湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2234号原告(反诉被告)：郭涛，男，1990年5月13日出生，汉族，。原告(反诉被告)：唐琳莎，女，1990年4月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：雷郴菊，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告�：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰。委托诉讼代理人：张爱艳，女，1992年11月24日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。原告郭涛、唐琳莎与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理，被告美世界公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2017年8月17日裁定驳回其管辖权异议，被告美世界公司不服向郴州市中级人民法院提起上诉，中院于2017年11月16日裁定驳回上诉，维持本院的裁定。被告美世界公司于2017年12月21日以原告郭涛、唐琳莎作为反诉被告提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序，分别于2017年12月27日和2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭涛及委托诉讼代理人雷郴菊、被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人张爱艳与粟沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎本诉请求判令：1、被告及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘F栋23F03住宅房给两原告；2、被告支付逾期交付上述房屋的违约金18993元给两原告（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、被告美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告（反诉原告）美世界公司针对本诉的答辩要点：1、被告没有如期交房是因强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市而对土方外运有�格的时间限制等不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期；2、在2016年6月郴州市不动产登记中心出现以前，办理抵押预告登记并不需要被告方的营业执照和落宗证明，因原告未在预告登记证下发后及时办妥贷款合同的签订手续，导致原告在办理抵押预告登记证时需要落宗证明等材料，也导致所贷款项无法在购房合同约定的30日内下发至被告账户，原告未按照合同约定在2016年1月30日前付清所有房款，至今未支付逾期付款违约金，应向被告承担违约责任，被告有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任；3、原告根据合同总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、被反诉人承担逾期支付购房款的违约金20880元(按逾期应付款每日万分之二自2016年1月30日起计算违约金至2017年1月12日止)；2、诉讼费和保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎针对反诉的答辩要点：1、郭涛、唐琳莎在签订购房合同的当天即交纳了办理预告登记证的费用，在2016年1月6日交纳完首付款并在美世界公司获得了《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》，清册第四条注明申请公积金贷款需要提供预售商品房预告登记证。郭涛、唐琳莎在2016年1月-3月期间多次电话联系美世界公司获取预售商品房预告登记证，但均回复暂时无法提供，导致无法在2016年1月30日前完成申请材料收集及向公积金中心申请贷款。预告登记证办理完成的时间为2016年1月26日，郭涛、唐琳莎直到2016年4月初才拿到登记证，在4月11日完成《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》相关方签字盖章后即向公积金中心申请贷款，但公积金中心的工作人员告知由于资金问题，要到2016年年底才能办理贷款，后来又因美世界公司一直不能提供相关按揭资料至公积金中心，导致不能按照正常时间进行后续面签工作。郭涛、唐琳莎在2016年10月底接到美世界公司的通知前往美世界公司拿取了落宗证明书（2016年9月1日才最后签字办理完成）、宗地图、营业执照等资料，11月16日办理了现场面签手续中贷款合同的签订，11月17日办理了抵押登记手续。公积金中心于2017年1月10日完成贷款发放。因此贷款延迟是美世界公司的原因导致，并非郭涛、唐琳莎的原因造成。2、反诉已过诉讼时效。3、对美世界公司计算违约金的条款不认可，购房合同中第五条约定的“自行向银行申请按揭贷款，应保证按揭贷款的款项在签订合同的30日内付至出卖人”以及第九条第二款属于无效的格式条款，此外美世界公司应提供违约金结算时间节点的依据。综上，请求驳回美世界公司的反诉请求，反诉费由美世界公司承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2015年12月14日，郭涛、唐琳莎向美世界公司支付购房认购款2000元，用于购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中F栋23F03号房。2015年12月30日，郭涛作为买受人、唐琳莎作为共有人，二人共同与美世界公司签订一份编号为2013020323F03的《郴州市商品房买卖合同》，约定郭涛、唐琳莎购买上述商品房,总价款为489519元。合同第五条约定：买受人�公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）189519元，余款300000元向郴州市公积金中心申请贷款，并办理完毕公积金按揭贷款申请手续。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交给公积金中心办理，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定�应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2016年11月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解�合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第一条第3款约定：本合同所约定的之“日”均指工作日。合同附件四补充协议第二条第1款第（1）项、第（4）项约定：1、买受人选择贷款付款方式的：（1）应在签订合同及本补充协议之当日内向出卖人提交申请个人住房贷款所需的全部资料并交清所需缴纳的相关费用；签订合同及本补充协议后的7日内或出卖人另行通知的时间内，买受人须到出卖人指定的按揭银行或公积金中心签订（以下简称贷款机构）和办理完毕全部贷款手续……（4）买受人如未依本条款前三项要求在指定时间内办理相关事务，则视为买受�逾期付款并按照合同第七条规定承担逾期付款的违约责任。（二）郭涛、唐琳莎在签订上述合同的当天向美世界公司交纳了办理预告登记证的费用，在2016年1月6日支付了剩余首付款187519元。涉案房屋的预购商品房预告登记证在2016年1月26日办理好。郭涛、唐琳莎在2016年4月11日完成了《住房公积金职工住房委托贷款申请调查审批资料清册》的审批及签字盖章手续。自2016年6月起办理住房公积金贷款需提供美世界公司的营业执照、落宗证明等资料，美世界公司更换的营业执照在2016年5月18日办理好，涉案“美美世界”项目的落宗证明在2016年9月1日办理好。郭涛、唐琳莎在2016年11月16日签订《住房公积金个人住房委托贷款合同》，申请贷款300000元。上述贷款于2017年1月12日直接转入美世界公司账上。至2017年1月12日，郭涛、唐琳莎合计支付房款489519元。（三）美世界公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给郭涛、唐琳莎。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》的效力问题郭涛、唐琳莎针对上述合同部分条款的效力提出的抗辩意见，本院不予采纳，因为上述合同中既约定了买受人逾期付款的违约责任，又约定了出卖人逾期交房的违约责任，而且这些有争议的条款中重要的内容均划横线予以提示。综上，上述合同系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。（二）郭涛、唐琳莎的第一项诉讼请求应否支持的问题郭涛、唐琳莎与美世界公司均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，郭涛、唐琳莎诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，本院予以支持；因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此郭涛、唐琳莎诉请判令美世界公司交付合格的涉案房屋，本院不予支持；如交房条�成就后，美世界公司仍未交付商品房，郭涛、唐琳莎可另行主张权利。（三）美世界公司的反诉是否过了诉讼时效的问题上述合同第六条约定，买受人逾期付款，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，郭涛、唐琳莎付清全部购房款的日期为2017年1月12日，此时是否存在逾期付款的违约事实及违约金的数额均已确定，故应自2017年1月12日开始计算美世界公司主张逾期付款违约金的诉讼时效期间，因此美世界公司在2017年12月21日提出反诉，并未超过诉讼时效，本院对郭涛、唐琳莎提出的诉讼时效抗辩不予支持。（四）美世界公司应否对郭涛、唐琳莎承担逾�交房违约责任，以及郭涛、唐琳莎应否对美世界公司承担逾期付款违约责任的问题美世界公司辩称：1、其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致；2、郭涛、唐琳莎逾期支付购房款，应承担违约责任，其为此有权延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。而郭涛、唐琳莎主张，因公积金中心资金原因，以及美世界公司拖延发放预告登记证、未能及时提供营业执照和落宗证明等原因导致贷款延迟。本院认为：1、美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述第1条抗辩理由，本院不予采信。2、上述合同第五条约定郭涛、唐琳莎应在签订上述合同之日支付首付款189519元，但郭涛、唐琳莎直到2016年1月6日才将剩余首付款187519元付清，根据上述合同第六条的约定，郭涛、唐琳莎应自2015年12月31日起至2016年1月6日止承担这187519元的逾期付款违约责任。3、郭涛、唐琳莎申请公积金贷款需提供预售商品房预告登记证等材料，但涉案房屋的预告登记证在2016年1月26日才办理好，郭涛、唐琳莎客观上不可能按上述合同第五条的约定保证所贷款项在签订上述合同后30日付至美世界公司；上述合同中对于预告登记证办好后，郭涛、唐琳莎应在多长时间内签订贷款合同、应在多长时间内将贷款付至美世界公司的账上未明确约定；鉴于上述情况，并根据上述合同第五条的约定，以及附件四补充协议第一条第3款约定的“本合同所约定的之‘日’均为工作日”，本院认为郭涛、唐琳莎应在预告登记证办好后三十个工作日内(即在2016�3月14日前)将贷款付给美世界公司较为合理，至于郭涛、唐琳莎在此之后为什么迟迟未能签订贷款合同、取得贷款，双方均未提供充分的证据证明，双方均应承担一定的责任，综上，郭涛、唐琳莎在2016年3月14日前不应承担贷款迟延的责任，自2016年3月14日起应承担贷款迟延50%的责任。4、郭涛、唐琳莎存在逾期付款行为，在约定的交房日之前还未付清全部购房款，故美世界公司主张其有权延期交房，本院予以支持，美世界公司可延期至2017年1月13日交房，在此之前不承担逾期交房违约责任；但美世界公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，已构成违约，郭涛、唐琳莎要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，美世界公司应自2017年1月13日开始承担逾期交房的违约责任。（五）美世界公司应支付给�涛、唐琳莎的逾期交房违约金，以及郭涛、唐琳莎应支付给美世界公司逾期付款违约金的确定问题美世界公司辩称郭涛、唐琳莎根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。本院认为，上述合同约定的在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，而且美世界公司反诉时亦是按照上述标准主张逾期付款违约金，因此美世界公司请求调减违约金，本院不予支持。美世界公司按每日万分之二支付郭涛、唐琳莎逾期交房违约金为14783元（489519元×0.0002×151天，暂�2017年1月13日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋交付之日止）。郭涛、唐琳莎按每日万分之二支付美世界公司逾期付款违约金为9412元〔187519元×0.0002×7天（即从2015年12月31日计算至2016年1月6日）+300000元×0.0002×305天（即从2016年3月14日计算至2017年1月12日共303天）×50%〕。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎签订的编号为2013020323F03的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎逾期交房违约金14783元（489519元×0.0002×151天，暂从2017年1月13日计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金9412元；四、驳回原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费275元，由原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎负担61元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担214无；反诉案件受理费322元，由原告（反诉被告）郭涛、唐琳莎负担145元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担177元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  曹华英代理审判员  肖 娜人民陪审员  蔡秋玲二〇一八年三月十六日书 记 员  张 靓附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间�行其他义务的，应当支付迟延履行金。