延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终1021号上诉人（原审被告）：王爱凤，女，满族，1978年1月28日生，无职业，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇。法定代表人：符斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。上诉人王爱凤因与被上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称吴城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱凤上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回吴城公司的诉讼请求。事实与理由：1.上诉人逾期支付购房款是因为吴城公司迟延办理商品房预售许可证及迟延签订网签合同造成的，上诉人无过错，不应承担违约责任,故上诉人不应承担逾期违约金。2.吴城公司未按照预售合同约定及时通知上诉人收房事宜，责任完全在于吴城公司，由此产生的逾期交付责任由吴诚公司承担。吴城公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1.关于逾期交付房款违约金问题，上诉人与被上诉人先后针对同一标的物签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别的约定，因此，两份合同均系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律、法规强制性规定，均应为合法有效合同。双方约定买受人应按照合同约定的日期支付房屋尾款，上诉人未按期付款已构成违约，应按照合同的约定承担逾期交付房款违约金。2.关于逾期收房保管费的问题，被上诉人按照合同的约定向上诉人以书面的形式送达了收房通知书，并明确了上诉人办理收房手续的期限,即已完成了通知上诉人收房的义务。即使上诉人自称未收到收房通知，亦不影响送达的效力。因此，上诉人逾期收房已构成违约，应按照合同的约定支付被上诉人迟延收房保管费。吴诚公司向一审法院起诉请求：2014年9月28日，原、被告签订了房屋买卖合同，双方约定：原告将其开发建设的延吉市苏州印象小区22栋2单元501号房屋以462544元的价格出售给被告。根据合同约定，被告应于2014年10月28日前支付购房余款32万元，但被告于2014年11月19日才将购房余款付清，共计逾期22天。被告应按照合同的约定，向原告支付日万分之2的逾期交付房款违约金1408元。同时双方还约定原告如逾期接收房屋，应按照每日100元的标准向被告支付迟延收房保管费用，原告向被告发出通知应自2015年10月23日起至本月25日止办理房屋交付及收楼手续，但被告于2015年11月1日才进行办理，共计迟延7天，应向原告支付迟延收房保管费共计700元，上述两项合计2108元。一审法院认定事实：2014年9月28日，原、被告签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：被告购买原告开发建设的苏州印象小区22栋2单元501室、建筑面积为88.61平方米的房屋，房屋总价款为人民币462544元。2014年9月28日前首付购房款142544元，2014年10月28日前以公积金贷款的方式支付尾款32万元。买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。2014年11月4日，就本案诉争房屋，原、被告另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款为462544元，买受人应当于2014年9月28日前支付首付款142544元，余款32万元以公积金贷款的方式支付。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。交房时间为2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。上述合同签订后，被告于2014年9月21日向原告支付定金3万元，被告于2014年9月28日向原告支付首付房款112544元，计142544元。2014年11月5日，被告向住房公积金管理部门申请贷款。同年11月19日，被告以公积金贷款的方式向原告支付剩余购房款32万元，计462544元。2015年10月14日，原告向被告发出挂号信，通知其于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，原告取得竣工验收备案证明文件。2015年11月1日，原告与被告之间办理了房屋交接手续，并交纳物业服务费等。另查明：2014年10月21日，延边吴城房地产开发有限公司取得商品房预售许可证。2016年8月15日，延边吴中房地产开发有限公司的企业名称变更登记为延边吴城房地产开发有限公司。一审法院认为：针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定的内容比第一份合同更为严格、明确了交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更或补充，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记。故原、被告签订的二份合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，该二份商品房买卖合同均合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”原告于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月14日根据被告提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求被告于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续，原告已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使被告自称未收到该收房通知亦不影响送达的效力。被告应于2015年10月25日前收房，但被告因其自身原因至2015年11月1日才办理收房手续，逾期收房7天，其逾期收房的行为构成违约，应按照合同约定的100元/日标准，支付迟延收房保管费700元（2015年10月25日至2015年11月1日，共计7天），故原告要求被告按合同约定承担迟延收房保管费700元的请求，本院予以支持。关于被告提出不动产不产生保管费以及每日100元保管费过高，并请求调整的主张，因被告对此不能举证证明，且被告逾期收房，其本身具有过错行为，故本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交付购房款违约金1408元的主张，由于双方于2014年9月28日签订的房屋买卖合同中约定付款方式为2014年9月28日前支付首付款142544元，余款32万元于2014年10月28日前以公积金贷款的方式支付。但被告却于2014年11月19日才将剩余购房款32万元的公积金贷款办理完毕，并交付给原告，逾期付款21天（2014年10月29日至2014年11月19日），其逾期支付购房款的行为构成违约，应承担逾期交付购房款的违约责任。双方在合同中约定买受人逾期付款未超出30天的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，根据该项约定，逾期付款违约金为1344元（32万元X2/10000X21天），故原告要求被告支付逾期付款违约金1408元的请求，本院予以支持1344元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告王爱凤于本判决生效后立即支付原告延边吴城房地产开发有限公司逾期交房保管费700元、逾期交付购房款违约金1344元，计2044元。二、驳回原告延边吴城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如王爱凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王爱凤负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：从王爱凤与吴城公司签订的第一份《商品房买卖合同》可知，王爱凤应于2014年10月28日前支付32万元尾款，支付方式为公积金贷款，而办理公积金贷款前吴城公司应取得商品房预售许可证。吴城公司于2014年10月21日取得商品房预售许可证，于2014年11月4日与王爱凤签订《商品房买卖合同（预售）》,该合同中没有约定剩余32万元房款的支付时间，且第二份合同签订时间晚于第一份合同中约定的支付32万元房款的最后期限，故不应以第一份合同约定的交款时间2014年10月28日为32万元房款的最后交付时间。王爱凤于2014年11月5日即向住房公积金管理部门申请贷款，期间因审批问题，至2014年11月19日该32万元公积金贷款才转至吴城公司帐户。从时间上看王爱凤并不存在拖延办理公积金贷款的情形，故吴城公司要求王爱凤承担逾期支付房款的请求不予支持。关于逾期收房问题，吴城公司已经按照王爱凤提供的邮寄地址于2015年10月14日向其发出挂号信，通知其于2015年10月15日至2015年10月25日期间办理收房手续，且在该期限届满前吴城公司已经取得竣工验收备案证明文件，即已具备交房条件，王爱凤以其未收到该通知为由抗辩理由不成立，故王爱凤未在规定期限内收房已构成违约，应向吴城公司承担逾期收房保管费700元的违约责任。综上所述，王爱凤的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初993号民事判决；二、王爱凤于本判决生效后立即支付延边吴城房地产开发有限公司逾期收房保管费700元；三、驳回延边吴城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计100元，由王爱凤负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 刘晓娟审判员 林 美二〇一七年九月十九日书记员 车世兰