湖南省株洲市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘02行终166号
上诉人（原审被告）株洲市国土资源局，住所地湖南省株洲市天元区长江北路369号。
法定代表人蒋开建，局长。
委托代理人雷浩，男，1985年11月8日出生，汉族，住株洲市天元区，系株洲市国土资源局工作人员。代理权限为特别授权。
委托代理人廖娜，女，1986年5月5日出生，汉族，住湖南省醴陵市李畋东路1号Ｃ区，系株洲市国土资源局工作人员。代理权限为一般代理。
上诉人（原审第三人）株洲市房产管理局，住所地湖南省株洲市芦淞区新华西路1101号。
法定代表人边宁，局长。
委托代理人戴志刚，湖南法健律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）付某1，男，2000年10月10日出生，汉族，湖南省邵阳市人，住湖南省株洲市天元区，
法定代理人付某2，男，汉族，1973年2月8日出生，湖南省邵阳市人，系付某1父亲，住湖南省株洲市芦淞区，
委托代理人唐明，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人张某，男，汉族，2005年9月6日出生，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人郁慧良，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原审第三人贺紫荣，女，汉族，1973年2月6日出生，湖南省娄底市人，系原告付某1母亲，住湖南省株洲市天元区，
委托代理人唐雪民，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人株洲市国土资源局、株洲市房产管理局因与被上诉人付某1、原审第三人张某、贺紫荣房屋登记管理一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203行初23号行政判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，原告父亲付某2与原告母亲贺紫荣原签订离婚协议书，约定原告付某1由女方负责抚养，位于芦淞区人民南路智超时尚广场4063号门面归原告所有。涉案门面系于2004年11月11日登记办证，相关登记信息为：房产证号为株房权证株字第××号，所有权人为贺紫荣，建筑面积为20.8㎡，设计用途为商业服务，产权来源为购买。因该门面的登记时间发生于付某2与贺紫荣婚姻关系存续期间，故该门面的实际为付某2与贺紫荣共同共有。2015年5月7日，贺紫荣向第三人株洲市房产管理局递交房屋登记申请书（所有权转移登记）、身份证复印件、株房权证株字第××号房产证、离婚协议书、承诺书等材料，要求将涉案门面登记为其单独所有。株洲市房产管理局于同日受理了贺紫荣的登记申请。同日，贺紫荣委托株洲市房地产测绘队对涉案门面进行了分户测量调查并由该测绘队出具《株洲市房产测绘报告（分户）》。2015年5月12日，株洲市房地产权属与交易管理处在《株洲晚报》上发布公告，内容为：产权人贺紫荣依据其与付某2的离婚协议要求将双方共有的坐落于芦淞区人民南路智超时尚广场1021、4063号（房产证号分别为株房权证株字第××、00××33号）房屋的所有权转移至贺紫荣名下的申请已经受理，如对转移行为有异议，应将书面材料自公告之日内送达该处登记发布中心，逾期该处将依法予以登记。因在规定期限内无人提出异议，株洲市房产管理局在另一共有人即原告父亲付某2未参与变更登记过程的情况下，于2015年5月21日将涉案门面变更登记为贺紫荣单独所有并核发了房产证（房产证号：株房权证株字第××号）。2015年6月11日，第三人贺紫荣与第三人张某的法定代理人约定将涉案门面予以买卖。之后，贺紫荣于2015年6月17日向株洲市房产局提交了相关材料，申请将涉案门面过户登记至张某名下。2015年6月19日，株洲市房产局将涉案门面变更登记为张某单独所有（房产证号：株房权证株字第××号），故原将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的房产证（房产证号：株房权证株字第××号）已失效。
另查明，原告法定代理人付某2得知涉案门面已被变更登记后，向株洲市公安局芦淞分局报案。株洲市公安局芦淞分局建宁派出所于2016年11月1日向广东华生司法鉴定中心申请鉴定，鉴定意见书证实贺紫荣于2015年5月7日向株洲市房产局提交的离婚协议书中，“株洲市天元区民政局婚姻登记专用章”和协议模板经与在婚姻登记处存档的离婚协议书相比对，印章和模板均不一致。在婚姻登记处存档的离婚协议书的内容为：智超4-63号摊位归付某1所有。
原审认为，本案的争议焦点为：一、付某1是否具备原告的诉讼主体资格及原告代理人是否超越代理权限；二、第三人株洲市房产局向第三人贺紫荣核发房屋所有权证（株房权证株字第××号）的行政行为是否合法？现分析如下：一、因原告父母即付某2、贺紫荣在离婚协议书中明确约定，涉案门面归原告所有，故原告付某1与株洲市房产管理局转移涉案门面所有权的行政行为有利害关系，其具备原告的诉讼主体资格。因原告付某1出生于2000年10月10日，其于2017年6月9日向本院起诉时未满18周岁。根据相关法律规定，其系限制民事行为能力的未成年人，应由其监护人作为法定代理人参与诉讼。虽原告父母即付某2、贺紫荣已离婚，但双方仍为原告的监护人。原告父亲付某2在认为被监护人合法权益受到侵害时，有权代理其进行诉讼，并未超越代理权限。二、第三人贺紫荣对于涉案门面虽无处分权，但其通过向株洲市房产管理局提交与备案内容不一致的离婚协议书及其他材料，将涉案门面变更为其单独所有。其中，株洲房产管理局在履行房产变更登记的程序中对贺紫荣提交的离婚协议书的真实性未予审核，且在涉案门面的另一共有人未参与的情况下即予以变更登记，存在程序违法的情形。同时，因涉案门面现已登记于第三人张某名下，原登记为贺紫荣单独所有的房产证（株房权证株字第××号）已失效，故将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的行政行为已不具有可撤销内容。依据行政诉讼法的相关规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。株洲市国土资源局作为现继续行使株洲市房产管理局登记办证职权的行政机关，为本案的当然被告，也应承担本案的法律义务。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第二十九条、第七十四条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第一款、第六条，参照《房屋登记办法》第七条、第十三条之规定，判决确认被告株洲市国土资源局将位于株洲市芦淞区人民南路智超时尚广场4063号门面的房屋产权证书（房产证号：株房权证株字第××号）变更登记为第三人贺紫荣单独所有，并核发房屋产权证书（房产证号：株房权证株字第××号）的行政行为违法，案件受理费50元，由被告株洲市国土资源局承担。
宣判后，上诉人株洲市国土资源局上诉称：房屋登记部门在登记过程中对申请材料的审核不包括材料内容的实质审查，真实性由申请人负责，原审法院认定原房屋登记部门对离婚协议的真实性未予审核错误；因职能变更上诉人承担不动产的登记职责，虽属于本案适格被告，但对于职能变更之前原房屋登记部门行为的违法性认定不应直接判定为上诉人办理了违法变更登记。综上，一审判决错误，请求改判第三人株洲市房产管理局为第三人贺紫荣办理的变更登记违法，本案一、二审诉讼费用由第三人株洲市房产管理局承担。
上诉人株洲市房产管理局上诉称：一审原告没有行政诉讼主体资格，上诉人株洲市房产管理局在履行房产变更登记职能的程序中不存在违法情形。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
本院经阅卷、调查和询问当事人，对原审认定的证据予以采纳，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋登记案，争议焦点为付某1是否具有本案诉讼主体资格，株洲市房产管理局于2015年5月21日对涉案门面作出的房屋登记行为是否合法。
付某1的父母付某2、贺紫荣在离婚协议中明确约定，涉案门面归付某1所有，因此，付某1与株洲市房产管理局对该门面作出的房屋登记行为具有利害关系，具有本案行政诉讼主体资格。
《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令168号）第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”本案涉案门面的房屋登记涉及共有房屋登记，且是共有性质的变更，应当由共有人共同申请，但本案中，在贺紫荣单独申请的情况下，株洲市房产管理局作出房屋变更登记，违反了上述规定，程序违法。同时，贺紫荣在申请房屋变更登记时，向房屋登记部门株洲市房产管理局提交的主要证据材料《离婚协议书》，经鉴定与保存在婚姻登记机关的《离婚协议书》不一致，该协议书不能作为涉案门面房屋变更登记并颁发房屋所有权证的证据，株洲市房产管理局根据该协议书对涉案门面作出房屋变更登记并颁发登记为贺紫荣单独所有的株房权证株字第××号的行政行为主要证据不足。由于原审第三人贺紫荣已将该门面转让，并登记在原审第三人张某名下，原登记为贺紫荣单独所有的株房权证株字第××号已经失效，株洲市房产管理局将涉案门面登记为贺紫荣单独所有的房屋登记行为已不具有可撤销内容，因此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，确认该房屋登记行为违法。由于房屋登记职能的变更，株洲市国土资源局是承担该职能的行政机关，因此本案的法律后果应由株洲市国土资源局承担。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律法规正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人株洲市国土资源局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴晓斌
审 判 员 彭 华
审 判 员 梁小平
二〇一八年一月四日
法官助理 苏新柱
书 记 员 郭文婷