威海经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威经技区民初字第634号
原告威海市和乐物业服务有限公司，组织机构代码72071625-0，住所地威海市金线顶路28号。
法定代表人刘红娜，经理。
委托代理人刘军波，山东弘起悦润律师事务所律师。
委托代理人邹丽丽，山东弘起悦润律师事务所律师。
被告邹建民，男，1953年4月13日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
第三人威海市德顺物业服务有限公司，组织机构代码74655740-3，住所地威海经济技术开发区上海路12号。
法定代表人刘德顺，董事长。
委托代理人张祺，系公司职员。
原告威海市和乐物业服务有限公司与被告邹建民、第三人威海市德顺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海市和乐物业服务有限公司之委托代理人邹丽丽、第三人威海市德顺物业服务有限公司之委托代理人张祺到庭参加诉讼。被告邹建民经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告威海市和乐物业服务有限公司诉称，原告于2013年8月19日与被告所在小区的业主委员会依法签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，物业费标准住宅每平方米每月0.25元，网点每平方米每月0.6元。合同签订后，原告于2013年8月23日正式进驻被告所在小区提供物业服务。被告所在小区之前一直由第三人提供物业服务至2013年8月22日，该期间物业费标准为0.25元每平方米每月，该公司于2013年8月22日依法将该公司对被告所在小区欠缴物业费的业主应当缴纳的物业费债权全部转让给原告，依法在被告所在小区物业服务公示栏张贴了债权转让通知。自2011年1月1日至2013年12月31日，被告共欠交物业费人民币1051元，另根据合同第十六条约定，2014年物业费应于2014年1月31日之前预交，2014年上述房屋被告应交物业费金额为人民币465.36元，共计人民币1516.36元。经原告多次催要，被告均拒交物业费，故诉至法院，请求依法判令:1、被告支付拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业费人民币1051元；2、被告支付上述房屋2014年物业费人民币465.36元，1、2项合计人民币1516.36元；3、被告自2014年1月1日起至履行之日止，按银行同期贷款利率缴纳第1项诉讼请求金额所对应的违约金。
被告邹建民未答辩。
第三人威海市德顺物业服务有限公司辩称，原告所述属实，第三人没有异议。
经审理查明，被告系菁华园生活小区业主委员会业主（以下简称菁华园业主委员会），其名下的新都花园二区-20号403室商用房屋位于该小区内，建筑面积为110.93平方米。
2005年12月20日，2010年12月19日菁华园业主委员会与第三人签订物业管理委托合同两份，约定将该小区内楼宇委托第三人实行物业管理，合同约定服务期限均为五年，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或物业使用人收取，逾期交纳自逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2013年8月13日，菁华园业主委员会与原告签订物业管理委托服务合同，约定菁华园业主委员会将小区的物业委托原告进行服务管理，期限为五年。收费标准为按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取，网点及商业用房按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，业主应当于当年元月1日至31日交纳本年度物业费，本合同签订之日起至2013年12月31日的物业费于合同签订后三十日内交纳，逾期交纳自逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。
2013年8月22日，第三人出具债权转让通知，告知小区业主自当日起停止为小区提供物业服务，对以往年度的业主应交纳物业费形成的债权转让给原告。今后各欠费业主对以往年度应向第三人交纳的物业费，自本债权转让通知转让之日起，改为向原告交纳，第三人不再向业主收取。具体欠交数额，详见第三人张贴的欠交物业费清单。2014年4月17日，第三人又出具证明，再次对上述事实进行确认。
庭审中，原告与第三人均陈述自2011年1月1日至2013年12月31日，被告共欠交物业费人民币1051元。此外，根据业主委员会与原告签订的合同第十六条约定，2014年物业费应于2014年1月31日之前预交，被告2014年上述房屋应交物业费金额为人民币465.36元，以上共计人民币1516.36元。对于欠缴的2011年1月1日至2013年12月31日物业费产生的违约金，原告自愿降低至按银行同期贷款利率计算。
以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，菁华园业主委员会与第三人及原告签订的物业服务合同系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效。菁华园业主委员会作为小区业主大会的执行机构，其与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本院已于庭前将相关证据材料公告送达被告，被告未到庭应诉，亦未提出异议，对原告提交证据的真实性本院予以认可。被告作为涉案小区业主，理应按照合同约定的标准及时间支付物业费。对于第三人为涉案小区提供物业服务期间产生的费用，被告应向第三人支付，但因第三人已将该债权转让给原告，被告亦未提出异议，故债权转让成立，对此期间产生的物业费原告有权主张权利。被告的房屋面积为110.93平方米，原告起诉的物业费按不同时段的合同约定，在2011年1月1日至2013年8月12日应按每平方米每月0.25元计算共870.81元，2013年8月13日至2013年12月31日按每平方米每月0.35元计算共178.59元，综上，2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费为1049.4元。对于2014年的物业费，按每月每平方米0.35元计算全年共计465.91元，根据业主委员会与原告2013年8月13日签订的合同，2014年物业费应于2014年1月1日至31日期间交纳，故现原告有权主张权利。原告主张的违约金主要是针对2013年12月31日之前的物业费，按原告与业主委员会于2013年8月13日签订的合同中约定应在2013年1月31日前支付的是2013年8月13日至2013年12月31日的物业费，被告逾期付款，违约金计算标准为日3‰，现原告降低为自2014年1月1日起按银行同期贷款利率计算违约金，系对自己权利的处分，本院予以准许。但对2013年8月13日之前被告与第三人签订合同涉及的物业费，因合同中对交纳时间未有约定，原告也未提交证据证明之前曾向被告主张过物业费，故原告应自起诉之日即2014年5月20日主张违约金。综上，原告的诉讼请求，理由正当部分，依法应予支持；被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告支付原告2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业费1049.4元；
二、被告支付原告2014年物业费465.91元；
三、被告支付原告逾期支付物业费违约金（按本金178.59元，自2014年1月1日开始至本判决确定的实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；按本金870.81元，自2014年5月20日开始至本判决确定的实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
本判决于生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费560元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 李 云 飞
审 判 员 张 德 民
人民陪审员 邓 树 善
二〇一五年一月十九日
书 记 员 连晓娟-1-