广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1776号
上诉人（原审原告）：蒋海英
委托代理人：郑汉东，广东恒港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蓝美兰
上诉人蒋海英因与被上诉人蓝美兰之间房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第891号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年12月21日，蒋海英作为卖方、蓝利芬作为买方签订《二手房买卖合同》，约定蒋海英向蓝利芬出售位于深圳市龙岗区xx花园x栋x层x单元房产，房屋价款为（人民币，下同）1260000元，付款时间为合同签订之日3日支付定金30000元，在2015年2月25日前支付首期款348000元，余款由买方向银行申请按揭贷款支付卖方。合同第8条约定在交易过程中卖方所需要支付的各项税费，均由买方承担。同日，双方签订了一份物品清单，房屋情况选择为买卖，备注涉案房产有空调三部、炉具一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一部、电话机一部等物品，在该物品清单下方第3条约定“双方同意按上述标准交房”。同日，蒋海英与蓝利芬签订合同主体变更确认书，买方主体变更为蓝利芬姐姐即本案蓝美兰蓝美兰。蓝美兰以现金方式向蒋海英支付了定金30000元，2014年12月30日，蒋海英、蓝美兰双方办理了首期款资金监管348000元，蓝美兰向为办理赎楼的担保公司深圳市xx致信融资担保公司（以下或简称xx致信公司）的工作人员苏某支付了赎楼、短期利息12000元。2015年2月2日，蓝美兰与中国xx银行签订个人住房（商业用房）借款合同，向银行贷款882000元，用于支付蒋海英的房屋价款。2015年3月20日，双方办理了涉案房产的过户手续，蓝美兰承担了相关的税费。首期款348000于2015年3月20日由监管银行支付至蒋海英账户上，2015年4月2日，中国xx银行扣除了涉案房产所欠的本金545000元及利息10147.89元后，将房屋尾款326852.11元支付至蒋海英的账户内，该三笔款项的金额共计882000元，与蓝美兰贷款金额一致。蒋海英向苏某支付交房保证金5000元。蒋海英另外在2015年3月30日收到xx致信公司支付赎楼尾款5964.25元、2015年5月7日收到苏某转账支付9021元。
蒋海英原审的诉讼请求为：1、蓝美兰支付蒋海英购房余款8355.31元以及逾期付款违约金（自2015年6月13日起，暂计至起诉之日为12600元）；2、蓝美兰返还蒋海英涉案房产内两部空调；3、本案诉讼费用由蓝美兰负担。
原审法院认为，蒋海英与蓝利芬签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务，后双方确认将买方主体变更为蓝美兰，蒋海英、蓝美兰应当按照已经签署的《二手房买卖合同》继续履行。本案的争议焦点在于蓝美兰是否已经足额支付蒋海英房屋价款。经原审法院核算，蓝美兰支付蒋海英共计1260000元（定金30000元＋首期款348000元＋银行贷款支付房款882000元），蒋海英收取蓝美兰1260000元（定金30000元＋首期款348000元＋银行扣取的本金545000元＋罚息10147.89元＋尾款326852.11元），故原审法院认定蓝美兰已经足额支付蒋海英房屋价款1260000元，蒋海英亦已经收到该款项。关于赎楼费用，从双方提交的证据显示，蒋海英共计产生赎楼费用为10147.89元，而蓝美兰向xx致信公司支付了12000元，已经按照合同约定足额承担了该笔费用。xx致信公司仅向蒋海英支付了9985.2元（5964.25元＋9021元-5000元），差额162.69元（10147.89元-9985.2元），蒋海英应当另行向xx致信公司主张。蓝美兰已经足额支付蒋海英房款并承担了赎楼费用，蒋海英要求蓝美兰支付购房余款并承担违约金的诉讼请求，原审法院予以驳回。
关于涉案房产内的空调归属问题，蒋海英在签订《二手房买卖合同》的时候，同时签署一份物品清单，确认含三部空调在内等家电作为交房标准交予买方，即蒋海英所主张的要求蓝美兰返还的空调所有权应当随涉案房产一并交付买方，蒋海英要求蓝美兰返还两部空调的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蒋海英的全部诉讼请求。案件受理费162元，由蒋海英负担。
蒋海英不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判蓝美兰支付蒋海英购房余款8355.31元及逾期付款违约金（自2015年6月13日起，计算至债务付清为止）；二、本案一、二审诉讼费用由蓝美兰承担。事实和理由：一、原审判决错误地将贷款利息10147.89元计入蓝美兰应支付给蒋海英的房屋价款1260000元中。蒋海英提交的《中国xx银行个人贷款对账单》中交易时间为“2015年4月22日”的扣款“利息10147.89元”是直接在蒋海英账户中扣除的，根据蒋海英与蓝美兰签订的《二手房买卖合同》约定，该笔短期贷款利息费用应由蓝美兰承担。因此，蓝美兰应支付给蒋海英的总价款为“房屋价款1260000元＋短期贷款利息10147.89元”。而原审法院却认定原告收取被告1260000元（定金30000元＋首期款348000元＋银行扣取的本金545000元＋罚息10147.89元＋尾款326852.11元），错误地将罚息10147.89元计入到蓝美兰支付给蒋海英的房屋价款1260000元中。二、原审判决认定中国xx银行扣除涉案房产所欠本金为545000元是错误的，实际金额应为536807.33元。蒋海英提交的《中国xx银行个人贷款对账单》中交易时间为“2015年2月9日”显示蒋海英归还中国xx银行最后一笔欠款为539035.75元，其中本金536807.33元，利息2228.42元。根据双方签订的《二手房买卖合同》约定，该笔利息2228.42元也应由蓝美兰承担。至于原审法院所述545000元，是中国xx银行放贷的数额，而不是中国xx银行扣除涉案房产所欠本金的数额。而原审法院却错误地将545000元计入到蓝美兰支付给蒋海英的房屋价款1260000元中。从蒋海英所提交的《中国xx银行个人贷款对账单》可知，计入房屋价款的正确数额应为539035.75元。三、原审判决认定深圳市xx致信融资担保公司支付给蒋海英的5964.25元为赎楼费用是错误的，该5964.25元实际上是深圳市xx致信融资担保公司返还给蒋海英，在中国xx银行放款多出的部分。蒋海英提交的《中国xx银行个人贷款对账单》显示放款数额为545000元，扣除蒋海英归还中国xx银行最后一笔欠款为539035.75元，余额正好为5964.25元。四、原审法院认定蓝美兰支付给深圳市xx致信融资担保公司工作人员苏某赎楼、短期利息12000元，进而认定蓝美兰已经足额支付蒋海英房款并承担了赎楼费用，实属错误。首先，蓝美兰并未提交12000元的收据予以证实蓝美兰支付了赎楼和短期利息相关款项，蒋海英也未对有关收据进行质证；即使蓝美兰提交了，蒋海英也不可能对此涉及第三方而与蒋海英无关的收据进行质证，核实其真实性。其次，苏某并非深圳市xx致信融资担保公司的工作人员，苏某实际上是中联地产的中介。对于蓝美兰是否支付这12000元赎楼、短期利息，原审法院未予核实。再者，蒋海英虽然在庭审中提出蓝美兰支付的12000元远远不足以支付赎楼、短期利息相关费用，但蒋海英并非认可蓝美兰支付了12000元赎楼、短期利息相关费用。五、蓝美兰应当直接将该笔短期贷款利息10147.89元支付给蒋海英，而不是支付给第三人。根据蒋海英与蓝美兰签订的《二手房买卖合同》约定，该笔短期贷款利息费用10147.89元应由蓝美兰承担。而根据合同相对性原则，蓝美兰应直接将该笔款项支付给蒋海英。综上，蓝美兰还应支付蒋海英的费用为8355.31元（10147.89元＋2228.42元-4021元）。
被上诉人蓝美兰答辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据蒋海英上诉请求，本案二审争议的焦点在于蓝美兰是否已经依约承担相关费用。
蒋海英主张从其账户扣取的两笔利息款应由蓝美兰负担，而蓝美兰并未足额支付该两笔利息款项。本院认为，根据蒋海英提供的个人短期贷款账户明细，10147.89元的利息应为545000元短期赎楼贷款所产生的利息，该笔费用依约应由蓝美兰承担。而蒋海英用于支付按揭款的个人账户中所扣除的2228.42元利息，属于正常的贷款利息抑或提前还贷所产生罚息，仅凭该账户明细无法确认，蒋海英要求蓝美兰承担该笔利息支出依据不足，本院不予支持。上述10147.89元利息按约应由蓝美兰负担，但实际是从蒋海英账户直接扣取，故蓝美兰应证明已实际负担了该笔款项，不致蒋海英应收的房款数额减损。
涉案房屋的购房总价是126万，蒋海英按揭款账户还款明细显示其在本案交易之时应偿还的贷款本金及利息总共539035.75元，故蒋海英应收取的总金额应为购房总价126万减去其应还贷款本金及利息共539035.75元，即720964.25元。而蒋海英实际收到的款项为714837.36元（定金30000元＋首期款348000元＋尾款326852.11元＋xx致信公司返还的5964.25元＋苏某转账支付的9021元-蒋海英支付的5000交房定金），故蓝美兰仍应向蒋海英支付6126.89元。涉案《房地产买卖合同》已基本履行完毕，房屋亦早已交付，蓝美兰未及时向蒋海英付清余款依约应承担违约责任。但余款仅为6126.89元，蒋海英要求蓝美兰以成交价为基数按日万分之二十的比例支付违约金显然过高，本院依法调整为按同期银行贷款利率的四倍自2015年6月18日本案起诉之日起计付违约金至本判决确定的支付之日止。
综上，蒋海英的上诉请求部分具有事实依据，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第891号民事判决；
二、蓝美兰应于本判决生效之日起五日内向蒋海英支付6126.89元及违约金（按同期银行贷款利率的四倍自2015年6月18日起计至本判决确定的支付之日止）；
三、驳回蒋海英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费162元，由蒋海英负担42元，蓝美兰负担120元；二审案件受理费324元，由蒋海英负担84元，蓝美兰负担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一五年十二月四日
书 记 员 谢文琦