苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初841号
原告：苏州工业园区商业旅游发展有限公司，组织机构代码13484715-1，住所地江苏省苏州工业园区凤里街336号。
法定代表人:刘以广，经理。
委托诉讼代理人:钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程琳，江苏名仁律师事务所律师。
被告：郑光春，男，1984年2月17日生，朝鲜族，户籍地黑龙江省桦南县。
被告：苏州爱谈餐饮有限公司，组织机构代码30203393-2，住所地江苏省苏州工业园区文化水廊商业街现代休闲广场路A101、A102。
法定代表人：李承云，执行董事。
共同委托诉讼代理人：李成林，北京大成（苏州）律师事务所律师。
原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司（以下简称商旅公司）诉被告郑光春、苏州爱谈餐饮有限公司（以下简称爱谈餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告商旅公司的委托诉讼代理人钟晶晶、程琳、被告郑光春、爱谈餐饮的共同委托诉讼代理人李成林到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告商旅公司诉称：原、被告于2013年8月5日签订《商业用房租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区现代休闲广场A101、A102的房屋，租赁期限自2013年9月1日至2019年8月31日，双方对于租赁面积、租金与综合管理费支付时间及合同解除、违约责任等均有约定。从2015年6月1日开始，被告拖欠租金、综合管理费合计338884.7元以及水费3731.5元，原告多次催要无果。2015年10月29日，原告委托律师向被告发函催缴租金及综合管理费、水费并主张解除合同，被告收函后也未按照要求履行付款及交付房屋的义务。原告现起诉至法院，请求判令：1、确认原告商旅公司与被告郑光春于2013年8月5日签订的《商业用房租赁合同》自2015年11月1日解除；2、两被告立即将承租的位于苏州工业园区现代休闲广场A101、A102房屋腾空并返还原告；3、两被告支付拖欠的2015年6月1日至2015年10月31日期间的租金及综合管理服务费338884.7元，支付拖欠水费3731.5元（水费自2015年6月1日暂计算至2015年9月29日），支付逾期交回承租房屋的使用费246461.6元（使用费自2015年11月1日暂计算至2016年1月10日，应计算至被告实际返还房屋之日）支付违约金211252.8元，以上各项扣除被告已支付的211252.8元的保证金外，被告还应支付原告共计589077.8元；4、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告主张已于2016年5月1日自行收回房屋，故自愿撤回第二项诉请；第三项诉请中明确本案只主张水费3731.5元，承租房屋使用费也计算至2016年5月1日。
被告郑光春、爱谈餐饮辩称：1、原告商旅公司与郑光春之间的签约租赁属实，房屋是郑光春与爱谈餐饮共同使用，确认租赁合同于2015年10月11日解除。2015年10月31日之后，被告郑光春就没有使用该房屋，被告爱谈餐饮也已停止经营。2015年10月31日之后原告已经实际控制房屋，且被告没有实际使用该房屋。2015年年底，原告在未通知被告的情况下已经将被告郑光春的财产全部转移；2、对于原告诉请截至2015年10月31日欠付的租金及物业管理费、水费属实，确实未交付，也愿意直接向原告交付。违约金确认合同约定金额，同意以保证金折抵；3、关于原告主张的房屋使用费，原告已发函解除租赁合同，原告未及时收回房屋导致损失扩大，不应由被告承担；4、商业用房租赁合同是原告与被告郑光春所签订的租赁合同，爱谈餐饮并非合同主体，因此原告主张两被告共同承担租赁费及赔偿责任没有法律依据。综上，请求法院依法裁决。
经审理查明：位于苏州工业园区文化水廊商业街现代休闲广场的房屋产权人为商旅公司。爱谈餐饮成立于2014年5月27日。2013年8月5日，商旅公司（出租方）与郑光春（承租方）签订《商业用房租赁合同》（编号zs-
zl-2013004），约定出租方将上述房屋中的A101、A102室出租给承租方，租期为2013年9月1日至2019年8月31日，租赁期限内每年度的租金及综合管理服务费均按照面积进行约定，承租方应当按照合同季度（每季三个月）支付租金及综合管理费，第一季度费用于签约后7日内支付至出租方指定账户，此后费用于该季度开始前至少提前15日支付给出租方指定的账户，未经出租方事先书面同意，承租方不得在支付租金及管理服务费时做任何扣减或者抵消。出租方收到各期租金及综合管理服务费之后，向承租方开具相应发票。承租方在签约后5日内交付相当于三个月租金额数量的保证金211252.8元，在租期内承租方欠付租金等费用的及违约金、赔偿金等应付款项超过10天的，出租方在经书面通知承租方的情况下可以随时从保证金中扣除该等金额，保证金被扣除后承租方应当在出租方书面要求后15天内补足。保证金在租期届满或合同被提前解除后30天内无息退还。租赁房屋仅作经营餐厅使用，店名为“爱谈韩国主题餐厅”，品牌为“爱谈”（如有），且应与本合同签订之前承租方提供给出租方认可的商业计划方案一致，违反使用目的及范围的行为视为违约。承租方逾期支付租金、综合管理服务费等应付款项的，费用不满3个月或者累计不超过10000元的，出租方有权要求承租方履行义务、纠正违约行为并要求承租方承担全额保证金50%的违约金，由此给出租方造成的损失超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿。承租方有下列情形的视为根本违约，承租方此前承担的违约责任独立承担，出租方有权要求出租方承担相当于全部保证金金额作为违约金，并可以解除合同，造成损失超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿：（1）、承租方逾期支付租金、综合管理服务费等应付款项的，费用超过3个月或者累计金额超过10000元的；（2）、承租方擅自转租的；（3）、承租方单方面宣布解除合同或者以实际行动表示不再履行合同的但尚未经双方协商一致解除合同，或者因承租方故意或者重大懈怠行为导致其履行合同的资格和能力遭受实质性贬损，导致本合同无法、难以或者没有必要继续履行的……承租方根本违约后，如果出租方要求承租方承担上述违约责任的同时没有解除合同，并不意味着出租方放弃该等解除权，出租方在承租方根本违约行为发生之日起的2年内可以随时行使解除权。出租方可能遭受的损失包括：1、直接损失；2、合理的间接损失，为本合同解除之日起按照本来正常履行本合同的3个月的可得租金损失。在承租方根本违约前提之下，承租方同意出租方或者物业方经事先提前一天书面通知承租方可以采取对租赁物业停水、停电以及其他出租方认为合理的措施，由此可能造成的对承租方不利的后果由承租方自行承担。租期届满终止时，承租方需要自担费用将租赁物业及其设施恢复至交付使用的原貌，保持完好无损交还给出租方，出租方无需赔偿任何承租方的装修费用损失。双方亦可同意保留该租赁物业内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为承租方放弃该等装修及物品的所有权，而出租方无须向承租方支付任何补偿或赔偿。合同因承租方原因被提前解除的，承租方须自担费用将租赁物业及其设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损交还给出租方，且出租方无需赔偿任何承租方的装修费用损失。双方也可同意保留租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物，若保留的则视为承租方放弃该等装修及物品的所有权，而出租方无需向承租方支付任何补偿或赔偿。承租方未能在十天内按照上述要求交还租赁物，每逾期一天须向出租方支付使用费（相当于两倍的日租金及综合管理费之和，自本合同被解除或者期满终止之日起算），且出租方随时有权采取各种措施限制承租方使用并收回租赁物业，以及出租方有权代承租方将租赁物业恢复至交付使用时的原貌，恢复原状产生的费用由承租方承担，同样承租方保留在租赁物业内的任何装修及物品视为其自愿放弃，出租方有权进行处置且无需向承租方支付任何补偿或赔偿。出租方收回租赁物业产生的费用由承租方承担。承租方归还物业之前，留置任何人员在租赁物业之内从而妨碍出租方收回物业的，上述使用费按照4倍租金支付给出租方。特别约定部分，双方约定承租方使用租赁物业作为其在租赁物业所在地新设营业性公司之后，项目公司可以替代承租方的主体行使本合同约定的权利义务，承租方为项目公司按照本合同承担的债务向出租方承担清偿责任和连带保证责任，出租方应当为承租方设立该等项目公司提供配合。双方确定合同下所发的通知均采用书面形式，并以委派人员递交、邮寄或者传真方式送达至届时各方的地址。邮寄送达的，信函交送之日为送达之日；传真送达的，以发送后第一个工作日为送达之日。合同期限内变更地址的应当立即书面告知对方。该合同下方，以黑体加粗进行提示，承租人在签约前充分阅读并理解条款内容，完全自愿接受条件，对承租物业从事经营活动风险知晓并自愿承担全部责任。合同下方，出租人处加盖商旅公司印章，承租方郑光春签字。
2015年10月29日，商旅公司委托江苏名仁律师事务所向郑光春（爱谈餐厅）发律师函，告知郑光春因其拖欠2015年6月1日至2015年10月31日的租金及综合管理费338884.7元以及2015年6月1日至2015年9月29日的水费3731.5元未支付，现告知郑光春，双方于2013年8月5日签订的《商业用房租赁合同》于2015年11月1日解除，并要求郑光春在2015年11月10日前全额支付欠付租金及管理费338884.7元、水费3731.5元、没收交付的保证金211252.8元作为违约金，并要求郑光春在2015年11月10日前将租赁物业腾空、恢复原状并返还给商旅公司，否则将采取措施限制继续使用租赁物业，以及采取有效措施自行收回租赁物业（包括但不限于对租赁物业停水、停电以及其余认为合理的措施）。该律师函在2015年10月29日按照郑光春在杭州的地址（非合同指定地址）邮寄，于2015年10月31日由他人签收。被告辩称并不知晓该律师函。
诉讼中，原告提交商旅公司在2015年8月18日、2015年9月15日以欠付租金为由向爱谈餐饮发出的停水停电通知书、苏州工业园区建屋物业发展有限公司现代广场物业服务部在2015年6月3日、苏州依仕达物业管理有限公司现代广场物业服务中心于2015年9月2日、2015年10月10日向爱谈餐饮催缴水费的通知单。被告辩称未见过上述催缴单据。
本院在2016年4月28日第一次开庭时，因被告对于原告解除合同的诉请主张予以认可，原被告均确认租赁房屋内尚有爱谈餐饮的装修、电梯、厨房装修，可移动物品已由原告自行搬离。为避免损失扩大，本院询问双方是否愿意庭后自行进行房屋交接，双方均表示愿意庭后3日内自行交接房屋。第二次开庭时，原告表示第一次庭后被告未来交接，故原告在2015年5月1日已自行收回房屋并于2016年8月22日将房屋另行出租给他人，被告认可已经房屋交接。
关于房屋。原告诉称，合同是与郑光春签订的，实际上一直使用的是爱谈餐饮。房屋由被告使用的时间是截至2015年10月31日，但之后一直未与原告办理交接手续，且室内尚有被告物品；被告辩称，郑光春在2013年9月5日签订租赁合同后，以爱谈餐饮的名义进行经营，实际上是爱谈餐饮在使用房屋。房屋确实使用至2015年10月31日，但实际上2015年6月1日起被告已不在租赁房屋内经营了。2015年10月29日原告发函，要求被告在2015年11月10前腾房，若不腾房，原告自行收房。关于室内物品，原告诉称按照合同约定剩余装饰装修应当归属原告而无须补偿或赔偿。本院另核实，2015年7、8月，爱谈餐饮分别以自己的名义向商旅公司交付多笔租金。
以上事实，由《商业用房租赁合同》、通知、律师函等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商业用房租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。原告诉称该合同己方以发律师函的形式行使单方解除权而于2015年11月1日解除，被告虽辩称未收到该律师函，但对于原告的上述陈述意见予以认可，故本院认定双方的租赁合同于2015年11月1日已解除。原告确认已自行收回房屋并撤回相关诉请，被告对此未持异议，本院不再理涉。关于原告诉请截至2015年10月31日欠付的租金、综合管理费计338884.7元以及水费3731.5元，被告对于上述欠付金额及应当向原告缴纳均不持异议，原告相关诉请本院予以支持。关于原告诉请被告从2015年11月1日计算至2016年5月1日的房屋使用费，本院认为，根据约定，合同解除后承租方应当在10天内交还租赁物业，出租方有权随时采取各种措施限制承租方使用并收回房屋。在被告方欠付租金且原告发函表明要采取措施收回租赁房屋的情况下，原告也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大。综合考量，本院酌情支持房屋使用费为30000元。综合现有证据，系因被告欠付租金导致合同解除，违约责任在于被告，原告主张没收保证金冲抵违约金，被告对此认可，本院予以确认。关于被告的责任，本院认为，郑光春作为租赁合同的签约方，应承担相关的合同责任，且其本人对于承担责任不持异议；商旅公司在与郑光春签订租赁协议时已明确知晓房屋由爱谈餐饮使用，而爱谈餐饮客观上一直使用涉案房屋并以自己的名义缴纳部分租金，视为对该合同的认可，其行为已构成债务加入，对上述债务应共同承担偿还责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法确认原被告于2013年8月5日签订的《商业用房租赁合同》（编号zs-zl-2013004）于2015年11月1日已解除；
二、被告郑光春、苏州爱谈餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司欠付租金及综合管理费338884.7元、水费3731.5元、房屋使用费30000元；
三、确认原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司收取被告郑光春交付给的保证金211252.8元无需返还；
四、驳回原告苏州工业园区商业旅游发展有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费收取9690元，由被告郑光春、苏州爱谈餐饮有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，两被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 陈学珠
人民陪审员 张伟元
二〇一七年五月十八日
书 记 员 夏李扬
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二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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