内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终2400号
上诉人（原审被告）赤峰市新惠现代职业学校。
法定代表人潘桂民，校长。
委托代理人田广才，赤峰市新惠现代职业学校副校长。
委托代理人马立，内蒙古天敖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赤峰兴宝建筑有限公司。
法定代表人刘文，董事长。
委托代理人赵荣强，内蒙古峰惠律师事务所律师。
上诉人赤峰市新惠现代职业学校（以下简称新惠现代职校）因与被上诉人赤峰兴宝建筑有限公司（以下简称兴宝建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区敖汉旗人民法院（2015）敖民初字第3453号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人新惠现代职校的委托代理人田广才、马立，被上诉人兴宝建筑公司的委托代理人赵荣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告兴宝建筑公司与被告新惠现代职校于2007年7月15日签订《房屋出租合同》，被告承租原告坐落在蒙中街二中对过兴宝建筑公司办公楼大门北侧、建筑面积4038.08平方米（楼内），北门及院内的活动场地和瓦房一栋（楼外）。租期自2007年8月10日至2008年8月10日。租金为每年为43万元。后被告继续租赁上述场地进行办学。原、被告又于2013年8月10日签订《房屋出租合同》。合同约定：被告承租原告坐落在蒙中街二中对过兴宝建筑公司大门北侧办公楼。租期为2013年8月10日至2014年8月10日。租金每年53万元。具体的承租范围为楼内：一层：14轴-17轴，A外-
F轴段，面积195.35平方米；二层：1轴-17轴，A外-F轴段，面积1094.47平方米；三层：1轴-18轴，A外-
F轴段，面积1143.7平方米；四层：1轴-22轴，A外-
F轴段，面积1369.25平方米；五层：14轴-23轴，D-F轴段，面积235.31平方米。南侧二楼：841平方米。以上合计4879.08平方米。楼外：北门及北院内的活动场地和瓦房一栋。同日原、被告又签订《房屋出租合同》，被告承租原告公司办公楼5楼会议室，面积为220平方米，租期为2013年8月10日至2014年8月10日。租金为每年每平方米100元，合计为14700元。（该）《房屋出租合同》第四条2、室内外墙面、地面、屋顶、门窗如有损坏，乙方（承租方）自行修复至原样，如不修复按原价赔偿。原、被告又于2014年9月26日签订《房屋出租合同》，被告继续租用上述场地进行办学。租期为2014年8月10日至2014年10月28日。租金为113260元。《房屋出租合同》第七条：对出租房屋的维护1、承租方不得损坏房屋、设备、用具，不得私自拆门扒窗、安装隔墙、挖孔，不得随意改变房屋原样，如办学需要改造，需经出租方同意。否则，取消租用权外，另根据具体情节由承租方赔偿出租方损失（按损坏程度赔偿）。被告已将其各个承租期内的租金付清。原告称被告在承租期内将门、窗户、洗手池、坐便器、墙面等设备、设施损毁、损坏，现要求被告赔偿原告损失186520元。被告称对其租用设备、设施未损毁、损坏，属于使用中正常的损耗。
原告兴宝建筑公司于2015年7月3日向本院申请对被告新惠现代职校办学租赁使用期间的设备、设施损坏情况进行鉴定。法院于2015年8月12日委托内蒙古万泰华资产评估有限公司对涉案的设备、设施进行评估。内蒙古万泰华资产评估有限公司于2015年10月15日作出内万资评报字（2015）第88号资产评估报告。鉴定意见为：对于被损物品修复或更换的费用为171990元。被告对此评估报告的法规依据中的国务院国有资产监督管理委员会令2005年（12号）《企业国有资产评估管理暂行办法》、国务院国有资产监督管理委员会2006年（第274号）及《损坏物品更换修复评估明细表》中：“项目洗面盆、损坏内容无、数量2、价值240元”持异议，评估人到庭对其出具的评估报告作出如下说明：“鉴定机构所列国务院国有资产监督管理委员会令2005年（12号）《企业国有资产评估管理暂行办法》、国务院国有资产监督管理委员会2006年（第274号）的法规依据目的是提请当事人如果涉及国有资产，应到国资部门进行备案，此依据对本案所涉评估资产的评估程序、评估价值均无影响。对《损坏物品更换修复评估明细表》‘项目洗面盆、损坏内容无’指的是洗面盆已经不存在。”
原审法院认为，原告兴宝建筑公司与被告新惠现代职校签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容合法，应确认其法律效力，该合同对原、被告双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告签订的《房租出租合同》第七条：“对出租房屋的维护1、承租方不得损坏房屋、设备、用具，不得私自拆门扒窗、安装隔墙、挖孔，不得随意改变房屋原样，如办学需要改造，需经出租方同意。否则，取消租用权外，另根据具体情节由承租方赔偿出租方损失（按损坏程度赔偿）”。内蒙古万泰华资产评估有限公司于2015年10月15日作出内万资评报字（2015）第88号资产评估报告评估程序合法、评估价值真实，法院予以采信。《城市房屋租赁管理办法》第二十三条：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得承租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿”。被告即承租人应以善良管理人的义务妥善管理租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。因被告新惠现代职校租用原告兴宝公司办公楼中的部分场所及设备、设施进行办学，办学用途的特殊性决定办学场所的设备、设施的公用性。被告承认在楼房交付使用时设备、设施均是新的。被告在办学过程中未尽到善良管理人的妥善管理租赁物的义务，造成被告租用的门、窗、洗面盆、坐便器、楼道隔板、墙面等设备、设施的损坏、损毁。因办学用途的特殊性，被告租赁过程中使用的设备、设施并非均属于合理损耗。根据日常经验法则，租用的设备、设施存在合理损耗的部分。对于所认定损失原、被告应按比例分担。结合本案实际情况，合理损耗为所认定损失的20%为宜，被告应赔偿原告损失合计137592元（171990元×80%）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，原审法院判决：被告赤峰市新惠现代职业学校于判决生效后5日内赔偿原告赤峰兴宝建筑有限公司门、窗、墙面等设备、设施的损失款合计137592元。
上诉人新惠现代职校不服原审判决，向本院上诉称，一、一审判决没有事实依据。1、一审判决对“损毁、损坏”的事实定性错误。租赁期间上诉人既没有违反合同约定对房屋进行拆扒、改造等行为，又不存在违反合同法规定的非正常使用行为，租赁期间完全是按照房屋的使用用途正常使用房屋。租赁合同只是约定不准拆扒、改造等，并没有约定不准在墙面粘贴。房屋墙面上只是根据教学需要粘贴了一些标语、挂图等，形成了一些粘贴痕迹，这完全属于教学用房的正常使用所致，依法依约都不构成“损毁、损坏”，都不构成被上诉人索赔的理由。2、上诉人退房时并不存在“损毁、损坏”事实，退房后发生的“损毁、损坏”系被上诉人自己管理不善所致。上诉人自2007年8月10日起租用被上诉人的房屋办学，连租7年多，至2014年10月28日合同期满撤出，当时就向被上诉人交付了房屋和全部房门钥匙，因租赁费早在每年签订合同时就已经支付，至此双方租赁关系全部结束，当时并没有发生任何租赁物损毁事实。被上诉人接收租赁房屋后自己管理不善，当年冬季因消防管道冻裂跑水，给房屋造成毁损，因此，租赁物的毁损应由被上诉人自己负责。一审判决所称的现场勘验笔录、照片、评估报告等，均系在上诉人退还租赁物之后近一年的时间所作（评估报告的评估基准日为2015年9月23日），这些证据只能证明拍照、勘验、评估时的毁损状态，根本没有证据证明此时的毁损事实系上诉人所为。被上诉人诉称上诉人致损租赁物，应当举证证明租赁物退还当时的毁损状态，而不是租赁物交付一年之后的状态。被上诉人没有完成举证责任，不能举证证明移交当时的毁损状态，应当承担举证不能的法律后果。一审法院根本没有查清毁损事实由上诉人所致，仅凭被上诉人单方诉称就判令上诉人承担致损责任，违反法律规定。3、万泰华的评估报告“法规依据”错误，评估结论缺少事实根据。万泰华的资产损失评估报告，用国有资产的评估文件作为本案民有资产评估的“法规依据”，法律依据明显错误。将“损坏内容”标注为“无”的项目（洗面盆）竟然也作出了“评估价值”240元。针对上诉人的质证意见，按一审法院的要求，万泰华公司又作了两次解释，或答非所问，或强词夺理，根本于理不通。对如此脱离实际、有悖常理且不能自圆其说的评估报告，一审法院竟然也作为证据使用，毫无依据。二、一审判决没有法律依据。1、将“墙面大白”认定为赔偿内容没有根据。在被上诉人主张的171990元损失赔偿中，仅“墙面大白”一项就146000元，占85%（其他损失仅仅占25990元）。这14.6万元的索赔纯属被上诉人的无理讹诈。依合同约定，上诉人没有对墙面拆扒、改造，没有违反合同约定，合同也没有约定租期结束需将墙面刮白之后才能退还房屋。依法律规定，上诉人完全是“按照租赁物的性质使用”房屋，没有破坏性使用的事实。现实生活中也没有租赁物期满后承租人需将房屋刮白粉刷后退还的惯例。既无合同约定，又无法律规定，更无现实惯例或市场交易习惯，一审法院凭什么支持被上诉人的诉求。上诉人租赁房屋用作教室，这是在合同上明确约定的，正是考虑用作教室会出现一些粘贴使用痕迹，合同才没有将墙面陈旧变化视作违约而加以禁止，正是考虑了这一实际情况，上诉人才肯支付每年50多万元的高额租金，在7年多的租赁期内上诉人支付了400多万元的租金。房屋租金已经包含了墙面陈旧变化的价值补偿。房屋墙面陈旧本属出租物使用后的正常状态，若需刮白粉刷依法应由出租人承担。上诉人已经支付了高额租金，期满后又要承担重新刮白的费用，岂不是双重负担。这对上诉人明显不公平。2、判决结果与所引用法条内容相悖。一审判决所援引的法条为合同法第六十条第一款、第二百三十五条。该两条的规定分别为：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依据该两条法律规定，上诉人根本不该承担责任。因为上诉人已经全面履行了自己的合同义务：支付了租金；租赁期间依照合同约定按照租赁物的性质合理使用房屋，没有合同禁止的折扒改造等行为，租期届满按期交还了房屋。一审判决名义上以该两条法律为依据，实际恰恰是反其意而用之。合同法第二百三十五条明明规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，而原审判决却要求上诉人返还租赁物达到使用前的状态（墙面重新刮白），明显是借依法之名行违法之实。3、20%合理损耗的标准没有法律依据。一审法院是如何根据本案实际情况计算出的20%。上诉人租赁被上诉人房屋7年零80天，一审法院把正常损耗认定为20%，照此计算，被上诉人墙面的正常使用寿命应为36年零35天。但现实生活中哪个学校教学用房的墙面36年才刮白一次。一审判决如此认定，根本没有事实依据。三、一审判决程序违法。本案2015年5月29日立案，适用简易程序审理，依法应该在2015年8月29日结案。而一审法院却在2015年9月23日方才出具针对涉案财产的鉴定委托书，判决书是在2016年5月12日才送达上诉人。超期审理，审限之外委托鉴定，违反了民事诉讼法的相关规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人兴宝建筑公司答辩称，上诉人已认可在墙面上有粘贴留下的痕迹。上诉人承租使用后的楼房内的墙面上，除了上诉人自己承认的粘贴物品摘除后留下的痕迹外，还有就是学生实施的涂鸦、刮划、鞋印污损等痕迹。这些痕迹上诉人竟然自己认为是正常使用所致，不知是依据的那个法律规定。这些污损确实导致墙面无法正常使用，并且必须统一重新全面粉刷，而不可能整面墙刷一块留一块。在合同期满后上诉人根本没有履行完整交还租赁物的法定义务，而是一走了之。上诉人未交付就离开后，被上诉人无数次向上诉人提出赔偿或更换、修复的主张，上诉人对损毁的事实心知肚明，先还满口应承，拖来拖去又矢口否认，迫不得已被上诉人才提起诉讼。按合同法第235条和证据规则的相关规定，恰恰是上诉人对自己是否完好交付以及自己主张的损毁后果是否与被上诉人有关承担举证证明责任，而不可能将举证责任歪曲转嫁给被上诉人。诉讼中，被上诉人就具体损失数额委托法院指定评估机构进行了评估，针对上诉人对评估报告的质疑，鉴定机构人员到庭接受了质询，对异议问题当庭做了清晰的解释。因此依据鉴定报告判决完全符合法律规定。租赁合同中确实没有直接说退还楼房前将墙面刮白，但却明确约定改变、损坏原样需修复至原样或按价赔偿。需刮白墙面的前提是上诉人租赁使用过程中确实使墙面污损。上诉人也认可其中有粘贴污损痕迹，因此根本不涉及上诉人提到的什么惯例、习惯等问题。粘贴痕迹和正常使用而发生的陈旧变化是两个完全不同性质的问题。因此，粘贴致使墙体原样改变就必须承担恢复原状的义务。这根本不是正常使用发生陈旧变化的问题。上诉人称其他损失数额为25990元，实际上已经认可确实有损毁的事实。上诉人单独强调每年50多万元的租金，却对被上诉人租赁给上诉人的楼房面积是多少、每年因此获利多少只字不提。每年53万元的租金对应的楼房面积是4879.08平方米，折算下来每年每百平方米的租金为10862元。正常居住用楼房出租价格都比这个价格高。而上诉人租赁房屋的用途是用于办学，属商业经营，商用楼房租金低于住宅楼房租金，这能说租金的数额高吗！当然也绝不可能得出租金中包括污损价值的补偿款项，况且合同中还有明确的约定。上诉人违反合同约定和法律规定非正常使用租赁的楼房系无可辩驳的客观事实，因此其认为一审判决结果与引用法律相悖的理由也不能成立。一审按20%的比例合理损耗的认定实际结果是加重了被上诉人的负担，减轻了上诉人的赔偿责任。就损坏的物品、设施被上诉人做了详细的明细表，绝大部分物品、设施如果没有外力根本不可能损坏，根本不是什么合理损耗问题。上诉人承租楼房后，依法应承担一个善良管理义务人应尽的义务，正是由于其对学生管理的疏漏，才导致明细表中物品、设施被学生损坏。20%的比例针对的所有损失物品、设施，并非特指墙面大白，也与大白的所谓寿命无关。墙面大白中未被污损部分是正常使用后的状况，从实际情况就可以看出，如果整个墙面都和未被污损的部分状态一致，那么租赁合同结束后被上诉人或其他承租人完全可以正常使用。由于损坏状况涉及的举证问题已经使被上诉人长时间无法利用房屋，被上诉人还遭受了房屋空置的损失，但被上诉人不想就此问题再过多纠缠。另外，鉴定期间不计入审限是法律规定的基本常识，本案审理判决无超审限等程序违法之处。综上，上诉人所有的上诉主张均不能成立，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审判决已查明的事实一致，本院直接予以确认。
二审庭审中，内蒙古万泰华资产评估有限公司参与出具内万资评报字（2015）第88号资产评估报告的鉴定人孟庆良接受了质询，其承认该评估报告没有区分是人为（损坏）还是正常修缮。另外，被上诉人兴宝建筑公司也承认，在上诉人新惠现代职校租赁涉案楼房期间并不存在“拆门扒窗、安装隔墙、挖孔”等情形。该事实有鉴定人、当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案中，原审法院虽然委托鉴定机构对租赁物（即涉案楼房）的相关项目的更换修复费用进行了评估，但该鉴定机构之鉴定人在二审庭审中接受质询时，明确表示：评估中并没有区分是人为（损坏）还是正常修缮，而当事人亦未约定租赁物的维修义务由上诉人承担，由此，原审判决将该评估报告的结论直接作为要求上诉人承担赔偿责任的证据缺少法律依据。因此，应对该评估报告中的评估项目做具体的分析。该评估报告中的门、窗玻璃、卫生间洗手池瓷砖、玻璃门、坐便器等的破损，洗面盆的缺失，卫生间天花板、一、二楼楼道隔板出现孔洞等应属人为的使用不当所造成，依据双方的约定，上诉人对此部分的更换、修复费用（共计25990元）应予赔偿。上诉人提出的评估报告中洗面盆的“损坏内容”标注为“无”，而“评估价值”为240元没有依据的问题，本院认为，此问题在一审中，鉴定机构已作出了明确的解释，“无”是洗面盆缺失之意，240元是补充新洗面盆的价值，也是上诉人应赔偿的数额。上诉人就此问题再提出上诉已属无理，本院不予支持。关于评估报告中对涉案楼房进行全面刮白的费用是否也应由上诉人赔偿的问题。本院认为，上诉人租赁涉案楼房的目的是为了办学，上诉人为教学之需在教室内墙上粘贴图表应属正常使用的范畴；上诉人连续租赁涉案楼房七年多之久，原有墙面出现陈旧和磨损亦属按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，故评估报告中所反映出的“屋面大白”费用146000元应属正常修缮的维修费用。如前所述，双方当事人并没有约定租赁物的维修义务由上诉人承担，因此，原审判决将该部分费用也计入上诉人应赔偿的范围，应属适用法律错误，二审予以纠正。上诉人就该部分所提出的上诉理由于法有据，本院予以支持。关于上诉人提出的原审法院超审限审理本案的问题，本院经核实，原审法院是在法律规定的审限内启动了鉴定程序，而鉴定所需时间不计入审限，故原审法院不存在超审限审理的问题，上诉人的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。另外，属于部门规章的《城市房屋租赁管理办法》已经失效，原审判决仍予引用并作为处理本案纠纷的依据，属适用法律错误。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律欠当。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈡项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区敖汉旗人民法院（2015）敖民初字第3453号民事判决；
二、上诉人赤峰市新惠现代职业学校于本判决生效后五日内赔偿被上诉人赤峰兴宝建筑有限公司因其不当使用租赁物的损失25990元；
三、驳回被上诉人赤峰兴宝建筑有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2015元，评估费4000元，二审案件受理费4030元，合计为10045元，上诉人赤峰市新惠现代职业学校承担2015元，被上诉人赤峰兴宝建筑有限公司承担8030元。二审邮寄送达费40元，由上诉人赤峰市新惠现代职业学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 张京浩
审判员 周振卿
审判员 张伟波
二〇一六年八月二十三日
书记员 张乐萌