吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第154号
上诉人（一审第三人）：高洪军，男，汉族，1977年3月8日出生。
委托代理人：尹万利，吉林良佐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：长春宏桥房地产有限责任公司。
法定代理人：陈翠萍，该公司董事长。
委托代理人：关力军，该公司工作人员。
委托代理人：朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：长春宏桥房地产有限责任公司洮南分公司。
负责人：关强，该分公司经理。
委托代理人：关力军，该公司工作人员。
委托代理人：朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：于翠萍，女，汉族，1965年7月9日出生。
上诉人高洪军因与被上诉人长春宏桥房地产有限责任公司（以下简称宏桥公司）、长春宏桥房地产有限责任公司洮南分公司（以下简称宏桥洮南分公司）、于翠萍合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法（2013）白民二初字第22号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高洪军的委托代理人尹万利，被上诉人宏桥公司及宏桥洮南分公司的共同委托代理人关力军、朱彦良，被上诉人于翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于翠萍一审诉称：2012年1月6日，于翠萍与宏桥洮南分公司签订一份洮南市金街购物中心商品房内部认购协议。协议规定宏桥洮南分公司将房屋出售给于翠萍，价款为人民币2185500元，房屋交付时间为2012年5月30日，逾期交付每日按照100元赔偿。协议签定后，于翠萍及时履行了给付价款义务，但是宏桥洮南分公司未按合同约定将房屋交付给于翠萍，致使于翠萍合法利益受到损害，请求判令宏桥洮南分公司交付商品房，办理房屋产权证，承担每日100元违约金，并承担诉讼费用。后，于翠萍变更诉讼请求：1.要求宏桥洮南分公司履行合同，交付房屋，并协助办理房屋产权相关手续；2.要求高洪军给付借款本息并支付违约金，宏桥公司承担连带责任。
宏桥公司、宏桥洮南分公司一审辩称：1.于翠萍的第一点请求没有达到法律的要求，不具备交付房屋的条件，协议只是确定债权的依据；2.不存在违约的事实，违约金数额违法；3.确定给付义务与事实不符；4.对于翠萍变更诉讼请求无异议。
高洪军一审未出庭参加诉讼。
一审法院查明：2012年1月6日，于翠萍与高洪军签订一份借款协议。协议约定：由于翠萍借给高洪军60万元，期限四个月，于2012年5月6日还清，月息5分，高洪军用商用房抵押等。同日出具2185500元工程款收据一枚。同日于翠萍又与宏桥洮南分公司签订内部认购协议（不是正式商品房买卖合同），约定宏桥洮南分公司用光明街十四号北侧东数第七户商品楼，面积141平方米（一、二层），内部认购价格为15500元每平方米，合计人民币2185500元，竣工日期为2012年5月30日。并向于翠萍出具收据一枚（普通收据）。因工程用款，高洪军于2012年1月12日从尹民（系于翠萍的姐夫）处借款48万元，还款期限为2012年5月12日，如到期未还，可按高洪军和于翠萍签订的借款协议的条款执行。2012年3月6日，关力军与高洪军签订未完工程协议书一份，约定高洪军（实际施工人）于2012年5月15日前将未完工程全部完工并交付宏桥洮南分公司。上述协议签定后，高洪军从于翠萍处借款60万元，从尹民处借款48万元，用于工程建设。但高洪军到2012年5月28日并未将工程交付宏桥洮南分公司。宏桥洮南分公司多付给高洪军工程款后高洪军私自撤离施工现场至今，致使未完工程由宏桥洮南分公司另找施工队完成全部工程。2012年7月1日，于翠萍与高洪军签订还款协议。协议约定高洪军从于翠萍处借款108万元，用于洮南市金街购物中心建筑工程承包垫付支出，以《协议书》、《借据》确定的“抵押物”或现金偿还以上借款等条款。由于该工程现已完工，于翠萍要求宏桥洮南分公司按协议规定履行合同义务，并办理产权证照。宏桥洮南分公司提出因高洪军未按协议规定的时间交付未完的全部工程，并私自撤出工地，而且高洪军与于翠萍之间属借款关系，不同意于翠萍的主张。
一审法院认为：于翠萍与高洪军签订的借款协议有效，高洪军应承担偿还借款本息的责任。2012年1月6日，于翠萍与高洪军签订借款协议，约定高洪军从于翠萍处借款60万元，该借款协议系双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，于翠萍与高洪军的借款关系成立，双方签订的协议合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还”的规定，高洪军借款到期后，未按借款协议约定履行还款义务，故应承担偿还借款的责任。
“内部认购协议”应视为对借款行为设定的物的抵押担保。2012年1月6日，于翠萍与宏桥洮南分公司签订的内部认购协议是基于高洪军从于翠萍处借款60万元，宏桥洮南分公司用其资产为高洪军做了抵押担保，宏桥洮南分公司与高洪军就未完成的剩余工程签订了协议，并约定于2012年5月15日前将剩余工程施工完毕交付给宏桥洮南分公司，该协议履行期限届满后，高洪军未将剩余工程施工完毕。而且“内部认购协议书”和“收据”从形式上看是购房，实为抵押担保。另外，高洪军向于翠萍借款60万元，宏桥洮南分公司承认此笔借款是工程用款并承诺如高洪军还不上此笔款项，宏桥洮南分公司也能还得上。“内部认购协议”设定的抵押担保是宏桥洮南分公司的真实意思表示，该抵押担保应认定合法有效，故宏桥公司应承担抵押担保的责任。于翠萍要求交付楼房的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于高洪军从尹民处借款48万元，属于高洪军与尹民之间的借款关系，虽然借条上写明按高洪军与于翠萍签的借款协议执行，但宏桥洮南分公司对此借款不予认可。故该借款关系可以另行解决。
关于2012年1月6日于翠萍与高洪军签订的借款协议约定月利5分，该约定违反法律规定，应按中国人民银行同期贷款利率四倍保护为宜，故于翠萍请求给付月利5分的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
另外，宏桥洮南分公司属宏桥公司的下属分支机构，故宏桥洮南分公司对本案不承担民事责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、高洪军于本判决生效后十日内给付于翠萍借款人民币60万元及利息（自2012年1月6日起至本判决生效时止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；二、宏桥公司以坐落在洮南市光明街十四号北侧104号东数第七户141平方米的商品房承担抵押担保责任；三、宏桥公司洮南分公司不承担责任；四、驳回于翠萍的其他诉讼请求。案件受理费24284元由于翠萍承担14484元，宏桥公司、高洪军承担9800元及保全费5000元。
高洪军上诉称：1.一审程序违法，本案是买卖关系，但一审法院将其与借款关系一并审理，而且一审法院存在于翠萍变更诉讼请求后没有给高洪军答辩期等情形；本案遗漏诉讼主体，应追加尹民为被告。2.于翠萍与宏桥洮南分公司之间的买卖合同应认定有效。3.高洪军与于翠萍、宏桥公司之间的债权、债务已经抵销，高洪军不应承担责任。请求撤销（2013）白民二初字第22号民事判决，改判高洪军不承担还款责任。。
于翠萍辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。
宏桥公司、宏桥洮南分公司辩称：1.上诉状所叙述的事实与客观事实不符，上诉状表述：高洪军与我方工程款已结算完毕，这是不符合案件事实的。2.不属于买卖合同，是借贷担保关系，于翠萍并没有向我们交付购房款。3.高洪军没有兑现承诺，应该承担责任。
二审中，高洪军否认其私自离开工地。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：
一、本案并非房屋买卖合同纠纷。一审法院已经查明于翠萍与宏桥洮南分公司签订的《内部认购协议》名为买卖合同实为担保合同。于翠萍并未向尹民主张权利，且尹民与本案无直接利害关系，一审法院无须追加尹民为被告。一审时，高洪军经公告传唤，无正当理由未出庭，不存一审法院在于翠萍变更诉讼请求后没有给高洪军答辩期等情形。故一审判决程序合法。
二、于翠萍与宏桥洮南分公司签订的《内部认购协议》名为买卖合同实为担保合同。于翠萍与宏桥洮南分公司对此均无异议。故于翠萍与宏桥洮南分公司之间不存在买卖关系，更无从谈及买卖合同效力问题。
三、于翠萍、尹民、高洪军于2012年7月1日签订了《还款协议》。该协议约定高洪军用涉诉房屋抵顶于翠萍、尹民108万借款。但高洪军对涉诉房屋并无处分权。二审中，宏桥公司、宏桥洮南分公司对此处分行为予以否认。高洪军处分此房屋的行为无效。故高洪军关于其与于翠萍、宏桥公司之间的债权、债务已经抵销，不应承担责任的主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由高洪军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王红
代理审判员 杜鹃
代理审判员 王亮
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 李镇