广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1446号
上诉人（原审被告、反诉原告）：余迎开，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢中初，男。
两上诉人共同委托代理人：叶兴财，广东砝码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市石龙顺景实业有限公司。住所地：东莞市石龙镇兴龙西路顺景大楼。
法定代表人：谢海滔，总经理。
委托代理人：区小冰，广东通盈律师事务所律师。
委托代理人：肖罡，广东通盈律师事务所辅助人员。
上诉人余迎开、谢中初因与被上诉人东莞市石龙顺景实业有限公司（以下简称顺景公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法龙民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月25日，顺景公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除顺景公司与余迎开、谢中初之间的《场地租赁合同》；2、余迎开、谢中初向顺景公司支付尚欠2014年2月-12月租金597633元、2014年11月电费4297元，并自2014年2月5日起按每日千分之一计算违约金，计至清偿之日止；3、本案诉讼费由余迎开、谢中初承担。
余迎开、谢中初向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、解除顺景公司、余迎开、谢中初签订的《场地租赁合同》；2、顺景公司向余迎开、谢中初退还履约保证金125038元；3、本案诉讼费用由顺景公司承担。
原审法院经审理查明：顺景公司与余迎开、谢中初于2013年11月29日签订了一份《场地租赁合同》，约定顺景公司将东莞市石龙镇兴龙西路顺景大楼四、五、六楼共4669.47平方米及一楼北排11至14号铺位共332.01平方米按正在经营的现状出租给余迎开、谢中初，租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止，其中2013年12月1日至2016年11月30日每月租金为62519元，余迎开、谢中初应于每月5日前将当月租金及上月水电费转入顺景公司指定账户，逾期每日按应付未付总额的千分之五支付违约金。若余迎开、谢中初迟延交租达一个月的，顺景公司有权解除合同，并收回本合同约定之出租场地和相关经营证照。签订上述合同后，余迎开、谢中初向顺景公司交纳了125038元保证金，顺景公司亦向余迎开、谢中初移交了案涉租赁物。
但自2014年2月起，余迎开、谢中初一直未交纳过租金。期间，余迎开、谢中初曾于2014年3月14日向顺景公司申请减免部分租金，还于2014年9月13日向顺景公司申请将五、六楼的月租金降低为20000元，之前所欠租金另行商议。顺景公司收到上述申请材料后，未书面回复余迎开、谢中初。本案庭审时，顺景公司主张当时曾口头同意2014年3月至6月的租金降低为40000元，但余迎开、谢中初仍然没有交纳过租金。
而顺景公司经多次追讨无果后于2014年11月10日将案涉租赁物的电闸关停，余迎开、谢中初遂无法继续经营。余迎开、谢中初还拖欠顺景公司2014年11月电费未交，其中大堂144.6元［（41603度-41545度）×1.3027＋（32980-32927）×1.3027），6楼131.96元［（29617.6度-29516.3度）×1.3027），4楼7.82元［（2115.5度-2109.5度）×1.3027），共计284.38元。
另查，案涉租赁物中顺景大楼四、五、六楼房屋现登记在石龙镇弹簧厂名下，顺景大楼地下西排11号和12号房屋、地下南排13号和14号房屋现登记在东莞市石龙顺景实业公司名下。而因东莞市石龙弹簧厂纳入东莞市石龙顺景实业公司转制范围，因此东莞市石龙顺景实业公司承受东莞市石龙弹簧厂的上述房屋所有权。而本案顺景公司的前身即为东莞市石龙顺景实业公司。
另，顺景大楼四、五、六楼的装修工程、消防工程已于2009年2月26日经消防验收合格。案涉租赁物作为酒店在开业前亦已经东莞市公安消防局石龙大队进行消防安全检查。
原审法院认定上述事实的证据有：《场地租赁合同》、电费缴款通知单、关于顺景酒店免租申请报告、关于顺景酒店计划书、《关于东莞市石龙镇弹簧厂并入东莞市石龙顺景实业公司改制免征契税的函》、房屋所有权证、房地产权证、工商查询结果、东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书、东莞市公安消防局消防安全检查意见书等以及一审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：顺景公司、余迎开、谢中初双方签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。余迎开、谢中初自2014年2月起一直未按时交纳租金，已属违约，故对顺景公司、余迎开、谢中初诉请解除双方之间的租赁合同，符合合同约定，原审法院予以准许。因余迎开、谢中初违约，其所交纳的保证金125038元可由顺景公司没收，故对余迎开、谢中初诉请退回保证金，原审法院不予支持。
因余迎开、谢中初自2014年2月起一直未按时交纳租金，故对顺景公司诉请余迎开、谢中初补交所拖欠的租金，原审法院予以支持。但因顺景公司于2014年11月10日擅自关停电闸，导致余迎开、谢中初无法继续使用租赁物，故原审法院仅支持顺景公司诉请的余迎开、谢中初向顺景公司补交2014年2月1日至2014年11月9日的租金，超出部分不予支持。因顺景公司庭审时主张同意2014年3月至6月的租金降低为40000元，即余迎开、谢中初须支付的2014年2月至同年11月9日的租金为62519元＋40000元×4月＋62519元×4月＋18755.7元（62519元÷30天×9天）=491350.7元。至于余迎开、谢中初主张自2014年3月起均应按月租金40000元计，因没有相关证据佐证，原审法院不予采信。
至于顺景公司诉请余迎开、谢中初支付逾期交纳租金的滞纳金，因有合同依据，原审法院予以支持。但余迎开、谢中初主张顺景公司现诉请按每天千分之一计算滞纳金过高，原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合顺景公司的损失、案涉合同对滞纳金的约定以及顺景公司目前诉请的滞纳金计算比例，原审法院酌定将案涉合同的滞纳金调整为以余迎开、谢中初拖欠的租金总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算数额，即2014年2月1日至2014年11月9日的租金的滞纳金，分别以当月租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，从当月6日开始计算至本金付清之日止，并均以本金为限。
关于余迎开、谢中初拖欠的2014年11月的电费问题。顺景公司主张因存在电损，故双方一直按单价1.3027元计算电费，余迎开、谢中初亦承认一直按该单价结算，原审法院认为顺景公司的主张较为合理，予以采信。结合顺景公司统计的用电情况，2014年11月的电费为284.38元，余迎开、谢中初应予支付。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，判决：一、解除顺景公司与余迎开、谢中初于2013年11月29日签订的《场地租赁合同》；二、余迎开、谢中初应于判决发生法律效力之日起五日内向顺景公司支付2014年2月1日至同年11月9日的租金491350.7元以及2014年11月电费284.38元；三、余迎开、谢中初应于判决发生法律效力之日起五日内向顺景公司支付拖欠租金的滞纳金（其中2014年2月租金62519元从2014年2月6日起，2014年3月租金40000元从2014年3月6日起，2014年4月租金40000元从2014年4月6日起，2014年5月租金40000元从2014年5月6日起，2014年6月租金40000元从2014年6月6日起，2014年7月租金62519元从2014年7月6日起，2014年8月租金62519元从2014年8月6日起，2014年9月租金62519元从2014年9月6日起，2014年10月租金从2014年10月6日起，2014年11月租金18755.7元从2014年11月6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，计算至本金付清之日止，并均以本金为限）；四、顺景公司无须向余迎开、谢中初退回保证金125038元；五、驳回顺景公司的其他诉讼请求；六、驳回余迎开、谢中初的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5375.57元（顺景公司已预交），反诉受理费1400.38元（余迎开、谢中初已预交），共计6775.95元，由顺景公司负担800元，余迎开、谢中初负担5975.95元。
上诉人余迎开、谢中初不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定租金数额有误。顺景公司同意自2014年3月起将每月租金降低为40000元，并非只是2014年3-6月减租，顺景公司也从未催收过租金可予以佐证。（二）案涉租赁物大楼四、五、六楼房屋登记在东莞市石龙镇弹簧厂名下，虽然有东莞市财政局的批复，但该批复是指过户到顺景公司名下免征契税，不能证明顺景公司拥有案涉房屋所有权和使用权。（三）原审法院认定没收保证金错误。案涉合同第五条约定的履约保证金条款并未约定违约可没收保证金，且顺景公司也没有主张定金权利，原审法院主动适用没有依据。（四）由于顺景公司没有办理公共场所安全消防检查合格证，导致余迎开、谢中初花费大约150万元装修的酒店停止运营，造成巨额损失，唯有将酒店盘活才有双赢的机会，故余迎开、谢中初希望继续租赁经营该酒店，租金按照周边酒店同等水平计算。据此，请求本院：1、撤销原审判决第三项。2、改判原审判决第二项为：余迎开、谢中初只需向顺景公司支付租金354519元。3、改判原审判决第四项为：顺景公司向余迎开、谢中初退还保证金125038元。4、本案诉讼费由顺景公司承担。
被上诉人顺景公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，《场地租赁合同》第十条第（一）项约定：租赁期内，乙方（余迎开、谢中初）有下列行为之一的，视为违约，甲方（顺景公司）有权解除合同，收回场地，并没收保证金……5、乙方未按合同约定时间缴清各项费用（包括但不限于租金、保证金、税款、水电费、通信费、人员工资或社保费用）。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据东莞市财政局的函件，东莞市石龙镇弹簧厂纳入顺景公司的转制范围，东莞市石龙镇弹簧厂名下的房屋所有权过户到顺景公司，故顺景公司有权出租案涉租赁物，双方签订的《场地租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对余迎开、谢中初上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）租金标准问题。（二）保证金是否可以没收。
关于焦点一。余迎开、谢中初主张顺景公司同意自2014年3月起的租金按照每月40000元收取，但余迎开、谢中初并未提供任何证据予以证明，顺景公司仅确认2014年3月-6月的租金按照每月40000元收取，故原审法院认定仅2014年3月-6月租金按照每月40000元计算，其他月份租金按照合同约定的租金标准计算并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。根据案涉合同第十条第（一）项的约定，余迎开、谢中初逾期支付租金，顺景公司有权没收保证金，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。余迎开、谢中初的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5228.05元，由上诉人余迎开、谢中初负担。
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审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年七月八日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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