广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6735号
上诉人（原审被告）：唐华靖。
委托诉讼代理人：唐超(系上诉人唐华靖配偶)，住所地广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：王小红。
委托诉讼代理人：卢国伟，广东鹏港律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花，总经理。
委托诉讼代理人：李婕雯，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：侯迪，女，该公司员工。
上诉人唐华靖因与被上诉人王小红、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人唐华靖上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判不予退还定金，驳回王小红的诉讼请求；2、本案诉讼费由王小红承担。事实和理由：1、没有认定和采信王小红签署的《信息告知书》这一书面证据（法院认定部分完全未予提及），反而轻信王小红和家家顺地产的言辞证据，纵容虚假承诺，进而推定唐华靖明知王小红不具备购房资格，导致认定事实错误。王小红提供的证据只能证明事实上她是单身并已有两套房，而不能证明她已告诉唐华靖她是单身和有两套房，而且王小红一审提交的证据“不动产信息查询结果单”的打印时间是在发生纠纷之后（打印时间是11月3日，离签署合同时间9月24日已经过去一个多月，也是在11月8日起诉前几天，分明就是为起诉而去查询的，而不是为告知唐华靖而查询的），也印证了王小红在签署合同时隐瞒所持房产套数的事实。除了隐瞒事实外，王小红向唐华靖出具签字了的《信息告知书》，该项书面证据证明王小红向唐华靖明确告知和承诺其只有一套房，与王小红的真实情况存在重大差异，构成虚假承诺。2、认定合同不能履行归责于新政策实施，而未予判明王小红在旧政策下根本就没有购房资格而虚假承诺的过错责任。合同不能履行的原因是在旧政策下王小红根本就没有购房资格且虚假承诺，在此情况下，若没有新政策实施，只按原旧政策操作，合同也是无法履行的。也就是说，新政策实施或不实施，新政策是否安排过渡期，都无法成为合同能否履行的原因。由于王小红在旧政策下根本没有购房资格而虚假承诺而导致合同无法履行的这一结果，王小红应当承担过错责任。而且，合同签署后虽然发布了新政策，但新政策给予了一定的过渡期，若无虚假承诺，合同目的是可以在过渡期限内实现的，所以，含有过渡期安排的新政策的实施对王小红并无任何实质影响，不能成为王小红逃避其过错责任的借口。此外，如唐华靖在一审答辩状中所述，在虚假承诺和新政策实施但有过渡期的情况下，王小红也是有补救措施的，但王小红因为认为房价下跌而消极处理，导致错过过渡期缓冲政策。也就是说，合同最终不能履行，是王小红连续的过错行为导致的。王小红在旧政策下就没有购房资格且虚假承诺是合同不能履行的关键因素，王小红认为房价下跌是不予补救的原因。将合同不能履行归责于新政策实施，而未予认定王小红的过错责任，是错误的。3、一审法院判决解除合同，但未区分王小红的购房目的，未认定王小红购买涉案房屋为投资性住房，进而在事实认定时未考虑唐华靖的损失补偿问题，是不合适的，由此导致适用法律错误、判决结果不公平。4、一审法院支持了家家顺地产人民币1.2万元（以下货币均为人民币）的必要费用，却不予支持唐华靖因为补偿损失而不予退还定金的主张，自相矛盾。
被上诉人王小红辩称：1、根据《税费计算表》第一项第4行买房家庭在深唯一住宅“否”，可以看出被上诉人王小红已告知名下房产情况。而且家家顺地产的一审庭审也陈述当事人均明知。2、原审不存在遗漏认定重要证据。3、上诉人唐华靖认为王小红是投资性购房，纯属推测，而事实是可以根据证据，卖方房屋面积是60.11平方米，而买方原有的房屋面积是27平方米，即以小房换大房，不存在投资性购房。4、原审认定事实清楚，适用法律正确。
原审第三人家家顺地产述称：2016年9月24日唐华靖与王小红在家家顺地产居间服务下基于真实意思表示签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，该合同真实有效合法。签合同当天王小红向唐华靖支付定金1万元，双方同意监管在家家顺地产，之后王小红向唐华靖支付定金19万元。2016年9月27日，唐华靖办理公证，家家顺地产按照《资金托管协议》向唐华靖支付定金5000元，剩余5000元作为交房保证金仍托管在家家顺地产，王小红在购房时名下已有两套房，其计划是出售深圳市罗湖区金稻田公寓B栋706房产再过户涉案房产，所以双方在签合同时资金监管时间也预留了两个月，为卖出深圳市罗湖区XX公寓X栋XX房腾出名额，约定在2016年11月30日办理资金监管。2016年10月4日政府出台深8条，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购一套住房，之后又出台深8条的缓冲政策，但因王小红签合同和支付款项时名下有两套房产，无法适用缓冲政策，家家顺地产多次组织双方协商相关事宜，但双方无法达成一致，交易进度停滞不前，家家顺地产在交易出现障碍时已积极促进沟通，已尽居间义务。
王小红向一审法院起诉请求：1、请求判令解除王小红与唐华靖于2016年9月24日签署的关于深圳市罗湖区XX路XX苑X栋XX房之《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、请求判令唐华靖返还王小红支付的购房定金20万元，其中托管的定金1万元由家家顺地产返还；3、请求家家顺地产返还王小红支付的必要费用12000元；4、请求判令唐华靖承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：
1、唐华靖是位于深圳市××南侧××房的所有权人，房屋的建筑面积是75.26平方米，房屋的用途为住宅。2016年9月24日，经家家顺地产居间，王小红作为买方，唐华靖作为卖方，家家顺地产作为居间方，三方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定，王小红向唐华靖购买唐华靖名下位于深圳市××南侧××房，定金20万元，购房总价款333万元；合同第十一条约定，买方应向家家顺地产支付佣金60000元，其中佣金的20%为向居间方支付的必要费用。
2、上述合同签订之后，王小红依约向唐华靖支付定金20万元，目前，其中的5000元托管在家家顺地产处作为交楼押金。王小红依约向家家顺地产支付居间必要费用12000元。
3、2016年10月4日，深圳市政府颁发相关的房屋限购政策。限购之前，深户单身人士原可以购买两套房产，限购之后，深户单身人士仅可购买一套房产。王小红在2016年9月24日签订合同时，王小红作为深户单身人士，名下有两套房产，分别是位于深圳市××公寓××房、××大厦××房。根据2016年10月4日房屋限购政策，王小红拟将其名下中的一套房产出售再购买涉案房产的计划落空，导致本案的相关纠纷。
4、王小红在庭审中称，王小红签订买卖合同时名下有两套房产，对此，王小红、唐华靖及家家顺地产均知情。王小红准备将其中的XX公寓X栋XX房产出售，出售后符合当时的购房条件，但因深圳2016年10月4日的限购政策及其后的缓冲政策，即使王小红出售了一套房产，也不能再购买新房产，故王小红无法履行本案的房屋买卖合同。唐华靖则称，唐华靖与王小红签订买卖合同时，唐华靖对于王小红签订房屋买卖合同时已经有两套房产是不知情的，虽然唐华靖知道王小红准备出售XX公寓X栋XX房，但是只是认为王小红出售该房产的目的是筹集购房款，而非获取购房资格。家家顺地产确认王小红所述的唐华靖知悉王小红在签订买卖合同时名下有两套房产之事实。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王小红、唐华靖及家家顺地产签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。该合同签订之后，王小红依约向唐华靖支付了定金20万元，但该合同签订后不久，2016年10月4日，深圳市颁发相关限购政策，规定深户单身人士在深圳仅可购买一套房产。由于王小红在签订合同时在深圳名下已有两套房产，故其拟出售其名下其中的一套房产再购买涉案房产的计划落空，导致本案纠纷。由此可知，本案属因房地产调控政策的实施这不可归则于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不承担违约责任，唐华靖应将所收取的定金返还于王小红。唐华靖抗辩称，其在签订买卖合同时，并不知道王小红名下有两套房产，原审法院认为，结合王小红与家家顺地产的庭审陈述，当事人的微信记录，及唐华靖确认其清楚王小红需要出售名下的一套房产来履行涉案的买卖合同等事实，王小红关于唐华靖在签订合同时知悉王小红名下有两套房产之事实的诉讼主张，应予采信。况且，即使唐华靖在签订合同时不清楚名下有两套房产之事实，也不影响本案是由于房地产调控政策的实施致使合同不能履行这一基本事实的认定。综上，王小红要求解除房屋买卖合同的诉讼请求及要求唐华靖退还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。家家顺地产已经恰当履行了居间义务，对合同不能履行没有过错，其有权依约向王小红收取必要的费用，故王小红要求家家顺地产退还其支付的必要费用12000元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除王小红与唐华靖、深圳市家家顺房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。二、唐华靖应于本判决生效之日起十日内向王小红退还定金20万元（其中定金5000元托管在深圳市家家顺房产交易有限公司处，由深圳市家家顺房产交易有限公司径付王小红）。三、驳回王小红的其他诉讼请求。本案受理费2240元，由王小红承担127元，由唐华靖承担2113元；案件保全费1520元，由王小红承担86元，由唐华靖承担1434元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王小红、唐华靖及家家顺地产签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
关于上诉人唐华靖是否知晓被上诉人王小红名下有两套房产情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，证明上诉人唐华靖知晓的家家顺地产的庭审陈述、《税费计算表》等证据证明力明显大于证明上诉人唐华靖不知晓的《信息告知书》等证据证明力，一审法院认定上诉人唐华靖在签订合同时知悉被上诉人王小红名下有两套房产之事实，认定正确，本院予以维持。
双方于2016年9月24日签订涉案合同后，深圳市政府于10月4日出台了新的房地产调控政策，规定深户单身人士在深圳仅可购买一套房产。该房地产调控政策的出台并非当事人在订立合同时可以预见的风险，导致被上诉人王小红如继续履行合同将出售其名下全部房产，违背了其最初换房的真实意思，一审法院认为本案属因房地产调控政策的实施这不可归则于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不承担违约责任，上诉人唐华靖应将所收取的定金返还于被上诉人王小红，认定正确，本院予以维持。至于上诉人唐华靖主张被上诉人王小红购买涉案房屋是否用于投资，该主张无论是否属实并不影响本案涉案合同解除的法律结果，如合同解除造成上诉人唐华靖损失的，上诉人唐华靖可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人唐华靖的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4480元，由上诉人唐华靖负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年六月十六日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。