浙江省宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初4567号
原告：广东中奥物业管理有限公司，统一社会信用证代码914400007783960699。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区*座*层**号（自编之*房）。
法定代表人：刘建，总经理。
委托诉讼代理人：徐惠永，执业证号13302201110484848，浙江囤德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾梦蝶，执业证号13302201611962432，浙江囤德律师事务所律师。
被告：卢颖，女，1987年3月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市江北区。
委托诉讼代理人：钱亚波（系被告母亲），女，1970年4月26日出生，住浙江省宁波市江北区。
原告广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）与被告卢颖物业服务合同纠纷一案，于2016年11月10日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，本案分别于2016年12月6日和12月16日二次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中奥物业公司委托诉讼代理人徐惠永、贾梦蝶，被告卢颖委托诉讼代理人钱亚波均到庭参加了诉讼。
原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告即时支付所拖欠的物业管理费43101.04元（266.49㎡*2.50元/㎡）、违约金10344.25元（月息2%），共计53445.29元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求要求被告支付物业费为39973.50元（自2010年10月1日起至2016年12月31日止）。事实与理由如下：原告与余姚百隆房地产有限公司（以下简称百隆房产公司）于2008年8月订立了《诺丁山郡前期物业服务合同》，就百隆房产公司开发的坐落于余姚市丈亭镇的名为诺丁山郡庄园的楼盘委托给原告管理，合同约定了前期物业管理服务的相关事宜，包括物业管理服务收费标准、时间及方式和违约责任承担方式等。后被告购买了诺丁山郡庄园61幢B室房屋，面积为266.49㎡。但自2010年7月5日起至今，被告没有支付相关费用计53445.29元，包括物业费八折后金额43101.04元、违约金（月息2%）10344.25元。原告对此进行了多次催讨，但被告始终以百隆房产公司没有交付房屋为由拒绝缴纳。为此，原告于2016年10月12日经相关部门协调，且向余姚房管局进行查询，经查证，案涉房屋早已交付并进行登记。故原告依据我国《民事诉讼法》、《物业管理条例》之相关规定向本院提起诉讼。
被告卢颖辩称：案涉房屋系被告卢颖于2009年7月购买。自2009年9月起支付按揭款。2010年6月，被告去办理交付时发现漏水问题严重，遂与开发商百隆房产公司进行交涉。案涉房屋虽在2010年下半年做出房屋产权证，但一直未入住。被告认为因漏水问题造成无法入住，另未与原告签订过物业服务合同，故无需支付物业费。请求驳回原告诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据，经被告质证，本院作如下认定：
1.《诺丁山庄园前期物业管理服务合同》一份，证明原告与百隆房产公司对诺丁山郡庄园于2008年8月9日订立了前期物业服务合同以及约定物业管理服务收费标准、时间、方式和违约责任承担方式等的事实。经质证，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这是原告与百隆房产公司签订的合同，对被告无约束力。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。
2.宁波仲裁委员会（2016）甬仲不受字第4号、（2016）甬仲不受字第6-第26号不予受理通知书各一份，证明在《诺丁山郡前期物业服务合同》中约定的仲裁条款是无效的。经质证，被告对证据2的真实性、合法性无异议。但对关联性有异议，认为与被告无关。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。
3.《欠费明细》、《费用催缴通知书》、EMS快递单各一份，证明原告于2016年5月18日书面向被告催讨物业费的事实。经质证，被告对证据3承认收到过，对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为原告无权向被告索要物业费。经审核，该邮件寄往被告现住地宁波市江北区亲亲家园15幢40号602室，本院对该证据的真实性予以认定。
4.《欠费明细》、EMS快递单各一份，证明原告于2016年8月22日书面向被告催讨过物业费的事实。经质证，被告对证据4承认收到过，对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为原告无权向被告索要物业费。经审核，该邮件寄往被告现住地宁波市江北区××××××室，本院对该证据的真实性予以认定。
5.《余姚市不动产登记情况证明》一份，证明坐落于余姚市丈亭镇××××××室房屋已于2010年9月16日登记在被告名下的事实。经质证，被告对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。经审核，本院予以认定。
6.《诺丁山郡商品房交付书》复印件一份，证明××××××号房屋已于2010年6月27日交付给被告的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为交付书是复印件，且原告从未在交付书上签过名。经审核，因原告无法向本院提供原件，故本院对该证据待证案涉房屋于2010年6月27日交付无证明力，不予认定。
7.《商品房买卖合同》一份，证明被告于2009年7月13日与百隆房产公司签订商品房买卖合同，购买坐落于××××××室房屋的事实。经质证，被告对证据7的真实性、合法性、关联性无异议。经审核，本院予以认定。
8.欠费明细表四份，国内挂号函收据、信封各一份，证明原告曾于2013年12月1日向被告催讨过所欠物业费的事实。经质证，被告对真实性无异议。经审核，该邮件寄往被告现住地宁波市江北区××××××室，本院对该证据的真实性予以认定。
9.余姚市发展和改革局“余发改价（2008）32号”《余姚市发展和改革局关于诺丁山郡庄园住宅子区初期物业服务收费标准的交函》一份，证明原告收费标准合法依据的情况。经质证，被告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与被告无关。经审核，本院对该证据的真实性予以认定。
被告为证明其辩称意见向本院提供下列证据，经原告质证，本院作出如下认定：
自拍照片十张，证明被告所购买的诺丁山郡庄园61幢B室房屋在交付时有漏水而拍照并由交付方代表葛帅签名的事实。经质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为与原告无关，被告应与开发商交涉。经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
本院经审理，结合原、被告的陈述和相应的证据的认证，对本案的事实认定如下：
原告与百隆房产公司于2008年8月订立了《诺丁山郡前期物业服务合同》，就百隆房产公司开发的坐落于余姚市丈亭镇的名为诺丁山郡庄园的楼盘委托给原告管理。合同约定了前期物业管理服务的相关事宜，包括物业管理服务收费标准、时间及方式和违约责任承担方式等。其中收费标准为每平方米2.50元，并于2008年4月21日经余姚市发展和改革局批准。2009年7月13日，被告卢颖与开发商百隆房产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了坐落于余姚市丈亭镇××××××B室房屋一套，计建筑面积266.49平方米。2010年9月16日办理了该房屋的不动产登记，并因按揭抵押给建设银行宁波市分行。被告未交付自2010年9月16日起至今的物业费。原告对此进行了多次催讨，并在催讨信中明确按空关房计费标准，即80%计费，但被告始终以百隆房产公司交付的现登记在被告名下的房屋漏水，即与开发商交涉并一直未入住所购房屋为由拒绝缴纳。为此，原告2016年11月诉至本院，请求依法解决。本案经本院组织调解，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案案由为物业服务合同纠纷。被告于2010年9月16日经不动产登记部门登记取得了坐落于余姚市丈亭镇××××××号房屋的不动产权属。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务对业主具有约束力，故原告与百隆房产公司签订的前期物业服务合同对被告有约束力，原告履行服务义务，作为业主的被告应向原告支付物业费。现原告要求被告从2010年10月1日至2016年12月31日按空关房80%缴纳物业费计39973.50元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩无法律依据，本院难以采纳。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
被告卢颖应在判决生效之日起七日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业费39973.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费预收1136元，应收800元，因适用简易程序减半收取400元，由被告卢颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 张频波
二〇一六年十二月十六日
代书记员 裘莹莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。