广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初19540号
原告:朱楚敏，女，1996年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何芳，广东京光律师事务所实习律师。
被告：佛山市南海区欧泰置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：胡晖,总经理。
委托诉讼代理人：翟帆，女，被告公司员工。
原告朱楚敏与被告佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王世理与被告的委托诉讼代理人翟帆均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.将原、被告于2015年12月27日签订的《欧浦**单元补偿协议》第三条“自2015年12月1日起，甲方每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算），除支付相应违约金外，再赠送乙方2年物业管理费。乙方完成收楼手续后再额外获赠半年物业管理费，全部物业管理费赠送手续与乙方收楼手续当天同时办理。”依法变更为“自2015年12月1日起，甲方每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算），除支付相应违约金外，再补偿2年物业管理费至实际交楼之日止。乙方完成收楼手续后再额外补偿半年物业管理费”；2.被告一次性向原告支付补偿的物业管理费至实际交楼日止，暂计至起诉日止，即2.45元/月/平方米×141.94平方米×（12个月×24+6）共102239.38元；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原、被告因原告购买被告开发的欧浦**单元,于2014年9月4日签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定被告交房时间为2015年8月31日；如被告逾期,应自约定交房次日起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房价款日万分之四的违约金。合同签订后，原告已按约定履行完支付房款义务，但被告严重违约,一直逾期交楼。经过原告等众多业主的力争,原、被告于2015年12月27日签订《补偿协议》：被告承诺自约定交房次日起至实际交付之日止按原合同总金额每天万�之四的比例向原告支付违约金，同时《补偿协议》第三条约定“自2015年12月1日起,甲方每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算）,除支付相应违约金外,再赠送乙方2年物业管理费。乙方完成收楼手续后再额外获赠半年物业管理费,全部物业管理费赠送手续与乙方收楼手续当天同时办理”。
原告认为,被告逾期交楼,属严重违约。应依法、依约承担违约责任。双方在被告严重违约后,经过充分协商一致,签订的《补偿协议》依法有效。但是,因为在签订的《广东省商品房买卖合同》已约定了违约金条款，即使没有《补偿协议》，被告仍需支付违约金，因此《补偿协议》第二条的“违约金补偿”条款形同虚设。因此,双方签订的《补偿协议》第三条“物业管理费赠送”实际是《补偿协议》的核心内容,也是原告等广大业主在被告严重违约逾期交楼的情况下,全力争取�的额外违约补偿金。但《补偿协议》第三条“物业管理费赠送”意思表达不准确,被告无权赠送不是他所有的物权,系重大误解情况下签订的条款,不是双方真实意思表示。双方的真实意思应是“物业管理费补偿”,应是支付除第二条违约金补偿外的以补偿物业管理费的形式的额外违约补偿金,额外违约补偿金的金额为自2015年12月1日起,至实际交楼之日止,逾期交楼一个月补偿2年物业管理费。因此,依据《合同法》第五十四条规定,原告请求依法把《补偿协议》第三条“物业管理费赠送自2015年12月1日起,甲方每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算）,除支付相应违约金外,再赠送乙方2年物业管理费。乙方完成收楼手续后再额外获赠半年物业管理费,全部物业管理费赠送手续与乙方收楼手续当天同时办理”依法变更为“补偿物业管理费自2015年12月1日起,甲方每延迟一个月交楼�不足一个月按一个月计算）,除支付相应违约金外,再补偿2年物业管理费至实际交楼之日止。乙方完成收楼手续后再额外补偿半年物业管理费”。
另外,被告在《补偿协议》签订后,并未依约履行义务,2016年9月26日前，欧浦城市花园小区内燃气并未验收合格，故并不符合合同约定的交付房屋的条件，虽然被告提供了竣工验收备案表，但该表无法替代竣工验收合格，因为根据相关规定，竣工综合验收应包括燃气、污水排放、电梯等配套基础设施合格并符合使用条件，否则不能仅凭验收备案表上公章即认定为竣工验收合格，因为房屋并不符合交房的条件，故原告有权拒绝收楼，并请求补偿款计算至实际交房时止。
被告辩称：原、被告于2015年12月27日签订《欧浦**单元补偿协议》是经双方充分沟通自愿达成的，并无违反法律规定，且不存在原告诉称的重大误解。根据原告与物业服务企业签订的《前期物业服务协议》，原告充分知晓其是物业费缴纳的义务人，也是债务人，被告与物业公司是不同的合同主体，因此关于被告对于物业管理费赠送的表述，实质是原告即债务人将合同义务全部转移给被告，假设该债务转移成立，也是被告在原告与物业公司合同履行期间，代原告向物业公司履行物业费的缴纳义务。欧浦**号楼于2016年4月22日已具备了约定的交楼条件，被告已及时履行了通知原告办理收楼手续的义务。根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议约定，达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告应当自行到商品房所在处办理商品房的交付手续，不得以任何理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同原告已完成商品房的交接。补偿协议第三条物业管理费的赠送并没有约定是以折�的方式一次性支付，且原告并无证据证明其支付了物业管理费，也未证明物业管理公司向其催交物业管理费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，恳请依法予以驳回。
诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据材料，原告申请了证人出庭作证，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表有异议，认为无法证明验收合格。经审查，该证据为行政部门出具的资料，加盖有行政部门公章，原告质证理由不能成立，本院确认该证据的真实性。
本院经审理，认定事实如下：
2014年9月4日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于佛山市南海区狮山镇**村民小组“后便岗”地段欧浦**房出�给原告，房屋建筑面积141.94平方米，总成交价为770630元，被告应于2015年8月31日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用。
2015年12月27日，原、被告签订《欧浦**单元补偿协议》，约定涉讼房屋交楼日期为2016年3月31日前，被告按合同总金额日万分之四向原告支付2015年9月1日至2015年11月30日期间的违约金，该笔违约金在2016年1月31日前支付完毕；从2015年12月1日至实际交楼当天期间的违约金于原告完成交楼手续后七天内全部支付完毕。第三条有关物业管理费赠送条款约定“自2015年12月1日起，甲方每延迟一个月交楼（不足一个月按一个月计算），除支付相应违约金外，再赠送乙方2年物业管理费。乙方完成收楼手续后再额外赠送半年物业管理费，全部物业管理费赠送手续与乙方收楼手续当天同时办理。”
2016年4月22日，欧浦**号楼�理竣工验收备案。之后，被告向原告发出收楼通知书。
2016年12月5日，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《欧浦**单元补偿协议》均为双方当事人真实性意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对原、被告均具有法律约束力。《欧浦**单元补偿协议》第三条明确约定被告除按合同承担支付违约金义务外，从2015年12月1日起，按逾期交楼的期间赠送一定年限的物业管理费给原告，该约定清楚明晰，不存在让人误解的意思表示，原告认为该约定属于重误解，其既未提供任何有效证据予以证明，也未能作出合理解释，本院不予采信。相反，日常生活中，会经常出现开发商逾期交楼时，以一定期间的物业管理费冲抵逾期交楼违约金的情形。本案中，《欧浦**单元补偿协议》第三条约定，被告赠送�原告的物业管理费，属于被告在按合同约定承担的违约责任的基础上，额外给予原告的优惠，并未侵害原告任何权利，原告现起诉请求法院变更《欧浦**单元补偿协议》第三条为直接支付补偿款，没有任何事实和法律依据，属于滥用诉权，浪费司法资源，本院对原告第1项诉讼请求不予支持。现原告并未举证证明物业管理公司要求其支付赠送期间的物业管理费，原告也明确并未交纳过物业管理费，现原告主张变更合同条款、再依照变更后的合同条款请求被告支付补偿款，没有任何事实和法律依据，本院对原告第2项诉讼请求也依法不予支持。至于原告提到被告存在逾期开通燃气等可能影响其对房屋实际使用的问题，属于房屋交付产生的争议，与本案无关，原告可另行主张权利，并对原告请求法院在本案中调查燃气工程验收合格文件的申请不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告朱楚敏全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1172.39元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一六年十二月三十日
书记员 黄晓璇