福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初3250号原告：江先桂，男，1973年10月12日出生，汉族，三明市林业局干部，住三明市梅列区。被告：林宜文，男，1967年2月18日出生，汉族，三明市公交第三分公司职工，住三明市梅列区。被告：黄惠兰，女，1972年7月14日出生，汉族，三明市信息化管理中心职工，住三明市梅列区。上述二被告共同委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。原告江先桂与被告林宜文、黄惠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江先桂，被告林宜文、黄惠兰的委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江先桂向本院提出诉讼请求：1.确认江先桂与林宜文、黄惠兰于2016年3月20日签订的《房地产买卖合同》无效，并解除该合同；2.林宜文、黄惠兰退还江先桂定金100000元并支付利息9900元（该利息按月利率1.5%自2016年3月20日起计算至2016年10月8日，此后利息按该利率计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：林宜文、黄惠兰系夫妻关系，二人于2016年3月20日与江先桂订立座落于三明市××××号房屋的买卖合同，并收取江先桂购买该房产定金10万元（林宜文就此出具收条）。该房产为自建继承房，土地证号：明国用（2011）第48**号，土地使用类型为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》（法释[2005]5号）第十一条：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。该房产土地使用权人林宜文与江先桂订立合同转让国有划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，江先桂已向二被告提出该房地产买卖合同无效，退还定金与补偿利息，但二被告未退还定金与补偿相应利息。故诉至法院。林宜文、黄惠兰辩称，1.黄惠兰并非本案适格被告，案涉房产为林宜文单独所有，黄惠兰并非买卖合同中适格被告、出卖人。且定金也是由林宜文收取；2.江先桂要求二被告退还定金缺乏事实和法律依据。江先桂引用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，并不适用合同法中关于无效合同的认定。在三明市区如果是划拨土地，只要凭借买卖双方签订的房屋买卖合同，缴纳一定的土地出让金就可以办理房屋过户手续，不需要经过政府审批程序。另江先桂引用的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第十一条规定，所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案性质是房屋买卖，不是土地交易，并非江先桂适用的司法解释。3.实际上江先桂已逾期付款造成本案违约，10万元定金应当作为违约金支付给被告。双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：2016年3月20日，林宜文、黄惠兰（甲方）与江先桂（乙方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方位于三明市××××号房产（房产证号：明房权证梅列字第××号，土地证号：明国用2011第48**号），该房产土地使用类型为划拨地，成交价格为103万元，乙方分四笔款项支付给甲方：第一笔为本协议签订时，乙方支付给甲方10万元定金后，本协议生效；第二笔为2016年9月31日前，乙方支付给甲方60万元，并于当天在房管所办理过户签字；第三笔为2016年11月10日前，乙方支付购房款10万元；第四笔为2016年12月5日前付清剩余购房款23万元。若超过约定时间兑现，乙方按2%支付甲方利息。房产过户所产生的一切税费由乙方承担。若乙方违约应向甲方支付违约金10万元，甲方及时退回乙方已支付其余的购房款；若甲方违约应付违约金10万元给乙方，甲方退回乙方已支付购房款，并按月利率2%支付利息。双方在合同上签字捺印。2016年3月22日，林宜文收到江先桂支付的购房定金10万元。另查明案涉房产为林宜文单独所有。本院认为，林宜文、黄惠兰自愿与江先桂签订《房地产买卖合同》，该合同中对双方的权利义务等事项进行具体约定，且违约责任等条款直接约束于当事人黄惠兰，依据合同的相对性原则，黄惠兰系本案的适格被告，其辩称非案涉买卖合同中适格被告、出卖人，不予支持。江先桂主张案涉合同中转让的为国有划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，案涉合同应为无效，但从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，属于管理性强制性规定。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，故若合同内容违反法律法规的效力性规定则合同法定无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，转让案涉房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且不存在政府不予审批的理由，案涉房产完全可以通过采取缴纳土地出让金的方式取得原划拨土地的使用权。依《房地产买卖合同》的约定，在合同的履行期限内（2016年9月31日之前），江先桂的60万元购房款应先到林宜文、黄惠兰的帐户，同日林宜文、黄惠兰再办理房屋产权转让手续。但履行期限届满前，江先桂未支付购房款到林宜文、黄惠兰帐户，江先桂违约在先，林宜文、黄惠兰有权拒绝办理相关的房屋过户转让手续。江先桂关于林宜文、黄惠兰没有在2016年9月31日之前向政府审批办理转让手续的主张没有依据，不予支持。另《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第十一条关于土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效的规定，是针对直接以土地使用权为合同标的的转让行为，本案是房屋买卖交易，地随房走，涉及的是转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的认定。江先桂与林宜文、黄惠兰签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，各方应按约定全面履行合同。江先桂未按约支付购房款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。故江先桂关于确认合同无效、要求解除合同、并支付违约金及利息损失的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:驳回江先桂的诉讼请求。案件受理费2498元，因适用简易程序审理，减半收取1249元，由江先桂负担(于本判决生效之日起十日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员  张慧闽二〇一六年十二月十四日书 记 员  李志强附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。