呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终2147号上诉人(一审被告)内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人林春梅，该公司董事长。委托代理人吕建桥，该公司帝桥豪庭项目部经理。委托代理人郑欣，内蒙古仁瑞律师事务所律师。被上诉人（一审原告）郭永达，男，1987年9月4日出生，汉族，住山西省朔州市平鲁区。委托代理人郭水仙，内蒙古盛乐律师事务所律师。上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈公司）因与被上诉人郭永达房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2016）内0121民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人泰戈公司的委托代理人吕建桥、郑欣，被上诉人郭永达的委托代理人郭水仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年1月15日郭永达与泰戈公司签订《商品房买卖合同》，约定郭永达购买泰戈公司开发的“帝桥豪庭”第A3座5单元1501号房，商品房面积88.55平方米，单价为每平方米3790元，总金额335605元。付款方式为买受人于2014年1月15日交付购房首付款105605元，剩余房款23万元办理银行按揭贷款。商品房交付期限为2015年6月30日。逾期交房违约责任为：逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。另查明，涉案商品房至今未完工，无法交付。郭永达诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、泰戈公司退还购房款105605元，并承担截止起诉时的逾期交房违约金5281元。一审法院认为，郭永达与泰戈公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同的约定，泰戈公司应于2015年6月30日前交付涉案商品房，但截止郭永达起诉时，泰戈公司就涉案商品房仍未完工，无法交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”而涉案商品房至本案讼诉时仍无法交付，该合同所赋予郭永达解除合同的条件已成就，故对于郭永达主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。泰戈公司应退还郭永达已支付的购房款105605元，并按照《商品买卖合同》第九条的约定支付违约金，按照郭永达已付购房款105605元的0.05%计算，即承担违约金53元。郭永达主张违约金5281元的计算方式无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法解除郭永达与内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》；二、内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付郭永达购房款105605元，并承担违约金53元。三、驳回郭永达的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元减半收取1206元，由内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司承担。泰戈公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。泰戈公司于开庭之时，已提交盖有泰戈公司项目部公章的授权手续，但法院却将泰戈公司的代理人撵出法庭，即使委托手续欠缺，但毕竟盖有公章，一审法院应准予泰戈公司出庭并于庭后补齐委托手续，或者延期开庭，但一审法院错误地采取缺席审理的方式，是程序违法，泰戈公司因此丧失了向法庭陈述其诉讼观点的实体权利，请求二审法院将本案发回一审法院重新审理；二、郭永达违约在先，泰戈公司并未违约，一审法院认定《商品房买卖合同》无效是错误的。泰戈公司与郭永达之间所订立的《商品房买卖合同》，是由于办理按揭贷款，银行要求必须签订的，在郭永达的起诉状中及判决书中均表明剩余房款230000元办理银行按揭借款，中国建设银行已为郭永达办理了多份按揭贷款的材料，但由于其拒不至银行亲自办理贷款手续，郭永达也就未能给泰戈公司缴纳剩余房款。综上，是郭永达违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”泰戈公司有权要求其付清房款后再交付房屋，所以泰戈公司未交付房屋的行为，并不构成违约。上述观点，在《商品房买卖合同》中的约定能够印证，该证据第八条交付期限中明确约定：将具备下列第五种条件的商品房交付使用，即“该商品房经综合验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后”，从该条款的约定可以清晰看出，订立合同双方当事人真实意思表示是——交清房款之后再交付房屋，《商品房买卖合同》第八条交付期限条款是第九条第1项第（2）款“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的前置条件。而本案中郭永达没有交清房款，所以没有权利要求泰戈公司交房，也没有权利解除《商品房买卖合同》，一审法院认为泰戈公司未交付房屋即判决解除《商品房买卖合同》，是未认真审查合同的具体条款，其认定明显错误，原判决应予撤销；三、《商品房买卖合同》如果被认定为无效，将助长社会不诚信的交易恶习，把房地产开发商推向悬崖边缘，将危害更多其他购房者的利益。郭永达因现商品房市场趋势低靡，而故意采取拒办按揭，从而想达到退房的目的。如认定《商品房买卖合同》无效，泰戈公司将会负担巨大的房屋降价损失。泰戈公司的困境将会导致其他众多购房者的损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判《商品房买卖合同》合法有效，郭永达给付房款后泰戈公司交付房屋。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）一审法院缺席判决是否违反法律规定；（二）泰戈公司是否应向郭永达返还购房款并承担违约金。一、关于一审法院缺席判决是否违反法律规定的问题。首先，项目部授权是否可以代替公司授权。项目部是实施或参与项目管理工作，有明确职责和相互关系的人员及设施的集合，是为完成特定项目而建立的管理组织，非《中华人民共和国民法通则》规定的法人，也无权代表公司参加诉讼，故项目部代表公司授权的委托代理人不符合法律规定，无权参加诉讼；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款规定“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。”最高人民法院《关于适用的解释》第八十九条规定“当事人向人民法院提交的授权委托书，应当在开庭审理前送交人民法院”。由上述法律规定可知，参加诉讼的代理人应在开庭前提交合法的代理手续，故泰戈公司提出的，应准予出庭并于庭后补齐委托手续的上诉理由，不符合法律规定。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，对本案缺席判决并无不当。泰戈公司主张一审法院缺席判决程序违法的上诉理由，因不符合法律规定，本院不予支持。二、关于泰戈公司是否应向郭永达返还购房款并承担违约金的问题。泰戈公司主张郭永达未按照合同要求办理按揭贷款，违约在先。根据该合同的约定，仅限定了首付款交付期限，办理按揭贷款并未限定期限，也无证据证明双方对按揭贷款的办理方式、期限等形成补充合同，故因证据不足，该上诉理由本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，泰戈公司应于2015年6月30日前交付商品房；第九条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。该商品房至2015年7月31日无法交付，合同约定的解除条件已成就，故对于郭永达主张解除该《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，泰戈公司应退还郭永达已支付的购房款105605元，并依约支付违约金53元。泰戈公司主张郭永达违约在先，其未交付房屋是在行使先履行抗辩权的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司主张一审法院程序违法，且自身并未违约，不应返还购房款并承担违约金的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2412元（内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司已预交），由内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马国民审 判 员  韩 韬代理审判员  王 晶二〇一六年七月二十日书 记 员  秦俐娟