云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2331民初621号
原告:禄丰诚兴物业管理有限公司
统一社会信用代码：91532331678737460K。
负责人:欧阳俊忠，系公司经理。
住所地：禄丰县金山镇环城路公务员小区。
委托诉讼代理人:李林林，公司职员。代理权限：一般授权代理。
委托诉讼代理人:曾素梅，公司职员。代理权限：一般授权代理。
被告:李某某，男，云南省禄丰县人。
原告禄丰诚兴物业管理有限公司（以下简称诚兴公司）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托代理人李林林、曾素梅，被告李某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诚兴公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告缴纳2010年1月至2015年3月31日的物业管理费5179元、滞纳金15047.49元,垃圾清运费248元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年1月1日原告根据《物业管理条例》的规定，与云南浩龙房地产开发有限公司就“浩龙佳园（公务员二期）”的物业管理签订了《前期物业服务合同》。约定业主的物业管理费采用分期按年度支付，之后双方就“浩龙佳园（公务员二期）”的物业进行了移交。2009年被告在接房时，与原告方签订了《前期物业服务协议》，对双方的权利、义务进行了明确。之后被告接收了自己在“浩龙佳园（公务员二期）”购置的面积为183.02㎡的住房，同时缴纳了2009年的物业管理费。但是从2010年开始被告在明知双方存在约定的情况下，拒绝缴纳2010年至2015年3月的物管费。为了众多业主的利益，原告为公务员二期提供物业服务的同时，每年均向被告发出催缴通知，但被告一直不予理睬。2015年4月1日物管合同到期为止，被告仍未缴纳物业管理费。2015年在无奈的情况下，原告不仅向被告发出律师函，而且在禄丰县电视媒体向公务员二区全体业主发出追缴通知，但被告仍置之不理。特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。
被告李某某辩称，一、首先根据《物权法》、《物业管理条例》、《合同法》的相关规定，被答辩人提供的答辩人与被答辩人签订的《前期物业服务协议》为无效协议，且被答辩人也没有任何证据证明被答辩人按照《前期物业服务协议》约定履行了物业服务，因此被答辩人请求答辩人向其支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求没有事实依据，所以贵院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。事实和理由如下：（一）被答辩人的来源不合法。被答辩人是云南浩龙房地产开发有限公司直接指定的物业服务企业，违反了《物业管理条例》第二十四条国家倡导建设单位按照房地产开发与物业相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的相关规定。（二）答辩人现所居住的位于公务员二期20幢3单元601室的房屋在2011年3月31日以前房产权还属于云南浩龙房地产开发有限公司，被答辩人与答辩人签订《前期物服务协议》时，答辩人还不具备业主资格。（三）被答辩人提交贵院作为诉讼证据的答辩人与被答辩人签订的《前期物服务协议》为虚假协议，收取物业服务费的起算时间与答辩人所持有的《前期物服务协议》的原件不相符。（四）被答辩人在起诉时仅向贵院交了一份被告云南浩龙房地产开发有限公司于2009年2月15日签订的《前期物服务协议》及答辩人与被答辩人于2009年3月20日签订的《前期物服务协议》，该协议仅对物业基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业服务经费、物业承接验收、物业的使用和维护、专项维修资金、责任和义务等前期物业服务相关事宜进行了约定，但没能提交履行该合同的证据材料，而且每年缴纳物业服务费的具体时间也没有约定，滞纳金15047.49元的来源缺少法律依据。二、其次，如果协议有效，且被答辩人有证据证实其按《前期物业服务协议》约定履行了物业服务，那么本案纠纷已经超过二年的诉讼时效，贵院也应依法驳回起诉。事实和理由如下：被告答辩人提供的《前期物业服务协议》约定合同的起止时间是2009年3月20日，终止时间未填写。交房时间根据被答辩方的要求我一次交纳了一年的物管费（服务期限应为2009年3月20日至2010年3月19日止），被答辩人现没有证据证明《前期物服务协议》续签，也没有证据证明诉讼时效中止或中断，因此，本纠纷诉讼时效应从2010年3月20日计算，所以本纠纷诉讼时效至被答辩人起诉之日2017年3月23日已远远超过2年。三、最后，如果协议有效，且本案没有超过诉讼时效，那么被答辩人应向答辩人赔偿因被答辩人未履行《前期物业服务协议》约定对公摊共用部份的修缮及维护管理职责而造成答辩人房屋木制楼及墙面、顶棚损毁的修复费用共订人民币18441.29元。事实与理由如下：答辩人居住的房屋为顶层，2009年8月份装修完毕，同年10月份入住时发现屋顶开裂、外墙渗水，答辩人多次向被答辩人反映，要求被答辩人安排工程技术人员进行维修，但被答辩人至今都未安排人员到场维修，致使渗水损坏浸蚀了答辩人六楼通往七楼的木梯及外墙的内墙面装饰层。屋顶开裂部份答辩人虽然自行做了处理但裂纹仍然存在，严重影响了房屋美观，并且还存在漏水的隐患（大卧室裂纹约4米、小卧室裂纹长约3米）。经计算，损坏的楼梯价值为9600元（以房屋装修合同及房屋装修结算书为依据），修复被渗水浸蚀的墙面及屋顶开裂房间的装修费用需要8841.29元（以屋顶裂缝处理及外墙渗水浸蚀封面修复招标控制价为依据），那么被答辩人应向答辩人共计赔偿经济损失费用人民币18441.29元。四、答辩人于2008年5月21日向云南浩龙房地产开发有限公司交清了所有房款共计217428.00元。因被答辩人不履行《前期物业服务协议》约定的对上述公摊共用部位的修缮及维护管理职责，万般无奈下，致使答辩人产生了退房的想法，停止了房屋产权过户手续的办理工作，于2009年10月份多次向房地产开发企业云南浩龙房地产开发有限公司提出退房并赔偿装修损失的要求，但被拒绝。答辩人迫于无奈并因抵押贷款需要才于2011年3月15日交纳契税登记办理房屋所有权证，但此时所需交纳的契税税率已由2009年的1.5%调整到3%，致使答辩人多交税费3200元，加重了答辩人的经济损负担，给答辩人及家属造成了严重的损失。五、因云南浩龙房地产开发有限公司未按《专项普通商品住房同》约定的时间交房，经部份业主代表向贵院起诉，贵院判决浩龙公司应支付答辩人违约金900多元，浩龙公司将此事宜交由被答辩人办理，答辩人到被答辩人所在的办公室领取违约金，但答辩人以交清物业管理费才能领取为借口拒绝兑现。综上所述，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，并责令被答辩人赔偿答辩人经济损失共计人民币22541.29元。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《前期物业服务协议（2009年2月15日）》，经质证，被告认为前期物业服务协议的内容不符合《物业管理条例》第二十条的规定，不予认可。本院认为，涉案小区开发商云南浩龙房地产开发有限公司在业主、业主大会选聘物业企业以前，选聘禄丰诚兴物业管理有限公司对涉案小区实行物业管理，并不违反《物业管理条例》的规定，故对原告提交的《前期物业服务协议（2009年2月15日）》，本院予以采信。2、原告提交的《前期物业服务协议（2009年4月18日）》,经质证，被告认为与自己持有的《前期物业服务协议（2009年4月18日）》约定的起止时间不符，当时被告还不具备业主资格。本院认为，原、被告均在《前期物业服务协议（2009年4月18日）》签名盖章，明确约定了双方权利义务，协议内容且不违反法律规定，本院予以采信。3、（禄发字[309号]）禄丰县发展和改局文件，本院认为，该文件是政府职能部门针对本辖区内物业服务收费颁发的文件，内容不违反法律规定，本院予以采信。4、原告提交的公告，本院认为，原告针对其所服务小区物管费收费标准变更进行公告，并将公告在小区公告栏内张贴，应视为原告已向小区业主告知了公告的内容，本院予以采信。5、被告提交的房屋所有权证，经质证原告对真实性、合法性无异议，对真实性、合法性，本院予以采信。但不能证实被告提出的其于2011年3月31日以前不具备业主资格，与原告签订的前期物业服务协议（2009年4月18日）是无效协议的主张，因为被告于2009年4月18日接房，其与原告针对物管费的交收事宜进行约定并不违反法律规定。5、被告提交前期物业服务协议书及业主入住验房表，本院认为，被告提交前期物业服务协议书与原告提交的一致，双方当事人均在协议上签名盖章，内容不违反法律规定，双方对违约责任进行了约定，对真实性、合法性及关联性因原告无异议，本院予以采信，但不能证实被告提出的证实原告起诉已经超过诉讼时效的的诉讼主张。业主入住验房表能证实被告入住验房的情况，本院予以采信。6、被告提交房屋屋顶开裂及墙面损毁照片、房屋装修合同、房屋装修结算书、屋顶裂缝处理及外墙渗水浸蚀墙面修复招标控制价，本院认为，根据相关法律规定，房屋质量问题在保修期内由开发商负责，超过保修期的应使用专项维修基金进行修理，而筹集和使用专项维修资金，应依法由小区业主共同决定。故对被告提出维修房屋造成的损失不应由原告禄丰诚兴物业管理有限公司负责，故对被告提交的房屋屋顶开裂及墙面损毁照片、房屋装修合同、房屋装修结算书、屋顶裂缝处理及外墙渗水浸蚀墙面修复招标控制价等证明材料的关联性，本院不予采信。7、被告提交的收据和完税证，经质证，原告对真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性本院予以采信，但对关联性，本院不予采信，因为办理房产证并不是物业管理公司的法律责任和合同责任。
经过开庭审理，本院认定本案如下法律事实：2009年2月15日，云南浩龙房地产开发有限公司与禄丰诚兴物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，将浩龙佳园小区（公务区二期）物业委托给诚兴公司进行管理。2009年4月18日，李某某（甲方）与诚兴公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，本物业名称：浩龙佳园（公务员二区）。甲方物业座落位置：20-3-6-1号，房屋建筑面积为183.02㎡。协议第一条约定了双方的权利义务，甲方的权利和义务为：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议；选举业主委员会，并享有被选举权；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；按时交纳物业服务费及各项代收代缴费用等。乙方权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、道路交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；依据本协议向甲方收取物业服务费等。第四条服务期限，该条约定服务期限自《交房通知》签发之日起，《交房通知》签发日期为2009年4月18日。第五条约定物业服务费及相关费用：甲方缴纳费用时间从交房通知开具之日起开始计算；甲方每月需缴纳的物业服务费按建筑面积为0.4元/㎡。第七条约定了代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。第十条约定了违约责任：乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天应收金额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务等。原告以每户50元的标准代收垃圾清运费。2009年4月18日，李某某缴纳了一年的物管费878.49元。2011年12月28日，诚兴公司在浩龙佳园小区公告栏内粘贴《公告》，公告自2012年1月1日起，浩龙佳园物业管理费收费标准由0.4元/㎡调整为0.5元/㎡。公告期届满后，原告诚兴公司以0.5元/㎡标准向浩龙佳园的业主收取物管费。自2012年起以每户60元的标准代收垃圾清运费。自2015年起以每户75元的标准代收垃圾清运费。2015年1月29日，诚兴公司通过“国内标准快递”向李某某邮寄《律师函》，催交2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及违约金。2015年4月1日，浩龙佳园小区业主委员会成立，原告诚兴公司终止对浩龙佳园小区物业管理服务。现李某某欠原告诚兴公司2010年4月18日至2015年3月31日的物业管理费5060元，2011年至2015年3月31日的垃圾清运费248元。另查明，在原告对浩龙佳园进行物业服务期间，该小区发生多起盗窃事件，绿化树木也有枯死等情况发生。
本院认为，本案审理过程中，双方当事人争议的焦点是：一、原告诚兴公司是否具有对浩龙小区进行物业管理服务的资格。本院认为，根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业企业以前，建设单位可以选聘物业企业管理小区。故涉案小区开发商云南浩龙房地产开发有限公司在业主、业主大会选聘物业企业以前，选聘禄丰诚兴物业管理有限公司涉案小区实行物业管理，并不违反《物业管理条例》的规定，本院认定自2009年1月起至2015年3月止，原告禄丰诚兴物业管理有限公司具有对浩龙佳园小区实行物业管理的资格。二、诚兴公司与李某某于2009年4月18日签订的前期物业服务协议是否是有效协议。本院认为，被告李某某和原告诚兴公司均在协议上签名盖章，协议内容不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，故该协议为有效协议。三、本案是否超过诉讼时效。本院认为，本案系合同纠纷，适用二年的普通诉讼时效，原告自2009年起至2015年3月31日止连续对浩龙佳园小区进行物业服务管理，本案诉讼时效的起算日应为2015年4月1日，本案于2017年3月23日起诉，故并未超过二年的诉讼时效。四、被告李某某因维修房屋造成的损失及办理房产证时多交的税费是否应由原告诚兴公司负担。本院认为，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及《中华人民共和国物权法》的规定，房屋质量问题在保修期内由开发商负责，超过保修期的应使用维修基金进行修理，而筹集和使用专项维修资金，应依法由小区业主共同决定。因为办理房产证并不是物业管理公司的法律责任和合同责任。被告李某某因维修房屋造成的损失及办理房产证时多交的税费不应由原告诚兴公司负担。五、因延期交房的违约金900元是否在本案中扣减。本院认为，被告李某某主张延期交房的违约金，与本案不属于同一法律关系，本案中不作评判。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方未支付价款或报酬的，对方可要求其支付。原被告于2009年4月18日签订《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，双方应按协议依诚实信用原则全面履行各自义务。原告为被告提供了物业服务，被告就应依约交纳相应的物业服务费。关于原告主张的物业服务费及滞纳金，由双方的陈述及在案证据可知，原告在履行物业服务时确实存在一定的瑕疵，故可对原告主张的物业服务费酌减10%，具体为：4554元={［（183.02m²×0.4元×24月）+（183.02m²×0.5元×39月）-（183.02m²×0.4元÷30天×108天）]－［（183.02m²×0.4元×24月）+（183.02m²×0.5元×39月）-（183.02m²×0.4÷30天×108天）]×10%）}。对原告要求支付的滞纳金诉讼请求，本院认为，滞纳金是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，而本案双方的行为是民事行为，因此原告要求被告向其支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持；关于要求的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。庭审中被告以原告不具备相关资质、收费没有依据，原告零服务、屋顶漏水等为由进行抗辩，认为其不应该交纳物业服务费，本院认为，原告已于合同履行期间取得了相应资质，合同的效力瑕疵已消失；收费依据及标准双方已在协议中有明确约定，约定并未违反相关法律规定，同时原告也向法庭提交了相关证据，对其上述辩解本院不予采纳；关于房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，其可另案处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：
一、由被告李某某于本判决生效后五日内向原告禄丰诚兴物业管理有限公司支付2010年4月18日至2015年3月期间的物业服务费人民币4554元、垃圾清运费人民币248元，合计人民币4802元。
二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币312元（已交），由被告李某某负担（因原告已预交，现由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李玲红
审 判 员 王丽丽
人民陪审员 李 发
二〇一七年六月十四日
书 记 员 侯绍玉