重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书（2015）武法民初字第02369号原告重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码67100142-6。法定代表人易斌，该公司总经理。委托代理人伍再红，女，1975年5月25日出生，汉族，该公司。委托代理人王玻，重庆星空律师事务所律师。被告杨素成，男，1967年10月29日出生，汉族，农村居民。原告重庆君华物业管理有限公司（以下简称：重庆君华物业公司）诉被告杨素成物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员代霞独任审理，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告重庆君华物业公司的委托代理人伍再红、王玻、被告杨素成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君华物业公司诉称，被告杨素成系原告重庆君华物业公司的业主，后者为前者提供物业管理服务。从2014年6月开始至2015年10月止，原告重庆君华物业公司为被告杨素成提供物业管理服务，被告杨素成房屋漏水，原告重庆君华物业公司曾两次派人进行维修，后被告杨素成没有再找过原告重庆君华物业公司。但被告杨素成未按照双方签订的前期物业服务合同的约定支付物业服务费、电梯费、公摊电费等1347.4元。根据《前期物业服务合同》第8条、第29条的规定，被告杨素成因未按时缴纳物业管理服务费，应当按照每日千分之三的标准向原告重庆君华物业公司支付违约金。经原告重庆君华物业公司多次催收，被告杨素成拒绝缴纳，请求判决：1、被告杨素成向原告重庆君华物业公司支付物业管理费、电梯费、公摊电费等1347.4元；2、被告杨素成支付逾期未缴纳物业服务费违约金541.8元（从2014年7月21日计算截止2015年10月20日），从2015年10月21日起以751.4元为本金，按照每天千分之三的标准计算至付清时止。被告杨素成辩称，其未支付物业管理费、电梯费、公摊电费属实，其未缴纳上述费用是因其房屋漏水，被告杨素成从2011年9月开始多次找原告重庆君华物业公司处理此事，但该公司拒绝处理，最后被告杨素成向县建委反映，县建委才责令原告重庆君华物业公司进行处理。房屋经原告重庆君华物业公司两次进行处理后仍然漏水，被告杨素成后来多次找到原告重庆君华物业公司要求协调处理，但公司不予理睬。被告杨素成迫于无奈，才将漏水接入烟道。原告重庆君华物业公司的服务质量未达到合同约定的标准。被告杨素成曾向原告重庆君华物业公司表示，如不把漏水问题处理好，其不缴纳物业管理费，当时原告重庆君华物业公司也予以认可。请求驳回原告重庆君华物业公司的诉讼请求。经审理查明，被告杨素成系重庆市武隆县XX镇XXXX城“XX庭”XX幢XX层X号房屋业主，该房屋建筑面积为88.45平方米。2011年9月1日，原、被告双方签订了龙ＸＸ庭《前期物业服务合同》，约定由原告重庆君华物业公司向被告杨素成提供物业管理服务，并约定物业服务收费标准为包干制，住宅物业管理费为每月0.5元／平方米，电梯运行费每月每家20元＋0.5元（N-3），N为楼层数。业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告重庆君华物业公司向被告杨素成提供了物业服务。经原告重庆君华物业公司催收，被告杨素成未缴纳2014年6月至2015年10月的物业管理费、电梯费、公摊电费1347.4元。2015年11月3日，原告君华物业公司向本院提起诉讼，请求法院判决：1、被告杨素成向原告重庆君华物业公司支付物业管理费、电梯费、公摊电费等1347.4元；2、被告杨素成支付逾期未缴纳物业服务费违约金541.8元（从2014年7月21日计算截止2015年10月20日），从2015年10月21日起以751.4元为本金，按照每天千分之三的标准计算至付清时止。另查明，武隆县发展和改革委员会核定了XXXX城“XX庭”物业服务收费标准，住宅物业服务费0.5元／平方米·月，住宅楼电梯费每月每户=20元＋0.5元·（N-3），N为楼层数。被告杨素成作为该小区业主，每月应交纳物业服务费44.2元，电梯费33元。上述事实，有原告重庆君华物业公司与被告杨素成的当庭陈述及答辩，原告重庆君华物业公司提供前期物业服务合同、武隆县发改委（2011）11号文件、重庆市新建商品房屋使用说明书、快递回单及查询单，被告杨素成提供的照片等证据在案为凭，以上证据经庭审举证、质证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的龙ＸＸ庭《前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告杨素成认为原告重庆君华物业公司未解决其房屋漏水问题及服务未达到合同约定的标准，但从其举示的照片来看，不足以证明原告重庆君华物业公司没有按照物业服务合同的约定履行物业管理义务，故对被告杨素成的抗辩理由，本院不予采纳。根据原、被告签订的《前期物业服务合同》的约定，原告重庆君华物业公司向被告杨素成提供了物业服务，被告杨素成应当依照约定支付物业服务费、电梯使用费等。原告重庆君华物业公司通过发律师函等形式书面催收后，被告杨素成仍未缴纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告重庆君华物业公司主张由被告杨素成支付2014年6月至2015年10月期间的物业服务费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。对于物业服务费应计算为751.4元（44.2元／月17个月），电梯费应计算为561元（33元／月17个月）。原告重庆君华物业公司为被告杨素成代缴公摊电费35元，被告杨素成应当按代缴金额支付给原告重庆君华物业公司。根据审理查明的事实，原告重庆君华物业公司向被告杨素成提供了相关的物业服务，并履行了相应的义务，而被告杨素成从2014年6月起未按时交纳约定的物业服务费，故原告重庆君华物业公司请求被告杨素成支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算，原告重庆君华物业公司主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至被告杨素成付清之日止。但本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌情决定按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金应当自被告杨素成拖欠物业服务费的次日即2014年6月21日起计算至付清之日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告杨素成累计拖欠物业服务费的金额。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨素成于本判决生效后五日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付2014年6月至2015年10月期间的物业服务费751.4元、电梯费561元、公摊电费35元，共计1347.4元；二、被告杨素成于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期贷款基准利率向原告重庆君华物业管理有限公司支付违约金，违约金计算方式为：从2014年6月21日起以欠费44.2元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日起以欠费88.4元为本金计付至2014年8月20日止；从2014年8月21日起以欠费132.6元为本金计付至2014年9月20日止；从2014年9月21日起以欠费176.8元为本金计付至2014年10月20日止；从2014年10月21日起以欠费221为本金计付至2014年11月20日止；从2014年11月21日起以欠费265.2元为本金计付至2014年12月20日止；从2014年12月21日起以欠费309.4元为本金计付至2015年1月20日止；从2015年1月21日起以欠费353.6元为本金计付至2015年2月20日止；从2015年2月21日起以欠费397.8元为本金计付至2015年3月20日止；从2015年3月21日起以欠费442元为本金计付至2015年4月20日止；从2015年4月21日起以欠费486.2元为本金计付至2015年5月20日止；从2015年5月21日起以欠费530.4元为本金计付至2015年6月20日止；从2015年6月21日起以欠费574.6元为本金计付至2015年7月20日止；从2015年7月21日起以欠费618.8元为本金计付至2015年8月20日止；从2015年8月21日起以欠费663元为本金计付至2015年9月20日止；从2015年9月21日起以欠费707.2元为本金计付至2015年10月20日止；从2015年9月21日起以欠费751.4元为本金计付至付清之日止；三、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨素成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杨素成负担15元，原告重庆君华物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 代 霞二〇一五年十二月十六日书 记 员 傅健强