云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终1748号
上诉人（原审被告）：李方举，男，汉族，1965年8月13日生，四川省南部县人，初中文化，工人，住曲靖市麒麟区。
被上诉人（原审原告）王小芬，女，汉族，1971年2月23日生，陆良县人，住陆良县。
原审被告：云南海业企业管理有限公司曲靖分公司，住址为云南省曲靖市滇东北商品交易中心B6-10号。
主要负责人：展云胜，该分公司总经理。
上诉人李方举因与被上诉人王小芬、原审被告云南海业企业管理有限公司曲靖分公司（以下简称海业曲靖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2017）云0302民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李方举上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：基于《房屋�托租赁与经营管理合同》，李方举的合同相对方是海业曲靖公司，而非王小芬，故王小芬在本案中主体不适格。《房屋委托租赁与经营管理合同》属于可撤销可变更的合同。一审否定录音证据错误。李方举已经给付海业曲靖公司2万元租金，一审判决导致李方举重复支付租金。原判决认定事实不清，适用法律错误。
王小芬向一审法院起诉请求：1.判令李方举和海业曲靖公司连带清偿2016年1月1日至2017年4月30日的租金共计50180元；2.判令海业曲靖公司支付逾期违约金15017.4元；3.判令李方举支付违约金6000元；4.李方举和海业曲靖公司承担本案的诉讼费；5.要求李方举交回商铺。
一审法院认定事实：王小芬与丈夫俞红发共同购买了坐落于曲靖市南××开发区××东北商品交易中心C14-2号商铺。2010年10月8日王小芬与海业曲靖公司签订《房屋委托租赁与经营管理�同》一份，约定：甲方（王小芬）将其购买的曲靖建材城一期C14-2号商铺委托乙方（海业曲靖公司）对外出租与经营管理；委托租赁期限为10年；用途仅作为商业之用对外出租；委托期间海业曲靖公司接受王小芬委托代表其对外签署出租合同，前两年租金按20元/㎡收取、第三年租金按25元/㎡收取，第四年到第十年的租金根据实际市场情况另行制定等内容。2013年年底王小芬、海业曲靖公司及李方举的妻子李传秀三方签订编号为C14-24《房屋租赁合同书》一份，约定：李传秀承租C14-2号商铺；租期三年，自2013年12月26日至2016年12月25日；租金标准：第一年租金33000元。第二至三年的租金，以第一年的租金为基数，每年上浮6％，即第二年租金为34980元，第三年租金为37079元；王小芬授权海业曲靖公司统一收取租金，王小芬不得自行收取租金；海业曲靖公司代王小芬收取的租金，扣除管理费、税费后，应在45天内结算并支付给王小芬，否则每超期一天，以应付租金为基数，海业曲靖公司向王小芬承担万分之三的逾期违约金；海业曲靖公司向王小芬每年按租金总金额的10%提起管理费；租赁期满未能续约，承租人李传秀应于期满后3日内将租赁物及配套设施以良好、适租的状态交还海业曲靖公司。承租人未按照约定期限交还的，每迟延一天，承租人向海业曲靖公司承担3000元的逾期交付违约金等内容。2014年12月6日，王小芬与海业曲靖公司签订《房屋委托租赁与经营管理合同补充协议书》，约定：2014年（2013年12月26日至2014年12月25日）及以后房屋租金以前三年的租金水平基数继续与现有经营户续签租赁合同。即2014年（2013年12月26日至2014年12月25日）的租金为33000元/年，从2015年至2016年递增6％；若当时当地（曲靖建材城及周边）市场情况发生重大�动，经50％以上商户或业主提议，可另行协商调整租金基数。租金支付时间：在市场管理公司收到租金、计提扣除管理费后7天内交兑业主。违约责任：若海业曲靖公司在管理过程中收取的租金，没有及时支付给王小芬，每超期一天，由海业曲靖公司向王小芬承担应付金额0.1％的逾期付款违约金。本补充协议有约定的，本补充协议具有优先适用的效力，没有约定的，按原合同执行。当天，李方举向王小芬和海业曲靖公司出具《承诺书》一份，载明：2016年的房租根据租赁合同约定于2016年1月1日前缴纳前半年的房租18540元，后半年的房租于2016年6月1日前缴纳房租18540元，本人将按时缴纳房租，否则每次自愿承担违约金3000元整。本人将严格遵守以上承诺，如有违反，无条件交回商铺给王小芬及承担违约金，所签合同视为无效。2017年1月20日，海业曲靖公司代为收取李方举交�的2016年租金20000元整，因双方对租金金额存在争议，现该租金在海业曲靖公司保管。另查明，海业曲靖公司于2017年3月15日收回该商铺。
一审法院认为，编号为C14-24的《房屋租赁合同书》、《承诺书》是王小芬、海业曲靖公司及李传秀、李方举协商一致后的真实意思表示，未违反法律的规定，属有效合同，各方均应严格遵守。李方举与李传秀系夫妻关系，二人为商铺的共同承租人，《房屋租赁合同书》对李方举亦具有约束力。海业曲靖公司已按约定将商铺交付给李方举使用，李方举应按约定支付租金。李方举应付2016年全年租金37080元。因海业曲靖公司于2017年3月15日收回该商铺，李方举自2015年12月26日至2017年3月15日应交租金为37080元+37080×（1+6％）÷12个月×3.5个月=48544元。李方举应付给海业曲靖公司管理费为48544元×10%=4854.40元，扣除已付20000元租金及海业曲靖公司的10%的管理费，李方举应支付给王小芬的租金为：48544元-4854.40元-20000元=23689.60元。海业曲靖公司收取被告李方举租金20000元，扣除10%的管理费，应转交王小芬租金18000元。海业曲靖公司辩解2016年租金变更为20000元的意见，因无有效证据证明与王小芬、李方举三方协商一致，故对该辩解意见不予采纳。王小芬委托海业曲靖公司收取房租，海业曲靖公司在扣除管理费后应向王小芬转交李方举支付的房租，故王小芬要求李方举和海业曲靖公司承担连带清偿责任的主张不成立，不予支持。李方举未按《承诺书》约定足额缴纳租金，其行为已属违约，故王小芬要求李方举支付违约金6000元的主张成立，予以支持。海业曲靖公司于2017年1月20日收取租金20000元后应按照《房屋委托租赁与经营管理合同补充协议书》第七条第5款的约定，在收到租金、计提扣除�理费后7天内交兑业主，否则每超期一天，则需承担应付金额0.1％的逾期付款违约金。截至2017年4月30日，海业曲靖公司应支付的逾期付款违约金为：（20000元-管理费2000元）×0.1％×92天=1656元。因海业曲靖公司已于2017年3月15日收回商铺，故王小芬要求李方举退还商铺的主张不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、第三百九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李方举支付王小芬下欠租金23689.60元，违约金6000元，合计：29689.60元；二、云南海业企业管理有限公司曲靖分公司支付王小芬租金18000元，违约金1656元，合计：19656元；三、驳回王小芬的其他诉讼请求。案件受理费1580元减半收取790�（王小芬已预交），由云南海业企业管理有限公司曲靖分公司承担350元、李方举承担440元。上述给付内容于判决生效后十日内履行完毕。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，王小芬与海业曲靖公司签订《房屋委托租赁与经营管理合同》及《补充协议书》，王小芬与海业曲靖公司之间成立委托合同，王小芬将所有的曲靖建材城C14-2号商铺委托给海业曲靖公司经营管理。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，王小芬、海业曲靖公司和李方举之妻李传秀签订《房屋租赁合同》，�定了租金标准等内容，同时李传秀向王小芬和曲靖建材城一期市场部出具《承诺书》，对租金支付时间及违约金作出承诺。承租人李方举方应当按照约定的期限支付租金，逾期支付的，应按约定支付违约金。李方举方在订立合同时知道王小芬与海业曲靖公司之间的委托代理关系，且王小芬在租赁合同中作为出租方签名，王小芬也是《承诺书》指向的对象之一，故王小芬作为原告起诉主体适格。李方举并非《房屋委托租赁与经营管理合同》的当事人，无请求变更或撤销该合同的权利。李方举所称的录音证据未提供原始载体，且是在与他人手机通话时未经同意录制，不能作为认定案件事实的依据。
综上，李方举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人李方举负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 瑛
审判员 谭永慧
审判员 丁 敏
二〇一七年十一月七日
书记员 杨海燕