广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9023号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111—115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人:车强谋，经理。委托代理人:林晓铃、熊荣辉，均为该公司职员，联系地址广州市海珠区。被告：骆伟雄，男，1960年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：古倩莹，女，1964年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告骆伟雄、古倩莹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林晓铃、熊荣辉和两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年7月10日，原告与开发商广州恒越房地产发展有限公司（以下简称“恒越公司”）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为其位于海珠区怡安路214号怡安花园提供物业管理服务。2003年7月9日，双方签订补充合同，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理合同止。2003年7月10日，原告与恒越公司、广州恒烨房地产有限公司（以下简称“恒烨公司”）签订《关于怡安花园（含朗睛居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。两被告为该小区海珠区怡安路*号*房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但两被告从2014年8月起无故拒绝交纳物业管理费，原告多次催收未果。故起诉请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的物业管理费1462.76元（按每月每平方米0.8元×建筑面积70.33平方米计算，从2014年8月起至2016年9月止）及逾期支付上述物业管理费的滞纳金（按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；2、两被告承担本案的诉讼费。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：2014年12月28日，被告外出期间涉案房屋内财物被盗，被告发现后马上通知原告工作人员并报警，原告工作人员及警察到涉案房屋查看并做了笔录，2016年12月29日原告工作人员及派出所民警再次上门查看情况，之后直到现在盗窃案仍没有破案。5年前涉案小区就管理混乱，外来人员可随意出入，门禁形同虚设，近年来涉案小区已发生多起入室盗窃案。被告于2016年12月主动联系原告希望了解盗窃案的进展，并希望以原告对被告的慰问金抵消被告欠付的物业管理费和滞纳金，并从2017年1月起续交物业管理费，但原告工作人员拒绝与被告协商。另，原、被告双方未约定滞纳金。两被告要求以原告对被告的慰问金抵消被告欠付的物业管理费和滞纳金，原告向两被告赔偿小偷破坏的大灯和门锁的维修费2000元。经审理查明：原告领有壹级资质的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。2002年7月10日，原告（乙方、物业管理公司）与恒越公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路214号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；管理服务事项为：（第六条）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、加压供水设备、配电系统、楼层消防设备设施、保安系统、共用照明等；（第十二条）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤、并配合和协助当地公安机关进行治安工作；（第二十条）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按第二十三条向业主或物业使用人收取；（第二十三条）为尊重甲方在售楼时向业主及使用人做出的承诺，乙方同意按如下标准向业主、使用人收取有关费用：多层0.8元/平方米；A区高层1.5元/平方米；B区住宅1.2元/平方米；等。之后，原告对怡安花园小区进行管理。2003年7月9日，原告（乙方）与恒越公司（甲方）就双方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》（以下简称“原合同”）中期限问题签订了《物业管理委托合同之补充合同二》，约定：原合同第三条修改为委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。2003年7月10日，原告（丙方）与恒越公司（甲方）和恒烨公司（乙方）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，约定：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。2003年7月18日，原告（乙方）与恒烨公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，约定甲乙双方经友好协商，在前期由恒越公司与乙方签署怡安花园《物业管理委托合同》的基础上，订立本补充合同：朗晴居二期（以下简称“小区”）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；小区已在2003年春季公开销售，为保证小区的物业能得到有效管理，根据《广州市物业管理法》规定，同一区域的应由同一物业管理公司管理的原则；自2003年8月1日起，甲方委托乙方对朗晴居二期进行物业管理，同期开始对小区进行物业管理的前期介入工作；在甲方委托乙方管理小区期间，甲方有权对乙方的管理工作进行监督；已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／平方米；本合同期间：2003年8月1日至业委会成立，重订物业管理委托合同止；等。另查，两被告是海珠区怡安路*号*房的业主。两被告于1997年6月2日收楼，并按每月每平方米0.8元的标准向原告缴纳物业管理费至2014年7月。两被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、报警回执及房屋失窃当天拍摄的照片4张，拟证明2014年12月28日涉案房屋失窃；2、保证单，拟证明被告因房屋失窃造成的部分损失。原告质证表示：对证据1报警回执的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，报警回执没有注明报警内容；对照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。证据2无法证明上面所列物品属于被告所有，也无法证明物品在哪里被盗，与本案无关。原告于2016年11月7日提起本案诉讼。诉讼中，两被告确认欠交2014年8月至2016年9月期间的物业管理费1462.76元。原、被告确认涉案小区未成立业委会。原告表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月月底前支付；原告要求两被告参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准向其支付逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金。本院认为：原告与恒越公司签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同之补充合同二》，原告与恒越公司、恒烨公司签订的《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，原告与恒烨公司签订的《物业管理补充合同》，均是怡安花园（含朗晴居）小区开发商与原告签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告均有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。原告已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）小区提供了物业管理服务，两被告所有的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，两被告也曾向原告缴交过物业管理费，故原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利义务对等的原则，两被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。原告主张两被告欠交2014年8月至2016年9月期间的物业管理费1462.76元，两被告对此予以确认。两被告辩称因涉案小区管理混乱导致涉案房屋于2014年12月28日发生被盗事件，而原告一直未对其进行慰问，因此其拒绝支付物业管理费。本院认为，安全防范服务只是物业服务的一部分，两被告不能因被盗事件否认原告的其他服务，两被告主张是因原告未尽安全防范义务而导致被盗，但提交的证据不足以证实原告有失职行为，两被告以此拒交物业管理费依据不足，本院不予采纳。两被告要求以原告对两被告的慰问金抵消两被告欠付的物业管理费和滞纳金及要求原告向两被告赔偿小偷破坏的大灯和门锁的维修费2000元的抗辩主张，依据不足，本院亦不予采纳。因此，原告要求两被告支付上述期间的物业管理费（按每月每平方米0.8元×建筑面积70.33平方米计算，从2014年8月起至2016年9月止），本院予以支持，总额以原告主张的1462.76元为限。诉讼中，原告表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月的月底前支付。由于原告主张的缴费周期符合一般的交易习惯，故本院对原告该主张予以采信。两被告欠付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求两被告支付逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的1日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算），合法有理，本院应予支持。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以两被告所欠的物业管理费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条、第八十五条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告骆伟雄、古倩莹在本判决生效之日起15日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付从2014年8月起至2016年9月止的物业管理费（按每月每平方米0.8元×建筑面积70.33平方米计算，总额以原告主张的1462.76元为限）；二、两被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的1日起至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，总额以两被告所欠的物业管理费为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  侯文卿人民陪审员  赵 婷二〇一七年一月××日书 记 员  曾思融