江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0969号
上诉人（原审被告）尤国珍，女，汉族，1955年8月11日生，已退休。
委托代理人闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐萍，女，汉族，1970年1月24日生，公司职员。
委托代理人罗笙铭，北京长安（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩海军，男，汉族，1978年1月1日生，居民。
上诉人尤国珍与被上诉人徐萍、韩海军房屋买卖合同纠纷一案，江苏省淮安市淮阴区人民法院于2013年11月15日作出（2013）淮陈民初字第0294号民事判决。上诉人尤国珍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭审理了本案。上诉人尤国珍的委托代理人闵顺杰，被上诉人徐萍的委托代理人罗笙铭到庭参加了诉讼。被上诉人韩海军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年4月11日，原告通过上海弘隆房地产经纪事务所，与被告韩海军洽谈购买位于上海市长宁区仙霞路750弄28号403室房屋。次日，原告与韩海军签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由韩海军将其所有的该房屋出卖给原告，房屋转让价格为108万元。付款方式为：原告分别于2011年4月11日、4月12日、4月14日、6月22日，向韩海军分别支付5万元、60万元、5万元、36万元，交易当日，原告支付尾款2万元，交居间方监管。该房屋原设有两笔抵押，分别于2004年7月31日抵押给中国银行上海市卢湾支行，债权数额为27万元；2011年3月28日抵押给韩海军弟弟韩海兵，债权数额为25万元。
原告分别于2011年4月11日、4月12日、4月14日，向韩海军支付5万元、60万元、5万元。2011年6月1日原告与韩海军签订一份借款抵押合同，约定原告为债权人，韩海军将所涉房屋抵押给原告，债权数额为80万元，双方于同年6月7日至上海市房地产登记处办理了抵押权登记。2011年6月3日原告给付韩海军10万元购房款，用于撤销所涉房屋上设立的25万元抵押权，韩海军同时出具一份字据，载明：收到徐萍购房款10万元，用来撤销仙霞路750弄28号403室抵押，撤销抵押时间为2011年6月13日之前完成，如果在规定时间内不撤销，负担法律责任，收款人韩海军，担保人尤国珍。但直至2011年6月13日韩海兵的25万元抵押登记并未撤销，后原告于2011年7月为担保事宜向被告尤国珍主张过权利。为了将所涉房屋顺利过户，原告于2011年7月8日，代被告向中国银行归还被告所欠房屋贷款216699.58元，撤销了27万元的抵押；又于2011年10月22日撤销韩海兵的25万元个人抵押，韩海兵出具一张收条，载明：今收到徐萍代韩海军还韩海兵个人抵押款21万元（抵销25万元个人抵押）。至此原告为购买该房屋总共支付了1226699.58元，超出合同约定总价款146699.58元。
另，原告曾于2011年7月7日向上海仲裁委员会提起仲裁，要求韩海军继续履行房屋买卖合同，在原告于2011年10月22日将所涉房屋抵押全部撤销后，上海仲裁委员会于2011年12月12日裁决被告韩海军将上述房屋产权人变更为原告。
原审原告徐萍诉称：原告通过上海弘隆房地产经纪事务所居间介绍，购买被告韩海军位于上海市长宁区仙霞路750弄28号403室房屋，双方于2011年4月11日签订《上海市房地产买卖合同》，约定韩海军将该房屋以总价108万元的价格转让给原告，原告分别于2011年4月11日、4月12日、4月14日、6月22日向韩海军支付房款5万元、60万元、5万元、36万元，交易当日再付尾款2万元交由上海弘隆房地产经纪事务所负责监控。合同签订后，原告积极履行义务，在原告已经向韩海军支付70万元房款时，得知上述房产尚有两笔抵押贷款。2011年6月3日，在韩海军的要求并由被告尤国珍提供担保的情况下，原告向韩海军支付10万元用于韩海军偿还韩海兵的抵押贷款及注销抵押登记手续。后韩海军并未偿还其借款，致原告替韩海军还清借款并办理抵押注销手续后才取得上述房产所有权证，为此原告多支出146699.58元。故原告诉至法院要求两被告连带赔偿146699.58元，并按照银行同期贷款利率，支付原告自2011年10月22日起至判决生效之日的利息，由被告承担诉讼费。
原审被告韩海军未作答辩。
原审被告尤国珍辩称：一、原告于2011年6月3日支付给被告韩海军10万元，该10万元应属于原告提前支付韩海军的购房款，该行为系双方对购房款给付时间达成新的约定，不应构成借款；二、被告的担保责任针对的主债务系韩海军撤销所涉房屋的抵押权这一行为，保证合同签订后，因韩海兵反悔致抵押权无法撤销，房屋买卖合同无法履行，原告在未通知尤国珍且经过尤国珍同意的情况下，自行向抵押权人履行债务撤销抵押权，无故扩大自己的损失，原告及韩海军应就违约行为起诉韩海兵，故不属于尤国珍保证责任的范围；三、韩海军与抵押权人韩海兵曾达成约定以10万元撤销25万元的抵押，原告于代为支付前已经知晓该债务不真实性；四、韩海兵的抵押权已于2011年10月22日撤销，尤国珍担保的债务已经履行完毕，原告无理由要求其承担保证责任；五、保证合同已经过期，本案保证合同未约定保证形式及保证期间，原告有权自主债务履行期届满之日，即2011年6月13日起六个月内要求被告承担保证责任，但直至原告于2012年8月29日起诉至上海市普陀区人民法院，期间原告均未要求被告履行保证责任，故尤国珍不应承担保证责任。
原审认为：原告与被告韩海军签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合同双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告和被告韩海军签订了房屋买卖合同后，原告支付了韩海军80万元的购房款，而韩海军未能按约履行合同，原告为完成房屋过户，于2011年10月22日代韩海军履行了所欠韩海兵的债务，为此超出合同价款多支付了146699.58元，对于该部分损失韩海军应承担赔偿责任。关于被告尤国珍的责任问题，原审认为，原、被告三方于2011年6月3日作出约定后，韩海兵25万元抵押权并未如期撤销，同时因原、被告未明确约定保证方式、保证担保的范围以及保证期间，故被告尤国珍应对韩海军该违约行为产生的全部债务，承担连带保证责任。庭审中，原告提供一份韩海兵的收条，证明原告给付韩海兵21万元用于撤销韩海兵的抵押权，尤国珍对该证据真实性不予认可，但并无相反证据推翻，原审对该证据予以采信。被告辩称原告未在主债务履行期满六个月之内向尤国珍主张权利，保证期间已经超过，原告为此提供一份录音证据，证明原告在2011年7月向尤国珍主张过权利，尤国珍质证对该份证据的真实性认可，但对其证明力不认可，原审认为，原、被告未约定保证期间，原告应在主债务履行期满即2011年6月13日起六个月内向尤国珍主张保证责任，原告提交该份录音中原告陈述“我去年7月份来找过你，为了韩海军担保书的问题”，通话中尤国珍并没有回答，应认定尤国珍对原告陈述进行了默认，故对该录音证据予以采信，对被告尤国珍的辩称意见不予采纳；对于原告主张两被告按照中国人民银行同期贷款利率，承担自2011年10月22日起至判决生效之日的逾期利息，原审认为，原告所主张起诉之日至判决生效之日期间的逾期利息，并不违反法律规定，对于该部分诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告韩海军于本判决生效后十日内支付原告146699.58元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担自起诉之日至判决生效之日的利息；二、被告尤国珍对上述款项承担连带付款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3234元，由被告韩海军负担2000元，被告尤国珍负担1234元。
上诉人尤国珍不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对涉案保证合同所担保的主债务认定有错误。上诉人所担保的系韩海军用购房款10万元解除房屋抵押权这一行为之债，并非原审法院所认定的是为韩海军按照108万元的对价履行其与徐萍所签的房屋买卖合同而提供的担保；二、原审法院对徐萍支付韩海兵21万元的事实认定存在错误，忽略了讼争抵押权所担保债务不真实的事实。徐萍在明知抵押权主债务为10万元的情况下仍向抵押权人支付21万元不具备合理性，且徐萍在明知抵押权所涉债务不真实的情况下，未经通知上诉人，擅自向韩海兵支付21万元，没有给予上诉人督促债务人或者自行履行担保主债务的机会，也无故扩大自己的损失；三、原审判决认定徐萍曾于保证期间内向上诉人主张过权利属认定事实错误。六个月的担保保证期间已过，上诉人不应承担任何担保责任。综上，原审法院对本案中上诉人所担保的主债务的认定、讼争抵押权注销原因、徐萍是否曾支付过21万元对价、上诉人所担保的主合同效力、徐萍是否于法定保证期间内要求上诉人承担保证责任等事实的认定均存在重大的错误，其判决依据的事实不足，适用法律不当，请求二审撤销一审判决，依法驳回被上诉人徐萍对上诉人的诉讼请求。
被上诉人徐萍答辩称：上诉人所提供不只是对撤销抵押这种行为的担保，而是对撤销抵押权及损害赔偿的所有事项承担担保责任，上诉人主张其仅对撤销行为作出担保是在偷换概念；2011年7月被上诉人在担保期间内曾经找过上诉人尤国珍，要求上诉人承担相应的责任，但是上诉人一直推诿，拒绝承担责任，迫使被上诉人向法院起诉；原审法院对被上诉人支付过21万元金额的事实认定正确，被上诉人通过中介人向案外人韩海兵支付21万元，韩海兵出具了收条，且韩海兵所享有的抵押权已被撤销。原审判决认定事实正确，请求二审依法维持原判。
被上诉人韩海军未作答辩。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审另查明：上诉人尤国珍在上海市普陀区人民法院（2012）普民一（民）初字第6209号一案的庭审中陈述：徐萍支付给韩海军的10万元是房款，尤国珍不是为该10万元提供担保，是针对撤销（房屋）抵押作担保。
本案争议的焦点是：一、上诉人尤国珍所提供的担保的范围是什么；二、被上诉人徐萍向上诉人尤国珍主张担保责任是否已过保证期间；三、被上诉人徐萍向韩海兵支付21万元是否属实。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称的保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为；第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，韩海军将自有的涉案房屋出售给徐萍，徐萍作为购买方有按约定支付购房款的义务，而韩海军有向徐萍交付房屋的义务。由于韩海军未能及时撤销房屋上原所设立的两笔抵押权，导致徐萍即使付清了全部购房款也不能办理房屋过户手续，故徐萍在向韩海军支付了70万元购房款之后与韩海军签订协议，由韩海军向徐萍承诺：收到徐萍购房款10万元，用来撤销仙霞路750弄28号403室抵押，撤销抵押时间为2011年6月13日之前完成，如果在规定时间内不撤销，负担法律责任，收款人韩海军，担保人尤国珍。从上述内容和尤国珍自己在庭审中的陈述来看，尤国珍提供的担保的对象是保证韩海军撤销涉案房屋上的抵押权，即：如果韩海军未完成该撤销行为，由提供担保的尤国珍负责完成。经审查，尤国珍提供担保时涉案房屋上所设的两笔抵押权的债权数额为52万元，如果韩海军未完成该52万元抵押权的撤销行为，那么尤国珍就要支付52万元用来撤销涉案房屋上的抵押权。后由于韩海军在约定的2011年6月13日之前未撤销涉案房屋的抵押权，徐萍在主张权利未果的情况下，代韩海军向银行履行了归还房贷和向韩海兵履行了归还欠款的义务，撤销了涉案房屋上的抵押权，为此徐萍在支付了约定的108万元购房款之外又多支付了146699.58元。因徐萍多支出的146699.58元是为撤销抵押权而付出，而尤国珍作为保证抵押权撤销的担保人，其理应承担向徐萍偿还该146699.58元的义务。尤国珍主张其只是保证韩海军履行撤销抵押权这一行为，对撤销抵押权所支付的对价不承担担保责任的上诉观点，无事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。本案中，上诉人尤国珍主张徐萍要求其承担担保责任的诉请已过保证期间，法院对徐萍的诉请不应予以支持。经审查，尤国珍在其为韩海军提供担保时，只是在担保人后面签了名，对保证方式并没有约定，故应按照连带责任保证承担保证责任。而徐萍向法院提供的录音证据中尤国珍对于徐萍陈述在2011年7月向其主张过权利的说法并未否认，故应认定徐萍向尤国珍主张权利并未过保证期间。按照上述法律规定，应从2011年7月起计算保证合同的诉讼时效，徐萍的诉请并未过诉讼时效。故对尤国珍此上诉主张，本院亦不予支持。
对于尤国珍主张徐萍是否向韩海兵实际支付21万元的问题。从徐萍提供的韩海兵出具的收条，以及韩海兵在涉案房屋上25万元抵押权被撤销的事实来看，证据之间形成锁链，能够证明徐萍向韩海兵支付21万元的事实，且韩海军对此也不持异议，故本院对此事实予以确认。如上诉人尤国珍对韩海兵的25万元的债权真实性和数额有异议，其可另行向韩海军和韩海兵主张，本案不予理涉。
综上，原审所作判决正确，上诉人尤国珍的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费上3234元，由上诉人尤国珍承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年十月二十七日
书记员 鲍婷婷