江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终22号
上诉人（原审原告、反诉被告）盐城市百盛物业有限公司，住所地盐城市双元东路9号怡景花园城14号楼301、302室。
法定代表人韩志辉，董事长。
委托代理人符为奇，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江苏荣诚置业有限公司，住所地盐城市后关路8号。
法定代表人江炳荣，董事长。
委托代理人王国祥，江苏国磊律师事务所律师。
委托代理人崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。
上诉人盐城市百盛物业有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人江苏荣诚置业有限公司（以下简称荣诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第0020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
百盛公司原审诉称，2008年9月5日，百盛公司与荣诚公司签订了《“棕榈泉广场”前期物业管理委托合同》，由百盛公司对盐城“棕榈泉广场”前期5号、6号住宅楼提供前期物业管理服务，合同对前期物业管理的具体范围、面积、物业服务事项、服务期限、物业服务费等权利与义务作了明确规定。2010年4月，百盛公司接手以上物业并按合同约定实施物业管理服务，直至2013年11月5日止。2010年10月8日，百盛公司与荣诚公司又签订了《“棕榈泉广场”前期物业管理委托合同》，由百盛公司对盐城“棕榈泉广场”提供前期物业管理服务（含首期的5号、6号住宅楼），该合同涵盖了双方于2008年9月5日所签订的物业管理服务合同的全部内容，并对其中的物业服务范围、面积、服务费的计算标准作了调整。在百盛公司按合同从事前期物业管理服务三年多的时间内，现荣诚公司仍拖欠百盛公司前期物业管理服务费105723元，经百盛公司多次催要，荣诚公司至今未支付，故诉至法院，要求荣诚公司支付该费用及利息。
荣诚公司原审反诉并辩称，2008年9月5日、2010年10月8日，百盛公司与荣诚公司先后签订了《“棕榈泉广场”前期物业管理委托合同》，该合同均约定了物业的基本情况、服务承诺及标准、服务费用、物业的接管与验收、违约责任及附则等，合同第十七条约定“管理期限自2008年10月1日起至业主委员会成立之日止”。2012年8月17日，城南新区棕榈泉广场业主委员会成立后，曾起诉至盐城市盐都区人民法院，要求百盛公司撤场，经该院判决并执行，百盛公司于2013年11月5日撤离棕榈泉广场小区。现荣诚公司实际欠百盛公司前期物业管理服务费49430.9元。在百盛公司提供物业服务期间，严重违反合同约定，造成棕榈泉广场小区多处设备损坏，城南新区棕榈泉广场业主委员会及部分业主出具证明证实，并拖欠荣诚公司水电费用，现荣诚公司提出反诉，要求百盛公司支付水电费38630.92元，支付设施设备维修费103370元。
原审法院经审理查明，2008年9月5日、2010年10月8日，百盛公司与荣诚公司先后签订了《“棕榈泉广场”前期物业管理委托合同》，荣诚公司委托百盛公司对其开发的坐落于盐城解放南路275号的棕榈泉广场住宅区进行前期的物业管理服务，合同约定，物业类型为高层、商办、酒店式公寓，管理期限为自2008年10月1日起至业主委员会成立之日止，服务费用为高层住宅1.2元／月／平方米、商办1.5元／月／平方米、酒店式公寓1.2元／月／平方米，同时，百盛公司、荣诚公司在合同中还约定了委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务承诺及标准、物业的接管与验收、违约责任、附则等事项。合同签订后，百盛公司于2010年4月1日进驻棕榈泉广场住宅区开始从事该住宅区的前期物业管理。2012年8月17日该住宅区的城南新区棕榈泉广场业主委员会成立。因百盛公司对该住宅区的前期物业管理混乱，引起该住宅区业主委员会的不满，并书面通知百盛公司于2012年11月30日撤场，因百盛公司未按通知执行，城南新区棕榈泉广场业主委员会于2013年3月8日诉至本院，要求百盛公司退场，盐都区人民法院受理该案后，于2013年4月15日作出（2013）都民初字第0466号民事判决书，支持了城南新区棕榈泉广场业主委员会要求百盛公司退场的诉讼请求。后经盐都区人民法院按该民事判决书执行，百盛公司于2013年11月5日撤离了棕榈泉广场住宅区。现百盛公司认为仍有27户该住宅区迟拿房、未拿房的业主的前期物业管理费计105723元，荣诚公司至今未向其支付，遂诉至盐都区人民法院。本案在庭审时，荣诚公司对百盛公司主张的收费标准与截止的管理期限提出异议，经本院核实查明：5－13A02室（李建英）、面积为141.24平方米、期限2010年4月1日－2010年7月31日，物业费为678元；5－305室（胥舒红）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2010年10月31日，物业费为1162元；5－1105室（郭宗林）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2010年11月8日，物业费为3197元；5－1205室（周建兵）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2011年7月13日，物业费为2561元；6－1602室（缪俊奇）、面积为102.25平方米、期限2010年4月1日－2011年5月31日，物业费为1717元；6－1606室（邱德学）、面积为122.25平方米、期限2010年4月1日－2011年4月11日，物业费为3575元；6－1507室（孙士正）、面积为102.25平方米、期限2010年4月1日－2011年10月17日，物业费为2278元；6－1607室（周琳）、面积为102.25平方米、期限2010年4月1日－2011年5月26日，物业费为1717元；6－1208室（李清）、面积为138.04平方米、期限2010年4月1日－2010年11月23日，物业费为1286元；6－1508室（戚忠梅）、面积为138.04平方米、期限2010年4月1日－2012年1月10日，物业费为3534元；6－1608室（胥容庆）、面积为138.04平方米、期限2010年4月1日－2012年11月27日，物业费为5284元；6－403室（孙强松）、面积为122.25平方米、期限2010年4月1日－2010年6月8日，物业费为474元；5－1502室（曾勇、王长俊）、面积为141.24平方米、期限2010年4月1日－2010年10月15日，物业费为1102元；6－708室（凌辉）、面积为138.04平方米、期限2010年3月30日已通知交房，物业费为0元；6－1004室（孙学文）、面积为142.28平方米、期限2010年3月30日已通知交房，物业费为0元；6－1605室（刘景春）、面积为140.44平方米、期限2010年4月1日－2011年3月1日，物业费为1854元；5－301室（金军）、面积为139.63平方米、期限2010年4月1日－2010年5月27日，物业费为318元；5－501室（沈良堃）、面积为139.63平方米、期限2010年4月1日－2010年6月24日，物业费为469元；5－1703室（尹正山）、面积为123.94平方米、期限2010年4月1日－2010年6月26日，物业费为426元；5－1305室（王荣玉）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2012年1月10日，物业费为3706元；5－13A05室（未出售）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2012年11月30日，物业费为5310元；5－1605室（唐九宏）、面积为138.28平方米、期限2010年4月1日－2011年1月23日，物业费为1787元；6－301室（江炳荣）、面积为138.04平方米、期限2010年4月1日－2012年11月30日，物业费为5301元；6－302室（江建新）、面积为102.25平方米、期限2010年4月1日－2012年11月30日，物业费为3926元；6－1502室（未出售）、面积为102.25平方米、期限2010年4月1日－2012年11月30日，物业费为3926元；6－303室（蔡丽芳）、面积为122.25平方米、期限2010年4月1日－2012年11月30日，物业费为4694元；6－1504室（金传勇）、面积为142.28平方米、期限2010年4月1日－2011年3月1日，物业费为1878元。上述物业费合计为人民币62250元。庭审时，荣诚公司向提交了城南新区棕榈泉广场业主委员会及该住宅区5号楼、6号楼部分业主于2014年10月17日联合出具的证明及损坏设备确认表，证实百盛公司在从事前期物业管理期间造成：5号楼、6号楼地下车库出入口顶棚夹胶6＋6玻璃大部分损坏；5号楼、6号楼底层过道及室外监控大部分损坏；小区对讲系统大部分损坏；5号楼、6号楼多台电梯未维护，部分电梯电脑主板损坏或遗失，电梯相关零件损坏或遗失；小区外墙不锈钢字脱落、小区健身设施损坏、小区伸缩门损坏、小区道路水泥井盖和5号楼、6号楼地下车库抽水泵均损坏；5号楼、6号楼消防软管及铜嘴、铜垫丢失若干、其它诸如灯泡、疏散指示灯、照明灯罩、开关、应急照明等均出现损坏缺失。荣诚公司已进行安排维修，并支付了维修费。百盛公司从事前期物业管理期间应自行交纳的部分水电费用，荣诚公司也进行垫付。为此，荣诚公司在本案审理期间提出了反诉，要求百盛公司支付垫付的水电费与损坏的设备维修费。并提交了申请，要求审计2010年6月－2011年2月百盛公司百盛公司在棕榈泉小区应承担的水费；2010年5月－2011年2月百盛公司百盛公司在棕榈泉小区应承担的电费；2011年11月－2013年12月百盛公司百盛公司在棕榈泉小区应承担的3号备用变压器电费。要求评估百盛公司百盛公司在棕榈泉小区提供物业服务期间造成的已损坏的设施设备的损坏价格。法院依据荣诚公司的申请，依法委托了盐城天则会计师事务所、盐城大恒价格评估有限公司进行审计、评估，结论为：百盛公司在棕榈泉小区应承担2010年6月－2011年2月的水费为0元、2010年5月－2011年2月的电费为16297.35元、2011年11月－2013年12月期间3号备用变压器电费为22333.57元，合计38630.92元；棕榈泉小区更换地下车库玻璃及车库棚油漆费用共为20700元、棕榈泉小区楼宇对讲门设施修复费用为12676元、棕榈泉小区电梯维修费用为52000元、棕榈泉小区更换窨井盖10只费用为1800元、棕榈泉小区修复监控费用为16200元，去零取整合计为103370元。
另查明，百盛公司对荣诚公司的反诉请求辩称其公司在提供物业管理期满撤场时，于2013年11月5日与城南新区棕榈泉广场业主委员会办理了财产移交清单，该清单中注明只存在5号楼2单元电梯主板一块、电梯内编码器缺少一只、对讲电话机少一只，除上述财产外，并未造成荣诚公司反诉请求主张的财物损坏。退一步讲，如存在财物损坏，不能排除是接管其公司的众友物业公司造成，且政府每年发放维修基金，可在政府发放维修基金中支付维修费。因荣诚公司私自接电在建筑工程上使用，造成电费每月增加至2000元以上，所以，百盛公司才于2011年11月份起未交电费，百盛公司认为该电费应由荣诚公司承担。对上述辩称事实，百盛公司提交了与城南新区棕榈泉广场业主委员会办理的《棕榈泉小区撤离移交清单》，自行所列的2011年3月－2011年10月“棕榈泉广场3号备电箱”电费的情况说明。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。集体的财产权利受法律保护。百盛公司、荣诚公司之间签订了《“棕榈泉广场”前期物业管理委托合同》后，因合同约定的支付物业管理费的内容不违背国家的法律规定，因此，百盛公司按该合同的约定向荣诚公司主张物业管理费，应予支持。对计算物业费收取的期限问题，原审法院认定为：自百盛公司进驻棕榈泉广场住宅区从事前期物业管理开始之日（2010年4月1日）至城南新区棕榈泉广场业主委员会成立后通告百盛公司撤离之日（2012年11月30日）。对百盛公司主张的物业管理费，经核实，予以支持人民币62250元。对荣诚公司反诉请求要求百盛公司承担的电费问题，因该电费是百盛公司在从事前期物业管理期间所使用，应由百盛公司支付，现因荣诚公司予以垫付，故荣诚公司现向百盛公司反诉主张，符合法律规定，应予支持，并以审计部门审计确认的合计人民币38630.92元予以认定。因审计的该电费包含有2013年12月的电费，而百盛公司已于2013年11月已撤场，故酌情扣减3000.92元，认定为35630元。对荣诚公司的该反诉诉请，百盛公司辩称是荣诚公司私自接电在建筑工程上使用，应由荣诚公司承担的问题，因未能提交荣诚公司私自接电使用的证据，故对百盛公司的该辩称不予采信。对荣诚公司反诉请求要求百盛公司赔偿的财物损坏费问题，因荣诚公司反诉时向提交了证据，证实其反诉主张的损坏财物是百盛公司在从事前期物业管理期间造成，故对荣诚公司该反诉主张，应予支持，并对损坏的财物及价格以荣诚公司申请评估所主张、盐城大恒价格评估有限公司评估的结论为依据，即棕榈泉小区更换地下车库玻璃及车库棚油漆费用共为20700元、棕榈泉小区楼宇对讲门设施修复费用为12676元、棕榈泉小区电梯维修费用为52000元、棕榈泉小区更换窨井盖10只费用为1800元、棕榈泉小区修复监控费用为16200元，去零取整合计为人民币103370元。针对荣诚公司的该反诉诉请，百盛公司辩称其公司在撤场时，于2013年11月5日与城南新区棕榈泉广场业主委员会办理了财产移交清单，对财物损坏该清单中已列出，未造成其它财物损坏，因荣诚公司未在该财产移交清单上盖章确认，也未派代表签名确认，故该清单对荣诚公司不具有证明效力，且城南新区棕榈泉广场业主委员会于2014年10月17日重新出具证明，证实财物的实际损坏情况，故对百盛公司的该辩称，亦不应采信。对百盛公司针对荣诚公司的反诉辩称的不能排除是接管其公司的众友物业公司造成财物损坏，以及可在政府发放的维修基金中支付维修费的辩称意见，因未能提供证据证实是接管其公司的众友物业公司造成及政府已发放维修基金的事实，故对其该辩称，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法法》第八条，《江苏省物业管理条例》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及有关民事政策之规定，原审判决：一、江苏荣诚置业有限公司支付盐城市百盛物业有限公司前期物业管理费人民币62250元。二、盐城市百盛物业有限公司支付被告江苏荣诚置业有限公司垫付的电费35630元、财物损坏维修费103370元，合计人民币139000元。三、驳回盐城市百盛物业有限公司、江苏荣诚置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5556元，鉴定费6000元，合计人民币11556元，由盐城市百盛物业有限公司负担10498元，江苏荣诚置业有限公司负担1058元。
宣判后，百盛公司不服，向本院提起上诉称：1.关于物业费，原审法院认定有误，6-403期限应至2010年8月25日，6-708期限应至2011年3月31日，6-1004期限应至2010年9月30日，5-301、5-501、5-1703、5-1305、5-13A05、5-1605、6-301、6-302、6-1502、6-303、6-1504期限均应至2013年9月30日。故原审判决少计算物业费43329元。2.关于3#备用变压器电费。该变压器原由百盛公司交纳电费至2011年10月，后因荣诚公司私接电表使用，导致费用明显上涨，当时双方交涉电费由荣诚公司从2011年11月开始承担。在百盛公司提供物业服务以及离开后的很长时间里，荣诚公司均未向百盛公司主张过，且根据其他电费的交纳习惯，荣诚公司也不可能不向百盛公司主张。故百盛公司不应当承担该变压器上产生的电费。3.关于设备等维修费。百盛公司已经根据已生效判决与城南新区棕榈泉广场业主委员会进行了交接，且交接是由法院主持的，并签订了移交清单。而荣诚公司在移交之后又提出支付了10多万元的维修费用，没有依据。百盛公司有义务将设备交付给业委会，而不是交付给荣诚公司，设备维修支出费用的主体应为业委会，而非荣诚公司，故荣诚公司也无权向百盛公司主张该部分费用。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
荣诚公司答辩称：1.一审法院对物业费用收取期限的认定是准确的，证据充分。2.关于3#备用变压器电费，百盛公司从进驻小区开始就是一直交纳的，但后又拒绝交纳，故荣诚公司垫付了该部分费用，百盛公司未能提交证据证明荣诚公司私接线路。3.百盛公司提交的移交清单并无荣诚公司的确认，业委会也出具证明，证明设备损坏的实际情况。百盛公司与业主以及荣诚公司发生矛盾时起，荣诚公司就提到了设备损坏的问题，因百盛公司没有维修，荣诚公司只好垫付了该笔费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实基本属实，应予确认。
本案的争议焦点是：1.原审判决对于部分物业费应当缴纳的期限认定是否有误。2.关于3#备用变压器2011年11月至2013年12月期间的电费，应当如何分担。3.在百盛公司对棕榈泉广场进行前期物业管理期间，是否发生相关设施设备损坏，如发生损坏，损失应当由谁承担。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。百盛公司与荣诚公司签订的前期物业委托管理合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。
关于争议焦点1，根据双方合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用甲方按相关规定承担。故对于百盛公司提出已经出售的期限有误的房屋，在交付给业主之前的物业费应由荣诚公司承担。现荣诚公司已经提交了由业主签字的入住联系函，故物业费的计算应当以该入住联系函上的日期作为依据，原审法院对于该部分物业费的计算并无不当。关于百盛公司主张的其他未出售的商品房物业管理费，根据双方合同约定，物业管理期限为自2008年10月1日起至业主委员会成立之日止，2012年8月17日，城南新区棕榈泉广场业主委员会成立，而业主也因对百盛公司前期物业管理不满，双方已经发生矛盾，业委会也书面通知百盛公司于2012年11月30日撤场。而百盛公司并未按照合同约定以及业委会的通知撤场，并导致业委会提起相应诉讼。现百盛公司要求物业管理费支付至生效法律文书确定的撤场之日，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百盛公司称，在2011年11月至2013年12月期间，因荣诚公司私接电线用电，导致3#备用变压器上的电费大幅增加，故该期间的电费应当由荣诚公司承担，但其并未提交证据予以证明，故本院不予采信。
关于争议焦点3，荣诚公司称，百盛公司在管理期间，小区大量设备设施发生损害，要求百盛公司进行赔偿，为此荣诚公司提交了由业主委员会出具的证明以及相关维修的收据。但鉴于百盛公司与棕榈泉广场的业主及业主委员会一直有矛盾纠纷，业主委员会出具的该证明内容的真实性不能确定。且在另案诉讼的执行过程中形成的撤场交接清单所显示的损坏部分与业主委员会列明的损坏项目亦不一致，且部分项目的维修费用应当从维修基金中支付，而非由物业服务人百盛公司负担，故荣诚公司所主张的维修费用，证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人百盛公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审法院认定事实错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2014）都民初字第0020号民事判决。
二、江苏荣诚置业有限公司于本判决生效后十日内支付盐城市百盛物业有限公司前期物业管理费人民币62250元。
三、盐城市百盛物业有限公司于本判决生效后十日内支付江苏荣诚置业有限公司垫付的电费35630元。
四、驳回盐城市百盛物业有限公司、江苏荣诚置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5556元，鉴定费6000元，合计人民币11556元，由盐城市百盛物业有限公司负担2056元，江苏荣诚置业有限公司负担9500元。二审案件受理费3621元，由盐城市百盛物业有限公司负担905元，由江苏荣诚置业有限公司负担2716元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 许其娟
附法律条文
1.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。