贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0123民初966号
原告：贵阳创联房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B433003房。
法定代表人：简修宇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹伟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄光翼，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
被告：贵州佰信昌房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18幢2层8号。
法定代表人：胡迎新，该公司总经理。
被告：贵州恒康房地产开发有限公司，住所地贵州省修文县久长镇修开东路。
法定代表人：张玉兰，该公司总经理。
上述二被告共同委托诉讼代理人：刘杰，贵州圣达伦律师事务所律师。
原告贵阳创联房地产顾问有限公司（以下简称贵阳创联顾问公司）与被告贵州佰信昌房地产开发有限公司（以下简称贵州佰信昌房地产公司）、贵州恒康房地产开发有限公司（以下简称贵州恒康房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年07月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳创联顾问公司的法定代表人简修宇及委托诉讼代理人邹伟、黄光翼，被告贵州佰信昌房地产公司与被告贵州恒康房地产公司的共同委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵阳创联顾问公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付原告因解除《久长“久长金街”项目委托销售﹨招商代理合同》造成的损失1,658,818.00元；2.诉讼费由二被告承担；诉讼过程中原告明确其要求二被告支付的1,658,818.00元为按佣金计算所得的违约损失。事实和理由：2014年05月26日，原告贵阳创联顾问公司与被告贵州佰信昌房地产公司协商后签订《久长“久长金街”项目委托销售﹨招商代理合同》，约定被告贵州佰信昌房地产公司委托原告为其进行房屋销售，同时合同中约定了双方的权利义务。被告贵州恒康房地产公司成立后继受了被告贵州佰信昌房地产公司的相关权利义务。原告与二被告接洽业务后，约定由原告继续履行《久长“久长金街”项目委托销售﹨招商代理合同》中约定的义务。此后，原告依约进场开展销售工作，因被告拖延开盘销售时间、房屋未完工等问题，致使原告无法继续开展销售工作，合同目的无法实现，双方遂解除了合同关系。原告认为，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护自己的合法权益，原告遂诉至人民法院要求如前诉请。
被告贵州佰信昌房地产公司、贵州恒康房地产公司共同辩称，1.原告所称佣金损失在解除合同时尚未达到合同约定的支付条件，现当事人已自愿解除合同，被告不应再支付原告佣金，且原告未举证证明被告存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求；2.合同中约定若被告未取得预售许可证，被告每月支付原告30,000.00元工作经费，支付时间至被告取得预售许可证时止，被告已依约支付了原告该项费用；3.原告是与被告贵州佰信昌房地产公司签订的合同，而非与被告贵州恒康房地产公司签订的合同，被告贵州佰信昌房地产公司将涉案项目转让给被告贵州恒康房地产公司后，被告贵州恒康房地产公司才继续开发涉案项目，故被告贵州恒康房地产公司不是合同当事人，与本案无关。
本院经审理认定事实如下：2014年05月26日，原告贵阳创联顾问公司（乙方）与被告贵州佰信昌房地产公司久长分公司（甲方）协商后签订《久长“久长金街”项目委托销售﹨招商代理合同》，其中第一条约定：甲方委托乙方独家代理销售其位于修××镇××道（久长广场旁）的“久长金街”项目物业，包含营业用房、住宅等共计25,518.37平方米，其中商业用房面积约为14,116.18平方米，住宅面积约为11,405.19平方米；乙方负责现场销售人员招聘、培训、管理，发放销售人员工资及提成，负责销售范围内物业的销售及营销策划、推广及广告平面设计。第二条约定：合同履行期限为2014年05月19日至2015年11月18日，共计18个月；合同到期前一个月，双方另行协商合同到期后的延期事宜；暂定开盘时间为2014年08月01日，若未按时开盘，合同期限相应顺延。第四条约定：住宅销售底价为2,300.00元∕平方米，一层商业用房销售底价为12,500.00元∕平方米，二层商业用房销售底价为6,500.00元∕平方米；若甲方在2014年08月15日前未取得预售许可证，甲方应每月借支给乙方工作经费30,000.00元，支付时间至甲方取得预售许可证时止，该费用在乙方销售佣金中扣除；开盘之日起五个月内（该时间段覆盖春节时为六个月），销售率完成实际可销售并取得预售许可证面积中住宅面积的40﹪、商业用房面积的35﹪，若乙方未按期完成该销售比例，甲方每月借支给乙方10,000.00元工作经费，该费用在原告销售佣金中扣除，同时甲方有权单方解除合同，不支付乙方任何费用，乙方借支的所有工作经费应一次性退还甲方，乙方在三日内办理交接手续后退场。第五条约定：住宅销售佣金底价内按2﹪，溢价部分（即超过综合住宅均价部分）由乙方享有25﹪，由甲方享有75﹪；商业用房销售佣金底价内按1.5﹪，溢价部分（即超过综合商业用房均价部分）由乙方享有25﹪，由甲方享有75﹪；佣金支付时间自乙方住宅销售率达到实际可销售住宅面积的40﹪时，甲方开始支付住宅部分佣金，其中包含甲方已收取定金的部分，但该部分未签订《商品房买卖合同》前不计销售佣金及溢价部分。商业用房销售率达到可销售商业用房面积的35﹪时，甲方开始支付商业用房部分佣金，其中包含甲方已收取定金的部分，但该部分未签订《商品房买卖合同》前不计销售佣金及溢价部分。销售率＝已售面积（包含交首付、交总房款）÷可售面积（委托乙方销售并取得预售许可证的面积，不含未取得预售许可证部分）；佣金支付方式为按月结算，每月10日支付上月01日至30∕31日佣金；住宅部分当月销售佣金＝住宅已售面积×2,300.00元×2﹪×实际销售比例＋〔（当月住宅销售总金额－2,300.00元×当月销售住宅面积）×25﹪〕－已结算住宅部分佣金；实际销售比例＝已售面积÷可售面积；商业用房当月销售佣金实际销售比例＝一层商业用房已售面积×12,500.00元×1.5﹪×实际销售比例＋〔（当月一层商业用房销售总金额－12,500.00元×当月销售一层商业用房面积）×25﹪〕＋二层商业用房已售面积×6,000.00元×1.5﹪×实际销售比例＋〔（当月二层商业用房销售总金额－6,000.00元×当月销售二层商业用房面积）×25﹪〕－已结算商业用房部分佣金；实际销售比例＝已售面积÷可售面积；如实际销售均价未超过底价的，按实际购房合同金额×佣金提成（2﹪∕1.5﹪）×实际销售比例结算；在合同期内最多支付至实际可销售单位住宅及商业用房总佣金的90﹪，剩余佣金在乙方完善所有销售手续并交付相关资料及设施后15日内支付；针对交定金未签订《商品房买卖合同》的客户，在本合同终止时，由乙方派员催促签订《商品房买卖合同》后，甲方支付乙方佣金，有效期为本合同终止后两个月内。第六条约定：本项目住宅、商业用房以套为单位出售，以客户与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首次房款视为成交；合同期内属乙方销售范围内的物业所有成交均属原告业绩，应按本合同约定支付佣金，因甲方关系针对单位销售的物业，住宅提成按2﹪的一半支付，商业用房提成按1.5﹪的一半支付，无溢价部分计入乙方销售业绩。第七条约定：甲方必须具有履行合同的主体资格和能力，保证本项目的土地使用权、房屋产权合法、真实、清晰，并确保项目达到预售、销售标准，负责向业主交房，办理产权备案手续，办理银行按揭手续，指定一名工作协调人员对工作事项进行确认，并及时通知销售相关事宜的变动情况，向乙方提供国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、商品房认购书、商品房买卖合同，保质保量加快工程进度，若因工程等非原告因素影响销售的属甲方责任；甲方应按时足额支付乙方销售佣金，不得无故拖延，否则属于甲方违约。第八条约定：乙方具有独立法人主体，确保销售工作合法，负责市场调研、营销策划、广告设计及销售执行工作，以甲方的名义与客户签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》等法律文本，于本合同签订后即开展工作，确定规划方案、售楼部装修方案，在售楼部交付前两周内销售人员进场，合同终止后三日内移交相关资料、设施，指定一名工作协调人员，及时通报销售相关事宜。第九条约定：本合同正常履行过程中，双方须严格履行合同条款，任何一方不得无故终止或者解除合同；若甲方未按约定按时支付乙方佣金，属于甲方违约，应按应付金额每日0.5‰计算违约金，若不能按时支付佣金达30天，乙方可单方终止合同，甲方承担违约责任；甲、乙双方须严格履行本合同条款，否则守约方有权要求违约方赔偿守约方的相关经济损失。第十一条：本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。该合同甲方由被告贵州佰信昌房地产公司法定代表人胡迎新签字并加盖该公司印章，乙方由原告法定代表人简修宇签字并加盖该公司印章。
2014年06月17日，贵州佰信昌房地产公司久长分公司与被告贵州恒康房地产公司分别成立，之后，被告贵州恒康房地产公司与被告贵州佰信昌房地产公司合作开发“久长金街”项目。原告与二被告协商后，二被告同意原告按照与被告贵州佰信昌房地产公司所签订的合同继续从事房屋销售工作。被告2014年07月23日，原告派遣销售人员王超、杨晓庆等人到涉案项目处进场开始销售工作，为客户办理VIP卡，收取客户定金，与客户签订商品房买卖合同等事宜。2015年07月24日，“久长金街”项目正式开盘。2015年09月01日，原、被告解除合同，原告员工王超与被告贵州恒康房地产公司员工袁必芳办理了交接手续，将《住宅与商铺销控表及价格表》、《住宅老带新名单》、《客户贷款合同资料》、网签U盾两个、《客户资料签收表》、《商品房买卖合同签收表》、《首付款分期借条》、《总房价分期付款承诺书》等资料及办公设备移交给被告贵州恒康房地产公司。2014年09月至2015年07月合同履行期间，原告经王斌、廖正全同意，从被告贵州佰信昌房地产公司、贵州恒康房地产公司借支九笔销售人员工资，每笔20,000.00元，共计180,000.00元，借条中注明该款在销售佣金中扣除。2015年12月02日，原告员工王超与被告贵州恒康房地产公司财务人员杨婉君共同在《久长金街销售汇总》上签字，确认住宅成交套数为38套，成交面积4,139.36平方米，合同金额为9,671,096.00元，首付金额为3,537,096.00元，确认商铺成交套数为14套，成交面积为484.93平方米，合同金额为6,793,336.00元，首付金额为3,741,336.00元，确认住宅定金成交套数为25套，成交面积为2,805.04平方米，合同金额为6,857,826.00元，确认商铺定金成交套数为31套，成交面积为1,296.84平方米，合同金额为20,960,146.00元。
另查明，2015年06月16日，被告贵州恒康房地产公司将修文县久长镇小城镇商业综合体14号楼进行在建抵押，向贵阳银行股份有限公司瑞南支行借款20,000,000.00元，同年07月10日，双方办理抵押登记。2015年06月24日，被告贵州恒康房地产公司取得（2015）筑商房预字第0006号《贵阳市商品房预售许可证》，登记建筑面积为19,164.25平方米，其中住宅建筑面积为8,871.45平方米，共计82套，营业用房建筑面积为10,292.80平方米，开工时间为2015年05月12日，竣工时间为2016年03月30日，有效期为2015年06月24日至2017年01月01日。现修文县久长镇小城镇商业综合体14栋房屋（即“久长金街”项目）已被限制销售，其中29套房屋已办理备案手续。
再查明，原告贵阳创联顾问公司营业范围包括房地产销售代理，被告贵州恒康房地产公司、被告贵州佰信昌房地产公司及其久长分公司经营范围均包括房地产开发及销售。被告贵州恒康房地产公司与被告贵州佰信昌房地产公司共同经营涉案房地产项目期间，存在袁必芳等工作人员同时在二被告处任职的情况。2016年01月20日，原告向本院提起诉讼，要求二被告支付佣金及违约金，本院开庭审理后，原告申请撤诉，2016年03月17日，本院裁定准予原告撤诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权制作了现场勘验笔录、现场照片，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对原告提交的《“久长金街”商铺VIP卡申购明细》、《“久长金街”（住宅）VIP排号登记表》、《住房定金未签》、《久长金街商业已签合同销售台账》、《“久长金街”商业定金台账》、《交接清单》、《“久长金街”客户资料签收表》、《商品房买卖合同签收表》、《住宅销控表》、《付款情况》、《商铺付款明细表》、《住宅付款明细表》、《久长金街销售汇总》及本院依职权调取的《久长金街销售汇总》、《住宅已交首付明细表》二被告不予认可，因上述证据原件已移交二被告，且有签收人员签字确认，二被告虽对此不予认可，但其作为证据原件持有人，既未提供证据原件供法庭审核，由未申请对签字人员的笔迹进行鉴定，故对其质证意见本院不予采信，对上述证据的证明力本院予以认定。对原告提交的修文县房地产管理站出具的《查询记录》、修文县人民法院《送达回证》、《委托书》、因上述证据均系相关机关制发，来源合法、客观真实，对上述证据的证明力本院予以认定。对原告提交的照片三张、住建局政务网截图四张，二被告不予认可，因照片可以客观反映涉案工程的状况，截图系政府政务网站公开发布的信息，可以客观反映涉案工程的抵押情况，对该两份证据的证明力本院予以认定。
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。本案争议焦点为：1.本案所涉合同当事人应如何确定；2.合同约定的佣金支付条件是否成就；3.被告贵州佰信昌房地产公司、贵州恒康房地产公司是否构成违约；4.原告主张的违约损失是否应当支持。关于焦点1,本案涉及的当事人包括原、被告双方及贵州佰信昌房地产公司久长分公司，因签订合同时贵州佰信昌房地产公司久长分公司尚未依法成立，虽然合同中甲方名称处为贵州佰信昌房地产公司久长分公司，但该合同落款处有被告贵州佰信昌房地产公司法定代表人的签字，并加盖该公司印章，之后被告贵州佰信昌房地产公司又实际参与涉案合同的履行，故被告贵州佰信昌房地产公司属于本案所涉商品房委托代理销售合同甲方之一。被告贵州恒康房地产公司辩称涉案项目是从贵州佰信昌房地产公司处通过转让方式取得的，其不是本案合同当事人，与本案无关，但未提供项目转让合同证明其主张，经查，被告贵州恒康房地产公司成立后，与被告贵州佰信昌房地产公司合作开发涉案房地产项目，原告与二被告协商后，二被告亦同意按照原商品房委托销代理售合同的内容，委托原告进行涉案房屋的销售工作，视为原、被告重新就委托房屋销售工作进行了约定，上述约定系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，且原、被告均实际履行合同，故原、被告之间形成商品房委托代理销售合同法律关系，故被告贵州恒康房地产公司亦为合同甲方之一，应当与被告贵州佰信昌房地产公司共同按照合同约定履行义务。因此，被告贵州恒康房地产公司该项抗辩与客观事实不符，不能成立。关于焦点2，原、被告签订的合同中第四条第25款、第五条第3款，明确约定支付佣金的起始时间为原告销售住宅面积和商业用房销售面积分别达到预售许可证登记面积的40﹪和35﹪，第五条第4款，明确约定按月支付佣金，第六条第1款明确约定以客户与甲方签订商品房买卖合同并支付首次房款视为成交，后经双方确认，2015年07月24日至2015年09月01日合同履行期间，住宅成交面积4,139.36平方米，商铺成交套面积为484.93平方米，住宅定金成交面积为2,805.04平方米，商铺定金成交面积为1,296.84平方米，故住宅销售面积比例为46.60﹪（4,139.36平方米÷8,871.45平方米），超过合同约定的40﹪，商业用房销售比例为4.71﹪（484.93平方米÷10,292.80平方米），未达到合同约定的35﹪。因原、被告在同一合同中约定有两种佣金支付方式，且二者存在明显矛盾，该条款应属约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。”，第六十二条：“当事人就合同有关内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行…”之规定，现原、被告未就佣金支付方式签订补充协议，参照房屋代理销售行业的交易习惯，按月支付佣金更符合行业交易规则，也更有利于实现合同目的，故被告提出的销售佣金支付条件尚未成就的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。关于焦点3，因原、被告约定的佣金支付条件与法律规定和行业交易习惯不符，且二被告在合同履行过程中也未按月支付原告销售佣金，其行为应属违约，二被告依法应承担相应的违约责任。原告主张二被告逾期开盘的行为构成违约，经查，二被告确实存在逾期开盘的事实，且实际开盘时间与合同约定的开盘时间存在较大差距，但因合同第二条明确约定若未按时开盘时合同期限相应顺延，原告未提供证据证明其在实际履行合同中对此提出过异议，视为合同当事人依照合同约定对开盘时间进行了顺延，故原告该项主张无事实和法律无据，本院不予支持。原告主张二被告未足额工作经费的行为构成违约，经查，2014年09月至2015年07月期间，原告分九次从二被告处领取工作经费180,000.00元，虽然二被告存在延迟支付和减额支付的事实，但原告未提供证据证明其对此提出过异议，视为当事人以实际行为对合同约定事项进行了变更，故原告该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张二被告对房屋进行抵押的行为构成违约，经查，涉案房屋的抵押登记情况为在建抵押，其目的在于使房地产开发企业顺利融资进行房地产开发，又能起到保障债权人的合法权利和提示房产交易安全的作用，并非禁止办理在建抵押的房产上市交易，房地产开发企业在依照规定办理解除抵押手续后，仍然可以与购买人办理网上备案手续，故原告该项主张于法无据，本院不予支持。原告主张二被告未完成涉案房屋修建构成违约，因合同中未将工程逾期作为认定甲方违约的条款，原告也未提供证据证明被告拖延工期给销售工作产生了实际影响，故原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点4，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”。原告主张参照佣金计算方式计算违约损失共计1,658,818.00元。关于原告所称既得损失为501,904.28元，虽然原告主张参照佣金计算方式计算违约损失较为合理，但因原、被告在解除合同后仅对成交量、成交金额进行了确认，未对每月佣金数额及佣金总数进行结算和确认，且原告也未提供充分证据证明每月佣金数额，其提交的证据中又缺乏证明销售时间、销售均价和付款时间等方面的证据，根据现有证据无法计算出每月佣金数额及佣金总数，诉讼过程中，原告也未向本院申请对该项损失进行评估，因而原告所称的该部分损失数额无法确认，故原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告所称预期可得利益损失1,156,913.72元，因原告未提供充分证据证明预期可得利益损失1,156,913.72元的组成情况，诉讼过程中，原告也未向本院申请对该项损失进行评估，同时，原告也未提供充分证据证明该部分损失系二被告违约行为所致，故原告该项诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。因此，原告要求支付既得损失、预期可得利益损失共计1,658,818.00元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，对原告贵阳创联顾问公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十七条，第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告贵阳创联房地产顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费19,730.00元，减半收取计9,865.00元，由原告贵阳创联房地产顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 孙春光
二〇一六年十月十八日
书记员 孔 璞