江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1426号
上诉人（原审被告）蔡玉婷，女，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）杨耀宇，男，汉族。
委托代理人许威、周六八，江苏袁胜寒律师事务所律师。
原审被告张维，男，汉族，南京轩瑞广告传媒有限公司法定代表人。
上诉人蔡玉婷因与被上诉人杨耀宇、原审被告张维房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人蔡玉婷，被上诉人杨耀宇及其委托代理人周六八、原审被告张维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨耀宇原审诉称，2009年11月18日，杨耀宇与张维、蔡玉婷签订《协议》1份，约定：张维、蔡玉婷将位于南京市玄武区兴贤路8号某幢四单元308室的房屋转让给乙方，房屋转让款为355000元；张维、蔡玉婷须在取得房屋两证并能够办理过户手续的一个月内履行过户义务，如张维、蔡玉婷逾期办理，每天按房屋总价款万分之五向杨耀宇支付违约金。协议签订后，杨耀宇如约支付了355000元的购房款。在张维、蔡玉婷取得房屋两证并符合过户条件后，杨耀宇多次要求张维、蔡玉婷按合同约定履行过户义务，但张维、蔡玉婷故意刁难，以不配合过户为条件要求杨耀宇向其额外支付补偿费30000元，杨耀宇最终向张维支付了30000元。但张维、蔡玉婷仍以转让价格过低需要补偿为由多次拒绝履行义务，致使涉案房屋无法过户至杨耀宇名下。杨耀宇四年前即已装修并实际入住上述房屋，现张维、蔡玉婷一直拒绝办理过户手续，故杨耀宇诉至法院，请求判令张维、蔡玉婷协助杨耀宇办理涉案房屋所有权证及土地使用权证的过户手续，同时请求法院判令张维、蔡玉婷向杨耀宇支付逾期办理过户手续的违约金30383元（违约金的计算起始时间为2013年6月22日至2013年10月14日，自2013年10月15日起实际过户之日止的违约金按日万分之五计算）。
张维原审辩称，同意配合办理涉案房屋的过户手续，张维前期一直在协助杨耀宇办理过户手续，但不同意承担杨耀宇主张的违约金。
蔡玉婷原审辩称，蔡玉婷与张维已经离婚，前期的相关事宜均是由张维办理的，蔡玉婷现在没有房屋居住，故不同意办理涉案房屋的过户手续。
原审法院经审理，查明以下事实：
一、2009年11月18日，杨耀宇（乙方）与张维、蔡玉婷（甲方）签订《协议》1份，约定：甲方将南京市兴贤佳园近贤苑某幢4单元308室的房屋以355000元的价款转让给乙方；乙方先支付335000元的定金，尾款20000元待过户时支付，如果甲方违约，则按定金的双倍返还，如果乙方违约，则定金不退；甲方在涉案房屋符合过户条件一个月内配合乙方办理过户手续，办理过户所产生的费用由乙方承担，甲方每逾期一天按总房款的万分之五支付违约金。
二、2009年11月19日、2010年11月21日、2013年7月4日，杨耀宇分别向张维支付315000元、20000元、20000元，共计355000元的购房款。2013年8月8日、2013年8月15日、2013年8月20日，杨耀宇又分别向张维支付10000元、15000元、5000元，共计30000元购房补偿款。
三、张维、蔡玉婷于2008年5月21日取得涉案房屋的销售不动产统一发票，于2013年5月27日取得涉案房屋的所有证及国有土地使用权证。涉案房屋系拆迁安置的经济适用房。
原审审理中，杨耀宇申请撤回要求张维、蔡玉婷承担违约金的诉讼请求。
因双方意见分歧，致本案无法调解。
上述事实，有当事人陈述、协议、收条、说明、销售不动产统一发票、房屋所有权证、国有土地使用权证及庭审笔录等为证。
原审法院认为，杨耀宇与张维、蔡玉婷于2009年11月18日签订的关于购买涉案房屋的《协议》系双方当事人的真实意思表示，虽然签订协议时张维、蔡玉婷尚未取得涉案房屋的所有权证及土地使用权证，但该《协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行。根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。本案中，杨耀宇已按约支付了全部购房款，张维、蔡玉婷取得购买涉案房屋的销售发票已满5年，符合政府规定的允许上市交易的条件，故杨耀宇请求判令张维、蔡玉婷协助办理涉案房屋的所有权证及国有土地使用权证的过户手续，有事实和法律依据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：张维、蔡玉婷于判决生效之日起十五日内协助杨耀宇办理将坐落于南京市兴贤路8号某幢四单元308室房屋的所有权及土地使用权由权利人张维、蔡玉婷变更为权利人杨耀宇的变更登记手续，因办理上述变更登记手续所产生的相关税费由杨耀宇承担。一审案件受理费9938元，减半收取4969元，保全费5000元，合计9969元，由张维、蔡玉婷负担（此款杨耀宇已预交，张维、蔡玉婷于判决生效之日起十日内将此款支付给杨耀宇）。
蔡玉婷不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决适用法律错误。上诉人蔡玉婷名下没有第二套住房，因离婚目前在外租房居住，涉案房屋不符合相关房屋管理部门规定的过户条件，买卖合同无法履行，原审判决上诉人协助被上诉人办理过户手续是错误的。涉案房屋买卖行为是无效的，无效行为所确立的房屋买卖关系不受法律保护，应按照合同无效的法律规定处理。涉案房屋为经济适用房，房屋买卖行为发生于2009年，既违反了行政法规关于经济适用房一定期限内限制出售的强制性规定，也损害了国家利益和社会公共利益，依据合同法的相关规定，该买卖合同从成立时便是无效的，而无效的合同对双方不产生合同的法律约束力。根据目前南京市关于经济适用房上市的相关政策，蔡玉婷的房产情况不符合办理经济适用房过户的条件，涉案房屋不能办理过户手续，即涉案合同事实上不能履行，因此涉案买卖合同应属无效合同。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其上诉请求。
被上诉人杨耀宇答辩称，1、双方签订的协议真实有效，系双方真实意思表示。双方应当按照协议约定履行自己义务，被上诉人已经按照协议约定履行了支付房款的义务，蔡玉婷及张维应按照协议履行过户的义务。本案涉及的是拆迁安置的经济适用房，蔡玉婷、张维与杨耀宇签定协议时系夫妻关系，双方当时名下有多套房产，在与杨耀宇就本协议发生争议后，张维、蔡玉婷通过离婚将蔡玉婷名下房产转移。2、被上诉人认为根据相关法律规定，确认合同无效应当以法律和行政法规为依据，而上诉人提到的相关规定都是一般规范不属于法律和行政法规范畴，法院不应当据此认定协议无效。签订协议时，虽然张维、蔡玉婷取得涉案房屋销售发票未满五年，但该买卖协议依然具有合法效力，只是不产生物权转移的后果，故被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告张维述称，被上诉人说我方转移房产，没有任何证据予以证明。涉案房屋的房产证是经济适用房的房产证。杨耀宇把我作为被告告上法庭，不知道其目的是什么，其愿意承担把购房款返还给杨耀宇的责任。
双方当事人认可张维、蔡玉婷取得涉案房屋房产权证时间为2009年11月5日，对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，蔡玉婷陈述出售涉案房屋后，现住在其父母家中。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张维、蔡玉婷与杨耀宇签订的协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反经济适用房买卖相关规定，该协议合法有效。根据南京市的相关政策，经济适用房从取得购房发票之日起5年后可以上市交易。至本案起诉之时，张维、蔡玉婷取得购买涉案房屋的销售发票已满5年，杨耀宇已按约支付了全部购房款，张维、蔡玉婷也将涉案房屋交付杨耀宇实际居住，该情形已符合政府规定的允许上市交易的条件，故双方应按协议约定履行义务，杨耀宇要求张维、蔡玉婷协助其办理涉案房屋的过户手续，有事实和法律依据，应予以支持。上诉人蔡玉婷以自己无第二套住房以及协议无效为由，拒绝协助被上诉人杨耀宇办理涉案房屋过户手续的上诉请求，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9938元，由上诉人蔡玉婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 罗程允