北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13308号
上诉人（原审原告）张培，女，1963年9月17日出生。
委托代理人梁春明，男，1966年3月18日出生。
上诉人（原审被告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人王小青，男，1978年4月25日出生。
上诉人张培因与上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第08024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、于洪群参加的合议庭，并于2014年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人张培及委托代理人梁春明，上诉人万通物业公司的委托代理人王小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张培在一审中诉称：张培是北京市顺义区天柱东路万通天竺新新家园××1房产业主，房屋是联排别墅，房屋为外保温墙。根据张培与开发商签订的《房屋买卖合同》规定，万通物业公司对本小区进行物业管理，物业费是8元／平方米。根据《合同》附件七规定，服务管理标准是北京市建委《住宅物业服务等级规范（一级）》或更高标准。从2010年12月29日交房时间起，万通物业公司拒绝按照北京市建委《住宅物业服务等级规范（一级）》规定的标准履行管理义务，对张培院内万通物业公司栽种的死玉兰树、庭院南侧大叶黄杨铁栏外隔离墙死树拒绝更换、重新栽种，对园区公共地死草、死树拒绝更换。万通物业公司的不作为，违反了市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“绿化养护标准”。万通物业公司对于安装新风系统时误打的大洞，拒绝合理修缮，导致业主冬季室内温度太低无法正常生活。万通物业公司的不作为，违反了市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“房屋维修养护标准”。针对小区内私搭乱建的现象，特别是张培东、西两侧邻居，违反《临时管理规约》，私搭乱建，严重侵害了张培空间、侵犯张培财产权甚至威胁到张培居住的人身安全。万通物业公司明知这一切，但拒绝履行市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》“综合要求第10项”规定的规劝、报告、起诉义务。万通物业公司没有按照一级标准中第九条履行针对进入小区机动车辆的登记、管理、巡视义务，导致业主车位多次被占，并对业主多次的投诉置之不理。万通物业公司还广泛存在着拒绝履行市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》其他规范的行为，请求法院责令万通物业公司切实履行自己的承诺。由于万通物业公司没有履行其物业管理义务，给张培造成损害，依合同法107、111条，请求判令万通物业公司继续按照一级标准履行合同义务，免除张培2012年10月1日至2013年12月31日的物业费34894.8元，及2012年1月1日至2013年12月31日车位管理费7200元，总计42094.8元。张培诉讼请求为：1.判令万通物业公司履行下列物业管理义务：完善张培庭院南侧围墙及公共绿化义务、更换张培院内死玉兰树、按照国家标准合理修缮张培三层北墙上一个大洞、按照北京市建委（2007）1209号《住宅物业服务等级规范（一级）》综合要求第十项规定对于小区内所有私搭乱建问题依法提起诉讼、提交经过审计的2011-2013年度物业管理收支情况审计报告；2.判令万通物业公司免除张培2012年10月1日至2013年12月31日的物业管理费34894.8元及2012年1月1日至2013年12月31日期间车位管理费7200元；3.诉讼费由万通物业公司承担。
万通物业公司在一审中辩称：万通物业公司不同意张培的全部诉讼请求。根据物权法第七十条规定，万通物业公司提供服务的区域只是小区内的公共区域。庭院属于张培享有专有使用权的区域，不属于万通物业公司的物业服务范围。张培在入住后私自对围墙进行改建，致使其南侧围墙受损应当由张培承担责任，张培院内死的玉兰树属于张培专有范围，不属于万通物业公司服务范围。公共绿化属于万通物业公司服务范畴，张培没有证据证明公共绿化服务存在瑕疵。张培北墙三层大洞不是万通物业公司打的，依据建筑物区分所有权案件审理的相关司法解释，该部位并非是房屋的公共部位，属于张培房屋私有区域，不属于物业管理范畴，而且该大洞属于新风系统，并非是瑕疵。私搭乱建的认定单位是建委及城管，小区内的业主虽然存在私搭乱建，但没有侵占公共部位，没有法律或者合同规定万通物业公司必须对私搭乱建提起诉讼。万通物业公司已经在每年第一季度向全体业主公示全部的收支状况，现万通物业公司不同意出示审计报告及相关材料。张培第二项诉讼请求没有法律依据，万通物业公司不同意。
一审法院审理查明：2010年12月9日，张培（买受人）与北京××置业有限公司（出卖人，以下简称××置业公司）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件，约定张培购买××置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目××1号房屋（现房号变更为：顺义区天柱东路33号院××1号）。合同第二十二条共有权益的约定中约定：2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。附件十补充协议第十七条特定部位使用权约定：3.买受人承诺在其使用庭院及／或露台及／或下沉庭院时，不得改变其结构及用途，不得私搭乱建，并应遵守法律、法规、业主临时管理规约及物业管理制度的规定。同时，买受人自行负责上述庭院、露台和下沉庭院的维修维护，费用由其承担（属于出卖人保修范围的除外）…。张培未交纳该房屋2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业管理费34894.8元。
2010年12月9日，张培（买受人）与××置业公司（出卖人）还签订2份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件，约定张培购买××置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目#地下车库××1号车位和××2号车位，××置业公司依法选聘的物业服务企业为万通物业公司，地下停车管理费150元／个／月。张培未交纳该两车位2012年1月1日至2013年12月31日期间的车位管理费共计7200元。
就张培欠付物业管理费、车位管理费一节，万通物业公司另案起诉张培。
2010年5月11日，××置业公司（甲方）与万通物业公司（乙方）签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，约定甲方将天竺新新家园项目委托乙方以酬金制方式提供物业服务，物业服务费由业主按照其拥有的本物业的建筑面积预先交纳，执行标准为多层住宅人民币8元／平方米／月，地下停车库车位停车服务费的收费标准为150元／个／月。该合同第六章物业服务内容与方式第1.2条交付使用日后正常服务阶段约定：乙方根据本合同附件三《前期物业服务内容及标准》、《临时管理规约》的规定及相关法律、法规进行物业服务，包括但不限于：…1.2.4本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位明细详见附件四；1.2.10维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第六章第2.2.3条约定：乙方应于每年度1月委托具备资质的审计师事务所对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向甲方出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。第九章双方权利义务第2条乙方权利义务约定：2.4对业主及物业使用人违法并危害物业公共管理的行为采取有效措施，及时制止并有权提请有关部门处理；2.5对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施，保障全体产权人合法利益和物业正常管理秩序。该合同附件三前期物业服务内容及标准第（二）项房屋管理中第2条约定：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录；第7条约定：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；第（九）项绿化养护中第2条约定：有专业人员实施绿化养护管理；第3条约定：草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；第（十）项停车服务约定：有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。
诉讼中，为支持其诉请，张培提交如下证据：1.拍摄于2014年5月2日的录像光盘，证明万通物业公司违约在先，拒绝履行其义务，包括：张培庭院南侧隔离墙绿植死后没有补种，庭院东南角玉兰树死亡没有补种，庭院外杏树有虫害；对张培西侧邻居侵犯其空间私搭乱建及东侧邻居破坏涉诉房屋结构致张培受损未进行管理；涉诉房屋北墙因开发商赠送新风系统委托万通物业公司打孔，但打孔致涉诉房屋北墙三层外保温墙破坏，万通物业公司对此没有恢复；张培庭院北侧污水井井盖与地平面有空隙，万通物业公司未修复至与地面平齐；小区内草坪多处枯萎秃斑。2.照片打印件8张，证明2014年4月张培所有之××1号车位被他人两次占用，万通物业公司对车位没有尽到有效管理职责。其中4张照片分别显示车牌号为京××2、京××1的车辆停放在××1号车位上。
对上述证据，万通物业公司的质证意见为：
1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，并作以下回复：张培庭院内的绿植及树木死亡、树木未打药不属于物业服务范畴；对小区内私搭乱建万通物业公司没有执法权，张培东西两侧业主私搭乱建未侵犯公共区域，且万通物业公司发过通知要求恢复原状，亦向张培进行过解释，并向城管部门举报；孔洞并非万通物业公司所开，且孔洞所在部位系张培私有区域；污水井用新型井盖封闭，开发商移交时污水井与地面就不齐；张培主张之草坪枯萎秃斑情况，万通物业公司在2014年5月4日及5月5日已经补种完毕。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称车牌号为京××1的车辆停放系张培邻居侵占××1号车位，在张培反映后万通物业公司积极协调，后张培邻居挪车并表示歉意，而车牌号为京××2的车辆停放张培未提出异议，不能体现出被他人侵占。
经张培申请，一审法院于2014年7月8日进行了勘验，勘验情况为：1.涉诉房屋三层北墙原有一贯穿洞，现该洞外部用铁帽遮蔽，铁帽周边砖墙有损坏；2.涉诉房屋南院东南角现有一棵死玉兰树，东南侧没有大叶黄杨栅栏，现由张培临时更改为铁栅栏；3.涉诉房屋东侧××2号房屋业主将其所有之三层不封闭露台自行封闭；4.涉诉房屋西侧××3号房屋业主将其所有之东侧北面二、三层露台封闭成两间房屋，并将南面三层露台封闭成一间房屋；5.××2号房屋业主、××3号房屋业主院墙部分占用公共绿地。勘验时，张培未指出涉诉小区内具体的草地秃斑及树木死亡情况。
张培主张贯穿洞内部由其予以修复，外墙部分万通物业公司未修复而系用报纸充填，××2号房屋业主、××3号房屋业主封闭露台时损坏了双方共有之木架、隔墙，对张培所有之房屋造成部分损坏。万通物业公司称其对××3号房屋业主违法改扩建行为进行了相应管理。万通物业公司主张张培自行将涉诉房屋南院东南侧大叶黄杨栅栏更换为铁栅栏，应由张培承担责任。张培则表示大叶黄杨枯死后，万通物业公司没有及时更换，其不得已临时更换为铁栅栏。
诉讼中，张培称其诉讼请求中的庭院南侧围墙系指开发商所种作为庭院与通道隔离的大叶黄杨，在大叶黄杨死亡后应由万通物业公司予以补齐。张培称其要求万通物业公司履行完善公共绿化义务是因涉诉小区存在草地多处秃斑及树木死亡现象。
一审法院判决认定：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。××置业公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。
根据张培与××置业公司在《北京市商品房预售合同》（住宅类）附件十补充协议第十七条中的约定，应由张培自行负责庭院的维修维护，故张培要求万通物业公司更换其院内死玉兰树的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。但涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙仍应系物业服务范畴，张培要求万通物业公司予以补齐的诉讼请求，一审法院予以支持。
当事人的起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。关于张培所提万通物业公司完善公共绿化义务的诉讼请求，张培并未明确涉诉小区内具体的草地秃斑及树木死亡情况，且在勘验时就此亦未指认，故一审法院对其该项请求不予支持。
依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》相关条款的约定，万通物业公司对违反规划私搭乱建的行为有权劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施。故对小区内私搭乱建问题，应由万通物业公司视情况采取相应措施，张培无权迳行要求万通物业公司依法提起诉讼。一审法院对张培该项诉讼请求，不予支持。
关于涉诉房屋三层北墙上的洞一节，虽张培并未提交证据证明系万通物业公司施工所致，但根据《北京市商品房预售合同》（住宅类）第二十二条的约定，外墙面使用权归全体产权人共有，而《天竺新新家园项目前期物业服务合同》中约定万通物业公司有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的义务，故张培要求万通物业公司合理修缮涉诉房屋三层北墙上洞的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》第六章第2.2.3条的约定，万通物业公司应对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向××置业公司出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。万通物业公司虽辩称其已经在每年第一季度向全体业主公示全部的收支状况，但其并未提交相应证据予以证明，一审法院对其该辩解意见不予采信。故张培要求万通物业公司提交2011年至2013年物业服务费的收支情况审计报告的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
根据本案查明的事实，虽万通物业公司提供的服务存在一定瑕疵，但万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，张培应根据万通物业公司服务质量交纳相应的费用，张培要求全部免除物业管理费和车位管理费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系。万通物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，判决：一、北京万通鼎安国际物业服务有限公司于判决生效之日起30日内补齐涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙；二、北京万通鼎安国际物业服务有限公司于判决生效之日起30日内合理修缮顺义区天柱东路33号院××号房屋三层北墙上的洞，使其墙面恢复原貌，张培对修缮行为负协助义务；三、北京万通鼎安国际物业服务有限公司于判决生效之日起7日内向张培出示天竺新新家园项目2011年至2013年物业服务费的收支情况审计报告；四、驳回张培的其他诉讼请求。
张培、万通物业公司均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。张培的上诉事实与理由：张培两侧邻居违反《临时管理规约》等规定，完全改变房屋外貌，严重侵犯张培相邻权、损害张培住宅专有部分财产权利，给张培房屋结构安全、人身财产安全带来巨大风险。对于相关业主私搭乱建行为，万通物业公司有权利有义务采取劝阻、制止、起诉等一切充分必要措施，予以有效解决，保障张培合法权益和物业正常管理秩序。万通物业公司拒绝采取合同约定的诉讼方式履行管理义务，违反合同约定。根据规定，万通物业公司有义务向业主公布审计报告，一审判决主文改成了“出示审计报告”，出示与提交内涵有重大差异，一审法院剥夺张培可以“复制审计报告”权利。一审判决主文的出示并非张培的诉讼请求，应当是提交，一审法院认定与事实不符，对于张培的诉讼请求没有进行判决。一审法院与对方当事人存在调换证据的情况，属于违法，应当发回重审。故上诉请求：1.判令万通物业公司对张培左右邻居私撘乱建问题，履行依合同提起诉讼管理义务。2.判令万通物业公司提交2011至2013年度物业管理收支情况的审计报告，而不仅是“出示”。3.判令万通物业公司补种张培院内的玉兰树。
张培向本院提交以下新的证据：照片9张，第1、2张，西侧邻居将露台改建为房屋，照片左侧树后的房屋是张培家，承重墙基础不稳固易倒塌，存在安全隐患，万通物业公司一审提交的整改单的内容是编制的。第3、4张，西侧邻居北侧和南侧都加高了围墙，占用了张培所有的部分，张培房屋的通风采光受影响。第5张，东侧邻居拆除部分花架，造成安全隐患。第6、7张，西侧邻居将承重墙加盖在花架木方上造成安全隐患。第8张，西侧邻居北侧加高了围墙，张培房屋的通风采光受影响。第9张，邻居私自拆除张培房屋的房檐和防水。此组证据用以证明左右两侧邻居违法私搭乱建，侵犯张培的合法权益，给张培造成严重安全隐患，万通物业公司对此明知，却未尽到管理义务，张培拒绝交纳物业费是行使抗辩权。
万通物业公司针对张培的上诉意见答辩称：不认可张培的上诉意见。玉兰树是在张培院内的，万通物业公司不应承担补种义务。
万通物业公司的上诉事实与理由：涉诉房产为别墅，外墙属于张培专有区域，不是物业服务范围；涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙是由于张培私自搭建庭院护栏导致枯萎，且属于张培专有区域，应由其自行承担责任；万通物业公司已经依法每年公示年度物业费收支状况，不应再提交审计报告。故上诉请求：1.判令万通物业公司不予补齐涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙；2.判令万通物业公司不予修补涉诉房产三层墙洞；3.判令万通物业公司不予出示审计报告；4.一、二审诉讼费用由张培承担。
万通物业公司向本院提交以下新的证据：
1.照片2张，第1张是张培家花园的原始情况，第2张是现在情况。证明系张培私搭乱建用铁栅栏将大叶黄杨圈到自家花园内，造成大叶黄杨死亡，张培应当自行承担维护责任，责任不在万通物业公司。
2.照片1张，证明涉案房产外的大洞不是一审认定的误打的大洞，是新风系统，该系统不影响外观，也没有影响房产的使用。该洞处于张培的专有区域，万通物业公司无义务管理。
3.法律条文分析材料，证明外墙是专有区域，万通物业公司无义务管理。
4.照片5张，证明万通物业公司已经公示了2011年至2013年的收支状况。
5.邮件11页，证明万通物业公司2013年5月已经将张培提及的小区内私搭乱建情况向有关部门投诉，尽到了物业管理义务。
6.执法部门处理违建工作照片，证明顺义区监察管理大队正在逐步进行认定和处理相关违建问题，一审处理没有依据。
7.工程整改单，万通物业公司已经向××3业主发出了整改单，尽到了规劝义务。
8.张培写给物业公司的信，证明万通物业公司回复函记载内容真实。
9.网上打印的关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知，证明顺义区住房和城乡建设委员会（以下简称建委）曾发过通知要求万通物业公司报告违建，与万通物业公司的证据5等证据相互印证。
10.车辆登记备案表，证明万通物业公司记录了访客车辆，停在其车位上的两辆车不是访客车辆，尽到了管理义务。
张培针对万通物业公司的上诉意见答辩称：不认可万通物业公司的上诉意见，物业服务费中存在律师服务费，万通物业公司应当提起诉讼，其没有证据证明涉诉房产三层上的墙洞系施工方所为，万通物业公司对该洞具有维修义务。
经本院庭审质证，各方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据1不认可第1张照片的真实性和证明目的。认可第2张照片的真实性，但不认可证明目的。张培认为是大叶黄杨死后其才加的铁栏杆，并非是万通物业公司所述加了栏杆后才死的。本院对该组证据第1张照片形式上的真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。对第2张照片确认形式上真实性确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据2，认可形式上的真实性，但不认可证明目的。其提出交房时没有这个洞，洞是收房时候将钥匙交给开发商安装新风系统，开发商委托物业公司误打的。万通物业公司对该洞的维修不合理，使得房屋外保温功能丧失。本院对该证据形式上真实性予以确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据3不认可真实性和证明目的，认为与合同附件4的约定相悖。本院认为，该证据系万通物业公司自行制作，无法确认形式上真实性，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据4不认可真实性和证明目的，称其完全不清楚公示情况。万通物业公司应当公示收支情况和审计报告。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据5不认可真实性和证明目的，万通物业公司没有提供举报材料，也未就政府部门不作为进行诉讼。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据6不认可真实性和证明目的，照片易伪造。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据7形式上的真实性有异议，不认可是否是邻居关××的签字，邻居装修不是整改单上写的日期。认为一审时万通物业公司出具了另一份工程整改通知单，与此份不同，签字人不同，而且原件应当留给业主。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据8认可真实性，认可证明目的，但提出没有收到一审证据中的回复函。本院对该证据形式上真实性予以确认，能够确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据9认可真实性和证明目的，认为不完整，其没有提供其后的附件。本院对该证据形式上真实性予以确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据10不认可真实性和证明目的，认为不能证明停在张培车位的车是业主的车，万通物业公司没有尽到管理义务。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。
万通物业公司对张培在本院庭审过程中提供的证据提出除了不认可第7张花架木方的照片的真实性外，认可其他照片形式上的真实性，但不认可证明目的。本院对该组证据除照片7外，其他照片形式上真实性予以确认，不能确认该组证据的证明目的。
本院经审理查明：张培提出涉诉房屋三层北墙上的洞没有连接新风系统，是万通物业公司误打的，后来修复不合理，影响防水和外保温。万通物业公司认可外墙的洞没有连接新风系统，提出系开发商委托的是施工方进行的，万通物业公司只是负责监管。针对工程整改通知单万通物业公司提出其在一审中提交的是3月7日向张培邻居发送的，而在二审期间提交的是3月27日向张培邻居发送的，分两次发出的。针对万通物业公司提出其以邮件方式向建委物业管理科科长谢××邮箱×××寄出过投诉材料情况，本案承办法官当庭拨打114查询顺义区建委电话为6944****，接听人员告知物业管理科电话为6944****，承办法官当庭拨打电话6944****，询问对私搭乱建的投诉流程，物业管理科接电话人员称：建委物业管理科只负责拆改承重情况的处理，投诉者可以以挂号信或电话形式进行举报，挂号信进行存档，电话进行记录，其他违建情况不是建委物业管理科负责管理。关于违章建筑由物业公司或业主个人向规划部门报告，经规划部门认定系违章建筑后由城管部门拆除。另查，万通物业公司未以挂号信形式就本案所涉私搭乱建现象向相关部门上报过相关材料。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件、《天竺新新家园项目前期物业服务合同》、《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件、勘验笔录、照片打印件等证据在案佐证。
本院认为：××置业公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。
现万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，张培应按约向万通物业公司支付相应的款项。
关于张培提出万通物业公司对张培左右邻居私撘乱建问题，履行依合同提起诉讼管理义务及万通物业公司提交2011至2013年度物业管理收支情况的审计报告，而不仅是“出示”，并应由万通物业公司补种玉兰树一节。本院认为，依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》相关条款的约定，万通物业公司对违反规划私搭乱建的行为有权劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施。万通物业公司对小区内私搭乱建问题，应视实际情况采取相应措施，一审法院认定张培无权迳行要求万通物业公司依法提起诉讼并无不当，本院对此予以确认。关于小区内存在私搭乱建一节，小区环境的整洁，日常秩序的维护，不仅需要物业公司的努力，还需要广大业主的支持与配合。如张培所述私搭乱建确实对其相邻权益造成妨害，其可向侵权人直接主张权利。依据《天竺新新家园项目前期物业服务合同》的约定，万通物业公司应对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向××置业公司出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。鉴于万通物业公司提供的现有证据不能证明其按照如上约定履行了向全体业主予以公布的义务，故一审法院判令万通物业公司出示2011年至2013年物业服务费的收支情况审计报告并无不当，本院予以确认。根据张培与××置业公司在《北京市商品房预售合同》补充协议第十七条中的约定，张培自行负责庭院的维修维护，一审法院认为张培要求万通物业公司更换其院内玉兰树的请求依据不足而不予支持亦无不当。关于张培提出一审法院与万通物业公司存在调换证据的情况，属于违法，应当发回重审一节。本院认为，张培未提供相应证据证明一审法院存在违法调换证据的事实，故本院对其上述意见不予采信。
关于万通物业公司提出不予补齐涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙、不予修补涉诉房产三层墙洞一节。本院认为，涉诉房屋庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙应系物业服务范畴，万通物业公司未提供证据证明涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙是由于张培私自搭建庭院护栏导致枯萎，故其负有及时补种的义务。根据《北京市商品房预售合同》（住宅类）第二十二条的约定，外墙面使用权归全体产权人共有，而《天竺新新家园项目前期物业服务合同》中约定万通物业公司有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的义务，一审法院对张培要求万通物业公司合理修缮涉诉房屋三层北墙上洞的诉讼请求予以支持，于法有据，本院予以确认。
综上所述，万通物业公司、张培的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
一审案件受理费426元，由张培负担391元（已交纳），由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费140元，由张培负担70元（已交纳），由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 孙 京
代理审判员 魏志斌
二〇一四年十月二十日
书 记 员 赵 霄