重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03416号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄文彬。
委托代理人傅镭，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国庆。
委托代理人罗丹，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人李婷，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人黄文彬与上诉人刘国庆房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年1月23日作出（2014）江法民初字第06192号民事判决，上诉人黄文彬、上诉人刘国庆均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年8月5日进行了询问，上诉人黄文彬及其委托代理人傅镭，被上诉人刘国庆及其委托代理人罗丹参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：黄文彬与代廷明签订了一份《房屋租赁合同》，黄文彬将其所有的位于重庆市江北区洋河中路79号房屋租赁与代廷明使用，租赁期限为2012年7月9日至2014年7月8日。合同约定：房屋租赁期限为二年，自2012年7月9日起至2014年7月8日止；房屋的税后租金第一年为每月7500元，第二年为每月8250元；租金三个月支付一次，第一期租金应于2012年7月1日前付清，以后租金应提前十日支付，不按时交纳租金视为违约，黄文彬有权终止合同，收回房屋并追究违约责任；为确保合同条款的有效执行，黄文彬、代廷明同意本合同的保证金为40000元，租赁期限届满后，代廷明迁空、点清、交还房屋及设施，付清应付费用，并无违反本合同条款，经黄文彬确认后，凭保证金收据原件将保证金无息退还；代廷明在租赁期间因自身经营需要需另行装修，需征得黄文彬和物管部门的同意方能动工，费用由代廷明自行承担，与黄文彬无关；代廷明应按照合同约定按时支付租金和交纳各种费用，不得拖欠；未经黄文彬同意，代廷明不得将承租房屋转租或分租；代廷明与受让方的转让行为仅限于租赁期内，超过本次租赁期的有关事项由受让方承接代廷明的权利义务后与黄文彬商议；经黄文彬同意转让的前提下，黄文彬配合代廷明和受让方完成其权利义务和职责的转移登记，经三方共同签字认可，转让行为方为有效；租赁期满，合同自行终止，黄文彬有权收回房屋，代廷明应如期无条件无偿将房屋完好交还黄文彬；代廷明如需续租，必须提前三个月向黄文彬提出书面意向，在新的合同期，代廷明在同等条件下有优先承租权，但需要在租赁期满前一个月与黄文彬订立新的租赁合同，否则视为放弃优先承租权，黄文彬可选择其他租赁者；黄文彬、代廷明约定违约金为40000元，任何一方未按本合同的条款履行，视为违约，另一方有权提前解除合同并追究违约责任；合同终止后，代廷明不按时交房，除承担违约责任外，还须按延迟交房的天数和最近一期的日租金标准的五倍向黄文彬支付赔偿金。
2012年10月14日，在经过黄文彬同意的情况下，代廷明将房屋转租与刘国庆。黄文彬、代廷明、刘国庆三方签订了《房屋租赁合同》附2（租赁转让登记），约定：2012年10月14日，代廷明将诉争房屋转租与刘国庆（受让方）经营餐馆，刘国庆自愿承担代廷明在合同中的权利义务，自觉履行合同条款，自行承担转让的风险。黄文彬承诺本期合同到期后，刘国庆租赁期限可延至2017年7月8日，重新签订租赁合同，每年租金按照最新市场行情（参照本路段条件类似门面最近签订的每平方米单价，洋河中路71-83门面）确定。如刘国庆不按市场行情强行压价，则视为受让方放弃续租权利，黄文彬有权立即收回房屋，刘国庆必须无偿将房屋完好地交还黄文彬，否则视为违约。如果刘国庆满足黄文彬的租赁条件，黄文彬必须租给刘国庆经营至2017年7月8日，否则视为黄文彬违约。附2中，刘国庆的联系电话为131×××××××9。
审理中，黄文彬举示了2014年6月18日的《关于洋河中路79号门面租赁问题的函》（重新签订合同的条件）、2014年7月2日的《关于洋河中路79号门面租赁到期提醒事项的函》（告知其搬离）、2014年7月11日的律师函（告知签订新合同或搬离的事项）、EMS快递回单、短信记录及详单，拟证明黄文彬通过邮寄和发短信两种方式向刘国庆告知了协商签订租赁合同及到期搬离房屋的内容。刘国庆质证称：对2014年6月18日的函的真实性不予认可，无法证明刘国庆收到该函件；对2014年7月2日的函的真实性认可，刘国庆也收到了该函件，但此函件提到“目前门面的租金是每日500元”，恰能证明黄文彬擅自提高租金标准，迫使刘国庆无法接受，进而要求刘国庆搬离房屋；律师函认可真实性，但仅能证明黄文彬的诉讼请求；对手机短信及详单不予认可真实性，黄文彬给131×××××××9的号码发送短信，该号码不是刘国庆的号码。
黄文彬还举示《房屋租赁协议》，房地产权证、交易明细表、情况说明（蒋同建与陈恒梅签订的关于75号门面的），《房屋租赁合同》、银行对账单（关于83号门面的）及蒋同建的证人证言，借以证明诉争房屋同地段的租金标准为13000元／月、14000元／月。刘国庆质证：只对交易明细表的真实性予以认可，其他证据材料真实性不予认可，无法说明同地段的租金标准为13000元／月，14000元／月。
审理中，刘国庆举示了《房屋租赁合同》、2014年7月2日的《关于洋河中路79号门面租赁到期提醒事项的函》（黄文彬告知刘国庆搬离）、2014年7月4日的《关于江北区洋河中路79号门面租金事宜的商洽函》及EMS回单、谈话记录（黄文彬与刘国庆协商租金问题）、《房屋租赁合同》（77号门面的）《房屋出租合同》（81号门面的）、对77号和81号租赁户的调查笔录、代廷明、张辉的证人证言、40000元保证金收条、个人活期明细结果等，拟证明黄文彬与刘国庆的合同期限为2017年7月8日，刘国庆与黄文彬积极协商租金上涨事宜，回复黄文彬在协商未达成一致意见前暂按原租金标准履行，并转款24750元（2014年7月9日—2014年10月8日三个月的租金）给黄文彬，附近门面的租金为77号7865元／月，79号8250元／月，81号10000元／月，平均标准为8705元／月，黄文彬7月2日发出的函单方要求500元／日，严重违反了合同约定，黄文彬应继续履行合同义务并承担违约责任。黄文彬质证称：对《房屋租赁合同》、2014年7月2日与7月4日的函件、收条和个人活期明细结果的真实性予以认可，不认可其他证据材料的真实性，合同终止后，租金标准并未达成一致意见，尚在商洽阶段，刘国庆是通过刘娟向我方打款24750元，我方收到此笔款项。
刘国庆还举示天然气安装工程验收表，借以证明刘国庆开通了天然气，并支付了开通费。黄文彬质证：验收表非原件，不认可真实性。
上述事实，有《房屋租赁合同》及其附2、房屋所有权证、《关于洋河中路79号门面租赁问题的函》、《关于洋河中路79号门面租赁到期提醒事项的函》、律师函、《关于江北区洋河中路79号门面租金事宜的商洽函》、EMS快递回单、短信记录、短信详单、交易明细表、收条、个人活期明细结果及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
黄文彬在一审中诉称：2012年6月，黄文彬与代廷明签订《房屋租赁合同》，黄文彬将其所有的位于重庆市江北区洋河中路79号房屋租赁与代廷明使用，租赁期限为2012年7月9日至2014年7月8日。2012年10月14日，在征得黄文彬同意的情况下，代廷明将房屋转租与刘国庆，黄文彬、刘国庆约定在2014年7月8日租赁期限届满后重新签订租赁合同，其中租金只是重新签订合同的一个条件而已，而且租金依照《房屋租赁合同》附2应参照71-83号房屋中最新签订的合同的租金标准。2014年6月18日，因租赁期限将届满，黄文彬向刘国庆发出《关于洋河中路79号门面租赁问题的函》，提出合理续租条件并征询刘国庆续租意愿，希望双方能在2014年6月30日签订新的租赁合同，刘国庆未予答复。2014年7月2日黄文彬再次向刘国庆发出《关于洋河中路79号门面租赁到期提醒事项的函》，提出不再与刘国庆续签租赁合同并要求其在租赁期满后搬离诉争房屋。2014年7月11日，因刘国庆并未在租赁期届满后搬离房屋，黄文彬委托律师向刘国庆发出律师函，提出若无法就续租签订新的租赁合同则刘国庆应立即搬离房屋，刘国庆置之不理，既不就续租问题与黄文彬协商也不搬离房屋。刘国庆恶意占有黄文彬的房屋侵害了黄文彬的合法权益，给黄文彬造成了租金等损失，刘国庆应立即搬离房屋，并支付赔偿金。故请求：1、判令刘国庆立即搬离诉争房屋；2、判令刘国庆按照每月41250元的标准向黄文彬支付赔偿金（从2014年7月9日起计算至实际搬离房屋之日止）。
刘国庆在一审中答辩并反诉称：2012年10月14日，经黄文彬同意，代廷明将诉争房屋转租与刘国庆。《房屋租赁合同》约定，违约金40000元，任一方未按合同条款履行的，视为违约；根据《房屋租赁合同》附2（租赁转让登记）的约定，黄文彬、刘国庆续签租赁合同的条件只有一个，即租金条件，重新签订租赁合同是因为租金要调整。在附2中，黄文彬承诺合同到期后，租赁期限可延至2017年7月8日，每年租金按照最新市场行情（参照本路段条件类似门面最近签订的每平方米单价）确定，这个标准应理解为附近71-83号门面租金的平均租金价格，而非参考最高价格。合同签订后，刘国庆向黄文彬交纳40000元保证金，对门面进行了全面的装修，并垫付22000元向燃气公司办理了门面的天然气开通手续，此后一直按约支付租金。2014年7月，黄文彬要求以15000元／月的价格与刘国庆另行签订合同，否则终止合同关系。据刘国庆调查了解，本路段条件类似门面租金并未达到黄文彬所称标准。刘国庆同意按照本路段条件类似门面租金标准进行调整后继续履行合同，并积极与黄文彬协商，在租金未商定前支付三个月（2014年7月9日-2014年10月8日）的租金共计24750元，但黄文彬仍要求提前终止双方的租赁关系。故，黄文彬的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应全部驳回，同时黄文彬要求的赔偿金存在标准过高问题，且黄文彬未举示证据证明其损失。由于黄文彬违反双方约定，擅自提高租金标准，并以此为由终止双方的租赁关系，使刘国庆遭受重大损失，刘国庆提出反诉，请求：1、判令黄文彬继续履行合同至2017年7月8日（租金标准8705元／月）；2、判令黄文彬向刘国庆支付违约金40000元。
黄文彬在一审中辩称：双方的《房屋租赁合同》已于2014年7月8日届满，合同已经终止，因此并不存在继续履行合同的问题。在合同届满前，黄文彬已经严格按照合同履行了义务，并无违约行为，不应承担违约金。在合同终止后，黄文彬与刘国庆之间并不存在合法的租赁关系，更不存在违约。综上，请求驳回反诉人刘国庆的反诉请求。
一审法院认为，黄文彬、代廷明签订的关于诉争房屋的《房屋租赁合同》系黄文彬与代廷明双方的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黄文彬、代廷明应按照合同约定享受权利，履行义务。代廷明将诉争按照合同约定转租与刘国庆，其转租行为有效。刘国庆与黄文彬签订《房屋租赁合同》附2，依据附2的约定，代廷明将其在合同中的权利义务一并转让与刘国庆，刘国庆按照合同约定履行义务、享有权利。
关于附2中约定“每年租金”标准问题。关于此租金标准问题，黄文彬、刘国庆对其理解存在争议。附2租金的表述“每年租金按照最新市场行情（参照本路段条件类似门面最近签订的每平方米单价，洋河中路71-83门面）确定。”对租金的标准约定不明确，现黄文彬与刘国庆也未签订新的租赁合同，对租金问题也没有达成一致意见，应视为黄文彬与刘国庆并未对重新签订租赁合同的租金标准进行约定。
关于合同的截止时间问题。黄文彬认为合同在期限（2014年7月8日）届满后终止；刘国庆则认为合同的租赁期限截止日期为2017年7月8日，租金是续签合同的唯一条件。一审法院认为，依据附2“合同到期后”、“重新签订租赁合同”等字样的表述可以得出2014年7月8日合同到期后，黄文彬与刘国庆若续租，需就诉争房屋签订新的租赁合同。而依据《房屋租赁合同》，刘国庆需在2014年7月8日前一个月与黄文彬签订新的租赁合同，否则视为放弃优先承租权，但刘国庆至今未与黄文彬签订新的租赁合同，其优先承租权已经灭失。就同一标的物，前合同终止，才可能签订新的租赁合同。故，本案《房屋租赁合同》因租赁期届满而终止，而且亦不存在新的租赁合同关系。刘国庆所述合同未终止，应继续履行至2017年7月8日并无事实和法律依据。同时，刘国庆认为“租金是续签合同的唯一条件”，从合同中无法反映出来，即使“租金是续签合同的唯一条件”，也因为黄文彬与刘国庆在附2关于租金标准的约定不明而导致此“租金条件”对黄文彬、刘国庆双方没有约束力，刘国庆不能以此要求黄文彬重新续签租赁合同。
黄文彬与刘国庆双方的《房屋租赁合同》既然因租赁期满而终止，根据约定，刘国庆应如期无条件将诉争房屋交还与黄文彬，若合同终止却不及时交房的，刘国庆须按延期交房天数和日租金标准的五倍向黄文彬支付赔偿金。现刘国庆仍占有房屋，违反了合同约定，故黄文彬可以要求刘国庆搬离房屋和支付赔偿金，此赔偿金系刘国庆违反合同关于腾房的义务而承担的违约责任，日租金五倍的标准系预定的赔偿金，具有违约赔偿性质，是违约赔偿金。对黄文彬要求刘国庆搬离诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约赔偿金的标准问题。刘国庆认为双方关于违约赔偿金的约定过高，要求调整，一审法院认为日租金五倍的标准确实存在过高情形，可酌定调整为日租金的二倍，即16500元／月的标准，又由于黄文彬陈述相同地段租金为13000元／月和14000元／月，低于法院调整的16500元／月，因此，最终确定违约赔偿金标准为13000元／月为宜。由于在合同届满后，刘国庆已经向黄文彬支付24750元，此笔款项应从违约赔偿金中扣除。故，对黄文彬要求刘国庆按照每月13000元的标准支付违约赔偿金（从2014年7月9日起计算至实际搬离房屋之日止，并扣除24750元）的诉讼请求，一审法院予以支持，超过部分，一审法院不予支持。
黄文彬与刘国庆双方的《房屋租赁合同》已经终止，所以黄文彬并无刘国庆所述的继续履行义务，进而也不存在违反继续履行义务的违约责任，故对刘国庆要求黄文彬继续履行合同至2017年7月8日（租金标准8705元／月）及要求黄文彬向刘国庆支付违约金40000元的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉被告刘国庆于本判决生效之日起十日内搬离重庆市江北区洋河中路79号房屋。二、本诉被告刘国庆于本判决生效之日起十日内按照每月13000元的标准向本诉原告黄文彬支付违约赔偿金（从2014年7月9日起计算至实际搬离房屋之日止，并扣除24750元）。三、驳回本诉原告黄文彬的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘国庆的全部反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取40元，由本诉原告黄文彬负担20元，由本诉被告刘国庆负担20元，此20元已由本诉原告黄文彬预交，本诉被告刘国庆履行上述义务时一并支付给本诉原告黄文彬。本案反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告刘国庆负担。
宣判后，黄文彬不服一审判决，向本院上诉称：一审法院确定违约赔偿金标准为13000元，未考虑同期同地段类似门面的面积大小，参照标准不合理。请求：一、改判刘国庆按每月18200元的标准向黄文彬支付违约金。二、一审、二审诉讼费用由刘国庆负担。
刘国庆辩称，违约赔偿金标准13000元过高且没有参考依据，黄文彬的上诉没有理由和事实依据，请求驳回。
二审审理期间，黄文彬向本院提出撤回上诉申请，其撤回上诉申请系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。
刘国庆上诉称：一、一审判决认定租赁合同终止时间为2014年7月8日，系事实认定错误，租赁合同的时间应至2017年7月8日。二、黄文彬在租赁合同未到期前，要求上诉人搬迁，构成违约，应承担违约责任。请求：一、撤销原判；二、改判黄文彬按周边门面（洋河中路71-83号）近期租金的平均标准继续履行租赁合同至2017年7月8日止，并向上诉人支付违约金40000元。三、本案诉讼费由黄文彬负担。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：黄文彬与刘国庆租赁合同的期限何时终止。本院评判如下：
黄文彬认为租赁合同在2014年7月8日届满后终止，若需延长至2017年7月8日，则双方应当重新签订租赁合同。
刘国庆认为租赁合同期限截止日期为2017年7月8日，租金是续签合同的唯一条件。
本院认为，依据附2租赁转让登记中“合同到期后”“重新签订租赁合同”等表述，可以明确解读出2014年7月8日合同到期后，若续租则需重新签订租赁合同。因此，“附2租赁转让登记”中关于合同到期后续签租赁合同的相关约定性质上为预约合同，即约定将来订立新的租赁合同的契约。预约合同仅仅是为重新签订合同而作出的条件预设，约束双方到期后能及时磋商、洽谈一致重新签订新的租赁合同，但预约合同的内容不能直接认定为签订了新的租赁合同。
现双方当事人对租金标准存在分歧不能达成一致，未签订新的租赁合同。因此，黄文彬和刘国庆之间的租赁合同已于2014年7月8日到期。刘国庆认为根据“附2租赁转让登记”中的约定租赁期限应继续履行至2017年7月8日的意见，本院不予采纳。对刘国庆要求黄文彬按周边门面（洋河中路71-83号）近期租金的平均标准继续履行租赁合同至2017年7月8日止，并向上诉人支付违约金40000元的上诉请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人黄文彬的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人黄文彬负担80元，由上诉人刘国庆负担160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 张 煜
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 曾 静