浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初5358号
原告：胡娇君，女，1977年10月30日出生，汉族，住宁海县。
被告：宁海县和兴房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330226730145367C）。住所地：宁海县跃龙街道桃源中路***号。
法定代表人：章从员，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈永兵，浙江顺达律师事务所律师。
原告胡娇君为与被告宁海县和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告胡娇君，被告和兴公司的委托诉讼代理人陈永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡娇君起诉称：2014年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，备案合同编号分别为20140600218、20140600219。约定原告向被告购买宁海县桃源街道隔水洋村北的湖西花园6幢1002室商品房及地下一层45-1-89号车位，其中商品房的总价款756907元，车位的价款为78000元，合计834907元。2014年6月25日，原告向被告支付了商品房的首付款456907元及车位款78000元，被告向原告开具两张相应金额的销售不动产统一发票。2014年7月7日，原告依约办理了300000元房屋抵押贷款，并于同意由银行支付给被告。根据合同约定，被告应于2015年10月30日前向原告交付上述商品房及车位，但被告却延迟至2017年1月18日才向原告交付，且至今未办理土地、房屋权属证书。上述两份《商品房买卖合同》第九条均约定出卖人（和兴公司）应当在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付买受人（胡娇君）使用。第十条均约定出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……受受要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十六条均约定出卖人承诺于2016年1月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告逾期向原告交房且至今未交付土地、房屋权属证书，故原告诉至法院，要求：1.被告向原告全额开具“销售不动产统一发票”；2.被告向原告支付自2015年10月31日起至2017年1月18日止的延期交房违约金111200元；3.被告办理土地、房屋权属登记，并支付自2016年1月31日起至2017年7月18日止的延期交付土地、房屋权属证书违约金44750元，此后的违约金按已付房价款834907元为基数按日万分之一计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止。
在庭审过程中，原告认可被告陈述的已支付延期交房违约金8000元，同意在第二项诉讼请求中予以扣减。
原告胡娇君向本院提交了《商品房买卖合同》二份、销售不动产统一发票二份、个人购房借款合同一份以证明其上述主张。
被告和兴公司答辩称，对原告陈述的签订《商品房买卖合同》二份及违约责任约定、支付价款及方式没有异议。对原告的第一项诉讼请求，因被告拖欠税款，故无法向原告开具销售不动产统一发票，应予驳回。对原告的第二项诉讼请求，被告已向原告支付了逾期交房违约金8000元，应予以扣减。对原告的第三项诉讼请求，合同中对延期办理土地、房屋权属证明的违约金的约定违反相关法律规定，应认定无效。对土地、房屋权属证明的办理，因湖西花园所属土地已向银行办理了抵押登记，在抵押登记未注销前，无法对土地进行分割办证，故无法办理土地、房屋权属证明，该诉讼请求应予驳回。被告之所以违约，系由于建造房屋的承包人宁波昌兴建设公司未按约定期限完成其所承包的工程，昌兴公司在承建该房屋时，由于资金链出现问题，终止了对房屋的建设，被告自筹资金完成了房屋的建造，并于2017年1月18日交付给原告。
被告和兴公司向本院提交了宁海县不动产登记查询证明复印件，以证明湖西花园的土地办理了抵押登记的事实。
对原、被告向本院提交的证据，经庭审质证，原、被告对对方提供的证据均无异议，故本院对原、被告提供的证据均予以认定。
本院查明的事实与原告胡娇君的陈述一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未按合同约定的期限向原告交付房屋及土地、房屋权属证明，且逾期超过90日，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付自2015年10月31日起至2017年1月18日止按已付房价款834907元的日万分之三计算的延期交房违约金111200元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支付，但被告已支付8000元应予以扣减，被告应向原告支付延期交房违约金103200元。原告要求被告支付自2016年1月31日起至实际交付土地、房屋权属证明之日止按已付房价款834907元的日万分之一计算的延期办理土地、房屋权属证明违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，自2016年1月31起至2017年7月18日的违约金为44584.03元（834907元×0.01%×534天），超出部分本院不予支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定开具发票，故原告依据合同约定要求被告开具销售不动产统一发票的诉讼请求，本院不予支持。本案所涉房屋的国有土地使用权已办理了抵押登记，在抵押登记未注销的情况下，要求办理不动产登记存在障碍。故原告要求被告办理商品房产权登记的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告宁海县和兴房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内向原告胡娇君支付逾期交房违约金103200元；
二、被告宁海县和兴房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内向原告胡娇君支付2016年1月31日至2017年7月18日的逾期交付权属证书或登记证明的违约金44584.03元，自2017年7月19日起的违约金按已付房款834907元的日万分之一计算至实际交付权属证书或登记证明之日止；
三、驳回原告胡娇君的其他诉讼请求。
如果被告宁海县和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费3419元，减半收取计1709.50元，由原告胡娇君负担25元，被告宁海县和兴房地产开发有限公司负担1684.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36，开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 黄德义
二〇一七年八月十六日
代书记员 俞金兰