重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1158号
上诉人（原审被告）重庆千山房地产开发有限责任公司，住所地重庆市綦江区文龙街道通惠大道2号千山半岛国际销售中心2楼。
法定代表人翁国正，董事长。
委托代理人张建堂，重庆永登律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何安华。
委托代理人文成国，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。
委托代理人李剑，重庆市綦江区三江法律服务所法律工作者。
原审被告刘开良。
上诉人重庆千山房地产开发有限责任公司（以下简称千山公司）因与被上诉人何安华、原审被告刘开良房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第05335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。千山公司的委托代理人张建堂、何安华及其委托代理人文成国到庭参加诉讼。刘开良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年1月21日，千山公司的员工向何安华的女儿廖维凤和中介机构隐瞒了租房原因，通过中介机构，与廖维凤口头协商达成了房屋租赁协议，同时向廖维凤交纳了保证金1000元。次日，廖维凤以何安华的名义作为出租方，千山公司的员工以刘开良的名义作为承租方，双方签订了书面形式的《房屋租赁合同》，该合同内容为：（1）房屋租赁面积约60平方米；租赁期限从2014年1月22日起至2015年1月21日止；房屋使用费交纳方式为先交纳房屋使用费后使用，按季度、半年、整年交纳房屋使用费；每一个月支付房屋使用费800元，而且在每次交纳房屋使用费期满前15天预交后面的房屋使用费。（2）签订合同时，交纳保证金1000元，如租赁未满1年，保证金不予退还；租赁期间如承租方违约，何安华有权收回房屋，并不予退还保证金；租赁期满如果没有损坏何安华的房屋内的所有的家具、家电及其它东西，何安华退还承租方保证金，但不计利息；在租赁期间，双方共同遵守，如承租方违约，出租方有权收回该房屋，并不予退还保证金。（3）租赁期间水电气费、治安、物管费、税费及违章造成的损失等由入住者自行负责，如果有损坏的东西由入住者负责赔偿或维修。（4）租赁期满或终止合同时，必须搬出全部财物，如有余物，即视为放弃所有权，由何安华处理，并在保证金内扣除因过期搬迁给何安华造成的经济损失。出租方栏内署名为何安华，承租方栏内署名为刘开良。随即，千山公司向廖维凤交纳了2014年1月22日至2014年4月21日的房屋使用费计2400元，同时廖维凤将綦江区古南街道文昌巷51号4-3号住房一套及该室内物品交付给千山公司管理。之后，千山公司分期向廖维凤交纳房屋使用费至同年10月21日止，房屋使用费计7200元，尚欠2014年10月22日至2015年1月21日止的房屋使用费计2400元。租赁期满前后，千山公司、刘开良未与何安华续签订《房屋租赁合同》，也没有主动交纳房屋使用费，继续占用何安华坐落于綦江区古南街道某某巷51号4-3号住房一套及该室内物品至今。何安华遂诉至一审法院，要求判决：（1）千山公司、刘开良立即腾退何安华的坐落于綦江区古南街道某某巷51号4-3住房一套，同时要求千山公司、刘开良返还何安华吊扇二把、电视一台、座扇一台、冰箱一台、脱水机一台；（2）千山公司、刘开良立即向何安华支付2014年11月至2015年1月止的房屋租金共计2400元；（3）因千山公司、刘开良违约，何安华不退还千山公司保证金1000元；（4）千山公司、刘开良向何安华支付房屋占用损失费，占用损失费从2015年1月22日起，每月以800元为标准计算，至返还房屋之日止；（5）本案诉讼费用由千山公司、刘开良承担。
另查明，刘开良租用其所在单位重庆綦江第一建筑安装有限公司的坐落于原重庆市綦江县古南街道沱湾50号（南城花园3号）集体房屋。2008年6月2日，原重庆市綦江县人民法院受理重庆綦江第一建筑安装有限公司申请企业法人破产清算，同年7月18日，原重庆市綦江县人民法院作出（2008）綦法民初破字第1-1-2号民事裁定，宣告申请人重庆綦江第一建筑安装有限公司破产。2011年3月3日，经原重庆市綦江县人民法院依法委托重庆市金信拍卖有限责任公司对重庆綦江第一建筑安装有限公司破产财产整体进行拍卖，重庆市金信拍卖有限责任公司在重庆联合产权交易所及重交所竞价交易系统采取电子竞价方式举行公开拍卖。当天，千山公司出资2200万元购买了重庆綦江第一建筑安装有限公司的房屋、土地等整体资产，其中包括坐落于綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）房屋在内。2012年9月，重庆市綦江区人民政府公告决定：对綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）等房屋及附属物进行征收。2013年10月21日，因刘开良等5人均不愿意腾退其占用的綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）房屋，千山公司向一审法院提起诉讼，要求解除与刘开良等5人的房屋租赁合同。一审法院于2013年11月27日作出（2013）綦法民初字第06369号民事判决：解除千山公司与刘开良之间的房屋租赁合同；刘开良在判决生效后一个月内将坐落于綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）的房屋腾退归还给千山公司。同年12月30日，千山公司向一审法院申请强制执行，要求强制将刘开良等5人占用的綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）房屋进行腾退。执行中，千山公司向一审法院提供其以刘开良名义租赁何安华坐落于綦江区古南街道某某巷51号4-3号住房一套，作为强制执行后提供给刘开良居住一定时间的房屋，并附房屋租赁合同及该房屋照片。2014年5月8日，一审法院强制腾退刘开良占用的綦江区古南街道沱湾50号（南城花园3号）房屋并交还给千山公司，接着，刘开良将其的木柜子一间、烟柜一间、组合柜一间、楼板一组、衣柜一间、电扇一部、层板一组、床一间、皮箱一个、椅子一把、卷帘门一扇等十一件物品装运至綦江区古南街道某某巷51号4-3号住房内。该房屋由刘开良管理使用至今。另外，根据千山公司提供的为刘开良租赁房屋的照片来看，该房屋内有冰箱一台、沙发二个、茶几二个、床一间、组合柜一间、热水器一部、座扇一部，符合基本居住条件，但不能够证明何安华所称的屋内有吊扇二把、电视机一台存在。
一审法院认为，根据何安华诉称和千山公司的辩称，本案争议的焦点为：（1）何安华与刘开良之间签订的《房屋租赁合同》是否有效？（2）千山公司、刘开良在本案中是否对尚欠何安华的房屋使用费及房屋占用损失承担连带责任？根据本案审理的情况来看，2014年1月21日，千山公司的工作人员向中介机构、何安华及其女儿隐瞒租房原因，未经刘开良准许，擅自以刘开良的名义与何安华的女儿以何安华的名义签订了《房屋租赁合同》，同时向何安华的女儿交纳了保证金1000元和房屋使用费。千山公司在向刘开良交接房屋时，没有向刘开良讲明该房屋使用期限及交纳费用等具体事宜，也没有告知刘开良今后要向何安华交纳相关费用等事宜。由于该房屋租赁合同系千山公司的工作人员以刘开良的名义与何安华签订，千山公司在事前未取得刘开良的同意，在事后又未得到刘开良的追认，所以，该房屋租赁合同对刘开良不发生效力，由千山公司承担。该房屋租赁合同应认定为无效合同。该租赁房屋实际上是千山公司承租后交给刘开良管理使用至今。何安华要求千山公司、刘开良立即腾退所租房屋并返还屋内财产，支付尚欠房屋使用费之诉讼请求合法，该院予以支持。对千山公司所交租房保证金1000元可以用于抵作其相应房屋使用费。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款和第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：“一、被告刘开良、重庆千山房地产开发有限责任公司应在2015年10月21日前将坐落于綦江区××街道某某××住房一套［房屋权属证编号为207房地证2XX1字第7XX5号］腾退交还给原告何安华，同时亦应将该房屋内冰箱一台、座扇一台、脱水机一台一并交还给原告何安华；被告重庆千山房地产开发有限责任公司应在本判决生效后10日内向原告何安华支付尚欠的房屋使用费，房屋使用费自2014年10月22日起至房屋返还时止，每月按800元计算，被告重庆千山房地产开发有限责任公司已交保证金用于抵扣其所欠房屋使用费；三、驳回原告何安华的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费40元，由被告重庆千山房地产开发有限责任公司负担，此费已由原告何安华向本院交纳，被告重庆千山房地产开发有限责任公司在履行上述义务时一并付给原告何安华。”
千山公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回何安华要求千山公司承担腾退房屋和支付逾期房屋使用费的诉讼请求。主要事实和理由为：1.千山公司根据人民法院的要求代刘开良租赁房屋，千山公司对此没有过失。2.千山公司与何安华签订的房屋租赁合同，期限为一年。至2015年1月21日，千山公司以刘开良的名义与何安华签订的合同已到期。期满后，千山公司与何安华没有续签合同，刘开良也没有与何安华签订新的房屋租赁合同。但刘开良继续占有使用何安华的房屋，并且未缴纳房屋租金。何安华明知刘开良在合同到期后继续使用其房屋并且未缴纳房屋租金的行为，仍让刘开良继续占有使用房屋，对损失的扩大有过错，应由何安华自行承担相应责任。3.刘开良对何安华房屋的占有，因原合同终止或者无效，从有效占有变成无效占有。基于这种法律后果，何安华应当向刘开良提出要求返还原物。4.千山公司与刘开良是不同的民事主体。千山公司只是名义租赁人，刘开良才是房屋的实际租赁人。千山公司从未使用过何安华的房屋。何安华在合同终止或者无效的情况下，只能要求房屋实际占有使用人腾退房屋。千山公司没有腾退该房屋的事实基础和实质条件，一审判决要求千山公司履行义务没有执行意义。5.何安华与刘开良存在事实租赁关系，刘开良才是腾退房屋的义务人。因此，何安华应当向刘开良主张相关的诉讼请求。6.千山公司由于代理过错，愿意承担刘开良房屋租赁合同一年期的房屋租金。7.千山公司为了支持綦江区的重点公益建设，向人民法院申请执行生效判决，是依法维护合法权益的正当行为。千山公司没有为刘开良提供过渡房的法定义务。
何安华答辩称：1.千山公司承租何安华房屋的目的是为了开发建设其所受让地块，为拆迁户即刘开良而进行的租房安置使用。2.房屋租赁合同是千山公司以刘开良的名义与何安华签订的，合同签订及缴纳保证金、租金都是千山公司作的。并且千山公司在其上诉状中对这一事实表示认可。3.刘开良对房屋租赁合同的内容并不知晓，事后也未予追认。因此合同效力不能及于刘开良。4.刘开良仅是千山公司承租房屋后交付使用的使用人，一审法院亦同样判决刘开良承担腾退房屋的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回千山公司的上诉请求，维持一审判决。
刘开良未发表意见。
在二审审理过程中，千山公司向本院提交以下新证据：1.南城花园征收办公室于2016年2月23日出具的“证明”（注：上面加盖的是重庆市綦江区人民医院的公章，并写明为“綦江区人民医院代章”）；2.綦江区政府专题会议纪要（2015-74，系复印件）。千山公司拟通过以上新证据证明其上诉请求成立。何安华质证后对两份新证据的真实性无异议，但对千山公司的证明对象表示有异议，认为两份新证据恰好证明千山公司才是房屋的承租人。刘开良未发表质证意见。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，2014年1月21日的《房屋租赁合同》系千山公司的工作人员以刘开良的名义与何安华签订，签订之前千山公司未取得刘开良的同意，事后刘开良亦未对千山公司代其签订合同的行为表示追认。因此，该租赁合同对刘开良不发生法律效力，合同约定的权利义务由千山公司承担。现租赁合同到期，何安华要求千山公司以及实际居住使用该房屋的刘开良立即腾退房屋并返还屋内附属物品，支付尚欠房屋使用费的诉讼请求正当、合法，一审法院对此予以支持并无不当。
千山公司上诉称其对刘开良没有提供过渡房的义务；千山公司并未实际使用房屋，刘开良才是房屋的实际使用者，千山公司没有腾退房屋的实质条件；何安华应向刘开良主张腾退房屋的相关权利。对此本院认为，千山公司向何安华承租房屋并提供给刘开良居住、使用，系千山公司的自愿行为，与其是否有提供过渡房义务无关。租赁合同签订后，何安华是将房屋及其房内附属物品交付给千山公司，而不是交付给刘开良。千山公司接收房屋及物品后，又通过其他途径转交给刘开良。由于租赁合同对刘开良不发生法律效力，尽管房屋确实是刘开良实际居住、使用，但根据合同相对性原则，合同到期后，应由千山公司承担将房屋及其房内附属物品交还给何安华的义务。
对于千山公司在二审中提交的两份新证据，因何安华对其真实性并无异议，本院依法予以采信，但该两份证据的内容并不能证明千山公司的上诉理由成立。
综上所述，上诉人千山公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆千山房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年三月十七日
书 记 员 蒋 茜