福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终234号
上诉人（原审原告）林朝高，男，1978年2月13日出生，汉族，公司员工，住顺昌县。
委托代理人夏庆（系林朝高之妻），女，公务员，住顺昌县双溪街道城北路***号天天花园**幢****室。
上诉人（原审原告）夏庆，女，1980年6月30日出生，汉族，公务员，住顺昌县。
被上诉人（原审被告）福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪街道城北路156号。
法定代表人徐昌旭，执行董事。
委托代理人王明建，男，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住顺昌县。
上诉人林朝高、夏庆因商品房预售合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人夏庆（上诉人林朝高的委托代理人），被上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（简称顺昌远宏公司）的委托代理人王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林朝高、夏庆原审诉讼请求：1.顺昌远宏公司支付林朝高、夏庆逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金10890元（逾期天数从2013年8月31日起计算至土地使用权分割登记之日即2014年4月16日止，扣除90天，共计138天）；2.顺昌远宏公司按合同约定整改阳台栏杆为铝合金栏杆；3.顺昌远宏公司赔偿林朝高、夏庆厨房地漏补偿款119.32元。
原审法院查明，2011年9月2日，林朝高、夏庆（买受人）与顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，林朝高、夏庆以总价524037.90元向顺昌远宏公司购买天天花园小区27幢12层1101号房屋。合同第八条约定，出卖人应于2013年8月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人送达的书面通知（或媒介公示）约定的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件三第10项约定，阳台栏杆为铝合金栏杆。合同附件六第三条第（三）项约定，交房时需缴纳的各项费用：物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金（押金）。合同签订后，林朝高、夏庆向顺昌远宏公司交付购房款526088.58元（因房屋面积增加，林朝高、夏庆于2013年9月3日补交购房款2050.68元）。
合同签订后，顺昌远宏公司通知林朝高、夏庆于2013年8月31日交房。林朝高、夏庆于2014年8月15日缴纳物业费、垃圾清运费，并于当日领取房屋钥匙。顺昌远宏公司于2014年4月16日办理该房屋土地使用权分割登记。林朝高、夏庆于2014年3月26日完成房屋所有权登记，于2014年5月20日完成土地使用权登记。
原审法院另查明，顺昌远宏公司交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合设计要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。
原审法院认为，林朝高、夏庆与顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因顺昌远宏公司的原因致使林朝高、夏庆不能于商品房交付使用后90日内前取得房屋权属证书的，顺昌远宏公司应承担逾期办证违约责任。关于“商品房交付使用”日期，应当按照合同关于交付商品房的约定予以认定。依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，房屋交接时，林朝高、夏庆应到顺昌远宏公司指定地点付清所有应付款项（即合同附件六第三条第（三）项约定的物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金等）。林朝高、夏庆于2014年8月15日交纳物业费、垃圾清运费等合同约定的各项费用后领取房屋钥匙。因林朝高、夏庆迟延交纳上述费用导致买卖双方于2014年8月15日实际完成房屋交接手续，因此应按合同第十四条约定的“商品房交付使用”之日衡量顺昌远宏公司是否应承担相应的逾期办证责任。林朝高、夏庆以合同约定的商品房交付日期（2013年8月31日）主张顺昌远宏公司的逾期办证违约责任，与合同第十四条约定的“商品房交付使用后90日内”不符，故对林朝高、夏庆该主张不予采纳。因《商品房买卖合同》未约定顺昌远宏公司负责办理房屋权属证书，故顺昌远宏公司仅承担协助办证义务，即顺昌远宏公司应当向相关部门办理登记并向林朝高、夏庆提供必要的办证资料。顺昌远宏公司于2014年4月16日完成土地使用权分割登记，即在商品房交付给林朝高、夏庆使用前，林朝高、夏庆办理房屋权属登记的条件已经具备，此后办理权属证书逾期不能归因于顺昌远宏公司。故林朝高、夏庆要求顺昌远宏公司支付逾期办证违约金，应不予支持。关于阳台栏杆整改问题，林朝高、夏庆未提供证据证明顺昌远宏公司使用的是铸铁栏杆，存在安全隐患。根据护栏设计图，顺昌远宏公司使用的阳台栏杆材质为方钢管。顺昌远宏公司交付的房屋阳台栏杆虽不是合同约定的“铝合金栏杆”，但护栏扶手经验收“符合设计要求、安装牢固”，能够满足林朝高、夏庆正常的生活需求。综合考虑阳台护栏事关建筑外观，护栏工程须经资质部门设计、施工、验收等环节，林朝高、夏庆要求顺昌远宏公司更换现在使用的阳台护栏，对建筑外观及安全性能均将产生影响，故对林朝高、夏庆要求整改阳台护栏的诉讼请求不予支持。顺昌远宏公司同意赔偿林朝高、夏庆厨房地漏补偿款119.32元，故对林朝高、夏庆要求顺昌远宏公司赔偿厨房地漏补偿款119.32元的诉求可予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条的规定，判决：一、顺昌远宏公司应于判决生效之日起十日内支付林朝高、夏庆厨房地漏补偿款119.32元；二、驳回林朝高、夏庆的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，使用简易程序减半收取25元，由顺昌远宏公司负担。
上诉人林朝高、夏庆上诉称，顺昌远宏公司通知林朝高、夏庆于2013年8月31日交房，但林朝高、夏庆认为顺昌远宏公司没有公示工程验收合格及消防验收合格等相关材料，未领取房屋钥匙，则按照双方合同的约定，买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，仍按出卖人通知的交房日期，视为出卖人已经依约交房。因此，交房日期仍应按2013年8月31日计算，并以此日期作为顺昌远宏公司协助办证的起算日期。此外，林朝高、夏庆虽然是在2014年8月15日缴纳物业费、垃圾清运费等费用，但是，物业费的起算日期却是从2014年1月起计算，违反了先交房再交物业费的行业规则，不符合法律规定。综上，原判计算顺昌远宏公司协助办证的起算时间有误，应予纠正。请求撤销原判第二项，改判支持林朝高、夏庆要求顺昌远宏公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。
被上诉人顺昌远宏公司答辩称，林朝高、夏庆于2014年8月15日缴纳物业等相关费用，并领取了房屋钥匙，原判以此日期作为交房日期，即计算顺昌远宏公司协助办证的起算日期，进而认定顺昌远宏公司并不存在逾期办证的违约情形的判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判查明认定的事实，除上诉人林朝高、夏庆认为原判认定《商品房买卖合同》存在附件六有异议外，双方当事人对原判认定的其他事实均无异议，本院予以确认。
关于《商品房买卖合同》是否有附件六的问题，本院认为，《商品房买卖合同》第八条载明，具体内容详见《合同附件六﹤合同补充协议﹥》第二条中的约定；第二十四条载明，本合同连同附件共叁拾捌页，再结合顺昌县房地产管理所出具的《证明》可以证明，附件六属《商品房买卖合同》的组成部分，原判对该节事实的认定正确，本院予以确认，上诉人提出的事实异议不能成立。
本院认为，本案《商品房买卖合同》关于办理房屋权属证书起算日期的约定明确，即从商品房交付使用之日起计算。据已查明的事实，林朝高、夏庆于2014年8月15日交纳了物业等相关费用，并领取房屋钥匙、接收房屋，故2014年8月15日即为本案商品房交付使用之日。林朝高、夏庆上诉提出，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，如买受人无理逾期接收或拒收房屋的，仍应将出卖人通知交房之日视为交房日期。本案顺昌远宏公司虽通知林朝高、夏庆于2013年8月31日交房，但林朝高、夏庆有理由拒收房屋，故2013年8月31日仍应视为交房日期，该日期应作为顺昌远宏公司协助办理房屋权属证的起算日期。关于该上诉理由，本院认为，《商品房买卖合同》第十一条应属当出卖人交付的房屋已具备交付条件时，买受人无理逾期接收或拒收房屋的，通知交房日期即视为实际交房日期，出卖人得以免除逾期交房责任之约定，该约定与《商品房买卖合同》第十四条关于办理房屋权属证应从商品房交付使用之日起算的约定并不冲突。故顺昌远宏公司协助林朝高、夏庆办理房屋权属证的起算时间应为商品房交付使用之日，即2014年8月15日。至于顺昌远宏公司是否逾期交房，并不影响对商品房交付使用之日这一客观事实的认定。林朝高、夏庆提出应将顺昌远宏公司通知交房日期视为其协助办理房屋权属证的起算日期的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，林朝高、夏庆提出交房时物业等相关费用的起算日期是否合理的上诉理由，属另一法律关系，本案不作处理。综上，原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林朝高、夏庆负担。一审案件受理费，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年四月十四日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。