河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初4483号原告魏兰拥，男，汉族，1971年5月20日出生，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人李志萍，河南英泰律师事务所律师。被告武振英，女，汉族，1948年6月17日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人郭玉萍，河南大公匡法律师事务所律师。第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司，住所地郑州市二七区南屏路秀水湾1号楼106号。负责人纪道峰。委托诉讼代理人郭利勇，该公司员工。原告魏兰拥诉被告武振英、第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司（以下简称郑州宜居房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏兰拥的委托诉讼代理人李志萍、被告武振英的委托诉讼代理人郭玉萍、第三人郑州宜居房地产公司的委托诉讼代理人郭利勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏兰拥向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法解除原、被告和第三人于2017年1月24日签订的《房屋买卖合同》；2、被告武振英向原告双倍返还定金340000元、赔偿原告贷款费用6890元和中介费3000元，以上共计349890元，并从2017年4月10日起至被告实际支付完毕之日按同期银行贷款利率支付利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月24日，原、被告在第三人郑州宜居房地产公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将其所有的位于郑州市二七区政通路62号院5号楼7层711号房屋（房屋所有权证书号：1301014680）出卖给原告，房屋及其配套设施的总价款为530000元。合同第十五条第一款约定，被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并承担原告由此产生的其他经济损失；合同第十六条第四款约定，原、被告在签订本合同的同时，原告已把叁拾万的首付款一次性全额支付给被告（原告支付被告的房款经被告同意由原告直接转给被告的儿媳妇祝艳），同时首付款叁拾万也作为定金，如果被告违约双倍返回。合同签订的当日，原告将首付款300000元交付被告，被告向原告出具收条一份。但当原告去银行申请贷款时，银行告知原告其所持的房产证书是伪造的，无法办理贷款。被告承诺于2017年3月24日把房屋首付款和贷款费用、中介费退给原告。在原告的多次催促下，被告仅仅向原告返还了260000元的首付款，原告为维护合法权益，诉于法院。被告武振英答辩称：1、原告诉称的“当原告去银行申请贷款时，银行告知原告其所持的房产证书是伪造的，无法办理贷款”不属实；2、本案房屋买卖合同未能履行，根本原因在于合同履行中，涉案房屋被查封，该事件被告在签订合同时不能够预见、不能避免，属于不可抗力，被告依法不应承担违约责任；3、根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同额的20%。本案房屋的成交价格为530000元，约定300000元作为定金，超过主合同额的近57%，该约定违背法律规定，属于无效条款。综上，本案房产证是真实合法的，房屋买卖合同因为不可抗力未能履行，定金约定违法。被告同意返还原告的40000元购房款，请求驳回原告的其他诉讼请求。第三人郑州宜居房地产公司述称，签合同当时没有见到房本，被告报了房产证号，仅仅依据房产证号查询了有这套房子和有贷款的事实，没有验证房产证的真伪。房产证是签过合同后提交的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月24日，原告和被告在第三人郑州宜居房地产公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“被告将其位于二七区政通路62号院5号楼7层711号的房屋出售给原告，房屋及其配套设施的总价款为人民币530000元；该房屋处于抵押状态，被告保证自本合同签订后的拾个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款，及时办理抵押登记注销手续；原、被告双方同意使用按揭贷款的付款方式……，原告应在网签买卖合同备案当日，将约定的首付款300000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款230000元由放款银行于放款之日存入监管账户；被告此房抵押贷款，由被告自行解押，解押款由被告自行准备；原、被告双方在签订本合同的同时，原告已把300000元的首付款一次性全额支付给被告（原告支付给被告的房款经被告同意，由原告直接转给被告的儿媳妇祝艳），同时首付款300000元也作为定金，如被告违约双倍返回。”合同签订当日，原告按约定向被告的指定的代收人祝艳支付首付款300000元，并向第三人支付了中介费3000元。2017年2月15日，原告办理银行按揭贷款时，支出了贷款费用6890元。2017年2月16日，涉案房产被郑州市二七区人民法院查封，查封期限为3年，自2017年2月16日至2020年2月15日止。经协商，被告分别于2017年3月30日、4月1日向原告返还了共计260000元。因向被告催要剩余费用无果，故原告诉至本院。上述事实由《房屋买卖合同》、银行转款凭证、收据、收条、郑州市二七区人民法院（2017）豫0103执364号协助执行通知书等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行支付首付购房款并积极办理银行按揭贷款手续的义务。按照合同约定，被告应当自本合同签订后的拾个工作日内向贷款银行提出还款申请，并还清按揭银行贷款，办理涉案房产的解押手续，而被告亦未举证证明其已按约定履行了上述约定义务，已属违约，应向原告承担违约责任。且被告因其他债务纠纷导致涉案房产被本院查封，被告也没有为继续履行合同采取积极措施，致使原告的合同目的无法实现。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。故原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因被告的违约行为导致合同无法履行，被告应当承担违约责任。被告关于涉案房屋被法院查封属于不可抗力的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。原、被告在《房屋买卖合同》中约定“首付款300000元也作为定金，如被告违约双倍返回。”但根据我国担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。原告已交纳的300000元，根据本案双方约定的购房价款数额，本院认定其中的106000元为定金，其余的194000元为购房款。因被告的违约行为导致合同解除，被告应向原告返还购房款194000元，并双倍返还定金212000元。因被告已向原告退还了其中的260000元，本院认定被告应再向原告返还定金146000元。原告主张的贷款费用6890元，因其未举证证明该贷款手续已履行完毕，该费用属于必要损失，故对原告主张的该费用，本院不予支持。原告主张其已支出的中介费3000元，属于合理损失，依照合同约定应由被告承担，本院予以支持。原告主张被告支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告魏兰拥、被告武振英和第三人郑州宜居房地产服务有限公司第三十六分公司签订的《房屋买卖合同》；二、被告武振英于判决生效之日起十日内向原告返还定金146000元；三、被告武振英于判决生效之日起十日内赔偿原告魏兰拥中介费损失3000元；四、驳回原告魏兰拥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3274元、保全费2270元，由被告武振英负担（该款原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 陈 唯二〇一七年六月十九日书记员 郭关伟