湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00078号
上诉人（原审被告）宜昌欣泰置业有限公司。
法定代表人杨志军，该公司总经理。
委托代理人薛元洪，湖北普济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付菊香。
委托代理人吕俊，系付菊香之夫。
上诉人宜昌欣泰置业有限公司（以下简称欣泰置业公司）因与被上诉人付菊香商铺租赁合同纠纷一案，不服湖北省远安县人民法院（2013）鄂远安民初字第01346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2011年9月30日，付菊香与欣泰置业公司签订《百惠广场租赁合同》1份，约定：欣泰置业公司将其所有的百惠广场一楼8号、20号商铺租赁给付菊香经营饰品销售，租赁期限为2011年10月1日至2012年9月30日，月租金2500元。前述合同签订后，付菊香依约支付欣泰置业公司履约保证金4302元后进入商铺经营。租赁期满后，付菊香提出续签合同，欣泰置业公司百惠广场的负责人佟建勇答复按原合同执行，暂不续签合同。于是，双方仍按原合同约定履行。2013年1月25日，欣泰置业公司在百惠广场内张贴通知，以其将对商场进行整体装修为由，限令在商场内经营且已到期的所有商户于2013年2月19日前搬离。此举遭到租赁经营期满的所有商户反对并引发群体矛盾，后经有关部门协调处理。2013年2月21日，欣泰置业公司再次在商场内张贴通知，限令各商户于2013年2月24日前搬离，但付菊香等商户在限令期限届满后仍未搬离。2013年2月27日，欣泰置业公司因与付菊香等商户再次协商未果，遂于当日向付菊香等商户送达解除租赁关系通知书，限令前述商户3月31日前搬离。期满后因有部分商户仍未搬离，欣泰置业公司于2013年4月1日关闭商场大门并对商场进行整体装修。付菊香等人上访至远安县有关部门，后经协调，部分商户搬离，但付菊香等两个商户以损失较大未获赔偿为由拒绝搬离。2013年5月7日，付菊香等两个商户到商场内因未见其货物而报警。经远安县公安局刑警大队调查，付菊香等两商户的所有货物被欣泰置业公司安排其工作人员打包后放置于公司库房。商场装修完毕后，欣泰置业公司已于2013年5月10日将商场整体对外出租用于服装销售。后因双方对赔偿事宜协调未果，付菊香遂诉至原审人民法院，请求依法判令欣泰置业公司赔偿其货物损失84079元、停业损失12000元、店铺转让费损失30000元、装修费损失3500元，退还押金4302元。在一审诉讼期间，付菊香在原审法院法官的见证下到欣泰置业公司的仓库将其货物清点后全部领回。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案双方当事人签订的租赁合同于2012年9月30日到期后，未再续签合同，应视为不定期租赁，欣泰置业公司依法享有随时解除合同的权利，但应当在合理期限之前通知付菊香。欣泰置业公司于2013年1月25日在商场内向所有商户发出限期搬离全部物品的通知，实为解除合同。因当时正临近春节，付菊香此前并未得到告知，其基于对欣泰置业公司的信赖购进较多商品待售；此后，欣泰置业公司未通过合法途径擅自转移付菊香的货物，且在店铺装修完成后亦未优先让付菊香承租，欣泰置业公司对付菊香因此所造成的损失应当给予适当赔偿。付菊香要求欣泰置业公司给予赔偿的理由部分成立。其具体赔偿额，可参考租赁同类店铺六个月所需租金由欣泰置业公司向付菊香承担租金损失15000元（2500元∕月×6月），补偿付菊香商品贬值损失20000元。欣泰置业公司并应于合同解除后退还付菊香交纳的履约保证金，并依据其在转移付菊香的商品时通过现场录像制作的清单向付菊香返还其转移的商品。其于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第一百一十三条之规定，判决欣泰置业公司根据其清单返还付菊香原留置在商场内的商品，赔偿付菊香损失35000元、退还付菊香保证金4302元，同时驳回了付菊香的其他诉讼请求，并决定一审案件受理费2972元，减半收取1486元，由付菊香负担890元，欣泰置业公司负担596元。
欣泰置业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、欣泰置业公司解除与付菊香之间的不定期租赁关系，符合双方在租赁合同中的约定和法律规定。欣泰置业公司解除合同的行为并未给付菊香造成损失，且即使付菊香所主张的损失存在，由于欣泰置业公司在解除合同时已给付菊香合理的腾退期，该损失亦应由付菊香自行承担。因此，原审法院判决欣泰置业公司赔偿付菊香所谓商品贬值损失20000元，没有事实及法律依据。2、欣泰置业公司在对百惠商场重新装修后并未对外整体出租，而是由公司股东自主经营，付菊香主张优先承租权的前提并不存在。原审法院以欣泰置业公司装修后重新出租未考虑付菊香的优先承租权为由判令欣泰置业公司向付菊香赔偿6个月房屋租金损失也缺乏事实及法律依据。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回付菊香的诉讼请求，并由付菊香承担一、二审诉讼费用。
针对欣泰置业公司的上诉，付菊香答辩认为，欣泰置业公司在通知其腾退房屋时曾向其承诺装修完工后将保证付菊香优先续租，故该通知不能认定为欣泰置业公司系以行为方式行使合同解除权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审人民法院依法驳回欣泰置业公司的上诉，维持原判。
欣泰置业公司为支持其上诉请求，向本院提交《工商登记资料》一份。拟证实陈利勤为欣泰置业公司的股东，本案所涉商铺装修后交由其使用系为弥补其股资兴建本案所涉商铺过程中的损失，陈利勤与欣泰置业公司之间并非租赁合同关系。经质证，付菊香对前述证据的真实性及陈利勤为欣泰置业公司的股东的事实不持异议。本院经审查亦认为前述证据可以作为本案认定事实的依据。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
同时查明：1、双方于2011年9月30日所签订的《百惠广场租赁合同》第3.3.2条约定，租赁期满付菊香无违约行为，则享有在同等条件下对场地的优先承租权；如付菊香无意续租，应在租赁期满前60日内书面通知欣泰置业公司；如付菊香有违约行为，是否续租由欣泰置业公司承担。欣泰置业公司在其于2013年2月21日及同月27日分别向付菊香送达的《通知》及《解除租赁关系通知书》均承诺装修完成后，严格履行《百惠广场租赁合同》第3.3.2条约定，保证付菊香同等条件下享有优先租赁权。2、2013年12月30日，在原审法院法官张佑和、张宜见证下，付菊香到欣泰置业公司对其货物进行清点后，将货物全部领回。在本案二审庭审中，付菊香明确表示对欣泰置业公司向其送达的《解除租赁关系通知书》的时间是2013年3月31日。
本案双方当事人争议的主要焦点为：一、欣泰置业公司单方解除与付菊香所签《百惠广场租赁合同》是否合法？二、欣泰置业公司将其与付菊香所签《百惠广场租赁合同》解除后再次整体对外出租，付菊香是否享有优先承租权？欣泰置业公司应否对付菊香主张的相关损失承担民事责任？针对前述争议焦点，本院逐一评述如下：
一、关于欣泰置业公司单方解除与付菊香所签《百惠广场租赁合同》是否合法的问题。
本院认为，付菊香与欣泰置业公司签订的《百惠广场租赁合同》意思表示真实，内容符合法律法规规定，属有效合同。合同到期后，因当事人之间未重新续签租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，付菊香与欣泰置业公司均依法享有随时解除合同的权利。欣泰置业公司向付菊香送达《解除租赁关系通知书》，虽然付菊香未签收，但在本案一、二审审理过程中，付菊香对欣泰置业公司向其送达的《解除租赁关系通知书》之事实予以认可。因此，本院据此认定双方当事人之间的不定期租赁关系已于2013年2月27日解除。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人在解除与承租人之间不定期租赁关系时，依法应给予承租人腾退房屋的合理期限。从本案事实来看，欣泰置业公司在与付菊香解除不定期租赁关系前先后两次以通知方式要求付菊香搬离其出租商铺，且在送达《解除租赁关系通知书》后，付菊香又实际占用了一段时间，自欣泰置业公司2013年1月25日第一次张贴要求租赁户腾退的通知时起至欣泰置业公司于2013年4月1日关闭商场大门时止前后超过两个月。因此，应当认定欣泰置业公司在行使合同单方解除权时已给予付菊香合理的腾退期，并无不当。付菊香在《解除租赁关系通知书》所规定的期限内拒绝腾退租赁房屋，欣泰置业公司将其承租房屋内的货物打包后存放于其仓库保管，欣泰置业公司的行为并无过错。付菊香在欣泰置业公司与其解除合同后，未积极寻求其他经营场地或者租赁其他房屋继续经营，由此造成的经营损失应由付菊香自行承担。在本案诉讼过程中，付菊香在原审法院法官的见证下从欣泰置业公司处领回了全部货物，因此，本案不存在欣泰置业公司向付菊香返还货物的问题。因付菊香在从欣泰置业公司领回货物时对其货物的数量和质量并未提出异议，且在本案诉讼过程中也未提交证据证实其货物贬值，故原审法院判令欣泰置业公司赔偿付菊香商品贬值损失20000元无事实及法律依据，本院予以纠正。但欣泰置业公司在解除与付菊香不定期租赁合同之后，应将付菊香交纳的履约保证金4302元予以退还。
二、关于欣泰置业公司将其与与付菊香所签《百惠广场租赁合同》解除后再次整体对外出租，付菊香是否享有优先承租权？欣泰置业公司应否对付菊香主张的相关损失承担民事责任。
本院认为，承租人的优先承租权，虽非合同法赋予承租人的法定权利，但亦并不为法律所禁止。因此，如出租人与承租人双方在租赁合同中明确对承租人的优先承租权进行了约定，依意思自治原则，该类约定亦应认定为有效。本案双方所签《百惠广场租赁合同》第3.3.2条明确约定，租赁期满付菊香无违约行为，则享有在同等条件下对场地的优先承租权，欣泰置业公司在其于2013年2月21日及同月27日分别向付菊香送达的《通知》及《解除租赁关系通知书》均承诺装修完成后，严格履行《百惠广场租赁合同》第3.3.2条约定，保证付菊香同等条件下享有优先租赁权。所以，依照合同约定，本案所涉租赁合同解除后，欣泰置业公司如继续出租该商铺，付菊香依约应享有优先承租权。但是，优先承租权作为一种约定权利，其权利来源于租赁双方的合同约定，不得超越签约双方于合同签订时的合理预期，就租赁合同约定的优先承租权而言，其目的在于对于既存租赁关系的持续性维护，而非赋予了承租人超越既定租赁关系范围的权利。也就是说，承租人的优先承租权应以“同等条件”为前提，该“同等条件”并非仅仅在承租人与第三人之间“同等”，还意味着与原租赁合同的标的应为“绝对同一”，如基于承租人对于“部分房屋”的租赁赋予其对出租人所有的“整体房屋”享有优先承租权，无疑超越了双方签约时持续性维护既定租赁关系的合同目的，构成事实上的权利滥用。本案欣泰置业公司与付菊香所签《百惠广场租赁合同》虽有优先承租权的约定，但因欣泰置业公司解除该合同后再次出租时系将包含本案所涉商铺在内的整个商场整体对外出租，并非将付菊香原承租的房屋再行单独出租，二者标的并不同一，故付菊香于此情形并不享有优先承租权。原审法院以欣泰置业公司保证付菊香享有优先承租权为由判决欣泰置业公司赔偿付菊香损失15000元缺乏事实及法律依据，应当予以纠正。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，致使对本案处理结果不当，本院予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省远安县人民法院（2013）鄂远安民初字第01345号民事判决。
二、宜昌欣泰置业有限公司于本判决生效后10日内向付菊香返还保证金4302元。
三、驳回付菊香对宜昌欣泰置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1486元（付菊香已预交），由付菊香负担。二审案件受理费783元（宜昌欣泰置业有限公司已预交），由付菊香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 张鹏炜