江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0489号
上诉人（原审被告）淮安新新时代超市有限公司。
法定代表人周新芹，系该公司总经理。
委托代理人王炳生、曾令超，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）淮安新区物业管理有限公司。
法定代表人张新建，系该公司总经理。
委托代理人柏基鹏、徐毅，江苏益淮律师事务所律师。
上诉人淮安新新时代超市有限公司（以下简称新新时代超市）与被上诉人淮安新区物业管理有限公司（以下简称新区物业公司）物业服务合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2013年12月30日作出（2013）淮开民初字第0517号民事判决。上诉人新新时代超市不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人新新时代超市的委托代理人王炳生、曾令超，被上诉人新区物业公司的委托代理人柏基鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年12月30日，淮安市高教园区投资实业有限公司委托原告新区物业公司实施枚皋路商业街前期物业服务，前期物业服务自2011年1月1日起至业主委员会成立时止。被告新新时代超市与淮安市高教园区投资实业有限公司签订了租赁合同一份，被告新新时代超市承租了位于淮安市承德路枚皋路商业街1号楼第1-3层商铺，总面积为3862.26平方米，租赁期为五年，从实际租赁起始日起至2016年4月30日止，租金起计日从2011年5月1日起至2016年4月30日止。物业管理费收取自房屋交付之日起计算。水电、物业等相关费用的支付方式，由业主和物业公司另行签订等等。
2011年12月30日，淮安市高教园区投资实业有限公司（物业出租方）与被告新新时代超市（物业承租方）签订东城学府旺角前期物业服务合同一份，主要约定：物业出卖人委托原告即淮安新区物业管理有限公司实施前期物业服务，前期物业服务自2011年9月1日起至业主委员会成立止，物业公共部位物业服务费按一年一次收取，收费标准为2.5元／㎡，逾期交纳物业服务费的，物业公司可以催交，仍不交纳的，物业公司可以按每日万分之五加收滞纳金。不按时交纳的，属于违约，应承担违约责任等等。被告新新时代超市在2012年缴纳5000元的物业服务费用后一直未缴纳物业服务费用。2013年1月，原告向被告发出了催缴物业费的律师函一份，但被告仍未缴纳。同年10月11日，原告诉至法院，要求被告给付物业服务费178457.35元（截止2013年3月31日）、滞纳金10707.44元，合计189165元。
庭审中，被告辩称虽租赁期从2011年4月30日起算，但后因出租方水电不到位致装修期延长而将租赁期从2011年11月20日起算，并提出物业公司收费高、服务不到位致财物被盗等，但均未提供相应证据。审理中，原告新区物业公司申请撤回要求被告新新时代超市承担违约金10707.44元的请求，一审法院予以准许。
原审原告新区物业公司诉称，被告新新时代超市与淮安高教园区投资实业有限公司签订租赁合同一份，承租了位于淮安市承德路枚皋路商业街1号楼1-3层商铺，面积为3862.26平米，租赁期至2016年4月30日止。合同第3条第2款约定，物业管理费收取自房屋交付之日起计算。水电、物业等相关费用的支付方式，由业主和物业公司另行签订。原告系淮安市承德路枚皋路商业街前期物业公司，根据原告与淮安市高教园区投资实业有限公司签订的前期物业服务合同及淮安市高教园区投资实业有限公司与被告签订的前期物业服务约定，物业服务费商铺2.5元／㎡.月，按年收取，起计日从2011年9月1日起至业主委员会成立，延期交纳物业服务费的，物业可以按每日万分之五加收滞纳金。被告从2011年9月1日起至今仅支付5000元物业服务费。被告自2011年9月1日至2013年3月31日共欠缴物业费共计178457.35元，原告多次催要未果，现请求判令被告立即支付物业费178457.35元并滞纳金10707元，合计189165元并承担本案诉讼费用。
原审被告新新时代超市辩称，1、我公司与控股公司的合同起始时间为2011年11月20日，控股公司所说的物业费用数额不明确，且物业公司收费太高；2、物业公司的安保、保洁等管理不到位，未尽到相应的管理义务，导致被告一楼损失80多万元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依法成立，对业主具有约束力，应受法律保护。原告按照约定履行物业管理职责，被告新新时代超市应根据相关规定缴纳相应的物业服务费。庭审中，被告以财物被盗、收费过高、租赁期从2011年11月20日开始计算等为由拒交物业费的理由不能成立，一是被告未提供相关证据佐证，二是与本案诉争的事实不是同一法律关系，故本案不予理涉。原告要求被告交纳从2011年9月1日起至2013年3月31日的物业费178457.35元（183457.35元-5000元）的请求，予以支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告新新时代超市于本判决生效后十日内一次性支付原告新区物业公司物业管理服务费用178457.35元。案件受理费4083元，减半收取2041元，由被告新新时代超市负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，新新时代超市不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定我公司是合同相对方错误。因为我公司并非业主，对租赁的房屋不具有所有权，也未与被上诉人签订物业服务合同，故我公司不是合同相对人。2、被上诉人未履行物业服务的义务，故不应收取上诉人物业服务费，且因为被上诉人服务不到位，导致我公司80余万财物被盗，我公司认为，在被上诉人没有服务的情况下，我公司拒缴费用合理合法，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审中，上诉人为证明其主张，向本院提供照片一组，以证明被上诉人服务不到位；另申请证人陆某到庭作证。证人陈述：疏通下水道和保洁都是自己做的，在商业街只看到一个保安和一个保洁员，因为服务不到位，自己也没有交纳物业费。经质证，上诉人对证人当庭证言不表异议。被上诉人质证意见：证人系新新时代超市转租的经营者，与其存在利害关系，对其证言不予认可。且被上诉人已按合同约定履行了义务，上诉人将承租的房屋又转租给十几个承租户，上午刚打扫完，饭店经营户又将垃圾倒出来，还有上诉人将所租房屋转租他人开网吧，很多垃圾是晚上出现的，作为被上诉人不可能出现一点垃圾就清理，这样哪家物业公司也做不到，是上诉人自己对其转租经营户未尽管理督促义务。
本院认为，上诉人新新时代超市租用淮安市高教园区投资实业有限公司位于枚皋路商业街1-3层商铺，淮安市高教园区投资实业有限公司委托被上诉人新区物业公司对枚皋路商业街实施前期物业服务，前期物业服务自2011年1月1日起至业主委员会成立时止。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故本案被上诉人作为原告提起诉讼主体适格。关于被上诉人是否按合同约定提供了物业服务。经查，上诉人在诉讼中辩称，被上诉人存在收费高且服务不到位情况，所举证据尚不足以证明其主张，故上诉人以物业收费高且服务不到位为由，拒绝缴纳物管费的理由无法律依据，但被上诉人作为物业服务企业，对业主、承租人或其他接受物业服务的人提出的意见应认真对待，努力提高其服务水平，最大限度的满足业主、承租人的需求。综上，一审法院对此案判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1870元，由上诉人新新时代超市负担。
本判决为终审判决。
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审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年三月十七日
书记员 王伏刚