宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬鄞邱民初字第138号
原告：裘某某。
委托代理人：陈某某、徐某某。
被告：滕甲。
委托代理人：姜某某。
委托代理人：滕乙。
原告裘某某与被告滕甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2
010年4月20日立案受理，依法由代理审判员郑秋妍适用简易程
序进行审理。因被告下落不明，本案转换普通程序，另行组成
合议庭进行审理。本案于同年8月30日公开开庭进行了审理。
原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼；原
告申请的证人薛某某出庭作证。本案现已审理终结。
原告裘某某起诉称：2009年11月6日，原告与被告签订了
一份房屋买卖协议，双方约定被告将其位于宁波市××室的83
.74平方米的房屋，外带7.27平方米的车棚转让给原告，房屋
总房价约为65万元。协议签订后原告按协议的约定先后二次共
计给付被告购房某某30万元，余款35万元由原告向银行按揭给
付被告。现房屋的所有权证都已齐全，办理房屋过户手续的条
件已经具备，但被告却违反协议的约定迟迟不肯协助原告办理
相关的过户手续并领取剩余的房款。原告多次找到被告希望协
商解决此事甚至还委托律师向其发出了律师函希望被告能够在2010年4月15日之前协助原告办理相关手续，但被告却不可协
助。原告认为其与被告签订的协议合法有效，原告已履行了自
己的义务，被告也应履行自己的义务，故诉至法院，要求判令
被告继续履行合同协助原告办理房屋过户的相关手续并领取剩
余房款35万元；在庭审中，原告增加诉讼请求即要求判令被告
支付违约金10万元及支付中介费6000元。
被告答辩称：对原、被告之间签订房屋买卖协议一份无
异议。不存在被告违约的行为，也不存在违约金的问题。房屋
被告同意出卖给原告，至于2010年4月15日过户，协议中没有
约定，当时三证没有办出，被告无法协助过户，中介费应由原
告作为买受人负担，所以被告不应负担。综上，请求驳回原告
的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张所依据的事实，向本院提交
了以下证据：1.房屋买卖协议一份，拟证明原、被告之间存在
房屋买卖合同法律关系，被告同意将其所有的坐落于宁波市鄞
州区梅墟钱某某拆迁可调产的房屋卖给原告；薛某系中介公
司的具体经办人；房屋的总价款为65.2万元；协议约定违约金
等事实；2.收条二张，拟证明原告支付被告定金30万元的事实
。3.律师函一份以及退信一份，拟证明原告要求被告办理过户
相关手续的事实。4.申请法院到梅墟街道拆迁办调取相关拆迁
安置材料，本院调取了补偿协议一份、套型选择确认表一份等
；5.申请证人薛某出庭作证；证人薛某陈述，其是房产中
介公司的工作人员，原被告的房屋买卖就是她介绍见证的，原
告是买房子的，被告是拆迁户，是卖房子的，当时签订协议时只有房票，所以协议只注明大概的面积，最后是按照实际面积
结算房款，抽签也是原告去的，土地性质是国有出让，房屋可
以转让交易的，没有过户应该是被告的原因。
被告未向本院提交证据。
原告提交的证据及证人证言经当庭质证，双方的质证意
见及本院认证意见如下：
被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以认定。对
证据3的真实性有异议，认为被告没有收到该律师函，也并没
有住在该处；该证据的真实性本院无法确认，因此本院不予确
认。对证据4即证人证言的真实性部分无异议，但部分有异议
，认为证人对整个房屋买卖事情是不清楚的，也不知道不能过
户的原因，因此证人是不合法的；本院认为证人对双方争议的
焦点问题即房屋何时应交付无法陈述，她认为被告违约也是其
主观判断，因此对原告提交该证据的目的本院不予确认。
本院经审理，根据本院确认的有效证据以及当事人的陈
述，确认案件事实如下：
2009年11月6日，原告与被告签订了一份房屋买卖协议，
约定被告（甲方、出售方）愿将钱某某三期拆迁中可调产安置
的其中面积约为80平方米的房屋以每平方米8150元的价格出卖
给原告（乙方、购买方），计总价款为652000元，此款由原告
在签约时付定金10万元，抽签之日再付20万元，余款352000元
由原告办理银行按揭后给被告或双方过户后等被告三证办齐某
某。同时协议还载明：房屋楼号房号由原告自行抽签，抽的房
屋好坏与被告无关；该房屋可以做产权证之日起，被告必须及时做好该出售房屋的所有权证并在15天内配合原告办理过户手
续，不得以任何理由拖延时间，否则视为违约；本协议签订当
日，原告支付见证人预付信息费先付3000元，余款3000元在三
证后付清，共计6000元；违约责任：甲方违约退还乙方定金，
同时赔偿乙方相等于定金数额的违约金，并付见证人全额见证
费，乙方违约定金归甲方所有不得退还，并付见证人见证费；
确定实际房款按实际面积计算，多补少退等内容。此外，协议
还就其他有关事项也作了约定。协议签订后，原告按约向被告
支付了定金10万元，2009年12月10日，原告经自行抽签，确定
安置房屋的房号为梅某某736弄42号501室（该房屋建筑面积为
83.74平方米），并按约又向被告支付了20万元。现该房屋钥
匙由原告掌握，但房屋空置，被告至今未去办理登记手续。原
告要求被告办理过户和实际交付房屋、赔偿经济损失等，而被
告要求原告支付余款后原告才能拥有完整的所有权，为此，双
方发生纠纷。
本院认为本案争议的焦点为：被告是否构成违约，如构
成违约，原告主张的违约金可否支持。
本院认为，原、被告于2009年11月6日签订的房屋买卖协
议，其实质为拆迁调产安置房产权利转让合同，是双方对被告
可享有的拆迁安置权利的转让，即债权转让合同，该协议是双
方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，双方均应按约
履行。现被告可安置的该套房屋已由原告按约通过抽签定位，
可以交付，并可以办理该套房屋的产权登记手续，被告应当按
约办理。从双方签订的房屋买卖协议第一条的约定内容来看，原告作为购买方其付款义务分二个阶段，在房屋过户前应支付
部分房款，其余房款在过户后付清。现被告没有办理该套房屋
的产权登记手续，致使原告也无法过户，更不能按揭贷款，从
原被告履行合同义务来看，其履行义务有先后之分，被告应先
履行办理证件和过户的义务，被告至今没有办理是事实，但何
时可以办理产权登记手续的事实原告却没有举证证明，原告之
诉中前一诉讼请求，理由正当，应予支持；但原告认为被告违
约，应承担支付违约金、赔偿经济损失等违约责任的诉讼请求
，缺乏事实基础，本院难以支持。另外，由于双方在协议中没
有约定被告将争议房屋何时交付给原告，致使双方产生争执，
原告在房款没有全额付清的情况下，又没有征得被告同意，贸
然出租该房，原告的做法是不妥当的，被告将房屋登记并过户
与房屋实际交付联系在一起，理解上也是错误的。被告作为房
屋出卖人可以要求原告支付剩余房款，但由于被告在本案中始
终没有提出该主张，因此，被告可以通过另外途径提出权利主
张，本院在本案中只处理原告作为付款义务人认可的35万元的
部分，其余部分本院不予处理。至于房屋实际交付问题双方可
以继续协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第
八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第
七十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第
六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第
二条的规定，判决如下：
一、被告滕甲在本判决生效后十日内，继续履行原、被
告于2009年11月6日签订的房屋买卖协议，协助原告裘某某办理坐落在宁波市鄞州区梅墟街道梅某某736弄42号501室的房屋
一套产权权证登记手续并过户到原告裘某某名下；受领原告裘
某某支付的房款35万元；
二、驳回原告裘某某的其他诉讼请求。
案件受理费11360元，财产保全费3770元，合计诉讼费15
130元，由原告裘某某负担；公告费350元，由被告滕甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开
户银行为中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，
作自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈建军
代理审判员 郑秋妍
人民陪审员 俞飞军
二〇一〇年九月二十日
代书 记员 阮雪蕾