浙江省湖州市中级人民法院
民事判决书（稿）
签发：核稿：
拟稿人：
主送：各方当事人
浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第125号
上诉人（原审被告）陈文玉，湖州凤凰汪氏蜂产品经营部业主。
委托代理人：冯嘉，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司湖州分行，住湖州市红旗路118号。
代表人：王剑雄。
委托代理人：钱行，浙江东唐人律师事务所律师。
委托代理人：邵云天，浙江东唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁顺根。
委托代理人：沈建敏，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人陈文玉因与被上诉人中国建设银行股份有限公司湖州分行（以下简称建行湖州分行）、被上诉人丁顺根占有物返还纠纷一案，不服吴兴区人民法院于2010年1月22日作出的（2009）湖吴民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年9月，建行湖州分行以青铜路130房产与丁顺根所有的青铜路116号房产进行置换，并于2009年9月9日签订房屋买卖合同，丁顺根承诺在2009年9月30日前，将青铜路116号房产过户并实际交付给建行湖州分行。双方于同年9月15日就该房屋办理了过户登记，但由于该房屋的承租人陈文玉未腾退该房屋，致该房屋未实际交付。
原审法院另查明，丁顺根与陈文玉曾就青铜路116号签订房屋租赁合同，合同载明的租赁期限为2007年9月1日起至2009年8月31日止，租赁合同一年签订一次，年租金2万元，支付方式为“先付后住”，如需续租，租金每年递增1000元。2008年8月，一年租期即将届满，丁顺根于2008年8月6日在陈文玉所持合同上书写“合同到期，根据条款乙方可以延续”作为补充，合同效力延续至2009年8月31日。次日，丁顺根向陈文玉收取租金21000元，并签收。
原审法院还查明，2009年7月28日，合同约定的租赁期限届满前，陈文玉向丁顺根发函要求续租。次日，丁顺根通过邮政特快专递向陈文玉发出通知，内容为该房屋将与他人进行房产置换，租期届满后不再续租，同时要求陈文玉于2009年9月1日前腾退。但租赁期满后，陈文玉未按通知要求如期搬出青铜路116号房屋。
原审法院审理认为：丁顺根原系青铜路116号房屋的合法所有权人，建行湖州分行与丁顺根就该房屋进行房屋置换，双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。建行湖州分行现为青铜路116号房屋的合法所有权人，对该房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。丁顺根与陈文玉之间的房屋租赁关系根据租赁合同约定已于2009年8月31日届满，陈文玉继续占有并使用青铜路116号房屋，与法不符，故建行湖州分行要求陈文玉立即腾空青铜路116号房屋及丁顺根立即交付该房屋的诉讼请求，该院予以支持。租赁期限已满，陈文玉超期使用租赁房屋，给建行湖州分行造成损失，理应支付使用费，故建行湖州分行要求陈文玉支付使用费的诉讼请求该院予以支持。租期届满前，陈文玉向丁顺根发出的“要求续租房屋并支付租金函”的性质为要约，而非承诺，故陈文玉以双方就续租已达成合意，拒绝从承租房屋内迁出，理由不能成立，该院不予采信。2009年7月29日丁顺根通过邮政特快专递向陈文玉发出内容为青铜路116号房屋将与他人进行房产置换，租期届满后不再续租的通知，其专递详情单上虽无收件人亲笔签名，但根据通知上注明日期比对根据邮件号从ems邮件全程跟踪查询系统中查得的妥投日期，可以推定，该通知已送达收件人处，所以陈文玉以其未曾收到通知，其对房屋置换事宜不知情，故其优先购买权受到侵害的抗辩理由，该院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、陈文玉应于本判决生效之日起二十日内腾退青铜路116号房屋，丁顺根于陈文玉腾退之日，将该房屋交付给建行湖州分行；二、陈文玉向建行湖州分行支付房屋使用费7069.2元（按年租赁费2万元计算每日为54.8元，自2009年9月16日起计算至2010年1月22日），限于本判决生效之日起十五日内支付；2010年1月23日以后的使用费按每日54.8元计算至陈文玉实际腾退之日。如陈文玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由陈文玉负担3920元，丁顺根负担980元。
陈文玉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与丁顺根已达成续租协议，上诉人有权继续使用该房屋。租赁合同第三条第一款载明租赁期自2007年9月1日至2009年8月31日，丁顺根2008年8月6日手书内容应理解为双方就2009年8月31日之后的合同续租问题达成协议。二、两被上诉人串通损害上诉人的优先购买权，转让行为不能对抗上诉人的租赁权。两被上诉人在2009年8月18日达成就青铜路116号的转让协议，但被上诉人丁顺根并未就转让房产的时间、价格告知上诉人，反而在租赁期间内将房屋转让给建行湖州分行，而建行湖州分行在明知上诉人一直经营使用青铜路116号房屋的前提下，与丁顺根达成转让协议，且未通知上诉人，两被上诉人均侵犯了上诉人的优先购买权。三、丁顺根并未履行通知义务，且建行湖州分行并非善意第三人，上诉人保留要求两被上诉人赔偿的权利。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回建行湖州分行一审的诉讼请求；一、二审案件诉讼费由两被上诉人承担。
建行湖州分行答辩称：一、陈文玉自2009年8月31日起无权继续使用本案讼争房屋。陈文玉与丁顺根的租赁合同是2009年8月31日到期，陈文玉要求继续使用该房屋没有依据；合同上8月6日的到期字样，是根据租赁合同第三条第三款的约定合同必须一年一签，不存在2009年8月31日后上诉人还可以继续使用的事实；从陈文玉2008年8月7日支付房屋租金21000元的行为看，8月7日陈文玉支付了第二年的房屋租金，是根据合同第三条第三款的约定，属于续签。二、陈文玉没有优先购买权。丁顺根与建行湖州分行属于房产置换，陈文玉不存在优先购买的同等条件；丁顺根于2009年7月29日发函通知上诉人房子打算置换不再续签租赁合同，陈文玉在收到函件后在法定期限内没有提出要求购买，也没有提出同等条件要求置换，根据法律规定，视为放弃优先购买权；建行湖州分行是在租赁到期后取得房产权利，属于善意取得。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丁顺根答辩称：一、租赁合同的租期没有延续。丁顺根写的“合同到期根据合同条款乙方可以延续”是指延续到2009年8月31日，不是指2009年8月31日之后。二、丁顺根已经履行了通知陈文玉置换房屋的义务，已经履行告知优先购买权的义务，一审已经查明签收人季铭芳就是陈文玉的丈夫，且季铭芳以前曾代表陈文玉发信给丁顺根，故季铭芳签收就表示送达给陈文玉本人了，故丁顺根已经履行了告知义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，陈文玉向本院提交房屋租赁合同一份，该合同出租人为丁顺根，承租人为季铭芳，合同标的物为湖州市凤凰开发区青铜路116号，合同第三条第三款约定租赁费支付方式为“先付后租”，合同生效前承租人先支付出租人12个月的租赁费，租赁合同贰年签订一次。上诉人拟以该证据材料证明陈文玉与丁顺根所签合同期限为两年，合同是两年一签，租金是一年一付。建行湖州分行经质证认为，因不是该合同当事人，故对该证据材料的真实性不予质证，并认为该证据材料不属于新证据；该证据材料反而说明陈文玉与丁顺根所签合同第三条第三款的约定非常重要，因为该证据材料是两年一签，和本案讼争合同一年一签是不同，更加证明本案讼争合同是一年一签，所以才有08年8月6日可以延续的字样，如果是两年一签就不需要这么写了。丁顺根经质证，对该证据材料的真实性予以确认，并认为该证据材料显示其是两年一签，而本案讼争合同是一年一签，该证据材料本身证明陈文玉的上诉理由不能成立。本院经审查认为，该房屋租赁合同在一审中已经客观存在，且该房屋租赁合同中约定的“租赁合同贰年签订一次”与本案房屋租赁合同中约定的“租赁合同一年签订一次”不同，该证据不能证明上诉人的上诉主张，本院依法不予采纳。
二审中，建行湖州分行、丁顺根均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审争议焦点为，一、2009年8月31日后上诉人对涉案房屋是否具有续租的权利。二、上诉人对涉案房屋是否具有优先购买权。
关于争议焦点一，根据陈文玉与丁顺根签订的房屋租赁合同第三条第一款的约定，租赁期为2007年9月1日至2009年8月31日，2009年8月31日后是否存在续租，应看合同双方是否就续租问题达成合意。陈文玉称2008年8月6日，丁顺根在合同中亲笔书写补充条款：“合同到期，根据合同条款乙方可以延续”，陈文玉称此处“合同到期”中的期，只能是指“租赁期自2007年9月1日至2009年8月31日”的期限，因此根据该补充条款，在2009年8月31日后，陈文玉有权续租。两被上诉人称，“合同到期根据合同条款乙方可以延续”是指延续到2009年8月31日，不是指2009年8月31日之后；根据租赁合同第三条第三款的约定，合同必须一年一签，续租租金增加壹仟元，故上诉人2008年8月7日支付房屋租金21000元的行为属于续签。本院认为，2008年8月6日丁顺根在陈文玉所持合同上书写“合同到期根据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”的字样，其真实意思表示应结合房屋租赁合同及履行情况进行查明。房屋租赁合同第三条第一款约定的合同租赁期为两年，第三条第三款约定租赁费支付方式“先付后住”，租赁合同一年签订一次，合同生效前，承租人支付12个月的租赁费贰万元，如需续租，房租每年递增壹仟元。在合同履行过程中，2008年8月合同一年租期即将届满，依第三条第三款租赁合同一年一签的约定，双方本应另行签订租赁合同，但双方没有签订新的租赁合同。2008年8月6日，丁顺根在陈文玉所持合同上书写“合同到期根据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”的字样。次日，陈文玉按续租条件，向丁顺根交纳了21000元的租赁费，丁顺根亦予以接受。故丁顺根2008年8月6日在陈文玉所持合同上书写“合同到期根据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”，宜理解为双方根据合同第三条第三款合同一年一签的续签行为，故陈文玉诉称丁顺根该书写行为是合同双方就2009年8月31日之后的续租问题达成协议，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2009年7月28日陈文玉发函要求续租房屋并支付租金，2009年7月29日丁顺根通过邮政特快专递向陈文玉发出内容为青铜路116号房屋将与他人进行房产置换，租期届满后不再续租的通知，该专递详情单上虽无收件人亲笔签名，但比对根据邮件号从ems邮件全程跟踪查询系统中查得的妥投日期，可以推定，该通知已送达收件人处，故陈文玉上诉称丁顺根未履行通知义务的上诉理由不能成立。承租人在具备与其他买受人同等的条件下，才有权行使优先购买权，房产置换的通知于2009年7月29日送达上诉人后，上诉人未作响应，故陈文玉上诉称两被上诉人损害其优先购买权的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，陈文玉的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人陈文玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 沈国祥
二〇一〇年四月二十日
书 记 员 谢敏飞