广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第707号
原告郭培杰，男，1958年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人谢佩娜，广东大公威德律师事务所律师。
委托代理人赵丽美，广东大公威德律师事务所律师。
被告珠海市斗门区恒业房产开发公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码19267998-5。
法定代表人陈达玉，系该公司董事长。
委托代理人谢一凡，广东正思律师事务所律师。
原告郭培杰诉珠海市斗门区恒业房产开发公司（以下简称恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月23日、2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告郭培杰的委托代理人谢佩娜，被告恒业公司的委托代理人谢一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭培杰诉称，2009年11月初，原告从吴亚丽处得知其以出资的方式从被告的施工队处获得数套被告抵押工程款的房屋，并有意将其中的几套房屋出售。原告与吴亚丽达成协议，吴亚丽以225000元向原告出售位于珠海市斗门区某房。原告委托朋友叶辉鸿以银行转账方式向吴亚丽支付了购房款11万元，余下购房款115000元以现金方式支付。同年11月10日，吴亚丽协助原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买上述的房屋，建筑面积为91.26平方米，每平方米为4064.59元，总价款为311598元；原告以一次性付清房款的方式支付购房款，被告于2010年5月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用，365日内向产权登记机关申请确权。合同附件三第七条补充说明“该房屋抵珠海市建筑工程有限公司宁雅苑1#商住楼工程款”。原告从签订合同并支付购房款至今，被告一直拖延为原告办理房产证。原告找被告协商交付房屋并且办理房屋产权证事宜，但被告以当时是以抵扣工程款的形式购买的房屋为由，不同意为原告办理房屋产权证。
原告为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告为原告办理某房的房产证。3、被告支付逾期交房违约金73080元（以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至2014年11月12日止，之后计至实际交房之日止）；
原告郭培杰为证明其主张提供证据材料如下：
1.珠海市商品房买卖合同，拟证明原告与被告签订正式的商品房买卖合同，明确了交房日期和逾期交房的违约责任，合同附件明确涉案房屋是抵珠海市建筑工程有限公司宁雅苑1#商住楼工程款；
2.收款收据，拟证明被告的实施施工队负责人黄和泽收到吴亚丽购买涉案房屋的全部房款，并且出具了收款收据；
3.银行转账单，拟证明原告委托叶辉鸿通过银行转账方式支付购房款11万元给吴亚丽的事实；
4.收据，拟证明吴亚丽收到原告支付购买宁雅苑5栋1001房现金115000元的事实；
5.以房抵工程款表格，拟证明涉案房屋在以房抵工程款系列的房屋之中；
6.支付黄和泽工程款一览表，拟证明涉案房屋是用来抵扣工程款的，并且这份证据是由被告代理律师在（2013）珠斗法民三初字第12号案件中提交的证据资料；
7.（2011）香民二初字第311号判决书第18、19页，拟证明被告与实际施工人就涉案房屋等一系列房屋存在以房抵工程款的事实，并且该判决已经确认这一事实；
8.（2015）珠斗法民三初字第9、10号民事调解书，房产登记表二份，拟证明被告以房抵工程款的案件曾经法院调解结案，房屋可以办理产权证明和交易过户登记，而且此类情况和本案情况一致。
被告恒业公司辩称，我方的房屋确实是用来抵债给珠海市建筑工程有限公司（以下简称珠建公司），房屋要交付给哪个人应该由该公司确定，但该公司并没有确定涉案的房屋给原告，因此涉案房屋没有交付和办证不是我方的责任。
被告恒业公司对其辩称没有提供证据材料。
本院出示依职权调查证人吴亚丽的询问笔录一份，证人吴亚丽陈述王和泽承包恒业公司开发的涉案的房屋建设工程后，因恒业公司没有足够的工程款支付给王和泽，就以部分的房产抵扣欠付的工程款。她向王和泽付款购买了13套房屋，然后与恒业公司售楼部签订购房合同，其中9套房屋登记在她名下，其他的房屋直接登记在他人名下。后来她将涉案的房屋卖给原告，原告已经付清全部购房款。涉案房屋购房合同原登记在她名下，原告购买后由原告与开发商重新签订购房合同。
原告提供的证据和本院依职权调查的证据均在法庭上出示并质证。原告对本院依职权调查的证据无异议。被告对原告提供的证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为被告并没有收到购房款；对证据2、3、4的真实性无法确认，认为转让涉案房屋应该是珠建公司的，吴亚丽无权处分涉案房屋；对证据5，认可涉案房屋是用于抵债的；对证据6，认可44套房屋是用于抵扣工程款的，但与本案无关联；对证据7、8的真实性、合法性无异议，但与本案无关联。被告对本院依职权调查的证据的真实性、合法性无异议，但认为涉案房屋是抵债给珠建公司的，黄和泽擅自处分了涉案的房屋。
现经本院审查认为，原告提供的全部证据和本院依职权调查的证据，来源合法、内容真实且与本案有关联，本院对其证明力予以确认，但证明的内容与本院确认的为准。
经审理查明：被告与汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司（以下简称澄海建总珠海公司）合作开发位于珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑1#商住楼工程。后黄和泽以其他单位的名义向澄海建总珠海公司）承包宁雅苑商住楼工程（1#楼面积约15000平方米）。
2009年5月，珠建公司与黄和泽签订《承包经营合同书》，约定珠建公司将珠海市建筑工程有限公司十一分公司（以下简称十一分公司）交由黄和泽承包经营，由黄和泽独立核算、自负盈亏，承包期限从2009年6月1日至2014年6月1日止。
2009年7月3日，十一分公司经工商部门核准，将原负责人刘立平变更为黄和泽（2010年7月26日又变更负责人为刘立平）。
2009年8月12日，珠建公司签发一份授权委托书，载明现委托受托人十一分公司与澄海建总珠海公司就珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑商住楼工程项目签订相关合同。
黄和泽承包经营十一分公司后与澄海建总珠海公司签订《协议书》，并将签订协议书的日期倒签至2008年10月13日。该协议书约定，乙方（十一分公司）带资承建宁雅苑商住楼工程1#楼面积约15000平方米；甲方（澄海建总珠海公司）负责办理该工程的前期手续，达到开工条件；双方共同委托代理商销售房屋，房屋建到8层拿到预售证时，销售房屋所得资金归乙方，直到12层封顶，付至工程造价90%；售楼收入先支付施工队垫资工程款直到至付清：甲方不能支付给乙方工程款则以本房产每平方3200元价值给乙方销售所得抵工程款。之后，以澄海建总珠海公司为发包人，珠建公司为承包人，双方签订《广东省建设工程施工合同》，约定由珠建公司承包宁雅苑1#商住楼，施工期限从2008年10月30日至2009年8月10日。之后由十一分公司带资承宁雅苑1#商住楼。2009年7月至10月间十一分公司完成了基坑支护施工和框架封顶施工。在完成框架封顶施工后，珠建公司、十一分公司未再继续组织施工。
2009年10月28日，被告、澄海建总珠海公司负责人郑康龙与黄和泽签订《付款协议书》，约定发展商已提前支付工程进度款给分包商珠建公司（黄和泽），明细如下……共12套房屋，总价3533132元。同日，三方还签订一份《付款协议书》，约定发展商已提前支付工程进度款给分包商珠建公司（黄和泽），明细如下……共13套房屋，总价3562792元。被告在两份《付款协议书》上加盖印章，郑康龙和黄和泽在协议书上签名。同年10月27日，三方在上述25套房屋的汇总表上签章确认。次日，澄海建总珠海公司出具一份《联系函》，称经核实项目人黄和泽已收到澄海建总珠海公司斗门区某商住楼项目抵顶工程款房共25套。此外，被告、澄海建总珠海分公司另以19套房屋抵顶欠付珠建公司、黄和泽的工程款。上述合计用以抵债房屋为44套。
黄和泽将抵债的房屋先后出售给他人，其中出售给吴亚丽多套房屋。2009年8月11日，黄和泽出具收款收据，载明收到吴亚丽购买某房款355252.8元。该收款收据上除有黄和泽本人的签名和盖指纹外，还盖上十一分公司的印章。之后，吴亚丽将该5幢1001房屋出售给原告。同年10月31日，原告委托朋友叶辉鸿以银行转账方式向吴亚丽支付购房款11万元，余下购房款115000元由原告以现金方式支付给吴亚丽。
2009年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于珠海市斗门区某房，原告以一次性付款的方式向被告付清房款；被告于2010年5月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；原告交付房屋后365日内向产权登记机关申请确权。合同附件三第七条约定，该房款抵珠建公司某商住楼工程款。之后，由于被告没有按照合同约定的期限将房屋交付原告使用和办理房屋过户登记手续，原告遂提起诉讼并向本院申请财产保全。
另查明：2009年11月，周四海向吴亚丽购买了某房屋。同年11月24日，周四海与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于珠海市斗门区某房屋，价款共555736元。合同还约定了房屋的交付时间和违约责任等。由于被告没有按照合同约定履行义务，周四海于2013年5月向本院提起诉讼，请求确认双方签订的合同合法有效；被告为原告办理房屋产权证；被告向原告支付逾期交房违约金。在审理过程中，双方经本院主持调解自愿达成如下协议：一、确认双方签订的合同有效；二、被告于签收调解书之日起一个月内协助原告办理房屋的房地产权证；三、原告放弃要求被告支付逾期交房违约金的请求。之后，双方按照调解书内容履行了义务。2015年周四海又将上述的房产转让给他人，并办理了房产的过户登记手续。
2012年6月20日，涉案房屋工程取得了工程竣工验收备案手续，但涉案房屋被告至今未交付给原告使用。
在本案审理中，原被告均表示对2014年11月珠海市香洲区法院作出（2011）香民二初字第311号民事判决书查明的事实没有异议。
本院认为，综合当事人的诉辩意见，归纳本案主要的争议焦点为：一、原被告签订《商品房买卖合同》的效力；二、被告应否协助原告办理涉案房屋的过户登记手续；三、被告应否向原告支付逾期交房违约金。
一、关于原被告签订《商品房买卖合同》的效力。原被告于2009年11月10日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。原告主张双方签订的合同有效，本院予以支持。
二、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金。经查明，涉案房屋是被告、澄海建总珠海公司用以抵扣欠付珠海公司和黄和泽工程款的。黄和泽将涉案房屋出售给吴亚丽，吴亚丽又将涉案房屋转让给原告。被告是涉案房屋工程的开发商，其与澄海建总珠海公司是合作关系，涉案工程的房屋对外销售、办证均由被告办理。原告在吴亚丽的协助下与被告签订了《商品房买卖合同》，且合同附件明确约定，涉案房屋是抵珠建公司宁雅苑1#商住楼工程款。由此证明被告是清楚涉案房屋是以抵债方式转让，并且经珠建公司认可被告与原告签订合同的。因此被告应当按照合同约定的期限交付房屋给原告使用，但被告没有按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。合同约定被告于2010年5月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。因此原告主张被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院核算，被告向原告支付逾期交房违约金应以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至本院确定清还之日止。
三、被告应否协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。根据珠海市香洲区法院（2011）香民二初字第311号民事判决书查明的事实，被告、澄海建总珠海公司以44套房屋（包括涉案的房屋）抵扣欠付分包商珠建公司（黄和泽）的工程款，且原被告对该民事判决书查明的事实没有异议。另根据本院查明的事实，黄和泽将抵债的房屋先后出售给他人，其中将涉案的房屋出售给吴亚丽并收取了吴亚丽的购房款。之后吴亚丽又将涉案的房屋转让给原告。原告在吴亚丽的协助下与被告签订了《商品房买卖合同》，且合同附件明确约定，涉案房屋是抵扣珠建公司宁雅苑1#商住楼工程款。由此证明被告是清楚涉案房屋是以抵债方式转让，并且经珠建公司认可后被告与原告签订合同的。原告主张被告协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，理由成立，本院予以支持。被告抗辩珠建公司并没有确定涉案的房屋给原告，因此其不承担涉案房屋没有办证的责任，但没有提供证据佐证，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告郭培杰与被告珠海市斗门区恒业房产开发公司于2009年11月10日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告珠海市斗门区恒业房产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告郭培杰支付逾期交房违约金（以225000元为基数，按每日万分之二，从2010年6月1日起计至本院确定清还之日止）；
三、被告珠海市斗门区恒业房产开发公司于本判决生效之日起二十日内协助原告郭培杰办理位于珠海市斗门区某房屋的产权过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5974元，保全费2270元，合计8244元（原告已预交），由被告珠海市斗门区恒业房产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴坤年
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一五年五月十一日
书 记 员 梁泳媚
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。