江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0725民初430号原告（反诉被告）：张香远，男，1952年12月17日生，汉族，江西省上犹县人，住崇义县。委托诉讼代理人：黄蓉，崇义县横水法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈隆奎，男，1956年7月14日生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。委托诉讼代理人：邹显锋，江西兴义律师事务所律师，一般授权代理。原告张香远与被告陈隆奎合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，被告陈隆奎向本院提起反诉，后依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭合并进行了审理。原告张香远及其委托诉讼代理人黄蓉、被告陈隆奎及其委托诉讼代理人邹显锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张香远向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2002年5月1日签订的《房屋及部分财产让售，责任田、山处理协议书》（以下简称《协议书》）；2、判令被告履行该《协议书》，将案涉房屋的《农村集体土地使用证》原件交予原告；3、判令被告提供林权证原件协助原告办理寨足下高坝下自留山的办证手续；4、判令被告支付原告脐橙树补偿款2000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张香远原为上犹县寺下乡泥坑村新建组村民，被告陈隆奎为崇义县铅厂镇关刀坪村茶山口组村民。2002年3月，原告张香远户迁往崇义县铅厂镇关刀坪村茶山口组。2002年5月1日，在崇××铅厂镇××（现××铅厂镇××村村委会）的见证下，原、被告达成《协议书》，约定被告陈隆奎将其四室一厅住房，厨房、牛栏、厕所各一间作价9988.80元；将家具作价420元一并转让给原告张香远；协议签订之日原告现金支付3000元，余款在2002年12月底前分四期支付；同时约定被告陈隆奎的自留山、菜土、责任田归原告长期管理和使用，被告需在协议签订之日将土地承包证交付原告，在原告付清全部款项后将其房屋建房证等相关证件交付原告。协议签订后，原告依约支付了购房款3000元，被告将房屋和家具等交付原告，原告随后搬入居住、生活至今。因原告经济周转困难，原告张香远无法依约支付剩余购房款，经双方补充协商，原告于2006年12月前将剩余购房款付清，并按约定支付了被告滞纳金7000元，但被告一直未按约定将其土地承包证和相关建房手续交付原告。2017年，依国家政策农村房屋可确权发证，但被告闻讯后却以《协议书》无效为由，到相关部门阻拦原告申办房产证，导致原告无法办证。为维护合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。本诉被告陈隆奎认可《协议书》合法有效，但提出因原告尚欠被告购房款1408.80元，故集体土地证在原告支付完购房款及违约金后再交付；原告要求交付林权证、补偿脐橙树款无事实及法律依据；因原告至今未付清购房款，存在一定过错，故诉讼费应由原告自行承担。反诉原告陈隆奎向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张香远支付剩余购房款1408.80元，违约金26626.32元（从2006年11月19日至2017年5月18日），之后的违约金按日息0.5%算至购房款清偿完毕之日止；2、判令解除双方签订的《协议书》第二条：“门前晒坪不计价由乙方管理和使用”和第三条的约定，案涉晒坪、自留山、菜土、责任田归还反诉人经营管理；3、本诉和反诉的诉讼费均由张香远承担。事实和理由：2002年5月1日，原、被告签订了《协议书》。该协议书第一条约定，房屋及部分财产的转让价格为10408.80元（其中房屋作价9988.80元、其它财产作价为420元）。第四条约定购房款的支付方式和违约责任，反诉被告张香远在签订协议时支付现金3000元，其余部分在2002年6月底支付2000元，9月底支付2000元，11月底支付2000元，剩余1408.80元在12月底付清；如不能按上述期限付清，反诉原告陈隆奎有权按所欠购房款收取反诉被告张香远按日息0.5%计算的违约金。协议书签订后，反诉被告张香远未依约支付购房款，直至2006年才先后向反诉原告支付购房款共计7485元。该协议书第二条、第三条的约定，案涉门前晒坪、自留山、菜土、责任田是由反诉原告陈隆奎委托反诉被告张香远由其无偿使用、耕管，反诉原告未收取租金，双方形成的是委托法律关系，反诉原告应享有任意解除权。事实上，2013年，反诉原告已将案涉的责任田收回自种自管了，但其余的自留山和菜土，反诉被告张香远却占用不还。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉。反诉被告张香远辩称，1、反诉被告张香远已全额付清本案涉诉房屋的购房款，反诉原告陈隆奎要求反诉被告张香远支付购房款和违约金无事实依据；2、原、被告签订《协议书》时一共将其名下的自留山、菜土、责任山无偿流转给反诉被告长期管理和使用，并约定今后的税金和应上交款项由反诉被告张香远承担，同时约定土地承包证需转给反诉被告张香远，因此，原、被告双方存在的是农村土地承包经营权流转的法律关系，而非委托法律关系，因此反诉原告陈隆奎要求解除《协议书》第二、三条的主张不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件；3、反诉原告在2013年确实收回了当年流转给答辩人的责任田，但并非是反诉原告自行收回，而是经村委会及驻村干部的调解，反诉被告张香远作出让步，自愿将案涉责任田交还给反诉原告陈隆奎；4、本案系买卖合同纠纷，反诉原告的诉求已超过2年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、本诉原告张香远提供的2013年3月8日会议记录，拟证明本诉原告张香远已于2013年3月8日全额支付了购房款及滞纳金；本诉被告陈隆奎应支付原告张香远脐橙树补偿款2000元；本诉原告张香远已依协议书将责任田归还被告陈隆奎的事实。本诉被告陈隆奎对该调解内容的真实性存异议，认为仅是村委会的调处意见，不是双方对债权债务关系的确认，没有双方的认可，没有执行力；陈隆奎无权擅自转让经营权，双方是委托代耕，可以随时收回；责任田已经收回。本院认为，该会议记录有双方当事人或当事人的配偶签名，对脐橙树补偿款及购房款已做出处理，且处理后双方并未在合理期限对该调解结果提出异议，本诉原告张香远也已依调解结果执行，故对该会议记录，本院予以采信。2、反诉原告陈隆奎提供的欠条一张，证明反诉被告张香远仍欠购房款1408.80元的事实。反诉被告张香远对该欠条的三性无异议，但提出欠条是签订协议书时所写，不能证明欠购房款的事实。本院认为，结合本诉原告张香远提供的会议记录，该会议记录载明：“……6、位于茶山口钟华平河边的刘玉兰责任田，张香远于2008年种植脐橙78株，现以每株70元的价格卖给刘玉兰，且责任田归还给刘玉兰经营管理；7、张香远78株脐橙款计5460元，除去尚欠刘玉兰房屋购买款1900余元（具体见欠条），刘玉兰另补2000元现金给张香远，余款不计。……。”“除去尚欠刘玉兰购房款1900余元（具体见欠条）”反诉原告陈隆奎仅提供一张欠条，会议记录条款中的“欠条”应为反诉原告陈隆奎提供的此张欠条，脐橙款为5460元，扣除购房款及利息后，补偿2000元给本诉原告张香远，双方对此均未再提出异议，处理结果也较为公平、合理，故对该欠条本院予以采信，但反诉被告张香远已于2013年3月8日用脐橙树款予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2002年5月1日，被告陈隆奎为甲方，原告张香远为乙方，双方签订了一份《协议书》。该《协议书》约定，被告陈隆奎将其所使用的位于崇义县铅厂镇关刀坪村茶山组塘背的住房及宅基地使用权作价9988.80元出让原告张香远；部分财产作价420.00元转让原告张香远。《协议书》第二条约定：“其该房屋出入道路、水源按照甲方经常通道，门前晒坪不计价由乙方管理和使用。”第三条约定：“自留山、菜土、责任田的处理：甲方寨足下高坝下自留山（已种茶）面积壹亩五分左右划为乙方长期管理和使用。界内杉木归甲方。菜土有厕所前后三块、主房角二块、摇前河边一块归乙方管理使用。责任田3.98亩长期由乙方管理和使用，今后其税金和应上交款项由乙方负担。”《协议书》约定房产价款的支付办法为：签订协议之日乙方付给甲方现金叁仟元、6月底付贰仟元、9月底付贰仟元、11月底付贰仟元，其余壹仟肆佰零捌元捌角在12月底前付清，若乙方不能按上述期限付清款，甲方有权按所欠数额收取日利率0.5%的滞纳金。《协议书》同时还约定，甲方应在本协议签订之日，将其土地承包证转入给乙方，房屋建房证和有关房产证待乙方完全付清欠款时，一并转入给乙方保管。从建房到本协议签订之日止，如有本房屋不全的有关证件由甲方负责，房屋转让有关契税由乙方承担。原、被告均在该《协议书》中签名，崇义县铅厂镇关刀坪村民委员会盖有公章。协议签订后，原告张香远先行支付了3000元购房款，并按照《协议书》约定的支付购房款时间出具了相应的欠条。后分别于2006年4月6日支付3385元、于2006年5月28日支付1100元、于2006年8月11日支付1000元、于2006年11月18日支付2000元，共计支付7485元。原告支付上述购房款后仍有一张2012年5月1日出具的欠条在被告陈隆奎处，该欠条载明：“今欠到陈隆奎同志出售房产款现金壹仟肆佰零捌元捌角（￥1408.80）于2002年公历12月底归还。”2013年3月8日，原告张香远、被告陈隆奎之妻刘玉兰、村委会及驻村领导等人在原告张香远家中就《协议书》产生相关纠纷进行了调处，并作有会议记录。该会议记录载明的调解结果为：1、刘玉兰（陈隆奎）签字的住房出卖，可以认定，这是私人财产；2、责任田的经营使用，刘玉兰同志没有权利长期转入其他任何人使用；3、其他责任山也是同等条件，关于自留山的承租和转让由她自己决定；4、责任田的耕作，刘玉兰同志有权收取适当的租金，其他门前屋后的菜土不能收取租金；5、房屋购买款建议双方通过这次调处一并有一个好的结果；6、位于茶山口钟华平河边的刘玉兰责任田，张香远于2008年种植脐橙78株，现以每株70元的价格卖给刘玉兰，且责任田归还给刘玉兰经营管理；7、张香远78株脐橙款计5460元，除去尚欠刘玉兰房屋购买款1900余元（具体见欠条），刘玉兰另补2000元现金给张香远，余款不计。付清钱后刘玉兰将农村集体土地使用证交给张香远；8、张香远将刘玉兰责任田归还后，双方约定日期到铅厂财政所变更土地综合直补账户（注：刘玉兰责任田为3.98亩，张香远应全数归还）。原告张香远、被告陈隆奎之妻刘玉兰及在场村干部在会议记录中签名。此次调解后，原告张香远依调解结果将责任田3.98亩归还被告陈隆奎，但被告陈隆奎未按调解结果执行。2017年，因土地政策发生变化，本诉原告张香远无法办理房产证，遂将被告陈隆奎诉至本院。本院认为，原、被告签订的《协议书》真实、合法，系双方真实意思表示，应按合同约定履行。因本诉原告张香远未依约及时支付购房款，导致双方纠纷不断。但2013年3月8日，双方经村委会调解，已将购房款及脐橙树款一并处理，且本诉原告张香远已按调解结果执行。本诉被告陈隆奎认为该调解结果无强制执行力，但也未及时提出异议，故对村委会的调解结果，本院予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本诉原告张香远要求确认《协议书》的效力及要求本诉被告陈隆奎支付脐橙树补偿款的诉请，本院予以支持。关于本诉原告要求判令被告履行该《协议书》，将案涉房屋的《农村集体土地使用证》原件交予原告和提供林权证原件协助原告办理寨足下高坝下自留山办证手续的诉讼请求。本院认为，本诉原告张香远的诉请虽为交付证件，但实则是对宅基地使用权及林地使用权权属的确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属或用途的，应当办理土地变更登记手续。”可见，不管是宅基地使用权还是林地使用权权属均应依法办理变更登记手续，登记是宅基使用权和林地使用权变更的生效要件。《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。……当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。”本案中，《协议书》中的权利、义务本院依法予以判决，但原、被告之间的宅基地使用权及林地使用权权属纠纷未经相关人民政府处理，本院不予处理。故本诉原告要求判令被告履行该《协议书》，将案涉房屋的《农村集体土地使用证》原件交予原告和提供林权证原件协助原告办理寨足下高坝下自留山办证手续的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告陈隆奎要求反诉被告张香远支付剩余购房款1408.80元及违约金的诉讼请求，本院不予支持，理由前已论述。反诉原告陈隆奎要求判令解除《协议书》第二条和第三条的诉讼请求，本院认为，该《协议书》的主合同义务已履行完毕多年，附随义务亦不存在履行不能的情形，且反诉原告陈隆奎未在合理期限对该《协议书》提出异议，双方在《协议书》的履行过程中不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故对反诉原告陈隆奎的这一诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认本诉原告张香远与本诉被告陈隆奎于2002年5月1日签订的《房屋及部分财产让售，责任田、山处理协议书》有效；本诉被告陈隆奎于本判决生效之日起五日内支付本诉原告张香远脐橙树款2000元；驳回本诉原告张香远的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告陈隆奎的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，由本诉原告张香远承担；反诉案件受理费减半收取627元，由反诉原告陈隆奎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  魏玉华人民陪审员  凌永玉人民陪审员  黄建群二〇一七年十一月二十日书 记 员  扶书英