广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10510号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市宏御天家具有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良古鉴村委会凤翔路三街8号之一，统一社会信用代码91440606MA4UQCFG2J。
法定代表人：谭锦艳。
委托诉讼代理人：卢肖艳，广东泛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区华纶纺织工业有限公司，住所广东省佛山市顺德区大良广珠公路古鉴大邑路段华纶大厦，统一社会信用代码91440606617652316F。
法定代表人：梁汉景。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东顺投财富投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会马地街2号新基商厦二层B2室，注册号440681000426406。
法定代表人：梁敬雄。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁继铭，广东晨诺律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张永昭，广东晨诺律师事务所律师。
上诉人佛山市宏御天家具有限公司（以下简称宏御天公司）因与被上诉人佛山市顺德区华纶纺织工业有限公司（以下简称华纶公司）、广东顺投财富投资有限公司（以下简称顺投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5914号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏御天公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项、第三项；2.华纶公司、顺投公司返还多收取的租金和水电费26977.41元；3.华纶公司、顺投公司返还多收取的税费2000元；4.华纶公司、顺投公司赔偿损失264126元；5.本案一、二审诉讼费用由华纶公司、顺投公司承担。事实与理由：一、一审法院认为双方就税费的负担在实际履行中达成一致�属事实认定严重错误。1.租赁税依法应由出租方负担，宏御天公司作为承租方没有缴纳的义务。根据《华纶大厦租赁合同》第二条第3款约定，宏御天公司作为承租方仅负担因自身经营所产生的一切税费和经营场所产生的债权债务，而不包括因租赁产生的房屋租赁税。依照法律规定，房产租赁税是对出租住房所征收的税费，谁收入谁缴税，而不是由承租方承担。况且，一审法院已查明，根据租赁合同约定，租赁税应当由出租方或者业主即华纶公司、顺投公司负担，而不应由宏御天公司负担。2.宏御天公司向华纶公司支付租金时一并支付税费完全是出租人利用其自身优势，承租人属无奈之举，但不能因此认定双方在实际履行中达成一致。就租赁税负担问题，宏御天公司在签订合同正式使用租赁物后，即于2017年1月10日委托律师向华纶公司、顺投公司对税费的负担提出异议，其后也一直通过微信、电话就租赁税的负担问题提出异议。但华纶公司、顺投公司却将租赁税和租金捆绑要求宏御天公司支付，如不支付则不开具租金收据，宏御天公司迫于无奈才向华纶公司、顺投公司支付租赁税费。二、一审法院对宏御天公司的损失不予认定，事实错误。首先，一审法院已明确认定华纶公司、顺投公司对宏御天公司有办理营业执照和交付电梯使用的义务，却对因违约造成的损失不予认定，属事实认定严重错误。其次，一审法院对华纶公司恶意停电造成宏御天公司的全部经济损失不予认定，亦属于认定事实错误。根据宏御天公司提交的视频、报警回执、立案申请书及华纶公司出具的停电通知，均可以证实华纶公司、顺投公司在2017年4月17日至4月25日无故对涉案物业进行停电并派人到宏御天公司承租的场所扰乱宏御天公司的经营。宏御天公司在9天�间内无法正常经营，相关的损失如房屋租金、水电费、工人工资等应当由华纶公司、顺投公司赔偿。一审法院无视宏御天公司提交的证据，采信华纶公司、顺投公司所谓的线路维修，属于认定事实错误。三、一审不支持宏御天公司请求顺投公司返还支付的26971.41元租金费用属于认定错误。顺投公司是涉案物业出租方，宏御天公司支付的租金押金、水电押金一直向顺投公司法定代表人梁敬雄支付。上述租金虽转账至梁敬雄个人，但足以认定该费用是宏御天公司向出租方支付的租金。后宏御天公司已足额向业主方即华纶公司支付全部租金，故宏御天公司多支付给出租方顺投公司的租金应予返还。
华纶公司、顺投公司辩称，一审认定事实清晰，适用法律正确，请求维持原判。1.一审判决已阐述每月35000元的租金不包含税费，但根据双方的收据和实际履行行为能确�租赁税改由宏御天公司负担；2.双方签订租赁合同时已经对缴纳租金的账号有明确约定，华纶公司、顺投公司对宏御天公司支付给梁敬雄的26971.41元不知情。该费用不应由华纶公司、顺投公司返还，应由宏御天公司另案主张；3.对于电梯问题，合同明确约定为“按现状”交付，且在电梯门口张贴了电梯不能使用的公示，宏御天公司对此是清楚的；4.对于次承租人问题。从华纶公司、顺投公司在一审提交的宏御天公司大良分公司的营业执照看，该分公司注册时间在租赁合同签订时间之后，故宏御天公司称华纶公司、顺投公司没有配合次承租人办理营业执照的观点是错误的；5.从一审证据看，涉案商铺的装修基本是华纶公司、顺投公司完成，宏御天公司接收商铺后仅作了简单油刷，次承租人60万元的装修损失没有事实依据。
华纶公司、顺投公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《华纶大厦租赁合同》并立即向华纶公司交还所租赁物业；2.宏御天公司向华纶公司支付租金、水费、电费、租赁水费（暂计至2017年4月10日租金为140000元，水费1353.24元，电费7618.47元，租赁税费1600元，合计150571.71元，按租赁合同约定计至实际交还物业之日）；3.宏御天公司向华纶公司支付违约金（自宏御天公司每月逾期支付租金之日起按逾期金额的千分之一计至实际清偿之日，暂计至起诉之日为7420元）；4.宏御天公司按35000元/月标准向华纶公司支付合同解除之日起至实际交还物业之日止的场地占用费；5.本案诉讼费由宏御天公司承担。
宏御天公司向一审法院反诉请求：1.双方签订的《华纶大厦租赁合同》继续履行；2.顺投公司向宏御天公司返还多收取的租金和水电费26977.41元；3.华纶公司、顺投公司向宏御天公司返还多收取的税费2000元�4.华纶公司、顺投公司向宏御天公司赔偿损失264126元；5.诉讼费由华纶公司、顺投公司承担。
一审法院认定事实：华纶公司是位于佛山市顺德区大良街道古鉴村委会广珠路大邑路段12号房屋（以下简称华纶大厦）的登记权属人。华纶公司、顺投公司曾于2013年10月31日签订《华纶大厦租赁合同》，约定华纶公司将华纶大厦出租给顺投公司。2016年8月30日，华纶公司作为业主方，顺投公司作为出租方，与宏御天公司签订《华纶大厦租赁合同》（编号：STCF20160830），约定华纶公司、顺投公司将华纶大厦的二、三、四、五楼按现状出租给宏御天公司使用，由顺投公司负责为宏御天公司安装水、电分表后，由宏御天公司自行安装、使用及管理。华纶公司、顺投公司无条件提供房产证及办证所需文件给宏御天公司办理营业执照，若由此导致宏御天公司无法取得营业执照，�御天公司有权解除合同，华纶公司退还已收取的租金，顺投公司已收取的押金无条件返还宏御天公司，并赔偿宏御天公司一切经济损失。双方约定的租赁期限为12年零4个月，从2016年9月1日起至2028年10月31日。租赁期内，宏御天公司对租赁物享有对外转租权。其中2016年9月1日至2016年12月31日为免租期，租金从2017年1月1日正式起算。第一年至第七年租金不含税价为每月35000元，宏御天公司须于每月10号前向华纶公司缴清当月租金。如果宏御天公司拖欠租金及其他费用，需向华纶公司支付滞纳金（按欠费总额的日千分之一计算），如欠费超过30天，按宏御天公司违约处理，顺投公司有权收回房屋。顺投公司提供宏御天公司的电梯用途为货梯，顺投公司按电梯现状将电梯交给宏御天公司。三方同时通过补充协议的方式，约定由华纶公司通过指定账户（户名：梁汉忠，农商银行账户）收取宏御天公司的租金、水电费、税费等。
签订合同当天，宏御天公司向顺投公司预交了三个月租金押金105000元，水电费押金5000元，合计110000元，该款均转账至顺投公司法定代表人“梁敬雄”账户。华纶公司、顺投公司将租赁房屋交付宏御天公司使用，宏御天公司对承租物业进行了装修，从事家具销售。庭审中，双方确认在交付租赁房屋时，没有对电梯现状予以书面确认,现该电梯不能使用。华纶公司、顺投公司认为电梯因老化，已于2011年1月1日停止使用，但就该情况华纶公司、顺投公司没有书面告知宏御天公司。
2017年3月26日，华纶公司与顺投公司签订《解除合同协议书》，约定于2017年3月31日解除双方于2013年10月31日签订的《华纶大厦租赁合同》，顺投公司于2017年3月31日前将华纶大厦按现状交回华纶公司，并尽快协商处理欠交的租金、�电费、租赁税费等。2017年4月8日，华纶公司向宏御天公司发送缴费通知，告知宏御天公司2016年10月至2017年3月的水电费、租赁税费及2017年1月至4月的租金合计为150571.41元。2017年4月23日，宏御天公司向华纶公司指定银行账户足额缴纳了上述款项，华纶公司向宏御天公司出具收款收据确认。2017年5月4日，华纶公司向宏御天公司发送缴费通知，告知宏御天公司5月需缴纳的租金及费用总额为27146.79元。2017年5月5日，宏御天公司向华纶公司指定银行账户足额缴纳了上述款项，华纶公司向宏御天公司出具收款收据确认。2017年4月20日至同年4月22日因华纶大厦电线出现故障，华纶公司派电工对线路进行检修，导致停电三天。2017年4月17日，宏御天公司向“梁敬雄”账户转账26971.41元，且未注明转账用途或目的。庭审中，华纶公司、顺投公司否认委托或授权梁敬雄账户收取宏御天公司�项。
另查，2016年11月1日，宏御天公司与案外人佛山市高迦斯图策划有限公司（以下简称高迦斯图公司）签订《商场租赁协议书》，约定宏御天公司将华纶大厦二楼夹层后三至五楼出租给高迦斯图公司，宏御天公司协助高迦斯图公司办理相关营业证件。2017年2月10日，高迦斯图公司向宏御天公司发送《关于要求履行“商场租赁协议书”的通知》，称由于出租方不协助办理营业执照，不提供电梯使用，拆除楼梯护栏等，导致《商场租赁协议书》无法履行。
再查，2017年1月10日宏御天公司委托律师向顺投公司、华纶公司发送《律师函》，称华纶公司、顺投公司存在加装闸门、未加固楼梯护栏、未交付电梯、未协助高迦斯图公司办证等违约行为，要求华纶公司、顺投公司按约定履行合同义务。2017年3月18日，华纶公司委托律师向宏御天公司发送《律师函》�要求宏御天公司及时缴纳拖欠的租金、水电及其他费用，并就宏御天公司提出的违约问题予以回复。华纶公司认为电梯已按现状交付宏御天公司，应由宏御天公司负责维护；对涉及转租第三人的办证问题，双方可以另行协商处理；房屋已取得消防验收合格。
一审法院认为，华纶公司、顺投公司与宏御天公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。关于合同履行。根据租赁合同约定，华纶公司、顺投公司作为出租方负有向宏御天公司交付约定租赁物、履行协助办证义务、保持租赁物约定用途的合同义务，宏御天公司作为承租方负有按时交纳租金、妥善使用租赁物的合同义务。从法院认定的事实来看，双方在履行合同过程中，均存在一定过错，具体如下：1.华纶公司、顺投公司未将电梯不能使用的情况如实披露给宏御天公司。宏御天公司租赁华纶大厦的�楼至五楼，从事家具销售，案涉电梯作为华纶大厦的货梯不能正常使用，增加了宏御天公司的搬运成本。华纶公司、顺投公司明知电梯在2011年已不能使用，但却未将该重要情况如实告知宏御天公司，违反合同的诚信义务；2.华纶公司、顺投公司未协助次承租人高迦斯图公司办理营业证照。根据双方签订的租赁合同，宏御天公司对租赁物享有转租权，宏御天公司将承租的租赁物部分转租给高迦斯图公司符合双方约定，华纶公司、顺投公司负有协助高迦斯图公司办证的义务。但华纶公司、顺投公司在收到宏御天公司发送的《律师函》后仍拒绝协助高迦斯图公司办证，违反合同附随义务；3.宏御天公司未按约定按期缴纳租金。宏御天公司在免租期结束后，应于2017年1月10日前向华纶公司缴纳当月租金，但宏御天公司直至2017年4月23日才向华纶公司缴纳2017年1月至4月租金及其�费用，违反了合同约定。
关于合同解除。从上述分析可知，华纶公司、顺投公司、宏御天公司在履行合同过程中均存在一定程度过错，在华纶公司、顺投公司违约在先的情况下，宏御天公司以迟交租金的方式行使其抗辩权，华纶公司、顺投公司不享有合同解除权。宏御天公司虽然没有在2017年1月10日前缴纳当月租金，但在华纶公司于2017年4月8日向其发送催缴通知后，宏御天公司于2017年4月23日向华纶公司足额缴纳了拖欠费用，之后宏御天公司也能够按时足额向华纶公司缴纳租金及其他费用，华纶公司在收取宏御天公司租金及费用后，也向宏御天公司开具了收据予以确认，即认可了宏御天公司的履行行为。因此，双方的租赁合同可以继续履行，华纶公司、顺投公司请求解除合同交还租赁物及支付占用费，不予支持。宏御天公司反诉要求继续履行合同，予以支�。
关于租金及费用。华纶公司、顺投公司起诉之后，宏御天公司已向华纶公司缴纳了拖欠的租金及费用，故对华纶公司、顺投公司要求宏御天公司支付拖欠租金及费用的诉请，不予支持。对于宏御天公司反诉请求顺投公司返还的租金及费用，因宏御天公司是向案外人梁敬雄账户转账26971.41元，对该款项华纶公司、顺投公司否认是梁敬雄代公司收取，双方也未约定由梁敬雄代为收取，故宏御天公司在本案中主张顺投公司返还，缺乏事实及法律依据，不予支持。宏御天公司可另行主张权利。
关于宏御天公司反诉主张的税费。根据租赁合同约定，每月35000元的租金为不含税价，双方也没有在合同中对租赁税的负担问题进行约定。但根据宏御天公司提供的催费通知及收据可以证实，在双方的实际履行中，租赁税是由宏御天公司负担并向华纶公司缴纳的。对此双方已在实际履行中达成一致，因此宏御天公司反诉请求华纶公司、顺投公司返还，不符合双方的约定及实际履行,不予支持。
关于违约金。宏御天公司没有按时向华纶公司缴纳租金，原告主张宏御天公司按日千分之一支付违约金符合双方约定，予以支持。宏御天公司应向华纶公司支付违约金7980元（计算详见一审判决书附表）。
关于宏御天公司损失。宏御天公司认为华纶公司、顺投公司的违约行为造成其损失包括：1.转租给高迦斯图公司的租金损失；2.断电期间经营损失。虽然华纶公司、顺投公司未履行协助高迦斯图公司办证的义务，但宏御天公司未提供证据证实该行为导致宏御天公司与高迦斯图解除租赁合同，并导致宏御天公司租金损失。对于断电行为，华纶公司、顺投公司已提供证据及证人证言证实属于正常的线路检修维护，且宏御天公司也未提供营业单据、工人工资支付收据等证据证实停电造成其损失情况。故对宏御天公司的该反诉请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、华纶公司、顺投公司继续履行与宏御天公司签订的《华纶大厦租赁合同》（编号：STCF20160830）；二、宏御天公司自判决发生法律效力之日起十五日内向华纶公司支付违约金7980元；三、驳回华纶公司、顺投公司的其他诉讼请求；四、驳回宏御天公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利�。本案本诉受理费减半收取为1729.92元，财产保全费1309.95元，合共3039.87元（华纶公司、顺投公司已预交），由华纶公司、顺投公司共同负担1519.9元，由宏御天公司负担1519.97元。反诉受理费减半收取为2848.27元（宏御天公司已预交），由华纶公司、顺投公司共同负担1424元，由宏御天公司负担1424.27元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。宏御天公司与华纶公司、顺投公司签订的《华纶大厦租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。综合宏御天公司的上诉主张以及华纶公司、顺投公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案合同的租赁税由谁负担；2.顺投公司是否应返还宏御天公司缴纳的26977.41�；3.宏御天公司诉求华纶公司、顺投公司赔偿264126元损失能否得到支持。
关于涉案合同租赁税负担问题。宏御天公司上诉主张根据合同约定每月租金不含税35000元，且租赁税并不属于宏御天公司经营活动产生的税费，故华纶公司、顺投公司应返还宏御天公司缴纳的2016年12月至2017年3月的租赁税费2000元。对此，本院认为，《华纶大厦租赁合同》第二条第3款、第三条第1款虽然未约定租赁税费的承担主体，但双方当事人已通过签订《华纶大厦租赁合同补充协议》的形式明确约定“乙方（宏御天公司）每月的租金、水电费、税费等相关费用”支付至顺投公司指定的账户，而宏御天公司在实际履行过程中确实将租赁税包括在租金中一并支付，可以认定双方已通过补充协议的形式明确约定了租赁税的负担主体。宏御天公司上诉认为补充协议中的“税费”并非租赁税，但未能对“税费”的具体内容作出合理解释，而且其支付时未对该项费用的缴纳提出异议，华纶公司对此亦开具收据予以确认，故对宏御天公司上诉主张华纶公司、顺投公司返还该2000元，本院不予支持。
关于顺投公司是否应返还宏御天公司缴纳的26977.41元。宏御天公司与华纶公司、顺投公司签订的《华纶大厦租赁合同补充协议》已明确约定租金、水电等费用应支付至顺投公司、华纶公司指定的账户。宏御天公司向顺投公司法定代表人梁敬雄个人账户支付了26977.41元，但顺投公司并不确认该费用为梁敬雄代其收取的租金，故宏御天公司主张顺投公司退还该笔费用没有事实和法律依据。本案为租赁合同纠纷，若宏御天公司认为梁敬雄收取其缴纳的费用缺乏依据，可另案主张权利。
关于宏御天公司诉请的损失赔偿能否得到支持问题。宏御天公司上诉认�华纶公司、顺投公司未按约定将电梯交付其使用、没有协助次承租人高迦斯图公司办理营业执照，导致高迦斯图公司要求解除转租合同进而引发相应的租金损失，故华纶公司、顺投公司应予以赔偿。根据已查明事实，涉案电梯于2011年已不能使用，华纶公司、顺投公司与宏御天公司于2016年8月签订的租赁合同时专门约定电梯为“按现状”交付，故可认定宏御天公司在与华纶公司、顺投公司签订合同时对该电梯的“现状”是知悉的。在本案中，宏御天公司并没有提供证据证明双方在签订合同时电梯的“现状”为可使用状态，故本院对宏御天该项上诉主张不予支持，此其一；其二，从华纶公司向宏御天公司发出的《律师函》看，亦没明确拒绝协助高迦斯图公司办理营业执照的意思表示。一审法院虽认定华纶公司、顺投公司没有及时协助高迦斯图公司办理营业执照违反合�附随义务，但亦认定宏御天公司没有按时缴纳租金构成违约，在合同履行过程中，双方均存在过错。在本案中，宏御天公司无证据证明其与高迦斯图公司的租赁合同已解除，亦无证据证明华纶公司、顺投公司的行为与该合同被解除以及合同解除后的损失有直接关联，故本院对宏御天公司该项上诉主张不予支持。宏御天公司上诉还主张华纶公司、顺投公司恶意停电，导致其产生诸如房屋租金、水电费、工人工资等损失。对于断电行为，华纶公司、顺投公司已提供证据及证人证言证实属于正常的线路检修维护，双方的租赁合同亦明确约定若非华纶公司、顺投公司原因导致停电，华纶公司、顺投公司无需承担责任，且宏御天公司也未提供营业单据、工人工资支付收据等证据证实停电造成其损失情况，故本院对宏御天公司该项上诉主张亦不予支持。关于违约金问题。涉案租赁合同约定，宏御天公司需从2017年1月始每月10号前缴清当月租金，宏御天公司于2017年4月23日才缴纳2017年1月至4月的租金，违反合同约定，华纶公司、顺投公司主张宏御天公司按日千分之一支付违约金7980元符合双方约定，本院予以支持。
综上所述，上诉人宏御天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5816.24元，由上诉人宏御天公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十二月二十八日
书记员 梁启星