广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终1152号
上诉人(原审原告)：中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。住所地：广东省阳江市江城区石湾北路***号。
法定代表人：孔轶，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李怀，广东言必行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：关海元，男，1984年3月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司（以下简称中国移动阳江分公司）因与被上诉人关海元租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年9月2日作出的（2016）粤1702民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中国移动阳江分公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判关海元立即返还扣留在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的设备、物资给中国移动阳江分公司，总价值为100240.71元；三、确认阳江市江城区甲街道乙路m号房屋修复的费用为37104元；四、本案全部诉讼费用、鉴定费用由关海元承担。事实和理由：一、中国移动阳江分公司与关海元签订的《房屋租赁合同》到期后，中国移动阳江分公司准备撤走物资设备时，因关海元不同意中国移动阳江分公司的房屋修复方案，关海元遂将房屋上锁，不允许中国移动阳江分公司搬离物资、设备。在本案一审庭审过程中，中国移动阳江分公司多次提出要求关海元配合搬走房屋内的物资、设备，但关海元明确拒绝；且一审法院曾两次到现场查看，中国移动阳江分公司确有物资、设备在关海元房屋之内；因此，应确认关海元扣留中国移动阳江分公司物资、设备的事实。另外，中国移动阳江分公司在收到一审判决后曾要求关海元配合中国移动阳江分公司搬迁房屋内的物资、设备，但仍遭到关海元的拒绝，因此，中国移动阳江分公司请求改判关海元返还扣押在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的设备、物资应获得支持。二、中国移动阳江分公司与关海元签订的《房屋租赁合同》明确约定，“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”合同已对该条款进行加粗，这表明双方都清楚合同约定的内容以及因合同约定所引起的法律后果。从合同约定上来分析，中国移动阳江分公司装修房屋将不锈钢大门拆除后，不锈钢大门应交还给关海元，由关海元自行保管，否则关海元不可能会在合同中同意上述约定。一审在处理房屋修复费用时，没有考虑合同约定，违背了民事意思自治原则。中国移动阳江分公司与关海元签订的《房屋租赁合同》合法有效，应按合同约定处理，中国移动阳江分公司不需承担不锈钢大门的修复义务，一审判决认定不锈钢大门的修复义务由中国移动阳江分公司承担，显失公平。
关海元辩称：关海元要求中国移动阳江分公司对房屋修复好后再返还物资。
中国移动阳江分公司向一审法院起诉请求：一、关海元立即返还扣押在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的设备、物资一批约100240.11元；二、确认阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的修复费用为353277.77元；三、本案的全部诉讼费用由关海元承担。
一审法院认定事实：2010年7月22日，中国移动阳江分公司（乙方）作为承租方与出租方关海元（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋首层、二层（首层门面铺位宽7.1米、深16米、二层宽8.6米、深24米，面积共320平方米）出租给乙方作移动通信商业服务经营场所使用。二、该项租赁的租赁期限共59个月，即自2010年7月15日起至2015年6月14日止。三、该房屋租赁期限内的全部租金共计156000元，租赁税金由甲方承担。上述租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付租金金额分别为62400元、62400元、31200元。第一期租金的计租期限为2010年7月15日-2012年6月14日，支付时间为2010年7月；第二期租金的计租期限为2012年6月15日-2014年6月14日，支付时间未2012年7月；第三期租金的计租期限为2014年6月15日至2015年6月14日，支付时间未2014年7月。甲、乙双方完成合同签订后，乙方收到甲方出具的合法完税发票起一个月内完成每期租金的支付，支付方式为银行转账。四、为方便乙方经营使用，在不改动商铺主体结构的情况下，乙方可自费对租赁商铺进行装修、增建。租赁期满后，固定装修材料归甲方所有，乙方对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，如因市场客观原因造成无法进行准确复原，乙方可以选择材质相近材料进行侧墙及正门门框复原。乙方无需对其他物业恢复原状。甲方同意乙方利用租赁楼层外墙作合乎法规的广告宣传使用，乙方对墙外附着物质所长生的安全责任负责。五、在房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：1、除本合同约定之外，如需对房屋进行改造或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理……等等。2010年9月14日，中国移动阳江分公司与关海元又签订《<海陵岛分公司-
甲房屋租赁合同>补充协议》一份，补充约定：一、在原合同约定租金的基础上提高160元/月。月租金由2644元提高至2804元/月。二、根据约定的租期计算，乙方在原合同分付款总额基础上增加的应付租金总额为9600元（租赁税金由甲方支付），增加租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付增加租金金额分别为3840元、3840元、1920元。第一期、第二期、第三期租金支付时间分别为2010年10月、2012年7月、2014年7月……等等。
签订合同后，中国移动阳江分公司入场对租赁房屋进行装修，工程于2010年9月21日竣工验收，中国移动阳江分公司并依约按照约定时间向关海元支付租金。合同到期后，中国移动阳江分公司认为关海元因双方对续租、房屋修复问题未能协商一致，扣留中国移动阳江分公司放置在租赁房屋内的物资、设备，其行为已经构成非法侵占，并由其员工黄冠斌于2015年7月24日向阳江市公安局江城分居甲派出所报案。关海元则认为没有扣押中国移动阳江分公司的物资，中国移动阳江分公司还有房屋钥匙随时可以拿回所有物资。2015年9月23日，中国移动阳江分公司委托广东恒辉建设有限公司对租赁房屋进行修复工程费用进行鉴定，鉴定修复工程造价为35327.77元。关海元对此不予认可，认为大门修复费、天花及腻子平方数等没有计算。
2016年3月31日，一审法院组织中国移动阳江分公司、关海元到讼争租赁房屋进行勘验，双方均确认，中国移动阳江分公司承租讼争房屋后，对以下项目进行改动：原不锈钢大门（含门套）被拆除、原大门口印度红花岗岩石门槛被拆除、原墙西边有合金窗被拆除、原一二楼四边内墙及天花板打腻子（一楼天花板被喷黑）、一搂外墙贴抛光砖、一楼自助机位置原是实墙、一楼地面改为800×800抛光砖、一楼北边加玻璃间墙及门口、二楼北边间成两个房间（窗户封死）、二楼北边原木门锁口损坏、二楼南边房间间了墙、一二楼墙面加装电线等。
由于中国移动阳江分公司与关海元对租赁房屋的修复项目及费用有争议，本案由双方协商鉴定，一审法院于2016年5月7日委托阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司对阳江市江城区甲街道乙路m号出租房屋的修复费用进行鉴定。2016年7月6日，该所作出阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：根据现有送鉴资料，阳江市江城区甲街道乙路m号出租房屋的修复费用：1、同意修复部分：37104元；2、争议修复部分44547.51元。双方有争议的部分的主要内容有：一楼地面800×800抛光砖，铲除油漆面、营业厅卷闸门拆除、营业厅玻璃间断拆除、营业厅玻璃门拆除、印度红花岗岩门槛石、天花及墙面打腻子等。关海元认为该鉴定意见书不符合实际损坏的项目，争议部分也应进行修复。中国移动阳江分公司则认为该鉴定意见书是经双方确认的鉴定机构作出的鉴定意见，对没有争议的部分予以认可，对有争议修复的部分不予认可。诉讼中，中国移动阳江分公司向一审法院提出增加诉讼请求，要求鉴定费5920元由关海元承担，关海元则认为应由中国移动阳江分公司承担。案经调解，双方对争议部分各持己见而无法达成协议。
一审法院认为：本案的争议焦点，一是阳江市江城区甲街道乙路m号房屋修复的费用如何确定；二是关海元是否应当返还扣押在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的设备物资；三是本案鉴定费用应如何承担。对于焦点一，本案是租赁合同纠纷，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人的义务为依约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，妥善保管租赁物。被告作为通信公司，本案租赁房屋作为其商业服务经营场所使用，按照合同约定不改动商铺主体情况下，对租赁房屋进行装修、增建，合情合理，期间关海元也没有提出异议。对讼争租赁房屋修复费用及项目进行鉴定的阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司具有鉴定资质，无证据证明其作出《工程造价鉴定意见书》所采用的方法、适用的参数具有违法性，一审法院对该鉴定意见书予以认可。对于双方同意修复的部分，双方对同意修复部分的项目及费用均无异议，一审法院对没有争议的同意修复部分价值37104元予以确认。对于有争议修复部分，中国移动阳江分公司与关海元应本着善意原则履行合同，中国移动阳江分公司作为承租方应按照租赁物的性质恰当的使用承租房屋，而关海元作为出租方亦应在一定范围内承担容忍义务。对双方争议的部分，一审法院认为：一、对于一楼地面800×800抛光砖是否应拆除更换的问题，中国移动阳江分公司租赁房屋后虽然对原有的地面进行改动铺设了800×800抛光砖，上述行为系承租人为最大化实现租赁物的使用价值所做的正当改善行为，对租赁房屋的使用价值并无减少和降低，系对租赁物自行改善增值的行为，故一审法院认为不需要对一楼地面800×800抛光砖进行拆除更换。二、对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用问题，中国移动阳江分公司在装修时将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后装上卷闸门及玻璃门，但没有证据证明其已将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后交回关海元。中国移动阳江分公司为经营便利将原有的不锈钢门及门槛拆除安装成卷闸门及玻璃门，对关海元日后一楼的出入造成了一定的影响。同时由于不锈钢大门的价值较大，对此损失中国移动阳江分公司应当赔偿给关海元。为此，从公平合理的角度考虑，对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门的拆除及安装上不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用应由中国移动阳江分公司承担。三，对于铲除油漆面、天花及墙面打腻子油乳胶漆、营业厅玻璃间断拆除的问题，中国移动阳江分公司租赁房屋后可以对房屋进行合理的装修改造，同时合同有“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”的约定，为此关海元认为该争议部分也应进行修复与合同约定不符，也违背了善意履行的原则，该部分费用不应由中国移动阳江分公司承担。四、关于二楼装饰门的损坏问题，一审法院依据查明的事实和采信的证据综合判断后认为，装饰门的破坏系中国移动阳江分公司在租赁过程中有疏忽大意或不正常使用行为所致，对装饰门的修复费用，应由中国移动阳江分公司负担。故在争议的部分之中，应确定对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石的修复费用、二楼装饰门的损坏费用共18954.89元应由中国移动阳江分公司负责，其余费用应由关海元自行负责。综上所述，一审法院确认阳江市江城区甲街道乙路m号房屋修复的费用为56058.89元。对于焦点二，中国移动阳江分公司虽然提供有报警回执，但是该证据未能证明关海元扣押了其存放在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的设备物资，且关海元在庭审中亦对此予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，综合本案所查明的事实，中国移动阳江分公司应当承担举证不能的法律后果，故对中国移动阳江分公司该项请求，应不予支持。对于焦点三，本案鉴定费用应如何承担的问题，由于在整个租赁合同履行过程中，中国移动阳江分公司与关海元没有及时对租赁期满后遗留的问题进行处理，双方均有过错，应对鉴定费各承担50%的责任。中国移动阳江分公司已经缴纳的鉴定费5920元，由关海元支付2960元给中国移动阳江分公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、确认中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司租赁被告关海元位于阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的修复费用为56058.89元。二、限关海元在本判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费2960元给中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。三、驳回中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3011元，由中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司负担2000元，关海元负担1011元。
二审期间，中国移动阳江分公司向本院提交视频光盘，拟证明中国移动阳江分公司在收到一审判决后，于2016年9月18日向关海元提出搬迁存放在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋内物资、设备的要求，遭到关海元的拒绝，证实关海元扣押中国移动阳江分公司物资、设备情况属实。关海元质证意见，该视频是偷拍的，关海元要求中国移动阳江分公司复原好房屋之后再返还物资。另外，关海元提供了编号20××-0××《建设用地规划许可证》，拟证明阳江市江城区甲街道乙路m号房屋已取得《建设用地规划许可证》，中国移动阳江分公司对该证据没有意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，应予以确认。
另查明：中国移动阳江分公司主张租赁期满后，双方就房屋的修复费用进行协商，因协商不成，关海元用锁锁住了首层营业大厅的大门，致使中国移动阳江分公司无法进入。关海元认可中国移动阳江分公司的陈述，主张其曾要求中国移动阳江分公司复原承租的房屋，但中国移动阳江分公司没有答复，关海元在合同期满后一个月用锁锁住大门。二审审理期间，经到现场勘察，中国移动阳江分公司进出其原承租房屋首层营业大厅的正门及侧门已由关海元用锁从屋内锁上，二层办公室及仓库的门由中国移动阳江分公司自己锁住，钥匙亦由其自行保管。经组织双方当事人对中国移动阳江分公司在阳江市江城区甲街道乙路m号房屋的物资设备进行清点，双方确认有如下物资设备：
《清点物资、设备清单》
编号
物品名称
规格/型号
数量
资产条码
1
液晶显示器
联想17寸
5
2
液晶显示器
联想17寸
1
3
液晶显示器
YUNDAI19寸
1
4
打印机
EPSONLQ-680KII
1
5
打印机
106列平推式票据打印机
1
6
打印机
HPLJ2015
1
7
台式电脑
惠普HP680G1
2
8
微型电脑主机箱
启天E4100
1
9
大屏幕显示设备
冠众WA-E4206
1
10
电视机
LG42寸LG31RC
1
11
电视机
42L05HF
1
12
音箱
DSP168
1
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