重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第01230号
原告冷淑容，女，1960年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人杨家俊，男，1939年6月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告蒋蓬南（冷淑容之子），1983年2月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理冷淑容，基本情况同上。
被告胡建，男，1975年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
原告冷淑容、蒋蓬南与被告胡建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由审判员王昕独任审判，适用简易程序于同年5月6日公开开庭进行了审理。原告冷淑容及其委托代理人杨家俊，被告胡建委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冷淑容、蒋蓬南共同诉称，原告冷淑容与被告胡建于2009年9月8日签订了《门面租赁协议》，约定原告冷淑容将二原告共有坐落于重庆市南川区西城街道南涪路门面房屋一间出租给被告作经营用房；租期从2009年9月8日起至2014年9月7日止；租金为1500元／月，每半年交付一次；一方违约，支付另一方一个月租金的违约金。2014年3月，因租赁房屋属依法拆迁范围，所签订的《门面租赁合同》无法继续履行，经原告多次要求被告返还租赁房屋无果，由此给原告造成损失。现请求判决：1、解除签订的《门面租赁协议》。2、被告立即返还租赁的门面房屋。3、被告支付违约金1500元。4、被告赔偿因延迟返还门面房屋造成的提前搬迁奖损失22462元、产权调换等面积补差优惠损失16469.44元，欠交2个月房租3000元、欠缴电费276元，合计42207.44元。
被告胡建辩称，原、被告曾签订《门面租赁协议》的事实属实。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《重庆市城市房屋拆迁管理条例》均规定，当房屋拆迁时，承租人应当与出租人协商，协商一致才能签订拆迁协议，如协商不成只能实行产权调换。原告应与被告协商一致后才签订拆迁协议，而原告没有与被告协商一致便签订了拆迁协议。要求继续履行合同，驳回原告的全部诉讼请求。如判决解除《门面租赁协议》，则要求原告返还被告交付的保证金1500元。被告从2014年3月7日起便未交付租金，被告欠交原告2个月房租3000元、欠缴电费276元应由被告承担给付的民事责任。
经审理查明，原告冷淑容（甲方）与被告胡建（乙方）于2009年9月8日签订了《门面租赁协议》，约定：1、甲方将二原告共有坐落于重庆市南川区西城街道南涪路门面房屋一间出租给被告作经营用房；2、租期暂定5年（从2009年9月8日起至2014年9月7日止）；3、租金为1500元／月，每半年交付一次；4、一方违约，支付另一方一个月租金的违约金；5、如政府行为的拆迁，双方互不追究责任等内容。合同签订后，被告向原告交付了保证金1500元并使用租赁房屋。2014年3月，因租赁房屋被征收拆迁，被告从2014年3月7日起便未交付租金。2014年3月12日，冷淑容、蒋蓬南对包括被告承租房屋在内的房屋与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书》（产权调换），该协议约定，在协议签订后，冷淑容、蒋蓬南应在10日内腾空被征收房屋交付给重庆市南川区国土资源和房屋管理局拆除等内容。经双方协商解除《门面租赁协议》，因双方对各自的补偿产生分歧未达成协议，被告拒绝搬迁承租房屋，原告遂于2014年4月7日将被告租赁房屋的电源关闭。但被告仍未将该房屋返还给原告。嗣后，引起本案诉讼。
本案审理中，经本院释明后，原告对主张的提前搬迁奖损失和产权调换等面积补差优惠损失，提出待实际产生后再行主张权利的意见。被告以原告在承租期间断电、停水，已构成违约，开庭时口头提出反诉，要求原告向被告支付违约金1500元、搬迁费1248元、停产停业损失56339.68元、减少因停电停水导致的租金损失3000元，合计62087.68元。被告对提出的反诉，未在本院规定的2014年5月13日前缴纳反诉案件受理费。
上述事实，有原告冷淑容提交的《门面租赁协议》、房地产权证、重庆市南川区西城街道东方红社区居民委员会出具的证明、重庆市南川区人民政府关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告、重庆市南川区城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收补偿方案、南川区国有土地上房屋征收补偿安置协议书、国有土地上房屋征收补偿费用结算表、国家税务局通用机打发票以及原、被告的陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，原、被告之间于2009年9月8日签订的《门面租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于原、被告签订的《门面租赁协议》是否应解除问题。本案中，虽然双方签订的《门面租赁协议》约定的租赁期限至2014年9月7日止，但因租赁房屋需要征收拆迁，导致原被告之间签订的《门面租赁协议》已经不能继续履行，各自不能实现合同目的，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”的规定，在原告与被告协商解除租赁合同未果的情况下，原告可依法解除合同。合同解除后，被告依法应当返还租赁房屋。故原告诉请解除《门面租赁协议》，被告立即返还租赁的门面房屋，予法有据，本院予以支持。
关于被告应否向原告支付违约金的问题。由于原、被告之间签订的《门面租赁协议》系因拆迁而解除，且原告请求解除《门面租赁协议》系依法主张权利，因此原、被告双方对于协议的解除均不存在违约行为，同时原被告双方在协议中约定“如政府行为的拆迁，双方互不追究责任。”故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告应否向原告支付欠交房租、欠缴电费的问题。被告对从2014年3月7日起未交付租金和欠缴电费的事实无异议，亦对原告要求支付欠交2个月房租3000元、欠缴电费276元的诉讼请求无异议，本院依法予以确认，被告应向原告承担支付欠交2个月房租3000元、欠缴电费276元的民事责任。
原告在本案审理中，对主张的提前搬迁奖损失和产权调换等面积补差优惠损失，提出待实际产生后再行主张权利的意见，系原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以采纳。
关于被告提出如判决解除《门面租赁协议》，则要求原告返还被告交付的保证金1500元的问题。因原、被告签订的《门面租赁协议》已经依法解除，因此原告应承担向被告返还收取的保证金1500元的民事责任。
关于被告提出反诉要求原告支付违约金、搬迁费、停产停业损失费、减少因停电停水导致的租金损失的问题。由于被告未在本院规定的时间内缴纳反诉案件受理费，本院依法不予处理。被告可依法另案起诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告冷淑容与被告胡建于2009年9月8日签订了《门面租赁协议》。
二、被告胡建于本判决生效后立即向原告冷淑容返还租赁的坐落于重庆市南川区西城街道南涪路门面房屋。
三、由被告胡建于本判决生效后立即向原告冷淑容支付欠交的房租3000元、欠缴的电费276元，合计3276元。
四、由原告冷淑容于本判决生效后立即向被告胡建返还保证金1500元。
五、驳回原告冷淑容、蒋蓬南的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费460元，减半收取230元（原告冷淑容已预交），由原告冷淑容负担30元，被告胡建负担200元。被告胡建应负担之金额，于本判决生效后立即迳付原告冷淑容。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费460元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王昕
二〇一四年五月六日
书记员 何洁