河北省任丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0982民初110号
原告：赵俊楠，男，1988年7月20日出生，汉族，现住任丘市。
委托诉讼代理人：刘婧，河北宪泽律师事务所律师。
被告：任丘市金欣房地产开发有限公司，住所地：任丘市辛中驿镇政府文化站二楼。
法定代表人：于秀云，该公司经理。
委托诉讼代理人：王美华，河北宾晹律师事务所律师。
第三人：李永进，男，1968年3月1日出生，汉族，住任丘市。
委托诉讼代理人：李海燕，河北维则律师事务所律师。
原告赵俊楠与被告任丘市金欣房地产开发有限公司（以下简称：金欣房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，在审理过程中，本院应被告的申请，依法追加李永进为第三人，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵俊楠及委托诉讼代理人刘婧、被告金欣房地产公司的委托诉讼代理人王美华、第三人李永进及委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵俊楠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行合同，将任丘市庆丰花园西区第2幢1单元11层1102号商品房交付给原告使用，房屋价值为406673元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告经吕云平介绍得知被告有房屋出售。便于2016年9月2日向吕云平支付了1万元的好处费，并按照被告工作人员的要求向被告支付了20万元的购房定金，双方签订了购房合同。合同签订时，双方约定房屋每平米为4180元。合同签订后被告未按合同约定交付房屋，已经构成违约。原告为保护自身合法权益，特诉至贵院，要求被告继续履行合同，向原告交付房屋。望贵院判如所请。
被告金欣房地产公司辩称，本案并不是被告出于恶意将争议房产一房二卖，而是第三人李永进在预定房后又委托被告公司会计王某某等人代为转让预定房，因此将预定房转给原告赵俊楠是被告按照第三人的指示所实施的行为。第三人李永进对转让一事非常清楚，不存在未告知第三人的情形。第三人李永进交房尾款时，该房产已经通过被告公司给了原告赵俊楠，只是因为1万元的好处费问题原告与第三人双方存在争议，因此，被告公司收款与第三人李永进交款的行为，都是在知道本案争议房产已经转给了原告赵俊楠的情况下，所以说收款就只是单纯的收房款，并不因此解决预定房的归属问题，并不等于被告公司与第三人就已经存在正式的商品房买卖合同关系。本案中虽然是被告以自己的名义与原告签订的预定协议书，但原告对于房产是第三人转让而来是知情的，因此如果原告存在损失，需要对其承担责任的是第三人而并非被告。本案中庆丰花园西区2号楼是2016年9月封顶的，按照预定协议的约定，原告赵俊楠应在2016年10月份缴纳尾款，但经被告多次催要，原告一直未交，原告在预定房的转让中也存在重大过错。本案是第三人李永进将预定的房产通过金欣房地产公司转给原告赵俊楠，被告金欣房地产公司是一个受托转让预定房的受托人。综上，被告之所以牵扯到本案中，实际上是因为被告的工作人员的无偿帮助第三人转让涉案房产所造成的，被告在第三人与原告的转让行为中并没有取得任何报酬，属于无偿受人之托帮忙的性质，因此，请求法院考虑本案的实际情况，依法判决。另外，依据担保法的相关规定，定金数额不得超过主合同标额的20%，预订房产的总价款是419320元，其20%为83864元，原告虽然交付定金20万元，其超过89364元的部分不适用于定金的法律规定，即使被告存在过错，其计算定金也不应按照20万元计算。
第三人李永进述称，1、2016年5月16日，第三人李永进与被告签订了商品房预定协议书，并交纳了15万元的定金，2017年4月5日，第三人补足了剩余房款269320元，房屋总价419320元（每平方米4310元）。2、原告赵俊楠与被告就同一房产签订了商品房预定协议书，该协议是2016年9月签订的，晚于第三人与被告签订协议的时间。该合同属于预定合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。既然被告不能接受原告房款，也不与原告签订商品房买卖合同，就说明被告不再履行预订协议，原告不应再主张被告继续履行合同。3、第三人已向被告交清房款，被告接受房款，即表示被告与第三人已经达成了相关商品房的买卖合同，且第三人已经完全履行了合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案争议的房屋已经实际由第三人购买，且第三人已经实际履行，原告与被告签订的预定协议并不是商品房买卖合同，且被告没有继续与原告签订商品房买卖合同的意愿，原告只能依据法律规定来主张违约损失，而不能主张继续履行合同。综上，请求法院查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，判决被告将涉案房屋交付第三人。
本院经审理认定的事实：2016年5月16日，被告金欣房地产公司与第三人李永进签订了一份“任丘市庆丰花园西区商品房预订协议书”，协议编号：0033。协议约定：乙方（李永进）预定的商品房为任丘市庆丰花园西区第二幢1单元11层1102号，建筑面积97.29平方米。自楼房主体建筑封顶之日起十日内，乙方交清剩余尾款。逾期者，甲方（金欣房地产公司）有权收回另行销售。乙方所交定金原额退回（不计利息）。该商品房预计2017年12月31日之前交付使用，交付使用前再行签订正式售房合同。当日，第三人交付被告定金15万元。2017年4月5日，第三人李永进交付被告剩余房款269320元，共计交款419320元，（按每平米4310元计算，原预定协议中没有约定房价）。
2016年9月4日，被告金欣房地产公司与原告赵俊楠签订了一份“任丘市庆丰花园西区商品房预订协议书”，协议编号：0109。协议约定：乙方（赵俊楠）预定的商品房为任丘市庆丰花园西区第二幢1单元11层1102号，建筑面积97.29平方米。自楼房主体建筑封顶之日起十日内，乙方交清剩余尾款。逾期者，甲方（金欣房地产公司）有权收回另行销售。乙方所交定金原额退回（不计利息）。该商品房预计2017年12月31日之前交付使用，交付使用前再行签订正式售房合同（该协议除编号、日期及乙方姓名外，其余与李永进的均一致）。当日，原告赵俊楠交付被告定金20万元。原告另提交收条一张，内容：“收条，今收到赵俊楠买房定金壹万元整。2016年9月2号，吕云平，150××××1509”，原告赵俊楠当庭称吕云平是中介，给付其1万元是好处费。因原告不同意再给付卖房人索要的好处费1万元而产生争议，所以尾款至今没有交付被告。
被告提交了“庆丰花园西区1#-2#楼工程监理日志”，证实涉案房屋2016年9月24日封顶。购房方依约定应在十日内交付尾款。原告及第三人对此证据的真实性没有异议，但均称对封顶日期不知情。被告称多次电话通知原告缴纳房屋尾款，但没有证据证实，原告则对被告的该说法不予认可。
庭审后，本院对原、被告、第三人多次进行调解，终因各方差距较大，未能达成一致意见。
上述事实有原、被告、第三人的陈述、原告提交的0109号《任丘市庆丰花园西区商品房预订协议书》、被告收取原告定金收据、吕云平收条、被告提交的录音、监理日志、第三人提交的0033号《任丘市庆丰花园西区商品房预订协议书》、被告收取第三人定金、房款收据等证据予以证实。
本院认为，被告金欣房地产公司于2016年5月16日与第三人李永进签订了关于任丘市庆丰花园西区第二幢1单元11层1102号商品房的预定协议后，收取了第三人定金15万元。之后又于2017年4月5日收取了第三人剩余房款269320元的事实，有证据予以证实，且原告与第三人均无异议，本院对以上事实予以认定。第三人李永进在与被告签订了协议后，曾经反悔，要求为其代为出售预订房产，但被告在未与第三人解除书面的“预定协议书”的情况下，于2016年9月4日与原告赵俊楠就同一房产签订了“商品房预定协议书”，并收取了原告20万元的定金。以上事实亦有证据予以证实，对此本院也予以认定。
被告前后与第三人及原告就涉案的房屋分别签订了“商品房预定协议书”，原告对此并非不知情，被告虽然没有故意隐瞒所售房屋已经出售的事实，但由于被告没有与第三人李永进解除双方签订的“协议”，也没有在与原告签订协议并收取原告的定金后，将收取第三人的定金退还，并且在2017年4月5日第三人要求缴纳房屋尾款时，收取了第三人的房屋尾款。虽然被告提交的证据及综合本案的情况，能证实第三人曾经要求被告为其代为出售所购房屋，但被告收取第三人房屋尾款的行为，即在事实上又认可了第三人最终决定购买该涉案房屋的意思表示，形成了事实上的一房二卖，被告对造成本案的争议存在过错。在庭审中，原告及第三人均要求被告履行合同，交付房屋。但在事实上被告不可能就同一套房屋与原告、第三人同时履行合同。本院认为，原告及第三人在与被告签订“商品房预定协议书”的时间顺序上，第三人李永进在先，原告赵俊楠在后。且第三人李永进已经缴纳了房屋的全款，故被告应与第三人李永进继续履行该协议，签订正式售房合同，交付房屋。原告要求履行合同的目的已经不能实现，庭审中，原告在本院对其释明后仍然坚持诉讼请求而不作变更，依法应驳回其诉讼请求。但在庭审后的调解过程中，原告称如果不能获得涉案房屋，则要求被告为其调换一套同类型的房屋，且价款按原购房时约定的价格计算，如果上述要求都不能实现，则要求被告双倍返还所交定金，并支付违约金及赔偿损失等。因在本案涉案房屋一房二卖的事实上，过错在于被告金欣房地产公司，但原告对自己所购房屋系他人已经购买的事实并非不知情，不属于法律规定“出卖人故意隐瞒所售房屋已经出售的事实”的情节，故原告要求被告双倍返还所交定金，并支付违约金及赔偿损失等，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形；并且，该解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告签订的“商品房预订协议书”不具备商品房买卖合同的主要内容，故原、被告所签订的是“预订协议”，不能认定为“商品房买卖合同”，原告的上述请求没有法律依据。因造成原告与被告的协议不能履行的原因，系由被告金欣房地产公司的过错造成的，被告应承担相应的民事责任。为减少诉累，故本院在本案中一并作出处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。依照上述规定，原告赵俊楠交付被告的20万元，虽然在收据中写明是“定金”，但其数额违反上述法律规定，故其定金数额不应超过房屋总价款419320元的20%，计83864元，超过部分116136元，应属于预交款的性质。故此，被告金欣房地产公司应返还原告赵俊楠预交款116136元，并双倍返还定金167728元，合计283864元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告任丘市金欣房地产开发有限公司与第三人李永进签订的《商品房预定协议书》有效，被告任丘市金欣房地产开发有限公司应继续履行协议，与第三人李永进签订正式售房合同，将任丘市庆丰花园西区第二幢1单元11层1102号房屋交付第三人李永进。
二、解除被告任丘市金欣房地产开发有限公司与原告赵俊楠签订的《商品房预定协议书》，被告任丘市金欣房地产开发有限公司返还原告赵俊楠预订房款及双倍定金共计283864元。
上述一、二两项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元，由被告任丘市金欣房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判员 王亚明
二〇一八年五月十四日
书记员 张丛林