云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终709号
上诉人（原审原告）娄薇，女，汉族，1963年10月25日生。
委托代理人吴红，云南云信律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原告被告）云南华升物业管理有限公司，住所：昆明市关上关兴路239号503室。
法定代表人高文杰，总经理。
委托代理人袁国林，男，汉族，1982年12月21日生，该公司员工，特别授权代理。
上诉人娄薇与被上诉人云南华升物业管理有限公司（以下简称“华升物业”）委托合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院(2015)官民一初字第2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下案件事实：娄薇系交三桥临江里东方巴黎广场B15【产权证号：200551936】、B16【产权证号：200552261】（以下简称“B15房屋”）所有权人，购房总款为2121554元。2011年4月22日，娄薇与华升物业签订《委托书》约定：娄薇委托华升物业对B15房屋进行独立招商的特别授权代理人，代理权限为：特别授权被委托人以委托人名义与承租经营人进行房屋租赁合同谈判、房屋租赁合同签订、房屋租金的收取、房屋租赁合同终止等事宜。委托人有配合被委托人收取房屋租金的义务，被委托人直接向承租经营人收取房屋租金，第一年按购房总款的5%支付。被委托人在收到承租经营人交纳的房屋租金后（承租经营人每次交纳房屋租金的具体时间以房屋租赁合同为依据，以实际交纳房屋租金的时间为准）的15个工作日内，向委托人支付应得的租金。被委托人在委托期间，若房屋租赁合同正常履行，被委托人根据与承租经营人所签订的房屋租赁合同为准，向委托人支付相应租金。本委托协议书期限：自本委托书签发之日起至被委托人与承租经营人签订的房屋租赁合同终止之日止。委托期间，委托人应严格履行被委托人与承租经营人签订的房屋租赁合同中出租方的责任和义务。自房屋租赁合同生效之日起，被委托人的责任和义务即日起转移为委托人，委托人成为租赁合同中的当然出租方，被委托人只有管理和协调的义务。委托期间，被委托人不得以任何理由及方式干涉承租经营方的经营活动及管理，若因委托人原因引起租赁合同纠纷，一切后果由委托人承担。委托期间，委托人可自行转让商铺所有权，但不得撤销本委托（受让人也不得撤销本委托），并且应在转让后三日内书面通知被委托人。承租经营人与被委托人签订的租赁合同作为本委托协议书的副本（该副本中的承租方即为本委托书中的承租经营人），该委托协议书与上述租赁合同具有同等的法律效力。委托书签订后，华升物业于2012年12月14日与案外人张军签订《租赁合同》，约定：将位于昆明市人民中路9号百叶荷栋整栋楼房（除约定除外部分）及附属区域、设施、设备及其他法定的该建筑物权益所涉及的部分出租给张军使用，租期12年，免租期为2013年1月1日到2013年8月31日，第一年、第二年每年580万元，第三年及第三年以后按照5%的利率每两年递增一次，本合同虽由华升物业各业主集体签订，但本合同各业主分别按各自物业面积，分别作为独立的租赁合同一方，与对方成立单独的租赁关系，按各自履行合同的情况，各自自行承担合同责任及权利，各业主之间无连带责任。合同签订后，娄薇未领取过租金。华升物业当庭表示已代理娄薇收取了第一年的租金，由于娄薇坚持要求按购房总款5.5%的比例支付租金一直拒绝领取。第二年的租金因案外人张军拖欠租金正在催要。娄薇遂诉至法院，请求判令：一、判令华升物业支付房屋租金：（2020554元×5.5％×3年＝35056.41元）及银行利息：350000元×月息5‰=月息1750元×36个月＝63000元。二、判令解除与华升物业的委托关系，收回娄薇自有房产。
根据以上案件事实，原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案双方签订的《委托书》合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务，主张自己的权利。华升物业接受娄薇的委托后，在娄薇授权的范围内与第三人签订《租赁合同》并已告知第三人华升物业是受娄薇所委托，该合同的出租方为娄薇，该合同直接约束娄薇和第三人。对于娄薇要求华升物业支付房屋租金350056.41元及银行利息63000元的诉请，本院认为，根据《委托书》中的约定，委托人有配合被委托人收取房屋租金的义务，被委托人直接向承租经营人收取房屋租金，被委托在收到承租经营人交纳的房屋租金后（承租经营人每次交纳房屋租金的具体时间以房屋租赁合同为依据，以实际交纳房屋租金的时间为准）的15个工作日内，向委托人支付应得的租金，第一年租金按购房总款的5%支付，且已经由华升物业代理娄薇向第三人进行收取，因娄薇自身原因未去领取，故利息不予支持；对于第二年、第三年的租金，华升物业亦向娄薇披露由于第三人拖欠租金的原因未能收取到租金，娄薇可以直接向第三人主张第二年、第三年的租金，故对于此项诉请，本院予以支持2121554×5%=106077.7元。对于娄薇要求解除与华升物业的委托关系，收回自有房产的诉请，原审法院认为，双方签订《委托书》时明确了委托的时间，华升物业亦按照合同的约定履行了自己的义务，娄薇未能举证证实存在合同法定解除的情形，娄薇的此项诉请无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零四条之规定，判决如下：一、由华升物业于本判决生效后五日内向娄薇归还代收租金106077.7元；二、驳回娄薇的其他诉讼请求。案件受理费7496元由娄薇承担5225元，华升物业承担2271元。
原审判决宣判后，上诉人娄薇不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持娄薇的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：本案的基本事实是华升物业利用娄薇对法律知识的缺陷等不利条件，签订了显失公平的有意规避自己责任的委托协议，而后即无法律依据的将上诉人的房产超出授权范围承租给他人，并一直拒付娄薇应得房屋使用费。原审法院背离事实，仅就所谓的委托协议进行评判，华升物业不负责任，任意处置委托人的财产导致上诉人财产的巨大损失。请二审法院依法撤销原审判决，支持娄薇的上诉请求。
针对娄薇的上诉请求，华升物业答辩称：《委托书》是娄薇自愿签订，且委托书已经明确出租合同签订后，相关权利义务由娄薇承担和履行，华升物业已经履行完自己的全部义务。华升物业代收了第一期租金，已经通知娄薇领取，娄薇对租金数额不满意，一直不领取。在整个委托过程中，华升物业没有任何获利，娄薇也没有支付过任何费用。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，且双方当事人对原审法院确认的案件事实均无异议，本院依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：一、娄薇诉求解除《委托书》是否具有相应的事实及法律依据，能否予以支持；二、娄薇按购房金额的5.5%诉求华升物业支付三年租金能否成立。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。作为委托人，娄薇诉请解除《委托书》有相应的法律依据，原审法院驳回其解除合同之诉错误，本院予以纠正。华升物业按《委托书》之约定已将涉案房屋租赁给案外人张军，娄薇在本案中主张房屋返还的对象应为承租人张军，华升物业无返还房屋之义务。根据《委托书》约定，第一年租金按购房款总款的5%支付，华升物业认可其收到第一年租金106077.7元，也愿意支付，本院依法确认华升物业支付娄薇租金106077.7元。华升物业认为其未收到涉案房屋第二年、第三年租金，主张其不具有支付义务。对此主张，娄薇未提出相反的抗辩意见，且无证据证明华升物业已经收取了涉案房屋第二年、第三年租金，故娄薇向华升公司主张第二年、第三年租金无事实依据，本院不予支持。同时，娄薇按购房款总额的5.5%主张租金支付无合同依据，本院不予支持。娄薇上诉主张华升物业任意处置其财产无事实及法律依据，不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚、但适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2509号民事判决第一项，即“由云南华升物业管理有限公司于本判决生效后五日内向娄薇归还代收租金106077.7元”；第二项，即“驳回娄薇的其他诉讼请求”；
二、解除上诉人娄薇与被上诉人云南华升物业管理有限公司于2011年4月22日签订的《委托书》。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费7496元，由上诉人娄薇承担5225元，被上诉人华升物业承担2271元。二审案件受理费7496元，由娄薇承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 冯 辉
审判员 朱吉文
审判员 刘 涛
二〇一六年六月六日
书记员 白游宇