江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11150号
上诉人（原审被告）：南京北人物流有限责任公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道小岗下88号。
法定代表人：程松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。
负责人：李国平，该单位主任。
委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。
上诉人南京北人物流有限责任公司（以下简称北人公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北人公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院并未依法对双方签订房屋租赁合同的效力进行审查。一审虽然对案涉土地性质和房屋建筑是领取建设工程规划许可证进行司法审查，但判决书对上诉人所租的房屋是否为合法建筑并未作出认定。被上诉人已经明确其未就案涉房屋建筑领取房产证或者建设工程规划许可证，故应当认定该合同为无效合同。二、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，应当认定双方签订的房屋租赁合同无效，一审法院适用法律不当。三、一审法院未对合同无效后，双方当事人的财产及损失一并处理，恳请法院能在二审中一并处理。
农副业基地辨称，涉案合同已经到期，部队履行了全部合同义务。本案出租项目被上诉人均按照中央军委颁发的政策规定报请了军队上级营房部门批准，并且取得了军委总部颁发的军队有偿服务许可证。在涉案土地和房屋，部队均按照中央军委颁发的军队营房管理条例，报请上级单位批准建设，不存在合同无效的情形。军队军事设施用地上几乎所有的建筑包括部队指挥大楼、炮楼、瞭望塔等都是按照军委颁发的房地产管理条例报请上级主管部门批准建设，无需到地方规划部门办理许可，实际上也不可能到地方规划部门办理许可，因为涉及部队的军事用地。军委以及所属部门颁发的条例规定属于特别法，应优先适用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
农副业基地向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告北人公司立即搬离并返还南京市江宁区麒麟门西村养殖场3号路2号房屋；2.判令被告北人公司支付截止2016年12月31日拖欠的租金1573468元以及占有使用费(自2017年1月1日起按照每年1057000元的标准计算至实际搬离之日止)；3.判令被告北人公司支付截止2017年6月拖欠的水电费110729元；4.本案诉讼费用由被告北人公司承担。
一审法院认定事实如下：2013年10月30日，农副业基地（甲方）与北人公司（乙方）签订0026433号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟西村养殖场三号路2号房屋建筑面积4680平方米、平房500平方米出租给乙方，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2013年10月20日起至2016年12月31日止，年租金1032936元，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金100000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。同日，双方签订了《安全责任书》，背面附有三号路2号房屋的示意图，包括：两间49m*47.7m的厂房、68m*4.5m的平房、15.6m*6.2m的两层房屋。前述合同签订后农副业基地将房屋交付给北人公司使用，北人公司缴纳保证金100000元。北人公司在涉案三号路2号建造了部分房屋。
2015年11月22日，农副业基地（甲方）与北人公司（乙方）签订0060226号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市江宁区麒麟西村养殖场三号路2号房屋建筑面积8247平方米出租给乙方，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金1057000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金318000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；自本合同生效起，废止2013年10月30日签订的《军队房地产租赁合同》；本合同履行结束，乙方必须无偿无条件将场地和场地上的各种建筑物、构筑物及附属设施完好地无偿交给甲方。2017年3月，农副业基地提起本案诉讼。北人公司一直未搬离涉案三号路2号。
另查明，涉案房屋所在土地使用权人为中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队），地类用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。
再查明，北人公司未向农副业基地支付2014年10月20日至2015年4月19日期间的租金516468元以及2016年1月1日起的租金。2016年6月7日，北人公司缴纳2016年3月-4月水电费，水费标准为4.2元每吨，电费标准为1元每度。
审理中，农副业基地主张北人公司欠付2014年9月-2014年10月水电费4762.4元、2016年1月-2月水电费18917元、2016年5月-2017年6月水电费87049.6元，主张2017年6月27日的抄表读数：电表108536、水表9964、水表941，提交水电费缴纳情况统计表、水电费汇总表、水电表收费统计表、北人公司缴纳的水电费收据存根联复印件以及2017年9月4日拍摄的水电表读数照片（电表112895、水表10152、水表1153）。北人公司对水电费用不予认可，但对水电费缴纳情况统计表中载明的其已经缴纳的水电费认可，并陈述其已经缴纳的水电费农副业基地均已经开具票据。北人公司未能提交农副业基地已经提交的水电费收据之外的其他水电费缴费收据，亦未能提交水电表读数照片。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》、证明、土地使用权证、收费票据、照片及当事人陈述等证据材料证实。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。本案中，农副业基地与北人公司签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限至2016年12月31日止，现已到期，双方未能就涉案租赁物重新签订新的租赁合同，承租人应将租赁物返还给出租人，北人公司应立即迁出涉案房屋，对农副业基地要求搬离并返还涉案租赁房屋的诉讼请求一审法院予以支持。北人公司一直占有使用涉案租赁房屋，未能向农副业基地返还，应向农副业基地支付欠付的2014年10月20日至2015年4月19日期间、2016年全年房屋占有使用费合计1573468元以及2017年1月1日起至搬离并返还房屋之日止的占有使用费（按照每年1057000元的标准）。关于农副业基地主张的截止2017年6月拖欠的水电费110729元，农副业基地提交的水电费缴纳情况统计表、水电费汇总表、水电表收费统计表与北人公司缴纳的水电费收据可以相互印证，且北人公司也认可其已经缴纳的水电费数额，就该项费用北人公司未能提交证据，故一审法院对农副业基地的该项请求予以认定。关于北人公司主张的其有权行使法定抗辩权暂缓结算相关费用的意见，没有依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：
一、被告南京北人物流有限责任公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离并向原告中国人民解放军南京军区司令部农副业基地返还南京市江宁区麒麟门西村养殖场3号路2号房屋；二、被告南京北人物流有限责任公司向原告中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付截止2016年12月31日的占有使用费1573468元以及占有使用费(自2017年1月1日起按照每年1057000元的标准计算至实际搬离并返还房屋之日止)；三、被告南京北人物流有限责任公司向原告中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付水电费110729元；上述二、三项均于判决发生法律效力之日起30日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27480元，由被告北人公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案涉房地产系军用农场内的土地及建筑物，双方当事人签订涉军房地产租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。根据相关法律及军事法规的规定，军队房地产的权属归中央军委，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，现被上诉人出租案涉房地产系经过上级主管部门批复同意，并不违反法律规定。上诉人认为军队房地产租赁应当经过市、县人民政府相关行政部门的批准，并办理相关建设手续，没有法律依据，其据此主张合同无效，本院不予采纳。
综上所述，北人公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取27480元，由上诉人北人公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年一月三十日
书记员 王 慧