浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终2289号上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区白龙桥镇后童村。法定代表人林作楷，该公司董事长。委托代理人邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵小华，男，1975年9月1日出生，汉族，住兰溪市。上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）为与邵小华房屋买卖合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邵小华的诉讼请求。事实和理由：原审以土地使用权证、房屋所有权证转移登记的颁证时间酌定为双方交证时间，并以此为时点作为计算迟延交证违约金的时间段依据，不符合合同约定，属认定事实错误；合同约定2013年4月30日交房，2013年11月1日前交付初始登记权属证书；被上诉人于2013年8月1日确认了交房，2014年4月25日被上诉人已取得房产证、土地证；被上诉人的起诉已超过二年的诉讼时效。邵小华以涉案房屋不符合交房条件，一审判决正确为由作出答辩。邵小华向一审法院提出的诉讼请求为：1、被告继续履行合同，赔偿原告逾期交房违约金220887.4元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；2、被告赔偿原告逾期交付权属证明的违约金8631.5元（自2013年11月1日起计算至2014年4月25日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2012年1月15日，原告邵小华向被告恒瑞公司购买了位于金华市××××号商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积26.45平方米，单价为每平方米18541.58元，总价款为490425元，付款方式为原告应于合同签订之日支付首付款250425元，同时将剩余房款人民币240000元于2012年8月30日前付清；被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。2012年1月15日，原告与恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定：原告作为甲方委托乙方恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于金华市××××号商业房，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。合同签订后，原告依约交付首付款250425元，2012年8月31日，原告付清全部房款。2013年7月26日，被告开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年7月29日，原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2013年11月12日，被告已将房屋所有权证办妥，2014年4月25日，被告将土地证办妥。上述两证均已交付原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，双方应当按约履行合同权利义务。因涉案房屋于2013年7月26日取得竣工验收备案，原告亦于2013年8月1日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，实际交房时间应为2013年8月1日。同时，原告于2012年8月31日即房屋交付前付清房款，交房时间不顺延，被告交房逾期时间已超过90日，现原告选择继续履行合同并要求支付延期交房违约金，符合合同约定和法律规定予以支持，故逾期交房的违约金从2013年5月1日计算至2013年8月1日，即490425×92×0.0004=18047.64元。被告辩称其在2013年9月9日前已取得房产证的初始登记，2014年3月14日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定被告应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付原告，并非办理初始登记，故被告的抗辩不予支持，现未有证据明确原告收到上述证件的时间，故酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年4月25日，即490425×174×0.0001=8533.4元。2014年至2016年期间，原告等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与被告达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、被告恒瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邵小华逾期交房违约金18047.64元。二、被告恒瑞公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邵小华逾期交证违约金8533.4元。三、驳回原告邵小华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元（原告已预交，已减半收取）及保全费1670元（原告已预交），由原告邵小华负担受理费2209元及保全费1477元，由被告恒瑞公司负担受理费289元及保全费193元。二审中，恒瑞公司向本院提供了以下证据：一、代收代付凭证复印件一份，以证明邵小华于2013年8月1日才缴纳物业维修基金、契税等，按双方合同第九条第5项、第十条第3项规定，上诉人不承担逾期交房违约责任；二、金华市国土资源局出具的证明一份、金市（两区）国用（2009）第16-25号及第16-724号国有土地使用权证复印件各一份，以证明涉案初始登记时间为2009年2月5日、12月23日；三、金华市婺城区房地产管理处出具的证明一份、初始登记申请表及房屋权属登记现场查看表各一份，以证明2013年9月23日上诉人已申请房屋所有权初始登记，金华市本级对房地产开发商均不发初始登记的房屋所有权证；四、金华市住房和城乡建设局出具的证明一份，证明对象同上；五、建设银行客户专用回单、浙江省政府非税收入统一票据各一份，以证明上诉人为办理房地产初始登记于2013年11月7日缴纳初始登记费用330486.7元；六、三份案外人房屋所有权证复印件，以证明2013年11月5日案外人已办妥转移登记手续；七、婺州城市广场一期分割情况明细，以证明大证可直接分小部分面积变更登记至买受人名下等。邵小华认为上述证据与其无关。经质证，上诉人提供证据一，与邵小华有关，可认定邵小华于2013年8月1日才缴纳物业维修基金、契税。上诉人提供的其他证据并不能证明上诉人已于2013年11月1日取得涉案权属证明交付于邵小华。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。合同第五条第二款约定物业专项维修资金未包含在约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。本案中邵小华2013年8月1日缴纳物业维修基金，而当天为签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》之日，即物业交付之日，故邵小华缴纳物业维修基金的时间符合合同约定。上诉人自已提供的证据也表明邵小华缴纳契约之日早于上诉人申请房屋所有权初始登记的2013年9月23日，更早于办理转移登记之日。故上诉人在上诉状中未提及、仅在举证中主张的其不可承担逾期交房违约责任的理由，明显不能成立，本院不予采信。合同第十六条约定上诉人应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付邵小华，现有证据不足以证明已在合同约定的时间已交付权属证书，亦无证据明确邵小华收到上述证件的时间，一审法院酌定按照证件的办理时间确认为实际交证时间，并无不当。综上，一审法院审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4742元，由上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 盛基敏审 判 员 陈庭会审 判 员 徐肖闻二〇一七年九月六日代书记员 徐艳锦?*MERGEFORMAT?8?