浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0225民初3320号
原告（反诉被告）：孟克如，男，1965年10月31日出生，汉族，住象山县。
委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波裕祥海洋生物科技有限公司，住所地：象山县石浦镇门前塘水产加工园区。
法定代表人：吴明水，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郎元根，浙江圣文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕钟怿，浙江圣文律师事务所律师。
原告（反诉被告）孟克如与被告（反诉原告）宁波裕祥海洋生物科技有限公司（以下简称裕祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月19日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序于2017年5月23日、2017年7月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟克如的委托诉讼代理人程显成，被告（反诉原告）裕祥公司的委托诉讼代理人郎元根、吕钟怿两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟克如向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付原告补偿款300万元；3.本案诉讼费由各被告承担。原告在庭审中认为第1项诉请应作为事实来认定，故撤回第1项诉请。事实和理由：2013年3月13日，原、被告签订租赁合同一份，被告将其所有的坐落于其厂区内的五幢宿舍楼整体出租给原告开设宾馆；租期五年，从2013年6月1日至2018年5月31日；年租金120万元，第三年起每年递增12万元，每半年支付50%；并约定承租期间如收回该项目或者出售、拆除的，对承租房予以相应补偿，补偿标准第三、四、五年分别为400万元、300万元、200万元等。原告租赁房屋后投入1000余万元对房屋进行装修，并于当年9月30日登记设立象山海轩酒店开始营业。2017年1月，原告发现宾馆毗邻的土地上有工人在施工，拆除被告所有的其他房屋，且对原告的经营产生影响。后经原告查询，被告于2016年12月9日与象山县土地储备中心（以下简称土储中心）签订了国有建设用地使用权收购合同。合同约定将被告所有的坐落于石浦镇兴港路地段的所有土地房屋全部收购，并注销权证拆除房屋。另合同约定废止涉及该土地房屋的租赁合同。此后，被告按收购合同注销了权证，并自西向东拆除建筑物，直至拆到租赁房屋边挖断电缆，造成原告断电。
原告认为，被告的上述行为，已符合租赁合同第五条第三款约定，达到约定解除条件，故被告应按照合同约定，补偿原告损失300万元。
被告（反诉原告）裕祥公司答辩并反诉称：1.对租赁合同签订，约定的权利义务等没有异议。2.原告主张合同已解除是不成立的，被告并没有解除合同的意思表示。3.被告将土地出售给土储中心，但是房屋所有权仍归被告所有。现被告以及案涉土地的买受人象山裕都房地产开发有限公司（以下简称裕都公司）均表示在租赁期间不拆除租赁房屋，房屋租金由被告收取。根据合同约定，截止2017年3月13日止，原告需支付租金总额为594万元，原告已支付430万元，尚欠租金164万元，其行为已构成违约。故被告提起反诉，请求判令：1.原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）租金164万元及违约金66.12万元（按日3‰，暂计至2017年4月23日，以后计算至实际清偿之日止）；2.案件受理费由反诉被告负担。庭审结束后，反诉原告将违约金的诉请变更为以164万元为基数，从2017年3月13日起按人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止。因该变更请求未加重反诉被告负担，本院予以准许。
针对被告（反诉原告）裕祥公司的反诉，原告（反诉被告）孟克如答辩称：1.反诉原告于2016年12月9日与土储中心签订了国有建设用地使用权收购合同，案涉土地房屋已非反诉原告所有。另根据收购合同约定收购标的物原有的转让、抵押、租赁合同均同时废止。故反诉原告丧失了租金请求权的物权基础以及合同依据，因而对2016年12月9日之后的租金无权主张。2.根据反诉被告实际租赁时间为2013年6月1日至2016年12月9日，应计租金为447.6万元，扣除反诉被告已支付的430万以及反诉原告回租租金14.53万元，尚需支付租金应为3.07万元。
原告（反诉被告）孟克如围绕诉讼请求向本院提供宿舍楼房屋租赁合同、象山县国有建设用地使用权收购合同、土地使用权证、不动产登记情况证明各一份、不动产登记申请表四份、照片若干份及影像资料一份。上述证据经被告质证后，对真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。为证明抗辩主张，向本院提供证人葛某、杨某证言各一份。反诉原告对真实性、关联性均有异议。本院在下文评析部分予以阐述。
被告（反诉原告）围绕反诉请求向本院提供催款函、邮寄凭证、裕都公司的不动产权证及证明各一份。反诉被告对上述证据真实性没有异议，但认为上述证据达不到证明目的。本院在下文评析部分予以阐述。
经审理，本院认定本案事实如下：2013年3月13日，原、被告签订宿舍楼房屋租赁合同一份。合同约定：甲方（即本案被告）将其所有的坐落于象山县石浦水产加工园区内宿舍楼整体出租给乙方（即本案原告）开设宾馆；租期五年，从2013年6月1日至2018年5月31日；年租金120万元，第三年起（包括第三年）每年递增12万元。合同签订后，乙方支付50%租金，以后每半年支付50%；若乙方逾期，则按需付租金的3‰∕日支付滞纳金。另合同第五条第三款约定，乙方承租期间，如甲方收回该项目（用于出售或拆除），则甲方应给予相应补偿，具体补偿方式及金额为第三年补偿400万元、第四年补偿300万元、第五年补偿200万元。
原告租赁房屋后对房屋进行装修，并登记设立象山海轩酒店开始营业。2014年3月，原告将承租房屋部分出租给案外人葛某，后被告又从葛某处回租部分房屋。
2016年12月9日，被告与土储中心签订象山县国有建设用地使用权收购合同一份。由土储中心收购被告所有的位于石浦镇兴港路南、西霞路西的地块（包括该地块的土地使用权和所有建筑物，案涉租赁房屋坐落于该地块）。另合同约定废止涉及该土地房屋的转让、抵押、租用合同，五日内注销收购地块的相关权证，一个月内拆除收购地块建筑物（四周围墙和规划明确可以保留的建筑物除外）。2016年12月16日，被告按约注销了房屋土地的权属登记，但未拆除案涉租赁房屋，由原告继续使用经营宾馆。后裕都公司通过拍卖，取得该地块土地使用权。2017年5月26日，裕都公司向本院出具证明，同意原告向被告承租的房屋暂不拆除，保留至2018年5月31日，并同意由被告向原告收取租金。
2017年3月22日，被告发函原告，要求原告支付拖欠租金。
本案争议焦点1，讼争租赁合同的效力问题。原告认为，原、被告在签订租赁合同时，已经预见到可能发生租赁物出售、转让或者拆除的情形，故在合同第五条第三款作出相应补偿约定。现被告将租赁房屋出售给土储中心，并在收购合同中约定废止讼争租赁合同。故被告在签订收购合同时实际已经行使了合同的解除权，尽管被告没有通知原告，但从原告知晓收购合同内容起，双方已解除了讼争租赁合同。另根据《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第二、三款规定，无房屋所有权或者其他合法的权属证明的；已通知列入城市规划拆迁范围、准备拆迁的房屋均不得出租。所以本案讼争租赁合同的解除，约定和法定是契合的。本院认为，根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。首先，被告明确表示要求继续履行合同，且从未通知原告要求解除合同，故本案中不存在协商一致解除合同的情形。至于被告与土储中心签订的收购合同关于废止收购地块相关的转让、抵押、租赁合同等约定，只对合同双方具有约束力，对讼争租赁合同当事人并无约束力。因此不能认定为被告具有要求解除租赁合同之意思表示。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告租赁讼争房屋的目的是使用房屋经营宾馆，从而获利。由于宾馆装修投资较大，收益周期性较长，若出租方中途收回或者拆除房屋，则承租方将面临巨大损失。故双方在合同第五条第三款作出相应的补偿约定，其目的是让承租人在租赁期间避免或降低因房屋被提前收回或者拆除而造成损失的风险。该条款载明“…如甲方收回该项目（用于出售或拆除），则甲方应给予相应补偿…”，其意思表示应为甲方因出售而需要收回或者拆除房屋等行为导致乙方无法继续使用该房屋，则甲方应给予相应补偿。裕都公司通过拍卖已取得租赁房屋地块的使用权，根据房地一致原则，裕都公司应是讼争房屋的实际所有权人。现裕都公司承诺在租赁期间不会拆除租赁房屋，原告在租赁期限内仍可正常使用租赁房屋经营宾馆。故原、被告双方约定的合同解除条件并未成就，原告无权按照此约定条款行使合同解除权。另，针对原告提出的1996年11月1日实施的《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第二、三款规定，以评判租赁合同是否有效。而根据2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉租赁情形并非无效。而无论从法律位阶还是颁布时间来看，均因适用司法解释的相关规定。鉴上，本院认为，讼争租赁合同合法有效，亦未依约解除，原、被告双方仍应继续履行合同。故原告要求被告补偿300万元价款的诉请，依据不足，本院不予支持。
本案争议焦点2，签订收购合同后，被告（反诉原告）是否有权继续主张租金。原告（反诉被告）认为，租赁房屋已出售，反诉原告已不是租赁房屋所有人，且租赁合同已于2016年12月9日解除，故2016年12月9日之后的租金反诉原告无权主张。本院认为，租赁合同并未解除，合同双方仍应按照合同约定履行义务。现租赁房屋所有人裕都公司承诺房屋租金继续由反诉原告收取，故反诉原告仍可按租赁合同约定主张权利。
本案争议焦点3，关于租金抵扣问题。本院认为，原告从被告处租赁房屋，又将部分房屋出租给本案证人葛某，后被告又从葛某处回租部分房屋。故租金的抵扣涉及葛某的权益，在三方未能达成一致意见的情况下，本院不宜在本案中直接予以抵扣，由三方另行理直。
综上，本院认为，原、被告达成的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行义务，被告已按约完成房屋交付义务，原告未按约支付租金，已属违约。按合同约定，截止2017年3月13日，原告应付租金为594万元（120+120+132+144+156÷2），现被告自认原告已支付430万元（不包括抵扣租金），故尚需支付租金164万元。被告主张的租金，计算正确，本院予以支持。被告将约定的违约金即按需付租金的3‰∕日计自行调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计，符合法律规定。违约金起算时间，本院依法调整为从2017年3月14日开始计算。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）孟克如的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）孟克如在本判决生效后30日内支付被告（反诉原告）宁波裕祥海洋生物科技有限公司租金164万元及违约金（自2017年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）宁波裕祥海洋生物科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费30800元，反诉受理费19560元，合计50360元，由原告（反诉被告）孟克如负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 张伟波
代理审判员 卢碧蓉
人民陪审员 侯志友
二〇一七年八月八日
代书 记员 苏诗雨