，�定邢各庄村委会将本村所有的原厚德发养殖场20亩的土地租赁给荣升达源公司，四至为东至邢各庄村集体土地，南至京榆旧路，西至邢各庄村彩钢厂，北至邢各庄村集体土地。租赁期限为30年。2012年9月20日，案外人赵×1，北京金家园担保有限公司与荣升达源公司签订了质押反担保合同，约定出质人荣升达源公司愿以其所拥有的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村20亩的场地承包权及其对场地内地上物的占有、使用、收益处分权向质权人金家园公司提供质押反担保。2012年9月20日，该三方共同向中华人民共和国北京市方圆公证处申请办理公证，赋予该抵押反担保合同强制执行效力。2012年10月9日，北京市方圆公证处出具（2012）京方圆内经证字第29992号公证书，赋予了前文所述抵押反担保合同强制执行效力。2013年11月1日，北京市方圆公证处依申请执行人金家园公司的申请，�其出具了（2013）京方圆执字81号执行证书。
金家园公司依据上述生效法律文书，于2013年12月2日依法向通州法院申请强制执行。通州法院依据文号为（2013）通执字第5842-6号执行裁定书，依法查封了荣升达源公司租赁的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村的养殖用地20亩,裁定作出日期为2013年12月9日，送达日期为2013年12月13日。2014年8月14日，通州法院依法对涉案财产进行了拍卖，封振国以3258957元竞拍成功，并于2014年8月25日将竞买价款全部交纳至通州法院。2014年9月10日，通州法院作出（2013）通执字第5842-9号执行裁定书对拍卖予以确认，具体内容为“二、二〇〇六年四月二十六日被执行人北京荣升达源设备安装工程有限公司与北京市通州区宋庄镇邢各庄村民委员会签订的土地使用权租赁合同的承租人由北京荣升达源设备安装工程有限公司变更为买受人封振国（身份证号：×××），合同中约定的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村、面积为二十亩的土地租赁使用权及该租赁土地上属于被执行人北京市荣升达源设备安装工程有限公司所有的地上建筑物所有权自本裁定送达之日起转移给买受人封振国。三、买受人封振国可持本裁定书到出租方北京市通州区宋庄镇邢各庄村民委员会办理相关手续。”（2013）通执字第5842-9号执行裁定书已经生效。
2013年11月29日曾亚春与荣升达源签订意向书，约定租赁整片涉案场地及房屋，并通过转账形式向荣升达源公司交纳定金50000元。2013年12月11日，曾亚春与荣升达源签订正式租赁合同，租赁涉案房屋及场地，租金通过转账方式给付，后曾亚春一直在此管理经营。曾亚春曾向通州法院对（2013）通执字第5842-9号执行裁定书提出执行异议，通州法院作出（2016）京0112执异126号执行裁定书驳回曾亚春的异议申请，曾亚春不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03执复116号执行裁定书维持原裁定意见，驳回曾亚春的异议申请。
另查，现涉案土地由曾亚春实际占有使用，且曾亚春明确向一审法院表示不向一审法院提出鉴定评估申请，对涉案土地其添附物进行价值鉴定评估。上述事实有质押反担保合同、公证书、执行裁定书、拍卖成交确认书、案款收据、银行流水、租赁合同、谈话笔录、开庭笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地为农村土地，适用《中华人民共和国农村土地承包法》。农村土地承包不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，发包方为集体经济组织或者村民委员会。荣升达源公司与邢各庄村委会于2006年4月26日签订的合同，虽名称为“土地使用权租赁合同”，但所处置土地为邢各庄村委会集体土地，发包方为邢各庄村委会，期限为30年，所以该合同的法律性质实质为土地承包合同，荣升达源公司作为承包人获得为期30年的土地承包经营权，属于用益物权。
荣升达源公司与金家园公司2012年9月20日签订的合同名称为质押反担保合同，但是根据我国《物权法》关于质权相关规定，质押物应为动产或权利，上述质押反担保合同中约定的作为反担保的内容为“北京市通州区宋庄镇邢各庄村20亩场地承包权以及对场地内地上物的占有、使用、收益处分权。”土地承包经营权属于《物权法》规定的抵押财产的范围，故荣升达源公司与金家园公司之间合同的法律性质应为抵押反担保合同。
因人民法院法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。因通州法院作出（2013）通执字第5842-9号执行裁定书对拍卖予以确认的内容为“二〇〇六年四月二十六日被执行人北京荣升达源设备安装工程有限公司与北京市通州区宋庄镇邢各庄村民委员会签订的土地使用权租赁合同的承租人由北京荣升达源设备安装工程有限公司变更为买受人封振国（身份证号：×××）”，故通州法院执行庭强制执行拍卖的内容虽书写为“土地使用权租赁合同”，但实际拍卖的内容为涉案土地的土地承包经营权，故该裁定书生效后，涉案土地的土地承包经营权转移到封振国。物权发生变动，封振国为该涉案土地的承包人。
根据《合同法》相关规定，曾亚春与荣升达源公司签订的合同性质为租赁合同。答辩过程中，荣升达源公司提出“买卖不破租�”的主张。根据我国合同法及相关解释规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。首先，本案封振国从法院拍卖的并非所有权，而是土地承包经营权，为用益物权，不适用合同法条款中有关“所有权”的规定；其次，本案涉案土地在出租前已经设立抵押权，案外人金家园公司为实现抵押权向法院申请强制执行，法院依法拍卖抵押物，发生了物权变动，该情形下，更无法适用“买卖不破租赁”相关条款。故对于荣升达源公司的该主张一审法院不予采纳。
就涉案土地抵押情况，曾亚春提出该抵押并未登记，所以自己依据与荣升达源公司之间签订的租赁合同可以在该涉案土地继续经营。曾亚春对�该主张未提供相关证据证明。我国《担保法解释》只对物权发生变动时，抵押权是否登记做了相关规定，内容如下，若登记，则抵押权人仍可以行使抵押权，若没有登记，则抵押权不得对抗受让人。该条款中的受让人指的是被抵押人将抵押物处置发生物权变动的受让人。我国法律并无抵押权是否登记对租赁方面有何影响的相关规定。故对于曾亚春的主张，一审法院不予采纳。关于荣升达源公司和曾亚春之间的租赁合同，双方可另案解决。
妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。封振国通过法院拍卖方式获得涉案土地土地承包经营权，为用益物权，该物权合法有效，其要求曾亚春、荣升达源公司腾退场地和房屋，于法有据，一审法院予以支持。
判决：曾亚春、荣升达源公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市�州区宋庄镇邢各庄村二十亩土地及地上房屋腾退给封振国。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
本院认为：
妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。封振国通过司法拍卖取得的涉案土地使用权实为土地承包经营权。（2013）通执字第5842-9号生效执行裁定书裁定上述财产权利从荣升达源公司转移至封振国。一审法院支持封振国基于涉案土地承包经营权主张曾亚春、荣升达源公司腾退涉案土地的请求，是正确的。
荣升达源公司、曾亚春以荣升达源公司与金家园公司签�的抵押反担保合同无效为由，拒绝腾退，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。曾亚春基于其与荣升达源公司在后签订的租赁合同，以“买卖不破租赁”为由不同意腾退，亦无法律依据，本院不予采信。曾亚春与荣升达源公司之间的租赁合同可另行解决。
综上，曾亚春、荣升达源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由曾亚春、北京荣升达源设备安装工程有限公司各负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年六月三十日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明