吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民一终字第339号
上诉人（原审原告）张孝敏，男。1949年生人，汉族，退休职工，现住洮北区。
委托代理人孙立峰，北京大成（长春）律师事务所。
委托代理人张健，男，1976年生人，汉族，干部，现住址同上诉人。
被上诉人（原审被告）韩树成，男，1969年生人，汉族，农民，现住白城市。
委托代理人徐雁，洮北区东风乡法律服务所。
被上诉人（原审被告）刘立伟（松原市金宇房地产开发有限公司法定代表人），男，1960年生人，汉族，现住松原市。
委托代理人王春雷，吉林百石律师事务所。
上诉人张孝敏因与韩树成、刘立伟所有权确认纠纷一案，不服洮北区人民法院（2014）白洮西民初字第596号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张孝敏委托代理人孙立峰、张健，被上诉人韩树成及委托代理人徐雁，被上诉人刘立伟委托代理人王春雷参加诉讼。本案现已审理终结。
张孝敏在一审诉称，2004年9月15日原告一次性支付购房款7万元购买了位于xx路xx号xxx街北x号楼x数第x户楼房（面积为152.96平方米），并与有预售许可证的白城市洮北区城市建设综合开发公司签订了商品房买卖合同，取得了全额付款收据，并于当时取得房门钥匙，当时任售楼处经理的李某在场见证了整个购房过程，原告于2008年6月2日安装卷帘门，后就租给了第三人。但被告韩树成拿了一份不是本人的施工协议并将协议书中的抵账房子南x号恶意篡改为原告购买的房子北x号楼，且被告签订协议时间在原告购房之后。原告请求确认张孝敏与白城市洮北区城市建设综合开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，确认白城市xxx街北x号楼x数第x号楼归原告所有。
韩树成在一审辩称，1、涉案房屋已于2004年10月19日由金宇房地产公司用施工抵账方式给被告，被告有优先取得该房屋的权利；2、由于涉案的房屋唯一具有销售许可证的是金宇房地产公司，销售的主体是金宇，被告是合法占有，原告签订的合同不能对抗被告以抵债方式取得的房屋；3、该房屋在2004年由金宇公司抵账给被告，被告使用该房屋至今，原告从未向被告主张房屋买卖关系的相关权利，原告应另行起诉。
原审综合评判，1、被告刘立伟系本案争议房屋实际开发人。白城市农业科学院与刘立伟、白城市洮北区城市建设综合开发公司签订合同，约定由刘立伟、白城市洮北区城市建设综合开发公司开发白城市xxx街，但实为刘立伟挂靠白城市洮北区城市建设综合开发公司的开发资质进行开发，实际开发人为刘立伟。洮北区洮北区城市建设综合开发公司已经被白城市工商行政管理局吊销营业执照且没有经营场所、人员，不具备诉讼主体资格。2、原告张孝敏与洮北区城市建设综合开发公司签订的合同存在瑕疵。原告张孝敏以其与洮北区城市建设综合开发公司、刘立伟签订的合同主张争议房屋所有权，现该合同的签订者之一刘立伟的委托代理人对此予以否认，而洮北区城市建设综合开发公司的时任法定代表人程某某表示没有参与该楼房的出售，因此应由原告对该合同的真实性予以证明，现其所举证据存在瑕疵，不足以证明该合同是刘立伟、洮北区城市建设综合开发公司的真实意思表示，根据《证据规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，张孝敏应承担举证不利的后果。3、被告韩树成与刘立伟签订的合同有效。刘立伟与郭永平、韩树成（韩成）签订的协议书（韩树成承包的内容是内外墙及楼梯抹灰；保温层工程；台阶、护坡、厕所间隔、施工洞口砌砖、地面垫层、女儿墙砌砖、消防箱安装等，并由刘立伟提供设备，韩树成等负责人工，刘立伟北x号楼东数第xx户面积为152平方米以每平方米1200元的价格给韩树成等抵工程款）。证明韩树成施工的主要方式为组织人工施工，所得工程款为个人工资。因此原告虽质证韩树成是自然人，所签订的协议无效，但发包方刘立伟没有对工程质量提出异议并同意以楼抵账支付工程款项，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“建设工程施工合同无效，但建设工程竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，即便建设工程合同无效，在发包方对工程质量无异议的情况下，也应依法获取工程款。刘立伟作为本案争议房屋的实际开发人，其依法将自己开发的房屋抵账给实际施工人的协议合法有效。4、韩树成对争议房屋享有所有权，张孝敏不享有争议房屋所有权。张孝敏、韩树成均没有办理争议房屋所有权证。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案被告刘立伟已将其与韩树成签订房屋抵账协议中约定的争议房屋交付给韩树成。自刘立伟将争议房屋转移给韩树成占有时起，即视为韩树成享有争议房屋所有权。而张孝敏占有争议房屋不是原所有权人转移占有，因此不能产生所有权转移，即张孝敏不享有争议房屋所有权。房屋所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，任何不享有所有权的占有人均应返还对房屋的占有，已经生效的本院（2013）白洮西民初字第216号及白城中院（2014）白民一终字第181号民事判决均确认了张孝敏之子张某强行将韩树成物品从争议房屋中搬出的行为是违法行为，在本案争议房屋所有权确认前，张孝敏通过其子张某强行占有争议房屋没有法律依据。本案中刘立伟作为实际开发人，其代理人当庭表示愿意偿还张孝敏7万元，故张孝敏可依据商品房买卖合同向相对方主张债权。
原审判决：一、白城市xxx街北x号楼x数第x户房屋归韩树成所有。二、驳回张孝敏的诉讼请求。案件受理费50元由张孝敏负担。
张孝敏不服原审判决，向本院提出上诉。请求将本案发回重审。主要理由是1、原审审理程序严重违法。原审遗漏必须参加诉讼的当事人白城市洮北区城市建设综合开发公司，该公司虽被吊销营业执照，但并未丧失参加民事诉讼的主体资格；原审将刘立伟列为被告没有法律依据，刘立伟挂靠白城市洮北区城市建设综合开发公司是公司内部行为，与上诉人签订合同的相对方是洮北区城市建设综合开发公司，与刘立伟不存在任何法律关系；原审将争议房屋所有权判归韩树成所有，超出上诉人请求范围。2、原审认定事实明显错误。（1）原审认定韩树成以涉案房屋抵工程款事实错误。韩树成所持《协议书》将本来打印为“南”x号手写涂改成“北”x号，二被上诉人无法解释涂改的原因及过程。韩树成未完成约定的施工内容，不具备取得抵账房屋的条件。（2）韩树成提供的证据不能形成完整的证据链条，不能证明其合法占有过争议房屋。（3）上诉人提供的证据足以证明上诉人的诉讼请求。上诉人签订合同的对象为洮北区城市建设综合开发公司，该合同加盖了该公司的公章足以证明是该公司的真实意思表示，至于法定代表人填写是否与事实一致不影响合同效力，上诉人举证其他销售合同洮北区城市建设综合开发公司作为销售主体，刘立伟作为法定代表人签订合同的情形，故刘立伟不认可该合同，不影响该合同效力。陈某系刘立伟利用洮北区城市建设综合开发公司经营时负责财务的工作人员，其对外当然代表该公司收取款项，至于陈某在调查笔录中没有对相关问题作出肯定回答，不影响本案基本事实的认定。陈某某的陈述不能否定合同所加盖的洮北区城市建设综合开发公司印章的效力。因洮北区城市建设综合开发公司未参加诉讼，导致相关事实无从认定。该合同虽然缺少价款、履行期限等主要条款，但陈华代表洮北区城市建设综合开发公司收取的7万元购房款，足以证明该房的交易价格，且在合同签订后直接交付。该房屋交易价格7万元是买卖双方协商一致的结果，法院以此认定合同存在瑕疵缺乏依据。3、原审适用法律明显错误。（1）本案争议的房屋系以洮北区城市建设综合开发公司作为主体开发经营，并办理商品房预售许可证，手续齐全。上诉人与洮北区城市建设综合开发公司签订的商品房买卖合同不存在被认定无效的法定理由，原审以该合同存在瑕疵为由不支持上诉人要求确认合同有效的诉讼请求，没有法律依据。（2）韩树成与刘立伟签订的协议书包含两层法律关系，即建设工程施工合同及商品房买卖合同法律关系，因承包人韩树成不具备施工资质，该施工合同无效，因刘立伟不具备开发资质，其销售房屋的行为必然无效，原审确认该协议有效违反了我国建设工程施工及商品房开发行为的效力性规范，（3）原审判决确认被上诉人韩树成对争议房屋享有所有权适用法律错误。韩树成与刘立伟签订的协议无效，韩树成未通过合法交付方式占有争议房屋，韩树成与争议房屋不存在法律上利害关系。
被上诉人韩树成在二审答辩称，原审认定事实清楚，确认韩树成与刘立伟签订的抵账协议有效正确，韩树成对争议房屋享有所有权是不争的事实，请求维持原判。
被上诉人刘立伟委托代理人在二审答辩称，原审判决正确，上诉人的上诉理由不成立。
根据上诉人对上诉请求及理由的陈述、被上诉人答辩，归纳本案争议焦点，1、原审审理程序是否违法。2、上诉人张孝敏所持争议房屋商品房买卖合同、被上诉人韩树成所持争议房屋抵工程款协议的效力。3、争议房屋所有权归属。
张孝敏在二审中举出以下证据：
（1）2005年6月3日洮北区城市建设综合开发公司与刘立伟签订的协议书，证明刘立伟认可未加盖洮北区城市建设综合开发公司公章、财务章的出售房屋合同、协议和收房款收据无效。
韩树成质证认为，洮北区城市建设综合开发公司被吊销，不能确认协议的真实性，不能证明本案争议楼房所有权问题。
刘立伟代理人质证认为，是否刘立伟真实意思表示不能确认。
（2）赵某某、郭某某与洮北区城市建设综合开发公司签订的商品房买卖合同，证明合同加盖了洮北区城市建设综合开发公司公章，购楼款收据为陈某出具并加盖洮北区城市建设综合开发公司公章。
被上诉人韩树成质证认为，对合同真实性没有异议，合同内容详细，反证张孝敏合同不规范。
二审经审理查明，1、2003年-2004年刘立伟挂靠白城市洮北区城市建设综合开发公司商品房开发、销售资质开发白城市xxx街，为实际开发人。2008年1月洮北区城市建设综合开发公司因未参加年检被吊销营业执照，一审因此确认该公司不具备民事诉讼主体资格。2、2004年9月15日张孝敏与洮北区城市建设综合开发公司签订xxx街北x号楼x数第x户楼房（东数第13户），面积152.96平方米的商品房买卖合同，合同中未约定楼房价格及履行期限，合同落款处出卖人加盖洮北区城市建设综合开发公司售楼处公章，法定代表人加盖签章处加盖了刘立伟的签章。合同签订当日，刘立伟雇佣的财务人员陈某出具了收购楼款7万元的收据，收据加盖了洮北区城市建设综合开发公司售楼处公章。刘立伟在公安机关询问笔录中陈述及其委托代理人在庭审中陈述，均否认向张孝敏出卖过争议楼房，否认与张孝敏签订了争议楼房商品房买卖合同，承认欠张孝敏7万元借款并答应用一个门市做担保的事实，刘立伟代理人当庭同意偿还张孝敏7万元。洮北区城市建设综合开发公司时任法定代表人程某某证实，2003年-2004年刘立伟挂靠该公司期间，公司未收取挂靠费用，未参与农业科技种子一条街商品房的出售，都是刘立伟运作的。陈某在公安机关的询问笔录，证实刘立伟通过别人从张孝敏手里借7万元钢材款，同意拿一户门市做担保，具体哪户门市不知道；对借款为何出具收条并标明购房款，陈某未作明确回答。3、2004年10月19日、24日刘立伟与郭某某、韩成（韩树成）签订工程承包及争议楼房抵工程款协议书，除工期变更外，两份协议主要内容一致，即刘立伟将北x号楼x数第xx户面积为152平方米的楼房以每平方米1200元价格给韩树成、郭某某抵工程款。10月24日协议将打印的“南x号”涂改为“北x号”，张孝敏认为该协议证明抵债楼房不是本案争议楼房。韩树成主张第一份协议明确载明抵账楼房为“北x号楼东数第xx户”，因双方协商变更工期签订了第二份协议，因打字错误将“北x号”打印成“南x号”，实际上“南x号”楼已被抵押，无法抵账。张孝敏主张韩树成不具备承包建筑工程的资质，刘立伟不具备商品房销售资质，双方签订的工程承包及争议楼房抵工程款协议无效。韩树成辩驳称，即使建筑工程承包合同无效，根据法律规定，实际施工人有权获取工程款，刘立伟同意用争议楼房抵工程款，双方签订的争议楼房抵账协议不违反法律强制性规定，合法有效。4、张孝敏、韩树成均未办理争议楼房产权登记。经过双方举证确认，韩树成先行管理使用了争议楼房。韩树成举出交纳电费提醒单2张及电费发票5张，证明其合法居住了争议楼房；证人张某某出庭证言，证明2008年至2012年一直租用争议楼房，出租方是韩树成。洮北区法院（2013）白洮西民初字第216号及白城中院（2014）白民一终字第181号民事判决书，证明2013年9月2日张孝敏之子张某将韩树成的物品从争议楼房中搬出。此前韩树成居住争议楼房。张孝敏举出2013年12月及2014年3、4、5、6月共计5张电费票据，证明其管理使用了争议楼房。陈某某出庭证言，证明2008年夏季张某（张孝敏之子）让其安装争议楼房卷帘门。胡某某出庭证言，证明2011年6月其与张某约定租赁争议楼房3年，每年租金1万元，但没有实际使用争议楼房。
本院综合评判如下：（一）上诉人张孝敏持争议楼房《商品房买卖合同》主张争议楼房所有权，原审根据《证据规定》第二条的规定确认张孝敏对争议楼房《商品房买卖合同》真实性承担举证不利的法律后果，并无不当。第一，白城市洮北区城市建设综合开发公司时任法定代表人程静波证实，2003年-2004年间刘立伟挂靠洮北区城市建设综合开发公司开发资质开发农业科技种子生产资料“xx街”，该公司未参与“xx街”商品房的出售，都是刘立伟运作的。张孝敏二审提供的2005年6月3日洮北区城市建设综合开发公司与刘立伟签订的“协议书”载明：“…..2003年10月26日开发方与刘立伟签订联合开发建设白城市xxx街项目《合作协议书》，约定刘立伟负责项目立项、审批、拆迁、土地转让、工程建设、全部资金及税费，建成楼归刘立伟销售，该项目开发建设中，刘立伟欠材料、施工等单位及个人款项无力偿还，现刘立伟同意以xxx街建成的房屋抵债….。”争议楼房实际开发人刘立伟在公安机关的询问笔录中陈述及其委托代理人在庭审中陈述，均否认向张孝敏出售过争议楼房，否认与张孝敏签订了争议楼房商品房买卖合同。张孝敏委托代理人对刘立伟委托律师王春雷参加诉讼及委托代理手续真实性提出质疑，经法庭核对，刘立伟委托王春雷参加诉讼事实存在，委托手续真实，律师王春雷代理刘立伟参加诉讼符合法律规定。第二，张孝敏举出刘立伟雇佣的财务人员陈某出具的收购楼款7万元的收条，证明其全额交付了争议楼房价款。而刘立伟、陈某在公安机关的询问笔录均陈述，刘立伟通过他人向张孝敏借款7万元买钢材并答应拿一个门市作担保。刘立伟代理人当庭表示同意偿还张孝敏借款7万元。第三，张孝敏所持的《商品房买卖合同》缺少商品房计价方式及总价款、交付使用日期等主要交易条款，而张孝敏举证赵浩君、郭士田购买农业科技“xx街”商品房所签订的《商品房买卖合同》规范。赵某某、郭某某购买xxx街商品楼每平方米价格1000元、950.60元，而张孝敏花7万元购买152平方米争议楼房，每平方米价格为460.53元，该价格与常理不符。综上，现有证据不足以证明张孝敏与洮北区城市建设综合开发公司签订的争议楼房《商品房买卖合同》真实合法有效。张孝敏主张原审遗漏必须参加诉讼的当事人——洮北区城市建设综合开发公司，导致相关事实无从认定。本院认为，洮北区城市建设综合开发公司被吊销营业执照后并未丧失民事诉讼主体资格，但本案的审理结果与该公司不存在法律上的利害关系，该公司是否参加诉讼不影响本案基本事实的认定，不影响现有证据的证明力。（二）上诉人张孝敏主张韩树成与刘立伟签订的以争议楼房抵工程款协议书无效，证据不足。第一、韩树成、郭某某以包清工的方式分包并完成了刘立伟的部分工程，刘立伟同意用争议楼房抵顶欠韩树成、郭某某应得的工程款，有双方签订的协议书为证。张孝敏主张刘立伟不具备工程发包主体资格、不具有争议楼房销售资质，韩树成不具备承包资质，双方签订的工程承包合同无效。根据《最高法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“建设施工合同无效，但建设工程竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”的规定，即便建设工程合同无效，在发包方对工程质量无异议的情况下，承包方也有权获取工程款。刘立伟作为争议楼房的实际开发人，其依法将自己开发的楼房抵账给实际施工人韩树成的协议合法有效。第二，张孝敏举出2005年6月3日洮北区城市建设综合开发公司与刘立伟签订的协议书，证明刘立伟认可未加盖洮北区城市建设综合开发公司公章、财务章的出售房屋合同、协议和收房款收据无效，韩树成与刘立伟签订的抵账协议书未加盖洮北区城市建设综合开发公司公章，属无效合同。该协议签订的背景是刘立伟同意用“一条街”建成的楼房给债权人王某某等10人抵材料款、工程款，协议第二条约定“以刘立伟签章的欠材料款或工程款协议为准，刘立伟签章确认以科技一条街具体房屋抵付欠款协议（具体明确抵欠房屋门牌号、结构、建筑面积、抵欠单价及价款），洮北区城市建设综合开发公司在《商品房买卖合同》上盖章”第三条“刘立伟保证抵债房屋尚未出售或抵押、查封，如发生上述情形，债权人追究刘立伟的责任，与洮北区城市建设综合开发公司无关（非以该公司公章、财务章、财务签章签订的出售房屋合同、协议和收房款收据均无效）。”该协议对本案不具证明力。第三，张孝敏主张韩树成所持《协议书》将本来打印为“南”x号手写涂改成“北”x号，其无法解释涂改的原因及过程。韩树成未完成约定的施工内容，不具备取得抵账房屋的条件。韩树成辩驳称，2004年10月19日其与刘立伟签订的协议书明确载明抵账房屋为“北”x号东数第xx户，面积152平方米，10月24日双方因变更工期形成新的协议，其他协议内容没有变更，但打字错误将“北”x号打印成“南”x号。事实上“南”x号楼已被抵押，不具备抵账条件。第四，张孝敏主张韩树成未完成约定的施工内容，不具备取得争议楼房的条件。根据合同相对性原则，韩树成是否按约定完成施工作业，应由发包方刘立伟主张权利，且刘立伟对韩树成的履约情况未提出异议。（三）原审确认韩树成先行管理使用争议楼房，对争议楼房享有所有权，证据充分。韩树成举出交纳电费提醒单2张及电费发票5张，证明其合法居住了争议楼房；证人张某某局出庭证言，证明2008年至2012年一直租用争议楼房，出租方是韩树成。洮北区法院（2013）西民初字第216号及白城中院（2014）白民一终字第181号民事判决书，证明2013年9月2日张孝敏之子张某将韩树成的物品从争议楼房中搬出，此前韩树成居住争议楼房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”刘立伟将其与韩树成签订的房屋抵账协议中约定的争议房屋转移给韩树成占有时起，即视为韩树成享有争议房屋所有权。张孝敏举出2013年12月及2014年3、4、5、6月共计5张电费票据，证明其管理使用了争议楼房。陈某某出庭证言，证明2008年夏季张某（张孝敏之子）让其安装争议楼房卷帘门。胡某某出庭证言，证明2011年6月其与张某约定租赁争议楼房3年，每年租金1万元，但没有实际使用争议楼房。上述证据不足以证明张孝敏通过出卖方实际交付占有争议楼房。张孝敏主张原审确认争议楼房归韩树成所有，超出其诉讼请求范围。本院认为，韩树成在诉讼中提出了对争议楼房享有所有权的抗辩，原审依据证据确认争议楼房归韩树成所有符合法定程序。综合上述评判，上诉人张孝敏的上诉理由没有证据支持，原审判决正确。依照《民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人张孝敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙金芹
审判员 芮志成
审判员 张春民
二〇一四年九月十九日
书记员 和达明