固阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）固民初字第453号
原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土开发区万达孵化器B座302室。
法定代表人赵润狗，该公司董事长。
委托代理人焦振华，内蒙古诺行律师事务所律师。
委托代理人马晓波，内蒙古诺行律师事务所律师。
被告刘利峰，男，1979年10月10日出生。
被告褚福路，男，1962年6月12日出生。
委托代理人李如东，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被告史永兴，男，1970年11月27日出生。
第三人褚福路，男，1962年6月12日出生。
委托代理人李如东，内蒙古诚誉律师事务所律师。
原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司（以下简称“贵和发公司”）诉被告刘利峰、褚福路、史永兴租赁合同纠纷一案，本院受理后，第三人褚福路于2014年8月14日申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，贵和发公司于2014年12月9日申请追加褚福路作为共同被告。后本院于2015年4月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司的委托代理人焦振华、马晓波，被告褚福路及其代理人李如东，被告史永兴，第三人褚福路及其代理人李如东，到庭参加诉讼，被告刘利峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司诉称，韩飞与贵和发公司分别于2011年6月17日、2011年6月28日签订《借款合同》，韩飞提供固阳县华泰大酒店等财产作为抵押担保，一共向贵和发公司借款3000万元。后韩飞未按期还款，贵和发公司向包头市中级人民法院申请强制执行。2013年5月28日，包头市中级人民法院裁定将韩飞所有的华泰大酒店等财产折抵部分借款偿还贵和发公司。2013年7月25日，华泰大酒店的全部房屋所有权证书依法变更至贵和发公司名下。后贵和发公司得知华泰大酒店已经被韩飞租赁给刘利峰，刘利峰又转租给史永兴，现褚福路是房屋的实际控制人，并正在行使出租权。故原告诉至法院，要求：1、判令被告褚福路将非法占有的包头市固阳县康乐小区A区楼房一座（共计8451.87㎡）交付给原告；2、判令被告褚福路向原告支付2013年7月25日至交付之日的租金（按照120万元／年计算，截止到2014年12月9日，该租金金额为165万元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘利峰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未作答辩。
被告褚福路辩称，固阳县华泰大酒店的原所有权人韩飞，因装修该酒店向褚福路借款1500万元，后未在约定期内偿还借款。韩飞于2011年5月1日将固阳县华泰大酒店整体承包给了刘利峰。2011年5月5日，韩飞、刘利峰、褚福路、固阳县华泰大酒店四方签订了《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》。合同主要约定：韩飞将其拥有的位于固阳县康乐小区A区整栋房屋以及房屋上经营的固阳县华泰大酒店整体出租给刘利峰10年，由褚福路享有这10年的房租收益权；如刘利峰在租赁期间不按约定支付租赁费，褚福路有权收回剩余期间的房屋租赁权。租赁期间，如遇法院拍卖执行活动，承租方在同等条件下有优先购买权，在承租方不购买而第三人购买的情况下，不影响承租人的承租权利。合同签订后，韩飞将该房屋抵押向贵和发公司贷款，后贵和发公司于2013年7月25日成为该房屋的所有权人。刘利峰现下落不明。褚福路已自2012年收回了剩余期限的固阳县华泰大酒店及房屋的租赁权利。《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》证明褚福路已在2011年5月1日支付了本案所涉房屋的房租，实际承租了该房屋，对该房屋享有占有、使用、收益权利。该房屋租赁在先抵押在后，物权变动在后。租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力。基于买卖不破租赁原则，褚福路享有租赁合同约定的10年该租赁房屋的占有、使用、收益权利。原告诉讼请求于法无据。
被告史永兴辩称与史永兴无关。
有独立请求权第三人褚福路提出独立诉讼请求称，2008年6月15日，固阳县华泰大酒店原所有权人韩飞，因装修固阳县华泰大酒店，向褚福路借款1500万元，后韩飞未按约定还款。2011年5月5日，韩飞、刘利峰、褚福路、固阳县华泰大酒店共同签订《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》，约定韩飞将该酒店整体承包给刘利峰10年，由褚福路将1500万元借款折抵成该酒店10年房租的收益权。由刘利峰每年向褚福路交付租金，如不按约定租金，褚福路有权收回剩余期间的房屋租赁权。合同签订后，韩飞将该房屋抵押向贵和发公司贷款，后贵和发公司于2013年7月25日成为该房屋的所有权人。刘利峰现下落不明。褚福路已自2012年收回剩余期限的固阳县华泰大酒店及房屋的租赁权利。该房屋租赁在先抵押在后，物权变动在后。租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力。基于买卖不破租赁原则，褚福路享有租赁合同约定的10年该租赁房屋的占有、使用、收益权利。故请求法院：1、确认本案诉争的固阳县华泰大酒店及房产自2014年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费收益权归褚福路；2、本案诉讼费用由贵和发公司承担。
双方当事人、第三人举证质证如下：
贵和发公司举证：1、执行裁定书两份，证明原告通过接受拍卖的方式取得华泰酒店的全部房屋产权，拍卖所得用来抵偿韩飞的欠款；2、通知及拍卖公告各一份，证明包头市中级人民法院通过法定拍卖程序对华泰大酒店全部产权进行拍卖，优先购买权人经通知未到场视为放弃优先购买权；3、产权证书八份，证明原告从2013年7月24日起正式成为华泰大酒店全部房屋产权的所有人；4、《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》复印件一份，证明从2011年5月5日起被告刘利峰开始承包华泰大酒店，租金每年120万元，褚福路系韩飞的债权人，而非承租人；5、转包合同复印件一份，证明从2012年4月1日起被告史永兴转租华泰大酒店。褚福路质证：对第1组证据的真实性、证明目的没有异议，通过裁定书证明被告褚福路和刘利峰、韩飞、华泰酒店四方签订租赁合同是在裁定书生效之前；对第2组证据的真实性认可，对关联性不认可，因为该证据与本案没有关系；对第3组证据的真实性、证明目的无异议；对第4组证据的真实性认可，对证明目的不认可，本合同第十条第三款约定证明了褚福路享有承租权，所以原告证明褚福路是韩飞的债权人不是承租人是不能成立的；对第5组证据的真实性无异议，对关联性不认可，因为该证据与被告褚福路无关。史永兴质证：第1-4组证据与史永兴无关，第5组证据的真实性无异议，合同是事实，史永兴从2012年4月1日开始，经营了不到一年就停止经营了，刘利峰欠史永兴借款135万元顶的2012年4月1日至2014年4月30日的客房部的部分租赁费。每年租金大概20-30万元，具体记不清了。
褚福路举证：《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》复印件一份，证明韩飞将拥有的位于内蒙古包头市固阳县康乐小区A区整栋房产共计八层，地上六层、地下二层共计8451.87平米以及在此房产上经营的固阳县华泰大酒店整体出租给刘利峰10年，由褚福路享有这10年的房租收益权；明确约定了刘利峰支付褚福路租赁费的时间和数额，也明确约定了如果刘利峰在承租期间不按约定支付租赁费，褚福路有权收回剩余期间的房屋租赁权；明确约定在承租期间内，如遇法院拍卖执行活动时，承租方在同等条件下有优先购买权，在乙方不购买而第三人购买的情形下，不影响承租人的承租权利；证明承租的事实是发生在2011年5月1日，签订合同的时间是2011年5月5日，先于原告获得该争议房产的时间。贵和发公司质证：韩飞将酒店租给刘利峰，由褚福路收取租金的事实认可，刘利峰是酒店的承租人；对褚福路有合法的承租权不予认可，因为收取租金的收益权不等同于承租权；对被告褚福路所说承租方有优先购买权，不购买不影响承租权不认可，因为承租方是刘利峰，且在拍卖时已放弃优先购买权，褚福路并不因此享有承租权；被告褚福路证明的合同签订时间和承租时间先于贵和发公司取得房产的时间，对该事实认可，证明目的不认可，因为承租事实发生在韩飞和刘利峰之间，与褚福路无关，褚福路不享有承租权。史永兴质证：与史永兴无关。
史永兴举证：借条一张、转包合同一份，证明刘利峰向史永兴借款，双方协商用经营期间的租金顶了一部分借款。贵和发公司质证：借条与贵和发公司无关，不予质证，转包合同的真实性认可，证明目的不予质证。褚福路质证：对转包合同真实性认可，对合法性有异议，2012年4月15日由于刘利峰不能向褚福路支付租金，褚福路已经将酒店的承租权收回，依据是合同第十条第三款，所以刘利峰在签合同时已无租赁权，所以对合同的合同法性有异议，借条与本案无关，不予质证。
经审理查明，2011年5月5日，韩飞、刘利峰、褚福路、固阳县华泰大酒店共同签订《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》，合同主要约定：韩飞将位于内蒙古包头市固阳县康乐小区A区整栋楼共计八层（即固阳县华泰大酒店占有使用的房产）出租给刘利峰，并将固阳县华泰大酒店整体承包给刘利峰，期限从2011年5月1日至2021年4月30日止，共10年；承租费和承包费每年120万元，10年共计1200万元，因韩飞欠褚福路1500万元借款，韩飞同意由刘利峰向褚福路履行支付承租费和承包费的义务，充抵韩飞欠褚福路的借款；刘利峰在经营期间未按合同支付褚福路承租费和承包费，褚福路有权收回剩余期间的承租权和承包权；如遇法院拍卖执行活动时，刘利峰在在同等条件下享有优先购买权，在刘利峰不购买而第三人购买的情形下，不影响刘利峰的承租权和承包权。2011年6月17日、2011年6月28日，韩飞与贵和发公司签订《借款合同》，韩飞提供固阳县华泰大酒店等财产作为抵押担保，一共向贵和发公司借款3000万元。后韩飞未按期还款，贵和发公司向包头市中级人民法院申请强制执行。2013年5月28日，包头市中级人民法院裁定将韩飞、樊雨清所有的固阳县华泰大酒店等财产折抵部分借款偿还贵和发公司。2013年7月24日，内蒙古包头市固阳县康乐小区A区整栋房产共计八层的所有权依法变更至贵和发公司名下。2012年4月1日，刘利峰与史永兴签订《固阳县华泰大酒店转包合同》，约定刘利峰将固阳县华泰大酒店全部客房转包给史永兴经营，承包期从2012年4月1日至2014年4月30日。被告刘利峰现下落不明。本案诉争房屋现由褚福路占有。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。固阳县康乐小区A区整栋房产共计八层的房屋产权现登记在贵和发公司名下，贵和发公司依法享有该房屋的所有权。对于褚福路抗辩主张买卖不破租赁，因褚福路并非该房屋的承租人，该项主张不能成立，本院不予支持。故原告贵和发公司请求判令褚福路将占有的本案诉争房屋交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。贵和发公司要求褚福路向贵和发公司支付2013年7月25日至交付之日的租金，因双方并无租赁合同关系，本院不予支持。关于有独立请求权第三人褚福路请求确认本案诉争的固阳县华泰大酒店及房产从2014年5月1日至2021年4月30日期间的租赁费收益权归褚福路，因收益权属于物权，虽然《楼房出租合同及固阳县华泰大酒店整体承包经营合同》中约定，刘利峰在经营期间未按合同支付褚福路承租费和承包费，褚福路有权收回剩余期间的承租权和承包权，但该项约定不能对抗贵和发公司对本案诉争房屋的所有权，故本院对褚福路的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决如下：
由被告褚福路将包头市固阳县康乐小区A区（蒙房权证固阳县字第1860213017**号、186021301736号、186021301731号、186021301732号、186021301730号、186021301729号、186021301734号、1860213017**号）楼房一座交付给原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司。
二、驳回原告包头市贵和发小额贷款有限责任公司其他诉讼请求。
三、驳回有独立请求权第三人褚福路的诉讼请求。
案件受理费43550元，公告费1200元，褚福路承担24200元，包头市贵和发小额贷款有限责任公司承担20550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 张 扬
审 判 员 任忠利
人民陪审员 柳智明
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 付鹏飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。