广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初6160号
原告（反诉被告）：周荣屏，女，1969年7月13日出生，汉族，身份证住址贵州省三穗县，
委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谢芳，女，1976年4月18日出生，土家族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：黄钲顺，广东云智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张华，广东云智律师事务所律师。
周荣屏与谢芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周荣屏及其委托诉讼代理人何焕明，谢芳及其委托诉讼代理人黄钲顺、张华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周荣屏称：我与谢芳是多年的朋友。涉案房屋位于广州市白云区同和村石桥头同胜横街5号十栋4楼（属宅基地上盖房屋，无宅基地使用证，亦无其他权属证明），是案外人赖来发和洪祥芝于1990年12月合资兴建的房屋。1993年开始，洪祥芝将涉案房屋提供给我居住。2005年11月25日，洪祥芝与我签订房屋契约，约定将涉案房屋转让给我永久使用。2017年3月中旬，我因房屋租赁事宜与村民委员会发生争议，因谢芳的配偶认识相关人员，故请求谢芳给予协助。随后，谢芳向我表示矛盾不可调和，我在同和居住将会受到严重影响，建议我将涉案房屋出售，我则表示需要考虑。2017年3月23日，谢芳通过微信两次向我共计支付10000元，并表示该款项属于预先支付的房屋转让款，当我表示还需要考虑的时候，谢芳就使用我的手机进行了收款。2017年3月24日，谢芳以怀疑手机验证码泄露导致资金不安全为由，通过转账方式将190000元交给原告保管。2017年3月底，谢芳多次到我经营的店铺表示我必须将涉案房屋出售给其，我知道谢芳的配偶在当地公安部门工作，非常担心。同年4月2日，我与谢芳共同到银行，由谢芳将通过银行转账方式向我支付了200000元，我知道该款项是房款，亦只能接受。当天晚上，谢芳向我表示其丈夫休息，要求我将涉案房屋全部资料带到谢芳家中给谢芳配偶查看。当晚，我与谢芳共进晚餐后，谢芳要求与我签订房屋买卖合同。我因席间饮酒身体不适，要求推迟签订时间，但谢芳不同意并要求我在其事先打印好的房屋买卖合同签名，故我在醉酒状态下签订了涉案房屋买卖合同并按照谢芳的要求书写并出具了收款收据。谢芳配偶还抓住我的手在上述文件中捺印。随后，谢芳将《合资建房协议》原件和《房屋契约》原件以及洪祥芝子女的身份证复印件等资料收走。之后，我决定不卖房屋并向谢芳表示同意退还房款，但谢芳要求原告另外赔偿400000元，双方协商不成，故引发诉讼。现为维护我的合法权益，特诉请法院：一、确认周荣屏、谢芳之间签订的《私人房屋买卖合同》无效；二、谢芳立即向原告返还《合资建房协议》原件一份以及《房屋契约》原件两份。针对谢芳提出的反诉请求，我同意退还房款400800元，但不同意支付利息及双倍赔偿定金。
谢芳称：我与周荣屏于2008年相识。涉案房屋周荣屏一直用于出租，但却一直未缴纳房屋租金所应负担的税费长达5-6年时间。2017年3月初，周荣屏致电我表示因我配偶认识村民委员会的人，希望能帮助其减免税费。我帮周荣屏进行了问询，但未得到明确的答复。之后，周荣屏向我表示希望出售涉案房屋，我考虑到其出售房屋之后可能要搬离同和，故劝其不要出售，但周荣屏非常坚持，且找了一位买家。再之后，周荣屏认为该买家付款可能会出现拖延，又知道我的公公经济比较宽裕，劝说我购买涉案房屋。我当时也觉得涉案房屋比较合适，但希望和周荣屏协商分期付款。周荣屏则表示即使我借款也需要一次性付清房款。我问周荣屏该房屋是否为合法有效的房屋，周荣屏则表示该房屋系合法有效的。我基于对周荣屏的信任，同意借款用于支付房款。同年3月19日，双方确定房屋价款为400800元。同年3月23日，周荣屏向我表示其微信账户没有钱，要求我先支付部分房款定金，故我向原告转账支付了10000元。同时，周荣屏要求我支付200000元的购房定金，我表示同意并进行了银行预约取款。次日，我从银行取现转存190000元为周荣屏。上述款项支付后，周荣屏联系我要求准备余款，并表示其从外地回来后要一次性收到余款。同年4月2日上午，我一次性通过银行转账方式向周荣屏交付余款200000元并通过微信转账方式向原告转账800元付清了房款。周荣屏收到上述款项后，立即与我签订了涉案房屋买卖合同，但拒绝向我交付使用权的相关资料，也不同意向我交付涉案房屋。我认为，我与周荣屏在诚实信用的基础上签订《私人房屋买卖合同》，该合同没有违反法律强制性规定，合法有效。现周荣屏反悔，不向我交付房屋，也不愿意将房款退还给我，现为维护我的合法权益，特诉请法院判令：一、周荣屏返还我购房款400800元；二、周荣屏支付我购房款利息（利息以400800元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项还清之日止）；三、周荣屏赔偿我双倍定金共计80160元（双倍定金160320元，其中80160元已经包括在购房款400800元之内）。
经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区同和同胜横街5号十栋4楼。该房屋无权属证明。
2017年3月23日，谢芳通过微信转账方式向周荣屏转账两次，共计10000元。
2017年3月24日，谢芳通过现金存款的方式向周荣屏支付190000元。同日，周荣屏向谢芳出具收条，记载：“今收到谢芳购买同和石桥头同胜横街5号十栋4楼购房款贰拾万人民币。”
2017年4月2日，周荣屏（甲方）、谢芳（乙方）签订《私人房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方合法拥有的坐落于广州市白云区同和村新开发小区合资建房屋（即同和村石桥头同胜横街5号十栋4楼），建筑面积99平方米的房产一套；双方议定上述房屋出售价格为人民币肆拾万零捌佰元整，乙方先期支付甲方定金人民币贰拾万元整，余款在十日内结清；甲方保证出售房产产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效、不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；甲方应在收到乙方的全部购房款即日起将房产交付乙方。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方；本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，赔偿乙方双倍定金，如乙方违约，已先期支付的定金不退等。同日，谢芳通过6222023602100161256账户向周荣屏6212263602060408895账户向转账支付200000元并通过微信转账方式向周荣屏支付800元。周荣屏出具收条，记载：“我已收到谢芳购买同和石桥头同胜横街5号十栋4楼的购房款肆拾万零肆佰元整。合同签订及房款支付后，周荣屏一直未将房屋交付谢芳使用，故成讼。
另查：周荣屏于2017年6月30日向本院提交的民事答辩状中认为谢芳于2017年5月初对周荣屏及涉案房屋实施侵权行为，造成各项损失114956元，要求谢芳予以赔偿。但本院于2017年8月8日开庭审理本案时，要求周荣屏明确其诉讼请求时，其并未将上述主张列入本案的诉讼请求。
诉讼中，周荣屏为证实其具有涉案房屋合法使用权，向本院提交《合资建房屋契约》及《房屋契约》复印件。其中，《合资建房屋契约》显示：案外人洪祥芝与赖某某于1990年12月8日签订该契约，约定由洪祥芝先付50000元给赖某某作为双方合资建房屋使用；建完后房屋为四楼三房一厅面积99平方米，房屋永远归洪祥芝使用等。《房屋契约》显示：周荣屏与洪祥芝约定，由洪祥芝将位于广州市白云区同和村新开发小区合资建房屋（即同和村石桥头同胜横街5号十栋4楼，一套三房一厅配有卫生间、厨房等一层面积共九十九平方米），转让给周荣屏永久使用等。谢芳对上述证据的真实性有异议，并表示该证据原件并非由周荣屏交付给了谢芳。谢芳为证实双方签订涉案《私人房屋买卖合同》的过程，向本院提交了微信聊天记录，该微信聊天记录显示：2017年3月22日，周荣屏向谢芳表示谢芳可以购买她的房屋，并详细分析了房屋出租的租金收益，谢芳表示周荣屏确实曾经向她表示想出售涉案房屋，其觉得楼层比较低，爬白云山比较方便，但其不缺房屋，以为周荣屏在开玩笑，并无当真；周荣屏则表示如果谢芳想买，其也可以向谢芳出售；谢芳询问房屋具体的价格，周荣平则表示如果卖给其他买家，价格为388000元，如果谢芳想买，可以以386000元的价格出售，要求谢芳和买家以及谢芳的丈夫协商；谢芳表示愿意沟通，并再次表示房屋楼层较好，爬白云山比较方便，其个人觉得比较合适；周荣屏表示让谢芳先看看合同，如果谢芳想要，其再和另外的买家解释；谢芳要求周荣屏将房屋的证件发给其看看，并表示其他人出售具有宅基地证的房屋才4000**元；周荣屏表示其他人出售的房屋才60余平方米，而涉案房屋面积为99平方，将涉案《房屋契约》拍照发给谢芳，并表示可以把原件拿给谢芳看，由谢芳决定是否真的愿意购买；之后，周荣屏和谢芳表示又有其他买家愿意购买涉案房屋，但表示无论如何都会卖给谢芳；2017年3月23日，周荣屏发送微信聊天记录，表示其承租的商铺的房东愿意以430000元的价格购买涉案房屋，其表示犹豫；周荣屏要求谢芳不要告诉别人其将房屋出售的事实，也不要透露房屋的价格；周荣屏要求谢芳先把房款准备好，以便3月24日付款，谢芳表示同意；周荣屏询问谢芳是否要带谢芳丈夫看看房屋，谢芳表示其丈夫会同意她的意见；周荣屏表示目前该房屋租赁合同10月份才到期，谢芳付完房款后，由谢芳收取租金，并协商处理水电事宜，谢芳表示按照周荣屏意思办，其全部款项给了周荣屏以后也没有钱装修了，周荣屏表示可以向谢芳推荐装修材料；谢芳询问房屋是否存在漏水的情况，周荣屏表示房屋不存在漏水的情况；2017年3月24日，周荣屏表示谢芳可以待其从北京回来后一次性支付全部房款，谢芳则表示其已经预约，最好先支付部分，其余房款在周荣屏回来后再支付；2017年4月6日，周荣屏向谢芳表示过几天与谢芳去办理电费本的更名手续；2017年4月7日，周荣屏向谢芳表示房租现在变更为2200元；2017年4月18日，谢芳向周荣屏表示租房子一般都是一个月定金，其只承认一个月的，多的不付；周荣屏则表示如果谢芳不承担租房押金，那房子就不卖了；谢芳则表示每个人租房子都是一个月押金，不可能两个月的，房子已经卖了，其可以再转卖给周荣屏；周荣屏表示其由于出租房屋时屋内配置了很多家具、电器，故押金确实为2个月，要求谢芳承担，谢芳坚决只同意负担一个月的押金，同时，谢芳表示周荣屏多次更改房屋价款等条款，已经不可信；周荣屏表示谢芳草拟的合同必然对其不利，若谢芳不顾多年感情，觉得1000多块钱的押金更为重要，请谢芳自己考虑清楚；周荣屏还表示当初即使有买家出价430000元，但其仍由谢芳选择是否购买，其已经降低了数万元，而谢芳现在纠缠2000元、3000元的定金；周荣屏表示当时出售给谢芳时确实是已经优惠了，谢芳则表示购买房屋的价款已经不便宜了；周荣屏表示当时合同是谢芳和其丈夫先写的，肯定对他们有利，当时其喝了一杯酒，读书也不多，也没有找第三方来看，在合同上就吃亏了；谢芳表示合同在半个月之前已经给了周荣屏看过，一个字都没有改动过，后面也向周荣屏原文出示了，周荣屏还反复看过几次，合同的条款都是对双方有利的，并非仅仅对谢芳一方有利；谢芳还表示周荣屏知道其经济非常紧张，希望周荣屏能够做一定的退让，但周荣屏不停劝说谢芳退让，谢芳则表示其真的无法支付如此多的款项，如果日后房屋出租了，房屋押金可以给周荣屏；周荣屏表示其可以代谢芳出租，谢芳收到了押金，马上就可以支付给现租户了，谢芳表示同意，并表示只要出租了，押金可以由其负担，但其不愿意在没钱的情况下借钱去退还押金，周荣屏表示其马上帮谢芳张贴寻租告示，并保证两个月押金肯定可以收的，谢芳则表示租金要每月3200元；2017年4月19日，周荣屏表示写2200元，谢芳则表示必须写3200元，租就租，不租就其自己住，周荣屏表示豪华装修的才3200元，这个价格她租不出去，其就不管了，要谢芳自己处理，谢芳则表示让周荣屏先放租，租不出去才自己住；谢芳询问周荣屏原租客交接如何处理，周荣屏则表示若谢芳同意退她们押金，周荣屏就联系办理交接事宜；谢芳表示如果没有租出去，其真的没有那么多钱退押金，要求周荣屏先支付，但周荣屏表示其所有的钱都存了定期；2017年4月26日，周荣屏限谢芳及谢芳丈夫一天时间商量如何处理，否则还半夜骚扰周荣屏租客的话，其将会进行曝光，双方为此产生争执，周荣屏表示其房子绝对不会卖给谢芳，谢芳则表示周荣屏使用假的证照骗其购买房屋，骗取房款40万元等。周荣屏对上述微信聊天记录不持异议。周荣屏为证实原告持有《合资建房协议》原件以及《房屋契约》原件，向本院提交了录音资料，该录音显示：谢芳不同意周荣屏退回房款，也拒绝向周荣屏返还证件；周荣屏表示涉案房屋不能买卖，表示后悔了，要求退回房款终止交易，谢芳则表示整个同和镇都在此类房屋的买卖行为等。谢芳对上述录音的真实性不持异议，但表示其仅持有涉案房屋买卖合同及收条，并未持有其他房屋资料，周荣屏未能提供证据证实其已经将《合资建房协议》以及《房屋契约》交付给谢芳。
庭审中，周荣屏、谢芳均表示涉案房屋为宅基地上盖房屋，但均未能提供宅基地使用证或其他权属证明佐证房屋的性质。周荣屏认为其系在醉酒状态且受谢芳胁迫的情况下签订涉案房屋买卖合同，但未能提供相应的证据证实，亦无采取报警或提起诉讼要求撤销该合同等救济途径。谢芳明确表示其并非涉案房屋所在地辖区内的村民。
以上事实，有私人房屋买卖合同、房屋契约、合资建房屋契约、微信转款记录、存折、微信聊天记录、对话录音、及当事人陈述等证据证实。
本院认为：周荣屏称其并非自愿出售涉案房屋，系经谢芳多次要求之下，通过各种理由向其支付款项，并在其醉酒状态下且受谢芳胁迫的情况下不得以而签订上述合同。然根据微信聊天记录显示：2017年3月22日，周荣屏即有意向出售涉案房屋，经多次与谢芳协商并向谢芳表示房屋出租收益可观，由谢芳支付定金200000元后，双方于2017年4月2日正式签订合同的，而2017年3月22日，周荣屏即要求谢芳先看看合同，表明双方已经开始就合同条款进行磋商。合同签订后，周荣屏还与谢芳协商办理电费本的更名手续，并就退还涉案房屋原租户押金的问题以及涉案房屋后续的出租问题进行协商，直至同年4月18日双方发生争议之前，周荣屏从未向谢芳表示其在签订上述合同时是处于醉酒状态，亦未表示过其是受谢芳的胁迫签订上述合同。即使在同年4月18日之后，其亦仅表示其文化程度较低，且当时喝了一杯酒，故才签订了条款有利于谢芳的上述合同，但未能就此提供相应的证据，且本院审查合同条款，未发现明显不利于周荣屏的条款。综上，周荣屏起诉时陈述的合同签订经过与事实存在极大差异，不足采信，本院对其主张不予采纳，认定涉案《私人房屋买卖合同》是在周荣屏、谢芳双方意思表示一致的情况下签订的，不存在欺诈或胁迫的情形。涉案位于广州市白云区同和村石桥头同胜横街5号十栋4楼，周荣屏、谢芳均未能提供证据证实该房屋的性质，但均确认涉案房屋为宅基地上盖房屋，故本院依据宅基地上盖房屋性质对涉案《私人房屋买卖合同》的效力进行判定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”周荣屏将宅基地上盖房屋转让给谢芳，依据“房地不分离原则”，实际上属于将涉案房屋连同宅基地使用权一并转让给谢芳。谢芳并非涉案宅基地房屋所在地辖区的村民，不属于可享有宅基地的主体，故周荣屏与谢芳签订的《私人房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。周荣屏要求确认其与谢芳于2017年4月2日签订的《私人房屋买卖合同》无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋实际未交付谢芳使用，故谢芳无需返还涉案房屋，但周荣屏收取谢芳的购房款400800元，应当予以返还。谢芳要求周荣屏退还购房款400800元符合法律规定，周荣屏亦表示同意，本院予以支持。
对于周荣屏要求谢芳返还《合资建房协议》以及《房屋契约》原件的诉讼请求。虽谢芳在录音资料中表示其不退还房屋证件，但其表示仅持有《私人房屋买卖合同》及收条，周荣屏亦未能提供证据证实其已经将《合资建房协议》以及《房屋契约》交付给谢芳，不足以认定谢芳在录音资料中陈述的房屋证件即为《合资建房协议》以及《房屋契约》，周荣屏该项诉讼请求缺乏证据支持，本院不予支持。
涉案《私人房屋买卖合同》系无效的合同，合同中约定的定金条款亦属无效。谢芳要求周荣屏赔偿双倍定金损失于法无据，本院不予支持。但周荣屏向谢芳出售未取得权属证明的宅基地上盖房屋，本身具有过错。谢芳作为买受人，理应对所购买的房屋的权属、性质进行核实，但微信聊天记录显示，谢芳向周荣屏表示有宅基地使用证的房屋出售价格也与涉案房屋的出售价格相当，表明其已经知悉涉案房屋实际上并无取得宅基地使用证，且周荣屏通过微信向其发送了《房屋契约》，谢芳作为具有完全民事行为能力人，应当知悉周荣屏取得涉案房屋所有权的途径以及该房屋的性质，但其仍与周荣屏签订涉案《私人房屋买卖合同》，本身亦具有过错。周荣屏通过无效的房屋买卖行为实际占用谢芳的资金，且未将房屋实际交付谢芳使用，由此造成谢芳的利息损失，应当承担相应的赔偿责任。谢芳要求周荣屏支付资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。虽谢芳于2017年3月23日已经向周荣屏支付10000元，但其主张资金占用期间利息自2017年3月24日起算，属于其自行行使处分权的行为，本院予以照准。资金占用期间利息应当以200000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年3月24日起计付至2017年4月1日止；以400800元为本金，自2017年4月2日起计付至上述房款退还之日止。
虽周荣屏在民事答辩状中主张要求谢芳赔偿各项损失114956元，但在庭审中未明确作为诉讼请求提出，且经本院审查，本案的法律关系为房屋买卖合同关系，周荣屏上述请求所指向的法律关系为一般侵权关系，与本案并非同一法律关系，故本院在本案中对该主张不予处理，周荣屏可另行向谢芳主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
一、确认周荣屏与谢芳于2017年4月2日签订的《私人房屋买卖合同》无效；
二、于本判决生效之日起五日内，周荣屏返还谢芳购房款400800元；
三、于本判决生效之日起五日内，周荣屏支付谢芳资金占用期间利息（资金占用期间利息以200000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年3月24日起计付至2017年4月1日止；以400800元为本金，自2017年4月2日起计付至上述房款退还之日止）；
四、驳回周荣屏的其他诉讼请求；
五、驳回谢芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7312元，由周荣屏负担3656元，由谢芳负担3656元，谢芳负担的案件本诉受理费3656元，于本判决生效之日起五日内向本院交纳。本案反诉受理费4277元、由周荣屏负担3721元，由谢芳负担556元，本案反诉财产保全费2524元，由周荣屏负担，周荣屏负担的案件反诉受理费3721元、财产保全费2524元于本民事判决书生效之日起五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 邓汝辉
人民陪审员 邓幼花
人民陪审员 何结文
二〇一七年十月二十二日
书 记 员 李凤钏