山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰山民初字第238号
原告（反诉被告）泰安志高实业集团有限责任公司，住所地：泰安市虎山路19号。
法定代表人汪东廷，董事局主席。
委托代理人王波，男，汉族，1986年出生，系该公司法务部文员。
被告（反诉原告）陈立民，男，1964年出生，回族，住泰安市泰山区。
委托代理人许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。
委托代理人马海龙，山东金长虹律师事务所律师。
原告泰安志高实业集团有限责任公司与被告陈立民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭、公开开庭进行了审理。原告委托代理人王波、被告陈立民及其委托代理人许永鹏、马海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安志高实业集团有限责任公司诉称，原告（甲方）与被告（乙方）于2011年11月25日签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方开发建设的志高国际SHOPPINGMALL4层4023、4024、4028、4029号商铺，共计使用面积为278平方米。合同约定：租金的支付方式为每三个月支付一次。合同签订当日，乙方支付甲方2012年4月28日至2012年7月27日前的租金55809元整，今后租金按季度支付，每次租金于上一季度末的10天内，乙方付给甲方下一季度租金。合同签订后，被告仅支付原告第一季度的租金30000元，第一季度租金欠25809元。后原告商场搞活动，被告已经抵顶租金500元。后原被告签订补充协议一份，给予被告第二季度一个月的免租期，故被告第二季度尚欠原告36706元，第一季度剩余租金及第二、三季度的租金经原告多次催要被告未付，被告的行为已违反合同的约定。为此特诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方于2011年11月25日签订的《商铺租赁合同》，；2、被告支付原告租赁费118324元及违约金并支付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈立民辩称，一、被答辩人交付房屋的行为属于无效交付。根据消防法第11条、第13条的规定，公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。对具有建筑总面积大于10000平方米的商场，建设单位应当将消防设计文件报送公安监管消防机构审核。被答辩人出租的志高国际SHOPPINGMALL属于必须进行消防验收才能投入使用的建设项目。然而，被答辩人交付的商铺至今尚未经过消防验收，属于禁止使用的建筑。被答辩人将必须经过消防验收才能交付使用的房屋未经消防验收即交付给答辩人的行为严重违反了法律的强制性规定，因此被答辩人的交付行为属于无效的交付行为。同时，由于大型商场属于人员密集的场所，该类场所的消防情况还涉及到公共安全，被答辩人未经消防验收即将该大型商场投入使用，也严重地危害到了公共安全。二、被答辩人交付的商铺，答辩人亦无法正常使用。根据《个体工商户登记管理办法》第14条之规定，由于被答辩人出租的商铺至今未进行消防验收，被答辩人无法办理房屋所有权证，因此无法向答辩人提供房产证明，致使答辩人无法向工商登记部门提供住所证明办理营业执照。早在2012年7月，泰安市工商行政管理局泰山分局岱北工商所就已经向答辩人下发了《预警通知书》责令答辩人立即停止相关经营活动，待办理营业执照后方可经营。这完全是由于被答辩人的过错，导致答辩人无法使用被答辩人交付的商铺。因此，根据《合同法》第16条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”之规定，被答辩人严重违约，根本无权要求答辩人履行相应的支付租金的义务。原告属于房地产开发商和商场运营商，其对商场应当经过消防验收和竣工验收交付使用的相关规定是非常清楚的，而被告和其他租赁户只是普通老百姓法律知识和专业知识有限，而原告却故意隐瞒未经消防验收和竣工验收的事实属于欺诈。第三，原告在合同履行过程中还存在其他的大量的违约行为。如原告多次推迟经营，导致被告在开业日期之后造成大量损失，在商场运营过程中原告并未提供相应的服务。如夏天没有冷风，冬天没有暖气。这些行为都严重影响了商场的营业给被告造成了巨大的损失。被告的行为是行使正常的抗辩权。为此提起反诉，请求判令：1、驳回被反诉人对反诉人的诉讼请求；2、依法解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同；3、被反诉人返还反诉人商铺保证金20000元、装修保证金5000元、已支付租金30000元，赔偿反诉人装修损失215723.60元，共计270723.60元；4、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
原告泰安志高实业集团有限责任公司针对被告陈立民反诉答辩称，第一，同意解除双方签订的租赁合同。第二，驳回反诉人其他反诉请求。理由：第一，自双方在签订租赁合同过程中即签订租赁合同后被反诉人一直在积极进行消防设施及验收的处理工作，因为政府相关部门的程序问题而并非由于被反诉人的迟延。现在已经拿到消防部门的消防验收意见书。第二，有无房产证并不是办理营业执照的必经程序，被反诉人在实际工作中已经多次为商户出具证明，有的商户已经办理营业执照而且根据我们向工商部门的了解有租赁合同即出租方开具的证明如果商户符合条件话是可以办理营业执照的。第三，竣工报告书在2012年4月15日我们已经拿到。
经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2011年11月25日签订商铺租赁合同一份，主要内容为“甲方泰安志高实业集团有限责任公司，乙方陈立民；第一条店铺位置、甲方同意将泰安志高国际SHOPPINGMALL4层4023、4024、4028、4029号商铺，使用面积为278平方米租赁给乙方经营。第二条合同期限、本合同起租生效日为2012年4月28日，终止日为2015年4月27日。第三条经营范围、乙方承接的商铺须用于商业经营活动，经营类别为家具，品牌为吉斯家具。第五条、甲乙双方商定，租赁期内该商铺的日租金价格标准为商铺房面积每平方米每日2.2元（含物业费）。租金支付方式为每三个月以现金或转账方式支付一次，先付款，后承租。在签订本合同之日，乙方付给甲方2012年4月28日至2012年7月27日前的租金计55809元。今后租金按季度支付，每次租金于上一季度末的10天内，乙方付给甲方下一季度租金计55809元，以此类推。甲乙双方商定，乙方向甲方交纳计20000元整的保证金。订立本合同时，乙方付清保证金及第一笔租金，甲方收取租金和保证金后应向乙方开具收款凭证。甲方将商铺交付给乙方使用。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按本合同约定租金总额的2‰，向乙方收取逾期交款违约金，并有权对乙方采取停水、停电、封门等相应的维权措施，由此导致的一切损失均由乙方自行承担。乙方累计拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同，收回商铺房，乙方仍应支付违约金，违约金直接从乙方所交保证金中予以扣除，乙方对此无异议。第六条、如本合同无效、租赁期间届满、终止或本合同解除等原因，乙方的装饰装修（包括未形成附和的以及已形成附和的）除可移动的部分乙方可自愿带走外，其余甲方一律不给予赔偿或补偿。第十七条特别约定、无论何种原因导致本合同不再继续履行，甲方投资的建筑物和土地等归甲方所有，乙方投资的建筑物、设施、设备及装修等归乙方所有（如乙方不予拆除或该装饰装修无法拆除，装饰装修部分甲方不予赔偿或补偿），但乙方同意遵守本条第二项的规定。”合同签订后，被告向原告交纳一个季度商铺租金30000元、商铺保证金20000元、装修保证金5000元。后原告按照合同约定于2012年4月28日前向被告交付了商铺。
泰安市公安消防支队于2013年5月30日出具建设工程消防验收意见书，其中记载“泰安志高月星广场建设工程消防验收综合评定为合格”。截至法庭辩论前，原告仅提交诉争租赁房产工程竣工报告，其中记载“经预验收，该工程已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，可以办理工程竣工验收手续”，但未提交最终的竣工验收手续。
诉讼中，原告变更及明确诉讼请求为：1、解除原被告于2011年11月25日签订的商铺租赁合同，并判令被告在合同解除后七日内将商铺恢复原状；2、被告支付原告自2012年4月28日至实际腾空之日止的租赁费及违约金并支付利息；从2012年12月9日至实际腾退之日止按照每季度计算，违约金从2012年4月28日计算，按照租金总额乘以千分之二，再乘以违约天数，违约天数自2012年12月28日至实际腾退之日。利息按照前款数额同期贷款利率计算。另外，被告申请对诉争租赁房产装修价值进行鉴定，认定房屋装饰装修总价格为206924元。
鉴于原被告均请求解除双方签订的租赁合同，但双方均未提供证据证实要求对方办理交接手续。经本院询问，被告表示等鉴定机构现场勘验完毕后七日内腾退。鉴定完毕后，被告仍未向原告交接房屋。经本院再次询问，原被告同意于2014年7月25日交接房屋。并对2014年7月25日双方签订了交接表，载明：“于2014年8月5日前将装修可移动部分及家具拆除移动走，逾期视为放弃”。原告认可双方于2014年7月25日进行了交接，被告主张在原告起诉时已搬走，交接表只是对腾空的一种确认。但未提交相关证据予以证实搬走时间。同时原告对此有异议。
诉讼中，本院就合同的效力向原被告释明后，如无效合同，原被告均坚持其诉讼请求。
上述事实由商铺租赁合同、收据、建设工程消防验收意见书、工程竣工报告、装饰工程合同书、装修明细表等证据及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原被告诉争房产只经过了预验收，并没有办理完毕竣工验收手续，且验收合格应以有关行政主管部门完成验收为标准，故应认定诉争房产未完成竣工验收。出租未经竣工验收的房屋，该房屋存在着安全隐患，不具备交付使用条件，因此，房屋租赁合同因违反法律的强制性规定，当属无效。
《中华人民共和国消防法》第十三条规定按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案诉争房产属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的建设工程即“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，本案租赁合同并不是预租合同，且签订房屋租赁合同后，交付租赁房产时并未经过验收，该租赁合同应认定为无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原告主张租赁费的诉讼请求。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故对原告主张房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费的支付标准，由于租赁合同无效，作为出租方的原告应承担主要责任，承租人即被告承担次要责任，考虑到被告使用房屋的情况，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费，与其获取的占有利益不符，有失公平，对此应调整为合同约定租金标准的30%。对于原告主张的恢复原状的诉求，因原告未举证证实合同有此约定，故本院不予支持。
经本院两次询问，原被告同意于2014年7月25日交接房屋。故应当认定被告于2014年7月25日向原告交付了诉争房产。被告虽主张在原告起诉时已搬走自己的财产，交接表只是对腾空的一种确认，但该主张与交接表中的内容并不一致，且其未提交相关证据予以证实搬走时间，且对此原告予以否认。故对被告的该主张，不予采纳。因此，被告应当按照季度租金55809元的30%，即16742.70元，向原告支付自2012年4月28日至2014年7月25日的房屋占有使用费（已支付的房租30000元、免除一个月的租金和已抵顶的房租500元应先予以扣减）。关于原告主张的违约金及利息，对此本院不予支持。合同无效后，原告应向被告返还商铺保证金20000元和装修保证金5000元。对于被告主张的装修损失，其申请鉴定机构作出的鉴定意见书，原告予以认可，故对于被告主张的装饰装修总价值为206924元的事实，本院予以确认。对于剩余期限内的装饰装修损失，由双方按照公平原则分担。被告要求原告赔偿其装饰装修损失206924元，依据不足。由于合同约定的租期为三年，至今尚有约10个月，故对装饰装修残值，本院酌定为90000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：
一、被告陈立民向原告泰安志高实业集团有限责任公司支付房屋占有使用费（以每季度16742.70元的标准自2012年4月28日起计算至2014年7月25日止，已支付的房租30000元、免除一个月的租金和已抵顶的房租500元应先予以扣减）；
二、原告泰安志高实业集团有限责任公司返还被告陈立民商铺保证金20000元；
三、原告泰安志高实业集团有限责任公司赔偿被告陈立民装修保证金5000元；
四、原告泰安志高实业集团有限责任公司赔偿被告陈立民装修损失90000元；
五、驳回原告泰安志高实业集团有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告陈立民的其他反诉请求。
上述应付款项于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1333元、财产保全费1070元由原告负担，反诉费2680元由被告负担，鉴定费4000元由原被告平均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 戚桂亮
人民陪审员 张 翔
人民陪审员 徐立华
二〇一四年八月十八日
书 记 员 牛 娜