瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初2125号原告：张洋，男，1989年5月19日出生，汉族，无业，现住辽宁省。委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴银实，辽宁得一律师事务所实习律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。组织机构代码：77304033-8。法定代表人：葛树凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。组织机构代码：42242643-1。法定代表人：于保和，该中心主任。委托诉讼代理人：赵展，男，1987年6月22日出生，汉族，系该中心法规处科员，现住大连经济技术开发区。原告张洋与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称大连公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张洋及其委托诉讼代理人王伟、被告益凯房地产公司委托诉讼代理人张明日、第三人大连公积金中心委托诉讼代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告返回原告已支付的购房首付款106239.00元。3、判令被告返回原告已向第三人偿还的贷款本息62855.57元。4、判令被告向原告给付自2012年10月1日起至判决确定的给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失。5、判令解除原告与第三人之间的个人住房抵押借款合同和个人住房公积金贷款保证合同。6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月7日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区XXXXXXXXX号房屋，总房款为316239.00元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确的约定。合同签订后，原告依约交付了全部房款（包括首付款和在第三人处的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，且至今仍以种种理由一拖再拖，一直告诉原告继续等待。现原告既得不到房屋还要偿还巨额贷款，已经给原告造成重大经济和精神损失，原告再无法继续空等下去。现原告要求按照商品房买卖合同第九条的约定和相关法律规定，解除该合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给原告造成的其他损失。按照相关法律规定，因商品房买卖合同的解除，请求解除原告与第三人签订的贷款合同和保证合同，并要求被告向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。综上，原告为维护合法权益诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。原告张洋在庭审中申请撤回要求解除其与第三人大连公积金中心之间签订的个人住房公积金贷款保证合同的诉讼请求。被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告公司要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原、被告双方都有利，原告请求的违约金过高，请求按照法律规定调整。第三人大连公积金中心陈述称：由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金182308.82元、利息3080.88元、罚息76.17元（暂计算至2016年6月6日，共计185465.87元）以至清偿日止的利息、罚息后，同意解除大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同（合同编号：XXXXXXXXXX）；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2011年12月12日，原告与我中心签订抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款210000元，购买位于大连长兴岛临港工业区XXXXXXXXX的商品房，并以该商品房进行抵押担保；抵押借款合同约定，本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年1月5日，我中心依照原告的委托按抵押借款合同的约定，将210000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除商品房买卖合同，同时要求解除抵押借款合同。考虑到原告的行为可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照抵押借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，我中心同意解除抵押借款合同。2011年7月19日，我中心与被告签订个人住房政策性贷款合同协议，约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。经审理查明，2011年11月7日，原告张洋与被告益凯房地产公司签订合同编号为XXXXXXXXX号的商品房买卖合同，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛路84号1单元5层3号房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款316239.00元。首付款106239.00元于合同签订当日支付，贷款210000元；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告张洋按照合同约定向被告支付首付款106239.00元。另查，2011年12月12日，原告张洋（借款人、抵押人）与第三人大连公积金中心（贷款人）签订合同编号为XXXXXXXXXX号的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由第三人大连公积金中心向原告张洋发放住房公积金贷款210000元，购买案涉房屋，并以该商品房进行抵押担保。2012年1月5日，第三人大连公积金中心将210000元公积金贷款通过原告账户支付给被告。截至2016年1月5日，原告已向第三人大连公积金中心偿还贷款本金27691.18元，利息35164.39元，本息合计62855.57元。自2016年2月5日起至2016年6月5日，原告逾期还款5期，累计欠付贷款本金4351.70元，利息3064.81元，罚息76.17元。现原告张洋尚欠贷款本金182308.82元。2013年6月30日，原告张洋（乙方）与被告益凯房地产公司（甲方）签订补偿协议，约定：一、关于2012年9月30日到2013年6月30日延期交房的补偿金给付问题，甲方将按照补充协议中确定的补偿标准给予补偿，采取代金卡的方式给付。二、补偿给客户的代金卡由大连远洲装饰工程有限公司提供。三、在正常补偿数额的基础上，甲方再每户多给5000元-10000元的装修基金，装修基金将用于支付远洲公司的装修人工费。四、原定2013年6月30日蓝岸B区不能按期交房，新的交房日期为2013年10月31日，对于这期间内延期交付，甲方按照总房款的每天万分之三按照实际延期天数给以补偿。五、签订本补偿协议后，乙方不再向甲方提出退房和其他任何补偿主张，甲方确保2013年10月31日前将B区房屋交给乙方；等。该补充协议中手写标注：2013年7月1日至2013年10月31日的违约金作为办理房产证使用。原告主张上述补偿协议签订后，原告从被告处领取一张代金卡，但其并不知道该卡的用途，也从未使用。被告未支付违约金，并且至今未交付案涉房屋。再查，案涉房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人大连公积金中心，并在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。本院所确认的上述事实，有原告张洋提供的商品房买卖合同、专用收款收据、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人住房公积金贷款保证合同、还款情况明细、补偿协议，第三人大连公积金中心提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2016年6月6日）、个人住房政策性贷款合作协议以及当事人当庭陈述在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，原告张洋与被告益凯房地产公司签订的商品房买卖合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告理应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为已构成违约，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款应返还给原告，原告已经支付给第三人大连公积金中心的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人大连公积金中心偿还的本金及利息的诉讼请求，本院亦予以支持。原、被告于2013年6月30日签订的补偿协议系对商品房买卖合同约定的补充和变更，约定了新的交房日期为2013年10月31日，重新约定逾期交房违约金的计算标准（2012年10月至2013年6月的逾期交房违约金计算标准为日万分之二，2013年7月之后的逾期交房的违约金计算标准为日万分之三）。原告要求被告按总房款的日万分之二支付2012年10月1日至2013年6月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。被告以补偿协议中约定了原告不再向甲方提出退房和其他任何补偿主张为由进行抗辩。该补偿协议签订后，被告未支付违约金，亦未按照合同及补偿协议约定时间交房，且至今未交房，致使原告订立商品房买卖合同的目的无法实现，原告有权要求解除合同。被告向原告发放的代金卡用于装修抵值，现案涉房屋尚未交付使用，装修事宜无从谈起，代金卡亦无法使用。对于被告的抗辩主张，本院不予采纳。第三人大连公积金中心同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人大连公积金中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人大连公积金中心签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人大连公积金中心签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人大连公积金中心的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人大连公积金中心前，第三人大连公积金中心对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人大连公积金中心负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人大连公积金中心的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张洋与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年11月7日签订的合同编号为XXXXXXXXX号的商品房买卖合同；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告张洋购房首付款106239.00元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张洋2012年10月1日至2013年6月30日的逾期交房违约金，按购房款316239.00元的日万分之二计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张洋损失，自2013年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按316239.00元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张洋承担违约金，自2013年7月1日至本判决确定的给付之日止，按316239.00元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；六、解除原告张洋与第三人大连市住房公积金管理中心于2011年12月12日签订的合同编号为XXXXXXXXX号的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告张洋截至2016年1月5日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息62855.57元；八、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告张洋贷款本金182308.82元，并按照原告张洋与大连市住房公积金管理中心签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；九、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；十、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告张洋、被告益凯房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长 王 敏审判员 李佩昕审判员 李 蓓二〇一六年十月十三日书记员 化凌弘