广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17393号
上诉人（原审被告）：区庆嘉，男，1978年10月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：张筱畅，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：张映芬，女，1978年7月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：邓振业，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎锦华，女，1950年8月28日出生，香港居民，联系地址香港九龙。
委托诉讼代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡磊，广东宏力律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广东省广州市荔湾区西华路531号。
负责人：陈涛，行长。
上诉人区庆嘉、张映芬因与被上诉人黎锦华、原审第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工行西华路支行）合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人区庆嘉及其委托诉讼代理人张筱畅，上诉人张映芬及其委托诉讼代理人邓振业，被上诉人黎锦华及其委托诉讼代理人陈路遥、胡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
区庆嘉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回黎锦华诉讼请求；3.一、二审诉讼费由黎锦华负担。事实和理由：（一）一审法院在黎锦华未变更诉讼请求、一审法院也未释明变更案由的情况下，在判决书中将“所有权确认纠纷”之诉变更为“合同纠纷”之诉，除违反了法定程序以外，也剥夺了区庆嘉和张映芬答辩的权利。诉讼案由是直接关系到事实法律关系及双方讼争的焦点问题，一审法院变更案由既没有经过黎锦华申请，也没有经过释明，直接在判决书中进行了调整，剥夺了区庆嘉抗辩的权利。若以合同纠纷作为案由来判决本案，那么一审法院应当以房款实际出资、合同是否实际履行等方面对协议内容是否实际履行来作出认定。本案实际上就是涉案房屋所有权属于谁的纠纷，是典型的所有权确认纠纷，一审法院将物权纠纷变成合同之债是审查方向的错误。（二）一审时，区庆嘉、张映芬均举证证明了涉案房屋是三人共同出资，且是客观真实的出资反映。后续的实际履行行为与协议书内容是不一致的，而一审法院对此却未做出认定。第三期款是张映芬在保利公司附近提取的15万元现金支付的房款，是张映芬的婚前出资。贷款的还款情况混杂着各种情况，达道路的房租不足以向银行偿还贷款：首先，2004年10月至2005年2月，银行开始划扣贷款，此期间由区庆嘉和张映芬以夫妻共同财产履行还款义务，房屋是2005年3月才可以对外出租；其次，2006年12月29日，区庆嘉以贷款人的身份，以夫妻共同财产向银行还贷39783.54元，即提前归还62个月的房屋贷款；最后，2013年6月开始，黎锦华已经将出租房屋收回自己管理，租金也是打入黎锦华名下，此期间的房屋贷款仍是由区庆嘉、张映芬的夫妻共同财产向银行还款。综上，请求二审法院依法改判。
黎锦华针对区庆嘉的上诉请求辩称，（一）黎锦华已经按《协约书》的约定履行了自己的义务，具体如下：1.涉案房屋的售价为435707元，其中281707元首期款已由黎锦华通过区庆嘉向开发商保利公司支付，其余154000元亦以按揭付款形式向保利公司付清。黎锦华按《协约书》的约定，将达道路的房屋交区庆嘉出租，所收租金用于还贷。至2013年5月，剔除各项费用，区庆嘉共收租金128600元。2.关于黎锦华支付涉案房屋购房款的明细情况：（1）关于第一笔44566元的支付细节：2004年4月18日，黎锦华作为购买人与保利公司就涉案房屋签订了《认购书》，并即时亲自向保利公司交纳了购房定金。为方便保利公司能顺利联络，办理后续购房事宜，黎锦华在《认购书》上加上了区庆嘉的名字。2004年4月20日，黎锦华按约再次来到保利公司销售部，支付了《认购书》上约定应支付的44566元，最后敲定选择涉案房屋。该44566元包含了房屋总价10%并加上印花税、工本杂费。对于上述44566元系由黎锦华支付的事实，区庆嘉也已在（2014）穗海法民三初字第94号案的庭审中予以确认。（2）关于第二笔87141元的支付细节：黎锦华在2004年5月6日前，专程从港回穗，先行咨询东山区公证处，办理委托公证所需时间，东山区公证处表示需时至少两周。而黎锦华需送父就医，无法久留，这段时间也是办理诸多手续的时候，为防违约挞定，因而决定用区庆嘉的名义，让他前往办理余下各项手续，这一点区庆嘉是清楚的。黎锦华将存有约10万元存款的工商银行、建设银行卡存折和密码交给区庆嘉，并与区庆嘉签下《协约书》，然后由区庆嘉用该银行卡内的钱于2004年5月21日向保利公司支付。对于该笔87141元系由黎锦华支付的事实，区庆嘉、张映芬在各自上诉状中均未提出异议。黎锦华在以上（1）、（2）项已向区庆嘉提供的资金合计131707元，是黎锦华在与区庆嘉签订《协约书》前就已交付给区庆嘉，同时亦对应《协约书》上约定的房款总数首期（房款的30%），而黎锦华实际付款多出的9953元系印花税、工本杂费。（3）关于第三笔150000元的支付细节：是由黎锦华于2004年7月将其名下的位于佛山市顺德区容桂街容山居委会乐华西路六座504号房委托中介黎素英出售，黎素英出售成功后得到75000元售房款，由区庆嘉分两次前往顺德收取了该75000元，作为支付第三笔150000元的一半资金。而剩余75000元则由黎锦华于2004年7月份在广州办理委托销售504房的公证时交给了区庆嘉。以上两笔款项合计150000元，用于支付《认购书》所约定的“2004年9月6日前付150000元”。即黎锦华早在2004年7月份就已备足150000元交区庆嘉，由区庆嘉持该笔资金于2004年9月4日向保利公司完成支付，黎锦华已履行了《协约书》的所有约定。而且黎锦华是在（2014）穗海法民三初字第94号案受理开庭后，方知道张映芬就该第三笔150000元所提出的异议的，而张映芬所提出异议的理由亦是毫无根据。3.关于黎锦华履行银行按揭还款义务的明细情况：（1）黎锦华按《协约书》完全承担了银行按揭还款义务。黎锦华将自己位于达道路的居室出租，所得租金全由区庆嘉收取，用于涉案房屋的按揭供款，2005年3月至2013年5月，区庆嘉共计收取租金128600元。而根据工行西华路支行提供的证据显示，从2004年10月至2014年4月29日期间共接收按揭还款113575元。以上的按揭供款明细区庆嘉均从未告知过黎锦华，但以黎锦华通过达道路房屋租金向区庆嘉提供的租金净收128600元，以及加上在开始供款前黎锦华向区庆嘉交下的银行卡内的余额，也是足够应付上述113575元按揭贷款的。（2）由于黎锦华多次要求区庆嘉提供按揭还款情况，将涉案房屋过户到自己名下，均遭拒绝。因此黎锦华通知租户从2013年6月，停止把租金存入区庆嘉账户。黎锦华也是在（2014）穗海法民三初字第94号案的第二次庭审中通过工行西华路支行提供的还款明细才知道涉案房屋的还贷情况。黎锦华遂通知租户孙小玲从2014年10月起，继续把租金转入区庆嘉的账户，以做还贷之用。此时区庆嘉为能在涉案房屋取得份额，拒绝收取租金。所以造成黎锦华在2013年6月份之后没有向区庆嘉提供资金，但尽管如此，区庆嘉之前所收租金余款还是足以偿还按揭贷款的。黎锦华对此无任何的过错。以上事实充分证明黎锦华已依《协约书》约定，履行了支付涉案房屋的全部房款的义务。因此，黎锦华完全有权依《协约书》约定，要求区庆嘉将涉案房屋过户。（二）一审法院审理本案的程序正当。1.一审判决中对本案作出的系“合同纠纷”的认定不违反法定程序。黎锦华在（2014）穗海法民三初字第94号案中所提的诉讼请求为“1.判令广州市海珠区江燕南路东篱路8号301#的房产归原告所有；2.判令被告协助办理该产权过户手续”。一审法院之所以在黎锦华立案时为其确定“所有权确认纠纷”的案由，是因为黎锦华提出了判令涉案房屋归其所有的确权诉求。但黎锦华已于（2014）穗海法民三初字第94号在2015年7月22日进行的庭询中撤回了该项涉及确权的诉求，仅保留了“判令被告协助办理该产权过户手续”这项涉及给付义务的诉求，因此一审判决将案由认定为合同纠纷。一审法院对本案进行重审其本质上就是在纠正（2014）穗海法民三初字第94号案中的错误，当中自然就包括案由认定的纠正。因此，一审判决对本案属合同纠纷的认定没有违反法定程序。2.一审判决对本案涉及的银行抵押权一并处理在实体上正确，亦不违反法定程序。一审法院处理黎锦华提出的过户诉请时，必然涉及涉案房屋上抵押权的处理。黎锦华是否愿意通过主动向西华路支行还款而实现对涉案房屋的过户目的，并不受区庆嘉是否同意所影响。且工行西华路支行对一审判决并未上诉，亦即工行西华路支行在实体上亦认可一审法院的处理。因此，一审法院在程序上也并未超越“不告不理”原则。（三）黎锦华有权依《协约书》随时要求区庆嘉就涉案房屋履行过户义务，且黎锦华对区庆嘉就涉案房屋在本案所产生的争议与张映芬无关。不论涉案房屋的按揭贷款是否已供完，黎锦华均有权要求区庆嘉按照《协议书》约定将涉案房屋过户至自己名下。且这种要求过户的请求权及被请求权仅产生于黎锦华与区庆嘉之间，与他人无关。而一审法院之所以将张映芬列为本案诉讼当事人，是一审法院本着查明事实真相的原则，以及本着充分保障张映芬这一权利主张者的利益作为发出点，从而赋予张映芬诉讼第三人的身份，以给予张映芬对其所提出的“自己曾向自己的父母借款150000元于2004年9月4日向保利公司支付涉案房屋的购房款，因此自己对涉案房屋亦应享有权属”的主张进行举证的机会。但张映芬就其这一主张所进行的举证未能证明其对涉案房屋有出资，张映芬的该主张缺乏事实依据。而且，基于黎锦华与区庆嘉就涉案房屋签订的《协约书》得到了切实的履行，而《协约书》中又仅约定黎锦华履行完所载义务后，对涉案房屋享有产权及请求过户权利的人只有黎锦华一人，与他人无涉。所以《协约书》使涉案房屋对黎锦华以外的人产生了权属排他性。另外，张映芬在本案的诉讼当事人地位仅为“无独立请求权的第三人”，而一审判决又并未判决张映芬承担责任，张映芬无权就一审判决提出上诉，为此请求二审法院驳回张映芬的上诉请求。（四）黎锦华之所以与区庆嘉签订《协约书》，其深层意思是：黎锦华释放作为母亲的顾虑，释放儿子对经济的担心。但黎锦华仍会视区庆嘉在十年间的表现、操行是否符合作为儿子应有的品行、家风，选择是否行使《协约书》的约定“在拾年内区庆嘉只拥有使用权而没有所有权”、“黎锦华也可以随时将涉案房屋转为自己名下”的权利以保护自己的权益。所以，双方才会在《协约书》约定“二零一四年双方重订协约”以保障黎锦华拥有是否与区庆嘉重订新的《协约书》继续延续他的使用权，或将涉案房屋收回自用，或放开自己对涉案房屋所有权的控制的选择权。这同时亦是黎锦华对儿子进行人生激励的一种方式。综上，一审判决认定事实清楚，其审理亦未违反法定程序。请求二审法院维持一审判决，驳回区庆嘉的上诉请求、取消张映芬的上诉权。
张映芬针对区庆嘉的上诉请求述称，与张映芬上诉意见相同。
张映芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.对涉案房屋进行分割，认定张映芬在涉案房屋中所占的份额。事实和理由：（一）一审法院遗漏查明以下事实：1.张映芬在庭审中明确陈述涉案房屋的第三期款15万元由张映芬支付，并提供了充分证据证明，且区庆嘉也认可这一事实，一审法院忽视了该事实。2.涉案房屋的房贷是由区庆嘉及张映芬以夫妻共同财产偿还的，这与黎锦华的陈述以及《协议书》不同，一审法院也没有对该事实进行查明。一审法院无视张映芬的上述主张，片面认定本案属于合同纠纷而不去就张映芬对涉案房屋的份额进行处理，未能根本解决本案矛盾。（二）无论区庆嘉与黎锦华之间如何约定，均不能对抗张映芬支付150000元购买涉案房屋的法律后果，即张映芬与区庆嘉是共同购房的行为，区庆嘉负责第一、二期款，张映芬负责第三期款，张映芬实际支付了第三期款，应对其支付的款项依据享有相应的份额。只是张映芬与区庆嘉均认为涉案房屋属于夫妻共同财产，所以一直未到房管部门申请房产证加名手续。即使一审法院不认为涉案房屋是夫妻共同财产，区庆嘉与张映芬共同买房的行为也应根据各自出资份额，属于共同所有。区庆嘉与黎锦华的约定不应也不能限制张映芬对涉案房屋的权利。（三）张映芬对《协议书》从不知情，区庆嘉无权处分张映芬的份额。（四）一审判决超出了黎锦华的诉讼请求。黎锦华在诉讼请求中并未主张按揭银行需要配合进行涂销抵押手续，也未在之前的审判程序中提出任何有关请求按揭银行涂销抵押的请求，涂销抵押是一个新的诉讼请求，黎锦华应另案主张。
黎锦华针对张映芬的上诉请求辩称，黎锦华就《协议书》跟区庆嘉所产生的合同纠纷与张映芬无关，因为张映芬自始至终在三个审判程序中均不能就其所提出的主张，即张映芬对房屋出资拥有权属，进行举证证明。张映芬在本案中为无独立请求权第三人，其没有权利和理由提出上诉。甚至张映芬就本案所提交的上诉状，黎锦华也认为一审法院不应接纳，张映芬没有提出过诉讼请求，且一审判项与张映芬也没有任何关系，因此张映芬为无独立请求权第三人。即使张映芬有权上诉，涉案房屋也与其无关，因为张映芬不是《协议书》的主体，黎锦华已经按《协议书》履行了自己的义务，《协议书》中约定过户请求权的权利人也只有黎锦华一个人。因此，即使从实体上考量，张映芬也无权对涉案房屋主张权利。区庆嘉委托诉讼代理人在（2014）穗海法民三初字第94号案中曾经代表张映芬发表了张映芬或其父母对其房屋具有权属的代理意见，这是不妥当的，因为区庆嘉代理人不是张映芬的代理人。
区庆嘉针对张映芬的上诉请求辩称，与区庆嘉的上诉意见相同。
工行西华路支行经本院合法传唤未到庭，但其针对区庆嘉和张映芬的上诉请求提交书面意见如下：区庆嘉向工行西华路支行申请个人一手住房贷款，工行西华路支行于借款人在办理合法抵押登记的前提下，于2004年9月29日发放了贷款15.4万元，期限20年，已依法履行《个人购房借款/担保合同》约定的义务发放了贷款，因此工行西华路支行符合物权法规定的善意取得条件。工行西华路支行的债权和抵押权应受法律合法保护，同时对涉案房屋享有优先受偿权，至2017年8月29日该笔贷款余额为14757.61元。基于借款人及抵押人是区庆嘉，根据合同相对性原理，且合同第十二条约定了提前还贷必须为合同的借款人，合同第四十四条约定可注销登记手续的前提为借款人按照合同约定履行完毕各项义务后，合同第二十一条约定“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转给其他方。”所以办理提前还贷手续、出涂销证明等均只能接受区庆嘉办理的申请及相关交接手续，工行西华路支行也只能与区庆嘉协商办理以上手续。黎锦华与区庆嘉之间的纠纷，工行西华路支行不知情，现涉案房屋对应的债务未到期，该抵押物所涉及的权利义务未履行完毕，黎锦华要求将抵押物在未对债务清偿完毕就将产权进行变更，会损害工行西华路支行的合法权益，导致债权悬空。黎锦华与区庆嘉之间的纠纷，不应损害工行西华路支行的合法权益，因此工行西华路支行不同意黎锦华的诉讼请求。
黎锦华向一审法院起诉请求：1.区庆嘉协助办理涉案房屋的产权过户手续；2.本案的诉讼费由区庆嘉承担。
一审法院认定事实：中国工商银行广州市西华路办事处于1992年9月18日变更名称为中国工商银行广州市西华路支行。中国工商银行广州市西华路支行于2006年1月5日变更名称为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。黎锦华、区庆嘉是母子关系，区庆嘉与张映芬是夫妻关系（2005年1月1日登记结婚）。
2004年4月18日，黎锦华、区庆嘉（乙方、认购方）与保利房地产股份有限公司（甲方）签订《保利百合花园认购书》，约定：认购物业位于广州市海珠区工业大道中381号（保利百合花园）馨园x-
x座x单位，该物业的套内建筑面积为80.508平方米，建筑面积为92.209平方米，认购价为435707元；付款办法为银行按揭，定金10000元须于签署本认购书时付清，首期楼款44566元须于2004年4月21日前付清（含定金），第二期楼款87141元须于2004年5月21日前付清，第三期楼款150000元须于2004年9月6日前付清，其余楼款154000元办理银行按揭或公积金按揭；乙方在签订认购书后三天内交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》，在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式合同，认购书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准；等。
2004年4月20日，区庆嘉（买受人）与保利房地产股份有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人所购的商品房为保利百合花园第x组x幢x单元【自然层x】x号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共92.209平方米；该商品房属预售，按套出售，总金额为435707元；买受人按分期付款方式按期付款：2004年4月20日前支付44566元整，2004年5月21日前支付87141元整，2004年6月21日前支付304000元；等。
2004年5月6日，黎锦华、区庆嘉签订《协约书》，内容为：现黎锦华暂以区庆嘉名誉（义）购买广州保利百合花园x-x（x）单元，该单元房款总额首期（房款的30%）全数以黎锦华支付，余款由黎锦华提供广州达道路11-1503#与顺德容奇乐华西路物业交由区庆嘉出租（借）的收入作供房用。1.在拾年内区庆嘉只拥有使用权而没有处理权，在使用期间所有管理费等由区承担；2.黎锦华也可以随时将该房产转为自己名下（具体手续双方一齐按规定办理），办理的所有费用由黎、区二人各付50%；3.二○一四年双方再重订协约。以上双方共同遵守，未尽事宜协商解决。
2004年6月21日，区庆嘉（借款人）与工行西华路支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定：贷款金额为154000元；贷款用于借款人购买坐落于广州市海珠区工业大道中381号保利百合花园x组x座（栋）x号的住房（商业用房）；贷款期限为20年；借款人开立个人活期通存通兑存款账户，户名区庆嘉，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款；等。
房管部门于2005年1月31日向区庆嘉核发了《房地产权证》，其中载明海珠区xx街x号xxx房的权属人为区庆嘉，所有权来源为购买，占有房屋份额为全部等。
黎锦华于2013年12月27日提起本案诉讼。庭审中，黎锦华、区庆嘉和工行西华路支行均确认工行西华路支行的放款时间为2004年9月29日。黎锦华表示如法院支持其诉讼请求，其同意代区庆嘉向工行西华路支行提前还贷，之后并要求区庆嘉及工行西华路支行协助其办理涉案房屋涂销抵押登记手续，工行西华路支行则表示愿意依照法院判决协助执行。
另，广州市房地产交易登记中心2016年7月26日已出具《购房资格证明》（穗登记业务函【2016】01430号），该函证明黎锦华截至2016年7月26日止具备本市住房限购区域内住房购买资格。
黎锦华为证明其主张，还提交以下证据：1.2004年9月29日至2010年2月28日的还贷记录，该证据证明自贷款之日起，已还房价款和利息，其中一笔是还了39783.54元；2.从中山市顺德区档案馆复制的《房地产买卖合同》，证明黎锦华出售顺德房产以支付涉案房屋第三期房款，该房款由区庆嘉两次前往顺德领取；3.租金收入，证明黎锦华提供另一房产交区庆嘉出租，所收租金用于涉案房屋还贷。区庆嘉质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均认可，提前还款的39783.54元证明区庆嘉也同样在履行房屋的出资义务；对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可，顺德物业的出售和第三期房款支付没有直接关联，该房款也不足以支付第三期房款；对证据3的真实性予以认可，关联性则证明了黎锦华委托区庆嘉对租赁房屋履行代管职责。张映芬质证表示对证据1的真实性没有异议；证据2的真实性予以确认，这是黎锦华和案外人签订的买卖合同，与本案争议的内容无关；证据3代收租金的事实张映芬不清楚，里面体现的金额、计算方法都无法确认，都是区庆嘉去负责的。
区庆嘉就其抗辩意见还提交了以下证据：1.区庆嘉与张映芬的结婚证，证明两人在2005年1月1日登记结婚；2.区庆嘉和张映芬出具的《证明》，内容为：区庆嘉和张映芬夫妇于2004年购买位于广州市海珠区江燕路保利百合花园馨园小x座xxx房的房子，张映芬父母（张创鑫和房佩君）给予区庆嘉和张映芬夫妇人民币壹拾伍万元整用于购买该房子，2004年9月4日，区庆嘉和张映芬夫妇用张映芬父母给予的人民币壹拾伍万元整向保利房地产股份有限公司支付该房子第三期房款壹拾伍万元整；3.张映芬的银行交易流水，证明2004年9月4日支付的第三期房款是由张映芬支付的；4.保利公司的出具的指引地图；5.黎锦华母亲陈述事实的《光盘》，证明购房之时，黎锦华是将房屋作为婚房赠与给区庆嘉。黎锦华质证表示：证据1、2与本案无关；证据3、4均不能证明张映芬有出资涉案房屋的房款，也不能证明张映芬与涉案房屋有关系，张映芬有出资涉案房屋第三期房款；证据5的提供人是区庆嘉并非黎锦华母亲，对内容的可信度不予认可，黎锦华没有跟任何人表态过涉案房屋是结婚所用的房子。张映芬质证表示：对区庆嘉提交的证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
工行西华路支行针对黎锦华、区庆嘉提交证据的质证意见为：上述证据中加盖工行西华路支行公章的证据予以确认，其他没有加盖工行西华路支行公章的证据不予确认。
一审法院认为，黎锦华依据其与区庆嘉签订的《协议书》约定提起本案诉讼，故本案为合同之诉。区庆嘉对《协约书》真实性不持异议，该协议订立于区庆嘉与张映芬登记结婚前，于涉案房屋买卖合同签订后的不到一个月时间，故可认定该《协约书》是黎锦华、区庆嘉的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，应为有效。黎锦华、区庆嘉是母子关系，在购买涉案房屋事情上双方之所以签订上述协议，不能仅从房款出资、是否赠与、产权登记这些方面进行考评，更重要是尊重当事人缔约时的真实意愿。区庆嘉和张映芬抗辩当事人实际履行行为与《协约书》约定不符，但区庆嘉提交的证据不足以否定该事实。现黎锦华依据上述《协约书》的约定要求区庆嘉协助其办理涉案房屋的产权过户手续符合合同约定。黎锦华表示如法院支持其诉讼请求，黎锦华愿意代区庆嘉向工行西华路支行提前还贷，以消灭抵押权，工行西华路支行则表示愿意依照法院判决协助执行。鉴此，对本案黎锦华的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，于2017年3月29日判决：一、黎锦华于本判决生效后十日内代区庆嘉向工行西华路支行偿付《个人购房借款合同》项下所欠借款本息（以工行西华路支行确定的欠款数额为准），区庆嘉及工行西华路支行负有协助义务。二、黎锦华履行本判决主文第一项义务并在区庆嘉与工行西华路支行办理海珠区东篱街8号301房涂销抵押登记手续之日起十日内，区庆嘉协助黎锦华办理海珠区东篱街8号301房的产权过户手续，将该房屋过户至黎锦华名下。本案受理费100元，由区庆嘉负担。
二审期间，各方当事人均无提交新证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明以下事实：1.区庆嘉主张就涉案房屋的房贷，其从2004年10月份起至2017年11月28日止，共向银行供款本金141167.40元，利息51220.60元，合计192388元。黎锦华对于区庆嘉主张的该供款本息无异议，予以确认。2.黎锦华主张其在《协议书》签订之后向区庆嘉直接交付的供楼款为10万元，区庆嘉代其收取的租金数额为128600元。经质证，区庆嘉对于其代黎锦华收取的租金数额无异议，但对于黎锦华主张直接向区庆嘉交付供楼款为10万元则不确认，认为黎锦华仅向其交付了87141元的供楼款。3.张映芬在二审中申请对涉案《协议书》的形成时间进行笔迹鉴定。鉴于《协议书》的主体黎锦华与区庆嘉对该协议的形成时间均无提出异议，故本院对于张映芬的鉴定申请不予采纳，并将该情况告知了张映芬。
黎锦华于二审庭后向本院提交如下书面声明：“如贵院判决支持本人的诉请，本人愿向区庆嘉补足支付如下款项：【（区庆嘉自2004年10月份至今已向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行偿还的贷款本金、利息）-（黎锦华已向区庆嘉提供的用于涉案房屋按揭供款的资金）】后所得的差额。”经询问区庆嘉，其提交书面意见称不申请本院对房屋出资额的问题在本案中作出裁决。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于程序问题，经审查，一审法院审理程序并无不当。另外，由于涉案房屋在区庆嘉与张映芬婚姻存续期间一直登记在区庆嘉名下，因此张映芬作为本案上诉人主体适格。根据区庆嘉、张映芬的上诉及各方的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：黎锦华要求区庆嘉依照《协议书》的约定将涉案房屋过户至其名下是否应予支持。
关于本案的争议焦点问题，首先，一审法院根据查明的事实认定涉案《协议书》真实有效正确，本院予以维持。其次，关于涉案房屋首期款及供款的来源问题。根据区庆嘉、黎锦华于2004年5月6日签订的《协约书》约定的内容来看，关于房屋首期款的支付主体已经明确为黎锦华，对于之后的银行贷款如何偿还也明确为“由黎锦华提供广州达道路11-1503#与顺德容奇乐华西路物业交由区庆嘉出租（借）的收入作供房用”。张映芬在区庆嘉与黎锦华签订上述协议时尚未与区庆嘉登记结婚，因此，即使张映芬有出资，那么其与黎锦华或区庆嘉之间也仅存在债权债务关系，与涉案房屋的产权无涉。最后，关于涉案房屋是否应过户至黎锦华名下的问题。关于过户问题，根据《协议书》约定的“1.在拾年内区庆嘉只拥有使用权而没有处理权，在使用期间所有管理费等由区承担；2.黎锦华也可以随时将该房产转为自己名下（具体手续双方一齐按规定办理）”的内容来看，在该协议中，双方均已明确，区庆嘉对于涉案房屋仅有使用权，而没有处分权，且已明确约定黎锦华可以随时将该房产转为自己名下。至于张映芬称区庆嘉隐瞒其该《协议书》的问题，由于该《协议书》系其二人结婚之前形成的，故不存在区庆嘉私自处分夫妻共有财产的问题。区庆嘉即使有使用区庆嘉、张映芬婚姻关系存续期间的资金供涉案房屋的房贷，那么在黎锦华与区庆嘉之间也仅存在债权债务关系，并不影响涉案房屋物权的归属。因此，区庆嘉是否告知过张映芬其与黎锦华签订涉案《协议书》的事实，与黎锦华无涉。综上，黎锦华要求区庆嘉依照《协议书》的约定将涉案房屋过户至其名下依据充分，本院予以支持。
综上所述，区庆嘉、张映芬上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由区庆嘉负担100元，由张映芬负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十二月二十八日
书记员 甄雪皓
王敏