黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第823号
上诉人（一审原告、反诉被告）赵佳，女，1982年12月10日生，汉族，延寿县职工，住黑龙江省延寿县。
上诉人（一审原告、反诉被告）董海涛，男，1981年6月15日生，汉族，延寿县玉河乡人民政府干部，住黑龙江省延寿县。
上诉人（一审被告、反诉原告）钟兴华，男，1977年7月23日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县锦绣丽都13号楼5号门市。
委托代理人柏安发，黑龙江明正律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）董春英，女，1978年6月9日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县锦绣丽都13号楼5号门市。
委托代理人柏安发，黑龙江明正律师事务所律师。
上诉人赵佳、董海涛因与上诉人钟兴华、董春英房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第78号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵佳、董海涛，上诉人钟兴华及其钟兴华、董春英的委托代理人柏安发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：2011年8月24日，赵佳、董海涛在黑龙江翔宇房地产开发有限公司购得延寿县锦绣丽都13号楼5号门市房屋。2013年12月8日，赵佳、董海涛与钟兴华，董春英签订《租赁合同书》，约定赵佳、董海涛将门市房租赁给钟兴华，董春英使用，租赁的面积约为550平方米，包括地上两层（一、二楼）、地下一层（地下室），租赁期限为三年，即从2014年1月8日起至2017年1月7日止：年租金90，000元，每年提前一个月交付租金；合同签订时，钟兴华，董春英交纳保证金10，000元，约定房屋到期或合同终止时，如原有房屋及设施没有损坏，相关费用结清，赵佳、董海涛退还保证金，否则保证金不予退还。同日，钟兴华、董春英交纳2014年度租金90，000元，2014年5月份，钟兴华、董春英在使用该门市房屋期间发现地下室渗水、进水，钟兴华、董春英找到赵佳、董海涛协商，赵佳、董海涛同意在房租中减少5，000元。因赵佳、董海涛减少的数额较少，双方未能达成协议，后来，赵佳、董海涛按合同约定向钟兴华、董春英索要2015年度租金，钟兴华、董春英以租赁的地下室渗水、进水造成损失为由未予交纳。另查明，钟兴华、董春英租赁的地下室系赵佳、董海涛私自挖建，至法庭辩论终结前，该地下室未取得建设工程规划许可证。
赵佳、董海涛诉称：2013年12月8日，赵佳、董海涛与钟兴华、董春英签订《房屋租赁合同》，约定钟兴华、董春英租用赵佳、董海涛位于延寿县锦绣丽都13号楼5号门市房屋，年租金为90，000元，于每年年初提前一个月一次交清，租期三年。双方签订协议后，钟兴华、董春英当日将2014年房屋租金交清。2014年12月份，赵佳、董海涛向钟兴华、董春英索要2015年房屋租金，钟兴华、董春英以种种理由拒付。因钟兴华、董春英未按双方协议的期限交纳房屋租金，已构成违约，赵佳、董海涛请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、钟兴华、董春英从赵佳、董海涛所有的位于延寿县锦绣丽都13号楼5号门市房屋迁出，并按每日246元给付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的延迟迁出房屋租金。
钟兴华，董春英辩称，赵佳、董海涛有过错在先，其所述与事实不符，终止合同理由不正当。钟兴华、董春英租赁赵佳、董海涛的房屋一共是三层，其中地下室及二楼有漏水情况，且地下室漏水给钟兴华、董春英造成损失。钟兴华、董春英多次找赵佳、董海涛协商，要求赵佳、董海涛赔偿损失，赵佳、董海涛拒绝赔偿。现在地下室无法使用，钟兴华、董春英才没有继续交纳房屋租金。钟兴华、董春英提起反诉，请求：1、继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、扣除地下室三年的租金98，160元：3、赔偿因地下室进水造成的经济损失32，000元。4、赔偿因地下室进水停业10天的经济损失7，000元及返还保证金10，000元。
一审判决认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋、与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，赵佳、董海涛租赁给钟兴华、董春英的三层房屋中的地下室系赵佳、董海涛私自挖建，至法庭辩论终结前，该地下室未取得建设工程规划许可证，赵佳、董海涛与钟兴华、董春英签订的合同违反了法律禁止性规定，所以，赵佳，董海涛与钟兴华、董春英之间的房屋租赁合同应确认为无效合同，钟兴华、董春英应及时迁出租赁的房屋。关于赵佳、董海涛主张房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同法约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，赵佳、董海涛与钟兴华、董春英约定年租金为90，000元，日租金即为246.57元（90，000元／年÷365天），所以，赵佳、董海涛主张钟兴华、董春英给付迟延迁出房屋租金即房屋占有使用费按每日246元（90，000元／年÷365天）至钟兴华、董春英实际迁出之日止的诉讼请求应予支持。关于钟兴华、董春英提起反诉，主张在合同中扣除租赁房屋中所含地下室三年的租金98，160元，继续租赁地上一、二层房屋。因钟兴华、董春英仅交纳了第一年的房屋租赁费，后两年未予交纳，且赵佳、董海涛，钟兴华、董春英签订的合同无效，所以对钟兴华、董春英该项反诉请求不予支持。关于钟兴华、董春英主张赵佳、董海涛赔偿因抽水停业所造成的经济损失7，000元。因钟兴华、董春英现有的证据未能充分证实其主张的事实成立，故对该项反诉请求不予支持。关于钟兴华、董春英主张赵佳、董海涛返还保证金10，000元。合同签订时，双方约定钟兴华、董春英交纳保证金10，000元，并约定房屋到期或合同终止时，如原有房屋及设施没有损坏，相关费用结清，赵佳、董海涛退还保证金，否则保证金不予退还。因本案中，赵佳、董海涛与钟兴华、董春英签订的合同系无效，合同无效导致合同终止，故钟兴华、董春英主张赵佳、董海涛返还保证金10，000元应予支持。关于钟兴华、董春英请求赵佳、董海涛赔偿因地下室渗水及进水造成的经济损失32，000元，虽然赵佳、董海涛与钟兴华、董春英均认可地下室渗水及进水的事实存在，且钟兴华、董春英在庭审中提供证据证实，由于地下室漏水及进水导致物品被泡造成经济损失，但是，钟兴华、董春英目前所举证据无法确定经济损失的数额，而经济损失又确实存在，综合考虑案件的具体情况及钟兴华、董春英所受损失的程度等因素，依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，赵佳、董海涛补偿钟兴华、董春英钟兴华、董春英经济损失20，000元较适宜。判决：一、赵佳、董海涛与钟兴华、董春英于2013年12月8日签订的关于锦绣丽都13号楼5号门市的《房屋租赁合同》无效；二、钟兴华、董春英于判决生效之日起30日内迁出锦绣丽都13号楼5号门市，并从2015年1月8日起，按每日246元给付房屋占有使用费至钟兴华、董春英实际迁出之日止；三、赵佳、董海涛应于判决生效之日起十日内返还钟兴华、董海英保证金10，000元；四、赵佳、董海涛应于判决生效之日起十日内赔偿钟兴华、董春英经济损失20，000元；五、驳回钟兴华、董春英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由钟兴华、董春英承担；反诉费3，243元，由赵佳、董海涛承担661.25元，由钟兴华、董春英承担2，581.75元。
赵佳、董海涛向本院提起上诉称：钟兴华、董春英在一审中并未提供证据证明地下室渗水与赵佳、董海涛存在因果关系或提供证据证明其货品损失的实际价值，钟兴华、董春英应承担举证不能的法律后果。一审法院判决赵佳、董海涛赔偿钟兴华、董春英经济损失2万元于法无据。请求：1、对一审判决第一项予以改判；2、钟兴华、董春英立即从涉案房屋中迁出，并给付自2015年1月1日起至实际迁出之日止，按246元／日计算的房屋租金。
钟兴华、董春英辩称：由于漏水造成的损失确实存在，赵佳、董海涛应该进行赔偿，一审认定损失2万元没有依据，钟兴华、董春英对此亦提出上诉。
钟兴华、董春英上诉称：1、对一审法院认定双方签订的租赁合同无效没有异议，但对判令钟兴华、董春英应及时迁出租赁的房屋有异议。由于赵佳、董海涛私自挖建200多平方米地下室，导致双方签订的租赁合同无效，依据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当各自承担相应的责任”的规定，赵佳、董海涛应赔偿钟兴华、董春英装修费18万多元，物品损失3.2万元，以及停业等经济损失。一审判令钟兴华、董春英按每日246元给付房屋占有使用费违反了上述规定，适用法律错误。2、一审法院采信了孙万忠、范丽华、孙立君、隋某某、潘金发、魏根录、栗民等人的证言，认定地下室有渗水、进水的事实，但一审对钟兴华、董春英请求扣除地下室3年的租金以及因抽水造成停业损失7，000元不予支持，适用法律错误。3、一审在没有对被淹的物品进行现场查验的情况下，确认钟兴华、董春英货物被浸泡的损失2万元，没有根据。请求：撤销一审判决，赵佳、董海涛赔偿钟兴华、董春英损失147，160元。
赵佳、董海涛辩称：1、钟兴华、董春英拒不给付房屋租金，赵佳、董海涛请求解除合同，钟兴华、董春英迁出房屋符合法律规定。2、钟兴华、董春英装修房屋是进行经营必须的投入，其装修投入在合同解除后，应留存于该房屋。合同解除是钟兴华、董春英违约造成的，该不利后果应由钟兴华、董春英承担。一审中，钟兴华、董春英并未主张房屋装修费，二审不应审理。3、赵佳、董海涛将房屋整体出租给钟兴华、董春英，折合每日租金为246元。钟兴华、董春英因违约拒不迁出房屋，导致赵佳、董海涛遭受房屋租金损失，一审判决钟兴华、董春英给付赵佳、董海涛每日租金246元至钟兴华、董春英迁出之日，符合法律规定。关于一审认定的2万元损失问题，赵佳、董海涛已提起上诉。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
二审中，双方当事人对一审认定的案件事实无异议，本院予以确认。
另查明，二审中，赵佳、董海涛承认，2014年5月，由于渗水，其维修过一次；正常情况下，地下室渗水是用不上了，但具体在怎么用，其不清楚。钟兴华、董春英在一审中承认，2014年5月份发现渗水，不严重，把物品转移到没有水的地方，并通知了赵佳、董海涛；他们也安排人去看了；6、7月份到雨季了，水都进到地下室了；现在地下室还渗水，不能使用。
本院认为：一、关于《租赁合同书》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”赵佳、董海涛与钟兴华、董春英签订《租赁合同书》约定，赵佳、董海涛将涉案门市房租赁给钟兴华、董春英使用，面积约为约550平方米，包括地上两层（一、二楼）、地下一层（地下室）。涉案门市房的地下室是赵佳、董海涛在未取得建设工程规划许可证和主管部门批准的情况下私自建设，故《租赁合同书》中关于租赁地下室部分的约定应属无效。而涉案门市房的地上两层系赵佳、董海涛购买的合法建筑，赵佳、董海涛将涉案门市房地上两层出租给钟兴华、董春英，不违反法律规定，应属有效。一审认定《租赁合同书》全部无效不当，本院予以纠正。赵佳、董海涛关于地下室是附带给钟兴华、董春英使用的，9万元租金中不包括地下室的主张，与《租赁合同书》的约定不符，不成立；其关于对一审判决第一项予以改判的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。
二、关于《租赁合同书》有效部分是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”；第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《租赁合同书》约定，赵佳、董海涛将包括地下室在内的涉案门市房租赁给钟兴华，董春英使用，租赁期限为三年，即从2014年1月8日起至2017年1月7日止。在租赁期间，赵佳、董海涛出租的涉案门市房的地下室因渗水致使无法使用，赵佳、董海涛构成违约。根据《租赁合同书》关于地上两层（一、二楼）、地下一层（地下室），年租金9万元的约定，涉案门市房各层的年租金为3万元，地上两层的年租金不应低于6万元。按照《租赁合同书》关于年租金9万元，每年提前一个月交付租金的约定，钟兴华、董春英应当在2014年12月8日之前向赵佳、董海涛支付2015年的租金。即使扣除因渗水无法使用的地下室的租金，钟兴华、董春英亦应在2014年12月8日之前向赵佳、董海涛支付地上两层2015年的租金，而钟兴华、董春英已支付的地下室租金并不足以抵偿地上两层2015年的租金，其逾期拒不支付地上两层2015年的租金，不具有正当理由，构成根本性违约。赵佳、董海涛与钟兴华、董春英均构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，应当各自承担相应的责任。钟兴华、董春英逾期拒不支付地上两层2015年的租金，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同的情形，赵佳、董海涛诉请解除《租赁合同书》，钟兴华、董春英迁出涉案房屋，符合法律规定，对《租赁合同书》有效部分应准予解除。并且，双方当事人就地下室渗水后的租金减免及给付标准问题不能达成一致，《租赁合同书》事实上已无法继续履行。钟兴华、董春英请求继续履行《租赁合同书》，不具事实和法律根据，不应支持。
三、关于涉案门市房租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”；第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”；第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”一审中，钟兴华、董春英承认5月份时渗水不严重，赵佳、董海涛亦进行了维修。二审中，赵佳、董海涛承认地下室因渗水已不能使用。故应自2014年6月起扣除地下室的租金。在此之前，地下室可以正常使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同法约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，钟兴华、董春英应当按照《租赁合同书》约定的租金标准支付房屋占有使用费。钟兴华、董春英请求扣除地下室2014年全年的租金的主张与法律规定相悖，不成立，不应全部支持。
因《租赁合同书》没有具体约定涉案门市房各层的面积及租金，双方当事人亦没有提出相关主张和举示相关证据，故按照《租赁合同书》关于地上两层（一、二楼）、地下一层（地下室），年租金9万元的约定，涉案门市房各层的年租金应为3万元，三层的租金每日为（90，000元÷365天）=246.57元，每层每日的租金为（30，000元÷365天）=82.19元。根据《租赁合同书》关于租赁期限从2014年1月8日起的约定，赵佳、董海涛应在收取的2014年租金中返还董春英、钟兴华地下室2014年6月后的租金17，500元。一审判决对钟兴华、董春英主张扣除涉案门市房地下室部分的租赁费的反诉请求全部不予支持不当，本院予以纠正。地上两层自2015年1月8日起至钟兴华、董春英迁出之日止的租金，钟兴华、董春英应按每日（60，000元÷365天）=164.38元向赵佳、董海涛支付。赵佳、董海涛应返还的地下室租金可在钟兴华、董春英应当支付的租金中抵销。
关于赵佳、董海涛要求钟兴华、董春英按246元／日给付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋租金的上诉请求，其起算时间不符合自2014年6月起不应给付不能使用的地下室租金的实际情况，没有合法根据。如钟兴华、董春英不按照判决判定的迁出之日迁出，则应当按照赵佳、董海涛诉讼请求的涉案门市房每日租金246元（低于涉案三层房屋的每日租金246.57元）的标准向赵佳、董海涛支付迟延履行赔偿金，以赔偿赵佳、董海涛不能使用、维修包括地下室在内的涉案房屋的损失。
四、关于钟兴华、董春英请求赔偿因地下室进水造成的货物和停业损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赵佳、董海涛出租的涉案门市房因地下室渗水，造成钟兴华、董春英物品实际损失，赵佳、董海涛应对此承担赔偿责任。一审综合考虑赵佳、董海涛出租的门市房因地下室渗水以及雨水倒灌确实使钟兴华、董春英受到了实际损失以及本案的其他具体情况等各种因素，酌情判定赵佳、董海涛赔偿董春英、钟兴华物品损失的数额2万元适当，本院予以维持。
钟兴华、董春英主张因抽水造成停业10天，损失7，000元，但其证人隋某某、潘某某出庭作证时均表示不知道停业，其证人魏某某证明抽水期间没营业，但不知道抽水用了多长时间。钟兴华、董春英关于停业损失的主张证据不足，不能认定，一审对其请求赵佳、董海涛赔偿停业损失的主张不予支持正确，本院予以维持。
五、关于钟兴华、董春英诉请装修费损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”钟兴华、董春英在一审诉讼中没有提出赵佳、董海涛赔偿装修费损失的诉讼请求，其在二审中增加提出此项诉讼请求，赵佳、董海涛不同意由二审一并审理，故对钟兴华、董春英在二审中增加的此项诉讼请求不予审理，董春英、钟兴华可另行解决。
综上所述，赵佳、董海涛的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。钟兴华、董春英的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第78号民事判决第三项、第五项；
二、撤销黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第78号民事判决第一项；
三、变更黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第78号民事判决第二项为，上诉人钟兴华、董春英从位于黑龙江省延寿县延寿镇锦绣丽都13号楼5号的门市房屋迁出，并按每日164.38元给付上诉人赵佳、董海涛地上两层自2015年1月8日至实际迁出之日止的租金，于本判决生效之日起15日内履行；
四、变更黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第78号民事判决第四项为，上诉人赵佳、董海涛赔偿上诉人钟兴华、董春英物品损失2万元，于上诉人钟兴华、董春英从位于黑龙江省延寿县延寿镇锦绣丽都13号楼5号的门市房屋迁出时付清；
五、上诉人赵佳、董海涛返还上诉人董春英、钟兴华地下室租金17，500元，在上诉人钟兴华、董春英给付上诉人赵佳、董海涛地上两层的租金中抵销；
六、解除上诉人钟兴华、董春英与上诉人赵佳、董海涛于2013年12月8日签订的《租赁合同书》有效部分；
七、驳回上诉人赵佳、董海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人钟兴华、董春英负担50元，由上诉人赵佳、董海涛负担50元；反诉费3，243元，由上诉人钟兴华、董春英负担2，205元，由上诉人赵佳、董海涛738元。二审案件受理费3，243元，由上诉人钟兴华、董春英负担2，205；赵佳、董海涛负担738元。
本判决为终审判决。
审判长 孙云龙
审判员 龙 敏
审判员 韩玉梅
二〇一五年九月二十三日
书记员 王春贺
李迪