天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初83776号
原告（反诉被告）：孙志鹏，男，1981年10月24日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王雨，天津景纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵菲娅，天津景纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安如月，女，1992年3月27日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙志鹏与被告（反诉原告）安如月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙志鹏及其委托诉讼代理人王雨，被告及其委托诉讼代理人张智军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙志鹏向本院提出诉讼请求：1、确认双方解除房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金20.4万元；3、被告赔偿原告中介费损失12000元；4、被告立即腾空涉诉房屋并支付房屋使用费38500元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月23日，原、被告双方签订《天津市房产买卖协议》，约定原告以260万元的价格将位于天津市开发区第五大街丰合园22-1-302号房屋出售与被告，被告须于签订协议后5日内将首付款52万元打入在农业银行设立的资金监管账户。现履约期限已超过2个月，被告始终未履行合同义务，将首付款打入指定账户，经多次催告后亦拒绝履行，因此成诉。综上所述，原告认为，既然原、被告双方签订的合同合法有效，则双方应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。现被告迟迟未将首付款打入资金监管账户，长达2个月的行为，已经构成根本违约，原告有权解除合同。故此，原告依据《合同法》第94条的规定，起诉至贵院，尤望判如所请。
被告安如月辩称，请求驳回全部诉讼请求。原告没有如实陈述买卖的全部过程。双方通过中介公司于2016年4月29日签订了买卖合同，而非原告诉状中直接提到的8月23日签订买卖协议。关于房屋价格，是204万元，是双方在中介合同上注明的价格，并非原告诉状中的260万元。260万元是到房管局交易时，需要对该房屋进行评估，是评估价格，双方以评估价格在房管局签订了买卖协议，260万对双方没有约束力，应当以2016年4月29日在中介公司签订的房屋买卖合同约定的204万元作为这套房屋的买卖执行价格，原被告双方签订中介合同以后，被告于2016年5月3日向原告支付了定金10万元，后面办评估、网签、材料交银行办理贷款，上礼拜银行通过了贷款审批，但是原告在10月20日就起诉被告，在10月21日又给被告发律师函解除了合同，原告的行为构成了严重违约，我们要求继续履行合同。这个房子交付被告，被告进行了装修，也一直在里面居住。故安如月向本院提出反诉请求：1、确认双方的房屋买卖合同有效；2、判令反诉被告孙志鹏为反诉原告安如月办理案涉房屋的过户手续，将该房屋过户至安如月名下，并向安如月支付违约金20.4万元；3、诉讼费由孙志鹏承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，如房屋买卖（置换）合同、天津市房产买卖协议、收据、律师函快递单据、短信记录等，本院予以确认并在卷佐证。
双方对以下事实不存争议：
2016年4月29日，原告孙志鹏（甲方）与被告安如月（乙方）、中介方天津信嘉房地产经纪有限公司（丙方）签订1400155号《房屋买卖（置换）合同》，约定以下内容：甲方自愿将坐落于天津市经济技术开发区第五大街南丰合园22-1-302号房屋出售给乙方，成交价格204万元，双方均应在签订本合同时向天津信嘉房地产经纪有限公司交纳房屋信息服务费20400元；付款约定：乙方于2016年4月29日交付定金1万元整，首付款44万元乙方将于2016年10月1日前存入天津市房屋交易资金监管中心账户内，房款176万元乙方委托丙方办理按揭借款；甲乙双方认可该房屋现状出售，实际成交房屋价格为204万元整，甲方配合乙方高评，高评价格为220万元，打协议当天甲方承诺定金20万元整存入资金监管账户里用于乙方首付，高评部分差额16万元甲方承诺过户完毕甲方收到全款当日返还给乙方，所有欠款部分以客户实际情况为准；甲方承诺于2016年5月4日交付乙方房屋；甲方认可乙方贷款方式付款的，在办理贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须一次性补齐所差房款，继续履行该合同，具体交款时间由甲乙双方协商；甲乙双方须按照约定按时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向其他方支付房屋实际成交价10%的违约金，并由违约方额外向守约方赔偿守约方向丙方交纳的房屋买卖信息服务费的损失。
合同签订后，被告安如月向原告孙志鹏给付定金10万元，原告孙志鹏向安如月依约交付了房屋，房屋截至庭审辩论终结前均为安如月占有和使用的状态。原告孙志鹏向天津信嘉房地产经纪有限公司交纳房屋信息服务费12000元。双方于2016年8月23日至房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》，协议编号32383-000458号，约定内容为：房屋坐落开发区丰合园22-1-302，付款方式房价款260万元，首付款52万元，申请银行贷款208万元，监管房价款260万元，贷款种类不包含公积金；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计52万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户，当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。
双方确认，被告安如月在网签协议之后未支付房屋首付款，贷款亦未批准办理下来，在2016年8月至10月期间，被告表示递交了贷款申请材料后就等待银行消息，没有做其他工作。在庭审中，被告表示可以一次性交付全部购房款204万元，但未实际履行。后2016年10月19日和21日，孙志鹏分别通过手机短信通知和书面律师函通知的方式，向安如月发出解除合同、承担违约责任的通知，安如月收到。
双方对以下证据和事实存有争议：
被告提出，未能支付首付款的原因是根据银行政策，贷款审批下来才可以交首付款，而贷款未能审批下来。就此被告提交了中国农业银行天津市分行文件加以证明。该文件中表述：首付款缴纳证明资料可不作为二手房按揭贷款贷前审批要件，贷前未提供首付款缴纳证明材料的，首付款缴纳应作为信用发放条件，在贷款发放前有效落实。
被告表示，贷款未能审批下来应由中介方即天津信嘉房地产经纪有限公司承担责任，并提出向该中介缴纳1万元贷款服务费，就此被告提交了贷款服务费收据一张。经查，原告与被告、天津信嘉房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖合同，其中并未约定有贷款办理系中介公司的义务、以及贷款未审批的责任由丙方直接向甲方承担等内容。
被告提出，贷款申请过程中，被告积极与原告取得联系，未能审批下来的原因是原告未予配合办理相应证明材料，就此节事实被告未能举证加以证实，原告亦不认可该事实。
被告提出已对案涉房屋进行了装修，就此被告提交了装修合同、报价单、收据加以证明，原告对此不予认可，并提交了原告购买该房屋时的《天津市商品房买卖合同》，用以证明该房屋是精装修房屋。
关于合同约定的违约金204000元，双方均认可该标准，经本院询问，双方均表示不要求调整违约金，原告表示定金10万元在收到被告违约金之后同意退还被告。关于原告主张房屋使用费损失标准，原告表示系根据市场价格估算的，并无证据加以证实，被告对此不予认可，表示该房屋的月租金标准并不清楚。
本院认为，原告与被告在2016年4月29日签订有关案涉房屋的买卖合同真实有效，于法无悖，双方均应遵照执行。现原告提出因被告未能依约付款而构成根本违约，因此行使法定合同解除权，要求依法确认合同已解除，而被告要求原告依约履行办理过户手续之义务。因此，本案的争议焦点为原告与被告签订的协议是否已解除，即原告行使法定合同解除权的依据是否充分。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，或一方迟延履行债务或者有其他违约行为致命不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现本案原告与被告缔结的是房屋买卖合同法律关系，原告的主要合同义务是交付房屋及与买房人共同办理所有权更名手续，其欲实现的合同目的为通过出售房屋来获得价款；而被告的主要合同义务是支付房款及与卖房人共同办理所有权更名手续，其欲实现的合同目的为通过支付价款来取得房屋的所有权。现被告未能按照双方签订的《房屋买卖（置换）合同》以及《天津市房产买卖协议》约定的时间向天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户交付房屋首付款，亦未能成功办理贷款，且在申请贷款之后，被告只是消极等待银行回复，并未积极寻找其他付款方法，经原告催告，被告虽表示可以支付全部房款204万元，但亦未实际履行，因此被告的迟延履行付款义务的行为已致使原告的合同目的无法实际，构成了根本违约，故原告有权依照合同法的相关规定行使合同解除权，经查原告已向被告履行了解除合同通知义务，故本院确认合同于2016年10月21日通知到达被告处时解除，依照合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，故被告无权要求原告再继续履行合同。
关于被告提出未履行首付款缴存义务是由于贷款政策原因，根据被告提交的银行文件规定内容，并不存在被告所称贷款审批过程中不得缴纳首付款的内容，被告履行缴纳首付款义务并不存在客观障碍；而被告所述称应由中介公司承担贷款未审批的责任一节，该项服务系由中介公司向被告提供，具体办理贷款申请过程中的权利义务应据根据中介公司与被告的约定而确定，无法产生约束原告的效力；至于被告所述贷款未审批系由于原告违反了配合办理贷款手续的义务、未提供相关证明材料一节，被告就此事实没有证据加以证实，且贷款仅是被告履行支付购房款的一个方式，并非原告的合同义务，合同中亦明确约定在贷款未审批时应由被告负责补足全部房款，因此以上抗辩因缺乏依据，本院不予采纳。
关于合同解除之后的违约责任一节，双方买卖合同因被告迟延付款而解除，故被告应当将已占有、使用的房屋归还原告，同时承担相应的违约责任，由于双方在合同中约定的明确的违约金标准和适用违约金的情形，且双方均对该标准不持异议，故被告应向原告支付违约金204000元，原告已收取的定金10万元应退还被告。而原告所主张的中介费损失、房屋使用费损失等，系为赔偿损失的性质，仅在违约金不足以弥补守约方损失的情况下，才可申请对违约金作出调整，现原告并未举证证实其实际损失已超出204000元，亦未申请对违约金进行调整，故本院对原告主张的赔偿损失部分诉请不予支持。
而被告所提出的反诉请求中，要求原告承担的违约责任，因被告迟延履约在先，原告并无违约行为，故原告不应承担违约责任。
关于被告提出对房屋已装修一节，由于原告已举证证实该房屋在原告购买时即为精装修房屋，且被告未能提供证据来证实被告收房时的房屋状态以及被告装修后房屋的样态，故本院无法认定被告是否进行了房屋装修、装修的内容、将房屋退还原告是否会发生损失、损失的金额等情节，被告亦未将此作为反诉请求向本院提出，故本院对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告孙志鹏、被告安如月于2016年4月29日签订的《房屋买卖（置换）合同》（1400155号）解除；
二、被告安如月于本判决生效之日起十日内将坐落于天津市经济技术开发区第五大街南丰合园22-1-302号的房屋腾空后交还原告孙志鹏；
三、被告安如月于本判决生效之日起十日内支付原告孙志鹏违约金104000元（已扣除定金10万元）；
四、驳回原告孙志鹏的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告安如月的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费29636元，原告负担524元，被告负担29112元。反诉案件受理费12376元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 孙连永
代理审判员 娄 超
人民陪审员 苗庆香
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 张宇娇
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。