福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异115号
异议人（案外人）：陈巧云，女，汉族，1971年3月12日出生，住福建省福州市晋安区，
委托代理人:黄晓敏、陈小婧，福建锐熙律师事务所律师。
申请人：朱凯，男，汉族，1980年5月15日出生，住福建省福州市晋安区，
委托代理人：黄仙，国浩律师（福州）事务所律师。
被申请人：郑鸿凯，男，汉族，1984年1月3日出生，住福建省福州市仓山区，
被申请人：张婵媛，女，汉族，1985年8月15日出生，住福建省福州市仓山区，
被申请人：福州市仓山区迷你纯音乐会所，住所地福建省福州市仓山区首山路64号4楼。
投资人：郑鸿凯。
本院在审理原告朱凯与被告郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会所民间借贷纠纷一案【案号为（2017）闽0102民初2450号】，本院根据申请人朱凯的诉讼保全申请查封了被申请人郑鸿凯名下位于福州市仓山区房产，异议人陈巧云对本院查封上述房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人陈巧云的异议请求：异议人因朱凯诉�被异议人民间借贷纠纷一案，对法院作出查封坐落于福州市××山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-2#1404单元房产（以下称“争议房产”）的裁定提出异议。申请撤销（2017）闽0102民初2450号民事裁定，解除对争议房产的查封决定。
事实与理由:法院查封的争议房产已于2016年12月11日由异议人购买。2016年12月11日，异议人经福州中联立信房产代理有限公司介绍与郑鸿凯签订了一份《房地产经纪合同》及相关附件，以264.5万元人民币的价格购买了郑鸿凯的争议房产。因异议人与郑鸿凯签订房屋买卖合同时，该争议房产的一手产权证暂时无法办理，异议人与郑鸿凯协商约定暂以一次性公证方式办理争议房产的交易手续，故2016年12月16日异议人与二被申请人在福州市公证处办理了委托公证手续。《委托公证书》领取当日，异议人将部分购房款共计85万元人民币支付给郑鸿凯，同日郑鸿凯也将争议房产交付给异议人使用（异议人至今为止仍居住在争议房产内）。
因争议房产出售时仍抵押在银行，尚有贷款未归还，故公证书中约定在领取了争议房产一手产权证由异议人代被申请人办理银行解押还款手续，实际也就是由异议人将购房款用于为郑鸿凯缴交银行贷款。依照福州市不动产登记中心的通知，郑鸿凯本应在2017年4月11日下午领取一手的《不动产产权证》，却因种种原因迟迟未能配合办理相应的领证手续，导致异议人无法及时办理产权过户交易手续。也导致在在交易过程中出现了已转让房产被债权人申请查封。
异议人认为，二被申请人被查封的争议房产已出售给本人，双方已以一次性公证方式办理了争议�产的交易手续。异议人已经支付了合理对价（现金加偿还银行贷款）并实际占有该争议房产，且该产权过户的手续也已在办理过程之中，即异议人已经善意取得了该房产。现因法院查封而未能完成过户交易手续，而异议人对被申请人有关涉案的借贷欠款事宜不存在过错。
依据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三条规定，“人民法院在审理民事、行政案件中做出的财产保全和先予执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行。”法院对争议房屋的查封行为属于执行行为。故异议人作为第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，已于2017年7月14日向法院提出书面异议，异议人再次向法院递交保全异议申请，望法院及时处理为盼。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：异议财产涉嫌低价出售，存在恶意转移财产的嫌疑，应认定无效。异议人未按照合同约定，没有办理资金监管，没有办理公证委托，不能证明该合同实际履行。郑鸿凯委托异议人办理一手产权证等事项的公证委托书，进一步证明异议人不能作为交易另一方。异议人未提供任何交易过程的履行证明和购房款实际支付的证据。郑鸿凯未取得一手的不动产权证，其将异议房产出售的行为属于无权处分，异议人与郑鸿凯订立的房屋买卖合同尚未生效。异议人拥有办理一手权证的公证委托书，2017年2月异议房产的权证即可办理，延误办理，异议人存有过错。异议人未支付全部购房款，也未提供实际占有房产的相关证据，未办理产权过�，异议人也存有过错。
案外人陈巧云为了证明其主张，向本院提交如下证据：
证据A1、《房地产经纪合同》及《补充协议》，以此说明2016年12月11日，异议人经福州中联立信房产代理有限公司介绍，以264.5万元人民币的价格购买了被申请人郑鸿凯的争议房产。
证据A2、（2016）榕公证内民字第32390号《公证书》，说明2016年12月16日，异议人与被申请人郑鸿凯以一次性公证方式办理了争议房产的交易手续。
证据A3、《收条》，说明被申请人郑鸿凯已经收到了申请人支付的85万元购房款。
证据A4、《催告函》，说明因被申请人不配合办理领取一手《不动产产权证》的相应手续，导异议人无法及时办�产权过户交易手续。
证据A5、《居住证明》。
申请执行人质证认为：对证据A1真实性无异议，没有签订正式买卖合同，售价低于市场价格，产权人未取得一手权证，买卖合同无法生效。对证据A2真实性无异议，证明对象有异议，仅能证明委托异议人办理一手权证，不能证明委托办理。对证据A3真实性有异议，庭审说交付85万元，且没有办理监管。对证据A4真实性有异议，没有送达给郑鸿凯的相关凭证，且异议人有公证委托书，可以办理一手产权。对证据A5不具有法律效力，没有物业公司公章，没有任何居住的证明资料，物业没有办理交接手续。
被执行人郑鸿凯质证：对异议人的证据没有意见。开发商通知我去办理一手权证，但当时已经被法院保全了。
本院查明：2017年4月13日，申请人朱凯向本院提出财产保全申请，申请保全位于福州市××山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-2#1404单元房产。本院依法受理其财产保全申请，之后本院于2017年4月24日作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定书及协助执行通知书，于2017年4月27日通过福州市不动产登记和交易中心，查封了被申请人郑鸿凯名下位于福州市××山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-2#1404单元房产。
另查明，2016年12月11日，异议人陈巧云通过福州市联立信房地产代理有限公司居中介绍，与郑鸿凯签订了《房地产经纪合同》，面积为141.18平方米，合同载明：异议人购买位于福州市××山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-2#1404单元房产，总房价为264.5万元。合同签订时，该房产处在银行抵押中。甲方（�鸿凯）、乙方（陈巧云）与丙方（福州市联立信房地产代理有限公司）于2016年12月14日签订《补充协议》，合同约定，异议人将85万元购房款一并转入丙方指定银行办理资金冻结手续。乙方同意于领取到乙方指定人员名下的《委托公证书》当日将上述款项85万元解冻并支付给甲方，甲方收到该款项出具收条给乙方，同日内甲方同意将上述房屋交由乙方使用。2016年12月22日，异议人陈巧云向郑鸿凯银行账户转账85万元。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）�人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案讼争的房屋至今未办理房屋备案及权属登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定：未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。因此，本案异议人陈巧云与被申请人郑鸿凯于2016年签订的房屋买卖合同违反了国家相关法律规定。另根据三方签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》的约定，异议人应将85万元购房款一并转入中介方福州市联立信房地产代理有限公司指定银行办理资金冻结手续，但异议人未按照合同约定支付购房款，而是在2016年12月22日直接向郑鸿凯转账85万元，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理�行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形，且异议人陈巧云提交的证据，不足以说明其已在本院查封涉案房产前已合法占有该不动产，故对异议人陈巧云的异议请求，本院不予支持。
综上，本院依申请人朱凯的财产保全申请,查封位于福州市××山镇濂水路西南侧闽江世纪城-52地块A区A-2#1404单元房产依据合法，程序得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈巧云的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，�为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十一月八日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。