青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二终字第68号
上诉人（一审原告）：青海裕翠苑房地产开发有限公司，组织机构代码78140168-2。住所地：西宁市城中区南川东路**号。
法定代表人：刘晋梅，该公司董事长。
委托代理人：刘燕梅，该公司副经理。
委托代理人：郭国新，青海辉湟律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：西宁市城东区水电总公司开关厂，组织机构代码92669171-4。住所地：西宁市城中区南川东路****号。
法定代表人：刘世芳，该厂厂长。
委托代理人：张县利、喇海翔，青海树人律师事务所律师。
上诉人青海裕翠苑房地产开发有限公司（简称裕翠苑公司）与上诉人西宁市城东区水电总公司开关厂（简称水电开关厂）租赁合同纠纷一案，裕翠苑公司于2014年8月13日向西宁市中级人民法院提起诉讼。该院于2015年2月12日作出（2014）宁民一初字第161号民事判决。裕翠苑公司、水电开关厂均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭审理了本案。裕翠苑公司的委托代理人刘燕梅、郭国新，水电开关厂的法定代表人刘世芳及委托代理人张县利、喇海翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裕翠苑公司诉称，西宁市城中区南川东路71-1号院内的13幢、21幢房屋及院内土地使用权原属青海机床煅造厂资产。2003年青海机床锻造厂在依法进行破产时，当时的破产清算组在2003年5月份与西宁市城中区南川东路办事处（简称南川东路办事处）社区服务中心签订了《协议书》，该协议书中约定将上述资产及其它非经营资产的使用权整体移交给南川东路办事处社会服务中心使用和管理。2007年12月该中心在管理过程中将该资产中的71-1号院中的13幢、21幢房屋及院内空地在未签订书面租赁协议情况下，租赁给水电开关厂使用，当时租金由南川东路办事处收取。水电开关厂在使用该房屋及院子期间，将21幢房屋未经办事处同意的情况下，私自拆除后，又在未办理任何准建手续的情况下，在原址修建了几间房屋，该房屋至今没有任何合法手续。2008年5月份，根据西宁市政府关于招商引资的相关政策规定，裕翠苑公司与南川东路办事处达成了将原青海机床锻造厂破产清算组交付的相关资产和物业全部移交给裕翠苑公司的《协议书》一份。为此，双方根据本协议的约定，在2008年完成了全部资产的移交工作，这样裕翠苑公司根据协议约定已实际取得了该资产的使用权和所有权。为此，裕翠苑公司根据移交《协议书》的约定，在2008年7月21日向各承租户发出书面通知，明确的告知了资产产权主体发生了变更，并要求各承租户与裕翠苑公司签订租赁合同。以上事实充分说明了裕翠苑公司取得原青海机床锻造厂非经营性资产及产权的合法途径，当裕翠苑公司已经拥有上述资产的所有权和使用权的情况下，裕翠苑公司多次找水电开关厂要求支付所拖欠的租金，并要求水电开关厂与裕翠苑公司签订书面的租赁协议，但水电开关厂以种种理由拒绝交付租赁费和签订书面合同。为此，请求判令：1、解除裕翠苑公司、水电开关厂西宁市城中区南川东路71-1号院内房屋及土地的不定期租赁关系，并判令水电开关厂立即向裕翠苑公司腾退该院内的房屋及土地使用权；2、水电开关厂向裕翠苑公司支付租金90万元；3、水电开关厂赔偿因拆除租赁物给裕翠苑公司造成的损失212万元。
水电开关厂辩称，1、本案裕翠苑公司是否具备诉讼主体资格。因为与南川东路办事处签订财产移交协议的是西宁裕丰养殖有限公司，没有证据显示裕翠苑公司与裕丰养殖公司之间有连带关系；2、裕翠苑公司称，其曾与水电开关厂之间有南川东路71-1号院内房屋及土地的不定期租赁关系，请求法院依法解除。这完全是凭空捏造。实际情况是，水电开关厂除了和南川东路办事处社区服务中心在2006年12月10日签订了《房屋及土地租赁合同》外，从来没有和裕翠苑公司有过任何形式的不定期租赁关系。3，裕翠苑公司称，2007年12月，南川东路办事处社区服务中心在管理过程中，将71-1号院中的13幢、21幢房屋及院内空地在未签书面租赁协议情况下租赁给答辩人使用。这也是不实之词。实际情况是：水电开关厂与南川东路办事处社区服务中心早在2006年12月10日，已经签订了《房屋及土地租赁合同》，有合同为证。办事处服务中心与水电开关厂签订的合同中没有裕翠苑公司所说的21幢房屋，水电开关厂也根本不知道21幢房屋在什么地方。4，裕翠苑公司称，水电开关厂在使用该房屋及院子期间，将21幢房屋未经办事处同意的情况下，私自拆除，与事实不符。5、裕翠苑公司称，明确告知资产产权主体发生了变化，并要求各承租户与他们签订合同。根据合同法的规定，水电开关厂与南川东路办事处社区服务中心签订的合同合法、有效。裕翠苑公司的书面通知违背法律规定，因而是无效的。6、水电开关厂在合法租赁的房屋和土地上进行生产经营活动，而裕翠苑公司无视国家法律，为了将水电开关厂赶走，不择手段，导致水电开关厂无法进行生产经营活动。根据上述事实，裕翠苑公司的所有诉求没有事实与法律依据，根本不能成立。请求人民法院依法驳回裕翠苑公司诉讼请求。
一审法院经审理查明，2008年9月2日青海省工商行政管理局企业注册局企业名称变更核准通知书，西宁裕丰养殖有限公司企业名称变更为青海裕翠苑房地产开发有限公司。
2003年5月21日协议书，青海省机床锻造厂破产清算组将青海省机床锻造厂物业管理及部分资产（原青海省机床锻造厂管理的非企业经营性资产）产权整体移交给南川东路办事处（资产明细见附件）。
2008年5月31日西宁裕丰养殖有限公司与南川东路办事处签订协议，约定经双方协商，并经青海机床锻造厂破产清算组认可，南川东路办事处将原青海机床锻造厂破产清算组交付的相关资产（原青海机床锻造厂管理的非经营性资产及产权）和物业全部移交给西宁裕丰养殖有限公司，西宁裕丰养殖有限公司给付南川东路办事处补偿款30万元。2008年7月22日西宁裕丰养殖有限公司向南川东路办事处物业管理服务中心交纳补偿金324000元，南川东路办事处物业管理服务中心出具收条。
2004年5月28日西宁市房产局颁发的（一）宁房权证东（公）字第120040065**（9-2）号房屋产权证载明：**号的房屋坐落于城东区南川东路71号，结构为混合，两层，91.12平方米，用途为工业，房屋所有权人青海机床锻造厂破产清算组；（二）宁房权证东（公）字第120040065**（9-3）号房屋产权证载明：**号房屋坐落于城东区南川东路71号，结构为混合，一层，310.20平方米，用途为仓储，所有权人是青海机床锻造厂破产清算组。两房产证的测绘图面积范围为J13-J24，水电开关厂认可其实际租赁为房屋测绘图中13号房屋所在的场地。
2008年7月21日南川东路办事处与西宁裕丰养殖有限公司共同给青海机床锻造厂各租赁户下发的通知，内容：原南川东路办事处和各租赁户签订的租赁合同，由于资产主体发生改变，现归西宁裕丰养殖有限公司管理，请各租赁户于2008年7月22日至2008年8月22日时间段内来我公司重新续签租赁合同，过期不续签者将视同放弃继续租赁房屋，我公司将收回租赁房屋。原各位租户与南川东路办事处签订合同作废。
青海机床锻造厂非经营性资产移交明细表建筑公司料场（已出租）1400平米，小二层楼建筑共四间，南川东路办事处、西宁裕丰养殖有限公司及青海机床锻造厂破产清算组三方予以确认，但21栋房屋在移交表上未予反映。
2006年12月10日南川东路办事处及南川东路办事处物业管理服务中心与水电开关厂签订《房屋及土地租赁合同》，约定，南川东路办事处将位于青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩空地出租给水电开关厂使用，水电开关厂同意承租，租赁期限2007年1月1日至2031年12月31日，租金从2007年1月1日至2016年12月31日每年租金10000元，租金自签订合同之日起每年12月31日前付清当年租金，承租方拖欠租金达一个月的，南川东路办事处可终止合同，收回全部出租物，水电开关厂在承租期内修建的房屋等地面建筑物的处置办法可根据当时市场价格由房产部门评估后，双方协商解决。2007年2月5日水电开关厂交纳2007年租金10000元，后续租金至今再未交纳。
现水电开关厂在租赁的场地上另行加盖有房屋，但未办理相关房屋的审批手续。
一审法院根据双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：
（一）裕翠苑公司主体是否适格；（二）水电开关厂之间是否形成事实上的租赁关系，该租赁关系应否解除；（三）裕翠苑公司主张水电开关厂支付租金90万元诉讼请求能否成立；（四）裕翠苑公司主张水电开关厂赔偿因拆除租赁物给裕翠苑公司造成的损失212万元的诉讼请求应否支持。
（一）裕翠苑公司主体是否适格的问题
本案涉案的场地及房屋系青海机床锻造厂破产清算组移交给南川东路办事处的资产，南川东路办事处又将该资产全部移交给西宁裕丰养殖有限公司，西宁裕丰养殖有限公司支付了相应的对价后取得本案涉案土地上的相关权利，后西宁裕丰养殖有限公司企业名称变更为裕翠苑公司，故本案裕翠苑公司主张权利主体适格。
（二）原被告之间是否形成事实上的租赁关系，该租赁关系应否解除
水电开关厂虽与南川东路办事处签订的了一份《房屋及土地租赁合同》，但该合同约定将青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩的空地出租给水电开关厂使用。经一审法院组织双方现场勘察，水电开关厂实际租赁的并非该合同约定的场地，因双方对实际租赁的场地并不持有异议，只是争执原场地是否存在21幢房屋，双方之间形成事实上的租赁关系，水电开关厂与南川东路办事处签订的场地合同地点明显与实际租赁的场地不符，故水电开关厂抗辩仍履行的原合同的抗辩理由不能成立，不予采纳。因双方实际租赁的场地未签订书面合同应视为不定期租赁，裕翠苑公司可随时解除合同，另水电开关厂从2008年起亦一直未交纳租金属根本性违约，亦构成法定解除的事由，故双方形成事实上的租赁关系，应予解除。
（三）关于裕翠苑公司主张支付租金90万元诉讼请求，应否支持的问题
裕翠苑公司主张支付租金90万元诉讼请求未提供相关证据，只是按市场价格估算应支付的租金是90万，但根据水电开关厂实际占有使用场地的事实，应参照水电开关厂与办事处签订合同约定的1年租金10000元标准交纳为宜，2008年至2014年合计7年，应交纳租金7万元予以支持。
（四）关于裕翠苑公司主张水电开关厂赔偿因拆除租赁物给裕翠苑公司造成的损失212万元的诉讼请求应否支持的问题
一审法院认为，裕翠苑公司主张的该项诉讼请求其提供的21号房屋的房产证与南川东路办事处的相关证明及回复，能够相互印证南川东路办事处在将场地租赁给水电开关厂时21号房屋存在的事实，水电开关厂虽不予认可其拆除的事实，但开关厂作为承租方对租赁物负有保管的义务，对租赁物的灭失应承担相应的赔偿责任，但裕翠苑公司对21号房屋重建7000元／㎡未提供相应证据证实，该房屋的重置价格经一审法院询价为1350元／㎡，50年使用年限折旧25年估算为宜，即{50年-（2007年-1982年）}÷50年×100%×1350元×310.20㎡=209385元。
综上，一审法院认为，双方当事人对租赁的场地虽未签订书面的合同，但已形成事实上的房屋土地租赁关系，现裕翠苑公司要求解除双方租赁关系诉求符合相关法律规定，应予支持。裕翠苑公司主张的租金合理部分，应予支持。裕翠苑公司主张212万元诉讼请求无证据证实，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1、解除裕翠苑公司与水电开关厂西宁市城中区南川东路71号房屋及土地的租赁关系；2、水电开关厂于本判决生效后15日内将其承租的西宁市城东区南川东路71号13幢房屋及土地（即测绘图范围J13-J24）腾退给裕翠苑公司；3、水电开关厂于本判决生效后15日内给付裕翠苑公司租金7万元；4、水电开关厂于本判决生效后15日内赔偿裕翠苑公司租赁房屋灭失的损失209385元。案件受理费30960元，裕翠苑公司负担27864元，水电开关厂负担3096元。
裕翠苑公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销（2014）宁民一初字第161号民事判决书的第（三）、（四）项判决；2、改判水电开关厂向裕翠苑公司支付2008年至2014的房屋及场地租金238554元；3、改判水电开关厂向裕翠苑公司赔偿房屋灭失的损失50万元；4、水电开关厂承担全部上诉费用。主要事实与理由：1、一审判决书第六页第（三）项关于支付租金问题中认定：“但根据被吿实际占有使用场地为1400平方米，应参照被告与办事处签订租赁合同3.0亩约定的一年租金10000元标准交纳为宜。”所以在判决书的第（三）中判令水电开关厂支付7万元的租金。上述认定不符合本案的客观事实，特别是以没有履行的租赁合同的租金标准认定水电开关厂实际占有使用的房屋和场地的租金，没有法律依据。理由有以下几点：（1）南川东路办事处与水电开关厂签订的没有实际履行的租赁合同的标的物是“青海机床段造厂子弟学校东侧3.0亩的空地出租给水电开关厂使用”。而1万元仅指空地的租金，不包括房屋的租金。（2）本案中水电开关厂在没有签订租赁合同的情况下，实际占用使用的标的物是“1400平方米的料厂和面积为91.12平方米的二层楼房和总面积为310.20平方米的一层仓储房，这与水电开关厂没有履行的租赁合同的租赁范围有本质的区别。（3）如果将3.0亩的空地与1400平方米的料厂划等号的话，水电开关厂除应交场地租金7万元外还有401.32平方米的房屋租金也是应当交纳的。显然一审判决根本没有考虑水电开关厂实际占用房屋的租金，应当予以改判。（4）裕翠苑公司现在提出的租金标准，完全是根据该房屋、场地所处地段的市场价标准上下浮了30%后提出的，完全符合客观事实。所以请上级法院支持。2、关于21号房屋的灭失赔偿标准，一审法院的判决标准显然过低，应当依法改判。一审判决对灭失房屋的赔偿，根据房屋的最长使用年限经过折旧后，计算了赔偿标准为每平方米675元，这显然脱离了实际价值，其主要原因是所采用的重置价格过低的结果。青海的建筑市场从80年代开始，每平方米的房屋建筑成本均不低于2000多元的价值。因此，此房屋再折旧也不可能低于每平方米1400元的价值。所以一审法院对此项的判决显失公平。另外，水电开关厂在拆除此房屋时，没有办理合法手续，这也给裕翠苑公司带来了重新办理合法手续的问题，这就必然要产生相应的费用，而这些费用也应当由水电开关厂承担。所以，裕翠苑公司现对灭失的房屋损失主张50万元的赔偿金是合理、合法的。
水电开关厂辩称：1、根据物权法定原则，裕翠苑公司并不具有争议场地及21号房屋的所有权，因此，裕翠苑公司无权要求解除合同、支付租金。裕翠苑公司仅有合同意义上的所有权转移。2、水电开关厂与南川东路办事处签署的《房屋及场地租赁合同》就是水电开关厂现在租赁使用的场地，不存在租赁场地与实际使用场地不一致的情形，也不存在《房屋及场地租赁合同》未履行的情况。3、21号房屋并不存在于水电开关厂租赁的场地内，根据2003年和2008年移交时签署的《资产移交明细表》，21号房屋根本没有在移交明细表中显示出来。因此，水电开关厂不应当承担21号房屋灭失的赔偿责任。一审法院认定21号房屋存在的证据前后矛盾，对于是否存在的事实并未详尽调查，仅凭证据进行了推断，明显违背案件审理最为基本的原则，上述推断明显错误。一审判决对于案件事实认定错误，判决明显不公，应驳回裕翠苑公司的诉讼请求。
水电开关厂不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判驳回裕翠苑公司的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用全部由裕翠苑公司承担。主要事实及理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2006年12月10日水电开关厂与南川东路办事处社区服务中心签订了《房屋及土地租赁合同》，一审判决不予认定水电开关厂与南川东路办事处社区服务中心签订的《房屋及土地租赁合同》。水电开关厂从签订合同到现在，一直使用的就是这块土地和房屋，也依照该合同的约定交纳租赁费，南川东路办事处从开始与水电开关厂签订合同，到后来将合同转让给裕翠苑公司，也从未否认过这一事实。裕翠苑公司与南川东路办事处社区服务中心签订协议书是2008年5月份，裕翠苑公司是接替了南川东路办事处来管理青海机床锻造厂破产清算组交给南川东路办事处的一些财产。水电开关厂与裕翠苑公司之间的租赁合同关系，是基于青海锻造厂破产组清算组与南川东路办事处的合同关系、南川东路办事处与水电开关厂之间的合同关系这同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系。但一审判决却回避了这个基本的事实，将原本不可分割的法律关系人为拆解，明显的是在故意偏袒裕翠苑公司。作为裕翠苑公司应按照合同法“买卖不破租赁”的规定，继续履行合同。水电开关厂要求裕翠苑公司继续履行合同，是完全合理合法的。一审判决在没有任何事实依据的基础上，凭空认定所谓的水电开关厂与裕翠苑公司之间应视为不定期租赁合同，可以随时解除的说法，毫无事实依据和法律规定，是对水电开关厂极其不公平的认定。一审判决认定21幢房屋存在的事实。水电开关厂虽不认可拆除的事实，但作为承租方应对租赁物负有保管义务，应对租赁物的灭失承担相应的赔偿责任。这种认定完全是捏造事实、混淆视听。因为青海锻造厂破产清算组从未将21幢房屋移交给任何人，因此21幢房屋不是水电开关厂的租赁物，水电开关厂没有承担任何责任的义务。2l幢房屋的所有、管理、使用、收益权均归破产清算组，裕翠苑公司均无权主张任何权利。一审判决水电开关厂赔偿给裕翠苑公司209385元没有任何事实与法律的依据，严重损害了水电开关厂的合法权益。2、一审判决自相矛盾，不能自圆其说。如水电开关厂从来没有与裕翠苑公司有过任何形式上的租赁关系，那么就不存在解除合同、水电开关厂支付租金和赔偿损失的基础。
裕翠苑公司辩称，1、水电开关厂的上诉请求没有事实和法律依据，一审查明事实双方认可且裕翠苑公司对该房屋和土地的所有权和处置权在一审中陈述清楚。2、关于21幢房屋交付问题，裕翠苑公司一审提交了证据，且符合法律规定，水电开关厂的上诉请求没有证据证明。
二审经审理确认一审查明的事实。
经审理，本案争议的焦点为：（一）本案的双方当事人之间是否存在合同关系，若存在合同关系，合同应否解除；（二）本案中水电开关厂承租的范围问题；（三）水电开关厂应否向裕翠苑公司支付租金238554元及赔偿房屋灭失的损失50万元。
（一）关于本案双方当事人之间是否存在合同关系，若存在合同关系，合同应否解除的问题
2006年12月10日南川东路办事处及南川东路办事处物业管理服务中心与水电开关厂签订《房屋及土地租赁合同》，约定将位于青海机床锻造厂子弟学校东侧约3.0亩空地租赁给水电开关厂，但在实际履行中，水电开关厂承租的并不是上述约定的租赁物，双方并未以书面合同变更租赁标的物，上述出租方即将原属青海机床锻造厂建筑公司料场交付水电开关厂租赁使用，双方之间建立以原租赁合同为基础的租赁关系。在上述合同履行过程中，2008年5月31日西宁裕丰养殖有限公司与南川东路办事处签订协议，南川东路办事处将青海机床锻造厂管理的非经营性资产及产权和物业全部移交给西宁裕丰养殖有限公司管理。西宁裕丰养殖有限公司名称变更为裕翠苑公司后，上述租赁物的权利主体变更为裕翠苑公司。虽然裕翠苑公司与水电开关厂未签订书面租赁合同，但双方之间存在事实上的租赁合同关系，双方之间的相应权利义务仍应受上述《房屋及土地租赁合同》约束。在水电开关厂未按合同约定支付租金的前提下，裕翠苑公司享有对租赁合同的法定解除权，因此，裕翠苑公司与水电开关厂之间的租赁合同关系应予解除。水电开关厂关于应继续履行租赁合同的上诉理由不能成立，不予支持。
（二）关于水电开关厂承租的范围问题
如上所述，双方当事人对于水电开关厂实际租赁原属青海机床锻造厂建筑公司料场无异议，只是对于在该场地上是否存在21号房屋存在争议。从双方当事人提交的证人证言、第三方形成的其他证明材料等证据来看，各自所提交的证据与对方提交的证据之间相互矛盾，并且上述证据对于是否存在21号房屋来说都是传来证据，均无法直接证明21号房屋存在并租赁给了水电开关厂。双方均认可两次移交资产形成的移交清单，并且经过了青海锻造厂破产清算组与南川东路办事处、南川东路办事处与裕翠苑公司的确认，在该清单中虽未反映21号房屋移交给了上述接交人，但在青海锻造厂破产清算组向南川东路办事处移交资产后的2004年，西宁市房产局颁发的宁房权证东（公）字第20040065**号房屋所有权证记载，本案诉争的21号仓储用房是存在的。西宁市房产局作为国家行政机关，其颁发的房屋所有权证书本身具有公示效力，在无其他证据证明该房屋所有权证记载内容存在瑕疵的情况下，其证明效力大于证人证言和第三方形成的其他证明材料。因此，在水电开关厂的承租物中包括21号房屋。水电开关厂上诉主张21号房屋并不存在的理由不能成立，不予支持。
（三）关于水电开关厂应否向裕翠苑公司支付租金238554元及赔偿房屋灭失的损失50万元的问题
承上所述，由于裕翠苑公司在接受南川东路办事处移交的资产后，并未与水电开关厂签订新的租赁合同，双方之间建立的是以南川东路办事处与水电开关厂原租赁合同为基础的租赁关系，并且租赁物中包括21号房屋，一审法院参照上述租赁合同约定的租金标准判令水电开关厂向裕翠苑公司支付相应的租金7万元，符合双方合同的实际履行情况。裕翠苑公司关于水电开关厂向其支付除此之外租金的上诉主张依据不足，不予支持。现有证据能够直接证明21号房屋包括在水电开关厂的租赁范围内，水电开关厂作为承租人对承租物有保管义务，对租赁物的灭失应承担相应的赔偿责任。一审法院经询价确定水电开关厂承担209385元赔偿责任并无不当。裕翠苑公司按其主张要求水电开关厂承担房屋灭失赔偿责任的上诉理由缺乏事实依据。不予支持。
本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费30960元，按一审判决执行。二审案件受理费16676.78元，由青海裕翠苑房地产开发有限公司负担11186元，西宁市城东区水电总公司开关厂负担5490.78元。西宁市城东区水电总公司开关厂多预交的25469.22元案件受理费，退还西宁市城东区水电总公司开关厂。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝文甲
审 判 员 吴 蓓
代理审判员 刘江静
二〇一五年七月三日
书 记 员 温继红