湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0502民初460号原告刘长江，男，汉族，住邵阳市大祥区。委托代理人曾晓文，湖南大行律师事务所律师。被告王健飞，男，汉族，住邵阳市大祥区。被告朱四娥，女，汉族，住邵阳市大祥区。两被告共同委托代理人胡春才，湖南联合创业律师事务所律师。原告刘长江诉被告王健飞、朱四娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘长江的委托代理人曾晓文，被告王健飞、朱四娥及两被告共同委托代理人胡春才到庭参加诉讼，现已审理终结。原告刘长江诉称，2014年7月3日，原告与邵阳市玉彪房地产开发有限公司（以下简称玉彪公司）就买卖东风商业大厦A栋1单元1层0001004号房屋的相关事宜，签订了《商品房买卖合同》一份，并办理了该合同的网上备案登记，取得了《商品房合同备案证书》。当时，被告王健飞作为该房屋的承租人出具了《放弃优先购买权声明》，承诺：刘长江支付购房款三个月后，如房屋所有权人（购房人）没有回购该房屋的，本人同意将此后的房屋租金支付给刘长江。根据被告王健飞与原购房人戴剑伟签订的房屋租赁合同书的约定，其自2014年7月15日至2015年7月15日的房屋年租金为20万（即为16667元/月）。此后，玉彪公司并没有回购该房屋，也并未与原告解除《商品房买卖合同》，原告多次向被告催讨房屋租金未果。另因玉彪公司未按约定为原告办理上述房屋的产权证，原告向邵阳仲裁委员会提起了仲裁申请，双方在仲裁庭的主持下达成了调解协议，后玉彪公司再次违约，原告向邵阳市中级人民法院申请了强制执行，该院遂裁定将上述房屋的产权登记于原告名下。综上所述，上述房屋租金应视为被告王健飞与朱四娥夫妻共同债务，并承担共同归还责任。原告为维护自身的合法权益，请求人民法院判令：一、判决解除原、被告的租赁合同关系；二、判决被告王健飞搬离东风商业大厦A栋1单元1层0001004号房屋，将房屋钥匙交回给原告，并结清水电等相关费用；三、判决被告王健飞、朱四娥共同向原告支付东风商业大厦A栋1单元1层0001004号房屋租金316673元（按16667元/月，自2014年7月4日暂计至2016年5月2日，顺延照计至被告搬离并交回房屋钥匙之日止）；四、判令本案全部诉讼费用由被告承担。原告刘长江为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件1份，拟证明原告的主体资格；2、被告户籍资料复印件1份，拟证明被告王健飞、朱四娥的主体资格及夫妻关系；3、商品房合同备案证书复印件1份，拟证明租赁房屋于2014年7月3日已备案至原告名下；4、邵阳仲裁委员会调解书复印件1份，拟证明原告取得该房屋权属的事实；5、执行裁定书复印件1份，拟证明邵阳市中级人民法院已经裁定将该租赁房屋的产权登记至原告名下的事实；6、商品房购销合同、解除商品房购买合同声明、戴剑伟身份证复印件1份，拟证明该租赁房屋原买受人戴剑伟购房及解除与玉彪公司房屋买卖关系的情况；7、房屋租赁合同书复印件1份，拟证明原、被告自2014年7月15日至2015年7月15日的年租金为20万元，即每月16667元的事实；8、放弃优先购买权声明复印件1份，拟证明房屋承租人王健飞放弃优先购买权并同意自2014年10月3日起向原告支付房屋租金，以及原告承继原出租人地位的事实；9、邵阳仲裁委员会裁决书复印件1份，拟证明原告一直积极向被告收取租金和要求返还租赁房屋的事实。被告王健飞、朱四娥辩称，原告的所有诉讼请求没有事实依据、法律依据，请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，案外人戴剑伟购买了邵阳市玉彪房地产开发有限公司所有的座落于邵阳市双清区东风路商业大厦项目临东风路的第A栋1单元1层0001004号门面（面积48平方米）。戴剑伟将该门面出租给被告王健飞。2014年7月3日，王健飞与戴剑伟签订《房屋租赁合同书》，合同约定：经戴剑伟同意，王健飞自愿承租东风路商业大厦项目临东风路的第A栋1单元1层0001004号门面，租赁期限为两年，租赁期从2013年7月15日起至2015年7月15日止，第一年租金18万元，第二年租金20万元。戴剑伟与王健飞又于当日分别出具一份《解除商品房购买合同声明》和《放弃优先购买权声明》。戴剑伟出具的《解除商品房购买合同声明》内容为“本人现已与邵阳市玉彪房地产开发有限公司解除了邵阳市双清区东风路商业大厦项目临东风路的第A栋1单元1层1004号门面的相关买卖协议，双方权利、义务关系已经解除，玉彪公司可对外转让该房屋”。2014年7月3日，原告刘长江与邵阳市玉彪房地产开发有限公司签订了玉彪公司开发的东风大厦A栋1层001004号房屋的商品房买卖合同，并将该房屋在网上备案至刘长江名下，刘长江同日向玉彪公司支付了价款，并取得了该房屋的合同备案证书。王健飞出具的《放弃优先购买权声明》内容为“本人现自愿放弃所租赁的邵阳市双清区东风路东风商业大厦临东风路的A栋1单元1层1004号门面的优先购买权，房屋所有权人（购房人）可将该房屋转让给刘长江，本人不持异议。刘长江支付购房款三个月后，如房屋所有权人（购房人）没有回购该房屋的，本人同意将此后的房屋租金支付给刘长江”。2014年7月15日，王健飞又与谭沅嘉、王丽娟签订《房屋租赁合同书》，约定由谭沅嘉、王丽娟将该门面租赁给王健飞，租赁期限为一年，每年租金20万元，王健飞已将20万元租金支付给王丽娟，王丽娟向王健飞出具收据予以认可。租赁期限届满后，王健飞没有续租。2015年7月13日，谭沅嘉将该门面租给他人，每年租金20万元。尔后，原告要求被告交付所租门面钥匙及租金，双方协商未果，遂酿成该纠纷。朱四娥系王健飞的妻子。另查明，刘长江与玉彪公司因房屋买卖合同产生纠纷，向邵阳仲裁委员会申请仲裁，双方达成调解协议，并由邵阳仲裁委员会制作邵仲调字（2015）第02号调解书。调解书确认，在玉彪公司未能按约向刘长江支付款项时，则其须无条件配合将东风商业大厦项目临东风路的第A栋1单元1层0001004号门面的房屋所有权和国有土地使用权登记至刘长江名下。后刘长江以该仲裁调解书向邵阳市中级人民法院申请强制执行。邵阳市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）邵中执字第85-1号执行裁定书，裁定将位于邵阳市双清区东风商业大厦临东风路的第A栋1单元1层0001004号门面的所有权及国有土地使用权登记至刘长江名下。该执行裁定书已发生法律效力。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。座落于邵阳市双清区东风商业大厦临东风路的第A栋1单元1层0001004号门面，系原告出资购买，邵阳市中级人民法院作出的（2015）邵中执字第85-1号执行裁定书已裁定将该门面的所有权及国有土地使用权登记至原告名下，应认定为原告对该门面享有占有、使用、收益的权利。该门面原系案外人戴剑伟购买，戴剑伟将该门面出租给被告王健飞，双方签订了《房屋租赁合同书》，后该门面的权属发生变动，被告继续履行原租赁合同，不影响租赁合同的效力，被告书面承诺将房屋租金支付给原告，表明原、被告间的租赁合同关系成立，且受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告王健飞应当将承租期间（2014年7月4日至2015年7月15日）的门面租金206,666元支付给原告。被告朱四娥与王健飞系夫妻关系，王健飞因经营所欠原告的租金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，应当按夫妻共同债务处理，朱四娥对所欠原告的租金负有共同偿还责任。被告未履行其义务，应当承担相应的民事责任。谭沅嘉、王丽娟不是该门面的所有权人，被告王健飞于2014年7月15日与谭沅嘉、王丽娟签订了《房屋租赁合同书》应属无效，王健飞将20万元租金付给王丽娟与原告没有关联。2015年7月15日，租赁期满后，被告王健飞没有续租，该门面由他人租赁使用，原告要求被告交付房屋钥匙的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告王健飞、朱四娥在本判决生效后7日内偿付原告刘长江房屋租金206,666元。二、驳回原告刘长江的其他诉讼请求。如未按生效判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3025元，财产保全费3020元，共计6045元，由被告王健飞、朱四娥承担4000元，原告刘长江承担2045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  王堂堂二〇一七年六月十二日代理书记员  黄海波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。