广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1011号原告王波。委托代理人陈绍宗。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区迎宾路市政府办公楼群西侧。法定代表人孔仕才，该公司董事长。委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。原告王波诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员徐祖英适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人陈绍宗，被告委托代理人江文兵到庭参加诉讼。原告诉称，2010年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于广西防城港市港口区迎宾路1号，金海湾小区C5组团3栋2单元202号房屋，该屋总面积133.15平方米，《商品房买卖合同》中约定房屋总价是343527元，被告在2011年12月31日前将房屋交付给原告使用，被告逾期交房时，应以实际缴纳购房款为基数，按日向原告支付预逾期交房的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已付清购房全款。但原告至今未接到被告方发给的《收房通知书》。被告至今无正式竣工验收合格证明，无《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而且室内外飘窗在施工时被告也没有按照《国家民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中规定的“住宅窗台低于0.9M时，应采取防护措施”。被告施工时未安装安全防护栏。被告根据国家《建筑法》相关规定，未经验收、未颁发合格证的住宅不得交付使用及《商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期未能够正式交付房屋的，出卖人应当自《商品房买卖合同》约定最后交付期限的第二日起至实际正式交房时止，按日向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告王波支付逾期交房违约金35091.96元（违约金计算方法：343527元×0.00008×1277天=35091.96元，自2012年1月1日起暂计至2015年6月30日，以后另计）；二、被告补装外飘窗安全防护栏或折算现金赔偿：978.75元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：1、被告延迟交房有法定的理由，如天气和停水停电的原因，因此被告延迟交房的时间并没有原告陈述的那么多，应当予以扣减相应可以减去的天数。2、原告在2013年已经接受了房屋，所以原告要求的计算违约金的天数没有事实及法律依据；3、原告违约金的计算方式有误，根据双方的合同，应当按照每日万分之零点三来计算而不是万分之零点八；3、关于飘窗的诉讼请求没有事实和法律依据，原告所买的房子是否真有飘窗，并且飘窗与地面的高度是否符合相关的规定，并没有证据进行证实，要折现的现金具体是多少也不是很清楚。经审理查明，2010年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于防城港市港口区迎宾路××海湾小区××组团××单元××号房屋，该屋总面积133.15平方米，该商品房单价2580元，房屋总价为343527元，交房日期为2011年12月31日。合同第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点八的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之零点三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。另查明，原告按合同约定向被告支付总房款343527元。被告在一审法庭辩论终结前尚未通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。原告至今未领取房屋钥匙。2015年6月23日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。2010年8月26日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气62天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2011年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。2010年8月26日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气62天，属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期从2011年12月31日计算，扣除中雨以上的62天，则逾期交房时间应从2012年3月3日起计算违约天数。由于被告尚未达到约定的交房条件，且交房时间无法确定，故本院将被告逾期交房的时间暂计算至原告起诉之日即2015年6月23日，其余逾期交房违约金，原告可待交房后另行提起诉讼，故被告逾期交房时间为2012年3月3日至2015年6月23日，被告逾期交房的时间共1207天。关于违约金的计算标准。被告辩称，原告违约金的计算方式有误，根据双方的合同，应当按照每日万分之零点三来计算而不是万分之零点八。双方合同第九条约定违约金的计算标准，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因该条款属于格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即采用违法计算标准采用比率不小于第（1）项中的比率，也即万分之零点八。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准计算，C5组团3栋2单元202号房，违约金为343527元×0.00008×1207天=33171元。原告诉请补装室外飘窗防护拦或折算现金赔付的问题。因双方在《商品房买卖合同》中对飘窗防护拦并没有约定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告王波支付逾期交房违约金33171元；二、驳回原告王波的其他诉讼请求。案件受理费702元，减半收取计351元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担。原告王波已预交的案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告王波。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费702元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐祖英二〇一五年八月五日书记员  谭 源