广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终384号
上诉人（原审原告）：赖明Y，男，汉族，1971年7月22日出生，住所地：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东中安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温P，女，汉族，1974年12月16日出生，住所地：深圳市罗湖区。
被上诉人（原审被告）：邓SL，男，汉族，1970年4月20日出生，住所地：深圳市罗湖区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡剑雄，广东中粤律师事务所律师。
上诉人赖明Y因与被上诉人温P、邓SL房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赖明Y上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1474号民事判决书；2、改判为温P、邓SL向赖明Y连带双倍返还定金30万元，且需支付逾期还款利息；3、温P、邓SL承担本案一、二审诉讼费用。
主要的上诉事实和理由：一、涉案合同未能履行为邓SL、温P违约所致，原审法院认定严重错误。1、涉案合同合法有效的情况下，赖明Y和邓SL、温P均应严格依约履行，这是合同的拘束力的必然要求。2、涉案合同于2015年7月19日签署，依第六条约定邓SL、温P应于2015年7月28日前履行完前述义务。原审法院认为邓SL、温P于2015年8月24日完成涉案房产的注销抵押登记系案外人银行原因，即邓SL、温P无主观过错而不构成违约严重错误。首先，涉案合同的约定是具体明确的，而还清贷款及注销抵押系作为卖方的最主要义务。邓SL、温P末在合同约定的期限内履行其义务即构成违约，赖明Y认为这一基本案件事实及法律后果不应存在争议。其次，编号为00017的涉案合同实为赖明Y和邓SL、温P双方签署的第二份合同，必须要强调的是双方于2015年6月28日签署的合同就是因为邓SL、温P违约（赎楼）所致，至少可以说明邓SL、温P对于赎楼期限是明知且愿意承担相应后果的。最后，邓SL、温P应当依照涉案合同的约定履行义务，既然邓SL、温P在合同中明确约定于2015年7月28日前履行注销抵押登记义务，即使因为案外人原因导致邓SL、温P未能履行也不是其不构成违约的抗辩理由。退一步讲，2015年6月28日首次签署合同后，邓SL、温P即应当预料到合同履行的必要程序，即提前向银行做申请还贷，而非因为不了解办事流程，导致还贷赎楼无故拖延。手续拖延的，如无其他免责条款声明，邓SL、温P应当自行承担相应后果。3、依涉案合同第四条约定，赖明Y已经提交证据充分证明双方未能依约于2015年7月30曰办理首期款监管的原因为邓SL、温P拒不配合，邓SL、温P临近首期款监管期限时，邓SL、温P双方或一方均以各种理由不配合办理资金监管，中间人多次追问房产注销抵押时间，邓SL、温P均不予回答。
4、邓SL、温P在合同有效期内做了贷款还款申请，仅是履行了赎楼的一小步，不能因此免除邓SL、温P的违约责任。邓SL、温P的赎楼义务，从具体履约流程上看，还款申请手续、款项偿还手续、注销抵押手续等，该项手续均由邓SL、温P与第三方债权人完成，至于有关手续的无法如期办理，是邓SL、温P的主观恶意，抑或是债权人的原因拖延，均非赖明Y考虑的因素。根据合同相对性，造成拖延履约的，邓SL、温P仅能依合同相对性，向赖明Y承担责任。一审判决中，法庭以“邓SL已在合同约定期限内申请了提前还款，但无法决定审批进度为由，直接认定邓SL、温P无主观过错”明显系极其主观的臆断与偏见。众所周知，赎楼的每一项手续都包含有各种文件填写和资料提交，邓SL、温P仅填写了一张“消费贷还款申请表”，那么直至2015年8月初才获银行审批通过还贷，其中长达半个月的时间亦存在邓SL、温P提供其他材料拖延的可能情形，且温P多次提到邓SL、温P婚姻问题、房产房款收益归属的问题，亦可看出关于赎楼、售房的拖延完全系二人自身原因造成，与赖明Y无任何关系。
二、原审法院认定赖明Y不存在合同解除权亦错误。在邓SL、温P根本违约的情况下，赖明Y依约依法享有合同的解除权。1、邓SL、温P的违约行为导致赖明Y无法实现合同目的，在这种情形下，赖明Y享有合同的解除权。基于2015年6月28日双方已签署第一份买卖合同，为督促双方积极履约，买卖双方在2015年7月19日的买卖合同中，对履约迟延日期，双方未予填写天数，应当视为双方不再设置宽限期。2、中间人多次通过手机微信催告通知邓SL、温P履行合同义务，但邓SL、温P却拒绝履行。该次房产买卖系双方通过中间人黄雪玲达成，与邓SL、温P的沟通也均由黄雪玲通过微信与温P进行。从2015年7月19日签约后，黄雪玲即通过微信催促温P履行还贷赎楼义务，温P以心堵不舒服不在深圳、有事忙为由，对赎楼义务不管不问。赖明Y曾就温P的微信号（注册手机136××××3841）向法官当庭申请拨打确认该手机号系温P所有，主审法官自认曾以该号码通知温P应诉，并认为无需再次确认。从136××××3841温P的手机号可注册唯一微信号的电子证据角度，及微信聊天记录的内容均可看出，赖明Y一审提交的微信对话应当作为重要证据予以采纳。一审法庭审理时，却对该重要事实置若寡闻。3、一审判决中，既然认定赖明Y没有单方解除权，那赖明Y单方解除合同即是违法解除，法庭却没有认定赖明Y构成合同违约，系逻辑混乱错误。从一审第一次开庭(2015.9.16)审理，至第二次开庭(2016.9.28)审理，整整一年的空置时间，让作为房产买家的赖明Y，失去了最好的购房及解决纠纷的时间，最终却换来法庭找平衡、极度不负责任的判决。而从关于合同解除的责任分配上，根本混淆不清，无异于自相矛盾。
被上诉人温P、邓SL辩称，温P、邓SL针对原审判决在认定事实和适用法律方面均符合法律规定，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。另外，原审查明事实已经明确了本案温P、邓SL是因为银行提前还款的原因，导致赖明Y主张解除合同而产生纠纷，温P、邓SL不应当承担违约责任。
赖明Y向一审法院起诉请求：1、温P、邓SL连带向赖明Y双倍返还定金30万元；2、温P、邓SL连带支付逾期还款利息暂计为2000元（按人民币30万的人民银行同期贷款利率标准，自2015年7月30日起算，计算至温P、邓SL还清30万止）；3、温P、邓SL承担本案受理费、保全费等一切诉讼费用。
一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区爱国路DS供水局住宅23栋704房产（以下简称涉案房产）的权利人为温P、邓SL，温P、邓SL各占1/2产权份额；房屋用途为住宅，建筑面积为85.56平方米，房产证号码为：深房地字第××号。赖明Y与温P于2015年6月28日签订房屋买卖合同，约定赖明Y购买温P、邓SL名下的涉案房产。但该房屋买卖合同因故已被双方撕毁。2015年7月19日，赖明Y（买方）与温P（卖方）就涉案房产重新签订了买卖合同，即《二手房买卖合同》（编号：000127，以下简称涉案合同），双方约定：温P、邓SL将涉案房产出售给赖明Y，转让成交价为人民币345万元。合同第三条约定，买方须向卖方支付定金人民币15万元；合同第四条约定，买方向银行按揭贷款支付除定金、交楼押金之外的楼款：买方须将首期款（不含定金）以银行评估价于2015年7月30日之前（含当日）支付至第4条指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中；合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起9日内（含当日）自行筹资还清银行贷款注销抵押登记手续；合同第十条、第十一条并未明确一方逾期履行义务超过多长时间，另一方即享有合同解除权并有权选择要求违约方承担相应违约责任；合同第十五条约定，若因政策外原因导致合同违约，甲方承担违约责任，双倍赔付乙方定金；第十五条还约定，此份合同签订前，乙方已于2015年6月28日向甲方交付15万定金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年7月19日签订的《二手房买卖合同》，“卖方”处有“温P”及“邓SL（代）”的字样，其中，“温P”由温P所签，“邓SL（代）”亦由温P代签。邓SL并未向温P出具让其代为出售涉案房产的书面委托书。
二、2015年6月28日，赖明Y向温P转账支付了定金15万元。庭审中，温P、邓SL确认该笔定金转为2015年7月19日赖明Y与温P签订的涉案合同的定金。因涉案房产存在抵押贷款（借款人为温P、邓SL），温P、邓SL于2015年7月23日向抵押权人中国工商银行股份有限公司深圳东门支行申请提前还款。2015年8月6日，抵押权人同意该提前还款申请；同日，温P、邓SL向抵押权人提前一次性还清42473.47元。温P、邓SL还清贷款后，于2015年8月24日完成注销涉案房产的抵押登记。
三、赖明Y于2015年8月14日提起本案诉讼，主张温P、邓SL双倍返还定金并支付利息，由温P、邓SL承担全部诉讼费用。一审庭审中，温P、邓SL称认可温P代其与赖明Y签订的涉案合同。一审庭审中，对双方未做首期房款资金监管的原因，赖明Y认为是温P、邓SL未在约定期限内即2015年7月28日前赎出房地产证原件及温P、邓SL在约定的办理资金监管的当日即2015年7月30日不在深圳所致；温P、邓SL则称是双方对资金监管银行的约定无法达成一致所致。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。赖明Y与温P、邓SL就涉案房产分别于2015年6月28日、7月19日签订过两次买卖合同，因2015年6月28日签订的合同已被双方撕毁，双方的权利义务应以2015年7月19日签订的《二手房买卖合同》（编号：000127）为准。本案的争议焦点在于：一、涉案《二手房买卖合同》（编号：000127）是否有效；倘若有效，对温P、邓SL是否具有约束力；二、倘若该《二手房买卖合同》有效，导致该合同未能继续履行的过错责任应如何认定。
关于第一个争议焦点，涉案《二手房买卖合同》是否有效；倘若有效，对温P、邓SL是否具有约束力。一审法院认为，其一，涉案房产登记在温P、邓SL名下，温P、邓SL各占二分之一的产权份额，该房产由温P、邓SL按份共有。根据我国《物权法》的规定，对于共有不动产的处分，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者共同共有人同意。温P、邓SL在庭审中称认可温P代其就涉案房产与赖明Y签订房屋买卖合同。由于涉案合同的内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，且按份共有人邓SL认可该合同，因此，赖明Y与温P签订的《二手房买卖合同》应属合法有效。其二，退一步讲，即使温P、邓SL在本案庭审之前，未明确对温P转让涉案房产的行为进行表态，但其按照该合同的约定，于2015年7月23日就涉案房产的抵押贷款向抵押权人申请提前还款，又于银行同意其申请的当日一次性还清贷款，并于2015年8月24日完成注销涉案房产的抵押登记，可见，温P、邓SL以实际行动对温P代其签订合同转让涉案房产的行为进行了追认。综上，涉案合同合法有效，且对温P、邓SL亦具有约束力，温P、邓SL均应严格依照合同的约定履行相应义务。
关于第二个争议焦点，如前所述，涉案《二手房买卖合同》合法有效，那么，导致涉案合同未能继续履行的过错责任应如何认定。对此，一审法院认为，合同签订后，赖明Y依约支付定金，但其因温P、邓SL未能在合同约定的期限内还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续而提起本案诉讼，那么，温P、邓SL未能在合同约定的期限内还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续否存在过错？一审法院认为，温P、邓SL已在合同约定的期限内向银行申请提前还款，但其无法决定银行对其申请的审批进度，故，银行未在2015年7月28日前而于2015年8月6日同意邓SL提前还款，温P、邓SL并无主观过错。温P、邓SL在银行同意其申请的当日一次性还清贷款，并于2015年8月24日完成注销涉案房产的抵押登记，因此，温P、邓SL未能在约定的2015年7月28日完成注销抵押登记手续，亦无主观过错。鉴于赖明Y诉请温P、邓SL双倍返还定金的基础在于涉案合同的解除，那么，赖明Y是否享有合同解除权？一审法院认为，其一，由于温P、邓SL未能在合同约定的期限内还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，温P、邓SL并无主观过错，因此，赖明Y并不因此享有合同的单方解除权。退一步讲，即使温P、邓SL具有主观过错，但因买卖双方在合同中并未明确卖方逾期履行义务超过多少天，买方即享有合同单方解除权，因此，赖明Y未经催告并给温P、邓SL履行相应义务的合理期限即诉请温P、邓SL双倍返还定金，既无合同依据亦无法律依据。其二，涉案合同第十五条明确约定：“若因政策外原因导致合同违约，甲方承担违约责任，双倍赔付乙方定金”。因温P、邓SL未在约定的期限内还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，并非政策外的原因，故，赖明Y亦不能据此单方解除合同、主张温P、邓SL双倍返还定金。合同未能继续履行，温P、邓SL虽无主观过错，但考虑到温P、邓SL确实未能在约定期限内办妥注销涉案房产抵押登记的客观事实，根据公平原则，一审法院酌定温P、邓SL返还赖明Y定金人民币15万元并支付相应的利息。利息以中国人民银行同期贷款利率为准，自2015年7月30日起计至款项付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、温P、邓SL应于本判决生效之日起十日内向赖明Y返还购房定金人民币15万元；二、温P、邓SL应于本判决生效之日起十日内向赖明Y支付购房定金人民币15万元的利息（利息以中国人民银行同期贷款利率为准，自2015年7月30日起计至款项付清之日止）；三、驳回赖明Y的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5830元，由赖明Y负担人民币2915元，温P、邓SL负担人民币2915元；保全费人民币2030元，由赖明Y负担人民币1015元，温P、邓SL负担人民币1015元。
经本院二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审调查询问期间，温P、邓SL明确同意解除涉案合同，涉案各方均明确表示不愿继续履行合同。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。赖明Y上诉请求温P、邓SL双倍返还定金实际上系以解除合同为前提，故综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点应为：温P、邓SL是否存在根本违约情形、赖明Y是否可解除合同并据此要求双倍返还定金。
首先，依前述查明事实，温P、邓SL确未于合同约定的期限内办妥注销抵押手续，但从合同约定的内容看，涉案合同并无约定合同一方迟延履行多少天即构成根本违约、守约方即可据此解除合同；且本案中，温P、邓SL于合同签订后的第四天即向银行申请提前还款并于银行审批同意还款的当天即还清贷款，其未能于合同约定期限内办妥注销抵押手续系因银行审批流程的进度，而非涉案合同第十五条约定的政策外原因，据此，前述温P、邓SL虽存在迟延履行的违约行为，但依约尚未构成根本违约，赖明Y上诉主张解除合同并据此要求双倍返还定金，缺乏合同依据，本院对此不予采纳。另，赖明Y上诉亦称其通过案外人黄雪玲与温P、邓SL沟通合同履行事宜，并于原审提交了黄雪玲与温P的微信沟通记录。对此，本院认为，即便该微信记录真实存在，从微信记录的内容看，未显示赖明Y在温P、邓SL迟延履行之后有催告其于合理期限内履行而温P、邓SL仍未履行，故赖明Y现上诉主张解除合同并据此要求双倍返还定金，于法无据，本院对此不予支持。
其次，如前所述，赖明Y表示不愿继续履行合同，温P、邓SL亦明确同意解除合同，应视为涉案各方一致同意解除合同。本案中，温P、邓SL迟延履行合同义务已构成违约，具有一定过错；赖明Y于温P、邓SL尚未构成根本违约的情形下即诉求双倍返还定金亦具过错，现在涉案各方均同意解除合同且均有过错的情形下，本院认定因其各方过错相抵均不需向对方承担违约责任，温P、邓SL应向赖明Y返还定金15万元。原审未予认定各方过错，处理欠妥，本院予以纠正；原审认定温P、邓SL返还定金且应支付相应的利息，温P、邓SL对此未予上诉，应视为其对自身权利义务的处分，本院据此对原审处理结果予以维持。
综上，赖明Y的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实有误，但适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2195元（赖明Y已预交），由赖明Y负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。