广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初7635号
原告：邓鹏志，男，1991年2月7日出生，汉族，住所地广州市海珠区，
委托代理人：陈英金，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号601房。
法定代表人：朱克林，董事长。
委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
委托代理人：郑志铠，男，该公司员工。
原告邓鹏志诉被告广东珠江投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈英金，被告的委托代理人罗锦华、郑志铠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买海珠区盛隆街4号E2栋2601房。合同第21条约定：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，第22条约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第21条约定期限办妥并取得房地产权证的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告为了减轻其违约责任，制定补充协议固定版本，在附件七补充协议中，对上述约定做了大幅度修改。该附件七补充协议第10条约定：合同第10条、第14条、第22条中的每日按总房价款0.05%的标准，全部修改为每日按总房款0.01%的标准。补充协议第14条第（5）点约定：如因甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金，被告在同一份协议中，又做了另外的一种约定，按该约定，被告将合同约定的违约赔偿标准降低了十八倍。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：被告应在2012年8月31日前将房屋交付给原告使用；双方选择委托被告代为办理房屋产权登记。原告向被告购买的上述房屋总房价为3472444元（已办理退补面积差价后的总房价）。被告在2012年12月6日将该房屋交给原告使用。补充协议第16条约定：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不的超过总房价的5%，该约定表面上是为违约赔偿设定最高限额，实际上是为被告长期违约减轻责任。附件七补充协议是格式条款，是被告预先拟定。补充协议第10条和第14条，都是存在对逾期办证计算违约金标准的约定，依法应作出对被告不利的解释，即肯定第10条，否定第14条的相关约定。假如法院适用补充协议第14条第（5）点作为违约金计算标准时，请求法院依法调高违约金的计算标准，应当调整到按第10条的标准。故起诉要求：1、确认原告与被告在2010年11月7日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第14条第（5）点“如因为甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金”及第16条“任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款5%”的条款无效；2、判令被告向原告支付迟延办理房屋产权登记违约金，从2015年2月17日起，按购房款3472444元为基数，按每日万分之一计至原告取得办证递件回执之日止；3、判令被告向原告支付房屋面积差应退款12854元的利息（按银行同期贷款利率从2011年2月23日起计至2016年11月17日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案的《补充协议》第14条第（5）点条款系缔约双方真实的意思表示，条款内容不存在违反法律规定的情况，该条款应当属于合法有效的合同条款。原告与被告订立合同前，原告与被告均知悉涉案《补充协议》的全部内容，并且在双方均协商一致同意全部条款内容的基础上，双方最终签署了涉案的《补充协议》。被告认为，《补充协议》第14条第（5）点系缔约双方就涉案商品房预售合同履行过程中关于房地产登记及房地产权证办理的违约责任承担的真实意思一致表示，该条款内容完全符合法律规定，更不存在《合同法》第52条的无效合同条款情形，原告主张该条款属于无效合同条款缺乏法律依据。二、涉案的《补充协议》第14条整体条款并不属于《合同法》所定义的“格式条款”。《补充协议》第14条第（5）点并不属于《合同法》第39条上定义的“格式条款”。依据《合同法》第39条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。但在涉案的《补充协议》第14条条款整体中，缔约双方系经共同协商而订立的，而《补充协议》第14条的约定内容已明文载明“甲乙双方同意”的反映缔约双方已一致的内容。由此可见，《补充协议》第14条整体条款【包括第（5）点的条款内容】均系经原告与被告双方协商一致而订立的合同条款，不属于《合同法》上定义的“格式条款”。三、《补充协议》第14条第（5）点关于逾期办理房产证违约金的条款约定不满足无效合同条款的法定条件，原告主张该合同条款无效缺乏法律依据。《补充协议》第14条第（5）点不存在《合同法》第39条规定的无效情形。《合同法》第39条明确规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在涉案的《补充协议》第14条第（5）点中，该条款明确约定了作为房地产开发商的被告在商品房产权登记、延迟办理产权登记中应当承担的违约责任，该条款的约定本身就是为保障原告的权益而设置的，该条款内容既符合一般工作规律又具体细致、具有执行力，该条款不存在“免除被告的责任、加重原告责任、排除原告主要权利”的情形。据此，不管该《补充协议》第14条第（5）点是否属于《合同法》意义上的“格式条款”该条款内容也不符合“格式条款无效”的法定情形，应当属于合法有效的合同条款，缔约双方应当予以遵循。四、《补充协议》第14条的逾期办证违约金约定实缔约双方就合同具体细节执行的真实意思表示，计算逾期办证违约金应当适用该特别条款。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第10条、第14条、第22条分别系对“延期支付购房款”、“延期交付房屋”、“延期办理房产证”的违约责任约定。原告与被告签订了《补充协议》，在第10条中先进行一般性的调整约定，即约定前述《广州市商品房买卖合同（预售）》第10条、第14条、第22条中的“每日按总房价款0.05%”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%”。然后，针对“商品房产权登记、延迟办理产权登记的违约责任”，双方通过《补充协议》第14条的特别款项进行了进一步更具体的变更约定。在《补充协议》第14条中，双方不仅明确将原逾期办证的时间变更为“交付使用后550个工作日”，而且进一步将延期办证的条件细化设置为“非因被告原因导致未能在约定期限内取得递件回执”，违约金亦变更为“每逾期超过一年按已付房款的1%”计算。由此可见，《补充协议》第14条约定系缔约双方关于“延迟办理产权登记违约责任”的具体化的特别约定。被告认为，《补充协议》第10条虽然修改了《广州市商品房买卖合同（预售）》第22条中“关于逾期办理产权登记的违约金标准”，但在该标准进行变更以后，“每日按该商品房总房价0.01%”的逾期办理产权登记违约金标准仍然属于《广州市商品房买卖合同》的合同正文内容，而《补充协议》第14条所约定的违约金标准则系属于《补充协议》的内容范围。依据双方签署的《补充协议》第30条明确约定：合同正文内容于本协议不一致的，以本协议为准。据此，由于《补充协议》第14条关于逾期办证的违约责任约定才是具体细节化的特别规定，并且缔约双方同意《补充协议》的文本约定与合同正文冲突的，优先使用《补充协议》，因而本案关于逾期办证的违约金标准约定应当适用《补充协议》第14条的约定。
经审理查明：2010年11月7日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区盛景家园自编E2栋26层2605房,房屋地址：海珠区盛隆街4号（自编E2栋）2605房，总金额3485298；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。原告要求单方面解除本合同的应书面通知被告……，原告同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告；（第二十一条）被告应当在商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）被告违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日的次日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%支付违约金。附件七《补充协议》约定：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款，作为《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充和修改：（第10条）双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按商品房总房价款0.01%的标准”；（第11条）测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，原告应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价；（第14条）被告应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关递交办理该商品房产权登记的资料并取得递件回执……，如因被告原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；（第16条）双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款的5%；（第30条）本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准；（第31条）原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议；等。
2016年11月8日，涉案房屋取得广州市不动产登记中心出具的《受理回执》。
2016年11月17日，被告将面积差款项退给原告。经过面积差结算，原告向被告支付的全部房款为3472444元。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、罗马家园物业管理中心出具的《业主证明》，落款日期为2012年12月6日；2、原告与燃气集团签订的《家庭用户管道燃气供用气合同》，落款日期为2012年12月6日；3、管理处打印的预收帐页，显示2014年2月18日收到赔偿款34302元，该赔款是迟交楼赔偿金。证据1-3证明交楼时间为2012年12月6日。被告的质证意见：证据1-3真实性、关联性均有异议，被告认为交楼时间是2013年10月1日。
被告为证明其主张，提供了2013年10月1日的《收楼物品移交清单》，证明交楼时间为2013年10月1日，被告表示一定要业主签收该清单才能将钥匙给业主，管道煤气早于收楼时间也正常，不先签订用气合同收楼后可能无法使用煤气。原告表示真实性确认，但是后来补签的，并非真正的交楼时间，管道煤气必须与交楼同时进行或交楼之后，被告解释不合常理。
诉讼中原告与被告确认：假如交楼日期为2012年12月6日本案的办证截止日期为2015年2月20日；假如交楼日期为2013年10月1日本案的办证截止日期为2015年12月13日；涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内。
原告表示面积差款项的利息从2011年2月23日开始计算是因为当日被告收取了原告的房款，被告确认2011年2月23日收取了原告的房款。本案于2016年11月14日进行庭审，原告认为被告拿到递件回执后没有告诉原告，原告认为迟办证违约金应计算至其知道之日即庭审当日。
本院认为：被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
附件七《补充协议》明确记载：买卖双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立如下条款……；原告确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由被告对相关条款和内容作出必要的解释说明；原告对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议。原告在与被告签订附件七补充协议时应当已经阅读过补充协议所有内容，是双方协商一致的结果，故原告要求确认附件七补充协议第14条第（5）点“如因为甲方原因导致该商品房未能在交付使用后550个工作日内取得递件回执的，从逾期之日起，每满一年甲方按已付房款1%向乙方支付违约金”及第16条“任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房款款5%”的条款无效的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
根据上述合同附件七《补充协议》第14条约定，如因被告原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金,等。本案原告要求被告支付的迟办证违约金应适合上述条款。
关于收楼时间的问题。原告虽然提供了管理中心出具的业主证明，但该证明上主文内容并未写清楚交楼时间，而是在管理中心盖章的下方手写2012年12月6日。原告提供的管道煤气合同不足以证实交楼时间，原告也未能提供同时间段的水电费、管理费、吗，煤气费等其他证据予以佐证。而被告提供了2013年10月1日的《收楼物品移交清单》，故本院对于被告主张交楼时间为2013年10月1日的说法予以合理采信。现双方确认2013年10月1日本案的办证截止日期为2015年12月13日，2016年11月8日，涉案房屋取得广州市不动产登记中心出具的《受理回执》。被告未能在合同约定的期限内取得回执，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付的延期办理房屋产权登记违约金应从2015年12月14日计算至2016年11月8日止（每日按房产总价款×1%÷365天计算）。原告要求被告支付不在上述期间的迟办证违约金的诉讼请求本院不予支持。原告认为应当按照补充协议第10条的标准依法调高违约金的计算标准依据不足，本院不予采纳。
关于面积差款项的利息问题。双方确认涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内。涉案合同第十八条约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。原告要求单方面解除本合同的应书面通知被告……，原告同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由被告返还原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告。附件七补充协议第11条约定：测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，原告应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价。根据上述约定，只有在误差比超过3%的情况下才存在要返还房价款利息的问题，而本案中误差比绝对值在3%以内，只要据实结算房价款即可，且被告已向原告返还了面积差款项，原告要求被告支付面积差款项的利息没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告邓鹏志支付从2015年12月14日起至2016年11月8日止的迟延办证违约金（每天按已付房款3472444元×1%÷365天的标准计算）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4608元，由原告负担3954元，被告负担654元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 张烈明
人民陪审员 徐 琼
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 童 双
陈文慧