云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终649号
上诉人（原审原告）：禹云益，男，汉族，1959年8月18日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：王慧，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：孙紫微，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：丽江金林置业投资有限公司。住所地：云南省丽江市古城区玉泉路***号。
法定代表人：罗琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：木坚，云南义合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人禹云益因与被上诉人丽江金林置业投资有限公司（以下简称金林置业）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第75号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人禹云益的委托诉讼代理人王慧，被上诉人金林置业的委托诉讼代理人木坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人禹云益上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方当事人签订的《商品房购销合同》解除，由被上诉人向上诉人返还购房款1449万元，赔偿损失1309062.33元（按人民银行同期贷款利息暂计至2015年8月10日），诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.合同中约定金林置业须于2014年9月30日前交付《商品房购销合同》中的房屋，而至上诉人于2015年8月10日发出解除合同通知之时，被上诉人已经逾期交房近两年时间。上诉人的行为构成了根本性违约，导致合同目的不能实现。根据合同法第九十六条的规定，上诉人将通知邮寄给被上诉人时，合同就已经解除。2.《商品房购销合同》的补充协议中关于房产证和土地证办理时间的约定，系被上诉人采取欺诈手段签订的格式条款，条款内容显失公平、违背诚实信用原则，未无效条款。
被上诉人金林置业辩称：1.本案确实存在迟延交房的情况，但是是由于一开始的项目规划是可以分批建设，分批验收的，后来丽江市的规划标准发生变化，要求整片验收，不允许分批验收，因此逾期交房的原因是规划调整。2.虽然涉案的商品房购销合同没有进行登记，土地和在建工程也进行了抵押，但并不必然导致合同目的不能实现，合同仍然可以进行备案，房屋也已经建好，可以进行交付，上诉人要求解除合同的理由不能成立。3.上诉人发出解除合同的第二天就提起了本案诉讼，而被上诉人吧并未收到通知，且按照法律的规定，即便收到了通知，被上诉人也有三个月的异议期间，而经过一审法院的判决，合同不应解除，上诉人并不享有单方解除合同的权利。4.上诉人提到的合同条款无效和不公平等问题，与上诉人的诉讼请求没有直接关系，上诉人应当另案起诉。
禹云益向一审法院提起诉讼，请求：1、确认解除双方当事人签订的商品房购销合同；2、金林置业返还禹云益已付购房款人民币1449万元；3、由金林置业赔偿禹云益经济损失1309062.33元（按人民银行同期贷款利率暂计至2015年8月10日）。
一审法院经审理查明：2013年11月30日，双方当事人签订了合同编号为LJ-4-33号《商品房购销合同》，约定由禹云益购买金林置业开发预售的“丽江天麓.瑞吉居”第四组团第33幢1、2、3、4号房屋，该商品房总价款为人民币1449万元，约定金林置业应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告禹云益并约定如丽江金林置业投资有限公司逾期交房，逾期60天内按每天1000元向禹云益支付违约金，逾期60天后按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行，同时双方还签署了商品房价内装饰，设备标准为内容的合同二及以买受人（原告方）付款方式及违约责任为内容的合同附件三。合同签订后，禹云益按约向金林置业支付了全部房款1449万元，金林置业于2013年12月16日出具了发票。2015年8月10日，禹云益通过EMS快递邮件的方式向被告发出《解除合同通知书》，其主要内容为：因金林置业迟延交房近一年，故提出解除《商品房购销合同》，并要求金林置业返还购房款1449万元并按人民银行同期贷款利息赔偿经济损失1309062.33元（计至2015年8月10日）。对该《解除合同通知书》，金林置业认为其并未签收，也未收到。金林置业于2015年8月12日向一审法院提起诉讼。至今，“因丽江天麓瑞吉居项目”工程未竣工验收而未能交房，一审庭审后经一审法院现场勘验，该案所涉商品房已完工，但由于整体工程尚未完工，竣工验收未完而造成金林置业不能按约交房。
一审法院认为：双方当事人所签《商品房购销合同》合法有效，双方皆应严格按约履行各自义务。在实际履行过程中，禹云益已按合同约定履行了交付购房款的义务。金林置业至今尚未将验收合格的房屋交给禹云益，已构成违约，应承担违约责任。但据双方所签《商品房购销合同》第九条的规定，被告逾期交房60天后，按原告已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行且禹云益无充分证据证明合同已解除，故禹云益要求确认解除《商品房购销合同》并退还购房款的诉讼请求不应支持。禹云益诉讼请求由金林置业按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失的请求因双方无此约定而不应支持，金林置业只应按双方约定在逾期交房60日内按每天1000元支付违约金，60天后按已付款数的每日0.01%承担违约金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：“由被告丽江金林置业投资有限公司于判决生效后十日内向原告禹云益支付2014年10月1日至2014年11月29日止的违约金60000元，并承担2014年11月30起至实际交房之日止的违约金（按已交房款1449万元×0.01%×逾期天数计）；二、驳回原告禹云益的其他诉讼请求。案件受理费人民币116594.37元由原告承担100000.00元，由被告承担16594.37元。”
二审庭审中，上诉人围绕其上诉请求，提交了如下证据：
1.《邮件全程跟踪查询结果》，欲证明上诉人已经按照法律规定履行通知义务。
2.《情况说明》两份，欲证明涉案房屋从根本上无法实现交付目的，上诉人解除合同的行为具有事实和法律依据。
被上诉人质证认为，对于上诉人提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但《邮件全程跟踪查询结果》无法证明是何人签收，两份《情况说明》虽能证明涉案房屋有在建工程抵押和土地抵押情形，但不影响房屋的交付，故上诉人提交的证据不能证明其观点。
本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信，且《邮件全程跟踪查询结果》中载明的邮件号与上诉人一审提交的邮寄解除合同通知的邮件号一致，能够证明被上诉人收到通知的时间。
二审庭审中，上诉人围绕其上诉请求，提交了如下证据：
1.金林置业上报给丽江市政府、丽江市招商合作局的《关于金林置业丽江瑞吉度假项目分期规划验收的请求》、丽江市招商合作局上报给丽江市政府的《关于金林置业丽江瑞吉度假项目分期规划验收的请求》、丽江市规划局出具的《关于金林置业丽江瑞吉度假项目分期验收相关事宜落实情况的报告》，欲证明被上诉人开发建设的涉案项目系丽江市重点招商引资项目，在丽江市政府的协调下，丽江市规划局同意分期验收。
2．丽江天麓瑞吉居（南一期）规划核实意见书拟前公示、丽江市规划局关于丽江天麓瑞吉居（南一期）建设项目的规划核实意见，欲证明天麓瑞吉居南一期建设项目已进行分期规划验收，项目验收的最大障碍不复存在。
3.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》，欲证明丽江瑞吉项目南区项目建设和销售手续合法。
4.《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，欲证明中信国安投资有限公司于2013年8月21日委托富滇银行股份有限公司正义路支行向丽江金林置业投资有限公司贷款970100万元，用于项目工程建设。
5.《担保抵押合同》，欲证明项目所涉土地包括丽江市古城区清溪南片区、清溪北片区的土地使用权及在建工程进行了抵押。
6.《解押函》、《员工证明》、身份证、《抵押物注销清单》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明本案所涉的33栋1、2、3、4号房屋已解除抵押，并办理了《商品房购销合同》备案登记。
7.《情况说明》，欲证明本案所涉工程设置抵押及解除抵押的程序。
8.《同意为丽江金林置业投资有限公司出具房屋备案登记的函》，欲证明债权人同意解除包括本案所涉房屋的抵押并进行合同备案。
9.《商品房登记备案表》，欲证明除禹云益所购商品房已本案外，其他的购房合同也进行了备案。
上诉人质证认为，对第1组证据的真实性、客观性和关联性均不予认可，验收请求为被上诉人单方制作，其他证据无原件，均不能确认真实性；对第2组证据的真实性、客观性和关联性均不予认可，被上诉人未能提交房产经过验收的相关证据，不能证明其观点；对第3组证据的真实性予以认可，但《建设规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》已经超过有效期，不能证明被上诉人的观点，反而能证明涉案工程是一个非法工程；对第4、5组证据，因该合同为被上诉人与案外人签订，无法确认其真实性；对第6、7、8组证据的真实性、客观性和关联性均不予认可；第9组证据无印章，对其真实性和证据来源不予认可。
本院认为，被上诉人提交的第1、2组证据中虽然由部分材料无原件，但相互结合和印证能够证明被上诉人就涉案房地产项目办理验收的手续过程，但不能证明涉案房屋已经具备验收和交付条件；被上诉人提交的第3组证据能够证明涉案房地产开发项目已经办理相关证照，符合法律规定的预售条件，至于证照的期限问题则属于行政管理的范畴；被上诉人提交的第4、5、6、7组证据与上诉人二审中上诉人提交的第2组证据相互结合，能够证明涉案工程有在建工程抵押和商业抵押的情形，本院予以采信；被上诉人提交的第8组证据和第6组证据中的《商品房买卖合同登记备案表》能够证明涉案合同已经进行了登记备案，上诉人虽不认可该份证据的真实性，但未能提交相反证据，本院予以采信；被上诉人提交的第9组证据系案外人的合同登记本案表，与本案无关，本院予以采信。
二审另确认：2013年8月21日，金林公司与富滇银行股份有限公司正义路支行签订两份《担保抵押合同》，将包含涉案房屋和房屋所在的土地在内的项目土地和房屋进行了抵押，并办理了抵押登记。2016年8月29日，富滇银行股份有限公司正义路支行同意解除涉案房屋上的在建工程抵押权。2016年9月1日，禹云益所购买的丽江天麓瑞吉居33幢1、2、3、4号房屋的商品房买卖合同进行了登记备案。
根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：.双方当事人于2013年11月30日签订的《商品房购销合同》应否解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方当时签订的《商品房购销合同》为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人作为购房人，在合同签订后一次性支付了购房款1449万元，依约履行了合同义务。被上诉人作为卖房人，其合同主要义务即为交付房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，以及双方当事人所签订的合同第七条约定关于“甲方应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”的约定，涉案合同的标的物必须经过验收合格才符合交付的法定和约定条件。而时至上诉人发出解除通知之日（2015年8月10日），合同标的物尚未完成验收，也不符合交付的条件，且延迟履行时间长达近两年。被上诉人提及的规划原因，因合同中并无可因规划因素导致迟延交房的相关约定，故不能成为其违约行为的抗辩理由。虽然经一审法院查勘现场，涉案房屋已经基本建盖完毕，但建盖完毕并非合同约定或者法定的交付条件，客观上也无法实现交房目的。一审法院以“商品房已完工，禹云益无证据证明合同已经解除”为由，认定合同应当继续履行，属于认定事实不清。同时，经二审查明，合同标的物所处的土地目前仍处于抵押状态，且无法确定解除抵押权的时间，上诉人作为房屋购买人无法实现房屋的所有权和土地的使用权，合同目的无法实现。另外，在二审合议庭进行调解的过程中，被上诉人也仍然无法承诺明确具体的交房时间。综上，被上诉人的行为构成根本性违约，导致合同目的不能实现，被上诉人于2015年8月13日签收上诉人邮寄的解除合同通知之日，双方当事人签订的《商品房购销合同》即解除。
合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还购房款1449万元，并承担违约责任。双方在《商品房购销合同》中约定：金林置业，逾期60天内按每天1000元向禹云益支付违约金，逾期60天后按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。按照上述约定，被上诉人应承担的违约金为：2014年10月1日至2014年11月29日止的违约金60000元，加上2014年11月30起至合同解除之日2015年8月13日的违约金370944元（1449万元×0.01%×256天），共计430944元。
一审法院在判决合同继续履行的同时，将违约金的计算时点确定至金林公司交房时止，客观上导致金林公司不交房的违约行为若处于持续状态，则禹云益亦无法得以主张明确、具体的违约金，该判决内容无法进入实际履行或执行状态，一审处理结果不当。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判；上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第75号民事判决；
二、禹云益与丽江金林置业投资有限公司签订的《商品房购销合同》于2015年8月13日解除；
三、丽江金林置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向禹云益返还购房款1449万元；
四、丽江金林置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向禹云益支付违约金430944元；
五、驳回禹云益的其他诉讼请求。
一审案件受理费116594.37元，由禹云益负担6995.37元，由丽江金林置业投资有限公司负担109599元。二审案件受理费116594元，由禹云益负担6995元，由丽江金林置业投资有限公司负担109599元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若丽江金林置业投资有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如丽江金林置业投资有限公司不自动履行本判决，禹云益可在本判决履行期限届满后两年内向云南省丽江市中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 健
代理审判员 王 璟
代理审判员 刘 希
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 史杨涵悦