湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第01056号
原告邓兴平，男，生于1966年9月21日，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
原告袁显英，女，生于1968年3月1日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。系原告邓兴平之妻。
二原告共同委托代理人（一般代理）樊振银、唐丹（实习），湖北省恩施市清江法律服务所法律工作者。
被告恩施州松润实业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路156号。组织机构代码：68846481-4。
法定代表人母克松，公司总经理。
委托代理人（特别授权）宋国福，湖北利佳律师事务所律师。
原告袁显英、邓兴平诉被告恩施州松润实业发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法审判员陈勇军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓兴平、袁显英的委托代理人樊振银、被告恩施州松润实业发展有限责任公司（以下简称恩施松润公司）的委托代理人宋国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告袁显英、邓兴平为夫妻关系，为共同购买由被告恩施松润公司开发建设的“松润·书苑新城”商品房，于2013年1月23日，由原告邓兴平与被告恩施松润公司签订了购房要约协议即《认筹协议》，原告按协议第二条支付了被告要约定金30000元。被告违背诚实信用，恶意采取欺骗手段采用格式合同于2013年9月6日与原告订立《商品房买卖合同》，将松润书苑新城1号楼1栋一单元20层2003室按单价3599.8元出售给原告，原告支付了全部价款271785元。被告违反《建房认筹协议》第三条享受公布价格的18％的最大优惠约定，给原告造成经济损失63768元。请求人民法院判令：被告赔偿原告购房损失63768元。
被告辩称，原告起诉的事实和理由不符合客观事实，对被告的房屋买卖价格存在误解。原、被告签订《商品房买卖合同》在前，被告之后的商品房开盘价格是3880元，符合双方签订的认筹协议的约定；原告的合同订立在前，即使开盘价格低于3880元，也与原告无关；原告对价格的理解未包含楼层的加价，考虑楼层的加价后，对原告的价格体现了优惠。双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，应当驳回原告的诉讼请求。
根据庭审举证质证、法庭调查，本院查明以下事实：
被告恩施松润公司拟在恩施市叶挺路开发建设“松润·书苑新城”商品房，于2013年1月23日与原告邓兴平签订了《松润·书苑新城1号楼内部员工集资建房认筹协议》（以下简称《认筹协议》），主要内容有：1、乙方（即原告邓兴平）自愿参与甲方开发的松润·书苑新城1号楼内部员工集资建房认筹活动，承诺遵守该活动甲方制定的规则。2、乙方向甲方缴纳叁万元的认筹金，甲方收到认筹金后在收据上给乙方一个认筹序号，认筹序号作为开盘时的选房顺序号。乙方选房必须在开盘当天甲方公布的选房时间进行，若乙方自身原因错过选房时间，则视为放弃优先选房。乙方选房的范围只限于松润·书苑新城1号楼。3、书苑新城1号楼市场公开起步价不超过3880元／㎡，以开盘当日公布的价格为准。乙方享受甲方公布市场价格的18％最大优惠，且甲方承诺此优惠为松润·书苑新城一期最大优惠。4、甲方收到乙方所缴纳的认筹金不退还，开盘后所缴纳认筹金直接冲抵房款。5、乙方在签订《商品房买卖合同》时选择一次性付款的客户，另外享受总房价2％的优惠。6、乙方必须在甲方1号楼开盘之日起至第七个工作日内签订《商品房买卖合同》，过期则乙方不享受松润·书苑新城1号楼的内部员工集资建房认筹的所有优惠，而按甲方开盘公布的市场价购买。
《认筹协议》签订后，原告向被告支付了“认筹金”30000元。
2013年9月6日，原告邓兴平、袁显英与被告恩施松润公司订立合同编号ES1305759的《商品房买卖合同》，主要内容有：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为第1号楼1单元20层2003号房；建筑面积共75.5平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3599.80元，总金额贰拾柒万壹千柒百捌拾伍元；买受人于2013年9月6日支付首付款人民币壹拾玖万壹千柒百捌拾伍元（小写：191785.00元整），于2013年12月31日前支付房款人民币伍万元整（小写：50000.00元整），余款人民币叁万元整（小写：30000.00元整）于2014年12月31日前支付完毕；双方还约定了其他内容。双方未为合同其他内容产生争议。
2013年9月6日，被告恩施松润公司出据收取原告邓兴平“书苑新城一期一栋2003房款定金”191785元，2013年12月28日收取原告邓兴平“书苑新城一期一栋2003房款定金”50000元。
2013年11月13日，被告恩施松润公司开发的“松润·书苑新城”商品房开盘销售。为此，被告恩施松润公司散发了宣传单，在宣传单上载有“松润·书苑新城11月13日震撼开盘”、“特价房最高优惠10万，最低3399元／㎡起”、“最后一季封顶价3388元／㎡活动时间：12月1日—12月15日”等字样。在被告恩施松润公司公示的楼盘销控表上显示：涉案房屋（1号楼2003号房）面积75.5（㎡）、单价4390（元）、总价331445（元）。被告恩施松润公司销售商品房的单价作了如下表述：第二十层以下（含第二十层）每层加三十元，第二十层以上每层加二十元。原告对该事实表示认可。
本院认为，原、被告双方订立《认筹协议》是为之后签订《商品房买卖合同》的安排，是原、被告双方合意的结果，具备合意性、约束性、确定性和期限性。根据合同的性质，《认筹协议》为预约合同，《商品房买卖合同》为本约合同，均是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
原告的起诉理由是认为本约合同的定价违反了预约合同，即在《商品房买卖合同》的购房价格未按《认筹协议》的约定进行优惠，是否优惠的参照价格是书苑新城的开盘价。《认筹协议》第3条约定“书苑新城1号楼市场公开起步价不超过3880元／㎡，以开盘当日公布的价格为准。乙方享受甲方公布市场价格的18％最大优惠，且甲方承诺此优惠为松润·书苑新城一期最大优惠。且甲方承诺此优惠为松润·书苑新城一期最大优惠。”庭审查明，《商品房买卖合同》确定的单价为3599.80元，书苑新城的开盘价（含楼层加价）为4390元／㎡，优惠了18％，符合《认筹协议》的约定。
对于楼层加价问题。楼层加价为商品房销售中的行业惯例。双方在《认筹协议》中未对此进行约定。故，以楼层加价后的单价予以比对不违反《认筹协议》的约定。原告以被告发布的宣传单上的“封顶价”、“最低价”予以比较，从而认为被告违反了《认筹协议》的约定。该类比较不符合商品房销售的行业惯例，且宣传单所体现的合同属性为要约邀请，并非被告的承诺，不能以此作为合同订立的依据，合同的订立尚需一个磋商协议的过程。故，原告的该意见本院不予采纳。
原告还认为，被告未按《认筹协议》的约定给予“最大优惠”的问题。对于“最大优惠”的理解，从该条款“乙方享受甲方公布市场价格的18％最大优惠，且甲方承诺此优惠为松润·书苑新城一期最大优惠”的字面意义上理解，18％即为最大优惠的幅度。是否还有其他超过此优惠幅度的销售行为，原告未提供证据予以证实；原告以与被告发布的宣传单上的价格相比较，认为其优惠幅度没有达到最大优惠，理由同上，该意见不能成立，本院亦不予采纳。
综上所述，原告未提供充分、确实的证据证明被告违反了《认筹协议》关于商品房价格的约定，即未能证明被告违约，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告袁显英、邓兴平的诉讼请求。
案件受理费1394元，减半收取697元，由原告邓兴平、袁显英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈勇军
二〇一五年六月十二日
书记员 罗 毅