云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第1006号
上诉人（原审原告、反诉被告）李文坤，男，汉族，1985年10月8日生。
委托代理人高丁、顾宝荣，云南千仞律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）高海琪，女，1975年5月18日生。
委托代理人马良红，云南君畅律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李文坤、高海琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2014）麒民初字第18XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理确认如下法律事实：被告于2010年6月3日、11月30日、2012年1月15日与曲靖雄业房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，成为“雄业科技佳园”小区第XX幢XX01、XX02、XX03号房屋买受人。2013年9月3日，被告将其预购的上述房屋转让给原告，双方签订了《房屋转让协议》，协议约定，转让价款为5328000元（转让价款包含合同更名费、备案登记费）；双方到开发商（曲靖雄业房地产开发有限公司）售楼部变更登记后原告向被告支付定金2028000元；收到定金15日内，必须到房管局办理备案登记手续，办理备案登记手续后，原告向被告支付余款3300000元；若未及时办理备案登记，给原告造成损失，由被告承担；被告承诺将房屋的产权证及土地使用证分别办理为三个单元，每个单元地下一层为车库，一层、二层为商铺，三、四、五、六层及顶上半层为住宅；任意一方违反协议条款，向对方支付合同总金额50%的违约金。协议签订后，原告于2013年9月6日、9月10日通过银行转账向被告支付2648000元，2013年9月10日向被告支付现金40000元。2013年9月6日，双方到销售部欲办理更名手续，在双方填写了住宅更名申请表及承诺书后被告知要按要求结算房款才给予更名。2013年9月10日，被告结清了所欠房款，但销售方不同意将预售房屋的第一、二层以商铺为用途进行备案登记，原告认为不符合转让协议的约定，双方为此产生争执，被告同意退还原告支付的房款，但双方就利息不能达成协议。2014年6月8日，被告结清了房屋的相应税费及配套费后接受了房屋，2014年6月16日，被告取得了房屋所有权证。房屋登记情况为：所有权人为被告，且是个人所有，位于曲靖市麒麟北路东侧、紫云路西侧“科技佳园”小区XX幢第－1－6层XX01号（房产证号为2014109X**），位于曲靖市麒麟北路东侧、紫云路西侧“科技佳园”小区XX幢第－1－6层XX02号（房产证号为2014109X**），位于曲靖市麒麟北路东侧、紫云路西侧“科技佳园”小区XX幢第－1－6层XX03号（房产证号为2014109X**）。
原审法院审理认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告将其购买的商品房转让给原告，双方签订了《房屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应依照合同及法律的规定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告支付定金及预付款，被告已使用了所购房，且取得了所有权，被告应依约向原告交付房屋及办理房屋过户登记手续。双方当事人在销售方欲办理合同更名时得知转让的标的物的第一、二层不能按商铺进行备案登记，导致双方当事人不能进行更名以便备案登记，对不能备案登记的事实不是被告能控制的，被告主观上不能改变的事实不能认定被告违约，再者双方未就办理过户登记作为是否违约的事项进行约定。原告主张被告没有办理合同更名及办理过户登记手续已构成违约，应承担违约金的主张不能成立，不予支持。被告主张双方曾就《房屋转让协议》已协议解除，原告不予认可，被告提交的证据不能足以证实协议解除的事实存在，其反诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：一、由被告高海琪于本判决发生法律效力后三十日内将位于曲靖市麒麟北路东侧、紫云路西侧“科技佳园”小区XX幢第－1－6层XX01号（房产证号为2014109X**）房屋，XX幢第－1－6层XX02号（房产证号为2014109X**）房屋，XX幢第－1－6层XX03号（房产证号为2014109X**）房屋交付给原告李文坤，并办理房屋过户登记手续。二、驳回原告李文坤的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告高海琪的诉讼请求。
宣判后，李文坤、高海琪均不服，分别向本院提起上诉。李文坤以原审判决认定事实及适用法律错误为由，向本院提起上诉。认为被上诉人高海琪在一审中要求解除合同，其行为表明其不愿履行合同，属于根本性违约。且双方合同约定买卖的房屋第一、二层性质为商铺，但被上诉人在房产证上确定买卖房屋的性质实为住宅，房屋实际性质与约定性质不符，致使房屋实际价值比约定价值减少，被上诉人实际拥有的房屋范围与合同约定的买卖房屋范围有所减少，少了顶上半层。综上，被上诉人的违约事实及违约行为是非常明显的，给上诉人造成了巨大损失。上诉人要求被上诉人赔偿违约损失的主张依法应当给予支持，故请求二审法院依法改判。高海琪以原审判决认定事实及适用法律错误为由向本院提起上诉。认为原审判决错误认定本案所涉合同的性质，错误认定双方所签《房屋转让协议》未解除的事实。在认定事实的基础上又错误适用法律，进而错误判决债权转让关系中的转让方承担二手房转让买卖合同转让方的责任，这种认定不当不符合法律的规定，而且还严重侵害了上诉人的合法权益。请求二审人民法院撤销原判，根据事实和法律改判支持上诉人的一审诉讼请求。
经审理查明，二审中，上诉人李文坤、高海琪均未提供新的证据。二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，二审对原判认定事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案纠纷中，上诉人高海琪向曲靖雄业房地产开发有限公司购买房屋，依据其购房合同，其所购房屋分别于2011年6月30日、2011年12月30日、2012年3月30日便已竣工，具备交房条件，且房屋产权已于2014年6月16日登记于上诉人高海琪名下。高海琪与李文坤在公平、自愿的基础上签订的《房屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定和法律的规定全面履行合同义务。在合同的履行过程中，李文坤已依约向高海琪支付定金及预付款，高海琪未能按双方在《房屋转让协议》中约定的期限内到房管局办理房屋备案登记手续；也未按《房屋转让协议》的约定将所卖房屋的一层、二层登记为商铺，高海琪事实上已违反了双方协议的约定，构成了违约。双方在《房屋转让协议》中约定的房屋总价款是在对买卖房屋第一层、第二层为商铺这一前提下商订的，现买卖房屋第一层、第二层登记为住宅，商铺的销售价为6800元／㎡，而住宅销售价仅为1880元／㎡，李文坤所购的房屋住宅与商铺两者价格差异为1056457元，客观上给李文坤造成了损失。为此，李文坤上诉要求高海琪赔偿违约损失的主张成立，依法应予支持。根据双方当事人在《房屋转让协议》第六条违约责任中约定，“双方当事人中任何一方违反本协议任何条款，必须按合同总金额50%的违约金赔偿给守约方。”双方当事人对违约金的约定明显过高。二审中，上诉人高海琪认为双方合同中约定的及李文坤主张的违约金过高，请求法院予以适当减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”双方合同约定的违约金及上诉人李文坤主张的违约金过分高于造成的损失，综合高海琪违约的情形及李文坤的损失程度，违约金只能酌情给予部分支持。对上诉人高海琪认为原审判决错误认定本案所涉合同的性质，错误认定双方所签《房屋转让协议》未解除的事实。在认定事实的基础上又错误适用法律，进而错误判决债权转让关系中的转让方承担二手房转让买卖合同转让方的责任，这种认定不当不符合法律的规定，而且还严重侵害了上诉人的合法权益。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”上诉人李文坤与上诉人高海琪于2013年9月10日在进行房屋备案登记时，为房屋的第一、二层能否以“商铺为用途”进行登记产生争执，上诉人高海琪单方表示同意退还李文坤支付的房款，解除合同。争执内容反映出：上诉人李文坤是否同意解除合同，是以上诉人高海琪给付的利息是否满意为条件，双方就利息的给付未能达成一致意见，既表明双方对解除合同并未达成合意，原审判决认定双方合同未协商解除是正确的。对上诉人高海琪认为本案所涉的《房屋转让协议》性质应为债权转让性质的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”双方签订的《房屋转让协议》已具备了商品房买卖合同的主要内容。故原判认定为房屋买卖合同是正确的。上诉人高海琪认为应属债权转让性质的理由不符合法律的相关规定，且该转让行为，并未取得债权人的同意。故高海琪的上诉理由不能成立，依法不予支持。为此，原审人民法院所作判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持曲靖市麒麟区人民法院（2014）麒民初字第18XX号民事判决书第一、三项，即由被告高海琪于本判决发生法律效力后三十日内将位于曲靖市麒麟北路东侧、紫云路西侧“科技佳园”小区XX幢第-1—6层XX01号（房产证号为2014109X**）房屋，XX幢第-1—6层XX02号（房产证号为2014109X**）房屋，XX幢第-1—6层XX03号（房产证号为2014109X**）房屋交付给原告李文坤，并办理房屋过户登记手续及驳回反诉原告高海琪的诉讼请求；撤销第二项，即驳回原告李文坤的诉讼请求。
二、由上诉人高海琪于本判决发生法律效力后三十内支付上诉人李文坤违约金68万元。
一审案件受理费16860元、保全费5000元、反诉费8430元，合计30XX0元，减半收取为15145元；上诉案件受理费人民币25XX0元，合计人民币40435元，由上诉人高海琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 迟少杰
审判员 印加生
审判员 朱福华
二〇一四年十二月二十日
书记员 朱 丹
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