福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0111民初603号
原告：福州榕福糖酒副食品批发公司，住所地福州市广达支路22号，统一社会信用代码91350100154380907E。
法定代表人：颜杰，总经理。
委托诉讼代理人：曹卫，福建闽天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳晓莉，福建闽天律师事务所律师。
被告：福州宇威轴承集团有限公司，住所地福州市台江区国货路西侧广安城小区6#AB楼101商场，统一社会信用代码91350100733636954G。
法定代表人：魏秀珍，执行董事。
委托诉讼代理人：王辉，男，公司员工。
原告福州榕福糖酒副食品批发公司与被告福州宇威轴承集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理，原告福州榕福糖酒副食品批发公司的委托诉讼代理人欧阳晓莉和被告福州宇威轴承集团有限公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州榕福糖酒副食品批发公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即腾空、搬离福州市晋安区仓新楼一层房屋，并将该租赁房屋及钥匙完好交给原告；2．被告立即支付原告拖欠的租金132320元，并按年24%的标准分别计算支付各期租金自逾期之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3．被告立即支付原告自2017年10月25日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费（按《房屋租赁协议》约定的月租金38720元为标准计算）；4．被告按200元/日的标准计算支付原告自2017年10月25日起至实际交还之日止的逾期交还租赁房屋违约金。诉讼过程中，原告将上述第3项诉讼请求变更为：被告立即支付原告自2017年10月25日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费（按《房屋租赁协议》约定的月租金每平方米38.72元、占用面积628.26平方米为标准计算）。事实和理由：2014年10月14日，原告与被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将坐落于福州市晋安区仓新楼的一层房屋出租给被告作为仓库使用，租赁期限自2014年10月25日起至2017年10月24日止；自2016年10月25日起至2017年10月24日止的月租金为38720元；被告应于每月5日前将当月应付租金主动及时存入原告指定账户；如被告未依约缴纳租金的，每逾期一天，应按逾期付款总额的日5%向原告支付逾期付款违约金；租赁期限届满，被告应当无条件于租赁期限届满日前腾空租赁房屋，并在租赁期限届满日起三天之内将租赁房屋及钥匙交还原告，被告逾期搬迁、腾空和向原告交还租赁房屋的，被告除了向原告支付当月的租金外，自租赁期限届满日起，每逾期一日，应按200元/日向原告支付违约金。租赁协议签订后，双方均依约履行。但自2017年7月起，被告未再向原告支付租金，构成违约。截止至租赁期限届满日，被告已拖欠原告2017年6月25日起至2017年7月24日止的部分租金16160元和自2017年7月25日起至2017年10月24日止的3个月租金116160元，合计132320元。原告考虑到该租赁协议约定的日5%违约金偏高，主动将违约金下调至按年利率24%计算。租赁期限届满后，被告未依约腾空、搬离租赁房屋，构成违约。被告应按照实际占用租赁房屋面积628.26平方米，参照租赁协议约定的月租金每平方米38.72元标准计算支付占有使用费。同时，被告拒不腾空、搬离租赁房屋，应根据租赁协议约定的200元/日标准计算支付自2017年10月25日起计至实际交还租赁房屋之日止的逾期搬离租赁房屋违约金。原告曾于2017年12月8日向被告送达《房屋到期催搬通知书》，要求被告腾空、搬离租赁房屋，并向原告支付租金、占用费及相应的违约金，但被告未理会。原告无奈起诉。
被告福州宇威轴承集团有限公司辩称，原告曾与其协商后同意将租赁押金9.6万元先行抵扣拖欠的租金，因此其仅实际拖欠原告租金36320元（132320元-9.6万元）。原告同时主张两项违约金不合理，且主张的违约金过高，应予调整。其对原告的其他诉讼请求及事实理由无异议。
本院经审理认定事实如下：2014年10月14日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》约定：原告将其坐落于福州市晋安区仓新楼的一层房屋出租给被告作为仓库使用，租赁房屋面积约为1000平方米，租赁期限自2014年10月25日起至2017年10月24日止；自2016年10月25日起至2017年10月24日止的月租金为38720元，被告应于每月5日前支付当月租金，否则每逾期一日，应按应付款额的日5%支付逾期付款违约金；协议签订之日，被告应向原告支付保证金9.6万元，租赁期满，被告无违约，原告则将保证金全额退还，如被告违约，原告则有权从保证金中扣除违约金及相应赔偿金后将剩余部分退还；租赁期限届满，被告应在租赁期限届满日起三日内将腾空的租赁房屋和钥匙交还原告，否则每逾期一日，应按200元/日向原告支付违约金。租赁协议签订后，双方均依约履行。后被告拖欠原告自2017年6月25日起至2017年7月24日止的部分租金16160元和自2017年7月25日起至2017年10月24日止的3个月租金116160元（38720元/月×3月），合计132320元。原告多次催讨上述租金并要求被告在租赁期限届满时交还租赁房屋。至租赁期限届满，被告仍未支付原告上述拖欠租金，并继续占有使用租赁房屋中的628.26平方米的房屋。2017年12月8日，原告向被告送达《房屋到期催搬通知书》，再次要求被告腾空、搬离租赁房屋，并向原告支付租金、占用费及相应的违约金，但被告未予理会。原告因此起诉。
以上事实有房屋所有权证、内资企业登记基本情况表、《房屋租赁协议》、《房屋到期催搬通知书》等证据为证，结合双方当事人的陈述，本院予以认定。
本院认为，原告与被告就讼争房屋签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告请求被告立即腾空、搬离并返还全部租赁房屋，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告共计拖欠原告租金132320元，原告请求被告支付上述租金，本院予以支持。当事人就迟延履行约定违约金的，守约方有权要求违约方支付违约金。双方约定按日5%计算支付迟延支付租金的违约金，该约定换算成月标准为150%，明显过高。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条有关逾期付款违约金的规定，本院酌情按中国人民银行同期贷款基础利率四倍为标准进行调整。结合租赁协议有关可在保证金中扣除违约金的约定，逾期付款违约金以现行短期贷款基础利率4.35%/年的四倍即17.4%/年为标准计算，计至租赁期限届满时，被告拖欠的各期租金产生的逾期付款违约金共计为3587元（计算过程详见附表）。被告已支付的9.6万元保证金应先行充抵上述逾期付款违约金，剩余的92413元（9.6万元-3587元）再行用于充抵拖欠的租金，即被告仍应支付原告租金39907元（132320元-92413元），且应按年利率17.4%计算支付自2017年10月25日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。被告主张双方曾就上述9.6万元保证金全部充抵拖欠的租金达成协议，但其提供的证据不足以证明，本院不予采信。被告逾期返还628.26平方米的租赁房屋，原告主张被告应按原租金标准38.72元/平方米，即每月的占有使用费为24326元（38.72元/平方米×628.26平方米）计算支付逾期返还期间该部分房屋的占有使用费，本院予以支持。租赁协议同时约定被告若逾期返还租赁房屋则还应按200元/日向原告支付违约金，因被告在租赁期限届满时已返还原告部分租赁房屋，逾期返还租赁房屋的违约金计算标准应按被告未返还房屋的面积占比予以确认，因此逾期返还租赁房屋的违约金应按126元/日（628.26平方米÷1000平方米×200元/日）为标准计算。原告主张的迟延支付租金的违约金和迟延返还租赁房屋的违约金系基于被告不同的违约情形，且每月的迟延返还租赁房屋的违约金占原告的每月租金损失的比例仅为15.54%（126元/日×30日/月÷24326元/月×100%），被告主张原告存在重复主张违约金和迟延返还租赁房屋的违约金约定过高，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告福州宇威轴承集团有限公司于本判决生效之日起三日内将位于福州市晋安区仓新楼的一层房屋中的628.26平方米房屋腾空、返还给原告福州榕福糖酒副食品批发公司；
二、被告福州宇威轴承集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州榕福糖酒副食品批发公司拖欠的租金39907元，并按年利率17.4%计算支付自2017年10月25日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；
三、被告福州宇威轴承集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州榕福糖酒副食品批发公司按24326元/月为标准计算的自2017年10月25日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费；
四、被告福州宇威轴承集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州榕福糖酒副食品批发公司按126元/日为标准计算的自2017年10月25日起至实际返还租赁房屋之日止的逾期返还租赁房屋的违约金；
五、驳回原告福州榕福糖酒副食品批发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4851元，适用简易程序减半收取计2426元，由被告福州宇威轴承集团有限公司负担2000元，由原告福州榕福糖酒副食品批发公司负担426元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 苏俊宇
二〇一八年三月二十日
书记员 梁 枫
附计算过程表：
计租时间段租金（元）应支付的日期至2017年10月24日止的逾期天数产生的违约金（元）
2017.6.25-2017.7.24161602017年7月5日111855
2017.7.25-2017.8.24387202017年8月5日801477
2017.8.25-2017.9.24387202017年9月5日49904
2017.9.25-2017.10.24387202017年10月5日19351
合计（元）3587
注：产生的违约金＝租金×17.4%/年÷365天/年×逾期天数
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。