广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1729号
原告：广州市汽车贸易有限公司，住所地广州市荔湾区中山路196号首层自编B，组织机构代码19042959-5。
法定代表人：肖铁强，该司董事长。
委托代理人：周红华、方小龙。
被告：广州市天河逸安沐足阁，住所地广州市天河区，组织机构代码X1857229-3。
投资人：秦就罗。
被告：秦就罗，1973年2月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。
原告广州市汽车贸易有限公司（下简称市汽贸公司）诉被告广州市天河逸安沐足阁（下简称逸安沐足阁）、秦就罗租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告市汽贸公司委托代理人周红华、方小龙到庭参加了诉讼。被告逸安沐足阁、秦就罗经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告市汽贸公司诉称：原告与被告逸安沐足阁于2006年4月20日签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告将坐落在天河区天寿路22号103房、24号二楼的自有物业出租给被告逸安沐足阁作商业用途使用，租赁期限从2006年4月1日起至2014年3月31日止；租金按月结算，被告逸安沐足阁应在每月的第20日前交付租金给原告，租赁期满且原告要求收回房屋或解除合同之日，被告逸安沐足阁应交回原承租房屋和设备给原告；如需续租的，应提前3个月与原告协商，双方另订合同；租赁期满，双方未续订合同且原告要求收回房屋，被告逸安沐足阁逾期不交出承租房屋的，原告除限期被告逸安沐足阁迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的90%收取违约金。2013年12月，原告开始口头向被告逸安沐足阁征询租赁期限届满后的续租意向，但一直没有得到被告逸安沐足阁的明确答复。租赁期限届满前，原告经多次口头及发函与被告逸安沐足阁沟通续租事宜但未能达成一致，为此原告于2014年2月19日、2月25日先后两次发函给被告逸安沐足阁，提醒合同期限届满前如双方仍未就续租事宜达成一致的，合同到期时将按合同约定收回场地。2014年3月13日，原告再次发函给被告逸安沐足阁，明确租赁期满即收回场地，要求被告逸安沐足阁到期对外终止经营，提前做好员工安置，做好场地移交准备工作。但被告逸安沐足阁却以亏损、困难等各种理由为借口，搪塞原告，无心与原告续约也无心按时交还房屋。租赁期满后，被告逸安沐足阁拒不返还租赁房屋，原告委托律师于2014年4月2日向被告逸安沐足阁发出律师信，要求其按照合同约定向原告交还租赁房屋，但被告依然拒绝，并照常营业。占用期间，在原告一再催促下，被告逸安沐足阁于2014年4月28日缴纳了4月份的房屋使用费48000元，在2014年5月26日缴纳了5月份的房屋使用费48000元，缴费标准远低于租赁期限届满时的月租金62092元。原告认为，原告已经提前提醒被告逸安沐足阁如就续租事宜无法达成一致则租赁期限届满须立即交还房屋，但被告逸安沐足阁恶意拖延、拒绝交还，其行为已侵害了原告的合法权益。租赁期限届满后被告逸安沐足阁仍然占用租赁房屋，按照公平合理原则，其应支付占用期间的房屋使用费及水电费，房屋使用费应参照租赁期限届满前的月租金标准62092元计算，而水电费则应按照政府职能部门收费标准计收。被告逸安沐足阁未按照合同约定交还房屋，属于严重违约行为，应按照合同第六条第二款规定支付逾期交还房屋违约金。被告逸安沐足阁未参照合同约定的时间向原告支付房屋使用费，应支付相应的滞纳金。另，被告秦就罗是被告逸安沐足阁的投资人，其应以个人财产对被告逸安沐足阁的债务承担无限责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告逸安沐足阁立即将广州市天河区天寿路22号103房、24号二楼房屋腾空并交还给原告；二、被告逸安沐足阁向原告支付自2014年4月1日起至实际交还房屋日应付的房屋使用费、水电费（其中房屋使用费按照月租金标准62092元计算，水电费按照政府相关部门收费标准计收）；三、被告逸安沐足阁按照占用期内房屋使用费的总额90%向原告支付逾期交还房屋违约金；四、被告逸安沐足阁按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%向原告支付占用期逾期交纳房屋使用费的滞纳金；五、被告秦就罗为被告逸安沐足阁上述债务承担连带责任；六、本案受理费由两被告承担。
被告逸安沐足阁、秦就罗未答辩。
经审理查明：广州市天河区天寿路22号103房（建筑面积为148.78平方米、规划用途为商业）、广州市天河区天寿路24号二楼（建筑面积为1138.69平方米、规划用途为商业），均为登记在市汽贸公司名下的房产。
2006年4月20日，市汽贸公司（甲方／出租人）与逸安沐足阁（乙方／承租人）签订了《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将坐落在天河区天寿路22号103房、天河区天寿路24号二楼的房地产（下统称案涉房产）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为1139平方米；租赁期限自2006年4月1日至2014年3月31日，其中2006年4月1日至2007年3月31日期间月租金额为46222元、……2013年4月1日至2014年3月31日期间月租金额为62092元；租金按月结算，由乙方在每月第20日前按现金或支票方式交付租金给甲方；乙方已向甲方交纳102000元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日起十日内将保证金退回乙方；租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；如甲方继续出租，同等条件下，乙方有优先承租权；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的90%收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金；乙方在合同期满（或解除合同）之日，应将房屋及设备设施完好交还给甲方，一切嵌装在房屋结构或者墙体内、地面上的设备和装修归甲方，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿等等。
合同签订后，逸安沐足阁使用案涉房产进行经营。
2014年2月20日，市汽贸公司向逸安沐足阁发出了《关于促请答复天寿路22-24号首、二层租赁问题的函》，内容为市汽贸公司从2013年12月开始口头向逸安沐足阁征询租赁到期后续租意向，但至今没有得到明确答复；市汽贸公司要求逸安沐足阁在2月25日前以书面方式给予是否续租的明确答复，如有意续租的需一并提出具体的续租条件；根据合同约定，期满双方未续订合同的由市汽贸公司收回房屋，逸安沐足阁逾期不交出承租房屋的，市汽贸公司有权收取违约金；市汽贸公司提醒逸安沐足阁，合同期满前如双方未能就续租事宜达成一致，合同到期市汽贸公司即收回场地；请逸安沐足阁在合同期满前，做好有关的场地移交准备工作。
2014年2月22日，逸安沐足阁向市汽贸公司发出《关于回复租赁问题的函》，内容为逸安沐足阁收到关于答复租用市汽贸公司案涉房产的续租问题函；逸安沐足阁目前遇到多种实际困难，希望新承租合同承租期调整为10年，场地租金每月为43000元。
2014年2月27日，市汽贸公司向逸安沐足阁发出《对2月22日﹤关于回复租赁问题的函﹥的复函》，内容为逸安沐足阁于2月22日给市汽贸公司的回复已收悉，市汽贸公司经研究认为逸安沐足阁提出合同到期要求续租10年、租金每月43000元的续租条件与市场价格不相符，市汽贸公司不接受逸安沐足阁回复的续租条件；市汽贸公司在租赁市场的调研中，有意向承租案涉房产的单位愿意以每月租金98000元承租，市汽贸公司向逸安沐足阁征询是否愿意以每月租金98000元、租期八年、每年递增5%的租赁条款续租该物业，请逸安沐足阁于3月5日前以书面形式答复；合同期满前如双方未能就续租事宜达成一致，合同到期市汽贸公司即收回场地，并按双方签订的租赁合同条款于2014年4月1日移交场地，请逸安沐足阁做好有关的场地移交准备工作。
2014年3月11日，逸安沐足阁向市汽贸公司发出《对于3月2日﹤关于回复租赁问题的函﹥的复函》，内容为逸安沐足阁收到市汽贸公司关于答复逸安沐足阁租用案涉房产续租问题回复，逸安沐足阁仅一年多来财务状况都是亏损，希望在艰难时刻能得到市汽贸公司的理解与支持。
2014年3月14日，市汽贸公司向逸安沐足阁发出《关于收回租赁期满的天寿路物业的函》，内容为逸安沐足阁回复的意向月租金为43000元，比现租金62092元还低，与现市场意愿承租月租98000元差距甚大，至今看不到逸安沐足阁愿意积极磋商诚意；市汽贸公司决定合同到期收回物业，不再与逸安沐足阁续租；请逸安沐足阁在合同期满前，做好有关的场地移交准备工作；包括但不限于到期对外终止经营，提前知会并做好员工安置准备，缴清所有与经营相关的费用和债务；请逸安沐足阁按合同约定的每月20日前支付当月租金，逾期市汽贸公司将按照合同约定收取逾期违约金，并连带追缴过往所有逾期违约金。
2014年4月2日，市汽贸公司委托律师向逸安沐足阁发出《律师函》，内容为2013年12月市汽贸公司即开始与逸安沐足阁积极沟通租期届满后双方是否续租的问题，但逸安沐足阁一直未予明确答复；租赁合同期限届满前，市汽贸公司经多次口头及发函与逸安沐足阁沟通无果，于2014年2月19日、25日两次发函逸安沐足阁，提醒合同期限届满前如双方未能就续租事宜达成一致，合同到期时将按合同约定收回场地，请逸安沐足阁做好场地移交准备；后于2014年3月13日再次致函逸安沐足阁，明确租期届满即收回场地，要求逸安沐足阁到期对外终止经营、提前知会并做好员工安置、缴清所有费用和债务，做好场地移交准备工作；但逸安沐足阁仍未按照合同约定及市汽贸公司的要求及时归还承租场地；市汽贸公司要求逸安沐足阁务必于2014年4月10日前，依照租赁合同约定的交场标准向市汽贸公司交还承租场地，并结清至交还场地之日的所有费用。
现市汽贸公司以逸安沐足阁没有交还案涉房产为由向本院提起诉讼。
诉讼过程中，本院于2014年8月19日到案涉房产进行现场查勘，该房产仍然由逸安沐足阁进行经营使用。本院其后向逸安沐足阁、秦就罗发出《通知书》，要求其到庭与市汽贸公司协商案涉房产交回事宜，但逸安沐足阁、秦就罗并未到庭。
市汽贸公司明确其要求逸安沐足阁支付的电费为2014年6月电费36166.2元、7月电费37441.5元、8月电费36918.3元，并提供了逸安沐足阁员工赵正新签名确认的《缴交水电费通知书》及广州供电局有限公司开具的《广州供电局有限公司增值税专用发票销货清单》予以证明。对于水费，市汽贸公司明确在本案中不再主张。
另，根据广州市工商行政管理局的《企业注册基本资料》显示，逸安沐足阁的企业类型为个人独资企业，投资人为秦就罗。
本院认为：市汽贸公司与逸安沐足阁就案涉房产签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据合同约定，租赁期满且市汽贸公司要求收回房屋之日，逸安沐足阁应交还案涉房产给市汽贸公司；逸安沐足阁逾期不交出案涉房产的，市汽贸公司除限期逸安沐足阁迁出和补交占用期租金外，有权按占用期内租金总额的90%收取违约金。而根据已查明的事实可知，在合同约定的租赁期限届满前，市汽贸公司已与逸安沐足阁协商是否续租事宜，但双方未能协商一致签订续租合同；在此情况下，市汽贸公司发函要求逸安沐足阁交还案涉房产，但逸安沐足阁至今仍拒绝交还并继续占用案涉房产，该行为已违反了《广州市房地产租赁合同》的约定。因此，现市汽贸公司要求逸安沐足阁交还案涉房产的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。逸安沐足阁在合同约定的租赁期限届满后，经市汽贸公司多次催促至今未交还案涉房产，根据合同约定及公平原则，其应向市汽贸公司支付占用期间的房屋使用费，市汽贸公司主张该房屋使用费参照租赁期限届满前月租金标准62092元计算，该主张合法有理，本院予以支持；由于市汽贸公司确认逸安沐足阁已支付了2014年4月的房屋使用费48000元、2014年5月的房屋使用费48000元，故上述两月份逸安沐足阁仍需向市汽贸公司支付的房屋使用费金额均为14092元，而自2014年6月1日起至逸安沐足阁将案涉房产交还市汽贸公司之日止，则需按每月62092元标准支付。关于市汽贸公司要求逸安沐足阁支付逾期支付占用期间的使用费的滞纳金的诉讼请求，该请求缺乏依据，本院不予支持。
关于案涉房产的水电费问题，市汽贸公司提供了证据证明逸安沐足阁员工签名确认了2014年6月电费为36166.2元、7月电费为37441.5元、8月电费为36918.3元，并主张逸安沐足阁未支付上述电费，逸安沐足阁经本院合法传唤没有到庭参加诉讼并举证反驳，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，故本院对市汽贸公司的主张予以确认，并判令逸安沐足阁向市汽贸公司支付上述电费。对于水费问题，由于市汽贸公司明确在本案中不再主张，属于当事人对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许，故本案中对此诉求不再审处。
关于市汽贸公司要求逸安沐足阁支付逾期交还案涉房产的违约金的诉讼请求，根据已查明的事实可知，逸安沐足阁经市汽贸公司多次催告均未将案涉房产交还，且在本案诉讼中，经本院通知，逸安沐足阁没有到庭就案涉房产交接事宜进行协商并一直使用案涉房产，其行为违约性质明显，现市汽贸公司根据《广州市房地产租赁合同》约定，要求逸安沐足阁按照占用期间房屋使用费的90%支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该违约金应按照自2014年4月1日起计至逸安沐足阁将案涉房产交回市汽贸公司之日止、以每月62092元的标准计算的使用费总额的90%计收。
逸安沐足阁是秦就罗设立的个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，个人独资企业是投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体；个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。因此，市汽贸公司要求逸安沐足阁财产不足以清偿时秦就罗对上述债务承担补充清偿责任的诉讼请求合法有理，本院予以支持。
逸安沐足阁、秦就罗经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市天河逸安沐足阁于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市天河区天寿路22号103房、广州市天河区天寿路24号二楼腾空并交还原告广州市汽车贸易有限公司；
二、被告广州市天河逸安沐足阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市汽车贸易有限公司支付上述房产2014年4月的使用费余款14092元、2014年5月的使用费余款14092元；
三、被告广州市天河逸安沐足阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市汽车贸易有限公司支付自2014年6月1日起至被告广州市天河逸安沐足阁将上述房产交还原告广州市汽车贸易有限公司之日止、按每月62092元的标准计算的使用费；
四、被告广州市天河逸安沐足阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市汽车贸易有限公司支付2014年6月电费36166.2元、7月电费37441.5元、8月电费36918.3元；
五、被告广州市天河逸安沐足阁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市汽车贸易有限公司支付逾期交还房屋的违约金（该违约金按照自2014年4月1日起至被告广州市天河逸安沐足阁将上述房产交还原告广州市汽车贸易有限公司之日止、以每月62092元标准计算的使用费总额的90%计收）；
六、被告广州市天河逸安沐足阁的财产不足以清偿上述债务的，被告秦就罗对上述债务承担补充清偿责任；
七、驳回原告广州市汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3110元，由原告广州市汽车贸易有限公司负担110元、被告广州市天河逸安沐足阁负担3000元；保全费1220元，由被告广州市天河逸安沐足阁负担。被告广州市天河逸安沐足阁财产不足以清偿的，被告秦就罗承担补充清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 梁泳怡
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 何嘉杰
陈秋滢