安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3351号
上诉人（原审被告）：许嘉强，男，汉族，1982年12月19日出生，住安徽省合肥市龙岗开发区。
委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，汉族，1987年9月10日出生，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴竹，安徽正申律师事务所律师。
原审被告：胡晓梅，女，汉族，1976年8月21日出生，住安徽省合肥市肥东县。
上诉人许嘉强因与被上诉人王伟和原审被告胡晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2016）皖0102民初4853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许嘉强上诉请求：依法撤销（2016）皖0102民初4853号民事判决书中“第二项、被告许嘉强于本判决生效之日起十日内向原告返还定金20000元；第三项、被告许嘉强于本判决生效之日起十日内向原告王伟赔偿损失80000元”的判决，依法改判驳回王伟诉求许嘉强返还定金及赔偿损失的全部诉讼请求。
事实与理由：一、本案中，王伟诉请赔偿损失106000元即没有举证证明其损失已实际发生，更没有举证损失的计算依据。二、造成案涉房产不能在约定的时间完成过户的原因及过错不能归咎于许嘉强。许嘉强并不是专业的房地产经纪机构及人员，其也是第一次进行存量房交易，对此，应由房产中介机构及房产经纪帮助其准备和办理相关材料，但结合本案的证据，案涉中介机构在签订《房地产经纪合同》后并未提供相关服务，中介公司人员并不是其工作人员也不具备房地产经纪资格，后中介公司也并没有及时安排其他中介人员与上诉人对接房产过户事宜，造成上诉人在准备存量房过户材料时存在被动。其次，从2016年5月10日起合肥全市范围内开始施行存量房交易网签备案前置程序，本案中案涉中介机构并未按照主管部门的规定组织双方网签合同及进行备案，因此，只要案涉中介机构未按照主管部门的规定组织双方网签合同及进行备案审核，无论案涉存量房买卖合同约定在何时办理过户均无法完成，该责任不应由许嘉强承担。三、王伟未按照约定支付许嘉强首付款其本身已构成违约在先，许嘉强对案涉房产不能过户不应承担违约责任。买房应先支付部分首付款是在买一手房支付三成首付或买二手房支付部分首付款已作为产权过户的条件。双方约定了首付款，王伟应当先向许嘉强支付首付款并办理资金托管手续后方可办理房屋过户手续。对此我们认为，原审判决的认定及推论完全违背了市场交易惯例及法律规定，无视出卖人的交易风险。在本案中即没有看到王伟配合办理前述事宜，也没有看到中介机构安排督促办理上述事宜，本案证据可以证明王伟自始至终并未积极办理存量房的买卖过户也未缴纳首付款事宜，反而是许嘉强督促和要求王伟积极配合，因此，可以证明王伟以其行为表明其不履行合同的主要义务其已构成违约，并不是许嘉强拒绝履行合同，本案的违约责人不能归责于许嘉强。四、原审判决未充分考虑案涉当事人对合同的履行情况及客观情况，判决赔偿损失80000元显然过高也显然错误。首先王伟在合同履行过程中违约在先，许嘉强在本案合同履行过程并无过错，或者说并无重大违约，而王伟在仅支付二万元定金的情况下，既不积极准备存量过户事宜，也不去核实商业贷款的问题，也不支付首付款，从本案证据通话记录看，王伟基本不联系许嘉强商谈过户事宜，王伟本身对合同不能履行存在重大违约行为。其次，王伟已支付的购房成本仅为定金20000元，并没有其他过大的成本支出。第三、许嘉强在王伟不积极履行及发生违约后已及时告知了王伟让其另外购买其他房产，足以证明许嘉强已采取了积极措施防止损失的扩大；第四、案涉存量房合同于5月17日签订，约定6月17日过户，在此期间房产不可能产生较大的增值。
被上诉人王伟辩称，一、涉案合同约定的是办理过户相关手续的期限，并未约定首付款的支付期限，王伟以许嘉强未在6月17日之前支付首付款为由解除合同没有事实和法律依据。涉案补充协议第九条第三款约定“本合同约定于2016年6月17日之前办理过户相关手续。”该条约定的办理过户的期限，不是首付款的支付时间，也未约定超过时间过户的任意一方就享有合同解除权。至于双方是否能在约定的时候内完成过户，需要双方配合，不是一方的过错。按照合同法的规定，双方并未约定支付首付款的时间，可以由双方另行协商支付时间，并应当给予对方合理的准备时间。许嘉强以王伟未按约定支付首付款构成违约的理由不能成立。二、涉案合同的解除是要审查许嘉强单方解除合同是否有正当理由，是否构成违约。本案房屋在约定的6月17日之前过户，不是合同约定的解除条件，更不是许嘉强可以行使解除权的条款。该条款订立的目的是为敦促王伟诚信履行合同、配合王伟过户，为防止卖房人肆意违约造成买房人的损失而订立的条款。该合同条款的订立目的可以结合补充协议第九条第二款的约定予以认定：“本合同签订日起若甲方解除合同须赔偿对方总房款百分之十的违约金。”该条款订立的目的恰恰是为了敦促双方履行合同，而非合同解除的条件。许嘉强不能以此为由拒绝履行合同。三、许嘉强单方解除合同的行为不符合合同法规定的合同法定解除的条件。本案房屋不存在客观上不能过户的情形，也不存在王伟不愿意支付首付款导致合同目的不能实现的情形，直到一审开庭前王伟都明确表示已经准备好首付款愿意买房。但是许嘉强态度坚决，坚决不再履行合同。合同法规定的合同解除权，必须是在履行期限届满后，不履行主要债务，且经过合理催告，本案中，许嘉强在一审时明确表示从未联系过王伟，也没有催过答辩人办理过户手续，王伟在合同约定的最后一天已经出面表示办理过户手续，并没有任何不履行合同的意思表示，根据合同法第94条的规定，许嘉强没有行使解除权的条件。四、许嘉强在双方约定的办理过户手续的最后一天即6月17日当天，明确表示不再配合王伟办理房屋过户手续，已经构成违约。许嘉强在一审的庭审中自认在6月17日当天买卖双方一起在中介公司见过面，商讨办理过户手续的事宜。双方最终没有就办理过户手续事宜达成一致意见的原因不是王伟违约不想买房，而是许嘉强见合肥房价上涨过快，以房屋出售价格过低为由当场要求加价。王伟不同意，许嘉强就以中介不正规为借口，声称不再卖房，要求王伟另行找房。该部分事实已经由6月17日当天的录音资料以及许嘉强自行提供的短信资料均可以证明。综上，无论是未在合同约定时间内完成过户，还是未支付首付款，都不能成为许嘉强解除合同的理由。相反许嘉强的恶意解除合同行为已经构成违约。根据合同约定，合同成立后，许嘉强不得单方解除合同，否则应当支付违约金。由此，违约责任的承担不需要对方主观上是否存在过错，只要造成违约事实，均应承担责任。五、一审法院对约定的违约金额已经进行了核减。双方既然在合同中已经约定了违约金的计算法方式，在合理合法范围内，依法应当予以支持。本案中许嘉强恶意违约，导致王伟另购房屋的成本增加，其主张赔偿的金额未超出实际损失范围，且对双方补充协议中约定其他可以主张应当由许嘉强承担损失也未计算。王伟已经作出很大让步。
王伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告定金20000元；3、判令被告赔偿原告损失106000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年5月17日，许嘉强与合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司签订《房地产经纪合同》一份，约定胡晓梅、许嘉强委托合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司为座落在合肥市龙岗开发区××小区××室住宅的转让提供以下服务：一、提供信息发布；二、充当订约介绍人；三、协助、指导订立《存量房买卖合同》；四、协助办理房地产交易手续；五、协助办理其他手续…，委托期限从2016年5月17日至交接完毕为止。该合同胡晓梅签名由许嘉强代签。
当日，王伟与许嘉强签订了一份《存量房买卖合同》及《补充协议》。约定胡晓梅、许嘉强将坐落于合肥市龙岗开发区××室（权属证号为：肥东字第050894号）房屋出卖给王伟，该房屋建筑面积181.21平方米，转让价为1060000元。《补充协议》约定王伟自协议生效之日支付定金20000元，该定金在王伟履行存量房买卖合同后抵作房价款。双方一致同意王伟用商业贷款方式支付房款，但未对首付款数额以及付款方式和时间进行约定。同时胡晓梅、许嘉强还承诺合同约定的房屋无任何产权纠纷能够正常交易过户如有产权纠纷过不了户，胡晓梅、许嘉强承担违约责任。本合同约定日起若单方解除合同须赔偿对方总房款百分之十的违约金。并约定2016年6月17日之前办理过户相关手续。《存量房买卖合同》及《补充协议》胡晓梅签名均由许嘉强代签。胡晓梅当庭表示对许嘉强代其与王伟签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》效力认可。
《存量房买卖合同》及《补充协议》签订当日，王伟支付给许嘉强定金20000元。一审庭审中，许嘉强向法院提交书面陈述资料称：“合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司工作人员谈笑中2016年6月14日打电话联系其询问是否已准备好相关过户资料。2016年6月15日，许嘉强电话联系谈笑中，告知2016年6月16日能够备齐相关资料，2016年6月17日可以办理房屋过户手续。6月17日上午，被告许嘉强至合肥和瑞金江房产阳光棕榈园分公司发现谈笑中离职，房产证在该服务人员手中。其找谈笑中询问了原告电话，2016年6月17日中午与原告取得联系”。2016年6月17日，王伟、许嘉强未能至房产部门办理案涉房屋过户手续。后许嘉强拒绝继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》致王伟提起诉讼。
另查明：位于合肥市龙岗开发区××室房屋房地产权利人登记为胡晓梅、许嘉强共有，胡晓梅、许嘉强各占50%份额。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中王伟与许嘉强经协商，自愿签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，上述合同依法成立并生效。王伟与许嘉强约定案涉房屋应在2016年6月17日前办理房屋过户手续。许嘉强接受了王伟交付的定金，许嘉强应当配合王伟办理房屋买卖合同约定手续。通过庭审中许嘉强向法院提交书面陈述资料载明其通知中介服务人员已备齐相关房屋过户资料的时间为2016年6月16日。根据通常房屋买卖交易习惯，中介服务人员需提前向房产部门预约房屋交易时间，许嘉强要求中介公司服务人员必须在第二日即2016年6月17日组织王伟、许嘉强双方前往房产部门办理案涉房产过户手续显然无法完成。王伟对案涉房屋未能在约定时间办理过户手续不存在过错，故该院认为许嘉强认为王伟未能在合同约定时间内办理案涉房屋过户手续构成违约，许嘉强有权单方解除合同的理由不能成立。王伟、许嘉强签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》对首付款数额以及支付方式和时间没有约定，按通常房屋买卖交易习惯，首付款应在原、被告办理房屋过户手续后交付给被告或汇入房地产管理部门设立的资金托管账户。案涉房屋登记在许嘉强、胡晓梅名下，王伟无法依据其与许嘉强签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》自行办理房屋过户相关手续，故许嘉强辩称王伟未按时足额支付首付款系王伟违约在先，许嘉强有权单方解除合同的意见无事实依据，依法不予采纳。因许嘉强拒绝配合王伟办理相关案涉房屋过户手续，现王伟提出解除王伟、许嘉强于2016年5月17日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》诉请合理，该院予以支持。王伟已付定金20000元，许嘉强应当返还。关于王伟要求许嘉强支付因违约导致损失106000元的诉讼请求，该院认为，在王伟与许嘉强签订合同时起，本市房价一直处于快速上升阶段，因许嘉强的违约，实际上导致了王伟另购它房成本上升，许嘉强理应承担相应赔偿责任。考虑到王伟交付的定金数额、房价上涨的幅度，该院支持王伟主张合理损失为80000元。关于王伟诉请胡晓梅承担相应赔偿责任，该院认为胡晓梅虽事后对许嘉强代其签订案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》效力表示认可，但《存量房买卖合同》及《补充协议》签订时其并不知情，且王伟、许嘉强提交的证据也不能证明胡晓梅在履行《存量房买卖合同》及《补充协议》过程中存在违约，故对该诉请不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决：一、王伟与许嘉强、胡晓梅于2016年5月17日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》解除；二、许嘉强于本判决生效之日起十日内向王伟返还定金20000元；二、许嘉强于本判决生效之日起十日内向王伟赔偿损失80000元；三、驳回王伟的其他诉讼请求。一审案件受理费2820元，减半收取1410元，保全费1150元，合计2560元，由王伟负担530元，由许嘉强负担2030元。
二审中，双方未提交新证据。对于一审判决认定的双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。
本院认为，案涉当事人间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案中，许嘉强以王伟未能按约足额支付首付款及办理案涉过户手续为由，主张有权单方解除合同故拒绝继续履行合同。经审查，案涉合同中对于首付款的支付事宜未作明确约定，后双方亦未对该事项进行协商达成补充协议，即使按照交易习惯确定支付期限为办理过户登记前（2017年6月17日），结合合同约定许嘉强在王伟逾期超过十日后才具有单方解除权，然根据现有证据许嘉强在2017年6月20日即以此拒绝王伟继续履行合同要求，不符合行使合同约定解除权的条件。2017年6月17日即合同约定的过户期限内王伟亦前往中介公司要求办理过户手续，然当日未能办理过户手续的原因不能归责于王伟，现许嘉强以此为由主张王伟违约并拒绝履行合同显然缺乏合同及法律依据，王伟要求解除合同及主张许嘉强赔偿损失符合法律规定，应予支持。关于损失的认定问题，双方合同约定的违约金系总房款百分之十（10.6万元），原审法院合同签订履行期间房屋价格上涨的客观情况、王伟支付的价款数额问题，酌定损失数额为8万元并无不当，本院予以维持。
综上，许嘉强的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由许嘉强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年十月十一日
书记员 俞文静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。