广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19797号
上诉人（原审原告）：广州市福源服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区天后宫88号（大角山天后宫景区内），统一社会信用代码914401152313022920。
法定代表人：朱华宇。
委托诉讼代理人：谭国杰，广东岭南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘新元，女，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。
委托诉讼代理人：吴家谋，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
原审第三人：广州市裕昇经济发展有限公司，住所地广州市南沙区进港路明珠花园首层29号之二铺，统一社会信用代码9144011567184364XX。
法定代表人：朱华宇，董事长。
委托诉讼代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭国杰，广东岭南律师事务所律师。
上诉人广州市福源服务有限公司（以下简称福源公司）与上诉人刘新元及原审第三人广州市裕昇经济发展有限公司（以下简称裕昇公司）租赁合同纠纷一案，双方当事人不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
福源公司上诉请求：一、改判刘新元立即将承包经营场地返还给刘新元；二、改判刘新元向福源公司支付2008年11月至实际交还经营场所之日止的房屋占有使用费；三、判决刘新元承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、抵偿合同是否有效与案涉商铺是否应返还福源公司并无直接关联。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院在认定《南沙天后宫商铺承包合同》无效的情况下，依法应就刘新元因案涉合同所取得的财产，即案涉商铺一并作出处理，返还福源公司。而抵偿合同是否有效，仅影响因该合同所取得财产的返还问题，并非决定案涉商铺是否应返还福源公司的必要条件，这也是合同相对性的体现。二、一审法院应对抵偿合同的效力进行审查。即便抵偿合同是否有效影响到案涉商铺是否应交还福源公司，一审法院也可以并且应当对抵偿合同效力进行审查。首先，一审法院依法可以审查抵偿合同的法律效力，在合同有效的情况下，对于合同效力的认定，法院有权依照相关法律作出认定，不必以当事人的主张作为前提。此外，一审法院为查明案件事实已依法追加了抵偿合同的签订主体裕昇公司作为第三人，裕昇公司也就抵偿合同的性质发表质证意见，因此一审法院完全可以在本案中对抵偿合同的效力进行认定。其次，一审法院应当审查抵偿合同的法律效力。福源公司未对抵偿合同效力问题提起诉讼，而刘新元与裕昇公司所签订的抵偿合同仅为刘新元所提供的证据并作为刘新元的抗辩理由，双方也仅就抵偿合同的真实性产生争议而未对其合法性产生争议，但一审法院却以抵偿合同效力作为前提来判断返还案涉商铺的诉讼请求是否成立。一审法院应当对抵偿合同是否具有法律效力作出判断，并释明二者之间关系及是否支持诉请的理由。三、案涉商铺依法应返还福源公司。一审法院认定案涉商铺未取得建设工程规划许可证，而双方所签订的案涉合同名为承包实为租赁合同，因此该合同无效。但刘新元与裕昇公司所签订的抵偿合同即便真实存在，也仅为案涉合同的延续，该合同标的与案涉合同为同一租赁物，故抵偿合同也应属无效合同。依照《建设用地规划许可证》（编号：04484号）清晰记载，案涉商铺所附属的用地单位为福源公司。刘新元提交的证据《企业经营委托管理合同》第六条第1点明确约定：托管期内，甲方（福源公司）仍享有被托管固定资产的所有权。而案涉合同也是由刘新元与福源公司所签订的，由此可知，福源公司有权就案涉商铺主张返还请求权。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在租赁合同无效或解除的情况下，即便是出租人与次承租人之间无直接合同关系，出租人仍有权要求次承租人履行交还房屋的义务，该规定已突破合同相对性原则，更何况本案中福源公司是作为与刘新元所签订该合同的直接出租人，同时也是案涉商铺的委托管理方，必然有权要求刘新元履行交还房屋的义务。四、一审法院判决福源公司对案涉商铺占有使用费的主张超过诉讼时效属适用法律错误。根据我国法律规定，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，因此，基于合同无效的合同当事人一方请求另一方返还财产及赔偿损失的请求，应当在合同被确认无效之日起计算。故本案提出占有使用费请求的诉讼时效同样应当从法院对合同效力作出生效判决之日起计算，因此一审法院认定占有使用费的主张超过诉讼时效属于法律适用错误。
刘新元辩称：不同意福源公司的上诉意见，我方认为一审法院认定事实基本是正确的，除了认定案涉房屋登记机关有误以外，其他都是正确的。
刘新元上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判确认刘新元与福源公司于2008年10月25日签订的《南沙天后宫商铺承包合同》有效；二、维持一审判决第二项。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。案涉场地位于天后宫景区内，属于天后宫配套用房，是天后宫不可分割的一部分。天后宫作为宗教场所，是由政府宗教主管部门管理，相关的建筑设施也是由宗教主管部门进行备案管理。因此，一审法院函询南沙区国土规划部门所获取的文件资料，因函询单位非案涉场地主管部门，故相关文件资料不能证明案涉场地性质，更不能作为认定案涉合同效力的依据。二、一审判决适用法律有误。根据2004年国务院出台的《宗教事务条例》第二十一条规定，可知，案涉场地作为天后宫的配套用房，刘新元已经营二十年之久，一直是经销宗教用品、宗教艺术品。刘新元也向工商部门办理营业执照，属于合法经营。相关的承包合同也是与天后宫的管理单位签订的。因此，案涉合同并未违反《宗教事务条例》的规定。鉴于案涉场地的特殊性，法院不应以普通租赁合同适用的法律法规认定案涉合同为无效合同。
福源公司辩称：不同意刘新元的上诉意见，案涉合同是承包合同但实际为租赁合同，该事实刘新元在一审中也予以承认，并承认其所称支付的租金并非承包款，并且根据刘新元所称的刘新元与裕昇公司所签订的抵偿合同上也记载了租金的表述。刘新元称该费用是按照每月固定金额支付的，双方之间实际上存在的是租赁合同关系，该事实在二审中均无异议。其次，刘新元称应当适用《宗教事务条例》，是否为宗教场所，根据宗教条例应该经过宗教事务部等主管部门的批准成立，案涉商铺及场地均不属于宗教活动场所，我方认可一审法院认定案涉合同为无效合同且是租赁合同，请求驳回刘新元的诉讼请求。
裕昇公司称：同意福源公司的上诉意见和答辩意见。
福源公司于2017年3月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认福源公司与刘新元于2008年10月25日签订的《南沙天后宫商铺承包合同》无效；二、刘新元立即将承包经营场地交还给福源公司；三、刘新元支付2008年11月至实际交还经营场地之日止的房屋占有使用费（暂计至2017年2月，房屋占有使用费总额为6000000元）；四、刘新元支付欠付的水电费共1581.51元；五、本案诉讼费用由刘新元承担。
一审法院认定事实：2008年10月25日，福源公司与刘新元签订了案涉合同，约定：福源公司将案涉商铺给刘新元作为经营活动场地，合同期限为两年，从2008年11月1日起至2010年10月31日止；刘新元在合同签订时缴纳180000元作为押金，在每月1至3号缴纳当月管理费，管理费为60000元/月。郭锡志作为福源公司的代表在合同中签名。
合同到期后，双方未再重新签订协议。刘新元在案涉合同到期后继续使用案涉商铺至今，刘新元在继续使用案涉商铺期间未有缴纳租金。
福源公司已经就案涉商铺取得了《建设用地规划许可证》（编号04484号）但未取得产权证。一审法院就案涉商铺是否办理了《建设工程规划许可证》去函征询广州市南沙区国土资源和规划局，该局于2017年8月24日复函一审法院：经查询档案资料，《建设用地规划许可证》（编号04484号）用地范围内未查到相关《建设工程规划许可证》。
当事人对以下内容存在争议：
一、关于刘新元支付案涉合同约定的管理费问题。刘新元提交了6张收据（有原件），拟证明其已经支付了租金。收据记载李国清（刘新元的丈夫）缴纳了2008年11-12月及2009年3-7月的租金，收据均加盖了福源公司的发票专用章。福源公司虽不予确认收据的真实性，但不能提出相反证据，且经一审法院行使释明权后表示不对上述收据的发票专用章申请司法鉴定，故一审法院予以采信上述收据的真实性。
二、关于刘新元如何取得案涉商铺自2010年11月1日开始的使用权的问题。刘新元主张其是通过与裕昇公司签订抵偿合同而取得，并向一审法院提交了如下证据：
1、《关于功德堂一号铺违约补偿损失研究会议纪要》（下称“会议纪要”）（复印件），内容为：“我司于2008年5月6日与刘新元签订的功德堂一号铺合同，每个灵牌位售价人民币5000元整，共款收入365万元。售后我司由于受到区民族宗教局的干扰，致使刘新元与我司购进的一号铺灵牌位从2008年5月至2010年9月都无法销售。故此，于2010年9月15日刘新元委托其律师事务所向我司发出违约赔偿损失的函件，为此我司针对此事于2010年9月23日，由郭锡志主持召开了班子会议，参加会议的人员有：郭锡志、蒋兆良、黎伟旒、朱建华、罗建洪、我司法律顾问黎森铭律师。会议过程就有关功德堂购销合同咨询了法律顾问黎森铭律师，依据合同法有关条文规定及合同条款进行了深入研究探讨，后认为确认我司有违约动向，故应按合同法及合同条款规定给予刘新元补充损失费每日千分之三。对此情况，经班子会议再研究决定，以福源服务有限公司租给刘新元的天后宫商铺延长租期作抵偿，时间为10年，自2010年11月1日起。此后刘新元交付我司的365万元及其违约补偿款在此延长经营商铺租金扣除，每月为人民币陆万元整。”落款时间为2010年9月23日。会议纪要上加盖了福源公司、裕昇公司公章，并由上述参会人员签名。福源公司和裕昇公司对会议纪要不予确认。
2、抵偿合同（原件），合同双方为裕昇公司（甲方）与刘新元（乙方），合同签订时间为2010年11月1日。合同约定：甲方为解决功德堂购销合同受限补偿问题，现将南沙天后宫广场右侧商铺及碑亭两边商铺和正殿旁的商铺继续给乙方作为经营场地，租金价格为原福源服务有限公司与乙方签订的合同价，每月60000元正；经营期限自2010年11月1日至2020年10月31日止，共十年；合同签订后，原功德堂牌位的购销合同即时失效，同时不负有任何法律效力，乙方不得以任何理由向甲方提出要求或索赔，缴纳给甲方功德堂灵牌位的购销款365万元人民币及赔偿损失费，在此合同的经营年限中冲扣。该合同盖有裕昇公司的公章，并有郭锡志代表公司在该合同上签名。福源公司和裕昇公司对该证据不予确认，但裕昇公司对该合同上所加盖的公司公章真实性予以确认。
3、《企业经营委托管理合同》（复印件），合同双方为福源公司（委托人）与裕昇公司（受托人），合同签订时间为2009年4月20日，合同约定：委托人将其经营管理的景区（包括目前在管的天后宫、滨海公园、蒲州花园和横档岛，及其未来被授权管理的景区），包括全部资产及企业员工，不可撤回的全权委托给乙方经营管理；委托经营管理日期从2009年5月1日起至2019年4月30止；受托方享有因对景区经营管理而产生的收益权，承担因本合同委托经营管理所发生的费用，受托方对其经营管理行为自负盈亏，并享有对托管资产除出售、转让、抵押之外的管理权利。福源公司签约代表为何洪胜，裕昇公司签约代表为郭锡志。福源公司和裕昇公司均确认该合同的真实性。
对于上述证据，一审法院作如下认定：首先，刘新元提交的抵偿合同为原件，而会议纪要虽为复印件，但作为福源公司和裕昇公司的内部文件，刘新元不能提供原件属于情理之中；其次，抵偿合同的内容与会议纪要的内容可以相互印证，彼此之间不存在矛盾，具有相应的证明力；再次，刘新元自案涉合同到期后一直使用案涉商铺至今一直无支付过相关租赁费用，而福源公司和裕昇公司在本案起诉前亦未有向刘新元提出异议或主张权利，这一情形显然与常理不符，而这一不符常理的表现却能够佐证上述证据的真实性。综上，在福源公司未能提供相反证据予以反驳的情况下，一审法院对上述证据的真实性予以采信，并确认其所证明的事实。
一审庭审中，福源公司以刘新元已经支付了欠付的水电费而向一审法院申请撤回第4项诉讼请求，即要求刘新元支付欠付的水电费共1581.51元。
一审法院认为：福源公司确认刘新元已经支付了相关的水电费，并就此申请撤回要求刘新元支付欠付水电费共1581.51元的诉讼请求，一审法院予以准许。
关于案涉合同的效力问题。福源公司和刘新元订立的案涉合同虽名为“承包合同”，但在实质上属于租赁合同关系，管理费即为租金性质。由于案涉商铺未取得产权证，也没有取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉合同应认定为无效，而合同无效是自始无效，故一审法院对福源公司关于确认案涉合同无效的诉讼请求予以支持。
关于案涉合同期限内的占有使用费问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间除法律另有规定外一般为两年，且诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，福源公司与刘新元签订了案涉合同，约定合同期限自2008年11月30日起至2010年10月31日止，并在每月3日前缴纳当月的管理费。因此，刘新元虽然只提供了部分缴费收据，但福源公司至其起诉时早已经超过了法律规定的诉讼时效，刘新元的相关抗辩意见成立，一审法院对福源公司的该项诉求不予支持。
关于案涉合同期限外的占有使用费及案涉商铺交还问题。福源公司与裕昇公司签订《企业经营委托管理合同》，委托裕昇公司在2009年5月1日起至2019年4月30期间对包括案涉商铺在内的资产进行经营管理，并自负盈亏。在案涉合同到期后，裕昇公司与刘新元另行订立抵偿合同，约定将案涉商铺继续给刘新元作为经营场地使用10年，用以冲抵相关购销款及损失赔偿费。因此，刘新元自2008年11月1日起至今取得案涉商铺使用权系基于其与裕昇公司所订立的抵偿合同，而非其与福源公司所订立的案涉合同。一审法院认为，合同关系具有相对性，合同效力也只及于合同当事人，在裕昇公司与刘新元订立的抵偿合同的效力未作出认定的情况下，福源公司在本案中要求刘新元交还案涉商铺以及支付自2008年11月1日起的占有使用费于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2017年9月27日作出判决：一、确认原告广州市福源服务有限公司与被告刘新元于2008年10月25日签订的《南沙天后宫商铺承包合同》无效；二、驳回原告广州市福源服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费53811元，由原告广州市福源服务有限公司负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，刘新元提交商业登记信息，拟证明刘新元已在案涉房屋所在地址办理了相关的营业执照。
福源公司发表意见称：无法确认该证据的真实性，不属于新证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依双方当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：
关于案涉合同的效力问题。根据《宗教事务条例》第三十二条的规定，地方各级人民政府应当根据实际需要，将宗教活动场所建设纳入土地利用总体规划和城乡规划。宗教活动场所、大型露天宗教造像的建设应当符合土地利用总体规划、城乡规划和工程建设、文物保护等有关法律、法规。福源公司和刘新元订立的案涉合同名为“承包合同”，实为租赁合同。案涉商铺未取得建设工程规划许可证，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，认定案涉合同应为无效，并无不当。
关于案涉合同期限内的房屋占有使用费。案涉合同无效，但福源公司有权参照该合同无效约定的租金标准主张房屋占有使用费，然而，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，案涉合同约定期限自2008年11月30日起至2010年10月31日止，并在每月3日前缴纳当月管理费。因此，福源公司起诉主张上述房屋占有使用费时已超过诉讼时效，亦未能证明存在诉讼时效中止、中断情形，一审法院不予支持，并无不当。
关于案涉合同期限外的房屋占有使用费及案涉商铺交还。案涉合同到期后，裕昇公司与刘新元订立抵偿合同，约定将案涉商铺继续给刘新元作为经营场地使用10年。因此，刘新元自2008年11月1日起取得案涉商铺使用权系基于其与裕昇公司所订立的抵偿合同，而非其与福源公司所订立的案涉合同。福源公司对其与裕昇公司签订《企业经营委托管理合同》并无异议，裕昇公司系以自身名义而非以福源公司名义与刘新元签订抵偿合同，故一审法院根据合同相对性原则，驳回福源公司关于判令刘新元交还案涉商铺以及支付自2008年11月1日起的占有使用费的主张，并无不当。
刘新元二审期间提交的证据不属新的证据，亦无涉本案处理，本院不予采纳。
综上所述，福源公司、刘新元的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53911元，由上诉人广州市福源服务有限公司负担53811元，由上诉人刘新元负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一七年十二月六日
书记员 彭文悦
黄妙丽