北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12056号原告（反诉被告）:北京盛泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街11号。法定代表人:关钢，总经理。委托代理人:赵学珍，女，1964年4月20日出生，北京盛泰物业管理有限公司职员，住北京市平谷区平谷镇文化北街11号。委托代理人:杜�华，女，1963年1月29日出生，北京盛泰物业管理有限公司职员，住北京市平谷区平谷镇文化北街11号。被告（反诉原告）:王晓燕，女，1975年3月15日出生，住北京市西城区。委托代理人:李晓华，男，1968年10月9日出生，自由职业，住北京市西城区。原告北京盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰公司）与被告王晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰公司的委托代理人赵学珍、杜连华，被告王晓燕及其委托代理人李晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年1月1日至2016年7月25日的物业费27360.23元；2.判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：盛泰公司为北京市西城区枣林前街119号院城市之光大厦提供物业管理和服务，履行了物业公司职责，业主未尽缴纳物业费义务，物业公司多次催缴，该业主至今没有缴纳物业费，因欠费已严重影响了物业公司的正常运转，为维护公司合法权益，依据《物业管理条例》中有关条款诉至法院。被告王晓燕辩称，我方没有交纳过2010年1月1日至2016年7月25日的物业费，也不认可欠费金额，我方不同意原告诉讼请求，认为：1.2004年10月城市之光大厦与原告合同期满，广大业主对于原告服务不满意，未能续签服务合同，但盛泰公司拒不撤离，物业服务长期存在问题，在我方发现房屋客厅阳台漏雨的情况下，向物业反映维修，物业却说是窗户老化造成，要求我家更换窗户，造成了费用支出浪费。2.盛泰公司的诉求已经过诉讼时效，盛泰公司没有进行过催缴工作。3.我方于2009.8向盛泰公司城市之光项目部告知如果漏雨问题不解决�就不再支付物业费，盛泰公司城市之光项目部说向上级反映，没有表示异议，一直到撤离都没有维修。4.合同期满，盛泰公司拒不撤离，以存在事实上的物业服务为由，蒙骗、强行索要物业费。5.对于房屋漏水对我方造成的损失，原告盛泰公司在庭前调解中已经认可，但是具体赔偿方式及数额有分歧。同时，被告王晓燕反诉提出如下请求：1.判令盛泰公司赔偿因未按法规要求聘用有资格的专业人员，未及时维护维修，造成我方房屋漏水，屋内吊顶、墙面、线管、灯具及床柜、衣被、鞋子等损害损失1.5万元；错误要求王晓燕拆换阳台窗户、暖气散热片等，造成经济损失2.5万元。2.判令盛泰公司赔偿因擅自改变公共设施热水管道，中断热水供应，迫使王晓燕重复购买热水设备，造成经济损失1万元。上述损失共计5万元。3.反诉的诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告盛泰公司针对反诉原告反诉请求，答辩称：1.我们聘请了专业的有资质的人员。2.物业公司代表全体业主与热力公司签订热力服务合同，随着热水成本提高，部分业主提出不使用热水，会加大另一部分业主的成本，所以我方不代表业主与热力公司签订合同，但是热力管线没有拆除，如果业主想用的话，可自行跟热力公司签订合同。本院经审理认定如下事实：2002年8月20日，盛泰公司与北京市宣武区城市之光大厦物业管理委员会（以下简称城市之光物管会）签订《物业管理委托合同》，该合同约定盛泰公司为北京市西城区枣林前街119号（以下简称涉案小区）提供物业管理服务；委托管理期限为三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；物业管理服务费收费标准按每建筑平方米2.1元/月向业主收取。合同到期终止后，盛泰公司继续为涉案小区提供事实物业服务至2016年7月25日。经双方当事人庭审确认，北京市西城区枣林前街119号城市之光大厦1610号房屋的产权人为王晓燕，该房屋建筑面积为164.92平方米。双方一致确认，王晓燕交纳该房屋物业费至2009年度,2010年1月1日至2016年7月25日物业费没有交纳。经查，王晓燕未给付盛泰公司2010年1月1日至2016年7月25日的物业费27293元。另查，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司曾接受北京东方泰阁物业管理有限公司的委托，于2016年7月25日对城市之光大厦项目进行承接查验评估，《评估报告》显示，房屋结构、共用设施、电气系统方面缺乏日常巡视及养护，楼内通道及电气管井内存有大量杂物，属严重安全隐患；电梯2部均处于行驶状态，设备工程可满足日常运行，电梯设备现场缺乏日常巡视及养护；安防监控系统运行正常，监控录像存储及回放功能完好，但监控室缺乏日常管理及防护设施；消防系统报警主机处于停用状态，远程控制功能失效，无法实现联动功能，消防稳压系统停用；综合布线项目线路管理痕迹不明显，敷设凌乱；给排水设备正常使用中，雨污管线可进行正常排放，生活供水管线采用紫外线设备进行二次消毒，现场设备处于损坏停用状态，机房内整体缺乏日常维护、保养；绿化植株缺乏日常养护，无明显修剪、浇灌痕迹。上述事实，有双方当事人陈述意见、原告盛泰公司向本院提交的《物业管理委托合同》、交费明细、资质证书、发票、《办理结果通知书》、《西城区城市之光大厦项目交接协议》、北京市西城区人民法院（2016）京0102民初28421号判决书、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终4277号判决书、被告王晓燕提交的《评估报告》、部分照片、法院现场勘验笔录等在案佐证。本院认为：盛泰公司接受城市之光物管会的委托负责涉案小区的物业管理工作，自2001年11月1日至2016年7月25日对该小区事实上实施了物业服务管理行为，虽然原、被告双方之间未签订物业委托服务合同，但王晓燕实际上获得了盛泰公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，故王晓燕应向盛泰公司交纳物业服务费用。诉讼中，王晓燕提出，盛泰公司的诉求已过诉讼时效，盛泰公司没有进行过催缴工作。盛泰公司诉称其进行了催缴，但未向法庭提交其进行催缴的证据，需要承担举证不能的不利后果。鉴于物业服务的特点及交易习惯，本院认定物业费的交费方式为按年度交费，当年物业费交费的最后截止期限为当年的12月31日，而本案法院收到原告盛泰公司诉状日期为2017年3月14日，故盛泰公司起诉王晓燕要求交纳2010年1月1日至2014年12月31日物业费的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予支持。依据现有证据显示，盛泰公司提供的物业服务在环境卫生、消防安全和公共区域、共用设施设备的日常维护、保养等方面存在明显的问题。因盛泰公司物业服务存在明显瑕疵，本院对王晓燕应支付2015年1月1日至2016年7月25日的物业费金额予以酌减。对于王晓燕所提反诉请求，要求判令盛泰公司赔偿因未按法规要求聘用有资格的专业人员，未及时维护维修，造成其房屋漏水，屋内吊顶、墙面、线管、灯具及床柜、衣被、鞋子等损害损失1.5万元，其提交的证据不足，本院对该诉讼请求不予支持；要求被告赔偿错误要求王晓燕拆换阳台窗户、暖气散热片等，造成经济损失2.5万元，提交的证据不足，本院不予支持；要求判令盛泰公司赔偿因擅自改变公共设施热水管道，中断热水供应，�使王晓燕重复购买热水设备，造成经济损失1万元，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零一条、第一百零二条之规定，判决如下：一、被告王晓燕于本判决生效后七日内给付原告北京盛泰物业管理有限公司2015年1月1日至2016年7月25日的物业费5211元；二、驳回原告北京盛泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告王晓燕的全部反诉请求。如果被告王晓燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费242元，由原告北京盛泰物业管理有限公司负担196元（已交纳），由被告王晓燕负担46元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由王晓燕负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 孙 婷二〇一七年七月十七日书 记 员 苗冠琼