新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新42民终655号上诉人（原审被告）：托里县鑫百利房地产开发有限公司。住所地：托里县繁荣路邮电小区*号商住楼***房。法定代表人：赛金艳，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭军，新疆塔原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：帕力扎提·阿不都热依木，女，维吾尔族，1991年3月28日出生，现住托里县。委托诉讼代理人（特别授权）：阿吉尼沙，新疆文刚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：托里县农村信用合作联社。住所地：托里县喀拉盖巴斯陶路。法定代表人：李志勇，联社理事长。委托诉讼代理人（特别授权）：滕光明，新疆新额律师事务所律师。上诉人托里县鑫百利房地产开发有限公司（以下简称鑫百利房地产公司）因与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木房屋买卖合同纠纷一案，不服托里县人民法院作出的（2016）新4224民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫百利房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审判令解除上诉人与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木《商品房买卖合同》不符合法律解除合同的程序规定及双方合同约定。双方合同约定到2015年10月30日交付该房屋，因工期延误，上诉人无法按时交房，2016年7月19日经上诉人与被上诉人协商，被上诉人同意上诉人给付9900元。被上诉人在未经催告解除的情况下，于2016年11月8日直接起诉要求解除双方合同不符合法律规定，根据相关法律规定及双方合同第九条第二款的约定，被上诉人应先催告后方可解除合同，被上诉人未经催告起诉不符合法律规定及双方合同约定。一审判决解除双方的《商品房买卖合同》无法律依据。二、一审判决超出被上诉人诉讼请求范围，剥夺了上诉人的抗辩权。被上诉人的诉讼请求与一审判决结果不同，即使上诉人与被上诉人的商品房买卖合同解除，但贷款担保合同并没有解除，在担保合同未解除的情况下让上诉人承担利息不符合法律规定，并且上诉人与被上诉人的合同已经对违约做出了约定，就应按照合同约定支付违约金。再者，被上诉人诉讼请求并未要求9900元违约金，一审既判决支付利息又支付违约金9900元，属于重复计算。被上诉人帕力扎提·阿不都热依木答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与被上诉人之间于2014年9月14日签署的认购协议及2015年9月10日的商品房买卖合同是有效合同。被上诉人按照合同履行了义务。合同明确约定上诉人逾期交房超过90日，买受方有权解除合同。本案中的上诉人一再违约，至今未验收交房，其行为属根本性违约。合同约定上诉人应在2015年10月30日前将验收合格的房屋交付被上诉人，但从合同签订至今已有3年未交付。另外，上诉人出具《保证书》自愿给付9900元违约金，但在保证书约定的时间仍未交付房屋，应当给付利息和违约金。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人托里县农村信用合作联社答辩称，上诉人与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木的合同解除与托里县农村信用合作联社没有关系，托里县农村信用合作联社在本案中的住房公积金已发放完毕，信用合作联社只履行放款的义务，在本案中不承担任何责任，请求二审驳回上诉，维持原判。帕力扎提·阿不都热依木向一审法院起诉请求:1、判令解除原告与被告2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》，并退还原告已交付的房屋首付款102740元；2、判令第三人停止原告贷款业务并退还已还的贷款及利息；3、判令被告支付延迟交房补偿金共计30000元；4、判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实:原告于2014年9月14日与被告签署了《瑞通豪庭认购协议书》，协议约定原告购买被告开发的托里县繁荣路南侧瑞通豪庭小区第6号楼1单元302室。原告在同年9月14日、10月29日分两次支付了60000元购房款。2015年9月10日，双方正式签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、商品房建筑面积102.48㎡，总价款334084元，原告应当在2015年9月11日前交清30%的首付款101084元，剩余房款233000元办理住房贷款；2、被告在2015年10月30日前将验收合格的房屋交付原告，逾期交房不超过90日的，被告按已交付房款日万分之一支付违约金，超过90日的，原告有权解除合同，被告应当在解除合同通知到达之日起30天内退还已付房款，并按已付款的0.01%支付违约金。原告按照约定已经交付了首付款。2015年9月16日，原告在塔城地区住房公积金管理中心办理了公积金贷款，贷款金额为267000元，贷款期限30年，贷款利率3.25%。原告将公积金贷款中的233000元支付给被告。2016年7月19日，被告给原告出具《保证书》，保证于2016年9月10日前交付房屋并承担2015年8月30日至2016年8月30日期间的逾期交房违约金9900元，但是到了2016年9月10日被告未如期交房，该楼房也未进行竣工验收。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以确认。原告已经按照合同约定履行了义务。被告未按合同及保证书约定的期限交付房屋，被告的行为已经构成根本性违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，据此，对原告解除合同的请求予以支持。对原告退还已交付房屋款及利息的请求予以支持，被告应当退还原告已支付的334084元，并按照年利率3.25%赔偿原告的利息损失。关于原告支付延迟交房补偿金共计30000元的请求，被告在保证书中承诺承担一年的逾期交房违约金9900元，被告可按照此标准赔偿原告损失。被告辩称目前可以交房无证据支持，不予采信。第三人不是本案合同的相对方，其不应承担责任。遂判决：一、解除原告帕力扎提·阿不都热依木与被告托里县鑫百利房地产开发有限公司2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告托里县鑫百利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告帕力扎提·阿不都热依木房款334084元，并自2015年9月16日起按照年利率3.25%赔偿原告的利息损失直至房款付清止；同时，被告赔偿原告损失9900元。三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费275元（已减半收取），由被告负担。本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：1、上诉人鑫百利房地产公司与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木之间的房屋买卖合同是否应当解除？2、一审判决是否超出被上诉人帕力扎提·阿不都热依木的诉讼请求范围？3、上诉人鑫百利房地产公司是否应当承担利息及违约金9600元？本院认为，关于焦点一，上诉人鑫百利房地产公司与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人鑫百利房地产公司与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木之间的房屋买卖合同第九条”出卖人逾期交房的违约责任”第（2）项明确载明如上诉人鑫百利房地产公司未按约定的时间交付房屋”逾期超出90日后，买受人有权解除合同”。而在双方买卖合同的第八条明确约定了出卖人即本案上诉人鑫百利房地产公司”应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格的约定商品房交付买受人使用”。上诉人鑫百利房地产公司至今未按合同及保证书约定的期限交付经验收合格的房屋，其行为已经构成根本性违约，致使被上诉人帕力扎提·阿不都热依木不能实现合同目的。据此，无论根据双方约定还是《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五的规定，被上诉人帕力扎提·阿不都热依木要求解除合同的主张均应当支持。至于上诉人鑫百利房地产公司提出的被上诉人帕力扎提·阿不都热依木应当先行催告才能解除的理由，因上诉人鑫百利房地产公司在2016年7月19日已给被上诉人帕力扎提·阿不都热依木出具过《保证书》，但并未按照保证书约定的2016年9月10日前交付房屋，且本案经过一审后，上诉人鑫百利房地产公司又提起上诉，被上诉人要求解除合同的主张上诉人鑫百利房地产公司早已知晓，无需再经过催告，故对上诉人鑫百利房地产公司认为本案不应当解除房屋买卖合同的主张，本院不予支持。关于焦点二，被上诉人帕力扎提·阿不都热依木一审的诉讼请求为：”1、判令解除原告与被告2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》，并退还原告已交付的房屋首付款102740元；2、判令第三人托里县农村信用合作联社停止原告贷款业务并退还已还的贷款及利息；3、判令被告支付延迟交房补偿金共计30000元；4、判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用”。据此，被上诉人帕力扎提·阿不都热依木在起诉时，并不知道被上诉人托里县农村信用合作联社已将本案中的公积金贷款转入上诉人鑫百利房地产公司单位帐户，故才有其第二项诉讼请求要求托里县信用合作联社停止发放贷款。一审已查明在2015年9月16日，被上诉人帕力扎提·阿不都热依木在塔城地区住房公积金管理中心办理了公积金贷款，贷款金额为267000元，贷款期限30年，贷款利率3.25%。故被上诉人帕力扎提·阿不都热依木已将公积金贷款中的233000元支付给了上诉人托里县农村信用合作联社的事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。既然本案上诉人鑫百利房地产公司与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木的合同应当解除，那么被上诉人帕力扎提·阿不都热依木有权要求退还已支付的所有房款，故原审判决并未超出被上诉人帕力扎提·阿不都热依木的诉讼请求，上诉人鑫百利房地产公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人鑫百利房地产公司与被上诉人帕力扎提·阿不都热依木在双方的房屋买卖合同中明确约定了逾期交房的违约责任，被上诉人帕力扎提·阿不都热依木在起诉时要求给付30000元，原审因上诉人鑫百利房地产公司在2016年7月19日给被上诉人帕力扎提·阿不都热依木出具的《保证书》中自愿承担2015年8月30日至2016年8月30日的逾期交房违约金9900元，故判决其应当承担违约金9900元并无不当。因双方《商品房买卖合同》应当解除，上诉人鑫百利房地产公司又已收取了被上诉人帕力扎提·阿不都热依木缴纳的房款334084元，故对占用被上诉人帕力扎提·阿不都热依木房款期间的利息损失，上诉人应当按照年利率3.25%进行赔偿。上诉人鑫百利房地产公司主张不承担违约金或利息，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人鑫百利房地产公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6460元，投递费120元，合计6580元，由上诉人托里县鑫百利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘  宏审判员 巴  图审判员 古力孜亚二〇一七年七月六日书记员 朱 德 孜