文书内容西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3988号原告:西安君茂物业管理有限公司，住所地西安市高新区高新三路8号西高智能大厦12楼06号。法定代表人:孟敏，该公司总经理。委托代理人:王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人:侯智成，陕西德伦律师事务所实习律师。被告:西安圣梦美容护肤品有限公司，住所地西安市高新区高新三路8号西高智能大厦4层。法定代表人：孙玉玲，该公司总经理。委托代理人:赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托代理人:段聪越，陕西博纳新律师事务所实习律师。被告:胡健，男，1964年8月11日出生。委托代理人:赵云，陕西博纳新律师事务所律师。原告西安君茂物业管理有限公司与被告西安圣梦美容护肤品有限公司（以下简称圣梦公司）、被告胡健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告诉称，被告胡健作为西高智能大厦4层业主，2009年8月18日与原告签订了《前期物业管理服务合同》。合同对房屋的位置、面积、双方的权利及义务、物业管理服务内容等均做了明确约定，之后被告胡健将房屋交付给圣梦公司使用。参照《西安市电梯安全与节能监督管理办法》及《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》等相关规定，被告圣梦公司在享受原告提供的物业等相关服务时应向原告缴纳电梯费及垃圾费，但被告圣梦公司未按照规定向原告缴纳上述费用。经原告多次催要无果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告圣梦公司向原告支付自2015年4月1日起至实际付款之日的电梯费及垃圾费（暂计算至2016年10月31日的电梯费及垃圾费为23494.8元），并向原告支付自2015年4月1日至实际付款之日的逾期付款违约金（暂计算至2016年10月31日逾期付款违约金为28917元），以上两项合计为52411.8元；2、被告胡健对被告圣梦公司下欠原告款项承担连带支付责任；3、本案诉讼费由两被告承担。被告圣梦公司辩称：1、按照合同相对性，原告无权诉请圣梦公司承担任何法律责任。原告系与被告胡健签订的物业服务合同，圣梦公司并非合同的一方；2、合同存续期间以及合同到期后至今，原告均认可胡健为合同相对人，圣梦公司仅是受胡健委托代为缴纳物业费。原告与圣梦公司无物业服务合同关系，并非本案适格当事人，故请求驳回原告对圣梦公司的起诉。被告胡健辩称：1、依照双方签订的《前期物业管理合同》以及形成的交易习惯，胡健并未欠付原告所主张的电梯费与垃圾费，反倒是原告擅自增加收费项目与额度，构成违约。2、《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》是双方签订合同前出台的建议性文件，并非强制性规定，不影响当事人间签订的合同以及之后形成的交易习惯，不能成为原告加收垃圾费的依据。3、被告并未违约，原告无权要求被告支付违约金。原告要求被告支付电梯费和垃圾费及违约金并没有约定或者法定的依据，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于西安市高新区高新三路8号西高智能大厦4层1号房屋属于被告胡健所有，后交由被告圣梦公司做办公场所至今，总面积为1766.53平方米。2009年8月18日，原告与被告胡健签订了为期三年的《前期物业管理服务合同》。合同对双方的权利义务进行了约定，期限为三年，自2008年8月18日至2011年8月18日，其中还约定随着物价的上涨，物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。2015年3月1日，原告向包括被告在内的西高智能大厦业主/住户公示了《关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知》，内容为“因近年物价飞涨，物业服务人员及物料成本增大，为更好的服务业主，原告依据并参照西安市人民政府令第94号《西安市电梯安全与节能监督管理办法》，以及西安市物价局发《西安市城市生活垃圾处理收费实施意见》，将于2015年4月1日起对管理辖区内西高智能大厦的业主及使用人收取电梯费与垃圾费。收费标准如下：垃圾费：办公房屋按照0.2元/平方米/月缴纳。电梯费：二层0.4元/平方米/月缴纳（二层以上每增加一层增加0.05元/平方米/月）。各业主如有异议请在本通知做出之日起15日内以书面形式送达物业公司，逾期视为认可该通知效力”。被告圣梦公司及胡健当庭承认收到原告的通知，但未书面向原告出具异议通知，也未向原告按照通知标准缴纳电梯费及垃圾费。另查明，自2015年4月1日起，该大厦79.6%业主及实际使用人已按照通知中的标准向原告缴纳了电梯费及垃圾费。截止2016年10月31日，被告圣梦公司拖欠原告电梯费及垃圾费共计23494.8元。以上事实，有西高智能大厦垃圾费、电梯费缴纳情况统计表、关于智能大厦收缴电梯费与垃圾费的通知、公示牌、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单72张、西安君茂物业管理有限公司西BD-西高智能大厦催费通知单、西BD-西高智能大厦物业中心收费通知单8张、陕西增值税普通发票、前期物业管理服务合同、2008年8月18日至2011年8月18日时段内两份物业中心收费通知单与相应的缴费发票、2011年8月18日至2015年3月内五份物业中心收费通知单与相应的缴费发票、2015年2季度之后的四份物业中心收费通知单与相应的缴费发票及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案原被告之间系物业服务合同法律关系，双方应按物业服务合同规范相互之间的权利和义务。本案中，原告与被告胡健签订的《前期物业管理服务协议》已经于2011年8月份到期，但是原告仍然对小区进行管理，被告圣梦公司也实际接受原告的物业管理，双方形成事实上的物业管理法律关系，故按照合同法的相关规定，双方的权利义务内容比照原合同履行。原合同约定了物业管理服务费用的标准依据国家政策及服务成本调整。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款规定，“一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主调整管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”涉案小区属于非保障性住房，物业服务的收费可以适用市场调节价。本案中，原告为被告圣梦公司提供了物业管理服务，且原告因各项费用上涨成本增加等原因就涉案小区的电梯费和垃圾费增收事宜进行过通知及公示，被告圣梦公司及胡健在收到通知后未书面向原告提出书面异议。涉案小区超过三分之二以上的业主或者实际使用人已向原告缴纳了电梯费及垃圾费，接受了原告增收电梯费及垃圾费的要求，符合相关法律的规定，故原告根据被告圣梦公司所在层数及建筑面积要求被告圣梦公司支付自2015年4月1日起每月每平方米0.50元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费的理由充分，本院予以支持。被告圣梦公司自2015年4月1日起至今拖欠原告的电梯费及垃圾费的行为已构成违约，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告主张的电梯费、垃圾费滞纳金按照合同及通知单上告知的标准按欠费金额每日千分之五计算，但约定过高，本院酌情认定为拖欠金额每日千分之二计算为宜。根据《物业管理条例》第四十二条之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。庭审中已查明，物业费用一直系物业使用人即被告圣梦公司交纳，因此业主即被告胡健应对被告圣梦公司拖欠的电梯费、垃圾费承担连带责任，故对于原告要求被告胡健对圣梦公司下欠费用承担连带责任的请求，本院依法应予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条之规定，判决如下：一、被告西安圣梦美容护肤品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起的电梯费和垃圾费，按照建筑面积1766.53平方米，每月每平方米0.50元电梯费及每月每平方米0.20元垃圾费标准计算至实际付款之日止。二、被告西安圣梦美容护肤品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安君茂物业管理有限公司支付自2015年4月1日起电梯费和垃圾费滞纳金，以拖欠金额为基数，按每日千分之二计算至实际付款之日止。三、被告胡健对被告西安圣梦美容护肤品有限公司拖欠的电梯费、垃圾费及滞纳金承担连带支付义务。四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1100元，由被告西安圣梦美容护肤品有限公司、被告胡健共同承担。因原告已预交，故二被告应在给付上述款项同时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何 燕人民陪审员  李勇强人民陪审员  贺惠玲二〇一七年八月二十四日书 记 员  王小波