江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终247号
上诉人（原审原告、反诉被告)：任芳，女，1963年11月22日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：谢保平，江苏道多律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨贤明，男，1983年6月20日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：张志学，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：徐玮，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人任芳与上诉人杨贤明因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初6196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
任芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由杨贤明承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，只判处杨贤明承担2万元违约金明显过低。杨贤明在过户期限前明确表示任芳若不加价，其将不继续履行合同；过户期限到来后，杨贤明又未按约履行配合过户义务；由于杨贤明的违约行为，导致任芳增加了借贷成本，造成巨大损失；杨贤明在一审中未申请调整违约金，一审法院自行调整，系适用法律错误。
杨贤明辩称，一审法院判决杨贤明向任芳支付2万元违约金与事实不符，请求二审法院依法驳回任芳的上诉请求。
杨贤明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回任芳的全部诉讼请求、支持杨贤明的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由任芳承担。事实和理由：一、关于任芳的主体资格。1、本案双方在《补充协议》第五条第5项约定，过户当日产权人名字写赵星任；根据法院调取的银行准贷证明材料，任芳是以赵星任的名义办理的贷款审批手续；2016年9月13日，杨贤明收到了付款人为赵星任的40万元。该等事实结合任芳诉请可以确认，赵星任与本案的处理结果具有法律上的利害尖系，涉案房屋买受方的权利义务应由赵星任享有及承担，任芳并非适格原告，应当驳回其起诉。
二、关于一审本诉的诉讼请求。1、一审法院受理本案的时间为2016年5月20日，即任芳向法院起诉时，双方合同约定办理产权过户手续的时间条件并未成就，一审判决以任芳起诉时尚未发生的履约事项，判决部分支持任芳起诉时的诉讼请求，完全错误。2、杨贤明要否协助办理案涉房屋的过户手续，系须本案审理判决的争议事项，应于本案审结后依据审理结果确定，杨贤明于2016年9月8日《履约催告函》中已明确告知任芳，同日亦向一审法院书面汇报并请法庭向任芳充分释明该等阻却合同履行的合法事由。因此在本案审理终结前，杨贤明不能履行房屋过户手续的协助义务，不属违约情形，更无须承担违约责任。
三、关于一审反诉的诉讼请求。1、双方在《补充协议》第一条第(一)款第2项中明确约定，任芳应于2016年9月1日之前取得银行准予贷款的审批手续，或者现金补齐88万元。而任芳2016年8月2日办理贷款审批手续的文件，明确记载的贷款金额为48万元，暂且不论该等贷款申请能否通过银行审批，贷款申请日即已确定，任芳应当在2016年9月1日前现金补齐40万元的差额。因此，任芳未能按期足额补齐该等差额的违约事实，一审判决不予认定完全错误。2、任芳通过代理人的途径，向上诉人发送图片一张，以证明某银行准予贷款48万元。鉴于双方争议处于法院审理期间，应当按照法院证据采信、事实认定的标准来评判其是否全面、适当地履行该等义务。3、基于任芳的上述违约情形，杨贤明于2016年9月8日寄发《履约催告函》，亦通过其代理人、双方居间方进行履约催告，给予超过十天的期间，完全合理。4、杨贤明没有实施任何对任芳合同权利产生不利影响的违约行为，任芳尚且主张支付合同标的额10%即12.9万元的违约金，因此仅针对任芳未能按期足额补齐40万元的违约情形，法院亦应判令其按合同标的额10%的标准向杨贤明支付12.9万元违约金。5、任芳在第一次庭审中陈述，其提起本案诉讼、保全案涉房屋，源自对上诉人可能挂失产权证、可能将房屋出售他人的担心。但该假设没有任何的事实依据。任芳滥用诉权、非诚信理性诉讼、增加双方履约成本的事实，应予认定，法院应当判令其赔偿杨贤明因本案诉讼导致的直接损失。
任芳辩称，杨贤明的上诉毫无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
任芳一审诉讼请求：1、判令杨贤明继续履行《房地产买卖中介合同》，协助其办理过户手续；2、判令杨贤明承担违约金129000元；3、本案诉讼费用由杨贤明承担。
杨贤明一审反诉请求：1、确认双方签订的《房地产买卖中介合同》于2016年9月21日解除；2、任芳向杨贤明返还位于南京市××区秣××街道××大道××室房屋，支付违约金129000元，赔偿直接损失50000元；3、反诉案件诉讼费由任芳承担。
一审法院认定事实：2015年9月9日，任芳与杨贤明在江苏中广置业有限公司（以下简称中介公司）的居间下签订《房地产买卖中介合同》一份，载明杨贤明将位于南京市××区秣××街道××大道××室房屋出售给任芳使用，合同约定房价为1290000元，合同定金为2万元。双方约定于2016年9月1日前办理贷款审批手续，贷款金额为880000元整，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。买方于2015年9月30日前支付380000元用于卖方解押，双方于2016年9月22日前办理过户手续。双方于2015年12月15日办理房屋交接手续，同时买方支付卖方尾款1万元。另双方约定买方承担过户所产生的所有税费，卖方保证房屋产权满两年后过户给买方。卖方保证此房无户口，过户当日产权人名字写赵星任。
签订合同后，任芳于当日支付杨贤明房屋定金20000元。2015年9月30日，任芳向杨贤明支付首付380000元。2015年12月2日，杨贤明将房屋交付任芳，任芳支付杨贤明交接房屋尾款10000元。2016年8月2日，买卖双方按照约定至中国银行下关支行办理房屋贷款预审批手续，该笔贷款于2016年8月5日预审批通过。2016年9月8日，杨贤明向任芳及其代理律师发送履约催告函，要求任芳于2016年9月20日前向其提供贷款预审通过的证明文件或以现金形式补足房款，否则将于上述合理期限届满的次日解除双方签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。2016年9月13日，任芳支付杨贤明购房款400000元。2016年9月22日，经任芳及中介通知，杨贤明未配合办理过户手续。
另查明，任芳已将房屋尾款48万元提存至一审法院账户。
一审法院认为：合法的买卖关系受法律保护。任芳与杨贤明于2015年9月9日签订的《房地产买卖中介合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定诚实履行。根据合同约定，买卖双方应于2016年9月22日前办理产权过户手续，杨贤明经通知未在期限前配合任芳办理相关手续，已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，任芳已向杨贤明支付房款810000元，且案涉房屋已经交付使用，任芳亦将房屋尾款提存至一审法院，保障了其履行能力，故一审法院对于任芳要求杨贤明继续履行《房地产买卖中介合同》，协助其办理过户手续的诉讼请求予以支持。对于任芳主张的违约金损失129000元，考虑到案涉房屋已经实际交付，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，本着公平原则，一审法院酌定违约金损失为20000元。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同具有相对性，任芳作为合同一方当事人有权依据合同或法律规定向合同另一方当事人主张权利，故一审法院对杨贤明辩称的任芳主体不适格的意见，不予采信；案涉房屋贷款预审已于2016年8月5日通过，故杨贤明辩称的任芳贷款预审未通过，亦未以现金形式补足，构成违约的意见，无事实依据，一审法院亦不予采信。杨贤明据此认为双方签订的合同已于2016年9月21日解除，并主张任芳返还案涉房屋，支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，亦无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，当事人双方应继续履行《房地产买卖中介合同》，考虑到任芳已将房款48万元全部提存，一审法院判令杨贤明可在案涉房屋过户后次日向该院领取房款48万元。一审法院判决：一、任芳与杨贤明于2015年9月9日签订的关于南京市××区秣××街道××大道××室房屋的《房地产买卖中介合同》继续履行。二、杨贤明应在本判决发生法律效力之日起十日内协助任芳办理位于南京市××区秣××街道××大道××室房屋的产权变更登记手续。三、杨贤明应在本判决发生法律效力之日起十日内支付任芳违约金2万元。四、驳回任芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨贤明的全部诉讼请求。本诉案件受理费2960元，保全费5000元，反诉案件受理费1940元，合计9900元，由任芳负担2450元，由杨贤明负担7450元。
双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案合同系由任芳与杨贤明签订，赵星任系任芳之子。即使任芳签订合同的目的在于增进赵星任的利益，根据合同相对性原理，任芳也有资格作为本案合同纠纷诉讼的当事人。杨贤明认为任芳并非适格原告的上诉理由，本院不予支持。
经查，任芳已在合同约定期日前完成了贷款审批事项，也在合同履行期届满前补齐了贷款不足部分的余款40万元，符合合同约定，并无违约行为。杨贤明认为任芳必须在2016年9月1日前补足余款的理由，不符合合同约定，也没有事实依据，本院不予支持。因任芳并无违约行为，故杨贤明认为任芳构成违约，应当支付违约金的上诉理由，本院不予支持。
双方合同签订于2015年9月，约定于2016年9月22日前办理过户手续，而任芳提起本案诉讼的时间是2016年5月20日，虽然任芳陈述系因杨贤明有不愿继续履行合同的意思故而起诉，但未免过于操切，导致合同履行期与诉讼过程交织，使当事人产生履行上的歧义与障碍。在合同履行过程中，可能发生各种各样的履行瑕疵或者轻微违约行为，但当事人仍应秉持诚信原则，善尽合同附随义务，积极推动合同的全面履行，避免造成损失扩大。因此，当合同履行期与诉讼过程发生交织时，除非法院明确指令暂停履行合同外，诉讼程序并不排斥当事人继续按合同约定履行，当事人亦不必等待法院裁判结果方知如何履行。反之，如果当事人能够按照合同约定履行，则能够化解矛盾，消弭诉讼。本案中，杨贤明在任芳获得贷款审批、补足余款的情况下，仍然不配合办理涉案房屋的产权变更登记手续，除了表明其不愿意继续履行合同外，并无其他理解。虽然任芳向杨贤明发送的证明其已经获得贷款审批的证据为一张图片，但只要当事人稍加协助、查询，即可核实该情况，而不必如杨贤明所称“应当按照法院证据采信、事实认定的标准来评判其是否全面、适当地履行该等义务”。因此，杨贤明认为在本案审理终结前，不能履行房屋过户手续的协助义务不属违约情形，更无须承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。
虽然任芳起诉时合同约定的履行期尚未届满，办理产权过户手续的条件尚未成就，但本案判决为2016年11月，已经超越了合同履行期。一审判决杨贤明协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，符合合同目的与当事人的意思，也节约了司法资源，避免了当事人讼累，并无不当，本院予以支持。杨贤明认为一审判决以任芳起诉时尚未发生的履约事项，判决部分支持任芳起诉时的诉讼请求，完全错误的上诉理由，本院不予支持。
一审法院在判决继续履行合同的前提下，综合考量双方当事人行为是否违约，平衡双方当事人的利益，酌定违约金2万元，并无不当，本院予以支持。任芳认为违约金明显过低；增加了借贷成本，造成巨大损失的上诉理由，缺乏必要的证据，本院不予支持。
综上，任芳、杨贤明的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由任芳负担2960元，杨贤明负担2960元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一七年三月十四日
书记员 戴 苗