河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）唐民初字第993号原告毕景芹，教师。被告唐山市宏坤房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区。法定代表人刘永红，该公司董事长。委托代理人徐明，河北唐正律师事务所律师。委托代理人赵丽菁，河北唐正律师事务所律师。原告毕景芹与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕景芹及被告唐山市宏坤房地产开发有限公司委托代理人徐明、赵丽菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕景芹诉称，我与被告于2009年12月16日签订了海商806-160号《商品房买卖合同》，我购买了馨港家园5-1-902号商品房一套，房屋总价款466239元。合同签订后一个月内，我支付了全部购房款。按合同约定被告应在2010年5月20日前交付房屋合同并约定被告逾期30日交付房屋，应按合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向我支付全部已付款3.5?的违约金。同时约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。但被告未按合同约定的期限交付房屋，交付我房屋的时间为2010年12月15日。按合同约定被告应支付逾期交房违约金33942.2元逾期办理房屋所有权证违约金。被告唐山市宏坤房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的购房合同中约定的交房时间（约定交房时间为2010年5月20日）均早于竣工时间（竣工时间为2010年8月30日），交房日期应为2011年5月20日，合同内容存在重大瑕疵，因合同第十条约定的交房日期条款违反法律强制性规定，应属无效，故原告的诉请不能成立。我公司逾期交房的根本原因并非我公司造成，而是由于建筑单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司未按施工合同约定的完工期限交付房屋，且已完工程存在瑕疵，需要返工等原因，导致我公司无法及时向业主交付房屋，故申请追加建筑单位南京市漆桥建筑安装工程有限公司作为本案第三人参加诉讼。馨港家园小区在交付业主使用前，已经施工、设计、监理、图纸、审计、规划等部门签署竣工验收报告，但因施工单位需对瑕疵进行返工，而施工单位不积极履行修复义务，导致不能按期交付建筑工程。由于多数业主强烈要求交付房屋，我公司以电话或短信方式通知业主交房，但由于交付契税、物业费用等问题，部分业主迟迟没有收取房屋。合同中虽然约定了违约金的计算方法，但是该违约金数额过高按有关法律规定约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以适当较少，在原告未提供任何证据来证明原告实际损失数额的情况下，请求适当减少违约金数额。原告在2010年11月10日交纳契税及公共维修基金时领取的房屋钥匙，故交付房屋时间应是2010年11月10日。经审理查明，原告毕景芹与被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于2010年12月16日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告毕景芹从被告处购买馨港家园第5幢1单元902房屋一套，房屋价款466239元。该合同第十条约定：（一）出卖人应当在2010年5月20日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件，该商品房为住宅，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）、（略）（2）、逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3.5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2010年8月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1中方式处理：1、买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满至次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）、转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1中方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照退房时人民银行公布之一年期个人住房商业贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告毕景芹按合同约定交付购房款466239元，于2010年11月10日在交纳契税及公共维修基金时领取了房屋钥匙。被告至今未为原告办理房屋所有权证。另查明，被告唐山市宏坤房地产开发有限公司与南京市漆桥建筑安装工程有限公司于2008年10月10日签订了《建设工程施工合同》，该合同约定从2008年10月15日开始施工，至2010年8月30日竣工。2010年11月23日。原唐海县清远测绘有限公司对馨港家园小区进行了竣工测量。2010年6月18日被告唐山市宏坤房地产开发有限公司曾邀请有关专家对该小区1号
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5号楼工程外墙质量问题修复问题进行了咨询。证明上述事实的证据有：原告毕景芹与被告签订的《商品房买卖合同》一份，原告毕景芹房屋销售发票；唐山市宏坤房地产开发有限公司与南京市漆桥建筑安装工程有限公司签订的《建设工程施工合同》；原唐海县清远测绘有限公司对馨港家园小区竣工测量报告；唐海宏坤馨港家园小区1号
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5号楼工程外墙质量问题修复方案的咨询意见及原、被告当庭陈述。本院认为，原、被告间签订的《商品房卖房合同》系在双方自愿的基础上签订，不违反法律规定，应认定为合法有效。原、被告应按合同的约定享有权利，承担义务。被告辩称造成逾期交房的原因系施工单位未按期完工，且要求追加施工单位为本案第三人，但被告唐山市宏坤房地产开发有限公司与施工单位签订的施工合同与原、被告之间的商品房买卖合同并不是同一法律关系，就施工单位逾期完工给被告造成的相应损失，被告可向施工单位另行主张权利，故对被告申请追加施工单位为本案第三人的请求，本院不予支持。被告亦辩称与原告约定的交房日期系笔误，应为2011年5月20日。但被告与施工单位约定的竣工时间系被告与施工单位间的约定，对本案原告并不产生法律效力，且被告与向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金的其他业主签订的商品房买卖合同中，交房时间均约定在被告与施工单位约定的竣工时间之前，商品房买卖合同中交房时间系笔误有孛常理，故对被告辩称交房日期存在笔误的答辩主张，本院不予采信。原、被告间约定的逾期交房违约金，系被告出具的制式合同中的约定，亦为双方真实意思表示，且按市场规律违约金数额并非过高，双方应按约履行。被告于2010年11月10日领取了房屋钥匙，并实际占用了所购房屋，应视为被告已经交付房屋。但因被告未按约定的期限交付房屋，应按合同的约定承担违约责任。故被告应按逾期交房174天支付违约金。被告亦未按合同约定的期限为原告办理房屋所有权证，应按合同的约定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告毕景芹支付延期交房违约金28393.96元（466239元×3.5?×174天（2010年5月21日至2010年11月10日）］；二、被告唐山市宏坤房地产开发有限公司自2010年8月21日起按原告交纳购房款数额466239元每日万分之一支付逾期办理房屋所有权证违约金，至原告实际取得房屋所有权证之日止。本案案件受理费510元，由被告唐山市宏坤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。并在7日内交纳上诉费510元，逾期缴纳视为放弃上诉。审判长贾春喜代理审判员丁增辉代理审判员王鑫二〇一四年六月十七日书记员崔欣