广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浔民初字第2919号
原告施慧芝。
原告李文。
委托代理人黄榕华，广西理维律师事务所律师。
委托代理人张桂强，男。
被告桂平市三华天和房地产开发有限公司，住所地：桂平市现代豪庭小区旁。
法定代表人覃献营，男，执行董事。
委托代理人莫子桐，广西旭成律师事务所律师。
原告施慧芝、李文诉被告桂平市三华天和房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员黎宗水适用简易程序，于2014年7月22日公开开庭进行了审理，速录员黄小钊担任记录。原告施慧芝及其委托代理人黄榕华，被告的委托代理人莫子桐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月3日，原、被告签订了《房屋置换协议书》，约定：一、原告将座落在桂平市西山镇即原桂平市维尼纶厂西面的一幢房屋共两层置换给被告使用，土地使用权面积80平方米。二、被告将在原告房屋的西面，即被告应在其已征用土地范围的西边新建一幢房屋两层给原告使用，作为等价置换。四、被告应负责为原告新建好的房屋办理准建证、规划证（四层）、国有土地使用权证和房产证到原告名下，所需办证的一切费用由被告承担，被告并在交付房屋使用之前应办理好所有证件交付给原告……。该协议生效后，原告已依约定将原房屋及土地使用权交给被告建商品房使用。被告于2012年9月29日将建成的房屋交给原告，但没有为该房屋办理有关权属证书，原告多次催讨，被告以政府等等原因推塞，至今没有为房屋办理有关证件。并且被告交付的房屋，因房屋楼面和墙体出现渗漏水，房屋墙体开裂等质量问题，在验收中原告已明确需修复处理，但被告至今一直拖着不愿修复。原告认为，双方签订的《房屋置换协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行，被告应在规定时间内为原告办妥房屋相关证件，但被告却未履行约定，其行为已构成严重违约。根据双方约定的违约责任，被告延期交付证件每天的违约金为200元，从2012年9月30日至2014年6月10日，被告应支付违约金为123000元（200元×615天），另，被告约定的房屋过渡费15000元没有支付给原告。为此，原告特提起诉讼，请求：1、请求法院确认双方签订的《房屋置换协议书》合法有效；2、责令被告为新建成的房屋办理准建证、规划证（办四层）、国有土地使用权证和房产证登记到原告名下，费用由被告负担；3、判令被告支付逾期交付房屋的违约金120000元和房屋过渡费15000元，水电安装费4019元；4、判令被告对原告的房屋的质量问题履行修复义务；5、诉讼费用由被告负担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：
1、《房屋置换协议书》一份，证实原、被告双方在充分了解情况下签订置换协议书，是合法有效的，符合法律规定；
2、《竣工工程交工验收单》一份，证实被告已按照合同约定建好两层的房屋交给原告，交付房屋的时间是2012年9月29日已经逾期，按照合同约定被告应该在2012年6月3日之前将房屋交付我方使用，但我方现在主张逾期交付房屋的证件；
3、收款收据P4-10，证实原告安装水电所花去的费用，总数是4019元，按照合同第三点约定这些费用应该由被告负担。
被告辩称，一、原、被告于2010年9月3日签订《房屋置换协议书》违反法律规定，是无效合同。涉案被拆迁的房屋没有任何用地和规划手续，是建设在42米桂江东路（属于规划的红线区内），2008年原告建房时就被土地部门拆除，2009年底原告继续抢建该房屋，涉案拆除的房屋属于违章建筑，不能成为房屋置换合同合法的标的。被告之所以与原告签订《房屋置换协议书》，原告的违章房屋妨碍被告项目开发，而且原告极力阻挠政府有关部门拆除，被告为了社会和谐稳定，被逼与原告签订《房屋置换协议书》。在《房屋置换协议书》中“一、乙方将自有的一幢房屋置换给甲方使用，并属于其所有。”根据《民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。即本案原告被拆迁房屋所有权的取得，必须以合法为前提，而其既然为违章建筑，就当然不能取得所有权。根据《物权法》第二条规定，本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，原告属于违章建筑人，对于涉案被拆迁违章建筑不享有任何权利，只是一种占有事实。原告违反了双方签订《房屋置换协议书》的约定，将不是原告拥有所有权的违章房屋置换给被告。而房屋置换本质是以物易物，是最原始的买卖合同方式，如果买卖合同的标的违法，最终导致买卖合同无效。因此，双方签订的《房屋置换协议书》是无效协议。因原告的土地已经按政府修建42米道路，无法还给原告，被告愿意按2010年度征地补偿标准对原告违章房屋占用范围土地进行补偿。
二、如果法院确认原、被告签订《房屋置换协议书》合法有效。但原告起诉被告的“二、三、四、五”项的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第一，2010年9月3日原、被告签订《房屋置换协议书》时，被告已按协议约定，已经支付保证金100000元、房屋过渡费和监工费合计115000元给原告，被告支付给原告2000元监工费在预付款中扣除。原告再请求被告支付房屋过渡费15000元没有事实与法律依据。
第二，对于原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金120000元没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。虽然双方签订协议后，原告一直拖延时间交付房屋设计图纸给被告，致使房屋迟迟未能开工，但是2012年9月29日原告与被告签订《竣工工程交工验收单》，当日被告已经将回建房屋交给原告。原告也在诉状中承认被告于2012年9月29日将建成的房屋交给原告。被告已经在《房屋置换协议书》约定时间内交付回建房屋给原告，被告不存在逾期交房违约情形。因此，请求法院驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。
第三，虽然双方签订的协议中约定被告应负责办理新建房屋的准建证、规划证（办四层）、国有土地证和房产证到原告名下，所需的一切费用由被告承担。协议签订后，被告多次向城建规划部门、土地管理部门要求办理新建房屋上述证件，但是政府有关部门以不符合规定为由拒绝办理。被告为原告办理新建房屋证件属于履行非金钱债务的义务，根据《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，被告未能为原告办理新建房屋的证件属于法律上不能履行，因此，本案不宜判决被告继续履行为原告办理新建房屋上述证件。
第四，原告要求被告对新建房屋的质量问题履行修复义务没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。双方签订协议时被告支付2000元监工费给原告，用于原告对被告施工过程进行监督，原告也进行监督。原告在履行监工过程中没有向被告提出任何质量问题。双方交房时在竣工工程交工验收单的验收意见中不存在原告诉称的房屋楼面和墙体出现渗水以及墙体开裂的质量问题。对于原告诉称房屋质量问题无法提供证据予以证实，原告无法证明该质量问题是由于被告的施工原因造成，完全有可能是原告二次装修造成的质量问题。对新建房屋竣工工程验收单中验收意见反映的质量问题，被告在事后不久已经为原告修复。
三、如果原告认为被告严重违约，就应该与被告解除合同。被告愿意按2010年度征地补偿标准补偿原告合理的经济损失。对于被告在签订协议书时支付保证金100000元给原告，在交付新建房屋给原告时，原告没有按约定退回保证金给被告。现被告要求原告立即将保证金100000元退回。
综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各一份，证实被告的身份；
2、《房屋置换协议书》一份，证实内容按照刚才对原告的质证意见；
3、收条一份，证实2010年9月3日原告施慧芝收到被告房屋置换押金、租金、监工费合计115000元，收条虽然只写是押金但实际是保证金，房屋租金就是过渡费，不存在原告诉请的过渡费；
4、《规划图的总平面图》一份，证实被告为原告建设新房的位置；
5、《竣工工程交工验收单》一份，证实内容与刚才的质证意见一致。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，确实是双方签名签订，但置换协议六约定的是：房屋交付时间延期的，才每天支付200元违约金，而不是原告主张的有关证件（准建证等）迟交就要每天支付200元违约金。其它条款已按约定履行（如100000元保证金、15000元过渡费已交付原告）。新建房屋已按时交付，原告施慧芝在《竣工工程交工验收单》签名确认。对证据3中的收款收据（即P4、8、9页）我方不认可，其余无异议，但认为该费用应由原告负担。原告对被告庭上出示的证据1、2真实性没有异议，但对其拟证的内容有异议。对证据3真实性没有异议，原告确实收到保证金100000元和过渡费15000元。对证据4是设计院设计的，没有异议。对证据5没有异议，但现在房屋楼面出现开裂渗水，被告没有去修复。
综合以上证据及双方陈述的案件事实，本院确认以下法律事实：
2010年9月3日，因被告急需用地搞房地产开发，与原告签订一份《房屋置换协议书》，主要内容为：一、原告将座落在桂平市西山镇即原桂平市维尼纶厂西面的一幢房屋共两层置换给被告使用，底层土地面积80平方米。二、被告将在原告现有上述房屋的西面，被告已征用的土地（即与施德新的房屋相邻处）的最西边新建一幢房屋（两层）给原告使用，属原告所有，作为等价置换，并就房屋座向、采光，门面临街、宽度等作了约定。四、被告应负责为原告新建好的房屋办理准建证、规划证（四层）、国有土地使用权证和房产证到原告名下，所需办证的一切费用由被告承担。五、被告应保证为原告所建好新房屋必须符合国家住宅质量标准及建设工程质量合格，如房屋交付后所出现质量问题，即房屋主体结构出现倾斜、楼面及墙体渗漏水，房屋开裂等质量问题，直至修复或重建好止，所产生的费用全部由被告承担。六、被告应在本协议签订之日起1年9个月前建好新房屋交给原告使用。被告如延期交付每天应支付违约金200元给原告。九、自签订本协议之日起，由被告一次性支付原告两年的过渡费15000元。十、签订本协议之日，被告应交保证金100000元给原告，待被告新建好房屋经验收合格后，原告退回90000元给被告，留10000元作房屋的保证金，三年后房屋质量没出现问题，原告退回给被告。另外还约定，被告支付给原告2000元监工费，在预付款中扣除。协议签字后，双方均按约定履行各自的义务。2012年9月29日，被告将建好的房屋交付给原告，原告施慧芝在《竣工工程交工验收单》（参加验收人员和乙方签字栏）签名认可，但被告没有办理国有土地使用证、房产证等证件给原告。
另查明，原告置换给被告的房屋用地为生产队集体所有，经被告征收开发，所回建的房屋（占地）在被告开发登记的国有土地使用权证范围内（即大证范围内），且被告提供的设计总平面图亦标注有“回建地”（即被告为原告建设新房屋的位置）。被告按约定交付的100000元保证金还在原告处。另外，庭审中的调解阶段，被告表示，该房屋的有关权属证书可由原告自己去办理，费用在保证金中支付。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告在2010年9月3日签订《房屋置换协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同，该合同自签订之日起即对原、被告双方具有约束力。原告按约定履行了交房拆迁的义务，被告建成回建房后交付原告使用至今，一直未按约定办理房屋产权证。因此，原告的诉讼目的就是要求被告办证，但被告抗辩，协议书中约定的“被告为原告办理新建房屋证件属于履行非金钱债务的义务，根据《合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，被告未能为原告办理新建房屋的证件属于法律上不能履行，因此，主张本案不宜判决被告继续履行为原告办理新建房屋上述证件”。被告这一主张是不妥。因为，对非金钱债务，原则上可以请求实际履行，只有出现在客观上已经成为不可能，包括法律上或者事实上不能履行，前者如合同标的物被行政机关没收，后者如合同标的物因不可抗力灭失，已经从根本上消灭了实际履行适用的基础才能适用本条法则。但是在本案合同标的物从根本上不存在消灭的问题。被告是房地产的开发商，开发多处房地产，对置换房屋（回建房）需要办理的产权证照应比原告了解得多，熟悉得多，且其征收开发的土地已办理了国有土地使用权证（即大证），因此，该房屋的产权证照应由被告负责办理，被告应当承担为原告办理房屋产权证的义务。至于原告的其他诉讼请求，如支付违约金、水电安装费、房屋质量问题没有充足的证据予以证实，且被告已按《房屋置换协议书》的约定履行了房屋交付，保证金100000元还在原告处，所以，本院对原告的其他诉讼请求不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告施慧芝、李文与被告桂平市三华天和房地产开发有限公司于2010年9月3日签订的《房屋置换协议书》有效；
二、由被告桂平市三华天和房地产开发有限公司为原告施慧芝、李文办理上述房屋的产权证；
三、驳回原告施慧芝、李文的其他诉讼请求。
本案案件受理费1550元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市三华天和房地产开发有限公司负担（原告可在被告交付的保证金中扣减）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3100元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黎宗水
二〇一四年九月三日
书记员 严 静