海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终104号上诉人(原审原告、反诉被告）：钱立杰，女，1961年10月30日出生，蒙古族，住浙江省宁波市镇海区。被上诉人(原审被告、反诉原告）：海南金茂源投资置业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县九所镇。法定代表人：张超，该公司董事长。委托诉讼代理人：李越英，该公司副总经理，女，1959年3月19日出生，住江苏省太仓市城厢镇。委托诉讼代理人：高杰,海南瑞伊律师事务所律师。上诉人钱立杰因与被上诉人海南金茂源投资置业有限公司（以下简称金茂源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2016）琼9027民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开进行了审理，上诉人钱立杰及被上诉人的委托诉讼代理人李越英、高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱立杰上诉请求：撤销（2016）琼9027民初883号民事判决，支持钱立杰的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。钱立杰于2013年11月30日收房时就发现了重大质量问题，而不是入住后。该项目至今未验收合格和逾期交房近三年已是不争的事实，因为土建工程的竣工验收必须要通过政府建设工程质量安全监督部门的验收。二、一审适用法律错误。钱立杰已于2016年6月27日委托乐东黎族自治县公证处通知金茂源公司按照合同第十一条准备交房文件，否则钱立杰有权解除402房合同。一审开庭时，金茂源公司出示的文件根本证明不了该房产已验收合格，根据合同第八条、第十一条和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除合同条件已成就。金茂源公司辩称，一、生效的（2015）乐民初字第25号及（2015）海南二中民一终字第985号的判决证明了金茂源公司多次通知钱立杰收房的事实。二、不存在逾期交房的事实。合同签订后，钱立杰对402房进行了装修，证明钱立杰实际已接受房屋。钱立杰逾期收房构成违约，应视为自动验收合格并收房。三、争议的402房符合交房条件。402房已经通过竣工验收，符合合同约定的交付条件。四、钱立杰拒不接受房屋，应承担不利的法律后果。建筑工程竣工验收合格，不等同于到有关行政主管部门竣工备案，只要竣工验收合格即可交付。钱立杰上诉无理，应当予以驳回。钱立杰向一审法院起诉请求：1、解除钱立杰与金茂源公司签订的402房买卖合同；2、金茂源公司退还购房款316878元；3、金茂源公司向钱立杰支付已付购房款利息77741元；4、金茂源公司向钱立杰支付违约金3169元；5、金茂源公司赔偿钱立杰装修材料置换费10393元；6、金茂源公司赔偿钱立杰房租24000元；7、金茂源公司赔偿钱立杰搬家费600元、交通费2700元、住宿费240元；8、金茂源公司赔偿钱立杰402房差价款（每平方米按1000元计）；9、诉讼费由金茂源公司承担。金茂源公司向一审法院反诉请求：1、钱立杰赔偿402房恢复原状损失9549元，并支付自2014年12月1日至2016年11月30日占用该房屋费用14400元及物业管理费2096元；2、钱立杰支付807房的租赁费7200元及物业管理费912元。一审法院认定的事实：钱立杰与金茂源公司于2013年1月1日签订《房屋认购书》,约定钱立杰订购金茂源公司开发的位于乐东黎族自治县九所镇傲景观澜·九龙湾现为傲景观澜温泉国际花园的3号楼1单元807室，房屋总款316878元，建筑面积为50.66㎡。认购书签订当日钱立杰预交了2万元定金，同年2月28日钱立杰向金茂源公司缴清剩余房款296878元，同年3月双方签订《商品房买卖合同》。2013年11月30日钱立杰收房并与其母亲一起入住该房。入住后，钱立杰认为807房存在质量问题，经双方协商，金茂源公司同意置换1号楼2单元402房给钱立杰，并同意钱立杰暂住在807房。2014年4月6日，金茂源公司收回807房的购房合同及相关材料，并与钱立杰重新签订了402房的《商品房买卖合同》，该合同第八条约定金茂源公司应当在2014年8月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给钱立杰使用。此后，钱立杰与其母亲仍一直居住在807房。金茂源公司经验收合格后，在交房期限前后，多次口头通知钱立杰收房，并搬离807房，钱立杰以402房存在质量问题，不具备交房条件拒绝接房，也不搬离807房。2014年12月9日，金茂源公司对807房进行停水断电强行让钱立杰搬离807房。双方因此产生纠纷，2014年12月22日，钱立杰以金茂源公司隐瞒涉案房屋已被抵押的事实为由诉至一审法院，请求确认双方之间的两份商品房买卖合同无效，金茂源公司退还房款，并赔偿相应损失。经一审法院（2015）乐民初字第25号民事判决和海南省第二中级人民法院（2015）海南二中民一终字第958号民事判决，驳回钱立杰的诉讼请求。2015年3月31日钱立杰购买的402房已经乐东黎族自治县住房保障与房产管理局登记备案在钱立杰名下。钱立杰主张金茂源公司的该项目未通过验收合格，并以商品房买卖合同约定的第八、九条以及相关法律规定为由请求解除合同，其提供的证据与金茂源公司提供的证据相比证明力较小，钱立杰主张金茂源公司的该项目未通过验收合格和逾期交房超过180日的事实，不予确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、钱立杰请求解除402房商品房买卖合同是否成立；二、金茂源公司反诉请求是否成立。一、钱立杰、金茂源公司签订的402房商品房买卖合同不具备解除条件。根据合同法规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案中，钱立杰依据双方签订的商品房买卖合同中第八、九条的约定，以金茂源公司的该项目未通过验收合格，逾期交房超过180日的事实主张解除商品房买卖合同（402房），金茂源公司有证据证明该项目已通过验收合格，生效的民事判决中确认金茂源公司在交房期限之前已多次口头通知钱立杰收房。钱立杰主张约定解除的条件并不成就；合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”钱立杰主张的事实也不存在法律规定可以解除合同的情形，且金茂源公司也已将402房备案在钱立杰的名下，钱立杰随时可以行使房屋使用权。故钱立杰主张解除合同的请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。二、金茂源公司反诉请求是否成立的问题。金茂源公司针对本诉提出的反诉请求，是以合同解除为前提。在钱立杰主张解除合同的请求不成立的情况下，金茂源公司主张的反诉请求无事实根据，且钱立杰居住在807房1年也是经金茂源公司允许的，因此，金茂源公司的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、驳回钱立杰的诉讼请求；二、驳回海南金茂源投资置业有限公司的反诉请求。案件受理费3918元，由钱立杰负担；反诉受理费654元，由海南金茂源投资置业有限公司负担。二审中，钱立杰提交一份视听资料，拟证明涉案工程项目未验收合格备案。金茂源公司对该视听资料的真实性、合法性、关联性不予认可。此外，金茂源公司提交钱立杰2014年10月24日的起诉状及工资收条，钱立杰对该证据的真实性无异议。本院依钱立杰的申请，向乐东黎族自治县建设工程质量安全监督站调查核实金茂源公司就涉案工程项目有否办理竣工验收备案登记情况。乐东黎族自治县建设工程质量安全监督站工作人员答复，金茂源公司并未申报竣工验收备案登记。对以上事实，钱立杰无异议；金茂源公司虽提出异议，但未能举证证明其已向相关建设行政主管部门申报竣工验收备案登记。本院认为，对钱立杰2014年10月24日的起诉状及工资收条的真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；对于金茂源公司是否申报竣工验收备案登记，根据双方当事人的举证情况，并结合本院调取的证据，可认定金茂源公司尚未向乐东黎族自治县建设工程质量安全监督部门申报竣工验收备案登记。二审审理查明：钱立杰与金茂源公司签订的402房的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。金茂源公司在钱立杰购买402房屋的工程项目竣工后组织设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，形成了竣工验收合格的确认文件，但没有经建设行政主管部门备案登记，未取得备案合格的《商品房竣工验收备案表》等证明文件。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、2014年4月6日金茂源公司与钱立杰签订402房的《商品房买卖合同》应否解除；二、金茂源公司应否返还购房款及利息，支付违约金，并赔偿钱立杰相应的经济损失。一、《商品房买卖合同》应否解除的问题。（一）关于涉案商品房是否验收合格的问题。金茂源公司认为402房屋的工程项目竣工后设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，形成竣工验收合格的确认文件，工程已验收合格；钱立杰则认为该项目未向建设行政主管部门报请备案登记，工程未验收合格。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权。由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士很难充分行使自己的知情权。《商品房竣工验收备案表》是经国家建设行政主管部门确认可以交付的相关文件，是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，具有保障购房者知情权和信赖利益的功能。商品房如以开发商金茂源公司自行组织的竣工验收作为交房条件则缺乏必要的监督和对购房者的保障。因此，双方对合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”产生争议，应以金茂源公司是否取得当地建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》为标准，金茂源公司未能在合同约定的交房时间取得《商品房竣工验收备案表》，应视为涉案商品房尚未验收合格，不具备合同约定的交付条件。（二）关于金茂源公司是否违约的问题。依据金茂源公司与钱立杰订立的《商品房买卖合同》第八、第九条的约定，金茂源公司应于2014年8月31日将验收合格的商品房交付钱立杰，而金茂源公司至今仍未取得《商品房竣工验收备案表》，逾期天数已超过合同约定的180日，钱立杰有权拒收该房屋，金茂源公司已构成违约。综上所述，金茂源公司未能在合同约定的时间将验收合格的商品房交付钱立杰，由此产生的逾期交房的违约责任由金茂源公司承担。钱立杰主张金茂源公司逾期交房，请求解除合同并主张违约责任，符合合同约定，应予支持；金茂源公司主张涉案商品房已经验收合格，钱立杰拒不收房，反诉请求钱立杰赔偿损失并支付相关费用，既无事实根据，亦无法律依据，本院予以驳回。二、关于金茂源公司应否返还购房款及利息，支付违约金，并赔偿钱立杰相应的经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”金茂源公司未依约将涉案商品房交付钱立杰使用，逾期已远远超过180日，钱立杰依法可解除合同，金茂源公司应退还全部已付款316878元，支付违约金3169元，并自合同的最后交付期限的第二天2014年9月1日起支付已付房价款的同期贷款利息。钱立杰请求赔偿的房租、交通费、住宿费等其他诉讼请求，则缺乏相应的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人钱立杰上诉的有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2016）琼9027民初883号民事判决；二、解除海南金茂源投资置业有限公司与钱立杰于2014年4月6日签订的《商品房买卖合同》；三、海南金茂源投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱立杰316878元及违约金3169元，并以316878元为本金自2014年9月1日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息至付清款之日止；四、驳回钱立杰的其他诉讼请求；五、驳回海南金茂源投资置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3918元及反诉费654元，均由海南金茂源投资置业有限公司负担；二审案件受理费本院已批准免交。本判决为终审判决。审 判 长 吴慧明审 判 员 符嘉华审 判 员 孔凡勇二〇一七年六月十二日法官助理 刘远帆书 记 员 路仪婷附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。