江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0382民初7843号
原告：江苏银行股份有限公司邳州支行，住所地邳州市世纪大道北侧中央佳地1号楼。
负责人；冯亚飞，该支行行长。
委托诉讼代理人:韩浩然，男，1986年9月1日生，汉族，居民，住邳州市。
委托诉讼代理人:李静，江苏恒久律师事务所律师。
被告:徐州市丰益农业发展有限公司，住所地邳州市邢楼镇清平村。
法定代表人:姚秀江，该公司经理。
被告：张进，男，1975年6月20日生，汉族，居民，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：张付礼，男，1952年8月19日生，汉族，居民，住邳州市，系被告张进父亲。
被告陆燕，女，1975年3月18日生，汉族，居民，住徐州市泉山区，系张进之妻。
委托诉讼代理人：张付礼，男，1952年8月19日生，汉族、居民、居民身份证号码3203821952********，住邳州市邢楼镇邢楼街镇政府宿舍**号，系被告张进父亲。
原告江苏银行股份有限公司邳州支行（以下简称江苏银行邳州支行）诉被告徐州市丰益农业发展有限公司、张进、陆燕借款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行邳州支行的诉讼代理人李静，被告张进、陆燕、徐州市丰益农业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏银行邳州支行诉称：2014年7月17日，原告与被告徐州市丰益农业发展有限公司签订了《流动资金借款合同》，约定被告向原告借款280万元，借款使用期限自2014年7月22日至2015年4月15日，约定年利率为7.8%，逾期收取罚息、复利，并约定了违约责任。同日，原告与被告
张进、陆燕签订了《最高额抵押合同》和《个人连带责任保证书》，抵押合同约定张进、陆燕以其所有的位于邳州市运河街道国际商贸城的房产（邳房权证运河字第商114379号和1143**号）及相应的国有土地使用权为徐州市丰益农业发展有限公司的借款提供最高额抵押担保，并在房产和土地部门分别依法办理了抵押登记手续。个人连带责任保证书约定张进、陆燕为徐州市丰益农业发展有限公司的借款提供连带担保，并约定了担保的范围和保证期间等。原告依约定发放了借款，2015年4月15日同三被告签订了展期协议将借款期限展期至2015年11月12日，到期后，借款人和保证人未按照合同约定归还借款本息。诉讼请求：1、判令被告徐州市丰益农业发展有限公司支付贷款本金275万元及利息266528.16元（计算至2016年7月26日，后续利息按照合同约定计算至本息还清之日）；2、张进、陆燕对上述债务承担连带偿还责任；3、确认原告对张进、陆燕提供抵押的房产和国有土地使用权拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权，优先受偿的范围包括借款本金、利息、律师费、保全费和诉讼费等实现债权的费用；4、判令被告承担诉讼费、保全费等实现债权的费用。
被告张进、陆燕答辩称：利息、罚息过高，请求减免。
原告江苏银行邳州支行为支持其诉讼请求提供以下证据：
1、《流动资金借款合同》、《借款借据》各一份。
证明：2014年7月17日第一被告向原告借款280万元，借款使用期限自2014年7月22日至2015年4月15日，约定利率为年利率7.8%，按月结息；逾期收取罚息、复利，并约定了违约责任。
2、《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》、《邳州市国有土地使用权抵押登记合同书》、邳房他证（2012）抵押字第346号他项权证、（2014）第00143号国有土地使用权他项权证、邳房权证运河字第商114379号和1143**号房屋所有权证、邳国用（2014）第03210号和第03209号国有土地使用权证。
证明：第二、第三被告将位于邳州市运河街道国际商贸城的两处房产及相应的国有土地使用权为本案借款提供最高额抵押担保，担保的范围包括借款本金、利息及实现债权的费用。原告对上述抵押房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
3、《个人连带责任保证书》一份及结婚证复印件一份。
证明：第二、第三被告为本案借款提供连带担保责任，担保的范围包括借款本息以及实现债权的费用。
4、《借款展期协议》原件一份。
证明：原告与三被告签订协议，同意本案借款期限展期至2015年11月12日，担保人约定继续承担担保责任。
5、欠本息清单原件一份及账户明细一份。
证明：截至2016年9月23日，被告共拖欠本金275万元，利息319612.38元。
被告张进、陆燕质证意见：对以上证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本金拖欠的数额无异议，但认为利息过高，且现在经济形势经营困难，请求减免一定利息，愿意积极偿还。未向法庭提供相关证据。
徐州市丰益农业发展有限公司未答辩也未向本庭提供相关证据。
本院经审理查明：2014年7月17日被告徐州市丰益农业发展有限公司与原告签订了《流动资金借款合同》，双方约定由原告向被告徐州市丰益农业发展有限公司发放贷款280万元，借款期限为自2015年5月25日至2016年4月20日，按月结息，结息日为每月20日，年利率为7.8%，逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%，同时约定未按时还款的违约责任，借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务，宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同尚未偿还的贷款……全部或部分立即到期。
2015年5月25日被告张进、陆燕与原告签订了《最高额保证合同》，担保的主债权本金数额为280万元，保证人的保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，保证方式为连带保证责任担保。约定担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息……和实现债权的其他一切费用。2015年5月25日被告张进与原告签订了《最高额抵押合同》，担保的主债权本金数额为280万元，约定担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息……和实现债权的其他一切费用。被告张进为该笔贷款在邳州市房产管理局以自有商品房办理了抵押登记，并取得他项权证，抵押时间是2014年7月17日到2015年4月28日。
2014年7月22日，原告依约向贷款人徐州市丰益农业发展有限公司指定帐户发放了280万元贷款，双方形成借款借据凭证，载明贷款数额为280万元，年利率为7.8%，结息日为每月21日，贷款用途为流动资金周转，借款到期日2015年4月15日。2015年4月15日原告江苏银行邳州支行与徐州市丰益农业发展有限公司、张进、陆燕签署借款展期协议，三方约定同意本案借款期限展期至2015年11月12日，担保人约定继续承担担保责任。
本院认为：原、被告签订的《流动资金借款合同》和《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、《借款展期协议》形式完备、内容真实，双方约定的权利义务明确具体，双方当事人均在合同中签字、盖章、捺印，是双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律、法规的强制性规定，因此合同应为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。原告江苏银行邳州支行提交的证据来源合法、真实，与本案有关联性，能够证明原告主张，本院予以确认，可以作为定案的依据。
合同签定后，原告按照约定向被告徐州市丰益农业发展有限公司指定帐户发放贷款280万元，但被告徐州市丰益农业发展有限公司没有按照合同约定清偿，原告要求被告徐州市丰益农业发展有限公司支付贷款本金275万元及利息，不违反法律规定，本院予以支持。被告张进、陆燕对上述债务承担连带担保责任。被告张进为该笔贷款在邳州市房产管理局以自有住房办理了抵押登记，并取得他项权证，该抵押行为合法有效，原告取得该房产的抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定的规定，判决如下：
一、被告徐州市丰益农业发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏银行股份有限公司邳州支行借款本金275万元及利息（计算至2016年9月22日利息为319612.38元，利息以275万元为本金从2015年9月23日起按照年利率11.7%计算至判决确定给付之日止）。
二、被告张进、陆燕对以上债务的清偿承担连带责任。
三、江苏银行股份有限公司就被告张进以其名下的位于张进、陆燕以其所有的位于邳州市运河街道国际商贸城的房产（邳房权证运河字第商114379号和1143**号）在抵押债权275万元限额内有权行使优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30932元，减半收取计15466元，由被告徐州市丰益农业发展有限公司、张进、陆燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹希法
代理审判员 房盈光
人民陪审员 黄继廷
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 朱宣霖