江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初6493号
原告：丁晶磊，男，1987年12月29日出生，汉族，住东台市。
委托诉讼代理人：徐天舒，江苏锦润律师事务所律师。
被告：吴祝生，男，1968年11月6日出生，汉族，住海安县。
委托诉讼代理人：曹忠，海安县海安法律服务所法律工作者。
被告：李燕，女，1993年3月18日出生，汉族，住海安县。
委托诉讼代理人：许秋，江苏紫石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时慧明，江苏紫石律师事务所律师。
被告：顾栋梓，男，1991年1月21日出生，汉族，住海安县。
委托诉讼代理人：徐丹丹，江苏紫石律师事务所律师。
原告丁晶磊与被告吴祝生、李燕、顾栋梓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告丁晶磊的委托诉讼代理人徐天舒，被告吴祝生及其委托诉讼代理人曹忠、被告李燕及其委托诉讼代理人许秋、被告顾栋梓及其委托诉讼代理人徐丹丹到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告丁晶磊的委托诉讼代理人徐天舒，被告吴祝生的委托诉讼代理人曹忠、被告李燕及其委托诉讼代理人时慧明、被告顾栋梓的委托诉讼代理人徐丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁晶磊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴祝生签订的《商铺租赁及进场经营合同》。2.判令被告吴祝生、李燕、顾栋梓立即迁出海安县海安镇东大街2号1幢1034室。3.判令被告吴祝生支付拖欠的2015年9月1日至2016年8月31日租金20000元。4.判令被告吴祝生支付自2016年9月1日起至实际返还房屋期间的房屋占用费。5.判令被告吴祝生支付原告违约金345000元。6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月21日，原告与被告吴祝生签订了《商铺租赁及进场经营合同》一份。合同约定，原告将其位于海安县东大街2号1034室商铺出租给被告吴祝生作为经营场所。租赁期限从2014年7月21日至2019年8月31日。租金及支付方式为：2014年7月21日前，支付2014年7月21日至2015年8月31日的租金人民币200000元；2015年9月1日前，支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金人民币215000元；2016年9月1日前，支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金人民币230000元。另外，合同第五条第9项约定“在乙方未在规定期限缴纳租金及其他任何违约情节发生时，甲方可以随时解除合同（乙方如果拖延缴纳租金甲方收取，应视为乙方已经违约，不影响甲方随时行使解除权）”。后被告吴祝生将部分租赁区域分别转租给被告李燕、被告顾栋梓。合同履行过程中，被告吴祝生一直未能按照合同约定按时足额缴纳租金，并且2015年9月1日至2016年8月31日的租金至今仍欠20000元未能缴纳。原告于2016年8月26日向被告吴祝生发出告知书，通知其终止本租赁合同。但合同终止后，三被告一直未能迁出租赁场所，望法院判如所请。
吴祝生辩称：1.不同意与原告解除租赁合同，原告所陈述的理由不具备合同约定的条件，纠纷发生后原告采取的一些锁门措施超出了合同约定以及法律规定的范围。2.原告要求三被告迁出所租赁的商铺理由不充分，被告李燕和顾栋梓与被告吴祝生签订分包合同的时候，原告知情且同意。3.关于原告要求被告吴祝生支付拖欠的20000元租金，在被告吴祝生向原告缴纳第二次房屋租金的时候，经双方协商，原告同意减免租金20000元，在2016年9月26日被告已经就相关的事实向原告作出了回复。4.关于房屋占用费，由于原告的锁门行为导致三被告无法正常经营，主要过错在于原告，所以被告不同意支付自2016年9月1日起至实际返还房屋期间的房屋占用费。5.关于原告诉称的违约金，根据合同约定，被告方虽然有一些行为没有能完全按照合同的约定，但是被告吴祝生已经连续两次根据合同的约定向原告缴纳了约定的租金，不能认定被告吴祝生属于根本上的违约，而合同约定的违约金超出了法律规定的范围，如果法院认定被告吴祝生有违约行为，要承担违约责任的话，请求法庭酌情减少违约责任。
李燕辩称：1.被告李燕认为原告与被告吴祝生签订的租赁合同不应当解除，在合同解除之前本案被告李燕并不是本案的适格主体。2.被告李燕的房屋租金已经足额缴纳给了吴祝生。3.李燕在本案中因原告一方锁门行为产生了大量损失，李燕无任何违约行为，其损失应当由吴祝生或丁晶磊承担。
顾栋梓辩称：同意被告吴祝生和李燕的答辩意见。我方与吴祝生签订的合租合同合法有效，分租行为已得到原告的同意。我方已经支付一年的租金，目前租赁期限尚未届满，原告的锁门行为给我方带来了巨大的经营损失。我方无违约行为，因而不同意迁出承租房屋，且不同意支付占用费，我方的经营损失由本案的被告吴祝生或者原告承担，请求法庭驳回原告对我方的起诉。
本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，丁晶磊（甲方）与吴祝生（乙方）签订《商铺租赁及进场经营合同》一份，双方约定：甲方将海安县海安镇东大街2号1幢1034室商铺出租给乙方，该物业的建筑面积为256.27平方米。租赁期为61.3个月，即从2014年7月21日始至2019年8月31日止。合同约定租金为人民币20万元/年起，共计人民币115万元（不含税价，开具发票，乙方将税费交付给甲方，由甲方开具税票），租金每年递增15000元，租金每年支付一次，提前支付一年的租金。支付方式：①2014年7月21日前，支付2014年7月21日至2015年8月31日的租金人民币20万元；②2015年9月1日前，支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金人民币21.5万元；③2016年9月1日前，支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金人民币23万元；④2017年9月1日前，支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金人民币24.5万元；⑤2018年9月1日前，支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金人民币26万元。乙方支付首期租金，甲方即将上述商业房交付给乙方使用，同时，乙方即应另行缴纳房屋使用保证金贰万元。合同履行完毕，如乙方无任何违约情节，且已经结清所有费用的情况下甲方无息退还乙方保证金，若乙方提前解除合同，必须提前半年通知，否则视为违约，保证金不予退还。租赁期满或解除合同时，乙方必须及时将租赁房屋的甲方所配置的设备、设施在良好状况下交还甲方。租赁期满或解除合同时，乙方必须及时将租赁房屋的甲方所配置的设备、设施在良好状况下交还甲方；乙方逾期不搬迁，甲方有权将该商品房内乙方的物品搬出，甲方不承担保管义务。乙方对所租赁的营业用房要爱护使用，在不破坏原来结构和设施的前提下，可进行室内装修，装修方案必须经过甲方的书面确认后方可实施。合同期满或合同解除后，乙方应当无条件退回房屋，乙方除了可移动的物品搬走，其余不准许拆除，乙方所装修甲方不做任何补偿。乙方必须按合同约定交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠相关费用的千分之五；如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋。在乙方未在规定期限缴纳租金及其他任何违约情节发生时，甲方可以随时解除合同（乙方如果拖延缴纳租金甲方收取，应视为乙方已经违约，不影响甲方随时行使解除权）。租赁期间，乙方如欲将租赁商用房转租给第三方使用，应提前半年书面通知甲方，征得甲方书面备案同意后，取得实际使用权的第三方即为本合同的承租方，享有乙方的权利和义务，乙方的权利和义务自动失效。违约责任：一方未按合同约定履行，应按约定租金总额的30%支付违约金。
上述租赁合同签订后，丁晶磊将房屋交给吴祝生，吴祝生支付了2014年7月21日至2015年8月31日的租金20万元。
2016年3月5日，吴祝生与李燕签订分租合同，吴祝生将承租的案涉房屋中约60平方米（该商铺面西的铺面及西南面部分铺面）分租给李燕，由李燕经营婚纱礼服租售、美甲等。分租租金为50000元/年，租期三年，自2016年3月5日至2019年3月5日止。并约定签订合同时，李燕应向吴祝生缴纳租赁保证金5000元。在该份分租合同上，丁晶磊亦于2016年3月5日在合同下方签字。
2016年3月28日，吴祝生与顾栋梓签订商铺合租经营合同，吴祝生将承租的案涉房屋中约140平方米（该商铺二层）分租给顾栋梓，由顾栋梓作为培训机构之用。分租租金为44000元/年，租期一年，从2016年3月28日至2017年3月27日止。并约定签订合同时，顾栋梓向吴祝生缴纳租赁保证金4000元。在庭审中，丁晶磊表示，对吴祝生将房屋转租给顾栋梓的行为没有异议。
对于2015年9月1日至2016年8月31日的房租，双方均确认系断断续续交纳的，有时汇款，有时现金。
2016年8月26日，丁晶磊向吴祝生发出一份告知书，内容为：“2014年7月21日，我与你签订了商铺租赁及进场经营合同一份，合同约定：我将位于海安县城东大街2号1034商铺租赁给你使用，租赁期为61.3月，租金为每年支付一次。2015年9月1日至2016年8月31日的租金你应当于2015年9月1日前支付完毕，但你至今仍有2万元租金未支付。你的行为已经违约，为此特告知你：1.3日内结清2015年9月1日至2016年8月31日的租金；2.终止合同；3.保留追究你承担违约金的权利”。庭审中，吴祝生陈述，该份告知书是其女儿吴蓉蓉代收，吴祝生亦于当天收到该份告知书。
2016年9月26日，吴祝生向丁晶磊发出一份回复，内容为：你于2016年8月26日（落款日）给本人的《告知书》收悉，现回复如下：1.你在《告知书》所列事实与实际不符：关于2015年9月1日至2016年8月31日欠缴租金2万元不是事实，实际情况是因所属地域门面房上年度租金普遍下调，经与你协商，你明确同意年租金减少2万元，此后，本人已按约足额缴纳了上年度租金，你亦未提出异议，本人已履行了缴纳租金义务。你现在要求再行缴纳2万元租金，属于出尔反尔，是极不诚信之举，亦属违约之举。2.你在《告知书》单方面提出终止合同决定，该终止合同决定不符合法定及约定解除条件，因本人并不存在违约行为，即使存在2万元租金未曾缴纳，因你在此前从未主张过，本人的行为亦不构成根本性违约。3.你于2016年9月19日将本人所承租房屋大门锁上，且本人多次电话通知，要求你开锁，但你至今仍将大门紧锁，你的行为已构成违约，将会使本人订立合同目的无法实现，由此产生后果应由你承担。综上：望你在收到本回复后，立即与本人协商处理后续事宜，本人保留依法追究你相关法律责任的权利。（另，你原先收取房屋租金的银行卡已停用）。以上特此函告！”
审理中，关于锁门的事情，丁晶磊称：“我是2016年9月20日锁门的，锁的是吴祝生、顾栋梓、李燕的门，李燕的门当天就被李燕撬开了。吴祝生和顾栋梓的门现在还锁着。”李燕称：“我的门是2016年9月19日被丁晶磊锁起来的，由于我经营的是婚纱和跟妆服务，有几位新人的衣服存放在店内，迫于无奈只好将锁撬开，将客人的衣服拿走。由于原告与各方矛盾重重，且多次协商未果，我也未能正常经营。”吴祝生、顾栋梓称：“门是2016年9月19日被锁的”。
关于海安镇东大街2号1幢1034室的房屋出租给吴祝生时房屋内的装修设施情况，丁晶磊陈述，房子出租给吴祝生时，交给吴祝生的是毛坯房，房子里面没有装修，也没有其他设施在里面。对于丁晶磊的陈述，吴祝生没有异议。顾栋梓陈述：“在拿到转租的房子时，房子的情况是这样的：楼上吊顶，地面上铺的瓷砖，在房子的东南角落处隔了两个小包间，在楼上西北角落隔了一个小仓库，楼上有一个卫生间，卫生间里面进行了装修。我接手后，将卫生间和地面上的瓷砖保留下来，其他的东西全部是重新弄的，装修过程中把隔断拆除时影响到的吊顶进行了重新吊顶，另外还重新弄了一个卫生间并进行了装修。”对于顾栋梓的陈述，吴祝生没有异议。李燕陈述：“吴祝生将里面的东西全部搬清后，把房子交给我的，交给我的时候里面没有一样东西，就是一个空房子，里面有一个水泥墙隔着。我接手后，将水泥墙隔断拆除后重新做的两个店之间的玻璃隔断，我所经营的店的大门也是我重新弄的，原来并没有门。地面上直接铺的地毯，墙上的瓷砖用墙布贴起来。隔墙做了一个卫生间，并就卫生间进行了装修。”
另查明：海安镇东大街2号1幢1034室的房屋所有权人为丁晶磊，共有情况是单独所有，规划用途是非居住，该房屋建筑面积为257.01平方米，套面建筑面积为247.67平方米。
对于丁晶磊与吴祝生签订《商铺租赁及进场经营合同》中的约定“承租方的变更：租赁期间，乙方如欲将租赁商用房转租给第三方使用，应提前半年书面通知甲方，征得甲方书面备案同意后，取得实际使用权的第三方即为本合同的承租方，享有乙方的权利和义务，乙方的权利和义务自动失效”，李燕和顾栋梓均表示，在与吴祝生签订租赁合同时，吴祝生并没有把他与丁晶磊所签订的合同出示给他们，他们均不知道这个条款的约定，李燕和顾栋梓均不认可该条款。
审理中，对于保证金20000元，原告丁晶磊和被告吴祝生均同意抵算应当交纳的房租。
另外，就李燕、顾栋梓在审理中提及的装修等损失，本院向李燕、顾栋梓进行了释明，要求其于2017年5月9日前起诉主张权利，但李燕、顾栋梓至今仍未起诉。
上述事实，有商铺租赁及进场经营合同、告知书、回复、分租合同、商铺合租经营合同、接处警记录及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：丁晶磊与吴祝生签订的商铺租赁及进场经营合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守合同约定。丁晶磊将案涉房屋交付给吴祝生后，吴祝生应按约定及时履行给付租金的义务。
根据合同约定，吴祝生应于2015年9月1日前支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，但截止2016年8月26日吴祝生尚有租金20000元未能给付。吴祝生称与丁晶磊协商，丁晶磊口头同意年租金减少20000元，但丁晶磊予以否认。权利的放弃需要明示，吴祝生亦未能举证证明该辩称，应承担举证不能的不利后果。2016年9月19日，丁晶磊在案涉房屋上加锁的行为客观上造成了房屋租赁合同无法继续履行。综合案涉合同的订立目的、履行情况以及此后房屋一直处于空置状态等因素，应当认定案涉房屋租赁合同在2016年9月19日已经实际解除。丁晶磊可依照租赁合同的约定要求吴祝生返还租赁物，亦可依照物的请求权要求李燕、顾栋梓返还租赁物。吴祝生仍应当根据合同的约定支付2015年9月1日至2016年8月31日期间尚欠租金20000元。
从房屋租赁合同的总体履行情况以及双方的举证来看，导致合同解除的根本责任在吴祝生，丁晶磊可依照法律规定和合同约定向吴祝生主张违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”依照上述规定，丁晶磊负有减损义务，即应积极对外另行出租，而非放任损害结果的扩大，故丁晶磊要求吴祝生支付房屋占用费至实际返还房屋之日，并无依据。对于合同解除后的房屋占用费系扩大损失的赔偿问题，吴祝生之所以没有履行腾房义务，并非其怠于履行腾房义务，而是案涉房屋实际处于丁晶磊的控制之下，而无法腾房。
但是，合同解除后，吴祝生作为违约方，应当承担损失扩大的合理费用，由于其负有腾空房屋并返还的义务，腾空房屋期间的占用费用本院酌定2个月租金38332元为宜，由吴祝生承担。吴祝生还应当给付2016年9月1日至2016年9月19日的租金12138元。以上均以230000元为基数计算。
吴祝生未按约全额给付租金构成违约，应当承担违约责任。丁晶磊主张按租金总额115万元的30%计算为34.5万元明显过高，本院予以调整。合同约定的租赁期为61.3月，截止合同解除之日，吴祝生实际履行了26个月，本院以未实际履行期间应付的租金总额为基数酌定违约金12万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告丁晶磊与被告吴祝生签订的商铺租赁及进场经营合同于2016年9月19日解除。
二、被告吴祝生、李燕、顾栋梓取回各自在案涉租赁房屋内的可移动物品，并将案涉房屋交还给丁晶磊（被告李燕、顾栋梓在分租合同约定的承租范围内承担返还义务），于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
三、被告吴祝生给付原告丁晶磊2015年9月1日至2016年8月31日尚欠的租金20000元。因原告丁晶磊与被告吴祝生均同意以保证金20000元相抵，故本项无需再行履行。
四、被告吴祝生给付原告丁晶磊2016年9月1日至2016年9月19日的租金12138元，给付房屋占用费38332元，赔偿原告丁晶磊违约金120000元，合计170470元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
如被告吴祝生未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告丁晶磊的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9366元，由原告丁晶磊负担5257元，由被告吴祝生负担4109元（已由原告丁晶磊代垫，被告吴祝生在履行上述判决义务时一并给付原告丁晶磊）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9366元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 王维申
代理审判员 程雪梅
代理审判员 丁 冀
二〇一七年六月十九日
见习书记员 荀 非
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。