江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1230号
上诉人（原审被告）司光荣。
委托代理人曹建平，江苏江花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）昆山市南大物资贸易有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇大同村。
法定代表人叶小巧，该公司总经理。
委托代理人向秀清，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
上诉人司光荣因与被上诉人昆山市南大物资贸易有限公司（以下简称南大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：南大公司与司光荣于2006年9月29日签订房屋租赁合同一份，该合同约定南大公司将坐落于昆山市新3**国道南侧南大公司综合楼（建筑4665平方米）1号楼一至四层、2号楼一至三层，租赁期限自2006年11月30日至2018年12月1日止，租期为12年整，南大公司给予司光荣60天的装修期。第一到第四年租金为90万／年，第五年到第十年租金为108万／年，第十一年和第十二年租金为130万／年，租金的支付方式为每半年支付一次，以先付后租为原则，逾期支付的，每逾期一个月则司光荣需按月支付月租金的4%作为违约金。司光荣将其承租的上述房屋转租给潘丽斌、马彪、袁淦权、魏建松等。
2007年4月28日，南大公司出具合同补充说明一份，该说明载明：我公司于2006年11月30日出租两幢综合楼给司光荣作为酒店、宾馆、洗浴等用房使用，面积4665平方米。原合同第八�约定司光荣将房屋转租他人或与他人承租的房屋进行交换，必须征得我公司书面同意方可转租，转让后，该房屋承租权的受让人应与我公司签订主体变更合同并继续履行合同。现我公司考虑司光荣能尽早收回投入资金，同意司光荣将房屋转租其他经营者，由司光荣自行与其他经营者签订转租合同。原合同第八条关于转租的约定废除。本补充说明即视为我公司同意司光荣进行转租的书面证明。
2009年6月20日，南大公司向次承租人发布告知书一份，该告知书载明：因司光荣与南大公司签订的房屋租赁合同的内容及约定存在争议，本公司即将采取司法程序，特此告知。公告后所有涉及的房产租赁款暂时由我公司授权人凭加盖公司印章的收据收取。争议解决后另行通知付款方式，期间如有其它付款行为，责任自负。2010年4月，南大公司收取了袁淦权房屋租金135000元�
南大公司于2009年7月9日起诉至昆山市人民法院要求解除与司光荣之间的房屋租赁合同并要求司光荣支付租金52.5万元及违约金2.1万元。2009昆民一初字第5063号民事判决书判令解除双方之间的租赁合同并判决司光荣支付南大公司租金50万元（自2009年1月至2009年7月）及违约金15000元共计51.5万元。司光荣不服该判决上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2011年12月9日出具2010苏中民终字第2530号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。司光荣仍然不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2013年10月12日出具2013苏审二民申字268号民事裁定书驳回司光荣的再审申请。
另查明：2010年4月8日，昆山二里桥市场发展有限公司与南大公司签署南大物资贸易有限公司搬迁补偿清单一份，该清单载明：根据昆山众信房地产评估有限公司出具“昆众信评拆字（2009）第017号评估结论”，结合搬迁补偿相关政策及双方协商结果，昆山二里桥市场发展有限公司应补偿给南大公司搬迁款2174.17万元，其中：1、评估报告所列各项不可搬迁损失1371.08万元；2、装修及搬迁费用总计345.591万元；3、原土地按349.44万元；4、填土10.4万元；5、停工停业损失补偿97.659万元。
2010年4月15日，昆山二里桥市场发展有限公司与南大公司签订协议书一份，该载明：根据昆山市城市建设总体规划，南大公司位于新3**国道南侧（原大同村地块）处于本次改造建设的规划红线之内，被纳入搬迁之列。拆迁范围：本次搬迁为南大公司位于新××国道南侧（××村地块），总计15.6亩范围内所有工厂、企业。拆迁补偿：根据昆山众信房地产评估有限公司出具“昆众信评拆字（2009）第017号评估结论”，结合搬迁补偿相关政策及双方协商结果，�山二里桥市场发展有限公司应补偿给南大公司搬迁款2174.17万元。付款时间及期限：本协议经双方签字盖章后，昆山二里桥市场发展有限公司应在30天内先支付协议总额30%补偿款，南大公司同时将土地证房产证交昆山二里桥市场发展有限公司，余款在拍卖完成后60天内付清（昆山二里桥市场发展有限公司保证土地拍卖在2010年9月30日前完成），南大公司将房屋等相关手续全部移交给昆山二里桥市场发展有限公司。
2011年2月28日，昆山二里桥市场发展有限公司、南大公司及昆山市玉山镇大同村共同签署交接确认书一份，该交接确认书载明：2010年4月8日昆山二里桥市场发展有限公司与南大公司签订动迁协议，按协议要求，南大公司已于2010年年底前完成搬迁工作，昆山二里桥市场发展有限公司已于2011年1月付清全部动迁款。昆山二里桥市场发展有限公司、南大公�于2011年3月1日至玉山镇大同村进行交接，双方根据昆山众信资产评估事务所出具之评估报告进行现场确认后无异议。现签订书面交接文件，经镇领导协调本确认书生效后，原南大公司所有资产交于昆山二里桥市场发展有限公司所委托的玉山镇大同村接收代为管理。昆山二里桥市场发展有限公司已向南大公司支付全额补偿资金，南大公司不得拆、搬、迁，并应予保护。涉案房屋至庭审之日尚未拆除。
再查明：原审法院于2014年10月15日前往昆山市玉山镇同创拆迁公司所做的笔录载明：截至目前，昆山市玉山镇同创拆迁公司已支付南大公司拆迁款为2174.17万元。
上述事实由房屋租赁合同、协议书、民事判决书、民事裁定书、补充说明、告知书、交接确认书、协议书、搬迁补偿清单、笔录及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告南大�司的一审诉讼请求为：1、判令司光荣将租赁房屋归还南大公司；2、判令司光荣支付南大公司房屋占有使用费（自2009年8月1日至2013年10月12日止）432万元；3、本案的诉讼费由司光荣承担。
原审法院认为：南大公司、司光荣之间的房屋租赁合同真实有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。南大公司、司光荣之间的房屋租赁合同已于2011年12月9日由生效判决判令解除，合同解除后，司光荣应归还租赁房屋，并支付2009年8月1日至2011年12月9日的房屋租金，司光荣继续使用房屋的应支付房屋占有使用费，故南大公司要求司光荣参照房屋租赁合同约定的租金支付实际的占有使用费至2013年10月12日并无不当，法院予以支持。原审法院确认司光荣应向南大公司支付的房屋租金及房屋占有使用费共计429.6万元（自2009年8月1日按合同约定的90万元／年计算至2010年11月30日止计120万元、自2010年12月1日按合同约定的108万／年计算至2013年10月12日止计309.6万元，共计429.6万元），扣除南大公司已直接向次承租人袁淦权收取的房租13.5万元，司光荣仍需向南大公司支付416.1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、司光荣于判决生效之日起十日内将其租赁的坐落于昆山市新3**国道南侧玉山镇大同村位置的综合楼（其中1号楼一至四层、2号楼一至三层）返还南大公司。二、司光荣于判决生效之日起十日内支付南大公司房屋租金及房屋占有使用费共计429.6万元（自2009年8月1日按合同约定的90万元／年计算至2010年11月30日止计120万元、自2010年12月1日按合同约定的108万／年计算至2013年10月12日止计309.6万元，共计429.6万元），扣除已收取的13.5万元，司光荣仍需向南大公司支付416.1万元。案件受理费41360元，由南大公司负担230元，由司光荣负担41130元。
司光荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序违法，司光荣在审理中两次申请追加魏建松、袁淦权等次承租人为第三人，原审法院都没有追加。二、南大公司应当向次承租人索要房租和房屋使用费。三、南大公司于2011年3月1日将房屋移交给昆山市玉山镇大同村接收代为管理，此后南大公司不再享有房屋所有权。四、（2009）昆民初字第5063号民事判决已经解除了南大公司与司光荣的租赁关系，此后南大公司与各次承租人形成了新的租赁关系。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人南大公司二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审另查明：原审法院于2014年10月15日向昆山市玉山镇同创拆迁公司作调查，该公司工作人员邱国华陈述尚有补偿款160万元左右，由于南大公司与承租户之间存在争议尚未支付，待南大公司交付拆迁房屋后交付。
二审还查明：南大公司在（2009）昆民一初字第5063号案件中诉请司光荣返还承租房屋，因涉及到次承租人，南大公司后在该案中不予主张。
本院认为：南大公司与司光荣的房屋租赁合同已经由原审法院生效的（2009）昆民一初字第5063号民事判决解除。南大公司在该案中放弃了要求司光荣返还承租房屋的诉讼请求，但返还房屋仍是司光荣的法定义务。因司光荣在解除合同后未返还房屋，南大公司提起本案诉讼，要求司光荣返还房屋并支付占用期间的房屋使用费于法有据，应予支持。至于司光荣将房屋转租给次承租人魏建松、袁淦权等人，并非必须参加诉讼的当事人，原审法院不予追加并无不当。南大公司与昆山二里桥市场发展有限公司、昆山市玉山镇大同村在2011年2月28日签署了交接确认书，但并无证据证明南大公司已经将房屋移交，昆山市玉山镇同创拆迁公司亦证实南大公司未移交拆迁房屋，故尚有部分拆迁补偿费未支付给南大公司，故南大公司在本案中向司光荣主张房屋使用费计算至2013年10月12日并无不当。至于2011年2月3月1日至2013年10月12日的房屋使用费最终归属，属于南大公司与昆山二里桥市场发展有限公司的另一法律关系，本案不予理涉。南大公司在与司光荣因房屋租赁关系产生纠纷后，曾公告要求次承租人将房租支付给南大公司，但仅有袁淦权支付房屋135000元，其余次承租人均未向南大公司支付房租。故不能据此认为南大公司与次承租人直接发生租赁关系。综上，司光荣的上诉理由均不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4360元由上诉人司光荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 吉宇璐