广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法民一初字第1506号
原告：黄土佑，男，汉族，广东省紫金县人，户籍地址紫金县，公民身份号码×××145X。
委托代理人：何小文，男，××年××月××日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县，公民身份号码442528196407120050元。
被告：陈伟和，男，汉族，广东省紫金县人，户籍地址紫金县，公民身份号码×××5355。
被告：林德辉，男，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县，公民身份号码×××6710。
第三人：温国强，男，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县，公民身份号码×××6710。
上列被告与第三人的共同委托代理人：邹觉健，男，××年××月××日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地址惠东县。
原告黄土佑诉被告陈伟和、林德辉、第三人温国强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄土佑及其委托代理人何小文，被告陈伟和、林德辉、第三人温国强及其共同委托代理人邹觉健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄土佑诉称：原告经朋友介绍说被告陈伟和位于惠东县大岭镇新安居委古芬村有三间地皮（长l2米×宽10米）120平方米要卖，于是2011年12月15日与被告陈伟和签订了一份《宅基地转让协议书》，协议约定：“陈伟和以25万元土地转让给原告且保证无条件、无偿为原告开线和保证宅基地来源合法，权属清楚。”该协议由被告林德辉作保证人并签押。当日原告一次性支付了25万元转账到被告林德辉邮政银行账号62×××92。再由被告陈伟和开具一张《收据》证明收到此款。然而2012年6月，原告发现自己购买的地皮被他人正在建造，便找到了两被告解释情况，而两被告一直推诿至今。致使原告无法实现购买地皮。原告认为，两被告在转让土地时，权属不清，签订《宅基地转让协议书》明显瑕疵，应为无效。为此，根据《民事诉讼法》有关规定，特提起诉讼，请求法院判令：1、依法确认《宅基地转让协议书》无效；2、被告连带返还土地转让款25万元给原告，并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至还清款日止；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉请为：被告陈伟和、林德辉和第三人温国强连带返还土地转让款，并支付相应利息。
被告陈伟和、林德辉共同辩称：原告诉请《宅基地转让协议书》无效无事实和法律依据。1、涉案协议书并不存在我国《合同法》规定的无效情形。2011年12月15日，林德辉、陈伟和以205000元的价格购买第三人温国强位于惠东县大岭镇新安居委古芬小组二路63号门正对面的三间地皮，又在当日以250000元的价格将上述宅基地立约转卖到原告的名下。在原告与答辩人签约时，为证实土地的来源真实、明确、清晰，大岭镇新安社区居委及古芬村小组向原告出具了该宅基地的位置及面积予以证实的证明书，且在购地当日，原、被告、证人等均到该宗地现场，清除他人作物，勘界拉线、撒白灰粉确认以示四至界限。原告依约付清了土地转让款给答辩人，答辩人也依约全面履行了合同义务，将土地交付给原告使用。并且，原告与答辩人都是在毫无异议的情况下将土地转让协议履行完毕的。2、原告诉称“2012年6月，发现自己购买的地皮被他人正在建造。”答辩人认为，双方已全面履行了合同义务，原告取得土地后未管控好而被他人侵权占建，这一风险依法应由原告承担。原告又称“两被告在转让土地时，权属不清，签订《宅基地转让协议书》明显瑕疵，应为无效。”原告所诉与事实不符，也没有事实根据。原、被告土地交易立约前，曾亲自到现场确认后证实该宅基地信息、事实的情况下才去签协议，尔后又经所在社区出具证明予以佐证。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人温国强的答辩意见与被告陈伟和、林德辉一致，其陈述称：本案是原告黄土佑诉被告林德辉、陈伟和宅基地使用权转让合同纠纷。该宅基地系我在2006年4月与林业分局的干警陈进富以70000元购置的。但鉴于我生活困难，将该地搁置到2015年12月15日以205000元的价格无奈转让给了陈伟和。现该地引起争议。我出让给被告陈伟和的宅基地是清晰的，土地来源是明确的，请求法院作出公正的裁判。
经审理查明：2011年12月15日，被告陈伟和从第三人温国强处购买了位于惠东县大岭镇新安居委古芬小组二路63号对面的三间地皮，价款为205000元，陈伟和于当天支付全部价款。第三人出具内容为“今收到陈伟和买温国强古芬二路63号对面三间地皮（120平方米）合计人民币贰拾零伍仟圆整（￥205000元），此据各执一份。”的《收据》，被告林德辉作为担保人在收据上签名。同日，被告陈伟和与原告黄土佑签订《宅基地转让协议书》，约定陈伟和将位于惠东县大岭镇新安居委古芬小组二路63号对面的三间地皮（120平方米）转让给黄土佑，转让价格为人民币250000元。被告林德辉作为担保人在该份地基转让协议书中签字，但并未写明担保范围。同日，原告通过中国邮政储蓄银行转账的方式支付了250000元，被告陈伟和于同日出具内容为“今收到黄土佑买古芬二路63号对面三间地皮款人民币贰拾伍万元（￥250000元正）”的《收据》交原告收执。2012年6月，原告黄土佑发现涉案土地已被他人建设，故起诉至本院，并提出上述诉讼请求。
另，第三人温国强提交其与案外人陈进富于2006年4月2日签订的《协议书》，用于证明涉案土地权属清晰，但未提供其他证据证实其已取得涉案土地使用权。第三人表示，案外人陈进富在签订协议时亦没有涉案土地的相关权属证明。
被告陈伟和提供惠东县大岭镇新安居委古芬村小组长张家光出具的内容为“兹有黄土佑在我古芬村二路63号正对面墙边为界，正门距离为6米，长壹拾贰米，宽为拾米，约壹佰贰拾平方左右，情况属实，现需办理申报手续，请上级相关部门给予办理为荷。”的《证明》复印件，用于证明涉案土地四至与面积清楚。
庭审过程中，原告黄土佑、被告陈伟和、林德辉均自认林德辉系涉案土地使用权转让一事的介绍人，系林德辉介绍原告买地的。
截至本案庭审终结前，被告陈伟和、第三人温国强均未取得国有土地使用证或其他相关权属证明。诉讼过程中，本院到现场查看，涉案土地已由他人建设房屋（五层）。
以上事实有原告黄土佑提供的起诉状、身份证、宅基地转让协议书、银行转账凭证及收据，被告陈伟和、林德辉提交的民事答辩状、收据两张、村小组长证明复印件，第三人温国强提交的参加诉讼申请书、收据、协议书，以及本院的庭审笔录、现场照片等材料在卷为据。
本院认为：关于《宅基地转让协议书》的效力问题。本案中，被告陈伟和并未取得涉案土地使用权，且未提供证据证明其能取得涉案土地使用权，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定。因此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，原告诉请《地基转让协议书》为无效合同，本院予以支持。
因涉案《宅基地转让协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告陈伟和退还已支付的25万元转让款，本院予以支持。但是原告作为有完全民事行为能力的人，其在签订《宅基地转让协议书》时并未要求被告陈伟和出具国有土地使用权证或其他权属证明，存在过错，因此原告诉请被告陈伟和支付转让款利息，本院不予支持。
关于被告林德辉的担保责任问题。本案中原告黄土佑与被告陈伟和签订的《宅基地转让协议书》属于无效合同，故被告林德辉与被告陈伟和及原告之间的担保无效。但从被告林德辉作为第三人与陈伟和之间土地转让的担保人和涉案宅基地转让的介绍人、担保人这一事实可以看出，被告林德辉是知悉涉案土地无相关权属证明的，应认定其对涉案土地转让存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条第一款“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”的规定，被告林德辉应连带返还涉案转让款25万元的三分之一即83333元。
关于第三人温国强是否应返还涉案转让款的问题。因第三人不是涉案《宅基地转让协议书》的合同当事人，第三人与被告陈伟和之间存在另一法律关系，本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告黄土佑与被告陈伟和于2011年12月15日签订的《宅基地转让协议书》无效。
二、被告陈伟和于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告黄土佑250000元。
三、被告林德辉对上述250000元中的83333元承担连带返还责任。
四、驳回原告黄土佑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元（已减半收取，原告黄土佑已预缴），由被告陈伟和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 黄新娣
二〇一六年四月一日
书记员 林妍怡