江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终1340号上诉人（原审被告）：徐州市二府街服饰广场，住所地徐州市中山南路*号。负责人：左放，该服饰广场总经理。委托诉讼代理人：周浩，江苏江成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省镇江军分区，住所地镇江市。法定代表人：曹寅，该军分区司令员。委托诉讼代理人：张成，该军分区战勤科科长。委托诉讼代理人：臧宏洲，江苏坚平律师事务所律师。上诉人徐州市二府街服饰广场因与被上诉人中国人民解放军江苏省镇江军分区（以下简称镇江军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日受理后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。徐州市二府街服饰广场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或者发回重审；一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋租赁合同的期限应为15年，上诉人按照租赁15年的标准对案涉房屋进行了装修、投资，被上诉人要求上诉人立即迁让，应当给予赔偿；被上诉人没有就其对案涉房屋享有所有权提供证据，应当认定被上诉人不是适格的一审原告。镇江军分区二审辨称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。镇江军分区向一审法院起诉请求：徐州市二府街服饰广场返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房；支付2016年4月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每日5776元计算）；支付逾期返还房屋的违约金50万元；返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米；支付2012年1月1日至2014年3月18日期间402.5平方米的场地使用费178710元。一审法院认定事实：2011年2月22日，双方当事人签订《军队房地产租赁合同》一份。主要内容为：（1）徐州市二府街服饰广场承租镇江军分区位于镇江市学府路31号沿街综合楼和网点房（不含室外场地），建筑面积3514平方米，租赁用途一层为门面房，二层以上为餐饮宾馆；（2）期限自2011年4月1日至2016年3月31日止，租金为人民币351.4万元，年租金为70.28万元，其中房屋租金按建筑面积计算，每平方米每年租金200元。五年租赁期中，前三年的租金共计210.84万元于正式签订合同前一次性缴纳，后两年租金在前三年租赁期满前30日内一次性缴纳；（3）租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、经营产生的各类规费等所有费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由徐州市二府街服饰广场承担，费用由该广场自行向相关部门和单位缴纳；（4）本合同签订时，徐州市二府街服饰广场（乙方）向镇江军分区（甲方）支付伍万元租赁履约保证金，乙方履行合同约定义务的，甲方应在五年租赁期满后15日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还履约保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还履约保证金，并加付银行活期存款利息；（5）合同第八条：租赁期内，乙方应当履行下列义务：按时缴纳租金；……；必须在租赁期满时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满三个月前提出，重新参加甲方组织的竞价招标，在同等条件下优先承租，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；（6）合同第十一条：乙方违约责任：乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币伍拾万元作为违约金；……；租赁期满或解除合同后，乙方应搬离并交回租赁房地产和按本合同约定权属归甲方的全部财产，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取叁倍租金；（7）合同第十七条：双方承认的附加条款如下：……甲方提供的房源为经中国人民解放军南京军区工程环境质量监督站验收通过的毛坯房，甲方负责安装进户大门和大楼的窗户，4月10日前接通户外至楼内总计量表的水、电和室外排水、排污管线，对房屋门前至绿化带的道路进行硬化，并按规划要求铺设从学府路人行道至综合楼的入户道路，其余工程和配套由乙方负责装修、安装；前期甲方已完成的楼内水、电、消防工程量，乙方于本合同签订前按投标价格向甲方预交相应工程款45万元，待审计结束后10日内，根据审计核定价格，不足部分由乙方向甲方补缴，多余部分，由甲方向乙方退还。2011年10月30日，双方当事人签订《军队房地产租赁合同》一份。主要内容为：（1）徐州市二府街服饰广场（乙方）承租镇江军分区（甲方）位于镇江市××沿街综合楼后的空地约208平方米，用于修建一层临时活动板房，建筑面积总计约208平方米，具体面积以建成后实测为准；（2）租赁用途为配电房、消防水泵房、车库；（3）租赁期限自2012年1月1日至2016年3月31日；（4）场地租金约为人民币17.68万元，年租金约为人民币4.16万元。具体租金按活动房屋建成后的建筑面积计算，每平方米每年租金为人民币200元。租赁期中，租金按年缴纳，每年12月1日前缴纳下一年度租金；（5）租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、经营产生的各类规费等所有费用由乙方承担；（6）如甲方需要场地时，乙方必须在接到甲方通知后3个月内，将场地无偿无条件归还甲方，并自行自费拆除场地上的所有建筑物。如乙方提前解除合同时，乙方必须提前3个月通知甲方，将场地无偿无条件归还甲方，并自行自费拆除场地上的所有建筑物，租金按实际租赁时间计算。上述场地上临时活动板房建好后，经双方测量，确定活动板房的建筑面积为402.5平方米。2014年3月18日，徐州市二府街服饰广场向镇江军分区提交《关于教导队综合楼附属房屋的申请报告》一份，载明其投资所建400平方米简易房屋，由于屋面彩钢瓦结构不符合消防要求，一直无法通过消防验收，不能正常使用，请求终止简易房屋的租赁合同，由该广场自行拆除。镇江军分区对解除该合同表示同意。2016年3月8日，镇江军分区向徐州市二府街服饰广场送达《告知函》，载明其与徐州市二府街服饰广场关于镇江市学府路31号的沿街综合楼及网点房租赁合同期限至2016年3月31日，合同即将到期，加之上级要求全面停止房地产租赁活动，故告知徐州市二府街服饰广场不再续签租赁合同，请该广场在合同期满后，立即搬离并交还租赁房地产和按合同约定权属归其的全部财产，同时结清应当由该广场承担的各项费用并办理移交手续。否则，由此引起的一切法律后果由该广场承担。徐州市二府街服饰广场负责人左放在该《告知函》上签字确认。镇江军分区对镇江市学府路31号国有土地享有土地使用权，并持有镇军字第0002号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》载明的房屋已经拆除。2010年3月12日，镇江市发改委批复同意镇江军分区按照报送的项目可行性研究报告的主要内容组织实施镇江军分区教导队综合楼建设项目。2010年4月21日，镇江市规划局向镇江军分区办理《建设工程规划许可证》，同意镇江军分区在镇江市学府路31号土地上修建战备勤务用房。2010年7月28日，南京军区向镇江军分区颁发了军队工程建设项目施工许可证，准许镇江军分区施工。对于租金支付情况。诉讼中，镇江军分区认可徐州市二府街服饰广场支付2011年2月22日合同约定的房屋租金至2016年3月31日，2011年10月30日合同约定的场地租金从未支付过。徐州市二府街服饰广场对镇江军分区上述陈述予以认可，但认为402平方米场地的租金未支付是因为其在合同签订前曾向镇江军分区预交费用65万元，65万元中包含前三年的差额租金10.84万元，余款双方未进行结算。镇江军分区亦认可曾收到徐州市二府街服饰广场支付的65万元，认为65万元具体包括2011年2月22日《军队房地产租赁合同》约定的前期水电工程款45万元、履约保证金5万元及前三年的部分租金。诉讼中，镇江军分区提供工程费汇总表一组，欲证实建造案涉综合楼和网点房发生水、电、消防工程款179909.32元，徐州市二府街服饰广场认为过高，对此不予认可。双方均认可对上述费用未结算。一审法院认为，1、双方当事人签订的两份《军队房地产租赁合同》对双方的租赁标的物、期限、租金等进行了明确约定，镇江军分区亦将租赁物交付徐州市二府街服饰广场使用，双方之间形成了租赁合同的民事法律关系。期限届满前，镇江军分区书面通知徐州市二府街服饰广场不再续签合同，要求徐州市二府街服饰广场在租赁期限届满时迁让房屋。期限届满后，双方未再续签合同，合同即应终止。镇江军分区要求徐州市二府街服饰广场返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房、返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。2、关于镇江军分区要求徐州市二府街服饰广场支付2016年4月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每日5776元计算）的诉讼请求。徐州市二府街服饰广场支付房屋使用费至2016年3月31日，其后未再支付费用，但案涉房屋仍处于徐州市二府街服饰广场使用和控制之中，故应依法支付房屋使用费。双方合同中约定“乙方逾期不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取叁倍租金”的约定，实质为违约责任的约定。同时合同第十一条又约定“乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币伍拾万元作为违约金”，第八条对于徐州市二府街服饰广场违约责任规定的情形亦包含逾期支付租金的情形，存在重复的情况，且镇江军分区在其第3项诉讼请求对此亦予主张，故徐州市二府街服饰广场支付房屋使用费的标准仍应按租期内的标准为宜，即每年70.28万元。3、关于镇江军分区要求徐州市二府街服饰广场支付逾期返还房屋违约金50万元的诉讼请求。我国合同法对于违约金的规定是以补偿性为主、惩罚性为辅，目的是填补守约方的损失，同时对违约方以一定的惩罚。徐州市二府街服饰广场认为合同约定的50万元违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑该案合同双方的履约情况、合同的标的额、镇江军分区的损失及徐州市二府街服饰广场的过错等因素，酌定徐州市二府街服饰广场应支付的违约金为10万元。4、关于镇江军分区要求徐州市二府街服饰广场支付2012年1月1日至2014年3月18日期间402.5平方米的场地使用费178710元的诉讼请求。徐州市二府街服饰广场承租镇江军分区402.5平方米场地后，未依约支付费用，镇江军分区现主张相关费用的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。双方合同约定每年每平方米200元，经计算，上述租金应为177982元（402.5平方米*200元*2年+402.5平方米*200元/365天*77天），徐州市二府街服饰广场应予支付。5、关于徐州市二府街服饰广场辩称双方合同应为15年，合同尚未到期，应该继续履行的意见。双方签订的合同明确约定期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。且该合同第八条第九项约定“需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满三个月前提出，重新参加甲方组织的竞价招标，在同等条件下优先承租，重新签订租赁合同，办理有关报批手续”，该条约定即为对合同期满后是否继续承租以及如何继续承租的约定，并无证据证实在合同期满三个月前徐州市二府街服饰广场向镇江军分区提出过继续承租房屋，且镇江军分区向徐州市二府街服饰广场送达的《告知函》明确告知不再续租，双方更未重新签订合同。徐州市二府街服饰广场提交的甄邢兵签字的书面证言并不能否定合同五年的期限，具体理由如下：（1）该书面证言的本质为证人证言，证人无正当理由未出庭，未能接受法庭及双方当事人的质询，故对证言的内容不予采信；（2）案涉两份合同均为双方当事人签订，双方对此并无异议，该合同明确约定租赁期限为5年，该书证的证明力高于证人证言，该书证的真实性、客观性应予确认。案涉房屋租赁合同的期限应至2016年3月31日止。6、关于徐州市二府街服饰广场支付给镇江军分区的65万元。双方均认可其中10.84万元已结算在综合楼及网点房前三年的租金中，故应认定该10.84万元已冲抵租金。因双方对综合楼及网点房的水、电、消防工程费用未能协商一致，徐州市二府街服饰广场对镇江军分区提供的审定价格不予认可，双方未进行最终决算，余款54.16万元在本案中不予处理，双方可另案解决。判决：一、徐州市二府街服饰广场应于判决发生法律效力之日三十日内向中国人民解放军江苏省镇江军分区返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房；二、徐州市二府街服饰广场应于判决发生法律效力之日十日内向中国人民解放军江苏省镇江军分区支付镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房的房屋使用费（自2016年4月1日起至房屋返还之日止，按照每年70.28万元标准计算）；三、徐州市二府街服饰广场应于判决发生法律效力之日十日内向中国人民解放军江苏省镇江军分区支付违约金10万元；四、徐州市二府街服饰广场应于判决发生法律效力之日三十日内向中国人民解放军江苏省镇江军分区返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米；五、徐州市二府街服饰广场应于判决发生法律效力之日十日内向中国人民解放军江苏省镇江军分区支付402.5平方米的场地使用费177982元；案件受理费14778元，中国人民解放军江苏省镇江军分区承担4000元，徐州市二府街服饰广场承担10778元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院就上诉人提交的拟证明租赁期间的证据的证明力的分析意见符合法律规定，一审判决认定案涉房屋租赁合同的租赁期限为5年，并无不当；上诉人在二审期间亦未提交新的证据，上诉人主张租赁期限为15年依据不足，本院不予确认。被上诉人一审期间提供的租赁合同、批复、《建设工程规划许可证》、军队工程建设项目施工许可证等证据，足以证实被上诉人是案涉租赁合同的出租方，其有权以原告的名义提起租赁合同纠纷诉讼。双方合同约定租赁期满或解除合同后，乙方应搬离并交回租赁房地产和按合同约定权属归甲方的全部财产，办理有关移交手续；如甲方需要场地时，乙方必须在接到甲方通知后3个月内，将场地无偿无条件归还甲方，并自行自费拆除场地上的所有建筑物；上诉人请求终止案涉土地租赁合同时也承诺由该广场自行拆除简易房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条也规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。根据上述合同约定以及司法解释的规定，上诉人要求被上诉人给予赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉意见均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6793元，由徐州市二府街服饰广场负担。本判决为终审判决。审判长  李益成审判员  陈开亮审判员  冷德华二〇一七年五月二十四日书记员  韩蓉蓉