江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7902号
上诉人（原审被告）：杨忠志，男，1968年1月9日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：戴伟，江苏苏韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京凝家房产经纪有限公司，住所地南京市六合区棠城西路148号。
法定代表人：万凝香，该公司总经理。
委托诉讼代理人：屠云翔，江苏金宪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘云兰，女，1969年12月26日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。
原审第三人：陈玉妹，女，1966年12月7日生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：戴伟，江苏苏韬律师事务所律师。
上诉人杨忠志、南京凝家房产经纪有限公司（以下简称凝家房产公司）与被上诉人刘云兰以及原审第三人陈玉妹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨忠志上诉请求：1、撤销一审判决第三、四项，并依法改判或者发回重审；2、一、二审的诉讼费用由刘云兰、凝家房产公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、上诉人杨忠志不存在根本违约行为，上诉人杨忠志在签订房屋买卖合同时，因信赖凝家房产公司，将涉案房屋的拆迁相关材料交付给凝家房产公司，且凝家房产公司并未告知其需第三人陈玉妹在房屋买卖合同上签字。2、刘云兰未尽到买受人的谨慎注意义务以及凝家房产公司没有履行核查义务均是涉案合同被解除的原因，一审法院认定上诉人根本违约导致合同解除是错误的。二、原审法院适用法律错误。1、如前所述，刘云兰和凝家房产公司的行为均系导致房屋买卖合同无法履行的因素，故三方应按照各自过错承担责任，原审法院判决杨忠志承担几乎全部责任违反法律规定。2、原审判决凝家房产公司承担5000元购房损失，与其未尽到核查义务而导致合同无法履行的责任不相称。3、被上诉人刘云兰在被法院告知其继续履行合同的诉求无法得到支持的情况下，应采取措施防止损失扩大，上诉人杨忠志对扩大的损失不承担责任。一审法院以第一次庭审时间作为鉴定房屋市场价值的时点是错误的。4、原审法院判决解除了上诉人杨忠志和被上诉人刘云兰之间的房屋买卖合同，该合同中的违约条款，应不再产生效力，原审法院依据不再产生效力的违约条款，判决上诉人承担全部责任是错误的，应当按照合同法第97条的规定判决上诉人杨忠志承担赔偿责任。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。
刘云兰辩称，1、本案中杨忠志以共有人不同意出售房屋为由不履行合同，导致刘云兰购房目的不能实现。一审认定上诉人存在根本违约的行为没有错误。2、刘云兰按照合同的约定不仅缴纳了定金，而且支付了首付款。上诉人杨忠志在合同第4条明确承诺，合同标的物的产权不存在任何纠纷，如果因此造成购买方的损失，愿意承担民事赔偿责任。因此，杨忠志要求刘云兰尽到谨慎注意的义务，是不守信用的表现。3、杨忠志的行为导致刘云兰合同目的不能实现，刘云兰是否主张解除合同，以及何时主张解除，是刘云兰的权利。杨忠志陈述2016年8月份通知我方不再出售房屋，并且为我方另选其他房屋，这一事实不存在。即使刘云兰能提供证据证明该事实，也系杨忠志单方变更合同。一审以刘云兰提出解除合同的日期作为房屋评估的时点并无不当。请求驳回杨忠志的上诉请求，维持原判。
凝家房产公司辩称：同凝家房产公司上诉意见。
第三人陈玉妹辩称，同杨忠志上诉意见。
凝家房产公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，并依法改判驳回刘云兰对凝家房产公司的起诉；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、凝家房产公司只是居间人，不是房屋买卖合同的当事人，因此，凝家房产公司并非本案适格被告；2、关于合同义务，凝家房产公司作为居间人，已履行正常的居间义务，而对于房屋的状况等房产相关信息，凝家房产公司并无核查、告知义务。3、凝家房产公司在本案房屋买卖合同的签订中无过错。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。
刘云兰辩称，根据合同法第425条的规定，如实报告订立合同的有关事项，是居间人的法定义务。本案中出卖方的产权情况、共有人的情况以及共有人出卖房屋的真实意思表示等等，都应属于订立合同的重要的事项。本案中，凝家房产公司没有了解确认房屋共有人的售房意向，存在明显过错。刘云兰因合同解除已经实际产生了损失，凝家房产公司应承担赔偿责任。一审法院判决凝家房产公司承担5000元的责任，较为合适。一审法院将房屋买卖合同和居间合同纠纷合并审理，凝家房产公司是本案的适格主体。
杨忠志、陈玉妹述称：居间人应有调查和核实的义务，但是凝家房产公司并没有尽到相应的义务，一审判决凝家房产公司应当承担的购房损失与其未尽的义务不对等。
刘云兰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖契约》；2、杨忠志返还原告定金20000元、购房款195000元；3、杨忠志、凝家房产公司赔偿原告房屋差价损失333800元。
一审法院认定事实：杨忠志与第三人陈玉妹系夫妻关系。2016年6月12日，刘云兰（乙方）与杨忠志（甲方）及凝家房产公司（丙方）签订《房屋买卖契约》一份，约定：甲方将其坐落于南京市六合区雄州街道香塘路282号河畔家园8幢2单元505室房屋出售给乙方，总价545000元，乙方于2016年6月12日给付甲方定金20000元，乙方于2016年6月15日给付甲方首付款145000元，余款以银行按揭形式一次性给付甲方380000元。甲方保证出售给乙方的房屋真实、合法、权属清晰，无任何纠纷。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷，债权、债务等一概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。甲方在2016年6月30日前搬出此房，并交付乙方装潢入住。合同签订后，原告于2016年6月12日、6月13日给付杨忠志定金20000元、首付房款195000元。2016年8月9日，杨忠志及第三人办理涉案房屋不动产权证，登记产权人为杨忠志及第三人。
2016年9月13日，刘云兰曾以杨忠志为被告、陈玉妹为第三人诉至一审法院，请求判令杨忠志协助办理涉案房屋产权过户手续。经一审法院释明涉案房屋买卖合同可能无法履行的情况下，刘云兰依然坚持原诉请，一审法院于2016年11月14日判决驳回刘云兰的诉讼请求。
双方签订合同至原告提出解除合同期间，房价出现大幅上涨。原、被告双方就房屋差价未能达成一致意见，刘云兰遂于2017年2月10日申请对涉案房屋在2017年1月16日的市场价值进行鉴定。2017年3月30日，受一审法院委托江苏淮海房地产土地资产评估有限公司向一审法院出具《房地产司法鉴定评估报告》一份，鉴定结论结果为：涉案房屋在2017年1月16日的市场价值为878800元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖契约》系真实意思表示，且不违反法律法规效力性、强制性的规定，合法有效。杨忠志出售房屋未经共有人同意，事后也未得到追认，其无法履行协助刘云兰办理过户手续这一合同主要义务，构成根本违约，对此刘云兰有权主张解除合同。合同解除后，杨忠志应当返还刘云兰定金20000元、购房款195000元。鉴于合同解除的原因系杨忠志根本违约导致，刘云兰主张杨忠志赔偿购房差价损失，于法有据，一审法院予以支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，当事人签订的合同中明确约定，杨忠志应当保证涉案房屋权属清晰、无任何纠纷，若发生与其有关的房屋权属纠纷，债权、债务等一概由其负责清理，并承担民事责任，由此给刘云兰造成损失，由杨忠志负责赔偿。杨忠志辩称刘云兰违反了合同买售人的谨慎注意义务，对于合同的无法履行也存在过错，于法无据，一审法院不予采纳。刘云兰在本案第一次庭审时才明确提出解除合同，故其主张以第一次庭审时间作为涉案房屋市场价值的鉴定时点，并无不当，一审法院予以认定。杨忠志对鉴定报告虽有异议，但未申请重新鉴定。刘云兰根据鉴定报告确定购房差价损失为333800元（878800元－545000元），一审法院予以认定。
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，刘云兰与杨忠志委托被告凝家房产公司提供订立合同的媒介服务，凝家房产公司作为专业的房地产的经纪公司，应当调查核实并如实告知涉案房屋的产权信息、实况信息以及其他影响交易的信息。凝家房产公司在涉案房屋产权人不清晰、第三人陈玉妹未授权的情况下，促成双方签订房屋买卖合同，杨忠志无法履行合同主要义务，致房屋买卖合同解除，一审法院认定凝家房产公司未尽到合理的调查核实及告知义务，应当承担刘云兰的部分购房损失。根据事发的经过及被告凝家房产公司收取佣金的标准，一审法院酌定凝家房产公司承担刘云兰购房损失5000元，杨忠志承担刘云兰购房损失328800元（333800元－5000元）。凝家房产公司辩称已提醒双方交易存在的风险，但未提供证据证明，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除刘云兰与杨忠志、南京凝家房产经纪有限公司于2016年6月12日签订的关于南京市六合区雄州街道香塘路282号河畔家园8幢二单元505室的《房屋买卖契约》；二、杨忠志于判决生效之日起十日内返还刘云兰定金20000元、购房款195000元；三、杨忠志于本判决生效之日起十日内赔偿刘云兰房屋差价损失328800元；四、南京凝家房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘云兰房屋差价损失5000元。案件受理费9288元，鉴定费11350元，合计20638元，由杨忠志负担20450元，南京凝家房产经纪有限公司负担188元。
本院二审期间，上诉人杨忠志提交与买方刘云兰丈夫的短信联系内容拟作为新证据，证明上诉人杨忠志在2016年8月7日已通知买方其不履行房屋买卖合同，其原因是陈玉妹不同意出售房屋，并且我们会协助其在相应的地方选购房屋并补偿相应的差价。被上诉人刘云兰质证认为，该证据不是新证据，该证据可以证明杨忠志系因房价上涨而违约，不能达到杨忠志的证明目的。上诉人凝家房产公司质证意见为：对该证据的真实性无异议，通过短信内容来看，合同的履行完全取决于买卖双方，而不取决于凝家房产公司，故凝家房产公司不应当在本案当中承担任何责任。本院认为，该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，杨忠志与刘云兰签订的《房屋买卖契约》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。但因杨忠志出卖涉案房屋未经共同共有人陈玉妹的同意，致使合同无法继续履行，刘云兰有权要求解除合同，一审法院判决解除双方签订的《房屋买卖契约》，有合同与法律依据，处理结果正确。
双方签订的《房屋买卖契约》解除后，卖房人杨忠志应当返还买房人刘云兰支付的定金及购房款215000元。关于刘云兰主张杨忠志赔偿损失的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在双方签订《房屋买卖契约》后，涉案房屋价格大幅上涨，刘云兰主张杨忠志赔偿房屋差价损失，本院予以支持。一审法院根据评估机构作出的评估报告，确认购房差价损失为333800元，并无不当。上诉人杨忠志主张其2016年8月即告知刘云兰不履行合同，故应以（2016）苏0116民初5960号案件庭审时间作为鉴定评估时点。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被上诉人刘云兰在杨忠志一方2016年9月3日以换锁方式表示不履行合同后于2016年9月13日诉至一审法院要求继续履行合同，系依法行使权利。一审法院2016年11月14日判决驳回刘云兰的诉讼请求后，刘云兰于2016年11月28日提起本案诉讼，要求赔偿损失，故刘云兰系在通过诉讼途径确认合同无法履行后，在较短时间内即起诉赔偿损失，不存在扩大损失的情况。一审法院按照本案一审第一次庭审时间确定评估时间点，并无不当。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，凝家房产公司作为专业的房产中介公司，未调查核实涉案房屋的共有人情况以及共有人是否同意该房屋交易，即促成杨忠志与刘云兰订立了《房屋买卖契约》，对合同无法履行存在过错，应对刘云兰的损失应承担部分赔偿责任。一审法院考虑涉案房屋佣金标准及居间过程，酌定凝家房产公司承担刘云兰购房损失5000元，并无不当。上诉人凝家房产公司主张其已履行居间义务，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨忠志、南京凝家房产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6357元，由上诉人杨忠志负担6307元，上诉人南京凝家房产经纪有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 马 帅
审判员 许云苏
二〇一七年十二月一日
书记员 朱亚芳