河南省原阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0725民初42号
原告原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会。
法定代表人张传江，任主任。
委托代理人朱广宇，河南顺飞律师事务所律师。
被告张新春。
委托代理人郭金才，河南修谨律师事务所律师。
原告原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会（以下简称阳光人家管委会）诉被告张新春房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告阳光人家管委会委托代理人朱广宇、被告张新春及其委托代理人郭金才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月29日原告和被告签订协议书，被告购买了原阳县太平镇阳光人家社区的一栋楼房，总房款159800元。按照协议第二条第二款的约定，被告应当在交钥匙时一次性付清全部房款，然而在2012年12月份原告将该房的钥匙交给被告，被告进行了装修并早已入住，但被告却下欠4000元房款，经原告多次催要，被告至今仍不支付。被告的行为严重地侵犯了原告的合法权益，同时根据协议第二条第二款的规定被告应当每月按照总购房款的2%缴纳迟纳金，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付下欠的购房款4000元，并支付迟纳金57528元，共计61528元。
被告辩称：1、被告已经向原告支付了16万房款，合同约定的15.98万元已支付完毕，被告已经履行了合同的全部义务。2、双方签订的协议，对双方权利义务约定不对等，违反公平原则，且原告向被告交付的房屋有严重的质量问题，违反了合同的第一条确保房屋质量的约定，并且延误工期，被告对此保留要求原告对房屋进行翻修及赔偿的权利。3、双方协议中约定的滞纳金属于违约金的性质，每月按总房款的百分之二，标准明显过高，退一步讲被告即使欠原告房款，滞纳金不应当受到支持。根据合同法114条规定，当事人约定的违约金过高，当事人请求法院予以减少，同时合同法解释二规定当事人请求减少的违约金应予支持，应该以房屋的受损为基础，根据公平和诚实信用原则，进行平衡，如果当事人的违约金超过百分之三十，应当予以考虑。综上，被告不拖欠原告房款，其要求无任何事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：1、原被告签订的购房协议一份；2、证人证言一份；3、阳光人家社区收据一份；4、张传江证明一份。
被告的质证意见是：对证据1，此协议是后来补签的，2011年12月29日原告单位并不存在，该协议是格式合同，不是被告的真实意思，合同的规定明显不对等，约定的滞纳金和违约金过高，违反合同法的相关规定。对证据2，三人的证明属于证人证言的性质，证人未出庭，不予质证，证言所陈述的交钥匙时间与原告的起诉状陈述的交钥匙时间相矛盾。对证据3真实性有异议，属于单方收据，被告并没有签字确认，该证据与本案没有关联性，被告委托原告粉刷三层阁楼属实，但粉刷质量不行，因此被告没有付粉刷钱，原告将我方交的5000元房款转嫁到粉刷钱上与事实不符。收据是在被告转款一个月后出具的，如果该5000元是粉刷款，交付后应向被告开具收据，并由被告保管，因此该证据不符合交易习惯与事实逻辑，对该证据不认可。证据4张传江未到庭接受质询，不予认可。
被告提交的证据有：1、收据六份及银行存款凭条一份；2、房屋现场照片21张；3、2013年11月18日农村信用社存款凭条。
原告的质证意见是：对证据1中的收据真实性无异议，但是收据能证明被告没有按照约定支付房款，应缴纳滞纳金。对2013年11月18日的银行存款凭条有异议，张传江虽然是原告的法定代表人，但不能直接收取购房款，该凭证不能证明被告支付的是购房款，只能证明被告与张传江存在个人金钱交往。对证据2照片的证明目的有异议，照片为局部照片，不能证明照片内容为被告房屋，房屋已经交付2-3年时间，已超过原告承保的质量期限，只能反映所照物体存在瑕疵却不能证明存在质量问题。证据3没有原件，真实性无法核实，不能证明该5000元是购房款，不排除是被告与张传江之间的个人往来。
根据证据认证规则，原告提交的证据1购房协议上有被告签字，被告亦予认可，其认为该协议不是其真实意思表示，但未提供有效证据予以证明，对原告提交的购房协议书的真实性本院予以认定。证据2属于证人证言，三位证人未到庭接受质询，无法核实证言的真伪，对该证据不予认定。证据3属于原告单方书写的收据，是单方凭证，无法证明所要证明的待证事实，不予认定。证据4张传江的.证明亦属于证人证言，证人未到庭接受质询，无法核实证言的真伪，对该证据不予认定。
对被告提交的证据1的六份收据及存款凭条，原告对其真实性无异议，本院予以认可。证据2照片客观真实，予以认定。证据3能够与证据1中的存款凭条相印证，对其真实性本院亦予以认定。
根据本院认定的有效证据及庭审笔录，可以确定以下案件事实：2011年12月29日，原告阳光人家管委会与被告张新春签订协议书，约定如下：一、甲方（原告阳光人家管委会）责任：1、确保质量、按期交工；2、保证水电通至客户的门前房后。二、乙方（被告张新春）责任：1、乙方在阳光人家社区购房时，必须先交60000元的购房预付款，方能选择所需要的位置；2、根据乙方选择房屋的位置，乙方所购房屋总房款为159800元，在地基下好到一楼封顶再交60000元，剩下部分到户外门安装好之后交钥匙时一次性付清，如不按时交清每月自愿交总购房款的迟纳金2%。3、凡是在房屋盖好后半年后不交清者，社区管理委员会有权将房屋转卖给他人，如有退房者按已交房款的20%扣除违约金。协议签订后，被告分六次向原告共计缴纳房款155000元。
本院认为：一、关于购房款是否已付清问题。根据证明责任分配，被告应对是否支付5000元购房款承担举证责任。庭审中，被告提交了一份2013年11月18日的农村信用社存款凭条，以证明其履行完毕缴纳购房款的义务。该存款凭条所记载内容未表明5000元用途，因此虽然其是真实的，但不能证明其所指向的待证事实，不能达到相应的证明目的，被告应当承担举证不能的后果，该存款凭条中的5000元不宜认定为购房款。结合原告提交的收据可证明被告已经支付了155000元购房款，尚有4800元没有支付。原告请求判令被告支付下欠的购房款4000元于法有据，本院予以支持。其不要求剩余的800元是对其权利的合法处分。
二、关于违约金问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，原被告在协议第二条第二款中约定：。剩下部分到户外门安装好之后交钥匙时一次性付清，如不按时交清每月自愿交总购房款的迟纳金2%。根据本院查明的事实，被告尚有4800元房款未缴纳，也就是到目前为止给原告造成了4800元的损失，原告要求以159800元为基础、按照月迟纳金2%计算18个月的违约金共计57528元明显高于因被告未缴纳房款给其造成的损失，因此被告请求调整违约金本院予以支持。根据原被告履行合同的情况，本院认为违约金应以4800元的20%为宜，也即被告应当支付原告违约金960元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告张新春于判决生效后十五日内支付原告原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会购房款4000元及违约金960元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费1338元，由原告负担1231元，被告负担107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时或于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。逾期未缴纳的，视为放弃上诉。
审判长 李春利
审判员 张宏波
审判员 卢 健
二〇一六年六月二十一日
书记员 邢 娜