山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终1367号上诉人（原审被告）：郑金法，男，汉族。委托代理人：孙早厚，山东鲁阳律师事务所律师。委托代理人：焦利杰，山东鲁阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙锁印，男，汉族，农民。委托代理人：孙怀龙，中国社科院工作人员，系被上诉人之子。委托代理人：贾庆玉，山东智祥律师事务所律师。上诉人郑金法因确认合同效力纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2014）莘商初字第976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑金法上诉请求：依法撤销莘县人民法院作出的（2014）莘某初字第976号民事判决书，将本案发还重审或依法改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一、一审程序错误，本案应依法追加张某作为利害关系第三人参加本案诉讼。如第三人参加本案诉讼，将会影响本案的判决结论，同时也将维护上诉人的合法权益；但事实相反，一审法院在未追加第三人参与本案诉讼的情况下确认了合同无效，不仅损害了上诉人的合法权益，也同时损害了应列为第三人的张某的合法权益，而且导致本案后续事宜无法执行。在一审中房屋的买受人张某已持充分证据(房屋买卖合同、收据、打款凭证)到庭作证，故其对本案的判决结果显然有着直接的利害关系。但一审法院未对普通公民尽到法律提示，告知其权利义务，导致张某未能提出参加诉讼申请。如张某作为第三人参加本案诉讼，则会出现被上诉人卖给上诉人、上诉人又卖给了第三人张某，而被上诉人与第三人均为同村村民，从而出现同村村民之间宅基转让之现状，这样并不违背法律规定，上诉人与被上诉人之间所签订合同的法律瑕疵也得到了纠正。根据上述现状，判决第三人合法占有更能体现公序良俗。故而，因一审法院程序错误，请中级法院依法撤销该案一审判决，将该案发还重审，以保证各方的诉讼权利，使该案得到公平、公正的审理。二、被上诉人提出确认之诉，已超过法定的诉讼时效，上诉人虽因法律知识的缺失而未能在一审中提出该答辩主张，但因未依法追加第三人参加诉讼，而在客观上剥夺了本应作为第三人参加诉讼的张某提出诉讼主张的权利，故而，最终的司法判决结论应依法驳回被上诉人的起诉。三、一审从实体上认定事实不清，适用法律错误。理由为：村民宅基地所有权归集体所有，村民仅对房屋有所有权，在房屋具备使用价值的情况下，才对宅基地拥有使用权。而被上诉人将其拥有所有权的房屋卖给了上诉人，并由上诉人拆除部分另建，也是其自行行使处分权。只是就该地块的使用权需与村集体另行协商解决，或由上诉人租赁，或以上诉人卖给张某的事实确权给张某，这样并不违背法律规定。综上事实与理由，本案一审判决认定事实错误、适用法律错误，从而导致错误的判决结论，望中级人民法院查明事实，支持上诉人的上诉理由。孙锁印辩称：一、上诉人在上诉状中提到“一审程序错误，本案应依法追加张某作为利害关系第三人参加本案诉讼。”我认为一审程序完全合法，上述理由是上诉人一厢情愿，不但不合法，而且属干扰司法公正，故根本不成立。l、本案是确认合同无效之诉，被上诉人与上诉人是合同的主体，双方是基于合同的法律关系。而上诉人与俎店村村民张某签订的房屋买卖合同法律关系与本案并非同一法律关系，张某不是本案合同的主体，不存在第三人的问题。根据合同相对性原理，上诉人与张某签订的合同不能对抗被上诉人。另外，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同依法为无效合同，上诉人在无效合同前提下与张某签订的房屋买卖合同理所当然为无效合同。2、上诉人与俎店村村民张某在2014年7月签订的房屋买卖合同严重违背了甲方俎店供销合作社(上诉人时任主任)与乙方被上诉人在2007年10月10日签订的前院宅基地租赁协议(见附件)。租赁协议第一条明确规定：“甲方负责投资在乙方宅基地上建造，建造完工后归甲方无偿使用15年。”第二条明确规定：“15年后甲方在乙方宅基地上建造的综合超市门面房无条件归乙方所有。”第五条明确规定：“本合同期限自2007年10月10日起到2022年10月9日止，经俎店乡司法所公证，甲乙双方签字盖章后生效。”身为俎店供销合作社主任的上诉人无视上述宅基地租赁协议规定，竟然于2014年7月10日将包括4间超市门面房在内的宅院所有房屋以75万元价格卖给了张某(后院房屋15万元、4间超市门面房60万元)。上诉人这一行为不但严重违反了合同法，而且可能涉嫌国有资产经济犯罪。3、上诉人和俎店村村民张某签订的房屋买卖合同实际上是上诉人一手炮制的虚假合同。在被上诉人向法院提起诉讼后，上诉人为了制造所谓的合法理由，在俎店村物色到了他唯一能物色到的村民张某，因为张某是其亲侄女女婿，这一事实在一审庭审记录和判决书中都有记载。正是这种极为密切的亲戚关系和利益引诱使得双方建立起造假同盟，于是双方蓄意串通，签订虚假房屋买卖合同，将宅院内所有房屋卖给张某，把合同签订时间故意定为被上诉人提起诉讼时间之前的2014年7月，还设法进行了所谓的司法公证等，以达到其个人目的。二、上诉人在上诉状中提到“被上诉人提出确认之诉，已超出法定的诉讼时效。”我认为一审适用法律完全正确，上诉人上述理由毫无法律依据，完全不能成立。1、被上诉人确认合同无效的请求不受诉讼时效制度限制。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院才有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。《合同法》第56条明确规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权。被上诉人关于确认合同无效的请求属于形成权之诉，不受诉讼时效制度的限制。最高人民法院2010年颁布的《无效合同所涉请求权是否适用诉讼时效》第一条明确规定“当事人对确认合同无效请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持，但当事人可以对作为债权请求权的返还财产、赔偿损失请求权提出诉讼时效抗辩。”2、上诉人己超出诉讼时效提出的期限。以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。2008年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条明确规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，上诉人在其上诉状中也明确表达了这一事实。三、上诉人在上诉状中提到“一审从实体上认定事实不清，适用法律错误。”我认为一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人上诉理由毫无事实和法律依据，所以不能成立。1、被上诉人和上诉人签订的房屋买卖合同是上诉人以欺骗的方式诱导被上诉人签订的，所签合同并非被上诉人真实意思表示。身为俎店村村民的被上诉人文化水平很低且年过六旬，根本不懂国家关于农村自有房屋买卖的相关法律法规，加上受到上诉人花言巧语的劝说，误认为将自有房屋卖给上诉人是合法的。上诉人利用自己法人和自然人双重身份，设法诱导被上诉人于同日签订两份合同。在2007年10月10日，首先设法使被上诉人和俎店供销合作社(上诉人时任主任)签订了被上诉人前院宅基地租赁协议，然后在当日又诱导被上诉人和自己签订了前后宅院房屋买卖合同。两份合同的签订方式截然不同，前院宅基地租赁协议是在俎店乡司法所公证下签订的，而房屋买卖合同却是在私下签订的，并没有经过俎店乡司法所公证。这就说明，身为国家基层工作人员明知自己购买农村房屋是非法的，却故意规避司法公证。这就严重违背了合同法诚实信用原则。2、2007年10月10日，双方虽签订房屋买卖合同，但由于一些实际问题未解决，合同并未实际履行，截止到2014年8月，被上诉人一直合法居住使用其后院房屋。合同签订后不久被上诉人意识到自己被欺骗了，于是几次向上诉人提出“退回房款，不再出售房屋”的要求，但均遭拒绝，从此双方纠纷开始，各执一词，陷入僵局。约2014年7月份，趁被上诉人家中无人时，上诉人便私自把后院房屋门锁砸坏并把屋内物品全部搬出或扔出(这些物品至今仍堆积在附近俎店供销合作社旧房屋内)。得知情况后被上诉人便立刻回到俎店家中并报警，经派出所调解，双方同意经过法院解决纠纷，被上诉人用新锁把后院房屋门重新锁上(屋内己空)。此后担心老人生气影响身体，子女便没有让被上诉人住在俎店家中。2014年9月，上诉人不仅没有通过合法途径来解决纠纷，而是又一次砸坏门锁，拆掉房门，安装上防盗门，强行占据了后院房屋。不久被上诉人向莘县人民法院提起诉讼。作为被上诉人一直合法居住使用其房屋的证据，被上诉人在一审提交了2013年7月7日拍摄的被上诉人居住使用后院房屋生活照片一组，2014年8月30日拍摄的物品被搬出后的空房屋照片一组。现增加提交2016年7月20日拍摄的2014年7月被搬出至今仍堆积在附近俎店供销合作社旧房屋内的物品照片一组。根据被上诉人和俎店供销合作社签订的前院宅基地租赁协议，时任俎店供销合作社主任的上诉人于2008年拆除了前院12间房屋，并在前院宅基地上建起4间临街门面房(现综合超市房)，然后把4间临街门面房外租，承租人利用4间临街门面房开设生活超市至今。上诉人根本没有居住于4间临街门面房。许多年来，上诉人一直居住在距俎店村仅两公里的董杜庄村自己家中，在门面房附近居住的俎店村民都知晓这一铁的事实，贵院可实地调查了解。3、买卖合同房屋所占用范围内土地系农村集体宅基地，被上诉人为俎店村村民，上诉人是俎店供销合作社主任，是国家基层工作人员，是城镇居民。房地一体，农村房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让。宅基地使用权是农村集体经济组织内成员享有的权利，非本村村民无权获得本村宅基地使用权。1999年国务院办公厅颁发的《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》第2条第2款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月国土资源部颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年国务院颁发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第2条明确规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。2011年最高人民法院颁发的《全国民事审判工作会议纪要》第15条明确规定“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力，出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”双方房屋买卖合同严重违反了上述国家法律、行政法规强制性规定和国家相关政策。民法通则第6条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同依法为无效合同。综上所述，答辩人认为，一审程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故上诉人上诉理由根本不能成立。为维护答辩人的合法权益，维护司法公正和尊严，维护社会的和谐稳定，请贵院依法查明案件事实，正确适用法律，依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。孙锁印向一审法院起诉请求：依法确认本案房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：原告孙锁印系莘县俎店镇俎店村村民，在该村拥有宅基地两处，集体土地使用证为莘集用（土）字第440号和第441号。2015年1月12日莘县俎店供销社合作社不服莘县人民政府为原告颁发的以上两证的具体行政行为向聊城市人民政府提起行政复议，申请撤销以上两证，2015年3月12日聊城市人民政府作出行政复议决定予以维持。2007年10月10日原告孙锁印与被告郑金法签订房屋买卖合同一份，原告将其以上宅基地上的二十间房屋卖给了被告，即“甲方（出卖人）：孙锁印乙方（买受人）郑金法根据《合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：第一条：甲方的房屋所在宅院面南座落，南邻东西大街，共有房屋二十间整。其中包括临街房屋的东部四间、非临街房屋十六间。甲方自愿以人民币柒万元整的价格将上述二十间房屋卖给乙方，乙方自愿以人民币柒万元整的价格购买上述甲方的二十间房屋。第二条：乙方所购买的二十间房屋包括临街房屋的东部四间，非临街房屋十六间。甲方没有把临街房屋的西部两间卖给乙方，甲方没有卖给乙方的两间房屋位于甲方宅院的西南部，临街房屋的西部，面南座落；甲方没有卖给乙方的两间房屋东西长七点一五米，南北宽四点六米，面积为三十二点九平方米。第三条：经双方商定，宅院内两棵大树及宅院后甲方栽种的现有树木归甲方所有，所拆房屋的旧木料及门窗归甲方所有，宅院内的小树归乙方所有。第四条：甲乙双方房屋买卖成交后，若发生与房屋买卖相关的任何费用的支付，那么该费用的支付与甲方无关，即甲方对该费用的支付不承担任何责任。第五条：本合同自双方签字之日起生效，在此之前，乙方应把购买房屋的款项即人民币柒万元整一次性付给甲方。若甲乙双方房屋买卖不能成交，那么甲方应把乙方已支付的房款全部退给乙方，同时本合同不再具有法律效力，即本合同对甲乙双方不再具有约束力，甲乙双方的房屋买卖关系自动解除。”原被告双方均在该合同上签字捺了指印。被告用原告于2007年8月4日所借其款10000元抵顶了房款，并于2007年11月10日交付原告剩余房款60000元。原告为被告书写的书据为“今借到现金壹万元正2007.8月4号孙锁印”、“今收到卖房款陆万元正收款人孙锁印2007.11月10号”。同年，被告已把临街四间房屋拆除，建起彩钢房。另查明，在原被告签订房屋买卖合同时，2007年10月10日莘县俎店供销合作社与原告孙锁印在原莘县俎店乡司法所的监证下签订租赁协议一份，莘县俎店供销合作社租赁原告部分宅基地投资建造综合服务中心一处，并建造与该中心配套的综合超市一座，无偿使用15年，至2022年10月9日期满后，所建造的综合超市门面房无条件归原告所有。时任莘县俎店供销合作社主任为被告郑金法。庭审中，原告称没有交付给被告房屋，其一直在该房屋内居住，又称将临街房屋交付给了莘县俎店供销合作社，后院没有交付，其一直居住使用。被告称原告在签订合同后即将该房屋交付给被告，就没有居住。原告提交2013年7月7日照片一组，欲证明原告对后院一直占有居住使用。原告提交2014年8月30日照片一组，欲证明被告在原告在聊城居住时将原告屋内物品全部搬出。庭审中，原告申请本院去莘县俎店派出所调取录像资料，证明截止2014年8月原告实际对后院房屋一直占有居住使用。被告否认。再查明，2014年7月10日经肖某介绍，在莘县莘州法律服务所的见证下，被告与莘县俎店镇俎店村村民张某（被告郑金法侄女女婿）签订房屋买卖合同一份，被告将以上房屋以75万元的价格卖给张某，且张某已将款项付给被告郑金法。一审法院认为，本案系因城镇居民购买农村房屋所引起的纠纷。农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，所以农村宅基地使用人对农村宅基地仅有使用权，没有所有权。由于房屋与土地存在自然的关联性，在我国采取的是“房地合一”的原则，因此农村私有房屋的买卖不单单是房屋所有权的转移，还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，因此，宅基地对具有农村集体经济组织成员身份的人，具有一定的福利性。因此，农村集体经济组织成员在对农村私有房屋行使权利时，应当受到与农村宅基地有关的约束和限制。因此，城镇居民购买农村房屋的行为是否有效应根据实际情况综合分析加以判断。虽本案被告郑金法与原告之间签订的房屋买卖合同，已历经八年之久，并将诉争房屋中的临街四间房屋拆除，建起了彩钢房，但因与原告同村的莘县俎店镇俎店村村民张某与被告有亲戚关系，被告将房屋卖给张某的真实性，证据不足，本院不予采信。因此，被告作为城镇居民与原告签订的房屋买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：原被告签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告负担。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”在本案中，孙锁印与郑金法签订房屋买卖合同，该房屋所涉土地系莘县俎店镇俎店村的宅基地，属于俎店村农民集体所有。而郑金法作为城镇居民购买农村房屋，该地上房屋的买卖行为必然涉及宅基地使用权人的变化，此违反了我国物权法的强制性规定，故该房屋买卖合同无效。另外，上诉人称其将本案房屋又转卖给俎店镇俎店村的张某，因张某是俎店镇俎店村村民，故其与孙锁印签订合同应为有效。本院认为，无论张某的身份如何，根据合同相对性原则，均不影响郑金法与孙锁印所订合同的效力。综上所述，郑金法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑金法负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙久强审 判 员  杜宏伟代理审判员  李昭鹏二〇一六年八月十七日书 记 员  赵书青