湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民二初字第53号
原告刘志平。
委托代理人陈斌，湖南五溪律师事务所律师。
被告湖南鑫凯房地产开发有限公司，住所地怀化市锦溪北路186号。
法定代表人孙国民，该公司董事长。
委托代理人孙科周，湖南天宇律师事务所律师。
委托代理人孙志成。
原告刘志平因与被告湖南鑫凯房地产开发有限公司（以下简称鑫凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年5月15日立案受理后，依法组成由审判员向武担任审判长，审判员胡海雄、杨立平参加的合议庭，于2014年6月24日、10月10日、10月24日三次公开开庭审理了本案，原告刘志平的委托代理人陈斌，被告鑫凯公司的委托代理人孙科周、孙志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼过程中，本院根据刘志平的财产保全申请，于2014年5月16日作出（2014）怀中民二初字第53-1号民事裁定，查封鑫凯公司开发的“明月鑫都”大厦一楼门面及二、三楼展厅房产。
原告刘志平诉称，2013年6月6日，刘志平与鑫凯公司签订合同编号为00085XX号《商品房买卖合同》，刘志平购买鑫凯公司开发的“鑫都大厦”一楼门面及二、三楼展厅，双方就房产面积、价格、交付时间等在合同中进行约定。合同签订后，双方在房产部门办理了购房登记手续，刘志平按约定支付了全部购房款，鑫凯公司不能按期交付所购房产。请求判决：1、鑫凯公司将“鑫都大厦”一楼门面，二、三楼展厅房产交付给刘志平并办理好产权手续；2、案件受理费由鑫凯公司负担。
刘志平为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、刘志平身份证复印件1份，欲证实刘志平诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》复印件1份，欲证实鑫凯公司与刘志平签订商品房买卖合同的事实。
3、登记备案表复印件1份，欲证实刘志平所购鑫凯公司的房产已在沅陵县房产管理局办理了备案登记。
4、收款收据复印件2份，银行取款、转账凭证复印件共4份，欲证实刘志平已支付购房款，鑫凯公司向刘志平出具了收据。
5、银行交易记录4份，欲证实双方除2013年6月份建立房屋买卖关系外，鑫凯公司2013年8月还向刘志平借款1000万元，刘志平支付了出借款。
6、《房屋买卖合同》复印件3份，欲证实刘志平所购鑫凯公司房屋价格与市场价基本相当，且刘志平大额购房一次付款，购房价格适当优惠也在情理之中。
被告鑫凯公司口头答辩称，2013年6月6日，鑫凯公司与刘志平签订《商品房买卖合同》时还签订了借款抵押合同，鑫凯公司另与案外人吴志签订一份居间合同。因鑫凯公司开发的房产未办理好产权证，不能办理抵押登记手续，签订《商品房买卖合同》是为双方借款合同提供担保。根据法律规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。刘志平的诉讼请求缺乏法律依据，请求依法判决。
鑫凯公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
7、律师催收函复印件2份，抵押借款合同、居间合同复印件1份，银行卡客户交易查询单复印件2份，欲证实2013年6月6日刘志平与鑫凯公司签订借款抵押合同，鑫凯公司用“兴盛国际大酒店”（鑫都大厦）一楼门面，二、三楼房产作抵押，向刘志平借款1000万元，双方在房产部门办理了销售合同备案登记作为抵押担保。
8、长沙银行个人结算业务申请书、中国建设银行转账凭条复印件各1份，欲证实鑫凯公司向刘志平支付部分利息的事实。
9、银行交易凭证3份，欲补充证实鑫凯公司支付利息事实。
经当庭质证，鑫凯公司对刘志平提交证据的真实性没有异议，但认为签订《商品房买卖合同》的目的是作为鑫凯公司借款的担保，刘志平支付的款项是借款，而不是购房款，其他开发商与购房人房屋买卖合同中的房价与本案没有可比性，与本案没有关联，刘志平提交的证据不能实现刘志平的证明目的。刘志平对鑫凯公司提交的证据7，认为律师催收函内容有笔误，不能作为定案证据，双方的抵押借款合同，用4-12楼房产提供抵押，与本案商品房买卖合同没有关联；证据8是鑫凯公司支付2013年8月16日借款的利息，与本案没有关联；证据9是刘志平与孙志成、孙国民之间业务往来，与本案没有关联。
本院对上述证据认证如下：刘志平举示证据1-5系原件，鑫凯公司对证据的真实性没有异议，能够证明案件事实；证据6能够证实“兴盛国际大酒店”所在地房价情况，可以作为购房价格的参照，本院对上述证据予以采信。对于证据7中的律师催收函，缺乏其他证据佐证，刘志平提出书写内容有误，也因双方于2013年8月还有一笔1000万元借款往来，难以判定证据内容的真实性，证明效力较低，本院难以采信；抵押借款合同、居间合同、银行卡客户交易查询单能证明2013年8月16日，鑫凯公司向刘志平借款1000元的事实，本院予以采信。证据8，刘志平认可鑫凯公司支付了2013年8月16日的借款利息，能证明本案相关事实，本院予以采信。证据9，能证明孙志成、孙国民向刘志平支付款项的事实，本院予以采信。
根据采信的证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2013年6月6日，刘志平与鑫凯公司签订合同编号为00085XX号《商品房买卖合同》，约定刘志平购买鑫凯公司开发的“兴盛国际大酒店”一楼门面及二、三楼展厅房产，预售许可证号为沅房许售（2013）第00XX号，购房价款1000万元一次性付清，鑫凯公司于2013年12月31日交付所购房产。同日，当事人双方在沅陵县房产管理局办理了备案登记，鑫凯公司向刘志平出具了编号№81640XX金额920万元、编号№81640XX金额80万元的购房款收据，收款事由为“兴盛国际大酒店一至三层房款”。刘志平付款情况为2013年6月5日付款50万元，6日付款600万元、320万元，7日付款30万元。现“兴盛国际大酒店”的房产已符合交付条件。
2013年7月16日、7月29日，孙国民分别向刘志平账户转账20万元，10万元。2013年11月26日，孙志成向刘志平账户转账50万元。2014年2月27日，唐小冬向刘志平妻子刘翠华账户转账50万元，用于支付刘志平的借款利息。2013年8月16日，鑫凯公司向刘志平借款1000万元，约定每月利息30万元，按季付息。
刘志平陈述，鑫凯公司基于邀请刘志平合作投资开办酒店，将“兴盛国际大酒店”一至三楼以1000万元出售给刘志平。
鑫凯公司陈述，2013年6月6日，鑫凯公司向刘志平借款1000万元，约定月利率5%。刘志平在支付出借款时，提前扣除80万元利息和中介费。
本案当事人双方所称“兴盛国际大酒店”、“明月鑫都”即“鑫都大厦”。
本院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，与刘志平签订商品房买卖合同后，刘志平按约定支付了鑫凯公司1000万元款项，鑫凯公司出具了购房款收据，所售房产办理了销售备案登记。刘志平称因系鑫凯公司邀约合作投资开办酒店，一次性付清购房款，购房价可能有别于市场价，并提供“鑫都大厦”所在地的参考房价，对《商品房买卖合同》中约定的房价作出了合理说明。鑫凯公司提出2013年6月份购房款收据记载的1000万元为借款（月息5分），且刘志平支付出借款时已提前扣除利息和中介费80万元，由此可以确定2013年7月份鑫凯公司不需再向刘志平支付利息，鑫凯公司通过孙国民于2013年7月16日、29日再支付30万元利息的说法难以成立。因鑫凯公司2013年8月16日向刘志平借款1000万元，刘志平认为日后鑫凯公司支付的款项（包括2014年2月27日唐小冬向刘志平妻子刘翠华账户转账50万元）均为2013年8月16日的借款利息，鑫凯公司未能提供2013年6月份的借款合同或连续支付利息证明，本院难以认定2013年6月份购房款收据记载的1000万元即为借款。因此，虽然鑫凯公司否认双方存在商品房买卖合同的事实，但不能提有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据优势证据原则，本院认定鑫凯公司与刘志平之间系商品房买卖合同关系。
《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定出卖人应当按照约定的期限交付标的物，第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鑫凯公司未按《商品房买卖合同》约定于2013年12月31日向刘志平履行交付房产和办理产权的义务，构成违约。现“鑫都大厦”的房产已符合交付条件，刘志平要求鑫凯公司继续履行交付“鑫都大厦”一楼门面，二、三楼展厅房产并办理产权手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告湖南鑫凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志平交付购买的“鑫都大厦”（兴盛国际大酒店）一楼门面，二、三楼展厅房产并办理产权手续。
案件受理费81800元，财产保全费5000元，共计86800元，由被告湖南鑫凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 向 武
审判员 杨立平
审判员 胡海雄
二〇一四年十月二十七日
书记员 向玉兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。