浙江省湖州市中级人民法院
民事判决书（稿）
签发：
核稿：
拟稿人：
主送：各�当事人
浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第125号
上诉人（原审被告）陈某某。
委托代理人：冯某。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司××
行，住湖州市××号。
代表人：王某某。
委托代理人：钱某。
委托代理人：邵某某。
被上诉人（原审被告）丁某某。
委托代理人：沈某某。
上诉人陈某某因与被上诉人中国建设银行股份有限公司
××行（以下简称建行××行）、被上诉人丁某某占有物返还
纠纷一案，不服吴兴区人民法院于2010年1月22日作出的（200
9）湖吴民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2
010年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理查某：2009年9月，建行××行以青铜路13
0房产与丁某某所有的青铜路116号房产进行置换，并于2009年
9月9日签订房屋买卖合同，丁某某承诺在2009年9月30日前，
将青铜路116号房产过户并实际交付给建行××行。双方于同
年9月15日就该房屋办理了过户登记，但由于该房屋的承租人
陈某某未腾退该房屋，致该房屋未实际交付。
原审法院另查某，丁某某与陈某某曾就青铜路116号签订
房屋租赁合同，合同载明的租赁期限为2007年9月1日起至2009
年8月31日止，租赁合同一年签订一次，年租金2万元，支付方
式为“先付后住”，如需续租，租金每年递增1000元。2008年
8月，一年租期即将届满，丁某某于2008年8月6日在陈某某所
持合同上书写“合同到期，根据条款乙方可以延续”作为补充
，合同效力延续至2009年8月31日。次日，丁某某向陈某某收
取租金21000元，并签收。
原审法院还查某，2009年7月28日，合同约定的租赁期限
届满前，陈某某向丁某某发函要求续租。次日，丁某某通过邮
政特快专递向陈某某发出通知，内容为该房屋将与他人进行房
产置换，租期届满后不再续租，同时要求陈某某于2009年9月1
日前腾退。但租赁期满后，陈某某未按通知要求如期搬出青铜
路116号房屋。
原审法院审理认为：丁某某原系青铜路116号房屋的合法
所有权人，建行××行与丁某某就该房屋进行房屋置换，双方
签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。建�××行现为青铜路116号房屋的合法所有权人，对该房
产依法享有占有、使用、收益、处分的权某。丁某某与陈某某
之间的房屋租赁关系根据租赁合同约定已于2009年8月31日届
满，陈某某继续占有并使用青铜路116号房屋，与法不符，故
建行××行要求陈某某立即腾空青铜路116号房屋及丁某某立
即交付该房屋的诉讼请求，该院予以支持。租赁期限已满，陈
某某超期使用租赁房屋，给建行××行造成损失，理应支付使
用费，故建行××行要求陈某某支付使用费的诉讼请求该院予
以支持。租期届满前，陈某某向丁某某发出的“要求续租房屋
并支付租金函”的性质为要约，而非承诺，故陈某某以双方就
续租已达成合意，拒绝从承租房屋内迁出，理由不能成立，该
院不�采信。2009年7月29日丁某某通过邮政特快专递向陈某
某发出内容为青铜路116号房屋将与他人进行房产置换，租期
届满后不再续租的通知，其专递详情单上虽无收件人亲笔签名
，但根据通知上注明日期比对根据邮件号从ems邮件全程跟踪
查询系统中查得的妥投日期，可以推定，该通知已送达收件人
处，所以陈某某以其未曾收到通知，其对房屋置换事宜不知情
，故其优先购买权受到侵害的抗辩理由，该院不予采纳。据此
，原审法院依照《中华某某共和国民法通则》第一百一十七条
第一款，《中华某某共和国物权法》第三十四条、第三十七条
、第三十九条及《中华某某共和国合同法》第二百三十五条之
规定，作出如下判决：一、陈某某应于本判决生效之日起二十
日内腾退青铜路116号房屋，丁某某于陈某某腾退之日，将该
房屋交付给建行××行；二、陈某某向建行××行支付房屋使用费7069.2元（按年租赁费2万元计算每日为54.8元，自2009
年9月16日起计算至2010年1月22日），限于本判决生效之日起
十五日内支付；2010年1月23日以后的使用费按每日54.8元计
算至陈某某实际腾退之日。如陈某某未按本判决指定的期间履
行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第
二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案
件受理费9800元，减半收取4900元，由陈某某负担3920元，丁
某某负担980元。
陈某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称
：一、上诉人与丁某某已达成续租协议，上诉人有权某某使用
该房屋。租赁合同第三条第一款载明租赁期自2007年9月1日至
2009年8月31日，丁某某2008年8月6日手书内容应理解为双方
就2009年8月31日之后的合同续租问题达成协议。二、两被上
诉人串通损害上诉人的优先购买权，转让行为不能对抗上诉人
的租赁权。两被上诉人在2009年8月18日达成就青铜路116号的
转让协议，但被上诉人丁某某并未就转让房产的时间、价格告
知上诉人，反而在租赁期间内将房屋转让给建行××行，而建
行××行在明知××人××直经营××用××号房屋的前提下
，与丁某某达成转让协议，且未通知上诉人，两被上诉人均侵
犯了上诉人的优先购买权。三、丁某某并未履行通知义务，且
建行××行并非善意第三人，上诉人保留要求两被上诉人赔偿
的权某。�上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求
二审法院撤销一审判决，驳回建行××行一审的诉讼请求；一
、二审案件诉讼费由两被上诉人承担。建行××行答辩称：一、陈某某自2009年8月31日起无权
某某使用本案讼争房屋。陈某某与丁某某的租赁合同是2009年
8月31日到期，陈某某要求继续使用该房屋没有依据；合同上8
月6日的到期字样，是根据租赁合同第三条第三款的约定合同
必须一年一签，不存在2009年8月31日后上诉人还可以继续使
用的事实；从陈某某2008年8月7日支付房屋租金21000元的行
为看，8月7日陈某某支付了第二年的房屋租金，是根据合同第
三条第三款的约定，属于续签。二、陈某某没有优先购买权。
丁某某与建行××行属于房产置换，陈某某不存在优先购买的
同等条件；丁某某于2009年7月29日发函通知上诉人房某打算
置换不再续签租赁合同，陈某某在收到函件后在法定期限内没
有提出要求购买，也没有提出同等条件要求置换，根据法律规
定，视为放弃优先购买权；建行××行是在租赁到期后取得房
产权某，属于善意取得。综上所述，一审判决认定事实清楚，
适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丁某某答辩称：一、租赁合同的租期没有延续。丁某某
写的“合同到期根据合同条款乙方可以延续”是指延续到2009
年8月31日，不是指2009年8月31日之后。二、丁某某已经履行
了通知陈某某置换房屋的义务，已经履行告知优先购买权的义
务，一审已经查某签收人季某某就是陈某某的丈夫，且季某某
以前曾代表陈某某发信给丁某某，故季某某签收就表示送达给
陈某某本人了，故丁某某已经履行了告知义务。综上所述，一
审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉
，维持原判。二审中，陈某某向本院提交房屋租赁合同一份，该合同
出租人为丁某某，承租人为季某某，合同标的物为湖州市凤凰
开发区青铜路116号，合同第三条第三款约定租赁费支付方式
为“先付后租”，合同生效前承租人先支付出租人12个月的租
赁费，租赁合同贰年签订一次。上诉人拟以该证据材料证明陈
某某与丁某某所签合同期限为两年，合同是两年一签，租金是
一年一付。建行××行经质证认为，因不是该合同当事人，故
对该证据材料的真实性不予质证，并认为该证�材料不属于新
证据；该证据材料反而说明陈某某与丁某某所签合同第三条第
三款的约定非常重要，因为该证据材料是两年一签，和本案讼
争合同一年一签是不同，更加证明本案讼争合同是一年一签，
所以才有08年8月6日可以延续的字样，如果是两年一签就不需
要这么写了。丁某某经质证，对该证据材料的真实性予以确认
，并认为该证据材料显示其是两年一签，而本案讼争合同是一
年一签，该证据材料本身证明陈某某的上诉理由不能成立。本
院经审查认为，该房屋租赁合同在一审中已经客观存在，且该
房屋租赁合同中约定的“租赁合同贰年签订一次”与本案房屋
租赁合同中约定的“租赁合同一年签订一次”不同，该证据不
能证明上诉人的上诉主张，本院�法不予采纳。
二审中，建行××行、丁某某均未提交新的证据。
本院二审查某的事实与原审法院查某的事实一致。
本案二审争议焦点为，一、2009年8月31日后上诉人对涉
案房屋是否具有续租的权某。二、上诉人对涉案房屋是否具有
优先购买权。关于争议焦点一，根据陈某某与丁某某签订的房屋租赁
合同第三条第一款的约定，租赁期为2007年9月1日至2009年8
月31日，2009年8月31日后是否存在续租，应看合同双方是否
就续租问题达成合意。陈某某称2008年8月6日，丁某某在合同
中亲笔书写补充条款：“合同到期，根据合同条款乙方可以延
续”，陈某某称此处“合同到期”中的期，只能是指“租赁期
自2007年9月1日至2009年8月31日”的期限，因此根据该补充
条款，在2009年8月31日后，陈某某有权续租。两被上诉人称
，“合同到期根据合同条款乙方可以延续”是指延续到2009年
8月31日，不是指2009年8月31日之后；根据租赁合同第三条第
三款的约定，合同必须一年一签，续租租金增加壹仟元，故上
诉人2008年8月7日支付房屋租金21000元的行为属于续签。本
院认为，2008年8月6日丁某某在陈某某所持合同上书写“合同
到期根据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”的字样，其真
实意思表示应结合房屋租赁合同及履行情况进行查某。房屋租
赁合同第三条第一款约定的合同租赁期为两年，第三条第三款
约定租赁费支付方式“先付后住”，租赁合同一年签订一次，
合同生效前，承租人支付12个月的租赁费贰万元，如需续租，
房租�年递增壹仟元。在合同履行过程中，2008年8月合同一
年租期即将届满，依第三条第三款租赁合同一年一签的约定，
双方本应另行签订租赁合同，但双方没有签订新的租赁合同。
2008年8月6日，丁某某在陈某某所持合同上书写“合同到期根
据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”的字样。次日，陈某
某按续租条件，向丁某某交纳了21000元的租赁费，丁某某亦予以接受。故丁某某2008年8月6日在陈某某所持合同上书写“
合同到期根据合同条款乙方可以延续”、“2008.8”，宜理解
为双方根据合同第三条第三款合同一年一签的续签行为，故陈
某某诉称丁某某该书写行为是合同双方就2009年8月31日之后
的续租问题达成协议，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华某某共和国�同法》第二
百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的
合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权
某。
2009年7月28日陈某某发函要求续租房屋并支付租金，20
09年7月29日丁某某通过邮政特快专递向陈某某发出内容为青
铜路116号房屋将与他人进行房产置换，租期届满后不再续租
的通知，该专递详情单上虽无收件人亲笔签名，但比对根据邮
件号从ems邮件全程跟踪查询系统中查得的妥投日期，可以推
定，该通知已送达收件人处，故陈某某上诉称丁某某未履行通
知义务的上诉理由不能成立。承租人在具备与其他买受人同等
的条件下，才有权行使优先购买权，房产置换的通知于2009年
7月29日送达上诉人后，上诉人未作响应，故陈某某上诉称两
被上诉人损害其优先购买权的上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审
判程序合法，陈某某的上诉理由不能成立。根据《中华某某共
和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 沈国祥
二〇一〇年四月二十日
书 记 员 谢敏飞