北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9857号
上诉人（原审被告）：王芬，女，1982年2月5日出生，住北京市平谷区。
被上诉人（原审原告）：北京都丽豪廷物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街4号体育服务中心楼。
法定代表人：王亚崴，总经理。
委托诉讼代理人：何明生，男，北京都丽豪廷物业管理有限公司经理。
上诉人王芬因与被上诉人北京都丽豪廷物业管理有限公司（以下简称都丽豪廷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王芬上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回都丽豪廷公司的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由都丽豪廷公司承担。事实和理由：一、都丽豪廷公司从未提供过物业服务，其已根本违约，无权向王芬收取物业管理费。都丽豪廷公司怠于清理卫生，严重影响涉案物业区域的客流量，影响了王芬的经营状况。都丽豪廷公司入驻以来从未对损坏的公共设施进行修缮维护，多处玻璃幕墙存在损坏破裂甚至缺失，至今都未被修复。22号楼2层西侧消防通道冻裂泡水，致使王芬租赁的房屋进水，财物被水浸泡，损失重大。二、都丽豪廷公司严重违反法律法规，危害业主安全。都丽豪廷公司擅自改变公共设施的原有用途，私搭乱建并对外出租以牟取私利，置全体业主的安全于不顾，业主有权不支付物业费。三、一审法院经过现场勘察确认都丽豪廷公司在物业管理服务商确有不足之处，但又认为未达到扣减物业费的情形。王芬表示不清楚一审法院依据什么条文认定未达到应扣减物业费得情形，都丽豪廷公司如此形同虚设的物业管理还未达到应扣减物业费的情形，究竟何情形能达到标准？一审法院未解释如此裁判的依据是什么，王芬表示无法服从一审判决。
都丽豪廷公司辩称，不同意王芬的上诉请求及理由，认可一审判决结果。都丽豪廷公司的保洁员在业主上班营业之前就已经打扫完区域内的卫生，而王芬提到的玻璃幕墙属于私人财产，不是物业服务的范围，私搭乱建的问题亦与都丽豪廷公司无关。
都丽豪廷公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王芬给付步行街29号楼-2-1层（117.43平方米）2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127元；22号楼-6-2、3层（214.27平方米）2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费2057元；33号楼-14-2、3层（212.37平方米）2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，合计5223元；2.本案诉讼费用由王芬承担。
一审法院认定事实：王芬租赁北京市平谷区平谷镇新开街22号楼-6-2、3层商住楼，该楼房建筑面积为214.27平方米；29号楼-2-1层商住楼，该楼房建筑面积为117.43平方米；33号楼-14-2、3层商住楼，该楼房建筑面积为212.37平方米。开发商将王芬所租赁商住楼小区的物业管理工作委托给都丽豪廷公司负责，约定住户按建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理费，且该物业管理费均系上交款。后王芬交纳了22号楼-6-2、3层2016年6月14日，29号楼-2-1层2016年6月29日及33号楼-14-2、3层2016年9月30日以前的物业管理费。2016年1月28日凌晨，新开街22号楼2层西侧的消防通道冻裂跑水，导致王芬所租赁22号楼-6-2层房屋进水，致使屋内物品被水浸泡。双方对损失未能达成协议，王芬即未交纳29号楼-2-1层2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127元；22号楼-6-2、3层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费2057元；33号楼-14-2、3层2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，合计5223元。现都丽豪廷公司诉至一审法院，要求依诉讼请求解决。都丽豪廷公司针对其诉讼请求提交了其与29号楼（施柱清）签订的
一审法院认为，都丽豪廷公司与开发商签订了《前期物业服务合同》，并对王芬所租赁的楼房进行了物业管理服务，而王芬又已经交纳所租赁楼房原来的物业管理费，且其又承认尚欠物业管理费一事，故双方形成了事实上的物业管理行为。现因新开街22号楼2层西侧的消防通道冻裂跑水，都丽豪廷公司同意王芬免交纳22号楼-6-2、3层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费，一审法院准许。又因都丽豪廷公司要求王芬给付的物业管理费系29号楼、33号楼，经一审法院释明，王芬同意将反诉状及相关照片撤回，一审法院对此亦无异议。如果王芬认为因22号楼的消防通道跑水给其造成的损失超过了当年的物业管理费，其可另行主张损害赔偿。关于王芬辩称并没有约定时间交纳物业管理费问题，经一审法院核实，都丽豪廷公司与开发商所签订的物业服务合同上，均已经写明系上交款，故对王芬此项辩解，一审法院不予支持。关于王芬的其它辩解,虽然都丽豪廷公司否认，但经一审法院现场勘察，其在物业管理服务上确实存有不足之处，但未达到相应扣减物业管理费的情形，故对王芬此部分的辩解，一审法院亦不支持。现都丽豪廷公司要求王芬给付29号楼及33号楼的物业管理费的诉求，合法有据，一审法院予以支持。但应当指出，都丽豪廷公司在进行物业管理服务过程中，应虚心接受业主和租户提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主和租户提供良好服务，共创和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：王芬于判决生效后10日内给付都丽豪廷公司平谷区新开街29号楼-2-1层2016年6月30日至2017年6月29日的物业管理费1127及33号楼-14-2、3层2016年10月1日至2017年9月30日的物业管理费2039元，共计3166元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，都丽豪廷公司向本院提交：1.照片复印件，用以证明都丽豪廷公司的保洁人员为涉案物业提供了保洁服务；2.团体意外伤害保险单，用以证明都丽豪廷公司在涉案物业处安排有保洁人员和保安人员。王芬发表质证意见称，认可以上材料的真实性，但不认可其证明目的，保洁人员是新来的；保险单的签发时间是2017年1月，可以证明是在纠纷发生之后才有的物业服务人员。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。都丽豪廷公司与开发商签订了《前期物业服务合同》，并对钢琴城所有的楼房进行了物业管理服务，而钢琴城已经交纳该楼房原来的物业管理费，在庭审中亦承认尚欠物业管理费一事，双方形成了事实上的物业管理行为。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现因新开街22号楼2层西侧的消防通道冻裂跑水，都丽豪廷公司同意王芬免交纳22号楼-6-2、3层2016年6月15日至2017年6月14日的物业管理费，一审法院准许。又因都丽豪廷公司要求王芬给付的物业管理费系29号楼、33号楼，经一审法院释明，王芬同意将反诉状及相关照片撤回，一审法院对此亦无异议。如果王芬认为因22号楼的消防通道跑水给其造成的损失超过了当年的物业管理费，其可另行主张损害赔偿。关于王芬提出的都丽豪廷公司其他问题，其并未提交充分证据予以证明且都丽豪廷公司不予认可，本院难以采信。
综上所述，王芬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 霍思宇
代理审判员 李 冉
二〇一七年八月三十日
法官 助理 刘 衍
书 记 员 刘 波