广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111执异30号
案外人：杨国荷，女，汉族，1980年2月5日出生，住广东省罗定市。
申请执行人：黄演华，男，汉族，1956年9月29日出生，住广州市白云区。
申请执行人：王佩琼，女，汉族，1957年11月7日出生，住广州市白云区。
两申请执行人的共同委托诉讼代理人：徐彬，广东百越律师事务所律师。
被执行人：黄浩猷，男，汉族，1958年4月3日出生，住广州市。
被执行人：胡均栋，男，汉族，1953年10月8日出生，住广州市。
在本院执行申请执行人黄演华、王佩琼与被执行人黄浩猷、胡均栋追偿权纠纷一案中，案外人杨国荷对本院查封的位于广州市白云区机场路82号601房的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人杨国荷与两申请执行人的共同委托诉讼代理人徐彬参加了听证。被执行人黄浩猷、胡均栋经本院合法通知未参加听证。现已审查终结。
案外人杨国荷称：白云法院在（2014）穗云法执恢字第33号执行过程中，对被执行人胡均栋名下位于广州市白云区机场路82号601房的房产进行查封拍卖，我依法提出异议，理由如下：1、涉案房产为宅基地房屋。根据法律规定，建筑物的转让，该建筑物占用范围内的建设用地使用权将一并处分。由于宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。而涉案房屋的拍卖将导致宅基地使用权的转移，与法律的规定相违背。2、涉案房产已于2004年6月15日赠与我并办理公证，同时赠与人胡均栋向我交付房产证。涉案房屋在赠与后一直由我管理使用。故提出异议，请求暂缓（2014）穗云法执恢字第33号拍卖裁定书对于广州市白云区机场路82号601房的评估、拍卖程序，撤销对该房产的查封。
申请执行人黄演华、王佩琼称：1、案外人没有依法取得涉案房屋所有权，不是本案的适格异议人。根据（2004）云法民一初字第2509号民事判决书，被执行人胡均栋应向我们清偿255705元及利息。经查，位于广州市白云区机场路82号601房产权依法登记在被执行人胡均栋名下，对该物业予以拍卖并清偿我们的债务依法有据。胡均栋于2004年6月15日将涉案房屋无偿赠予案外人，双方没有办理房屋产权转移登记，根据合同法和物权法的相关规定，案外人没有依法取得涉案房屋的所有权，且是无偿取得，没有支付对价，涉案房屋仍登记在被执行人胡均栋名下，案外人不是本案适格的异议人，对其异议申请依法应予以驳回。2、案外人无偿受让涉案房屋的行为，损害我们的合法受偿权。案外人提供的《赠与合同》是2004年6月15日签订的，被执行人胡均栋于2003年3月已存在应承担清偿拖欠我们债务的事实，并于我们起诉之日2004年6月22日之前已得知我们将起诉其的意思表示。被执行人用赠与的方式恶意转移名下财产，使我们的债权无法得到清偿，案外人无偿受赠被执行人胡均栋财产的行为除给其带来可观的经济收益外，案外人没有任何损失，我们有足够理由认为案外人与被执行人胡均栋恶意串通，以无偿赠与涉案房屋的方式恶意转移被执行人的财产，严重损害我们的权益。3、涉案房屋已依法领取房屋产权证书，通过司法拍卖程序变更所有权。被执行人胡均栋已依法对涉案房屋享有所有权，并取得房屋产权证书，房屋所有权性质登记为私有，并非宅基地房屋，房屋所有权可以依法转让，对涉案房屋实施查封、拍卖是依照法定执行程序进行，合法合理。且根据《广州市国土资源和规划委员会的回函（穗国房协查[2015]365号）》，对通过司法拍卖程序取得涉案房屋所有权这一执行程序予以支持，不存在与法律相违背的情况。案外人无偿取得房屋同样损害了集体土地使用权，其行为与其主张相矛盾，其主张不成立。综上，不同意案外人的异议请求，应予以驳回。
被执行人黄浩猷、胡均栋无陈述意见。
本院查明：黄演华、王佩琼诉黄浩猷、胡均栋追偿权纠纷一案，本院于2004年6月22日以（2004）云法民一初字第2509号立案受理，并于2004年11月10日作出（2004）云法民一初字第2509号民事判决书，判令黄浩猷在判决生效之日起五日内偿付黄演华、王佩琼2557**元及利息（从2004年6月22日起，按银行同期同类贷款利率计付到本金还清之日止）；胡均栋对上述判决承担连带清偿责任。该判决生效后，黄演华、王佩琼于2005年2月24日向本院申请强制执行，本院以（2005）云法民执字第809号立案执行，后因无财产可供执行于同年5月13日裁定中止执行。黄演华、王佩琼于2014年7月1日向本院申请恢复执行，本院以（2014）穗云法执恢字第33号立案恢复执行，并于2014年9月22日查封被执行人胡均栋名下位于广州市白云区机场路82号601房的房产。2014年11月3日，本院作出（2014）穗云法执恢字第33号执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房屋。2015年8月20日，广州市国土资源和规划委员会向本院发出穗国房协查【2015】365号《关于（2014）穗云法执恢字第33号征询意见函的回复函》称：经核查，位于广州市白云区机场路82号601房已办理产权登记（登记号：云统字第65837号），土地性质为集体所有，契证类型集体土地房产证；由于本案房屋的拍卖事项涉及集体土地上房屋所有权的流转，……暂不能办理过户事项；因此，若买受人通过司法拍卖取得该房屋所有权后，暂不能办理房屋过户手续，仅能通过档案注记形式备注法院要求协执过户的信息，以此保障产权人的利益。2016年4月15日，本院作出（2014）穗云法执恢字第33号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋。
位于广州市白云区机场路82号601房的房产登记的产权人为被执行人胡均栋，建筑面积为66.17平方米，占有部分为全部；房屋所有权性质为私有，土体性质为集体所有，所有权来历为1991年合建分割，契证类型为集体土地房产证。
案外人杨国荷于2004年6月15日与胡均栋、霍见琼签订《赠与合同》，约定胡均栋、霍见琼自愿将以胡均栋名义登记产权、依法是其二人的夫妻共有财产广州市白云区机场路82号601房无偿赠与杨国荷一人，归其个人所有，杨国荷愿意接受，并于同日在广州市公证处办理了公证手续，但至今未办理过户手续。
本院认为：案外人杨国荷主张其对本院裁定查封、拍卖的执行标的位于广州市白云区机场路82号601房的涉案房产享有所有权而提出排除执行异议，同时又以该涉案房产为宅基地房屋，拍卖将导致宅基地使用权的转移，与法律的规定相违背为由提出执行行为异议，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的相关规定，本院对案外人杨国荷提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人针对已登记的不动产提出的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。涉案房屋广州市白云区机场路82号601房登记的所有权人为被执行人胡均栋，故可认定被执行人胡均栋系该房屋的所有权人，本院裁定查封被执行人胡均栋名下该房屋的执行行为合理合法。
案外人杨国荷虽于2004年6月15日与胡均栋、霍见琼签订《赠与合同》，约定胡均栋、霍见琼自愿将涉案房屋无偿赠与杨国荷，但上述合同并不属于合法有效的书面买卖合同，杨国荷未就此支付对价，双方也未办理产权过户手续，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，案外人杨国荷对涉案不动产享有的权利不足以排除本院强制执行，其提出的异议请求不成立，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人杨国荷的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张文茵
人民陪审员 刘艳柳
人民陪审员 叶晓敏
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 陆剑瑜