山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终861号上诉人（原审原告）:李文静，女，汉族，1990年5月20日出生，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王思龙（系李文静之夫），男，1988年3月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛斌，男，汉族，1972年11月21日生，住济南市'style='cousor:pointer'>址济南市。委托诉讼代理人：刘娟（系盛斌之妻），女，1970年9月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：侯立，山东圣义律师事务所律师。上诉人李文静因与被上诉人盛斌房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文静上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审;2、一、二审诉讼费均由盛斌承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。一、涉案租赁合同的目的是经营餐饮，且盛斌明知。根据李文静一审提交的证据“通话录音”己充分证实李文静在签订租赁合同前明确询问盛斌“涉案房屋能否经营餐饮”，盛斌明确答复“餐饮肯定能干”。证实1：签订租赁合同目的双方当事人均是明知的;2：盛斌保证性的回答诱导李文静签订该租赁合同。对于该证据，盛斌一审质证时明确表示“录音中有我的声音，但我说的话有被诱导的成分”，由此可以看出盛斌实际己认可了该录音的真实性，但一审法院却认定该证据“无法证实盛斌对涉案房屋的经营用途作出承诺”从而否定了该证据的证明力，无任何事实与法律依据，显然违反证据规则，认定事实错误。此外，通过庭审可以看出，李文静一直从事餐饮行业，租赁涉案房屋的目的也是为了扩大经营，但仍然是经营餐饮而非改投其他项目，租赁时怎会隐瞒租赁目的?明显与常理不符。二、涉案租赁合同目的不能实现，且双方协商同意解除，故涉案合同已于2017年8月17日解除。1、涉案房屋不符合经营餐饮的条件，盛斌对此知情并隐瞒，合同目的不能实现。在李文静承租涉案房屋前曾有经营餐饮的租客因房屋不具备经营餐饮的条件而被责令停业，盛斌对此均是知情的。但在与李文静签订租赁合同时，李文静明确询问能否经营餐饮，盛斌隐瞒事实明确答复“餐饮肯定能干”诱导李文静订立本合同。合同签订后，李文静携带材料到当地工商部门办理手续时却被告知涉案房屋因没有铺设专用烟道而不得用于经营餐饮，因房屋不能擅自改建，故合同目的已不能实现。盛斌对此具有重大过错。2、李文静于2017年8月17日已通过电话、短信方式告知盛斌“解除合同，退还全部租金押金”(一审中，盛斌认可李文静要求退房)，后经多次商讨，盛斌同意解除合同，并于2017年8月21日通过赶集网发布新的招租公告。上述事实有“短信、招租公告网站截图”作证，两者之间相互印证，足以证实盛斌同意解除合同的意思表示，后双方因盛斌迟迟不予返还租金及押金产生纠纷。合同的解除与租金、押金的返还是相对独立的民事行为，一审法院以“租金、押金的返还有争议”为由认定“双方未就解除合同达成一致”缺乏法理与事实依据。一审法院认定“李文静给盛斌的短信内容并无明确的解除合同的意思表示”无事实依据。该短信内容为“鉴于您一直不愿退还房租并且试图转嫁损失于我方，我方正式通知您我们将通过法律途径解决此问题……”押金及租金的退还是合同解除后引发的附带义务，该短信的意思表示已非常明确“退还房租”，且盛斌自述:“李文静要求退房的情况下发布了招租信息”(一审判决第六页倒数第二段)，足以表明解除合同的意思表示且盛斌已知悉。在此情况下，一审法院作出上述事实认定无任何依据。此外，当地行政机关对餐饮行业的新规定对本案合同目的不能实现也具有一定作用，属不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力导致合同目的不能实现的，合同自解除通知到达对方之日起解除(盛斌认可李文静于2017年8月17日通过电话、短信形式要求解除合同、退房)。因此，本案合同不论从何角度来看，均已自2017年8月17日解除。但盛斌迟迟不予结算租金、押金的行为已然侵害了李文静的合法权益。三、一审法院认定“盛斌发布招租信息的行为仅能视为一种要约邀请，其实际并未将涉案房屋另行出租”从而推论出盛斌不同意解除合同。该认定明显逻辑错误，且有违常识。相反，该网上另行招租的行为恰恰能证实盛斌己同意解除涉案租赁合同。四、李文静自合同签订之日第二日起即未曾实际占有使用涉案房屋，盛斌以各种理由不予结算，对房屋空闲产生的损失的进一步扩大具有重大过错，该部分损失应当由盛斌自行承担，一审法院裁判李文静承担该期间的房租明显有违公平。综上所述，本案涉案合同已于2017年8月17日解除，双方仅因后期租金、押金退还问题发生新争议诉至法院。一审判决认定事实存在明显错误，违反公平原则、证据规则，恳请二审法院依法查明事实、支持李文静的上诉请求，彰显社会公平正义。盛斌辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，李文静称一审法院认定事实错误，是没有任何法律依据的。在李文静与盛斌签订房屋租赁合同过程中，盛斌未对涉案房屋的经营用途作出承诺，李文静与前租客于某某到物业办理水电费交接手续时，李文静对物业人员明确表示不从事餐饮，只做外送餐饮业务，并且在双方签订的租赁合同中，第一条约定:出租房屋用于经营，第五条约定:乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动，所以盛斌在签订合同过程中，无任何欺诈行为，其出租涉案房屋行为合法有效。二、涉案出租房屋完全具备从事商业经营的目的，双方未就解除合同达成一致，所以房屋租赁合同合法、有效。涉案租赁房屋所有权证中明确记载，该房屋系商业用房，根据国家法律规定，其完全具备从事商业经营的目的，只要承租人从事合法经营活动，国家法律是允许的。虽然李文静在一审中提出解除房屋租赁合同，但是盛斌在庭审中明确表示不同意解除合同，双方对解除合同未达成一致，所以原涉案房屋租赁合同合法、有效。三、在李文静与盛斌签订房屋租赁合同后，李文静支付了房屋租金，盛斌己按合同约定将涉案房屋交付李文静使用至今。盛斌收取房屋租金的行为是合情、合理、合法的，现李文静要求退还租金，没有任何法律依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。李文静向一审法院起诉请求：1.解除李文静、盛斌于2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》；2.盛斌返还房租3万元、押金5000元及迟延履行金、营运损失等；3.诉讼费用由盛斌负担。诉讼过程中，李文静变更诉讼请求为：1.确认李文静、盛斌签订的《房屋租赁合同》于2017年8月17日予以解除；2.盛斌返还房租3万元、押金5000元及迟延履行金，迟延履行金计算方式为：以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月16日计算至实际返还之日；3.诉讼费由盛斌承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认定事实如下：2017年8月15日，盛斌（甲方）与李文静（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：盛斌为出租方，李文静为承租方。第一条约定，乙方租用甲方位于济南XXX区XX路XX号X号商业XXX门面房一间，面积48.14平方米，用于经营（经营范围以营业执照批准的经营项目为准），门面房内附属设施有消防栓（4个灭火器）；第二条约定，租期为两年，自2017年8月15日至2019年8月14日。租赁费为6万元/年，乙方在签订合同之日交清房租，下次房租缴纳应提前二十天，如乙方无故拖欠，每拖欠一日，应向甲方支付应缴费用的2%作为滞纳金，连续拖欠十五日，甲方有权解除合同；第三条约定，在签订租赁合同时，乙方应向甲方交付房屋及物业押金（不计利息）5000元，合同期满乙方注销注册信息结清费用后押金退回；第四条约定，甲方保证该房屋无产权及债务等纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助；第五条约定，乙方在租赁期间，不得从事违法或国家法律法规不允许的经营活动。如因乙方原因遭到有关执法部门的查封、暂停营业等，合同期内甲方有权终止合同，剩余租金及押金不予退还。合同到期仍未解决的，乙方应按租赁价格对甲方进行赔付；第七条约定，乙方在租赁期间未经甲方许可不能转租、转借他人。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。乙方应在合同期满前一个半月内向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。如乙方不再续租，甲方有权在合同期满前一个半月中在房屋门上张贴出租广告。合同期满，乙方房屋原样交付甲方，乙方可以在房屋门侧张贴迁址广告一个半月；第十二条约定，付款方式为半年一付（半年房租叁万元整）。合同签订当日，李文静向盛斌交纳半年房租3万元、押金5000元，盛斌向李文静在收到款项后给李文静出具了收条。盛斌于2017年8月15日向李文静交付了房屋钥匙，由李文静予以接手房屋。另，涉案房屋于2017年7月31日取得不动产权证书，载明的房屋权利人为盛某，房屋建筑面积为48.16平方米，用途为住宅用地/商业。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.盛斌是否为本案的适格主体；2.李文静与盛斌签订的房屋租赁合同是否解除。关于第一个争议焦点:李文静主张本案合同相对方系盛斌，在签订合时盛斌并未出示相关的委托手续，因此，盛斌符合本案诉讼的主体资格，并提交双方签订的房屋租赁合同、盛斌出具的收到条予以证实。盛斌主张涉案房屋由其妹妹盛某购买，其系盛某的委托代理人，代理盛某签订的该房屋租赁合同，合同相对方应为盛某，故盛斌不是本案的适格主体，其提交以下证据：1.2015年10月16日盛某出具的委托书一份，该委托书载明：委托人为盛某，受托人为盛斌、刘娟，盛某委托盛斌、刘娟全权代理位于济南市XXX区XX路XX号XXXX第XX号楼商业XXX号商铺的出租事宜；代理权限为代为签订租房合同、代为收取房租及抵押金、与该商铺出租相关的所有事宜。该证据证明盛某将涉案房屋委托盛斌代为签订租赁合同及有关事宜；2.济南市商品房买卖合同一份，证明涉案房屋系盛某购买；3.盛某购买房屋的发票一份，证明盛某为该房屋的所有人。4.刘娟代盛某与上一租客于某某签订的房屋租赁合同一份，该合同载明：出租方为盛某（刘娟代），承租方为于某某。证明涉案商铺为盛某所有，刘娟、盛斌只是其委托代理人，同时也证明盛某出具的授权委托书的真实性。李文静对上述证据的质证意见为：1.对盛某出具的授权委托书真实性不予认可，无法证实签字及手印系盛某本人所签；同时，租房时盛斌并未向李文静出示该委托书，结合盛斌是以出租人的身份与其签订合同，其有理由相信盛斌的房屋所有权人的身份。2.对济南市商品房买卖合同原件的真实性无法认定，该份合同不足以证实涉案房屋已取得相应的建设工程规划许可证及其他的资格审批，且盛斌未提供产权登记证，无法证实该房屋是合法建筑；根据法律规定，未取得相应产权及规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。3.对发票真实性无异议，但无法证实涉案房屋系合法建筑。同时，李文静述称2016年8月15日双方签订合同时，盛斌告知其涉案房屋系其妹妹所有，其系受妹妹委托向李文静租赁涉案房屋，但并未说妹妹叫什么名字。4.李文静述称，2017年8月10日涉案房屋上一个租客于某某给其出示过刘娟与于某某签订的房屋租赁合同，但当时并未留意该合同中的出租方。一审法院认为，涉案房屋所有权人虽系盛某，但盛斌系盛某的委托代理人，盛斌系在代理权限范围内从事代理行为，与李文静签订了房屋租赁合同。在签订房屋租赁合同时，盛斌虽告知李文静其系代理妹妹签订涉案合同，但并未向李文静披露其妹妹的姓名等情况，也未出具相应的代理手续；并且其以盛斌的名义与李文静签订房屋租赁合同。李文静作为善意第三人，与盛斌签订合同后，有权选择盛斌作为合同相对方并主张权利，盛斌系本案适格的当事人。2.关于第二个争议焦点：李文静主张由于合同目的不能实现，其享有合同解除权，其于2017年8月17日向盛斌发出解除合同通知书，双方签订的房屋租赁合同已于2017年8月17日解除。为证实其主张提交以下证据：1.李文静配偶王思龙与盛斌于2017年8月16日15时29分的通话录音一份，证明双方在签订合同前，李文静已明确告知盛斌租赁房屋系用于经营餐饮，盛斌明确告知李文静涉案房屋能够经营餐饮行业，盛斌向李文静隐瞒了涉案房屋不符合经营餐饮的条件，盛斌的隐瞒行为误导李文静签订了房屋租赁合同。2.2017年8月17日李文静发给盛斌的短信一份，短信内容载明：“鉴于您一直不愿退还房租并且试图转嫁损失于我方，我方正式通知您我们将通过法律途径解决此问题，并且由于您不退回资金造成我方无法继续寻找店铺并开业的损失我方会请求法院对您进行索赔。”证明李文静在得到涉案房屋不能用于餐饮经营后告知盛斌解除合同并要求退还全部租金及押金。3.2017年8月21日盛斌在赶集网上另行发布的涉案房屋的招租公告截图一份，证明盛斌同意解除合同的事实。4.济南市XX区城市管理行政执法局联合环保局等其他六个部门下发的关于历城区餐饮业的告知书一份，证明合同签订后政府对餐饮行业进行了严查，从而对合同目的不能实现有一定的作用。盛斌对上述证据的质证意见为：1.对于证据录音的真实性有异议，对证明内容有异议，盛斌并未承诺涉案房屋可以从事餐饮。2.李文静发出的短信属实，但盛斌不同意解除合同，并未进行回复。3.对于2017年8月21日发布的招租信息无异议，其系在李文静要求退房的情况下发布的，但实际并未另行出租。4.对于政府部门下发的告知书，与本案无关。盛斌主张与李文静签订的合同合法有效，其并未隐瞒事实，致使合同目的不能实现，李文静不享有合同解除权。为证实其主张提交：1.涉案房屋不动产权证书一份，证明涉案房屋权利人为盛某，该房屋系商业用房，可以从事经营活动。2.2017年9月19日，作为物业服务公司的XXX物业服务中心出具的证明一份，该证明中载明：在李文静男友与原租客到物业办理水电交接手续时，物业人员曾提醒过李文静男友现创城期间管的严，餐饮这块不好弄，但李文静男友回答说不在这里做，只往外送，对物业人员的提醒不予理睬，执意租房。证明李文静租赁涉案房屋只做外送餐饮。李文静对上述证据的质证意见为：1对涉案房屋不动产权证书真实性无异议，该证据显示涉案房屋属于商住综合楼，但未配套设立专用烟道的商住综合楼不得用于经营餐饮，盛斌却隐瞒事实，诱导李文静签订本案合同，具有重大过错。2.对物业公司出具的证明中物业人员的询问及回复的内容均有异议，该证据没有法定代表人签字，对证据的真实性有异议。一审法院认为，对于李文静提交的王思龙与盛斌的通话录音，从双方通话中无法证实盛斌对涉案房屋的经营用途作出了承诺；结合双方合同约定李文静租赁房屋用于经营，但双方并未对经营的项目作出具体约定的事实，无法证实盛斌在签订合同过程中存在欺诈行为致使合同目的不能实现；2017年8月17日，李文静发给盛斌的短信内容并无明确的解除合同的意思表示，盛斌在庭审中表示不同意解除合同，双方对解除合同并未达成一致；合同签订后，盛斌虽对涉案房屋在网站上发布过招租信息，但该行为仅能视为一种要约邀请，盛斌实际并未将涉案房屋另行出租；对于李文静提交的济南市XX区城市管理行政执法局联合环保局等其他六个部门下发的关于历城区餐饮业的告知书，与本案之间没有关联性。故，对李文静提交的上述证据拟证实的事实，一审法院不予认定。对于盛斌提交的不动产权证书，可以证实涉案房屋的权利人为盛某，性质为商业用房，能够用于合法经营，一审法院对上述事实予以认定。综上所述，李文静与盛斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。在双方签订合同，李文静支付房屋租金后，盛斌已按约履行了将涉案房屋交付李文静使用的义务，李文静要求与盛斌解除房屋租赁合同，但双方并未就解除合同达成一致，李文静提交的证据亦不满足合同法定解除的条件。故，李文静要求确认其与盛斌签订的《房屋租赁合同》于2017年8月17日解除的诉讼请求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。对于李文静要求盛斌返还房屋租金、押金及延迟履行金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李文静的诉讼请求。案件受理费388元，由李文静负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议的焦点问题是：一、涉案房屋租赁合同是否解除；二、盛斌应否向李文静返还涉案房屋租金、押金及应否支付迟延履行金。关于焦点问题一，根据李文静提交的王思龙与盛斌的通话录音、李文静发给盛斌的短信（2017年8月17日）、盛斌在赶集网上另行发布的涉案房屋的招租公告截图（2017年8月21日）、济南市XX区城市管理行政执法局联合环保局等其他六个部门下发的关于历城区餐饮业的告知书等证据，并结合当事人陈述，可认定李文静承租涉案房屋用于经营餐饮，因涉案房屋不符合经营餐饮的条件，致使其合同目的不能实现，且继续履行涉案租赁合同将有违公平原则，故李文静解除涉案房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于解除合同的时间问题，根据《中中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方之日起解除。本案中，根据上述证据可认定2017年8月17日李文静已向盛斌作出解除合同意思表示，并通知对方。故本院据此认定涉案房屋租赁合同解除时间为2017年8月17日。关于焦点问题二，承前所述，基于承租人合同目的不能实现而解除涉案租赁合同，李文静诉请返还押金，符合法律规定，本院予以支持。李文静提供的证据不足以证明其签订涉案租赁合同时明确告知出租方涉案房屋用于经营餐饮，且李文静作为承租人对涉案房屋是否具备经营餐饮的条件具有审查、查验及注意义务，但其疏于相应审查注意义务，对其合同目的不能实现并致使涉案合同的解除具有其自身方面的原因。同时，盛斌作为出租方在得知承租人签订租赁合同目的不能实现时，应本着诚实信用原则，及时妥善处理合同解除相关事宜，以避免损失扩大。综合考虑本案实际情况、当事人过错及房屋占有使用等因素，本院酌情确定盛斌向李文静返还房屋租金25000元；对李文静关于支付迟延履行金的诉请，本院不予支持。双方应本着诚实信用原则，及时办理相关房屋交接及退费事宜。综上所述，李文静的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初5310号民事判决；二、上诉人李文静与被上诉人盛斌于2017年8月15日签订的涉案《房屋租赁合同》于2017年8月17日解除；三、被上诉人盛斌于本判决生效后十日内返还上诉人李文静房屋押金5000元；四、被上诉人盛斌于本判决生效后十日内返还上诉人李文静房屋租金25000元；五、驳回上诉人李文静的其他诉讼请求。一审案件受理费388元，由上诉人李文静负担88元，被上诉人盛斌负担300元；二审案件受理费776元，由上诉人李文静负担176元，被上诉人盛斌负担600元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年三月九日书记员  牛春杰