沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初3144号原告：沈阳市和平区机关事务管理局，住所地沈阳市和平区十一纬路74号，组织机构代码76008697-8。法定代表人：朱文武，系该局局长。委托诉讼代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。被告：刘丹，女，1966年4月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姚宜若，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳市和平区机关事务管理局（以下简称机关管理局）与被告刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张峰担任审判长并主审，与人民陪审员赵伟、隋冠卓组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告机关管理局委托诉讼代理人李晓蕾，被告刘丹委托诉讼代理人姚宜若、刘舒均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2004年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将沈阳市和平北大街89号三层建筑物、建筑面积4000平方米、庭院面积3514平方米出租给被告作为餐饮经营使用，年租金120万元，租赁期限5年，自2004年8月1日至2009年7月30日。合同签订后原告将房屋及庭院交付给被告使用。2006年9月13日，因被告拖欠租金原告曾将被告起诉至和平区人民法院，要求判令解除《房屋租赁合同》，并支付截至2006年8月31日拖欠的租金861444元人民币，和平区人民法院作出（2006）和民房初字第679号民事判决，支持了原告的诉讼请求。被告上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳中院作出（2007）沈民（2）房终字第306号民事判决，改判不予解除《房屋租赁合同》，仅判令被告支付截至2006年8月31日拖欠租金861444元。此后，被告支付了判决的拖欠租金租赁合同继续履行，但其后被告又未再支付租金。鉴于被告2006年8月以后一直停业未经营的现状，当时省地税局需要借用场地进行办公。2008年3月，原告和省地税局经与被告协商将该房屋转借给省地税局办公使用至2008年9月30日。2008年10月1日后，省地税局将房屋返还给被告。因此，原告起诉时，该段时期的租金并未请求。2009年7月30日租赁合同期满后，原告要求被告返还房屋，但被告一直拒绝返还，仍然占用房屋。并且被告至今仅支付给原告租金至2008年8月31日，此后一直拖欠租金。2011年10月17日，原告与被告就《房屋租赁合同》签订了一份补充仲裁协议书，约定双方就《房屋租赁合同》发生的纠纷提交沈阳仲裁委员会进行仲裁。之后原告向沈阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除与被告的房屋租赁合同。被告于2011年12月1日提出反请求，要求原告赔偿投资和损失合计1900万元人民币。沈仲裁委员会于2011年12月1日作出（2011）沈仲裁字第11088号仲裁裁决书，裁定解除《房屋租赁合同》，原告赔偿被告投资经营损失补偿费合计1900万元。仲裁裁决作出后，原告多次催促被告返还房屋，但被告一直未将房屋返还原告，经原告与被告多次沟通后，被告于2015年8月口头同意将房屋返还，原告于2015年8月18日才将房屋收回。但被告仍然不同意向原告支付拖欠租金和占用期间费用及逾期利息，故诉至法院。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付2006年9月1日至2008年3月3日的房屋租金181万元，支付2008年10月1日起至2009年7月30日的房屋租金100万元，并判令被告按同期银行贷款利率支付逾期付款的利息直至付清拖欠租金之日止；2、判令被告按照60元/月·平方米的标准支付2009年8月1日至2015年8月18日的房屋占用费1742.4万元，并判令被告按同期银行贷款利率支付逾期付款的利息直至付清拖欠占用费之日止；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：一、因原告拒绝履行房屋维修义务导致被告不能正常使用该租赁房屋，使租赁房屋的目的无法实现，原告主张2006年9月1日至2008年3月3日房屋租金181万，2008年10月1日至2009年7月30日房屋租金100万及逾期支付租金的利息没有依据。1、2004年9月30日，原告与被告签署《房屋租赁协议》，原告将沈阳市和平区和平北大街89号建筑物租赁给被告作为餐饮经营使用，约定租期为2004年8月1日起至2009年7月30日止，年租金为人民币120万元。该协议签署后，被告投入巨资对房屋进行酒店装修，但因租赁房屋严重漏雨，被告一直无法正常经营，协议没有得到实际履行。期间，原告又于2005年3月10日和2006年8月28日两次将租赁房屋所属土地在沈阳市土地储备交易中心挂牌出让，给被告开展经营及协议履行造成严重影响。为了达到土地顺利挂牌出让，终止租赁协议的目的，原告于2006年9月向和平区法院起诉要求解除租赁协议及支付租金。2007年4月24日沈阳市中级人民法院作出的[2007]沈民（2）房终字第306号《民事判决书》，确认了租赁房屋存在严重的渗漏情况及因漏雨导致被告不能正常进行酒店经营，租赁房屋的目的不能实现，原告作为房屋出租人没有履行租赁物的维修义务的事实，同时判决房屋租赁合同继续履行，判决支付至2006年8月31日前的房屋租金。2、2006年9月1日至2008年3月3日期间，因租赁房屋严重渗漏，被告一直无法进行经营。同时，原告与被告双方就房屋租赁合同解除一直处于诉讼程序中，导致被告不能正常使用租赁房屋经营酒店业务，租赁房屋一直处于无法经营状态。本案因租赁房屋一直存在渗漏的情况，而原告拒绝履行维修义务，导致该房屋不能正常使用，租赁房屋的目的不能实现。因此，原告要求被告支付2006年9月1日至2008年3月3日期间的房屋租金181万元及逾期支付的利息没有依据。3、2008年3月至2008年10月，原告将被告租赁房屋借给辽宁省地税局使用。自2008年10月1日到2009年7月30日租赁合同期满前，被告已无力再投入任何资金对该房屋进行维修和改造，且该房屋在省地税局使用完毕后距合同期满仅剩不满9个月的时间，再投入经营已没有实际意义。故在此期间被告也没有使用该房屋进行经营，房屋一直处于闲置状态，这种情况是由原告造成的。因此原告要求被告支付该2008年10月1日至2009年7月30日的房屋租金100万元及利息没有依据。二、原告要求被告支付租赁合同期限届满后的房屋占用费1742.4万元及利息没有依据。1、2009年7月30日房屋租赁合同到期后，因被告在租赁房屋期间为房屋漏水支付了维修费用及装修等经营投入，产生了巨额经济损失，多次要求原告予以赔偿，双方就赔偿损失事宜未达成一致意见。原告也没有主张收回租赁房屋。被告在房屋租赁合同到期后没有使用该房屋，该租赁房屋一直处于闲置状态，不存在占用房屋的事实。2、关于解除租赁合同及赔偿被告经济损失的事宜，沈阳仲裁委员会于2011年12月12日作出《仲裁裁决书》（[2011]沈仲裁字第11088号），裁决原告赔偿被告投资经营损失补偿费1900万元。这说明被告在房屋租赁期间存在经营投资损失的事实。在仲裁裁决作出后，原告拒绝向被告履行赔偿义务，至今也没有履行完毕。同时，原告没有主动要求收回房屋，并且该租赁房屋一直处于闲置状态。原告称被告拒绝返还房屋没有任何证据，被告不存在占用房屋的事实，原告要求支付房屋占用费没有依据。三、被告没有通过租赁房屋开展经营并获得经营利益，不应支付租金及占用费用。房屋租赁期间，被告虽投入巨额酒店装修经营及房屋漏雨维修费用，但由于上述种种原因，致使被告没有进行一天的酒店经营。租赁协议届满及仲裁裁决作出后，该房屋一直处于闲置状态。被告没有利用该房屋进行任何生产经营活动，也没有利用该房屋进行盈利或获得任何利益，不存在占用该房屋的事实。原告向被告主张房屋租金及占用费没有依据。四、原告在仲裁过程中已放弃了房屋租金及其他一切请求。原被告双方于2011年12月达成仲裁调解意见时，原告同意补偿被告1900万元，是在原告放弃房屋租金等其他要求的前提下达成的赔偿意见。如原告对房屋租金等费用不予放弃，则原告在本案中主张的房屋租金及占用费合计2023.4万元，已超过了仲裁裁决书中确定的给被告损失赔偿数额1900万元。被告不但没有获得补偿，反而要向原告支付费用，这也违反了原被告双方在仲裁过程中达成调解意见的初衷。五、原告对房屋占用费利息的计算方式没有法律依据。原告在《变更诉讼请求申请书》中提出按照60元/月/平方米计算房屋占用费，无国家或政府相关文件予以说明和确认，该计算方式无依据。六、原告要求被告支付房屋租金已超过了法律规定的时效，不受法律保护。房屋租赁合同到期时间为2009年7月30日，自租赁期满后原告一直未向被告主张过房屋租金。原告要求被告支付租金的诉讼时效已经届满，已经不受法律保护。经审理查明：涉诉房屋位于沈阳市和平区和平北大街89号，建筑面积4000平方米，庭院面积3614平方米。该房屋及院落为中共沈阳市和平区委员会自管房产，授权原告经营和管理。2004年9月30日，原、被告签订房屋租赁合同协议，约定由原告（甲方）将该房屋出租给被告（乙方）用于餐饮经营使用，租期约定为五年（自2004年8月1日起至2009年7月30日止），年租金为1200000元。协议签订后，原告将涉诉房屋交予被告使用。2006年9月13日，原告向本院起诉，请求判令解除与被告的上述租赁协议；请求判令被告给付欠付的房租861444元；请求判令被告对涉诉房屋恢复原状。本院经审理后，于2006年12月6日作出（2006）和民房初字第679号民事判决，判决解除原、被告的上述租赁协议，并由被告于判决生效后十日内给付原告房屋租金861444元，驳回原、被告其他诉讼请求。之后，被告不服判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。该院经审理后，于2007年4月24日作出（2007）沈民（2）房终字第306号民事判决，判决维持上述判决的第2、3项（即由被告于判决生效后十日内给付原告房屋租金861444元，驳回原、被告其他诉讼请求）；撤销上述判决第1项（即撤销解除原、被告的上述租赁协议的判项）；驳回被告刘丹的其他上诉请求。沈阳市中级人民法院在（2007）沈民（2）房终字第306号民事判决中没有支持原告要求解除上述租赁合同的诉讼请求，认为该租赁协议有效，应继续履行。另查，2008年3月，原告将案涉房屋无偿出借给辽宁省地方税务局使用至2008年9月30日。又查，上述租赁合同到期后，原、被告未另行签订续租合同。2015年8月18日，原告组织人员将房屋收回。再查，原告（申请人）于2011年向沈阳仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除上述租赁合同，及仲裁费由被告负担。被告（被申请人）同时向该委提出反请求，要求原告赔偿投资经营损失19000000元，及仲裁费用由原告承担。原告在仲裁审理过程中同意赔偿被告19000000元，被告亦在仲裁审理过程中同意解除上述租赁合同。该委于2011年12月12日作出（2011）沈仲裁字第11088号裁决书，裁决“1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、申请人给予被申请人相关投资经营损失补偿费合计19000000元，于本裁决书送达之日起10日内付清。如逾期，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之执行。3、本案仲裁费169100元，由双方各承担50%。”。该裁决查明“2004年9月30日申请人与被申请人达成房屋租赁合同。申请人将位于和平区和平北大街89号自管房4000平方米及院落3514平方米，租给被申请人用于餐饮经营。双方约定年租金1200000元，租期5年。由于屋顶漏雨、维修施工及转借地税局使用等方面的申请人原因，导致酒店一直无法正常经营，处于停业状态，已无法实现租赁房屋的经营目的。经查：由于申请人原因给被申请人造成了投资经营损失。有资产评估报告等在卷佐证。”。该裁决的仲裁庭意见为“1、关于解除房屋租赁合同问题。本庭认为：2004年9月，申请人与被申请人签订了《房屋租赁协议》。申请人将和平区和平北大街89号自管房4000平方米及院落3514平方米出租给被申请人做餐饮经营。合作期限5年，年租金1200000元。由于屋顶漏雨、维修施工及转借地税局使用等申请人方面的原因，导致酒店无法实现租赁房屋的经营目的。因此，申请人与被申请人签订的《房屋租赁协议》已无法履行，且合作期满，申请人提出解除合作，被申请人同意解除原租赁协议。申请人与被申请人达成的房屋租赁合同合法有效，双方同意解除房屋租赁协议，本庭予以支持。2、关于反请求申请人赔偿问题。本庭认为：被申请人（反请求人）2004年9月，与申请人签订了《房屋租赁协议》，租赁房屋用于餐饮经营，租期5年。由于屋顶漏雨、维修施工及转借地税局使用的申请人方面的原因，导致酒店无法实现租赁房屋的经营目的。被申请人请求申请人赔偿被申请人因租赁房屋产生的相关投资经营损失，合计人民币19000000元。其中：辽宁恒信德律资产评估有限公司对后建及购置的资产进行了评估并认定价值为12740000元。申请人与被申请人双方均同意赔偿相关投资经营损失总额合计人民币19000000元，本庭予以确认。”。又再查，2013年3月5日，本案被告作为申请执行人向沈阳市中级人民法院就上述（2011）沈仲裁字第11088号裁决书申请强制执行。执行过程中，本案原告向该院提出不予执行仲裁裁决的申请，该院经审查后作出（2015）沈中执裁字第63号执行裁定，裁定驳回沈阳市和平区机关事务管理局不予执行上述仲裁裁决书的请求。之后，本案原告不服该裁定，向辽宁省高级人民法院提起复议，该院经审查后作出（2015）辽执二复字第00028号执行裁定，裁定“一、撤销沈阳市中级人民法院（2015）沈中执裁字第63号执行裁定的赋予当事人申请复议的权利的部分；二、驳回（程序上）申请复议人沈阳市和平区机关事务管理局的复议申请。”。还查，上述（2011）沈仲裁字第11088号裁决书中现仍在执行过程中，原告现未向被告给付裁决的赔偿金19000000元。以上事实，有房产产籍卡复印件、情况说明、房屋租赁协议、[2006]和民房初字第679号民事判决书、[2007]沈民（2）房终字第306号民事判决书、（2011）沈仲裁字第11088号仲裁裁决书、（2013）沈中执字第132号函复印件、沈阳市和平区机关事务管理局对《沈阳市中级人民法院函》（2013沈中执字第132号）的回复、不予执行申请书、[2015]沈中执裁字第63号执行裁定书、不予执行仲裁复议申请书、（2015）辽执二复字第00028号裁定书、等证据及当事人当庭陈述笔录经庭审审查与质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：因原告于2011年提出仲裁申请时，要求解除涉诉房屋的租赁合同，而该租赁合同约定的履行期限届满之日为2009年7月30日。由于只有在合同有效成立并履行完毕之前才存在合同解除问题，故原告提出解除合同，被告同意解除合同，以及（2011）沈仲裁字第11088号裁决书中裁决解除双方已过履行期限的租赁合同，应系基于认定双方存在不定期租赁关系所作出的解除裁决。故至该裁决作出之前，双方系存在不定期租赁关系。又因上述裁决作出的时间为2011年12月12日，故双方不定期租赁关系的解除时间为2011年12月12日。对于原告主张的2009年8月1日至2015年8月18日期间的房屋占用费中的2009年8月1日至裁决解除合同之日的2011年12月12日期间的房屋占用费，应认定为原告所主张是不定期租赁期间的租金。如上所述，双方就案涉房屋的租赁合同已于2011年12月12日经仲裁裁决解除，原告并未举证证明从2011年12月12日起至其起诉前曾向被告主张过2011年12月12日前所欠付的租金，而延付或拒付租金的诉讼时效为1年，在不存在法定的诉讼时效中止或中断的情况下，原告所主张的2011年12月12日之前租金的请求已经超过诉讼时效，对原告该诉讼请求，本院不予支持，对被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。对于2011年12月12日至2015年8月18日期间的房屋占用费及利息的问题，因原告未举证证明其将案涉房屋出借给辽宁省地方税务局使用完毕后，又将案涉房屋实际交付给了原告，且亦未举证证明此后至2015年8月18日前存在案涉房屋由原告实际管控的事实，结合上述仲裁裁决认定的“由于屋顶漏雨、维修施工及转借地税局使用的申请人方面的原因，导致酒店无法实现租赁房屋的经营目的”的事实，及案涉房屋一直闲置至今的众所周知的事实，无法认定案涉房屋在2011年12月12日至2015年8月18日期间由被告实际占有使用。另外，即便原告在辽宁省地方税务局使用完毕后将案涉房屋交付给了被告，但如之前所述，原、被告之间的不定期租赁关系被仲裁机构裁决解除后，虽然该裁决并未涉及租赁关系解除后涉诉房屋是否应当返还给原告的问题，但原告提请仲裁要求解除租赁合同的最终的主要目的即是合法收回房屋，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告可以要求被告返还涉诉房屋。虽然原告的该权利并未经人民法院或仲裁机构确认而具有强制执行的效力，但原告依然有权向被告进行主张，并且亦可以通过诉讼或仲裁的方式确认该权利。而原告所举证据却不足以证明其在仲裁裁决生效后向被告主张要求其返还房屋，也未举证证明曾向人民法院或仲裁机构提出主张该权利，系属其怠于行使自身权利而放任自身损失扩大的行为。同时，退一步考虑，即便是被告未主动向原告返还房屋，但由于仲裁裁决原告在裁决书送达之日起十日内向被告付清投资损失补偿费19000000元，而原告至今未履行该给付义务，作为享有生效仲裁裁决所确定的权利的一方，被告有权在原告未向其履行给付义务时拒绝向其返还涉诉房屋。被告的该权利系来源于《中华人民共和国合同法》所规定的同时履行抗辩权，虽然《中华人民共和国合同法》所规定的该抗辩权是基于双务合同的义务，而当事人双方之间的义务具有牵连性，该牵连性不因合同的解除而丧失，双方的恢复原状义务之间仍然存在着对价关系和牵连性。另外，也基于公平原则和维护双方利益的衡平，在原告未履行给付义务时，被告亦应享有类似同时履行抗辩权的权利，即其有权拒绝向原告返还涉诉房屋。故此，基于以上原因，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳市和平区机关事务管理局的诉讼请求。案件受理费142970元，由原告沈阳市和平区机关事务管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 峰人民陪审员 赵 伟人民陪审员 隋冠卓二〇一七年一月十九日书 记 员 姜立娟本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。