广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终430号
上诉人（原审原告）：云浮市云城昌宏房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：张汉文，该公司经理。
委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林剑波，男，汉族，1986年7月29日出生，住云浮市。
委托代理人：徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。
委托代理人：区华辉，广东雄量律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：云浮市逸轩房地产中介有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：谢观石。
委托代理人：钟卓科，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢建华，男，汉族，1980年6月6日出生，住云浮市。
上诉人云浮市云城昌宏房地产开发有限公司（以下简称“昌宏公司”）因与被上诉人林剑波、云浮市逸轩房地产中介有限公司（以下简称“逸轩公司”）、谢建华房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
昌宏公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判被上诉人林剑波支付所欠购房款238000元及从2014年9月8日起至付清款项之日止按中国人民银行基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金给上诉人；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审判决缺乏事实和法律依据。
一、本案房屋买卖合同的相对人是上诉人与被上诉人林剑波。2013年9月12日，签订《房地产买卖合同》的双方当事人是上诉人与林剑波。因此，林剑波才是涉案房地产买卖合同的相对人，林剑波应按合同的约定履行其义务。林剑波否认其在合同上的签名、指模，但既不提出对签名、指模的鉴定申请，也不否认其向上诉人购买了涉案的房屋，并于2013年10月14日和2014年9月4日取得了从上诉人转让给其的国有土地使用证和房产证。如果林剑波不是向上诉人购买涉案的房屋，何以能取得本属上诉人的国有土地使用证和房产证？因此，林剑波才是涉案房屋买卖合同的相对人，林剑波理应向上诉人支付合同约定的购房款。
二、居间合同的相对人分别是被上诉人逸轩公司与上诉人、被上诉人逸轩公司与林剑波。2013年8月29日，上诉人与逸轩公司、云浮市中信房地产公司签订了一份《房地产委托代理协议》，协议约定：逸轩公司、云浮市中信房地产公司介绍客户与上诉人交易成功的按本协议收取佣金。结算方式为：按上诉人收到客户定金或者首期款后按比例向逸轩公司、云浮市中信房地产公司支付佣金。由此可见，该协议并没有约定逸轩公司、云浮市中信房地产公司有权向客户收取购房款。现逸轩公司及其员工谢建华收取林剑波的购房款既超越了其代理的授权范围，也违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定。林剑波向逸轩公司及其员工谢建华支付购房款，而该购房款上诉人还有238000元未收到，林剑波应当对自己的行为承担责任，而不应当把林剑波的过错行为让上诉人承担。
至于上诉人与林剑波在合同约定的房屋总价款、付款方式和林剑波与逸轩公司支付的房屋总价款不同、付款方式不一致，证明逸轩公司和上诉人签订的居间合同与逸轩公司和林剑波达成的合同有不同约定。
三、根据2013年9月12日上诉人与林剑波签订的《房地产买卖合同》对付款方式的约定，合同签订当天支付定金180000元，2013年9月12日前支付220000元，最后一期付款238000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订后，上诉人依约履行，并于2014年9月4日将涉案房屋的房地产权证过户到林剑波名下。而2013年8月29日在上诉人与林剑波还没有签订《房地产买卖合同》前，林剑波称已经向逸轩公司支付了486000元，还于2013年9月4日转账给逸轩公司的员工谢建华200000元。对于林剑波还没有与上诉人签订房地产买卖合同前已向逸轩公司及其员工谢建华支付的款项不应视为向上诉人支付购房款，不排除林剑波与逸轩公司、谢建华串通欺诈上诉人。
综上所述，林剑波基于与上诉人的房地产买卖合同取得涉案房屋的所有权，但却无需承担向上诉人支付购房款的义务，显然没有事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的上诉请求。
林剑波辩称：一、上诉人与逸轩公司签订的《房地产委托代理协议》是双方真实意思表示，合法有效。因此，逸轩公司对售卖涉案房屋有代理权，即逸轩公司可以代理上诉人与林剑波等所有客户交易，客户在购买上诉人房屋过程中的相对义务人是逸轩公司，客户向逸轩公司支付购房款应视为向上诉人支付购房款。本案中，林剑波向逸轩公司支付了购房款686000元，应视为林剑波已付清购房款给上诉人。
二、逸轩公司当庭承认足额收到林剑波支付的购房款686000元，并将其中的400000元转账给了上诉人，尚有238000元未付给上诉人，这是逸轩公司与上诉人之间的法律关系，与林剑波无关。上诉人应另循法律途径解决。
三、逸轩公司是上诉人的代理人，逸轩公司售卖涉案房屋给林剑波的行为合法有效，是在上诉人的授权范围内，代理人行使代理权的不利后果，应由被代理人承受。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
逸轩公司辩称：一审判决认定事实清楚，应予维持。
谢建华在二审期间未提出答辩意见。
昌宏公司向一审法院起诉请求：1、判决林剑波支付所欠购房款238000元给昌宏公司及从2014年9月8日起以欠款金额238000元按人民银行贷款基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金至付清全部款项止（计至2016年1月8日为47600元）。2、本案诉讼费由林剑波承担。
一审法院认定事实：2013年8月29日，昌宏公司与逸轩中介公司，案外人云浮市中信房地产经纪有限公司(以下简称中信地产公司)签订一份《房地产委托代理协议》，该协议载明：昌宏公司委托逸轩中介公司，案外人中信地产公司代理介绍推荐客户购买属于昌宏公司拥有的座落于云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）全栋房地产物业等，逸轩中介公司、中信地产公司介绍客户与昌宏公司交易成功的，即视为逸轩中介公司、中信地产公司代理成功，按本协议收取佣金。结算方式为：按昌宏公司收到客户定金或者首期款后按比例即时向逸轩中介公司，中信地产公司支付佣金。昌宏公司保证委托事项、证件真实，已经权利人同意，如昌宏公司原因造成不能按期移交物业或不协助购买人办证转户及昌宏公司与购买人串通欺骗逸轩中介公司，中信地产公司私下成交的，昌宏公司需负责赔偿逸轩中介公司、中信地产公司及客户损失。
2013年8月29日，林剑波为购买逸轩中介公司代为销售的云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）A梯601号房，通过其母亲彭群好的账户转账466000元购房款给逸轩中介公司。林剑波还主张当日支付了20000元现金给逸轩中介公司。2013年9月4日，林剑波又通过其母亲彭群好的账户转账200000元给逸轩中介公司员工谢建华账户。谢建华收到上述款项后立下一张《收据》给林剑波收执，确认收到林剑波支付的购房款共计686000元。后，逸轩中介公司将涉案房屋及钥匙交付林剑波居住使用，并协助林剑波办理房屋的产权手续。2013年10月14日，林剑波取得了涉案房屋的《国有土地使用证》，2014年9月4日，林剑波取得了涉案房屋的房产证。
庭审中，逸轩中介公司承认收到林剑波的668000元购房款后只转账了400000元给昌宏公司，剩余的款项因逸轩中介公司扩大业务需要资金至今未支付给昌宏公司。昌宏公司认可只收到了购房款400000元，尚有购房款238000元未收到。至于转账400000元给昌宏公司的是林剑波还是逸轩中介公司，昌宏公司表示不清楚。昌宏公司认为，昌宏公司与林剑波于2013年9月12日签订房地产买卖合同，合同约定林剑波向昌宏公司购买了涉案房屋，房屋总价为638000元，签订合同之日林剑波应支付定金180000元，2013年9月12日前支付第一期房款220000元，最后一期购房款238000元在办理房地产权证时支付。昌宏公司按约定履行了义务，林剑波应当按照合同约定支付剩余的238000元购房款给昌宏公司。林剑波则主张，房地产买卖合同、欠据上的签名和指模均不是林剑波的签名和指模，其从未签过该合同。林剑波购买本案房屋是与逸轩中介公司交易，并未与昌宏公司直接接触，本案购房款668000元已全部支付，故不同意再支付238000元给昌宏公司。
另查明，2013年12月6日，昌宏公司与逸轩中介公司、案外人中信地产公司签订了一份解除《房地产委托代理协议书》协议，约定从2013年11月30日起解除三方于2013年8月29日签订的《房地产委托代理协议书》的委托事项。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，昌宏公司与逸轩中介公司于2013年8月29日签订的一份《房地产委托代理协议》，该协议是双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据该协议约定的内容，昌宏公司与逸轩中介公司之间形成了居间合同的法律关系。
本案中，逸轩中介公司接受委托后，促成了林剑波购买了权属昌宏公司的位于云浮市市区城南路育华区（金旺大厦）A梯601号房屋一套，林剑波并向逸轩中介公司支付了全部购房款668000元，逸轩中介公司也认可收到了购房款686000元。但昌宏公司主张只收到了购房款400000元，剩余238000元林剑波应按双方签订的《房地产买卖合同》约定支付。林剑波抗辩本案房屋只是与逸轩中介公司交易，从未与昌宏公司接触，其已履行了自己的全部义务。一审法院认为，首先昌宏公司举证的《房地产买卖合同》上的“林剑波”签名和指模，林剑波予以否认，而昌宏公司并未提供其他证据予以佐证，逸轩中介公司在庭审中也未明确该合同就是林剑波所签。其次，该合同中约定房屋总价为638000元、付款方式分三期支付，最后一期办证后再支付，而林剑波向逸轩中介公司购买房屋时房屋总价为686000元，先付完房款再办证，两者履行方式完全不一致。昌宏公司认可收到了购房款400000元，但对支付房款的人是逸轩中介公司还是林剑波不予确认，而逸轩中介公司在庭审中承认收到了林剑波支付的686000元后将其中的400000元转账给昌宏公司。第三，虽然昌宏公司与逸轩中介公司的协议约定逸轩中介公司无权收取购房款，但该约定并不能对抗林剑波，且昌宏公司对逸轩中介公司向林剑波收款后再转账给昌宏公司的行为并未提出异议，因此，本案中，林剑波在购买涉案房屋过程中的相对义务人是逸轩中介公司，逸轩中介公司是代理昌宏公司与客户交易，林剑波向逸轩中介公司支付购房款应视为向昌宏公司支付购房款。
现逸轩中介公司承认收取林剑波的购房款238000元后未支付给昌宏公司，已经违反了双方之间的居间协议，应当承当相应的违约责任。逸轩中介公司应当支付238000元，虽然昌宏公司与逸轩中介公司对逾期付款违约金并未有约定，昌宏公司请求从2014年9月8日起至付清款项之日止按中国人民银行基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金给昌宏公司没有超出法律规定，予以支持。昌宏公司以林剑波违反《房地产买卖合同》的约定，要求支付拖欠剩余的购房款238000元无事实和法律依据，不予支持。谢建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条、第四百二十四条之规定，判决：一、云浮市逸轩房地产中介有公司在判决发生法律效力之日起十日内支付238000元及从2014年9月8日起至付清款项之日止按中国人民银行基准年利率5%的3倍计算逾期付款违约金给云浮市云城昌宏房地产开发有限公司。二、驳回云浮市云城昌宏房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5584元，公告费300元，共计5884元（该款云浮市云城昌宏房地产开发有限公司已预交），由云浮市逸轩房地产中介有公司承担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。
另查明：昌宏公司与逸轩公司、云浮市中信房地产经纪有限公司签订的《房地产委托代理协议》第三条约定：“甲方（昌宏公司）委托乙方（逸轩公司）、丙方（云浮市中信房地产经纪有限公司）为该房地产的独家代理商，同意乙方、丙方有委托权并以多种方式介绍客户购买该房地产物业。①独家代理
---由乙方、丙方代销，委托人自行售出也需付佣金给乙方、丙方。”
昌宏公司在一审法院同意林剑波申请追加逸轩公司、谢建华为本案被告的请求后，昌宏公司未变更或增加诉讼请求。二审庭审中，昌宏公司确认其起诉主张的只是由林剑波支付剩余的购房款。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：林剑波是否还应支付238000元购房款给昌宏公司。
关于林剑波是否还应支付238000元购房款给昌宏公司的问题。上诉人认为林剑波将购房款支付给逸轩公司，但上诉人并未授权逸轩公司代收款项，现上诉人还有238000元购房款未收到，林剑波有义务向上诉人支付完毕房款。根据昌宏公司与逸轩公司、云浮市中信房地产经纪有限公司签订的《房地产委托代理协议》第三条约定：“甲方（昌宏公司）委托乙方（逸轩公司）、丙方（云浮市中信房地产经纪有限公司）为该房地产的独家代理商，同意乙方、丙方有委托权并以多种方式介绍客户购买该房地产物业。①独家代理
---
由乙方、丙方代销，委托人自行售出也需付佣金给乙方、丙方。”即逸轩公司已取得了昌宏公司授予的代为销售涉案房屋的权利，逸轩公司有权直接向林剑波销售涉案房屋，故林剑波与逸轩公司之间就涉案房屋达成的买卖，合法有效。而昌宏公司对逸轩公司收取林剑波的购房款后再转账给昌宏公司的行为并无提出异议，昌宏公司将涉案房屋交付给了林剑波使用，并协助林剑波办理了相关房地产过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，上诉人认为并未授权逸轩公司代收购房款，但上诉人的行为足以让林剑波有理由相信逸轩公司有权收取购房款，因此，林剑波已向逸轩公司全部支付了购房款，上诉人要求林剑波支付购房款的主张，理据不足，本院不予采纳。
另外，上诉人的起诉请求是要求林剑波支付剩余购房款，上诉人在一审法院同意林剑波申请追加逸轩公司、谢建华为本案被告的请求后，并未变更或增加诉讼请求，要求逸轩公司承担支付款项的责任。在二审庭审中，昌宏公司亦确认其在一、二审主张的只是由林剑波支付剩余的购房款。一审法院超出昌宏公司的诉讼请求范围审理，径直判决由逸轩公司向昌宏公司支付剩余的购房款不当，应予纠正。
综上所述，云浮市云城昌宏房地产开发有限公司请求由林剑波支付剩余购房款的主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销云浮市云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初1号民事判决。
二、驳回云浮市云城昌宏房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5584元，公告费300元，二审案件受理费5584元，均由云浮市云城昌宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈启波
审 判 员 邓建勇
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年八月二日
书 记 员 冯家玲