洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛开民初字第149号
原告（反诉被告）申红朝，男，1979年5月20日出生。
委托代理人蒋驰，河南光法律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈金明，男，1970年3月13日出生。
委托代理人张达勇，河南翰法律师事务所律师。
第三人洛阳大酒店，住所地洛阳市涧西区周山路1号，组织机构代码17113765-0。
法定代表人方霏，董事长。
委托代理人张增军，河南惠人律师事务所律师。
上列原告申红朝诉被告陈金明租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，并追加洛阳大酒店为本案第三人参加诉讼，对本诉和反诉一并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋驰，被告的委托代理人张达勇，第三人的委托代理人张增军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2011年11月22日签订了一份夜总会承包经营合同，由原告承包被告在洛阳大酒店六楼的夜总会，合同期限从2011年11月22日至2014年4月13日。合同签订后，原告一直经营良好，但第三人于2013年10月17日给夜总会下发了一份整顿通知书，要求夜总会进行整顿，原告于10月20日停止营业。原告紧急联系被告让其处理影响经营的事情，经过多次协商，被告也未能保证原告的正常经营。后被告又根本违约，在原告不知情的情况下将夜总会转让。综上，被告的行为严重违反了合同的约定，导致合同无法履行，给原告造成了极大的经济损失，故状诉请求：1、判令被告退还原告的承包经营保证金30000元；2、判令被告赔偿原告损失700000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、由于原告未按时支付房租和水电费，其缴纳的保证金已被抵扣。二、原告实际停业时间是2013年10月22日，而不是2013年10月20日。三、被告将夜总会交由原告经营后，每月收取20000元承包金，因原告不能及时支付相关费用，导致第三人最终解除了与被告的承包合同，真正受损害的是被告。四、第三人因原告违约而终止了与被告的合同，原告诉称被告将夜总会转租的事实不实。
第三人辩称，第三人是把酒店租给了被告而非原告，原告并非租赁合同的当事人。二、在被告租赁期间，由于经营场所不达标、设备老化、噪音太大等问题导致酒店客人多次投诉，同时还存在拖欠租金的行为，第三人多次催告整改无效后终止了与被告的租赁合同。三、原被告之间纠纷的对错，第三人无法评价。
被告反诉称，2013年9月消防部门检查时，发现疏散通道有杂物被要求整改。2013年10月，因扫黄和消防等原因，派出所、消防部门指令洛阳大酒店六楼歌厅停业整顿。10月17日，第三人针对其设备老化、陈旧、隔音效果不好、经常引发客人投诉等问题，以给酒店带来许多负面影响为由。书面要求六楼歌厅重新改造装修，和酒店配套。否则，将终止合同。原告拒不按照要求整改，要求被告回洛阳，试图通过被告的翰旋解决问题。被告与有关部门反复交涉多日，没有结果后离开洛阳，并告诫原告僵持下去可能导致合同被终止。但是，原告一直不理不睬。10月29日，第三人书面致函被告和实际经营人的原告，以卫生不达标、隔音效果不好、引起客人投诉、拖延支付租金为由解除了租赁合同。至此，被告经营多年，每月至少2万元以上收益的六楼歌厅，被第三人收回。按照原被告签订的合同约定，原告应当每月5日前缴纳当月房租，但2013年10月15日的收据表明，原告缴纳的是9月份的租金和8月的水电费，拖欠房租40天。另外，由于原告管理不善，还存在壁纸严重破损，房门损坏，吊顶漏水和卫生间损坏等问题，这是原告无法经营和经营亏损的主要原因。被告所获补偿款是因为被告当初接手时，代第三人支付员工工资、房租和其他债权人的股金等约百余万元，新接手人是据此给予被告的补偿。综上，原告违约并拒绝整改，从而导致第三人行使权利解除合同，责任在于原告，被告是受损者。故反诉请求：1、判令原告支付2013年10月份的房租18500元；2、判令原告支付2013年9月和10月的水电费等杂费32988.40元（9月电费2216元、水费418.50元、加价水费1365元、杂费1547元、空调费1500元、租金20000元；10月电费1763.50元、水费265.50元、加价水费1365元、杂费3408元、空调费1500元；冲减签单15%的税后金额2359.60元）；3、由原告承担本案反诉费用。
原告针对反诉辩称，被告的反诉没有法律依据和证据支持，依法应当驳回反诉请求。
第三人针对反诉辩称，反诉状所称第三人责令租赁人进行整改、拖欠租金，以及承租人没有进行整改是事实，其他与第三人无关。
原告提交如下证据：1、承包经营合同；证明在合同有效期内，由于被告违约导致合同无法履行。2、2012年10月至2013年9月的营业额汇总表；证明被告违约给原告造成的损失情况。3、2014年7月17日，第三人的证明。
被告针对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但原被告之间是承包关系而非共同经营。对证据2的真实性有异议，该证据是原告自己制造的，是虚假和伪造的。对证据3的真实性没有异议，但11月份的房租不在反诉范围。
第三人针对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1和2与第三人没有任何法律关系，之前从未见过。对证据3无异议。
被告提交如下证据：1、2013年9月25日和29日消防检查记录两份；证明原告承包经营期间存在安全消防隐患，不符合消防要求。2、2013年10月17日通知单一份；证明原告承包经营期间设施设备老化、隔音效果不好、经常引起客人投诉，第三人要求重新整改装修，否则终止合同。3、2013年10月29日通知单，证明由于原告承包经营期间歌厅卫生不达标，隔音效果不好，引起客人投诉，拖延支付租金，限期未整改，故第三人终止与被告的承包合同。4、2013年9月25日和10月15日收据两份；证明原告没有按照合同约定的每月1日至5日支付酒店租金，包括水电和空调费。5、承包经营合同。6、照片。7、2014年1月21日和8月6日收据两份。
原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，被告没有提交原件，真实性有异议。消防检查是消防部门履行职务的行为，检查记录并没有显示勒令原告停业整改的要求，不能证明与违约有实质性的关系。对证据2和3的真实性和合法性没有异议，但通知的都是被告，而没有原告，说明是被告和第三人在房屋租赁问题上产生纠纷。对证据4的真实性没有异议，但金额与原被告约定的承包金额不一致。对证据5的真实性没有异议。对证据6的真实性没有异议，但没有拍摄时间，也不能表明是原告承包的歌厅内部环境，更证明不了原告的经营状况和管理情况。对证据7的真实性无异议，但是因被告违约造成的，原告不应承担房租。
第三人针对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，这是十一前消防部门会同第三人进行安全检查时发现的安全隐患，要求承包人进行整改。对证据2和3的真实性没有异议，都是第三人发出的。对证据4、5和6第三人不知情，都是原被告之间私下的关系。对证据7无异议。
第三人未提交证据。
经审理查明，2011年11月22日，原告（乙方）和被告（甲方）签订一份《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》，被告将自己从第三人处租赁的洛阳大酒店六楼夜总会承包给原告经营。合同主要约定如下：一、承包内容：洛阳大酒店六楼经营夜总会。二、承包期限：2011年11月22日至2014年4月13日止。三、承包金和酒店租金的支付方式：1、承包金每月1～5号支付，每月38000元整。2、酒店租金每月1～5号交给甲方，按酒店开具的票据为准，包括水电费和空调费。3、乙方在经营期收到的签单，通过酒店盖章认可后，按月计算可顶酒店租金和承包金，多余部分由甲方现金支付给乙方（所有签单按6%扣税）。4、乙方须在签订协议之日向甲方一次性缴纳承包经营保证金30000元，该保证金作为履行保证金，在承包期满后且乙方未违约，甲方归还乙方（不计利息）。四、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务：1、甲方向乙方收取承包金和酒店租金，乙方未按合同约定按时交纳各项费用包括行政罚款、水电、通信等费用，甲方有权终止合同，并收回所有六楼财产，以清单为准。2、甲方将洛阳大酒店六楼夜总会交给乙方经营。3、六楼夜总会现有设备、设施及其他一些零星物资移交给乙方使用，具体以《财产移交清单》为准。4、合同有效期内，如酒店与甲方提前解除合同，甲方必须提前一个月通知乙方并归还保证金，一个月后即可解除。5、合同有效期内，因甲方原因造成乙方不能正常运营的情况下，所有损失由甲方承担。因政府有关部门、第三方原因或自然原因等造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任。6、合同有效期内，甲方不可以任何理由更改租金费用和擅自解除合同，如违约造成乙方损失，甲方需赔偿乙方的一切损失费用。7、乙方经营期间，如流动资金充足情况下可随时向甲方补齐转让费用。待款项交清后，甲方不得以任何理由不予转给乙方。二、乙方的权利和义务：1、有权依照法律及合同经营夜总会并自负盈亏，乙方在经营过程中发生所有债务与甲方无涉。2、按照合同约定，按期交纳承包金和酒店租金。3、承包期内甲方移交给乙方的财物，如有损坏，应照价赔偿，并负责维修及保养。4、不得随意更改夜总会建筑结构及用途。5、不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务，如发生超范围经营业务，乙方须承担全部责任。6、政府有关部门因乙方经营涉及或处罚的费用由乙方承担并交纳。7、承包期满或合同解除，甲方按原移交清单进行财产清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任。8、2011年8月2日之前的一切债务由甲方承担，与乙方无关。五、合同变更、解除与终止：1、未经乙方同意，甲方擅自出租或转让第三方经营。2、乙方超出经营范围之外业务，受到相关政府机关行政处罚或在甲方提出合理期限内仍未停止。3、逾期5天以上未缴纳按本合同约定由乙方所缴纳的各项费用（包括承包金酒店租金行政处罚水电等）。六、承包期内，乙方擅自退包的，或不能按时效纳承包金，和酒店租金甲方有权停电并收回六楼财产并不退保证金。七、如合同到期，在同等条件下乙方有权优先续签合同。如酒店通知停业，甲方应按停业天数退还乙方的租金和承包金。承包期内如乙方添置设备或装修甲方不出任何费用。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。合同签订后，原被告按照合同开始履行。2013年9月25日，第三人对六楼夜总会进行消防安全检查，并书面要求清理疏散通道的杂物，严禁“三合一”和“二合一”现象，加强员工消防常识培训。9月29日，第三人再次进行消防安全检查，又书面要求整改放置在西侧步梯间阻挡消防栓的垃圾桶，维修客梯间东侧应急灯，整改南侧环廊封闭的消防栓，严禁使用大功率电器，加强员工消防常识培训。2013年10月17日，第三人发出书面通知，称六楼KTV已经营多年，设施设备已老化、陈旧，隔音效果不好，经常引发客人的投诉，给酒店带来了许多负面的影响。要求重新改造装修，与酒店配套，更好地为客人服务。并按合同要求，不得再次转租经营。请尽快拿出整改装修方案，酒店认可后方可实施，不予实施将终止合同。鉴于此情况，原告要求被告从外地返回洛阳，就此问题与第三人进行协调处理。被告回来后与第三人，以及原告进行了多次协商，但均未能协商一致。被告告知原告，僵持下去合同可能被终止，随后离开了洛阳。2013年10月22日，原告被迫停止营业。2013年10月29日，第三人书面通知被告，称2013年10月17日，因歌厅卫生不达标，隔音效果不好，引起客人投诉，拖延支付租金等问题，通知你们限期整改，至今没有进行整改。由于你方严重违约，且拒不整改，根据相关法律法规及合同约定，现正式通知你方，自收到本通知之日起解除2009年5月13日双方签订的房屋租赁合同。望你方自通知之日起，按照租赁合同约定交还租赁场地，逾期租金加倍收取。此后，原告与被告就赔偿问题进行了多次协商，无果后原告诉至本院。
另查明，原告的承包金缴纳至2013年9月，水电费缴纳至2013年8月。2013年9月份和10月份的水电费及杂费分别为5547元和6802.10元。2013年9月和10月的空调费共计3000元。签单共两张，金额分别为528元和2248元。
本案审理中，原告曾申请对2013年10月至2014年4月期间的月营业额进行司法鉴定，并提交了从2012年10月至2013年9月的营业额汇总表，但由于该证据是原告单方制作，其他各方对此均不予认可，原告也无其他证据可以印证其客观性，原告又撤回了鉴定申请。
本院认为，原被告在2011年11月22日签订的《洛阳大酒店六楼夜总会承包经营合同》，虽然名称为承包经营合同，但合同内容是被告将其从第三人处租赁的六楼夜总会，以及相关设备、设施及其他物资交给原告自主经营使用，原告自负盈亏，按月向被告缴纳固定的承包金，依法该合同为租赁合同，本案纠纷应当为租赁合同纠纷。该合同是原被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立有效。第三人发出重新装修的通知是在2013年10月17日，发出终止与被告的租赁合同的通知是在2013年10月29日，原告被迫停业是在2013年10月22日。从时间上可以看出，原告停业是在终止合同通知之前，重新装修通知之后。此外，重新装修通知中载明的原因是设施设备老化、陈旧，隔音效果不好，经常引发客人投诉，给酒店带来了许多负面影响。根本就没有涉及消防安全、扫黄或欠付租金等问题。因此，可以确定原告停业的原因就是因为重新装修问题。
原告是与被告存在租赁合同关系，而与第三人存在租赁关系的是被告，两份租赁合同各自独立，应当各自约束各自合同的当事人。合同第四条中有关因政府有关部门、第三方原因或自然原因等造成停水、停电、停业而影响甲乙双方正常经营的，双方均不承担责任的约定，适用的条件限定于停水、停电、停业这三种范围，并不适用本案的处理。合同第七条中有关承包期内如乙方添置设备或装修甲方不出任何费用的约定，通常理解也只能为如果原告自愿添置设备或装修时，相关费用无须被告承担。因此，被告作为与原告所签租赁合同的出租人，依法仍应当对租赁物承担维修义务。另外，到2014年4月13日原告的租期即届满，剩余的租期仅有五个多月，此时让原告承担装修义务也有悖公平原则。综上，对第三人提出的重新装修要求，在原告非自愿的情况下，被告不能将此责任强加给原告。被告未能按照其与原告所签合同，保证原告对租赁物的使用，最终导致原告被迫停业，构成违约，理应赔偿由此给原告造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。被告与第三人之间的租赁合同问题，不属本案审理范围，当事各方可另行依法处理。原告提交的财务报表，虽然被告不认可，客观性也无法予以确定，致使无法进行司法鉴定。但是，鉴于被告的违约行为导致原告经营停止的事实客观存在，合同履行后可以获得的利益也必然丧失，故综合原告月缴纳的承包金数额、月水电费及杂费的数额，以及合同剩余期限等因素，本院酌定被告应当赔偿的经营损失为12万元。
目前，合同履行期限已经届满，被告应当按照合同约定，退还原告缴纳的3万元经营保证金。原告是在2013年10月22日停业，基于公平原则，10月份的租金应当按照当月实际经营天数具实进行计算。原告对9月和10月的水电费、杂费和空调费并无异议，本院予以确认。被告自认签单金额共计2776元，本院予以确认。原被告所签合同约定签单是按6%扣税后冲减租金，被告要求按15%扣税后冲减，不符合合同约定，本院不予支持，签单金额仍应当按约定的6%扣税后予以冲减。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条和第二百二十条，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈金明返还原告（反诉被告）申红朝经营保证金3万元。
二、被告（反诉原告）陈金明赔偿原告（反诉被告）申红朝经济损失12万元。
三、原告（反诉被告）申红朝向被告（反诉原告）陈金明支付租金、水电费、杂费和空调费等，共计38481.60元（已扣除签单金额）。
四、以上第一、二项和第三项折抵后，被告（反诉原告）陈金明于本判决书生效后七日内向原告（反诉被告）申红朝支付111518.40元。
五、驳回原告（反诉被告）申红朝的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）陈金明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11100元，由被告承担2281元，原告承担8819元。反诉受理费544元，由原告承担450元，被告承担94元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 马 杰
审 判 员 李瑞丽
人民陪审员 吴 颖
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 蔡惠娥