河北省黄骅市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0983执异108号
异议人（被执行人）黄骅市滨海房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市旧城镇贾象工业区。统一社会信用代码：911309836622247241。
法定代表人：李长茂，总经理。
委托代理人：尹俊玲，女，1966年6月15日出生，汉族，大学文化，该公司职员，住河北省黄骅市。
委托代理人：张锦，女，1977年1月8日出生，汉族，大学文化，该公司法律顾问，住河北省黄骅市。
申请执行人：张德彬，男，1971年5月18日出生，汉族，住黄骅市。
本院在执行申请执行人与被执行人黄骅市滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案中，被执行人滨海房地产公司因不服本院委托沧州市宝宇房地产评估有限公司（以下简称宝宇公司）作出的冀沧宝宇估字（2017）123号房地产估价报告和沧州市新世纪不动产评估有限公司（以下简称新世纪公司）作出的沧新（2017）（估）沧字020号土地估价报告，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年8月22日举行了听证，异议人滨海房地产公司的委托代理人尹俊玲、张锦，申请执行人张德彬到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人滨海房地产公司异议称：一、评估报告不合理，没有相关项目的价格，具体计算方式以及价格来源，估计过于笼统；二、估计方法不合理，采用的评估计价方式没有客观反映房地产的市场价格。土地评估方法选用不当。基准地价是一定区域内平均价格的体现，由于渤海新区区位优势强，是京津产业转移的重点区域，随着棚户区整体拆迁改造的进展加快，尤其是2016年以来房地项目的去库存力度加大，区内土地价格会远高于基准地价。建议用收益还原法替代基准地价系数修正法。房产评估方法不当。本项目办理了国有土地使用证及部分项目的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，对未办理规划和施工许可证的项目，新区规划建设局已回复在开发商补足相关费用及工程检测的情况下给予补办，为此该项目拍卖后可较快完成并获得收益。现渤海新区一手房均价为5500元／ｍ2，以Ｓ／2为例，项目房产估计1931元／ｍ2，楼面地价最高620元／ｍ2，主体结构完工，门窗、内墙抹灰、外墙保温及装饰部分完成，剩余工程估价约300元／ｍ2，另外室外场地配套等费用约300元／ｍ2，也就是说，竞得人再投入600元左右即可获利，显然和前期开发商的投入相比不尽合理。建议采用收益法或假设开发法，均衡前期开发商和竞拍人的收益；三、部分房产成本计算有误。Ｓ－1、Ｓ－2等五栋建筑物估价为0，该建筑虽未施工，但勘察设计费、土地平整费、城市配套费等前期费用已经缴纳，以上成本应计入鉴定结论；四、由于鉴定机构采取了不当房产、土地的评估方法，造成最终的鉴定结论显失公平、公正；五、评估报告中的鉴定人员并未全部到场进行勘验，评估程序违法。因此要求依法撤销宝宇公司作出的冀沧宝宇估字（2017）123号房地产估价报告和新世纪公司作出的沧新（2017）（估）沧字020号土地估价报告，重新对渤海郡土地、房产价值予以鉴定。
申请执行人张德彬称：对宝宇公司作出的冀沧宝宇估字（2017）123号房地产估价报告和新世纪公司作出的沧新（2017）（估）沧字020号土地估价报告没有异议。
经本院审查查明，张德彬与滨海房地产公司商品房买卖合同纠纷一案执行过程中，本院依法委托宝宇公司与新世纪公司分别对滨海房地产公司名下的位于沧州市渤海新区307路南、16号路东的“渤海郡”项目的在建房产的价值及商住用地的出让土地使用权价格进行评估。宝宇公司于2017年7月20日作出《房地产估价报告》，确定“渤海郡”在建项目房产在价值时点（2017年5月26日）的市场价值为人民币23677.28万元。新世纪公司于2017年5月28日作出《土地估价报告》，确定“渤海郡”项目商住用地在评估期日（2017年5月26日）的土地使用权价格为：商业用地，土地面积80828.86平方米，单位面积地价1551.62元/平方米，评估总地价12541.5676万元；住宅用地34640.94平方米，单位面积地价1499.03元/平方米，评估总地价5192.7808万元；合计土地面积为115469.8平方米，评估总地价17734.3484万元。滨海房地产公司收到以上两份估价报告后，向本院提出执行异议。
另查明，宝宇公司持有国家房地产估价机构资质证书，其指派负责本次评估的估价员张东强、于红心持有国家注册房地产估价师证书。新世纪公司持有国家土地估价机构资质证书，其指派负责本次评估的估价员董贤竹、谷文山持有国家土地估价师证书。
在听证中，宝宇公司指派张东强出庭接受质询，其称：1、在评估报告中对评估方法的定义和选用已作了详细说明，符合“房地产估价规范GB/T50291-2015”中估价方法的选用条件。2、特别说明一下成本法的价值内涵不仅包括直接的建安工程费，还包括了管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。不能把“成本法”理解成就是直接的建安工程费。3、异议人提出的“部分房产成本计算有误”。异议人提出的建筑物并未施工，现场无建筑物实物，不属于在建工程范畴，也就不属于我公司评估范围，而且其中异议人提出的土地平整费应在土地价格中包含，不应重复计算。其提出的未施工部分建筑物也未能提供规划、施工许可手续，故未将这部分未施工的建筑物纳入评估范围。4、评估人员全部到场进行勘查。
新世纪公司指派董贤竹到庭接受质询，其称：估价方法的选择是依据土地用途、评估目的、估价原则来确定的，每种方法的采用必须具备相应的前提条件才能最终确定。商业、住宅用地土地的评估可采用的评估方法有基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法和收益还原法。基准地价系数修正法虽然政府公布的是不同级别内的区域平均价格，但估价师是根据实地查勘，根据实际条件和基准地价所确定的各项因素条件进行差异修正而得出的结果，是一种比较修正价格，具有较强的理论价值。剩余法适用待开发土地，现有新旧房地产中地价的单独评估，因此此次评估采用了剩余法和基准地价系数修正法两种评估方法的平均值。未采用收益还原法和市场比较法，因收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，即已建成且在用的租赁型商服房地产，不适用于没有收益的不动产的估价。“渤海郡”项目虽然部分主体完工，但其基础设施及场地配套设施还未配建，就目前的现状不仅不能产生任何收益，而且现已处于停工状态，故不适宜选择收益还原法。市场比较法前提条件是需要市场充分发育活跃的房地产市场，经市场调查该宗地周围近期商住用地交易案例缺少，参照物及估价对象可比较的指标、技术参数无法收集到，故市场比价法未被采用。此次评估是估价师实地勘察、认真收集相关资料、遵循估价原则，严格按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的技术要求，认真对宗地的一般因素、区域因素、个别因素条件下综合分析测算的结果。估价结果是在设定用途为商业用地、土地使用年限为商业用地33.4年、住宅用地63.4年和开发程度为“六通”及场地内平整条件下于估价日为2017年5月26日的市场价格，此价格作为司法拍卖底价参考依据是公平、公正、合理的。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中评估机构宝宇公司、新世纪公司及评估人员均具备相应的评估资质，双方当事人对资质证书均认可无异议，本院依法予以认定。评估中的现场勘察是由本院技术室组织，两家评估机构分别主持下进行的，异议人的代理人及部分申请执行人到场参与。异议人主张评估人员未全部到场参与勘察，属于评估程序严重违法，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，宝宇公司、新世纪公司作出的“渤海郡”在建项目房地产估价报告和土地估价报告是具有相应评估资质的机构及人员作出且不存在评估程序严重违法的情况，不符合重新评估条件。故异议人的重新评估请求，本院不予准许。且二评估公司采用的估价原则、估价程序及估价方法符合房地产估价规范要求，异议人虽对估价方法存有异议，但无证据证明估价部门运用的估价方法不恰当，据此作出的评估价明显偏离了市场价，故异议人的该项主张本院不予采信。异议人主张的部分房产成本计算有误，S－1、S－2等五栋建筑物估价不应为0，因为该建筑物未施工，不属于在建建筑物评估范围，而土地价值已包含在新世纪公司作出的土地评估估价价值中，不属于遗漏估价项目。二评估公司作出的估价报告仅是本院在委托拍卖中参照的保留价，其实际价值最终是由市场决定。综上所述，异议人的异议理由及请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人黄骅市滨海房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。
审判长 韩景韫
审判员 田冀沙
审判员 孙海峰
二〇一七年八月二十五日
书记员 刘俊杰