安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0202民初3095号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市，统一社会信用代码91340200769033557A。
代表人曹波，行长。
委托诉讼代理人：杭仁庆，芜湖市农行法律顾问。
委托诉讼代理人：潘颖，该行职工。
被告：唐成超，男，1989年10月1日出生，住安徽省弋江区。
委托诉讼代理人：李思嘉，安徽维晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周林娟，安徽维晨律师事务所律师。
被告：卞水兰，女，1964年5月12日出生，住址同上。
委托诉讼代理人：李思嘉，安徽维晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周林娟，安徽维晨律师事务所律师。
被告：芜湖市新天地房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区，统一社会信用代码91340208756817627X（1-1）。
法定代表人：宋兴武，总经理。
委托诉讼代理人：夏厚本，安徽纬纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）与被告唐成超、卞水兰、芜湖市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房地产开发公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年6月2日、7月20日公开开庭进行了审理。原告农行金桥支行委托诉讼代理人杭仁庆、潘颖及被告唐成超、卞水兰委托诉讼代理人李思嘉及周林娟、被告新天地房地产开发公司委托诉讼代理人夏厚本到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行金桥支行向本院提出诉讼请求:1、被告唐成超偿还原告借款本金1361817.77元、利息38483.52元、罚息742.9元、复利790.55元（计算至2017年2月15日）及2017年2月16日起至实际给付之日的利息、罚息（以本金为基数，按借款执行利率上浮50%计收罚息)和复利(贷款期限内的以利息为基数按正常贷款利率计算，逾期以利息及罚息为基数按罚息利率计算），被告卞水兰及被告新天地房地产开发公司对第一被告上述借款本息承担连带清偿责任。2、判令原告对被告唐成超的抵押房产（位于市三山区）折价或者拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权。3、判令被告唐成超协助被告芜湖市新天地房地产开发有限公司依约办理产权证，并协助原告农行金桥支行办理房产抵押登记。4、诉讼费由被告承担。
被告唐成超辩称，对借款事实无异议，因办理了预告抵押登记，原告对上述房产没有优先受偿权，现同意协助原告办理产权证。
被告卞水兰同被告唐成超意见一致。
被告新天地房地产开发公司辩称，对案件事实无异议。原告扣划了公司保证金79112.22元。因本案房屋于2011年8月24日已经具备办证条件，原告怠于行使此项权利，存在过错。在确认原告优先受偿权的前提下，应当免除公司的连带责任。
经审理查明：2011年3月2日，原告与被告唐成超签订一份个人购房担保借款合同，合同约定：被告唐成超向原告借款人民币160万元，用于购买芜湖市三山区房屋，借款期限从2011年3月2日起至2031年3月1日止，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础，按每月等额本息还款；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直到本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。对借款人未足额偿还借款本息超过90天，有权提前收回已发放借款，行使担保权，被告唐成超应协助原告办理抵押权预告登记；被告卞水兰自愿承担连带保证责任，被告新天地房地产开发公司自愿承担阶段性保证责任（以借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止）,同时约定本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供），贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
2011年3月28日，原告与被告唐成超办理了抵押权预告登记，抵押债权160万元。原告农行金桥支行于2011年6月7日向被告唐成超发放借款。后被告唐成超履行部分还款后未还款，截至2017年2月15日贷款已逾7期，被告唐成超欠借款本金人民币1361817.77元、利息38483.52元、罚息742.9元、复利790.55元。
上述事实，有当事人的陈述、个人购房担保借款合同，共同还款承诺书、借款凭证、欠贷款本息清单，抵押预登记证、商品房初始登记证、转账凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的贷款及担保合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约定履行。现被告唐成超未按期偿还借款本息已累计90天以上，原告依据合同约定提前收回借款本金，并要求被告唐成超支付借款利息、罚息、复利，符合法律规定，本院予以支持。案涉芜湖市三山区房屋已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告唐成超作为购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故唐成超负有协助办理房屋抵押登记的义务，新天地房地产开发公司应督促其办理抵押登记。因购房人的原因导致抵押权客观上无法登记而设立，损害了债权人利益，从有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，应赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权。被告卞水兰对上述借款本息自愿承担连带保证责任，被告新天地房地产开发公司自愿承担阶段性保证责任，且合同约定借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供），贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，因此原告要求被告卞水兰、新天地房地产开发公司对上述借款本息承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。对被告唐成超、卞水兰及新天地房地产开发公司辩称本院不予采信。被告卞水兰、新天地房地产开发公司承担清偿责任后有权向唐成超追偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条规定，判决如下：
一、被告唐成超于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金人民币1361817.77元、利息38483.52元、复利790.55元、罚息742.9元，并支付自2017年2月16日起至实际清偿之日止罚息、复利（按合同约定的利率计算）；
二、被告卞水兰、芜湖市新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并在清偿债务后有权向被告唐成超追偿；
三、被告唐成超于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行办理芜湖市三山区房屋的抵押登记手续，被告芜湖市新天地房地产开发有限公司应督促被告唐成超并配合其办理抵押登记；
四、上述房产抵押登记办妥后，或被告唐成超逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行有权以上述房产折价、拍卖、变卖所得价款对上述第一项确定的主债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8759元，由被告唐成超、卞水兰、芜湖市新天地房地产开发有限公司负担（原告已预交，三被告在给付上述欠款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 申军
二〇一七年八月二日
书记员 张贤
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。