山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1100号
上诉人（原审原告）：周洪齐，男，1942年1月15日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：周明业（系周洪齐之弟），住威海市文登区。
被上诉人（原审被告）：威海市文登区文登营镇沙河子村村民委员会，住所地威海市文登区文登营镇沙河子村。
法定代表人：王大宾，村委会主任。
被上诉人（原审被告）：杜京华，男，1973年6月13日出生，汉族，住威海市文登区。
上诉人周洪齐因与被上诉人威海市文登区文登营镇沙河子村村民委员会（以下简称沙河子村委会）、杜京华确认合同无效纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周洪齐上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。周洪齐提供的《集体土地建设用地使用卡》证实周洪齐对案涉宅基地享有使用权。杜京华房产证上没有集体土地证信息登记，杜京华系城镇居民，在农村购房违反法律法规。该合同虽经生效判决认定为有效，但双方当事人并未对宅基地使用权进行过户，杜京华对案涉房屋不拥有完全产权。2.沙河子村委会不是拆迁主体，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定，安置方案批准后由市、县政府土地行政部门组织实施。《山东省土地征收管理办法》第六条规定由国土部门负责实施。《威海市农村居民住宅建设用地管理办法》第十五条亦有具体规定。上述三个规定系强制性法规。本案中，沙河子村委会与杜京华签订的房屋拆迁产权置换协议违反上述规定，同时订立合同时显失公平，补偿标准条款未经村民会议讨论同意。物权法第三十一条规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，案涉宅基地使用权未办理过户登记，因此案涉房屋签订案涉拆迁协议时不发生物权效力。实际上沙河子村委会与杜京华签订拆迁协议约定按宅基地总面积165.34平方米置换新房产两套，该物权变动发生效力。物权法第一百二十一条规定，因不动产征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。本案中，周洪齐的用益物权受到侵害，未得到补偿。故案涉拆迁协议违反物权法的强制性规定，侵害了周洪齐的用益物权。3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条规定，依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。周洪齐的宅基地使用权系依法登记，应受法律保护。2011年山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要称，从维护市场交易安全出发，要合理协调物权关系，正确认识物权变动和合同效力的不同功能。故案涉房屋买卖合同有效，但宅基地使用权证未进行过户登记，物权变动不发生效力。
沙河子村委会辩称，请求法院依法判决。
杜京华辩称，案涉房屋已办理房产证，一审判决正确，请求依法维持原判。
周洪齐向一审法院起诉请求：判令沙河子村委会与杜京华签订的房屋拆迁协议无效。事实与理由：2013年3月29日，沙河子村委会与杜京华签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，但周洪齐对该房屋宅基地享有使用权。二被告签订的房屋拆迁协议违反了法律的强制性规定。
一审法院认定事实：周洪齐系沙河子村村民。2013年3月20日，周洪齐以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，要求确认其与杜京华签订的房屋买卖合同无效。该案审理查明，诉争房屋座落于文登营镇沙河子村154号，原登记房主为周洪齐。2005年9月26日，周洪齐与杜京华签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖与杜京华，并办理了房屋所有权转让登记手续。周洪齐也协助杜京华办理了农村村民住宅用地转让申请审批手续。一审法院（2013）文经民一初字第211号民事判决确认周洪齐与杜京华签订的房屋买卖合同合法有效，驳回了周洪齐要求确认其与杜京华签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。周洪齐不服一审判决，上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院经二审判决维持一审判决结果。
2013年3月29日，沙河子村委会与杜京华签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，对座落于沙河子村154号、建筑面积为165.34平方米的房屋的拆迁补偿安置事项做了约定。沙河子村委会与杜京华均在协议上签字按印。另查，沙河子村所有的房屋拆迁补偿安置事宜均是由沙河子村委会与村民签订补偿安置协议。
周洪齐提交土地使用证号为集91-100280123号，土地使用面积为165平方米的集体土地使用证，证实该房屋集体土地使用证仍登记在周洪齐名下，杜京华没有对涉案房屋的宅基地进行登记，不发生物权变动的效力，杜京华未取得该房屋的物权，周洪齐应为涉案房屋的用益物权人，沙河子村委会与杜京华签订的房屋拆迁补偿协议侵犯了周洪齐的权益。
周洪齐主张根据《山东省土地征收管理办法》第六条规定：县国土资源行政主管部门负责行政区域内土地征收具体实施工作。《威海市农村居民住宅建设用地管理办法》第十五条规定：农村村民迁建住宅的，土地行政主管部门应当与建房村民签订《迁建住宅协议书》。而本案中，是沙河子村委会而非土地行政主管部门与杜京华签订房屋拆迁补偿安置协议，这违反了上述两项文件的强制性规定，该协议应属无效。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2005年9月26日，周洪齐与杜京华签订的房屋买卖合同合法有效，该事实已经一审法院及威海市中级人民法院判决认定。杜京华系涉案房屋的合法权利人，沙河子村委会与杜京华签订的补偿安置协议书系双方真实的意思表示。周洪齐主张沙河子村委会与杜京华签订的土地安置补偿协议书违反了《山东省土地征收管理办法》的规定，但该办法只规定县国土资源行政主管部门负责行政区域内土地征收具体实施工作，并未规定国土资源行政主管部门与拆迁户订立拆迁协议；《威海市农村居民住宅建设用地管理办法》中关于农村村民迁建住宅，土地行政主管部门应当与建房村民签订《迁建住宅协议书》，该规定只涉及农村村民迁建住宅，并未规定房屋拆迁应当由土地行政主管部门与当事人签订协议；沙河子村委会与杜京华签订的协议书也未有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。周洪齐的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定，判决：驳回周洪齐的诉讼请求。案件受理费100元，由周洪齐负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。周洪齐提交《沙河子村搬迁安置与补偿办法》一份，载明拆迁补偿安置方式、补偿面积的认定等问题，落款处无沙河子村委会公章。拟证实该办法系拆迁协议的一部分，该办法因未经村民会议讨论而无效，故案涉拆迁协议亦无效。经质证，沙河子村委会主张该办法无村委会的公章，对其真实性无法确认。杜京华主张时间太长了，无法确认该证据的真实性。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，首先，在处理房屋所有权和土地使用权的关系问题上，我国采纳“房地一体”原则，即房屋所有权和土地使用权归属于同一主体，在房屋转让时，项下的土地使用权必须同时转让，即“地随房走”。根据该原则，宅基地使用权之外的主体，可因获得农村房屋所有权而当然取得该房屋项下的宅基地使用权。本案中，周洪齐与杜京华之间的房屋买卖合同已经生效判决认定为合法有效，杜京华亦已取得案涉房屋的所有权证，且办理了宅基地转让申请审批手续，该审批手续亦经文登营镇政府、文登市国土资源局批准和沙河子村委会同意。杜京华虽未登记为案涉房屋项下的宅基地使用权人，但根据地随房走的原则，杜京华当然对上述宅基地享有使用权，继而享有宅基地和房屋的拆迁利益，其有权与沙河子村委会签订房屋拆迁产权调换补偿安置协议书，尚未取得宅基地使用权证的事实并不妨碍杜京华行使上述权利。周洪齐以宅基地使用权尚未转移给杜京华为由，主张房屋拆迁产权调换补偿安置协议书无效，于法无据。其次，周洪齐主张，案涉房屋拆迁产权调换补偿安置协议书违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条、《山东省土地征收管理办法》第六条、《威海市农村居民住宅建设用地管理办法》第十五条的规定而无效。但《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条仅规定安置方案的实施主体，并非案涉拆迁协议主体；《山东省土地征收管理办法》和《威海市农村居民住宅建设用地管理办法》亦均未规定房屋拆迁安置补偿的主体，且该二办法均非法律或行政法规，根据合同法的规定，对该二办法的违反并不导致合同无效。此外，案涉房屋买卖合同签订于2005年，2013年该房屋拆迁，价值发生重大变化，周洪齐先是起诉请求确认合同无效，生效判决驳回其诉讼请求后，周洪齐又起诉请求确认杜京华与沙河子村委会签订的拆迁协议无效，明显违背诚实信用原则，故对其主张，本院不予支持。
综上所述，周洪齐主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人周洪齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二○一七年六月二十其日
书 记 员 丛丽颖