山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终5623号
上诉人（原审第三人）：李相婷，女，1982年3月17日出生，汉族，农民，住平邑县平邑街道西苑社区。
上诉人（原审第三人）杨芮硕，男，2005年9月12日出生，汉族，学生，住平邑县平邑街道西苑社区。
上诉人（原审第三人）杨蕊福，女，2011年12月1日出生，汉族，学生，住平邑县平邑街道西苑社区。
上诉人（原审第三人）杨庆德，男，1957年5月10日出生，汉族，农民，住平邑县平邑街道西苑社区。
上诉人（原审第三人）汪运霞，女，1958年4月9日出生，汉族，农民，住平邑县平邑街道西苑社区。
上列五上诉人共同委托诉讼代理人：张华，山东平大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平邑县仲村镇人民政府，住所地平邑县仲村镇驻地。
法定代表人：孟庆方，镇长。
委托诉讼代理人：田凯，山东慎求律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙福财，男，1977年12月12日出生，汉族，住河北省霸州市霸州镇兴华南路北城街*号。
上诉人李相婷、杨芮硕、杨蕊福、杨庆德、汪运霞因与被上诉人平邑县仲村镇人民政府（下称仲村镇政府）、孙福财租赁合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2016）鲁1326民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
�诉人李相婷、杨芮硕、杨蕊福、杨庆德、汪运霞上诉请求：请求二审依法改判孙福财与杨振生前签订的《转租合同》有效或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审原告陈述与事实不符，一审法院认定事实错误。上诉人并非仲村镇政府所陈述的2016年初才向被上诉人主张租赁使用权，事实是上诉人自2014年7月7日平邑县人民法院（2014）平立保字第194号民事裁定书裁定保全查封本案争议标的房屋时，上诉人就向平邑县人民法院及被上诉人提出异议，并通知被上诉人表明转租事实，此后多次不断进行协商，被上诉人也承诺给上诉人解决此事。且被上诉人在一审时也没能明确上诉人主张租赁权的时间，而是模糊的说是2016年年初，被上诉人的说法明显只是猜测，并非事实。由此可以证实，上诉人向平邑县人民法院及被上诉人主张权利、提出异议并表明转租事实时，远早于被上诉人起诉时6个月之前。2.一审判决适用法律错误。根据合同法第一百三十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼李《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定是针对出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内为提�异议时的具体法律规定。从该案件的事实看，上诉人自2014年7月7日开始向平邑县人民法院及被上诉人提出异议，主张权利并表明转租的事实，可以认定；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内为提出异议。因此，一审判决应当以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为法律依据，由于一审法院适用法律错误导致了判决错误。3.一审法院判决程序违法，超诉求超范围判决。一审被上诉人在起诉及庭审时明确要求1：判令解除原告与被告2008年6月1日签订的《租赁合同》。2：判令被告向原告返还租赁物。3：本案诉讼费由被告承担。但没有对《转租合同》提出要求。而一审法院在被上诉人没有主张诉求的情况下超诉求超范围的判决；被告孙福财与第三人杨振签订的转租合同无效。该判决结果明显错误，程序违法。4.一审判决解除租赁合同，但没有判决返还租金，显示公平。
被上诉人仲村政府辩称，1.一审法院认定案件事实正确。本案一审时，经过当庭举证质证，涉案人员均对本案中存在未经仲村政府同意，一审被告孙福财私自将租赁物转租给上诉人的事实没有任何异议，上诉人对此也予以认可且未提交任何证据证实其转租经过仲村政府同意，一审法院在依法查清前述事实的基础上认定一审被告孙福财在未经仲村政府同意的情况下将租赁物转租给杨振，认定案件事实正确。2.一审法院适用法律正确。本案一审法院在查清事实并认定一审被告孙福财未经仲村政府同意将租赁物转租给杨振的情况下，依照《合同法》第224条及其他相关法条的明确规定，判决解除仲村政府与孙福财的租赁合同及孙福财向仲村政府返还租赁物适用法律正确。3.上诉人的上诉理由不能成立。本案一审时，对于仲村政府知道转租的时间，上诉人为提出任何异议，且未提交任何证据证实其之间通过向仲村政府告知或者向法院提起诉讼的方式主张过转租权，其在没有任何事实基础的情况下又以仲村政府的起诉超过诉讼时效为由提出上诉，上诉理由也明显不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由无事实及法律基础，一审法院判决正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，依法维持原判。
被上诉人孙福财未到庭亦有答辩意见。
仲村政府向一审法院起诉请求：解除原告与被告2008年6月1日签订的《租赁合同》；被告向原告返还租赁物；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年6月1日，原告仲村镇政府为甲方与乙方即被告孙福财签订租赁合同，合同约定：甲方以现有土地14.88亩（原岐山镇政府大院）租赁给乙方生产经营�地上资产一次性处理给乙方。（详见租赁资产交接明细表、平面图，该表图为合同的组成部分。）租赁期限：租赁期40年，即从2008年6月1日起至2048年5月31日止。一、租金数额及收取时间1、租金共计25.6万元，合同签订之日一次性交清。2、若乙方不按合同数额和时间交纳，甲方有权终止合同，并加收欠交数额两倍的违约金。3合同签订后三年内乙方必须新上实际固定资产投资500万元以上的工业项目。2011年起每年缴纳税金不低于6万元。并约定了双方的权利和义务及如因国家政策变动和不可抗力可协商变更或解除合同。双方在合同上签字或盖章。合同签订后，被告孙福财在租赁的院内经营家具加工业。2014年7月份，被告孙福财携家外逃。2014年6月27日被告孙福财与第三人杨振签订转租协议，内容为：今有孙福财在仲村岐山乡大院15亩地转租杨振，以合同原件内容为准，一次�转租租金叁拾万，写有收到租金三十万收条一份。2016年年初，第三人杨振持《转租合同》至原告处，向原告要求对租赁场所的租赁使用权时，原告仲村镇政府发现转租事实后，于2014年4月19日以其请求诉至一审法院。
一审法院认为：原告仲村镇政府与被告孙福财签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同成立，但合同约定的租赁期限40年，违反了合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定，其超过部分无效即2008年6月1日至2028年6月1日期间的租赁合同有效，其余期间的部分无效。在合同有效期间，被告孙福财未经原告仲村镇政府同意将租赁合同转租给第三人杨振，违反了合同法第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”和“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，被告孙福财与第三人签订的转租合同是无效合同，原告仲村镇政府请求解除合同、要求返还租赁物的请求合法有据，予以支持；第三人辩称理由与法律规定相悖，不予采纳；被告经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应承担败诉的法律后果。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条第一款、第二款之规定，判决：一、解除原告平邑县仲村镇人民政府2008年6月1日与被告孙福财签订的租赁合同。二、被告孙福财待判决生效后五日内将租赁物返还给原告平邑县仲村镇人民政。三、被告孙福财与第三人杨振签订的转租合同无效。案件受理费100元，由被告孙福财负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提供对证人安峰、孙涛所作的调查笔录各一份，证实上诉人在被上诉人起诉前6个月多次向被上诉人表明转租事实，并主张租赁权。
被上诉人仲村镇政府质证称：该调查笔录事实上为证人证言，依照证据规则证人应当出庭作证接受质询，证人未出庭的其证言不予采纳，对于两个证人被上诉人均不认识，其证明的内容也不属实，事实上2016年之后杨振才向镇政府反映过转租的事实，镇政府起诉并未超过6个月的诉讼时效。
上诉人提供的证人证言中的二位证人均没有依法出庭作证，依法不能作为有效证据，本院对此不予确认。
二审中，被上诉人仲村镇政府没有提交新证据。
本院经审理查明，杨振在提起上诉后于2016年10月8日因病死亡。二审中，其遗孀李相婷、子杨芮硕、女杨蕊福、父杨庆德、母汪运霞依法申请作为法定继承人继续参加诉讼，本院予以准许。
本院对一审查明的事实予�确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。但在本案中，上诉人并没有提供有效的证据证实作为出租人的仲村镇政府在起诉的六个月前就知道承租人孙福财将涉案租赁物进行了转租的行为。故，本院只能认定出租人主张的其于2016年年初才知道转租一事。上诉人此理由不能成立，本院不予支持。
仲村镇政府在诉讼请求中第二项“被告向原告返还租赁物”，即包含对被上诉人孙福财将涉案租赁物转租给生前杨振行为的否定性评价在内，要实现生前的杨振也一并承担返还租赁物的义务，就需要对杨振生前与孙福财的转租�同予以否定。故，一审法院的判决内容并未超出当事人的诉讼请求范围。上诉人此理由不成立，本院不予支持。上诉人主张的退还租金问题，应向转租人孙福财主张，其无权要求出租人返还。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李相婷、杨芮硕、杨蕊福、杨庆德、汪运霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一七年一月十六日
书记员 刘天晴