上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初3357号
原告(反诉被告)：上海复新建筑材料供应站有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：任治平，董事长。
委托诉讼代理人：曹广国。
委托诉讼代理人：马永健，上海市联合律师事务所律师。
被告(反诉原告)：鹏琛企业发展(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：华芝保，执行董事。
委托诉讼代理人：卫江，上海市宇钧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟轶腾，上海市宇钧律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司与被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有�公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2017年3月27日作出民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月25日作出终审裁定，驳回上诉、维持原裁定。2017年6月1日，本院依法裁定本案转为适用普通程序，依法组成合议庭进行审理。2017年6月15日，被告提起反诉。本院于2017年8月1日就本诉、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人马永健和被告(反诉原告)法定代表人华芝保及委托诉讼代理人卫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地(以下简称系争房屋及场地)；2、被告按每月12,500元的标准支付自2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由如下：被告曾将上海市杨浦区许昌路XXX号房屋出租给案外人卢某某，系争房屋及场地是被告从卢某某手上转租而来的，因卢某某已将2015年8月15日之前的租金付清，原、被告与案外人曾于2015年5月18日签订备忘录，约定差额的租金由被告与卢某某自行结清，被告从2015年5月18日开始实际使用系争房屋及场地。2015年5月18日，原、被告就系争房屋及场地签订房屋租赁合同，被告为方便他们办理营业执照要求租赁合同提前签一些，故租期为自2015年2月16日起至2017年2月15日止。我方曾于2016年5月24日发函解除合同，于2016年12月28日原告再次委托律师向被告发送律师函，通知被告房屋租赁合同到期后不予续租，并要求被告于2017年2月20日前搬离系争房屋，该函被告于2016年12月29日签收。原告多次与被告沟通，但至今被告仍拒绝搬离系争房屋，故原告诉至法院，要求判如所请。
被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司辩称并反诉称，双方租赁合同因动迁而提前终止，原告于2016年5月24日向被告发函，以动迁为由要求解除合同，并于2016年6月1日与动迁公司签订动迁协议。在签订动迁协议后，被告不应向原告交房，应向动迁部门交房，原告因房屋被征收而丧失了对系争房屋的收益，原告主张我方支付房屋使用费没有法律依据。原告与案外人卢某某的合同于2015年2月15日解除，应原告要求，双方租期才从2015年2月15日起算。被告收到解除函后就动迁安置与原告进行协商沟通，但原告一直隐瞒和否认动迁的事实，导致双方未达成合意。我方现认为双方合同于原告发函之日即2016年5月24日解除，不同意迁出系争房屋及支付房屋使用费。同时反诉要求：1、判令反�被告退还自2016年6月1日至2017年8月15日房屋租金175,000元；2、判令反诉被告退还房屋租赁保证金15,000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告停产停业损失2,090,673.1元、搬迁费135,288元、装修补偿528,936.1元、材料费补偿费600,000元。
原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司辩称，保证金可以在结清相关费用并返还房屋及场地后退还。双方在租赁合同中约定遇动迁被告必须无条件搬出系争房屋及场地。原告同意被告提出的双方合同于2016年5月24日解除，双方合同解除后，被告应当将系争房屋及场地返还给原告，并支付相关房屋使用费。被告实际使用系争房屋及场地至今，动迁并未影响被告的使用。虽然原告与案外人签订了征收协议，但不是一签订就拆房，原告仍是系争房屋产权人，并未向动迁公司交房，对房屋仍有占有使用收益权。被告在系争房屋及场地内没�注册成立公司，也没有进行生产性经营，不存在停业损失、搬迁费等。被告没有证据证明原告获得的动迁补偿与被告有任何关系。被告主张装修补偿一节，被告除提供装修合同及清单外，没有提供装修款的支付及房屋装修的折旧，且原告从未同意被告进行任何形式的搭建及装修，故被告的装修补偿没有任何依据。被告是租赁方，我国法律没有规定基于租赁关系就享有动迁或房屋征收的补偿，双方在合同中明确约定遇动迁被告应当无条件迁出。
本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区许昌路XXX号产权人系上海复新建筑材料供应站有限公司，建筑面积724.57平米。
2015年5月18日，原、被告与案外人卢某某签署《备忘录》，载明：2014年2月13日卢某某与原告就系争房屋及场地的合同(合同起止日为2014年2月16日-2016年2月15日)于2015年5月18日终止(卢某某已付租�至2015年8月15日)，改由被告与原告签订新合同，新合同签订代表人为华芝保，原告表示同意。为便于被告办理工商营业执照，新合同起止日为2015年2月16日-2017年2月15日。新合同时间段卢某某已付原告租金由卢某某自行与被告结算，原告不作退款。原、被告在该备忘录上盖章确认，卢某某签字确认。
当日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地，共乙方使用；租赁权共24个月，自2015年2月16日至2017年2月15日；租赁期满，甲方有权收回该房屋、场地，乙方应如期返还，乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后可重新签订租赁合同；年租金第一年为112,500元，第二年租金为150,000元，每半年交付一次，先付后用，由乙方在每�交付时间段的前7天内支付；乙方支付租赁保证金10,000元、水、电押金5,000元，合计15,000元，当双方租赁关系终止时，乙方付清水、电等费用后，凭甲方开出的押金收据全额退还给乙方；乙方对房屋进行装修、门面装潢、应事先征得甲方同意，租赁期满时，乙方应恢复原状将房屋完整归还甲方；乙方租赁期届满应按时、完好地将房屋移交给甲方，并不得向甲方所要任何乙方租赁期间已投入的任何装修费用；甲方由于政府土地征收、动迁、道路拓宽、土地收储等原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，免除违约责任，乙方在接到甲方的通知起，在二周内无条件搬出所承租房屋。
2016年5月17日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局、上海市杨浦区第二房屋征收服务事务所有限公司出具《杨浦区6街坊旧区改建房屋征收告居民�》，明确系争房屋纳入本次房屋征收范围。
2016年5月24日，原告发律师函给被告，主要内容为：依据合同第九条，原告由于土地征收、动迁、道路拓宽、土地收储等原因致使不能履行合同时，应及时向被告通报不能履行或不能完全履行的理由，免除违约责任，被告应在接到原告通知起，在二周内无条件搬出承租房屋。现根据上海市杨浦区人民政府房屋征收决定(杨府房征(2016)3号)，许昌路XXX号纳入征收范围。由于出现了合同约定的解除条件，自2016年5月26日起原告解除与被告签订的房屋租赁合同，请被告在2016年6月10日前无条件搬离系争房屋及场地，结清租金、公用事业费、保证金及其他费用，如逾期未搬出，遗留在租赁房屋内的物品视为被告自动放弃，原告将采取封门、断电等方式收回房屋。如被告逾期迁出造成原告损失的，要求被告承担全部法律责任。
2016年6月1日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市杨浦区第二房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)与原告(乙方、被征收人)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，被征收房屋地址：许昌路XXX号，房屋性质为私房，房屋用途为非居，认定建筑面积724.57平方米，未认定建筑面积549.87平方米，被征收房屋价值补偿款44,788,569.98元，停产停业损失为4,478,857元，装潢补偿款为528,936.10元，乙方选择货币补偿，补偿款44,788,569.98元，材料费补贴1,099,740元，签约搬迁奖励费612,285元，纯货币奖励2,311,425元，设备搬迁费289,828元，设备重置补偿4,787,927元，证照补贴150,000元。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，本协议生效。
2016年6月6日，上海市杨浦区住房保障�房屋管理局发出公告，杨浦区平凉街道6街坊旧城区改建房屋征收基地征收补偿协议签约期限为2016年6月1日至2016年8月31日止。截止2016年6月2日，签订《房屋征收补偿协议书》户数为518户，达到本次房屋征收总户数90%以上，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定，已签订的《房屋征收补偿协议书》开始生效。
2016年12月28日，原告发律师函给被告，主要内容为：合同到期后不续租，被告应于2017年2月20日前腾空并搬离系争房屋，并结清相关费用。该份函被告于2016年12月29日签收。
再查明,系争房屋产权证上附记：1幢、2幢、3幢对应原、被告签订租赁合同中约定的编号3、2、1，编号14系空地。
另查明，2015年6月2日，原告出具收据，收到被告租赁保证金10,000元、水电押金5,000元。被告于2015年8月14日支付原告56,250元，2016年3月21日支付原告75,000元，2016年11月18日支付原告50,000元，2017年1月5日支付原告25,000元，2017年3月9日支付原告75,000元，共计251,250元。庭审中，双方确认被告已将2017年8月15日之前的租金及房屋使用费付清。
审理中，被告向本院提出要求对上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3的房屋的装饰装修进行价值评估，因动迁公司已对系争房屋装饰装修进行估价，且被告在2017年6月27日的庭前审理笔录中明确其反诉诉请3的金额是根据告居民书上的公式进行计算，故本院未予准许。
以上事实，由房屋租赁合同、上海市房地产权证、律师函、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、告居民书、收据、发票、备忘录及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，关于本诉部分，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。庭审中，双方均表示租赁合同于原告发函之日即2016年5月24日解除，本院予以确认。合同解除后，被告理应迁出系争房屋，现被告仍继续占有使用系争房屋及场地，被告应支付相应房屋使用费，故原告要求被告腾空迁出系争房屋并支付2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，本院予以支持。双方合同终止后，原告在被告迁出房屋、结清水电后应返还被告交付的保证金。审理中，原告向本院表示，考虑到被告搬迁确实需要费用，原告自愿在被告搬出系争房屋后给予被告300,000元经济补偿，本院予以准许。
关于反诉部分，因系争房屋产权人仍系原告，虽然原告与动迁公司签订了补偿协议，但并未丧失对系争房屋及场地的收益，被告要求原告退还租金175,000元之反诉请求，无事实与法律依据，本院不予采纳。租赁�同第九条约定，如遇征收、动迁，被告应在接到原告通知起，二周内无条件搬出系争房屋，可见双方在合同签订之时对动迁事宜作了考虑与明确约定，故现被告要求原告支付停产停业损失、搬迁费、装修补偿与材料费之反诉请求，无法律与合同依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司与被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司就上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地签订的《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除；
二、被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地；
三、被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)�限公司应于本判决生效之日起十日内按每月12,500元的标准向原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司支付自2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费；
四、原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司应于被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地并结清水电费后退还租赁保证金10,000元、水、电押金5,000元，合计15,000元；
五、准许原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司自愿支付被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司补偿款300,000元，该款于被告(反诉原告)鹏琛企业发展(上海)有限公司实际迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地之日起十日内支付；
六、驳回反诉原告(被告)被告鹏琛企业发展(上海)有限公司全部反诉请求。
如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费112元，由原告(反诉被告)上海复新建筑材料供应站有限公司负担；反诉费17,580元，由反诉原告(被告)被告鹏琛企业发展(上海)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年八月十六日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。