广东省河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1602民初885号
原告：罗民权，男。
委托代理人：李志峰，广东贤贵律师事务所律师。
委托代理人：罗敏馨，广东贤贵律师事务所律师。
被告：河源市源城区东埔房地产开发有限公司。
法定代表人：曾宇宠。
被告：曾宇宠，男。
二被告共同委托代理人：游远昌，广东东江勤诚律师事务所律师。
上列原告罗民权诉被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司（以下简称“东埔房地产公司”）、曾宇宠商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李志峰、罗敏馨，二被告共同委托代理人游远昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年1月21日，原告与被告签订了《预售房屋协议书》，约定：原告以268万元的价格购买被告位于河源市源城区贸易城南路毗邻特产街五卡门店（门面向城南路），建筑面积742平方米，住宅（三楼）三套，建筑面积360平方米，合计1102平方米的预售房屋。预售门店门面宽应不少于4.5米，门店一层长不超过15米，二层长不超过18米，二层外墙门面是玻璃墙，房顶装修琉璃瓦，三楼住宅内墙黄白灰装修。被告应于2007年3月上旬前开土动工，于2007年8月30日前将门店（一、二层）交付给原告使用，2007年12月底交付房地产所有证，费用由被告负责。原告分四期支付购房款，第一期：在签订协议书十天内支付80万元；第二期：在工程至二层封顶一个月内付80万元；第三期：在工程七层封顶一个月内付53万元；第四期：原告收到房产所有权证后结清余款。出卖人若违约交付房屋，按买受人付款金额每月1%利息违约金。
签订之后，原告立即支付了100万元购房款，但是，被告一直以资金不足为由拖延动工建设，远远超出了约定的动工、交付和办证的期限，严重违约。
2009年1月，原告借资60万给被告作为建房资金，工程才正式启动，此后，原告又陆续支付被告工程其他费用，前后合计260万元。
2010年3月2日，原、被告达成《建房协议》，约定：房屋的建房款由原告全资垫付，垫付方式为原告直接将资金支付工程承包人。原告所有出资、垫资及借款均抵折房款，在房屋竣工建成后，原告有权按1600元/平方米的价格优先予以抵折。在工程验收后，被告应在二个月内为原告办理房屋产权证。
2011年7月5日，原告与被告再签订《协议》，约定：房屋主体工程已经完工，剩余外墙装修工程需被告继续完成。原告在出资、垫资及借款260万元范围内，有权按照1600元/平方米的价格享有优先选择房产予以折抵。被告应在2011年8月份准时开工，2011年10月竣工，并办理相关性产权手续。若被告违约，则应当承担50万元违约金，同时赔偿由此造成的损失，包括每月3%的利息损失（自付款之日起算）、房屋增值其得利益损失及律师费等。签订协议之后，被告仍未按约履行办证义务。
2013年3月16日，两被告出具《协议书》，明确原告根据出资款拥有房屋面积为1625平方米，被告表示愿意以700万元的价格回购，并承诺于4月20日前交支付260万元，5月30日前支付240万元，6月30前支付100万元，如被告能严格按照约定支付付款义务，原告免除被告100万元的支付义务。但被告因无力支付回购，并未实际履行付款义务。
2013年7月9日，被告曾宇宠向原告出具《承诺书》，明确被告东埔房地产公司以700万元的价格回购原告的门店和房产，被告曾宇宠自愿对剩余的640万元承担连带保证责任，承诺于2013年10月20日前归还320万元，于2014年5月20日前归还320万元。且在款项未清偿之前按月息2.5%支付利息，并表示若不按约履行还款义务的，原告有权选择收回特产街门店项目。
此后，被告没有按约付款，经双方协商，被告自愿每月支付135000元给原告作为利息和期待可得利益损失，2015年被告停止了支付补偿款，因此，请求法院判决：1、被告继续履行协议，为原告办理房屋产权变更登记，将源城区贸易城南路毗邻特产街五卡门店（门面向城南路），建筑面积1102平方米过户到原告名下；2、确认原告对涉案房屋享有优先权；3、被告东埔房地产公司支付违约金50万元，被告曾宇宠对此承担连带担保责任；4、被告东埔房地产公司按已付款260万元每月计付3%的利息（自起诉之日起至判决履行），被告曾宇宠对此承担连带担保责任；5、被告按照合同约定完成房屋外墙装修；6、本案的诉讼费、保全费、律师费由二被告承担。
原告对其起诉陈述事实提供的证据有：1、原告身份证；2、被告东埔房地产公司工商信息；3、被告曾宇宠身份证；4、预售房屋协议书；5、建房协议；6、协议书；7、关于“源城区贸易城城南边”项目情况知会；8、关于“源城区贸易城城南边”项目情况复函；9、协议书；10、承诺书；11、发票、收据。
被告东埔房地产公司、曾宇宠辩称：1、原、被告签订的《预售房屋协议书》，因被告未取商品房预售许可证，依法律的规定，双方签订的合同应认定为无效合同。2、本案的房屋工程，是河源市源城区人民政府在2006年纳入政府工作报告范围内的工程，之后由于政府政策的调整，导致该工程的土地未能取得规划许可，继而导致被告未能取得预售许可证，被告不能预见政策的调整，被告不存在过错。3、根据双方的确认，原告支付给被告购房款为260万元，而被告直至2014年12月止，已陆续偿还给原告购房款3565000元，被告已足额向原告赔偿了经济损失。4、原告根据2013年7月9日签订的承诺书，要求被告支付巨额违约金，又要求计算高额利息，不符合法律的规定，被告请求法院予以核减。5、双方签订的合同确认无效后，原告应将房屋返还给被告。
被告东埔房地产公司、曾宇宠对其答辩陈述事实提供的证据有：1、源城区人民政府2006年《政府工作报告》主要工作任务及责任分解方案；2、银行对账单。
本院查明：2007年1月24日，原告与被告东埔房地产公司签订一份《预售房屋协议书》，约定：被告东埔房地产公司将位于河源市源城区贸易城南路毗特产街五卡门店（门面向城南路），建筑面积742平方米，住宅（三楼）三套，建筑面积360平方米预售给原告；房屋东至贸易城迎客广场门楼，南至城南路边，西与特产街毗邻，北至迎客广场；双方议定房屋价为门店五卡一、二层每平方米2800元，三楼住宅每平方米1700元，约合268万元，最后结算，按房管局丈量面积为准。预售门店门面宽应不少于4.5米，门店一层长不超过15米，二层长不超过18米，二层外墙门面是玻璃墙，房顶装修琉璃瓦，三楼住宅内墙黄白灰装修；被告应于2007年3月上旬前动土开工，于2007年8月30日前将门店（一、二层）交付给原告使用，2007年12月底交付房地产所有证，费用由被告东埔房地产公司负责；原告分四期支付购房款，第一期：在签订协议书十天内支付80万元；第二期：在工程至二层封顶一个月内付80万元；第三期：在工程七层封顶一个月内付53万元；第四期：原告收到房产所有权证后结清余款。被告东埔房地产公司若违约交付房屋，按原告付款金额，每月按1%利息计算违约金。
签订合同之后，原告支付给被告东埔房地产公司购房款100万元，但被告东埔房地产公司一直没有开工建设。2009年1月，被告东埔房地产公司向原告借款60万元，被告东埔房地产公司启动了建房工程。
启动建房工程之后，工程仍然由原告垫资建设，因此，2010年3月2日，原告与被告东埔房地产公司、曾宇宠签订一份《建房协议》，约定：房屋的建房款由原告全资垫付，垫付方式为原告直接将资金支付工程承包人。原告所有出资、垫资及借款均抵折房款，在房屋竣工建成后，原告有权按1600元/平方米的价格优先予以抵折。在工程验收后，被告应在二个月内为原告办理房屋产权证。被告曾宇宠对被告东埔房地产公司合同义务进行担保。
房屋主体工程完工之后，2011年7月5日，原告与被告东埔房地产公司、曾宇宠再签订一份《协议》，约定：双方确认原告出资、垫资及借款260万元；原告有权按照1600元/平方米的价格享有优先选择房产予以折抵；房屋主体工程已经完工，为便于房屋的管理，被告同意将主体完工的房屋交付给原告控制管理；被告承诺剩余工程在2011年10月份竣工交付给原告，并办理相关产权手续。若被告违约，则应当承担50万元违约金，同时赔偿由此造成的损失，包括每月3%的利息损失（自付款之日起算）、房屋增值其得利益损失及律师费等。被告曾宇宠对被告东埔房地产公司合同义务进行担保。签订协议之后，被告将房屋完工主体工程交付了给原告。但房屋的相关产权手续，被告仍一直没有办理。
2013年3月16日，被告东埔房地产公司、曾宇宠向原告出具一份《协议书》，明确原告以1600元/平方米的价格优先选择以实现260万元投资回报，据此计算原告拥有房屋面积为1625平方米；上述房屋被告按总计670万元回购，以及被告支付原告律师费及处理聘用人员费用共计30万元，合计被告支付原告700万元；被告承诺于4月20日前支付260万元，5月30日前支付240万元，6月30前支付100万元；如被告能严格按照约定支付付款义务，原告免除被告100万元的支付义务。但被告东埔房地产公司、曾宇宠作出《协议书》后，没有按照约定向原告支付房屋回购款。
2013年7月9日，被告曾宇宠向原告出具一份《承诺书》，明确被告东埔房地产公司以700万元的价格回购原告的房屋，被告曾宇宠自愿对剩余的640万元承担连带保证责任，承诺于2013年10月20日前归还320万元，于2014年5月20日前归还320万元。上述款项未清偿之前按月息2.5%支付利息，并表示若不按约还款，原告有权选择一次性收回全部本金和所欠利息，或者选择收回特产街门店项目。
之后，被告仍没有按照约定向原告支付回购款。据此，被告按照《承诺书》的约定向原告支付了利息。但自2015年后，被告就没有向原告支付利息了，原告经追索无果后，于2016年4月25日向本院提出起诉。
庭审时，原、被告对被告已支付利息的数额意见不一，原告认为共收到被告利息2895000元，被告认为已支付原告利息3565000元。
本院认为：根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：1、原、被告签订的《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》，是否合法有效，被告应否应当继续履行合同义务；2、违约责任的处理。
1、原、被告签订的《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》，是否合法有效，被告应否应当继续履行合同义务。原、被告签订的《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》，是双方的真意思表示，因此，双方应受合同的约束。根据本案的客观事实，原、被告在签订《预售房屋协议书》时，虽然双方买卖的房屋还没有开始建设，但是，在此之后原告与被告再签订了《建房协议》、《协议书》，自行垫付资金完成了房屋主体的建设工程，并且双方经协商一致，将房屋交付了给原告使用。因此，根据房屋的现在状况，原、被告买卖交易的房屋，现在已经是属于现房屋交易了，依据双方的真实意思表示，房屋现在状况，以及原告实际占有房屋的事实，应当确认原、被告签订的《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》合法有效。被告抗辩认为双方买卖的房屋，现在仍没有取得建房等手续，依法律的规定，双方签订的《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》应属无效。本院认为，原、被告买卖的房屋虽然现仍没有办理相关手续，但是，本案中，被告没有提供证据证实，双方买卖房屋是由于不符合规划要求不能办理证件，还是由于被告本身怠于履行办证义务，而没有办理相关手续。根据房屋的现在状况，仅依据房屋没有取得建房手续，而否定双方的合同效力，这有悖于双方房屋买卖的真实意思，也不符合合同应当遵循公平合理的原则，因此，被告认为双方签订的协议应属无效，理由不充分，本院不予支持。
根据本院以上确认的事实，被告应当按照合同的约定，继续履行合同的义务，因此，原告请求被告继续履行协议，为原告办理房屋产权手续，以及按照合同的约定完成房屋外墙装修，符合法律的规定，本院予以支持。
根据本案的客观事实，原、被告买卖的房屋，在双方签订协议之后，实际上是由原告出资建造完成的，并且在完成主体工程之后，被告已将房屋交付了给原告管理使用，因此，根据房屋出资和占有的事实，原告请求对双方买卖房屋享有优先的购买权，符合法律的规定，本院予以支持。
2、违约责任的处理。原、被告签订了《预售房屋协议书》、《建房协议》、《协议书》之后，由于被告一直没有履行房屋办证手续，被告东埔房地产公司、曾宇宠于2013年3月16日向原告出具《协议书》，言明被告以价款700万元（包含赔偿经济损失的30万元）回购房屋。再由于被告东埔房地产公司、曾宇宠没有按约定支付房屋回购款，被告曾宇宠于2013年7月9日向原告出具《承诺书》，承诺回购款未清偿之前按月息2.5%支付利息。期间，被告向原告支付了部分的利息。本院认为，原告与被告之间的房屋买卖关系，和被告与原告之间的房屋回购关系，是属于不同的二个法律关系，因此，本院对被告依据房屋回购关系向原告支付的利息，在本案中不作处理。本案中，原告对被告履行合同的违约责任提出了诉讼请求，要求被告支付违约金和利息，因考虑到原告在房屋回购关系中已收取了被告部分的利息，本院对原告收取的利息又没有作出处理，因此，对原告主张的违约责任，本院也暂不作出处理。
原告请求的保全费，因在本案中没有发生，本院不予支持。原告主张的律师费，不符合法律的规定，本院不予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下：
一、被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司应在判决生效后一个月内将出卖给原告罗民权位于河源市源城区贸易城南路毗特产街五卡门店（门面向城南路），建筑面积742平方米，住宅（三楼）三套，建筑面积360平方米，合计1102平方米的房屋办理到原告罗民权名下的房地产权证，办证费用由被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司负担。被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司在履行了办证手续后，原告罗民权应即将仍有购房款80000元立即支付给被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司。
二、原告罗民权对被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司上述房屋享有优先购买权。
三、被告曾宇宠应对被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司上述的合同义务负连带担保责任。
四、驳回原告罗民权主张的保全费和律师费诉讼请求。
本案诉讼费31600元，由被告河源市源城区东埔房地产开发有限公司、曾宇宠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 赖伟东
代理审判员 叶莉萍
人民陪审员 杨 锋
二〇一六年九月五日
书 记 员 李楚祺