山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再字第5号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：刘鲁昊，男，1971年4月30日出生，汉族，济南市公安局历下分局解放路派出所民警，住济南市。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：朱启军，男，1968年8月14日出生，汉族，山东政法学院职工，住济南市。
委托代理人：薛海波，山东天宇人律师事务所律师。
再审申请人刘鲁昊因与被申请人朱启军合同纠纷一案，不服本院（2013）济民一终字第880号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年10月16日作出（2014）济民申字第264号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘鲁昊，被申请人朱启军及其委托代理人薛海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年2月26日，一审原告朱启军起诉至济南市历下区人民法院称，2009年5月，济南市公安局历下分局（简称历下公安分局）协助购房，地址在济南市历下区盛福片区。朱启军得知刘鲁昊无购房意向，经亲戚介绍，于2009年5月初，与刘鲁昊口头协议，将刘鲁昊的购房名额转给朱启军。5月13日，朱启军向涉诉房屋开发商山东巨匠房地产开发有限公司交纳购房款5万元整。同年7月21日，双方签订书面购房转让协议。7月22日，朱启军交纳购房款15万元整。8月24日，朱启军交纳购房款7万元整，共计交纳房款27万元整。因顶名买房，三次交款均使用刘鲁昊的名字。2012年11月底，山东巨匠房地产开发有限公司发布《购房须知》，明确可以更名、退房。退房者将退还本金及利息，利息按照税前利率8%计算，计算起算时间为交款之日，利息截止时间为2012年12月11日。得知此事后，朱启军选择退房，并让亲戚告知刘鲁昊。但刘鲁昊选择要房。朱启军告知刘鲁昊，应退还朱启军的27万元本金及利息，刘鲁昊坚持参加了摇号、选房等，事后，刘鲁昊分别于2012年12月19日退款15万元，12月29日退款12万元整。但未退还利息。为维护朱启军的合法权益，诉至法院，请求依法判令：刘鲁昊偿还购房款利息50596.65元。
一审被告刘鲁昊答辩称，2009年5月，历下公安分局与其他三个单位联合协助职工购房，要求只有上述四个单位的职工才能参加购房。所购房屋每平方米价格比市值便宜2000多元。当时，历下分局消防大队民警许炎找我，称其姐夫即朱启军想买房，想让我将购房权转给他，出于朋友情谊，我同意了。2009年7月21日，双方签订购房权转让协议，朱启军缴纳购房款27万元。2012年12月初，历下公安分局通知开始选号了，刘鲁昊将单位发的购房卡及光盘材料等，转交给许炎，但在开发商规定的更名、退房登记最后一天即12月5日上午，许炎却要求刘鲁昊办理为朱启军退房手续，朱启军又想购买许炎的那一套住房。刘鲁昊认为，协议约定刘鲁昊不负责办理退房手续，且时间紧促，已来不及办理。12月8日是选房摇号日，朱启军决意退房，刘鲁昊无奈，仓促准备继续购买房子。刘鲁昊临时筹措资金，缴纳了涉诉房屋的剩余款项，并借钱将朱启军的27万元分次还清。故因朱启军单方违约，中途退房，刘鲁昊只能自己接下该套房产，临时筹措资金交付房款，造成银行存款利息损失，朱启军应依约承担违约责任，予以赔偿。朱启军所述与事实不符，请法院依法维护刘鲁昊的权益，驳回朱启军的诉讼请求。
反诉原告刘鲁昊诉称，朱启军单方违约，中途退房，刘鲁昊只能自己接下该套房产，临时筹措资金交付房款，造成银行存款利息损失，朱启军应依约承担违约责任，予以赔偿。故请求法院依法判令：朱启军赔偿经济损失91150.18元。
反诉被告朱启军辩称，刘鲁昊应对自己的买房行为承担有利或不利的一切后果。根据双方的买房协议，刘鲁昊只是名义买房人，朱启军是实际买房人，最终买房决定权在朱启军，朱启军决定不买后，刘鲁吴成为实际买房人，当然买房支出由刘鲁昊负担。刘鲁昊所称损失无事实依据，朱启军无法从开发商那里退款并领取利息，才是真正的损失者。故请求依法驳回刘鲁昊的反诉请求。
济南市历下区人民法院一审查明，涉诉房屋位于济南市历下区盛福片区，盛景家园1号楼203室，系历下公安分局与其他三个单位联合协助职工所购房屋。刘鲁昊为历下公安分局干警。2009年7月21日，刘鲁昊作为甲方、朱启军作为乙方，签订协议书一份，双方约定：一、甲方因单位历下公安分局协助购房，地址在盛福庄。甲方愿意将在单位协助购房的权利让给乙方，乙方支付从团购住房之日起按甲方要求缴纳购买住房的款项。二、本合同签订后，乙方在购买房屋过程中房屋价格发生任何变化及其他事宜与甲方没有任何关系。乙方按照甲方单位要求交纳住房的款项及办理产权事宜等其他相关所有费用。如中途放弃购房，甲方不负责帮助办理退款事宜。三、甲、乙双方不得私自单方悔约，否则，甲乙任何一方有权向违约者索取经济补偿，补偿限度，双方议定。双方依照协议书履行义务，朱启军分别于2009年5月13日向开发商山东巨匠房地产开发有限公司交纳购房款5万元整，7月22日交纳购房款15万元整，8月24日交纳购房款7万元整，共计交纳购房款27万元整。三年之后，涉诉房屋建成，2012年11月底，山东巨匠房地产开发有限公司发布《购房须知》，明确可以更名、退房。退房者将退还本金及利息，利息按照税前利率8%计算，计算起算时间为交款之日，利息截止时间为2012年12月11日。2012年12月初，历下公安分局通知购房者开始摇号选房，但在开发商规定的可予以更名或退房登记的最后一天即12月5日上午，朱启军单方通知刘鲁昊不要房子了，要求其为之办理退房手续。被告刘鲁昊认为双方履行协议书已历经三年，朱启军突然要求退房，系单方违约，应承担违约责任，其按约定不应负责办理退房手续。因购房系单位组织，中途退房影响不好，且时间紧促，已来不及办理退房手续。刘鲁昊无奈之下只能自己临时凑钱，接下这套已购买三年的房子，同时通知朱启军缴纳的27万元购房款由其偿还。刘鲁昊临时凑款85万元，用以支付购房剩余款项，并偿还朱启军的购房款。2012年12月19日，刘鲁昊向朱启军退还购房款15万元，12月29日退款12万元整。将朱启军已付的购房款全部还清，但未退还利息。双方就此产生纠纷。刘鲁昊为支付剩余购房款及偿还朱启军款项，分9次从银行提取款项，共损失利息计14150.18元。
济南市历下区人民法院一审认为，朱启军与刘鲁昊双方就购买位于历下区盛福片区盛景家园1号楼203室签订协议书，系双方真实意思表示，双方约定购房款的支付及违约责任等内容，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，自签订时起即产生法律效力，双方均应按约履行。根据双方协议书第二条约定，刘鲁昊不应负责朱启军的退房事宜，故朱启军要求刘鲁昊赔偿未办理退房而产生的利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。根据双方协议书第三条约定，朱启军因个人原因无法继续履行合同，于购房三年之后要求中途退房，属于单方悔约，已构成违约，应按照双方合同约定承担违约责任。故对于刘鲁昊反诉要求朱启军赔偿其经济损失的反诉请求，理由正当，予以支持。至于损失的数额，以刘鲁昊临时提取款项产生的银行利息损失数额为准。刘鲁昊同时提交《还款计划书》证实其为临时筹款，曾向案外人借取巨额款项并制定还款计划，利息损失约7.7万元，因案外人未出庭作证，法院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，济南市历下区人民法院作出（2013）历商初字第639号民事判决：一、驳回原告朱启军要求被告刘鲁昊支付购房款利息50596.65元的诉讼请求；二、反诉被告朱启军于本判决生效之日起10日内向反诉原告刘鲁昊赔偿经济损失14150.18元；三、驳回反诉原告刘鲁昊超出部分的诉讼请求。案件受理费人民币530元，由原告朱启军负担，反诉费2080元，由反诉原告刘鲁昊负担1000元，由反诉被告朱启军负担1080元。
朱启军不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定朱启军违约与事实不符。本案双方签订了协议书，但双方对该协议书进行了变更。变更为朱启军放弃购房权，刘鲁昊承接朱启军的购房权，由刘鲁昊返还朱启军已经交纳的购房款27万元并补偿一定利息，至于利息多少双方另行协商。故不存在朱启军违约情形，原审判决朱启军承担赔偿责任没有依据。二、原审对刘鲁昊损失的认定没有法律依据。原审对刘鲁昊损失的认定违背了损益相抵原则。刘鲁昊购买房屋价格低于市场价至少20万元，即便其主张的损失存在，其收益远大于损失。原审对刘鲁昊利息数额计算有误。三、原审法院对双方争议标的认定错误。双方签订的协议书的标的是购房权，至于购买哪一套房屋在签订协议时并不确定，之后还有选房程序。原审认定双方争议的是历下区盛福片区盛景家园1号楼203室与事实不符。四、原审超过审限，程序违法。综上，请求撤销原审判决，改判支持朱启军的诉讼请求；本案诉讼费由刘鲁昊承担。被上诉人刘鲁昊答辩称，双方签订协议后，朱启军反悔不再购房，违反了约定，依法应当承担违约责任。朱启军主张损益相抵没有依据。朱启军要求刘鲁昊承担利息损失，第一次要求赔偿5万元，后来要求赔偿银行同期利息再加1万元，第三次要求按照2013年银行同期利率计算利息，刘鲁昊没有同意，当时刘鲁昊的意见是按照2009年银行同期利率计算。刘鲁昊要求的损失事实存在，应当支持。
本院二审查明，一审认定事实除对开发商准予办理退房的期限认定不当外，其余事实属实，本院予以确认。关于办理退房的期限，开发商2012年11月26日发布的《购房须知》载明：选房时间为2012年12月11日至2012年12月17日；选房前退房及未选中合适的房源要求退房的，退款时间为2012年12月20日至12月30日；选定房源后未能按约定时间付清房款视为退房的，一个月内办理完退款事项。涉案小区团购房屋均价为每平方米5711元。
本院二审认为，朱启军与刘鲁昊于2009年7月21日签订协议书，约定：刘鲁昊将参与单位团购住房的权利转让给朱启军；朱启军应当按照刘鲁昊单位的要求缴纳购房款及各项费用；朱启军如中途放弃购房，刘鲁昊不负责帮助办理退款事宜；一方违约应补偿对方损失。后朱启军按照单位或开发商要求缴纳了购房预付款。涉案房屋达到预售条件后，开发商表示可以参与选房签订购房合同，也可以选择退还购房款并获得年息8%的利息收益。此种情形下，朱启军选择了放弃购房，如刘鲁昊予以配合办理退款手续，则朱启军可获得年息8%的利息收益。虽然朱启军放弃购房不符合双方签订协议书的约定，但刘鲁昊没有选择帮助朱启军办理退款，而是选择自己参与购房。由于该房屋团购价低于市场价，刘鲁昊购房实际获得了房屋差价收益。刘鲁昊获得的差价收益高于其主张的筹措资金造成的利息损失，故对刘鲁昊主张的损失，本院不予支持。另一方面，刘鲁昊获取收益是基于朱启军在先交纳购房款的事实，故刘鲁昊作为实际受益人应向预付款出资人朱启军适当补偿购房预付款的利息，以银行同期存款利率计付利息较为公平合理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院作出（2013）济民一终字第880号民事判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第639号民事判决；二、被上诉人刘鲁昊于本判决生效之日起10日内向上诉人朱启军支付购房预付款的利息损失（以5万元为基数，自2009年5月13日起至2012年12月19日止，按照中国人民银行同期一年期存款利率计算；以15万元为基数，自2009年7月22日起至2012年12月19日止，按照中国人民银行同期一年期存款利率计算；以7万元为基数，自2009年8月24日起至2012年12月19日止，按照中国人民银行同期一年期存款利率计算）；三、驳回被上诉人刘鲁昊的反诉请求。一审案件受理费530元，由上诉人朱启军负担265元，由被上诉人刘鲁昊负担265元；一审反诉费2080元，由被上诉人刘鲁昊负担。二审案件受理费530元，由上诉人朱启军负担265元，由被上诉人刘鲁昊负担265元。
刘鲁昊申请再审称，刘鲁昊提交朱启军购房证明，证明朱启军恶意违背协议，朱启军应当赔偿刘鲁昊的损失。二审判决适用损益相抵原则，判决守约方赔偿违约方损失，不符合法律精神。被申请人朱启军辩称，原二审判决正确。
本院再审查明，本院二审查明的事实属实，本院再审予以确认。再审庭审时，刘鲁昊提交济南市房屋档案馆出具的《预购合同备案结果》三份记载，朱启军购山东巨匠房地产开发有限公司坐落于历下区盛景家园居住组团C座房屋、储藏室、车库，备案时间2013年10月11日。
本院再审认为，朱启军与刘鲁昊于2009年7月21日签订协议书，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。朱启军与刘鲁昊签订协议书后，朱启军按照相关要求缴纳了购房预付款。涉案房屋达到预售条件后，开发商通知可以参与选房签订购房合同，也可以选择退还购房款并获得年息8%的利息收益。此种情形下，朱启军选择了放弃购房，并告知刘鲁昊。刘鲁昊主张朱启军恶意违背协议没有事实和法律依据。协议约定朱启军放弃购房，刘鲁昊不负责帮助朱启军办理退款。朱启军放弃购房后，刘鲁昊选择自己参与购房，系其自己意思表示。故，刘鲁昊主张的筹措资金购房造成的利息损失与朱启军放弃购房不是同一法律关系，对刘鲁昊主张朱启军赔偿该损失，本院二审不予支持并无不当。刘鲁昊获取购房权是基于朱启军在先交纳购房款的事实，刘鲁昊作为实际受益人向预付款出资人朱启军适当补偿购房预付款的利息，以银行同期存款利率计付利息公平合理，本院二审判决对此认定亦无不当，应予以维持。综上，刘鲁昊的再审请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）济民一终字第880号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴隆新
代理审判员 赵玉兰
代理审判员 王 珂
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 顾笑笑