文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初20378号原告：曾国兴，男，1973年12月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：广州房地产实业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路318号，统一社会信用代码91440101190473086H。法定代表人：郑笑凯，副总经理。委托代理人：梁建明、谢绮明，均系该司职员。原告曾国兴诉被告广州房地产实业集团有限公司（下简称广州房实集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾国兴，被告广州房实集团公司的委托代理人谢绮明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾国兴诉称：原告于1998年向被告购买广州市瘦狗岭华侨补校内A幢703房，与被告签订购房合同。合同约定，原告交纳首期款，剩余房款以银行按揭方式支付，被告一直未办理广州市瘦狗岭华侨补校内A幢703房的房地产权证，也一直未履行合同给予办理银行按揭。现原告愿意筹款，付清所欠余款246000元。为维护原告合法权益，请求法院判令：被告协助原告办理广州市沙河瘦狗岭华侨补校内A幢703房的房地产权证。被告广州房实集团公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告没有收到原告的首期款。二、原告所述的被告一直没有履行合同、没有办理24万元余款的按揭没有依据。若原告要求被告协助其办理上述房屋的房产证，其需支付30万元本金，并按每日千分之一的标准计付滞纳金，自1998年9月1日起计至原告付清房款之日止。经审理查明：广州房实集团公司原名称为广州房地产实业总公司（下简称广州房实总公�），1997年12月30日经广州市工商行政管理局核准企业改制变更为现称。1998年8月27日，曾国兴（乙方/买方）与广州房实总公司（甲方/卖方）签订《房地产预售契约》，约定甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市天河区瘦狗岭路华侨补校内，用地面积为1148平方米的土地使用权；乙方向甲方预购上述房地产的第A幢第七层03（自编）号（下简称案涉房屋），案涉房屋的建筑面积为77.209平方米（含公共分摊面积为5.548平方米），案涉房屋的用途为住宅；甲、乙双方议定案涉房屋的成交总价格为351918元，即房屋建筑面积每平方米价格为4557.99元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第三项方式向甲方支付购房款；甲方应于1998年8月27日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算；如乙方在应付款的期限后三十天内仍未能缴付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案；乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费用外，并向甲方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方；同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议等。该契约附件二中第三项“其他方式”下方有手写字样“98.8.18交首期30%即105918元（含定金），余70%即246000元办理银行按揭。”现曾国兴以广州房实集团公司未办理案涉房屋的房地产权证为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，曾国兴主张其已缴付了案涉房屋的首期款及其他相关款项。为予证明，曾国兴提供了如下证据：一、《收款收据》2张，均显示由广州市房地产物业公司（下简称广州物业公司）开出，其中编号为009231的《收款收据》的开具时间为1998年8月11日，确认收到曾国兴购买嘉华楼703#订金8000元；编号为009257的《收款收据》的开具时间为1998年8月18日，确认收到曾国兴购买嘉华楼首期款100000元。二、《预收款凭证》2张，均显示由广州物业公司开具，其中编号为0123007的《预收款凭证》的开具时间为1998年8月27日，确认收到曾国兴购买嘉华楼703#房契证税款6924.42元；编号为0122973的《预收款凭证》的开具时间为1998年10月22日，确认收到曾国兴购嘉华楼703#有线电视300元，电控门380元，合计680元。对于上述证据，曾国兴补充称其在广州房实总公司销售部支付定金及上述款项，但并未留意购房�同上的签章与收据上的签章不一致；曾国兴已在案涉房屋居住了十多年，案涉房屋亦已备案在曾国兴名下；若曾国兴没有向广州房实总公司支付款项，曾国兴不可能取得案涉房屋的钥匙，并在案涉房屋居住多年，而未有人向曾国兴主张权利；现案涉房屋由曾国兴居住使用。曾国兴另提供了广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》作为证据，证明案涉房屋备案在曾国兴名下的情况。该《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，曾国兴名下的房地产为案涉房屋，登记字号为95013973，房屋用途为住宅，性质为商品房，建筑面积77.209平方米等。广州房实集团公司对上述《收款收据》、《预收款凭证》以及《个人名下房地产登记情况查询证明》的真实性、合法性、关联性均不予确认。广州房实集团公司表示其没有收取曾国兴所出示收据的款项，且该�分收据上所加盖的公章也并非广州房实集团公司的公章。对于《收款收据》及《预售款凭证》的开具单位广州物业公司，广州房实集团公司称其与广州物业公司没有任何关系，广州物业公司也不是广州房实集团公司的下属企业。对此，曾国兴称广州物业公司挂靠在广州房实总公司名下出售案涉房屋，现广州物业公司已解散；曾国兴当时的购房资料全部在广州物业公司，无法查找。为予证明，曾国兴提供了广州物业公司的《单位简况》（复印件）作为证据。该《单位简况》显示，广州物业公司成立于1992年12月28日，主管部门为广州房实总公司。广州房实集团公司对该证据的真实性不予确认。另，经本院向广州市工商行政管理局调查，广州物业公司的工商登记资料中，其中的《开业申请报告》显示由广州房实总公司于1992年10月5日向广州市工商行政管理局出具，内容为根据穗建企复[1992]171号文批复同意在广州房实总公司领导下成立广州物业公司；经过近半年的筹建工作，现已具备工商开业条件，申请开业。上述工商登记资料中，还有广州房实总公司于1992年10月5日向广州市税务咨询事务所出具的《证明》，内容为广州房实总公司同意从自有资金中提供1300万元给广州物业公司作注册资金。曾国兴表示未及时办理按揭贷款手续是由于广州房实集团公司原因造成的，故广州房实集团公司要求其支付滞纳金的要求无理，其愿意一次性支付剩余的购房款。广州房实集团公司则表示其没有收取曾国兴所述已付的108000元，若曾国兴同意支付购房款，广州房实集团公司愿意收取，但该款项应先抵扣逾期支付房款的滞纳金。本案中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询案涉房屋的产权情况，该委复函称案涉房�已以95013973号办理预售合同备案，备案在曾国兴名下，暂无案涉房屋的查封、抵押、产权转移登记信息；根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项；若来函要求查询的房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，申请资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理产权登记等。另，2017年1月24日广州市房地产档案馆出具的穗（天）房第（2017）0006号《购房资格证明》，证实截至2017年1月24日止，曾国兴具备本市住房限购区域内住房购买资格。曾国兴�示其与广州房实总公司签订《房地产预售契约》并支付首期款后，即对案涉房屋收楼入住至今。本院于2017年9月6日组织双方当事人到案涉房屋进行现场勘察，曾国兴现场以钥匙打开案涉房屋大门。本院现场张贴《公告》，通知对案涉房屋主张权利的人员向本院提出异议，但未有人提出异议。本院认为：曾国兴与广州房实总公司签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应切实履行。广州房实总公司改制为广州房实集团公司后，《房地产预售契约》中广州房实总公司的权利义务均由广州房实集团公司享有、承担。根据《房地产预售契约》约定，曾国兴应向广州房实集团公司支付351918元，其中应于1998年8月18日支付房款30%的首期款105918元，剩余70%房款即246000�办理银行按揭。而根据已查明的事实可知，广州物业公司分别于1998年8月11日、1998年8月18日开具《收款收据》，确认收到曾国兴支付的订金8000元、首期款100000元。虽然广州房实集团公司否认其已收到上述购房款108000元，但结合开具《收款收据》的单位广州物业公司是广州房实总公司出资设立的公司、广州房实总公司为曾国兴办理了案涉房屋的预售登记备案等事实，本院可确认广州房实集团公司已收取了曾国兴购房款108000元的事实。对于剩余购房款，曾国兴表示同意一次性支付，本院在本案中一并处理，判令曾国兴向广州房实集团公司支付剩余购房款243918元（351918元-108000元）。曾国兴向广州房实集团公司支付了上述剩余购房款后，其要求广州房实集团公司协助办理案涉房屋的过户登记手续，该项诉讼请求合理有据，本院予以支持。至于广州房实集团公司要求曾国兴�付逾期付款的滞纳金问题，属于另一法律关系，本案中不予审处。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告曾国兴自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州房地产实业集团有限公司支付剩余购房款243918元；二、被告广州房地产实业集团有限公司自收到原告曾国兴支付的剩余购房款243918元起十日内，协助原告曾国兴到房地产交易管理部门办理广州市天河区瘦狗岭路华侨补校内第A幢第七层03（自编）号房产的过户登记手续。本案受理费6580元，由被告广州房地产实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  廖小英人民陪审员  张 代二〇一七年九月二十六日书 记 员  蒲肖明本判决书于2017年月日送达