安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0506民初527号
原告：刘元琴，女，1965年7月13日出生，汉族，安徽省当涂县博望供销合作社退休职工，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：刘德凤，北京圣运（天津）律师事务所律师。
被告：安徽省当涂县博望供销合作社，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：马富庭，该合作社主任。
委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。
委托代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。
第三人：安徽聚星嘉业投资股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：许齐宝，该公司董事长。
委托代理人：刘元翔，安徽华冶（博望）律师事务所律师。
委托代理人：周锋，安徽华冶（博望）律师事务所实习律师。
原告刘元琴与被告安徽省当涂县博望供销合作社（以下简称博望供销社）、第三人安徽聚星嘉业投资股份有限公司（以下简称聚星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告刘元琴及其委托代理人刘德凤、被告博望供销社委托代理人王健、第三人聚星公司委托代理人刘元翔、周锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘元琴诉称：原、被告系租赁关系。原告承租（安置）被告一商场办公大楼一楼（从南面数第3间约32平方米，目前用于和方光云合伙做茶叶生意，后面有大约12平方米自建房）的房屋1间。2008年，在原告不知情的情况下，被告同第三人签订了《房屋转让协议》，将原告承租被告的房屋一并转让给第三人，侵害了原告的优先购买权。房屋转让协议是被告与第三人恶意规避，在该房屋即将申报拆迁中，应当给付房屋使用权人拆迁安置补偿费用，该费用应为拆迁人与被拆迁人协商确定，而非甲乙双方私下约定。这种私下约定以解除租赁合同的方式，免除或以极低数额支付该项费用的转让协议，损害了原告的合法权益，故该合同应为无效合同。2003年前后，被告向原告提出工龄买断事宜，原告提及交纳房租时，被告说不要交，工龄买断以后，职工的社保由职工个人交纳，不再由被告承担，资金来源为被告向原告出售的资产。所以2003年之后，原告的社保由原告自行交纳，原告认为已经拥有房屋的所有权，或者是因为原告自行交纳了本应是被告交纳的社保，这部分费用可以抵扣租金，租赁合同一直在持续。本案中，原告交纳租金与签订合同，均是被告通知，原告予以配合，被告一直没有收租金，但欠交租金不代表租赁合同已经解除。被告与第三人恶意串通以解除租赁合同的形式侵犯了原告的拆迁利益，以合法形式掩盖聊非法目的，这种目的不能行使通知解除权。现请求法院判决：1、确认被告与第三人2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效；2、原告优先购买承租被告一商场办公大楼的房屋；3、由被告承担本案的诉讼费用。
庭审后，原告书面申请撤回其第二项诉讼请求，本院予以准许。
刘元琴针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：
1、身份证复印件1份，证明原告的主体资格。
2、房屋转让协议复印件1份，证明被告将房屋转让给第三人的事实。
3、解除租赁合同并腾让房屋的通知复印件1份，证明原告得知合同解除的时间，原告对于房屋转让不知情。
4、安徽省马鞍山市中级人民法院(2013)马民一初字第00047号民事调解书复印件1份，证明被告与第三人恶意串通损害原告的权益。
5、情况说明复印件(2016年3月4日刘元琴打印，交被告主任马富庭、夏治才签字的)2份，证明10平方米的自建房屋是由被告同意划分给原告建房的，原告有使用权，自建房的来源不是原告自行违法搭建，而是被告同意原告建造的。
博望供销社辩称：一、原、被告之间承租经营关系原属内部承包经营性质。2003年改制后，有些是买断，有些是下岗，已经不存在内部承包经营的基础了，各原告以后也从未缴纳过案涉房屋的租金。被告出卖房屋时，双方已不存在租赁合同关系,原告是处于无权占有被告房屋的状态。不存在租赁合同关系，就不存在优先购买权。二、2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，因未经批准而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，因未经批准而无效。博望供销社后来是按评估价出卖房屋，并没有按照2008年12月26日签订的《房屋转让协议》价格履行，不存在国有资产损失问题。三、即使仍存在租赁关系，也不存在侵害原告优先购买权，原告也无权以侵害优先购买权主张合同无效。1、承租人享有优先购买权的前提之一是“同等条件”，而对于“同等条件”，则首先必须是优先权人行使优先权所指向的标的与出租人出让的标的以及第三人所要求购买的标的应相同。本案中，出卖的房屋与租赁房屋明显非系同一标的物，非同等条件，并不符合法律规定的行使优先购买权的条件。2、原告作为部分房屋的承租人，所承租面积只占整体转让房屋的很小一部分，即使有优先购买权，只对其承租的部分房屋有优先购买权，而对整体转让房屋不享有优先购买权。被告所转让的房屋不可分割或分割明显降低其整体价值，如果将租赁部分单独出卖给原告，必定对房屋所有人整体出卖房屋产生实质性影响，使其利益受损。因此，原告不能对其承租房屋行使优先购买权。3、优先购买权属于债权，被告出售房屋的权利属于物权，物权优先于债权，法律对承租人优先权的保护，并不是以过分限制出租人的物权为代价。4、被告在委托拍卖租赁房屋20日前，通知了原告，原告未表示购买，即使有优先购买权，也视为已经放弃优先购买权。四、原告以侵害其拆迁利益为由主张合同无效没有依据。没有证据证明存在房屋征收事实，原告主张的即将申报拆迁不属实。由于前提不存在，也不存在侵权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，即使在租赁期间发生房屋征收事件，房屋使用权人也不属于被征收人，其只能依据租赁合同向出租人主张解除租赁合同的经济补偿。五、被告没有租赁住宅给原告使用。原告的自建房系违法建设，非人民法院主管和管辖的范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
博望供销社针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：
营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告主体适格。
2、租金收据复印件1份，证明被告出卖房屋时,双方已不存在房屋租赁合同关系。
3、房屋转让协议、当涂县国资办(2010)16号批复复印件各1份，证明房屋转让协议因未经当涂县国资办批准而无效。协议第4条是指国土部门土地的招拍挂，后面的拍卖不是国土部门组织的。
4、双赢拍卖公司拍卖公告复印件(原件当庭核对无异)、成交确认书复印件各1份，证明被告系通过拍卖方式公开出卖原告所租赁的房屋。
5、被告给原告的通知原件(2010年9月29日)1份，证明被告在委托拍卖租赁房屋20日前，通知了原告即将拍卖的事实。送达通知的当天就是拍卖公告的当日，因为原告不愿意签字，由送达人(供销社职工)三人签字。
6、房地产权证、国有土地使用证复印件各1份，证明被告系整体转让1391平方米土地使用权及中润超市、东面门面房(即原告所说的一商场)、小二楼等地上附着物。
聚星公司述称：一、原告没有优先购买权。2008年12月26日被告将房屋转让给第三人时，原告与被告之间不存在租赁合同关系，因而不存在优先购买权。即便是原、被告之间存在是租赁合同关系，原告也没有优先购买权。法律规定，优先购买权应是在限制范围内、同等条件下行使。原告承租的这部分房屋和被告出售的房屋不是同一标的。被告出卖的是整体资产，原告只承租部分房屋。被告出卖房屋的价格与原告承租的部分房屋价格也不是同一的。即便原告具有优先购买权，依据最高院司法解释，原告也无权主张被告与第三人之间买卖合同无效。
二、被告与第三人之间的房屋转让协议没有侵害国家、集体以及原告利益。首先，被告委托双赢拍卖公司拍卖其整体资产，第三人在2010年10月19日以1460万元的价格竞得，拍卖过程合法有效。其次，被告未能按约定将房产、土地过户给第三人导致其与第三人之间产生纠纷，而该纠纷在马鞍山市中级人民法院主持下达成调解并重新约定资产转让价格为750万元，并未按照2008年转让协议中约定的固定价履行，因此也不存在侵害国家、集体或原告利益。再次，本案涉及的是国有土地上的房屋转让，第三人已经按照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金，因此该房屋转让是合法有效的。三、没有侵害原告的权益，原告以此主张合同无效，没有法律依据。原告提到的房后3.5米空间使用部分，已经由被告整体打包转让给第三人。被告与第三人之间的转让行为侵害原告的拆迁利益无事实、法律依据。首先，房屋转让协议约束的是合同当事人，即被告和第三人，对原告无任何约束力，因此不存在侵害其权益。其次，没有任何证据证明博望供销社将要被拆迁。再次，原告的两间住房应由被告负责安排安置补偿，第三人在房屋转让协议中提到的拆迁补偿费用，是第三人自愿提供的，没有侵害原告的利益。拆迁人无论是企业还是政府部门，即便将来政府对被告资产进行征收，被征收人也是房屋的所有人，原告不是适格的被拆迁征收主体，故不存在损害原告的拆迁利益问题。最后，原告主张中院的调解书损害其利益也没有任何依据。中院的调解书已经生效，如果原告认为侵害了其权益可以提起第三人撤销之诉，而该调解书未被撤销之前仍然具有法律约束力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
聚星公司未提交证据。
经当庭质证，当事人的质证意见为：
一、博望供销社对刘元琴提交的证据质证意见为：1、对证据1无异议。2、对证据2房屋转让协议的真实性无异议，该协议因为违反法律法规，是无效协议，没有执行。出售的是国有资产，2008年时未经批准就对外出售，国资部门认为不符合规定，办理不了手续，后来采取了拍卖的形式。3、对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明原告在2015年之后才得知转让的事实。当事人自己理解双方为不定期租赁关系，根据双方当事人当庭陈述，双方之间关系应是承包关系，在2003年企业改制后，是处于无权占有的状态。4、对证据4的真实性无异议，该民事调解书是基于协议书，由法院制作的公文，基础是双方的调解协议，调解协议是有相对性的，只约束被告与第三人，对原告在内的其他人不发生约束力，不存在侵害原告利益的情况。协议中的拆迁内容是双方调整价款的因素，并没有约束原告。5、对证据5情况说明的真实性无法确定，所谓的搭建房本质上属于违章建筑，与本案审理无关，不属于法院管辖范围。另，给原告作为楼梯通道使用并不是同意原告盖房子，即使使用，也是建立在当初原、被告双方有买卖意向的前提下，既然买卖没有成立，建立在买卖基础上的使用也不存在了。
二、聚星公司对刘元琴提交的证据质证意见为：1、对证据1无异议。2、证据2房屋转让协议是复印件，对其真实性有异议，也不能达到原告的证明目的，协议是否有效应由法院或仲裁部门来确定，不能由被告确定。3、对证据3、4的真实性无异议，但是均不能达到原告的证明目的。4、证据5情况说明如果是证人证言，证人需要到庭，如果是单位需要单位盖章及单位负责人签字，该证据从形式上讲是有瑕疵的。面积本来是作为楼梯通道面积，原告自行搭建了建筑物，无法确认其合法性，也达不到原告的证明目的。原告主张拆迁补偿，没有法律依据。
三、刘元琴对博望供销社提交的证据质证意见为：1、对证据1、3无异议。2、对证据2的三性认可，对证明目的不认可，该证据能体现原、被告间存在承租关系。3、对证据4拍卖公告、成交确认书的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。4、对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，原告没有收到该通知，三个送达人因为是被告内部职工，他们的签字没有效力，不能证明送达给了原告。三个送达人签字不符合留置送达的条件，留置送达是需要与本案无利害关系的两人以上签字或公检法机构人员签字，但博望供销社不具备公检法机构的身份，三个送达人是博望供销社的职工，故无法证明已通知到本案原告。5、对证据6房地产权证、国有土地使用证的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。
四、聚星公司对博望供销社提交的证据质证意见为：1、对证据1、4、6无异议；2、证据2证明租金只交到1998年，双方的租赁关系到1998年为止。3、对证据3房屋转让协议、批复的三性不持异议，但不能达到被告的证明目的，合同不能以违反国资办的规定而无效。4、对证据5通知无异议，送达是留置送达，原告拒收，被告工作人员才自己签字，具有法律效果。
本院认证意见为：
一、对于刘元琴提交的证据认证意见为：对于证据1，博望供销社、聚星公司质证后无异议，予以认定；对于证据2，质证后，博望供销社对其真实性无异议，聚星公司对其真实性有异议，但没有说明具体否认理由，也没有提交反驳证据，且该证据具有合法性及与本案的关联性，故予以认定；对于证据3、4，博望供销社、聚星公司质证后对其真实性无异议，故予以认定，具体证明目的结合其他证据综合认定；证据5性质属于证人证言，自然人或单位负责人未依法出庭作证，书面证言材料上也没有加盖单位公章，不符合证据的合法性，不予认定。
二、对于博望供销社提交的证据认证意见为：对于证据1，刘元琴、聚星公司质证后无异议，予以认定；对于证据2，刘元琴、聚星公司质证后对其证据三性均无异议，具体证明目的结合其他证据综合认定；对于证据3、4、6，刘元琴、聚星公司质证后对其真实性无异议，本院认为该证据又具有合法性及与本案的关联性，故予以认定；对于证据5，3位送达人与刘元琴同系博望供销社职工，履行送达手续时与当事人没有根本利益冲突，能够证明送达情况，予以认定。
综上，本院认定以下案件事实：
刘元琴系博望供销社退休职工。1993年下岗后,从1994年始承租（安置）被告一商场办公大楼一楼（从南面数第3间约32平方米，后面有大约12平方米自建房，现用于和方光云合伙做茶叶生意）的房屋1间,约定年租金3600元,后增加到每年4000元,实际交租金至2000年前,后未签合同、未交租金一直占有使用该房屋至今。
2008年12月26日，博望供销社与聚星公司签订《房屋转让协议》1份，约定：一、博望供销社将其所有的第一商场、旅社、食堂房屋按现状转让给聚星公司，四至位置见土地证宗地图。二、上述房屋转让价为3977000元，协议签订后5日内付250万元，办理土地挂牌转让手续后付50万元，余款在房屋腾空后付清。三、涉及拆迁、搬迁等事项，由聚星公司负责处理，博望供销社承担27万元费用，协助聚星公司拆、搬迁，并通知租赁户2009年3月底前自行搬出，涉及承租户因合同未到期而产生的经营损失由博望供销社承担。四、土地使用权转让按规定程序办理，聚星公司负责土地挂牌中的规划、土地和镇政府的协调工作。在“招、拍、挂”过程中，聚星公司竞标价如高于3707000元，超过的部分作为补助聚星公司的拆、搬迁过程中不可预见的费用，低于3707000元，按3707000元结算。五、聚星公司对房屋进行改造、改建应符合规划，出现干扰因素，由聚星公司自行处理并承担一切费用及后果。六、在双方协议房屋转让范围内的博望供销社原租赁房、住家房及搭建物均由聚星公司负责处理，产生的费用由聚星公司承担。
2010年9月15日，当涂县国有资产监督管理委员会办公室下发《关于同意县供销社处置博望和新博供销社部分资产的批复》（国资办【2010】16号）：同意挂牌转让或拍卖博望供销社第一商场，位于博望红旗街，房屋建筑面积为1238.56平方米，土地使用权面积1495.81平方米，包括中润超市面积713.80平方米（房地产权证号：房地权2004字第002823号）；门面房面积332.76平方米；二层库房面积192平方米。首次转让或拍卖资产公开挂牌价格不得低于资产评估价751万元。
2010年9月29日，安徽省人民政府指定公物拍卖机构安徽双赢集团拍卖有限公司发布上述房地产拍卖公告：2010年10月19日上午9:30分在当涂县供销社七楼拍卖大厅举行拍卖会，拍卖标的包括博望供销社商业综合楼（即前述博望供销社第一商场），位于当涂县博望镇红旗街，房屋建筑面积713.8㎡（房屋所有权证载明面积），土地使用权面积1495.81㎡，参考价750万元。
2010年9月29日下午14时32分，博望供销社职工盛云妹、张炳生、张伟华代表博望供销社向刘元琴送达书面通知：根据博望镇政府规划，位于红旗南路口中润超市及其附属建筑物，务必在2010年11月15日前拆离腾空，进行公开拍卖转让，以免影响政府规划，造成不必要损失。
2010年10月19日，安徽双赢集团拍卖有限公司向该房地产买受人聚星公司出具“拍卖成交确认书”1份，确认聚星公司在10月19日拍卖会上，经过公开竞价，以1460万元成交价成交上述博望供销社商业综合楼拍卖财产。
后聚星公司因涉案房屋与博望供销社发生纠纷诉至马鞍山市中级人民法院，双方于2014年10月31日经市中级法院主持调解达成如下调解协议（见【2013】马民一初字第00047号民事调解书）：一、双方本着尊重历史、兼顾现实的原则，共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星公司资产的成交价款；二、博望供销社转让给聚星公司的资产范围内有少量承租户，其中部分承租户又搭建了部分建筑物，依据原《协议书》的约定，对承租户的滕让房屋以及拆迁补偿安置工作由聚星公司负责解决，博望供销社积极配合。博望供销社按原协议的约定给聚星公司拆迁安置款项17万元。博望供销社表示，与承租户签订的书面租赁合同均已经到期，目前均为事实租赁关系，博望供销社在本调解协议签订后5个工作日负责通知承租户解除事实租赁关系，并限期滕让房屋。博望供销社负责将其与承租户签订的租赁合同原件及通知一并提交给聚星公司。如出现书面租赁合同未到期的，承租户未到期的经营损失由博望供销社负责处理等等。
2015年9月16日，博望供销社向刘元琴送达“解除租赁合同并腾让房屋的通知”1份，载明：“你户承租我社房屋系不定期租赁。因我社已经将房屋转让给安徽聚星嘉业股份有限公司，特通知你户自2015年9月30日起解除我社与你户的房屋租赁关系，并请你户在2015年10月31日前腾让房屋，结清租赁费用，并将所承租的房屋交付我社或者房屋受让人安徽聚星嘉业股份有限公司。”
本院认为：本案系因原告请求确认合同的效力产生的纠纷，非因房屋租赁合同本身产生的租赁纠纷，故案件的性质应为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，涉及到以划拨方式取得的国有土地使用权的转让，必须履行规定的程序经政府审批后才能进行买卖交易，否则应属违反我国法律和行政法规规定的无效交易。博望供销社与聚星公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，约定以固定的、非公开拍卖成交价转让以划拨方式取得的国有房地产权，因未履行相应审批程序应属无效协议。双方在协议签订后，在政府国资部门的监管下，重新进行了公开挂牌拍卖，也就是说没有履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》。双方对于该房地产买卖合同纠纷发生后，在诉讼过程中，经马鞍山市中级人民法院主持调解，本着尊重历史、兼顾现实的原则，双方共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择了资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星公司上述房地的成交价款，并就其它转让事宜达成了新的具体协议。目前，该中院调解书系生效法律文书，双方也是据此文书中的协议内容在实际履行，而不是履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》条款内容，也就是说，双方2008年12月26日签订的《房屋转让协议》实际已被其后达成的新的协议内容所取代，因此刘元琴请求确认该2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效没有实际意义。
另外，刘元琴在租赁合同期满后，继续占有使用原房屋，没有与博望供销社签订继续租赁合同，也没有依据原协议履行交付租赁费义务，双方之间在原合同期满后，对于原租赁房屋也不存在事实租赁关系，刘元琴对该房屋的占用系无权占用，因此博望供销社作为房屋的产权人有权随时收回该房产，并自行出租、出售，刘元琴作为无权占有人，无权请求确认该房屋产权人的转让协议无效。
本案并非拆迁安置补偿纠纷，没有证据证明涉案房屋实际发生了拆迁安置补偿；博望供销社与聚星公司的涉案房地产价款确定等转让事宜，系经市中院调解确认，没有证据证明其间存在恶意串通损害了国家、集体或他人利益，因此刘元琴以此为由请求确认合同无效也没有事实和法律依据。综上，本院认为刘元琴诉请本院确认博望供销社与聚星公司于2008年12月26日签订的已经终止履行的《房屋转让协议》之法律效力没有实际意义，且实际转让并没有侵犯刘元琴的合法权利，故刘元琴的诉讼请求不能成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告刘元琴的诉讼请求。
案件受理费50元（已减半收取），由原告刘元琴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 陈超
二〇一六年六月十二日
书记员 解辉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。