山西省朔州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋06民终603号
上诉人（原审被告）：崔爱花，女，1968年12月5日出生，汉族，大同市人，住大同市。
委托诉讼代理人：张湖泉，山西星瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范志刚，山西星瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朔州市玉都购物中心有限公司，住所地朔城区鄯阳街199号。
法定代表人：卢玉玺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:师韶华，朔州市玉都购物中心有限公司员工，住朔城区西大街29号。
委托诉讼代理人:雒鸿政，北京市京都律师事务所律师。
上诉人崔爱花因与被上诉人朔州市玉都购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崔爱花之委托诉讼代理人张湖泉、范志刚，被上诉人朔州市玉都购物中心有限公司之委托诉讼代理人雒鸿政、师韶华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人崔爱花上诉请求：1、依法撤销朔州市朔城区人民法院（2017）晋0602民初837号民事判决。2、依法确认上诉人于2017年3月20日向被上诉人发出的解除合同合法有效，判令上诉人与被上诉人于2018年3月底解除租赁合同。事实与理由：1、上诉人解除合同符合合同法规定的约定的解除条件，该解除通知合法有效。租赁合同第八条第六、七项约定了双方各自可以自由解除合同的条款。然而判决书全篇对该庭审中所述的第六项解除合同的约定只字不提，主观认定：”崔爱花之解除合同理由并不符合涉案房屋租赁合同约定的单方解除事由，故该解除不构成约定解除”是错误的。2、本案解除合同存在法定解除的事由。根据情势变更概念理解，不属于不可抗力，不属于商业风险，不可归责于当事人，合同成立基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，继续履行已显失公平。上诉人认为本案现在符合情势变更，请求法院予以认定。3、一审判令继续履行合同是错误的，是脱离实际的。假设没有约定与法定的解除条件，对于房屋租赁合同纠纷，在承租人坚持解除的情况下，人民法院不宜强制继续履行。承租人不愿意继续履约，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。
朔州市玉都购物中心有限公司的答辩意见为：请求维持一审法院（2017）晋0602民初837号民事判决，依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：1、上诉人主张解除合同符合合同法规定的约定解除条件的上诉理由不能成立，上诉人违背了双方签署《房屋租赁合同》的约定，也是对《合同法》相关规定的错误理解和错误适用；2、《合同法》关于”合同中约定解除权”的规定，并不涵盖违约方在违约情形下的单方解除。3、本案解除合同并不存在法定解除事由。此外，上诉人当时要求承租本案所涉商铺时，是以”新华林”投资人的名义而来的，且声称会把”新华林”的成功运营模式搬到所租商场来，可上诉人将房屋实际租到手后，并未兑现承诺。真正的原因是，上诉人通过就近承租被上诉人的”金城商厦”，为近在咫尺的”新华林商场”消除一个强劲的竞争对手。这从上诉人承租被上诉人的商城与上诉人全家投资的”新华林商场”的模式、风格、投入、环境、氛围一比较，可见一斑。
朔州市玉都购物中心有限公司向一审法院起诉请求：1、判令崔爱花立即给付租金800万元；2、判令崔爱花按照租房合同约定，自2017年3月1日起按日租金的两倍按日支付迟延履行的违约金，直至崔爱花实际交付之日止（暂从2017年3月1日计算至2017年3月13日共13天的迟延履行违约金为189954.34元）；以上1、2项，合计崔爱花应付朔州市玉都购物中心有限公司8189954.34元整。
一审查明，2011年7月21日，崔爱花与朔州市玉都购物中心有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定由朔州市玉都购物中心有限公司将位于朔州市朔城区鄯阳街199号金城商场一至四楼室内全部经营面积（不含办公区、地下一层）及室外除南面”曼洒特”和东面”德克士”两个门面房外的门面房出租给崔爱花用于商业用途。租赁期限为两个轮期，第一轮期为5年（自2013年4月1日至2018年3月31日），第二轮期为3年（自2018年4月1日至2021年3月31日）。合同签订后，崔爱花依约支付了第一轮期的全部租金1050万元，至今未支付第二轮期的租金。另查明，2012年2月28日，经朔州市工商局核准，朔州市玉都购物中心有限公司名称由”朔州百货大楼有限公司”变更为现名称”朔州市玉都购物中心有限公司”。2017年3月20日，崔爱花向朔州市玉都购物中心有限公司邮寄送达了《关于解除朔州市朔城区鄯阳街199号金城商场租赁合同的通知》，朔州市玉都购物中心有限公司办公室进行了签收。
一审认为，本案的焦点问题为崔爱花单方解除合同的通知是否具备合同解除的法律效力。崔爱花在解除合同的通知中称：由于市场环境发生了情事变更，新兴的网络购物对传统的实体经营带来冲击，实体商业经营效益出现严重下滑，在合同履行过程中出现了情事变更，故崔爱花有权解除合同。随着经济的飞速发展，互联网在经济发展中已经充当了越来越重要的角色，这就要求各类商业体在发展的过程中必须转型，”互联网+”时代已经到来，这是经济社会发展的必然，对于普通的老百姓来说，对于这个趋势也具备了基本的认识，更不用说崔爱花作为一个资深商业人了，其对这种时代特征的认识应当更加深刻。而所谓情势变更是指在合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若持续维持合同的原有效力则显示公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。而崔爱花之合同解除理由并不符合该特征，从这个层面讲，崔爱花之合同解除理由不能成立。另外，合同解除分为约定解除和法定解除两种，所谓约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由原则，经协商一致而解除合同。根据合同法规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，崔爱花解除合同理由并不符合涉案房屋租赁合同约定的单方解除事由，故该解除不构成约定解除。所谓法定解除是指发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。根据合同法的规定，若具备以下情形，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。根据该规定，除第一种情形外，法定解除的条件为合同一方当事人构成违约时，守约方可以行使该单方解除权，而崔爱花并无证据证明朔州市玉都购物中心有限公司构成违约，故崔爱花行使单方解除权不符合法定解除的条件。综上，崔爱花之合同解除通知并不具备法律效力，其仍应按照合同约定全面客观的履行合同义务，而其未依约向朔州市玉都购物中心有限公司支付第二轮期租金的行为已构成违约，朔州市玉都购物中心有限公司有权要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，且朔州市玉都购物中心有限公司要求崔爱华继续履行金钱给付之债，而合同法第一百一十条之适用前提为非金钱给付之债，故本案不适用于该条规定，即朔州市玉都购物中心有限公司要求崔爱华继续履行合同符合客观实际，且该合同也具备继续履行之可能，故关于朔州市玉都购物中心有限公司要求崔爱华依约支付第二轮期租金的诉求予以支持。关于朔州市玉都购物中心有限公司要求崔爱华承担违约责任的诉求，虽然双方在合同中对迟延履行违约金承担方式进行了约定，但双方之约定标准已经超过了合同履行后朔州市玉都购物中心有限公司可以获得的利益，故对于超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二十九条规定，判决，一、崔爱花于判决生效之日起十日内向朔州市玉都购物中心有限公司支付租金800万元。二、崔爱花于本判决生效之日起十日内向朔州市玉都购物中心有限公司支付违约金（以800万元为基数，支付自2017年3月1日至实际执行之日按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息）。三、驳回朔州市玉都购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69130元，由崔爱花承担。
二审中，被上诉人朔州市玉都购物中心有限公司提交了三组证据：第一组为上诉人目前经营场地的照片，欲证明上诉人崔爱花承租后除更换门头外室内基本没有装修，掠夺式经营，耗尽了被上诉人以前的装修优势。第二组为金城商城出租以前的照片，欲证明出租以前室内装修完好；第三组为上诉人合作经营的56个独立门面清单，欲证明崔爱花还在用所租房屋与他人合作经营，并未搬离。上诉人对被上诉人提交的证据质证意见为：对于第二组证据，是金城商场没有出租前的照片，经营过程中发生漏水是正常的，不能反映我们经营的问题。对于第三组证据，情况是真实的，但也不能说明没有亏损的问题。对于第一、二组证据没有可比性，内容没有明确是什么时间，证据一、二与解除合同没有关联性，统计表真实性存异，但是，我们所签的合同都是在2018年3月底前签的，住户一般都是承继被上诉人的。
二审查明的事实与一审查明的一致。
另查明，双方签订的《房屋租赁合同》第二条内容为：”租赁期限，1、分两个轮期，第一个轮期五年，第二个轮期三年。第一个轮期从2013年4月1日至2018年3月31日，第二个轮期从2018年4月1日至2021年3月31日。2、租赁期满，同等条件下乙方享有优先续租房屋的权利。但甲乙双方应在期满前壹年协商续租事宜。”。第三条内容为：”租金与租金支付、房屋交付，1、房屋的租金：第一个轮期（五年），每年210万元，共计壹仟零伍拾万元（1050万元）；第二个轮期（三年），共计捌佰万元（800万元）。2、租金支付：（1）第一个轮期（五年）：本合同签订之日，乙方支付贰佰万元（200万元）；2012年7月前，乙方支付叁佰万元（300万元）；2013年3月1日前，乙方将第一个轮期（五年）剩余租金一次付清。（2）第二个轮期（三年）：2017年3月1日前，乙方将第二个轮期（三年）全部租金一次付清。3、房屋交付：甲方于2013年3月1日向乙方交付租赁房屋。”。第五条内容为：”其他约定事项，......6、甲、乙双方不得单方解除合同。”。第八条内容为：”违约责任，1、甲方有下列情况之一的，构成违约：（1）、未按照本合同规定的时间提供本合同约定的房屋；（2）、所提供的房屋不符合合同规定的条件的；（3）、违反本合同其他条款的。2、乙方有下列情形之一的，构成违约：（1）、未按照本合同规定按期交纳租金的;(2)、未经甲方同意变更经营范围或整体转租的；（3）、违反本合同其他条款的。3、甲方未按约定的时间将房屋交付乙方，甲方应赔偿乙方由此而受到的损失，按迟延时间日租金的两倍给予乙方补偿，超过两个月的，乙方有权解除合同。合同期满后乙方未能及时交还房屋，乙方按日租金的两倍给予甲方补偿。4、乙方未按照本合同规定及时交付租金，由乙方赔偿甲方日租金的两倍，超过两个月的，甲方有权解除合同。5、乙方违反合同，擅自将房屋整体转给他人使用，应支付违约金叁拾万元，如因此造成的房屋损害还应负责赔偿。同时甲方有权解除合同。6、乙方单方解除合同的，甲方所收取租金不予退还。7、甲方单方解除合同的，除退还乙方解除合同之日后所收租金外，并赔偿乙方同等的租金额。”。
本院认为，二审的争议焦点是：崔爱花提出的解除合同是否符合约定或法定的解除条件，其主张于2018年3月31日解除合同的请求应否支持。现评判如下：第一，约定的解除权是当事人在合同中约定，在合同成立之后，合同全部履行之前，由当事人一方在某种情况出现后享有解除权，可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系。本案双方当事人之租赁合同第五条第6项明确约定甲乙双方任何一方都不得单方解除合同，而合同第八条第6项的约定并非是合同解除的条件。崔爱花以此作为约定解除条件，主张合同解除权曲解了合同的含义，不符合合同法的规定。第二、按照合同约定，乙方应当于2017年3月1日前交付第二轮期的租赁费用，但是乙方未按时交纳，相反于2017年3月20日以情势变更为由向甲方邮寄解除租赁合同的通知。所谓情势变更是指在合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，若持续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。适用情势变更的关键要件之一是在合同成立之后出现了当事人缔约时无法预见的客观重大变化。众所周知，网络购物并非近三五年出现，其兴起和发展亦非完全是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是一个日益发展、逐步盛行的过程。在该过程中，各类市场主体应当对于由此带来的对传统市场的冲击存在一定程度的预见和判断，作为一个资深商业人的崔爱花更应有较高的预见和判断，故崔爱花以网络购物对实体经济的冲击作为情势变更、构成法定解除条件而主张合同解除权的上诉理由不符合情势变更的要件。第三、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人崔爱花的解除合同通知既不符合约定的解除条件又不符合法定的解除条件，并不产生合同法第九十六条所规定的合同解除的法律后果。第四、双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。现上诉人崔爱花在未按合同约定向被上诉人朔州市玉都购物中心有限公司交纳后三年租赁费的情况下，单方通知解除合同，且把合同解除期定为一年后，显然是在逃避合同第八条第6项约定的违约责任的承担，有违诚实信用原则。
综上，崔爱花之上诉理由无事实和法律依据，其要求确认解除通知合法有效、并判令双方租赁合同于2018年3月31日解除的上诉请求本院不予支持。原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由上诉人崔爱花负担。
本判决为终审判决。
审判长 李志刚
审判员 张 平
审判员 丰德胜
二〇一七年九月二十六日
书记员 张海梅