重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初3650号
原告：余长华，男，汉族，住重庆市九龙坡区西彭镇。
委托诉讼代理人：谢亮，重庆三力律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：重庆首信假日房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇。
法定代表人：李翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何明，男，汉族，住重庆市沙坪坝区小龙坎新街。系公司员工。
原告余长华与被告重庆首信假日房地产开发有限公司（以下简称首信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢亮、被告的委托诉讼代理人何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金5795.41元；2、判令被告向原告支付迟延办理商品房预购合同登记备案违约金2084.68元；3.判令被告向原告支付迟延办理房地产权证的违约金4085.97元；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年2月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路皇冠假日小区房屋2幢12-4号（物理层为第14层），被告应于2015年12月31日前交付房屋，因被告原因导致该幢无车库，双方于2016年5月18日达成协议后接房，逾期139天，应于2014年2月23日前申请办理合同登记备案，但实际取得时间为2014年4月14日，逾期50天；被告应于2016年2月29日前向房管部门提交办证申请并取得受理单但实际取得时间为2016年6月6日，逾期98天。为维护原告合法权益特诉至法院。
被告首信公司答辩称：不认可原告的诉讼请求。关于交房，被告没有延期，系原告故意拖延造成；关于合同备案，《重庆市物业维修基金管理办法》第8条规定，业主必须缴纳大修基金并把票据交给被告才能进行合同备案，原告需举示证据其交付票据给被告；关于办理产权证受理单，结合九龙坡区国土资源管理分局出具的《情况说明》，以及双方合同补充协议的约定，系房地产管理部门系统升级导致办证延误，不能归责于被告。因此，被告不承担违约责任。
经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2014年2月13日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于九龙坡区西彭镇铝城北路皇冠假日小区预售商品房一套，总房款416936元，交房期限为2015年12月31日。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意自约定应当取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单；甲乙双方应相互配合办理产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办证需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期提交办证申请，取得登记受理单的，双方同意自约定应取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。
双方在补充协议第六条约定：因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的是由未能取得产权证书的，甲方不承担逾期交付产权证的违约责任；第九条约定：在签订本合同及本补充协议同时，乙方应当依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆市九龙坡区房屋专项维修资金管理暂行办法》支付专项维修资金，否则因此导致无法办理合同备案或《房地产权证》的责任由乙方自行承担。
2016年5月18日，原告与被告就规划设计中该栋楼电梯不能直达车库等因素给原告使用造成不便的问题达成《协议》，约定如下内容：“被告一次性补偿原告7788元”；“原告承诺，本协议履行后，不得再以所购买的2栋房屋无地下层、车库等任何原因为由，要求被告赔偿、补偿或支付任何费用”；“原告自愿放弃就2栋房屋无地下层等原因，导致乙方使用不便或产生的一切影响，而向甲方主张任何法律责任”。
审理中，双方确认原告首付款支付206936元、按揭贷款于2014年4月21日支付到账、原告缴纳物业专项维修资金的时间为2014年3月11日、被告取得合同登记备案受理单的时间为2014年4月14日、原告实际接房时间为2016年5月18日、被告取得产权转移登记受理单的时间为2016年6月6日。
被告向法庭提交了重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月27日出具的情况说明，载明“2016年1月3日，我局收到首信·皇冠假日项目办理产权证栋证的申请材料，到2016年5月19日完成栋证办理业务，共计136天，根据以往正常办理流程参考，办理此次栋证业务，大约需要29天，由于全市不动产登记系统升级、登记流程由较大调整、增加地块合并业务流程三个方面的原因，此次办理造成延误大约116天时间”。原告为推翻九龙坡区国土资源管理分局出具《情况说明》的真实性及证明内容，补充提交了被告为办理栋证取得的不动产登记受理通知单及附件，认为办理栋证的实际受理时间系2016年5月20日，国土部门进行权属调查及国土验收系2016年1月21日即完成，被告委托国土部门进行现场指界的时间也在2016年3月28日，因此，被告并未在1月3日提交栋证办理申请，该局出具的《情况说明》不具有真实性。被告对原告补充提交的证据真实性予以认可，其在补充质证过程中陈述，国土部门1月21日进行权属调查及国土验收是在办理栋证流程中进行的，国土局是在5月19日完成宗地图，移送办理栋证权属表、土地权属调查审查意见书，只有办理完这些手续，才能去不动产登记中心办理栋证。
以上事实，有原、被告提交并经庭审质证、认证的商品房买卖合同及补充协议、物业专项维修资金票据、九龙坡区国土资源管理分局情况说明、九龙坡区土地房屋权属登记中心业务受理单、银行客户专用回单以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是当事人的真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依照合同享有权利、履行义务。对原告诉请的三方面违约行为，本院评判如下：
一、关于被告是否迟延交房。据庭审查明，合同约定的交房时间为2015年12月31日，涉案房屋此时业已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，涉案房屋已经过竣工验收备案登记，符合交房条件，原告虽辩称系因交付的房屋没有车库，不符合合同约定的交付条件，但并未举示该楼栋规划有车库的证据；其次，原、被告双方已就车库等问题通过签订《协议》协商解决，原告明确表示放弃就该栋房屋无地下层等原因向被告主张法律责任的权利，因此，原告应当按约接房，其辩称被告未能按合同的约定交付房屋与庭审查明事实不符，原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于逾期办理合同登记备案的违约责任。根据合同第十二条约定，被告应在签订合同之后10日内履行该项义务，但根据补充协议第九条之约定，原告先负有缴纳物业专项维修资金的义务，否则被告不承担违约责任。而原告缴纳该资金的时间为2014年3月11日，故本院以次日起至取得登记备案业务受理单时止，按照已付房款每日万分之一的标准，计算被告的该项违约金，金额为703.58元（206936元×34天÷10000）。
三、关于逾期办理产权登记的违约责任。本院认为，涉案房屋实际交付使用时间为2016年5月18日，应当自当日起给予60日履行期以便被告办理涉案房屋产权登记，而被告于2016年6月6日实际取得不动产登记受理单，尚在履行期内，因此，被告就办理不动产登记不存在违约行为，对原告的该项诉讼请求应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆首信假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告余长华迟延办理商品房预购合同备案登记违约金703.58元；
二、驳回原告余长华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费为50元由被告重庆首信假日房地产开发有限公司负担。（因原告已预缴，此款由被告随上述应付款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 董德炜
二〇一七年六月二十八日
书记员 陈 科