广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初6327号原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市越秀区。负责人：刘军，行长。原告：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（原称中国建设银行股份有限公司广州东山支行），住所地广州市越秀区。负责人：林继源，行长。两原告共同委托代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。两原告共同委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。被告：张青琴，身份证住址湖南省洞口县。被告：广州市礼和置业发展有限公司，住所地广州市。法定代表人：孔健涛。委托代理人：柯东明，该司员工。委托代理人：张越，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行省分行）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）诉被告张青琴、广州市礼和置业发展有限公司（以下简称礼和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人黄珏安及被告礼和公司的委托代理人张越到庭参加诉讼，被告张青琴因下落不明，经本院公告送达，公告期满仍未到庭应诉，依法作缺席审理。本案现已审理终结。两原告诉称：2012年12月10日，原告建行省分行与被告张青琴签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告建行省分行向被告张青琴贷款500000元，并以被告张青琴所有的增城区新塘镇永和誉山国际悦山六街1号1202房作为抵押担保，贷款期限为60期，从2012年12月17日至2017年12月17日，并办理了预购商品房抵押权预告登记，被告张青琴承诺从支用借款的次月开始，按月归还贷款，合同约定若被告张青琴未按合同约定归还贷款本息的，原告建行省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告张青琴立即归还借款本息及相关费用，并行使担保权利，解除与被告张青琴的借贷关系。合同约定经办银行为“中国建设银行股份有限公司广州东山支行”，现已更名为原告建行越秀支行，原告建行越秀支行有权以自己名义负责本合同的实际履行、提起诉讼、申请执行。2010年5月，原告建行越秀支行与被告礼和公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定被告礼和公司对广州市“誉山国际”的购房人在原告建行省分行处的按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围包括按揭贷款本金、按揭贷款本金所生利息、原告为实现债权而发生的有关费用等。签约后，原告建行省分行依约向被告张青琴发放了贷款，但被告张青琴多次拖欠原告建行省分行贷款不还，故起诉请求法院判令：1、解除原告建行省分行与被告张青琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告张青琴立即向原告建行越秀支行偿还住房抵押贷款的本金216566.78元及利息（含罚息、复利，计至2016年8月17日，利息为6758.31元、罚息为2059.23元、复利为221.79元，从2016年8月18日起至贷款清偿之日止按合同约定的贷款利率的水平上浮50%计付罚息和复利）；3、原告建行越秀支行对被告张青琴所有的位于广州市增城区新塘镇永和誉山国际悦山六街1号1202房的抵押房产享有优先受偿权；4、被告礼和公司对被告张青琴上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告张青琴无答辩。被告礼和公司辩称：被告礼和公司不应该承担连带赔偿责任，理由如下：第一、案涉借款是被告张青琴未按时偿还，被告礼和公司已对被告张青琴进行过催促，履行了通知被告张青琴偿还欠款的责任，因此案涉借款应由被告张青琴自己偿还；第二、案涉房产的他项权证也是因为被告张青琴的个人原因无法办理，与被告礼和公司无关。经审理查明：2010年5月11日，中国建设银行股份有限公司广州东山支行（抵押贷款银行，现原告建行越秀支行，下同）与被告礼和公司（发展商、保证人）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：双方就被告礼和公司依法开发建设并销售的座落于广州从化区的经批准命名为誉山国际商品楼宇进行抵押贷款合作；对购买该楼宇的购房人，被告礼和公司有义务推荐其向原告建行越秀支行申请贷款，原告建行越秀支行对被告礼和公司推荐申请抵押贷款的购房人，经审查，决定是否发放贷款。对符合条件的购房人，原告建行越秀支行与其签订《个人住房借款合同》或《个人住房公积金借款合同》（统称《借款合同》）后，向其提供贷款，作为购房人向被告礼和公司支付的部分房价款。在楼宇销售期间，被告礼和公司对原告建行越秀支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在原告建行越秀支行最高贷款额度限额内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，原告建行越秀支行才向购房人发放贷款的情况下，被告礼和公司的保证期限自原告建行越秀支行将贷款资金划入被告礼和公司的银行账户之日起至被告礼和公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行越秀支行保管之日止。被告礼和公司保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、付息、违约金等）；（三）原告建行越秀支行为实现债权而发生有关费用。2012年12月10日，原告建行省分行（贷款人）与被告张青琴（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：被告张青琴向原告建行省分行借款500000元，用于购买增城区新塘镇永和誉山国际悦山六街1号1202房，借款期限陆拾个月，自2012年12月17日起至2017年12月17日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期还款的罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；被告张青琴采用等额本金还款法还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为8333.33元，利息逐期结算还清；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；被告张青琴未按时还款的，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告张青琴不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告建行省分行有权解除与被告张青琴的借贷关系，要求被告张青琴立即清偿借款本息及相关费用；被告张青琴以贷款所购房产作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等；贷款经办单位为原告建行越秀支行，合同项下贷款发放后，原告建行省分行将合同项下的债权及抵押权交由原告建行越秀支行行使，原告建行越秀支行有权以自己的名义负责合同的实际履行、债务催收、提起诉讼、申请执行，被告张青琴同意原告建行省分行的该项行为。上述抵押房产在房地产管理部门办理了抵押预告登记，预告登记义务人为被告张青琴，预告登记权利人为原告建行省分行。两原告陈述，截止诉讼时，因该抵押房屋的房产证尚未颁发，故未就上述抵押房产办理正式的抵押登记。2012年12月17日，原告建行省分行向被告张青琴发放了贷款500000元。被告张青琴借款后未依约还款，截至2016年8月17日，被告张青琴拖欠借款本金余额216566.78元、利息6758.31元、罚息2059.23元、复利221.79元。原告遂于2016年5月11日提起诉讼。2016年5月27日，本院向被告张青琴、被告礼和公司公告送达了两原告的起诉状副本等应诉材料，公告期为60日。本院认为：原告建行省分行与被告张青琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告建行越秀支行与被告礼和公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》是各方当事人协商一致形成的合意，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。借款合同约定原告建行省分行将合同项下的债权及抵押权交由原告建行越秀支行行使，原告建行越秀支行是本案适格的原告。原告建行省分行向被告张青琴发放贷款，履行了合同义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告张青琴在借款期内未依约按期还款，显属违约，应承担违约责任。原告建行越秀支行主张解除借款合同，并要求被告张青琴清偿全部借款本息，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案公告送达起诉状副本的时间，被告张青琴于2016年7月26日收到原告建行省分行要求解除借款合同的起诉状副本，未提出异议，故本院确认《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年7月26日解除。被告张青琴提供其名下房产为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告建行越秀支行依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告建行越秀支行要求对被告张青琴名下的案涉抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。因被告礼和公司与原告建行越秀支行签署《楼宇抵押贷款合作协议》，承诺为被告张青琴的债务承担连带保证责任，故被告礼和公司应对被告张青琴的债务承担连带清偿责任。被告礼和公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向被告张青琴追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告张青琴签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年7月26日解除。二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告张青琴向原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行偿还借款本金216566.78元和利息（含罚息、复利，计至2016年8月17日止的利息6758.31元、罚息2059.23元、复利221.79元；从2016年8月18日起计至款项还清之日止的罚息、复利按照合同约定的逾期贷款利率标准计算）。三、被告广州市礼和置业发展有限公司对被告张青琴的上述债务承担连带清偿责任。被告广州市礼和置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告张青琴追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4617元、财产保全费1626元，由被告张青琴、广州市礼和置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李胜英人民陪审员  莫伟强人民陪审员  刘少梅二〇一六年九月三十日书 记 员  龚 帆