辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1305号
上诉人（原审被告）：曹琳。
被上诉人（原审原告）：陶夕君。
委托代理人：张倩。
委托代理人：陈宏伟，辽宁安融律师事务所律师。
原审原告陶夕君与原审被告曹琳房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年1月6日作出（2015）中民初字第5584号民事判决，曹琳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人曹琳，被上诉人陶夕君的委托代理人陈宏伟和张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶夕君一审诉称：原告系大连市中山区鸣鹤街1号的公有住房的使用权人，2014年7月1日原告与被告签订《租房合同》，原告将上述房屋出租给被告。按照合同约定，租期为3年，即从2014年7月1日至2017年7月1日，租金每年23,000元，每年度期满前10日支付下年度房租。故原告应在2015年6月20日之前支付2015年7月1日至2016年6月30日租金，但至开庭之日，已过约定日期近4个月零9天，经原告多次催要，被告依旧不支付租金，被告的行为已经给原告造成了一定的损失。原告解除合同的依据和理由是充分的，根据合同法第94条第3项的规定，本案是房屋租赁合同纠纷，支付租金的义务是被告的基本义务和主要义务，本案�被告的拖延、拒绝支付租金，这种行为属于严重的违约行为，在经过原告多次口头通知和一次书面通知后，仍旧未付租金，无奈原告依据合同法第96条规定，向被告送达了解除合同通知书，并且原告提供证据证明被告已经签收，也就说原告解除合同的理由完全符合法定程序，程序也是按照法律规定做的。关于被告提到的原告打砸行为，被告并没有提出一份证据来证明这种说法，纯属于主观臆断，本案是房屋租赁合同纠纷，原告目前并没有得到公安机关关于原告有打砸行为的任何通知，退一步讲，如果属于治安案件或刑事犯罪，应当由公安机关进行处理，与本案案由不发生冲突。如果被告认为原告侵犯其财产，应举证加以证明，目前被告没有任何一份证据进行证明。通过庭审及双方举证质证，原告的诉请和理由有充分的证据支持，要求解除租赁合同的诉请也有充分的法律依据，而被告的答辩既无证据支持又无法律依据，所以请求支持原告的主张，维护原告的权利。根据《合同法》及相关司法解释的规定，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，依法保护原告的合法权益。请求法院依法判决解除原告与被告签订的《租房合同》，被告将承租的房屋交还原告；被告向原告支付拖欠的房租租金暂定8242.10元（自2015年7月1日至2015年11月9日，23000元/年÷12个月÷30天=63.9元，共计129天）及逾期支付租金的利息（自2015年7月1日始至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；被告给付原告至第一次开庭日的水费273元、电费133元，合计406元。
被告曹琳一审辩称：一、被告订立的租房合同，根据《合同法》第四十四条规定合法有效，不能随意解除，原被告若解除，应�照合同法一百一十四条承担相应的经济损失和违约金；二、根据《合同法》二百二十条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告有正当理由暂不支付，原告聚集多人对被告实施打砸行为且公安机关正在处理；三、原告的诉讼请求暂定5750元，暂定是不确定支付困难，诉状末行称“故原告应在2015年6月20日前支付……”被告还支付多少，原告（被告）为什么要支付?四、欠缴的水电煤气费，原告不是缴费权利人，被告知道问谁缴费，由于错讼原告履行承担讼诉费，不同意解除合同。
一审法院审理查明：2014年7月1日，原告陶夕君与被告曹琳签订了《租房合同》，约定原告将位于中山区鸣鹤街1号房屋出租给被告居住，租期3年，自2014年7月1日至2017年7月1日，按年度交付，每年23,000元；租期内的水、电、煤气、有线电视、卫生等费用由被告承担，季度期满乙方应在期满前10日交付下季度租金。2015年9月15日，原告向被告发出了《支付租金通知书》，通知被告应在2015年6月20日前支付2015年7月1日至2016年6月30日的房屋租金，要求被告在收到本通知7日内支付租金，若逾期不支付，原告将单方解除《租房合同》。被告认可收到了该通知书。原告主张被告应于2015年6月20日前交纳自2015年7月1日至2016年7月1日年度的房屋租金。被告主张应于2015年7月1日交纳自2015年7月1日至2016年7月1日年度的房屋租金。被告至今未缴纳2015年7月1日至2016年7月1日年度的房租。被告于2015年10月12日收到本案起诉状。另查案涉房屋为原告承租的公有住房。
一审法院认为：原告陶夕君与被告曹琳签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，双方应恪守履行，否则应承担违约责任。被告作为承租方应按约定支付房租，而无论是按照原告主张的支付房租时间2015年6月20日前，还是按照被告主张的2015年7月1日，被告均属于迟延交付房租，且在原告催告后，被告仍然至今未支付房租，故原告有权解除合同，要求被告腾退房屋，支付拖欠的房屋租金及利息。关于原被告《租房合同》解除合同的日期及被告拖欠租金数额问题，虽然原告提举解除合同通知书、快递签收单，证明其向被告送达了解除合同通知书，但原告提举的快递签收单为复印件，且被告否认收到上述通知书，故对该两证据一审法院无法采信，一审法院认为应以被告收到本案起诉状之日（2015年10月12日）为案涉《租房合同》解除之日，原告基于合同要求被告支付的租金亦应于该2015年10月12日截止，故被告应向原告支付的房屋租金应为6490.41元（自2015年7月1日至2015年10月12日共计103天，23,000元÷365天103天）。关于原告请求判令被告给付原告至第一次开庭日的水费273元、电费133元的诉讼请求，因原告主张的上述水费和电费，并非实际发生数额，而是原告根据以前发生的水电费的每月平均数额推算得出，一审法院认为，原告主张的水电费应以实际发生为准，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告提出的原告于2015年7月1日带人来被告在案涉房屋经营的店铺打砸，打砸这件事还没有处理，所以房租现在还不能交给原告的抗辩，一审法院认为抗辩权的行使要基于同一双务合同产生的有对价关系的两项债务，在租赁合同中支付租金的对价是交付租赁房屋，而被告提出的原告故意损害其物品的抗辩，与本案不属于同一法律关系，如被告认为原告应予以赔偿，可另行主张，而不应作为拒不支付房租的抗辩理由。关于被告提出的在6月20日前给原告打电话要支付房租，居民委也给原告打电话，但原告不接电话一节，因被告未提供证据予以证明，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、原告陶夕君与被告曹琳2014年7月1日签订的《租房合同》于2015年10月12日解除；二、被告曹琳于判决发生法律效力之日起十日内向原告陶夕君支付房屋租金6490.41元及利息（按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计息，自2015年7月1日起计算至判决确定的给付之日止）；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告曹琳于判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市中山区鸣鹤街1号房屋腾退给原告陶夕君；四、驳回原告陶夕君的其它诉讼请求。案件受理费减半收取30元，由原告陶夕君负担10元，被告曹琳负担20元。
曹琳的上诉请求是:撤销大连市中山区人民法院（2015）中民初字第5584号民事判决，查清事实重新审核和认定，并依法合理审理或者将本案发回重审；一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由:上诉人认为，是被上诉人严重违约导致了双方所签订的房屋租赁合同履行不能，上诉人己按照合同的约定履行了自己的约定义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应对上诉人予以赔偿。在认定法律事实方面�一审法院犯有对事实认定不清的错误。第一，在原审庭审中，被上诉人提供的证据材料中有一份关键证据材料《房屋租赁合同》，该证据中第六条约定甲方在乙方承租使用期内，不得干扰乙方正常生活，该合同签订的承租使用期为2014年7月至2017年7月，然而被上诉人从2015年7月1日开始公然带人干扰上诉人的正常经营和生活。而原审法院对这一重要证据的质证予以疏漏。第二，上诉人自2015年6月20日始多次给被上诉人致电要求支付租金，但被上诉人一直不接听电话，期间居委会也因社区工作多次联系被上诉人，也没人接听电话。2015年7月1日被上诉人带人到上诉人承租的房屋打砸，结合被上诉人拒接电话的行为，上诉人有理由认为被上诉人为故意，被上诉人的行为并未履行《房屋租赁合同》第六条。第三，被上诉人于2015年7月1日的行为严重干扰上诉人的日常生活，侵犯了�诉人的财产。目前公安机关正在处理，但被上诉人经公安机关多次传唤未到，明显为故意为之，且被上诉人并未对上诉人或公安机关做出解释，被上诉人的行为没有履行《房屋租赁合同》第六条。综上所述，上诉人认为被上诉人恶意不履行合同约定的义务，原审法院有认定事实不清的错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款第（二）项、第（三）项之规定，上诉人请求大连市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
陶夕君二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求、事实与理由。1、一审法院对房屋租赁合同的效力认定完全符合法律规定，对租赁双方权利义务的认定也具有法律依据，根据合同法第94条第三项的规定，本案是房屋租赁合同纠纷，支付房租是承租人的基本义务和主要义务，上诉人作为承租�拖延拒绝支付租金的行为已经属于严重的违约行为，在经过被上诉人多次口头通知和一次书面通知后，仍未支付租金，无奈根据合同法第96条规定，向上诉人送达了解除合同通知书，要求解除合同，所以本案违约方是上诉人，直到二审开庭上诉人已经拖欠10个月房租没有支付。在二审上诉状中，上诉人诉称的事实和理由不真实，比如上诉人诉称2015年7月1日被上诉人公然带人干扰上诉人的正常经营和生活，首先2015年7月1日时间表述是错误的。在上诉状中有三处这样的表述，所以在此一并提醒上诉人通过上诉人在一审中提交的监控录像，可以证明是2015年7月2日而非7月1日。其次需要明确的是并非是被上诉人公然带人干扰上诉人的正常经营和生活，而是依据双方租赁合同第一条的约定，上诉人应当在2015年6月20日前向被上诉人支付2015年7月1日至16年7月1日的租金，此期间被上�人多次通知上诉人，上诉人对此置之不理，一直不支付租金，直到2015年7月2日，被上诉人认为上诉人不支付租金的行为已经严重影响到合同的履行，正好有其他人打算租赁该房屋，所以当天带领几个看房人来看房。事实上是上诉人针对看房人发生的过激行为，并非是被上诉人公然带人干扰，也不存在违反租房合同第6条的约定。2、关于上诉人诉称的自2015年6月20日开始多次给被上诉人致电要求支付租金，被上诉人一直不接听电话，这一节也是没有依据的说法。上诉人从来没有向被上诉人主动打电话要支付租金，居委会也没有与被上诉人联系过，在一审中上诉人提到过该说法，被上诉人要求其举证，主审法官也示明其履行举证义务，但是上诉人举证不能，故一审法院不予采信。需要说明的是被上诉人出租房屋的目的是得到租金的对价，如果按照上诉人的说法，被上诉�到期拒收租金，拒接电话就是为了故意打砸，为了干扰正常生活，有正常思维的人都理解这样是没有任何意义的。3、关于上诉人以被上诉人侵犯其财产为由来抗辩拒不支付租金一节是混淆法律关系的说法。被上诉人是否侵犯了其财产，一审中上诉人不能提供证据加以证明，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，假设上诉人有证据证明被上诉人侵犯了其财产，因与本案不属于同一法律关系，故不能作为拒不支付租金的抗辩理由，至于上诉人陈述的公安机关是否处理一说，直到今天被上诉人也没有接到公安机关关于有打砸行为的任何通知。退一步讲，如果被上诉人的行为属于治安案件或刑事案件，应该由公安机关进行处理，与本案房屋租赁合同纠纷的案由不发生冲突。按照法律规定应该分别处理。综上，上诉人的上诉请求和理由均是主观臆断，请求二审法院依法驳回上诉�维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为，陶夕君与曹琳签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的，双方均应全面履行合同，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。本案的焦点问题是案涉《租房合同》应否解除、曹琳应否支付房屋租金及腾退房屋。
关于案涉《租房合同》应否解除的问题。《租房合同》第一条和第五条约定租期为2014年7月1日至2017年7月1日，房屋租金按年度交付，年度期满前10日交付下年度租金；如果违反上述任何一条款，甲方（陶夕君）有权终止合同。2015年6月30日，第一个年度期满，曹琳应在2015年6月20日前支付下一年度的租金，曹琳主张约定的交付租金的时间是2015年7月1日的观点，与其所述其和居民委在2015年6月20日前给陶夕君打电话要支付租金、陶夕君不接电话是相矛盾的，即便其主张的观点是正确的，其在接到陶夕君向其邮寄的《支付租金通知书》后，直至一审庭审也未交付租金，其行为已构成违约，因此，无论是根据合同约定还是法律规定，陶夕君均有权要求解除合同。一审判决案涉《租房合同》解除正确，应予维持。
关于曹琳应否支付房屋租金及腾退房屋的问题。支付房屋租金是房屋租赁合同中承租方应履行的合同义务。曹琳主张其和居民委在2015年6月20日前给陶夕君打电话要支付租金、陶夕君不接电话不仅没有证据予以佐证，而且陶夕君拒接电话、不收租金与出租人出租房屋目的相悖，不符合常理。关于曹琳提出的陶夕君于2015年7月1日带人来案涉房屋打砸事情还没有处理，所以不能交付房租的抗辩，因损害财物的行为属侵权，双方当事人之间形成的是侵权法律关系与本案的合同纠纷法律关系，不属同一法律关系，不能作为拒不支付房租的理由。陶夕君是否实施了打砸行为，应如何处理，不属本案审查范围，曹琳可另行主张。房屋租赁合同解除的法律后果是腾退房屋。因此，一审判决曹琳支付房租及利息并将案涉房屋腾退给陶夕君正确，应予维持。
综上，曹琳的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元（曹琳已预交），由上诉人曹琳负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年五月三十一日
书记员 王 亮