江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初76号
原告（反诉被告）陶波，男，1979年11月26日生，住靖江市。
委托代理人金蕾，靖江市马洲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）孙跃进，男，1965年1月11日生，住靖江市。
委托代理人刘银川，江苏丁晓芳律师事务所律师。
原告陶波与被告孙跃进为转让合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，被告提出反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人金蕾，被告委托代理人刘银川到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年7月13日签订房屋转让协议，约定被告将其承租的位于靖江市斜桥镇江安路33号上下两层门面房及车库转让给原告,转让费10万元，年租金12万元，定金1万元；被告于同月30日将上述房屋交给原告，如违约须支付对方定金五倍的违约金。协议签订后，原告即付给被告定金1万元。届期，被告未能按约将屋后三间车库交给原告，导致原告不能实现合同目的。请求判令解除双方签订的房屋转让协议；被告返还定金1万元，赔偿损失1.8万元并支付违约金5万元。
被告辩称：原告所述签订房屋转让协议及支付定金1万元属实，同意解除转让协议。协议中的车库为该房屋侧面楼梯下方供自行车出入的空间，而非原告所谓的屋后三间车库。根据转让协议约定，转租房屋及车库的建筑面积为165平方米，门面房的面积与此相当，故屋后车库不在转租范围内。因被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求；即便被告违约，因双方约定的违约金过高，请求予以减少。由于原告未按约支付转让款，并拒绝接收房屋，明显构成违约，请求判令其支付违约金4万元（已扣减定金1万元）。
针对被告的反诉，原告反驳认为：双方协商转租、转让事宜时，被告承诺原告可使用屋后三间车库，故协议中对此予以明确。被告属于先根本违约，应驳回其反诉请求。
经审理查明：2015年6月19日，赵国红、赵小宏与孙跃进签订租赁合同，约定赵国红、赵小宏将坐落于靖江市江平路33号的商铺（建筑面积165平方米）出租给孙跃进，租赁期自2015年6月25日至2019年6月25日止，年租金12万元。孙跃进在该房屋底楼开办了手机店，二楼转租给他人使用。同年7月初，陶波因开办面包店之需，即与孙跃进协商上述房屋的转租及转让事宜，并提及该房屋屋后三间车库的使用问题。双方于7月13日签订房屋转让协议，约定：孙跃进将其承租的坐落于靖江市斜桥镇江安路33号的房屋（建筑面积165平方米，结构包括门面上下两层、车库）转让给陶波；年租金12万元，转让费10万元，房屋转让定金1万元；孙跃进于7月30日将上述房屋的使用权、管理权交接给陶波；若一方违约，须向另一方支付定金5倍的违约金。当日，陶波向孙跃进支付定金1万元。嗣后，陶波多次来到协议转租房屋所在地，要求孙跃进一并交付屋后三间车库，孙跃进以陶波应与房东协商为由拒绝，双方为此多次发生纠纷，导致未能实际交接房屋，陶波亦未支付转让款及租金。2016年春节前，该三间车库被房东拆除。
本案争议焦点：原、被告在履行房屋转让协议中是否存在违约行为。
本院认为：原、被告签订的房屋转让协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按照约定全面履行义务。该协议约定转租的房屋包括门面上下两层、车库。首先，关于车库，一般是指停放车辆的相对封闭的空间，独立于房屋之外，除非有特别约定。被告提出协议之车库即为房屋侧面楼梯下方的狭小空间，然按通常理解，该处应属储藏室，并非日常所称的车库。其次，双方协商转租时曾涉及屋后车库的使用事宜，如被告当时明确屋后车库不在转租范围内，按一般的交易习惯和通常做法，原告应与房屋出租人进行商谈，然其多次主动上门要求被告交付屋后车库，表明被告确实承诺过原告可以使用屋后车库。综合上述情况，本院认定房屋转让协议所指车库应为屋后三间车库。因被告未按约也不能将该车库交付给原告，已然构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。现原告主张解除协议，符合有关法律规定，且被告对此亦无异议，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还定金1万元，并未要求适用定金罚则，与违约条款并不冲突，应予支持。关于赔偿损失及违约金问题。约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中原告仅提供工程设计协议，并未提供相关的支付凭证，难以认定该损失已客观发生，故对原告的损失请求不予支持。因双方约定的违约金明显过高，被告主张予以减少，本院予以采纳，具体数额根据被告的违约程度及原告的损失情况酌情确定为1万元。由于被告首先违约，被告未接受房屋及支付转让款属于履行合同抗辩权，不构成违约，被告反诉要求原告赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告陶波与被告孙跃进于2015年7月13日签订的房屋转让协议。
二、被告孙跃进于判决生效后十日内返还原告陶波定金1万元、支付违约金1万元，合计2万元。
三、驳回原告陶波的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告孙跃进的反诉请求。
本诉案件受理费2000元，由陶波、孙跃进各负担1000元；反诉案件受理费400元，由孙跃进负担（其中陶波、孙跃进各自负担的本诉及反诉受理费均已缴纳，孙跃进负担的本诉受理费于判决生效后十日内直接缴纳给本院）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费2000元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：10×××68；行号：103312820114）。
审 判 长 周永明
代理审判员 冯雅颂
人民陪审员 郑 宇
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 徐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。