北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民初字第09484号
原告刘存兰，女，1945年2月19日出生。
委托代理人赵常民，北京安迪律师事务所律师。
委托代理人武亚晖，北京安迪律师事务所律师。
被告北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号正仁大厦13层。
法定代表人高哲明，董事长。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人蔡诺，北京大成律师事务所律师。
第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。
法定代表人张玉方，董事长。
委托代理人张鹏，男，1982年3月31日出生。
原告刘存兰（以下简称原告）与被告北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）、第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵常民、武亚晖，兴隆公司之委托代理人舒子平、蔡诺，长兴公司之委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我于2005年1月18日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区某某路51号某某园小区16号楼706号房屋（以下简称涉案房屋），我依约支付了购房款，并入住该房屋至今。期间，我多次催促长兴公司办理房屋所有权证，长兴公司拖延至今未予办理。后我方知涉案房屋已被抵押、查封。我在购买涉案房屋时已经尽到了合理的注意义务，没有任何过错，合法拥有涉案房屋的所有权，任何人不得剥夺。兴隆公司与长兴公司的纠纷与我无关。故起诉请求：1、停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2、兴隆公司承担诉讼费用。
兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向我公司支付转让款及违约金，我公司申请执行其名下财产，原告提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、原告的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、原告未按法院通知提起诉讼，就其主张已经失权；四、法院查封涉案房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。
长兴公司述称：原告购买房屋是合理合法的，同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年1月18日，长兴公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的位于北京市丰台区某某路51号的某某园小区第3幢（即16号楼）7层706号房屋作为住宅，总金额653
490元整，一次性付款。
另，开票日期为2004年9月27日，加盖有长兴公司财务专用章的购房发票显示：经营项目房款，金额合计653618元，付款单位原为“张某”，后被划去，旁有手写“刘存兰”。原告称其系与案外人张美云、牛虎同时从长兴公司处购买房屋，长兴公司对房款有打折，故存在实际所交款项、发票记载金额、合同金额不一致的情形，并称其与牛虎的房款由案外人郭某一起支付给案外人甄某，为此，提供日期为2005年1月20日,收款人为甄某，金额为1060498.4元的存款凭条一张及郭某的证言对上述主张予以证明。另，加盖有长兴公司财务专用章的收据显示：2005年5月9日，原告向长兴公司交纳了代收代交公共维修基金、契税、代办费、印花税、有线电视费等费用。同日，长兴公司向原告交付了涉案房屋，原告还与北京融乐物业管理中心签订《供暖协议书》，交纳了物业管理费，办理了入住手续。购买后，原告对涉案房屋控制使用至今。
2006年6月24日，原告接到北京农村商业银行太居寺支行的告知函，被告知：至今无法办理产权证的根本原因是长兴公司欠缴土地出让金等问题造成；包括原告所居住的涉案房屋在内的61套房屋，根据该银行与长兴公司签订的项目贷款合同及抵押合同约定，仍然抵押在该银行，尚未销售，如长兴公司不履行还款义务，该银行将有权按照约定及生效法律判决对抵押房屋行使抵押权。
另查：因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，本院于该案诉讼中保全查封了长兴公司名下位于北京市丰台区某某路51号某某园小区的部分房屋。2005年7月29日，本院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、北京兴隆置业有限公司与北京长兴房地产开发有限责任公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、北京长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付一千零三十五万五千元；三、北京长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠款一千零三十五万五千元自2005年1月1日至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至北京市高级人民法院。该院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司于其后向本院申请强制执行。在执行过程中，本院又查封了该小区的部分房屋。后，原告以本院查封的涉案房屋系其合法购买为由，向本院提出执行异议。本院经审查驳回了其执行异议。原告遂提起本诉。
庭审中，兴隆公司主张原告逾期未诉讼，已经丧失诉权或胜诉权，并提供2007年8月27日本院执行工作管理办公室发布的《通知》予以证明。该《通知》主要内容为：在本院受理的兴隆公司、北京市丰台区农村信用合作联社分别申请执行长兴公司的项目转让合同纠纷案件的执行过程中，案外人郑关仁等向本院提出执行异议，我办经审查认为，由于生效判决已确认北京市丰台区农村信用合作联社拥有抵押物的抵押权及优先受偿权，因此，上述争议房屋所有权的确认，须经审判程序解决，故异议人应自本通知送达之日起30日内提起诉讼，确认其对争议房屋是否拥有所有权，并在诉讼中必须讲明长兴公司已将房屋抵押给北京市丰台区农村信用合作联社的事实，在此期间，所争议房屋不予解封，亦暂不予处理，逾期不诉讼，则视为放弃权利。原告对此不予认可。
庭审中，对于未办理涉案房屋产权证的原因，长兴公司称系其过错，是由于其未缴纳税款和房屋被抵押、查封等原因未能办理。原告同意长兴公司意见。兴隆公司称原告亦存在过错，但未提供充分证据。
上述事实，有各方当事人陈述、（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、购房款票据，公共维修基金、契税、印花税、代办费等票据，物业费等生活费用票据、存款凭条、北京市房地产交易管理网网上公示信息、京华时报相关报道、北京农村商业银行太居寺支行告知函、协助执行通知书、通知等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明事实，在本院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始之前，原告即与长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，原告支付了房款，履行了合同项下的义务，长兴公司亦向原告交付了房屋。从原告提交的物业费等生活费用的票据可以看出，原告收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。同时，并无直接证据证明原告在购买房屋时知晓该房屋涉诉、涉查封、涉执行等事由。就涉案房屋办理产权登记一节，《商品房买卖合同》中约定了长兴公司的义务，且从北京农村商业银行太居寺支行2006年6月24日告知函的内容和长兴公司庭审中的陈述意见，均可以看出原告对房屋未能办理产权登记并无过错，而是因长兴公司的原因未能办理房屋产权登记，从而造成目前原告对涉案房屋所享有的居住权利与兴隆公司的金钱债权之间的冲突，对此，应由长兴公司负全部责任。现基于原告对涉案房屋的居住生存利益与兴隆公司的经营利益发生冲突之间的权衡，本院认定原告对涉案房屋享有的权利应当优先于兴隆公司的权利，即原告的权利能够排除本院对涉案房屋的执行。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，判决如下：
停止对北京市丰台区某某路51号某某园小区16号楼706号房屋的执行。
案件受理费70元，由北京长兴房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 于阳春
代理审判员
王艳芳
代理审判员
王佳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 杨 竹