广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4084号
上诉人（原审原告）：梁旭辉。
委托诉讼代理人：陆山雨，广西志明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦李琴，南宁市西乡塘区法律援助中心法律志愿者。
被上诉人（原审被告）：广西百德房地产有限公司。
法定代表人：马伟强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄煜，广西同望律师事务所律师。
上诉人梁旭辉因与被上诉人广西百德房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人梁旭辉及其委托诉讼代理人韦李琴、被上诉人广西百德房地产有限公司的委托诉讼代理人齐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁旭辉上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人双倍返还定金；诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决认定事实不清。上诉人签订认购协议书时，被上诉人的销售人员没有告知限购政策。二、一审对上诉人提交的证据未作认定。上诉人提交的录音文字，证实销售人员没有告知上诉人限购政策。作为一个普通购房者，上诉人无从得知当时的限购政策。三、根据南府办（2011）34号文第四条的规定，在签订购房合同前，开发商应当将限购政策告知购房人。被上诉人没有在售楼场所将该文件张贴，也没有明确将限购政策告知上诉人，没有履行限购政策的告知义务。四、根据南府办（2011）34号的规定，被上诉人有义务要求上诉人提交所有的购房材料，但被上诉人没有提出该要求，因此被上诉人存在过错。
广西百德房地产有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、上诉人在购房协商洽谈时，被上诉人在相关的场所里张贴有限购政策文件，因时间久远现没有证据证明张贴过限购政策文件。二、对于限购政策，我国从2011年开始即出台相关政策，且各种媒体进行了多方面的宣传，已经为大众所熟知，购房者应当知道。三、上诉人作为购房人，在购房前应当对相关政策进行了解。四、上诉人一审庭审中明确表示其当时不清楚另外还购有一套房屋，自以为是第一次购房，因此本案纠纷是上诉人认识错误造成的，过错在上诉人。
梁旭辉向一审法院起诉请求：一、解除梁旭辉、广西百德房地产有限公司签订的《骋望·领尚颂居住小区认购协议书》；二、广西百德房地产有限公司向梁旭辉双倍返还定金20000元；三、本案诉讼费由广西百德房地产有限公司负担。四、广西百德房地产有限公司向梁旭辉支付利息（利息计算方法：以20000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率从2015年1月15日暂计至2016年4月15日，以后的利息计算至广西百德房地产有限公司返还定金并付清利息之日）。
一审法院认定事实：2015年1月7日，梁旭辉与广西百德房地产有限公司签订《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》，约定，梁旭辉购买广西百德房地产有限公司开发建设的位于南宁市西乡塘区石埠路89号【骋望·领尚颂居住小区】某栋某号的房屋一套，建筑面积53.96平方米，每平方米7485元，总价款为403891元，优惠折扣后，实际认购单价为6486.29元/平方米、总价350000元。梁旭辉需在签订该协议书时向广西百德房地产有限公司交纳定金10000元，并在2015年1月14日前到【骋望·领尚颂居住小区】售楼部签署《商品房买卖合同》、交付首期款105000元并办妥相关购房手续，如梁旭辉未能如期办理上述手续，则视为梁旭辉违约，广西百德房地产有限公司有权对该物业另行处置，所收定金不予以退还。余款245000元由梁旭辉申请办理银行按揭支付。该认购协议书载明有“出售方已向认购方明示《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《骋望·领尚颂居住小区前期物业管理服务协议》、《骋望·领尚颂居住小区临时管理规约》、《商品房买卖合同》及补充协议、相关证件和重要提示，认购方声明已阅读理解上述明示合同文本、补充协议和重要提示，且无异议，认购方对所认购的物业状况、交易条件、周边环境及银行按揭政策已有充分的了解”的内容。协议签订当日，梁旭辉依约向广西百德房地产有限公司支付了定金10000元。2015年1月14日，由于首期款比例变更为60%，梁旭辉、广西百德房地产有限公司未协商一致，双方未能签订《商品房买卖合同》。此后双方持续协商未果，梁旭辉遂于2016年2月3日诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明：广西百德房地产有限公司系有限责任公司，有房地产开发及经营资质。梁旭辉系南宁市区居民。庭审中，梁旭辉自认其与前夫共同购买了一套房屋，已办理合同备案，尚未进行权属登记，协议离婚时约定房屋归其前夫所有。在与广西百德房地产有限公司协商退款过程中，梁旭辉自述“当时我买的时候我又不知道是第二套房”。
又查明：2011年1月26日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），通知要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知第四条“强化差别化住房信贷政策”规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年2月13日，南宁市政府下发《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（南府办[2011]34号），该通知第一条规定：对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。2012年2月，南宁市人民政府下发南府办[2012]44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，从2012年3月1日起在南宁市市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，该通知第二条规定：限购期间，购房人应当根据市住房保障和房产管理局的要求，如实提供身份、户籍、婚姻、家庭、住房等相关信息资料；房地产开发企业、房地产经纪机构应当履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况，并根据市住房保障和房产管理局的要求及时办理新建商品住房买卖合同备案或房屋登记手续。
一审法院认为：梁旭辉与广西百德房地产有限公司订立的《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》是预约合同，系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的合同，该认购协议书系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。现梁旭辉、广西百德房地产有限公司均同意解除《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》，予以确认。
关于梁旭辉诉请广西百德房地产有限公司双倍返还定金20000元并支付利息是否依法有据的问题。梁旭辉、广西百德房地产有限公司签订《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》是在2015年1月7日，距2011年初《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》的出台、生效有近四年的时间，且前述通知经政府进行公示，具有公示、公信力，被公众所知悉，再者，双方签订的《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》载明“出售方已向认购方明示《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《骋望·领尚颂居住小区前期物业管理服务协议》、《骋望·领尚颂居住小区临时管理规约》、《商品房买卖合同》及补充协议、相关证件和重要提示，认购方声明已阅读理解上述明示合同文本、补充协议和重要提示，且无异议，认购方对所认购的物业状况、交易条件、周边环境及银行按揭政策已有充分的了解”的内容，可见作为开发商的广西百德房地产有限公司已履行了对购房人的限购政策告知义务，故推定梁旭辉是清楚并了解首付款交纳比例及南宁市住房限购措施的有关规定的。根据南宁市的限购文件规定，签订购房合同时，房地产开发企业应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况，而在正式签订购房合同之前，作为开发商的广西百德房地产有限公司并没有审查梁旭辉购房资格的义务，在梁旭辉如实全部提供其相关信息之前，广西百德房地产有限公司不可能进行确认，只有作为购房人的梁旭辉最清楚自己是否符合南宁市的购房条件及所应交纳的首付款比例，且现梁旭辉未能举证证明其在签订认购协议书之前向广西百德房地产有限公司作出何种表述，足以使得广西百德房地产有限公司可从梁旭辉提供的相关信息中获知梁旭辉是否符合购房条件及所应支付的首付款比例，况且，从梁旭辉所表述的“当时我买的时候我又不知道是第二套房”可推知，梁旭辉对自身房屋情况未能准确了解，更不可能作到精确告知广西百德房地产有限公司。故，由于梁旭辉自身原因导致未能订立商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，适用定金罚则，梁旭辉无权要求广西百德房地产有限公司双倍返还定金20000元，亦无权要求广西百德房地产有限公司支付相应利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除梁旭辉与广西百德房地产有限公司于2015年1月7日签订的《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》；二、驳回梁旭辉要求广西百德房地产有限公司双倍返还定金20000元的诉讼请求；三、驳回梁旭辉要求广西百德房地产有限公司支付利息的诉讼请求。案件受理费300元，由梁旭辉负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明：涉案《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》约定：首期款30%即105000元。二审庭审中，梁旭辉主张仅要求广西百德房地产公司退还10000元定金。
本院认为：涉案《【骋望·领尚颂居住小区】认购协议书》属预约合同性质，系出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定。一审认定涉案认购协议书合法有效正确，本院予以维持。梁旭辉、广西百德房地产公司均认可双方未按签订《商品房买卖合同》，梁旭辉主张解除认购协议书，广西百德房地产公司同意解除合同，故一审判决解除涉案认购协议书，本院予以维持。
关于梁旭辉要求广西百德房地产公司退还定金是否依法有据的问题。梁旭辉依约到广西百德房地产公司签订《商品房买卖合同》，因广西百德房地产公司将首期款应付比例从总房款的30%提高到60%，梁旭辉不同意，导致《商品房买卖合同》未能签订。因梁旭辉在南宁市已购买有二套商品房，属于首付比例不低于60%的对象，如继续与广西百德房地产公司签订《商品房买卖合同》，会产生提高首付款比例、无法按约支付购房款的风险，并导致《商品房买卖合同》最终无法履行的后果。因此，梁旭辉为规避该风险，主张解除认购协议书，不再与广西百德房地产公司签订《商品房买卖合同》，确属合理，本院予以支持。国办发[2011]1号《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》第四条规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。南府办[2012]44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》第二条规定：签订购房合同时，应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况。广西百德房地产公司作为房地产开发企业，对商品房的限贷政策更为了解，在签订涉案认购协议书时，对梁旭辉是否具备首付款30%的资格有审查义务。根据本案查明事实，双方在签订预约合同时，梁旭辉并不知道其属于第二次购房，广西百德房地产公司亦未对梁旭辉是否属于购买首套房的情况进行了解，因此，双方均在未知梁旭辉在南宁市已购买有一套商品房，属于提高首付款比例对象的情况下，仍签订认购协议书，对该协议的解除均负有过错。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，本案不适用定金罚则，梁旭辉要求广西百德房地产公司返还定金，依法有据，本院予以支持。一审认定解除涉案认购协议书的责任由梁旭辉承担不当，本院依法予以纠正。
综上所述，梁旭辉的上诉请求成立，予以支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初650号民事判决主文第一项、第三项；
二、撤销广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初650号民事判决主文第二项；
三、被上诉人广西百德房地产开发有限公司退回上诉人梁旭辉定金10000元。
一审案件受理费300元，由被上诉人广西百德房地产开发有限公司负担；二审案件受理费300元，由被上诉人广西百德房地产开发有限公司负担。上诉人梁旭辉已向本院预交二审案件受理费300元，本院不予退回，由被上诉人广西百德房地产开发有限公司履行退款义务时一并支付给上诉人梁旭辉。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
审 判 员 高翔宇
代理审判员 蒋群利
二〇一七年一月十六日
书 记 员 刘洪源