海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0106民初2076号
原告（反诉被告）：曾祥财，男，1992年7月2日出生，汉族，住海南省屯昌县。
被告（反诉原告）：张瑞玲，女，1962年10月27日出生，汉族，住海南省海口市。
原告（反诉被告）曾祥财与被告（反诉原告）张瑞玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾祥财、被告（反诉原告）张瑞玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾祥财向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修损失30000元；2、判令被告向原告支付一次性搬迁补助500元；3、判令被告向原告支付设施迁移补助300元；4、判令被告支付原告附属物补偿9000元；5、判令被告返还原告多收取的房屋2600元；6、被告返还原告多收取的电费6100元；7、被告返还原告租房押金1300元；8、本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将其位于坡博、坡巷片区的房屋租赁给原告用于经营。2016年8月30日，海口市龙华区人民政府作出《关于坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》，对坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造范围内房屋实施征收，原告租赁的房屋位于改造范围。此次征收给原告造成很大的经济损失，被告至今未对原告损失进行合理补偿，至今未能就损失问题协商一致，故此，原告诉至贵院，请求依法裁判。
被告张瑞玲辩称，一、原告曾祥财主张被告张瑞玲支付房屋装修损失缺乏事实和法律依据。一是涉案《海口市龙华区坡博巷片区棚户区（坡中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》（以下简称《安置协议》）载明的当事人为海口市龙华区房屋征收局和被告张瑞玲，原告曾祥财并非上述安置协议的当事人，根据合同的相对性，原告曾祥财无权主张被拆迁房屋装修补偿款。根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，出租房屋被国家征收，其征收对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿对象。《安置协议》第二款征收补偿金额载明，房屋装修补偿金标准为350/m2,该标准较低，仅是针对被告作为被拆迁房屋所有人，为使房屋具备基本使用功能，进行装修所获的基本补偿，被告提供给原告的房屋已经安装好门窗、天花板，拉通水电、铺好地板瓷砖，并有一定的室内装修等，全村的房屋门面基本都是按照350/m2的标准补偿，故与被告所谓的装修损失无关。三是原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定：原告已经超过二十天不交房租，合同自然终止，原告无权向被告索要装修费。上述约定属于原告对自己民事权益的处分，属于真实意思表示，故其主张装修损失款无合同依据。四是原告虽然提出了对房屋装修损失进行赔偿的诉求，但其并未提供相关的证据，证明其对房屋进行了装修及装修的价值凭证，故其主张亦无事实依据。
二、原告要求被告支付一次性搬迁补助及设施迁移补助缺乏事实依据和法律依据。一是关于一次性搬迁补助的问题。从《租赁合同》的内容来看，合同中并无约定一次性搬迁补助及设施迁移补助的相关条款，从《安置协议》的内容来看，虽然协议涉及搬迁补助费，但该费用主要是针对协议相对人，被拆迁房屋所有人张瑞玲所涉家庭搬迁的补偿费，与原告所主张的一次性搬迁无关。二是关于设施迁移补助的问题，政府补偿被告的设施迁移补助费，涉及设施包括电话1部、水表1户、电表1户，上述所涉迁移设施均为被告满足基本生活所需设施的迁移补偿，与原告所主张的设施迁移费无关。因此，在租赁合同明确约定原告放弃任何补偿款的情况下，原告主张被告向其支付一次性搬迁补助及设施迁移补助显然缺乏事实依据和法律依据。
三、原告要求被告支付附属补偿缺乏事实依据。从租赁房屋的实际情况来看，并不存在原告增设的任何附属物的情况。被拆迁房屋所涉及的附属物的情况已由《安置协议》确认，足以证明原告所谓的附属物补偿的诉求无事实依据。
四、原告要求被告返还房租及水电费缺乏事实依据。一是关于返还房租的问题。在涉案房产未被拆迁毁灭前，被告作为房屋的产权人，应依法享有房屋的租赁收益权。涉案房屋至2017年2月20日由原告占有使用，其经营亦未受到影响，自2016年10月开始，原告就不再缴纳房租，现反而要求被告返还租赁费用，这是一个无理要求。由于原告拒绝搬迁，拒绝交纳房租，不仅造成被告房屋正常的租金损失，还造成被告无法按期获得安置补偿款，其行为已严重侵害了被告的合法权益。故原告主张由被告向其返还房租的请求缺乏事实和法律依据。二是关于返还水电费的问题，考虑到被告对电线电表的损耗及被告为收取电费付出的交通费及劳务，被告向原告收取电费系1.5元一度，水费系5.5元一吨。而且原告在租赁期间一直按照这个价格交付水电费，并未提出异议，因此被告认为收取水电费的价格是合理的。同时，从2016年10月起至今，原告仍向有关单位交水电费，现原告至今仍然在涉案房屋内使用水电，因此原告无权要求被告返还水电费。
五、原告要求被告返还押金缺乏事实依据和法律依据。自2016年10月起，原告就未向被告支付房屋的租赁费用，反而至今仍占用房屋，因此原告无权要求被告返还押金。
六、原告要求被告搬迁过渡费缺乏事实和法律依据。一是从《安置协议》的内同来看。虽然协议涉及安置费，但是安置费是针对协议相对人，即被告张瑞玲所涉家庭安置费。二是安置费是用于被拆迁人集中购买安置房后给予的安置补偿费，必须是购买安置房才给予的补偿费，原告没有资格购买安置房，因此原告无权获得安置补偿费。
七、至于原告说被告多收取的房租没有依据，原告从2016年10月已拒绝交付房租，11月起拒绝交水电费，至2017年2月20日搬走，共5个月房租未交，2100元水电费未交，只要原告欠被告的房租水电费。
被告（反诉原告）张瑞玲向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）2017年2月15日之前的拖欠租金6500元。加水电费2100元，共计8600元；2.依法判令原告（反诉被告）承担本案反诉的诉讼费。
事实与理由：2014年11月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）张瑞玲将位于坡博西村XX的门面房，出租给原告（反诉被告）曾祥财使用，面积为31m2，月租金为1300元，租赁期限为3年，自2014年11月5日至2017年11月4日。合同签订后，被告（反诉原告）按照约定向原告（反诉被告）交付了房屋。2016年8月30日，海口市龙华区人民政府做出了《关于坡博、坡巷片区棚户区（坡中村）改造项目房屋征收决定》，对坡博棚户区内的房屋实施征收。被告（反诉原告）所有的房屋位于改造范围内，被告（反诉原告）就政府征收事宜及时通知了原告（反诉被告），在租赁合同未终止的情况下，2016年10月开始，原告（反诉被告）就拒绝向被告（反诉原告）支付房屋的租赁费用，数额已达6500元，被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）支付租赁费，但原告（反诉被告）拒绝履行，原告（反诉被告）行为已构成违约。合同上规定，超过二十天不交铺租，合同自然终止，所以此合同已经没有法律效力。
从2016年10月起至今，被告（反诉原告）依然向相关单位交纳涉案房屋所产生的水电费，已达2100元，该费用是原告（反诉被告）至今占有房屋并进行经营活动所产生的费用，理应由原告（反诉被告）负担。
被告（反诉原告）认为，按照双方签订的《租赁合同》的约定，原告（反诉被告）作为承租人，在实际使用房屋的情况下，理应向被告（反诉原告）支付房屋租赁费及使用房屋所产生的水电费，原告（反诉被告）拒绝履行行为，已严重损害了被告（反诉原告）的合法权益。因此被告（反诉原告）为维护自己的合法权益，特提起反诉请求。
原告（反诉被告）曾祥财辩称，反诉状中所述不属实。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告（反诉被告）曾祥财提交的证据2《收据》，被告（反诉原告）张瑞玲对其中有签名的《收据》的三性均予以认可，对其中没有签名的《收据》的三性均不予认可，认为2016年10月16日和2016年12月13日的两张《收据》并不能反映房租的交纳情况。本院认为，原告（反诉被告）曾祥财提交的2016年10月16日和2016年12月13日的两张《收据》内容仅显示水电费的缴纳情况，并不涉及涉案房屋房租的缴纳情况。原告（反诉被告）曾祥财提交的2017年1月17日《收据》上有海口威立雅水务公司的财务专用章，本院对其三性予以认可。结合原、被告当庭陈述，本院认定原告（反诉被告）曾祥财缴纳涉案房屋房租至2016年10月份，缴纳电费至2016年12月份，缴纳水费至2017年1月份。
2、原告（反诉被告）曾祥财提交的证据4《装修收据》，被告（反诉原告）张瑞玲对其三性均不予以认可。本院综合营业执照、店面照片等对该证据的真实性、合法性予以认定，证明效力部分予以认定；对原告（反诉被告）曾祥财对涉案铺面进行了部分装修的事实予以认定。
3、原告（反诉被告）曾祥财提交的证据4《客户抄表结算复核单》，被告（反诉原告）张瑞玲对其三性均有异议，认为该证据不能证明原告（反诉被告）曾祥财的用电量。本院认为，该份《客户抄表结算复核单》系由电网营销系统上打印，本院对其真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月5日，被告（反诉原告）张瑞玲将位于海口坡博西村313号房屋出租给原告（反诉被告）曾祥财经营美发店。双方签订《协议书》，租期为三年，自2014年11月5日起至2017年11月4日止，承租铺面面积为31m2，铺面租金每月1300元，租房押金1300元，每月先交租金再使用房屋。租赁上述房屋后，原告（反诉被告）曾祥财就一直经营使用至今。
另查，2016年8月，海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区(城中村）改造项目正式启动，涉案商铺在征收范围内。2016年9月27日，海口市龙华区房屋征收局与被告（反诉原告）张瑞玲签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》（档案编号：7-184），约定：因海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收被告（反诉原告）位于龙华区坡博村房屋，被告（反诉原告）被征收房屋建筑面积为785.92㎡，被征收用地面积61.04㎡；房屋装修部分补偿按照每平方米350元标准补偿；一次性搬迁补助按照每平方米22元标准，搬迁补偿费因被告（反诉原告）张瑞玲选择集中购买住房，系两次搬迁补偿费用；设施迁移补助包括电话1部、水表1户、电表1户、有线电视1台补助金额为1560元，附属物补助未予认定不予补偿。
再查，原告（反诉被告）曾祥财知道涉案房屋属于政府征收范围后，认为被告（反诉原告）张瑞玲应就各项损失对其予以补偿，双方一直未达成补偿合意，原告（反诉被告）曾祥财占有、使用涉案房屋经营至2017年2月25日左右。根据拆迁安置合同约定，被告（反诉原告）张瑞玲应于2016年10月17日收到第一笔拆迁补偿款。自2016年10月起，原告（反诉被告）就未向被告（反诉原告）支付租金。
本院认为，原告（反诉被告）曾祥财与被告（反诉原告）张瑞玲签订的《协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。
一、关于原告（反诉被告）曾祥财主张被告（反诉原告）张瑞玲支付房屋装修损失30000元、一次性搬迁补助500元、设施迁移补助300元、附属物补偿9000元的问题。
1、房屋装修损失30000元。因双方签订《协议书》，未就涉及国家征收涉案房屋时装修损失赔偿进行约定，故原告（反诉被告）曾祥财依据房屋租赁合同主张该损失缺乏依据。原告（反诉被告）曾祥财虽未能提供确实充分的证据证明涉案店铺的实际装修情况及费用，但涉案店铺确实存在部分装修的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。同时《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，约定涉案房屋房屋装修补偿标准为每平方米350元，本院基于公平原则酌情支持350元×50%×31m2=5425元。2、一次性搬迁补助500元。龙华区征收局就搬迁补助费认定为每平方米22元（含2次搬迁），该搬迁补偿费因被告（反诉原告）选择集中购买住房，系两次搬迁补偿费用。本院支持原告（反诉被告）一次的搬迁补助费用31m2×11元=341元。3、设施迁移补助300元、附属物补偿9000元。因原告（反诉被告）未提供证据证明存在附属物设施需要搬迁的情况，应承担举证不能的不利后果，因此，对原告（反诉被告）的该项主张，本院不予支持。
二、关于原告（反诉被告）曾祥财主张被告（反诉原告）张瑞玲返还押金1300元，多收取房租2600元、多收取的电费6100元及被告（反诉原告）张瑞玲要求原告（反诉被告）曾祥财支付租金6500元及水电费2100元的问题。
因被告（反诉原告）张瑞玲于2016年9月27日已与海口市征收局签订安置补偿协议，并已领取了拆迁补偿款，故该涉案铺面已被征收。因被告（反诉原告）张瑞玲未能提供银行流水记录证明其收到第一笔拆迁补偿款的具体日期，本院按照其与海口市征收局签订的安置补偿协中约定的补偿支付时间，认定被告（反诉原告）张瑞玲于2016年10月17日收到第一笔拆迁补偿款。2016年10月17日以后，被告（反诉原告）张瑞玲不再对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。原告（反诉被告）曾祥财交纳涉案房屋租金至2016年10月，在此期间，被告（反诉原告）张瑞玲仍对涉案房屋享有所有权，仍有权按照《协议书》约定继续收取房租，因此，原告（反诉被告）曾祥财诉请（反诉原告）张瑞玲返还多收取的两个月的房租2600元，无事实和法律上的依据，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付从2016年10月5日起至2017年2月15日止的房屋租金6500元，本院支持从2016年10月5日起至2016年10月17日房租1300元/30天×13天=563元，对于超出部分，本院不予支持。
原、被告约定了水电费标准，租赁涉案房屋以来，原告（反诉被告）曾祥财也一直按照约定的标准足额缴纳水电费，期间未提出异议；原告（反诉被告）亦未能提供确实、充分的证据证明被告（反诉原告）张瑞玲多收取了电费6100元，其应承担举证不能的不利后果，故对于原告（反诉被告）曾祥财主张被告应返还多收取的电费6100元的诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）张瑞玲主张原告（反诉被告）曾祥财支付水电费2100元，但并未提供证据证明原告（反诉被告）存在拖欠水电费的事实，被告（反诉原告）应承担举证不能的不利后果，被告（反诉原告）的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
现涉案房屋因政府拆迁，无法继续承租，原、被告签订的《协议书》终止，被告（反诉原告）张瑞玲应将原告（反诉被告）曾祥财的租房押金1300元退回。对于原告（反诉被告）曾祥财主张被告（反诉原告）张瑞玲退还其租房押金1300元的诉请，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限张瑞玲于本判决生效之日起十日内向曾祥财补偿房屋装修损失5425元、搬迁补助341元，返还房屋押金1300元；合计7066元。
二、限曾祥财于本判决生效之日起十日内向张瑞玲交纳拖欠房租563元；
三、驳回曾祥财的其他诉讼请求。
四、驳回张瑞玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1045元、由曾祥财负担995元，张瑞玲负担50元；反诉案件受理费25元，由张瑞玲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 蔡小龙
人民陪审员 何少锋
人民陪审员 蔡海荣
二〇一七年七月十日
书 记 员 陈家芬