广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终364号上诉人（原审原告）:李景雄，男，1974年10月1日出生，壮族，宜州市北山镇中心小学教师，住宜州市。被上诉人（原审被告）:宜州市正泰房地产有限责任公司，住所地宜州市帝王商贸城A栋18楼。法定代表人：莫军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄光毅，广西昭义律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴柳红，广西昭义律师事务所律师。上诉人李景雄因与被上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司（以下简称正泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2016）桂1281民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李景雄，被上诉人正泰公司的委托诉讼代理人吴柳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李景雄上诉请求：1、判令正泰公司支付李景雄拖延办证违约金28670.50元；2、本案诉讼费由正泰公司负担。事实和理由：双方签订合同后一个月之内的某日，李景雄接到正泰公司合同备案电话通知后，已将委托书、身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件等办理合同备案和房产证所需材料交给正泰公司。如正泰公司未收到上述材料，怎能办理合同备案，如正泰公司收到备案材料未收到办证材料，那么，从2011年1月12日至今5年多，李景雄、韦文琳一直住在宜州市范围内，正泰公司也没有通知李景雄、韦文琳补齐办证材料。至起诉之日，所有帝王商贸城商铺业主均未取得商铺房产证。李景雄、韦文琳于2012年6月9日已将契税等手续费13408元交给正泰公司，有收款收据为证，但至今正泰公司仍未办好商铺房产证。按照合同约定，正泰公司应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金。从2013年1月31日至2016年5月31日共3年5个月，逾期1年5个月共515天，应付违约金28670.50元（225752×2/10000×515）。正泰公司辩称，1、正泰公司已完成数据备案及通知义务，不存在违约情形。本案中，李景雄、韦文琳在一审庭审时已承认曾接到正泰公司要求及时提供办证材料通知，但却未能及时提交齐全的材料，故不能及时办理房产证的原因在李景雄、韦文琳一方。2、补充合同中约定的办理房产证为合同双方的委托与被委托关系，在这一无偿委托的法律关系中，受托人应承担的是损害赔偿责任，有损害才有赔偿，而李景雄、韦文琳并未举证证明其损失。3、李景雄、韦文琳诉请违约金过高。李景雄、韦文琳是按揭购房，按其与银行签订的《借款协议》约定，房产证办得后已由按揭银行领取并保管，故其未拿到房产证未产生实际损失。根据相关法律及司法解释，违约金超过造成损失过高应适当减少。综上，正泰公司履行了备案及通知义务，关积极配合按揭银行和李景雄、韦文琳办理有关手续，客观上没有给李景雄、韦文琳造成任何经济损失，延迟办证的责任应由李景雄、韦文琳自负。请求驳回李景雄、韦文琳的诉讼请求。李景雄、韦文琳向一审法院起诉请求：1、判令正泰公司支付逾期交商铺违约金16083.74元，拖延办证违约金28670.50元，合计44754.24元；2、本案诉讼费用由正泰公司负担；3、正泰公司及时办好房产证。一审法院认定事实：2011年1月12日，李景雄、韦文琳与正泰公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定李景雄、韦文琳以225752元的价格购买正泰公司宜州市庆远镇塘中路27号“帝王商贸城”3-B43号商铺。《商品房买卖合同》有如下约定：“1、关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条第2项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。2、产权登记，出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”《合同补充协议》主要内容为：“1、本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务；2、买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，否则由此产生的一切后果由买受人全部承担全部责任；3、买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，契税和办理房产证的所有费用由买受人支付。买受人委托出卖人代办房屋产权证的，买受人必须预交办证费用给出卖人，出卖人在办理完毕该房屋产权证后，买受人在领证时双方凭有关部门办证收据票面款额，实行多退少补；如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负；4、买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”同日，李景雄、韦文琳向正泰公司支付了商铺首付款115752元。2012年6月9日，李景雄、韦文琳将办证所需费用及契税共计13408元交给正泰公司。2013年1月31日，正泰公司将房屋交付李景雄、韦文琳。2013年10月21日，正泰公司将相关竣工材料交由宜州市住房和城乡建设局备案，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。2013年11月5日，正泰公司向宜州市房地产管理局申请进行房屋初始登记，同月12日，宜州市房地产管理局对正泰公司位于宜州市庆远镇塘中路27号34190.75平方米房屋进行初始登记，并向正泰公司发放房产证。2016年7月12日，正泰公司向宜州市房地产管理局申请办理诉争商铺（帝王商贸城3层3-B43商铺）的房屋交易和产权手续，转让方为正泰公司，受让方为李景雄、韦文琳。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、李景雄、韦文琳诉请正泰公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、双方是否约定正泰公司相关办证义务，正泰公司是否应对逾期办证承担违约责任。一、关于诉讼时效问题。合同约定的交房时间为2011年12月30日，正泰公司交房时间为2013年1月31日，此时李景雄、韦文琳应当知道自己的权利受到侵害，就应于2015年1月31日前向正泰公司主张违约责任，李景雄、韦文琳于2016年5月9日向该院提起诉讼要求正泰公司承担逾期交房的违约责任，已经过了二年的诉讼时效。正泰公司提出诉讼时效的抗辩成立，李景雄、韦文琳请求逾期交房违约金丧失胜诉权，该院不予支持。二、关于逾期办证的问题。（一）双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《合同补充协议》，并约定该协议为主合同的补充条款，该补充协议构成买卖合同的一部分，双方应当遵守。合同补充协议约定：“买受人与出卖人约定到当地房管部门办理商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，买受人全权委托出卖人代办下列手续：办理房屋产权证、《商品房买卖合同》登记备案及预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记。”正泰公司与李景雄、韦文琳之间存在委托与被委托关系，双方应按照合同约定履行自己的义务，受托人正泰公司应及时告知委托人办理房产证应提交的材料及应履行的义务，李景雄、韦文琳也应及时将相关材料交给正泰公司。双方在《合同补充协议》中约定：“本合同涉及的所有通知，按出卖人在《河池日报》刊登通知，以及买受人在本合同所留地址寄送的通知皆视为出卖人已经履行通知义务”，“买受人在收到出卖人办理该商品房产权通知之日起三个月内，到出卖人指定的地点领取产权资料，如买受人没有按第一条约定时间到出卖人指定地点领取办理产权资料的，由此引起的一切后果由买受人自负。”“买受人委托出卖人代办房屋产权证的，买受人必须预交办证费用给出卖人。”以上条款约定了正泰公司在交房后的通知领取办理房产证材料的义务及通知的方式，同时李景雄、韦文琳也已按照约定预先将办证需要交纳的相关契税费交给正泰公司。双方虽未约定正泰公司应何时履行通知义务，但法律规定交房后90日应办理得房产证，故正泰公司最迟应在交房后90日内履行自己的通知义务。在庭审中，李景雄、韦文琳认可正泰公司已经对其进行了电话通知，并主张其接到电话后已将办证需要的全部相关材料交给正泰公司，但其未能提供证据证实其在规定的时间内已向正泰公司提供了相关的材料，无法证实不能按约办理房产证是因正泰公司的原因造成的后果，故对于李景雄、韦文琳请求正泰公司支付逾期办证违约金，该院不予支持。（二）双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之二向买受人支付拖延期间的违约金，如买受人在接到办理产权通知之日起三十日内不来办理或预交办理产权费用的，每拖延1日，按合同总房款万分之二向出卖人支付违约金。”应理解为正泰公司应在房屋交付即2013年1月31日之后730日完成将相关数据，交由相关部门备案，并进行房屋初始登记，该条的违约金也应理解为因逾期备案造成逾期办证的违约损失。正泰公司已在2013年11月12日完成上述义务，李景雄、韦文琳根据第十五条请求正泰公司承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。（三）2016年7月12日，正泰公司向宜州市房地产管理局申请办理商铺的交易和产权手续，履行了代办产权证的相关义务，房屋产权管理部门已进行受理。同时，李景雄、韦文琳请求正泰公司及时办好房产证并非明确的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李景雄、韦文琳的诉讼请求。案件受理费918元，减半收取459元，由李景雄、韦文琳负担。二审中，正泰公司向法庭提交以下新证据：1、河池日报广告部的《证明》复印件1份，证明正泰公司在规定时间内到报社登报，由于报社不受理，所以没有刊登成功，责任并不在正泰公司，是客观原因造成的。2、蓝喜凤的《证明》复印件1份，证明没有登报成功，并且她通过电话通知了买受人，但买受人没有过来领取。3、宜州市房产局办证流程，证明办证过程中需要业主配合办证的事项及材料。4、宜州市宏金测绘有限责任公司《分户产权面积统计表》复印件1份，证明正泰公司实际得到实际测绘数据的时间。5、正泰公司《关于申请开具完税证明的报告》及宜州市税务局完税证明，证明办理开具完税证明手续时间。6、《房产证》复印件4份，证明涉案项目第一批业主得到房产证的时间。7、广西宜州农村合作银行《证明》复印件1份，证明正泰公司办好大正后，曾通知银行办预告登记，办好的证由银行保管。8、河池日报刊登的《通知》报纸1份，证明正泰公司通知买受人领取已办好的房产证。李景雄、韦文琳对正泰公司二审提交证据的质证意见为：证据1，真实性没有异议，关联性有异议，恰好证明正泰公司没有尽到通知义务，通知还可以通过信函、电话等方式。证据2，蓝喜凤应该当庭作证，且其是正泰公司工作人员，与本案有利害关系，不能作证。证据3，李景雄、韦文琳已经委托并交钱给正泰公司，其应负责办证，该份证据不能达到其证明目的。证据4，该证据是正泰公司与其他单位的事，与本案无关。证据5，该证据为复印件，真实性存疑，且办证是正泰公司的义务，李景雄、韦文琳已经交纳了相关的费用，与本案无关。证据6，真实性没有异议，但办证是正泰公司的义务。证据7，按揭抵押购房不影响办证，与本案无关。证据8，与本案无关。综合双方的举证和质证意见，本院对正泰公司二审提交的证据认定如下：证据1，李景雄、韦文琳该证据的真实性没有异议，予以采纳；证据2，蓝喜凤与正泰公司有利害关系，未出庭作证，不予采纳；证据3，李景雄、韦文琳对三性未提异议，予以采纳；证据4，李景雄、韦文琳对证据三性未提异议，予以采纳；证据5，能证明纳税情况，予以采纳；证据6，与本案无关，不予采纳；证据7，李景雄、韦文琳对证据三性未提异议，予以采纳。双方当事人对一审查明的事实没有异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，1、2016年10月26日，河池日报社广告部出具《证明》记载：“2014年10月期间，宜州市正泰房地产有限责任公司曾派人通过我社宜州市代办点咨询刊登‘通知业主尽快完善办房产证手续，逾期自误’内容公告事宜，我社告知其刊登的内容不符合我社业务范围，我社不刊登此类涉及第三方利益内容的公告，请另觅其他报纸合作。特此证明”。2、宜州市房地产管理局《办事指南》房屋登记之二：所有权变更登记第六条：“审批（办理）时限：法定办结时限：30个工作日，承诺办结时限：12个工作日”。本院认为，李景雄、韦文琳与正泰公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务，行使权利。本案二审的争议焦点为：1、一审适用简易程序是否合法；2、正泰公司应否承担逾期办证的违约责任。关于一审适用简易程序是否合法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院可以适用简易程序审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。本案系商品房预售合同纠纷，李景雄、韦文琳的诉请只有逾期交房和逾期办证违约金，符合适用简易程序的条件，一审在开庭前送达的《确定审判人员告知书》中已明确告知本案一审适用简易程序，在开庭时亦重复告知，正泰公司并未提异议，且一审适用简易程序审理，按照法律规定告知了正泰公司享有的诉讼权利，给予了答辩期、举证期，没有剥夺正泰公司正当的诉讼权利。因此，一审适用简易程序审理并无不当，正泰公司主张一审适用简易程序其权益得不到保护的理由不成立。关于正泰公司应否承担逾期办证责任的问题。首先，正泰公司是否负有办证义务的问题。根据《合同补充协议》第十一条的约定，李景雄、韦文琳全权委托正泰公司办理房屋产权证。据此，正泰公司负有为李景雄、韦文琳办理房屋房产证的合同义务。其次，本案是否存在逾期办证的问题。李景雄、韦文琳虽然委托正泰公司代办房产证，但双方对办证期限并没有明确的约定，故应依照法律规定确定办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，除当事人有特殊约定外，买受人在商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。上述90日包括出卖人备案、提交办证申请、取得房产证的时间。本案中，正泰公司与李景雄、韦文琳对办证时间有两个特别的约定，即：1、《商品房买卖合同》第十五条约定的出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理权属证书登记需由其提供的数据报产权登记机关备案；2、《合同补充协议》第十条约定的买受人在收到办理该商品房屋产权的通知之日起三个月内，到出卖人指定地点领取办理产权资料。以上两项属于当事人对办证期限的特殊约定，在认定办证逾期天数时应予以扣除。此外，产权登记机构办证过程系正泰公司不能控制的，故产权登记机构办证所需时间也应予以扣除，即宜州市房地产管理局法定办理产权变更登记的期限30个工作日，换算成正常日历天数为40日，亦应予以扣除。综上，一审判决扣除备案的730日正确，但未扣除通知办证的90日及法定办证期限40日错误，应予以纠正。即正泰公司实际逾期办证415日（545日－90日－40日），存在逾期办证的事实。再次，是否因正泰公司的原因造成逾期办证的问题。正泰公司主张逾期办证的原因不在其的主要理由为：1、河池日报不予公告，已电话通知买受人，但买受人不来办理产权变更登记手续；2、办理产权变更登记手续需要买受人配合；3、办理完税证明需要时间；4、得到实际测绘数据时间晚。本院认为：1、正泰公司刊登公告的主要目的是通知买受人办理产权变更手续，河池日报社因正泰公司的公告内容涉及第三方利益而不予刊登，正泰公司完全可以通过修改公告内容促成刊登，亦可以通过其他方式通知买受人。故河池日报社不予公告不能作为正泰公司免责的事由；2、买受人已经委托正泰公司办理房产权，如需要买受人协助，正泰公司应通知买受人。本案无证据证明买受人不配合正泰公司办理产权变更登记手续；3、买受人已委托正泰公司办理房产证，并交纳了办证的税费，代为办证是正泰公司的合同义务，纳税属于办证的附随义务，纳税耗费时间不能作为免责事由；4、正泰公司作为出卖人，测绘数据是其合同义务，其委托的测绘公司实际测绘时间迟延与买受人的商品房买卖合同无关。综上，正泰公司上述理由均不成立，本案系正泰公司的原因造成逾期办证。最后，关于违约金如何计算的问题。因合同并没有明确约定逾期办证的违约金，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金正确。正泰公司逾期办证415日，应支付李景雄、韦文琳的逾期办证违约金26609.56元（年利率6%÷365日×390060元×415日）。综上所述，正泰公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但实体处理不当，应予变更。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜州市人民法院（2016）桂1281民初1872号民事判决第二项；二、变更宜州市人民法院（2016）桂1281民初1872号民事判决第一项为：上诉人宜州市正泰房地产有限责任公司支付被上诉人李景雄、韦文琳逾期办证违约金26609.56元；三、驳回被上诉人李景雄、韦文琳的其他诉讼请求。一审案件受理费1020元，由李景雄、韦文琳负担717元，宜州市正泰房地产有限责任公司负担303元；二审案件受理费703元，由李景雄、韦文琳负担185元，宜州市正泰房地产有限责任公司负担518元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  李剑峰审 判 员  韦海平代理审判员  陈一锋二〇一七年四月二十四日书 记 员  张恒瑞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。