广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2187号
上诉人（原审被告）：中国铁路工会桂林车站委员会，住所地：桂林市叠彩区前站6号。
法定代表人：吴铁民，工会主席。
委托诉讼代理人：谢武云，南宁铁路局桂林车站办公室副主任。
委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于翠绿，女，1962年11月15日生，现住桂林市。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广西众新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李斌，男，1977年4月19日生，现住桂林市叠彩区。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广西众新律师事务所律师。
上诉人中国铁路工会桂林车站委员会因与被上诉人于翠绿、李斌租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2016)0303民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人中国铁路工会桂林车站委员会法定代理人吴铁民其及委托诉讼代理人谢武云、罗清良，被上诉人于翠绿、李斌其及共同委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中国铁路工会桂林车站委员会上诉请求：撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院(2016)桂0303民初221号民事判决，依法做出公正判决。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、一审关于“行政征收补偿的项目并不包括土地补偿”的认定错误明显，应予纠正。1．一审的认定有悖相关规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估确定，而《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；第十四条再次明确规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”；《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(市政[2012)58号）第二十一条第2款亦明确规定：“被征收房屋的价值，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑面积、楼层、装修、土地使用权等因素。显而易见，一审判决适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出“行政征收补偿的项目并不包括土地补偿”的认定是完全错误的。2、一审的认定有悖《房屋征收补偿估价报告》的内容。一审法院根据被上诉人申请，依法调取了广西致远房地产评估有限责任公司制作的四份涉案《房屋征收补偿估价报告》，《报告》第四部分第7条《价值定义》第(1)款的表述都很清楚：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。即《报告》对征收补偿款中是否包含有土地使用权价值的界定是明确无歧义的，而一审却作出与此相左的认定，错误应是不言而喻。二、一审将涉案征收补偿款中属于土地使用权补偿部分判给被上诉人，违背客观事实和合同约定，严重损害上诉人的利益。1、本案中，原被告之间所发生的是租赁合同关系，而非房屋转让合同关系，涉案的土地使用权属并未发生转移，即涉案土地使用权仍归属上诉人，因此，在征收补偿款包括土地使用权价值的情况下，征收补偿款中的土地使用权价值补偿部分，理所当然地应属土地使用权人即上诉人所有。2、《租赁合同书》第七条第3款的约定：“……如政府和铁路部门进行补偿时，用地补偿、基础投资补偿归甲方所有，乙方租赁承包后投资部分，按甲方10%，乙方90%比例分享”。其意思表示十分明确，即“用地补偿、基础投资补偿”是完全归上诉人所有的，而只是“租赁承包后投资部分”才按1比9进行分配，而一审将所有的补偿款全部判给被上诉人明显违背合同约定。3、根据《房屋征收补偿估价报告》，小卖部及更衣室的补偿面积为91.91㎡，补偿总价103×××0元，而被上诉人在一审庭审中亦承认其在租赁期间投入的建筑成本为83000元，平均仅为903元／㎡。将103×××0元补偿款全部判给被上诉人，一是就意味着，上诉人的土地使用权价值未获一分补偿；二是意味着被上诉人所得的补偿，即使不考虑折旧，补偿率高达12.5倍！这显然不符合政府补偿的本意，试想，如果脱离了土地使用权价值，能获得如此之高的补偿吗？三、涉案补偿款中，房屋拆迁补偿与土地使用权价值补偿的占比及归属问题。1．由于涉案的土地使用权人为上诉人，被上诉人只是由于租赁关系才得以参与拆迁补偿分配。由于被上诉人是在租赁的土地上投资建设构建物和建筑物的，而租赁是有期限的，因此，此涉案的构建物、建筑物均为未经报建审批，属于临时构建物、建筑物。《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十四条第2款规定：“……对认定为未超过批准期限的临时建筑的，应当按照评估确定的重置价格，给予货币补偿”，涉案小卖部及更衣室为砖混结构，根据2015年《桂林市建设工程造价信息》，此类房屋的单方工程造价为1624.40元／㎡，这就是对国有土地上房屋征收的重置价补偿计算标准。小卖部及更衣室的面积为91.91/㎡（详见《房层征收补偿估价报告》、因此被上诉人应获得补偿为149298.60元（91.91×1624.40元）。2、根据《估价报告》，小卖部及更衣室获得的补偿款共计1074476元（未包括其他任何补偿项目），按规定被上诉应分得149298.60元（计算公式详见上款），占补偿款的14%（149298.60元÷1074476元），而余下的925177.40元属于土地使用价值的补偿，应归上诉人完全所有，占比为86%（9251770.40元÷1074476元）。3、足球场钢架棚、足球场地面硬化两个项目的补偿款共计1994025元，一审判决按1比9的比例进行分配是错误的，因为，这两个项目都涉及土地使用权价值问题。参照小卖部及更衣室项目中上诉人与被上诉人的土地使用权价值补偿与房屋重置价值补偿的占比，应将上诉人享有的土地使用权价值补偿部分共计1714861.50元（1994025元×86%）剔除后，余下的279163.50元才应按1比9的比例进行分配，其中，上诉人应得27916.35元（279163.50元×10%），被上诉人应得251247.15元（279163.50元×90%）。四、除上述涉及土地使用权价值在一审判决中未获体现之外，一审将其余补偿款全部按1比9分配违背客观事实，损害上诉人利益。1、足球场跑道硬化108058元，虽由被上诉人投资建设，但根据合同约定，应无偿给上诉人，其受益权应属于上诉人。2、篮球场地面硬化、篮球场灯柱及灯具两个项目，系被上诉人租赁前由上诉人投资建设的，非被上诉人租赁后投资建设，补偿款共计113923元，应全部归属上诉人，按约定被上诉人无权分享。3、装饰装修共补偿403954元，虽系被上诉人投资，但根据约定应按1比9分享，上诉人应得40395.40元。4．搬迂费补偿10000元，不应完全由被上诉人独享，因为，上诉人在被征收时，同样面临诸多迁移问题，即使按5比5分享，上诉人也应享有其中的5000元。5．临时安置费补偿共12894元，根据《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条第（三）款第1项规定：“……按被征收房屋评估价值的0.4%支付临时安置费，即，这笔补偿是根据房屋评估价值作为基数计算出来的，包括了土地使用权价值补偿，因此，也应比照小卖部及更衣室项目土地使用权价值补偿和房屋重置补偿的比例分享，即：上诉人应得份额为11088.84元（12894元×86%），被上诉人应得1805.16元（12894元×14%）。5、货币补偿补助107448元，也是根据《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法>第三十三条第（二）款第1项规定：“在征收补偿方案确定的签约期限30日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的，给予被征收房屋评估价值的10%的搬迁奖励”获得的，同样包括土地使用权价值补因此，也应按上款比例分配该笔补偿补助款，即，上诉人应得92405.28元（10744元×86%），被上诉人应得15042.72元（107448元×14%）。6．提前搬迁奖励161171元，也是根据<桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条第（二）款第1项规定：“在征收补偿方案确定的签约期限15日内签订补偿安置协议并主动完成搬迁的，给予被征收房屋评估价值的15%的搬迂奖励”获得的，亦应按上述比例进行分配，即，上诉人应得138607.06元（161171×86%），被上诉人应得22563.94元（161171元×14%）。7、门卫停业补偿费370元，由于门卫始终是由上诉人负责的，因此该补偿款与被上诉人无关，应属上诉人所有。8、电话迁移费用160元、有线电视迁移费120元、水电表迁移费2210元，共计2490元，均与被上诉人无关，应全部归上诉人所有。五、上诉人应得的补偿款总额为3214798.83元。被上诉人答辩称：一、上诉人中国铁路工会桂林车站委员会所称涉案的征收货币补偿款包括土地使用权补偿的说法，没有事实和法律依据，其上诉理由不成立。1、从补偿的主体看，涉案场地的土地性质属于国有划拨土地，因福利路建设由政府实施行政征收，征收后该地块的土地性质并没有发生改变，主体仍然是国家的，土地性质也没有发生改变，故上诉人所称补偿包含土地补偿、土地使用权补偿的说法不成立，本案中不存在国家自己征收自己的土地，还需要给予自己所谓土地补偿、用地补偿的问题。2、从补偿项目来看，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收入给予补助和奖励。”的规定，补偿对象仅仅是“被征收房屋价值的补偿”以及相关的搬迁、临时安置和停产停业损失和补助奖励等；第二，根据拆迁办动员答辩人拆迂时，发放的《桂林市人民政府关于印发桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》（摘要）第二十三条“房屋征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换。除本办法另有规定外，被征收入可以选择补偿安置方式。”、第一项货币补偿包括：“1、货币补偿金额：被征收房屋评估价值+被征收房屋装修评估价值；2、货币补助：按被征收入被征收房屋评估价值的10%给予货币补助；3、货币奖励、4其他补助”等等规定，综合本案补偿项目的计算和确定的法律依据的内容，无论从字面理解，还是从规定的内涵来看，都不包括上诉人主张的土地补偿、土地使用权补偿等内容，故其上诉理由不成立。3、特别说明的是，上述行政法规、地方规范性文件规定的补偿主体“被征收房屋所有权人”与通常的“房屋产权人”是不同的，并不以是否取得房产部门发放的房产证等物权凭证为限，被上诉人作为被征收时相关设施的实际出资人、占有人和使用人，拆迁部门将答辩人经营球场的员工人数列为临时安置费的计算标准和补偿对象，给予了对应搬迁费，并按上诉人实际投资的空调、电视、电话、水电等落实了相关补偿，完全符合法律和政策规定。
二、涉案补偿款的分配问题双方已通过合法有效的合同事前进行了约定，一审法院依照双方约定给予了公正判决，认定事实清楚，适用法律正确，不存在侵犯上诉人合法权益的问题。
1、从合同可得利益的角度看，双方约定1：9的比例分配事实上已经考虑并包含了上诉人一方合理的预期收益，该10%分配比例已经包含和体现了相关“用地补偿”、“基础投资补偿”。上诉人承租的涉案场地是一个完全荒废的球场，当时杂草丛生，破烂不堪，双方合同第一条第2项场地现状中“原空置场地”的规定，直接表明双方对此是没有异议的。而根据我国的行政征收的法律规定和政策，货币补偿的项目计算对象，仅仅限于被征收房屋或相关地上附着物，如果没有被上诉人的投资建设，上诉人事实上仅凭原空置场地在被行政征收时可以获得的补偿款数额，依照现有政策要么是没有，要么也是微乎其微的小数额。故双方在签订合同时，基于尊重事实、尊重答辩人巨额投入、兼顾公平的原则，从维护双方共同利益的角度出发，经过反复斟酌协商，最终确定了分配比例，并在前后两份合同中均给予了明确约定，完全是双方真实意思表示的体现，不存在显失公平、重大误解的情形。一审法院没有保护那些就本不应得到的，不能称为侵犯当事人的合法利益。2、从合同的目的和信赖保护的角度看，答辩人之所以愿意和敢于签订两份租赁合同并陆续投资数百万元建设灯光球场和相关设施，是双方约定了一个较长的经营期限作为保护基础。双方两个合同期限约定均为3年，且期满后有7年的优先续约权，即答辩人投资后至少有13年的优先承租经营权。在没有其他收入来源的情况下，该期限能保障答辩人经多方努力筹措、投入的高额投资能够收回，并取得一定收益，赖以生活；而一旦租赁期间，发生政府征收、场地必须收回的情况，答辩人面临的是投资款巨额亏损、失去谋生手段的直接损失和风险，故双方对答辩人投资部分可以获得的补偿，作出了倾向于答辩人的分配约定，是基于对答辩人高额投资的保护，是答辩人实现合同目的的基本保障和基本前提，也是完全符合常理和较为公平的，理应受到法律保。
3、从合同效力的角度看，双方租赁合同的第七条第3项，对租赁期内可能出现政府和上级部门规划使用场地的情况作了事前约定，也是一个附条件履行的条款。首先，从本案中发放货币补偿的法律依据和实际发放补偿项目来看，均没有与合同约定相对应的“用地补偿”、“基础投资补偿”；其次，政府在实施征收过程中，依法委托有资质的单位对需征收的建筑物和附着物等分别进行了评估，综合确定了各项评估价格，并经过公示后，据此实际发放了全部补偿款。在经过质证的几份评估报告中也没有“青苗费、土地补偿金”等与土地所有权或使用权补偿有关的计算项目和方式。因此，被上诉人认为对租赁承包后自己投资部分所获得的对应全部补偿款，均符合双方约定的分配条件，应当按照双方约定按照9：1进行分配。双方在平等自愿基础上依法订立的合同约定，对双方均有约束力，依法应予保护。一审法院裁判结果正确，而上诉人在上诉状中所列的分配方式和数额，既不符合合同约定，也没有法定依据，其上诉理由不成立。
综上所述，本案中国家按照规定进了相关征收补偿并已据实发放到位，上诉人无故截留，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
被上诉人于翠绿、李斌向一审法院起诉请求：1、被告支付原告拆迁补偿款2337443.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2009年6月4日，被告下属机构中国铁路工会桂林地区俱乐部（甲方）与原告于翠绿、案外人蒋艳珍（乙方）签订一份《五人制足球场租赁承包合同》，约定乙方租赁甲方的三个五人制足球场。租赁承包期限为2009年7月1日至2012年6月30日。合同第八条约定“租赁承包期间，足球场范围内的场地由乙方规划，原有设施归乙方使用。乙方不能挤占、损坏球场周围的跑道，不能改变球场使用用途。如果因乙方施工时造成跑道损坏的，乙方须进行修复。租赁承包期满后，如乙方不续签合同，经乙方装修后的球场全部设施归甲方所有，乙方不得损毁”。第十条约定“如政府或铁路部门规划使用该场地，需进行拆除和各种不可抗拒的自然灾害等造成损失的，甲方不负责赔偿。如政府和铁路部门进行补偿时，用地补偿、基础投资补偿归甲方所有，乙方租赁承包后的投资部分，按甲方10%，乙方90%比例分享”。上述合同签订后，原告于翠绿、案外人蒋艳珍租赁使用了被告原足球场空置场地，并投资改建成四个钢架棚结构五人制足球场。2009年6月间，经被告同意后，原告在球场周边空地处，新建了91.91平方米小卖部及更衣室的临时建筑，并自行安装了电话、有线电视、空调、水电表等设备。2009年10月，原告又对承租的原足球场外跑道实施了地面硬化改造。租赁期间蒋艳珍退出租赁经营，由原告于翠绿、李斌继续租赁及经营。
2013年3月12日，被告（甲方）与原告（乙方）。2013年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》约定，甲、乙（原乙方为于翠绿、蒋艳珍）双方于2009年6月4日签订的桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁承包合同已于2012年6月30日到期，由于客观原因双方没有签订新的合同，经甲、乙（现乙方为于翠绿、李斌）双方友好协商决定：原甲、乙双方签订的租赁合同条款向后延长半年。同日，双方同时签订一份《五人制足球场租赁合同书》，约定，原告（乙方）租赁被告（甲方）四个五人制足球场。第一条第二款约定出租场地现状为：1、原空置场地，乙方投资改造的四个“五人制”足球场（产权属乙方，但不包括土地）；2、值班室、更衣室、卫生间(产权属乙方，但不包括土地)。第二个期限为3年，即从2013年1月1日至2015年12月31日，乙方在租赁期满后7年内有优先续租的权利。租赁期满7年后，如双方不续签合同，经双方装修后的球场全部设施归甲方所有，乙方不得损毁。合同第七条第三款约定如政府和甲方的上级部门规划使用该场地，本合同终止，甲方不负责赔偿。如政府和铁路部门进行补偿时，用地补偿、基础投资补偿归甲方所有，乙方租赁承包后的投资部分，按甲方10%，乙方90%比例分享。
2015年1月，在本案合同履行期内桂林市人民政府对福利路实施改造，依法征收了上述四个足球场、值班室、小卖部及更衣室等附属设施，并分步拆除了四个足球场及附属物、值班室等。在征收人向被告下属机构铁路俱乐部出具的《桂林市福利路铁路棚户区改造项目（叠彩段）单位被征收非住宅房屋货币补偿核算表》中列明，政府支付的补偿款包括：门面拆迁补偿费103×××0元、门卫室拆迁补偿费36996元，房屋评估价小计1074476元；附属物拆迁补偿费：足球场钢架棚1804118元、篮球场地面硬化88923元、足球场跑道硬化108058元、篮球场灯柱及灯25000元、足球场灯柱及灯17600元、足球场地面硬化189907元；装饰装修拆迁补偿费403954元；搬迁费10000元、临时安置费12894元（按房屋评估价0.4%的3倍计）、门面停业补偿31124元（103×××0×3%）、仓库厂房等（门卫室）停业补偿370元（36996×1%）、电话迁移费160元、有线电视迁移费120元、空调迁移费300元、水电表迁移费2210元、货币补偿补助107448元（按房屋评估价10%计）、提前搬迁奖励161171元（按房屋评估价15%计），合计4037833元。上述款项拆迁部门已支付给被告。庭审中，原、被告双方确认门卫室、篮球场地面硬化、篮球场灯柱及灯属被告所建，门面房、足球场钢架棚、足球场跑道、足球场地面硬化、足球场灯柱及灯属原告所建。被告已预支原告拆迁补偿款1150000元。同时查明，上述被征收的建筑物的土地使用权为国有划拨。
一审法院认为，原告与被告于2013年3月12日签订的《补充协议》和《五人制足球场租赁合同书》，以及原告于翠绿、案外人蒋艳珍与被告下属机构中国铁路工会桂林地区俱乐部于2009年6月4日签订的《五人制足球场租赁承包合同》均是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《五人制足球场租赁承包合同》履行期间，案外人蒋艳珍退出经营后，将其合同相关权利义务转让给了原告李斌，虽然原、被告双方事后未进行书面变更，但双方于2013年3月12日签订的《补充协议》已确认《五人制足球场租赁承包合同》的承租人由原告于翠绿、案外人蒋艳珍变更为二原告。同日双方签订了《五人制足球场租赁合同书》，约定该份合同的租赁期为第二个租赁期，表明该份合同为《五人制足球场租赁承包合同》的续签合同，故对该份合同第七条第三款“乙方租赁承包后的投资部分，按甲方10%，乙方90%比例分享”中“乙方租赁承包后”的起始时间应理解为从第一份租赁合同的租赁期开始。故对被告关于双方签订的合同不是续签，被告只对原告在第二份合同的租赁期间投资予以补偿的辩解理由，不予采信。
根据法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同全面履行各自义务。原、被告双方签订的合同明确约定如政府和铁路部门进行补偿时，用地补偿、基础投资补偿归甲方所有，乙方租赁承包后投资部分，按甲方10%，乙方90%比例分享。本案中，被征收的门面房屋、足球场钢架、足球场跑道硬化、足球场灯柱及灯、足球场场地硬化及装饰装修等均为合同履行期间原告投资建设，拆迁部门给予的拆迁补偿费分别为：门面拆迁补偿费103×××0元、足球场钢架棚1804118元、足球场跑道硬化108058元、足球场灯柱及灯17600元、足球场地面硬化189907元、装饰装修拆迁补偿费403954元，合计3561117元。上述房屋、设施对应的安置及其他补偿费分别为搬迁费10000元、临时安置费12449.76元（103×××0×0.4%×3）、门面停业补偿31124元（103×××0×3%）、电话迁移费160元、有线电视迁移费120元、空调迁移费300元、水电表迁移费2210元、货币补偿补助103748元（103×××0×10%）、提前搬迁奖励155622元（103×××0×15%），合计315733.76元。上述补偿款共计3876850.76元。按照合同约定，原告应获得上述补偿款的90%即3489165元（3876850.76×0.9），扣除被告已支付的115万元，被告还应支付2339165元。现原告只要求被告支付2337443.32元，系其自由处分其民事权利，本院予以支持。被告辩称足球场跑道虽是被告投资所建，但按照合同约定应属被告。根据双方在2009年签订的《五人制足球场租赁承包合同》第八条约定，该份合同不续签的，球场设施才属被告所有。2013年3月12日双方续签了《五人制足球场租赁合同书》，并在第一条第二款明确约定足球场出土地外的产权属原告，故对被告的该项辩解，不予采信。被告辩解上述补偿应包含土地使用权的补偿在内。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”之规定，行政征收补偿的项目并不包括土地补偿，故对被告的该项辩解不予采信。被告辩称双方对征收补偿按9:1分成显示公平。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和民法通则>若干意见》第七十二条“一方利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”规定，认定显示公平应从合同对一方当事人是否明显不公平、合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验两方面进行考察。本案中，均未存在前述两方面情形，故被告的该项辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告中国铁路工会桂林车站委员会向原告于翠绿、李斌支付补偿款2337443.32元。
本院二审期间，当事人对上诉请求均无新的证据提交，且对一审认定的事实均无异议。故对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案是由被上诉人于翠绿、李斌依据2013年3月12日与上诉人中国铁路工会桂林车站委员会所签订《桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁合同书》启动的民事诉讼程序。在该合同中的合同相对人分别为：于翠绿、李斌、中国铁路工会桂林车站委员会。上诉人中国铁路工会桂林车站委员会认为遗漏的诉讼当事人蒋艳珍并不是2013年3月12日《桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁合同书》的相对人，虽然涉案的财产最初是因上诉人于翠绿和蒋艳珍于2009年6月4日与上诉人中国铁路工会桂林车站委员会通过签订《桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁承包合同》而形成，但在该合同到期后，蒋艳珍并未和被上诉人于翠绿一同再次与上诉人中国铁路工会桂林车站委员会签订合同，而是由李斌取代蒋艳珍的地位与上诉人中国铁路工会桂林车站委员会签订《桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁合同书》成为本案涉诉合同的相对人。蒋艳珍因原承包合同所产生的财产权利与被上诉人于翠绿、李斌之间是否存在转让或者合作等与本案诉讼在法律关系上并不属同一法律关系，如蒋艳珍认为自己的民事权利受到损害可根据其与被上诉人于翠绿、李斌之间所形成的权利、义务进行维权。因此蒋艳珍不具有本案必需的共同诉讼当事人的性质。
《桂林铁路俱乐部“五人制”足球场租赁合同书》中的诉涉地段，为桂林市福利路铁路棚户区改造项目，而被桂林市叠彩区人民政府依法征收。对本案涉诉合同征收补偿项目、金额，桂林市福利路铁路棚户区改造项目(叠彩段)指挥部委托了广西致远房地产评估有限责任公司进行征收补偿评估。并于2015年3月25日分别作出(桂)致远房估(2015)拆第GL2015111号、(桂)致远房估(2015)拆第GL2015112号、（桂）致远房估(2015)拆第GL2015113号、（桂）致远房估(2015)拆第GL2015114号《估价报告书》。《估价报告书》分别作出2014年4月16日的征收补偿评估结果：门卫室36996元、足球场1804118元、小卖部及更衣室103×××0元、装修价值403954元。上述均为征收房屋补偿评估参考值。由于我国商品房的出售价均包含土地使用权在内，而征收房屋补偿评估参考值是根据不低于该被征收房屋类似房地产的市场价格来确定的。故本案涉诉房屋的征收补偿评估价均含土地使用权价值因素在内。但是，房屋类似房地产的市场价格是以房屋每平方面积作为计价单位，并不会单独将土地使用权每平方价值为多少单独列出，由消费者另行支付价款。且每个房地产开发类公司所购地价并非为统一价，客观上每个房地产开发类公司的房屋所含土地使用权价值均不相同。再次，房屋价格主要是受市场波动(供求关系)的影响等因素而决定价值高低，而非受土地使用权因素影响决定。本案所涉地段为国家划拨给中国铁路工会桂林车站委员会使用，除涉诉的含有建筑构件的征收外，其非建筑构件处土地亦是征收范围。故，本案涉诉征收房屋补偿评估参考值中每平方米土地含多少补偿应以同地段的其他土地使用权每平方米征收补偿款来确定。根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼原则。即为主张某项权利成立的当事人，负有举证证明该项待证事实成立的义务。上诉人中国铁路工会桂林车站委员会主张本案涉诉征收的构件物补偿款中含有土地占有补偿款，其负有应举证证明该待证事实的成立义务。本案一、二审审理期间，上诉人中国铁路工会桂林车站委员会均未提交涉诉地段未含有建筑构件物土地使用权，桂林市福利路铁路棚户区改造项目(叠彩段)指挥部对该土地占用每平方米给上诉人中国铁路工会桂林车站委员会补偿标准。因此，存在涉诉划拨国有土地已被土地所有权人无偿收回的可能性。一审法院在上诉人中国铁路工会桂林车站委员会未有证据证明其主张成立基础上，作出本案涉诉地上构件物的“行政征收补偿的项目并不包括土地补偿”这一法律事实认定，符合法律规定。
综上所述，上诉人中国铁路工会桂林车站委员会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉受理费25500元，由上诉人中国铁路工会桂林车站委员会负担
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海涛
审 判 员 陈 放
代理审判员 邓久发
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 伍解红