北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3999号
上诉人（原审被告，反诉原告）：孙克震，男，1976年6月28日出生。
委托诉讼代理人：张雷，北京国旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马天夫，北京国旺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王小方，女，1986年12月21日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱子敬，男，1985年1月15日出生。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司职员。
上诉人孙克震因与被上诉人王小方、朱子敬及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙克震上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，发回重审或改判支持我的反诉请求。事实和理由：1.王小方、朱子敬要求我在未实际收到钱款的情况下预先签字确认收到30万元首付款，违反民事行为应当遵循的原则；2.补充协议中明确约定王小方、朱子敬承诺确认符合公积金贷款资格，但二人在订立合同时故意隐瞒自己不符合公积金贷款的资格，应承担缔约过失责任。
王小方、朱子敬共同辩称，同意一审判决。
链家公司述称，同意一审判决。
中融信公司述称，同意一审判决。
王小方、朱子敬向一审法院提出诉讼请求：1.孙克震继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，向我们交付北京市丰台区×××202号的房屋，并办理房屋产权转移登记手续；2.孙克震按日支付房屋总价款205万元的万分之五的逾期过户违约金（自2016年11月14日起至房屋所有权转移之日止）；3.孙克震按照每月4300元标准赔偿自2016年12月1日起至实际交房之日止的租金损失；4.孙克震赔偿律师费105000元。
孙克震向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2016年7月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年11月15日解除；2.王小方、朱子敬支付违约金30万元。
一审法院认定事实：2016年7月17日，孙克震（出卖人）与王小方、朱子敬（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定：孙克震将其位于北京市丰台区×××202号房屋出售给王小方、朱子敬；该房屋成交价格为1500000元，该房屋家具、家电、装饰修饰及配套设施设备等作价为550000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时向出卖人支付定金50000元；买受人拟向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1200000元；关于房屋的交付约定为，出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。合同第九条关于权属转移登记约定为，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
王小方、朱子敬（买受方、乙方），孙克震（出卖方、甲方）与链家公司（居间方、丙方）于当日另签订《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为205万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，1、定金：乙方于2016年7月17日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方；3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；4、乙方于完成缴税后五个工作日内将第一笔首付款79万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告下发后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：双方同意，在完成资金监管后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述《补充协议》其他约定为1、甲方确认房子产权清晰，无产权纠纷2、乙方确认符合北京市购房条件，符合公积金贷款资格。
上述合同签订后，王小方、朱子敬于2016年7月17日向孙克震支付定金5万元。双方于2016年8月24日办理网签手续。双方在办理公积金贷款面签手续时产生争议，以致形成本诉。
庭审中，王小方、朱子敬提交链家公司工作人员华某与孙克震的通话录音及微信记录，王小方与孙克震的通话录音，王小方、朱子敬、孙克震、华某等在链家公司门店的谈话录音，王小方、朱子敬、孙克震、华某面签时的谈话录音等证据以证明孙克震拒绝配合办理面签手续导致合同未能继续履行。其中，链家公司工作人员华某与孙克震的微信记录显示：2016年9月21日，华某称“孙哥礼拜五您能请假吗”，“他的公积金特批下来了，礼拜五去做面签手续您看上午下午方便我再定时间”；孙克震回复称“我在出差，下周一回”；华某称“他媳妇这周日出差去哈尔滨票买完了”，“29号回来”；孙克震回复称“行”；华某称“十月八号能去办吗”；孙克震称“过几天打电话在定”。2016年10月10日，华某与孙克震的通话录音显示：华某询问“孙哥，我是链家的小华，您能定周三回来吗”，孙克震称“我回不了，我下周二才能回去”，华某称“也就是说得20号左右了，是吧”。2016年10月20日的谈话录音显示，链家公司工作人员称“这些文件是给买房公积金贷款用的，不管是公积金还是商贷都有这个首付款的收据要签的，它肯定是基于有首付款的基础上才能做后期的贷款，今天说您没有收到这笔钱，那您可以按照实际的合同走，或者你们另外在起草一个东西，就证明您今天并没有收到这个30万的首付款，您要是不签的话贷款手续我就没办法给客户这边来做”；孙克震称“但是我没有收到我为什么要签这个东西呢”，“就是没给我，我为什么要签呢”；王小方称“我们就是顺利的把这个给办了，我们过来一趟都不容易。其实您说您没收着，我们不是也签了那个单子，那个单子就是证明您没收着”。2016年10月22日，华某与孙克震的通话录音显示：华某称“那就是他提前把钱给您，这个钱确实给您了，也不行是吧”，孙克震称“他现在即使打给我我也不要”，华某称“现在你既然说有一个首付款收据30万，他说想把这30万确实是真真实实地给您，然后到时候您签这个收据，就没问题了”，孙克震称“那不用，我不要，你现在怎么弄我也不要，他们不是说按照合同来走吗，那就按那合同来走”。另，链家公司工作人员华某作为证人出庭作证，华某称合同履行过程中买受人出现公积金断交情况，买受人在2016年9月20日左右具备公积金贷款资格。2016年9月21日通知双方办理面签手续，第一次确定的时间是2016年9月30日。9月29日与出卖人联系，出卖人表示出差在外地，10月8日左右才能回京，等10月8日后再确定时间。10月5日与孙克震联系，孙克震没有回应。10月20日办理面签手续时，经其与该公司贷款专员解释收到首付款证明仅是办理贷款所需的格式文件，具体房款的支付以双方签订的合同为准，但出卖人拒绝签署收到首付款证明导致面签未能办理。随后买受人表示同意提前支付首付款30万元以尽快办理面签，但出卖人不同意。11月15日没有收到出卖人关于解除合同的通知。孙克震不认可上述证据的真实性。链家公司认可上述证据的真实性。
孙克震主张因王小方、朱子敬的原因导致双方未能在合同签订之日起120日内申请办理房屋权属转移登记手续，且面签时在其未收到首付款30万元的情况下要求其签署收到首付款证明，其于2016年11月15日以微信及电话通知的方式告知链家公司工作人员华某要求解除合同并让其转告王小方、朱子敬，故其要求确认双方于2016年7月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年11月15日解除并要求支付违约金，但是因其手机丢失，其无法提供相应发送解除通知的证据，其亦未发送书面解除合同通知书。王小方、朱子敬对此不予认可，没有收到任何解除合同通知，因孙克震违约导致合同未能继续履行，孙可震不享有合同解除权。
另查，涉诉房屋为孙克震单独所有，现无抵押，无查封。王小方、朱子敬明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款200万元支付给孙可震，并向法院提供了相应存款证明书。
一审法院认为，王小方、朱子敬与孙克震签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。本案中，对于孙克震主张解除合同的理由，法院从以下几方面考虑：第一，双方签订的《补充协议》约定王小方、朱子敬于完成缴税后五个工作日内将第一笔首付款79万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付孙克震。依据现有证据，双方于2016年10月20日办理面签手续时，链家公司工作人员对于收到首付款证明相关文件的内容进行解释，王小方、朱子敬同意签署未支付首付款声明，且随后王小方、朱子敬表示愿意先行支付首付款的情况下，孙克震仍以未收到首付款为由拒绝配合办理面签手续并以此要求解除合同，缺乏依据。第二，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，双方同意自本合同签订之日（2016年7月17日）起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。依据现有证据，链家公司工作人员于2016年9月21日通知双方可以办理面签手续，之后双方于2016年10月20日办理面签手续时因孙克震拒绝签署收到首付款证明而未能办理。孙克震未能提交相应证据证明因王小方、朱子敬原因导致双方无法在合同履行期限内办理房屋所有权转移登记手续。综上，对于孙克震要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议于2016年11月15日解除并要求王小方、朱子敬支付违约金的反诉请求，缺乏依据，难以支持。王小方、朱子敬在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，法院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在王小方、朱子敬履行支付剩余购房款之义务后，孙克震应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对王小方、朱子敬要求孙克震继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。对王小方、朱子敬主张的违约金，法院参考合同履行的具体情况，王小方、朱子敬所称的实际损失等因素，酌情予以确定。关于王小方、朱子敬主张的租金损失，考虑到法院已判决孙克震承担相应违约金，法院不再支持。王小方、朱子敬主张的律师费缺乏依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孙克震于判决生效之日起十日内协助王小方、朱子敬办理位于北京市丰台区×××202号房屋所有权转移登记手续。二、王小方、朱子敬于判决生效之日起十日内向孙可震支付剩余购房款二百万元。三、孙克震于判决生效之日起三十日内将北京市丰台区×××202号房屋交付王小方、朱子敬。四、孙克震于判决生效之日起十日内向王小方、朱子敬支付违约金一万元。五、驳回王小方、朱子敬其他诉讼请求。六、驳回孙克震的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，孙克震与王小方、朱子敬及链家公司签订了房屋买卖合同及补充协议，上述合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，各方均应依约履行。根据各方陈述，王小方、朱子敬存在公积金断交情形导致办理公积金贷款手续时需履行公积金贷款特批手续，但该情形并未导致二人丧失公积金贷款资格，也并非本案未能继续履行的原因。孙克震持此理由要求确认其与王小方、朱子敬之间的合同已解除并由王小方、朱子敬支付违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。孙克震出于谨慎交易的原因拒绝签署与事实不相符的文件材料，符合通常情理。但是，针对合同履行具体环节中出现的类似上述异常情况，交易双方理所应当遵循诚实信用原则，在不被迫损害自身利益的前提下通过协商和配合共同促进交易达成。上述情况发生后，王小方、朱子敬为积极促进合同履行欲先于合同约定的时间支付首付款，排除了孙克震所主张的其拒绝配合银行面签的障碍，合同可以继续履行。然而孙克震对上述有利合同履行的变更予以拒绝。综上，本案合同未能继续履行，系因孙克震违约行为所致。现王小方、朱子敬自愿变更付款方式为一次性付款并要求继续履行合同，存在事实及法律依据，本院予以支持。孙克震的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30402元，由孙克震负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淼
审 判 员 姚颖
审 判 员 李珊
二〇一八年五月十八日
法官助理 宋佳
书 记 员 李丽