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北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7698号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王威，男，1982年1月14日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：贾文怡，女，1982年6月27日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人:靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：盈峰环境科技集团股份有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区东关街道人民西路1818号。
法定代表人：马刚，总裁。
委托诉讼代理人：崔学铭，天津民合律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，该公司法务。
上诉人王威、贾文怡与被上诉人盈峰环境科技集团股份有限公司（以下简称盈峰公司）、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初22891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，本合议庭进行了阅卷、调查和询问当事人�各方当事人均未提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案,径行作出判决。本案现已审理终结。
王威、贾文怡上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或依法改判盈峰公司将位于北京市西城区×××612房屋所有权转移至王威和贾文怡名下；2、改判盈峰公司依据《补充协议》之约定，向王威、贾文怡支付违约金65.5万元；3、本案诉讼费用由盈峰公司承担。事实和理由：1、“房屋核验”和“签订理房通托管协议”系支付首付款的前提条件，一审法院认定“根据买卖协议及补充协议，双方未就首付款支付条件约定限制或者前提条件”，系事实认定错误；2、付款是王威和贾文怡的义务，但是协助办理“理房通”是盈峰公司的义务。王威、贾文怡多次向链家经纪公司提出付款，链家经纪公司告知因盈峰公司的名称与房产证不一致而不能办理房屋校验和理�通手续，盈峰公司不协助王威和贾文怡办理理房通手续的违约行为，导致王威、贾文怡无法按照合同约定的支付方式付款；3、双方签订的《变更协议》系双方同意继续履行合同的新协议，是双方对责任不再追究的意思表示，签订《变更协议》后，盈峰公司又追究之前的违约行为违背了签订《变更协议》的真实意思。
针对王威、贾文怡的上诉，盈峰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，盈峰公司同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，依据双方签订的《补充协议》，王威、贾文怡应于2016年3月9日之前向盈峰公司支付首付款155万，付款时间超过约定的付款日期15日，盈峰公司享有合同解除权。第二，王威、贾文怡强调理房通是支付首付款的方式，盈峰公司认为合同只注明了支付首付款的时间，并未约定在什么条件下支付，理房通只是个支付方式。退一步讲，即使盈峰公司不能通过理房通支付，王威、贾文怡也可以将首付款提存，且王威、贾文怡未告知盈峰公司3月9日无法完成支付。第三，房屋核验的目的是核验房屋产权真实性，一般在签合同前在网上申请，王威、贾文怡把房屋核验和支付首付款混在一起，是混淆了二者之间的概念。第四，《变更协议》明确约定《补充协议》未约定的事项按照原合同执行，并无双方对责任不再追究的意思表示。第五，首付款是付给盈峰公司，王威、贾文怡和链家经纪公司沟通支付首付款，是过于草率的行为，王威、贾文怡无理由不按照约定的时间支付首付款。第六，王威、贾文怡在一审提供的不是本人的银行卡，不能证明其本人有能力支付首付款。
针对王威、贾文怡的上诉，链家经纪公司述称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判继续履行双方签订的房屋买卖合同。
王威、贾文怡向一审法院起诉请求：1、判令盈峰公司继续履行双方于2015年11月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、判令盈峰公司将北京市西城区×××612号房屋所有权转移登记至王威、贾文怡名下；3、判令盈峰公司按照双方于2015年11月20日签订的《补充协议》第四条第1款之规定，按日向王威、贾文怡支付房屋总价款万分之五的违约金28万元（从2016年4月27日暂计至2016年8月18日）；4、盈峰公司承担本案诉讼费用。
盈峰公司向一审法院反诉请求：1、确认盈峰公司与王威、贾文怡签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年7月27日解除；2、判令王威、贾文怡向盈峰公司支付违约金98万元；3、本案诉讼费由王威、贾文怡承担。
一审法院认定事实：2015年11月20�，经链家经纪公司居间，王威、贾文怡与上风公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该《北京市存量房屋买卖合同》主要约定：王威、贾文怡购买上风公司名下位于北京市西城区×××612号房屋(以下简称诉争房屋)，成交价格总计人民币500万元，定金为人民币10万元。双方可以根据具体情况对买卖合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对合同的解除，应当采用书面形式。《补充协议》主要约定：王威、贾文怡于2015年11月20日将第一笔定金人民币壹拾万元整以自行交付的方式支付上风公司。王威、贾文怡于2016年3月9日之前（含当日）将第一笔首付款人民币壹佰伍拾万元整以理房通托管的方式支付上风公司；王威、贾文怡于贷款机构批贷后3个工作日内将第二笔首付款人民币壹佰万元整以建委资金监管的方式支付上�公司。双方应于链家经纪公司收到评估报告且网签生成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方于2016年3月11日之前（含当日），共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求上风公司和/或王威、贾文怡必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。王威、贾文怡若出现下列情形之一的，王威、贾文怡构成根本违约，且上风公司有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。王威、贾文怡出现上述根本违约情形之一的，王威、贾文怡应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向上风公司支付违约金。王威、贾文怡向上风公司已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。链家经纪公司收取王威、贾文怡的费用不予退还。
上述合同�订后，王威、贾文怡依约向上风公司支付定金10万元。
经工商登记部门核准，原浙江上风实业股份有限公司（以下简称上风公司）于2016年2月29变更登记为盈峰公司。
因上风公司更名需要办理诉争房屋产权证更名手续，且办理该手续直接导致双方无法如约办理权属转移登记。王威、贾文怡（乙方、买受方）、盈峰公司（甲方、出售方）、链家经纪公司（丙方、居间方）于2016年4月26日签署《变更协议书》。该《变更协议书》主要内容为：王威、贾文怡经链家经纪公司居间介绍，就盈峰公司名下位于宣武区×××612之房屋达成交易，并于2015年11月20日签署了《交易合同合订本》(编号20150200086348，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》)、《补充协议》(编号20150200086348)。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，进行如下变更�1、原《北京市存量房屋买卖合同》第六条第项第一项约定为：‘办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人’。现变更该项约定为：‘出售人于2016年4月21日将该房屋交付给买受人’。2、将原房屋(宣武区×××612)所有权人上风公司更名为盈峰公司，房产证证号以变更后为准。3、双方协商一致，盈峰公司同意王威、贾文怡先行装修，在此期间如因盈峰公司不出售或者是各种理由推脱不办理产权转移登记给王威、贾文怡，造成合同终止，则装修费用由盈峰公司赔付给王威、贾文怡，总装修费用最多不超过总房款的10%；如王威、贾文怡违约不买此房(宣武区×××612)则装修所有费用由王威、贾文怡自己承担。其他事宜，均按照原协议约定继续履行。
2016年7月27日，盈峰公司向王威、贾文怡发送《解除合同通知函》。该《解除合同通知�》主要内容为：因王威、贾文怡未能于2016年3月9日前支付第一笔首付款155万元，故根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，王威、贾文怡逾期付款超过15日，盈峰公司通知王威、贾文怡解除相关房屋买卖合同。
2016年8月4日,诉争房屋变更登记在盈峰公司名下。
关于第一笔首付款的支付情况，王威、贾文怡未能于2016年3月9日前向盈峰公司支付首付款155元。对于王威、贾文怡未能如约支付首付款是否构成根本违约，双方存在争议。王威、贾文怡主张因盈峰公司需要办理产权证更名手续后才能办理房屋核验、贷款以及房屋过户等手续。但盈峰公司办理更名手续的时间已经晚于相关买卖合同约定的过户时间，双方虽然没有约定支付首付款的前提是办理房屋核验，但中介（第三人链家经纪公司）在交易流程操作中都是先进行房屋核验再支付首付款。首付款�支付方式是签订第三方资金托管协议，需要盈峰公司配合开户后，王威、贾文怡才能将首付款打入第三方资金监管账户。因王威、贾文怡无盈峰公司的联系方式，曾多次与中介沟通说要支付首付款，但中介答复因房屋核验无法进行，故无法签署第三方资金托管协议，也未到支付首付款的时候，王威、贾文怡按照中介的指示未支付首付款。盈峰公司同意并实际交付房屋的行为表明盈峰公司同意继续履行合同，故王威、贾文怡不存在违约行为。盈峰公司主张双方并未约定首付款支付的限制条件，根据变更协议，双方仅就诉争房屋更名、交付事项进行了约定变更，其他事项按原协议继续履行，双方也未就首付款支付时间进行约定变更。因首付款均是通过理房通的方式进行支付，且王威、贾文怡是首付款支付义务人，盈峰公司在签署变更协议时并不清楚王威、贾文怡是否支付了首付款。因首付款的支付与贷款、网签等事项无关，仅是王威、贾文怡的义务，故王威、贾文怡迟延支付首付款的行为已构成根本违约。盈峰公司配合交付房屋系其履行合同义务的体现，王威、贾文怡应当如约履行付款义务。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据《补充协议》，王威、贾文怡应于2016年3月9日之前将第一笔首付款支付给盈峰公司，逾期超过15日未支付，盈峰公司有权解除合同。对于未如约支付交首付款的原因，王威、贾文怡虽陈述了较多理由，但根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方并未就首付款支付约定限制或前提条件，故首付款支付义务系本案买方即王威、贾文怡的首要义务。王威、贾文怡虽主张《变更协议书系》因盈峰公司无法办理产权证更名手续导致违约所签，但该协议仅就盈峰公司的交房义务进行了变更约定，其他权利义务约定仍应按照原协议继续履行。故在王威、贾文怡出现未如约支付首付款行为时，应当及时与盈峰公司进行沟通或者对协议进行变更。根据王威、贾文怡自述，其在听从了第三人的指示后便不履行首付款支付义务，显然过于草率，不仅违背了审慎履约以及诚信原则，实际上也违反了《补充协议》的约定并达到协议约定的解除条件。故盈峰公司要求解除合同，存在合同依据，一审法院予以支持�王威、贾文怡要求继续履行合同并办理相关产权过户手续，无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于违约金问题,王威、贾文怡虽然未按约定支付首付款,但该行为系因盈峰公司无法如约履行房屋产权过户义务而起,属于事出有因,王威、贾文怡并无恶意。考虑到在合同解除的情况下,诉讼过程中房价仍处于上升状态,且盈峰公司直至2016年8月4日才将产权证更名完毕,故盈峰公司无实际损失,根据公平原则，盈峰公司要求王威、贾文怡支付违约金一项诉讼请求,一审法院不予支持。又因王威、贾文怡未支付首付款的行为属于违约在先，合同解除后已无办理过户手续的必要，王威、贾文怡要求盈峰公司支付因未能办理过户手续产生的违约金，无法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，作为合同清算事项，盈峰公司应将定金予以返还，一审法院一并处理。关于不按抗辩权�节,王威、贾文怡曾在法庭辩论中提到其未支付首付款的原因在于其行使了不安抗辩权,一审法院认为王威、贾文怡如行使不安抗辩权应当及时告知盈峰公司,而根据双方陈述以及变更协议的内容可知,双方对于盈峰公司不能如期履行过户义务是明知的,王威、贾文怡对此的态度为继续履行原房屋买卖合同及《补充协议》,而非行使不安抗辩权中止履行或解除合同,故对于该抗辩理由,一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月判决：一、确认王威、贾文怡与盈峰环境科技集团股份有限公司（原浙江上风实业股份有限公司）于二〇一五年十一月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一�年七月二十七日解除。二、自判决生效之日起十日内，盈峰环境科技集团股份有限公司返还王威、贾文怡定金十万元。三、驳回王威、贾文怡的其他诉讼请求。四、驳回盈峰环境科技集团股份有限公司的其他反诉请求。如果盈峰环境科技集团股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，王威、贾文怡为了支持其上诉请求，向本院提交了理房通房屋交易资金监管服务协议范本一份，用以证明理房通托管协议的流程。针对王威、贾文怡向本院提交的上述证据，盈峰公司质证称，盈峰公司从未签署过该协议，对该协议的真实性、关联性和证明目的均不予认可，不属于本案的新证据。链家经纪公司质证称，链家经纪公司对该协议的真实性、证明目的予以认可，在链家经纪公司办理理房通监管必须要签署该协议，由于盈峰公司营业执照和房产证名字不一样，导致双方无法办理后续手续。本院经审查，王威、贾文怡向本院提交的上述证据均应于本案一审审理过程中予以提交而未提交，且该证据并不足以改变一审法院的判决结果，不属于我国法律规定的新证据，故王威、贾文怡提交的上述证据，本院不予采信。
双方当事人对一审法院经审理查明的事实均予以认可，但王威、贾文怡主张一审法院漏列了通过理房通付款及办理房屋核验的手续和流程。本院经审查，王威、贾文怡主张的上述事实并非本案关键事实，一审法院未予以列明，并无不妥，故王威、贾文怡的该项主张，本院不予采信。一审法院经审理查明事实有双方当事人陈述、证人证言、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《�更协议书》、《解除合同通知函》等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院另查明，盈峰公司未办理理房通账户。诉争房屋于2016年8月30日被北京市西城区人民法院查封。
本院认为，王威、贾文怡与盈峰公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益和第三人合法权益，系合法有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。综合双方当事人举证、质证及其抗辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同是否应该继续履行；2、违约责任应该如何承担。
关于涉案房屋买卖合同是否应该继续履行一节。依据王威、贾文怡与上风公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之约定，王威、贾文怡应于2016年3月9日之前（含当日）将第一笔首付款155万元以理房通托管的方式支付给上风公司，若王威、贾文怡未如期履行该义务超过15日，上风公司有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。依据本院查明的事实，上风公司因办理公司变更登记，未在上述期间内办理理房通相关手续，王威、贾文怡无法依据合同之约定履行付款义务，且王威、贾文怡多次向双方共同委托的链家经纪公司主张支付首付款，足以证明王威、贾文怡无不支付首付款之故意，故王威、贾文怡未在2016年3月9日之前支付首付款的行为，不构成违约。盈峰公司以王威、贾文怡未按照合同约定支付首付款为由向王威、贾文怡发出《解除合同通知函》，不能产生合同解除的法律效果。另，王威、贾文怡与盈峰公司于2016年4月26日签订《变更协议书》，此时已过《补充协议》约定的王威、贾文怡向盈峰公司支付首付款的时间。现盈峰公司主张首付款以理房通方式支付，其签订《变更协议书》时并不知道王威、贾文怡是否支付首付款。本院经审查，《变更协议书》签订时，盈峰公司并未办理理房通相关手续，故盈峰公司的该项抗辩，依据不足，本院不予采信。综上，双方签订《变更协议书》的行为，足以认定双方对继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》达成新的合意。一审法院认定王威、贾文怡的行为构成违约，并判决《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》已经解除，存在不当之处，本院依法予以纠正。现在诉争房屋已被查封，登记在盈峰公司名下，王威、贾文怡在本案中亦同意一次性支付全款，为了更好的解决纠纷，本院一并予以解决。
关于违约责任应该如何承担一节。王威、贾文怡主张盈峰公司依据《补充协议》�四条第1款之规定向其承担违约责任。本院经审查，双方于2015年11月20日签订的《补充协议》第四条第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。但是，盈峰公司并无违反《补充协议》约定义务之行为，故王威、贾文怡的该项主张，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王威、贾文怡的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初22891号民事判决；
二、王威、贾文怡于本判决生效后十日内向盈峰环境科技集团股份有限公司支付剩余购房款四百九十万元；
三、盈峰环境科技�团股份有限公司于收到王威、贾文怡的购房款十日内，配合王威、贾文怡办理北京市西城区×××612号房屋的权属转移登记手续，将房屋过户至王威、贾文怡名下；
四、驳回王威、贾文怡的其他上诉请求。
如果王威、贾文怡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费46800元，由盈峰环境科技集团股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一七年八月三十日
书记员 宋 佳