广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2762号
上诉人（原审原告）：樊忠泽，住所地：深圳市盐田区。
委托代理人：郝莉莉，住所地：广东省深圳市盐田区。
委托代理人：李庚，广东斯明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市太平洋开发有限公司。
法定代表人：梁卫东。
委托代理人：张玄生，系该司员工。
委托代理人：张昊天，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。
上诉人樊忠泽与上诉人深圳市太平洋开发有限公司（以下简称太平洋公司）因双方之间房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市盐田区人民法院（2015）深盐法房初字第126号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年2月17日，樊忠泽与太平洋公司签订《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍协议书》，约定：太平洋公司在深圳xxx住宅小区兴建x号楼住宅房一栋，樊忠泽自愿参加集资建设；太平洋公司估算补交地价每平方米约1550元，土建成本等约2170元，建筑总成本约3720元，办理红本房产证过户费每平方米约200元，考虑到原材料价格浮动及不可预见等因素，建成后造价成本上限约为4300元/平方米；樊忠泽应于2004年1月15日前交首期款250000元用于补交地价，房屋余款视建设进度和办理按揭情况另行商定支付办法；本楼宇主要用于改善内部职工住房条件，建成分配给职工后五年内不得转卖，如有违反，收回房屋退还所交房款；交付使用前必须取得政府部门核发的竣工验收合格手续，房屋交付樊忠泽使用后一年内，确因太平洋公司建筑质量问题需要维修，太平洋公司负责维修并承担维修费用；樊忠泽交首期房款并办理房屋按揭贷款手续后房产权归樊忠泽所有，太平洋公司统一办理红本房产证书。
2005年5月10日，樊忠泽与太平洋公司签订了《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》，约定：樊忠泽自愿参加集资建设x号职工住宅楼，认购第x层x户型，房号为xxxx；太平洋公司经估算，综合考虑项目前期费用，补地价款、土建安装费用，原材料价格浮动及不可预见等因素，樊忠泽认购的6901房价暂定3650元/平方米，总价506802.5元，最终价格根据项目决算情况确定；鉴于樊忠泽应于2004年1月15日前交首期款250000元用于补交地价，房屋余款可在项目交付使用前一次付清或通过办理银行按揭的方式支付；房屋竣工验收后樊忠泽一次付清房款或办理银行按揭贷款手续后房产权归樊忠泽所有，太平洋公司统一办理红本房产证书；本合同未尽事宜，须经双方协商，作出补充规定，补充规定与本合同具同等效力。
2007年11月2日，樊忠泽与太平洋公司签订了《补充协议》，约定：参与集资面积按深圳市国土部门竣工测量后的实际建筑面积为准，樊忠泽认可该房已竣工验收合格，达到国家交房标准；樊忠泽参与集资的单价为4800元，樊忠泽负责缴纳包括按总价的2%计算的公用设施专用基金在内的所有由樊忠泽承担的税费；条件具备时双方签订正式《房屋买卖合同》，办理房产证所需的过户税费按国家规定由双方各自承担，房产证办理过程中樊忠泽应尽力配合太平洋公司工作；双方达成协议并在樊忠泽交清所有款项后的15个工作日内办理交房手续。
2004年1月16日樊忠泽向太平洋公司交纳了集资购房款250000元；2005年10月25日樊忠泽向太平洋公司交纳了集资购房款100000元；2010年4月14日樊忠泽向太平洋公司交纳了6901房房款348016元和公用设施专用基金13960.32元。太平洋公司于2008年11月4日向樊忠泽交付了6901房。
樊忠泽认为太平洋公司交付的房屋存在质量问题，要求本案一并予以处理。樊忠泽就其与太平洋公司的房屋买卖纠纷一直通过信访途径维护其权利。
另查明：1、x号楼的建设过程。1988年1月15日，太平洋公司与深圳市沙头角管理区土地管理办公室签订了《土地使用合同书》，据此取得了沙头角填海x号小区地段1万平方米的土地使用权，并约定只能作兴建住宅使用；之后太平洋公司与深圳市规划与国土资源局签订了两份补充协议书，约定了太平洋公司已取得土地中的xxxx号地块的用途及使用年限，并按规定补交了地价款；2004年12月2日，太平洋公司取得宗地号为xxxxxx的土地证（编号为深房地字第××号）中，“他项权利摘要及附记”一栏的内容为市场商品房用地。2003年6月17日，深圳市规划与国土资源局和深圳市地名委员会办公室出具了《深圳市经济特区建筑物命名批复书》。2004年4月5日，深圳市规划与国土资源局盐田分局颁发《建设用地规划许可证》。2004年11月10日，深圳市规划局滨海分局颁发《建设工程规划许可证》。2004年12月21日，深圳市盐田区建设局颁发《建筑工程施工许可证》，之后太平洋公司开始施工建设x号楼。2005年11月3日，深圳市国土资源和房产管理局向深圳市工商行政管理局出具证明，证实xxxxxx地块为市场商品房用地，可用于房地产开发经营。2006年3月2日，深圳市地籍测绘大队出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。2006年5月10日，深圳市规划局滨海分局颁发《建设工程规划验收合格证》。2007年12月11日，深圳市盐田区建设局出具了《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2010年5月24日，建设单位太平洋公司、施工单位深圳市xx建筑工程有限公司、盐田区工程造价管理站在《工程造价审定（核准）表》上盖章确认工程审定造价。
2、根据深圳市房地产权登记中心办文指南显示，申请房屋所有权初始登记需要的资料为：申请表、申请人身份证明、土地权属证明、建设工程规划验收合格的证明文件、竣工验收合格的证明文件、建筑命名批复书、竣工结算文件、竣工测绘报告、房屋公共设施专用基金证明、已批准预售商品房项目的预售许可证、房地产分栋、分户汇总表等。
3、太平洋公司于2014年10月30日第一次提交了《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》。2015年9月6日再次提交申请，深圳市物业专项维修资金管理中心于10月8日通知太平洋公司缴交专项维修资金。
4、x号楼的部分集资方与太平洋公司产生纠纷，于2007年提起诉讼，经过法院审理，认定太平洋公司所建x号楼为商品房性质，确认太平洋公司与集资方签订了《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》有效，同时认为二审法庭辩论终结时x号楼尚未取得竣工验收合格证明，因此驳回集资方要求交房并支付违约金的诉讼请求，认为具备交房条件时另循法律途径解决。
5、与本案同时起诉的10名集资方的案号为（2015）深盐法房初字第xxxxx号，上述10个案件在庭审后双方当事人经协商自愿达成调解协议，太平洋公司承诺在调解协议签订之日起13个月内为10名樊忠泽办理好房屋所有权证，逾期办理的，从2013年1月1日起以房屋总价基准按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算违约金。
樊忠泽的原审诉讼请求为：一、太平洋公司在两个月内为樊忠泽办理房屋所有权证；二、太平洋公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2010年7月29日起至办好房屋所有权证时止，截止起诉之日暂计342563元）；三、太平洋公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，从深圳市太平洋公司x号楼的建设过程来看，太平洋公司通过补交地价等形式将xxxxxx号地块转化为商品房用地，在施工前取得了《深圳市经济特区建筑物命名批复书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等材料，且2005年11月3日深圳市国土资源和房产管理局向深圳市工商行政管理局出具的证明也证实xxxxxxx地块为市场商品房用地，可用于房地产开发经营，因此深圳市太平洋公司x号楼的性质为商品房。樊忠泽、太平洋公司在深圳市太平洋公司x号楼的建设过程中签订了《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍协议书》、《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》、《补充协议》，这些协议逐步明确了合同主体、商品房房号、房屋价款及付款方式、交付使用条件、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，樊忠泽也向太平洋公司支付了房屋价款，太平洋公司向樊忠泽交付了房屋，因此双方之间的上述协议是真实意思表示，内容也没有违反法律法规规定，应受法律保护，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。对于办理xxxx房屋所有权证的问题，双方在2004年2月17日签订的《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍协议书》、2005年5月10日签订的《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》中只是约定太平洋公司统一办理红本房产证书，在2007年11月2日签订的《补充协议》中约定条件具备时双方签订正式《房屋买卖合同》，办理房产证所需的过户税费按国家规定由双方各自承担，由此可见由于涉案房屋的特殊情况以及双方当事人的特殊关系，双方对办理所有权证的时间和条件并没有明确约定。原审法院认为，由于深圳市太平洋公司x号楼是由内部职工集资房转变为商品房，在整个房屋建设和交易过程中双方根据实际情况逐步完善建房手续、明确合同内容，因此根据诚实信用的原则，太平洋公司应当按照双方的交易惯例和《补充协议》的约定积极完善、推进房产证的办理手续。
庭审中太平洋公司认为具备签订正式《房屋买卖合同》的条件应当是符合申请房屋所有权初始登记的要求，原审法院认为如果太平洋公司办理了深圳市太平洋公司x号楼的初始登记，为涉案房屋办理房产证也就不存在障碍，因此太平洋公司应当积极按照相关部门的要求完善办理初始登记的条件并提交所需的资料。目前办理商品房初始登记需要申请表、申请人身份证明、土地权属证明、建设工程规划验收合格的证明文件、竣工验收合格的证明文件、建筑命名批复书、竣工结算文件、竣工测绘报告、房屋公共设施专用基金证明、已批准预售商品房项目的预售许可证、房地产分栋、分户汇总表等资料，上述资料中除房屋公共设施专用基金证明外，其他资料均于2010年5月24日建设单位、施工单位和盐田区工程造价管理站在《工程造价审定（核准）表》上盖章确认工程审定造价之前已经形成，太平洋公司在2010年4月14日向樊忠泽收取了公共设施专用基金，但一直没有到深圳市物业专项维修资金管理中心申请缴交专项维修资金，直到2014年10月30日才第一次提交了《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》。综上，原审法院认为2010年5月24日至2014年10月30日期间太平洋公司怠于履行自己的义务，导致签订正式《房屋买卖合同》、办理房产证的条件一直不能具备，应当承担违约责任。樊忠泽主张从2010年7月29日开始计算违约金，原审法院予以认可，原审法院综合考虑涉案房屋的历史沿革、交付价款以及樊忠泽的实际损失等因素，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，酌定以已付购房款总额698016元为基准，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利息的80%的标准计算2010年7月29日至2014年10月30日期间的违约金。2014年10月30日之后太平洋公司开始办理缴交专项维修资金手续，逐步在完善办理房产证的条件，根据诚实信用原则和公平原则，太平洋公司不再向樊忠泽支付违约金，在后续履行过程中太平洋公司存在拖延办证的情形，樊忠泽可以另循法律途径解决。太平洋公司认为樊忠泽的诉讼请求超过诉讼时效，原审法院认为因涉案房屋质量等问题，樊忠泽一直通过信访等方式主张权利，太平洋公司的抗辩原审法院不予以采信。
樊忠泽要求太平洋公司在两个月内办理房屋所有权证，因目前深圳市太平洋公司x号楼没有办理初始登记手续，不具备签订正式的《房屋买卖合同》、办理房产证的条件，且双方也没有约定办理房产证的时间，待具备条件时由太平洋公司统一办理。樊忠泽认为涉案房屋存在质量问题，应当在本案中一并处理，原审法院认为本案中樊忠泽的诉讼请求并未涉及房屋质量问题，本案只处理樊忠泽诉请的办理房产证的相关事宜，房屋质量问题樊忠泽可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、太平洋公司于判决生效之日起十日内向樊忠泽支付逾期办理房产证的违约金（以购房款总额698016元为基准按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的80%从2010年7月29日起计算至2014年10月30日止）；二、驳回樊忠泽的其他诉讼请求。案件受理费人民币2469.22元由深圳市太平洋开发有限公司负担。樊忠泽已预交案件受理费，深圳市太平洋开发有限公司应负担的费用于判决生效之日起十日内迳付樊忠泽。
樊忠泽不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判太平洋公司在两个月内为樊忠泽办理房屋所有权证；3、改判太平洋公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2008年7月1日起至办好房屋所有权证时止）；4、一、二审诉讼费用由太平洋公司承担。上诉理由：一、太平洋公司应当履行合同义务，为樊忠泽办理涉案房产的房屋所有权证。2005年5月10日，樊忠泽与太平洋公司签订的《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》中约定太平洋公司统一办理红本房产证书。2007年11月2日，樊忠泽与太平洋公司签订的《补充协议》中约定，条件具备时，双方签订正式的《房屋买卖合同》，办理《房产证》所需的过户税费按国家规定，由双方各自承担。根据上述两份合同约定的内容，办理涉案房产的房产证是太平洋公司的义务，办理初始登记的材料在2010年5月24日之前均已形成，是因为太平洋公司怠于履行自己的义务才导致迟迟无法办证，原审法院认定房产证办理条件未成就，有失公允。二、原审判决的违约金过低，没有法律依据。1、原审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作为本案违约金的判决依据，该解释规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据《中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准》第三条之规定，逾期贷款利率的计算方式为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，原审法院按中国人民银行同期贷款利率的80%计算逾期贷款利率没有法律依据。2、2008年7月1日起，涉案房产就已交付，而太平洋公司一直怠于履行办证义务，导致直到2010年5月24日，初始登记的材料才齐备，资料齐备后，太平洋公司直到2014年10月30日才第一次提交《深圳市物业专项维修资金（首期）维修表》，直到樊忠泽提起本案诉讼后，太平洋公司才向国土部门提交初始登记的相关材料。可以看出，太平洋公司一直没有主动履行合同的意愿，导致办证时间无限期拖延，原审法院酌定太平洋公司支付2010年7月29日至2014年10月30日之间的违约金，没有事实和法律依据，也违背了公平公正原则。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，支持樊忠泽的上诉请求。
太平洋公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，驳回樊忠泽全部诉讼请求；2、樊忠泽承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由：原审判决认定事实错误。一、原审法院以“因涉案房屋质量等问题，樊忠泽一直通过信访等方式主张权利”为由，认定樊忠泽对违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，缺乏法律依据，认定事实错误。首先，原审法院审理本案的过程中自始至终太平洋公司都没有看到樊忠泽“通过信访等方式主张权利”的证据，更没过对此类证据进行过质证。其次，根据《民法通则》第一百四十条之规定，引起诉讼时效中断的法定事由只有起诉、当事人一方提起要求及同意履行义务三种。而我国《信访条例》第二条规定：“信访是指公民、法人和其他组织采用书信、电话、走访等形式，向各级人民政府、县级以上各级人民政府所属部门反映情况，提出意见、建议和要求，依法应当由有关行政机关处理的活动。”根据该条规定来看，信访行为的法律性质是信访人向有关行政机关反映情况，提出意见、建议和要求，依法应当由行政机关处理的活动。同时，信访行为也不是主张债权的行为。债权的行使具有严格的相对性，债权人行使债权只能向债务人提起，而不能向与债务无关的第三人主张权利。并且，即使如原审判决所述，樊忠泽“曾针对房屋质量问题进行过信访”，那与本案中樊忠泽主张的因延期交房产生的违约金也毫无关联，不能产生中断主张违约金诉讼时效的效果。所以原审的事实认定错误，应当予以改判。二、原审法院认定2010年5月24日至2014年10月30日期间太平洋公司怠于履行自己的义务，与事实不符。首先，原审法院认定太平洋公司怠于履行义务的时间起算点是2010年5月24日，其来源是《工程造价审定（核准）表》中建设单位的签章时间。事实上《工程造价审定（核准）表》中还有施工单位和盐田区工程造价管理站的签章，但是施工单位并没有填写签章日期，原因是施工单位认为最终的审定造价远远低于施工单位的送审造价，故其一直不同意签章，经过太平洋公司与施工单位不断的沟通协调，直到2012年施工单位才同意在《工程造价审定（核准）表》签章。所以并非太平洋公司怠于履行义务，而是与施工单位协调及准备其他办理初始登记所需文件及手续花费了太平洋公司大量的时间和精力，太平洋公司对此并没有过错。其次，原审法院认定2014年10月30日太平洋公司第一次提交《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》，与客观事实不符。本案所涉x号楼也有属于太平洋公司的房产，即使太平洋公司只是为了自己的利益也会积极完善、推进房产证的办理手续。太平洋公司一直在为办理房产证收集、整理各种材料，但由于太平洋公司不是房地产开发企业，对办理初始登记没有任何经验，所以多次向深圳市物业专项维修资金管理中心申请缴交专项维修资金都因材料存在的种种问题没有成功。而之所以申报材料存在种种问题，主要是因为2005年底太平洋公司改制时，原公司部分高管自己或指使他人擅自删除、销毁原公司的大量资料，造成改制后的公司接收的档案、材料严重缺失，太平洋公司不得不花费大量精力和时间寻求各种渠道、方法来收集各种缺失的材料。所以，办理房产证时间长不能全部归咎于太平洋公司自身。三、由于樊忠泽等原公司高管的过错，造成太平洋公司在已具备所有材料的情况下也无法办理x号楼的初始登记。首先，樊忠泽等原公司高管计划建设x号楼就是为了将其中的房产分给部分高管自己所有，所以x号楼最初计划是以安居房的形式来规划建设，x号楼的物业管理也由太平洋公司园区的物业管理处统一管理。之后针对x号楼的报建申请，由于樊忠泽等原公司高管之前已在公司进行了房改，因而住房制度改革办公室于2003年7月24日以深房改函[2003]40号文的形式，明确批复太平洋公司不得再为已取得安居房的职工建设全成本微利房。而原公司高管为了继续推进x号楼建设就以补交地价，使协议出让用地变为商品房用地，并采取集资建设的方式来推动，樊忠泽等原公司高管均参与了x号楼的施工建设。正是因为樊忠泽等原公司高管的行为使x号楼具备了独立红线，但是并未在x号楼中规划物业管理用房，从而导致太平洋公司现在准备办理初始登记时被告知由于x号楼没有独立的物业管理用房因而不能办理初始登记。其次，x号楼建成后，樊忠泽等原公司高管，将x号楼中的房产出售给自己及利益相关人，现已没有符合条件的房屋可以作为物业管理用房，所以造成太平洋公司在已具备所有材料的情况下也无法办理x号楼的初始登记。因此造成现在太平洋公司无法办理x号楼初始登记进而无法办理房产证的过错在于樊忠泽等原公司高管而不在于太平洋公司。四、由于樊忠泽等原公司高管参与了x号楼的施工建设，对建设施工过程及存在的问题十分清楚，故在2007年11月2日太平洋公司与樊忠泽等原公司高管签订的《补充协议》第八条明确约定，如在建设x号楼的过程中，存在任何违反国家政策、法律法规等的行为，应由乙方（樊忠泽等原公司高管）承担相应的责任。因而由于樊忠泽等原公司高管当时没有规划设置x号楼的物业管理用房，造成因违反相关法律规定而无法办理x号楼初始登记的责任应当由樊忠泽等承担。综上所述，请求二审法院依法支持太平洋公司的上诉请求。
针对樊忠泽的上诉，太平洋公司的答辩与其上诉意见相同。
针对太平洋公司的上诉，樊忠泽答辩称：一、关于时效问题，樊忠泽从房屋竣工验收至今，一直在向各级部门寻求各种途径在解决办证及房屋的质量问题，在一审中也提交了大量的证据予以佐证。二、太平洋公司怠于履行合同义务是客观事实。《工程造价审定（核准）表》是太平洋公司提交的证据，该表显示建设单位签章的时间是2010年5月24日，太平洋公司主张施工单位和盐田区工程造价管理站的签章时间是2012年，但并未提供相关的证据予以佐证，太平洋公司应当承担举证不能的后果。从现有的证据来看，太平洋公司第一次提交《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》是在2014年9月，也属于客观事实。三、樊忠泽的合同相对方是太平洋公司，至于太平洋公司认为其原高管在处理涉案房产的过程中存在过失乃至过错，均属太平洋公司的内部事务，与本案无关。综上所述，请求驳回太平洋公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，太平洋公司在2015年11月10日向深圳市规划和国土资源委员会提交了《关于太平洋住宅楼x﹟楼房产初始登记存在的问题的请示》，深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局于2015年12月8日作出深规土滨函[2015]xxxx号《市规划国土委滨海管理局关于太平洋住宅楼x﹟楼存在问题的业务咨询的复函》。上述往来函件显示，涉案太平洋住宅楼x﹟楼需按《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条、第五十四条规定配置物业管理用房后才可办理房屋所有权初始登记，太平洋住宅楼x﹟楼的建设并未规划物业管理用房。
本院认为，樊忠泽与太平洋公司签订的《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍协议书》、《深圳市太平洋公司集资建设x号楼职工宿舍楼内部认购合同》、《补充协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据双方上诉请求，二审争议的焦点在于：一、樊忠泽要求太平洋公司在两个月内为其办理房产证的诉请能否支持；二、樊忠泽主张迟延办证违约金是否超过诉讼时效；三、太平洋公司是否应承担违约责任。
关于办证。根据已查明的事实，由于涉案房屋的特殊情况以及双方当事人的特殊关系，双方对办理所有权证的时间并没有明确约定，仅约定待条件具备时双方签订正式《房屋买卖合同》，办理房产证。现太平洋公司已依照相关规定提交了申请房屋所有权初始登记所需要的资料，但由于x﹟楼建设时《深圳经济特区物业管理条例》尚未出台，x﹟楼并未规划物业管理用房，其现状不能满足现行房屋所有权初始登记条件，尚未能进行初始登记，亦当然不具备为樊忠泽办理房产证条件。樊忠泽诉请太平洋公司在两个月内为其办理房屋所有权证，条件尚未成就，亦缺乏合同依据，本院不予支持，樊忠泽可待办证条件成就后再行主张。
关于诉讼时效。诉讼时效制度的立法目的在于督促权利人行使权利，稳定社会秩序，保护社会公共利益，而非限缩当事人权利。樊忠泽提供的大量材料显示，其多年来一直就房屋的质量问题及办证问题通过信访等方式主张权利，根据转粤字[20012]xx号《来访事项转送单》及深房登函[2014]xx号《深圳市房地产权登记中心关于太平洋住宅区x号楼办理房地产证问题的复函》，其分别在2012年3月向中华人民共和国住房和城乡建设部，2014年1月向深圳市房地产权登记中心信访反映过办证问题。依常理，樊忠泽不可能舍近求远，迳直选择上京信访或迳直向办证机关信访而从未向太平洋公司主张办证权利。樊忠泽已尽其可能行使权利，太平洋公司辩称樊忠泽诉请办证违约金超过诉讼时效，本院不予采纳。
关于太平洋公司是否应承担违约责任。虽双方并未约定办理房产证的具体时间，但太平洋公司仍应依照诚信原则积极促成办证条件的成就。根据产权登记机关的相关规定，办理商品房初始登记需要申请表、申请人身份证明、土地权属证明、建设工程规划验收合格的证明文件、竣工验收合格的证明文件、建筑命名批复书、竣工结算文件、竣工测绘报告、房屋公共设施专用基金证明、已批准预售商品房项目的预售许可证、房地产分栋、分户汇总表等资料。上述资料中除房屋公共设施专用基金证明外，其他资料均于2010年5月24日建设单位、施工单位和盐田区工程造价管理站在《工程造价审定（核准）表》上盖章确认工程审定造价之前已经形成。太平洋公司辩称施工单位的签章是在2012年形成，但未能举证证明，本院对此不予采信。太平洋公司在2010年4月14日已向樊忠泽收取了公共设施专用基金，但直到2014年10月30日才完成《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》的提交，太平洋公司在2010年5月24日至2014年10月30日期间怠于履行合同义务，导致办证时间延长，应承担违约责任。太平洋公司辩称未能及时完成《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》的提交系因改制等原因导致材料缺失，本院认为，即使该情况属实，亦不构成法定或约定的免责事由，太平洋公司仍应承担相应违约责任。
由于合同并未约定明确的办证期限，且多项初始登记资料的办理需多方配合，并非太平洋公司一方可决定，并未有证据证明太平洋公司故意阻碍相关文件的办理，樊忠泽主张太平洋公司应自2008年7月1日起承担迟延办证违约责任，依据不足，本院予以驳回。
太平洋公司在2014年10月30日已完成《深圳市物业专项维修资金（首期）缴交申请表》的提交，具备产权初始登记所要求的资料要件，现仍未能办理初始登记的原因在于涉案太平洋住宅楼x﹟楼未配置物业管理用房。由于涉案太平洋住宅楼x﹟楼竣工验收在前，《深圳经济特区物业管理条例》通过、施行在后，x﹟楼在建设中未规划物业管理用房不能归责于太平洋公司。从太平洋公司向相关产权登记机关去函内容可知，太平洋公司亦在积极寻求该问题的解决，以尽快完成房屋所有权初始登记的办理。依据现有证据，不足以证明太平洋公司在2014年10月30日后存在怠于履行合同义务的行为，故樊忠泽要求太平洋公司承担违约责任至办理房屋所有权证之日止，同样依据不足，本院不予支持。
关于违约金的计算标准。双方并未约定迟延履行违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定亦仅是作为参照标准，樊忠泽并未举证证明其因此导致的实际损失，原审依据本案履行的实际情况，酌定以已付购房款总额为基准，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利息的80%的标准计算违约金，并无明显不当，本院予以维持。
综上，樊忠泽与太平洋公司的上诉理由均不能成立，本院对双方的上诉请求依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，深圳市太平洋开发有限公司已预交3373元，樊忠泽已预交4938元，各由预付方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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