海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第74号
上诉人（原审第三人）：海南阳光国际书画艺术中心。
法定代表人：母久灵，董事长。
委托代理人：王金红，女，1967年9月1日出生，汉族，海南阳光国际书画艺术中心院长。
被上诉人（原审原告）：裴琳杰，男，1964年4月8日出生，汉族。
委托代理人：陈友峰，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人：王人辉，董事长。
委托代理人：左伟，海南新概念律师事务所律师。
上诉人海南阳光国际书画艺术中心（以下简称艺术中心）与被上诉人裴琳杰、被上诉人海南中平房地产开发有限公司（以下简称中平公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人的法定代表人母久灵及委托代理人王金红、被上诉人裴琳杰及其委托代理人陈友峰、被上诉人中平公司的委托代理人左伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，海口市海秀中路138号中平广场系由中平公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区物业由海南天骅物业经营管理有限公司（以下简称天骅公司）管理。2009年12月7日，裴琳杰、中平公司签订一份《商品房买卖合同》，约定裴琳杰购买中平公司开发建设的海口市海秀西路138号中平广场A幢10单元1002房，该房建筑面积为172.28平方米，其中套内建筑面积为145.17平方米，按套内面积计算，每平方米5853.03元，总金额849685元。付款方式为一次性付款，裴琳杰在签订合同时，一次性付款95%计807201元，余款5%计42484元，在办理好房产证时付清。中平公司应当在2010年1月30日前，将取得市建筑工程质量监督站合格文件的房产交付裴琳杰使用。如中平公司逾期交房，视逾期情况作如下处理：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，裴琳杰有权解除合同。裴琳杰不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，中平公司按日向裴琳杰交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，中平公司应当书面通知裴琳杰办理交付手续，双方进行验收交接时，中平公司应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，裴琳杰于2009年12月8日通过中国银行向中平公司支付购房款257201元，通过中国建设银行向中平公司支付550000元，合计807201元。同日，中平公司向裴琳杰开具了《往来凭证》，载明收到裴琳杰支付的中平广场A幢1002房购房款807201元。2010年3月24日，中平公司向裴琳杰送达了《交房通知书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，通知裴琳杰在领取该通知书后以银行转账方式缴纳应付房款及其他费用，并凭《交房通知书》、《房产交接核准表》、购房合同原件、身份证到中平广场物业管理处办理交房手续。2010年3月31日，裴琳杰根据中平公司的通知，通过中国建设银行向中平公司缴纳了契税、印花税、维修基金、煤气管道、有线电视开户费、价格调节基金、房产证及土地证工本费、土地证测量费，预告登记费合计42490.52元。2010年6月29日，裴琳杰安装了该房的有线电视。2010年7月2日，裴琳杰在《商品房交付使用签收单（存根）》、《房产核准交接表》中签字接收房屋。中平公司财务部注明裴琳杰应收、应付款项已结清，同意交房。中平广场的物业管理公司海南天骅物业经营管理有限公司（以下简称天骅公司）核准意见为：裴琳杰已经对房屋验收完毕，无异议，手续齐全，同意交房。同日，天骅公司向裴琳杰送达《中平广场物业管理（用户手册）》，载明移交钥匙一把。2012年10月6日，裴琳杰与天骅公司签订了《装修管理协议》。2012年12月7日，中平公司与艺术中心就中平广场A幢1002房签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定艺术中心向中平公司购买中平广场A幢1002房，该房建筑面积172.28平方米，其中套内建筑面积145.17平方米。按建筑面积计算，每平方米6800元，总金额1171504元。付款方式为艺术中心在签订合同3日内支付800000元，余款一个月内付清。中平公司应于本合同签订暨网上备案之日起30日内向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。中平公司应当在2012年12月30日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付艺术中心使用。在双方进行验收交接时，中平公司应向艺术中心出示证明文件及有关资料，并签署交接单。中平公司还应向艺术中心提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。中平公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在30日以内，每逾期一天，艺术中心有权要求中平公司每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，艺术中心有权单方解除合同，艺术中心要求继续履行合同的，合同继续履行，中平公司按逾期日数每日向艺术中心支付已付房价款万分之五的违约金。中平公司应当自房屋交付之日起300日内为艺术中心办理房屋权属证书。同日，中平公司与艺术中心就该房在海口市住房和城乡建设局办理了房屋预售备案登记。2012年12月10日，中平公司出具收款收据，载明收到艺术中心购房款转沈中平个人账户1990440元。2013年3月14日，艺术中心就中平广场A幢1002房办理了预购商品房预告登记。2013年3月28日，裴琳杰向天骅公司缴纳了2010年3月至2013年3月的物业管理费6822元。同日，中平公司出具《声明》，载明：我司与艺术中心实际是民间借贷，是一种借款行为，其所持有的所谓《商品房买卖合同》，是我国法律禁止的“名为买卖，实为借款”的担保行为（附补充协议）。
原审法院认为，关于裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》及中平公司与艺术中心签订的《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。裴琳杰与艺术中心均认为对方与中平公司之间签订的合同名为买卖、实为借贷的主张，因均未提供证据予以证明，不予采纳。裴琳杰在与中平公司签订合同后已按约定向中平公司支付了购房款及相关税费，交付了物业管理费，其已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，中平公司应按照约定为裴琳杰办理中平广场小区A幢1002房的房屋产权证。由于房屋预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力，故对艺术中心认为关于其因办理房屋预告登记而当然对该房屋取得物权抗辩理由，原审法院不予采纳。艺术中心的合同备案依据的是行政规章《城市商品房预售管理办法》，不产生排他效力，故艺术中心关于依据备案登记对中平广场小区A幢10层1002房享有物权的抗辩不能成立，该备案登记应予注销。裴琳杰与中平公司约定办理房产证的时间为商品房交付使用后365日内，即2011年1月30日之前，中平公司未能按约办证，应按约定向裴琳杰支付已付房款万分之一的违约金即807201×1%=8072.01元，裴琳杰请求中平公司支付逾期办证违约金8496.85元，对于不超过8072.01元的部分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：1、确认裴琳杰与中平公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、中平公司应将位于海口市海秀中路138号中平广场A幢10层1002过户至裴琳杰名下；3、中平公司向裴琳杰支付逾期办证违约金8072.01元；4、中平公司及艺术中心自本判决发生法律效力之日起十日内注销海口市海秀中路138号中平广场A幢10层1002房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：L00058190）。5、驳回裴琳杰的其他诉讼请求。案件受理费12382元，保全费5000元，由中平公司负担。
上诉人艺术中心不服一审判决上诉称：一、原审判决程序上严重违法。由于程序上多处严重违法，原审判决必须撤销。二、原审判决认定被上诉人裴琳杰“以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权”，认定事实存在严重错误。原审判决认定被上诉人裴琳杰“以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权”，与事实严重不符。不动产物权登记的主要作用在于产生权利公示的效应。基于物权公示，使被登记的权利产生社会公信力，形成推定该权利存在的客观效果。由于作了合同登记备案，艺术中心的合同效力优先。因作了预告登记，艺术中心实现物权是有保障的。艺术中心作为善意第三人，与中平公司进行的合法交易不因裴琳杰主张权利而丧失效力，裴琳杰不能对抗善意第三人。三、原审判决适用法律严重错误。原审判决认为艺术中心的“合同备案依据的是行政规章”是错误的。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”显然，该法并非行政规章，而其效力大于行政规章。原审判决认为“预告登记具有的是排斥后来的物权变动的效力”，乃是法学界的学术观点探讨，不能作为办案依据！综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。艺术中心请求：1、依法撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决书，依法判令本案诉争房产权属归艺术中心所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续；2、依法判令两被上诉人承担案件受理费。
被上诉人裴琳杰辩称：一、艺术中心的上诉内容属于在二审中提出独立诉讼请求的情形，依法应不予支持。艺术中心上诉请求第一项：“判令诉争房产权属归上诉人所有，并判令中平公司为艺术中心办理房产过户手续”系完全独立于一审诉讼请求的内容，依法应告知其另行起诉，若其坚持在二审中提出的，依法应不予支持。二、一审判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应予维持。中平公司将涉诉房产交付给裴琳杰在先，该公司与艺术中心办理房屋预告登记在后，该预告登记并不具有取得物权及排斥在先取得物权、排斥在先签订房屋买卖合同的效力。综合本案一审裴琳杰所提供的《房产交接核准表》、《交房通知书》、有线电视用户手册以及艺术中心的相关证据，可以清楚地反映了本案相关的时间脉络，即2009年12月7日，裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》，2010年3月24日中平公司向裴琳杰做出交房通知，2010年7月2日完成交房手续，2012年10月底裴琳杰与物业管理处签订房屋装修合同，2012年12月7日艺术中心才与中平公司签订《商品房买卖合同》并做备案登记，2013年3月14日房屋预告登记，2013年3月25日艺术中心换锁第一次，2013年3月27日裴琳杰换锁，2013年4月29日艺术中心收到起诉状后实施了侵权行为，再次换锁并霸占房屋至今。一审法院依据客观事实做出的一审判决确实是维护法律权威，为了保障在先交房方合法权益的，依法应予维持。三、艺术中心并不具备善意第三人法定情形，其主张善意取得违背客观事实及法律规定。依据《物权法》第一百零六条之规定，艺术中心无一符合善意取得法定情形：（一）艺术中心受让涉诉房产系事先约定回购事宜，继而以房屋备案登记作为变相抵押担保的非法交易行为，其交易之时并不具备善意心态；（二）艺术中心受让房产的价格严重不合理，具体表现为：第一、艺术中心所提供的购房款收据与买卖合同无法对应，该细节侧面反映了艺术中心是以极低价格购买了多套中平公司房产；第二、艺术中心所谓购房款的支付对象是沈中平而不是中平公司；第三、其中一份收据开具的时间是早于艺术中心签订买卖合同之前，另外一份收据开具的时间晚于房产备案时间（收据开具时间为2012年12月10日，房产备案登记时间为同年12月7日），上述情形与正常房产交易习惯严重不符。（三）转让的不动产并未办理过户登记，诉争房产办理的备案登记是房产管理部门依法进行的行政管理方式，而非艺术中心直接取得物权的外在表现，因此艺术中心并未取得涉诉房产所有权，其所主张的上诉请求于法无据、于事实相悖，恳请二审法院查明本案基本事实，驳回其无理诉请，维持一审判决。
被上诉人中平公司辩称：中平公司认为一审判决应当维持，中平公司与艺术中心是借贷关系，并不是房屋买卖关系，双方签订的商品房买卖合同是应艺术中心要求为借贷关系提供形式上的担保，而且艺术中心也并未支付全部借款。
上诉人艺术中心为证明其上诉主张，在二审期间提供了如下证据：证据一、情况说明，证明：本案房产现状为毛坯空房状态，未装修。水、电和煤气均未发生费用，至今无人居住。证据二、装修施工合同。证据三、消防安全责任书、装修指南，一起共同证明：进行设计、装修，办理了消防等文件，已投入使用的事实。证据四、有线电视受理单。证据五、有线电视收视费，一起共同证明：艺术中心办理了有线电视手续，已缴纳有线电视收视费的事实。证据六、中平广场A幢业主资料，证明：艺术中心为该小区业主。证据七、光大银行对公账户对账单，证明：该账户显示，并无任何资金转入。证据八、工行个人业务凭证，证明：按约定，艺术中心已在银行转账划款，充分履行了合同义务。证据九、情况说明，证明：艺术中心依约定将购房款打入被上诉人中平公司指定账户的事实。
被上诉人裴琳杰为证明其主张，在二审期间提供如下证据：证据一、中国有线电视网络有限公司客户业务受理单，关于变更有线电视户名的申请；证明艺术中心为了达到霸占涉诉房产相应数字电视使用目的、为了展示其所谓先交付房产目的，艺术中心于2013年12月16日欺骗中国有线海南分公司，将涉诉房产有线电视户名更名。证据二、中国有线电视网络有限公司海南分公司账单及交易金额记录表，证明艺术中心于2013年12月16日欺骗中国有线海南分公司，将涉诉房产有线电视户名更名的事实。证据三、物业费清单。证据四、业主清单，这份清单是有物业公司盖章的，直接辩驳艺术中心出示的第六份证据。
被上诉人中平公司为证明其主张，在二审期间提供如下证据：
两份收据。证明中平公司向艺术中心借款，款到的同时扣除了三个月的利息，10月份的收据是“购买12套房的”款项，按补充协议约定本金为5104200元，459378元是三个月的利息。第二份收据是另外三套房的款项，本金是1990040元。利息179139元，这笔利息加上上诉人刚才出具的新证据正好等于中平公司开具给艺术中心的1990040元的收据数额。
本院对上诉人及被上诉人在二审期间出示的证据作出如下认证：因艺术中心及裴琳杰在二审期间出示的证据均不属新证据，且双方对对方出示的证据均不予认可，本院对此不作为定案依据；中平公司在一审时未出庭抗辩，在二审期间出示了新的证据，且与本案没有关联，本院对此不作为定案依据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，裴琳杰、艺术中心分别与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。虽然裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》的时间在先，但裴琳杰与中平公司签订《商品房买卖合同》后未办理物权登记，也未办理备案登记或预告登记，根据双方确认的涉案房屋属于毛坯、未装修且房屋钥匙现由艺术中心持有的现状，可确定裴琳杰对涉案房屋并未入住。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，应确认裴琳杰对涉案房屋并未取得物权。而艺术中心与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》后，按照约定向登记机构办理了备案登记，同时办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，预告登记能使被登记的请求权具有物权的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。本案中，裴琳杰要求中平公司将涉案房屋过户至其名下，是对涉案房屋行使不动产物权请求权的行为，该请求能否得到支持取决于是否经过了预告登记的权利人即艺术中心的同意。鉴于艺术中心与中平公司之间的债权未消灭，同时艺术中心就涉案房屋办理预告登记的时间是2013年3月14日，裴琳杰于2013年3月28日向法院起诉导致艺术中心不能行使申请登记的权利，至今能够进行不动产登记的障碍事由仍未消失，故该预告登记未失效。因此，在未经艺术中心同意的情况下，原审法院判决中平公司将涉案房屋过户至裴琳杰名下并判令中平公司及艺术中心注销涉案房屋的备案登记不当。由于中平公司在履行与裴琳杰的房屋买卖合同中因逾期办证构成了违约，原审法院判令中平公司向裴琳杰支付违约金符合法律规定，应予维持。至于艺术中心在二审中提出请求，请求将本案讼争房产权属归艺术中心所有，由于艺术中心在一审审理中未提出该请求，其在二审审理中提出该独立的诉讼的请求，本院依法不予审理，艺术中心可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
维持海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决第一、三、五项；
二、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第950号民事判决第二、四项；
三、驳回上诉人海南阳光国际书画艺术中心的其他上诉请求。
一审案件受理费12382元，保全费5000元，二审案件受理费人民币12382元由被上诉人海南中平房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖端明
审 判 员 庹 军
代理审判员 袁 文
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 何 军