河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三民初字第3507号
原告（反诉被告）高长水。
被告（反诉原告）李艳丽。
委托代理人邓金超。
原告高长水与被告李艳丽房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告李艳丽与反诉被告高长水房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2013年9月25日、10月22日立案受理，依法由代理审判员胡会峰公开开庭对两案合并进行了审理。原告高长水，被告李艳丽的委托代理人邓金超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高长水诉称，2013年8月4日，原告与被告在三河市爱家置地房产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，合同中约定被告将在燕郊福泽御园25号楼1单元102室的房屋出卖给原告，房屋总价款是61万元。在合同签订当日，原告支付给被告2万元作为房屋买卖的定金。合同签订后，原告在2013年9月13日要求给付被告房屋首付款20万元，可是，被告因为燕郊的二手房房屋价格上涨，不再想出卖房屋，拒绝收取房款，单方面要求解除合同。根据合同的约定，履行合同义务一方超过30日不履行义务，守约方有权利解除合同，并以书面形式通知对方解除合同。原告并没有超过合同约定的30日，被告单方要求解除合同是违约的行为，并且被告也从未以书面的形式通知原告解除合同。因无法与被告协商解决，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理房屋过户手续；被告承担本案的诉讼费。
被告李艳丽辩称，原、被告双方于2013年8月4日在三河市爱家置地房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》后，原告并未按合同约定履行相应义务。按合同约定，双方签订的合同已经达到解除的条件，不同意继续履行原合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李艳丽诉称，2013年8月4日，在三河市爱家置地房地产经纪有限公司，反诉原告与反诉被告签订福泽御园25-1-102室楼房买卖合同。合同约定，反诉被告购买反诉原告所有的上述房屋，交易价为61万元，合同签订当日，反诉被告给付定金2万元，8月24日前给付首付款20万元。合同签订后，反诉被告给付反诉原告定金。2013年8月10日，反诉被告书面通知反诉原告要求解除合同，反诉被告亦同意解除。依据双方签订的合同约定，反诉被告给付的定金归反诉原告所有。基于上述事实，特提起反诉，请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的福泽御园25-1-102室楼房买卖合同；反诉被告给付反诉原告的房屋定金20000元归反诉原告所有；反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告高长水辩称，要求解除合同没有事实依据，反诉被告在逾期30日内已经通知反诉原告及中介要求给付首付款，中介也积极与被告沟通，被告置之不理。关于反诉原告的诉讼请求，房屋出卖没有得到房屋共有人的认可。关于反诉费，不应由反诉被告承担。房屋现在上涨，在反诉原告没有受到损害还想得到利益的情况下，于法于情不合理。
经审理查明，2013年8月4日，原、被告在三河市爱家置地房产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于三河市燕郊开发区福泽御园25号楼1单元102室的房屋出卖给原告，房屋总价款61万元。付款方式：原告于合同签订当日支付被告购房定金2万元，于签订合同之日起10日内向被告交付首付款20万元，其余购房款在银行放款之日由银行交付被告。关于违约责任，双方约定：因逾期履行合同义务，违约方逾期在三十日内，每逾期一日应当按照房屋实际成交价格的万分之五向守约方支付赔偿金；逾期履行合同义务超过三十日的，守约方有权单方解除合同。单方解除合同的，应当以书面形式通知，违约方除需要支付三十日的赔偿金，还应当于解除合同通知送达之日起三日内，按照房屋实际成交价格的百分之三十向守约方支付违约金。合同签订当日，原告给付被告购房定金2万元。上述事实，有双方签订的《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及被告为原告出具的收据予以证实。
原告主张双方签订合同后，被告私自更换锁芯，2013年9月14日被告故意不接电话，还有一男子以被告丈夫名义表示不卖房子，定金也不退，原告认为被告违约在先。被告主张，按照合同约定原告应于2013年8月14日前给付首付款，但原告并未给付，依据《房屋买卖合同》第七条第一项的约定，原告未按期给付首付款且已超过合同约定的时间期限，故要求与被告解除合同。对此，原告认可2013年8月14日未交纳首付款的事实，称当时其妻子跟其闹离婚，一下子凑不了那么多钱，后其妻子又同意买房，2013年9月5日中介打电话询问原告是否还买房，认可了原告的延期，原告于2013年9月13日凑齐首付款，但被告不接电话。原告就其主张的事实向本院提交其与被告之间的短信记录及原告与中介公司的短信记录，经质证，被告认为，对于原告提交的爱家置地公司李经理的短信，无法确认是原告与中介公司的负责人联系的短信，故真实性无法确认，从短信内容看，只是原告单方告知李经理将房屋的首付款准备齐全，但时间上已经超过了原、被告双方签订的合同中给付首付款的时间即8月14日；对于被告的短信记录，被告认为无法确认短信的双方当事人，对真实性不予认可，从短信的内容看，9月5日14时10分的短信是询问原告是否确定不购买涉案房屋，从9月13日21时04分的短信内容来看，原告在超过合同约定的时间之后准备付首付款但未取得被告的同意。
被告主张原告在2013年8月10日明确表示不想购买涉案房屋，向本院提交原告书写的字条一张，内容为“李姐您好！我是买您燕郊房子的高长水，我现在有困难，媳妇的事情还没有解决，暂时不买了。看见请电话：135××××8285”，该字条系原告张贴在被告家门上的，字条上的字与原告诉状中的签字是相符的。经质证，原告不认可该字条系其书写，但承认其妻子跟其闹离婚期间曾商量过不购买涉案房屋。
另，反诉原告主张反诉被告在合同约定时间内未向反诉原告给付房屋首付款20万元，符合合同第七条第五款约定的解除合同的情形，反诉被告的字条证明反诉被告因未凑齐首付款自愿与反诉原告解除涉案房屋的买卖关系，依据《合同法》关于定金的规定，反诉被告所交定金应归反诉原告所有。针对上述主张，反诉原告向本院提交了《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖合同》及字条。经质证，反诉被告对两份合同的真实性认可，对字条不认可，主张不是其书写，认为合同约定可以延期30日给付首付款，反诉原告认可其延期。
另，经本院释明，被告不同意继续履行合同，反诉被告亦不同意解除合同。
本院认为，原、被告双方于2013年8月4日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》均出自双方真实意思表示，内容合法、形式有效，依法应受法律保护，双方均应按照约定履行合同义务。根据双方《房屋买卖居间合同》第二条第3款第二项的约定，原告应于合同签订之日起10日内将20万元首付款交付被告，但至诉讼时，原告一直未向被告交付首付款。原告主张其在合同约定的逾期范围内备齐了首付款并通过短信方式告知了被告，被告认可其延期，故应当继续履行合同。本院认为，原告对于其主张仅提供了5条短信记录，首先，无法确认短信记录中当事人的身份，其次，即使短信内容真实，原告亦无其他证据佐证其已经备齐20万元首付款，被告亦没有认可其延期交付首付款的意思表示，短信记录无论从证据形式还是证据效力上都不足以令人采信，故本院对原告的主张不予支持。反诉原告主张反诉被告未按期支付首付款，并且于2013年8月10日给其门口贴条明确表示不购买涉案房屋，双方的合同依法应当予以解除。反诉被告不认可字条系其书写，亦不同意解除合同。本院认为，反诉被告应就其抗辩主张提供证据，但反诉被告未能向法庭提交足以推翻反诉原告主张的证据，应承担对其不利的法律后果，反诉被告在庭审中亦自认其与妻子发生矛盾曾经商量不购买涉案房屋的事实，据此，可以认定反诉被告于2013年8月10日单方提出解约的事实，综上所述，反诉原告请求解除合同，符合《合同法》第九十四条第（二）项的规定，本院予以维护。反诉原告主张因反诉被告违约，请求定金不予退还归其所有。从双方履行合同的过程来看，双方于2013年8月4日签订合同，反诉被告于2013年8月10日即提出解约，履行给付义务的期间尚未届满，其并未给反诉原告造成实际损失，反诉被告的行为也不符合双方在合同中约定的违约情形，另，反诉原告在反诉被告单方提出解约后，未及时与反诉被告终止履行合同，而是待原告提起诉讼后才向本院请求解除合同，即使有损失，亦属于其自行扩大损失，故本院对反诉原告的该项请求不予维护。基于双方解除合同关系的事实，被告应将收取的购房定金返还原告。经本院调解，双方最终未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告高长水与被告李艳丽于2013年8月4日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》。
二、被告李艳丽于本判决生效后三日内返还原告高长水购房定金人民币20000元。
三、驳回原告高长水的诉讼请求。
四、驳回反诉原告李艳丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费40元，由原告高长水负担（已预交）；反诉部分案件受理费140元，由反诉原告李艳丽负担100元（于本判决生效后三日内交纳），反诉被告高长水负担40元（于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 胡会峰
二〇一四年三月十八日
书 记 员 张 玢