辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第970号
上诉人（原审被告）杨炳雄，男。
委托代理人张文杰，男。
委托代理人郑国庆，男。
被上诉人（原审原告）王玉红，女。
委托代理人梁红，女。
被上诉人（原审被告）瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**号。
法定代表人于瑞宝，该公司董事长。
委托代理人李丹，女。
上诉人杨炳雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2012）西民初字第2090号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人张文杰，被上诉人王玉红，被上诉人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）委托代理人李丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王玉红一审诉称，2012年2月18日，原告经瑞家公司介绍，与被告杨炳雄签订了房屋买卖合同，约定双方在100日内，备齐相关的证件材料办理买卖手续，原告按合同约定在此期限多次与瑞家公司联系，都以被告杨炳雄去了美国，或联系不上为由，拖延至今。时至今日，被告杨炳雄不能提供有效证件，瑞家公司在卖方没办产权证的情况下，签订了合同，造成了原告不能正常办理买房手续，现诉至法院，请求依法判决：1、解除房屋买卖合同；2、被告杨炳雄双倍返还定金2万元；3、瑞家公司返还中介费1万元
原审被告瑞家公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖无法进行，我公司同意解除。但我公司作为居间方已成功促使原告与杨炳雄签订房屋买卖合同，居间义务已经完成，按照合同约定应收取居间费用24，000元。杨炳雄的产权证没有办理出来，责任在杨炳雄，和我公司无关。
原审被告杨炳雄一审辩称，不同意原告的诉讼请求。1、合同约定我方在100日内办理完产权证，因房屋是在2007年1月24日购买，距合同签订日已达5年之久。在办理产权证明时，由于我�在2007年之后又购买了两处房屋，按照国务院及大连市房屋产权交易的规定，已经超出了限购政策允许的范围，房管部门拒绝办理产权证明，此非我方意志原因所造成，是国家政策所致。2、房屋买卖合同违法，合同无效。合同约定房屋为国有产权，与事实不符。3、该合同没有履行是因在签订合同时对该房屋没有产权证的房屋权属问题明知故犯，并受到了行政法规的强制性规定。
大连市西岗区人民法院一审查明，2007年1月份，被告杨炳雄自大连万峰地产开发有限公司购买华府小区36号楼1-2-1号房屋一套，行政街号为大连市西岗区大同街123号1单元2层1号，建筑面积81.07平方米，被告杨炳雄一直未办理房屋权属登记。2012年2月18日，由瑞家公司提供居间服务，被告杨炳雄与原告王玉红签订房屋买卖合同，约定：被告杨炳雄去办理前述房屋的产权，并出售给原告王玉红，房屋�价108万元，定金2万元，原告王玉红应在合同签订当日支付定金1万元，余额需于办理资金监管当日补齐；买卖双方应于本合同签订之日起100日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续；基于居间方已经提供居间服务，原告王玉红须向瑞家公司支付24，000元作为中介费；瑞家公司协助买卖双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有限电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜的其他权利义务约定。合同签订后，原告王玉红向瑞家公司交纳定金1万元，支付部分中介费1万元，剩余中介费1.4万元未支付。嗣后被告以其受大连市政府的限购政策限制，无法办理房屋产权，亦无法将房屋过户到原告名下为由，未履行房屋买卖合同。
大连市西岗区人民法院一审认为，原、被告签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行。瑞家公司促成合同签订，原告按照合同交纳定金1万元，支付中介费1万元，均履行了各自义务，被告因其自身原因未出售房屋，应当承担违约责任。原告因被告的违约行为，不再购买此房，房屋买卖合同应予以解除，对原告的该项请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告杨炳雄作为卖方违约，应双倍返还定金2万元，对原告的该项请求，予以支持。原告要求瑞家公司返还中介费1万元，因瑞家公司的义务包括促成合同成立及协助办理房屋所发生的水、电、煤气、暖气等过户手续，两项义务均完成后，有权收取中介费2.4万元，现促成合同成立，有权收取居间报酬，其已收取的1万元，可作为居间报酬归瑞家公司所有，原告的该�请求，于法无据，不予支持。被告杨炳雄提出合同标的物违法，合同无效，自己受限购政策限制，对房屋权属问题明知故犯的辩解，证据不足，于法无据，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，原审法院作出如下判决：一、解除原告王玉红、被告杨炳雄和被告瑞家装饰地产代理有限公司之间签订的房屋买卖合同。二、被告杨炳雄于判决生效之日起十日内向原告王玉红双倍返还定金2万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王玉红的其他诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），由原告王玉红负担50元，被告杨炳雄负担500元。
一审宣判后，杨炳雄不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由：1、案涉房屋系上诉人2007年购买的，此后上诉人又购买了其他房屋。由于上诉人经常在国外生活，其在国内时也不了解相关房地产政策，自以为转让该房屋是合法合理的，才与被上诉人签订了买卖房屋合同，因此上诉人不存在故意的违法行为。在交易时，房产交易所告知上诉人因大连市实行了房屋限购政策，不能转让案涉房屋，也就是说因国家行政法规所限导致案涉房屋不能办理过户，这并不是上诉人自身原因造成。该节事实在一审时我方已提出，但一审判决书中没有认定。2、双方签订买卖合同时，虽然约定有2万元定金，而王玉红实际只交给瑞家公司1万元定金，上诉人并未收到该定金，一审判令由我方支付给王玉红2万元定金无事实和法律根据。一审判决适用法律错误，三方签订的合同违反了《合同法》第52条的规定，应属于无效合同，而原审依据三方签订合同时系真实意思表示就认定合同有效是错误的。3、本案民事责任应由瑞家公司承担。根据《合同法》第425条的规定，居间方在签订合同时应对国家房屋买卖的政策、专业性知识进行指导或告知，而本案中瑞家公司未尽到该项义务，因此导致本案的发生，居间方瑞家公司具有完全的责任。
被上诉人王玉红、瑞家公司表示服从一审判决。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
认定上述事实的依据有一审庭审笔录、二审庭审笔录及随原审卷宗移送来的证据材料，在卷为凭，足资认定。
本院认为，本案双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，本身并不违反国家法律、法规的规定，应为合法有效。导致本案合同不能履行的原因是上诉�不符合限购政策的要求，无法先办理涉案房屋所有权证。对于合同不能履行的过错责任在上诉人，因此上诉人应当承担违约责任。上诉人提出瑞家公司没有告知限购政策的主张，因与双方签订的房屋买卖合同第22条的约定不符，本院不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同第2条约定，瑞家公司经交易双方同意对定金代为保管，故对于上诉人提出其未收到王玉红交付的1万元定金的观点，本院亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元整，由上诉人杨炳雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 王 鹏
审判员 丁大勇
二〇一四年九月二十五日
书记员 耿 艳