北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第51942号
原告（反诉被告）：北京弘泰基业房地产有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路101号楼1层01号。
法定代表人韩石，董事长。
委托诉讼代理人：郭丽丽，女，1982年1月25日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈曦，女，1988年11月14日出生，汉族，该公司工作人员。
被告（反诉原告）：北京永齐尚品文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路26号院2号楼2层226。
法定代表人：陈光伟，执行董事。
委托诉讼代理人：许硕，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子堃，女，1989年9月10日出生，汉族，北京市康达律师事务所律师实习律师，住单位宿舍。
原告（反诉被告）北京弘泰基业房地产有限公司（以下简称弘泰基业公司）与被告（反诉原告）北京永齐尚品文化传播有限公司（以下简称永齐尚品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。弘泰基业公司委托诉讼代理人郭丽丽、永齐尚品公司委托诉讼代理人许硕、王子堃庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
弘泰基业公司向本院提出诉讼请求：1.要求永齐尚品公司根据租赁合同向我公司支付截至2015年8月31日所欠缴的租金、推广费、物业管理费和迟延履行违约金等共计318421.71元；2.要求永齐尚品公司支付商铺拆改费43210元；3.要求永齐尚品公司支付占用商铺费用60277.95元。事实和理由：我公司与永齐尚品公司于2012年11月12日签订《朝阳大悦城商铺租赁合同》，由永齐尚品公司承租我公司商场4F-11A店铺经营悦折汇品牌，后经洽商签署续租合同，续约后到期日为2015年12月31日。2015年7月17日，永齐尚品公司在欠缴超过3个月租金的情况下私自闭店并搬离货品，故我公司对其店铺进行了封铺。2015年7月28日，我公司向其发送《关于朝阳大悦城4F-11A永齐尚品的提前解约函》，要求终止合同，终止日期为2015年7月31日，并要求其于2015年8月5日前交齐截止2015年7月31日的全部租金、POS机租金、推广费、物业管理费共计234037.7元。截止2015年8月31日，我公司仍未收到其任何缴款或转账的证明。根据租赁合同第17.1条约定，逾期支付租金应当支付滞纳金。经计算，截止2015年8月31日，永齐尚品公司需向我公司支付共计84384.011元作为迟延履行违约金。合同终止后，永齐尚品公司未按合同约定将店铺恢复原状并交还，按照补充协议约定，其应承担拆改费用43210元。因被告物品未清理，仍占用我公司店铺，因此其需要支付占用费。现依法诉至法院，请求依法判决。
永齐尚品公司答辩并反诉称，对于原告第一项诉讼请求中主张的租金、推广费、物业管理费的计算金额认可，但是我方还曾向弘泰基业公司交纳过租赁保证金138006.5元，我方认为保证金应当抵扣我方欠缴的租金、推广费、物业管理费。第一项诉讼请求中滞纳金不同意支付。在弘泰基业公司在7月7日向我方发送的催缴函中明确提出我方最后履行期限是2015年7月10日，我方认为其发出的催缴函已将原合同的有关费用的履行期限作出了变更，催缴函中没有要求我方支付任何滞纳金及违约金，仅是让我方履行租金、推广金及物业费等，所以我方认为在2015年7月10日之前我方无需支付滞纳金的。原告在2015年7月17日将我方店铺封铺，同时擅自扣留我方所有货品，其行为给我方造成了经济损失，后续滞纳金我方也不应当支付。滞纳金计算方式有问题，本金中应该扣除我方支付的保证金。第二项诉讼请求不同意支付，弘泰基业公司未提供发生费用的凭证，我方也不清楚该费用是否实际发生，双方签订合同及补充协议均是原告要求我们签署的格式合同，对于补充协议的计算标准，我方认为这项费用无任何合理性。第三项诉讼请求，弘泰基业公司已经在7月17日将我方店铺封铺，其已经实际控制了店铺，我方没有实际使用店铺，不同意支付该项费用。同时，我方提出反诉：要求弘泰基业公司返还我方被扣押的货物，具体内容以双方共同确认的“简易库存数量”清单为准，其中61块手表包含ARMANI手表46块、DAVENA手表13块、TITINA手表2块。
弘泰基业公司就反诉辩称，我方认为双方清点的物品是永齐尚品公司放弃所有权的物品，我方在2015年9月14日向其快递了一份清铺通知函，要求其在2015年9月18日前到商铺清点遗留物品，但是其没有前来清点，所以我方根据《租赁合同》第14.4.1及续租补充协议第7.4条的约定认为其已经放弃商铺内任何遗留物品的所有权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
2012年11月12日，弘泰基业公司作为甲方、永齐尚品公司作为乙方，双方签署《朝阳大悦城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，该租赁合同的第一部分为“合同协议书”，约定甲方将坐落于北京市朝阳区朝阳北路101号朝阳大悦城1号商业楼4F-11A号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，该商铺租赁面积为86.42平方米，该商铺供乙方以“悦折汇”商号经营，经营范围为奢侈品，租赁期限为二年，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，租赁期内，租金分为基本租金和提成租金，每月的基本租金和提成租金取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额，其中基本租金以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出，日保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每日最低租金标准，第一个租赁年度第1个月至第3个月日保底租金为0元每平米，第4个月至第12个月为12.4元每平方米，第二个租赁年度为15元每平方米；提成租金以每月销售额为基数并乘以销售额提成扣率计算得出，两个租赁年度的销售额提成扣率均为10%。乙方租赁保证金数额相当于3个月的基本租金、物业管理费及推广费的总和。第一期租赁保证金0元，第2期租赁保证金118006.5元，由乙方自签署本协议之日起5个工作日内向甲方交纳。该商铺的交付日期为2012年11月5日之前，具体时间由甲方书面通知，乙方享有30天的免租装修期，自商铺交付次日起算，交付日期为2012年11月5日之前。
租赁合同第三部分为“通用条款”，其中第四条对租金、费用及支付方式进行了约定，第4.4.2条约定，租赁保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证，第4.4.4条约定，租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方；如在租赁期限内，因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第4.5条约定，物业管理费按商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米68元，应按月支付，乙方应于每月第1个工作日或之前与基本租金一并支付。第4.6条约定，甲方将不时为朝阳大悦城整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按月支付推广费，推广费按商铺租赁面积计算，每月每平方米10元，应于每月第1个工作日或之前与基本租金一并支付。第14.1条约定，除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，乙方应于合同终止之日起5日内交还商铺。第14.4.3条约定，乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应该按照最后一个月的日保底租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照本条规定收回该商铺。第17.1条约定，乙方逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。第17.3条约定，乙方逾期支付上述款项超过10日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。第17.5条约定，如果乙方拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索），甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方履行义务更正违约行为。第17.6条约定，甲方依据本合同第17.5条单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即解除，乙方应按合同约定交还租赁物业，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。
上述租赁合同签订后，弘泰基业公司将涉案商铺交付永齐尚品公司，双方均如约履行合同。2013年3月20日，双方签订《朝阳大悦城商铺租赁合同补充协议》一份，对租赁合同修改如下：自起租日起至2013年5月31日，以纯抽方式记取租金，即日保底租金为0元，销售额提成扣率为10%，2013年6月1日起，恢复保底租金与提成租金取高的方式计取租金，同时约定该补充协议为租赁合同不可分割的一部分。
2015年4月20日，双方签订“续租补充协议”一份，约定双方同意乙方于原终止日后继续承租涉案商铺，将租赁合同约定的租赁期限延长1年，至2015年12月31日止，续租期间的基本租金为15元每日每平方米，销售额提成扣率为10%。双方同意租赁保证金调整为本协议项下3个月的基本租金、3个月的物业管理费及3个月的推广费数额之和，即138509.66元，扣除乙方已经缴纳的租赁保证金118006.50元，乙方应于本协议签订后3日内将差额20503.16元补足至甲方账户。乙方在续租期内，连续3个月或累计6个月每月销售额均未能达到10万元人民币的，甲方有权解除租赁合同及其项下的全部补充协议，则乙方已缴纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。将原租赁合同第三部分通用条款14.2.1修订为：本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，乙方均同意承担该商铺拆除及恢复原状涉及的全部费用；合同终止日前，乙方应按如下标准将拆除及恢复费用付至甲方账户，并在本合同约定的租赁期限届满之日起3日内将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺后将该商铺归还甲方，甲方不对乙方遗留在商铺内的物品及乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建进行任何补偿或赔偿。该条并约定了各类租赁用途的拆除及恢复费用的标准。将原租赁合同第三部分通用条款14.4.1条修订为：如果乙方未按照本合同第14.1条及第14.2条的规定交还该商铺或虽未签署商铺交还确认书，但乙方人员已实际撤离该商铺的，甲方有权在租赁期届满或提前终止日后任何时间内自行或选择在公证机关的公证下进入该房屋，该商铺内遗留的一切物品将被视为垃圾或乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除、修复和恢复原状，收回该商铺，而无需给予乙方任何补偿；甲方在上述过程中未完成该等恢复原状而发生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由乙方承担。
被告自2015年3月1日起未再向原告交纳租金、推广费、物业管理费等费用。2015年7月5日，原告向被告发出《租金、费用催缴函》一份，内容为被告截止该日共欠缴租金198333.90元、物业管理费29382.80元、推广费4321元、POS机租金2000元，共计234037.70元，被告的行为已构成严重违约，郑重书面告知被告于2015年7月10日晚17时之前缴清上述各项欠款，否则原告将依据租赁合同的约定采取措施限制该商铺经营或解除合同，同时保留通过诉讼途径向被告最讨欠款的权利。被告工作人员于2015年7月7日签收了该催缴函。诉讼中，被告认可2015年3月1日至2015年7月31日期间尚欠原告的租金、推广费、物业管理费的金额与原告主张的金额一致，但被告认为原告发出的上述催缴函将最终的履行期限变更到了2015年7月10日，故在此之前无需再向原告支付滞纳金和违约金。
本院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，没有遗嘱或遗赠扶养协议的，按照法定继承办理。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产；遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时应当先分出他人的财产。本案中，董子红生前在278号院长期居住，关于该院房屋在1995年购买时的出资情况，双方各执一词，但均未对各自陈述举证，结合董子红1995年已瘫痪（原告认为是1996年）的情况以及双方关于278号院内居住人员的陈述，本院认为史玉兰、董秋平、董爱珍、董爱军关于该项事实的陈述更为可信，即董子红、董爱珍、董爱军共同出资购买了278号院及院内的房屋并在此后陆续翻建房屋。故可以认定该院内存在董子红生前购买的房屋，关于其应享有的房屋份额，本院根据双方的举证及陈述依法认定。董子红去世后，该院内的房屋并未在继承人之间进行分割，又因董子红生前未留有遗嘱，故其遗产分割应当按照法定继承办理。现278号院内的房屋均已被拆迁腾退，其遗产房屋相对应的腾退补偿款应认定为相关房屋的价值转换，作为遗产进行分割。
综上，依据《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十三条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告董爱珍于本判决生效之日起七日给付原告董桂珍其应当继承的北京市朝阳区东坝乡三岔河村278号院房屋的腾退补偿款中属于董子红的遗产份额十万零九百二十八元七角；
二、驳回原告董桂珍的其他诉讼请求。
案件受理费二千六百五十元，由原告董桂珍负担一千九百元（已交纳），由被告董爱珍负担七百五十元（原告董桂珍已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告董桂珍）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张帅宾
代理审判员 李瑶瑶
人民陪审员 骆尚朴
二〇一六年五月三十日
书 记 员 唐 琪