上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4383号
原告胡金玉，女，1978年7月25日生，汉族，户籍地江苏省。
委托诉讼代理人：赵瑜，上海市汇业律师事务所律师。
被告陆海胤，男，1980年3月5日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人中信银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区富城路XXX号。
负责人：胡罡，行长。
委托诉讼代理人：陈一痕。
原告胡金玉诉被告陆海胤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，通知中信银行股份有限公司上海分行为本案第三人，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡金玉及其委托诉讼代理人赵瑜、被告陆海胤和第三人中信银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人陈一痕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡金玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告陆海胤继续履行《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市宝山区祁连四村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户给原告；2、判令被告支付补偿金人民币20,000元(以下币种均为人民币)；3、判令被告支付原告逾期过户违约金37,200元(以240万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年10月31日起算暂计至2016年11月30日止)；4、本案全部诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让给原告，该合同约定房价为2,000,000元；并约定双方于2016年9月30日之前同至房地产交易中心申请办理房产过户手续。合同签订后，原告向被告支付了240万元，然被告未依约偿还其银行贷款并注销第三人设定在系争房屋上的抵押，导致双方无法办理过户。经被告承诺，原被告双方于2016年10月28日签署《补充协议》，约定因被告未按时过户，其自愿承担补偿金20,000元。但时至今日，被告仍未归还银行贷款及办理抵押注销手续。故请求法院判如诉请。
被告陆海胤答辩称，原告陈述的事实基本属实。其收到240万元后将款项交给一小额贷款公司用于还款。另外，网签合同约定的房款为200万元，原告尚有40万元未支付，两款抵扣，应以160万元为基数计算逾期过户违约金。
第三人中信银行股份有限公司上海分行述称，2015年6月24日，第三人向被告发放贷款120万元，并在系争房屋设定了抵押登记。截止至2017年3月15日，被告尚需偿还贷款本金、利息、逾期利息及罚息等共计1,176,941.1元。第三人称只有在清偿全部贷款后，才能配合注销抵押，要求法院维护第三人的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，原告胡金玉(乙方)、被告陆海胤(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)及补偿协议，约定甲方向乙方出售其名下位于本市宝山区祁连四村XXX号XXX室房屋，转让款共计282.5万元，双方确认于2016年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第十条约定，甲方未按合同约定的期限将房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止。买卖合同补充条款(一)第2条约定，甲方保证该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。本买卖合同签订时，若该房地产已存在权利负担的，甲方应于收到乙方支付的还款款项后20个工作日内，前往抵押权人或其他权利人处办理还款手续，并于还款后5个工作日内办妥抵押登记注销手续。上述协议签订后，原告依约向被告支付了数笔转让款共计240万元，还剩余42.5万元尚未支付。因被告未依约注销抵押登记并办理过户手续，原、被告双方于2016年10月28日签订《补充协议》，约定因被告未能按时完成过户事宜，导致过户时间推后一个月至2016年10月30日，被告愿意就此承担补偿金2万元。被告现已将系争房屋交付给原告，但至今未涤除房屋上的抵押及配合办理房屋产权过户手续。
另查明，被告陆海胤于2015年4月17日经核准登记为系争房屋的权利人。2015年6月16日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人。审理中，第三人向本院出具贷款清单，暂计至2017年3月15日，被告尚应偿付贷款本金、利息等共计1,176,941.1元。
在审理中，原、被告双方一致确认，抵扣2万元逾期过户补偿金后，原告还有40.5万元转让款尚未支付。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、《补偿协议》、上海市不动产登记簿，第三人提供的《中信银行个人房产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信协议》及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，双方应恪守履行。原告已依约向被告支付了房屋转让款240万元，但被告未涤除系争房屋上所设抵押，导致至今未将系争房屋的房地产权利转移给原告，被告的行为已构成违约。原告要求被告继续履行合同，配合办理房产过户手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因系争房屋上设定有第三人的抵押权，被告陆海胤作为抵押人，应按照相关合同约定清偿银行贷款债务并负责涤除抵押。
另根据买卖合同约定，原、被告应在2016年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，后经双方协商延迟一个月至2016年10月30日，但被告至今未按约配合办理房屋产权过户手续，其应以已付款240万元为基数按约向原告支付违约金，原告的相关诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，违约金应按原告已付款的日万分之五的标准计算至实际履行之日止，合同约定的违约金标准明显过高，被告要求调整违约金的意见，本院予以采纳。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告按已付款240万元为基数以日万分之二为标准向原告支付违约金。
关于原告诉请要求被告支付补偿金2万元，被告同意支付并愿意在剩余转让款中抵扣，故原告还应向被告支付40.5万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告陆海胤继续履行合同，于本判决生效之日起十五日内，以清偿贷款为前提，涤除设定在上海市宝山区祁连四村XXX号XXX室房屋上的抵押，并将该房屋的房地产权利转移给原告胡金玉；
二、被告陆海胤于本判决生效之日起十五日内，以240万元为基数，按每日万分之二为标准向原告胡金玉支付违约金(自2016年10月31日起算至上述房屋产权实际过户之日止)；
三、原告胡金玉在办理上述房屋产权过户的同时，向被告陆海胤支付剩余转让款40.5万元；
四、原告胡金玉的其他诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取11,628.5元、财产保全费5,000元，均由被告陆海胤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄文颋
二〇一七年六月一日
书记员 董程程
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。