四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川08民终1341号
上诉人（原审被告）：广元市昊达置业有限公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：张雯雯，总经理。
委托诉讼代理人：王咸华，男，汉族，生于1960年3月6日，系该公司工作人员，现住四川省广元市利州区。
委托诉讼代理人：王星分，女，汉族，生于1963年6月10日，现住四川省广元市利州区，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）：广元市富兴物业服务有限公司，住所地广元市利州开发区。
法定代表人：王兴能，总经理。
委托诉讼代理人：向静，女，汉族，生于1983年1月20日，现住四川省广元市利州区，系该公司出纳。
委托诉讼代理人：梁红军，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人广元市昊达置业有限公司（以下简称广元昊达置业）因与被上诉人广元市富兴物业服务有限公司（以下简称广元富兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2337号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案受理后，于2017年12月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广元市昊达置业有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人物业管理费68245.42元；上诉费按比例承担。理由：原审对未销售的空置房的物业费判上诉人全部承担判决不公，应按合同约定的服务费与收费与服务对等原则改判。双方于2011年8月1日签订《永昌.钰苑前期物业服务合同》第七条二款约定双方协商解决。2014年4月18日，被上诉人与广元市永昌钰苑小区业主委员会签订《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，合同约定物业不得只收费不服务或多收费少服务。业主应于交房后的次月起交纳物业服务费。即上诉人为购房者承担一个月的物业服务费上诉人已经出售住房面积123.67平方米，一层商业640.8平方米，合计应承担13602.92元，其余至今未出售，一审认定19450.5元有误。上诉人不构成违约，不应承担违约责任。一审中被上诉人当庭承认，上诉人多次要求被上诉人提供银行账户，上诉人将没有争议的物业费转账支付，被上诉人要求全额支付而未达成一致意见。
被上诉人广元市富兴物业服务有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。一审没有判地下停车位，我方不服但没有交上诉费。上诉人认为服务不能达到他们的需要，就不可能继续和小区业主签订合同，空房的物业费折价收取没有法律规定。
广元富兴物业向一审法院提出诉讼请求：被告向原告支付物业服务费共计201883.26元以及按欠费金额的10%计算违约金和按同期中国人民银行贷款利率计算资金利息。
一审法院认定的事实：被告是“永昌钰苑”独栋商住小区的开发商，原告与被告于2011年8月1日签订了《永昌?钰苑前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务以及相关物业服务的收费标准，同时优惠所有业主一个月的物业服务费。该合同第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：电梯公寓1.0元/月/㎡；办公用房1.3元/月/㎡；商业用房1.3元/月/㎡…”、第七条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方与乙方协商。”、第八条“停车场收费：露天车位60元/个/月；车库车位50元/个/月的标准提取停车管理服务费。”、第九条“乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”、第三十一条约定“服务期限自2012年08月01日起至2015年07月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”后原告与广元市永昌钰苑小区业主委员会于2014年4月18日签订了《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，该合同的第三条约定“本合同期限为三年，自2014年4月15日起至2017年4月14日止。”、第九条违约责任第5项约定“甲乙双方合同违约金为一万元。”在双方签订前期物业服务合同后，被告于2013年拖欠部分物业服务费及相关费用，在原告多次催收未果后遂提起诉讼。
另查明，被告所开发的永昌钰苑小区一楼分别于2014年4月出租给洗衣馆，面积为251.56㎡、2014年6月1日出租给火锅店，面积为240.08㎡、2015年2月1日出租给派出所，面积为228.67㎡；二楼于2015年2月1日整层面积为918.45㎡出租给派出所；三楼空置至2015年6月，后开始装修为自己使用（办公室），面积为640.8㎡。小区中住宅××-×、××-×、××-×及该三层六套（即×-×、×-×、×-×、×-×、×-×、×-×被告自用部分）截止2016年底未销售。2017年销售状况未发生变化。
又查明被告交纳了一年的物业服务管理费用（××-×自用住房）1484元。被告自认截止2016年底欠原告物业服务费总计107898.1元。
一审法院认为，原被告双方签订的《永昌?钰苑前期物业服务合同》及原告与小区业主委员会签订的《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，均系各双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属合法有效，被告作为《永昌?钰苑前期物业服务合同》的签订方、《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》的业主方，均应履行两合同中所约定的义务。在原告履行了对小区物业管理和服务的义务后，被告理应依约向原告支付相关服务费用（物管费、垃圾清运费、公摊水电费等），原被告双方虽未根据《永昌?钰苑前期物业服务合同》进一步协商未售空置房的物管费计算标准，但根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，被告仍负有向原告交纳未售空置房的物管费的义务。故原告请求判令被告支付被告自用物业、出售前或出租前以及现存空置状况物业的物业服务费的请求，应予支持。庭审中，被告主张原告收取服务费应与其服务相一致，不同的物业应区别对待。该主张符合物业管理条例的精神，予以支持。对于空置物业，原告主张的垃圾清运费，公摊水电费，因该物业并无相应的服务产生，所涉及的相关收费理应区别对待。对此，原被告并无相关约定，原告的该项主张，不予支持。根据《永昌?钰苑前期物业服务合同》第七条第二款的约定，对空置房屋的物业服务费用本应由原被告双方协商决定，但在庭审中，被告提交的物业费用说明及详表，详细注明了每套住房的出售时间和商铺出租时间及计费标准，表明了被告自认的空置物业的空置时间以及住宅、商业用房物业费的计算标准（住宅：1.0元/月*㎡、商业用房：1.3元/月*㎡），原告也未举证证明原被告双方有协商一致的收费标准，故对被告主张的空置物业中计算标准予以采信。因此，被告在2013年1月起至2017年应向原告交纳的物业管理服务费应是：1、一楼为商业用房，计算标准为1.3元/月*㎡。一楼251.56㎡于2014年4月出租给洗衣馆，故该部分物业管理服务费用为4905.42元【251.56㎡×1.3元/月*㎡×15个月（2013年1月—2014年3月）】；其中将228.67㎡于2015年2月1日出租给派出所，故该部分物业管理服务费用为7431.78元【228.67㎡×1.3元/月*㎡×25个月（2013年1月—2015年1月）】；其中240.08㎡于2014年6月1日出租给火锅店，该部分被告应向原告交纳的物业管理服务费用为5305.77元【240.08㎡×1.3元/月*㎡×17个月（2013年1月—2014年5月）】。综上，一楼2013年1月至2017年6月，被告应向原告交纳物业管理服务费用总额为17642.97元【4905.42元＋7431.78元＋5305.77元】2、二楼为商业用房，计算标准为1.3元/月*㎡。二楼于2015年2月1日整体出租给派出所，故2013年1月至2015年2月系空置状态，故该时间段的物业管理服务费用应由被告向原告交纳，为29849.63元【918.45㎡×1.3元/月*㎡×25个月（2013年1月—2015年1月）】；3、（1）三楼（面积为640.80㎡，共6套房屋）虽让被告广元昊达置业作为办公用房（被告自认于2015年6月开始装修使用），但该房的性质实为住房，且在建设部门登记的为住房，故应仍按照住房标准1.0元/月*㎡计算物业管理服务费用。因三楼系被告公司现作为办公场所自用，那么空置期至现今均应由被告向原告交纳物业管理服务费用，为34603.2元【640.8㎡×1.0元/月*㎡×54个月（2013年1月—2017年6月）】，在2015年6月装修开始就产生建筑垃圾、生活垃圾及水电费，根据《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》第七条的约定“公共部位水电公摊费15元/月/户（或按实际发生公摊）。生活垃圾清运费3.50元/月/户。”，故被告应在2015年6月至2017年6月向原告交纳垃圾清运费及公摊水电费为2775元【3.50元/月/户×6套房屋×25个月（2015年6月—2017年6月）＋15元/月/户×6套房屋×25个月】，合计37378.2元。（2）住宅20-6（被告自用住房）、24-3、25-3、25-6截止2017年6月未销售，空置时间为2013年1月—2017年6月，共计54个月，被告应交纳的物业管理服务费用为26712.72元【123.67㎡×4×1.0元/月*㎡×54个月】4、关于原告进驻小区后业主入住前的住宅的物业服务费用，因原告提交的“物业服务费用明细表”与被告提交的“物业费用说明及详表”中，对该部分住宅的空置时间计算不一致，且原告未提交证据证明相应业主交纳物业费用的起算时间；同时，被告也未提交该部分证据。因此，本院无法确定该部分住宅交付的时间，亦无法确定该部分住宅的空置期期间（原告主张的物业空置期间长于被告主张的空置期间），但对于原被告有共同认可的空置期间（被告认可的空置期间），本院予以采信。故对被告提供的该部分物业服务管理费详表所计算的欠款金额10107.25元，本院亦予以采信。对原告主张的超过双方共同认可的空置期间的费用，因其未能举证证明（原告虽举出该部分住宅空置期间的单方统计表，但不能作为双方认可的交房时间的证明，亦不能作为原告向被告收取房屋空置期间物业服务费的截止时间的证据），故，原告的该项主张本院不予支持。5、对于原告主张的地下空置车库物业管理服务费用781.96㎡，以1.1元/月*㎡标准计算。因原被告双方并无该内容的约定，原告亦未能举证证明其1.1元/月*㎡的收费标准成立；且被告举证证明因原告对地面车辆管理不力，导致小区车辆在小区内乱停乱放，地下车库不能有效使用和销售。根据收费与服务相一致的原则和证据规则，原告的本项请求，不予支持。6、根据原被告双方的约定，被告作为开发商优惠全体业主一个月的物管费用（双方均认可总计费用为19450.5元），因此对原告的该主张予以支持。未销售的物业的优惠，可在实际销售后抵扣。原告主张的化粪池维修清理费用3250.00元，因被告认可修理化粪池花费3000元，对该共同认可部分，亦予以支持，对超过3000元部分的主张，原告未提交证据证明，不予支持。同时对于原告主张的9户未售空置房屋公共设施维护费及办公楼三楼装修期电梯使用费3300元、1-1#及1-2#商铺（雷雨洗衣馆）2015年12月至2017年6月物业水电费7252.40元，因原告未提供证据证实欠款的事实及金额，且涉及案外人（承租人）的权利义务，本案不处理。同时，被告所举的洗衣馆所交纳的物管费不能抵扣其应承担的物管费用。7、因被告未按合同约定向原告交纳物业管理服务费用，构成违约，对原告违约金的请求，予以支持，但根据双方签订的《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》第九条违约责任第5项的约定违约金应为10000元，原告主张10%的违约金超过约定部分（10000元）不予支持，被告因拖欠物业费，占用原告应收取的资金，原告有权主张按同期中国人民银行贷款利率计算资金利息，该两项主张并不高于最高人民法院关于资金占用利息计算的规定，对此项请求，予以支持。
综上所述，根据前第1、2、3、4、6项被告应支付原告物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费、化粪池清理费共计142657.27元（已扣除被告已交纳部分1484元）。庭审中被告虽主张因原告的服务有瑕疵，但其拒绝支付物业管理服务费用的理由并不充分，不予采信。原告主张的物业服务费用计算至2017年6月，已超出合同的约定期限，但双方仍继续沿用该合同，原告请求支付物管费至2017年6月的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告广元市昊达置业有限公司在本判决生效后十日内向原告广元市富兴物业服务有限公司支付2013年1月至2017年6月的物业管理服务费用142657.27元及利息（2013年1月起按同期中国人民银行贷款利率计算至管理服务费用付清之日止）；二、被告广元市昊达置业有限公司向原告广元市富兴物业服务有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告广元市富兴物业服务有限公司其他的诉讼请求。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明，被上诉人于2016年9月8日向上诉人去函要求支付物业服务费，上诉人于2016年9月14日回复认可优惠业主一个月物业服务费，但对空置房及停车场服务费、化粪池维修费用均提出了异议，认为被上诉人公司管理存在问题，上诉人公司未享受被上诉人的物业服务，要求进行整改验收合格后支付相关费用。双方在一、二审庭审中均认可曾经协商过，但未达成一致意见。上诉人对无争议部分要求支付，被上诉人拒收。上诉人在一审中承认愿意承担20%的物业服务费，在二审上诉中愿意承担30%的物业服务费。一审法院认定上诉人自认截止2016年底欠原告物业服务费总计107898.1元，没有相关证据证实。被上诉人进驻小区后业主入住前的住宅的物业服务费用金额10107.25元，被上诉人在一审卷中的102页的主张费用清单及庭审中均未主张该笔费用。
二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人未销售空置的房屋的物业服务费的收费标准是否应当与该小区已入住业主的收费标准一致？
双方于2011年8月1日签订了《永昌?钰苑前期物业服务合同》第七条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方与乙方协商。”双方在一、二审庭审中均认可曾经协商过，但未达成一致意见。从该条约定和协商的过程看，应当是未销售空置的房屋的物业服务费的收费标准应当比该小区已入住业主的收费标准低，但低多少不明确，属于约定不明。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定看，空置房的物业管理费应由开发建设单位承担，但具体交纳多少，各地操作不一致，我省对此没有明确规定。参照广元城区空置房物业一般收费标准，按照公平原则，在被上诉人没有提供出对空置物业服务具体内容的情况下，本院确认案涉空置房的物业服务费按照已使用物业服务费的50%标准支付。
开发商优惠全体业主一个月的物管费19450.5元，上诉人在2016年9月14日对被上诉人的回复中对该笔费用没有异议。修理化粪池花费3000元上诉人在一审庭审中无异议。一楼为商业用房2013年1月至2017年6月物业管理服务费用总额为17642.97元＊50%=8822元；二楼为商业用房2013年1月至2015年2月系空置状态，物业管理服务费为29849.63元＊50%=14924元；三楼共6套房屋广元昊达置业作为办公用房，2015年6月开始装修使用物业管理服务费用2013年1月—2015年6月为19224元＊50%=9612元，2015年6月—2017年6月为15379元；在2015年6月至2017年6月交纳垃圾清运费及公摊水电费为2775元。住宅20-6、24-3、25-3、25-6截止2017年6月未销售，空置时间为2013年1月—2017年6月，共计54个月，物业管理服务费用为26712.72元。被上诉人进驻小区后业主入住前的住宅的物业服务费被上诉人在一审未主张该笔费用。以上物业费共计100675.22元。上诉人应当缴纳。扣除上诉人已交纳部分1484元，下欠99191.22元。
双方当事人由于对空置房的物业费收取标准约定不明，产生纠纷，纠纷产生后，上诉人对无争议部分要求支付，被上诉人拒收。双方均有过错，故对被上诉人主张的违约金不予支持。其主张的利息从被上诉人一审起诉时起开始计算。
综上，原审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2337号民事判决第一、二项；
二、维持四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初2337号民事判决第三项；
三、上诉人广元市昊达置业有限公司在本判决送达后十日内向被上诉人广元市富兴物业服务有限公司支付2013年1月至2017年6月的物业管理服务费用99191.22元及利息（自2017年5月24日起，按同期中国人民银行贷款基准利率计算；逾期，则计至付清之日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2125元，由上诉人广元市昊达置业有限公司承担850元，由被上诉人广元市富兴物业服务有限公司承担1275元；二审案件受理费1910元，由上诉人广元市昊达置业有限公司承担1146元，由被上诉人广元市富兴物业服务有限公司承担764元（被上诉人应承担的部分，在执行时一并支付给上诉人）。
本判决为终审判决。
审判长 徐小雁
审判员 吕 晶
审判员 熊剑洪
二〇一八年一月二十二日
书记员 王汇锋