江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第00165号原告ＸＸ琴。委托代理人王娟，江苏曹娟律师事务所律师。被告张明才。委托代理人ＸＸ，新沂市盛元法律服务所法律工作者。委托代理人张波。原告ＸＸ琴与被告张明才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ琴的委托代理人王娟，被告张明才的委托代理人ＸＸ、张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ琴诉称：2011年4月29日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告承租原告位于新沂市南京路45号温州商城B区房号为***、***、***号商铺用于经营国内品牌家俬，租期自2011年6月1日起至2016年5月31日止。被告实际使用上述房屋后，违反合同约定将房屋用于服装经营等，并拖欠支付2013年6月1日至2015年5月31日租金。为此，请求:1、被告向原告支付2013年6月1日至2015年5月31日期间租金24304元、违约金7291.2元；2、诉讼费用由被告负担。被告张明才辩称：一、被告主体不适格。被告张明才系新沂市万红家俱城有限公司（以下简称万红家俱城）法定代表人，涉案租赁合同系被告代表万红家俱城与原告签订，且租金也一直由万红家俱城向原告支付。2014年11月18日，被告已公示告知原告等业主，万红家俱城系房屋实际承租人。二、涉案租赁合同系无效合同，相应的违约条款也应无效。原告将涉案房屋出租时，消防设施不合格，存在安全隐患。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第二款之规定，消防设施不合格的房屋不得出租。万红家俱城经营期间，因消防设施不合格多次被消防部门查处，并勒令停业整顿，根据法律规定应该解除合同，不应该支付之后的租金，故被告所在的万红家俱城不应承担支付违约金义务，仅向原告支付占地使用费。三、由于原告所持有的系产权式商铺，经商铺业主委员会章程约定，如成员与大部分业主委员成员意见不同时，按少数服从多数执行。2012年12月18日，因整体经济不景气，经原告商铺所在的业主委员会同意，免除2013年6月至2013年12月期间租金。如合同成立，也应免除2013年6月1日至2013年11月30日半年租金。综上，请求依法判决。经审理查明：2011年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，主要内容如下：一、被告（乙方）租用原告（甲方）所有的温州商城B区***、***、***号商铺（面积分别为14.37平方米、14.02平方米、16.62平方米）用于经营国内品牌家俬，租期自2011年6月1日起至2016年5月31日止，租金半年支付一次，乙方于期满前提前一个月支付，其中被告应于2013年5月1日支付2013年6月1日至2013年11月30日租金5400元，2013年11月1日支付2013年12月1日至2014年5月31日租金5400元，2014年5月1日支付2014年6月1日至2014年11月30日租金6752元，2014年11月1日支付2014年12月1日至2015年5月31日租金6752元。二、在租赁期间，乙方享有商铺的经营权，可用于自营或者联营，也可根据经营需要，在不影响商铺结构和甲方产权的情况下，对商铺进行必要的装修改造；若乙方不再续租，除活动装饰外，其余装饰产权归甲方所有，乙方无需将装修后的商铺复原。三、租赁期间内，乙方无权转租或更改业态；甲乙双方不得以任何理由单方终止或解除本协议；若发现乙方有上述行为，即视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金每间商铺五万元。四、乙方必须及时支付租金，如有逾期将按每日向甲方支付应付款1%的违约金，逾期一个月后，甲方有权收回该商铺使用权。原告将涉案商铺交被告使用后，被告拖欠支付2013年6月1日后租金。另查明，涉案商铺原系新沂市温州商城小商品市场一部分，于2007年1月26日通过消防验收。被告租赁上述商铺后起字号“新沂市万红家具城”对外经营家俬，后因经营不景气，于2013年年底改字号“新沂市万红服饰鞋帽城”对外经营服装鞋帽。2015年1月14日，新沂市公安消防大队作出新公消封字[2015]第0001号临时查封决定书，认定新沂市万红服饰鞋帽城存在下列火灾隐患：1、室内消火栓系统瘫痪，不能正常使用；2、自动喷水灭火系统瘫痪，不能正常使用；3、火灾自动报警系统瘫痪，不能正常使用；4、防火门、防火卷帘门等防火分隔系统损坏，据此予以临时查封令其整改，临时查封期限为2015年1月14日17时至2015年2月13日17时。后涉案商铺一直歇业至今。庭审中，原、被告同意解除租赁合同。又查明，被告张明才系新沂市万红家俱城有限公司法定代表人，该公司成立于2011年9月9日。新沂市东杰物业管理有限公司出具书面证明，证明家俱城于2011年4月份装修时，消防主机及水泵不工作。以上事实，有原告提交的《租赁协议》、《消防安全检查意见书》，被告提交的《临时查封决定书》及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告ＸＸ琴与被告张明才之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同系原告与被告张明才签订，根据合同相对性原理，原告有权依据合同约定要求合同相对方即被告张明才承担责任。即使该合同系被告为设立新沂市万红家俱城有限公司而签订，且公司成立后也对合同予以确认，因合同系被告以自己名义对外签订，原告也有权选择要求被告或者公司承担合同责任。因租赁合同未对消防设施进行特别约定，鉴于涉案商铺所属建筑在竣工时已通过消防验收，且消防设施需动态维护的特点，被告在合同签订并实际使用涉案商铺后，以消防设施不合格为由主张租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。庭审中，原、被告对解除合同达成合意，合同自双方达成解除合意之日即2015年4月3日起解除，本院对合同解除事宜予以一并处理。合同解除后，被告未通知原告办理商铺交接手续，故至商铺交接之日起，被告应按约定的租金标准向原告支付商铺占用使用费。租金涉及业主的实体权益，业主委员会在未取得原告授权的情况下，无权进行变更、免除，故原告请求被告张明才支付2013年6月1日至2015年5月31日租金、占用使用费共计24304元的请求，本院予以支持。被告主张应免除2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金的主张，因提供的证据不足以证明辩称理由，本院不予支持。被告逾期支付租金，构成违约，还应向原告支付违约金。关于合同效力及违约金问题，经本院释明，被告未要求对违约金进行调整，故本院不作调整。原告主张违约金7291.2元，不违反合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告ＸＸ琴与被告张明才就温州商城B区***、***、***号商铺签订的租赁协议自2015年4月3日起解除。二、被告张明才应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸ琴返还温州商城B区***、***、***号商铺。三、被告张明才应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告ＸＸ琴支付2013年6月1日至2015年5月31日租金、占用使用费24304元。四、被告张明才应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告ＸＸ琴支付违约金7291.2元。五、驳回原告ＸＸ琴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，保全费147元，合计1044元，由被告张明才负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱清华人民陪审员  陈运华人民陪审员  杨 威二〇一五年七月十日书 记 员  赵 帅