四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初2233号
原告：宜宾市房产公司，住所地四川省宜宾市十八间61号，事业单位法人证书号151120000095。
法定代表人：刘敏。
委托诉讼代理人：古强，四川契合律师事务所律师，执业证号15115200920649253。
委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师，执业证号15115201211573100。
被告：李祖会，女，1967年12月20日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。
委托诉讼代理人：张飞龙，云南华泰律师事务所律师，执业证号15306201310574855。
委托诉讼代理人：叶成朋，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115200420443546。
原告宜宾市房产公司诉被告李祖会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宜宾市房产公司的委托诉讼代理人古强、高婷，被告李祖会及其委托诉讼代理人张飞龙、叶成朋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宜宾市房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方的事实租赁关系，被告立即腾空宜宾市翠屏区房屋，并返还给原告；2.被告向原告补缴2016年9月1日至2017年3月31日共计7个月的租金差价26600元（按3800元/月的标准补缴）；3.被告向原告支付自2017年4月1日起至房屋归还之日止的租金（按7200元/月的标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据宜宾市编制委员会宜市机编发文件和宜宾市房地产管理局文件，原告对本案涉案房屋享有经营、管理、出租、收租的职能。2015年9月22日原告下设机构宜宾市房产公司南城房管所与被告签订《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，约定被告承租位于宜宾市翠屏区中心路6号一层房屋，房屋建筑面积36.05平方米，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日，每月租金3400元。2003年，原告向宜宾市房地产管理局汇报拟于2004年1月1日起对原告管理的直管非住宅实行市场租金的意见。宜宾市房地产管理局下发《关于同意市房产公司直管非住宅用房实行市场租金的批复》，同意自批准之日（2004年5月31日）起对非住宅用房执行市场租金标准，后在相关部门的组织下，一直在渐进式的推进非住宅用房市场租金化。至2016年8月18日，宜宾市翠屏区人民政府办公室下发《关于加强非住宅直管公房管理工作的通知》，要求翠屏区住建局委托房地产评估中介机构按市场化原则对非住宅直管公房出租租金标准进行评估，评估报告送区住建局会同区财政局、区审计局审议提出具体建议，报区国资领导小组审定后执行。后宜宾市英格房地产评估有限公司对非住宅直管公房出租租金标准进行评估后出具《评估报告》。原被告签订的租赁合同到期时间为2016年8月31日，合同到期前，原告口头告知被告合同到期后房租将执行市场价格，合同到期后暂时按照原合同约定价格预收房租，待市场租金标准明确后被告再根据新标准补差，被告表示同意。根据《评估报告书》，被告承租的房屋其市场价标准为7200元/月。原告于2017年2月24日向被告送达书面《通知》，告知其所承租的房屋租金调整为7200元/月，并要求被告在接到通知后3日内签订租赁协议，否则视为放弃对房屋的优先承租权。被告同日签收该《通知》，但至今未来办理租赁协议签订手续。原告为保护国有资产，依法诉至法院，请求判如所请。
被告李祖会辩称：1.本案租赁房屋具有社会保障功能，所涉房屋租赁合同具有行政合同的属性，不能简单对其作民事化处理。非住宅直管公房是国家福利分配的产物，由政府将其大部分权益以租赁形式分配给承租人，国家一旦将非住宅直管公房作为福利采取租赁形式分配给个人以后，就不能再随意收回。非住宅直管公房承租人的租赁权已经是物权化了的租赁权，具有用益物权的特性，应当受到物权般的保护。2.本案原告解除租赁关系于法无据，原告无权单方面解除合同。被告取得非住宅直管公房的租赁权，是经过国家有关部门批准和特别许可后才取得的，被告对直管公房的租赁权具备持续性、独占性和对抗性，属于用益物权性质的权利。原告既没有法定事由，也没有经过法定程序，无权单方面撤销被告对涉案房屋的租赁权。被告按时足额向原告交纳了租金，2017年4月份被告按照原告的租金标准向原告交纳租金时，原告却无理拒收，过错在原告一方。被告按约履行了合同义务，房租交纳始终处在连续状态，不存在逾期2个月未交房租的情形，房屋租赁合同的法定解除或者约定解除条件均未成就。3.在原被告重新签订房屋租赁合同之前，原房屋租赁合同依法继续有效，其中的租金条款当然也继续有效，因此被告有权按照原租金标准履行租金交纳义务。至于2017年4月1日以后的租金标准，则需要通过原被告双方协商达成新的租赁合同最终确定，原告单方面确定7200元/月的租金标准，于法无据，对被告不具有法律约束力。且原告的南城房管所发出的通知包含了实体处理的内容，属于具体行政行为，妨碍了被告租赁权的正常行使，严重侵害了被告的合法权益。4.原告大幅提高非住宅直管公房租金标准明显增加了特定群体的义务，对特定人群的租赁权益产生了重大影响，依法应由宜宾市人大或政府通过立法方式出台明确的规范性文件进行规制，目前宜宾市既没有出台相关的地方性法规，也没有出台相关的地方政府规章。翠屏区人民政府办公室及其相关职能部门出台的文件属于非立法性文件，不属于地方性法规或地方政府规章，无权对直管公房租金标准变动直接作出规定，更不能作为租金涨价的依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：位于宜宾市翠屏区房屋的所有权人系宜宾市人民政府。1992年7月3日，经宜市机编发文件确定原告宜宾市房产公司的主要职能为：“进行住宅建设和经营，积极推行房屋商品化，负责全市直管公房的租金收取、使用，并检查其执行情况”。2012年，宜宾市房地产管理局宜房文件《关于对市房产公司内设机构设置进行调整方案的请示的批复》中载明：“宜宾市房产公司：经局长办公会研究，同意你司内设机构设置调整方案如下：公司下属房管所：（一）南城房管所，（二）西城房管所，（三）北城房管所，（四）南岸房管所，（五）安阜房管所”。
2004年5月31日，宜宾市房地产管理局向原告送达《关于同意市房产公司直管非住宅用房实行市场租金的批复》[宜房（2004）85号]：“你司《关于对我司直管非住宅用房实行市场租金的请示》（市房司[2003]字第67号）我局已收悉，经请示市政府，同意对非住宅用房执行市场租金标准，同时对困难企业租金按原市府发（96）23号文件执行，调租时间从批准之日起”。
2008年9月2日，原告宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与被告李祖会（乙方/承租方）签订一份《非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区的营业房（建筑面积约36.05㎡）出租给乙方使用，月租金2850元，先交租金后使用房屋的原则，乙方每月20日前交清；租赁期限为壹年，从2008年9月1日至2009年8月31日止。2011年8月29日，原告下属南城房管所（甲方/出租方）与被告李祖会（甲方/出租方）签订《非住宅房屋租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区的营业房（建筑面积36.05）出租给乙方使用，月租金3000元，乙方每月20日前交清房租，租赁期限从2011年9月1日起至2012年8月31日止。2012年9月17日，合同双方续签《非住宅房屋租赁合同》,续签租赁期限为1年，从2012年9月1日起至2013年8月31日止。
2014年9月19日，原告宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）签订《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区的营业（非住宅）用房（建筑面积约36.05㎡）出租给乙方使用，月租金3300元，租赁期限为一年，从2014年9月1日至2015年8月31日止。2015年9月22日，原告宜宾市房产公司南城房管所（甲方/出租方）与被告李祖会（乙方/承租方）续签一份《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将位于宜宾市翠屏区的营业非住宅用房（建筑面积约36.05平方米）出租给乙方使用，月租金3400元，先交租金后使用房屋的原则，乙方每月5日前足额缴纳当月租金；租赁期限为一年，从2015年9月1日至2016年8月31日止。原告依约将诉争房屋交付被告使用，租期内被告按月向原告交纳了房屋租金。合同到期后，被告继续使用该诉争房屋，但原被告双方未再签订书面租赁合同。南城房管所按原租金标准预收2016年8月31日之后的房租。
2016年8月18日，宜宾市翠屏区人民政府办公室下发《关于加强非住宅直管公房管理工作的通知》:“各街道、区级各部门、区属相关企事业单位：为规范非住宅直管公房管理，确保国有资产保值增值和保障出租人及承租人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，经区委、区政府同意,现将加强非住宅直管公房管理工作通知如下。租金标准的确定由区住建局委托房地产评估中介机构按市场化原则对非住宅直管公房出租租金标准进行评估，评估报告送区住建局会同区财政局、区审计局审议提出具体建议，报区国资领导小组审定后执行。成立困难企业租金优惠认定小组，由租赁单位向其主管部门申请，经认定小组审核提出建议报区政府审批后对困难企业实行租金优惠”。随后，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局、宜宾市房产公司共同委托宜宾市英格房地产评估有限公司对宜宾市房产公司所属位于宜宾市翠屏区南城片区直管公房非住宅房地产（共计167户，建筑面积14262.31㎡）租赁价格进行评估。宜宾市英格房地产评估有限公司于2016年10月18日出具《评估报告书》[宜英房地估（2016）0087号]，其中被告李祖会承租的房屋（用于经营床上用品批发，建筑面积36.05㎡）评估租金为7200元/月。
2016年10月27日，宜宾市翠屏区住房和城乡规划建设局向宜宾市翠屏区国资领导小组报审《宜宾市翠屏区非住宅直管公房租金标准》[区住规建（2016）365号]：“我局委托中介评估公司（英格房地产评估有限公司）对宜宾市房产公司管理的非住宅直管公房市场租金进行评估，现将正式评估报告报区国资领导小组，请予审定”。2016年10月27日，宜宾市翠屏区国有资产监督管理领导小组的会议纪要第（十）项同意该区住规建（2016）365号请示事项。
2017年2月24日，原告的下属南城房管所向被告发出书面通知：“李祖会用户：根据宜宾市翠屏区人民政府办公室翠府办（2016）160号文件精神，你户租用我所管理的翠屏区营业用房（非住宅），从2016年9月1日每月租金调整为7200元，请你户在接到本通知后3日内前来我所签订租赁协议，逾期未签，我所将你户视为放弃对该房屋的优先承租权”。被告接到通知后，认为调整后的租金太高，至今未到南城房管所签订租赁协议，被告按照原租金标准3400元/月向原告交纳房租至2017年3月31日，之后未再交纳房租。
被告要求按照原租金标准继续履行租赁合同，不同意原告单方面的涨租行为。原被告双方未能就该续租事宜达成一致意见，故酿成诉讼。
庭审中，被告虽对宜宾市英格房地产评估有限公司出具的《评估报告书》有异议，但被告明确表示不申请对案涉非住宅直管公房的租赁价格进行重新评估。
本院认为：本案所涉位于宜宾市翠屏区的非住宅直管公房系宜宾市人民政府所有，宜宾市人民政府赋予了原告宜宾市房产公司对案涉房屋进行经营、出租和管理的权利。南城房管所系原告下属机构，不具有法人资格，其对外产生的民事责任应由原告承担。因此南城房管所与被告签订了《非住宅房屋租赁合同》、《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》，该租赁关系产生的权利和义务应由原告享有和承担。综上，原告系本案的适格主体，有权就该诉争房屋向被告主张权利。
原、被告签订的《宜宾市房产公司直管公房（非住宅）租赁合同》已于2016年8月31日到期，双方未续签新的租赁合同，被告仍继续使用诉争房屋并按原租赁合同的标准向原告交纳3400元/月的房租。根据合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人有权随时解除合同并应在合理期限内通知承租人。本案中，原被告的租赁合同在书面合同到期后继续有效，但租赁期限变更为不定期，本院依法认定2016年9月1日起原被告之间存在事实租赁关系。原告已于2017年2月24日告知被告该租赁房屋的房租调整为7200元/月，并要求被告接到通知后3日内来签订新的租赁协议，逾期未签订视为被告放弃对该房屋的优先承租权。本院认为，被告至今未与原告签订新的租赁协议且明确表示不接受原告调整后的房租，双方对继续租赁不能达成一致意见，原告有权随时解除合同，故原告请求解除原被告双方的事实租赁关系，本院依法予以支持，因原告未举证证明起诉前已明确通知被告解除合同，故事实租赁关系自原告起诉状副本送达给被告之日即2017年4月14日起解除。原告要求被告立即腾空宜宾市翠屏区房屋，并返还给原告，本院予以支持，但应给予被告一定的时间搬离诉争房屋，故原告的该请求，本院依法支持为被告于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市翠屏区房屋，并返还原告。
原告诉请被告补交2016年9月1日至2017年3月31日共计7个月的租金差价26600元，并支付2017年4月1日起至房屋归还之日止的租金（按7200元/月）。2016年8月31日原合同到期后，被告使用诉争房屋原告无异议，原合同继续有效，因此被告有权按原租金标准向原告支付房租；双方的事实租赁关系于2017年4月14日解除，故本院认为租赁关系解除前的租金应按原租金标准计算，租赁关系解除后的房屋占用费应按原告已告知被告的7200元/月计算。因此原告诉请被告补交2016年9月1日至2017年3月31日的租金差价26600元，本院依法不予支持；原告诉请2017年4月1日起的房屋租金，本院依法支持为被告支付2017年4月1日至2017年4月14日的房租1587元（按3400元/月计算），以及从2017年4月15日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费（按7200元/月计算）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、原告宜宾市房产公司与被告李祖会之间的事实租赁关系于2017年4月14日解除；
二、被告李祖会于本判决生效之日起十日内腾空宜宾市翠屏区层房屋，并返还给原告宜宾市房产公司。
三、被告李祖会于本判决生效之日起十日内向原告宜宾市房产公司支付拖欠的房屋租金1587元（2017年4月1日至2017年4月14日止），以及房屋占用费（按7200元/月的标准，从2017年4月15日起计算至实际返还房屋之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费665元，减半收取计332.5元，由被告李祖会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 刘 琳
二〇一七年六月十六日
书记员 岳冬熠