山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第463号
原告（反诉被告）潍坊天润房地产开发有限公司。
法定代表人王玲玲，该公司董事长。
委托代理人孟令华，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人沈子清，山东求是和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）李智敏。
原告潍坊天润房地产开发有限公司与被告李智敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人孟令华、沈子清，被告李智敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月12日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告的地下室，租赁面积2800平方米，租期四年，自2012年1月1日至2015年12月31日，年租金20万元，提前一个月交纳租金。租赁期内，被告将租金交纳至2013年7月底，之后的租金一直未再交纳。请求1、依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即将房屋恢复原状后返还给原告；2、被告支付2013年8月至2014年1月6个月的租金10万元、水电费6000元，并承担违约金24万元；3、被告按日租金的5倍支付逾期占用房屋期间的滞纳金至被告返还房屋之日止；5、诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告下岗后为自主创业，经认真考察，决定租用原告的涉案地下室办便民市场，几经努力，终于在2011年12月30日前将开业急需的应由原告办理的手续、摊位、房间、水电等一一落实到位。按照合同约定，“消防验收检测合格证书由原告办理，要配备齐全，满足使用要求”，但原告并没有去相关部门办理，2011年12月5日至2012年2月15日期间，被告与原告多次磋商，但原告迟迟不去办理，无奈之下，被告只好自己办理，2012年2月23日，清荷园便民市场终于开业。由于项目选择准确，经营措施到位，起初招商很顺利，政府也给予了大力支持。正当被告打算进一步增加摊位扩大经营时，被告遇到了第二个问题就是租赁房屋大面积漏水，原告不予修缮，致市场被漏水浸泡，损失惨重。被告按合同约定要求原告尽快履行修缮义务，原告不但不予修缮，当被告提出用租赁费修缮时，原告居然以断水停电相威胁，造成商户损失并退出经营，到现场考察的商户也纷纷撤销合同。由于原告的违约行为给被告造成了巨大损失，2013年7月25日，被告给原告发出解除合同通知，原告也同意解除合同，协商被告一个月内将租户撤出，原告不再收取被告的水电费、租赁费。被告已在2013年8月26日前就已将所有租户全部撤走，并与原告协商，原告说过将被告已缴纳的租金30万元退还，被告没有同意，双方对赔偿事宜至今也未达成一致。由于原告违约致使合同不能继续履行，故被告不应再向原告支付任何费用。
被告反诉称，由于原告未按合同约定履行对房屋的修缮义务，租赁房屋严重漏水致使合同不能继续履行，给原告造成了巨大损失，要求判令原告赔偿被告全部投资损失150万元，并赔偿被告精神损害抚慰金10万元。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告并不存在违约，被告提出要求原告承担其投资150万元的反诉请求既无合同依据，也无事实及法律依据，其主张精神损害抚慰金也无法律依据，应当驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2011年12月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告的位于潍坊市东风东街清荷园1号楼地下室，租赁面积2800平方米，租期四年，租期自2012年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为20万元，以后每年租金在前一年的基数上上浮5%，每半年支付一次，第一次租金于本合同签订时交付半年租金10万元，以后每半年到期前一个月支付。合同第一条约定，消防验收检测合格证书由原告办理，被告在使用过程中要配备齐全，满足使用要求。合同第五条约定，水费、电费、取暖费、空调费、电梯费等费用由被告承担。合同第六条约定，在租赁期内，原告应保证出租房屋的正常使用，该房屋及所属附属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由原告负责（被告使用不当除外）。合同第八条约定，以下两种情况下被告有权解除合同：1、原告不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；2、原告未尽房屋修缮义务严重影响使用的。合同第八条第三款第六、七项约定，被告逾期未交纳按约定应由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的，或拖欠房租累计达一个月以上。合同第十一条第一款约定，如被告违约拖欠房租累计一个月以上，应按合同总租金的30%向原告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，第四款约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则须按日租金的五倍支付滞纳金。
合同签订后，原告交付了房屋，被告独资设立了潍坊市聚信市场管理有限公司，在租赁房屋内投资建设了店铺、砖混柜台、灯光照明、监控设备、消防设备等，并进行了招商经营。2012年被告向原告支付租金16万元，2013年1月至7月被告支付租金116663元，两次共交纳租金276663元之后的租金未再支付。2013年7月27日，被告向原告出具证明，证明其从2013年6月20日至2013年7月27日潍坊市聚信市场管理有限公司欠原告水电费2226元，之后原告又为被告垫付3822元，为此，原告提供了欠条及三份电费单。被告对已付租金276663元无异议，承认欠水电费2226元，对之后所欠的3822元不予认可，但其承认之后确实未再交纳过电费。
2013年7月27日，原、被告协商签订《协议》一份，载明，因被告提出终止租赁合同，为妥善处理善后事宜，约定1、被告保证在2013年8月31日前将所有经营业户迁出，将房屋腾空，如在此期限内达不到交房条件不能交房，则视为被告继续承担房租及水电等费用，直到交房为止。2、原告保证在2013年8月31日前不能以任何方式断电。3、被告所提出的要求赔偿事宜因双方存在对合同条款的重大分歧，本协议不能就此事宜进行约定，但双方按照原合同条款均保留采取诉讼解决的权利。
2013年7月27日双方签订《协议》后，被告将其招商的业户迁散，但因其与原告未达成赔偿意见，至今未对房屋进行交接。在此期间，原告主张为被告垫付的水电费6000元。为此，原告提供了《租赁合同》、《协议》、欠条、电费单等证据。
被告认为，由于租赁的地下室存在严重漏水，原告未按合同约定履行修缮义务，造成商户损失并退出经营，原告的违约行为给被告造成了150万元的损失，所以，被告不应再支付原告任何费用，并要求原告赔偿被告全部投资损失150万元，及精神损害抚慰金10万元。为证明漏水的事实，被告提供视频光盘一张，该视频记载了被告所租用的地下室因下雨漏水造成地面积水的事实；本案在审理过程中，经本院实地查勘，地下室墙面与一层结合处确有多处因漏水冲刷墙面留下的痕迹。
被告主张损失如下：柜台1231**元，店铺117277.55元（有收据为30000元），广告宣传费108855.1元（有收据为31855.1元），现金券66000元，赠送白菜11000元，铺设电力84000元（10886元），上下水16912元（有收据为4851.9元），卷帘门17660元，消防设施49000元（有票据36546元），监控设施24300元（有收据为17277元），办公用品17613元，工具杂品8314.3元，招待餐饮6093元，员工工资298942.7元，房租水电386241元，以上共计1335369.65元，提供了部分票据。原告对此不予认可，主张，被告提供的票据不规范、不完整，并且这些都属于被告的市场经营投入，而不是因原告违约造成的损失。另外，被告主张精神损失10万元，原告认为无任何事实及法律依据。
根据案件审理需要，经被告申请，本院依法委托对房屋内固定设施柜台、店铺隔断、上下水管道、卷帘门、消防设施、监控设施、智能卡水控器、电表盒进行了评估，上述资产在基准日2014年12月23日的现值为205730元，花费鉴定费4000元，另有消防设施及电力设施无法评估。对于上述评估结论，原告主张评估价值过高，被告主张评估价值过低。
上述事实有租赁合同、协议、相关票据凭证、现场勘验视频资料等证据及当事人陈述在案为证。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》充分表达了双方的真实意思，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同履行，如出现违约，违约方应按合同约定或法律规定承担相应的违约责任。被告提供的证据足以证明租赁房屋存在漏水的事实，在合同履行过程中，因原告未及时解决房屋漏水问题导致合同不能继续履行，原告违约在先。双方协议约定被告在2013年8月31日前将所有经营业户迁出，将房屋腾空交还给原告，被告未按约定履行，按照《协议》约定应视为被告继续承担房租及水电等费用，直到交房为止，因此原告要求被告承担2013年8月1日至2014年1月计6个月租金10万元及水电费6000元的诉讼请求，本院予以支持。由于《协议》仅约定被告不按时交房应继续承担房租及水电费用，未再约定其他违约责任，该约定系对原租赁协议的变更，且原告违约在先，故原告要求被告承担合同总额30%计24万元及按日租金的5倍支付逾期占用房屋期间的滞纳金违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于双方已经于2013年7月27日协议实际终止了该租赁合同，因此，原告再要求解除《租赁合同》已无必要；关于原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，原告已经将租赁房屋内的资产折价赔偿给了被告，房屋内的资产应归原告所有，故被告只需将房屋及屋内资产一并交付给原告即可。
由于房屋存在漏水问题，原告未按合同约定履行修缮义务，致使合同不能继续履行，原告违约，应当承担相应的违约责任，赔偿被告相应的损失。关于被告主张的损失，其中固定设施柜台、店铺隔断、上下水管道、卷帘门、消防设施、监控设施、智能卡水控器、电表盒的现值205730元，以及消防设施、电力设施、办公用品、工具杂品属于基础性投入，应由原告予以赔偿，消防设施有收据的为33526元、电力设施有收据的10886元、办公用品有收据的为17613元、工具杂品有收据的为8314.3元，以及经评估确定价值的基础性投入205730元，共计276069.3元，本院予以认定，无证据证明的部分本院不予认定；其余如广告宣传费、招待费、工资、房租水电等属于经营性投入，不应由原告承担。被告主张的精神损害抚慰金10万元，无法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、被告李志敏于本判决生效之日起十日内将租赁房屋及屋内资产返还给原告潍坊天润房地产开发有限公司；
二、被告李志敏支付原告潍坊天润房地产开发有限公司2013年8月1日至2014年1月计6个月租金10万元，水电费6000元；
三、原告潍坊天润房地产开发有限公司赔偿被告李志敏各项损失共计276069.3元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
上述第二、三项相互折抵后，原告再给付被告170069.3元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6490元，被告负担2000元，原告负担4490元；反诉案件受理费19200元，原告负担3313元，被告负担15887元。鉴定费4000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 武法焕
人民陪审员 张吉瑞
人民陪审员 李汝增
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 王素杰