襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城定民初字第00025号
原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行。住所地襄阳市襄城区檀溪路*****号。
代表人李捷，该行行长。
委托代理人张龙、宋新生，湖北春园律师事务所律师。特别授权代理。
被告王丽，女，生于1973年9月25日，汉族，住襄阳市
委托代理人李永兵，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。一般授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行（以下简称农业银行襄阳分行）与被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成由审判员杜丹丹担任审判长，与审判员田在新、人民陪审员曾庆秀参加的合议庭，于2015年1月29日、11月9日公开开庭进行了审理。原告农业银行襄阳分行的委托代理人张龙，被告王丽的委托代理人李永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行襄阳分行诉称，2012年4月6日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将位于襄阳市樊城区大庆西路35号的房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2012年4月5日至2013年4月6日止，每月租金9840元，按季度支付租金，每季租金应在上个季度最后一个月内交纳，逾期一天加罚半年租金20%的滞纳金；租赁期满后，被告应在合同到期后二个月内腾空房屋，逾期未将房屋腾空退还原告，应支付等同于一个季度租金的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用。合同到期后，原、被告没有续签合同，但被告仍继续占有使用该房屋。原告多次要求被告腾空并返还该房屋，被告置之不理，故原告特提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告立即腾空并向原告返还房屋；判令被告向原告支付从2014年4月1日起至被告将房屋腾空返还给原告之日止，按照每月9840元的标准计算逾期腾房占有使用费；判令被告向原告支付逾期腾房违约金118080元，逾期交纳租金滞纳金11808元，合计129888元。本案诉讼费用由被告承担。
被告王丽辩称，租赁合同到期后，被告催续签合同，原告工作人员多次许诺会与被告继续签订合同，基于长期合作关系，被告继续投入进行装修，现原告要求解除合同应当对被告进行补偿，否则不同意解除合同，双方对违约金的约定过高。
经审理查明，2012年4月5日，农业银行襄阳分行（甲方）与王丽（乙方）签订了房屋租赁合同，双方约定，甲方将位于襄阳市樊城区大庆西路35号（原音乐风KTV），面积1635.49平方米房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2012年4月5日至2013年4月6日，租赁费为每月9840元，全年租金为118000元，按季支付租金。每季租金应在上个季度最后一个月交纳，逾期一天加罚半年租金20%的滞纳金。同时，签订合同时，一次性交足租房押金（一个季度的租金）29500元。双方特别约定：因农行正处在改革与发展的关键时期，对资产的管理使用变数很大。如因上级行指示或政府有关精神需要，甲方有权提前解除合同或提前终止合同，双方互不追责，其装修及附属设施等由乙方在二个月内自行处理，其责任及损失由乙方自担，但甲方需提前二个月通知乙方。考虑到房屋的完整性，租赁到期或本合同提前解除、终止、乙方自动终止营业、停业等情形出现时由乙方在上述情形发生之日起二个月内由乙方自行处置，逾期未处置完毕的或所遗留在甲方房屋内外的装修物及其他物品归甲方无偿所有，任由甲方处置。乙方装修的房屋内外设施、设备全部物品除双方认可的能移动的（如桌椅等），乙方应在任一情形发生之日起二个月内搬走外，其他装修物如：房屋内外设施、设备全部物品等乙方放弃所有权，均无偿全部归属甲方所有，甲方对此不作任何补偿，任由甲方处置。逾期未将房屋腾空退还甲方的，应支付等同于一个年度本合同约定租金总额的违约金。
租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，王丽继续使用租赁房屋。2014年元月23日，王丽最后一次交纳租金29500元（2014年元月至2014年3月）。2014年3月17日，农业银行襄阳支行书面通知王丽要求解除房屋租赁合同，内容为：“你方（王丽）租用我方房屋已于2013年4月6日合同到期，现我方根据上级行文件精神：闲置固定资产出租到期后必须收回，不得续租。请你方严格按合同约定将房屋及时归还我方，否则依法予以收回。”双方因此产生纠纷，农业银行襄阳支行遂诉至本院。
本案诉讼期间，王丽主张其投入巨大，农业银行襄阳分行应对其房屋装修进行补偿，但在本院限定的期限内，王丽未提起反诉并交纳反诉费。
另查明，涉诉房屋现由案外人实际占有，经营使用。本院经向农业银行襄阳分行释明，农业银行襄阳分行明确表示不申请实际经营者参加诉讼。
以上事实有租赁合同、涉诉房屋产权证书、解除房屋租赁合同通知书、双方当事人陈述等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按照合同约定及法律规定享受权利、承担义务。原告农业银行襄阳分行与被告王丽签订的房屋租赁合同在租赁期间届满后，双方未再签订书面合同，被告王丽继续使用租赁房屋，原告农业银行襄阳分行没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；加之原、被告合同约定，出租人解除合同需提前二个月通知承租人，原告农业银行襄阳分行于2014年3月17日向被告王丽送达解除房屋租赁合同通知书，故双方已于2014年5月17日解除了租赁合同，原告农业银行襄阳分行请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，已经解除不需要再解除。被告王丽应当依约及时腾退租赁的房屋。因被告王丽的房屋租赁费交至2014年3月底，故原告农业银行襄阳分行请求被告王丽支付2014年4月1日至同年5月17日的租金及5月17日后的租赁物占有使用费（按每月9840元计算至房屋腾空之日），依据充分，本院予以支持。被告王丽抗辩称其投入巨大，农业银行襄阳分行应对其房屋装修进行补偿，但其在本院限定的期限内，未提起反诉并交纳反诉费，本院对其该抗辩主张不予审查。
依据双方当事人签订的合同，被告王丽应当自合同解除之日起二个月内腾退房屋交付原告，否则应支付等同于一个年度本合同约定租金总额的违约金，其本意应为出租人与承租人对租赁合同解除后，承租人逾期交房的一种惩罚，系当事人自由协商确定，但双方当事人约定的违约金计算标准为“一个年度本合同约定租金总额”即一年租金118080元，过高，结合本案案情，本院酌情支持29520元（9840×3）。
原告农业银行襄阳分行要求其支付逾期交纳租金滞纳金11808元，因原告农业银行襄阳分行已于2014年3月17日通知被告王丽解除房屋租赁合同，此时再要求王丽交纳下季度租金不符合实际情况。对原告农业银行襄阳分行该主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王丽于本判决生效之日起十五日内腾退位于襄阳市樊城区大庆西路35号（原音乐风KTV），面积1635.49平方米房屋，交付给原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行。
二、被告王丽于本判决生效之日起十五日内，按每月9840元向支付原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行欠缴的租金（2014年4月1日至2014年5月17日）及占有使用费（2014年5月17日至房屋腾空之日止）。
三、被告王丽于本判决生效之日起十五日内支付原告农业银行襄阳分行逾期腾房违约金29520元。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。
逾期履行义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费5020元，由被告王丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 杜丹丹
审 判 员 田在新
人民陪审员 曾庆秀
二〇一五年十一月十日
书 记 员 兰 敏