广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4264号
上诉人（原审被告）:中山市横栏镇人民政府，住所地中山市横栏镇。
法定代表人:陈永华，镇长。
委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市横栏港源学校，住所地广东省中山市横栏镇。
法定代表人：李建波，董事长。
被上诉人（原审原告）：中山市横栏港源四沙学校。住所地中山市横栏镇。
共同委托诉讼代理人：冯伶俐，北京大成（珠海）律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：郑甲午，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人中山市横栏镇人民政府（以下简称横栏镇政府）因与被上诉人中山市横栏港源学校（以下简称港源学校）、中山市横栏港源四沙学校（以下简称港源四沙学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初8782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
横栏镇政府上诉请求：依法撤销一审判决。驳回港源学校、港源四沙学校的诉讼请求。事实和理由：一审判决不以查明的事实为依据，导致适用法律错误，依法应当予以撤销。物业租赁合同中的房屋租赁部分应当认定为无效，但合同中土地、教学设施都分别是各自独立的租赁关系，是合同当事人的意思自治，不违反合同法第52条的规定，合法有效，房屋租赁合同部分无效，不影响土地、教学设备租赁关系的有效性，故横栏镇政府对该有效部分享有合同解除权，横栏镇政府于2016年7月26日依法向港源学校发出的合同解除通知书产生了解除其中土地、教学设施设备租赁关系的效力。二、港源四沙学校不具备原告主体资格，依法应当驳回其请求。港源四沙学校与本案的租赁关系不存在实质关联，亦不是合同的当事人，根据合同的相对性原则，依法不具备本案的诉讼主体资格。一审法院在港源四沙学校不具备任何请求权基础的情形下，依然将其列为原审原告并支持其诉求无事实与法律依据，应当驳回。
港源学校、港源四沙学校共同答辫称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回横栏镇政府的上诉请求。事实和理由：一、横栏镇政府将租赁合同解释成土地、设备、房屋三者复合的租赁合同，没有任何事实和法律依据。双方签订租赁合同的目的是由其利用四沙中学现有土地、校舍、设备、设施开办一所小学到初中的民办学校，横栏镇政府收取租金，若其承租的租赁物仅有土地而没有校舍，则其根本不可能在一块空地上开办学校，双方合同目的明显不可能实现，可见，租赁合同是同属于一个不可分割的租赁关系。同时，物权法等相关法律规定，地随房走，房地一体原则，土地及房屋属于不可分割的组成部分。二、设备是租赁物的附属，而非设备租赁。从港源四沙学校固定资产档案册可以看出，设备指的是原四沙中学留下的教师办公台椅、学生台椅、窗帘布,这些设备只是租赁物的附属设备，不能独立于房屋租赁关系。三、租赁合同的土地出租也违反了法律法规强制性规定。横栏镇政府用以出租的土地类型为划拨，依法是不得转让、出租、抵押。四、港源四沙学校具有原告主体资格。其是涉案租赁物的实际使用人以及实际履行租赁合同的一方，对于租赁合同是否有效，有着直接利害关系，故具备原告主体资格。四、档案册中有校外教师宿舍楼，面积是1200平方米定价170万及占用土地面积3900平方及鱼塘6206平方，横栏镇政府实际是没有交付这部分土地的。
港源学校、港源四沙学校向一审法院起诉请求：确认横栏镇政府向港源学校发出《合同解除通知书》不具有解除合同之效力。
一审法院认定事实：2006年6月23日，港源学校和横栏镇政府签订《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》，约定港源学校通过租赁方式，利用四沙中学现有土地、校舍、设备、设施开办一所小学到初中的民办学校（详见资产清单）；租赁期限10年，从2006年9月1日至2016年7月31日止；租赁本合同标的中标价为103.8万元，中标15个工作日内缴交103.8万元，2007年7月1日前支付54.495万元，自2008年起每年1月1日、7月1日前按递增比例缴交相应的租金；港源学校在领取办学许可证10天内缴纳租赁保证金90万元；港源学校须按约缴纳租金，逾期横栏镇政府有权按拖欠金额每日收取0.1%滞纳金，逾期30天按违约处理，横栏镇政府有权取消港源学校承租资格、单方面终止合同，并不再退回保证金，同时港源学校办学期间所投资的一切仪器设备、固定设施、房屋等均归横栏镇政府所有；所办学校主要招收在横栏镇工作的外来员工子女就读；合同租赁物所有权属于横栏镇政府所有，港源学校只有使用权；四沙学校现有资产由横栏镇审计部门核准，港源学校确认后使用；港源学校负责办学过程中的安全管理，教学室场、教学设备、校车等必须符合安全要求，在横栏镇政府提供的校舍楼房安全鉴定书有效期长于租赁期限的情况下，港源学校承担办学过程中的安全责任，但如因建筑时的质量引起校舍安全的责任由横栏镇政府负责，如因欠缺日常维护保养引起的校舍安全质量责任则由港源学校负责；横栏镇政府承诺于2006年8月10日前提供消防验收合格证、环保验收合格证、房屋安全鉴定书，保证房屋、设施、设备在交付时符合质量安全，租赁设施的日常维护由港源学校负责；本租赁合同期满后，在同等条件下，港源学校拥有优先租赁权。合同所附《四沙中学固定资产档案册》显示，租赁物包括教学楼、校内教师宿舍楼、实验楼、教师办公楼、校外教师宿舍楼、水泥篮球场、200M运动场等，土地面积合35亩，校外宿舍土地面积约3900M2，鱼塘6206M2。合同签订后，横栏镇政府向港源学校交付了案涉租赁物，港源学校利用租赁物设立了港源四沙学校。2009年8月5日，港源学校、横栏镇政府签订《补充协议》，约定由于1、2栋教学楼经省建筑科学院检测结果为不符合安全技术标准，存在危险不能继续使用，双方确立以可用教室数量，按比例收取租金的原则，现需要拆除的1、2栋教学楼当中包含需拆除教室16间，由2008年7月1日起按新租金88.18万元计算（减免租金26万元），递增标准同时作相应调整；1、2栋教学楼的拆除由港源学校自行聘请有资质单位拆除，所需费用由港源学校负责；1、2栋教学楼拆除后，港源学校可在原址新建一教学用楼，所需费用由港源学校负责，合同期满后或非横栏镇政府违约情况下合同终止的，上述新建教学楼均无偿归横栏镇政府所有，横栏镇政府不对港源学校作任何补偿。合同履行过程中，自2012年起港源学校、港源四沙学校存在迟延交付租金的情况，最后一次缴交租金时间为2015年10月20日，自2014年8月1日起的租金至今没有交纳。2016年7月26日，横栏镇政府向港源学校发出《合同解除通知书》，称基于港源学校拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，现通知正式解除合同，请港源学校在收到通知之日起支付欠付租金2401965元，并办理租赁物清点移交手续。同年7月29日，港源学校、港源四沙学校向横栏镇政府发出《关于对〈合同解除通知书〉的异议函》，称根据合同约定，如因建筑质量引起校舍的安全责任由横栏镇政府负责，在合同履行过程中，国务院、广东省分别下发文件要求加强学校校舍工程安全，对达不到抗震设防和其他防灾要求的校舍进行改造加固或重建，而横栏镇政府作为校舍所有权人和出租方，有义务按规定对校舍进行改造加固，但迟迟不予落实实施；校舍安全直接关系广大师生生命安全，而横栏镇政府提供的校舍达不到安全标准即说明提供的租赁物不合格，属违反在先义务，港源学校暂不支付租金是按照合同法67条之规定依法行使先履行抗辩权；在横栏镇政府违反在先义务的前提下，无权以港源学校欠付租金为由单方解除租赁合同。
案件在审理过程中，一审法院向中山市城乡规划局横栏分局函查案涉横栏镇四沙学校的占地面积、建设用地规划许可、建筑工程规划许可等规划报建情况，该局于2016年11月21日回复称：“横栏镇四沙中学对应土地证号为中府国用（2006）第1701**号，土地使用权人为中山市横栏镇财政结算中心，占地面积23080.41平方米，未查询到该用地相关规划报建情况。”同年12月5日又补充回复称：“未查到以中山市横栏港源学校及中山市横栏港源四沙学校为报建项目名称的相关报建资料，而该用地于2016年11月以中山市横栏镇财政结算中心为报建申请单位，以中山市横栏伟智学校综合大楼为报建项目名称办理了《建筑工程规划许可证》，业务编号为101212016110002，总建筑面积为7251.6平方米”。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物包括教学楼、校内教师宿舍楼、实验楼、教师办公楼、校外教师宿舍楼、水泥篮球场、200M运动场等，主要用于开办学校，因所涉建筑物未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，港源学校与横栏镇政府2006年6月23日签订《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》应认定无效。无效合同自始没有法律约束力，也即不存在解除的问题，故横栏镇政府于2016年7月26日向港源学校发出《合同解除通知书》缺乏依据，港源学校、港源四沙学校据此要求确认横栏镇政府向港源学校发出《合同解除通知书》不具有解除合同之效力，于法有据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：确认横栏镇政府向港源学校发出的《合同解除通知书》不具有解除合同的效力。案件受理费200元，由横栏镇政府负担。
本院二审期间，港源学校、港源四沙学校围绕横栏镇政府的上诉请求提交了如下证据：2016年11月11日的建设工程规划许可证及其附件（中山市城乡规划局横栏分局盖章作废）；中山市城乡规划局横栏分局2017年5月25日出具的“关于李建波反映横栏伟智学校教学楼涉嫌违法建设的函”；中山市城乡规划局2017年5月26日出具的“关于李建波申请政府信息公开的答复”，上述证据均为复印件。横栏镇政府认为上述证据过了举证期限，不确认其真实性，且与本案无关。港源学校、港源四沙学校也确认上述规划许可证证据与本案无关，提交给法院作参考。并称前述证据原件在中山市城乡规划局，因上述证据与本案无关，故对上述证据本院不予评述。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于《中山市横栏镇四沙中学物业租赁合同》是部分无效还是全部无效？横栏镇政府将租赁合同中涉及的租赁物--
土地、校舍、设备、设施等割裂，认为涉及校舍租赁部分无效，涉及到土地、设备等部分是有效的。但是，从租赁合同约定内容分析，租赁物用途为举办民办学校之用，租赁物范围是现有物业，即利用四沙中学现有的土地、校舍、设备、设施等物业开办一所由小学到初中的民办学校，租金金额以及租金缴纳方式均是对土地、校舍、设备、设施等物业整体做出的约定，由此可见，租赁合同约定租赁物的使用目地决定了租赁标的是不能将土地、设备等与校舍割裂开来，且租赁土地、设备是基于租赁校舍而产生的，故一审法院以涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证而认定整个租赁合同无效是符合法律规定的，横栏镇政府上诉认为涉案土地及设备租赁有效的理据不充分，不予采纳。基于租赁合同无效，则系自始无效，不存在解除合同的问题。因此，横栏镇政府向港源学校发出的解除合同通知书不具备合同解除的效力。基于此，港源四沙学校是否具备原告主体资格已与本案处理结果无关，故对横栏镇政府的该上诉理由，本院不再予以审查。
综上所述，横栏镇政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由中山市横栏镇人民政府负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 马 燕
二〇一七年十月三十日
书记员 古莉娟