云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1532号
上诉人（原审被告）：马睿，男，1982年12月26日生，回族，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：袁明娜，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司。住所：南宁市江南区五一中路*****号*楼。
法定代表人：邓锋兴。
委托诉讼代理人：赵存福�云南义声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张岳昆，云南义声律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：杨静，女，1987年2月18日生，汉族，住广西省南宁市江南区。
上诉人马睿因与被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司、杨静房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马睿上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三条判决；2、驳回被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司的全部诉讼请求；3、判令被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司承担本案一、二审的案件受理费。事实和理由：本案租赁合同系上诉人与被上诉人杨静所签，被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司并非本案适格主体；二被上诉人并无证据证实双方之间存在委托关系；一审认定被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司系承租人不当；一审认定上诉人收取被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司房租事实错误；广西同城人人贷公司不是本案被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司；上诉人的收条系出具给被上诉人杨静，并非被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司；被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司并非电子银行回单的汇款人；一审认定上诉人违约错误。一审适用法律不当，上诉人与被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司没有租赁关系，被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司未支付租金给上诉人。
广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司辩称，一审适用法律正确，认定事实清楚，请求驳回上诉人上诉请求。
杨静未答辩。
广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2015年11月6日签订的《房屋租赁协议》；2、被告返还原告已经支付的自2015年12月11日起至2016年12月10日止的租金130万元；3、被告支付原告押金15万元；4、被告支付原告违约金40万元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年11月6日，被告（甲方）与第三人杨静（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于昆明市环城南路796号的房屋租赁给乙方使用，甲方租赁给乙方的铺面建筑面积为1600㎡，甲方同意乙方所租铺面作为公司经营使用，租赁期限为租赁期九年（含免租装修期，其中免租装修期为1个月�，自2015年11月10日起至2024年12月31日止，免租期次日起为计租起始日；租金及其他费用租金按年计，按年支付，年租金为130万元，第一年租金于本合同签订后三日内支付，以后每年租金在上年房租到期20日前，遇法定节假日顺延，甲方应向乙方提供等额的相关收款凭证；此房屋押金为15万元，乙方与首年押金一并交付甲方，合同到期甲方应在三日内对该房屋进行验收，验收铺面确认无损坏（自然磨损除外）后三日内，将押金在验收完成后将不计息如数退还到甲方指定账户；甲方需协助乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，房屋权属产生的纠纷由甲方全权负责解决，并不得影响乙方之正常经营活动。合同还约定，因甲方原因导致乙方无法继续使用承租的房屋，甲方需向乙方支付40万元违约金并退还未使用租金、押金；双方一致同意，本合同因不可抗力（含�大自然灾害、国家政策重大调整等）造成合同无法继续履行的，甲乙双方均互不承担责任。2015年11月6日，被告出具收条，确认收到杨静女士（代同城人人贷公司）租环城南路796号房屋部分租金60万元整，余下70万元租金及保证金15万元交接后支付。2015年11月24日，被告出具收条，确认收到广西同城人人贷公司房屋租金尾款70万元以及押金15万元，共计85万元。后由两张收条共计145万元换领正规发票。另查明，2013年11月20日，被告（乙方）与西岳庙干休所（甲方）签订《军队房地产租赁合同》（合同落款乙方处还加盖有“昆明市西山区锦瑟婚纱摄影服务部”印章），合同约定：甲方自愿将坐落在云南省昆明市西山区环城南路794号（成滇字第5380F号坐落）的房屋建筑面积1200平方米，场地面积200平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租�房地产；租赁用途为婚庆摄影，租赁期限为一年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止；合同解除与中止：……（四）因不可抗力原因（含政府行为、重大自然灾害，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。经协商，在平等自愿的基础上，甲乙双方承认的附加条款如下：一、本《军队房地产租赁合同》是2012年9月13日经我所对外有偿服务小组，面向社会以“公开、公平、平等”的原则，组织竞租的结果；甲方与乙方签定的此合同，预租期为三年，即从2012年12月1日至2015年11月30日止；三年内房屋租金不变，但合同一年一签，三年预租期满后，甲方视情况无条件的收回该铺面（乙方不得自行转让，不得向甲方索要所谓的转让、房屋装修等费用）或组织竞租；若甲方收回铺面，乙方须无条件交回；若甲方组织铺面竞租，同等条件下，�方享有优先租赁权……。2015年7月29日，西岳庙干休所分别在《春城晚报》、《云南信息报》上刊登声明：现有坐落于昆明市环城南路796号4层房屋一幢，该房屋产权属成都军区昆明西岳庙离职干部休养所所有。自2012年12月1日起出租给昆明市西山区锦瑟婚纱摄影服务部使用，该合同截止于2015年11月30日。因房屋租赁事宜纠纷，被告出具一份本人书写的解决方案，内容为：1、租金130万，保证金15万，共计145万，我全部认。2、目前的情况是，最快到9月份，部队会给出解决方案，要么续租，要么赔偿。3、针对部队，我个人同意建立三方共管账户，一旦有赔偿或续租收入，即打入该共管账户，并立即赔偿贵司，贵司可实时监管。……5、我个人绝不绑架贵司和我一起等到部队的最终赔偿，我将尽个人努力尽量退还，弥补贵司的损失，但鉴于我个人目前暂时经济困难，所以对�司的退款需分步进行，我个人同意及时向贵司就我的财务情况作说明，也欢迎贵司考察监督。……庭审中，双方均认可被告于2015年11月11日将涉案房屋交付承租方进场装修，承租方于2015年12月4日收到西岳庙干休所的通知要求停工。被告表示于2015年12月4日接到承租方告知停工后，被告于2015年12月5日到西岳庙干休所了解情况，西岳庙干休所称是根据中央军委的命令要求军队停止对外有偿服务，目前还没有确定的处理意见。一审法院认为，关于原告主体是否适格的问题。虽然第三人杨静系以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，但从庭审查明的事实来看，杨静系原告公司的职工，且被告出具的租金收条上均出现“收到杨静女士（代同城人人贷公司）部分租金”或“收到广西同城人人贷公司房屋租金”等内容，由此说明杨静与被告签订租赁合同系代表原告行使职务的行为�且上述杨静签订合同的行为已经得到原告的认可。因此，同城人人贷公司作为该案原告，其主体适格。关于双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，原告已向被告支付租金130万元及保证金15万，履行了自己的义务。但是，在涉案房屋交付原告使用后，房屋产权人即西岳庙干休所要求原告停止装修，致使原告无法装修该租赁房屋用于公司经营，最终导致合同目的无法实现，现原告要求解除房屋租赁合同，依法有据，一审法院予以支持。对于原告要求返还租金、押金的主张，因双方约定的租期为2015年11月10日至2024年12月31日，其中免租装修期为1个月，而原告系在免租期内遭遇合同不能继续履行的情况，故被告应当退还原告租金130万元及押金15万元。对于原告主张的违约金，虽然被告已按照�同约定将租赁房屋交付原告使用，但在使用过程中出现产权人主张相关权利导致合同无法继续履行的客观情况。对此，被告认为合同无法继续履行的原因系军队部门的政策调整，并非其违约导致，但未能提交相关证据予以佐证。而从庭审查明的事实来看，被告与西岳庙干休所签订租赁合同约定的租赁期为2012年12月1日至2015年11月30日，而被告未举证证实合同期满后双方又续订过合同，由此可见被告在向原告转租涉案房屋时，其与原告约定的租赁期间已经超过其与产权人约定的租赁期间，说明租赁房屋明显存在权利瑕疵，被告在履行合同义务过程中存在违约行为。根据合同约定，因被告原因导致原告无法继续使用承租的房屋，被告需向原告支付违约金40万元。根据现有证据能够确认原告的损失主要是已付租金的利息利益损失，而合同约定的违约金过分高于违约实际造成的损失，故根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，一审法院酌情以原告已付租金为基数参照中国人民银行同期银行贷款利率上浮50%计算自2015年12月10日（计租日）至原告起诉之日的利息，调整违约金为45000万元。判决：一、解除原告广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司与被告马睿于2015年11月6日签订的《房屋租赁协议》；二、被告马睿于本判决生效之日起十日内返还原告广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司房屋租金1300000元、押金150000元，以上合计1450000元；三、被告马睿于本判决生效之日起十日内支付原告广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司违约金45000元；四、驳回原告广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交照片42张，欲证明�诉人租过来转租出去投入比较大；被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司对真实性、合法性、关联性不予认可，其在免租期内装修，并得到上诉人的认可；被上诉人杨静未发表意见。本院认为，上诉人的证明目的与本案没有关联性，且该材料不符合法律关于二审新证据的规定，本院对该材料不做证据评判。二审经审理确认的案件事实与一审法院确认的案件事实一致。
本院认为，关于被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司委托诉讼代理人的代理问题。被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司委托诉讼代理人向一审人民法院提交的授权委托书、代理证均载明“此致昆明市五华区人民法院”，然该两份委托材料均系提交给一审法院；另，被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司二审提交本院的授权委托书、代理证已有公章，并未对其一审授权提出异议，故上诉人根据前述事由否认被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司委托代理人身份的主张不能成立。
关于《房屋租赁协议》合同主体问题。该协议系上诉人与被上诉人杨静所签，一审根据在案证据确认本案协议的实际承租人系被上诉人广西同城人人贷前程互联网金融服务有限公司并不违反法律规定，本院予以确认。
关于上诉人是否存在违约行为。本案《房屋租赁协议》所涉标的物系上诉人承租而来予以转租的房产，上诉人对该房产的承租期至2015年11月30日止；而《房屋租赁协议》所载明租期为“自2015年11月10日起至2024年12月31日止”，上诉人将尚余20天余租期的房屋转租且在此后并且取得出租人的同意，存在违约行为，一审酌定45000元租金并无不当。
综上所述，马睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21450元，由马睿负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 音
审判员 付立红
审判员 田 庄
二〇一七年五月三十一日
书记员 李俊波