江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4847号
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏润利建设投资管理有限公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁区竹山路605号。
法定代表人周云，该公司总经理。
委托代理人周康军，男，该公司职员。
委托代理人邱中林，江苏宏邺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州苏驰快运有限公司南京分公司，组织机构代码××，住所地南京市江宁区科学园竹山路605号。
负责人汪海，该分公司总经理。
委托代理人陆雯静，女，该分公司员工。
委托代理人蒋永龙，江苏衡鼎律师事务所律师。
上诉人江苏润利建设投资管理有限公司（以下简称润利公司）因与被上诉人苏州苏驰快运有限公司南京分公司（以下简称苏驰南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苏驰南京分公司原审诉称，2013年底，其与润利公司签订《房屋租赁合同》1份，约定由其将位于南京市江宁区竹山路605号第2幢第3层的库房及辅助设施租赁给润利公司，租期为5年。该房屋租赁合同对租赁费用及价格、付款方式和付款时间、约定解除权等进行了约定。合同生效后，其积极履行合同，按约及时将仓库交付润利公司装修和使用，但是润利公司一直拖欠仓库租赁费、水电费等费用。润利公司多次违反付款承诺，然后竟然不理不睬。故其诉至法院，请求判令：1、解除房屋租赁合同，润利公司立即向其交付位于南京市江宁区竹山路605号第2幢第3层总面积为3334.26平方米的库房及辅助设施；2、润利公司向其支付拖欠的仓库租金、物管费、金刚砂地坪费用、水电费共计688464.78元（金刚砂地坪费用系主张2014年度的费用，仓库租金、物管费仅主张至2014年9月底的费用，其余另案主张）；3、润利公司承担本案诉讼费用。
润利公司原审辩称并反诉称：一、租赁合同签订后，因其资金周转困难，已与苏驰南京分公司就第一、二季度租金支付时间、数额进行协商，苏驰南京分公司同意其于2014年5月份前支付20万元，其于2014年4月29日通过网上银行转账方式向苏驰南京分公司账户付款20万元，但因苏驰南京分公司账户自身问题导致付款不能，故本次租金未支付是苏驰南京分公司自身原因造成，其无任何过错。付款失败后，其立即通知苏驰南京分公司，苏驰南京分公司告知其将租金打入指定的某自然人账户，并要求其出具书面承诺书，否则将对其采取停电、锁门等措施。其于2014年5月5日出具承诺书，该承诺书应视为其与苏驰南京分公司就第一、二季度租金支付方式、时间等协商一致，对原租赁合同进行变更。二、其出具承诺书后得知，承租房屋产权人在园区存在违法占地事实，其承租该租赁房屋是用以注册成立集团公司，但因违法占地的事实存在，南京江宁高新技术产业园管理委员会未向其出具场所使用证明，导致其无法组建集团公司。后其也将该情况告知苏驰南京分公司，苏驰南京分公司称会尽快解决此事，协助其尽早办理相关证件。其与苏驰南京分公司洽谈房屋租赁事宜时，已明确表明其租赁用途，但苏驰南京分公司未告知其承租房屋所在园区存在违法占地情况，苏驰南京分公司的行为构成欺诈，租赁合同理应被撤销，故其未向苏驰南京分公司支付租金。请求法院驳回苏驰南京分公司的诉讼请求。因苏驰南京分公司存在隐瞒重要事实的欺诈行为，故苏驰南京分公司应当赔偿润利公司因此造成的全部损失，包括房屋装修、购买办公设备等。另外，苏驰南京分公司擅自对房屋采取停电、锁门等措施，阻止润利公司进行税务申报，导致润利公司错过税款抵扣期限，已无法进行税款抵扣，该损失应当由苏驰南京分公司进行赔偿。故其提起反诉，请求判令：1、撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2、苏驰南京分公司依法赔偿润利公司损失1999272.14元；3、苏驰南京分公司承担本案诉讼费用。
苏驰南京分公司原审反诉辩称：第一，润利公司称苏驰南京分公司以及房屋所有权人涉嫌违反占地不符合事实，案涉房屋依法领取了房屋所有权证书及土地使用权证书。第二，润利公司的损失与其无关，案涉地块有多家公司在经营，均不存在润利公司所称的情况。综上，请求法院驳回润利公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明，案外人南京倍斯特光电实业有限公司（以下简称倍斯特公司）享有南京江宁科学园竹山路以东、绕越公路以北面积为29637.40平方米土地的国有土地使用权，登记日期为2012年1月28日。2013年12月30日，倍斯特公司取得了位于南京市江宁区竹山路605号02幢房屋的所有权证书。2013年11月9日，倍斯特公司（甲方）与苏驰南京分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于江宁区东山镇竹山南路（南京消防集团南面）建筑面积约20000平方米的房屋（第二、三栋）出租给乙方，租赁期限自2013年11月1日至2025年10月31日止。苏驰南京分公司（甲方）与润利公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定苏驰南京分公司将位于南京市江宁区竹山路605号（南京消防集团南面罗托鲁拉小镇对面）第2幢第3层的库房及其辅助设施出租给润利公司，总面积为3334.26平方米；租赁期为5年，从2014年1月1日至2018年12月31日止，此仓库用途为货物仓储、中转分拨、办公，库区内严禁住宿和食堂烧饭；仓库租赁费为月租金21元／平方米（不含发票），从2015年1月1日开始递增，以后每年递增一次，递增率为5%；物业管理费每月1元／平方米（不含发票），从2015年1月1日开始递增，以后每年递增一次，递增率为5%；其他费用：金刚沙地坪费用15000元／年，按照每月进行分摊。该合同约定的付款方式及付款时间为每季度支付1次，在签订合同日后3个工作日内付款，先付款后使用，润利公司应提前15天缴纳下一季度租金，如迟延按照本合同第十条违约条款处理；物业管理费，水费、电费，变压器分摊费，停车费在次月25日前缴纳。该合同第九条合同解除约定：“在租赁期限内，润利公司有下列行为之一，苏驰南京分公司有权解除合同，并没收保证金，收回房屋，由此给苏驰南京分公司造成损失的，润利公司应当承担赔偿责任。1、……4、拖欠租金1个月以上的。”该合同第十条违约责任约定：1、租赁期限内，润利公司未按本合同第三条第四条的约定缴纳有关费用，逾期每天按照拖欠金额5‰向苏驰南京分公司交纳滞纳金，同时承担其他相关责任。
苏驰南京分公司、润利公司在房屋租赁合同签订后，苏驰南京分公司依约向润利公司交付了房屋。2014年5月5日，润利公司出具《承诺书》1份，内容为：“我司将在2014年5月6日中午12时前把欠苏驰南京分公司的20万元2014年1-6月份房租款和1-3月份水电费打入苏驰指定账户，在2014年5月12日下午17：30前把欠苏驰南京分公司剩余的287795.09元2014年1-6月份房租款和1-3月份水电费打入苏驰指定账户，上述时间为到账时间，如在约定的时间内款项未到账，苏驰物流对我司采取停电或其他措施我司将绝对服从。”但润利公司至今未支付任何费用。2014年8月26日，苏驰南京分公司第一次起诉润利公司，后苏驰南京分公司撤回起诉。2015年1月5日，苏驰南京分公司再次提起诉讼，在本次诉讼庭审过程中苏驰南京分公司自认在其第一次起诉前一周，其将润利公司承租仓库的门用锁锁上。
原审另查明，2014年1月1日，倍斯特公司出具《转租证明》1份，内容为：“兹有南京市江宁区竹山路605号房屋，经出租房（倍斯特公司）、承租方（苏驰南京分公司）双方协商，同意承租方（苏驰南京分公司）将南京市江宁区竹山路605号第2幢第3层库房及其辅助设施，总面积为3334.26平方米转租给第三方（润利公司）。”
就双方争议的房屋租赁合同是否是可撤销合同的问题。润利公司主张虽然其承租房屋本身没有违法用地的情形，但是房屋所有权人倍斯特公司在所在园区其他地块存在涉嫌违法占地的事实导致其无法申领集团证件，苏驰南京分公司隐瞒了该情况构成欺诈，故双方之间的房屋租赁合同应当被撤销，润利公司并就其主张提交以下证据证明：证据1、南京江宁高新园用章审批单原件，证明因涉案标的物的房屋产权人涉嫌违法占地，南京江宁高新技术产业园管理委员会不给其公司出具相关证明，导致其公司无法办理集团公司注册事宜。该审批单管委会（公司）领导意见一栏有手写内容“该产权人非法占地20亩未解决不予办理”，但无书写人签名。证据2、其公司自南京江宁高新园生态农业开发有限公司复印的2014年5月14日的《土地租赁协议》1份，证明倍斯特公司在园区其他地块存在违法占地情况，倍斯特公司在园区建立时并未签订合法的租赁协议，该份土地租赁协议是补签的，这是导致其公司无法办理集团证件的主要因素。
苏驰南京分公司对上述两份证据质证后认为：证据1上加盖了润利公司的半个印章，不是原件，真实性不予认可。证据2是复印件，真实性无法确认，且与本案没有关联性。
原审审理中，苏驰南京分公司自愿在本案中放弃主张水电费用的诉讼请求。润利公司放弃部分反诉请求，仅主张苏驰南京分公司赔偿损失1955002.91元，包括室内装修费用1450000元、窗帘费用42079元、未能实现的税项扣减费用459423.91元、网络费用3500元，润利公司就其损失提交以下证据予以证明：证据3、室内装修报价决算单及窗帘清单，证明因苏驰南京分公司存在合同欺诈行为，导致其产生房屋装修损失。证据4，“南京润利通讯设备有限公司”的增值税专用发票认证相符清单1份（认证时间为2014年12月26日）、企业认证结果清单2份（认证时间分别为2013年12月30日、2014年3月28日）、《新办纳税人办税指南》1份，证明因苏驰南京分公司阻止其公司下属企业经营，将承租房屋门锁上导致其无法拿到税务U盾，致使其无法在法定期限内进行税款抵扣而产生的税费损失，其曾口头与苏驰南京分公司协商，要求苏驰南京分公司开门以便其拿到税务U盾，但双方未能达成一致意见。证据5、中国移动客户管理管理系统查询记录，查询的集团名称为“江苏润利建设投资管理有限公司”，集团地址为“南京市江宁区上元大街88号绿野大厦11楼1109室”，证明因苏驰南京分公司采取锁门的方式阻止其经营，致使其未使用中国移动的互联网但仍需缴纳互联网费用，该费用应当由苏驰南京分公司承担。
苏驰南京分公司对上述证据质证后认为：证据3均由案外人出具，真实性不予认可，与本案也没有关联。证据4中增值税专用发票认证相符清单、企业认证结果清单不是原件，真实性无法核实，不予认可；《新办纳税人办税指南》只是印刷品，真实性由法院核实，但是该证据与本案无关联性，润利公司是因自身债务缠身无法经营；润利公司称与其协商开门不属实。证据5真实性认可，但与本案没有关联，不能达到润利公司的证明目的。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏驰南京分公司与润利公司签订了《房屋租赁合同》约定由苏驰南京分公司将其承租的案涉租赁房屋转租给润利公司，该转租行为经过了案涉租赁房屋的产权人倍斯特公司的同意，并不违反法律的强制性规定，属合法有效。润利公司主张苏驰南京分公司在签订《房屋租赁合同》隐瞒了重要事实构成欺诈因此该合同应当被撤销的意见，第一，案涉租赁房屋领取了合法的房屋所有权证书及土地使用权证书，该房屋本身并不存在违法情形。第二，对于倍斯特公司违法占地事实，虽然润利公司提交了土地租赁协议，但是不论该协议是否真实，只能证明倍斯特公司租赁土地的情况，不能证明倍斯特公司违法占地，且所涉地块也与案涉租赁物无关。第三，润利公司提交的用章审批单中有关“该产权人非法占地20亩未解决不予办理”的内容书写人身份不明。第四，即使倍斯特公司存在其他地块违法用地的属实，润利公司也未提供充分证据证明该违法事实与案涉租赁合同以及苏驰南京分公司有关。第五，润利公司未提供证据证明苏驰南京分公司在与润利公司签订房屋租赁合同时明知而故意隐瞒该情况导致润利公司合同目的不能实现。综上，润利公司主张苏驰南京分公司隐瞒重要事实构成欺诈，因此其有权撤销合同的反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。
苏驰南京分公司与润利公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约全面履行各自的义务。苏驰南京分公司已经依约交付了房屋，润利公司亦应当依约支付租金、物业管理费等其他费用。润利公司至今未能付款，应当承担相应的违约责任。苏驰南京分公司根据双方合同第九条合同解除的约定，要求解除与润利公司的房屋租赁合同以及要求润利公司返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。因苏驰南京分公司自认于2014年8月19日对案涉租赁房屋采取了锁门措施，也即此后润利公司无法占有使用案涉租赁房屋，故对于苏驰南京分公司主张的2014年8月19日后的租金、物业管理费、金刚沙地坪费用，原审法院不予支持。根据合同约定的租金及物业管理费标准，经计算，自2014年1月1日至2014年8月18日的租金为532148元，该期间的物业管理费为25340元。对于金刚沙地坪费用，双方合同约定“金刚沙地坪费用15000元／年，按照每月进行分摊”，故金刚沙地坪费用亦应当按月计算，经计算为9500元。
因润利公司主张苏驰南京分公司存在欺诈证据不足，故对润利公司据此要求苏驰南京分公司赔偿室内装修费用、窗帘费用的诉讼请求，原审法院亦不予支持。对于润利公司主张因苏驰南京分公司锁门导致其未能实现的税项扣减费用损失，第一，润利公司提交的《新办纳税人办税指南》规定的是增值税抵扣凭证认证的期限，而润利公司同时提交的增值税专用发票认证相符清单、企业认证结果清单均是已经办理认证的结果，故润利公司主张苏驰南京分公司锁门导致其超过了办理税金抵扣的期限，与事实不符。第二，润利公司提交的增值税专用发票认证相符清单、企业认证结果清单均是南京润利通讯设备有限公司的认证清单，而非润利公司的增值税专用发票认证清单。第三，上述认证清单的认证时间为分别为2014年12月26日、2013年12月30日、2014年3月28日，时间跨越锁门前、后，也即虽然存在锁门的客观事实，但是南京润利通讯设备有限公司也已完成了认证手续。第四，润利公司称口头要求苏驰南京分公司开门配合其把那里增值税抵扣手续，但未提供证据予以证明，苏驰南京分公司也不予认可。第五，润利公司曾出具《承诺书》，承诺如不按照承诺的时间支付租金等费用，苏驰物流对润利公司采取停电或其他措施润利公司将绝对服从，但是润利公司至今分文未付。综上，润利公司主张因苏驰南京分公司锁门导致其未能办理增值税抵扣因此应当赔偿其相应损失，依据不足，原审法院不予采纳，对其要求苏驰南京分公司赔偿税金损失的诉讼请求，原审法院不予支持。对于润利公司主张的网络费用损失，一方面，润利公司提交的查询记录记载的地址并非案涉租赁房屋所在地，无法反映相关费用与本案具有关联性。另一方面，查询记录也不能证明所欠款项是何期间的网络费用。因此，对润利公司主张的网络费用，原审法院亦不予支持。苏驰南京分公司、润利公司自愿放弃其部分诉讼请求，均系各自自由处分民事权利的行为，原审法院予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏驰南京分公司与润利公司就位于南京市江宁区竹山路605号第2幢第3层的库房及其辅助设施签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日解除。二、润利公司于判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区竹山路605号第2幢第3层总面积为3334.26平方米的库房及辅助设施返还给苏驰南京分公司。三、润利公司于判决发生法律效力之日起10日内支付苏驰南京分公司租金532148元、物业管理费25340元、金刚沙地坪费用9500元，合计566988元。四、驳回润利公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费10764元、反诉案件受理费11397元，合计22161元，由苏驰南京分公司负担1885元，润利公司负担20276元。
润利公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在原审中提交了南京江宁高新园用章审批单、南京市江宁高新园生态农业开发有限公司与倍斯特公司签订的《土地租赁协议》，足以证明倍斯特公司所属物流园存在违法占地的事实，而原审对该事实未予认定。2、虽然案涉房屋未违法占地，但其所在物流园其他设施已构成违法占地的事实，严重影响上诉人对案涉房屋的正常使用，被上诉人作为出租方对此应有全面的了解，原审认定该事实与被上诉人无关，存在错误。3、上诉人与被上诉人洽谈案涉房屋租赁事宜时，已明确表明欲用该房屋注册组建集团公司，但被上诉人隐瞒物流园违法占地事实，致使上诉人合同目的无法实现，应当向上诉人赔偿装修损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求，支持上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人苏驰南京分公司答辩称：1、倍斯特公司是否存在违法占地的事实，与本案没有关联，也与双方租赁合同及被上诉人没有关联。2、被上诉人不知晓倍斯特公司是否存在违法占地的事实，至少在双方签订合同时没有看到土地部门作出违法占地的认定，被上诉人不存在故意隐瞒行为。3、案涉租赁房屋领取了合法的权属证书，不存在违法情形。4、上诉人从未向被上诉人提出以案涉房屋组建集团公司。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审查明的事实，上诉人认为，原审未查清倍斯特公司违法占地20亩的事实。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人同意将房屋内物品清空后交给被上诉人，但被上诉人坚持要求上诉人结清费用后办理交接手续。本院依法向被上诉人释明，如不办理交接将导致损失进一步扩大，对此，被上诉人表示，2014年9月后的占房费用不再向上诉人主张。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人润利公司不同意被上诉人苏驰南京分公司要求解除房屋租赁合同及支付拖欠租金、水电费等诉讼请求，主要理由是双方在签约时，被上诉人隐瞒房屋产权人倍斯特公司所有的物流园存在违法占地事实，导致其无法组建集团公司，从而合同目的不能实现。为此，上诉人向原审法院提交了南京江宁高新园用章审批单、南京市江宁高新园生态农业开发有限公司与倍斯特公司签订的《土地租赁协议》。对此本院认为，第一，经查明的事实来看，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同前，倍斯特公司已经取得涉案租赁房屋土地使用权证和产权证，之后倍斯特公司也同意被上诉人转租，被上诉人在合同实际履行过程中并无违约行为。第二，上诉人提供南京市江宁高新园生态农业开发有限公司与倍斯特公司签订《土地租赁协议》涉及土地与本案诉争土地并无关联。第三，上诉人提供的南京江宁高新用章审批单中有关管委会领导意见“该产权人非法占地20亩未解决不予办理”的内容书写人并无签名，真实性不能确定，即使倍斯特公司存在违法占地的行为，但上诉人未能证明与本案争议存在关联。第四，双方在房屋租赁合同中并未约定上诉人需利用租赁物组建润利集团，或组建润利集团要求被上诉人协助办理盖章手续。第五，产生本案诉讼的起因系上诉人未按约定缴纳租金等费用，造成被上诉人合同目的不能实现致双方发生纠纷。因此，综合上述分析，上诉人以被上诉人隐瞒倍斯特公司违法占地的理由，主张不承担合同责任以及要求撤销双方签订的合同，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20827元，由上诉人润利公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月六日
书 记 员 冯 超