大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00281号
原告李长魁。
被告大连金新房地产开发有限公司。
法定代表人初宝和，系该公司经理。
委托代理人孙宪刚。
委托代理人曹心远。
原告李长魁诉被告大连金新房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李长魁、被告大连金新房地产开发有限公司委托代理人孙宪刚、曹心远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月11日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议一份，约定将位于XX区XX街道XX路XXXX号XX层XX侧面积为XX平方米的住宅调换给我。该楼盘早已竣工，但被告至今未给原告回迁。为维护原告的合法权益，1、请求法院判令被告继续履行2010年8月11日签订的房屋拆迁安置补偿协议（协议编号：XXXXX）及房屋拆迁备忘录。2、请求法院判令原告对上述房屋拥有优先权。3、请求法院判令XXXXXX广场XX路XX号楼XX层XXXX平房屋归原告所有。4、诉讼费由被告承担。5、2013年7月1日之前的过渡期费用都支付了，之后再没有支付，我现在要求被告支付2013年7月1日至2014年8月14日期间的过渡期费用1200元及利息，利息按约定的计算。从2014年8月14日起至交房日，每月按1600元计算，并且支付同期银行的利息。7、交房时，被告必须提供房产证明。
被告辩称，原告增加要求从2014年8月14日临时安置补助费没有依据。没有交付XX号楼的主要原因是因该楼现在手续不全，不具备回迁条件。我公司现在正在办理房屋的初始登记，还没有取得房屋产权证，也没有取得住宅质量保证书和住宅使用说明书。XX号楼供水、供电、供热以及燃气等配套的基础设施不具备使用条件，且没有物业。我们现在同意原告回迁至XXXXX号楼。我公司在2014年5月29日已在大连日报刊登了回迁安置通告，履行了包括向原告在内的所有回迁户的回迁事宜，逾期不办理的，产生的相关的费用均与我公司没有关系。
经审理查明，原、被告于2010年8月11日签订《房屋拆迁安置补偿协议（回迁协议）》，协议条款约定的基本内容为：原告（乙方）以其所有的坐落于XX区XX街道XX路XX号楼X单元X层X号，产权性质私有，房屋所有权证号大房权证金私字第XXXXX**号，建筑面积XXXX平方米，小仓房实测面积XXX平方米与被告（甲方）在原地提供房源进行产权调换，回迁期为36个月。原告选择回迁房建筑面积XXXX平方米，被告给乙方无偿增加建筑面积XX平方米，甲方给乙方小仓房按实测面积的1／2计算的回迁房屋面积为XX平方米。补偿费用搬迁补助费人民币800元，过渡期临时安置补助费9600元（首期预付12个月，800元／月）。
另查明，原、被告于2010年8月11日又协商形成备忘录一份，备忘录约定：甲、乙双方于2010年8月11日签订《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》（协议编号：XXXX，以下简称协议），双方同意对拆迁范围内的乙方所有的坐落于XX区XX街道XX路XXX号楼X单元X层X号（房屋所有权证号：大房权证金私字第XXX**号的拆迁房屋实行产权置换。关于乙方选择的回迁房的相关事宜，甲、乙双方经过友好协商，达成备忘如下：甲方同意乙方选择甲方开发的金州福佳新天地广场项目的XX号楼XX层X侧的一套房屋作为回迁房。乙方选择的回迁房屋建筑面积可在XXXX之间（最终以该房屋产权证面积为准），实际选择的回迁房的建筑面积超过112.32m2的部分由乙方按7000元／m2的标准进行投资。
再查明，被告给付原告过渡期安置补助费每月800元至2013年6月止。被告于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告，通告对2009年9月29日起动迁的金州区五一路以北、北山路以西、同济路以南、学府路以东范围内的回迁居民实施回迁安置工作。原、被告签订备忘录中拟回迁的房屋面积为XXXX平方平米。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋拆迁安置补偿协议》、备忘录、被告提供回迁安置通告及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，并经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及备忘录是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议、备忘录合法有效，双方均应诚实全面履行。被告签订协议、备忘录后未能按照约定全面履行应尽回迁义务，庭审中其辩称原告主张回迁的14号楼正在办理房屋初始登记，没有办理房屋产权证，也没有取得住房质量保证书和住宅使用说明书，不具备回迁条件，因而要求原告回迁至已经具备回迁条件的X号、X号和XX号楼的辩解意见，本院认为，被告辩解意见实质是要求变更协议、备忘录内容，而变更协议内容必须经过双方当事人协商一致。被告已经于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告要求回迁，通告中并没有特别通知14号楼不具备回迁条件，说明被告已经具备回迁安置条件而未向原告回迁，其未按照协议、备忘录履行的行为违反法人在民事活动中应该遵循的诚实信用原则，已构成违约，应该承担民事责任。因此，对被告的辩解意见本院依法不予采信。现原告不同意被告变更协议、备忘录约定，要求被告按照《房屋拆迁安置补偿协议》、备忘录履行回迁义务，安置原告回迁至建筑号XX号楼X单元XX层X号、地名号是XX路XXX号X单元XX楼房的请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原、被告在备忘录中对回迁房的建筑面积超过XXX的部分由原告按7000元／m2标准进行投资的约定，该约定是原、被告真实意思表示，不应因房地产市场价格的变化而调整，因此原告应该对超出XXX部分按照7000元／m2的价格投资给被告。关于原告要求被告逾期交房至今应该支付过渡补偿费按照《XXXX广场地段拆迁补偿方案》（以下简称《方案》），从2013年7月1日始分三段按不同标准计算的主张，因原告提供的《方案》并非原、被告合同约定内容，《方案》实质上是被告发出的要约邀请，要约邀请中载明拆迁人支付临时安置补偿费每月为600元，而原、被告双方在实际签订回迁安置补偿协议对临时安置补助费变更为每月800元，从而形成新要约为《房屋拆迁安置补偿协议》。因此对原告要求被告按照《方案》分段给付过渡补偿费的请求不予采纳。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第七条、第八条约定过渡期临时安置补助费每月800元及履行方法，但被告逾期交房又未能按月继续支付给原告临时安置补助费，因此被告应该承担违约责任，应于2013年7月1日始至回迁之日止给付原告临时安置补助费每月800元及利息，利息按中国人民银行同期同类存款利率计算。关于原告要求对回迁房屋享有优先权的请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条是针对拆迁人将补偿安置房屋出卖给第三人情形时，被拆迁人有权请求优先取得补偿安置房屋。而本案未出现《解释》第七条的情形，因此本案不予审理。关于原告要求判令回迁房屋归其所有的请求，因本案要审理的是原、被告《房屋拆迁安置补偿协议》及备忘录的合同纠纷，而合同内容应该在债权范围内，因此对原告主张回迁房屋归其所有的请求，本案亦不予审理。对原告请求要求被告继续履行2010年8月11日签订的房屋拆迁安置补偿协议（协议编号：XXXX）及房屋拆迁备忘录的请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大连金新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李长魁回迁位于XXXX广场建筑号XX号楼X单元XX层X号、地名号XX路XXX号X单元XXX、面积为XXXX平方米楼房一处；
二、被告大连金新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李长魁自2013年7月1日始至回迁日止安置补助费每月800元及利息（利息按中国人民银行同期同类存款利率计算）；
三、驳回原告李长魁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8960元（原告已预交），由被告大连金新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判长 郑朝晖
审判员 陈秋香
审判员 许 杰
二〇一五年六月十九日
书记员 于 萍