甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒肃民一初字第857号
原告酒泉市第一中学，住所地，甘肃省酒泉市肃州区东环南路***号。
法定代表人曹平，该校校长。
委托代理人潘文彬，甘肃长治律师事务所律师。
被告刘金明，男，汉族，生于1980年10月5日。
被告张红梅，女，汉族，生于1984年11月2日。
二被告委托代理人刘亚麒，甘肃政剑律师事务所律师。
原告酒泉市第一中学与被告刘金明、张红梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告酒泉市第一中学委托代理人潘文彬，被告刘金明、张红梅及其委托代理人刘亚麒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告酒泉市第一中学诉称，2008年9月25日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告商住楼地下室用于开设台球城和滑冰场，年租金40000元，按年缴纳，租赁期间的水电费用按表计量由被告承担，每月10号交给原告由原告代缴。合同签订后，双方如约履行了合同。但被告却未按约定缴纳各年度租金。同时，按照合同约定，租赁期限已于2014年10月30日届满，被告应当交回房屋，但被告拒绝交回。期间，原告多次与被告协商无果。综上，原告认为双方间签订的合同合法有效，被告无故欠缴租金属违约行为，侵害了原告合法权益。因此，请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；由被告返还租赁房屋，被告支付拖欠租金160000元，并支付合同到期后使用房屋的场地占用费37000元，及承担本案涉诉费用。
二被告辩称，涉案合同在履行过程中，因出现的问题较多，还有许多权利义务关系未能明确，希望通过协商继续租用原告房屋。对于原告主张的租金，因政府政策变化和配合学校管理，被告租赁原告场地开办的台球城自2009年6月即停业，也无法经营其他项目。2011年6月,被告即向原告提出停业、解约申请，通知原告另行出租，原告未做任何处理，此后被告亦未实际占用该场地。而且，在双方签订合同时，原告隐瞒实际情况，声称其享有所有权的面积为2000㎡，被告便对租赁场地以整体利用为目的，对消防设施及装修进行了规划并施工。工程结束后，金佛寺建筑公司对其中1000㎡提出异议，经核实该部分已由原告抵顶给金佛寺建筑公司，现被告已将金佛寺建筑公司所有的1000㎡用作旱冰场，若原告收回租赁场地，便会导致旱冰场无法正常经营，希望法庭予以考虑。
经审理查明，2008年9月25日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告商住楼地下室，建筑面积为1000㎡，租赁期限自2008年10月30日至2014年10月30日。同时约定，房屋用途为台球、滑冰场，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途；房屋租金为40000元，于每年度5月1日前一次性交清当年租金。另约定，被告在2008年11月1日前向原告支付押金10000元，原告于本合同生效之日起1日内，将房屋交付被告；合同期内，使用该房屋所产生的费用均由被告承担，其中水电费用由被告于每月10号交予原告。合同签订后，原告将场地交付被告，被告经过装修及消防改造后在租赁场地开设“台球城”，在租赁场地另一侧开设“旱冰场”。经营期间，因原告体育馆上方防水设施不完善，雨水下漏导致被告经营的“旱冰场”被淹，经原告后勤主任确定受损面积为120㎡。2011年6月5日，被告刘金明向原告发出停止台球城营业申请，通知原告如有第三方租用场地经营其它项目，原告可另行出租。另审理中，经现场勘验，确认被告就涉案场地现仍在实际使用的超市面积为60㎡；对于被告使用的厨房、卫生间面积，经征求原告意见，原告以合同约定面积即为被告实际占有面积为由表示不进行实地测量，但二被告自认卫生间面积为36㎡、厨房面积为10㎡。
同时查明，被告已向原告交纳2008年10月30日至2010年10月30日的租金共计80000元。
以上事实，由《租房租赁合同》、说明、停业申请、现场勘验图、原、被告的陈述、庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同签订后，原告按约向二被告交付了租赁场地，并由二被告开设台球城，二被告亦正常经营了2年，后虽因政策原因导致台球城无法正常经营，但租赁场地无法按约定用途使用系政策原因所致，是双方在签订合同时无法预见的，属不可抗力。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，合同双方均享有解除权。本案中，被告刘金明于2011年6月5日向原告提出了停业申请，该行为即为被告已行使了解除合同的权利，原告学校相关工作人员在该申请上签字，即为解除通知到达原告，原告在法定期限内未对合同解除效力提出异议，故可认定双方签订的《房屋租赁合同》已于2011年6月5日解除，无需再通过法院确认解除。因此，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持。合同解除后，二被告继续占有使用涉案场地已无事实及法律依据，应当予以返还，故原告要求二被告返还场地合法有据，本院予以支持。原告诉请二被告支付拖欠的租金，因2008年10月30日至2010年10月30日期间的租金，二被告已经支付，对于2010年10月31日至合同解除之日的租金，本院按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准认定，每日109.59元（40000元÷365日）。原告主张的占有使用费，因合同解除后，双方基于合同产生的租赁关系也归于消灭，但二被告自合同解除后至今仍在继续占有使用部分涉案场地，却未向原告支付任何费用，其理应承担实际占有使用部分的占有使用费，故对原告主张的占有使用费中合法合理部分本院予以支持。具体计算方式，本院比照合同约定的租金数额，结合二被告实际使用面积按比例予以计算；其中就二被告实际使用面积的确定，虽原告提出被告曾在涉案场地南侧用于经营小电影院，但无证据证实被告经营期限，故本院不予采纳；对于二被告使用的超市面积，因系双方现场勘验确定的数据，本院予以认定；对于使用的厨房、卫生间面积，因原告不要求现场测量，故按被告自认的面积认定。被告辩称原告在签订合同时存在隐瞒行为，因双方合同明确约定租赁面积为1000㎡，其所述原告抵顶给金佛寺建筑公司的部分，本身亦不在合同约定的面积中，故其辩称无事实依据，本院不予采纳。对于被告提出在实际使用租赁物过程中因原告行为造成的损失及消防装修损失，因二被告未提起反诉，故本院不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘金明、张红梅于本判决生效后十五日内向原告酒泉市第一中学返还占有使用场地；
二、被告刘金明、张红梅承担原告酒泉市第一中学租金23781.03元[40000元/年÷365日×218日（2010年10月31日至2011年6月5日）]；
三、被告刘金明、张红梅承担原告酒泉市第一中学2015年8月10日前的占有使用费17726.92元{[（40000元÷1000㎡）×106㎡×4(2011年6月6日至2015年6月5日)]+[（40000元÷1000㎡）×106㎡÷365×66（2015年6月6日至2015年8月10日）]}；
四、被告刘金明、张红梅按照每日11.62元的标准，承担原告酒泉市第一中学从2015年8月11日至实际返还场地期间止的占有使用费；
五、驳回原告酒泉市第一中学的其他诉讼请求。
上述款项限被告刘金明、张红梅于本判决生效后十五日内付清。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4240元，由原告酒泉市第一中学承担3402元，被告刘金明、张红梅承担838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 张 芸
审 判 员 庞春梅
代理审判员 赵 静
二〇一六年一月四日
书 记 员 孙 莹