山东省青岛市李沧区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁0213行初108号
原告：李效芳，女，住所地青岛市四方区。
委托诉讼代理人：王玉磊，山东嘉阳律师事务所律师。
被告：李沧区房屋征收办公室，住所地青岛市李沧区。
法定代表人：孙琦。
委托诉讼代理人：姜移风，山东海剑律师事务所律师。
原告李效芳认为被告李沧区房屋征收办公室未按照约定履行征收补偿协议，于2016年4月12日向本院提起行政诉讼，本院同日受理后，于2016年4月15日向被告送达了起诉书副本、应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2016年7月13日进行了证据交换，于2016年12月6日公开开庭审理了本案。原告李效芳及其委托诉讼代理人王玉磊，被告李沧区房屋征收办公室的委托诉讼代理人姜移风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李效芳诉称，2011年3月17日，原、被告签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》，协议编号BF000860,就拆迁补偿等事宜进行约定。协议约定对超出补偿面积部分的房价，按照评估价格7300元/平计算5平方米，对于超出5平方米之外的部分，按照评估的市场价格作为计价依据。2014年6月6日，被告为在青岛中天华佳信土地房产评估咨询公司评估资质过期前对房屋价格进行评估，在尚未具备交房的条件下，单方委托青岛中天华佳信土地房产评估咨询公司对当时的市场价格进行评估，评估结果市场价格为8600元/平，该价格远远高于周围其他小区的楼房价格（当时周边楼房价格每平米在7000-7500元左右）。原告认为该评估报告程序违法，未通知原告且在尚不具备交付条件下进行评估，价格远远高于周边房屋，不能反映真实的市场价格，故要求按评估价格每平方米7300元对于超出补偿房屋的面积计算房款。因被告不能提交房屋验收合格等相关手续，不能如期交付房屋，导致原告不能如期入住。原告方要求根据补偿协议第十四条第一款约定，支付2014年10月27日至2016年3月26日期间的延期过渡安置费27070.8元，后期不能回迁继续产生的过渡安置费被告仍应承担。根据协议约定，对回迁房屋公摊面积超过25%部分的费用，应由被告承担。原、被告未就纠纷达成一致意见，请求法院依法确定被告对超出应补偿房屋面积部分的房价按照2011年评估价计算，比被告要求按照市场价格降低63973元（1300元/平×49.21平方米）；被告依法支付2014年10月27日至2016年3月26日期间的延期过渡安置费27070.8元（40元/平方×39.81平方米×17个月），被告继续承担后期不能回迁产生的过渡安置费；被告承担回迁房屋公摊面积超过25%部分的费用；诉讼费由被告承担。
原告提交以下证据证明自己的主张：证据1照片两张，证明与涉案房屋相邻的越秀星汇蓝湾小区2014年7月28日公布的房屋售价起价为6988元/平方米，均价7500元/平方米，该小区与涉案房屋小区位置相似，在房屋价格最具有可比性，故认为房屋评估价格过高；证据2自制表格一份，证明涉案房屋周边小区从2012年至2014年大致房价是5000元-7500元/平方米；证据3房屋征收补偿协议，证明双方存在房屋征收关系。
被告李沧区房屋征收办公室辩称，1、根据双方征收补偿协议约定，对超出应补偿面积5平方米以外的在回迁时按照回迁时的市场价格互相结算差价，回迁时安置房屋的市场评估价格8600元/平方米，因此，双方应按照补偿协议约定执行。2、被告在回迁安置房屋时，已向原告发出了通知且通过报纸公告房屋交付的时间，根据回迁结算、交房方案，被告在2014年10月17日已完成了综合竣工验收，具备了交付房屋的条件，被告已经向原告支付了2014年10月份之前的超期过度费，因此原告第二项请求不能成立。3、被告在结算交房方案的第四条第三款已做出了明确的承诺，因此第三项诉讼请求不存在争议。
被告向本院提交了以下证据：证据1、法人名称变更证明1份，证明2013年3月19日，被告名称变更为李沧区房屋征收办公室。证据2、铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议1份，证明补偿协议的各项规定。证据3、摇号入围单交房验收单1份，证明原告2011年4月5日腾房，按补偿协议的约定原告的临时过渡期限为36个月，自原告搬家腾房时起算。证据4、铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案1份，证明确定回迁安置结算、交房各事项。确定回迁时超过5平方米的部分按照市场价格8600元/平方米结算，在结算交房方案中，给回迁居民两项优惠政策，第一、根据户型不同给予回迁居民6000-10000元装修补贴，第二、回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的部分不由居民负担。证据5、青岛骏业房地产评估所报告书1份，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。证据6、中天华佳信土地房地产评估咨询公司评估报告书1份，证明涉案房屋征收项目及安置区住宅房屋市场价格8600元/平方米。证据7、8600元/平方米市场价格的张贴公示图片1份，证明上述房屋市场价格评估结果为8600元/平方，已于2014年6月7日起在市民中心和选房地点进行张贴公示。证据8、选房公证书1份，证明原告2014年6月10日选房，选择临汾路22号2号楼1单元2201户房屋为安置房屋。证据9、房屋预测绘报告书、实测绘报告书各1份，证明原告房屋建筑面积计算成果。证据10、E-1区综合验收备案证，证明2014年10月17日原告回迁安置房屋已综合验收。证据11、E-1区综合验收备案证、竣工验收备案证公示图片2份，证明2014年10月17日起在交房现场张贴进行公示竣工验收和综合验收备案证。证据12、公告1份，证明2014年10月22日在《半岛都市报》上发布公告，通知原告回迁安置房屋已综合验收，应办理结算、交房。证据13、门牌证明1份，证明原告选房地址。
被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1，涉案房屋旁边的越秀星汇蓝湾所发布的2014年7月28日公布的房屋售价起价为6988元/平方米，均价7500元/平方米是一种商业行为，其真实的交易价格该证据不足以证明；证据2不具备证据证明效力；对证据3没异议。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据1、2、3均没有异议。证据4没有盖章，形式不合法，无原告签字确认，未经原告认可。证据5、6程序违法，且系被告单方评估，未通知原告，根据相关评估规定被告应通知原告并在现场勘查评估时通知原告到场签字确定，该两份报告均没有经原告签字确认，且在房屋建设的过程中就对房屋价格进行评估，不符合法律规定。对中天华佳信提供的评估报告，该报告并没有法定代表人签字确认，且评估人员、复核人员、批准人员均系曾雄伟和王道刚，程序不合法，该评估报告的作业时间2014年6月6日，报告出具时间为2014年6月6日，该时间存在矛盾，足以让原告有合理理由怀疑真实性。根据该报告后附的简略地图显示该评估报告参照的楼盘信息大部分位于李沧区区内的成熟地段房屋，本案房屋位于相对偏僻的铁路旁，其价位存在较大的差异。骏业公司评估报告并没有加盖其公司的公章，同时两份报告均显示该报告只是对房屋价格提供参考依据，并非涉案房屋必须按照评估报告计算价格。证据7的真实性没有异议，但认为房屋价格过高，及房屋尚未达到竣工入住的条件。证据8没有异议。证据9首先对两份测绘报告书根据其所出具的时间工程尚未竣工，对其测量的结果真实性不予认可，其次测报告书中房屋建筑面积技术说明书项下的如任务概况、技术标准及参考资料、测绘时间等所有项目均为空白，房屋测绘成果认签表中房屋测绘人员签注图幅号等信息均为空白，由此证明该实测表并没有相应的工作人员进行实际测量，真实性不予认可。证据10真实性没有异议，但该证显示该项目综合验收材料齐全予以备案，但不能证明该项目已经过实际验收合格。证据11无法确认。证据12无异议，但认为尚不具备回迁居住的条件。证据13无异议。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据3，被告提交的证据1、2、3、7、8、10、12、13，原、被告对上述证据的真实性没有异议，且各自提交的相同证据的内容一致，本院予以确认。原告提交的证据1与本案无关联性，本院不予采信；原告提交的证据2系原告自行制作的，与本案无关联性，本院亦不予采信。被告提交的证据4、铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案，原告虽对该证据不予认可，但其诉讼请求、事实与理由中涉及的面积结算、公摊面积超过25%部分的费用承担均与上述方案相关内容一致，另与原告相同类型案件的其他当事人对该方案的真实性无异议，因此对该证据本院予以确认。被告提交的证据5、6评估报告书，该报告书显示评估结果与被告提交的证据7、8600元/平方米市场价格的张贴公示图片能够互相印证，因此对该证据本院予以确认。对被告提交的证据9房屋预测绘、实测绘报告书，该证据记载的原告安置房屋面积与原告庭审陈述的安置房屋预测绘、实测绘面积一致，因此对该证据本院予以采信。被告提交的证据11E-1区综合验收备案证、竣工验收备案证公示图片与被告提交的证据10、E-1区综合验收备案证以及证据12《半岛都市报》的公告内容能够互相印证，对该证据本院予以采信。
经审理查明：2011年4月4日，青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室（2013年3月19日更名为李沧区房屋征收办公室)作为合同甲方，与李效芳（合同乙方）签订《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》,协议编号为BF000860。与本案有关的主要内容为：1、征收补偿方式为：乙方选择房屋产权调换。2、面积补偿、补助及奖励：被征收房屋证载建筑面积为39.81㎡；增加改善面积10㎡；补助8㎡的异地补偿面积；按合计被征收房屋建筑面积的15%，即5.98㎡，作为公摊面积补助；在房屋征收补偿方案规定的期限内签订协议并搬家腾房的，给予7㎡的房屋面积奖励。3、应补偿的产权调换房屋面积为70.79㎡（即39.81㎡﹢10㎡﹢8㎡﹢5.98㎡﹢7㎡）。4、乙方实际选择的产权调换房屋面积应根据实际用于产权调换的房屋的设计户型就近向上或就近向下挂靠，实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，甲乙双方按评估价格结算价款；在5㎡以外的，甲乙双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价。乙方应补偿的产权调换房屋面积为70.79㎡，选房面积为125㎡，差额面积54.21㎡，按评估价格结算的面积5㎡，按市场价格结算的面积49.21㎡。5、临时安置费依据合计被征收房屋建筑面积（39.81㎡），按每月25元/㎡的标准计发，临时过渡期限为36个月，共35829元。6、回迁交房前，甲乙双方以多退少补的方式结清产权调换房屋的差价款后，办理回迁交房等相关手续。7、若甲方不能按本协议约定的期限交付产权调换房屋而延长过渡期限的，自延长过渡期限之日起，按照乙方合计被征收房屋建筑面积每月40元/㎡逐月给乙方计发临时安置费；由于乙方原因未在甲方通知时间内办理回迁的，甲方不再承担临时安置费。8、本协议未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《铁路青岛北客站周边区域房屋征收补偿方案》执行。上述协议签订后，2011年4月5日，李效芳将涉案的房屋交付给青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室，双方并签订了摇号入围确认单，上述单据一式二份，原告李效芳与青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室各执一份。青岛市李沧区房屋拆迁管理办公室按征收补偿协议约定向原告支付了货币奖励及补助等费用96639元。
2014年5月29日，青岛海创开发建设投资有限公司（开发建设单位）委托青岛市房屋勘察测绘处对李沧区临汾路22号1号楼、2号楼以及临汾路132号1号楼至6号楼的房屋建筑面积进行计算，该处于2014年6月5日出具编号为201400522884-3《房屋测绘报告书（预测）》，其中青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元22层东1户（即之后原告所选房屋）建筑面积为126.12平方米。被告李沧区房屋征收办公室分别于2014年5月5日、2014年6月6日委托青岛骏业房地产评估所、青岛中天华佳信土地房地产评估咨询有限公司（征收时由拆迁居民从备选评估机构中投票选中了四家评估机构，回迁时随机从四家评估机构中选出两家作为回迁安置房屋市场价格的评估机构）对铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格进行评估，青岛骏业房地产评估所于2014年6月6日出具了青骏评字第（2014）0103号《房地产估价报告》，确定铁路青岛北客站周边区域房屋征收项目涉及安置区住宅房屋市场价格为8600元/平方米。青岛中天华佳信土地房地产评估咨询公司于2014年6月6日出具了青中房估字（2014）第093号《住宅房地产价格咨询评估报告》，确定规划安置区的住宅房地产的市场价值基准价为8600元/平方米。上述两个评估报告作出后，被告在选房地点对上述评估结果进行张贴公示，公布应安置面积超出5平方米的市场结算价格为8600元/㎡。2014年6月10日，原告根据《房屋测绘报告书（预测）》标注的房屋建筑面积，选择青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元22层东1户作为安置房屋并办理了公证书。2014年6月16日，青岛海创开发建设投资有限公司委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对铁路北客站安置区项目E区的房屋建筑面积进行测算，该处于2014年8月7日出具编号为201400512683-3《房屋测绘报告书（实测）》，其中青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元22层东1户即原告所选安置房屋分摊面积为31平方米，套内面积为95.79平方米，建筑面积为126.79平方米。
2014年7月17日，被告李沧区房屋征收办公室制定公布了《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》，与本案有关的内容包括，1、自2014年7月19日起采取现场集中联合办公的形式办理结算、交房手续，地点市民中心。2、按《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，回迁交房前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款；回迁安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，5平方米以内（含5平方米）的部分按7300元/㎡互相结算差价；超过5平方米的部分，按照回迁时安置房屋的市场价格8600元/㎡互相结算差价。3、实测绘面积与预测绘面积存在差额的，在办理房地权属证书前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。4、回迁安置房屋公摊面积比例大于25%的，公摊面积超出25%的部分不由居民负担。结算时按比例扣除此部分面积的价款，不再进行结算。5、根据《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》的约定，在综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日；因回迁居民自身原因导致结算、交房领取安置房屋钥匙延误的，李沧区房屋征收办公室履行催告义务七日后停止发放超期临时安置费。
2014年10月17日，铁路青岛北客站安置区项目E-1区取得编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，其中E-1区包括原告所选安置房屋所在的临汾路22号2号楼等楼座。
2014年10月22日，被告李沧区房屋征收办公室在《半岛都市报》刊登房屋交付的公告,公告内容为，2014年10月17日铁路青岛北客站安置区项目C-1区即海怡新城锦玉苑（C1#楼、C2#楼、C3#楼）和E-1区即海怡新城锦华苑（E1#楼、E2#楼）、锦彩苑（E3#楼、E4#楼、E5#楼、E6#楼、E7#楼、E8#楼）已取得《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》。根据《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定，在“综合验收完成前办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日；在综合验收完成后办理结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费发放至领取安置房屋钥匙之日”。现正式通知已选定上述区域安置房屋的青岛北站回迁居民：一、已办理完毕结算、交房手续的回迁居民，超期临时安置费将发放至2014年10月18日，之后停止发放超期临时安置费。二、未办理完毕结算、交房手续的回迁居民，征收部门将按照《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》的规定：1、正式电话通知您具体办理结算、交房时间，请您按照电话通知的时间及时办理结算、交房手续；2、如果您逾期仍不办理结算、交房手续，征收部门将履行催告义务，催告办理结算、交房的期限为七日内，催告期限届满后仍不办理结算、交房手续的，自催告期限届满之次日起停止发放超期临时安置费。附结算、交房地点为市民中心。上述公告交接房屋的区域包括原告安置房屋所在的李沧区临汾路22号2号楼即E2#楼。
原告李效芳因对安置房屋超过5平方米的面积按照8600元/㎡进行结算等有异议，其未在被告规定的时间内与被告办理房屋结算交接手续。被告向原告支付2014年10月之前的临时过渡费，之后停止发放超期临时过渡费。
原、被告对回迁安置房屋公摊面积超出25%的部分不由原告负担。结算时按比例扣除此部分面积的价款，不再进行结算的事实均没有异议。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十四条规定：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”本案中，原、被告于2011年4月4日签订的《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议》，系双方真实意思表示，内容未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。
原、被告在《铁路青岛北客站周边区域住宅房屋征收补偿协议（房屋产权调换）》中约定,实际选择的产权调换房屋面积与应补偿的产权调换房屋面积的差额在5㎡以内的，双方按评估价格结算价款；在5㎡以外的，双方按照回迁时产权调换房屋的市场价格互相结算差价。被告在《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中亦确定了回迁交房前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款；回迁安置房屋预测绘面积和应补偿面积的差额，5平方米以内（含5平方米）的部分按7300元/㎡互相结算差价；超过5平方米的部分，按照回迁时安置房屋的市场价格8600元/㎡互相结算差价；实测绘面积与预测绘面积存在差额的，在办理房地权属证书前，以多退少补的方式结清安置房屋的差价款。因此，原告提出的被告对超出应补偿房屋面积部分的房价比被告要求按照市场价格降低63973元（1300元/平×49.21平方米）进行结算的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告在《铁路青岛北站周边区域住宅房屋回迁结算、交房方案》中规定了超期临时安置费发放至安置房完成综合验收之日。原告所选安置房屋所在的李沧区临汾路22号2号楼等楼座，于2014年10月17日取得了编号为201430007的《青岛市房地产开发项目综合验收备案证》，被告已向原告支付了2014年10月之前的超期临时安置费，符合上述回迁结算、交房的规定。原告未在被告通知时间内办理回迁结算、交房手续，按照原、被告征收补偿协议中“由于原告的原因未在被告通知时间内办理回迁的，被告不再承担临时安置费”的约定，被告不再承担综合验收完成后的超期临时安置费。因此，原告要求被告支付2014年10月27日至2016年3月26日期间的延期过渡安置费27070.8元并继续承担后期不能回迁产生的过渡安置费的诉讼请求，本院不予支持。
根据青岛二十二世纪不动产代理有限公司于2014年8月7日出具的编号为201400512683-3《房屋测绘报告书（实测）》，原告选择的安置房屋即青岛市李沧区临汾路22号2号楼东一单元22层东1户分摊面积为31平方米，套内面积为95.79平方米，建筑面积为126.79平方米。根据上述相关数据计算，原告选择的回迁安置房屋公摊面积比例未超过25%。因此，原告要求被告承担回迁房屋公摊面积超过25%部分的费用的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下:
驳回原告李效芳的诉讼请求。
案件受理费人民币2076元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 贾瑞霞
人民陪审员 宋兆庆
人民陪审员 胡 雪
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 朱晓莹