广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2403号上诉人（原审被告）：广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地。法定代表人：王锦荣，总经理。委托代理人：李滨，广东智韬律师事务所律师。委托代理人：马勋伟，广东智韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏英，女。委托代理人：郑建军，广东金本色律师事务所律师。委托代理人：刘文芳，广东金本色律师事务所律师助理。上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人李敏英商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番区人民法院（2012）穗番法楼民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：鑫隆公司是具备房地产开发资质的企业法人。2011年8月19日，李敏英（买方）与鑫隆公司（卖方）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201108153379），合同订明，李敏英所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号7座105房，总金额为996000元。其中合同第八条约定：“付款方式为按揭贷款付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内支付房价款299000元，剩余房价款697000元须于2011年9月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”；其中合同第十三条约定：“卖方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付买方使用，卖方向买方交付房屋时，应当向买方发出收楼通知书，……”。同日，李敏英、鑫隆公司签订一份《补充协议》，约定“双方协商就该商品房提前收楼事宜订立协议如下：一、双方同意于2011年12月31日在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下由鑫隆公司将该商品房交付李敏英使用；二、李敏英于2012年1月1日起开始履行已收楼的相关法律义务，并不以任何理由向鑫隆公司主张逾期交付房屋的违约责任；……合同附件六约定：对《商品房买卖合同》关于装饰、设备标准承诺的违约责任增补为-李敏英签订本合同同时委托鑫隆公司进行该商品房的装修工程，并另签署《委托装修合同》，双方同意该商品房于装修工程完工后一起办理收楼验收手续……；……”。同年9月2日，李敏英、鑫隆公司又签订一份《委托装修合同》，约定李敏英将购买了位于广州市番禺区石楼镇东环路123号7座105房委托鑫隆公司代为进行该房的装修工程，其中装修工程完工时间为2012年6月1日，到期后鑫隆公司必须交付该房给李敏英使用并办理收楼验收手续……。上述合同签订后，李敏英除支付上述首期款外，并于2012年4月1日获得中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的个人自营性住房贷款，其中限定贷款发放日为2012年4月1日。2012年11月9日，鑫隆公司以挂号信邮寄方式向李敏英发出《催收楼通知书》。2013年1月17日，鑫隆公司再次向李敏英发出《告知函》，催促李敏英前往收楼及补缴清相关费用。原审法院另查明：鑫隆公司提供的《竣工验收备案表》，确认鑫隆花园6、7、8座及幼儿园工程已于2012年11月7日通过竣工验收。原审诉讼中，李敏英确认鑫隆公司于2012年11月9日向其挂号邮寄催收楼通知书。2013年9月3日，李敏英、鑫隆公司签订一份《协议书》及《办理房产证须知》，约定“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究……”案涉房产《房地产权证》于2013年10月14日核准登记。以上事实，有李敏英、鑫隆公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托装修合同》、《广东省地方税收通用发票（电子）》、《竣工验收备案表》（穗番禺建验备（2012）61号）、催收楼通知书、催收楼通知书挂号信邮寄清单、《办理房产证须知》以及原审法院庭审笔录等予以证实。李敏英于2012年10月22日向原审法院提起诉讼称：李敏英于2011年8月19日与鑫隆公司签订《商品房买卖合同》，向鑫隆公司购买位于广州市番禺区石楼镇东环路123号7座105房商品房，成交价为996000元。李敏英签署合同后按约定给付了所有房款，合同约定鑫隆公司应于2012年6月1日前向李敏英交付房屋。同日，李敏英、鑫隆公司双方另行签订《补充协议》，约定变更交付房屋时间为2011年12月31日。上述合同及补充协议签订后，李敏英按双方约定向鑫隆公司支付购房首期款并通过银行按揭贷款方式向鑫隆公司全额支付购房余款，但鑫隆公司至今未按约定向李敏英交付涉案商品房。李敏英认为，其已履行作为购买方的付款义务，鑫隆公司有义务按照合同约定的期限（即2011年12月31日）向李敏英交付涉案房产。鑫隆公司没有法定免责事由，一直未履行向李敏英交付房产义务，严重损害李敏英合法权益，鑫隆公司的行为已构成违约。根据合同约定，李敏英有权要求鑫隆公司继续履行合同，并支付逾期交房违约金。为维护李敏英的合法权益，故起诉请求如下：1、判令鑫隆公司立即向李敏英履行《商品房买卖合同》（201108153379）约定的交房义务；2、判令鑫隆公司向李敏英支付逾期交房违约金151890元（每日按涉案房屋总房价996000元的0.05%计付，自2012年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，暂计至2012年11月1日）；3、鑫隆公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，李敏英确认经与鑫隆公司协商于2013年9月3日已协议收楼，故提出撤销第一项诉讼请求，同时第二项诉讼请求的违约金变更计算至2013年9月3日。鑫隆公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，表示李敏英、鑫隆公司双方曾口头协商约定，如因《商品房预售合同》及相关附件引起争议，需提请广州仲裁委员会先行仲裁，故本案不应由番禺区人民法院管辖，故对原审法院提出管辖权异议。并辩称：不同意李敏英的诉讼请求，理由如下：1、根据《商品房买卖合同》第26条的规定，李敏英未交付房屋专项维修基金的，鑫隆公司不得将房屋交付李敏英，由此可见，李敏英具有收楼资格的前提是交付房屋专项维修基金，李敏英诉讼请求所称的“违约时间段”内，李敏英并没有缴纳房屋专项维修基金，因此李敏英尚不具备收楼资格；2、委托装修合同与商品房买卖合同是独立的，李敏英委托鑫隆公司进行房屋的有关装修，因为房屋为毛坯房，鑫隆公司进场装修的前提是李敏英已经将房屋交付鑫隆公司，即鑫隆公司先将房屋交付李敏英，再由李敏英交付鑫隆公司，鑫隆公司方能进场进行装修行为。根据《委托装修合同》的履行，可以说明鑫隆公司在替李敏英进行装修时，李敏英已经收楼，否则鑫隆公司是无法进行装修的。3、根据双方《补充协议》规定，只要鑫隆公司取得供水、供电、电梯及消防验收合格，李敏英即应收楼而不能以任何理由拒绝收楼。4、鑫隆公司在取得《竣工验收备案表》后，于2012年11月9日向李敏英邮递催收楼通知，要求李敏英收到后五天内前去收楼，逾期视为已收楼，不存在交接问题。原审法院认为：李敏英（买方）与鑫隆公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。鑫隆公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的李敏英按时交付约定商品房的义务，李敏英负有向鑫隆公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，李敏英已向鑫隆公司支付了全部商品房价款，但鑫隆公司于2012年11月7日才取得《竣工验收备案表》，即之前不具备商品房交楼标准的基本条件。虽然李敏英、鑫隆公司曾协议涉案商品房在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下，于2011年12月31日由鑫隆公司提前将该商品房交付李敏英使用，而李敏英履行已收楼法律义务同时不向鑫隆公司主张逾期交付违约责任。但并不能免除鑫隆公司应在2012年6月1日前具备商品房交楼标准同时交付李敏英使用的违约责任，且鑫隆公司亦未能提供相应证据以证明其在2013年11月9日前已履行通知李敏英收楼的义务。根据《商品房买卖合同》第十四条规定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理……”，鑫隆公司方应承担延期交房的违约责任。关于鑫隆公司方辩称：“委托装修合同与商品房买卖合同是独立的，李敏英委托鑫隆公司进行房屋的有关装修，因为房屋为毛坯房，鑫隆公司进场装修的前提是李敏英已经将房屋交付鑫隆公司，即鑫隆公司先将房屋交付李敏英，再由李敏英交付鑫隆公司，鑫隆公司方能进场进行装修行为”。根据《商品房买卖合同》补充协议第十二点规定：“乙方签订本合同同时委托甲方进行该商品房的装修工程，并署《委托装修合同》。甲乙双方同意该商品房于装修工程完工后一起办理收楼验收手续。”《委托装修合同》约定装修工程完工时间为2012年6月1日，而李敏英、鑫隆公司双方在合同签订时已明确，涉案房屋交楼验收手续为该房屋装修工程完工后一起办理。对鑫隆公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于鑫隆公司答辩期间提出：“根据《商品房买卖合同》第26条的规定，李敏英未交付房屋专项维修基金的，鑫隆公司不得将房屋交付李敏英，由此可见，李敏英具有收楼资格的前提是交付房屋专项维修基金，李敏英诉讼请求所称的“违约时间段”内，李敏英并没有缴纳房屋专项维修基金，因此李敏英尚不具备收楼资格。”本案中，鑫隆公司在合同规定的交房日期2012年6月1日时并未取得《竣工验收备案表》，案涉房屋未具备合同约定的交付条件。李敏英有权利在鑫隆公司未按照合同规定完成房屋工程规划验收工作前行使不安抗辩权，待案涉房屋取得《竣工验收备案表》，具备合同规定交付条件后，在办理收楼手续时付清房屋专项维修基金。因此，对鑫隆公司的上述抗辩意见及以诉讼中李敏英、鑫隆公司签订《办理房产证须知》就“涉案商品房《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究”条款免除其责任的主张，均没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。关于延期交房违约金计付时间，本案中，鑫隆公司于2012年11月7日取得《竣工验收备案表》证实鑫隆花园6、7、8座及配套设施已验收完毕，具备交楼条件，鑫隆公司于2012年11月9日挂号邮寄催收楼通知书要求李敏英在收到该通知书后5日内收楼，虽然李敏英确认该交寄日期，但鑫隆公司亦未能提供证据以证明该通知书寄达日期，鉴于挂号邮寄从交寄至寄达需要一定时间，原审法院酌定应于2012年11月20日前收楼。鑫隆公司已履行案涉房屋收楼通知义务，逾期视为已实际交付房屋。随后李敏英于2013年1月17日收楼时主张因鑫隆公司未提供相应文书及装修未完好而迟延收楼理由不充分，原审法院不予支持。因此，案涉房屋延期交房违约金计付时间应自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期（即2012年6月1日）的次日计算至2012年11月20日，违约金额为85158元（违约金﹦商品房价款总金额×0.05%×延期天数）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款，原审法院判决如下：一、鑫隆公司于本判决生效之日起五日内支付李敏英违约金85158元；二、驳回李敏英的其他诉讼请求。判后，鑫隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决证据不足，适用法律错误，具体理由如下：（一）李敏英在多份具有法律效力的文书中已表明放弃追究延迟交楼等的违约责任。本案中，有三份证据共同反映了“双方互不追究延期交房责任”的意思表示，且多次强调，分别为2013年9月3日签署的：1、《协议书》第四条“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担”；2、《办理房产证须知》第八条重复强调“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担”；3、《住宅交接表》第三条第2点“双方同意互不追究延期交楼责任”。鑫隆公司认为上述三份证据足以证明李敏英以办出房产证为前提，放弃了追究有关迟延交楼及办证等责任；同时鑫隆公司也放弃了追究李敏英下述责任：①鑫隆公司不再追究李敏英在签署《广州市商品房买卖合同》后，鑫隆公司按照李敏英对涉案房屋的装修乃至于结构提出多项重大的改动所产生的合理费用（改动包括但不限于：a、将入户门封闭改从阳台落地门进出；b、扩建入户花园并将其进行封闭，改为房间使用；c、所有房间木地板改为抛光地砖；d、更改电视背景墙的墙纸等。②鑫隆公司同意免除李敏英应向鑫隆公司延迟补交涉案房屋面积差异房价款本金18265元所产生的违约金。③鑫隆公司同意免除代李敏英缴交“首期住宅专项维修资金”所产生的利息及违约金。④鑫隆公司同意代李敏英支付鑫隆公司补办收楼手续前涉案房屋所产生的物业管理费用。⑤涉案房屋的质量保修期自李敏英收楼之日起开始计算，并按照国家法律规定由鑫隆公司承担保修责任。⑥李敏英不再追究鑫隆公司延迟交付涉案房屋（包括基础设施及公共配套等）以及为涉案房屋办理房产证的全部责任。原审法院无视该证据是李敏英与鑫隆公司自愿且真实意思表示，迳行判决，违反合同法的基本原则。（二）原审判决不采纳《协议书》、《住宅交接表》等证据，并未有作任何说明，存在违法裁判之嫌。（三）根据鑫隆公司与李敏英所签订的《广州市商品房买卖合同》第二十六条约定：“乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。”因此鑫隆公司不构成延迟交付。鑫隆公司为不影响包括案涉房屋在内的整个小区房屋《房地产权证》的办理，尽早获得“房地产交易登记中心”审批的《广州市房地产初始登记告知书》，应国土部门的要求，鑫隆公司早于2013年1月10日已代李敏英缴纳了案涉房屋的“首期住宅专项维修资金”，李敏英于2013年9月3日才交还上述费用给鑫隆公司。因此原审认定“案涉房屋延期交房违约金计付时间自2012年6月1日次日计算至2012年11月20日”的期限明显有误。因鑫隆公司早于2012年11月9日向李敏英发出《催收楼通知书》，是李敏英自身原因一直未补交“首期住宅专项维修资金”而一直不符合收楼条件。（四）根据鑫隆公司与李敏英签订的《委托装修合同》确定鑫隆公司与李敏英之间存在委托装修关系，因此，在鑫隆公司将房屋交付施工之日起，鑫隆公司即已履行交楼义务。装修施工的前提是房屋已经交付施工方，否则无法施工，因此在鑫隆公司根据委托装修合同将案涉房屋交付施工单位施工后，鑫隆公司已履行了交楼义务。（五）李敏英存在事实上收楼迟延的故意。李敏英在接收到鑫隆公司的《收楼通知书》和《办证通知书》后，并未按《收楼通知书》和《办证通知书》的要求及时补交涉案房屋更改装修所产生的费用、“首期住宅专项维修资金”及面积差异房价款等款项和补办收楼手续，存有恶意迟延收楼。综上，鑫隆公司请求本院：1、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法楼民初字第144号民事判决；2、驳回李敏英全部诉讼请求；3、判决李敏英承担本案全部诉讼费用。李敏英答辩称：同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审中，鑫隆公司向本院提交以下证据：1、《个人购房借款担保合同》，拟证明李敏英违反合同约定，拖延签署个人购房贷款和借款合同三个多月，导致贷款延迟到2013年4月；2、证据《住宅交接表》，拟证明在住宅交接时明确互不追究延迟交楼的责任。李敏英于2013年9月3日在该表上签名。李敏英认为上述证据不属二审新证据，不发表质证意见。经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点是鑫隆公司是否应承担案涉房屋逾期交楼违约责任。关于鑫隆公司以《协议书》、《办理房产证须知》、《住宅交接表》中相关约定为由主张免除其逾期交楼责任的问题，鑫隆公司在原审诉讼中提供的是《协议书》和《办理房产证须知》，而后在二审诉讼中才向法院提供《住宅交接表》。上述三份文书均签订于2013年9月3日同一天，但对于免除责任的表述并不一致，《协议书》及《办理房产证须知》表述为“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，……”，《住宅交接表》记载“双方同意互不追究延期交楼责任”。本案中，案涉《房地产权证》于2013年10月14日核准登记，而鑫隆公司逾期交楼行为发生于《房地产权证》核准登记之日前，其与李敏英之间产生的逾期交楼权利义务关系不属《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务。《协议书》、《办理房产证须知》及《住宅交接表》是双方当事人主要就案涉房屋面积差异款及办理房产证、房屋交接事宜进行的协商，必须注意的是，上述文书均签订于本案一审诉讼中，其中关于权利义务的约定属双方当事人对自身权利的处分和调解，而文书签订后，李敏英并未撤回本案主张逾期交楼违约金的诉讼，表明其未放弃通过诉讼途径主张权利，对当事人此种选择应予以尊重。综上，鑫隆公司上诉称《协议书》、《办理房产证须知》、《住宅交接表》中已约定免除其逾期交楼违约责任，理据不足，本院不予支持。关于鑫隆公司提出李敏英未按照规定缴存首期住宅专项维修资金、鑫隆公司将房屋交付施工之日起已履行交楼义务的抗辩理由，原审法院不予采纳，并无不当。案涉《商品房买卖合同》约定鑫隆公司应于2012年6月1日前将房屋交付李敏英使用，但鑫隆公司于2012年9月7日才取得《竣工验收备案表》，方具备交楼条件，鑫隆公司提出李敏英存在延迟收楼故意的上诉理由，理据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1929元，由上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁代理审判员  陈慧芳代理审判员  黄春成二〇一四年十月二十二日书 记 员  郝 烨