上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4299号
原告上海洪平包装材料有限公司。
法定代表人潘洪明，总经理。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
被告上海炯凯工贸有限公司。
法定代表人谢法林，董事长。
委托代理人周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府。
法定代表人王永根，镇长。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
第三人上海光联实业有限公司。
法定代表人潘雪明，总经理。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
原告上海洪平包装材料有限公司诉被告上海炯凯工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2014年12月3日裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年3月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年4月21日，本院依法追加上海市青浦区徐泾镇人民政府（以下简称”徐泾镇政府”）和上海光联实业有限公司（以下简称“光联实业”）作为第三人参加诉讼。本案于2015年6月3日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人潘洪明及委托代理人吴季杨、被告委托代理人周必荣、第三人徐泾镇政府及第三人光联实业的共同委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年7月21日依法转为普通程序进行审理。本案于2015年9月10日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人潘洪明及委托代理人吴季杨、被告委托代理人周必荣、第三人徐泾镇政府及第三人光联实业的的共同委托代理人陆月辉（第三人光联实业的原委托代理人顾朝君变更为陆月辉）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海洪平包装材料有限公司诉称：原告因生产之需，与被告达成厂房租赁协议，从2009年2月1日开始租赁位于上海市青浦区徐泾镇高光路268号第10幢前半部楼下，共计698平方米厂房，为此原告进行了装修，添置了必要的生产、办公用品。2013年3月23日，徐泾镇人民政府动迁办通知原告使用的厂房及土地涉及政府动迁，动迁办派人到原告处进行评估工作。被告已于2013年6月13日与上海光联实业有限公司签订《解除租赁合同协议书》，该协议实为动迁补偿协议，并且被告已经取得补偿款。原告多次要求被告支付动迁补偿款，被告始终不予解决。故原告起诉至本院请求判令：1、被告支付原告房屋附着物设施费人民币174，136元（249.48元／平方米×698平方米）；2、被告支付原告租赁户可搬迁设备、不可搬迁设备243，625元（349元／平方米×698平方米）；3、被告支付原告水电补偿41，880元（60元／平方米×698平方米）；4、被告支付原告停产停业损失费209，400元（300元／平方米×698平方米）；5、被告支付原告职工遣散费127，740元（8，516元／人×15人）；6、被告支付原告奖励费647，417.75元（927.53元／平方米×698平方米）；7、被告返还原告多付的房租50，954元及押金10，000元；8、被告承担断水断电原告额外支付生活用水补偿2，100元（10元／天×7个月×30天）。
被告上海炯凯工贸有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告从未与动迁部门签订过动迁安置协议，也没有取得动迁安置款，原告应当向动迁部门主张动迁补偿款，被告并不适格；2、根据租赁合同约定，系争房屋涉及动迁则合同终止，相关的补偿费用归被告所有，被告另行支付原告2个月租金作为补偿；3、系争房屋原告一直未交付被告，由原告占有使用，故租金不应予以返还。押金同意返还；4、被告从未对原告采取停水停电措施，原告的诉讼请求无事实依据；5若法院认定被告应当按照动迁标准支付补偿款，则：第一、二项诉讼请求应当按照实际评估价格确定。水电费是补偿给被告的，水电是被告安装的，原告无权主张。停产停业损失应当按照汇总表中的200元／平方米计算。原告主张的15个员工没有依据，评估时原告也没有申报过人员。奖励费是支付给光联公司的，与原告没有关系。
第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府及第三人上海光联实业有限公司共同辩称：本案系原、被告之间的纠纷，与第三人无关。
经开庭审理查明：2002年10月18日，被告（乙方）与第三人光联实业（甲方）签订《协议书》，约定由乙方租用甲方位于光联工业区内土地建造标准厂房，由乙方开设工厂或招商；出租期限为40年，自2003年4月1日至2043年3月31日，租赁土地为40亩，以实际丈量为准，每亩每年为10，000元，合计400，000元；在租用期间，凡乙方建造的房屋，乙方有权进行使用、招租，甲方不予干涉；由乙方租用甲方土地如果前10年之内由于某种原因动迁补偿不足于乙方，当时投入数扣除折旧后由甲方补足投入数，如超于10年以上，凡动迁补偿费用归乙方所有，甲方收回土地使用权。协议书另对其他内容进行了约定。
另查明，被告租用土地后，未经土地规划和建房部门审批，在承租土地上投资建造了诸多房屋。本案系争房屋无产权证或合法建造手续。
2009年1月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将青浦区徐泾镇诸光路399弄18号第10幢厂房前半部楼下出租给乙方使用，建筑面积698平方米，该房屋未办理产权证；乙方租赁该厂房作为生产包装材料使用。乙方在不破坏房屋结构的前提下经得甲方许可可根据需要进行分隔及装修，租赁期满后房屋场所的固定装饰，不能拆除或随意损坏，无偿归甲方所有；租赁期限为3年，自2009年2月1日起至2012年1月30日，年租金为135，000元，不含税。每6个月支付一次，押金为一个月租金，先付后用，每期提前1个月支付下一期租金；乙方在租赁期内使用的水电及电话费用由乙方自行承担；乙方需在支付租金的同时缴纳同期卫生、垃圾清运、公用水电配套费，具体为0.5元每平方米每月，合计为每年4，200元；由于市政工程建设、政府部门动迁需要而造成协议无法履行的，双方均须服从互不承担违约责任，但甲方须一次性补偿给乙方（包括装修停工、停产及搬迁费）相当于本协议房屋2个月租金作为补偿，而乙方必须确保在规定期限内搬迁。涉及该地块的相关补偿费（包括装修、停工、停产及搬迁费）悉数归甲方所有，本协议自行终止。原告在租赁期内付0.40元／平方米，共计101，908元，其余多出部分和其他费用均由光联村实业公司同甲方结算。协议另对其他内容进行了约定。
上述合同到期后，原、被告未另行签订书面租赁合同。原告房屋使用费支付至2013年7月31日。目前系争房屋仍由原告占有使用。
又查明，2013年3月，上海金虹房地产估价有限公司开始对系争地块上被告及其他租赁户建造的房屋、设施等进行评估工作。评估报告中涉及原告租赁房屋的装修、附属物等价格为114，540元，可搬迁设备搬迁费为34，100元，库存物资搬迁费为40，000元。
2013年5月9日，青浦区规划和土地管理局发布沪青拟征地告（2013）第062号、第063号《拟征地告知书》，告知系争租赁土地在内的地块拟将被国家征收；征地财物结果确认期限至2013年5月23日。
2013年5月14日，第三人徐泾镇政府向被告发送《限期拆除违法建筑事先告知书》，认为被告在上海炯凯园区高光路268号擅自搭建建筑物、构筑物，责令限期拆除。
2013年6月15日，第三人光联实业（乙方）与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：一、双方就乙方位于徐泾镇光联村高光路268号非居住房屋（房屋建筑面积19，858.90平方米，无证土地40亩）补偿事宜协商一致意见；二、经由上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方房屋总价为16，739，301元；三、房屋内装饰及附属物补偿费用4，833，154元；四、设备搬迁6，761，807元；五、停产停业损失补偿3，971，780元，水电补偿1，191，534元，职工遣散费补偿3，500，000元；六、一次性速迁奖励费18，232，448元；七、合计55，230，024元；乙方应在2013年9月14日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁。
同日，被告（乙方）与第三人光联实业（甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意解除双方于2002年10月18日签订的租赁协议书；2、乙方应于2013年9月30日前将位于徐泾镇光联村高光路268号范围内土地及地上房屋交付给甲方；3、甲方应一次性补偿乙方54，966，600元，该款20%甲方应于2013年6月30日前支付乙方，双方作一次性了结，并附补偿清单，乙方员工所有遣散费用均由乙方负责处理支付，双方再无其他任何争议；余款于乙方交房后七日内一次性付清。协议书甲乙双方各持一份，徐泾镇房屋土地征收补偿办公室备案一份，具有相同的法律效力。加：上述补偿款税收由甲方负担。协议另对其他内容进行了约定。
《解除租赁合同协议书》约定的54，966，600元中，第三人光联实业实际已经陆续支付被告部分款项，尚余部分款项未全额支付被告。因部分租赁户认为被告尚未支付其应得的动迁补偿款而拒绝搬走腾空场地房屋，第三人光联实业于2014年8月诉至本院要求被告继续履行双方于2013年6月15日签订的《解除租赁合同协议书》、交付青浦区徐泾镇光联村高光路268号范围内土地及地上房屋。本院于2014年12月10日依法作出（2014）青民三（民）初字第2906号民事判决，判令被告应于判决生效之日起十日内将青浦区徐泾镇光联村高光路268号范围内土地及地上构筑物交付第三人光联实业。该案于2014年12月31日生效。
再查明，本案被告于2014年5月27日起诉案外人上海古轩工艺品有限公司（以下简称“古轩公司”），本院以（2014）青民三（民）初字第1869号案件予以受理，古轩公司在案件审理中提起反诉。本院于2015年4月30日作出判决，判决内容包含本案被告支付古轩公司各项征收补偿利益3，673，269元等内容。该判决现已生效。
在上述案件中，第三人徐泾镇政府、光联实业表示：（一）第三人徐泾镇政府与第三人光联实业签订的《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中“一次性速迁奖励费18，232，448元”是为促使第三人光联实业快速搬迁而给予的一种奖励，奖励费用的计算方法是通过双方协商后参照《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中第三、四、五条的金额再乘以90%确定的【即（4，833，154＋6，761，807＋3，971，780＋1，191，534＋3，500，000）×90%=18，232，448】；（二）关于员工遣散费3，500，000元，员工人数是由炯凯公司自己统计好后提交给光联实业、再由光联实业提交给徐泾镇政府的；员工人数总计411人，其中31人有缴纳社保记录，其余380人均没有名单；徐泾镇政府与光联实业协商后确定一个打包价3，500，000元；（三）水电补偿是给第三人光联实业在安装于厂房外部的水电设施的补偿费用。
第三人徐泾镇政府、光联实业另表示：被告与第三人光联实业签订的《解除租赁合同协议书》中约定补偿给被告的54，966，600元由以下9项组成（见《非居住房屋动迁汇总表》）：1）被告自建房屋评估价格70%（建筑面积19，372.93平方米）即16，527，048元；2）租赁户搭建房屋补偿价格70%（建筑面积485.97平方米）即212，253元；3）附着物设施评估价格4，833，154元（见评估报告）；4）水电补偿1，191，534元（建筑面积总和19，858.9平方米，按60元／平方米计算）；5）（不）可搬迁设备6，761，807元（见评估报告）；6）停业停产损失补偿3，971，780元（建筑面积总和19，858.9平方米，按200元／平方米计算）；7）职工遣散费3，500，000元（411人打包价3，500，000元，其中社保缴金31人约240，000元）；8）奖励17，969，024元（扣除房屋后，系数为0.89）。
被告在上述案件中表示从未见过《非居住房屋动迁汇总表》，也从未进行过任何评估；54，966，600元是第三人光联实业因提前解除土地租赁合同而一次性赔付给被告的赔偿款，并非房屋土地征收的补偿款，被告也不认可这些所谓的明细分项组成，54，966，600元的金额是被告与第三人光联实业经协商一致形成的金额。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述、厂房租赁协议、收据、民事判决书、告知书、协议书、非居住房屋动迁汇总表、评估明细表等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：第三人提供的评估明细表中对原告的评估内容不全，也未得到原告的确认，原告认为应当按照原告承租的厂房面积折算第一、二项诉讼请求的补偿款。原告为证明其职工人数，提供了养老保险情况和劳动合同，被告对养老保险情况真实性无异议，但是认为看不出缴费单位，对劳动合同真实性不予认可。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的厂房租赁协议，因标的物属于政府相关部门确认的违章建筑，应被确认为无效。
被告虽辩称从未与动迁部门签订过动迁安置协议，也没有取得动迁安置款，但从被告与第三人光联实业签订的《协议书》、征地告知书、第三人关于54，966，600元组成和构成的陈述以及动迁评估部门进行调查评估的各项事实综合来看，本院有理由相信第三人光联实业协议支付给被告的54，966，600元款项的性质应为征收补偿安置款。
原、被告签订的《厂房租赁协议》中对发生市政工程建设、政府部门动迁的法律后果进行了明确约定，根据该约定，被告应当支付2个月租金给原告作为补偿（包括装修、停工、停产及搬迁费）。该约定系双方真实意思的表示，是对有关解决争议方法的约定，合同无效或终止的，不影响该条款的效力，故原、被告均应按照该约定履行。租赁协议对被告需补偿的部分除装修、停工停产及搬迁费之外没有进行明确，被告认为该条款包含了所有的拆迁补偿内容，显属不公平。未明确约定的项目包括水电补偿费、职工遣散费和奖励费。对于水电补偿费，第三人已经明确系对光联实业安装于厂房外部的水电设施的补偿费用，而本案原告承租期间并无房屋扩建行为，故原告无权主张该笔费用。对于职工遣散费，原告已经提供的养老保险记录和劳动合同，被告虽否认上报的411人包含原告职工，但是未提供相关证据予以证明，本院认可原告有15名员工，依据第三人陈述的职工遣散费的计算方法，本院认定被告应当支付原告职工遣散费127，010.19元。对于奖励费，本院依据第三人陈述的计算方式，结合原、被告签订的租赁协议动迁前已到期、原告至今未腾退等因素，酌情认定被告应当支付原告奖励费242，284.05元。
2013年6月15日，第三人光联实业已签订了征收补偿协议，被告和第三人光联实业也签订了解除租赁合同协议书，故自2013年6月15日，被告已无权再行向原告收取房屋使用费等费用，故被告理应退还原告已交的2013年6月15日至2013年7月31日期间的租金12，738.50元和押金10，000元。
原告主张的因被告采取停水停电致使原告实际支出的生活用水补偿费，因被告否认采取停水停电措施，原告也未提供证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海洪平包装材料有限公司装修及附属物补偿款、搬迁费、停产停业损失费共计16，984.67元；
二、被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海洪平包装材料有限公司职工遣散费127，010.19元；
三、被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海洪平包装材料有限公司奖励费242，284.05元；
四、被告上海炯凯工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海洪平包装材料有限公司租金12，738.50元及押金10，000元；
五、原告上海洪平包装材料有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18，365.20元，由原告负担13，382.2元，被告负担4，983元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 陆关泉
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。