广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初196号原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所地茂名市茂南区油城四路90号。负责人：赖小平，该行行长。委托诉讼代理人：柯嘉尧，男，该行职员。委托诉讼代理人：张健明，男，该行职员。被告：陈海燕，男，1974年3月12日出生，汉族，住茂名市茂南区。被告：茂名市银鹰房地产开发有限公司，住所地茂名市茂南区新福四路188号大院30号三层。法定代表人：吴罗兴。委托诉讼代理人：黄权、陈艺文，广东前瞻律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）诉被告陈海燕、茂名市银鹰房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分行的委托诉讼代理人柯嘉尧、张健明，被告银鹰地产公司的委托诉讼代理人陈艺文到庭参加诉讼，被告陈海燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行茂名分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行茂名分行与被告陈海燕于2013年11月15日签订的编号为XXX的《个人住房（商业用房）借款合同》（简称《借款合同》）；2.被告陈海燕立即偿付贷款本息合计903387.95元（其中贷款本金889503.39元，贷款利息13884.56元，该利息暂计至2017年1月13日，之后的利息按借款合同约定和人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止并计收罚息）；3.确认被告陈海燕以其所有的位于茂名市油城××院××房（粤房地预登茂字第××号）（简称1804房）提供的抵押合法有效，原告建行茂名分行对处置该抵押物所得款项享有优先受偿权；4.被告银鹰地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用全部由被告陈海燕、银鹰地产公司承担。事实与理由：2013年11月15日，原告建行茂名分行与被告陈海燕签订《借款合同》，约定原告建行茂名分行向被告陈海燕提供借款940000元用于购买个人住房，借款期限为25年，自2013年12月2日至2038年12月2日止。借款担保方式为抵押加阶段性保证，以被告陈海燕的1804房提供抵押，双方到房产部门办理了抵押登记手续。被告银鹰地产公司与原告建行茂名分行于2013年11月1日签订了编号为2013年18号的《楼宇抵押贷款合作协议》，约定上述贷款由被告银鹰地产公司提供连带责任保证，保证期限自原告建行茂名分行将贷款资金划入被告银鹰地产公司的银行账户之日起至被告银鹰地产公司为被告陈海燕办妥《房地产他项权证》交原告建行茂名分行保管之日止。2013年12月2日，原告建行茂名分行依约向被告陈海燕发放贷款940000元。但被告陈海燕多次拖欠贷款本息，经多次催收仍拒不还款。为维护合法利益，原告建行茂名分行特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈海燕不作答辩。被告银鹰地产公司辩称，本案借款应由被告陈海燕偿还，被告银鹰地产公司承担连带清偿责任的担保期限是自原告建行茂名分行将贷款划入被告陈海燕账户之日起至被告银鹰地产公司办理他项权证之日止。被告银鹰地产公司在办理他项权证的过程中，被告陈海燕不配合，客观上导致被告银鹰地产公司无法办理成功。因此，被告银鹰地产公司是因客观原因无法履行保证合同中的事项，属于无过错的一方，不应承担连带担保责任。原告建行茂名分行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈海燕、银鹰地产公司没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告建行茂名分行提交《借款合同》一份，主要证明：被告陈海燕（借款人）于2013年11月15日和原告建行茂名分行签订《借款合同》，主要约定：借款人借款本金为940000元；借款期限为300个月，即2013年12月2日至2038年12月2日；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率上下调0%，即年利率为6.55%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，于每年的1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为按月等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利；除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为2013年18号《楼宇抵押贷款合作协议》保证范围之内。被告银鹰地产公司对该证据三性皆无异议。本院认为，上述证据均系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方权利义务应受其约束。本院对上述证据予以确认。原告建行茂名分行提交编号为2013年18号的《楼宇抵押贷款合作协议》一份，主要证明：2013年11月1日，被告银鹰地产公司（甲方）与原告建行茂名分行（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，主要约定：本协议所称阶段性放款服务，是指借款人购买甲方的预售商品房，由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，由甲方一并承担办妥抵押登记前的担保责任，可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料，预交所需费用后，乙方先向借款人发放个人住房贷款，事后补办齐有关抵押手续；甲方对乙方向购房人发放的住房贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证；最高抵押贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和；甲方保证责任的范围包括抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等；保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起十天内代偿购房人所欠乙方的有关款项；甲方同时授权乙方可从甲方账户自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。被告银鹰地产公司对该证据的三性无异议，对证明内容有异议，主张该证据不能证明担保关系，不能依此合同要求其承担连带清偿责任。但未能提交相应证据予以佐证。本院对该证据的三性予以确认。原告建行茂名分行提交《粤房地预登茂字第××号房地产预告登记证明》、《个人贷款支付凭证》、《开立贷款账户通知书》，证明：1.2013年11月26日，被告陈海燕与原告建行茂名分行办理了1804房的房地产抵押权预告登记，原告建行茂名分行为预告登记权利人；2.2013年12月2日，原告建行茂名分行向被告陈海燕放款940000元，贷款期限为300个月，贷款执行利率为6.55%，逾期罚息利率浮动比例为50%。本院认为，被告陈海燕、银鹰地产公司未提出异议，本院对上述证据予以确认。原告建行茂名分行提交《中国建设银行个人贷款对账单》、《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，主要证明：被告陈海燕违约情况，被告陈海燕、银鹰地产公司催收情况。本院认为，被告陈海燕、银鹰地产公司未提出异议，本院对原告建行茂名分行的上述主张，依法予以确认。原告建行茂名分行、被告银鹰地产公司确认，原告建行茂名分行分别于2017年2月4日和2017年6月29日从被告银鹰地产公司的账户扣划22825.85元、22168.43元用于偿还被告陈海燕的案涉贷款。截至2017年6月29日，被告陈海燕尚欠贷款本金874442.74元，尚欠利息、罚息已还清。被告陈海燕未提出异议，本院对此予以确认。本院认为，各方当事人之间签订的《借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》、《开立贷款账户通知书》等均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。各方当事人均应依约履行。被告陈海燕未能依约及时足额偿付借款本息，原告建行茂名分行有权依合同约定宣布贷款立即到期，解除与被告陈海燕的借贷关系，对未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款执行利率年利率6.55%上浮50%的罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告建行茂名分行根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定从被告银鹰地产公司账户划扣款项用以偿还被告陈海燕拖欠借款本息，具有合同和法律依据，本院予以认定。因此，原告建行茂名分行请求解除与被告陈海燕签订的《借款合同》，被告陈海燕偿付借款本金874442.74元及利息（从2017年6月30日至清偿之日止，按合同约定另计。如遇中国人民银行利率调整则相应调整），具有合同和法律依据，本院予以支持。对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房产设定的是预告登记，预告登记权利人为原告建行茂名分行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告建行茂名分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告陈海燕名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告建行茂名分行所主张的抵押权并未设立，其请求对案涉房屋行使抵押权没有法律依据。故原告建行茂名分行请求确认1084房产抵押有效，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。其次，由于1084房的抵押权未设立，被告银鹰地产公司根据《楼宇抵押贷款合作协议》和《借款合同》约定，需对以上述债务承担连带保证责任。被告银鹰地产公司主张未办理他项权证是因为被告陈海燕不配合，被告银鹰地产公司不存在过错，不应承担连带责任。但被告银鹰地产公司未提交证据证明其主张，且该主张不属于合同约定的免责事由，本院不予支持。故被告银鹰地产公司主张本案借款应先由处置抵押物所得款项承担，其无需承担连带清偿责任，该主张缺乏合同和法律依据，本院不予认可。被告陈海燕经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告陈海燕于2013年11月15日签订的编号为XXX的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告陈海燕于本判决发生法律效力之日起十日内偿付借款本金874442.74元及利息（从2017年6月30日起至清偿之日止，按合同约定另计。如遇中国人民银行利率调整则相应调整）给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；三、被告茂名市银鹰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12834元、公告费390元，共计13224元（原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行已预交），由被告陈海燕、茂名市银鹰房地产开发有限公司负担。被告陈海燕、茂名市银鹰房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  黄 波人民陪审员  邱志辉人民陪审员  李木清二〇一七年八月二十二日法官 助理  陈培君书 记 员  阮晓珊