江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初4673号
原告：孙青,女,1975年1月26日出生，汉族,江苏省南京市人,居民,住沭阳县。
委托代理人：颜怀猛，男，1975年9月23日出生，汉族，江苏省南京市人，居民，住沭阳县。
被告：江苏诚尚房地产开发有限公司，住所地沭阳县迎宾大道69号。
法定代表人：李仲威,该公司董事长。
委托代理人：仲波，江苏序阳律师事务所律师。
原告孙青诉被告江苏诚尚房地产开发有限公司（以下简称“诚尚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用简易程序及普通程序公开开庭进行了审理。原告孙青及委托代理人颜怀猛、被告诚尚公司的委托代理人仲波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙青向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交房违约金71375元（暂定自2012年10月1日至2016年3月30日止，原告保留要求被告支付2016年3月31日后违约金的诉权）；二、要求被告支付2012年10月1日至2015年10月1日期间的租金84000元。事实及理由：2012年5月1日，原告与被告诚尚公司签订《商品房买卖合同》，约定被告诚尚公司将其开发的位于沭城镇迎宾大道北侧、义乌路东侧中国沭阳国际服装南北汇A区A41036号商铺出售给原告。合同同时约定被告诚尚公司应于2012年10月1日前交付房屋，但被告并未于2012年10月1日前将上述商铺交付给原告。同日，原、被告签订《补充协议》，约定原告将涉案商铺返租给被告使用。
原告为支持其诉讼请求提交下列证据：
证据一、原告与被告诚尚公司签订的商品房买卖合同及补充协议各一份，拟证明原告购买被告开发的涉案商铺并签订包租协议。
证据二、不动产发票1份，拟证明原告已经向被告按照约定支付了相应购房款；
证据三、沭阳县城乡建设局商品房交付标准规定，证明涉案商铺尚不具备交付条件。
被告诚尚公司的质证意见为：对证据一、二的真实性及关联性均无异议，但原告所缴纳的购房款扣除了返租租金。证据三与本案无关联性。
本院对原告提交的证据的认证意见为：鉴于被告对原告提交的证据一、二的真实性及关联性无异议，本院对证据一、二的真实性及关联性予以确认，可以证实原告购买被告开发的位于沭城镇迎宾大道北侧、义乌路东侧中国沭阳国际服装南北汇A区A41036号商铺一套，原告履行了相应的付款义务。对证据三的真实性无法核实，对其关联性不予确认。
诚尚公司辩称：原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》属实，原告购买的商铺原价951690元，扣除前三年的返租租金及相关优惠后，剩余房价为558924元。因被告已将前三年租金冲抵在价款内，故原告要求被告支付2012年10月1日至2015年10月1日期间的租金无事实及法律依据。因原、被告约定自2012年10月1日至2017年10月1日返租给被告使用，被告不存在迟延交付的事实，同时房屋无论交付与否，被告均按照合同约定支付原告租金及保租租金，均没有给原告造成任何损失，故原告要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩，提交以下证据：
证据四、原、被告签订的认购书一份，拟证明涉案商铺的原价款为951650元，扣除了相关返租租金及优惠款项后为558924元，同时证明原告前三年返租租金已在购房款中扣除。
证据五、被告的宣传海报一份，拟证明涉案商铺前三年是返租，第四、五年是包租，第五年可以回购，是否交房和原告没有关系，不会给原告方造成任何损失。
本院对被告提交的证据的认证意见为：鉴于原告对被告提交的证据四的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据可以证实原、被告就涉案商铺签订认购协议的事实，对该证据的合法性、关联性予以确认。证据五系宣传海报，房地产开发企业在房产开发过程中制作海报进行宣传已形成行业惯例，故本院对其真实性予以确认，对于证据效力将根据本案查明的事实予以综合认定。
根据上述证据结合当事人陈述，本院查明本案事实如下：
2012年3月8日，原、被告签订《中国沭阳国际服装南北汇认购书》，合同内容为：“甲方：江苏诚尚房地产开发有限公司，……；乙方：孙青，……；认购物业：江苏省宿迁市沭阳县《中国沭阳国际服装南北汇》A41036号商铺；建筑面积77.96平方米，商铺原价：玖拾伍万壹仟陆佰玖拾元整（￥951690元），优惠折扣85*76*98*95*98-2000；成交房价款：伍拾伍万捌仟玖佰贰拾肆元整（￥558924.00元）；一、付款方式：1、……；2、乙方选择按照以下B方式付款：A、……；B、银行按揭或公积金贷款方式：（1）首期楼款：乙方须于2012年3月8日前付清首付款（不含定金）叁拾叁万捌仟玖百贰拾肆元整（￥338924.00元），并携带此认购书、有效身份证明文件及其他应付款项亲临售楼处办理签署《商品房买卖合同》等手续；（2）按揭楼款，贰拾贰万元整（￥220000元）由乙方向银行申请按揭，并于签署《商品房买卖合同》同时与按揭银行签订有关银行按揭借款合同、填写申请书等资料，否则视为逾期付款，承担违约责任；……。”2012年6月1日，原告孙青（××）与被告诚尚公司（××）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同内容如下：××购买的商品房为××建设的中国沭阳国际服装南北汇A区A42035号房，建筑面积共94.17平方米，其中套内建筑面积48.32平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积45.85平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4654.73元，总金额为438336元；付款方式：商业贷款，首付款金额为258336元，于签订合同时付清，贷款金额180000元，需于签订本合同7日内到××指定的贷款银行办理按揭手续并递交按揭资料；××应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）并符合本合同约定的商品房交付××使用；××逾期交房，逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金……。补充协议内容如下：保租期限自甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起满三年开始，期限为两年，即自2015年10月1日至2017年9月30日止；如甲方未能将商铺出租的，甲方每年向乙方支付商铺购买价（买卖合同所约定的正式成交价格）的5%作为租金，乙方应当就该5%的租金向甲方开具发票；甲方实际将该商铺出租的，若每年实际出租价格相应超出商铺购买价的5%，超出部分收益扣除甲方税金和相关成本后由甲乙双方五五分成，乙方应当就其所得收益向实际承租人开具发票；若每年实际出租价格低于商铺购买价5%的，乙方按照实际出租价格向实际承租人开具发票；自中国沭阳国际服装南北汇试业开始，甲方拥有自2012年5月1日起至2017年5月1日止期间该商铺统一经营管理权，此期间该商铺使用权归属甲方，乙方不得已任何理由加以干涉……。上述合同、协议书生效后，原告孙青于2012年7月16日向被告诚尚公司缴纳购房首付款258336元。
另查明：被告诚尚公司开发建筑的中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区）于2011年1月20日取得商品房预售许可证，该工程于2013年1月29日通过了自来水管网总表试压验收，于2013年1月30日通过了配电房受电工程竣工验收，于2013年7月26日提供了防雷设施检测验收。
根据诉辩双方的主张，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《补充协议》（保租协议）是否能够改变被告根据《商品房预售合同》的约定向原告交付涉案商铺的具体时间，被告是否应承担给付原告主张的逾期交房违约金的民事责任；二、原告主张的租金是否已经在购房款中优先扣除；
关于第一个争议焦点，本院认为：被告诚尚公司与孙青签订的补充协议并未延长双方合同约定的房屋交付期限。双方在《合同补充协议》中约定的保租行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故约定合法有效。依据该约定，诚尚公司在依约支付相应的租金对价后，即拥有自2012年5月1日至2017年5月1日期间涉案商铺的使用权。但是，诚尚公司与孙青补充签订的租房协议约定，并不能改变诚尚公司依据《商品房买卖合同》的约定向孙青交付房屋的期限。如诚尚公司所述，诚尚公司依据《合同补充协议》取得的系孙青所有房屋的使用权。而诚尚公司依据《商品房买卖合同》向孙青交付房屋，系交付房屋的所有权。所有权的权能范畴显然远大于基于租赁关系取得的使用权权能范畴。故诚尚公司不能以通过《合同补充协议》的形式取得待售房屋的使用权为由，从而拒绝依据《商品房买卖合同》的约定交付房屋。综上，被告未能提供涉案房屋竣工验收合格的证据，应认定涉案房屋不符合交付条件，被告至今未将符合约定的房屋交付给原告，被告存在逾期交付房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。
关于第二个争议焦点,本院认为：24%的租金收益（2012年10月1日至2015年10月1日）已在涉案房屋购房款中预先冲抵。理由如下：1、在原告孙青与诚尚公司签订的《中国沭阳国际服装南北汇认购书》及《商品房买卖合同》中均未对上述租金收益返还的事宜进行相关约定；2、在诚尚公司印发的宣传单中载明：“本项目投资案例：房号A33012，面积45.78，总价267470，三年返租64193，返租后总价，203277，首期103277，贷款额100000，月供（10年）1200。”，故原告孙青对其购买的商铺采用“保租”的经营方式及前三年的租金收益已预先在房屋购房款中冲抵是明知的；3、原告孙青与诚尚公司签订《商品房买卖合同》附件四:合同补充协议中约定：“保租条款：1、保租期限：保租期限自甲乙当日，孙青在与诚尚公司签订的《委托经营管理合同》中明确放弃向诚尚公司收取第一年至第三年任何形式的租金收益；4、结合孙青在委托经营管理合同中放弃前三年的租金收益的意思表示，诚尚公司抗辩其已在购房款中扣除24%房款作为租金收益合理、可信。现孙青向诚尚公司主张其返还24%租金收益无事实依据，本院不予支持。
因被告存在逾期交付涉案房屋的违约行为，涉案房屋实际上并未交付给原告，双方约定的返租协议并未实际履行，因返租协议中约定2012年10月1日起至2015年10月1日止期间的租金已在购房款中扣除，即原告已实际上得到上述期间的租金利益。因已经扣除的返租租金计算标准并不比双方约定的逾期交房违约金计算标准低，故应认定自2012年10月1日起至2015年10月1日止期间因被告逾期交房违约行为给原告造成的损失，被告已通过支付返租租金的形式实际进行了赔偿。原告主张自2012年10月1日起至2015年10月1日止期间的逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。返租协议终止期限届满后的逾期交房损失，被告仍应承担赔偿责任。综上，原告的诉讼诉讼请求部分有事实及法律依据，本院予以部分支持。调解不成。本案经本院审委会讨论通过。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏诚尚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙青支付逾期交房违约金（违约金以558924元为基数，自2015年10月2日起至2016年3月30日止，按每日万分之一的标准计算）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2534元，由原告负担2000元，由被告负担534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2534元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。
审 判 长 肖 云
人民陪审员 陈德兴
人民陪审员 沈海萍
二〇一七年一月十七日
法官 助理 陈颖慧
书 记 员 徐卫梅
书 记 员 咸军成
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。