安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03848号
上诉人（原审原告）：王科，中石化安徽石油分公司客服中心客服人员。
委托代理人：吴子云，女，1958年11月21日出生，系王科母亲。
上诉人（原审被告）：卫国，合肥市国土资源局利用处主任科员。
委托代理人：梁晓滨，安徽律维律师事务所律师。
委托代理人：王树林，安徽律维律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄佩君，合肥市公安局包河公安分局退休干警。
委托代理人：梁晓滨，安徽律维律师事务所律师。
委托代理人：王树林，安徽律维律师事务所律师。
上诉人王科、卫国、黄佩君因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第01492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：王科经人介绍与原合肥零五五一房产网络营销有限公司工作人员徐玉红（名片上为徐玉宏）相识，徐玉红同意为王科购房事宜提供帮助。经徐玉红介绍，卫国、王科于2013年6月13日签订存量房买卖合同一份。双方约定，卫国将其名下位于合肥市庐阳区五河新村2幢504室的房屋出售给王科，房屋转让价为65万元。双方还约定，王科于2013年6月20日前将192000元存入托管账户，如逾期交付存量房价款超过十日，卫国有权解除合同，且王科应支付每日按存量房价款万分之三标准计算的违约金。合同签订当日，王科向卫国的配偶黄佩君支付了购房定金1万元，黄佩君向其出具收条一张。合同签订后，王科积极筹款，并办理未婚证明等材料。2013年6月17日，卫国向徐玉红发短信，短信内容为：“好！就凭你的短信！我不卖了！那就看着吧”。2013年6月19日，卫国、黄佩君在相关部门办理了房屋超标补款手续。2013年7月23日，卫国与案外人唐定坤签订存量房买卖合同，房屋成交价为677000元。2013年7月26日，卫国将涉案房产过户至唐定坤名下。由于双方未能就赔偿问题达成一致，王科诉至法院，请求判令：1、卫国、黄佩君双倍返还王科定金2万元；2、卫国、黄佩君赔偿王科损失3万元（暂定为3万元，待评估或调取证据后另行确定）；3、本案诉讼费用由卫国、黄佩君负担。
原审法院审理后认为：双方签订的存量房买卖合同系真实意思表示，未违法法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按合同约定，积极履行合同义务。根据合肥市二手房交易的相关流程，双方签订资金托管协议后，王科方可将购房款存入托管账户。房屋契税缴纳亦需要卫国、黄佩君配合。王科陈述，卫国、黄佩君因不愿卖房，拒绝配合其办理资金托管等手续，导致其无法将购房款存入托管账户。王科的上述辩称符合二手房交易流程。存量房买卖合同签订后，王科积极筹款并办理相关手续。再参照卫国于2013年6月17日短信告知徐玉红拒绝履行合同的事实，可以认定系因卫国、黄佩君单方违约，导致合同无法履行。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。卫国、黄佩君未履行合同义务，因此应双倍返还王科定金2万元。
关于王科主张的损失赔偿金27000元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。鉴于王科并未实际向卫国、黄佩君支付购房款，再参照王科的损失、履约情况等因素，原审法院认定卫国、黄佩君根据定金合同承担的违约责任可以补偿王科的损失，故对王科的该项诉讼请求不予支持。
黄佩君辩称对卫国与王科签订的存量房买卖合同不予认可。卫国与黄佩君系夫妻关系，黄佩君在明知卫国与王科进行交易的情况下，收取了购房定金1万元，王科有理由相信黄佩君同意出售房屋。对于黄佩君的上述辩称，不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、卫国、黄佩君于判决生效之日起十日内双倍返还王科定金2万元；二、驳回王科的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为525元，由王科负担315元，卫国、黄佩君负担210元。
王科上诉称：本人请求支付的房屋差价和定金的利息，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，判令卫国、黄佩君加倍赔偿，亦不足以防止卫国、黄佩君因违约而获取巨大利益。在此种情况下，如果将损害赔偿范围限定为信赖利益，此种赔偿对于违约方十分有利。因此，只有对守约方进行履行利益的赔偿，才能取得遏制与惩罚违约行为的效果。综上，请求二审法院改判支持本人一审全部诉讼请求。
卫国、黄佩君答辩称：本案系王科违约，卫国没有违约。因此王科上诉请求双倍返还定金和赔偿差价没有依据。王科主张适用的法律错误，商品房买卖合同是以开发商为出卖人的合同，而本案是二手房买卖纠纷。
卫国、黄佩君上诉称：1、一审法院认定事实错误。首先，我方作为卖方，其最直接的目的即是将房屋出卖，尽早获取房款，我方无任何理由拖延，故一审判决推定我方拒绝配合王科办理资金托管手续，违背日常生活常理。其次，我方发短信给中介人员徐玉红，并未要求中介人员代为告知王科解除合同，根据我国法律规定，合同具有相对性，我方即使要解除《存量房买卖合同》，也应当与王科解除，根本无须通过中介公司解除。且我方发短信给中介人员的短信，也仅仅是意向，并非正式告知合同相对方。故我方并未在2013年6月17日单方解除与王科签订的合同。再者，从我方2013年6月19日办理房屋超标补款手续即可看出，我方仍在积极履行《存量房买卖合同》，并未于2013年6月17日解除合同。根据合同约定，王科需在2013年6月20日前将购房首付款192000元存入托管账户，但王科逾期达一个月之久，已严重违约。2、一审认定我方违约的证据不足，违背了我国民事诉讼证据规则，本案现有证据不足以证明我方违约的事实。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王科的一审诉讼请求。
王科答辩称：我在一审提交的证据均能证明我一直在积极的履行存量房买卖合同，整个过程都是按照规定流程办理的。本人不存在违约。买卖房屋的过程需要一两个月的时间。卫国在前期即已做好了不卖房给我的准备，而把房屋卖给了他人。本案系卫国、黄佩君违约。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为王科与卫国、黄佩君签订的《存量房买卖合同》未能完全履行的责任应归责于哪一方，即系谁违约，如果系卫国、黄佩君违约，其应承担何种违约责任。原审认定本案违约方为卫国、黄佩君，卫国、黄佩君则上诉称系王科违约。综合本案证据来看，王科作为房屋买受人，积极筹款并按规定流程办理相关手续。卫国却于2013年6月17日向中介人员徐玉红发短信表示拒绝履行合同。虽然仅凭该短信，不能即认定系卫国、黄佩君单方解除了与王科的存量房买卖合同，但此后卫国、黄佩君确以实际行为表示未再履行案涉合同。卫国、黄佩君上诉称其于2013年6月19日办理房屋超标补款手续，证明其仍在积极履行合同。但卫国、黄佩君并未有证据或实际行动证明其告知了王科这一事实，并按照流程规定与王科签订资金托管协议或双方去房屋所在地地税局报税。故王科未按照合同约定于2013年6月20日支付首付款的原因系卫国、黄佩君未协助、配合履行相关手续，违约一方在卫国、黄佩君。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。卫国、黄佩君未履行合同义务，因此应双倍返还王科定金2万元。卫国、黄佩君的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于王科主张的损失赔偿金27000元。王科上诉主张应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定，判令卫国、黄佩君赔偿损失。上述司法解释第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案存量房买卖合同系两个自然人之间的房屋买卖合同，故不适用上述司法解释。一审法院鉴于王科并未实际向卫国、黄佩君支付购房款，再参照王科的损失、履约情况等因素，认定卫国、黄佩君根据定金合同承担的违约责任可以补偿王科的损失，并无不当，本院予以维持。王科的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费775元，由王科负担475元，卫国、黄佩君负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 鲍晶晶
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；