广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第31号
上诉人（原审被告）：肇庆市XX房地产发展有限公司，住所地：肇庆市端州区。
法定代表人：梁X洲。
委托代理人：刘颖智，广东君鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李X坤，男，1971年6月13日生，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人肇庆市XX房地产发展有限公司（以下简称“xx房地产公司”）因与被上诉人李X坤商品房买卖合同纠纷一案，不服肇庆四端州区人民法院（2014）肇端法民二初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年5月27日，李X坤、xx房地产公司双方签订《商品房合同》，约定李X坤向xx房地产公司购买坐落肇庆市明珠花园后街三巷l栋301房，该房面积89.41平方米，单车房面积8.25平方米，单价1520元／平方米，房款为148443.2元。李X坤之后按照合同约定付清所有房款和税费，并于1997年11月10日领取了由xx房地产公司代为办理的房地产权证，证号为：粤房地产权证第06151**号。李X坤从1996年居住至今。现李X坤以2013年3月其到端州区住房和城乡建设局办理房屋转让被要求补交土地出让金，以及xx房地产公司从来未告知该房未交土地出让金为由，起诉至法院，要求xx房地产公司依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，补交李X坤房屋土地出让金。又查明，l994年9月2日，肇庆市城区建设办公室与肇庆市端州区房管局签订一份《拆迁安置建楼合同》，约定由肇庆市城区建设办公室提供划拨土地，由端州区房管局负责出资，合作兴建楼房，建成楼房的20％，共计ll套住宅，交由肇庆市城区建设办公室安置拆迁居民，其余的归端州区房管局所有，端州区房管局有权转让、销售，安置回迁户。房屋竣工后，端州区房管局把划归端州区房管局的房屋交由xx房地产公司出售，xx房地产公司遂与李X坤于l996年5月27日签订《商品房合同》一份，把明珠花园后街第一幢301房出售给李X坤。再查明：端州区明珠花园后街一、二幢地块是由政府划拨给江滨堤建设指挥部作为拆迁安置居民住房之用，后因江滨堤建设指挥部解散而将该地交由肇庆市城区建设办公室与肇庆市端州区房管局统一管理，该土地至今没有办理土地确权手续。
李X坤起诉请求判令：1、xx房地产公司依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，补交李X坤房屋土地出让金。2、本案诉讼费由xx房地产公司承担。
原审法院审理认为：本案是商品房买卖合同纠纷，李X坤是依双方签订的《商品房合同》购得房屋，该合同并没注明为拆迁房，应视为李X坤所购得的为商品房。端州区房管局把划归其所有的拆迁安置房交由xx房地产公司xx房地产公司出售，既没有办理报有关部门批准土地性质变更手续，亦没有交付土地使用权出让金，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”以及第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”的规定，故李X坤要求xx房地产公司为其办理其购得的房屋土地确权登记的诉讼请求，合理合法，该院予以支持；至于李X坤要求xx房地产公司办理肇庆市明珠路明珠花苑后街第一幢的土地确权登记及土地性质变更手续、补交土地出让金的诉讼请求，（1）李X坤无权代表整幢楼业主要求xx房地产公司对整幢楼的土地确权登记及土地性质变更手续；（2）xx房地产公司在为李X坤办理其购得的房屋土地确权登记时，是否需补交土地出让金、应交纳多少，由办理土地确权登记机关确定及通知交纳。故李X坤的上述两项请求，超出其诉权，该院不予支持。关于xx房地产公司依《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十四条“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续、缴纳出让金”提出缴纳出让金、办理出让手续的应是李X坤的抗辩，因本案是商品房买卖，而并非土地使用权转让，也不是拆迁安置房或福利房，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”的规定，xx房地产公司在出售该商品房时必须完善土地确权登记及土地性质变更手续，取得土地使用权证书。因此，xx房地产公司抗辩理由不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十五条的规定，判决：一、xx房地产公司在该判决发生法律效力之日起九十日内为李X坤坐落在肇庆市端州区明珠路明珠花园后街一栋301房办理土地确权登记。二、驳回李X坤其他诉讼请求。
本案受理费176元，由李X坤负担26元，xx房地产公司肇庆市端州房管房地产发展有限公司负担150元。
上诉人xx房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审超出李X坤的诉讼请求范围进行判决，判决内容含糊不清，逻辑混乱，让人无法理解，也无法执行，应予撤销。1、李X坤的诉讼请求是“判令xx房地产公司依法补办肇庆市端州区明珠路明珠花园后街第一幢的土地确权登记及土地性质变更手续，补交李X坤房屋土地出让金（15000元正）”。原审驳回了李X坤的诉讼请求，但却判决xx房地产公司为李X坤办理坐落于肇庆市端州区明珠路明珠花园后街第一幢301房办理土地确权登记，违反了“不告不理”原则。2、原审判决内容含糊不清，实际无法执行。二、本案遗漏主体，导致案件事实不清。肇庆市国土资源局以肇国土资函（2０13）439号函确认本案争议的土地性质是1989年由政府划拨给江滨堤路建设指挥部，江滨堤路建设指挥部解散后，该土地并未做确权登记记录；李X坤举证证实：1994年9月2日，肇庆市城区建设办公室以该划拨土地作为出资，与端州区房产管理局负责签署《拆迁安置建楼合同》，由肇庆市城区建设办公室提供划拨土地，由端州区房管局负责出资，合作兴建楼房，建成端州区明珠花园后街第一幢。xx房地产公司举证证明：房屋建成后，明珠花园后街第一幢整幢被确认属端州区房产管理局所有，由端州区房管局委托xx房地产公司代为出售。因此，肇庆市端州区明珠路明珠花园后街第一幢的土地确权登记问题，涉及江滨堤路建设指挥部、肇庆市城区建设办公室、端州区房管局，但上述有关部门均未加入本案诉讼，导致事实不清。三、本案的审理超出民事审判的权限，应予纠正。李X坤的请求是办理确权登记，肇庆市国土资源局以肇国土资函（2０13）439号函确认本案争议的土地性质是1989年由政府划拨给江滨堤路建设指挥部，而李X坤凭其持有的第0615145号粤房地产权证认为有关土地应属其所有，并拒绝支付土地出让金。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。可见，土地的权属问题，应由人民政府处理，只有对处理决定不服，才可向法院起诉。有关办理出让手续、缴纳出让金问题，李X坤已经向肇庆市国土资源局发函查询，肇庆市国土资源局以肇国土资函（2０13）439号函予以答复，该答复明确了应由受让方办理出让手续、缴纳出让金。根据《关于执行﹤城市房地产管理法﹥和国务院55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号）第三条规定，《城市房地产管理法》第三十九条第一款所称“受让方”，应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。本案争议土地所涉及的江滨堤路建设指挥部、肇庆市城区建设办公室、端州区房管局均为划拨土地使用权人，转让的对应方即受让方是李X坤。肇庆市国土资源局作为土地的管理职能部门，已经认定了应由李X坤缴纳土地出让金。原审以民事判决的形式，变相撤销国土部门的决定，属超越审判权限。四、原审适用法律错误，造成错判。首先，在李X坤持有的第0615145号粤房地产权证上，有肇庆市人民政府房地产权证的专用公章，未经批准转让之说明显不成立，其次，人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，该受让方根据有关法律规定就是李X坤，何来xx房地产公司违法。另外，双方之间的商品房买卖合同签署于1996年5月，《广东省商品房预售管理条例》自1998年10月1日起施行，签订合同时，商品房预售并不需要进行预售登记。原审无视当时的实际情况，要求xx房地产公司执行当时未获执行的法律实属强人所难。五、按双方签署的买卖合同第六条约定，xx房地产公司为李X坤代办房屋产权证，所需税收及费用由李X坤支付。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地出让金依法应由受让人支付，《广东省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四十四条规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续、缴纳出让金。无论从约定还是法定，土地出让金均应有李X坤承担。综上所述，原审判决认定事实不清，超越权限，适用法律错误，造成错判。请求：1、撤销原判；2、改判驳回李X坤的全部诉讼请求；3一、二审诉讼费用由李X坤承担。
上诉人xx房地产公司除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
肇庆市国土资源局2015年1月6日肇国土资函（2015）19号《肇庆市国土资源局关于肇国土资函（2０13）439号函的补充说明》，证明肇庆市国土资源局作为行政机关土地管理职能部门已经就案涉土地出让金问题及确权问题做出认定，李X坤是其购买的301房的土地使用权人，土地性质为划拨，不需要缴纳土地出让金，如果转让房屋应由买受人作为受让人申请办理土地出让手续并交纳土地出让金，一审判决侵害了国土部门的行政管理权限，超出审判范围的事实。
被上诉人李X坤对上述证据的真实性、合法性没有异议，认为证明内容与本案无关。
被上诉人李X坤答辩称：同意一审判决。
被上诉人李X坤除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房买卖合同纠纷，综合当事人的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是原审是否遗漏诉讼主体，是否违反法定程序，以及原审判决是否恰当问题。
关于是否遗漏诉讼主体问题。虽然诉讼中当事人举证证明案涉房屋是肇庆市城区建设办公室提供划拨土地，由端州区房管局出资合作兴建，由端州区房管局委托xx房地产公司代为出售，但是案涉房屋是由xx房地产公司与李X坤签订《商品房合同》，根据合同相对性原则，xx房地产公司与李X坤是双方合同的权利义务的承受人，故在当事人未申请案外人参加诉讼的情况下，原审未通知或追加肇庆市城区建设办公室、端州区房管局参加本案诉讼，并无不当，xx房地产公司认为遗漏诉讼主体，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原审是否违反不告不理原则，超当事人请求范围判决问题。虽然李X坤起诉请求的内容之一是xx房地产公司依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，但是，李X坤向xx房地产公司购买的301房所属土地权属登记包含在肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地权属登记范围内，而按照双方签订的《商品房合同》约定，301房所属土地和房屋权属登记为“xx房地产公司为李X坤代办房屋产权证，所需税收及费用由李X坤支付。”，因此，对于301房所属土地和房屋权属登记属于双方合同约定应由xx房地产公司承担的协助义务。原审判决的范围小于李X坤起诉请求的范围，故不存在超当事人请求范围判决的事实。xx房地产公司认为原审超当事人请求范围判决，理据不成立，本院不予支持。
关于原审判决是否超审判范职权围问题。本案是房屋买卖合同纠纷，xx房地产公司作为案涉房屋的出卖人，有依法交付无瑕疵房屋给李X坤的义务，同时有依法办理案涉房屋及土地使用权确权的义务，这是合同履行义务，并不是行政行为确定需要由xx房地产公司承担的义务，因此，原审判决xx房地产公司履行合同义务，并无不当。xx房地产公司认为原审判决超审判范职权围，理据不足，本院亦不予支持。
关于原审判决是否恰当问题。李X坤起诉请求判令xx房地产公司依法补办肇庆市明珠路明珠花苑后街第一栋的土地确权登记及土地性质变更手续，补交李X坤房屋土地出让金，原审只判决xx房地产公司办理李X坤购买的301房的土地确权登记，而对于李X坤的其他请求事项判决予以驳回。由于李X坤没有提出上诉，应视为服判。因此，本院二审仅对原审判决xx房地产公司办理李X坤购买的301房的土地确权登记是否恰当进行认定。从查明的事实看，李X坤购买案涉301房后，xx房地产公司已经为其办理好该房屋的粤房地产权证第06151**号房地产证，根据房地产登记相关规定和惯例，该房地产证属于房屋所有权和土地使用权合并确权登记，由该房地产证登记可见，xx房地产公司已经履行了李X坤购买的301房的土地确权登记义务，不存在xx房地产公司未履行合同约定和法律规定的确权登记的事实，因此，即使是李X坤起诉要求办理其购买的301房的土地确权登记，其请求亦依法应予以驳回。原审判决xx房地产公司办理李X坤购买的301房的土地确权登记，实体处理存在瑕疵，应予纠正。鉴于xx房地产公司已经履行了李X坤购买的301房的土地确权登记手续并领取了粤房地产权证第06151**号房地产证给李X坤，原审判决已经没有可执行内容和执行意义，故本院对原审判决具体判项不作调整。xx房地产公司和李X坤可在土地行政管理部门作出认定和协调后自行处理或协商处理。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。xx房地产公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用176元，由肇庆市XX房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 黄国涛
二〇一五年三月十二日
书 记 员 赵崇轩
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