呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终2013号
上诉人（原审原告）：王云春，住内蒙古自治区包头市。
被上诉人（原审被告）：呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司。
法定代表人：薛文娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张伟，慧聪律师事务所律师。
上诉人王云春因与被上诉人呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2017）内0121民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王云春、被上诉人东方房地产公司的委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王云春上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，判令东方房地产公司承担逾期办理产权证的违约金55376元；三、判令东方房地产公司承担本案全部费用。事实与理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款，逾期办理产权证仅承担违约金161元，该数额明显过低，起不到违约金应有的补偿和惩罚作用。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。2、由于没有办理房产证导致房屋无法交易，购房资金沉淀，损失额按购房款总额的贷款利息计算是常理。一审法院认为只有发生了的费用才能认定为损失，系对损失的理解片面。3、民事诉讼证据种类有多种，当事人陈述是其中一种，并不是只有书证、物证才是证据，一审法院把当事人已陈述的且客观存在的常理性事实认定为”未举证证明”，属于事实认定错误。4、因为王云春有将房屋出售的选择权，因逾期办理产权证期间发生的取暖费10992元（2748元/年×4年）、物业费5168元（1294元/年×4年），及利息39216元（3.2%×322506×3.8年），合计55376元均为王云春的损失。一审法院认为王云春未能举证证明逾期办理房产证带来何种损失及损失的金额，为认定事实错误。
东方房地产公司辩称：1、民法不具有惩罚功能，不能主动适用法律进行惩罚，双方在商品房买卖合同约定的违约条款，只要不违反法律强制性规定就是有效的。2、涉案房屋于2012年交付，交付后可以使用、出租，王云春可以享有收益，故其认为该房屋没有收益的观点不成立。3、涉案房屋既然已经交付，所产生的取暖费、物业费应由使用人或所有权人承担。4、东方房地产公司开发的半山半水小区五证齐全，由于土地核查材料没有齐备，暂不能办理产权证，一旦能够办理时会积极办理。王云春的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。
王云春向一审法院起诉请求：1、东方房地产公司支付王云春迟延交房产生的违约金14803元；2、东方房地产公司返还多收的契税2418元和其他费用210元；3、东方房地产公司支付王云春因迟延办理产权证所产生的违约金60803元；4、诉讼费由东方房地产公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月30日，王云春从东方房地产开发公司购买金川开发区半山半水小区B22幢1单元401号住房一套，并于同日签订《商品房买卖合同》。合同约定：”该商品房建筑面积共119.66平方米，房屋总价款322506元，于2010年9月30日交纳总房款的90％，即292345元，尾款10％于2011年10月15日结清，即30161元。......第十五条关于产权登记，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列一二三项处理......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。王云春如约支付了房款，东方房地产公司于2012年6月7日交房，交房后东方房地产公司以减免一定物业费的方式就逾期交房事项对王云春进行了补偿。东方房地产公司同意退还王云春多交纳的契税2418元和其他费用210元。该房屋的产权登记手续至今未办理完毕。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律规定，客观、合法、对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人对交房时间均认可为2012年6月7日，东方房地产公司因逾期交房产生的违约责任对王云春进行了补偿，王云春提出当时的补偿方案为免一年物业费及暖气费，但无证据证明，双方均认可免部分物业费已实际履行，王云春就东方房地产公司的侵权行为早已知晓，现该项主张已过诉讼时效，故对王云春提出要求东方房地产公司支付延迟交房产生的违约金14803元的诉讼请求，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列一二三项处理......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。王云春提出应按逾期利息计算，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案合同中双方对违约责任约定明确，不可引用该法条中内容；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中关于约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，但王云春并未举证证明逾期办理房产证给其带来何种损失及损失金额，故亦不可引用该条文。故对王云春请求东方房地产公司支付延迟办理产权证产生的违约金60803元的诉讼请求，不予支持，应按合同约定计算违约金，故支持的延迟办理产权证产生的违约金为161元（322506元×0.05％）。东方房地产公司同意返还多收的契税2418元和其他费用210元，故该项诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定判决如下：一、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还原告王云春契税2418元和其他费用210元，共计2628元。二、被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告王云春逾期办理房产证违约金161元。三、驳回原告王云春的其他诉讼请求。案件受理费1760元减半收取880元，由原告王云春负担850元，被告呼和浩特市东方房地产开发有限责任公司负担30元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人复举的一审证据，本院认证意见与一审法院一致，同时基于相关证据的佐证，对一审法院查明的事实予以确认。王云春在二审过程中向本院提交两组新证据，即证据一、2012年6月7日及2013年10月23日的《物业费收据》（复印件）共两份，缴费金额均为1292元；证据二、《呼和浩特市弘宇热力有限责任公司供暖费收据》（复印件），收费时间为2013年11月23日，收费金额为2748元。两组证据拟共同证明东方房地产公司逾期办理产权证给王云春造成的损失金额。东方房地产公司的质证意见为：对于该两组证据的真实性认可，但对关联性不认可，认为是否办理房屋产权证并不影响王云春对房屋享有占用和收益的权利。本院对该两组证据的真实性予以确认，认定王云春曾缴纳物业费共2584元及供暖费2748元，对于与拟证明问题的关联性，在后文进行表述。
本院认为，本案的争议焦点是：东方房地产公司是否应当承担逾期办理产权证的违约金55376元。
首先，违约金的功能在于赔偿守约方已发生的损失，且对”损失”是否存在，及具体数额的举证责任在于守约方。第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，该法律规范的意义在于明确违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在惩罚违约方。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：”当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。在该条法律规范中，”造成”一词，不论从汉语构词意义，还是从法律的文义解释来讲，均意指已经发生的动作或状态，即造成损失已成既定事实。第三，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，”人民法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素”，进行调整违约金的前提，应当是”以实际损失为基础”。第四，举证责任应当由提出主张的当事人承担，基于以上三点，就本案来讲，王云春作为守约方，应就东方房地产公司因逾期办理产权证的违约行为是否给其造成了损失、造成了何种类型的损失、及损失的实际数额承担举证责任。
其次，王云春并未提供相关证据，证明其因房屋产权证的缺失而造成的损失及数额。根据王云春的上诉理由，本案导致其会发生”损失”的原因，在于其尚未取得房屋产权证，从而引起涉诉房屋有效抵押、合法转让等行为受到限制，造成因抵押房屋带来的资金融通，及转让房屋得到的房价变现可能无法实现，而并非其主张的其他损失。王云春在本案一审、二审过程中，并未提供其因房屋所有权证的缺失，导致的无法抵押、转让等情况造成损失的相关证据，而是仅仅提供了其缴纳物业费、采暖费的票据。然而物业、采暖等维系房屋正常使用的相关费用，为任何房屋被受领后，房屋买受人均需缴纳的费用，与该房屋的物权被确认与否、物权变动受限与否并无直接关系，故王云春所缴纳的上述费用并非其因未能取得房屋所有权而造成的损失。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定了逾期办理产权登记的违约金计算标准，故并不能依据该法律规范来计算违约金，故其主张已付房款的利息损失39216元，并无法律依据。
综上，王云春要求将逾期办理房屋产权证的违约金调整至55376元，并无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1760元，由王云春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
代理审判员 韩东妹
代理审判员 唐 谣
二〇一七年八月十日
书 记 员 贾沛然