广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24241号上诉人(原审被告、反诉原告）：王静，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王翠英，与王静为母女关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：杨文杰，职务总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，系佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司职员。原审第三人：广东诚加装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：郑伟熙。委托诉讼代理人：陈玉婷，系增城市碧桂园物业发展有限公司职员。上诉人王静因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）、原审第三人广东诚加装饰设计工程有限公司（以下简称诚加公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初3954号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王静的代理人王翠英，被上诉人碧桂园公司的代理人何秀琼，原审第三人诚加公司的代理人陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决诚加公司对涉案物业重新装修，达到《委托装修合同》约定的装修价值标准；3.判决碧桂园公司无条件向王静交付涉案房屋；4.判决碧桂园公司向王静支付抵扣或扣减装修费后的违约金部分余额3万元；5.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一、碧桂园公司主张装修款系房款的一部分并无依据，且这种说法可以证明其存在故意欺诈。1.王静在定金变成房款后才知道需要签订双合同。直至办理贷款时，王静才知道装修款只能作为消费贷款而非住房优惠贷款，这样严重损害了客户利益。2013年8月起，王静多次提出不要装修但被拒绝。王静在收到雅骏公司律师函后，曾向碧桂园公司发函要求退房，但函件被退回，王静亲自将函件拿到碧桂园公司，但被拒收。2.合同约定装修价款为246680元，但装修标准和内容却非常模糊。开发商利用自身的优势，导致双方权利义务失衡，本案合同显失公平，应予撤销。3.订立合同时碧桂园公司存在严重的欺诈行为。实际装修价值低于宣传广告中承诺的3600元/平方米的装修价值。另，在签订合同时，碧桂园公司并未告知王静装修款中包含部分房款。碧桂园公司故意隐瞒重要事实，已构成欺诈行为，故王静作为受损害方有权请求法院撤销该合同。二、一审法院对本案主要事实未查清，有偏袒碧桂园公司之嫌。1.碧桂园公司为规避限价签订双合同捆绑装修，不仅在行政层面属于违规行为，在法律层面讲也属于违法行为，但一审法院却将国家的房产调控政策作为碧桂园公司欺诈业主的理由。2.一审法院认为装修款可以包含房款没有法律依据。且涉案房屋是带装修报建，即购房款里已包含装修款，再收装修费属于双重收费。3.即使装修款包含房款是合法的，但在签订合同时，碧桂园公司并未如实告知且未签订补充协议，直至开庭时才陈述装修款包含部分房价款，碧桂园公司的行为系蓄意欺诈。三、一审法院认为王静请求碧桂园公司交付涉案房屋、请求诚加公司及碧桂园公司支付逾期交房违约金的主张缺乏依据是错误的。1.王静已向碧桂园公司付清房款，完全具备收楼条件，且碧桂园公司已向王静发出收楼通知。2.《商品房买卖合同》与《委托装修合同》涉及两个不同的法律关系，装修款纠纷不影响收楼。3.即使法院认定王静未付清房价款，但该房价款早已超过诉讼时效。4.根据合同相对性原则，诚加公司才是装修合同的相对方，碧桂园公司不是适格原告。碧桂园公司二审答辩称：1、王静至今为止存在违约行为，对于装修款全部金额尚未交纳，装修款在之前的相关诉讼当中已经被法院认定为购房款的一部分，因此在王静欠付装修款的前提下，碧桂园公司是没有义务向王静交付涉案商品房，因此不存在逾期交楼的违约行为。2、既然之前的生效判决已经认定装修款是购房款的一部分，因此王静要求鉴定实际的装修价值，撤销装修合同，是没有依据的。3、既然碧桂园公司是暂时没有交付涉案商品房的义务，所以不存在王静称按市场价值赔偿房租的情况，更不存在支付房租与实际装修价款的差价。综上，王静上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。4、关于要求诚加公司重新装修达到合同约定的装修标准问题，碧桂园公司认为是没有法律依据的，涉案房屋已经装修完毕，委托装修合同也已经履行完毕，而且装修的标准和内容是符合委托装修合同所约定，因此不存在王静要求重新装修的情况，恳请法院驳回。诚加公司二审答辩称其同意碧桂园公司的答辩意见，该笔装修款的实际权利人是碧桂园公司，诚加公司对该笔装修款不主张任何的权利。王静向一审法院起诉请求:一、诚加公司对涉案房屋重新装修，达到《委托装修合同》约定的装修价值标准246680元；二、碧桂园公司立即向王静无条件交付涉案房屋；三、碧桂园公司向王静支付涉案房屋的租金、逾期交楼违约金扣减装修款后的余额30000元[计算方式：自2014年11月30日起至2017年11月30日止的逾期交楼违约金（每日按总房款838996元万分之三的标准计算）＋自2015年6月1日起至2017年9月30日止的房租收入（按每月2300元的标准计算）-《委托装修合同》约定的装修款246680元]；四、本案诉讼费由碧桂园公司、诚加公司承担。一审诉讼中，王静撤回第二项诉讼请求。一审法院查明事实：碧桂园公司是广州市南沙区xx街xx大道北侧xx湾x号楼的开发商，已取得该楼宇的商品房预售许可证。诚加公司原名称为佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司（以下简称雅骏公司），于2016年1月15日变更企业名称为广东诚加装饰设计工程有限公司。2013年6月5日，碧桂园公司作为甲方（卖方）、王静作为乙方（买方），共同签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区xx大道北侧碧桂园xx湾自编x号楼x单元x房，建筑面积共88.1平方米，总房价838996元。合同约定房屋交付的时间为2014年11月30日前。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条约定：甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款的违约责任变更为，逾期超过90日后，甲方有权解除合同，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第五条约定：甲乙双方同意《商品房买卖合同》“因不可抗力等原因”还包括乙方有任何违约行为。第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。除该商品房与《商品房买卖合同》附件六约定的交付标准不一致外，乙方在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。在上述商品房买卖合同签订当日，王静作为甲方（委托方）、雅骏公司作为乙方（承接方）、碧桂园公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰，由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为246680元。甲方在2013年6月5日前向乙方支付装修费74004元，2013年9月5日前向乙方支付装修费123340元，2013年12月5日前向乙方支付装修费49336元。甲方应于2014年11月30日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方，甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。乙方于房屋交付给其装修之日起的170天内完成房屋的装修装饰。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，甲方有权要求保修或修复，乙方应承担保修、修复责任。在保修期内，不管任何原因导致乙方应承担保修、修补责任，且乙方在履行保修、修补责任过程中，需要甲方配合、协助的，甲方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，乙方不承担。甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期应付款的万分之三向乙方计付违约金。另外，在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。王静在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款，但未支付装修费。王静收到广东国鼎律师事务所于2014年8月4日和2016年4月24日出具的律师函，要求其缴纳拖欠的装修费246680元和违约金，2014年12月收到收楼通知。碧桂园公司向王静发出的《收楼通知书》载明，涉案房屋可按《商品房买卖合同》于2014年11月30日交付给王静。碧桂园公司还出具《碧桂园天玺湾收楼应缴其它款项明细》，通知王静支付契税、印花税、预收物业管理费。2015年7月12日，王静的委托代理人委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司出具了《房屋查验咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在门框破损；天花开裂、色差、粗糙、修补明显；墙面开裂、粗糙、掉皮；墙砖破角、橱柜门摩擦、变形；地漏堵塞；地砖断裂等质量问题。诚加公司及碧桂园公司因王静未支付装修费，至今未允许王静办理涉案房屋的收楼手续。因装修费的支付问题，诚加公司于2015年曾以装饰装修合同纠纷为案由向广州市南沙区人民法院起诉王静，请求法院判令：1.王静立即支付装修费246680元及违约金；2.本案诉讼费用由王静承担。王静对该案提起反诉，请求法院判令：1.撤销装修合同，按市场正常价格评估装修价值，按市场正常价格交付装修款；2.雅骏公司、碧桂园公司按市场价格赔偿2015年5月20日至2015年12月20日的房租16100元（按每月2300元的标准计算）；3.本案全部诉讼费由被反诉人承担。案件转为普通程序审理后，因诚加公司无正当理由未按期缴交受理费，广州市南沙区人民法院于2016年1月28日依法裁定按其撤回起诉处理。2016年2月19日，广州市南沙区人民法院以（2015）穗南法民三初字第685号民事判决作出驳回王静的反诉请求。王静不服，向广州市中级人民法院提起上诉。2016年7月1日，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终5597号民事判决作出判决。广州市中级人民法院认为原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，与其“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》，但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，故原审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张，并无不当，予以维持。至于王静要求按市场正常价格评估装修价值，支付房屋的装修费，由于装修款实际是房款的一部分，故原审不予支持王静该主张亦无不当。关于王静要求赔偿房屋租金损失，亦缺乏法律和合同依据，不予支持。因此，驳回上诉，维持原判的判决。王静向广东省高级人民法院申请再审，2017年1月23日，广东省高级人民法院以（2016）粤民申4838号民事裁定书作出裁定，认为原判决并无不当，驳回王静的再审申请。碧桂园公司于2017年8月29日以商品房预售合同纠纷为由向广州市南沙区人民法院起诉王静，请求法院判令：1.王静立即向碧桂园公司支付拖欠的购房款项246680元；2.王静向碧桂园公司支付逾期付款违约金；3.王静承担本案全部诉讼费用。王静对该案提起反诉，请求法院判令：1.碧桂园公司立即向王静交付涉案房屋；2.碧桂园公司向王静支付涉案房屋的租金和装修款的差额[包括：1.自2015年5月30日起至2017年9月1日止租金和装修款的差额7924元（按2300元/月×27个月-800元/平方米×67.72平方米计算）；2.自2017年9月2日起至碧桂园公司实际交付房屋之日止的租金（按每月2300元的标准计算）]；3.本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认为：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。王静在之前诉讼中请求撤销《委托装修合同》，按市场正常价格支付装修款，又在本案中请求按《委托装修合同》约定的装修款价值重新装修。实质上是主张合同中的购房款是毛坯房价格，装修款是诚加公司装修的价格。本院已在此前的诉讼驳回了王静的诉请。现要求诚加公司重新装修的诉讼请求，实质上否定前诉裁判结果。另外，王静主张2015年6月1日起至2017年9月30日止的房租，已经包含在已起诉案件的诉讼请求内。以上两个诉讼请求，均属重复起诉，在本案不予处理。因此，本案争议焦点为：逾期交楼违约金是否应予以支持。关于逾期交楼违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未予履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”生效判决已认定装修款项属于购房价款的一部分，合同约定支付时间在交楼时间之前，王静未按合同约定时间支付购房款，碧桂园公司有权拒绝交楼。王静现请求逾期交楼违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，作出如下判决：驳回原告王静的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由原告王静负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，2017年1月23日，广东省高级人民法院就王静不服本院作出的（2016）粤01民终5597号民事判决申请再审作出裁定：驳回王静的再审申请。广东省高级人民法院认为，王静、碧桂园公司、诚加公司是《委托装修合同》签订的主体。从该合同内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价，面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。诚加公司、碧桂园公司和王静虽然签订了《委托装修合同》，约定由王静在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给诚加公司装修，但碧桂园公司在向王静发出收楼通知书时，涉案房屋已经是带精装修状态。碧桂园公司、诚加公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的。由此可见，该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》，但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，故二审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张，并无不当。至于王静要求按市场正常价格评估装修价值，支付房屋的装修费，由于装修款实际是房款的一部分，故二审不予支持王静该主张亦无不当。关于王静要求赔偿房屋租金损失，亦缺乏法律和合同依据，原判决不予支持正确等。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王静的上诉请求与碧桂园公司、诚加公司的答辩意见，分析如下：从2017年1月23日，广东省高级人民法院就王静不服本院作出的（2016）粤01民终5597号民事判决申请再审所作出裁定内容可知，对本院作出（2016）粤01民终5597号民事判决中认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款，该院予以确认。现未有生效法律文书对该认定予以撤销，而诚加公司事实上并未有对案涉房屋进行装修，亦不主张装修款，且涉案房屋在交付前已经是带精装修状态。故，本案一审法院认定涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不妥。购房款是买房人取得房屋物权的对价，不受诉讼时效规定约束，王静未足额支付购房款，已构成违约，一审法院认定碧桂园公司有权拒绝交楼合法合理，王静现请求逾期交楼违约金缺乏依据，一审法院不予支持正确。为此，王静上诉请求碧桂园公司向其支付抵扣或扣减装修费后的违约金部分余额3万元缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。因王静已在前案诉讼中请求撤销《委托装修合同》，按市场正常价格支付装修款，而本案中其请求按《委托装修合同》约定的装修款价值重新装修，其实质是主张合同中的购房款是“毛坯房”价格，装修款是诚加公司装修的价格，而法院已在此前的诉讼中驳回了王静的诉请，王静要求诚加公司重新装修的诉讼请求，实质上否定前诉裁判结果，故，对王静该诉请，一审法院不予支持并无不妥。至于王静所主张的房租亦已经包含在已起诉案件的诉讼请求内，本案王静该诉请亦属于重复起诉，一审法院在本案中不予处理符合法律规定，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。王静上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由王静负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年二月六日书记员  王心怡黄妙丽