成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初13291号原告：任素英,女,汉族,1951年10月2日出生,住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：贾天权,男,汉族，1976年4月29日出生,住成都市高新区。特别授权代理人，系原告之子。被告：成都高投建设开发有限公司。住所地：成都高新区天府一街****号。法定代表人：任正。委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师(成都)事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师(成都)事务所律师。特别授权代理人。原告任素英诉被告成都高投建设开发有限公司（以下简称“高投建设”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。于2017年2月9日进行第一次开庭，原告任素英及其委托代理人贾天权到庭参加诉讼，被告高投建设经本院合法传唤，无正当理由未到庭。后因工作变动，本案变更为由本院审判员吴翔独任审判，于2017年5月19日进行第二次开庭，原告任素英的委托代理人贾天权、被告高投建设的委托代理人刘畅均到庭参加诉讼。于2017年6月5日进行公开宣判,原告任素英的委托代理人贾天权、被告高投建设的委托代理人李彦瑶、刘畅均到庭参加。本案现已审理终结。原告任素英向本院提出诉讼请求：要求确认双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第3款、第4款无效；确认补充协议第五条第2款、第八条、第六条第2款、第七条第3款、第十四条无效。事实与理由：2015年12月22日，原告任素英与被告成都高投建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》合同编号：YGDD-1-3-302以及补充协议，约定被告将成都高新区西部园区西南片区阳光地带1幢3层02号房出售给原告。商品房所在土地用途为商业，土地使用年限为2015年3月至2055年3月止。原告于2015年11月27日向被告支付定金，并于2015年12月20日一次性支付房款。双方签订的合同中存在多处明显违背法律的规定，故要求确认合同中的相关条款无效。被告高投建设答辩称，原告的诉讼请求无法律及事实依据，原告所主张无效的《商品房买卖合同》、《补充协议》的相关合同条款均为有效。经审理查明，2015年12月22日，原告任素英与被告成都高投建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YGDD-1-3-302）以及补充协议，约定被告将成都高新区西部园区西南片区阳光地带1幢3层02号房出售给原告，测绘建筑面积53.47m2,商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自2015年3月至2055年3月止。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，被告向原告交付了房屋。现该房屋由任素英租赁给本案原告代理人贾天权。《商品房买卖合同》第二十条第3款约定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属（包括所有权和使用权）归出卖人所有，出卖人有权出售、出租”；第4款：“该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权均归出卖人所有”；《补充协议》第五条第2款约定：“商品房经验测取得规划验收报告，但买受人与出卖人共同查验收房时，发现有其他问题，应在办理交接手续、缴纳法律规定的税费后当日以书面形式提出，且书面异议需详细、具体，有理有据”；第六条第2款约定：“出卖人协助维修时，买受人有配合、协助其保修或维修的义务，并不得因配合协助等原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用要求；在相邻住户发生维修时，买受人应为其维修提供相应便利和配合”；第七条第3款约定：“出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后365个工作日内为买受人办理分户产权登记，并在办理分户产权证登记后的2年根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定执行）”；第八条约定：“1、买受人同意将外墙面及屋面的广告发布权、收益权不可撤销地授予出卖人行使，并由出卖人进行统一管理使用。买受人不得改变楼宇外观整体效果，并遵守出卖人或者物管单位对楼宇屋面和外立面的统一管理、使用。2、根据规划建设的停车位、车库所有权、使用权属于出卖人所有。出卖人有权出售或委托物业管理公司进行租赁。”；第十四条约定：“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。本补充协议未约定的，仍按《商品房买卖合同》执行”。另查明，任素英与贾天权为母子关系。本院认为，任素英与成都高投建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。双方当事人亦按照合同约定完成了房屋的交付与房款的支付。现原告认为《商品房买卖合同》及其补充协议的部分条款明显违背法律规定，诉请法院确认其为无效条款。本院依其诉求对相应条款进行了审查：一、关于《商品房买卖合同》第二十条第3款、第4款，（一）第3款原告认为，按照规划，小区是没有车库的，既然没有的东西就不应该约定在合同里，因此应该认定无效；被告则认为根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而争议的这条正是对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属的约定，没有违反法律的强制性规定，应该有效。本院认为，本条从形式上看，在合同中以加下划线的方式进行了突出，采取了合理方式提请买受人注意；从内容上，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，小区内是否对于停车位进行了规划，均不影响该条款的效力，是否有车库、车位只是涉及合同条款的适用问题，并不涉及效力问题，因而本条有效。（二）第4款关于楼宇命名权，原告认为，被告在将房屋出售给原告等购房人后，开发商就不再对小区和物业具有相应的权益，而这些权益应该属于业主，合同约定该项权益属于开发商应该属于无效。被告认为，关于楼宇命名权，属于双方自由约定的事项，法律、行政法规并未对此作出强制性规定，因此该约定未排除原告的利益，此约定合法有效。本院认为，本条从形式上看，在合同中以加下划线的方式进行了突出，采取了合理方式提请买受人注意；从内容上看，楼宇命名权并非法律规定专属而不能进行约定的权益，在合同签订过程中，双方对于此权益进行约定与处分并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。补充协议第八条与主合同中上述条款是一样的内容，故补充协议第八条亦属有效。二、关于《补充协议》第五条第2款原告认为，因为主合同中并没有规定要以书面的形式来提出收房时发现的问题，补充协议中增加的这一项约定加重了买受人的义务，因此，应属无效；被告认为，本条并没有加重原告的责任，而是对买受人认为房屋存在质量问题应当承担举证责任的约定与细化，在司法实践中，即便房屋存在质量问题，买受人也应当承担举证责任，因此，本条系对商品房买卖合同中关于质量争议处理约定的补充和细化，有利于质量争议的处理，亦不属于合同无效的情形，应为合法有效；本院认为，采取书面或者口头方式提出在收房时发现的房屋问题，并非法律禁止不能约定的内容，采取书面的方式更利于在发生纠纷时固定证据，利于定纷止争，且并不存在加重原告义务的问题，故，本条应属有效。关于《补充协议》第六条第2款原告认为本条约定了原告不能够向被告提出因为配合协助的原因而导致的补偿或其他形式的费用要求，因此，认定本条无效；被告则认为，本条约定买受人不得因配合协助等原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用，本条并未减轻被告对房屋可能发生质量问题的维修义务，被告进行协助维修对于原告而言属于有益的行为，原告接受被告的维修予以配合也是应有之义务，因此本条亦未限制原告的任何合理权利，也没有加重原告的责任，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，同时，参照《物权法》关于相邻关系的约定，配合也属于应有之义务，因此本条应属合法有效。本院认为，本条的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且该条的约定在于买受人不得仅因配合协助的原因而向出卖人提出补偿或其他形式的费用要求，并未约定在维修过程中给买受人造成其他损失后，买受人不得提出赔偿要求。因此，对于原告要求认定本条无效的诉请不予支持。四、关于《补充协议》第七条第3款原告认为，根据国务院颁发的《城市房地产开发经营条例》第33条，确认了现售商品房的购买人在90日内办理房屋所有权证及国土证，而本条的约定违反了经营条例的规定，所以无效；被告答辩认为本条合法有效，因为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定可以看出，权证办理时间可由商品房买卖双方自行约定，本条即是双方对权证办理时间的合理约定，应为合法有效。本院认为，被告对于此条的答辩意见，合法有据，并且认为《城市房地产开发经营条例》第33条的规定属于是管理性强制性规定，而非属于效力性强制性规定，因此，本条应属有效。关于《补充协议》第十四条原告认为，补充协议为主合同的补充，而本条的约定却将补充协议的效力置于主合同之上，是错误的，应该无效；被告答辩认为，补充协议是双方一致的约定，是对主合同的进一步补充，且补充协议的条款并未限制或加重原告的责任，应属合法有效。本院认为，补充协议存在的前提在于主合同的存在，且形成于主合同之后，属于对主合同的细化、补充与部分修改，如果出现补充合同的约定与主合同的约定发生矛盾时，应该以签订在后或者记载着合意修改内容的补充协议为准执行，如果否认补充协议仍以主合同的原条款为准执行，那任何一份合同只要主合同一旦签订，就不存在着任何修改的可能性，合同双方如需修改内容只能合意解除原合同或者约定原合同作废，重新拟制并签订合同，实质上是增加了整个社会的交易成本。因此，本条亦属合法有效的约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告任素英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告任素英承担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年六月五日书记员 韩亚群