安徽省青阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖1723行初1号
原告：张某甲，户籍地安徽省池州市青阳县。
原告：张某乙，户籍地安徽省池州市青阳县。
委托代理人：刘某某，住安徽省池州市青阳县。
被告：青阳县房产管理局，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：马亚勤，该局局长。
委托代理人：慈龙忠，住安徽省池州市青阳县，该局副局长。
委托代理人：熊某某，，住安徽省池州市青阳县，该局法律顾问。
第三人：青阳县山水房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：徐从兵，总经理。
委托代理人：王某某，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：杨某某，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。
原告张某甲、张某乙诉被告青阳县房产管理局（以下简称县房管局）、第三人青阳县山水房地产开发有限公司（以下简称山水公司）房屋登记行政确认一案，于2017年1月3日向本院提起行政诉讼。本院受理后，2017年1月4日分别向被告县房管局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人山水公司送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。原告张某甲、张某乙及其委托代理人刘某某，被告县房管局委托代理人慈龙忠、熊某某，第三人山水公司的委托代理人王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张某甲、张某乙于2011年8月4日与山水公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人山水公司开发的青阳县XX室商业用房，建筑面积为188.48平方米、单价为9898元，总房款1865575元。张某甲、张某乙在县房管局办理房产证时，县房管局计算XX室商业用房各套内面积80.51平方米、共有分摊面积13.727平方米。张某甲、张某乙认为县房管局计算有误。
原告张某甲、张某乙诉称，2011年8月4日，两原告与第三人山水公司签订了《商品房买卖合同》，购买第三人山水公司开发的青阳县XX室商业用房，建筑面积188.48平方米，单价9898元，总房款1865575元。合同约定2012年12月26日交房，但该公司在2014年1月26日提供办理房产证资料，在被告处办理的第三人山水公司委托没有取得测绘资格的青阳县房产管理局所属房地产交易中心对出售给原告张某甲、张某乙的商住楼进行房屋面积测绘，计算原告购买的XX室商业用房各套内建筑面积80、51平方米，共有公摊面积13.727平方米，县房管局未尽审核义务，程序违法。原告办理房产证后发现该栋房屋后面有两个公共楼梯，被告计算时只让边户和三层（一户）承担公摊面积，原告两套房屋的公摊面积均为楼梯（计27.454平方米）。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条、第九条、第十条规定，楼梯面积应当由整栋楼业主共摊。而被告计算方法显然错误（原告承担的楼梯价271739.69元），原告多次向第三人山水公司反映，山水公司以房屋面积计算由被告测绘计算确定，他们无权更改。原告房屋公摊面积也确实由被告计算和错误发证造成。原告多次向政府和被告上访，被告认为其计算正确，青阳县信访局和被告均要求原告通过诉讼解决。因此诉至法院请求法院1、依法撤销被告颁发的青房地产证2014字第××号房产证；2、判令被告对原告房屋公摊面积（楼梯）重新计算并测绘；3、判令被告对错误计算导致原告多承担的公摊面积赔偿损失。
原告在起诉时提供了以下证据：证据一、商品房买卖合同，证明原告购买了XX室商业用房，合同约定面积188.48平方米，合同第五条、附件是第3条均约定房屋销售面积以房产局实际测绘面积为准，合同没有约定公摊面积和套内面积。证据二、房屋建筑面积计算成果表（竣工），证明商品房面积计算系被告的行政行为，被告计算面积和商品房约定分豪不差，也证明被告县房管局没有进行实地测绘。证据三、第三人山水公司委托没有取得测绘资格的县房管局所属房地产交易中心对出售给原告张某甲、张某乙的商住楼进行房屋面积测绘一份，证明被告县房管局颁发的房产证面积和商品房买卖合同约定面积一致，完全按照山水公司计算方法计算房屋面积。证据四、照片2张，证明第三人山水公司为原告购买的房屋室内设计了楼梯，原告无需使用通往第三层楼梯。证据五、照片2张，证明XX居XX幢三层目前在经营乒乓球馆，证据六、照片2张，证明XX居XX幢三层两个门由山水公司开发设计为安全门。证据七、照片3张，证明原告房屋一层与楼梯不相通。证据八、契税发票一张，证明原告购买的房屋全部为商业用房。
被告县房管局辩称，一、县房管局是根据两原告的申请，并对其提供的相关资料一一验收，审核，依据《中华人民共和国城市房地产管理办法》在此基础上颁发的青房地权证2014字第××号房产证，实体内容及程序过程均合法。二、县房管局对登记房屋公摊面积（楼梯）的复测及计算符合《房产测量规范》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）；
三、山水公司的售楼部对出售的商业楼各套内面积、分摊面积、建筑面积构成设有公示栏、两原告对该欲购买的商铺面积情况应当清清楚楚。本案应该提起民事诉讼，作为房产登记机关是根据申请办理的，原告认为有错误应进行民事诉讼纠错，而不是进行行政诉讼。
被告在法定期限内向本院提交了以下事实证据及依据：
证据一、原告申请登记递交的资料：一、申请审批表；二、《商品房买卖合同》；三、《销售不动产统一发票》、契税完税证、住宅专项维修资金收据；四、房屋登记询问笔录、房地产权证领证凭证，证明1、2011年8月4日原告与第三人山水公司签订《商品房买卖合同》；2、原告与第三人合同约定的购买房屋的建筑面积XX室94.24平米、XXX室94.24平米；3、合同附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》约定适用《国家房产测量规范》（GB/XX）级现行有关技术规范规定执行；4、原告向登记机构递交的发票显示，所购房面积为188.48平米（94.24*2）；5、原告领取产权证时确认房屋建筑面积为188.48平米；6、房屋登记询问笔录由两原告签字确认。证据二、XX居XX幢设计图纸，测量数据图，证明XX居xx幢设计图纸与现场测量数据图完全相符。证据三、山水公司关于XX居XX号楼公示表，证明山水公司公示的XX号楼XX室、XXX室建筑面积的构成，公摊面积占14%。证据四、XX居xx幢实物照片，证明XX居XX幢XX号楼XX室、XXX室的实景照片及楼梯布局设置与图纸相符，附件：房屋共用面积的分摊计算。法律依据一、《房屋登记办法》第四条、第七条、第十一条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十二条、第三十一条、第三十三条；二、国家标准GB/XX《房产测量规范》附录B3.3条；三、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》试行第八条、第九条、第十条、第十一条；四《物权法》第十条、第十一条、第十二条、第二十条、第二十一条。
第三人山水公司称：青阳县XX居由我公司开发建设，该工程建设完毕后，我公司委托被告对XX居各商业用房进行面积核定，本案所涉XX居xx幢XX、XXX室也是被告核定面积，我公司根据被告核定的面积将房屋出售两原告所有，我们认为被告核定的面积正确无误，因此请求法院驳回原告对被告以及第三人诉讼请求。
第三人未向本院提供证据。
经庭审质证，原告对被告的证据一的真实性无异议，证明目的有异议，审批表的面积来源商品房合同，专有面积和公摊面积没有填写；商品房合同第二页仅记载了建筑面积，对套内面积和公共面积均无记载；证据二被告应当出示原始数据以及当时测绘的原始记录；证据三不具有真实性，证据四证明了XX室与楼梯不相通，无需使用楼梯。房屋共用面积的分摊计算应当依据《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》。本案无需鉴定，只是对法律的理解不同。第三人山水公司对被告的证据均无异议。
被告对原告的证据一、二、三的真实性与关联性、合法性均无异议，但是不能证明被告存在过错；合同双方约定以房管局登记为准但是这条不能约束房管局；且原告在购买房屋时第三人在售楼大厅公示了公摊面积和建筑面积，商品房合同中无约定不能说明问题。证据二恰恰证明原告知道有明确的公摊面积。证据三真实性、合法性无异议，证明目的有异议，其刚好证明了被告颁发此证的合法，证据四至八的证明目的有异议，原告房屋与楼梯相通以及公摊都需要有资质的鉴定机关进行鉴定。第三人的对原告证据的质证意见同被告县房管局，补充说明证据二上面记载的数据中公摊面积与我公司在售楼时公示数据是完全吻合的，两原告在购买房屋时是明知公摊面积的，可能不知道公摊在什么地方。
第三人山水公司质证意见同被告房管局质证意见。
本院对上述证据认证如下：经庭审质证，对被告县房管局提供的证据一、二、三、四具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以支持。对原告一、二、三、四、五、六、七、八真实、合法、与本案有关联性，本院予以认可。
对被告房管局提供的法律依据，原告质证意见为被告县房管局没有对测绘结果进行复核。第三人山水公司无异议。上述法律依据属国家颁布的法律、法规、且无修改或作废。本院予以认可。
本院依法对青阳县房地产交易中心施某某就其单位是否具有测绘资格进行询问，青阳县房地产交易中心无测绘资格，该调查笔录经庭审质证双方当事人及第三人均无异议。
经审理查明：张某甲、张某乙于2011年8月4日与第三人山水公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人山水公司开发的青阳县XX镇XX居xx幢XX室、XXX室商业用房，建筑面积为188.48平方米、单价为9898元，总房款1865575元。原告张某甲、张某乙在被告县房管局申请办理房产证时，被告县房管局依据内设机构房地产交易中心的测绘成果颁发了2014字第××号青房地权证，计算XX、XXX室商业用房各套内面积80.51平方米、共有分摊面积13.727平方米。
本案争议的焦点为：第三人山水公司将所开发的商住楼出售给原告张某甲、张某乙后，在办理申请房屋产权证过程中，其房屋测绘成果是否合法。
本院认为：根据中华人民共和国建设部，国家测绘局2000年12月28日颁布的《房产测绘管理办法》第九条、第十二条、第十八条的规定。房产测绘机构必须取得省级以上人民政府测绘行政部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。本案中，该房屋测绘工作是没有取得该资格的青阳县房产管理局所属房地产交易中心对出售给原告张某甲、张某乙的商住楼进行房屋面积测绘，显然违反了《房产测绘管理办法》第十二条的规定，测绘成果违法。被告县房管局在办理该房地权证时没有按《房产测绘管理办法》第十八条的规定“对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。”在明知测绘单位没有取得测绘资格的情况下以其违法测绘的结果，将2014字第××号房地权证颁发给原告张某甲、张某乙，显然是未尽到审核的义务。该行为程序违法所产生的法律后果即房地权证应予撤销，该商住楼的面积聘请有资格的测绘部门重新予以测绘。原告张某甲、张某乙诉请依法撤销被告县房管局颁发的2014字第××号房地权证，本院予以支持。另诉判令被告房管局对原告张某甲、张某乙房屋公摊面积（楼梯）重新计算，判令被告房管局对错误计算导致原告张某甲、张某乙多承担的公摊面积赔偿损失。因2014字第××号房地产证应依法予以撤销。原告张某甲、张某乙的上述诉请，必须以有资格的测绘机构重新测绘后予以确认，且公摊面积现无法确认。损失也无相关证据予以佐证，上述诉请本院不予支持。被告县房管局所辩，本案应提起民事诉讼，本院认为被告县房管局审核、颁发房地产权行为，属行政行为，且原告张某甲、张某乙诉请之一是要求撤销被告县房管局颁发房地产权的行政行为。故所辩，本院不予采信。据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、《房产测绘管理办法》第九条、第十二条、第十八条规定，判决如下：
一、撤销被告青阳县房产管理局颁发的2014字第××号房地产权证；
二、驳回原告张某甲、张某乙的其他诉讼请求。
案件受理费50元、由原告张某甲、张某乙负担30元，由被告青阳县房产管理局负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 张劲松
人民陪审员 胡有仙
人民陪审员 陈金兰
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 俞双慧
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（三）违反法定程序的。
《房产测绘管理办法》
第九条房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。
第十二条房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。
第十八条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果、房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。