广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初215号
原告：霍志坚，男，汉族，1966年9月5日，住所地：广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄东华，广东正明扬律师事务所律师。
被告：冯启明，男，汉族，1963年7月9日出生，住所地：广东省佛山市南海区，
原告霍志坚诉被告冯启明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，依法转为普通程序审理。本案于2017年4月7日、6月27日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张国忠到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：
1.确认原告与被告于2016年4月7日签订的《协议》合法有效。
2.被告协助原告将被告占有的位于佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的国有土地使用权1/4份额【佛禅国用(2012)第0000375号）】转移登记到原告名下，由此产生的费用由原告自行承担。
3.被告协助原告将被告占有的位于佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的房屋1/4份额（粤房地权证佛字第××号）转移登记到原告名下，由此产生的费用由原告自行承担。
4.由被告承担本案诉讼费用。
事实与理由：
因清远圣利达陶瓷有限公司（以下简称圣利达公司）生产经营需要资金周转，原告、被告、霍荣聪、何裕添四人与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）于2013年1月9日签订一份《最高额抵押合同》(合同编号:2013年最高抵字第1号），该抵押合同约定原告、被告、霍荣聪、何裕添四人债务人圣利达公司与建行佛山分行在2013年1月7日至2017年12月30日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及或其他法律性文件而提供最高额抵押担保。《最高额抵押合同》约定本最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）人民币（金额大写）壹仟肆佰伍拾肆万伍仟柒佰元整。抵押物为原告、被告、霍荣聪、何裕添四人将按份共有（每人各占1/4份额）的位于佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的房屋作为抵押物。2013年1月7日原告、被告、霍荣聪、何裕添四人向建行佛山分行出具“同意抵押声明书”。后来，抵押人即原告、被告、霍荣聪、何裕添四人、抵押权人建行佛山分行双方也均到房管部门办理抵押登记手续，他项权证号为0100028754。
2015年1月5日，圣利达公司因企业日常生产经营周转资金需要与建行佛山分行签订一份《人民币流动资金贷款合同》（合同编号：2015年工字第1号），合同约定由建行佛山分行贷款960万元给圣利达公司、借款期限从2015年1月7日起至2016年1月6日等内容。该960万元贷款属于原告、被告、霍荣聪、何裕添四人与建行佛山分行于2013年1月9日签订的《最高额抵押合同》项下担保贷款一部分。
上述960万元贷款在2016年1月6日还款期限届满前，圣利达公司因资金周转困难无力偿还，圣利达公司遂于2016年1月3日与第三方何乃添签订一份《借款合冋书》，由何乃添借款960万元给圣利达公司用于偿还建行佛山分行的上述960万元贷款，圣利达公司在2016年1月6日借到何乃添960万元后就向何乃添出具一份《收据》以确认借款事实，并于2016年1月6日当天将全部款项960万元偿还给了建行佛山分行，至此，圣利达公司与建行佛山分行就上述960万元的债权债务关系终结，佛山市禅城区国土城建和水务局也注销了涉案房地产的抵押登记手续。但是圣利达公司对何乃添就负有960万元债务。
2016年4月7日，原告、被告、何乃添、圣利达公司、何裕添、霍荣聪签订一份《协议》，被告确认负有圣利达公司对何乃添债务中的人民币240万元【即上述何乃添借给圣利达公司偿还给建行佛山分行960万元借款中的25%的份额]】的事实，同时协议还约定被告将其对涉案房屋的25%所有权以3721600元转让给原告以抵偿上述240万元债务，经抵销后被告不再负有何乃添的240万元债务，也没有应收原告1321600元的债权，以及约定交易额产生的所有税费由圣利达公司承担，被告不分担任何税费。
但是，协议签订后，被告并没有按照约定将其占有1/4份额的涉案国有土地使用权及房屋转移登记到原告名下，后来被告不知道何原因失去联系，原告无法找到被告，至今被告仍没有协助原告办理房地产转移登记手续。
依据我国《民事诉讼法》第三十三条规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，以及我国最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条规定“民事诉讼法第第三十三条第一款规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”涉案的土地使用权及房屋位于禅城区，故禅城区人民法院对本案依法享有管辖权。为维护原告的合法公益，原告特具状起诉，请求人民法院依法裁判。
被告未答辩。
本院经审理查明：
原告霍志坚为清远圣利达陶瓷有限公司的法定代表人和董事长，案外人霍荣聪为该公司董事；被告冯启明曾为该公司董事。
原告霍志坚、被告冯启明、案外人霍荣聪、何裕添四人按份共有位于佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的三层房屋（地证号为:佛禅国用（2012)第0000375号），该房屋建筑面积为1854.19平方米，四人各占四分一份额，被告冯启明所有四分之一份额（粤房地权证佛字第××号）。
另查明，2013年1月9日，原告、被告、霍荣聪、何裕添四人与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）签订一份《最高额抵押合同》(合同编号:2013年最高抵字第1号），合同约定原告、被告、霍荣聪、何裕添四人为债务人圣利达公司与建行佛山分行在2013年1月1日至2017年12月30日期间签订人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、出具保函协议及或其他法律性文件而提供最高额抵押担保。最高额抵押项下担保责任的最高限额为（币种）人民币11545700元整。抵押物为原告、被告、霍荣聪、何裕添四人按份共有（每人各占1/4份额）的位于佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的房屋。2013年1月7日原告、被告、霍荣聪、何裕添四人向建行佛山分行出具“同意抵押声明书”。之后抵押人即原告、被告、霍荣聪、何裕添四人与抵押权人建行佛山分行双方也均到房管部门办理抵押登记手续，他项权证号为0100028754。
2015年1月5日，圣利达公司与建行佛山分行签订一份《人民币流动资金贷款合同》（合同编号：2015年工字第1号），合同约定由建行佛山分行贷款960万元给圣利达公司，借款期限从2015年1月7日起至2016年1月6日。2015年1月7日，建行佛山分行放款960万元给圣利达公司。
又查明，2016年1月3日，圣利达公司与案外人何乃添签订一份《借款合同书》，约定由何乃添借款960万元给圣利达公司用于偿还建行佛山分行960万元贷款，借款期限36个月。2016年1月6日，何乃添委托曾伟玲将960万元借款转账至圣利达公司还款账户，圣利达公司于当日向何乃添出具一份《收据》确认借款事实。圣利达公司于2016年1月6日偿还960万元给建行佛山分行，佛山市禅城区国土城建和水务局也涂销了涉案房地产的抵押登记。
2016年4月7日，原告（乙方）、被告（甲方）、何乃添（丙方）、圣利达公司（丁方）、何裕添（戊方）、霍荣聪（己方）签订一份《协议》，载明：2004年4月26日，自然人冯启明、何裕添、霍荣聪、霍志坚共同购入佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一，房地产权证号分别为：粤房地产权佛字第0100114782、0100114783、0100114784、0100114785号，地证号为:佛禅国用（2012)第0000375号。每人拥有该物业的25%的所有权，该物业作为清远圣利达陶瓷有限公司的展厅使用。于2015年1月5日经以上自然人同意将该物业抵押给银行，并向中国建设银行贷款960万元给清远圣利达陶瓷有限公司使用。由于贷款到期，清远圣利达陶瓷有限公司资金周转困难无力偿还，因此于2016年1月6日向自然人何乃添借款960万元偿还中国建设银行960万元的借款。一、甲方负有丁方对丙方债务中的人民币240万元（该债务是上述该960万元借款的25%的份额)。甲方将其对佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博一路七座之一的物业中的25%所有权以3721600元转让给霍志坚以抵偿第一条中的债务240万。经抵消后甲方不再负有丙方的债务240万，也没有应收乙方1321600元的债权。今次交易产生的所有税费由丁方承担，甲方不分担任何税费。二、本协议的未尽事宜，依《中华人民共和国合同法》之规定。三、本协议自甲、乙、丙、丁、戊、已方六方当事人签名后生效。四、本协议一式陆份，甲、乙、丙、丁、戊方、己方六方各执壹份，具有同等效力。
协议签订后，原告未代被告偿还240万元债务，被告亦未将其名下所有1/4份额的房屋所有权及土地使用权转移登记到原告名下。讼争房屋价值未经评估。
本院认为：本案为合同纠纷。涉及《协议》的效力、讼争份额应否过户的问题。
一、关于《协议》的效力问题
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形的，合同无效。此条规定之目的，系法律为规制合同当事人滥用意思自治从而保护合同之外国家、集体或者第三人利益不受损害。
本案中，《协议》约定，圣利达公司对何乃添负有960万元债务，协议各方将其中240万元确定为被告冯启明的个人债务，应属债务加入。无证据证明被告对原告霍志坚负有任何债务。在此情形下，要求被告转让其名下所有的四分之一份额房产及土地使用权属于无偿转让，必然会损害该协议之外不特定第三人（被告的其他债权人）利益。
即便如原告所述，由原告代被告偿还其应负担的240万元债务作为条件取得讼争房产份额，但被告所占房产份额的价值也远高于其所应负担债务240万元。《协议》各方约定讼争房产份额作价3721600元，超过被告所负债务240万元的55%，此属于以明显不合理低价转让财产，必然会损害该协议之外不特定第三人（被告的其他债权人）利益。原告对此未作出合理解释，被告又下落不明。况且至一审判决前，原告实际并未代被告偿还240万元。
《协议》各方在均明知以上情形会损害他人之利益情况下，仍作此约定，依法应认定无效。原告诉求确认《协议》有效，于法不符，不予支持。
二、关于讼争房产1/4份额及土地使用权是否应转移登记到原告名下的问题
本案认定《协议》无效，自始不具备法律约束力，原告以上诉求，缺乏事实依据，不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
驳回原告霍志坚的诉讼请求。
本案受理费26000元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长
审 判 长 汪占毛
审 判 员 鲁长江
人民陪审员 卢伟航
二〇一七年九月五日
书 记 员 黄晓华
书 记 员 何晖彤