深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第71号
原告（反诉被告）王某。
委托代理人陈某、韦某，广东深X律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡某。
委托代理人尤某，广东贞X律师事务所律师。
原告王某诉被告蔡某以及反诉原告蔡某诉反诉被告王某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员魏海涛独任审理，于2010年1月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦某、被告蔡某及其委托代理人尤某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告2009年7月13日签署二手房买卖合同，原告购买被告名下位于深圳市宝安区××街道××路××园××栋××号的房产，房产证号码××，房产建筑面积101.17平方米；据合同约定买方（原告）于2009年7月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。原告于2009年7月22日向交通银行申请了按揭贷款手续，在申请按揭手续完毕后，等待银行审批贷款期间，被告电话讯问原告办理手续进度时，原告告知被告原告名下已有一套房产，办理审批手续时银行要调查原告收入来源及相关资料核实需要一星期左右的时间。此后三日左右被告告知此房产交易手续复杂时间较长不卖此房产并退还定金20000元给原告，当时原告同意。原告就到银行取消按揭贷款申请。但在退还定金过程中，被告以在北京出差为理由继续拖延时间。到2009年9月中旬碰面交涉时，被告态度恶劣，告诉原告不退还定金，之后原告与被告交涉至今未果。2009年11月17日，原告得知消息被告已将上述房产变卖他人。原告觉得其无赖行为违反合同条款，带有欺诈嫌疑。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告返还购房定金人民币20000元；2、被告按合同约定赔偿定金人民币20000元给原告；3、被告按合同第十一条规定赔偿买方115500元；4、被告承担本案诉讼费用和与本案有关的所有费用。
被告答辩称，原告起诉的事实不符合客观实际，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告和被告签订购房合同之后，原告没有在约定的期限内按时履行付款义务，原告存在违约行为。因此，被告有权根据原合同的约定与原告解除购房合同，并保留向原告追索赔偿金的责任。
被告反诉称，2009年7月13日，反诉人与被反诉人签订《二手房买卖合同》，合同约定反诉人将位于深圳市宝安区××街道××路××园××栋××号的房产卖给被反诉人，房地产证号码××，房产建筑面积101.17平方米，转让价人民币1155000元。合同还约定，“买方（即被反诉人）须于2009年7月30日之前支付首期款（包括购房定金）人民币：总房款减定金减按揭款”。然而，被反诉人和反诉人签订合同后，在双方约定的期限内一直未向反诉人支付任何购房款。反诉人认为，被反诉人签订购房合同后，没有依照合同的期限约定支付购房款，已经违反双方《二手房买卖合同》的约定，被反诉人的行为构成违约。依照《二手房买卖合同》的约定，被反诉人支付的定金依法不予返还。另外，依照《二手房买卖合同》第十条的约定，被反诉人应向反诉人支付违约金人民币115500元。后来根据反诉人了解，被反诉人本身不具备购房的能力，其和反诉人签订购房合同的目的在于房地产炒楼。由于被反诉人后来向银行申请全额贷款按揭不成功，致其不能按时履行付款的合同义务而违约。被反诉人在违约后，为向反诉人要回定金，多次打电话、发信息骚扰和恐吓反诉人，对反诉人的正常生活造成严重的不良影响，反诉人曾因此向宝安区福永派出所报案。如今被反诉人恶人先告状，自己违约在先，还恶意提起对反诉人的诉讼，反诉人实在忍无可忍。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被反诉人按合同约定向反诉人赔偿违约金人民币115500元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
原告反诉答辩称，1、原被告双方签订的二手房买卖合同约定首期款为总房款减去定金减去按揭款，并以资金监管方式由第三方监管，在原告申请按揭手续期间，由于原告名下有一套房子，属于第二套房屋贷款，故所需要办理手续的时间比较长，此时，被告称不卖房子给原告了，称退还2万元定金给原告，原告同意了。但后来被告不但没有退还定金2万元，还把涉案房产卖给了他人。2、赔偿金是按照合同约定按百分之十的违约金，本案中是由于被告违约，原告不应承担赔偿金。
经审理查明：2009年7月13日，原被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区××街道××路××园××栋××房出售给原告，建筑面积101.17平方米，转让成交价为人民币1155000元，原告在合同生效后当日向被告支付定金人民币20000元；原告采取首期房款支付及按揭抵押贷款付款，原告须于2009年7月30日之前支付首期款（总房款减定金减按揭款），到原告贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户，原告须于2009年7月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行出具贷款承诺函之日起赎出楼当日，原被告双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；原被告双方均清楚该物业处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起7日内出具公证委托书给替原被告双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时原告须协助被告办理赎楼手续并配合签署一切相关文件；如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按万分之十支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过15日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按万分之十支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。
当日，被告出具收条，收到原告购买××园××栋××房的定金人民币2万元。
另查明，深圳市宝安区××街道××路××园××栋××房系被告于2006年1月1日购买，2009年9月19日，被告和他人签订《房地产转让及经纪合同书》，以人民币115万元的价格转卖他人。
庭审中，原告自认把合同金额作高，向银行申请贷款人民币1135000元，银行在2009年7月30日之前没有审批同意贷款，按揭款没有确定的情况下，原告在2009年7月30日前没有支付首期款。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《二手房买卖合同》、定金收据、房地产证，被告提供的《房地产转让及经纪合同书》在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。根据合同约定，原告须于2009年7月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，确定按揭款数额，同时支付总房款减去定金和按揭款后的首期款。但原告违反国家规定，企图向银行借贷除定金之外的全部房款，致使按揭款无法确定，原告也没有在合同约定的期限内支付首期款，原告的行为既违反了国家对房地产银行按揭的政策，又违反了合同的付款义务，故原告的行为已经构成违约。被告根据合同约定，在原告逾期履行义务超过15日之后将房产转让他人并无不当，被告不存在违约情形，故原告的第二、三项诉讼请求本院不予支持。
根据合同约定，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金，现被告选择要求原告支付违约金，故原告应按照成交价百分之十的标准向被告支付违约金人民币115500元，被告的反诉诉讼请求本院予以支持。因被告已经选择违约金条款，不能同时适用定金条款，故被告应向原告返还已经收取的定金人民币20000元，原告的第一项诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某返还定金人民币20000元；
二、原告王某在本判决发生法律效力之日起十日内向被告蔡某支付违约金人民币115500元；
三、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1705元，由原告负担人民币1485元，由被告负担人民币220元，该受理费原告已预交；反诉受理费人民币653元，由原告承担，该受理费被告已预交；上述费用抵扣后，原告应向被告支付人民币433元，由原告在履行本判决时迳付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一〇年一月二十二日
书记员 刘 锐
书记员 李燕妮
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