广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第918号
上诉人（原审原告）刘付××，女。
委托代理人杨某某，四川××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程某，男。（现下落不明）
上诉人刘付××因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第1013号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，1998年12月18日，上诉人、被上诉人签订了一份《协议书》，约定被上诉人将位于深圳市××镇××花园×栋×房折价转让给上诉人，房产原价为人民币183400元，转让价为人民币87000元，上诉人向被上诉人支付人民币80000元，余款待办理过户手续后交清，被上诉人收到房款后，将房屋和购房发票移交给上诉人，并着手办理过户手续，待被上诉人办完房产证后，被上诉人负责将房产证产权名转给上诉人，所有费用由被上诉人支付；如被上诉人未能办理过户手续，则上诉人拥有房屋所有权和使用权。1998年12月18日，范某某出具一张收条，收到上诉人购房款人民币80000元。上诉人以被上诉人不履行房屋过户手续为由诉至原审法院，请求法院判令：1、被上诉人将座落于深圳市宝安区××镇××花园×栋×号房屋价值8.7万元产权从其名下过户到上诉人名下；2、被上诉人承担本案诉讼费。原审另查明，涉案房屋的权利人为被上诉人和诸某某，各占50%的份额，于2000年1月3日核准登记。
原审法院审理认为，上诉人、被上诉人签订的协议书中约定被上诉人将涉案房产出售给上诉人，但涉案房产为被上诉人和诸某某共有，诸某某在协议书中并未签名，不能认定被上诉人出售涉案房产的行为得到诸某某的同意和授权；且协议书约定上诉人应当向被上诉人支付购房款人民币80000元，但上诉人只是提供了范某某出具的收条，没有被上诉人委托范某某收款的证明，不能认定上诉人已经根据协议书向被上诉人支付了购房款。现有证据不能证明上诉人向被上诉人购买涉案房产的行为得到了房产共有人的同意，也不能证明上诉人已经依约支付了购房款，故上诉人请求被上诉人办理过户手续的证据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决：驳回上诉人刘付××的诉讼请求。本案受理费人民币988元，由上诉人负担。
上诉人刘付××不服原审判决，上诉称，原审判决籍以作出认定的理由片面。为原审法院确认的《××花园办理房地产证回执》、《租铺合约书》和物管《收据》证明被上诉人已将房屋和办证相关手续移交给上诉人，上诉人已实际在行使占有、使用、收益、处分的权利，并履行相关的义务，据此不难推定上诉人已依约向被上诉人支付了房款，亦即确认了范某某收款系其授权行为，如果无这一事实发生，亦不会发生上诉人己长达10年实际享有占有、使用、收益、处分涉案房产之权利和履行相关义务之事实。新获证据证明涉案房产买卖获共有人追认，范某某收受上诉人房款源于被上诉人的授意。原审判决认为涉案房产为被上诉人和诸某某共有，诸某某在协议中并未签名，不能认定被上诉人出售涉案房产的行为得到诸某某的同意和授权，鉴于上诉人所能提供的证据，上诉人对此无可厚非。但一审后，上诉人又不遗余力、历经周折，终于从有关见证单位（原深圳市宝安区××镇法律服务所、现深圳市宝安区××镇司法所）查得相关证据（诸某某《委托书》、《授权委托书》）足以证明被上诉人出售涉案房产的行为得到共有人诸某某的追认。另查得被上诉人在《见证申请书》中确定范某某为其房产转让的”联系人”。由此不难理解，为何范某某涉足上诉人与被上诉人之间的房产买卖关系从而收取上诉人本应交纳给被上诉人的房款了。毫不讳言，被上诉人没有出具给范某某收受房款的《授权委托书》，有悖规范性的要求。而在现实生活中，由于当事人素质的差异往往导致不规范的民事行为发生，这就要求法官综合全案证据结合实际，透过现象、把握实质、运用辩证法进行科学的判断。基于上述观点，上诉人认为赋予”联系人”身份的范某某实为”全权代理人”，至少，范某某收取房款的行为是为被上诉人认可的。请求二审法院：l、撤销原审判决；2、判令被上诉人将座落于深圳市宝安区××镇××花园×栋×号房屋产权过户到上诉人名下；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人程某未作答辩。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，经上诉人申请，本院在二审审理期间从深圳市宝安区××街道法律援助服务中心（原深圳市宝安区××镇法律服务所）调取了下列证据：1998年12月18日提交的《见证申请书》载明，见证类别为房产转让，申请人为程某、联系人为范某某；上诉人与被上诉人于1998年12月18日签订的涉案《协议书》；深圳市宝安区××镇法律服务所于1998年12月18日出具的《见证书》载明上诉人与被上诉人因涉案房产转让事宜签订的《协议书》意思表示真实、一致，代表人身份及签字属实；诸某某于1999年1月5日出具的《委托书》载明委托其丈夫程某全权处理涉案房产转让一事；诸某某的身份证复印件；诸某某于1999年1月6日出具的《授权委托书》载明委托其丈夫程某代其办理涉案房产转让的有关手续，程某所签订的有关该房转让的一切法律文书，诸某某均认可；被上诉人和诸某某向开发商购买涉案房产的买卖合同和付款凭证。
针对范某某于1998年12月18日出具的收到上诉人8万元购房款的《收条》，本院询问了范某某，范某某确认《收条》系其出具，并称当时因被上诉人欠其债务，故委托其出卖涉案房产，其收取8万元购房款后扣除了6万元欠债将余款2万元交给了被上诉人。
本院认为，本院在二审审理期间调取的证据均取自为上诉人与被上诉人转让涉案房产办理见证的深圳市宝安区××街道法律援助服务中心，向范某某所作的调查有范某某本人亲笔签名确认的笔录为证，根据证据规则的规定，均可作为认定本案事实的证据使用，本院予以采信。
涉案房产系被上诉人与诸某某的夫妻共同财产，转让应经两人同意。虽涉案《协议书》中作为转让方只有被上诉人一人签名，但诸某某已以于1999年1月5日和1月6日出具《委托书》和《授权委托书》的形式对被上诉人转让涉案房产的行为进行了追认，故涉案《协议书》应认定有效，对上诉人、被上诉人和诸某某均有法律约束力。
涉案《协议书》有效，当事人应恪守履行。关于上诉人是否支付了8万元购房款的问题，首先，《协议书》约定，被上诉人收到上诉人支付的8万元后将涉案房产和购房发票移交给上诉人，即被上诉人将涉案房产移交给上诉人使用的条件是上诉人支付了8万元，现涉案房产是由上诉人在使用，可推定被上诉人已收到了上诉人支付的8万元购房款。其次，根据《见证申请书》，范某某是被上诉人的联系人，范某某作证确认收取了上诉人的8万元购房款，并对购房款由其出具《收条》确认作出了合理解释。上述两项事实足以形成证据链，本院据此确认上诉人已按《协议书》约定将8万元购房款支付给了被上诉人。原审判决以证据不足为由认定上诉人未将8万元购房款支付给被上诉人，认定事实不清，本院予以纠正。根据《协议书》约定，上诉人要求被上诉人办理涉案房产过户手续的条件已具备，本院对上诉人要求被上诉人将涉案房产过户至其名下的上诉请求予以支持。原审判决驳回上诉人诉讼请求，处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第1013号民事判决；
二、被上诉人程某应于本判决生效之日起5日内协助上诉人刘付××将涉案的位于深圳市宝安区××镇中环路××花园×栋×号房（房地产证号××××）转移登记至上诉人刘付××名下。
若未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。
本案一、二审案件受理费合计2964元，由被上诉人程某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 赵 霞
二〇一〇年八月十六日
书记员（兼） 刘 云