河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第425号
原告（反诉被告）洛阳市第二中医院。住所地：洛阳市涧西区长江西路*号。
法定代表人张善举，院长。
委托代理人陆东芳，河南广文律师事务所律师（一般代理）。
委托代理人冯雷，该院纪委书记（特别授权）。
被告（反诉原告）高彦超，无业。
被告高俊超，无业，（系被告高彦超哥哥）。
共同委托代理人辛淑红，河南润合律师事务所律师（特别授权）。
原告（反诉被告）洛阳市第二中医院诉被告（反诉原告）高彦超、被告高俊超为合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洛阳市第二中医院的委托代理人陆东芳、冯雷、被告高俊超及其与被告（反诉原告）高彦超的共同委托代理人辛淑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）洛阳市第二中医院诉称，二被告系亲兄弟关系。2007年8月13日原告与被告签订《联合建设门面房合同》，约定在原告住所东临南昌西路（现银川路）沿线联合建设门面房一排，建设所需费用由被告负担，该合同第四条约定被告在项目建成后，单方使用门面房时间为6年，被告每年向原告交纳使用费11万元。第八条约定，本合同到期后，被告如不能继续承包，应无偿无条件向原告移交门面房的使用权。合同履行中2008年7月4日，双方签订《联合建设门面房补充合同》，该补充合同对实际建设门面房面积减少问题及交纳门面房使用费时间问题进行了协商，将被告向原告交纳门面房使用费的开始时间确定为2008年6月30日。按照双方合同的约定，被告对银川路沿线原告住所东侧门面房的使用期限应当截止2014年6月30日终止。原告已提前2个月通知被告，合同到期后，原告对门面房的出租、改造将公开招标，被告参加了投标，但未中标。合同到期后被告仅移交返还部分门面房，无正当理由一直拖延对22间门面房的移交返还。现被告占据原告住所东临银川路沿线、原告家属院大门以北的门面房11间（建筑面积435㎡）和九都路以南的门面房11间（建筑面积495㎡），总面积为930㎡的门面房共22间拒绝移交返还，原告多次要求返还未果，直接影响了原告单位收回自用（南边建职工食堂、北边建停车场美化九都路）的规划。原告无奈之下只得诉诸法院，诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告住所东临银川路沿线，从原告家属院大门往北的门面房连续11间（建筑面积435平方米）和从九都路往南的门面房连续11间（建筑面积495平方米），总面积为930平方米的门面房共22间。2、依法判令被告赔偿超期占用门面房给原告造成的经济损失（按原告减少的房屋租金计算至实际返还之日止，暂计算至2014年8月30日的损失为930平方米×110元／2个月=204600元）。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）高彦超辩称：一、本案案由不应是租赁合同纠纷，而是合伙关系纠纷。2007年8月13日，原告和我签订《联合建设门面房合同》一份，约定由原告出地，我出钱共同建设涉案门面房。该门面房自始至终未取得建设规划许可证，属临时建筑，也未能办理房产证。根据谁建造谁拥有的原则，该门面房因由原告和我共同建造，我和原告共同拥有使用权，我们双方属于合伙合作关系。原告对该房屋既不具有完全使用权，也没有将房屋出租给我，我们之间不属于租赁合同关系。本案案由归纳不当。二、我没有义务向原告返还房屋，客观上也无法返还。涉案门面房建成后，原告和我就门面房在管理和受益方面进行了分工和分配。根据约定，原告让我以其下属机构杏林租赁部名义对外出租、纳税和管理门面房，我负责具体工作，原告另派专人及时配合我工作。自2008年7月1日起，我征求原告同意后持原告提供的《房屋租赁合同书》将房屋分租给各承租人，各承租人与原告建立租赁关系。因此我和原告同为门面房的出租人，我已根据约定将房屋租于他人，自己并不占用涉案房屋，客观上无法返还。三、我不应该赔偿原告204600元经济损失。1、门面房的临时使用权不完全属于原告，而是属于我和原告共有。2、我从来没有占用过涉案门面房，门面房刚一建成，就租给他人，目前由他人承租占用。3、我更没有超期占用门面房。根据双方约定，门面房建成后，由我单方享有6年受益，且6年间我还要向原告再交纳每年11万元的单方使用费。6年后如何分配受益，双方尚无约定。我按原告的意思将涉案房屋对外出租的最长租期止2014年6月30日，不超过自己单方受益的期限。4、我没有给原告造成如何损失。门面房租赁期现已届满，承租人是否拖欠原告的房租，原告可向承租人主张权利，要么续租，要么收回。我既没有收到承租人自2014年6月30日至8月30日期间的租金，也不是实际承租人，不可能给原告造成损失。四、本案应追加涉案门面房的承租人为被告。自2008年7月1日起，原告的杏林租赁部由我经办，将房屋分别租给了吕红旗、吴晓翠、李想、王国营、刘建华、万长掁、王新强、姜鹏丽、洛阳平川物资公司（刘世勋）等人，该人实际占用着涉案房屋，是本案的必要共同诉讼人，原告可追加承租人或法院依职权追加该人为本案被告。综上，请合议庭驳回原告的诉讼请求，责令原告追加被告或依职权追加被告。
被告高俊超当庭答辩：1、高俊超与原告不存在合同关系，与原告没有租赁合同纠纷及其他纠纷。没有占用使用过涉案房屋，也没有给原告造成过任何损失。不是本案适格的被告，不对原告承担赔偿责任。
被告（反诉原告）高彦超反诉称，2007年8月13日，反诉人与被反诉人签订《联合建设门面房合同》一份，约定由被反诉人出地皮，反诉人出资共同建设北起长江西路红线，南至反诉被告7号家属院北墙，东临银川路红线，西至第二中医院铁围墙的门面房69间共约1575平方米及出口大门和门卫室各一间。双方另就共建分工的权利义务详细约定：1、上述门面房的建设使用费全部由反诉人承担；2、门面房建成后，以被反诉人杏林租赁部的名义对外出租，反诉人负责管理出租具体事宜，被反诉人派专人配合反诉人。如在建设、出租、纳税和管理门面房过程中有他人干扰，被反诉人应及时配合反诉人处理；3、门面房建成后由反诉人单方使用6年，但每年要向被反诉人交纳11万元使用费。后双方又签订补充合同一份，约定反诉人向被反诉人交纳使用费的起算时间为2008年6月30日。反诉人向被反诉人按约交费后，单方使用门面房不到一年，2009年3月24日因九都路扩建，洛阳市涧西区南昌路建设指挥部将诉争房屋东侧一排门面房最北头一间（面积40平方）拆除，自此至2014年6月30日期间，反诉人事实上没有使用该部分。但反诉人向被反诉人已交付的使用费66万元包括该未使用部分，被反诉人应将该间门面房分担的使用费175200元退还反诉人。反诉人多次向被反诉人讨要，被反诉人同意退还但至今仍不履行。反诉请求：判令被反诉人退还反诉人未使用部分门面房使用费175200元。
原告（反诉被告）洛阳市第二中医院针对反诉辩称，高彦超的反诉请求不能成立，答辩人不存在退还使用费问题。1、高彦超反诉状中提及的拆除一间门面房，是洛阳市市政建设要求，并不是答辩人原因造成。双方2007年8月31日《联合建设门面房合同》第七条第2款中对此类情况有明确约定，答辩人对此不负任何责任。2、该门面房拆迁补偿款直接支付给了反诉人了，反诉人实际上并没有损失。3、反诉人对此一直无异议，从未提出过其每年使用费11万元中应减少对应的40㎡的使用费的问题，其以实际行为放弃了在反诉状中所谓的（假如存在）权益。4、反诉人收取拆除补偿款，对拆除是明确知道的，截止提起反诉时间，距离拆除已远远超出2年诉讼时效期间，其反诉请求不能得到法律支持。
经审理查明，2007年8月13日，原告（反诉被告）洛阳市第二中医院（甲方）、被告（反诉原告）高彦超（乙方）签订《联合建设门面房合同》一份，一、联建项目和方位：1、建两层门面房一排，北起江西路红线，南至甲方7号家属院（甲方病房后家属楼）北墙，东临南昌路红线，西至甲方铁围墙往西伸1.5米。南北长约100米左右，东西宽不能少于4米；2、在甲方7号家属院南墙至商业银行家属区北墙头变压器建家属院出口大门一个；3、在甲方7号家属楼东墙头建一层门卫室一间。二、联建方式：根据双方协商，以上三个建设项目，甲方完全委托乙方建设和管理。委托乙方的具体内容是：1、三项建设的前期报批和施工；2、建设用地上围墙、树、网通电缆等附属物的拆除、移动或处理，自行车棚的移动处理；3、地下热力管道、自来水管道、燃气管道等的上报协调及处理；4、门面房建成后的管理、收房租、交纳各种税、费等；5、定期向甲方交纳使用费。以上五项委批内容，所需费用全部由乙方负担。在三项建设的报批、建设和出租、纳税、管理期间，以甲方杏林房屋租赁部的名义出现，甲方应派专人负责配合，及时向乙方提供报批、建设中所需的各种资料和证件等，保证联建项目的如期进行，保证联建项目完工后出租、纳税和管理的正常运行。三、要求联建项目为砖混结构，使用寿命不得少于15年。四、双方同意，乙方在项目建成后，单方使用门面房时间为6年（因工程完工时间未定，具体使用起止时间另签补充协议），乙方每年向甲方交纳使用费11万元。五、经双方协商，乙方同意此合同签定后七天内一次性向甲方交纳前四年的使用费440000元，后两年的使用费在租用四年后再按期交纳。违约责任2：乙方是以甲方的名义建设、出租、纳税和管理门面房的，如发生甲方职工或友邻单位和个人干扰滋事，甲方应积极出面协助解决；甲方应及时配合乙方处理有关门面房建设、出租、纳税和管理的具体业务。如因甲方原因造成联建项目停工、停建或无法出租营业，甲方如数退还乙方支付给甲方的全部资金，并赔偿乙方在联建工程中的已经支出的全部费用。乙方在租赁期间，如遇支付征用、拆迁等不可抗拒的因素发生，本合同自行解除，门面房若有赔偿，应归乙方所有，若无赔偿，乙方无任何要求。八、本合同到期后，乙方若愿意继续承包，甲方应在同等条件下优先考虑。乙方如不能继续承包，其应无偿无条件向甲方移交其门面房的使用权。2008年7月14日，原告（反诉被告）洛阳市第二中医院（甲方）、被告（反诉原告）高彦超（乙方）签订《联合建设门面房合同补充合同》一份，内容为：一、关于门面房总建筑面积与原合同相比减少的问题。2007年8月13日，甲乙双方本着相互信任、共同受益的原则签订了《联合建设门面房合同》。该合同第一条联建项目和方位中第1条写道，“建两层门面房一排，北起江西路红线，南至甲方7号家属院北墙，东临南昌路（现银川路）红线，西至甲方铁围墙往西伸1.5米”。门面房建设开工后，甲方根据职工的意见，于2007年12月6日召开职工代表大会讨论，决定将门面房的西至方位定在甲方铁围墙处，与原合同相比，减少了1.5米；同比，门面房的总建筑面积与原合同相比，也减少了300多平方米。这样，如果原合同中乙方向甲方每年交纳的使用费不相应减少，就事实上造成了乙方一定程度的经济损失。为了补偿乙方因门面房总建筑面积与原合同相比减少所造成的部分经济损失，经现任甲方领导与乙方的友好协商，甲方同意门面房的方位：在2007年8月13日合同的基础上，向南延伸至甲方家属院门卫室北墙处，此延伸部分只允许盖一层平房2间（32㎡），为确保消防通道、急诊通道的畅通，顾全大局，减少的建筑面积和使用费不再提及。二、关于乙方从何时起向甲方交纳门面房使用费的问题。在原合同第四条中规定：“联建工程待南昌路（现银川路）完工后即开工，工期三个月，从第四个月起，甲方开始向乙方收取使用费”。2007年8月13日《联合建设门面房合同》签订后，乙方按合同开始工作，但遇到甲方部分退休人员的阻挠。对此，甲方又做了大量的思想工作，并于2007年12月6日召开职工代表大会讨论。指导2008年1月21日甲方才正式通知乙方开始施工。时逢天寒地冻，又到新春佳节，为保证门面房质量，乙方于2008年3月正式施工。故甲方考虑到乙方施工中的实际情况，同意将乙方向甲方交纳使用费的开始时间定为2008年6月30日。补充协议签订后，由被告（反诉原告）高彦超出资建设房屋。房屋建成后高彦超对外租赁收取租金收入。2009年因九都路扩建，一间门面房被拆除，高彦超将房屋补偿款领取。
庭审中，原、被告均承认洛阳市杏林房屋租赁部系原告（反诉被告）洛阳市第二中医院设立。原告（反诉被告）洛阳市第二中医院
关于2014年6月30日合同到期后的房屋现状问题，原告当庭称二被告已将中间的12间共540平方米门面房移交原告。而二被告称没有向原告移交上述房屋，是原告自己与承租人进行的交涉。
关于门面房面积，高彦超当庭称共69间，面积1575平方米，2009年3月24日拆除40平方米，剩余的面积是1535平方米。被告高彦超当庭称建房手续在其手中，但未向法庭出示。
上述事实，由当事人提交的合同、补充合同、当庭陈述等在卷资证，足以证明。
本院认为，原、被告签订的《联合建设门面房合同》以及《联合建设门面房合同补充合同》，权利义务约定清楚、不违反法律规定，故合法有效。被告高彦超在合同到期后未取得继续承包权利，故应按照合同的约定，将房屋返还原告。被告高彦超提出应追加实际占有人（即承租人）为本案被告，但追不追加被告系原告享有的诉讼权利，且实际占有人应承担的民事责任与本案被告高彦超应承担的合同返还义务不是同一个法律关系，被告高彦超不能以另有侵权人推卸掉自己应尽之合同义务。故被告高彦超应返还原告住所东临银川路沿线，从原告家属院大门往北的门面房连续11间（建筑面积435平方米）和从九都路往南的门面房连续11间（建筑面积495平方米），总面积为930平方米的门面房共22间。关于原告主张的204600元经济损失的请求，因证据不足，本院不予支持。原告证据充分后可另行起诉。反诉方面，双方的合同并未约定每平米使用费是多少，使用费每年11万元系整体费用，且合同履行过程中，双方并未就拆除一间门面房后使用费的变更进行协商，故被告（反诉原告）高彦超要求“退还反诉人未使用部分门面房使用费175200元”证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高彦超于判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）洛阳市第二中医院东临银川路沿线，从原告家属院大门往北的门面房连续11间（建筑面积435平方米）和从九都路往南的门面房连续11间（建筑面积495平方米），总面积为930平方米的门面房共22间。
二、驳回原告（反诉被告）洛阳市第二中医院的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）高彦超的反诉请求。
本案诉讼费30757元，由原告（反诉被告）洛阳市第二中医院负担5000元，被告（反诉原告）高彦超25757元。反诉费1902元，由被告（反诉原告）高彦超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 杜六斌
审 判 员 李晶晶
人民陪审员 毕少华
二〇一五年一月二十日
书 记 员 李丽艳