山西省太原市晋源区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋源民初字第606号
原告山西合众瑞通投资有限公司，住所地太原市晋源区晋祠路二段161号。
法定代表人李维荣，总经理。
委托代理人董国祥，山西德为律师事务所律师。
被告黄育荣，男，1963年5月10日出生，汉族，福建省晋江市人，住太原市。
第三人晋商银行股份有限公司太原晋阳支行，住所地太原市杏花岭区旱西关街178号西大厅。
负责人郝强，行长。
委托代理人高宏，男，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行零售客户经理，住太原市。
原告山西合众瑞通投资有限公司诉被告黄育荣、第三人晋商银行股份有限公司太原晋阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西合众瑞通投资有限公司的委托代理人董国祥、第三人晋商银行股份有限公司太原晋阳支行的委托代理人高宏到庭参加了诉讼。被告黄育荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西合众瑞通投资有限公司诉称，2011年11月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的南堰住宅小区第6幢3单元1504号房，合同总价款为1091327元，其中首付款为551327元，剩余540000元办理银行按揭贷款，并由原告提供担保。合同签订并在被告支付了首付款后，被告作为借款人、原告作为保证人与第三人在2011年12月6日签订了晋商银行个人住房按揭贷款合同，办理了540000元按揭贷款。2013年1月9日，被告与第三人按贷款合同的约定，办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。从2014年开始，被告出现了多次不能足额偿还银行按揭贷款的行为。按照原、被告与第三人签订的晋商银行个人住房按揭贷款合同中相关条款的约定，晋商银行晋阳支行于2014年5月22日划扣了原告的保证金507526.13元(其中贷款本金499497.8元、利息7981.46元、罚息46.87元),实现了其对被告的全部债权，原告要求被告支付该507526.13元的购房款，被告拒不支付，被告的行为已构成根本违约。2014年7月8日，原告依据双方签订的合同补充协议第4条第5款约定，向被告发出了催款并解除合同通知书，在通知书中写明了商品房买卖合同的解除日为2014年7月20日，商品房买卖合同解除后，被告拒不向原告交回房屋。第三人在划扣了原告的保证金后，其债权已完全实现，对涉案房屋不再享有抵押权，第三人的预抵押权利已经完全消灭，登记在第三人名下的预抵押登记理应解除，故原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同已解除，被告向原告交回涉案房屋，解除被告与第三人之间关于涉案房屋的预抵押登记，并判令被告支付原告101505.226元的违约金，被告从2014年7月21日起至房屋实际交还原告之日止每月按4000元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。
被告黄育荣在答辩期内未提出书面答辩，在举证期内未提交证据。
第三人晋商银行股份有限公司太原晋阳支行辩称，原告所说的全部是事实。原告作为房屋买卖合同的担保方，已履行了其担保义务，第三人作为贷款人，确实划扣了原告的保证金507526.13元，实现了对原、被告的债权，原告给被告发的催款并解除合同通知书第三人也知道，因此，第三人完全支持原告诉讼请求。
经审理查明，2011年11月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了商品房买卖合同，合同编号为20111017002，合同约定，被告购买原告开发的位于太原市晋祠路二段161号第6幢3单元1504号房，该商品房为预售商品房，建筑面积为166.51平方米，总金额1091327元，其中首期款（含定金）551327元于2011年10月15日前付清，剩余房款540000元采取银行按揭贷款方式付款，被告应于2011年10月15日前向银行申请办理按揭手续；被告的通讯地址以本合同中填写的为准，如被告变更地址或联系方式，应当自变更事宜发生之日起2日内书面通知原告，若原告按该通讯地址向被告送达文件遭拒收或无人签收，则视为该文件已送达，本合同要求或允许的通知和通讯以挂号邮寄或者特快专递的形式送达，通知发出日期以邮局寄出邮戳为准，通知自送达之日起生效；原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除本合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金；合同解除时，被告应在接到原告通知之日起3日内与原告共同到房地产主管部门办理相关的合同解除手续，否则原告有权向被告追究因此而造成的损失。在被告支付了551327元首付款后，由原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人、第三人作为贷款人于2011年12月6日签订了晋商银行个人住房按揭贷款合同，借款金额为540000元，借款用途为购买位于太原市晋源区晋祠路二段161号房屋，合同编号为20111017002，借款期限自2012年4月20日起至2027年4月19日止；被告应于合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；被告将所购上述房产作抵押的，由原告提供阶段性保证担保，原告自本合同签订之日起，至被告取得房地产权利证书，并办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任；被告未按合同约定期限归还借款本金的，第三人对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，直至本息清偿为止；在合同有效期内，被告未足额偿还借款本息超过90天的，第三人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。2013年1月9日，被告与第三人按贷款合同的约定，办理了预购商品房抵押权预告登记。从2014年3月开始，被告多次不能足额偿还银行按揭贷款，按照原、被告与第三人签订的晋商银行个人住房按揭贷款合同的约定，第三人于2014年4月22日向原告发出了（0300）晋银个借履担（2014）第（002）号担保人履行责任通知书，并于2014年5月22日划扣了原告的保证金507526.13元（包括贷款本金499497.8元、利息7981.46元、罚息46.87元）,实现了其对原、被告的债权，后原告要求被告支付购房款507526.13元，被告拒不支付。2014年7月8日，原告根据被告提供的地址，以特快专递(该特快专递当庭拆封)的形式向被告发出了催款并解除合同通知书，并在通知书中写明了商品房买卖合同解除日为2014年7月20日。通知发出后，因被告搬家未通知原告，该通知书被退回原告处，但根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，该通知书视为已送达。解除合同通知书发出后，被告未在合同约定的时间内与原告办理合同解除手续，故原告诉来本院，要求确认原、被告签订的商品房买卖合同已解除，被告向原告交回涉案房屋，解除被告与第三人之间关于涉案房屋的预抵押登记，并判令被告支付原告101505.226元的违约金，被告从2014年7月21日起至房屋实际交还原告之日止每月按4000元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、晋商银行个人住房按揭贷款合同、预抵押登记证书、担保人履行责任通知书、代偿证明、还款凭证、催款并解除合同通知书、送达回执及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的编号为20111017002的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按合同约定履行相应的义务。根据该合同，在原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除本合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金。自2014年4月起，被告未按期偿还银行贷款本金及利息，导致原告回购该商品房，第三人划扣了原告的保证金，被告的行为已违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。2014年7月8日，原告按照被告提供的地址通过特快专递向被告送达了催款并解除合同通知书，并写明了合同解除日为2014年7月20日，根据合同约定，被告自2014年7月24日起不再享有对太原市晋祠路二段161号6幢3单元1504号房的所有权，被告应按实际使用时间支付原告房屋使用费，该费用按每月2500元计算较妥。第三人作为晋商银行个人住房按揭贷款合同的贷款人，在划扣了原告的保证金后，已全部实现了其对原、被告的债权，对该房屋不再享有抵押权，第三人的预抵押权利已经完全消灭，因此，登记在第三人名下的预抵押登记理应解除。被告黄育荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提出书面答辩，在举证期内未提交证据，视为对其权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百六十七条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二项、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告山西合众瑞通投资有限公司与被告黄育荣之间签订的合同编号为20111017002的商品房买卖合同已解除；
二、解除被告黄育荣与第三人晋商银行股份有限公司太原晋阳支行之间关于太原市晋祠路二段161号6幢3单元1504号房屋的预抵押登记；
三、被告黄育荣在本判决生效后三十日内向原告山西合众瑞通投资有限公司交回太原市晋祠路二段161号6幢3单元1504号房屋；
四、被告黄育荣在本判决生效后三十日内支付原告山西合众瑞通投资有限公司违约金101505.226元，并按每月2500元的标准支付原告山西合众瑞通投资有限公司房屋使用费（该费用自2014年7月24日起计算至实际交房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2590元、诉讼保全费5000元，由被告黄育荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 李晋平
代理审判员 韩美丽
人民陪审员 边荣莉
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 张翠青