吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终873号
上诉人（原审被告）：白山市利源房地产开发有限公司。住所地：白山市浑江区。
法定代表人：于力，经理。
委托诉讼代理人：王海峰，吉林荆卫华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王桂芳，女，1950年7月29日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
委托诉讼代理人：潘晓伟，吉林龙达律师事务所律师。
原审被告：白山市顺力特长白山特产城有限公司。住所地：白山市浑江区。
法定代表人：于力，经理。
上诉人白山市利源房地产开发有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人王桂芳、原审被告白山市顺力特长白山特产城（以下简称特产城）买卖合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
利源公司上诉请求：1、依法撤销白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初967号民事判决书，依法改判驳回王桂芳原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由王桂芳承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。2010年9月7日，利源公司与王桂芳签订了一份《白山市长白山特产城内部认购书》。主要条款约定：乙方王桂芳以26万元（每平方米内部认购价为13381.37元）认购甲方利源公司开发的长白山特产城二层42号、建筑面积为9.43平方米（上述面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购价格实行多退少补）的产权商铺。协议交付日期为2011年12月30曰。在2012年9月13日，利源公司将商铺交付王桂芳，同时王桂芳与顺力特公司签订一份《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，王桂芳取得商铺并实际使用商铺。在王桂芳使用商铺期间，2012年利源公司到有关部门办理消防手续、工程验收、产权测绘手续等，由于客观原因办理相关手续需要一段时间，后相关手续办理完毕，现商铺能够办理房屋权属证书。在原审开庭时利源公司已经向原审法院出示白山市房产测绘中心测绘报告，本案争议的商铺已经测绘，能购办理房屋产权登记。依据法律和行政法规规定，利源公司作为商铺的建设单位，在办理产权登记过程中仅承担协助义务。但由于王桂芳没有要求利源公司协助其办理房屋产权登记相关手续，致使该商铺至今未办理产权登记，现王桂芳以产权面积有误，不能办理产权登记为由起诉利源公司，依据谁主张谁举证的原则，王桂芳应当举证说明其购买的商铺不能办理房屋权属登记的证据，然而原审法院却以利源公司没有举证能办理产权证明，承担不利后果，显属认定事实错误、举证责任分配错误。二、王桂芳主张与利源公司解除合同，已超时效（解除期间）。在2012年9月13日已经实际取得使用商铺，时隔5年后，王桂芳要求解除合同已经逾期。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，现王桂芳在法定的期限内没有行使解除权，已经逾期，解除权已经消灭。三、原审判决适用法律错误。原审判决适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上述规定是指无法办理房屋所有权登记的情形，而本案商铺能够办理房屋所有权登记，利源公司亦愿意履行协助义务。利源公司依法无权自行为商铺办理产权登记，仅承担协助义务。本案商铺是由于王桂芳不予申请办理房屋权属登记相关手续，责任不在于利源公司。原审判决适用上述有关规定，明显适用法律错误。
王桂芳答辩称，白山市利源房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
王桂芳向一审法院起诉请求：1、依法判令解除王桂芳与利源公司签订的商铺《内部认购书》，与特产城签订的《产权商铺管理合同》；2、依法判令利源公司返还购房款26万元及利息（从2010年9月7日起至给付之日止按同期人民银行规定的贷款利率计算）；3、依法判令特产城返还合同保证金1000元。事实与理由：2010年9月7日，王桂芳与利源公司签订白山市长白山特产城产权商铺《内部认购书》一份，约定王桂芳以26万元的价款购买利源公司开发的长白山特产城二层42号商铺（白山市住建局规划图的标号为000265号），商铺面积为19.43平方米（上述面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购价格实行多退少补），交付期限为2011年12月30日是。办理房产交接时，签署正式《商品房买卖合同》。因利源公司原因，致使商铺不能办理产权登记，责任由利源公司承担。协议签订后，王桂芳全额交付了购房款，然而第利源公司未能按照协议约定时间交付商铺，直到2012年9月才交付。王桂芳于2012年9月13日与特产城签订了《产权商铺管理合同》，按照约定将商铺委托给特产城统一管理。王桂芳按照协议约定履行了全部合同义务，但利源公司未按约定时间交付商铺。所出售商铺的面积依据白山市住建局测绘中心绘图所标定的套内面积8.965平方米（东西宽2.75米，南北长3.26米）加上该面积乘以《内部认购书》中的公摊系数44.4%所得的公摊面积，全部面积为12.945平方米，低于协议约定面积6.485平方米，特产城一直按照协议面积收取管理费、卫生费、取暖费等，同时利源公司始终不与王桂芳签订正式《商品房买卖合同》，以致无法办理商铺产权权属登记。综上，利源公司违反协议约定，迟延交付王桂芳购买的商铺，商铺面积低于约定面积，同时因其违约导致无法办理商铺权属登记。现王桂芳为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持的规定，起诉至人民法院，望支持王桂芳的诉请。
一审法院认定事实：2010年9月5日，利源公司向王桂芳收取了3000元预定金。2010年9月7日，王桂芳（乙方，下同）与利源公司（甲方，下同）签订了一份《白山市长白山特产城内部认购书》。主要条款约定乙方以26万元（每平方米内部认购价格为13381.37元）认购甲方开发的长白山特产城二层42号、建筑面积为19.43平方米（上述面积为预售面积，最终面积的确定以当地产权管理部门的测绘报告为准，房款按认购价格实行多退少补）的产权商铺，公摊系数44.4%（公摊按照国家规范标准测定）。协议交付日期为2011年12月30日。买受人应在办理房产交接时，携带认购书及相关的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署正式《商品房买卖合同》，同时，向出卖人补交约定的购房款及出卖人代收的相关税费等。同日，王桂芳补交了257000元商铺预付款。2012年9月13日，利源公司交付商铺。同日，王桂芳与特产城签订了一份《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，依该合同约定，王桂芳交给特产城1000元履约保证金。
一审法院认为，王桂芳与利源公司签订内部认购书后，已依约履行付款义务。利源公司在协议约定时间之后的2012年9月13日才交付商铺，且至今未能为王桂芳的商铺办得产权证照。利源公司虽自述在2016年12月即可办理，但却未提供所出售商铺已具备条件、或至2017年5月王桂芳起诉前的时间内曾通知过王桂芳办理、以及所出售的特产城其他商铺已办得的有关证据，根据谁主张谁举证的原则，其未完成举证责任，应承担不利后果。根据司法解释和行政法规的规定，利源公司应在房屋交付使用之日起90日内为王桂芳办理房屋权属证书，如未能完成，在前述规定的期限届满后超过一年仍未办理的，王桂芳有权解除合同和主张赔偿损失，故王桂芳与利源公司之间的合同应予解除，利源公司应返还购房款并承担该款从2010年9月7日起至款付清日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息。因王桂芳与利源公司的商铺买卖合同被解除，王桂芳已非商铺所有人，则其与特产城之间的《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》也应解除。根据地方政府规定，特产城无权收取履约保证金，应予返还。利源公司以时效抗辩理由不成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，判决：一、解除王桂芳与白山市利源房地产开发有限公司在2010年9月7日签订的《白山市长白山特产城内部认购书》，白山市利源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后返还给王桂芳购房款26万元，并承担前述款项从2010年9月7日起至款付清日止按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；二、解除王桂芳与白山市顺力特长白山特产城有限公司在2012年9月13日签订的《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，白山市顺力特长白山特产城有限公司在判决发生法律效力后返还给王桂芳履约保证金1000元。案件受理费5216元减半收取，由白山市利源房地产开发有限公司负担2608元。
本院二审期间，利源公司围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、盖有白山市住房城乡建设局工程竣工验收备案专用章的《竣工工程备案证》；证据二、白山市房屋产权管理中心出具的《房屋所有权登记确认证明》,本院组织当事人进行了证据交换和质证。王桂芳对证据一、证据二的真实性无异议，本院予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：白山市长白山特产精品城及住宅于2014年11月17日通过竣工验收。经本院向白山市不动产登记中心核实，利源公司开发的白山市长白山特产精品城已于2015年3月25日完成首次登记，只需开发商与业户（住户）到白山市不动产登记中心共同申请办理产权登记即可。其他查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是王桂芳与利源公司、特产城之间签订的《白山市长白山特产城内部认购书》、《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》是否应予解除。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，王桂芳并未提供利源公司不予协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的相关证据。故王桂芳关于利源公司始终不与其签订正式《商品房买卖合同》，导致其无法办理商铺产权权属登记的主张，无事实依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。二审期间利源公司出示的《房屋所有权登记确认证明》，能够证实本案争议商铺已符合办理产权登记条件，且可以办理产权登记，获取房屋权属证书，争议双方的合同目的完全能够实现，并未出现上述司法解释中由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。王桂芳自2012年9月13日接收利源公司交付的商铺，其行使解除权是在2017年4月15日即其起诉之日，解除权已经消灭。故王桂芳要求解除其与利源公司、特产城之间签订的《白山市长白山特产城内部认购书》、《顺力特长白山特产城产权商铺管理合同》，并要求利源公司返还其购房款26万元及利息、特产城返还其合同保证金1000元的主张，本院不予支持。
综上所述，白山市利源房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实及适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初967号民事判决；
二、驳回王桂芳的诉讼请求。
一审案件受理费2608元，二审案件受理费5216元，由王桂芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 迟吉岩
代理审判员 兆艳红
二〇一七年十二月二日
书 记 员 韩 旭