辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0726民初1883号原告（被反诉人）：某房地产公司，地址黑山县。法定代表人曹某，该公司经理。委托代理人张某某、叶某某，该公司员工。被告（反诉人）：李某某，女，汉族，现住辽宁省黑山县某某镇。诉讼委托代理人:王某某、马某，上海市某律师事务所律师。原告某房地产公司诉被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，我院于2016年9月2日受理此案，于2016年12月27日以（2016）辽0726民初第1975号民事判决书作出判决。判决后，原告不服上诉。锦州中院于2017年7月24日以（2017）辽07民终1117号民事裁定书发回重审。案件受理后，被告李程提出反诉。本院依法组成合议庭，与本案合并公开开庭进行了审理，原告某房地产公司（以下简称正大房地产公司）诉讼委托代理人张某某、叶某某，被告李某某委托代理人王某某、马某到庭参加诉讼，现已审理终结。原告正大房地产公司诉称，1要求被告李某某给付购房款131479.00元；2按中国人民银行同期货款利率给付自2015年7月1日起至给付日止的房款利息；3被告承担本案诉讼费。事实理由：2012年4月24日，被告从原告处购得商铺一处，铺号为3—10，面积为28.21平方米。双方合同约定，由被告向原告缴纳141690.00元购房款，并约定在可办理房屋贷款时，被告应无条件提供手续材料用于按揭贷款，偿还剩余房款。合同签订后，原告交付了商铺，被告向原告交付了首付款。但在2015年7月1日可以办理按揭贷款时，被告拒不履行交付相关材料的合同义务，并拒绝交付尾款。因此，原告诉至法院，要求被告给付房款131479元。并按中国人民银行同期贷款利率给付房款自2015年7月1日起至给付日止的利息。庭审将3—10号商铺面积变更为：签订协议标明面积为29.09平方米，测量后面积是28.21平方米。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据：1福山时代购物广场购房协议，拟证明原被告买卖商铺的事实及被告应履行的义务；2收款收据一份，拟证明被告已向原告支付房款141690元；3企业名称变更通知书，拟证明2014年5月20日黑山诚信房地产开发公司更名为某房地产公司；4黑山县诚信房地产开发公司的土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证及房屋建筑工程竣工验收书，拟证明房屋可以合法买卖和正常交付使用。5位置图和测绘面积，拟证明被告实际位置和实际面积；6照片两张，拟证明房屋被被告使用；被告李某某辩称，原审答辩意见为房贷利息太高，还不起。本次庭审辩称，一是答辩人并不存在任何成约行为，原告违约在先，应承担约约责任。1双方于2012年4月24日签订《福山时代购物广场购房协议》，答辩人于当日付清总房款50%，即141690.00元，原告没有换签正式商品房买卖合同；2答辩人未能付清全部房款系因双方约定付款方式为银行按揭，原告未积极履行相关义务导致答辩人无法办理银行货款。同时，按照购房协议约定到指定银行，违反了合同法公平、自愿原则，也侵害了消费者的选择权；3答辩人与原告签订的购房协议不具备商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产企业和买受人应当订立书面合同，应当明确以下主要内容：⑴当事人名称或者住所；⑵商品房基本状况；⑶商品房销售方式；⑷商品房价款的确定方式及总价款；⑸交付使用条件及日期；⑹装饰、设备标准承诺；⑺供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑻公共配套建筑的产权归属；⑼面积差异的处理方式；⑽办理产权登记有关事宜；⑾解决争议的方法；⑿违约责任；⒀双方约定的其他事项。显然原告和答辩人签订的协议不具有上述主要内容，答辩人不能支付剩余房款。二是答辩人提交的“以租养贷”的宣传广告，虽未写入购房协议中，但应作为合同条款组成部分，原告并未做到宣传单“可以用租商铺的钱来买商铺”，“由开发商注资，由专业团队运营管理，出租商铺10年即可回本，20年资本可翻倍”等，原告违约在先，导致答辩人无法偿还贷款；三是原告没有按照约定时间交付房屋，并且现在也没有将房屋交付答辩人，私自将答辩人的房屋用挡板围上，答辩人根本无法使用房屋也无法出租。并同时提出反诉称，1请求法院判令双方解除买卖合同关系；2请求法院判令被反诉人返还反诉人已付房款141690.00元；3被反诉人承担本案诉讼费用。理由如下：与答辩理由相同（略）。被告既反诉人为证明自己主张及反驳原告向法院提供如下证据：1购房协议和收据，拟证明该协议不具有商品房买卖合同基本要件，被反诉人不能以此主张权利；2照片五张，视频两段（在被告手机上观看），拟证明被告档口被围档，无法交付使用。3宣传广告6张，证明以租养贷事实存在，对反诉人签订购房有巨大影响，应当作为合同条款部分，现被反诉人未将房屋出租，违约在先。庭审中，被告对原告提供的证据除证据1、2、3真实性无异议外，其他均有异议；原告（被反诉人）对被告（反诉人）证据1真实性无异议，其他证据亦均有异议。本院认为原告提供的证据1、2、3、4具备证据的真实性、合法性、关联性原则，予以采信；对于证据5、6结合本案案情及其他证据予以认定；对于被告提供证据1因与原告提供证据相同，予以认定；对于证据2、3不予采信。经庭审对事实和证据的分析认定，本院确认如下事实：黑山诚信房地产开发公司为房地产开发企业，该公司于2012年在黑山县黑大公路北段南湖加油站北侧开发“福山时代购物广场”工程项目。并于2012年6月至2014年9月份分别办理了土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。对外出售购物广场商铺。2012年4月24日，黑山县诚信房地产开发有限责任公司与李某某签订“福山时代购物广场购房协议”，协议主要内容如下：一、房源情况，1乙方（注：指被告李某某，下同）自愿购买甲方（注：指黑山县诚信房地产开发有限责任公司，下同）开发的福山时代购物广场3—10号商铺，建筑面积为29.09平方米，单价9683.40元/平方米，总房款281，690.00元，并享受99折；二、付款方式，1乙方为一次性付款，于*年*月*日交齐上述房款；2乙方为银行按揭，于2012年4月24日付清总房款50%（含已付定金）即141690元；三、交付时间，甲方在2013年6月3日前交付该房，乙方在付清总房款时，按规定交纳采暖费、物业费、保证金等相关费用后，即可领取钥匙；四、违约责任，1乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于乙方原因，导致甲方不能联系乙方而产生的任何损失，一切责任由乙方负责。2甲方通知乙方换签正式《商品房买卖合同》及其附件时，乙方需在三日内与甲方换签，乙方办理按揭贷款手续的需在十日内提供所需必备材料，并承担由于按揭贷款所产生的各项费用，并到指定银行办理按揭贷款手续。逾期不来者，甲方有权单方解除本协议，并有权对其所认购的房产另行处理。同时乙方已交付的房号认购定金，不予退还。3甲方未按本协议执行，另行出售该商品房，甲方按同期银行活期存款利率退还乙方已交购房款及利息。4房竣工结算时，以产权部门告知的实际面积为准，进行多退少补。5未尽事宜，双方协商解决。于签订协议当日，被告交付了房款141690元，原告将商铺交付被告后，曾电话通知被告办理换签正式买卖房屋合同，被告终因贷款利息太高，未办理换签正式买卖房屋合同，继而银行贷款手续亦未办理。尚欠原告房款131479元，至今未给付原告。同时查明，原告所称的商铺，为购物广场各个楼层内划分若干个开放式档口。该案所涉3—10即是购物广场三层西侧一处商铺，该商铺背靠防火通道，南侧及东侧紧临东西和南北开放式走廓，北侧与10—9相连。商铺面积经测量后为28.21平方米。另查明，2014年5月20日的名称由黑山县诚信房地产开发公司变更为某房地产公司。本院认为，黑山诚信房地产开发公司为房地产开发企业，于2014年5月20日将名称变更为某房地产公司即原告。依照《中华人民共和国公司法》第七条规定，公司名称变化应办理变更登记，但不影响权利义务的履行，原告承接了原企业的权利义务。原告进行房地产开发，虽提供的相关土地、建设、规划、施工、预售许可等证件存在一定瑕疵，均不足以否定上述证件的真实性、合法性和关联性，原告具有开发建设及预售商品房的主体资格；关于双方签订的协议性质问题，原告与被告签订的《福山时代购物广场购房协议》，是原被告双方真实的意思表示，从协议形式及内容上审查，其协议的内容包括：房屋（即商铺）位置、面积计算、付款方式、交付时间、换签正式合同、包含了商品房买卖合同的主要内容，该协议不违反国家法律政策，是真实有效的，应视为具有房屋买卖合同性质；关于涉案商铺是否交付问题，从双方签订的协议约定上看，双方确定了电话联系方式。庭审中，原告称已电话通知，且在原审庭审中，原告陈述起诉理由事实之后，被告的答辩意见为“利息太高，还不起”。足以证明对于原告起诉的相关交付、办理房贷等事实予以认可。从另个角度上看，虽然被告与原告签订的协议是一对一的形式，但对于原告销售及交付商铺是点对面的，是面向公众公开的，被告以不知情予以否认交付的事实是符合常理的；关于换签正式商品房购买合同问题，因从签订的协议到换签正式的“商品房买卖合同”并不需要任何附加手续，被告因“利息太高，还不起”没有办理按揭贷款，而办理按揭贷款才需要换签的正式商品房购买合同，所以没有办理按揭贷款最终导致没有换签正式合同；因此，双方签订的协议合法有效，双方应按约定履行；据此上述之理由，被告提出的反诉请求，事实不清，证据不充分，理由不成立，予以驳回；被告应当向原告直接支付的剩余房款。其商铺买卖应以实测面积进行计算（28.21平方米*9683.40元/平方米=273168.71元，扣除已付款141690元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内给付原告某房地产公司剩余房款人民币131478.71元。二、驳回反诉人李某某的反诉请求三、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2929元，反诉费1567元，由被告（反诉人）李某某负担。如果不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张凤友审 判 员  刘翠微人民陪审员  张旭芳二〇一七年十一月十一日书 记 员  王茗玉