北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第14314号
原告李玉玲，女，19xx年xx月x日出生。
委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人石建伟，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京富源盛达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫村第三村民委员会院内。
法定代表人杨培军，董事长。
委托代理人胡新星，男，19xx年xx月x日出生，北京富源盛达房地产开发有限公司员工。
原告李玉玲与被告北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称：富源盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉玲及其委托代理人王汉勇和被告富源盛达公司的委托代理人胡新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉玲诉称：2011年10月6日，我与富源盛达公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定我购买富源盛达公司开发的位于北京市大兴区旧宫镇B15、B16、B20地块x#住宅xx层x单元-
xxxx的精装修房屋一套，合同还约定了房屋面积、房款、房屋质量等相关事项。我依约向富源盛达公司支付了全部购房款，自富源盛达公司于2013年7月11日逾期交房开始，涉案房屋就陆续不断出现大大小小的质量问题厨房、次卧室、卫生间反复出现漏水情况，为处理涉案房屋问题，我不断往返于北京和外地之间，无数次要求富源盛达公司彻底维修，但富源盛达公司至今未能修复涉案房屋，导致我一直无法使用涉案房屋。我认为，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自义务，现富源盛达公司的行为给我造成了巨大的损失，必须就此承担法律责任。现我诉至法院，要求1.富源盛达公司立即对涉案房屋厨房、次卧、卫生间进行全面检测并对所有渗漏进行修复，相应费用由富源盛达公司承担。2.富源盛达公司支付逾期交房违约金2557元。3.富源盛达公司赔偿房屋空置损失137867元（2013年7月11日至2014年11月17日）、物业费损失3794.7元（2013年7月11日至2014年11月17日）、交通费损失6000元（2013年7月11日至2014年11月17日）、精神抚慰金20000元、房屋贬值损失50000元；4.诉讼费用由富源盛达公司承担。
被告富源盛达公司辩称：李玉玲确实购买了我公司开发的涉案房屋。开始时，李玉玲收房的时候有装修瑕疵我公司已经修好了，还有两次渗漏也修完了，现存的是有一处漏水尚未维修。我公司认为之前的维修已经完成，并且也有李玉玲的签字确认及我公司认为之前的问题不再有争议，本案尚有争议的是2014年10月底的那次的厨房渗漏和次卧靠近卫生间的部分天花板的渗漏。针对李玉玲的诉讼请求，第一项诉讼请求要求我公司承担维修费，这个我们一直在做积极要求进行维修，第二项诉讼请求，双方合同约定我公司应于2013年6月30日前交付房屋，我公司已于2013年6月21日完成竣工验收，2013年6月27日完成备案已经符合房屋交付条件，所以对第二项诉讼请求不认可。对第三项诉讼请求，因为现在双方争议的是最后一次漏水的情况，所以李玉玲对计算方法及时间我公司不认可，我公司积极完成合同项下的维修义务，即业主收楼后反映装修存在瑕疵，以及2014年5月6日业主反映漏水，我公司5月7日修好了，10月10日反映厨房出现漏水10月16日就维修完成。至于本次维修问题，未修复的原因是因为楼上的住户和李玉玲存在摩擦，不允许我公司从楼上进行维修，所以我公司只能从李玉玲家维修，且我公司已经出具的维修方案，但是李玉玲要求我公司出具维修方案并盖章，我公司按照李玉玲要求完成后，李玉玲对此仍不认可，又要求加盖富丽集团的章，要求保证以后都不再漏水。因为我公司无法满足所以没有完成。显示李玉玲是2014年11月18日起诉的，我公司由于不知道这个情况，公司内部五个部门还在开协调会，做成了维修方案，盖章并交给李玉玲。12月我公司四次和李玉玲沟通未果，李玉玲明显存在的拖延维修扩大损失的行为。综上，我公司已经按照合同约定完成了交楼，履行了保修义务，不存在任何的违约情形，对李玉玲的诉讼请求均不认可。
经审理查明：2011年10月26日，富源盛达公司（出卖人）与李玉玲（买受人）签订了北京市商品房预售合同及附件，合同约定：第三条该商品房房屋坐落为大兴区旧宫镇B15、B16、B20地块x#住宅xx层x单元-
xxxx。第五条按照套内建筑面积计算该商品房单价每平方米26901.36元，总价款2538412元。第十二条（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批注文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招标的住宅）；4、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日前签订土地合同但是在2007年8月1日前进行招投标的项目）；5、出卖人取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；第十六条交接手续（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（1）出卖人应当于X日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起X日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。（3）根据房屋质量问题的具体情况，由双方协商确定修复日期，若协商不成，按合同第二十七条的争议解决方式处理。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、视为出卖人按期把房屋交付买受人；2、买受人应按交楼通知约定期限之首日起交付物业服务费；3、由买受人原因致使出卖人6个月未能按期交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照退款日同期银行贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照退款日银行贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议。3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十八条住宅保修责任（一）出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。附件六装修和设备标准的约定：二住宅室内装修及设备入户门：豪华木门，配高档门锁。室内门：优质复合木门，配高档门锁。窗户：断桥铝合金中空玻璃窗。客厅：地面主材铺装高级地砖配波打线；墙身帖壁纸配踢脚线；天花局部吊顶，刷高级乳胶漆；赠送玄关柜。卧室：地面铺装高级实木复合地板，墙身贴壁纸；天花刷高级乳胶漆，配装饰石膏线，主卧送衣柜。厨房：地面铺装高级实木复合地板，墙身铺贴高级墙砖；防水石膏板天花；赠送橱柜，燃气热水器、不锈钢洗菜盆、高级水龙头，并附送名牌抽油烟机及嵌入式炉灶。餐厅：地面主材铺装高级地砖，配波打线；墙身贴批准配踢脚线；天花局部张氏吊顶，刷高级乳胶漆。卫生间：地面铺装高级地砖；墙身铺贴高级墙砖，防水石膏天花；配名牌精品洁具、包括高级花洒、座便器、水龙头；洗手盆配高级石材台面，赠送台下柜，并附送防水插座、名牌卫浴五金件。窗户：配高级窗台板。空调：普通住宅：厅、房预留空调孔及电源，室外预留空调机位（外设装饰百叶）。叠拼：户式中央空调。水电设备：每户均独立水、电表、配电箱，配开关及插座，室内管线暗装。弱电：每户均预留电话插口；有线电视入户，预留有线电视插口。采用宽带上网（最终以政府批复为准）。燃气：每户燃气入户，安装燃气计量表。户内供暖系统：小区锅炉集中供暖，户内设暖气片。户内安防系统：安装可视对讲系统，燃气泄漏探测器。
合同签订后，李玉玲如约交付了全部购房款。
2013年6月27日，富源盛达公司取得了1#住宅等8项、6#住宅等6项、3#公租房等3项、23#办公和商业（2#住宅、1#住宅）的北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。
本案在审理过程中，李玉玲与富源盛达公司对本案事实争议较大，分别提出以下意见：
一、关于入住通知书的发送及交房时间：
李玉玲称：合同约定的交房时间为2013年6月30日，但是富源盛达公司没有以任何形式通知我入住，我是自己打电话询问，于2013年7月12日收的房。所以我主张富源盛达公司支付我逾期交房违约金2557元。
富源盛达公司称：我公司已经按合同约定向李玉玲发送了入住通知书，所以不同意支付逾期交房违约金，但是无法提供发送入住通知书的手续。
二、关于房屋情况及维修情况：
李玉玲称：2013年7月12日交房时：1、主卧的墙上缺一大扇壁纸，因为当时没有壁纸，拖了好几个月才补上；2、主、次卧卫生间的玻璃镜子裂的，都碎在地上，到2013年11月初才安上；3、次卧白门框露着半尺原木，没有白皮门漆，对边门旁边壁纸是皱的，白门皮是缺一块，门锁是歪的，吊吊着，门口缺角砖，2013年11月17日修的；4、厨房抽屉每个都拉抽不灵，油盐柜是斜的，橱柜缺一块木板，2013年11月14日、22日维修；5、厨房水槽下的水管漏水，水泥不平，2014年4月30日维修；6、次卫的暖气管子是歪的，墙砖坏一块，对方说不好修，一直没有维修就不修了；7、厨房和主卫的纱窗斜的，拉不动，杆子吊着，2013年11月初维修；8、洗衣机房门关不上，门把手后换的，地脚缺块砖，2013年10月25日维修；9、厨房的对拉门斜的，2013年11月初维修；10、3个衣柜门斜着，主卧衣柜倾斜3寸之多，2013年10月底前维修一次，2014年春节前又修；11、入室大门松动，2013年10月25日重新调整；12、次卫脸盆下的托重石柱子很斜，2014年5月1日前重新安好；13、主卫脸盆下的贴纸缺一块，2013年11月初给贴好；14、主卧，客厅窗户壁纸多处褶皱，裂开着，玻璃胶像蚯蚓，又粗又不直，2014年5月1日修，现仍粗细不均，发霉的板子换了2根；15、主卧的一根踢脚线板是黄色的，2014年5月1日维修；16、煤气阀门调试，3天都没人管，2013年11月9日找到师傅，给调试了；17、主卧、次卫，钢管片锈迹斑一直没修；18、4个应漏水的地沟，满是工程垃圾、石头，2014年4月26日给清理了屋里建筑垃圾，2013年11月底前清理；19、两个卫浴的水管漏水，缺皮塞，2014年4月26日维修；20、主卫电线板无，2014年5月1日前给安上了，主卫浴缸墙上有个不该打的洞，只好那样不修了；
21、大部分地板是楦的，2013年11月底前，特别是主卧进门处拆掉几大块木板后，2014年12月底，春节前修好；22、阳光房窗户安不上，墙都给凿豁了，纱窗也迟迟没接，2013年11月中旬，2014年5月1日安好的；23、客厅等处的白项子裂大口子好几处，2013年11月，2014年5-6月维修；24、次卧的反复拆了弄，弄了拆的楦地板，对方答应2013年11月底前修缮完，最后弄好几次才于2014年4月19日修好；以上是交房时的质量问题及缺陷，对方有维修承诺2013年11月底前完工，结果，互相扯皮，没人管，没人干，要不就是钥匙工人拿到门头沟去了干不了，交涉到2014年4月中下旬才修完，其间，我不知道跑了多少趟，无法入住。紧接着发生：25、主卫生间的房顶子2014年5月份，2次发现漏尿黄液、蓝色液，2014年5月1日维修的说没事，结果7日大漏，才拆了房顶后，是主管子一个窟窿，换了管子，封上墙板，都维修完是2014年5月12号；26、主卧的窗子下边一个坑，缺块砖，壁纸凹凸不平，2014年5月21日维修的；27、2014年6月底次卫生间发现裂了4块砖，报修，等待维修；28、2014年8-9月份主卫生间发现裂了5块砖，报修，等维修；2014年10月9日，维修给换了九块新砖，10月11日维修师傅给拆下来的2个淋浴喷头和管子安好；29、2014年2月份中旬踢脚线，壁纸多处发霉，说是没事没给换，后来发霉的面积越来越大多次报修，2014年5-9月给换了8-9根；30、2014年10月10日，厨房顶子黑霉一大块，渗湿黄一大片，2014年10月17日拆一块板子，没查原因，给糊上了块新板子；31、与此同时，次卧2014年10月10日发现进次卫处的房顶及壁纸阴湿一块，2014年10月17日拆半墙壁纸，21日换纸，请求对方给予彻查，对方不予重视，不予理睬。结果2014年10月28号厨房顶子又阴湿了一大片时，次卧同样部位又都阴湿了；2014年10月12日、10月15日要求对方彻查，对方无人重视，说是楼上洗衣机管口盖没拧紧，28日又漏水，对方说做闭水试验，但是没做成。10月21日，我和建委反应，对方说是楼上用水不当造成的，未查原因；32、2014年10月28日发现厨房顶子又阴湿了一大块，10月29日，对方拆除整个顶子，说管线有问题说从楼上维修，11月18日楼上不让修，改从我家修，11月19日，25日对方物业人员说找不到原因先堵上，12月10日对方给我一个维修方案，说按这个方案修，漏了再说，再拆再修。2014年11月3日、6日、27日、12月11日及以后，我多次查看房子，发现漏水的面积有增加，说明有新的漏水。我还多次打电话给对方，对方一直说先封上漏了再拆，我不能接受。且之前每次维修后，都很杂乱，我每次都得找人做保洁，非常耗时，花费很高。现在房子内的刺鼻味道很大，环境污染，持续一年多了。李玉玲提供2013年9月14日的房屋维修单、2013年10月5日维修记录、2013年10月15日的维修列项、2013年10月13日的房屋维修单、2013年11月18日的房屋维修单、2013年10月8日的返修跟踪单两份、2013年11月18日1-1-1701承诺书、2014年5月6日的返修跟踪单、2014年10月10日的返修跟踪单、2014年10月14日的返修跟踪单、2014年10月28日关于盛悦居1-1-1701厨房吊顶阴水的情况说明、2014年10月30日关于xxx1#楼x单元xxxx室厨房吊顶阴水的处理方案予以证明。
富源盛达公司称：我公司只认可有维修单的维修次数，共计维修了四次，有2013年9月14日，2013年10月13日，2013年11月18日，2014年5月6日卫生间漏水，10月27日、10日漏水的情况基本属实。5月6日的漏水是5月7日修理完毕，10月10日保修10月17日完成，10月27日报修因为对方拒绝维修，所以一直到上次维修才完成。维修内容只认可维修单上的，其他的不认可。对方还说了阳光房是未封阳台，本身就是不封闭的，我公司帮助把未封闭的阳台封闭起来，本身不属于我公司应该封闭的。另外2013年11月18日的承诺书已经证明就此时间的维修项目双方已经达成一致意见，李玉玲不能再主张。
李玉玲则认为因为2013年11月18日的承诺书，富源盛达公司未按期完成，所以应一并计算损失。
李玉玲申请委托鉴定机构对涉案房屋漏水原因及维修方案进行鉴定，后李玉玲咨询相关部门可能无法通过鉴定确定原因，撤回了该鉴定申请。
鉴于本案的实际情况，本院多次主持调解，双方对涉案房屋的维修及质保问题达成一致意见：1、富源盛达公司于2015年5月10日起12日内对涉案房屋的厨房、次卧室、卫生间的渗水按照富源盛达公司提供的广州天力建筑工程有限公司出具的盛悦居1号楼1单元1701天花渗漏维修方案进行维修，达到国家标准；2、涉案房屋的全部防水工程的质保期自维修完成之日起重新计算，延保五年；3、若涉案房屋任何部位在修复之日起一年内再次发生非人为原因造成的渗水、漏水情况仍由富源盛达公司进行维修，且在维修期间每维修一日富源盛达公司支付李玉玲赔偿金三百元。现涉案房屋已经按期维修完毕。
李玉玲提出由于在庭审过程中关于诉讼请求中的第一项已经双方达成协议并履行一部分，申请变更诉讼请求如下：1.请求法院判令富源盛达公司支付逾期交房违约金2557元。2.请求法院判令富源盛达公司赔偿房屋空置损失178667元（2013年7月11日至2015年5月20日）、物业费损失7589.4元（2013年7月11日至2015年7月10日）、交通费损失6000元（2013年7月11日至2014年11月17日）、供暖费7200元（2013年7月11日至2015年7月10日），精神抚慰金20000元、房屋贬值损失50000元，家具损失2000元；3.诉讼费用由富源盛达公司承担。
针对李玉玲提出的上述诉讼请求，本院行使释明权，告知明确诉讼请求，一、关于精神抚慰金的诉讼请求，李玉玲明确在商品房预售合同纠纷的前提下，因为在就涉案房屋的交涉过程中，其受到富源盛达公司的侮辱和辱骂，使其受到了很大的精神损失及因为着急上火造成疾病的发生，坚持主张精神损失费20000元；二、关于房屋贬值损失的诉讼请求，本院限期其提供证据或申请鉴定，李玉玲逾期既未提供证据亦未提出鉴定。
另查明，李玉玲户籍地为北京市西城区西便门外大街西里新9楼3门401号，实际居住地江苏省南通市中南世纪城8号楼1909号。李玉玲仅交纳了入住时的物业费3794.7元及两年的供暖费7299.6元，就供暖费李玉玲在单位还报销了5400元。
上述事实，有北京市商品房预售合同、居住证明、房屋维修单、返修跟踪单、维修方案、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、产权证及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：李玉玲与富源盛达公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。现李玉玲如约交付了全部购房款，富源盛达公司理应按约定的标准交付房屋。关于房屋交付问题，因合同约定的交房时间为2013年6月30日前，李玉玲提出2013年7月12日实际收房，虽然富源盛达公司提出已经按合同约定向李玉玲发送了入住通知书，但是无法提供发送入住通知书的手续，故对富源盛达公司的此项辩解意见，本院不予采纳。对李玉玲要求富源盛达公司支付逾期交房违约金2557元的诉讼请求，本院予以支持。虽然富源盛达公司提供了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，但是根据李玉玲提供的房屋维修单、返修跟踪单、维修方案等证据材料及富源盛达公司的答辩意见，可以证明富源盛达公司交付的涉案房屋确实存在一定的问题，因涉案房屋确实屡次进行维修的实际情况，对李玉玲实际使用该房屋产生一定的影响，造成一定的经济损失，应由富源盛达公司予以赔偿。关于房屋空置损失178667元（2013年7月11日至2015年5月20日）、物业费损失7589.4元（2013年7月11日至2015年7月10日）、供暖费7200元（2013年7月11日至2015年7月10日）的诉讼请求，本院酌情确定房屋空置损失80000元为宜；关于物业费损失及供暖费损失的诉讼请求，双方均认可李玉玲仅实际缴纳了一年的物业费3794.7元，且李玉玲缴纳供暖费后由单位报销了5400元，综上，本院酌情确定富源盛达公司给付物业费损失3794.7元、供暖费损失1800元。关于交通费损失6000元（2013年7月11日至2014年11月17日），因李玉玲确实际居住江苏省南通市中南世纪城8号楼1909号，为了维修房屋肯定有往返而产生费用，本院据此酌情确定交通费损失3000元。关于精神抚慰金20000元、房屋贬值损失50000元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于在维修过程中家具损失2000元的诉讼请求，本院根据实际情况酌情确定1000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京富源盛达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李玉玲逾期交房违约金二千五百五十七元、房屋空置损失八万元、物业费损失三千七百九十四元七角、供暖费损失一千八百元、交通费三千元、家具损失一千元。
二、驳回原告李玉玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千三百七十二元，由原告李玉玲负担二千六百八十六元（已交纳），由被告北京富源盛达房地产开发有限公司负担二千六百八十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭 超
人民陪审员 侯本正
人民陪审员 宋玉英
二〇一五年八月二十日
书 记 员 高 雅