北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第03690号
原告贾×1，男，1940年3月4日出生。
原告贾×2，女，1947年12月5日出生，
原告贾×3，男，1951年8月2日出生，汉族，退休职工，住内蒙古包头市。
原告贾×4，女，1956年4月23日出生。
原告贾×5，女，1959年1月19日出生。
原告贾×6，男，1982年9月12日出生。
六原告共同委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。
被告贾×7，男，1950年7月14日出生。
被告贾×8，男，1943年1月24日出生。
二被告共同委托代理人母福奎，北京母福奎律师事务所律师。
原告贾×1、贾×2、贾×3、贾×4、贾×5、贾×6（以下简称六原告）诉被告贾×7、贾×8（以下简称二被告）继承纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告贾×1、贾×2、贾×3、贾×4、贾×5及六原告的共同委托代理人杨树生、二被告及其委托代理人母福奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六原告诉称：贾希亭、李淑荣夫妻二人共生育子女八人，分别为贾×1、贾×8、贾×7、贾×3、贾德来、贾×2、贾×4、贾×5。贾德来于2014年10月去世，原告贾×6系贾德来之子。1991年，贾希亭购买了位于北京市通州区潞城镇贾后疃村x号院里房产一处，因年久失修，2002年9月进行翻修新建正房六间、厢房一间。李淑荣、贾希亭分别于1998年4月22日、2014年8月29日因病去世。二人去世后，房产由被告占用，现原告作为继承人要求对上述x号院内的正房六间予以依法继承分割。被告承担本案诉讼费用。
二被告辩称：买房的时候只有四间正房，是原被告父母共同购买的，后来贾希亭自己又建了两间，所以贾希亭的遗产为四间，李淑荣的遗产为两间，但在2002年房屋已经坍塌。贾希亭将房屋卖给贾×7了，该买卖虽然被确认无效，但是建房是属实的。房屋坍塌了，但是估价了，价格是一万元。有5000元是我母亲的遗产，我们就给分了，所有的继承人都通知了，有人领了继承人的遗产钱，没领遗产钱的也没发表意见，每个继承人550元。没有领取继承款的继承人现在可以来领。贾希亭在生前立了三份遗嘱，房子塌了由贾×7翻建了，所以贾希亭立了遗嘱死后由贾×7自便，所以原告要求按照法定继承是没有依据的。且从法定继承的角度说贾×1等人没有尽到赡养义务，原告有条件赡养，却没有赡养，不具备继承资格。被告尽到赡养义务，应该多继承。另外，贾希亭的遗产已经坍塌了，不存在了，所以作为遗产来讲没有房屋可继承了。法院已经确认贾希亭和贾×7房屋买卖无效了，合同无效以后应该解决财产的返还问题，只确认无效了，没有说财产怎么返还，返还的部分属于遗产，返还遗产的百分之七十应该归贾×7，是贾×7翻建的，返还的百分之三十属于遗产，应该继承百分之三十的遗产。
经审理查明：贾希亭（2014年8月29日去世）、李淑荣（1998年4月22日去世）夫妻二人共生育子女八人，分别为贾×1、贾×8、贾×7、贾×3、贾德来、贾×2、贾×4、贾×5。1991年，贾德来与前妻张俊英经法院调解离婚，独子贾×6由贾德来抚养，2014年10月，贾德来去世。1991年，贾希亭夫妻购买了位于北京市通州区潞城镇贾后疃村x号院（以下简称x号院）的正房四间，1993年，x号院被登记在贾希亭名下（通集建93甘字第08-128号）。2002年，被告贾×7把原来的四间老房拆除重建为四间新房。六原告称贾希亭于2002年在西侧新建两间正房，二被告称贾希亭系于2000年新建的两间正房。2002年9月23日，贾×7与贾希亭签订房屋买卖合同，约定贾希亭将x号院落内的房产卖与贾×7，双方又另行订立居住协议约定“父贾希亭房六间卖予三子贾×7永远为业，但必须许可父贾希亭居住止逝世为限，死后方能执行房产权”。上述协议签订后，贾×7给付贾希亭购房款10000元，二被告称其中的5000元作为母亲李淑荣的遗产在继承人之间进行了分割，但部分继承人未领取，并提交了日期为2002年12月27日的《贾希亭分配李淑荣遗产（后疃房产）明细表》，该表有贾希亭、贾×8、贾×2、贾×7、贾×4的领款签名。庭审中，六原告表示不清楚为何去领钱，领钱的原告都是听从了贾希亭的话，没有领钱的原告均是不接受的。
2011年，贾×7及妻何静平与贾希亭就2002年签订的房屋买卖合同达成调解协议，我院就此作出（2011）通民初字第11088号民事调解书确认x号院落内的北房六间及西厢房一间归贾×7、何静平所有。后六原告就上述调解书申请再审，我院作出（2015）通民监字第8888号民事裁定书裁定再审。我院再审作出（2015）通民再初字第10138号民事判决书认为x号院落内的房产中涉及李淑荣的遗产份额，房屋买卖合同侵犯了其他合法继承人的利益，且贾×7夫妻作为城镇居民购买诉争房屋违反了法律禁止性规定，综上该判决书认定房屋买卖合同无效，并判决撤销北京市通州区人民法院（2011）通民初字第11088号民事调解书。上述判决书经二审维持已生效。
庭审中，被告提交了贾希亭书面的遗嘱三份，2006年遗嘱记载“我今年87岁，8个儿女老大贾×1老四贾×3自1997年没有看过管我……我贾后疃有北六间年久修倒塌，由三儿德福出钱翻盖，我死后此房由他自便”。2011年5月4日遗嘱记载“我贾希亭自愿立此遗嘱，因贾×7夫妇对我尽了主要赡养义务，自愿将甘棠乡贾后疃村扎基地因拆占用等收益赠给贾×7夫妇，特立此遗嘱”。2011年5月6日遗嘱记载“本人在通州区甘棠乡贾后疃村原有五间平房，2002年7月因久失修而倒塌，2002年9月经本人同意由三子贾×7出资在此地修建新房6间并永久为业”。六原告表示签字像是贾希亭的，但遗嘱内容非贾希亭所写。
庭审中，二被告主张贾×1未主动执行法院关于贾希亭赡养费的调解文书，贾×1表示其没有主动执行，是想让执行庭留一个执行的证据，证明其交纳了赡养费。二被告主张贾希亭长期在贾×7处居住，六原告认可居住事实，但认为贾×7系在管控贾希亭。
上述事实，有土地使用证、民事调解书、民事裁定书、民事判决书、遗嘱及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
本案中，关于贾希亭遗产的处理，本院认为虽然贾希亭与贾×7之间的房屋买卖合同被法院依法确认无效，但综合贾希亭的三份遗嘱、房屋买卖合同签订经过、房屋翻重建情况及当事人陈述等情况，可以看出贾希亭本人的真实意愿是将x号院里的房屋所有权均转让于贾×7，双方签订房屋买卖合同并经法院调解书确认只是该意思的一种表现形式，故贾希亭的遗嘱应系贾希亭的真实意愿，合法有效，贾希亭的遗产应遵照遗嘱归贾×7所有；六原告辩称遗嘱非贾希亭所写，证据不足，本院难以采信。
关于x号院落内房屋的权属情况，本院认为该院落原有正房四间均系贾希亭、李淑荣的夫妻共同财产，李淑荣去世后，其中的两间老房属于李淑荣的遗产，在该遗产分割前属于法定继承人共同所有。李淑荣去世后，x号院事实上继续由贾希亭使用，并扩建为六间，原老房四间亦因年久坍塌已被贾×7重建，该情况亦在贾希亭的遗嘱中被确认。李淑荣遗留的老房两间虽已灭失，但土地使用权并未灭失，进而对新建房屋仍享有一定的所有权，具体比例由本院结合房屋建设价值酌定。贾×7原非x号院落的使用权人，故不能通过出资建房迳行取得涉案房屋所有权，该房屋的增值利益应归属贾希亭。该部分增值利益，遵照贾希亭遗嘱，归贾×7所有。关于贾×7与贾希亭之间建房出资补偿问题，可另行解决。综上，关于上述两间重建房屋，本院酌定贾希亭享有十分之一的所有权份额，另外十分之九的所有权份额属于李淑荣的遗产。
综上，关于遗产分割，本院认为，x号院落内东数第一、二间正房中十分之九的份额为李淑荣的遗产，由贾希亭及八子女均等继承，每人享有十分之一的份额。贾德来继承的遗产份额再由贾×6转继承。
x号院落内东数第一、二间正房中五分之一的份额及东数第三、四、五、六间正房均属于贾希亭遗产，遵照遗嘱，归贾×7所有。
综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第二十六条之规定，判决如下：
一、位于北京市通州区潞城镇贾后疃村九十四号院（通集建93甘字第08-128号）内的六间正房中，东数第一、二间正房中十分之三的份额及东数第三、四、五、六间正房均归被告贾×7所有；东数第一、二间正房由原告贾×1、贾×2、贾×3、贾×4、贾×5、贾×6及被告贾×8各享有十分之一的份额；
二、驳回原告贾×1、贾×2、贾×3、贾×4、贾×5、贾×6的其他诉讼请求。
案件受理费七百七十五元，由原告贾×1、贾×2、贾×3、贾×4、贾×5、贾×6负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张治国
二〇一六年三月十日
书 记 员 王佳雨