安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00281号
上诉人（原审原告）：蚌埠市鸿泰滤清器配件有限公司，住所地安徽省固镇县新马桥镇新马桥创业园，组织机构代码68976964-4。
法定代理人：王跃淮，该公司董事长。
委托代理人：李杰，安徽东石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：固镇县力拓石英砂有限责任公司，住所地安徽省固镇县新马桥镇新马桥创业园，组织机构代码69282173-0。
法定代表人：刘青文，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：刘文明。
上诉人蚌埠市鸿泰滤清器配件有限公司（以下简称鸿泰公司）与被上诉人固镇县力拓石英砂有限责任公司（以下简称力拓公司）、刘文明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2013年11月11日作出的（2013）固民一初字第01129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人鸿泰公司的委托代理人李杰，被上诉人力拓公司的法定代表人刘青文到庭参加诉讼。被上诉人刘文明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月15日，刘文明代表力拓公司与鸿泰公司签订了一份房屋租赁合同，鸿泰公司将其位于固镇县新马桥镇新马桥创业园的厂房出租给力拓公司。合同约定的租赁期限为2009年7月15日至2012年7月15日；第一年的租赁费为13.2万元，第二年为15万元，第三年为16.5万元；在租赁期满，力拓公司返还厂房时，要将厂区卫生打扫干净；违约金1万元。2012年5月，力拓公司停止生产，后与鸿泰公司商谈续租事宜，因租金未达成一致意见，力拓公司表示不再继续租赁鸿泰公司厂房。鸿泰公司于2012年7月向外打出招租广告。力拓公司与鸿泰公司之间的厂房租赁期满后，力拓公司仍有部分设备及石英砂堆放在鸿泰公司厂区内，2012年8月，力拓公司将放置在力拓公司厂房中的设备一套撤走。2012年8月份，鸿泰公司更换了厂区大门门锁。2013年1月10日，鸿泰公司与案外人蒋文兵签订了房屋租赁合同，将涉案厂房出租，约定租赁期从2013年2月1日至2015年2月1日。在该厂房交付蒋文兵使用前，力拓公司将厂房内的石英砂拉走。至今力拓公司仍有一套生产设备放在鸿泰公司厂区内。
原审法院另查明：刘文明在与鸿泰公司签订房屋租赁合同时系力拓公司的厂长。
原审法院认为：合法有效的房屋租赁合同受到法律保护，违约方应当按照合同的约定承担违约责任。鸿泰公司与力拓公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，其相关内容受到法律保护。鸿泰公司主张，租赁期满后因为力拓公司未清理厂区内的设备等物品，继续占用厂房至2013年1月20日，导致鸿泰公司无法将该厂房向外出租，力拓公司应当按照合同约定的第三年租金标准支付2012年7月15日至2013年1月20日6个月的租金82500元。而鸿泰公司将厂房出租给蒋文兵时，力拓公司仍有设备等物品堆放在鸿泰公司厂区内。故鸿泰公司提供的证据不足以证明厂房内有物品而无法出租。2012年8月，鸿泰公司将大门锁更换后，力拓公司无法自由出入厂房，鸿泰公司提供的证据不足以证明力拓公司故意将部分设备放置在鸿泰公司的厂区内。但是在2012年8月鸿泰公司更换厂区大门门锁之前，力拓公司是有能力清理其所堆放的物品，但其仍未积极履行合同约定的清空的义务，应当对占用鸿泰公司厂房给予一定的经济补偿，该院酌情认定补偿期间为一个月，补偿标准按照鸿泰公司与力拓公司约定的第三年租金标准计算即每月13750元，同时力拓公司因上述违约行为应支付鸿泰公司违约金1万元。刘文明在签订合同时是力拓公司厂长，对力拓公司的违约及占用厂区行为不承担责任。综上，鸿泰公司要求力拓公司给付82500元租金损失的诉讼请求，部分支持为13750元；鸿泰公司要求力拓公司给付1万元违约金的诉讼请求，予以支持；鸿泰公司要求刘文明承担10000元违约金及82500元租金损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、固镇县力拓石英砂有限责任公司于判决生效后十日内给付蚌埠市鸿泰滤清器配件有限公司违约金10000元，经济补偿13750元，合计23750元；二、驳回蚌埠市鸿泰滤清器配件有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2113元，由蚌埠市鸿泰滤清器配件有限责任公司承担1570元，固镇县力拓石英砂有限责任公司承担543元。
鸿泰公司不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、原审法院认识错误。证人能够证明力拓公司原堆放在厂里的石英砂及设备都没有拉走，上诉人承诺清空石英砂才有人承租厂房的；且上诉人换锁后将钥匙交给力拓公司看门的张华，并不影响力拓公司清空厂房，完全可以拉走设备和石英砂，其不拉走设备及石英砂显然是故意所为。因此原判认为上诉人提供的证据不足以证明厂房内有物品而无法出租、不足以证明力拓公司故意将部分设备放置在上诉人厂区内错误。2、租赁合同期满后，力拓公司没有履行清空厂房的义务，继续占用厂房6个多月，原判判决力拓公司只给付上诉人经济补偿13750元错误。综上，请求二审法院依法判决力拓公司给付上诉人违约金10000元及占用使用费82500元。
力拓公司在庭审中辩称：1、在租赁期限未满之前，双方谈过续租问题，但是没有谈好，鸿泰公司继续张贴了招租广告。2、厂房钥匙在张华手中是事实，但是张华不属于力拓公司管，如果张华不经过鸿泰公司同意，力拓公司的设备和东西无法拉走。3、合同期满后，力拓公司并没有占用鸿泰公司的厂房六个月，而是鸿泰公司不让力拓公司拉走设备。
刘文明未作答辩。
经审理查明：鸿泰公司除对原判认定的“2012年5月，力拓公司停止生产，后与鸿泰公司商谈续租事宜”的事实有异议外，双方当事人对原判认定的其他事实均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
本院认为：鸿泰公司与力拓公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。双方在《房屋租赁合同》中明确约定“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2012年7月15日，房屋要完好无损，卫生要打扫干净”，在双方未就房屋续租达成一致且力拓公司表示不再续租房屋时，力拓公司理应按约返还其所租赁的房屋。但在鸿泰公司2012年8月份更换厂区大门门锁时，力拓公司仍有部分设备和石英砂堆放在鸿泰公司厂区内，违反了《房屋租赁合同》的约定，故力拓公司依法应当承担违约责任，并支付租期届满后实际占用房屋期间的使用费。由于鸿泰公司于2012年8月份更换门锁后，改变了厂区的实际控制状态，故力拓公司对于鸿泰公司更换厂区门锁后产生的损失不应承担责任。原判按照月租金13750元的标准，酌定力拓公司给予鸿泰公司一个月的经济补偿13750元及10000元违约金，合理合法。鸿泰公司虽上诉主张其更换厂区大门门锁并不影响力拓公司清空厂房，力拓公司不拉走设备及石英砂是故意所为，但其提供的证据并不足以证明该项主张，本院不予采纳。综上，原判认定主要事实清楚，适用法律正确，鸿泰公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2113元，由上诉人蚌埠市鸿泰滤清器配件有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一四年七月二日
书 记 员 贡雪洁
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。