北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初1003号原告西南证券股份有限公司，住所地重庆市江北区桥北苑8号。法定代表人吴坚，总裁。委托代理人刘宇伦，北京京翔律师事务所律师。委托代理人任桂霞，北京京翔律师事务所律师。被告北京昊天明珠国际商贸有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道楸树家园北里A区202号。法定代表人黄雪凤，经理。被告黄崇罗，男，1970年3月12日出生，住浙江省乐清市。原告西南证券股份有限公司（以下简称西南证券公司）与被告北京昊天明珠国际商贸有限公司（以下简称昊天明珠公司）、黄崇罗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付雪担任审判长，会同人民陪审员张国明、白荣莲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西南证券公司的委托代理人刘宇伦到庭参加了诉讼。被告昊天明珠公司、黄崇罗经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告西南证券公司诉称，2013年11月1日，原告与被告黄崇罗签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市房山区XXX租赁给原告，租赁期限为2013年11月1日至2016年11月30日，租金第一年为338537.5元，第二年为338537.5元，第三年为372391.25元，原告还需支付相当于两个月房屋租金的租房押金56422.92元。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋租金以及押金，被告黄崇罗交付了房屋。合同履行中，原告要求被告提供房租费用发票，为了方便，被告黄崇罗用其亲属开办的公司，即被告昊天明珠公司为原告提供发票，于是三方友好协商于2014年8月31日签订了《协议书》，约定《房屋租赁合同书》中的出租方由被告黄崇罗变更为被告昊天明珠公司，被告黄崇罗在《房屋租赁合同书》中的权利义务全部转由被告昊天明珠公司承担，同时被告黄崇罗对被告昊天明珠公司的义务履行及违约责任承担连带赔偿责任。在租赁到期前的2个月，原告就已告知二被告在合同期限到期后不再续签，要求其派人到租赁房屋处办理交割手续，但被告却无故推托不予办理。现原告按照合同约定履行了给付房屋租金及押金的义务，且租赁合同已于2016年11月30日到期，原告已交还房屋并结清物业管理费和其他费用，原告有权要求被告按照合同约定要求被告退还房屋押金。经多次与被告沟通未果，无奈之下，原告向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告昊天明珠公司的租赁合同关系于2016年11月30日终止；2、请求法院判决被告退还原告租房押金56422.92元；3、请求法院判决被告支付原告违约金，自2016年12月11日起，以租房押金56422.92元为基数，按照每日千分之五支付，至实际付清租房押金之日止；4、诉讼费由被告承担。被告昊天明珠公司经本院依法传唤未到庭，亦未答辩。被告黄崇罗经本院依法传唤未到庭，亦未答辩。经审理查明，2013年11月1日，黄崇罗（甲方、出租人）与西南证券公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市房山区XXX；房屋租赁期限自2013年11月1日至2016年11月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作乙方证券营业部证券交易、经营及办公使用；租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；该租赁房屋按建筑面积每平方米每日3.5元计算，前二年不变，第三年在上一年度的租金单价基础上每年递增10%，租金按年提前一个月一次性交纳，租金起算日自2013年12月1日起计收，前期免收租金用作乙方装修使用，乙方装修期间水电费、物业费、供暖费等按规定缴纳，租金标准具体如下：第一年2013年12月1日至2014年12月1日年租金338537.5元，第二年2014年12月1日至2015年12月1日年租金338537.5元，第三年2015年12月1日至2016年11月30日年租金372391.25元；乙方在签署本合同后向甲方支付首次租金时一并缴付相当于两个月房屋租金的租房押金计人民币56422.92元整，租房押金自缴付之日起至根据本合同约定退还乙方之日间不计利息，本合同到期，甲方在乙方按照合同约定交还所承租房屋及付清应缴租金、结清物业管理费和其他费用之日起最长不超过十日内，无息退还乙方所缴付的租房押金，如甲方逾期不退还乙方租房押金的，每逾期一日，自逾期之日起每日向乙方支付租房押金总额0.5%的违约金；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在合同正式到期之日或收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外；该合同同时约定了各方其他权利义务。2014年8月31日，黄崇罗（甲方）、西南证券公司（乙方）及昊天明珠公司（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方经友好协商，就甲、乙双方于2013年11月1日签署的《房屋租赁合同书》达成如下协议：现甲、乙、丙三方一致同意将《房屋租赁合同书》中的“出租方”由甲方变更为丙方，即由“黄崇罗”变更为“昊天明珠公司”；甲方因履行“房屋租赁合同书”而产生的全部债权、债务转由丙方享受和承担；“房屋租赁合同书”中规定的应由甲方承担的全部义务、享受的全部权利转由丙方承担和享受；甲乙双方一致确认，截止本协议签署之日，乙方已向甲方支付2013年12月1日至2014年11月30日房租348077.5元；自2013年12月1日起，乙方按照原房屋租赁合同书的约定向甲方支付租金及其他费用变更为向丙方支付，由丙方在乙方每次支付房租前向乙方开具正式发票，已经支付的房租和其他费用，由甲方转移给丙方，并由丙方在本协议签署后向乙方开具正式发票；甲方承诺并保证其转让的债权、债务系合法、有效的债权、债务，丙方承诺并保证有权受让本协议项下的债权、债务并能独立承担民事责任；各方同意，如果一方违反其在本协议所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔等责任，违约方须向另一方作出全面赔偿；本协议未尽事宜继续遵照甲乙双方签订的原协议执行；甲方向乙方承诺：本协议签署之后，如丙方不能完全履行作为出租方的义务，违反“房租租赁合同书”约定的内容，甲方应承担连带赔偿责任；该协议同时约定了各方其他权利义务。2015年10月20日，昊天明珠公司（甲方）与西南证券公司（乙方）签订《关于的补充协议》，约定经甲、乙双方协商，自2015年12月1日起半年期房租加物业费上浮至201468.73元（含税）；该协议同时约定了各方其他权利义务。合同签订后，各方依约履行。2013年11月1日，黄崇罗收到西南证券公司交付的租房押金56422.92元整。西南证券公司于2014年12月25日向昊天明珠公司支付348077.5元，2015年11月6日向昊天明珠公司支付196698.73元，2016年5月25日向昊天明珠公司支付201468.73元。后因合同到期时昊天明珠公司及黄崇罗未配合西南证券公司办理房屋交接手续，亦未退还租房押金，西南证券公司将昊天明珠公司及黄崇罗诉至法院，要求确认租赁合同关系终止，并要求二被告退还租房押金及承担相应的违约金。本案在审理过程中，调取了涉案房屋的建设用地规划许可证、北京市房山区发展和改革委员会房发改[2009]101号文件、北京市规划委员会编号为2009规（房）意选字0003号《规划意见书》等涉案项目资料。经本院向北京市房山区拱辰街道办事处三街第二社区居委会了解，该居委会陈述涉案房屋的产权属于北京朝晖物业管理有限公司。庭审中，西南证券公司向本院提交北京朝晖物业管理有限公司出具的《物业交割承诺书》、《租赁房屋退房验收单》及《退租物品交接单》，其中《租赁房屋退房验收单》载明“西南证券公司已于2016年11月30日前腾空房屋，产权人经验收，承租人已按照合同约定退还房屋及其它交付物，已付清租金，水、电、物管费，不存在其他纠纷”。以上事实，有原告的陈述；《房屋租赁合同书》、《协议书》、《关于的补充协议》、收据、银行业务回单、《物业交割承诺书》、《租赁房屋退房验收单》及《退租物品交接单》、建设用地规划许可证、北京市房山区发展和改革委员会房发改[2009]101号文件、北京市规划委员会编号为2009规（房）意选字0003号《规划意见书》、工作笔录等证据在案佐证。上述证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，黄崇罗与西南证券公司签订的《房屋租赁合同书》，黄崇罗、西南证券公司及昊天明珠公司签订的《协议书》，以及西南证券公司与昊天明珠公司签订的《关于的补充协议》均是各方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。本案中，《协议书》已经将《房屋租赁合同书》的出租方由黄崇罗变更为昊天明珠公司，因此西南证券公司与昊天明珠公司自合同变更之日起具有租赁合同关系。《房屋租赁合同书》约定的租赁期限自2013年11月1日至2016年11月30日，到期后西南证券公司没有续租，租赁期限届满，因此对于西南证券公司请求法院确认其与昊天明珠公司的租赁合同关系于2016年11月30日终止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据本案查明的事实，西南证券公司已经按照《房屋租赁合同书》、《协议书》及《关于的补充协议》的约定支付了房屋租金和押金，并于合同到期日即2016年11月30日之前腾空涉案房屋并办理了物业交接，依据各方协议约定，黄崇罗收取的租房押金应当退还并承担逾期不退还的相应违约责任；又《协议书》约定已经支付的房租和其他费用，由黄崇罗转移给昊天明珠公司，房屋押金包括在其他费用中，因此对于西南证券公司要求昊天明珠公司退还租房押金、承担违约责任并由黄崇罗承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于违约金的数额，鉴于双方约定标准过高，本院根据合同履行情况酌情予以调整。昊天明珠公司、黄崇罗经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告西南证券股份有限公司与被告北京昊天明珠国际商贸有限公司的租赁合同关系于二〇一六年十一月三十日终止。二、被告北京昊天明珠国际商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告西南证券股份有限公司租房押金五万六千四百二十二元九角二分，并向原告西南证券股份有限公司支付自二〇一六年十二月十一日起至实际退还租房押金之日止的违约金（以五万六千四百二十二元九角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准支付）；被告黄崇罗对上述金额承担连带责任。三、驳回原告西南证券股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百一十一元，由被告北京昊天明珠国际商贸有限公司、黄崇罗负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  张国明人民陪审员  白荣莲二〇一七年八月二十五日书 记 员  张 冰