湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异267号
案外人：刘新华，男，1955年4月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：郭雄伟，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
申请执行人：鲁达，男，1974年10月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：彭星，湖南言顺律师事务所律师。
被执行人：罗立功，男，1940年2月29日出生，汉族，住长沙市开福区。
被执行人：郑新年，女，1947年1月21日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
被执行人：杨秋菊，女，1964年9月14日出生，汉族，住长沙市开福区。
被执行人：胡建建，男，1959年12月9日出生，汉族，住长沙市开福区。
被执行人：金志蓉，女，1973年9月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被执行人：刘建民，男，1970年5月26日出生，汉族，住娄底市娄星区。
被执行人：刘权，男，1972年2月18日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
被执行人：乐毅，男，1983年7月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
被执行人：湖南金通智能技术有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路8号橡树园3栋。
法定代表人：杨秋菊。
本院在执行申请执行人鲁达与被执行人罗立功、郑新年、杨秋菊、胡建建、金志蓉、刘建民、刘权、乐毅、湖南金通智能技术有限公司借款合同纠纷一案中，案外人刘新华对本院执行（2017）湘0105执555号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭合并进行审查，并举行了听证。案外人刘新华及其委托诉讼代理人郭雄伟，申请执行人鲁达及其委托诉讼代理人彭星，被执行人刘权到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人刘新华称，案外人与郑新年前夫罗立功之间存在民间借贷关系，双方于2015年7月12日签订了房屋买卖合同，当时签订房屋买卖合同主要是为了担保案外人借给罗立功之间的借款能够按时收回。但后来由于案外人需要房屋办公，而郑新年房屋刚好又闲置，双方达成了房屋租赁的合意并于2015年7月15日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年7月至2035年7月，租赁期限为20年。在签署租赁合同时，郑新年及罗立功均在租赁合同上签了字。案外人在签订租赁合同时，既有对房屋使用的目的，也有实际占有房屋目的，还有防止郑新年将房子卖掉，用该房屋的20年租赁权进行质押以保护案外人权益的目的。在租赁合同中，双方约定，月租金为8000元，租金可在案外人所借给罗立功的款项的本息中扣除。案外人与郑新年签订《房屋租赁合同》之时，该房屋既不存在抵押，也不存在查封。在签订租赁合同之后，案外人投入资金装修，在物业管理处进行登记、缴纳物业管理费水电费，并实际占有了使用房屋。一年多以来，案外人一直行使对该房屋实际占有和使用权利。2016年8月底，在案外人准备根据买卖合同的约定，要郑新年将该房屋过户时，发现房屋已经被查封，无法完成过户，申请人只好以民间借贷纠纷起诉郑新年以及其前夫罗立功。2016年12月6日，法院作出（2016）湘0105民初4559号民事判决书，现该判决书已经生效，确认了案外人对罗立功拥有归还162万元的债权本金及每月2%的利息。在签署租赁合同时，郑新年同意以房出租费抵扣罗立功所借款项是真实意思表示。该租赁合同的实质是郑新年以房屋租赁权对罗立功所借款项提供权利质押担保。在罗立功对案外人所负债权得到全部清偿之前，郑新年无权向案外人要求支付房屋租金。案外人认为，案外人与郑新年之间签订的房屋买卖合同虽然是名为买卖，实为担保的合同，案外人在选择民间借贷纠纷起诉时已经放弃了买卖合同，但案外人与郑新年之间的房屋租赁合同时双方真实意思的表示并实际履行，不违反法律和行政法规的强制性规定，郑新年已经移交了房屋，案外人也已经合法占有并使用了房屋，双方签署的房屋租赁合同合法有效并已经实际履行。同时，由于租赁合同中已经明确约定房屋租金可在罗立功所借案外人借款本息中扣除，现根据（2016）湘0105民初4559号民事判决书所确定的债权，在租赁合同所确定的租赁期限内，案外人应支付的租金应全部用于抵消罗立功应支付给案外人的债权，如罗立功在2035年7月之前未履行判决书约定的还款本息，该房屋一直应归案外人使用，且案外人并不需要实际向郑新年支付租金，只需在案外人对罗立功的债权总额中进行扣减。根据买卖不破租赁的原则，法院对郑新年房屋进行拍卖必须保障案外人的优先购买权，并保障新的购买者能够遵守案外人与郑新年之间的租赁合同的所有约定。综上，故请求：1、依法撤销（2017）湘0105执555号执行裁定书；2、法院在后续执行裁定中对房屋租赁情况予以说明，确保案外人对长沙市××××号汇富中心X栋XX号房在租赁期内的使用权和案外人在租赁期内用租金抵消债权的权利。
申请执行人鲁达辩称，案外人刘新华与郑新年所签订的《房屋租赁合同》，本质上是为罗立功向刘新华借款提供还款的保证。合同性质是抵偿债款的合同之债，而非房屋租赁合同关系，故本案不适用“买卖不破租赁”的原则。案外人刘新华与郑新年所签订的《房屋租赁合同》，仅是对签订的双方具有约束力，因其《房屋租赁合同》没有备案登记，不能对抗合同之外的第三人。案外人刘新华并没有真实承租郑新年的汇富中心X栋XX号房，也没有实际占有过该房屋，更没有实际支付过该房屋租金，故本案不适用“买卖不破租赁”的原则。案外人刘新华提交的《房屋租赁合同》存在明显伪造、篡改、调换的痕迹，真实性、合法性存在质疑，且在签订的时间到合约约定的租金支付标准及租赁期限、方式均有违常理，其证据不应被采信。法院依法作出的（2017）湘0105执555号执行裁定书，于法有据，应予维持。
被执行人刘权述称，判决书未收到，并不清楚本案的判决情况。
本院查明，原告鲁达诉被告罗立功、郑新年、杨秋菊、胡建建、金志蓉、刘建民、刘权、乐毅、湖南金通智能技术有限公司民间借贷纠纷一案，原告鲁达于2017年8月17日向本院提出财产保全申请，本院于2015年8月19日作出（2015）开民一初字第03610-1号民事裁定书，裁定：冻结被告罗立功、郑新年、杨秋菊、胡建建、金志蓉、刘建民、刘权、乐毅、湖南金通智能技术有限公司名下银行存款共计375万元或者查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院向长沙市房屋产权登记管理中心发出（2015）开民一初字第03610-1号协助执行通知书，冻结了被告郑新年名下位于长沙市××××号汇富中心X栋XX号房屋。本院于2016年4月14日作出（2015）开民一初字第03610号民事判决书，判决：一、被告罗立功、郑新年自本判决生效之日起十日内向原告鲁达偿还借款本金190万元及利息（分两部分计算：一是以90万元为本金，年利率按24%计算，从2013年9月15日起计算至清偿之日止；二是以100万元为本金，年利率按24%计算，从2013年9月16日起计算至清偿之日止。）；二、被告杨秋菊、胡建建、金志蓉、刘建民、刘权、乐毅、湖南金通智能技术有限公司对上述借款本金和利息承担连带偿还责任；三、驳回原告鲁达的其他诉讼请求。该判决书生效后，被告未履行生效法律文书确定的义务，原告鲁达向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2017年3月27日作出（2017）湘0105执555号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人罗立功、乐毅、刘权、刘建民、金志蓉、胡建建、杨秋菊、郑新年、湖南金通智能技术有限公司银行存款人民币4500000元，或扣留、提取被执行人罗立功、乐毅、刘权、刘建民、金志蓉、胡建建、杨秋菊、郑新年、湖南金通智能技术有限公司收入人民币4500000元，或查封、扣押其相应价值的财产。前述保全措施自动转为执行措施。后案外人刘新华对本院执行（2017）湘0105执555号执行裁定书不服，向本院提出上述执行异议。
本院认为，案外人刘新华称其与被执行人郑新年、罗立功签订房屋租赁合同，是因为被执行人罗立功欠案外人借款，并以案外人应支付的租金全部用于抵消罗立功应支付给案外人的欠款，案外人与被执行人郑新年、罗立功签订的“租赁合同”实际上并非房屋租赁合同，而是房屋使用权抵债合同。案外人与被执行人郑新年、罗立功签订的租赁合同实际为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用承租人依据租赁合同阻止向受让人移交占有被执行的不动产的规定。发生效力的民事判决，当事人必须履行，一方拒绝履行，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按限期履行通知履行生效判决确定的义务，人民法院有权依法查封、冻结、扣划被执行人名下相应财产。本案中，被执行人郑新年未履行生效判决确定的义务，本院依据生效的（2017）湘0105执555号执行裁定书对其名下位于长沙市××××号汇富中心X栋XX号房屋采取执行措施，符合法律规定。案外人的异议主张没有事实和法律依据，因此，案外人的异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘新华的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 潘月华
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年十一月八日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。