呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3523号
上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司。
法定代表人：王继，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：关睿，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩，内蒙古典和律师事务所律师。
上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人关睿房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长融公司的委托诉讼代理人李昕睿、被上诉人关睿的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长融公司上诉请求：撤销一审法院判决第一项，改判长融公司向关睿支付违约金62596元，本案一、二审诉讼费用由关睿承担。事实和理由：长融公司2015年1月10日即通知关睿接收房屋，因关睿所留地址、电话存在错误，致长融公司无法通知到关睿，长融公司进行了公告。关睿逾期收房存在过错，此责任应由关睿自行承担。另外，在一审开庭审理前，长融公司又通知关睿尽快办理收房手续，但至今仍未收房。关睿恶意拖延收房、扩大损失，违反公平诚信原则。长融公司违约天数应当自迟延交房次日起计算至通知交房前一日止，相应的违约金应为62596元。再者，双方合同约定的交房时间为2013年11月30日，关睿诉讼请求的诉讼时效应从2013年11月30日起计算至2015年11月29日，而关睿未在规定的两年内起诉，关睿的诉讼请求已超诉讼时效。
关睿答辩称，关睿已于2015年9月14日接受房屋，不存在恶意拖延收房的事实。根据双方合同约定，迟延交房的违约金应计算至实际交房之日止，而不是计算至通知交房之日。已有多例生效裁判表明，本案不存在诉讼时效已过的问题。
关睿向一审法院起诉请求：1、判令长融公司向关睿支付逾期违约金107987元；2、判令长融公司承担本案的诉讼费用。
一审法院查明事实：2013年8月9日，关睿与长融公司签订了《商品房买卖合同》约定：关睿购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇19幢1单元701室，建筑面积205.49平方米，房屋总价人民币924705元。交房日期为2013年11月30日。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；4、施工中遇到异常恶劣天气，地震等不可抗力原因的；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，关睿依约向长融公司支付了购房款。长融公司于2015年9月14日向关睿交付了房屋。另查明，长融公司委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对其开发建设的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，结论为：以2016年12月10日为时间点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。
一审法院认为，关睿与长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应受法律保护。关睿按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付关睿，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、违约金的具体起止时间，长融公司是否代关睿交纳了部分物业费和暖气费，可否折减长融公司的违约责任；二、长融公司抗辩的民航工程、市政道路工程、供排水工程、热力管网工程的理由是否构成不可抗力，即是否可以视为合同约定的长融公司的免责事由；三、关睿与长融公司的合同中约定的违约金是否过高；四、关睿的诉讼请求是否已过诉讼时效。
关于争议焦点一，依照双方之间的合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续并签署交接单，违约金的起止时间为2013年12月1日起至2015年9月14日。没有证据证明长融公司代关睿交纳任何费用，故其的该项抗辩理由不予采纳。
关于争议焦点二，长融公司抗辩水岸小镇项目在建设过程中，因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工及火车东客站市政工程道路建设影响施工，导致工程延期。依据合同中约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的以及因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期。长融公司主张白塔国际机场航道停工275天（2011年9月7日至2012年6月7日），火车东客站市政修路停工98天（2010年8月10日至2010年12月25日），因双方签订商品房买卖合同的时间为2013年8月9日，在长融公司抗辩影响工期之后，故对长融公司的此抗辩理由，不予支持。
关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定可知，我国法律确定的违约损害赔偿责任系以填补损失为基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。””当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。””当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。”鉴于本案系因逾期交房引起的房屋买卖合同纠纷，对于出卖人延期交房，直接后果是导致买受人不能按期居住该房屋，则此期间的实际利益损失，以买受人需要租赁房屋居住，所发生的房屋租赁费为替代利益损害赔偿较为符合实际，亦符合日常经验法则的判断标准。综合买受人的实际损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。关睿购买的房屋为19幢1单元701号，建筑面积205.49平方米，《房地产估价报告书》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/平方米，故长融公司应向关睿支付的违约金为101020元[0.58元/天/平方米×205.49×652天×1.3倍]。
关于争议焦点四，关睿向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司于2015年9月14日向关睿交付房屋，关睿的诉讼时效应自2015年9月15日起算两年，至2017年9月14日止，关睿诉讼未过诉讼时效，故对此抗辩理由，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付关睿逾期交房的违约金人民币101020元；二、驳回关睿的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1230元（关睿已预交），由内蒙古长融房地产开发有限公司负担人民币1151元，关睿负担人民币79元。
二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：长融公司逾期交房的时间和违约金如何认定；关睿的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
长融公司主张2015年1月10日即通知关睿接收房屋，因关睿所留地址、电话存在错误，致长融公司无法通知到关睿，长融公司遂于2015年1月22日在报纸上发布了交房公告，故长融公司违约交房时间应从通知关睿交房时起算。长融公司所举证据为该公司自己制作的通知业主收房名单和报纸公告，在通知业主收房名单中显示1月10日短信发送给关睿交房通知，在备注栏显示非本人电话，不认识。长融公司所举通知业主收房名单系长融公司自己制作，真实性无法确认。该份证据不能证明长融公司确实电话通知了关睿，更不能证明电话通知不能，也不能证明在电话通知不能的情况下采取邮寄方式等其他方式通知关睿，在穷尽各种送达方式均不能联系到关睿后，才采取报纸公告的方式通知关睿收房。同时，长融公司亦未举证证明通知关睿收房时，房屋已达到合同约定的交付条件。故一审法院以2015年9月14日关睿实际收房时间作为认定长融公司逾期交房时间及逾期交房违约金计算的依据并无不妥。即：违约金的起止时间为2013年12月1日起至2015年9月14日，违约金为101020元[0.58元/天/平方米×205.49×652天×1.3倍]，长融公司仅对违约时间提出异议，对违约金计算标准无异议，本院对一审法院认定的逾期交房的时间和违约金的计算数额予以确认。
长融公司主张关睿的诉讼请求已过诉讼时效的上诉理由不能成立。关睿与长融公司签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年11月30日，长融公司于2015年9月14日向关睿交付房屋，即长融公司逾期交房的违约行为持续至2015年9与14日，至此关睿对长融公司违约行为持续的时间和违约金的计算有了具体的依据。一审认定关睿的诉讼时效应自2015年9月15日起计算并无不妥，本院予以确认。
综上所述，长融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2672元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长戴玉英
审判员苏毅
审判员鄂晓红
二〇一七年十月二十六日
书记员蔡曦琛