福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓯民初字第1169号
原告张芳，女，1965年2月24日出生，汉族，居民，住建瓯市兴泰街**号，身份证号码3521231965********。
委托代理人徐巧英，福建韩思律师事务所律师。
被告刘兴，男，1971年6月20日出生，汉族，居民，住建瓯市中山路***号，身份证号码3521231971********。
委托代理人黄建华，男，1962年7月3日出生，住建瓯市古城街***号。
原告张芳与被告刘兴民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人徐巧英，被告委托代理人黄建华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月30日，被告刘兴以经营福建朝日网络科技有限公司公司资金困难为由，向原告要求借款人民币260万元，双方订立《借款协议书》约定“借款期限6个月，自2013年5月30日至2013年11月29日止，借款月利率3%，以被告位于福州市闽候县上街庄南路1号博士后缘墅B16-01联排住宅抵押，如被告未能按期还本付息，应当承担实现债权的所有费用。”合同订立后，原告分六次向被告个人账户共计汇入借款本金人民币210万元，被告向原告交付了涉案抵押房产的两证，2013年7月3日，原告向闽候县房地产管理所申请办理抵押登记，但该所因未开展个人借贷房产抵押登记业务，原告抵押登记未能办理。借款后，被告仅偿还至2013年8月15日止的利息，此后，经原告多次要求还款未果，2013年11月8日，被告自愿将抵押房产先过户到原告名下抵债，但在过户过程中，被案外人赵小平申请建瓯市人民法院查封，抵债未能成功，现要求：1、被告立即偿还借款本金人民币210万元及自2013年8月16日起至款还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的利息。2、原告有权请求拍卖抵押房产优先偿还原告借款本息。3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，对原告所诉借款不持异议，但被告2014年4月23日已偿还原告借款本金人民币84000元，仅欠原告借款本金人民币2016000元及相应利息，现被告偿还所欠借款本息；另因涉案抵押房产抵押不成立，以涉案抵押房产抵债也不成立，故要求驳回原告主张对涉案抵押房产价值范围享有优先受偿权的诉讼请求。
在本案审理过程中，双方当事人对下列案件事实没有争议，本院予以确认：
2013年5月30日，被告刘兴向原告要求借款人民币260万元，双方订立《借款协议书》约定“借款期限6个月，自2013年5月30日至2013年11月29日止，借款月利率3%，以被告位于福州市闽候县上街庄南路1号博士后缘墅B16-01联排住宅抵押，如被告未能按期还本付息，应当承担实现债权的所有费用。”合同订立后，原告分6次向被告个人账户共计汇入借款本金人民币210万元，被告向原告交付了涉案抵押房产的两证，2013年7月3日，原告向闽候县房地产管理所申请办理抵押登记，但该所因未开展个人借贷房产抵押登记业务，原告抵押登记未能办理。借款后，被告仅偿还至2013年8月15日止的利息，此后，经原告多次要求还款未果，2013年11月8日，被告自愿将抵押房产先过户到原告名下抵债，但在过户过程中，被案外人赵小平申请建瓯市人民法院查封、抵债未成。
另查明，2014年4月23日，被告偿还原告借款本金人民币84000元，被告尚欠原告借款本金人民币2016000元及相应当利息和旧欠（已还借款本金人民币84000元）的利息。
上述事实有如下证据予以证明：1、借条4张，2、借款协议1份，3、网银付款款电子记录5张。4、法院询问笔录1份，5、（2014）瓯民保异字第95号民事裁定书1份，证据5、原、被告身份证，复印件证明当事人身份情况。6、报告1张。
当事人争议的焦点：关于涉案房产抵押是否成立及其效力的问题。
原告举证如下：证据1、借款协议1份，证据2、土地证1份，证据3、《办理房屋抵押登记申请书》1份，证据4《房屋抵押登记办理告知》1份，证据5、法院询问笔录1份，证据6、（2014）瓯民保异字第95号民事裁定书1份，证明原告根据借款协议约定就涉案借款向闽候县房地产管理所申请办理个人借款抵押，但因该所未办理该业务，所以未能登记，被告已向原告交付的涉案抵押房产产权证和土地使用权证。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，借款协议约定的抵押条款成立并生效，即可以认定原告对涉案抵押房产有优先受偿权。
被告未举证，但质证认为，对原告所举证据真实性、关联性、来源的合法性无异议，由于抵押房产未经登记，抵押条款无效，买卖涉案房产协议不是原、被告的真实意思表示，不具有真实性。
本院认为，原告已根据借款协议约定就涉案借款向闽候县房地产管理所申请办理个人借款抵押，确因该所未办理该业务的原因致使涉案抵押房产未能办理抵押登记，且被告已向原告交付的涉案抵押房产产权证和土地使用权证。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，借款协议约定的抵押条款成立并生效，即可以认定原告对涉案抵押房产有优先受偿权。
综上所述，本院认为，原、被告之间借贷事实清楚，民间借贷关系成立，除当事人约定的借款利率超过最高人民法院关于民间借贷最高利率的限制部分无效外，其他有效，现原告诉请要求被告偿还借款本金及2013年8月16日起至款还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款月利率4倍计算的利息，并无不当，本院予以支持，即被告应当偿还原告借款本金人民币2016000元及相应当利息和旧欠（已还借款本金人民币84000元）的利息（本金人民币84000元×中国人民银行规定的同期同类贷款月利率5·47‰÷30天×4倍×187天=11456·368元）人民币11456·368元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条的规定，涉案房产抵押成立并生效，原告有权拍卖变买涉案抵押房产有优先偿还涉案借款本息，但不得对抗第三人。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘兴于本判决生效之日偿还原告张芳借款本金人民币2016000元及自2013年8月16日起至款还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算的利息和旧欠（已还借款本金人民币84000元）的利息人民币11456·368元。
二、被告刘兴逾期未偿还涉案借款本息，原告张芳有权拍卖变买被告刘兴所有座落于闽候县上街镇庄南路1号博士后缘墅B16-01联排住宅（产权证号：候房权证H字第09039**号、土地证号：候国用（2010）第2032**号）所得款项有优先偿还涉案借款本息，但不得对抗第三人。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13094元，由原告张芳承担1900元，由被告刘兴承担11194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 游宗平
审 判 员 周洪涛
人民陪审员 吴义和
二〇一四年六月六日
书 记 员 饶祥莺
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四赔（包含利率本数）。超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
执行申请提示
本判决生效后两年内，应向建瓯市人民法院申请执行。