广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2064号
原告：刘伟雄，住广州市海珠区。
被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：高卫平。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地广州市越秀区。
负责人：王霭，职务行长。
委托代理人：曹丹、陈穗华，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员。
原告刘伟雄诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟雄、第三人委托代理人陈穗华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，公告期满，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2003年12月30日签订《商品房买卖合同》，其中约定，原告向被告购买广州市越秀区一德路390号一德市场大厦二层X（XX）号商铺，建筑面积10.76平方米，价格为305579元；被告应在商铺交付使用后730日内，将办理的房地产权证交付原告，否则按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告已于合同签订当日支付全部房款，该合同亦已在广州市房地产交易登记所办理备案登记。原告于2003年12月30日接收涉案商铺并使用至今。经查询，该商铺在建工程抵押在第三人名下。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。因此，原告请求法院判决：1.被告与原告共同到房管部门办理广州市越秀区一德中路390号一德市场大厦二层X（XX）号商铺至原告名下的房地产过户和登记手续；2.被告与第三人在判决书生效之日起十日内到房管部门办理上述商铺的涂销抵押手续；3.被告向原告支付逾期办证违约金3055.79元（按照商铺总房款的1%计算）。
被告无答辩。
第三人述称：不同意办理涂销抵押手续。第三人在1999年已经办理了在建工程抵押登记，之后被告与原告签订买卖合同没有告知第三人，故第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2003年12月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字第98101433号）及《补充协议》。约定：出卖人以出让方式取得位于广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号的土地使用权，在上述土地兴建商品楼宇，现定名为一德市场大厦；买受人所购的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第19980305号；买受人所购的商品房为上述项目中的第二层（自然层二）X（XX）号房，用途为综合商业（农贸市场），建筑面积共10.76平方米，其中套内建筑面积5.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.38平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米56799元，总金额为305579元；买受人选择按揭付款的方式，第一期房款155579元（含定金），须于签署认购书后十天内付清，并签署《商品房买卖合同》，剩余房款15万元，办理五成十年银行按揭；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金的方式处理等。该合同于2004年1月9日在广州市房地产交易所登记备案。
2004年11月1日，被告向原告开具房款发票，载明收到原告支付的一德市场大厦F213X铺款305579元，但至今未协助原告办理该商铺权属证书。
2014年8月14日，广州市房地产交易登记中心向原告作出（2014）查询0814号《依申请信息公开答复书》，载明：一德市场大厦2层X铺已办理预售合同备案（合同号：98101433），预购人为原告，无预售合同抵押登记记录；该铺被开发商广州一德中兴房地产开发有限公司办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国农业银行流花支行，据一德市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，X号铺所在位置与在建工程抵押部位重叠。
另查明：本院曾受理陈某诉本案被告和第三人农行流花支行房屋买卖合同纠纷一案，陈健在该案中诉请要求判令被告立即为其办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层自编X号商铺的房地产权证以及被告和第三人农行流花支行办理该商铺的涂销抵押手续。该案经审理，本院作出（2013）穗越法民三初字第1115号民事判决书。判决查明：2001年10月19日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：广州一德中兴房地产开发有限公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款；第三人农行流花支行在该案中确认：被告在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在农行流花支行名下，其中三笔是农行天河支行发放的，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，农行流花支行承认农行天河支行的有关行为等。判决认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产，销售回笼款由该行监控。第三人农行流花支行在庭审中亦确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故第三人农行流花支行以被告未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采纳等。最终判决被告于该判决生效之日起十日内与陈某共同到房管部门办理该案所涉一德大厦二层自编B2030号商铺属陈某名下的房地产过户和房屋登记手续；被告与第三人农行流花支行共同到房管部门办理该商铺的涂销抵押登记手续等。该判决作出后，第三人农行流花支行不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年10月8日作出（2014）穗中法民五终字第743号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年8月19日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告称被告于2003年12月30日将涉案商铺交付原告使用至今，X是自编号，F213是现在的正规编号。为此，原告向本院提交维修基金收款收据、分摊电费收款收据及租赁税发票作为证据。第三人对上述证据真实性无异议。
本院认为：农行天河支行向房管部门出具的《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产。第三人农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，故视为第三人农行流花支行同意被告出售涉案商铺。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此，原告在第三人农行流花支行同意售房的情况下与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告已付清购房款，被告也已将涉案商铺交付原告使用，但未在合同约定的期限内协助原告办理产权交易过户和登记手续已构成违约，故原告要求被告按照合同约定标准支付违约金并协助其办理所购商铺产权交易登记手续，及要求被告和第三人办理该商铺涂销抵押登记手续合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州一德中兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告刘伟雄到房地产行政主管部门办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦二层X号铺（自编XX号）的产权交易过户和登记手续（即为原告刘伟雄办理该房屋《房地产权证》）。
二、被告广州一德中兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告刘伟雄支付逾期办证违约金3055.79元。
三、被告广州一德中兴房地产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行在本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房地产行政主管部门办理上述商铺的涂销抵押登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元、公告费500元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 任 红
人民陪审员 陈文平
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 曾小丽