杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初12116号
原告：浙江天之林控股有限公司，统一社会信用代码91330109609301778X，住所地杭州市萧山区宁围街道市心北路817号。
法定代表人：王荣其，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：何锡锋，男，系公司员工。
被告：余文祥。
被告：杭州萧山文峰鱼馆，经营地杭州市萧山区宁围街道市心北路***号。
经营者：余文祥。
被告：曾小英。
三被告共同委托诉讼代理人：徐立群，浙江格至律师事务所律师。
原告浙江天之林控股有限公司（以下简称天之林公司）与被告余文祥、杭州萧山文峰鱼馆（以下简称文峰鱼馆）、曾小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天之林公司委托诉讼代理人何锡锋、被告余文祥及被告余文祥、文峰鱼馆、曾小英共同委托诉讼代理人徐立群到庭参加诉讼。双方当事人同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
天之林公司向本院提出诉讼请求：1.解除案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》，余文祥、文峰鱼馆按约定支付天之林公司合同解除前应付而未付的租金并腾退房屋；2.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司免租期租金100000元；3.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司合同解除后房屋占用期间产生的10元/㎡/天的占有使用费；4.余文祥、文峰鱼馆支付天之林公司迟延支付租金所产生的滞纳金45966元（具体计算方式如下：2015年7月18日至2016年1月17日第三期租金315000元应于2015年6月18日前支付，实际支付时间为2015年6月30日，延期支付12天，所产生的滞纳金按每日1‰计算为：315000元×1‰/天×12天，计3780元。2016年1月18日至同年7月17日第四期租金315000元应于2015年12月18日前支付，实际支付时间为2015年12月17日支付其中的157500元，未延期支付；2016年3月31日支付剩余157500元，延期支付104天，所产生的滞纳金为：315000元×1‰/天×104天，计32760元。2016年7月18日至2017年1月17日第五期租金330750元应于2016年6月18日前支付，实际支付时间为2016年6月27日支付其中的165375元，延期支付9天，所产生的滞纳金为：165375元×1‰/天×9天，计1488元；剩余165375元至2016年8月4日止仍未支付，延期支付48天，所产生的滞纳金为：165375元×1‰/天×48天，计7938元）；5.余文祥、文峰鱼馆赔偿天之林公司三个月招租过渡期的经济损失165375元（具体计算方式为：2016年7月18日至2017年1月17日第五期租金330750元÷2）；6.曾小英对余文祥、文峰鱼馆上述第1至5项付款义务承担连带责任；7.余文祥、文峰鱼馆、曾小英承担本案诉讼费用。诉讼过程中，天之林公司变更第1项诉讼请求为：判令案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》于2016年8月4日解除，余文祥、文峰鱼馆腾退房屋。事实和理由：天之林公司与余文祥于2014年7月18日签订《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》各一份，与余文祥、文峰鱼馆于2016年3月28日签订《合同主体增加协议书》一份，约定由余文祥、文峰鱼馆承租天之林公司位于天林广场裙房一至二层、面积为822.13平方米的房屋，并对租金支付时间、金额以及逾期支付租金按照1‰/天计算滞纳金等内容作了明确约定。根据合同约定，余文祥、文峰鱼馆应于2015年6月18日前支付第三期租金315000元，于2015年12月18日前支付第四期租金315000元，于2016年6月18日前支付第五期租金330750元，先付后用。但余文祥、文峰鱼馆多次违约，延期支付相应的租金，第五期租金还剩余165375元未交纳。至天之林公司提起本案诉讼时止，余文祥、文峰鱼馆迟延支付的租金按照1‰/天计算所产生的滞纳金为45966元。天之林公司认为，1.根据合同约定，余文祥、文峰鱼馆逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，天之林公司有权解除合同、收回房屋；因余文祥、文峰鱼馆违反合同或者合同期限未满即解约的，天之林公司可以向其全额收取免租期租金，余文祥、文峰鱼馆对此无异议。现余文祥、文峰鱼馆无故拖欠租金及滞纳金已超过三个月，天之林公司单方面解除合同的条件已成就，余文祥、文峰鱼馆应按照《天林广场房屋租赁补充合同》第五条、第七条、第十九条、第二十条的约定腾退房屋，按照第四条的约定支付免租期租金100000元，并按照第十九条的约定立即支付合同解除后、房屋腾退前其占用房屋期间所产生的占有使用费。2.支付因迟延支付租金所产生的滞纳金也是合同约定的义务，余文祥、文峰鱼馆逾期支付租金属于违约行为，应承担至天之林公司起诉之日止按1‰/天计算的滞纳金。3.因余文祥、文峰鱼馆的过错导致本案房屋租赁合同解除，案涉房屋需要重新招租，招租期间的租金损失应由余文祥、文峰鱼馆承担，故要求余文祥、文峰鱼馆承担三个月的房屋招租过渡期租金损失。综上，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。
余文祥、文峰鱼馆、曾小英共同辩称，1.文峰鱼馆系个体工商户，经营者系余文祥，将二者均作为被告是重复的，文峰鱼馆作为本案被告，缺乏法律依据。2.至天之林公司起诉之日即2016年8月5日止，余文祥、文峰鱼馆、曾小英已交清全部租金，不存在拖欠租金的事实。3.造成余文祥、文峰鱼馆、曾小英后期未继续按约支付租金的原因是，2016年7月4日天之林公司以书面形式告知三被告及周边其他相关经营户，将以“营改增”名义上浮水电费13.5%。案涉房屋主要用于经营饭店，水电费的收取标准、交付方式是本案合同的重要组成部分，与水电费有关的所有其他物业服务内容，均为本案房屋租赁合同的附件内容。针对天之林公司擅自对水电费提价问题，余文祥多次找天之林公司协商甚至提出书面异议，天之林公司均不予接待。为此，余文祥曾向“12345”杭州市长热线反映该问题，“12345”热线也专门就此问题派出工作人员到市心北路718号天林广场，有余文祥与“12345”热线通话记录为证。但水电费提价问题迟迟未得到解决，天之林公司仍坚持要提高水电费价格。4.2016年5月份，文峰鱼馆申领《消防安全检查合格证》时，消防部门对案涉房屋进行了实地丈量，最终确认文峰鱼馆经营场所建筑面积为639平方米。而合同约定的承租面积为822.13平方米，且天之林公司一直按照822.13平方米收取租金至今。余文祥为此向天之林公司提出异议，天之林公司均以实用面积、计租面积等术语搪塞，未给予明确答复。后天之林公司于2016年8月5日将余文祥、文峰鱼馆、曾小英诉至法院，而到其起诉时止，三被告未拖欠其任何租金。故三被告不存在违约行为，事实上是天之林公司违约在先，未按照合同约定履行交付合同约定承租面积的经营房屋的主要义务；违反合同约定，擅自提高水电费价格；未按照合同约定为承租户提供公共场所车辆疏导管理服务；不顾各承租户经营需要，将广场进出车辆通道从“一进一出”全部改成“只进不出”，造成所有车辆均需绕行，极大影响了文峰鱼馆的客流量；违反合同约定，擅自停止文峰鱼馆使用电梯、擅自提高文峰鱼馆停车费价格等。上述部分违约事实有110报警记录为证。5.天之林公司起诉三被告忽略了一个主要事实，即自2015年6月起，因文峰鱼馆所处环境流动人员稀少，饭店经济效益极差，余文祥多次口头向天之林公司请求协商，并经天之林公司同意，将租金支付方式从合同约定的每六个月一付改为每三个月一付。事实上自2015年12月17日起至2016年6月27日止，双方也是按照每三个月一付在缴纳和收取租金，期间天之林公司未提出任何异议，也未就每三个月缴纳一期租金向三被告提出过系迟延履行，甚至连口头异议也没有。由此说明，双方对租金支付方式做了变更。而今，天之林公司又主张按照合同约定，按每六个月支付一期租金来计算迟延履行的滞纳金，显然是缺乏诚信的不合理行为。综上，余文祥、文峰鱼馆、曾小英在案涉房屋租赁合同履行过程中不存在任何违约行为，天之林公司的第1项诉讼请求缺乏事实和法律依据，由此产生的第2至7项诉讼请求也缺乏法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。
本案的主要争议焦点是：1.本案房屋租赁合同在实际履行过程中是否已经发生变更；2.本案房屋租赁合同解除的条件是否已经成就。
本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，天之林公司作为甲方与乙方余文祥签订《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》（含附件《天林广场物业管理（服务）协议》及房屋平面图）各一份，约定由余文祥承租天之林公司位于杭州市萧山区宁围街道市心北路718号天林广场裙房一至二层房屋，计租面积822.13平方米（具体位置、面积见平面图附表）；租赁期限为五年，自2014年7月18日起至2019年7月17日止；免租期为二个月，自2014年7月18日起至同年9月17日止，若余文祥违反合同或者合同期限未满即解除的，天之林公司可向其全额收取免租期租金，余文祥对此无异议；第一年房屋租金600000元，以后每年递增5%；租金支付方式为半年一付，《天林广场房屋租赁补充合同》签订当日支付第一笔租金，以后提前一个月支付下期租金，先付后用，其中2015年6月18日前应支付2015年7月18日至2016年1月17日的第三期租金315000元，2015年12月18日前应支付2016年1月18日至同年7月17日的第四期租金315000元，2016年6月18日前应支付2016年7月18日至2017年1月17日的第五期租金330750元；若余文祥未能按补充合同约定按时足额缴纳各项费用，则每推迟一天，应向天之林公司支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止；余文祥逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，天之林公司有权解除合同；合同解除的，余文祥必须在合同解除后三天内搬离并将所租赁房屋交还给天之林公司，逾期未搬的按照10元/天/平方米计付租费，直至搬出之日为止。2016年3月28日，天之林公司作为甲方与乙方余文祥、丙方文峰鱼馆、担保人曾小英签订《合同主体增加协议书》一份，约定自2014年7月18日起增加文峰鱼馆为前述《房屋租赁合同》和《天林广场房屋租赁补充合同》的承租方，合同中承租方的全部权利义务均由余文祥、文峰鱼馆承担，文峰鱼馆对上述租赁合同已全部知情并无异议；曾小英自愿作为余文祥、文峰鱼馆履行合同义务的担保人，承担连带责任保证，直至余文祥、文峰鱼馆履行全部义务之日为止；文峰鱼馆、余文祥、曾小英对履行合同义务相互之间承担连带责任。合同签订后至天之林公司提起本案诉讼时止，余文祥、文峰鱼馆分别于2015年6月30日支付2015年7月18日至2016年1月17日第三期租金315000元；于2015年12月17日支付2016年1月18日至同年7月17日第四期租金315000元的一半157500元，于2016年3月31日支付第四期租金的剩余一半157500元；于2016年6月27日支付2016年7月18日至2017年1月17日第五期租金330750元的一半165375元。天之林公司分别于2015年7月27日、2015年12月17日、2016年3月31日、2016年6月27日为其开具了2015.7.18-2015.9.17、2015.9.18-2016.3.17、2016.3.18-2016.6.17、2016.3.18-2016.7.17、2016.7.18-2016.10.17的相应房租费发票。另查明，至本案起诉时止，天之林公司未曾以书面形式向余文祥、文峰鱼馆、曾小英主张其迟延履行支付租金义务或催讨过租金，也未书面主张过解除案涉房屋租赁合同。对于上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。对当事人无异议的证据，即天之林公司提供的《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》各一份、房租费发票五份、《房屋所有权证》一本，余文祥、文峰鱼馆、曾小英提供的《消防安全检查合格证》一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：余文祥、文峰鱼馆、曾小英当庭提交的证据，即《迟延交纳水电费、停车费等事项的函》《关于房东由营改增名义涨价水电费的投诉报告》《关于要求开通西面中间进出的函》各一份，欲证明天之林公司在双方合同履行过程中存在诸多违约行为，其中《迟延交纳水电费、停车费等事项的函》和《关于房东由营改增名义涨价水电费的投诉报告》系复印件，真实性无法确认，不符合民事诉讼证据要求，且天之林公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，故本院不予采信；《关于要求开通西面中间进出的函》，与本案主要争议焦点不具有关联性，故本院不予采信。
本院认为，针对本案主要争议焦点，一、本案房屋租赁合同在实际履行过程中是否已经发生变更。首先，从法理上说，民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务，以意思表示为根本要素的合法行为，由意思表示和其他事实要素两部分组成。而意思表示的方法主要有明示与默示两种方法。所谓民事法律行为的默示形式是指民事主体以某种举动或者其他可以推知其效果意思的方法间接表达其内在意思，即以实施某种行为或不实施某种行为间接地依法律规定、当事人特别约定、交易习惯或者常理推知其意思的表示形式。也就是说，在一定情况下，民事主体不以语言、文字、录音录像等明示方法，而以作为或不作为的事实行为进行意思表示的方式。默示形式必须以特定情况为基础，只有当相对人将行为人作为或不作为的事实行为与这种特定情况联系起来，能够推断出行为人的内心意思时，才能认定其具有意思表示的效果。其中，推定的默示形式是指表意人实施一定的积极作为行为，根据这种作为可推断出行为人的内在意思。在一定条件下，推定行为既可作为实施民事法律行为之要约，也可作为实施民事法律行为之承诺，还可作为同意变更或者终止民事权利义务关系的依据。默示法律行为的意义在于促成当事人诚实信用地全面履行自己的义务，或对合同履行过程中出现的违背诚实信用原则或其他情形通过默示方式实施补漏救济，使人们从事民事活动的方式更加快捷、简便，从而加快各种民事活动的流转。其次，从法律规定上说，法律直接规定的默示推定行为，散见于各类民商事法律之中，当事人的行为一旦符合默示行为的法律规定，就应当产生民事法律行为的后果。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第六十六条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。再次，具体到本案中，结合前述认定事实，余文祥、文峰鱼馆除了于2015年6月30日支付2015年7月18日至2016年1月17日的第三期租金315000元外，自2015年12月17日起至2016年6月27日止，实际上按照每三个月一付的方式分三次向天之林公司支付了第四期租金和第五期的半数租金。虽然其未能提供证据证明双方就租金支付方式以明示形式进行了变更，但从天之林公司接受了租金并为其开具相应期间（三个月一期）的房租费发票等积极行为，以及每一笔租金的金额与合同约定半年一付的租金金额变更为每三个月一付的金额相吻合的情况，再结合天之林公司在长达八个月的时间里，既未向余文祥、文峰鱼馆、曾小英主张其每三个月一付的租金支付方式系迟延履行行为，也未据此向余文祥、文峰鱼馆、曾小英主张解除合同的不作为行为，可以推定天之林公司实际上已经以其行为表明接受余文祥、文峰鱼馆提出的将租金支付方式由半年一付变更为三个月一付的要约。最后，民事主体在从事民事活动过程中应当遵循诚实信用原则，并使其行为符合相对人的预期和信赖，为相对方所预见，从而维护市场交易秩序的稳定。根据民法理论上“禁止反言”的原则，若一方当事人因另一方当事人之陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述，也就是说，合同的一方既然已经放弃其在合同中可以主张的某种权利，则不得再向对方主张这种权利。具体到本案中，余文祥、文峰鱼馆、曾小英通过天之林公司的作为和不作为，有理由信赖天之林公司已同意变更租金支付方式，若天之林公司其后又以迟延支付租金超过15日为由主张解除合同，则有违诚实信用和“禁止反言”原则。综上，本案房屋租赁合同在实际履行过程中已对租金支付方式进行了变更。二、本案房屋租赁合同解除的条件是否已经成就。结合前述分析及认定事实，2015年7月18日至2016年1月17日第三期租金315000元应于2015年6月18日前支付，余文祥、文峰鱼馆实际支付时间为2015年6月30日，迟延支付12天；2016年4月18日至同年7月17日租金157500元应于2016年3月18日前支付，实际支付时间为2016年3月31日，迟延支付13天；2016年7月18日至同年10月17日租金165375元应于2016年6月18日前支付，实际支付时间为2016年6月27日，迟延支付9天。根据双方合同约定，余文祥、文峰鱼馆逾期支付合同约定的各项费用达15日以上的，天之林公司有权解除合同。因余文祥、文峰鱼馆迟延支付租金未超过15日，故本案房屋租赁合同解除的条件未成就。综上，天之林公司要求解除案涉《房屋租赁合同》《天林广场房屋租赁补充合同》《合同主体增加协议书》，余文祥、文峰鱼馆腾退房屋，以及据此产生的支付免租期租金100000元、支付合同解除后房屋占用期间产生的10元/㎡/天的占有使用费、赔偿三个月招租过渡期经济损失165375元等项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，对余文祥、文峰鱼馆、曾小英的相应辩称，本院予以采纳。
针对天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付迟延支付租金所产生的滞纳金，并由曾小英对该项付款义务承担连带责任的诉讼请求。首先，天之林公司与余文祥、文峰鱼馆之间的房屋租赁合同关系依法成立并合法有效，余文祥、文峰鱼馆未按照合同约定按期足额履行支付房屋租金及滞纳金等义务，应承担相应的民事责任。根据双方签订的《合同主体增加协议书》，余文祥、文峰鱼馆均系案涉房屋租赁合同的承租方，作为被告，主体适格，余文祥、文峰鱼馆、曾小英的相应辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款规定，守约方可以向违约方主张支付一定数额的违约金以弥补因对方违约造成的损失；根据双方合同约定，若余文祥、文峰鱼馆未能按补充合同约定按时足额缴纳各项费用，则每推迟一天，应向天之林公司支付应缴费用总额1‰的滞纳金，直至付清之日为止。结合前述分析，余文祥、文峰鱼馆有三期租金存在迟延履行情况，应支付由此产生的滞纳金。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案中余文祥、文峰鱼馆、曾小英迟延支付租金的具体情况，本院酌情将迟延支付租金的违约金标准调整为日万分之六，故余文祥、文峰鱼馆应支付天之林公司滞纳金4389.5元（具体计算方式如下：2015年7月18日至2016年1月17日租金315000元应于2015年6月18日前支付，实际支付时间为2015年6月30日，延期支付12天，所产生的滞纳金为：315000元×0.6‰/天×12天，计2268元；2016年4月18日至同年7月17日租金157500元应于2016年3月18日前支付，实际支付时间为2016年3月31日，迟延支付13天，所产生的滞纳金为：157500元×0.6‰/天×13天，计1228.5元；2016年7月18日至同年10月17日租金165375元应于2016年6月18日前支付，实际支付时间为2016年6月27日，迟延支付9天，所产生的滞纳金为：165375元×0.6‰/天×9天，计893元，三项合计4389.5元）。再次，根据双方合同约定，曾小英自愿作为余文祥、文峰鱼馆履行合同义务的担保人，承担连带责任保证，直至余文祥、文峰鱼馆履行全部义务之日为止。根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第十八条规定，“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”根据《担保法》第二十一条规定，“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款规定，“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。”故本案中，曾小英应对余文祥、文峰鱼馆支付4389.5元滞纳金的义务承担连带保证责任。综上，对天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付滞纳金45966元并由曾小英承担连带责任的合理部分即4389.5元，本院予以支持，对不合理部分，本院不予支持。
综上所述，对天之林公司要求余文祥、文峰鱼馆支付滞纳金4389.5元并由曾小英承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持，对天之林公司的其余各项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、余文祥、杭州萧山文峰鱼馆于本判决生效之日起十日内支付浙江天之林控股有限公司滞纳金4389.5元；
二、曾小英对余文祥、杭州萧山文峰鱼馆上述第一项付款义务承担连带责任；
三、驳回浙江天之林控股有限公司的其余诉讼请求。
如果余文祥、杭州萧山文峰鱼馆、曾小英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5970元，减半收取计2985元，由浙江天之林控股有限公司负担2943元，余文祥、杭州萧山文峰鱼馆负担42元，曾小英对余文祥、杭州萧山文峰鱼馆应负担部分承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 宋晓敏
二〇一七年二月四日
书记员 颜冰心