北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第06030号
原告蔡桂明，男，1962年6月9日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号，组织机构代码80295XXXX。
法定代表人庄海云，总经理。
原告蔡桂明与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶绍荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡桂明到庭参加了诉讼，被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡桂明诉称：2007年12月11日，我与被告签订了合同编号为Y577847的北京市商品房预售合同一份，约定由我购买被告开发建设的平谷区X住宅小区X号楼X层X单元X号房屋。合同第二十条第一款第一项约定，出卖人应当在2008年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人没有在上述期限前取得，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，我按照合同约定支付了购房款290890元。但被告于2008年7月14日将房屋交付予我，并于2014年11月21日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，2015年5月8日我自行办理了房屋权属转移登记。被告的行为构成了违约，应当承担合同约定的违约责任，现起诉至法院，请求判令：1、被告支付自2009年1月1日起至2014年11月21日止的逾期办理初始登记违约金62570元；2、被告支付自2010年7月5日起至2015年5月8日止的逾期办理转移登记违约金51429元；3、案件受理费由被告承担。
原告蔡桂明向本院提交以下证据予以证明：1、编号为Y577847的北京市商品房预售合同一本（复印件）；2、购房款发票；3、房屋所有权证；4、产权代办费收据；5、入住通知书（6页）。
被告乾元公司在提交的书面答辩状中辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及非被告过错原因，应予扣除相关期间的逾期违约责任。1、因北京市举办奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。原告作为合同的当事人，在合同约定的初始登记应当完成之日之后两年内并没有向出卖人主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过我国法律规定的诉讼时效。五、涉案《北京市商品房预售合同》存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，并影响了产权证办理，故计算违约金时应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人尚未完成转移登记的，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求法院对违约金适当予以减少。
被告乾元公司向本院提交以下证据予以证明：1、北京市平谷区人民政府房地产开发管理办公室下发的京平开发办（2011）X号《关于X国际公寓项目二期综合验收过程中存在业主私扩建小院情况的函》（复印件），证明涉案住宅小区存在业主私建、扩建小院等行为，造成该公司不能按时完成验收；2、中国政法大学刘瑛副教授对《北京市商品房预售合同》范本第20条的分析文章（复印件），证明逾期办理初始登记和转移登记期间不应重复计算违约金；3、北京市平谷区人民法院（2015年）平民初字第X号民事判决书（复印件），证明有法院生效判决结合原告主张的违约金占购房款的比例等因素，对原告主张的违约金予以适当调整。
被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，本院对原告提交的证据2、3、4、5予以确认。原告提交的证据1为商品房预售合同复印件，对此原告解释称其持有的合同原件在办理房本过程中已提交给产权登记机构。本院前往北京市国土资源局平谷分局不动产登记信息查询中心调取了编号为Y577847的北京市商品房预售合同原件，北京市国土资源局平谷分局不动产登记信息查询中心亦证实原告提交的商品房预售合同复印件与原件核对无误，本院依法予以确认。另本院依法调取了涉案房屋所在楼栋的不动产登记簿，查明被告于2014年11月21日取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。
针对被告提交的证据1、2、3，原告认可其真实性，但不认可其证明目的，并称原告没有私建、扩建行为，被告延期办理初始登记和转移登记与其无关；合同是被告提供的格式文本，合同对初始登记和转移登记违约金有明确约定，应按合同执行；其他法院的判决书与本案无关，不能作为本案判决的依据。
本院根据上述认证查明：2007年12月11日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了合同编号为Y577847的北京市商品房预售合同一份，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于北京市平谷区X住宅小区X号楼X层X单元X号（现为平谷区X号楼X层X单元X）商品房。合同第二十条约定，出卖人应当在2008年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付。合同签订后，原告于2007年12月12日交纳了购房款290890元。2008年7月14日，被告向原告交付了房屋。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。2015年5月8日，原告取得房屋所有权证。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告与被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应受保护。被告未在合同约定的期限内取得房屋所在楼栋的初始登记，亦未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告作为出卖人存在逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重和期间（2010年7月5日至2014年11月21日）的违约金，本院依公平原则择一予以支持。被告辩称原告主张的初始登记违约金和转移登记违约金已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告起诉时尚未超过两年的诉讼时效。被告以迟延办理初始登记、转移登记存在不可抗力和业主私自改、扩建因素，且其自身不存在过错为由，主张免除相应的违约责任，但被告未能提供充分证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告以原告主张的违约金过高为由请求法院予以调整，但并未提供充分有效的证据证明原告主张的违约金高分高于造成的实际损失，且违约金数额多少与逾期办理初始登记和转移登记的时间长短成正比，逾期越长，违约金数额自然越高。故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡桂明初始登记违约金、转移登记违约金共计六万七千四百五十七元三角九分。
二、驳回原告蔡桂明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百九十元，由原告蔡桂明负担五百四十七元（已预缴一千三百四十八元），被告北京乾元房地产开发有限公司负担七百四十三元（于本判决生效后七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 叶绍荣
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 周雨琦