西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01370号
上诉人（原审被告）刘建华。
委托代理人李明，陕西宽明律师事务所律师。
委托代理人姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡秋娟，西京医院放射科医生。
委托代理人杨晓林，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人孙萍悦，陕西乐友律师事务所律师。
原审第三人朱尚卫，无业。
委托代理人罗亚利，陕西宽明律师事务所律师。
上诉人刘建华与被上诉人蔡秋娟、原审第三人朱尚卫物权确认纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
蔡秋娟原审诉称，2007年，朱尚卫向蔡秋娟借款83万元，同时用位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房产作为抵押，并实际将房屋交付蔡秋娟居住至今。2010年4月，因朱尚卫无力偿还借款，将上述房屋作价60万元卖给蔡秋娟。蔡秋娟多次要求朱尚卫协助办理房产过户手续无果，遂向西安市碑林区人民法院提起诉讼，法院经审理作出（2012）碑民一初字第00353号民事判决，确认蔡秋娟与朱尚卫买卖有效。2011年3月，刘建华与朱尚卫串通，签订虚假房屋买卖契约，西安市住房保障和房屋管理局未经实地查看，未经公告公示违法给刘建华办理了该房屋的产权证。后西安市碑林区人民法院作出（2011）碑行初字第00061号行政判决，撤消了该产权证。请求依法确认位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋归蔡秋娟所有；诉讼费由刘建华承担。
刘建华辩称，朱尚卫于2008年9月16日向常有民借款30万元，并以涉案房屋作为抵押，借款到期后无力偿还。后西安市碑林区人民法院就常有民与朱尚卫借款一案于2009年10月14日作出的（2009）碑民二初字第1024号民事判决，判决常有民胜诉。常有民遂向碑林区人民法院申请强制执行，法院查封了朱尚卫位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋。办案人员提议由常有民与朱尚卫自行出售本案诉争房屋，将所售房款用于归还欠款。后常有民与朱尚卫通过房屋中介机构介绍认识刘建华，三方协商一致于2011年2月26日签订了转让诉争房屋的《协议书》，并申请法院解除对本案诉争房屋的查封。2011年2月26日，刘建华与朱尚卫签订《房屋买卖合同》，约定刘建华以55万元购买该房屋。双方共同到西安市住房保障和房屋管理局办理过户手续。2011年4月13日，西安市住房保障和房屋管理局向刘建华颁发了西安市房权证碑林区字第××号房屋所有权证。刘建华是本案诉争房屋的唯一所有权人，不同意蔡秋娟的诉讼请求。
朱尚卫原审述称，其向蔡秋娟借款属实，但实际借款只有60多万，83万的借条是蔡秋娟加了利息后让其重新书写的借条。涉案房屋归其所有，2010年4月其让蔡秋娟将该房屋出租，用房屋租金抵偿借款，该房屋蔡秋娟并未实际居住。因其另借常有民30多万元，常有民向碑林区人民法院起诉，法院于2009年10月14日做出（2009）碑民二初字第1024号民事判决，判决要求其向常有民偿还借款30万元。常有民于2009年12月18日向碑林区人民法院申请强制执行。法院于2009年12月21日将涉案房屋查封。在这期间，常有民通过房屋中介找到刘建华，说好房屋价款为55万，刘建华将房屋价款交给法院，法院将30万交给了常有民，并于2011年3月24日解除对该房屋的查封。2011年4月13日，双方办理该房屋过户手续，将房屋过户到刘建华名下。2011年5月，蔡秋娟起诉要求确认双方之间买卖协议有效，法院缺席判决确认蔡秋娟与其买卖协议有效。其与蔡秋娟之间没有签订买卖协议，也没有办理抵押登记。其对碑林区人民法院作出的（2012）碑民一初字第00353号民事判决有异议。撤销房产证的行政诉讼已被西安市中级人民法院发回重审。其与蔡秋娟之间存在借款关系，但不存在房屋买卖合同关系。现在涉案房屋已经归刘建华所有，所以不同意蔡秋娟诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年4月12日，蔡秋娟与朱尚卫签订《借款协议》，约定：朱尚卫因孩子出国需要一定的保证金，向蔡秋娟借款83万元，借款期限自2007年4月15日起至借款还清为止。借款期间，朱尚卫同意将位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋抵押给蔡秋娟，若借款还清，蔡秋娟将抵押的房产证归还朱尚卫，借款期间蔡秋娟可以居住，直至借款还清为止或以房屋作价归还所欠借款。2007年4月15日，朱尚卫向蔡秋娟出具83万元借条，并将抵押房屋实际交给蔡秋娟管理。2010年4月20日，蔡秋娟与朱尚卫签订《协议》，约定：朱尚卫向蔡秋娟借款83万元已三年，无力偿还现金，朱尚卫自愿将西安景龙池龙洋楼2-602号房屋（房产证号：西安市房权证碑林区字第××号）抵给蔡秋娟，归蔡秋娟所有，该房屋抵偿借款60万元，抵债后剩余欠款由朱尚卫继续偿还，蔡秋娟与朱尚卫在协议上签字确认。蔡秋娟自2010年4月至今在该房屋居住。2012年，蔡秋娟向原审法院提起诉讼，要求确认其与朱尚卫之间的房屋买卖合同有效。原审法院经审理认为，朱尚卫无力偿还借款，双方协商一致由朱尚卫将其所有的房屋抵债给蔡秋娟，该协议设立了双方之间的房屋买卖法律关系，符合法律规定，属于依法成立的合同，应认定有效。遂作出（2012）碑民一初字第00353号民事判决，确认蔡秋娟与朱尚卫签订的房屋买卖合同有效。
另查明，朱尚卫于2008年9月16日向常有民借款30万元，借款到期后无力偿还。常有民向西安市碑林区人民法院提起诉讼，西安市碑林区人民法院经审理于2009年10月14日作出（2009）碑民二初字第1024号民事判决，判决朱尚卫偿还常有民借款30万元及利息。常有民于2009年11月18日向西安市碑林区人民法院申请强制执行，西安市碑林区人民法院于2009年12月21日作出（2010）碑执字第113号执行裁定，查封了朱尚卫位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋。2011年2月26日，朱尚卫、常有民与刘建华签订《协议书》，约定朱尚卫将位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋以55万元价格出卖给刘建华，用于偿还常有民30万元的欠款。同日，朱尚卫与刘建华签订了《房屋买卖合同》，朱尚卫将位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋以55万元价格出卖给刘建华。2011年3月9日，常有民向西安市碑林区人民法院执行庭提交执行结案申请书，申请解除对朱尚卫财产的查封并申请结案。西安市碑林区人民法院遂作出（2010）碑执字第113-3号执行裁定，解除对朱尚卫位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋查封。此后，朱尚卫与刘建华向西安市住房保障和房屋管理局申请办理涉案房屋的产权过户手续。其二人递交的申请过户材料中《房屋买卖合同》的转让价格为38万元。西安市住房保障和房屋管理局于2011年4月13日向刘建华颁发了涉案房屋的房屋产权证（房产证号：西安市房权证碑林区字第××号）。
蔡秋娟不服西安市住房保障和房屋管理局房屋行政登记，于2011年7月15日向西安市碑林区人民法院提起行政诉讼，请求撤销刘建华名下位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋产权证书。西安市碑林区人民法院经审理认为，为了保障稳定、有序的房产交易秩序，保障当事人合法权益，对房屋产权争议较大的情形，房屋行政登记机关应对该房屋进行实地查看或者发布公告以避免产权争议的发生。就本案而言，该具体行政行为涉及的房屋于2007年4月由蔡秋娟实际使用居住至今，2010年4月蔡秋娟与朱尚卫签订转让协议将该房屋作价60万元偿还蔡秋娟借款（该协议经过了生效判决确认），而刘建华于2011年3月才与原产权人朱尚卫签订房屋买卖契约，明显属于产权争议较大的情形。西安市住房保障和房屋管理局在该具体行政行为中既没有对该房屋进行实地查看，又没有公告，没有尽到适当的审查义务。该具体行政行为依法应予撤销。遂作出（2011）碑行初字第00061号行政判决，撤销西安市住房保障和房屋管理局2011年4月13日向刘建华颁发的1150108012I-96-1-20602-1号房屋所有权证的具体行政行为。宣判后，西安市住房保障和房屋管理局及刘建华不服，提出上诉。西安市中级人民法院经审理认为，朱尚卫作为原房屋产权人将涉案房屋转移登记到刘建华名下，之前在2007年4月将涉案房屋交付蔡秋娟使用至今，并在2010年4月与蔡秋娟签订房屋买卖合同，故朱尚卫与本案有法律上的利害关系，应追加朱尚卫为第三人。原审未予追加，违反法定程序。遂作出（2013）西行终字第00049号行政裁定，撤销西安市碑林区人民法院（2011）碑行初字第00061号行政判决；将案件发回重审，现该案中止审理。
本案在审理中，调阅了西安市碑林区人民法院（2010）碑执字第113号执行案件卷宗，并向办案人了解案件执行情况，经调查，朱尚卫、常有民与刘建华系庭外自行签订《协议书》、《房屋买卖合同》，所售房款未通过法院转交常有民。原审法院依据常有民提交的执行结案申请书，解除了对朱尚卫的财产查封并结案。
原审法院经审理认为，本案系物权确认纠纷。蔡秋娟与刘建华均对涉案房屋主张所有权。应根据双方提交的证据，结合该房屋实际占有使用的具体情况综合分析认定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2007年4月12日，蔡秋娟与朱尚卫签订《借款协议》，朱尚卫向蔡秋娟借款83万元，朱尚卫将涉案房屋抵押给蔡秋娟，借款期间蔡秋娟可以居住该房屋，直至借款还清为止或以房屋作价归还借款。随后朱尚卫将该房屋实际交给蔡秋娟管理。2010年4月20日，双方又签订《协议》，朱尚卫将涉案房屋作价60万元抵给蔡秋娟，用于偿还借款，蔡秋娟在该房屋居住至今。上述协议，内容明确，意思表示真实，且已实际履行，已经西安市碑林区人民法院生效的（2012）碑民一初字第00353号民事判决确认有效。《中华人民共和国物权法》第七条的规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。朱尚卫明知涉案房屋已实际转让给蔡秋娟并实际占有，其在与常有民之间的借款纠纷案件执行过程中，故意隐瞒涉案房屋已实际转让的客观事实，私自与刘建华签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给刘建华。朱尚卫的行为违背诚实信用原则和社会公德，侵犯了蔡秋娟的合法权益，是引起本案纠纷的始作俑者，应承担民事法律责任。刘建华在签订《房屋买卖合同》时，未对涉案房屋的真实情况进行必要的了解，草率签约。刘建华与朱尚卫在办理涉案房屋产权过户手续中，违反法律规定，弄虚作假，损害公共利益，其不是法律意义上的善意第三人，亦应承担相应的民事法律责任。综上，原审法院生效的民事判决已确认蔡秋娟与朱尚卫签订的房屋买卖合同有效，且蔡秋娟自2007年4月起实际占有使用涉案房屋至今，而刘建华于2011年3月才与朱尚卫签订《房屋买卖合同》。为了维护稳定、有序的交易秩序，保障公民的合法权益，依法确认位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋归蔡秋娟所有。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条之规定，判决：位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20602号的房屋归蔡秋娟所有。一审案件受理费9800元，刘建华负担（此款蔡秋娟已预交，刘建华于本判决生效后十日内给付蔡秋娟）。
宣判后，刘建华不服，向本院提起上诉称，原审法院仅仅基于蔡秋娟是在刘建华之前就与朱尚卫签订了买卖合同，且已实际占有使用该房屋为由，将诉争房屋确认归蔡秋娟所有，认定事实不清，证据不足，适用法律错误；蔡秋娟与朱尚卫涉案房屋买卖合同一案，该案被告朱尚卫、利害关系人刘建华均未到庭情况下，法院作出不符合客观事实的判决；蔡秋娟与朱尚卫签订房屋买卖协议的时间是在涉案房屋查封期间，而根据规定，查封期间，被查封的财产，执行债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效，蔡秋娟与朱尚卫之间买卖合同关系不能成立；在办理涉案房屋产权过户手续中，朱尚卫向房屋管理部门提交了一份成交价格为38万元的《房屋买卖合同》，法院以此认定刘建华不是法律意义上的善意第三人证据不足；即使该份合同损害公共利益，也是行政机关要求其进行补缴税务的问题，且该事件是在刘建华与朱尚卫完成了善意购买房产的交易之后为了逃避缴纳法律税务而产生，与蔡秋娟无任何关联，即使该份合同无效，也不影响第一份合同的效力及合同的履行；原审法院证据不足，刘建华已经尽到了对房屋真实情况的合理审查义务，更有理由相信该房产系有权处分且无权属争议的财产；刘建华以合理的市场价格购买了该房屋，并完成了交易过户，已经构成善意取得；蔡秋娟与朱尚卫签订房屋买卖协议后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋所有权仍为朱尚卫所有，朱尚卫有权再次向刘建华出卖该房屋，原审法院就此认为刘建华与朱尚卫签订的《房屋买卖合同》就是草率签约证据不足；原审法院适用法律错误。请求：改判驳回蔡秋娟的原审诉请。本案一审、二审的诉讼费用由蔡秋娟承担。
蔡秋娟辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，碑林区法院的裁定书查封是事实，但不是通过一审执行程序将房屋卖给刘建华，只是朱尚卫处于恶意将房屋卖给刘建华；蔡秋娟与朱尚卫的房屋买卖合同经碑林区法院判决买卖合同是有效的，所以刘建华与朱尚卫的私下过户是无效的，蔡秋娟已经通过行政诉讼撤销了该过户行为；蔡秋娟认为蔡秋娟与朱尚卫的买卖合同是成立的，一审认定事实充分，请求驳回上诉，维持原判。
朱尚卫称，朱尚卫对刘建华的上诉意见全部认可，朱尚卫一直认为诉争房屋归刘建华，请求支持刘建华的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案一审查明，2007年4月12日，蔡秋娟与朱尚卫签订借款协议，约定朱尚卫向蔡秋娟借款83万元，朱尚卫将涉案房屋抵押给蔡秋娟，借款期间蔡秋娟可以居住该房屋，直至借款还清为止或以房屋作价归还借款，随后朱尚卫将该房屋实际交给蔡秋娟管理。2010年4月20日，蔡秋娟与朱尚卫签订协议，朱尚卫将涉案房屋作价60万元抵给蔡秋娟，用于偿还借款，已发生法律效力的西安市碑林区人民法院（2012）碑民一初字第00353号民事判决确认蔡秋娟与朱尚卫房屋买卖合同有效。《中华人民共和国物权法》第七条的规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”朱尚卫明知涉案房屋已实际转让给蔡秋娟并实际占有，其在与常有民之间的借款纠纷案件执行过程中，故意隐瞒涉案房屋已实际转让的客观事实，私自与刘建华签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给刘建华，原审法院认定朱尚卫的行为违背诚实信用原则和社会公德，侵犯蔡秋娟的合法权益，引起本案纠纷，应承担民事法律责任，是正确的。刘建华在签订房屋买卖合同时，未对涉案房屋的真实情况进行必要的了解，草率签约；刘建华与朱尚卫在办理涉案房屋产权过户手续中，违反法律规定，弄虚作假，损害公共利益，原审法院认定刘建华不是法律意义上的善意第三人，亦应承担相应的民事法律责任，并无不当。原审法院考虑到生效民事判决已确认蔡秋娟与朱尚卫签订的房屋买卖合同有效，且蔡秋娟自2007年4月起实际占有使用涉案房屋至今，而刘建华于2011年3月才与朱尚卫签订房屋买卖合同，为了维护稳定、有序的交易秩序，保障公民的合法权益，确认位于西安市碑林区景龙池1幢2单元20××02号的房屋归蔡秋娟所有，判决并无不当。刘建华上诉请求改判驳回蔡秋娟的原审诉请，依据不足，本院依法不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，刘建华已预交，由刘建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 张安品
代理审判员 马延环
二〇一五年五月四日
书 记 员 李洪星