江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第83号
上诉人（原审被告）张海平。
上诉人（原审被告）何虞。
上诉人（原审被告）赣州市天弘投资咨询有限公司，住所地：赣州市章江新区长征大道19号文馨苑904室。
法定代表人何虞，系该公司执行董事长。
三上诉人的共同委托代理人丁学海，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）赣州市电影公司，住所地：赣州市章贡区南河路13号（唐人轩电影院二楼）。
法定代表人胡海跃，系该公司经理。
委托代理人朱钦昕，江西红土地律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）刘大伟。
被上诉人（原审被告）赣州市源通群星科技电子有限公司，住所地：赣州市南河路2号2#、3#店面。
法定代表人刘大庆，系该公司总经理。
上诉人张海平、何虞、赣州市天弘投资咨询有限公司因与被上诉人赣州市电影公司（下称市电影公司）、刘大伟、赣州市源通群星科技电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1215号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告与被告张海平于2010午8月8日签订了一份《合同书》。合同约定：“甲方（原告）将坐落于赣州市南河路13号市电影公司影院二、三楼写字楼租予乙方（被告张海平），由乙方投资约100万元，用于商业文化、体育健身场所”。同时约定，乙方应在使用期限内每月负担相当于租金的甲方职工工资共计人民币3800元每月；该合同第六条约定：“乙方不得随意改变、损坏写字楼内部结构与设施……，若合同终止或解除时，乙方应恢复写字楼结构或向甲方交纳恢复写字楼工程所需费用。”第十一条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回写字楼，且甲方有权不予补偿乙方的装修等费用，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自转租写字楼的；2、擅自拆改写字楼结构或改变写字楼用途的；……8、出现扰民现象干扰影响正常放映，拒不整改的。”合同违约责任条款约定“违约一方须向甲方交纳年度六名职工工资的千分之二作为违约金，乙方逾期未交付甲方六名职工工资的，每逾期一日，甲方有权按月六名职工工资的千分之二向乙方加收滞纳金。”合同签订后，被告张海平交纳了12000元的押金。在合同履行过程中，被告张海平未经原告同意，于2011年6月10日将二楼部分写字楼转租给被告刘大伟成立赣州市源通群星科技电子有限公司，于2011年12月15日将三楼写字楼转租给被告何虞用来经营投资咨询业务并成立赣州市天弘投资咨询有限公司。被告张海平未经原告及有关部门同意，擅自拆改三楼墙体、撤除影院屋顶隔热层，被告何虞在屋顶搭建屋棚、承租后装修时私自撤除墙面及幕墙玻璃及护栏、侵占原告场地等，两被告的行为引起影院左右两栋居民不满，联名诉状到相关部门，因其撤除隔热层的行为�成了2012年6月17日下午因一场暴雨导致积水20多公分且6月24日又因此发生了一次积水。在本院审理期间，本院在主持双方调解的过程中，被告张海平将2012年全年的租金交纳给了原告，后因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
原审法院认为：原告赣州市电影公司与被告张海平签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，依法有效。在合同履行过程中，被告张海平的转租行为违反了合同约定，被告等应承担违约责任，因被告张海平无转租的主体资格，因此其分别与被告何虞、被告刘大伟之间签订的租赁合同均属无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告赣州市电影公司与被告张海平于2010年8月8日签订的《合同书》终止履行，被告张海平于本判决生效后三个月内将租赁房屋交还给原告赣州市电影公司。二、被告张海平与被告何虞于2011年12月15日签订的《租赁合同书》无效，被告何虞和赣州市天弘投资咨询有限公司于本判决生效后三个月内将租赁的三楼写字楼交还给原告赣州市电影公司。三、被告张海平与被告刘大伟于2011年6月10日签订的《租赁合同书》无效，被告刘大伟和赣州市源通群星科技电子有限公司于本判决生效后三个月内将租赁二楼写字楼交还给原告赣州市电影公司。四、被告张海平在本判决生效后十日内向原告赣州市电影公司支付违约金2000元。五、原告赣州市电影公司在租赁房屋交还后向被告张海平返还押金12000元。六、驳回原告赣州市电影公司其它诉讼请求。案件受理费340元，由被告张海平承担。
上诉人张海平、何虞、赣州市天弘投资咨询有限公司（下称天弘公司）上诉�，一、原审判决对部分事实认定错误。原审判决根据上诉人之间签订的租赁合同认定上诉人张海平转租，不符合事实。上诉人张海平与被上诉人市电影公司签订的也不是租赁合同。1、上诉人张海平与被上诉人市电影公司于2010年8月8日签订的合同书并不是双方第一次签订的合同，而是上一次合同未到期又另行签订合同（除增加费用外，其他条款相同）。双方合作已长达十几年的时间，从未产生矛盾。当初被上诉人市电影公司是以“招商引资”名义引进上诉人来投资经商的。上诉人张海平自从订立合同后，前后陆续投资几十万元，将临街二、三楼装修为可供办公、商用的经营场所。原审判决无视这一现实，轻易地认定上诉人张海平违约，对终止合同履行的后果也不予以考虑，已给上诉人张海平造成重大经济损失。2、上诉人张海平将临街楼房装修成写字楼以后，陆续在�开办各类公司进行经营，因公司注册需提供房屋租赁合同，所以都会以租赁合同的形式进行注册登记。被上诉人市电影公司明知租赁合同的用途，却从未反对，而且还配合上诉人张海平并为上诉人提供房产证复印件。因此，被上诉人市电影公司明知上诉人之间签订的租赁合同是为了工商登记，并不是转租，而是上诉人之间的商业合作关系。退一万步说，即使是转租，出租人被上诉人市电影公司也采取了默认的态度。上诉人认为，被上诉人市电影公司起诉要求解除合同的真正目的就是认为租金太低，想出各种办法来解除合同。因此，原审判决认定上诉人张海平转租不符合事实。3、原审判决认定上诉人私自拆改墙体、隔热层等行为，没有事实依据。上诉人对三楼进行装修，已向被上诉人市电影公司提供了经规划部门认可的图纸（在签订合同后就已提供），不存在私自�除的问题。被上诉人市电影公司还设下圈套，叫上诉人何虞搭建屋棚，后又向城管部门举报。所谓联名状告，完全是被上诉人市电影公司一手导演的闹剧，完全是为解除合同制造理由、借口。所谓暴雨导致积水的损失问题，被上诉人市电影公司并未提供相关证据，原审判决以被上诉人市电影公司的一面之辞作出事实认定，显然是错误的。4、原审判决终止合同的履行，并未考虑终止合同履行的法律后果，即如何补偿上诉人的投资损失，严重损害上诉人的合法权益。关于租金交付，诉讼前上诉人张海平并不欠租金费用，被上诉人市电影公司提起诉讼后上诉人张海平又将费用交至年底，不存在拖欠费用的问题。被上诉人市电影公司在起诉前，不是采取正当途径解决问题，而是采取野蛮手段对上诉人办公场所断水、断电、张贴封条、强行上锁，已经给上诉人造成重大经济�失。上诉人何虞、刘大伟等也为装修办公室投入资金，这些投资被法院的一纸判决而血本无归，不符合公平、公正的司法原则。二、原审判决程序不合法，被上诉人市电影公司既然认为上诉人张海平转租，直接起诉上诉人张海平就可以了，却将其他当事人一并起诉，不但起诉公司，又起诉个人。原审法院本应认真审查当事人的诉讼主体资格，但并未查明就予以判决，导致无辜当事人的讼累。综上所述，原审判决认定事实错误，程序不合法，判决错误，严重损害上诉人的合法权益，请二审法院依法撤销原审判决，改判继续履行合同书，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人市电影公司辩称，原审判决关于转租的事实认定清楚，适用法律正确。所谓上诉人的损失，是上诉人张海平违反与我方的合同约定造成的，应由上诉人张海平自行承担。二上诉人明知写字楼不能转租仍恶意转租，其损失由其自行承担。我方为了不遗漏当事人，将个人和公司一并起诉。一审程序合法，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人刘大伟、赣州市源通群星科技有限公司未提交书面答辩意见。
上诉人张海平、何虞、天弘公司在二审期间提供了以下证据：1、2001年1月12日、2008年11月12日与市电影公司的租赁合同各一份；2、2007年9月20日、2009年1月28日张海平与案外人的租赁合同书各一份；3、2009年12月30日市电影公司的证明一份，赣房权证字第S001830**号房产证复印件一份［上面注明“仅供办理（奥力美）营业执照使用”］，以上证据欲证明被上诉人市电影公司所谓的转租这种经营一直是存在的，以前也是这种模式。被上诉人市电影公司质证认为，上诉人张海平2001、2008年与我方签订的租赁合同已经解约了，所以与本案没有关联性；对上诉人张海平2007年、2009年与案外人签订租赁合同的“三性”均持异议，合同的承租当事人是否存在也不清楚，这二份合同也已经到期了，与本案没有关联性；我方出具的证明是2009年开具的，与本案没有关联性，房产证是真实的，上面也注明“仅供办理（奥力美）营业执照使用”，不能挪作他用，与本案没有关联性。本院认为，上诉人张海平与被上诉人市电影公司于2010年8月8日签订房屋租赁合同书，上诉人张海平提交的上述证据均在2009年12月以前形成的，故对上述证据的关联性不予确认。
被上诉人市电影公司在二审期间提供2011年6月10日张海平与赣州市源通群星科技电子有限公司的租赁合同书一份，欲证明上诉人违反合同约定，将写字楼进行转租。上诉人张海平、何虞、天弘公司对被上诉人市电影公司提交的证据不予质证。本院认为，一审法院已查明2011年6月11日上诉人张海平与被上诉人赣州市源通群星科技电子有限公司签订租赁合同的事实，赣州市源通群星科技电子有限公司在该合同上签字盖印确认“情况属实”，上诉人对该租赁合同不予质证，本院要求其在一定期限内提交书面质证意见，但上诉人至今未能提交，应视其对该证据无异议，故本院对该证据予以确认。
二审查明，2010年8月8日，被上诉人市电影公司与上诉人张海平签订房屋租赁的《合同书》。该合同第六条约定：“一、乙方（即张海平）不得随意改变、损坏写字楼内部结构与设施，若装修时需改变，必须先征得甲方（即市电影公司）书面同意，改造的费用由乙方自负。若合同终止或解除时，乙方应恢复原写字楼结构或向甲方交纳恢复写字楼工程所需费用。二、在合同终止、解除时，乙方在写字楼的整体装修固定部分归甲方所有（可移动装修设施除外）。三�影院写字楼三楼屋顶面隔热处理与改造装修，必须征得规划设计部门认可后，以书面的形式递交甲方，经甲方书面同意后方可施工，否则，所产生的后果与经济责任一概由乙方负责”。2011年6月10日，上诉人张海平将案涉的二楼4、5、6、7、8号写字间转租给被上诉人赣州市源通群星科技电子有限公司，租赁期限2011年5月26日至2014年5月25日，为期叁年。
另查明，2011年11月16日，上诉人天弘公司成立，上诉人何虞是该公司股东之一。同日，上诉人天弘公司办理了工商注册登记和营业执照，营业执照上注明天弘公司的住所地为赣州市章贡区章江新区长征大道19号文馨苑904室。2011年12月15日，上诉人张海平、何虞签订了《租赁合同书》，该合同第一条“租赁地点及期限”约定：“1、出租方（即张海平）同意将南河路13号三楼写字楼内整层写字间（详见平面图）租赁给承租方（�何虞）使用，内部设施详见清单（附后），使用用途办公。2、租赁期自2012年2月1日至2015年2月2日止，为期叁年”。目前，上诉人天弘公司在上诉人何虞租用的上述三楼写字楼办公。被上诉人市电影公司曾多次向上诉人张海平催收拖欠的租金、电费，其中，2011年12月16日，被上诉人市电影公司向上诉人张海平催收逾期租金、电费近2万元（不含滞纳金）。
二审认定的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人张海平与被上诉人市电影公司2010年8月8日的房屋租赁《合同书》，明确了租赁期限、租赁范围和租金标准及支付方式等，上诉人张海平从2010年8月以来以支付租金的方式，实际占有、使用了被上诉人市电影公司的二楼写字楼（部分）、三楼写字楼。因此，上诉人张海平与被上诉�市电影公司2010年8月8日签订的《合同书》是租赁合同。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，除每日千分之二的滞纳金计算标准较高外，其余合同条款均合法有效。上诉人张海平在承租期间，于2011年12月15日将三楼写字楼整层转租给上诉人何虞使用。上诉人张海平的该转租行为，未征得出租人市电影公司的同意，违反了双方《合同书》第十一条的约定，即：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回写字楼，且甲方有权不予补偿乙方的装修等费用，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自转租写字楼的；2、擅自拆改写字楼结构或改变写字楼用途的；……”。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承�人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，被上诉人市电影公司以上诉人张海平擅自转租为由行使合同解除权，具有事实和法律依据，本院予以支持。此外，被上诉人市电影公司曾多次向上诉人张海平催收拖欠的租金、电费等，其中，2011年12月16日，被上诉人市电影公司向上诉人张海平催收逾期租金、电费近2万元。上诉人张海平在承租期间，未能按约支付租金、电费，亦与《合同书》约定不符，构成违约。上诉人张海平不是天弘公司的股东，其并未向上诉人何虞或者天弘公司投资，也未在本案诉讼中提供上诉人之间的合伙投资协议等证据。上诉人关于上诉人之间签订的租赁合同是为了工商登记，并不是转租，而是上诉人之间的商业合作关系的说法，缺乏事实依据，本院不予采信。
被上诉人市电影公司与上诉人张海平的2010年8�8日《合同书》第六条约定：“一、乙方不得随意改变、损坏写字楼内部结构与设施，若装修时需改变，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。若合同终止或解除时，乙方应恢复原写字楼结构或向甲方交纳恢复写字楼工程所需费用。二、在合同终止、解除时，乙方在写字楼的整体装修固定部分归甲方所有（可移动装修设施除外）”。依照上述约定，被上诉人市电影公司依法解除合同后，被上诉人市电影公司也不应承担上诉人张海平的装修损失。此外，本案中，上诉人张海平并未提供其近三年来投资装修写字楼的证据。至于合同解除后次承租人是否存在经济损失，属于另一个法律关系，宜另案处理。被上诉人市电影公司一审期间为了证明上诉人私自拆改墙体、隔热层等，提供了数张照片予以证实。对于被上诉人市电影公司不但起诉公司还起诉个人是否妥�的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。被上诉人市电影公司将次承租人列为本案诉讼当事人，符合上述司法解释的精神。因此，上诉人认为原审判决程序不合法的理由不能成立。原租赁合同解除后，写字楼的租赁权收归被上诉人市电影公司行使，上诉人张海平不再是承租人，丧失了写字楼的租赁权。上诉人张海平不能继续向次承租人履行交付写字楼的义务，上诉人何虞、被上诉人赣州市源通群星科技电子有限公司无权继续占有使用的二、三楼写字楼，写字楼应当交还给房屋产权人的被上诉人市电影公司。上诉人天弘公司现实际使用上诉人何虞租用的三楼写字楼办公，也有腾房交还三楼写字楼的协助义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以行使解除权解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院应予支持”。该司法解释的精神表明，对于未经出租人同意的转租行为，出租人可以主张解除房屋租赁合同或者主张房屋转租合同无效。由此可知，对于承租人未经出租人同意的转租行为，出租人可以有选择性的诉讼。因为，出租人仅主张房屋转租合同无效，则租赁合同可以继续履行，出租人继续将房屋租赁物提供给承租人使用。出租人主张解除房屋租赁合同，则承租人及次承租人不能继续使用房屋租赁�。由此分析，出租人主张解除房屋租赁合同与主张房屋转租合同无效的法律后果存在区别，出租人只能选择性表达自己的诉求。本案中，被上诉人市电影公司的诉讼目的是要收回写字楼的租赁权，上诉人张海平与上诉人何虞、上诉人张海平与被上诉人刘大伟之间的转租合同是否无效，对被上诉人市电影公司收回写字楼并无影响。因此，根据上述司法解释的精神，本院对被上诉人市电影公司要求确认转租合同无效的主张不予支持，对一审判决第二、第三项予以调整。
综上所述，上诉人张海平擅自将写字楼转租给上诉人何虞，违反其与被上诉人市电影公司的合同约定，被上诉人市电影公司依约解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。租赁合同的押金是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应当将押金返还给承租人。上诉人张海平至今仍拖欠被上诉人市电影公司2013年1月以来的租金、电费等，根据公平合理原则，为减少当事人的诉累，故本案二审判决宜撤销一审判决第五项即“原告赣州市电影公司在租赁房屋交还后向被告张海平返还押金12000元”。被上诉人市电影公司的诉讼请求并不涉及租金的支付，本案对租金给付不予处理。在租赁合同解除或者承租人腾房前，上诉人张海平仍然会发生房屋的租金或者使用费等费用，当租赁合同的押金不足以折抵房屋的租金或者使用费等费用时，被上诉人市电影公司可以另行主张。针对上诉人张海平拖欠租金、电费等行为，被上诉人市电影公司对采取了断电、张贴封条、强行上锁等维权措施，该做法欠妥。被上诉人市电影公司没有完全按照逾期时间主张上诉人张海平拖欠租金的违约金或滞纳金，在一定程度上弥补了其过激行为所造成的影响。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但未考虑解除租赁合同与确认转租合同无效不能同时主张，被上诉人刘大伟没有承租二楼写字间，以及房屋租金在腾房期间继续发生等问题，部分处理欠妥，应予调整。被上诉人市电影公司的部分诉讼请求未获得支持，应按比例承担本案一审的诉讼费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1215号民事判决第一项、第四项、第六项。
二、变更赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1215号民事判决第二项为：上诉人何虞和赣州市天弘投资咨询有限公司于本判决生效后三个月内将租赁的三楼写字楼交还给被上诉人赣州市电影公司。
三、变更赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1215号民事判决第三项为：被上诉人赣州市源通群星科技电子有限公司于本判决生效后三个月内将租赁的二楼写字楼4、5、6、7、8号写字间交还给被上诉人赣州市电影公司。
四、撤销赣州市章贡区人民法院（2012）章民一初字第1215号民事判决第五项。
一审案件受理费340元，二审案件受理费340元，合计680元，由上诉人张海平负担430元，上诉人何虞、赣州市天弘投资咨询有限公司负担80元，被上诉人赣州市电影公司负担170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年六月二十一日
书 记 员 王佳