广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1513号
原告（反诉被告）岑雨霖，女，汉族，住广西贵港市港南区
原告（反诉被告）钟惠霞，女，汉族，住广西合浦县山口镇北界村委会。
两原告共同委托代理人韦珍莲，广西作一律师事务所律师。
两原告共同委托代理人李静，广西作一律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）广西百益投资有限公司，住所地：南宁市金湖路。
法定代表人周红，董事长。
委托代理人吕业樑，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人林红，广西百益投资有限公司职员。
第三人广西友容投资有限公司，住所地：南宁市青秀区越秀路。
法定代表人周红，董事长。
委托代理人吕业樑，广西欣和律师事务所律师。
原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞诉被告（反诉原告）广西百益投资有限公司（以下简称“百益公司”）、第三人广西友容投资有限公司（以下�称“友容公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞的共同委托代理人韦珍莲、李静，被告（反诉原告）百益公司的委托代理人吕业樑，第三人友容公司的委托代理人吕业樑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞诉称：两原告因经营幼儿早教需要与被告于2012年9月19日就南宁市长湖东路XX项目一期BX、BXX-
X号铺面签订了《商铺租赁合同》，两原告按合同第四条第4项向被告支付了履约保证金40632元。租赁期开始后两原告即着手办理“幼教中心”的营业执照事宜，在工商局申请营业执照时，工商局要求出具所租赁场地的消防验收证明，否则无法办理工商营业执照。两原告遂向被告索取所租赁商铺的消防验收证明，但被告告知两原告所有铺面均未取得消防验收证明，所以时至今日两原告不能办理工商营业执照，导致无法正常经营。根据《消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”被告所出租的铺面无法取得消防验收证明，导致两原告不能正常营业，租赁合同无法履行。为了避免更大的经济损失，两原告特起诉至法院，请求依法判令：一、解除两原告与被告2012年9月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还两原告履约保证金40632元；三、被告赔偿原告为装修铺面而花费的装修设计费8346元；四、由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）百益公司答辩并提起反诉称：一、原告所租BX、BXX-
X商铺是第三人合法开发建设的商铺，房屋原功能用途为商铺，被告承租后转租给原告，原告拟改造为幼教中心，签订租赁合同前，原告对房屋已经到现场勘查了解，签订合同当日原告已经确认商铺是符合合同第1条第2款约定条件的，被告出租商铺合法，租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效；二、原告租赁改造用作幼教中心，须向公安消防办理消防设计审核备案手续及办理消防验收手续，未经验收不能投入用作幼教中心，这个义务主体是原告而非被告；三、被告方同意解除合同，但原告应支付拖欠的物业费及按合同约定的租金；四、根据《商铺租赁合同》第三条、第九条第1款、第3款的约定，原告中途退租，应支付180天免租期间的租金、合同总租金20%的违约金（被告仅主张10000元）及自2012年10月1日起的租金或占用费，被告有权收回商铺并没收履约金。综上，为维护自身合法权益，被告向原告提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付租金（或占用费）40632元／月×9.5个月=386004元（按每月40632元，从2012年10月1日起计至本案生效判决确定的最后履行之日止）；二、原告向被告支付违约金10000元；三、原告向被告支付物业费165899.3元（从2012年10月1日起计至2013年8月31日止，包括实际欠缴的物业费26816.9元及违约金139082.4元）；四、原告承担诉讼费。
原告（反诉被告）对反诉答辩称：一、第三人未取得消防验收的证明，被告也没有关于所租赁铺面的消防验收证明，导致原告的合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除租赁合同；二、被告已收到原告邮寄的解除合同的通知，原告没有使用被告的铺面，并已告知被告返还履约保证金，所以原告不需要支付租金或占用费，在此期间，被告已将铺面对外招租，视为被告同意解除租赁合同；三、基于上述理由，导致合同不能履行的责任在于被告，所以原告无需支付物业管理费，根据租赁合同第五条第6款的约�，原告没有收到被告委托的物业公司的任何通知，所以原告无需支付物业管理费。
第三人友容公司陈述称：一、涉案商铺已取得销售许可证，商铺的建设经过竣工验收合格，依法可以出售及出租，也同意被告将涉案商铺出租给原告；二、对原被告解除租赁合同无异议，但第三人与被告之间的租赁合同仍然有效，应继续履行；三、同意被告的反诉请求；四、关于物业费，第三人与被告签订有合同，原被告的合同中也明确约定承租人应承担物业费，而物业公司负责整个小区的管理，不需要单独签订物业合同。
经审理查明：2012年9月19日，两原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《商铺租赁合同》，内容为：乙方租用甲方的南宁市长湖东路XX项目一期BX、BXX-
X号铺面，共壹间，合计建筑面积为1015.81㎡；在签订合同前乙方已经到场地现场察看，乙方确认在合同签订之日场地已经符合约定的交付条件，乙方在合同签订并交清相关费用后两日内到甲方处办理场地移交手续；乙方确定承租的商铺用于幼教中心；租赁期限从2012年10月1日起至2020年9月30日止，甲方同意给乙方180日免租优惠，免收的租金在第二个收费周期给予减免，由于乙方在合同履行期间违约，导致合同解除的，乙方除承担本合同规定的其他责任外还应向甲方支付免收的租金；租金单价40元／㎡／月、共40632元／月，双方同意以三个月为一个缴费周期，乙方应于签订本合同之日一次性支付甲方一个周期（三个月）的租金共121897元，乙方应提前5日支付下一周期（三个月）的租金，超过此时间即为逾期，所承租商铺的租金在2013年10月1日起调整为45元／月；乙方必须在签订本合同时向甲方一次性交纳履约保证金共计40632元，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租�以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于30个工作日内如数返还乙方；甲方有权委托物业管理企业对商铺提供管理服务，乙方应与甲方委托的物业公司签订物业服务合同并支付相应的费用；乙方装修时消防的设计、报批、验收等工作由乙方自行负责，装修与装饰方案及材料必须符合消防、环保、卫生等部门的相关规定，否则由乙方承担一切责任；在租赁期未满，未经甲方同意乙方擅自解除合同的，甲方有权视情况解除合同、收回商铺、没收履约保证金，并且乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金（第九条第1点）；在租赁期内，乙方中途退租的，须经甲方同意，待商铺另行出租后终止合同，同时乙方应该按合同剩余租金等费用的20%额度向甲方支付违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订当日及2012年10月11日，被告分别收到原告支付的20000元、20632元两笔共计40632元履约保证金并出具了两份《收据》。
2012年9月26日，被告（承租人、乙方）与第三人（出租人、甲方）签订一份《租赁协议》，内容为：乙方租用甲方的南宁市长湖东路XX项目X﹟楼商铺面，商铺号为BXX-X、BX等共19间商铺；租赁期限为20年，即从2010年5月1日起至2030年4月30日止；甲方保证有权出租该商铺；甲方同意乙方视情况需要，可对承租的商铺再行转租；本合同经甲乙双方签字（盖章）后即生效。
2013年8月31日，被告（乙方）、第三人（甲方）及案外人广西三和工程机械市场经营管理有限公司（丙方）签订一份《变更协议》，约定由丙方承接乙方履行甲乙双方于2012年9月26日签订的《租赁协议》，乙方退出。被告主张自该协议签订之日起其已将涉案房屋出租给了案外人广西三和工程机械市场经营管理有限公司，原被告及第三人均一致确认双方之间签订的租赁合同已于2013年8月29日解除。
另查明：原告提交的加盖有南宁市青秀区教育局公章的《南宁青秀区教育局一次性告知表》（以下简称《告知表》）中，第一页的表格载明“一次性告知内容：（在申请人已交的材料前打“√”）”栏，“12、其他：消防合格证”前未打“√”，在第二页“申请正式设立民办学校须提交材料”中的校舍证明材料则包含了消防合格证。原告岑雨霖作为申请人在该表上签字，咨询时间为2012年10月30日。另，原告还提交了商铺设计图一套及涉案商铺室内设计费收据复印件一份。被告提交的南房预字（2009）第X号《商品房预售许可证》载明XX号楼地下商铺的售房公司系广西友容投资有限公司；其提交的X﹟楼《建设工程质量竣工验收意见书》上所载的竣工验收时间为2010年2月8日，建设单位系广西友容投资有限公司。
在案件审理过程中，经�院去函询问，南宁市青秀区教育局出具《明确<；一次性告知表（申请设立民办学校）中所载“消防合格证”含义的函>；的复函》（以下简称《复函》），其上载明：根据《中华人民共和国消防法》第十三条，南宁市长湖东路XX项目一期BX、BXX-
X号铺面竣工后依法应当进行消防验收，没有通过消防验收的建筑不能用于办学，另据《中华人民共和国消防法》第十五条，民办学校用于办学的校舍在装修后也必须提供消防验收方面的证明，因此用于申请设立民办学校所需材料中，必须包括用于办学的建筑物的消防验收材料以及办学场地装修后的消防验收材料，如无这两个消防验收材料，该局对办学申请将不予受理。对此原告主张因被告一直没有向其交付涉案房屋，故其无法进行装修亦无法申请消防验收，且被告一直没有向其提供涉案房屋的消防验收意见书；被告则辩称已向原告交房，原告也进入装修阶段，但没有书面的交接手续，其确未向原告提供涉案房屋消防验收意见书，但涉案房屋已经通过消防验收。另，在庭审中，被告申请撤回其关于物业费的反诉请求中关于违约金139082.4元的请求，仅要求原告支付实际欠缴的物业费26816.9元，其他的反诉请求不变。
又查明：2010年3月26日，南宁市公安消防支队出具南公消验（2010）第X号《建设工程消防验收意见书》，其上载明：广西友容投资有限公司报来X号、XX号楼楼地上住宅部分土建工程消防验收申请和有关资料收悉，该工程基本符合国家工程建设消防技术标准的要求，消防验收合格。
还查明：被告于2013年7月5日收到本院依法送达的起诉状副本等应诉材料及证据。
本院认为：原被告在协商一致的基础上自愿签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制�禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。
一、关于原被告在履行本案《商铺租赁合同》过程中是否存在违约事由的问题。在庭审中，原被告均一致主张该合同于2013年8月29日解除，故本院对此予以确认。1、关于被告是否已向原告交付涉案商铺的认定问题。前述合同约定双方之间交付房屋须办理场地移交手续，原告主张被告一直没有向其交付涉案商铺，被告虽辩称已经交付，但既未提交相应的书面移交手续亦无通知原告到被告处办理移交手续的相应证据，且根据该合同的约定，合同签订前原告已经到场地现场察看，故仅从原告提交的设计图及《告知表》无法必然推出被告已向原告交房，另外，根据被告提交的《变更协议》及其相应陈述，其已于2013年8月31日将涉案商铺出租给了案外人，由此亦可推知涉案商铺自始至终均由被告控制，故本院认定被告并未向原告交付涉案商铺。2、关于交房条件是否已经达成的问题。该合同约定在原告交清相关费用后两日内到被告处办理场地移交手续，而根据合同约定，须在合同签订之日支付的费用包括履约保证金及三个月租金121897元，结合上下文，应认该两项费用即系双方办理场地移交手续前原告应交清的相关费用，但合同签订后原告仅向被告支付了履约保证金40632元，亦即合同约定的交房条件因原告未依约支付三个月租金而尚未达成，故原告无权要求被告交付涉案商铺。3、关于原告未能成功申请设立民办学校的原因认定问题。原告主张其未能成功申请设立民办学校即未成功办理工商营业执照、导致无法正常经营系因涉案铺面未取得消防验收证明，根据《复函》所载内容可知申请设立民办学校所需材料中必须包括用于办学的建筑物的消防验收材料以及办学场地装修后的消防验收材料，涉案铺面所在的英伦十八3号楼虽已于2010年3月26日经南宁市公安消防支队消防验收合格，但尚未获得装修后的消防验收材料，原告虽主张因被告未交房导致其无法进行装修亦无法申请消防验收，但涉案商铺未交付系因原告未依约付清租金导致，故应认原告未能成功申请设立民办学校系因其自身的原因所导致。综上，在合同履行过程中，因原告未依约支付相应租金导致交房条件未达成，且其解除合同的意思表示至迟于被告签收本院送达的应诉材料之日即2013年7月5日到达被告，亦即原告在欠缺合同解除权的情况下单方向被告要求解除合同，构成违约，根据本案《商铺租赁合同》第九条第1点关于违约责任的相关约定并按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告有权不予返还原告的履约保证金并要求其支付违约金，故原告方请求被告返还履约保证金40632元，本院不予支持，被告要求原告支付违约金10000元，于法有据，本院予以支持。
二、关于原告请求的装修设计费8346元的问题。原告无法装修房屋系因其自身原因导致房屋未予交付已如前述，且原告除设计图及收据复印件外并未提交如装修合同、支付凭证或发票等相应的合同及履行凭证，故对原告该项诉讼请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于被告请求的租金（占用费）及物业费26816.9元的问题。原被告之间未进行商铺移交已如前述，亦即原告一直未占有使用涉案商铺，在其应向被告支付违约金10000元且被告不予返还履约保证金的情况下，被告因原告违约遭致的损失已足以得到弥补，故被告请求原告支付租金（占用费）缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于物业费，被告申请撤回其关于物业费违约金139082.4元的请求，属于当事人处分自己的合法权益，本院予以准许，对被告仍主张的物业费26816.9元，因原告从未占有使用过涉案商铺，故对被告该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞与被告（反诉原告）广西百益投资有限公司2012年9月19日签订的《商铺租赁合同》于2013年8月29日解除；
二、驳回原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞要求被告（反诉原告）广西百益投资有限公司返还履约保证金40632元的诉讼请求；
三、驳回原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞要求被告（反诉原告）广西百益投资有限公司赔偿装修设计费8346元的诉讼请求；
四、原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞应向被告（反诉原告）广西百益投资有限公司支付违约金10000元；
五、驳回被告（反诉原告）�西百益投资有限公司要求原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞支付租金（占用费）386004元（按每月40632元，从2012年10月1日起至本案生效判决确定的最后履行之日止）的反诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）广西百益投资有限公司要求原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞支付物业费26816.9元的反诉请求。
本诉受理费408元，由原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞负担。
反诉受理费3905元，由原告（反诉被告）岑雨霖、钟惠霞负担90元，被告（反诉原告）广西百益投资有限公司负担3815元。此款被告（反诉原告）已预付，原告（反诉被告）应负担部分在履行上述义务时应一并付清给被告（反诉原告）。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定�倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一四年十二月十八日
书记员 韦萍益