江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执复93号
申请复议人（被执行人）：张燕，女，1974年12月29日生，汉族。
委托代理人：章熙林，江苏××律师事务所律师。
申请执行人：南京市栖霞区金宜商农村小额贷款有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道营防街7号。
法定代表人韦政，该××总经理。
被执行人：南京溧水建筑安装工程有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇工业园。
法定代表人：甘明，该××总经理。
被执行人：张鸿，男，1977年10月19日生，汉族，居民身份证号码3201241977********，住江苏省南京市溧水区永阳镇琴音新村****号。
被执行人：张存明，男，1967年9月1日生，汉族，居民身份证号码3201241967********，住江苏省南京市溧水区永阳镇戴家村花园村**号。
被执行人：南京日创建设工程有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇中山路5号。
法定代表人：甘明。
被执行人：甘万保，男，1960年5月5日生，汉族，居民身份证号码3201241960********，住江苏省南京市溧水区永阳镇戴家村义郎头村**号。
被执行人：朱信花，女，1963年5月11日生，汉族，居民身份证号码3201241963********，住江苏省南京市溧水区永阳镇实验巷*号。
被执行人：甘明，男，1985年11月7日生，汉族，居民身份证号码3201241985********，住江苏省南京市溧水区永阳镇戴家村义郎头村**号。
被执行人：李梓妍，女，1985年12月4日生，汉族，居民身份证号码3206211985********，住江苏省南京市溧水区永阳镇广成东方名城**幢***室。
复议申请人张燕不服南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2016）苏0113执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。张燕及其委托代理人章熙林参加了听证。本案现已审查终结。
经审查查明，南京市栖霞区金宜商农村小额贷款有限公司（以下简称金宜商公司）与南京溧水建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）、张燕、张鸿、张存明、南京日创建设工程有限公司（以下简称日创公司）、甘万保、朱信花、甘明、李梓妍借款合同纠纷一案，栖霞法院于2013年12月18日作出（2013）栖商初字第533号民事判决书，判决：一、建安公司于本判决生效之日起七日内给付金宜商公司借款本金200万元、贷款利息32666.67元及逾期罚息；二、建安公司于本判决生效之日起七日内给付金宜商公司律师代理费2万元；三、金宜商公司对张燕所有的位于南京市秦淮区石鼓路216号鸿发大厦2606室（以下简称鸿发大厦2606室）的房产在上述第一、二项确定债权中的90万元本金及相应孳息、律师费的范围内享有优先受偿权；对张鸿所有的位于南京市溧水区永阳镇琴音新村58-1号房产在上述第一、二项确定债权中的50万元本金及相应孳息、律师费的范围内享有优先受偿权；对张存明所有的位于南京市溧水区永阳镇龙山新村200号02幢202室的房产在上述第一、二项确定债权中的60万元本金及相应孳息、律师费的范围内享有优先受偿权；四、甘万保、朱信花、李梓妍、甘明、日创公司对上述第一、二项确定的全部债务承担连带清偿责任。该判决生效后，金宜商公司于2014年3月向栖霞法院申请执行。
在执行中，栖霞法院于2015年11月3日作出（2014）栖执字第389-5号执行裁定书，裁定：对张燕名下位于鸿发大厦2606室房地产进行评估、拍卖。其后，栖霞法院依法委托江苏汇知土地房地产评估咨询有限公司（以下简称汇知公司）对鸿发大厦2606室房地产及不可移动设施的价值进行评估。2015年12月8日，汇知公司作出汇知房地估字〔2015〕第906号《房地产估价报告》，采用市场比较法进行估价，结果为：鸿发大厦2606室房地产（房屋建筑面积85.59平方米）及不可移动设施，于估价时点2015年12月7日的总价为154.90万元，单价为18097.35元/平方米。该报告送达后，张燕以鸿发大厦2606室房产是其唯一住房、评估程序不合法、估价结果不合理为由向栖霞法院提出执行异议。
栖霞法院认为，鸿发大厦2606室房产为被执行人张燕所有，且已经依法办理抵押登记，法院有权进行查封，并根据抵押权人金宜商公司的申请，进行评估、拍卖。张燕声称评估程序不合法，估价结果偏低无证据予以证明，不予采信。据此，栖霞法院作出（2016）苏0113执异23号执行裁定：驳回张燕的异议请求。
张燕不服栖霞法院的上述执行裁定，向本院申请复议称：1、鸿发大厦2606室房产是张燕的唯一住房，金宜商公司以欺骗的手段，让张燕用该房产提供担保，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定，法院可以查封，但不得进行评估、拍卖。2、评估程序不合法。法院通知张燕去摇号确定评估机构，张燕无法到场提出改期，法院没有采纳。嗣后，法院没有通知张燕按正常程序让鉴定人员入室勘验评估，而是采用非法手段强行换锁入室，致使张燕出差回来后无法进房，程序违法。3、汇知公司作出的估价结果不合理。经调查，与鸿发大厦2606室房地产同地段的房地产交易价为2万元/平方米，但汇知公司的估价仅为1.8万元/平方米，总价与市场价值相差17万元。综上，请求撤销栖霞法院（2016）苏0113执异23号执行裁定、（2014）栖执字第389-5号执行裁定，确认本次评估无效，中止对鸿发大厦2606室房地产的评估、拍卖还债程序。
在复议期间，金宜商公司向本院出具书面意见，同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从鸿发大厦2606室房地产的变价款中扣除五至八年租金。
本院认为，本案的争议焦点之一：栖霞法院对张燕名下的鸿发大厦2606室房产是否可以进行拍卖。首先，张燕名下的鸿发大厦2606室房产已抵押给金宜商公司，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，经金宜商公司的申请，栖霞法院可以进行拍卖。其次，金宜商公司已书面同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从鸿发大厦2606室房产的变价款中扣除五至八年的租金，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条第一款第（三）项“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，张燕关于鸿发大厦2606室房产系其及子女的唯一住房不能拍卖的主张不能成立。因此，栖霞法院对张燕名下的鸿发大厦2606室房产有权进行拍卖。
本案的争议焦点之二：评估程序是否违法。首先，法院是采取公开随机摇号方式选定评估机构，且已通知张燕，张燕不到场，不影响评估机构的选定。其次，汇知公司在评估过程中需要对现场进行勘验，张燕不到场，法院采取相应的措施并无不当。因此，评估程序正当合法。
本案的争议焦点之三：汇知公司作出的估价结果是否合理。首先，汇知公司具备相应的评估资质，在评估过程中，程序合法，选用的评估方法符合行业规范。其次，张燕提出汇知公司的估价结果过低，但没有提出足以反驳的证据和理由。第三，汇知公司作出的估价结果仅是法院在拍卖中参照的依据，鸿发大厦2606室房产的实际价值最终是由市场决定。因此，汇知公司作出的估价结果亦无不当。
综上所述，栖霞法院作出的（2016）苏0113执异23号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张燕申请复议的理由和请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回张燕的复议申请，维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113执异23号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 通
审 判 员 于静明
代理审判员 金 鑫
二〇一六年八月十七日
书 记 员 李 好