四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0121民初295号
原告四川嘉宝资产管理股份有限公司（原四川嘉宝资产管理集团有限公司）。住所地：成都市武侯区。
法定代表人姚敏，总裁。
委托代理人赵扬，男，1988年3月12日出生，汉族，住成都市青羊区，系原告公司员工。
委托代理人李玲，女，1989年2月12日出生，汉族，住四川省金堂县，系原告公司员工。
被告隋敏杰，女，1964年1月9日出生，汉族，住四川省眉山市。
原告四川嘉宝资产管理股份有限公司（下称嘉宝公司）与被告隋敏杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理，依法由代理审判员张小川适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司委托代理人赵扬、李玲，被告隋敏杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉宝公司诉称，原、被告双方于2009年8月5日签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为2010年12月14日，逾期缴费从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳违约金。被告至今拖欠从2010年12月14日至2016年1月30日的物业管理费用人民币22523.10元，产生违约金人民币100675.14元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务，故起诉来院请求判决被告支付原告物业管理费22523.10元，违约金100675.14元；判令被告承担本案诉讼费。
被告隋敏杰辩称，一、2009年被告与成都金堂蓝光和骏置业有限公司（下称蓝光置业公司）签订商品房买卖合同，购买了蓝光置业公司开发的位于金堂县观岭大道1188号的房屋一套，2011年12月蓝光置业公司通知被告验收房屋，因验收时发现房屋存在多处问题需要整改，实际经开发商整改后被告在2014年8月22日才收房，而根据原、被告签订的《物业管理服务合同》第3条约定，被告缴纳物业管理费的起始时间是“房屋交付时”，因此被告的物业管理费应从实际交房时间2014年8月22日开始计算。二、房屋移交前的物业费由开发商承担，因此违约金不能成立。2014年8月22日交房后，原告未尽到物业服务职责，对被告提出的阳台漏水，入户大门把手断裂，院子铁门锈迹斑斑等维护要求直接拒绝，因原告的疏于管理，被告草坪被人恶意损坏。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告主张的违约金不能成立，因为原告违约在先，请求法院予以驳回，并给被告赔礼道歉并赔偿被告经济损失，即便应当支付8月22日交房后的违约金，原告主张的违约金明显过高，应按照人民银行同期存款利率计算原告资金占用利息。三、原告在蓝光置业公司选聘物业管理公司时，承诺按照《成都市普通住宅物业服务等级标准》一级标准执行（成都市房管局、市质监局《关于四川省（区域性）地方标准<住宅物业服务等级划分>有关问题说明的通知》成房发【2012】107号原一级服务对应成为5级服务标准）对花湖的物业管理，并承诺了一系列物业管理机构配置、服务内容及流程，管理制度等，但原告未按相关规定及承诺提供相应的物业服务，也未按照有关规定公布物业服务收费或物业服务资金的收支情况。原告提供的物业服务未达到相关标准，质价不符，其物业收费标准毫无依据，应予以调整。四、被告所购买的房屋为普通住宅，根据《四川省物业服务收费管理细则》第六条规定“普通住宅物业服务收费实行政府指导价”，再依据《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》规定，普通住宅（七楼以下），收费标准为0.25-0.6元/月/㎡。原告主张按照2.7元/㎡的收费标准收取物管费，已经超出政府指导价标准，且质价不符，根据合同法第111条规定，原告履行合同不符合约定，被告有权要求原告减少报酬的违约责任，因此原告主张的为元管理费应降低到0.6元/月/㎡。
经审理查明：被告隋敏杰系金堂观岭国际社区花湖1幢3号住宅业主，被告之夫林晓（买受人）与被告（共同买受人）于2009年8月5日与成都金堂蓝光和骏置业有限公司（出卖人）就买卖由出卖人开发的观岭国际社区三期1幢1层3号、建筑面积为168.31平方米房屋事宜签订《商品房买卖合同》。该“合同”主要约定：出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、该商品房为住宅的，出买人提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未买足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：在交房前出卖人将项目所在地报媒发布交房公告，并同时以挂号信等形式通知买受人有关交房的具体信息。但无论买受人是否借到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按开发商在报媒上交房公告确定的交房期限前往办理房屋交接手续。若买受人未在出卖人发布的交房日期起15日内来办理交房手续，视为出卖人交付了房屋，房屋的风险责任转移至买受人，相应的物业服务费由买受人承担。
原告嘉宝公司与被告于2009年8月5日签订了《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所在观岭国际社区提供物业服务；提供预约式维修服务，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；每年至少征询2次业主对物业服务的意见；房屋交付时，甲方（被告）一次性预缴半年物业服务费，以后以首次交费期满之日起按季度收取；被告的住宅（四孖屋）按2.7元/月/㎡收取物管费，物业服务费从甲方正式接受物业之日的次日开始全额计收；甲方未按期接受物业的，则从开发商公告通知的交房最后期限的次日开始全额计收；根据本协议向甲方收取物业服务费用，每半年向业主公布一次物业服务费用收支状况，并定期公布管理服务情况；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起按所拖欠费用每天万分之五交纳违约金。2014年8月22日，被告收房。后因房屋维修整改等问题未能达成一致意见，被告欠付原告物业管理费，期间，原告嘉宝公司书面通知被告隋敏杰给付物业管理费，被告隋敏杰一直未给付，引起纠纷。
另，《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》（成价费【2004】239号）载明：一、我市物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。三、住宅物业服务收费指导价标准（试行）（附件1），由与物业服务等级（以下简称服务等级）指导标准相对应的服务等级基准价及其浮动幅度名义与与环境设施设备项目等级（以下简称项目等级）指导标准相对应的项目等基准价及其浮动幅度构成。
《成都市物价局、成都市房产管理局关于物业服务收费管理细则实施意见的补充通知》（成价费【2005】59号）载明：一、关于别墅的界定。别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（连体）住宅。
《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费【2007】268号）载明：十四、物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。物业首次交付使用日，以物业买受人办理房屋交付手续之日计。
上述事实有：原、被告身份信息，房屋信息，物业移交确认单、《前期物业服务协议》、房屋买卖合同、业主房屋实测面积报告、前期物业服务合同备案资料、物业催缴通知书照片、金堂县物价局备案证明、欠费统计明细单；物业整改登记表、投标文件、书面证言及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告嘉宝公司是经工商行政管理部门登记成立的物业服务性企业，被告隋敏杰是观岭国际社区业主。原告嘉宝公司与被告隋敏杰签订《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告嘉宝公司依照合同履行了物业服务义务，被告隋敏杰按约定应给付物业服务费。关于物业服务费（物管费）的起算时间及计算标准：原告主张按照合同约定的开发商公告交房之日的最后期限的次日计收物管费，但原告提交的报媒公告系复印件，且字迹模糊不清，也未载明登报时间，本院不予采信，被告虽辩称其从2010年12月接到了通知，但根据被告与案涉房屋的出卖人所签订的《商品房买卖合同》中关于交接手续的约定内容第一款以及第二款中“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理……”的约定，原告也未提交证据证明系因被告原因未能按期办理交接手续，原告所提交证据不足以证明被告缴纳物管费的起始时间应为2010年12月14日，故对原告主张物管费应从2010年12月14日起计算不予支持。被告抗辩其交纳物管费的时间应从物业首次交付使用之日（2014年8月22日）起计算，并提交了物业移交确认单为证，本院认为，依照《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费【2007】268号）第十四条之规定及《前期物业服务协议》的约定，被告物业首次交付使用日应为2014年8月22日，故，本院认为，被告的该项项辩称事实应予采信。原告主张按照前期物业服务协议的约定，被告隋敏杰每月应支付的物管费应为2.7元/月/㎡×168.31平方米=454.4元，被告主张原告的物管费标准只能按照普通住宅的标准以0.6元/月/㎡计算。根据《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费【2007】268号）载明的关于“别墅”的界定，案涉房屋虽与其他房屋有共用墙，但其符合“虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（连体）住宅”的标准，案涉房屋符合该法规对“别墅”的定义，原告与被告自愿签订了《前期物业服务协议》，该协议系缔约人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力；依照《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》（成价费【2004】239号）对“别墅”物管费的收费标准的规定，对原告关于案涉房屋物管费收费标准应按2.7元/㎡/月收取的请求予以支持，因此，原告欠付的物业服务费应按照2.7元/㎡/月的计算标准从2014年8月22日起计算至2016年1月期间为7724.8元。原告主张被告逾期缴纳的物业服务费从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳违约金100675.14元，违约金约定过高，本院予以调整，被告应当自2014年8月22日起按照银行同期存款利率支付违约金。被告房屋虽出现过渗水问题等情况，但原告亦履行了相应的维修义务，且依照《前期物业管理服务协议》的约定，对于原告提供物业服务中的瑕疵，被告有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，被告还可要求原告承担相应的法律责任，但被告应依法另行主张权利，本案不予审理。因此，被告拒绝支付相应的物业服务费用的行为缺乏合同和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》条七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告隋敏杰于本判决生效后10日内支付原告四
川嘉宝资产管理股份有限公司物业服务费7724.8元和违约金；违约金，按中国人民银行确定的金融机构同期存款利率，从2014年8月22日起计算至实际支付之日止；
二、驳回原告四川嘉宝资产管理股份有限公司其他
诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1382元，由被告隋敏杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张小川
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 张婵娟