湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初6273号原告：李红，女，1978年2月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托代理人：万中亮（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。委托代理人：李满（特别授权代理），湖北维思德律师事务所律师。被告：武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（原名称武汉新生活摩尔城商业管理有限公司），住所地武汉市江汉区新华路186号福星城市花园第4幢1单元12层10-12号房。法定代表人：冯火平，该公司董事长。委托代理人：陶长喜（特别授权代理），湖北普明律师事务所律师。委托代理人：王琪（特别授权代理），湖北普明律师事务所律师。原告李红诉被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告李红的委托代理人李满，被告摩尔城公司的委托代理人陶长喜、王琪到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，本案由本院院长批准继续适用简易程序审理并延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告李红诉称，2012年10月27日，我与摩尔城公司签订《产权商铺委托经营管理合同书》，约定我将所购买的“新生活摩尔城”1栋3层102号、103号商铺委托摩尔城公司统一租赁运营管理，租赁期限为10年，从商铺正式交房之日起算，房屋租金分别以276,311元、275,019元（人民币下同）为收益基数，第1-3年每年的租金为收益基数的7%，4-7年每年的租金为收益基数的7.5%，等等。2013年3月1日，商铺正式交付摩尔城公司使用。根据合同约定，摩尔城公司应支付自2013年3月1日至今的租金，但经我多次催要，摩尔城公司分文未付，已严重违约。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的《产权商铺委托经营管理合同书》，摩尔城公司返还房屋；2、摩尔城公司支付租金139,900元（自2013年3月1日起暂计至2016年10月1日，其后租金按合同约定及实际占有天数计算）；3、本案诉讼费由摩尔城公司承担。被告摩尔城公司辩称，1、李红陈述的事实部分错误并隐瞒部分事实；2，李红要求我公司支付租金的诉讼请求不成立；3、我公司同意解除合同，但有关解除合同引起的我公司损失，我公司将另行起诉。经审理查明：2012年10月27日，甲方（委托人）李红与乙方（受托人）摩尔城公司签订了两份《产权商铺委托经营管理合同书》，合同编号分别为20120058、20120059。两份《产权商铺委托经营管理合同书》除商铺号、房产收益基数不同外，其它内容一致。双方约定，甲方系新生活摩尔城3F商铺的购买者，乙方系专业从事商业地产运营的公司。甲方同意委托乙方统一招商并运营管理甲方购买的商铺，乙方同意接受甲方的上述委托；甲方于2012年10月27日签约购买了武汉十大家实业有限公司（以下简称十大家公司）开发的“新生活摩尔城”1栋3层102号商铺（以下简称案涉商铺一）、1栋3层103号商铺（以下简称案涉商铺二）。合同约定的案涉商铺一、案涉商铺二的建筑面积均为7.16平方米，甲方同意将其购买的上述商铺委托乙方进行统一租赁运营管理，并确认计算案涉商铺一房产收益基数为276,311元、案涉商铺二房产收益基数为275,019元；本合同委托管理总期限为10年；本合同约定初始租赁管理期限从商铺正式交房之日起，满10年为止；根据甲方与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，甲方同意在房产正式交付之前，乙方可与开发商协调并组织商户提前进场装修，为市场正式开业做充分准备，尽量提前正式开业，营造商业氛围；为培育市场、吸引商户、营造商业氛围，在正式交房之前，甲方同意乙方可以组织商户开业，乙方无需向甲方支付租金，甲方对此不持异议；根据合同约定的房产收益基数，以及双方约定的委托时间，乙方同意按照此收益基数75%的比例计算总租金（税前），具体租赁年度的支付比例如下：1-3年，7%；4-7年7.5%；8-10年，8%；乙方为最大程度的保障甲方收益，同意在甲方签署《商品房买卖合同》时一次性支付前三年的收益（此租金收益在总房款中冲抵）。剩余租金部分，从商铺正式交房之日起的第四个租赁年度开始按月支付，直至支付完毕；甲方应积极配合乙方完成受托事项，签署授权委托书，以及在取得物业相关的权证及法律文件之日起七日内向乙方提供复印件；甲方有权按本合同约定的方式获得委托租赁的租金收益，并有义务依法缴纳相应的税费；甲方必须服从市场统一管理的所有制度，不得单方要求提高租金或指令特定商户进场租赁经营；本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力，甲方不得要求解除合同、自行经营或自行对外租赁或指令向特定的第三方租赁；发生本合同约定的情况导致本合同解除或终止的，甲方也必须认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同，但乙方与商户签订租赁合同的期限应不超过本合同约定的委托期限；甲方有权在本合同签署满5年后，按照本合同房产收益基数提出所购买商铺的回购申请，乙方应无条件的接受；乙方有权按本合同之约定，依法履行委托租赁管理权利并承担义务；乙方应定期向甲方通报市场管理情况，包括定位和业态调整、经营动态等；乙方有权根据统一经营管理的需要，制定和修改《运营管理制度》，并享有最终解释权，甲方同意无条件遵守上述运营管理制度；乙方未按时向甲方支付委托租赁租金收益，甲方有权向乙方提出书面催款通知，乙方签收书面催款通知之日起30个工作日内乙方仍未支付的，甲方有权要求乙方从签收书面催款通知后的第31个工作日起停止其委托商铺的营业直至乙方支付所拖欠款项，同时乙方应按银行同期活期存款利率的标准向甲方支付逾期付款违约金。如逾期六个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除合同。合同签订后，摩尔城公司虽经多次招商，但该区域仍未形成商业氛围。2013年至2016年期间，案涉商铺由摩尔城公司管理，现无人租赁。关于案涉商铺交付时间，李红陈述“2013年3月1日前摩尔城公司已经占有使用，但双方没有办理手续。”摩尔城公司陈述“因项目工期延误、消防未能及时验收、时至今日，李红未能正式向我公司交付案涉商铺，亦未向我公司签署、出具商铺委托运营管理的《授权委托书》。”另查明，百步亭商业中心1＃楼于2014年8月6日取得《工程竣工验收备案证明书》；于2016年5月12日通过消防验收。李红与十大家公司约定，十大家公司在2013年3月1日前将符合条件的案涉商铺交付李红。十大家公司出具《证明》，内容为“李红原于2012年9月左右与我公司签订商铺认购协议书，认购我公司开发的百步亭商业中心一单元3层商98号、100号商铺，后其购买商铺调换为百步亭商业中心一单元3层商102号、103号商铺。李红原与我公司签订了商铺买卖合同，约定102号商铺价款为276,311元，首付款为218,286元；103号商铺价款为275,017元，首付款为217,265元。应摩尔城公司要求，2014年4月1日，我公司与李红协商一致，将前述102、103号商铺总价款分别下调为218,286元、217,265元。双方以前签订的商铺买卖合同作废，由我公司收回并当面销毁。”上述事实，有经过庭审举证、质证的《产权商铺委托经营管理合同书》两份、《工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收证明书》、《武汉市商品房买卖合同》、《证明》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：李红与摩尔城公司签订的《产权商铺委托经营管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因双方当事人在本案事实部分及法律适用方面均有争议，本院将结合双方提交的有效证据及查明的事实作如下分析：关于事实部分，一、李红认为案涉商铺一、二的实际总价款为435,551元（218,286元＋217,265元），且已经全部付清。商铺前三年租金收益未冲抵房价款，应由摩尔城公司支付。摩尔城公司认为因项目工期延误、消防未能及时验收等原因，经摩尔城公司交涉，十大家公司与李红已协商将案涉商铺总价下调（下调幅度为商铺前三年租金收益），因此，李红的前三年租金损失已得到弥补。本院认为，首先，双方在《产权商铺委托经营管理合同书》中约定“乙方为最大程度的保障甲方收益，同意在甲方签署《商品房买卖合同》时一次性支付前三年的收益（此租金收益在总房款中冲抵）”，该条款可视为双方对前三年收益支付方式的约定；其次，双方确认计算案涉商铺一、二的收益基数为“551,330元（276,311元＋275,019元）”，按合同约定，前三年的收益应为115,779.30元（551,330元×7%×3年）。551,330元－115,779.30元=435,550.70元，该金额与李红所支付的房款基本一致，这显然不是数字上的巧合，因此不排除“551,330元”即为李红与十大家公司约定的购房总款；再次，本案审理中，本院前往十大家公司对其公司出具的《证明》进行调查核实，公司办公室负责人向本院确认了《证明》的真实性。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条的规定，本院可将《证明》所记载的内容作为认定案件事实的根据。该《证明》进一步证实了房价下调的事实；最后，摩尔城公司虽未向十大家公司支付收益，但十大家公司同意冲抵115,779.30元并降低房价。简言之，十大家公司以降低房价的方式免除了摩尔城公司的支付义务，客观事实符合合同约定，亦未损害各方利益。通过上述分析，本院认定摩尔城公司已将案涉商铺前三年的收益冲抵了总房款。李红认为2013年3月1日前摩尔城公司已经占有使用案涉商铺，但双方没有办理手续。摩尔城公司认为因项目工期延误、消防未能及时验收、时至今日，李红未能正式交付案涉商铺。本院认为，摩尔城公司作为专业的物业运营商，在大型商超启动模式上会有成熟的经验，因此，摩尔城公司在与李红签订《产权商铺委托经营管理合同书》时，才会约定“甲方同意在房产正式交付之前，乙方可与开发商协调并组织商户提前进场装修，为市场正式开业做充分准备，尽量提前正式开业，营造商业氛围；为培育市场、吸引商户、营造商业氛围，在正式交房之前，甲方同意乙方可以组织商户开业，乙方无需向甲方支付租金，甲方对此不持异议。”李红虽未与摩尔城公司办理案涉商铺交接手续，但从前述约定可知，摩尔城公司在十大家公司向李红交付案涉商铺前即已开始商铺的运营。如前所述，摩尔城公司作为专业的物业运营商，对案涉商铺是否通过竣工验收、消防验收应尽到更加审慎的注意义务，摩尔城公司在接受案涉商铺时未提出异议，应认定案涉商铺交付时符合双方的约定。另外，本院在上个事实的分析中，已认定摩尔城公司将案涉商铺前三年的收益冲抵了总房款，如认定案涉商铺仍未交付，存在逻辑上的悖论。综上，本院以十大家公司与李红约定的交付时间认定李红向摩尔城公司交付案涉商铺的时间，即2013年3月1日。关于法律适用方面，李红认为本案的法律关系是租赁合同法律关系；摩尔城公司认为本案的法律关系是委托合同法律关系。本院认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案系因产权式商铺引起的纠纷，李红与摩尔城公司签订的合同虽名为《产权商铺委托经营管理合同书》，但合同内容与《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定的委托合同存在区别：1、合同约定“本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力，甲方不得要求解除合同”，而合同法第四百一十条规定：“委托人或者受托者可以随时解除委托合同”；2、李红并不向摩尔城公司支付委托报酬及费用，而合同法第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用”；3、李红虽为商铺的业主，但并不得干预商铺的经营、管理，而合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”。因此，本案的法律关系非委托合同法律关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李红将案涉商铺一、二交付摩尔城公司，并收取固定租金收益。双方在合同中约定“本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力”，从该约定可知，摩尔城公司出租案涉商铺时是以自己的名义出租，其享有完全的经营管理自主权，该合同实为出租人允许承租人转租的房屋租赁合同，更符合租赁合同的法律特征。综上，李红与摩尔城公司签订的《产权商铺委托经营管理合同书》为租赁合同，摩尔城公司自2016年3月起未向李红支付租金收益，属违约行为，根据双方的约定“如逾期六个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除合同”，李红有权解除与摩尔城公司签订的《产权商铺委托经营管理合同书》。同时，摩尔城公司亦同意解除。因此，李红诉请解除《产权商铺委托经营管理合同书》，本院予以支持。合同解除后，摩尔城公司继续占有案涉商铺已无合同及法律依据，应向李红支付拖欠的租金收益并返还案涉商铺。租金收益的计算方式为，以551,330元为收益基数×第二时间段收益标准7.5%/年，自2016年3月1日起计算至案涉商铺返还之日止。如超过第二时间段仍未返还，则以551,330元为收益基数×第三时间段收益标准8%/年，自2020年3月1日起计算至案涉商铺返还之日止。李红主张2016年3月后的租金收益，未超过诉讼时效。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李红与被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（原名称武汉新生活摩尔城商业管理有限公司）在2012年10月27日签订的两份《产权商铺委托经营管理合同书》，合同编号分别为20120058、20120059；二、被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李红返还位于本市江岸区后湖乡十大家村百步亭商业中心1栋3层商102号、商103号商铺；三、被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李红支付租金收益（以551,330元为收益基数×第二时间段收益标准7.5%/年，自2016年3月1日起计算至案涉商铺返还之日止。如超过第二时间段仍未返还，则以551,330元为收益基数×第三时间段收益标准8%/年，自2020年3月1日起计算至案涉商铺返还之日止）；四、驳回原告李红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,098元减半收取1,549元、邮寄费20元，合计1,569元，由原告李红负担774.50元，被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司负担794.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇一七年二月二十三日书记员  周郴