丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1102民初5981号原告：陈光炬，男，1969年11月21日出生，土家族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：刘京，男，1967年9月26日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：何莉，女，1973年5月13日出生，汉族，住丽水市莲都区。系原告妻子。被告：周俊，男，1989年1月8日出生，汉族，住云和县。委托代理人（特别授权）：陈琳海，浙江万申佳律师事务所律师。原告陈光炬与被告周俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日受理后，依法由审判员刘战飞独任审判，于同年10月18日公开开庭进行了审理。原告陈光炬及委托代理人刘京、何莉到庭，被告周俊的委托代理人陈琳海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光炬诉称：2013年1月23日，被告周俊与丽水绿谷凯震房地产开发有限公司签订合同编号为YS10005799的《商品房买卖合同》，购买位于丽水市水阁工业区物流区块凯震花苑5幢2单元803室的房屋。合同约定商品房交付时间为2014年9月30日。同时被告以该房地产作为抵押向建设银行丽水分行按揭贷款64万元。原告系从湖北引进到丽水的教师，急于在丽水找房屋安家。2014年1月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将YS10005799的商品房买卖合同中的房屋转让给原告，总价为1077000元，同日原告预付被告购房定金350000元，约定被告按合同取得房屋可以办理过户时，原告再次给付200000元，余额待原告三证办理完毕后，银行按揭贷款付清同时交付房屋。合同签订后，被告将商品房买卖合同、个人住房借款合同的原件交给原告保管。在中介的见证下，原告再三与被告确认，被告承诺2014年9月30日开发商房屋交付后立即与原告交接。为此，原、被告达成《房屋买卖补充合同》约定从2014年1月起，由原告缴纳被告的房屋按揭贷款本金及利息。2014年9月30日，丽水绿谷凯震房地产开发有限公司并未如期向被告交付房屋，原告及中介多次催促，被告表示因开发商延迟交房已构成违约，正在与开发商协商违约金，并承诺开发商支付的违约金全部归原告所有。2015年1月，被告明确告知与开发商无法达成一致意见，要通过诉讼程序解决，房屋交付及过户时间一时难以确定，加上被告与开发商合同约定“逾期超过90天买受人有权解除合同”，诉讼结果具有不确定性。因为原告从湖北调到丽水工作，急需房屋安家，在被告履约条件不确定的情况下无法长期等待，多次要求被告协商解除合同无果，被迫行使不安抗辩权停止缴纳按揭贷款，同时通过中介告知被告尽快协商解除合同。此后，为避免更大损失，双方同意房屋通过中介登记出售。2016年9月，被告发来律师函单方面宣布解除合同，要求原告返还YS10005799合同原件，办理房屋按揭贷款、退款事宜，原告收到律师函后要求被告返还购房款遭到拒绝。2017年8月，原告得知被告已将房屋再次转卖他人并办理了过户手续。原告认为被告因开发商原因拖延履行合同，对其未经法院确认解除合同而一房二卖，原告保留追究的权利。综上，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2014年1月9日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》；二、被告返还原告人民币35万元；三、被告返还原告垫付的房屋按揭贷款人民币53122.92元。被告周俊答辩称：一、原告的诉请不合法，原告无约定或法定的解除合同事由。合同对解除条件未进行约定，同时原告所依据的事实也不符合《合同法》规定的一般法定解除条件和特殊解除条件，原告在诉状中其自身都无法坚定一个事实与法律，即为何要解除合同？为何要被告返还定金？二者法律依据何在，原告自己都无法明确；二、原告要求返还定金350000元，没有法律依据。原告无法定或约定的合同解除权，故无法产生恢复原状、返还原物的的法律后果。并且该笔款项系定金，根据合同约定及法律规定，被告不履行合同的，也是双倍返还；三、原告被迫行使不安抗辩权停止缴纳按揭贷款不能成立。不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序，先履行一方有确切证据表明另一方丧失履行能力时，在对方没有恢复履行能力或没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。行使不安抗辩权重要的条件之一就是先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务，而原告方行使不安抗辩权的理由仅仅是开发商违约的不确定性。关于原告提及的房屋交付与过户问题，双方在房屋买卖合同中并未明确约定房屋的交付和过户时间，而是用了“可以”的字样，因为双方及中介都清楚开发商交房、办证的时间具有不确定性，双方都认可以开发商实际交房、办证的时间为准，并且合同对于房屋交付时间明确约定为“房款付清，同时交付房屋”，显然，原告行使不安抗辩权的法律关系基础根本不存在，开发商无能力履行交房办证义务的盖然性极低；四、被告纠正原告在诉状中的错误陈述。中介未见证、被告也未再三确认2014年9月30日开发商房屋交付后立即与原告交接，被告也未曾收到原告或中介的催促说交付房屋并承诺开发商支付的违约金全部归原告所有，因为双方合同约定的交付条件是款清交房，可以办理产权过户时办理，未明确约定时间。原、被告从未将房屋通过中介登记出售，而是原告多次找到被告希望返还定金，并承诺为被告找到买家。享有法定解除权的一方当事人无需经法院确认解除合同，原告显然理解错误。原告基于自身无理，2014年1月9日预付的定金直至2017年8月15日才起诉，被告一直严格履行合同义务并在发放第一律师函时表示，只要对方还愿意购买，被告不解除合同，不没收定金，但原告却无继续履行合同之意；五、被告解除合同并没收定金的合法性。原告延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，并且以自己的行为表明不履行主要债务，根据合同法的规定，被告享有合同解除权。根据双方买卖合同及补充合同的约定，合同签订后被告的按揭贷款由原告缴纳，办理房产证所需的契税和交付前产生的所有费用亦由原告支付。2014年12月31日，原告在缴纳了一年的按揭贷款后，就无故不再续缴，被告在收到银行短信提醒后多次联系并通过中介联系要求原告继续缴纳，但原告置之不理，被告无奈只有继续缴纳。2016年8月份，开发商通知办证后，被告多次联系并通过律师函的形式要求原告继续履行办证、交税等合同义务，然原告置之不理。2016年9月30日，被告再次发律师函告知原告解除合同，根据法律规定，解除合同的意思表示通知对方即发生合同解除的效果。故双方签订的房屋买卖合同及补充合同，在被告签收律师函后即宣告解除。另查，原告于2015年1月，停止缴纳银行按揭贷款后，购置了接官亭小区27幢1单元1102室的房屋，原告不履行合同的意思表示明显；六、根据法律规定及双方买卖合同的约定，给予定金一方不履行合同的，无权要求返还定金。被告已多次联系原告要求按照合同约定继续履行合同义务，但被告均置之不理。且原告单方毁约造成被告经济损失共计15万元（损失清单附后），被告要求对方承担定金责任及损害赔偿责任共计35万元；七、被告愿意返还原告垫付的房屋按揭贷款53122.92元。原告陈光炬为支持其诉讼主张提供如下证据：一、原、被告的身份证，待证原、被告的诉讼主体资格；二、编号为YS10005799《商品房买卖合同》，待证被告向丽水绿谷凯震房地产开发有限公司购买的房屋基本情况；三、被告与中国建设银行丽水分行签订的《个人住房借款合同》，待证被告进行房屋按揭的事实；四、原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，待证原、被告之间的房屋买卖以YS10005799商品房买卖合同为准的事实；五、收条，待证被告收到原告房屋定金35万元的事实；六、银行凭证，待证原告为被告垫付房屋按揭贷款的事实；七、律师函两份，待证时隔两年以后被告以律师函宣布解除合同的事实。被告周俊对原告提供的证据质证如下：对证据一，证据的三性无异议；对证据二、三，《商品房买卖合同》以及《个人住房借款合同》，三性无异议；对证据四，《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，对其待证事实有异议，两份合同当中并无条款约定双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准。合同中交付时间的约定并不明确，表述为“该房屋可以办理房产过户时”，何谓“可以办理”就是开发商可以办理产权过户时，合同第三点也明确房屋交付的时间为“房款付清，同时交付房屋”。补充合同明确约定合同签订后，办理产权所需的契税费用及交付前产生的费用由原告方支付；对证据五、六，证据的三性无异议；对证据七，律师函，真实性没有异议，需要说明的是原告方并没有依约缴纳按揭贷款，被告方曾要求原告继续缴纳并且办证，但原告并未按约履行。被告周俊为支持其抗辩主张提供如下证据：一、建行明细账查询表一份共六页，待证原告于2014年12月31日缴纳了一年的按揭贷款后，就违约不再续缴，被告继续缴纳按揭共计123700元的事实；二、房屋补差、预告登记费收款收据，维修基金收款收据、房屋登记费收据、买卖商品房税收缴款书、测绘费发票，共同待证原告违约后，被告为其缴纳的费用，垫付资金的损失；三、不动产权属信息查询记录，待证原告于2015年停止缴纳按揭贷款后另行购买了房屋，表明原告不再愿意继续履行合同的事实。原告陈光炬对被告提供的证据质证如下：对证据一、原告2014年12月31日缴纳了一年的按揭贷款对这个无异议，对被告继续缴纳按揭贷款123700元的真实性无异议，但不能作为被告损失的依据；对证据二、真实性无异议，但不能作为被告主张损失的依据；对证据三、真实性无异议，对证明目的有异议，原告方是2015年10月30日才另行购买房屋，是在本案争议房屋无法交付一年过后才购买的，这个不能证明是原告不履行合同义务。本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据一至七，证据三性予以认可。被告提供的证据一至三，真实性予以认可。经审理查明：2013年1月23日，被告周俊与案外人丽水绿谷凯震房地产开发有限公司签订合同编号为YS10005799《商品房买卖合同》，购买位于丽水市水阁工业区物流区块凯震花苑5幢2单元803室房屋。合同约定商品房交付时间为2014年9月30日。2013年7月4日，被告周俊与案外人建行丽水分行签订个人住房（商业用房）借款合同。2014年1月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充合同》，合同约定被告将合同编号为YS10005799《商品房买卖合同》中约定的房屋转让给原告。合同约定总价款为1077000元，预付定金350000元，双方对于房屋交付时间未作具体约定，仅约定“该房屋可以办理房屋产权过户时，乙方（原告）付给甲方（被告）贰拾万元”，“房款付清，同时交付房屋”等。合同及补充合同签订后，原告依约支付定金350000元，并从2014年1月起缴纳按揭贷款至2014年12月共计53122.92元。2016年9月18日，被告以律师函的形式告知原告陈光炬，开发商已通知近期办理不动产权证，要求原告按约继续履行合同。2016年9月30日，被告再次以律师函的形式告知原告陈光炬，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》，返还《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》原件，处理银行按揭贷款退款事宜等。2017年6月被告已将涉案房屋出售。另根据购房户诉丽水绿谷凯震房地产开发有限公司因延期交付、办证案件中查明的事实，被告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司开发的“凯震花苑”房地产开发项目于2015年10月8日通过竣工验收并进行备案。该房地产开发项目于2016年8月1日起可办理权属证书。本院认为：本案原、被告双方争议的焦点为：一、案涉房屋的交付时间如何确定？二、原告方是否存在违约行为？关于争议焦点一、原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》应以被告与开发商签订的《商品房买卖合同》为前提和基础，《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年9月30日，又因原、被告双方对于开发商到期时能否顺利交付尚不能确定，故在签订《房屋买卖合同》时对交付时间并未作出明确约定。按照交易习惯和合同目的实现，双方对于交付时间的预期应在2014年9月30日前后合理期限内。关于争议焦点二、2014年9月30日，丽水绿谷凯震房地产公司未能如期向被告交付房屋，致使原、被告之间房屋交付时间和过户时间处于不确定状态。原告为此继续缴纳按揭贷款至2014年12月份，被告履约条件仍处于不确定状态，原告被迫停止缴纳按揭贷款，与被告协商处理解除合同等相关事宜。被告抗辩认为2015年3月1日已通知原告，并通过中介通知原告可以收房，但未能提供证据予以证明，且“凯震花苑”房地产开发项目于2015年10月8日才通过竣工验收并进行备案符合交房条件，2016年8月1日才可办理权属证书。故，原、被告双方因案外人丽水绿谷凯震房地产开发有限公司未能如期交房导致合同未能按约履行，违约责任不可责于原告方。原告诉请要求解除2014年1月9日签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》，2016年9月30日被告已发函通知原告解除合同，原告对解除合同表示同意，双方签订的合同已协商解除。原告诉请要求返还定金人民币350000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请要求返还按揭贷款53122.92元，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告周俊于本判决生效后十五日内返还原告陈光炬定金人民币350000元；二、被告周俊于本判决生效后十五日返还原告陈光炬垫付的房屋按揭贷款人民币53122.92元；三、驳回原告陈光炬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7347元，减半收取3673.5元，由被告周俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 刘战飞二〇一七年十一月七无代书记员 叶霁闻??-10-?