安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终1981号
上诉人（原审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路城隍庙商城12号楼0107室。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李运銮，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：齐卡，男，1980年8月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人齐卡商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初9844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏利公司上诉请求：撤销一审判决第二项，诉讼费依法分别承担。事实和理由：1、2014年11月10日，宏利公司与齐卡签订宿州市城隍庙商城商铺订购协议书一份，协议第一条约定齐卡在接到通知三日内签订商品房买卖合同，并补充说明如齐卡未能按时与宏利公司签订商品房买卖合同的，视为齐卡自动放弃该物业，订购协议自动失效。第四条同时约定宏利公司与齐卡签订商品房买卖合同以后，订购书自动失效。综上，订购协议书中的第一条、第二条、第四条的规定已经失效。一审法院认为该协议的内容符合有效商品房买卖合同的条件错误，判决宏利公司双倍返还房款没有事实及法律依据。2、案涉城隍庙商城10#楼207室，在签订订购协议书时，宏利公司已告知齐卡该房屋已经抵押给银行，不能买卖，只有在还清贷款后才能出售给齐卡。因207室、226室南北相通便于使用，齐卡同意先占有使用，待还清银行贷款后再给其办理产权转移手续，后因宏利公司没有还清银行贷款，齐卡同意于2015年11月5日正式与宏利公司签订226室的商品房买卖合同。签订该合同应是双方对2014年11月10日所签订协议的变更，原订购协议不能再作为判决的依据。3、齐卡诉称的207号房屋在订购协议签订前已被宏利公司出让他人，没有事实依据，宏利公司不存在一房二卖的欺诈行为。齐卡租用的宏利公司的四套商铺的房租应从房款中扣除。请求二审法院依法改判。
齐卡辩称：在齐卡与宏利公司签订订购协议时，宏利公司并未告知齐卡订购的房屋已经抵押给银行，不能办理过户手续，宏利公司属于恶意隐瞒事实。宏利公司明知该房屋已经抵押给银行，还与齐卡签订订购协议，属于一房二卖。该订购协议是有效协议，且宏利公司的员工徐林已收取了齐卡的预付购房款。请求二审法院维持原判。
齐卡向一审法院起诉请求：1、判令宏利公司退还预付购房款215000元及利息。2、判令宏利公司赔偿齐卡215000元。
一审法院认定事实：2014年11月10日，宏利公司与齐卡达成宿州市城隍庙商城商铺订购协议书。协议约定由齐卡订购城隍庙商城10号楼207室、226室两间商铺（南北对通），总建筑面积100.45平方米，单价5000元每平方米，房屋总价502250元。2014年11月15日，齐卡通过银行转账向宏利公司的财务总监徐林的账户上汇入390000元。2015年11月5日，双方签订商品房买卖合同，该合同约定宏利公司将坐落于城隍庙商城A区10#楼226号房以185000元价格出售给齐卡。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方达成宿州市城隍庙商城商铺订购协议书约定了房屋的坐落位置、总建筑面积、单价、房屋总价等，并且齐卡方支付了大部分的价款，应当认定为有效的商品房买卖合同。双方在此定购协议书的补充条款中明确约定：按合同法规定双倍赔偿实付款项。故，宏利公司对于齐卡购买的207室房的已转账支付的价款205000元应予以返还并赔偿。对于齐卡诉称的现金交付于宏利公司财务总监徐林的10000元现金购房款，因缺乏证据支持，不予认可。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宏利公司于判决生效后十日内返还齐卡购房款205000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月16日计算至实际偿还完毕为止）；二、宏利公司于判决生效后十日内赔偿齐卡205000元；三、驳回齐卡的其他诉讼请求。一审案件受理费3912元，由宏利公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，宏利公司提交了商铺租赁合同一份、情况说明一份，齐卡对商铺租赁合同的真实性没有异议，本院予以认定；齐卡虽对情况说明的真实性提出异议，但结合商铺租赁合同载明的事实和双方签订的商品房买卖合同的事实，本院对情况说明的证明效力予以认定。本院二审查明：2015年1月22日，宏利公司与齐卡签订一份商铺租赁合同，约定：齐卡承租宏利公司城隍庙商城10#楼206、207、224、225号商铺，承租期限半年。该合同还约定了其他内容。除本院查明的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，宏利公司与齐卡签订的商铺订购协议书约定了房屋的位置、单价、面积和房屋总价款以及付款方式，该协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。宏利公司上诉主张该协议书不具备有效商品房买卖合同条件的上诉理由不能成立。双方签订的订购协议虽系合法有效协议，但由于订购协议中约定的207号房屋已经抵押，齐卡购买该房屋的目的暂无法实现，其要求宏利公司返还预付购房款的请求，一审法院予以支持后，宏利公司没有提出上诉，本院予以维持。关于齐卡要求宏利公司赔偿其损失的问题，齐卡与宏利公司2014年11月10日签订订购协议后，双方又于2015年1月22日签订了商铺租赁合同，在该合同中只约定齐卡承租订购协议中的207号房屋，而没有承租226号房屋，此后双方也只签订了226号商铺的商品房买卖合同。从商铺租赁合同中没有约定租赁226号商铺的事实，结合徐林出具的情况说明，可以认定宏利公司在与齐卡签订订购协议时，并没有故意隐瞒207号商铺已经抵押的事实，否则，在商铺租赁合同中不会只约定齐卡承租207号商铺而不承租226商铺。宏利公司没有故意隐瞒207号商铺已经抵押的事实，齐卡要求宏利公司按照购房款的一倍赔偿其损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，宏利公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初9844号民事判决第一项；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初9844号民事判决第二、三项；
三、驳回齐卡的其他诉讼请求。
一审案件受理费3912元，按一审判决执行；二审案件受理费3375元，由齐卡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一七年十月十二日
法官助理 李 震
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。