北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12255号
上诉人（原审原告、反诉被告）：燕庆，男，1982年8月23日出生。
委托诉讼代理人：钟伟健，北京致敦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐凤民，男，1964年2月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）秦彩莲，女，1960年5月26日出生。
二被上诉人共同之委托诉讼代理人：李红菊，北京德恒律师事务所律师。
二被上诉人共同之委托诉讼代理人：王璐，北京德恒律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司员工。
上诉人燕庆因与被上诉人徐凤民、秦彩莲及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
燕庆上诉请求：撤销一审判决，改判支持我全部诉讼请求，并驳回徐凤民、秦彩莲的反诉请求。事实和理由：《补充协议》中的其他约定条款，本意是说约定的条件出现时，双方有协商解除合同互不承担违约责任的权利，而不是赋予当事人单方解除合同的权利，一审法院曲解了该条款的意思，所做判决错误。一审法院忽略我提供的重要录音证据，没有查明对方当事人违反合同约定，拒绝出售房屋擅自提高交易价格的事实。涉案合同具备履行条件，合法有效合同的稳定性应得到维护。一审法院判决我负担全部反诉费用错误。
徐凤民、秦彩莲共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回燕庆的上诉请求，维持原判。
链家房地产公司述称，我公司同意一审判决。
燕庆向一审法院起诉请求：1、请求法院判令徐凤民、秦彩莲继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，将位于房山区良乡某园四里3号楼6层1-603房屋过户至我名下并交付房屋；2、判令徐凤民、秦彩莲向我支付违约金22万元。
徐凤民、秦彩莲共同反诉：1、请求法院判令解除我们与燕庆签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、判令燕庆向我们支付违约金80850元。
一审法院认定事实：徐凤民与秦彩莲于1987年2月7日登记结婚。1994年9月4日，徐凤民（购买方、甲方）与房山区房地产开发总公司（销售方、乙方）签订《商品房购销合同》，约定甲方购买乙方位于良乡某园四里3#塔楼6层1居室1户603号商品房，共计购房款67500元。上述房屋所有权证登记门牌号码为房山区良乡某园四里3号楼6层603号，所有权人为徐凤民，填发日期为1996年9月9日。
2016年9月4日，徐凤民（出卖人）与燕庆（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市房山区良乡某园四里3号楼6层1-603，产权证明所载建筑面积共48.44平方米；该房屋规划设计用途为住宅；性质为商品房；未设定抵押；出卖人已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格为990000元；经出卖人和买受人协商一致，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币110000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议，1、买受人向出卖人支付定金人民币50000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人，2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币490000元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照“买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用”的方式解决；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他所有费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下；逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行，2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；该合同同时约定了各方其他权利义务。
同日，徐凤民（甲方，出卖方）与燕庆（乙方，买受方）及链家房地产公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1100000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签约当日将第一笔定金人民币50000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于办理产权转移登记前3个工作日内将第一笔首付款人民币550000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照全部由乙方承担的方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳，甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》和《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；一方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；其他约定：如本次交易的房屋在缴纳个人所得税时按1%征收，则个人所得税由乙方承担，如本次交易个人所得税不是按1%征收，则三方协商解决，互不追究责任，签署链家解约协议；该合同同时约定了各方其他权利义务。
上述合同签订后，各方开始依约履行合同。合同签订当日，燕庆向徐凤民交纳购房定金50000元。2016年11月7日，燕庆获得贷款审批。后双方产生争议，燕庆诉至法院。
双方对《补充协议》中“如本次交易个人所得税不是按1%征收，则三方协商解决，互不追究责任，签署链家解约协议”条款产生争议，燕庆认为该条款并没有赋予徐凤民单方解除合同的权利，徐凤民认为该条款约定了双方解除合同的条件，涉案房屋需按照20%交税而非1%，因此达到了解除的条件。经一审法院向北京市国土资源局房山分局调查核实，涉案房屋属于可查到房屋原值的房屋，过户时应当按照房价的20%缴纳个人所得税。
一审法院审理认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。燕庆与徐凤民签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，燕庆支付定金、申请贷款，后双方产生争议。依据《补充协议》约定，“如本次交易个人所得税不是按1%征收，则三方协商解决，互不追究责任，签署链家解约协议”，依据现有证据及法院调查结果可以确认，涉案房屋无法按照房价款1%收取个人所得税，符合双方约定的解除合同的条件。故对于徐凤民要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的反诉请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。同理，对于燕庆要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。另，双方在履行合同的过程中均不存在恶意违约行为，且双方约定如本次交易个人所得税不是按1%征收，则三方协商解决，互不追究责任，故对于燕庆要求徐凤民支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持，对于徐凤民要求燕庆支付违约金的反诉请求，亦于法无据，法院亦不予支持。链家房地产公司经法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除燕庆与徐凤民于二〇一六年九月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。二、驳回燕庆的诉讼请求。三、驳回徐凤民、秦彩莲的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理过程中，经各方当事人确认，徐凤民与链家房地产公司于2016年11月14日共同向有关部门查询后，得知涉案房屋交易时需按照20%收取个人所得税。燕庆得知上述信息后，于当月28日起诉至一审法院。燕庆提交其2016年12月3日与徐凤民的电话录音，其中有徐凤民要求增加购房款35万元的话语，燕庆据此主张徐凤民违反合同约定擅自提高交易价格；徐凤民表示该录音系在燕庆诱导其可以加价购买房屋的情况下，与燕庆讨论加价幅度时所述，并非其违约行为。本院认为，上述录音系燕庆提起诉讼后与徐凤民进行协商过程中形成，双方虽有关于提高交易价格的讨论，但燕庆起诉书中并无相关内容的主张，故在没有其他证据佐证的情况下，本院难以据此即认定徐凤民存在私自提高房屋交易价格的违约行为。
另，现燕庆表示同意自行负担20%的房屋交易税费，要求继续履行房屋买卖合同，徐凤民、秦彩莲不予同意。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为徐凤民是否依据《补充协议》中“其他约定”条款享有合同解除权。首先，从合同中关于税费负担条款的设定看，虽《补充协议》的其他条款也有“税费全部由燕庆一方负担”的约定，但因“其他约定”条款系在协议尾部，各方就个人所得税一项单独所做之特别约定，故在考量个人所得税的负担问题上，该约定的适用应优先于合同中其他条款关于税费负担约定的适用。其次，“其他约定”条款原文为“如本次交易的房屋在缴纳个人所得税时按1%征收，则个人所得税由乙方承担，如本次交易个人所得税不是按1%征收，则三方协商解决，互不追究责任，签署链家解约协议；该合同同时约定了各方其他权利义务。”，从上述文意可以看出，买卖双方约定个人所得税交税费率在1%时由燕庆负担，超出1%则由双方及中介公司协商解决，而依据相关法律规定，出卖人徐凤民为个人所得税的纳税义务人，且买卖合同约定之售房款1100000元为其净得款项，故在费率超过1%的情况下，必然对徐凤民的出售获利多少构成重大影响。再次，“其他约定”中另有协商解决，互不追究责任，签署解约协议的约定，故在燕庆拒绝负担超过1%税费的情况下，徐凤民享有依据“其他约定”的约定解除买卖合同的权利。
燕庆在明确得知需按照20%交纳个人所得税后，没有依据“其他约定”条款选择解除合同，并同时拒绝负担该项税费，而现其在徐凤民依据合同约定已经行使合同解除权的情况下，再行表示同意负担税费并要求继续履行合同，本院不予支持。
另，关于反诉费用负担的问题。依据诉讼费收取的相关规定，徐凤民、秦彩莲交纳的反诉费用中仅包含其第一项反诉请求解除合同部分的诉讼费，其第二项关于违约金的请求并不加收诉讼费用，故在法院支持其第一项反诉请求的情况下，反诉费用应由败诉方燕庆负担。
综上所述，燕庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16680元，由燕庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 王艳芳
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张邵青