天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终6380号
上诉人（原审被告）：天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司，住所地天津市河东区十四经路荣泰公寓12号205号。
法定代表人：何鸿胜，董事长。
委托诉讼代理人：郝郡，该公司员工。
委托诉讼代理人：丁玉杰，天津高地律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：任印忠，男，1964年12月12日出生，汉族，天津市翔翊隆房屋拆迁有限公司职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：陈玉良，男，1964年12月4日出生，汉族，天津市翔翊隆房屋拆迁有限公司职工，住天津市河东区。
上诉人天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司因与被上诉人任印忠商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初6721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。事实及理由：原审法院调取的《情况说明》只能证明被上诉人向物业公司报修的情况，但并不能证明其向上诉人提出报修。因上诉人与物业公司系两个不同的民事主体，上诉人向物业公司提出报修，并不意味着上诉人知情。被上诉人提交的《维修方案》落款为“水电六建”，而上诉人提供的《天津市建设工程竣工验收备案书》载明施工单位为“天津六建建筑工程有限公司”，二者显然不是同一主体。因此被上诉人的诉请已过诉讼时效。此外，《鉴定意见书》不能证实系上诉人施工所致。
任印忠辩称，要求驳回上诉，维持原判。
任印忠向一审法院起诉请求：1、判令被告对其开发建设并出卖的由原告购买的坐落天津市河东区格调竹境花园2-2-101号商品房因暖气管道漏水，承担查明原因并予以维修及恢复原状的民事责任；2、因维修不善，造成管道继续漏水，致使房屋装修受损的损失，判令被告依评估鉴定的损失价格对原告予以赔偿（20万元）；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。第二次庭审后，原告变更诉讼请求损失数额变更为237992.92元，包括评估损失167619元，鉴定费46000元，租房费用24373.92元，按照6个月计算，140.08平米，每平米29元。
一审认定事实,原、被告于2010年1月27日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的坐落天津市河东区中山房屋，建筑面积139.89平方米。合同第八条约定，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用的情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。在双方所签订的《天津市商品住宅质量保证书》第五条第1款，供热、供冷系统免费的保修期为2个采暖期或供冷期。
另查，双方均认可涉诉商品房在购置时即为地采暖房屋。
2010年11月25日六建水电队对涉诉房屋出具维修方案，内容为：针对格调竹境2-2-101管道井暖气管渗水，因管道井无法施工，需从您家厨房暖气分水器处把原有暖气管切断重新做一个管，需给墙打一个50mm孔不影响房屋质量将管道井暖气接通，暖气不受影响，如有影响施工队负责。最后孔四周用密封胶堵住，做好卫生保洁。在施工过程中给您带来不便请您谅解。落款为水电六建，天津六建格调竹境项目部及泰达建设集团格调房地产开发有限公司格调竹境项目部在维修方案下方盖章。被告对该证据不予认可。经查，根据被告所提供的《天津市建设工程竣工验收备案书》显示，施工单位为天津六建建筑工程有限公司，与原告所提供维修方案中所盖章的单位相对应，故本院对于该维修方案的真实性予以确认。
经原告申请本院至格调竹境花园管家服务中心调取原告就涉诉房屋漏水的报修情况，该中心出具情况说明据物业公司记载原告于2011年1月、2012年5月、2014年4月、2015年5月、2015年9月、2016年2月向管家中心反映墙体、踢脚板返潮，施工单单位入户打压。另查，格调竹境花园管家服务中心为该小区前期物业，即天津天孚物业管理有限公司。
经原告申请本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对于涉诉房屋地面渗水原因及损失进行鉴定。后该公司于2017年5月25日作出津旭[2017]技字第038号鉴定意见书，质量鉴定意见为涉诉房屋的渗漏原因是供1-6轴、A-L轴的两个卧室和两个卫生间的第2路和第4路户内地采暖盘管存在渗漏水造成的。建议维修方案将所有房屋内的家具、家用电器、卫生洁具、厨房地柜、儿童玩具等用品搬出清空。1、墙面：铲除居室和客厅墙面有变色、浸渍、发霉、涂层起皮脱落墙面的混合砂浆基层和涂料面层，高度距离原地面面层50cm，按照原做法恢复，打磨其他墙面和顶棚，重新刮腻子刷涂料两遍。2、地面：拆除居室内素有地面实木地板及客厅瓷砖，拆除室内地采暖管道，清除低温辐射采暖地面的构造层，去除500mm厚素土。按照原设计做法更新恢复。3、拆除居室的实木踢脚板和实木门及实木门口套，重新更换。4、拆卸卫生间洁具、厨房地柜等；5、安装卫生间的卫生洁具等；6、重新更换安装厨房地柜。经鉴定维修费用为167619元，后附维修费用详单。
被告泰达公司对鉴定报告提出异议，首先认为涉案地采暖系统已过质保期，不同意进行鉴定。同时仅使用打压方式证实地采暖盘管存在渗漏水问题，不能证实该渗漏为被告质量问题。对于维修方案中规费、填素土等问题提出异议。后鉴定机构的鉴定技术人员就被告所提出维修方案中出现问题出庭接受质询，泰达公司认可鉴定机构以原工程图纸作出的维修方案。故本院对于该鉴定报告予以认定为本案有效证据，并结合其他有效证据认定相关案件事实。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，各方应依约履行。根据原告所提供的维修方案显示，在商品房购置之初就存在地采暖渗水并维修的问题，且在2012年至2016年期间每个采暖季，原告均存在向物业公司报修的情形。该物业亦属与开发商签订前期物业合同的初始物业。因此在渗漏问题未能妥善解决、业主持续报修的情况下，原告因房屋渗漏造成的损害亦处于持续状态中，该损害的范围应包括因渗漏造成的装饰装修的实际损失。同时地采暖渗水大面积反映到地板亦有一定的时间，故原告于2016年9月诉请赔偿装饰装修损失，并未超过诉讼时效。
经鉴定漏水原因系供1-6轴、A-L轴的两个卧室和两个卫生间的第2路和第4路户内地采暖盘管存在渗漏水造成的。原告所提供维修方案结合鉴定意见可初步证实原地采暖管道确实存在质量问题。被告称该渗漏可能系原告装修或使用不当造成，但被告对此未提供充分证据予以证实。庭审中经本院明示，可对渗漏部位是否使用不当进行鉴定，被告表示对于该渗漏原因不申请鉴定，故本院对于被告该抗辩主张不予采信。现根据原告所提供维修方案、报修记录及鉴定意见可见地采暖渗漏问题系被告原因导致，故泰达公司应依法应当承担修复责任。该修复责任既指实施修复行为的法律责任，也指承担修复费用的法律责任。在本案鉴定意见书出具后，原告撤回要求被告维修漏水点、恢复原状的诉讼请求，将其诉讼请求明确为要求被告承担维修产生的费用，该诉请内容系修复责任的具体化，符合修复责任的法定承担方式。
根据鉴定意见书中维修预算表所列对于因房屋漏水导致的装修损失项目里已包括人工挖素土、拆除地采暖、重新铺设地采暖的费用及人工费用，故原告主张被告按照鉴定意见所列附件三维修费用预算书中所列财产损失承担维修费用并无不当，故被告应当支付原告维修费用167619元。
对于原告主张被告支付租房费用一节，考虑到房屋因地采暖渗水受损的实际情况，根据鉴定报告的工程量房屋维修确实妨碍了房屋的正常使用，原告在外租房居住具有一定合理性，但租房费用及期限应以合理为限，现原告主张金额，明显过高，本院酌定为3000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第一百三十四条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，被告天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司一次性给付原告任印忠维修费及装修损失费用共计167619元，地采暖漏水部位由原告任印忠自行修复；二、本判决生效之日起五日内，被告天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司一次性给付原告任印忠租房费3000元；三、驳回原告任印忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，鉴定费用46000元，由被告天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，双方系商品房买卖关系，被上诉人购买上诉人销售的商品房。根据被上诉人提交的六建水电队出具的维修方案以及小区物业公司出具的情况说明可以证实，上诉人交付商品房后，被上诉人一直反映房屋墙体、踢脚板返潮问题，原审法院据此认定本案存在诉讼时效中断，被上诉人于2016年9月起诉时，其诉请并未超过诉讼时效并无不当。
经鉴定渗漏水原因系供1-6轴、A-L轴的两个卧室和两个卫生间的第2路和第4路户内地采暖盘管存在渗漏水造成的。虽然一、二审期间，上诉人主张该渗漏可能系被上诉人装修或使用不当造成，但上诉人对此未提供充分证据予以证实，故在此情况下，上诉人应承担维修责任。因被上诉人要求上诉人承担维修费用并未违反法律规定，故原审法院对此予以支持并未部分。
因房屋出现质量问题，被上诉人向物业公司报修，故上诉人以被上诉人未向其直接反映质量问题为由主张被上诉人诉请已过诉讼时效保护期间的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4582元，由上诉人天津泰达建设集团格调房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 李 敏
二〇一七年十一月十日
书 记 员 张宇鑫