湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第179号原告陈思佳，女，汉族，1985年10月14日出生。委托代理人杨凯，湖南仲声律师事务所律师。委托代理人杨意丰，湖南仲声律师事务所律师。被告湖南雍晟房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路金源大酒店天麟楼**。法定代表人潘文斐。委托代理人邹治华，湖南金州律师事务所律师。委托代理人孙琼，湖南金州律师事务所律师。上列原告诉被告商品房销售合同纠纷一案，原告于2014年1月7日诉至本院。本院受理后，被告于2014年1月24日向本院提出管辖异议申请，本院于2014年2月17日作出（2014）天民初字第179-1号民事裁定书，裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告对此裁定不服，提出上诉。长沙市中级人民法院于2014年4月30日作出（2014）长中立民终字第2366号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，由代理审判员彭星担任审判长，与人民陪审员何国政、邓江艳组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨凯、被告的委托代理人邹治华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月5日，原、被告签订编号为201106991728的《长沙市商品房买卖合同》，对房屋的总价款与交付方式、交付条件与交付时间、延期交房的违约责任等进行了约定。合同生效后，原告通过银行按揭的方式向被告支付了购房款535939元（含首付款和银行贷款），履行了付款义务。由于被告自身原因直至2013年7月2日才取得竣工验收合格证明，被告的行为违反了合同第8条于2012年12月31日之前交付房屋的约定，故根据合同第11条约定，被告已逾期交房183日（符合交房条件之日），应以购房款总额535939元为基数，按每日万分之一计算违约金。由于被告自身原因直至2013年8月30日才将房屋的基础设施交付使用，已逾期242日，根据合同第9条约定，被告应按每日30元计算违约金。由于被告延期交付，给原告造成了9600元的经济损失（以每月1600元计算至符合交房条件之日），被告应予以赔偿。原告多次与被告协商，被告均没有给予合理的答复，故起诉至法院，请求：1、判决被告向原告支付延期交房的违约金9807.68元（以购房款总额535939元为基数按每日万分之一计算至2013年7月2日）；2、判决被告向原告支付延期交付基础设施的违约金7260元（每日按30元计算至2013年8月30日）；3、判决被告向原告支付延期交房的损失9600元（以每月1600元计算至2013年7月2日）；4、判决被告向原告支付档案查询费60元；5、本案的诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、长沙市商品房买卖合同。证明原被告双方签订了房屋买卖合同，对房屋的交付条件、交付时间、逾期交房的违约责任进行了约定；二、销售不动产统一发票。证明原告按《长沙市商品房买卖合同》的约定履行了付款义务；三、委托代理合同及同地段同户型房屋每月租金收入情况。证明被告延期交房给原告造成损失；四、致歉信。证明被告不能按期交房的事实；五、收房通知书。证明被告通知原告收房时并未取得竣工验收合格证明的事实；六、档案查询费票据。证明原告支出档案查询费的事实。被告辩称，2012年与2013年时，大多数天气是降水天气，有一半时间是不能施工的，超过了平常的雨水天气，降水天数及降水量都导致了我们工期减少，延期交房，属于不可抗力，故被告不需要承担违约责任。被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、证明。证明在主要的施工期，2012年与2013年时，大多数天气是降水天气，有一半时间不能施工，超过了平常的雨水天气，降水天数及降水量都导致了我们工期减少，延期交房，是属于合同约定上面的不可抗力的条件，可免除部分违约责任。在本案的审理过程中，本院组织双方当事人对对方提交的证据进行了质证，双方均发表了充分的质证意见。对原告提供的证据，被告发表如下质证意见：证据一合法有效，但不能证明原告要证明的目的；证据二，合法有效，只能证明原告付了房款，不能证明被告违约；证据三，不是直接证据，是间接证据，不能证明延期交房的损失，计算标准与市场价值不一定，只是预期的，不能确定，不能证明在延期交房期间就一定能租出去；证据四，是事实，我方是延期交房，但延期交房的原因我方已向原告讲清楚了；证据五，按合同约定的时间是推迟了，通知书符合交房时间，不能证明我方延期交房的事实；证据六，与本案无关联性。对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：对证据一真实性合法性没有异议，关联性有异议，只能证明2012年和2013年的降雨天数，不能证明导致被告无法施工，此不属于不可抗力，被告是专业的房产开发企业，应会如何根据天气合理安排工期，暴雨可能影响室外工程，但可以室内施工，且被告没有依合同约定履行提前通知义务。作为定案证据，应当真实、合法并与本案具有关联性。本院经审查，对原告提交的证据认定如下：证据一、二、四真实性、合法性、关联性均无瑕疵，本院对其予以采信；证据三非直接证据，其所要印证的是原告的可预期利益损失，但是，出租时间及具体租赁价格具有不确定性，其无法证明原告的证明目的，与本案也不具有直接的关联性，故对该证据，本院不予采信；证据五，真实性无瑕疵，本院对其真实性予以采信；证据六，原告未向本院提交原始票据予以核对，也未向本院提交相应证据表明本案产生了此项查询费用，故对该证据，本院不予采信。对被告提交的证据认定如下：证据一真实性、合法性均无瑕疵，本院对其真实性、合法性予以采信；但是由于存在干旱、水灾、风调雨顺等不同的年份情况，每年的降雨量均不一致，2012年的降水量相比于2011年是增多了，但是无法确定2011年的气候是干旱还是正常，因此，不能以2011年的降水量为依据来断定2012年的降水量过多，故2012年的降水天数与降水量不能构成不可抗力，对被告的证明目的，本院不予采信。根据原、被告所举有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2012年7月5日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订编号为201106991728的《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：买受人购买出卖人建设的坐落于长沙市天心区木莲西路168号雍晟时代园（推广名：时代公馆）第x幢xx号房屋，建筑面积79.47平方米，房屋单价为6734.92元每平方米，总房价为535939元。买受人通过银行按揭贷款的方式付款，于本合同签订当日向出卖人交付首期房款165939元，剩余房款370000元采用银行按揭方式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下第1、2项所列条件：1、已经竣工验收；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；第九条约定：水、电、燃气于2012年12月31日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。......如果水、电、燃气在约定期限内未达到交付条件，则出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；如果是电话通信、有线电视、宽带网络未按时达到交付条件，则出卖人按日向买受人支付10元每项的违约金……。第十条约定：“该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件……买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。……”第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算项买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日向买受人支付违约金。”第二十三条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。……”2012年7月5日，原告向被告支付购房款165939元；2012年9月11日，原告向被告支付购房款370000元。2012年12月22日，被告向“雍晟时代公馆的业主们”发出《致歉信》，其中注明：“项目原定于2012年12月31日交房，但因长沙市汛期雨水天数历史最高、创建全国文明城市复检……等不可抗力因素，致使项目工期稍有滞后……我们承诺会在保证质量的前提下加快收尾工程进度，力争在2013年3月20日前陆续将雍晟时代公馆……交付给广大业主。”2013年3月5日，被告向原告发出《收房通知书》，告知“您所购买的雍晟时代园项目已达到合同约定的交付条件，现正式发函通知您前来办理收房手续……于2013年3月19日，前往营销中心办理身份确认收房手续……”。另查明，庭审中，原告陈述实际于2013年5月3日收房，被告对此予以认可；被告认可燃气于2013年8月份才开通。被告在庭审中表示，2013年3月19日，被告符合了80%的交房条件，但有些业主房屋漏水及燃气没有开通，交房就延迟了些。原告陈述第三项诉讼请求即延期交房的损失是基于可预期利益提出的。另查明，湖南省气象档案馆于2013年7月11日出具证明，注明：长沙市马坡岭国家基本气象站2011年年降水量为936.1毫米（降水天数为123天），2012年年降水量为1829.3毫米（降水天数为174天）。本院认为，原、被告所签商品房买卖合同是合同当事人真实意思表示，符合法律规定。合同合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。原告已履行了付款义务，被告应按期交房。商品房买卖合同中约定：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已经竣工验收，并满足合同约定的水、电、燃气于2012年12月31日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户的条件。虽然原告收到了《收房通知书》，但经庭审查明，燃气于2013年8月才正式开通，被告庭审中认可2013年3月19日有些业主房屋漏水及燃气没有开通，交房就延迟了些，可知，2013年3月19日，原告的房屋还没有达到商品房买卖合同中约定的交付条件。本案中被告实际交房日期为2013年5月3日，被告也予以认可，故被告构成违约，应承担违约责任，且应以实际交房日期确认被告的违约时间。根据合同第九条和第十一条的约定，水、电、燃气在约定期限内未达到交付条件，则出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；被告延迟交房的，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。上述约定不违反法律规定，合法有效，故被告应从承担自违约之日起至实际交房之日止的违约金，被告应向原告支付违约金535939×0.0001×123天（2013年1月1日至2013年5月3日）=6592.04元。对原告要求违约金计算至2013年7月2日为止的诉讼请求，不符合合同约定，本院对从2013年5月4日起至2013年7月2日止的违约金诉讼请求不予支持。对原告要求被告支付延期交付基础设施的违约金的诉讼请求，原告未向本院提交被告电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路没有敷设到户的证据，而合同中对于燃气延期开通并没有约定单独的违约责任，故对此诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告向其支付延期交付的损失9600元的诉讼请求，原告庭审中陈述这是基于可预期利益所提出的诉讼请求，本院认为，违约金的约定就是被告对原告因交付迟延所造成可期利益损失的一种补偿，而再另行计算可预期利益损失属于重复计算，既没有合同的约定，也不符合法律规定，故对此诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告向其支付档案查询费60元的诉讼请求，因原告未向本院提交原件，本院无法核查该60元是否真实产生，故对该诉讼请求，本院不予支持。对被告有关不可抗力的抗辩意见，因被告未向本院提供足以证明2012年的降水天数与降水量构成自然灾害、不可克服其对工期影响的相关证据，本院无法认定2012年的降水天数与降水量构成不可抗力，故对此抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款之规定，判决如下：一、限被告湖南雍晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈思佳支付违约金6592.04元；二、驳回原告陈思佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费375元，由被告湖南雍晟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭 星人民陪审员  邓江艳人民陪审员  何国政二〇一四年六月十五日代理书记员  王金辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。