江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中商终字第00371号
上诉人（一审被告）宿迁市润通房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区龙河镇政府东侧。
法定代表人朱永超，该公司执行董事。
上诉人（一审被告）朱永超。
二上诉人共同委托代理人胡剑桥，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）路加明。
上诉人宿迁市润通房地产开发有限公司（以下简称润通公司）、朱永超因与被上诉人路加明股权转让纠纷一案，不服江苏省宿城区人民法院（2015）宿城商初字第00037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2015年11月18日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人润通公司、朱永超的委托代理人胡剑桥，被上诉人路加明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路加明一审诉称：路加明与朱永超于2011年5月9日约定合作经营润通公司，双方各占相同股份共同开发宿迁市宿城区龙河镇将军里集中居住区项目。后路加明于2012年6月2日与朱永超达成“退股协议”，约定朱永超在2013年6月底前给付路加明收益200万元、路加明将股份转让给朱其兵等条款。上述欠款经路加明数次索要后，朱永超提出以房抵款，因路加明对朱永超不再信任，且所抵房屋系润通公司财产，经协商润通公司作为债务加入人于2013年4月27日作出书面承诺，如所抵房屋不能出售，润通公司以不能出售房屋总价的双倍补偿路加明，朱永超在承诺书上签字作为担保人。所抵房屋总价为2031457元，冲抵200万元后，路加明又向润通公司支付了31457元的差价。路加明在出售房屋时发现朱永超所抵房屋已作为拆迁安置房而无法出售。路加明遂报案，后经公安部门处理，朱永超给付200万元，尚欠2062914元未支付，公安部门以双方是经济纠纷为由结案，为维护合法权益，故诉至法院请求判令朱永超、润通公司给付违约金2062914元并承担诉讼费用。
路加明一审中为支持其诉讼请求提供以下证据：
1、润通房地产《承诺书》一份，该《承诺书》载明路加明不能取得所抵来的房子正常出售时，润通公司将以该房屋总价的双倍补偿路加明；
2、将军里拆迁安置房确认书，证明润通公司有意欺骗，在润通公司把房子抵债给路加明之前，已于2012年9月26日将所抵房子的整栋楼全部交给龙河镇人民政府作为拆迁安置房，导致路加明方不能取得所抵房屋；
3、购房协议及购房收据，证明路加明在签订购房合同时已全额支付了房款；
4、退股协议，证明购房款是用退股应得收益款200万元冲抵的。
润通公司、朱永超一审答辩称：路加明的诉讼请求不能成立，根据双方的约定，朱永超已经支付了相应的款项，不存在违约，双方在协议达成后就履行问题发生过争议，此纠纷经过宿迁市公安局宿城分局经案大队处理，双方就款项支付已达成一致，且朱永超已经按照约定支付了200万元，所以路加明要求承担违约金没有事实和法律依据。
润通公司、朱永超一审中为支持其答辩理由提供以下证据：
1、朱永超委托朱其兵书写的一份承诺，该承诺是2014年8月27日双方经宿城区公安分局经案大队协调处理达成的意见（复印件，原件存于经案大队），上面有路加明本人签名认可；
2、银行转账客户回单2份，朱永超通过朱其兵两次各付路加明100万，共200万元的事实，证明朱永超按照达成的共识履行了相关义务；
3、房屋买卖合同及收款收据，该组证据系路加明退还给朱永超的，与路加明提供的证据3一致。证明双方已按照达成的意见履行完毕。
一审法院经审理查明：2012年6月2日，朱永超（甲方）和路加明（乙方）签订《退股协议》一份，该协议第2条约定“乙方让出项目全部股份，甲方给乙方贰佰万元收益。（注：如果甲方在2012年12月底前出让了该项目股份，则不用支付该笔费用。如果甲方有任何亲友参与该项目经营，则甲方需在2013年6月底之前付清该笔费用）”。
2013年4月27日，润通公司向路加明出具《承诺书》一份：“假如因为龙河镇将军里集中居住区工程建设指挥部（亦即宿迁市润通房地产开发有限公司）的原因（工程未按时完工、已抵押、已出售等原因）造成抵给路加明的房子（E1幢302、304、305、306、308、309、401、403、405、407、409、501、503、505、507）不能正常出售的，我方将以不能出售房屋总价的双倍补偿路加明”，出具人为“龙河镇将军里集中居住区工程建设指挥部和宿迁市润通房地产开发有限公司”，并分别加盖了公章。《承诺书》下方担保人后面盖朱永超印章，《承诺书》左下方落有手写的“经办人：朱其兵，4.27”字样。
2013年4月27日，龙河镇将军里集中居住区工程建设指挥部出具收据11张，载明“交款单位：路加明。收款方式：转账，收款事由：房款”，收据合计金额2031457元。同时，路加明持有《房屋买卖合同》10份，分别对应E1幢302、304、305、306、308、309、507、509等室房屋，《房屋买卖合同》盖有建设方“龙河镇将军里集中居住区工程项目指挥部”和朱永超的印章，但买受人一栏为空白。
2014年7月10日，路加明向宿迁市公安局宿城经济案件侦查大队控告，报案称：“2011年，路加明与朱永超协议共同开发宿城区龙河镇将军里小区，约定双方各出资500万元，路加明资金由朱永超借付。2013年，路加明与朱永超协议退股，朱永超承诺将小区E1栋15套房子抵给路加明算退股款支付违约金。后路加明将房产出售时，发现朱永超2012年和龙河镇政府签订协议，将E1栋作为拆迁安置房”。宿迁市公安局宿城经济案件侦查大队分别对路加明、朱其兵进行了询问，制作了《询问笔录》，并于2014年7月21日作出受案意见：“尚不能确定此案件是否立案和管辖，建议初查。”
2014年8月27日，朱其兵出具一份《承诺》给路加明：“经双方达成共识（朱永超和路加明），朱永超答应还给路加明贰佰万（200万整），分二次还清，第一次于2014年8月27日付给壹佰万（100万），最后还清路加明余欠款壹佰万（100万），于2014年10月31日付清。同时路加明本人同意于第一笔款到位签字确认撤销在宿城区经案大队诉状及材料。承诺经办人：朱其兵。2014.8.27。担保人：朱其兵，8.27”。在承诺经办人下方有括号标注“受朱永超委托办理，具体以银行转账为准”。下面另起一行接着写有“2014年10月31日前所交路加明11份合同和相关材料交于本人，同时于10月31日双方把11份合同和受委托人支票同时带到经案。担保人：朱其兵。2014.8.27”。《承诺》最下方有“同意朱其兵承诺。路加明。2014.8.27”。
2014年8月27日、2014年11月1日朱其兵两次银行转账给路加明各100万元，合计200万元。
一审法院归纳本案的争议焦点为：一、朱永超及润通公司出具的两份承诺是否相互冲突，即2014年8月27日承诺是否系朱永超、润通公司和路加明就涉案债权达成的最终协议；二、如润通公司构成违约违约金数额如何确定。
一审法院认为：
关于第一个争议焦点，路加明诉称两份承诺均是真实有效且互不冲突，在达成第二份承诺的过程中，路加明向润通公司、朱永超和宿迁市公安局宿城经济案件侦查大队明确表示，接受朱永超给付的200万元只是意味着对刑事部分撤案，并不影响自己另行主张民事部分权利。朱永超、润通公司辩称2014年8月27日承诺是双方达成的最终协议，同意给付路加明200万元、以及路加明将11份合同和相关材料交于朱永超和润通公司，均表示涉案纠纷已经得到最终解决，不存在路加明就民事部分另行起诉的情况，朱永超给付路加明200万仅换取路加明对刑事部分撤案不符合情理。一审法院认为：合法有效的债务关系受法律保护。润通公司与路加明2013年4月27日达成的第一份承诺书是双方意思的真实表示，且承诺书明确约定如因润通公司的原因导致所抵房屋无法正常出售，润通公司将对路加明进行补偿。朱永超与路加明2014年8月27日达成的第二份承诺，从承诺书内容上来理解，只是路加明同意“撤销在宿城区经案大队诉状及材料”、“将相关材料交于被告”等意思表示，该承诺没有明确表示对第一份承诺否定或双方重新达成新的最终协议，且朱永超及润通公司又无其他证据证明路加明放弃追究其违约责任或双方再无其他纠纷，故对朱永超和润通公司的辩称不予支持。
关于第二个争议焦点，路加明要求润通公司按照总房价的双倍补偿违约金的主张，一审法院认为该违约金约定明显过高，结合案件的具体案情和违约后果，酌定违约金以2031457万元为基数分别进行计算，其中100万元从2013年7月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2014年8月27日为281333.33元，另外100万元从2013年7月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至2014年11月1日为325333.33元，其余以31457元为基数从2013年7月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际给付之日止较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：润通公司、朱永超于判决生效之日起十日内给付路加明638123.66元（31457元+281333.33元+325333.33元=638123.66元）及违约金（以31457元为基数从2013年7月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际给付之日止）。案件受理费23303元，保全费5000元，合计28303元，路加明负担19344元，润通公司、朱永超负担8959元。
润通公司、朱永超不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。首先，润通公司出具的关于“以房抵债”的承诺应无效，一审法院对此认定有效属认定事实错误。因为涉案房屋是小产权房且涉案债务是朱永超的个人债务，却用润通公司财产来偿还债务，侵害了其他债权人的利益。其次，朱永超向路加明出具的还款承诺，是对上述润通公司出具承诺的撤销或改变，一审法院对此所作认定也是错误。二、一审法院适用法律错误。违约金不宜超过损失的30%，一审法院确定的违约金过高。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人路加明答辩称：本案不是股权转让，是房屋买卖纠纷，一审法院认定事实清楚，但是适用法律错误，应按照承诺书的约定判决上诉人双倍赔偿。
二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实没有异议，故本院对于一审法院查明的事实予以确认。
经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：一、本案双方纠纷的性质系股权转让纠纷还是商品房买卖合同纠纷；二、润通公司向路加明出具承诺书的行为的性质及效力如何认定；三、朱永超在公安机关主持下向路加明出具的承诺是否系双方对于债权债务关系最终的确认，是否意味着路加明放弃了对润通公司主张双倍赔偿房屋总价款的请求。
关于第一个争议焦点。
本院认为：涉案纠纷的性质为股权转让纠纷。本案纠纷源于朱永超未能依约履行双方于2012年6月2日签订的《退股协议》中约定的支付股权对价的义务，故润通公司于2013年4月27日向路加明出具的承诺，朱永超于2014年8月27日向路加明出具的承诺，均系双方对上述退股协议中关于支付对价事宜所达成的合意。因此，本案纠纷的性质应为股权转让纠纷。
关于第二个争议焦点。
本院认为：润通公司向路加明出具承诺书的行为性质为第三人代为履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。润通公司向路加明出具的承诺书，载明如若因润通公司的原因造成抵偿的房子不能正常出售，润通公司以不能出售房屋总价的双倍补偿给路加明。同日，路加明向朱永超出具收条确认收到股权转让款（以润通公司房子抵偿），据此，虽然涉案股权转让对价是以润通公司房产抵偿，但路加明确认涉案股权对价仍是以朱永超名义支付，故润通公司以房产抵偿涉案股权对价的行为并没有改变路加明与朱永超之间原有的债权债务关系，虽然路加明主张润通公司的该行为构成债务加入，但通过上述分析，现有的证据并不能证明润通公司有债务加入的意思表示，因此，润通公司向路加明出具承诺书的行为实质是代朱永超向路加明履行支付股权转让对价的义务。
至于该承诺书的法律效力，取决于对润通公司“以物抵债”行为的认定。以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。显然，润通公司以房代朱永超支付股权转让对价的行为符合以物抵债的构成要件，本院认为，润通公司的该“以物抵债”行为因具有流押性质而无效。根据涉案退股协议的约定，朱永超应在2013年6月底之前支付涉案股权转让对价，而润通公司出具的“以物抵债”承诺书形成于2013年4月27日，此时涉案股权转让债务的履行期限尚未届至，也就是说，朱永超与路加明在涉案股权转让债务未届清偿期之前达成了以物抵债的协议，故该承诺书实为润通公司为路加明对朱永超享有债权提供的担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有该承诺并不产生以物抵债的法律效力。该条系关于禁止流押的规定，因上述担保行为系在债权履行期限届满前订立，故润通公司向路加明的承诺因“以物抵债”行为具有流押性质而无效。此外，该承诺书实质为以公司财产偿还股东个人债务，构成股东抽逃出资，损害了润通公司利益，且路加明对于承诺书中代为履行的标的为润通公司开发的房屋是明知的，故润通公司向路加明出具的承诺亦因属恶意串通损害润通公司利益而无效。
关于第三个争议焦点。
本院认为：因涉案抵偿房屋无法正常销售，润通公司以房产代朱永超向路加明抵偿股权对价的义务无法实现，经宿城公安分局的处理，朱永超于2014年8月27日承诺股权转让款200万元分两次向路加明还清（2014年8月27日，100万元；2014年10月3日，100万元），同时路加明同意在第一笔还款到位后撤销在宿城公安分局的相关材料，后路加明确认收到上述股权转让款200万元。即朱永超已经履行了支付股权转让款的义务，虽然润通公司出具的承诺书为无效承诺，但根据涉案退股协议的约定，朱永超逾期未支付股权转让款的，应加付月5%的违约金，故朱永超所负路加明的债务尚未履行完毕，且无证据证明路加明已经明示放弃了对朱永超主张违约责任的权利，因此朱永超于2014年8月27日向路加明出具的承诺并非双方对于债权债务关系最终的确认，朱永超仍应向路加明支付违约金。关于违约金的计算标准，因月5%的违约金计算标准过高，一审法院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，并无不当。关于违约金的计算方式，本院认为，应以2000000元为基数，自2013年7月1日至2014年8月27日，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，合计576733.33元；以1000000元为基数，自2014年8月28日至2014年11月1日，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，合计40444.44元，共计617177.77元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因润通公司“以物抵债”承诺被确认无效，润通公司应向路加明返还已交纳的购房款31457元，并赔偿给路加明造成的损失，本院酌定，润通公司以31457元为基数，自2013年4月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，赔偿路加明损失。
综上，一审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误导致实体判决不当，应予纠正。上诉人的部分上诉理由成立，对其相应主张本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宿城区人民法院（2015）宿城商初字第00037号民事判决；
二、上诉人朱永超应向被上诉人路加明支付违约金617177.77元（以2000000元为基数，自2013年7月1日至2014年8月27日，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，合计576733.33元；以1000000元为基数，自2014年8月28日至2014年11月1日，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，合计40444.44元）；
三、上诉人宿迁市润通房地产开发有限公司应向被上诉人路加明返还31457元并赔偿损失（以31457元为基数，自2013年4月28日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审案件受理费23303元、保全费5000元，二审案件受理费10181元，由上诉人朱永超负担11000元、宿迁市润通房地产开发有限公司负担1700元，被上诉人路加明负担25784元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵振亚
代理审判员 仲召虎
代理审判员 周栋才
二〇一五年一月十八日
书 记 员 张晓青
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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