连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0707民初10969号
原告：连云港捷成科技园发展有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区宁波路2号和安中小企业园9号楼。
委托诉讼代理人：魏霞，江苏瑞里特律师事务所律师。
被告：连云港键坤实业有限公司，住所地连云港市赣榆经济开发区华三路。
委托诉讼代理人：周明智，江苏传扬律师事务所律师。
第三人：江苏省赣榆经济开发区管理委员会，住所地连云港市赣榆区经济开发区厦门路。
法定代表人：刘希聪，主任。
委托诉讼代理人：胡亚�，系该单位职工，女，1974年1月26日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
原告连云港捷成科技园发展有限公司（以下简称：捷成科技园）与被告江苏省连云港市赣榆区经济开发区管理委员会（以下简称：键坤实业）、第三人江苏省赣榆经济开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告捷成科技园向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告于2013年9月24日签订的协议书中第三条约定的租赁关系，并责令被告交回租赁物；2、依法判令被告向原告支付租金862万元及自起诉之日起按月利率2%计算的利息、违约金228万元、垫付的土地使用税41.5万元；3、本案诉讼费、保�费均由被告承担。事实与理由：2013年9月24日，原、被告签订协议书，约定了双方的权利义务，并约定租金为每月55万元，由被告按月交纳，土地使用税由被告承担。2015年9月28日，原、被告双方又签订了协议执行备忘，将租金变更为每月38万元，并约定违约责任，违约金按年租金的50%计算，并由违约方承担诉讼费、保全费、律师费等一切损失。2013年10月至2014年3月，被告欠租金330万元未交，2015年10月至2016年11月，被告欠租金532万元（38万元/月×14个月），合计欠租金862万元。被告拖欠租金，应承担违约金228万元（38×12×50%）,原告拖欠租金经多次催要拒不交纳，现被告已经已不具备履行合同的条件和能力，租金合同关系应当解除。
被告键坤实业辩称，1、答辩人系应第三人招商引资经省发改委批准建设的项目，与第三人开发区管委会于2009年8月6日签订合�书，于2013年9月24日签订协议书，于2015年9月21日、9月28日签订执行协议备忘，共4份协议，合同相对人系第三人，原告只是代行合同的主体资格。原告主张2013年至2015年租金超过诉讼时效期间；2、2015年至2016年是国家对钢材生产企业去库存去产能的政策实施之年，2016年11月份第三人即通知答辩人不能生产，等待上级机关的指示，故2016年11月、12月不应计算租金；3、双方签订的协议备忘录约定了原租金330万元，有220万元未到期，原告无权对该部分请求主张权利；4、原告主张月租金38万元，显失公平，同等条件下的厂房出租，原告出租的价格高出数倍，请求法庭给予适当的降低；5、原告主张的利息及代垫付的土地使用税没有依据，被告只是使用原告的办公楼厂房，土地的使用税应当是由出租人承担；6、原告主张的违约金228万元明显偏高，请求法庭给予适当的降低，律师�理费是由委托人支付的费用，在法律没有规定的情况下，应当由委托人承担，不应由合同相对人承担；7、原告主张解除合同不符合合同约定，因为双方签订的合同书约定被告可以在2018年前原价赎回出售的房地产，同时原告也未书面通知被告解除合同，达不到解除租赁合同的条件，该请求依法不能成立。
第三人开发区管委会述称，对原告的诉讼请求没有异议。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2013年9月24日，被告键坤实业与第三人开发区管委会签订协议书一份，其中协议第三条约定：由第三人回购被告厂房场地一处后再整体打包租赁给被告使用，租期自2013年10月1日至2018年12月30日，每月租赁费55万元，于每月5日前付清。逾期三个月不交清，第三人有权终止租赁协议，被告无条件退场，并赔偿第三人损失�协议第五条约定：2018年12月31日前，如资金允许，被告可再原价购买该宗资产（包括地产）；协议书还约定：土地使用税由被告承担，由原告捷成科技园代行第三人在合同中的主体资格。2015年9月28日，原告及第三人作为甲方、被告作为乙方签订协议执行备忘，该备忘第二条约定：乙方欠交的2013年10月至2014年3月的租赁费330万元，自2016年、2017年、2018分三个年度偿还，每年偿还110万元，于每年度的12月10日前交清，协议签订以后的租金按每月38万元交纳；该备忘第四条约定：租金按月交纳，于每月30日前交清次月租金，逾期三个月不交清，甲方有权终止租赁协议，乙方保证无条件退场，并赔偿甲方全部经济损失；该备忘第五条约定：一方违约向守约方支付违约金，违约金按年租金的50%计算，并由违约方承担诉讼费、保全费、律师费等一切损失；该备忘第六条约定：备忘是对原协议的补充完善，与原协议不同的条款，以备忘约定为准，备忘与原协议具有同等法律效力。后被告没有按约定向原告或第三人交纳租金，至今欠2013年10月至2014年3月的租金330万元、2015年10月至2016年11月计14个月租金532万元合计832万元，经原告催要，被告未交纳。审理中经法庭释名，原告选择请求被告支付违约金，并对违约金同意调整为按年租金20%计算。另原告代被告交纳2015年度7-9月土地使用税10.856万元、2015年10月-2016年12月土地使用税30.6425万元合计41.5万元。
本院认为,原告与被告签订的协议书及原告、被告、第三人三方签订的协议执行备忘均系合同当事人真实意思表示，合法有效，合同当事人均应当按照协议约定履行，被告键坤实业租赁原告厂房、场地，应当按约定时间交纳租金。协议执行备忘明确约定租金交纳时间及逾期交纳的后果，被告没有按照协议约定交纳租金，构成违约，应承担违约责任。依据协议执行备忘的约定：逾期三个月不交清租金，出租方有权终止租赁协议，承租方无条件退场，被告在合同履行过程中自始至终没有按照约定交纳租金，具备了约定的解除条件，原告请求解除，第三人没有异议，租赁关系应予解除，在租赁关系解除后，被告应当无条件退场，将场地归还原告。原告以诉讼的方式请求解除租赁关系，视为已经通知到被告，被告关于不具备解除条件的辩解观点无法律依据，本院不予采纳。被告欠租金832万元，其主张所欠租金中有220万元未到达约定的交纳期限，暂时不应当交纳，对此，本院认为，依据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2013年10月至2014年3月期间的租赁费330万元，原、被�双方约定自2016年、2017年、2018分三个年度偿还，每年偿还110万元，但被告自2016年度便没有按约定时间支付，更在后来继续拖欠2015年10月至2016年11月计14个月租金532万元，被告以自己的行为表明其不履行合同义务，存在预期违约，故原告可以在履行期间到来之前请求被告承担违约责任，交纳未到履行期限的220万元租金。原告请求被告交纳的租金计算至2016年11月份，扣除已经以价款进行冲抵的部分，被告合计欠租金862万元，被告主张2016年11月份不应交纳租金，因11月份尚在租赁关系存续期间，被告主张免交，无法律依据。被告认为约定租金过高，显失公平，请求调整租金标准，无法律依据。被告主张原告起诉的租金超过诉讼时效，因租赁合同尚在履行期间内，合同期间内所欠的租金在合同终止后开始计算诉讼时效，故原告起诉不超过法定诉讼时效期间。依据协议约定，�赁期间场地的土地使用税由被告承担，原告代为交纳了税金，被告尚欠41.5万元未付给原告，被告不认可该税金，但不能举证证明其交纳了该税金，故本院认定被告欠原告垫付的税金为41.5万元，该款应当付给原告。双方约定违约金按年租金的50%计算，该约定属于过高，被告请求调整，原告同意调整为按年租金20%计算，该标准不违反法律规定，本院予以支持。调整后，被告应承担的违约金为91.2万元。
综上所述，第三人与被告之间的租赁关系应予解除，被告应当向原告返还租赁物，并交纳租金862万元、违约金91.2万元、垫付的土地使用税41.5万元合计994.7万元。本院对原告诉讼请求合理合法部分依法予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条之�定，判决如下：
一、被告连云港键坤实业有限公司与第三人江苏省赣榆经济开发区管理委员会于2013年9月24日形成的厂房场地租赁关系解除。
二、被告连云港键坤实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁的厂房场地交还原告连云港捷成科技园发展有限公司，并支付原告租金612万元、违约金91.2万元、垫付的土地使用税41.5万元合计994.7万元。
如果被告连云港键坤实业有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务和房屋交付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，逾期支付金钱，加倍支付迟延期间的债务利息，逾期交付厂房、场地，应当支付迟延履行金。
案件受理费90840元，减半收取45420元，保全费5000元合计50420元，由原告连云港捷成科技园发展有限公司承担4705元、被告连云港键坤实业�限公司承担45715(原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。
审判员 林飞燕
二〇一七年三月三十一日
书记员 朱贝贝