江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终889号
上诉人（原审被告）：陈国武，男，1974年4月30日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，务工，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：杨霞，系上诉人陈国武妻子，特别授权。
委托诉讼代理人：邓亚平，江西洪胜律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：李贵德，男，1946年9月29日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，农民，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：王德永，上饶市广丰区丰溪法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人陈国武因与被上诉人李贵德租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103民初167号民事判决，向本院提起上诉。�院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈国武上诉请求：撤销原审判决第一项，改判确认续租期限至2019年3月16日；上诉费等由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。一、一审的争议焦点是2016年正月续租期间是续租一年还是三年。1、原审没有追加上诉人陈国武的妻子杨霞为被告或第三人，因此不能查清事实，2015年正月和2016年正月续租事项均由杨霞和对方交涉。2、被上诉人李贵德在一审开庭时，首先表示2016年没有谈续租，后又承认只收到200元，其中100元是杨霞给他买吃的，其说法前后矛盾，与事实不符。3、原审以折中的方式把没有参与续租谈判过程中的李某证词作为续租年限的根本条件有失公允。证人李某证实的是续租属实，但对于给付多少钱不能确定200元�是300元，以及续租是一年还是三年也不能确定。4、2016年正月续租事实是三年期限，即2016年3月16日至2019年3月16日。二、转租赁不构成。杨霞的母亲把房子借给工作人员暂住，等对方找到房子再搬离他处。上诉人陈国武与水利项目部也没有任何租赁合同，没有收取费用。即使该出借行为存在不当，被上诉人李贵德也应该通知上诉人陈国武采取措施而不是纠集多人打砸房屋。被上诉人李贵德打砸房屋在先，租赁合同期限在后，如要恢复原状，则必须是先修复原状和并赔偿物品损失。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决上诉人陈国武退回租赁物并恢复原状，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条规定的是非法转租问题。而事实上，《租田协议》的标的物�盘坑弄脚湾承包责任田，而不是搭建的临时性住房。上诉人陈国武认为该临时性住房是在征得被上诉人李贵德同意的情况下搭建的，其所有权在于上诉人陈国武。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，上诉人陈国武有权将该临时性住房出租给水利项目部。上诉人陈国武因出租自己所有的物品而获得的收益属于“法定孳息”，依法应当受到保护。
李贵德辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。一、被上诉人一直按照双方的约定全面履行合同义务，而上诉人存在违约违法行为。首先，上诉人为养鸡所需租用被上诉人享有土地承包经营权的盘坑弄角湾的稻田。双方于2012年3月16日签署《租�协议》，约定：“租金每亩100元/年，期满不租，保持原样交还。乙方（上诉人）如在稻田上搭建鸡棚、住宿，须甲方（被上诉人）签字同意方可”。合同签订后，被上诉人（出租人）交付租赁物角湾的稻田给上诉人（承租人）使用获取收益，上诉人支付租金。因此，《租田协议》符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的法律特征。其次，《租田协议》约定：“乙方（上诉人）如在稻田上搭建鸡棚、住宿，须甲方（被上诉人）签字同意方可”。但上诉人未经被上诉人签字同意在稻田上搭棚住宿，存在违约行为。再者，三年租赁期满后，双方权利义务终止。双方没有续签书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定。本案中，自2015年3月16日起，双方未续签书面租赁合同，应视为不定期租赁。被上诉人依法可以随时解除合同。第四，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人未经被上诉人同意将稻田上的搭棚转租给水利项目部使用，改变了租田的用途，存在违法行为。二、一审法院认定事实清楚，证据充分，应依法支持。一审法院经审理查明认定事实的证据是：1、广丰区桐畈镇高厅村委《证明》，拟证明租赁的水田是属于被上诉人本人责任田的事实；2、《租田协议》，拟证明双方对租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付方式等条款约定权利义务的事实；3、证人李某出庭作证的证言，有庭审笔录在卷佐证；4、上诉人一审庭审时确认：稻田协议是由上诉人拟写，被上诉人签字；稻田未经出租人同意转租水利项目部使用，构成自认。三、一审法院适用法律正确，判决合法、公正。上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人认为，《租田协议》的标的物是角湾承包责任田，而不是搭建的临时性住房，该观点不能成立。首先，上诉人认为该临时性住房征得被上诉人同意才搭建的，缺乏证据。其次，上诉人为养鸡所需租赁稻田，未经出租人签字同意在稻田上搭建临时住房是违约行为。上诉人搭建的临时性住房是建在向被上诉人租赁的责任田上，改变了租赁物的用途。2、2012年3月16日，双方签订《租田协议》，是上诉人与被上诉人的真实意思表示，且内容未违背法律法规的强制性规定，合法有效。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定。一审法院查明，上诉人未经被上诉人同意转租给水利项目工程部，存在违法行为。原审法院判决上诉人将租赁标的物角湾水田恢复原状返还被上诉人，符合双方约定和法律规定，于法有据。四、上诉人请求改判确认续租期限至2019年3月16日，超出二审审理范围。
李贵德向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2012年3月16日签订的《租田协议》；2、判令被告将位于桐畈镇高厅村18组角弯0.35亩水田恢复原状并返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年3月，被告因养鸡所需与原告签订《租田协议》，协议中约定被告向原告租用盘坑弄角弯的稻田用作养鸡使用，租金每亩100元每年，先付租金后使用，期限暂定三年，期满被告可向原告同上续租，如被告不租用，保持原样交还原告。被告如在稻田上搭鸡棚、住宿须经原告签字同意。协议签订后被告在租期内按约每年向原告支付了租金100元，原告也将该田交由被告使用。被告在该田上搭建了鸡棚和临时性住房。三年租期满后，被告于2015年农历正月到原告家交了100元租金续租一年。2016年农历正月被告妻子与证人李某到原告家协商续租事宜，后被告妻子交付200元租金给原告再次续租一年。2016年12月被告将搭建在向原告承租的田上的临时性住房未告知原告情形下出租给水利工程项目部。后原告得知被告该转租行为后，向被告表示不同意被告的该转租行为并要求被告将出租的稻田返还，但被告未予返还。2016年12月31日原告带其家人打砸了被告在出租田上的临时性住房。
一审法院认为，被告向原告租用田地，双方形成租赁合同关系。本案争议焦点问题是：1、原、�告租赁期限是否届满；2、原告是否有权解除租赁关系并要求被告将租赁物恢复原状后返还原告。关于双方租赁期限何时届满的问题。双方于2012年3月16日签订的租田协议约定的租期为三年，期满后双方仍对续租进行了协商。被告称其在2016年农历正月支付了原告300元为2016年3月16日到2019年3月15日止的租金。被告申请出庭作证的证人李某的证言则称被告妻子当时和原告说要续租一年并谈好当年租金为200元，但当时被告方具体支付了多少钱给原告其未看到。原告则称当时被告只支付原告200元，且其中100元是作为看望原告给原告买礼品的钱，另外100元是续租的租金，且当时说好年底前处理好。被告认为证人证言客观属实。该院结合原被告的庭审陈述和证人证言，认为采信被告在2016年正月支付了原告200元，且该200元系被告支付2016年3月16日至2017年3月15日的租金的情形更为合理。故，双方的租期至2017年3月15日届满。关于原告是否有权解除双方租赁关系并要求被告将租赁物恢复原状后返还原告的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定承租人应当按照约定的方法使用租赁物，第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告未征得原告同意的情形下将在租赁田地上用于被告养鸡而搭建的供被告临时性居住的住房转租水利项目部使用，被告的转租行为已经改变了该租赁田的用途且该转租行为未取得作为出租人原告的同意。因此，原告依法享有租赁合同的解除权。原告诉讼请求中要求解除双方于2012年3月16日签订的租田协议，因该协议三年租期已届满，解除该协议没有事实依据，故对原告该诉讼请求该院不予支持。但原告起诉的实质是解除双方租赁关系并要求被告将租赁物恢复原状后返还。�于原告要求被告将租赁的田地恢复原状后返还的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，该院予以支持。另，关于陈国武要求李贵德赔偿其因打砸临时性住房导致的经济损失的反诉主张，因该赔偿请求系基于财产损害赔偿关系，与本案租赁合同关系属不同的法律关系，不符合反诉的要求，经庭审中向陈国武释明，其表示愿意另行处理该财产损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈国武应于本判决生效后十五日内将所租赁的位于广丰区桐畈镇高厅村18组的水田恢复至原状（可耕种），并返还原告李贵德；二、驳回原告李贵德的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告陈国武负担。
陈国武在二审期间向本院提交一组证据：照片四张，证明双方租赁物没有达到�亩，只有180平方米，被上诉人违约在先。
李贵德质证认为：诉争的租赁物本来就是0.82亩，该组照片不是新证据。
本院认证认为：照片所拍摄的场地确为涉案租赁地，但不能证明具体的面积，故本院对其证明目的不予确认。
李贵德在二审期间未向法庭提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案在二审中的主要争议焦点为：一、上诉人与被上诉人的租赁期限问题？二、原审法院判决上诉人陈国武将租赁物恢复原状并返还被上诉人李贵德是否正确？
对于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式�，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，上诉人与被上诉人于2012年3月16日签订租田协议，约定租期为三年，租赁期届满后双方曾就续租一事进行协商，但未再签订书面续租协议，故此时的租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同。上诉人称于2015年农历正月到被上诉人家交了100元租金续租一年，对此被上诉人未提出异议。上诉人称其在2016年农历正月支付了被上诉人自2016年3月16日到2019年3月15日止的租金300元，但上诉人未提供直接证据予以证明，上诉人申请出庭作证的证人李某的证言则称上诉人妻子当时和被上诉人说要续租一年并谈好当年租金为200元，但当时上诉人妻子具体支付了多少钱给被上诉人其未看到。被上诉人则称当时上诉人只支付被上诉人200元，且其中100元是作为看望被上诉人给被上诉人买礼品的钱，另外100元是续租的租金，且当时说好年底前处理好。上诉人在一审中认为证人证言客观属实。故原审法院认定上诉人在2016年正月支付了被上诉人200元，且该200元系上诉人支付2016年3月16日至2017年3月15日的租金并无不当。
对于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，上诉人陈国武未征得被上诉人李贵德同意的情形下将在租赁田地上用于其养鸡而搭建的供其临时性居住的住房转租水利项目部使用，上诉人陈国武的转租行为已经改变了该租赁田的用途且该转租行为未取得作为出租人的被上诉人李贵德同意，且双方的租赁期限已为不定期，故被上诉人李贵德请求解除租赁关系符合法律规定，原审法院判决上诉人陈国武将租赁物恢复原状并返还被上诉人李贵德正确。上诉人陈国武主张涉案临时性住房征得被上诉人李贵德同意搭建，其对该临时性住房享有所有权，从而有权将该临时性住房出租给水利项目部，对此，本院认为，根据上诉人陈国武与被上诉人李贵德签订的《租田协议》约定，上诉人陈国武如在稻田上搭鸡棚、住宿，须被上诉人李贵德签字同意方可。现上诉人陈国武主张搭建该临时性住房已征得被上诉人李贵德同意，但被上诉人李贵德不认可，上诉人陈国武未向法院提供证据证明其主张，其应承担不利的法律后果。上诉人陈国武在租赁的土地上建造临时性住房，因该租赁土地的使用权并未发生转移，房屋登记机关对该租赁土地上的临时性住房也未进行登记，上诉人不能取得物权法上的所有权，故上诉人陈国武的该上诉理由不能成立。
综上所述，陈国武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈国武负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱晖华
审判员 周立峰
审判员 郑国辉
二〇一七年七月三十一日
书记员 林也力