云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2015）腊民二初字第389号原告赵光华，男，1965年3月17日出生，汉族，四川省合江县人，住云南省勐腊县。委托代理人杨文忠，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。被告勐腊县菩提墅房地产开发有限公司。组织机构代码563192974-9。住所地云南省西双版纳州勐腊县林业局。法定代表人潘世伦。原告赵光华与被告勐腊县菩提墅房地产开发有限公司（以下简称菩提墅公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法由审判员朱正武独任审判。本案于2015年10月8日公开开庭进行第一次审理，原告委托代理人杨文忠到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案于2015年11月5日公开开庭进行第二次审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案件审理过程中，原告于2015年12月21日申请变更诉讼请求，本院予以准许。本案于2015年12月10日转为普通程序审理，由审判员朱正武担任审判长，与代理审判员李娅、人民陪审员黄荣组成合议庭于2015年2月3日公开开庭进行第三次审理，原告委托代理人杨文忠到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月17日，原、被告签订《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》1份，协议约定原告认购被告开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府8栋2号商品房，协议还约定了房屋的基本状况、销售方式、价款的确定、付款方式、时间、解决争议、违约责任等条款。原告按协议于2014年12月19日支付购房定金10万元，于2015年1月10日支付购房首付款24万元，共计付款34万元。协议签订至今，经原告多次催促，被告未与原告签订《商品房购销合同》，工程目前处于停滞状态，经原告了解，被告开发的项目至今未取得商品房预售许可证明文件。综上，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》，该协议书无效。现原告起诉：1、请求确认原、被告双方于2014年12月17日签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》无效。2、要求被告返还原告已付购房款34万元，并赔偿损失34万元。诉讼中，原告表示双方签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》属合法有效的预约合同，涉案的建房工程已停工达一年之久，且被告建房的行政审批手续不全，属未经批准即先建房，虽认购书未明确签订正式购房合同及交房时间，但原告有理由认为被告在合理期限内无法履行交房义务，无法订立商品房买卖合同的过错在被告，被告应按定金的处理原则双倍返还定金。变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2014年12月17日签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》。2、要求被告返还购房款24万元，并双倍返还已收取的10万元定金，合计44万元。被告未作答辩。原告为证明其主张向本院提交如下证据：1、（甲方）菩提墅公司与（乙方）赵光华于2014年12月19日签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告向被告购买商品房，并签订购房合同约定权利义务的事实。2、日期为2014年12月19日，金额为100000元的艺墅学府VIP客户购房定金单收据复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告于2014年12月19日向被告支付购房定金100000元，。3、日期为2015年1月14日，金额为240000元的艺墅学府VIP客户购房款尾款收据1份、中国农业银行转账凭证2份（均为复印件，与原件核对无异），欲证明原告于2015年1月14日支付被告购房首付款240000元的事实。4、依原告申请，本院于2015年10月9日向勐腊县住房与城乡建设局发出协助调查函1份，内容为：1、菩提墅公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府是否已经贵单位验收，如未竣工验收，处于何种情况。2、菩提墅公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府是否已进入现售或预售阶段。3、菩提墅公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府所现售或预售的房屋是否取得售房许可证或预售许可证。勐腊县住房与城乡建设局于2015年10月14日作出《勐腊县住房和城乡建设局关于对的复函》，复函内容为：“菩提墅公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目，因未办理《建筑工程施工许可证》擅自施工，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条规定，我局于2014年9月10日下达了《停工通知》。2015年9月9日，我局向菩提墅公司送达了《建设行政处罚决定书》。该项目至今未办理工程质量监督申报的相关手续，项目未竣工验收；菩提墅公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目，该项目至今未取得商品房预售许可证明”。经质证，原告认可勐腊县住房与城乡建设局作出的复函的真实性、合法性、关联性。5、本院于2015年12月17日向勐腊县住房与城乡建设局发出协助调查函1份，内容为：1、房地产开发商开发房地产需要办妥的立项、规划、报建审批手续主要是指那些手续。2、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目是否已取得土地使用权证书，何时取得土地使用权证书。3、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目是否已取得建设工程规划许可证和施工许可证。4、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目是否已确定施工进度和竣工交付时间，何时确定。勐腊县住房与城乡建设局于2016年1月14日作出《勐腊县住房和城乡建设局关于对的复函》，复函内容为：一、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司，于2011年2月11日在我局办理建设用地规划许可证，用地面积34079.7㎡。二、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司于2015年2月3日在我局办理建设工程规划许可证，建筑面积44359.82㎡，办证附件有：l、《办理建设工程规划许可证申请》；2、《建设用地规划许可证》；3、《国有土地使用证》；4、《勐腊县发展改革和工业信息化局关于转下达核准雨林风尚住宅小区建设项目的批复》；5、《勐腊县人民政府办公室关于同意调整艺墅学府项目详细规划建设指标的复函》；6、《民族特色审查意见书》；7、《民用建筑防空地下室易地建设许可证》。三、勐腊县菩提墅房地产开发有限公司至今未办理建设工程施工许可证及商品房预售许可证明，我局未批准预售。经质证，原告认可勐腊县住房与城乡建设局作出的复函的真实性、合法性、关联性。被告未发表质证意见，亦未提交证据。本院认为，原告证据1、2内容真实，来源合法，结合证据载明的内容，能证明原告与被告签订《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府8栋2号商品房，参考建筑面积265.88㎡，并约定于签订协议之日原告支付被告定金100000元，原告于2014年12月19日支付被告定金100000元的事实，本院予以采信。证据3系被告收取原告购房首付款的收据和原告支付购房首付款的转账凭条，结合证据1载明:“附：2、于2015年1月10日前付首付尾款贰拾肆万元整（￥240000）”的内容，能相互印证证明原告于2015年1月10日支付被告购房首付款240000元的事实，本院予以采信。证据4、5系本院依原告申请向房地产主管部门协查的调查函及房地产主管部门作出的复函，原告质证无异议，能证明被告开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府项目至今处于停工，项目尚未竣工验收，该项目涉及的房屋至今未取得预售许可证的事实，本院予以采信。经过庭审和认证，本院确认如下法律事实：2014年12月19日，（甲方）菩提墅公司与（乙方）赵光华签订《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》1份，约定赵光华自愿认购甲方开发的位于勐腊县青年路延长线艺墅学府8栋2号商品房，该商品房参考建筑面积265.88㎡（最终以产权登记部门实测面积为准）；赵光华选择按揭付款方式，该付款方式下，所认购的该套商品房建筑面积单价为4175元/㎡，总房款为1110000元，该价款为最终合同房价款，已包含VIP优惠及付款方式优惠，若在签订《商品房购销合同》时，因赵光华所选择的付款方式发生变动而导致售价变动的，最终以赵光华所选择对应付款方式的售价为准（上述房价未含赵光华须承担的法定税费及其他相关费用，本套商品房为毛坯房，交房标准在《商品房购销合同》中具体约定）；赵光华在签署本协议时，应向菩提墅公司支付定金100000元，该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转为购房款；自签订本认购书后，认购人于15个工作日内，携带本认购书及身份证或按揭贷款相关证明文件到出售人指定地点缴纳购房首付款或全款，在开发商另行指定时间内到售楼部签署《商品房买卖合同》；在双方签订正式《商品房购销合同》前，菩提墅公司为赵光华保留该套商品房，不得出售给其他第三方，如菩提墅公司未按本协议在约定期限内为赵光华保留该套商品房，则应向赵光华双倍返还定金，本协议终止；如赵光华在菩提墅公司指定期限内未与菩提墅公司签定《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，并支付相应款项，则赵光华所交的定金不予退还，本协议终止，菩提墅公司有权将商品房另行出售而无须通知赵光华；附1、于2014年12月19日付100000元，2、于2015年1月10日前付首付尾款240000元。该合同还约定了其他权利及义务。合同签订的当天，赵光华支付菩提墅公司定金100000元，菩提墅公司出具艺墅学府VIP客户购房定金单1份。赵光华于2015年1月14日以购房款尾款名义支付菩提墅公司240000元，菩提墅公司于当天出具艺墅学府VIP客户购房款尾款1份。双方至今未能签订协议约定的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》。另查明，勐腊县青年路延长线艺墅学府8栋2号商品房所涉项目至今未办理建设工程施工许可证及商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。原、被告双方于2014年12月19日签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》系依法成立的合同，双方均应按照协议履行其义务。原告与被告签订《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》的合同目的是期望签订正式《商品房购销合同》购买房屋，但被告至今未取得施工许可证及商品房预售许可证，依法不能进行商品房施工和预售，致使原告的合同目的至今无法实现，原告要求解除双方签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》解除后，被告应将原告以购房款尾款名义交付的240000元予以退还，对原告要求被告返还购房款240000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案双方当事人未能按协议书约定签订商品房购销合同系因被告未办理相关手续被行政机关处罚所致，不属于双方在协议书中约定的违约情形，属不可归责于双方当事人的事由，故应由被告将定金100000元返还原告。对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告赵光华与被告勐腊县菩提墅房地产开发有限公司于2014年12月19日签订的《艺墅学府VIP客户内部认购协议书》。二、被告勐腊县菩提墅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告赵光华购房款240000元及定金100000元，共计340000元。三、驳回原告赵光华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由原告赵光华负担1795元，被告勐腊县菩提墅房地产开发有限公司负担6105元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  朱正武代理审判员  李 娅人民陪审员  黄 荣二〇一六年三月九日书 记 员  盘丽珍