上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初32956号
原告(反诉被告)：宋超。
原告(反诉被告)：陈晓燕。
两原告共同委托诉讼代理人：金美霞，上海敏御律师事务所律师。
被告(反诉原告)：林庐山。
被告(反诉原告)：张秋香。
委托诉讼代理人：林庐山。
原告宋超、陈晓燕与被告林庐山、张秋香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序。庭审中，被告林庐山、张秋香提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宋超及两原告(反诉被告)宋超、陈晓燕的共同委托诉讼代理人金美霞、被告(反诉原告)林庐山、张秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋超、陈晓燕向本院提出本诉诉讼请求：判令被告林庐山、张秋香连带赔偿违约金人民币(币种下同)12,824元。
本诉的事实和理由：两原告与被告林庐山、张秋香于2016年9月3日签订上海市房地产买卖合同，以2,290,000元购买位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，两原告已按照合同约定履行了相应的义务。根据合同约定被告林庐山、张秋香于收到两原告贷款款项之日起6个月内将涉案房屋交付，两原告贷款于2016年11月4日支付给被告林庐山、张秋香，被告林庐山、张秋香应于2017年5月3日前完成房屋交付，两原告与中介通过各种方式提前提醒交付时间，但被告林庐山、张秋香在能够按时交付的情况下，故意拖延房屋交付，经过多次催促于2017年5月10日完成了房屋交付。被告林庐山、张秋香的行为构成了违约，应根据合同约定向其支付12,824元违约金(以总价2,290,000元按照每日万分之八计算7日)。故两原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
被告林庐山、张秋香针对本诉共同辩称，两被告依据事实和法律并不存在违约，原告宋超、陈晓燕的起诉没有事实与法律依据。两被告和中介一直保持有效沟通，双方最后确认交房时间为5月10日，有中介的证明为证，因此两被告已按照合同履行了按时交房的义务。对于原告宋超、陈晓燕对其权益的损害，导致了其经济损失，其已提出反诉。
被告林庐山、张秋香向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告宋超、陈晓燕赔偿各项经济损失合计10,000元；2、判令原告宋超、陈晓燕返还房屋维修基金6,915.34元。
反诉的事实与理由：2016年9月3日，双方签订上海市房地产买卖合同，合同约定将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告宋超、陈晓燕，两被告按合同履行了相应义务。在与房产中介多次沟通后商定2017年5月10日交付。在两被告催促下于2017年5月10日将该房屋交接给原告宋超、陈晓燕。房屋交接当天，原告宋超、陈晓燕没有提出任何异议，并在中介出具的房地产买卖交接书上签字，其中第1条注明：经买方验收后，认为卖方的交付行为完全符合上述买卖合同定金协议所约定的交付时间、条件及标准，买方同意接受。
2016年9月3日，双方签订不动产买卖意愿书，第一条及第五条付款方式约定：签署上海市房地产买卖合同后当天内支付300,000元(含定金)整。出价意向金的支付和返还方式约定：原告于签订意愿书同时，须给付中介公司出价意向金100,000元，并同意授权中介公司将该房屋的出价意向金依本意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，自动转为定金，买卖双方遵循定金罚则。实际上，原告宋超没有按时支付定金，造成被告购房时不能如期支付定金，导致购房时额外增加50,000元。根据房地产买卖合同补充条款(一)双方须于交房当日对该房地产维修基金进行结算，根据公积金管理中心的账单，2016年1月1日至2016年12月31日房屋维修基金余额为6,915.34元，原告宋超、陈晓燕未支付给被告，因此请求返还维修基金。由于原告宋超、陈晓燕的无理诉讼，导致其为应诉而多次请假，导致了经济损失及交通费的额外支出，故请求判令支付各项损失10,000元整。
原告宋超、陈晓燕针对反诉共同辩称，不认可第一项诉讼请求，不动产买卖意愿书是其和中介的意向，并非原告与被告林庐山、张秋香之间的合同，根据双方签订的买卖合同，其在9月3日只需支付100,000元，9月10日支付90,000元，9月20日之前支付500,000元。置换房屋的损失与本案无关；不认可第二项诉讼请求，在买卖合同附件四中及补充条款(一)第六点中均有约定。
本院经审理认定事实如下：2016年9月3日，原告宋超、陈晓燕(买受人、乙方)和被告林庐山、张秋香(卖售人、甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房地产坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积60.68平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,290,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。合同补充条款(一)第5条约定，甲方于收到乙方贷款款项之日起6个月内将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。第6条约定，甲、乙双方须于交房当日对该房地产维修基金进行结算，甲、乙双方约定，该房地产维修基金，水、电、煤气(若有)、有线电视初装费(若有)，物业进户已缴纳的费用甲方直接送给乙方。第14条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20％的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20％的违约金；合同附件三付款协议约定：1、签订本合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款100,000元整(该款项包含定金100,000元整)；2、2016年9月10日之前，乙方支付甲方第二笔购房款90,000元整；3、2016年9月20日之前，乙方支付甲方第三笔购房款500,000元整；4、自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第四笔购房款1,580,000元整；5、甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款20,000元。合同还对其他事宜进行了约定。合同第16页至第17页双方签字处，(甲方一)张秋香、(甲方二)林庐山处显示的居住地址为XX路XXX弄XXX号XXX室，联系电话XXXXX****XX。甲、乙双方均在合同上签字确认。
合同签订后，原告宋超、陈晓燕向被告林庐山、张秋香分别于2016年9月3日支付100,000元、2016年9月10日支付90,000元、2016年9月17日支付500,000元、以贷款形式于2016年11月4日支付1,580,000元。
另查明，2017年5月2日，就房屋交接事宜，原告宋超、陈晓燕向号码为XXXXXXXXXXX的手机发放短信，内容为张秋香女士、林庐山先生，2017年5月3日是签订的交房日期……，现在以书面短信再次告知你们，明天是交房的最后期限，请按照合同规定办理交房事宜。请及时给予回复！2017年5月5日，原告宋超、陈晓燕向地址为XX路XXX弄XXX号XXX室林庐山、张秋香寄送“关于要求立即交付房屋的催告函”，该函件于2017年5月6日已妥投(201签收)。
2017年5月10日，原告宋超、陈晓燕与被告林庐山、张秋香就涉案房屋进行交接，双方签订房地产买卖交接书，同日，原告宋超、陈晓燕向被告林庐山、张秋香支付尾款200,000元。
再查明，2016年9月3日，由原告宋超(作为甲方)委托A公司XX店(乙方)居间购买涉案房屋，双方签订不动产买卖意愿书，意愿书约定甲方同意的成交价为2,400,000元。付款方式中约定，签署上海市房地产买卖合同后当日内支付300,000元(含定金)；交房时支付20,000元；甲方要求申请1,580,000元整的购房贷款用以支付部分房款等内容。
上述事实，由原告宋超、陈晓燕提供的《上海市房地产买卖合同》、银行贷款发放短信告知、发至号码为XXXXXXXXXXX的手机短信、催告函及邮寄凭证、房地产买卖交接书、与中介业务员的微信聊天记录，被告提供的房地产买卖交接书、证明、不动产买卖意愿书、《上海市房地产买卖合同》、交通银行付款清单、与中介业务员的微信聊天记录等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告宋超、陈晓燕与被告林庐山、张秋香所签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。针对交房时间的争议，合同约定为：被告于收到原告贷款款项之日起6个月内将该房地产交付原告。而被告收到该笔银行贷款的时间为2016年11月4日，故交房时间应为2016年11月4日起算起的6个月内，即2017年5月3日之前。原告宋超、陈晓燕通过在双方合同中所留的手机号码及通讯地址，分别以手机短信、催告函的形式向被告林庐山、张秋香主张要求交接房屋，然而最终房屋直至2017年5月10日才进行交接，虽然被告林庐山、张秋香辩称该交房日期是双方协商的结果，但其并未提供证据加以证明双方对交房日期的变更达成了一致意见，且在双方的房地产买卖交接书中，作为原告宋超、陈晓燕并未放弃追究其违约责任的内容记载。结合上述事实，足以证明被告林庐山、张秋香逾期交房的行为已构成违约，原告宋超、陈晓燕据此依据买卖合同的约定向其主张逾期交房违约金，符合合同约定。被告林庐山、张秋香答辩称不存在违约行为，该答辩意见可视为其认为违约金约定过高，本院参考原告宋超、陈晓燕的实际损失，被告林庐山、张秋香的主观故意、违约天数等予以调整，酌情确定由被告林庐山、张秋香一次性支付原告宋超、陈晓燕逾期交房违约金以4,000元计。
关于被告林庐山、张秋香所主张的反诉诉讼请求，本院认为，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议的约定，结合庭审查明的付款情况，原告宋超、陈晓燕的付款行为符合买卖合同的约定，并无逾期付款的违约行为。被告林庐山、张秋香按照不动产买卖意愿书来主张自己的权利，在双方已经嗣后签订《上海市房地产买卖合同》的基础上，显然之前的不动产买卖意愿书的内容已经被后续的买卖合同的约定内容所替代，故本院认为应以双方签订的《上海市房地产买卖合同》为准，故对于被告林庐山、张秋香的反诉主张不予认可。况且被告林庐山、张秋香主张自身置换房屋的损失并无合同及法律依据，故对于其要求赔偿各项经济损失的反诉诉请，本院不予支持。关于要求返还维修基金的反诉诉请，根据双方签订的买卖合同补充条款(一)约定的：交房当日对维修基金进行结算，该维修基金被告直接送给原告，故现被告林庐山、张秋香要求原告宋超、陈晓燕将维修基金予以返还，与合同约定不符，对该项反诉诉请本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)林庐山、张秋香于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)宋超、陈晓燕支付逾期交房违约金以4,000元计算;
二、驳回被告(反诉原告)林庐山、张秋香的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计60.30元，由被告(反诉原告)林庐山、张秋香负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告宋超、陈晓燕)。反诉案件受理费减半收取计111.44元，由被告(反诉原告)林庐山、张秋香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一八年一月十九日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。