湖南省郴州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘10民终2248号上诉人（原审原告）：谷名东。委托诉讼代理人：李丽，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道73号开发区管委会办公楼527室。法定代表人：黄有德，该公司董事长。上诉人谷名东与被上诉人郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司（以下简称鹏洋富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2015）郴北民二初字第1406号民事裁定，谷名东不服该裁定，向本院提起上诉。本院作出（2016）湘10民终2323号民事裁定，撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1406号民事裁定，将本案指令湖南省郴州市北湖区人民法院审理。湖南省郴州市北湖区人民法院立案受理后，谷名东申请撤回对曾云、肖文的起诉，湖南省郴州市北湖区人民法院作出（2017）湘1002民初697号民事裁定，谷名东不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。谷名东上诉请求：一、撤销一审裁定；二、指令湖南省郴州市北湖区人民法院进行审理。事实和理由：一、一审裁定认定事实错误，导致对本案的定性错误。1.本案双方当事人签订《郴州市商品房买卖合同》的时间为2015年1月31日，并非一审认定的2014年1月31日，故一审认定本案存在开具收据在前，签订合同支付购房款在后等明显不符合商品房买卖交易习惯的情形，属认定事实错误，最终错误将本案定性为民间借贷纠纷。2.一审认定案涉商品房开盘均价为4200元/平方米明显缺乏事实依据，属主观臆断。二、一审裁定适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九规定认定本案商品房的转让价格属于明显不合理的低价，而该条款适用的前提是撤销权的行使，本案并非提起撤销权之诉，故一审裁定适用法律错误。三、本案鹏洋富安公司以双方属民间借贷关系提出抗辩，但其未提交任何证据予以证实。谷名东诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，并提交了商品房买卖合同、房产折价销售补充协议、转款凭证、收据、网签查询单等一系列证据，充分证实了购房的交易习惯和属性。鹏洋富安公司未向谷名东开具《销售不动产统一收据》，应归责于鹏洋富安公司，一审裁定由此认定不符合交易习惯，明显不成立。鹏洋富安公司辩称：本案的实质是民间借贷纠纷，但谷名东是以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，一审裁定正确。谷名东向一审法院起诉请求：1.判令鹏洋富安公司履行双方于2015年1月31日签订的合同编号为20130417806的《郴州市商品房买卖合同》、合同编号为201304171202的《郴州市商品房买卖合同》、合同编号为201304171603的《郴州市商品房买卖合同》，到郴州市房产管理局办理位于郴州市柏树路*栋8*房、*栋12*房、*栋16*房商品房买卖合同备案以及预告登记和产权登记手续；2.判令鹏洋富安公司承担谷名东因办理房屋买卖合同备案手续以及预告登记手续和产权登记手续过程中应当承担的费用，如鹏洋富安公司不承担，谷名东自愿先行垫付，则判令鹏洋富安公司返还谷名东实际垫付的费用；3.判令鹏洋富安公司向谷名东支付违约金282,964元（违约金从2015年1月31日开始计算，暂计算至2015年8月31日，按照购房款总金额667,369元为基数按每日千分之二的标准支付违约金至付清之日止）；4.判令鹏洋富安公司承担谷名东为追索房屋所有权支付的律师费35,509元。一审法院认定事实：谷名东与鹏洋富安公司于2014年1月31日签订合同编号为201304171202的《郴州市商品房买卖合同》。该合同约定：谷名东向鹏洋富安公司购买福泉花园项目中的*栋12*号房，该房建筑面积为129.19平方米；每平方米单价为1700元，房款总金额为219,623元，于本合同签订之日支付；鹏洋富安公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经过郴州市建设工程质量安全监督管理站验收并符合本合同附件二所约定的装饰设备标准后交付买受人使用；自本合同生效之日起30日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。2015年1月30日，鹏洋富安公司（甲方）与谷名东（乙方）签订《房产折价销售补充协议》，约定：甲方现特以郴州市福泉花园*栋12*号房，面积129.19平方米；单价每平方米1700元，出售给乙方。甲方保证乙方在签订正式买卖合同到房产局办理产权手续与国土证手续，不会将此套房产涨价，否则自愿赔偿乙方按总房款千分之二每天的违约金，从本合同签字之日起算；如三个月内乙方不能正常进入当地房产局预告登记的，甲方必须无条件退还所有费用，并支付乙方总房款按千分之二每天的违约赔偿金，从本合同签字之日起算；如六个月内乙方不能领取房产证的，甲方必须无条件退还所有费用，并支付乙方总房款按千分之二每天的违约赔偿金，从本合同签字之日起算。2015年1月31日，谷名东与鹏洋富安公司分别签订了合同编号为：20130417806、201304171603的《郴州市商品房买卖合同》，该两份合同约定谷名东向鹏洋富安公司购买福泉花园项目中的*栋8*房、16*号房，面积分别为131.69平方米、单价每平方米1700元，购房价分别为223,873元，付款方式均为一次性付款。该两份合同的其余条款内容与双方签订的合同编号为201304171202的《郴州市商品房买卖合同》一致。上述三份协议明确：因鹏洋富安公司资金短期回笼问题，以部分房源自愿以亏本价格抛售，以期获得资金快速回笼目的。鹏洋富安公司保证谷名东可以按流程正常缴税、备案、领取房产证、国土证等内容。鹏洋富安公司办理了网上签约手续。2015年1月30日，鹏洋富安公司（甲方）与谷名东（乙方）签订两份《房产折价销售补充协议》，就福泉花园项目中*栋8*房、16*号房折价销售进行约定，其条款内容与双方签订的福泉花园*栋12*号房的《房产折价销售补充协议》一致。2015年2月2日，谷名东向鹏洋富安公司账户转账571,270元，以现金方式支付96,099元，三套房屋共计支付房款667,369元，鹏洋富安公司仅向谷名东出具三张白纸打印的收据，而收款时间显示为2014年1月31日，收款人为公司股东，未向谷名东开具《销售不动产统一发票》。鹏洋富安公司收到购房款项后，没有按照合同约定向郴州市房产管理局办理合同备案，也没有与谷名东一起向郴州市房产管理局申请办理预告登记，遂成纠纷。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，实际案由应为民间借贷纠纷。在双方当事人均认可未签订《借款合同》、《借条》、《借据》等能证明双方存在借贷法律关系的书面凭证而谷名东又不认可双方法律关系的性质为民间借贷的情况下，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。故判断本案系房屋买卖关系还是民间借贷关系，属“购房款”还是“借款”，关键在于判断谷名东与鹏洋富安公司签订《房产折价销售补充协议》和《商品房买卖合同》是否为双方真实意思表示。1.涉案房屋买卖为明显不合理的低价。《商品房买卖合同》中约定价款1700元/平方米仅为鹏洋富安公司主张2014年1月涉案商品房开盘均价4200元/平方米的40.5%。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。故本案《商品房买卖合同》中约定的价款属于明显不合理低价。谷名东以涉案房屋的产权权属不完整，至今不能办理产权证书，房屋主体施工尚未完成，配套设施不完备，不具备交付条件，价格自然不能按成熟小区且权属完整的小区价格，作为房屋明显不合理低价的理由不予采信。2.涉案商品房买卖不符合交易习惯。鹏洋富安公司始终未向谷名东开具《销售不动产统一发票》，鹏洋富安公司仅向谷名东提供了三份白纸打印填空的“收条/收据”，但显示时间是2014年1月31日，而签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间是2015年1月30日，转账时间是2015年2月2日，存在开具收据在前，签订合同支付“购房款”在后，明显不符合商品房买卖的交易习惯，且“收条/收据”上的收款人不是鹏洋富安公司的会计、出纳等财务人员，而是公司的股东。《房产折价销售补充协议》约定鹏洋富安公司自合同签订三个月内为涉案房屋办理预告登记和六个月内为涉案房屋办理产权登记，与本案判决前涉案楼盘尚未达到交房条件的工程建设进度明显不符。因鹏洋富安公司庭审中对签订《商品房买卖合同》、《房产折价销售补充协议》的真实性表示认可，只是强调不是双方真实意思表示，对签订合同时对房地产市场行情判断失误无法按期偿还借款所致，印证了鹏洋富安公司作为专业的房地产开发公司对此种明显违反交易习惯的做法是明知的，谷名东也是默许的。以备案登记产生抵押登记的法律效果是房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。鹏洋富安公司在资金非常紧缺的情况下，接受《房产折价销售补充协议》中约定的苛刻条款，以明显低于市场价的方式“出售”房屋回笼资金，明显不符合日常生活经验法则。根据本案双方房屋买卖中不符合交易习惯做法的分析，运用逻辑推理和日常生活经验，认定双方当事人的真实法律关系实为民间借贷，谷名东支付“购房款”实际为支付借款本金，鹏洋富安公司并不是真的要以1700元/平方米的价格出售房屋，只是以签订《房屋买卖合同》的形式为谷名东的债权提供担保。据此，对鹏洋富安公司抗辩本案基础法律关系系民间借贷予以支持，对谷名东依房屋买卖合同基础法律关系主张的诉讼请求依法不予支持。在鹏洋富安公司认可本案基础法律关系为民间借贷的情况下，对借款数额、借款期限、借款利率、还款期限等借贷关系的基础事实，谷名东可结合现有证据，通过自认基础法律关系为民间借贷来另案主张权利。一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款三项规定，作出如下裁定：“驳回原告谷名东的起诉。本案案件受理费6077元，诉讼保全费3520元，合计9597元，退还原告谷名东”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，谷名东为证实其与鹏洋富安公司之间系房屋买卖合同关系，提交了其与鹏洋富安公司签订的商品房买卖合同、房产折价销售补充协议、转款凭证、收据、网签查询单等证据。鹏洋富安公司抗辩本案是民间借贷关系，但未提供借款合同、借款金额、借款期限、借款利率以及相应的还款记录等证据予以佐证。由此，谷名东的主张更具有证据优势，一审认定本案属民间借贷关系依据不充分。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初697号民事裁定；二、本案指令湖南省郴州市北湖区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 何文捷审 判 员 罗燕青审 判 员 张友荣二〇一七年十月三十一日法官助理 刘芳岑书 记 员 梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。