山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第125号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周庆海，男，1951年12月3日出生，汉族，济南灯泡厂退休职工，住济南市。
委托代理人：周庆玲，女，1960年1月18日出生，汉族，济南灯泡厂职工，住济南市。
委托代理人：于学亮，男，1980年11月7日出生，汉族，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住济南市。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：周庆玲，女，1960年1月18日出生，汉族，济南灯泡厂职工，住济南市。
委托代理人：于学亮，男，1980年11月7日出生，汉族，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住济南市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：周庆华，男，1963年9月13日出生，汉族，无业，住济南市。
原审被告：冯桂芳，女，1933年3月4日出生，汉族，济南灯泡厂退休职工，住济南市，现住济南市。
委托代理人：周庆玲，女，1960年1月18日出生，汉族，济南灯泡厂职工，住济南市。
再审申请人周庆海、周庆玲与被申请人周庆华、原审被告冯桂芳确认合同无效纠纷一案，济南市历下区人民法院于2012年10月11日作出（2012）历商初字第1344号民事判决。周庆华不服上诉至本院，本院经审理于2013年11月18日作出（2012）济民一终字第1275号民事判决，已经发生法律效力。周庆海、周庆玲不服向本院申请再审，本院经复查于2014年8月22日作出（2014）济民申字第241号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人周庆玲本人并作为再审申请人周庆海及原审被告冯桂芳的委托代理人，周庆海及周庆玲共同委托代理人于学亮，与被申请人周庆华出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月20日，一审原告周庆海、周庆玲起诉至济南市历下区人民法院称，冯桂芳与丈夫周玉亮（1995年2月26日去世）原共有位于济南市历下区明湖小区东区七区1号楼7单元104号房屋一套。2011年11月18日原告前往房管局查询得知，2002年3月21日周庆华以欺骗的形式已将该房办理了过户手续，且购房款也未给付冯桂芳。周庆海、周庆玲认为冯桂芳与周玉亮生前共生育三个子女，房屋过户时未通知其二人。要求依法判决冯桂芳与周庆华签订的房屋买卖合同无效。一审被告冯桂芳辩称，2000年房改时其使用了丈夫周玉亮的工龄，并将周玉亮生前与其共同存款交纳了购房款，该房是冯桂芳与周玉亮的共同财产。冯桂芳对周庆华将房屋过户之事并不知情，也未收到过周庆华支付的购房款。冯桂芳没有文化，除了自己的名字不会写其他字。一审被告周庆华辩称，本人与冯桂芳签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效。该房系冯桂芳个人财产，并无任何共有人，处分该房无需其他子女同意。
济南市历下区人民法院一审认定，冯桂芳与周玉亮系夫妻关系，两人共同生育子女周庆玲、周庆华，周庆海系周玉亮与其前妻所生。1995年2月26日，周玉亮去世，未进行遗产继承。2000年11月30日，冯桂芳申请对济南市历下区明湖小区东更道1号楼7-104房屋进行房改，于2001年6月9日登记获得该房屋所有权证。冯桂芳购买房改房时使用了周玉亮的工龄，支付人民币12067.17元。2002年3月23日，冯桂芳与周庆华签订房屋买卖协议，约定冯桂芳将涉案房屋卖与周庆华，总价款78000元。2002年3月31日，周庆华经登记获得房屋所有权证书。
济南市历下区人民法院一审认为，本案争议焦点是冯桂芳出卖房屋时涉案房屋系冯桂芳个人所有还是与其他人共同所有。周玉亮去世后未进行遗产继承，冯桂芳在周玉亮去世后的个人收入与周玉亮的遗产处于混同状态。冯桂芳称用与丈夫共同积蓄交纳了房改购房款，符合生活常理。在周庆华未提供相反证据的情况下，应认定冯桂芳房改时所交购房款系其与周玉亮的共同财产，涉案房屋是冯桂芳与周玉亮的夫妻共同财产。周玉亮去世后，本案四当事人均有继承权，故涉案房屋系冯桂芳与周庆海、周庆玲、周庆华共同共有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，部分共同共有人无权处分共同共有财产。冯桂芳与周庆华就涉案房屋的买卖行为无效。济南市历下区人民法院于2012年10月11日作出（2012）历商初字第1344号民事判决：被告冯桂芳与被告周庆华就济南市历下区明湖小区东更道1号楼7-104室房屋签订的房屋买卖协议无效。案件受理费4250元，由被告冯桂芳、周庆华负担。
周庆华不服原审判决上诉称，一、原审判决认定涉案房产是冯桂芳与周玉亮的夫妻共同财产与事实不符。1、冯桂芳出售涉案房屋时，涉案房屋权属登记显示为冯桂芳的个人财产。2、周玉亮在冯桂芳购房时已经去世，不具备民事主体资格，不可能实施购房行为，其不是涉案房屋的权利主体。3、涉案房屋在周玉亮去世时并非周玉亮的个人财产，也不是周玉亮与冯桂芳的夫妻共同财产，不符合《中华人民共和国继承法》关于遗产的规定精神。因此，涉案房屋不是周玉亮的遗产。4、《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻共同财产指夫妻关系存续期间取得的财产。”冯桂芳购买涉案房屋并非发生在与周玉亮夫妻关系存续期间，不应认定为冯桂芳与周玉亮的夫妻共同财产。二、原审认定冯桂芳房改时所交购房款系其与周玉亮的共同财产与事实不符。1、原审庭审时并未就涉案房屋购房款是冯桂芳与周玉亮夫妻双方的共同积蓄，还是冯桂芳的个人所得进行调查，认定购房款是冯桂芳与周玉亮的共同积蓄，没有道理。事实上，周玉亮患结肠癌，先后在山东大学齐鲁医院、山东电力中心医院、济南市历下区人民医院住院治疗，花费医疗费5万余元，花光了家里的所有积蓄。原审上述认定明显错误。2、冯桂芳系济南灯炮厂退休职工，有稳定的退休收入，完全有能力以个人积蓄缴纳购房款。3、冯桂芳与周庆海、周庆玲恶意串通，其庭审意见不应采信。4、即使涉案房屋是共同财产，冯桂芳处分涉案房屋对其他继承人而言也是一种侵权行为，构成侵权之债，其他继承人可要求侵权人承担侵权责任。三、《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的复函》“夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产”的规定与《中华人民共和国民法通则》第九条、第十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定相冲突，不应在本案中适用。综上，请求依法撤销原判，改判驳回周庆海、周庆玲的诉讼请求。
周庆海、周庆玲共同答辩称，一、原审认定事实清楚，涉案房屋属于冯桂芳与周玉亮的夫妻共同财产。原审过程中，冯桂芳称自己工资很低，几乎全部花费到日常开支及周庆华的儿子身上，购房款来自其与周玉亮的共同存款。周庆华也承认在周玉亮去世之后，周玉亮的遗产未经继承分割。根据相关法律规定及周庆华的陈述，可以认定涉案房屋属于冯桂芳与周玉亮的夫妻共同财产。冯桂芳未经其他共有人同意，将涉案房屋处分给恶意第三人，违反了相关法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定，其他共有人有权追回。二、周庆华的陈述，无任何证据支持，且严重违背常理。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维护周庆海、周庆玲的合法权利。
冯桂芳答辩称，原审认定事实清楚，涉案房屋是冯桂芳和周玉亮的共同财产，因为是用共同积蓄买的。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院二审认为，周玉亮去世后，其遗产未经继承分割，周玉亮的遗产与冯桂芳的个人财产处于混同状态。冯桂芳称，其于2000年11月30日房改购房支付的购房款系其与周玉亮的共同积蓄，周庆华也未提供证据证实冯桂芳所支付的购房款系冯桂芳的个人财产，故原审法院认定冯桂芳房改时所交购房款系其与周玉亮的共同财产，进而认定涉案房屋系冯桂芳与周玉亮的共同财产并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”涉案房屋系冯桂芳与周玉亮（在周玉亮死亡后，遗产分割之前，周玉亮的财产份额由其继承人共同共有）的共同财产，冯桂芳在未经其他共有人同意，事后也未经其他共有人追认的情况下，将涉案房屋出卖给周庆华属无权处分。但根据上述规定，不因冯桂芳没有处分权而导致冯桂芳与周庆华签订的房屋买卖合同无效。冯桂芳与周庆华于2002年3月21日签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，原审判决认定该协议无效无法律依据，应予纠正。周庆华已于2002年3月31日经登记取得涉案房屋的权属证书，该物权登记程序是否错误，不属本案民事案件的审理范围，周庆海、周庆玲可另行处理。本院于2013年11月18日作出（2012）济民一终字第1275号民事判决：一、撤销济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1344号民事判决；二、驳回被上诉人周庆海、周庆玲的诉讼请求。一审案件受理费4250元、二审案件受理费8500元，均由被上诉人周庆海、周庆玲共同负担。
周庆海、周庆玲申请再审称，原二审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定精神，认定冯桂芳与周庆华所签订的房屋买卖合同有效，系理解片面，适用法律错误。该规定中的“当事人”应为合同签订双方当事人，规定若适用于本案，则为冯桂芳或者周庆华，其主张双方所签订的房屋买卖合同无效的话，人民法院不予支持。但是，在本案中主张确认房屋买卖合同无效的为周庆海与周庆玲，其并非房屋买卖合同中的双方当事人，也就不适用该规定精神。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的精神，冯桂芳对于涉案房屋无权处分，且该处分行为亦未经过其他权利人的追认，因而冯桂芳与周庆华所签订的房屋买卖合同无效。原一审判决正确，原二审判决错误，请求撤销原二审判决，维持原一审判决。
被申请人周庆华答辩称，1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定中的“当事人”应为一般意义上的诉讼当事人，并非特指订立合同的当事人。《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的复函》在原二审期间自2013年4月8日已被废止，不再适用于本案。涉案房产不能依据该已经失效的复函认定为冯桂芳与已经死亡配偶周玉亮的夫妻共同财产。2、涉讼房屋在周玉亮去世时还是公房，不符合继承法关于遗产的规定，并不是周玉亮的遗产。周玉亮生前治病花光了家里所有的积蓄，去世后也并未留下遗产。冯桂芳房改购房时用个人财产交纳购房款，与周玉亮完全没有关系。涉案房屋在冯桂芳出卖时是其个人财产，有《济南市房改房产权登记申请审批书》及《济南市已购公有住房上市转让登记申请审批书》为证。冯桂芳与周庆海、周庆玲恶意串通诉讼，不应得到支持。原二审判决正确，请求维持。
原审被告冯桂芳答辩称，同意周庆海、周庆玲的再审申请意见。
本院再审查明，1、涉案房屋原系济南市历下区房地产管理局的公房，冯桂芳参加房改购房前承租居住。2、再审期间周庆海、周庆玲提交房屋买卖协议一份，证明2013年6月19日周庆华将涉案房屋出售给胡秀娥，售价45万元，周庆华认可该事实，并述称房屋产权已变更给胡秀娥。3、《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的复函》已于2013年4月8日废止。其他事实同原审认定事实一致，再审予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为冯桂芳与周庆华所签订房屋买卖合同是否有效。涉案房产系公房承租后由承租人冯桂芳参加房改购得，房改购房时，冯桂芳使用了其已去世配偶周玉亮的工龄，事实清楚。《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的复函》虽自2013年4月8日已被废止，该复函的精神虽不再适用于本案，但因周玉亮去世后未发生继承事宜，遗产未分割，周庆华辩称冯桂芳系使用个人财产交纳购房款，缺乏直接证据支持。在周庆华不能证明冯桂芳使用的购房款系其个人财产的情况下，原一、二审均认定冯桂芳使用了与周玉亮的共同积蓄购房，并无不当。冯桂芳交纳的购房款中含有本案四当事人的相应财产份额，涉案房屋应为四人共同共有。冯桂芳处分共有房屋所签合同的效力，应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定精神予以认定，原二审判决区分不动产买卖过程中的债权与物权分离情形，认定冯桂芳与周庆华之间签订的房屋买卖合同有效，并无不妥。周庆海、周庆玲将该规定中“当事人”仅理解为合同当事人欠妥，其认为冯桂芳与周庆华所签合同无效，不符合上述解释的精神，不予采信。原二审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）济民一终字第1275号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 周爱省
二〇一四年十一月三日
书 记 员 杨建群