广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第590号
上诉人（原审原告）：彭少梅，女，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人：陈国华、董诚君，广东御福律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：清远市卓越弘建置业投资有限公司。住所地：佛冈县。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：韦润明、余松蔚，该公司职员。
上诉人彭少梅因与上诉人清远市卓越弘建置业投资有限公司（以下简称卓越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服佛冈县人民法院（2013）清佛法民二初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年5月28日，彭少梅与卓越公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：QQC201105280003）一份，合同约定：彭少梅购买卓越公司位于佛冈县水头镇碧桂园清泉城云泉谷×街×号，建筑面积222.55平方米，单价为每平方米8939.96元，总价款为1989589元；付款方式：分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即795836元，买受人必须在2011年6月28日前付该商品房总房价款的60%给出卖人，即1193753元；买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限：商品房经验收合格后出卖人应当于2012年12月30日前交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；……等作出具体的约定。并于同日签订《补充协议书》，协议书约定：……第五条关于商品房交接……（二）《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心，并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。……。
商品房合同签约当日，彭少梅支付预售定金50000元和支付购房款745836元，并支付住房维修基金5563.75元、契税59687.67元、预告登记费80元，2011年6月28日彭少梅支付购房款1193753元。上述商品房于2012年6月19日竣工验收备案，同年6月29日卓越公司以挂号信的形式通知彭少梅收楼。2013年5月15日因下雨造成挡土墙坍塌，泥水进入房屋。2013年7月7日彭少梅以房屋质量问题申请将上述商品房退回卓越公司，并向佛冈县房管所申请注销于2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》，2013年7月8日卓越公司出具同意意见并盖章。卓越公司于2013年8月15日退回购房款1989589元给彭少梅。今年9月彭少梅认为卓越公司构成违约而诉至原审法院，请求：1、判决确认彭少梅与卓越公司于2013年7月7日解除了双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决卓越公司支付彭少梅违约金397917.8元；3、判决卓越公司支付彭少梅已付购房款的利息273765.27元；4、判决卓越公司返还彭少梅住房维修基金、契税、预售登记费等税费合计66051.42元及其利息（该利息自2011年5月28日起计算至起诉之日止为9504.34元，之后的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至卓越公司付清款项之日止）；5、本案受理费由卓越公司负担。原审庭审中，彭少梅将第二、三项请求变更为：判决卓越公司支付彭少梅违约金355894.85元。
原审法院认为：1、本案为商品房预售合同纠纷。2、彭少梅与卓越公司于2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题卓越公司办理了碧桂园＊清泉城3区商品房预售许可证的手续，其与彭少梅签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且合同没有违反法律、法规的规定，该合同是有效合同，应受法律保护。3、卓越公司在履行合同中是否存在违约的问题原、卓越公司对双方于2013年7月7日解除2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》和卓越公司退回购房款1989589元给彭少梅无异议，原审法院予以确认，因此彭少梅请求确认彭少梅与卓越公司于2013年7月7日解除了双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。卓越公司的商品房经有关部门验收合格，有房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表予以证明，原审法院予以确认。卓越公司以挂号信的形式通知彭少梅收楼和《补充协议书》第五条关于商品房交接的约定，说明卓越公司履行了合同的义务通知彭少梅收楼，因此彭少梅认为没有履行通知收楼义务，存在逾期交付房屋的行为属违约和商品房存在质量问题，请求卓越公司支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于挡土墙被冲塌，泥水进入房屋，该问题属另一法律关系，本案不作处理。4、彭少梅请求卓越公司返还住房维修基金、契税、预售登记费是否应计算利息的问题彭少梅提供证据证明住房维修基金、契税、预售登记费是由卓越公司收取，但卓越公司未能提供证据证明其已将住房维修基金、契税、预售登记费转交有关部门，因此彭少梅请求卓越公司返还住房维修基金、契税、预售登记费65331.42元及利息的请求，原审法院予以支持；至于彭少梅要求计算利息，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认彭少梅与卓越公司清远市卓越弘建置业投资有限公司于2013年7月7日解除双方于2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》。二、卓越公司清远市卓越弘建置业投资有限公司于本判决生效后五日内返还彭少梅住房维修基金、契税、预售登记费等税费合计65331.42元给彭少梅。三、驳回彭少梅的其他诉讼请求。本案受理费10712元，由彭少梅负担9685元；由卓越公司清远市卓越弘建置业投资有限公司负担1027元。
彭少梅和卓越公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
彭少梅上诉请求：撤销原审判决书，依以改判；一、二审诉讼费用由卓越公司承担。主要事实和理由：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。第一，根据诚实信用原则，卓越公司负有交付经验收合格的附属构筑物（挡土墙）的义务。但是，卓越公司没有交付，违反了法定的附随义务。根据建设部2001年7月颁布的《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第2.0.1条的规定：“建筑工程：为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程实体”。根据前述关于建筑工程的法定术语，涉案挡土墙属于附属构筑物，彭少梅的购买的商品房的附属构筑物。卓越公司依据《商品房买卖合同》的约定，交付涉案房屋时，有义务交付涉案附属构筑物即挡土墙。但是卓越公司没有交付合格的挡土墙。根据目测，该挡土墙与涉案房屋仅相距一米多左右，根据照片显示：挡土墙的坡高差达10米以上，没有做硬底化或锚杆处理，容易坍塌，对彭少梅的居住及使用带来严重的安全隐患。彭少梅为此多次以书面和口头的形式要求卓越公司进行整改。但卓越公司直没有进行整改，以致2013年5月15日该挡土墙因雨水冲刷坍塌，并导致涉案房屋的花园，特别是房屋内部，积土达到1米以，严重影响了彭少梅的居住安全。至原审普通程序庭审之日止，涉案房屋及该挡土墙仍末修复。经彭少梅多次催告，卓越公司在合理期间仍拒绝整改，并在挡土墙坍塌后在合理期限内仍未修复，彭少梅购买涉案房屋用以安居的目的无法实现。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中，没有列入挡上墙条款，根据《合同法》第六十条关于的规定，根据诚实信用原则，卓越公司交付的房屋，其目的是适合彭少梅居住，挡土墙的建设优劣，是否经验收合格，直接关联或影响彭少梅的购房目的的实现，因此，根据前述合同法的规定，卓越公司负有交付经验收合格的附属构筑物（挡土墙）的法定附随义务。故此，原审判决认为挡土墙被冲塌，泥水进入房尾，属另一法律关系，不作处理，是错误的。涉案的挡土墙被冲塌，泥水进入房屋，证明涉案房屋存在严重的安全隐患，不符合居住使用的条件，彭少梅购买涉案房屋用以安居的目的无法实现。基于卓越公司没有交付合格附属构筑物（挡土墙），卓越公司无法将适宜居住的房屋交付给彭少梅，存在根本违约。根据《合同法》第九十四条规定，彭少梅可以据此解除合同，并要求卓越公司承担迟延交付房屋的违约责任。第二，涉案的挡土墙，是彭少梅购买的房屋的附属建筑物，依法应当取得规划许可、施工许可并进行竣工验收备案手续。涉案挡土墙未经验收合格，涉案房屋依法禁止交付。卓越公司提交的2012年6月19日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》无效。另一方面，卓越公司提交的该备案表并未将涉案挡土墙列入验收范围。第三，卓越公司未在指定的期限内提供或补充涉案房屋附属构筑物（挡土墙）设计、施工和验收资料，应当承担相应的民事责任。本案转为普通程序后，进行了第二次开庭调查，在庭审中，法庭根据庭审调查的情况，指令卓越公司在7日内提交涉案房屋附属构筑物（挡土墙）的报建、施工和验收资料，但是卓越公司没有提供，因此，可以断定卓越公司无法提供，其违法施工建设的涉案挡土墙属于违章建筑。因此，卓越公司应当承担相应的民事责任，彭少梅的诉讼请求依法成立。综上，涉案挡土墙是彭少梅购买的涉案房屋的附属构筑物，两者不可分割，按照诚实信用原则，并依据合同法有关规定，卓越公司应当交付经验收合格的挡土墙给彭少梅使用，但是卓越公司没有交付，违反了双方订立合同的根本目的，应当承担违约责任，依据《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，按累积已付款的20％支付违约金，即1989589×20%=397917.8元。（二）卓越公司应当支付彭少梅已付的住房维修基金、契税、顶告登记费等税费的利息。基于卓越公司的违约行为，彭少梅与卓越公司在20l3年7月7日解除了双方签订的《商品房买卖合同》。故此，卓越公司除应当将已收取的税费返还给彭少梅外，还应当自20I1年5月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向彭少梅支付相应的利息，该利息计算至卓越公司付清之日止。
卓越公司上诉请求：撤销原审判决第二项判决，依法改判；一、二审诉讼费用由彭少梅承担。主要事实与理由：原审第二项判决，认定事实不清，应予改判。彭少梅将住房维修基金、契税、预售登记费等税费合计65331.42元交给卓越公司后，因卓越公司只是代收代缴，已将相关费用转交给相关政府部门，而相关部门未将相关收款凭据交予卓越公司，卓越公司在开庭时已作了说明，并表示同意配合彭少梅办理申请退款手续，彭少梅在开庭时亦同意作此处理，法官表示该问题可由双方当事人协商处理，因此对该事实没有进行实质审判。因此，一审法官若认为该事实需实质审查，在卓越公司说明没有从相关政府部门取得收款凭据的情况下，其亦应在庭后依职权进行调查，以查明事实，公正适用法律。《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。因此，按法律规定，房屋交易契税在购房合同解除后应退回给购房人，所以，彭少梅已将相关费用转交给政府部门的事实，对卓越公司和彭少梅的利益有重大影响，恳请二审法院在二审审理时，查明此一基本事实，维护卓越公司的合法权益。
针对彭少梅的上诉，卓越公司口头答辩称：1、卓越公司已经通知彭少梅收楼，已经履行通知收房义务。2、涉案商品房已经取得竣工验收备案表，符合交房标准。3、挡土墙不是涉案商品房的附属建筑物。该挡土墙具有独立结构，权属属于卓越公司，并不是涉案商铺房交付的义务。该挡土墙经过规划、验收合格，2013年5月发生坍塌，是由于遇上特大暴雨。4、关于契税、房屋维修基金、预售登记费，卓越公司向原审法官在原审庭审时已对此作了说明，该费用已转交给政府相关部门，若要退费，卓越公司可以配合彭少梅处理，该事实在庭审过程中也得到彭少梅的同意。
针对卓越公司的上诉，彭少梅答辩称：原审判决卓越公司返还彭少梅住房维修基金、契税、预售登记费等费用是正确的，根据彭少梅在原审提交的收据，可以显示彭少梅已经将上述费用交付给了卓越公司，而卓越公司也没有提交将上述费用提交给政府相关部门的证明，因此，卓越公司应将上述费用返还给彭少梅，并且支付上述费用的利息。原审判决卓越公司返还上述费用，但对于利息部分没有支持，不合理。
二审期间，彭少梅没有提交新的证据，卓越公司提交住房维修基金专用卡、契税完税证、房屋所有权登记费发票等三份证据，拟证明已将住房维修基金、契税和预售登记费交纳给相关部门。并表示，这些证据原审时相关部门还未能出具凭证，是在原审判决后才拿到的。彭少梅质证称：对这些证据的真实性无异议，但与彭少梅请求没有关联性。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，卓越公司收取彭少梅支付的住房维修基金5563.75元、契税59687.67元、预告登记费80元等税费后，根据彭少梅的委托将上述费用转交给银行、房管和税务等单位，并取得以彭少梅为缴款人住房维修基金专用卡、契税完税证、房屋所有权登记费发票等凭据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕彭少梅、卓越公司上诉请求的范围进行审理。
关于卓越公司在挡土墙方面是否存在逾期交房的问题。本案中，因彭少梅所购的商品房位于土坡旁，涉案挡土墙的修建主要起到保护作用，属于商品房的配套设施。在合同约定的交楼期限届满之前，涉案商品房经当地建设部门同意办理了竣工验收备案，达到合同约定的交楼条件，卓越公司也及时通知了彭少梅收楼，履行了交楼义务。此后，虽然涉案挡土墙因雨水坍塌，但仅此不足以说明该挡土墙本身存在严重影响正常居住使用的质量问题，不能视为卓越公司未履行交付义务。据此，原审判决认定卓越公司不存在逾期交房并无不当，本院予以维持。
关于卓越公司收取的住房维修基金、契税和预售登记费应否返还的问题。此三项税费并非房价款的组成部分，而是由卓越公司根据彭少梅委托向有关单位代缴的。卓越公司收取此三项税费后，已以彭少梅的名义缴交有关单位。双方合同解除后，应由卓越公司协助彭少梅向有关单位申请退还，但卓越公司不承担返还责任。因此，彭少梅请求卓越公司返还住房维修基金、契税和预售登记费及其利息，本院不予支持。需要指出的是，二审系因卓越公司提出新的证据改判，原审判决在卓越公司未能证明已将该三项税费缴纳有关单位的情况下支持彭少梅相应诉请，不属错误裁判。
综上所述，彭少梅的上诉主张理由不成立，对其上诉请求本院不予支持；卓越公司的上诉主张理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定部分不清，实体处理部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持佛冈县人民法院（2013）清佛法民二初字第465号民事判决第一项；
二、撤销佛冈县人民法院（2013）清佛法民二初字第465号民事判决第二项、第三项；
三、驳回彭少梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费12145元，均由彭少梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 禹 莉
代理审判员 林士嵛
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。