广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2542号原告：黄文裕，住广东省广州市天河区。委托代理人：孔宁军，住广东省广州市白云区。被告：广东省假肢康复中心，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：丘志旺，该中心主任。委托代理人：余浩铭，该中心职员。第三人：中国人民解放军总后勤部，住所地北京市。第三人：中国人民解放军广州军区政治部，住所地广东省广州市越秀区。委托代理人：梁海鹏，中国人民解放军广州军区法律顾问处律师。原告黄文裕诉被告广东省假肢康复中心（下简称广东假肢中心），第三人中国人民解放军总后勤部（下简称总后勤部）、中国人民解放军广州军区政治部（下简称广州军区政治部）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄文裕及其委托代理人孔宁军，被告广东假肢中心的委托代理人余浩铭，第三人广州军区政治部的委托代理人梁海鹏到庭参加了诉讼；第三人总后勤部经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文裕诉称：1989年7月10日，原告所服务的企业广东省社会福利物资供应公司与广州军区政治部企业管理局签订了《联合建房合同书》，由广东省社会福利物资供应公司负责出资、广州军区政治部企业管理局负责出地，联合建房。合同签订后，广东省社会福利物资供应公司依约向广州军区政治部企业管理局支付全部联合建房款。房屋建成后，广州军区政治部企业管理局依约将房屋交付给广东省社会福利物资供应公司，广东省社会福利物资供应公司又将其中的天河区天河南一路22号302房分配给原告居住。为此，广州军区房地产管理局于1995年9月18日，为原告办理了军房字第××号《房屋所有权证》，至今未改变所有权证的业主名字，但该军产证是内部的产权凭证，不具有对外的合法性。1997年4月23日，由广东省社会福利物资供应公司更名的广东省福利企业总公司与原告签订了《内部出售公有住房协议书》，广东省福利企业总公司同意将天河区天河南一路22号302房以44413.23元的价格出售给原告，原告依约支付了全部价款，并一直居住至今。原告了解到上述合建房屋已完成军转民的确权手续，其中一楼、五楼以上的房屋已由军队为各业主办理了《广州市房地产权证》，二楼业主通过法律诉讼方式也办理了《广州市房地产权证》。而原告在诉讼前依法向广州市房管部门查询，目前第三层全层房屋由第三人办理了整层确权，但未进行分割，而原告根据部队为原告出具的军队产权证进行产权分割符合法律规定。另，原告愿意承担办理产权证中的各种税费。由于原告所服务的企业是国有企业，其又多次调整，一直无法落实最后的主管单位，原告的权益也一直无法得到维护。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告为原告办理广州市天河区天河南一路22号302房的《广州市房地产权证》；二、原告自行支付本案诉讼费。被告广东假肢中心辩称：被告对原告的诉讼请求没有异议，鉴于被告无法履行办证义务，同意原告依据法院的判决单方到广州市房地产交易中心办理广州市天河区天河南一路22号302房的《广州市房地产权证》。原告是广东省福利企业总公司的职工，该公司于1999年4月合并到被告，故原告是被告的退休职工。原广东省福利企业总公司的前身“广东省社会福利物质供应公司”在1989年的时候与广州军区政治部企业管理局签订了《联合建房协议》，约定由该公司对整个建房出部分资金，房屋建成后整个第三层的房屋归该公司所有，共计301、302、303、304四套房产，其中301房归赖惕婴使用、302房归黄文裕使用、304房归刘某甲使用，而303房未分配现由被告使用。九十年代初房屋建成后，由被告的上级部门广东省民政厅批准，广州市天河区天河南一路22号302房分配给了原告使用、居住，并由上级部门于1995年9月为原告办理了军队房产证。后因国家出台房改政策，广东省福利企业总公司按照当时的国家政策，在1997年4月与原告签订了《内部出售公有住房协议书》，将广州市天河区天河南一路22号302房按当时的广州市房改价格出售给原告，房改价格为55516.54元，扣除工龄优惠11103.31元、房改维修费8882.65元、单位补贴7106.12元，原告实际支付房改费用为28424.46元。原告已全部付清房改房费，原告的房改均由广东省福利企业总公司上报给上级主管部门广东省民政厅社会福利处，经批准同意将房屋房改给原告，并由原告一直居住至今。后原告人事组织关系并入被告管理，被告经了解其房改的程序并没有任何问题，符合当时国家关于福利房的房改政策，房屋的权益现属于原告。原告因该房屋产权证问题，曾多次找过被告要求解决，由于该房产土地属于军队所有，土地权属不归被告，故被告无法为原告解决地方房屋产权证办证问题，现原告已向法院提起诉讼，原告作为被告的退休老领导和员工，被告希望在其晚年的时候能够解决住房的产权证问题。而经了解，原告所住的上述房屋所在的楼房部分已办理军转民手续，其中五楼、一楼、二楼的业主都已办了《广州市房地产权证》，仅剩下三层、四层的业主未办理《广州市房地产权证》，而第三层房屋全层又确权在总后勤部及广州军区政治部名下（未分割），而房屋的使用权和所有权又属于被告及原告，故被告愿意配合第三人尽快为原告办理《广州市房地产权证》。第三人广州军区政治部述称：我方认为我方的合同义务已履行完毕，房屋已建好并交付给原告使用，但不知道为何原告要起诉我方，请求法院依法处理。广州市天河区天河南一路22号302房的所有权是登记在总后勤部名下，我方只是使用权人，所以我方也无法作为所有权人为原告办理房产证，但在办理房产证过程中若需要我方提供相应资料的，我方可以协助提供。若需要总后勤部提供相关资料的，我方也可协助报告总后勤部。第三人总后勤部未陈述意见。经审理查明：1995年9月18日，广州军区房地产管理局向黄文裕核发了军房字第××号《房屋所有权证》，显示所有权人为黄文裕，所有权性质为私有，所有权人占有份额为全部，房屋座落地址为广州市天河南一路22号302房（以下简称案涉房屋）。1997年4月23日，广东省福利企业总公司（出售住房单位/甲方）与黄文裕（购买住房人/乙方）签订了《广东省福利企业总公司内部出售公有住房协议书》，约定甲方根据省市房改制度的有关文件精神，经请示厅主管部门批准、厅房改领导小组评估员评估核算后，决定将与广州军区企业局合建的案涉房屋（建筑面积为70.57平方米）内部出售给乙方；甲方实行在内部对公有住房出售“永久使用权”给乙方，乙方享有“永久使用权”和使用继承权，但乙方不得进行转卖、出租和赠送；此协议只限于甲、乙双方内部生效，并受甲方利益保护；本协议未尽事宜，按省市房改有关政策规定和民政厅有关规定办理等。现黄文裕提起诉讼，要求广东假肢中心协助其办理案涉房屋的过户登记手续，办理该房屋的房地产权证。根据《房地产登记簿查册表》（房产登记号：强某49808号）显示，天河区天河南一路22号301、302、303、304、401、402的产别为军产，单位名为总后勤部，占有部分为全部（所有权人），契证类型为房地产证，使用单位为广州军区政治部。对此，黄文裕主张案涉房屋所在大楼第二、三层是其原单位与广州军区政治部合建的，原单位将案涉房屋房改分配给黄文裕，故案涉房屋应归黄文裕所有。为予证明，黄文裕提交了广州军区政治部企业管理局（甲方）与广东省社会福利物资供应公司（乙方）于1989年7月10日签订的《联合建房合同书》（复印件）。该合同约定甲、乙双方为了解决住宅问题，甲方负责在广州市天河区体育西路南端（天河南住二区内）提供一块地皮，乙方负责提供经费，联合合建九号楼第二、三层住宅楼房，楼房面积为约620平方米；楼房建成后，按照一比一分配原则，甲、乙双方各得百分之五十，甲方使用第二层，乙方使用第三层；楼房交付使用后，属乙方使用的第三层楼房，其产权归乙方所有等。广东假肢中心、广州军区政治部均确认该合同的真实性。经黄文裕申请，本院向广州市房地产档案馆查询了相关的房产档案资料（档号为强字第49808号）。该档案中的《房地产证存根》（穗房地证字第888457号）显示权属人为总后勤部，房屋占有份额为全部，房屋所有权性质为军产，土地权属性质为国家所有，房屋座落天河区天河南一路22号301、302、303、304、401、402、403、404房，核准日期为2001年8月6日，填发日期为2001年8月10日；该档案中的《广州市房地产登记审定书》中显示，登记种类为新建，登记强某第49808号，权利人情况一栏中显示权属单位为总后勤部，占有份额为全部，使用单位为广州军区政治部；缴交证件一栏中显示有关资料存于强49806内，经办人意见一栏显示查明无此门牌资料，广州军区政治部办公室于1986年征地，1988年经报批在征地范围内建该楼，作住宅之用，实由广东金叶大厦投资参与合建，建成后，“总后”占该301等8套间，拟同意以“总后”名义发证。由于强字第49808号档案中的《广州市房地产登记审定书》中缴交证件一栏显示有关资料存于强某49806内，故本院又向广州市房地产档案馆查询了强字49806号档案。该档案显示：1988年3月15日，广州军区政治部企业管理局（甲方）与广东金叶大厦（乙方）签订《联合建房合同书》，约定甲方负责在广州市天河区体育西路南端（天河南住二区内）提供一块地皮，乙方负责提供经费，建设一栋九层住宅楼房，总建筑面积约三千一百平方米，楼房建成后，原则上按照一比一分配，甲、乙双方各得百分之五十，甲方使用一至四层，乙方使用五至九层等。2000年5月24日，中国人民解放军土地管理局向广州市国土局出具《军用土地补办出让手续许可证》（编号为[2000]字第681号），内容为根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2000）后营字第172号文件批准，广州军区政治部座落在广州市天河区南住一区，宗某（座落）号广粤字第××，面积720平方米土地用于合建，请准予补办出让手续，免交土地出让金。2000年6月13日，广州军区土地管理局向广州市国土房管局发出《中国人民解放军广州军区土地管理局（函）关于军区政治部利用部分空余土地与地方合建事》，内容为根据总后勤部[2000]后营字172号文批复、广州军区联勤部[2000]联营字第71号批复，同意军区政治部原企业局利用位于广州市天河路南住二区的720平方米土地，与广东金叶大厦合作建设3100平方米房屋，工程投资及有关税费全部由金叶大厦承担；所建房屋军地双方按5:5的比例分房；金叶大厦分得的1550平方米房屋及相应的土地使用权使用期限为70年（自1991年3月起），期满，土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理；按照国家、军队的有关规定，合作双方已向军队主管部门缴纳了土地出让金，解放军土地管理局核发了《军用土地补办出让手续许可证》，该局核定了合建项目用地红线图，现将有关资料送交贵局，请根据国家财政部、土地管理局、总后勤部[1993]财综字第159号文和省、市有关文件精神，免交土地出让金，给予办理有关用地手续。2001年7月1日，广州军区政治部营房办公室（甲方）与广东金叶大厦（乙方）签订《关于合作建房产权分割协议》，约定：一、1988年3月，甲、乙双方签订了由甲方提供地皮，乙方提供经费的合作建房协议，在广州市天河南住二区内建设九层住宅楼一栋，甲乙双方各占建筑面积的一半；二、2000年6月，甲方上报广州军区土地管理局，经中国人民解放军土地管理局批准，将广州市天河区天河一路22号部分房屋产权分割给乙方；三、双方同意按广州市国土房管局房地产测绘结果分割产权，经广州市房地产测绘所测绘，天河区天河南一路22号首层、二层、301、302、303、304、401、402、403、404单元建筑面积共计1292.688平方米的房屋产权归甲方所有，501、502、503、504、601、602、603、604、701、702、703、704、801、802、803、804、901、902、903、904,20套单元建筑面积1615.86平方米的房屋产权归乙方所有等。对于上述强某49808、49806号档案，黄文裕认为上述档案资料证明案涉房屋所在大楼的土地已完成军转民手续；广州军区政治部作为土地的使用权人也依法办理所有的军转民手续，案涉房屋依照法院向房管部门查询情况显示其所在大楼的三层、四层已完成了整体的初始登记，但没有完成分割；黄文裕提交了广州军区政治部与黄文裕所在单位签订的《联合建房合同书》，总后勤部的下属单位广州军区房地产管理局核发的房屋所有权证，以及黄文裕进行房改的相关资料，证明黄文裕符合房管部门的要求，所以可以由法院依法判决黄文裕办理房地产权证；且总后勤部并没在广州军区政治部办理土地手续中加盖公章，也没有任何授权委托书和相关文件，仅有上述提到的显示由广州军区政治部享有所有权的资料，总后勤部土地管理局的军用土地补办出让手续许可证就代表总后勤部以土地使用权人广州军区政治部可以自行申请办理之后的所有手续，与总后勤部无关，案涉房屋所在大楼三至四层初始登记在总后勤部名下是军队土地隶属关系的特殊性。广东假肢中心表示对于黄文裕要求办理案涉房屋的产权问题没有意见。广州军区政治部则表示同意黄文裕有关军队军用土地合法出让有关手续的陈述，案涉房屋确为黄文裕所有，因为军队土地房产的上下级隶属关系的特殊性，致使案涉房屋在长时间内未能过户到黄文裕名下；广州军区政治部明确表示愿意协助黄文裕办理确权手续，根据黄文裕所提供的证据及法院调查后的材料显示，法院可根据证据所证明的事实进行判决，广州军区政治部也愿意在判决后协助执行本案件；本案中，国土房管部门登记的权属人总后勤部除了当年作为全军唯一的土地主管机构对本案合建房产予以批准外，从未在本次合建及建成后房产的分配中起任何作用，案涉房屋一系列手续均为广州军区政治部办理，黄文裕也因为该次的合作建房领取了军队核发的房地产证，这说明了站在军队的立场上已经依照约定将案涉房屋分配给黄文裕；至于目前黄文裕的诉求需要如何去分割确权，广州军区政治部也只能通过法院的判决予以协助，总后勤部并非案涉房屋的真正权属人。黄文裕还主张总后勤部只是形式上对全国军队的土地进行统一管理，至于土地的相应开发事宜均由各地方军队的权益单位自行处理，案涉房屋所在大楼的军产转地方过程中，总后勤部并没有把每个房屋进行析产并登记至其名下，而是对整层楼共同确权，该行为是为了保护相关的房改权利人，由此可以说明总后勤部是同意相关的房产出售房改事宜，广州军区政治部称其也履行了合同义务，也可以说明案涉房屋的所有权人应是黄文裕。另，根据黄文裕、广东假肢中心、广州军区政治部均确认真实性的证据显示，1989年7月26日，广东省民政厅向广东省工商行政管理局发出了《关于省福利生产物资供应公司升格改名为广东省福利企业总公司的函》[（89）粤民城字第23号]，决定在原省社会福利生产物资供应公司的基础上扩大职能，增加业务范围，升格成立“广东省福利企业总公司”，原省福利生产物资供应公司改编为“总公司”下属的社会福利生产物资供应部。1990年4月30日，广东省工商行政管理局作出《企业法人经营单位开业登记重新登记注册核准通知书》，核准广东省福利企业总公司开业登记。1999年4月2日，广东省民政厅办公室作出了《关于省假肢厂更名为广东省假肢康复中心暨省福利企业总公司并入的决定》，决定广东省假肢厂更名为广东假肢中心（即现名），同时撤销省福利企业总公司，原省福利企业总公司并入广东假肢中心。1999年5月26日，广东省假肢厂向广东省工商行政管理局发出函件，证明省福利公司企业总公司入并省假肢厂后的一切债权债务及其它法人责任均由省假肢厂负责。本院组织各方当事人到案涉房屋现场进行勘查，现场由案外人蔡某用钥匙打开案涉房屋大门（黄文裕称案涉房屋由其出租给案外人蔡某使用，对此黄文裕提交房屋租赁合约及蔡某的身份证复印件予以证明）。本院又在案涉房屋张贴《公告》，通知如对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，但未有人向本院申报。另，关于案涉房屋所在大楼的其他房产过户登记纠纷，本院曾分别作出（2007）天法民四初字第1653、1654、1655、1656号民事判决，判令该四案被告中信广州发展公司协同四案原告区松岗、曾淑蓉、杨永春、刘炳波到广州市房地产管理部门办理位于广州市天河南一路22号204房、201房、202房、203房的《广州市房地产权证》及房地产登记手续。上述判决已于2008年1月5日发生法律效力。2012年1月31日，上述四房产均过户登记至上述四原告名下并办理了房地产权证。本院认为：虽然案涉房屋所在的天河区天河南一路22号三层现登记在总后勤部名下，但根据已查明的事实可知，广州军区政治部企业管理局与广东省社会福利物资供应公司所签订的《联合建房合同书》已约定了该第三层建成后产权归广东省社会福利物资供应公司所有，而广东省社会福利物资供应公司改制后所成立的广东省福利企业总公司又与黄文裕签订了《广东省福利企业总公司内部出售公有住房协议书》，将案涉房屋出售给黄文裕。本案中，广州军区政治部亦表示总后勤部并非案涉房屋的真正权属人，案涉房屋确为黄文裕所有，只是因为军队土地房产的上下级隶属关系的特殊性而致使案涉房屋至今未能过户到黄文裕名下，且广州军区政治部明确表示愿意协助黄文裕办理确权手续。黄文裕与广东省福利企业总公司签订的《广东省福利企业总公司内部出售公有住房协议书》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。因案涉房屋所在大楼原属军用土地，广东省福利企业总公司为黄文裕办理的房产证是不对外的“广州军区房地产管理局”的房产证，现案涉房屋的所有权已转给地方房地产管理部门办理所有权登记手续，而广东省福利企业总公司已并入广东假肢中心，广东假肢中心依法应协助黄文裕办理案涉房屋的房地产权证。因此，黄文裕起诉要求广东假肢中心为其办理案涉房屋的《广州市房地产权证》的诉讼请求合法有理，本院予以支持。另，黄文裕表示本案诉讼费由其承担，本院对此予以采纳。总后勤部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：被告广东省假肢康复中心自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告黄文裕到广州市房地产管理部门办理广州市天河区天河南一路22号302房的产权过户登记手续。本案受理费1180元，由原告黄文裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘道桂人民陪审员  杨 蕴二〇一六年九月二日书 记 员  何靖文陈秋滢