吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终932号
上诉人（原审被告）：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地延吉市太平路105号。
法定代表人：姜成杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪清县居安物业管理有限公司，住所地汪清县汪清镇桥西小区。
法定代表人：张秋波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周日昌，男，汉族，1967年6月6日生，公职人员，住汪清县汪清镇桥西小区。
上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人汪清县居安物业管理有限公司（以下简称居安公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2017）吉2424民初685号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
仁和公司上诉请求：一、撤销吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424民初685号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、本案不属于平等主体之间的民事诉讼，人民法院无权审理该案。被上诉人与汪清县住建局物业办是两块牌子一套人马办公，被上诉人的原法定代表人周日昌就是住建局的工作人员，同时上诉人在一审庭审中已经举证证明，被上诉人收取的物业费要解决住建局物业办的办公经费问题。上诉人有理由相信被上诉人对小区实施物业管理系政府行政行为。二、被上诉人物业管理服务等级标准在五级以下，无权收取物业费用。《吉林省物业服务收费管理事实细则》第12条规定，物业管理服务等级标准在五级以下的，不得收取物业管理费。本案中，虽然被上诉人有三级物业资质，但物业资质等级并不等同于物业管理服务等级。在一审庭审中，上诉人要求被上诉人出具相关证据证明其物业管理服务达到五级以上标准，但被上诉人并未出示。三、被上诉人与业主委员会签订《物业服务合同》所依据的业主委员会决议违反了《物业管理条列》中“业主委员会决议需要由业主50%以上且物业面积占50%以上才可通过”之规定，业主委员会通过的“签订物业服务合同的”决议无效，该合同对没有参加业主委员会会议的上诉人没有约束力。四、公建部分物业服务费收取需物业公司与公建业主签订，协商确定收费标准。本案中业主委员会与被上诉人约定的公建部分收费标准对上诉人无约束力。五、根据《物业管理条列》规定，上诉人只对尚售出、尚未交付的物业承担物业服务费用。本案中，有证据证明关于售出房屋交付是汪清县政府在房屋尚不具备验收条件的情况下强令交付的，钥匙也是政府组织发放的。在此情况下，上诉人已经售出的房屋的交付义务不在上诉人，一审判决仅以上诉人未提供房屋交接手续即判令上诉人对已经售出的房屋承担物业费用没有事实及法律依据。六、关于27套顶给魏德智房屋的物业费问题。1、该27套房屋在2009年即与魏德智签订了买卖合同，2010年备案，在其后政府组织交钥匙时魏德智并未领取钥匙。2、虽然魏德智起诉要求交钥匙，但从执行过程看，该27套房屋钥匙并不在上诉人手中，魏德智是从被上诉人处取得的钥匙。综上事实，该27套房屋物业费应由魏德智承担。七、关于二次供水、二次加压费用问题。1、被上诉人的计算方式没有事实依据，政府会议纪要对此并没有形成结论性意见，是要求协商解决。2、被上诉人并没有履行收取该费用的义务。3、被上诉人当庭已经明确表示六层以下二次供水、二次加压费用不再主张，但判决中对该部分费用并未扣除。八、关于小区公共电费用及消防设施检测费问题。上诉人认为，该部分属于对公用设施的维护问题，已经含在物业服务费中，被上诉人另行收费，没有法律依据。综上，一审判决认定错误，应予改判。
居安公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、被上诉人系民营股份制企业，工商注册信息很明确。二、物业服务让群众的满意才是最好的标准。三、关于物业服务合同的抗辩，延边州中级人民法院在（2016）吉24民终841号民事判决确认为合同有效。四、关于上诉人称谓的公建部分物业服务费，我公司没有收取，我公司只收取物业服务费，物业管理法规中没有该部分费用组成部分及法定词汇。五、上诉人提出房屋存量问题，恰好从另一个角度自己说明了其对事业的渎职，渎国家财产管理失职，渎为百姓谋福址之职。一个企业有责任要对自己的资产进行有效管理，有义务向法庭提交自己财产情况的清单。六、27套房屋在2016年6月末交付。七、上诉人应承担加压费用。八、物业服务收费按照合同约定执行，因为消防设施至今没有经过验收，所以我公司从未收取过消防检测费。
居安公司一审诉讼请求：判令仁和公司立即支付2013年5、6月，2015年9月至2016年6月的物业服务费488819.00元及违约金。
一审法院认定事实：
原告居安公司为物业服务企业，服务等级为三级资质。被告仁和公司在汪清县汪清镇开发建设仁和都市家园小区。2011年12月19日，居安公司与仁和公司签订了《前期物业服务合同》。主要约定：小区物业类型包括商业、住宅、车库、多层和高层；物业服务费多层楼按建筑面积每月每平方米0.40元收取，电梯楼按建筑面积每月每平方米0.50元收取，电梯费按每户每月计算，2-3楼30元，每高一层递增5.00元类推，商用业主电梯费加倍计算；公共用电每户每年24.00元收取。物业服务费最迟应在每年1、2月末前交纳，如逾期从逾期之日起每天按应交纳物业服务费用的千分之二缴纳滞纳金。合同期限从2012年1月1日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后止。2013年5月20日，居安公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。主要约定：小区物业类型包括商业、住宅、办公及其他；居安公司提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，其均对履行本合同承担责任；物业服务费用分两个部分，B座区域从2013年7月1日起按建筑面积每月每平方米0.45元收取，A/C座区域从2013年7月1日起按建筑面积每月每平方米0.55元收取，电梯费按每月每户计算，3层以下30.00元，每高1层递增5.00元类推，非住宅用业主电梯费乘以3倍计算，小区公共用电按每户每年24.00元收取，暖气二次加压费用每户每平方米5.00元，二次供水每户每年90.00元，消防设施检测费住宅每年每平方米1.00元，营业房屋和非住宅每年每平方米2.00元；物业管理服务费用最迟应在每年12月末前交纳，如逾期从逾期之日起每天按应交纳物业管理服务费用的千分之二缴纳滞纳金。合同签订后，居安公司对仁和都市家园小区实施有偿的物业服务。被告仁和公司认为滞纳金约定过高，请求予以调整。
另查明，2012年12月5日，县信访局召开关于专题研究仁和都市家园供水供气设施运行工作问题信访案件会议，并形成会议纪要，确定仁和都市家园小区的二次供水、二次加压管理交由居安公司负责，居安公司提供的收费标准为，二次供水每户每年90.00元，二次加压每户每年每平方米5.00元。低层二次供水、二次加压费用应当由仁和公司和供热公司承担，具体分摊费用由其协商解决。此外，原告居安公司主张被告仁和公司空置房屋数量为217套，被告仁和公司称其中有72套房屋已经出售或抵账。原告对其中27套房屋不认可，经查该27套房屋，汪清县人民法院已于2016年1月27日，作出（2015）汪民二初字第290号民事判决，判令仁和公司向魏德智交付，后经魏德智申请执行，其实际交付时间为2016年6月末。故原告在庭审中变更诉讼请求，撤回对双方有争议的剩余45套房屋的申请，涉及金额为55951.79元，实际主张被告仁和公司空置房屋数量为172套。据此确认的事实核算，2013年5、6月，2015年9月至2016年6月的物业费总计为432867.21元，违约金按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月1日起算。
一审法院认为，原告居安公司与被告仁和公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，为有效合同。原告居安公司与仁和都市家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，被告仁和公司虽抗辩称合同无效，但该物业服务合同，已经延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民终841号民事终审判决，确定为有效合同，故本院对其抗辩不予采纳。仁和公司作为小区房屋建设主体，系未出售房屋的所有者，其应对剩余房屋及销售变化情况明确掌握，原告居安公司主张现有空置房数量为217套，仁和公司称大部分房屋已出售，但其仅提供了72套房屋已出售的明细，且其中大部分没有销售合同，亦未提供相关交房手续。被告居安公司撤回了其中45套房屋的诉请，并对另外27套房屋提供了被告在2016年6月末向外交付的证据，故应认定仁和公司尚有172套房屋未售出。根据相关法律和司法解释规定，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均对仁和公司具有约束力，其未履行业主交付物业服务费用的行为构成违约，应承担及时付费的违约责任。居安公司是经工商部门登记成立的物业企业，具有三级服务等级质资，享有收费资格。被告仁和公司称原告主张的2013年5、6月份的物业费已过诉讼时效，因原告的该项请求已在本院（2015）汪民二初字第291号案件中主张过，基于一定原因暂时撤回了该请求，该案立案时间为2015年7月29日，而本案的立案时间为2016年7月15日，故原告的请求并未超过法律规定的诉讼时效。此外，关于二次供水、二次加压、电梯费用问题，物业管理条例明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，且本院同类案件的相关判决对此也已确定，故应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：被告延边仁和集团房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费用432867.21元及其违约金（违约金自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534.00元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。
居安公司二审期间向本院提供以下证据：2016年5月10日吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424执112号执行通知书；2016年6月21日汪清县人民法院执行笔录；2016年12月27日汪清县人民法院执行笔录；吉林省汪清县人民法院送达回证（送达执行通知书）；吉林省汪清县人民法院送达回证（扣划裁定书）；吉林省汪清县人民法院送达回证（执行结案通知书、执行款收据、申请执行费收据）。证明2016年5月10日汪清县法院以执行通知书的形式，要求上诉人在15日内履行交付27套房屋手续。2016年6月21日汪清县法院执行笔录，上诉人法定代表人姜成杰向法院说明，我把钥匙交给物业了，去找物业就可以。
仁和公司质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明事实有异议，根据判决查明的事实，这27套房屋的钥匙早就在物业公司的手里，所以姜成杰的执行笔录中陈述的，钥匙找物业就可以并不是在执行过程中才有的意思表示，是早就和他说过钥匙在物业手里，所以该27套房屋是魏德志一直拒绝领取钥匙，并不是房屋没有出售，这27套房屋的物业费由魏德志承担。
本院对居安公司向本院提供的证据认证如下：仁和公司对居安公司提供的证据的真实性无异议，且提供的证据与本案有关联，本院对居安公司提供的证据予以采信。
本院对汪清县人民法院认定的除“2015年9月至2016年6月的物业费总计432867.21元”外的事实予以确认。
二审期间，居安公司与仁和公司核对确认物业费、电梯费、公用电费、加压费合计360187.60元。
另查，2016年6月21日，汪清县人民法院执行仁和公司与案外人魏德智商品房买卖合同纠纷案件中，仁和公司法定代表人姜成杰同意将涉案中的27套房屋的钥匙交付给案外人魏德智。
本院认为，关于主体问题。居安公司是工商注册的合法企业，而非政府行政部门，居安公司作为民事诉讼主体并无不当，仁和公司的上诉主张无事实依据，本院对该项主张不予支持。
关于仁和公司提出居安公司与业主委员会签订《物业服务合同》所依据的业主委员会决议违反了《物业管理条列》中“业主委员会决议需要由业主50%以上且物业面积占50%以上才可通过”之规定，业主委员会通过的“签订物业服务合同的”决议无效的问题。因已生效的延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终841号民事判决中就此问题未支持仁和公司的该项主张已作出充分的阐述，本案不再予以评判，对仁和公司的该项上诉主张不予支持。
关于收费标准及二次供水及二次加压费的问题。业主委员会与居安公司签订的物业服务合同，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同对仁和公司具有约束力。该合同中对物业费的收费标准及二次供水及二次加压费均予以了约定，居安公司的诉请有合同依据，本院对仁和公司的该项上诉主张不予支持。
关于27套房屋的物业费、电梯费、公用电费、加压费是否应由仁和公司承担的问题。2016年6月21日，汪清县人民法院执行仁和公司与案外人魏德智商品房买卖合同纠纷案件中，仁和公司法定代表人姜成杰同意将涉案中的27套房屋的钥匙交付给案外人魏德智，并于2016年6月29日将27套房屋交付给案外人魏德智，居安公司主张2013年5、6月，2015年9月至2016年6月期间的27套房屋的物业费、电梯费、公用电费、加压费由仁和公司承担有事实依据，对仁和公司提出的该上诉主张不予支持。
关于仁和公司提出物业管理服务等级标准在五级以下，无权收取物业费用的问题。居安公司具有三级物业资质，是经过相关部门的审批，具有收取物业费的权利。仁和公司主张居安公司服务等级标准在五级以下，但其未提供证据予以证明，故对该主张本院不予支持。
关于物业费、电梯费、公用电费、加压费数额问题。由于仁和公司就此问题提出异议，居安公司在二审中放弃了部分诉请，经双方核对确认物业费、电梯费、公用电费、加压费合计360187.60元，本院对此予以确认。
综上，仁和公司的上诉主张无事实依据和法律依据，本院对其上诉主张不予支持。鉴于二审期间双方当事人对物业费、电梯费、公用电费、加压费数额核对后发生变化，本院对原审判决支持居安公司一审主张的部分诉请予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省汪清县人民法院（2016）吉2424民初685号民事判决；
二、上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向被上诉人汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费、电梯费、公用电费、加压费360187.60元及其违约金（违约金自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8534.00元（汪清县居安物业管理有限公司已预交），由被上诉人汪清县居安物业管理有限公司负担1432.88元，由上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司负担7101.12元。二审案件受理费8534元（延边仁和集团房地产开发有限公司已预交），由被上诉人汪清县居安物业管理有限公司负担1432.88元，由上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司负担7101.12元。
本判决为终审判决。
审判长 崔 玉
审判员 金春秋
审判员 张新颜
二〇一七年七月六日
书记员 全艺花