北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02190号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京依珺制衣有限责任公司，住所地北京市大兴区亦庄镇鹿华路6号。
法定代表人徐华珺，总经理。
委托代理人冯云，女，1955年7月22日出生。
委托代理人孙钦良，北京市同硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京华盟印务有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇工业小区北东甲4号。
法定代表人刘芬，总经理。
委托代理人秦岭，男，1976年4月5日出生。
上诉人北京依珺制衣有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第10749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，北京依珺制衣有限责任公司（以下简称依珺公司）起诉至原审法院称，2010年5月26日，我方与北京华盟印务有限责任公司（以下简称华盟公司）签订厂房租赁协议，协议约定，华盟公司将位于北京市大兴区旧宫镇工业小区北东甲4号楼房第三层租赁给我方使用，租赁面积为842.5平方米，我方将租赁房屋用于生产办公；租赁期限为9年，自2010年6月1日起至2019年5月31日止，租金共计175万元，自2010年6月1日起至2013年5月31日止，年租金为17万元，其中自2010年6月1日起至7月31日止为装修期，装修期内免收房租28333元，租金支付方式为年付，我方应于每年5月30日前向华盟公司支付当期租金；华盟公司为我方提供40千瓦供电量。协议签订后，我方开始对租赁房屋进行装修，共花费30余万元，并按时交纳租金。华盟公司多次违反协议约定，无法按约定为我方办理注册地变更手续，给我方造成诸多不便，华盟公司还采取断电、拉闸限电等方式阻止我方正常生产经营。2011年8月18日，华盟公司发出友邻单位电量分配方案，控制我方用电量，单方强行将我方用电量变更为20千瓦。华盟公司的行为违反协议约定，构成违约，导致我方不能实现合同目的。为维护我方合法权益，起诉要求：1、判令自2012年3月28日起解除我方与华盟公司签订的厂房租赁协议；2、判令华盟公司退还自2012年3月29日起至2012年5月31日止剩余房屋租金29748元；3、判令华盟公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失322915.79元；4、判令华盟公司赔偿经济损失（包括搬家费、工人工资损失、订单损失、房屋租金损失）170000元；5、诉讼费由华盟公司承担。
华盟公司辩称：我方于2012年3月31日收到依珺公司的解约通知，是依珺公司主动提出终止合同。根据合同约定提前解约依珺公司应当提前两个月通知我方，我方认为合同解除的时间应为2012年5月31日。依珺公司没有证据证明是我方单方终止合同，也没有证据证明其主张的各项损失是我方造成的，依珺公司要求的各项损失应当由其自行承担。故我方不同意依珺公司的诉讼请求。
华盟公司反诉称，我公司与依珺公司签订厂房租赁协议后，按合同约定履行了合同义务。2012年3月28日，依珺公司以我公司违约为由要求解除合同，该行为系依珺公司单方解除合同行为，我公司在协议履行过程中减少依珺公司的用电量是经过依珺公司同意的，我公司不存在违反协议约定的情形。依珺公司擅自单方解除合同未按协议约定提前两个月通知我公司，依珺公司应当承担违约责任。依珺公司的行为给我公司造成很大损失，我公司反诉要求：1、判令依珺公司给付我公司单方解除合同赔偿金50000元；2、判令依珺公司给付我公司水费223.56元、电费1170元、消防罚款3910元、2011年1月至2012年5月的清洁费2323元；3、判令依珺公司给付2012年6月1日至2012年11月8日期间的房屋占用费73628元；4、诉讼费由依珺公司负担。
依珺公司针对反诉辩称，在协议履行过程中，华盟公司单方减少依珺公司用电量，影响依珺公司的正常经营，是华盟公司违约在先；根据合同约定依珺公司可以解除合同；故华盟公司要求50000元赔偿金没有事实和法律依据。依珺公司于2012年3月28日口头通知华盟公司解除合同，并于2012年3月28日搬离承租房屋。依珺公司同意支付水电费，清洁费同意支付到2012年3月份；依珺公司未接到消防罚款通知，故不同意支付消防罚款。依珺公司搬出承租房屋后，为了保护现场，做装饰装修残值鉴定，于2012年10月9日将承租房屋钥匙交到法院，依珺公司并未使用承租房屋，故不同意支付房屋占用费。
原审法院经审理后认为，华盟公司与依珺公司签订的厂房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。2011年8月初，华盟公司与依珺公司及其他承租人经协商就电量分配问题达成友邻单位用电分配方案，该方案中依珺公司分配用电量为20千瓦，各方代表均在该方案上签名确认，应当认定华盟公司与依珺公司就厂房租赁协议中约定的华盟公司提供依珺公司40千瓦供电量形成补充协议，该方案对双方具有约束力；依珺公司主张华盟公司未按协议约定提供40千瓦用电量构成根本违约，导致其不能实现合同目的，要求解除合同的理由不能成立；依珺公司于2012年3月28日自行搬离承租房屋，直至2012年11月9日才将承租房屋的钥匙交给华盟公司，在此期间依珺公司仍在实际控制承租的房屋；依珺公司主张华盟公司未履行维修义务、华盟公司原因导致其营业地址不能变更，要求解除合同的理由，因依珺公司未提供充分证据证明，法院不予采信；现依珺公司要求确认双方签订的厂房租赁协议已于2012年3月28日解除，法院不予支持。依珺公司于2012年3月28日搬离承租房屋，于2012年3月31日向华盟公司发出告知函，其行为不符合协议约定；现华盟公司认可厂房租赁协议于2012年5月31日解除，法院不持异议。依珺公司要求华盟公司退还自2012年3月29日起至2012年5月31日止剩余房屋租金29748元，没有事实依据，法院不予支持。依珺公司于2012年3月28日搬离承租房屋，于2012年3月31日向华盟公司发出告知函，违反协议约定的依珺公司提前解约条件，且构成根本违约，依珺公司应当支付华盟公司提前解约赔偿金50000元。协议解除后，依珺公司应当支付其实际控制承租房屋期间的占用费73628元，交纳所欠电费、水费、清洁费、应分摊的消防罚款等共计7626.56元。厂房租赁协议解除系依珺公司违约导致的，依珺公司要求华盟公司赔偿装修残值损失没有依据；但考虑厂房租赁期限为9年，实际履行期限只有2年，装修残值仍有利用价值，华盟公司依该添附能够继续受益，华盟公司应当给予依珺公司适当补偿；具体数额根据评估结果及本案实际情况酌情确定；争议项认定水磨石水盆、吊扇的价值，其他争议项和管理费等不予认定；经核算，装饰装修现值为253591.28元，高于摊销的造价费用，故法院确定华盟公司补偿依珺公司残值损失为126795.28元。厂房租赁协议解除系依珺公司违约导致的，依珺公司要求华盟公司赔偿搬家费、工人工资损失、订单损失、房屋租金损失，没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，原审法院于2013年12月判决：一、北京依珺制衣有限责任公司与北京华盟印务有限责任公司二〇一〇年五月二十六日签订的厂房租赁协议于二○一二年五月三十一日解除；二、北京华盟印务有限责任公司于判决生效后十日内给付北京依珺制衣有限责任公司装饰装修残值补偿款十二万六千七百九十五元六角四分；三、北京依珺制衣有限责任公司于判决生效后十日内给付北京华盟印务有限责任公司水费二百二十三元五角六分、电费一千一百七十元、消防罚款分摊费三千九百一十元、清洁费二千三百二十三元，合计七千六百二十六元五角六分；四、北京依珺制衣有限责任公司于判决生效后十日内给付北京华盟印务有限责任公司提前解除合同赔偿金五万元；五、北京依珺制衣有限责任公司于判决生效后十日内给付北京华盟印务有限责任公司二○一二年六月一日至二○一二年十一月八日期间的房屋占用费七万三千六百二十八元；六、驳回北京依珺制衣有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回北京华盟印务有限责任公司反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，依珺公司不服，上诉至本院。依珺公司上诉称：一、原审判决认定事实错误，我方与华盟公司2011年8月初就电量分配问题达成的友邻单位用电分配方案是在原《租赁协议》约定的用电量基础上，再行借电协议，且该分配方案并未实际履行。另，该方案未经我公司授权的人员签字，因此该方案对我方不具有约束力；二、我方租金已缴纳至2012年5月31日，原审法院认定《租赁协议》于2012年3月28日解除，故华盟公司应退还2012年3月29日至2012年5月31日剩余房租29748元；三、原判认定我方装饰装修残值损失数额有误；四、因华盟公司根本违约导致合同解除，华盟公司应赔偿我方房屋租金损失、工人工资损失、搬迁费、订单损失等各项经济损失共计17万元。五、因华盟公司根本违约导致合同解除，故其请求应予驳回。综上，请求二审法院依法改判驳回华盟公司的全部请求，支持依珺公司的请求。华盟公司同意原判。
经审理查明，2010年5月26日，出租方华盟公司与承租方依珺公司签订厂房租赁协议，华盟公司将位于北京市大兴区旧宫镇工业小区北东甲4号楼房第三层租赁给依珺公司使用，租赁面积为842.50平方米，依珺公司将租赁房屋用于生产办公；租赁期限为9年，自2010年6月1日起至2019年5月31日止，租金共计175万元，自2010年6月1日起至2013年5月31日止，年租金为17万元，其中自2010年6月1日起至7月31日止为装修期，装修期内免收房租28333元，租金支付方式为年付，依珺公司应于每年5月30日前向华盟公司支付当期租金；本协议租金支付方式为年付；协议7.1约定：在租赁期限内依珺公司须对租赁物进行装修，须事先向华盟公司提交装修、设计方案，装修方案对租赁物主体结构造成影响时，应经华盟公司及原设计单位书面同意后方能进行；协议8.2约定：未经华盟公司书面同意，依珺公司不得提前终止本合同，如依珺公司提前解约，须提前2个月书面通知华盟公司，且履行完毕以下手续方可解约：a.向华盟公司交回租赁物，b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，c.向华盟公司支付赔偿金5万元；协议12.1约定：华盟公司提供40千瓦供电量。协议签订后，华盟公司将租赁房屋交付依珺公司使用，依珺公司对租赁房屋进行装修。2010年7月29日，依珺公司向华盟公司支付首年度租金141666元，2011年5月31日和2011年6月9日，依珺公司分两次向华盟公司支付自2011年6月1日起至2012年5月31日止的租金17万元。双方于2010年6月1日签字确认房屋清单，该房屋清单中不包括吊扇和水池。2010年11月18日，依珺公司购买水磨石水池三个，共支出190元（85×2＋20）。
在协议履行过程中，依珺公司曾因房屋漏雨、暖气不热、存在安全隐患等问题向华盟公司发出告知书，华盟公司认可收到上述告知书，主张依珺公司提出的上述问题均已解决。
针对各承租人用电量问题，华盟公司与依珺公司及其他承租人经协商，于2011年8月初就电量分配问题达成友邻单位用电分配方案，其中依珺公司分配用电量为20千瓦，方案下方说明：各公司严格用电时间，控制好本单位的电量，遇有特殊情况提前申请，用电期间华盟公司将派专人进行巡检，对违反用电方案的单位将处以停电三天的处理。根据各公司一致同意，在借电时发生的费用分配如下：2000元内由华盟公司负责，超出2000元的费用，依珺公司每月负担300元，其余费用均由华盟公司负担。依珺公司员工陈卫东、华盟公司员工赵立娜及其他承租人代表均在分配方案上签字。北京市京苏印刷厂李有力、北京鑫鑫印刷有限公司李凤俭证明上述友邻单位用电分配方案协商确认的过程。
2011年8月18日，华盟公司根据各方签字的友邻单位用电分配方案作出打印的友邻单位电量分配方案，依珺公司未在打印的友邻单位电量分配方案上签字。2011年11月24日，依珺公司向华盟公司发出告知书，要求华盟公司按照40千瓦的约定提供电量。2012年3月31日，依珺公司向华盟公司发出告知书，告知书载明：依珺公司与华盟公司针对生产用电量及办公问题于2011年多次交涉，华盟公司不能满足合同上的条款，依珺公司决定于2012年3月28日搬出租赁房屋，要求退还剩余房租，具体事宜由法院裁决，三层前、后大门钥匙及办公室钥匙择日交于法院。截止到2012年3月28日，电费为1170元，水费为223.56元，以上费用由法院裁决后解决。华盟公司对该告知书予以签收。
2011年12月17日，华盟公司向依珺公司发出告知书，告知书载明：2011年8月30日，北京市大兴区公安消防支队对租赁厂房进行消防检查，因存在消防违法行为，被罚款17250元，按租赁面积依珺公司应分担3910元；另，关于电梯维修保养的相关费用做出如下分配：电梯固定年维修费用为5000元，华盟公司负担3500元，依珺公司负担1500元；电梯维修如需换件或出现其他费用，华盟公司与依珺公司按照70%、30%比例分摊。2011年12月27日，依珺公司签收该告知书。
原审庭审中，依珺公司提供华盟公司出具的证明一份，证明载明：由于旧宫工业小区要变更归属问题，至今没有拿到旧宫工业小区北东甲4号的房产证，致使依珺公司无法变更营业地址，该证明下方注明的时间为2010年9月30日，华盟公司在该证明上盖章的时间应在2011年6月以后；依珺公司称其让华盟公司出具该证明是为投标所用。依珺公司提供华盟公司2011年7月29日作出的针对2011年7月26日告知书的回复函，证明华盟公司曾表示依珺公司可以随时解除合同；华盟公司对该回复函的真实性认可，但对依珺公司的证明目的不认可。依珺公司主张其2012年3月28日搬出承租房屋后，为了保护现场，做装饰装修残值鉴定，于2012年11月9日将承租房屋的钥匙交给华盟公司，并提交华盟公司工作人员秦岭的收条予证明。
针对依珺公司装修残余价值，经依珺公司申请，原审法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司进行鉴定。北京兴中海建工程造价咨询有限公司于2012年8月8日出具工程造价鉴定报告，鉴定评估结果为：旧宫镇工业园北东甲4号房屋装修工程原值确定金额为278227.76元（其中装饰工程214749.47元、安装工程63478.29元），现值确定金额为250404.98元；原值无法确定金额为80567.57元（其中装饰工程16203.58元、安装工程3350.33元、企业管理费及税金等61013.66元），现值无法确定金额为72510.81元。依珺公司支付评估费15600元。
另查明，北京市大兴区旧宫镇工业小区北东甲4号的房屋产权人为北京市大兴区旧宫镇人民政府，华盟公司承租该房屋并于1999年10月29日将公司注册地址变更为北京市大兴区旧宫镇工业小区北东甲4号。
上述事实，有双方当事人的陈述、厂房租赁协议、房租发票、告知书、友邻单位用电分配方案、鉴定报告、华盟公司工商登记材料等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华盟公司与依珺公司签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。在协议履行过程中，华盟公司与依珺公司及其他承租人经协商，就电量分配问题达成友邻单位用电分配方案，其中依珺公司分配用电量为20千瓦。在本院庭审中，依珺公司主张该方案未经其公司授权的人员签字，因此是无效协议。华盟公司主张，依珺公司员工陈卫东在分配方案上签字，因此分配方案具有法律效力。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在诉讼中，依珺公司承认陈卫东系该公司员工，且亦未能提供充分证据证明陈卫东在用电分配方案上签字的行为系无权代理行为，因此依珺公司应当承担举证不能的法律后果，故本院认定华盟公司与依珺公司签订的用电分配方案合法有效。在用电分配方案中依珺公司分配用电量为20千瓦，因此可以认定华盟公司与依珺公司就厂房租赁协议中约定的华盟公司提供依珺公司40千瓦供电量达成补充协议，该方案对华盟公司及依珺公司均具有约束力。依珺公司上诉主张用电分配方案并非是对厂房租赁协议中供电量的变更，而是在厂房租赁协议约定供电量的基础上再行借电的协议。华盟公司对依珺公司的主张不予认可，称用电分配方案是对厂房租赁协议中供电量的变更。本院认为，依珺公司对用电分配方案的解释不符合合同解释的原则，且未能提供充分证据证实其对用电分配方案的解释是双方的共同意思。因此依珺公司的此节上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于合同解除时间问题，依珺公司主张该公司于2012年3月28日搬离承租房屋，并2012年3月31日向华盟公司发出告知函，因此该公司搬离承租房屋的时间为合同解除日期。经查，依珺公司与华盟公司签订的协议中约定，依珺公司提前解约须提前2个月书面通知华盟公司并履行交回租赁物等义务。现依珺公司的主张不符合协议约定的单方解除合同条件，故原审法院认定合同解除日期并无不当。因此依珺公司此节上诉主张缺乏合同依据，本院不予采纳。依珺公司请求华盟公司退还2012年3月29日至2012年5月31日剩余房租29748元的主张，本院亦不予支持。
关于依珺公司装饰装修残值损失数额问题，鉴于依珺公司提前解约行为构成违约应承担违约责任，因此依珺公司要求华盟公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张缺乏法律依据。原审法院考虑本案中依珺公司的装修残值仍有利用价值，华盟公司依该添附能够继续受益，华盟公司应当给予依珺公司适当补偿，根据评估结果及本案实际情况酌情确定的装饰装修补偿款数额并无不当。故依珺公司此节上诉主张本院不予采纳。因依珺公司具有违约责任，故该公司要求华盟公司赔偿搬家费、工人工资损失、订单损失、房屋租金损失，没有法律依据。依珺公司此节上诉主张本院亦不予采纳。
综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9027元，由北京依珺制衣有限责任公司负担6191元（已交纳），由北京华盟印务有限责任公司负担2836元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1463元，由北京依珺制衣有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8663元，由北京依珺制衣有限责任公司负担（已交纳）。
鉴定费15600元，由北京依珺制衣有限责任公司负担7800元（已交纳），由北京华盟印务有限责任公司负担7800元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 杨志东
代理审判员 刘永民
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 李长亮