呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00527号
上诉人（原审原告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区阿拉善南路**号。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心法律援助律师。
被上诉人（原审被告）仇金亮，男，1978年11月18日出生，汉族，公务员，住呼和浩特市回民区阿拉善南路香槟美景小区**号楼*单元***号。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星公司）因与被上诉人仇金亮商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00673号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人欧星公司的委托代理人马润生，被上诉人仇金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，欧星公司与仇金亮于2007年7月26日签订欧房字第00**号商品房买卖合同，仇金亮从欧星公司处购买了位于呼和浩特市回民区阿拉善南路香槟美景小区12号楼2单元202号房屋一套，建筑面积95.95平方米。合同约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2410.8元，总金额231316元。出卖人应当在2008年7月30日前，将商品房交付买受人使用。付款方式由合同附件四进行约定：买受人选择按揭方式支付房款的，在出卖人办理完预售登记备案后7日内，按出卖人指定银行的要求提供真实、完整的相关文件，逾期未提供的，每逾期一日，买受人应按贷款金额的万分之二向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人应当在自买受人接到解除合同通知到达之日起30日内退还已付房款，同时在解除合同时，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金。买受人于2007年6月3日交纳定金2万元，于2007年7月26日付清房款51316元，剩余房款16万元办理贷款手续。
合同签订后，仇金亮按约定向欧星公司交付购房款71316元。欧星公司于2008年9月23日将房屋交付仇金亮。由于欧星公司一直未能办理商品房预售许可证，且其他许可证如建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证一直未能办理齐备，致使仇金亮对于剩余房款不能正常办理按揭贷款。直至欧星公司办理齐备五证后，仇金亮于2014年3月15日向欧星公司交付房款6万元，对剩余房款欧星公司办理了贷款，欧星公司于2014年7月21日为仇金亮出具的发票记载：面积95.78平方米，单价2410.80元，金额230906.424元，预收购房款71316元，预收购房款6万元，收款99590.424元。至此，仇金亮已全部付清购房款。欧星公司诉至法院，请求仇金亮向欧星公司支付违约金6939.48元（房款总价231316元×3%）。
原审法院认为，本案系商品房销售合同法律关系，本案争议焦点为仇金亮是否存在逾期付款的违约行为，应否承担支付违约金的责任。由于在商品房买卖合同中约定仇金亮对购房余款以办理按揭贷款的方式进行交付，但因欧星公司开发手续不齐备导致仇金亮不能办理贷款，且欧星公司未能提供有效证据证明在其办理齐备许可证后其对于剩余款项的交付已向仇金亮催告履行，故仇金亮对于余款办理贷款或补交等事宜可随时履行，仇金亮并不存在违约情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回欧星公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由欧星公司负担。
欧星公司不服一审判决，向本院提出上诉称，欧星公司与仇金亮在2007年7月26日签订了欧房0015号商品房买卖合同，仇金亮购买欧星公司位于回民区阿拉善南路香槟美景小区12号楼2单元202室房屋一套，房屋建筑面积95.95平方米，单价2410.80元，总价231316元。仇金亮在2007年6月3日交订金2万元。2007年7月26日交房款51316元，2014年3月15日交房款6万元，计131316元。剩余10万元仇金亮办理公积金贷款。12号楼是香槟美景小区的一期工程，一期的手续在2009年就办理完毕，但是12号楼的手续一直没有批，原因是12号楼的业主从入住开始就因供暖机房加热加压扰民，影响12号楼业主的正常生活，向市相关部门不断反映，造成相关部门停止对12号楼的各项审批，直到2013年5月14日12号楼手续才全部批完。该问题与欧星公司没有任何关系，其责任只能由应承担责任的部门和个人负责。因为没有审批手续，五证不全，所以12号楼相关的一切手续都不能办理，除一次性交房款之外，按揭、公积金都办不了，此责任也不能由欧星公司来承担。在此期间，欧星公司没有向12号楼的任何一位业主催要房款，办理按揭和公积金。2013年5月14日后，欧星公司“五证”齐全，按揭、公积金手续具备，欧星公司开始以各种方式通知各位业主办理办理相关手续。在这种情况下，12号楼业主依然不办理各项手续，继续反映供暖机房问题，其行为直接影响欧星公司的利益。2013年7月，欧星公司对有代表性的三位业主进行诉讼，要求解除合同，收回房屋。在诉讼期间，12号楼有32位业主向呼和浩特市回民区人民法院提交了相关材料，其中包括反映供暖机房问题的材料以及不交付剩余房款的说明，在这份材料中有仇金亮的签字和手印。从这份材料上看，仇金亮除接到其应该办理公积金手续之后，也知道了欧星公司对未办理相关手续的事宜进行了诉讼。在欧星公司诉讼期间，12号楼业主集体进行签字到法院进行反映。2014年3月27日，欧星公司贴出“公示”告知各位香槟美景小区业主，欧星公司一期、二期五证齐全，一期大产权证正在办理，已入住未办理房产证的，欧星公司按售房合同约定执行。办理产权证、办完全额交付、办完按揭或办完公积金，这对全体业主来说，不论业主是第几期的，只要入住都应该按合同约定来办，这样才能以法律维护双方的合法权益。2014年6月仇金亮依然没有办理公积金，6月10日欧星公司向呼和浩特市回民区人民法院提出诉讼要求解除欧星公司和仇金亮的商品房买卖合同，收回房屋。仇金亮接到法院通知后，主动与公司协商，同意立刻办理公积金并支付违约金。欧星公司给了仇金亮机会撤回起诉，但是仇金亮出尔反尔，7月中旬办理完公积金之后拒绝支付违约金，为此欧星公司再次诉讼要求仇金亮支付违约金6939.48元。呼和浩特市回民区人民法院在一审中不认可欧星公司提供的证据，认为仇金亮对于余款办理贷款或补交等事宜可随时履行，仇金亮不存在违约情形。如果按照这个逻辑，合同的约定就没有意义了，不守约还能得到判决支持是不合理的。欧星公司在五证办齐之后，开始主张自己的权利，电话通知、诉讼告知、“公示“告知，与仇金亮协商解决余款支付方式。依法均告知仇金亮的权利和义务，现欧星公司依据合同约定，客观存在事实和法律规定，依法向仇金亮提出支付违约金6939.48元的要求是合理合法的，欧星公司合法权利应得到法律的支持和保护。综上，欧星公司请求撤销原审判决，发回重审或改判，判决仇金亮承担违约金6939.48元。
仇金亮答辩称，欧星公司的五证齐全办理完毕的时间和仇金亮的购房时间没有任何关系。仇金亮签合同时办理的是商业贷款，是欧星公司的五证不齐致使商业贷款办不下来，今年欧星公司五证办齐之后，仇金亮办理了公积金贷款，尾款仇金亮也积极配合的交完了，并且多交了400余元。欧星公司称仇金亮违约，因为合同中没有明确约定时间，因此不存在仇金亮违约的问题。加热站的问题和欧星公司称的房款没有任何关系。在仇金亮办理交房款的时候，欧星公司起诉，仇金亮去交房款的时候被告知欧星公司起诉了，让仇金亮交违约金，但是仇金亮认为没有违约所以不同意交违约金。
二审中，欧星公司新出示证据《香槟美景小区12号楼的全体业主的详情反映》，欲证明2013年10月，仇金亮知道应该交房款的情况。仇金亮的质证意见，真实性认可，对需要证明的问题不认可。除以上事实外，本院查明事实同一审一致。
本院认为，欧星公司与仇金亮签订商品房买卖合同，约定除现金给付外，对剩余房款需办理按揭贷款。由于欧星公司原因一直未能办理，直至欧星公司相关手续齐全后，双方才办理完毕按揭贷款。欧星公司认为其在2013年5月14日手续齐全后即已通知包括仇金亮在内的购房者要求办理按揭手续，由于仇金亮的原因至2014年7月才迟延办理完毕，故仇金亮应承担相应违约责任。对此，本院认为，欧星公司所举证据不能有效证明其在手续齐备后，已尽到使仇金亮知悉办理按揭事宜的通知义务，故仇金亮不存在拖延办理的情形，欧星公司认为仇金亮存在违约行为的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 张蒙江
代理审判员 王 晶
二〇一五年五月四日
书 记 员 刘常欣