山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终1458号
上诉人（原审被告）：张广喜，男，1964年3月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：苑承林，泰安岱岳方正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：韩长梅，女，1929年2月19日出生，汉族，住济南市天桥区。
委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。
原审被告：鞠玉江，男，1956年4月25日出生，汉族，住济南市天桥区。
原审被告：张广泉，男，1954年2月16日出生，汉族，住章丘市。
原审被告：张广芳，女，1958年4月21日出生，汉族，住章丘市。
原审被告：张广梅，女，1961年10月3日出生，汉族，住章丘市。
上诉人张广喜因与被上诉人韩长梅,原审被告鞠玉江、张广泉、张广芳、张广梅房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张广喜及其委托诉讼代理人苑承林，被上诉人韩长梅及其委托诉讼代理人吴向华，原审被告鞠玉江、张广泉、张广芳、张广梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张广喜上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、《房屋买卖协议书》合法有效，一审认定无效不当。二、一审判令返还房屋无事实依据和法律依据，判决错误。三、一审判决漏列主体。综上，一审判决认定事实错误，法院应驳回被上诉人起诉。
被上诉人韩长梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分使适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告鞠玉江辩称，一审判决是正确的，房屋我根本没有和张继发签订买卖协议，当时签协议就给我2000元，至今也没收到那2000元，对方是张继发签的字，是张继发给我的2000元。
原审被告张广泉、张广芳、张广梅的答辩意见同意上诉人的上诉请求。
被上诉人韩长梅向一审法院起诉请求：1、请求判令鞠玉江与张继增签署的房屋买卖协议无效；2、被告张广喜返还位于××的宅院给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1929年12月19日出生在泰安市泰山区省庄镇兴隆村，1962年原告作为本大队的社员在兴隆庄获得宅基地一处，并自建正房六间，西靠鞠玉法，东靠鞠海培，北靠路，南靠路，现该位置的门牌号码为××。因原告的女儿在济南居住，原告夫妻两个也常年在济南居住。位于兴隆庄的房屋因空闲一直由张继增暂住，现张继增去世由本案被告即张继增的儿子张广喜居住。随之原告年事已高，思乡心切一直想回家居住，在张继增去世后，原告及家人要求张广喜腾退房屋。遭到拒绝后，原告在贵院起诉要求张光喜腾退该房屋，诉讼过程中，才知道涉案的宅院鞠玉江（即原告的儿子）与张继增曾签署过买卖协议，鞠玉江代韩长梅的配偶鞠广清签署的该买房协议。因鞠玉江签署买房协议的行为系无权处分且张继增购买该宅院也不符合法律规定，其约定的购房款也未支付，故诉至法院请求法院判如所诉。
一审法院认定的事实：1993年7月21日，鞠广清与张继增签订房屋买卖协议书一份，约定：“卖主鞠广清（简称甲方），买主张继增（简称乙方）。一、甲方自愿将个人所有的省庄镇兴隆村五间中房、两间西屋、栏一间、院墙大门、整个院和地上的建筑物以价值四千元人民币售予乙方，归乙方所有。二、协议签订后乙方一次性付给甲方人民币肆仟元整。三、此房一切过户手续由甲方负责。四、本协议签订后即发生法律效力，甲乙双方必须自觉遵守，不得违约，必须依法承担。”原告与被告张广喜、鞠玉江均认可协议中“鞠广清”之字为鞠玉江代签。鞠玉江主张房屋买卖协议并不是真实的买卖关系，而且签订协议后只收取2000元房款定金，剩余房款至今未付，但并未提交相关证据予以证实。被告张广喜主张房款均已付清，且对涉案房屋全部进行了翻建，原告认可翻建了正房北屋，增建了东墙，其余保持原样。另查明，鞠广清与原告韩长梅系夫妻关系，兴隆村于1962年批给村集体成员韩长梅涉案宅基地（当时韩长梅、鞠广清已结婚），鞠广清于2015年10月7日去世。被告鞠玉江系韩长梅、鞠广清之子，韩长梅、鞠广清另有两女鞠玉英、鞠玉莲，鞠玉英、鞠玉莲、鞠玉江均表示若涉案宅院存在其继承份额，均转让给原告所有。再查明，张继增签订涉案房屋买卖协议时非兴隆村集体成员，张继增与其妻白淑英均已去世。二人育有四子女，即张广喜、张广泉、张广梅、张广芳。庭审中，被告张广喜提交上述四子女均签字捺印的证明一份，内容为：“1994年我们兄弟姐妹四人分家情况，经过全家成年人协商房产分配如下：1、因张广芳、张广美是出嫁之女，固不予分得。2、位于泰安市省庄镇兴隆村我们父亲张继增名下的房产有两处，南院由张广喜分得，北院由张广泉分得。3、南院：东邻鞠海培、南邻鞠江培、西邻鞠玉发、无北邻。北院：北邻张继祥、南邻张继才、东邻文化路、无西邻。”现涉案房屋门牌号为××，由张广喜占有使用。原告认为被告提交分家证明证实涉案房产已经由被告张广喜取得，故申请撤回张广泉、张广芳、张广梅的诉讼，本院对此予以准许。诉讼中，经本院释明，被告张广喜表示如法院认定涉案房屋买卖合同无效，其将另案起诉向原告主张权利。
一审法院认为，被告鞠玉江认为房屋买卖协议并不是真实的买卖关系，但未提交相关证据予以证实，其余当事人对此亦不予认可，对此原审法院不予采信。本案争议的焦点在于涉案协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的非农业人口转让农村住房，不利于保护农民利益、保持农村稳定，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”。由于农村房屋的转让必然导致农村集体土地使用权的转移，因此农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。涉案房屋占用土地系农村集体土地，张继增签订涉案房屋买卖协议时并非兴隆村集体经济组织成员，故此，涉案房屋买卖合同违反了上述规定，系无效合同，对原告要求确认鞠玉江与张继增于1993年7月21日签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求，原审法院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产依法应当返还。原告系涉案宅基地使用权人，鞠广清的继承人均表示将其继承份额转让给原告，涉案房屋由被告张广喜通过分家的方式取得并占有、使用，故此，对原告韩长梅要求被告张广喜返还涉案房屋的诉讼请求原审法院予以支持。鞠玉江主张签订协议后只收取2000元房款定金，剩余房款至今未付，但并未提交相关证据予以证实，被告张广喜亦不予认可，该主张与合同中的约定“协议签订后乙方一次性付给甲方人民币肆仟元整”亦不符，故原审法院对此不予采信。协议签订和履行时间距今已达二十余年，原告韩长梅现主张鞠玉江签署买房协议的行为系无权处分，理由并不充分，其应向被告张广喜返还购房款4000元。被告张广喜表示另行主张合同无效后的相关权利，不违反法律规定，故原审法院不在本案中就合同无效后的损失问题进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、鞠玉江与张继增于1993年7月21日签订的房屋买卖协议书无效；二、被告张广喜于本判决生效之日起十五日内向原告韩长梅返还位于泰安市泰山区省庄镇××的房屋；三、原告韩长梅于本判决生效之日起十五日内向被告张广喜返还购房款4000元。案件受理费650元，由原告韩长梅负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是涉案协议的效力问题。涉案房屋占用土地系农村集体土地，张继增签订涉案房屋买卖协议时并非兴隆村集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同违反了《中华人民共和国管理法》第六十三条的规定，系无效合同。合同被确定无效之后，因该合同取得的财产依法应当返还。上诉人称《房屋买卖协议》合法有效的主张，不符合法律规定，其主张不能成立，本院不予采信。被上诉人系涉案宅基地使用人，鞠广清的继承人均表示将其继承份额转让给被上诉人。上诉人称一审判决漏列主体，应追加被上诉人子女为第三人参加诉讼的主张，没有事实和法律依据，其主张不能成立。综上所述，上诉人张广喜的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张广喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王安广
审判员 李 健
审判员 刘增凯
二〇一七年七月七日
书记员 马 鑫