广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13245号
上诉人（原审原告）：王永勤，女，1971年1月9日出生，汉族，住河南省杞县，
委托诉讼代理人：刘兵，广东提德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石伙娟，广东提德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯润带，女，1975年3月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：李月君，广东建助律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王汉荣，广东建助律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区兴凰房地产中介有限公司，住所广东省佛山市南海区丹灶镇有为大道25号都市晴园A座首层9号，注册号440682000051840。
法定代表人：陈贵保。
原审被告：王贤东，男，1970年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
上诉人王永勤因与被上诉人冯润带、佛山市南海区兴凰房地产中介有限公司（以下简称兴凰公司）及原审被告王贤东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王永勤上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判支持王永勤一审的全部诉讼请求；3.诉讼费由冯润带、兴凰公司承担。事实和理由：（一）王永勤主张冯润带赔偿房屋差价损失具有事实以及法律依据，一审法院未委托鉴定机构对涉讼房屋进行评估，在未确定房屋差价的情况下不予支持王永勤的诉讼请求显然错误。2016年6月2日，王永勤与冯润带签订的《房屋买卖三方合同》确定涉讼房屋价款为540000元。2016年10月17日，冯润带以620000元的价格将涉讼房屋卖予案外人郑培臣。可见房价不断上涨是客观事实。至王永勤提起本案诉讼当月，王永勤通过房产中介官网得知，同地段同楼盘面积相近的房屋价值已涨至1260000元，王永勤遭受房屋差价损失已成客观事实。冯润带未通知王永勤、未解除双方签订的房屋买卖合同而恶意将涉讼房屋出售且过户予第三人郑培臣，导致王永勤不能再以双方约定的价格购买到同类型的房屋，订立合同的目的不能实现，根据合同法第九十七条和商品房买卖合同解释第八条的规定，王永勤有权要求解除合同并赔偿房屋差价损失。由于冯润带不同意王永勤主张的房屋差价损失，只有通过第三方鉴定机构评估鉴定方可确定差价损失具体数额。一审法院认为没有必要评估鉴定而不予支持王永勤的诉讼请求，严重损害了王永勤的合法权益。（二）冯润带应当向王永勤双倍返还定金，王永勤支付的律师费、诉讼费、财产保全费、担保费、中介费、税费等经济损失与冯润带的违约行为具有因果关系，是王永勤维权的合理费用，应当得到法院的支持。根据担保法第八十九条的规定，冯润带作为收受定金的一方不履行合同约定的协助办理按揭、过户、交付房屋的义务，应当向王永勤双倍返还定金。王永勤多次通过私力救济无果，不得不于2016年10月14日提起（2016）粤0605民初16528号民事诉讼，要求冯润带及兴凰公司继续履行房屋买卖合同。冯润带却在诉讼期间将涉讼房屋卖予第三人并且完成过户登记手续，导致合同无法继续履行。王永勤支付的律师费、诉讼费、财产保全费、担保费均是因维权而产生的合理损失，与冯润带的根本违约行为具有因果关系，中介费、税费是王永勤为履行房屋买卖合同而支出的必要费用。冯润带应当赔偿王永勤上述合理的经济损失。（三）兴凰公司未完全履行合同义务，应当向王永勤返还中介费用10000元。兴凰公司虽然促成了王永勤与冯润带签订合同，但其未协助双方办理完成银行按揭贷款、过户等手续。且兴凰公司作为中介方，具有妥善保管冯润带的房产证、搭起买卖双方沟通桥梁、促成双方交易完成的义务。其在双方未解除合同亦未告知并征得王永勤同意的情况下，私自将房产证返还给冯润带，具有严重过错。因兴凰公司的过错行为，使得冯润带能够顺利将涉讼房屋出卖并过户给案外人郑培臣。更因为兴凰公司隐瞒冯润带取回房产证的事实，导致王永勤在不知情的情况下提起（2016）粤0605民初16528号民事诉讼，扩大了王永勤的经济损失。因此，兴凰公司应当承担返还中介费用的违约责任。（四）冯润带根本违约，应当承担全部的责任。王永勤多次积极与冯润带协商沟通，愿意一次性付清购房款，但冯润带均予以拒绝。冯润带拒绝履行合同义务，也未通知王永勤解除合同，将涉讼房屋出售并过户给案外人，导致王永勤的损失进一步扩大。
冯润带辩称，请求驳回上诉，维持原判。（一）冯润带、王贤东于2011年11月14日离婚，涉讼合同发生于其后，相应的债务并非二人夫妻关系存续期间的共同债务，王永勤请求王贤东承担责任的主张缺乏法律依据。（二）冯润带已另行出售涉讼房屋予他人并变更权属登记，王永勤请求解除买卖合同关系的主张成立。（三）王永勤、冯润带对冯润带有否协助办理银行按揭手续陈述不一，但王永勤并未能提供证据证实已履行相应的申请、提交资料义务，亦未能提供证据证实催促冯润带履行协助义务；依王永勤所述，王永勤其后提出以一次性付款方式履行合同，但亦未能提供该期间资金记录，证实王永勤具备相应的付款能力，同时亦未能提供通知冯润带一次性付款、办理过户手续的依据。王永勤认为已按约定履行合同义务的主张不成立。冯润带陈述因王永勤未能获取银行贷款及筹措资金，已解除合同的主张未能得到王永勤认可，亦未能提供通知解除依据，冯润带在未解决本案买卖合同关系的情况下，另行签订合同出售涉讼房屋，就此亦存在过错。综合考虑双方过错，本案以解除合同、返还定金20000元的方式进行处理是合法有依据的，王永勤请求双倍返还定金、赔偿各项损失及房屋差价的主张不成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，冯润带同意一审判决。
王永勤向一审法院起诉请求：1.解除王永勤、冯润带、兴凰公司之间签订的《房屋买卖三方合同》；2.冯润带、王贤东向王永勤双倍返还定金40000元，赔偿王永勤房屋差价损失720000元（暂定涉讼房屋自起诉之日起的价值为1260000元，最终以鉴定机构评估鉴定的价值为准）；3.冯润带、王贤东赔偿王永勤因购房产生的经济损失19462.32元（税费2642.32元＋律师费6000元＋财产保全费3220元＋诉讼费4600元＋担保费3000元）；4.兴凰公司返还中介费用10000元；5.诉讼费由冯润带、王贤东、兴凰公司承担。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛花园景峰路3号3楼08室，原权属人为冯润带。
冯润带与王贤东于1997年10月31日登记结婚。
王贤东诉冯润带离婚纠纷一案，广东省佛山市禅城区人民法院（2011）佛城法民一初字第6832号民事调解书，确认王贤东与冯润带离婚，包括涉讼房屋等三项财产归冯润带所有，并对其他财产、债务及子女抚养等作出约定。该民事调解书于2011年11月14日发生法律效力。
2016年6月2日，冯润带（卖方）、王永勤（买方）、兴凰公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价540000元；定金20000元王永勤在2016年6月2日支付给冯润带；王永勤应于2016年6月前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，冯润带需提供贷款所需资料并协助王永勤办理按揭；买卖双方应于该房屋应缴纳税费审批批复后，双方备齐交易所需资料缴纳税费及房屋登记机关办理申请过户手续，王永勤获取有效成功交税发票及相关资料原件之当日支付该房屋首期款不含定金140000元；尾期楼款380000元在银行办理登记抵押后，由银行划入冯润带账户；如因王永勤的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由王永勤于银行发放贷款前付清；因王永勤或冯润带的原因致使合同未履行的，违约方应支付买卖双方未支付完之佣金，已支付的相应佣金中介方不予退还，不足部分由违约方补足；冯润带于收取王永勤定金当日将所有有效房屋产权证、发票等相关资料原件交予兴凰公司保管且由兴凰公司协助办理产权转移及交税等相关事宜，期间上述相关一切证明原件暂时由兴凰公司保管，且不得归还冯润带，直到完成产权转移手续后交予合法产权归属人；等等。
同日，冯润带收取王永勤定金20000元。
同日，兴凰公司收取王永勤中介费10000元。
后，冯润带将涉讼房屋权属证原件交付予兴凰公司。
2016年6月17日，佛山市众联按揭咨询有限公司出具收据，确认收取王永勤3240元。
2016年6月17日，王永勤刷卡向南海税务丹灶税务分局支付2642.32元。王永勤陈述该费用为拟装修房屋而支付的装修税费。
2016年10月14日，王永勤向一审法院提起诉讼，致一审法院（2016）粤0605民初16528号案。2016年12月30日，王永勤申请撤回该案起诉，（2016）粤0605民初16528号之一民事裁定书，裁定准许王永勤撤诉，受理费4600元，财产保全费3220元，合共7820元，由王永勤负担。
王永勤、冯润带确认冯润带在合同签订三、四个月后从兴凰公司处取回房屋权属证书。
2016年10月17日，冯润带（卖方）、郑培臣（买方）、佛山市南海区丹灶拓华二房地产中介服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋。
2016年11月9日，涉讼房屋变更权属登记至郑培臣名下。
2017年5月23日，王永勤提起本案诉讼。
一审法院认为，冯润带、王贤东于2011年11月14日离婚，涉讼合同发生于其后，相应的债务并非二人夫妻关系存续期间的共同债务，王永勤请求王贤东承担责任的主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。
王永勤、冯润带、兴凰公司签订的《房屋买卖三方合同》既包含了王永勤与冯润带之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含兴凰公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。兴凰公司已促成买卖双方订立涉讼房屋买卖合同，完成居间合同关系中的主要义务，王永勤在居间合同关系已基本履行完毕的情况下请求解除双方之间的居间合同关系、兴凰公司退还中介费用10000元缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
涉讼房屋已另行出售予他人并变更权属登记，王永勤请求解除买卖合同关系的主张一审法院予以支持。王永勤、冯润带对冯润带有否协助办理银行按揭手续陈述不一，但王永勤并未能提供证据证实已履行相应的申请、提交资料义务，亦未能提供证据证实催促冯润带履行协助义务；依王永勤所述，王永勤其后提出以一次性付款方式履行合同，但亦未能提供该期间资金记录，证实王永勤具备相应的付款能力，同时亦未能提供通知冯润带一次性付款、办理过户手续的依据。王永勤认为已按约定履行合同义务的主张一审法院不予采纳。冯润带陈述因王永勤未能获取银行贷款及筹措资金，已通知解除合同的主张未能得到王永勤认可，亦未能提供通知解除依据，一审法院不予采信。冯润带在未解决本案买卖合同关系情况下，另行签订合同出售涉讼房屋，就此亦存在过错。综合考虑双方过错，一审法院酌定以解除合同、返还定金方式进行处理，王永勤请求双倍返还定金及冯润带认为没收定金的主张一审法院均不予采纳。王永勤请求冯润带赔偿各项损失及房屋差价的主张一审法院均不予支持。王永勤申请对房屋现值进行评估鉴定并无必要，一审法院不予准许。兴凰公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决：一、解除王永勤与冯润带就位于佛山市南海区丹灶镇祈福南湾半岛花园景峰路3号3楼08室的房屋买卖合同关系；二、冯润带应于判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予王永勤；三、驳回王永勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取5847.31元，财产保全费4467.31元，合共10314.62元，由王永勤负担9944.62元，由冯润带负担370元。
本院二审期间，王永勤申请证人霍某出庭作证，拟证明王永勤已履行合同约定的办理按揭贷款申请手续，并多次催促冯润带履行协助义务，且王永勤具备一次性支付房款的能力。
被上诉人冯润带、兴凰公司及原审被告王贤东对证人证言未提交质证意见。
对于证人霍某的证言的真实性、合法性、关联性，本院将根据案件具体情况结合本案证据进行综合认定。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明：证人霍某陈述：1.王永勤分别于2016年6月3日、6月15日、8月底三次申请银行按揭贷款，冯润带均到场协助其办理手续，但该三次申请均因王永勤的原因未办理成功；2.王永勤于2016年9月10日左右委托霍某与冯润带商议，并向冯润带表示：因办理按揭贷款时间长，愿对冯润带给予经济补偿；下一次办理按揭贷款手续时提前支付首付款，如此次按揭贷款仍未获批准，则王永勤愿意一次性支付全部房款。冯润带表示要与丈夫商量，后一直未答复王永勤；3.兴凰公司于2016年9月20日左右致电冯润带，冯润带表示不愿出售房屋。
再查明，王永勤于2017年6月26日申请财产保全，一审法院于2017年7月13日作出（2017）粤0605民初7340号民事裁定，冻结冯润带、王贤东的银行存款789462.32元或查封、扣押其相应价值的财产。王永勤缴纳财产保全费4467.31元。
本院认为，王永勤、冯润带、兴凰公司签订的《房屋买卖三方合同》系三方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。该合同既包含了王永勤与冯润带之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含兴凰公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现王永勤、冯润带对解除该合同中双方就涉讼房屋成立的房屋买卖合同关系均无异议，本院迳予确认。
根据王永勤的上诉主张、冯润带的答辩意见，归纳本案二审争议焦点是：一、冯润带是否应向王永勤双倍返还定金20000元并赔偿王永勤房屋差价损失720000元和因购房产生的经济损失19462.32元；二、兴凰公司是否应返还中介费10000元。
一、关于冯润带是否应向王永勤双倍返还定金20000元并赔偿王永勤房屋差价损失720000元和因购房产生的经济损失19462.32元的问题
涉讼合同约定，王永勤应于2016年6月前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，冯润带需提供贷款所需资料并协助王永勤办理按揭。根据上述约定，应由王永勤先履行办理申请按揭贷款手续的义务，冯润带负有协助义务。但王永勤并未提供充分、有效的证据证明其在2016年6月前已履行相应的申请、提交资料义务，亦未能提供证据证明其催告冯润带履行协助义务和冯润带拒绝履行。王永勤称其后提出以一次性付款方式履行合同，但既没有提供该期间的资金记录证实其已具备相应的付款能力，也未能提供证据证明其通知冯润带要求一次性付款和办理过户手续。
王永勤在二审期间提供证人霍某出庭作证，但该证人系王永勤的老乡，与王永勤有利害关系，且其证言并无任何证据佐证，本院对其证言不予采信。并且，即便霍某的证言属实，如其所述，首先，冯润带在合同签订后的三个月内曾三次与王永勤一起到银行办理按揭贷款申请手续，已履行了约定的协助义务；其次，按揭贷款一直未获审批导致合同未能顺利履行的原因完全在于王永勤一方；再次，王永勤在三次贷款未获审批后向冯润带提出再次申请按揭贷款，如再不批准则一次性支付房款，已超出合同约定范围，此属变更合同条款，并未得到冯润带的确认，对冯润带不产生约束力；最后，虽然合同未约定完成按揭贷款审批手续的具体时限，但冯润带已给予了足够的合理期限予王永勤办理按揭贷款，而王永勤一直未能获得贷款审批，在此情况下，冯润带有权拒绝王永勤再次申请按揭贷款并解除合同、另售房屋。
综合上述情况，本院认为王永勤关于其已按约定履行合同义务的主张不成立。因王永勤未按照合同约定先履行自身义务，构成违约，其要求冯润带双倍返还定金、赔偿房屋差价损失和其因购房产生的税费、诉讼费等费用，没有法律依据，本院不予支持。王永勤申请对房屋现值进行评估鉴定已无必要，本院不予准许。考虑到冯润带在双方买卖合同关系未解除的情况下另行出售涉讼房屋，确实存在一定过错。一审法院综合本案情况，判令冯润带返还王永勤支付的定金20000元，处理适当，本院予以维持。
二、关于兴凰公司是否应返还中介费10000元的问题
涉讼合同约定，双方的房屋买卖合同订立后，因王永勤或冯润带的原因致使合同未履行的，违约方应支付未支付完的佣金，已支付的相应佣金兴凰公司不予退还，不足部分由违约方补足。现王永勤、冯润带的房屋买卖合同已订立，因王永勤的原因致使合同未履行，兴凰公司有权不退还王永勤已支付的10000元中介费，本院对王永勤请求兴凰公司返还10000元中介费的主张不予支持。
综上所述，王永勤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11494.62元，由上诉人王永勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴健南
审判员 邱程辉
审判员 吴媛媛
二〇一八年一月十九日
书记员 杨思韫