福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终403号
上诉人（原审原告）：胡炜婷，女，1990年12月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李佳，福建三瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林玲，女，1973年3月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏华忠，福建名闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林道新，男，1934年12月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陆贵生，福建华忠盛律师事务所律师。
原审第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三层两层办公室。
法定代表人：刘福泉，总经理。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
上诉人胡炜婷、林玲因与被上诉人林道新、原审第三人福州国房网房产代理有限公司（以下简称国房网公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
胡炜婷上诉请求：撤销一审判决，改判林玲和林道新共同向胡炜婷支付违约金500000元及一审律师费18000元、二审律师费15000元。事实和理由：一、胡炜婷在签订《房产买卖经纪合同》过程中无过错。1.《签约须知》并非合同组成部分，该《签约须知》是双方签订合同之后再由国房网公司黏贴在林玲持有的合同上作为封面，胡炜婷并未认可，对胡炜婷不产生约束力。2.国房网作为专业房产买卖中介机构，有义务对待售房产的产权人及其代理人身份、产权证等交易材料的真实性进行审查。胡炜婷不负有审查义务。二、林玲的行为属于表见代理，其行为的法律后果应由被代理人林道新承担。1.林道新与林玲系父女关系，林玲代理其年迈父亲出售房屋合情合理。2.林玲另外签订了一份表示林道新会承认履行合同否则承担500000元违约金的《声明》，使胡炜婷有理由相信林玲有出卖诉争房产的代理权。3.签订合同之前胡炜婷两次前往诉争房产实地看房，确认诉争房产由林玲实际占有和使用，林玲从未提及林道新不同意出卖诉争房产，胡炜婷才依约汇入国房网公司账户400000元履约保证金。三、《声明》系林玲真实意思表示，林玲应按《声明》上的承诺承担相应法律责任。一审判决林玲支付200000元违约金，与《声明》所载违约金金额不符，亦明显过低。四、胡炜婷在本案中未要求国房网公司承担违约责任，但不能因此认为胡炜婷放弃另案起诉国房网公司主张赔偿的权利。
林玲针对胡炜婷的上诉辩称，请求驳回胡炜婷的上诉请求。一、胡炜婷作为具有完全民事行为能力的交易相对人，未履行基本的审慎义务，在明知林玲未按照要求提供公证委托书、产权证原件和产权人身份证原件的情况下仍贸然签订合同，存在明显过错。二、林道新并未追认林玲签订房屋买卖合同的行为，该合同对林道新不发生法律效力。法律后果和责任依法应当由签订合同的相关行为人按各自过错承担，与林道新无关。三、胡炜婷在知道合同未被林道新追认时未采取措施避免损失扩大，且未提供其主张的损失500000元的依据，其关于500000元违约金的诉请缺乏事实依据，且明显过高。四、国房网公司作为居间服务机构，严重违反居间义务，明知林道新未当面出具委托书，也未要求林玲补齐公证委托书和产权证、身份证等材料并进行审查核实，还在空白的《声明》中擅自填写要求林玲按合同全额支付违约金和中介费、要求林玲在《委托书》上假造签名，其应对胡炜婷的损失承担主要责任。五、一审判决认为胡炜婷放弃对国房网公司的赔偿请求与事实不符。若胡炜婷放弃对国房网公司的赔偿请求，那么胡炜婷就应当承担第三人分担的部分。
林道新针对胡炜婷的上诉辩称，请求驳回胡炜婷的上诉请求。一、胡炜婷和国房网公司在本案中存在重大过错。二、本案不符合表见代理构成要件。二、一审判决林玲支付违约金200000元缺乏依据。三、胡炜婷存在重大过错，不构成表见代理。四、林道新与本案无关，胡炜婷申请诉讼保全查封林道新名下房屋，没有事实与法律依据，也导致林道新进行反担保而引起损失。
国房网公司针对胡炜婷的上诉述称，诉争合同已明确要求林玲保证其所提供材料的真实性，国房网公司只能对林玲提供的材料进行形式审查，无法对实质真实性进行审查。
林玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判由林玲和胡炜婷依法分担胡炜婷的损失（其中国房网公司应当分担的部分由胡炜婷承担）；3.判令胡炜婷承担本案诉讼费用。事实和理由：一、胡炜婷主张500000元违约金，但未提供任何损失的证据。一审法院亦未对诉争合同解除后的损失金额予以认定。即使胡炜婷存在损失，合同约定的500000元违约金明显过高。二、一审判决认定胡炜婷和国房网公司应对胡炜婷的损失承担相应责任，却没有判决胡炜婷和国房网公司分担损失的金额，反而判决林玲承担全额律师费、财产保全申请费及全部损失，实属不公。如果胡炜婷放弃对国房网公司的索赔，胡炜婷应承担国房网公司应分担的部分。
胡炜婷针对林玲的上诉辩称，本案属于违约金之诉，而非损失赔偿之诉，应以合同中约定的违约金数额500000元为裁判依据。且该金额未超过合同金额的百分之三十，不存在违约金约定过高的法定情形。
林道新针对林玲的上诉述称，其对林玲的上诉请求无异议。
国房网公司针对林玲的上诉述称，一、林玲根据《声明》承担违约责任。《声明》的约定应视为双方的特殊约定，合同和《声明》上约定的违约金均是惩罚性赔偿。一审法院只判决林玲承担200000元违约金，不符合合同约定。二、国房网公司在签订合同之前多次安排看房，期间要求林玲出具委托书，林玲以林道新年龄大不宜出门为由拒绝。
胡炜婷向一审法院起诉请求：1.判令林道新、林玲支付违约金500000元；2.判令林道新、林玲承担胡炜婷的律师费18000元。
一审法院认定事实：林道新与林玲系父女关系。2017年2月23日，林玲（甲方）、胡炜婷（乙方）、国房网公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》（下称合同），约定乙方购买林道新名下位于福州市鼓楼区（建筑面积185.66㎡）及C座6#号7#号车位；甲方在合同第一条“交易声明”中保证：“甲方系上述房产产权人（所有权人）林道新的委托代理人，甲方保证其所出示《委托书》的真实性、合法性，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表委托人意志并可确保委托人履行本合同所有约定义务，否则相应法律责任由甲方本人承担”；上述房产转让总价5430000元；乙方应在合同签订当日支付履约保证金100000元，另于2017年3月15日前再支付履约保证金400000元，均应汇入丙方指定账户中监管，丙方收到乙方履约保证金后开具《收款收据》给乙方；丙方提供居间服务及代理服务，丙方促成甲乙双方签订合同后，甲乙双方就应向丙方支付居间服务佣金。合同第十条“违约责任”约定：“1.甲乙双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同有关约定或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约……3.守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》。因迟延履约方原因（包括但不限于地址错误）造成上述函件无法送达，则一切后果由迟延履约方承担。4.因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金500000元（同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于甲乙双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用）”。第十二条“送达”约定：“就本合同发出的通知及其他文件应按本合同所记载的各方的住所地（地址）进行寄送，通知及其他文件应以书面作出；如本合同各方的住所地发生变更及时书面通知对方，否则对方按本合同所记载的地址发出的通知及其他文件视为已实际寄送。”第十三条“补充条款”约定：“补充条款如与前述条款冲突，以补充条款为准。因上述房产尚处于抵押状态，甲方同意于2017年3月10日之前至银行申请提前还贷，待银行允许还贷后的贰个工作日内且于乙方贷款审批通过后甲方自行出资办理银行还贷手续……”。同日，林玲立据声明：“该合同由本人代表产权人真实意愿签订，同时本人保证产权人林道新会承认本合同，履行本合同。若产权人未按合同约定履行本合同，则视为违约，本人自愿承担合同中约定的关于卖方的违约责任，本人将向买方承担相当于定金数额500000的违约赔偿金，并向国房网公司支付相当于双方合同有效情况下应付佣金166000元的赔偿”。该合同文本中附有国房网公司制订的《签约须知》，其中“卖方须知”一栏注明提供材料包括：产权证原件及复印件一份；产权人（房改房、集资房类须夫妻双方）身份证原件及复印件两份；委托代理人办理的需提供委托公证书原件叁份及复印件一份，受托人身份证原件及复印件一份。当事人确认签约时林玲未提供产权证原件、产权人身份证原件、委托公证书原件。林玲确认签约时其提供的《委托书》中委托人处“林道新”的签名系林玲所签。2017年3月22日，国房网公司应胡炜婷的要求向林玲发出《催告函》，载明：自2017年2月23日至今国房网公司后期经办人员多次催促其办理诉争房屋的解押手续，其一直未办理，现特发此催告函，请务必于收到之日起七日内与国房网公司联系说明情况并办理相关手续；若其仍不办理相关手续，将视为其不履行合同，买方仍有权依照合同向其追究相关违约责任；若其对上述情况有异议，请于收到该函之日起五日内复函。该函按合同中林玲所填的地址通过EMS特快专递寄送，于2017年3月23日投递并签收。后林玲未复函，亦未履行合同约定义务。2017年4月5日，胡炜婷委托律师向林道新、林玲发出《律师函》，告知其胡炜婷依据《房屋买卖经纪合同》第十条第三款的约定解除该合同，并要求其按该合同第十条第四款的约定支付违约金500000元。林玲确认收到该律师函。另，林道新与林玲为父女关系。胡炜婷分别于2017年2月23日支付100000元，2017年3月15日支付100000元、300000元履约保证金至国房网公司账户，国房网公司于2017年4月11日退还胡炜婷履约保证金500000元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，林玲未取得林道新委托其出售房屋的公证书，亦未提供林道新的产权证、身份证原件及两人关系证明，仅凭其单方提供的《委托书》，不足以使理性而谨慎的交易相对人，尤其是房产交易的居间服务人相信其享有代理权，亦不构成表见代理，故林玲签订《房屋买卖经纪合同》的行为属于无权代理。后因林道新未予追认，合同对其不发生效力，由林玲承担相应责任。林玲辩称合同未经林道新追认，属于无效合同，应是缔约过失责任的问题，而非胡炜婷主张的合同违约，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故其上述答辩意见一审法院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。现胡炜婷诉请林道新、林玲支付违约金500000元及律师费18000元，因《房屋买卖经纪合同》对林道新不发生效力，故对其相应诉请一审法院不予支持；对林玲的相应诉请符合林玲与胡炜婷的合同约定，及林玲在《声明》中的承诺。然而，胡炜婷作为具备完全民事行为能力的交易相对人，在明知对方未按要求提供公证委托书、身份证原件及复印件的情况下，仍贸然订立合同，未履行必要的注意义务，具有一定的过错，应承担相应的责任；国房网作为居间人，明知林道新未当面出具委托书，亦未要求林玲补齐材料并进行审查，严重违反居间义务，应对胡炜婷的损失承担相应责任；林玲严重违反诚实信用原则，伪造林道新的签名出具委托书，系造成合同因不能履行而解除的主要原因，其应承担主要责任，但鉴于胡炜婷自身存在过错及其放弃对国房网公司主张赔偿，故林玲所承担的责任予以相应减轻。一审法院综合考量合同各方当事人的过错程度，酌定林玲支付胡炜婷违约金200000元，及律师费18000元。林玲辩称约定的违约金过高，但未提供相应证据予以证明，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决：一、林玲于本判决生效之日起十日内向胡炜婷支付违约金200000元及律师费18000元；二、驳回胡炜婷的其他诉讼请求。案件受理费8980元，由胡炜婷负担2980元，林玲负担6000元；保全申请费3110元，由林玲负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，林玲未取得林道新委托其出售诉争房产的代理权，在交易过程中亦未向胡炜婷出示过诉争房产的产权证原件、林道新的身份证原件以及林道新与林玲之间的身份关系证明，不足以使理性、谨慎的房产交易相对人有理由相信其享有代理权。故胡炜婷关于“林玲的行为属于表见代理”的主张不能成立。林玲签订《房屋买卖经纪合同》的行为属于无权代理，因其代理行为未经林道新追认，对林道新不发生效力。故胡炜婷诉请林道新支付违约金和律师费，缺乏依据，一审法院对此不予支持，是正确的。
林玲在没有代理权的情况下出具虚假的《委托书》，与胡炜婷签订买卖合同，其存在主要过错。林玲主张是国房网公司要求其在《委托书》上假造签名，缺乏证据支持，本院不予采信。胡炜婷作为具备完全民事行为能力的交易相对人，在林玲未提供林道新身份证原件或复印件、林玲与林道新身份关系证明的情况下，贸然订立合同，未尽到必要的审慎注意义务，也具有一定的过错。胡炜婷关于其不存在过错的上诉主张不能成立。综合考量各方当事人的过错程度，以及林玲在《声明》中的承诺内容，本院认为，一审法院酌定林玲向胡炜婷支付违约金200000元及律师费18000元，已臻合理，本院予以维持。胡炜婷上诉请求林玲支付二审律师费15000元，属于新增加的诉讼请求，其他方当事人不愿就此进行调解，亦不同意由二审一并审理，故本院对此不予处理。
胡炜婷在本案中的诉讼请求系要求林道新和林玲支付违约金和律师费，因此本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷。若胡炜婷、林玲认为国房网公司在提供居间服务过程中损害其作为委托人的利益，可另行向国房网公司主张。
综上所述，胡炜婷、林玲的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8980元，由胡炜婷负担2980元、林玲负担6000元；保全申请费3110元，由胡炜婷负担；二审案件受理费8980元，由胡炜婷负担4410元、林玲负担4570元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年二月二十四日
法官助理 刘玲玲
书 记 员 张华真