湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民一初字第331号
原告陈荣社，女，1956年8月27日出生，汉族，湖南省苏仙区人，农民，住湖南省资兴市东江街道办事处新民社区朝门下组。
委托代理人李志华，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。
委托代理人蔡建华，男，1932年2月19日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市新华路肉食公司宿舍，系原告的叔叔，特别授权。
被告刘英雄，男，1957年8月15日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市三都镇上洞村唐竹组。
被告袁六桃，女，1957年8月11日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市三都镇上洞村唐竹组。系刘英雄之妻。
刘英雄、袁六桃委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。
被告刘燏熹，男，2005年9月8日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市三都镇上洞村唐竹组。
法定代表人付冰，女，1984年10月18日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市东江南路消防队旁。系刘燏熹母亲。
被告付冰，女，1984年10月18日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市东江南路消防队旁。
第三人李泽科，男，1980年8月30日出生，汉族，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市程水镇镜塘村各家龙组***号。
原告陈荣社诉被告刘英雄、袁六桃、刘燏熹、付冰、第三人李泽科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。2015年9月15日，依法由审判员赵伟担任审判长，与代理审判员谢龙飞、人民陪审员罗伟春组成合议庭第一次公开开庭进行审理。书记员李若可担任法庭记录。因被告刘英雄、袁六桃辩称遗漏了必须参加诉讼的当事人，且被告刘燏熹的法定代表人是其母亲而不是刘英雄，原告申请追加付冰为本案的被告。2015年10月27日，第二次公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人及第三
人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈荣社诉称：为了资兴市人民法院的建设，资兴市人民法院为甲方，原告陈荣社为乙方，于2008年10月28日签订了《房屋拆迁置换协议》。原告陈荣社、蔡德庚将资兴市人民法院拆迁重建于资兴市消防队旁的两层房屋，建筑面积为168.31平方米的门面及房屋以258000元出卖给刘志华。2009年10月26日，原告为甲方与刘志华签订了《卖房协议书》。协议签订后，刘志华为原告的儿子蔡知勇代偿了在银行的借款50000元及利息8000元，并交付了现金25000元，共计83000元，尚欠原告175000元。原告多次向刘志华催讨该购房款，刘志华以资兴市人民法院未办理房屋所有权证、契税证、土地使用权证为由不予支付。2013年元月20日，原告向资兴市人民法院提起诉讼，法院受理后，刘志华提起反诉，反诉称办理房屋所有权证、契税证、土地使用权证需要160000元，原告只好申请追加资兴市人民法院作为第三人来承担该费用。郴州市中级人民法院裁定将案件移送至苏仙区人民法院审理。苏仙区人民法院开庭进行了审理，在案件审理过程中，刘志华因交通事故死亡，在法院做了双方当事人工作后，原告及反诉原告向法院申请撤诉，苏仙区人民法院做出了（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书，准予原告撤诉。原告撤诉后，被告刘英雄表示愿意退还原告房屋，原告返还被告购房款及利息。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求法院判决：1、依法解除原告与刘志华于2009年10月26日签订的《卖房协议书》；2、资兴市人民法院拆迁重建于资兴市东江南路消防队旁原告卖给刘志华的房屋门面两间，一楼一地两层共12间，建筑面积168.31平方米，四至，东以人行道草坪，西以石山，南以人行过道，北以空坪为界的房屋返还原告所有，原告退还刘志华所交的房款83000元给被告，第三人李泽科与被告对第二层房屋承担连带返还责任；3、本案诉讼费由被告与第三人承担。
被告刘英雄、袁六桃辩称：被告刘英雄、袁六桃不同意与原告解除《卖房协议书》，原告要求解除《卖房协议书》的诉讼请求没有法律依据。原告要求解除《卖房协议书》，首先不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的协议解除合同的条件，原告诉称的理由是被告刘英雄表示同意退房，原告返还利息，证据是根据原告的代理人在2015年3月30日向被告刘英雄做的一份询问笔录，但该笔录不是原告与被告刘英雄、袁六桃、刘燏熹、付冰就解除2009年10月26日签订的《卖房协议书》达成的协议，且被告刘英雄在庭审中表示不同意解除2009年10月26日签订的《卖房协议书》，故不存在协议解除《卖房协议书》的情形。其次，原告要求解除《卖房协议书》也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的条件，刘志华、付冰没有支付剩余房款给原告是事实，但是因为原告未按约定为刘志华、付冰办好房屋所有权证、契证、土地使用证，现被告刘英雄、袁六桃作为房屋部分继承人向原告承诺，只有原告办理了房屋所有权证、契证、土地使用证，被告刘英雄、袁六桃愿意在拿到上述三证后及时支付自己需要支付的房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝履行请求，在对方部分履行或者履行不当时，有权相应的拒绝其履行请求。本案中，原告从交付房屋至今都未为被告办理过任何房屋的证件，还把责任推到资兴市人民法院及刘志华处，违反了诚实信用原则，故依据《中华人民共和国合同法》的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘燏熹、付冰辩称：1、被告刘燏熹、付冰不同意与原告解除《卖房协议书》。刘志华、付冰与陈荣社、蔡德庚签订的《卖房协议书》合法、有效，现原告要求解除不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，请法院驳回原告的诉讼请求。2、刘志华未支付剩余房款是因为原告未按照《卖房协议书》第四条的约定办理房屋所有权证、契证、土地使用证，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，原告未办好房屋所有权证、契证、土地使用证时，被告有权不支付剩余的购房款。如果现在原告能按照约定为被告办理好房屋所有权证、契证、土地使用证，原告交付该三证时，被告保证支付剩余的购房款。
第三人李泽科辩称：刘志华将本案争议房屋给第三人时李泽科，李泽科并不知道原告与刘志华因该房屋在打官司，第三人是向刘志华购买的房屋，第三人不同意返还该房屋。
原告为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、身份证复印件，拟证明原告陈荣社的基本情况；
2、户籍证明，拟证明刘志华身份等基本情况及刘志华因交通事故死亡；
3、常住家庭成员人口信息卡，拟证明刘志华是户主，刘燏熹是刘志华儿子，刘志华的法定继承人；
4、户籍证明，拟证明刘英雄身份基本情况，刘英雄系刘志华之父；
5、常住家庭成员人口信息卡，证明刘英雄、袁六桃等人全家信息情况，刘英雄、袁六桃系刘志华之父母；
6、身份证复印件，拟证明李泽科身份基本情况；
7、《买房协议书》，拟证明陈荣社、蔡德庚作为甲方与刘志华作为乙方于2009年10月26日签订了《买房协议书》，协议约定甲方将位于东江南路消防队旁房屋门面两间，一楼一地两层共12间，建筑面积168.31平方米，四至东以人行道草坪，西以石山，南以人行过道，北为空，上至天，下接地为基础，上下两层门面房屋作价258000元，预付108000元，其余150000元，房屋交接时付50000元，余下100000元到2010年6月底一次付清，但乙方未按该协议履行义务的事实；
8、房屋所有权证，拟证明本案争议房屋的所有权人是陈荣社，房屋坐落在东江南路邓家冲组，为砖泥结构，二层，该房由资兴市人民法院拆除重建于消防中队旁，即为陈荣社、蔡德庚与刘志华签订《买房协议书》之房屋；
9、契税摘要，拟证明资兴市人民法院拆除陈荣社的房屋办理了契税证；
10、资兴市人民法院受理案件通知书，拟证明陈荣社因刘志华拒不给付房屋出卖款175000元，而向资兴市人民法院提起诉讼，资兴市人民法院受理本案，受理时间为2013年1月23日；
11、苏仙区人民法院受理案件通知书，拟证明资兴市人民法院按照郴州市中级人民法院指定管辖，而将（2013）资民二初字第98号民事案件移送苏仙区人民法院管辖，苏仙区人民法院于2013年9月3日受理本案；
12、《卖房协议书》，拟证明刘志华为甲方与李泽科为乙方于2013年9月11日签订了《卖房协议书》，甲方刘志华在人民法院审理本案程序中将陈荣社所有的房屋第二层约96平方米出卖给李泽科的事实；
13、（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书，拟证明因刘志华死亡，原、被告撤诉，（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书裁定准许双方撤诉；
14、询问笔录，拟证明被询问人刘英雄代表刘志华法定继承人同意退房，宣布2009年10月26日签订的《卖房协议书》无效，陈荣社按照《卖房协议书》约定退还房款，死者刘志华法定继承人将房屋退返陈荣社，询问时间是2015年3月30日；
15、收条，拟证明刘志华在陈荣社的房屋上加了四层，从而导致人民法院无法办证，资兴市人民法院已收取陈荣社3万元超面积费，资兴市房屋局收陈荣社超面积费大约5万至6万元。
被告刘英雄、袁六桃为支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、离婚证复印件，拟证明付冰、刘志华于2009年12月11日离婚；
2、离婚协议书，拟证明刘志华与付冰离婚时儿子刘燏熹是由刘志华抚养，双方在离婚协议约定无夫妻共同财产，不存在财产分割问题；
被告刘英雄、袁六桃、刘燏熹、付冰及第三人李泽科对原告提交的证据的质证意见如下：
对原告所举的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议，同时能证明原告与被告付冰、刘志华2009年10月26日签订的《卖房协议书》是双方在平等自愿合法的基础上签订的，现该卖房协议已发生法律效力；对证据8、9的真实性有异议，原告并没有提交原件，且认为该证件与本案无关，是原告1998年在东江南路邓家冲所建的房屋，不是本案争议的房屋；对证据10、11的真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性；对证据12的真实性、合法性、关联性均无异议，认为刘志华在2013年10月26日将自己所有房屋卖给了第三人李泽科，对原告主张的证明方向房屋是陈荣社的有异议，2009年10月26日就卖给了被告刘志华与付冰，刘志华将房屋转卖给李泽科时，距原告卖给刘志华已有3年之久；对证据13的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据14的合法性、关联性有异议，刘志华与付冰买到原告的房子，双方在离婚时已经将房屋赠与给了刘志华与付冰的儿子，该房产并不属于遗产，且现在被告刘英雄不同意解除与原告签订的《卖房协议书》；对证据15的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该收条只能证明原告交了房屋的款项，并不能证明本案其他内容。
被告刘燏熹、付冰、第三人李泽科未向本院提交证据。
原告对被告刘英雄、袁六桃提交的证据的质证意见如下：
对被告所举的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为离婚协议并未对财产的分配进行约定，未说明将本案争议房屋是赠予刘燏熹。
被告刘燏熹、付冰及第三人李泽科对被告刘英雄、袁六桃提交的两份证据均无异议。
根据原、被告及第三人的举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6为原、被告及第三人的身份信息资料，被告及第三人均无异议，本院依法予以认定；原告提交的证据7是《卖房协议书》，被告及第三人对其真实性均未提出异议，可以证明2009年10月26日，原告陈荣社及其丈夫蔡德庚作为甲方与刘志华、付冰作为乙方签订了《卖房协议书》的事实，本院依法予以采信；原告提交的证据8、9是房屋所有权证复印件及契税摘要复印件，原告未提交原件，本院依法不予采信；原告提交的证据10、11是受理案件通知书，可以证明原告与刘志华房屋买卖合同纠纷一案向法院起诉的事实；原告提交的证据12是《卖房协议书》，被告及第三人对该《卖房协议书》的真实性均予以认可，可以证明刘志华与第三人李泽科于2013年9月11日签订了《卖房协议书》的事实，本院依法予以采信；原告提交的证据13是（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书，本院依法予以采信；原告提交的证据14是询问笔录，该询问笔录的被询问人是本案被告刘英雄，被告刘英雄在庭审中表示不愿意解除刘志华与原告签订的《卖房协议书》，故对该证据以审理查明的事实为依据；对原告提交的证据15是收条，被告对其真实性无异议，可以证明原告向资兴市人民法院缴纳了30000元房屋办证费用的事实，本院依法予以采信。
被告刘英雄、袁六桃提交的证据1是离婚证复印件，经与原件核对无异，可以证明被告付冰与刘志华在2009年12月11日办理了离婚登记的事实，本院依法予以采信；证据2是离婚协议，结合付冰与刘志华的离婚证，可以证明付冰与刘志华于2011年签订了离婚协议的事实，本院依法予以采信。
根据原、被告的举证、质证和本院认证的情况，本院查明案件事实如下：
刘志华，男，1982年8月14日出生，湖南省资兴市人，2013年，刘志华因交通事故死亡。被告刘英雄系刘志华的父亲，被告袁六桃系刘志华的母亲，刘燏熹系刘志华与付冰的婚生儿子。被告付冰与刘志华原是夫妻关系，2009年12月11日与刘志华办理了离婚登记。2009年10月26日，陈荣社、蔡德庚（卖方）与刘志华、付冰（买方）签订了《卖房协议书》。《卖房协议书》约定原告将位于资兴市东江南路邓家冲，资兴市人民法院与陈荣社、蔡德庚协议拆迁置换的两层房屋作价250800元卖给刘志华与付冰，“房屋为门面两间，一楼一地两层，共计12间，建筑面积为168.31平方米”。合同约定买方刘志华预付108000元，房屋交接时支付50000元，剩余100000元在2010年6月底一次付清。合同第4条约定：“房屋所有权证、契证、土地使用权证均由卖方办理，其所有费用由卖方承担”。合同签订后，刘志华为原告陈荣社之子蔡知勇代偿了58000元债务抵作购房款，并支付了25000元现金，共计支付了83000元，刘志华及付冰尚有175000元房款未支付。原告陈荣社在协议签订后将房屋交付给刘志华与被告付冰，房屋交接后，刘志华、付冰在原来两层房屋的基础上加建了四层楼房。房屋交接后，原告多次向刘志华催讨剩余房款均未果。2013年元月，原告以刘志华为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷的诉讼，因原告追加资兴市人民法院为第三人，本院依据郴州市中级人民法院的指定管辖依法将案件移送至郴州市苏仙区人民法院审理。2013年9月11日，刘志华与第三人李泽科签订了《卖房协议书》，刘志华将从原告处购买的房屋的二楼一套住房作价185000元出售给第三人李泽科。在郴州市苏仙区人民法院审理案件的过程中，刘志华因故死亡，原告陈荣社及刘志华的继承人向该院提出撤诉申请，2014年12月30日，苏仙区人民法院做出（2013）郴苏民初字第1144号民事裁定书，裁定准许原告陈荣社及刘志华的继承人刘英雄、袁六桃、刘燏熹撤回起诉。原告撤诉后与被告刘英雄协商处理本案纠纷未果，故向本院起诉。
另查明，蔡德庚系原告陈荣社之丈夫，现已去世。在本案审理过程中，原告陈荣社与蔡德庚的子女蔡知春、蔡知花、蔡知勇向本院提交申明书，申明对本案争议房屋由其继承的份额予以放弃，由其继承的份额由原告陈荣社继承。
本院认为，陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》有陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰的签字确认，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该《卖房协议书》合法、有效。
本案争议焦点是原告要求解除与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》是否有依据。合同的解除包括协议解除与法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告并未就解除《卖房协议书》进行约定，原告主张与被告刘英雄在2015年3月30日对被告刘英雄做了询问笔录，被告刘英雄在询问笔录中表示同意与原告解除《卖房协议书》，但该询问笔录是由李志华询问，邹泽任记录，该两人与被告刘英雄协商时并未有证据显示得到了原告陈荣社的授权，原告与被告刘英雄并未就解除《卖房协议书》达成协议，被告刘英雄也只是本案争议房屋的共有权人之一，其行为并不能代表其他共有权人，且被告刘英雄在庭审中明确表示不同意与原告解除《卖房协议书》，故本案不存在协议解除《卖房协议书》的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告主张刘志华及付冰未支付剩余的房款175000元，违反了合同约定，原告有权解除合同。原告向本院提交的证据中并不能证明是被告的违约行为导致合同目的不能得以实现，本案中不存在法定解除《卖房协议书》的情形，故本院对原告要求解除与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》的诉讼请求依法不予支持。
原告主张未办理好房屋所有权证、契证、土地使用权证的理由是刘志华、付冰在原告卖给其的两层房屋的基础上增加了四层楼房导致至今未办理好该三证，且现在办理本案争议房屋的房屋所有权证、契证、土地使用权证需要增加很多费用，导致原告的合同目的无法实现。本院认为，《卖房协议书》约定由原告为刘志华、付冰办理好房屋所有权证、契证、土地使用权证，且约定了费用由陈荣社、蔡德庚承担，对于原告主张被告增加房屋建筑面积导致办证费用增加的问题是在合同履行过程中存在的问题，并非导致合同目的无法实现，故对原告的该项主张依法不予采信。对于原告要求被告及第三人返还房屋的第二项诉讼请求，因陈荣社、蔡德庚与刘志华、付冰签订的《卖房协议书》并未解除，原、被告应按《卖房协议书》继续履行合同义务，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈荣社的诉讼请求。
案件受理费3300元，由原告陈荣社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 赵 伟
代理审判员 谢龙飞
人民陪审员 罗伟春
二〇一五年十二月九日
书 记 员 李若可
附本判决书所适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。