内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第5292号
原告（反诉被告）孙海平，女，1955年8月28日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人王宏起（夫妻关系）。
被告（反诉原告）赤峰市浩安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。
法定代表人李艳，董事长。
委托代理人国明宇，内蒙古大川律师事务所律师。
委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙海平与被告（反诉原告）赤峰市浩安房地产开发有限责任公司（简称浩安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理本诉，2016年1月29日本院依法受理反诉原告的反诉请求，于2016年3月7日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙海平的委托代理人王宏起，被告浩安公司的委托代理人国明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙海平本诉诉称，2014年6月27日，我与被告签订《商品房买卖合同》，约定我购买被告出售的商厅一处。被告应按合同约定向我交付商厅，至今被告未按合同约定履行交付义务。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即向我交付验收合格的商品房；2、被告支付原告违约金31095元，并自2016年2月1日起按日万分之零点五支付违约金，至实际交付合格商品房之日止；3、被告支付利息114757元，并自2016年2月1日起按银行同期贷款利率加银行现行上浮利率计算支付利息，至实际交付合格商品房时止；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中变更第2、3项诉讼请求，请求支付2015年1月1日至2016年1月31日违约金31095元（计算方法：商品房价款1570460元×0.00005×396天）；利息141188元（计算方法：2015年1月1日至2016年1月31日一到三年起央行贷款利率6.15%，上浮50%后为9.225%。1、700000元×9.225%÷365天×396天=70059元；2、600000元×6.15%÷365天×396天=40034元）。
被告浩安公司本诉辩称，一、我公司开�建设的金宇国际小区C区涉案商业楼于2013年11月15日经建设、勘查、设计、施工、监理单位五方主体对我公司开发建设的金宇国际C区商业楼进行了验收，同意交付使用，并签署了《建设工程竣工验收证明书》。同时，金宇国际C区涉案商业楼实际上已经接通了水、暖、燃气等附属设施，已经具备了交付使用的条件。二、根据合同法第十一条关于：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，我公司通过发送短信息的方式通知原告办理交房手续，属于书面通知的一种形式，应视为已履行了通知义务。在原告已经通知办理交房手续后，未按通知要求结清房款办理交房手续的责任，不应苛求我公司承办。事实上，原告与我公司于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》，约定商厅�价款1570460元，商厅交付日期为2014年12月31日前。合同签订时，涉案商厅早已具备了交付条件，但原告只交付了购房款130余万元，拒绝支付房款270460元。根据商品房买卖合同系双务合同的性质，本案应确定双方同时履行义务。在原告未交清房款的前提下，无权主张逾期交房的违约金和利息。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法裁判。
反诉原告浩安公司反诉称，2014年6月27日，我公司与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定被反诉人购买商厅一处，商厅总价款1570460元，商厅交付日期为2014年12月31日前。合同签订时，涉案商厅早已具备了交付条件，但被反诉人只交付了购房款130余万元，尚有270460元购房款拒绝支付。反诉人早已通知被反诉人交清购房款，办理结算手续并交付房屋，但时至今日，被反诉人仍未交清购房款，却提起诉讼。要求反诉人交付房屋并支付利息及违约金。故反诉人提起反诉，请求判令被反诉人支付购房尾款270460元，并自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，按每日万分之零点五支付违约金，利息，计算至购房款付清之日。
反诉被告孙海平辩称，一、反诉人称，双方签订商品房买卖合同时涉案商厅早已具备了交付条件，反诉人应当承担举证责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条：县级以上地方人民政府城乡主管部门，按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据国务院《城市�地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未验收或者经验收不合格的不得交付使用。第十八条：住宅小区等群体开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：1、城市规划的落实情况；2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；3、单项工程质量验收情况。2014年6月27日我在反诉人的售楼处，通过对反诉人金宇国际C区楼盘模型要约宣传内容的认知，与反诉人签订了商品房买卖合同，当时商业楼主体已经建成，涉案商厅地面还是毛坯，与商业楼配套的小区地面还没有施工修建，与涉案商厅相临的规划路主路已经建成，规划路辅路还未施工修建。根据上述法律法规和涉案商厅当时所具备的条件，反诉人称涉案商厅早已具备了交付条件必须是依法强制性的经验收合格的商品房，否则应�举证不能的法律后果。二、反诉人对商品房买卖合同第四条理解错误。合同第四条：乙方付款形式及时间，我已经交付购房款130万元，符合签订商品房买卖合同的条件，虽然合同没有约定购房款具体交付时间，但是按照我国的商业习惯应当是卖方向买方实际交付商品房时，买受方同时交付商品房余款及大修基金、契税等款项。本案不存在反诉人所称的买受人拒绝支付购房款的情形，商品房买卖合同属于格式条款文本，根据合同法第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。三、反诉原告称早已经通知我，交清购房款办理结算手续并交付房屋，没有证据支持。合同第十一条：商品房交付时甲方应书面通知乙�办理商品房交接手续。可是自2014年6月27日双方签订商品房买卖合同之后，我从来未收到反诉人交付商品房的书面通知。四、目前反诉人没有完成合同约定应该修建的内容。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。首先，我通过对反诉人商品房要约内容的认知，才做出真实意思表示，同反诉人进行了商品房买卖合同签订的行为。如果反诉人的商品房要约内容，就是现在的严重影响商厅人流、车流、物流正常进行商业活动的情形，我就不会同意这项签订商品房买卖合同的行为。通过商品房要约比对，涉案商厅室外地面与商业楼小区地面的质量应当是一致的，反诉人明显没有完成合同约定的修建内容，反诉人应当承担违约责任。其次，涉案商厅室内目前还是毛坯地面，且地面高度正负“零”，低于相邻近的规划路辅路路面约80公分，涉案商厅是否符合规划条件和质量要求，目前都需要等待经依法验收以后才能确定。综上所述，对本案的焦点，商厅室内外地面我曾多次催促反诉人尽快完成修建工作，但是反诉人都以各种借口故意拖延，不予修建，我在无奈情况下，依法维权，反诉人不但没有解决问题的诚意，竟然无理取闹提起反诉。我要求人民法院，查清事实，依法驳回反诉人的全部反诉请求，责令反诉人承担违约责任，并完成合同约定的修建内容，以维护我的合法权益。
本诉原告为支持其本诉请求，向本院提供如下证据：
一、商品房买卖合同复印件一份，证明原告购买被告房屋的事实、商品房不合格不能交付、交付商品房需要书面通知、付款方式为分期付款；
二、收据复印件三枚，证明原告已交购房款130万元的事实；
三、照片三枚，证明原告购买被告商品房，被告建设的商品房至今没有完工。
本诉被告针对原告所举证据，发表如下质证意见：
一、对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。利息和违约金不能同时主张，书面通知形式包括短信息的形式通知，住宅保证书和说明书与本案无关，不是产生违约责任的条件和原因；
二、对证据二真实性无异议；
三、对证据三有异议，与本案无关。
本诉被告针对自己的辩称主张，向本院提供如下证据：
一、营业执照及�织机构代码证复印件各一份，证明被告诉讼主体适格；
二、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份，证明涉案房屋已经于2013年11月15日经五方主体验收合格，交付使用；
三、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件各一份，证明被告将涉案房屋室外自来水管线土建工程施工项目发包给了王文义，约定于2013年10月31日前完工。2014年1月27日，上述工程经过赤峰北城水网管理有限公司予以验收，并出具了《接水验收单》；
四、《管道燃气工程建设合同》复印件一份及收据复印件2枚、证明复印件一份，证明被告开发建设的金宇国际C区燃气配套工程于2013年12月31日前已经全部施工完毕，具备了用户通气条件；
五、《建设工程施工合同》复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，证明被告将金宇国际C区集中供热支线土建、�艺安装、保温工程发包给了赤峰富龙市政公用工程有限责任公司。截止2013年12月22日，金宇国际C区新建楼房接热计划通过了审批，具备了接热条件；
六、短信回执、王向明出具的说明、被告购买短信平台的收据复印件各一份，涉案商厅原是原告之子王向明购买后转给原告，证明2014年1月26日，被告通过向原告之子王向明预留电话发送短信息方式通知原告办理交房手续，被告已经履行了通知义务。电话13739****＊＊、13904****＊＊；
七、购房户孙颖、孙跃峰于2014年4月14日签署的《收楼确认书》复印件一份（附《商品房买卖合同》），证明涉案房屋的交房时间虽然约定为2014年12月31日，但自2013年11月15日具备交房条件后，就有部分购房人在收到电话、短信或公告通知后陆续到被告处办理交房手续，最晚的孙颖、孙跃峰也已经于2014年4月14日领取钥匙�同时证明原告在2014年6月27日与被告签订网签备案的《商品房买卖合同》时，C区商业楼就已经满足交房条件，但此时原告仍未向被告交纳剩余房款。
本诉原告对本诉被告所举证据，发表如下质证意见：
一、对证据一无异议；
二、对证据二《建设工程竣工验收证明书》有异议，违反相关法律规定，没有行政机关加盖印章。属于企业验收。没有法律依据；
三、对证据三、四、五有异议，与本案无关联性；
四、对证据六有异议，与王向明无关；是原告购买的房屋，与被告签订的合同，没有委托代理人。
五、对证据七有异议，该证据与本案无关联性。
反诉原告为支持其反诉主张，向本院提供如下证据：
一、商品房买卖合同复印件一份，证明原告购买的涉案商厅总价款1570460元；同时证明原告�交款方式为分期付款，虽然未约定交款时间，但合同是双务合同，原告应该在2014年12月31日前交付房款；原告逾期交付房款应支付利息，并按日支付违约金；
二、收据复印件三枚，证明2013年1月8日、3月14日、2014年6月26日，反诉被告分三次支付房款130万元，尚欠房款270460元。其中前两笔为王向明支付。
反诉被告对反诉原告所举证据无异议，对证明问题有异议。合同约定的是分期付款，没有具体交付时间，被告交房，原告才能交款。房款是王向明支付，怎么将款转给孙海平，与本案无关。
反诉被告针对自己的反诉辩称主张，向本院提供照片三枚。其中照片（一）证明原告在售楼处看见模型，并进行拍摄，对照片要约内容进行认知，购买的涉案房屋。照片（二）是签订合同时涉案房屋的状态。照片（三）是现在涉案房屋的状态，与照片（一）不一致，未完成修建内容。
反诉原告对反诉被告所举对照片有异议，与本案无关，照片不构成法律上的要约。
原告所举证据：一、商品房买卖合同复印件一份；二、购房款发票复印件三枚。经被告当庭质证无异议，且具有证据的客观性、合法性特征，与本案亦有关联，被本院确认为本案的定案依据，予以采信。
被告所举证据：一、营业执照及组织机构代码证复印件各
一份，能够证明被告诉讼主体适格；二、《建设工程竣工验收证明书》复印件一份；三、《建设工程施工合同》及《接水验收单》复印件各一份；四、《管道燃气工程建设合同》及证明复印件各一份，附收据复印件二枚；五、《建设工程施工合同》复印件一份、新建楼房接热计划审批表复印件一份、收据、转款凭证复印件各一枚，能够证明被告开发建设的涉案�屋竣工且通过验收，水、暖、电等配套设施至2014年1月27日均能正常运行，具有证据的客观真实性、合法性特征，与本案的争议事项亦有关联，被本院依法认定为本案的定案依据予以采信。被告提供的书证短信回执、被告购买短信平台的收据，因短信息系在原、被告签订合同前向原告之子王向明发出的，与本案缺少关联性，本院对该组证据的证明效力在本案中不予认定。被告提供的案外人孙颖、孙玉峰的《商品房买卖合同》及《收楼确认书》与本案缺少关联性，本院对该份证据的证明效力，在本案中不予认定。原告提供的照片，与本案待证的事实缺少关联性，本院对该份证据的证明效力不予认定，在本案中依法不予采信。
经审理查明，原告孙海平与案外人王向明系母子关系。
2013年1月8日，案外人王向明向被告交纳购房款40万元；被告为王向明开具收据一枚，写明王向明交款40万元，同时加注“临街大厅0201111#，99.37”；2013年3月14日，王向明向被告交款30万元，被告为其出具收据一枚，写明交“19号地大厅020111款”。后王向明向被告书面申请：“本人同意将金宇国际C区19#地020111号大厅改为孙海平，出现纠纷由王向明负责。王向明1373993****”，并附有王向明的身份证复印件。故被告于2014年6月26日将上述两枚收据更改为原告孙海平。同日原告又向被告交付购房款60万元，被告为原告出具收据一枚，写明“今收到孙海平交来临街大厅020111号人民币陆拾万元”。次日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》。约定：第一条、房屋坐落赤峰市红山区桥北镇北大桥路以东、清河路以西、昭苏河街以南金宇国际小区C区商业楼-2-020111；设计用途商业，建筑结构钢混结构，建筑层数3层，建筑面积101.32平方�。第二条、商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为15500元，价款1570460元。第三条、商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条、乙方付款形式及付款时间：分期付款。第五条、甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率支付。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，�银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。第六条、乙方逾期付款的处理：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之零点五向甲方支付违约金；第十条、商品房设计变更的约定：甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。第十一条、商品房交接：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。商品房买卖合同附件四：商品房房屋设计、环境布局情况为空白。
另查明，2013年11月15日，被告作为建设单位，与勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司、设计单位赤峰民用建筑设计研究院有限责任公司、施工单位赤峰双洪建筑工程有限公司、监理单位赤峰日月中天工程建设监理有限公司共同签署建设工程竣�验收证明书。
本院认为，原告主张其向本院提供的被告售房处预售楼盘的模型照片，具有合同要约的性质。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被告作为出卖人对商品房所做销售广告和宣传资料必须具备对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，才可构成要约。通常理解具体确定应该有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象、确定的小区规划目标、配套设施、位置、�向、户型、结构、空间尺寸等对购房人产生巨大的心理诱惑，对订立合同产生重要影响的内容。本案中原告提供的预售楼房模型的照片所承载的内容，不具备上述司法解释所要求的具体确定的标准，故本院对原告该项主张不予支持。亦不能视为合同的内容来评价出卖人是否违约。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，明确了双方的权利和义务，对双方均具有法律约束力。合同明确约定被告交付房屋的条件为“商品房竣工，经验收合格后”。涉案商品房于2013年11月15日已经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，共同出具了《建设工程竣工验收证明书》，符合了合同约定交付原告使用的条件。上述司法解释第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”，合同的交付使用按照房屋买卖的交易习惯，交钥匙就完成了合同约定的交付行为。原告依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定主张的交付，应是完成不动产转移登记的交付条件，不能理解为合同约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，本案中被告作为涉案房屋的开发建设单位，提供了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋在2013年的11月15日已经具备了交付使用的条件。因此原告请求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。
本案中双方签订的商品房买卖合同系典型的双务合同。双务合同的抗辩权是在合同履行过程中产生的。在符合法定条件时当事人一方得以对抗另一方的履行请求权，起到暂时拒绝履行己方义务的作用。具体到本案中在双方未约定商品房付款时间的情形下，根据商品房买卖合同系双务合同的性质，在双方约定不明，且未进行协议补充的情形下，应确定双方同时履行义务，均享有同时履行抗辩权。一方在对方履行债务之前有权拒绝其履行要求。本案中原告以被告未能如期交付房屋为由，未履行付清购房款的义务，被告以原告未付清购房款为由，亦未履行及时交付房屋的义务，双方均行使了双务合同中的同时履行抗辩权。致使本案中无法评价双方的违约责任。故对双方本诉和反诉中主张对方承担违约责任的诉讼请求，本院依法均不予支持。同时原告本诉中要求被告交付房屋，被告反诉请求原告支付尾欠购房款的主张，本院予以支持。
综上，判决如下：
一、被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司向原告孙海平交付赤峰市红山区桥北镇北大桥路以东、清河北路以西、昭苏河街以南金宇国际小区C区商业楼-2-020111号；原告孙海平向被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司支付购房款270460元。上述义务双方于本判决生效后十日内同时履行；
二、驳回原告孙海平的其他诉讼请求；
三、驳回被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费3217元，反诉案件受理费5357元，减半收取2679元，邮寄送达费40元，合计5936元，原告孙海平与被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司各负担2968元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 孔 宪 华
代理审判员 隽 郎
人民陪审员 冯 恩 珍
二〇一六年三月十二日
书 记 员 宝多音乐