济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第2519号
原告济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人杜有信，董事长。
委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。
被告张维熙，男，1938年1月5日出生，汉族，住济南市。
委托代理人张克（系被告张维熙之子），男，1970年5月10日出生，汉族，济南逸辰实业有限公司员工，住济南市。
委托代理人汤素珍（系被告张维熙之妻），女，1941年7月20日出生，汉族，住济南市。
原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告张维熙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙晓博独任审判,于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托代理人张大伟、被告张维熙及其委托代理人张克、汤素珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朝阳物业公司诉称，被告张维熙是燕山盛世小区1-1202室及1-1204室业主。2013年10月14日，燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司与原告朝阳物业公司签订了《燕山盛世物业管理委托合同》，约定由原告朝阳物业公司为燕山盛世小区提供物业服务，物业费为每月每平方米1.48元，逾期交纳物业费的，应按应交金额的0.5%支付违约金。合同签订后，原告朝阳物业公司即进驻燕山盛世小区进行物业服务。被告张维熙自2013年10月起，一直拖欠物业费。截止原告朝阳物业公司起诉之日，被告张维熙共拖欠物业费3088.4元。故请求法院依法判令被告张维熙向原告朝阳物业公司支付物业服务费3088.4元及违约金2470.7元。本案诉讼过程中，原告朝阳物业公司将其诉讼请求变更为要求被告张维熙支付物业服务费2981.9元，违约金2364.4元。
被告张维熙辩称，原告朝阳物业公司的主体不适格，原、被告从未签订过物业服务合同。被告张维熙所有的1-1204室是2013年11月8日才交房的，原告朝阳物业公司主张的欠费期间与被告张维熙的实际居住时间不符。被告张维熙在交纳1-1204室房款时，已经预交了半年的物业费2119元，该费用应从原告朝阳物业公司的诉讼请求中扣除。开发商多次更换物业公司，从未告知过业主，也没有与业主签订合同。原告朝阳物业公司从未向业主公示过收费标准，且占用消防通道划定停车位，对停车费、广告费的收支情况，从未向业主公示。
经审理查明，2013年10月14日，原告朝阳物业公司与燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）签订《燕山盛世物业管理委托合同》一份，约定由原告朝阳物业公司为燕山盛世小区提供物业服务，物业管理委托事项包括保修期满后的物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、管理、维修和日常养护、配套公用设施和附属物的维修、养护和管理、公共环境卫生管理、公共绿化环境的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理的期限自2013年10月15日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业服务委托合同》止；物业费按建筑面积每月每平方米1.48元收取，该费用三个月收取一次，每季度第一个月的5日收取本季度费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.5%，按日收取违约金。庭审中，原告朝阳物业公司主张涉案物业服务合同履行过程中，物业费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，其诉讼请求也是按照该标准主张的。
另查明，被告张维熙系燕山盛世小区1-1202、1-1204室业主，1202室、1204室的建筑面积均为81.92平方米。被告张维熙于2011年9月16日办理了1202室的入住手续，而1204室是于2013年11月8日入住的。庭审中，被告张维熙认可1202室2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业费其未向原告朝阳物业公司交纳。同时，被告张维熙主张其在入住1204室前已预交了半年的物业费2119元，入住后至2014年12月31日未交纳过物业费。对于其主张的已预交半年物业费的事实，被告张维熙未提交证据予以证明，对此原告朝阳物业公司不予认可。被告张维熙主张，其未交纳物业费的原因是原告朝阳物业公司的服务不规范，其占用人行道划定停车位，并收取停车费，但未对其收取的停车费、广告费的收支情况进行公示。
另查明，在原告朝阳物业公司同期起诉的（2014）历商初字第2518号案件中，该案被告尹光壮与本案被告张维熙居住在同一小区，且原告朝阳物业公司在两案中主张的欠费期间一致，被告张维熙主张的原告朝阳物业公司占用人行道划定停车位的抗辩，尹光壮在（2014）历商初字第2518号案件中也作为拒交物业费的抗辩事由，且尹光壮在庭审中已提交照片予以证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，虽然被告张维熙并非涉案《燕山盛世物业管理委托合同》的当事人，但该合同对其仍然具有约束力。因此，对被告张维熙提出的其与原告朝阳物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩，本院不予支持。原告朝阳物业公司与楚天公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》，合法有效，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对于1202室欠交物业费的期间为2013年10月15日至2014年12月31日没有异议，本院予以确认。对于1204室，因被告张维熙入住该房屋的时间为2013年11月8日，故物业服务费的收取时间应从该日起算。对于被告张维熙提出的其已预交1204室的物业费2119元的主张，因原告朝阳物业公司不予认可，且被告张维熙对其主张未提交证据予以证明，故对此本院不予认定。本院认定，1204室物业费的欠交期间为2013年11月8日至2014年12月31日。
原告朝阳物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，而被告张维熙虽然没有提交证据证明原告朝阳物业公司在履行涉案物业服务合同中存在违约行为，但本院认为，因本案被告张维熙与（2014）历商初字第2518号案件的被告尹光壮居住在同一小区，且原告朝阳物业公司在两案中主张的欠费期间一致，故在该欠费期间内，原告朝阳物业公司提供的物业服务标准应是一致的。在（2014）历商初字第2518号案件的审理中，本院已认定原告朝阳物业公司对涉案小区的服务不到位，存在违约情形，故本案中，原告朝阳物业公司亦存在违约情形。而涉案合同中未对原告朝阳物业公司的违约责任作出明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，本院认定，因原告朝阳物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务不符合约定标准，被告张维熙可以减少交纳物业费。庭审中，原告朝阳物业公司主张涉案小区的物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，故本院酌定被告张维熙按照该标准的80%向原告朝阳物业公司交纳物业费，被告张维熙应当交纳的1202室的物业费应为1235.35元（1.3元/月/㎡×81.92㎡×14.5个月×80%）。被告张维熙应当交纳的1204室的物业费应为1150.16元（1.3元/月/㎡×81.92㎡×13.5个月×80%）。对原告朝阳物业公司要求被告张维熙支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告张维熙拒绝缴纳物业费的行为属于行使合同履行中抗辩权的行为，并不构成违约，故对原告朝阳物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张维熙自本判决生效之日起十日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付1-1202室2013年10月15日至2014年12月31日的物业费1235.35元；
二、被告张维熙自本判决生效之日起十日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付1-1204室2013年11月8日至2014年12月31日的物业费1150.16元；
三、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南朝阳物业管理有限公司承担15元，由被告张维熙承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 孙晓博
二〇一五年二月十日
书记员 高理力