海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1391号
上诉人（原审被告）：李柱，男，1967年3月26日出生，汉族，住三亚市。
委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴先壮，男，1972年6月22日出生，汉族，住三亚市。
委托诉讼代理人：孙臣，广东财富东方律师事务所律师。
原审第三人：吴炳玉，女，1971年5月18日出生，汉族，住三亚市。
委托诉讼代理人：吴炳兰，系吴炳玉姐姐。
上诉人李柱因与被上诉人吴先壮、原审第三人吴炳玉案外人执行异议之诉一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李柱上诉请求：1、撤销一审判决，驳回吴先壮的诉讼请求。2、一、二审案件收费费均由吴先壮承担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律均错误。根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：”关于单位集资合作建房买卖纠纷，单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。”本案中，涉案的《房屋转让协议》是吴先壮与吴炳玉在2014年4月8日签订的，并没有取得涉案房屋的所有权证，涉案《房屋转让协议》为无效协议，不能对抗李柱；吴先壮与吴炳玉之间签订的《房屋转让协议》并非房屋买卖关系而是借款抵押关系，即民间借贷关系，其无法基于该协议取得涉案房屋的所有权，应驳回吴先壮的诉讼请求。从该协议的内容来看，该协议是吴炳玉向吴先壮借款之后签订的，且协议还约定了如果还款则退回房屋的条款，充分证实吴先壮与吴炳玉签订的《房屋转让协议》是借款抵押关系，不是房屋买卖关系。从吴先壮的�账记录可以看出，转账的实际金额是41.2万元，并且有两笔是在协议签订之前转出的，这与吴先壮的陈述已付清了56.4万元的全部购房款的事实不相符。另借款记录金额为35万元，此为吴先壮与吴炳玉之间的民间借贷关系，不是吴先壮向吴炳玉支付的购房款。因此，吴先壮的起诉没有事实和法律依据。二、二审遗漏当事人，程序严重违法。因涉案房屋为三亚电信局员工宿舍，三亚市电信局与本案的审理结果具有法律上的利害关系，为查明案件事实，依法应当追加三亚市电信局为本案第三人参加诉讼。综上，请求二审法院依法支持李柱的诉讼请求。
吴先壮辩称，一、一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决结果正确。第一、吴先壮与吴炳玉于2014年4月8日签订的《房屋转让协议》合法有效。吴炳玉购买涉诉房屋已满五年，该房屋可�转让给他人。吴炳玉与吴先壮就涉诉房屋签订转让协议后，吴先壮已经履行了向吴炳玉支付全部购房款56.4万元的义务，吴炳玉也已经将涉诉房屋交付吴先壮，吴先壮已经占有使用该房屋至今，双方之间关于涉诉房屋转让的权利义务已经履行完毕。吴先壮依据转让协议已经善意取得了该房屋的所有权，是实际产权人。第二，吴先壮与吴炳玉之间对涉诉房屋实质是房屋买卖关系而非借款抵押关系。首先，从合同的形式看，吴炳玉与吴先壮签订的是房屋转让协议而非借款抵押协议，吴炳玉是转让方，吴先壮是受让方，符合房屋买卖合同的形式；其次，从合同的内容看，吴炳玉愿意将其所有的即涉诉房屋转让给吴先壮，双方一致约定了转让价钱，房屋交付，过户办理以及如政府拆迁补偿归吴先壮的条款，符合房屋买卖合同的内容；最后，从合同的履行看，吴先壮支付的是�房款，吴炳玉交付的是转让协议约定的房屋，符合房屋买卖合同的履行行为。第三，一审判决结果正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。本案中，一审法院在李柱与吴炳玉另案民间借贷纠纷查封涉诉房屋之前，吴炳玉与吴先壮已经就涉诉房屋的买卖签订转让协议，双方已按约定履行了付款和交房的义务，涉诉房屋已交付给吴先壮占有使用至今，双方对涉诉房屋的转让协议已经履行完毕。虽然涉诉房屋未办理过户登记至吴先壮名下，但未办理过户登记手续的原因在于吴炳玉原先尚未办理涉诉房屋的土地房屋登记权证，吴先壮对此并不存在过错，故一审法院适用上述法律条文判决对涉诉房屋停止执行是正确的。二、一审没有遗漏当事人，程序合法。本案系执行异议之诉纠纷，所要审查的是案外人吴先壮对涉诉房屋的执行提出的异议理由是否成立，而不是吴炳玉与吴先壮对涉诉房屋的买卖合同的纠纷，故没有必要追加三亚市电信局作为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
吴先壮向一审法院起诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院作出的（2016）琼0271执异40号《执行裁定书》，对涉案房屋停止强制执行；2.诉讼费由李柱承担。
一审法院认定事实：2014年4月8日，吴炳玉因生意资金周转困难经过协商后与吴先壮签订一份《房屋转让协议》，将三亚市临春河路195号电信�舍1栋502房以56.4万元的价格转让给吴先壮，《房屋转让协议》约定：考虑吴炳玉现无居住场所，转让的房屋从转让之日起出租给吴炳玉暂住一年，每月租金1000元，由于吴先壮、吴炳玉是朋友关系，出于人道主义双方约定如果吴炳玉从转让之日起一年内将56.4万元归还给吴先壮，则吴先壮将房屋的所有权交还吴炳玉。一年后，如果吴炳玉未能还款，则协助办理该房屋过户至吴先壮名下，费用由吴先壮负担，吴炳玉应无条件搬出转让房屋由吴先壮居住和使用。合同签订后，吴先壮分别于2014年4月7日、2014年4月16日、2014年5月4日、2014年5月16日向吴炳玉账户转入23.2万元、4.5万元、9万元、4.5万元购房款，共计41.2万元，吴先壮以现金方式支付吴炳玉剩余15.2万元购房款。吴炳玉向吴先壮出具收条，收条载明：”兹收到吴先壮现金人民币56.4万元，收款用途：购房款，房屋地址：三亚市××路房”。吴炳玉于2014年7月份将涉案房屋交付给吴先壮占有使用，吴先壮于2014年8月搬入涉案房屋居住至今，该房屋的水电费、物业费均由吴先壮缴纳。涉案房屋因李柱与吴炳玉的另案民间借贷纠纷执行过程中于2016年被一审法院查封，吴先壮以其已支付完毕全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，其不存在过错，法院查封其作为案外人的房屋错误为由，向法院提出书面执行异议，一审法院于2016年11月23日以（2016）琼0271执异40号执行裁定书驳回其执行异议。吴先壮不服该执行异议裁定向一审法院提起案外人执行异议之诉，要求判如所请。另查，吴炳玉系三亚市电信局职工，涉案房屋是吴炳玉于2000年5月13日从三亚市电信局以7.6万元的价格购买的集资房，涉案房屋目前未办理土地房屋权证，亦未办理产权过户登记至吴先壮名下。
一审法院认为，本案系执行异议之诉，所要审查的为案外人吴先壮提出异议理由是否成立，其诉求是否应当得到支持。吴炳玉购买涉案房屋已满5年，涉案房屋可转让给他人。吴炳玉与吴先壮签订的《房屋转让协议》系双方真实意思的表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋转让协议》签订后，吴先壮已依约支付了全部购房款，从吴先壮提供居住涉案房屋的物业费、水电费单据可以认定，2014年7月起吴先壮占有使用涉案房屋至今，在李柱与吴炳玉另案民间借贷纠纷查封涉案房屋前，双方已按协议约定履行了付款和交房的义务，房屋已实际交付给吴先壮占有使用，双方的交易行为已发生且履行完毕。虽然涉案房屋并未办理过户登记至吴先壮名下，但未办理过户登记手续的原因在于被执行人吴炳玉原先尚未办理涉案房屋的土地房屋登记权证，吴先壮对此并不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本院将案外人吴先壮实际占有的涉案房屋查封，实属不当，依法应予撤销，并停止对涉案房屋的强制执行措施。据此，吴先壮提出的执行异议能够排除执行，其关于撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271执异40号《执行裁�书》，对涉案房屋停止强制执行的诉求于法有据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271执异40号《执行裁定书》；二、停止对位于三亚市××路房的执行。案件受理费9440元（吴先壮已预交），由李柱负担。
经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：
一、关于吴炳玉与吴先壮签订的《房屋转让协议》是否有效的问题
《中华人民共和国物权法》第十五条规定�”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：”审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，吴先壮为证明与吴炳玉存在真实的房屋买卖法律行为，向法院提供了房屋转让协议、中国银行汇款凭证、物业综合收据等证据，证明吴先壮支付房款并对诉争房屋占用、使用至今。吴先壮对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，根据以上法律规定，吴先壮与吴炳玉签订房屋转让协议，虽然没有办理产权过户手续，但吴先壮已实际占有、使用并已支付完全部房款且没有过错，故吴先壮与吴炳玉之间的房屋买卖行为真实、合法、有效，据此，一审判决认定吴先壮与吴炳玉签订的《房屋转让协议》有效正确；李柱上诉主张吴先壮与吴炳玉签订的《房屋转让协议》无效，没有事实和法律依据，不予支持。
二、关于一审判决处理结果是否符合法律规定的问题
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;......”的规定，本案中，吴先壮与吴炳玉签订房屋转让协议有效，由于案外人吴先壮对执行标的享有实体权益，则案外人吴先壮对执行标的享有的实体权益足以排除强制执行。依据以上法律规定，判决不得执行该标的物，而一审法院判决撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271执异40号《执行裁定书》不符合以上法律规定，应予撤销，同时吴先壮诉求撤销（2016）琼0271执异40号《执行裁定书》也不符合法律规定，应�驳回；综上，本案应依法判决停止对位于三亚市××路房的执行，因此，一审法院判决停止涉案房屋的执行，符合法律规定，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8833号民事判决第一项；
二、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8833号民事判决第二项；
三、驳回吴先壮的其他诉讼请求。
一审案件受理费9440元，由李柱负担；二审案件受理费23280元，由李柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈太洪
审 判 员 梁 朝
审 判 员 尹合欢
二〇一七年十二月八日
法官助理 郭帅帅
书 记 员 唐 毅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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