广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民三初字第469号
原告中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行。
负责人黄朝滨，支行行长。
委托代理人周国强，男。
委托代理人黄其天，男。
被告杨志香，男。
委托代理人许良英，女。
被告湛江市世贸投资实业有限公司（原湛江市世贸房地产有限公司）。
法定代表人林任福，董事长。
委托代理人梁微，女。
原告中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行诉被告杨志香、湛江市世贸投资实业有限公司（原湛江市世贸房地产有限公司）（以下简称世贸公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，同年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国强、黄其天，被告杨志香的委托代理人许良英，被告世贸公司的委托代理人梁微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年8月25日，原告与被告杨志香签订《个人购房借款合同》（编号：房按字湛江分行霞山支行2006年国城064号），原告向被告杨志香发放243000元贷款，被告杨志香以其位于湛江市霞山区人民大道南42号国贸城市广场X幢XXX房（以下简称XXX房）提供担保，并办理了预售商品房抵押权备案手续（编号：200609Y100979号），同时由被告世贸公司提供连带保证担保责任。根据合同约定，被告杨志香应每月向原告还款1822.55元，截至2014年6月21日，被告已拖欠原告贷款5期，且有40期出现还款逾期情形，经原告多次催收，被告杨志香仍未履行还款义务。为维护原告的合法权益，请求判令：1、原告与被告杨志香签订的《个人购房借款合同》所对应的贷款提前到期（解除该借款合同）。2、被告杨志香向原告偿还贷款本金186328.99元及所欠利息（截至2014年6月21日，利息暂计为3999.66元，2014年6月22日后的利息按照合同约定及人民银行有关规定计至还清本息之日止，并按提前还款的具体金额及本合同利率加收4个月利息作为补偿金。3、被告湛江市世贸房地产有限公司对上述债务负连带保证担保责任；4、原告对被告杨志香提供的位于湛江市霞山区人民大道南XX号国贸城市广场X幢XXX房的抵押物享有优先受偿权；5、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告杨志香辩称，原告的起诉属实，由于现经济困难暂无法向原告还款，希望通过调解方式解决双方的纷争。
被告世贸公司辩称，被告杨志香以其购买的XXX房为原告的债权提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权备案登记手续，因此，原告对被告杨志香提供的房产依法享有抵押权，即原告对被告杨志香提供的抵押物享有优先受偿权。我司对原告的债权提供的是阶段性保证担保，原告与我司签订的《个人购房借款合同》及《按揭合作协议》对物的担保与保证人的保证担保的先后顺序并未作出明确约定，属于物权法第176条规定的“没有约定或者约定不明确”的情形。因此，原告应当先处置被告杨志香提供的房产抵偿债务，当抵押房产在折价或者拍卖、变卖后所得价款仍不足以清偿被告杨志香拖欠原告的贷款本息、罚息、违约金及其他应付债务时，我方才对不足以清偿的部分债务承担补充清偿责任。
经审理查明：2006年8月25日，原告（贷款人）与被告杨志香（借款人）、被告世贸公司（保证人）签订《个人购房借款合同》（编号：A房按字湛江分行霞山支行2006年国城064号），约定：原告向被告杨志香发放贷款243000元，贷款期限为20年。《个人购房借款合同》与本案诉争的相关条款主要内容为：第一条：贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款（以下称贷款），金额为243000元。第二条：贷款用途。贷款用于借款人购买座落于湛江市霞山区人民大道南路XX号X栋XXX号的住房，建筑面积为124.39平方米、套内面积为101.26平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。第三条：贷款利率。贷款利率按人民银行相应期限档次贷款基准利率执行。在合同期内贷款利率实行一年一定，第一年贷款月利率确定为5.7‰。利息从放贷之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。第四条：贷款期限自2006年9月22日起至2026年9月22日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。第五条：借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保产生后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者湛江市世贸投资实业有限公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房。贷款人有权监督贷款的使用。第六条：贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息（一次性还本付息除外）共240期。借款人自愿按第（三）种方式“等额本息还款法”归还贷款本息。第八条：借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息。罚息利率按照本合同载明的贷款利率加收40%执行。第九条：借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。第十三条：本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款；（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。第十六条：借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》。第十七条：抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。第二十四条：因发生本合同第十三条所述情形，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。第三十四条：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。第三十五条：保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。第三十六条：保证担保期限为本合同借款人不履行债权之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。第四十条：贷款人由于国家利率政策调整而执行新利率的，无须征得保证人的同意。2006年8月25日，三方签订《个人购房借款合同》后，原告依约于同年9月22日向被告杨志香发放贷款243000元，《个人贷款借据》载明：借款金额243000元，贷款月利率5.7‰，每月还款方式等额本息。三方于当天办理了803房的预售商品房抵押备案证明。湛江市房地产交易中心出具编号为200609Y100979《湛江市预售商品房抵押备案证明》载明，房屋坐落霞山区人民大道南XX号国贸城市广场X幢XXX房，抵押权人为原告，抵押人为被告杨志香，保证人为被告世贸公司。被告获得贷款后未依约偿还本息，并有多期供款逾期，截至2014年6月21日，被告杨志香已连续拖欠原告5期供款及利息3999.66元。经催收无果，原告以被告违反《个人购房借款合同》约定向本院提起诉讼。庭审过程中，原告当庭放弃第二项诉讼请求中，关于“并按提前还款的具体金额及本合同利率加收4个月利息作为补偿金”的请求内容。
再查明，湛江市工商行政管理局出具的《企业机读档案变更登记资料》显示，湛江市世贸房地产有限公司于2006年2月22日，企业名称变更为“湛江市世贸投资实业有限公司”。
本院认为，原告是经国家有关部门核准登记的金融机构，依法有权进行贷款业务。原告与被告杨志香、世贸公司签订的《个人购房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，亦没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，应得到遵照履行。合同订立后，原告已履行了贷款义务，而被告杨志香却未能完全履行还本付息义务，已构成违约，应承担违约责任。被告杨志香在供款过程中，连续逾期达5期，且在原告起诉后仍未还款，现原告根据合同的违约责任条款提前解除借款合同，并要求被告杨志香偿还借款本金186328.99元及相应利息，合理合法，本院予以支持。被告杨志香将自己所购房产抵押给原告作为借款的担保，并办理了预售商品房抵押备案证明，其不履行前述还款义务时，原告有权从拍卖或变卖被告杨志香的抵押房产所得价款中优先受偿。《个人购房借款合同》约定，保证人自愿为借款人提供连带责任保证。被告世贸公司认为借款合同并没约定物的担保与保证人的保证担保的先后顺序，世贸公司应只对杨志香不足以清偿的部分债务承担补充清偿责任的抗辩理由不充分，本院不予采纳。被告世贸公司作为该借款保证人应对被告杨志香的债务依法承担连带清偿的保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，借款合同解除后，尚未履行的合同义务，终止履行。由于《个人购房借款合同》约定的贷款利率是“在合同期内贷款利率实行一年一定”。因合同提前解除，故原告主张2014年6月22日之后的利息应按照双方合同约定及中国人民银行同期贷款年利率标准计至借款付清之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行与被告杨志香、湛江市世贸投资实业有限公司（原湛江市世贸房地产有限公司）于2006年8月25日签订的《个人购房借款合同》（编号：A房按字湛江分行霞山支行2006年国城064号）。
二、被告杨志香应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行偿还借款本金186328.99元及利息3999.66元（计至2014年6月21日止），支付自2014年6月22日起至借款付清之日止按双方合同约定及中国人民银行同期贷款年利率标准计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、原告中国工商银行股份有限公司湛江霞山支行对被告杨志香提供抵押担保的位于湛江市霞山区人民大道南XX号国贸城市广场X幢XXX房依法折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
四、被告湛江市世贸投资实业有限公司对被告杨志香的上述债务承担连带清偿责任。被告湛江市世贸投资实业有限公司在承担保证责任后，有权向被告杨志香追偿。
案件受理费4106元（原告已预付），由两被告共同负担（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 叶秋波
审判员 蔡 华
审判员 尤伟玲
二〇一五年一月八日
书记员 林 超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条第二款债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。