江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审三民申字第254号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：南京电声股份有限公司，住所地：江苏省南京市江宁区胜利路19号。
法定代表人：马智，该公司董事长。
委托代理人：曹骏，江苏曹骏律师事务所律师。
委托代理人：周宝涛，江苏曹骏律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：徐良柱，江苏良雅投资发展有限公司董事长。
委托代理人：沈华，江苏法德永衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：南京达美房地产开发有限公司，住所地：江苏省南京市白下区宰牛巷13号。
法定代表人：陈炜，该公司经理。
委托代理人谈春生，江苏正天衡律师事务所律师。
申请再审人南京电声股份有限公司（以下简称电声公司）因与被申请人徐良柱、南京达美房地产开发有限公司（以下简称达美公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第1110号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
电声公司向本院申请再审称：1、达美公司与电声公司之间签订了商品房买卖合同，双方同意以房款冲抵联建补偿款，达美公司随后交付了涉案房屋，双方实际履行了合同的主要义务，虽然该合同未在房管部门登记，但不影响该合同的效力。2、达美公司与徐良柱签订置换协议后，徐良柱按照协议约定履行了置换义务，将涉案房屋交付达美公司，达美公司将涉案房屋交付电声公司，电声公司合法占有涉案房屋，达美公司与徐良柱之间就涉案房屋的买卖契约已经失去效力，电声公司主张对涉案房屋的权利实现应当予以支持。综上，请求撤销二审判决，对本案再审。
被申请人徐良柱向本院递交书面意见认为：1、虽然达美公司与电声公司之间签订过以房抵补偿款的协议，但该协议约定十日内到房管部门办理登记手续的条件未成就，该协议未生效。2、徐良柱与达美公司之间虽然存在房屋置换协议，但由于涉及土地问题未完成，且约定的办理两证后才进行置换的条件同样未成就，双方最终确定不置换。3、依据物权公示原则，徐良柱与达美公司之间就涉案房屋以房抵款在房管部门办理了鉴证，电声公司对此明知，却仍然非法占有涉案房屋，其要求确权并办理过户手续，不应支持。综上，请求驳回电声公司的再审申请。
被申请人达美公司向本院提交书面意见认为：1、以房抵工程款和以房抵补偿款是存在的。但电声公司主张的房屋置换是动态的，最终没有完成。2、因电声公司与达美公司同属于电子局的下属单位，两公司之间的以房抵补偿款的单价比达美公司与徐良柱之间的单价每平方米少3020元，因此，上述行为受到了行政干预。3、徐良柱与达美公司之间的以房抵款已经在房管部门进行了登记备案，该商品房买卖合同也一直没有解除。
本院审查查明：1998年7月28日，达美公司与徐良柱签订《购房协议》，约定：“徐良柱向达美公司购买公园路145号05幢一层门面、二至三层住宅，建筑面积1218平方米；门面房的面积为406平方米，单价为6920元，二至三层住宅为812平方米，单价为4420元，房款总计6398560元。双方签订合同后，徐良柱预付房款总价及公园路145号03、04、05幢的打桩工程费及维护桩的所有工程费用。竣工交付房屋时，剩余房款及税费在以后的工程款中扣除，如徐良柱工程款结算后仍有余款可继续购05幢第四层房屋；双方定于1999年5月1日前将房屋交付徐良柱”。
电声公司与达美公司于1999年12月29日、2000年2月22日、2000年8月16日和2001年8月6日分别以《会议纪要》、《协议书》和《附加协议书》等形式，约定达美公司以本市公园路145号（现龙蟠中路317号）七层和八层房屋以及门面房410平方米折抵应付电声公司的补偿款。
2000年1月25日，达美公司与徐良柱签订《商品房买卖契约》，约定徐良柱购买白下区公园路145号05幢南半面1楼，建筑面积414.69平方米，房屋单价为6920元，总价为2869654.8元，徐良柱以公园路167号打桩工程款抵冲房款。同日，该份契约经过房产管理部门鉴证。
2011年4月25日，电声公司诉至江苏省南京市白下区人民法院，请求确认南京市公园路145号（现龙蟠中路317号）南楼一层房屋属于其所有，达美公司履行协助办理产权登记义务。一审中，徐良柱作为有独立请求权第三人参加诉讼，请求驳回电声公司的诉讼请求，并确认诉争房屋归徐良柱所有，达美公司协助办理相应产权过户手续。
一审过程中，电声公司提交达美公司与徐良柱于2000年8月18日签订的《协议》（复印件），该《协议》约定：达美公司用公园路119号04幢门面办公房1-4间从地下室到七楼置换徐良柱公园路145号05幢南面1-4间的1-4层；徐良柱同意协议签订日起一周内先将145号一楼交由达美公司使用，待公园路119号04幢可以办理销售契约时，双方办理契约置换手续，达美公司同意把公园路119号04幢办公房1-7层所有契约签订好；达美公司同意待公园路119号04幢办公楼竣工交付徐良柱后，徐良柱再将145号2至3层交于达美公司；达美公司同意一次性补偿给徐良柱400000元装修费用，并在119号04幢楼交付前把款付清，徐良柱在收取款后3个月内把145号05幢交与达美公司，145号05幢4楼原有装潢，除家俱及办公用品外归达美公司所有；达美公司同意119号04幢1楼售价为每平方米6900元，2至4楼每平方米4400元，5至7楼每平方米4200元，所有购房款用公园路145、167、159、119号及其他桩基工程款冲抵。
2000年9月4日，电声公司与达美公司签订《商品房买卖契约》，约定：电声公司购买白下区公园路145号05幢南半面1楼，建筑面积414.69平方米，房屋售价为每平方米3900元；达美公司于2000年9月10日前将房屋交付电声公司；双方同意在房屋正式交付后三个月内共同到南京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按规定申领房屋所有权证。2002年起，电声公司将本案诉争房屋出租至今。
2003年9月11日，达美公司与徐良柱签订关于公园路119号04幢1至7楼的《商品房买卖契约》，约定由徐良柱购买上述房屋。
2005年8月15日，达美公司与徐良柱在江苏省南京市白下区人民法院达成和解，就徐良柱关于公园路119号04幢1-7层的购房款支付问题进行了约定：04幢1-7层房款21684973元，加上甲供材596327.6元，加上已付工程款1715000元，减去徐良柱公园路167号商住楼及其他建筑桩基及支护桩的桩基款18368847.52元，减去达美公司应付违约金1334401.68元，减去借款1060000元，徐良柱仍应支付达美公司8600000元。双方对上述8600000元的支付方式进行了具体约定。
2005年9月13日，徐良柱将公园路145号2至4层房屋的买卖契约送交江苏省南京市白下区人民法院执行局。（2006）白执字第1242号案件中（申请人上海市住安建设发展公司、被申请人达美公司），公园路145号2至4层办公楼经3次拍卖流拍，双方当事人协商以每平方米4500元的价格以房抵款，上述房屋于2006年12月份在上述案件中处理完毕。
2007年11月，电声公司向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼，要求达美公司支付拖欠的补偿款8710271.51元。电声公司提交的诉讼请求计算清单中，关于达美公司实际支付补偿款项下“达美公司以房抵款价值8423181元：公园路145号一层房屋面积414.69平方米，七、八层房屋面积1745.1平方米，以房抵款价值2159.79平方米×3900元／平方米=8423181元”。
该案审理过程中，达美公司对1999年12月29日、2000年2月22日、2000年8月16日和2001年8月6日的《会议纪要》、《协议书》和《附加协议书》的真实性不持异议。在2008年5月13日的质证笔录中，电声公司明确按照上述清单提出以房抵款金额及计算方式，达美公司对于电声公司主张表示没有异议。2008年7月28日，该院作出153号民事判决，该判决确认了电声公司、达美公司以房抵款的金额为8423181元。
2011年4月25日，电声公司向江苏省南京市白下区人民法院提起诉讼，请求确认南京市公园路145号（现龙蟠中路317号）南楼一层房屋属于电声公司所有，达美公司履行协助办理产权登记义务。第三人徐良柱则请求驳回电声公司的诉讼请求，并确认诉争房屋归第三人徐良柱所有，达美公司协助办理相应产权过户手续。该院经审理后判决：一、南京市白下区公园路145号（龙蟠中路317号）05幢南半面1楼房屋产权由电声公司享有，达美公司于判决生效之日起十日内协助电声公司办理上述房屋的产权登记手续，将上述房屋产权登记至电声公司名下；二、驳回第三人徐良柱的诉讼请求。徐良柱不服，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院改判驳回电声公司和徐良柱的诉讼请求。电声公司不服，向本院申请再审。
本院认为：一、关于涉案商品房买卖契约的效力问题。达美公司与电声公司之间于2000年9月4日在涉案商品房买卖契约第十九条约定：“本契约经双方签字后十日内到南京市房地产市场管理处登记生效”。后达美公司与电声公司未按上述约定去南京市房地产市场管理处登记，因此，达美公司与电声公司之间签订的涉案商品房买卖契约未生效。而达美公司与徐良柱之间于2000年1月25日签订的涉案商品房买卖契约第十九条作出了同样的约定，契约签订的当日，涉案房屋在南京市房地产市场管理处进行了鉴证登记。因此，达美公司与徐良柱之间就涉案商品房买卖的契约已生效。电声公司虽主张其与达美公司之间已经履行了合同的主要义务，合法占有了涉案房屋，但达美公司对此不予认可，且双方未按合同约定去房屋管理部门办理鉴证登记，因此，电声公司关于涉案合同未登记，不影响该合同效力的主张，本院不予支持。
二、关于达美公司与徐良柱之间于2000年8月18日签订的房屋置换协议问题。达美公司与徐良柱在房屋置换协议第三条约定，徐良柱同意协议签订日起一周内先将涉案房屋交由达美公司使用，待公园路119号04幢可以办理销售契约时，双方办理契约置换手续。后在置换协议履行中，双方达成调解协议，明确达美公司将公园路119号03幢和04幢房屋产权证及土地证办理完毕交付徐良柱后，徐良柱将公园路145号南楼1-4层商用房交还达美公司，并解除双方签订的公园路145号南楼1-4层商用房的购房契约。因119号04幢房屋所涉土地被达美公司用于向银行抵押贷款，致使徐良柱无法办理119号04幢房屋的房产证和土地证，二审法院认定双方约定的145号南楼1-4层房屋买卖合同的解除条件未成就，并无不当。
综上，由于电声公司与达美公司之间就涉案房屋买卖的契约未生效，达美公司与徐良柱之间就涉案房屋买卖的契约已经生效，并办理了鉴证登记且未解除，电声公司现要求确认涉案房屋归其所有并要求达美公司办理产权过户手续的诉请，二审法院未予支持，并无不当。电声公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回南京电声股份有限公司的再审申请。
审 判 长 张晓岚
代理审判员 刘海平
代理审判员 罗有才
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 王 锴