上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7126号
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾晓洁，女，1965年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：戚建国、褚小侠，大沧海律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄宇洁，女，1981年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人顾晓洁因与被上诉人黄宇洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初83632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，于同年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人顾晓洁及其委托诉讼代理人戚建国、褚小侠，被上诉人黄宇洁及其委托诉讼代理人邓哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾晓洁上诉请求：撤销原判，改判支持原审诉请，即1、判令黄宇洁继续履行《上海市房地产买卖合同》，将本市浦东新区XX村XX号XX室房屋产权过户至其名下，并支付违约金（按照66万元为基数，每日万分之五，计算至黄宇洁实际履行房屋过户手续之日）。事实和理由：1、原审法院认定上诉人“逾期超过十天，构成违约”缺乏依据；2、原审法院认定“黄宇洁未及时补办户口系基于顾晓洁”是错误的；3、原审法院认定顾晓洁“未能在2016年10月10日前支付第二期房款”是错误的。4、原审法院认为“未能如期过户障碍系顾晓洁”与事实不符，假设并推测顾晓洁无付款能力，无事实依据；5、原审法院引自证人陈述“证人告知其顾晓洁房款未到位，希望晚几天”，与庭审事实情况不符，黄宇洁主动请求延期过户交易并付款，顾晓洁同意但未主动提出；6、原审法院依据黄宇洁短信“钱我最晚明天到位，不好意思晚了好些天”，判断顾晓洁无付款能力，与事实不符，完全是断章取义。当时房价已经大涨，且顾晓洁已将原有住房出售并装修涉案房屋，因此不希望交易有任何闪失。为了迁就，在10月20日之后由中介组织的三方协调中，还被迫答应对方增加15万房款，只是因为黄宇洁开口要价30万而最终没有达成。顾晓洁在此次房屋买卖过程中，已经全面履行了义务，黄宇洁不配合过户交易的行为构成违约，不应当因此由顾晓洁承担法律责任。
黄宇洁辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。合同违约的核心是顾晓洁没有按照约定时间付款，故按照双方的约定，顾晓洁付款超过合同约定的期限，其可以行使合同约定的解除权。顾晓洁的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
顾晓洁向原审法院起诉请求与上诉请求一致。
黄宇洁向原审法院提起的反诉请求：1、确认双方的《房屋买卖合同》于2016年10月25日解除；2、顾晓�将上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋恢复原状并返还给黄宇洁；3、顾晓洁支付黄宇洁逾期付款违约金人民币10,050元（以下币种相同，以134万元的万分之五为每日基数，自2016年10月10日计算至2016年10月25日）；4、顾晓洁支付黄宇洁违约金44万元。
原审法院认定事实：黄宇洁系上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋登记权利人。2016年9月2日,黄宇洁、顾晓洁签订《房地产居间协议》、《房地产居间之补充协议》及《房屋买卖合同》，约定顾晓洁以220万元的总价格购买系争房屋；购房款支付方式为：当日支付5万元，签订《上海市房地产买卖合同》时支付66万元,房地产交易中心过户当天支付134万元，办妥交房手续且黄宇洁迁出房屋内所有户口之日支付20万元；交易过程中所产生的所有税费由顾晓洁负担。同日,顾晓洁支付了定金5万元。
2016年9月14日,双方签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》。《上海市房地产买卖合同》约定：双方以150万元的价格交易上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋，2016年10月10日前共同至房地产交易中心办理转让过户手续；2016年9月14日支付首期购房款66万元(包括定金5万元)，2016年10月10日前，并于房地产交易中心办理产权过户手续前,支付64万元,办妥交房手续且黄宇洁迁出房屋内所有户口之日支付20万元；顾晓洁逾期履行合同义务的,每逾期一日则应按未付款的万分之五支付违约金直至实际履行之日，超过10日则黄宇洁有权解除合同并另行要求总房价款的20%作为违约金，违约金可以已付房款抵扣（第九条）；黄宇洁逾期履行合同义务的,每逾期一日则应按已付款的万分之五支付违约金直至实际履行之日，超过10日则顾晓洁有权解除合同并另行要求总房价款的20%作为违约金（第十�）。《房地产买卖合同之补充协议》约定：交易房屋实际成交价220万元,包括合同价150万元及装修补偿款70万元，装修补偿款于2016年10月10日前并于房地产交易中心办理产权过户手续前支付，其余各期购房款的支付时间及支付方式以买卖合同为准，所有税、费由顾晓洁负担；黄宇洁应于2016年12月31日前迁出房屋内所有户口；守约方可要求违约方按买卖合同第九、十条承担违约金。同日,顾晓洁支付了购房款61万元。
2016年9月19日，顾晓洁接收上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋并进行装修。
2016年10月22日,黄宇洁向公安部门申请补办上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋内的户口簿。
2016年10月25日,顾晓洁收到黄宇洁解除合同书面通知,黄宇洁以顾晓洁逾期付款超过十日为由要求解除《上海市房地产买卖合同》，并要求顾晓洁支付逾期违约金3,200元及违约金30万元。双方协商未果，顾晓洁拒绝返还上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋。
在黄宇洁提供的短信记录里，2016年10月24日，顾晓洁发给黄宇洁：钱我最晚明天到位，不好意思晚了好些天了。
原审审理中，为双方交易提供居间服务的朱某出庭作证表示：房屋买卖合同约定办理过户手续日期为2016年10月10日前。10月8日，黄宇洁与证人联系，询问是否确定10月10日前往办理过户手续，如确定该日期，其将次日请假去补办户口簿；当时顾晓洁亦与证人联系，表示未如期收到原有房屋出售后买家贷款，希望晚几天过户。于是证人告知黄宇洁，顾晓洁房款未到位，黄宇洁无需特意请假去补办户口簿了；又跟顾晓洁说黄宇洁需补办户口本，贷款（顾晓洁原自有房屋出售亦为该证人提供居间服务）应该过两天会批下来。并要求双方办妥各自事宜后联系过户办理事宜，但双方未再与证人联系直至黄宇洁提出解除合同。
原审法院认为，顾晓洁与黄宇洁就系争房屋达成的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示,合法有效,应予恪守履行。本案争议焦点为双方未能在约定的过户日期即2016年10月10日前办理过户手续责任在于谁。顾晓洁认为系黄宇洁未补办户口簿导致无法按期过户。根据庭审调查，黄宇洁未在2016年10月10日前去补办户口簿的确是事实。但根据证人陈述，黄宇洁曾与证人联系，询问过户日期以便决定是否请假去补办户口簿。但证人告知其顾晓洁房款未到位，希望晚几天。故黄宇洁不用特意请假去补办了。在该情况下，黄宇洁才未去补办户口簿。根据原审法院核实补办户口簿当天即可办理完毕。在黄宇洁提供的短信记录里，2016年10月24日，顾晓洁：钱我最晚明天到位，不好意思晚了好些天了。可见，黄宇洁未补办户口簿系基于顾晓洁未能付款，属于正当理由。未能如期过户的障碍系顾晓洁一方未能付款所致。故顾晓洁主张黄宇洁违约不成立，对于其所有诉讼请求，难予支持。现顾晓洁未按约定的“2016年10月10日前，并于房地产交易中心办理产权过户手续前”支付第二期购房款且逾期超过10天，构成违约，黄宇洁要求确认合同解除及顾晓洁承担违约金均有约定依据,应予支持；又因顾晓洁于2016年10月25日签收解除合同通知书，故确认该日为合同解除日。
关于违约金金额，鉴于黄宇洁未就其因顾晓洁违约造成损失提出直接关联证据,而针对同一违约行为同时计算逾期付款违约金及合同解除违约金，约定过高,且顾晓洁亦提出违约金调整请求，原审法院以黄宇洁的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原�予以衡量，酌情调整违约金为10万元。合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房屋买卖合同解除后,顾晓洁应当向黄宇洁返还已接收的房屋，黄宇洁亦应返还顾晓洁已收取的购房款。鉴于黄宇洁并未就房屋交付前原状等提供证据，故对于其要求恢复原状的诉讼请求不予支持。又根据违约金可以已付购房款直接抵扣之约定，黄宇洁仅需返还顾晓洁违约金抵扣后的剩余购房款即可。鉴于顾晓洁庭后表示坚持要求继续履行合同，未提出装修评估申请，故对于装修损失在本案中不予处理。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）�第二十九条之规定，于二0一七年四月十二日作出判决：一、确认顾晓洁与黄宇洁就上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》于2016年10月25日解除；二、顾晓洁支付黄宇洁违约金人民币100,000元，该款以顾晓洁已支付的购房款抵扣；三、顾晓洁于判决生效之日起十日内向黄宇洁返还上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋；四、黄宇洁于本判决生效之日起十日内返还顾晓洁购房款余款人民币560,000元；五、驳回顾晓洁所有诉讼请求；六、驳回黄宇洁的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24,495.04元，减半收取计12,247.52元，由顾晓洁负担；反诉�件受理费4,025元，由顾晓洁负担1,150元，黄宇洁负担2,875元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
在本院审理过程中，顾晓洁向本院作出承诺，黄宇洁必须履行合同，将房屋过户给顾晓洁，顾晓洁愿意补偿黄宇洁10万元。
另本院审理查明：上诉人顾晓洁已经支付房款66万元（包括定金5万元），剩余154万元未支付。
本院认为，上诉人顾晓洁与被上诉人黄宇洁双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，应为合法有效，故双方均应当恪守合同约定的条款。《房屋买卖合同》第六条约定：“甲、乙双方确认，在2016年10月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。同时双方在《房地产居间之补充协议》第二款第（3）项约定“�乙双方去房地产交易中心过户当天，直接向甲方（被上诉人黄宇洁）支付人民币1340000元”。双方发生争议的时间点是10月10日双方于该天并没有按照合同约定完成房产过户手续，上诉人顾晓洁也没有按照约定支付应付的房款。该行为没有按约履行的归责，系本案的争议焦点。从双方签约之后的履约情况看，作为中介机构的工作人员始终参与，故原审法院为查明案件事实，中介公司工作人员作为本案的证人到庭作证，证人陈述的意见系本案认定合同是否构成违约以及谁先行违约的关键。证人完整的陈述是：“居间合同是我签的，10.8是原告（顾晓洁）和我通话。事情是这样的，原、被告（黄宇洁）的系争房屋是在我们房天下，去年9.2签的居间，9.14签的买卖合同，定的是10.10过户，我10.8发短信息给被告说要10.10过户，过户当天需要审税的，但被告没有提交户口簿，签居间的时候，被告就说户口簿掉了，我就10.8跟被告微信发了，被告说户口簿掉了，还没有办好，叫我跟原告打招呼，希望延后几天，我还没有打给原告，原告就主动跟我说，原她下家的贷款还没有发下来，也希望晚几天。当时我跟双方说，你们任何一方好了都跟我提前讲下，我要安排取号，但是双方都没有再联系我，直到10.18被告跟我发短信息，要追究原告违约了，第一次调解的时候（具体时间记不清了），原告说把钱都准备好了”；“被告和我通过一个电话说过10.9请假办理户口簿，我说行。但是被告后来是否有办，都没有跟我说。被告打电话来，我第一句话就跟被告说原告的贷款没有下来的事”；“考虑到10.10过不了户，好像是说过让被告不用急着办理”；“没有跟原告讲过，原告打电话跟我说贷款没有下来，叫我去跟被告说需要晚几天过户，正好被告也跟我说要补�户口簿的，我想正好。原告的房子卖掉是8月批的贷款，我算到11月，贷款肯定是批下来的”。综合证人的上述证词，本院认定由于黄宇洁在10月8日曾经向中介表示过希望延期办理过户的意思，恰好顾晓洁因贷款事宜也表示延期办理的意愿，故二者之间就10月10日不办理过户手续有一致的意思表示。合同订立后，合同双方均要善意履行。按照常理，合同双方委托中介之后，有关房屋买卖的一切事宜均有中介负责联系沟通。黄宇洁自述在10月21日，即发出要求解除合同的书面通知，可见黄宇洁要求解除合同的心情是迫切的。虽然户口簿的移转并不影响房屋产权过户的结果（仅仅对尾款20万元支付带来影响），但在黄宇洁已经向中介表示希望延期几天，而顾晓洁也同时向中介表示希望延后几天的情况下，两者延后几天办理过户手续的意思表示清晰，在双方未进一步磋商确定履行过户和交付房款合同义务具体时间的情形下，此时的黄宇洁未经双方磋商即行使合同约定的解除权，既有违双方要重新确定进一步履行合同的合意，亦有违善意履行合同的基本准则，且对合同的相对方要求过于苛刻。从本案分析，顾晓洁提出的延后天数也是在可以接受的范围内。本院综合考虑到顾晓洁原有住房已经出售、黄宇洁已将房屋进行交付、顾晓洁已经进行装修入住、未按合同约定期限支付房款未达严重程度以及房地产价格上涨等综合因素，确认双方的买卖合同继续履行符合双方变更履行期限的意思表示，也更为公平和妥当，故顾晓洁上诉要求判令黄宇洁继续履行《上海市房地产买卖合同》，将本市浦东新区XX村XX号XX室房屋产权过户至其名下的请求应当予以支持。因延期办理过户手续事出有因，顾晓洁主张违约金的上诉请求，本院不予支持。同理，黄宇�反诉要求确认双方合同已经解除的请求以及违约金的主张，本院不予支持。考虑到顾晓洁在支付房款上确存有一定的瑕疵，其自愿补偿黄宇洁人民币10万元，本院予以准许。原审法院的判决予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初83632号民事判决；
二、被上诉人黄宇洁于本判决书送达之日起十日内协助上诉人顾晓洁将上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋产权过户至上诉人顾晓洁名下，上诉人顾晓洁在完成过户之日支付被上诉人黄宇洁补偿款人民币10万元；
三、上诉人顾晓洁于判决生效之日起十日内，向被上诉人黄宇洁支付剩余房款人民币134万元；
四、上诉人顾晓洁在办理上海市浦�新区XX村XX号XX室房屋产权过户的同时，向被上诉人黄宇洁支付剩余房款人民币20万元；
五、驳回上诉人顾晓洁的其余上诉请求；
六、驳回被上诉人黄宇洁的原审反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币12,247.52元，由顾晓洁负担2,247.52元，黄宇洁负担10,000元。反诉案件受理费人民币4,025元，由黄宇洁负担。二审案件受理费人民币22,835元，由顾晓洁负担1,835元，黄宇洁负担21,000元。
本判决为终审判决。
审判长 王 启 扬
审判员 李 伟 林
审判员 毛 海 波
二〇一七年六月二十七日
书记员 强�
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；