湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民再49号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）郭佳。
委托代理人简新明。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）郭芝清。
再审申请人郭佳与被申请人郭芝清返还原物纠纷一案，岳麓区人民法院于2014年3月4日作出（2013）岳民初字第01763号民事判决。郭佳不服，向本院上诉，本院于2014年12月11日作出（2014）长中民三终字第02134号民事判决，郭佳仍不服，向本院申请再审，本院于2016年3月7日作出（2016）湘01民申3号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：郭芝清与郭佳系姑侄关系。2003年底，郭芝清因女儿陆某在长沙读书，故想为女儿陆某在长沙购买住房一套，但由于陆某是学生户口，无法获得经济适用房购买资格，郭芝清即与郭佳协商，双方同意郭芝清借用郭佳所获得的经济适用房指标资格给陆某买房，待陆某取得经济适用房指标后再交由郭佳购房。2004年2月4日，陆某以郭佳名义与长沙西湖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于长沙市岳麓区枫林路望麓桥恩瑞•麓山名园第5幢2单元的4XX号房。建筑面积共111.82平方米，房屋总价款179826元（65×1298,25×1698,21.82×2058，另含经济适用房配套设施费），2003年12月20日交房款20000元，2004年2月4日交房款39826元，余款120000元在一周内办理好银行按揭。同日，陆某以郭佳名义与物业公司签订物业服务合同。郭芝清按照合同约定交纳了房屋首付款59826元，并交纳了契税3597元、维修基金3597元、贷款抵押手续费260元、按揭贷款资料工本费40元、资料保管费200元、房屋保险费1218元、产权登记费80元。2004年2月5日，陆某以郭佳名义与中国工商银行岳麓山支行签订《个人购房借款合同》，贷款120000元；银行放贷后，该房屋的贷款一直由郭芝清负责偿还，截止2006年9月22日，郭芝清共偿还贷款23280.68元；2006年10月16日，郭芝清申请提前还贷，支付房屋贷款106432.1元；郭芝清共计为该房屋支付贷款129712.78元。房屋交付后，郭芝清对该房屋进行了装修。2005年8月3日，该房屋取得房屋产权证书，所有权人为郭佳。上述购房合同、缴费凭证、房屋产权证书的原件均由郭芝清保存，房屋也由郭芝清使用，物业管理费由郭芝清交纳。2006年，陆某研究生毕业后在广东工作，无法再取得购买经济适用房指标。2011年，郭佳想买房，并与郭芝清协商借用经济适用房指标的补偿问题，在案外人郭芝群的协调下，双方达成口头协议，由郭佳支付郭芝清人民币380000元后，涉案房屋归郭佳所有。此后，郭佳支付给郭芝清180000元未再支付剩余款项。另查明：1、根据湖南恒永房地产评估咨询有限公司于2013年8月8日作出湘恒永房评字[2013]字第08041号房地产估价报告，确定位于枫林路望麓桥恩瑞•麓山名园第5幢2单元的4XX号房于估价时点的市场价值为人民币700643元，评估单价为6290元/平方米。该房屋室内装修（不含家电家具）的成本投入为59118元。2、根据2013年度经适房上市交易补交土地价款计算标准并咨询长沙市房屋产权管理局，确定涉案房屋应收纯出让金标准为610元/每建筑平方米，应补交土地价款为44704.29元[（111.39-21.39）平方米（房屋产权建筑面积）×610元/每建筑平方米（应收纯出让金标准）×57/70（住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限）]，应补交土地契税1788.2元（44704.29×4%）。2013年5月27日，郭佳诉至法院，请求判令：一、郭芝清立即从郭佳所有的位于岳麓区龙王港E-5栋4XX房（即麓山名园E区5栋4XX房）搬出，归还郭佳；二、诉讼费用由郭芝清承担。郭芝清提出反诉，请求依法判令：一、郭佳向郭芝清返还财产115158元（已扣除郭佳已支付的160000元）；二、郭佳赔偿郭芝清房屋增值经济损失人民币400000元；三、诉讼费用及相关费用由郭佳承担。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋为经济适用房，系政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，购买资格具有专属性。郭芝清使用郭佳经济适用房指标购房，根据该房屋的性质，郭芝清无法取得该房屋的所有权，现该经济适用房一直登记在郭佳名下，故该经济适用房应为郭佳所有。对郭佳要求郭芝清从郭佳所有的位于岳麓区龙王港E-5栋4XX房搬出的诉请，原审法院予以支持；但应当给郭芝清搬出该房屋的合理期限。郭芝清使用郭佳的经济适用房指标购房，双方形成了合同关系，该合同因违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，郭芝清因购买该房屋支出的购房款、维修基金、契税等相关款项，郭佳应当予以返还。对于该合同的无效，郭佳、郭芝清双方均有过错，考虑到郭芝清支付了全部购房款并对房屋进行了装修，双方达成协议后郭佳拒绝履行等因素，郭佳应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，郭佳应按照其过错程度给予郭芝清相应的补偿。综上，原审法院根据房地产估价报告、双方的投入大小、过错程度等因素，确定郭佳应当返还并补偿郭芝清人民币580000元，因郭佳已支付给郭芝清180000元，故郭佳仍需向郭芝清返还并补偿人民币400000元。郭芝清主张郭佳支付给其的180000元中尚有20000元系郭佳所归还的借款，但未提供证据证实，对此，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，遂判决如下：一、限郭芝清自本判决生效之日起三十日内腾空位于长沙市岳麓区枫林路望麓桥恩瑞•麓山名园第5幢2单元（龙王港E-5栋）的4XX号房，并交付给郭佳；二、限郭佳在本判决生效之日起三十日内向郭芝清支付人民币400000元；三、驳回郭芝清的其他诉讼请求。如果郭佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费100元，由郭芝清承担；反诉案件受理费减半收取4475元，房产评估费10000元，由郭佳承担11200元，由郭芝清承担3275元。
郭佳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方互换经济适用房指标系无效合同，属适用法律错误、定性不当。原审判决仅因本案涉案房屋系经济适用房，而以建设部关于经济适用房性质和购买对象的管理性规定作为判定合同无效的法律依据，属适用法律错误、定性不当。二、郭芝清之女陆某违反双方合同约定，未按约定向郭佳归还经济适用房购房指标，明显违约，应承担违约责任。原审判决已经查明陆某无法再取得经济适用房指标的事实，陆某以行动表明不再履行返还购房指标，郭佳有理由要求其返还所购的房屋或为郭佳购买一套同等地段同等面积的房屋，关于损失，应由郭芝清和陆某承担。三、原审判决依据无效合同的有关规定，判决郭佳向郭芝清赔偿房屋增值损失400000元，完全支持了郭芝清的反诉请求，实属荒谬。房屋400000元的增值不应认定为郭芝清的损失，且在双方交易过程中，郭芝清明显违约，即使存在损失，也应由违约方郭芝清自己承担。四、原审判决认定事实错误。原审判决仅依据与郭芝清有利害关系的证人证言即认定郭佳拒绝履行双方达成的协议，与事实完全不符。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法驳回郭芝清的诉讼请求。
郭芝清答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。一、郭佳认为双方的借名购房合同有效，要求郭芝清承担不能返还购房指标的违约责任，系变更了其一审诉讼请求。二、原审判决认定合同无效合法有据，郭佳对原审判决断章取义。三、郭佳违背诚信，应对双方的借名购房合同无效承担主要过错责任。请求二审法院维持原审判决。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院二审认为：本案争议焦点为郭佳、郭芝清之间协议的效力及民事责任的认定。
根据本案已经查明的事实及双方当事人的陈述，郭芝清取得本案涉案房屋系因与郭佳协商约定借用郭佳所获得的经济适用房指标资格给郭芝清之女陆某买房，待陆某取得经济适用房指标后再交由郭佳购房,即双方互换经济适用房购房指标。经济适用房系由政府提供政策优惠具有保障性质的政策性住房，经济适用房购买资格具有人身专属性及公益性，故上述协议存在损害社会公共利益的情形，应属无效。关于协议无效的责任认定问题，本院认为，双方互换经济适用房购房指标是郭芝清与郭佳达成的合意，双方对该行为违反国家关于购买经济适用房的相关规定均系知情，故郭芝清与郭佳对协议无效应负有同等过错责任。原审判决以双方达成协议后郭佳拒绝履行等因素认定郭佳应对协议的无效承担主要责任不当，应予纠正。
因双方协议无效，且本案涉案房屋产权仍登记在郭佳名下，故对郭佳要求郭芝清从岳麓区龙王港E-5栋4XX房搬出的诉请，应予支持。郭芝清因购买该房屋实际支出的购房款179826元、购房贷款利息9712.78元、契税3597元、维修基金3597元、贷款抵押手续费260元、按揭贷款资料工本费40元、资料保管费200元、房屋保险费1218元、产权登记费80元、房屋室内装修（不含家电家具）的成本投入59118元，共计257648.78元，郭佳亦应当予以返还。双方达成协议时，郭佳仅享有经济适用房购房资格，系郭芝清实际出资购房而取得本案涉案房屋，故郭佳取得房屋后就房屋升值部分所产生的收益应给予郭芝清补偿。以涉案房屋的评估价格与郭芝清的购房价格的差额作为补偿的参考依据并结合双方对于协议无效的过错程度，本院认定郭佳取得房屋应向郭芝清支付补偿款260408.5元。因郭佳已支付给郭芝清180000元，故郭佳还需向郭芝清返还实际支出款项并支付补偿款共计338057.28元（257648.78元＋260408.5元－180000元）。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，对双方当事人的过错程度及民事责任认定不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第01763号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第01763号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳民初字第01763号民事判决第二项为“限郭佳在本判决生效之日起三十日内向郭芝清支付人民币338057.28元”；四、驳回郭芝清的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费100元，反诉受理费减半收取4475元，房产评估费10000元；二审案件受理费8950元，共计23525元，由郭佳负担11762.5元，由郭芝清负担11762.5元。
再审申请人郭佳不服，向本院申请再审称：一、原审判决适用法律错误，判决我方给予被申请人房屋收益补偿款毫无法律依据。二、裁判金额错误。判决我方支付的款项由两部分组成，其一是购房款加其他款项加装修款等于257648.78元。其二，房屋增值收益补偿款：评估价700643元减购房款除2等于260408,5元。但委托评估机构的报告中陈述“本案房屋市场估价700643元（其中装修款59118元）。就是说评价价中包含了装修款。在计算中，第一部分已经单独加了装修款，那么第二部分就应减掉该款。即：评估价700643元-购房款179826元-装修款59118元*2=230849.5元.否则就是重复计算。三、既然要我们补偿被申请人，则被申请人已获得的不当得利就应该从中折抵。被申请人的不当得利主要有两方面，1、根据《经济适用住房管理办法》第33条规定：个人购买的经济适用房在取得完全产权前不得用于出租经营。被申请人2006年至今一直非法出租涉案房屋，获利约10万元；2、我方已于2011年底支付给被申请人购房款18万元，从2001年底计算利息也有4.5万元。但原审却未予采纳。四、法院判决自相矛盾，显示公平。认定双方负同等责任，却又判决我方支付518057.28元，加上租房收益10万元，被申请人实际所得618057.28元，我方相当于以目前商品房的市场价格赎回本该属于我自己的经济适用房。五、本案涉案房屋是经济适用房，不是商品房。其增值收益部分不完全归购房人所有，应当缴纳土地收益金，也应当扣减这一部分。六、我方向被申请人支付本案房屋装修款59118元不正确。房屋装修应当折旧计算。请求：一、更正装修款，二、更正补偿款；三、一、二审的诉讼费和评估费由被申请人承担。
被申请人郭芝清辩称：一、关于双方对合同无效应承担的责任问题。我和郭佳买卖经济适用房违反了相关政策，应当承担相应责任，但我认为当时我反复征求其意见，征得她本人和家人的同意才购买的，且一再声明不会要回涉案房屋。其后因住房增值，又违反诚信，出尔反尔。其应当对该行为负主要责任。二、关于郭佳对评估及装修款的质疑。1、评估是一审法院依程序进行的，且评估单位派员出庭作证，70余万元的评估价不存在装修款的重复计算问题。
再审中，双方均未提交新的证据。
本院再审查明的事实与原审一致。
考虑到本案当事人系姑侄关系，本院组织双方进行调解，并提出了在38万元双方原来调解过的数额至本院二审判决的数额之间进行调解，未能达成一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、郭佳、郭芝清之间的协议效力及民事责任；二、房屋增值补偿的计算问题。
关于焦点一，据查明的事实，本案双方互换的系经济适用房购房指标，经济适用房系由政府提供政策优惠具有保障性质的政策性住房，经济适用房购买资格具有人身专属性及公益性，故双方协议存在损害社会公共利益的情形，应属无效协议。原审对此认定正确。双方互换经济适用房购房指标是郭芝清与郭佳达成的合意，至于责任问题，双方对该行为违反国家关于购买经济适用房的相关规定均系知情，且均为真实意思表示，原审认定双方对协议无效负有同等过错责任并无不当。再审申请人的该再审理由不能成立。
关于焦点二：原审认定协议无效并依法处理正确。双方达成协议时，郭佳仅享有经济适用房购房资格，系郭芝清实际出资购房而取得本案涉案房屋，原审以涉案房屋的评估价格与郭芝清的购房价格的差额作为补偿的参考依据，并结合双方对于协议无效的过错程度以及双方达成协议后郭佳拒绝履行等因素，认定郭佳取得房屋后就房屋升值部分所产生的收益应给予郭芝清补偿亦无不当。但原审在计算增值部分金额时存在失误。再审申请人称：原审判决再审申请人支付的款项由两部分组成，其一是购房款加其他款项加装修款等于257648.78元。其二，房屋增值收益补偿款：评估价700643元减购房款除2等于260408,5元。但从评估机构报告的表述来看，评估价中包含了装修款。在计算中，第一部分已经单独加了装修款，那么第二部分就应减掉该款。即：评估价700643元-购房款179826元-装修款59118元*2=230849.5元，否则就是重复计算。经审查评估报告，其表述的意思在700643元中包含了59118元装修款。再审申请人的该再审理由有事实依据，能够成立。更正后的具体计算情况为：257648.78元+230849.5元-180000元=308498.28元。
综上，再审申请人的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第两百零七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）长中民三终字第02134号民事判决第一、二项；
二、撤销本院（2014）长中民三终字第02134号民事判决第四项；
三、变更本院（2014）长中民三终字第02134号民事判决第三项为“限郭佳在本判决生效之日起三十日内向郭芝清支付人民币308498.28元”；
四、驳回郭芝清的其它诉讼请求。
如果郭佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费100元，反诉受理费减半收取4475元，房产评估费10000元；二审案件受理费8950元，共计23525元，由郭佳负担11762.5元，由郭芝清负担11762.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 雅
代理审判员 王 聪
代理审判员 刘文涛
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 孔佳佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照二审程序审理，所作判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。