广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终23210号
上诉人（原审被告）：深圳市宝鸿发物业管理有限公司。
法定代表人：宋水云，董事长。
上诉人（原审被告）：宋金霞。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市宝城百味食府餐饮有限公司。
法定代表人：刘湘，董事长。
委托诉讼代理人：王承秀，广东康顺律师事务所律师。
上诉人深圳市宝鸿发物业管理有限公司（以下简称宝鸿发公司）与被上诉人深圳市宝城百味食府餐饮有限公司（以下简称宝城公司）、宋金霞租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法西民初字第2620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
深圳市宝鸿发物业管理有限公司、宋金霞的上诉请求：1、撤销原审判决，驳回宝城公司的全部诉讼请求；2、依法判决宝城公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审法院对本案事实认定不清，适用法律不当。本案租赁合同解除的原因为宝城公司拖欠水电费及租金，构成根本违约，其损失均由其自身造成。一审庭审中已查明，宝城公司在“堆河沙事件”之后，招聘了员工、加大了投入，于2015年12月6日恢复营业，也就是说并不是“堆河沙事件”导致合同解除，合同解除的根本原因是“xx城公司停水停电”。而“xx城公司对其停水停电”又是因为宝城公司拖欠租金所致，所以宝城公司违约在先。即因宝城公司拖欠租金构成根本违约，导致“xx城公司停水停电”，最终行使合同解除权，解除了与宝城公司之间的租赁合同。故，宝城公司的各项损失均因其违约行为导致，不应由宝鸿发公司、宋金霞承担。二、宋金霞对宝鸿发公司的债务不应承担连带责任。宝城公司以宝鸿发公司原为自然人独资企业，宋金霞滥用宝鸿发公司的独立法人地位为由，要求宋金霞对公司债务承担连带责任，该主张证据不足。《中华人民共和国公司法》第63条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”而本案一人股东宋金霞是能够证明公司财产独立于自己的财产。《公司法》第62条规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”该条的目的是确保公司具备健全的财务管理制度以及公司财产与股东财产彼此相互独立，从而保证公司具备独立法人资格并能独立承担民事责任。宝鸿发公司提交的《关于深圳市宝鸿发物业管理有限公司的审计报告》（2015年度）显示：经专业资质的会计师事务所审计，公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2015年12月31日的财务状况以及2015年度的经营成果和现金流量。宝鸿发公司提交的宝鸿发公司2015年度的审计报告——用以证明其与宋金霞双方财务、财产的独立性，已经尽到了证明公司财产独立于股东自己财产的举证义务。因此，宋金霞对于宝鸿发公司的债务不应承担连带责任。三、宝城公司因“堆积河沙事件”造成的损失应由该事件行为人承担。宝鸿发公司已依约将租赁房屋交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。宝鸿发公司已提供适租的房屋，履行了合同义务。宝城公司遭受的损失并不是租赁物不符合《租赁合同》约定的商业用途而致，而是因案外第三人xxx物业公司张贴横幅、堆积河沙、破坏电梯等行为导致其无法正常经营所受的损失，是因xxx物业公司第三人侵权行为造成的，宝城公司应向第三人主张侵权责任，而不是直接向出租人主张违约责任，因为出租人并未违约。本案应适用《侵权责任法》第二十八条规定：损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。宝鸿发公司、宋金霞在庭审中补充：1、一审判决了两个法律内容，一个是侵权之诉，判决宝鸿发公司、宋金霞赔偿宝城公司员工工资及损失10万元，关于该判决内容，根据侵权责任法第28条规定，损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任，故该判决不应体现在合同违约的判决当中。而且，该侵权之诉和违约之诉并不是存在法律竞合关系，因为损害赔偿的原因完全是第三人造成的，与宝鸿发公司、宋金霞无关。2、一审程序判决书中对本案的当事人阐述不明，并没有列举原起诉状中的相关事实。
被上诉人宝城公司辩称：一、租赁合同解除的真正原因是宝鸿发公司、宋金霞拖欠深圳市xx城酒店管理有限公司三个月（2015年9月—2015年11月）房租，致使深圳市xx城酒店管理有限公司收回整栋物业。宝城公司与宝鸿发公司、宋金霞签订的租赁合同履行期间，宝鸿发公司、宋金霞未能保证宝城公司所租房屋正常使用、经营，宝鸿发公司、宋金霞已构成根本违约。二、宋金霞应当对宝鸿发公司的债务承担连带责任。《关于宝鸿发公司的审计报告》不能证明其保持了财务的独立性。宝鸿发公司的违约行为导致宝城公司损失巨大，不仅是经济上的损失，还有社会效益的巨大损失，因为宝城公司是一家自费做公益的爱心企业，每天为周边的环卫工人提供固定的餐桌，为他们提供免费午餐，却因为宝鸿发公司、宋金霞的违约行为迫使该爱心企业无法继续经营。根据《合同法》规定，宝鸿发公司应当赔偿宝城公司经济损失165万元；宋金霞作为宝鸿发公司的股东及实际控制人，滥用公司法人独立地位，将公司财产与个人财产混同，应对宝鸿发公司的上述债务承担连带责任。宝鸿发公司、宋金霞的上诉无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求。
宝城公司向一审法院起诉请求：1、解除宝城公司与宝鸿发公司签订的《房屋租赁合同》；2、宝鸿发公司、宋金霞退还宝城公司租房保证金30000元；3、宝鸿发公司、宋金霞连带赔偿宝城公司装修及购买设备、员工工资、营业损失等经济损失165万元（其中装修及设备损失1360000元、人工工资137355元，预期营业损失152645元）；4、本案诉讼费由宝鸿发公司、宋金霞承担。
一审法院认定事实：2013年12月10日，深圳市xx城酒店管理有限公司与宝鸿发公司签订《房屋租赁合同》，将位于深圳市宝安区建安x路x号的xx恒诚酒店物业租赁给宝鸿发公司经营使用。2014年9月27日，宝鸿发公司与刘博文签订《数字文化创业园租赁合同》，将上述物业中面积为698平方米的宴会厅转租给刘博文用于餐饮经营，租赁期限自2014年11月10日至2018年12月31日，前两年租金为15000元/月,第三年起每年递增10%。2014年9月28日，刘博文向宝鸿发公司缴纳了租房保证金30000元。上述合同签订后，宝城公司在该承租物业处成立并开展经营，租金也由宝城公司向宝鸿发公司支付。2015年12月7日，深圳市xx城酒店管理有限公司向宝城公司发出通知，主要内容为：因宝鸿发公司拖欠其租金累计达3个月之久，严重违约，我公司已于2015年11月20日通知宝鸿发公司解除了双方之间的租赁合同，并决定收回位于深圳市宝安区建安x路x号的物业房屋；因宝城公司尚拖欠10月份水电及11月份的房租水电费，故通知宝城公司于2015年12月7日下午6点之前缴清费用，逾期未交费的，我公司将于当晚8时停电。同时，深圳市xx城酒店管理有限公司还在《通知》中限令宝城公司于3日内搬离涉案物业房屋，逾期未搬离的，该司将强行收回物业房屋并留置租户物业内财产直至租户交足租金及占有使用费等。上述《通知》发出后，宝城公司未向深圳市xx城酒店管理有限公司缴纳租金及水电费，该司遂于2015年12月7日晚上8时左右停止对涉案物业的水电供应，此后宝城公司未能在涉案物业处继续经营。
另查明：
1、宝城公司提交了刘博文本人出具的《证明》一份，主要内容为：本人系深圳市宝城百味食府餐饮有限公司的总经理，本人于2014年9月27日与深圳市宝鸿发物业管理签订的租赁合同系本人代深圳市宝城百味食府餐饮有限公司签订（因签订租赁合同时宝城公司的营业执照未办下来），本人向深圳市宝鸿发物业管理有限公司缴纳的3万元保证金也属于宝城公司所有。宝城公司以此证明自己系涉案物业的实际承租人。此外，宝城公司还提交了由宝鸿发公司出具的“2015年11月收费通知单”一份，显示被通知人（承租人）为“宝城公司”，以此进一步证明宝鸿发公司也认可宝城公司是本案的承租人。宝鸿发公司对刘博文出具的《证明》的真实性不予确认，辩称刘博文才是涉案物业的承租人，宝城公司并非本案租赁合同关系的当事人，不是适格的诉讼主体；对于“收费通知单”的真实性无异议，但辩称是应刘博文的要求将承租方写为“宝城公司”。
2、宝城公司提交了承诺书、通知、照片、公告等作为证据，并申请证人出庭作证，拟证明因宝鸿发公司与案外人之间发生纠纷，导致其承租的物业处被人堆河沙堵住大门、并出现拉横幅、拆除电梯、不明身份人员蹲守大堂等情形，时间长达一个多月（从2015年10月中旬至2015年11月底），严重影响了宝城公司的正常经营并造成巨大损失。宝鸿发公司对上述证据的真实性及合法性均不予认可，并认为“堆沙事件”虽然存在，但持续时间仅有几天，且该行为是由案外第三人实施的，应由该第三人承担侵权责任。
3、宝城公司提交了保险单、设备清单及现场勘查照片、购物发票、员工工资单等作为证据，主张其因宝鸿发公司违约遭受的装修费用、机器设备及办公设施等损失共计136万元，员工工资损失137355元。宝鸿发公司对保险单的真实性予以认可，但认为保险价值不等同于财产价值，不能作为确定本案赔偿金额的依据；对于其他证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。因宝鸿发公司不认可宝城公司所主张的损失金额，宝城公司在诉讼过程中申请对涉案餐厅内的装修及设施价值进行评估。一审法院组织当事人经现场勘察，发现涉案房屋已被另行出租给他人使用，宝城公司所称的装修及设施设备已被破坏或下落不明，故该案已不具备评估条件。
4、宝鸿发公司成立于2009年，宋金霞曾系该公司的法定代表人和唯一股东，2015年4月28日该公司法定代表人由宋金霞变更为宋水云，2015年11月6日该公司股东由宋金霞一人变更为宋金霞（占90%股份）和黎海燕（占10%股份）两人。宝城公司提交了“2015年8月收费通知单”一份，以证明宝鸿发公司通知宝城公司将房屋租金缴至宋金霞个人账户，存在个人财产与公司财产混同的情况。另，宝城公司提交的刘博文、易云兰、宋金霞三人的银行历史交易查询单也显示：宝城公司及其他租户的租金均是转入宋金霞个人账户。宝城公司据此主张宝鸿发公司、宋金霞财产混同，应对宝城公司损失承担连带赔偿责任。宝鸿发公司对宝城公司的上述证据及主张均不予认可，并提交了宝鸿发公司2015年度的财务审计报告作为证据，以证明宝鸿发公司具有独立的法人地位，能独立承担民事责任，宋金霞不应对宝鸿发公司的债务承担连带清偿责任。宝城公司对该审计报告的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为宋金霞为了逃避债务而临时进行股权变更，属于滥用法人独立地位的行为。
一审法院认为，当事人因履行房屋租赁合同产生的纠纷，应受我国《合同法》及相关司法解释的调整和规范。本案《数字文化创业园租赁合同》的签订双方虽然是刘博文与宝鸿发公司，但从合同的实际履行情况看，宝城公司使用涉案的承租物业经营餐厅并履行缴纳租金的义务，是该租赁合同权利义务的实际承受人。宝鸿发公司出具的“缴费通知书”及“租金收据”上也写明承租人为“宝城公司”，可视为其认可由宝城公司享有承租人的权利和履行承租人的义务。结合刘博文系宝城公司的实际经营者及合同签订时宝城公司尚未注册成立的事实，一审法院认为宝城公司的相关主张具有合理性，即刘博文代尚未成立的宝城公司与宝鸿发公司签订房屋租赁合同，宝城公司登记成立后便实际享有承租人的权利并履行缴纳租金的义务，是本案租赁合同的实际权利义务主体；宝鸿发公司显然知晓该事实并没有提出任何异议，应推定相关当事人已经协商一致同意将上述《数字文化创业园租赁合同》的承租方变更为宝城公司，故宝城公司是本案适格的诉讼主体。宝鸿发公司辩称刘博文是本案房屋租赁合同承租人的主张与事实不符，一审法院不予采纳。
宝城公司、宝鸿发公司之间的房屋租赁合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。宝鸿发公司作为出租人，负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。根据审理查明的事实，涉案房屋在出租期间确实发生了堆沙堵门、拉横幅闹事等事件，客观上影响了承租人对涉案物业的正常使用及餐厅的正常经营活动。宝鸿发公司作为出租方未能及时排除上述妨碍，导致租赁物不能按照约定用途正常使用，已经构成违约，应当对宝城公司因此遭受的损失承担赔偿责任。但宝城公司对于其诉称的工资及营业损失，所提交的证据尚不完全和充分，证人证言也存在相互矛盾之处，不能完全予以采信。因此，一审法院综合考虑相关事件可能造成的不良影响、停工时间以及经营活动中固有的商业风险等因素，酌情判定宝城公司因宝鸿发公司的上述违约行为遭受的员工工资及营业损失共计人民币100000元。
因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。本案中，深圳市xx城酒店管理有限公司以宝鸿发公司拖欠租金为由，解除了与宝鸿发公司之间的租赁合同关系，并于2015年12月7日通知宝城公司于当日前交清所欠的租金及水电费。宝城公司未按要求支付涉案物业所欠的租金及水电费，故深圳市xx城酒店管理有限公司有权行使合同解除权，宝城公司、宝鸿发公司之间的《数字文化创业园租赁合同》也因宝鸿发公司丧失对涉案物业的转租权利而无法继续履行，依法于深圳市xx城酒店管理有限公司通知宝城公司之日解除。宝鸿发公司作为违约方应当将宝城公司所缴纳的租赁保证金30000元如数返还。
关于宝城公司主张的装修及设备损失。如前所述，宝城公司、宝鸿发公司之间的《数字文化创业园租赁合同》因宝鸿发公司的原因（丧失转租权）而无法继续履行，宝鸿发公司显然构成违约，应对宝城公司因此遭受的相关损失予以赔偿。对于具体的损失金额，因本案已不具备评估条件，故一审法院仅能参照相关辅助证据酌情判决。宝城公司提交的财产险保单及其附件（清单、照片等）有第三方保险公司的盖章确认，在无相反证据予以推翻的情况下可作为确定宝城公司装修及设备价值的重要参考依据。但根据庭审调查的情况，宝城公司已取回涉案物业内的部分财物，对于毁损、灭失财产的具体数量及宝城公司实际支出的装修费用等事项仍存在较大的争议和不确定因素，故一审法院结合装修折旧、财物损耗及商业活动潜在的经营风险等诸多因素，从公平分配责任的角度出发，酌情判决宝鸿发公司应当赔偿宝城公司相当于保险金额50%的财产损失即680000元。
关于宋金霞的责任承担问题。本案纠纷发生时宝鸿发公司为自然人独资公司，宋金霞系该公司的唯一股东。根据《公司法》第六十三条之规定，宋金霞作为该一人公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司债务承担连带责任。此外，根据宝城公司提交的工商登记（变更）信息及银行流水记录，宋金霞在短时间内频繁变更公司法定代表人及股权，并以个人账户收取公司的应收款项，确实存在滥用公司法人地位，将公司财产与个人财产混同的重大嫌疑。另一方面，宝鸿发公司、宋金霞提交的公司财务审计报告系其单方委托制作，在证据形式上存在瑕疵；在证据内容上亦无直接反映股东个人财产与公司财产相互独立的记载，不能充分证实宝鸿发公司、宋金霞的抗辩主张。综上分析，一审法院认为宝城公司提交的证据已初步形成证据链，相较于宝鸿发公司、宋金霞而言构成明显优势，故一审法院倾向于采信宝城公司的主张，认为宋金霞的个人财产与公司财产相互混同的事实具有高度盖然性，其应当就本案债务与宝鸿发公司承担连带赔偿责任。
综上所述，宝鸿发公司因其违约行为应当向宝城公司赔偿员工工资及营业损失100000元，装修及设备、设施损失680000元，并返回宝城公司交纳的租赁保证金30000元。宋金霞作为该公司股东，不能证明其个人财产独立于公司财产，应对上述债务承担连带清偿责任。宝鸿发公司辩称宝城公司的损失是因第三人的侵权行为所致，应由第三人承担赔偿责任，与宝鸿发公司无关。一审法院认为，在违约责任和侵权责任竞合的情况下，当事人有权选择其中之一主张权利。宝城公司在本案中起诉的案由为租赁合同纠纷，其有权要求宝鸿发公司对其违反合同的行为承担违约责任。即使该违约是由于第三人的原因所造成，宝鸿发公司作为合同当事人仍需承担违约责任，至于宝鸿发公司与第三人之间的纠纷，可另循法律途径解决。因此，对于宝鸿发公司的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，一审判决：一、确认宝城公司、宝鸿发公司之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月7日解除；二、宝鸿发公司应于判决生效之日起十日内向宝城公司返还租赁保证金人民币30000元；三、宝鸿发公司应于判决生效之日起十日向宝城公司赔偿员工工资及停业损失100000元、装修及设备损失680000元；四、宋金霞对宝鸿发公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回宝城公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币19920元，宝城公司已预交，由宝城公司承担10316元，宝鸿发公司、宋金霞承担9604元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案《数字文化创业园租赁合同》是刘博文与宝鸿发公司双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，宝城公司实际使用涉案的承租物业经营餐厅并履行缴纳租金的义务，宝鸿发公司对此知情且没有提出任何异议，结合刘博文系宝城公司的实际经营者及合同签订时宝城公司尚未注册成立的事实，一审推定相关当事人已经协商一致同意将上述《数字文化创业园租赁合同》的承租方变更为宝城公司，各方二审亦未对此异议，本院对此予以确认。根据宝鸿发公司、宋金霞上诉请求及理由，二审争议的焦点在于：一、宝鸿发公司是否应承担违约责任；二、宋金霞是否应承担连带责任。
关于焦点一。宝鸿发公司作为出租人，负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。涉案房屋在出租期间确实发生了堆沙堵门、拉横幅闹事等事件，客观上影响了承租人对涉案物业的正常使用及餐厅的正常经营活动。宝鸿发公司作为出租方未能及时排除上述妨碍，导致租赁物不能按照约定用途正常使用，已经构成违约。如系因第三人侵权行为造成宝鸿发公司违约，宝鸿发公司可另循途径主张权利，但其以此主张免责，不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。宝城公司无法持续正常营业，客观上存在损失，一审法院综合评价宝城公司所提交证据，酌情判定宝城公司因宝鸿发公司的上述违约行为遭受的员工工资及营业损失共计人民币100000元，符合事实及公平原则，本院予以维持。
宝鸿发公司主张系因宝城公司欠付租金和相关费用导致合同解除。但从查明的事实看，宝城公司直至2015年10月份仍依约支付租金及相关费用，宝鸿发公司亦未向宝城公司主张过违约责任及要求解除合同，双方合同实际系因宝鸿发公司与案外人租赁合同解除而无法继续履行。宝鸿发公司主张系因宝城公司欠租导致合同解除，与事实不符，亦有悖合同相对性原则，本院不予采纳。涉案租赁合同因宝鸿发公司丧失对涉案物业的转租权利而无法继续履行，宝鸿发公司作为违约方应承担相应的违约责任。
涉案合同约定的租赁期四年，实际仅履行一年，宝城公司所投入的装修及设备未能实现其预期价值，构成损失。宝鸿发公司作为违约方，应对此予以赔偿。因本案已不具备评估条件，一审法院参照财产险保单及其附件，考虑宝城公司已取回涉案物业内的部分财物的事实，并结合装修折旧、财物损耗及商业活动潜在的经营风险等诸多因素，从公平分配责任的角度出发，酌情判决宝鸿发公司应当赔偿宝城公司相当于保险金额50%的财产损失680000元，并无明显不当，本院亦予维持。
关于焦点二。本案纠纷发生时宝鸿发公司为自然人独资公司，宋金霞系该公司的唯一股东。根据《公司法》第六十三条之规定，一人公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产的，应当对公司债务承担连带责任。宋金霞主张其个人免责，则应对宝鸿发公司财产独立于其个人财产承担举证责任。根据宝城公司提交的工商登记（变更）信息及银行流水记录，宋金霞在短时间内频繁变更公司法定代表人及股权，并以个人账户收取公司的应收款项，确实存在滥用公司法人地位，将公司财产与个人财产混同的重大嫌疑。另一方面，宝鸿发公司、宋金霞提交的公司财务审计报告系其单方委托制作，在证据形式上存在瑕疵；在证据内容上亦无直接反映股东个人财产与公司财产相互独立的记载，不能充分证实宝鸿发公司、宋金霞的抗辩主张。宝鸿发公司、宋金霞在二审提交了宝鸿发公司名下深圳农村商业银行账户2013年9月1日至2014年12月31日的活期对账单，以表明宋金霞有向宝鸿发公司账户转款的行为，并主张宝鸿发公司对外的应收款支付至宋金霞账户，系因宋金霞与宝鸿发公司之间存在债权债务关系，故由宋金霞代为收款，宋金霞在扣除宝鸿发公司欠款后仍将余额转至宝鸿发公司账户，宋金霞与宝鸿发公司财产并未混同。本院认为，宝鸿发公司、宋金霞均承认宋金霞并未将所收款项全额转付至宝鸿发公司账户，故其提交的账户明细仅能证明宋金霞与宝鸿发公司之间存在资金往来，并不能证明二者财产相互独立。宋金霞用个人账户收取宝鸿发公司的业务款项，本身即违反相关规定，属明显的财产混同行为。即便宝鸿发公司与宋金霞之间存在债权债务关系，亦不以宋金霞账户先予收取为必要，宝鸿发公司、宋金霞以此主张各自财产独立，理据不足，本院不予采纳。根据查明的事实，宋金霞的个人财产与公司财产相互混同的事实具有高度盖然性，一审据此认定宋金霞应当就本案债务与宝鸿发公司承担连带赔偿责任正确，本院予以认可。
综上所述，宝鸿发公司、宋金霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由深圳市宝鸿发物业管理有限公司、宋金霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月十五日
书 记 员 谢文琦（兼）