黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0109民初645号原告:哈尔滨正罡物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市松北区松北一路54号新新怡园小区35栋1号商服。法定代表人：王明，职务总经理。委托诉讼代理人：张琰，黑龙江盛海富律师事务所律师。委托诉讼代理人：张溟，男，1968年11月8日出生，汉族，该单位员工，住哈尔滨市南岗区。被告:哈尔滨三松置业有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力第六大道阳江路和龙江路交口处。法定代表人：林茂松，职务董事长。委托诉讼代理人：冯春龙，黑龙江冰都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志，男，1963年11月18日出生，回族，该单位办公室主任，住哈尔滨市道里区。原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司（以下简称正罡物业公司）与被告哈尔滨三松置业有限公司（以下简称三松公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告正罡物业公司的委托诉讼代理人张琰、张溟，被告三松公司的委托诉讼代理人冯春龙、杨志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正罡物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求三松公司给付2014年8月6日至2016年8月5日期间拖欠物业费297,988.5元及2016年8月6日至2017年8月5日期间拖欠物业费168,994.25元；2.要求三松公司按日3‰标准给付违约金至实际给付物业费之日止。事实和理由：2013年8月6日，正罡物业公司与三松公司签订《前期物业管理服务协议》，约定正罡物业公司为三松公司位于哈尔滨市松北区××小区××商××及地下车位提供物业服务，物业费标准为非住宅1.44元/月/平方米，共计168,709.58；如三松公司未按期交纳费用，自逾期付款之日起按日千分之三交纳违约金。正罡物业公司自协议签订起向三松公司提供物业服务，三松公司于2013年12月31日、2014年5月5日分两次交纳了2013年8月6日至2014年8月5日期间的物业费168,709.58元。双方于2015年9月7日签订《协议书》，约定物业费168,994.25元/年，三松公司应于协议签订之日交纳40,000元，于2015年12月20日前将余款128,994.25元付清。协议签订后，三松公司于2015年9月21日给付40,000元，其余物业费至今未给付。正罡物业公司催要物业费无果，故诉至法院。三松公司辩称，新新怡园小区4栋3号商服于2013年由哈尔滨综合开发建设有限公司（以下简称哈综开公司）划分给三松公司，三松公司于2016年11月22日对案涉房屋进行了权属登记。按哈综开公司指示，三松公司向正罡物业公司交纳了168,709.58元物业费，但三松公司于2013年10月12日成立，不可能在2013年8月与正罡物业公司签订前期物业合同，该合同无效。正罡物业公司是新新怡园小区一期的物业公司，案涉房屋是二期工程，正罡物业公司是否是二期工程的物业公司应当提供资质和物业服务协议。三松公司于2015年年末将办公地点迁走，该房屋处于空置状态；房屋周围现杂草丛生、地下停车场入口处两侧堆满了沙石等建筑废弃物、正罡物业公司将三松公司地下室部分地方出租给了元申广电、中国移动、中国联通公司用于建设发射基站，侵害了三松公司的合法权利；正罡物业公司没有依照物业收费管理办法所确定的项目提供服务，三松公司有权拒绝支付物业费。2015年9月7日的协议书中，双方约定了2014年8月6日至2015年8月5日期间缴纳物业费等相关事宜，没有委托之后的物业服务工作，正罡物业公司无权根据该协议书主张2015年8月5日之后的物业费及违约金，且违约金数额较高，如该请求有法律依据，应由法院对其进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对正罡物业公司举示的证据1前期物业管理服务协议、证据2房产交接函、证据3协议书、证据4物业费发票四份，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故对证据1、证据2、证据3、证据4均予以采信。对三松公司举示的证据1营业执照，能够证明三松公司于2013年10月12日成立，无法证明其他待证事实，故对证据1予以部分采信；对证据2正罡物业公司与哈综开公司于2005年7月1日签订的物业服务合同，该证据与本案不具关联性，故对证据2不予采信；对证据3照片18张，该证据无法证明待证事实，对证据3不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正罡物业公司与三松公司于2013年8月6日签订《前期物业管理服务协议》，约定正罡物业公司为三松公司位于哈尔滨市松北区新新怡园小区4栋3号商服一层至三层、地下停车场提供物业服务，物业费标准为非住宅1.44元/月/平方米，年物业费168,709.58元；三松公司不按约定的收费标准和时间交纳费用的，正罡物业公司有权通知或书面告示进行催缴，三松公司同意上述催缴方式并认可该方式视为送达；如三松公司未能按期交纳物业费，自逾期付款之日起按日3‰交纳违约金。正罡物业公司于2013年8月6日起提供物业服务至今，三松公司已付清2014年8月5日前的物业费。双方于2015年9月7日签订协议书，约定新新怡园小区二期4栋3号商服为地上三层，地下一层，总面积为9779.76平方米；正罡物业公司按1.44元/月/平方米标准收取物业费；2014年8月6日至2015年8月5日期间，三松公司应交纳物业费168,994.25元，其应于协议书签订当日交纳40,000元，于2015年12月20日前交纳128,994.25元。三松公司于2015年9月21日交付40,000元，其余物业费至今未给付。本院认为，正罡物业公司与三松公司签订了前期物业管理服务协议，并针对物业费的收费面积、标准、给付等确认并签订协议书，双方形成了物业服务合同关系。正罡物业公司已按协议约定提供了物业服务，三松公司应当如约给付物业费，故对正罡物业公司要求给付物业费466,982.75元的诉讼请求，本院予以支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故对三松公司称房屋处于空置状态，不应按约定交纳物业费的抗辩主张，本院不予采纳；三松公司称正罡物业公司没有依照物业收费管理办法所确定的项目提供服务、正罡物业公司将三松公司地下停车场部分区域租给第三方，举示证据不足，故对其抗辩主张，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金过高，三松公司已在抗辩中要求调整，本院酌定违约金应按年利率6%标准计算；正罡物业公司与三松公司已约定2014年8月6日至2015年8月5日期间的物业费于2015年12月20日前付清，故此年度的违约金应从2015年12月21日起开始计算；三松公司应按年利率6%给付正罡物业公司128,994.25元的自2015年12月21日起至本判决确定的自动履行期限内实际给付之日止的违约金，并按年利率6%给付168,994.25元的自2016年8月6起至本判决确定的自动履行期限内实际给付之日止的违约金，故对正罡物业公司要求给付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，对正罡物业公司要求三松公司给付2014年8月6日至2016年8月5日期间拖欠物业费297,988.5元及2016年8月6日至2017年8月5日期间拖欠物业费168,994.25元的诉讼请求，本院予以支持；对要求三松公司按日3‰给付违约金至实际给付物业费之日止的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨三松置业有限公司给付原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司拖欠物业费466,982.75元，此款于本判决生效之日起十日内付清；二、被告哈尔滨三松置业有限公司按年利率6%给付原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司128,994.25元的自2015年12月21日起至上述第一项确定的自动履行期限内实际给付之日止的违约金；三、被告哈尔滨三松置业有限公司按年利率6%给付原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司168,994.25元的自2016年8月6起至上述第一项确定的自动履行期限内实际给付之日止的违约金；四、驳回原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4803元，由被告哈尔滨三松置业有限公司负担，被告哈尔滨三松置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将此款给付原告哈尔滨正罡物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  桓明馨二〇一七年八月二十七日书记员  王建婷