广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法西民初字第1497号
原告王雄刚。
被代深圳市联成达物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区沙井后亭第三工业区32号新宝益工贸大厦1栋A区（办公场所），组织机构代码580090443。
法定代表人陈利雄。
委托代理人江泽伟，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人何烈浩，广东君孺律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告王雄刚及被告深圳市联成达物业管理有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王雄刚诉称，2012年2月，原告与被告签订厂房租赁合同，原告依约按期向被告缴纳租金、物业管理费和水电费。2015年5月、6月，原告所租赁的厂房多次因下水道粪水被喷并灌满租赁的厂房内，在多次交涉中，原告发现该厂房是违规改建，并且厂房面积不够。被告应以厂房的实际面积计算原告应付租金、物业管理费、电费，并将多收取的部分予以退还。原、被告间多次协商未果故诉至法院，请求判令：1、被告返还多收厂房租金和物业管理费共计106,650.30元以及占用资金的利息至清偿之日止；2、被告返还租赁押金14,000元及违约金28,000元，总计42,000元以及占用资金的利息至清偿之日止；3、被告返还电费10,676.96元和水费65.8元以占用资金的利息至清偿之日止；4、被告返还变压器维修费多收10元和有20倍倍率的电表一个；5、被告返还并支付2012年7月23日代缴的深圳市宝安区地方税务局房屋租赁税费1,846.15元以及占用资金的利息至清偿之日止；6、被告支付诉讼案件的复印费58元和（2015）深宝法西民初字第2336号原告预交的案件诉讼费215.5元，总计273.5元；7、被告支付诉讼案件的公证费500元和邮寄快递费10元，总计510元；8、被告支付房屋面积测量费3,000元；9、解除原告与被告于2012年2月签订的厂房租赁合同；10、本案诉讼费由被告承担。
被告深圳市联成达物业管理有限公司辩称，一、原告的诉讼请求已超出诉讼时效。原告于2012年2月30日与深圳天龙泉物业管理有限公司签订《厂房租赁合同书》并按照合同约定履行合同义务至今。原告于合同签订三年后提出诉讼请求，显然已远远超过诉讼时效。二、被告深圳市联成达物业管理有限公司不应列为本案唯一被告，原告于2012年2月30日与深圳天龙泉物业管理有限公司签订《厂房租赁合同书》，而被告于2013年11月方才进驻工业区与原告发生联系。2012年2月至2013年11月的租金原告交给了深圳天龙泉物业管理有限公司并由深圳天龙泉物业管理有限公司开具收据给原告，与被告无任何联系。3、原告主张返还租金及物业管理费没有任何依据。原告在诉讼中主张厂房面积为234.5776平方米，而经深圳市宝安区人民法院委托的测量机构测量，厂房面积为309.63平方米，所以实际面积并非原告所述的面积，被告无需返还原告租金。至于物业管理费，双方在合同已作明确约定，该物业管理费是基于管理产生的应付款项，与厂房面积无关，所以当然无需返还。4、原告主张返还押金及支付违约金没有任何依据。根据原告签订的《厂房租赁合同》第二条约定，保证金作为原告租房的押金，到期后方可返还，现合同尚未到期，原告无权要求返还押金。另原告并未实际将厂房交付给被告，并在2015年12月12日通过在厂房门口张贴公告的形式来阻碍原告出租涉案厂房，导致厂房无法出租。被告无需返还原告押金。原告在诉求中主张违约金28,000元明显过高，由于原告在合同期内无理要求解除合同，并阻挠被告继续出租厂房，才导致押金退还迟延，所以被告迟延退还押金是原告的违约行为造成的，且延迟退还押金并未给原告造成任何损失，所以原告要求被告支付高额违约金没有任何事实和法律依据。五、原告主张返还电费没有任何依据。双方均以原告实际使用的电量收取电费，每个月的电费原告也未提出任何异议。因此，原告所缴纳的电费不存在任何问题且合法合理。综上，被告认为原告所称之事实理由均不成立，请求驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明，原告于2012年2月和案外人深圳天龙泉物业管理有限公司（以下简称天龙泉公司）签订《厂房租赁合同》，约定天龙泉公司将位于黄麻布第三工业区B6栋一楼厂房之一出租给原告作工厂使用，租赁面积为350平方米，每平方米单价为20元，每月租金共7,000元，每月管理费350元，租赁时间从2012年2月至2017年2月，共5年，原告支付两个月租金14,000元作为租赁保证金。2013年11月15日，被告承接天龙泉公司在涉案租赁合同权利和义务，在《厂房租赁合同》上加盖公章，天龙泉公司退出租赁关系。原告于2013年11月15日向被告支付租赁押金14,000元，并于2013年11月开始向被告支付租金、管理费及水电费至2015年10月份止。原告主张于2015年7月与被告授权的代表魏家顺签订协议书，约定原告于2015年11月30日前将其租赁的厂房交还被告，被告应于原告交付之日起3日内清算并退还原告押金及其它费用，否则被告应支付原告双倍违约金。原告主张其于2015年11月5日搬出涉案厂房，因多次通知被告办理交房手续未果，故其通过特快专递的方式通知被告办理交房手续，且在深圳市前海公证处办理邮寄送达公证。
原告主张租赁物面积远小于租赁合同上记载的租赁面积，故向本院申请对涉案租赁物的面积进行测量，本院依法委托深圳市地籍测绘大队对涉案深圳市宝安区黄麻布第三工业区B6栋1楼01号厂房面积进行测量，2015年11月10日作出测量结果为建筑面积309.63平方米，分摊公用面积33.06平方米，套内建筑面积为276.57平方米。原告对该测量结果有异议，并申请重新复核。深圳市地籍测绘大队于2017年3月16日回函明确测绘方法正确，测量结果无误。原告为此支付测量费3000元。
另查明，涉案租赁物没有合法的产权证，也没有取得建设工程规划许可证。
以上事实，有原、被告提交的厂房租赁合同、通知、名片、押金收据、授权委托书、协议书、交房通知书、公证书、快递费发票、测绘费发票、电费价格表、诉讼费票据、公告、工商登记信息及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于本案的诉讼时效，根据原、被告签订的《厂房租赁合同》，合同期限自2012年2月至2017年2月，故原告在合同履行期限内向被告起诉主张权利并未超过法定的诉讼时效期间。对被告的这一抗辩理由，本院不予采信。涉案租赁物没有合法的产权证，也没有取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，故原告请求解除涉案的《厂房租赁合同》无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还已收取的租赁押金14,000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告按协议书约定支付迟延返还押金的违约金28,000元，本院认为，原告并未提交充分有效的证据证明其于2015年11月30日前将涉案租赁物腾空并交还被告，故原告该项请求无事实依据，本院不予支持；但被告应参照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付自原告主张权利之次日即2016年5月10日起的利息。合同虽无效，但原告仍应参照双方约定的租金标准向被告支付厂房占有使用费。根据合同的约定，涉案租赁物面积为350平方米，每平方米单价为20元，每月租金共7000元，每月管理费350元，故涉案租赁物系按面积计算租金，根据深圳市地籍测绘大队的测量结果，出租厂房的建筑面积309.63平方米，故被告应将已多收取的2013年11月至2015年10月的租金差额19377.6元[（350－309.63）×20元×24个月]。原告请求被告按中国人民银行同期银行贷款利率支付该占用资金期间的利息符合法律规定，本院予以支持，但利息的计付应自2015年11月1日起开始计算为宜。管理费系基于管理租赁物业而产生的费用，合同中也未约定按厂房面积计收管理费，故原告请求被告返还多收的管理费无事实依据，本院不予支持。至于原告请求的2012年2月至2013年10月期间的租金差额，因该租金系由案外人天龙泉公司收取，故原告请求被告支付在此期间多收取的租金差额无事实依据，本院不予支持。原告可另行向天龙泉公司主张权利。原告提交了测绘费发票证明其支付测绘费3,000元，原告请求被告支付该测绘费3,000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告并未提交充分有效的证据证明其主张的水、电费金额，故原告请求被告返还多收取的水、电费及利息无事实依据，本院不予支持。原告请求被告返还多收取的变压器维修费、20倍倍率电表、代缴的租赁税、诉讼案件复印费、公证费、快递费均无事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市联成达物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告王雄刚多收取的厂房租金19,377.6元并支付利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2015年11月1日起计至款项还清之日止）；
二、被告深圳市联成达物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告王雄刚租赁押金14,000元并支付利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年5月11日起计至款项付清之日止）；
三、被告深圳市联成达物业管理有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告王雄刚测绘费3000元；
四、驳回原告王雄刚的其他诉讼请求。
本案受理费3,600元，由原告承担3,002元，由被告598元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 张晓屏
人民陪审员 梁木英
人民陪审员 廖妙芳
二〇一七年十月十九日
书 记 员 梁 格
书 记 员 王 琼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。