海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陵民初字第107号
原告蒋小辉，男。
原告李志琳，女。
原告蒋子盈，男。
法定代理人蒋小辉，男。系原告蒋子盈的父亲。
法定代理人李志琳，女。系原告蒋子盈的母亲。
三原告共同委托代理人张晨希，海南昌宇律师事务所律师。
被告海南科惠信息产业园有限公司。
法定代表人郭玮，总经理。
委托代理人朱云燕，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈诉被告海南科惠信息产业园有限公司（以下简称科惠公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日不公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人张晨希、被告委托代理人朱云燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈诉称，2013年2月12日，三原告到被告开发的商品房项目“某某城市”售楼现场看房，经现场销售人员介绍后，三原告决定购买“某某城市”5号楼2层2x9号房，房屋总价款为885806元。三原告当场向被告支付20000元定金，被告亦出具了收据。但当时由于“某某城市”项目暂未取得《商品房预售许可证》，还不能签订购房合同。此后三原告应被告要求于2013年8月再次向被告支付80000元定金，被告亦出具了收据。被告于2014年3月27日向原告开出了一份《房屋定购确认单》，约定双方于2014年6月30日正式签订购房合同。但至原告起诉之日，双方仍无法签订购房合同。被告所售房屋没有《商品房预售许可证》，不具备销售条件，已构成严重违约，现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除三原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈与被告科惠公司之间的定房协议；2、被告科惠公司向三原告双倍返还购房定金人民币200000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告科惠公司辩称，一、本案诉争的商品房在起诉前尚未取得预售许可证，故原告与被告之间签订的商品房预约合同系无效合同。在原、被告签订《房屋定购确认单》以及交纳定金时被告均告知原告没有预售许可证的事实，原告在明知涉案商品房项目未取得预售许可证的情况下，仍与被告签订预约合同，故对合同无效亦存在一定的过错，应承担相应的责任。二、至原告起诉之日，该项目不仅已具备竣工验收条件，而且远超过办理预售许可证的条件，但由于第三方的客观障碍原因导致被告无法办理预售许可证，而非被告自身原因导致未办理预售许可证。我司开发的“某某城市”项目，已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等法定文件。在2013年初对外开放认筹前已满足申领预售许可证的条件，并自那时起，一方面如实将相关情况告知包括原告在内的认筹业主，另一方面不予余力地多次与各方沟通、协调，为争取预约合同的履行极尽所能。但由于第三方客观原因，导致无法办理预售许可证，我司亦是受害者。综上，双方所签署的预约合同由于未取得商品房预售许可证无效，但我司对于尚未取得预售许可证不存在故意隐瞒的行为，原告自始至终对于该事实明确知晓，故其诉请于法无据。且我司对预约合同的履行始终存在极大的诚意，已尽其最大所能积极协调以排除障碍，但仍无法排除第三方行政审批造成的客观障碍。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告正当权益。
原告为证明其主张，向本院提交以下八份证据：证据一《置业计划书》，证明被告的置业顾问赵娜对三原告作出的置业描述。证据二《网银转帐单》，证明原告于2013年2月12日向赵娜转账。证据三《蒋小辉银行转账记录》，证明原告蒋小辉向被告转账了8万元的定金。证据四《海南科惠信息产业园有限公司的银行账户信息》，证明原告将定金转账给被告的银行账户。证据五《购房E金券》，证明原告为购房网上购买的优惠券。证据六被告公司出具的《收据》二份及海口楚豪房地产经纪有限公司出具的《收据》一份，证明被告以及房产中介公司收到款项后向原告出具收据。证据七《房屋定购确认单》，证明被告业务代表及现场经理与原告签订的房屋定购确认单，明确原告支付了定金100000元及签订买卖合同的时间为2014年6月30日。证据八《某某会筹备章程》，证明原告缴纳了20000元会费，该会费实际上为定金。
被告的质证意见为：对原告提交的证据五真实性有异议，该证据与本案无关联性。对证据六中海口楚豪房地产经纪有限公司出具的《收据》真实性有异议。对原告提交的其他证据的真实性无异议，但认为证据一只能证明原、被告就诉争的房屋达成的初步意向；证据二只能证明原告向赵娜个人支付了10万元，与被告无关；证据三转账支付的时间与《收据》开出的支付时间不相符；证据七只能证明原、被告之间已建立有效的商品房预约合同法律关系，且签订该确认单时被告明知该项目尚未取得预售许可证。
被告为证明其主张，提交了以下五份书面证据：证据一2013年9月《关于〈某某城市〉项目申请办理预售许可的函》、证据二2014年9月《关于〈某某城市〉项目申请办理预售许可的函》，两份证据共同证明涉案的工程项目在满足预售条件及竣工交付条件后，被告数次申请办理预售许可。证据三《清水湾国际信息产业园区项目建设领导小组关于成立推进清水湾国际信息产业园区建设专项工作组的通知》清项目（2013）1号、证据四《推进清水湾国际信息产业园区建设专项工作组关于办理商品房预售许可证相关问题的复函》清项目组（2015）3号、《清水湾国际信息产业园区项目建设领导小组办公室关于清水湾国际信息产业园区开发建设有关工作的通知》清项目（2013）1号，共同证明政府成立专项小组对该项目进行调整，调整期间与本项目有关的重大事项（如行政审批）等，须与专项小组沟通，专项小组完成调整之前，不办理商品房预售许可证事项。证据五《关于海南科惠信息产业园有限公司、陵水科信实业发展有限公司要求办理某某城市3栋小高层、30栋低层住宅商品房预售许可证的复函》，证明由于该项目行政审批需专项小组批示，故被告提交的预售许可审批材料被行政部门退回，不予受理。
原告的质证意见为：对被告提交的证据一、二为被告单方制作，无法确认证据的三性。对证据三、四的三性均有异议，认为证据没有原件予以核对。对证据五的三性无异议，但认为被告没有具备销售房屋的条件，存在欺诈行为。
被告庭后补交四份证据：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证明被告所开发的“某某城市”小区项目已具备办理预售许可证的条件。上述证据经原告质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性均无异议，但认为原告在2013年2月12日交付定金购买涉案房产时，被告尚未取得《国有土地使用权证》等，被告未尽到《房屋定购确认单》中的义务，被告存在违约情形，应适用定金罚责。
本院认证：被告对原告提交的证据一、三、四、七、八以及证据六中被告公司出具的两份《收据》的真实性无异议，本院予以认定。对原告提交的证据二、五及证据六中海口楚豪房地产经纪有限公司出具的《收据》，与本案待证事实不具有关联性，故本院不作为认定本案事实的依据。原告对被告提交的证据五以及补充提交的四份证据的真实性无异议，本院予以认定。对被告提交的证据一、二均有加盖公章，本院对其真实性予以认定。而被告提交的证据三、四分别为清水湾国际信息产业园区项目建设领导小组以及海南省工业信息化厅不公开的文件，该二份证据让被告提交原件确属困难，且证据五中所附文件即是证据三，证据三、四、五之间所证明的内容可以相互印证，故对被告提交的证据三、四、五的真实性、合法性、关联性予以认定。
经本院认证及当事人陈述查明，被告科惠公司于2013年在陵水黎族自治县英州镇清水湾国际信息产业园区开发建设“某某城市”小区项目。2014年3月27日，被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《房屋定购确认单》，约定原告定购“某某城市”小区5号楼2x9号房，正式签订商品房买卖合同的时间为2014年6月30日。在签订《房屋定购确认单》之前，原告分两次共向被告交付认购定金10万元。被告科惠公司未在约定签订商品房买卖合同的期限内取得“某某城市”小区项目的商品房预售许可证，没有依约与原告签订商品房买卖合同。
另查明，海南省人民政府成立清水湾国际信息产业园区项目领导小组办公室（以下简称领导小组）管理园区的相关工作。至诉讼前，被告开发的“某某城市”小区项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并已完成申办商品房预售许可证所应达到的投资程度。至诉讼前，本案房屋已可竣工交付。自2013年9月起，被告多次向陵水黎族自治县住房保障与房产管理局申办预售证，该局复函称须等待与领导小组沟通后方可办证。之后，领导小组于2015年1月复函陵水县政府，表示园区目前处于治理阶段，不宜给科惠公司办理预售许可证。
本院认为，第一、关于本案认购合同的效力问题。原、被告签订的《房屋定购确认单》属于商品房认购合同。本案争议的焦点问题是，被告未取得商品房预售许可证，与原告签订的认购合同是否有效。我国实行商品房预售许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人签订预售合同，应当认定为无效，商品房预售许可制度规范的是商品房预售行为。而原、被告签订认购合同是为将来订立买卖合同所做的承诺，属于独立的预约合同，约束的是当事人订立本约合同的行为，而非正式的商品房预售行为，作为法定的强制性规范商品房预售行为的预售许可证未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。认购合同是原、被告对所认购房屋的大致情况、价款、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，系双方的真实意思表示，未违反《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条的规定，应认定为有效合同。第二、原、被告签订的认购合同是否应当解除。被告至起诉时止尚未取得商品房预售许可证，未能与原告订立商品房买卖合同，致使原告不能实现购买商品房的目的，原告诉请解除合同符合《合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。第三、违约责任的承担问题。本案商品房认购合同中约定的“定金”，性质上属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的当事人约定以交付定金作为合同订立担保的立约定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因被告未取得商品房预售许可证而未能在约定的时间内与原告订立本约合同是事实。根据被告提交的证据可以看出，被告为达到商品房预售的目的，积极履行了商品房建设至竣工交付使用的义务，取得了申办商品房预售许可证的法定文件，但因产业园区的治理工作未完成而未能取得预售证明。因此，被告之所以没有完成与原告订立本约合同的义务，并非是被告履行合同存在过错所致，而是因被告意志以外的因素即不可归责于被告的事由而导致合同未能订立。基于上述理由，依据《解释》第四条的规定，被告应当将定金返还给原告，故原告诉求被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈与被告海南科惠信息产业园有限公司于2014年3月27日签订的“某某城市”《房屋定购确认单》；
二、被告海南科惠信息产业园有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈返还认购定金10万元；
三、驳回原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告蒋小辉、李志琳、蒋子盈负担2150元，被告海南科惠信息产业园有限公司负担2150元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 翁珍珍
审 判 员 林小丽
人民陪审员 姚 飞
二〇一五年七月十五日
书 记 员 方小宇
附法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。