上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第26249号
原告陈莉娜。
委托代理人赵俊，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人刘亦，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告邵海港。
委托代理人龙周泉，上海元才律师事务所律师。
第三人安有彩。
委托代理人侯平，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
原告陈莉娜诉被告邵海港房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依原告申请，追加第三人安有彩，适用简易程序，于2014年8月21日、10月14日公开开庭进行了审理。原告陈莉娜及其委托代理人赵俊、刘亦、被告邵海港的委托代理人龙周泉、第三人安有彩及其委托代理人侯平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈莉娜诉称，2013年4月，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告承租原告位于上海市浦东新区佳林路131、133号房屋，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止，每年4月30日前支付次年租金，逾期30天未付租金的，原告有权收回房屋。协议约定第一、第二年租金人民币（以下币种相同）275，000元。原告还将房屋内的厨房设施1套、空调13台、税控机1台等交付被告使用，租赁期内的物业费由被告承担。同时，原告的出租行为获得了系争房屋产权人的同意。然被告承租后，不按约定支付租金，经原告多次催讨，拖延租金未付。2014年6月1日，被告拖欠租金已超过30日，原告有权解除合同。鉴于被告一向拖延付款，已失信于原告，故原告于2014年6月4日发送律师函通知解除租赁协议等。被告接函后也曾表示同意解除合同，并表示于2014年6月25日前支付欠付租金，但此后其仍未付款。此外被告在未征得原告同意的情况下擅自将房屋转租给第三人，赚取租赁差价，其行为也违反了合同约定。诉请判令：1、确认原、被告的租赁合同于2014年6月6日解除，被告向原告返还位于上海市浦东新区佳林路131、133号两套房屋，归还2014年1月27日房屋租赁补充协议约定的房屋附属设备及证照等物品；2、被告支付2014年5月1日起至交还房屋之日止的房屋租金及使用费，支付标准按每年275，000元；3、被告支付2014年1月1日起至交还房屋之日止的物业管理费，支付标准按每月683元；4、被告支付逾期支付租金的违约金687.50元；5、被告支付违法转租的超额收益49，583元（自2013年11月14日计算至2014年6月14日）；6、第三人共同承担搬离系争房屋并返还房屋以及房屋附属设备、证照的义务。
被告邵海港辩称，不同意原告的诉请，原、被告间的租赁合同包括经营权的转让，被告与第三人系承包合同关系而非转租关系。原、被告履行合同期间由于经营执照未变更，原告同意被告分期付款，双方对履约方式已进行了变更，被告没有违约事实，要求继续履行合同。
第三人安有彩述称，第三人与被告间系租赁关系而非承包关系，第三人对被告具有独立请求权，被告将租赁房屋内的相关设备以24万元转让给了第三人，第三人具有善意。倘若原、被告间合同解除，相关经营证照因由第三人在使用同意返还，不同意由第三人承担返还经营设备的义务，若需第三人返还设备的，应当同时判令由被告返还第三人24万元。
经审理查明，位于上海市浦东新区佳林路XXX号、XXX号房屋产权人高弘、黄静芝。陈莉娜向产权人高弘承租了前述房屋，共计518平方米，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止。2013年6月19日，高弘出具书面凭证同意陈莉娜将房屋的经营权转租给邵海港。
2013年4月29日，陈莉娜（出租方、甲方）与邵海港（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于浦东新区佳林路XXX-
XXX号二幢共计518平方米的房屋经营权出租给乙方，租赁期限自2013年5月1日起至2021年4月30日止，第一、第二年租金为275，000元，第三、第四年为285，000元，……乙方需支付给甲方风险保证金押金5万元。付款方式：一年一付（先付后用），每年的4月30日为最后付款日，逾期支付的乙方需按月租金的3%支付违约金，延期支付房租达30日时，甲方有权收回房屋，乙方无条件撤离并放弃房屋内所有装潢及一切设施，并将其押金的全部作为赔偿。租赁范围及内容：房屋两套、厨房设施一套、经营证照一套、税控机一台，乙方在租赁后，应将经营证照的法人进行变更，租赁期满后并将经营证照的法人变更回甲方，所有变更所产生的费用由乙方承担。租赁期内的水、电、气、电话、有线电视、物业费等杂费由乙方承担。乙方因自身原因，无法履行至本合同的有效日期，提前撤离时，不得将该经营权转让给第三方。协议另对其他事项作了约定。4月29日，原告出具收条一份，确认收到邵海港房屋经营使用权押金5万元。
协议签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告在租赁物内经营餐饮。2014年1月27日，陈莉娜（出租方、甲方）与邵海港（承租方、乙方）签订房屋租赁之补充协议，内容一、完善原协议第四条之约定，租赁范围及内容：房屋两套，厨房设施一套，包括（1）双头炮筒灶一台，（2）矮脚炉一台，（3）六头煲汤炉一台，（4）立式蒸饭箱一台，（5）开水器一台，（6）不锈钢配菜架两只，（7）六门冷藏柜一台，（8）卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台，2匹挂壁空调三台，1.5匹挂壁空调八台。税控机一台，经营证照一套，其中包括：（1）营业执照正、副一套，（2）税务登记证正、副本一套，（3）餐饮服务许可证，（4）组织机构代码证正、副本一套及IC卡，（5）公章一枚。二、原协议约定，乙方在租赁后，应将经营证照的法人进行变更一款，现做调整，甲方认为，乙方在租赁后，半年的经营情况存在不稳定性，故决定暂不对经营证照的法人进行变更，乙方在经营期内，对经营场所的治安安全、消防安全、食品卫生安全负全部责任，经营期内如发生以上安全事故由乙方全权处理及承担全部责任。另经双方协商营业执照暂无法变更，日后乙方在经营过程中如确实需要变更，甲乙双方协商办理变更。
2013年11月13日，邵海港（出租方、甲方）与安有彩（承租方、乙方）签订《承包合作协议》，约定甲方将承租的浦东新区佳林路XXX号-
XXX号1至4楼承包给乙方做餐饮，承包期限2013年11月14日起至2021年4月30日止，由乙方生产经营，甲方不参与生产经营，乙方支付甲方一定承包费用，承包费参照乙方实际占有使用甲方的商铺房屋等租金计算。转让费为24万元，签订合同之日一次性付清，转让费含现存承租房屋内的所有设备、餐桌、餐椅、电器等所有物品。租金支付方式，每月租金为3万元，签订合同当日支付15万元，付三个月押二个月，先付后用。乙方须提前一月付清下三个月的租金，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的3%支付滞纳金。房租递增方式，从2015年11月14日起每2年递增5%，2013年11月14日至2013年12月13日为免租期。协议另对其他事项作了约定。2014年2月17日，邵海港（甲方）与安有彩（乙方）签订补充协议，约定甲方承诺如未在2014年5月14日前办理好转让手续，乙方有权要求按原合同中约定的付租方式往后推迟30天支付，乙方在承包期内不得把投资人法人转让给他人等。
2014年6月4日，原告通过律师向被告发送律师函，称被告应于2014年4月30日前向原告支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金，但被告未支付，故通知双方签订的房屋租赁协议于2014年6月5日起解除，要求被告接函后将房屋及附属设备交还，并支付2014年5月1日至交还房屋之日止的房屋占用使用费，结清水、电等公用事业费，押金5万元不予退还。6月6日，律师函由被告签收。6月7日，原告将律师函发送第三人安有彩签收。7月25日，原告再次向被告发送律师函，重申租赁合同已解除，并要求尽快搬离并支付欠费。
另查明，房屋租赁补充协议约定的营业执照企业名称为上海浦东金平酒楼。原、被告签订合同后，除押金外，被告另于2013年6月16日支付原告5万元，2013年9月2日支付原告7万元，2013年10月3日支付原告3万元，2013年12月26日支付原告14万元，计29万元。被告称支付的29万元包括2013年5月1日起的一年租金275，000元，其余5，000元系支付2014年上半年的物业管理费，1万元是支付给原告办理营业执照变更的手续费。对此原告未予确认，认为多支付的15，000元是被告承诺因逾期支付房租而支付给原告的利息。原告为此提交了被告于2013年6月19日出具的借条，写明向原告借款24万元，于2013年8月31日还款。原告用于证明双方间未存在借款关系，由于被告欠付原告房租（已支付了5万元），被告认为尚欠24万元（包括利息）；原、被告于2013年6月至10月间的短信往来截屏，证明原告多次催讨租金，被告承诺先支付逾期支付租金的利息；缴纳物业管理费的发票，以证明原告主张每月683元物业管理费的计算依据。经庭审质证，被告对短信内容无异议，对借条认为与本案不属于同一法律关系，没有关联，对物业管理费发票无异议。
审理中，被告认为倘若双方间合同解除，要求原告补偿被告装修损失30万元。被告提供了其与案外人签订的装修合同协议书以及被告购买厨房设备、餐桌椅、灯具的发票等，以证明被告投入的固定装修约22万元，另购买设备约20万元，厨房设施清单中有部分设施双方确认并未存在，故在被告持有清单中仅对部分物品打勾。经庭审质证，原告称经核查，被告提供的装修公司以及相应发票均是虚构的，被告仅投入了简单装修，花费约2-3万元，不同意补偿被告装修损失，另不认可被告关于厨房设施清单的陈述。第三人称原、被告房屋租赁补充协议中约定的经营证照一套现在第三人处，第三人同意返还，其他设施第三人已作了部分更换，第三人不清楚原、被告间交付设备的内容，不同意承担返还其他经营设备的义务。
再查明，2014年9月5日，安有彩以邵海港为被告，向本院提起诉讼，要求确认双方间签订的《承包合作协议》及补充协议于2014年6月6日解除，要求邵海港退还转让费24万元及相应利息，退还押金等，案号（2014）浦民一（民）初字第33547号，该案尚在审理中。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《房屋租赁协议》、补充协议、付款凭证、律师函及送达凭证、短信截屏、借条、《承包合作协议》、上海市房地产权证等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议以及此后的补充协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当恪守。原告交付租赁标的物后，被告应当如约支付租金。被告认为租金支付方式已作变更的辩解意见，未提供相应证据佐证，双方在2014年1月27日的补充协议中对营业执照暂不变更之事已达成一致意见，营业执照变更与否与租金支付方式是否改变无必然关系，被告应当按照合同约定的支付时间支付租金。根据合同约定被告应当于2014年4月30日之前支付2014年5月1日起的一年租金，延期支付超过30日时，出租方有权解除合同。故在被告未按约定时间支付2014年5月1日起的租金超过30日时，原告于2014年6月初向被告发出解除合同通知，符合合同之约定，双方间的租赁合同于解除通知到达被告处即2014年6月6日解除。
合同解除后，被告应当返还租赁物并结清欠付原告的费用。原、被告在补充协议中对租赁范围及内容作了明确约定，被告认为在签订补充协议时双方已确认有部分设施不存在，因原告对此予以否认，故本院不予采纳。被告与第三人签订了《承包合作协议》，该协议的性质实为转租，且未征得原告方的同意。鉴于涉案的房屋实由第三人在承租使用，第三人负有与被告共同迁出并向原告返还房屋的义务，第三人确认原、被告补充协议中的经营证照一套（上海浦东金平酒楼）由其实际使用并同意向原告返还，本院予以准许。补充协议中的其他经营设施，因第三人表示不清楚原、被告间交接物品的原状并不同意承担共同返还义务，故按照合同相对性原则，仍应由被告向原告承担返还义务，原告要求第三人共同承担返还义务的主张，本院不予支持。至于第三人与被告的合同纠纷，不属于本案处理范围，第三人应当另案主张。除租赁押金外，被告在2013年6月至12月共支付原告29万元，从原、被告间多次催讨租金的往来短信反映，被告因多次拖延支付租金而向原告承诺先行支付拖延付款的利息。短信中虽然没有反映被告支付利息的具体金额，但被告于2013年6月19日向原告出具了借款24万元的借条，由于届时被告已支付了5万元租金，在原告否认双方间存在借款关系、被告也不能证明双方间另存在借款关系的情况下，被告出具借条的行为实为确认应付款数额，该数额与被告此后的付款数额相吻合，故原告认为被告多支付的15，000元系支付给原告延期支付第一年租金的利息，本院予以采纳。被告关于提前支付2014年上半年的物业管理费以及办证费用的主张，无相应证据佐证，本院不予采纳。被告延期支付应付费用，原告诉请要求其支付逾期付款违约金687.50元，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请被告向其支付转租收益49，583元，因原告并非转租合同的当事人，其要求被告向其支付转租合同的收益无相关法律依据，本院不予支持。由于被告违约以致原、被告间的租赁合同解除，原告不同意返还被告交纳的押金并作为赔偿金予以没收，符合合同约定，本院予以准许。承租期间的物业管理费按约应由被告承担，原告要求其支付，本院予以支持。被告要求原告补偿其装修损失30万元，因被告并无有效证据证明其实际投入了二十余万元的装修费用，且被告作为违约方，要求原告对其装修损失予以补偿，无相关法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告陈莉娜与被告邵海港签订的《房屋租赁协议》于2014年6月6日解除，被告邵海港、第三人安有彩于本判决生效之日起十五日内搬离承租的上海市浦东新区佳林路XXX-
XXX号房屋，并将房屋返还原告陈莉娜；
二、被告邵海港于本判决生效之日起十五日内返还原告陈莉娜厨房设施一套，包括：（1）双头炮筒灶一台，（2）矮脚炉一台，（3）六头煲汤炉一台，（4）立式蒸饭箱一台，（5）开水器一台，（6）不锈钢配菜架两只，（7）六门冷藏柜一台，（8）卧式双门冷藏配菜柜一只。空调十三台，其中3匹立式空调两台，2匹挂壁空调三台，1.5匹挂壁空调八台。税控机一台；
三、被告邵海港、第三人安有彩于本判决生效之日起十五日内返还原告陈莉娜上海浦东金平酒楼经营证照一套，包括：（1）营业执照正、副本一套，（2）税务登记证正、副本一套，（3）餐饮服务许可证，（4）组织机构代码证正、副本一套及IC卡，（5）公章一枚；
四、被告邵海港于本判决生效之日起十五日内支付原告陈莉娜自2014年5月1日起至返还租赁房屋之日止的欠付租金及使用费，按每月22，917元为标准；
五、被告邵海港于本判决生效之日起十五日内支付原告陈莉娜自2014年1月1日起至返还租赁房屋之日止的物业管理费，按每月683元为标准；
六、驳回原告陈莉娜的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，820元，减半收取计910元，由被告邵海港负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年十一月十七日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……