江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1603号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、沈菊，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告刘叶龙，男，1981年9月6日生，汉族。
被告钱钦云，女，1985年5月6日生，汉族。
被告江苏润富泰投资担保有限公司，（组织机构代码：75798053-0）。
法定代表人周学奇，该公司董事长。
委托代理人王桂峰、阮皓，均系江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）与被告刘叶龙、钱钦云、江苏润富泰投资担保有限公司（以下简称润富泰担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员秦秋云独任审判，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人沈菊，被告润富泰担保公司的委托代理人阮皓到庭参加诉讼，被告刘叶龙、钱钦云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2007年9月5日，刘叶龙、钱钦云与无锡建行签订个人住房借款合同，约定：刘叶龙、钱钦云向无锡建行借款309000元，借款期限240个月，约定了贷款利率、还款方式等。刘叶龙、钱钦云将其拥有的房产为上述借款作为抵押担保并于2012年3月27日办理抵押登记。2006年3月15日，润富泰担保公司与无锡建行签订了最高额保证合同，约定自2004年4月7日至2010年12月31日期间因无锡建行向债务人提供的融资提供保证；并于2007年9月5日向无锡建行发出个人住房贷款担保通知书，确定了保证范围，保证方式，保证期间。2007年9月5日，无锡建行依约发放了上述贷款。刘叶龙、钱钦云在履行还款义务过程中，未能按时足额偿还借款本息，根据借款合同的约定，无锡建行有权提前收回刘叶龙、钱钦云所欠的借款本息，至2013年8月31日，刘叶龙、钱钦云共欠借款本息264217.45元。要求：1、刘叶龙、钱钦云提前偿还所欠贷款本金256170.61元及利息8046.84元（计算至2013年8月31日，此后至本息全部清偿之日止按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；2、刘叶龙、钱钦云支付律师代理费10027元；3、无锡建行有权以刘叶龙、钱钦云抵押的财产折价或拍卖、变卖所得价款对上述各项请求及诉讼费用优先受偿；4、润富泰担保公司对上述第1、2项请求及诉讼费承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。
被告刘叶龙未作答辩，亦未提供证据。
被告钱钦云未作答辩，亦未提供证据。
被告润富泰担保公司辩称：对事实无异议，请法院依法判决。
经审理查明：2007年9月5日，无锡建行与刘叶龙、钱钦云签订个人住房借款合同一份（编号：8642），约定：无锡建行借给刘叶龙、钱钦云3090**元用于购买房屋；借款期限为240个月，自2007年9月5日起至2027年9月5日止；贷款利率为月利率，在基准利率水平上下调15%，合同签订日的贷款月利率为5.355%，贷款利率于每年1月1日调整一次；刘叶龙、钱钦云以等额本息还款法归还借款本息，约定每月4日还款；借款逾期的，罚息利率为在本合同约定贷款利率水平上上浮50%；担保方式为：抵押、最高额保证；刘叶龙、钱钦云未按合同约定归还借款本息，无锡建行有权宣布贷款立即到期，要求刘叶龙、钱钦云立即归还借款本息及相关费用；刘叶龙、钱钦云以购买的房屋对上述借款提供抵押担保。抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。合同订立后，无锡建行划付了借款。2012年3月27日，刘叶龙、钱钦云办理了房屋他项权证，该权证载明：权利人为无锡建行，债权数额为309000元。
2006年3月15日，润富泰担保公司与无锡建行签订保证合同一份，约定自2004年4月7日至2010年12月31日期间因无锡建行向润富泰担保公司出具个人住房贷款担保通知书中确定的且与无锡建行发生借贷关系的全部债务人，连续提供的融资而形成的一系列债权提供担保，最高额为5亿元。本合同与个人住房贷款担保通知书相结合，应视为润富泰担保公司对个人住房贷款担保通知书上所列借款提供连带责任担保的保证合同；保证范围为尚未收回的债权本金、利息（包括复利和罚息）等及无锡建行为实现债权的一切费用（含诉讼费、律师费、财产保全费等）；保证方式：润富泰担保公司提供连带责任保证，如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，无锡建行均有权直接要求润富泰担保公司承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论无锡建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），无锡建行均有权直接要求润富泰担保公司在其保证范围内承担保证责任。2007年9月5日，润富泰担保公司向无锡建行出具个人住房贷款担保通知书，确认为刘叶龙与无锡建行签订的个人住房借款合同（编号：8642）所产生的债务提供连带保证责任。
在还款期间，刘叶龙、钱钦云未按约还款，自2013年4月起已逾期还款5期，至2013年8月31日止，尚欠借款本息264217.45元（其中本金256170.61元，利息8046.84元），润富泰担保公司亦未承担保证责任，无锡建行遂诉讼来院。
另查明：刘叶龙与钱钦云现系夫妻关系。
又查明：2013年8月28日，无锡建行与江苏创凯律师事务所订立委托代理协议一份，约定无锡建行委托江苏创凯律师事务所代理其与刘叶龙、钱钦云等金融借款合同纠纷一案，并支付律师代理费10027元。
上述事实，个人住房借款合同、房屋他项权证、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、个人贷款支付凭证、委托划款承诺书、银行结清试算单、个人贷款明细及对账单、委托代理协议、律师费收据等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡建行与刘叶龙、钱钦云签订的个人住房借款合同，润富泰担保公司与无锡建行签订的最高额保证合同均合法有效；刘叶龙、钱钦云未按约还款，至2013年8月已逾期还款5期，已构成违约，无锡建行有权按合同约定要求刘叶龙、钱钦云提前归还全部借款本息、承担律师费、诉讼费；润富泰担保公司提供担保，但未履行担保义务，亦应承担相应的民事责任；无锡建行要求以抵押财产优先受偿，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、刘叶龙、钱钦云应于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金人民币256170.61元及相应利息（计算至2013年8月31日为8046.84元，自2013年9月1日至本息全部清偿之日止按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算），息随本清。
二、刘叶龙、钱钦云应于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费人民币10027元。
三、中国建设银行股份有限公司无锡分行有权以刘叶龙、钱钦云抵押的房屋折价或拍卖、变卖的价款，在人民币309000万元范围内对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿。
四、江苏润富泰投资担保有限公司对刘叶龙、钱钦云的上述第一、二项还款承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币5410元，减半收取2705元，保全费2070元，合计4775元（已由无锡建行预交），由刘叶龙、钱钦云、润富泰担保公司负担（无锡建行同意其预交案件受理费由刘叶龙、钱钦云、润富泰担保公司向其直接支付，本院不再退还，由刘叶龙、钱钦云、润富泰担保公司在本判决生效之日起三日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审判员 秦秋云
二〇一三年十一月二十二日
书记员 朱新莉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。