沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初2385号原告孟庆年，男，1963年8月16日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人曹英魁，系辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人杨博雷，系辽宁公正律师事务所律师。被告毕洪刚，男，1976年5月20日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。委托诉讼代理人蔡传勇，系辽宁万嘉律师事务所律师。第三人辽宁东冉房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区陵东街10号3门。法定代表人李峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人王祎，系该公司法务人员。第三人唐进，女，1968年4月7日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告孟庆年与被告毕洪刚、第三人辽宁东冉房屋开发有限责任公司（以下简称“东冉房屋开发公司”）、唐进案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孟庆年委托诉讼代理人曹英魁、被告毕洪刚委托诉讼代理人蔡传勇及第三人东冉房屋开发公司委托诉讼代理人王祎到庭参加诉讼。第三人唐进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟庆年向本院提出诉讼请求：1、解除对沈阳市皇姑区宁山西路1号1号门、1号2号门、1号302号房、1号303号房、1号405号房的查封；2、确认上述五套房产归原告所有。由被告承担诉讼费。事实和理由：2016年3月24日，原告购买了第三人东冉房屋开发公司十套房产，并办理入住，房产分别为沈阳市皇姑区宁山西路1号1号门、1号2号门、1302、1303、1405、1301、1401、1402、1403、1404，房屋总价合计14754040元。由于第三人东冉房屋开发公司内部纠纷，导致公司证件没有办理齐全，原告无法办理房产证，故原告分六次付房款11100000元，尚欠3654000元。双方约定在可以办理房产证之日，补齐剩余购房款。另由于第三人东冉房屋开发公司内外部纠纷，证件不齐，账号被封，原告遂将11100000元房款付给孙明（××）。按照交易习惯、相互信赖已开出三联据发票，可证从2016年4月到9月间已付房款数额。综上，原告与第三人东冉房屋开发公司已经就该十套房屋买卖合同履行完毕，原告可以依据其合法债权享有对该十套房屋的物权请求权。皇姑区法院在被告毕洪刚的申请下，作出（2016）辽0105执3185号执行裁定书，查封了原告的5套房产（分别为沈阳市皇姑区宁山西路1号1号门、1号2号门、1号302号房、1号303号房、1号405号房）。上述房产每平方米单价7000元左右，总价值9614360元，该地点房产符合市场价值，不存在被告所称的明显偏离市场价格问题，且原告已支付全部购房款。现诉至法院。被告毕洪刚辩称，第一、经过执行异议案件的庭审，对本案的相关证据基本了解。原告方的合同签订及履行不符合交易常理。原告方作为买受人应当向开发商东冉房屋开发公司交纳房款，而原告方的证据显示收款人为案外人孙明，没有证据可以证明其与东冉房屋开发公司有直接关系。合同签订后，买受人即本案原告还没有开始付款，并且从付款过程来开，持续付款时间将近10个月，而案外人孙明和本案的第三人东冉房屋开发公司即已出具了收到全款的收款证明，根据交易习惯应当由开发商东冉房屋开发公司收款，而合同签订之时，该公司账号并没有出现原告方主张的有查封或涉诉现象；第二、原告与第三人的交易行为不符合物权法所保护的善意第三人的情形。根据房产法律及相关规定，开发商应该销售的是符合销售条件的即手续齐全的房产，而迄今为止本案第三人东冉房屋开发公司只办理完两项手续，其不具备销售商品房的资质，原告方在购房时对上述条件属明知，整个交易过程原告方并没有给付全款；第三、房屋签订的交易价格，明显低于市场价值，一层的门市价值7000元/平米，其他的写字间3000元/平米，抛去开发商所要支付的16.7%的税费，尚不够施工成本，何来符合市场价格一说；第四、原告方对房屋并没有实际占有。鉴于以上情况，我方有理由认为原告具有与第三人串通，转移第三人财产的可能。第三人东冉房屋开发公司述称，我方与原告的房屋买卖是真实存在的，我方因为公司内部纠纷导致房屋销售手续没有办理齐全。关于涉案房屋我们只办理下来土地证，目前公司的财务账号是处于被查封状态的。第三人唐进未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了（2017）辽0105执异3号执行裁定书、兴业银行转账凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：毕洪刚（原告）与东冉房屋开发公司、唐进（均为被告）民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日作出（2016）辽0105民初163号民事判决，判决：一、东冉房屋开发公司偿还毕洪刚借款本金5670000元，于判决生效后十日内给付；二、东冉房屋开发公司给付毕洪刚利息1500000元（其中4000000元本金计息期间自2014年6月1日至2015年6月1日；1940000元本金计息期间自2014年6月23日至2015年10月23日），于判决生效后十日内给付；三、上述款项，如东冉房屋开发公司逾期给付，由唐进承担连带给付责任。该判决已发生法律效力。2016年11月10日，本案被告毕洪刚申请强制执行。本院立案后于2016年11月22日作出（2016）辽0105执3185号执行裁定，依法查封被执行人东冉房屋开发公司所有的位于沈阳市皇姑区宁山西路1号1号门、1号2号门、1号302号房、1号303号房、1号405号房。上述房产被查封后，本案原告孟庆年向本院提出书面异议，要求解除对上述房产的查封。2017年2月10日，本院作出（2017）辽0105执异3号执行裁定，裁定驳回案外人孟庆年的异议请求。原告不服该裁定，故于2017年2月诉讼来院。另查，原告向本院提供了其于2016年3月24日与第三人东冉房屋开发公司签订的五份《商品买卖合同》及相应收款收据。上述买卖房屋均位于皇姑区宁山西路1号恬园项目，具体房屋地址、建筑面积及价款分别为：一、1幢1单元1门房屋，建筑面积764.61平方米，价款5352270元；二、1幢1单元2门房屋，建筑面积608.87平方米，价款4262090元；三、1幢1单元1302号房屋，建筑面积257.64平方米，价款901740元；四、1幢1单元1303号房屋，建筑面积107.4平方米，价款375900元；五、1幢1单元1405号房屋，建筑面积156.9平方米，价款549150元，上述涉案房屋购房款项共计11441150元。第三人东冉房屋开发公司均于2016年3月24日出具了收款收据。再查，2016年4月-9月期间，原告孟庆年陆续向案外人孙明汇款共计1110万元，分别为2016年4月1日300万元、6月1日110万元、6月6日60万元、6月7日140万元、8月15日400万元、9月29日100万元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案原告孟庆年主张其作为房屋买受人，已与出卖人第三人东冉房屋开发公司签订了房屋买卖合同，并支付购房款11100000元，且已实际占有涉案房屋。原告为证明其主张的事实成立，提供了商品房买卖合同、收款收据、兴业银行转账凭证等，故要求解除对涉案房屋的查封及确定涉案房屋的所有权。本院结合原告的自述、提供的相关证据及已查明的事实，进行如下分析：一、原告提供的商品房买卖合同与收款收据，但上述商品房买卖合同均未备案，据此，仅能够反映涉案房屋的价款。二、原告提供的收款收据与兴业银行转账凭证，首先，二者所载明的款项数额不一致，且出具收款收据的时间早于转账时间；其次，转账凭证载明的收款人系案外人孙明，而非第三人东冉房屋开发公司；最后，第三人东冉房屋开发公司未向原告开具销售不动产发票。据此，原告提供的转账凭证不能证明该转账行为与交付购房款之间存在关联性。三、假使上述转账款项系用于交付购房款，原告自述购买包括涉案房屋在内的十套房屋，在未付清全部购房款的前提下，原告未能提供证据证明其已付款项系用于交付涉案房屋的购房款。四、第三人东冉房屋开发公司在2016年4月时尚未取得商品房销售许可证，根据法律规定，其无权对外销售房屋。综上，原告所提供的证据不能证明其已取得的权利能够排除执行，其主张解除对涉案房屋的查封及确定涉案房屋由其所有的诉讼请求，不符合法律规定，故本院不予支持。本案在审理过程中，第三人唐进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，故本院依法进行了缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告孟庆年的全部诉讼请求。案件受理费14790元（原告已预交），由原告孟庆年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李相儒审 判 员  杨慧云人民陪审员  李艳伟二〇一七年十月二十六日书 记 员  林 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。