重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0120民初1496号原告：重庆市璧山区金科众玺置业有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道泉山路9号，统一社会信用代码915002275814593294。法定代表：喻林强，总经理。委托诉讼代理人：何家胜，男，系该公司员工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：吴皓男，男，系该公司员工，住重庆市渝中区。被告：娄安才，男，生于1970年1月5日，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司（以下简称金科置业公司）与被告娄安才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科置业公司的委托诉讼代理人吴皓男、被告娄安才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金科置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告娄安才向原告支付购房余款1123890元和逾期支付购房款的违约金（违约金的计算分二部分，未付清首付款的违约金以374890元为基数，从应付款之次日即2013年10月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至该款付清之日；未支付拟按揭贷款金额的违约金以749000元为基数，从2015年4月27日起，按《补充协议》约定的每日万分之五计算至该款付清之日）。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原、被告于2013年10月29日订立了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同及协议约定，被告购得原告开发的X城附X幢X层1-5商品房一套，购房款为1498779元，被告应支付首付款749779元，余款749000元由被告采用银行按揭贷款方式支付。合同订立后，被告仅支付了部分首付款374889元，首付款余款拒绝支付且拒绝配合签订按揭合同，对拟按揭的金额749000元也未采用现金方式支付，故原告诉至法院，请求判令如上请求事项。被告娄安才辩称，1、我在2014年1、2月份因资金链断裂，无法支付购房款，为此，曾与原告管理部门商谈过此事，但原告一直未给我答复；2、原告主张的违约金过高，若原告同意退房，我愿支付一定的违约金；若原告同意给我时间，我愿筹钱来继续支付房款，但希望原告放弃收取违约金。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，原告金科置业公司为甲方，被告娄安才为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》，《重庆市商品房买卖合同》第三条约定：乙方购买甲方所有的位于重庆市璧山县X街道X路X号附X号（X幢X层1-5）商品房一套，建筑面积59.92平方米，用途为非住宅，属于商服用房。第四条约定：本商品房为清水房，建筑面积单价为25013元/平方米，总成交金额为1498779元。第五条约定：乙方在本合同签订时支付现金749779元，另银行按揭贷款749000元。如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。该条第（三）款第2项约定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条则规定了乙方逾期付款的违约责任，对选择继续履行合同的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。《补充协议》第一条对按揭贷款作出特别约定，该条第2款约定：“乙方应在签订本合同时，按银行及有关部门的要求，提供按揭贷款所需的应由乙方提供的相关资料，并按甲方或银行要求及时到指定地点办理按揭贷款相关手续并签字确认等；如乙方逾期三日未提供齐办理按揭贷款所需的资料或不到银行签字的，乙方应按拟申请的按揭贷款总款每日万分之五的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过15日未提供齐办理按揭贷款所需的资料或不到银行签字或其他因乙方的原因而不能办理按揭贷款的，甲方有权要求乙方支付全部房价款，乙方应在甲方发出通知之日起15日内付清，乙方如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金……；如乙方在甲方发出要求乙方支付全部房价款通知之日起超过45日乙方仍未付清全款，而甲方同意不解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款当日内向甲方支付违约金，在乙方未付清甲方应付款及违约金前，甲方有权暂停办理房屋移交和权属转移登记。”《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》订立后，被告娄安才于2013年10月29日缴纳了部分首付款374889元。因被告未缴纳剩余首付款，也不配合办理银行按揭，原告于2014年11月12日、2015年3月18日、2015年4月10日、2016年7月8日通过邮政特快专递分别向被告发出了《催签按揭通知》、《催款通知》、《关于以现金方式支付房价款的通知》、《催款通知》，快递回执查询中显示，被告收到四封通知的时间分别为2014年11月15日、2015年3月19日、2015年4月11日、2016年7月12日，此后，因被告仍拒绝履行购房合同义务，为此，原告起诉至法院，要求判决如上请求事项。上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》、2013年10月29日售房专用收据一张、邮政特快专递单四封及回执查询四份等证据在卷为据，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。根据《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》约定，被告应向原告支付的购房余款分二部分，一是首付款余款374890元，二是拟按揭贷款金额749000元，这部分金额因被告拒绝选择通过办理银行按揭贷款的方式来支付，因此应按《补充协议》约定，以现金方式向原告支付。被告拒不支付购房余款的行为，损害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告诉请由被告支付全部购房余款1123890元，本院予以支持。关于逾期付款违约金问题，因原告主张的违约金包括二部分：一、逾期付清首付款的违约金，计算方式：以首付款余款374890元为基数，从应付款之次日即2013年10月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至该款付清之日；二、逾期未以现金方式支付拟按揭贷款金额的违约金，计算方式：以拟按揭贷款金额749000元为基数，从2015年4月27日起，按《补充协议》约定的每日万分之五计算至该款付清之日。因合同中对第一部分违约金计算方式的约定为“按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。”而原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算这部分违约金，显然高于合同约定，为此，原告的该诉求高于合同约定的部分，本院不予支持，该部分违约金应按合同约定执行。对原告主张的第二部分违约金，因被告收到原告《关于要求以现金方式支付房价款的通知》的时间为2015年4月11日，根据《补充协议》约定，被告应于2015年4月26日前以现金方式支付拟按揭贷款金额，原告要求该部分违约金从2015年4月27日起算违约金，符合双方约定，本院予以支持，但被告认为《补充协议》中“按日万分之五计算逾期付款违约金”的约定明显过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故本院对这部分违约金调整为“以拟按揭金额749000元为基数，从2015年4月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至该款付清之日”。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告娄安才于本判决生效后十日内向原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司支付购房余款1123890元。二、由被告娄安才向原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司支付逾期付款违约金（其中未付清购房首付款的违约金以374890元为基数，从应付款之次日即2013年10月30日起，按日万分之一的利率计算至该款付清之日；未支付拟按揭贷款金额的违约金以749000元为基数，从2015年4月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至该款付清之日）。三、驳回原告重庆市璧山区金科众玺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9223元，由被告娄安才承担。该受理费已由原告垫交，本院不作清退，由被告随案款一并向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘云金二〇一七年六月二十八日书记员  王艺颖