台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第131号
原告：李祥辉。
委托代理人：谢联正。
被告：李小友。
被告：张金芳。
委托代理人：童仙正，浙江维人律师事务所律师。
第三人：枣国军。
原告李祥辉与被告李小友、张金芳为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理。先由审判员牟宇立适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，并根据枣国军的申请，追加其为第三人参加本案诉讼，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告李祥辉及其委托代理人谢联正、被告张金芳的委托代理人童仙正、第三人枣国军到庭参加诉讼，被告李小友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李祥辉起诉称：2005年10月，二被告的房屋被拆迁，获得安置房若干套，并将其中一套出售给原告。双方于2005年12月21日签订了一份拆迁安置房买卖合同。当日，原告支付了房款20万元。2014年7月19日，房屋安置开始，原、被告均参加了抽签择房。对被告卖给原告的房屋，依约由原告选择了锦辉小区27号楼1单元501室房屋。现该房屋已经登记在被告名下。但被告一直拒绝向原告交付房屋。据此，请求判令被告将上述房屋及车库交付给原告，并办理房地产证过户手续，支付过渡房费30100元、逾期交房违约金75000元。
被告李小友未作答辩。
被告张金芳答辩称：原告与李小友的买卖合同是无效的。该房屋是二被告及子女四人共有的，李小友未经过其他共有人签字确认，与原告签订协议，是无效协议。如果法院认定协议有效，双方也没有确定是哪套房屋卖给原告。原告单方的主张是不可能的，这套房屋已经卖给第三人了。原告要求支付过渡房费和违约金是没有依据的，按照协议原告要支付房款6万元，但至今未付，是原告违约在先。要求驳回原告的诉讼请求。
第三人枣国军述称：第三人于2005年11月20日与二被告签订了一份拆迁安置房买卖合同，向二被告购买安置房一套。2014年11月21日，第三人与二被告签订了一份补充协议书，确定买卖房屋的坐落位置为锦辉小区27号楼1单元501室，并对房价进行了变更。原告与李小友的协议在第三人协议之后，且以后也未确认具体的房号，被告张金芳也未认可，应属于无效协议。据此，请求判令原告与李小友的协议无效，涉案房屋归第三人所有。
在举证期限内，原告提供了以下证据：
1、黄岩区北城街道办事处出具的证明一份，证明二被告系夫妻关系。
2、2005年12月21日原告与被告李小友签订的拆迁安置房买卖合同一份，证明双方的房屋买卖合同关系。
3、收条一份，证明原告已经支付房款20万元。
4、房屋拆迁产权调换补偿协议书、拆迁房屋安置协议各一份，证明拆迁安置手续都是由被告李小友代表全家办理的。
5、居民安置抽签择房须知一份，证明安置时间是在2014年7月19日开始的。
6、黄岩区住房情况查询记录一份，证明涉案房屋的房屋所有权已经登记在二被告名下。
7、土地登记卡一份，证明涉案房屋的土地使用权已经登记在被告李小友名下。
8、视频资料，证明原告参与抽签择房确定涉案房屋时，二被告及儿子全家都在现场，并无异议。
被告张金芳提供了宅基地审批档案，证明涉案房屋为被告家四人共有。
第三人提供了2005年11月20日拆迁安置房买卖合同（复印件）、2014年11月21日补充协议书、银行汇款凭证、收条各一份，证明涉案房屋二被告已经卖给第三人了。
在审理过程中，被告李小友声称原告提供的拆迁安置房买卖合同上的签名非被告李小友所签，要求进行笔迹鉴定，但又不在本院指定的期限内预交鉴定费用，致使鉴定无法进行。
原告要求对第三人提供的拆迁安置房买卖合同、补充协议书签署的相对时间进行鉴定，第三人声称自己的拆迁安置房买卖合同已经遗失，只能提供从李小友处取得的复印件，被告李小友一直不向本院提供该合同的原件，又拒不到庭参加诉讼，致使鉴定无法进行。
本院认证如下：被告李小友拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证与抗辩的权利；原告提供的证据1、4、5、6、7和被告张金芳提供的证据，当事人对证据真实性均无异议，本院予以认定；原告提供的证据2、3，被告张金芳认为这是李小友的个人行为，未得到自己及子女的同意，是无效的，第三人表示同意被告张金芳的意见，本院认为，当事人对证据真实性并无异议，对此本院予以认定；原告提供的证据8，第三人认为与其无关，被告张金芳对真实性无异议，但认为这是李小友一家完成的抽签，原告参与其中是不合法的，不能证明房屋归原告所有，本院认为，根据视频资料反映的情况，当时抽签择房的过程中，原告夫妻与李小友一家一起参加了抽签择房活动，李小友家先通过抽签确定了抽签顺序号为12号（7.19.01.mp4视频文件26分50秒处开始），然后按该号码参与择房顺序抽签，抽得择房序号1号、3号、14号（7.19.01.mp4视频文件53分37秒处开始），在按顺序行使至14号择房选择权时，原告夫妻与李小友之子一起来到择房表前，原告夫妻商量后认为东灿头较好，选定了27号楼1单元501室，而且当时工作人员曾询问原告为何参与择房，原告指着李小友之子回答“这屋向他买来”（7.19.02.mp4视频文件30分45秒处开始），从这些情节可以反映出李小友将一套安置房出售给原告是在家庭内部取得了一致意见的，其行为代表了家庭成员的共同意思，本院予以认定；第三人提供的证据，被告张金芳无异议，原告对真实性提出了异议，本院认为，第三人提供的2005年11月20日拆迁安置房买卖合同系复印件，在原告申请对签署的相对时间进行鉴定后，第三人表示无法提供原件，因此，其真实性本院无法认定，而补充协议书是建立在该合同之上的，由于第三人无法证实基础事实，对该补充协议书本院不予认定，银行汇款凭证、收条也缺乏关联性，本院亦不予认定。
根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：
被告李小友、张金芳系夫妻，全家四人曾在黄岩区北城街道杜家村卢岙里审批建造了农村住宅。2005年10月14日，黄岩区环境卫生管理处（以下简称环卫处）因建设废弃物生态处理场的需要，与被告家签订了一份房屋拆迁产权调换补偿协议书，约定由环卫处拆除李小友户房屋527.91平方米，安置给李小友户安置房七大套，李小友户须在2005年11月31日前搬迁腾房，并自行解决过渡用房，在过渡期内，环卫处按被拆房屋建筑面积每月5元／平方米支付临时安置补助费。2005年12月21日，被告李小友代表全家与原告李祥辉签订了一份拆迁安置房买卖合同，约定：原告向被告购买建筑面积为120平方米的安置房一套；售价为均价2880元／平方米，面积增加或减少均以2880元／平方米进行找补；因层次差造成价格差异，按江北片基准价1780元／平方米基础上的层次差价进行相应的找差；自行车库按被告与环卫处结算的价格付给被告；原告在签订合同二日内付给被告20万元，在被告与环卫处签订安置协议书后五天内，原告再付给被告6万元，余款作为过户手续押金，在过户时付清，过户手续费由原告负责；被告须于2007年10月14日前将房屋交付给原告，如因工程建设未完成，则该逾期与被告无关，但逾期以后的政府此套房屋贴补过渡房费应由被告付给原告，标准为70平方米×5元／平方米／月，此后被告应在环卫处宣布开始安置后五天内将房屋交付给原告，逾期被告向原告每天支付违约金500元。当日，原告向被告李小友支付了房屋预付款20万元。2014年7月15日，环卫处通知安置户于7月19日进行抽签择房，7月24日—25日签订安置协议，签订协议付清房款后办理交房手续，过渡房费一律发至安置之日起的第四个月止。7月19日，原告夫妻与被告李小友一家一起参加了择房活动。原告选定了锦晖小区27号楼1单元501室作为自己购买的安置房。2014年7月24日，被告李小友与环卫处签订了安置协议，约定涉案安置房坐落于锦晖小区27号楼1单元501室，建筑面积106.29平方米，安置房层次、朝向、间距调节系数按102%计算，架空层21.1平方米，计13335.20元。现上述房屋的房屋所有权登记在被告李小友、张金芳名下，土地使用权登记在被告李小友名下。
本院认为：2005年12月21日拆迁安置房买卖合同虽系被告李小友一人与原告签订，但从安置过程的实际情况看，李小友实施的行为显然是其家庭成员的共同意思，应当认为，在买卖关系的磋商过程中，被告李小友是以其他家庭成员的代理人身份出现的，与原告达成了买卖安置房的口头协议。虽然最后签订的书面协议上无被告张金芳的签字，但并不影响原告与二被告间买卖关系的效力。被拆迁房屋系被告家庭四人审批取得，但涉案安置房最终登记在被告李小友、张金芳二人名下，因此，二被告也是该安置房适格的处分权人。综上，原、被告间的房屋买卖关系是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。原告要求被告交付房屋并协助办理过户手续，合理合法，本院予以支持。根据协议，办理过户的相关费用，应由原告承担。涉案安置房建筑面积为106.29平方米，按双方约定的单价结合层次系数，房款应为312237.50元，再加上自行车库价款13335.20元，房款总额应为325572.70元，扣除原告已经支付的200000元，剩余房款125572.70元原告应当支付给被告。原告要求支付2007年10月至2014年12月的过渡房费30100元，本院认为，原、被告约定被告须于2007年10月14日前交付房屋，否则逾期后的政府此套房屋贴补过渡房费应由被告付给原告，但根据环卫处与被告签订的房屋拆迁产权调换补偿协议书，过渡房费系按照被拆房屋的建筑面积计算，也即拆迁人是针对被拆房屋发放补助的，因此，原、被告所约定的政府针对安置房的补助，在事实上是不存在的，该条款自始履行不能，原告的请求本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房的违约金75000元，本院认为，原、被告约定被告应在环卫处宣布开始安置后五天内将房屋交付给原告，逾期被告向原告每天支付违约金500元，但也约定，在被告与环卫处签订安置协议书后五天内，原告再付给被告6万元，对于上述“开始安置”的约定，原告理解为环卫处通知进行抽签择房的7月19日，但按此时间计算，五天后尚正是签订安置协议的日期，被告无法取得房屋，不可能进行交房，因此，合理的理解应该是开始安置之日即为安置协议签订之日，由此，原、被告约定的交房义务与支付6万元房款的义务，实际上是要同时履行的。虽然被告未按期交房，但原告也未按期付款。原告辩称被告拒绝接受付款，但无证据证实。而且，即使原告所称属实，原告也应当通过提存等方法履行自己的义务。因此，在自己也未履行义务的情况下，原告要求被告承担逾期交房的违约金，于法不符，本院不予支持。第三人声称其已向二被告购买了涉案安置房，与事实不符，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李小友、张金芳在判决生效之日起10日内将坐落于台州市黄岩区北城街道锦晖小区27号楼1单元501室的安置房交付给原告李祥辉，并于一个月内履行协助原告李祥辉办理上述房屋的房产证、土地证转户手续的义务，相关费用由原告李祥辉负担。原告李祥辉于房屋交付之日支付给被告李小友、张金芳房款60000元，于转户手续办理完毕之日支付给被告李小友、张金芳剩余房款65572.70元。
二、驳回原告李祥辉的其他诉讼请求。
三、驳回第三人枣国军的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5879元，第三人案件受理费1070元，诉讼保全费2140元，合计9089元，由原告李祥辉负担2024元，被告李小友、张金芳负担5995元，第三人枣国军负担1070元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费5879元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院]
审 判 长 牟宇立
人民陪审员 沈妙正
人民陪审员 章学军
二〇一五年六月十五日
代书 记员 梁益玲