北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民再92号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王文德，男，1973年11月21日出生，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：王冬生，北京市时雨律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：张宝顺，男，1951年6月12日出生，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：王海兰，北京平济律师事务所律师。
再审申请人王文德因与被申请人张宝顺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京03民终6394号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年5月4日作出（2017）京民申730号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。王文德及其委托诉讼代理人王冬生，张宝顺之委托代理人王海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人王文德称：1.现有新证据足以推翻原判决。我提交的教师资格证、北京市专业技术职务任职资格证书、工作业绩、村委会证明、北京市平谷区第七中学证明、北京市平谷区教育委员会证明、干部履历表等可以证明我长期在平谷从教，购房时户口在学校集体户，符合平谷区人民政府当时的文件规定，允许购买农村房屋。张宝顺在卖房时已经转为城镇户口，且有其他住房。2.原审法院认定的事实不清。我在购房时是乡村集体户，不是城镇居民。原审法院没有审查我提交的契税收据、房屋契证、宅基地使用证等证据，以未经过区县政府的审批而认定合同无效是错误的。3.原判决认定的主要证据是伪造的。张宝顺提交的××村委会的证明中编造了双方的交易时间和中间人。4.原审法院没有调取乡村教师可以购买农村房的证据和文件，没有让我的代理人充分发表意见。5.原审判决适用法律错误。按照法不溯及既往原则以及买房时的法律和行政法规，我与张宝顺的买卖合同应为有效。6.一审法院依法应回避的审判人员未回避，判决也超出了诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，请求法院撤销原审判决，驳回张宝顺的诉讼请求。
被申请人张宝顺称，1.对于王文德的教师和平谷镇居民的身份，原审法院认定没有错误。2.北京市平谷区人民政府下发的文件非法律法规，不能作为定案依据，且王文德的情况也不适用该文件。3.关于王文德主张我提交的××村委会的证明系伪造，缺乏相应证据证明。4.原审法院均严格按照法律规定对双方提交的证据进行了质证，王文德在庭审中也从未向法庭提出过书面的调查取证申请。5.王文德引用的文件与本案无必然联系，原审法院适用法律正确。双方的房屋买卖合同既然涉及农村宅基地，必然会与特定身份和国家的强制性规定有关，因此该合同属于无效合同。6.原审的审判组织不存在需要回避的情形，也不存在剥夺当事人辩论权利和判决超出诉讼请求的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法维持原判。
2015年9月，张宝顺起诉至原审法院称：1999年秋，我与王文德签订《买卖房屋协议》，约定将我位于北京市平谷区××镇××村西路×号（以下简称××村西路×号）宅院内的北房四间、西厢房2间、南平房4间卖与王文德，王文德支付购房款共计4.5万元，我们均履行了上述协议。后我经咨询得知，王文德并非北京市平谷区××镇××村集体经济组织成员，不享有对该村宅基地使用的权利，我们之间签订的房屋买卖协议无效。为此，我多次找到王文德协商此事未果，故起诉至法院，要求确认我与王文德签订的《买卖房屋协议》无效。
王文德在原审法院辩称：一、我与张宝顺于1998年10月17日签订了《买卖房屋协议》，协议签订后，我们均按协议履行了相关义务。该协议系我们经平等协商后的真实意思表示，并经村委会的同意，此外我还取得王辛庄乡人民政府批示、向国家缴纳契税、变更宅基地使用证，故该协议合法有效。二、我们签订《房屋买卖协议》的时间是1998年，当时的法律并没有禁止非农业户口购买农村房屋，我们签订的合同并未违反相关的法律、行政法规等强制性规定，理应有效。三、张宝顺在出卖房屋时已经由农业户口转为非农业户口，他不再以农村土地为生，亦不再系集体经济组织成员，根据2004年北京高院关于农村土地宅基地会议纪要，如果卖房人在出卖房屋时户口已经农转非或起诉之前或起诉过程中农转非，该房屋买卖合同应确认有效。四、张宝顺系为了获取巨大的拆迁利益而要回房屋，法院不应当支持这种见利忘义、背信毁约的行为。五、我购买房屋后，对其进行了翻、改、扩建，一家三代人居住20年，且系我唯一住房，返还诉争房屋已无法实现。六、张宝顺现已农转非，不但在本村拥有宅基地，并在城镇有商品房一套，从立法角度来看，法院不应当予以照顾。综上，我不同意张宝顺的诉讼请求。
一审法院经审理查明：1998年10月17日，王文德与张宝顺签订《买卖房屋契约》，协议中约定，张宝顺将其位于北京市平谷区××镇××村西路×号宅院以45000元的价格出售给王文德。同年10月28日，经原北京市平谷县××乡人民政府批示：王文德购买张宝顺房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给王文德使用的条件，予以批准。当日，王文德交纳了契税，并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原××乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后王文德将该房屋予以装修和改造，与家人居住至今。现张宝顺以双方之间签订的《买卖房屋契约》违反了相关法律规定为由诉至法院。庭审中，经法院释明，王文德明确表示不在本案中一并处理损失赔偿问题。
另查明：张宝顺系××村集体经济组织成员，王文德系北京市平谷区平谷镇居民。
上述事实，有张宝顺与王文德的陈述；张宝顺提交的户口本、股权证书、社员建房宅基地申请表、××村委会出具证明；王文德提交《买卖房屋契约》、买卖房屋草契、买卖房屋批示、北京市契税纳税收据、北京市房屋契证、宅基地使用证在案佐证。
一审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，王文德与张宝顺签订的《买卖房屋契约》虽系双方真实意思表示，但因王文德非北京市平谷区××镇××村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权；双方争议房屋虽经原××乡政府批示，但未经过县区级土地管理部门进行权利确认，因此，王文德没有取得房屋宅基地使用权，故双方所签《买卖房屋契约》应为无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经法院释明，王文德明确表示不在本案中一并处理损失赔偿问题，故法院对此暂不予处理。
据此，一审法院于2016年3月作出判决：张宝顺与王文德于一九九八年十月十七日签订的《买卖房屋契约》无效。
王文德不服一审法院判决，向本院上诉称：1998年双方签订《买卖房屋契约》不违反当时宅基地使用权的法律法规，平谷县当时下发文件准许涉案房屋的买卖，签订合同以后颁布或实施法律及政策不适用本案；签订契约经过了房屋所在地村委会和乡政府批准，并交纳了契税，取得了加盖县人民政府土地权属证专用章的宅基地使用权证，说明集体土地经营者和管理者认可涉案宅基地使用权的变更和转移；合同签订后双方履行了各自义务，我对房屋进行了翻建扩建，并与家人居住使用至今，已对宅院形成一种长期稳定的占有使用关系，且涉案房屋是我全家老小的唯一住房，一审判决将导致我们面临无家可归的生存困境；张宝顺不是村集体经济组织成员，而是非农业家庭户，我买房不存在剥夺农村宅基地使用权的问题；原审适用法律错误。故请求撤销原判，发回重审或改判驳回张宝顺的原审诉讼请求。张宝顺同意原判。
本案二审中，王文德认可其家庭成员的户口未能迁入涉案房屋。王文德主张其购房时平谷区有试点政策，允许涉案房屋买卖，但其向有关部门查阅时发现相关文件已无法找到。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异，本院在此予以确认。
上述事实，有张宝顺与王文德的陈述；张宝顺提交的户口本、股权证书、社员建房宅基地申请表、××村委会出具证明；王文德提交《买卖房屋契约》、买卖房屋草契、买卖房屋批示、北京市契税纳税收据、北京市房屋契证、宅基地使用证在案佐证。
本院二审认为：农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，王文德与张宝顺签订农村房屋买卖合同时，并非涉案房屋所在地的北京市平谷区××镇××村村民，至今仍非该集体经济组织的成员，且上述宅基地的转让未经区县级政府相关部门的审核批准，因此王文德不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格，故原审认定上述《买卖房屋契约》无效正确。
诚然，张宝顺系自愿与王文德签订协议将涉案房屋出售给王文德，而王文德一家在此居住使用近二十年，且对房屋进行了翻建增建，现张宝顺起诉要求确认合同无效，有失诚信，在导致王文德经济损失的同时，亦必然对其一家的正常生活造成重大影响，对此本院深表同情，但此并非改变对双方《买卖房屋契约》效力认定的合法理由，对于王文德的经济损失，因其表示不在本案一并处理，双方可另行解决。
综上，王文德的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审确认二审查明的事实及引证的证据外，另查明：北京市平谷区教育委员会和北京市平谷区第七中学于2017年6月30日出具证明，证实王文德在购买诉争房屋之前，一直没有自己的住房，购买该住宅是为了结婚和工作、生活需要。因当时杏园中学为农村中学，无力解决教职工的住房问题，且王文德一直没有享受过平谷县（区）教育系统的住房福利，王文德购买农村住房完全符合当时平谷县有关对农村中小学教师住房的福利政策及规定。
上述事实有王文德再审期间提交的北京市平谷区教育委员会和北京市平谷区第七中学于2017年6月30日出具的证明在案佐证。
本院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”综合当事人的再审请求和答辩意见要求，本案的争议焦点为张宝顺与王文德签订的《买卖房屋契约》的效力问题。本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到法律的严格限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，王文德作为在平谷长期生活的教职员，购房时其所在单位并未给其安置住处，其与张宝顺自行协商并于1998年签订《买卖房屋契约》，购买张宝顺的房屋，并经过当地乡政府审批，说明当地乡政府认为符合买卖房屋并将宅院转移给王文德居住使用的条件。另，王文德交纳了契税，并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原××乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。根据上述事实可以看出，在近二十年的时间中，王文德在诉争房屋实际居住使用已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，本案确认买卖合同无效将不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，张宝顺在1998年卖房并已实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。综合上述理由，原审判决确认合同无效错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销本院（2016）京03民终6394号民事判决及北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第07478号民事判决；
二、驳回原审原告张宝顺的诉讼请求。
一审案件受理费463元，由张宝顺负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张宝顺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李迎新
审判员 孙颖颖
审判员 赵 晖
二〇一七年十二月二十八日
书记员 徐 曼