北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1400号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京舒特金属家具有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇兴杨路31号。
法定代表人索伦，董事长。
委托代理人刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
委托代理人马新宇，女，1982年7月19日出生，北京舒特金属家具有限公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京市京城修理厂，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城***号。
法定代表人肖子金，经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
上诉人北京舒特金属家具有限公司（以下简称金属家具公司）因与北京市京城修理厂（以下简称京城修理厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，金属家具公司起诉至原审法院称：京城修理厂于2014年7月21日与金属家具公司签订了厂房租赁合同，租期5年。合同约定京城修理厂将怀柔区庙城镇364号院内部分土地和厂房及附属设施一并出租给金属家具公司使用，厂房及办公使用房建筑面积为6534平方米，实际双方合同约定的厂房和办公用房面积为2557.89平方米。但实际有合法手续的厂房和办公用房只有731平方米，造成金属家具公司无法变更住所进行经营。并且金属家具公司根据合同第八条约定，进行改造修缮时，庙城镇政府向金属家具公司发放了停工通知。京城修理厂的上述行为已构成根本违约。故金属家具公司根据合同第六条约定决定解除双方签订的合同，金属家具公司现已通过公证处向京城修理厂发放了解除租赁合同协议及通知，但京城修理厂不予理睬。金属家具公司为维护自身利益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：1.判令京城修理厂立即退还金属家具公司租金49万元；2.判令京城修理厂给付金属家具公司违约金24.5万元；3.要求京城修理厂赔偿金属家具公司修缮厂房和建钢结构棚53.2万元（再扣除违约金24.5万元部分，计28.7万元），以上共计102.2万元；4.本案诉讼费由京城修理厂承担。
京城修理厂辩称并反诉称：双方签订的合同真实有效，我单位认可；标的物地点、合同签订时间、每年租金数额均认可；合同中约定的面积，是由金属家具公司自行测量所定，我方认为有误，应以实际面积为准；现已收取金属家具公司给付的一年租金49万元。根据合同约定，无论是否能够变更注册地，都需要交付租金，因我方没有收到解除合同的通知，金属家具公司属于违约，我方没有违约，金属家具公司的诉请，没有依据，故我单位不同意金属家具公司的诉讼请求并要求反诉，反诉请求为：1.判令解除双方于2014年7月21日签订的厂房租赁合同；2.判令被金属家具公司赔偿京城修理厂违约金26万元；3.判令金属家具公司赔偿京城修理厂合同解除后租赁物闲置期间的经济损失26万元；4.本案诉讼费、鉴定费及反诉费由金属家具公司承担。
金属家具公司对反诉辩称，京城修理厂的反诉超过了法律规定的反诉期限，京城修理厂要求解除合同，金属家具公司也要求解除，且之前有公证，公证送达之日，实际上租赁合同已经解除了，京城修理厂的反诉没有事实和法律依据，不同意京城修理厂的反诉请求。
经审理查明：2014年7月21日，金属家具公司（乙方）与京城修理厂（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定京城修理厂将位于北京市怀柔区庙城镇364号院内部分土地和厂房及附属设施一并出租给金属家具公司使用，租期自2014年7月21日至2019年7月20日，共5年，其中2014年8月10日前不计租金，租金按年缴纳，前4年交付时间为每年的7月21日之前交清当年租金……第一、二年租金均为52万元，第三、四年租金均为54万元……合同附件1上载明建筑面积为6534平方米。合同第四条A款规定：乙方因企业自身原因无法变更营业执照地址的，乙方仍需按合同支付给甲方房租款，甲方不负任何责任。B款规定：在租赁期间即使乙方没有变更成功营业执照地址（如异地经营情况），乙方需按合同支付甲方房租款。第六条规定：因甲方的土地、地上建筑物的合法性原因造成乙方无法经营或遭受损失的，乙方有权单方解除合同，甲方负全部责任。第八条规定：乙方因经营需要，增建临时用房，需经甲方同意，如需报批的，由甲方向有关部门申请报批，乙方在租赁期间，自建的归乙方所有。第十九条规定：双方如有违反上述合同约定，视为违约，违约方向守约方支付当年租金的50%的违约金。合同签订后，金属家具公司向京城修理厂交付了第一笔租金49万元（应为52万元，但双方约定了装修免租期，减了3万元），京城修理厂向金属家具公司交付了租赁物，金属家具公司在租赁的土地上进行了修建。后金属家具公司以租用的厂房、办公用房的部分面积没有合法手续，造成金属家具公司无法变更住所进行经营及京城修理厂缺少新建的建筑审批手续，造成金属家具公司不能修建厂房等诸多问题为由，于2014年9月9日通过北京市国泰公证处向京城修理厂邮寄发出解除合同协议及通知，要求与京城修理厂解除合同并赔偿相关损失。EMS的回执显示：拒收，于2014年9月11日退回。对该邮件京城修理厂称：“不知道此事，邮局并未到我处送达，而是打电话通知，我方问是什么物件，对方说不知道，我方说不知道什么东西，我方不要”。另金属家具公司在解除合同协议中已认可金属家具公司、京城修理厂双方合同约定的厂房和办公用房面积为2557.89平方米，但金属家具公司认为有合法手续的厂房和办公用房的实际面积为731平方米。2014年12月金属家具公司持诉请诉至原审法院，京城修理厂以辩称意见不同意金属家具公司的诉讼请求并要求反诉，原审法院于2015年7月8日将反诉书送达给金属家具公司。
经法院现场勘查，金属家具公司、京城修理厂双方确认：金属家具公司在承租的范围内，新建了两个厕所并做了预留管、两个化粪池、一个平房（门卫房）、两个狗窝、围墙（二四墙）三段共约40.7米；在东南角厂房的北侧金属家具公司建有4根铁柱（钢结构棚）；在该租赁土地的东北角，金属家具公司将原厂房拆除，在原基础上利用原厂房的墙（二四墙）改建了约307平米的厂房即为改建办公区；其中西南角的厕所、狗窝只是砖的结构没有封顶。上述建起的厂房、平房、厕所、狗窝均未安装窗户。同时对墙裙进行抹灰、平房屋顶进行改造。金属家具公司称，对修建上述厂房、钢结构棚等共支付53.2万元，对此京城修理厂称，金属家具公司在租赁土地上未经京城修理厂同意报批，擅自建设，后又经庙城镇政府向金属家具公司发放了停工通知，因金属家具公司没有执行合同约定，对此造成的损失，应自行承担，且金属家具公司要求的修缮厂房、钢结构棚等的支出，数额过高，故向法院申请评估鉴定。
北京科正资产评估有限公司于2015年8月3日接受了原审法院委托，经北京科正资产评估有限公司对上述资产评估，价值为372730.77元。京城修理厂支付鉴定费10000元。
另经原审法院查证，涉案的租赁物所在地北京市怀柔区庙城镇364号院，原为北京市怀柔机电设备制造厂，后经法院委托评估拍卖，由北京天民房地产开发有限公司竞拍所得。北京天民房地产开发有限公司将该院租赁给京城修理厂使用至今，京城修理厂又将该院的一部分租给金属家具公司使用。从评估报告上看，该机电设备制造厂的建筑物、构筑物总建筑面积为3431.08平方米（其中未办理房屋所有权证的二层办公楼建筑面积为405.9平方米，其余建筑物、构筑物均有合法证明），土地使用权面积为6542平方米。双方现场确认了租赁土地、厂房及附属设施范围，经核算，金属家具公司、京城修理厂租赁的实际土地面积共计约为6409.2平米。
应金属家具公司申请，原审法院向怀柔区庙城镇政府调取责令停止建设通知书，通知书载明京城修理厂院内南侧建设的房屋（建设物）属于违法建设，于2014年8月22日责令停工。2015年5月18日，金属家具公司已将存放在租赁标的物范围内的可移动物品带走。
审理中，经原审法院释明，金属家具公司、京城修理厂对合同中约定的违约金计算方法均无异议，且金属家具公司要求法院确认该租赁合同解除的事实并赔偿诉称中所述的损失。京城修理厂亦反诉要求解除合同且同意利用金属家具公司所建的地上物。
针对京城修理厂的反诉事实、理由、请求，金属家具公司以诉辩意见予以反驳。因双方意见分歧较大，原审法院调解未果。
原审法院认为：金属家具公司与京城修理厂签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。金属家具公司、京城修理厂双方应按合同约定全面履行相应的义务，否则应承担违约责任。通过北京市怀柔机电设备制造厂的房地产评估报告可以认定，涉案出租建筑物及土地均有合法的手续且本案租赁标的物是通过司法拍卖所得，故京城修理厂提供的土地、厂房等租赁物应为合法的租赁物。对双方争议的租赁面积，法院通过庭审质证及双方陈述，结合金属家具公司在解除合同协议中认可的厂房和办公用房面积，认定金属家具公司所称的京城修理厂应提供给其租赁的建筑面积为6534平方米，应为租赁的土地使用面积为宜，并非建筑面积。但对6534平方米的面积，京城修理厂存有异议，经双方现场指认，金属家具公司、京城修理厂均认可租赁厂房、土地的范围，法院对该范围进行实地测量，对测量结果（土地使用面积约为6409.2平方米）双方均予以认可。故金属家具公司诉称中所述京城修理厂提供的厂房、办公用房合法面积为731平方米，与事实不符。在此情况下，金属家具公司即通过公证机关邮寄解除合同协议及通知，没有事实依据且京城修理厂在对该邮件内容不知晓的情况下，未有收签该邮件，应认定金属家具公司的解除合同协议及通知未实际送达给京城修理厂，而该邮件并非司法快递，故应视为金属家具公司送达该邮件之行为，没有发生合同解除的效力。经现场勘查，金属家具公司已在该土地上修建了厂房、厕所等设施，京城修理厂作为出租方已按合同约定履行了自己的义务，然而金属家具公司未经京城修理厂申请报批即在租赁土地上进行建设，属擅自建设，对此金属家具公司未按合同约定履行，应属违约。综上，金属家具公司依据租赁合同第六条，向京城修理厂提出解除合同，无事实及法律依据且金属家具公司属于根本违约，故其要求确认解除合同的事实及要求京城修理厂赔偿违约金的诉求，法院不予支持。审理中京城修理厂向法院提出反诉，符合法律规定，其反诉要求解除涉案合同，金属家具公司未提出异议，故该租赁合同应予解除。解除合同的时间应为金属家具公司收到京城修理厂的反诉书时间，即为2015年7月8日。因金属家具公司违约，京城修理厂未违约，故京城修理厂反诉要求金属家具公司赔偿违约金的请求，法院应予支持。具体数额，因金属家具公司、京城修理厂均对合同中约定的违约金计算方法无异议，故按合同中约定的违约金计算方法确定违约金数额应为26万元。同时京城修理厂反诉要求金属家具公司赔偿租赁物闲置期间的损失26万元，与法院确定的违约金相当，该违约金数额足以弥补京城修理厂所造成的损失，故京城修理厂反诉要求租赁物闲置期间损失的诉求，法院不予支持。因金属家具公司、京城修理厂之间约定了装修免租期，应视为京城修理厂同意金属家具公司对租赁物进行装饰、装修及改造。现金属家具公司要求京城修理厂赔偿修缮厂房、钢结构棚等损失，且京城修理厂同意利用金属家具公司在租赁范围内所建的物品，故京城修理厂应给金属家具公司予以补偿，具体数额，法院参照评估结论定为372730.77元。因合同约定，不能变更经营场所，金属家具公司仍应给付租金，现金属家具公司要求返还租金不符合合同约定且金属家具公司利用了涉案租赁物，按法院确定的合同解除时间，合同已履行一年。故金属家具公司要求返还49万元租金的诉求，法院难以支持。鉴定费1万元，由金属家具公司、京城修理厂负担。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、金属家具公司与京城修理厂于二○一四年七月二十一日签订的厂房租赁合同予以解除；二、京城修理厂于判决生效后十日内给付金属家具公司补偿款三十七万二千七百三十元七角七分；三、金属家具有限公司于判决生效后十日内给付京城修理厂违约金二十六万元；四、驳回金属家具公司的其他诉讼请求；五、驳回京城修理厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，金属家具公司不服原判，上诉至本院，请求撤销原审判决第一、三、四项，依法改判京城修理厂返还金属家具公司租金49万元、给付金属家具公司违约金24.5万元；变更原审判决第二项，依法改判京城修理厂给付金属家具公司修缮厂房补偿款53.2万元。其上诉主要事实与理由为：合同约定厂房和办公使用房屋建筑面积为6534平方米，但实际合法手续的厂房和办公用房只有731平方米，经过京城修理厂同意其进行改造厂房，却被庙城镇政府发放了停工通知书，造成金属家具公司无法进入此地经营，于是通过公证处以邮寄方式向京城修理厂发放了解除租赁合同协议及通知，京城修理厂故意拒收；按照相关法律规定解除租赁合同协议及通知到达京城修理厂处即生效，即京城修理厂应返还金属家具公司租赁费；如京城修理厂对解除合同存在异议，应在解除合同通知到达之日起三个月内提出，逾期起诉的法院不应支持。合同的解除系京城修理厂存在根本违约所致，其有权单方解除合同，京城修理厂付全部责任。京城修理厂同意原审判决。
上述事实，当事人陈述、《厂房租赁合同》、北京科正资产评估有限公司的评估报告、北京中必达资产评估有限责任公司的评估报告书及北京市第二中级人民法院委托拍卖合同单、拍卖成交确认书、付款凭证、北京市国泰公证处的公证书、调查材料、现场勘验笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：本案双方所签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依约定全面、适当地履行各自的合同义务。依据当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同解除的原因及方式，进而何方应对合同的解除承担违约责任；二、金属家具公司已付租金应否返还；三、原审判决京城修理厂向金属家具公司支付补偿款数额是否适当。
对于焦点一，金属家具公司主张双方合同中约定租赁厂房及办公使用房建筑面积为6354平方米，但实际仅为2000余平米，但结合金属家具公司自认在签订合同前曾对租赁物进行现场考查的事实以及其在解除合同协议中所认可的合同约定厂房和办公用房面积为2557.89平方米情况，可以认定《厂房租赁合同》所约定的6534平方米，应为租赁的土地使用面积，上述面积与原审法院进行实地测量的结果大致相当；金属家具公司同时主张京城修理厂向其提供的租赁物中仅有700余平方米系具有正式产权证的合法面积，但鉴于涉案租赁物系通过司法拍卖所得，应为合法租赁物，且没有证据表明上述情形对金属家具公司的其正常使用租赁物造成影响。综上，金属家具厂以上述理由要求解除租赁合同，缺乏事实及法律依据，即其不能据此享有合同解除权。同时，金属家具厂虽向京城修理厂邮寄解除合同协议及通知，但其详情单中并未载明内附文件名称及内容，京城修理厂在对邮件内容不知晓的情况下未收取该邮件，不能视为其金属家具厂已将书面解除通知合法送达对方。综上，金属家具厂以邮寄解除合同协议及通知方式提出解除合同的行为，不能发生合同解除的法律效果。鉴于金属家具厂在不具有解除权的情形下，单方要求解除合同，已构成违约。原审审理中，京城修理厂以提出反诉的形式实质作出同意解除租赁合同的意思表示，原审认定双方合同解除，并判令金属家具厂依据《厂房租赁合同》约定支付支付违约金，并无不当，金属家具厂针对上述判项的上诉主张不能成立。
对于焦点二，金属家具厂已向京城修理厂支付第一年租金49万元，但双方租赁合同被法院确认解除时，双方租赁合同已经履行满一年时间，金属家具厂要求京城修理厂返还已付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。
对于焦点三，考虑到金属家具厂对租赁物存在修缮、改造、增建等行为，京城修理厂对此应属知情，且同意在合同解除后继续利用租赁物，原审法院判令京城修理厂对金属家具厂相应建设损失予以补偿，具体数额参照了评估机构的评估结论确定为372730.77元，并无不当。金属家具厂上诉要求将补偿款数额调整至532000元，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
综上，金属家具公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费10000元，由北京舒特金属家具有限公司负担3700元（于本判决生效后7日内交纳）；由北京市京城修理厂负担6300元（已交纳）。
一审案件受理费13998元，由北京舒特金属家具有限公司负担7107元（已交纳6999元，余款108元于本判决生效后7日内交纳），由北京市京城修理厂负担6891元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉费4500元，由北京市京城修理厂负担1900元（已交纳）由北京舒特金属家具有限公司负担2600元（于本判决生效后7日内交纳）
二审案件受理费16203元，由北京舒特金属家具有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈锦新
审 判 员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王 艳