北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第7982号
原告（反诉被告）：雷德美，男，1945年12月13日出生。
委托代理人：张学记，北京市佳诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：相兰英，女，1958年4月14日出生。
被告（反诉原告）：高宇，女，1985年1月19日出生。
原告（反诉被告）雷德美与被告（反诉原告）相兰英互易纠纷一案发回重新审理后，本院依相兰英、高宇的申请依法追加高宇为本案的被告（反诉原告），并适用普通程序公开开庭进行了审理。雷德美及其委托代理人张学记，相兰英、高宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雷德美向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2002年4月21日签订的换房协议书；2、判令相兰英立即将位于房山区燕化星城健德四里甲18号楼3单元101室返还给雷德美，同时雷德美将位于房山区燕山东风羊耳峪里27号楼1单元202、203室返还给相兰英，双方保证房屋完好无损；3、雷德美将2002年4月21日收到相兰英的50700元返还相兰英；4、判令相兰英赔偿给雷德美造成的房屋闲置损失1万元；5、由于多年来相兰英一直未能履行双方签订的协议中的承诺条款，给雷德美及其配偶造成了巨大的精神压力，请求判令相兰英赔偿雷德美精神损失费5000元；6、诉讼费由相兰英承担。
事实和理由：2002年年初，原告和妻子以在工作单位的三龄（工龄、年龄、燕化龄）分得了燕化星城健德四里甲18号楼3单元101室（外带9平米地下室1间）新建楼房一套。由于本人当时住羊耳峪里20号楼3单元403室的三居，考虑到子女们在东风地区上班，到底去不去燕化星城居住一时拿不定主意。恰在此时，相兰英到我家推销泰康公司的保险业务，交谈中相兰英得知这一情况后当即表示愿以她丈夫名下羊耳峪里27号楼1单元202、203室（一个一居室、一个两居室，1993年建成的房）和我换住我新分这套住房，考虑到双方都方便因素，就达成了换房意向。于是我于2002年3月7日到燕化公司房产办交了房款，并开具了发票。该房房价为129304元，扣去我和我爱人的工龄补贴49974元，实交房款77284元。双方在商定换房协议内容时，相兰英答应拿出56700元作为差价款给我，同时又提出续办过户需5000元左右的经费，为此从给我的56700元中让出6000元作为相兰英和她爱人之后办理过户的经费。在此基础上，双方于2002年4月21日签订了换房协议书，由相兰英给付我50700元，并由我给相兰英打了收条，此后双方就换住了房子。根据换房协议，过户的办理及所需费用均由相兰英负责，但签约至今未能办成过户。相兰英的丈夫高喜祥因病已于2011年9月去世，其丈夫是产权人，直至2015年11月24日，相兰英也未将其丈夫名下的羊耳峪房产继承到自己或其女儿高宇名下。2012年7月，相兰英将我诉至燕化星城司法所，要求调解，经三方调解后，于2012年9月12日达成人民调解协议，该协议约定由我退还50700元及6000元利息给相兰英，房子各归各家，双方尽快腾房返还对方。但相兰英在签约后拒不履行协议。2012年12月10日，在燕化星城街道办事处胜利主任的调解下，相兰英答应在12月31日前腾房，但仍不见其付诸行动。2013年初，相兰英又以民间借贷纠纷为由将我诉至燕山法庭，要求我归还50700元并附带利息，经我应诉后相兰英撤回了起诉。因相兰英不讲诚信，我于2013年7月将其诉至燕山法庭，要求解除换房协议，各回各家，并负责返还给相兰英50700元，后相兰英进行了反诉，并由其女儿高宇将我和相兰英诉至燕山法庭，高宇以我与相兰英签订的司法调解协议是在其不知情的情况下签订，侵犯了其继承权。经审理判决后，相兰英、高宇不服判决提出上诉，后高宇上诉案胜诉，我与相兰英案发回法院重审。综上，换房协议签订后，相兰英一直未认真履行协议。现相兰英的丈夫高喜祥已经去世，高喜祥是登记房屋产权人，相兰英、高宇至今未将登记在高喜祥名下的房产变更登记到自己名下，又因所换房产是两个产权证，根据北京市京19条的房屋调控政策，过户已根本不可能，双方换房协议已无法实际履行，故提出上述诉讼请求。
被告（反诉原告）相兰英、高宇辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订换房协议合法有效，是当事人真实意思表示，按照法不溯往的原则应该履行。原告要求解除换房协议的理由不能成立。不同意原告第二、第三项诉讼请求，双方签订的换房协议应当继续履行。原告要求被告赔偿房屋闲置的理由缺少事实和法律依据，不能成立。原告要求向其支付精神损失缺乏事实和法律依据。诉讼费由原告承担。
被告（反诉原告）相兰英、高宇向本院提出反诉请求：1、判令将位于北京市房山区燕化星城健德四里甲18号楼3单元101室的房产过户到相兰英及共有人高宇名下；将位于北京市房山区燕山东风羊耳峪里27号楼1门202、203号房屋过户到雷德美名下；2、判令雷德美支付给相兰英违约金3万元；3、判令雷德美返还相兰英人民币50700元及相应利息（截至2015年11月24日，本息共计209523元）；4、反诉费用由雷德美承担。诉讼过程中，相兰英、高宇变更诉讼请求为：1、请求判令将位于房山区燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋过户登记在相兰英、高宇名下；将位于房山区燕化羊耳峪里27号楼1单元203号房屋过户登记到雷德美名下；2、请求判令雷德美将位于房山区燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋返还给相兰英；3、反诉费用由雷德美承担。
事实及理由：燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋，是高喜祥父母（高文炽、王凤儒）于1982年4月26日退掉了房山矿洋灰厂133号公有住房，于1982年底合成橡胶厂分配住燕山胜利桥西平房2排7号，又于1996年1月11日燕化合成橡胶厂分配住房（栗园西里10号楼1单元103号）。1996年12月燕山石化公司决定合成橡胶厂家属楼搬迁，高文炽被分配到羊耳峪里27号楼1单元202号房屋居住，并于1999年以成本价21313元购买，是在2003年10月1日中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法出台之前购买的，是房改房在前，超标处理在后。1982年相兰英与高喜祥登记结婚，1985年生育一女高宇。燕山羊耳峪里27号楼1单元203号房屋，是1992年相兰英以工龄、年龄、燕化龄之和分配承租羊耳峪里45号楼8单元501号房屋（后改为34号楼8单元5**号），1994年相兰英以成本价购买该套房屋。2001年雷德美为达到换房的目的，与房产部门串通，将产权人为相兰英的羊耳峪里45号楼8单元501号房屋置换到羊耳峪里27号楼1单元203号房屋，以成本价31074元购买，面积比原房面积小了3平米，为配合雷德美达到2套房的目的，房产部的相关人员也同意换房，并在相兰英不知情的情况下，把羊耳峪里27号楼1单元203号房屋产权登记在高喜祥名下，该套房屋也是在已购公有住房上市出售管理办法出台前购买的，是房改房在前，超标处理在后。羊耳峪里27号楼1单元202号、203号的房屋上市确认书无法取得。因燕化房产交易规定，必须先交超标款，才能拿到上市确认书。雷德美是否有资格住两套房屋（103.88平米），燕化信访答复让法院判决。我和高喜祥及其父母在1999年前房改房在前购买的房屋，超标政策出台在后，我们这两套房不存在超标问题，这超标款不应由我交，是雷德美写的换房协议书，无商议，他知道政策，是他要钻国家空子，多占房，他应对自己的行为负责，他应交超标款，否则按燕化公司分配规定只能选择一套住房，差价款我已交。如果按照燕山石化公司规定进行超标处理缴纳超标款，侵犯了相关人员的合法权益，也违反法无溯及既往的原则。高喜祥的父母高文炽、王凤儒是房山矿国企退休职工（后改为三竹物业公司）未分配公有住房，也未有过住房公积金，棚户区改造也未有分配住房（因燕化公司要求把洋灰厂133号退掉）。作为一名国家企业职工40多年的工龄被骗为一无所有，是燕化公司要求合成橡胶厂按当时拆迁政策供五口人，分配给高文炽、王凤儒羊耳峪里27号楼1单元202号房屋（面积43.5平米），相兰英、高喜祥、高宇分配羊耳峪里27号楼1单元203号房屋（面积59.6平米），按高喜祥职级应住80平米，未取得任何房面积补偿。燕化公司规定超标处理违反法无溯及既往的规定，《中央在京单位已购公有住房上市管理办法》是在合同法合同的约定之外的违法规定，是损害了公民的合法权益。36号文件不能作为判案依据。房改房在前、超标处理在后，合同已经发生效力，应该受到法律保护。2002年4月21日，由雷德美起草的格式《换房协议》及附件《房屋单据清单》及收到燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋房款50700元的收据；并没有将协议内容说明和协商，就说不按规定期限内腾空旧房，原住房按现行租金五倍收取房租。在相兰英缺乏必要信息和经验的情况下签订《换房协议》（当时雷德美只说是违反政策的规定，并未说明分房文件的规定）。直到2011年7月底雷德美在高喜祥重病（癌症晚期）病故前2个月时，从高喜祥手中抢走购房发票。此时相兰英才知道事情的严重性。2013年调取了当时燕化报刊登的2001年星城楼房售房方案，该方案第八条规定，职工只能选择一套住房。相兰英当时对《换房协议》存在重大误解，造成了对相兰英重大不利后果。燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋，在《换房协议》中不符合国家政策规定，当然也不符合法律规定，燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋在《换房协议》中是无效的。雷德美作为分配房的房主，明知《职工住房租售管理办法》故意违返，根据法律规定燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋签订之日起无效，对于无效合同来说因其内容违反法律规定和公共利益，当事人即使事后追认也不能使这部分合同生效，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害（高文炽30年工龄和住房公积金为零），同时《换房协议》也显失公平的合同，请求法官变更《换房协议》第一条燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋不在协议之内，应当判令返还相兰英、高宇共同所有。根据法律规定合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。按照《北京市职工住房租售管理办法》职工只能选择一套住房。燕化羊耳峪里27号楼1单元203号房屋房款31074元，加上雷德美要求降楼层5000元，加上燕化羊耳峪里27号楼1单元202号房屋雷德美租用14年，每月平均租金600元，合计100800元，加上相兰英给付的燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋房款50700元，以上共计106774元；而雷德美实际支付燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋房款79330元，《换房协议》中相兰英实际支付的价值大于雷德美实际支付的价值。根据实际价值、公序良俗和交易习惯，双方换房是自愿的，是合法有效的。相兰英标的物价对等合同，合法有效，请求判令燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋归相兰英、高宇共同共有。雷德美隐瞒燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋是经济适用房。1998年6月15日全国房改房工作会议宣布从1998年下半年停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2006年1月取得燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋是经济适用房，土地出让金是雷德美的过错，由雷德美负责。
雷德美针对反诉原告相兰英、高宇反诉辩称，不同意反诉请求。双方签订的换房协议书是双方当事人真实意思表示，但是谁不履行谁就是违约，履行是要付出行动的。一、根据我国合同法第8条、第44条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；依法成立的合同，受法律保护”；“依法成立的合同，自成立时生效”。因此，相兰英、高宇申请变更协议的请求是违反合同法的规定，请求予以驳回。二、合同法第60条规定“当事人应按照约定全面履行自己的义务”。但相兰英作为协议的签订人自签订协议之日起至今未按协议内容履行自己的约定义务，且无休止的进行缠诉、滥诉，无视诉讼过程中谁主张谁举证的原则，浪费国家司法资源，其目的就是以损害他人的利益来获取不正当的权益，既不合法也有悖于公序良俗。三、换房协议所涉及的本人名下的房产，无论其性价比还是房龄年限及地理位置都远远优于对方所换房产，相兰英想用一套小两居换我名下房产纯属异想天开，让有生活常识的人听了都可笑，对此无理要求绝不接受。四、关于对方提出索要羊耳峪里27号楼1单元202号房屋租金的要求，纯粹是在无理取闹，双方签订的换房协议第5条明确约定，双方在办妥换房后的产权证之前，不得出租，否则产生后果，由行为方负责，故请法庭驳回其请求。五、我女儿的有多大的房屋与本案无关。六、相兰英所提其公公高文炽一事与本案无关。综上，相兰英的变更要求坚决反对，请法庭予以驳回，诉讼费由其承担。
本院经审理认定事实如下：2002年4月21日，相兰英与雷德美达成换房协议书，该协议约定：“一、双方自愿换房，雷德美先生之燕化星城甲18号楼3单元101室与相兰英女士之羊耳峪里27号楼1单元202、203室互换居住，并续办过户手续及产权证，此项工作由相兰英女士负责办理。二、自协议之日起，换房后的其他费用包括手续费、增加面积费均已协商完毕，自签字之日起，再不牵挂此项费用。三、换房后办理过户等费用由相兰英女士承担。四、双方自愿换房，如一方违约，由违约方交给对方违约金叁万元（因官方房管政策造成的除外）。五、双方在办理妥换房后的产权证之前，任何一方不得将换房后的房屋出租、转让、出售，否则引起后果，由发生上述行为的一方负全责。”
同日，雷德美将房山区燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋（以下简称101号房屋）所涉及的单据给付了相兰英，双方在房屋单据清单签字进行了确认；相兰英给付了雷德美房屋差价款50700元，雷德美给相兰英出具了收条。
上述协议达成后，双方即按照换房协议约定的内容予以履行，相兰英、高宇及其高喜祥搬入燕化星城甲18号楼3单元101室居住，雷德美搬入羊耳峪里27号楼1单元202、203室居住，但未办理涉诉房屋的产权变更登记手续。
位于房山区燕山羊耳峪里27号楼1单元202号房屋（建筑面积43.5平方米）（以下简称202号房屋）原系中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）分配给高文炽居住。后由高喜祥（乙方）与燕化公司（甲方）签订的《内部公有住房买卖合同》以成本价20330元购置成本价出售住宅，该合同共十一条，其中第七条约定：“甲乙双方均应遵守燕化公司住房管理的各项规定，所购住房只能作为居住使用，不得随便更改内部结构，不准用于经商，不得非法出租、出售、转让。违反规定则按燕化公司住房管理办法及其细则的有关规定处理。住房允许出租、出售时，燕化公司有优先承租、购买权”；第八条约定：“本合同签订后，如乙方调动工作单位，在公司内部调动的，由本人向调入单位说明情况，继续按合同付款；调出公司的，应由乙方一次性付清房款，如果男女双方均调出燕化公司的，甲方应按购房时的房价款扣折旧后退给乙方；乙方应将所购住房退给甲方”。2000年5月15日，高喜祥给付房款20330元、维修费983元后，该套房屋于2004年6月30日登记在高喜祥名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号。
位于房山区燕山羊耳峪里27号楼1单元203号房屋（建筑面积59.38平方米）（以下简称203号房屋）系高喜祥（乙方）与燕化公司（甲方）签订的《内部公有住房买卖合同》以成本价29628元购置成本价出售住宅，该合同共十一条，其中第七条约定：“甲乙双方均应遵守燕化公司住房管理的各项规定，所购住房只能作为居住使用，不得随便更改内部结构，不准用于经商，不得非法出租、出售、转让。违反规定则按燕化公司住房管理办法及其细则的有关规定处理。住房允许出租、出售时，燕化公司有优先承租、购买权”；第八条约定：“本合同签订后，如乙方调动工作单位，在公司内部调动的，由本人向调入单位说明情况，继续按合同付款；调出公司的，应由乙方一次性付清房款，如果男女双方均调出燕化公司的，甲方应按购房时的房价款扣折旧后退给乙方；乙方应将所购住房退给甲方”。2007年4月11日，高喜祥给付房款29628元、维修费1446元后，该套房屋于2008年9月17日登记在高喜祥名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号。
101号房屋（建筑面积82.74平方米）与燕化公司（甲方）签订的《内部公有住房买卖合同》以成本价77284元购置经济适用住房，该合同共十一条，其中第七条约定：“甲乙双方均应遵守燕化公司住房管理的各项规定，所购住房只能作为居住使用，不得随便更改内部结构，不准用于经商，不得非法出租、出售、转让。违反规定则按燕化公司住房管理办法及其细则的有关规定处理。住房允许出租、出售时，燕化公司有优先承租、购买权”；第八条约定：“本合同签订后，如乙方调动工作单位，在公司内部调动的，由本人向调入单位说明情况，继续按合同付款；调出公司的，应由乙方一次性付清房款，如果男女双方均调出燕化公司的，甲方应按购房时的房价款扣折旧后退给乙方；乙方应将所购住房退给甲方”。2002年3月7日，雷德美给付房款77284元、维修费2046元后，该套房屋于2005年12月15日登记在雷德美名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号。
1982年10月，相兰英与高喜祥登记结婚，婚后于1985年1月生女高宇。2011年9月21日，高喜祥因病去世。高喜祥系高文炽（2000年1月去世）与王凤儒（1994年5月去世）之子。
2011年12月8日，雷德美、相兰英分别向燕化公司递交已购公有住房上市交易申请，后因故双方未能完成所交换房屋的房产变更登记。
2012年9月12日，相兰英和雷德美经北京市房山区星城街道人民调解委员会和星城第七社区人民调解委员会调解达成人民调解协议书，内容为：一、相兰英搬回原居住地（北京市房山区燕山东风羊耳峪里27#-1-202、27#-1-203）；二、雷德美搬回原居住地（北京市房山区燕化星城健德四里甲18#-3-101）；三、雷德美于2012年11月10日前将相兰英的人民币5万元本金及利息人民币6000元（共计人民币伍万陆仟元整）交给星城司法所；四、相兰英尽快将现居住地星城健德四里甲18#-3-101搬空交于原房产所有人雷德美。五、雷德美尽快将现居住地东风羊耳峪里27#-1-202、27#-1-203搬空交于原房产所有人相兰英；六、当事人双方原有房屋固定资产不变；七、其他无争议等相关内容。雷德美于2012年11月8日给星城司法所交付了工商银行大额存单一张，金额为56700元，但协议中房屋交换内容未能履行。
2014年7月，雷德美诉至本院，要求：1、判令解除双方于2002年4月21日签订的换房协议书；2、判令相兰英立即将101号房屋返还给雷德美，同时雷德美将202号房屋和203号房屋返还给相兰英，双方保证房屋实际无损；3、雷德美将2002年4月21日收到相兰英给付的50700元返还相兰英；4、判令相兰英赔偿给雷德美造成的房屋闲置损失1万元；5、由于多年来被告一直未能履行双方签订的协议中的承诺条款，给原告及其配偶造成了巨大的精神压力，判令相兰英赔偿雷德美精神损失费5000元；6、诉讼费由相兰英承担。本院经审理认为，2002年4月21日，雷德美和相兰英签订的换房协议,未违反法律的强制性规定，合法有效，且原、被告于2012年9月12日签订人民调解协议书对原、被告的房屋达成新的约定，人民调解协议书使原换房协议的内容发生了实质的变更，雷德美要求解除换房协议，相兰英要求确认履行的换房协议已被人民调解协议书所替代。因此，雷德美的诉讼请求，没有事实基础和法律依据，相兰英的反诉请求，没有事实基础和法律依据，遂作出判决：驳回雷德美的诉讼请求；二、驳回相兰英的反诉请求。相兰英不服本院（2014）房民初字第10413号民事判决，向北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）提出上诉，二中院审理认为原判决认定事实不清，遂作出裁定：一、撤销本院（2014）房民初字第10413号民事判决；二、发回本院重新审理。
2014年7月，高宇诉至本院，以在其父高喜祥于2011年9月21日因病去世后，相兰英、雷德美在其不知情的情况下于2012年9月12日私自签订的人民调解协议书和人民调解协议书附件侵犯其合法权益为由，要求确认相兰英、雷德美于2012年9月12日签订的人民调解协议书及其该调解书附件无效。本院经审理认为，雷德美于相兰英换房后，因未办理所换房屋的产权变更登记，导致101号房屋的所有权人为雷德美，202号房屋和203号房屋的所有权人为高喜祥。首先，高喜祥、相兰英不具有101号房屋的所有权，该房屋不能成为高喜祥的个人合法财产进行继承，也就不存在人民调解协议损害高宇的继承利益问题；其次，高喜祥、相兰英依据换房协议占有、使用101号房屋，对该房屋的占有、使用不是法律规定能够继承的个人合法财产，遂作出判决：驳回高宇的诉讼请求。高宇不服本院（2014）房民初字第10249号民事判决，向二中院提出上诉，请求撤销原判，改判确认相兰英、雷德美于2012年9月12日签订的人民调解协议书及其该调解书附件无效。理由为：一、相兰英对调解协议所涉房屋无权单独处分，高宇作为继承人与相兰英对该房屋为共同共有，相兰英不具备签订合同的主体资格，高宇事后未对人民调解协议书追认；二、作出人民调解协议书的程序违法。雷德美与调解员明知高宇与相兰英对涉案房屋共同享有所有权，相互串通；三、调解协议内容显失公平应当予以撤销。双方达成换房协议后相兰英于2002年4月21日交付给雷德美56693元购房款，现结合房屋升值、通货膨胀因素，人民调解协议只约定雷德美返还本金5万元及利息6000元，显失公平，显系欺诈。相兰英同意高宇的上诉请求和理由。二中院审理认为涉诉202号房屋和203号房屋登记在高宇之父高喜祥名下，系高喜祥与相兰英婚姻关系存续期间取得，应为高喜祥与相兰英之夫妻共同财产。相兰英与雷德美签订换房协议后，高喜祥、相兰英一家与雷德美一家即按协议约定换房居住。高喜祥作为202号房屋和203号房屋共有权人，已然搬入101号房屋居住，其以实际行为对换房协议进行了追认，故换房协议对高喜祥发生了合同效力。高喜祥去世后，高宇、相兰英均是其法定继承人，而作为高喜祥法定继承人的高宇，并未表示放弃继承，因此，在遗产分割前，其与相兰英就202号房屋和203号房屋为共同共有。同时，高宇作为高喜祥的法定继承人应与相兰英、雷德美共同继续履行换房协议。现相兰英与雷德美未经高宇同意，签订涉诉人民调解协议及其附件，将202号房屋和203号房屋与101号房屋换回，实质变更了涉诉的换房协议，处分了高宇对202号房屋和203号房屋享有的相关权益，对高宇的权利构成影响。另外，无论是换房协议书的换房行为，还是人民调解协议书及其附件将涉诉房屋换回的行为，均涉及对202号房屋、203号房屋、101号房屋的处分。尽管101号房屋并未办理产权转移登记，不能作为高喜祥的遗产进行继承，但是高宇作为202号房屋、203号房屋的共同共有人，涉诉人民调解协议及其附件同样涉及对其共有权利的处分。综上，相兰英、雷德美达成的人民调解协议书及其附件未经高宇同意处分了其相关合同权利和物权，侵害了其合法权益，故原判决关于人民调解协议书及其附件不存在损害高宇继承权益的认定错误应予以纠正，对高宇要求确认相兰英、雷德美于2012年9月12日签订的人民调解协议书及其该调解书附件无效的诉讼请求应予以支持。原判适用法律错误，遂作出判决：一、撤销本院（2014）房民初字第10249号民事判决；二、确认相兰英、雷德美于2012年9月12日签订的《人民调解协议书》和《人民调解协议书附件》无效。
诉讼过程中，本院就涉案的202号房屋、203号房屋、101号房屋是否可以上市出售到燕化公司房产部进行了调查，并向其发函，燕化公司答复：202号房屋、203号房屋、101号房屋经燕化公司审批后均可上市出售；办理上市出售审批需雷德美（夫妻双方）、相兰英（高喜祥房产继承人）共同到场办理；携带身份证、结婚证、户口簿及房产相关材料，提供材料电子版照片，领取并填写《上市出售审批表》及《上市出售购房人登记表》；结算预售房屋各项费用；签字确认《上市出售审批表》、《上市出售购房人登记表》及《出售已购公有住房承诺书》；预售房屋面积超过职工住房面积标准，按燕化公司规定进行超标处理，缴纳超标款；202号房屋和203号房屋存在超过职工住房面积标准，需自行联系具有评估资质的机构进行评估，根据评估价格扣除购房成本价后，根据相关标准缴纳超标款。此后，本院将燕化公司的答复告知了双方，并将燕化公司的复函及《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》送达了双方。另外，本院还组织双方共同到燕化公司房产部，由燕化公司房产部的工作人员当面告知双方办理202号房屋、203号房屋、101号房屋上市出售所需程序和材料，雷德美、相兰英到场听取了解答，高宇经本院通知未到场。此后，本院给双方2个月的时间到燕化公司办理涉案房屋的上市审批相关手续。但双方因202号房屋、203号房屋缴纳超标款是否应该缴纳，应该由谁缴纳无法协商一致，双方均未能取得燕化公司同意202号房屋、203号房屋、101号房屋上市出售的审批手续。
上述事实有当事人陈述，202号房屋、203号房屋、101号房屋所有权证、内部公有住房买卖合同、房价计算表及房款（含维修费）发票，公有住房上市交易审批表，换房协议书、房屋单据清单及收条，人民调解协议书及人民调解协议书附件，燕化公司橡胶厂证明，常住人口登记卡，（2015）二中民终字第02215号民事判决书，（2015）高民申字第03865号民事裁定书，燕化公司复函，本院与燕化公司房产部的谈话笔录及视频资料，（2015）二中民终字第02246号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为:互易合同就是以物换物，是指双方当事人约定，互相交换金钱以外的财产，并转移标的物所有权的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
本案中，首先，2002年4月21日，雷德美和相兰英签订的换房协议,系双方的真实意思表示，且未违反现行法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务；其次，202号房屋、203号房屋系分别于2004年6月30日、2008年9月17日登记在高喜祥的名下，并取得房屋所有权证书，但根据高喜祥与燕化公司签订的《内部公有住房买卖合同》，该二套涉案房屋均系以成本价购买，应属于中央在京单位已购公有住房（以下简称央产已购公房）；第三，101号房屋系于2005年12月15日登记在雷德美的名下，并取得房屋所有权证书，但根据雷德美与燕化公司签订的《内部公有住房买卖合同》，该套涉案房屋系以成本价购买经济适用房，应属于央产已购公房；第四，根据《北京市建设委员关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，方可按市场价格出售的规定，因101号房屋系于2005年12月15日登记在雷德美的名下，并取得房屋所有权证书，故101号房屋应于2010年12月16日方可按双方签订换房协议约定办理产权变更登记手续；第五，因涉案三套房屋均属于央产已购公房，而央产已购公房不同于普通商品房。央产已购公房的登记所有权人并具有完全的房屋产权，在其与原产权单位签订房屋买卖协议后，其取得了相关产权，但并不是完全的物权，房屋登记所有权人并没有完全的处分权；现根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定，及雷德美、高喜祥与燕化公司签订的《内部公有住房买卖合同》约定，涉案的三套房屋欲上市出售须燕化公司审批同意，且202号房屋、203号房屋系属超标未经处理的住房，应由燕化公司按规定超标处理后方可上市出售；第六，经本院向双方释明央产已购公房上市交易条件，即双方要全面履行换房协议，还应征得燕化公司的同意，换言之，涉案三套房屋上市出售须取得三套房屋上市确认书，但双方因202号房屋、203号房屋的超标处理问题无法协商一致，导致未能取得燕化公司对涉案三套房屋的上市确认书；第七，对于相兰英、高宇的反诉请求，因相兰英、高宇反诉请求是对换房协议的实质性变更，但变更换房协议根据法律规定须经当事人双方协商一致，现雷德美明确表示不同意，故相兰英、高宇的反诉请求本院难以支持。综上，因双方未能取得涉案三套房屋上市确认书，如果双方强行履行换房协议势必违反现行房屋上市出售的政策，势必损害公共利益和他人合法权益；此外，虽然换房协议中约定“换房后办理过户等费用由相兰英承担”，但因换房协议签订在先，涉案三套房屋在符合相关条件后方可上市出售的相关政策规定出台在后，换言之，在涉案三套房屋在符合相关条件后方可上市出售的相关政策规定出台前，双方是无法知晓，要履行换房协议除了依法缴纳相关税费（该税费亦具有不确定性）外，还要进行超标处理（补缴超标款），补交土地出让金，从而加大了相兰英不可预期的履行成本；故雷德美要求解除双方签订的换房协议的请求，理由正当，与法有据，本院予以支持。
因合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
换房协议解除后，雷德美应当将占有的202号房屋和203号房屋及该两套房屋的相关附属设施、单证、水电气卡一并返还给相兰英、高宇，并返还相兰英、高宇购房款50700元；相兰英、高宇应当占有的101号房屋及该套房屋的相关附属设施、单证、水电气卡一并返还给雷德美。雷德美要求相兰英赔偿给造成的房屋闲置损失1万元及精神损失费5000元的诉讼请求，因证据不足，本院难以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）雷德美与被告（反诉原告）相兰英于2002年4月21日签订的《换房协议书》；
二、原告（反诉被告）雷德美于本判决生效后三十日内将位于房山区燕山羊耳峪里27号楼1单元202号房屋和位于房山区燕山羊耳峪里27号楼1单元203号房屋及附属于该两套房屋的相关设施（含相关权利凭证）、房屋差价款五万零七百元一并返还给被告（反诉原告）相兰英、高宇；
三、被告（反诉原告）相兰英、高宇于本判决生效后三十日内将位于房山区燕化星城健德四里甲18号楼3单元101号房屋及附属于该套房屋的相关设施（含相关权利凭证）一并返还给原告（反诉被告）雷德美；
四、驳回原告（反诉被告）雷德美的其它诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）相兰英、高宇的反诉请求。
案件受理费一千四百四十三元，由原告（反诉被告）雷德美负担三百七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）相兰英负担一千零六十八元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费七十元，被告（反诉原告）相兰英、高宇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 赵鹏杰
人民陪审员 张广维
人民陪审员 张国明
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 隗 苇
书 记 员 朱月君