广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初335号
原告：周文。
委托诉讼代理人：黄永金，广西政大律师事务所律师。
被告：钦州天元房地产开发有限公司。
法定代表人：曾兆举，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨南光，广西桂信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李俊举，广西桂信律师事务所实习律师。
被告：广西建凯物业服务有限公司钦州分公司。
法定代表人：王荣祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈雄华，该公司职员。
被告：钟成芳。
委托诉讼代理人：刘臣钦（钟成芳之子）。
原告周文与被告钦州天元房地产开发有限公司（以下简称：天元房地产公司）、广西建凯物业服务有限公司钦州分公司（以下简称：建凯物业公司）相邻关系纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，本院于2015年7月31日作出了（2014）钦北民初字第1586号民事判决，被告天元房地产公司不服该判决，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院受理后，于2015年11月17日作出了（2015）钦民一终字第340号民事裁定，裁定本案发回本院重审。在重审过程中，另行组成由审判员邓朝良担任审判长与审判员阙正辉、人民陪审员庞萍的合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，书记员翟培可担任法庭记录。原告的委托代理人黄永金、被告天元房地产公司的委托代理人杨南光、李俊举、被告钟成芳及其委托代理人刘臣钦、被告建凯物业公司的委托代理人陈雄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周文向本院提出诉讼请求：判令三被告在十天内共同排除钦州市金华路天元.翰林尊府5#5-2A号房屋天花板漏水妨害及赔偿原告修复漏水而被损坏的天花板、墙壁面等费用2万元（以鉴定结论为准）。在诉讼过程中，原告周文变更赔偿损失20000元为17072元。事实与理由：2010年11月25日，原告与被告钦州天元房地产公司签订商品房买卖合同，购买钦州市金华路天元翰林尊府5#5-2A号房。2011年5月29日，与被告广西建凯物业服务有限公司签订天元翰林尊府前期物业服务协议，钟成芳系原告楼上业主。原告的房屋自2011年11月开始漏水，现在共有六个漏水点，分别位于1、客厅天花灯合处一漏水点；2、公共卫生间门口右上角天花一漏水点3、客房门口右上角天花一漏水点4、主卫天花两个管边各一漏水点5、主卧飘窗右上角天花一漏水点，自漏水后，原告多年多次奔走于两被告及楼上业主钟成芳之间，要求排除漏水妨害，但均相互推诿而未果。原告只能三年在滴水声中度日如年，苦不堪言。因此，向法院提出上述诉讼请求，请求法院予以支持。
被告天元房地产公司辩称，我方交付给原告的房屋已经验收合格，如果是质量问题造成漏水，被告同意维修。原告房屋的西南房西南角、西北房西北角的渗漏现象，是由于外墙防水层失效，雨水渗入所致，该部分属于本公司责任，由本公司负责维修，但原告的房屋客厅渗水与本公司无关，物品因此受到损坏与天元公司无关，不同意赔偿。其他属于钟成芳二次装修所致，应由钟成芳负责。
被告建凯物业公司辩称，原告其房屋发生渗漏的部位均处于其专有部分范围，被告公司在日常工作中接触不到，也不是物业公司造成，原告要求物业公司承担侵权赔偿责任没有依据。物业公司在管理中没有过错，被告公司为天元·翰林尊府小区的物业服务单位，根据原告反映的问题，被告公司已进行及时跟进，多次向房屋建设单位和楼上业主反映并协调，也联系相关专业的防水工程公司对原告房屋进行查勘，并出具了具体的处置报告和相关的处置措施，尽到了物业管理义务。因此，原告要求被告公司承担责任没有依据，应该予以驳回。
被告钟成芳辩称，我装修房屋时，因装修师傅忘记关水，房间浸水，浸湿了二十包水泥，但楼下没有出现漏水。原告的房屋漏水时，被告建凯物业公司找陆某对我的房屋公共卫生间进行掀开查验，发现水是从墙壁上漏出来的，在没有下雨的情况下没有出现积水，如下雨瓷砖挖开的位置渗满水。当时原告曾上来跟我们说不渗水了，但过一个星期左右，天下雨又说渗水。当时没有将瓷砖盖起回，挖开半年时间都没有见湿，且一直没有使用过卫生间，下雨时就有水流出来，证明渗漏不是卫生间有问题，而是外墙存在问题。对被告天元房地产公司翻修工作，我可以提供方便及协助。
当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.本案证据经开庭质证，本院对有异议的证据认证如下：被告天元房地产公司、建凯物业公司对原告的住宅质量保证书无异议，被告钟成芳有异议。本院确认该证据的真实性，但由于该证据的内容不符合国家房屋保修期的规定，对其合法性不予认定。对被告钟成芳第1组照片，原告方认为是四楼漏水造成，与本案无关联，本院对原告该质证意见予以采信。证人陆某曾为被告钟成芳翻修房屋客厅卫生间的事实，本院予以确认。本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字（2016）SW1299号《房屋漏水原因鉴定报告》，除被告钟成芳对该报告中第二项结论有异议外，其他当事人均无异议。本院认为，本案所选的评估机构是经依法在评估人名册中摇珠确定的，且该评估机构及其评估人有法定评估资质，因此，本案评估报告书评估程序合法、内容公平、合理、合法，本院予采信。
2.根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：
2010年11月25日原告周文同被告天元房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的钦州市金华路天元.翰林尊府5栋5-2A号房，装修后于2011年10月入住。钟成芳是原告楼上业主。原告入住上述房屋约一个月之后就开始发现客厅渗漏水，之后公共卫生间门口走廊天花、客房门口右上角天花、主卫天花两个管边以及主卧飘窗右上角等不同程度的出现渗漏水、及水印现象。原告发现上述情况后，多次向被告建凯物业公司、天元房地产公司以及楼上业主反映房屋漏水问题，要求维修处理。后被告建凯物业公司为原告房屋漏水之事与楼上业主即5栋3A号房屋业主钟成芳进行协调，并且与钟成芳儿子刘臣钦就5栋3A房屋卫生间漏水修达成补协议。协议签订后，被告建凯物业公司找人对钟成芳房屋公共卫生间进行翻转查验，并且对该卫生间进行了翻修。但原告家房屋渗漏水现象依然存在。因房屋漏水，原告委托桂林巨基防水工程有限公司对房屋进行查看，桂林巨基防水工程有限公司出具报告，报告认为漏水点主要来源于卫生间和两个阳台，由于现场是暗埋工程，表面勘察无法得出判断答案，只能以排除法进行施工。首先对两个阳台拉门底部挖开瓷砖，进行防水处理，如果处理完后观察一段时间，还出现漏水，则需要对两个卫生间进行全部挖开，重新做防水处理，这样才能彻底解决漏水问题。2014年4月7日，被告建凯物业公司天元.翰林尊府物业服务中心向钟成芳发出告知书，告知按照其要求对5栋的天面排水管进行疏通，渗水问题仍然存在，经技术人员勘查，5栋天面排水管与5栋3A渗水至5栋2A没有联系并提出拟整改方案。但后来因为钟成芳不肯配合，建凯物业公司也未能对5栋3A的阳台进行防水处理。遂成纠纷。在审理过程中，原告申请对房屋渗漏水的原因以及因房屋渗漏水造成的损失进行评估鉴定，本院受理申请后经摇珠选定广东保顺房屋鉴定有限公司作为房屋渗漏水的原因的鉴定机构，其接受委托后对房屋进行了现场检查检测，认为原告房屋的六处渗水点不仅涉及对房屋结构分析，还涉及建筑材料的取样分析，无法对房屋漏水原因出具鉴定结论。摇珠选定广西永信资产评估有限公司作为对房屋因漏水造成的天花板、墙壁、灯具等损坏造成的损失的评估机构，该公司接受本院委托后，对原告房屋漏水造成的损失出具了评估报告，评估漏水造成的损失合计为17012元。在重审过程中，被告天元房地产公司申请对房屋渗漏水的原因进行鉴定，本院受理申请后经摇珠选定广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作为房屋渗漏水的原因的鉴定机构，接受本院委托后，该公司到现场进行勘察，作出仲恒鉴字（2016）SW1299号《房屋漏水原因鉴定报告》，报告载明：综合现场的检测、检查结果分析，目前钦州市金华路天元·翰林尊府5#5-2A房屋的漏水主要表现为：①西南房西南角、西北房西北角的渗漏现象，是由于外墙防水层失效，雨水渗入所致；②客厅处的渗漏现象，是由于卫生间排水坡度方向不对，位于卫生间东北面排水管渗漏水及5#5-3A房屋的生活用水渗出流到客厅所致；③卫生间处的渗漏现象，是由于卫生间防水层失效，位于卫生间东北面排水管渗漏水及5#5-3A房屋的生活用水渗漏所致。处理建议：1.对西南房、西北房外墙进行防水施工处理；2.对卫生间东北角排水管进行更换处理；3.对5#5-3A房屋卫生间的下水管进行更换，并对地面进行重新装修，重做防水层处理；4.对5#5-2A房屋的受损部位进行修复处理。另查明，天元·翰林尊府的商品房的排水管均由天元房地产公司安装好后，交付业主使用。原告与被告钟成芳的房屋仍在保修期内。
本院认为，一、原告房屋出现渗漏水是应由谁承担修复责任。原告与被告钟成芳的房屋仍在保修期内，如房质量存在问题，应由被告天元房地产公司负责维修。根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字（2016）SW1299号《房屋漏水原因鉴定报告》的结论，西南房西南角、西北房西北角的渗漏现象，是由于外墙防水层失效，雨水渗入所致，属被告天元房地产公司的责任，应由被告天元房地产公司负责维修费；客厅处的渗漏现象，是由于卫生间排水坡度方向不对，位于卫生间东北面排水管渗漏水及5#5-3A房屋的生活用水渗出流到客厅所致，由于排水管是被告天元公司负责安装，排水管渗漏属其责任，应负责更换排水管；客厅处的渗漏现象，是由于卫生间排水坡度方向不对，这是被告钟成芳的责任，应由其负责对地面进行重新装修，重做防水层。被告建凯物业公司作为小区物业公司，只是负责管理小区物业公共部位的维修，本案的漏水部位属于业主专有部分，不属于小区公共部分，且房屋渗漏原因与建凯物业公司无关。因此，原告请求被告建凯物业公司承担本案民事责任，本院不予支持。
二、原告请求赔偿因房屋漏水造成的损失是否有依据。原告因漏水而被损坏的天花板、墙壁面等修复损失，房屋漏水造成原告的房屋天花板、墙壁面、以及灯具损坏，本院委托了评估机构对原告因漏水造成的损失进行了评估，被告对评估报告的评估项目都没有意见，但认为评估项目认定的价格偏高，但被告均没有提供证据反驳。因此，对广西永信资产评估公司出具的评估报告，本院予以确认，但因原告的第一项诉讼请求是排除漏水妨害，只有对漏水修复之后才能够排除妨害，原告的排除妨害请求实际上已经涉及到房屋漏水的修复问题，显然，对评估报告涉及的对漏水点的修复（即大小阳台以及公共和主卧卫生间）损失不应再重复计算到原告的损失中，据此，本院对评估报告认定的灯具损失2160元，以及修复客厅天花板漏水点、公共卫生间门口走廊天花漏水点、主卫天花两个管边漏水点及主卧飘窗有上角天花漏水的损失为3975元予以确认，即原告因房屋漏水导致的损失合计应为6135元。原告的上述损失6135元因被告天元房地产公司房屋质量存在问题和被告钟成芳的卫生间排水坡度方向不对所造成，但钟成芳的责任比天元房地产公司的责任小，应承担20%的责任即承担1227元，天元房地产公司承担80%的责任即承担4908元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，判决如下：
一、由被告钦州天元房地产开发有限公司负责出资对原告周文位于钦州市金华路天元·翰林尊府5#5-2A号房屋西南房、西北房外墙进行防水施工处理，以消除渗漏水对原告周文房屋的影响；
二、由被告钦州天元房地产开发有限公司负责出资对被告钟成芳位于钦州市金华路天元·翰林尊府5#5-3A号房屋卫生间东北角排水管和卫生间的下水管进行更换，以消除渗漏水对原告周文房屋的影响，被告钟成芳予以协助；
三、被告钟成芳负责出资对其房屋的卫生间地面进行重新装修及重做防水层，以消除渗漏水对原告周文房屋的影响；
四、原告周文位于钦州市金华路天元·翰林尊府5#5-2A号房屋受损部位，由被告钦州天元房地产开发有限公司负责修复；
五、原告周文因房屋漏水而导致的损失6135元，由被告钦州天元房地产开发有限公司赔偿4908元，被告钟成芳赔偿1227元；
六、驳回原告周文的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民人民法院。
审 判 长 邓朝良
审 判 员 阙正辉
人民陪审员 庞 萍
附：适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条
《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
（法宝联想：
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
《建筑工程质量管理条例》
第四十条在正常使用下，建设工程的最低保修期为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2各采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。