江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3590号
上诉人（原审原告）：耿涛，男，1980年11月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。
上诉人（原审原告）：胡琴琴，女，1984年11月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。
以上两上诉人委托诉讼代理人：何颖，江苏玖润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京复地明珠置业有限公司，住所地南京市秦淮区双龙街2号2楼212室。
法定代表人：王基平，董事长。
委托诉讼代理人：孙鹏，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。
上诉人耿涛、胡琴琴因与被上诉人南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地置业公司）合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初8429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人耿涛、胡琴琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审对涉及车位的基本事实未完全查明；（二）一审错误认为涉案协议符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要；（三）涉案合同应为租赁合同，其超过二十年部分应为无效；（四）根据物权法定原则，任何组织或个人都不能去臆造新的物权类型。
被上诉人复地置业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。（一）一审过程中被上诉人已经就包括涉案车位在内的整个车位规划设计图纸作为证据提交，足以证明被上诉人在享有合法使用权的土地上，根据规划设计图纸开发建设车位，当然有权根据物权法第30条之规定取得完全之所有权。（二）根据法无禁止即可为的原则，当事人之间可以就交易进行磋商，并通过协议的方式，确定双方之间的权利义务。（三）除合同法分则明确规定的合同类型外，还存在着其他诸多的无名合同，不能一概将民事交易归类到有名合同项下，具体到本案，不论是根据合同的标题还是内容，均不能将案涉合同的性质定性为租赁合同。（四）双方之间的交易并未创设新的物权种类，上诉人与被上诉人之间可以根据协商签订书面合同，将被上诉人享有完全所有权的机械车位中的部分权限由上诉人进行使用。
耿涛、胡琴琴一审请求：1.请求确认其与复地置业公司签订的《车位使用协议》无效；2.判令复地置业公司返还380000元并支付利息（利息以380000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从实际支付日计算至实际还清之日止）；3.诉讼费用由复地置业公司承担。
一审法院认定事实：
耿涛、胡琴琴为购买复地置业公司开发建设的“宴南都花园”项目房屋，于2016年12月2日与复地置业公司签订了《商品房认购协议》一份，约定耿涛、胡琴琴同意认购工程编号为05幢2单元1506室的商品房，面积为98平方米，单价为31671元/平方米，总房款为人民币3103758元。双方应于2016年12月9日前签订《预售合同》。同日，耿涛、胡琴琴向复地置业公司提交《申请书》和《延期签约申请》各一份，其中《申请书》载明：本人耿涛、胡琴琴于2016年12月2日购买复地宴南都住宅5幢2单元1506室，现因个人停车需要，特申请受让复地宴南都A区地下148号机械车位的长期使用权。《延期签约申请》载明：本人于2016年12月2日购买南京复地宴南都项目5栋2单元1506室，并签署《房屋认购协议》，原约定于2016年12月9日前签署《南京市商品房预售合同》，现因资金处于理财状态原因提出延期签约，本人承诺将于2016年12月31日前签署该房屋《南京市商品房预售合同》。本人愿意承担由延期引起的相关费用和任何法律责任。当日，耿涛、胡琴琴通过POS机向复地置业公司支付了380000元和50000元，复地置业公司向其出具了两张金额相等的发票。
2016年12月28日，耿涛、胡琴琴、复地置业公司签订《宴南都花园商品房预售合同》一份，合同对合同标的基本情况、该商品房的权力瑕疵、定金及其处理办法、计价方式与价款、付款方式、时间和迟延付款的责任、房屋交付时间、条件和迟延交付的责任等作了明确约定。耿涛、胡琴琴于当日向复地置业公司支付了购房款1853758元，复地置业公司开具了相应金额的发票。2017年12月29日，耿涛、胡琴琴、复地置业公司双方签订了《车位使用协议》一份约定，耿涛、胡琴琴已向复地置业公司购买复地宴南都5号楼2单元1506室，因耿涛、胡琴琴对该商品房配套使用的需求，就耿涛、胡琴琴使用南京复地宴南都地下机械车位事宜，达成如下协议：耿涛、胡琴琴获得位于复地宴南都二期地下车位的143-159号车位的使用权。耿涛、胡琴琴在本协议签订前已对该车位进行了全面了解，并全面认可该车位所在位置、大小、容车尺寸、容车质量、使用性质和其他情况，并知晓根据现有政策不能办理权属证书，但根据本协议的约定享有专属使用权。该车位使用年限为自该车位交付之日起，与该房屋使用年限相同。该车位的使用费为人民币380000元。同时协议还约定，耿涛、胡琴琴就该房屋的出租及转让不影响本协议的效力，若耿涛、胡琴琴将所购房屋出租他人或提供给他人使用，承租人或使用人应按本协议要求使用该车位。本协议期间，耿涛、胡琴琴应将该车位使用权随所购房屋一并转让给第三人，不得将该车位使用权单独转让给第三人，但可以单独转给本小区内的其他业主，使用年限仍应遵守本协议规定。上述转让均需向小区物业服务公司进行备案。本协议作为《商品房预售合同》的从合同，如《商品房预售公司》被解除且耿涛、胡琴琴在本小区内无其他住宅物业的，则本协议相应解除。上述合同及协议签订后，耿涛、胡琴琴于2017年7月16日向复地置业公司支付了剩余房款1200000元，复地置业公司出具了发票。庭审中，耿涛、胡琴琴还向一审法院提交了编号为119429号，申报时间为2016年12月21日的《南京市商品房预售方案》，该方案第七页写明：“机械停车位采取向小区业主出租的方式处置”。
2017年5月31日，南京市物价局对复地置业公司作出[2017]宁价检案12号行政处罚决定书，该决定书认定复地置业公司在销售宴南都花园二期项目时，强制要求购房人在购买该项目时，签订机械车位使用权转让协议，价格为380000元。根据《江苏省价格条例》第十三条第三项规定“经营者不得有下列强制或者变相强制交易方接受交易价格的行为:(三)以搭售或者附加条件等限定方式，迫使交易方接受商品或者服务价格的”。据此，南京市物价局认定复地置业公司的上述行为构成了价格违法行为，责令复地置业公司予以改正，并合并给予罚款200000元的行政处罚。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。耿涛、胡琴琴认为复地置业公司无权出售案涉车位使用权，双方签订的《车位使用协议》性质是租赁合同，且该协议违反了法律和行政法规的强制性规定，应当认定为无效。但《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。复地置业公司作为案涉车位所在土地的使用权人建造了案涉车位，故复地置业公司对案涉车位应当享有所有权。《物权法》第七十四条又规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，耿涛、胡琴琴、复地置业公司签订的《车位使用协议》约定的内容完合符合《物权法》第七十四条第一款的规定，故复地置业公司有权依法通过约定的方式，出售、转让其享有所有权的车位。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定”。耿涛、胡琴琴作为完全民事行为能力人，其对购买涉案车位和房屋的合同内容应具有认识能力，其在明知购买房屋的同时需要购买车位，也明知车位和商品房价格的情况下，自愿签订上述合同并交付了车位款，其行为应为双方意思自治的结果，且复地置业公司方在相同地区的商品房市场中并不具有垄断地位，故耿涛、胡琴琴、复地置业公司双方签订合同的行为并不存在欺诈和胁迫。同时，最高人民法院相关司法解释规定，依据合同法第五十二条第五款确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。同时亦明确了“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，耿涛、胡琴琴、复地置业公司双方签订的《车位使用协议》其性质并非租赁，而是复地置业公司依据《物权法》第七十四条第二款的规定，对其享有所有权的地下车位的转让，该行为未违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有其他合同无效的事由。相反，该协议符合当前房地产产业发展的实际，符合房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，而且可以更好的确认、调整和维护各方法律关系和财产关系，故认定该协议为有效合同，对双方当事人均具有约束力，也更有利于权利的保障。南京物价局的行政处罚仅仅是行政管理行为，依据的是《江苏省价格条例》，认定的亦是构成价格违法行为。该行政处罚决定对本案的合同效力并不产生影响，故复地置业公司的上述主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第四条、（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回耿涛、胡琴琴的诉讼请求。
一审案件受理费7192元，由耿涛、胡琴琴负担。
本院二审期间，上诉人提交南京电视台123**节目于2017年3月10日播出的名为“捆绑销售车位之谜”的视频及文字整理材料，证明涉案车位只能以出租或者出售的方式处置，同时南京市房产局工作人员在接受电视台采访时，也明确提出机械车位只能租赁不能销售，在记者采访南京市房产局物价局工作人员时，证实复地公司存在各种违规违法的做法。因此一审中认定该案涉车位使用协议并非租赁合同的认定，是不符合事实的。对此，被上诉人质证认为，该证据不属于新证据，并对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
对于一审查明的事实，双方均无异议。
本院认为：
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。本案中，被上诉人复地置业公司作为涉案车位所在土地的使用权人规划建造了案涉车位，并经上诉人申请，双方对案涉车位的使用进行了约定，并签订了涉案《车位使用协议》，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人耿涛、胡琴琴主张该协议无效缺乏相应的事实基础和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。
综上所述，上诉人耿涛、胡琴琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7192元，由耿涛、胡琴琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年五月十四日
书记员 戴 苗