广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终614号
上诉人（一审原告）姚仁（曾用名姚茂德）。
委托代理人李喜晶，广西桂恒丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）吕土生。
被上诉人（一审被告）吕秀珍。
委托代理人李莲，广西知君律师事务所律师。
委托代理人莫锡娟，广西知君律师事务所实习律师。
一审原告姚友荣。
上诉人姚仁因房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日通知上诉人的委托代理人李喜晶，被上诉人吕土生、吕秀娟及其共同委托代理人李莲、莫锡娟到庭进行举证、质证、调查辩论。本案现已审理终结。
一审法院审理查明事实，铁厂巷17号房地产原属自然人黄秀珍所有，其名下该房屋所有权证号桂房证字第0009183号，土地使用证号百国用（1991）字第01210号。1993年1月5日，黄秀珍与案外人杨秀芳签订房屋买卖合同，黄秀珍将其所有的铁厂巷17号转让给杨秀芳。1993年1月15日，杨秀芳取得铁厂巷17号房产所有权证（房产证号桂房证字第××号），二人未办理铁厂巷17号土地使用权转让手续。1993年6月至1993年9月间，姚仁（曾用名姚茂德）向杨秀芳、黎树光四次支付购房款共计30000元及电气扇费120元，以购买杨秀芳名下铁厂巷17号房产。双方未办理房屋过户手续。1995年10月12日，吕土生并代表吕秀珍与姚友荣、姚仁签订《房屋转让协约》，协议载明：“兹有房屋壹间座落太平街铁厂巷17号，原使用者黄秀珍转给姚友荣、姚茂德，今由姚方转让给吕方，……双方协定如下：1、转让价为四万六千元（办过户费由吕方自付）由姚方办妥一切过户手续，办理期限半年内。2、吕暂付贰万陆仟元给姚方作定金，姚方即95年10月底前搬出让吕方进住；办妥手续交给吕方，（吕方）立即付足余下的贰万元。3、如双方责任有误者，应给对方赔偿，如吕不按时付款，超过一个月付款每月按贰万元的10%计收，如姚方有变动不转让者应按每半年赔偿吕方贰万元损失，进住房屋不得计租费。”签订合同当日，吕土生向姚仁支付2.1万元，姚仁亦将百国用（1991）字第01210号国有土地使用证原件移交吕土生，并将铁厂巷17房屋移交使用。另吕土生于1995年9月18日已支付姚茂德购房款0.5万元。但姚茂德未依约办理过户手续。
2004年3月3日，吕秀珍出具收条一份，收条载明，“由于原告姚友荣至今尚未办清（铁厂巷17号房）过户手续给吕土生，今双方协商由吕土生本人自己办理过户手续。现收到姚友荣交来太平街铁厂巷17号房屋所有权证书一本。本人吕秀珍代办清过户手续后，一次性结清全部余款。”吕秀珍为能办理铁厂巷17号房地产过户手续，其（受让方）于2004年6月2日与当时铁厂巷17号房屋所有权登记人杨秀芳以及黎树光（卖方）签订（百）房买卖契字004054号《房地产买卖契约》，于2004年8月3日与杨秀芳、黎树光（转让方）签订《土地使用权转让合同》，于2005年5月25日与百色市国土资源局（××）签订《国有土地使用权出让合同》。期间吕秀珍为办理房产过户手续交纳相应费用，铁厂巷17号房地产过户手续在杨秀芳协助下办理完毕。现铁厂巷17号房地产登记在吕秀珍名下，房屋所有权证为桂百房权证百字第××号，土地使用证号为右国用（2013）第00396号。
一审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人签订的《房屋转让协约》和2004年3月3日《收条》即补充协议系双方真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。吕土生、吕秀珍于补充协议中承诺由其自行办理涉案房产的过户手续，办完手续后付清全部余款，现涉案房地产已过户到吕秀珍名下，其应依约支付剩余购房款2万元，姚友荣、姚仁关于要求吕土生、吕秀珍支付剩余购房款的主张，依法予以支持。吕土生、吕秀珍辩称其二人已向原房产所有权登记人杨秀芳支付剩余购房款，二人已履行付清购房款义务。对此，因依合同相对性，吕土生、吕秀珍对第三人杨秀芳并无给付义务，即使其存在向杨秀芳支付剩余购房款行为对姚友荣、姚仁亦不发生法律效力，故其抗辩无事实依据与法律依据，依法不予采信。关于是否应支付违约金问题。首先，双方约定吕土生、吕秀珍支付剩余购房款的期限为吕秀珍办清过户手续后的期间，该约定付款期限不明，姚友荣与姚仁亦不能证实二人自涉案房产过户到吕秀珍名下至起诉前曾要求其支付剩余购房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，吕土生、吕秀珍可随时支付剩余购房款，故吕土生、吕秀珍无逾期支付购房款违约情形。其次，从双方签订的《房屋转让协约》看，合同内容述明涉案房屋系“原使用者黄秀珍转给姚友荣、姚茂德”，可印证双方签订合同时两原告刻意隐瞒涉案铁厂巷17号房屋属杨秀芳所有，姚友荣与姚仁从杨秀芳处受让该房屋的事实，其行为违背《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定。故对于其要求吕土生、吕秀珍支付违约金的主张，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（四）项之规定，判决：一、吕土生、吕秀珍应向姚友荣、姚仁支付剩余购房款2万元；二、驳回姚友荣、姚仁的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由姚友荣、姚仁负担2250元，由吕土生、吕秀珍负担450元。
上诉人姚仁不服一审判决，上诉称：上诉人在仅收到一半房款的情况下即将土地证原件交给被上诉人，不可能存在隐瞒欺骗的情形。且双方自签订合同后上诉人一直积极协助被上诉人办理房屋过户手续，事后被上诉人强行将房产证夺走并要求由其自行办理过户，并非上诉人的过错。二被上诉人自办完房屋过户登记后长期拖欠上诉人的房款，其行为同时构成侵权和违约，依法应承担相应法律责任。一审判决认定事实不清，适用法律及判决错误，请求二审法院依法撤销原判第二项，改判由被上诉人支付上诉人违约金10万元。
被上诉人吕土生、吕秀珍答辩称：1、上诉人的陈述与事实不符，上诉人在将房屋转让给被上诉人时违背诚实信用的原则，故意隐瞒该房屋系从案外人杨秀芳处受让而来的事实，并最终导致上诉人无法按合同约定在半年内将房屋产权过户至被上诉人的名下，其行为已构成违约；2、2003年，被上诉人经与上诉人充分协商，上诉人将其持有的产权人登记为杨秀芳的房产证交给被上诉人，由被上诉人自行办理产权过户手续。对此，被上诉人还于2004年3月3日出具《收条》给上诉人，承诺：“本人吕秀珍办清手续后，一次性结清全部余款”。该收条所载内容属于对原合同约定内容的变更。但由于该收据约定的付款期限不明确，依照《合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，被上诉人可随时付款。又因上诉人在本案起诉前从未向被上诉人要求付款，且被上诉人一直联系不到上诉人，所以造成被上诉人未能付款的原因及过错不在于被上诉人，其不存在违约行为，一审判决驳回上诉人的违约金诉请正确。综上所述，本案系因上诉人违约在先而导致双方签订的《房屋转让协议》未能全面履行，被上诉人没有过错。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
一审原告姚友荣未提交书面答辩意见。
二审期间，被上诉人提供新证据《汇款凭证》与《结算票据》各一份，用于证明一审判决后被上诉人已将本案所涉2万元购房款汇入法院执行账户，即积极履行了给付义务。经质证，上诉人对上诉人所提交两份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。对此本院结合案件事实并综合全案证据后认定该证据与本案具有关联性，故对上述证据的证明效力，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见并结合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人于1995年10月12日签订《房屋转让协议》一份，约定：上诉人将其从黄秀珍处受让而来的本案讼争房屋转让给被上诉人，转让价为46000元；被上诉人交付26000元定金后，上诉人于1995年10月底前搬出该讼争房屋，并由上诉人在半年内办妥一切过户手续；手续办妥后被上诉人立即付足余下20000元。合同签订后，被上诉人已按合同约定向上诉人支付了房屋定金26000元，但在办理过户手续过程中，因讼争房屋的所有权登记人为案外第三人杨秀芳而非上诉人导致办理过户登记受阻。为此，各方当事人经协商，同意变更为由被上诉人自行办理房屋过户手续，并待办清过户手续后一次性结清全部余款。以上事实有被上诉人于2004年3月3日出具的《收条》予以证实。上诉人虽抗辩该《收条》所载内容不是其真实意思表示，但未能提供充分有力证据证明，故对其抗辩意见，本院不予采信。
据此，根据诚实信用原则以及合同双方订立合同的目的、日常交易习惯等综合因素考虑，本案讼争的房屋已于2012年5月9日办理了房屋所有权登记、于2013年10月11日办理了国有土地使用权登记，届时该讼争房屋的房地产过户手续已全部办理完毕，被上诉人在合理期限内即自2013年10月11日房屋过户手续办理完毕之日起三个月内应向上诉人履行给付20000元房款的义务，逾期未付给上诉人造成损失的依法负责赔偿。综上分析，现上诉人以被上诉人未及时给付房款违反合同约定并造成其经济损失为由向法院起诉要求赔偿损失的意见于法有据，本院予以支持。但由于上诉人所主张的违约金是在基于上诉人已按协议约定先行履行完过户手续后被上诉人逾期未付款时的情况下所作出的约定，而本案合同在实际履行过程，上诉人并未能按约定办妥过户手续，且事后双方当事人虽变更为由被上诉人自行办理过户登记手续，但又因该变更后的约定并未就逾期付款的违约责任进行明确约定，此时若按原约定方式计付违约金对被上诉人而言将显失公平。为此，结合本案实际，本院酌定上诉人的经济损失应以尚欠房款20000元为基数，并自被上诉人逾期付款之日即2014年1月11日起参照中国人民银行的同期贷款利率计算至清偿欠款之日止。上诉人诉请数额超出部分，本院不予支持。另，被上诉人抗辩本案系因上诉人下落不明而导致其无法及时给付剩余房款，但由于被上诉人对其主张的事实未能提供相应证据加以证明，且即便因上诉人客观原因致使被上诉人不能全面履行合同义务的，被上诉人依法亦可通过提存公证等程序履行义务，因此被上诉人的上述抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第197号民事判决第二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第197号民事判决第一项为：由吕土生、吕秀珍向姚友荣、姚仁支付剩余购房款20000元及相应损失（损失计算：以尚欠房款20000元为基数，自逾期付款之日即2014年1月11日起按照中国人民银行的同期贷款利率计算至清偿欠款之日止。）
一审案件受理费2700元（姚仁、姚友荣已预交），由姚仁、姚友荣负担2200元；吕土生、吕秀珍负担500元；二审案件受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人姚仁负担2000元、被上诉人吕土生、吕秀珍负担300元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起15日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 玉 江
代理审判员 陈华婷
二〇一六年六月三日
书 记 员 黄晓莉