江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1224号
上诉人（原审被告）：张锦超，男，1945年12月10日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：沈燕，江苏东洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张林野，男，1966年4月11日生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：吴俊杰，海门市常乐法律服务所法律工作者。
上诉人张锦超因与被上诉人张林野房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2016）苏0684民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张锦超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：原审认定系张林野出资建房缺乏事实依据，案涉房屋所有权应属于张锦超，张锦超早在1998年既已通过给付购房款15000元及办理产权登记取得案涉房屋所有权。该房屋的取得在张锦超与贺文忠夫妻关系存续期间，应属夫妻共同财产，2016年2月24日协议张锦超擅自处分夫妻共同财产应为无效。张锦超妻子对上述协议并不知情，原审认定张锦超表见代理缺乏事实和法律依据。协议签订后张林野未履行承诺，未撤回行政诉讼，再以协议要求张锦超履行该协议于法无据。
被上诉人张林野辩称，其原审提供的证据可证明其与父母共同申请建房，建房时其是大龄青年按规定照顾25平方米，父母年事已高无经济收入，有张林野出资建造。案涉房屋建造前，张锦超已不再是农村户口，无权申请建房，也无权在农村享有宅基地，即便张林野与张锦超之间发生房屋买卖，也是无效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张林野向一审法院起诉请求：1、判令张锦超将坐落在海门市三厂镇孝汉村十六组57号建筑面积为80.8平方米的房屋二间交付张林野。2、判令张锦超协助张林野办理讼争房屋的产权过户手续。3、诉讼费用由张锦超承担。
一审法院认定事实：张林野、张锦超系兄弟关系。1990年10月，张林野及其父张邦元、其母陈彐兰共同申请建房并获批，张林野的建房面积为50平方米，其父母的建房面积为50平方米，共100平方米。之后，由张林野出资实际建房三间，计面积为99.33平方米。房屋建成后，张林野、张锦超及其父母共同协商，三间房屋中的二间，由张锦超向张林野支付15000元购房款，该房屋由张锦超交其父母居住。房产实际未转移。1998年4月起，海门市人民政府对辖区内农村房屋分期分批进行登记。1998年6月，该房屋经所在村组查勘及资料审核，并在所在村公告无人提出异议后，海门市人民政府对案涉房屋办理了房屋所有权登记，向张锦超颁发了海政房字第××号村镇房屋所有权证。由于该房屋的取得，是张锦超及其妻子贺文忠婚姻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。该房屋在1998年房屋登记公示期间及此后的时间内，张林野并未就房屋登记行为提出异议。张林野、张锦超的父母分别于2000年3月、2015年10月先后去世后，张林野、张锦超对房屋的权属发生争议。2015年12月，张林野向本院提起行政诉讼（张锦超作为第三人参加诉讼），要求撤销海门市人民政府所作的房屋登记及颁证行为。
对于张锦超如何取得房屋所有权证，在审理中其陈述，房屋产权办理在其名下，其是不知情的，都是父母操作的。张林野结婚是做入赘女婿的。给付张林野15000元，是考虑到张林野当时条件差，生活困难，根据父母亲的要求为照顾张林野才给的钱款。
2016年2月24日，经海门市三厂街道孝汉村人民调解委员会组织协调，张林野、张锦超对房屋的权属等事项达成一致意见。并订立协议书一份，该协议载明：1、1998年8月份张锦超所购弟张林野原住房二间8×10.1平方米，自订立协议双方签字后即归还。2、1998年8月份张锦超所购房屋款15000元，待房屋产权过户后，有张林野具体负责按数全部归还。3、根据现产权证上房屋面积除二间8×10.1平方米，另外东边一间4.75×3.9平方米属张锦超所建，仍然属张锦超所有。4、因4.75×3.9平方米房屋一间建在张林野的自留地上，所以，不管今后张锦超有任何理由，不得出售给他人。同月26日，张锦超出具给张林野收到15000元的收条一份，同时出具给张林野承诺书一份，承诺表明：本户产权证建筑面积99.33平方米，其中二间建筑面积8×10.1平方米归张林野所有，东边一间4.75×3.9平方米归张锦超所有。以后如遇拆迁或其他情况需变动，8×10.1平方米的房屋由张林野受益，4.75×3.9平方米的房屋由张锦超受益，特此承诺，决不反悔。
2016年6月12日，本院依法作出了驳回张林野起诉的裁定。
另，就张林野、张锦超间于2016年2月24日达成的协议书，没有张锦超的妻子贺文忠的签名，关于贺文忠是否知道此事，张林野举证：1、三厂街道于2016年11月10日出具的证明一份。其主要内容：张林野与张锦超兄弟之间为房屋发生纠纷引起诉讼，期间张锦超夫妻来村部要求村委会调解，内容为张锦超夫妻将购买张林野的两间房屋退还张林野，张林野把收取张锦超房款15000元退还张锦超。2016年2月24日，张林野与张锦超在本村人民调解委员会的主持下对争议房屋达成了退屋还款的协议。
2、证人张某到庭陈述：其是张林野的姐姐、张锦超的妹妹。2015年农历12月27日、28日上午（具体哪一天记不清楚），张锦超及其妻子贺文忠到三厂由张某儿子开的面店内，对张某说，叫其做做张林野工作，把15000元退给哥哥，哥哥把房产证给弟弟。当天下午，其去弟弟张林野处说了此事，张林野未同意（理由是母亲去世，张锦超及家人未回家参加葬礼）。2016年正月初六，其与张锦超夫妇见面后，又叫其做做张林野工作。正月13日和14日，张锦超分别又对其说过。共四次，贺文忠共二次在场，要求其做张林野工作，之后张林野才同意退还15000元及房屋收回。
对上述证据，张林野质证认为，证据1，能证明张锦超夫妇前往所在村委会，要求调解委员会调解的事实。2、也能证明张锦超夫妇两次要求张某做做张林野退房还款的工作。张锦超质证认为，证据1、从证据形式上看不符合相关要件。内容上看，主要是行政案件在南通中院审理期间，考虑到兄弟关系到经村里做了工作达成的协议，当时明确表示协议达成后，由张林野撤回诉讼，但协议达成后没有撤诉，说明张林野对协议反悔，故该证据不予认可。2、证人证言是孤证，其陈述的内容无法印证，不认可。本案第一次庭审中，张锦超妻子也表示过对房屋买卖不知情。假如证人说的是事实，张锦超妻子是新疆人，语言不同，不能证明贺文忠知道的事实。
一审法院认为，张林野将案涉房屋曾以15000元的价格转让给张锦超，后经政府采取了审查、登记、公示、颁证等一系列形式后，确定了案涉房屋登记在张锦超名下，并由张锦超取得了房屋所有权证。此时起，不论从形式上还是从法律角度看，讼争房屋的权属是明确的，属张锦超及其妻子贺文忠。但根据张锦超在审理中陈述，其长期居住新疆乌鲁木齐市，张林野又是入赘在女方家，办理房产证均是由其父母操作的，张林野、张锦超均不知情，可以看出，讼争房屋登记在张锦超名下，不是张林野、张锦超的本意。张锦超支付的15000元钱款不属于真正意义的购房款，而是张锦超看到张林野生活困难，经济上给予一定的救济支助。之后，在行政诉讼期间，张林野、张锦超经海门市三厂街道孝汉村人民调解委员会组织调解达成了一致协议，该协议系双方真实意思的表示，不违反法律法规，当属有效。订立协议后，张林野也已按协议履行了返还钱款的义务，同时，张锦超再次以承诺的方式确定讼争的房屋归张林野所有。据此，张锦超应当交付房屋并协助张林野办理房屋产权过户手续。故张林野的诉请，依法予以支持。张锦超辩称的诉争房屋系其与妻子贺文忠共同财产，未经妻子同意擅自与张林野订立的协议无效。一审法院认为，当该房屋的产权发生争议时，张林野提起的行政诉讼中，张锦超为第三人，张锦超的妻子贺文忠应当知道，诉讼期间，张锦超及其妻子贺文忠要求孝汉村人民调解委员会调解，并两次要求张锦超的妹妹张某做张林野的工作，之后，张林野、张锦超在孝汉村人民调解委员会的调解下达成了协议，且在协议订立后的第三天张锦超收到了张林野给付的钱款，虽然张锦超的妻子未能在协议上签名，但完全有理由相信，张锦超的妻子是清楚的，退屋还款是双方真实意思的表示，张锦超在协议上签名是表见代理行为。故张锦超的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：张锦超于判决生效后三十日内将坐落在海门市三厂镇孝汉村十六组57号建筑面积为80.8平方米的房屋二间交付张林野，并协助张林野将上述房屋所有权从张锦超名下转户于张林野名下。案件受理费80元，由张锦超负担。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，张锦超提供三厂街道孝汉村人民调解委员会于2017年4月20日出具的证明，以证明一审该调解委员会出具的证明虚假；提供张锦超妻子的陈述及一审判决后张锦超到张某家做的录音证据，以证明一审中张某作为证人陈述虚假；提供张近新、张锦冲二人书面证明并申请该二人出庭作证，以证明张锦超曾出资5000元建造诉争房屋。张近新作证称，其系张锦超的亲兄弟，1990年5月张锦超给了父亲5000元，钱是蓝色票面100元的，后又陈述，有100元，也有50元；张锦冲作证称，其系张锦冲的亲兄弟，建房的具体时间其不清楚，其没有看到张锦冲给父亲5000元，是听其父亲说的。被上诉人张林野质证称，对上述证据均不予认可。本院经审查认为，三厂街道孝汉村人民调解委员会二审出具的证明与其一审出具的证明内容不一致，录音证据与张某一审陈述亦不一致，均不予采信；张锦冲妻子的陈述系其单方陈述，本院将结合其他证据综合分析认定；张近新、张锦冲本人出庭作证的情况下以其到庭陈述为准，对其书面证明不予采信，张近新对细节的陈述前后不一，张锦冲未曾亲历相关事实，对其证人证言均不予采信。
张锦超二审陈述，其在1968年就离家出去当兵，户口也一起出去了，目前户口在新疆，其每年回家一两次，建造诉争房屋花费多少钱其不清楚。张林野陈述，张锦超已经十年没有回家了，1990年建房期间张锦超也没有回家。建造诉争房屋花费18000元，全部由张林野出资，张锦超没有出资。建好后张林野和父母一起居住的，一直居住至1995年。
本院认为，1990年建造案涉房屋时，张林野已成年且具有劳动能力，其父母均年事已高。张锦超当时常年在外，且其所举证据不足以证明其为建造案涉房屋出资5000元的事实，一审判决认定案涉房屋系由张林野出资建造符合常理。张林野对案涉房屋应享有因建造而产生的初始所有权。结合张锦超常年在外的事实，张锦超一审所述房屋产权办理在其名下系父母操作，其不知情的说法符合农村实际，具有较高可信度。且当时张锦超户口已不在村里，农村房屋的产权登记由于多种原因存在一定不规范不准确的情形亦不可避免。即便根据1998年的产权登记，案涉房屋属张锦超所有，但2016年2月24日其在海门市三厂街道孝汉村人民调解委员会的组织协调下，与张林野对房屋的权属等事项达成一致意见，并订立协议书，明确约定“1998年8月份张锦超所购弟张林野原住房二间8×10.1平方米，自订立协议双方签字后即归还。”。该协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行义务。张林野已履行了归还15000元的义务，张锦超在收到该款后进一步出具承诺书，再次表明了案涉住房二间8×10.1平方米归张林野所有并由其收益。依据上述协议、承诺及诚实信用的民事诉讼原则，一审判决案涉80.8平方米二间房屋归张林野所有合法有据。关于张锦超所称其擅自处分夫妻共同财产无效的理由，根据一审中到庭证人张某的证言及海门市三厂街道孝汉村人民调解委员会的证明，结合签订协议后第三天张锦超收到张林野款项并再次出具承诺确认协议内容的事实，一审判决认定张锦超妻子清楚知晓且认可协议及承诺符合常理。关于张锦超所称张林野未履行承诺，未撤回行政诉讼的上诉理由，2016年2月24日协议中并无该内容，张锦超亦无证据证明双方存在该承诺。
综上，张锦超的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张锦超负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年八月十日
书记员 王 璐