福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初1993号
原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。
负责人:施能升，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄清波，男，该支行员工。
被告：纪振东，男,1992年09月13日出生，汉族，住石狮市。
被告:林金芽，女，1972年8月2日出生，汉族，住石狮市。
被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司,住所地福建省石狮市。
法定代表人：ＸＸ来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工行石狮支行）与纪振东、林金芽、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司（以下简称黄金海岸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行石狮支行的委托诉讼代理人黄清波、被告黄金海岸公司的委托诉讼代理人蔡晓迎到庭参加诉讼，被告纪振东、林金芽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行石狮支行与纪振东、林金芽及黄金海岸公司签订的编号为[X行(石狮)支行（X）年（一手贷XXX）号]的《个人购房借款/担保合同》；2.判令纪振东、林金芽立即偿还结欠工行石狮支行的贷款本金1,178,000元及截至2017年4月9日的利息、罚息、复利合计32,484.81元（本息合计1,210,484.81元）及自2017年4月10日起至实际还款之日按合同约定的标准计算的一切利息、罚息、复利；3.判令纪振东在判决生效之日起1个月内到房地产管理部门办理址于XXX单元的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行石狮支行。否则，工行石狮支行有权代纪振东到房地产管理部门办理址于XXX单元房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告工行石狮支行，因此产生的费用由被告纪振东承担。抵押权设定后，工行石狮支行有权以纪振东所有的位于XXX的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4.对XXX的房地产如未能办妥正式抵押手续的，并由此给工行石狮支行造成损失的，纪振东应对工行石狮支行承担足额赔偿；5.判令在址于XXX的房产抵押权人设定为工行石狮支行之前，黄金海岸公司对以上第二项诉讼请求承担连带保证责任；6.判令本案的一切费用由纪振东、林金芽、黄金海岸公司承担。诉讼过程中，工行石狮支行向本院申请撤回第一项、第四项诉讼请求，并申请变更第三项诉讼请求为：判令纪振东在判决生效之日起1个月内到房地产管理部门办理址于XXX单元的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行石狮支行。抵押权设定后，工行石狮支行有权以纪振东所有的位于XXX单元的房地产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
事实和理由：2012年12月26日，纪振东、黄金海岸公司与工行石狮支行签订编号为XXX(石狮)支行（X）年（一手贷XXX）号的《个人购房借款/担保合同》，并约定:纪振东向工行石狮支行贷款金额186万元整，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本金还款法(按月计息);执行贷款年利率为基准年利率下浮5%（如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行）；逾期（包括被宣布提前到期）罚息利率在执行年利率基础上加收30%计收罚息、复利；纪振东自愿以其名下的址于XXX的房产为上述债务提供抵押担保。2013年1月8日，双方到石狮市房产登记交易中心办理按揭登记手续；黄金海岸公司为上述借款提供阶段性保证责任，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任，但在满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任，且保证人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。林金芽于2012年12月26日签订《共同偿还贷款确认书》，自愿与纪振东共同偿还编号为XXX行(石狮)支行（X）年（一手贷XXX）号的《个人购房借款/担保合同》项下债务。2013年1月9日，工行石狮支行依约将讼争借款186万元转账支付给双方约定的黄金海岸公司账户。借款后,纪振东未依约按期足额履行还款义务。2017年3月6日，工行石狮支行宣布《个人购房借款/担保合同》项下的贷款提前到期,并要求纪振东、林金芽及黄金海岸公司归还全部贷款本息。该笔贷款设定的抵押物至今未能办妥正式抵押登记手续，纪振东应在判决生效之日起30日内到房地产管理部门办理该房产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行石狮支行；如未能办妥正式抵押登记手续给工行石狮支行造成损失的，纪振东应对工行石狮支行足额赔偿;因条件未成就,黄金海岸公司应承担连带保证责任。截至2017年4月9日，纪振东尚欠工行石狮支行借款本金1,178,000元,利息、罚息及复息32,484.81元。
黄金海岸公司辩称，1.其为纪振东提供的担保为阶段性连带担保，保证期间至案涉房产抵押登记手续办妥且工行石狮支行收到他项权证之日，目前，案涉房产已经具备办理房地产权证的条件，黄金海岸公司亦已向纪振东发出办理案涉房产产权证的书面通知，但纪振东迟迟未前往办理;2.工行石狮支行应首先就纪振东提供的抵押物担保实现债权。根据物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故本案中，工行石狮支行应首先就纪振东向原告提供抵押物进行折价、拍卖或变卖实现债权。如法院判决在案涉房产虽未办理抵押登记手续之前，原告可就案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，则原告已实质享有抵押权及优先受偿权，故答辩人的阶段性担保责任实质已到期；在该情况下，答辩人无需再承担连带担保责任。
纪振东、林金芽未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。纪振东、林金芽未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。
本院经审理查明认定的事实与工行石狮支行诉称的事实一致。
本院认为，本案各方当事人所签订的《个人购房借款/担保合同》《共同偿还贷款确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法应认定合法有效。工行石狮支行依约履行了贷款发放义务，纪振东未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，依约应承担相应的违约责任，故建行石狮分行有权要求纪振东偿还尚欠的住房贷款本金，并按照合同约定的利息、罚息、复息标准计收尚欠的利息、罚息、复息。林金芽自愿向工行石狮支行出具了《共同偿还贷款确认书》，依法应对纪振东的上述债务承担共同还款责任。
纪振东以登记于其名下的房产作为讼争贷款的抵押担保物,但办理的仅是按揭登记,实质与抵押权预告登记无异。根据《中国人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开放商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的XXX房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，故购房人纪振东负有协助办理抵押登记的义务，黄金海岸公司应督促其办理。本院酌定纪振东应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在正式抵押登记手续办妥以后，工行石狮支行按照法律规定对讼争抵押物享有优先受偿权。
工行石狮支行与保证人黄金海岸公司在《个人购房借款/担保合同》约定保证人黄金海岸公司承担的是阶段性连带责任保证，并约定“保证人对在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，黄金海岸公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人黄金海岸公司在承担保证责任后，有权向债务人纪振东、林金芽追偿。在追偿过程中，若债权人工行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还保证人黄金海岸公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，再有余款的应退还纪振东、林金芽。工行石狮支行在审理过程中申请撤回第一项、第四项诉讼请求，系其对自己民事权利所作的处分，未违反法律规定，本院依法予以准许。
综上所述，对工行石狮支行的诉讼请求，本院依法予以支持。纪振东、林金芽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中国人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、纪振东、林金芽应于本判决生效后立即偿付中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金1,178,000元及截至2017年4月9日的利息、罚息、复利32,484.81元,并按合同约定及中国人民银行有关规定计付自2017年4月10日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利;
二、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对纪振东、林金芽的上述债务承担连带保证责任，石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司承担保证责任后,有权向纪振东、林金芽追偿;
三、纪振东应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司石狮支行办理XXX房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为中国工商银行股份有限公司石狮支行，石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应督促纪振东并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司的保证责任终止；
四、上述房产抵押登记办妥后，中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、中国工商银行股份有限公司石狮支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还纪振东、林金芽；
六、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向纪振东、林金芽追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15694元，由纪振东、林金芽、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李美好
代理审判员 蔡国胜
人民陪审员 王熊熊
二〇一七年九月三十日
书 记 员 许冰冰
附：一、本案引用的主要法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中国人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中国人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。