黑龙江省绥化农垦法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民初字第220号
原告（反诉被告）黑龙江省红旗农场，机构代码13209819-3，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇新山路**号。
法定代表人池强，该农场场长。
委托代理人刘云龙，男，1967年11月6日出生，汉族，黑龙江省红旗农场法律顾问。
被告（反诉原告）周义群，男，1961年1月11日出生，汉族，无业。
委托代理人文永泉，黑龙江佳旭律师事务所律师。
委托代理人梁立志，黑龙江佳旭律师事务所律师。
原告（反诉被告）黑龙江省红旗农场（以下简称红旗农场）为与被告（反诉原告）周义群土地租赁合同纠纷一案，于2014年5月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭审理此案。被告周义群在诉讼过程中，申请对其在原告红旗农场耕地上所种植的植物的种类、数量、价格进行鉴定，本院依此申请委托黑龙江法正资产评估有限公司进行了司法鉴定。本院于2015年1月16日公开开庭审理了此案，原告红旗农场的委托代理人刘云龙，被告周义群的委托代理人文永泉、梁立志到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，提请院长提交审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告红旗农场诉称，被告在原告处承包耕地86570平方米，用于种植绿化苗木及草坪，合同一年一签，承包费用按年交付。2012年，原告对被告承包的位于机场路作业区的16号土地进行整体规划利用，该地块不再对外发包，同时告知被告不再续签合同，应于2013年6月30日前将地上物迁出，将承包土地交还给原告，但经原告多次催告被告拒不迁出。现请求法院判令被告迁出占用的86570平方米土地，并赔偿原告损失103884.08元，本案诉讼费用全部由被告承担。
被告周义群辩称：一、原告所述双方的签约情况不真实，双方只有一份为期两年的承包合同，并非一年一签。期满后双方以默认一年交一次租金的形式重新达成新合同关系。二、原告称解除合同的理由是对地块整体规划利用，这只是原告的单方之辞，没有任何主管部门的审批文件支持其说法。三、双方原合同约定承包土地种植绿化苗木，由于苗木有其特有生长周期，若原告欲解除合同应当给被告留出合理的处理苗木的时间。但近年来市政绿化苗木的市场行情不景气，接到原告解约通知后，被告努力多方联系渠道，虽大批量出售，但仍无法全部处理。原告的突然解约对被告十分不公平。四、自原合同期满至原告起诉前，双方默示履行新合同义务逾十年，被告完全有理由相信双方合作的长期性，并为此投入大量资金及人力、物力。原告突然要求被告迁出，毫无诚信可言，应当公平的对被告作出补偿。五、原告应举证证明其诉请主张的损失。六、原告倚仗优势地位欲强行令被告迁出，鉴于原告想坚持解除合同，被告再继续与其合作已无任何意义，因此被告同意双方解除合约。但对被告种植的苗木，原告拒绝对被告作任何补偿，被告基于此向法院提起反诉，请求判令原告因其解约行为向被告作相应补偿。
反诉原告周义群诉称，双方建立争议耕地的承包关系，首次签订土地承包合同是在2001年。之后双方通过一年一交租金的形式履行合同，而并非反诉被告所称合同采用一年一签的形式，其诉请所称与事实不符。反诉被告自签订合同开始就一直向反诉原告承诺合作是长期性的，告知反诉原告可以放心种植，因此双方的合作才能一直延展至2013年。正因如此才使反诉原告有理由相信这种合作的稳定性，并投入巨大的物力财力种植苗木草坪，客观上也对土地的养护起到积极作用。反诉原告一直按约如期履行合同义务，无违约事实。现反诉被告要求终止承包合同，违背了诚实信用原则和相关的合同义务，且给反诉原告造成严重经济损失。尽管如此，反诉原告在得知反诉被告欲终止合同后，仍积极采取措施出售苗木等地上附着物，力图将损失减少到最小。根据合同法及合同法司法解释二的相关规定，反诉原告因此受到的相关损失，反诉被告应当承担赔偿责任。请求法院判令反诉被告赔偿因其违约行为给反诉原告造成的损失6356500.00元（在庭审中变更为5941961.40元），反诉诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告红旗农场辩称，反诉原告所述的事实及理由是有偏差的，2001年3月20日，原、被告双方签订了土地承包合同，租期为两年。合同第六条第二项约定一方要求解除合同时，要双方协商，未达成一致的合同依旧有效。说明该合同部分还是有效的，只是变更了承包时间和租金标准。合同第六条第三项约定在合同有效期内，如与上级领导机关制定的农业高科技园区规划有抵触时，反诉原告应无偿退出，不予补偿。说明在承包当初反诉被告已经告知反诉原告，有可能会根据上级的规划要求解除合同，所以提出不予补偿，在第一次签订合同时已经进行了明示，反诉原告所述理由不成立。虽然后续双方没有继续签订合同，但是反诉原告也一直在交纳承包费，反诉被告后期通知反诉原告要求收回土地，并且给予一定时间要求反诉原告迁出土地。依据合同法第二百三十二条的规定，对租赁期约定不明的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但要求提前通知租赁人。反诉被告已尽到了通知义务，但反诉原告至今也未迁出，所以其提出的反诉请求于法无据。
在庭审中，原告红旗农场为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、红旗农场土地利用现状图（L52G057007）、红旗农场机场路作业区（02）块树地勘测定界图各一份，以此证明被告承包的土地位于红旗农场四队机场路作业区，占地面积86570平方米（129.8551亩）。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为确认承包土地的面积应以交纳土地承包费面积为准。
2、2001年3月20日土地承包合同书一份，以此证明合同的期限是两年，2001年3月1日至2003年3月1日，当时承包土地的面积为100亩，合同约定在合同期限内与上级领导机关制定的农业高科技园区规划有抵触时，被告应无偿退出，原告不予任何补偿。在土地承包期内，一方要求变更或解除合同时，应双方达成协议，如未达成协议原合同仍然有效。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为本合同有效期是2001年3月1至2003年3月1日，在此期间本合同约定的内容有效，其效力是特定的。而且在本合同的条款中明确约定被告租用的土地用于草苹、树苗、药材种植，不得生产粮食作物。在两年内随时解除合同也不影响双方的损失，在这特殊的两年内与上级领导机关制定的规划有抵触时，被告无条件退出，原告不予赔偿。这份合同的效力只及于2001年3月1日至2003年3月1日，并不像原告所述及于后续十几年的效力。合同只是说明了在同等条件下，被告有优先承包权。在合同期满后，原告与被告形成新的合同关系与本合同没有必然联系性，一切以事实合同为准。一个很重要的特殊性在于，由于被告种植的是苗木，苗木从第三年开始已经进入生长期，为其经济价值的增值，被告必须满足两个条件，苗木的生长期相对其他作物期限要长，必须保证承租土地的长期性，这是众所周知的事实。绿化苗木必须达到美观，同时达到相当的年龄程度，才能进行出售，这就需要被告提供大量的人力、物力进行养护。只有满足这两方面的条件，被告才能获取相应的经济价值。两年前的树苗已经长成，所以2003年至2013年十年期间内原告对被告种植的树苗成长情况是明知的。这再次证明，原告承诺本合同是长期合同，甚至曾承诺被告可以种植三十年。虽然原、被告没有据此达成书面合同，但是原告的行为足以让被告达成心理确认，原告的承诺是真实有效的，被告投入了大量的人力、物力，造成的一切损失是由于原告不诚信造成的，应予赔偿。用特定时间的合同的特殊性来否定后续已经变更了情况、时间的合同的约定，不符合正常的逻辑推理，此证据说明不了任何问题。关于原合同第六条第三项内容，只能适用于原合同的期限，在双方继续合作十年的情况下，还是要求被告无偿退出而原告不予任何补偿，显失公平。况且，原告要求被告迁出的理由与原合同的约定无关。
3、2013年被告交纳土地承包费收据一份，以此证明原告于2012年年初就通知被告应在2012年6月末前迁出土地，没有让其交纳2012年的租金。此后为了照顾被告，又让其在2013年6月30日前必须迁出，让其补交了2012年承包费。原告每年的合同是在每年年初约定一次，租赁期限和承包费用均是每年重新约定，因为租金标准均是每年一变。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此证据说明在2013年2月被告交付2012年地费时，原告还没有通知被告迁出土地，原告应该是在2014年原告准备交纳2013年费用时通知被告迁出土地。在被告明确拒绝后，原告没有收取2013年土地承包费用。原告所述赔偿损失，并不是被告拒绝交付，是原告自身不收取费用的任性行为。原告收取费用的方式，是后一年收取前一年的费用。以此推理，2013年收取2012年费用，那么2013年费用应在2014年收取。既然原告没有收取2013年的费用，被告在2014年交费时才得知原告让其迁出土地。双方发生争议的时间是在2014年2月份之后，由于被告拒绝，原告在2014年2月起诉至法院。此证据证明原告依靠自身优势地位，损害承包人权益。此证据无法证明合同是每年签订一次，证据内容只显示被告交纳租金的时间，也就说明双方是履行一个长期性的合同，但每年调整一次租金的数额，所以双方合同的性质还是长期性合同。如果原告想证明双方一年签订一次合同，应当提供其他证据证明。
4、红场发（2013）9号文件一份，以此证明每年租金要“上打租”，原告收取费用时被告总以各种理由拖欠，自2013年以后租金上涨至每亩地400元，按被告两年未交纳土地使用费计算，得出原告提出损失的依据。被告对此证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为正是由于原告长期以来都执行“下打租”，上一年度的租金在下一年度交纳。2013年后原告改变了交纳租金的规则，其自己给自己发文件，只是自己对自己行为的陈述，不应当作为本案的证据使用。原告也承认2013年费用没交，原因在于原告拒绝收取，并非被告主观上不愿交纳费用。因此被告不存在违约行为，即使造成损失也是由于原告自身造成的，与被告无关。
在庭审中，反诉原告周义群为支持其反诉主张提供如下证据：
黑法正评字2014第（13）号评估报告书一份，以此证明被告种植的苗木实际总价值为5941961.40元。如果解除合同，反诉被告应赔偿反诉原告所遭受的损失5941961.40元。反诉被告对此证据的真实性及证明的问题均有异议，指定鉴定机构时其未到场，采取指定的方式不适合，应当摇号确定鉴定机构。在其未到场参加现场勘察的情况下，报告所列的数量和品种无法确认。鉴定结论所引用的依据存在问题，该依据不适用于苗木价值的鉴定。
综上，对于原告提供的全部证据，因被告对其真实性无异议，故本院均予采信。对于被告提供的反诉证据，原告虽对其真实性及证明问题提出异议，但未提供有效证据进行反驳，故本院对此证据予以采信。
根据采信的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2001年3月20日，原、被告双方签订《土地承包合同书》，约定原告将位于红旗农场第四生产队6号地的100亩土地出租给被告，用于“草坪、树苗、药材等农业经济作物的生产”，承包期限自2001年3月1日起至2003年3月1日止，每亩租金120元，共计12000.00元。租金一年一交，签订合同时交清首年租金，次年租金在2002年3月1日前交清，否则终止合同。该合同约定的租赁期间届满后，双方未重新签订合同，但仍采取一年一交租金的方式，由被告承租该土地。被告于2013年2月交纳了2012年度租金，此后，原告以整体规划利用土地为由要求被告迁出租赁土地，双方产生纠纷，原告诉至法院。在诉讼过程中，经司法鉴定机构评估确认被告在诉争土地上种植的“圃地苗木总价值为5941961.40元”。
本院认为，原告红旗农场与被告周义群于2001年3月20日签订的土地租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规之强制性规定，应为合法有效。此合同约定的的租赁期间届满后，被告继续使用原承租土地，原告亦收取被告交纳的租金，但双方未对租赁期限作出明确约定。《合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据此规定，原、被告之间的租赁期限应视为不定期。该法第二百三十二条同时规定对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。原告作为出租人据此有权要求解除合同，但应当给予被告合理必要的迁出时间。被告所种植的作物为苗木，种植面积达100余亩，且苗木自身又具有生长周期长，不易迁移安置的特性。故此，本院酌情确定给予被告三年的时间迁出诉争土地。
原告称被告至今仍占用土地，但未交纳2013年度、2014年度的租金，故要求其赔偿损失103884.08元。根据测绘部门勘测确定，被告实际占用土地面积为86570平方米，合129.8551亩。2013年度、2014年度，原告出租土地基础价格为“露地每亩400元”。原告要求被告按此标准以实际占用土地面积计算交纳租金，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告赔偿损失5941961.40元的问题。被告称原告承诺因其种植作物为亩木，故可以长期租赁土地，租期最长可至30年，只是租金价格每年随行情调整，现原告要求解除合同，应赔偿其损失。被告针对其所提出的有关原告承诺长期出租土地的主张，并未提供相应证据予以佐证，且原告亦对此予以否认。如前所述，对于不定期租赁合同的当事人法律已赋予其随时解除合同的权利，原告据此要求解除合同，符合法律规定，非属违约行为，被告要求原告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告黑龙江省红旗农场与被告周义群之间的土地租赁合同；
二、被告周义群将其占用的位于黑龙江省红旗农场机场路作业区的86570平方米土地返还原告黑龙江省红旗农场，并将其在土地上所种植的作物及所建设的地上物全部迁出，于本判决生效之日起三年内履行完毕；
三、被告周义群给付原告黑龙江省红旗农场2013年度、2014年度租金共计103884.08元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回反诉原告周义群要求反诉被告黑龙江省红旗农场赔偿损失5941961.40元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2378.00元，由被告周义群负担；反诉案件受理费53394.00元，减半收取26697.00元，鉴定费20000.00元，合计46697.00元，由反诉原告周义群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 翟福生
审 判 员 马宝山
代理审判员 陈 实
二〇一五年四月十五日
书 记 员 李姝博