四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第2472号上诉人（原审被告）:王多银，住四川省南部县铁鞭乡。委托代理人：苏义龙，盐亭县玉龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绵阳市通力汽车运输有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区涪城路明珠大厦。法定代表人：岳从坤，该公司董事长。委托代理人：李小虎，四川法韬律师事务所律师。王多银因侵权责任纠纷一案，不服盐亭县人民法院（2015）盐民初字第3331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人王多银及其委托代理人苏义龙、被上诉人绵阳市通力汽车运输有限公司之委托代理人李小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，能够证明如下案件事实:1999年4月，绵阳市通力汽车运输有限公司盐亭汽车站取得盐亭县云溪镇文同路建筑面积2222.35平方米房屋的房产所有权证，房产证编号为盐房所权证盐房所权证字0040号。1999年9月，原盐亭县汽车队人、财、物与绵阳市通力汽车运输有限公司实际整体合并，合并后隶属于绵阳市通力汽车运输有限公司领导和管理，设立绵阳市通力汽车运输有限公司盐亭分公司（简称通力运输盐亭分公司）。2009年6月30日，通力运输盐亭分公司与王多银分别作为甲方与乙方签订了《交通宾馆二至四楼承租合同》，载明：承租时间为2009年7月1日至2011年6月30日止；租金及付款方式年租金叁万柒仟元，付款方式为双方在签订合同时乙方向甲方现金一次性支付清当年租金；乙方承租期满后，所投入装修（地砖、门窗，包括过道楼梯、马桶、浴盆）属甲方所有，乙方不得以任何理由拆除。该合同届满后，双方于2011年7月7日又签订了《交通宾馆二至四楼承租合同》，载明的内容除承租时间为2011年7月1日至2012年6月30日止外，其余内容与双方2009年6月30日的合同内容一致。2013年7月2日，通力运输盐亭分公司与王多银分别作为甲方与乙方签订了《房屋租赁合同》，载明：租赁地点为交通宾馆3、4、5楼，租赁时间从2013年6月30日起至2014年6月29日止，计1年；年租金为40000元；合同签订之日一次性缴清当年租金，次年租金在租房时间届满提前一个月向甲方一次性付清，否则终止合同。2014年6月30日，通力运输盐亭分公司与王多银分别作为甲方与乙方签订了《房屋租赁合同》，载明：甲方同意将坐落在文同路社区3、4、5楼出租给乙方用于商业经营；租赁时间从2014年6月30日起至2014年12月29日止半年；每半年租金为20000元；合同签订之日一次性缴纳当年租金。王多银向通力运输盐亭分公司缴纳了房屋租金20000元。2014年10月25日，通力运输盐亭分公司向包括王多银在内的租赁房屋经营户发出《通知》，载明：“经县政府和通力总公司协调，盐亭汽车站将于2014年12月25日至29日择期搬迁后关闭，根据我司汽车站三产业各门市的经营情况，经公司研究决定，各门市租金于2014年11月25日截止。11月26日至12月29日公司只收取期间实际产生的水、电、气等费用，请各经营业主在2014年12月29日前处置相关商品、货物，联系相关转向经营事项”。王多银拒绝签收该《通知》。2014年12月22日，盐亭县人民政府发布了《关于搬迁县城客运站的通告》，载明：在2014年12月25日-29日实施原客运站搬迁，搬迁完毕后原客运站整体关闭。2014年10月25日后通力盐亭分公司多次召集包括王多银在内的的租房经营户协商腾退房屋事宜，王多银拒绝腾退，占用该租赁房屋至今。2015年6月15日，通力运输盐亭分公司以租赁合同纠纷为由向原审法院起诉，请求判令王多银返还租赁房屋并赔偿损失；2015年7月23日，通力运输盐亭分公司申请撤回起诉；原审法院裁定准许其撤回起诉。2015年7月24日，绵阳市通力汽车运输有限公司以王多银为被告向原审法院提起本案诉讼，请求判令：“1.被告向原告交回租赁房屋，停止侵权；2.被告赔偿2014年12月30日至2015年7月20日房租费损失；3.被告赔偿2014年12月30日至2015年7月20日期间占用房屋给原告无法向第三方履约造成的直接经济损失；4.本案诉讼费由被告承担”。一审中，王多银以通力运输盐亭分公司在与其签订合同中调整了其所租房屋，减少了营业收入为由，要求通力运输盐亭分公司赔偿其损失。在庭审中，绵阳市通力汽车运输有限公司要求王多银赔偿占用租赁房屋的赔偿金20000元，并自愿放弃其起诉所主张的第三项诉讼请求。二审中，王多银称通力运输盐亭分公司在其租赁期间承诺了以房租的形式解决消防通道及装修的费用，且在租赁期间由2、3、4楼变更为3、4、5楼是不合理的，5楼无使用价值，通力运输盐亭分公司在已经出卖了该房屋的情况下，仍出租给自己，给自己造成了巨大的经济损失。二审中，王多银向本院递交书面申请，请求法院调查收集盐亭县人民政府将绵阳市通力汽车运输有限公司的房屋出卖给开发商的时间、开发商与绵阳市通力汽车运输有限公司之间对于搬迁的具体约定。王多银表示放弃其在上诉请求中要求对证据进行鉴定的申请。上述事实，有房屋租赁合同、收据、房屋产权证、房屋地形图、会议记录、通告、通知及当事人陈述等证据在卷佐证。原审判决认为：关于原告的主体问题，本案起诉的原告是绵阳市通力汽车运输有限公司，房产证上登记的所有权人为绵阳市通力汽车运输有限公司盐亭汽车站，与王多银签订的合同的甲方是通力运输盐亭分公司，上述主体看起来不是同一权利主体。经查明的事实，原取得包括王多银租赁房屋在内的主体是绵阳市通力汽车运输有限公司盐亭汽车站，该站在1999年9月被整体合并到绵阳市通力汽车运输有限公司，其人、财、物由绵阳市通力汽车运输有限公司管理，因此，绵阳市通力汽车运输有限公司对包括王多银租赁的房屋具有所有权为本案的适格主体。王多银作为乙方与甲方通力运输盐亭分公司（打印为“绵阳通力汽车运输有限公司盐亭分公司”）签订的租赁合同，名称虽与绵阳市通力汽车运输有限公司设立的通力运输盐亭分公司不符，但在合同上加盖的印章为通力运输盐亭分公司，况且王多银交款的收据印章为绵阳市通力汽车运输有限公司盐亭财务专用章。在本案庭审中，王多银也认可在房屋租赁期没有其他单位和个人向王多银主张过对房屋的权利，可以认定绵阳市通力汽车运输有限公司授权通力运输盐亭分公司对该租赁房屋进行管理和收取费用。因此，绵阳市通力汽车运输有限公司是适格主体。关于绵阳市通力汽车运输有限公司主张的侵权责任，绵阳市通力汽车运输有限公司拥有对包括王多银租赁的房屋在内的所有权，绵阳市通力汽车运输有限公司授权通力运输盐亭分公司对房屋进行管理、使用和收益，通力运输盐亭分公司对该房屋与王多银签订《房屋租赁合同》，绵阳市通力汽车运输有限公司并未提出异议。通力运输盐亭分公司与王多银签订的租赁合同，从庭审中双方认可的2009年6月30日、2011年7月1日、2014年6月30日签订的租赁合同看，租赁合同是一年一签，每年签订的合同在2014年6月30日前租期内为一年，2014年6月30日签订的租赁合同，租赁期限是半年，合同中均约定了租赁期限，王多银称双方约定租期为每年继续租用此房，本案在审理中，王多银并未提供依据，在租赁合同中也看不到有该内容，王多银的辩解和主张缺乏事实依据支持，不予采信。王多银在租赁期间对租赁房屋有占有使用权，租赁期满后王多银对租赁房屋无权占有和使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用的状态”。王多银在租赁期满后，继续占有租赁房屋，在通力运输盐亭分公司通知王多银腾退房屋后，王多银拒不腾退，构成侵权。因此，绵阳市通力汽车运输有限公司请求王多银交回租赁房屋，停止侵权的主张，予以支持。对于绵阳市通力汽车运输有限公司主张的王多银无权占用期间的损失，予以支持，对于绵阳市通力汽车运输有限公司要求王多银赔偿从2014年12月30日至2015年7月20日期间占用房屋给其无法与第三方履约造成的直接经济损失间，绵阳市通力汽车运输有限公司在庭审中已表示自愿放弃，予以支持。关于绵阳市通力汽车运输有限公司主张王多银支付占用期间的损失费的标准计算问题，绵阳市通力汽车运输有限公司主张其损失费20000元，结合本案的实际，王多银在租赁期限届满后继续占用租赁的房屋其占用费，其计算标准应按照双方于2014年6月30日签订合同约定的租金标准，半年为20000元计算至2015年7月24日止，其占用费为22465.75元，在本案中绵阳市通力汽车运输有限公司只主张了20000元，予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、由王多银在本判决生效后10日内返还绵阳市通力汽车运输有限公司租赁房屋；二、由王多银在本判决生效后10日内赔偿绵阳市通力汽车运输有限公司从2014年12月31日至2015年7月24日期间占用租赁房屋的损失费共计人民币20000元。本案收取案件受理费100元，由王多银负担。王多银对原审判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，查清租赁合同纠纷的事实，依法改判绵阳市通力汽车运输有限公司承担违约责任赔偿金（王多银提交的《交通宾馆装修结算表》载明包含地砖、踢脚线、墙砖等各项装修费用共计192618.99元）、王多银在本案审理期间的往返车旅费、生活费及诉讼代理费，本案诉讼费由绵阳市通力汽车运输有限公司承担。王多银的主要上诉理由为：一、“5.12”地震后，案涉房屋受到了严重的损坏，王多银要求通力运输盐亭分公司对房屋进行维修加固，公司口头承诺由王多银自行出资维修，维修资金以续租房屋的租金进行抵减。2011年，公司强行将二楼收回，将五楼交给王多银经营，但五楼不具备使用价值。在经营过程中，因消防被检查为不合格，被要求整改，通力运输盐亭分公司口头承诺以续租的方式减扣房屋租金，至今未落实。二、通力运输盐亭分公司先卖后租，蓄意欺骗，让王多银投资维修加固，整改消防通道，给王多银造成大量损失，双方之间存在租赁合同纠纷，本案案由应为租赁合同纠纷。三、双方租赁合同到期日为2014年12月31日，但绵阳市通力汽车运输有限公司公示的拆迁日期是2014年12月29日，根据合同法的相关规定，绵阳市通力汽车运输有限公司属于违约方。四、通力运输盐亭分公司所提交的证据没有经过王多银质证，要求对几项特殊证据进行证据鉴定。五、绵阳市通力汽车运输有限公司在诉讼期间采取了不正当的利益交换，导致一审错误审判。绵阳市通力汽车运输有限公司答辩称：王多银在租赁合同到期终止后继续占用该房屋，根据合同法的相关规定，绵阳市通力汽车运输有限公司选择的是侵权责任之诉，案由应当按照绵阳市通力汽车运输有限公司所主张的民事法律关系确定。王多银要求绵阳市通力汽车运输有限公司承担违约责任赔偿金及要求二审法院查清租赁合同纠纷事实的请求，因其在一审中未提起反诉，不属于本案审理的范围，本案并非租赁合同纠纷。二楼变更为五楼是按照合同约定所履行的，并不存在违约的事实，即便存在，王多银也应当另案起诉。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院认为：根据双方当事人的二审诉辩理由，本案二审的争议焦点在于：一、本案案由是否适当；二、绵阳市通力汽车运输有限公司是否应向王多银支付赔偿金及诉讼期间的往返车旅费、生活费及诉讼代理费。一、关于本案案由是否适当的问题，案由是指民事诉讼案件的名称，民事案件案由的确定应以当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，提起民事诉讼的一方系绵阳市通力汽车运输有限公司，其请求判令王多银返还房屋，支付房屋占用费，原审法院将本案案由确定为侵权责任纠纷并无不当。二、关于绵阳市通力汽车运输有限公司是否应向王多银支付赔偿金及诉讼期间的往返车旅费、生活费及诉讼代理费的问题，在本案一中，王多银并未提起反诉，其在一审中的诉讼地位为被告；王多银所提该请求属于其在二审中的反诉请求，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院对该请求不作审理。二审中，王多银称通力运输盐亭分公司在其租赁期间承诺了以房租的形式解决消防通道及装修的费用，且在租赁期间由2、3、4楼变更为3、4、5楼是不合理的，5楼无使用价值，通力运输盐亭分公司在已经出卖了该房屋的情况下，仍出租给自己，给自己造成了巨大的经济损失；王多银所主张的整改费用，亦不属于本案审理范围，王多银认为双方租赁合同到期日为2014年12月31日，但通力运输盐亭分公司公示的拆迁日期是2014年12月29日，属于违约方。通力运输盐亭分公司虽然于2014年10月20日公布了搬迁日期，但在租赁合同期满即2014年12月31日前，并无证据证明通力运输盐亭分公司有强制王多银搬离租赁房屋的行为，故，该公示日期并未影响双方租赁合同的履行，王多银称通力运输盐亭分公司属于违约方的理由不成立。二审中，王多银向本院递交书面申请，请求法院调查收集盐亭县人民政府将绵阳市通力汽车运输有限公司的房屋出卖给开发商的时间、开发商与绵阳市通力汽车运输有限公司之间对于搬迁的具体约定。因该房屋的所有权人系绵阳市通力汽车运输有限公司，绵阳市通力汽车运输有限公司具有对该房屋的占有、使用、收益和处分四项权能。王多银依照租赁合同对该房屋享有的是租赁权，该项权利属于债权。同一标的物上既有物权，又有债权，物权具有优于债权的效力。故绵阳市通力汽车运输有限公司有权对案涉房屋进行处分，本院对王多银的调查申请不予准许。王多银在庭审中表示放弃其在上诉请求中要求对证据进行鉴定的申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己民事权利和诉讼权利”之规定，本院予以准许。王多银所持“绵阳市通力汽车运输有限公司在诉讼期间采取了不正当的利益交换”的上诉理由，因其未提交证据证实，其该项上诉理由不成立，不予支持。综上，王多银的上诉理由均不能成为其在租赁期限届满后仍可占用租赁房屋的合法理由，其应当向绵阳市通力汽车运输有限公司返还房屋，支付非法占用费。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王多银负担。本判决为终审判决。审判长 陈 谦审判员 吴莹迪审判员 陈 江二〇一六年五月二十日书记员 谭雅丹