山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3170号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘永利，男，1970年6月14日出生，汉族，个体，现住山东省桓台县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高翠伟，女，1974年5月2日出生，汉族，个体，现住山东省桓台县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：高伟，山东联亨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿国峰，男，1965年5月15日出生，汉族，滨州大成置业公司经理，现住山东省滨州市滨城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋艳，女，1965年9月25日出生，汉族，滨州市滨城区教育局职工，现住山东省滨州市滨城区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王建忠，山东友让律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈瑞，山东友让律师事务所实习律师。
上诉人潘永利、高翠伟因与被上诉人耿国峰、宋艳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘永利、高翠伟及委托诉讼代理人高伟，被上诉人耿国锋、宋艳的委托诉讼代理人王建忠、陈瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘永利、高翠伟上诉请求：1、请求撤销原审判决第四项，判令被上诉人向上诉人支付延误交房损失或者违约金255000.00元。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约在先，明确向中介公司表示没有钥匙房产无法交付，不是因上诉人拒付房款未交房屋，而是房产无法向上诉人交付，不敢领取房屋尾款，一审法院认为被上诉人行使同时履行抗辩权不符合事实及法律规定。2、上诉人从未拒绝向被上诉人交付房屋尾款，上诉人多次催促中介公司，中介公司联系不上被上诉人，上诉人在起诉的（2016）鲁0321民初1480号案件中，也有判令被上诉人领取房款的诉讼请求，被上诉人因涉及大量民事诉讼，通讯失联，反映出被上诉人的不诚信。
耿国峰、宋艳答辩称，被上诉人与上诉人签订的房产买卖协议系双方真实意思表示。被上诉人已经按照协议履行完毕并实际交付房屋，协助上诉人办理房产过户，并不存在违约情形，是上诉人迟迟不交尾款。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
耿国峰、宋艳向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付购房余款284000.00元，并支付至起诉之日产生的滞纳金340000.00元（自2016年2月2日至起诉日2017年3月14日，按400天计）及2017年3月15日至房款付清时产生的滞纳金；2.请求判令被告赔偿延迟付款给原告造成的至起诉之日产生的利息损失14614.00元（自2016年2月2日至起诉之日2017年3月14日按13个月计）及2017年3月15日至房款付清时产生的利息损失；3.请求判令该案包括诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
潘永利、高翠伟向一审法院反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）延误交付房产损失406300.00元；2.由反诉被告承担诉讼费用。诉讼过程中，增加诉讼请求：请求原告交付涉案房产。
一审法院认定事实：2015年12月15日，原告耿国峰、宋艳与被告潘永利经桓台县城区如意房产信息服务部介绍签订房产买卖协议书一份，协议书的主要内容为：甲方（卖方）为耿国峰、宋艳；乙方（买方）为潘永利；丙方（中介方）为桓台县城区如意房产信息服务部。甲方自愿将座落在桓台县索镇星河瑞园小区9号楼1单元1层东户，建筑面积130.79平方米，含在房价内的水权、电权、阳台封闭及院子、车库卖给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产；甲乙双方议定的上述房产及附属设施成交价格人民币捌拾伍万元整，签订合同即付定金伍万元；双方同意在房款付清之日由甲方将上述房产正式交付给乙方，房屋移交时与该建筑物相关的附属设施一并移交给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金；双方约定其他事项为经双方协商银行贷款放款日连同房款一次付清；双方还对其他权利义务作出约定。协议签订后，被告潘永利、高翠伟于2015年12月18日向原告耿国峰、宋艳支付定金50000.00元，原告耿国峰、宋艳于2016年2月2日将涉案房产过户登记至被告潘永利、高翠伟名下，房屋按揭贷款516000.00元于2016年2月3日由银行转账至原告耿国峰名下。后因原告耿国峰、宋艳明确表示没有涉案房产钥匙，涉案房产已登记在被告潘永利、高翠伟名下，被告潘永利、高翠伟可自行入住，被告潘永利、高翠伟以原告耿国峰、宋艳明未交付涉案房产为由拒绝支付房屋尾款284000.00元。潘永利、高翠伟曾于2016年提起诉讼，请求判令耿国峰、宋艳交付涉案房产；双倍返还定金、支付滞纳金、中介费；判令被告领取剩余房款。后潘永利、高翠伟于2016年8月11日撤回起诉。
庭审中，被告潘永利、高翠伟主张原告耿国峰、宋艳诉求的滞纳金及利息超出了合同本金的30%，不符合合同法的规定，同时指出被告不支付房款是行使同时履行抗辩权的的行为；原告耿国峰、宋艳对被告潘永利、高翠伟提出的延期交房的滞纳金，认为原告没有延期交房，被告潘永利、高翠伟的反诉无事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求，并未提出对滞纳金数额的调整。
一审法院认为，原告耿国峰、宋艳与被告潘永利、高翠伟签订的《房产买卖协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。协议书的内容对双方当事人均具有约束力，当事人应按协议约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《房产买卖协议书》中约定“双方同意在房款付清之日由甲方将上述房产正式交付给乙方。房屋移交时，与该建筑物相关的附属设施一并移交给乙方”、“经双方协商银行贷款放款日连同房款一次付清”，根据协议约定，被告潘永利、宋艳应当在贷款放款日连同剩余房款284000.00元一并付清，同时原告耿国峰、宋艳将涉案房产及附属设施交付被告潘永利、高翠伟，原告耿国峰、宋艳虽然将涉案房产过户到被告潘永利、高翠伟的名下，但也不能免除其向被告潘永利、高翠伟交付涉案房产的义务，故原告耿国峰、宋艳诉求被告潘永利、高翠伟支付购房余款284000.00元的主张，符合双方协议的约定，予以支持；潘永利、高翠伟诉求耿国峰、宋艳交付涉案房产的主张，亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”原告耿国峰、宋艳未交付涉案房产的行为及被告潘永利、高翠伟拒绝支付购房余款的行为是根据协议约定行使同时履行抗辩权的行为，双方均不存在违约行为，故对原告耿国峰、宋艳诉求被告潘永利、高翠伟支付滞纳金及利息的主张及被告潘永利、高翠伟诉求原告耿国峰、宋艳赔偿延误交付房产损失的主张，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条规定，判决：一、被告（反诉原告）潘永利、高翠伟支付原告（反诉被告）耿国峰、宋艳房款284000.00元，于本判决生效后十日内付清；二、原告（反诉被告）耿国峰、宋艳于本判决生效后十日内按《房产买卖协议书》的约定向被告（反诉原告）潘永利、高翠伟交付位于桓台县星河瑞园小区9号楼1单元1层东户房产；三、驳回原告（反诉被告）耿国峰、宋艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）潘永利、高翠伟的其他诉讼请求。本诉案件受理费10186.00元，减半收取计5093.00元，由原告（反诉被告）耿国峰、宋艳负担；反诉案件受理费3698.00元，由被告（反诉原告）潘永利、高翠伟负担。
本院二审期间，上诉人提交潘永利书写的欠条一张，内容为：“今欠购房尾款贰拾捌万肆仟元正。潘永利2016年2月2日”，证明通过中介公司办理上诉人与被上诉人之间的房屋过户等事宜，自己没有怠于履行付款义务。被上诉人质证认为对于欠条的真实性无异议，与上诉人的上诉请求无关联性。本院认为，上诉人提交的欠条不能证实其履行了付款义务，与其请求被上诉人向其交付违约金的主张没有关联性，对于该证据的证明效力本院不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否存在延期交房的违约行为，上诉人是否有权要求被上诉人向其支付违约金。
上诉人与被上诉人签订的《房产买卖协议》第四条约定，“双方同意在房款付清之日由甲方将上述房产正式交付给乙方……”。上诉人并未将房款交付给被上诉人，被上诉人可行使同时履行抗辩权，拒绝向上诉人交付房屋。上诉人主张没有交付房款的原因是无法联系被上诉人，根据《中华人民共和国合同法》第七十条规定，因债权人原因，债务人难以履行债务的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。上诉人中止履行不视为违反合同义务，但因其未将房款提存，未实际履行付款义务，被上诉人不向其交付房屋亦不应视为违约行为，上诉人要求被上诉人向其支付逾期交房违约金没有事实及法律依据。若被上诉人交付的房屋标的不符合合同约定，给上诉人造成损失，上诉人可另行主张。
综上所述，潘永利、高翠伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5125.00元，由上诉人潘永利、高翠伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠熙
审 判 员 苏坤明
审 判 员 禚慧聪
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 周树学
书 记 员 王百彤