湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨才庆，男，1972年10月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区，现住武汉市江岸区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：高奇，男，1981年5月6日出生，汉族，自述无业，住武汉市江岸区，现住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：薛玲，女，1982年12月15日出生，汉族，自述无业，住武汉市江岸区，现住武汉市江岸区，
原审第三人：武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心，住所地武汉市江岸区二七路99号。
法定代表人：马婧，主任。
委托诉讼代理人：祝嵩，湖北重道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄旭，湖北重道律师事务所律师。
上诉人杨才庆因与被上诉人高奇、原审第三人武汉市江岸区二七街道社会事务服务中心（以下简称二七街服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6403号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨才庆上诉请求：1、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6403号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判由高奇向杨才庆支付位于武汉市江岸区韦桑路109号门面房屋2014年3月1日至2014年12月31日的房屋占用费人民币40000元（抵扣10000元押金）及从2014年3月1日起至付清之日止的银行同期贷款利息；2、本案一、二审诉讼费用由高奇承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，计算有误。杨才庆起诉高奇是因为高奇未向杨才庆支付2014年3月至12月的房屋占用费。一审判决第十页第五行的15000元系高奇向杨才庆已经履行的部分，一审法院不应在本案中将其予以减除。2、一审判决不按双方签订的《房屋租赁协议书》计算房屋占用费是错误的。杨才庆将原办公用房改造成门面用房，是花了十几万元装修费的。3、一审判决错误认定杨才庆对于合同无效存在过错。4、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应支持。另外，对于杨才庆转租的情况，原审第三人是知晓并且默认的。
被上诉人高奇答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉人杨才庆全部上诉请求，维持原判。
原审第三人二七街服务中心陈述，一审判决结果与该中心没有权利义务关系。
2016年11月，杨才庆诉至一审法院，请求：1、高奇支付位于武汉市江岸区韦桑路109号门面房屋2014年3月1日至2014年12月31日的房屋占用费40000元（抵扣10000元押金）及从2014年3月1日起至付清之日止的同期银行贷款利息；2、本案诉讼费及其他费用由高奇承担。
高奇反诉请求：1、驳回杨才庆的起诉；2、杨才庆返还其已支付的韦桑路109号门面房屋押金、租金及该门面转让金，费用合计65000元；3、杨才庆赔偿因其欺诈，造成其装修损失20万元；4、杨才庆承担本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2016年1月26日，二七街服务中心作为原告向一审法院提起诉讼，请求：1、确认解除二七街服务中心与杨才庆（被告）之间的不定期租赁合同；2、杨才庆和高奇（第三人）腾退位于江岸区韦桑路109号的占用房屋；3、杨才庆与高奇支付自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日的租金、占用费。位于武汉市江岸区韦桑路109号房屋原由武汉市江岸区二七街长建社区居民委员会作为办公用房使用。2011年该房屋被拆除还建成现在的门面房（建筑面积约110平方米），该房屋未取得土地使用权证及所有权证，也未取得建设工程规划许可证。2012年12月24日，二七街服务中心与杨才庆签订房屋租赁协议书，约定二七街服务中心将武汉市江岸区韦桑路109号门面房出租给杨才庆作为经营用房使用，租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每季度租金8400元。2013年11月21日，杨才庆与高奇签订房屋租赁协议书，约定杨才庆将上述房屋租给高奇作为经营用房，租赁期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金15000元。2014年1月1日，二七街服务中心与杨才庆签订房屋租赁协议书，约定杨才庆承租上述房屋作为经营用房使用，租赁期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，每季度租金8400元。2014年11月4日，武汉市江岸区一品红爽心牛肉面馆经武汉市江岸区工商行政管理局核准登记，经营者为高奇，住所地为武汉市江岸区韦桑路109号。杨才庆支付二七街服务中心房租至2013年12月31日，之后未再缴纳房租。高奇支付杨才庆押金10000元，2013年12月至2014年2月的房租15000元。
根据查明的事实，一审法院作出（2016）鄂0102民初971号判决，认定武汉市江岸区韦桑路109号房屋，未取得土地使用权证及所有权证，在案件一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故二七街服务中心与杨才庆分别在2012年12月24日及2014年1月1日签订的房屋租赁协议书为无效租赁合同；杨才庆与高奇在2013年11月21日签订的房屋租赁协议书为无效租赁合同，并判决：一、高奇将位于武汉市江岸区韦桑路109号的房屋腾退给二七街服务中心；二、杨才庆支付二七街服务中心2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费33600元；三、高奇支付二七街服务中心房屋占有使用费（以每季度8400元为标准，自2015年1月1日起计算至高奇实际腾退上述房屋之日止）；四、驳回二七街服务中心的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人在法定期限内均未提起上诉。2016年11月26日，高奇向二七街服务中心腾退武汉市江岸区韦桑路109号房屋。其他两项判决义务，杨才庆、高奇均未履行。
一审法院另查明，2013年11月20日，高奇向案外人韩涛支付40000元，韩涛出具收条，内容为“今收到高奇人民币肆万元整即40000元，系付韩师傅红烧牛肉面馆转让费。”杨才庆自认其与韩涛合伙经营“韩师傅红烧牛肉面馆”，二人系合伙关系。高奇自认其开办的牛肉面馆自2013年12月30日开业，一直经营到2016年6月。因门面房有纠纷，处于半经营状态。
一审法院认为，杨才庆与高奇之间的房屋租赁协议书以及杨才庆与二七街服务中心之间的两份房屋租赁协议书，已被生效判决认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，杨才庆应向高奇返还押金，高奇应向杨才庆支付房屋占有使用费。但房屋占有使用费的支付标准，不能按照杨才庆与高奇之间的房屋租赁协议书订立的租金标准计算。首先，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该条款规定的是“一般”，并非必须，不排除人民法院在具体案件中根据具体案情，酌定适用；其次，生效判决确定杨才庆的履行义务是支付二七街服务中心2014年1月1日至2014年12月31日的房屋占有使用费33600元，该费用的计算标准为每季度租金8400元×4个季度；最后，如按杨才庆与高奇约定的租金标准每季度15000元来计算房屋占有使用费，导致的结果是杨才庆在无效合同中受益，这与法律对无效合同的价值评判相悖。因此，高奇向杨才庆支付房屋占有使用费的标准也应按每季度租金8400元计算，即每月2800元。杨才庆仅主张2014年3月1日至2014年12月31日期间的房屋占有使用费，予以照准。因高奇已向杨才庆支付15000元的租金，高奇实际应支付的房屋占有使用费为13000元（2800元×10个月－15000元）。杨才庆对合同无效存在过错，其主张高奇赔偿自2014年3月1日起至付清之日止的同期银行贷款利息的诉讼请求，不予支持。高奇要求杨才庆返还门面转让金40000元，根据查明的事实，该门面转让费由案外人韩涛收取，而杨才庆自认其与韩涛为合伙关系。韩涛非本案本、反诉一方当事人，故高奇的该项反诉请求，不宜在本案中一并处理。高奇提交的证据不足以证明其有装修损失20万元，且高奇在庭审中陈述“留在经营门面内的有冰柜、炉子、操作台、冷风机、桌子、椅子、还有一些小设备等”，上述物品未形成附和，高奇完全可以搬离，故高奇的该项反诉请求，不予支持。杨才庆系房屋租赁协议书的一方当事人，其具有诉讼主体资格，故高奇认为杨才庆不具有诉讼主体资格的观点，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、高奇于本判决生效之日起三日内向杨才庆支付房屋占有使用费13000元；二、驳回杨才庆的其他诉讼请求；三、杨才庆于本判决生效之日起三日内向高奇返还房屋押金10000元；四、驳回高奇的其他反诉请求。案件本诉受理费800元、邮寄费40元，合计840元由杨才庆负担560元，高奇负担280元。反诉受理费2638元，由高奇负担2374.20元，杨才庆负担263.80元。
二审审理期间，上诉人杨才庆提交一组诉争房屋装修先后的照片作为比对，拟证明诉争房屋之前系办公用房，杨才庆进行装修改造后才将房屋转租给高奇用于经营，杨才庆并没有赚高奇的利润。被上诉人高奇质证认为，高奇承租诉争房屋后也对房屋重新装修投入。原审第三人质证意见：上诉人杨才庆提交的照片显示内容与原审第三人交付时的房屋状况的确存在差异，但不清楚装修投入是否出自杨才庆。针对杨才庆提交的照片能够证明其对二七街服务中心原办公用房进行投资改造，但不能充分证明其没有赚取高奇利润，举证目的本院不予采信。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨才庆与高奇所签订的租赁合同经生效判决认定为无效，双方未尽房屋权属的审慎义务，都有过错。根据无效合同的法律后果，杨才庆应向高奇返还押金，高奇应向杨才庆支付房屋占有使用费。关于如何确定房屋占有使用费的问题。双方承租后均对房屋进行了装修投入，合同无效后，装修投资损失应由双方各自负担，杨才庆不宜在无效合同中受益。生效判决确定杨才庆的履行义务是向二七街服务中心支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋占有使用费33600元，该费用的计算标准为每季度租金8400元，一审按照同样的标准判决高奇向杨才庆支付房屋占有使用费的标准并无不当。但杨才庆向一审法院主张的是2014年3月-12月期间共10个月的房屋占用费，而高奇此前已支付的15000元系2013年12月-2014年3月1日期间的房屋占用费，一审法院将前期房屋占用费15000元在本案中予以冲抵错误，杨才庆该上诉理由成立，本院予以支持。因此，按照每月2800元的标准，高奇应向杨才庆支付2014年3月-2014年12月期间的房屋占有使用费28000元（2800×10个月）。
综上，上诉人杨才庆上诉有理部分本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6403号民事判决第三项、第四项；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6403号民事判决第二项；
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6403号民事判决第一项为：高奇于本判决生效之日起三日内向杨才庆支付房屋占有使用费28000元；
四、驳回杨才庆的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元、邮寄费40元，合计840元由杨才庆负担480元，高奇负担360元。反诉受理费2638元，由高奇负担2374.20元，杨才庆负担263.80元。
二审案件受理费800元，由杨才庆负担400元，由高奇负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一七年七月五日
书记员 舒 渲