北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第04750号
原告刘贵芬（曾用名刘桂芬），女，1970年5月5日出生。
委托代理人陈锡美，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人张劲，北京市青天律师事务所律师。
被告师秀明，男，1974年4月21日出生。
被告陈娟，女，1980年10月12日出生。
二被告委托代理人李玉清，北京市星元律师事务所律师。
原告刘贵芬与被告师秀明、陈娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理�，依法由代理审判员张杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈锡美、张劲，被告陈娟及二被告委托代理人李玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘贵芬诉称，2015年3月1日被告将其承租的位于北京×公司院内的房屋及附属场地（约120平方米）租给我使用，并于当日以被告一的名义与我签订了租赁合同。合同中约定房屋租赁期限为一年即自2015年3月1日至2016年2月30日止。合同签订当日我向二被告交纳了80000元的房屋及场地租金，并交纳了1000元的押金。但2015年7月10日，北京市怀柔区庙城镇人民政府却以涉诉房屋违反了《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条的规定，对涉诉房屋及场地进行封闭，进而导致原告无法正常使用涉诉房屋。另外，二被告系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）第二十四条之规定，原告将二被告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告一于2015年3月1日签订的房屋租赁合同；2、二被告共同返还原告未到期租金51366元（租金计算至2015年7月9日）；3、二被告共同返还原告押金1000元；4、二被告共同赔偿原告违约金24000元；5、本案诉讼费由被告负担。
被告师秀明、陈娟辩称，我们认为原告要求解除合同缺乏法律依据，解除的原因是房屋不符合消防要求，原告租完房后自身的行为也导致到不符合消防的要求，是原告自身的原因导致消防问题，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回诉讼请求。
经审理查明，2015年3月1日，师秀明作为甲方与刘贵芬作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定甲方自愿将坐落在北京市×区×镇村西的房屋（7号）月，面积约40平方米出租给乙方使用，租赁期限为一年，自2015年3月1�起至2016年2月30日，月租金3333元。合同第二条“房屋用途”约定该房屋或场地仅能作为乙方的使用权，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，但就房屋的具体用途，双方未作明确约定。合同第十五条“违约责任”第1款约定：租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，需要向对方交纳年租金的30%作为违约金；第3款约定：甲方未按照合同约定，向乙方交付房屋，甲方给乙方总租金的30%作为违约金。另外，双方口头约定师秀明将位于“北京×公司”院内二层楼房前西侧场地租给刘贵芬使用。2015年4月11日，刘贵芬向师秀明交纳场地及房屋租金80000元，押金1000元，师秀明出具收据两张。刘贵芬承租该房屋和场地后，用于存放PVC管、保温板及炉子并对外经营。承租房屋朝南一侧的门口上方悬挂有载明经营范围的广告牌。
2015年7月10日，北京市×区×镇人民政府发布通告，将涉诉房屋和场地所在的“北京×公司”院落封闭。该通告称：“经查，该经营场所内商品拥挤、过道狭窄，消防车辆无法通行，消防隐患十分明显，且该场所不能提供消防部门出具的验收审核意见。根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，庙城镇人民政府从保证公众安全、避免事故发生的角度，暂时对场所进行必要封闭，待其通过消防部门及其他相关执法部门验收审核后，我们将允许并支持相关场所的正常经营。在封闭期间，为保证人身安全，消费者和其他闲杂人员不能进入该场所。广大商户应对自己货品进行看护，但不能在商铺内居住”。随后，庙城镇人民政府修建围挡，将该市场临街一侧开设的卷帘门遮住。因未获消防部门的审核验收，目前该市场仍处于封闭状态，本案涉诉房屋及场地仍由原告刘贵芬占用。
2015年7月30日，原告刘贵芬持上述诉称理由诉至本院，要求解除合同，二被告共同返还未到期租金、押金，共同赔偿违约金并负担本案诉讼费。
在审理过程中，双方一致认可原告租赁的场地为院内二层楼前西侧，自楼梯口向西至楼房西墙的延长线。经本院现场勘查，该场地面积约130平方米。但双方就场地租金问题有争议，被告师秀明庭后主张收据上的房屋场地租金80000元，其中40000元是一年的房屋租金，另外40000元是半年的场地租金。原告刘贵芬则主张40000元是一年的场地租金。
另查一，涉诉房屋的所有权人为北京×公司。2014年3月7日，师秀明作为乙方与北京×公司作为甲方签订厂房仓库及二层楼房租赁合同协议书，该协议书约定甲方将位于北京市×区×镇×村西的工业用厂房、仓库及二层楼房和现有的水、电设施现状租赁于乙方使用，且该协议书未�止乙方对外转租的权利。本案涉诉房屋所在的平房原系仓库，师秀明承租后，陆续对外转租。目前仓库被隔断隔出19间，据原告师秀明陈述隔断大部分为其所建。原告刘贵芬承租的房屋位于东数第7间。2015年4月，师秀明将该19间房屋临街一侧即北侧的墙壁部分拆除，每间均增设卷帘门。
另查二，师秀明与陈娟系夫妻关系。
上述事实有当事人陈述、租赁合同、收据等证据在案佐证。
本院认为，被告师秀明作为涉诉房屋及场地的合法使用权人与原告刘贵芬签订的房屋租赁合同，以及就部分场地租赁事宜达成的口头协议，系双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。
关于合同解除问题。根据相关司法解释的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致承租房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，一方面，双方签订的租赁合同对房屋是否用于经营并未作出明确约定，原告刘贵芬租赁房屋后的经营行为，系其单方行为，换言之，众多租户承租后的自发经营行为使得该场所人员聚集，形成市场。另一方面，被告师秀明将承租的仓库隔出单间对外出租，随后又将临街一侧墙壁拆除开设卷帘门，足以表明其对房屋用于经营是默许的。按照相关规定，作为公众聚集场所的市场在投入使用前必须通过相关职能部门的审核验收，具备相应的消防安全设施，符合规定的消防安全标准，其消防安全标准与工业用厂房仓库的消防安全标准不同。现由于原、被告双方原因导致涉诉房屋所在的市场因未经消防审核验收而被封闭，原告起诉要求解除房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。房屋租赁合同解除之后，双方口�达成的场地租赁协议亦应一并解除。被告师秀明庭后主张80000元收据上的40000元场地租金为半年租金，却并未向本院提交任何证据，而在开庭过程中其委托代理人对于原告提交的该收据的真实性和证明目的均认可，未提出任何异议，故对于被告师秀明的该项主张本院不予支持，40000元本院认定为一年的场地租金，即2015年3月1日至2016年2月28日的场地租金。因原告未提交证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，本院以原告要求解除合同的起诉状副本送达之日即2015年8月4日作为合同解除之日，租金计算至合同解除之日，未到期租金被告应予返还。因目前原告仍实际占用涉诉房屋和场地，就房屋和场地使用费问题，被告可待原告腾退之后另行主张权利。
关于违约金问题。原告刘贵芬主张被告按照年租金的30%支付违约金，虽然合同第十五条对违约责任有约定，但导致合同解除系双方之责任而非被告师秀明的违约行为，故原告的该项诉求，本院不予支持。
关于夫妻共同债务问题。原告以夫妻共同债务为由要求被告师秀明与被告陈娟共同承担责任，因租赁合同系原告与被告师秀明本人签订，根据合同的相对性，剩余租金的退还亦应向师秀明本人主张，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、原告刘贵芬与被告师秀明之间的房屋租赁合同及场地租赁协议自二〇一五年八月四日起解除。
二、被告师秀明于本判决生效后十日内返还�告刘贵芬二〇一五年八月五日至二〇一六年二月二十八日的房屋及场地租金四万五千五百八十九元、押金一千元。
三、驳回原告刘贵芬其他诉讼请求。
如果被告师秀明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百五十五元，由被告师秀明负担四百八十二元（本判决生效后七日内交纳），原告刘贵芬负担三百七十三元（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张杰
二〇一五年十月二十日
书 记 员 李健