辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终750号
上诉人（原审原告）：常棒棒.
委托诉讼代理人：李凤山，辽宁智印律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：东北财经大学，住所地大连市沙河口区尖山街***号。
法定代表人：夏春玉，校长。
委托诉讼代理人：邹世允，男，该学校法学院教授。
被上诉人（原审被告）：李凤侠。
委托诉讼代理人：陈国芳。
委托诉讼代理人：祖平，辽宁邦德信律师事务所律师。
上诉人常棒棒、上诉人东北财经大学因与被上诉人李凤侠合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常棒棒及其委托诉讼代理人李凤山，上诉人东北财经大学的委托诉讼代理人邹世允、被上诉人李凤侠的委托诉讼代理人陈国芳、祖平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
常棒棒上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认常棒棒与李凤侠签订的承包经营合同无效或者发回重审。事实和理由：一是一审法院适用法律不当，本案常棒棒与李凤侠2014年9月26日签订的项目承包合同，完全符合《合同法》52条第（一）、（三）、（四）、（五）项的法律特征，应该认定无效。二是一审法院认定事实不全，在刘玉平与李凤侠的谈话录音中刘玉平否定了李凤侠砸门的请求，砸门的事情发生后，东北财经大学第一时间报警，因为属于民事纠纷，公安机关没有介入；三是一审判决程序和实体相互矛盾。东北财经大学缴纳了案件受理费，属于有独立请求权的第三人，一审认定常棒棒与东北财经大学和李凤侠间是不当得利依据不足，等于变相认定了李凤侠和东北财经大学间所谓的口头协议是有效的。四是一审判决和大连中院（2016）辽02民终字第2160号民事裁定确定的审理方向相悖，把东北财经大学在程序上排除，在实体上处理。
东北财经大学上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者依法改判：一、确认李凤侠与常棒棒签订的《项目承包合同》无效；二、判决将第三个门头房的案涉房屋腾退给东北财经大学；三、判决将李凤侠已经收取的20万元承包金返还给东北财经大学。事实与理由如下：一是原审法院事实认定错误，确认《项目承包合同》有效缺乏依据。案涉房屋系东北财经大学所有，被上诉人李凤侠与案外人刘成勇之间的租赁合同至2009年9月30日止，在此之后，上诉人、案外人刘成勇对案涉房屋均未与被上诉人李凤侠签订租赁合同，被上诉人李凤侠对该房屋已经没有使用权。2014年9月26日，被上诉人李凤侠与常棒棒签订《项目承包合同》，其已经没有权利也无主体资格。录音证据不能证明上诉人与被上诉人李凤侠就使用该房屋形成了口头协议；刘玉平是本案在一审和之前上诉案件的诉讼代理人，在被告李凤侠与刘玉平之间录音的时候其并不是东财的委托代理人，录音显示刘玉平受东财党委书记的委托而非校长，校长是学校的法定代表人，其授权才能代表学校。在李凤侠提供给法庭的书面录音整理资料中，遗漏了与刘玉平谈话中的重要内容。且对内容进行了曲解，在录音进行到第9分钟时，刘玉平说：”第二个答复我给你做了，那么也就是说现在对你这个事，如果说我能做的只能是协调一下，继续租给你不可能。”刘玉平答复是非常肯定的。即案涉房屋不能租给被上诉人李凤侠使用，但是李凤侠在录音资料整理中遗漏了”继续租赁给你不可能”的关键表述。另外，在录音最后，刘玉平并未同意李凤侠砸门或开门，并明确指出”那你去砸门严重违反治安管理法。”上述事实足以证明一审法院事实认定有误，李凤侠并未取得案涉房屋的使用权。在李凤侠与东财资产处王处长的录音资料整理中，同样存在遗漏关键事实的情形，被上诉人对录音进行断章取义的摘取和使用。一审法院根据该录音确认东财同意被上诉人李凤侠继续使用租赁该房屋无事实依据，认定东财默认该租赁关系存在，与事实和法律均没有依据。被上诉人对案涉房屋的非法占有性质不能因上诉人东财未主张权利而发生变化，由此成了默认的租赁关系。二、原审法院对第三人的诉讼请求不予审理，认为可另行诉讼主张权利，驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。上诉人作为第三人参与诉讼，已经交付了案件受理费，属于有独立请求权的第三人。有独立请求权第三人参加的诉讼是两个诉的合并，旨在便于查明案情，彻底解决纠纷，也避免因将两个关联的诉讼分别审理而可能做出相互矛盾的裁判，因此有独立请求权的第三人的诉讼标的与本诉的诉讼标的可以是不同的，不能因为本诉为房屋租赁纠纷，对第三人的请求不予审理。三是一审判决东财的诉讼请求另行主张也无依据。即使是李凤侠和常棒棒之间的项目承包合同有效，该合同也已经解除，合同法第215条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。合同法第232条的规定，在上诉人与李凤侠未订立书面房屋租赁合同的情况下，房屋租赁使用期限已经超过了6个月，案涉房屋租赁应认定为不定期租赁，上诉人已经在2015年原一审最初的诉讼中提出要求被上诉人李凤侠腾退房屋，返还费用，因此退一步说即使在合同有效情况下，上诉人东财要求被上诉人腾退房屋的条件已经成就。法院应当支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李凤侠辩称，不同意二上诉人的上诉请求，认为一审判决正确，服从原判。理由如下：一是东北财经大学不是适格的有独立请求权第三人，对其诉讼请求不应在本案审理。在第一次常棒棒起诉李凤侠时，东北财经大学没有交纳案件受理费，案件发回重审后，其交了案件受理费，但是没有提交起诉状，不应受理。其向李凤侠主张不当得利，不应当合并审理，第三人可以随时单独起诉。东北财经大学在二审没有上诉权利。二是李凤侠系合法有效占有案涉房屋。李凤侠占有房屋是基于和刘长勇签订合同，刘长勇在租赁期间转让给他人，但是东财出具证明同意刘长勇转租，刘长勇转租给李凤侠是经过东财同意的。关于租赁期限，东财租赁期限确实是在2009年7月30日，后来补充协议延长到了2010年7月30日。在此期间内东财对被上诉人停电、停水、锁门。后续李凤侠与东财资产处处长王建国的谈话，王建国明确表示房子转租谁他不管，王建国处长明确告知李凤侠合同再补签，学校主管部门的负责人是代表东财的，李凤侠继续在2014年9月20日之后打开房门，刘玉平是明确同意的，也是经过王建国处长明确同意的。因此，第三人同意被上诉人打开门，补充签订合同，第三人没有找被上诉人不让经营的事实。被上诉人也没有隐瞒告知第三人，并一直要求第三人解决纠纷。第三人与被上诉人解决纠纷和签订合同的事宜，足以证明双方达成了口头协议。案涉房屋被上诉人合法占有，被上诉人合法取得使用权。三是第三人的行为给被上诉人造成了巨大的经济损失。第三人为了收回房屋另行出租，在对方出租还有1年时，就违约对被上诉人经营的店铺强制停电锁门，由于学校领导意见不一致，将被上诉人的货物强行锁门五年，造成了被上诉人巨大的经济损失，这些第三人均已经承认，在解决纠纷时的谈话录音中，被上诉人提出造成巨大的经济损失，第三人已经承认。
常棒棒向一审法院起诉请求：确认常棒棒与李凤侠签订的项目承包合同无效；李凤侠返还常棒棒20万元并支付利息3000元；李凤侠赔偿常棒棒损失20000元。
第三人东北财经大学向一审法院起诉请求：1.确认李凤侠与常棒棒签订的《项目承包合同》无效；2.常棒棒与李凤侠共同将第三个门头房的案涉房屋腾退给东北财经大学；3.判令将李凤侠收取常棒棒20万元承包金归东北财经大学所有。
李凤侠向一审法院反诉请求：1.常棒棒向李凤侠腾退案涉房屋；2.请求判令常棒棒给付李凤侠自2015年10月6日至房屋腾退日止的承包金；3.常棒棒给付李凤侠自2015年9月5日占有另两个门头房起至腾退日止的损失。
一审法院认定事实：2014年9月26日，原告常棒棒与被告李凤侠签订项目承包合同，合同约定甲方为被告，乙方为原告，承包内容约定：乙方自愿承包书刊、文具、百货、定型款包装食品、烟酒、经营项目，位置第三个门头及该门头内使用面积约135平方米，并注明不含该楼北至南数第一和第二个门头及该两个门头内使用面积约18平方米，该两个门头外乙方不允许占用及转租，否则视为乙方违约等内容；承包形式约定为：乙方独立经营，自负盈亏，乙方经营中的各项证照，包括所发生的工商、税务、管理费及水、电（供电由乙方自行解决）、暖、卫生等费用由乙方独自承担。承包期限为两年，自2014年10月5日，2016年10月4日止。利润分配：乙方必须每年上交甲方项目承包金20万元，第二年度承包金必须在2015年8月4日前一次性向甲方交清该年度承包金。乙方如不按时交纳第二年承包金，视为乙方自动放弃第二年度的承包，甲方有权单方解除合同，乙方必须无条件按时（2015年10月5日）前全部拆除自己的物资和货品，如有延误乙方必须每天向甲方承担壹仟元的延误拖欠损失，由此造成任何后果都由乙方承担，同时视为乙方合同违约。合同第六条约定，乙方认可该房屋甲方当时在合同期内东财学校单方强制停电、锁门给甲方造成巨大损失争议的事实。乙方及乙方家族任何成员在合同期内和将来不得以任何理由寻求东财学校对该项目和该房屋的承租关系，否则视为乙方不守信和对本合同的违约行为。此外，合同还约定了其它条款。合同签订当日，原告将20万元承包金交付被告，被告将房屋交付原告，原告开始经营。因供电问题，原告到第三人处询问后，认为被告对房屋没有承租权，随后找到被告进行协商，但协商未成。
案涉房屋产权人原系大连市第二粮食储运工业公司，后根据大连市文件规定整建制划归第三人大连东北财经大学所有，案外人刘成勇与该公司签订二份公建房租赁合同，将案涉房屋租给刘成勇，租赁期限自2004年7月30日至2009年7月30日，合同约定如果转租、转让必须经出租方同意并办理相关手续。2004年8月，刘成勇与被告就案涉房屋签订项目经营承包合同，承包经营时间自2004年8月1日至2009年7月30日，后变更为每年9月31日（9月无31日），被告用于经营东大上品书店。
2009年8月，第三人向东大上品书店发出停电停水通知，内容为：”你在2004年7月22日与大连市第二粮食储运工业公司签订的房屋租赁合同已到期，我处将于2009年8月14日上午10时，给以停电停水。”之后，第三人将案涉房屋及其他两个门头房停电并锁门。
2014年5月至6月间，被告及其丈夫陈国芳与第三人的工作人员及本案委托代理人刘玉平进行谈话，并将谈话进行录音，谈话中被告提出与刘成勇合同未到期便停电锁门的行为给被告造成财物损失，要求第三人予以解决。2014年8月26日，被告的丈夫陈国芳与原告的亲属到案涉房屋现场，原告打开房门，双方共同进入房屋，对现场情况双方确认；2014年9月26日，原、被告经协商后签订案涉项目承包合同。原告采用临时电的方式至今仍在案涉房屋内进行经营。
一审法院认为：根据原、被告于2014年9月26日签订的《项目承包合同》中的约定，特别是第二条承包形式的约定”乙方独立经营，自负盈亏，乙方经营中的各项证照，包括所发生的工商、税务、管理费及水、电（供电由乙方自行解决）、暖、卫生等费用由乙方独自承担。”可以看出案涉合同并不是以生产经营任务为标的，对象并非是经营成果，其合同内容均是在约定租赁关系的权利义务，案涉合同实质为房屋租赁合同。被告基于与案外人刘成勇签订的承包合同取得案涉房屋经营使用权，因在经营中因第三人的原因中止了经营，第三人也自认与原告就案涉房屋有纠纷没有解决。根据合同中约定”供电由乙方自行解决”及”乙方认可该房屋甲方当时在合同期内东财学校单方强制停电、锁门给甲方造成巨大损失争议的事实。乙方及乙方家族任何成员在合同期内和将来不得以任何理由寻求东财学校对该项目和该房屋的承租关系，否则视为乙方不守信和对本合同的违约行为。”可以证明，原告在与被告签订合同时对上述事实均已明知，现原告以被告非案涉房屋所有权人为由主张合同无效要求被告返还房屋租金及赔偿损失的诉讼请求，无事实根据及法律依据，不予支持。
关于被告的反诉请求，一审法院认为，案涉合同系各方真实意思表示，也无合同法第52条规定的合同无效的情形，故该合同合法有效。原告占有使用案涉房屋应按双方合同约定支付租金。原告已向被告支付20万元房屋租金，现合同已到期，原告应支付被告2015年10月6日至2016年10月4日止的房屋租金20万元，并自2016年10月5日至实际腾退之日向被告支付房屋占有使用费，标准按照20万元÷365天×实际占用天数计算，被告的此项反诉请求，予以支持。
被告反诉原告给付因占用另外两个门头房给被告造成损失要求赔偿的诉讼请求，因案涉合同明确约定，该合同内不包含上述两处门头房，如被告认为原告的行为构成侵权并给被告造成实际损失，被告可另行诉讼主张权利，被告的此项反诉请求与本案并非同一事实，不予支持。
关于第三人的主张，一审法院认为，第三人与被告基于案涉房屋存在纠纷，第三人予以认可。根据被告提供的录音证据可以证明被告与第三人就此纠纷进行过协商，被告也以此认为第三人同意被告打开案涉房屋使用，与第三人形成了口头协议。虽然第三人对录音证据不予认可，但自2014年8月26日被告打开案涉房门至本案诉讼前，第三人未能提供证据证明其向被告主张过权利要求被告搬离案涉房屋，原告也仅能证明于2016年9月20日收到过第三人向其下发的通知。综上，无法证明第三人对于被告占用案涉房屋及将房屋出租给原告使用的事实不知情、不认可。
另外，本案为房屋租赁合同纠纷，如第三人认为原、被告占用案涉房屋侵犯了第三人利益及被告收取房屋租金构成不当得利，可另行诉讼主张权利。本案中第三人主张因其对案涉房屋享有所有权，故原、被告签订的合同属无效合同，请求确认原、被告所签订案涉合同无效并应由原、被告向其腾退房屋，由被告将20万元租金给付第三人，上述请求缺乏事实及法律依据，不予支持。
被告反诉第三人因锁门给被告造成经济损失58万元的请求，因与本案非同一法律关系，不予受理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告常棒棒的诉讼请求；二、原告于判决生效之日起十日内将第三个门头房腾退给被告李凤侠；三、原告于本判决生效之日起十日内给付被告李凤侠自2015年10月6日至2016年10月4日止的房屋租金20万元，并自2016年10月5日起至实际腾退之日向被告支付房屋占有使用费（标准按照20万元÷365天×实际占用天数计算）；四、驳回被告其他反诉请求；五、驳回第三人东北财经大学的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4780元（原告已预交），由原告负担。案件受理费4300元（第三人已预交），由第三人负担。反诉费7600元（被告已预交），由原告负担2100元、由被告负担700元，退回被告4800元。公告费300元（原告已预交），由被告负担。给付时间同上。
经二审开庭审理，查明：2009年7月6日，刘成勇与东北财经大学订立《补充协议》，约定原大连市第二粮食储运工业公司与刘成勇签订的房屋租赁合同主体更名为东北财经大学，案涉房屋租赁合同租期延长一年，至2010年7月30日止。原合同租金标准每年每平方米500元，年租金合计为104000元，延长期限内租金调整为每年每平方米1000元，年租金合计为208000元。
二审庭审中，上诉人常棒棒向本院提交了大连市文化广播影视局文化市场综合执法下发的一份《调查询问通知书》、大连市公安局沙河口分局对案外人金妍作出的一份公安行政处罚决定书和大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3931号民事判决书，欲证明在其占有案涉房屋期间，因为有关机关检查以及被上诉人雇佣有关人员干扰滋事导致其没有也不能正常经营。东北财经大学向本院提交了该校委员会《关于姚恩全等同志任免职的通知》欲证明2015年4月30日王建国任该校资产管理处处长；提交了东北财经大学印章使用审批单一份、东北财经大学法律事务意见反馈表一份，欲证明该校对国有资产处分时有严格的审批流程，案涉房屋租赁事宜属于处分国有资产，未经严格程序，合同不能成立和生效。被上诉人提供的录音中，王建国明确表示向校领导请示才能处理案涉房屋，本案房屋未经前述审批程序，任何人谈话都不能代表学校。被上诉人对前述证据的真实性均没有异议，但不同意二被上诉人分别要证明的问题，认为东北财经大学提交的证据与其诉讼请求没有关系，常棒棒提交的证据与本案也没有关系，同时主张在2014年5、6月间，经与东北财经大学的代理人刘玉平协商，其取得对案涉房屋的承租权，同时主张没有约定租赁期限，租金按照学校标准每年9万元，并表示其曾经到东北财经大学资产处交纳租金，但学校表示纠纷解决后，再续签合同和补交租金。被上诉人还主张在2015年10月份，被上诉人代理人陈国芳去东北财经大学资产处找到王建国，询问需要交给学校的租金数额，王建国答复说按照统一标准收取。东北财经大学对被上诉人以上陈述不予认可。本案一审重审过程中，东北财经大学向一审法院交纳了案件受理费4300元，但未向一审法院提交书面起诉状。本案一审过程中，被上诉人李凤侠于2015年12月7日前向一审法院提起反诉，反诉状中将东北财经大学列为第三人。东北财经大学于2015年12月1日向一审法院提交书面答辩状，其中明确提出请求一审法院确认李凤侠与常棒棒签订的案涉房屋租赁合同无效，二人均应退出案涉房屋，并将房屋移交给东北财经大学，同时请求法院将李凤侠已经收取的20万元承包金判归东北财经大学所有。李凤侠于2016年10月16日向一审法院另行提起对本案原审第三人东北财经大学的反诉，要求东北财经大学给付李凤侠违约锁门造成的经济损失58万元。
除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人常棒棒与被上诉人李凤侠签订的《项目承包合同》应系无效合同。理由如下：李凤侠系基于与案外人刘成勇订立房屋租赁合同而占有案涉房屋，其与东北财经大学间并没有形成直接的合同关系。刘成勇与东北财经大学的合同期满后，未再与东北财经大学续签合同，因此，自该合同期满，李凤侠便无权再继续使用案涉房屋，除非李凤侠与东北财经大学形成新的法律关系并基于该法律关系而合法占有案涉房屋。现有证据证明，在刘成勇与东北财经大学的案涉合同到期前，东北财经大学已经采取了停水、断电和锁门的行为，实际占有了案涉房屋，东北财经大学采取的行为，如果造成李凤侠财产损失，李凤侠可以向东北财经大学或者转租人刘成勇主张，但其与东北财经大学之间并不因此成立租赁关系。李凤侠与东北财经大学就强制锁门给李凤侠造成损失的问题上存在纠纷是不争的事实，故东北财经大学派出相关人员与李凤侠进行的协商，按常理应当系对停水、断电和锁门造成的损失进行善后处理，而不是就房屋的租赁问题进行协商。李凤侠提供的录音证据，其中没有关于用案涉房屋的租金补偿因为锁门给李凤侠造成损失的内容，且李凤侠庭审中也主张其要向东北财经大学交纳足额租金，但东北财经大学不予收取，由此可以确认，双方间就案涉房屋是否成立租赁关系与双方间财产损害赔偿问题无关，李凤侠主张的其对案涉房屋享有租赁权属于新的法律关系，对此，李凤侠应当就该租赁合同的存在承担证明责任。
根据合同法第二百一十三条的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，只有就前述主要内容达成一致，租赁合同才能成立。现李凤侠与东北财经大学之间，关于租金的数额、交付期限、交付方式，房屋的租赁时间、租赁物用途等合同主要内容均未达成一致，即使在商谈善后事宜过程中，有东北财经大学相关人员表示李凤侠可以租赁该房屋也并不足以在双方间成立房屋租赁合同关系。订立合同系一个往复磋商的过程，经历要约与承诺，其间，东北财经大学工作人员表示李凤侠可以租赁案涉房屋，也仅能作为双方合同缔结的一个环节，关于合同成立所必须具备的其他条款并没有达成一致的情况下，双方间不能形成有效的合同关系。现有证据显示，双方间并没有就案涉房屋的租赁问题进行过正式的往复磋商，李凤侠现有证据不足以证明除了就标的物以外涉及到的合同履行时间、方式、租金数额等主要条款达成一致，况且东北财经大学在嗣后，已经多次明确表示不同意将案涉房屋租赁给李凤侠，因此，李凤侠与东北财经大学间已经确定不能形成租赁合同关系。故，李凤侠无权对案涉房屋进行处分和收益，其与常棒棒签订的《项目承包合同》因为李凤侠没有处分权，侵害了东北财经大学的合法权益，在东北财经大学提出确认合同无效的条件下，应当认定合同无效。一审法院认定合同有效，缺乏依据，上诉人常棒棒和东北财经大学主张确认《项目承包合同》无效的请求，应予支持。
关于常棒棒主张李凤侠给付利息并赔偿损失的诉讼请求，本院认为：根据《项目承包合同》第六条”乙方认可该房屋甲方当时在合同期内东财学校单方强制停电、锁门给甲方造成巨大损失争议的事实。乙方及甲方家族任何成员在合同期内和将来，不得以任何理由寻求东财学校对该项目和该房屋的承租关系，否则视为乙方不守信用和对本合同的违约行为”可以推定，订立案涉合同时，常棒棒对没有电的事实应系明知，且在整个经营过程中，并没有因为李凤侠的原因，导致常棒棒不能经营，因此，常棒棒要求李凤侠给付利息3000元及赔偿损失20000元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因为案涉《项目承包合同》系无效合同，无效合同不产生合同解除权，因此，被上诉人李凤侠反诉要求解除案涉合同以及要求上诉人常棒棒给付自2015年10月6日至房屋腾退日止的租金的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于李凤侠要求常棒棒返还案涉房屋的诉讼请求，本院认为，李凤侠对案涉房屋并不享有实体权利，尽管常棒棒系基于无效合同自李凤侠处取得对案涉房屋的占有，但由于东北财经大学是案涉房屋的实际权利人，其不同意李凤侠占有案涉房屋条件下，不宜再将案涉房屋返还李凤侠占有。因此，李凤侠请求交付房屋的诉讼请求不能成立。关于李凤侠反诉东北财经大学要求给付锁门造成的损失58万元的请求，因为东北财经大学是本案第三人，原审被告李凤侠对东北财经大学提起的反诉与本案不具有牵连关系，不符合反诉的受理条件，本院不予审理，双方应当另行解决。
东北财经大学系基于一审反诉原告李凤侠申请而以第三人的身份参加到本案的诉讼中来，其本质上是以无独立请求权的第三人身份进入本案诉讼，但在诉讼过程中，其明确主张对李凤侠与常棒棒诉争的标的有独立的请求权，并在庭审中提出了明确的诉讼请求和事实理由，向一审法院交纳了案件受理费，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条一款”对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十一条”有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人”的规定，东北财经大学应当为本案有独立请求权的第三人。虽然东北财经大学并未向一审法院提交起诉状，但其诉讼请求以及支持该请求的事实和理由均已经做了完整的陈述，原审原告常棒棒、原审被告李凤侠均已经了解并在庭审中进行了质证和辩论，因此，该缺乏书面起诉状的事实对于上诉人常棒棒和被上诉人李凤侠并没有实质影响，一审法院确定东北财经大学为有独立请求权的第三人并无不当。本案上诉人常棒棒并未就东北财经大学诉讼资格问题提出上诉，被上诉人李凤侠没有上诉服从原审判决，因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，李凤侠在本案二审中虽然对东北财经大学是否主体适格问题提出了异议，但鉴于其没有提起上诉，因此，没有书面起诉状问题，不影响东北财经大学作为有独立请求权第三人主体资格的成立，对其提出的诉讼请求，应当进行审理。
东北财经大学是案涉房屋的登记权利人，对常棒棒与李凤侠争议的案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现《项目承包合同》无效条件下，常棒棒对案涉房屋的占有已经没有法律依据，应当退还权利人，故东北财经大学要求常棒棒向其返还房屋的理由成立，本院予以支持。
根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《项目承包合同》无效，李凤侠自案涉合同取得的20万元，按理应当返还上诉人常棒棒，但由于合同无效期间，常棒棒实际占有使用了东北财经大学的房屋，应当向东北财经大学交付房屋使用费，使用费的标准可以参照其与李凤侠之间约定的租金标准进行给付，即以20万为本案房屋使用费，在东北财经大学明确提出给付主张的条件下，李凤侠应当将收取常棒棒的20万元直接交付给东北财经大学。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3539号民事判决。
二、上诉人常棒棒与被上诉人李凤侠订立的《项目承包合同》无效。
三、被上诉人李凤侠于本判决生效之日起十日内将上诉人常棒棒因为履行《项目承包合同》给付的20万元交付东北财经大学。
四、上诉人常棒棒于本判决生效之日起十日内将位于沙河口区第三个门头房的案涉房屋腾退给东北财经大学。
五、驳回上诉人常棒棒的其他诉讼请求。
六、驳回被上诉人李凤侠的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费4780元（常棒棒已预交），由常棒棒负担493元，李凤侠负担4287元；一审案件受理费4300元（第三人已预交），由李凤侠、常棒棒各负担2150元；反诉费7600元（李凤侠已预交），退回李凤侠4800元，由李凤侠负担2800元；公告费300元（常棒棒已预交），由李凤侠负担；二审案件受理费9560元（常棒棒已预交），由上诉人常棒棒负担986元，被上诉人李凤侠负担8574元；二审案件受理费4300元（东北财经大学已预交），由常棒棒和李凤侠各负担2150元。
本判决为终审判决。
审判长 董 凯
审判员 丁大勇
审判员 刘丽媛
二〇一七年八月十四日
书记员 王 亮