江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1282民初5170号
原告：中国建设银行股份有限公司靖江支行，统一社会信用代码9132128270399040XY，住所地靖江市骥江路229号国贸大厦东侧1－5层。
负责人：叶军，行长。
委托诉讼代理人：吴灿松，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：刘学明，江苏苏泰律师事务所律师。
被告：汪玲，女，1989年3月7日出生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。
被告：顾永秀，女，1962年1月13日出生，汉族，住所地靖江市。
被告：汪幼松，男，1959年6月25日出生，汉族，住所地靖江市。
原告中国建设银行股份有限公司靖江支行与被告汪玲、顾永秀、汪幼松为金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学明，被告汪玲到庭参加诉讼。被告顾永秀、汪幼松经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理�结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告汪玲、顾永秀、汪幼松立即归还原告借款本金407490.79元及至实际给付之日的利息（截至2017年7月17日结欠利息6314.44元，以后的利息按本金407490.79元、年利率9.825%计算）；2.确认原告对被告汪玲名下位于靖江市××城东环××3-502房屋拍卖、变价、折价后的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告变更诉讼请求1为：被告汪玲、顾永秀、汪幼松立即归还原告借款本金401290.87元及至实际给付之日的利息（至2017年10月26日结欠利息1256.07元，以后的利息按本金401290.87元、年利率7.35%计算）。事实和理由：2014年11月3日，原告与被告汪玲、顾永秀、汪幼松签订个人住房（商业用房）借款合同1份，约定三被告向原告借款44万元，借款期限为240个月，当期执行年利率6.55%，被告汪玲以靖江市××城东环××3-502房屋提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放了借款，但三被告未能按合同约定期限足额归还借款，根据合同约定，三被告应立即清偿未偿还全部借款本息。原告于2017年1月25日向三被告发出贷款提前到期通知书，要求其于15日内一次性偿还原告未还借款本息。
被告汪玲承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告起诉后，其已经及时归还了所结欠的借款本息，故不存在借款提前到期的情形。原告起诉错误，故引起本案纠纷的责任在原告，律师代理费、诉讼费应由原告负担。
被告顾永秀、汪幼松未答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.2014年11月3日借款合同1份；2.个人贷款支付凭证1份；3.结欠本金、利息明细及账户明细对账单各2份；4.贷款提前到期通知书1份；5.委托代理合同、代理费发票各1份。本院审查后认为，原告提供的上述证据来源合法、内容互相印证，形成证据链，能够作为本案认定事实的依据。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因购买位于靖江市××城东环××3-502房屋，被告汪玲、顾永秀、汪幼松共同向原告申请借款44万元。2014年11月3日，原告（贷款人）与被告汪玲（借款人、抵押人）、顾永秀及汪幼松（借款人）签订个人住房（商业用房）借款合同1份，约定原告借款44万元给三被告，借款期限为240个月。贷款利率为浮动利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率,该利率自起息日至贷款本息清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，于每年的1月1日调整，借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日则当月最后一日为约定�款日。还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平每月归还本息金额为人民币3293.49元。本合同借款人选择委托扣款方式，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内；借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期�日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。被告汪玲以靖江市××城东环××3-502房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权�。同年10月30日，原告领取了靖房他证城字第××号房屋他项权证1份，载明他项权利种类抵押权，房屋坐落靖江市靖城新城东环花苑A-26幢3-502，债权数额为44万元。
2014年11月3日，原告向被告汪玲3200****5308账户发放贷款44万元，借款期限自2014年11月3日至2034年11月3日，当期执行年利率为6.55%。2016年1月1日起执行年利率调整为4.9%，后未进行调整。被告汪玲、顾永秀、汪幼松于2016年11月、2017年1月未能按时足额偿还借款本息。2017年1月25日，原告向三被告发出贷款提前到期通知书，宣布贷款立即到期，要求三被告在15日内一次性归还全部未还的借款本息。2017年7月31日，汪玲归还借款本金2464.82元、利息377.79元、罚息57.39元。原告为提起本案诉讼，于2017年8月1日与江苏苏泰律师事务所签订委托代理协议，支付律师代理费29000元。同年8月14日，汪玲归还借款本金1239.96元、利息6738.49元、罚息48.77元。至2017年10月26日，三被告尚欠原告借款本金401290.87元、利息1256.07元。
本案争议的焦点：原告能否要求三被告立即给付剩余借款本息；三被告是否应承担律师代理费、诉讼费。
本院认为，原告与被告汪玲、顾永秀、汪幼松签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人真实意思的表示，双方当事人均应该按约履行各自的义务。被告顾永秀、汪幼松与汪玲共同向原告申请借款，在原告按约发放贷款后，三被告负有共同归还借款本息的义务。
个人住房（商业用房）借款合同明确载明：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息。三被告未能按约按时足额归还2016年11月、2017年1月应归还的借款本息，致使原告于2017年1月25日向三被告发出贷款提前到期通知书，宣布贷款立即到期，系原告依照约定行使合同赋予贷款人的权利。现原告要求三被告立即归还下余全部借款本金及至还款之日的利息，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。
关于三被告是否应承担律师代理费、诉讼费的问题。个人住房（商业用房）借款合同约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。该约定系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应诚信履行。因三被告在原告通知贷款全部到期后未及时足额归还原告借款，致原告提起本案诉讼并支付了相应的律师代理费，现原告要求三被告赔偿该费用，具有合�依据，本院依法予以支持。原告提起本案诉讼，引起本案纠纷的责任在三被告，依法三被告应承担本案诉讼费。
我国法律规定，债务人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额限度内就该担保财产优先受偿。本案中，被告汪玲以其名下位于靖江市××城东环××3-502房屋为借款本息提供抵押担保，原告依法办理了抵押登记，抵押权自登记时设立。现三被告未能按约及时足额偿还借款已构成违约，原告有权按合同约定行使抵押权，原告依法对被告汪玲抵押的房屋在最高限额44万元范围内享有优先受偿权。
被告顾永秀、汪幼松经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，系其放弃抗辩原告诉讼主张的权利，由此产生的不利法律后果，依法应由其自行承担。根据�中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪玲、顾永秀、汪幼松于判决生效后10日内归还原告中国建设银行股份有限公司靖江支行借款本金401290.87元及至还款之日的利息（至2017年10月26日欠息1256.07元，以后的利息按本金401290.87元、年利率7.35%计算）、赔偿律师代理费29000元；
二、原告中国建设银行股份有限公司靖江支行对被告汪玲名下位于靖江市靖城东环花苑A-26幢3-502房屋拍卖、变卖、折价的价款在44万元限额内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7942元减半收取计3971元，由三被告负担（原告已垫支，三被告还款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本四份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费7942元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，帐号：47×××53；行号：104312800123）。
代理审判员 吴阳晨
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 张 颖
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承�继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间未满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者�三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一�八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。