上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初81967号
原告：陆青，男，1972年3月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：刘春泉，上海段和段律师事务所律师。
被告：华炜，男，1961年4月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陆忆军(系被告华炜之妻)。
被告：陆忆军，女，1963年1月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被告：华旸田，男，1999年11月19日出生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人：陆忆军(系被告华旸田的母亲)，即被告陆忆军。
原告陆青诉被告华炜、陆忆军、华旸田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序。后转为普通程序审理，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告陆青及其委托诉讼代理人刘春泉，被告华炜与华旸田的共同委托诉讼代理人即被告陆忆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆青向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，即被告将本市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下，并交付系争房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金(自起诉之日计算至交付之日止，按每日万分之五的标准，以人民币900万元为计算基数)。事实与理由：原告与被告通过中介某某房地产经纪(上海)有限公司于2016年8月18日签订《房地产买卖合同》，原告以人民币900万元的价款购买被告所有的系争房屋。合同签订后，原告依约支付了465万元，后因被告不配合中介推荐的贷款银行上海邮政储蓄银行的所需手续，致使原告的贷款流程迟迟不能推进，进而导致双方在约定的时间无法过户。后原告在被告的同意下更换贷款银行，银行未审核通过贷款。原告于2016年10月28日短信告知被告以现金方式支付剩余房价款，要求被告于2016年11月18日内与原告赴交易中心办理过户，并在2016年11月11日按被告要求开具了剩余房价款的银行本票，但被告却于2016年11月15日以原告违约为由单方解除合同。原告认为系被告违约，理应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，诉至本院要求判如所请。
被告华炜、陆忆军、华旸田共同辩称，系原告存在违约行为，合同约定2016年9月30日之前过户，过户前支付第二笔房价款。2016年9月29日，被告短信询问原告何时过户，原告回复说次日不能过户，因为其贷款尚未审批下来。按照合同约定，付款逾期超过七日，被告即有单方解除合同的权利。9月30日后还有7日的宽限期，10月1日是长假，且中介说10月中旬贷款可以放下来，所以同意宽限。10月28日，原告贷款还是未审批下来。被告华炜认为与原告买卖不是很顺利，想终止合同，故2016年11月8日向原告表示终止合同，并于2016年11月15日发出合同终止函。故要求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：争房屋登记在被告名下。2016年7月31日，被告(甲方)与原告(乙方)经某某房地产经纪(上海)有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》，约定总房价款1100万元。2016年8月18日，被告(甲方)与原告(乙方)又签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：第二条，甲乙双方经协商一致，同意将系争房屋以900万元价格转让给乙方。于2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。附件三付款协议：1、签订本合同当日内直接支付给甲方部分首期房价款计65万元。后于2016年8月31日内乙方直接支付甲方首期房价款200万元，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计265万元。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请630万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后二十个工作日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、待得知贷款银行关于乙方申请的贷款审核结果，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后5个工作日内，双方共同至交易中心申请办理产权过户。同日，双方又签订了《房地产买卖合同之补偿协议》，约定：在交易过程中所有税费均有乙方承担。房地产买卖合同价为900万元。乙方应另行向甲方支付装修及搬迁补偿款200万元。合同签订后，原告依约共支付了房款计465万元。
另查明，2016年11月9日，原告发函给被告：因贵方不配合我方的贷款银行上海邮政储蓄银行的贷款流程，致使我方贷款合同无法审批，进而导致双方在约定的时间内无法过户。后经双方协商一致又更换了贷款银行，但近期因政策原因导致银行未审核通过。得知此情形后，我方立即于2016年10月28日告知贵方，我方愿意以现金方式全额支付剩余价款，并立即与贵方赴交易中心办理过户。但贵方却迟迟未予回复。为此我方郑重催告贵方：务必于2016年11月18日前与我方赴交易中心办理产权的过户手续。否则将承担违约责任。2016年11月15日，被告亦发函给原告：根据合同约定，买卖双方应于2016年9月30日共同至交易中心办理过户手续，届时买受人完成第二期房款630万元的银行贷款审批，若贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则买受方应补足支付卖售人；2016年9月29日，卖售人短信询问买受人9月30日至交易中心办理过户的时间，买受人回复因为我们更换了贷款银行，贷款合同还没批下来，所以明天不能过户，要等节后了。而之前，买受人及居间方均未向卖售人提及任何9月30日因不能落实第二期房款而不能办理过户手续的信息，买受人实际于2016年9月初已着手自行更换贷款银行。2016年10月28日，买受人告知卖售人：贷款申请未获中信银行审核通过，并希望另行给予其2至3周时间组织第二期房款资金，言明2周或3周可以由卖售人确定，若是2周的资金成本高些。卖售人明确答复：合同约定的9月30日贵方不能履约，之后说10月15日、16日可以完成贷款还是失约，现已近10月底了，是否继续出售房屋需做考虑；并于11月8日，回复买受人终止购房合同，并约定11月10日双方就终止购房事宜作具体商讨；11月9日，买受人竟然以守约人身份致“催告函”于卖售人，该函通篇罔顾事实，甚至将9月30日未能按约办理过户手续归责于卖售人。根据合同约定，行使单方解除合同的权利，并要求买受人根据该条款承担违约责任，为总价款的20%。
还查明，2016年8月21日、8月23日、8月28日、8月30日及9月2日，中介工作人员安某某发短信给被告陆忆军：希望华炜确定时间去银行配合办理贷款所需拍照手续；2016年11月11日，又发短信给被告陆忆军：陆姐你好，买家陆先生说你们在碰面另行协商，那我们就等你们双方的消息了；2016年11月14日，陆姐你好，买家陆先生已经在上周五本票已经开好了，你这边确定好过户时间了吗？2016年9月11日，原告前妻胡某某发短信给被告陆忆军：陆姐，我们换了家银行，请把你的身份证复印件交给以下银行；9月29日，被告陆忆军发短信给胡某某：小胡，明天9月30日下午2点至涌东房地产交易中心，你先生时间可以吗？胡某某回复：因为我们换了银行贷款，贷款合同还没批下来，所以明天不能过户，要等节后了；10月25日，胡某某发短信给被告陆忆军：陆姐，银行来通知了，说今天贷款合同会批下来。还要补张离婚证原件，银行说争取周五让我们去签合同；11月11日，胡某某发短信给被告陆忆军：陆姐，我们在真锅二楼。陆姐，本票开好了，从一点开到四点半。2016年10月28日，原告发短信给被告陆忆军：陆姐，就按刚才我们电话沟通的内容，请在下周二前告知你要求全部余款到账的最后日期；陆姐，因为房贷合同没有按时下来，根据我们的购房合同，会产生违约滞纳金。所以我比较急一点，需要和你商量。我会尽一切努力，可以按你指定日期以现金支付余款；或支付滞纳金，延期房贷合同日期。等你的意见，我们下周二中介见；11月4日，陆姐回上海了吗？你方便约几点到中介见面？请回复。谢谢。被告陆忆军：稍后回复；11月8日：陆青先生，再次确认，本周四我们就终止购房事宜作具体商讨。原告陆青：11月12日，陆姐，按你的意思，我周五把银行本票开好，昨天让小胡发照片给你了，但也没见你回复。今天本票照片我再发给你，我的诚意你都看到的，也想了解你最后的决定；11月13日，陆姐，我本票的到期日是11月18日，到时要还给贷款公司的。请尽快告知你的决定。陆忆军：按小胡昨日与我电话已沟通的，我们本周三(11月16日)下午4点左右见面方便否？原告陆青：陆姐好的呀。到时就在羽山路咖啡店会面。
庭审中，原告表示贷款未获审批通过后，给被告陆忆军打过电话，希望给原告1-2周时间去筹集现金，但被告一直没有答复何时去交易过户，合同是否继续履行。至11月8日，被告提出不愿意卖房了。原告另申请证人安某某到庭作证。证人安某某到庭陈述：证人系中介公司具体负责原、被告双方系争房屋买卖的工作人员。正式买卖合同上写的房价是900万元，实际房价是1100万元，拆成了900万元房价和200万元装修补偿款。双方签订合同当日，因原告需要办理贷款，中介提供了邮政储蓄银行，但该银行贷款程序比较特殊，要求与当事人合照，被告华炜因穿了制服不方便拍照，当日未拍照。后证人多次与被告方约拍照时间，一直至9月初被告方一直没有时间配合。9月10日左右原告自己找了一家银行，10月底左右贷款未审批通过。
审理中，原告为保证合同能够继续履行，愿意将剩余房款635万元(于2017年5月26日交纳至本院账户上)，并表示如法院判决继续履行合同，愿意将该款项由法院发放给被告。另撤回要求第二项诉讼请求。
以上事实，由房屋买卖合同、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、短信、证人证言、律师函以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。
本院认为，依法成立有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于房价，结合双方签订的《房屋买卖合同》中对于房屋价款的约定，以及双方当事人的陈述、证人证言，系争房屋的转让价实际为1100万元，本院以当事人真实意思表示确认系争房屋转让价为1100万元。被告认为根据合同约定，双方应于2016年9月30日前过户，过户前贷款审批通过或现金补足剩余房款(贷款未审批通过)，原告贷款在该日前未审批通过，逾期付款已超过7日，被告即享有合同解除权，并向原告发送了解除合同通知，故双方合同已终止，不同意继续履行。根据证人证言以及双方当事人陈述，因被告华炜签订合同当日身着制服不方便拍照，后中介几次联系要求拍照，但被告一直没时间。被告提出因被告华炜系XX人员，该段时间正值G20峰会，无法请假。可见第一次贷款不能办理，原告并不存在过错。故应给予原告合理的期限再次办理贷款，具体期限本院参照第一次办理贷款时间(2016年8月18日签订合同，约定9月30日前过户)。被告在2016年9月2日仍未明确拍照时间，后原告开始重新找贷款银行，2016年10月28日得知第二次贷款未审批通过，本院考虑到国庆假假期，以及原告自己重新另寻银行势必比中介安排的更需时间，故本院认为至2016年10月28日，原告办理第二次贷款时间尚在合理期限内。庭审中被告陆忆军陈述在原告得知贷款结果后与其协商现金补足事宜，询问被告陆忆军是否可以给予2周至3周的期限，被告陆忆军表示需要时间考虑是否继续履行合同。根据合同约定得知贷款结果后5个工作日应至交易中心办理过户以及逾期付款超过7日的被告有权解除合同。如若被告不同意原告提出的筹集资金时间，则被告应与原告明确过户时间，原告未在该过户日期付款并超过7日的，被告才有权解除合同，故被告直接于2016年11月8日提出终止合同，缺乏依据，本院不予采纳。且实际上双方又于2016年11月10日就合同如何履行进行了商讨，并在该日达成次日过户的一致意见。被告陆忆军称由于当天晚上接到原告前妻胡某某电话，对方表示如果被告不愿意卖房的话，原告也不会夺人所爱，故次日被告未赴约；原告承认其前妻打过电话给被告陆忆军，考虑到双方以后是邻居，目前有矛盾，希望过户前再谈一次，消除双方的分歧。可以先支付剩余房款，过户可以晚一点。本院认为双方在合同履行过程中出现不愉快后，原告希望通过沟通消除彼此的顾虑，情由可原，现也没有证据证明原告就此不愿履行合同，且原告也的确于约定的时间开具了剩余房款本票，系被告未前往受领，之后原告也在积极询问被告过户时间，可见原告继续履行合同的诚意。故被告又于2016年11月15日发函给原告以原告未按期付款为由要求解除合同，仍然缺乏依据。鉴于原告现已将剩余房款交纳至本院，买卖合同继续履行并不存在其他障碍，故原告起诉要求继续履行该合同，于法不悖，本院对此予以支持。原告在本案中撤回第二项诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告华炜、陆忆军、华旸田于本判决生效之日起十日内协助原告陆青将上海市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告陆青名下的手续(办理过户过程中所要交纳的税费由原告陆青承担)；过户同时，原告陆青支付被告华炜、陆忆军、华旸田房款635万元；
二、被告华炜、陆忆军、华旸田于上海市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告陆青名下之日起十日内，将该房屋交付原告陆青。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74,800元，由原告陆青与被告华炜、陆忆军、华旸田各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 剑
人民陪审员 张德义
人民陪审员 王玛娜
二〇一七年六月十三日
书 记 员 胡文敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。