北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终733号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋昆宇，男，1984年7月25日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：崔亚静，女，1988年10月2日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨梅梅，女，1987年1月11日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高敬，北京市两高律师事务所律师。
上诉人宋昆宇、崔亚静因与被上诉人杨梅梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初52825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋昆宇及委托诉讼代理人彭锐、万振，上诉人崔亚静委托诉讼代理人彭锐、万振，被上诉人杨梅梅委托诉讼代理人孙敬仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋昆宇、崔亚静上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、改判被上诉人支付上诉人违约金119.8万元。上诉理由为：1、51万应当适用定金罚则。一审判决已经认定杨梅梅已付51万元的性质系合同中所表示的定金，且被上诉人亦已经实际交付了51万元定金，双方之间的定金合同成立并且合法有效，这51万元就当然的应当适用定金罚则的规定，被上诉人作为根本性违约方无权要求返还已支付的51万元定金。一审法院既认定51万元系定金，又认定本案不适用定金罚则，前后说辞明显矛盾，错误理解了定金罚则法定的性质，也侵犯了当事人自由订立合同内容的权利；2、本案定金不足以弥补上诉人损失，上诉人有权增加违约金金额；3、上诉人主张119.8万元违约金并未超出被上诉人的预见范围。上诉人购买海淀学区房在先，将涉案房屋出售给被上诉人在后，且在与被上诉人签订房屋买卖合同时，明确告知了被上诉人要用被上诉人的购房款支付海淀学区房的购房款。纠纷产生时，上诉人亦多次告知被上诉人，如其违约，会直接导致上诉人对海淀学区房的业主承担违约责任。因此，对于被上诉人违约给上诉人造成的损失，被上诉人是有预期的。被上诉人明显是炒房客，极其熟悉二手房交易流程以及交易过程中拒不履行房屋买卖合同会导致的后果，其完全有能力预见到违约会给上诉人造成的损失，一审法院认为上诉人在另购房屋中所需支付的违约金119.8万元损失超出了被上诉人的预见，系认定错误；4、一审法院查明事实遗漏了一审庭审中我方申请法院开具调查令，调查被上诉人的购房记录，其购房次数多达12次，一审我方作为证据提交也质证了，但判决中没有记录；5、涉案房屋买卖涉及到连环单的问题，双方签订房屋买卖合同时告知了被上诉人我方涉案房屋的售房款购买案外人芦艳萍在海淀的学区房，且在被上诉人没有违约时我方也告知了被上诉人其违约将给我方在海淀的买卖合同中造成重大损失，现案外人芦艳萍已经起诉了我方，海淀法院一审判决我方对芦艳萍承担40万违约金和5万元诉讼费，双方已经认可该一审判决。被上诉人的违约行为给我方造成的损失远远高于本案一审判决对方承担的金额。
杨梅梅辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
宋昆宇、崔亚静向一审法院起诉请求：1、撤销宋昆宇、崔亚静于2017年6月12日要求解除合同的行为；2、解除双方于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；3、杨梅梅支付我们违约金119.8万元（其中51万元是杨梅梅已支付的定金）。事实和理由：2017年年初，我们欲出售登记在宋昆宇名下位于北京市朝阳区朝阳北路房屋。经北京华居梁行房地产经纪有限公司撮合，我们与杨梅梅于2017年2月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由杨梅梅购买上述房屋，房屋总价款为255万元，购房款支付方式为全款支付，合同还就款项支付的时间、违约责任等进行了约定。履约过程中，杨梅梅支付给我们51万元购房定金，双方于2017年3月4日办理了房屋网签手续，我们依约解除涉案房屋抵押登记。此后杨梅梅未按照约定支付剩余购房款项，甚至多次明确表示拒绝购买涉案房屋。我们于2017年6月12日发出《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》，但我们了解到杨梅梅不是不具备支付购房款的能力，其在涉案房屋同一楼栋另外购买了房屋并支付了购房款，因此其行为构成了对我们的欺骗，我们在受到欺骗的情况下发函解除合同，根据法律规定可以要求撤销。我们认为，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，对双方均具有法律约束力，杨梅梅的行为已经严重违反双方约定及法律规定，构成根本性违约，因此我们在本案中要求解除合同，杨梅梅应当承担相应的违约责任。我们将房屋出售给杨梅梅，需要使用该售房款用于购买位于北京市海淀区的学区房，现该学区房的房主已于2017年8月17日向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求我方承担119.8万元的违约金，这都是杨梅梅违约造成的。
杨梅梅一审辩称，不应当撤销宋昆宇、崔亚静于2017年6月12日发函解除的行为，宋昆宇、崔亚静称我有欺骗行为，但未能提交证据。我在5月10日明确告知宋昆宇、崔亚静无法履行合同，不存在欺诈情形。宋昆宇、崔亚静在我明确表示无法履行合同的情况下发出解除函，是其真实意思表示。我同意解除双方的合同。因为我不具备支付购房款的能力，宋昆宇、崔亚静在2017年6月12日发函同意解除合同，所以我认为双方合同在2017年6月13日已协商解除，解除的理由并非宋昆宇、崔亚静所说的其行使合同解除权。我不同意支付宋昆宇、崔亚静巨额的违约金，其提出由于我无法支付购房款导致连环买卖无法进行，但是本案无法支付购房款与下一个房屋买卖没有必然联系，其在购买其他房屋时应充分考虑购房能力和支付能力，不能以我无法支付购房款导致其买卖无法进行要求我承担违约责任。我已经在2017年5月10日及时告知宋昆宇、崔亚静无法继续履行合同，已经起到了积极制止宋昆宇、崔亚静损失的目的，但是其仍然向我主张巨额赔偿损失，其没有进行遏制损失的行为。另外，宋昆宇、崔亚静主张的违约金数额过高。
杨梅梅向一审法院提出反诉请求：宋昆宇、崔亚静返还购房款51万元。事实和理由：因宋昆宇、崔亚静认可将双方签订的《房屋买卖合同》解除，其应返还我相应购房款。
宋昆宇、崔亚静针对一审反诉辩称，不同意杨梅梅的反诉请求。双方签订的合同合法有效，杨梅梅拒绝购买房屋构成根本违约，应承担相应的违约责任，我们主张的违约金高于杨梅梅已付的购房定金，故不同意返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，一审法院予以确认：
宋昆宇与崔亚静系夫妻，二人于2013年5月7日登记结婚。位于北京市朝阳区朝阳北路×号房屋于2013年7月3日登记在宋昆宇名下，系宋昆宇、崔亚静共同所有。该房屋于2013年7月22日办理抵押，于2017年4月18日注销抵押登记。
2017年2月26日，宋昆宇、崔亚静与杨梅梅签订《房屋状态确认书》。
2017年2月26日，宋昆宇、崔亚静作为出卖人与买受人杨梅梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖房屋位于北京市朝阳区朝阳北路×号，房屋成交价格为255万元；合同第七条第二款第二项约定，买受人未按约定时间付款，逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同日签订《补充协议》，约定：定金为51万元；买受人于2017年2月26日向出卖人支付定金12万元；剩余定金39万元于网签手续办理完毕后三个工作日内支付出卖人指定收款账户；首付款154万元于解押手续办理完毕后、产权转移登记手续办理前三个工作日内支付到出卖人指定的收款账户；尾款50万元于产权转移登记手续办理前二个工作日支付到资金监管指定账户（资金监管账户以建委指定为准）；双方于2017年2月26日办理房源核验手续，于2017年3月8日前办理网签手续，于2017年3月16日前办理交税、物业交验手续，于2017年5月31日前办理产权转移登记手续；房源核验手续以实际通过日期为准，交税和产权转移登记手续需约号办理，如因约号延期，以实际约号日期为准；产权转移登记手续办理完毕当日未交房日期。
2017年2月26日，崔亚静向杨梅梅出具收条，收取杨梅梅交来购房定金12万元。2017年3月7日，杨梅梅向崔亚静转账39万元。
2017年3月4日，双方办理网签手续。
2017年5月10日，崔亚静与杨梅梅电话沟通履行事宜，杨梅梅表示凑不到合同约定应付购房款。
双方微信往来记录显示：崔亚静于2017年5月15日称“我们目前就跟梅梅确认一下，房子到底买不买，不买赶快把后续问题解决了，我们好赶快出手，把我们的损失降到最低”，杨梅梅称“合同期是5月31日办理过户，还有15天的缓冲期（缓冲期按逾期款的每天万分之五承担违约金），我在极力筹款，我的本意还是要买的，争取在6月15日前能筹到钱，实在筹不到我也没办法，有合同在，我会按合同履行责任；在合同期限内这个时间你要是等不了打算解除合同的话，我们可以沟通一下解约的条件；要是打算解约的话，我们双方的诉求还要赵经理出面协调”，5月16日，双方继续就履约问题沟通，宋昆宇、崔亚静催促杨梅梅尽快履行否则尽快解约，双方在微信群里发生争吵，中介人员赵成平对宋昆宇称“您不淡定在先，梅梅也不淡定了，我比你们岁数都大，因为你们是我的上帝，我还是会尊重你们的，还是第一次被恐吓、被骂，哈哈～既然做服务行业，就要有个服务的态度。您说的‘我隔三差五听中介说你可能不买’，这句话违背事实了，还请收回，我只认可我说过‘梅梅有一套房子没卖掉，母亲又生病了，还有新政的影响，导致很多的违约现象，您要做两手准备，梅梅一直告诉我在艰难地筹款’，为什么受伤害的总是中介，无语了，很荣幸为您双方提供服务，也感谢您双方对我们的关照，有事请联系我。”2017年5月24日，双方在沟通过户事宜时，杨梅梅坚持提出要求过户和交房手续办理完毕后付清余款。
2017年6月12日，宋昆宇、崔亚静向杨梅梅邮寄发出《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》，内容为指出杨梅梅未按约定支付购房款的违约事实，并告知根据合同约定其有权解除合同且杨梅梅应承担违约责任，现正式发函通知，其将按照合同相关条款追究杨梅梅的违约责任。
经查，杨梅梅分别于2017年3月20日、3月22日、6月9日另在北京市完成房屋登记3次，房屋建筑面积分别为41.66平方米、36.81平方米和93.97平方米。
2017年2月18日，杨梅梅与案外人陈林聪签订《北京市存量房屋买卖合同》，以260万元的价格购买位于北京市朝阳区朝阳北路×号房屋。
杨梅梅提交2017年9月6日其与陈林聪签订的《房屋买卖合同终止协议》，内容为双方协商终止2017年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，杨梅梅已付定金30万元作为违约金赔付陈林聪。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、关于杨梅梅已付51万元的性质。宋昆宇、崔亚静认为是定金，杨梅梅认为是首付款。一审法院认为，首先，从双方的约定来看，《补充协议》明确约定定金为51万元，买受人于2017年2月26日向出卖人支付定金12万元，剩余定金39万元于网签手续办理完毕后三个工作日内支付出卖人指定收款账户。其次，从给付时间来看。2017年2月26日，杨梅梅给付12万元，根据崔亚静向杨梅梅出具的收条，显示系收取的购房定金。在双方于2017年3月4日办理网签后第三日的2017年3月7日，杨梅梅向崔亚静转账39万元。上述给付时间完全与双方约定相吻合。综上，一审法院认定杨梅梅已付51万元系合同中所表示的定金，但因为双方合同未约定定金条款，一审法院认为不应适用定金罚则，故应按杨梅梅应付购房款对待。
2、关于双方有无解除合同。杨梅梅以宋昆宇、崔亚静于2017年6月12日向其发出《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》，其于次日签收，证明双方已协商解除合同。宋昆宇、崔亚静对此不认可，称其发函只是催促杨梅梅履约，且杨梅梅并未对其回复，不存在协商解除的事实。后本案中，宋昆宇、崔亚静又称其于2017年6月12日发出《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》系行使合同解除权。一审法院认为，行使合同解除权时间，解除的意思表示应明确，从宋昆宇、崔亚静于2017年6月12日所发《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》的内容来看，其并未明确表达解除合同的意思，其措辞也是“将按照合同相关条款追究乙方的违约责任”，仅能看出催促履行的意思，该意思与宋昆宇、崔亚静庭审陈述以及要求继续履行合同的最初诉讼请求相吻合，故本案中并无约定解除和法定解除的情形，双方合同并未解除。
3、关于宋昆宇有无另购房屋并违约。宋昆宇、崔亚静提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、解约函、民事起诉状、北京市海淀区人民法院传票、应诉通知书，欲证明宋昆宇在2017年2月28日另签订合同购买位于北京市海淀区房屋一套，该房屋出卖人芦艳萍以宋昆宇未能及时给付购房款为由，于2017年7月6日将宋昆宇起诉至北京市海淀区人民法院，要求宋昆宇支付违约金119.8万元。杨梅梅认为真实性无法核实，也不认可关联性。一审法院认为，根据宋昆宇、崔亚静提交的证据可见，因宋昆宇另购房屋产生纠纷，案外人已通过起诉的方式要求宋昆宇承担违约责任。
一审法院认为，宋昆宇、崔亚静与杨梅梅于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。宋昆宇、崔亚静于2017年6月12日发出《解除〈房屋买卖合同〉的通知函》的行为并不构成解除合同的意思表示，其要求撤销，一审法院不予支持。杨梅梅所持涉案合同已经协商解除的意见，一审法院亦不予采纳。现杨梅梅拒不履行付款义务，宋昆宇、崔亚静要求解除合同，一审法院予以支持。杨梅梅应就其违约行为承担违约责任，根据双方约定，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；据此，杨梅梅累计逾期应付款为204万元，其应向宋昆宇、崔亚静支付违约金40.8万元；宋昆宇、崔亚静以宋昆宇另购房屋可能承担违约责任为由，主张违约金119.8万元，该损失超出了杨梅梅的预见，一审法院根据上述认定在40.8万元的范围内予以支持。因杨梅梅已付购房款为51万元，在扣除40.8万元违约金后，剩余部分，宋昆宇、崔亚静应予返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、宋昆宇、崔亚静与杨梅梅于二〇一七年二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》于本判决生效之日解除；二、宋昆宇、崔亚静于本判决生效之日起七日内返还杨梅梅购房款十万零二千元；三、驳回宋昆宇、崔亚静的其他诉讼请求；四、驳回杨梅梅的其他反诉请求。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。
本院另查明，宋昆宇于2017年2月28日与案外人芦艳萍签订房屋买卖合同，购买芦艳萍出售的房屋，房屋总价599万。宋昆宇已支付定金20万元。2018年1月9日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初34474号民事判决，解除了房屋买卖合同。在宋昆宇已支付定金冲抵违约金的情况下，宋昆宇给付芦艳萍违约金20万元，并负担案件受理费55190元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。宋昆宇、崔亚静与杨梅梅于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定履行。在合同履行过程中，杨梅梅未按合同约定履行付款义务已构成违约，理应承担违约责任。虽双方约定杨梅梅已支付的51万元款项为定金，但因双方合同未约定定金条款，且现有证据不足以证明杨梅梅故意不履行合同，故不应适用定金罚则。宋昆宇、崔亚静以宋昆宇另购房屋应承担违约责任为由，主张违约金119.8万元，该损失超出了杨梅梅的预见，且宋昆宇另购房屋价值为599万元，已远远超出了涉案房屋的价格，故杨梅梅的违约行为并非是导致宋昆宇另行违约的唯一原因，双方理应根据本案合同中违约责任约定，由杨梅梅向宋昆宇、崔亚静按照逾期应付款的20%支付违约金40.8万元。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持，对宋昆宇、崔亚静的上诉意见，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由宋昆宇、崔亚静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 付 辉
二〇一八年一月二十二日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月