新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵08民终228号上诉人（原审被告）：谢骏，男，1944年5月12日出生，住石河子。上诉人（原审被告）：任学英（谢骏之妻），女，1943年7月12日出生，住石河子。上诉人（原审被告）：谢新洪，男，1971年4月15日出生，住石河子。上诉人（原审被告）：谢刚，男，1973年4月13日出生，住石河子市。四上诉人的共同委托诉讼代理人：程冬丽，新疆初维律师事务所律师。上诉人（原审被告）谢华，女，1966年10月23日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：尹淑伟，男，1963年5月29日出生，住石河子。被上诉人（原审原告）：董勤英，女，1963年10月10日出生，住石河子。两被上诉人的委托诉讼代理人：尹丽娟，新疆新石律师事务所律师。上诉人谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华因与被上诉人尹淑伟、董勤英房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初3188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢骏、任学英及上诉人谢骏、任学英、谢新洪、谢刚的共同委托诉讼代理人程冬丽、上诉人谢华、被上诉人尹淑伟、董勤英及两被上诉人的委托诉讼代理人尹丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华上诉请求：撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审程序违法，认定事实不清。一审法院留置送达开庭传票的地址不是上诉人谢骏和任学英的住址，谢骏和任学英是在开庭当天接到电话通知赶到一审法庭开庭的。谢骏和任学英没有答辩期，没有提交证据，没有聘请律师，诉讼权利没有得到保护，一审程序违反《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条关于送达的规定。由于谢华、谢刚、谢新洪未到庭，且谢骏和任学英又是开庭当天被通知到法院开庭，相关事宜未查清。二、上诉人没有违约行为，被上诉人多次未按约定时间支付购房款，是被上诉人违约。一审判决上诉人支付违约金100000元没有依据，也有失公平。被上诉人与谢骏、任学英于2015年8月31日签订补充协议，约定尹淑伟在房屋产权过户后，另外再给付150000元。但至今被上诉人也未支付150000元，而且在2017年办理过户当天，是因为被上诉人自己的原因导致没有办成，违约人是被上诉人，而不是上诉人。双方当事人诉争的房屋价值，已经由交易时的135万元上翻了3到5倍，被上诉人得到了超值放大的利益，法院判决卖房人仍然支付违约金，有失公允。尹淑伟、董勤英辩称：一审法院是依据涉案房产档案显示的谢骏、任学英的地址送达的，送达程序合法。上诉人谢华、谢刚、谢新洪未出庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，并不影响法院查明案件事实。涉案房屋买卖合同约定上诉人有协助办理产权过户的义务，上诉人至今未协助被上诉人产权过户，上诉人存在违约行为。被上诉人因上诉人不按约办理过户手续，无法提供房产证，导致房屋无法出租，给被上诉人造成巨大损失。双方在合同中约定了违约金，上诉人应当支付。一审酌定违约金过低，但被上诉人认可。双方签订房屋买卖合同及约定的房屋价款符合当时价格，房屋是否增值不影响上诉人承担违约责任。一审认定事实清楚，判决正确，二审应当维持一审判决，驳回上诉。尹淑伟、董勤英向一审法院起诉请求：一、判令被告协助原告办理房屋所有权变更手续；二、被告给付原告违约金255000元（1350000元×30%－150000元）；三、案件诉讼费、送达费由被告承担。一审法院认定事实：2009年5月25日，两原告与五被告签订房屋售买合同。约定五被告将位于××××××××号房屋以135万元出售给两原告。两原告首付款580000元，于2009年5月26日付款500000元，于2009年6月底前付清首付款，从2010年开始，每年付100000元，于2016年12月31日前结清余款。首付与房产过户同时进行。双方协定，产权过户费用（包括手续费、所有权登记费、公共设施基金、契税、土地使用费、增值税等）由双方各承担50%。如有一方违约，违约方付房产价值1350000元给对方，并处罚该房产总价的80%,即1080000元，补偿被违约方，总计2430000元。后被告将房屋交付给原告，两原告陆续向被告支付1350000元。其中首付款580000元于2009年5月27日向被告谢骏、任学英支付。双方至今未办理房屋产权变更登记手续。2015年8月31日，两原告与被告谢骏、任学英签订补充协议。内容为：经再次协商，原告尹淑伟愿意在房屋产权过户后，另外再给被告谢骏、任学英、谢新洪150000元，过户费用由尹淑伟承担。×××××号房屋的所有权人为被告谢骏，另外四被告为共有权人。被告谢骏与任学英系夫妻占份额70%，谢新洪与沈怡红系夫妻占份额10%，谢刚占份额10%,谢华与ＸＸ光系夫妻占份额10%。谢新洪与沈怡红、谢华与ＸＸ光已离婚。一审法院认为，两原告与五被告签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。在本案中，合同约定首付款与房屋产权变更登记手续同时进行，两原告于2009年5月27日向被告谢骏、任学英支付首付款580000元，同时应当履行房屋产权变更登记手续，但五被告未履行该义务，存在违约行为。现被告谢骏、任学英同意协助两原告办理房屋产权变更登记手续，但认为两原告存在违约行为未及时办理变更登记、被告并不存在违约行为。被告该抗辩理由未提供证据证实，故对两被告该抗辩理由，该院不予采纳。五被告未及时协助两原告办理房屋产权变更登记手续，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告主张违约金未提供证据证实其损失情况，其主张违约金数额明显过高，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的数额为100000元。被告谢新洪、谢刚、谢华经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，对于原告的诉讼请求，该院予以部分支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、被告谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效之日起三日内协助原告尹淑伟、董勤英办理石河子××××××××号房屋的产权变更登记手续；二、被告谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效之日起三日内赔偿原告尹淑伟、董勤英违约金100000元;三、驳回原告尹淑伟、董勤英其余诉讼请求。案件受理费5126元，送达费90元，公告费500元，合计5716元（原告尹淑伟、董勤英已交纳），由被告谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华负担，与前款一并给付原告尹淑伟、董勤英。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据如下：1.北泉镇白杨社区证明一份。用以证明上诉人谢骏、任学英居住地为北泉镇×××××××号，一审留置送达的地址错误，程序不合法。被上诉人认为该证明仅有盖章，无经办人签字，不认可该证据的真实性。2.证人证明、照片。用以证明2017年5月上诉人与被上诉人去办理过户，因被上诉人原因未办成过户及让上诉人承担100000元违约金有失公平。被上诉人认为证人未出庭，证人出具的证明不符合证据形式要件，不认可其真实性；照片不能反映涉案房屋的价值，不能证明上诉人承担100000元违约金有失公平。上诉人提供的证据1因有北泉镇白杨社区加盖的公章，被上诉人未对该证明的真实性提出反驳证据，本院对其真实性予以认定。上诉人提供的证据2，因该证明不符合证据的形式要件，照片系孤证，本院对证据2的证明效力不予认定。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、一审程序是否违法，本案应否发回重审；二、上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋产权变更登记手续；三、上诉人应否赔偿被上诉人违约金100000元。关于争议焦点一，上诉人认为一审法院在开庭当天电话通知其赶到法院没有给上诉人答辩期，上诉人没有提交证据，诉讼权利没有得到保护，一审程序违法。被上诉人未提供证据证明一审法院留置送达的地址是上诉人的住所地，故一审留置送达的地址错误，但该问题并未影响被上诉人到庭参与诉讼，不能据此认定一审程序违法。上诉人参与了一审庭审，且在庭审中未提出答辩期的问题，对被上诉人的诉讼请求和理由进行了答辩、陈述了案件事实，对被上诉人提供的证据进行了质证，发表了辩论意见。上诉人在二审中提交了证据，并认可一审法院查明的事实，充分行使了诉讼权利。上诉人称一审法院程序违法、其诉讼权利受到侵害无事实依据，其该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人与被上诉人于2009年5月25日签订的《房屋售买合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，自签订之日起即具有法律效力。合同所涉及的房屋是否增值均不影响合同双方按约履行各自的义务。被上诉人在已支付购房款的情况下，有权依照合同约定要求上诉人协助办理房屋产权过户登记手续。上诉人称因为被上诉人的原因导致没有办理过户手续，其提供的证据不能证实该主张，故上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人在《房屋售买合同》中约定首付与房产过户同时进行，被上诉人尹淑伟、董勤英于2009年5月27日向上诉人谢骏、任学英履行了给付首付款的义务，被上诉人未履行房屋过户义务。2015年8月31日，被上诉人又与上诉人谢骏、任学英达成补充协议，约定双方办理过户手续后，被上诉人给付谢骏、任学英15万元，如一方违约，将以千万元作损失弥补对方。本院据此认为，被上诉人与上诉人已通过协议的方式将过户的时间由2009年6月底变更为2015年8月31日。但至今，上诉人仍未给被上诉人办理过户手续，存在违约行为，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。此规定确定违约金主要是补偿性质，其次才是惩罚性的。被上诉人主张的违约金过高，一审以实际损失为基础确定违约金为100000元，但被上诉人在一、二审均未提供其损失的证据，一审确定的违约金数额无事实依据。考虑上诉人多年来不按约定履行过户义务，不讲诚信，导致被上诉人的权利不能得到保证，给被上诉人的经营、生活带来不便，其违约行为应当受到惩罚。参照上诉人的违约程度、当地经济发展状况和居民人均生活水平，本院酌定违约金数额为30000元。综上所述，上诉人谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华的上诉请求部分成立；一审判决赔偿违约金数额不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持石河子市人民法院（2017）兵9001民初3188号民事判决第一、三项，即：“被告谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效之日起三日内协助原告尹淑伟、董勤英办理石河子××××××××号房屋的产权变更登记手续；驳回原告尹淑伟、董勤英其余诉讼请求”;二、撤销石河子市人民法院（2017）兵9001民初3188号民事判决第二项，即：“被告谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效之日起三日内赔偿原告尹淑伟、董勤英违约金100000元”;三、上诉人谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效之日起三日内赔偿被上诉人尹淑伟、董勤英违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5126元，送达费90元，公告费500元，合计5716元（被上诉人已交纳），二审案件受理费2300元（上诉人已交纳）。以上费用合计8016元，由上诉人负担5611元，由被上诉人负担2405元，上诉人谢骏、任学英、谢新洪、谢刚、谢华于判决生效后三日内给付被上诉人尹淑伟、董勤英3311元。本判决为终审判决。审判长  杨新宝审判员  商 栋审判员  李红敏二〇一八年五月二十一日书记员  石 静