湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第583号
原告（反诉被告）廖碧亭，男，1966年9月23日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县。
被告（反诉原告）廖建军，男，1973年7月3日出生，汉族，居民，户籍地临澧县，住安乡县。
原告廖碧亭与被告廖建军房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月25日向本院提起诉讼，2015年7月9日被告廖建军提起反诉。本院受理后，依法由审判员黄迪松担任审判长，与人民陪审员李勇、伍波组成合议庭，代理书记员侯宇涵担任记录，于2015年8月28日在本院第四审判庭公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）廖碧亭、被告（反诉原告）廖建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）廖碧亭诉称：原告于2005年11月29日在廖小平的见证下，将位于安乡县科技局新宿舍五楼的一套住房协议卖给被告，签订了购房协议，协议书上住房面积为129.96㎡（不含10多个平方的地下室一间），价格6.5万元，被告支付首付款2万元后才可开始装修入住。在被告未按协议支付2万元首付款的情况下，原告念及兄弟之情，容许被告装修并入住了该房。被告因其他原因才于2006年11月30日支付首付款2万元。2010年9月6日，原告办理了属于原告名下的该房屋产权登记，房屋产权证上面积为151.46㎡。为履行购房协议，原告多次组织双方亲友与被告协商，但被告不予理睬，霸占原告的该房屋至今。原告认为，被告的行为属于违约，故诉至法院，请求判决：1、原、被告的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告名下的房屋1套，原告退还被告的首付款2万元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：原、被告的购房协议合法有效，并且已实际履行，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
反诉原告廖建军诉称：原、被告的房屋交易距今已九年，被告将该房屋的产权证办至其名下也有五年之久，诉讼时效已过。被告在原告口头承诺在不要房款的情况下装修入住至今，购房协议签订的价格不低于当时的市价，首款已付、尾款有约，购房协议为有效合约。2010年9月，被告在得知原告办理其名下的产权证后，特找原告办理过户手续并准备按约交付余款4.5万元及50%的过户费用，但原告无理由涨价2万元而未办成，再后来与原告协商，原告竟无理要价10万元才肯办理过户手续。关于房屋的面积，协议交易房屋位置明确且以套论价，未标明不予交易的部分，架空层有交易中间人手写注明属交易对象，原告的诉称面积超过约定、架空层不予交易无依据。反诉原告请求判决：1、反诉被告将房屋产权过户至反诉原告名下，反诉原告依约给付余款4.5万元及按2010年房屋过户费的50%；2、反诉被告赔偿反诉原告误工费、精神损害费5000元，并赔礼道歉；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告廖碧亭辩称：反诉事实与客观事实不符，应予驳回。
原告（反诉被告）就其诉称与辩称向本院提交了如下证据：
1、双方当事人身份信息，拟证明双方为合格诉讼主体；
2、房产证复印件，拟证明坐落于安乡县深柳镇安民巷科技情报所集资楼151.46㎡的房屋所有权属登记在廖碧亭名下；
3、房屋购买成本，拟证明购买成本92080元；
4、房屋装修成本，拟证明装修成本为39613元；
5、购（售）房协议两份，拟证明购房事实；
6、廖小平书面证明，拟证明双方在协调不好的情况下，双方应互相返还；
7、安乡县人民法院（2006）安民初字第582号民事调解书，拟证明被告应偿还廖碧亭借款26000元，被告不诚信。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3不认可，被告（反诉原告）办理了电力开户，其他的防盗门铝合金在装修之前已安装好；对证据4不认可，不知原告（反诉被告）装修了什么，被告（反诉原告）装修花了5万元；对证据5不认可，只认可第二份购房协议；对证据6不认可，购房协议写明是甲方与第三方出现的纠纷影响到被告（反诉原告）的居住，才有互返；对证据7不认可。
本院对原告（反诉被告）提交的证据认证如下：证据1、2，被告（反诉原告）无异议，本院予以确认；证据4、5，与本案无关联性，不予确认；证据5，2005年11月28日的购房协议已被2005年11月29日签订的购房协议废除，本院不予确认，本院只确认2005年11月29日签订的购房协议；证据6，廖小平未出庭作证，不能确定真实性，不予确认；证据7，与本案无关联性，不予确认。
被告（反诉原告）就其诉称及辩称向本院提交了如下证据：
1、购房协议，拟证明房屋的产权归属；
2、还款协议，拟证明廖建军已还首付款20000元，和所有欠款的款项12200元；
3、收条，拟证明收到首付款20000元；
4、廖小平书面证明，拟证明廖建军已给付廖碧亭首付款20000元；
5、证人证言，拟证明被告（反诉原告）所述的事实属实。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据质证如下：对证据1有异议，被告（反诉原告）提交的购房协议附注部分是手写的，原告（反诉被告）持有的没有手写的附注；对证据2、3、4没有异议；对证据5有异议，三证人没有当面质证。
本院对被告（反诉原告）提交的证据认证如下：证据1，原告（反诉被告）持有的购房协议没有附注，故对附注部分不予认可，对其他部分予以认可；证据2、3、4原告（反诉被告）无异议，本院予以确认；证据5，三证人未出庭作证，本院不予确认。
根据双方当事人的陈述和庭审中举证、质证、认证情况，本院确认如下案件事实：
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）系同胞兄弟关系，原告（反诉被告）通过本院执行分配获得县科技情报所集资房一套，2005年11月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订购（售）房协议，约定主要内容为：原告（反诉被告）将城关镇（现深柳镇）南区面积为129.96㎡的县科技情报所的集资房（含12㎡架空层一间）出卖给被告（反诉原告），总价款为6.5万元，被告（反诉原告）首付2万元，即日起可装修入住该房；原告（反诉被告）在第三人催讨债务下被告（反诉原告）支付2万元；被告（反诉原告）于2009年1月、2010年1月各付1万元，余款5000元待被告（反诉原告）办理产权证后支付，产权过户费各负担50%。2005年11月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在廖小平的见证下，又签订了购房协议，协议约定的主要容为：原告（反诉被告）将城关镇（现深柳镇）南区面积为129.96㎡的县科技情报所的集资房出卖给被告（反诉原告），总价款为6.5万元，被告（反诉原告）首付2万元后方可装修入住该房，待原告（反诉被告）办好产权证明后产权过户给被告时，被告（反诉原告）给付余款4.5万元，过户费用各负担50%；原购（售）房协议作废；如有违约，一切责任由违约方负责。协议签订后，被告（反诉原告）未给付首付款2万元即装修入住该房，2006年11月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）给付购房首付款2万元，2010年9月6日，原告（反诉被告）办理了至其名下的该房房屋产权证，被告（反诉原告）得知后请求按约定过户，原告（反诉被告）予以拒绝，后协商不成遂致本案纠纷。
本院认为，公民的财产权利受法律保护。本案当事人争议的焦点是：原告（反诉被告）、被告于2005年11月29日签订的购房协议是否应当履行。
原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2005年11月29日签订的购房协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，不损害第三人的合法利益，应认定为依法成立的合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）依法成立的合同，自合同成立时即发生合同效力，双方受合同的约束，应当按照约定享有合同利益，同时全面履行自己的合同义务。本案被告（反诉原告）虽然延迟支付了购房首付款2万元，但原告（反诉被告）予以接受并交付了房屋，视为对延迟支付的认可。关于房屋面积，合同约定为129.96㎡房屋一套，未载明是建筑面积或套内建筑面积，按本地公民之间房屋交易习惯判断，应是指套内建筑面积，该房屋的房权证上载明建筑面积为151.46㎡，套内建筑面积为127.74㎡，可见误差不大，且原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在合同中并未约定按面积计算房价，故原告（反诉被告）提出应以建筑面积151.46㎡计算房价无事实依据，本院不予支持。关于架空层，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在2005年11月28日签订的合同中约定含架空层一间，在2005年11月29日签订的合同中未约定含架空层，但原告（反诉被告）在交付房屋时架空层也一并交付，由被告（反诉原告）管理至今，应认定架空层包含在房屋买卖合同内，故对原告（反诉被告）提出房屋买卖不含架空层的意见本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告（反诉被告）在本案所涉房屋房权证办理至其名下后，应当按照合同约定过户至被告（反诉原告）名下，但原告（反诉被告）要求加价不肯办理过户手续，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）办理房屋过户手续的请求符合法律规定，本院予以支持。关于过户费，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在合同中约定各负担50%，本应发生在2010年9月6日后不长一段时间，若本院判决后的过户费低于2010年的过户费，则原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均获益，若本院判决后的过户费高于2010年过户费，则原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均利益受损，对于受损损失，原告（反诉被告）有过错，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）不办理过户手续长达近五年的时间内，未采取诉讼或仲裁等法律手续要求原告（反诉被告）办理过户手续，自身存在过错，亦应承担责任，故本院判决原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各承担本判决生效后的过户费50%，对被告（反诉原告）要求只承担2010年房屋办理过户的费用的50%的请求本院不予支持。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）赔偿误工费、精神损害费5000元，并赔礼道歉的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于购房余款4.5万元，被告（反诉原告）应当按照合同约定支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，本院判决如下：
一、原告（反诉被告）廖碧亭于本判决生效后十日内将其名下的房权证即深柳镇字第A0008192过户至被告（反诉原告）廖建军名下，被告（反诉原告）廖建军应当予以协助；原告（反诉被告）廖碧亭、被告（反诉原告）廖建军各承担办理过户费用的50%；
二、被告（反诉原告）廖建军办理过户后十日内向原告（反诉被告）廖碧亭支付购房余款45000元；
三、驳回原告（反诉被告）廖碧亭的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）廖建军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1425元，反诉受理费712.5元，合计2137.5元，由原告（反诉被告）廖碧亭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 黄迪松
人民陪审员 李 勇
人民陪审员 伍 波
二〇一五年十月二十日
代理书记员 侯宇涵