浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第1262号
上诉人（原审被告）新昌县七星街道上三溪村民委员会。
诉讼代表人何伯红。
委托代理人（特别授权代理）潘春雷。
被上诉人（原审原告）赵西（喜）林。
委托代理人（特别授权代理）何亚江。
上诉人新昌县七星街道上三溪村民委员会因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2009）绍新民初字第1800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年9月28日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告原系被告村民，有坐落于被告处房屋一幢，占地面积74.2平方米、建筑面积141.83平方米。2003年，被告为实施新昌县七星街道新区经一路、纬二路拓宽改造工程，需拆除原告上述坐落在拆迁红线范围内的房屋及附属物。同年5月31日，原告与被告（新昌县七星街道上三溪村经济合作社于2005年5月后已不存在，公章被新昌县七星街道农经站收回）及新昌县房屋拆迁事务所三方达成“拆迁协议书”一份，协议约定，原告拆除拆迁红线范围内的房屋及附属物，被告支付原告房屋重置款40379元，附属物补助费560元，搬家补助费1483.66元，临时安置补助费4964.05元（过渡期自2003年6月至2004年3月），先搬迁（2003年5月31日前完成搬迁）奖励费6382.35元，合计拆迁补助费53769元；同时约定被告将原告住宅建房用地安置在被告村前、村后、经一路范围内。同日，原、被告双方又达成“协议书”一份，约定被告在第一期房产开发中按成本价（以新昌县房产价格事务所估价为准）售给原告108平方米套房一套。“拆迁协议书”、“协议书”签订后，原告按约履行了搬迁义务，被告支付了拆迁补助费53769元。同年5月26日，原告儿子赵可即与被告签订“拆迁协议书”一份，拆迁房屋建筑面积203.05平方米。2003年6月25日，原告儿媳吕伟林申请拆迁安置，同年8月15日，被告同意安置，并于2006年8月8日经规划局补办手续，批准建筑占地面积100平方米、建筑面积799.74平方米。2009年8月28日，原告以被告至今未按“协议书”约定按成本价在被告开发的第一期房产安置给原告108平方米套房一套为由，请求判令被告赔偿原告经济损失人民币194400元，并支付2004年4月至2006年1月的临时安置补助费10920.91元及自2006年2月起至实际落实安置时止按每平方米每月3.50元的临时安置补助费来院，案经原审法院调解未果。
原审法院认为，原、被告争议的主要焦点是原、被告签订的“协议书”是否有效，被告是否已按“拆迁协议书”和“协议书”履行了安置义务。原、被告于2003年5月31日签订的“拆迁协议书”、“协议书”是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。“协议书”约定安置的房屋土地性质虽为集体所有，违反了集体土地上的房屋只能在本集体经济组织成员内部进行转让、出让、买卖规定，但该“协议书”是建立在原、被告双方签订的“拆迁协议书”的基础上的补充“协议”，是被告对原告房屋被拆迁后，依“拆迁协议书”补偿之外达成的拆迁补偿，不能等同于其他转让、出让、买卖关系，因此，该“协议书”有效。原告及原告儿子赵可即的房屋被拆迁后，原告以其儿媳吕伟林的名义向被告申请建房，被告依申请安置建房用地，是被告依“拆迁协议书”的约定履行安置义务，但“协议书”约定安置原告108平方米套房一套的义务，被告仍未履行，因此给原告造成的损失，被告应当赔偿，原告诉请，应予支持。原告诉请赔偿损失的数额，从目前民间市场的买卖看，可按原告提供的新昌信安达资产评估有限公司出具的市场价每平方米2530元、重置价每平方米740元的评估结论为依据计算损失是比较合理的，即损失额为193320元。原告诉请被告支付2004年4月至2006年1月的临时安置补助费10920.91元及自2006年2月起至实际落实安置时止按每平方米每月3.50元的临时安置补助费的请求，因被告已按“拆迁协议书”为原告以原告儿媳吕伟林为户主的家庭安置了居住用地，故原告对此请求，不予支持。被告主张“协议书”中约定被告按成本价在第一期房产开发中卖给原告108平方米套房，其房屋标的土地性质为集体所有，而原告系居民，并且该协议是被告原村长赵军擅自与原告签订，违反了村民委员会的组织法规定，“协议书”第三点又违反了《上三溪村规划实施细则》这一村民自治性规范和《村民委员会组织法》的强制性规定，所以该“协议书”无效的辩称，缺乏相应证据，且与事实和法律不符，对此辩称，不予采纳。被告主张原告是居民，不能向被告申请宅基地，原告以儿媳吕伟林的名义向被告申请，被告已为原告以吕伟林为户主的家庭安置了居住用地，原告的诉讼请求不能成立的辩称，因原告儿媳吕伟林向被告申请安置建房，是原告及原告儿媳依“拆迁协议书”的约定提出的申请，与本案原告诉请被告赔偿未履行“协议书”约定的安置108平方米套房的义务而造成损失的诉讼请求无关联性，故被告辩称，不予采纳；被告主张原告诉请超过时效的辩称，与原告一直向原审法院主张权利的事实不符，对此辩称，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告新昌县七星街道上三溪村民委员会赔偿原告赵西（喜）林经济损失人民币193320元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告赵西（喜）林要求被告新昌县七星街道上三溪村民委员会支付2004年4月至2006年1月的临时安置补助费10920.91元及自2006年2月起至实际落实安置时止按每平方米每月3.50元的临时安置补助费的诉讼请求。本案受理费4380元、评估费3221元，合计诉讼费人民币7601元，由被告新昌县七星街道上三溪村民委员会负担。
新昌县七星街道上三溪村民委员会不服一审判决，提出上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人于2003年5月31日签订涉及“上三溪村委在其第一期的房产开发中的房子按成本价卖给赵西林108平方米的套房一套”内容的协议书有效是错误的。一审法院认为“协议书”有效的主要理由是：“协议书”约定安置的房屋土地性质虽为集体所有，违反了集体土地上的房屋只能在本集体经济组织成员内部进行转让、出让、买卖的规定，但该“协议书”是建立在原、被告签订的“拆迁协议书”的基础上的补充“协议”，是被告对原告房屋被拆迁后，依“拆迁协议书”补偿之外达成的拆迁补偿，不能等同于其它转让、出让、买卖关系，因此该协议书有效。上诉人认为上述理由并不能成立，理由如下：判断本案“协议书”或者“协议书”条款的内容是否有效，不但要看双方签订“协议书”的目的和真实意思、还要看“协议书”或者“协议书”条款的内容是否违反法律禁止性规定。本案中不论“协议书”是否系“拆迁协议书”的基础上的补充“协议”，也不论双方签订“协议书”的目的、真实意思是否系对被上诉人的额外拆迁补偿，但有一点可以肯定的是“协议书”第二、三条所涉及“上三溪村委在其第一期的房产开发中的房子按成本价卖给赵西林108平方米的套房一套”的内容明显违反了集体土地上的房屋只能在集体经济组织成员内部进行转让、出让、买卖的禁止性规定，因此，“协议书”第二、三条所涉及内容是无效的。而“协议书”的核心内容就是第二、三条，既然第二、三条所涉及内容是无效的，“协议书”其他内容即使有效也失去了存在的价值，“协议书”第二、三条无效，就等同于“协议书”无效。一审法院以双方签订“协议书”的目的、真实意思是对被上诉人的额外拆迁补偿为由而将内容违法的“协议书”认定为有效是错误的。二、“协议书”系上诉人前任村长未经村民代表讨论通过而擅自与原告签订的，“协议书”违反了《村民委员会组织法》的强制性规定而无效。根据《村民委员会组织法》第十九条宅基地的使用方案，村民委员会必须提请村民委员会讨论决定，方可办理。以上诉人提交的证据来看，“协议书”的签订并没有经村民代表讨论通过，事后村民代表也进行了表决，对“协议书”并没有予以追认，表决的结果反而是否决了“协议书”，故“协议书”是无效的。一审法院认为上诉人的村民代表行为其实质等同于上诉人自己拒绝对第三人应履行的义务，但这是村民代表依照《村民委员会组织法》行使的、是对无权处分人所签协议的拒绝追认的行为，其拒绝追认行为，直接决定了“协议书”是无效的。因此，本案村民代表行为并不能等同于自己拒绝对第三人应履行义务的行为。三、一审法院采用新昌信安达资产评估有限公司的评估报告作为被上诉人主张损失的计算依据，违反双方的合同约定，该评估报告依法不能作为判案依据。根据双方2003年5月31日签订的“协议书”第一、二条的约定，成本价应由新昌房产价格事务所评估为准，而被上诉人提交的评估报告的评估机构是新昌信安达资产评估有限公司，违反了合同约定，该评估报告依法无效，该评估报告不能作为被上诉人主张权利和计算损失依据。被上诉人提交的新昌信安达资产评估有限公司的评估报告，系被上诉人单方私自委托评估的，评估结果很难保证客观、公正，因此，在上诉人不认可的情况下，亦不能作为定案依据。被上诉人在诉讼期间申请重新鉴定，一审法院委托双方合同约定的新昌房产价格事务所进行评估，该评估报告认为本案诉争房屋的土地系集体所有，集体土地的房屋禁止在二级市场上流转，故无法评估其市场价。新昌房产价格事务所是双方约定的评估机构，其报告不认可土地集体所有房屋的市场价，对双方具有约束力，一审法院应予采信，被上诉人的诉请因举证不能予以驳回。四、一审法院直接判决上诉人赔偿被上诉人经济损失193320元不符合法律规定。本案被上诉人第一项的诉讼请求为“判令被告将原告的安置房按成本价交付给原告，若被告不能将安置房交付给原告则支付给原告安置房现有市场价与成本价的差价194400元”，根据上诉诉请以及合同法的规定，协议书一旦被认定有效，一审法院应首先考虑判决上诉人履行合同义务，即判决上诉人向被上诉人按成本价交付房子的义务，而不应直接判决赔偿给被上诉人经济损失。五、上诉人在其第一期的房产开发中的房屋原系上诉人与新昌县康新房产有限公司联合开发，房屋尚未完工，现上诉人与新昌县康新房产有限公司存在着纠纷且在诉讼中，新昌县康新房产有限公司也未将其所开发的房屋实际交付给上诉人，按照上诉人与被上诉人的协议约定，该房屋本身在第一期房屋的开发中，目前该房屋有纠纷，房屋也没有实际给付给上诉人，即使合同有效，从法律上讲上诉人尚无向赵西（喜）林交房的义务，债务履行期还没有到。
被上诉人赵西（喜）林答辩称：一、针对第一项上诉理由，我们认为其理由依法不能成立，本案中一审法院已经查明了被上诉人系上诉人的居民，也就是说被上诉人本身在上诉人处有住宅，因为村民要施行新村改造，要将其房屋拆除，所以在拆迁过程中达成了协议，签订了两份协议书即拆迁协议书与本案争议的协议书，我们认为第二份协议书系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，它是基于第一份拆迁协议书基础之上达成的一份补偿的拆迁协议，所以我们不能认为第二份协议书就像上诉人方所说的是集体土地上面的房屋转让买卖协议，我们认为一审法院认定事实清楚，这份协议书系双方真实意思表示，符合相关的规定，应当说是合法有效的协议；二、针对第二项上诉理由，该理由没有事实依据，这份协议书是上诉人与被上诉人签订的，到目前为止上诉人方均没有提供相应的证据来证明本案是上诉人的前任村长个人的行为，我们认为作为村长在上面签字并加盖了其村组织的公章就不是上诉人方前任村长个人的行为，上诉人的上诉理由不能成立；三、对本案赔偿部分，在一审法院多次开庭过程中已经查明了上诉人方到目前为止都无法交付相应的房产，在这样的基础下，我们在一审法院庭审当中明确变更了相应的诉讼请求，要求赔偿相应的经济损失，所以上诉人方第四项上诉理由依法不能成立；四、对于上诉人无法交付房产的问题，从2003年到现在拆迁补偿都不能履行，导致被上诉人方居无定所，对一个退休职工来说造成的伤害是无法弥补的，对我们现在提出的要求赔偿经济损失合法、合情、合理。五、对评估报告的问题，我们在庭审中提供了二份评估报告，一审法院根据目前市场上房屋流通的情况，考虑周边的合理价格，采纳了一个合理的市场参考价，是合法的。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人新昌县七星街道上三溪村民委员会在二审中提交证据如下：浙江省高院（2009）浙民终字第109号民事判决书一份，证明上诉人与被上诉人所提到的村委第一期开发的房产到现在没有完全完工，且新昌县康新房产有限公司与上诉人在房屋开发过程中有纠纷，浙江省高院判决该协议无效，该房屋没有实际交付，也没有实际清算，按照上诉人与被上诉人之间的协议，协议约定出售时间是房屋开发好才可以交付，因现在房屋尚未交付，故还未到债务履行的时间。被上诉人赵西（喜）林质证认为：对于判决书的真实性没有异议，但是这份判决书事实上是审查上诉人与新昌县康新房产有限公司合作开发协议书是否有效的问题，实际上新昌县康新房产有限公司早就把本案所涉房产造出来了，上诉人提交的证据与本案无关联性，不能达到其证明目的。本院认证认为，上诉人提交的生效判决书之真实性可予认定，但不能证实上诉人的证明目的。
被上诉人赵西（喜）林在二审中未提交新的证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉范围审理认为，上诉人新昌县七星街道上三溪村民委员会与被上诉人赵西（喜）林于2003年5月31日签订的拆迁协议书、协议书，系双方真实意思表示，协议书是建立在双方签订的拆迁协议书的基础上的补充协议，虽协议书约定“上三溪村委在其第一期的房产开发中的房子按成本价卖给赵西林108平方米的套房一套”，该房屋的土地性质为集体所有，但系对被上诉人的房屋被拆迁后的安置补偿措施，且被上诉人亦系上诉人处的居民，故原审法院认定该协议书有效并无不当。上诉人主张协议书系上诉人前任村长赵军未经村民代表讨论通过而擅自与被上诉人签订的，但其提供的证据不足以证明其主张，且即使上诉人方签订协议书时未进行民主议定程序，亦系上诉人方责任，并非被上诉人所致。被上诉人在一审庭审中已变更其第一项诉讼请求为要求上诉人赔偿被上诉人经济损失194400元，原审法院围绕该诉讼请求进行审理符合法律规定。上诉人对新昌县正平房地产评估事务所确定房屋重置价为每平方米640元没有异议，原审采信被上诉人委托新昌信安达资产评估有限公司出具的重置价每平方米740元的评估结论，并非不利于上诉人，又原审法院根据目前市场房产流通的情况，结合该评估报告认定被上诉人的经济损失数额为193320元合理得当，上诉人对此提出的异议本院亦不予采纳。上诉人在长达七年多的时间内未能提供协议书约定的房屋，诉讼中提出协议书无效的主张亦表明其并无履行意愿，且新昌康新房地产开发有限公司“对建好的房屋已经部分予以销售”，因而应认为被上诉人主张要求上诉人承担赔偿责任的条件业已成就。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用4380元，由上诉人新昌县七星街道上三溪村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年十一月十九日
书记员 余建维