江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1521号
原告江苏大丰江南村镇银行股份有限公司，住大丰市大中镇健康东路49号。
法定代表人陆向阳，该银行董事长。
委托代理人金垒，男，汉族。
委托代理人刘应华，大丰市经济开发区法律服务所法律工作者。
被告吉宏生，男，汉族。
原告江苏大丰江南村镇银行股份有限公司（以下简称大丰江南银行）与被告吉宏生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由代理审判员徐辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大丰江南银行的委托代理人金垒、刘应华到庭参加诉讼，被告吉宏生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告大丰江南银行诉称，2011年7月30日，原、被告签订《房屋（含餐饮设备）租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于大丰市健康东路49号江南会所出租给被告经营，租赁期限自2011年8月1日至2019年7月31日。租金为每年年租金20万元，从第三年开始每年租金为上年度的百分之一百零五，付款方式为第一年在合同生效后10日内支付租金10万元，另10万元转由购置厨具、餐具、桌椅等全部经营工具及设施等。2013年1月底被告无故歇业致房屋闲置至今，同时拖欠原告第二年度租金175692元。2014年5月15日，原告发函要求解除双方间的租赁合同并要求支付拖欠的租金，但被告未予理睬。故请求法院判令：1、被告吉宏生将位于大丰市健康东路49号大丰江南银行后侧三层共10间房屋（包括合同及附件中载明的餐具、厨具、桌椅、板凳、空调、电脑等物品）全部返还原告；2、支付租金342522元（截止2014年5月17日）以及自2014年5月28日起至实际返还房屋之日止按每年21万元计算的占用费；3、赔偿原告损失20万元。
被告吉宏生书面辩称，我与大丰江南银行签订了房屋租赁合同。但在2012年春节前，大丰江南银行行长黄波与我洽谈饭店做银行食堂的事情，经协商由大丰江南银行组织五人工作小组就饭店内的物品进行清点，价值约60余万元。后因与大丰江南银行就损失赔偿事宜未能协商一致，致房屋一直闲置。目前，房屋的钥匙由我保管。
经审理查明，2011年，被告吉宏生就其承租原告大丰江南银行房屋从事饭店经营事宜双方达成口头协议。2011年5月，原告大丰江南银行将案涉房屋交给被告使用。2011年7月30日，原告大丰江南银行（甲方、出租房）与被告吉宏生（乙方、承租方）补签了《房屋（含餐饮设备）租赁合同》一份，内容为：“第一条、房屋基本情况为甲方房屋为商用精装房，坐落于大丰市健康东路49号，位于大丰江南银行后侧共三层十间，建筑面积约600平方米；第二条、房屋用途为开设餐饮服务（具体范围以营业执照为准），除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途。承租人确认该房屋完全符合租赁用途。水电燃气齐全、备用中央空调系统，运行正常；第三条、租赁期限为八年，自2011年8月1日至2019年7月31日；第四条、租金为该房屋前两年每年租金为人民币20万元整（不含税费）。从第三年开始每年租金为上年度的百分之一百零五（不含税费）；第五条、付款方式为乙方应于本合同生效10日内向甲方支付第一年度的租金10万元，另10万元转由乙方代为购置厨具、餐具、桌椅等全部经营之工用具及设施，包干使用，列表造册双方签字确认；后续租金每年交付一次，分别于每年7月31日前给付；第九条、关于装修和改变房屋结构的约定为乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。租赁期满时，对于乙方装修部分，可拆除的部分乙方拆除，不可拆除的部分无偿归甲方所有；第十条、关于房屋租赁期间的有关费用，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任1、水电费（其中照明电费根据乙方电表抄表数与甲方总电表抄表数比例、空调电费根据双方使用面积比例，由乙方按月支付甲方，甲方停用空调期间，空调费用由乙方独自承担）。2、燃气费（乙方同时承继甲方与通达燃气公司管道燃气供气合同及安全协议中甲方的全部权利、义务）。3、物业管理费；4、其他各项因乙方经营而发生的费用；第十一条、租期届满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋及双方确认的列表工用具及设施（包含但不限于厨具、餐具、桌椅等）完好退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前6个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则再签租赁合同；第十二条、因乙方的责任解除合同的约定为乙方拖欠租金累计达一个月或无正当理由闲置达一个月的，甲方可终止合同并收回房屋并不作任何补偿，同时乙方承担违约责任，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；第十三条、提前终止合同为，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因国家建设、不可抗力因素等原因终止合同的，互不违约，损失按法律规定处理；第十四条、租赁期间双方必须信守合同，任何一方只要有违反本合同约定的情形，则赔偿另一方20万元；第十七条、本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同即其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同的附件为房屋所有权证书、2011年7月20日甲方与通达燃气公司订立的《管道燃气供用气合同》及其附件各一份、乙方身份证复印件一份、乙方现住房房权证复印件。”该合同另行将案涉酒店内的厨具、餐具、桌椅板凳、办公等物品清单作为附件。此后，被告吉宏生实际使用该房屋从事大丰市美江南美食会所经营。2013年5月16日，大丰市美江南美食会所办理了注销登记。
2014年5月16日，大丰市经济开发区法律服务所受原告的委托向被告吉宏生邮寄了解除租赁合同的通知书一份，内容为：“鉴于你在履行与大丰江南银行2011年7月30日签订的《房屋（含餐饮设备）租赁合同》过程中，发生远重于租赁合同第十二条第4、5项约定的情形（逾期给付租金近二年；无故停业闲置租赁物半年有余），故大丰江南银行委托我大丰市经济开发区法律服务所向你发出如下通知，一、解除大丰江南银行与你于2011年7月30日签订的《房屋（含餐饮设备）租赁合同》；二、请你在收到本通知10日内，1、将租赁房屋及始租时租赁物附表所列物品点交给大丰江南银行，接受人为大丰江南银行办公室主任陈玲（联系电话158××××8630）。否则大丰江南银行将自行入室清点，并以清点之标的作为你移交之物品。不足列表部分，由你赔偿；2、将按合同约定的，到交清租赁物之日止的所有租金如数缴付大丰江南银行，否则诉诸法律解决；3、将你及员工的私人物品收走，否则作为你们自愿遗弃，大丰江南银行将作为垃圾处理；三、本通知自你或你的近亲属收到之日，双方租赁关系即行解除。”被告吉宏生于2014年5月17日收到该通知后，未履行迁让义务。原告遂于2014年7月15日向本院提起诉讼。诉讼中，原告向本院书面申请撤回了要求被告支付水电费以及自2014年5月17日至2014年5月27日期间占用费的请求。
另查，讼争房屋的所有权人为原告大丰江南银行。目前，讼争的房屋仍由被告控制。原告大丰江南银行认可用餐费24308元抵充2012年8月1日至2013年7月31日期间的租金。
上述事实，有房屋（含餐饮设备）租赁合同、解除租赁合同的通知书、发票、房屋所有权证、邮寄回执以及当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告大丰江南银行与被告吉宏生于2011年7月30日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，应为合法有效。根据双方合同约定“房租先付后用，如拖欠租金累计达一个月或无正当理由闲置达一个月的构成违约，大丰江南银行可终止合同收回房屋”，被告未能按约履行支付租金且闲置房屋至今，对本纠纷的形成负有责任。2014年5月16日，原告委托大丰市经济开发区法律服务所向被告邮寄了解除租赁合同的通知书，被告吉宏生已于2014年5月17日签收，故双方间的租赁合同已于2014年5月17日解除。双方间的租赁合同第十三条虽然约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效”，该条款系法定或约定解除条件不成就时提前终止合同的约定，在双方均未违约的情形下方可适用，鉴于被告存在违反双方租赁合同第十二条约定导致原告解除租赁合同的情形，故本案不应适用双方租赁合同第十三条关于提前终止合同的约定。根据法律规定租赁合同解除后，双方租赁关系终止，被告吉宏生负有返还租赁房屋的义务，且返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鉴于目前讼争房屋仍由被告控制，故原告要求被告吉宏生支付2012年8月1日至2014年5月17日间租金342522元（175692元＋（21万元÷365天×290天））的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2014年5月16日，原告委托大丰市经济开发区法律服务所向被告发出解除合同通知书时载明“被告在收到该通知10日内将物品交给原告”，但被告在原告给予的10天合理期限内未能履行迁让义务，故对原告主张的占用费自2014年5月28日起按照年租金21万元计算占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方合同约定“任何一方违约需赔偿对方20万元”，但该标准明显过高，且原告未提交证据证明，因被告的违约行为给其造成损失的依据。本院结合双方合同约定，酌定原告主张的违约责任应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%进行计算。被告吉宏生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，其责任自负。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吉宏生于本判决生效后30日内将位于大丰市健康东路49号北侧10幢房屋全部（含厨具、餐具、桌椅板凳、办公等物品）返还给原告大丰江南银行。
二、被告吉宏生支付原告大丰江南银行租金342522元（截止2014年5月17日）。于本判决生效后30日内履行完毕。
三、被告吉宏生支付原告大丰江南银行自2014年5月28日起至交还房屋之日止按年租金21万元计算的占用使用费。同时承担该款自2014年5月28日起至实际交还房屋之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计算的违约金。于本判决生效后30日内履行完毕。
四、驳回原告大丰江南银行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9288元，减半收取4644元，由被告吉宏生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9288元（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；帐号：40×××21；附言说明：交盐城中级人民法院诉讼费）。
代理审判员 徐 辉
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张艳阳
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。