湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汉民初字第366号
原告童翠波，女，1966年1月10日出生，汉族。
原告童翠桃，女，1967年11月11日出生，汉族。
两原告委托代理人彭岗珊，汉寿县求是法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告罗永贵，男，1964年12月21日出生，汉族。
委托代理人吴文化，湖南辰龙律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告王海斌，男，1965年11月1日出生，汉族。
委托代理人曾庆安，汉寿县龙阳法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告湖南中城房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇环城社区沧浪西路南侧（烟草公司斜对面）。
法定代表人葛朝阳，公司董事长。
被告饶志国，男，1970年3月7日出生，汉族。
被告ＸＸ，男，1970年4月24日出生，汉族。
原告童翠波、原告童翠桃与被告罗永贵、被告王海斌、被告湖南中城房地产开发有限公司（以下简称中城公司）、被告饶志国、被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告童翠波及两原告的委托代理人彭岗珊、被告罗永贵及其委托代理人吴文化、被告王海斌及其委托代理人曾庆安、被告ＸＸ到庭参加诉讼，被告中城公司、被告饶志国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告童翠波、原告童翠桃诉称，2009年，被告王海斌拥有座落在汉寿县龙阳镇振兴路的12.4亩宗地使用权，同年7月24日，被告王海斌将其中6亩宗地转让给被告罗永贵。被告王海斌与被告罗永贵挂靠在被告中城公司，合伙在该宗地上共建设A、B、C、D、E五栋房屋（节能灯饰综合小区）。2010年5月24日，原告童翠波和原告童翠桃共同与被告王海斌签订《门面预定协议书》，约定两原告预定被告王海斌拥有的该小区B栋从东至西第7、8、9共三间门面，面积约168平米，整体价位115.8万元（6890元／平米）。协议签订后，两原告于2010年5月至2011年12月，共向被告王海斌支付了购房款125万元（因核定面积大于预定面积）。工程竣工后，被告王海斌与被告罗永贵未向两原告交付房屋，两原告已支付购房款的三间门面被被告中城公司出售给被告饶志国和被告ＸＸ，并签订了商品房买卖合同。五被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告立即交付三间门面给两原告。起诉时，原告仅起诉被告罗永贵与被告王海斌，诉讼过程中，经原告申请，本院又先后通知被告中城公司和被告ＸＸ与被告饶志国参加诉讼。此外，原告还申请增加了一项诉讼请求，请求判决确认被告中城公司与被告饶志国、被告ＸＸ所签订的房屋买卖合同无效。
为支持自己的诉讼主张，两原告提交了如下证据：
第一组证据，两原告与被告王海斌于2010年5月24日签订的《门面预定协议书》，用以证实两原告与被告王海斌签订了门面预定协议，约定以6890元／平米的单价向被告王海斌购买位于振兴西路节能灯饰综合小区B栋从东至西第7、8、9三间门面房（以下简称三间门面）的事实；
第二组证据，被告王海斌于2009年7月10日与被告罗永贵及案外人万善锋签订的《土地转让协议书》，用以证实被告王海斌在与两原告签订关于三间门面的预定协议书时，曾以此向两原告证明其拥有三间门面的土地使用权，两原告据此才同意与被告王海斌签订三间门面的预定协议书并向被告王海斌交付订房款；
第三组证据，被告王海斌与案外人曾万平签订的《钦峰苑小区B、D栋承建合同》，用以证实钦锋苑小区B、D栋房屋的实际投资建房人是被告王海斌，两原告所签订预定协议的三间门面就是位于B栋，被告王海斌不向两原告交房属违约行为；
第四组证据，案外人曾万平向被告王海斌出具的领条1张，用以证实被告王海斌向案外人曾万平给付钦锋苑小区B、D栋房屋的包工包料承建工程款514.73万元，两原告所购的三间门面系被告王海斌开发的，被告王海斌不向两原告交房属违约行为；
第五组证据，被告王海斌向两原告出具的收条9张，用以证实两原告从2010年5月至2011年12月共分9次向被告王海斌支付三间门面的购房款125万元；
第六组证据，王海斌聘请的管理人员制作的B、D、E栋房屋预售登记表，用以证实钦锋苑小区B栋第4、5、6号门面（自东向西为7、8、9号门面）买受人为两原告，产权人是被告王海斌；
第七组证据，被告王海斌收房屋预售定金收据3本及明细（摘抄）、部分收款收据复印件6页，用以证实被告王海斌销售B、D、E栋房屋，其享有对该三栋房屋的支配权，能够决定房屋销售价格及买受人，被告王海斌共收房屋预售款798.332万元，后均由被告中城公司与各购房人签订商品房买卖合同，而被告王海斌和被告罗永贵不向两原告交房，亦没有安排两原告与被告中城公司签订商品房买卖合同；
第八组证据，商品房买卖合同5份，用以证实房屋的实际产权是被告王海斌，被告中城公司系被告王海斌开发房屋的挂靠人，其履行与买受方订立商品房买卖合同的义务，而不是实际的产权人；
第九组证据，被告王海斌与案外人杨红波签订的房屋买卖协议书，用以证实被告王海斌对钦锋苑小区D栋（同B栋性质）房屋有实际处置权；
第十组证据，售房收支记账11页，用以证实钦锋苑小区B栋、D栋和E栋中一个单元的房屋产权人为被告王海斌，被告王海斌有权对其处置，但被告王海斌没有履行向两原告交付房屋的义务；
第十一组证据，被告王海斌的资金组成情况，用以证实钦锋苑小区B栋第4、5、6号门面已由被告王海斌出售给了两原告，且两原告已经将购房款分9次付给被告王海斌，被告中城公司和被告罗永贵对被告王海斌的该销售行为知情。
第十二组证据，申请法院调查取得的被告王海斌与其资金管理人李先秋的储蓄账户资金流水，用以证实案外人李先秋是被告王海斌的资金管理人，代被告王海斌收取了购房款，并支付给被告王海斌的情况。
被告罗永贵辩称，1、两原告与被告王海斌所签的门面预定协议书应认定为无效，被告ＸＸ、被告饶志国与被告中城公司签订的房屋买卖合同有效。本案所涉的三间门面系被告中城公司合法开发的商品房，根据法律规定，商品房必须由具有相应资质的房地产开发公司在取得预售许可证后进行出售，两原告签订预定协议书的时间是2010年5月24日，当时该商品房还未取得预售许可证。同时，依照法律规定只有房地产开发公司才有权出售，被告王海斌个人无权出售。2、被告罗永贵与被告中城公司不是本案的适格被告，法院应驳回两原告对他们的起诉。从原告的诉讼请求来看，被告罗永贵和被告中城公司不是本案所涉预定协议的当事人，因此就不应承担该协议约定的义务和责任，即使原告认为该协议有效，也只能要求被告王海斌履行该协议约定的义务，而无权要求被告罗永贵和被告中城房产公司履行协议；3、原告增加“确认被告中城公司于2012年4月25日与被告饶志国、被告ＸＸ订立的商品房买卖合同无效”的诉讼请求应不予准许和支持，两原告申请增加该项诉讼请求超过了法律规定的时限。
为反驳原告的主张、支持自己的辩驳理由，被告罗永贵提交了如下证据：
第一组证据，被告中城公司的营业执照、组织机构代码、开发资质，用以证实被告中城公司的基本情况及其具有合法开发房地产的资质；
第二组证据，被告中城公司出具的授权委托书1份，用以证实钦锋苑小区建设项目是被告中城公司授权给被告罗永贵，让其作为公司的代理人，并负责汉寿县钦锋苑项目建设的相关事宜；
第三组证据，中华人民共和国国有土地使用证1份、建设用地规划许可证1份、建筑工程施工许可证1份，用以证实钦锋苑小区建设项目系被告中城公司通过依法审批并取得了行政许可的合法房地产开发项目；
第四组证据，汉寿县商品房预售许可证2份，用以证实钦锋苑小区B、D、E栋于2011年6月14日取得商品房的预售许可，且预售许可证上载明由被告中城公司对钦锋苑小区的商品房进行预售；
第五组证据，房屋买卖合同书2份、房屋预告登记证明2份，用以证实被告中城公司已于2012年4月25日将本案所涉的三间门面房出售给了被告饶志国和被告ＸＸ，并依法办理了房屋预售登记，被告中城公司的该售房行为合法有效；
第六组证据，被告中城公司与案外人梁英权及被告罗永贵于2009年7月24日签订的合作开发房产协议书，用以证实被告中城公司与案外人梁英权有合作关系，但被告王海斌不是合作开发合伙人；
第七组证据，被告王海斌的资金组成情况，用以证实：1、被告王海斌在公安局写该份资金组成情况说明并作出承诺时，被告中城公司并不知道被告王海斌已经将三间门面出售给了两原告；2、被告王海斌无权出售本案争议的三间门面，只有被告中城公司才有权进行出售。
被告王海斌辩称：钦锋苑小区的12.4亩土地是我与被告罗永贵于2009年共同出资取得的，取得上述土地后，我分得6.4亩，罗分得6亩，各自在分得的地块上建设房屋进行开发。因我们没有房地产开发资质，便挂靠被告中城公司进行开发，整个建设开发过程中，被告中城公司没有参与房屋建设，只收取了部分管理费，并委托罗永贵为项目部经理。在销售房屋过程中，开始是以公司名义统一进行，后因为不方便，我与罗永贵便各自找主自行销售。2010年5月24日，我将自己开发的三间门面房屋以每平方米6890元的价格出卖给两原告，因没有资金交纳税款，所以迟迟未办理预告登记，此事罗永贵亦知情，2012年3月，几个购房投诉，县公安局借此介入，在罗永贵参与的情况下，我被迫作出解决问题的规划，但并未同意哪个来卖这三间门面。2012年月4月，罗永贵在没有得到我授权的情况下，伙同中城公司擅自低价将我已卖出的房屋再次出卖，使我无法向两原告交付房屋。请求法院将诉争的房屋判归原告，至于我与罗永贵之间的经济纠纷，由我们另行解决。
被告王海斌未向法庭提交证据。
被告中城公司未予答辩，亦未向本院提交证据。
被告饶志国与被告ＸＸ提交书面答辩状称：1、两答辩人不是本案的适格被告，应依法驳回两原告对两答辩人的起诉；2、两原告增加诉讼请求的申请违反法律规定，应依法不予支持；3、两答辩人购买三间门面房的行为合理合法。两答辩人与被告中城公司签订房屋买卖合同是合同当事人之间的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且办理了房屋预告登记，没有损害国家、集体及第三人的合法权益，依法应认定房屋买卖合同有效，两答辩人的合法权益应受到法律保护。
被告饶志国与被告ＸＸ未向法庭提交证据。
案件审理过程中，各方当事人针对他方当事人提出的证据进行质证并发表了质证意见。
针对原告提出的证据，被告罗永贵表示：原告提交的大部分证据属于复印件，对其真实性均有异议。原告第二组证据没有实际履行，缺乏关联性，不能作为定案的依据；对第三、四组证据的合法性有异议，王海斌无权发包工程，曾万平也没有承建资质，相应的合同和领条都无效；第五组证据是复印件，无法核对其真实性；第六组证据属于自拟证据，无证据效力，也不合法；第七组证据中的收据无个人署名和单位盖章，无法核对其真实性，而且该证据也不合法，购房款应由开发公司出具正规发票；第八、九组证据与本案无关联性；第十组证据也属于自拟证据，无法确认其真实性；对第十组证据无异议；对第十二组证据的真实性无异议，但该组证据只能证实李先秋与被告王海斌有资金往来，而不能证实李先秋是代王海斌收取购房款。被告王海斌表示：原告的第十一组证据不合法，该证据是王海斌在公安机关的压力下签名，不是真实意思表示；对原告的其他证据均无异议。
针对被告罗永贵提出的证据，两原告表示：对第一组证据无异议；第二组证据形式是真实的，内容不具有真实性和关联性，因为罗永贵本身就是工程开发商，无须中城公司授权；第三、四组证据缺乏关联性，不能实现其证明目的；第五组证据不合法，中城公司将房屋另外卖给他人的行为损害了原告利益；第六组证据缺乏关联性，该组证据不能证明被告王海斌没有参与该工程；第七组证据缺乏合法性和关联性，该证据是在公安机关插手经济纠纷且是被告王海斌在受到胁迫的情况下写的。被告王海斌表示：对第一、三组证据无异议；第二、四组证据缺乏关联性，被告王海斌也是该项目实际开发人之一；第五组证据不合法，中地公司以明显低价将三间门面出卖，且无王海斌的授权，是无效的；第六组证据缺乏关联性，梁英权以土地获得房屋的行为不是合作行为，而是土地转让行为；第七组证据不合法，公安机关不具有调处民事争议的权力，其胁迫王海斌写下承诺的行为不合法。
被告ＸＸ、饶志国对各方当事人提出的证据均未发表明确的质证意见。
案件审理中，本院对各方当事人提出的上述证据进行了综合审核，本院认为：两原告提交的第一、第五组相互佐证，且与第十项、第十二组证据的部分内容相印证，能够证实原告与被告王海斌订立了房屋买卖合同，且向王海斌支付了购房款的事实，应当予以采纳；原告第二、三、四组证据相互佐证，且与第十组证据部分内容相印证，能证明被告王海斌与被告罗永贵合伙开发钦锋苑小区商品房、被告王海斌将自己开发的B、D栋商品房发包给曾万平施工，并向曾支付工程款的事实，应当予以采纳；原告提交的第六、七、八、九、十组相互印证，能证实在房屋销售过程中，存在被告王海斌不经过被告罗永贵或者中城公司而直接销售钦锋苑小区B、D、E栋部分房屋，并收取购房款的情况。原告第十一组证据与被告提出的第七组证据相同，是题头为“关于王海斌的资金组成情况”的书证，其实质内容为罗永贵书写，王海斌签名的承诺书，具有客观真实性，能证实在2012年3月3日，被告罗永贵与被告王海斌在房屋销售方面存在争议，罗永贵试图阻止和限制王海斌的销售和交付房屋的行为，对该证据本院予以采纳。原告第十二组证据具有客观真实性，能证实帐户所有人李先秋的大额资金进出和与王海斌存在大额资金来往，结合第七、第十组证据和当事人的陈述，能证实李先秋为王海斌的管理人员，为王海斌收取了包括原告在内的购房户的的部分购房款。比如其中2011年4月20日的存入150000元的记录与第十组证据中“收童翠波门面订150000元（存）”的记帐内容以及第五组证据中的一张收条完全吻合，又能佐证原告其他证据的真实性。故该组应当予以采纳；原告提交的第六份证据系被告王海斌的管理人员制作的预售房屋登记表，具有一定客观真实性，该证据能反映王海斌开发建设的商品房的具体销售情况，应当予以采纳。被告罗永贵提交的第一、二、三、四组证据具有客观真实性，能证实部分案件事实，本院予以采纳。第五组证据亦具有客观真实性，能证明被告罗永贵以被告中城公司的名义与被告ＸＸ、饶志国订立买卖合同，将本案讼争的三间房屋出卖，并办理了预售登记的事实；第六组证据虽具有客观真实性，但不能证实其主张的待证事实，即“王海斌不是钦锋苑小区开发项目合伙人”的事实，且该事实主张与被告罗永贵的当庭陈述及本案其他证据矛盾，故对该组证据不予采纳；第七组证据与原告第十一组证据一致，是题头为“关于王海斌的资金组成情况”的书证，其实质内容为罗永贵书写，王海斌签名的承诺书，该证据具有客观真实性，能证明待证事实，本院予以采纳。
根据上述采纳的证据，并结合各方当事人的陈述，本院认定如下事实：
2009年7月前后，被告王海斌与被告罗永贵商议，拟共同竞拍位于汉寿县龙阳镇振兴西路南侧、移动公司西侧一处面积为8299平方米（合12.44亩）的地块从事商品房开发（后来建成的小区命名为钦锋苑）。2009年7月10日，王海斌与罗永贵双方订立《土地转让协议书》，约定将上述地块东侧6.4亩分割给王海斌，西侧的六亩分割给罗永贵，双方共同挂靠在中城公司的名下各自开发建设商品房。双方还约定，在规划设计时也按双方协议各自进行规划，但共同办理相关手续。协议订立后，因案外人梁英权在王海斌竞拍上述地块时曾有出资出力，王许诺商品房开发建成后分给其部分房产，而梁担心王许诺的利益今后不能实现，遂向罗永贵提出以其本人为协议一方与挂靠的公司即被告中城公司及罗永贵订立协议，三方遂于2009年7月24日订立了《合作开发房产协议书》，协议书主要对今后房屋建成后梁英权应得到哪些利益进行了约定。但此后梁英权并未参与王海斌和罗永贵的房地产开发经营活动，实际上仍由王海斌与罗永贵按双方订立的《土地转让协议书》各自在划定的土地范围内进行房地产开发。根据规划，双方在钦锋苑小区内建设A、B、C、D、E五栋房屋，其中A、C、E栋由罗永贵组织建设，B、D栋由王海斌组织建设。2009年9月15日，被告王海斌与曾万平订立（钦锋苑小区B、D栋承建合同），约定由曾万平包工包料垫资承建钦锋苑小区B、D栋工程，并由曾万平垫付所有规费和工程款，垫付的所有费用以建成的房屋折抵，合同还对以房屋折抵欠款的价格进行了约定。上述房屋建成后，被告王海斌累计向曾万平支付了工程款5147300元。
2010年初起，被告王海斌与罗永贵开始以中城公司的名义预售上述在建房屋，起初是由中城公司统一进行销售和收款，然后再由公司将房款拨付出来，后因资金拨付不及时，王、罗二人即开始各自自行售房，各自直接收取房款，但仍使用由中城公司加盖公章，并由罗永贵作为公司委托代理人签名的格式合同文本与购房业主订约。此后又因双方在收取的房款与费用支出的结算等问题产生经济纠纷，罗永贵拒绝向王海斌提供由其本人掌管的空白合同文本，致使王海斌此前已订立协议并收款或部分收款的售房合同无法继续履行。
2010年5月24日，被告王海斌与原告童翠桃、童翠波订立《门面预订协议书》，约定两原告预购被告王海斌的位于振兴西路节能灯饰综合小区B栋东起第七、八、九三间门面（即B栋106、105、104门面），总面积初步定为168㎡，单价6890元／㎡。协议书还就付款方式和房屋交付方式进行了约定。订约后至房屋建成后，两原告分九次向被告王海斌付款1250000元。因房屋建成后的实际面积有所增加，双方最终确认房屋价款为1250000元。收款后，王海斌亦承诺将为上述房屋办理登记手续，但因前述原因一直未能落实。
2012年3月，被告王海斌因欠税等原因未能及时为其经手销售的房屋办理预售登记，以及房屋水电未完工等遭到购房业主投诉，后公安机关介入查处，并对王海斌进行传唤。2012年3月3日，罗永贵与王海斌在汉寿县公安局经侦大队办公室就房屋销售问题进行协商，协商过程中，罗永贵拟写了《关于王海斌的资金组成情况》，要求王海斌不能私自作主销售部分房屋，其中就包括本案讼争的房屋等实际已经由王海斌售出并收款的房屋。王海斌迫于压力最终在该文件上书写了：“以上七行我同意”并签名。2012年4月25日，被告罗永贵以被告中城公司名义与被告ＸＸ、被告饶志国订立《商品房买卖合同》，以每平方米5280元的价格将钦锋苑小区B栋106、105、104号门面房屋出卖给被告ＸＸ和饶志国，并于2013年4月24日办理预告登记。其中B栋106、105、104号房屋即此前已由被告王海斌出卖给两原告的本案讼争房屋。由此酿成本案纠纷。此外，被告ＸＸ与被告饶志国此次还一并购买了B栋二楼201号门面，该房屋建筑面积为498.37平方米，价格每平方米2500元。
另查明，钦锋苑小区又名汉寿节能灯饰综合小区，总建筑面积18022平方米。该项目于2010年6月取得建设用地规划许可证，2010年12月取得建筑工程施工许可证，2011年1月14日取得其中A、C栋的商品房预售许可证，2011年6月24日取得B、D、E栋的商品房预售许可证，2013年1月取得建设工程规划许可证。
又查明，被告中城公司按每平方米12元的标准收取了钦锋苑小区的管理费。
此外，2010年5月至2012年4月，汉寿县龙阳镇的房地产市场价格处于一个普遍大幅上涨的趋势，这一客观事实可作为众所周知的事实予以认定。
本院认为：一、关于本案两原告的合同权利的合法性：本案两原告与被告王海斌订立的门面预订协议书具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的主要合同条款和《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告支付了全部购房款，故该协议应认定为商品房买卖合同。该商品房项目是以被告中城公司名义开发建设，而两原告是与被告王海斌直接磋商、订约并向其支付房款，形式上存在瑕疵，但一方面王海斌确实是该项目的实际开发商，且王海斌开发的房屋中，由其个人直接售房并收款的现象一直存在，并非个案，多数同样的买房者取得了房屋，故两原告完全有理由相信王海斌有权处分其开发的商品房；另一方面，一个不可否认的客观现实是：个人挂靠公司进行商品房开发的现象在当地房城产市场普遍存在，购房者直接与开发商洽谈、订约的现象屡见不鲜，不能仅因为原告的缔约形式存在瑕疵即否定其合同权利的合法性。第三方面，从本案中所涉房地产项目的经营开发形式来看，本案被告王海斌与罗永贵是个人挂靠公司进行房地产开发经营活动，被挂靠公司即本案被告并未对该房地产项目进行投入，该公司并不具有上述房屋的财产所有权，之所以须由该公司对商品房销售合同盖章确认完全是为了规避相关的行政管理法规。而本案所涉讼争房产系由王海斌出资建造，王对上述房产具有当然的财产权利。综上，两原告的合同权利应受法律保护。
二、关于本案各方当事人的责任：本案被告罗永贵作为被告王海斌的合伙人，明知根据双方的内部约定，本案讼争的房产应由王海斌处分，且应当知道王海斌已经将上述房产销售得款的客观事实，却仍然为了自身利益，利用自已具有中城公司委托代理人身份且掌控公司空白合同文本的优势，强行将上述房产再次以明显低于市场的价格销售，并截收房款，属侵权行为，应当承担相应的民事责任。被告王海斌不积极解决内部经济纠纷，且未能有效阻止合伙人罗永贵的一房二卖行为，以致两原告合同权利不能实现，应对两原告承担违约责任。而被告中城公司允许被告王海斌与罗永贵以公司名义挂靠经营，二人的经营活动对消费者来说即是公司的行为，中城公司就上述二人的经营行为应对外承担民事责任。
三、关于被告罗永贵与被告ＸＸ、被告饶志国订立的商品房买卖合同的效力问题：尽管订立该合同时标的物已经被销售过一次，但并未取得物权登记或者预告登记，并未产生物权公示效力，且原告亦不能证明被告ＸＸ和被告饶志国明知此事，故不能认定被告ＸＸ与被告饶志国在交易中存在与罗永贵恶意串通的情形。至于价格明显偏低则属于合同内容显失公平的问题，尚不能从根本上影响合同效力。因此，本案的证据不能支持原告关于该合同无效的诉讼主张。
四、关于两个商品房买卖合同的履行问题：尽管根据前述理由，本案所涉两个合同都具有法律效力，但由于本案所涉合同标的物是特定物，无法同时向两方买家交付。本案原告订立合同在先，且支付的对价相对合理，所蒙受的财产损失更大，而被告ＸＸ与被告饶志国与卖方订立的合同在后，且支付的对价明显过低，且其还购买二楼的门面，相形之下其所受损失较小，更容易通过其他方式获得救济。综合以上因素权衡，显然本案原告的权利应当受到优先得到救济。此外，虽然被告ＸＸ与被告饶志国的商品房买卖合同办理了预告登记，但是，一方面根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定理解，预告登记本身只是为了限制所有权人今后再次行使处分权而将合同权利预先进行登记，本质上仍仅仅具有债权效力，且只能对登记之后的处分行为进行制约，而对于此前发生的交易并无约束力和优先权；另一方面，本案原告提起诉讼在前，预告登记完成在后时。基于以上两方面的理由，被告ＸＸ与饶志国办理的预告登记不能对原告权利产生影响。故本案原告要求被告王海斌、被告罗永贵以及被告中城公司向其交付讼争房屋的主张有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王海斌、被告罗永贵及被告湖南中城房地产开发有限公司向原告童翠波、原告童翠桃交付钦锋苑小区B栋第106、105、104号门面房屋，限本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告童翠波、童翠桃请求确认被告罗永贵以被告湖南中城房地产开发有限公司名义与被告ＸＸ、被告饶志国于订立的商品房买卖合同无效的诉讼请求。
本案受理费人民币16050元，由被告王海斌与被告罗永贵各负担8025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 陈海红
代理审判员 曾见国
人民陪审员 卜移宽
二〇一四年四月八日
书 记 员 戴清娟
附本判决所适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。
3、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。