福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清民初字第1008号
原告：严少良，男，1970年3月18日出生，汉族，住福建省清流县。
原告：陈美珍，女，1973年7月25日出生，汉族，住福建省清流县。
委托代理人：严少良（系原告陈美珍之夫），男，1970年3月18日出生，汉族，住福建省清流县。
被告：清流永顺房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水南街381号，组织机构代码67651841-6。
法定代表人：檀东国，总经理。
委托代理人：郑杰，清流永顺房地产开发有限公司销售经理。
委托代理人：谢洪强，福建光兴律师事务所律师。
原告严少良、陈美珍与被告清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理。依法由审判员余忠发适用简易程序于2014年12月18日、12月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告严少良（系原告陈美珍的委托代理人）和被告清流永顺房地产开发有限公司（以下简称“永顺公司”）的委托代理人谢洪强到庭参加诉讼；第二次庭审，原告严少良（系原告陈美珍的委托代理人）和被告永顺公司的委托代理人郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严少良、陈美珍诉称：2010年9月27日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，二原告向被告购买永顺花园第8幢1单元301号房产。合同签订后，二原告按合同约定通过现金和按揭方式支付了全部购房款401，298元（人民币，下同）。被告于2011年12月4日将房屋交付原告。按合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内办理好房屋权属证书，否则应自逾期之日起每日按二原告已付款的0.01％支付违约金。到期后，二原告多次催促被告早日办理房屋权属证书，但直至2013年6月30日被告方才为二原告办理好房屋权属证书（二原告于同年9月22日拿到房屋权属证书）。被告实际逾期476天才交付房屋权属证书，已违反了合同约定。为此，请求法院依法判令被告支付二原告逾期办理房屋权属证书的违约金19，101元。
被告永顺公司辩称：1.被告为二原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由二原告自担。2010年9月27日，被告与二原告签订了《商品房买卖合同》。根据该合同第十四条关于产权登记的约定第二款：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2012年，被告向清流县房屋交易管理所申请了房屋所有权初始预登记，并向清流县房屋交易管理所提供了购房户房屋产权登记申请材料。2013年，被告将讼争房屋产权证移交二原告。上述事实表明，被告只是为二原告代办权属证书，是代理行为，代理行为产生的后果应由委托人即二原告承担。因此，无论是否逾期办证，后果均应由二原告承担，与被告无关。2.二原告没有及时取得房屋权属证书是因办证政策变化及房屋产权登记机关造成的，并非是被告原因造成。被告在2012年初就向清流县房屋交易管理所提交过购房户房屋产权登记申请，但因当时清流县办证政策为2012年1月1日起计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料。被告只好通知各购房户准备计生证明材料，由于购房户众多，再加上春节，计生证明经过数月才陆续到位。同时，在2012年2月，清流县房屋交易管理所因机构印鉴变更，实际已经处于无新证可发状态，为此口头通知被告暂缓提交办证材料。2012年5月，被告再次向清流县房屋交易管理所提交产权登记申请材料。之后，由于个别材料仍不齐全，需再次补充材料，因此，直到2012年6月才被受理。2012年8月初清流县房屋交易管理所完成了审批手续，在2012年12月及2013年1月批量打印了房屋所有权证，其出证迟延是多方面原因造成的。这其中既有新建商品房办证高峰期的原因，有缺失计生证明被退件补充原因，有优先办理回迁户和全县行政事业单位国有房屋划拨至清流县财通国有投资公司名下房屋所有权登记原因，也有房屋产权登记机构印签变更原因等等。因此，二原告没有在房屋交付使用后及时取得房屋权属证书并非是被告原因造成3.被告不应支付二原告逾期办理房屋权属证书违约金。如上所述，二原告没有及时取得房屋权属证书，并非是被告原因造成。而且，双方只是委托代办权证关系。因此，被告不应支付二原告违约金。二原告为按揭贷款买房，房屋处于抵押状态，即便逾期取得权属证书也没有对二原告造成任何实际利益损失。退一万步讲，被告对二原告构成违约，需要支付违约金，那也是基于客观原因的被动违约，二原告主张每日按已付款的0.01%支付违约金也是明显过高的，应当予以调整减少。4.二原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。姑且不谈二原告诉讼请求是否应当驳回的问题，就二原告诉讼请求本身而言，被告认为，二原告部分诉讼请求已经超过二年诉讼时效。二原告主张逾期办理房屋权属证书违约金，是从2012年3月5日起计算至2013年9月22日，但二原告在2014年11月才向法院提起诉讼。因此，二原告主张的从2012年3月5起至2012年11月期间的违约金诉讼请求，已经超过了二年诉讼时效，应当予以驳回。综上述所，被告为二原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由二原告自担。二原告没有及时取得房屋权属证书并非是被告原因造成，被告不应支付二原告违约金。而且，二原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，请法院查明事实，驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年9月27日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买清流县龙津镇水南街永顺花园第8幢1单元301号商品房（以下简称“讼争商品房”），用途为住宅；按建筑面积计价，每平方米单价为3，330元，总金额为401，298元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”
2010年10月20日、25日，被告分二次向二原告开具了共计121，298元的销售不动产统一发票。2010年11月25日、26日，二原告支付了被告购房款280，000元。2011年12月4日，双方就讼争商品房进行了交接。2013年9月22日，二原告向被告领取了讼争商品房的房屋权属证书，房屋所有权证书的登记时间为2012年12月22日，土地使用权证书的落款时间为2013年6月28日。
被告提供的清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》载明：“永顺花园1-8号综合竣工验收的时间为2011年11月20日，并于2012年向我所申请了初始预登记。根据清流县委、县政府的要求，2012年1月1日起，计划生育证明材料作为申请房屋产权登记材料的必备材料。因此2012年5月起永顺房地产公司陆续向我所提供购房户的房屋产权登记申请材料，由于需补充计生证明等材料，至同年6月26日起，我所工作人员才陆续受理，并于同年8月初完成了审批手续，12月及2013年1月批量打印了永顺花园1-8号楼194份房屋所有权证。出证时间与批准时间有一段时间差，主要有以下几个方面原因：1.2009年至2010年新建的商品房（文华新城、电力小区、永顺花园、天天佳苑、丽景天城、雁塔新天地）都进入到交房后的办证阶段，并聚集在办理的高峰期。2.2012年1月1日起，计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料。部分房屋申请登记材料因缺失计生证明，而被退件补充。3.优先办理雁塔、天天佳苑、永顺花园等回迁户的房屋所有权证，并必须分批次于6月30日、8月30日前完成。4.2012年6月30日前必须完成全县行政事业单位国有房屋划拨予清流县财通国有投资公司名下的房屋所有权登记。5.因房屋产权登记机构印鉴变更，需由县政府、市局、省厅、住建部逐步上报审批，手续繁多。2012年5月清流县房屋交易管理所向北京中融安印务公司征订的房屋所有权证书，直到同年10月底才收到。”
上述事实，有二原告举示的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，被告的委托代理人举示的《商品房买卖合同》、《房屋交接单》、《8号楼产权证移交记录》、清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》，以及原告严少良与被告的委托代理人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。
本院认为：被告与二原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，被告负责代办房屋权属证书，有双方的陈述在案为凭，本院予以认可。关于被告是否存在逾期办证及逾期天数的问题。双方订立的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内即2012年3月3日前取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。即如果不是因为被告的原因，致使办理房屋权属证书迟延，则不应当由被告承担违约责任。故被告在负责代办房屋权属证书的情况下应承担因其原因自2012年3月4日起至其将有关购房户办理房屋权属证书的资料交给办证部门并已具备办证条件止的违约金。本案中，清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》可以证明，被告于2012年5月起已陆续向该所提供购房户的房屋产权登记申请材料，但需补充计划生育证明等材料，到同年6月26日起才陆续受理，并于同年8月初完成了审批手续，2012年12月及2013年1月批量打印了永顺花园1-8号楼194份房屋所有权证。现被告和二原告均未能提供证据证明被告将二原告办理房屋权属证书的资料交给办证部门并已具备办证条件的具体时间，本院根据公平合理原则，结合清流县房屋交易管理所出具的说明，酌定被告提交二原告的办证资料并已具备办证条件的时间为2012年6月26日所在星期的星期五即2012年6月29日。因此，根据二原告的主张，被告应承担自2012年3月4日起至2012年6月29日止每日按二原告已付款的0.01％支付违约金4，735.32元（401，298元×0.01％×118天）。被告主张其是为二原告代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即二原告承担，无论是否逾期办证，后果均应由二原告承担，于法无据，本院不予支持。被告主张违约金过高，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告主张二原告迟延提交计划生育证明导致迟延发证，但被告未能提供证据证明二原告未在合理时间内提交计划生育证明，导致被告延迟向清流县房屋交易管理所提交有关购房户的房屋产权登记申请材料，本院对其主张不予支持。被告主张二原告的部分诉请超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。二原告已于2013年10月向本院提交了起诉状，本院进行了协调和诉前调解工作，在调解不成的情况下，于2014年11月27日正式立案予以受理，因此，被告主张二原告的部分诉请超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和第五条的规定，判决如下：
一、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严少良、陈美珍逾期办证违约金4，735.32元；
二、驳回原告严少良、陈美珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费278元，减半收取为139元，由原告严少良、陈美珍负担105元，被告清流永顺房地产开发有限公司负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审判员 余忠发
二〇一四年十二月二十日
书记员 魏宇佳