四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1502民初3033号
原告(反诉被告)：宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区上江北红丰西路8号。统一社会信用代码：91511502089897597W。
负责人：李康。
委托诉讼代理人：黄鹤，四川弘泽律师事务所律师。执业证号：15101200620225115。
被告（反诉原告）：周云，男，1974年7月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：张利萍，四川竹海律师事务所律师。执业证号：15115201511702904。
原告宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司（以下简称美好家园江北分公司）与被告周云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，周云于2016年6月12日向本院提出反诉，本院审查后依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）美好家园江北分公司的委托诉讼代理人黄鹤，被告（反诉原告）周云的委托诉讼代理人张利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好家园江北分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告周云支付拖欠原告的租金40000元、水电费62256元，并支付违约金20000元，合计122256元；2.被告周云承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月16日，美好家园江北分公司与罗军舰签订《租赁合同》，约定：罗军舰承租美好家园江北分公司商场所有的宜宾市翠屏区红丰西路8号负二层B1、B2、B28号位置（面积共325平方米）用于经营“一心一客”中式快餐，租赁期限4年，租金15000元/月，租金按季支付，水电费按月支付；违约条款约定：如果承租方拖欠租金超过7日，出租方有权单方面解除合同，扣除已缴纳的保证金，并有权要求违约方赔偿损失。合同签订后，在履行过程中，罗军舰与周云于2015年4月15日向美好家园江北分公司提出申请，“一心一客”由周云经营，合同所涉权利义务由周云负责。周云在经营过程中，没有完全履行合同义务，至今拖欠美好家园江北分公司租金40000元、水电费62256元。经美好家园江北分公司多次催收，周云未支付，应按合同约定承担违约金20000元。美好家园江北分公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求支持诉讼请求。
被告周云辩称，1.美好家园江北分公司与我签订合同时存在欺诈，该房屋不能经营餐饮，不能使用天燃气，给我造成了重大损失；2.我不差欠美好家园江北分公司水电费和房租费，美好家园江北分公司于2015年12月10日发出的催收通知载明水电费为39588元，此后于2015年12月19日对我采取了停水停电措施，我于2016年1月11日向美好家园江北分公司缴纳了水电费和房租，而美好家园江北分公司于2016年1月16日又发出差欠水电费为62256元的催收通知，显然没有依据；我因将天燃气设备改造成用电设备增加成本和耗材，找美好家园江北分公司经理协商后，美好家园江北分公司同意减少我的租金，因此，我已按减少的租金标准支付了租金，不再欠租金。
反诉原告周云向本院提出反诉请求：1.判令解除周云与美好家园江北分公司签订的房屋租赁合同；2.判令美好家园江北分公司赔偿周云装修损失416883元、天燃气改造损失150000元，退还保证金20000元；3.本诉与反诉的诉讼费用均由美好家园江北分公司承担。事实和理由：周云与原合伙人罗军舰（乙方）于2014年1月16日与美好家园江北分公司（甲方）签订《租赁合同》，承租美好家园江北分公司商场所有的宜宾市翠屏区红丰西路8号负二层B1、B2、B28柜面经营“一心一客”中式快餐，租期4年。协议约定，由甲方协助乙方申请开燃气。合同签订后，乙方开始投入装修并定做使用燃气的中式快餐厨房设备，装修完工、厨房设备安装完备向天燃气公司申请开户用气时，天燃气公司告知不能使用燃气，导致乙方的厨房设备重新改装，产生损失150000元。2015年12月，周云得到美好家园江北分公司与房屋业主签订的房屋租赁合同，知道该合同约定的房屋用途为经营零售超市、农副产品及百货相关业务，没有经营餐饮的许可，而甲乙双方的租赁合同明确要求只能经营中式快餐，因此，美好家园江北分公司隐瞒了该商场不能经营餐饮的事实，骗取乙方与之签订租赁合同，造成乙方装修损失300000元。为此，反诉原告根据法律规定提出反诉，请求支持反诉请求。
反诉被告美好家园江北分公司辩称，1.我们公司与房屋业主签订的租赁合同使用方式虽然是经营百货、超市零售及相关业务，但并未禁止餐饮。2.周云从开业到现在，房屋业主从未要求其停止经营餐饮，不能使用天燃气是因为天燃气公司不同意，我们公司也仅仅是协助安装天燃气，并不是承诺可以使用天燃气。3.本案的租赁合同附有解除合同的条件，但条件并未成就，周云要求解除合同的请求不符合合同约定。4.按照合同约定，装修费用由周云承担，我公司在履行合同中没有违约，因此，我公司不应承担任何赔偿责任。5.周云在经营困难时，我公司已经减免了部分租金，已对其作出了相应补偿，请法院审查全案时予以考虑。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的营业执照、身份证复印件，租金及费用收据，费用减免申请单，欠费明细，租赁合同，产权证、物业交接书，转让申请书；水电费、房租收据，停业通知，证明，鉴定意见等证据予以确认并在卷佐证。
对美好家园江北分公司提交的催缴通知和催缴商函，虽然没有周云签字确认，但因有其它到案证据予以印证，本院予以采信。对周云提交的撤柜照片，美好家园江北分公司虽提出异议，但并未提供证据予以否认，因此，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于四川省宜宾市翠屏区旧州组团E-01-11地块红丰西路8号1幢1层1号的商业用房（建筑面积1554.59平方米）属宜宾市和兴房地产开发有限责任公司所有（以下简称和兴公司）。2012年1月13日，和兴公司（甲方）与成都美好家园商业经营管理有限公司（乙方）签订《拟建房屋预定租赁合同》，甲方将上述地块拟建房屋的一楼（1000平方米）、负一楼（5000平方米）、负二楼（5000平方米）出租给乙方，约定租赁用途为：用于乙方经营零售超市、农副产品及百货相关业务，乙方有权将所承租房屋的部分柜台或者区域转租给第三方，乙方承诺在租赁期限内，未经甲方书面同意，不得擅自改变所租房屋的使用用途，若乙方擅自改变使用用途，则视为乙方违约，甲方有权取消合同。2013年11月7日，甲乙双方签署《物业交接书》后，甲方将该房屋交给乙方使用。
2014年1月16日，成都美好家园商业经营管理有限公司的分公司即本案原告（反诉被告）美好家园江北分公司（甲方）与罗军舰（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：1.乙方承租甲方商场负二层B1、B2、B28区域计325平方米；2.租赁期限4年，自2014年1月16日起至2018年12月31日止；3.每月租金15000元，按季支付，先缴款后经营；4.乙方在甲方商场限经营“一心一客”中式快餐；5.乙方向甲方缴纳履约保证金20000元；6.从乙方进场之日起，每月缴纳水电费一次；7.合同的解除及违约责任：①经甲乙双方协商一致，书面同意可以解除合同；②由于法律、法规、市政规划等行为，导致合同履行已失去实际的商业可行性时；③乙方拖欠租金超过7日；④在租赁期内，任何一方擅自解除本合同，应向对方承担违约金10000元，同时赔偿给对方造成的经济损失；如因乙方的行为给甲方造成损失，甲方有权全部扣除乙方缴纳的保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；若乙方向甲方的任何员工行贿或不配合甲方调查，甲方有权停止与乙方的一切合作，并可视情节要求乙方支付5000-20000元的违约金；8.甲方协助乙方申请天燃气，开户费用乙方自理；9.乙方对承租区域的装修不能改变房屋的主体结构，装修费由乙方自行承担。签订了租赁合同，乙方向甲方缴纳了保证金20000元后开始进场装修，装修费用经四川君瑞工程管理咨询有限公司于2016年12月16日作出的君瑞鉴【2016】011号工程造价鉴定意见鉴定为：416883元。在装修中，乙方于2014年3月在宜宾市翠屏区金瑞特酒店用品经营部定购了使用天燃气的中餐设备。设备安装好后，乙方向天燃气公司申请开通天燃气，被天燃气公司告知，该区域不能使用天燃气。
2014年3月24日，美好家园江北分公司招商部向公司领导提交《费用减免申请单》，内容为：“一心一客”中式快餐供应商罗军舰的装修已完成，但因我公司天燃气问题不能安装到位，造成无法开业，供应商改造成本过高，迟迟不开业，使我公司无法收取租金；现与供应商沟通后，供应商重新投入改造厨房设备将增加150000元（用电及植物油），改造厨房设备后，供应商月均成本将增加7000-8000元；为尽快完成品类，增加一定人气及来客数，同意降低部分租金，让供应商尽快开业，将租金从15000元/月减免5000元/月，实收10000元/月，记租日期从2014年4月10日开始至2018年12月31日。美好家园江北分公司的招商部经理、招商部总监、总经理、董事长均签字确认。
2014年4月，罗军舰将先前使用天燃气的中餐设备重新改装成用电的中餐设备后开始正式经营“一心一客”中式快餐。
2015年4月15日，罗军舰（申请人）与周云（接收人）向美好家园江北分公司提交《申请书》，要求将“一心一客”交由周云经营，美好家园江北分公司与罗军舰签订的租赁合同所涉罗军舰的权利义务交由周云负责处理。美好家园江北分公司负责人李庆签字确认后，周云开始接手经营“一心一客”中式快餐。
2016年1月14日，一心一客餐饮服务公司向美好家园江北分公司提出《申请》后贴出停业通知，称因该商场周围商铺拆柜较多，导致顾客大量流失，因此从2016年1月16日起停止营业进行必要的整改，此后未再继续开业。后因美好家园江北分公司认为周云尚欠其租金和水电费，遂于2016年5月17日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，周云向本院提起反诉，双方请求判如所诉。
另查明，美好家园江北分公司每月编制一份《供应商帐扣明细表》对供应商每月的应交纳款项进行确认，然后由供应商按照《供应商帐扣明细表》确定的金额交纳租金、水电费及其他款项。根据美好家园江北分公司提供的《供应商帐扣明细表》，“一心一客”供应商2014年4月水电费306元，2014年5月水电费9355元，2014年6月水电费7002元，2014年7月水电费5174元，2014年8月水电费5376元，2014年9月水电费6518元，2014年10月水电费5606元，2014年11月水电费4778元，2014年12月水电费5066元，2015年1月水电费7070元，合计为56251元。
2014年4月10日，罗军舰按照《供应商帐扣明细表》确定的金额向美好家园江北分公司交纳了2014年4月10日至2014年6月30日的租金26667元、场地促销费2000元，合计28667元。2015年2月6日，罗军舰根据美好家园江北分公司《费用减免申请单》核定的租金标准7000元/月，缴纳了2014年7月1日至2014年9月30日的租金21000元。
2014年9月30日，美好家园江北分公司因“一心一客”月销售额低，批准对“一心一客”中式快餐进行费用减免，具体为：2014年10月1日至2015年3月30日的租金10000元/月，于2014年12月底前一次性付清；2015年4月1日至2015年9月30日期间免租金。
2015年3月27日，罗军舰交纳2015年2月水电费8122元，另交纳租金5000元。2015年4月30日，“一心一客”交纳2015年3月水电费5079元，另交纳租金5000元。2015年5月15日，“一心一客”交纳2015年4月水电费5565.6元，另交纳租金5000元。2015年6月11日，“一心一客”交纳2015年5月水电费5177.5元，另交纳租金5000元。2015年7月10日，“一心一客”交纳2015年6月水电费5680元，另交纳租金5000元。2015年8月12日，“一心一客”交纳2015年7月水电费4864元，另交纳租金5000元。2015年9月11日，“一心一客”交纳2015年8月水电费4586元，另交纳租金5000元。2015年10月12日，“一心一客”交纳2015年9月水电费4608元，另交纳租金5000元。2015年11月16日，“一心一客”交纳2015年10月水电费4314元，另交纳租金5000元。2015年12月11日，“一心一客”交纳2015年11月水电费4978元，另交纳租金5000元。2016年1月11日，“一心一客”交纳2015年12月水电费5901元，另交纳租金5000元。
根据美好家园江北分公司《供应商帐扣明细表》记载，“一心一客”供应商应交纳2015年10月租金10000元、2015年11月租金10000元、2015年12月租金10000元、2016年1月1日至2016年1月15日的租金5000元、水电费6005元。
2015年12月10日，美好家园江北分公司在《宜宾日报》刊登《催缴通知书》，称“一心一客”供应商截止2015年11月30日欠其租金55000元、水电费39588元。2016年1月16日，美好家园江北分公司向“一心一客”供应商发出《催缴通知书》和《商函》，称“一心一客”供应商欠其租金40000元、水电费62256元。
2017年2月，美好家园江北分公司在宜宾市翠屏区江北的“美好家园”购物中心（包括“一心一客”承租区域）全部停止营业。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，美好家园江北分公司与罗军舰于2014年1月16日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为依法成立，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因罗军舰已将其在上述合同中的权利义务转让给周云，因此，罗军舰在上述《租赁经营合同》中的权利义务由周云享有和承担。虽然成都美好家园商业经营管理有限公司与出租方签订的租赁合同约定的租赁用途未明确可以经营餐饮，但因该合同并未禁止经营餐饮，且“一心一客”的餐饮经营活动也未被出租方阻止，其经营餐饮的合同目的得以实现，因此，周云关于美好家园江北分公司在签订《租赁经营合同》时存在欺诈的辩称意见，本院不予采纳。对于周云诉请解除合同的诉讼请求，虽然美好家园江北分公司辩称不符合合同解除条件从而不同意解除合同，但因美好家园江北分公司经营的“美好家园”购物中心现已全面停止营业，继续履行合同已失去其实际的商业可行性，因此，该租赁合同从“一心一客”停止营业时予以解除，故本院对周云要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
双方在合同中约定，美好家园江北分公司有义务协助“一心一客”经营者申请安装天燃气，但因天燃气公司对该地段未予准许使用天燃气，致该项合同内容未能实现，而合同双方在事前均未对所涉地段能否安装使用天燃气的情况作充分调查了解，双方在缔约过程中均有一定过错。根据双方过错程度，酌定由美好家园江北分公司承担周云因此项内容造成直接损失的70%。对于该项损失的金额，因美好家园江北分公司于2014年3月24日制作的《费用减免申请单》已将厨房改造费用认定为150000元，因此，本院对周云提出的该项损失金额予以确认，并由美好家园江北分公司承担105000元（150000元×70%）。
对于周云提出的装修损失，因双方在《租赁经营合同》中已明确约定，装修费用由“一心一客”经营者自行承担，因此，对周云要求美好家园江北分公司赔偿其装修损失416883元的诉讼请求，本院不予支持。
“一心一客”经营者作为承租人，应按合同约定向美好家园江北分公司缴纳租金。根据双方提交的收据、费用减免单和美好家园江北分公司提交的费用明细，可以确认“一心一客”经营者欠美好家园江北分公司2014年10月1日至2015年3月30日的租金60000元（10000元/月×6个月）、2015年10月1日至2016年1月16日的租金35000元（10000元/月×3个月+5000元），合计95000元（60000元+35000元），扣除其从2015年3月37日至2016年1月11日每月已缴纳的租金合计55000元，尚欠美好家园江北分公司租金40000元。因此，对美好家园江北分公司诉请周云支付拖欠租金40000元的诉讼请求，本院依法予以支持。周云关于未拖欠美好家园江北分公司租金的辩称意见，因未提供证据予以证实，本院不予采纳。
根据双方合同约定，“一心一客”经营者每月需按时向美好家园江北分公司缴纳水电费。根据双方提交的收据及美好家园江北分公司提交的费用明细，可以确认“一心一客”经营者欠美好家园江北分公司2014年4月至2015年1月水电费56251元（306元+9355元+7002元+5174元+5376元+6518元+5606元+4778元+5066元+7070元）、2016年1月1日至2016年1月15日水电费6005元，合计拖欠水电费62256元。因此，对美好家园江北分公司诉请周云支付水电费62256元的诉讼请求，本院依法予以支持。周云关于未拖欠美好家园江北分公司水电费的辩称意见，因未提供证据予以证实，本院不予采纳。
周云诉请美好家园江北分公司退还保证金20000元的诉讼请求，因周云未按合同约定按时缴纳租金及水电费，根据双方合同约定，美好家园江北分公司有权扣除其保证金，因此，本院对周云的该项诉讼请求不予支持。对于美好家园江北分公司要求周云支付违约金20000元的诉讼请求，因本案合同的解除是基于合同履行已失去实际的商业可行性，并非周云擅自解除合同，且美好家园江北分公司未提供证据证实周云向其员工行贿或不配合调查，因此，美好家园江北分公司要求周云支付违约金20000元的诉讼请求不符合双方合同约定，本院不予支持。
综上，美好家园江北分公司与周云之间的租赁合同解除后，美好家园江北分公司应赔偿周云厨房设备改造损失105000元，周云应支付美好家园江北分公司拖欠的租金40000元、水电费62256元，双方品迭后，美好家园江北分公司还应赔偿周云厨房设备改造损失2744元（105000元-40000元-62256元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司与周云之间的《租赁经营合同》自2016年1月16日起解除。
二、宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司于本判决生效后十日内支付周云厨房设备改造损失2744元。
三、驳回宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司的其它诉讼请求。
四、驳回周云的其它诉讼请求。
如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2746元，减半收取计1373元，反诉案件受理费8350元，减半收取计4175元，合计5548元，由宜宾美好家园商贸有限公司江北分公司负担1153元，由周云负担4395元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 李德其
二〇一七年四月十一日
书记员 胡 霞