安徽省怀宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0822民初1384号原告：赵启才，男，1974年9月5日出生，汉族，农民，住安徽省怀宁县。原告：朱华丽，女，1976年12月25日出生，汉族，住安徽省怀宁县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：查卉川，安徽晨曦律师事务所律师。被告：安徽万盟置业有限公司，住所地安徽省怀宁县。法定代表人：孙义宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：程广南，安徽文法律师事务所律师。第三人：怀宁县万胜中州商业运营管理有限公司，住所地安徽省怀宁县。法定代表人：路竞业，该公司经理。原告赵启才、原告朱华丽与被告安徽万盟置业有限公司（以下至本判决主文前简称万盟置业公司）、第三人怀宁县万胜中州商业运营管理有限公司（以下至本判决主文前简称万胜中州商营公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月2日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵启才及原告赵启才、朱华丽共同的委托诉讼代理人查卉川，被告万盟置业公司的委托诉讼代理人程广南到庭参加诉讼，第三人万胜中州商营公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵启才、朱华丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行商品房买卖合同，立即向原告交付位于怀宁县金拱镇兴胜村万胜国际城C-3-2#楼1层109号商铺和2层09号办公用房以及配套房产证和土地使用权证;2.判令被告向两原告支付逾期交付上述商品房的违约金，计算期限自2016年5月5日起至实际交付房屋之日止，计算标准为两原告已交付总房款384296元的日万分之四，其中，截至2017年5月4日，违约金为56107.22元;3.判令被告向两原告支付逾期交付该商品房权属证书的违约金，计算期限自2017年3月1日起至实际交付房屋之日止，计算标准为�告已付总房款384296的日万分之三，其中，截至2017年4月30日，违约金为7032.62元;4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告于2015年11月20日与被告签署了编号为X1号和4XX2号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于怀宁县金拱镇万胜国际城C-3-2#楼1层109号商铺和2层09号办公用房。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同第七条约定付款方式为按揭贷款，但由于被告的原因，银行不给办理。其后，双方未就付款方式和付款期限书面变更合同条款，但被告口头承诺原告可以分期付款，自签约之次日起三年内付清总房款384296元，房屋交付时间仍按合同约定期限执行，即该商品房应于2016年3月31日前验收合格并交付使用。事实上，早在《商品房买卖合同》正式签订之前，原告已交付购房款246000万元，余款分别于签约次日付8300元、2016年5月4日付150000�元，合计支付404300元（超出购房款的20004元转为原告向被告购买的另一套房屋支付款），上述购房款均交付到被告指定的第三人的账户,至此，原告已全部履行了自己的付款义务。但是，由于被告未向施工人付清该商品房工程款，导致被告至今无法交付该商品房及其权属证书。被告的行为构成了严重违约，按照合同第十条之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。因原告付清总购房款的时间为2016年5月4日，故原告要求被告支付上述违约金的起算时间延至2016年5月5日。合同第十六条还约定，出卖人必须于2017年2月28日前向买受人交付该商品房权属证书，逾期交付按已付房款日万分之三承担违约责任。综上，原告已经履行了自己的付款义务，而被告�今却无法交付该商品房及其权属证书，给原告造成了诸多损失。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告上述诉求。被告万盟置业公司辩称：1.被告之所以没有向原告交付房屋和房屋所有权证，是因第三人未履行其与被告之间签订的合同义务所造成的。按合同约定，诉争的房屋承建单位工程款应由第三人支付，而第三人未足额支付，导致该房屋无法通过竣工验收。2.原、被告合同约定履行合同有先后顺序，原告履行合同义务在先，被告交房在后。原告未及时向被告履行付款义务，被告享有先履行抗辩权。3.被告不能履行合同义务是第三人造成的，因此违约金应当由第三人承担。即使原告有充分的证据证明被告违约，原告要求被告支付逾期交付房屋和权属证书的违约金计算标准合计日万分之七，明显�高，请求法院根据原告的实际损失予以适当减少。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人万胜中州商营公司没有发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供被告与第三人于2015年4月3日签订的《万胜国际城局部合作开发协议书》之《中州合作补充协议》，证明被告与第三人合作开发案涉商品房的事实，认为原告的购房款直接交付给第三人，对被告具有法律约束力。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但达不到第三人收取购房款应由被告承担法律责任的目的。本院将结合其他证据予以认证。根据当事人当庭陈述及本院审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年4月12日，被告作为甲方与第三人作为乙方，就万胜国际城局部区域（C-1-1;C-3-1;C-3-2）的合作开发，签订《万胜国际城局部合作开发协议书》。约定：甲方提供该项目所需的土地及所含基础设施建设费、其他税费等折算为450万元整，由乙方向甲方支付，作为甲方合作开发的全部合同款；甲方完全认可本合作协议项下投资建设剩余成果完全属于乙方所有和支配，房产以甲方名义进行销售，甲方负责出具所有房屋销售发票，办理按揭、过户等相关工作；合作项目工程建设由乙方负责招标，并选定本项目施工方，施工建设费用由乙方支付。该协议还对其他事项进行了约定。甲乙双方为了方便合作开发项目的管理运营，于2014年8月19日对在银行设立专用账户的管理签订一份协议。约定：本专户为共有账户，财务专用章及网银U盾分开管理，转账付款时须有双方共同办理。乙方在履行《万胜国际城局部合作开发协议书》中，因建设资金不到位，导致该合作项目不能按期开工，甲乙双方又于2015年4月3日签订一份《中州合作补充协议》。约定：乙方须在项目开工后，确保工程建设资金按时按量拨付到甲方指定账户，甲方按照工程施工合同的规定和报建等相关程序，组织推动开发建设工作，根据各项工作的进展，书面向乙方下发资金拨付函，乙方须在收到拨付函之日起7日内将款项拨付到位。该补充协议还对其他事项进行了约定。原告赵启才与原告朱华丽是夫妻关系。2015年3月26日、2015年5月22日、2015年9月18日、2015年9月24日、2015年11月21日和2016年5月4日，赵启才先后向第三人付款50000元、73000元、90000元、33000元、8300元、150000元，合计404300元。第三人分别向其开具收据，2015年3月26日收据上收款事由为“建设合作意向金”，其他收据上收款事由均为“合作建房款”。2015年9月22日、2015年9月23日、2015年9月25日、2016年5月9日，第三人分别向其与被告共有账户付款90000元、120000元、30000元、150000元，合计390000元，被告分别开具收据，收款事由是“代收中州合建购房款”。2015年4月，被告与第三人合作开发区域的房屋开工建设，承建单位为怀宁县房地产建筑安装有限公司。2015年11月11日，怀宁县住房和城乡建设局对万胜国际城局部区域（C-1-1;C-3-2）的建设开发，向被告颁发（怀）房预售证第XX号《商品房预售许可证》。2015年11月20日，两原告与被告签订了编号为X1号和4XX2号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于怀宁县金拱镇万胜国际城C-3-2#楼1层109号商铺和2层09号办公用房，合计总价款为384296元。合同第七条约定，首付款分别为128299元和125997元，剩余70000元和60000元由两原告于2015年12月16日前用按揭贷款支付。合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》（大证），于2017年2月28日将房屋权属证书交付买受人，出卖�不能在该约定期限内交付，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。房屋总价款384296元与原告支付给第三人的404300元相差20004元，该差额款已转作原告向被告购买的另一套商品房使用。上述建设工程因尚欠承建单位部分工程款等原因，至今未进行竣工验收，导致房屋不能交付。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间于2016年3月31日前将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付给原告，于2017年2月28日前向原告交付该商品房权属证书，但被告违约�向原告交付房屋及该房屋不动产权属证书，其应当向原告承担违约责任。被告是具备商品房开发资质的房屋出卖人，原告是房屋买受人，双方形成的是商品房买卖合同关系，而被告与第三人对万胜国际城局部区域进行合作开发，双方形成的是合作开发关系。因第三人与被告在合作开发中未足额支付房屋承建单位工程款等因素，导致该房屋无法通过竣工验收，被告不能向原告交付房屋，这是被告与第三人在履行合作开发协议中出现的问题，原告对此没有责任。故被告关于之所以没有向原告交付房屋和房屋权属证书，是因为第三人未履行合同义务所造成的，应当由第三人向原告承担违约责任的抗辩理由，没有法律依据，本院不予采纳。原告先后向第三人付款合计404300元，第三人将该款中的390000元交付被告与第三人共有账户。原告在上述付款期间，被告对案涉房屋尚未�理《商品房预售许可证》，第三人和被告在开具收据时收款事由未写购房款，而是写为“合作建房款”和“代收中州合建购房款”，符合当时的实际情况，原告所付款实质上就是购房款，且原告付款总额已超出其与被告约定的案涉房屋价款，足以证明原告已付清购房款。故被告关于原告未向被告履行付款义务或者未完全履行付款义务，其享有先履行抗辩权的抗辩理由，没有事实依据，本院不予采纳。按照合同约定，原告最后一笔购房款13万元应于2015年12月16前按揭支付。因案涉房屋难以办理按揭手续，原、被告此后亦未对付款方式和付款期限变更合同条款，原告采用分期支付现金方式付款，被告当时予以认可，至2016年5月4日付清购房款。故原告要求被告自2016年5月5日起承担逾期交付房屋违约责任的请求，本院予以支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工经验收合格后，始具备交付使用的条件。因原告要求交付案涉的房屋未竣工验收，尚不具备交付使用的条件，原告的该项请求，尚不能强制履行，待该房屋符合法定交付使用条件时，原告可另行主张交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于�用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条亦有相应规定。本案中，原告要求被告按已交购房款的日万分之四的标准支付不能按期交付商品房的违约金和按日万分之三的标准支付不能按期办理权属证书的违约金，该两项约定中，当只有其中一项违约时，所约定违约金的计算标准未超过法律规定，当两项同时违约并按合同约定的违约金标准相加达日万分之七时，计算出的违约金显然过高。被告认为原告要求其支付不能按期交付房屋和权属证书按购房款日万分之七标准计算的违约金过高，请求法院根据原告的实际损失进行调整的抗辩理由，符合法律规定，本院予以适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七�、第一百一十条、第一百一十四条第二款、第二百七十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安徽万盟置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告赵启才、朱华丽支付自2016年5月5日起至2017年2月28日止计算标准为两原告已交付购房款384296元的日万分之四逾期交付商品房的违约金46115.52元；支付自2017年3月1日起至同日交付商品房和交付商品房权属证书之日止计算标准为购房款的日万分之五的逾期违约金;如交付商品房和交付权属证书不是同一日，则支付自交付商品房之次日起至实际交付权属证书之日止计算标准为购房款日万分之三的违约金，或支付自交付权属证书之次日起至实际交付商品房之日止计算标准为购房款日万分之四的违约金。二、驳回原告赵启才、朱华丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，由被告安徽万盟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  江时清审 判 员  吴传久人民陪审员  余青海二〇一七年十二月二十八日书 记 员  何玉婷