上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第671号
上诉人（原审被告）陈琼。
委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李允硕。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告）汪雅铭。
委托代理人张碧燕，上海磊天律师事务所律师。
上诉人李允硕、陈琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人李允硕的委托代理人B、上诉人陈琼及其委托代理人郑健、韦赟斌，被上诉人汪雅铭的委托代理人张碧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，汪�铭与李允硕系夫妻，两人于1956年登记结婚。A系汪雅铭与李允硕之养女。案外人B系李允硕之胞妹、陈琼之外祖母，李允硕的生父叫C（1940年去世），生母叫D（1981年去世）。C共有六个子女（四女二男），分别为E、F、G、B、H和李允硕，其中，B和李允硕系C与D所生，E、F、G和H系C与另一妻子（姓名及生卒年不详）所生。
本案系争房屋现址位于上海市某区I桥6号33幢（以下简称“系争房屋”），上海市房地产登记薄显示的最新信息为：建筑面积28.90平方米，房屋类型旧式里弄2，房屋结构砖木2，权利人为陈琼，房地产权证号为松201202××××，受理日期为2012年10月15日，核准日期为2012年11月29日，备注载明：原幢号3变更为幢号33。
1994年10月23日，松江县房产管理局曾填发沪房松字第12×××号房屋所有权证，上载：所有权人为李允硕，所有权性质为私有，房屋坐落于松江县松江�I桥6号，房屋状况：所有房屋结构均为砖木2，层数均为一层，幢号2和幢号3各一间，其中幢号2南、北半间建筑面积分别为17.70平方米、19平方米，幢号3建筑面积28.90平方米。在附记部分，载有：幢号2北半间建筑面积19平方米为李允硕、B共同共有。
2012年9月26日，李允硕、陈琼分别作为甲、乙方签订合同编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》，约定由李允硕将系争房屋以人民币15万元（以下币种均为人民币）的价格转让给陈琼，在合同附件三的付款协议部分，有手写字体载明：“2012年10月15日陈琼支付李允硕15万元整。”陈琼、李允硕分别在“付款人”和“收款人”处签字。该合同签订后，李允硕、陈琼至交易中心办理了房产过户手续，即前文所述2012年11月29日系争房屋核准登记至陈琼名下。
原审审理中，汪雅铭坚持认为该房屋为其与李允硕的夫妻共同财产，除�姻登记信息外还提供有如下证据：1、李允硕在申领沪房松字第12×××号房屋所有权证时提交或办证过程中形成的材料：（1）1993年10月22日的《上海市私有房屋产权转移变更登记申请书》，申请人为李允硕及B，证明李允硕当时不住在I桥，以及申请变更登记的原因为析产；（2）1993年10月11日李允硕与B签订的《析产协议书》（打印版），列明I桥房屋系祖传，写明了李允硕及B各自分得的房屋范围；（3）1993年10月11日《公证书》，证明上述析产协议书经过公证；（4）1993年10月22日李允硕与B订立的约定部分房屋共同共有的协议；（5）1993年7月12日（永）字（93）落政第45号《落实私房政策通知书》，证明包括原I桥6号部位65建筑面积为21.90平方米的房屋自1993年8月起撤销改造，发还产权；（6）1993年10月23日《上海市私有房屋产权转移变更登记申请人家庭成员情况表》，证明汪雅铭及其养女A均在“申请人家庭成员”之列；（7）上海市房屋产权登记墙界表、房屋平面图（正图）、面积计算表，证明第12×××号房屋所有权证办理过程中的实地勘察方位情况。2、1993年10月11日《公证申请表》、李允硕、B《析产协议书》（手写版）、《接待笔录》等，综合证明李允硕和B之间就该组材料中涉及的房屋发生了分家析产，而非赠与；且《接待笔录》上载有“此一分房系是遵循了母亲的遗愿”，由此看来，此次分家析产，也是取得遗产。在此基础上，汪雅铭认为李允硕、陈琼之间的房屋买卖行为应属无效。对上列证据1、2，李允硕、陈琼质证如下：真实性无异议，但上述材料并不能证明经过公证的分房行为就是分家析产或者继承遗产，真实情况是：C去世后，两个儿子李允硕和H就进行了析产，但家庭内部约定，由长子H负责照顾F、G，由李允硕负责照顾母亲D和妹妹B。考虑到在B上学及婚姻问题上照顾不多，所以在1979年B从外地回沪之后，李允硕就决定将部分房屋给予妹妹B了。公证书及析产协议，只是在相应房屋落实政策返还后，为了完备相关法律手续所做的。
同时，李允硕、陈琼坚持认为系争房屋为李允硕的个人婚前财产，并提供有以下证据：1、1993年2月10日《私房登记发证档案调查表》，证明原松江县某路1×××-1×××号即松江县I桥6号房屋系祖宅，于1937年前建造，原产证户名为李某某（即C），该房屋经1960年私改、1965年继续改造、1968年其他留房又被接管，但1978年和1981年落实政策，按退房退租。2、1967年8月3日《房屋清点明细表》，证明C于1940年去世后，松江县I桥6号房屋由其两个儿子H、李允硕继承。1967年8月3日前已登记在H、李某某（即李允硕）名下，房屋建筑面积达578.28平方米。3、2004年2月，由松江区文化广播�视管理局公布的《松江区不可移动文物登记保护单位李氏宅》，证明现松江区某街道某路3××、3××号（即I桥6号）房屋历史悠久，被列为文物保护单位。4、李允硕的询问笔录及视频、G（系李允硕同父异母的姐姐）询问笔录及视频等，证明某区I桥6号房屋系祖传，C于1940年去世，按照当时约定俗成的中国旧习，其财产由两个儿子即H、李允硕继承，二人于1945年进行了分家析产，李允硕分得I桥6号一半的房产（包括系争房屋在内）。汪雅铭发表质证意见如下：对上列证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为C1940年去世时，李允硕的母亲D尚在，故李允硕、陈琼所谓的继承没有发生，且李允硕、陈琼也无证据证明1945年时发生了分家析产，包括本案系争房屋在内的I桥6号房屋是国家落实政策后的留用房屋，而非李允硕、H继承的祖产。此外，《房屋清点明细表》上�列的业主姓名H和李润若，实际上均是指H。对上列证据3没有异议，但认为跟本案无关。对上列证据4，李允硕询问笔录及视频不符合证据的形式要件，而案外人G的询问笔录及视频，亦不符合证据形式要求，证人出具证言应当庭接受质证。
另外，李允硕、陈琼为证明房屋买卖行为真实合法有效，还提供了如下证据：《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票、税收通用缴款书（契税、个人所得税）、支付房款银行取现的凭证、2012年11月17日收条及2012年11月17日《赠与书》等，综合证明李允硕、陈琼之间的买卖合同是真实有效的。对此汪雅铭认为，买卖合同系李允硕、陈琼及案外人B、J精心策划的“闹剧”，汪雅铭毫不知情，所谓的房款亦根本未支付，签订房屋买卖合同、交纳税费等行为，本身不能证明房屋买卖合法有效。
原审审理中，汪雅铭称：本案系争房屋亦非祖宅，虽然原来的祖宅有42间，面积多达578平方米，但后因政策原因收归国有，只是其中几间给李氏子孙留用，故已经不算祖宅了。此外，1978年落实政策发还房屋后，居住人为汪雅铭、李允硕、D、A。1981年D去世后，李允硕和B签订了分家析产协议并办理了公证，分了房屋，B一间、李允硕三间。故李允硕取得的房屋属于在夫妻关系存续期间继承的财产，依法应属于夫妻共同财产。对此，李允硕、陈琼皆不予认可。
李允硕、陈琼则称：汪雅铭和李允硕夫妻关系不好，李允硕不愿将财产留给汪雅铭及其养女A，加上系争房屋因破损难以居住时，系案外人J（系陈琼之母、B之女）出资修缮的，故李允硕愿意将其财产赠与给J及其家人。对此，汪雅铭不予认可，称汪雅铭与李允硕夫妻多年，关系并非不好，而李允硕、陈琼所称的赠与以及本案中出现的房屋买卖行为都是B、J�李允硕、陈琼“导演的闹剧”。
双方围绕系争房屋的演变、汪雅铭与李允硕夫妻关系是否和睦及房屋买卖真实与否等问题，汪雅铭申请K等出庭作证，而李允硕、陈琼申请B、J出庭作证。其中，汪雅铭申请出庭的证人K称：其系H之子，其祖母D去世后，B曾提出她在房屋上也是有份额的，并为此争吵的很厉害。为定纷止争，其姐夫L出面调停并见证，家庭内部形成了分家协议，一式五份，其也在协议上签字。B正是根据这份分家协议，分得了本属于李允硕的房屋。关于证人所述D去世后B和李允硕分家一事，李允硕、陈琼认为不属实。
李允硕、陈琼申请出庭的证人B称：1940年父亲C去世时，留下I桥6号祖传房屋，父亲去世后，家庭缺乏经济来源，1942年时家庭内部约定，由长子H负责两个未出嫁的姐姐，由次子李允硕负责母亲D和她。1945年正式分家，以天井为界，将房屋分成南面和北面，各200多平方米，南面分给H，北面分给李允硕，南面为某滩2号，北面的前排为某路1×××-1×××号，但出口为I桥，故北面房屋的门牌为I桥6号。李允硕分的房子共10间，1960年私房改造，上交国家7间，剩余2间半，1965年和1967年各又收了一次。后三次落实政策归还房屋：第一次是1978年，归还了多少不清楚，但靠北面的幢号为4号的18.50平方米的那间肯定是归还了；1981年归还了幢号为3号的28.90平方米以及幢号为2号的南半间17.70平方米；1993年归还了幢号为2号的北半间21.90平方米。1979年其从贵州回来后无处居住，就住在上述18.50平方米的那间房子里。鉴于在成家立业方面对我照顾不多，1982年在亲戚的见证下，李允硕把这个18.50平方米的房子给了她，并且承诺等21.90平方米的房子落实政策后，会将该房的一半也给她。1993年，李允硕和她去公证处办理了18.50平方米房屋的公�，当时21.90平方米的房屋尚未发还。本案系争房屋一直都是李允硕的，母亲去世之前，一直住在该房屋内，汪雅铭和李允硕基本没在该房屋内居住过。母亲去世后，该房屋曾空关过一段时间，后对外出租，租金由李允硕收取，后因汪雅铭、李允硕夫妻关系不和，李允硕决意要将该房屋卖给外甥女J，但由于J限购，故而最终将该房屋卖给了陈琼。对于上述证人证言，汪雅铭认为B系陈琼的直系亲属，故其所做证人证言无证据效力。
另，李允硕、陈琼申请出庭的证人J称：其系陈琼之母，系争房屋的购房款15万元系由其代付，因为同期买卖的还有李允硕的另外两套房屋，故其共向李允硕支付了29.5万元房款，其中20万元系从银行取现后支付，剩余钱款系以家中存放的现金支付，该款支付时间为2012年11月17日。李允硕收款后当天就出具了收条，并于当天签署了《赠与书》，又将该29.5万元全部赠与给了J，故该29.5万元当天又回到了J手中。对此，汪雅铭则认为：本案所涉编号为1499×××的买卖合同上显示的付款时间为2012年10月15日，而证人J却称实际付款时间为2012年11月17日，由此可以看出，陈琼所谓的购房款实际并未支付。
原审另查明，李允硕有李某某、李某某、李某某等曾用名。
原审审理中，汪雅铭起诉请求判令：1、陈琼和李允硕签订的编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；2、陈琼至松江区房地产交易中心协助将系争房屋的权利人恢复为李允硕。李允硕、陈琼共同辩称：不同意汪雅铭的诉讼请求。
原审法院认为，本案的争议焦点实质在于系争房屋到底是汪雅铭和李允硕的夫妻共同财产，还是李允硕的个人婚前财产。
本案系争的房屋年代已久，衡量其权属应当追本溯源，从当事人双方所提交的历史档案来看，包括本�系争房屋在内的I桥6号房屋应属李氏祖传住宅，有据可查的建筑年份为1937年前，至今已历至少77年。如此长的时间跨度，应充分把握几个重要的时间点加以考量。
首先，1940年C去世。虽然李允硕、陈琼称1945年时，李家内部进行了分家析产，所有房产均由H、李允硕二人所分，但缺乏有力证据予以证实，原审未予采信。在无充分证据证明C去世时包括系争房屋在内的诸多房屋如何处置的情况下，这些房屋应当先区分出属于其妻D夫妻共同财产的部分，此后才能发生遗产继承的问题。至于其后在这些房屋上发生的私房改造、政府接管等历史事件并未从根本上改变房屋的这一权源状态。
汪雅铭与李允硕系1956年结婚，李允硕之母D于1981年去世，而系争房屋登记在李允硕名下有据可查的时间为1994年10月23日。也就是说，系争房屋上应当有属于李允硕继承其母遗产的份额，那么在无证据证明D曾留下遗嘱确定该份额只归李允硕一方的情况下，根据婚姻法的相关规定，系争房屋的权属并非完全归属李允硕，而是其中应当含有其与汪雅铭夫妻共同财产的成分。故此，李允硕、陈琼买卖房屋的行为，违反了物权法及婚姻法的相关规定，侵害了汪雅铭的合法权益。
其次，李允硕、陈琼称，房款支付后李允硕又当场将钱款赠与性返还，该说法存在一定可疑性。即便付款行为属实，根据本案已查明的情形，再结合汪雅铭、李允硕、陈琼之间的特殊身份关系，陈琼对系争房屋的权属状况系知道或者应当知道的，在此情形下，还与李允硕签订房屋买卖合同购买房屋，其买房行为也难以构成善意取得。综上，原审对汪雅铭的诉请依法予以支持。
原审法院审理后于二〇一五年一月二十九日作出判决：一、确认陈琼和李允硕签订的编号为1499×××的《上海市房地�买卖合同》为无效合同；二、陈琼、李允硕于判决生效之日起十日内将上海市某区I桥6号33幢房屋的权利人恢复登记为李允硕。案件受理费人民币160元，减半收取80元，由陈琼、李允硕负担。
判决后，李允硕、陈琼不服，共同上诉于本院称：1940年，C去世后，经所有法定继承人协商确认，全部财产由H、李允硕取得，并分别以两人的名义申请了相应权利，当事人对此均未提出异议。1950年开始，李允硕作为系争房屋的权利人支付相应税费，承担了房屋权利人的义务。D亦以实际行为放弃了继承，且系争房屋落政发还产权时，相关职能部门确定的系争房屋产权人也是李允硕，进一步印证了1945年分家析产时系争房屋归李允硕所有的事实，故包括系争房屋在内的C的遗产已于1945年分割完毕，系争房屋应属李允硕的个人财产，不存在由其继承D财产份额的问题，亦非李允硕与汪雅铭的夫妻共同财产。1993年经过公证的分家协议，系李允硕将其取得的一部分房屋赠与B。2012年，李允硕与汪雅铭签订书面协议，确定系争房屋系李允硕个人财产，该协议是真实存在的。李允硕作为系争房屋的产权人，有权处分系争房屋，陈琼通过签订买卖合同并支付对价后取得了系争房屋之产权，依法应受到保护，李允硕将取得之售房款赠与J的行为，于法不悖，李允硕与陈琼就系争房屋签订的买卖合同合法有效，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回汪雅铭原审中的诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人汪雅铭辩称：不同意李允硕、陈琼的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人李允硕、陈琼提供原松江县1950年、1951年度房捐查徵底册一份、松江�区税务所1955年房产税征收册一份，以证明李允硕自1950年起缴纳系争房屋房产税，提供地租缴纳证明一组，以证明系争房屋基于私房改造而办理了房地产权证，提供结婚登记申请书一份，证明李允硕的住址为某街8组，系争房屋归李允硕所有。经质证，被上诉人汪雅铭认为，对上述证据的真实性无异议，但关联性不予认可，不能证明上诉人所要证明的事实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于系争房屋属李允硕婚前个人财产还是李允硕、汪雅铭夫妻共同财产。李允硕、汪雅铭于1956年登记结婚，而从目前当事人提供的证据看，系争房屋经落实政策于1994年10月23日发还产权并登记于李允硕名下，此值李允硕、汪雅铭婚姻关系存续期间。至于1956年李允硕、汪雅铭婚姻关系确立之前，系争房屋的权属问题，上诉人李允硕、陈琼虽然主张1945年时，C之法定继承人协商确认系争房屋归李允硕所有，但在无其他证据予以佐证的情况下，仅凭证人证言难以认定1945年时，存在分家析产之事实，也难以认定系争房屋归李允硕所有。李允硕等提供的《房屋清点明细表》、房捐查徵底册、房产税征收册等证据，也无法证明1956年之前，系争房屋已归李允硕所有之主张。综合双方当事人的举证看，李允硕、陈琼之举证，不足以证明系争房屋系李允硕的婚前个人财产，故汪雅铭对系争房屋亦享有相应的权利。
在未征得汪雅铭同意或者事后追认的情况下，李允硕先是将系争房屋赠与案外人J，后又将系争房屋出售给J之女陈琼，即便如陈琼所述，合同约定的购房款其已实�支付，但从J的陈述看，该笔款项由J支付后仍由J实际控制，故本院对李允硕、陈琼主张的购房款已实际支付的主张，亦不予认可。鉴于李允硕、B、J、陈琼之身份关系，陈琼对系争房屋的产权归属应属明知，故其与李允硕就系争房屋签订的买卖合同应属无效。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。李允硕、陈琼的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币160元，由上诉人李允硕、陈琼共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年四月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……