上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第967号
上诉人（原审被告）上海雅荣餐饮管理有限公司。
法定代表人袁华鹃。
委托代理人金长春。
委托代理人谢某某。
被上诉人（原审原告）上海世纪联华超市虹口有限公司。
法定代表人蒋晓飞。
委托代理人张宇星。
委托代理人朱靓，上海陈敏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）浦雅茜。
被上诉人（原审被告）骆学荣。
委托代理人杨少翔，上海瑞泽律师事务所律师。
上诉人上海雅荣餐饮管理有限公司（以下简称雅荣餐饮）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雅荣餐饮之委托代理人金长春、谢某某，被上诉人上海世纪联华超市虹口有限公司（以下简称世纪联华）之委托代理人张宇星、朱靓，被上诉人骆学荣之委托代理人杨少翔到庭参加诉讼。被上诉人浦雅茜经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月25日，世纪联华分支机构广灵二路店（甲方）与浦雅茜、骆学荣（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市虹口区广灵二路XXX号7982F01007（1-13）铺位，计租面积418平方米的房产出租给乙方用于开设美食广场；租赁期限6年，自2012年4月28日至2018年4月30日止；2012年4月28日至2014年4月30日租金每月为人民币4万元（以下币种均为人民币），全年48万元。租赁满二年，租金在原有基础上递增6%。租金每月支付，先付后用；甲方应于2012年2月25日将租赁房产交付乙方，2012年2月25日至同年4月27日为装修免租期；合同有效期内，双方协商一致，可提前终止本合同。乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的二个月租金的违约金。甲方违反合同约定，致使乙方不能正常对外营业或使乙方合同权益受到实质的损害，乙方有权提前终止合同并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的二个月租金的违约金；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金之千分之四的违约金；由于乙方实际经营主体未能完成工商登记，由其股东代为签署本租赁合同，待办理完成工商设立登记并在营业机构执照下发后，及时通知对方，双方届时对于本合同双方主体以及合同项下的权利义务转由注册设立的公司全部承接。
合同签订后，浦雅茜、骆学荣向世纪联华支付2012年4月28日至同年6月租金83，945元，并实际招商使用系争商铺，名称“乐乐美食坊”。
2012年6月2日，世纪联华向浦雅茜、骆学荣（乐乐美食坊）发函称：接凉城工商所电话，贵铺无证经营，要求其自2012年6月4日起停业调查。
2012年7月5日，雅荣餐饮经工商管理部门批准设立。
2012年7月12日，世纪联华向雅荣餐饮发出公函称，雅荣餐饮在未经世纪联华的同意，亦未付清相关费用的情况下，在经营场所张贴7月15日开业公告，故要求雅荣餐饮具备以下条件方可开业：1.在7月15日前支付7-8月租金8万元、4-6月电话费1，588.22元、5-6月水费1，468元、7-8月电费2万元；2.解决地下车库漏水之事；3.必须具备经营所需的各项相关证件。
2012年11月19日，世纪联华又向雅荣餐饮发出公函，称：接虹口区消防局通知，由于雅荣餐饮开业未至消防局窗口办理“开业安全检查”，故不具备开业条件，要求雅荣餐饮必须在3天内办理相关手续经检验合格后方可开业。同月21日，世纪联华再一次向雅荣餐饮发出公函，表示虹口消防所发通知的3天期限将到期，要求雅荣餐饮配合停业整顿，如到期不停业整改继续营业，从2012年11月22日起将采取强制断水、断电措施。
2012年11月22日，世纪联华对“乐乐美食坊”商铺进行断水、电，“乐乐美食坊”停止营业。
2012年12月3日，世纪联华向雅荣餐饮发出公函称，虹口消防已明确“乐乐美食坊”未申报“开业安全检查”，不具备开业资格，要求雅荣餐饮限期整改并速去办理消防相关手续。雅荣餐饮自2012年7月1日至今欠付5个月租金20万元、水费1，648元、电话费2，015.22元，要求雅荣餐饮尽快付清。
2012年12月7日，雅荣餐饮向世纪联华发函称，其消防已于2012年4月25日经网上备案受理系统进行了“乐乐美食坊”工程竣工验收备案，备案号：310000WYSXXXXXXXXX，备案验证码：9533。并对世纪联华断水、电行为提出异议。
嗣后，世纪联华与雅荣餐饮就雅荣餐饮消防、拖欠租金等及世纪联华的停水、电一事互发公函协商未果。2013年3月18日，世纪联华再次发函给雅荣餐饮称，雅荣餐饮对消防一事至今未见有效整改结果，同时截止2013年2月欠8个月租金32万元、水费1，648元、电话费2，045.22元，违反合同约定，双方履行原租赁合同已无可能，要求雅荣餐饮收到该函的三日内协商租赁合同终止事宜。也未果。世纪联华遂诉至原审法院，要求解除世纪联华与浦雅茜、骆学荣签订的《租赁合同》；浦雅茜、骆学荣支付2012年7月1日起至2013年3月31日止租金36万元，违约金8万元，滞纳金218，080元。
原审法院另查明，浦雅茜与骆学荣于2012年7月2日签订《转让协议》，浦雅茜将其对“世纪联华”广灵二路店一楼的乐乐美食坊（418平方米）的经营管理权及收益权全部转让给骆学荣，骆学荣支付浦雅茜前期筹备已发生的成本42万元。该款支付至世纪世纪联华账上，由世纪联华将该款的50%转付给浦雅茜，待浦雅茜配合骆学荣办理雅荣餐饮50%的股权转让所有手续，包括协助骆学荣取得营业执照后，世纪联华将转让款剩余的50%支付给浦雅茜。2012年7月4日，案外人谢某某代骆学荣将42万元转让款汇至世纪联华账户内。2012年9月，浦雅茜就与骆学荣合伙协议纠纷一案进行诉讼，（2012）虹民二（商）初字第1379号案审理时，双方在原审法院主持下达成调解协议：一、确认雅荣餐饮全部股权属骆学荣所有，浦雅茜与骆学荣于2012年10月21日前办理将浦雅茜股权变更登记到骆学荣名下的手续；二、骆学荣支付浦雅茜股权转让款、工资、日常开支等合计42万元，2012年9月25日前支付21万元，同年10月21日前支付21万元。调解后，浦雅茜将其拥有的雅荣餐饮股权变更至骆学荣名下，并取得42万元股权转让款。
原审法院审理中，骆学荣申请对落款日期为2012年3月25日的《租赁合同》中“骆学荣”的签名是否为其本人所签进行笔迹鉴定。原审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定，结论：《租赁合同》中“骆学荣”的签名不是骆学荣所写。
世纪联华变更诉讼请求，要求判令：解除世纪联华与雅荣餐饮签订的《租赁合同》，雅荣餐饮将租赁房屋返还世纪联华；雅荣餐饮支付世纪联华租金36万元，违约金8万元，并放弃要求雅荣餐饮支付拖欠租金滞纳金218，080元的诉请。
原审法院认为，《租赁合同》系浦雅茜作为正在筹建的雅荣餐饮的股东与世纪联华签订，并约定了待雅荣餐饮设立后，该合同项下的权利义务转由雅荣餐饮全部承接，系双方当事人真实意思表示，合法有效。雅荣餐饮自2012年7月5日被批准设立后，承接了合同约定的权利义务，但未按约向世纪联华支付租金，构成违约。世纪联华要求解除合同，依法应予支持，但应给与一定期限。现雅荣餐饮对欠租一节不持异议，但抗辩欠租系世纪联华在协调雅荣餐饮股东之间产生的纠纷时，将应支付的股权转让金42万元划给浦雅茜，但没有帮助双方交接清楚，且世纪联华三次通知雅荣餐饮停业。纵观本案，世纪联华与雅荣餐饮就浦雅茜、骆学荣股权转让过程中，对世纪联华应承担的义务并未做约定，且世纪联华通知雅荣餐饮停业，均系雅荣餐饮未办理出开业必备的手续所致。故雅荣餐饮的上述抗辩理由不足，不予采信。基于合同解除，雅荣餐饮应向世纪联华支付拖欠至2013年3月的租金并承担违约责任。世纪联华放弃要求雅荣餐饮承担拖欠租金的滞纳金218，000元，与法不悖，依法予以照准。至于系争房屋内装修部分，雅荣餐饮主张其另行诉讼，故本案中不予处理。据此，原审法院判决：一、上海世纪联华超市虹口有限公司与浦雅茜2012年3月25日签订的《租赁合同》解除；二、上海雅荣餐饮管理有限公司应自判决生效之日起2个月内，迁出上海市虹口区广灵二路XXX号7982F01007（1-13）铺位，该铺位由上海世纪联华超市虹口有限公司收回；三、上海雅荣餐饮管理有限公司应自判决生效之日起30日内，向上海世纪联华超市虹口有限公司支付拖欠的租金36万元；四、上海雅荣餐饮管理有限公司应自判决生效之日起30日内，向上海世纪联华超市虹口有限公司支付违约金8万元。
原审法院判决后，上诉人雅荣餐饮不服，向本院提出上诉称：1、世纪联华在协调浦雅茜、骆学荣进行股权转让时存在过错，所有小商铺不配合，导致雅荣餐饮经营困难而欠租；2、世纪联华采取断水、断电方法造成雅荣餐饮损失，其于2012年7月起陆续封门期间的租金不应由雅荣餐饮承担；3、世纪联华承诺租金打六折，不应全额计算租金；4、世纪联华收取的保证金91，800元应当退还。请求本院撤销原判，改判驳回世纪联华的诉讼请求。
被上诉人世纪联华辩称：1、世纪联华与浦雅茜、骆学荣的争议与本案无关；2、世纪联华于2013年4月封门，其主张的是之前的租金；3、世纪联华从未承诺租金按六折计算；4、世纪联华收到过保证金91，800元，等雅荣餐饮返还（包括恢复原状）商铺后予以返还。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人骆学荣辩称：服从法院判决。
被上诉人浦雅茜未到庭答辩。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，世纪联华与浦雅茜、骆学荣签订的《租赁合同》3.1条约定：乙方向甲方支付84，800元履约保证金，5，000元商品质量保证金，2，000元公共事业保证金。本合同终止三个月后，履约保证金、商品质量保证金及公共事业保证金在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金以及各种费用后无息归还乙方。
雅荣餐饮与世纪联华就商铺内的物品未办理过交接。
以上事实，由世纪联华与浦雅茜签订的《租赁合同》、审理笔录等为证。
本院认为，雅荣餐饮与世纪联华之间的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。雅荣餐饮未按约支付租金，构成违约，应当承担民事责任。雅荣餐饮上诉称欠租系世纪联华在协调雅荣餐饮股东之间纠纷时存在过错，依据不足，本院不予采信。从雅荣餐饮2012年12月7日的函可知，其仅对世纪联华断水、电行为提出异议，并未提及封门一事，现雅荣餐饮上诉称世纪联华自2012年7月起陆续封门，缺乏事实依据，本院难以采信。雅荣餐饮上诉称世纪联华承诺租金打六折，但未提供证据予以证明，且世纪联华予以否认，本院不予采信。雅荣餐饮在商铺内的物品还未交接，仍将主张系争房屋内装修损失，合同约定是保证金在扣除雅荣餐饮各种欠付费用后归还，故世纪联华收取的保证金可在双方办理交接手续后一并解决。上诉人雅荣餐饮的上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，380.80元，由上诉人上海雅荣餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年七月七日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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