辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6913号
上诉人（原审被告)：大连华锐重工铸业有限公司，住所地瓦房店市西郊工业园区华锐路1号。
法定代表人：孙福俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛震宇，辽宁正良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘淼，辽宁正良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连中兴合金钢铸造有限公司，住所地瓦房店市松树镇松树村。
法定代表人：温涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程晓柱，辽宁甘来律师事务所律师。
上诉人大连华锐重工铸业有限公司（以下简称华锐公司）因与被上诉人大连中兴合金钢铸造有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华锐公司委托诉讼代理人毛震宇和刘淼、被上诉人中兴公司委托诉讼代理人程晓柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华锐公司上诉请求：请求依法撤销瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初762号民事判决，依法改判。事实和理由：一审法院依据辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司（以下简称万融评估公司）的评估报告认定案涉房屋的租金严重损害华锐公司的合法权益。第一，因中兴公司起诉要求华锐公司给付自2010年3月至2012年8月期间的案涉房屋租金，又因房地产评估规范规定成交日期与估价时点相近且不宜超过一年，故该评估报告确定的估价价值时间点界定在2013年12月31日有误。又因华锐公司租赁案涉房屋期间将原来的砂石地面改造成水泥地面，单此一项便可以证明万融评估公司的评估报告所选择的评估时点无法真实反映案涉房屋承租期间的实际情况，也充分说明该估价价值时点不能真实、客观的反映华锐公司使用案涉房屋的真实租赁价格。第二，华锐公司与中兴公司在本案发生诉讼之前就已经共同委托辽宁众华资产评估有限公司（以下简称众华评估公司）作出了案涉房屋租金的评估报告，该报告虽然也是以2013年12月31日作为估价时点，但此时点系华锐公司为了与中兴公司和解而作出的让步，现中兴公司单方推翻众华评估公司的报告损害了华锐公司的合法权益，故华锐公司不同意再将2013年12月31日作为评估时点。第三，房地产评估规范列举的估价方法有市场比较法、收益法等，因案涉房屋涉及的厂房的用途是仓储，其性质属于工业用厂房，故万融评估公司作出的评估报告适用收益法的估价方法不当，其合理性不应得到认可。
被上诉人中兴公司辩称，不同意上诉人万融公司的上诉请求。主要理由是：第一，万融评估公司的评估人员到案涉房屋的现场查看时，中兴公司已明确表明案涉房屋的地面不是水泥地面，即评估时已经充分考虑到了此节事实。第二，按照评估规范的相关要求，评估租金的方法有三种，而万融评估公司作出的评估报告采用的收益法是三种方法之一，故华锐公司的上诉没有事实和法律根据。据此，中兴公司在一审中的诉讼请求有事实和法律根据，且其表示服从一审判决，要求驳回华锐公司的上诉请求。
原审原告中兴公司向一审法院起诉请求：1.要求华锐公司给付房租330万元；2.要求华锐公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：第一，中兴公司（乙方）租用大连如日铸业有限公司（甲方）厂房，双方签订《厂房租赁合同》，约定：乙方同意租用甲方位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米；租赁期限为2010年1月1日至2013年12月31日；租金标准为每天每平方米0.5元，年租金为131.4万元；租金交付方式为乙方于2010年5月30日前交付2010年度上半年租金，于2010年11月30日前交付2010年度下半年的租金。以后各年度的租金按照上述方式交付；有关厂房使用过程中所涉及的水、电、各种税费由甲方承担；乙方在租用期间，应当合理使用甲方的各种机器设备，租赁期满，如有损坏，由乙方负责赔偿；乙方有权对租赁的厂房部分或全部对外转租，乙方转租给他方时，应取得甲方同意；甲方应当保证乙方能够合理正常使用房屋，租赁期间，房屋的维修义务由甲方承担等。双方均在合同上加盖公章。第二，中兴公司与华锐公司之间存在加工承揽关系，中兴公司为承揽方，华锐公司为定作方。2010年3月至2012年8月，华锐公司租用中兴公司承租的位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米，租用期限29个月，双方未签订书面租赁合同。因双方对租金数额未达成一致意见，中兴公司于2014年3月13日向华锐公司发出《关于指定厂房租金评估机构的函》，内容为：“致大连华锐重工铸业有限公司、大连华锐重工集团股份有限公司：关于贵公司租用大连如日铸业有限公司的厂房（面积约为7200平方米），占用时间约为2010年3月至2012年8月，共计29个月。现因贵我双方一直未就占用期间的费用达成一致，我公司同意就具体租金的价格和金额问题，指定众华评估公司作为评估机构进行评估，并同意该评估机构作出的评估结果可以在司法程序中使用，评估费用由贵我双方各自承担50%。若经评估租金超过330万元，我公司同意按照330万元进行主张；若经评估租金低于330万元，我公司同意按照评估的结果进行主张。同时，若铸业公司同意以上方案，我公司同意大连华锐重工集团股份有限公司下属的各子分公司签订和解协议，同意通过承兑汇票方式六个月以上分期付款结清欠款。”该份《关于指定厂房租金评估机构的函》系华锐公司提交，用以证明华锐公司与中兴公司就租金未协商一致，华锐公司于2014年3月13日向中兴公司提出申请要求对房屋租金价格进行鉴定。中兴公司陈述因与华锐公司存在很多纠纷，总欠额达到上千万元，该证据由华锐公司起草后要求中兴公司签字并且以下属子公司解决相关债务为前提。第三，2014年3月24日，中兴公司（乙方）与华锐公司（甲方）签订备忘录，内容为：甲方于2010年3月至2012年8月（共计29个月），占用乙方实际控制下的大连如日铸业有限公司的场地（面积约7200平方米）用于存放轮毂，现因双方一直未就占用期间的费用达成一致，双方同意就具体占用费或租金的价格和金额问题，指定众华评估公司作为评估机构进行评估，并同意该评估机构作出的评估结果可以在司法程序中使用，评估费用由甲乙双方各自承担50%。甲乙双方协商一致，若经评估占用费或租金超过330万元，甲方只需支付330万元；若经评估费用低于330万元，甲方按照评估的结果进行付款。甲乙双方收到评估机构的评估结论后一个月内签订合同，签订合同后七个月内按照合同约定支付款项。本协议由双方盖章或委托代理人签字后生效，一式三份。甲方持有两份，乙方持有一份。如因本协议发生纠纷，双方协商一致由大连市西岗区人民法院管辖。甲方华锐公司与乙方中兴公司均在备忘录上加盖公章。该份备忘录系华锐公司提交，用以证明根据华锐公司申请，中兴公司、华锐公司就鉴定机构达成一致意见，并且该机构作出的鉴定结论可以作为司法程序的依据。中兴公司陈述对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，认为签订备忘录不是中兴公司的本意，双方在备忘录中并没有约定评估结论就是付款的结果；该资产评估公司完全是华锐公司指定和受益。第四，2014年3月27日，中兴公司（乙方）、华锐公司（甲方）与众华评估公司签订评估业务约定书，确认评估范围是2010年3月至2012年8月期间，甲方占用乙方实际控制下的大连如日铸业有限公司位于瓦房店西郊工业园区7200平方米的工业厂房存放产品的场地占用费价格，评估基准日为2013年12月31日等。2014年4月24日，众华评估公司作出众华评报字（2014）第38号评估报告，结论为：在评估假设成立的前提下，委估资产市场价值为人民币壹佰贰拾肆万元（小写124.00万元）。该份证据系华锐公司提供，用以证明2010年3月至2012年8月案涉场地租金为124万元。中兴公司对证据的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议：报告评估结论为税前价格，与当地同类市场价格严重不一致；该报告依据的案例根本不存在，也没有做市场调查；双方是租赁关系，不是产生占用费，该报告表述场地占用费评估明细表明显有倾向性；鉴于该报告存在严重的不公正性、不客观性，要求相关鉴定人员及鉴定机构出庭接受质询；申请对案涉场地租赁标准及费用重新鉴定。大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书（即本案在第一次二审之后作出发回重审的处理结果）中认定众华评估公司的报告存在不合理性。第五，中兴公司在本案第一次一审庭审中主张对案涉场地租金标准重新进行司法鉴定并提交书面申请。一审法院依据中兴公司的申请，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定万融评估公司为鉴定机构。该鉴定机构接受委托后，于2015年7月10日作出辽万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告，载明：估价对象范围为坐落于瓦房店市西郊工业园区原大连如日铸业有限公司所有的建筑面积为7200平方米的工业厂房，包括估价对象房屋及其占用地的土地使用权；价值时点为遵循估价目的及估价委托人的委托，本次估价价值时点为2013年12月31日；价值类型为根据估价目的，本次估价采用市场价值类型；估价方法为采用收益法进行评估；估价结果：估价对象在价值时点的市场年租金为人民币玖拾叁万柒仟元整（￥93.7万元），折算到2010年3月至2012年8月共计29个月的租金总计为人民币贰佰贰拾陆万肆仟肆佰元整（￥226.44万元）。中兴公司对估价报告没有异议，华锐公司对估价报告有异议，提出如下问题：评估报告价值时点有误，实际使用期间2010年3月-2012年8月与评估价值时点2013年12月31日相距较远，不能真实客观反映案涉厂房使用期的真实租赁价格；此前众华评报字（2014）第38号评估报告之所以定在2013年12月31日，是双方为了达成和解华锐公司作出的妥协，现中兴公司要求重新评估，华锐公司不同意将价值评估时点定在2013年12月31日；根据房地产估价规范，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要估价方法，评估机构选用主要用于评估写字间、住宅租赁价值的收益法来计算厂房租金收入不具有合理性、全面性、准确性，评估方法不恰当；华锐公司有理由怀疑该份评估报告的客观性和准确性。第六，大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书中认为万融评估公司的报告亦存在并非完全客观准确之处，重审时对此应当进一步核实，并对案涉房屋租金的数额依法作出认定。本次重审中，鉴定机构万融评估公司派岳英会、魏晓君出庭接受质询，对华锐公司提出的问题予以解答：对房屋租金数额进行评估的方法正常有三种即市场比较法、收益法、成本法。接受委托后首先考虑选用市场比较法，并进行市场调查、到估价对象所在地周边厂房租赁情况进行询问、调查，发现在价值时点之前，没有三个以上真实的出租案例，不适用市场比较法做本案鉴定；成本法虽可以测算房屋租金，但是该方法仅体现了房地产使用过程中的成本支出，未能体现估价对象的效用价值及对房地产市场的需求等可能对市场租金产生影响的因素，不能很好体现出市场租金的内涵，因此在本次鉴定中未采用成本法；收益法是对估价对象未来收益的利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转化为价值的估价方法。对市场租金的评估可以倒算的方法，即先测算出估价对象房地产的市场价值，然后用报酬率倒算出估价对象的年净收益，进而测算估价对象的市场。经过综合分析，本次鉴定采用收益法进行评估。鉴定过程：首先运用成本法测算估价对象房地产的市场价值，采用房地分估的模式，即房地产市场价值=建筑物市场价值+土地使用权市场价值。建筑物市场价值为建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，测算出建筑物重置成本，再减去建筑物折旧，测算出房屋在价值时点的价值。对土地使用权的价值采用市场比较法，估价对象所在的瓦房店市西郊工业园区在价值时点前有出让的成交实例，因此用市场比较法，进行比较修正。测算对象所在土地剩余使用年期为45.5年的土地使用权价值。然后采用收益法倒算求取估价对象房地产的年净收益，根据估价师对工业厂房出租时对租金内涵情况的调查，租金包括房屋维修费用、管理费、保险费、土地使用税，不包含营业税金及附加、房产税、水电费，因此估价对象市场租金在房地产年净收益的基础上，加上房屋维修费、管理费、保险费、土地使用税，测算出房地产市场租金。在鉴定过程中，对涉及到土地价值的评估，经过实地考察、调取三个成交实例，并向本院提交三个实例的资料，华锐公司对实例资料没有异议。第七，中兴公司在庭审中变更诉讼请求为：以评估结论226.44万元作为华锐公司给付租金的数额。
一审法院认为，中兴公司与华锐公司虽未签订书面的厂房租赁协议，但双方认可华锐公司自2010年3月至2012年8月租用中兴公司承租大连如日铸业有限公司位于瓦房店市西郊工业园区的厂房，建筑面积7200平方米，租用期限29个月，因此应认定中兴公司与华锐公司之间存在租赁关系，华锐公司应向中兴公司交付承租厂房期间的租赁费。因双方对租金数额未达成合意，华锐公司于2014年3月13日向中兴公司提出申请要求对房屋租金价格进行鉴定；2014年3月24日，中兴公司根据华锐公司申请与华锐公司签订备忘录，约定双方同意就具体占用费或租金的价格和金额问题，指定众华评估公司作为评估机构进行评估。众华评估公司接受双方委托后作出众华评报字（2014）第38号评估报告，结论为2010年3月至2012年8月案涉场地占用费为124万元。因中兴公司对评估结论不予认可，没有按照备忘录的约定在收到评估结论一个月后与华锐公司签订合同。大连市中级人民法院在（2015）大民二终字第01638号民事裁定书中认定众华评估公司的报告存在不合理性。故对该评估报告一审法院不予采信；一审法院依据中兴公司的申请，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定万融评估公司为鉴定机构。该鉴定机构接受委托后作出辽万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告，华锐公司对估价报告以2013年12月31日作为本次估价价值时点有异议，结合双方在2014年3月27日签订的评估业务约定书中已经确认评估基准日为2013年12月31日，应认定为双方合意，因此本次评估以该时间作为价值时点有事实依据；对于华锐公司提出依据房地产估价规范，有条件应选用市场比较法为主要估价方法，评估机构选用收益法来计算厂房租金不恰当。鉴定机构在本次重审中又派员对本次估价采用收益法进行评估的理由、评估过程作出充分、合理的解释说明。经审查鉴定机构和鉴定人员具备相关的鉴定资格、鉴定程序合法、鉴定结论充足，其鉴定结论应作为证据使用。故中兴公司要求华锐公司给付2010年3月至2012年8月共计29个月的租金226.44万元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。华锐公司的抗辩主张无事实与法律依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第二十八条的规定，作出如下判决：被告大连华锐重工铸业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连中兴合金钢铸造有限公司租金226.44万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33200元（原告大连中兴合金钢铸造有限公司已预交），实际收取案件受理费24915元，鉴定费26000元，合计50915元，由被告大连华锐重工铸业有限公司负担。余额8285元，退回原告大连中兴合金钢铸造有限公司。
本院二审期间，因华锐公司、中兴公司对一审认定的事实部分均表述无异议且均未提交新证据，故本院对一审查明的事实予以确认，同时本院对一审判决查明的事实所依据的《厂房租赁合同》、《关于指定厂房租金评估机构函》、《备忘录》、评估业务约定书、众华评估公司众华评报字（2014）第38号评估报告、万融评估公司万融房鉴报字（2015）第023号房地产估价报告等证据的真实性予以确认。又因前述证据中记载的相关内容及众华评估公司在本案第一次一审庭审时派员出庭陈述评估过程等情况在一审判决的查明事实部分并未予以说明，故本院二审补充查明的事实如下：第一，万融评估公司作出的评估报告第6页中记载经本案双方当事人确认在价值时点2013年12月31日该厂房（即案涉房屋）内的地面为石子地面尚未进行水泥砂浆抹面。第二，众华评估公司在本案第一次一审庭审时派员出庭对其所作出的评估报告予以说明，该评估公司的出庭人员陈述其公司在对案涉房屋的租金评估过程中虽然通过电话询价，但并无电话询价录音，亦无询价记录，且对三个案例所述的厂房租金情况并未去现场核实即仅是通过电话核实。第三，本案在第一次二审审理时，双方当事人均同意支付租金220万元，但因中兴公司不同意向华锐公司开具发票致使调解未果。
本院认为，结合本案双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：众华评估公司、万融评估公司分别对案涉房屋租金作出的评估报告如何认定的问题。
针对此焦点问题，本院认为，依据本案现有证据对案涉房屋租金数额可以以万融评估公司作出的评估报告予以确认，主要理由如下：首先，虽然华锐公司、中兴公司作为案涉房屋的承租方、出租方没有签订房屋租赁合同，但双方作为交易主体在签订案涉备忘录时理应对房屋的租金数额有着相对合理的判断，而结合华锐公司与中兴公司签订的备忘录可以看出，双方对案涉房屋租金数额亦是有相对预期的，即双方在备忘录中对案涉房屋租金是以330万元为最高限。其次，由于众华评估公司作出的评估报告中记载案涉房屋租金数额为124万元，该数额与华锐公司、中兴公司对案涉房屋租金的预判和预估存在200余万元的差距，且明显与当事人合理的预期不相符，又由于结合众华评估公司派员出庭对其所作出的评估报告给予的解释说明来看，众华评估公司在对案涉房屋的租金进行评估之时是通过电话询价等方式作为评估结论的主要依据，且众华评估公司并未提供充分证据证明其询价过程等情况，因此，仅凭现有证据不能充分认定众华评估公司作出的案涉房屋租金的评估报告具备客观、真实、准确、合理等情形。再次，本案在一审庭审时，万融评估公司已派员出庭接受双方当事人的询问且对其作出的案涉房屋租金的评估报告中所采取的评估方法等相关事宜作以了详细的解答。虽然华锐公司对万融评估公司作出的评估报告提出异议，但其在本案两次一审及截至目前并未通过申请重新鉴定、申请具有专门知识的人出庭代表其对鉴定意见进行质证或对案件事实所涉及的专业问题提出意见等方式来对万融评估公司作出的评估报告提出相对专业性的建议和意见，故现仅凭华锐公司单方对评估报告的理解和解释并不能充分证明其主张。据此，综合本案审理的相关情况，一审判决以万融评估公司作出的评估报告来认定案涉房屋租金数额并无不妥。
至于华锐公司上诉称因根据房地产评估规范的相关规定成交日期与估价时点不宜超过一年，且案涉房屋租金的给付日期是截止至2012年8月，故万融评估公司作出的评估报告中确定估价时点在2013年12月31日有误一节，本院认为，因房地产评估规范中并未规定成交日期与估价时点绝对不能超过一年，又因华锐公司并未提供充分证据证明其自应当支付案涉房屋租金的时间节点至估价时点的期间必然存在房屋租金变化较大的情况，故华锐公司的该项上诉理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。
至于华锐公司上诉称因其在租赁案涉房屋期间对房屋的地面改造成水泥地面，故万融评估公司确定的评估时点不能真实反映案涉房屋承租期间的实际情况且作出的租金价格也不是真实的一节，本院认为，因万融评估公司作出的评估报告中已明确记载经本案双方当事人确认案涉房屋的地面在评估时点（即2013年12月31日）尚未进行水泥砂浆抹面，故可以认定万融评估公司在对案涉房屋进行租金评估时并未以房屋内的地面为水泥地面来作为基础进行评估。据此，华锐公司的该项上诉理由，无充分的事实和法律根据，本院亦不予支持。
综上所述，华锐公司的上诉请求没有充分的事实和法律根据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24915元，由大连华锐重工铸业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年十二月十三日
书记员 王 晨