贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终1108号
上诉人（原审被告）泸州天路房地产投资有限公司，住所地：泸县牛滩镇街村，组织机构代码66025369-5。
法定代表人：邓先贵，公司董事长。
委托诉讼代理人：周正芳，贵州仁致律师事务所律师，代理权限为特别授权诉讼代理。
委托诉讼代理人：王朝永，贵州仁致律师事务所律师，代理权限为特别授权诉讼代理。
被上诉人（原审原告）：程第彪，男，1975年9月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。
原审第三人：兰玉群，女，1977年5月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市。
上诉人泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）因与被上诉人程第彪、原审第三人兰玉群房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2016）黔0382民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天路房地产公司的上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一是双方进行的座谈纪要应属无效，是在有关部门的干预下进行的，并非当事人的意思。二是上诉人不应付租金及利息，按座谈纪要，天路房地产公司只是为程第彪招租，是委托合同关系，而非租赁关系。三是本案座谈会议纪要产生后到起诉前，未向上诉人主张过权利，已超诉讼时效。
被上诉人程第彪辩称：请求遵义市中级人民法院依法维护仁怀市人民法院(2016)黔0382民初4966号民事判决书，驳回上诉人之上诉请求。事实和理由：原审法院公正判决，认定事实清楚，证据合法，合情合理而依法判决。2012年5月28日，程第彪在天路房地产公司购买位于仁怀市中枢街道国酒大道××公馆商铺××套，建筑面积21.28平方米，并签订《房屋买卖合同》，合同签订后，程第彪将该商铺交由天路房地产公司整体招租。因商铺租赁问题发生纠纷，双方于2014年6月25日达成《座谈纪要》，《座谈纪要》签订后，天路房产公司向程第彪支付了2014年1月至6月期间的租金，其后拒绝支付剩余租金。导致答辩人于2016年10月25日依法向仁怀市人民法院立案起诉，仁怀市人民法院于2016年11月28日判决上诉人在判决生效后十日内给付答辩人2014年7月1日至2016年6月30日的租金80438.40元，大写捌万零肆佰叁拾捌元肆角。确认《座谈纪要》之合法真实性，租赁合同成立有效具法律效力。
程第彪向一审法院起诉请求：1.判决天路房地产公司立即向程第彪支付租金103420.80元（其中2014年7月1日起至2015年6月30日的租金38304元，2015年7月1日至2016年6月30日的租金42134.40元，2016年7月1日至2016年12月30日的租金22982.40元）；2.天路房地产公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月28日，程第彪在天路房地产公司购买位于仁怀市中枢街道国酒××道“××”商铺房××套（预售许可证号：2010-6建筑面积21.28平方米）并签订《房屋买卖合同》（合同编号：2012000734），合同签订后，程第彪将该商铺交由天路房地产公司整体招租。因商铺租赁问题发生纠纷，双方于2014年6月25日达成《座谈纪要》，约定：1.程第彪同意将商铺交由天路房地产公司统一招租；2.天路房地产公司同意在2014年6月30日前将2014年1月至6月租金按每月150元/平方米落实至程第彪账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元（即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年。《座谈纪要》签订后，天路房地产公司向程第彪支付了2014年1月至6月期间的租金，其后拒绝支付剩余租金。
天路房地产公司在一审庭审中称，1.有几次天路房地产公司准备出租该商铺，因程第彪说天路房地产公司没有支付租金，所以阻止天路房地产公司将涉案商铺出租，2014年、2015年、2016年都存在阻止的情形。2.天路房地产公司开始的时候向程第彪支付租金，其后因为程第彪阻止出租房屋，所以没有给付后期的租金，商铺也没有租出去。
一审法院认为：程第彪、天路房地产公司为房屋租赁达成的《座谈纪要》等同于房屋租赁合同，该《座谈纪要》系双方真实意思表示，对当事人具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定，程第彪要求天路房地产公司按《座谈纪要》的约定支付租金理由成立，予以支持，对租金的金额，因双方约定租金的支付方式为半年支付一次，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，程第彪要求天路房地产公司支付2014年7月1日至2016年6月30日的租金共计80438.40元（21.28平方米×150元/平方米×12个月+21.28平方米×165元/平方米×12个月）理由成立，予以支持，超过部分的主张，因租赁期未届满，程第彪无权主张租金，故不予支持。天路房地产公司辩称程第彪未向其交付商铺，因《座谈纪要》签订前，程第彪已将商铺交由天路房地产公司出租，且天路房地产公司向程第彪支付了截止2014年6月的租金，天路房地产公司并未提供证据证明其已将商铺退还程第彪或者解除“租赁合同”，故天路房地产公司的辩解理由无事实依据，一审法院不予采信。天路房地产公司辩称因程第彪未取得房屋产权手续，所以该“租赁合同”无效。一审法院认为，庭审中天路房地产公司认可该房屋未取得产权手续系消防通道未验收造成，且房屋未取得产权手续并非租赁合同无效的要件，故天路房地产公司的该辩解理由不能成立，不予支持。天路房地产公司辩称程第彪主张租金已超过一年的诉讼时效，一审认为，虽《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”，“租赁合同”（《座谈纪要》）也约定了租金的支付期限，但天路房地产公司从2014年6月起一直连续占有涉案租赁物至今，且预定的租赁期限未届满，双方也未解除“租赁合同”，程第彪的权利至今并未受到侵害。加之因天路房地产公司未支付租金，程第彪也曾因租金问题与天路房地产公司进行过交涉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，程第彪诉请并未超过诉讼时效，故天路房地产公司该辩解理由不能成立，不予支持。综上所述，判决：一、泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内给付程第彪2014年7月1日至2016年6月30日的租金80438.40元；二、驳回程第彪的其他诉讼请求。案件受理费1184元（已减半收取），程第彪承担284元，泸州天路房地产投资有限公司承担900元。
本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审认定无异。
本院认为：仁怀市住建局组织上诉人与被上诉人座谈，其根本目的是为了化解双方之间的矛盾，座谈本身不具有强制性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，天路房地产公司未举证证明双方当事人在住建部门组织下达成的座谈纪要具有前述合同无效之相关情形，故对上诉人天路房地产公司所持的上诉人与被上诉人于2014年6月25日产生的会议纪要是受住建部门非法干预所致，该合同无效的上诉理由，本院不予采信。对于被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的座谈纪要的约定，租金每半年一付，属定期给付之债。虽定期给付之债因时间经过而产生，但系同一个合同项下订立，基于同一债务原因产生，故考虑权利人基于对同一合同项下的同一性质债务最后履行期限的合理信赖，或为维护合作关系而不在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，尤其是在履行期限较短的情况下更是如此，因此定期给付之债的诉讼时效期间从最后一笔债务履行期限届满之日起算，故，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2368元，由上诉人泸州天路房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓雪梅
审 判 员 刘娟娟
代理审判员 何 容
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 田 林