北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第7355号
原告北京市普天公司，住所地北京市西城区百万庄东大街23号。
法定代表人王志强，经理。
委托代理人阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
委托代理人刘京都，男，1958年2月8日出生，原北京市普天公司办公室主任，现无业。
被告北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社，住所地北京市昌平区兴寿镇沙坨村。
法定代表人张廷军，董事长。
委托代理人洪起斌，男，1975年1月28日出生，北京市昌平区崔村镇法律服务所法律工作者。
委托代理人刘衍明，男，1965年10月21日出生，北京市昌平区沙坨村村民委员。
原告北京市普天公司（以下简称普天公司）与被告北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社（以下简称沙坨经合社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告普天公司的法定代表人王志强及委托代理人刘京都、被告沙坨经合社的委托代理人洪起斌、刘衍明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告普天公司诉称：被告原名称为兴寿镇沙坨村经济合作社，后改为现名称。1998年5月1日，原告与被告签订《鱼塘、荒地租赁合同》，由原告承包被告的300亩荒地，用于经营种、养业及国家法律政策允许的其他经营项目，租期40年，租金分四期。第一期十年，每年租金15000元（每亩每年租金150元），第二期十年按基数增长3%，每年租金46350元，第三期十年每年租金47700元，第四期十年每年租金49050元。合同还约定：承租方在承租期内享有依法转让权，对应鱼塘可以深挖或推平改造，可以修建于承租项目有关的用房、住房等设施。合同约定：“如单方违约，违约方需向对方赔偿所有的经济损失。”签约后，被告向原告交付了土地，原告如约交付了1998年、1999年的租金，并对该租赁土地进行投资建设。2000年11月27日，经被告同意及镇政府鉴证，原告与北京海华水产养殖有限公司签约，将其中50亩转包给该公司37年，每亩每年承包金250元，37年承包金共计462500元，由被告直接收款，于2002年11月20日前付清，并在原告应交被告的土地承包金中同额减除。此后，北京海华水产养殖有限公司依合同约定向被告交付了462500元（被告承认收到了202500元）。此后，被告未经原告同意，就以修建道路辅路为名占用了原告租赁的30亩地。更有甚者，被告竟擅自将原告租赁的土地收回后，于2003年1月又以每亩每年租金400元租赁给他人。为此，原告曾提起诉讼，要求被告继续履行《鱼塘、荒地租赁合同》，北京市第一中级人民法院于2011年12月20日作出终审判决，认定本案合同属有效合同，但因原告已于2001年8月被工商局吊销执照，失去经营资格，无法继续履行合同，故驳回原告继续履行合同的诉讼请求。原告认为，尽管该案审理法院未支持继续履行合同的请求，但被告在已提前收取多年租金的情况下，擅自终止本案合同，将租赁标的物收回后抬高租金转租他人的行为，已构成合同违约，理应承担违约赔偿责任。原告在原租赁土地上投入一定数量的资金，其中财产包括两台水泵、三排简易活动房20至30间、架设高压线约100米，上述财产共计30万元。原告已将租金预付至2004年底，但被告于2003年1月即将土地转租给第三人，这期间原告预付的租金应当退还。故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失30万元（包含因修河占用的30亩土地承包费以及海华公司退还的25亩土地租金）；2、被告承担全部诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判令退还多收取的土地租金82500元。
被告沙坨经合社辩称：1、事实是被告与原告于1998年5月1日签订鱼塘、荒地租赁合同。合同约定租赁期限为1998年5月1日至2038年5月1日，共计40年，面积为300亩。其中30亩因修东三河辅路被占用。合同中约定了交款的具体方式。2、原告只是在1998年和1999年交了两年的承包费共计90000元，被告不存在多收取土地租金的行为。3、原告称北京海华水产养殖有限公司向被告交付了462500元与事实不符，被告只收到北京海华水产养殖有限公司202500元。4、自2000年5月以后原告就一直拖欠租金至今未付，被告曾向原告多次催要，从2000年底开始被告就与原告联系不上了。2002年，被告到原告住所地北京市朝阳区紫玉庄园北侧查找，此地址已被拆除占用；到原告注册地的工商行政管理局西城分局进行查询，结果为吊销。在这期间村民反映涉案土地无人管理，村委会经召开村民会议将该土地承租权收回。5、根据合同法的有关法律规定和双方之间的合同约定，原告要求被告赔偿经济损失30万元没有法律依据。我方承认原告普天公司购买过水泵，但是原告未与我方交割财产，水泵的损失与我方无关。至于原告起诉的简易活动房损失，我方不同意，原告所建房屋因各种原因毁损，最后只剩三间，由原告的员工出售给村民。我方承认原告曾架设高压线，但具体长度不能确定。
经审理查明：1998年5月1日，原告（承租方）与被告（出租方，签订合同时名称为北京市昌平县兴寿镇沙坨村经济合作社）签订《渔塘、荒地租赁合同》，约定原告承租被告村南鱼塘、面积300亩，用于经营种、养业及国家法律政策准许的其他经营项目。租赁期限40年，自1998年5月1日起至2038年5月1日止。租金分四期，第一期十年，每年租金45000元；第二期十年按基数增长3%，每年租金46350元；第三期十年每年租金47700元；第四期十年每年租金49050元。第一年交款分两次，第一次交款时间是签字之日起交22500元，第二次交款是1999年1月份交22500元；第二年交款是一次性，时间是1999年5月，金额45000元，以后交款都是5月份，一次性交一年款。延期一个月不交承租金，按延期天数，每天加收应交租费1‰滞纳金，延期二个月不交承租金，被告有权收回承租权，并按单方违约处理，原告损失自付。合同还约定了其他相关条款。昌平县兴寿镇经济经营管理站作为鉴证单位在合同上加盖其印章。合同签订后，被告依约定将鱼塘交付给原告，原告在1998年及1999年分别向被告交付了承包费。合同签订后的第二年开始，被告即占用30亩土地用于修河。
2000年11月27日，原告（转包方）与北京海华水产养殖有限公司（以下简称海华公司、承包方）、被告（土地方）、北京市昌平区兴寿镇政府（鉴证方）签订《鱼塘承包协议》，约定原告原租用鱼塘土地中的50亩转包给海华公司，承包期37年，自2000年11月20日至2037年11月20日，承包金每亩鱼塘每年250元，37年共计462500元，承包金由被告直接收纳，此款项在原告应交承包金中同额减除。承包金付款方法如下：本协议签字生效后的一周内承包方向土地方交纳第一笔承包金32500元，2001年1月15日承包方向土地方交纳第二笔承包金30000元，2001年11月20日承包方向土地方交纳第三笔承包金200000元，2002年11月20日前，承包方向土地方交清承包金200000元。合同签订后，海华公司先后支付租金共计202500元，并提供发票予以证明。2003年2月20日，沙坨经合社与海华公司签订《鱼塘修改协议》，主要内容为《鱼塘承包协议》的50亩用地，除海华公司已占用的25亩外，所余25亩归还沙坨经合社。《鱼塘承包协议》承包期37年，改为30年（自2000年11月20日至2030年11月20日）。海华公司按《鱼塘承包协议》未付的承包费，可不再支付。《鱼塘承包协议》涉及修改的部分，按本协议履行。2009年3月28日被告沙坨经合社与大宅门老园子（北京）餐饮管理有限公司签订《鱼塘修改协议（二）》，约定就2003年2月20日，沙坨经合社与海华公司签订《鱼塘修改协议》作出修改，甲方由原协议北京市昌平区兴寿镇沙坨村经济合作社改为北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社；乙方由原协议北京海华水产养殖有限公司改为大宅门老园子（北京）餐饮管理有限公司。其他条款不变，原协议项下的甲乙方各自权利义务，由本协议甲乙方各自承担。后乙方大宅门老园子（北京）餐饮管理有限公司更名为正院大宅门（北京）餐饮管理有限公司。因2003年2月20日签订的《鱼塘修改协议》确定的承包面积为25亩，但经实际测量不足21亩，2009年12月18日，沙坨经合社与正院大宅门（北京）餐饮管理有限公司签订《鱼塘修改协议（三）》再次约定相关租赁事宜。由此可知，2003年2月20日，沙坨经合社与海华公司签订《鱼塘修改协议》时，实际只占用了不足21亩土地，其他29亩土地归还沙坨经合社。
另查，原告于2001年8月10日被工商部门吊销其营业执照。2011年12月20日，北京市第一中级人民法院以（2011）一中民终字第17966号民事判决书判决原告与被告于1998年5月1日签订的《渔塘、荒地租赁合同》有效。2003年1月1日，被告将原告租赁的土地收回后转租他人。
上述事实有《渔塘、荒地租赁合同》、《鱼塘承包协议》、《鱼塘修改协议》、《鱼塘修改协议（二）》、《鱼塘修改协议（三）》、发票、（2011）一中民终字第17966号民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《渔塘、荒地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，且该合同经法院生效判决确认为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据原、被告在《渔塘、荒地租赁合同》中的约定，原告应于2000年5月向被告交纳第三年，即2000年5月1日至2001年5月1日的土地承包费45000元。关于该笔租金的交纳情况，被告称原告至今未交纳。原告表示依据《鱼塘承包协议》中的约定，海华公司已向被告交纳租金202500元，原告租金已实际支付到2004年底。根据《鱼塘承包协议》约定，海华公司所承租50亩土地的承包金由土地方沙坨大队直接收纳，此款项在普天公司承包金中同额减除。本院认为此《鱼塘承包协议》权利义务双方为原告普天公司及海华公司，海华公司所交纳给沙坨经合社的租金应视为原告普天公司交纳的300亩土地承包费。根据原、被告在《渔塘、荒地租赁合同》中关于租金的约定，原告普天公司已将租金交至2004年11月1日。需要注意的是，原被告及海华公司等四方签订《渔塘承包协议》的时间为2000年11月27日，然而原告普天公司应于2000年5月1日交纳第三年租金。根据《渔塘、荒地租赁合同》中的约定，原告未按时向被告交纳租金，其违约在先，被告有权依合同约定进行处理。但被告应通过合法程序收回承租权，在其按照法律程序解除合同收回承租权之前，仍应受《渔塘、荒地租赁合同》的约束，履行合同约定的义务。在原告普天公司违约后，被告沙坨经合社未向其主张解除合同，反而于2000年11月27日参与签订了《鱼塘承包协议》，同意由海华公司直接向沙坨经合社交付租金以折抵原告普天公司的土地承包费。被告沙坨经合社的上述行为应视作其同意继续履行《渔塘、荒地租赁合同》。2003年1月1日，其直接将涉案土地转租的行为显然违反了《渔塘、荒地租赁合同》的约定，构成违约。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原告普天公司已经被吊销营业执照，且涉案土地已承包予第三人，不具备继续履行的条件，被告沙坨经合社应对因违约行为给原告普天公司造成的损失予以赔偿。
原告主张在原租赁土地上投入一定数量的资金，其中财产包括两台水泵、三排简易活动房20至30间、架设高压线约100米，上述财产损失经估算共计30万元，但是未提供相应的证据予以证明。被告承认原告曾购置两台水泵，架设高压线，建造简易活动房，但认为水泵与其无关，简易活动房只剩三间，已由原告员工作出处理，与其无关，架设的高压线长度不能确定，而且也不能确定高压线是否仍然存在。本院认为，根据民事证据举证规则，原告普天公司应对其诉求的事实，负举证责任，否则应承担相应的不利后果。原告无法出具其损失的明细及证据，本院对于其提出的30万元损失不予采信。但考虑到原告在承租土地上投资的事实，而且被告也承认原告有所投入，被告违约必定造成原告一定的损失。至于损失的具体数额，本院根据原被告陈述、涉案土地现状、合同履行情况及其他情况，综合考虑各种因素酌定为3万元。鉴于被告违约之前，原告已存在违约情况，而且在被告违约之后，原告未及时采取措施避免损失扩大，应对自身损失负一定责任，本院酌定原告对该部分损失自负30%。
原告主张被告应返还超额交纳的租金，其中包括自1999年因修河被占用的30亩土地租金，2003年1月至2004年底期间的土地租金，以及海华公司退还沙坨经合社的25亩土地租金。本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。对于原告提出的退还租金的诉求，本院予以支持。根据《渔塘、荒地租赁合同》的约定，其中自1999年即被占用的30亩土地，截止到2003年1月份的租金为18000元；自2003年1月1日至2004年11月1日300亩土地承包费为82500元；但是，截止到2003年1月1日，海华公司租赁的50亩鱼塘并未收回，这部分土地应视作普天公司继续租用。2003年2月20日海华公司与沙坨经合社签订《鱼塘修改协议》，返还沙坨经合社29亩土地，将租用的土地变更为21亩。本院认为，因为此《鱼塘修改协议》的主体为海华公司与沙坨经合社，排除了原承包方普天公司的权利义务，原《鱼塘承包协议》中普天公司转租给海华公司的50亩土地，其中29亩由沙坨经合社收回，其中21亩由沙坨经合社与海华公司签订新的协议直接承包给海华公司，至此《渔塘、荒地租赁合同》中由普天公司承租的300亩土地全部由沙坨经合社收回。需要注意的是，从2003年1月1日至2003年2月20日，普天公司需按照《渔塘、荒地租赁合同》继续支付50亩土地的承包费1667元，该部分承包费应从82500元中扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社赔偿原告北京市普天公司经济损失三万九千元（于本判决生效后十日内付清）。
二、被告北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社退还原告北京市普天公司租金八万零八百三十三元（于本判决生效后十日内付清）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千零三十八元，由原告北京市普天公司负担四千零三十八元（已交纳），由被告北京市昌平区兴寿镇沙坨村股份经济合作社负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金建军
人民陪审员 冯淑敏
人民陪审员 王延尚
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 周忠会