重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终462号上诉人（原审被告）：史红琼,女，1974年10月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。被上诉人（原审原告）：重庆市万州汽�运输（集团）有限责任公司巫山分公司，住所地重庆市巫山县高唐街道翠屏路718号，统一社会信用代码91500237711681359H。负责人：滕武，经理。委托诉讼代理人：田光林，重庆岱林律师事务所律师。上诉人史红琼因与被上诉人重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司(以下简称汽车运输公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院（2017）渝0237民初3634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。史红琼上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人按每天131.51元的标准赔付被上诉人损失的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的《房地产租赁合同》第三条约定次年租金按头年租金的5%-10%的标准递增，该约定足以使上诉人在签订合同时即有理由相信在1年的租赁期限届满后还有续租的很大可能，因此才导致上诉人投入了巨大的资金对租赁房屋进行装修。2.针对本案的客观实际，被上诉人应当给予上诉人合理的搬离空间，在原租赁期限届满后至上诉人搬离前，只能按照原租金标准支付房屋占用费，而不是损失赔偿费用。汽车运输公司未向本院提交书面答辩意见。汽车运输公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告位于巫山县高唐街道翠屏路718号附7号的房屋；2.判令被告支付原告逾期占用房屋期间（自2017年10月1日起至返还房屋之日止）的租金，逾期租金按照年租金24000.00元的二倍计算；3.本案诉讼费用由被�承担。一审法院认定事实：2011年，被告史红琼与原告汽车运输公司签订租赁合同，承租原告所有的位于重庆市巫山县高唐街道翠屏路718号附7号的房屋用于经营餐饮业。2016年11月1日，葛文春代被告史红琼（乙方）与原告汽车运输公司（甲方）续签《房地产租赁合同》，约定：“一、租赁内容第一条：甲方将其位于重庆市巫山县高唐街道翠屏路718号附7号的房地产租赁给乙方用作经营，经营项目为餐饮店。第二条：甲方租赁给乙方的房地产建筑面积为50平方米，使用面积48平方米。甲方将该房地产交付乙方使用时，房地产结构及配套设施以附件资料为准。二、租赁期限第三条：甲乙双方商定租赁期1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，乙方若需要续租，须在本合同到期前15日内书面向甲方提出，甲方收到乙方书面申请后7日内答复，经双方协商一致后可重新签订租赁合同。三、租金及综合管理费第四条：租赁期内该房地产的年租金及其他综合费用分别为：租金：24000.00元／年……逐年递增明细：次年租金按头年租金的5%-10%的标准递增。……五、双方权利义务……12、合同终止，一切嵌装在房屋天、地、墙内的设备和装修，乙方不得拆走，甲方不对该设备和装修予以补偿。……六、合同变更第九条：合同期内，乙方如因故转租，须提前向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，方能办理三方签字（盖章）的合同变更手续。……七、违约责任第十一条：乙方有违反下列任何情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房地产并扣罚其保证金，造成损失的乙方应承担赔偿责任，同时乙方需另向甲方支付违约金5000元。1乙方未经甲方书面同意，在未办理合同变更手续的情况下，擅自将房地产转租给他人使用。……第十四条：合同期满，乙方拒不归还房地产的，依合同终止前房地产租金为标准，每逾期一天，乙方须按原租金的5倍向甲方支付强占费，直至乙方退还房地产并经甲方验收合格为止。……第二十一条：本合同期满甲方不承诺继续续约，乙方投资需谨慎。……”。葛文春在合同第五页乙方处签名“史红琼”并捺手印。合同签订后，被告按约支付了租金24000元，原告汽车运输公司将房屋交付被告使用。现合同期满，原告决定不再与被告续租，要求被告返还房屋，并于2017年9月6日�被告发出书面通知。一审法院认为，原告汽车运输公司与被告史红琼签订的《房地产租赁合同》，对房屋的位置、面积、租金等进行了明确约定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同租赁期限已满，被告负有返还租赁物的义务。该合同第三条约定“甲乙双方商定租赁期1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，乙方若需要续租，须在本合同到期前15日内书面向甲方提出，甲方收到乙方书面申请后7日内答复，经双方协商一致后可重新签订租赁合同”，第二十一条约定“本合同期满甲方不承诺继续续约，乙方投资需谨慎”，上述约定不难看出，合同到期后被告如欲续租，还须征得原告的同意，双方达成合意后方可进行�且原告并未明示房屋租期届满后一定续租。现合同租赁期限届满，原告决定不再出租并要求被告返还房屋，其请求既符合当事人的约定，也符合法律规定，本院予以支持。租期届满后，原告明确表示不再续租，被告没有如期返还原告的房屋，给原告造成了损失。双方签订的《房地产租赁合同》第十四条约定“合同期满，乙方拒不归还房地产的，依合同终止前房地产租金为标准，每逾期一天，乙方须按原租金的5倍向甲方支付强占费，直至乙方退还房地产并经甲方验收合格为止”，被告认为该条约定的赔偿标准过高，要求按照原租金标准计算损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。基于当事人的请求，对于合同中约定的违约金，人民法院可以根据具体情况适当调整。现原告提出只要求被告按租期内的租金标准的2倍计算赔偿损失，符合情理，本院予以支持。由被告自《房地产租赁合同》租期届满之次日即2017年10月1日起至被告实际交付房屋之日止，每天按照131.51元/天（24000元/年÷365天×2倍）的标准计算损失赔偿给原告。被告辩称已经将房屋转租给葛文春，但未提交证据予以证明，原告亦不予认可，故对被告辩称的该部分内容本院不予采信。对于被告要求与原告续签合同并续租该房屋的抗辩理由，因原、被告双方约定的租赁期限为一年，现租赁期限已届满，房屋是否继续出租，属应由原告决定的权利，现原告明确表示不再续租，其行为是对自己财产权利的正确行使，并不违反当事人的约定和法律�定，故被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告要求原告补偿装修费用的抗辩理由，《房地产租赁合同》第八条第五条第14款明确约定“合同终止，一切嵌装在房屋天、地、墙内的设备和装修,乙方不得拆走,甲方不对该设备和装修予以补偿”，该条约定并不违反法律规定，应当遵守，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原告汽车运输公司的部分诉讼请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告史红琼于本判决生效后三十日内，将重庆市巫山县高唐街道翠屏路718号附7号的房屋（建筑面积50平方米）返还给原告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司，并从2017年10月1日起至实际返还房屋之日止，由被告史红琼按每天131.51元的标准赔付原告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司的损失。二、驳回原告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司巫山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半交纳55元，由被告史红琼负担。双方当�人在二审中未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。虽然该合同第五条约定：“租金及其他综合费用按年计算，按年收取。乙方须在每年度第一个月开始前的10日内将本年度租金等应缴纳费用交付给甲方。”但该合同第三条约定“甲乙双方商定租赁期1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止。租赁期满，乙方若需续租，须在本合同到期前15日内书面向甲方提出，甲方自收到乙方书面申请后7日内答复，经双方协商一致后可重新签订租赁合同。”及第二十一条约定：“本合同期满甲方不承诺继续续约，乙方投资需谨慎。”从这两条的约定可以看出，双方对合同到期后是否可以续租有明确的约定。首先合同已经明确约定被上诉人不承诺可以继续续租。其次即使上诉人需要续租，也需要向被上诉人提交书面申请，并且还需得到被上诉人的同意才可以续租。现在合同租赁期限已经到期，被上诉人明确表示不同意续租，因此上诉人请求续租的上诉请求本院不予支持。关于合同到期之后上诉人继续占用房屋的租金问题。双方签订的《房地产租赁合同》第十四条约定：“合同期满，乙方拒不归还房地产的，依合同终止前房地产租金为标准，每逾期一天，乙方须按原租金的5倍向甲方支付强占费，直至乙方退还房地产并经甲方验收合格为止。”被上诉人在一审审理过程中，主动要求上诉人按照租赁期租金标准的2倍进行计算，本院认为这是被上诉人对自己权利的处分，不违反法律规定。一审法院根据合同约定及被上诉人要求调整租金计算标准的请求，判定上诉人按照租赁期内的租金标准的2倍进行计算上诉人继续占用房屋租金的处理结果并无不当。综上所述，上诉人史红琼的上诉请求和理由不能成立，依法应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110.00元，由上诉人史红琼负担。本判决为终审判决。审判长 李 斌审判员 李迪云审判员 刘丽苹二〇一八年三月二十八日书记员 姜 霞