广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初852号
原告：广州市添越餐饮管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道799号三层。
法定代表人:方伟涛,总经理。
委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。
被告：李胜军，男，1974年11月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。
原告广州市添越餐饮管理有限公司（以下简称“添越公司”）与被告李胜军租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告添越公司的委托诉讼代理人陈晓明、郑侯清，被告李胜军的委托诉讼代理人宋双双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告添越公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年10月至判决合同解除之日拖欠的租金及管理费（租金为9000元/月、管理费为1800元/月），合同解除之后至被告交还场地之日，按照上述标准计算场地占用费、管理费，并按照每日3%计算每月拖欠金额的滞纳金、逐笔计算至付清之日止；2.被告向原告支付2016年9月水电费1013.76元及滞纳金、滞纳金自2016年10月1日起计算至给付之日止；10月水电费506.7元及滞纳金，滞纳金自2016年11月6日起计算至给付之日止；3.被告的履约保证金18000元归原告所有；4.被告向原告支付解约违约金54000元；5被告赔偿原告损失306000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实理由如下：2016年5月20日，原告与被告签订《添越美食城租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区三元里大道799号三楼X号铺（以下简称涉案商铺）出租给被告开展饮食经营，租期从2016年6月10日至2019年6月9日，若由于甲方原因，未能在2016年6月10日前交付租赁场地给被告，则租赁期限及免租期顺延；租金为每月9000元，第三年开始递增，于每月5号前交当月租金；履约保证金为18000元。合同签订后，原告依约履行了义务，添越美食城于2016年9月1日隆重开业，被告也于当日开业经营，原告减免了被告部分租金并开出了收据。2016年9月期间，原告对美食城的各商户进行各项检查，被告均在检查通知上签字确认，美食城运作正常，且美食城所在建筑物已取得合法报建。2016年10月，被告因个人原因拒绝缴纳租金和相关费用，原告于2016年10月22日向被告发出《添越美食城缴费通知单》，敦促并要求被告于2016年10月31日前缴清各项欠款，否则解除合同，收回商铺，并追究责任。被告反以合同无效为由要求原告返还租金及其他费用，并未经原告许可搬走设备，致使原告合法权益受到损害。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。
被告李胜军辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、被告已于2016年10月搬出涉案商铺，并将商铺退还给原告，被告搬出时原告曾派人阻拦，被告报警救助。2、原告主张的租金、违约金没有依据，且原告诉讼请求中违约金均是重复主张，赔偿损失没有事实及证据证实。据被告方了解，原告向被告收取的租金数倍于原告向上一手支付的租金，故原告是没有任何损失的。3、原告出示的与上一手出租人的租赁合同与工商局备案的租赁合同不一致，涉嫌阴阳合同偷税漏税。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《添越美食城租赁合同》，合同约定：1、甲方出租涉案商铺，涉案商铺的性质为商业美食城。乙方承租涉案商铺用途为餐饮，经营项目为大罗先生凉拌菜，乙方不能超范围经营。甲方按甲方装修标准交付，由乙方自行投入装修，乙方装修经甲方审批后方可实施。租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止，其中2016年5月30日至2016年6月10日为装修免租期，若由于甲方原因，未能于2016年6月10日前交付涉案商铺给乙方，则租赁期限及免租期顺延。2、租金：首年每月租金为9000元，履约保证金为18000元。以上租金包括共同使用美食城顾客就餐公共区约900平方米。从租期第3年开始，租金以1年为一周期计算递增，每次在上一期基础上递增8%，直至租赁关系解除，乙方应在每月5日前支付当月租金给甲方。物业管理费：每单位餐饮商铺为1800元/月。开业时间为2016年6月10日。租赁期间，使用租赁场地所发生的水、电、燃气、有线电视、通讯、水电增容等费用由乙方承担，乙方应在收到相关部门或甲方通知后按通知要求支付。3、乙方应在签订本合同之日向甲方缴纳履约保证金18000元，作为乙方遵守和履行合同的保证。甲方应同时向乙方开具收据。合同期满时，甲方在乙方无违约、无欠租欠款以及该物业交接手续完善的前提下，于甲乙租赁合同关系结束之日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能继续履行的，保证金归甲方所有等等。4、乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收3%逾期付款违约金，逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同，自行收回涉案商铺且不予退还履约保证金。乙方违反本合同内任何一项条款的，视为违约方，应按履约保证金双倍赔偿甲方损失，违约日起30日内赔偿甲方，甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴的租金、履约保证金及所有押金。5、乙方未按期足额支付租金或者其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于解除事由发生的租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金，等等。
上述合同签订后，原告于2016年5月21日向被告出具收款收据，记载收到被告缴纳的租赁X铺位费90000元、2个月租金的押金18000元、一个月租金9000元、管理费1800元。原告确认9月1日至9月5日的租金需减免，但因9月份租金已预收，故实际是从10月的租金中扣减5天的租金。
审理中，原告向本院提交如下证据：1、6份检查、检测及领取餐具的通知，拟证实涉案商铺经过相关检查适于经营。通知载明原告在2016年9月11日至9月28日期间通知各商户配合各项检查及领取餐具，并由各商户代表在通知中签名确认。2、案外人广州和畅物业管理有限公司（以下简称和畅公司）于2016年12月5日出具的说明，拟证实涉案商铺所在建筑物的电梯可正常使用。说明载明本司制定的《客运电梯使用管理规定》是基于和畅大厦第三层添越美食城装修期间，为有序和安全装修而制定执行的，添越美食城开业之前，该规定已废止，所有电梯已开放运行。3、证明3份，拟证明原告有权使用涉案商铺。证明分别载明广州市白云区新市镇远景村第六经济合作社现已变更为广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社，广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社同意由和畅公司对广州市三元里大道799号进行出租管理，和畅公司将799号第三层出租给原告。证据4，现场照片及现场视频，拟证实涉案商铺适合经营。证据5，原告与和畅公司的租赁合同，拟证实原告取得涉案商铺的出租权。该租赁合同载明原告向和畅公司承租广州市白云区三元里大道799号大楼第三层，期限自2016年4月1日至2026年3月31日，每月租金95000元，履约保证金300000元等等。被告对上述证据1、2、3三性均不予认可，对证据4认为与本案无关，对证据5不予确认，认为与工商局存档的租赁合同不一致。
被告向本院提交如下证据：1、和畅公司（甲方）与原告法定代表人方伟涛（乙方）签订的租赁合同，拟证实工商局存档的租赁合同与原告提供的上述证据5内容不一致，存档的租赁合同中原告承租期间短于原告出租给被告的租赁期限，且原告承租的租金很低，不存在巨额损失。存档的租赁合同载明甲方将广州市白云区三元里大道799号三层出租给乙方作餐饮使用，期限自2016年4月1日至2019年3月31日，每月租金45000元等等。2、临时经营场所使用证明，拟证实原告超期出租给被告。该证明记载方伟涛使用的三元里大道799号三层可临时作为生产（经营）性场所使用，证明有效期限自2016年4月1日至2019年3月31日。3、和畅公司于2016年7月28日出具的《客运电梯使用管理规定》，拟证实原告未与被告协商单方作出影响被告经营的决定。规定载明电梯开放时间为上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，其余时间不开放等等。4、原告于2016年8月29日发出的开业通知，拟证明原告未在约定的时间让被告开业。开业通知载明各商户，大家好，2016年9月1日本美食城可以正式交付各商户进场试业，2016年9月6日本美食城正式开业，为各商户租金起算日期，如有特殊情况未能开业，需于2016年9月3日前提交迟延开业申请并审批通过，否则视为同意开业，由此产生的费用由该商户自行承担。5、广州市城市更新局通告公告，拟证实广州市白云区棠景街管理混乱、存在伪造政府公章的现象。原告对上述证据1、2真实性无异议，但对被告的证明内容不予确认；对上述证据3真实性无异议，但主张并非被告做出，且涉案商铺开业后已取消该规定，现电梯可正常使用；对上述证据4真实性无异议，并表示延迟开业已得到原告及所有业主同意，并未违反合同约定；对上述证据5不予确认。
原告为证明涉案建筑已合法报建向本院提交《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）等，拟证明地址为“远景村荔枝基（土名）”即为涉案建筑物，该建筑物已合法报建。
本院于2016年12月9日向广州市白云区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物规划验收情况。广州市白云区国土资源和规划局于2017年2月10日向本院复函，载明：经查，未发现以门牌号为广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号办理建筑物规划报建的相关记录。贵院来函所附的（1993）穗城规（云）建字第254号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、（1994）穗城规（云）建字第162号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、穗规验证字[1998]第04号《建设工程规划验收合格证》均属我局核发的行政许可证件，由于门牌地址的确定及变更均为建筑建成后产生的，故上述行政许可的建筑物是否与广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号建筑为同一建筑，请贵院自行核实。
原告确认被告陈述的进场时间，不确认离场时间，主张未收到律师函，称被告是强行离场，并未取得原告同意，出示2017年5月17日拍摄的现场视频主张涉案商铺在2017年3月上旬交由他人使用。原告于2017年4月10日庭审中同意于当日解除与被告签订的《添越美食城租赁合同》。被告主张于2016年9月1日进场，离场前曾向原告发出律师函，要求原告接收场地，后于2016年10月31日离场。
另查，添越公司就涉案添越美食城商铺租赁事宜于2017年5月18日向本院起诉段志文等9人，案号为（2017）粤0111民初6330-6338号。该9案审理中，段志文等9名被告出示部分被告与微信名称为“添越美食达人”的聊天记录，聊天记录内容均与添越美食城商铺租赁、经营情况有关，点击进入“添越美食达人”朋友圈，显示2016年12月期间发送大量添越美食城的相关朋友圈，其中2016年12月7日的朋友圈发文为“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”，该文配图为该大四喜卤味研究所商铺现场照片；2016年12月14日朋友圈发文为“添越美食城现隆重推出福禄寿火锅专区，正宗清远走地鸡”，该文配图为福禄寿火锅的商铺现场照片。经核对，上述“大四喜”商铺位置与原告出示的2017年5月17日拍摄的现场视频中案外人张蒲林的商铺位置一致，“福禄寿”商铺位置与案外人段志文、包铁牛、刘军妹、黄训敏、李业密的商铺位置一致。
以上事实，有租赁合同、收据、开业通知、说明、通知、证明3份、情况说明、现场照片、视频、《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（第254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、《广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）、地址变更证明、微信聊天纪录、朋友圈及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告出具的《建设工程规划许可证》（第254号、162号）与本院发函询得的复函可证实“远景村荔枝基（土名）”建筑物已合法报建。被告另出示申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）证实“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址，故本院对被告主张“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址予以采信。现涉案建筑物已经合法规划报建，原、被告签订的《添越美食城租赁合同》应系双方的真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。
被告主张离场是因为原告迟延交付商铺、分摊费用过高、经营环境较差，但未能提供证据证实在原告迟延交付商铺时提出过异议，亦未能提供证据证实分摊费用过高且超出合同约定，而经营环境好坏并非合同约定的原告必需履行的义务，故被告以上述理由离场不再继续履行《添越美食城租赁合同》无合法依据。在原告不同意解除的情况下，被告单方撤场，不构成房屋的有效交还及合同解除。被告依此原因主张合同解除时间为2016年10月19日缺乏依据，本院不予采纳。原告确认已将涉案商铺交由他人使用，该交由他人使用的行为应视为被告同意解除原被告《添越美食城租赁合同》，故本院对合同已解除的事实，予以确认。原告主张于2017年3月上旬将涉案商铺交由他人使用，但根据相关案件中微信“添越美食达人”的朋友圈记录显示，原告已在2016年12月便收回涉案添越美食城的其他六间商铺交由他人使用，虽原告对该朋友圈内容不予确认，但微信朋友圈的显示时间属实，且朋友圈照片显示的现场情况与原告出示的2017年5月16日视频中的商铺位置一致，原告亦未能提供证据证实在2016年12月未将添越美食城的商铺交由他人使用，故本院对上述朋友圈内容予以采信，确认原告已在2016年12月收回添越美食城的六间商铺。虽未有证据证实原告在2016年12月7日已将涉案商铺交由他人使用，但在原告收回其他六间商铺时应知晓其收回涉案商铺不存在障碍，故此时原告可以自行收回涉案商铺，现原告在可以收回涉案商铺而未收回的情况下，因未收回涉案商铺导致的损失属于原告自行扩大的损失，该损失应由原告自行承担。故涉案商铺的租赁合同解除时间亦应认定为2016年12月7日。但是，被告上述离场不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
关于租金及管理费，被告实际已使用涉案商铺，故应支付合同解除前的租金及管理费，因被告已支付2016年9月1日至2016年9月30日期间租金，故原告要求被告支付2016年10月1日至2017年12月6日的租金及管理费合法合理，本院予以支持，但需扣减5天，租金为18300元（9000元×2月+9000元÷30天），管理费为3660元（1800元×2月+1800元÷30天）。关于滞纳金，合同约定，被告逾期缴纳租金，原告有权按照所欠费用总额每天加收3%的逾期付款违约金。合同还约定，被告未按期足额支付租金及其他费用达30日的，原告有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现被告未按时支付租金及管理费已达30天，原告亦要求被告承担6个月租金标准的违约金，故不应再适用关于每日3%滞纳金即逾期付款违约金的相关违约条款，现原告要求被告承担每日3%的滞纳金理据不足，本院不予支持，予以驳回。双方租赁关系于2016年12月7日解除，原告主张被告支付该日之后的租金、管理费及滞纳金无据，本院不予支持。
关于水电费及滞纳金，原告主张被告仍欠水电费，但未能提供证据证实水电费的计算依据，且未能区分水电费中被告自用及公摊的费用数额，现被告亦不予确认，故原告应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告主张的水电费数额不予采信。但考虑被告在离场前使用涉案商铺经营餐饮业，确需使用水电，应承担水电费，故本院酌定被告需承担水电费为9月份500元、10月份500元。关于水电费滞纳金，同理租金、管理费的滞纳金，本院不予支持，予以驳回。
关于履约保证金18000元，现被告违约，依据合同约定，原告有权不予退还该押金，故对原告要求履约保证金18000原归原告所有的诉讼请求予以支持。
关于解约违约金54000元，合同约定被告未按期足额支付租金及其他费用达30日的，原告有权解除合同并收取6个月租金的解约违约金。现被告未按时支付租金、管理费达30天以上，原告有权要求被告支付解约违约金。合同约定解约违约金为6个月租金标准，原告未能提供证据证实因被告违约造成原告的损失，且该违约金标准过高，本院酌情调整为2个月租金标准即18000元。因原告主张违约金的同时主张没收履约保证金，没收违约金其实质也是对被告违约行为进行的惩罚，具有违约金性质，故没收的履约保证金18000元应在本项违约金中予以扣减，扣减后违约金已无需另外支付。
关于损失306000元，原告主张存在损失，但未能提供任何证据证实，故原告应承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告主张损失306000元的诉讼请求不予支持，予以驳回。
综上所述，原告诉讼请求部分合法合理，本院予以支持，部分于法无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三日内，被告李胜军向原告广州市添越餐饮管理有限公司支付2016年10月1日至2016年12月6日租金18300元、管理费3660元；
二、自本判决生效之日起三日内，被告李胜军向原告广州市添越餐饮管理有限公司支付2016年9月及10月水电费共1000元；
三、履约保证金（押金）18000元归原告广州市添越餐饮管理有限公司所有；
四、驳回原告广州市添越餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10235元，由原告广州市添越餐饮管理有限公司负担9875元，由被告李胜军负担360元。原、被告负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 黄文聪
人民陪审员 杨显元
二〇一七年七月三日
书 记 员 蔡佳丽