山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0686民初1603号
原告：中国农业银行股份有限公司栖霞市支行，住所地栖霞市霞光路，组织机构代码：49359000-1.
法定代表人：迟波，行长。
委托诉讼代理人：刁树青，山东君腾律师事务所律师。
被告：刘新荣。
被告：烟台光熠置业有限公司，住所地烟台市福山区太华路530号光熠市政。
法定代表人：孙后金，董事长。
委托诉讼代理人：孙悦，山东福阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉霞。
原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告刘新荣、烟台光熠置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刁树青及被告烟台光熠置业有限公司委托诉讼代理人孙悦到庭参加诉讼，被告刘新荣经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的个人购房担保借款合同；2、请求法院依法判令被告刘新荣偿还借款本金140929.02元及利息，依法确认原告对被告的抵押物（位于栖霞市桃和苑3号楼东3单元5层东户）在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，诉讼费由被告承担；3、被告烟台光熠置业有限公司对原告的诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由：2010年10月14日，原告与被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定第一被告向原告购房贷款，由被告购买的房产提供房产抵押，合同并约定了其他条款。合同签订后，原告依照合同的约定履行了合同义务。借款到期后，被告拒不履行还款义务，为此，特提起诉讼。
被告烟台光熠置业有限公司辩称，因第一被告刘新荣未到庭，我方不清楚被告刘新荣未偿还本金是否为原告起诉数额，其次在预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并不能使银行获得现实的抵押权，而是在房屋建成交付给借款人后，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保证，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权及银行无法享受优先受偿权，被告仅根据合同约定承担阶段性连带保证责任。原告从烟台光熠置业有限公司账户中扣除57×××84.01元，对此部分金额本金及利息（按中国人民同期贷款利息计算）被告烟台光熠置业有限公司保留追溯的权利。
被告刘新荣未作答辩。
经审理查明，2010年10月14日原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告刘新荣、烟台光熠置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定刘新荣向原告借款175000元用于购房，借款期间自2010年10月14日至2030年10月13日止，等额本息还款，贷款年利率5.049%，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人按照中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按照基准利率下调15%执行，逾期罚息利率在借款执行利率基础上加收50%，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。合同还约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天、借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与保证等情形，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。刘新荣以其购买的位于栖霞市桃村镇桃和苑3号楼东3单元5层东户的房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记证明。被告烟台光熠置业有限公司为借款提供连带责任保证，保证期间为每期还款日起两年，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还特别约定，烟台光熠置业有限公司承担阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，烟台光熠置业有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告刘新荣发放了借款175000元。被告未按合同约定偿还借款本息，最后一次还款是2015年12月25日，至原告起诉时，被告已超过90天未偿还借款本息。截止到2016年11月16日，被告偿还借款本金34070.38元，借款利息35020.74元，尚欠借款本金140929.62元，利息489.14元，致原告起诉。
另查明，被告刘新荣已还款部分中包括原告从烟台光熠置业有限公司保证金账户中扣除的57×××84.01元。
上述事实，有原告当庭陈述及个人购房担保借款合同、借款凭证、抵押预登记证明、欠款及还款明细表等在案佐证，可以认定。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告刘新荣、烟台光熠置业有限公司签订的个人购房担保借款合同系双方的真实意思表示，为合法有效合同。被告刘新荣应按合同约定履行还款义务，但刘新荣已停止偿还贷款，不履行还款义务超过90天，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。故原告要求解除合同，本院予以支持。被告刘新荣应偿还所欠原告借款本金140929.62元，利息489.14元（计算至2016年11月16日）及自2016年11月17日起至判决确定给付之日止的逾期利息。被告刘新荣以其购买的位于栖霞市桃村镇桃和苑3号楼东3单元5层东户的房产为借款提供抵押担保，并办理了贷款购房抵押预登记，原告要求实现优先受偿权。关于原告对被告刘新荣提供预抵押的房产是否享有优先受偿权的问题，本院认为，房屋预抵押登记是指债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产（在建房屋）抵押时债权人即抵押权人为了将来顺利实现其抵押权而进行抵押的预告登记。《中华人民共和国房地产管理法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国房地产管理法》规定：不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记后才具备法定的生效条件。本案中，被告刘新荣提供预抵押的房产系未取得具有物权效力的房产证书，因此，原告与被告刘新荣签订的抵押合同成立，但在双方未办理正式抵押登记手续前，抵押权未成立，故原告对被告刘新荣提供抵押的房产不享有优先受偿权。被告烟台光熠置业有限公司承担阶段性连带保证担保责任，即自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，烟台光熠置业有限公司应对全部债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向债务人刘新荣追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
依法解除原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行与被告刘新荣、烟台光熠置业有限公司于2010年10月14日签订的《个人购房担保借款合同》；
被告刘新荣于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行借款本金140929.62元，利息489.14元（计算至2016年11月16日）及自2016年11月17日起至判决确定给付之日止按合同约定逾期利率计算的逾期利息；
三、被告烟台光熠置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
四、被告烟台光熠置业有限公司清偿后，有权向借款人刘新荣追偿。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司栖霞市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3227.31元，由二被告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙玉玲
人民陪审员 范会强
人民陪审员 李国美
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 张耀臻