广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0122民初360号
原告：潘云艳，女，1990年4月8日出生，壮族，现住广西南宁市武鸣区。
被告：武鸣县御宝投资有限公司，住所地：广西武鸣县城江滨路9、10号，组织机构代码：66480272-7。
法定代表人:罗小玉，董事长。
原告潘云艳诉被告武鸣县御宝投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告潘云艳到庭参加诉讼。被告武鸣县御宝投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告潘云艳诉称:2015年8月1日，原、被告签订一份《物业租赁合同》，约定被告将坐落在南宁市武鸣区城厢镇欢歌路2号三月三文化广场A区12栋103号的商铺出租给原告，租赁期限自2015年10月1日起至2030年10月1日止，租金共计20000元。现原告已将20000元租金一次性缴纳给被告，但被告并未将上述商铺交给原告使用，已构成违约。被告至今未取得相关部门批准的《建设工程规划许可证》。原告认为，根据我国相关法律规定，被告未取得相关行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》之前，就与原告签订《物业租赁合同》，该合同依法无效。合同无效后，根据我国相关法律规定，被告应返还原告交纳的租金20000元。
综上所述，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、判令原告与被告于2015年8月1日签订的编号为A0192的《物业租赁合同》无效；2、被告武鸣县御宝投资有限公司退还原告潘云艳租金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告潘云艳为证实其主张，向本院提交以下证据：《物业租赁合同》、《收据》，拟证明原、被告已就南宁市武鸣区城厢镇欢歌路2号三月三文化广场A区12栋103号的商铺签订租赁合同，原告已向被告缴纳租金20000元。
被告武鸣县御宝投资有限公司未答辩及提交相关证据。
本案的调查重点是：1.原告潘云艳与被告武鸣县御宝投资有限公司之间签订的《物业租赁合同》的效力如何？2.原告潘云艳请求被告武鸣县御宝投资有限公司返还租金20000元有何依据？
经本院审理查明：原告潘云艳作为乙方，被告武鸣县御宝投资有限公司作为甲方，双方于2015年8月1日签订《物业租赁合同》，约定甲方将坐落在南宁市武鸣区城厢镇欢歌路2号三月三文化广场A区12栋103号的商铺出租给乙方，面积为6.18平方米，租赁期自2015年10月1日起至2030年10月1日止，租金共计20000元，乙方自愿向甲方支付5000元作为定金。乙方需在签订本合同当日付清100%租金，并在甲方所出租物业交付前付讫履约保证金1000元，乙方逾期缴纳租金超过10日的，本协议自动作废。甲方在2015年10月1日前将该物业交付给乙方使用，如逾期不能交付的，甲方应按相应比例将租金退还给乙方，逾期超过2个月，合同自动解除，乙方有权要求甲方退还所交纳的全部租金并赔偿履约保证金。履约保证金为人民币壹仟元整（￥1000）元整，在租赁期满后15个工作日内，如双方无相互间的债务纠纷，甲方将履约保证金不计息返还乙方…合同还约定，因一方违约导致另一方解除合同的，由此产生的责任和损失由违约方承担，守约方有权要求违约方赔偿实际损失，并支付与押金等同金额违约金。
另查明，原告潘云艳于2015年8月1日向被告武鸣县御宝投资有限公司缴纳三月三文化广场A区12栋103号铺的租金20000元，其余费用均未缴纳。合同签订至今，被告武鸣县御宝投资有限公司尚未将上述物业交付给原告使用。
又查明，位于南宁市武鸣区城厢镇欢歌路2号的武国用（2009）第0117022号宗地使用权人为广州军区空军土地管理办公室，属军事设施用地。2011年4月6日，广州丰润投资有限公司与中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处就该宗地签订租赁合同，约定由广州丰润投资有限公司对该宗地进行商业开发。同年10月24日，被告武鸣县御宝投资有限公司与广州丰润投资有限公司就该宗地的开发签订《合作协议书》。2015年7月7日，中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处委托被告武鸣县御宝投资有限公司的法定代表人罗小玉就该宗地向南宁市武鸣区人民政府申请报建、施工建设等相关事宜。同年7月29日，南宁市武鸣区发展和改革局向中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处出具《关于给予中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处储备仓库项目备案的通知》，载明项目代建业主为被告。被告拟在该宗地上投资建设三月三文化广场，以商铺的形式对外招租，但被告至今未获得相关部门批准建设的《建设工程规划许可证》。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告武鸣县御宝投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。关于原、被告所签订的《物业租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因被告武鸣县御宝投资有限公司至今未就三月三文化广场商铺的工程建设向相关部门申请办理建设工程规划许可证，故原、被告就三月三文化广场A区12栋103号商铺所签订的《物业租赁合同》无效。关于原告主张被告返还的租金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，因原告已向被告缴纳三月三文化广场A区12栋103号商铺租金20000元，故被告武鸣县御宝投资有限公司应当予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告潘云艳与被告武鸣县御宝投资有限公司于2015年8月1日签订的《物业租赁合同》无效；
二、被告武鸣县御宝投资有限公司返还原告潘云艳缴纳的租金20000元。
案件受理费300元，由被告武鸣县御宝投资有限公司负担。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 黄 宁
人民陪审员 吴庆华
人民陪审员 姚永业
二〇一七年六月八日
书 记 员 陆明宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。