广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1037号
上诉人（原审被告）：中山市粤升房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：陈嘉源，该公司总经理。
委托代理人：康华光，广东道慧律师事务所律师。
委托代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎艳琪，女，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：郭志刚，男，住广东省中山市，系黎艳琪的丈夫。
上诉人中山市粤升房地产开发有限公司（以下简称粤升公司）因与被上诉人黎艳琪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月15日，黎顺明与粤升公司就（2010）中一法执字第01873号案达成和解协议，内容主要为：依照（2009）中一法三民二初字第459号民事调解书确定的义务，粤升公司拖欠黎顺明962959元，粤升公司愿意将自有的位于中山市三乡镇白石村君怡花园2期（C3幢602房、901房、1001房）三套房产抵顶上述债务，如顺利登记备案，即双方的债务完结，黎顺明要求将上述三套房产登记以其三个子女的名义备案，C3幢602房登记为黎浩基，C3幢901房登记为黎艳琪，C3幢1001房登记为黎权波。
2010年11月17日，黎艳琪与粤升公司签订中山市商品房买卖合同，约定黎艳琪向粤升公司购买位于中山市三乡镇白石环君怡花园2期C3幢901房，该房建筑面积124.50平方米，总金额为373500元，付款方式为现金，付款时间为2010年11月17日。合同第八条约定，粤升公司应当于2011年5月16日前，将经验收合格的商品房交付黎艳琪使用。合同第十四条约定，粤升公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由粤升公司提供的资料到产权登记机关备案，黎艳琪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黎艳琪不退房，粤升公司自迟延之日起每日按黎艳琪已付房价款的万分之一向黎艳琪支付违约金。涉案商品房于2010年11月18日办理了中山市商品房销售合同登记备案及中山市商品房销售登记备案手续。2010年12月4日，黎艳琪与中山市中冠物业管理有限公司办理了君怡花园业主钥匙、智能卡签收手续。2014年6月17日，粤升公司出具发票确认收取黎艳琪购房款208429元，黎艳琪称已经足额支付约定的全部购房款，粤升公司称黎艳琪尚欠165071元购房款未付清。后黎艳琪以粤升公司未按约定交楼及办理房产证为由向原审法院起诉，请求判令：1.粤升公司向黎艳琪支付逾期交楼违约金45687元；2.粤升公司向黎艳琪支付逾期办证违约金7836元；3.粤升公司承担诉讼费用。庭审中，黎艳琪撤销第一项关于逾期交楼违约金的诉讼请求，变更第二项诉讼请求为从2014年1月1日起以373500元为基数按每日万分之一计算逾期办证违约金到办证完毕之日止。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。黎艳琪与粤升公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是黎艳琪是否已经付清购房款，经查，黎顺明与粤升公司签订的和解协议书约定粤升公司愿意将自有的位于中山市三乡镇白石村君怡花园2期（C3幢602房、901房、1001房）三套房产抵顶拖欠黎顺明的962959元债务，如顺利登记备案，即双方的债务完结，现上述三套房均已经办理登记备案，双方的债务已经完结，即虽然合同约定C3幢902房的总金额为373500元，而发票仅仅注明为208429元，两者的金额并不一致，但根据和解协议书的约定，应认定黎艳琪已经付清购房款，粤升公司辩称黎艳琪尚欠购房款165071元的理据不足，原审法院不予支持。粤升公司于2010年12月4日将涉案商品房交付黎艳琪使用后，未在约定的720个工作日内为黎艳琪办理好房地产权属证书，违反了合同的约定，粤升公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于计算违约金的基数问题，购房款总金额373500元是双方在合同约定的，而开具发票是单方行为，因此，应当以合同约定的373500元为基数计算违约金，故黎艳琪请求判令粤升公司从2014年1月1日起以已付房价款373500元为基数按每日万之一计算逾期办理违约金至粤升公司办好涉案商品房房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：粤升公司立即向黎艳琪支付逾期办证违约金（以已付房价款373500元为基数，从2014年1月1日起按每日万分之一计算至办妥房地产权属证书之日止）。如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费151元，减半收取为75.5元，由粤升公司负担。
宣判后，上诉人粤升公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.粤升公司欠黎顺明962959元，该款项折抵C3幢1001房、C3幢602房和本案的C3幢901房购房款。除此以外，黎艳琪等人没有另外支付购房款，故粤升公司合计开具的发票金额为962959元。原审法院认定本案购房款373500元已付清，则相当于认定粤升公司合计收到C3幢1001房、C3幢602房和本案的C3幢901房三套房合计购房款1128030元，与事实不符。2.原审判决违约金计至粤升公司办妥房地产权证书之日止与合同约定不符。双方合同约定的是“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即违约责任应截止到备案日止。请求二审法院判决：1.撤销（2015）中一法三民一初字第1168号民事判决，依法改判；2.判令黎艳琪承担诉讼费用。二审诉讼中，上诉人粤升公司明确该公司第1项上诉请求为：撤销（2015）中一法三民一初字第1168号民事判决，改判以208429元为基数向黎艳琪支付逾期办证违约金，从2014年1月1日计算至粤升公司将有关办理产权证的资料交付至国土部门备案之日止。
被上诉人黎艳琪答辩称：1.粤升公司与黎顺明之间的和解协议已明确双方债务完结，粤升公司给黎艳琪开具的发票涉及901房款是208429元，但实际商品房买卖合同已办理登记备案，商品房销售登记备案表显示的涉案房款是373500元；2.根据双方买卖合同第14条约定，原审判决的违约金计算方法正确。故不同意粤升公司的上诉请求。
本院查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明：广东省中山市第一人民法院于2015年12月14日作出（2015）中一法三民一初字第1169号、（2015）中一法三民一初字第1170号民事判决，上述二判决查明2010年11月17日，粤升公司与黎浩基签订的商品房买卖合同约定涉案的C3幢602房交易价格为381030元。2014年6月17日，粤升公司出具发票确认收取黎浩基购房款381030元。2010年11月17日，粤升公司与黎权波签订的商品房买卖合同约定涉案的C3幢1001房交易价格为373500元。2014年6月17日，粤升公司出具发票确认收取黎权波购房款373500元。上述两案生效后，各方当事人均未提起上诉，案件已发生法律效力。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案中黎顺明与粤升公司签订的和解协议书约定粤升公司愿意将自有的位于中山市三乡镇白石村君怡花园2期（C3幢602房、901房、1001房）三套房产抵顶拖欠黎顺明的962959元债务，将上述三套房产登记以其三个子女的名义备案，C3幢602房登记为黎浩基，C3幢901房登记为黎艳琪，C3幢1001房登记为黎权波。根据该和解协议，黎艳琪与粤升公司签订商品房买卖合同，约定粤升公司将涉案C3幢901房出售给黎艳琪，故应当认定黎艳琪已经付清购房款。粤升公司未能在双方合同约定的期限内协助黎艳琪办理产权登记备案，应当根据合同约定承担违约责任。根据粤升公司与黎浩基签订的商品房买卖合同和出具的购房发票，及粤升公司与黎权波签订的商品房买卖合同和出具的购房发票，中山市三乡镇白石村君怡花园2期C3幢602房、1001房的交易价格合计为754530元，结合黎顺明与粤升公司在和解协议中约定的涉案三套房产的交易总价格为962959元，粤升公司与黎艳琪买卖的中山市三乡镇白石村君怡花园2期C3幢901房的实际交易价格应当为总价格的余额208429元，与粤升公司向黎艳琪开具的购房发票金额一致，与双方在商品房买卖合同中约定的373500元的交易价格不一致。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中粤升公司出具的购房发票为208429元，根据黎明顺与粤升公司签订的和解协议，黎艳琪已向粤升公司付清了购房款。故应视为粤升公司与黎艳琪以实际履行的价款，变更了商品房买卖合同中约定的价款。现粤升公司主张本案C3幢901房的交易价格为208429元，符合合同双方的真实意思表示，本院予以采信。故本案粤升公司向黎艳琪支付的逾期办证违约金应当以已付房价款208429元为基数起算。
关于粤升公司主张的违约金应当从2014年1月1日计算至粤升公司将有关办理产权证的资料交付至国土部门备案之日止。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据该条的规定，合同当事人应基于诚实信用，根据合同的性质、目的等全面履行主合同义务和附随义务等。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”故本案商品房买卖合同完成，需进行产权登记备案。所以根据本案的合同目的，粤升公司与黎艳琪合同约定“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”是指除法律规定或合同约定的其他事项外，出卖人应当协助买受人办理产权登记备案至登记完成。但房地产权证，系不动产权属备案登记簿记载内容的反映，并非不动产权属变动的生效要件，故原审法院确定违约金计算至粤升公司办妥房地产权证书亦有不当，本院二审予以纠正。
综上，原审判决认定部分事实不清、判决结果不当，上诉人粤升公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1168号民事判决主文为：中山市粤升房地产开发有限公司立即向黎艳琪支付逾期办证违约金（以已付房价款208429元为基数，从2014年1月1日起按每日万分之一计算至涉案中山市三乡镇白石村君怡花园2期C3幢901房房地产权属登记至黎艳琪名下之日止）。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费由151元，减半收取为75.5元（黎艳琪已预交），由中山市粤升房地产开发有限公司负担60元（中山市粤升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日径付给黎艳琪），黎艳琪负担15.5元；二审案件受理费151元（中山市粤升房地产开发有限公司已预交），由中山市粤升房地产开发有限公司负担31元，由黎艳琪负担120元（黎艳琪于本判决发生法律效力之日向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 易嘉璇
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