贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终939号
上诉人（原审被告）贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司。住所地：凯里市环城北路**号。
法定代表人莫秋耕，董事长。
被上诉人（原审原告）张雷，男，1988年2月15日出生，侗族，贵州省锦屏县人，锦屏县三江镇风雨桥社区居民，住。
委托代理人潘明锋，贵州铁力律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处。住所地：凯里市北京东路**号。
负责人龙倩，行长。
委托代理人（特别授权）杨莹莹，女，1986年10月3日出生，侗族，贵州省从江县人，中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处职工，住凯里市。
委托代理人（特别授权）刘江慧，女，1990年2月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处职工，住凯里市。
上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司（以下简称：宏伟房产公司）因与被上诉人陈华商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第2204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2012年7月27日，以原告张雷为买受人、被告宏伟房产公司为××就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012-100）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区金汇路“金地苑”第三期住宅小区第26幢2单元8层802A号商品房一套，建筑面积为108.99平方米；单价为2650元／平方米，总金额为288824元；付款方式为首付86824元、按揭贷款202000元，房屋交付期限为2014年8月31日前；若被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告当即支付购房首付款86824元。2012年11月12日，原告为购买涉诉商品房与被告、第三人签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向第三人借款202000元，借款期限自2012年11月26日至2027年11月25日，借款利率为6.55%，被告对上述借款承担保证担保责任，原告将涉案商品房为借款提供抵押担保。同年11月15日，第三人取得涉诉商品房的抵押权预告登记证；同月26日，第三人按照合同约定发放了全部贷款。次日，被告向原告出具一张收款收据。合同履行过程中，因被告未能在合同约定期限内交付所购房屋，原告于2015年1月22日向其发送退房通知书。事后，因被告未能按照合同约定退还原告购房款，原告于2015年8月22日向法院提起诉讼。庭审中，因被告未到庭参加诉讼，法院未能主持各方当事人进行调解。另查明：涉诉商品房建设工程至今尚未竣工验收。截至本案庭审结束时，被告未能将涉诉房屋交付给原告管理使用。再查明：截至2015年7月26日，原告已向第三人支付涉诉商品房贷款利息33393.01元，尚欠贷款本金178725.62元。
原审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期超过30日是事实。被告逾期交房的行为致使与原告的商品房买卖合同目的不能实现。原告向被告发送退房申请后，被告未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，双方合同即解除，故原告主张解除双方签订的商品房买卖合同，事实清楚、证据充分、于约于法有据，予以支持。因被告逾期交房构成违约，导致合同解除，原告主张被告退还购房款，并支付违约金和贷款利息，事实清楚、证据充分、于约于法有据，予以支持。原、被告之间商品房买卖合同解除后，导致原、被告及第三人签订的担保借款合同目的无法实现，故第三人主张解除贷款合同事实清楚、证据充分、于法有据，予以支持。原、被告和第三人之间的担保借款合同被解除后，被告应承担清偿原告未清偿完的购房贷款本息债务。被告未能清偿借款本息的情形下，第三人对抵押的涉案商品房享有优先受偿的权利。被告经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决一、解除原告张雷与被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司于2012年7月27日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告张雷、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处于2012年11月12日签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告张雷购房款288824元，并支付违约金2888.24元。四、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告张雷自2012年11月12日至2015年7月26日止的贷款利息33393.01元。五、被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内清偿第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处借款本金178725.62元及利息（利息按照个人购房担保借款合同约定计算至借款本金清偿之日止）。六、如被告贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司未按本判决确定的期限清偿前述借款本息，第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处对涉案抵押的财产（凯里经济开发区金汇路金地苑三期住宅小区第26栋2单元8层802A号商品房）在担保范围内享有优先受偿的权利。
宏伟房产公司不服一审判决，上诉称：1、逾期利息与违约金在性质上都是属于对当事人违约的一种惩罚和赔偿方式，只能主张其一，不应重复计算；2、被上诉人从签订购房合同之日至提出解除购房合同期间的按揭利息不应由上诉人承担，故计算起止日期应从2015年2月22日至2015年7月26日。银行借款合同明确约定执行年利率按中国人民银行贷款基准利率调整，而被上诉人未提供由银行出具的实际档期本金和利息还款清单，仅凭被上诉人个人估测计算利息缺乏事实依据；3、原审审理过程中，依被上诉人申请追加中国农业银行股份有限公司凯里中心分理处为本案第三人，但判决却称本案第三人不是以有独立请求的身份参与本案诉讼，故本院应只处理商品房预售合同纠纷，第三人可就按揭贷款合同产生的法律关系向法院起诉，既然如此，当初就应该驳回被上诉人的追加申请，而不是继续审理，故原审程序违法。
被上诉人张雷以一审法院判决正确，请求维持进行答辩。
原审第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处未作答辩。
二审期间，上诉人宏伟房产公司与被上诉人张雷及原审第三人中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处均未提交证据。
本院二审经审理查明事实与一审一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，宏伟房产公司未在合同约定期内向张雷交付房屋，已违反其与张雷之间的关于商品房买卖的相关约定，原审根据认定的事实与相关法律判决支持张雷提出的解除合同等诉请并无不当。宏伟房产公司上诉认为利息与违约金只能主张其一，不能重复计算。但本案因宏伟房产公司的原因导致张雷与其之间的《商品房买卖合同》解除，张雷有权要求宏伟房产公司赔偿损失即其因购房向银行贷款所产生的利息损失，而违约金虽是补偿无过错方所受损失，但也具有一定的惩罚性，加之双方约定的违约金为已付购房款的1%，并未过分高于利息损失，原审予以一起支持得当。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，中国农业银行股份有限公司凯里中兴分理处独立请求参与诉讼，原审予以作为第三人并将商品房担保贷款合同纠纷与本案一并处理程序合法，同时在判决宏伟房产公司与张雷之间的《商品房买卖合同》被解除后，一并判决《个人购房担保借款合同》解除，并判决由××宏伟房产公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人正确，故上诉人提出的关于利息支付不当、原审程序违法等理由亦不成立，不予支持。
综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贵州省凯里市宏伟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 李邦华
审判员 王 珺
二〇一六年七月四日
书记员 王 涛