四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川34民终166号
上诉人（原审原告）：刘昌玉，女，1947年3月出生，汉族，四川省冕宁县人，农民，户籍地四川省冕宁县，现住冕宁县。
委托诉讼代理人：庞月萍，四川（凉山）明炬律师事务所律师，由凉山州法律援助中心指派，代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）：易开发，男，1953年9月出生，汉族，四川省冕县人，退休人员，住四川省冕宁县。
原审第三人：申秀芬，女，1953年4月出生，汉族，四川省冕宁县人，农民，户籍地四川省冕宁县，现住四川省冕宁县，系被上诉人易开发之妻。
易开发、申秀芬的共同委托诉讼代理人：赵勇，四川普天律师事务所律师，代理权限为一般授权。
上诉人刘昌玉因与被上诉人易开发、原审第三人申秀芬确认合同无效纠纷一案，不服四川省冕宁县人民法院(2016)川3433民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘昌玉上诉请求：1、撤销冕宁县人民法院（2016）川3433民初341号民事判决；2、判令被上诉人退还上诉人自有的冕宁县城人民路原419号临街三间门市和三间住房及小院坝；3、判令被上诉人与上诉人已故丈夫严忠辉签订的《房屋买卖协议》无效；4、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、该售房协议是在上诉人不知情，且严忠辉双目失明，病卧在床，意识模糊的情况下签订的，尽管代签人严小波是成年人，且是严忠辉之子，但是迫于其父亲的严令而签，并不表示严小波认可，且严小波代签字并不表示严小波与本案有任何关系，所以应依法认定为被上诉人系无善意取得该协议议定买卖房屋，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的损害了第三人的利益。2、上诉人与严忠辉系夫妻关系，但严忠辉在处分共有财产时，并未取得上诉人的同意，违背了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条第二项“夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分决定时，夫妻双方应当平等协商。”的规定，原审法院认为上诉人应当知晓，但无证据，系主观臆断。3、涉案房产证系上诉人已确认的法定财产，严忠辉与易开发的售房协议无主权人的签字，易开发所付买房款项也没有主权人开具的收条，应视为无效。综上所述，严忠辉与被上诉人签订的售房协议不符合合同与协议的基本特征，且双方的权利与义务不明确，所以自始就无效，请二审法院审查，并依法裁处。
被上诉人易开发辨称：1、案涉房屋是严忠辉与被答辩人的夫妻共有财产，严忠辉有权代表家庭对共有财产进行处置。房屋买卖协议的签名虽只有严忠辉与答辩人两人，但案涉的财产均是两家人的家庭财产，严忠辉与答辩人是分别代表各自家庭处置家庭共有财产。且购房协议达成后，答辩人已将原农村住宅全部卖给他人，全家搬至案涉房屋中居住近二十年之久，案涉房屋是全家唯一住房。被答辩人一家在售房协议签订和收取购房款后，在院坝中间新建了一堵围墙，将两家隔开，重新修建了门市和住房，并办理了国有土地使用证。被答辩人现说其不知情、不同意，不是事实。2、在签订房屋买卖协议、收取房款、交付房产的整个售房过程中，被答辩人及家庭成员均参加，还有两位中间人，购房款的收条及房产证的欠条都是被答辩人的儿子严启波代签的，是按市场价值对等价格支付了房款，答辩人无过错、无恶意，不存在无善意取得的问题。3、答辩人与被答辩人两家的售房协议形成于1999年8月9日，协议达成后，被答辩人一家便将所售房屋移交给答辩人，答辩人按约定于2000年1月20日将购房款全部付清。现已近二十年，被答辩人才提起诉讼，已过诉讼时效。另，虽然易开发是城镇居民，但申秀芬是农村居民，而且案涉土地也不完全是农村集体所有的宅基地，有一部分已经办理了国有土地使用证，双方的房屋买卖是合法有效的。综上所述，被答辩人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，原审判决程序合法，事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
第三人申秀芬的述称意见与被上诉人易开发的答辩意见一致。
刘昌玉向一审法院起诉请求：1、确认严忠辉与易开发所签的售房合同无效；2、易开发将据无效合同占据刘昌玉所有的三间门市及三间住房、一小院坝，返还给刘昌玉，刘昌玉退还易开发人民币25万元（以下所涉币种均为人民币）。事实和理由：冕宁县城厢镇人民路419号房屋所有人是刘昌玉，严忠辉是刘昌玉已去世的丈夫。严忠辉患多种疾病：糖尿病、肺气肿、肾病，这些病都是慢性难治病，为治疗花光了家里的钱。在1999年后期时，严忠辉已因病而双目失明，行动困难。家里的里里外外都靠刘昌玉操劳。刘昌玉经常外出打工，做生意挣钱养家。在其不在家之时，严忠辉私自一人，将位于县城人民路419号临街的三间门市及三间住房、小院坝卖给易开发，售价25万元。刘昌玉知道此事后，坚决不同意卖房，为挽回这一情况，曾多次与易开发协商，将严忠辉已拿的房价款作为借款形式，还给易开发。易开发也同意还其钱，他退还他与严忠辉签订的协议。刘昌玉与易开发曾分别于1999年12月、2007年2月，写有两份借款协议，但因协议规定的还款期限短，双方都无法履行。此后刘昌玉又多次找易开发解决此事但都不成功。至今易开发占据刘昌玉的三间门市及三间住房、院坝。刘昌玉认为严忠辉与易开发签订的售房合同：一是严忠辉是城镇居民，不享有农村宅基地使用权，该房屋属刘昌玉所有，严忠辉无权处分；二是严忠辉出卖房屋刘昌玉不知情，未同意；三是易开发明知严忠辉没有处分权，与严忠辉签订合同不具有善意，不属于善意取得；四是刘昌玉知道后若干次和易开发交涉，要求返还房屋，易开发一直拖延不予返还。依据上述理由，根据我国《合同法》第52条之规定，易开发与严忠辉签订的售房合同无效。易开发据合同占据的三间门市及三间住房、院坝，依法应归还，他拿给严忠辉的25万元，刘昌玉愿意归还。
一审法院认定的事实：刘昌玉与严忠辉（严宗辉，已死亡）系夫妻。1999年8月9日，严忠辉与易开发签订《售房协议》，约定严忠辉将冕宁县城人民路67号（现为人民路417号）房屋（包括三间门面、三间住房）出售给易开发，售价25万元。该售房协议由中间人周贤执笔书写，严忠辉因当时患糖尿病眼睛视力不好，由其儿子严启波（又名严起林）代为签名。2000年1月20日，易开发将所购房屋价款25万元交给严忠辉。因严忠辉家用房产证在银行抵押贷款，当天，严忠辉给易开发打一欠条，欠到易开发所购房房产证一副，并约定待房产证交付后，退还此欠条。2000年10月6日，易开发将所购房屋临街三间门面升高一层。易开发购得该房屋后，于1999年12月9日将冕宁县健美乡华坪村的原住房出售，全家人搬到所购房中居住。庭审中刘昌玉提交了一份其与易开发签订的《贷款协议》，称其在房屋被出售后才知晓，找到易开发协商，将该房作为贷款抵押给易开发。易开发辩称，是刘昌玉为规避村上税费而虚假写的，并没有借钱给刘昌玉，协议也没有实际履行。
一审法院认为，刘昌玉提出诉讼请求要求确认其丈夫严忠辉与易开发签订的《售房协议》无效的理由为易开发是城镇居民，不享有农村宅基地使用权，该房屋为刘昌玉所有，严忠辉无权处分，处分房产时其不知情，并在庭审中提交了冕城住字第0836号《房屋所有权证》，证明案涉房产属其所有。该院认为，刘昌玉与严忠辉系夫妻，案涉房产属夫妻共有财产，严忠辉与易开发在签订《售房协议》时，严忠辉的儿子严起林在场，当时严起林已是成年人，帮其父亲在《售房协议》上签字。刘昌玉在庭审中诉称其在外做生意，个把月回家一次，《售房协议》签订后，刘昌玉家的院坝中间新建了一堵围墙，将两家隔开，其应知道卖房的事情。1999年12月15日，刘昌玉与易开发写了一份《贷款协议》，协议称刘昌玉向易开发贷款10万元，用案涉三间门面作抵押，但刘昌玉起诉状上自述，因协议规定的还款期限短，而双方都无法履行。另外，《售房协议》签订后，易开发在2000年1月20日将购房款25万元支付给严忠辉，严起林为严忠辉在收条上代签了名字。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，刘昌玉诉称其不知情，严忠辉无权处分该房产的理由，不予采信。刘昌玉在庭审中提交了冕集用（2007）第0XX7号集体土地使用证，证明案涉房产土地性质为集体土地，经庭审核实，该土地使用证上载明的房屋属刘昌玉现在居住的房屋，土地性质也只是反映了刘昌玉现在居住房屋的土地性质，不能证明案涉房产的土地性质属集体土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，刘昌玉提交的证据，不能证明严忠辉与易开发签订《售房协议》时存在上述法律规定的情形。综上，对刘昌玉要求确认严忠辉与易开发所签《售房协议》无效，并要求返还房产及退还房款的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决：驳回原告刘昌玉的诉讼请求。案件受理费5，050.00元，由原告刘昌玉负担。
本院二审期间，上诉人刘昌玉围绕上诉请求依法提交了以下证据：第一组证据、2007年的《冕宁县个人建房用地申报、审批表》2份，拟证明2007年人民政府已经补偿了征用补偿款给刘昌玉，故案涉房屋的土地使用权至今还属于刘昌玉，诉争房屋四至是完全清楚的，一审法院对此审理不清。第二组证据、案争房屋的照片和冕集用（2001）字第0XX7号《集体土地使用证》，拟证明讼争房屋的使用权仍然属于刘昌玉的。第三组证据、冕国用（2007）第0XX3号《国有土地使用证》、冕宁县房权证城厢字第0X**号《房屋所有权证》、2006年11月28日，刘昌玉与其子严起林和《协商书》。拟证实刘昌玉的房子因要贷款，就转到了严起林名下，并不是被上诉人所说的讼争房屋属于国有土地，讼争房屋仍然属于刘昌玉的，变更为国有土地的仅仅是严起林的三间门市。被上诉人易开发、第三人申秀芬均未提交新证据。针对上诉人刘昌玉二审所提交的上述证据，本院依职权委托一审法院向冕宁县国土资源管理局和冕宁县房产管理所发出了调查函，冕宁县国土资源管理局和冕宁县房产管理所经调查后，向一审法院作出了复函。本院对上诉人刘昌玉提交的证据，和本院依职权调取的冕宁县国土资源管理局和冕宁县房产管理所作出的复函，组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：被上诉人易开发和第三人申秀芬，对2007年的2份《冕宁县个人建房用地申报、审批表》的真实性无异议，对关联性有异议，1998年审批的房屋，1999年以后审批的手续是新建的房屋，与本案无关，不能达到对方的证明目的。此证证实了刘昌玉2007年两次向冕宁县国土资源局申请办理折旧建新审批手续的事实，不能达到刘昌玉的证明目的，对此本院不予采信。被上诉人易开发和第三人申秀芬对案争房屋的照片和冕集用（2001）字第0XX7号《集体土地使用证》的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能达到对方的证明目的，相反证实了土地使用证上没有包括诉争土地，上诉人已经没有案涉土地的使用权。照片证实了上诉人一家在出售案涉房屋后，现在两家房屋的现状，对此，本院予以采信，但仅据照片，不能认定案涉房屋土地的使用权属于哪一方，不能达到上诉人的证明目的。（2001）字第0XX7号《集体土地使用证》证实了，至2001年7月4日，案涉房屋的土地使用权人仍为刘昌玉，对此，本院予以采信。被上诉人易开发和第三人申秀芬对冕国用（2007）第0XX3号《国有土地使用证》、冕宁县房权证城厢字第0X**号《房屋所有权证》、2006年11月28日，刘昌玉与其子严起林和《协商书》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，理由是农村宅基地每人只能申请一宗，按对方所说案涉宅基地属刘昌玉，那么她就有两宗宅基地，相反证明诉争房屋宅基地上诉人不再享有，靠街的门市土地应是属于国有的。该组证据证实案争房屋出售后，刘昌玉家新建的房屋部分产权属其子严起林，部分仍属刘昌玉，但并不能证明，案涉房屋的权属关系，不能达到上诉人的证明目的，对此，本院不予采信。本院委托一审法院向冕宁县房产管理所发出的调查函，要求该所调查2001年9月4日办理的冕宁县房权证城乡字第0X**号房屋所有权证，所登记的房屋是否包括本案争议的房屋；2006年12月1日办理的冕宁县房权证城乡字第0X**号房屋所有权证，登记人为严启明，该证是否包括本案争议的房屋。该所答复：1990年4月13日、2001年9月4日及2006年12月1日，填发的房屋所有权证，三本房屋所有权证证号均为0XX6号，系在同一宗土地上不同的三处房屋；2006年12月1日填发的0XX6号房屋所有权证原房屋所有权人为刘昌玉，因刘昌玉本人申请分家，过户于其子严起林名下。本院委托一审法院向冕宁县国土资源管理局发出的调查函，要求该局调查：2001年7月办理的冕集用（2001）字第0XX7号土地使用证是否包含本案争议房屋；2007年2月1日办理的冕国用（2007）第0XX3号土地使用证是否包含本案争议房屋；争议的房屋现在是否能办理国有土地使用证（出让）。该局答复：根据法院提供的资料复印件，无法反映出争议房屋的位置，因此针对本院提出的问题1、问题2该局无法判断冕集用（2001）字第0XX7号、冕国用（2007）第0XX3号土地证上是否包含争议的房屋；因无法确定争议房屋的具体位置，也无争议房屋的土地来源材料，所以无法确定争议房屋的土地使用权性质，对本院提出的问题3无法答复。上述回复证实了刘昌玉所提交的上述证据无法证实本案所涉房屋土地的性质。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下:
1999年8月9日，上诉人刘昌玉的丈夫严忠辉作为甲方与被上诉人易开发作为乙方，签订了《售房协议》，该协议约定了以下主要内容：“经甲乙双方共同协商，甲方将县城人民路67号房屋出售给乙方，特达成以下协议：一、售房屋：三间门市及三间住房（四周边界见附图）围墙边界为尽空（净空）3.2米（围墙甲方承担）。二、该房屋售价为人民币25万元，所发生的全部税款由乙方承担，协议签订之日，乙方占（暂）交10万元，99年12月31日前交8万元，2000年3月份前交2万元，2000年12月31日前交5万元。三、交清18万元前，2000年的三间门市房租费由乙方收取。四、乙方将全部款项交清后，甲方即将《房产证》交给乙方，并即写售房《契约》。五、此协议一式二份，经双方签字之日起生效，如甲乙双方任何一方违约，均赔偿对方10万元违约金。”协议签订后，易开发按约定于当日支付了10万元购房款后，于1999年12月搬入案涉房屋，双方按约定另砌一堵围墙，将两家房屋隔开，严忠辉一家在所售房屋相邻的围墙另一侧重新修建了部分住房和门市。因刘昌玉对案涉《售房协议》提出异议，于1999年12月15日与易开发签订了《代（贷）款协议》，约定，“甲方刘昌玉与乙方易开发共同协定，甲方向乙方贷款10万元，用三间门面作为担保，贷款时间为5年，在此期间乙方享受该三间门面的使用权，但所贷款不算利息，5年后，由甲方还给乙方10万元现金，乙方将不在享受该三间门面的使用权……”但该协议未履行。2000年1月20日，易开发全额付清购房余款后，双方按《售房协议》约定，重新签订了《契约》，约定：“北有城厢镇人民路进修校对面严宗辉（严忠辉）名下有门市三间，住房三间（四周边界见附图），围墙边界为尽空（净空）3.2米（围墙属严宗辉所有），出售给易开发名下，经双方共同协商，该房屋售价为人民币25万元，一次性交清全部款项，该房所发生的全部税款，由易开发承担。该契约一式二份，经双方签字之日起生效，如有任何一方违约，所造成的全部损失由违约方负责。”签订该《契约》的当日，由严忠辉向易开发出具了收到25万元购房款的总《收条》和欠所购房产权证的《欠条》各1份，收回了前面出具的《收条》。《契约》、《收条》、《欠条》上严忠辉的签名均由其子严起林代书，《契约》时间签注为签订《售房协议》的时间，1999年8月9日。
另查明，易开发购得案涉房屋后，于1999年12月9日，将坐落于冕宁县健美乡华坪村1组的原有住房出售给他人，举家搬到所购房中居住，并于2000年10月6日，将所购房屋临街三间门面进行改建，加高了一层。
再查明，案涉房屋的土地原属冕宁县城厢镇长征村五组的集体宅基地，现已成为该县的城市规划用地范围。严忠辉出售案争房屋后，其家新建的房屋部分产权属其子严起林，部分仍属刘昌玉，属于严起林的部分土地性质已变更为国有。至今易开发未办理到所购房屋的产权证的土地使用证。
还查明，上诉人刘昌玉与严忠辉系夫妻，严忠辉平时习惯将姓名书写为严宗辉，已死亡，其系冕宁县食品厂退休人员，刘昌玉系冕宁县城厢镇长征村五组村民。被上诉人易开发与原审第三人申秀芬系夫妻，易开发系冕宁县电影公司退休人员，申秀芬，系冕宁县健美乡华坪村1组村民。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：上诉人刘昌玉的丈夫严忠辉与被上诉人易开发二人签订的本案所涉的《售房协议》是否无效；双方是否应相互返还依据上述协议所取得的房屋和购房款；本案是否已过诉讼时效。
首先，本案属确认之诉，不宜由关于诉讼时效的法律规定予以调整，故不存在诉讼时效的问题。
本案所转让房屋的产权证和土地使用证上所载的产权人和土地使用权人虽然只登记为刘昌玉，但该房屋属刘昌玉与严忠辉的家庭共有财产。本案所涉《售房协议》，虽然只由严忠辉与易开发二人签名，无刘昌玉和申秀芬的签名，上诉人刘昌玉上诉称案涉房屋产权属于其所有，严忠辉出售房屋，其不知道，未取得其同意，且是在严忠辉双目失明，病卧在床，意识模糊的情况下签订的，严起林又是迫于其父亲的严令而代签的字，易开发所付买房款项也没有主权人开具的收条，严忠辉与易开发签订《售房协议》，违背了《关于中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二项的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的损害了第三人的利益的情形，应视为无效。但严忠辉与刘昌玉、易开发与申秀芬分别系夫妻。居于以上特殊的身份关系，严忠辉与易开发二人签订《售房协议》，实际上是代表各自家庭的行为，且协议签订后，双方均按约定予以了履行，易开发全额付清了购房款，严忠辉亦将所售房屋交付易开发居住和经营，并另砌围墙将两家的房屋隔离。易开发购得案涉房屋后，对该房进行了加高，居住了近17年之久，其间，虽然刘昌玉曾经提出过异议，想收回已售房屋，于1999年12月15日与易开发签订过《贷款协议》，但该协议未予履行。所以，刘昌玉对其丈夫出售案涉房屋的行为应当是知晓和认可的。原审第三人申秀芬对其丈夫购买案涉房屋的行为亦是知晓和认可的。另一方面，虽易开发为非农人口，系城镇居民，但是在购买案争房屋时，其是作为家庭成员，代表其家庭与对方签订的《售房协议》，而其妻申秀芬系农村人口，所以，案争房屋不属于出售给城镇居民的情形。且本院针对刘昌玉二审提交的证据中的《土地使用证》和《房屋所有权证》，函请冕宁县国土资源局进行调查后，该局答复，根据刘昌玉所交上述权证，不能确定案争房屋是否包含在内和案争房屋的土地性质。所以刘昌玉提交的冕集用（2007）第0XX7号《集体土地使用证》，证明案涉房产土地性质为集体土地，经庭审核实，该土地使用证上载明的房屋属刘昌玉现在居住的房屋，土地性质也只是反映了刘昌玉现在居住房屋的土地性质，不能证明案涉房屋是否包含在其所持有的（2007）第0XX7号《集体土地使用证》所载的土地内，即刘昌玉无证据证实案争房屋的土地性质。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人刘昌玉提出严忠辉与易开发二人签订案涉《售房协议》其不知情，严忠辉未取得其同意的上诉理由，与查明的事实不符，无证据证实案争房屋所在土地的性质，提出易开发作为城镇居民该协议无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。故严忠辉与易开发签订的《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
综上所述，上诉人刘昌玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，050.00元，由上诉人刘昌玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 董永亮
审判员 杨发蓉
审判员 刘 莉
二〇一七年五月二日
书记员 朱国锋