湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝城民初字第00060号
原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行。
负责人蒋路，行长。
委托代理人李霞，湖北京中金律师事务所律师。
委托代理人曹杰，女，生于1975年9月18日，汉族，荆门市人，中国银行东宝支行员工。
被告徐小明，男，生于1973年3月12日，汉族，湖北省沙洋县人。
被告童银芳，女，生于1974年10月13日，汉族，湖北省沙洋县人。
被告荆门市三恒房地产开发有限公司。
法定代表人毛德进。
原告中国银行股份有限公司荆门东宝分行（以下简称中国银行东宝支行）与被告徐小明、童银芳、荆门市三恒房地产开发有限公司（以下简称三恒房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，依法由审判员李莉适用简易程序，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告中国银行东宝支行的委托代理人李霞、曹杰、被告童银芳到庭参加诉讼。被告徐小明、三恒房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中国银行东宝支行诉称，2010年7月13日，徐小明、童银芳以按揭贷款方式购买三恒房地产公司住房一套。2010年8月2日，徐小明、童银芳、三恒房地产公司与中国银行东宝支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定中国银行东宝支行向徐小明、童银芳提供贷款320000元，贷款期限为240个月，自2010年8月3日起至2030年8月3日止，若逾期还款，中国银行东宝支行有权对逾期贷款在逾期期间加收利息。徐小明、童银芳用所购住房为该笔贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续。三恒房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，并向中国银行东宝支行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺提供连带责任保证担保。合同签订后中国银行东宝支行履行了借款320000元的义务，但徐小明、童银芳在借款到期后经多次催收拒不还款，截止2014年9月10日逾期未还款达144天。为此要求：1、判令徐小明、童银芳共同偿还中国银行东宝支行借款本息292082.32元（利息计算截止2014年9月10日），并承担逾期还款违约责任，三恒房地产公司承担连带还款责任；2、判令中国银行东宝支行对抵押物享有优先受偿权，徐小明、童银芳及三恒房地产公司不能及时偿还时拍卖抵押物优先偿还；3、诉讼费由徐小明、童银芳及三恒房地产公司负担。
中国银行东宝支行为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
A1、徐小明、童银芳身份证、结婚证，证明徐小明、童银芳身份情况及相互关系；
A2、个人一手住房贷款合同，证明中国银行东宝支行与徐小明、童银芳间的借款合同关系，中国银行东宝支行与三恒房地产公司之间的保证合同关系，各方的权利义务关系主要表现为：徐小明、童银芳向中国银行东宝支行贷款320000元用于购买住房；借款期限为240个月；徐小明、童银芳未按期归还贷款本息的，中国银行东宝支行有权对逾期贷款在逾期期间加收利息，并且可以提前收回贷款；徐小明、童银芳用其购买的住房为此笔贷款提供抵押担保；三恒房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证担保；
A3、中国银行借款借据，证明中国银行东宝支行依借款合同约定已向徐小明、童银芳发放了320000元贷款的事实；
A4、预购商品房抵押预告登记，证明徐小明、童银芳购买的住房办理了抵押登记手续；
A5、不可撤销连带责任担保函，证明三恒房地产公司同意为贷款承担连带还款担保责任；
A6、商品房买卖合同，证明徐小明、童银芳用按揭贷款方式购买了住房；
A7、对账单，证明截止2014年9月10日，徐小明、童银芳下欠本息292082.32元。
童银芳辩称，对中国银行东宝支行起诉的事实无异议，对其主张的诉讼请求也无异议，但徐小明与童银芳现都已下岗，没有能力偿还。
童银芳无证据提供。
徐小明、三恒房地产公司未提出答辩，未提供证据。
对中国银行东宝支行提供的证据，童银芳无异议且上述证据客观真实，能证明待证事实，本院予以采信。
结合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
徐小明、童银芳系夫妻。2010年8月2日，徐小明、童银芳作为借款人、三恒房地产公司作为保证人与中国银行东宝支行签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定中国银行东宝支行向徐小明、童银芳提供贷款320000元，用于徐小明、童银芳购房。贷款期限为20年即240个月，贷款利率适用浮动利率，合同签订时贷款月利率执行4.2075‰。浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。借款人还款采用按月等额本息方式，若逾期还款，中国银行东宝支行有权对逾期贷款在逾期期间按贷款利率水平上加收50%罚息至清偿本息为止并可提前收回贷款。徐小明、童银芳用所购住房（深圳大道东8号（东方名都）1幢24层2408室）为该笔贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房预抵押登记手续。三恒房地产公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，并向中国银行东宝支行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺提供连带责任保证担保。担保范围为本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付银行之日止。
合同签订后中国银行东宝支行履行了借款320000元的义务，徐小明、童银芳仅履行了部分还款义务，截止2014年9月10日，徐小明、童银芳欠借款本息共计292082.32元。
本院认为，中国银行东宝支行与徐小明、童银芳、三恒房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
徐小明、童银芳作为借款人，应按合同约定按时足额偿还借款本息，现未按时足额偿还，应承担相应的民事责任。中国银行东宝支行要求徐小明、童银芳支付截止到2014年9月10日的本金、利息及罚息292082.32元，其计算方式并无不当，且符合合同约定，本院予以支持。
对中国银行东宝支行主张的逾期还款违约责任，即2014年9月10日后拖欠本金的利息、罚息，按合同约定，借款人逾期还款，中国银行东宝支行有权对逾期贷款在逾期期间按贷款利率水平上加收50%罚息，中国银行东宝支行的该诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
三恒房地产公司作为阶段性保证担保保证人，担保期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付银行之日止。现徐小明、童银芳所购房屋的他项权证正本并未交付中国银行东宝支行，则三恒房地产公司应对上述借款本息、罚息承担连带保证责任。
虽徐小明、童银芳以其购买的深圳大道东8号（东方名都）1幢24层2408室提供抵押担保，并办理了预售商品房预抵押登记，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。如果预售房屋建成后的产权人未登记在借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对预售商品房屋行使抵押权。因此预售商品房预抵押登记并不产生抵押权登记效力。中国银行东宝支行在徐小明、童银芳、三恒房地产公司不能偿还借款时，对深圳大道东8号（东方名都）1幢24层2408室房屋不享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐小明、童银芳于判决生效后七日内偿还原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行借款本息、罚息共计292082.32元。
二、被告徐小明、童银芳按贷款合同约定的标准支付2014年9月10日起拖欠借款本金的利息、罚息至本判决确定的给付之日止。
三、被告荆门市三恒房地产开发有限公司对上述款项承担连带担保责任。
四、驳回原告中国银行股份有限公司荆门东宝支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5681元减半收取2841元，由被告徐小明、童银芳、荆门市三恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费5681元。款汇至荆门市中级人民法院，开户行：农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，帐号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。判决书生效后，当事人如自觉履行的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，帐号：560301040000261。开户行：湖北省荆门市农行金泉支行。
审判员 李 莉
二０一五年六月十六日
书记员 黄天智