湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1602号
上诉人（原审第三人）舒青礼，男，1974年8月9日出生，汉族，住湖南省溆浦县。
委托诉讼代理人杜显成，湖南紫鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙冰，女，1972年9月5日出生，汉族，住湖南省辰溪县。
委托诉讼代理人钟雪玉，女，1974年10月2日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系孙冰亲属。
被上诉人（原审被告）怀化北辰房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路（太平洋大厦4楼）。
法定代表人郭自来，该公司董事长。
委托诉讼代理人杨振邦（特别授权），男，1949年6月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系公司副总经理。
委托诉讼代理人彭开斌，男，1967年10月16日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区，系公司工作人员。
上诉人舒青礼因与被上诉人孙冰、怀化北辰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
舒青礼上诉请求为：1、撤销原判；2、改判确认上诉人与怀化北辰房地产开发有限公司签订的编号为201002051403的《商品房买卖合同》以及配套的怀房预鹤城字第414004587号”预告登记证有效；3、驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：怀化北辰房地产开发有限公司缺少资金，向上诉人借款，后无钱偿还，便以其开发的迎丰新苑的商品房抵债，只是以签订商品房买卖合同的形式进行抵偿，原来的借款关系已经转化为商品房买卖关系。原审认定上诉人与怀化北辰房地产开发有限公司之间的关系为借款关系不能成立；因孙冰一再在其补充诉讼请求的报告里提到一个叫阳亦安的人，说明阳亦安也与怀化北辰房地产开发有限公司签订了购买该1403号商品房合同，按理应追加阳亦安为本案当事人，原审不予追加属于遗漏诉讼主体，可能会侵犯他人的合法权益；一审判决确认预告登记无效错误。故提起上诉。
孙冰二审答辩称：上诉人的请求事由不成立。一审事实清楚，处理正确。应驳回上诉，维持原判。
怀化北辰房地产开发有限公司二审答辩称：我方与本案没有直接关系，请二审依法判决。
孙冰向一审法院起诉请求：1、判决被告办理湖天北路编号为2008-30号地块上迎丰新苑第2幢2单元1403号房的房地产权属证书（即房屋权属证书与国有土地使用权证书）至原告孙冰名下;2、判决宣告被告与第三人舒青礼签订的编号为201002051403的《商品房买卖合同》无效；3、判决宣告迎丰新苑第2幢2单元1403号房办至第三人舒青礼名下的网签和预告登记无效；4、判决被告办理湖天北路编号为2008-30号地块上迎丰新苑第2幢2单元1403号房的网签和预告登记至原告孙冰名下；5、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年1月6日，原告孙冰与被告北辰公司签订了编号为湘怀房（合）第1002789号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于湖天北路编号为2008-30的地块上建设的迎丰新苑第2幢2单元1403号房，房屋建筑面积145.6平方米，单价为每平方米2589元，房屋总价款为377005元，签订合同时付房款117005元，向银行按揭贷款260000元。被告需在2011年6月30日将验收合格的房屋交付给原告，并在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，并由被告向原告代收办证费用和房屋专项维修基金。双方在合同中约定了其他购房事宜。
2011年1月6日合同签订当日，原告向被告支付房款117005元、办证费28032元、有线安装费460元。因被告欠付原告家属钟吉昌（原告父亲）工程款，2011年12月31日，被告在其对欠付钟吉昌工程款进行财务会计处理时，确认原告应付被告的房款260000元从被告欠付钟吉昌的工程款中抵扣。2016年2月25日，被告出具证明一份，证明内容为：“兹证明本公司在迎丰新苑1#楼工程款结算中已扣除钟吉昌迎丰新苑2#楼四套房款壹佰零肆万元整（钟卫华、傅贻常、刘民伟、孙冰）1040000元。”2015年8月11日，原、被告签订《房屋交接书》，由被告将迎丰新苑第8栋1403房交付给原告，原告即占有和使用该房屋至今，但被告至今未为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。2015年12月9日，原告向物业公司交纳了物业费。
2014年4月22日，案外人雷晓花通过其银行账户向被告转账支付500000元。2014年4月23日，案外人谭云从被告北辰公司处领取了案外人覃芬香、曾安、马洪涛及第三人舒青礼三个月的借款利息399000元（借款本金266万元，月利率5%）及中介服务费159600元。2014年7月29日，被告北辰公司向第三人舒青礼出具借条一张，借款1040000元，借款期限为2014年7月29日至2014年10月29日，约定月利率为4%。2014年7月30日，被告通过其银行账户向案外人雷晓花转账支付500000元。
2014年4月29日，被告与第三人签订合同编号为201002051403、201002051702的两份《怀化市商品房买卖合同》，约定第三人购买被告的怀化市湖天北路西侧、迎丰路北侧的迎丰新苑第8幢2单元14层1403号房和第8幢1单元17层1702号房，两套房屋的建筑面积均为145.6平方米，单价均每平方米1785.72元，房屋总价款均为260000元，付款方式均为在合同签订之日一次性付款，双方并约定了其他相关事宜。后被告为第三人开具了两张时间为2014年4月28日，金额为260000元的购房款收据（加盖被告合同专用章），购房款共计520000元。2014年5月5日，怀化市房产管理局对第三人购买的房屋作了“怀房预鹤城字第414004587号”预告登记，登记的权利人为第三人。2015年8月，被告向怀化市房产管理局出具《请求解除网签及预告登记的报告》，其中包括请求解除迎丰新苑8栋（2号楼）1403房的网签及预告登记。
另查明，根据（2015）怀鹤民一初字第443号生效民事判决书认定的事实，2014年1-6月，怀化市城区的商品房住宅均价为每平方米3000元左右。原、被告所签《商品房买卖合同》中载明的第2幢2单元1403号房与被告、第三人所签《怀化市商品房买卖合同》中载明的第8幢2单元14层1403号房系同一房屋。
一审法院认为：首先，判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同内容所涉法律关系作为基本依据，即合同双方当事人所设权利义务内容进行全面理解和准确判定。就本案而言，虽然被告与第三人签订的合同名称为商品房买卖合同，但依据原、被告及第三人的举证，被告与第三人之间应认定为民间借贷法律关系，被告与第三人签订的《怀化市商品房买卖合同》无效。理由如下：1、结合本案相关证据可以认定，在被告与第三人签订《怀化市商品房买卖合同》之前，双方就存在借贷关系，第三人通过案外人谭云向被告收取了借款利息，案外人谭云也向被告收取了介绍借款的中介服务费。2、第三人虽主张其与被告之间存在房屋买卖关系，但存在疑点和不合常理之处：（1）第三人与被告所签订购房合同中的购房单价1785.72元/平方米远低于同期同地段的市场价3000元/平方米，虽第三人称该价格差异系被告给予第三人的优惠，但该优惠不属于正常的市场交易行为。（2）第三人虽提供了被告出具的房款收据，并陈述是通过银行转账方式付购房款50万元及支付现金2万元，但现有证据可以认定该50万元款项系案外人雷晓花先转账支付给被告，被告之后又通过转账支付给案外人雷晓花，案外人雷晓花对被告支付给其50万元的事实予以认可，并陈述该50万元系其向被告另购其他房屋而支付房款，后因没有实际购房被告退还了其50万元，但案外人雷晓花未提供证据予以证明，也不能对该50万元是否系第三人支付给被告的购房款作出合理解释，故不能认定第三人已实际支付房款的事实。（3）第三人称通过案外人雷晓花支付房款在前，签订购房合同在后，且提供的房款收据上被告所盖的公章系合同专用章而非财务专用章均不符合正常的交易习惯。因此，可以认定第三人与被告之间是民间借贷关系，并未有买卖商品房的意思，双方签订的所谓买卖合同并非双方真实的合同目的，而是被告以商品房为与第三人的借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替了借款担保合同，故本案第三人与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》应认定为名为买卖合同，实为借款担保合同。第三人与被告的真实意思是若被告不按时偿还借款，则第三人有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，该合同约定符合“流质契约”的要件，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，应认定为无效合同。因合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，第三人就本案涉案房屋所办理的预告登记证明不发生效力。
其次，本案被告对原告的诉讼请求无异议，可以证明原、被告签订的《商品房买卖合同》真实存在且依法成立，原告履行了支付房款、办证费用等合同义务，被告履行了交付房屋给原告的合同义务。双方在合同中约定“由被告在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，并由被告向原告代收办证费用和房屋专项维修基金”，双方应依约履行合同义务。现原告已经依约向被告交付办证费用，被告确认原告已付清全部房款，且被告已于2015年8月11日将诉争房屋交付原告使用并办理房屋交接手续，故原告要求被告为其办理诉争房屋的房地产权属证书（不动产权证）的诉讼请求予以支持。本案原、被告签订《商品房买卖合同》中对办理购房网签、预告登记并未约定，但购房网签系行政管理行为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”的规定，被告应为原告办理商品房预售合同登记备案手续（购房网签）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，原、被告就办理预告登记既无约定，被告也无法定义务为原告办理预告登记，故原告要求被告为其办理预告登记的诉讼请求不予支持。因原告提交的证据不能证明本案诉争房屋已办理购房网签，故对原告要求判决诉争房屋网签无效的诉讼请求不予支持。
最后，根据怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明、房屋交接书、房屋预告登记等证据，确认本案诉争房屋位置及房号为怀化市鹤城区湖天北路迎丰新苑项目中的第8栋2单元1403房。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化北辰房地产开发有限公司与第三人舒青礼于2014年4月29日签订的编号为201002051403的《怀化市商品房买卖合同》无效。
二、第三人舒青礼在怀化市房产管理局申请登记的“怀房预鹤城字第414004587号”房屋预告登记证明无效。
三、被告怀化北辰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将怀化市鹤城区湖天北路迎丰新苑项目中第8栋2单元1403号商品房的房地产权属证书（不动产权证）办理至原告孙冰名下。
四、被告怀化北辰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内为原告孙冰与被告怀化北辰房地产开发有限公司于2011年1月6日签订的湘怀房（合）第1002789号《商品房买卖合同》在怀化市房产管理局办理商品房预售合同登记备案手续（购房网签）。
五、驳回原告孙冰的其他诉讼请求。
本案案件受理费6955元，由被告怀化北辰房地产开发有限公司承担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。
本院认为：怀化北辰房地产开发有限公司因缺少资金向舒青礼借款后，因无钱偿还遂与舒青礼签订商品房买卖合同，怀化北辰房地产开发有限公司与舒青礼即使存在上述商品房买卖合同关系，但依据双方的借款事实、合同双方的各自陈述和房屋买卖合同中交易房价与市场房价存在的明显差别等情况足以看出，双方之间所缔结的合同名为买卖合同，实为借款担保合同。舒青礼与怀化北辰房地产开发有限公司的真实意思是若怀化北辰房地产开发有限公司不按时偿还借款，则舒青礼有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，该合同约定符合“流质契约”的要件，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，故依法应定为合同无效。房屋买卖合同无效，依据无效房屋买卖合同所办理的预告登记证明不发生效力。原审对此认定正确。舒青礼提出其与怀化北辰房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同不是借款担保合同而是以物抵债合同、借款关系已经转化为房屋买卖关系、房屋买卖合同应为有效、预告登记证亦为有效的上诉主张及理由不能成立。
因舒青礼并未举证证明案外人阳亦安与当事人的权力义务存在利害关系，孙冰作为一审原告亦未向案外人阳亦安主张权利，根据“不告不理”的民事诉讼原则，原审未将案外人阳亦安追加为本案当事人并无不当。舒青礼提出一审未将案外人阳亦安追加为本案当事人属于遗漏诉讼主体的上诉主张及理由亦不能成立。
综上，舒青礼的上诉请求不能成立，应予驳回；原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6955元，由上诉人舒青礼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨代绪
审 判 员 刘士平
审 判 员 李东恒
二〇一八年一月二十三日
法官助理 付文亭
书 记 员 戴蚁玲