徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第0383号
原告李莉萍，女，1966年10月15日生，汉族。
委托代理人王国平，徐州市经济法学研究会副主任。
被告周晴，女，1985年2月16日生，汉族。
委托代理人孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。
原告李莉萍诉被告周晴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李守忠独任审判，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李莉萍及其委托代理人王国平，被告周晴及其委托代理人孟丙焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李莉萍诉称，2013年7月17日，原告经美居房地产经纪有限公司介绍与被告订立房屋买卖协议，被告将其坐落于绿地商务城二期203-1-202室房屋卖给原告，约定价格365000元，违约金2万元，原告预付定金2万元。合同订立后，原告向被告付定金2万元，但被告拒不办理过户手续，公然违约。现诉至法院，请求判令被告返还购房定金2万元，赔偿违约金2万元，诉讼费用由被告承担。
被告周晴辩称，原告的诉讼请求不应当得到支持。1、该房地产买卖协议并没有约定违约金的相关条款。2、并非被告不同意过户而是原告通知被告其不同意购买此房。3、原告没有按照合同约定支付12万元的首付款，是原告导致该合同不能履行。4、定金我们认为不应当返还，因为被告并没有违约，我们要求继续履行合同。
经审理查明，2013年7月17日，原告李莉萍（买方，乙方）、被告周睛（卖方，甲方）、徐州市美居房地产经纪有限公司（居间方，以下简称美居公司，经办人张奇）签订房地产买卖协议一份，被告将其坐落于绿地商务城二期203-1-202室的房屋出售给原告，协议约定：房款365000元一次性付清（甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款到房管局监管账户），过户税费全部由乙方承担，甲方收到房屋全款之日双方交接房屋；在签订本协议时乙方交付给甲方购房定金2万元，双方同意由甲方在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方将购房合同一本押给居间方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金2万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失；签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续。双方在协议备注栏中约定：1、因该房两证尚未办理，由甲方负责办理自己的房证、土地证，办理过程中产生的费用由甲方负责；2、因该房有银行贷款尚未还清，甲乙双方协商一致同意由乙方出资12万元（含定金）作为购房首付款支付甲方用于还款，多余部分由甲方自行出资；3、该房开发商通知办理两证之日起30个工作日办理过户手续；4、该房两证尚未办理，本合同标明的面积以商品房买卖合同为准；5、首付款12万元于甲方还银行贷款时支付。协议签订的当日，原告给付被告购房定金2万元。
原告申请的证人王某出庭作证称，其系涉案房屋买卖的居间方美居公司的工作人员，签协议时被告说大概十来天办理过户手续，等房证办好，当时说过买卖双方和居间方均不能左右开发商通知办理两证的日期，因此约定了协议中备注第3条。2013年8、9月份，原、被告双方协商大概两三周房证能办好，然后就可以办理过户手续。原告想在2013年9月办理过户手续。2013年10月被告通知居间方房证已办好，居间方即通知原告办理过户手续。因办理过户时间有点长，原告以担心税费上调、买房本想用于小孩上学现用不到了、房子距离有点远、户型也不太好等理由，想协商解除协议，加价另卖他人，被告意见是如果居间方二个月内能以37.5万元另行出售愿把2万元定金退还原告，但居间方无法保证做到二个月内以37.5万元售出故双方没有谈成。因为房子有贷款，原告同意支付12万元的首付款用于被告还清贷款。2013年12月份原告讲2014年2、3月份购房款一次性付清。因为原告没有付款故没有去产权处签订备案合同。张奇向原告出具的保证书我后来见过，我告诉张奇这个事情我们做不了主。我在2013年12月底应原告要求出具了卖方将价格调整为37万元的证明，因被告又还了两个月的贷款，被告要求将房价由36.5万元调整为37万元。原告质证称：证人讲先付首付款这部分内容不真实且与协议内容相矛盾；讲原告同意协商推迟时间过户不真实，办好两证后被告通知居间方办理过户手续也存在不真实的情况，与协议备注第3条冲突；证人对其书写的证明的解释不真实，原告要求证人书写证明是准备起诉用的；证人对张奇书写保证书原因的解释不真实，当时经办人张奇向原告明确承诺作为受委托人有权利来承诺办理两证的期限，以解决原告在2013年9月1日小孩上学前办理好过户手续的买房宗旨。被告质证称：证人证言是真实的，可以确认签订买卖协议后，原告想解除协议并让被告加价另卖他人以便被告退还定金，协议没有履行的原因是2013年12月时原告还没有支付首付款的能力。
原告主张被告和居间方承诺2013年8月15前办理过户手续并向法庭提供了2013年7月19日美居公司的经办人张奇向原告出具保证书一份，张奇本人保证涉案房屋的两证于2013年8月15日前给予办理（前后相差7天左右不予追究）。被告质证称对保证书的真实性无法确认，因原告没有支付首付款，故其没有权利要求办理过户。
原告主张被告违约把房价调整为37万元并向法庭提供了2013年12月24日美居公司的工作人员王某（即出庭证人）向原告出具的证明一份，王某证明经居间方多次协商现卖方将价格调整为37万元。被告质证称王某已出庭阐述了书写的过程和背景，被告没说过要提高房价，证明内容不真实，表达不了被告的真实想法。
2013年10月14日开发商通知被告办理两证，10月17日被告领取了初始登记证，10月18日涉案房屋的房产证办好，10月22日被告领取了房产证，10月29日涉案房屋的土地证办好。2013年10月，被告通知居间方房证已办好，居间方即通知原告办理过户手续。原告没有向被告支付除定金2万元外的首付款10万元，双方没有去产权处签订备案合同，也没有办理过户手续。
以上事实，有原告提供的房地产买卖协议、收条、保证书、证明，被告提供的房产证、土地证、初始登记证领取签收本、短信记录以及原、被告的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告李莉萍与被告周晴之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效。原、被告均应当按照约定履行自己的义务。原告主张被告承诺在2013年8月15日前办理过户手续并提供了居间方经办人张奇的保证书，本院认为张奇作为居间方的工作人员向原告所作的保证对被告没有约束力，买卖双方和居间方均不能左右开发商通知办理两证的日期，且原告的主张与买卖协议备注第3条约定内容相悖，本院不予采信。原告主张被告违约调整房价为37万元并提供了居间方工作人员王某出具的证明，但王某已出庭作证证实被告是因2013年10月已通知办理过户手续，迟至2013年12月仍未办理而被告又多还两个月贷款的情况下主张调整的，且该主张仅是被告的单方意思表示，原告不认可时双方仍应按买卖协议的约定履行，原告据此认为被告存在违约行为没有事实和法律依据，本院不予采信。双方签订的房地产买卖协议备注第3条约定开发商通知办理两证之日起30个工作日办理过户手续，被告提供的初始登记证领取签收本、短信记录、房产证、土地证以及证人王某证言能够证实被告已依备注第3条约定通过居间方通知原告办理过户手续，被告已按照约定履行了自己的义务，被告不存在违约行为，被告要求原告继续履行合同，原告亦应按照约定继续履行自己的义务。原告要求被告返还购房定金2万元，赔偿违约金2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李莉萍的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告李莉萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李守忠
人民陪审员 易子川
人民陪审员 路 伟
二〇一四年七月十一日
书 记 员 乔小婉