上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终694号
上诉人(原审原告)：尤本迎，男，1976年7月17日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人：周畅，上海欣尚律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：郭锡满，男，1965年7月10日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人：孙浩，上海市朝华律师事务所律师。
上诉人尤本迎、郭锡满因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初18862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
尤本迎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其提出的一审诉讼请求。事实和理由：郭锡满为获取高额租金利润，将自有非营业性用房出租给尤本迎用于经营，且郭锡满在其自有房屋与承租的营业用房之间非法搭建顶棚连接导致尤本迎因拆除违建而被迫停业，故一审法院认定所有的损害后果由尤本迎承担显然不公。尤本迎作为承租方及餐厅经营者，其签订长达四年期的租赁合同的是为了长期稳定经营，现由于郭锡满的原因导致合同无法履行，故尤本迎的前期投入包括为高价转入经营所用设备而支付的转让费、对房屋进行大幅度、全面装修的费用、员工的遣散费及经营损失均应由郭锡满承担。另，郭锡满曾口头承诺以其自己的名义为尤本迎申请营业执照供尤本迎使用，以方便日后供其他承租该房屋的经营者使用，故尤本迎才未申请营业执照，故无证经营导致的后果也应该由郭锡满承担。
郭锡满上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判对尤本迎除退还押金以外的其余一审诉讼请求不予支持。事实和理由：郭锡满出租给尤本迎的两处房屋(计入天井部分)也就120平方米左右，按照一审法院询问的单价，得不出装修总价为170,000-190,000元的结论。且询价公司是按照从毛坯开始装修到全新状态的标准计算装修费用，而事实上，涉案房屋的相当一部分是原装修，尤本迎仅对墙面、顶棚等部位进行了粉刷和装修，询价结论不能使用。一审法院亦不应主动依职权进行询价。故一审法院对于装修残值部分认定事实不清、询价程序不公，导致最终认定不当。
尤本迎向一审法院起诉请求判令：一、郭锡满赔偿尤本迎经济损失845,030元(包括转让费280,000元、装修费220,000元、员工遣散费60,000元、经营损失费285,030元)；二、郭锡满双倍退还尤本迎押金42,000元；三、郭锡满承担尤本迎其他间接损失30,000元。
一审法院认定事实：一、上海市普陀区延长西路XXX弄XXX号101-2室房屋(以下简称“2号101-2室房屋”)登记权利人为郭锡满，房屋用途为住宅。上海市普陀区延长西路XXX号(原延长西路XXX弄XXX号西)房屋(以下简称“202号房屋”)为公有非居住用房，承租单位为上海沪太物业管理有限公司(以下简称“沪太物业公司”)。2015年7月，沪太物业公司与案外人夏某某签订《房屋租赁合同》，约定夏某某承租202号房屋。夏某某与郭锡满系夫妻关系。202号房屋2号101-2室房屋原由案外人沙某承租用于经营餐饮店铺。2014年5月20日，尤本迎与沙某签订《转让协议书》，约定沙某将上述房屋内经营的店铺以转让费280,000元转让给尤本迎，店铺原有装修、装饰及其他所有设备归尤本迎所有。2014年5月20日，尤本迎作为乙方，郭锡满作为甲方，就202号房屋及2号101-2室房屋[合同中载明为普陀区延长西路XXX号(含XXX号和XXX弄2号101、102室)]房屋租赁事宜签订《协议书》。该协议约定：乙方承租上述房屋，租赁期限自2014年5月24日起至2018年5月23日止；乙方签约时一次性缴付房租84,000元，每月租金为21,000元，支付方式为付三押一；乙方所有的装修改变设施和房屋结构的，需经甲方同意，同时费用由乙方自行承担；如遇不可抗拒的原因(拆迁、房屋转卖等重大事项)，使本协议无法继续履行时，甲、乙方双方均应无条件服从，协议自然终止，所造成的损失自负，甲方不承担任何赔偿责任。上述《转让协议书》、《协议书》签订后，尤本迎按约定向郭锡满给付租金及租赁押金，并承接原店铺继续经营，后装修后改为经营商户名为“我家黑鱼馆”的餐饮店铺。其中承租房屋中的2号101-2室房屋的天井部分(原搭建有顶棚并作为过道使用)，后由尤本迎改造为厕所及餐馆的大厅使用。经营期间，尤本迎未取得餐饮经营许可证及营业执照。
一审法院另查明，工程地址为上海市普陀区延长西路XXX号的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》(2017版)一份，载明承包人为上海桂凌建筑装饰有限公司(以下简称“桂凌公司”)，工程总价为220,000元，工期为2015年7月21日至2015年8月28日。入账日期为2015年7月22日的《收据》一份，编号为135525，载明桂凌公司收到款项66,000元；入账日期为2015年7月30日的《收据》一份，编号为135526，载明桂凌公司收到款项77,000元；入账日期为2015年8月15日的《收据》一份，编号为135527，载明桂凌公司收到款项66,000元；入账日期为2015年8月20日的《收据》一份，编号为135528，载明桂凌公司收到款项11,000元。
一审法院再查明，2017年3月10日，上海市普陀区人民政府甘泉路街道办事处、普陀区拆除违法建筑领导小组办公室、上海市普陀区延长西路200弄XXX弄业主委员会、沪太物业公司等单位联合出具《告知书》，向延长西路合阳小区业主及居民告知对违法搭建、破坏房屋外貌等行为，要求限期整改，不能自行整改的，将启动代为整改措施。沪太物业公司于2017年4月10日向案外人夏某某出具《通知》，内容为：因延长西路XXX号房屋与违章建筑连成一片，政府部门无法认定有证和无证建筑的区分，通知于一周内恢复租用房屋的原状，必须用砖墙将该公司房屋与违章建筑分割开来；并说明“我家黑鱼馆”属无证无照经营的餐饮企业，必须立即取缔。2016年6月7日，上海市普陀区拆除违法建筑领导小组办公室复函沪太物业公司，表示经调查核实202号房屋属于有产证的房屋，应在无证建筑数据库中删除，现因无法删除，视为已完成202号房屋无证建筑的整治工作。2017年4月，政府相关部门拆除202号房屋及2号101-2室房屋中违章搭建的部分(天井顶棚及天井内搭建的建筑物)，并以砌墙方式封堵门窗。尤本迎遂停止对餐饮店铺的经营，后郭锡满向尤本迎退还已预收的租金23,010元。
一审审理中，尤本迎提供了员工姓名分别为熊作燕、曹振伟、张长梅、汪明珠、徐光明、朱东芹、汪翔、张锡伟的《员工遣散结算单》共八份，载明支付遣散费用合计60,000元；签订日期为2016年5月9日的《供货合同》一份，载明供货方(甲方)为案外人崔某某，需货方(乙方)为尤本迎，其中约定乙方需向甲方支付合作保证金30,000元。
一审审理中，法院向上海科东房地产土地估价有限公司询价，鉴定人员答复称若该店铺从毛坯状态开始装修，不计算厨房设备、空调等可移动资产，就固定装修而言，按照全新状态的人工及材料投入，每平方米装修成本为1,000-1,100元，即总价170,000-190,000元。
一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。尤本迎与郭锡满就202号房屋及XXX弄2号101-2室房屋租赁事宜自愿签订《协议书》，内容系双方真实意思表示，且不违背法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。2017年4月，因涉及无证经营及违章搭建等问题，上述承租房屋中的违章建筑被有某部门予以拆除，并作封堵门窗处理，致使双方签订的上述协议客观上已无继续履行的可能，协议实际已解除。但针对何方违约导致合同解除，双方存在分歧。结合已查明的事实，可认定尤本迎在承租房屋并用于餐馆经营期间，并未取得合法证照，且虽然原天井部分即有搭建的顶棚并用于过道使用，但尤本迎亦进行重新改造并营造构筑物，因此，尤本迎显然存在违约行为，对协议最终无法继续履行存在过错。同时，郭锡满对外出租的房屋由202号房屋及2号101-2室房屋两部分构成，其中202号房屋载明为公有非居住用房，可用于商业经营，但2号101-2室房屋明确载明用途为住宅，不应违反使用用途被用于商业经营。因此，虽然上述两处房屋并非无证违法建筑，但郭锡满在明知2号101-2室房屋不能用于商业经营的情况下，仍向尤本迎出租并约定用于餐饮经营，显然亦对协议最终解除存在一定过错。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因此，郭锡满应对尤本迎的装饰装修损失承担一定赔偿责任。针对尤本迎的装饰装修成本，虽然尤本迎为此提供的证据未获郭锡满认可，但郭锡满亦确认对房屋承租后尤本迎重新进行装饰装修；但鉴于部分装修现已拆除，且双方当事人均无法证明房屋承租前的原装修情况，法院结合第三方机构的询价意见，酌情认定装饰装修成本为180,000元。考虑装修部分的折旧、租赁期限的履行情况及郭锡满的过错程度，酌情认定郭锡满应赔偿损失60,000元。针对尤本迎主张的转让费，系其与案外人协某某让原餐饮店铺所支出的对价，且受让时其并未确保可合法取得相关证照，而作为出租方的郭锡满，仅对此承担协助义务，故主张该转让费损失由郭锡满承担，并无事实和法律依据，法院对此难以支持。同样，针对尤本迎主张的员工遣散费、经营损失费，亦并非因郭锡满的过错而导致的必然发生的损失，法院亦不予支持。此外，尤本迎主张的间接损失30,000元，系与案外人有某的违约责任，该损失并未发生，法院亦难以支持。针对郭锡满主张双倍退还的租赁押金，因并无合同依据，法院依法不予支持；但鉴于双方租赁合同关系业已终止，故郭锡满应退还租赁押金21,000元。一审法院据此判决：一、郭锡满应于判决生效之日起十日内赔偿尤本迎装修费损失60,000元；二、郭锡满应于判决生效之日起十日内退还尤本迎租赁押金21,000元；三、对尤本迎的其余诉讼请求，均不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审审理中，本院就上述房屋的装修价格向上海科东房地产土地估价有限公司询问，鉴定人员答复称，其当时在接受一审法院询价时表示，上述房屋作为餐饮店铺从毛坯状态开始装修，不计算厨房设备、空调等可移动资产，就固定装修而言，材料投入的装修成本为每平方米1,000-1,100元、人工费按照当时的市场价格为每平方米500-600元，故按照房屋面积得出总价为170,000-190,000元的结论。
本院对一审查明的其余事实予以确认。
本院认为，郭锡满将住宅用房出租给尤本迎用于经营明显存在过错。尤本迎将承租的房屋用于经营，则办理营业执照是作为承租人、实际经营人尤本迎的义务，郭锡满作为房屋出租人需要尽到的系配合义务。尤本迎以郭锡满曾口头承诺办理营业执照缺乏依据。郭锡满与尤本迎之间的房屋租赁协议因涉及无证经营及违章搭建等问题客观上无法继续履行，双方就此均存在一定的过错，一审法院认定双方应根据各自的过错承担相应的责任并无不当。就尤本迎提出的装修损失，一审法院综合租赁协议的履行情况、装修折旧及郭锡满的过错程度已酌情认定由郭锡满承担主要的赔偿义务，故尤本迎以一审判决要求其承担全部损失为由认为判决有失公正显然没有依据。郭锡满以尤本迎只是进行了简单装修为由认为一审法院不应依据相应的询价结论作为判决依据。鉴于尤本迎为在承租的房屋中经营，客观上支付了转让费并进行了装修，基于上述情况并结合第三方机构的询价意见，一审酌情认定尤本迎的装饰装修成本金额尚属合理。尤本迎主张的员工遣散费、经营损失费、其他间接损失即使存在，也应更多地归咎于其无证经营，而非因履行租赁协议而必然导致的损失，故一审法院对其相关诉请不予支持亦无不当。
综上所述，尤本迎与郭锡满的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,124.38元，由尤本迎负担11,824.38元，由郭锡满负担1,300元。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 成 皿
审判员 余 艺
二〇一八年三月三十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……