四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1623民初580号
原告：中国农业银行股份有限公司邻水县支行。住所地：四川省邻水县鼎屏镇乌龟碑街*号。
统一社会信用代码：915116239108207029
法定代表人：杨钧，该支行行长。
委托诉讼代理人：张继红，女，住四川省邻水县。该支行职工。
被告：刘慷，男，1971年12月24日出生，汉族，邻水县王家镇中心小学教师，住四川省邻水县。
被告：张正芳，女，1973年10月20日出生，汉族，城镇居民，住四川省邻水县。被告刘慷之妻。
被告：四川金孟房地产开发有限公司。住所地：四川省邻水县古邻大道南段天成名都。
统一社会信用代码：91511623MA62B0KD34
法定代表人：孟育超，该公司负责人。
原告中国农业银行股份有限公司邻水县支行（以下简称农行邻水支行）与被告刘慷、张正芳、四川金孟房地产开发有限公司（以下简称金孟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行邻水支行委托诉讼代理人张继红到庭参加诉讼，被告刘慷、张正芳、金孟公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行邻水支行向本院提出诉讼请求：1、判决刘慷、张正芳偿还原告借款本金71120.68元及自2016年6月10日起至贷款本金还清之日止的贷款利息、逾期利息和因此产生的复息；2、判决被告四川金孟房地开发有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；3、判决原告对被告刘慷、张正芳签订的抵押合同合法有效，并对提供的贷款抵押物享有优先受偿权。签订的抵押合同合法有效，并对提供的贷款抵押物享有优先受偿权；4、由被告承担本案诉讼费用和其他因实现债权垫支的费用。事实和理由：2009年8月31日，被告刘慷、张正芳因购邻水县鼎屏镇古邻大道南段天成名都天成苑17－3－4号住房资金需要，向原告申请个人住房按揭贷款11万元，借款期限15年，担保方式为开发商金孟公司阶段性保证担保和借款人所购房屋的房地产权抵押担保。原告调查、审查、审批后，于2009年9月8日与被告刘慷、张正芳和开发商金孟公司签订《个人购房担保借款合同》（合同号51105200900044502），办理商品房抵押预告登记后，于2009年9月9日原告向被告刘慷、张正芳发放个人住房按揭贷款11万元，期限15年，还款方式为每月等额本息还款，月还款额为901.58元，到期日2024年9月8日。该个人住房按揭贷款开发商金孟公司至今未办理完善抵押登记手续。
贷款发放后，在2016年6月前被告刘慷、张正芳都能按合同约定偿还每期等额贷款本息，但至2016年6月29日偿还了2016年6月9日应还贷款本息后，原告多次催收，但至今未履行还款义务，联系保证人金孟公司，该公司保证金账户因法院查封无法付款回购履行保证责任。至2017年2月22日，被告刘慷、张正芳仍欠原告贷款本金71120.68元及贷款利息、逾期利息和复利。综上所述，三被告的行为已严重违反法律规定和合同约定，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第90条，《中华人民共和国合同法》第60条、第205条、第206条、第207条和《中华人民共和国物权法》第170条、173条规定，以及《个人购房担保借款合同》约定，请求支持原告的诉讼请求。
被告刘慷、张正芳、金孟公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及相关证据材料。
本院经审理认定事实如下：被告刘慷、张正芳于1997年4月3日登记结婚，系夫妻关系。2009年8月13日，刘慷、张正芳与金孟公司签订《商品房买卖合同》，购买位于邻水县鼎屏镇天城名都天成苑17－3－4号住房一套，建筑面积120.95平方米，总价款人民币195334元，付款方式为贷款方式付款，即买受人首期支付购房款85334元，其余购房款110000元向银行借款支付。2009年8月31日，被告刘慷、张正芳向原告农行邻水支行申请个人房地产贷款。2009年9月8日，原告与刘慷、张正芳、金孟公司签订《个人购房担保借款合同》（合同号51105200900044502），借款合同约定：借款金额为人民币11万元；借款用途为购买房产；借款期限自2009年9月8日起至2024年9月7日止，共计180个月；借款利率为浮动利率，即在基准利率5.94%基础上下浮15%，执行年利率5.049%；借款提取方式为借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入四川金孟房地产开发有限公司在邻水农行营业部583101040005571账户；还款方式为等额本息还款法。还款周期为一个月，还款日为每期借款发放日对应日（末月的20日/借款发放日对应日）。本合同采用的担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证人四川金孟房地产开发有限公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为完成日，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物为刘慷、张正芳所购买的邻水县鼎屏镇天城名都天成苑17－3－4号住房一套。另该《个人购房担保借款合同》第十二条约定:1（1）对逾期借款从逾期之日超在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；2.1（2）对违约使用借款从违约之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之百计收罚息；2.3对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额的百分之叁拾计算；2.5借款人未按期办妥房地产权利证书的，每迟延一日应按日支付借款本金数额百分之零点伍的违约金。其他约定:借款人如累计三个月未归还所借贷款，贷款人将依法处置抵押房屋。3.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
合同签订后，原告与被告刘慷、张正芳于2009年9月9日就刘慷、张正芳购买的座落于邻水县鼎屏镇天城名都天成苑17－3－4号住房房屋案涉借款办理了预售商品房在建工程抵押预登记。2009年9月9日，原告向被告刘慷、张正芳发放借款11万元。贷款发放后，截止2016年6月29日，被告偿还了至2016年6月9日应还贷款本息，后经原告多次催收，被告下余借款71120.68元及利息至今未予归还。
以上事实有原告提供的个人借款凭据，个人房地产贷款申请书，同意抵押承诺书，共同债务承诺书，金孟公司出具的承诺书，《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》（附购房首付款收据、借款人个人收入情况证明书），刘慷、张正芳居民身份证及结婚证复印件，预售商品房在建工程抵押登记表，还款交易明细表及未归还借款查询单，以及原告委托诉讼代理人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，被告刘慷、张正芳、金孟公司因购房与原告签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，证明原、被告双方建立了金融借款合同法律关系及抵押担保合同法律关系。原告按照担保借款合同约定向被告发放了贷款11万元，被告刘慷、张正芳应按照合同约定履行分期还本付息的义务。截止2016年6月29日，被告刘慷、张正芳还款至2016年6月后至今不予归还，系违反合同约定的行为，被告金孟公司系该金融借款的担保人，从担保借款合同生效之日起至刘慷、张正芳购买的邻水县鼎屏镇天城名都天成苑17－3－4号住房办理产权登记之日止期间的被告刘慷、张正芳不按照合同约定按时归还借款本息承担该阶段的连带保证担保责任，因刘张正芳所购涉案房产至今未办理产权登记，故应由被告金孟公司承担刘慷、张正芳不按时归还借款本息的连带责任，原告请求三被告归还借款并按合同约定支付利息、逾期利息、复息理由成立，本院予以支持。原告请求三被告支付实现债权垫付的费用无证据支撑，本院不予支持。原告与被告刘慷、张正芳签订的房屋抵押合同合法有效，因该抵押房产在邻水县房屋产籍产权监理所办理的是在建工程抵押预登记，其房产至今未办理产权登记，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行邻水支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故原告主张该房产享有抵押权理由不能成立，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百九十六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、由被告刘慷、张正芳归还原告中国农业银行股份有限公司邻水县支行借款71120.68元并支付利息、逾期利息、复息（以借款本金71120.68元为基数，按照《个人购房担保借款合同》的约定，自2016年6月10日起计算至借款71120.68元付清时止），由被告四川金孟房地产开发有限公司承担连带责任；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司邻水县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1578元，由被告刘慷、张正芳负担，由被告四川金孟房地产开发有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 张 波
人民陪审员 邓必全
人民陪审员 吴盛元
二〇一七年四月十八日
本件与原本核对无异
书 记 员 邓益超