广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3481号上诉人（原审原告）：林振华，住广东省广州市黄埔区。上诉人（原审原告）：林杰，住广东省广州市黄埔区。上列上诉人共同委托代理人：胡伟，广东穗宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伟，住广东省廉江市。委托代理人：巫丽萍，广东沃金律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市永晖房地产中介有限公司，住所地广州经济技术开发区。法定代表人：廖月强。上诉人林振华、林杰因与被上诉人陈伟、广州市永晖房地产中介有限公司（以下简称“永晖中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈伟为广州开发区青年路491号404房（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2013年7月11日，林振华、林杰（买方）与陈伟（卖方）及永晖中介公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同第一条和第二条约定，该物业建筑面积为73.5972平方米，物业总楼价为700000元；合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金；守约方向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天�退还；（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同第七条约定，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费21000元；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同附件约定，涉案房屋采取一次性付款方式，定金20000元须在2013年7月11日支付给卖方，首期楼款（不含定金）330000元某递件当天直接支付卖方，买卖双方应于2013年8月15日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，楼价余款350000元买卖双方完税当天由买方直接支付卖方。签订《房地产买卖合同》当日，林振华、林杰向某伟支付定金20000元。《房地产买卖合同》签订后，陈伟将涉案房屋的钥匙和门禁卡交给林振华、林杰。林振华、林杰提交了公证书及家具照片以证明其于2013年10月搬家具到涉案房屋。林振华、林杰还提交了公证费发票以证明其支付公证费3000元。2013年7月6日，林杰向永晖中介公司支付购买华燊东座404房定金2000元。2013年7月20日，林振华、林杰向永晖中介公司支付购买涉案房屋的佣金19000元。2013年11月21日，陈伟分别向林振华、林杰和永晖中介公司发出《重申关于解除的通知（补充说明）》，主要内容为：2013年7月中旬，陈伟因父亲入院及国庆节婚宴急需用款等原因欲将位于广州开发区青年路491号404房出售。2013年7月11日，陈伟与林振华、林杰及永晖中介公司签订了《房地产买卖合同》，并且收取买方支付的20000元定金，合同中明确了“成功递件当天直接支付卖方”的“首期楼款330000元”的付款方式及“买卖双方应于2013年8月15日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续”的义务，从签订买卖合同之日起，陈伟通知了租用该房的住户择期搬离。2013年8月7日，陈伟接到经纪方电话通知，说买方房款没有到位，办理时间延期到9月份，2013年9月6日，经纪方电话通知陈伟，说延期到9月中旬，2013年9月24日，陈伟致电中介询问原因，答复为：买方筹款有困难，延期到9月底办理，陈伟数次电话向经纪方催促、询问无果之后，林先生打电话给陈伟述筹款遇到阻滞，要国庆节后才能付款。国庆节后的2013年10月8日、11日，陈伟致电中介催促，回答依然是没有确定时间的延期。2013年10月19�，陈伟接到前往办理房屋买卖手续的通知，时间距2013年8月15日为2个月零4天。2013年10月中旬，陈伟父亲已出院及陈伟婚期被迫延期，卖房对救急已无意义。因买方再三的违约在先，为此陈伟按合同中第六条第（2）点“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金”，以守约方解除该房产买卖合同。2013年10月19日与买方林先生通电话时已提出解除合同的问题。2013年10月26日下午2时，买卖双方与经纪三方在永晖中介公司内就合同事宜协商，陈伟当时明确表态：由于买方未能如合同约定的时间履行义务，为维护守约方的权益，依法解除上述所述的《房地产买卖合同》，买方所付20000元定金可以进一步协商。当时同往的陈伟亲属提出经纪方应做笔录，经纪方未予理会。2013年11月4日，买方与经纪方无视陈伟的意见，致函陈伟前往办理2013年8月15日就应办理的递件手续，为此，2013年11月5日，作为守约方再次向违约方声明，依法解除买卖合同。在此，陈伟重申，依法解除房屋买卖合同，定金依法办理。2013年11月5日始，陈伟委托亲属丁某代为办理该房产租赁及买卖等相关事宜。上述通知系通过EMS快递邮寄给林杰和永晖中介公司，林杰于2013年11月25日收到该通知，永晖中介公司于2013年11月22日收到该通知。2013年11月4日，永晖中介公司向某伟发出《敦促函》，主要内容为：陈伟于2013年7月11日通过永晖中介公司与林振华、林杰签订《房地产买卖合同》，根据上述合同规定请陈伟于永晖中介公司发出该敦促函之日起三日内（2013年11月8日前）备齐递件所需资料到房屋管理中心办理交易所需手续，如因陈伟之原因使该次交易不能如期办理�陈伟应承担违反上述《房地产买卖合同》约定的相应法律责任。2013年12月13日，永晖中介公司再次向某伟发出《房屋买卖敦促履行函》，主要内容为：陈伟于2013年7月11日通过永晖中介公司与林振华、林杰签订《房地产买卖合同》，根据上述合同规定请陈伟于永晖中介公司发出该敦促函之日起三日内备齐递件所需资料到房屋管理中心办理交易所需手续，如陈伟之原因使该次交易不能如期办理，陈伟应承担违反上述《房地产买卖合同》约定的相应法律责任。上述两次敦促函系通过EMS快递邮寄给陈伟，但未有效送达至陈伟。2015年1月11日，林振华、林杰向某伟发出《房地产买卖合同解除函》，主要内容为：陈伟于2013年7月11日通过永晖中介公司与林振华、林杰签订就买卖坐落于广州市广州开发区青年路491号404房的《房地产买卖合同》，因陈伟�不履行合同，买方因陈伟拒不履行合同，决定将解除《房地产买卖合同》，由此产生的一切后果以及法律责任由陈伟自行承担。2015年5月25日，永晖中介公司向某伟发出《房地产买卖合同解除函》，主要内容为：陈伟于2013年7月11日通过永晖中介公司与林振华、林杰签订就买卖坐落于广州市广州开发区青年路491号404房的《房地产买卖合同》，在合同履行过程中，陈伟作为卖方拒不履行合同，经永晖中介公司多次敦促无果，现林振华、林杰决定解除《房地产买卖合同》，并向永晖中介公司进行了告知，且委托永晖中介公司致函陈伟，《房地产买卖合同》就此解除，由此产生的一切后果以及法律责任由陈伟自行承担。上述两份解除函系通过EMS快递邮寄给陈伟，但未有效送达至陈伟。林振华、林杰于2015年3月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈伟向林振华、林杰支付违约金70000元以及已付定金20000元；2.陈伟向林振华、林杰支付实际损失中介费21000元；3.陈伟承担林振华、林杰公证费3000元；4.陈伟承担本案的诉讼费。陈伟于2015年6月15日向原审法院提起反诉，请求判令：1.林振华、林杰向某伟支付违约金70000元；2.陈伟没收林振华、林杰已支付的定金20000元；3.林振华、林杰承担全部诉讼费用。案件审理过程中，双方均确认涉案《房地产买卖合同》已解除，但对于解除的时间和原因，双方陈述不一致，林振华、林杰称合同解除时间是2015年1月11日，其已向对方发出解除通知，解除原因是陈伟在2013年10月后至今拒绝履行合同，陈伟在2013年11月21日发函解除合同是违反合同约定的，因为在此之前虽然合同约定的履行时间是2013年8月15日，但陈伟及永晖中介公司都允许林振华、林杰待自身的房产过户后再进行交易；陈伟称合同解除的时间是2013年11月21日，其已向对方发出解除通知，解除原因是林振华、林杰没有在2013年8月15日递件和交付楼款。案件审理过程中，林振华、林杰及陈伟均主张在本案中适用违约金条款而非定金条款，均认为对方主张的违约金比例过高，显失公平，主张原审法院根据实际情况予以调整。原审法院认为：林振华、林杰与陈伟及永晖中介公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据本案查明的事实，首期楼款（不含定金）330000元某递件当天直接支付卖方，买卖双方应于2013年8月15日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续，但由于买方未准备好相应的房款，故双方未按期到房屋登记机关办理相应的�续，买方更未履行按期支付房款的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权，本案中林振华、林杰逾期付款的行为已构成违约，双方约定合同解除的条件已经成就，据此，陈伟有权解除合同。陈伟于2013年11月21日向林振华、林杰发出解除合同通知书，林振华、林杰于2013年11月25日收到该通知书时视为陈伟解除合同的意思表示到达对方，《房地产买卖合同》此时产生解除的效力，故原审法院确认林振华、林杰与陈伟及永晖中介公司2013年7月11日签订的《房地产买卖合同》于2013年11月25日解除。虽然林振华、林杰主张各方就合同延期履行达成了一致，并提交公证书和照片以证明其2013年10月搬家具到涉案房屋，并提出由此证明各方�就合同延期履行达成一致，但陈伟对此不予认可，且合同签订后，陈伟将门禁卡和钥匙交给林振华、林杰，林振华、林杰手中持有门禁卡和钥匙，搬家具进涉案房屋也符合常理，不能据此认定各方就合同延期履行达成了一致，林振华、林杰未提交充分的证据证实各方就合同延期履行达成一致，应承担举证不能的法律后果，因此，林振华、林杰作为违约方，其主张的合同解除原因及解除时间无理据，原审法院不予支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因林振华、林杰的违约行为导致合同解除权的产生，其应当赔偿其违约行为导致合同解除造成陈伟的损失�陈伟主张林振华、林杰按相当于成交价10%承担违约赔偿责任即支付违约赔偿金70000元，林振华、林杰主张陈伟诉请的违约金过高，请求降低数额。考虑林振华、林杰违约给陈伟造成的损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定林振华、林杰向某伟支付违约金20000元，陈伟主张的违约金超出部分理据不充分，原审法院不予支持。《房地产买卖合同》解除后，陈伟继续占有20000元定金已无合法依据，应将该20000元定金退还给林振华、林杰，因此林振华、林杰主张陈伟向其支付已付定金20000元有理据，原审法院予以支持。但林振华、林杰作为违约方，其主张陈伟向其支付违约金、实际损失中介费及公证费的诉讼请求无理据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年10月14日作出判决：一、陈伟于本判决生效之日起十日内向林振华、林杰退还定金20000元；二、林振华、林杰于本判决生效之日起十日内向某伟支付违约金20000元；三、驳回林振华、林杰的其他诉讼请求；四、驳回陈伟的其他诉讼请求。本诉案件受理费2580元，由林振华、林杰承担2127元，由陈伟承担453元；反诉案件受理费1025元，由陈伟承担797元，由林振华、林杰承担228元。判后，上诉人林振华、林杰不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠关于2013年8月15日之后《房地产买卖合同》履行期限的问题。《房地产买卖合同》附件中关�付款的约定是成功递件当天支付首期楼款33万元，并约定双方在2013年8月15日之前备齐所需资料申请办理买卖手续，也就是说我方付款的前提是成功递件，而不是在2013年8月15日前无条件付款，而需要备齐资料办理递件的不仅是我方，同样还有陈伟，现双方均未履行递件义务。在2015年8月15日期限届满前，双方都未递件，且都未要求对方递件和向对方提出异议，而永晖中介公司对双方推迟履行也予以认可。2013年11月4日前，永晖中介公司并未对双方发出任何敦促和异议，由此可见，三方对推迟交易达是有共识的。在2013年10月份的时候，陈伟将涉案房屋的钥匙交付给我方，让我方提前将家具搬至涉案房屋中，说明双方是正准备进行交易的。虽说双方都无法证明是何时向我方交付钥匙，但在2013年10月20日(当天是周末)我方搬家具时，陈伟并未提出任何异议，也并未阻止。此外�如果没有陈伟的同意以及双方对房屋交易的共识，我方也不可能大动干戈将家具搬到涉案房屋。结合陈伟提交的通话记录显示陈伟与林杰之间就迟延履行是有协商，有谅解的。上述事实证明，当事人之间的行为已显示双方就《房地产买卖合同》推迟履行达成共识，在之后没有明确约定后续履行期限的情形下，应变更为不定期履行合同，适用《合同法》第六十二条规定。㈡电话录音所显示的相关事实包括：⒈我方要求交易的事实；⒉合同此时并未解除；⒊陈伟认同合同履行期推迟；⒋陈伟要继续交易，但家属不同意以及家属之间的纠葛；⒌陈伟对房屋交易价格不满意；⒍2013年11月4日敦促函的内容已知悉；⒎合同约定分两次付款，但陈伟的未婚妻要求一次性付款，且我方同意；⒏陈伟与林杰就迟延交易进行过协商，并得到了陈伟的认可。以上情况说明，在丁某20l3年11月21日发函解除合同之前，我方已要求履行合同，在陈伟推脱的情形下，我方要求中介机构在2013年11月4日向某伟发函敦促其履行合同。且我方在2013年11月7日电话中，也明确的表达了履行合同的意愿。㈢陈伟是在我方明确要求履行合同的情形下，突然解除合同。2013年10月，我方与陈伟准备交易时，陈伟的家属以种种理由包括身份证问题进行推脱，而后又通过各种渠道要求涨价。我方无奈之下，根据《房屋买卖合同》相关约定，和中介机构协商后由中介机构在2013年11月4日向某伟发出敦促函，敦促其履行合同，携带相关所需资料办理递件手续，但陈伟拒绝签收。陈伟虽然拒收敦促函，但通过电话录音显示其是知悉中介机构已经发出的敦促函的，在我方以及中介方明确要求履行合同的情形下，陈伟通过丁某在2013年11月21日分别向我方以及永晖中介公司发出解除函，永晖中介公司收到陈伟的函后认为其属于违法解除。永晖中介公司又在2013年12月13日向某伟发出敦促履行函，坚持要求其履行合同，陈伟拒收。在此情形下，我方根据《房屋买卖合同》约定在2015年1月，向某伟发出解除合同函，其同样拒收；后我方又委托中介机构在2015年5月向某伟发出解除合同函，亦被拒收。在整个事件中，陈伟一律拒收我方和中介方各种函件，可见陈伟对合同关系以及合同附随义务的藐视和不履行。㈣丁某解除合同应当催告我方在合理的期限内履行合同。陈伟在本案中自始至终都未向我方提出任何催告，是在中介机构在2013年11月4日向其发出敦促函之后，突然向我方和中介机构提出解除合同的。在陈伟发函解除合同前，我方一直要求履行合同，并要求中介发函敦促陈伟履行合同，我方也在电话中表达了履行合同的意愿。陈伟解除合同的行为除违反《合同法》第六十二条、第九十四条的相关规定之外，也违反《房地产买卖合同》第六条末尾约定：“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知书起五天为履行期限”。综上所述，林振华、林杰请求本院：⒈撤销原审判决第二、三项，⒉改判林振华、林杰无需向某伟支付违约金20000元；陈伟向林振华、林杰支付违约金70000元；陈伟向林振华、林杰支付实际损失中介费21000元；陈伟承担公证费3000元。⒊判令陈伟承担本案诉讼费。陈伟答辩称：林振华、林杰的上诉已过期限，我方是在2015年10月22日收到原审判决。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。永晖中介公司经依法传唤，未到庭，亦未提交答辩意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，林振华、林杰称：其出现�金周转问题不够支付首期款，所以在2013年8月15日前和陈伟及永晖中介公司协商，陈伟同意延期一、两个月；陈伟没有明确表示过放弃解除权，但陈伟在2013年10月份允许林振华、林杰搬家具到涉案房屋，表示陈伟有继续交易的意向，即放弃了解除权。林振华、林杰确认双方并未约定新的递件期限。二审另查明，《房地产买卖合同》第六条约定：“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知书起五天为履行期限”。本院认为：《房地产买卖合同》约定“首期楼款（不含定金）330000元某递件当天直接支付给卖方，买卖双方应于2013年8月15日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续”，林振华、林杰因资金周转问题未能在上述期限内支付购房款，导致双方未能办理递件手续，根据合同关于“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同”的约定，陈伟已具有合同解除权。林振华、林杰确认陈伟并未明确表示过放弃解除权，林振华、林杰以陈伟未阻止其搬家具进入涉案房屋为由主张陈伟已放弃合同解除权，理据不足，不能成立。林振华、林杰虽然主张已与陈伟达成延期履行的协议，但又确认双方并未约定新的递件期限，而林振华、林杰所举证据不足以证明双方已就变更交易期限达成一致意见，故林振华、林杰的上述主张不能成立。关于《房地产买卖合同》第六条约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知书起五天为履行期限”，由于合同已经明确约定递件期限，故不应适用该条款。林振华、林杰上诉主张陈伟应按照上述约定催告后才能解除合同，理据不足，本院不予支持。根据《房地产买卖合同》约定，林振华、林�逾期超过十天未履行义务，陈伟有权解除合同并要求林振华、林杰承担定金责任或违约金。陈伟已于2013年11月21日向林振华、林杰发出解除合同的通知书，林振华、林杰于2013年11月25日收到，故原审法院认定双方之间的合同于2013年11月25日解除，并无不当，本院予以支持。因林振华、林杰违约导致合同解除，应向某伟支付违约金。原审法院综合考虑陈伟的损失及合同履行情况等，根据公平和诚实信用原则判令林振华、林杰支付陈伟20000元违约金，处理恰当。合同解除之后，陈伟继续占有20000元定金失去法律依据，原审法院判令其返还定金，并无不当。经查，林振华、林杰的上诉并未超过十五天的上诉期限，陈伟主张林振华、林杰上诉已过上诉期限，不能成立。综上，林振华、林杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实�楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人林振华、林杰负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年六月十七日书记员  李宪琼黄妙丽