湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初772号
原告袁跃明，男，1970年11月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。
被告贺建兵，男，1964年4月3日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被告贺敏，男，1987年5月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被告刘鑫洋（曾用名刘美玲），女，1989年3月16日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
原告袁跃明与被告贺建兵、贺敏、刘鑫洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告袁跃明及委托代理人江中、被告贺建兵、刘鑫洋到庭参加了诉讼，被告贺敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月20日原告与被告贺建兵签订《鸿美大酒店装饰工程合同书》，合同约定：1、由原告承包装修鸿美一、二楼装修工程；2、承包方式为包工及辅料（木工、泥工、涂料、玻璃）；合同还对工程单价、施工工期、付款方式等进行了约定。合同签订当日原告即带人进场施工，2012年7月29日鸿美开始试营业，工程完工后原告与被告贺建兵及其聘请的施工员魏里安进行了结算，经结算工程总价款为1329666.24元。2013年5月10日原告与被告贺建兵签订《鸿富大酒店装饰工程合同书》，合同约定：1、由原告负责富豪山庄鸿富大酒店二楼的装修工程；2、承包方式为包工及辅料（木工、泥工、涂料、玻璃）；合同还对工程单价、施工工期、付款方式等进行了约定。合同签订后原告组织人员进场施工，工程在2013年8月30日完工，完工后原告与被告贺建兵及其聘请的施工员魏里安进行了工程结算，工程总价款为686075.28元。上述两项工程完工后，被告贺建兵陆续支付了部分的工程款，至2015年6月19日被告贺建兵尚欠原告工程款501077元，因此时被告贺建兵无力支付剩余工程款，同日原告与被告贺建兵及其儿子贺敏达成《房屋及车库买卖合同》，合同约定：1、由乙方（即原告）受让甲方（即被告贺敏）名下的房屋一套及该小区地下车库；2、该房屋售价总金额为721533元，车库价款为85000元；3、该房屋甲方已交首付款221533元和银行按揭款240301元及相关税费36740元，合计甲方已支付498574元，尚应交银行按揭款360855元。因甲方尚应支付乙方装修工程款501077元，甲方同意乙方以所欠乙方工程款作为房屋及车库价款，甲方所欠银行按揭款由乙方继续向银行缴纳。合同还对其他事项进行约定。合同签订后原告自2015年7月9日至2016年2月9日共向银行缴纳了按揭款44393元。但因被告贺敏及被告刘鑫洋在外欠付债务，2015年12月3日，宁乡县人民法院作出（2015）宁民初字第05215-1号民事裁定书，裁定查封了《房屋及车库买卖合同》所涉及的房产，随后原告对查封裁定提出复议，2016年1月18日宁乡县人民法院作出（2015）宁民初字第05215-2号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，致使原告在《房屋及车库买卖合同》中的合同目的已无法实现。另，被告贺敏及被告刘鑫洋系夫妻关系，原宁乡县玉潭镇鸿美海鲜酒楼及宁乡县玉潭镇鸿富大酒店的经营者为被告贺敏。原告认为，原告依约完成相应的装修工程后，依法应获得相应的工程款，原告与被告贺建兵及被告贺敏达成《房屋及车库买卖合同》，约定由原告使用501077元抵扣房款受让被告贺敏名下的房屋一套及该小区地下车库，系双方的真实意思表示，但因被告贺敏的原因致使该套房屋被法院查封，原告的合同目的不能实现，因此原告请求判令解除原告与被告贺敏、贺建兵于2015年6月19日签订的《房屋及车库买卖合同》，并要求三被告立即支付原告装修工程款501077元及偿还原告代为偿还的银行贷款44393元，均于法有据，应当得到法院支持。现特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告贺敏、贺建兵于2015年6月19日签订的《房屋及车库买卖合同》；2、三被告支付原告装修工程款501077元；3、三被告支付原告代为偿还的银行贷款44393元；4、三被告承担本案诉讼费用。
开庭前，原告将本案诉讼请求变更为：1、解除原告与被告贺敏、贺建兵于2015年6月19日签订的《房屋及车库买卖合同》中房屋买卖部分；2、三被告支付原告装修工程款416077元；3、三被告支付原告代为偿还的银行贷款44596.58元；4、三被告以欠付的工程款及原告代偿的银行贷款为本金，按照年息6%向原告赔偿损失（损失自2015年6月19日计算至三被告偿还工程款及原告代偿的银行贷款之日止）；5、三被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告自愿放弃要求被告支付代偿款44596.58元的利息部分。诉讼过程中，原告袁跃明自愿放弃要求被告刘鑫洋承担责任的诉讼请求。
被告贺建兵辩称，鸿美酒店与鸿富酒店都是个体工商户，登记在贺敏名下。鸿美酒店与鸿富酒店的登记所有人是贺敏，但是管理是答辩人在管理，鸿美酒店与鸿富酒店是答辩人在实际经营。鸿美大酒店装饰工程合同书是答辩人签的名，鸿富大酒店装饰工程合同书是后面答辩人补签的名。第一个鸿美酒店的结算首先是答辩人老表魏里安签的字，后面答辩人再补签的，数字没有错。第二个鸿富酒店的结算也是答辩人老表魏里安签的字，后面答辩人再补签的，数字也没有错。鸿美酒店的装修工程款已全部结清，现在只是说鸿富酒店的最终结算金额为698000元。结算单是2015年年底补的，鸿富酒店的工程结算款在2014年11月23日已结算清楚，当时是答辩人签的字，这个工程结算款在2015年6月19日用贺敏的房屋进行了抵债，所以结算时间与房屋买卖合同是同一天。当时房屋抵账的时候是算答辩人的债务，只是拿的贺敏的房屋，贺敏是自愿的。
被告刘鑫洋辩称，答辩人没有经手装修事宜，不应承担责任。答辩人在鸿美酒店工作时，鸿美酒店的工程款已全部付清。答辩人与贺敏是2012年8月24日结婚的，2016年4月份离婚的，在离婚之前已经分居。答辩人与贺敏结婚后没有参与过鸿富酒店的经营，也不清楚是贺敏还是贺建兵的，答辩人只知道鸿美酒店是贺敏的。当时鸿富酒店装修的时候答辩人也没有参与过，当时装修结算的时候答辩人也没有参与。绿地房屋买房的时候是贺敏婚前个人财产，答辩人不是房屋的所有人。《房屋与车库的买卖合同》答辩人知道这个事情，贺敏跟答辩人说过，但是答辩人没有参与这个合同。
被告贺敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面证据和书面答辩意见。
原告为了支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、原、被告身份信息材料，拟证明原、被告诉讼主体资格；
证据2、结婚登记审查材料，拟证明被告贺敏与刘鑫洋原系夫妻关系；
证据3、鸿美大酒店装饰工程合同书，拟证明2012年2月20日原告与被告贺建兵就该酒店装修事宜达成协议的事实；
证据4、鸿美海鲜大酒店室内装饰工程结算表，拟证明原告与被告贺建兵所请施工人员魏里安就鸿美海鲜大酒店室内装饰工程达成结算协议的事实；
证据5、鸿富大酒店装饰工程合同书，证明2013年5月10日原告与被告贺建兵就鸿富大酒店装修事宜达成协议的事实；
证据6、鸿富大酒店室内装饰工程结算表，拟证明原告与被告贺建兵及所请施工员魏里安就鸿富大酒店室内装饰工程达成结算协议的事实；
证据7、宁乡县玉潭镇鸿美海鲜酒楼及宁乡县玉潭镇鸿富大酒店个体户信息，拟证明酒店经营者均系被告贺敏及两个个体工商户现均已注销的事实；
证据8、房屋及车库买卖合同，拟证明2015年6月19日原告与被告贺敏达成房屋及车库买卖协议，协议约定使用被告尚欠501077元工程款抵扣房款的事实；
证据9、中国银行流水及申请报告，拟证明截至2016年4月7日，原告已代被告贺敏偿还房屋按揭款44596.58元的事实；
证据10、（2015）宁民初字第05215-1号民事裁定书，拟证明2015年12月3日原告使用工程款抵扣房款购买的被告贺敏名下房屋被宁乡县人民法院查封；
证据11、（2015）宁民初字第05215-2号民事裁定书，拟证明原告对宁乡县人民法院查封裁定提出异议，异议被法院裁定驳回的事实。
被告贺建兵对原告提交的证据的质证意见为，所有证据都是真实的。证据2贺敏与刘鑫洋已经离婚了。《房屋及车库买卖合同》我没有签字，是原告说要与杨春的案子打官司要我补签的字，说要证明房子已经抵押给了原告。现在房屋不能过户，不是被告方的原因，是原告的原因，贺敏已经告知，要原告尽快过户。房屋从2015年6月份成交到2015年12月份被法院查封，中间有6个月的时间，其中10月份贺敏还有短信提醒，原告仍然没有办理过户手续。当时原告告诉我房屋已经搞好了，要贺敏回来办理手续，在贺敏准备协助办理手续时房屋已经查封了。另原告曾在鸿美超市财务室借支20000元，应在501077元中抵扣。
被告刘鑫洋对原告提交的证据的质证意见为，结婚事实属实，房屋及车库买卖合同真实性无异议，其余事实不清楚。
被告贺建兵为了支持其抗辩主张，向本院提交了鸿富大酒店二楼装饰结算单一张，拟证明鸿富大酒店的工程款已经全部结清，其中支付了部分现金，剩余部分用房屋进行了抵账。
原告对被告贺建兵的结算单的质证意见为，对其真实性无异议，对证明目的有异议，其中有501077元工程款是用被告贺敏的房屋进行抵扣，现因被告贺敏的第三方的债务没有结清，房屋被法院查封无法过户，合同目的不能实现，现在房屋不能抵扣了。
被告刘鑫洋为了支持其抗辩主张，向本院提交了离婚证一份，拟证明被告贺敏与刘鑫洋于2016年4月8日登记离婚的事实。
原告对被告刘鑫洋的离婚证的质证意见为，对离婚的事实无异议。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1-10，被告贺建兵对其真实性无异议，只是对其证明目的有异议，认为所欠工程款已用被告贺敏房屋进行了抵扣，原告未按时办理过户手续导致房屋被法院查封，原因在于原告，被告支付工程款的义务已经履行，被告刘鑫洋房屋及车库买卖合同的真实性无异议，结合被告贺建兵提交的结算单，本院对上述证据均确认为能够证明案件事实的证据予以采信。对被告刘鑫洋提交的离婚证，原告无异议，本院予以采信。
根据采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
宁乡县玉潭镇鸿美海鲜酒楼于2012年11月27日注册成立，登记经营者为贺敏，宁乡县玉潭镇鸿富大酒店于2008年11月3日注册成立，登记经营者为贺敏。贺敏与贺建兵系父子关系。2012年2月20日，以被告贺建兵为甲方，原告袁跃明为乙方签订了《鸿美大酒店装饰工程合同书》，约定由原告袁跃明对鸿美大酒店的一、二楼木工、油漆、泥工、装饰工程等进行装修。装修完工后，经原告、被告贺建兵及其雇请的施工人员魏里安结算，鸿美酒店应付总工程款为1329666.24元。双方在庭审中一致认可，鸿美酒店的工程款已全部支付完毕。2013年5月10日，以被告贺建兵为甲方，原告袁跃明为乙方签订了《鸿富大酒店装饰工程合同书》，合同约定：工程地点：富豪山庄鸿富大酒店；工程项目：二楼木工、油漆、涂料、泥工、水电、消防；承包方式：包工及辅料（木工、泥工、涂料、玻璃。工程完工后，原告袁跃明与被告雇请的施工人员魏里安进行了结算，初步结算金额为686075.28元。2014年11月23日至11月24日，原告袁跃明与被告贺建兵就鸿富大酒店二楼装饰形成总结算，结算总价为698000元，已付120839元，余款577161元。被告贺建兵作为甲方签名，原告袁跃明作为乙方签名确认。
2015年6月19日，经原告袁跃明与被告贺敏协商一致，双方同意将登记在贺敏名下的位于宁乡县房屋及该小区地下车库抵扣应支付的工程款501077元。同日，甲方贺敏与乙方袁跃明签订《房屋及车库买卖合同》，协议第一条约定了房屋及车库的基本情况，协议第三条确认房屋售价总金额为721533元，车库价款为85000元。协议第四条约定：1、该房屋甲方已交首付款221533元和银行按揭款240301元及相关税费36740元，合计甲方已支付498574元，尚应交银行按揭款360855元。因甲方尚应支付乙方装修工程款501077元，甲方同意乙方以甲方所欠乙方工程款作为房屋及车库价款，甲方所欠银行按揭款由乙方继续向银行缴纳。2、房屋加车位已付合计583574元，工程款为501077元，房屋车位折扣45000元。袁跃明应付30000元给贺敏，在过户之前付清。第五条约定甲方应于本合同生效之日将该房屋付给乙方。合同第六条约定，自本合同订立之日，乙方应按期及时缴纳银行按揭款，不得影响甲方银行征信。物业费由乙方负责。合同第七条约定，甲方应在乙方完全支付房屋价款后立即配合乙方办理房屋过户手续。在办理过户手续前不得将房屋另行出售给任何第三人，并不得在该房屋上设定任何形式的抵押。第八条约定，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记、过户手续，但办证的所有费用由乙方承担。合同第十一条约定，甲方有权签署并有能力履行本合同。同日，原告袁跃明在鸿富大酒店二楼装饰结算单上注明：鸿富鸿美工程款已全部付清。2015年7月9日开始，贺敏购房的剩余按揭款由原告袁跃明负责偿还，经核查，2015年7月9日至2016年2月9日，原告代为偿还的按揭款金额为44596.58元。
2015年12月3日，宁乡县人民法院就杨春与贺敏、刘鑫洋民间借贷纠纷一案，作出（2015）宁民初字第05215-1号民事裁定书，裁定查封贺敏名下的坐落于宁乡县房屋。本案原告于2015年12月24日向本院提出书面异议申请，请求撤销（2015）宁民初字第05215-1号民事裁定书，并依法解除房屋查封。本院以袁跃明未提供施工合同来证明欠付款项的来源，也没有提供其与贺敏双方签名的结算凭证，因此贺敏欠袁跃明的款项无证据证实。同时，袁跃明未对房屋进行装修，未向物业服务公司交纳物业费用，表明袁跃明未实际占有该房屋为由，裁定驳回袁跃明的申请。原告认为，案涉房屋被查封，原告的合同目的无法实现，现车库已实际转让第三人，原告同意抵扣工程款85000元，对于《房屋及车库买卖合同》中的房屋部分，请求法院解除合同。
另查明，被告贺建兵陈述，宁乡县玉潭镇鸿富大酒店其系实际经营者。贺敏与刘鑫洋于2012年8月23日在宁乡县民政局登记结婚，于2016年4月8日办理了离婚登记手续。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告贺敏签订的《房屋及车库买卖合同》中的房屋部分是否符合法定的合同解除的情形；二、案涉的剩余部分工程款及原告代付的按揭款，被告方是否应承担偿还责任。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告贺敏协商一致，原告以鸿富大酒店装修工程款余款作为房屋及车位价款购买被告贺敏的房屋所有权及车位使用权，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同依法成立并生效。原告向被告贺敏交付价款，被告将房屋所有权及车位使用权转让给原告，双方的权利义务才告终结。合同未明确约定房屋过户的期限，现登记所有权人贺敏因涉及他人债务未清偿导致房屋被法院查封，无法过户，即便被告曾口头告知原告尽快过户，但导致房屋被查封的法律意义上的原因不在于原告，被告房屋被查封导致《房屋及车库买卖合同》无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案的情形符合“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现被告贺敏无法保障房屋过户，故原告的合同目的无法实现。在签订合同后，原告已将车位使用权转让给第三人，且同意按合同约定的价格85000元抵扣工程款，原告对车位的处分未损害被告贺敏的实体权益，为了维护交易安全，合同中关于车位的已实际履行的部分，原告方不要求解除，本院予以准许。对于原告要求解除《房屋及车库买卖合同》中房屋买卖部分，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于案涉的剩余部分工程款应由谁承担偿还责任的问题，本院认为，经原告及被告贺建兵、贺敏确认，签订《房屋及车库买卖合同》合同时尚应支付的工程款为501077元，在抵扣车位使用权转让款85000元，后尚余416077元应予支付。宁乡县玉潭镇鸿富大酒店登记的经营者为贺敏，在法律意义上其是所有权人，被告贺建兵系鸿富大酒店的实际经营者，故原鸿富大酒店应当认定为被告贺建兵与贺敏的家庭共有财产，故被告贺建兵与贺敏应当承担共同偿还责任。原告与被告贺敏于2015年6月19日即签订了《房屋及车库买卖合同》，应当视为工程款支付期限已满，现房屋无法过户，被告贺建兵、贺敏应自2015年6月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付原告的利息损失至款项实际支付之日止。针对原告袁跃明替被告贺敏代付的按揭款，因房屋现无法过户，房屋所有权仍属于贺敏，代付的按揭款产生的收益归贺敏享有，故代付的按揭款应由贺敏负责支付。原告自愿不要求被告支付按揭款的利息损失，本院予以准许。诉讼过程中，原告袁跃明自愿放弃要求被告刘鑫洋承担责任的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告袁跃明与被告贺敏于2015年6月19日签订的《房屋及车库买卖合同》中的房屋买卖部分；
二、被告贺建兵、贺敏在本判决生效之日起十五日内支付原告袁跃明装修工程款416077元并自2015年6月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告袁跃明支付逾期付款利息至款项实际清偿之日止；
三、被告贺敏在本判决生效之日起十五日内支付原告袁跃明代付的按揭款44596.58元；
如果被告贺建兵、贺敏未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告袁跃明的其他诉讼请求。
案件受理费9256元，由原告袁跃明负担1570元，被告贺建兵、贺敏共同负担7686元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 文 彬
人民陪审员 黄正思
人民陪审员 罗 芳
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 赵丽雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。