江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终2103号
上诉人（原审原告）：句容市新广房地产开发有限公司，住所地句容市华阳镇东进路88号。
法定代表人：刘义强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁丹，江苏汇瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华杨斌，江苏汇瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴熔，男，1981年9月30日生，汉族，句容市人，住句容市。
委托诉讼代理人：郭方进，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）沈刚平，男，1975年11月1日生，汉族，句容市人，住句容市。
被上诉人（原审被告）徐小群，女，1975年11月15日生，汉族，句容市人，住句容市。
上诉人句容市新广房地产开发有限公司（以下简称新广公司）因与被上诉人吴熔、沈刚平、徐小群执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2015）句民初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
新广公司上诉请求：撤销一审判决，依法公正裁决；案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋登记在该公司名下，应归该公司所有；未经徐小群请求，人民法院不应对案涉房屋的实际所有人是否是徐小群进行审查认定。徐小群按揭贷款时，上诉人提供了阶段性的连带责任保证，徐小群取得房屋产权证，办理抵押登记后，上诉人不再承担保证责任。双方约定徐小群未取得房屋所有权证前，不得将定购房屋转让给第三人就是基于上述原因。根据上述约定，徐小群现对案涉房屋仅享有因债权产生的占有、使用和收益的权利，不享有物权；该约定合法有效。
吴熔二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
沈刚平、徐小群二审期间未发表意见。
新广公司向一审法院起诉请求：立即解除对句容市润景美邻苑11栋丁单元308室房屋的查封执行，案件诉讼费由吴熔、沈刚平、徐小群负担。事实和理由：该公司是案涉房屋的初始登记所有权人；将案涉房屋出售给徐小群时，该公司为徐小群的按揭贷款向银行提供了阶段性担保，同时约定未取得房屋所有权证前，徐小群不得将房屋转让给第三人；后因徐小群对外负债，法院预查封了案涉房屋。后徐小群停止还贷，新广公司已经根据生效的判决承担了保证责任。执行案涉房屋将严重损害新广公司的利益，将新广公司置于交易安全的危险境地。
一审法院认定事实：2012年2月8日，涉案房屋即句容市润景美邻苑11栋丁单元308室房屋进行了初始登记，产权人为新广公司。2013年4月22日，新广公司与徐小群签订商品房买卖合同一份，将该房屋出售给徐小群，房屋价款为673229元。双方约定付款方式为，2013年4月22日前付款203229元，余款47万元由徐小群办理商业贷款于2013年5月7日前汇到新广公司账户。
2013年5月8日，新广公司、徐小群，以及徐小群的丈夫沈刚平与中国建设银行股份有限公司句容支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份。合同约定：1.由借款人徐小群、沈刚平向贷款人中国建设银行股份有限公司句容支行借款47万元，借款期限自2013年5月8日至2033年5月8日，用于购买商品房；2.新广公司承担阶段性连带保证责任；3.在涉案房屋产权过户至徐小群名下后，徐小群以将该房屋抵押，并将办理的他项权证等相关手续交至贷款人处，此时新广公司保证期限届满。当日，贷款发放至徐小群、沈刚平指定的新广公司账户。2013年5月15日，该房屋交付徐小群、沈刚平居住使用，但一直未办理产权过户登记，亦未办理抵押登记。
2014年2月8日，吴熔将滕秋平、沈刚平诉至法院，经调解，双方自愿达成协议，由滕秋平归还吴熔借款125万元及利息，沈刚平承担连带清偿责任,案件受理费10275元、保全费5000元由滕秋平、沈刚平共同负担。2014年3月10日，句容市人民法院作出（2014）句民初字第286号民事调解书，对上述调解协议予以确认。
上述调解书发生法律效力后，吴熔于2014年6月26日申请强制执行，2014年8月13日，句容市人民法院作出（2014）句执字第958号民事裁定，预查封沈刚平及其配偶徐小群所有的位于句容市润景美邻苑11栋丁单元308室房产。2014年10月8日，徐小群自愿为沈刚平应履行的债务提供担保，法院裁定终结执行。后沈刚平及徐小群均未能按约履行债务。2015年3月13日，句容市人民法院作出（2014）句执字第958－2号民事裁定，执行担保人徐小群的财产，以徐小群应当履行的债务，即100万元及利息为限。
2015年5月，新广公司认为查封涉案房产的行为不当，提出执行异议，要求撤销（2014）句执字第958号民事裁定。该异议被裁定驳回后，该公司不服，提起本次诉讼。
另查明：由于徐小群、沈刚平未能按约足额归还银行贷款，2015年6月26日中国建设银行股份有限公司句容支行提起诉讼，句容市人民法院于2015年8月7日作出（2015）句商初字第0605号民事判决书，判决新广公司支付中国建设银行股份有限公司句容支行保证款本金448790.33元及利息7926.88元，并支付自2015年4月25日起的约定利息，同时支付律师费23502元。
一审法院认为，不动产登记簿在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力，即不动产登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再举证证明。不动产登记簿推定力作为一种权利推定，本质上只是对证明责任的分配。而在登记的物权状态与真实物权状态不一致的情况下，人民法院应根据对原因行为或基础关系的审查，对真实的物权状态作出相应认定。本案中新广公司与徐小群签订了商品房买卖合同合法有效，徐小群已支付了全部购房款，新广公司也已于2013年5月15日将房屋交付使用，故涉案房产虽未过户至徐小群名下，但实际权利人为徐小群。新广公司与徐小群就涉案房产不得转让的约定仅为双方内部约定，无法对抗法院查封。本案为案外人执行异议之诉纠纷，对执行阶段处理案外人异议的执行裁定不予审查。综上，新广公司对句容市润景美邻苑11栋丁单元308室房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，对该公司的诉讼请求不予支持。
判决：驳回新广公司的诉讼请求，案件受理费8350元,公告费560元，合计8910元，由新广公司负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。一审法院已经查明，但一审判决未记载的事实有：2013年5月8日，新广公司、徐小群，以及徐小群的丈夫沈刚平与中国建设银行股份有限公司句容支行签订个人住房（商业用房）借款合同约定，该合同项下的借款担保方式为抵押+阶段性连带责任保证担保，即由借款人徐小群、沈刚平以其购买的案涉房屋作抵押担保，另新广公司对借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。
本院认为，2015年5月，新广公司认为查封案涉房产的行为不当，提出执行异议，要求撤销（2014）句执字第958号民事裁定。本次诉讼是因该异议被裁定驳回后导致的执行异议之诉。故本案的审理应以新广公司是否享有能够阻却句容市人民法院作出（2014）句执字第958号民事裁定，以及对该裁定的执行的实体权利为中心。句容市人民法院根据其他生效法律文书实施的其他执行行为，本案不予理涉。
（2014）句执字第958号民事裁定是裁定对案涉房屋进行预查封；句容市人民法院根据该裁定，对案涉房屋采取的也是预查封措施。该措施属于执行保全措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。该裁定不以徐小群对案涉房屋享有所有权为前提，该裁定本身也不能确认案涉房屋归徐小群所有，根据该裁定，也不能对该房屋采取保全措施以外的执行处分。故即使上诉人对案涉房屋享有所有权，该所有权亦不能当然阻却句容市人民法院作出（2014）句执字第958号民事裁定，以及对该裁定的执行。上诉人以该公司对案涉房屋享有所有权为由，提出异议，依据不足。
对案涉房屋采取预查封的保全措施，是因上诉人与徐小群签订了合法有效的商品房买卖合同；上诉人已经将房屋交付徐小群；徐小群已经根据合同约定支付了全部购房款，或者即将支付全部购房款，或者有其他途径解决支付购房款事宜；如无有害处分，该房屋的所有权一般应当在一定的期限内变更归徐小群所有，成为徐小群名下的可供执行的财产。
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发〔2014〕5号，第15条规定，被执行人购买的，已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，也可以进行预查封。句容市人民法院（2014）句执字第958号民事裁定以及根据该裁定采取的执行保全措施，符合上述规定，并无不当。
根据上述事由，上诉人提起执行异议，要求撤销句容市人民法院（2014）句执字第958号民事裁定，该异议被驳回后，又提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的查封执行，不应支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。在句容市人民法院对案涉房屋采取预查封措施时，以及在此之后，案涉房屋的所有权并未变更登记至徐小群名下，根据上述规定，不足以认定案涉房屋已经归徐小群所有。
买卖双方根据合法有效的房屋买卖合同，已经履行了除所有权变更登记以外的所有合同义务，具备完成所有权变更登记的条件，在房屋买卖双方当事人之间，房屋所有权变更登记仅仅具有表征意义的情况下，出现房屋所有权纠纷时，可以依法确认房屋归买受人所有。但本案中，徐小群是以贷款的形式支付了大部分购房款，上诉人因该贷款，为徐小群向贷款人提供了连带责任保证。应当认定上诉人是在负担了保证负担的情形下，收到了全部购房款。根据约定，徐小群应当用案涉房屋为贷款人设定抵押权。在该抵押权依法设立后，上诉人的保证负担才能解除，上诉人才在真正意义上收取了全部购房款。故案涉房屋所有权变更登记至徐小群名下，徐小群在该房屋上为贷款人设定抵押权，贷款人解除上诉人的保证负担，共同形成合同义务履行的锁链。在此情形下，上诉人对房屋所有权变更登记活动的控制，以及变更登记后对抵押权设立活动的控制，对上诉人取得购房款的首要合同目的的实现具有现实和直接的意义，故即使在上诉人和徐小群之间，案涉房屋所有权变更登记也不仅仅具有表征意义。
由于徐小群、沈刚平未能按约足额归还银行贷款，新广公司被判向贷款人支付贷款本金448790.33元及利息7926.88元等款项，就上诉人取得购房款的合同目的而言，这与徐小群未能按约全部支付购房款，在本质上是相同的。
根据上述事由，在现阶段，尚不能认定案涉房屋归徐小群所有。一审法院认定案涉房屋虽未过户至徐小群名下，但实际权利人为徐小群，该认定结果不准确。一审法院以案涉房屋的实际权利人为徐小群为由驳回上诉人的异议，应予纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，判决理由依据不足，但判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由句容市新广房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈开亮
审判员 李益成
审判员 戴晓东
二〇一七年二月七日
书记员 韩蓉蓉