江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初3908号
原告：孙建中，男，1958年8月8日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：杨金伟，江苏中爵律师事务所律师。
被告：徐雪莹，女，1970年1月16日生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。
被告：陆玉红，男，1971年9月30日生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人巢建新，江苏圣圆律师事务所律师。
第三人：恽伟，男，1974年6月7日生，汉族，住常州市天宁区。
原告孙建中与被告徐雪莹、陆玉红、第三人恽伟合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告孙建中的委托诉讼代理人杨金伟，被告徐雪莹、陆玉红的共同委托诉讼代理人巢建新参加了两次庭审，第三人恽伟参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告孙建中向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房屋租赁合同》约定之义务；2、被告赔偿原告损失人民币2150元（该损失系被告将原告所承租的房屋门锁换掉导致原告不得不再次自行换锁，所支出的换锁费用）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人恽伟于2012年7月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租第三人恽伟名下的位于常州市天宁区凯旋城3幢甲单元901室及凯旋城5幢甲单元1001室两套房屋，每套租金为1650元/月，两套租金合计为3300元/月，租期自2012年7月5日至2042年7月4日止。因第三人曾向原告借款200万元，故该两套房屋的房租一次性从该借款中予以抵冲扣除。第三人恽伟于2012年8月10日将上述两套房屋转让给被告，并办理了过户登记。然而两被告之后将两套房屋的水电停掉，并将房屋的门锁换掉，要求原告搬离该房屋。原告认为依据我国合同法中“买卖不破租赁”的原则，被告作为新的房屋所有权人，应该继续履行原房主即第三人恽伟和原告约定的相关义务，故原告提起诉讼请求判如所请。
被告徐雪莹、陆玉红共同辩称，1、本案诉争的两套房屋系两被告通过正常的市场途径购买所得，在购买时原房东明确陈述不存在任何租赁和权属障碍，且在房屋不动产登记机关也查到不到任何租赁的备案登记，故两被告合法所得的房屋不存在租赁，原告提供的租赁合同明显伪造，请求驳回原告诉请。2、即使原告和第三人之间的借款以及房屋租赁属实，但是其所谓的租赁也不是正常的租赁，是以房屋使用权抵债的合同，根据最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书的裁判规则，《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，性质上为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，不得对抗善意第三人。原告和第三人所谓的租赁合同没有进行备案登记，被告合法取得房屋所有权，属于善意第三人，故原告不得向被告主张继续履行租赁合同，而应该向第三方恽伟追偿。
第三人恽伟述称，我和原告之间的借款关系是存在的，但是和被告无关；我认可与原告签订的租赁合同的真实性，换锁也是事实；我当时委托殷建忠去办理银行贷款的抵押手续，用于获得资金周转，但是我没有想到涉案的两套房屋被出卖给了两个被告，且房屋已经过户，我不认识两个被告，我保留追索房屋产权的权利。
经审理查明，关于恽伟与案外人卞成俊、袁丽英民间借贷纠纷一案，在执行生效判决的过程中，恽伟与卞成俊、袁丽英达成了和解协议，常州市天宁区人民法院经过审查于2012年6月26日作出（2012）天执字第387号民事裁定书，裁定将坐落常州市凯旋城××甲单元××室××房屋（××所有权人为××、××）以及××城××甲单元××室的房屋（原所有权人为袁丽英）归恽伟所有，并在同日向常州市房管局产监处送达（2012）天执字第387号协助执行通知书，要求产监处将上述房屋过户至恽伟名下，并注销原产权证。2012年7月4日，上述房屋产权登记至恽伟名下，为恽伟单独所有。2012年7月9日，恽伟与案外人殷建忠在江苏省常州市常州公证处公证员面前自愿签订《委托合同》一份，委托合同约定：恽伟作为委托人，殷建忠作为受托人，恽伟委托殷建忠出售常州市凯旋城3幢甲单元901室及凯旋城5幢甲单元1001室的房屋，委托期限自2012年7月9日至2014年7月9日；殷建忠的委托权限为签订上述房屋的转让合同及有关手续，办理上述房屋交付及房屋所有权证、土地使用权证转移登记过程中的一切手续，办理上述房屋的水、电、煤气、电话、有线电视过户的相关手续，代向银行办理抵押借款手续，殷建忠在受托事项内所签署的相关文件，恽伟均予认可，殷建忠无权转委托。常州市常州公证处出具（2012）常常证经内字第1455号公证书，对前述委托合同进行了公证。2012年8月7日，恽伟作为出售人，殷建忠作为出售人代理人，徐雪莹、陆玉红作为买受人，就常州市凯旋城3幢甲单元901室及凯旋城5幢甲单元1001室的房屋分别签订《存量房买卖合同》各一份，常州市地方税务局开具的销售不动产发票（代开）记载两套房屋的售房款分别为1048400元及951600元，合计200万元。2012年8月17日，上述两套房屋产权登记至徐雪莹、陆玉红名下，但徐雪莹、陆玉红未实际入住，仍由孙建中占用至今。
上述事实，有（2012）天执字第387号民事裁定书、协助执行通知书、委托合同及（2012）常常证经内字第1455号公证书、存量房买卖合同、不动产登记资料以及当事人陈述予以证实。
庭审中，孙建中提交了2012年7月5日与恽伟签订的《房屋租赁合同》原件，合同中约定：恽伟将上述两套房屋出租给孙建中，租赁期限自2012年7月5日至2042年7月4日，每套房屋月租金人民币1650元，两套房屋月租金合计3300元，租金总额1188000元；恽伟因2010年资金紧张向孙建中借款人民币200万元尚未偿还，故在房屋租金方式上双方同意1188000元租金一次性从借款中予以抵冲扣除，剩余借款双方另行处理。被告徐雪莹、陆玉红不认可该租赁合同的真实性，第三人恽伟认可该租赁合同的真实性。
庭审中，孙建中还提交了借条复印件一份，借条载明“今借到孙建中人民币贰佰万元整（¥2000000.00），特立此据。借款人：恽伟，2010年10月21日”。被告徐雪莹、陆玉红认为即便孙建中提交借条原件，其对借条的真实性也不予认可，按照法律规定对于大额借款应该有相应的付款凭证。第三人恽伟则认可与孙建中之间存在借款关系，但与徐雪莹、陆玉红无关。
本院认为，恽伟与殷建忠签订了案涉两套房屋出售事宜的委托合同并在常州公证处办理了委托合同的公证，恽伟在庭审中虽有异议但是未举证予以反驳，故该委托合同及公证书真实、有效，殷建忠有权根据恽伟的授权签订上述两套房屋的转让合同及有关手续，并办理上述房屋交付及房屋所有权证、土地使用权证转移登记过程中的一切手续。徐雪莹、陆玉红与殷建忠签订《存量房买卖合同》并支付对价、取得房屋所有权即物权，徐雪莹、陆玉红已依法享有对案涉两套房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
本案的争议焦点在于：1、涉案《房屋租赁合同》的性质认定；2、孙建中对涉案房屋所享有的权利能否对抗徐雪莹、陆玉红的物权。
（一）关于本案孙建中与恽伟签订的《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，恽伟与孙建中在《房屋租赁合同》中约定：恽伟将上述两套房屋出租给孙建中，租赁期限自2012年7月5日至2042年7月4日，每套房屋月租金人民币1650元，两套房屋月租金合计3300元，租金总额1188000元；恽伟因2010年资金紧张向孙建中借款人民币200万元尚未偿还，故在房屋租金方式上双方同意1188000元租金一次性从借款中予以抵冲扣除，剩余借款双方另行处理。从该合同内容看，孙建中为了使自己的债权得到清偿，同意恽伟以让渡案涉两套房屋30年的房屋使用权的方式抵冲1188000元的借款。可见，该《房屋租赁合同》是债务人恽伟以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，孙建中与恽伟之间签订的《房屋租赁合同》性质上为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。
（二）关于孙建中对涉案房屋所享有的权利能否对抗徐雪莹、陆玉红的物权问题。根据上述分析，孙建中与恽伟之间签订的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，孙建中与恽伟之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案两套房屋的所有权已被徐雪莹、陆玉红依法取得，徐雪莹、陆玉红享有对案涉两套房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使孙建中基于债权取得案涉两套房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗徐雪莹、陆玉红对案涉两套房屋所享有的物权。因此，当案涉两套房屋所有权由恽伟变动为徐雪莹、陆玉红时，孙建中与恽伟签订的《房屋租赁合同》的内容及效力不得及于徐雪莹、陆玉红，即债权不得对抗物权。故孙建中要求徐雪莹、陆玉红继续履行《房屋租赁合同》项下之义务没有法律依据，本院不予支持。关于孙建中主张的更换门锁造成的损失2150元，因孙建中所举的证据两张收款收据与待证事实尚欠缺关联性，本院不予支持。
综上，对孙建中的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回孙建中的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由孙建中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴赟
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 马萍