南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄民初字第2188号原告夏峻峰，男，1978年8月15日生，汉族。被告周旗俊，男，1959年11月9日生，汉族。原告夏峻峰诉被告周旗俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏峻峰到庭参加诉讼。被告周旗俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。被告周旗俊书面发表了答辩意见。本案现已审理终结。原告夏峻峰诉称：南京市玄武区梅园新村41号房屋（以下简称梅园新村41号房屋）系军队公房。2009年8月18日，案外人陶永华自部队承租梅园新村41号房屋，租赁期限6年。2013年11月1日，陶永华将梅园新村41号房屋转租给原告使用。为节约租赁成本，原告于2013年11月27日将梅园新村41号2-3楼房屋转租给被告，双方约定：租赁期限18个月（自2013年12月1日至2015年5月31日），月租金5000元，租金每半年支付一次，押金3000元。被告仅支付了首个半年房租，后未能按约定支付房租，原告多次催要未果，被告的行为给原告造成了财产损失。被告承租涉案房屋后，将其中部分房屋转租给他人使用，亦违反了双方的约定。现诉至法院请求判令：1、确认解除原、被告于2013年11月27日就梅园新村41号2-3楼房屋签订的租赁合同；2、被告支付2014年6月至2014年11月6个月的租金3万元；3、被告按月租金5000元支付自2014年12月1日至2015年5月31日的房租；4、被告支付违约金5000元。被告周旗俊辩称：原、被告于2013年11月27日签订租赁协议，原告将梅园新村41号2-3楼房屋出租给被告用于经营，被告支付了半年房租及押金合计3.3万元。签订协议时，原告隐瞒了梅园新村41号房屋系自案外人陶永华处承租的事实，且原告承诺向被告提供办理营业执照所需的4件证明材料（房屋产权证明、军队房屋出租许可证、房屋结构图、军队房屋租赁合同），但原告后来仅提供了1份房屋产权证明，导致被告至今无法领取营业执照正常经营，被告为此停止向原告支付了下半年的租金，并要求原告退还已支付房租和押金3.3万元、赔偿损失18万元。另外，梅园新村41号房屋自2012年即有拆迁计划，即将于2015年上半年拆迁征收。在原告退还被告支付的房租和押金，并赔偿被告的损失后，被告同意迁出承租的房屋。请求法院在查明事实的基础上依法判决。经审理查明：梅园新村41号房屋所有权人系中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军南京军区空军后勤部司令部管理科。2009年8月18日，中国人民解放军南京军区空军后勤部军需物质油料处（以下简称南空后勤部军需处）与案外人陶永华签订《军队房地产租赁合同》，南空后勤部军需处将梅园新村41号房屋（建筑面积220平方米）出租给陶永华使用，租期自2009年8月18日至2015年8月18日。后陶永华将梅园新村转租给原告，租赁期限自2013年11月1日至2015年8月1日。2013年11月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将梅园新村41号2-3楼房屋（建筑面积145平方米）出租给被告；租赁期限18个月（自2013年12月1日起至2015年5月31日止）；租金5000元/月，押金3000元；租金半年支付一次；被告无故拖欠租金，原告有权收回所租赁房屋；被告违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1万元；当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止；等等。《房屋租赁合同》并未明确约定房屋的用途。后被告向原告交纳了半年房租3万元和押金3000元。诉讼中，南空后勤部军需处出具证明，内容为：南空后勤部军需处将梅园新村41号房屋出租给陶永华，陶永华将该房屋转租给夏峻峰，夏峻峰将其中的2-3层房屋再次转租给周旗俊，在南空后勤部军需处与陶永华约定的租赁期限内、转租房屋不得从事走私、贩私等违法活动、不得破坏房屋结构等基础上，原则上同意转租行为。陶永华亦表示同意夏峻峰将梅园新村41号2-3层房屋转租给周旗俊使用。另外，原告同意将被告交纳的3000元押金抵扣租金。原告述称被告并未事先告知承租涉案房屋的用途，其事后才获知被告承租涉案系经营家庭旅馆，被告即便存在损失亦非原告造成，且被告在未办理营业执照的情况下旅馆生意一直在进行，原告为此提交了被告经营旅馆生意的有关照片。关于被告辩称梅园新村41号房屋被拆迁征收的意见，原告述称被告的抗辩意见并不属实，政府部门因周边学校的规划确与军队商谈过该房屋的征收事宜，但双方未能达成一致意见，该房屋目前仍在正常使用。以上事实有证明、《军队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、房屋所有权证以及原、被告陈述等证据证实。本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称拒付租金系因原告未按约定向其提供办理营业执照所需的材料，但被告未能举证证明原告负有向其提供办理营业执照所需材料的义务，故被告的抗辩意见本院不予采信，被告应当按照约定向原告支付租金。被告辩称原告应当退还其支付的房租和押金，并无事实依据，本院不予采信。被告要求原告赔偿损失18万元，其未能举证证明该损失实际发生且由原告违约所致，被告要求亦非本案处理事项，本院不予采信。被告辩称涉案房屋被拆迁征收，并无事实依据。原告诉至本院要求确认解除双方签订的租赁合同，本院认为，被告抗辩意见能够印证原告向其催要租金的事实，被告经原告催要仍未履行支付租金的主要义务，原告有权解除双方签订的租赁合同，原告起诉后本院于2015年1月7日向被告送达了起诉状等材料，即原告解除合同的通知于该日到达被告，故双方签订的《房屋租赁合同》即于同日解除。原告要求被告支付2014年6月至同年11月6个月的租金3万元，具有事实依据，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原、被告之间的租赁合同虽于2015年1月7日解除，解除后被告未能将承租的房屋返还原告，仍然应当向原告支付房屋使用费，原告主张按5000元/月计算2014年12月1日至2015年5月31日的租金、房屋使用费3万元，本院亦予以支持。被告向原告交纳的押金3000元抵扣租金后，被告仍应向原告支付2014年6月1日至2015年5月31日的房屋租金（房屋使用费）5.7万元。原告要求被告支付违约金5000元，其虽未能举证证明被告存在将涉案房屋转租给他人使用的违约行为，但被告未按约定向原告支付租金构成违约，被告迟延支付租金应当向原告支付逾期付款违约金。原、被告并未明确约定租金的支付时间，但约定租金半年支付一次，根据交易习惯，被告应当于2014年6月1日、2014年12月1日前支付当期的半年租金3万元，被告逾期支付租金应当自2014年6月1日、2014年12月1日起分别以3万元为基数按照同期银行贷款利率并加付30%支付逾期付款违约金。经本院核算，截至本判决作出之日，被告应当向原告支付违约金3688元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告夏峻峰与被告周旗俊2013年11月27日就南京市玄武区梅园新村41号2-3层房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年1月7日解除。二、被告周旗俊于本判决生效之日起十日内给付原告夏峻峰房屋租金（房屋使用费）5.7万元。三、被告周旗俊于本判决生效之日起十日内给付原告夏峻峰违约金3688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费755元，由被告负担（前述款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  安洪强人民陪审员  李 迅人民陪审员  唐晓妹二〇一五年六月十六日见习书记员  周 灿