陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00293号
上诉人（原审原告、反诉被告）张凌红。
委托代理人韩金勇。
委托代理人闫小莉。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈少杰。
委托代理人李劲。
上诉人（原审被告、反诉原告）王淑颖。
委托代理人李劲。
上诉人张凌红因与上诉人陈少杰、王淑颖排除妨害纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第07296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张凌红及其委托代理人韩金勇、上诉人陈少杰、王淑颖及其共同委托代理人李劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，张凌红向原审法院起诉称，其于2009年9月6日租赁陈少杰、王淑颖位于西安市雁塔区光华路45号门面房经营通讯器材，每月租金4500元，其按期交纳了租金，陈少杰、王淑颖交付了房屋，其接收了房屋一直使用。2013年8月4日在租期未到时陈少杰要求其根据2012年9月5日其与王淑颖签订的《商铺租赁合同》交纳84000元房租，其遂于2013年8月8日向王淑颖转账支付了14个月的房租84000元，但陈少杰、王淑颖在收取84000元房租后，陈少杰于2013年10月9日称该房屋另租给了他人，让其腾房，其不同意。2013年10月15日陈少杰又带来三人要求其腾房。2013年10月16日、17日陈少杰又带多人来该房吵闹，并将其物品搬至马路，堵门不让其经营。2013年10月18日，陈少杰、王淑颖将其所经营的房屋大门焊死，使其无法经营，停业至今，其于当日向公安机关报警。陈少杰、王淑颖的行为已严重侵害了其合法权益。请求：延长租期42天至2014年12月16日；陈少杰、王淑颖赔偿由于将其经营房屋大门焊死而给其造成2013年10月18日至开门正常经营之日止的每日经营损失2979.8元（截止2013年11月28日起诉之日经营损失共计125151.6元）；陈少杰、王淑颖赔偿由于将其经营房屋大门焊死而给其造成2013年10月18日至开门正常经营之日止的每日劳务费损失三人每日合计293.3元（截止2013年11月28日起诉之日劳务费损失共计10000元）；陈少杰、王淑颖在西安零距离上公开向其赔礼道歉；诉讼费由陈少杰、王淑颖承担。
陈少杰、王淑颖辩称，张凌红虚构事实，所述不实，其不同意张凌红的诉请，请求驳回张凌红的诉请，并依法提出反诉。反诉称2013年9月4日，张凌红与陈少杰、王淑颖之间的商铺租赁合同到期，陈少杰、王淑颖通知张凌红交还商铺，不再续签合同，但张凌红拒绝腾房，要求陈少杰、王淑颖续签房屋租赁合同，陈少杰、王淑颖不同意，张凌红便强占商铺，拒不交还。期间张凌红还要在门上喷字，故意寻衅，挑起事端。陈少杰、王淑颖无奈之下，于2013年10月18日将商铺门焊死，后又通知张凌红在2013年11月29日开门以方便其搬离，但陈少杰、王淑颖打开门后张凌红不但不搬离，反而借机继续开门营业至今。请求：张凌红立即腾交非法占用的光华路45号经营用房；张凌红赔偿因非法占用房屋造成的损失17200元（2013年9月5日至2013年11月30日）及自2013年12月1日起直到将房屋交还之日每天400元的损失；诉讼费由张凌红承担。
张凌红辩称，腾房理由不成立，请求驳回陈少杰、王淑颖的反诉请求。首先，2013年8月8日原租赁合同未到期时，陈少杰、王淑颖提前让其支付租金84000元，当天其就将租金转至对方账户，并有短信凭证。其次，2013年9月5日，原租赁合同到期，但因其给陈少杰、王淑颖已支付了租金，且陈少杰、王淑颖并未提出异议。最后，2013年11月29日其给陈少杰、王淑颖发了短信问能不能营业，陈少杰、王淑颖答复可以正常营业，说明陈少杰、王淑颖同意其继续使用该房屋。综上，陈少杰、王淑颖的反诉理由不成立，请求依法驳回陈少杰、王淑颖的反诉请求。
原审法院经审理查明，2009年9月5日，张凌红与王淑颖（王颖）签订房屋租赁合同约定，王颖将位于西安市雁塔区光华路45号门面房一间租赁给张凌红，合同期限为壹年，即2009年9月6日至2010年9月5日止，租金为每月4500元，张凌红首次应向王颖交纳14个月的租金（其中包括两个月的押金）。合同签订后，张凌红与王淑颖均履行了合同义务。2010年9月2日，双方第二次签订了房屋租赁协议，约定租金为每月5000元，租赁期限为2010年9月4日至2011年9月3日止。2011年9月6日，双方第三次签订了房屋租赁协议约定，租金为每月6000元，租赁期限为2011年9月6日至2012年9月5日。2012年9月5日，双方第四次签订商铺租赁合同约定，租金为每月6000元，租赁期限为2012年9月5日至2013年9月4日。2013年8月8日，陈少杰用133××××5536的电话号码给张凌红发短信如下“4340624220052623建行王淑颖”。张凌红于2013年8月8日给该账号转账支付14个月的房租84000元。后双方因为续租问题发生争执。2013年10月18日，陈少杰、王淑颖将该门面房大门焊死，双方发生争执，高新路派出所出警进行了处理。2013年11月23日，陈少杰、王淑颖向张凌红发出通知函，要求张凌红于2013年11月29日前将放在光华路45号商铺里的所有物品清运出场，并将商铺交还。2013年11月25日，张凌红向陈少杰、王淑颖发出通知函，认为自己已经向陈少杰、王淑颖转账支付了租金，并要求陈少杰、王淑颖尽快打开门面房让其正常营业。2013年11月29日，陈少杰、王淑颖将商铺的房门打开，双方再次发生争执，张凌红打电话报警，高新路派出所再次出警进行了处理。2013年11月29日，张凌红给陈少杰、王淑颖发短信“陈大哥、王大姐，我明天能营业吗，给个准信”。2013年11月30日陈少杰回短信“张凌红，你的信息我收到了，我和你大姐考虑了一下，你即日就可正常营业，其他事宜另行协商解决。陈少杰”。后双方又发生争执，张凌红诉至法院要求陈少杰、王淑颖赔偿损失，陈少杰、王淑颖反诉张凌红要求腾交房屋并赔偿损失。原审另查明，张凌红开办的是通信器材服务部，属于个体户性质，根据张凌红提供的2013年6、7、8、9月的销售清单及手机维修清单统计，张凌红的销售额6月份平均每天1567元、7月份平均每天1485元、8月份平均每天1822元、9月份平均每天1965元；手机维修费用6月份平均每天570.1元、7月份平均每天543.4元、8月份平均每天501.4元、9月份平均每天518元。综上，张凌红每天平均销售额为2242.98元。
原审法院经审理认为，张凌红与陈少杰、王淑颖之间连续四次续签书面租赁合同，每次租赁期限系一年，陈少杰、王淑颖履行交房义务，张凌红履行交纳租金的义务，故根据双方的交易习惯，陈少杰、王淑颖给张凌红提供银行账号，张凌红按该账号支付了14个月的租金，况且经过双方多次争执，陈少杰、王淑颖于2013年11月30日也短信同意张凌红继续营业，故双方之间形成了事实上的租赁合同关系。在双方租赁关系存续期间，陈少杰、王淑颖采取焊门等不正当行为，给张凌红造成的损失，应当依法承担赔偿责任。针对张凌红的经济损失，应当是销售额减去职工工资、各种税费、运输费、办公费等成本的纯利润，以实际停业时间为起点，陈少杰、王淑颖将门焊死关闭的时间为41天，而张凌红的日平均销售额为2242.98元，根据正常的销售利润水平，酌情认定销售额的25%为纯利润。至于张凌红要求陈少杰、王淑颖赔偿的其他损失，没有法律依据，依法不予认定。至于陈少杰、王淑颖反诉要求张凌红腾交房屋，因双方合同尚未到期，故对陈少杰、王淑颖的反诉请求不予支持，对于陈少杰、王淑颖要求张凌红赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。关于张凌红要求延长租期42天至2014年12月16日于法无据，依法不予支持。至于张凌红提出要求陈少杰、王淑颖赔礼道歉一节，与本案不属同一法律关系，依法不予处理。至于张凌红提出要求陈少杰、王淑颖赔偿其员工的劳务费一节，没有法律依据，依法亦不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十四条、第二百三十二条的规定，判决：一、陈少杰、王淑颖于本判决书生效之日起十日内赔偿张凌红的经济损失22991元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回张凌红的其他诉讼请求；三、驳回陈少杰、王淑颖的全部反诉请求。本案案件受理费3111元，由张凌红承担2000元，陈少杰、王淑颖承担1111元，因张凌红已预交，故陈少杰、王淑颖在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于张凌红。反诉费740元，由陈少杰、王淑颖自行承担。
上诉人张凌红不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定陈少杰、王淑颖将门焊死关闭的时间为41天与事实不符，实际应为42天。其经营损失由三部分组成：移动公司所返酬金损失；销售收入赢利损失；维修收入赢利损失。原审判决认定其上述三部分赢利为销售额，并按25%给其支付损失，不符合事实。因陈少杰、王淑颖将其经营的门面房焊死，给其造成误工损失10000元，应予赔偿。原审判决分配诉讼费不公。请求：判令陈少杰、王淑颖支付其经营的门面房被焊死给其造成的停业损失102160.60元、员工误工损失10000元。
陈少杰、王淑颖答辩称，陈少杰、王淑颖将自己享有合法使用权的房屋房门上锁，未侵犯任何人的权益，而张凌红自2013年9月5日起非法侵占光华路45号房屋，侵害了陈少杰、王淑颖的合法权益。张凌红所称之经营损失，无事实及法律依据。张凌红明知无权使用房屋仍进行经营活动，造成的损失应自行承担。张凌红在原审时提交了三张中国移动西安分公司2013年5、6、7月的代征营业税记录，不能说明张凌红在2013年9月5日后仍有权在光华路45号进行经营，故不能比照以前的经营收入。另张凌红在光华路上还有一处门店，中国移动的代征税记录上也反映不出具体指向。原审判决将上述三张中国移动公司的代征税记录作为推算张凌红经济损失的依据之一有失公允。张凌红所谓的销售收入赢利与维修收入赢利，系张凌红单方制作，无第三方原始记录或缴税凭证佐证，诉请无有效证据支持。陈少杰、王淑颖按照西安电子科技大学的要求不与张凌红续签租赁合同，符合合同法关于禁止转租的规定，其为维护权益采取的措施并未违反法律的禁止性规定，其反诉要求排除妨害于法有据。请求驳回张凌红的上诉请求，支持陈少杰、王淑颖的上诉请求。
上诉人陈少杰、王淑颖不服上述判决，向本院提起上诉称，陈少杰、王淑颖与张凌红双方未订立租赁合同，原审庭审中双方均承认关于租期、租金、违约责任等未协商一致，故原审判决认定张凌红支付了14个月的房租不当。张凌红在2013年8月8日转账后，并未告知陈少杰、王淑颖，直到2013年10月18日双方发生争执时，张凌红才提出转款的事，陈少杰、王淑颖表示查实后再说，但也明确表示不同意续租。张凌红诉状中已自认陈少杰、王淑颖不同意续租的事，原审判决认定双方租赁关系成立不当。2013年11月30日，陈少杰、王淑颖为方便张凌红搬离，给张凌红发了两份腾房通知函后，后打开了房门，但张凌红拒不搬离并闹事，陈少杰、王淑颖报警。在警方协调及学校（考虑影响不好）的要求下，陈少杰回短信同意张凌红暂时恢复营业，但同时明确表示其他事宜另行协商解决，表明续租、租金、租期等事项双方还需继续协商。陈少杰、王淑颖为和解解决纠纷所作的临时妥协并非同意续租的表示，原审判决对此认定错误。陈少杰、王淑颖已提交了西安电子科技大学后勤集团严令禁止转租的通知，原审判决认定陈少杰、王淑颖与张凌红双方租赁关系成立，显然违反了合同法的禁止性规定。请求：撤销原判；支持其一审全部反诉请求。
被上诉人张凌红答辩称，陈少杰于2013年8月8日将王淑颖的账号发给张凌红，张凌红支付了房租，合同约定的租赁期限届至时陈少杰、王淑颖并未提出任何异议，故双方租赁关系继续有效。原判认定双方租赁关系成立，为不定期租赁关系正确。张凌红有证据证明西安电子科技大学知晓并同意转租。
本院经审理查明，在二审审理期间，张凌红明确承认其于2013年8月8日向陈少杰、王淑颖转账的84000元为2013年9月5日至2014年9月4日12个月的房屋租金。张凌红还表示其已于2014年12月6日向陈少杰、王淑颖腾交了房屋。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，从2009年至2013年张凌红与陈少杰、王淑颖共签订了四次书面的房屋租赁合同，双方均依约履行了各自的合同义务。在第四次租赁合同届满前的2013年8月8日，陈少杰向张凌红发短信“4340624220052623建行王淑颖”，张凌红于同日向陈少杰指定的上述账号转账84000元，根据双方以往的交易习惯，结合陈少杰于2013年11月30日向张凌红回短信“你即日就可正常营业，其他事宜另行协商解决”，原审判决认定张凌红与陈少杰、王淑颖之间形成了事实上的租赁合同关系合法有据，并无不当。2013年10月18日陈少杰、王淑颖将张凌红承租的门面房大门焊死，导致张凌红不能正常使用商铺进行经营，对张凌红的经营损失，陈少杰、王淑颖应承担赔偿责任。陈少杰、王淑颖将房门焊死的时间为2013年10月18日，打开房门的时间为2013年11月29日，造成张凌红停止营业的时间为41天。张凌红上诉称其所提交的销售清单反映的是销售利润，而非原审判决认定的销售额，但未提交确实充分的证据加以佐证，故原审判决认定张凌红的经济损失为销售额减去职工工资、各种税费、运输费、办公费等成本的纯利润，并根据正常的销售利润水平酌定销售额的25%为张凌红的纯利润，并无不妥。至于张凌红上诉认为移动公司的反酬应计入其经营损失一节，因张凌红在光华路有两处经营店面，从张凌红所提交的中国移动通信集团陕西有限公司西安分公司代征营业税表中难以严格区分两处店面的具体反酬情况，且张凌红亦未提供确实充分的证据证明只要开门营业反酬将必然发生，故对于张凌红的该项上诉请求，本院不予支持。关于张凌红上诉要求陈少杰、王淑颖赔偿劳务费损失一节，因无法律依据，原审判决不予支持并无不妥。因陈少杰、王淑颖反诉张凌红正处于双方租赁合同履行期内，故原审判决对于陈少杰、王淑颖要求张凌红腾房并赔偿损失的请求不予支持，并无不当。综上，张凌红与陈少杰、王淑颖的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院均不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4023元，张凌红已预交2543元，陈少杰、王淑颖已预交1480元，由张凌红负担2543元，由陈少杰、王淑颖负担1480元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
代理审判员 马延环
代理审判员 高喜平
二〇一五年七月二日
书 记 员 孙婉侠