福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初1241号原告（反诉被告）：胡洪，男，汉族，1976年3月22日出生，现住福州市马尾区。原告（反诉被告）：周秀琼，女，汉族，1976年12月11日出生，现住福州市马尾区。共同委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑美妹，女，汉族，1990年1月10日出生，福建省连江县。委托诉讼代理人：蔡松敏，福建求拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贤义，系被告丈夫。被告（反诉第三人）：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码：91350100796069117L。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事实所律师。反诉第三人：福州市马尾区温莎麦田房产中介所，住所地福州市马尾区。经营者：张力军，总经理。委托诉讼代理人：汪丁闽，系公司员工。原告胡洪、周秀琼诉被告郑美妹、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理。被告郑美妹于2017年10月23日提出反诉，本院依法予以准许，并由审判员沈镇友适用简易程序于2017年11月14日公开合并开庭审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张钊、林儒瀚、被告（反诉原告）郑美妹及委托诉讼代理人蔡松敏、陈贤义、被告（反诉第三人）金诚丰公司的委托诉讼代理人蒋洮婷、反诉第三人福州市马尾区温莎麦田房产中介所（以下简称“温莎中介所”）的委托诉讼代理人汪丁闽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡洪、周秀琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月26日签订的关于买卖福州市马尾区房产的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》；2、判令被告郑美妹向原告支付违约金人民币15万元整（其中430000元由被告福建金诚丰担保有限公司从购房保证金中代为支付），并赔偿原告为本案而支付的律师代理费损失（暂计一审律师代理费人民币15000元整）；3、判令被告福建金诚丰担保有限公司对被告郑美妹的违约及赔偿承担连带责任；4、判令二被告承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：原告胡洪、周秀琼（合同甲方）与被告郑美妹（合同乙方）在案外人温莎中介所的居间下，于2017年3月26日签订了关于买卖福州市马尾区房产的《房屋买卖合同》，约定成交价为86万元，被告金诚丰公司系上述合同的交易服务方。签约之时，因该房产上存在抵押，双方约定解押方式为郑美妹向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保（即赎楼解押）；同时，因郑美妹属于外地户籍，且没有提供符合购房资格的条件的相关资料，郑美妹于《房屋买卖合同》的补充协议第3条作出承诺：“乙方保证在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交其在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴交证明，否则，甲方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求乙方承担相应的违约责任”。合同签订后，胡洪、周秀琼依约将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交由金诚丰公司监管，并向其房屋贷款抵押银行申请还款，配合郑美妹办理了按揭贷款手续及公证书。金诚丰公司于2017年7月20日向胡洪、周秀琼告知郑美妹的房屋按揭贷款已于2017年7月18日放款，此时依据《房屋买卖合同》第六条第（二）款之约定：“在赎楼业务获得批准（以银行放贷为准）且该房屋抵押权人告知可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还款账户，该款项抵作部分购房款。甲方应在收到前述款项后当日向抵押权人还款，不足部分由甲方自行出资解押”。但胡洪、周秀琼迟迟未收到郑美妹的解押款项，解除房屋抵押权的手续无法进行。胡洪、周秀琼委托律师于2017年8月29日、9月5日，两次向金诚丰公司、郑美妹发出《律师函》，要求郑美妹、金诚丰公司以书面形式明确郑美妹是否属于限购的居民家庭户及何时向金诚丰公司提交相应证明的材料，并向卖方胡洪、周秀琼出示相关证明文件，以及按照合同约定将解除抵押权所需的款项转入银行还款账户用于还贷解押，并继续履行合同。金诚丰公司、郑美妹分别于2017年9月7日、9月10日回函，但均对上述关键问题避而不谈，也未继续履行合同。胡洪、周秀琼于2017年9月12日再次委托律师向郑美妹、金诚丰公司发送律师函，再次要求郑美妹于限期内将解押款项转入周秀琼的银行贷款还款账户办理房产解押手续，并提供关于郑美妹购房资格的证明材料，以及书面确认其是否存在限购情况。郑美妹、金诚丰公司签收后，至今仍未答复，亦不继续履行合同。郑美妹违背诚信之行为已构成违约，金诚丰公司与郑美妹而已串通、故意隐瞒郑美妹的购房资格问题，应与郑美妹承担连带责任。原告胡洪、周秀琼无奈诉至贵院，要求解除合同，并要求郑美妹、金诚丰公司承担违约责任。被告郑美妹辩称，请求驳回原告的诉求，一、本案的争议标的所涉《房屋买卖合同》合法有效，作为出卖方的原告，应该依法履行合同。二、本案原告解除合同的真正目的是原告想借机抬高合同标的，因此是原告在根本违约。被告金诚丰公司辩称，一、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》都是合法有效，金诚丰公司已履行协议中的义务。二、原告要求公司承担违约金没有事实合法依据，首先根据合同约定，被告有没有存在购房资格是被告自己的事，我方不存在与被告相互勾结故意隐瞒被告没有购房资格。其次，合同不能履行的原因实为原告故意拖延，并明确表示不愿意履行合同。综上，请求驳回原告对我方的诉求。反诉原告郑美妹向本院提出如下诉讼请求：一、判令反诉被告继续履行《房屋买卖合同》：1、立即与反诉原告和指定的该购房产权人郑金土、反诉第三人配合或自行赎楼解押，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，2、须于注销抵押登记材料领取后三日内即与反诉原告和其指定的该购房产权人郑金土、反诉第三人配合申请办理相应房屋所有权过户登记；3、为保障合同目的实现需履行之其他合同义务；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币150000元；三、判令反诉被告向反诉原告支付因反诉被告的违约而致的直接损失，暂计人民币50000元；四、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用，包括本案本诉的诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告通过居间人反诉第三人温莎中介所于2017年3月26日在该中介所签订《房屋买卖合同》，由反诉原告购买反诉被告夫妻共同私有房产一套。合同约定：房产位于福州市马尾区，建筑面积51.53平方米，房屋成交价为860000元人民币，银行按揭贷款支付，房屋有抵押应赎楼解押，违约金为人民币150000元，并明确双方的通信地址和反诉原告有权指定合同外第三人作为购房产权人等。反诉原告、反诉被告及反诉第三人温莎中介所于上述同日签订一份《居间服务合同》，约定由反诉第三人温莎中介所对上述房屋买卖提供居间服务。还有，反诉原告、反诉被告及第三人金诚丰公司于上述同日签订《交易服务合同》，约定由反诉第三人金诚丰公司对上述房屋买卖提供交易服务。为此，反诉原告在2017年3月28日向反诉第三人金诚丰公司交付上述购房保证金人民币43000元，是由反诉第三人温莎中介所的本案居间服务负责人李旺经办的。反诉原告在2017年5月4日支付部分房款人民币25万元用于反诉被告办理房地产提前还贷、解押手续，被告虽申请提前还贷、解押，但不配合反诉原告和第三人金诚丰公司办理解押手续，更不配合房屋产权转移手续，导致双方争议恶化和反诉原告不得不将已经住房按揭贷款到位反诉第三人金诚丰公司账户的人民币37万元退还发放贷款的中国光大银行福州鼓楼支行，并赔付相应违约金、利息等。反诉原告与两反诉第三人经多次口头、电话和发函沟通催告，一直推脱不予配合。反诉被告拒不正面回应，也拒不继续履行。反诉原告无奈恳请上述指定合同外第三人郑金土即反诉原告的弟弟作为购房产权人，并愿意一次性全额付清上述购房款，但反诉被告仍无动于衷。因反诉被告的违约行为导致上述所有合同无法继续履行，严重损害了反诉原告利益，请求判如所请。反诉被告胡洪、周秀琼辩称，一、郑美妹无权指定案外第三人购买诉争房屋。1、郑美妹指定案外第三人的权利是附条件和附期限的，期限已超过，条件未成就。首先，《房屋买卖合同》第七条第3款约定：“在甲方向交易服务方提交该房屋其名下权证材料后五个工作日内，由交易服务方代乙方或乙方指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。”该条款明确了乙方即郑美妹在评估前可以指定第三人购买诉争房屋，如指定第三人，将以第三人的名义进行评估。评估期限为2017年3月31日，但郑美妹于2017年9月25日，即本案原告起诉后，才要求指定第三人，显然已不在其权利行使期限内。其次，《房屋买卖合同》补充协议第3条约定：“乙方保证在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交其在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，否则，甲方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求乙方承担的相应的违约责任。”该条款明确约定了乙方应保证自己享有购房资格，这也是其指定第三人的前提条件，如郑美妹自己都没有购买权利，其当然也就无法对他人授权。2、郑美妹在合同履行过程中已指定了自己作为新产权人，无权再行指定第三人。郑美妹提交的贷款资料已经证明，其在评估前已确定是以自己的名义进行评估和贷款的。事实上，郑美妹已经明确行使了指定产权人的权利，郑美妹在以自已的名义评估并贷款后发现补交个税仍无法购房后再次行使指定产权人属于滥用权利，合同中也没有约定在评估后其有再次指定第三人作为产权人的权利。因此，反诉原告要求以案外第三人的名义继续履行合同没有依据。二、郑美妹的行为已构成根本违约，无权要求反诉被告继续履行和承担违约金。在本诉中，反诉被告已明确指出了郑美妹的违约行为，根据合同的明文约定，反诉被告已有权解除合同并对反诉原告主张违约金，这里不再赘述。反诉原告作为本案的违约方要求守约方承担违约金缺乏事实和法律依据。综上，反诉原告诉讼请求以第三人名义履行合同本身就违反合同约定，其违约行为已造成合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。恳请法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告金诚丰公司辩称，本案买卖双方签订的合同是合法有效的，金诚丰公司已经履行合同义务。反诉第三人温莎中介所辩称，作为居间方，依照第三人与反诉原、被告双方签订的《居间服务合同》：第一，第三人温莎中介所的义务在《房屋买卖合同》成立时已经终止；第二，第三人认为《房屋买卖合同》是一方支付价格一方交付标的物的合同，反诉原、被告双方在合同中第七条第三款也明确约定反诉原告有指定第三人的权限。本案中被告并未依约行使合同解除权，且未获得人民法院解除合同的生效裁判文书，我方认为在合同存续的情况下，反诉原告要求继续履行合同，并不损害反诉被告签订合同的根本目的，且反诉被告亦可以通过《房屋买卖合同》违约相应约定获得救济，我方认为双方可以继续履行《房屋买卖合同》。鉴于双方对本诉中各自提交的证据真实性均不持异议，对双方提交《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》、《居间服务合同》予以采纳。对原告提交的收证收据、个人贷款提前还款审批表、告知函、工商银行流水账单及双方往来函件，以及被告郑美妹提交的收款收据、个人贷款合同及授信额度合同、变更协议、对账单和签购单、贷款借据、转付回单、贷款回单及按揭贷款客户期供表、医保卡、社保卡、纳税记录、郑金土身份相关材料，被告金诚丰公司提供的网签合同及郑美妹个税证明等，均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。对双方提交的律师委托合同及收费发票，本院酌情认定。对被告郑美妹提交的行驶证和驾驶证与其损失不具必然关联性，本院不予采纳。前述本院采纳的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2017年3月26日周秀琼、胡洪（甲方，卖方）与郑美妹（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于福州市马尾区（产权证号：榕房权证FZ字第15054338-1、15054338-××号），面积51.53平方米，成交价款86万元。合同第六条第一款约定，抵押情况：B。B、存在抵押，甲方应在2017年3月31日前向抵押权人申请还款。第二款约定，若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所用方式为：C项。C、乙方向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保（即赎楼解押）：••••••••••••••在赎楼解押业务获得批准（以银行放贷为准）且该房屋抵押权人告知可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户，该款项抵作部分购房款。甲方应在收到前述款项后当日内向抵押权人还款，不足部分由甲方自行出资。第七条约定了交易流程，包括交易保证、申请解押、代送评估、贷款审批、还款解押、资金监管、申请过户、缴税领证、抵押放款、房屋交接、费用结算。其中，代送评估：乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人（乙方应确保该第三人具备购买该房屋及按揭贷款资格），在甲方向交易服务方提交该房屋其名下权证材料后五个工作日内，由交易服务方代乙方或乙方指定的第三人委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前乙方应支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。还款解押：若该房屋已设定抵押，双方应依照《房屋买卖合同》及补充协议之约定办理该房屋抵押权注销手续，届时甲乙双方应依照交易服务方要求办理相关手续。申请过户：在甲方领取其名下无抵押权的不动产权证且乙方的贷款申请获批后三个工作日内，甲乙双方应申请办理该房屋所有权过户手续。第九条第一款约定，房屋所有权变更完毕前乙方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币15万元。第三款约定，前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费）。合同补充协议第三条约定，乙方保证在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交其在福州市行政区域内近2年内累计缴交一年以上的个人所得税证明或社会保险缴纳证明，否则甲方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求乙方承担相应的违约责任。双方在合同及补充协议上签字捺印，并预留个人送达地址，同日双方还与被告金诚丰公司签订《交易服务合同》，与反诉第三人温莎中介所签订《居间服务合同》。合同签订当日，原告将房屋所有权证、国有土地使用权证交由被告金诚丰公司保管。2017年3月28日，被告缴纳履约保证金43000元由金诚丰公司监管，3月29日，《房屋买卖合同》办理网签手续。4月14日，原告向交易房屋按揭银行申请提前还款，4月19日，交易房屋完成评估手续。4月24日，被告向金诚丰公司提交了个人缴纳个税证明（系于2017年3月23日补缴）。5月4日，被告向光大银行存入25万元作为购房资金进行监管，5月26日，被告向中国光大银行福州分行申请按揭贷款用于赎楼解押，7月18日，光大银行审批通过并放款37万元。7月20日，金诚丰公司发函给原告要求协助办理交易房屋解押还款手续，但原告未予以配合，7月26日，金诚丰公司再次发函给原告催促其携带身份证、月供银行卡及借款合同与交易服务方办理相关还款解押手续，但原告仍未配合办理。因该笔贷款未及时使用，8月2日，被告将37万款项退回光大银行并为此承担部分违约金。8月29日及之后，原告、被告及金诚丰公司多次往来函件就赎楼解押款项是否入户、被告是否属于限购情形、合同是否继续履行等进行督促和回应。另查，根据交易服务方金诚丰公司陈述，双方发生争议前期是原告不配合办理解押还款手续所致，后期是因为到2017年8月份福州房屋登记部门对补缴个税的购房资格进一步收紧所致。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。双方争议焦点有二：1、被告郑美妹是否具备购房资格，其是否有权指定第三人郑金土作为产权人？2、被告郑美妹未将款项转入原告按揭银行还款账户是否违约？针对第一个争议焦点，依照福州市人民政府在2016年10月和2017年3月的购房新政，被告郑美妹虽不是福州五城区户籍，但其网签合同在2017年3月29日，补缴个税也在3月23日之前，完全具备在福州市购房的资格。因此，被告郑美妹不存在不符合购房资格的问题，至于按照交易服务方的陈述自2017年8月起福州市房屋登记部门收紧通过补缴个税方式购房的政策属于客观情况，过错不在被告，原告以此认定被告违约并要求解除合同缺乏事实依据。虽然客观上因购房政策收紧，被告郑美妹已经不具备以本人身份购房，但被告郑美妹提出指定案外人郑金土作为产权人的主张并不违反《房屋买卖合同》第七条的约定及精神，本院认为，法律并不禁止购房人指定第三人作为产权人，但如何指定第三人作为产权人应当按照双方合同约定及精神执行。尽管双方在《房屋买卖合同》第七条约定被告郑美妹指定第三人作为产权人应当是在房屋进行评估之前（房屋已于2017年4月份出具评估报告），被告郑美妹直至2017年9月才提出指定第三人郑金土作为产权人与合同约定时间不符，但一方面，金诚丰公司在2017年7月20日发函告知原告协助办理解押手续，原告拒绝配合导致后续合同履行进程包括产权登记发生延误，原告显然存在过错；另一方面，尽管合同第七条约定了指定第三人作为产权人的时间，但被告郑美妹在签订合同时并未指定第三人，而是以自己身份购房，说明其签订合同购买房屋的初衷及本意并非是要指定第三人作为产权人，其本人就是真正的购房人。而在原告违约未及时办理解押手续导致后续产权过户延误加之房屋登记部门自行收紧政策影响郑美妹本人的产权过户，被告郑美妹并无过错。那么，郑美妹作为无过错方，房屋登记部门自行收紧政策显然符合合同履行之情势变更情形，郑美妹依据合同约定通过指定第三人郑金土作为产权人进而实现合同继续履行，既不违反《房屋买卖合同》第七条之精神，在当前二手房交易环境下，也是公平分配交易双方对应的合同义务及责任，彰显良好社会经济秩序和诚信原则的必然要求。因此，反诉原告郑美妹要求继续履行的请求本院予以支持，其主张通过一次性付款的方式为原告解押及支付购房款项未加重原告的负担和义务，本院予以支持。对第二个争议焦点，原告已经在2017年4月14日申请提前还贷并获批，尽管是超过合同约定的期限完成申请提前还款，但客观上也履行了合同义务，为被告后续赎楼解押确定条件。而被告郑美妹已经按照合同约定申请赎楼解押为原告提供解押款项，并没有违约。双方发生争执主要在于是否必须将款项转入原告按揭银行还款账户才能认定为符合合同约定的被告替原告解押行为？对此本院认为，尽管合同第六条第二款约定了被告通过赎楼解押的方式获得贷款后转入原告账户为原告解押，但款项转入原告按揭银行还款账户只是说明需要通过转入款项的方式最终实现解押，但款项以何种形式转入及转入后如何完成解押还款显然并未约定清楚。被告金诚丰公司作为交易服务方对赎楼解押的流程显然是清楚的，其明确表示需要原告提供个人身份证及银行卡配合被告及交易服务方在银行柜台完成解押还款程序并两次发函要求原告配合，那么在被告的贷款获批后，原告按照交易服务方的指示配合提供身份证及银行卡到柜台办理解押还款手续是合同各方应当履行的义务。原告在交易服务方发函要求配合办理该手续后未履行显然存在过错。因此，原告以被告违约要求其赔偿15万违约金及律师费，以及要求被告金诚丰公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，其主张本院均不予支持。对反诉原告郑美妹提出要求反诉被告赔偿15万违约金及5万元损失的主张，因15万元违约金是建立在解除合同基础上，但反诉原告主张的是继续履行合同，反诉原告该项主张既不符合合同约定，也缺乏证据支持，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告胡洪、周秀琼应在本判决生效之日起继续履行其与反诉原告郑美妹在2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》及相关协议，并在第三人福建金诚丰担保有限公司通知的期限内向其按揭银行申请还款解押手续（但反诉原告郑美妹应当按照合同约定履行代付按揭款项的合同义务）；二、反诉被告胡洪、周秀琼应在取得其名下无抵押权的权证材料后在第三人福建金诚丰担保有限公司通知的期限内配合并协助反诉原告郑美妹及指定产权人郑金土办理将位于福州市马尾区房屋过户至郑金土名下；三、驳回原告胡洪、周秀琼的诉讼请求；四、驳回反诉原告郑美妹的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12400元，减半收取6200元，由原告胡洪、周秀琼自行负担。反诉案件受理费6200元由反诉原告郑美妹自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一七年十二月十五日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。SHAPE*MERGEFORMAT