北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初11995号
原告（反诉被告）王力，男，1986年7月16日出生，北京市顺义区×××居民。
委托代理人张俊建，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）张玉红，女，1963年8月11日出生，北京市顺义区×××。
原告（反诉被告）王力诉被告（反诉原告）张玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王力及其委托代理人张俊建、被告（反诉原告）张玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王力诉称：王力与张玉红于2017年1月24日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定张玉红将其所有的×××楼前侧小楼出租给王力经营。合同约定：租赁期限为2017年6月1日至2032年11月30日。租金为2017年6月1日至2018年11月30日为230万元，2018年12月1日至2023年11月20日租金为280万元，2027年12月1日至2032年11月30日租金为300万元。定金为：合同签订后15日内王力向张玉红交纳定金20万元。合同签订后第二天，王力通过银行转账的方式给付张玉红定金20万元。此后，王力多次要求履行合同张玉红均拒绝，张玉红至今未向王力交纳涉案房屋。因王力在起诉后得知张玉红已经将涉案房屋转租他人，故起诉要求：1.确认王力与张玉红于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》有效，并立即解除该合同；2.张玉红赔偿王力因违约造成的经济损失1487425元；3.张玉红双倍返还王力定金40万元；4.案件受理费由张玉红负担。
被告（反诉原告）张玉红辩称：不同意王力诉讼请求。同意解除合同，不同意赔偿损失，因王力是违约方。张玉红与王力确实于2017年1月24日签订《房屋租赁合同》，张玉红认可该合同的合法性和有效性。张玉红一直积极履行双方签订的上述合同，积极做好与前租户�合同解除以及房屋腾退工作，并做好向王力交付房屋的准备工作。根据双方签订的上述合同第八条约定，王力应在2017年6月1日前15日将230万元首笔租金一次性支付张玉红，张玉红多次催促，且已经将银行账户等信息提供给王力，王力亦通过该账户支付定金20万元，但王力并未按时支付且至今仍未支付，在王力存在先履行义务又未依约履行的情况下，且王力在履行的方式或途径并不存在任何客观上的困难，王力未履行付款义务存在主观上的故意或恶意，张玉红有权拒绝履行交付房屋。王力向张玉红提出合同中涉及的楼前小楼属于违法建筑并以此为由要求降低租金，该小楼并未被有关行政机关认定为违法建筑，王力的上述理由并无事实依据。且合同中关于租赁物及地点的范围已经明确确定为以《房屋平面图》为准，合同中并未就楼前小楼单独界定租金数额，王力以楼前�楼的合法与否或使用受限为由要求降低租金并无法律依据或其他合理理由。由于王力的严重违约行为，致使张玉红的房屋长期空置，在催促无效的情况下，张玉红于2017年6月3日向王力当面送达解除合同通知书。综上，王力的诉讼请求属无理诉求。
被告（反诉原告）张玉红诉称：张玉红与王力于2017年1月24日签订《房屋租赁合同》。张玉红一直积极履行双方签订的上述合同，积极做好与前租户的合同解除以及房屋腾退工作，并做好向王力交付房屋的准备工作。根据双方签订的上述合同第八条约定，王力应在2017年6月1日前15日将230万元首笔租金一次性支付张玉红，但王力并未按时支付。2017年5月15日后，张玉红通过电话以及面谈等形式多次催促王力及时履行义务，但王力以租金过高要求降低为由一直不履行合同义务，至今仍未向张玉红支付230万元。由于王力的�重违约行为，致使张玉红的房屋长期空置，造成张玉红重大损失，在催促无效的情况下，张玉红于2017年6月3日向王力当面送达解除合同通知书，在王力起诉前其并未提出异议，故双方签订的上述租赁合同应予以解除。另，根据双方签订的租赁合同第十一条的约定，若王力不履行合同，张玉红有权扣除王力的合同定金（履约保证金），故王力于2017年1月25日向张玉红交纳的合同定金20万元应归张玉红所有。故起诉要求：1.解除王力与张玉红于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》；2.确认王力于2017年1月25日向张玉红交纳的合同定金（履约保证金）20万元归张玉红所有；3.案件受理费由王力负担。
原告（反诉被告）王力辩称：同意解除双方签订的租赁合同。因王力并非违约方，张玉红已将涉案房屋租与他人，且不是王力不支付租金，是张玉红违约，不按合同收取租金，张玉红还想重新签订合同，把原合同作废。王力不同意重新签订合同，故张玉红拒绝履行合同，不同意张玉红其他诉讼请求。
经审理查明：
2017年1月24日，张玉红作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王力签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于×××楼及楼前小楼（以下简称该商铺）租赁给乙方经营，租赁场所的具体范围见《房屋平面图》；乙方承诺该商铺作为商业用途正常使用；该商铺租赁期限自2017年6月1日起至2032年11月30日止；该商铺免租期限为自2017年6月1日起至2017年11月30日止；租赁期内租金为：2017年6月1日至2018年11月30日，租金为人民币230万元；2018年12月1日至2023年11月30日，租金为人民币260万元；2023年12月1日至2027年11月30日，租金为人民币280万元；2027年12月1日至2032年11月30日，租金为人民币300万元；租金按每半年缴付，乙方应于每�房租到期前15日将租金缴付与甲方，其中第一年一次性缴纳房租为人民币230万元，之后每半年缴费一次；在甲方向乙方交付商铺后10日内，乙方应向甲方交付人民币10万元，作为乙方的合同保证金（保证金包括协议期间内乙方应缴纳的水、电、物业、暖气费），本合同终止后，若乙方存在拖欠相关费用，甲方有权扣除相应拖欠金额的保证金。若无拖欠费用，甲方应在15日内退还乙方保证金；在本合同签订之后15日内，乙方向甲方支付人民币20万元，作为此租赁合同的定金，若乙方反悔不履行合同，甲方有权扣除乙方的合同定金。若甲方反悔不履行合同，甲方应赔偿乙方双倍的合同定金作为对乙方的经济补偿;本合同生效后，在不影响商铺建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部及外部的装修、布置和改造，装修内容及方案须提前告知给甲方�甲乙双方不得无故自行终止合同，因终止合同给对方造成损失的，应双倍赔偿对方；本合同约定的租赁期限开始后，如甲方不能按期将该商铺交付乙方使用，甲方需提前三十日通知乙方，并告知乙方预定交付场地时间，推迟期间累计不超过九十日。如九十日后甲方仍未能将经营场地交付乙方使用，乙方有权通知甲方解除本合同，并赔偿乙方损失。上述合同签订后，王力向张玉红支付了20万元定金。
庭审中，王力明确第二项诉讼请求计算方式为：1.王力、张玉红签订合同后，王力于2017年2月28日与北京师范大学教育培训中心、师汇优创教育投资（北京有限公司）签订《北京师范大学新标准体系幼儿园合作协议》，交付定金30万元；2.2017年2月28日,王力与北京敬方和教育咨询有限公司签订《委托经营管理幼儿园合同书》，交付定金30万元；3.承租涉案房屋为达到经�教育场所的需要，于2017年3月22日与北京清月华十字文化传媒有限公司，签订《工程装饰设计协议》，支付25万元设计费，且该公司已经将设计方案交付王力；4.2017年4月14日，与北京新梦想环球国际体育文化发展有限公司签订《玩具订购合同》，支付108490元定金；5.2017年3月30日，与北京金达花卉种植基地签订《委托大棚管理协议》，支付定金10万；6.2017年3月26日，与北京向阳宏达建筑工程有限公司签订《装修合同》，交付定金及工程款共计309270元；7.2017年4月11日，与北京奥旗商贸公司签订《桌椅定购合同书》，交付119665元；上述费用合计1487425元，均为王力为履行上述租赁合同的前期投入，现张玉红已经将涉案房屋租给他人，以上投入均为王力的实际损失。张玉红不认可王力上述诉讼请求计算方式，称上述费用是否实际发生并不清楚，且王力还经营其他幼儿园，是否为其他幼儿园的支出也不确定，上述损失也并非王力直接损失，且其并非违约方，不同意支付。
2017年6月28日，张玉红作为出租人（甲方）与案外人承租人（乙方）赵化清就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋位于北京市顺义区×××房屋出租给乙方。租赁房屋证建筑面积共计2218.7平方米（为地上三层），建筑总层数地上3层地下1层（以产权证载房屋建筑面积为准，房产税由甲方负担）；位于出租房屋前院的小楼及停车场可由承租方在租赁合同期内无偿使用，未经出租方同意，不得进行转租、转借、转让。地下室属于安防工程，甲方赠与乙方无偿使用。注：地下室如国家政府部门需要征用，乙方应积极配合，无偿退出，甲方不承担任何责任和费用。无偿使用的前院小楼及地下室出现国家政策及一切事故由乙方全部自行承担；该房屋用途为儿童教�。乙方保证在租赁内未征得甲方书面同意以及按规定经有有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途；租赁期限自2017年11月10日至2027年11月9日，共计10年。（2017年7月10日至2017年11月9日为装修期）；甲方应于2017年7月10日前将租赁房屋交付乙方使用。甲方迟于前述时间交付租赁房屋的，本合同租赁期限相应顺延；本合同租金按下列方式予以计算：第一年：2017年7月10日至2018年11月9日，年租金为人民币260万元，2017年7月10日前付款（其中包括四个月的装修期）；第二年：2018年11月10日至2019年11月9日，年租金为人民币280万元，每半年一付，2018年10月25日前付50%，2019年4月24日前付另50%；第三年：2019年11月10日至2020年11月9日，年租金为人民币300万元，每半年一付，2019年10月25日前付50%，2020年4月24日前付另50%；第四年：2020年11月10日至2021年11月9日，年租金为�民币300万元年付，2020年10月25日前交付；第五年：2021年11月10日至2022年11月9日，年租金为人民币300万元年付，2021年10月25日前交付；第六年：2022年11月10日至2023年11月9日，年租金为人民币330万元，年付，2023年10月25日前交付；第七年：2023年11月10日至2024年11月9日，年租金为人民币330万元，年付，2023年10月25日前交付；第八年：2024年11月10日至2025年11月9日，年租金为人民币330万元，年付，2024年10月25日前交付；第九年：2025年11月10日至2026年11月9日，年租金为人民币370万元，年付，2025年11月10日前交付；第十年：2026年11月10日至2027年11月9日，年租金为人民币370万元，年付，2026年11月10日前交付；乙方应于每次房租到期前15日将租金缴付给甲方。
庭审中，本院询问原被告签订的租赁合同不能继续履行的原因，原告王力称，因被告张玉红要修改合同，不按照原合同履行，故双方不能继续履行，并提供2017年4月17日、2017年5月12日、2017年6月2日、2017年6月14日、2017年6月21日录音材料佐证；被告张玉红认可录音材料的真实性，但不认可原告所述，认为王力企图减少租金，并不及时缴纳租金导致合同无法继续履行。原告王力为证明有支付租金的能力，提交北京方圆鼎森国际企业管理有限公司2017年5月份账户流水以及北京方圆鼎森国际企业管理有限公司出具内容为王力为该公司实际经营控制人的证明作证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、发票、录音材料等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
关于双方签订《房屋租赁合同》解除时间，因原告与被告均认可双方于2017年1月24日签订《房屋租赁合同》，该合同内容合法、有效，双方均应遵照执行。因原告得知被告将涉案租赁物转租他人，起诉要求解除合同，被告于2017年8月17日庭审过程中，当庭反诉亦要求解除租赁合同，双方在此之前未就解除合同达成一致意见，故双方签订的《房屋租赁合同》于2017年8月17日解除。
关于双方签订《房屋租赁合同》解除的原因，从原告提交的录音材料内容来看，双方因租赁合同中涉及的小楼是否系租赁标的物有争议，张玉红要求重新签订租赁合同，王力坚持按照原合同履行，结合《房屋租赁合同》内容来看，“甲方将位于×××及楼前小楼（以下简称该商铺）租赁给乙方经营”，故该楼前小楼亦是租赁标的物之一，张玉红不愿意按照租赁合同履行，后其将涉案租赁物以较高的价格又转租他人，存在违约行为。
关于双方签订《房屋租赁合同》解除的后果，因张玉红存在违约行为，应按照合同承担违约责任。王力要求双倍返还定金，结合�玉红将涉案房屋转租价格来看，王力的主张并无不当，本院予以支持。关于王力主张的其他损失，其主张损失的依据为其与其他七家公司签订的七份合同，该七份合同后果为解除或是继续履行均未确定，王力因签订该七份合同所受损失具体数额亦未有生效判决予以确定，在此情况下，王力直接以该七份合同作为主张损失的依据，本院难以支持，故关于王力的具体损失可待相关生效判决确定后，再行向张玉红主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王力与被告（反诉原告）张玉红于二○一七年一月二十四日签订的《房屋租赁合同》有效，上述租赁合同于二○一七年八月十七日解除；
二、被告（反诉原告）张玉红双倍返还原告（反诉被告）王力�金共计四十万元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、驳回原告（反诉被告）王力其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张玉红其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千零六十元，由原告（反诉被告）王力负担五千四百一十元（已交纳），由被告（反诉原告）张玉红负担三千六百五十元，于本判决生效之日七日内交纳；反诉案件受理费二千一百五十元，由被告（反诉原告）张玉红负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民�院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 冰
二〇一七年十一月三十日
书记员 曾德荣