广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河市民四终字第19号
上诉人（一审原告）：银景伍
委托代理人：贝荣达，广西皓辰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：卢传东，
被上诉人（一审被告）：李军学
被上诉人（一审被告）：梁桂庄，
被上诉人（一审被告）：韦天福，、
上述四被上诉人共同委托代理人（特别授权）：韦锋，广西真意律师事务所律师。
上述四被上诉人共同委托代理人：黄昌瑞，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。
被上诉人（一审被告）：张荣连，
被上诉人（一审被告）：潘刚荣，
被上诉人（一审被告）：罗通权，
被上诉人（一审被告）：何绍旭，
被上诉人（一审被告）：张世庆，
被上诉人（一审被告）：银景四，
被上诉人（一审被告）：黄兆俊，
被上诉人（一审被告）：梁玉辉，
被上诉人（一审被告）：张柳明，
被上诉人（一审被告）：谢殿金，
被上诉人（一审被告）：罗振安，
被上诉人（一审被告）：张爱国，、
被上诉人（一审被告）：谢评，
被上诉人（一审被告）：李劲，
被上诉人（一审被告）：银暖纯，
被上诉人（一审被告）：陈琼香
被上诉人（一审被告）：汪德成，
被上诉人（一审被告）：叶建林，
被上诉人（一审被告）：刘格明，男，
被上诉人（一审被告）：林义学，
被上诉人（一审被告）：唐林军，
被上诉人（一审被告）：吴孝明，
被上诉人（一审被告）：罗吴敏，男，32岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：卓学伟，男，32岁，汉族。
被上诉人（一审被告）：银汉湘，男，36岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：银世兵，男，38岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：梁玉飞，男，43岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：徐红梅，男，45岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：陈维才，男，46岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：韦月明，女，33岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：韦庆永，男，32岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：潘世文，男，36岁，仫佬族。
被上诉人（一审被告）：谢廷文，男，48岁，汉族。
被上诉人（一审被告）：张文平，男，
被上诉人（一审被告）：吴绍俭，男，
被上诉人（一审被告）：陈雄光，男，1967年12月14日生。
前述三被上诉人为除卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福外其他被上诉人的诉讼代表人。
前述三被上诉人的共同委托代理人：韦锋，广西真意律师事务所律师
前述三被上诉人共同委托代理人：黄昌瑞，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。
一审第三人：张万业，
委托代理人：张万月，女，43岁。
上诉人银景伍与被上诉人卢传东等40人、一审第三人张万业租赁合同纠纷一案，罗城仫佬族自治县人民法院于2013年5月20日作出（2012）罗民初字第224号民事判决。银景伍不服该判决，于2013年7月10日向本院提出上诉。本院于2013年7月12日立案受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长、审判员谢永乐与李剑峰参加的合议庭，并于2013年8月7日进行了公开开庭审理。书记员蓝苑榕担任法庭记录。上诉人银景伍及其委托代理人贝荣达，被上诉人卢传东、李军学、梁桂庄韦天福的委托代理人韦锋、黄昌瑞，以及其他被上诉人的诉讼代表人张文平、吴绍俭、陈雄光及其委托代理人韦锋、黄昌瑞，一审第三人张万业的委托代理人张万月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月8日，银景伍与第三人张万业签订《抵押合同》，约定把金色港湾夜总会所的所有财产折价111.295万元（清单附后）抵押担保给银景伍，如在履行期限2010年6月8日至2010年8月8日两个月内未能支付债务款、抵押权人有权处分该抵押担保物，并于同日到工商行政管理局办理动产抵押登记。但在抵押期限内，银景伍并没有依约处置抵押物，抵押合同已失效。2010年12月24日，银景伍作乙方与第三人张万业作甲方，被告卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人作丙方，签订《还款协议书》，约定：“因甲方欠乙方38.3万元人民币，甲方把其所有加洲红娱乐会所（工商注册登记为金色港湾夜总会）所有财产通过工商登记抵押给乙方，经协议交由乙方处理，乙方自愿把会所交由丙方经营，丙方必须按月付给乙方10000元作甲方归还乙方的借款，如果丙方未按月给付乙方，乙方有权终止丙方经营，至还清38.3万元债务止。时间从2011年2月11日起。”甲、乙、丙三方签订的合同，被告卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福未取得另外36位债权人的委托，多数债权人亦未知情。原告与四被告2010年12月24日签订《还款协议》后，每月均到韦天福等人管理的歌舞厅领取每月10000元的租金，已领取90000元。2010年12月28日，卢传东等四十人又与张万业签订《还款协议书》，约定由债权人推举管理人员经营歌舞厅获款按欠款比例支付所欠债权人借款。但该协议银景伍没有签字。上述两份协议签订后，债权人吴绍俭等人重新投资几十万元对歌舞厅进行部分装修。银景伍得到九个月租金9万元后，其他债权人因未得到兑现债务款，要求停止支付款给银景伍，遂发生纠纷。银景伍认可在歌舞厅消费尚有近10000元未结账。银景伍以被告未依约支付款为由，提起诉讼。
另查明：2010年8月、9月间，债权人卢传东等30多人以民间借贷纠纷起诉张万业请求归还借款，张万业借款均约定以经营歌舞厅的音响设备等财产作抵押（未办理抵押登记手续），经债权人与债务人的多次协议，债权人撤回起诉。经41个债权人核对，张万业共签债务本息449.65万元，41位债权人包括本案的原、被告。2010年12月28日，甲方（债务人）张万业与乙方（债务人40人）、丙方（债务人代表卢传东）共同签订《还款协议书》（债务人一方只有银景伍未签字），约定：“甲方自愿把加洲红娱乐会所交付乙方集体经营管理，乙方推荐负责人主持债权人会议和娱乐会所经营管理事务。丙方只作为负责人行使管理权、无权对娱乐会所财产处分权和单独行使利润分配权。推荐卢传东等11名理事，其中韦天福为会计、李军学为出纳、卢传东为密码管理人。乙方多人撤回对甲方（张万业）提起的诉讼和对加洲红娱乐会所的保全请求。”该份协议只有原告银景伍未签名，其他当事人均签名并加盖捺手印。2011年5月，41个债权人签名向县政法委、县人民政府反映关于协调处理“新港湾”娱乐场所场地和百汇商场续租问题的报告；2011年7月，县环境保护局曾向本院提起诉讼请求收回张万业承租的娱乐会所门面，2011年12月28日，41个债权人共同申请参加因租赁合同纠纷一案的诉讼，后确定属于另一法律关系，被驳回申请，银景伍亦作为申请人代表参加。以上三次反映情况，原告银景伍均参与。2011年7月19日，在罗城县大接访活动中，韦天福、银景伍曾向接访的县领导反映新港湾歌舞厅被断电请求予以解决。2011年7月20日，罗城县环境保护局因张万业承租的（原金宝夜总会后更名金色港湾娱乐会所、加洲红歌舞厅）房屋租期已到，诉请返还承租的门面。法院作出判决被告张万业返还原承租的房屋，被告张万业不服，提出上诉。2012年10月，河池市中级人民法院作出二审判决，维持一审判决，驳回上诉。2010年12月，张万业把该歌舞厅交给债权人经营用以抵偿债务，尔后，债权人又投入部分资金对已停业几个月的歌舞厅重新进行装修，但原告银景伍没有投入资金进行装修，吴绍俭、卢传东等人投入资金时与其他债权人约定，对已投入装修的资金经营有收益时，优先支付给出资人吴绍俭。接收经营期间，除银景伍获取90000元之外，另外40个债权人没有处分过经营收益款。
一审法院审理认为：一、合同是平等主体自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律，不得损害社会公共利益。原告银景伍与被告卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福以及第三人张万业2010年12月24日签订的《还款协议书》，是各方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。2010年12月28日被告卢传东等40个债权人与第三人张万业债务人签订的《还款协议书》，该协议没有侵害到各方当事人的合法权益，合同没有违反法律、法规的规定，虽然原告银景伍没有签名，但没有提出异议。该合同合法有效，依法应得到遵守和执行。二、关于原告银景伍请求支付尚欠余款18.3万元是否予以支持，因原告依据2010年12月24日与四被告及第三人所签协议，该协议有效，但原告没有依据协议第一条约定“不按月支付10000元，乙方有权终止丙方的经营”，行使权利。丙方卢传东等四人是40个债权人委托管理人，不是原告的债务人，拒绝付款是40个债权人的一致主张。原告可从共同经营收益中获取债权。虽然另外40个被告没有主张撤销或者变更第一份合同，但原告已获取款90000元及在该场所消费10000多元，而另外40个被告没有获经营收益。再就是租赁合同主体乙方没有合法变更，原告主张要回协议约定的主张与事实不符，显失公平，没有法律依据，应不予支持。三、关于诉讼主体问题。2010年12月24日，原告银景伍与被告卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福及第三人张万业签订合同后，同月28日，第三人张万业又与被告卢传东等40位债权人签订协议书，约定把歌舞厅给债权人经营，并由债权人推荐管理人员，银景伍没有签字，但并未提出书面异议，因另外36位债权人与案件有利害关系，且均是合同一方的当事人，卢传东等人申请另外36个债权人作共同被告主体适格。原告银景伍抗辩称另外36个债权人不能作本案共同被告，没有事实及法律依据，应不予采纳。被告卢传东等40人的辩解，有事实及法律依据，应予以采纳。第三人张万业的辩解，与事实相符，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第六十六条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十六条、第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告银景伍的诉讼请求。
上诉人银景伍上诉称：1、一审法院程序违法。①一审法院于2012年4月10日立案受理后，至2013年5月20日才作出一审判决，时间超过1年多，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准”。依照《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》（2000年9月14日最高人民法院审判委员会第1130次会议通过法释（2000）29号）第二条规定，“适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请上一级人民法院批准，可以再延长三个月。”而本案既没有经本院院长批准，延长六个月，亦没有报请上一级人民法院批准，再延长三个月。为此一审法院属超期限作出判决。②一审法院认为卢传东等人申请追加案外36人作为被告主体适格，不符合法律规定。因为案外36人与本案租赁合同纠纷没有任何法律上的因果关系。该案外36入更不是本案的必要其同诉讼参与人，为此将案外的36人作为被告追加进来纯属是一审法院为了混淆视听之举。2、一审法院认定事实不清。①一审法院确认“在抵押期限内上诉人银景伍并没有依约处置抵押物，抵押合同己失效”是错误的。因为：a、对于抵押权行使期限，《担保法》、《担保法解释》、《物权法》都曾作出相应的规定。《担保法》第12条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《担保法解释》第12条规定：“当事人所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。”《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”为此本案在主债权诉讼时效期间行使抵押权法院应予支持，抵押合同并未失效。b、在本案中上诉人银景伍与第三人张万业于2010年6月8日签订《抵押合同》，约定把金色港湾夜总会的所有财产折价111.295万元（清单付后）抵押担保给上诉人银景伍，如在履行期限2010年6月8日至2010年8月8日两个月内未能支付债务，抵押权人有权处分该抵押担保物，并于同日到工商行政管理局办理动产抵押登记。也就是说上诉人银景伍与第三人张万业于2010年6月8日签订《抵押合同》设定了抵押权，并确定了主债务履行期限为2010年6月8日至2010年8月8日两个月，依据法律规定上诉人银景伍在2010年8月9日起至20112年8月9日前向第三人张万业主张权利（包括处置抵押物或诉讼）均符合法律规定。c、上诉人银景伍作为乙方与第三人张万业作为甲方，被上诉人卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人作为丙方于2010年12月24日将抵押物出租给被上诉人卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人并签订了租赁协议即本案的《还款协议书》，尔后承租人即被上诉人卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人也已经按协议约定履行了部份义务。只是在2011年11月被上诉人卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人才违约抗交租金而引发争议。也就是讲上诉人银景伍在2010年12月24日就已经对主债权及抵押权进行了主张。d、上诉人银景伍于2012年4月10日向一审法院提起诉讼，请求法院判令对其主债权及抵押权行驶权利。退一步讲即便上诉人银景伍在2010年12月24日没有对主债权及抵押权进行权利主张。其主债权及抵押权的权利行驶也未有超过时效。②2011年12月28日，41个债权人共同申请参加因租赁合同纠纷一案的诉讼，后确定属于另一法律关系，被一审法院驳回申请，银景伍亦作为申请人代表参加是错误的。因为：a、上诉人银景伍作为第三人张万业设定了登记抵押权的债权人对第三人张万业所设定的抵押物有利害关系纠纷时其当然要参加，但其参加只是为了维护其个人权益，并未有代表其他债权人，况且其也未有得到其他债权人的授权。b、从本案债权产生的时间，原由上看41位债权人的债权均是相互独立的，债权人之间根本上没有关联性。而一审法院却强行将41位债权人的债权捆绑在一起其用意确实令人费解。况且上诉人银景伍的债权是通过设定抵押登记的债权却得不到法院的支持。因此，上诉请求：上诉人请求撤销罗城仫佬族自治县人民法院于2013年5月20日作出的（2012）罗民初字第224号判决，依法改判。
被上诉人卢传东等辩称，一审判决认定事实清楚，所采纳的证据确实充分，适用法律得当，应予以维持。
一审第三人张万业辩称，一审判决认定事实清楚，所采纳的证据确实充分，适用法律得当，应予以维持。
各方当事人均未向二审法庭提供新证据。
经二审审理查明：2006年7月1日，罗城仫佬族自治县环境保护局（下称罗城环保局）与张万业签订《协议书》，将自有的房屋租给张万业用于商业经营，期限为：从2006年7月1日起至2011年6月30日。张万业租赁房屋后，装修用于经营夜总会。2010年6月8日，张万业向银景伍借款380000元，期限从2010年6月8日至2010年8月8日，银景伍要求张万业提供担保，二人于当天签订《抵押合同》，约定由张万业把其承租经营的金色港湾夜总会的音响设备等动产折价111.295万元（具体设备见抵押物清单）抵押担保给银景伍，并于同日到工商行政管理局办理动产抵押登记。由于张万业未能如期偿还债务等，2010年8月、9月间，债权人银景伍、卢传东等起诉张万业请求归还借款、装修款等，经41个债权人核对，张万业共欠债务本息449.65万元。后经债权人与债务人的多次协议，卢传东等债权人撤回起诉、其他债权人也与张万业达成调解协议。
2010年12月24日，银景伍作乙方与张万业作甲方，卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福四人作丙方，签订《还款协议书》，约定：“因甲方欠乙方38.3万元人民币，甲方把其所有加洲红娱乐会所（工商注册登记为金色港湾夜总会）所有财产通过工商登记抵押给乙方，经协议交由乙方处理，乙方自愿把会所交由丙方经营，丙方必须按月付给乙方10000元作甲方归还乙方的借款，如果丙方未按月给付乙方，乙方有权终止丙方经营，至还清38.3万元债务止。时间从2011年2月11日起。”
2010年12月28日，因需要继续筹钱装修加洲红娱乐会所，卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福、张万业又与张荣连、吴绍俭等另外36位债权人签订《还款协议书》（协议列银景伍为甲方，但没有其签字），约定由债权人推举管理人员经营歌舞厅获款按欠款比例支付所欠债权人借款。协议签订后，债权人吴绍俭等人重新投资对歌舞厅进行部分装修，再继续营业。歌舞厅继续营业后，韦天福等每月支付给银景伍10000元作为租金代张万业偿还借款。直至银景伍得到九个月租金9万元后（另，银景伍与韦天福等均认可银景伍在歌舞厅消费10472元尚未结账），其他债权人因未得到兑现债务款，要求停止支付款给银景伍，遂发生纠纷，引起本案。
2011年5月，包括银景伍、卢传东在内的41个债权人签名向罗城仫佬族自治县政法委、政府反映关于协调处理加洲红娱乐会所场地和百汇商场续租问题的报告。2011年7月19日，在罗城仫佬族自治县大接访活动中，韦天福、银景伍曾向接访的县领导反映新港湾歌舞厅（加洲红娱乐会所更名）被断电请求予以解决。2011年7月20日，罗城环保局向罗城仫佬族自治县人民法院起诉，要求张万业按合同返还新港湾歌舞厅所在的房屋。2012年5月3日，罗城仫佬族自治县人民法院作出（2011）罗民初字第403号民事判决：张万业于判决生效之日起十日内将其所承租罗城环保局的房屋返还。张万业不服上诉，本院于2012年11月1日作出（2012）河市民三终字第73号民事判决：驳回上诉，维持原判。并于2012年11月15日将二审判决书送达给了最后一个当事人。
2013年6月19日，本案新港湾歌舞厅在的房屋被罗城环保局申请强制执行予以收回，由罗城仫佬族自治县人民法院变卖张万业的歌舞厅音响设备等财产得款3万元，给予了银景伍。
综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案二审的争议焦点为：1、银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福于2010年12月24日签订的《还款协议书》，张万业、卢传东、张荣连等39人于2010年12月28日签订的《还款协议书》是什么性质的合同、效力如何；2、银景伍请求判令卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福支付每月租金10000元直至2013年6月19日是否有事实与法律依据。
本院认为：一、关于银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福于2010年12月24日签订的《还款协议书》，张万业、卢传东、张荣连等39人于2010年12月28日签订的《还款协议书》是什么性质的合同、效力如何的问题。从上述二份合同名称的外在表现形式上看，该二份合同是偿还借款合同，但结合该《还款协议书》的内容及银景伍与张万业之前签订的《抵押合同》的内容看，该《还款协议书》实质上是一份将债务人张万业抵押给债权人银景伍金色港湾夜总会的经营权租赁经营权出租给卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福，通过收取租金偿还债务人张万业的债务，以实现债权人银景伍债权的租赁合同。故本案定性为租赁合同纠纷。
由于张万业与卢传东、张荣连等40人于2010年12月28日签订的《还款协议书》，该协议其中一方的银景武未在该协议书签订字，故该协议并未生效发生法律效力。而银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福于2010年12月24日签订的《还款协议书》，虽是三方当事人自愿达成的，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家的合法权益，但是，张万业与罗城环保局签订的《协议书》，约定张万业租赁金色港湾夜总会房屋场地的租赁期限为：从2006年7月1日起至2011年6月30日。且合同期满后，罗城环保局不同意再出租金色港湾夜总会所在的房屋。为此，张万业、银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福三方于2010年12月24日签订的《还款协议书》，其中约定出租金色港湾夜总会超过2011年7月1日期限的部分，损害了罗城环保局的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十五条的规定精神，张万业、银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福于2010年12月24日签订的《还款协议书》的约定自2011年7月1日起无效，该协议为部分有效，部分无效。
二、关于银景伍请求判令卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福支付每月租金10000元直至2013年6月19日是否有事实与法律依据的问题。由于张万业、银景伍与张万业及卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福于2010年12月24日签订的《还款协议书》的约定自2011年7月1日起无效。为此，银景伍还请求判令卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福支付2011年7月1日至2013年6月19日期间每月租金10000元，没有事实与法律依据，其该上诉请求理由不成立，本院不予支持。根据上述《还款协议书》的合法有效部分约定，卢传东等需向银景伍每月支付10000元租金的期间是：2011年2月11日至2011年6月30日（共4个月零17天），需支付租金46071.43元。而从该协议嗣后的履行情况来看，卢传东、李军学、梁桂庄、韦天福与张荣连等40人嗣后实际已支付了9万元（另，银景伍与韦天福等均认可银景伍在歌舞厅消费10472元尚未结账）给银景伍，超过了协议有效期应付的租金数额，故银景伍要求卢传东等39人再继续支付租金的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。且卢传东等39人对于一审判决没有提出上诉，视为其认可一审判决的认定，本院予以确认。
综上，银景伍的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定主要事实清楚，虽适用法律有部分不当，但实体判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、第四十三条第二款、第五十四条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国担保法>；；若干问题的解释》第三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2320元（银景伍已预交），由上诉人银景伍负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘嘉芳
审判员 谢永乐
审判员 李剑峰
二〇一三年十二月十九日
书记员 蓝苑榕
法律法规适用：
1、《中华人民共和国担保法》第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
2、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国担保法>；；若干问题的解释》第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
3、《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
4、《中华人民共和国担保法》第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
6、《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
7、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。