吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东江西民初字第293号
原告孙丽娜，女，36岁，汉族，通化市人，个体，现住通化市东昌区。
委托代理人管威，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。
被告通化市城巨房地产开发有限公司。
法定代表人崔吉庆，经理。
被告米娟，女，64岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。
二被告委托代理人戴世胜，该公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代收法律文书。
原告孙丽娜与被告通化市城巨房地产开发有限公司、米娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月17日收到原告起诉状，于同日受理，受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人管威，被告委托代理人戴世胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年12月13日签订了协议书，被告将12户房屋，总面积1554.32平方米，单价每平方米2，580.00元，总价格为4，000，000.00元卖给原告，原告履行了付款义务。但被告称由于房产部门原因，不能给原告办理网签手续，因此双方达成协议，在2015年3月12日之前为原告办理网签手续，然而经原告查证属实，根本不是房产部门的原因，而是被告以此为由欺骗原告。经原告多次催促，被告仍然不履行义务。现要求被告履行协议，确认房屋归原告所有，为原告办理过户（或网签）手续。判令被告给付原告违约金，每个月按200，000.00元计算，从2015年3月12日至办理完网签手续为止。
被告辩称，原告的主张不能成立。原告的诉讼主张“名为购房，实为借款抵押”。2014年1月6日至2014年10月21日向张文龙借款1，700，000.00元，向原告借款700，000.00元，合计2，400，000.00元。由于被告资金短缺，没有按时还款，原告提出可以再借给被告4，000，000.00元，但是必须将前期借款及利息扣除，用在建的房屋以办理网签的形式作为抵押担保，如果在2015年3月12日办不了网签，每月赔偿原告违约金200，000.00元，抵押的房屋归原告所有。本协议截止2015年6月1日止被告还不能办理网签手续，被告返还原告借款4，000，000.00元，如果被告将借款及违约金返还原告，原告将房屋退还被告。被告在施工资金短缺的情况下，无奈答应了原告的条件，与其签订了违背意愿的协议书。其行为违背了自愿、平等、等价有偿原则，并非第三人真实意思表示，且原告购房的价格与被告申报的预售价格差价较大，显失公平，应当驳回原告的诉求。双方协议规定“甲乙双方协商以上协议截止到2015年6月12日止，如甲方给乙方办理不了物权手续，甲方返还乙方购房款及相关一切违约金。乙方收到甲方退还购房款及违约金后将所有房屋一次性退还甲方”。说明该协议最终履行期限为2015年6月12日。原告不具有向法院起诉主张权利的期限和条件，应当驳回原告的诉讼请求。
本案在开庭审理过程中，原告与被告对本案以下事实有争议，本院综合评判如下：
一、原、被告之间签订的合同其实质属房屋买卖合同还是民间借贷法律关系？二、原告的诉讼请求是否应当得以支持？
原告主张，被告应当履行协议，为原告办理过户（或网签）手续。被告应承担2015年3月12日至办理完网签手续为止期间的违约金，每月按200，000.00元。
被告主张，双方签订的房屋预购协议“名为购房，实为借款抵押”，不同意为原告办理网签手续。且原告不具有向法院起诉主张权利的期限和条件，应当驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张提供的证据是：
1、2014年12月13日原、被告签订的购房预定协议书十二份。证明：原告向被告购买12套房屋，每平米价格为2，580.00元，总计价款4，010，145.60元。
被告质证意见：真实性没有异议。
2、购房收据十二份。证明：2014年12月13日被告收到原告的全部购房款4，010，145.60元。
被告质证意见：真实性没有异议。
3、协议书一份。证明：2014年12月13日双方确定房屋总价款为4，000，000.00元，面积为1554.32平方米，并约定2015年3月12日以后，被告不给原告办理网签，将承担违约责任，违约金为每月200，000.00元。
被告质证意见：真实性没有异议。
被告针对其主张提供的证据是：
1、协议书一份（同原告提交的协议书一致）。证明：（1）、实为借款抵押，非购房协议；（2）、根据该协议第二条，本协议不到最终履行期，所以原告的主张不具备起诉的期限和条件。现在具备了网签条件，但我们认为不是房屋买卖合同，且该价格过低，所以拒绝网签。原告诉讼条件不成就，所以是否退还借款及违约金暂不作明确意见。到期我们会履行借款。
原告质证意见：真实性没有异议，但是被告理解有误，第二条是指如果开发商没有能力办网签，协议就终止。实际上被告能办理网签，但拒绝办理，所以应当适用第一条。
2、借据及预购房屋协议书一组。证明：1.原告提交的第三份协议书中所确认的12户住房价款4，000，000.00元，是2014年1月6日至2014年10月21日向张文龙及原告借款的凭据中所抵押的房屋。2.原告举证的第三份协议书所认购的12户房屋价款4，000，000.00元是借款抵押，不是购房。
原告质证意见：借款人是张文龙，不是我。其中的700，000.00元是以前的购房款，后来他没有房屋，将房款退给我了，与4，000，000.00元房款无关。真实性有异议，没有原告本人签名，与本案无关。
本院认为，原告提供的证据，被告对真实性无异议，且证据的来源合法、并具有真实性、关联性，故本院采信。被告提供的合同与原告提供的一致该证据的真实性本院采信。被告提供的借据及预购房屋协议书，原告认为借款人系张文龙，与其无关。涉及原告的700，000.00元系购买款，与这4，000，000.00元房款无关。通过被告提供的借据看，可以明确体现该借款系被告向张文龙借款，涉及原告的700，000.00元系原告购房款而非借款，且不能证明张文龙借款与原告购房款存在关联，故其证明目的不予采信。
经过庭审对无争议事实的归纳和本院综上认定的证据，可以证明本案如下事实，2014年12月13日原、被告签订了购房预订协议书十二份，原告向被告预购位于通化市东昌区光复路华兴商厦A2-1-9-1号、A2-1-10-1号、A2-1-13-1号、A2-1-14-1号、A2-1-15-1号、A2-1-16-1号、A2-1-17-1号、A2-1-23-1号、A2-1-24-1号、A1-1-10-1号、A1-1-11-1号、A2-1-18-1号12套房屋，每平米价格为2，580.00元，总计价款4，010，145.60元，被告收到了该房款。同日，双方又签订了《协议书》，协议约定：一、甲方（被告）争议将本公司开发的住宅共计12户，房号及面积以购房合同为准，总面积1554.32平方米，房价以4，000，000.00元为准（单价2，580.00元／平方米）卖给原告。因甲方原因此房屋暂时不能给乙方办理房产网签手续，经甲乙双方协商，2015年3月12日甲方如仍不能给乙方办理网签手续，甲方自愿以每月赔偿给乙方违约金200，000.00元作为补偿，乙方继续等甲方可以办理网签手续为止。如果甲方拒绝支付违约金，即使甲方没有给乙方办理网签手续，此房屋从2015年3月12日已经归乙方所有，乙方有权处理以上所有房屋。甲方必须配合乙方办理以上房屋的一切相关手续，如果甲方拒绝协助办理以上房屋的要求买卖过户手续，甲方自愿赔偿给乙方违约金总房款一倍即8，000，000.00元。二、经甲乙双方协商以上协议截止到2015年6月12日止，如果甲方给乙方办理不了网签手续，甲方退还乙方给付款4，000，000.00元及相关一切违约金，乙方收到甲方退还给乙方房款及违约金后将所有房屋退还甲方，如乙方未能将房屋退还甲方，乙方将购房款及违约金的一倍即8，000，000.00元赔偿给甲方。三、甲方已收到乙方4，000，000.00元全部购房款。现该房屋具备了网签条件，但被告认为双方签订的系“名为购房，实为借款抵押”性质的合同，且该价格过低，拒绝网签。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，被告抗辩双方签订的属“名为购房，实为借款抵押”性质合同，其提供的证据是向张文龙借款支付利息的收据及其出具的借据、原告购房交付房款的收据，藉以证明被告曾以买卖房屋的形式向二人借款，从而证明其与原告签订的十二份房屋预订协议实系借款合同。但从被告提供的张文龙借款支付利息的收据看张文龙收取了被告的利息。其出具的借据记载其与原告以购买合同的形式借款600，000.00元，时间为2014年1月，此借据无原告签字，且原告不予认可。被告提供的原告购房交付房款的收据记载为购房款700，000.00元，时间为2014年10月21日，据此不能认定双方曾经以房屋买卖的形式存在过借款行为，在时间上也不能证明是同一笔款项及同一行为。被告不能证明其与张文龙之间借款与原告之间存在关系。被告也未能证明双方签订的所谓实为借款抵押合同，原告收取了被告的利息，且故其抗辩主张不能成立。被告抗辩现原告尚不具备向法院起诉主张权利的期限和条件，理由为双方协议“截止到2015年6月12日止，如甲方给乙方办理不了网签手续，甲方返还乙方购房款及相关一切违约金。乙方收到甲方退还购房款及违约金后将所有房屋一次性退还甲方”的约定。该约定的真实意思表示是被告意志以外的原因导致办理不了网签手续承担退款及违约金的责任，但事实是现在可以办理网签手续，是被告以系借款关系及房款过低为由拒绝办理，其履行合同的条件已经成就，原告要求被告履行合同约定的义务符合相关法律的规定，被告应当履行合同义务，为原告办理网签手续。双方签订了十二份房屋预订协议，被告按照约定收受了原告的全部购房款，故双方签订的房屋预订合同应当认定为商品房买卖合同。双方合同约定了逾期未能履行每月承担20万元违约金，但被告拒绝为原告办理网签手续并未给原告造成实际损失，如被告不能按照约定交付房屋，原告可在房屋交付后另行主张违约金。原告诉讼要求米娟与被告共同承担合同义务，该合同系原告与被告签订，被告系具有独立法人资格的有限公司，与米娟无权利、义务关联，米娟亦非合同的相对主体，故米娟不具有本案被告主体资格，不承担该合同义务。
依照上述法律的规定，经本院2015年第17次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告通化市城巨房地产开发有限公司于本判决生效后立即为原告孙丽娜办理房屋网签。
二、驳回原告孙丽娜的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40，400.00元，由被告城巨公司负担（原告已交纳20，200.00元，余款按生效判决结果收取），财产保全费5，000.00元由被告城巨公司负担。
被告到期不履行本判决确定的义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 韩春雷
审 判 员 张晓云
人民陪审员 张立斌
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘一博