北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第05781号
原告（反诉被告）张少东，男，1969年1月22日出生。
委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）王金玉，男，1965年10月24日出生。
委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
原告张少东（以下简称原告）与被告王金玉（以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张海遥独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人王宇，被告的委托代理人唐明汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区邓家窑村的土地6.51亩出租给被告使用，租期自2007年3月15日至2017年3月14日止。租金第一、第二年每年每亩1万元，第三年起至合同期满每年每亩1.1万元，如拖欠租金，每延期一日支付当年租金千分之二的违约金，延期超出30日，原告有权单方解除租赁合同并不承担任何赔偿责任。合同签订后，原告如约履行了合同义务，而被告仅支付原告租金至2009年。自2010年起被告至今未按照合同给付租金。原告曾起诉要求被告给付租金，法院判决被告给付2010年及2011年土地租金130900元，但被告一直未履行上述判决，且实际使用该片土地至今。故诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告2007年3月15日签订的《土地租赁合同》，并将所租赁土地及附属设施腾退给原告；2、被告给付2012年1月1日至2013年12月31日所欠租金130900元及实际腾退之日之前的租金；3、被告支付原告违约金43851.5元（按照每年欠交租金的每日千分之一计算至腾退之日）。案件受理费由被告承担。
被告辩称，合同签订后被告在租赁土地上投资70多万元兴建了房屋校舍，经营七彩小学。原告首先违约擅自提高了水电费的标准，前两年合同一直是正常履行，2010年4月10日，原告将所租赁的土地单方停电，导致被告没有电用，给学校正常经营带来极大困难，且在此后的三年中原告一直没有给被告恢复用电。在此期间因为原告经营渣土生意，导致将被告经营学校的下水全部堵住，一下雨院内全是积水，一直到现在也无法使用，用电也没有恢复。双方之间一直就水电问题产生争议，一直协商未果，后来原告用渣土将被告经营的学校大门堵住。因原告首先违反合同约定，没有保证被告租赁土地上的水电基本设施的正常使用，导致被告无法经营，没有能力交付租金。下半年被告还将继续招生，同意给付所欠租金，但鉴于原告的违约行为，要求减免百分之五十的租金，不同意解除合同，要求继续履行合同，不同意原告的其他诉讼请求。
被告反诉称，因原告在合同履行过程中单方停电，并经营渣土堵住了下水通道，导致原告无法正常经营，故反诉要求：1、被反诉人疏通租赁土地的下水通道，清除门口土堆；2、被反诉人给反诉人恢复用电，保证用电设施完整。
原告就反诉辩称，被告所说的下水问题不属实，这跟原告没有关系。被告如果正常交纳电费，即可正常供电，被告一直没有交电费和水费，其反诉请求不成立。
经审理查明，2007年1月1日，原告与北京华成建筑公司（以下简称华成公司）签订土地租赁合同，约定华成公司将位于北京市通州区邓家窑村的土地共95.6亩（房屋部分6亩，未有房屋部分89.6亩）以及现有房屋设备出租给原告使用，租期自2007年1月1日起至2018年1月1日止，合同还就租金交纳等双方权利义务进行了约定。合同签订后，华成公司将土地交付原告使用。2007年3月15日，原告与被告王金玉签订土地租赁合同，约定原告将其自华成公司承租的土地中的6.51亩出租给被告王金玉用于仓储，租期自2007年3月15日起至2017年3月14日止；租金第一年及第二年每年每亩1万元，第三年起至合同期满每年每亩1.1万元，租金按年支付，每年期的第一个末月之前一次性交纳全年租金，如拖欠租金，则每延期一日，被告王金玉还应向原告支付当年租金千分之二的违约金，延期超出三十日的，原告有权单方解除租赁合同并不承担任何赔偿责任；水费每吨3.7元，电费每度0.8元，按实际发生额清算，由甲方收取，按时交费不得拖欠；原告保证租赁土地上原有的水、电等基本设施完整，合同期满，被告在该土地上投入的不动产无偿归甲方所有。此外，合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将土地交付被告使用，被告在该土地上建设经营邓家窑村七彩小学至今，原告在得知土地使用性质变更后未提出异议并继续收取被告租金。
因被告拖欠租金，2011年原告提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金及违约金，被告对租赁面积提出异议，并提出原告于2010年4月10日起无故停电并至今未恢复供电，故不同意交纳所欠租金。经测绘，被告承租土地占地面积为3966.345平方米，合5.95亩。本院于2011年12月15日作出（2011）通民初字第00648号民事判决书，判决被告支付原告2010年及2011年土地租金130900元。被告王金玉不服提起上诉，此后又撤回上诉。
经核实，按照每亩1.1万元的租金标准及5.95亩的实际使用面积，被告王金玉至今尚欠原告2011年1月1日至2013年12月31日期间的土地租金130900元。
庭审中，被告主张原告系北京海伦物业管理有限公司（以下简称海伦物业公司）的法定代表人，被告只能到海伦物业公司处买电，原告擅自提高电费，并限制用电，每次只卖10度电，并于2010年4月10日起无故停电，至今未恢复供电，直到2013年1月被告才想办法与永顺供电所签订协议另行安装电表买到电，并提交了原告出具的盖有海伦物业公司财务专用章的电费收据和永顺供电所出具的《用电客户电费交费通知单》及电费发票予以证明。另被告称因原告经营渣土，渣土堵住了下水通道，导致雨天积水，大门被渣土堵住，无法正常经营，但未提供证据证明该行为系原告所为。原告认可系其海伦物业公司的法定代表人，但对被告上述其他陈述不予认可，称由被告自行到海伦物业公司买电，买多少由被告自己决定，不存在限制用电和停电的事情，也不存在堵住下水通道及大门的问题。另，因被告已自行取得电力供应，故放弃要求原告恢复用电、保证用电设施完整的反诉请求。
经现场勘察，租赁场地内被告建有平房三排，其中教室十六间，办公室五间，另有大活动室一间，乒乓球台三个，篮球架二个，旗杆一个，厕所一间，树木若干。承租时原告提供的学校电表字数为5062度，场地无下水通道，学校大门口有土堆一座，学校处于停业状态。经本院释明，被告对其自建房屋及附属设施在本案中不主张赔偿损失，坚决要求继续履行合同。
上述事实，有《土地租赁合同》、租金收据、电费收据、（2011）通民初字第00648号民事判决书、（2012）二中民终字第11187号民事裁定书、《用电客户电费交费通知单》、电费发票、勘察笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，被告自原告处承租土地并实际使用，应当按照合同约定支付租金，故原告要求被告支付拖欠的租金，理由正当，本院予以支持。但双方合同约定原告保证租赁土地上原有的水、电等基本设施完整，而根据被告提交的证据，可以认定原告未尽到提供用电设施的合同义务，对被告正常使用承租的土地造成实际影响，因此被告要求减收租金，理由正当，根据案件实际情况，减收比例本院酌定为10%，酌减期限为2012年全年，之后被告自行取得电力供应，可以正常用电，不再予以酌减，被告要求减收50%的主张过高，本院不予支持。关于原告要求解除租赁合同、腾退土地及附属设施、支付违约金的主张，因原告未尽到保证租赁土地上原有用电基本设施完整的合同义务，存在违约行为，导致被告未及时交纳租金，故原告该主张依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告疏通租赁土地下水通道、清除门口土堆的主张，因被告未提供证据证明下水通道堵塞及门口土堆系原告所为，故被告该反诉请求证据不足，本院不予支持。庭审中，被告放弃要求原告恢复用电的反诉请求，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王金玉给付原告张少东二〇一二年的租金五万八千九百零五元、二〇一三年的租金六万五千四百五十元，共计十二万四千三百五十五于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告张少东的其他诉讼请求；
三、驳回被告王金玉的反诉请求。
案件受理费一千八百九十八元，由原告张少东负担五百零四元（已交纳），由被告王金玉负担一千三百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由被告王金玉负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张海遥
二〇一四年六月六日
书记员 田琳瑜