上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1566号
原告上海江南造船厂，住所地上海市宝山区。
法定代表人任芳德，厂长。
委托代理人郭琳，上海九州丰泽（合肥）律师事务所律师。
委托代理人张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。
被告刘培德，男，1963年2月6日生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海江南造船厂诉被告刘培德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海江南造船厂的委托代理人张轶、郭琳，被告刘培德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海江南造船厂诉称，原告将其所有的上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍219室房屋出租给被告使用。根据《上海江南造船厂职工宿舍管理规定》，住宿人员应按时缴纳房屋租金及水电费，住宿人员退休或离开工厂后应及时搬离房屋并办理退租手续。由于原�被告之间并不存在劳动关系，双方实际建立的是不定期租赁关系。2008年，原告因管理需要，通知被告解除不定期租赁关系，并要求被告将系争房屋内的物品清空，将房屋返还给原告，但被告一直拒绝搬离。原告认为，系争房屋为原告所有的合法财产，依法不受他人侵害。按照法律规定，原告可随时解除不定期租赁合同，在租赁关系解除后，被告长期占用房屋，无合法依据，侵犯了原告的合法权益。故原告起诉，要求被告腾退系争房屋，并向原告支付拖欠的租金（自2006年1月起算至被告实际搬离日止，按每月175元计算）。
被告刘培德辩称，系争房屋是宿舍楼，被告居住的是宿舍，是被告享有的职工福利，不是租赁房，原、被告之间没有租赁关系。系争房屋是东海船舶修造厂（以下简称“东海船厂”）建造的，被告是东海船厂的职工，从1979年9月开始就居住�宿舍楼内。东海船厂将宿舍分给员工的时候，并没有向被告收取过租金和水电费。东海船厂的资产变更至原告名下时，原告也没有来与被告签订过租赁合同，也没有人向被告收取租金和水电费，更未约定过租金是每月175元。2005年10月，东海船厂破产，让被告去买断工龄，被告服从安排，被安置到海鸿福物业管理公司当保安，原、被告之间没有直接的劳动关系。但原告在海鸿福物业管理公司也有股份，被告也可以算为原告的员工，原告要求被告搬离系争房屋，被告不同意。被告的户口一直在逸仙路XXX号集体户口内。被告住的是集体宿舍，没有理由搬离，更无理由支付租金。原告当时接收东海船厂资产时就应该解决好被告的事情。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市宝山区逸仙路XXX号的房地产权利原系东海船厂所有。因东海船厂申请破产一案【案号为：（2005）杨民二（商）破字第1号】，原告通过拍卖取得了上述房地产权利。2006年2月13日，上海市杨浦区人民法院裁定上述房屋过户至原告名下。
2008年5月28日，原告曾发出告知书，主要内容为：根据原告进驻工厂管理的要求，加强职工宿舍管理已进入重要的议事日程，因搬迁任务紧迫，宿舍房源紧张，为按期完成原告有关人员入住宿舍的时间安排，特告知凡现住在本厂宿舍的外单位人员应于2008年6月5日前搬出现住宿舍房间，协助本厂搞好职工宿舍的整顿工作。
2008年6月23日，上海东真船舶工程有限公司（以下简称“东真公司”）向被告发出催款通知，明确被告自2006年一月至2008年6月，欠宿舍房租每月175元，合计5，250元；水费每人每月10元，合计300元；电费47度，每度0.61元，合计28元，总计5，578元，望被告接到通知后在2008年7月1日前来支付。
2014年12月3日，原告又向被告发出告知书，主要内容为：原告成立职工宿舍专项清理工作组，对职工宿舍实施全面清理整顿，凡不符合住宿条件的将一律予以清退，包括离厂职工、退休职工、外来借宿人员等。因被告已离厂，不符合住宿条件，要求被告于2014年12月25日前将系争房屋内的物品搬离、清空，办理退房手续，并结清拖欠的房租、水电费等费用。被告表示，上述告知书和催告函没有收到过。
2015年6月9日，原告再次向被告发出告知书，告知被告于2015年7月10日前将房屋内的物品搬离、清空，办理退房手续，并结清拖欠的房租、水电费等费用。当日原告将该告知书送达给被告，被告签名确认。目前被告仍占用系争上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍219室房屋，并未搬离，亦未支付过租金。
审理中，原告提供一份关于职工宿舍管理相关事宜的�明，主要内容为：宝山区逸仙路XXX号产权为原告所有，原告厂职工宿舍及上海萧萧居家旅馆服务有限公司（原为东海船厂招待所）（以下简称“萧萧旅馆公司”）均在此区域内。由于历史原因和考虑管理的延续性，此区域一直由原告委托东真公司管理。原告是职工宿舍唯一出租权人，东真公司和萧萧旅馆公司无权出租职工宿舍，也没有与原告签订任何租赁协议和承包协议。其中，东真公司自2006年起委托萧萧旅馆公司进行职工宿舍的日常管理，由其代收租金和水电费。该说明落款处，东真公司及萧萧旅馆公司均盖章确认。另外，原告还提供东海船舶修造厂破产清算组于2005年11月开具的上海市单位退工证明一份，主要内容为刘培德自1979年9月30日进单位工作，现于2005年10月31日解除劳动合同。原告表示，原、被告不存在任何关系，原告也从未以任何形式授予被告无限期使用原告的房屋。
审理中，原告表示，宿舍租金标准是大房间每月175元，小房间每月75元。在东海船厂破产前，被告是向东海船厂支付租金的，每月是175元，从被告工资里扣。原、被告之间没有劳动关系，被告不是原告的职工。在租赁合同解除之前，原、被告之间是事实上的不定期租赁关系。2015年6月9日，原告向被告发出告知函后，双方租赁关系已经解除，被告已无权占有系争房屋。原告是房屋的所有权人，基于物上请求权，原告有权要求被告腾退房屋。被告表示，原、被告之间没有租赁关系，被告住的是宿舍，是享受单位福利，不应该收取租金，被告之前也没有向东海船厂支付过租金。被告在东真公司干过保安，现在服从领导安排，在海鸿福物业公司当保安，还是在东海船厂的地址工作，被告与原告有关系。
以上事实，有原告提供的（2005）杨民二（商）破字第1号民事裁定书、拍卖成交确认书、上海市杨浦区协助执行通知书、《上海江南造船厂职工宿舍管理规定》、告知书三份、催款通知、关于职工宿舍管理相关事宜的说明，上海市单位退工证明及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，通过拍卖原告已取得了系争房屋的房地产权利，原告的权利应该得到法律保护。原告作为系争房屋的权利人，对系争房屋享有居住、使用、收益、处分等一切所有权能。被告称其是享受单位福利，居住在宿舍，但在2005年被告就与东海船厂解除了劳动关系，加之被告也不是原告的员工，其对原告所有的系争房屋并不再享有居住、使用的权利。在原告不同意被告继续使用系争房屋的情况下，被告继续占用系争房屋缺乏依据。现原告作为产权人要求收回房屋、要求被告腾退，于法不悖，且原告也提前告知被告，已给予被告充分的准备期间，本院对此予以准许。因原、被告之间从未签订过书面的租赁合同，被告也从未向原告支付过系争房屋的租金，故本院难以认定原、被告之间就系争房屋存在不定期的租赁关系。因被告占用系争房屋，理应向原告支付相应的占有使用费，使用费标准可参照租金标准。原告根据厂区宿舍统一的租金标准，要求被告按照每月175元支付使用费，并无不当，金额也合理，本院可予准许。虽然原告提供了2008年、2014年、2015年给被告的三份告知书及2008年的催款通知，要求被告腾退房屋，并结清租金和水电费等，但被告表示仅在当日收到了2015年6月9日的告知书，之前的告知书及催款通知并未收到，原告也未提供证据证明被告已收到了之前的两份告知书及催款通知。故依据现有证据，难以认定原告之前曾向被告主张过租金或使用费。鉴于原告怠于行使其权利，其要求被告自2006年1月起支付使用费，缺乏依据。根据本案客观情况，本院酌情确定被告自2014年7月1日起向原告支付使用费，直至搬离系争房屋日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘培德于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区逸仙路XXX号宿舍219室房屋内迁出，并将该房屋返还给原告上海江南造船厂；
二、被告刘培德于本判决生效之日起十日内，按每月175元的标准，向原告上海江南造船厂支付自2014年7月1日起算至实际返还上述房屋日止的房屋使用费；
三、原告上海江南造船厂的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费316元，由原告上海江南造船厂负担236元，被告刘培德负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 穆英慧
人民陪审员 时金兰
二〇一六年三月十四日
书 记 员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。