江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高京军，男，1975年3月22日生，汉族，徐州乐橙餐饮管理有限公司法定代表人，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：陈伟，江苏忠清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张刚，男，1976年6月22日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。
上诉人高京军因与被上诉人张刚房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高京军及其委托诉讼代理人张倩、被上诉人张刚的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高京军上诉请求：1.撤销原判，查明事实后依�改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张刚承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案《房屋租赁合同》约定房屋租赁面积是使用面积1400平方米，但实际上交付给上诉人的房屋建筑面积约为1300平方米，且有A区西北角150平方米房屋未交付。按现状交付是指合同签订时的现状交付，而非交接时的现状，签订合同时的现状是移交完成的基础。交接后只有协商一致才能更改面积，否则被上诉人必须按照合同约定的面积和区域进行现状交付。一审法院以偏概全，属认定事实错误，被上诉人亦当庭认可A区西北角150平方米房屋未交付。二、被上诉人未履行合同义务，致使上诉人合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。1.《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。涉案《房屋租赁合同》第五条、第七条的约定，被上诉人应保证租赁区域内各种附属设施（消防、外围化粪池等）的正常运行，由于其正常运行所产生的故障，被上诉人应及时修复。由于被上诉人的原因造成租赁区域及附属设施不能正常使用，还不及时修复的，被上诉人应减免房屋租赁费，并补偿上诉人的经济损失，否则上诉人有权不支付房屋租赁费。无论法律规定还是双方合同约定，消防设施的正常运转和维修责任都在被上诉人。2.涉案房屋被消防部门查封的原因在于房屋主体存在消防问题，自动喷水灭火系统管网无水、室内消火栓压力不足等原因在合同签订前问题就存在，责任在被上诉人，与上诉人无关。一审判决裁判理由部分认为“假如张刚所交付的房屋原消防设施不能满足办公要求，高京军有权要�张刚在合理期限内履行相应的维修义务，或自行维修后维修费用从应支付租金中扣除并延长相应的租赁期”。一审法院使用“假如”字样加重上诉人的合同义务，违反了合同公平性，但是从中可以看出一审法院也认为维修义务在于被上诉人。涉案房屋被消防部门查封后，上诉人通知被上诉人进行消防维修整改，被上诉人未履行，最终导致涉案房屋被正式查封。3.上诉人签订房屋租赁合同的目的是注册公司从事餐饮行业，被上诉人对此是明晰的。但自2016年8月11日涉案房屋被临时查封及2016年9月13日涉案房屋被正式查封至今，上诉人长期无法从事经营。《合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能是实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。被上诉人未尽自己义务导致上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，上诉人有�解除合同。一审法院以涉案房屋的“办公”性质为由通过消防验收而判决上诉人承担被上诉人的消防责任，属于偷梁换柱。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条规定，因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，且该装饰装修系经出租人同意的，人民法院应予支持；该装饰装修未经出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修而未提出异议的除外。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。涉案《房屋租赁合同》第五条约定，如因被上诉人原因导致合同无法履行，被上诉人应赔偿上诉人装修损失，具体以装修单位和现场发生为准。被上诉人知道上诉人租赁房屋系用于餐饮经营，对于房屋装修也是清楚的，依据上述规定及约定，被上诉人应赔偿上诉人装修损失，以及上诉人的经营损失，包括上诉人赔偿给招商户的损失。四、一审法院适用法律错误。涉案房屋被查封，导致上诉人签订房屋租赁合同的目的无法实现。被上诉人也未按照约定完整交付房屋、未履行维修义务等造成上诉人重大损失，被上诉人的行为构成根本违约，双方签订的合同应依法解除�一审法院判决继续履行合同，实属错误。
被上诉人张刚辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。截至一审时，上诉人已经欠付被上诉人租金8万元，其要求返还租金的诉请无事实和法律依据。电费是上诉人直接交付给物业公司，与被上诉人无关。房屋租赁合同是张刚与高京军所签，至于高京军与乐橙公司之间有何种协议被上诉人不知情。如果确实存在损失也应由乐橙餐饮向上诉人高京军索偿。上诉人在清偿完被上诉人的所有欠款后，如果确有押金，被上诉人愿意返还。
高京军向一审法院起诉请求：1、判令张刚返还租金22619元及多收取的电费16992元。2、判令解除双方签订的房屋租赁合同，返还水电押金41500元（50000元减去欠张刚的约8500元）。3、赔偿各项损失共计418000元（剩余租赁期内2016年8月10日计算至2022年12月31日的装饰装修及投资残值损失约380000元，可得利益损失和赔偿其他经营者损失38000元）。4、本案的诉讼费由张刚承担。
张刚向一审法院反诉请求：1、判令高京军支付欠付的房屋租金，暂计为8万元（2016年8月、9月、10月、11月四个月的租金）2、诉讼费用由高京军承担。
一审法院认定事实：2014年7月21日，张刚（出租方、甲方）与高京军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、房屋位置面积甲方将其合法拥有的位于徐州市解放南路中国矿业大学科技园“同创新座”地下室A区，E区，中庭花园，地上一层东南角50平方（作为地下室入口）使用面积共约1400平方米（按实际划分为准）甲方以房屋现状出租给乙方使用。甲方保证拥有本合同出租房屋的所有权，如甲方因产权纠纷致乙方损失，当先全额赔偿乙方所有因此造成的损失。二、租赁期限该房屋租赁期限共八年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止。三、租金及支付方式1、租金在租赁期限内：第一至第四年租赁费用为贰拾万元/年（20万元/年）；第五至第八年租赁费用为贰拾伍万元/年（25万元/年）。2、签订合同后十五日内乙方向甲方支付维修水电押金，押金为5万元整，在合同正常终止之日前，一次性无息返还给乙方。3、租金支付方式：本着先付租金后使用的原则。在合同租赁期间内前四年乙方以每季度一付的方式支付给甲方租金，后四年乙方以每半年一付的方式支付给甲方租金；并在应付租金之日的上个月20日前支付给甲方，否则甲方有权终止合同。房屋租赁到期后，乙方如需续租，根据当时房价乙方享受优先租赁权。四、其它费用1、电费乙方承担租赁房屋的电费，由乙�按照实际用量支付（商业用），乙方收到电费通知单后的三个工作日内将当期应付电费全部交清。2、水费乙方承担租赁房屋的水费，由乙方按照实际用量支付（商业用），乙方收到水费通知单后的三个工作日内将当期应付水费全部交清。3、电话、网络等乙方使用项目乙方自行向政府或服务商提供申请并交纳相关费用。……五、甲方的权利及义务1、甲方在合同签定后的三个工作日内，将房屋交付乙方使用，并协助乙方完成排水、排烟等工作。其中保障乙方三相电的接入（容量为120KW）所产生费用由乙方自行承担。房屋支付之日起至本合同约定租赁期起，为房屋免租装修期。2、甲方应保证租赁区域内的正常使用环境，应积极配合乙方包括用电用水接入点的畅通，租赁区域内外部改造建设的协调工作。例如水、电接入点给乙方带来的经济损失由甲方承担。……六、乙方的权利和义务1、乙方有权按照本合同的规定使用租赁区域，有义务根据本合同的约定期限和方式向甲方交纳租金和其它费用。2、租赁区域按现状移交，因经营需要如另行投入改造，乙方需要征得甲方同意，装修所产生的费用由乙方承担。由于改造装修所造成的房屋及附属设施无法正常使用，所产生的维修费用由乙方承担。……4、合同期满或因其它原因终止时，如乙方未在合理期限内从承租区域迁出、搬清，则视为乙方放弃留置在承租区域内的财产所有权，甲方可派员到承租区域内清理，费用由乙方承担。……九、其它事项1、任何一方要求提前解除房屋租赁合同的，依据合同法规定处理，并向对方支付合同违约金壹拾万元（100000元）。2、乙方如需转租的，应提前一个月书面通知甲方，本合同继续有效，且转租期不得超出本合同约定租赁期限（征得甲方同意除外）�等。
2014年8月14日，张刚向高京军出具押金《收据》一份，内容为：现已经收到集美食街高京军交付的科技园4#101地下室租赁项目的水电押金伍万元整。将于合同到期时退还。
上述《房屋租赁合同》签订后，张刚即以房屋现状交付给高京军。高京军以承租房屋为经营场所与其他两位股东共同出资登记成立徐州乐橙餐饮管理有限公司（以下简称乐橙公司），并由高京军任乐橙公司法定代表人，且由乐橙公司出资装修并以向他人分租的方式经营乐橙美食广场。
乐橙公司经营至2016年8月11日，徐州市公安消防支队泉山区大队就上述美食街作出徐泉共消封字[2016]第0011号《临时查封决定书》，内容为：我大队于2016年8月10日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列水灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、自�喷水灭火系统管网无水。2、室内消火栓管网压力不足。3、无排烟设施。以上火灾隐患违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定。以上事实有2016第1635号《消防监督检查记录》、2016第0134号《责令限期改正通知书》和现场照片等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：乐橙美食整体。查封期限：2016年8月10日16时至2016年9月9日16时。
本案一审期间的争议焦点为：一、张刚是否将合同约定的房屋面积全部交付给高京军使用；二、高京军诉请返还多收的房租是否符合合同约定或法律规定；三、高京军诉请返还多收的电费是否有事实依据，是否符合法律规定；四、高京军诉请赔偿损失418000元是否有事实依据，是否符合法律规定；五、张刚�诉要求高京军支付拖欠的租金80000元是否符合合同约定或法律规定。
针对上述争议，高京军向一审法院提交以下证据：一、张刚身份证复印件、徐州汇和投资有限公司2014年7月1日向张刚出具的《委托书》各一份，其中《委托书》的内容为：我徐州汇和投资有限公司现将所属产权的位于徐州市解放南路中国矿业大学科技园“同创新座”的地下室A、E区域和地上一层A、E区域（以上区域均按照实际分割为准）全权委托张刚同志（身份证：）代为管理。张刚同志享有对该区域房产全部的管理、经营、改造、承包、租赁等权利，并承担相应的义务，但不享有对该区域房产的买卖、银行贷款的权利。我公司在该区域房产只对张刚同志负有相互的法律关系和责任，不对任何第三方负此相应的法律关系和责任。高京军以此证明张刚是本案适格当事人，张刚具有涉案房屋管�、改造、租赁等权限，具有房屋出租资格，具备权利义务的承担资格。二、《地下室平面图》复印件以及双方所签订的上述《房屋租赁合同》各一份，高京军以此证明双方存在房屋租赁关系，且对房屋租赁区域、面积、租金等事宜作出具体约定，但是张刚并未按照约定将全部租赁场地交付高京军，张刚交付的场地面积不足1400平方米，且A区西北角150平方米并未交付。三、徐州市公安消防支队泉山区大队出具的上述《临时查封决定书》及照片各一份，高京军以此证明徐州市公安消防支队泉山区大队2016年8月11日对涉案房屋进行了临时查封，责令对涉案房屋进行消防整改，期限为2016年8月10日至9月9日，整改的理由为该场所的自动喷水灭火系统管网无水、室内消火栓压力不足、无排烟设施。2016年9月13日对该场地正式查封。依照法律的规定和双方的约定，本次整改和查封的�因在于张刚，因为张刚提供的租赁场地不符合消防要求，且双方已经约定张刚有义务保证租赁区域消防设施的正常运转。张刚的违约行为导致了涉案场地的查封，高京军租赁房屋的合同目的无法实现，张刚的行为构成了根本违约，应承担法律责任。四、2016年8月16日内件品名为“文件”的邮政特快专递存根及落款“通知人”处为空白的《消防整改通知书》复印件各一份，高京军以此证明徐州市公安消防支队泉山区大队2016年8月11日对涉案房屋进行了临时查封后，其及时通知了张刚，要求张刚按照消防整改的要求对涉案场地进行消防整改，并通知张刚因为消防整改问题暂停支付房租。五、电费、水费通知单及收据复印件各一份，高京军以此证明乐橙公司向徐州汇和投资有限公司交上述所欠水电费，且在消防整改前按时支付了水费和电费，同时证明张刚多收取了电费，所收取电费单价为每度0.94元，高于电力部门收取的每度0.8289元的单价，张刚的行为违反了双方的约定。六、张刚所出具上述押金《收据》复印件一份，高京军以此证明其曾向张刚交付过50000元的水电押金。
张刚质证认为：一、对证据一真实性无异议，需要说明的是该《委托书》是张刚与涉案房屋所有人签订租赁合同以后由涉案房屋所有人向张刚出具的，可以证明涉案房屋的所有人准许张刚对房屋进行转租。二、对证据二真实性无异议，但是《地下室平面图》不能证明高京军主张的张刚未按合同约定向高京军交付房屋。另外，《房屋租赁合同》第一条房屋位置面积中有明确约定，使用面积共约1400平方米，按实际划分为准。在《房屋租赁合同》中还有约定，第一至第四年租金为20万元，也就是说该份合同明确约定并不是以建筑面积或使用面积来确定租金的，而�双方约定以实际交付为准，且租金按年支付，标准为第一至第四年每年20万元，第五年至第八年每年租金25万元。在《房屋租赁合同》的第六条第二项还约定，租金区域按现状移交，从该条可证明该房屋是以现状来移交，且如高京军经营需要改造，所产生的费用应由高京军承担，如果由于改造造成房屋无法正常使用的，所产生的费用也应由高京军承担。从该证据可得出高京军对涉案房屋无法正常使用责任是高京军，与张刚无关。三、对证据三真实性无异议。但不能证明高京军的证明主张。从《临时查封决定书》的查封内容可看出查封原因是相关消防设施不合格，被查封的主体是乐橙美食。从高京军提交的租赁合同可得知涉案房屋租赁合同履行的主体是高京军与张刚两人，乐橙美食不是合同主体，另外涉案房屋的使用用途是办公用房，而乐橙美食使用用途是餐饮，我�《消防法》规定建筑房屋改变使用用途的，应报公安消防行政管理部门审批并验收，否则不允许使用。据张刚了解，乐橙美食在改变涉案房屋使用用途后并未履行上述义务，所以造成该房屋被查封的责任应由乐橙美食自行承担，与张刚无关，且乐橙美食与张刚无合同关系，其主张权利应向高京军主张，所以该证据不能证明高京军的主张。四、对证据四邮政特快专递单真实性无异议，而消防整改通知书则与张刚无关。张刚与消防整改通知书的寄件人无合同关系，认为该份证据与本案无关，不能证明高京军的诉讼主张。五、对证据五真实性均无异议，但是该份证据与张刚无关，从收据的收款单位盖章来看，水费和电费收取单位是徐州汇和投资有限公司，并不是张刚。所以高京军向张刚主张电费返还事宜，没有事实和法律依据。电费发票的交费单位也为徐州汇和投资有限公司，所以水费和电费的收取是高京军直接向徐州汇和投资有限公司交付的，与张刚无关。六、对证据六收据押金无异议。
针对上述争议，张刚向一审法院提交有以下证据：一、上述《房屋租赁合同》一份，张刚以此证明双方于2014年7月21日签订《房屋租赁合同》，并约定租金的标准和支付期限，及先付租金后使用房屋等权利义务。在该份合同的第一条明确约定，使用面积约1400平方米，按实际划分为准。第六条第三款，证明乙方在经营过程中发生的诉讼纠纷等事宜均与甲方无关。二、《工商信息查询单》一份，张刚以此证明涉案房屋的实际使用人为乐橙公司。三、徐州市公安消防支队于2008年5月6日作出的徐公消验[2008]第0072号《建筑工程消防验收意见书》（复印件加盖徐州汇和投资有限公司公章），来源是从产权所有人徐州汇和投资有限公司取得，内容为�徐州市城市建设投资总公司，根据你单位申请，我支队于2008年4月26日、5月5日派员对你单位位于解放南路与泰山南路交叉处的徐州市科技城电子终端市场工程（使用性质：办公）进行消防验收，意见如下，一、该工程建设符合国家消防技术规范要求，消防验收合格，在消防方面具备使用条件。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、已经消防验收合格的建筑如有改建、扩建和用途变更等应报公安消防部门审批。张刚以此证明涉案房屋于2008年5月6日消防验收合格。其中在第三条规定，证明其向高京军交付的房屋是消防验收合格的房屋，完成了交付义务。四、EMS一份，张刚以此证明其于2016年10月9日向高京军主张欠付租金事宜。五、徐州成功物业管理有限公司2016年8月15日出具的《情况说明》一份，内容为：我公司所负责管理科技城一期的消防泵房及�泵房到五座大楼表前部分的消防管网都能够满足消防加压正常使用。这五座大楼分别是：同创新座、科技A座、科技B座、泉山楼、高新技术创业楼。如果这五个楼能确保本楼内的消防设施完好，我公司可随时提供消防验收及消防加压服务工作。另外，乐橙美食广场所承租的房屋，为同创新座大楼内汇和公司的产权。因此在产权人的授权下，同样享受随时提供消防验收及消防加压服务。张刚认为该《情况说明》主要是对高京军主张的消防设施相关情况进行说明，张刚以此证明其接到消防整改通知书等相关事宜以后及时向物业部门进行协调，按照合同完成了协助义务。
高京军质证认为：一、对证据一真实性没异议，但是承租人与出租人关于租金事情曾反复进行交涉，承租人要求出租人按照合同约定交付全部出租房屋以及返还多收取的电费，双方未谈妥，接着�案房屋被查封，导致涉案房屋无法使用，承租人租赁房屋的目的也无法实现。二、对证据二真实性无异议，同时该证据也证明了乐橙美食的法定代表人为高京军。高京军租赁房屋的目的也是为了经营餐饮行业，该证据也证明了乐橙美食的股东有王旭，王旭是乐橙美食的经营管理者，王旭的行为即是职务行为，王旭代表乐橙美食给张刚邮寄消防整改通知书以及与张刚协商水电费及查封事宜，都是职务行为。三、对证据三快递真实性无异议，但高京军并没有收取该快递，该快递是完整的，并未打开过，无法证明张刚的举证目的，高京军也不清楚里面文件的具体内容。四、对证据四真实性无异议，但是关联性有异议，首先出租人应进一步举证证明涉案租赁房屋的消防验收属于张刚举证证据所指向的消防验收区域，同时出租人要提供涉案租赁房屋消防验收合格证。此外该�收意见也要求消防设施应当定期维修保养，保证完整有效，如有扩建、改建和用途变更应报消防部门审批。承租人租赁的房屋即使属于该验收意见指向的区域，但是消防验收的时间过去了八年，消防设施如果出租人未按照验收意见进行维修保养，也会造成消防不合格。出租人未保证消防设施符合正常使用条件违反了法律规定和双方约定，出租人应承担违约责任和赔偿高京军损失。此外，用途的变更要求进行消防报批，但是餐饮行业的消防报批所审批的内容为：消防责任制，燃料特别是液化汽罐的存在位置，厨房电源、电路有无火灾隐患，灭火器的配置，室内装修所采用的可燃物，是否做防火阻燃处理，以及对员工的消防教育及安全培训，而本次查封的原因是由于房屋主体上的原因导致自动喷水灭火系统管网无水，以及室内消火栓管网压力不足，这个是需要整体改造的。不是承租户装修就可以处理的。五、关于证据五，该《情况说明》尽管加盖了公章，但没有法定代表人的签字，不符合单位证明的规范，且消防合不合格不是物业说的算，是由公安消防部门验收来决定的。该《情况说明》不能证明张刚履行了合同义务。张刚未保证涉案房屋的消防正常运营，查封的原因不在高京军。
一审法院认为：一、关于张刚是否将合同约定的房屋面积全部交付给高京军使用及张刚是否应向高京军返还多收房租问题。从双方当事人所签《房屋租赁合同》第一条约定分析，其明确约定出租房屋位置面积为“中国矿业大学科技园“同创新座”地下室A区，E区，中庭花园，地上一层东南角50平方（作为地下室入口）使用面积共约1400平方米（按实际划分为准）”，且“甲方以房屋现状出租给乙方使用”，也即约定的房屋使用面积仅为1400平方�左右，且以按实际划分为准、以房屋现状出租。考虑到双方于2014年7月即签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期自2015年1月1日起至2022年12月31日止，且高京军接受张刚所交付承租房屋并已实际使用至2016年，即已认可了张刚所实际交付的承租房屋面积，现又主张张刚未将合同约定的房屋面积全部交付，该院不予采信。基于此，高京军诉请张刚返还多收房租22619元，证据不足，不予支持。
二、关于高京军诉请张刚返还多收的电费问题。从高京军举证的电费、水费通知单及收据复印件等证据分析，其电费缴纳的主体为乐橙公司，收款主体为徐州汇和投资有限公司，高京军以自己个人名义诉请张刚返还多收的电费，不符合法律规定，该院不予支持。
三、关于高京军诉请解除《房屋租赁合同》并由张刚返还水电押金41500元、赔偿损失418000元问题。从双方当�人所签《房屋租赁合同》第六条第2项分析，其明确约定“租赁区域按现状移交，因经营需要如另行投入改造，乙方需要征得甲方同意，装修所产生的费用由乙方承担。由于改造装修所造成的房屋及附属设施无法正常使用，所产生的维修费用由乙方承担”。考虑到张刚所交付的承租房屋消防验收时的使用性质为“办公”，且当时系“按现状移交”，即高京军承租后由乐橙公司从事美食广场经营应自行改造相应的消防设施，乐橙公司经营期间因美食广场存在火灾隐患被消防部门查封，不能直接归咎于张刚所交付的承租房屋原消防设施存在问题。假如张刚所交付的承租房屋原消防设施不能满足办公要求，高京军有权要求张刚在合理期限内履行相应的维修义务，或自行维修后维修费用从应支付租金中扣除并延长相应的租赁期。现高京军诉请解除《房屋租赁合同》并由张刚�还水电押金41500元，举证不足，该院不予支持。基于此，同时考虑到美食广场系乐橙公司出资装修并以向他人分租的方式经营，高京军诉请张刚赔偿损失418000元，举证不足，不予支持。
四、张刚反诉要求高京军支付拖欠的租金80000元问题。由于高京军关于解除《房屋租赁合同》诉请一审法院没有支持，高京军仍应按照《房屋租赁合同》的约定继续向张刚支付相应的租金，即应向张刚支付所拖欠2016年8月、9月、10月、11月的租金合计66667元（200000÷12×4）。
综上，一审法院判决：一、驳回高京军的本诉诉讼请求；二、高京军应自判决发生法律效力之日起十日内向张刚支付2016年8月、9月、10月、11月的租金合计66667元。
二审期间，上诉人高京军未提交新证据，被上诉人张刚为证明其主张，向本院提交公司准予设立登记通知书，证明徐州乐橙餐饮�理有限公司实际经营范围是餐饮企业管理服务，并不能直接从事餐饮经营活动，张刚将涉案房屋按照现状进行移交，符合合同约定，履行了合同义务。本院组织当事人进行了证据交换及质证。因该证据与本案没有关联性，本院不予确认。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：一、张刚交付的房屋面积数量是否符合双方合同约定，高京军诉请要求返还多支付的房租应否得到支持；二、高京军以张刚未履行或未完全履行合同义务致使其合同目的不能实现为由，主张解除涉案房屋租赁合同，是否有法律及事实依据；三、高京军诉请要求张刚赔偿相关损失应否得到支持。
本院认为：一、关于房屋交付面积及高京军诉请要求返还房租的问题。涉案房屋租赁合同约定的租赁房屋面积系约1400平方米，并�明确具体的数字，而是估值，且合同约定按实际划分为准，并以房屋现状出租，即以房屋的实际状况予以出租。若出租的房屋面积不符合双方约定，则承租方在房屋交付时即已发现。自2014年7月双方签订合同及交付房屋至2016年10月高京军提起本案诉讼时，长达近两年的时间内，未有证据证明高京军曾就房屋面积提出异议，应当视为高京军对出租人张刚交付的房屋面积予以认可。现高京军又以交付的房屋面积不符合双方约定为由，主张张刚返还其多支付的租金，一审法院不予支持，并无不当。
二、关于高京军解除涉案房屋租赁合同诉请的问题。高京军以张刚未履行合同约定的消防义务，致使房屋被查封，从而导致其合同目的不能实现为由，主张解除涉案房屋租赁合同不能成立。理由如下：首先，张刚一审提交的徐公消验[2008]第0072号《建筑工程消防验收意见书》载明“该工程建设符合国家消防技术规范要求，消防验收合格，在消防方面具备使用条件”，即涉案房屋在2008年通过消防验收。其次，上诉人高京军二审庭审时认可经营餐饮条件下的消防标准高于租赁房屋交付时的标准，并认可应自行承担为满足餐饮经营条件所需要的消防改造，且高京军事实上也对涉案房屋进行了装修改造。第三、涉案房屋被消防查封的理由有三点，分别为：1、自动喷水灭火系统管网无水。2、室内消火栓管网压力不足。3、无排烟设施。其中第1、2点理由系对消防设施现状的描述，并无原因分析。在房屋曾通过消防验收，且上诉人高京军已对房屋进行过改造的情况下，造成上述前两点查封理由的原因应由高京军承担举证证明责任。其中第3点理由“无排烟设施”，根据双方合同约定，“甲方（张刚）……协助乙方（高京军）完成排水、排烟等工作”，可见排烟工作应由高京军负担，张刚仅承担协助义务。而查封理由为“无排烟设施”，该现象并非履行协助义务所能改变，高京军如认为该理由系张刚未履行义务所致，亦应当承担举证证明责任。综上，高京军以在经营餐饮过程中被消防查封，系因张刚未履行或未完全履行合同约定的消防义务所致，因举证不足，本院不予采信，高京军以此为由，主张其合同目的不能实现，并进而要求解除合同，本院亦不予支持。
三、高京军诉请赔偿损失的问题。高京军的该项诉请系在解除合同诉请的基础上所主张，因解除合同的诉请不能成立，故高京军的该项诉请亦不能成立。
综上所述，上诉人高京军的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1466元，由上诉人高京军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 单德水
代理审判员 徐海青
二〇一七年八月十二日
书 记 员 李昱莹