四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终97号上诉人（原审原告）：杨菊珍，女，生于1970年1月20日，汉族，小学文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨林，男，生于1990年5月8日出生，汉族，初中文化，四川省巴中市巴州区武装部应急分队民兵，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：高显平，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。上诉人杨菊珍因与被上诉人杨林房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨菊珍上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2364号民事判决第二、三项，改判被上诉人支付上诉人房屋租金自2016年6月14日起每月8285元至交出房屋时止；2.要求被上诉人赔偿上诉人化粪池损失71000元；3.要求被上诉人承担开通宽带网络费用2000元以及赔偿相关财物损失费用。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足，导致判决结果有误，被上诉人实际占用上诉人房屋的截止时间应为2016年10月15日；2.上诉人要求被上诉人因扩建化粪池71000元的损失应得到法律支持。杨林辩称：上诉人的上诉请求与事实和法律不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨菊珍一审起诉请求：1.依法解除原被告于2015年6月13日签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付原告房屋租金（自2016年6月14日起每月8285元至被告交出房屋时止）；3.判令被告赔偿原告化粪池损失71000元。一审法院认定事实：杨菊珍将位于巴中市巴州区平梁乡荆竹村十二村二社的原扶贫职业学校房屋出租给杨林用作训练基地。该房屋为一楼一底砖混结构，三楼系杨菊珍自行搭建彩钢棚。双方于2015年6月13日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为十年；出租方保障主体质量合格，出租之房在正常合理使用情况下，因主体质量原因发生的安全事故由出租方承担责任；租期内如化粪池及下水道因设计不当造成堵塞，由出租方处理，因承租方使用不当造成堵塞，由承租方自行负责，租赁期间化粪池水由出租方清除；第一年租金9万元，从第二年至第五年在上一年租金基础上逐年递增10%，租金一年一付。当天双方还签订了《补充协议》，约定租期内房屋出现安全隐患，出租方接承租方通知二十日内必须修缮，如不及时修缮，后果损失由出租方负责，承租房有权解除合同。合同签订当天，杨菊珍委托租赁房屋钥匙保管人彭仕林将房屋钥匙交与杨林。杨林将承租房屋按约定用作了学生军事训练基地（猛虎特训营）。至今杨林仅向杨菊珍支付了第一年租金。杨林在使用该房屋过程中，发现三楼墙体出现裂缝。杨林于2016年6月30日以巴中市猛虎拓展训练公司的名义向四川明正司法鉴定所申请对该房屋进行安全性鉴定，该所于2016年7月4日作出了《川明正【2016】建鉴字第56号司法鉴定意见书》：“整个校舍（猛虎特训营）两幢建筑的安全性登记评定为Dsu级（危险）”。当即（2016年7月4日），杨林向杨菊珍提出终止租赁合同，拒付第二年租金，杨菊珍不同意。2016年7月24日，杨林开始搬走训练营的东西，杨菊珍得知后向巴中市巴州区公安分局平梁派出所报警，民警接警后做了接警记录：“杨林于2015年6月13日租位于……杨菊珍私立学校，……，在今年6月13日满一年后未付今年房租，到了7月4日杨林对杨菊珍说不租了，也不付欠的钱，准备搬东西走人”；出警人员建议走司法程序解决。2016年7月30日，因杨林不继续租用杨菊珍房屋，杨菊珍要求杨林支付违约金双方发生纠纷，杨林向巴中市巴州区公安分局平梁派出所报警，出警人员对纠纷进行了调解未果，建议走司法程序。杨林称因杨菊珍不让其搬走东西，故其于2016年7月30日搬完东西后将校舍钥匙交与彭仕林妻子，让其转交杨菊珍。杨菊珍称其未收到杨林转交的钥匙，于是双方在一审庭审后于2016年10月15日进行了当面交接。一审庭审中，杨菊珍提出解除租赁合同，杨林表示同意。但杨菊珍要求杨林赔偿其整改化粪池的费用和房屋租金，杨林不同意导致调解无果。一审法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。双方当事人于2015年6月13日签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。杨林支付了第一年房屋租金,杨菊珍向杨林交付了房屋，双方实际按照约定履行了部分合同义务。庭审中杨林提供了《川明正〔2016〕建鉴字第56号司法鉴定意见书》证实租赁房屋系危房，虽然杨菊珍对该鉴定结论提出异议，但未提供反驳证据，亦不申请重新鉴定，故对于杨林提供的《川明正〔2016〕建鉴字第56号司法鉴定意见书》予以采信。租赁物质量不合格的事实，予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，杨林可以随时解除合同，巴中市巴州区公安分局平梁派出所接警记录证实，杨林于2016年7月4日即向杨菊珍提出解除合同。故双方2015年6月13日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2016年7月4日已经解除，且杨林已搬离租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，对于租赁合同解除前，即第一年租期届满后从2016年6月14日至2016年7月3日（共18天）的租金，杨林应当按照双方的约定向杨菊珍支付4882元（99000元÷365天×18天）。关于杨菊珍主张杨林赔偿化粪池损失71000元的主张。双方之间系租赁合同关系，从双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》看，对化粪池整改并未约定，杨菊珍称其整改系应杨林要求，但杨林不予认可，杨菊珍未向法院提供相应证据证实，而杨菊珍系出租方，其对租赁物附属设施的整改修缮系出租人应尽之义务，故杨菊珍主张化粪池损失71000元，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十三条的规定，判决：一、解除杨菊珍与杨林于2015年6月13日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、由杨林在本判决生效后10日内向杨菊珍支付欠付租金4882元；三、驳回杨菊珍的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人杨菊珍与被上诉人杨林签订房屋租赁合同，双方即形成房屋租赁法律关系。被上诉人杨林在租赁该房屋过程中，发现租赁房屋墙体出现裂缝，后四川明正司法鉴定所对该房屋进行安全性鉴定，整个校舍两幢建筑的安全性登记评定为Dsu级（危险）。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。2016年7月4日，承租人杨林提出解除合同，但于7月30日才搬完全部东西，被上诉人杨林实际占用该租赁房屋的截止时间应为2016年7月30日，原审认定为2016年7月4日不当，应予以调整。对于被上诉人杨林实际占用该租赁房屋，第一年租期届满后从2016年6月14日至2016年7月30日（共46天）的租金，被上诉人杨林应当向上诉人杨菊珍支付12476元（99000元÷365天×46天）。关于上诉人杨菊珍提出要求被上诉人杨林赔偿化粪池损失71000元的问题，因上诉人杨菊珍作为出租方，对租赁物附属设施的修缮系出租人应尽之义务，其对化粪池的改扩建是为了保证承租人租赁该房屋的必然之所需，也才能达到承租人租赁该房屋正常使用之目的，并且从双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》看，对于化粪池改扩建等费用负担并未作约定，上诉人杨菊珍称其改建系应被上诉人杨林要求，但上诉人杨菊珍并未提供足以证实化粪池改建是应被上诉人杨林要求的相关证据，故上诉人杨菊珍提出化粪池改建损失71000元应由被上诉人杨林承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人杨菊珍在二审中提出的要求被上诉人承担开通宽带网络费用2000元以及赔偿相关财物损失费用的问题，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。因上诉人杨菊珍在一审起诉时未提出该项请求，二审审理过程中，双方当事人也未能就该项请求协议一致，对于上诉人杨菊珍增加的诉请不予支持。综上所述，杨菊珍的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2364号民事判决第一、三项；二、变更四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2364号民事判决第二项为由杨林向杨菊珍支付租金12476元。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费1770元，由上诉人杨菊珍负担1500元，被上诉人杨林负担270元。本判决为终审判决。审判长 马 瑛审判员 杜觐良审判员 李 巍二〇一七年一月二十二日书记员 王丽珍