山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁02执异309号
异议人（案外人）王丽媛。
申请执行人赵明乐。
委托代理人宋晓、张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。
被执行人青岛天玺房地产有限公司。
法定代表人李刚，董事长。
本院在执行申请执行人赵明乐与被执行人青岛天玺房地产有限公司代位权纠纷一案【案号为（2015）青执字第607号】过程中，异议人王丽媛向本院提出书面异议，请求解除对青岛市经济技术开发区江山中路185号1号楼1单元1101室房产的查封。本院于2017年9月18日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人王丽媛称，2011年8月31日异议人与被执行人青岛天玺房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x室房产。于2011年8月14日通过银行转帐支付被执行人青岛天玺房地产有限公司首付款131234元，被执行人2011年9月9日给异议人开具首付房款收据；2011年9月14日异议人与青岛市公积金管理中心签订借款合同，借�200000元交付被执行人，青岛市住房公积金管理中心出具《青岛市住房公积金委托贷款支付凭证》可以证明被执行人收到该笔款项，被执行人于2011年10月29日为异议人开具了200000元的收据。2011年10月10日，青岛经济技术开发区城市建设局出具关于青岛市经济技术开发区江山中路185号1号楼1单元1101室房产的房地产预告登记证明。综上，请求中止对案涉房产的查封、拍卖等执行程序。
为证明其主张，异议人向本院提交《房地产预告登记证明》、与被执行人青岛天玺房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份、银行转账凭证一份、《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》一份、《青岛市住房公积金委托贷款支付凭证》一份、被执行人出具的收款收据两份、被执行人出具的关于交房时间的通知一份。
申请执行人赵明�认为，房屋预售许可证2011年9月6日颁发，商品房预售合同签订日期早于房屋预售许可证，预售合同应无效。对于房地产预告登记证明真实性无法确认，应驳回异议人的执行异议。
本院查明，赵明乐与青岛天玺房地产有限公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日依法立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了青岛天玺房地产有限公司名下的位于青岛市经济技术开发区江山路185号房产48套（x号楼x单元：2302户、2202、2102、1902、1802、1502、1402、1302、1102、1002、902、502、402、202；x号楼x单元：2403、2402、2405、2304、2204、2104、2004、1804、1604、1504、1404、1304、1104、904、804、404、304、204；x号楼x单元：1902、1903、1601、1401、1301、1001、901、801、601、502、501；x号楼x单元1902、1801、1802、1501、1201）。2014年10�15日本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日本院作出了（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决：一、青岛天玺房地产有限公司于判决生效后十日内支付赵明乐19179932元［包括：股权转让款13803007万元，支付违约金及补偿5000000元。根据（2013）青民二商重字第1号民事判决支付原告诉讼费用216110元、根据（2014）鲁商终字第254号民事判决支付原告诉讼费用160815元］。二、青岛天玺房地产有限公司于判决生效后十日内支付赵明乐逾期付款违约金（以22503007元为基础自2011年6月1日起至2011年6月27日止按照日千分之一支付违约金；以21503007元为基础自2011年6月28日起至2011年7月25日止按照日千分之一支付违约金；以16503007元为基础自2011年7月26日起至2011年7月28日止按照日千分之一支付违约金；以15003007元为基础自2011年7月29日起至2011年7月31日止按照日千分之一支付违约金；以14003007元为基础自2011年8月1日起至2011年9月6日止按照日千分之一支付违约金；以13803007为基础自2011年9月7日起至2012年9月10日之日止，按照日千分之一计算的违约金）及利息（自2014年10月13日起诉之日至被告实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、青岛天玺房地产有限公司支付赵明乐的款项以4311万元为限。四、驳回赵明乐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费用203682元、保全费5000元，共计208682元，由青岛天玺房地产有限公司负担175456元，赵明乐33226元。
上述判决生效后，因青岛天玺房地产有限公司未履行判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第607号。在执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。
本院经审查，2011年8月31日异议人与被执行人青岛天玺房地产有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买被执行人预售的青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x室房产。《青岛市商品房预售合同》约定总房价款为331234元，合同第一条同时载明，案涉房产已经具备规定的预售条件，青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局已经批准上市预售（预售许可证编号：青房注字（青�11）35号）。异议人于2011年8月14日通过银行转帐支付被执行人青岛天玺房地产有限公司房款131234元，被执行人2011年9月9日给异议人开具青岛市房地产业预收款专用收据，其中注明预收房款，并加盖被执行人的发票专用章。2011年9月14日异议人、青岛市公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司青岛武夷山路分理处、被执行人青岛天玺房地产有限公司四方签订《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》，借款200000元用于购买青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x室房产即案涉房产。2011年10月19日，青岛市住房公积金管理中心出具《青岛市住房公积金委托贷款支付凭证》，借款人为异议人王丽媛，收款人被执行人青岛天玺房地产有限公司，贷款金额为200000元，贷款种类为商品房公积金贷款。被执行人于2011年10月29日为异议人开具了加盖被执行人发票专用章200000元�预收房款收据。青岛经济技术开发区城市建设局为异议人出具关于青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x室房产的房地产预告登记证明，登记时间为2011年10月10日。
另查明，赵明乐诉李莉、李刚、青岛天玺房地产有限公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了青岛天玺房地产有限公司名下位于青岛市经济技术开发区江山中路185号国有土地使用权（青房地权市字第200815714号）以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决第三项驳回了赵明乐对青岛天玺房地产有限公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，在执行过程中，异议人如果以实体权利阻却人民法院对执行标的的执行，应当向法院提交符合上述司法解释规定的相应证据。在本案中，异议人提交的《青岛市商品房预售合同》能够证明其在本院查封之前与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。根据物权法的�定，青岛经济技术开发区城市建设局为异议人开具的案涉房产的房地产预告登记证明，可以证明异议人已按法律规定进行了有效的房地产预告登记。案涉房产的银行转账证明、公积金贷款等证据足以证明异议人已按合同约定全额支付了购房款，异议人向本院提交的通知也可以证明在本院查封之前被执行人已向异议人交付了案涉房产，且没有证据证明异议人对案涉房产未办理过户登记具有过错。因此，异议人所提交的证据符合上述司法解释的规定，能够证明其对案涉房产拥有实体权利。
申请执行人关于对商品房预售合同签订日期早于房屋预售许可证、预售合同应无效的抗辩，经本院审查，在异议人与被执行人签订的《青岛市商品房预售合同》第一条中已有载明，案涉房产已经具备规定的预售条件，青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设�已经批准上市预售，因此申请执行人的抗辩与事实不符，本院不予采纳。综上，异议人王丽媛对案涉房产主张实体权利的异议理由成立，其要求中止对案涉房产执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对被执行人青岛天玺房地产有限公司名下的青岛市经济技术开发区江山中路185号x号楼x单元x室房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日
内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 马 英
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一七年九月二十八日
书记员 刘 佳