北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9050号上诉人（原审原告）：北京华体世纪物业管理有限公司，住所地北京市东城区体育馆路5号。法定代表人：魏卫革，董事长。委托诉讼代理人：耿丽鹏，女，北京华体世纪物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘清岩，北京市铭泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘连成，男，1940年6月16日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李风昌，北京市安衡律师事务所律师。上诉人北京华体世纪物业管理有限公司因与上诉人刘连成物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京华体世纪物业管理有限公司（下称华体物业公司）上诉请求,要求撤销一审判决第二项，依法改判刘连成支付逾期交纳物业服务费违约金694.22元。事实和理由：国家体育总局与物业公司签订的物业合同应视为前期物业服务合同，该合同对刘连成具有法律约束力，刘连成以其居住一楼不使用电梯为由拒绝支付电梯费缺乏依据，应当承担违约责任，支付逾期违约金。刘连成上诉请求,要求撤销一审判决，驳回华体物业公司全部诉讼请求。事实和理由：从合同相对性来看，华体物业公司与原产权单位国家体育总局的《物业管理委托合同》对我不发生法律效力；从事实物业服务合同角度来看，物业服务费用标准应当协商确定；我对物业服务费（尤其是电梯费）收费标准存在争议，我居住一楼不使用电梯，可以不交或者少交电梯费，我也多次表示可以交纳除电梯费在内的其他物业费，但华体物业公司均拒绝收取。华体物业公司向一审法院起诉请求,请求判令刘连成支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费6296.85元，并按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2016年1月1日至判决生效之日止的逾期交纳物业费的违约金。一审法院认定事实：北京市东城区东四块玉南街4号院1号楼1单元202号房屋（建筑面积154.79平方米）系刘连成所有之房产。2008年11月18日，华体物业公司(乙方)与涉诉房屋原产权单位国家体育总局(甲方)签订《东城区东四块玉南街四号院物业管理委托合同》。合同约定，甲方选聘乙方为国家体育总局东城区东四块玉南街4号院住宅小区提供物业管理服务。委托物业管理区域为北京市东城区东四块玉南街4号院。总建筑面积86444.3平方米（含人防面积1249.34平方米）；1号楼至7号楼住宅建筑面积（含公摊面积）67460.07平方米；占地面积32700平方米。产权人交费项目的标准为每月每平方米3.43元。合同约定的住户个人交费项目包括装修房屋垃圾外运费；保洁费；保安费；机动车停车费；储物间租赁费用。委托管理期限自该合同签订之日起至双方解除委托管理合同之日止。甲方向乙方缴纳物业管理费的时间为每年8月至12月31日前。合同的解除和终止的约定，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用万分之三加收违约金。上述协议签订后，甲方按照上述标准向乙方交纳了截至2014年12月31日的物业费。2013年7月，经房改售房手续，涉诉房屋产权由国家体育总局变更至刘连成名下。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部发布国管房改〔2014〕504号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》的文件。该文件第一条规定，坚持责权利一致，建立谁住房、谁交费机制，兼顾职工基本福利的基本原则。第五条规定实行物业服务、采暖补贴制度。在京中央和国家机关向职工发放住房物业补贴、采暖补贴。职工住房物业服务、采暖补贴属于改革性补贴，补贴办法由国管局、中直管理局会同有关部门制定。第七条规定，职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。第17规定，本意见自2015年1月1日起施行。在京中央和国家机关职工住房物业服务补贴标准表中部分载明：公务员和参照公务员法管理的事业单位人员住房物业服务补贴标准为科员以下每月160元，正、副科级每月180元，副处级每月200元，正处级每月230元，副局级每月260元，正局级每月310元。2015年4月15日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部就国管房改〔2014〕504号文件发布的国管房改〔2015〕171号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》的文件，该文件第十一条部分载明，物业服务单位和业主协商确定物业服务收费标准前，房改房住宅小区（含小区中按经济适用住房产权管理的住房），可按《关于印发的通知》中住户个人交费项目和产权人交费项目（中修费、大修费项目除外）对应的收费标准，合并计算后向业主收取。如有关政府指导价调整，可按新标准执行。第十二条规定，自2015年1月1日起，职工所在单位按月发放物业服务补贴，每年10月底前一次性发放下一采暖季采暖补贴。庭审中，华体物业公司方主张以北京市东城区房屋管理局物业科备案的每月每平方米3.39元标准向刘连成收取物业费。对此，刘连成不予认可。另查，该小区未成立业主委员会。华体物业公司与刘连成双方之间未签订物业服务合同。一审法院认为，根据本案查明的事实，华体物业公司与刘连成双方虽未签订书面的物业服务合同，但华体物业公司为刘连成居住的小区提供物业管理服务，刘连成接受了华体物业公司的物业管理服务，双方已然形成事实上的物业服务合同关系，刘连成应当在接受相应的物业服务后，向华体物业公司交纳物业服务费用。现华体物业公司要求刘连成支付物业服务费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，鉴于华体物业公司与刘连成双方未签订物业服务合同，双方对于物业费的交纳标准一直存有争议，故法院对华体物业公司要求刘连成支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2017年6月判决：一、刘连成于判决生效后七日内给付北京华体世纪物业管理有限公司自二○一五年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费六千二百九十六元八角五分；二、驳回北京华体世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审查明事实与一审基本一致。二审补充查明，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部就国管房改〔2014〕504号文件发布的国管房改〔2015〕171号《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》的文件第十一条规定，物业服务单位和业主可以协商委托物业服务评估监理机构或其他第三方机构测算职工住宅区的物业服务费用，并据此约定收费标准，原产权单位予以协助。青宇（北京）物业服务评估监理有限公司接受国家体育总局办公厅委托对东四块玉南街4号院物业项目的物业服务费用标准进行了评估，结论为：2015年12月15日的物业服务费用收费标准测算为生活区住宅（高层）部分物业服务费单价为3.86元每月第平方米。刘连成对该评估报告结论不认可。本院认为：前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。国家体育总局并非涉案小区的物业建设单位，其与华体物业公司签订《东城区东四块玉南街四号院物业管理委托合同》并不符合前期物业服务合同的要件；华体物业公司上诉称上述委托合同系前期物业合同约束新的业主方刘连成，缺乏依据，本院不予支持。同理，华体物业公司上诉要求刘连成按上述委托合同承担未按期交纳物业费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。华体物业公司与刘连成虽未签订书面的物业服务合同，但华体物业公司为刘连成居住的小区提供了物业管理服务，刘连成实际接受了华体物业公司的物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，刘连成应当在接受相应的物业服务后，向华体物业公司交纳物业服务费用。刘连成与华体物业公司虽对服务服务收费标准存在争议，但华体物业公司向刘连成收取的物业费标准不高于其向原产权单位国家体育总局的收费标准；且原产权单位国家体育总局委托第三方机构对物业收费标准进行了评估，该评估的收费标准不高于华体物业公司向刘连成收取的物业费标准，刘连成虽对该评估报告不认可，但未提供有效的反驳意见，故本院依法认定华体物业公司向刘连成收取物业费收费标准的合理性，刘连成应按原产权单位国家体育总局向华体物业公司的交费标准交纳物业费。综上所述，华体物业公司、刘连成的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京华体世纪物业管理有限公司负担50元（已交纳），由刘连成负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  李蔚林审判员  曹 雪二〇一七年九月二十八日书记员  张晓鸥