广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2025号
上诉人（原审原告）：李华珍，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：梁笑准，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖醒玉，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审原告）：廖静梅，女，汉族，香港特别行政区居民。
上述两被上诉人共同委托代理人：田嘉，广东盛唐律师事务所律师。
原审第三人：张双红，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：王美英，广东海埠律师事务所律师。
上诉人李华珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月，廖静梅、廖醒玉（甲方）与李华珍（乙方）签订《房屋转让协议》。约定：甲方自愿将深圳市龙岗区横岗街道大康社区莘塘村莘野路13号整栋房屋物业转让给乙方，转让建筑面积共1600平方米，总价款200万元；本协议签订当日，甲方需协助乙方到律师事务所做律师见证，并到物业所在社区办理房产过户手续，将上述物业过户到乙方名下；该物业转让给乙方后，其所有权利义务一并转让给乙方（房产按现状移交）……今后如遇政府拆迁、征收，该房屋所有赔偿款归乙方所有，甲方无权干涉，在拆迁过程中如有需要甲方协助的，甲方应无条件协助乙方，不得有异议。双方在合同中还对其他权利义务作了约定。协议签订后，李华珍共计向廖醒玉、廖静梅支付了190万元。各方当事人均确认涉案房屋是在农村宅基地上建成的房屋，经原审法院询问各方当事人是否需要就合同无效的后果提出其他请求，廖醒玉、廖静梅在庭审中称不需要提出其他诉讼请求；李华珍称坚持认为合同有效，不提出具体诉讼请求；张双红称没有诉讼请求提出，张双红将等涉案房产的房地产证办理好后，按照分割夫妻共同财产的途径主张权利。经查，廖醒玉与张双红于1995年6月22日登记结婚。2009年3月18日，深圳市龙岗区人民法院作出（2008）深龙法民初字第5349号民事判决书，判决廖醒玉与张双红离婚，对于张双红在该案中主张分割的位于深圳市龙岗区横岗镇大康莘塘村莘野路17号的一栋房屋，法院未作处理。另查，涉案房屋已由李华珍向深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报登记深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。
廖醒玉、廖静梅诉讼请求：1、确认廖醒玉、廖静梅与李华珍签订的《房屋转让协议》无效；2、李华珍承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：涉案房屋是在农村宅基地上建成的房屋，依法不得转让给本集体经济组织以外的成员，廖醒玉、廖静梅与李华珍签订的《房屋转让协议》违反了法律规定，应认定无效。各方当事人均称无需在本案中就合同无效的后果提出具体的诉讼请求，愿意另行主张相关权利，原审法院予以照准。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决确认廖静梅、廖醒玉与李华珍于2010年6月签订《房屋转让协议》无效。案件受理费22800元，由李华珍负担。
李华珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认李华珍与廖静梅、廖醒玉于2010年6月签订的《房屋转让协议》有效或者驳回廖静梅、廖醒玉的诉讼请求；3、廖醒玉、廖静梅承担本案重审和上诉的诉讼费用。事实和理由：一、原审查明事实不清，涉案房屋并非农村宅基地上的房屋，而是属于农村城市化后国有土地上的不动产物权。1、李华珍在深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1638号案件提交的《声明书》可以证实，涉案房屋的不动产物权属于廖静梅，廖醒玉并非共有人，即廖醒玉无权就涉案房屋主张任何权利。2、廖静梅的《香港永久性居民身份证》可以证实，廖静梅于1996年移民香港，并取得了香港永久性居民身份，早己不是深圳农村集体经济组织的成员，无权拥有农村宅基地。3、2000年后，廖静梅拆除原占地120平方米的房屋，在400平方米土地上新建了1600平方米的涉案房屋，其性质属于历史遗留违法建筑，在经深圳市横岗大康股份合作公司同意的基础上，李华珍与廖醒玉、廖静梅于2010年6月7日一起将涉案房屋向深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报登记深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。该申报登记行为的法律效力是通过政府行政行为将涉案房屋确权到李华珍名下。因此，已通过行政确权的事项，不应由民事判决进行处理。4、众所周知，2003年10月30日，深圳正式启动宝安、龙岗两区的城市化工作，并于2004年10月31日完成城市化，村民的农业户口都转为城市居民户口，原属集体土地依法转为国家所有，在深圳市己不存在农村宅基地，原有村民的房屋，在办理产权证前属于不动产物权。即使是农村城市化后国有土地上的历史遗留违法建筑，依据《物权法》第十五条的规定，其转让是合法有效的。二、原审判决适用法律错误。理由是：1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条只是管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系。2、最高人民法院关于合同法的司法解释的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前我国并无属于“效力性强制性规定”的法律或行政法规禁止村民将宅基地上的房屋转让给本集体经济组织以外的人。3、依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村宅基地上的房屋是可以转让的，且并未限制受让方的主体资格。三、李华珍认为，本案应适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条和《物权法》第十五条的规定做出判决，理由是：1、涉案房屋不属于农村宅基地上的房屋，而是属于农村城市化后国有土地上的不动产物权；2、涉案房屋的转让具备民事法律行为的三个条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实和不违反法律或者社会公共利益，是有效的民事法律行为；3、李华珍与廖醒玉、廖静梅签订的《房屋转让协议》是依法成立的合同，自成立时即生效。李华珍己向廖醒玉、廖静梅支付了190万元合同对价，廖醒玉、廖静梅也已经实际交付了房屋，双方己实际履行该协议，且涉案房屋的转让行为也得到了深圳市横岗大康股份合作公司的认可，并己向深圳市龙岗区横岗街道处理农村历史遗留建筑工作领导小组办公室申报登记为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。从保护交易安全、维护诚实信用原则考虑，应认定合同有效。4、廖醒玉、廖静梅因为涉案房屋在转让后出现较大幅度的升值反悔，主张合同无效，违反了诚实信用的基本原则。李华珍认为，对廖醒玉、廖静梅毫无诚信的行为，人民法院依法应予驳回。综上，原审判决查明的事实不清，适用法律错误，请求二审依法支持李华珍的上诉请求。
二审审理过程中，李华珍补充上诉理由如下：一、原审事实认定不清。首先，2010年5月31日，香港永久居民廖静梅和城镇居民廖醒玉与李华珍签订《房屋转让协议》，约定将涉案物业以总价款200万元出售给李华珍。2010年5月31日，香港永久居民廖静梅、廖醒玉、廖静梅经广东巨龙律师事务所罗某证明将其本人的涉案物业转让给李华珍。此楼房转让给李华珍后，廖醒玉、廖某不得因此房与李华珍产生任何纠纷，如因产生的纠纷给李华珍造成的损失的，廖静梅负责赔偿。廖醒玉签字确认并对李华珍的声明无异议。但是原审认定“涉案房屋是在农村宅基地上建筑的房屋，依法不得转让给本集体经济组织以外的成员”，属于认定事实不清。第一，没有任何证据表明《房屋转让协议》项下的标的房屋是在农村宅基地上建成的房屋；第二，在《房屋转让协议》签订时，转让方廖静梅为香港永久居民，廖醒玉为城镇居民，本身不具有村民身份，不涉及村民向本集体经济组织以外的成员转让房屋问题；第三，在《房屋转让协议》签订时，《房屋转让协议》项下的房屋位于深圳市龙岗区横岗街道大康社区，属于深圳市农村城市化进程中的建筑，而非农村村民住宅，该房屋所涉土地亦不属于宅基地或农村集体组织地而属于国有土地。二、一审适用法律错误。《土地管理法》第六十二条的规定不适用于本案。第一，当事人都不是农村村民；第二，上述规定属于管理性规范，而非效力性规范，所涉及的是农村村民建设、转让和出租农村村民住的问题，与本案合同效力问题无关。另一方面，根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。三、关于本案涉案合同的定性和法律适用。本案涉案房产，即《房屋转让协议》，涉及的是城镇居民对涉案物业的整栋房屋的转让，该合同属于合法有效。1、该合同双方当事人均为完全行为能力人，具有订立合同的资格；2、该合同意思表示真实，转让房屋的意思表示真实，并经过律师见证；3、该合同未违反效力性规范。4、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理无权登记的，不影响合同效力。基于上述规定，不动产物权登记与否与合同本身效力无关；5、廖静梅和廖醒玉不能按照和声明和承诺以及合同约定履行过户即物权变更登记，应承担相应的违约责任，不涉及合同的效力问题。四、本案特殊性即司法裁判的边界。本案涉案房屋具有特殊性，既非农村住宅，其所在土地也非宅基地，而是在农村城市化进程中处于改革试点中的建筑，李华珍已经向有关行政管理机关申报“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑”。该建筑是否属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，李华珍是否属于权利人并获得确权登记，均应由有权行政管理机关予以认定，这属于改革试点中的行政管理范畴，而非人民法院的管辖范畴。如果本案在缺乏明确法律依据的情况下，判定合同无效，将给深圳市的农村城市化建筑试点改革造成极大不确定性和改革成本。如果法院对涉及历史遗留违法建筑的房屋转让行为一概判决为无效，将极有可能出现法院判决合同无效，但行政机关对有关权利人房屋产权予以确权的矛盾局面，既不利于法律的严肃新和稳定性，也不利于深圳市正在开展的历史遗留违法建筑处理试点，甚至有可能造成进一步的社会矛盾。综上，李华珍与廖静梅、廖醒玉签订的《房屋转让协议》，其形式和内容均合法有效，请求二审法院对此确认。
廖醒玉、廖静梅口头答辩如下：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李华珍的上诉请求，维持原判。
张双红口头答辩称：李华珍与廖醒玉、廖静梅之间合同无效。1、房屋买卖涉及土地和土地上的房屋买卖，实际是两个物的买卖。对土地来说，廖醒玉、廖静梅没有权利去处分宅基地，因为涉案宅基地的所有人也包括了张双红以及张双红的儿子，这是农村宅基地建筑的房屋，宅基地应该以所有家庭成员为共同所有，廖醒玉、廖静梅没有权利处分宅基地。2、这是一个没有合法报建的房屋，属于违法建筑。违法建筑本身不能通过合法手段买卖。3、李华珍不属于横岗村的居民。虽然所在地区不属于农村，深圳的关外地区依然保留了集体经济组织的概念，李华珍不属于当地的经济组织成员，没有权利获得受让宅基地或者宅基地上的附着物的权利。
本院经审理查明：原审查明的内容属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据李华珍的上诉请求，本案的争议焦点为涉案房屋转让协议的效力。本院认为，由于涉案房产没有办理报建报批手续，没有取得政府有关部门的批准建设，因此，从现有证据看，应认定涉案房产为违法建筑。我国城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。廖醒玉、廖静梅与李华珍转让法律规定不得转让的房产，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律规定，应当认定为无效。原审处理结果正确，本院予以维持。本案为确认合同效力纠纷，属于非财产案件，按照规定，一审收取的诉讼费金额应为100元，一审多收取的诉讼费由一审法院退还廖醒玉、廖静梅。综上，李华珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共计200元，由李华珍负担。一审多收取的诉讼费22700元，由一审法院退还廖醒玉、廖静梅。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。