湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3470号
上诉人(原审被告)长沙中拓包装有限公司，住所地湖南省长沙市开福区鸭子铺（湘南出口包装厂内）。
法定代表人陈志强，董事长。
委托代理人欧卫军，湖南麓和律师事务所律师。
上诉人(原审原告)湖南致臻节能门窗有限公司，住所地湖南省长沙市开福区综合农场鸭子铺中拓办公楼。
法定代表人陈利军，执行董事。
委托代理人彭飞章，北京大成（长沙）律师事务所律师。
原审第三人陈利军，男，汉族，1971年5月3日，户籍地为湖南省益阳市赫山区欧江岔镇龙山庙村孙家村民组2号，现住湖南省长沙市芙蓉区古曲路凯乐湘园1栋102号房。
委托代理人彭飞章，北京大成（长沙）律师事务所律师。
上诉人长沙中拓包装有限公司（以下简称中拓公司）、上诉人湖南致臻节能门窗有限公司（以下简称致臻公司）因与原审第三人陈利军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第01953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中拓公司不服原审判决,向本院上诉称:一、中拓公司没有与致臻公司签订房屋租赁合同，致臻公司不是本案房屋租赁合同关系的当事人，其不是本案的适格原告，一审判决认定事实错误，适用法律错误。本案房屋租赁合同履行期间,合同约定的租金均是陈利军个人支付的,致臻公司从未向中拓公司支付过租金。合同主体的变更、继承要么双方有约定，要么出现法定情形。然而本案中，中拓公司和陈利军在租赁协议中并未对承租主体的变更、承继作出约定，也未出现导致承租主体的变更、承继的法定情形。在中拓公司不认可承租主体发生变更的条件下，承租主体不产生当然的变更。致臻公司成立时的股东会决议中证明其注册住所的租赁房屋是中拓公司自用的办公楼，而非《厂房仓库租赁协议》中的租赁房屋，因此，凭该股东会决议不能认定中拓公司同意了《厂房仓库租赁协议》承租主体的变更。
二、中拓公司与长沙市××区城市房屋征收和补偿管理办公室签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》进行搬离，属于本案《厂房仓库租赁协议》约定的国家政策性拆迁，依约承租人无权要求补偿。一审判决认定该行为不是合同约定的国家政策性拆迁，中拓公司应给予承租人适当补偿，系认定事实错误，适用法律错误。因朝正垸城中村改造和鸭子铺至桐梓坡隧道建设，整个鸭子铺的土地和房屋建筑均被列入征收范围。中拓公司位于鸭子铺××××、二环联络线的土地、房屋被征收，不是以中拓公司意志为转移的，其明显属于国家政策性拆迁。鸭子铺辖区内的土地基本上是集体土地，只有包括中拓公司土地在内的少量国有土地。集体土地征收和国有土地征收依据的是不同的法律，分别由不同的政府部门实施。鸭子铺的集体土地被征收了，不等于其区划内的国有土地没有被征收。中拓公司被告知和参与的，是国有土地上房屋的征收补偿程序，并与长沙市××区城市房屋征收和补偿管理办公室签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，该征收补偿协议已履行完毕。综上，征收具有国家性和政策性，致臻公司无权向中拓公司要求补偿。
另，中拓公司出租的房屋系其花巨资整饰一新的汽车交易市场，致臻公司沿用的是中拓公司的装修，致臻公司并无证据证明其另外进行了装修，一审判决其应获得563386.2元装修损失是错误的。致臻公司无生产许可证，无独立、合法的生产能力，一审法院按中拓公司的房屋价值判决其应获得462240.66元的停产停业损失是错误的。致臻公司拒不搬迁，给征收工作和中拓公司工作带来被动，故致臻公司无权要求提前搬迁奖励，一审判决其应获得216687元提前搬迁奖是错误的。据此，请求二审法院撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，改判驳回致臻公司的全部诉讼请求。
致臻公司辩称：1、中拓公司的上诉请求缺乏事实依据，致臻公司是本案适格的原告，厂房租赁协议是以陈利军的名义签的，是作为致臻公司办公和厂房使用，合同签订后，权利和义务也是由致臻公司享有的，所以主体适格。2、本案所涉及的房屋不属于政策性拆迁。3.中拓公司单方面解除厂房租赁协议，应当对致臻公司进行赔偿。
致臻公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实部分不清，少计算了致臻公司租赁使用的面积。一审判决认定致臻公司租赁的面积为2166.87平方米与事实不符。依据双方签订的《厂房仓库租赁协议》，双方约定的租赁面积为室内面积为2500平方米，室外场地约2000平方米，足以证明致臻公司的租赁面积为2500平方米以上。法院应当以2500平方米为基数来计算致臻公司应当享有的搬迁费、提前搬迁奖励、装饰装修费和停产停业损失费等费用。
二、一审判决以每平方米100元的标准来计算致臻公司应享有的提前搬迁奖励，有违公平原则。提前搬迁奖励虽然是政府在征收本项目中依政策支付给被征收户的奖励，但致臻公司是被征收房屋的承租人，实际占有并使用该房屋，是搬迁任务的实际承受人，政府支付的提前搬迁奖励的标准为每平方米200元，但一审判决认定的标准却为每平方米100元，实行了差别对待，应以每平方米200元的标准来计算上诉人应享有的提前搬迁奖励。据此，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、在维持一审判决所认定的基本事实和适用法律的基础上，以2500平方米的租赁面积为基数和200元/平方米的标准，重新核算被上诉人应承担的搬迁费、提前搬迁奖励费、装饰装修费和停产停业损失费，依法改判中拓公司支付致臻公司上述款项共计1793829.71元；3、判决中拓公司承担本案的全部诉讼费用。
中拓公司辩称：1、本案租赁合同约定的租赁面积是2500平方米，承租人实际租赁的面积应当按照合同履行中实际租赁的面积为准，实际租赁的面积为2166.87平方米。本案中,无论承租人租赁的面积大小如何，按照本案租赁合同的约定，因国家征收，租赁协议终止，答辩人对承租人没有任何补偿义务。2、本案征收合同的时间是2014年10月29日，而致臻公司和陈利军搬离租赁场地的时间2015年6月19日，致臻公司和陈利军拒不搬迁的过错显而易见，无权获得提前搬迁奖励，中拓公司把自己能够控制的那一部分，在2014年11月底移交给了开福区政府，因此在本案中应该获得搬迁奖励的只能是中拓公司。
致臻公司向一审法院起诉请求:一、中拓公司返还由长沙市开福区政府补偿给致臻公司的征收补偿款3093422.16元（包括：1、装饰装修补偿费884941.20元；2、违章建筑补偿费155040元；3、一次性成型建筑补偿款98556元；4、设备搬迁费74260元；5、电话、宽带、热水器、空调挂机移装费2000元；6、广告牌补偿费34000元；7、搬迁费27228.96元；8、提前搬迁奖励540000元；9、停产停业损失补偿费1277396元）；二、中拓公司返还致臻公司多交纳的房屋租金323300元；三、中拓公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年11月6日，中拓公司（甲方）与陈利军（乙方）签订了一份《厂房仓库租赁协议》，约定：一、甲方为乙方提供的厂房位于长沙市××区洪山旅游管理局鸭子铺长沙中拓包装有限公司内，其中室内面积约2500平方米、室外场地约2000平方米公用（不得堆放货物或搭建厂房仓库），用于生产或中转货物；二、租期为3年，从2012年11月1日起至2015年10月30日止；三、租金按所租建筑面积总体计价年租金500000元（此价格为不含税价），租金按季度预交（合同期内按此价格执行），乙方提前一个月支付给甲方，逾期未交清，甲方按计费总额每日收取3‰的滞纳金，并有权终止该合同；四、水电费按表收取，乙方必须按时付清水电费，逾期未交清，甲方有权停水、停电。厂房仓库在不影响主体建筑结构前提下，乙方可自行隔墙、自行搭建阁楼等，但厂房外的坪地不得自行搭棚，装修施工期及施工后的任何安全事故均由乙方负责。合同到期，装修以来修去丢的原则处理，损坏甲方的东西照价赔偿或恢复原样，由乙方后续投资建造的物品财产允许乙方自行处理或转移带走；五、承租期内，乙方不得私自转租或转让厂房仓库，确因特殊原因需转让给第三方者或中途退出，须先至甲方办理相关手续，同时该合同自行失效，否则甲方有权收回厂房仓库；六、甲、乙双方共同遵守本合同，若有一方违约，根据《中华人民共和国合同法》处理，如遇国家政策性拆迁，该合同即自行终止，甲方负责退还剩余租金，不作任何补偿；七、合同期满前30日内，若乙方需续租，同等条件下优先乙方续租。
2012年11月25日，致臻公司召开股东大会，会议内容为：一、推举产生公司执行董事、经理、监事；二、讨论通过公司章程内容；三、讨论公司地址事宜。该股东会议一致决议：一、一致选举陈利军为执行董事、法定代表人、经理，陈志强为监事；二、经全体股东决议，一致通过公司章程所写内容；三、经全体股东决议，一致通过由陈利军签订的长沙市××区综合农场鸭子铺中拓办公楼作为办公场地。致臻公司章程显示，该致臻公司的股东为陈利军和中拓公司，注册资本为500万元，陈利军占出资比例的85%，中拓公司占出资比例的15%。2012年11月27日，长沙市工商行政管理局开福分局为致臻公司颁发了营业执照，登记致臻公司的住所地为长沙市××区综合农场鸭子铺中拓办公楼。
在《厂房仓库租赁协议》签订后，致臻公司租用了中拓公司位于长沙市××区鸭子铺厂房中的厂房三（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：788.24平方米）、厂房四（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：1028.70平方米）、综合楼（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：129.76平方米）一半面积、机修车间（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：315.05平方米）30平方米之外的面积作为致臻公司进行节能门窗生产经营，共计租用的面积为2166.87平方米。另外，致臻公司在租赁房屋时，临时搭建了40平方米的违章建筑物,80平方米的钢结构建筑物。
2010年8月5日长沙市发展和改革委员会作出《关于朝正垸城中村改造及环境整治工程项目立项的批复》，同意实施朝正垸城中村改造及环境整治工程，该工程北至319国道，西南两面临浏阳河，东抵75105部队。2013年11月28日长沙市开福区人民政府发布（2013）第034号《征收土地方案公告》，决定征收长沙市国营综合农场鸭子铺分场的集体土地，作为朝正垸城中村改造体育公园及桐梓坡路至鸭子铺大通道一期项目。
2014年4月30日开福区征收办与中拓公司共同委托湖南广联房地产土地评估有限公司对中拓公司所有的位于开福区综合农场鸭子铺分场的房地产及附属设施、设备进行市场价格征收评估。2014年9月28日湖南广联房地产土地评估有限公司作出广联房评字（201409）第0470号《房地产估价报告书》，估价结果为：1、房屋共5372.05平方米，房地产价值（包含房屋所占土地价值）27689117元；2、空坪土地1781.34平方米，价值2725077元；3、厂区内公共配套设施设备价值2579906元；4、厂区内苗木移植及绿化价值291250元；5、不可搬迁设备价值1865450元；6、可搬迁设备价值117010元。其中，被评估房屋中的厂房三（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：788.24平方米）评估总价为4164272元、厂房四（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：1028.70平方米）评估总价为5030343元、综合楼（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：129.76平方米）评估总价为610391元、机修车间（权证号为：长房权证开福字第××号，建筑面积：315.05平方米）评估总价为1664409元。评估报告中还就致臻公司机器设备的搬迁费进行了评估为4309元。
2014年9月29日，中拓公司与长沙市××区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称“开福区征收办”）签订了一份《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条列》、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》以及其他有关法律、法规之规定，开福区人民政府对长沙市朝正垸城中村改造项目范围内的房屋作出了《房屋征收决定》，房屋征收各方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿事宜达成如下协议；二、被征收人选择货币补偿方式；三、被征收房屋座落于长沙市鸭子铺，房屋产权证书编号：长房权证开福字第××、70××60、708007424、70××56、708004355、70××25、708007418、70××54、708007423，被征收房屋计合法建筑面积5372.05平方米，其中非住宅建筑面积5372.05平方米；三、被征收房屋补偿金额为30414194元，房屋装饰装修、附属设施及其他补偿金额为8806405元，各项奖励金额为1074410元，以上共应支付乙方总补偿金额为40295009元；四、经各方当事人约定，乙方须结清水、电、燃气、有线电视等附属设施费用，并于2014年10月29日以前将该被征收房屋腾空交甲方验收，一并移交该房屋的相关手续和有效证明，由甲方办理产权注销手续；五、付款方式为分期付款，本协议签订后，甲方付协议金额70%给乙方，乙方于该款到账当日交付除门窗厂和办公楼外所有房屋给乙方拆除，余款30%（协议金额），乙方将所有房屋腾空并交付甲方后给付；六、本协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。本协议未尽事项，可由当事人约定签订补充协议；七、协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议自备案之日起生效，本协议自生效之日起10日内由甲方、丙方向市房屋征收部门申请登记备案。八、本协议签订时，当事人已阅读本协议内容，并对所出示资料的真实合法性负责，否则，由此产生的一切经济、法律责任由当事人承担。中拓公司在《征收补偿协议》上被征收人签字或签章处签章，开福区征收办作为房屋征收部门于2014年10月10日在《征收补偿协议》上签章，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室作为市房屋征收管理部门于2014年10月15日在《征收补偿协议》上备案签章。该份《征收补偿协议》后附了被征收房屋补偿费计算表（附件一），被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿计算表（附件二），各项奖励计算表（附件三）共三份附件。其中，被征收房屋补偿费计算表（附件一）记载：非住宅建筑面积5372.05平方米，评估价格27689117元；土地评估价格2725077元。被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿计算表（附件二）记载：搬迁费（5372.05-30）×8+800元/次=43536元，有线电视移装费300元，电话机移装费400元，空调机移装费3500元，热水器移装费400元，装饰装修补偿费5372.05平方米×260元=1396733元，浴霸移装费150元，宽带移装费400元，一次成型建筑补偿费1306.71平方米×764元=998326元，违建补偿费609.6平方米×380元=231648元，停产停业补偿费（27689117元+2725077元）×7‰×6个月=1277396元，厂区内公共配套设施设备补偿费2579906元，苗木移植及绿化补偿费291250元，不可搬迁设备补偿费1865450元，可搬迁设备搬迁费117010元。各项奖励计算表（附件三）记载：提前搬迁奖励5372.05平方米×200元=1074410元。
2014年10月11日，中拓公司向致臻公司以及陈利军发出搬迁通知，内容为“因政府政策性征收需要，公司院内的所有企业须在2014年12月31日之前搬迁完毕，请贵单位在规定的搬迁日期之前完成搬迁工作。”2015年1月5日中拓公司再次发出搬迁通知，要求各租赁户于2015年1月10前搬迁完毕。2015年3月12日中拓公司第三次发出搬迁通知，要求各租赁户于2015年3月16前搬迁完毕。致臻公司及陈利军在接到中拓公司搬迁通知后，因与中拓公司就拆迁补偿问题发生分歧，未按照中拓公司的要求腾退租赁的房屋。本案在审理过程中，经该院主持协调，致臻公司于2015年6月19日腾退了全部租赁的房屋。在租赁期间，致臻公司已向中拓公司交纳了2014年10月31日之前的租金。另外，致臻公司法定代表人陈利军确认尚欠中拓公司自2014年10月至2015年4月的电费31700元未付。
另查明，本案在诉讼中，致臻公司提出其所属的玻璃车间租用了中拓公司的仓库及配电间，在本次房屋征收时，玻璃车间也应享有相应的损失补偿。经该院庭审查实，致臻公司所称的玻璃车间实际为王力独立经营，并非致臻公司下属机构。王力租赁了中拓公司的仓库及配电间进行玻璃制品生产经营，未与中拓公司签订书面租赁合同，其房屋租金由王力独立向中拓公司交纳。
一审法院认为：一、《厂房仓库租赁协议》的合同相对方是致臻公司还是陈利军。本案的《厂房仓库租赁协议》系陈利军与中拓公司所签订，根据现有证据表明，陈利军在与中拓公司签订《厂房仓库租赁协议》的前提背景，是为了成立致臻公司所作的筹备工作。在致臻公司的股东会议上，一致选举陈利军为执行董事、法定代表人、经理，作为股东之一的中拓公司也明确认可陈利军签订的长沙市××区综合农场鸭子铺中拓办公楼作为致臻公司的办公场地。在《厂房仓库租赁协议》的实际履行过程中，该房屋及场地一直由致臻公司作为生产经营使用，房屋租金也是由中拓公司向致臻公司收取。由此可知，《厂房仓库租赁协议》虽为陈利军以个人名义与中拓公司签订，但实际的房屋使用人为致臻公司，陈利军的签约行为是一种公司发起人为成立致臻公司的代表行为，《厂房仓库租赁协议》的实际承租人应为致臻公司而非陈利军。
二、致臻公司能否享有征收补偿合同的权利。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后，明确将被征收人限定为所有权人，对承租人在征收补偿中的利益未予考虑，而由房屋所有权人与承租人协商处理。从法理上讲，合同权利义务由合同相对方约定产生，只约束与受益于合同相对方，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。房屋征收合同虽是基于行政法律关系产生，但同样应遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。同时，征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据。本案系房屋租赁合同纠纷，致臻公司作为承租人，不能因所承租的房屋被征收，而享有征收补偿合同中的相应补偿项目。
三、致臻公司能否依据租赁合同主张合同权益。因房屋租赁权是债权而非用益物权，征收补偿条例未考虑承租人的利益，但从法理上讲，出租人与承租人之间虽由国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定。本案中，中拓公司与致臻公司在《厂房仓库租赁合同》中约定“若一方违约，根据《中华人民共和国合同法》处理，如遇国家政策性拆迁，该合同即自行终止，中拓公司负责退还剩余租金，不作任何补偿。”事实上，开福区人民政府发布的（2013）第034号《征收土地方案公告》，征收的是长沙市国营综合农场鸭子铺分场的集体土地，中拓公司所有的厂房、场地所占用的土地性质为国有土地。虽然，中拓公司与开福区房屋征收部门签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，但不能视为属于《厂房仓库租赁合同》中约定的国家政策性征收拆迁。由于中拓公司已签订了房屋征收补偿合同，继续履行租赁合同的条件已丧失，致臻公司与中拓公司之间的租赁合同应于中拓公司与开福区征收办约定的交付腾空房屋场地日（即2014年10月29日）解除。该租赁合同的解除系中拓公司与征收部门协商征收所致，致臻公司对该合同的解除并无任何过错，按照公平和诚实信用原则，中拓公司应对致臻公司遭受的损失酌情予以赔偿。
依据以上意见，本案争议的款项应依照实际情况，并参考《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》的补偿标准，作如下处理：（一）搬迁费。搬迁费按照致臻公司实际租用的房屋总面积2166.87平方米乘以征收补偿协议补偿的每平方米8元的标准予以计算（即2166.87平方米×8元/平方米=17335元），再加上评估报告中评定致臻公司机器设备的搬迁费4309元。（二）提前搬迁奖，该费用是政府在征收本项目中依政策支付给被征收户的奖励。致臻公司虽不是该房屋的产权人，但系承租人，实际占有并使用该房屋，在本次房屋征收中应享有部分的提前搬迁奖励，该院酌情按照每平方米100元乘以致臻公司实际租用房屋的面积2166.87平方米予以计算（即2166.87平方米×100元/平方米=216687元）。（三）电话、宽带、热水器、空调挂机移装费，虽然致臻公司未向该院提交相应证据，该院考虑致臻公司应有此设备，故酌情认定为2000元。（四）装饰装修费。双方在租赁合同中约定，合同到期，装修以来修去丢的原则处理。本案所涉租赁合同并未到期，故不能适用双方约定的合同条款处理装饰装修问题。致臻公司在承租房屋时进行了不同程度的装修，中拓公司提前解除租赁合同，应对致臻公司给予相应的装饰装修补偿。装饰装修费按照致臻公司实际租用的房屋总面积2166.87平方米乘以征收补偿协议补偿的每平方米260元的标准予以计算（即2166.87平方米×260元/平方米=563386.2元）。（五）停产停业损失费。中拓公司虽与开福区房屋征收部门签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，但不属于国家政策性征收拆迁。该征收补偿协议的签订，导致了致臻公司客观上不能得到剩余租赁期限可得的利润，以及为另寻场地恢复营业的客观损失。该院认为，本案在没有对承租人进行全面的税务、财务审计难以确定剩余期限的经营利润的情况下，考虑本案租期长，投入大，营业预期比较大，恢复经营所需时间比较长的实际情况，酌情确定中拓公司从政府获得的6个月的停产停业补偿按租用面积比例支付给承租人致臻公司作为恢复生产的费用，较为恰当合理。故该院酌定停业停产损失费按照致臻公司实际租用房屋总面积2166.87平方米的补偿总金额比照征收补偿协议补偿标准予以计算（11005730元×7‰×6个月=462240.66元）。（六）设施设备补偿费。致臻公司在租赁房屋时，临时搭建了40平方米的违章建筑物，中拓公司对此应予以补偿，补偿标准比照征收补偿协议补偿标准予以计算（40平方米×380元/平方米=15200元）。另外，致臻公司还临时搭建了80平方米的钢结构建筑物，中拓公司对此应予以补偿，补偿标准比照征收补偿协议补偿标准予以计算（80平方米×764元/平方米=61120元）。
四、对于致臻公司要求中拓公司返还多支付的房屋租金323300元的诉讼请求。该院认为，2014年10月11日，中拓公司向致臻公司以及陈利军发出搬迁通知，要求其在2014年12月31日之前搬迁完毕。因此，致臻公司与中拓公司之间的租赁合同应于中拓公司与开福区征收办约定的交付腾空房屋场地日（即2014年10月29日）解除。在租赁期间，致臻公司已向中拓公司支付了至2014年10月31日之前的租金。故该院认定，中拓公司并未多收取致臻公司的房屋租金，对于致臻公司的此项诉讼请求不予支持。对于致臻公司要求将玻璃车间纳入其补偿范围的理由，该院认为，玻璃车间系王力独立经营，所租赁中拓公司的仓库以及配电间的租金亦由王力单独向中拓公司支付，玻璃车间与致臻公司之间系各自独立的民事主体，该院在本案中对于玻璃车间的租赁合同不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司搬迁费21644元；二、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司提前搬迁奖216687元；三、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司电话、宽带、热水器、空调挂机移装费2000元；四、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司装饰装修费563386.2元；五、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司停产停业损失费462240.66元；六、长沙中拓包装有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付湖南致臻节能门窗有限公司设施设备补偿费76320元；七、驳回湖南致臻节能门窗有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34134元，致臻公司承担17254元，中拓公司承担16880元。
二审中,上诉人中拓公司向本院提交了如下新证据:1、开福区人民政府城市房屋征收和补偿管理办公室出具的情况说明（原件）及附件（复印件）；拟证明本案涉及的征收房屋及地产、附属设施、设备在该项目征收范围内，且该项目属于因公共利益需要而进行的房屋征收项目，对中拓公司的房屋征收行为与补偿属于国家征收补偿行为。
致臻公司发表如下质证意见：提供的附件三性都有异议，来源有异议。这组证据不属于新证据，也没有在规定的举证期限内提交。开福区人民政府城市房屋征收和补偿管理办公室的情况说明不符合证明的有效形式，无法确认来源。同时开福区城市房屋征收和补偿管理办公室与本案存在利害关系，达不到其证明目的。
在二审审理过程中,本院依双方当事人申请调取了以下几组证据：1、长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）;2、长沙市发展和改革委员会关于朝正垸城中村改造及环境整治工程项目立项的批复文件、朝正垸城中村改造及环境整治工程项目（一期）房屋征收范围公告;3、长沙市开福区人民政府办公室请示件呈签单;4、长沙市××区城市房屋征收工作办公室签呈;5、关于请求批准发布朝正垸城中村改造及环境整治工程项目（一期）房屋征收范围公告的报告;6、关于申请对朝正垸城中村改造项目二环线以西地块国有土地进行行政征收的报告;7、财产清单。
中拓公司发表如下质证意见：1.对真实性、合法性、关联性没有异议。该7组证据能够充分证明本案征收是国家因公共利益的需要而进行的征收。2.与我方在二审中提交的附件是一致的。
致臻公司发表如下质证意见：对真实性没有异议，但对关联性有异议，无法达到证明目的，只能证明为启动征收做了前期的调查准备工作。
陈利军发表如下质证意见：与致臻公司发表的质证意见一样。
本院经审查认为，中拓公司提交的证据与本院调取的证据具有真实性、合法性，但涉案项目没有发布征收决定公告，涉案房屋的征收还不能视为属于《厂房仓库租赁协议》中约定的国家政策性征收拆迁。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：(一)关于致臻公司是否系本案适格的原告问题。中拓公司上诉称，其没有与致臻公司签订房屋租赁合同，致臻公司不是本案的适格原告。本院认为，首先，《厂房仓库租赁协议》签订的前提前景是为了成立致臻公司所作的筹备工作。在致臻公司的股东会议上，陈利军也被选为公司的法定代表人、执行董事。其次，在租赁合同的实际履行过程中，涉案的房屋及场地一直由致臻公司作为生产经营使用，房屋租金也是由中拓公司向致臻公司收取。综上，《厂房仓库租赁协议》虽系陈利军个人与中拓公司签订，但实际由致臻公司履行，陈利军的签约行为是一种公司发起人为成立致臻公司的代表行为，原审认定实际承租人为致臻公司并无不妥，中拓公司关于致臻公司不是本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于中拓公司是否应当向致臻公司补偿的问题。中拓公司上诉称，征收具有国家性和政策性，致臻公司无权向中拓公司要求补偿。本院认为，涉案租赁合同中约定，如遇国家政策性拆迁，中拓公司不作任何补偿。本案中，中拓公司所有的厂房、场地所占用的土地性质为国有土地。中拓公司与开福区房屋征收部门虽签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，但该项目未发布征收决定公告，根据现有证据还不能视为属于《厂房仓库租赁协议》中约定的国家政策性征收拆迁。涉案租赁合同本应依约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失。根据合同相对性原则，致臻公司不能依据中拓公司与开福区房屋征收部门签订的《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》主张权利，但可以依据租赁合同主张权益。该合同的解除系政府征收行为所致，致臻公司对该合同的解除并无任何过错。按照公平和诚实信用原则，一审判决中拓公司应对致臻公司遭受的损失酌情予以补偿并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于补偿的数额问题。综合双方当事人的诉辩意见，双方当事人对计算面积及如下费用有争议。（一）租赁的面积。致臻公司上诉称，租赁面积为2500平方米以上。应以2500平方米为基数来计算致臻公司应当享有的搬迁费、提前搬迁奖励、装饰装修费和停产停业损失费等费用。本院认为，虽合同约定的租赁面积为2500平方米，但实际租赁的面积为2166.87平方米，一审以租赁面积2166.87平方米为基数来计算相关费用并无不当。(二)装饰装修费。中拓公司上诉称，致臻公司并无证据证明其另外进行了装修，一审判决其应获得563386.2元装修损失是错误的。本院认为，致臻公司在承租房屋时进行了不同程度的装修，中拓公司提前解除租赁合同，应对致臻公司给予相应的装饰装修补偿，原审参照征收补偿协议的标准进行计算并无不妥，本院予以维持。（三）停产停业损失费。中拓公司上诉称，致臻公司无生产许可证，一审判决其应获得462240.66元的停产停业损失是错误的。本院认为，租赁合同本应依约履行，现已提前解除，致臻公司可以要求中拓公司支付合同不能履行的停产停业损失，一审法院考虑本案实际情况，酌情确定致臻公司应获得462240.66元的停产停业损失较为合理。（四）提前搬迁奖。中拓公司上诉称，致臻公司拒不搬迁，其无权要求提前搬迁奖励，一审判决其应获得216687元提前搬迁奖是错误的。本院认为，该费用是政府在征收本项目中依政策征收给被征收户的奖励。致臻公司虽不是产权人，但系承租人，实际占有并使用该房屋，一审酌情认定致臻公司应获得216687元提前搬迁奖并无不妥。
综上所述，上诉人中拓公司、致臻公司的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费34134元，由上诉人长沙中拓包装有限公司负担26061元，由上诉人湖南致臻节能门窗有限公司负担8073元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月七日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。