辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一初字第00028号
原告：XX建设有限公司，住所地庄河市长岭镇长岭村。
法定代表人：王XX，总经理。
委托代理人：李XX，XX律师事务所律师。
委托代理人：王XX，XX律师事务所实习律师。
被告：傅XX。
第三人：XX房地产开发有限公司。
法定代表人：滕XX，董事长。
委托代理人：孙XX，XX律师事务所律师。
原告XX建设有限公司（以下简称明鑫公司）与被告傅XX、第三人XX房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告明鑫公司的委托代理人李伯特、王红宇，被告傅XX，第三人金远公司的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人金远公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决金远公司给付原告工程欠款17356401.43元。2015年1月26日丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县宽甸镇东关街道49组魅力城小区A9-2-401号等房屋，此时被告对此提出执行异议。丹东市中级人民法院又于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00005号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。但是该裁定认定事实与依据法律都有严重的错误，理由如下：一、被告与第三人签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。金远公司在销售魅力城小区时，未取得商品房预售许可证，依据《城市商品房预售管理办法》第6条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《城市房地产管理法》第45条第1款规定“预售商品房必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金远公司到现在都没有取得商品房预售许可证，被告与第三人金远公司签订的房屋买卖合同应当认定为无效。另外，金远公司和被告傅XX签订房屋买卖合同，明显是恶意串通为逃避债务而签订，因为原告在执行前到房产管理所查询时该房屋没有进行任何登记或备案。二、魅力城小区A9-2-401号房屋并未进行预售登记、产权过户登记，该不动产并未发生权属转移，还属金远公司财产，应当恢复执行。原告在申请查封涉案房屋时，涉案房屋的房号是房产管理处提供的，原告当时调取时该房屋并未进行任何买卖合同备案、产权过户登记。依据相关规定：预售商品房必须办理预售登记，未登记的预售合同不成立；未办理过户登记的，不动产未发生转移，不发生效力。因此，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。三、裁定认为“涉案房屋未办理过户登记并非案外人自身原因造成”而认定案外人傅XX异议成立，没有法律依据。依据《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案涉案房屋未经登记，所以即使房屋买卖合同成立，但是不动产权属的转移因未办理法定登记而未产生效力，房子依旧不是案外人傅XX的，其仍是被执行人金远公司财产，申请人明鑫公司可以申请对其执行，况且被告与第三人之间的合同应当认定为无效。综上所述，二者之间的房屋买卖合同应属无效，且涉案房屋没有进行依法登记不发生效力。为维护法律的尊严，维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法解释》第304条请求贵院支持原告的诉讼请求，准予对涉案房屋的执行。故请求：1、判决认定被告与第三人签订的房屋买卖合同系属无效；2、准许对优先受偿已查封的魅力城小区A9-2-401号房屋继续执行；3、判决被告和第三人承担本案的诉讼费用。
被告傅XX辩称，金远公司持有商品房预售许可证，其销售行为合法，被告与第三人金远公司之间签订房屋买卖合同合法有效，被告将房款给付的是第三人金远公司法定代表人滕德荣，王恩柱为我出具手续，且房屋已经完成装修，准备入住。
第三人金远公司述称，存在欠付原告工程款的事实，原告依法享有优先受偿权，符合法律规定，有生效的判决书为证。被告与第三人之间不存在房屋买卖的事实，被告手中的合同、收据均是我公司股东王恩柱个人行为，所加盖的公章系其私自刻印，故该买卖合同、买卖事实与我公司无关。
本案庭审过程中，原告提供本院（2015）丹执异字第00005号执行裁定书一份用以证明被告向本院提出执行异议，本院对涉案房屋中止了执行。
被告和第三人的质证意见是：没有异议。
被告向本院提供如下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明被告和第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部的房屋价款购买了涉案房屋。证据2、商品房预售许可证。证明第三人金远公司持有预售许可证，二者签订的房屋买卖合同合法有效。证据3、丹东市元宝区人民法院（2014）元民三初字第00065-1号民事裁定书、宽甸满族自治县人民法院民事调解书及执行裁定书和协助执行通知书。证明被告取得了涉案房屋。证据4、照片3份。证明被告已经对房屋进行装修并入住。
原告的质证意见是：对证据1、该合同、收款收据的真实性有异议。金远公司代理人已经向法庭陈述了合同中的公章系其公司股东王恩柱私自刻印，故该协议不真实，且该合同也未经备案登记；按照房地产买卖正常的习惯，开发商应向购房人出具正式的购房发票，如果出具这样的收款收据也应加盖开发公司的财务专用章，即使被告持有该收款收据，但不能证实其将房款支付到了金远公司的帐户，如果没有支付给金远公司，就不能认定其支付了房款。对证据2、对该证据真实性有异议。对证据3、对该证据真实性无异议，对内容有异议。但被告和第三人之间的买卖合同无效，合同中的公章系王恩柱私刻，是其个人行为。对证据4、通过该证据无法显示出是涉案房屋。
第三人的质证意见是：对证据1、该合同与收据真实性有异议，合同中的公章系王恩柱个人刻印，与我公司无关，收款收据不符合房地产交易的形式要件，也不属于备案登记时所需要的正规收据。对证据2、对该证据真实性有异议，这是利用王恩柱私刻的公章备案登记，与我公司无关，我公司已经向房产部门发函，待股权纠纷案件判决后解除登记。对证据3、对法律文书的真实性、合法性有异议。该调解书涉及到的是一套住宅、一套车库，该住宅在宽甸县法院已经由案外人邢福波提起了诉讼，其主张该房屋早于被告王艳出售给自己；不论是车库还是住宅，合同中的公章均是王恩柱私刻的，且其在诉讼中的委托手续也是利用的虚假公章。被告与王恩柱之间是借款关系，我公司与被告之间不存在房屋买卖关系，我公司也未实际收到被告支付的房款，该法律文书对我公司没有法律效力。对证据4、是否入住不应以照片证实，应以物业费、取暖费为准。
第三人未向法庭提供证据。
本院认证意见如下：原、被告提供的本院（2015）丹执异字第00005号执行裁定书，三方当事人对此均无异议，可以作为定案依据。被告提供的商品房买卖合同、收款收据、商品房预售许可证，已经宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民一初字第02658号民事调解书确认有效，该调解书已发生法律效力，在未经法定程序撤销的情况下，应当采信上述证据。丹东市元宝区人民法院（2014）元民三初字第00065-1号民事裁定书、宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民一初字第02658号民事调解书及（2015）宽民执字第00916号执行裁定书和协助执行通知书来源合法，与本案有关联，且客观真实，本院予以采信。被告提供已装修使用涉案房屋的照片，虽不能直接证明系涉案房屋，但由于原告和第三人没有证据予以否定被告没有对涉案房屋进行装修使用。综合全案证据并结合原、被告和第三人的陈述笔录进行审查，被告傅XX自2013年6月17日签订房屋买卖合同至2015年5月18日宽甸满族自治县人民法院给宽甸满族自治县房产处、国土局发出协助执行通知书，为傅XX协助办理房屋产权及土地使用权登记手续，此期间没有涉案房屋的权利障碍，故可以认定傅XX已经实际占有涉案房屋。
经审理查明，被告傅XX与第三人金远公司于2013年6月17日签订《商品房买卖合同》，双方约定买卖坐落于宽甸镇魅力城A9幢2单元401号房屋，建筑面积126.98平方米，经双方协商傅XX于签订合同当日交付房款477500元，第三人金远公司于2013年6月25日取得包括涉案A9号楼在内的宽房预许字第2013-005号《商品房预售许可证》。2014年7月18日傅XX与金远公司商品房买卖合同纠纷一案，经宽甸满族自治县人民法院主持调解双方达成协议，该院于2014年7月28日作出（2014）宽民一初字第02658号民事调解书，确认双方买卖包括涉案房屋在内的商品房买卖合同有效，并于2015年5月18日作出（2015）宽民执字第00916号执行裁定和协助执行通知书，由相关部门协助为涉案房屋办理房屋的产权及土地使用权登记手续，被告傅XX已经占有使用涉案房屋。
原告明鑫公司与被告金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决被告金远公司给付原告明鑫公司工程欠款17356401.43元。该判决生效后，被告金远公司未按该判决履行义务，原告明鑫公司向本院申请执行。本院于2015年1月26日作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县宽甸镇东关街道49组魅力城小区A9-2-401号等房屋。案外人傅XX对此提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00005号执行裁定，认为傅XX在人民法院查封之前已与金远公司签订了书面买卖合同，此合同经人民法院生效民事调解确认有效，并支付了全部价款，涉案房屋未办理过户登记并非傅XX自身原因造成，其异议理由成立，中止对宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A9-2-401号房屋的执行。原告明鑫公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。
本院认为，本案的焦点问题是：1、被告傅XX与第三人金远公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、本院查封的涉案房屋应否继续执行。关于涉案房屋是否有效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告金远公司于2013年6月25日取得涉案房屋的商品房预售许可证，而本案原告起诉的时间是2015年8月6日，故第三人金远公司是在原告起诉前取得预售许可的，应当认定有效，且傅XX与金远公司签订的房屋买卖合同已经宽甸满族自治县人民法院生效的民事调解书确认有效，故原告明鑫公司提出第三人金远公司没有《商品房预售许可证》以及两者之间是恶意串通为逃避债务而签订的房屋买卖合同应认定无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本院查封的涉案房屋应否继续执行的问题，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故原告明鑫公司享有的优先受偿权，不能对抗已交付全部购房款的买受人即被告傅XX。况且被告傅XX已经实际占有涉案房屋，未办理过户登记手续并非其自身的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此被告傅XX就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告明鑫公司诉请继续执行涉案房屋的主张不能成立，本院不予支持。第三人金远公司的述称理由没有证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告XX建设有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告XX建设有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时，向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。
审 判 长 吕伯昌
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张东明