江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0589号
上诉人（原审被告、反诉原告）华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司。
法定代表人段红飚，该公司董事长。
委托代理人庄卓、周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡颐高数码城有限公司。
法定代表人杨永明，该公司董事长。
委托代理人缪相伟，江苏中智律师事务所律师。
上诉人华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）因与被上诉人无锡颐高数码城有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院作出的（2013）南民初字第0128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
无锡合众太平洋数码电脑有限公司（以下简称合众公司）系讼争房屋的所有权人。无锡市公安消防支队根据合众公司开业前消防安全检查的申请，于2006年7月14日派员进行了消防安全检查并于同月18日向合众公司出具了《消防安全检查意见书》，同意其开业。2009年4月，合众公司将讼争房屋的经营权交付颐高公司，由颐高公司以自己名义对外租赁或进行其他经营活动。
2009年11月10日，颐高公司与华海公司签订房屋租赁合同，约定：颐高公司将讼争房屋（面积为3890.74平方米）出租给华海公司用于开设大型综合IT卖场；颐高公司于2009年12月15日将讼争房屋交付华海公司，租赁起始日为2009年12月15日，租赁期限为10年；在满足实际租期达到10年的前提下，第一年颐高公司免收华海公司租金；租金每年为320万元，租金每三年递增一次，幅度为10%，租金每季度支付一次，先付后用；颐高公司可向华海公司收取保证金100万元，在同时满足租赁合同期满及华海公司付清租赁期间产生费用的条件后，颐高公司向华海公司返还保证金；颐高公司应完整地向华海公司提供讼争房屋使用权的相关文件，消防、电梯等设施通过验收并具备使用条件，颐高公司提供的空调系统、自动扶梯、供气系统、消防系统、变电设施保证证照齐全、设备完好，租赁期内由华海公司负责维护保养并承担相关费用；在租赁期内，华海公司有权向第三方转租，颐高公司应保持讼争房屋主体结构及公用部分的附属设备状况良好，应协助华海公司处理在经营活动中涉及当地交通、治安、卫生、税务、工商、环境、消防等部门的协调工作；华海公司拖欠租金超过45天的、或经法院审理判定为违反本合同的、或违反本合同中华海公司必须遵守的任何条款且在颐高公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的，均视为华海公司违约；颐高公司经法院审理判定为违反本合同导致必须终止合同的、或违反本合同中颐高公司必须遵守的任何条款且在华海公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的，均视为颐高公司违约；任何一方出现违约行为，须向对方支付违约金160万元。在该合同附件一中，双方明确了租赁期内各年度应付租金数额，其中第一租赁年免租金，第二租赁年320万元，第三租赁年352万元。2010年1月13日，颐高公司与华海公司签订补充协议，颐高公司承诺于2010年2月15日前完成奶茶铺位的撤场，华海公司承诺于2010年1月20日前将保证金100万元汇至颐高公司指定的账户。
2010年1月18日，华海公司进入讼争房屋。2010年1月21日，华海公司向颐高公司支付保证金100万元。2011年1月12日，华海公司向颐高公司支付租金80万元。之后，华海公司再未支付其他款项。
2010年3月30日，无锡华海电脑数码通讯市场有限公司（以下简称无锡华海公司）经工商登记成立，股东为华海公司。2010年4月18日，华海公司与无锡华海公司签订转租协议，约定：华海公司将讼争房屋全部转租给无锡华海公司，租赁范围、期限同颐高公司与华海公司签订的房屋租赁合同，租金标准在该合同的基础上每年增加50万元，华海公司每年须向颐高公司交纳的租金等费用由无锡华海公司按期交给颐高公司。
2011年3月至2012年3月期间，华海公司、无锡华海公司与颐高公司之间频繁地发生函件往来，主要内容为：华海公司、无锡华海公司反映讼争房屋存在消防设备不齐全或不符合规定、配电设施老化、漏水、装修等情形，导致无锡华海公司被消防部门处罚、正常经营受到影响，认为颐高公司违约，要求进行整改或减免租金；而颐高公司则认为其交付的房屋符合合同约定，华海公司拖欠租金构成违约，要求华海公司按时交纳租金。
2011年9月5日，南长消防大队在对讼争房屋进行消防监督检查时发现存在消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，擅自停用消防设施、器材，堵塞、封闭疏散通道、安全出口，遮挡消火栓，部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭等违反消防安全规定的情形，责令无锡华海公司当场整改。2011年9月26日，南长消防大队因讼争房屋三层西侧室内消火栓被杂物遮挡，对无锡华海公司处以罚款5000元；因讼争房屋1-3层部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭，对无锡华海公司处以罚款1000元；因讼争房屋二层西侧疏散通道内堆放杂物、三层南侧安全出口处设置营业柜台、影响人员疏散，对无锡华海公司处以罚款10000元。2012年2月15日，南长消防大队因讼争房屋二层西侧封闭楼梯间内室内消火栓内远程起泵按钮被拆除，对无锡华海公司处以罚款5000元。次日，南长消防大队对无锡华海公司未经消防安全检查擅自营业处以罚款30000元。2012年2月27日，南长消防大队根据无锡华海公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，派员进行了消防安全检查，认为无锡华海公司存在三层西北侧疏散通道设置玻璃门、水流指示器无反馈信号、消防联动控制设备不能远程停止泵、湿式报警阀无反馈信号，不能起泵、消防泵主要泵不能切换、三楼办公区室内消火栓少一个接口、二层西侧封闭楼梯间的室内消火栓缺远程启泵按钮、三楼自动扶梯处的防火卷帘不能降至底部（已倾斜变形）等八项消防安全问题。2012年2月29日，南长消防大队对无锡华海公司做出不同意投入使用、营业的决定。
2012年3月2日，华海公司向颐高公司发出解除合同通知书，认为讼争房屋存在消防隐患，南长消防大队不同意其继续经营，无法达到合同目的，要求解除双方之间的房屋租赁合同。2012年3月5日，颐高公司回函表示已收到上述通知书，其同意解除合同，并表示其不存在违约行为，违约责任在华海公司。2012年4月28日，华海公司将讼争房屋交还给颐高公司。
2012年4月，颐高公司诉至原审法院，经诉前调解无效，于2013年1月29日转正式立案，华海公司提出反诉。颐高公司的本诉请求为：1、解除房屋租赁合同；2、华海公司支付拖欠的租金657.77万元；3、华海公司支付违约金160万元。华海公司的反诉请求及本诉答辩为：1、租金应扣除第一年免租期320万元，其仅须支付租金337.77万元；2、颐高公司返还租赁保证金100万元；3、颐高公司支付违约金160万元；4、颐高公司赔偿损失400万元。
原审法院向南长消防大队了解讼争房屋在消防验收方面的情况，答复如下：讼争房屋因合众公司已通过消防验收，故消防硬件、软件都基本符合要求，仅须变更后的经营主体来申请，申报通过开业检查即可，但颐高公司、无锡华海公司均未来申办消防验收手续，依法应由实际使用、经营单位即无锡华海公司申办，但如果双方有特别约定的，也可按约申办。
原审法院就南长消防大队于2012年2月29日对无锡华海公司做出的不同意投入使用、营业的决定上载明的八项消防安全问题，向当时华海公司交接设备的工作人员高承瑜及负责管理讼争房屋设备并参与当时设备交接的吴国荣了解情况。高承瑜与吴国荣均称：在设备启动时，压力上去，之后就降下来了，由于当时的消防系统缺稳压系统，造成压力不稳定；上述消防安全问题有部分是存在的，有部分及时修复了，还有部分无法确定交付时的状况，当时的消防设备是有瑕疵但能用；颐高公司与华海公司签订的《设备故障清单》只是针对配电间的设备，另外双方有一份《设备交接表》，但其中未注明设备的状况。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、转租协议、工商登记表、往来函件、公安行政处罚决定书、消防安全检查意见书、调查笔录、证人证言及当事人陈述等在卷作证。
原审法院认为：
颐高公司与华海公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。华海公司于2012年4月28日将讼争房屋返还颐高公司，颐高公司接收后未提出异议，故双方已经解除租赁关系，法院对此予以确认。
本案的主要争议焦点为：双方签订房屋租赁合同后在交接讼争房屋时，消防系统是否合格。对此，负责交接设备的双方工作人员均明确交接当时消防系统存在瑕疵，故应认定颐高公司未按约向华海公司交付消防设备。因华海公司在接收讼争房屋后未及时申请开业前消防验收，也未采取适当措施防止损失的进一步扩大，故华海公司亦存在过错。据此，对于双方均主张对方支付违约金160万元的请求，法院不予支持。
华海公司向颐高公司承租讼争房屋，应按约支付房屋租金。因南长消防大队在2012年2月29日向无锡华海公司做出了不同意投入使用、营业的决定，故租金计算应至2012年2月29日。关于华海公司提出的应扣除一年免租期的租金320万元，因双方约定在满足实际租期达到10年的前提下第一年免租，现华海公司未租满10年，故免租条件并未成就。本案中，因双方对房屋租赁合同提前解除均存在过错，故第一年的租金仍应计算，但应根据实际情况予以适当扣减，法院酌情扣减140万元。
关于华海公司提出的可得利益损失400万元，因其也存在违约行为，故法院不予支持。华海公司因提前解除合同造成的其他实际损失可另行处理。租赁保证金100万元应按约充抵拖欠的租金，法院对华海公司提出的返还请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款的规定，作出如下判决：一、确认双方于2012年4月28日解除关于无锡市人民西路49、51号1-3楼房屋的租赁合同；二、华海公司应给付颐高公司房屋租金460.5万元，扣除华海公司已交付的保证金100万元，华海公司应于判决生效后十五日内给付颐高公司360.5万元；三、驳回颐高公司的其他诉讼请求；四、驳回华海公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费61360元、诉讼保全费5000元，计66360元（已由颐高公司预交）；反诉受理费减半收取29000元、诉讼保全费5000元，计34000元（已由华海公司预交）。上述诉讼费用共计100360元，由颐高公司负担33453元，由华海公司负担66907元。
华海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、颐高公司交付的消防设施不合格，其对此并无过错，违约责任应由颐高公司承担；2、因颐高公司的违约行为导致房屋租赁合同无法继续履行，故合同提前解除的责任应由颐高公司承担，第一年的租金应予扣除；3、颐高公司的违约行为给其造成经济损失，应当进行赔偿。综上，原审判决对违约事实认定错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回颐高公司的全部诉讼请求、支持其全部反诉请求。
被上诉人颐高公司辩称：1、讼争房屋的消防系统在2006年就已通过消防验收，故其交付的消防设施是合格的，无锡华海公司在进入讼争房屋并正常经营两年后才申请开业前消防验收，违约意图明显；2、合同明确约定第一年免租须满足实际租期达到10年的条件，因该条件未成就，故不应扣除第一年租金；3、其并不存在违约行为，华海公司也未产生经济损失，故其无须承担赔偿损失的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审已查明事实一致。
本院认为：
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，颐高公司交付的讼争房屋消防设备不符合合同约定，应承担瑕疵履行的违约责任；而华海公司在租赁讼争房屋期间拖欠租金，应承担迟延履行的违约责任。据此，原审法院认定双方均存在违约行为，对双方要求对方承担违约责任的请求均不予支持，并无不当。因合同约定须满足实际租期达到10年的条件才免除第一年租金，而对于提前解除合同双方均存在过错，故原审法院酌情扣减第一年租金140万元系在自由裁量范围之内，亦无不当。综上，原审法院已充分考虑到双方利益平衡，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59591元，由上诉人华海公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 李 杨
二〇一四年六月三日
书 记 员 杨 志