宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0402民初3240号
原告（反诉被告）：宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区原州路。
法定代表人：肖招峰，该公司执行董事。
原告（反诉被告）：固原晨光物业管理有限公司，住所地：宁夏固原市经济开发区原州路。
法定代表人：廖天福，该公司经理。
上列二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：刘清，男，1984年7月15日出生，汉族，上列二公司职工，住宁夏固原市经济技术开发区文化路（西）荣华园小区7号楼7单元602室，代理权限为特别授权。
上列二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：李德永，男，1976年11月24日出生，汉族，住宁夏固原市。
原告宁夏晨光实业有限公司（以下简称晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称晨光物业公司）与被告李德永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，被告李德永于2017年7月17日提起反诉，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晨光实业公司、晨光物业公司的委托诉讼代理人刘清、杨小勤和被告（反诉原告）李德永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晨光实业公司、晨光物业公司向本院提出诉讼请求:1.被告向二原告支付拖欠的租金共计132308.00元；2.被告向二原告支付逾期支付租金的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按拖欠租金总金额的0.5%计算；3.被告向二原告支付拖欠的物业管理费共计29664.00元；4.被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金，从逾期之日起至实际支付之日止每日按拖欠物业管理费的0.5%计算；5.被告向二原告交纳拖欠的采暖费共计8888.20元；6.被告向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金，从逾期之日支付至实际交纳之日每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算；7.本案案件受理费等全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：固原晨光家居建材城坐落于宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区交汇处东北角，2013年12月28日开业，由原告晨光实业公司开发建设，由原告晨光物业公司提供物业服务。2013年10月28日，被告李德永(丙方、承租方)与原告晨光实业公司(乙方、出租方)、晨光物业公司(甲方、管理方)订立《租赁协议》。《租赁协议》和《补充协议》第一条约定：甲方、乙方将固原晨光家居建材城五楼展厅B056(共1个)共计建筑面积103平方米的场地(含公用过道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积)出租给丙方用于经营品牌为大博金的衣柜类展品。《租赁协议》第二条约定：租赁期限自2013年12月28日起至2016年12月27日止；租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延。《租赁协议》第三条约定：租金按场地面积每平方米41.00元/月，每月租金共计4223．00元，按半年一次结算，先付后用(见第三条第1款)；在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金，每期按6个月计算(见第三条第2款)；如延期交纳租金，甲方向丙方按欠款金额每天O.5％的标准计收违约金；延期交纳10日以上(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第三条第3款)。《租赁协议》第四条约定：物业管理费应于上月20日前付清下月费用，全部由丙方直接缴存入甲方指定的账户，相关票据由甲方出具。丙方须按时交纳物业管理费，如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。延期交纳10日以上的(含10日)，甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)(见第四条第3款)。《租赁协议》第五条约定：丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费。如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天O.5％的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失(包括但不限于实际租金损失、律师费、诉讼费等)。丙方特别承诺：丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有(展品数量以双方解除协议时展厅的样品为准)，并授权甲方自行处置。甲方有权决定是否接受丙方的展品。如甲方接受展品则以实际变卖金额为准。上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足。未经甲方同意，丙方不得将本款所称”展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置(见《租赁协议》第九条第4款)。《租赁协议》第十一条约定：本协议解除和终止后，丙方应于解除或终止之日前三日内(或按甲方指定的其它期限)，将丙方展位内物品全部撤出展位(但丙方违反本协议第九条第4款承诺除外)；如丙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，丙方无权因此向甲方、乙方主张任何费用或损失(见第十一条第2款)；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用(见第十一条第3款)；因丙方违约导致解除合同时，甲方可采取店铺公示、短信通知等任何方式送达，解除通知一经送达，则本协议即终止(见第十一条第4款)。《租赁协议》同时对甲、乙、丙各方的权利义务、违约责任和不可抗力等事项作了约定。固原晨光家居建材城2013年12月28日开业，租赁期间按照《租赁协议》第二条的约定应自2013年12月28日起至2016年12月27日止。《租赁协议》约定租金按半年(6个月)一次结算(见第三条第1款)，承租人在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金(见第三条第2款)。因此，被告须于2013年11月20目前付清2013年12月28日至2014年6月27日(6个月)的租金，须于2014年5月20日前付清2014年6月28日至2014年12月27日(6个月)的租金；须于2014年11月20目前付清2014年12月28日至2015年6月27日(6个月)的租金，须于2015年5月20日前付清2015年6月28日至2015年12月27日(6个月)的租金；须于2015年11月20日前付清2015年12月28曰至2016年6月27日(6个月)的租金，须于2016年5月20之前付清2016年6月28日至2016年12月27日(6个月)的租金。原告虽不断催要，但被告拖欠租金拒不向原告支付。被告也未向原告支付物业管理费。另外，固原当地供热企业每年自11月1日起至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取。原告虽不断催要，但被告拖欠物业管理费和采暖费拒不向原告交纳。另外，《租赁协议》第十条约定：丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件(见第十条第3款)；甲方实行商场化管理，丙方不得以任何理由违反该制度(见第十条第5款)。被告在租赁期限尚未届满时于2016年8月2日未经原告同意单方面提前撤场，因而不能享受《租赁协议》中的任何优惠条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第四十四条第一款规定：”依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向原告支付租金、向原告支付物业管理费、向原告交纳采暖费，但被告拒不履行约定的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，原告依法提起诉讼。
李德永辩称，因二原告对涉案商铺不给购电,致使被告无法经营，被告实际从2013年12月28日经营至2015年9月中旬，故只同意支付该期间的租金、物业费、取暖费，且应当按照合同约定扣除免交部分，不同意支付该三项费用的违约金。
李德永向本院提出反诉请求：1.二原告赔偿被告展品损失共计193399.80元；2.反诉费用由二原告承担。事实和理由：原、被告于2013年12月15日签订了租赁合同，承租位于晨光家居建材城的铺面经营大博金家居专卖。此后，二原告直接通过客户交的货款将第一年的租金、暖气费、物业费等划走。在使用不到一年的时间，大概是2014年7、8月，原告晨光实业公司的股东黄金惠向被告和其他商户打招呼，说晨光实业公司的两个股东发生纠纷，待他们将纠纷处理完再交有关费用，若现在继续向公司交，等于向肖招峰个人交，他不认，得交第二遍。此后，黄金惠于2014年9月23日又向包括被告在内的商户送达了《租户、房产购买者、顶账者告知书》，告知晨光实业公司的经营行为”是肖招峰利用其暂时掌握公司印鉴、控制公司财务部门进行的违法行为”，”作为占公司股东49％的股东黄金惠概不承认”，并在告知书后面附了《工商机关企业股东转让备案表》。2014年11月28日，黄金惠又强迫商户签订《关于对原固原晨光物业管理有限公司租赁协议的补充条款》，致使商场管理陷入混乱。期间用于进货的升降电梯口也被出租，无法正常上货。二原告的上述行为严重影响正常经营秩序，致使被告经营额大幅下降。2014年11月15日，被告两个铺面电用完了，被告到原告晨光物业公司购电，但该公司以被告未交下一年租金等费用为由不给购电。因原告公司内部纷争已严重影响被告正常经营，致使被告没有收入，且尚未到交纳日期(合同约定为上一月20日)。因二原告违反合同约定拒绝购电，致使被告无法经营，一直停业到现在。此后，二原告未通知被告便拆除了涉案商铺装修，非法侵占了商铺内价值193399.80的大博金家居展品。现被告依法提起反诉。
晨光实业公司、晨光物业公司司针对李德永反诉辩称，被告的反诉请求违背事实和法律规定，不能成立，应予驳回。被告反诉主张的赔偿展品损失，不属房屋租赁合同纠纷案件审理的范围，被告就此提起反诉程序不当。
原告（反诉被告）晨光实业公司、晨光物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对二原告提交的证据认定如下：二原告提交的《租赁协议》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告订立了租赁合同及相关约定，予以采信。二原告提交的收款收据复印件6份来源合法，内容真实，能够证明被告向二原告支付了部分租金、暖气费、质保金、押金，予以采信。二原告提交的统计表6份均系自己制作，但统计表中与收款收据复印件中的交纳金额一致的，本院予以采信，其余5份不予以采信。本院认定的事实如下：2013年10月28日，被告（丙方）与原告晨光物业公司（甲方）、晨光实业公司（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方、乙方将固原市原州区固原晨光商业广场·家居建材城负二楼的B056号(建筑面积为103㎡)展厅出租给丙方；租赁期限自2013年12月15日至2016年12月14日，租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延；租赁期内，甲方代乙方按丙方所租用的场地面积每平方米41.00元/月，向丙方计收租金，每月租金为4223.00元，半年一次结算，先付后用。优惠期：甲方代乙方按丙方第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，首期月租金为3280.00元，应于本协议签订之日付清，其余租金于每期开始的上月20日前付清；租金由丙方直接存入甲方指定的账户，如延期支付，甲方按欠付租金每天0.5％的标准计收违约金，延期支付10日以上，甲方、乙方有权单方面解除合同并要求丙方赔偿由此引起的一切损失；合同签订后，丙方按三个月的租金额交纳签约押金12669.00元，如丙方违约或者单方面提前终止合同，甲方、乙方不退还押金；丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方交纳采暖费；丙方在开业前必须向甲方交纳商品质量保证金4223.00元，如丙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后退还该保证金；丙方特别承诺丙方未按本协议规定的期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让于甲方所有，如甲方接受展品则以实际变卖额为准，变卖额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、租金、违约金等及损失赔偿，未经甲方同意，丙方不得将本款所称的展品作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置；物业管理费第一年免收，第二年按固原市房管局物业处和固原市物价局核准的收费标准的50%收取，第三年全额收取。暖气费丙方依据固原市商业取暖收费标准收取向甲方缴纳采暖费。《租赁协议》签订后，商场实际于2013年12月28日开业，被告交纳了押金12669.00元、商品保证金4223.00元，支付了租金共计19680.00元。物业管理费8.00元/㎡/月，被告未交纳。涉案商铺每年度采暖费为3229.05元，被告交纳了采暖费共计4028.00元。被告辩称2015年9月因其未支付欠付的租金等二原告不给其购电，致使其未营业。原告称被告实际经营至2016年6月30日。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。根据合同约定，第一年租金按6个月计收，即2013年12月28日至2014年12月27日收取的租金应为19680.00元（计算方式为41.00元/月×80.00㎡×6个月），第二年租金按9个月计收，即2014年12月28日至2015年12月27日收取的租金应为33210.00元（计算方式为41.00元/月×90㎡×9个月），第三年租金全额收取，即2015年12月28日至2016年6月30日收取的租金应为29561.00元（计算方式为41.00元/㎡×103.00㎡×7个月）。根据合同约定，第一年物业管理费免收，即2013年12月28日至2014年12月27日的物业管理费免收，第二年物业管理费按50%收取，即2014年12月28日至2015年12月27日的物业管理费为4944.00元（计算方式为8.00元/㎡×103.00㎡×50%×12个月），第三年物业管理费全额收取，即2015年12月28日至2016年6月30日的物业管理费为4944.00元（计算方式为8.00元/㎡×103.00㎡×6个月）。采暖费依据固原市商业取暖收费标准收取，即2013年12月28日至2014年4月15日采暖费为2054.85元（计算方式为103.00㎡×5.70元/㎡×3.5个月），2014-2015年度、2015-2016年度的采暖费均为3229.05元（计算方式为103.00㎡×5.70元/㎡×5.5个月）。根据原、被告的陈述，双方对2015年9月15日前被告所欠二原告的租金无异议，被告应向二原告支付租金共计为47355.00元（19680.00元+41.00元/月×90㎡×7.5个月），支付的采暖费应为5283.90（2054.85元+3229.05元），交纳的物业管理费应为4944.00元，上述租金、物业管理费、采暖费共计57582.90元。因被告未按约定向二原告支付租金，致使无法在二原告处购电，导致被告不能经营。被告不能经营，其应当及时主张自己的权益，但其置之不理，被告在租赁期间不按约定向二原告支付租金、物业费、暖气费，二原告应当积极主张自己的权益，但二原告、被告怠于行使权利，有放任扩大损失的行为，故对原、被告有争议期间的租金予以酌减。二原告要求被告支付2015年9月16日至2016年6月30日期间的租金、物业管理费、采暖费，本院酌情确定被告向二原告支付2015年9月16日至2016年4月30日期间的租金26650.00元（41.00元/月×90㎡×1.5个月+41.00元/月×103㎡×5个月）、物业管理费4944.00元、采暖费为3229.05元，上述租金、物业管理费、采暖费共计34823.05元。综上，本案中被告应向二原告交纳的租金、物业管理费、采暖费共计92405.95元。被告已向二原告支付的租金19680.00元、采暖费4028.00元，被告向二原告交纳的押金12669.00元、商品保证金4223.00元，减除被告已支付的上述租金等费用，被告向二原告支付的租金、物业管理费、采暖费共计51805.95元。被告反诉要求二原告赔偿展品损失193399.80元，因无证据证实，不予支持。
综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，被告的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）李德永于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金、物业管理费、采暖费共计为51805.95元；
二、驳回原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李德永的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3718.00元，由原告（反诉被告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担2591.00元，被告（反诉原告）李德永负担1127.00元。案件反诉受理费（按减半收取）2084.00元，由被告（反诉原告）李德永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判长刘汉龙
审判员任卫敏
人民陪审员金义宝
二○一七年十月二十三日
书记员金小荣
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。