北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9169号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京裕隆苑宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区白广路枣林前街37号。
法定代表人：姬远，执行董事。
委托诉讼代理人：赵继云，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晶晶，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京公交广安商贸集团，住所地北京市西城区核桃园1号。
法定代表人：刘光，总经理。
委托诉讼代理人：郭林，男，北京公交广安商贸集团法律事务部经理。
委托诉讼代理人：宋晨光，北京市中淇律师事务所律师。
上诉人北京裕隆苑宾馆有限责任公司因与被上诉人北京公交广安商贸集团房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第12648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京裕隆苑宾馆有限责任公司（下称裕隆苑宾馆）上诉请求,要求撤销一审判决第二项，依法改判酌减房屋占用费标准为每月34120元。事实和理由：我公司自1995年实际承租房屋至今，经北京第二公共汽车公司及北京公交广安商贸集团（下称公交集团）同意对房屋进行了大量的装修改造，将原有的空置厂房实现了极大升值，公交集团收回房屋后将获得巨大的附加价值，原审法院认定的房屋使用费标准使得公交集团获取了我公司通过装修改造取得的额外价值，法院应依法予以酌减。
公交集团辩称,同意一审判决，不同意裕隆苑宾馆的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。
公交集团向一审法院起诉请求,请求判令：1、裕隆苑宾馆返还位于北京市西城区白广路枣林前街37号壹座楼房及附属用房；2、裕隆苑宾馆支付自2014年7月1日起至实际返还房屋之日起的房屋占用费，每月按照84120元计算；3、本案诉讼费用由裕隆苑宾馆承担。
裕隆苑宾馆向提出反诉请求：1、要求公交集团支付装修改造及装修损失7972845.96元；2、同等条件下我公司有优先承租权；3、诉讼费由公交集团承担。
一审法院认定事实：2002年1月10日，公交集团（甲方）与裕隆苑宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条标的物性状，1、甲方依据本合同项下的具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号壹座四层楼房和本合同附件二载明的附属用房及配套设备、设施（件本合同附件二）租赁给乙方作为经营宾馆业用房（统称租赁标的物），此标的物产权归甲方所有，乙方依据本合同租赁的标的物在承租期内拥有使用权和经营管理权；2、租赁开始时，以目前现状为标准，甲乙双方就现标的物办理书面交接手续（附：财产交接验收清单，见合同附件二），并向对方提供真实合法的资质证明文件，租赁期满时，乙方应按标的物交接清单所列的数额及质量将标的物归还甲方，由甲方验收；第二条租赁期限，本合同租赁期限为壹拾贰年整，自2002年1月1日至2013年12月31日止，合同期满，如乙方要求续签，应在合同期满前3个月以内书面形式正式通知甲方，在同等条件下，甲方应保证乙方的优先租赁权；第三条租金数额及支付方式，1、年租金技术为80万元，第一年至第五年每年租金为80万元，从第六年开始每年按1%环比递增；……；第五条房屋和设备设施的养护及维修，甲方不承担日常经营性的房屋和设备设施的维修和养护责任，乙方自行承担并负责费用的支付，如乙方不履行义务，造成一切后果由乙方承担，如需对房屋主体结构的维修和养护，具体工程由甲方负责实施，所发生的费用由甲乙双方协商解决；第六条装修改造及新增建筑物，1、乙方对“标的物”进行装修改造必须征得甲方书面正式同意，并按甲方同意的方案进行，如装修改造属乙方经营之必须，不破坏“标的物”属合理范畴，甲方应同意并提供相应的便利；2、乙方对“标的物”的装修改造不得破坏或改变主体机构，装修改造必须遵守国家有关规定，不能遗留工程隐患，因装修改造导致的一切后果由乙方自行承担，装修改造过程中发生的一切事故，后果由乙方自行承担；3、装修改造使“标的物”新增的一切设施，在租赁期满进行移交时，除原标的物该的部分，应由双方协商折价处理，如协商不能达成一致意见，则应由乙方在保证原租赁物承租时的状态自行处理，如因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无故终止合同的履行时，则应全部无条件归属甲方所有，且甲方不对乙方进行任何补偿，……；第十六条标的物的返还，乙方应在合同期满或双方达成终止协议后15日内返还标的物，乙方应保证标的物的正常使用状态，标的物返还时，甲乙双方依据标的物交接清单或双方另行达成的交接文件对标的物的性状及数量进行验收，并形成书面交接文件，双方签字盖章后生效；……。
2002年5月31日，公交集团（甲方）与裕隆苑宾馆（乙方）签订《补充协议》，约定鉴于裕隆苑宾馆经营和发展的需要，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚信的基础上，经友好协商，现就乙方租用“北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋和场院”事宜，双方达成如下补充意见：第一条标的物性状，1、甲方依据本协议项下的具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋和场院（详见平面图，见附件一）租赁给乙方作为经营宾馆业用房（统称租赁标的物），此标的物产权归甲方所有，乙方依据本协议租赁的标的物，在承租期内拥有使用权和经营管理权；2、租赁开始时，以目前现状为标准，甲乙双方就现“标的物”办理书面交接手续（附财产交接清单，见附件二），租赁期满时，乙方应协议约定将“标的物”归还甲方，由甲方验收；第二条租赁期限，本协议租赁期限为壹拾壹年零陆个月，即从2002年6月1日起至2013年12月31日止，协议期满时，如乙方要求续签，应在协议期满前3个月内以书面形式正式通知甲方，在同等条件下，甲方应保证乙方的优先租赁权；……；第四条双方的权利义务，1、补充协议为甲乙双方于2002年1月10日签订的《房屋租赁合同》的附件，与《房屋租赁合同》同具法律效力；2、甲乙双方在履行补充协议时，除遵照和执行本补充协议中约定的条款外，补充协议项下的“租赁标的物”所涉及到其他方面的关于甲乙双方的权利、义务、责任等均遵照并执行双方于2002年1月10日签订的《房屋租赁合同》中详细约定的各项条款；……。
2003年，公交集团（甲方）与裕隆苑宾馆（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条，甲方同意乙方在获得甲方书面批准，并取得一切合法手续、并批复后将具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋进行改造，所有相关费用全部由乙方承担；第二条，乙方对具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋进行改造完成后，新增的一切设施在租赁期满或由于乙方违约等原因导致甲方解除合同，或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；第三条，甲方有权对北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋以南的场地、经营场所进行商业开发和改造，乙方不得以任何理由进行干涉和阻止，如需要，乙方将给与积极的配合；……。
2003年6月11日，公交集团（甲方）与裕隆苑宾馆（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条，根据甲乙双方于2002年5月31日签订的关于裕隆苑宾馆租用北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋的补充协议，乙方在征得甲方同意，并取得一切合法手续、批复后，于2003年7月前将具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋进行装修改造，并增加了建筑面积，经甲乙双方协商，此“标的物”自2003年10月1日起年租金调整为9万元，增长比例和租赁年限与2002年5月31日签订的补充相同；第二条，乙方对具有合法出租权的北京市宣武区白广路枣林前街37号院内楼南侧房屋进行改造完成后，新增一切设施在租赁期内，乙方拥有使用权，在租赁期满或由于乙方违约等原因导致甲方解除合同，或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿。
2014年5月20日，公交集团（甲方）与裕隆苑宾馆（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2002年1月10日对乙方所承租的北京市西城区白广路枣林前街37号四层楼房和附属用房及配套设备、设施签订了《房屋租赁合同》，并于2002年5月31日对乙方所承租的北京市西城区白广路枣林前街37号院内南侧房屋和场院签订了《补充协议》，合同及补充协议于2013年12月31日到期，现根据乙方申请，经甲乙双方协商，对《房屋租赁合同》特作如下补充：一、甲方同意乙方使用上述房屋，使用期为2014年1月1日至2014年6月30日，使用期内租金为伍拾万肆仟柒佰壹拾捌元整，乙方须于2014年6月20日前将使用期内租金交由甲方；二、本协议的主合同及安全协议除租金及合同期限外，其他条件不变，双方遵照执行；三、本协议为甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》之附件，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力；……。
庭审中，公交集团与裕隆苑宾馆表示《房屋租赁合同》中提及的附件二，均无法提供。原审法院现场勘验后，经双方确认绘制了主楼及五处附属用房的勘验图。承租期间，裕隆苑宾馆改建租赁房屋情况如下：主楼东侧加建了大厅，并加建了主楼第五层南侧东数第一、二间房屋以及北侧房屋；在附属用房1的基础上，加建了第二层、第三层房屋；加建了附属用房3的西数第一间。
现公交集团将裕隆苑宾馆诉至原审法院，以合同到期、房屋收回自用为由，要求腾退租赁房屋（主楼包括地下室）及五处附属用房，并支付自2014年7月1日至实际腾退之日的使用费。裕隆苑宾馆表示不同意腾退房屋，且公交集团并未交付附属用房2，裕隆苑宾馆也未使用附属用房2。
诉讼中，裕隆苑宾馆表示对于涉案房屋的装修分别发生于1995年、2007年，其保存的装修账目不能全部反映装修支出，因此，申请对涉案房屋主楼装修价值进行评估。2017年4月，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具《北京市西城区白广路枣林前街37号房屋主楼装修工程造价鉴定报告书》，鉴定造价为3866900.24元。公交集团不认可鉴定结构，其表示裕隆苑宾馆在合同期满后仍对涉案房屋进行了装修，在鉴定时，鉴定机构没有对此作出区分。
裕隆苑宾馆出示其（乙方）与北京市第二公共汽车公司（甲方）签订《协议书》（复印件），内容为：1、乙方出资138万元，在甲方所属产权第宣武区枣林前街37号院新建315kva箱式变电站一处，甲方考虑到，乙方投入费用较大，经双方议定乙方可以从应付甲方96年的房租金150万元中一次扣除电建投资费75万元，作为甲方对乙方的补偿；2、乙方应在95年12月15日前付甲方96年房租金150万元，前期已付40万元，目前差110万元，扣除75万元（第一款）乙方应于96年11月30日前还请甲方35万元，逾期未付清，甲方有权暂停供电；……；5、315kva箱式变电站的产权归甲方所有，使用权归乙方（合同期内）；……。裕隆苑宾馆表示尚有63万元需要公交集团支付。公交集团不认可此复印件的真实性。
裕隆苑宾馆还表示其承租期间主楼地下室漏水，导致只能低额出租地下室，造成租金损失126万元。公交集团对此不予认可，其称按照双方约定裕隆苑宾馆承担租赁房屋的维修和养护责任，公交集团承担房屋主体结构的维护和养护。
一审法院认为，公交集团与裕隆苑宾馆签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，但补充协议涉及部分房屋系裕隆苑宾馆自行加建的，且未取得相关行政主管部门的批准，此部分房屋的租赁应属无效。公交集团与裕隆苑宾馆的合同期限于2014年6月30日届满后，双方未再签订书面的租赁合同，现公交集团要求裕隆苑宾馆返还租赁房屋及附属用房（勘验图中编号为1、3、4、5）并支付房屋使用费的请求，于法有据，法院予以支持，自建部分应当由裕隆苑宾馆予以拆除。裕隆苑宾馆表示公交集团未向其交付附属用房2，其也未使用附属用房2，公交集团亦未提供相关证据予以证明，因此，公交集团要求裕隆苑宾馆返还附属用房2的请求，缺乏依据，法院不予支持。
关于裕隆苑宾馆装修损失，按照双方约定，如协商不成，应当由裕隆苑宾馆自行处理。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方租赁合同系期限届满终止，裕隆苑宾馆要求公交集团支付装修损失，缺乏依据，法院不予支持。裕隆苑宾馆主张公交集团应支付变电站剩余63万元。首先，裕隆苑宾馆出示的关于变电站的协议书系复印件，真实性无法确认；其次，协议书系裕隆苑宾馆与北京市第二公共汽车公司签署，并非公交集团签署，协议内容对公交集团不具有约束力；再者，法院注意到，协议内容只约定了对裕隆苑宾馆补偿75万元，未提及补偿其全部费用。因此，裕隆苑宾馆的此项请求，于法无据，法院不予支持。关于租金损失一节。双方已在合同中约定日常经营性的房屋和设施设备的维修责任由裕隆苑宾馆承担，且裕隆苑宾馆并提供证据证明地下室漏水的情况，其提供与案外人签订的租赁合同，亦无法证明其损失数额，故法院对此请求，亦不予支持。公交集团表示其将租赁房屋收回自行，裕隆苑宾馆对此虽不予认可，但其未提供相反证据予以证明，故其主张的优先承租权，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年5月判决：一、自本判决生效之日起三十日内，北京裕隆苑宾馆有限责任公司拆除北京市西城区（原宣武区）白广路枣林前街37号主楼、附属用房1、附属用房3的自建房屋(自建房屋：主楼东侧加建的大厅，主楼第五层南侧东数第一、二间房屋以及北侧房屋；附属用房1加建的第二层、第三层房屋；附属用房3加建的西数第一间)，并将北京市西城区（原宣武区）白广路枣林前街37号主楼及附属用房1、附属用房3、附属用房4、附属用房5返还给北京公交广安公交集团；二、自判决生效之日起三十日内，北京裕隆苑宾馆有限责任公司以每月84120元的标准向北京公交广安公交集团支付2014年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、驳回北京公交广安公交集团的其他诉讼请求；四、驳回北京裕隆苑宾馆有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为：公交集团与裕隆苑宾馆签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《补充协议》虽约定由裕隆苑宾馆办理合法手续后进行装修改造，但裕隆苑宾馆并未办理相应的行政手续而私自进行了加建和改造，由此造成的不利法律后果应由裕隆苑宾馆自行承担。《房屋租赁合同》约定裕隆苑宾馆应在合同期满或双方达成终止协议后15日内返还标的物；现《房屋租赁合同》及《补充协议》的租期届满，公交集团要求裕隆苑宾馆腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。
裕隆苑宾馆上诉称其对涉案房屋进行了加建及装修造成房屋价值升值，应参照原租金标准酌减其向公交集团交纳房屋使用费；因裕隆苑宾馆的加建行为未办理合法的审批手续，不合法的建筑应当予以拆除，且裕隆苑宾馆的装饰装修的价值应视为在租赁合同的租期内摊销完毕，故本院对裕隆苑宾馆的该项上诉意见不予采纳。房屋租赁合同履行期限届满或解除后，承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。原审法院参照原租赁合同标准要求裕隆苑宾馆承担房屋使用费并无不妥，本院予以维持。
综上所述，裕隆苑宾馆的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20550元，由北京裕隆苑宾馆有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年九月二十九日
书记员 张晓鸥