广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终861号上诉人（原审被告）：袁某谦，男，汉族，1969年9月1日生，住柳州市城中区桂中大道。现住。上诉人（原审被告）：王某艳，女，汉族，1982年2月9日生，住贵州省大方县。现住。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋君红，广西天际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳州市峥嵘资产管理有限公司，住所地柳州市东环大道141号东街商业楼B2-5号。统一社会信用代码：914502006801087193。法定代表人：陈丽婵，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。上诉人袁某谦、王某艳因与被上诉人柳州市峥嵘资产管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员赵舒颖和审判员谭皓匀参加的合议庭对本案进行了审理。上诉人袁某谦、王某艳的委托诉讼代理人梁文庆、蒋君红，被上诉人柳州市峥嵘资产管理有限公司的委托诉讼代理人柯官宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁某谦、王某艳上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第一项，依法予以改判上诉人支付物业服务费的数额（物业服务费的标准）及不需要支付违约金。事实和理由：一、关于物业费问题。被上诉人应当按照法律的规定、前期物业服务协议及业主公约约定，提供相应的服务。但是，被上诉人在提供物业服务存在严重违法、违约的行为，具体情况如下：1、被上诉人在提供物业服务并未达到前期物业服务协议约定的四级标准；2、被上诉人违法将小区2栋3栋的1单元、2单元的H层封闭，出租他人居住或办公；2、被上诉人将政府规划设计路面停车位58个，违法侵占了公共绿地及相关部位改为180多个车位；4、被上诉人违法将小区2栋3栋的1单元、2单元的H层、路面停车180多个车位、小区电梯内外的广告及建筑物外墙广告所产生的收益据为己有，牟取不当利益；5、从入住至今6年多，被上诉人未公布利用小区公共场地收益账目，严重侵害业主财产权及知情权；6、被上诉人违反《城市居住区规划设计规范》的规定及业主公约约定，商铺大量引进饮食行业，造成油烟气味及噪音严重影响业主的正常生活；7、被上诉人违法在小区2栋3栋的1单元、2单元的H层修建饮食排放烟道及排放口；8、被上诉人违法在小区公共区域给商铺使用多年；9、擅自提高物业费服务费收费标准，从前期物业服务协议约定的物业服务费标准1.19元每月每平方米，提高到1.29元每平方米。由于被上诉人在提供物业服务中存在以上大量严重违法、违约的行为，证明被上诉人没有能够按照法律的规定、前期物业服务协议及业主公约约定，提供相应的服务。因此，一审法院仍然按照前期物业服务协议约定的物业服务费标准1.19元每月每平方米，判决上诉人支付被上诉人明显不当。二、关于物业服务费的违约金的问题。1、上诉人2011年9月之前一直是向柳州市峥嵘物业服务有限公司交物业管理费。2011年9月6日，柳州市峥嵘物业服务有限公司变更名称为柳州市峥嵘资产管理有限公司，上诉人根本不清楚是柳州市峥嵘物业服务有限公司与柳州市峥嵘资产管理有限公司是什么关系，直到一审庭审被上诉人举证时，上诉人才知道柳州市峥嵘物业服务有限公司变更名称为柳州市峥嵘资产管理有限公司。根据诚实信用原则及合同交易惯例，被上诉人在其名称变更出现变更的情况下，应当书面告知合同相对方（即：上诉人）变更名称的情况及相关材料。在上诉人不清楚被上诉人是否是合法的收费主体前，而被上诉人又没有向上诉人告知变更名称的情况下，不向被上诉人交纳物业服务费，并没有违反法律的规定，上诉人不交纳物业服务费，不能归责在于上诉人，该责任应当由被上诉人承担。2、根据上诉人与柳州市峥嵘物业服务有限公司签订的前期物业服务协议约定，物业服务费标准为1.19元每月每平方米。但被上诉人单方强行将物业服务费标准提高到1.29元每月每平方米，对于被上诉人违约违法的行为，上诉人有权拒绝。上诉人多次要求被上诉人按照1.19元每月每平方米收取，但被上诉人拒绝收取。因此，导致上诉人不交纳物业服务费，恰恰是被上诉人违约违法的行为造成的，该责任应当由被上诉人承担。由此不难看出，上诉人不交纳物业服务费的行为，是被上诉人违法违约的行为导致发生的。因此，一审法院判决上诉人承担上诉人不交纳物业服务费的违约金，明显不当。上诉人认为：一审判决没有查明上述相关事实，明显认定事实不清，并导致适用法律错误。为此，上诉人特向贵院提出上诉，请求贵院在查清事实的基础上依法改判，以维护法律的尊严，保护上诉人的合法权益。被上诉人柳州市峥嵘资产管理有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，其上诉理由在一审中已经查明属于老调重弹，请二审法院依法驳回上诉人的所有上诉请求。柳州市峥嵘资产管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令袁某谦、王某艳向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付物业服务费3372.03元，垃圾清运费150元（合计3352元）并按每日千分之三向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付违约金（违约金从袁某谦、王某艳应交物业费用之日起计算至清偿之日止，分段计算）。二、本案的诉讼费用由袁某谦、王某艳承担。柳州市峥嵘资产管理有限公司当庭变更诉请第一项为物业服务费3877.92元。一审法院认定事实：2008年9月10日柳州市峥嵘物业服务有限公司成立，物业管理服务三级；2011年9月6日，柳州市峥嵘物业服务有限公司变更名称为柳州市峥嵘资产管理有限公司。2011年4月22日，柳州市峥嵘物业服务有限公司提交柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表，每月物业服务费收费标准1.29元每月每平方米，市物价局、市建委备案意见栏中加盖了柳州市物价局、柳州市住房和城乡建设委员会备案专用章。2011年9月6日，袁某谦在东城印象中心房屋交接书上签字，确认东城印象中心2栋2-9-3号房屋交房，该交接书显示物业服务费标准为1.19元每月每平方米，建筑面积130.72平方米，每月金额155.56元。同日，袁某谦与柳州市峥嵘物业服务有限公司签订峥嵘物业前期物业服务协议，协议约定住宅物业费为1.19元每月每平方米，物业服务费、生活垃圾费等按月交纳，应在每月15日前交纳当月费用；物业管理服务费每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金。2015年8月3日、2016年9月9日、2016年12月28日，柳州市峥嵘资产管理有限公司向袁某谦、王某艳公告催缴物业服务费；2017年8月23日，柳州市峥嵘资产管理有限公司向袁某谦、王某艳邮寄物业服务费催缴通知单，袁某谦、王某艳从2016年1月1日至2017年7月31日拖欠物业服务费3203.4元。后双方发生争议酿成本诉。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。关于柳州市峥嵘资产管理有限公司主体问题，可依据日常实施管理行为及相关证据认定事实物业服务关系是否成立。袁某谦、王某艳提交的企业变更咨询查询单、前期物业服务协议等证据足以认定其接受委托对东城印象小区进行物业管理的事实，由于该小区的业主大会尚未成立，尚未能选举产生业主委员会，并通过业主委员会选聘物业公司，则小区开发商委托柳州市峥嵘资产管理有限公司进行前期物业服务，对业主具有约束力。袁某谦、王某艳提供照片主张柳州市峥嵘资产管理有限公司违反招商、油烟噪声污染、占用公共区域、公共收益不明等未尽职履行物业管理服务事项存在瑕疵的情形，由于物业服务企业的职责只是根据授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对商铺等进行处罚，物业公司在接受委托对物业进行管理后，履行了合同约定的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，袁某谦、王某艳等业主也可以根据约定要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。物业的共用部位和设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。袁某谦、王某艳拖欠物业管理费用，不仅直接损害柳州市峥嵘资产管理有限公司的合法权益，亦间接损害了小区内其他已经支付物业管理服务费用业主的共同利益，袁某谦、王某艳应承担相应的民事责任。柳州市峥嵘资产管理有限公司应当按照合同约定履行管理服务职责，袁某谦、王某艳应当按照合同约定，向柳州市峥嵘资产管理有限公司交纳有关物业管理费及相关费用。关于柳州市峥嵘资产管理有限公司诉请的物业管理费标准，其向物价部门备案在前，与业主签订物业服务协议在后，且收费标准备案表仅是柳州市峥嵘资产管理有限公司向市物价局及市建委备案的材料，其提高物业费并未经业主同意，双方事后亦签订了前期物业服务协议，业主需要交纳的物业费标准和范围都应当按照物业服务协议的约定的标准去认定。故物业费应按协议约定的1.19元每月每平方米计算。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，柳州市峥嵘资产管理有限公司诉求袁某谦、王某艳支付物业费，必须经书面催缴。柳州市峥嵘资产管理有限公司仅书面催缴2016年1月1日至2017年7月31日的物业服务费，对生活垃圾费等其他费用或其他时间段的物业服务费用未书面催缴，未经书面催缴的费用，该院无法支持。故袁某谦、王某艳应向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付2016年1月1日至2017年7月31日的物业服务费为2955.58元（19个月×1.19元每月每平方米×130.72平方米）。关于违约金，双方在协议中约定了按拖欠额的千分之三支付滞纳金，该约定系双方真实意思表示，一审法院予以采信，故袁某谦、王某艳应向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、袁某谦、王某艳向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付物业服务费人民币2955.58元及违约金（按所欠金额的每日千分之三计算，从袁某谦、王某艳应缴物业服务费之日之清偿之日止）；二、驳回柳州市峥嵘资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（柳州市峥嵘资产管理有限公司已预交），由袁某谦、王某艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的新证据，本院认定分析如下：对上诉人提交的于2018年1月30日到被上诉人处缴纳物业管理费的光盘，因该光盘拍摄的时间为本案一审判决之后，未能证明如上诉人所述在本案诉讼前曾到被上诉人处缴纳物业管理费，但因收费标准有异议而被上诉人拒收的事实，本院对该证据的证明目的不予采信；对上诉人提交的关于东城印象小区物业服务费收取问题回复，从该证据的内容来看，未体现上诉人主张其到被上诉人处缴纳物业服务费，但被上诉人不收取的证明内容，对上诉人的证明目的本院不予采信。对被上诉人提交照片，被上诉人拟以照片证明上诉人应当按照1.29元平方米的标准缴纳物业服务费，但因被上诉人未对一审判决认定上诉人应缴纳的物业服务费标准提出上诉，本院对该证据不再予以分析认定。对一审查明的事实，上诉人认为一审遗漏查明上诉人在上诉状中罗列的诸如被上诉人违法将小区2栋、3栋1单元、2单元的H层封闭，出租他人等严重违反业主公约及前期物业管理合同的事实。且关于物业服务合同违约金的事实也未查清。被上诉人对一审认定物业服务费标准的认定有异议。对上诉人提出一审遗漏查明的事实，本院认为，上诉人应对所主张遗漏查明的事实进行举证证明，上诉人提交的证据中，仅凭照片无法印证其所主张的事实，因上诉人对其主张的事实未能提出充分的证据予以证明，一审对上述事实未予认定并无不当，本院对上诉人的主张不予采信。至于被上诉人提出的事实异议，并非针对事实提出的异议，且被上诉人未对此提出上诉，本院对被上诉人提出的该事实异议不予认定。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案在二审的争议焦点在于：1、上诉人应按何标准缴纳物业服务费；2、案涉物业服务费的违约金是否应予支持。关于争议焦点一，袁某谦、王某艳与柳州市峥嵘物业服务有限公司签订的【东城·印象中心】前期物业服务协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同期内，柳州市峥嵘物业服务有限公司变更企业名称为柳州市峥嵘资产管理有限公司，不影响其与业主签订的上述物业服务协议的效力。在双方签订的前期物业服务协议约定的物业服务期限内，被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按照合同约定按时向被上诉人支付物业管理费。关于物业服务费的支付标准问题，上诉人主张被上诉人因在提供物业服务当中存在诸如违法将小区的一些单元H层封闭、出租他人居住，违法侵占公共绿地，违反《城市居住区规划设计规范》及业务公约约定引进饮食行业，造成油烟噪声污染，擅自提高物业服务费收费标准等原因，故不应安装协议约定的1.19元每平方米每月进行收取。对此，本院认为，上诉人主张被上诉人将H层封闭，占用公共部位，牟取不当利益侵害业主财产权及知情权的问题，从其提供的证据不足以印证其主张，且该主张与本案不属同一法律关系，业主可以通过业主大会或业主委员会另行主张其合法权益。至于商铺的油烟噪声污染问题，上诉人如认为商铺油烟噪声排放问题已造成其权利受到侵害，其可向侵权人主张权利或向相关行政职能部门寻求救济，物业公司并无相应权力禁止上述行为。另外，上诉人所主张的被上诉人在物业管理服务过程中存在的其他瑕疵问题，即便被上诉人在物业管理服务过程中存在瑕疵，上诉人可通过要求被上诉人承担继续履行、采取补救等措施或者依法重新选聘物业服务企业的途径保护自身合法权益，故上诉人不能以上述理由拒付已实际产生的物业管理服务费。一审以双方签订前期物业服务协议约定的标准判令上诉人向被上诉人支付物业管理服务费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，被上诉人于2011年9月变更了企业名称，不会影响上诉人欲缴纳物业管理服务费，也并未改变向东城印象小区提供物业管理服务仍为原公司，上诉人作为业主亦接受了被上诉人的物业服务，其抗辩因上诉人变更企业名称导致不能及时缴纳物业管理费的理由依据不足，本院不予采信。至于上诉人还主张其多次向被上诉人提出按1.19元每平方米每月缴纳物业服务费，但被上诉人拒绝收取，因此上诉人未能按时缴纳物业服务费，对此上诉人并未能提供证据予以证实，其主张缺乏事实依据，本院不予采信。按双方签订的前期物业服务协议的约定，交纳物业服务费是业主应承担的一项基本合同义务，上诉人不按合同约定交纳物业服务费，构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，本院对被上诉人诉请的违约金予以支持。综上，上诉人主张撤销一审判决，改判支持其上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人袁某谦、王某艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾庆斌审 判 员 赵舒颖审 判 员 谭皓匀二〇一八年五月二日代书记员 雷冰宇