广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初1190号
原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。
被告：刘业祥，男，1980年6月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原告阳江侨丰房地产开发有限公司（下称侨丰公司）诉被告刘业祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人吴江美、被告刘业祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付面积差异款49570.12元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2015年8月15日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄9幢01号房（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积310.09㎡，单价6707.73元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值+0.6%至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为317.48㎡，面积差异为+7.39㎡，差异值为2.38%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应向原告补齐面积差异款49570.12元。原告曾就面积差异款事宜多次催告被告支付上述款项，但被告至今仍分文未付。现为维护原告的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请，支持原告的全部诉讼请求。
被告刘业祥辩称，一、原告所提出的面积差异是错误的，并未得到被告刘业祥的确认。被告刘业祥为了购买座落于阳东县中惠沁林山庄9幢01号房地产，与原告于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，合同第三条第四款约定“该商品房合同约定建筑面积共316.45平方米，其中，套内面积310.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.36平方米。”合同第四条计价方式与价款约定出卖人与买受人按套内建设面积计算。原告称根据所谓的《实测报告》向被告刘业祥主张7.39平方米的增加面积，被告刘业祥认为该《实测报告》的数据是虚假的，被告刘业祥也从未对该面积数据作出确认。二、原告主张的套内面积增加数和房屋产权证登记是不相符的。原告在起诉书中提出“该物业产权登记的套内建设面积为317.48平方米”，完全与产权证所登记的情况不相符，原告所提出的面积差异是错误的，纯属无理请求。该房屋产权证明确列明，该房屋的建筑面积为叁佰壹拾柒点肆捌（317.48）平方米，而不是套内面积317.48平方米，而该商品房买卖合同约定是按套内面积计算的。原告根据该产权登记得出套内面积比《商品房买卖合同》多出7.39平方米的面积是荒谬的。合同约定是按套内面积计价，合同交易的套内面积为310.09平方米，产权登记证上的建筑面积317.48平方米，两个数据没有可比性，原告据此认为两数之差为增加的套内面积，该主张是与事实不符的，不应认定。另外，该《商品房买卖合同》第三条约定交易房屋的建筑面积为316.45平方米，而房地产权证列明的建筑面积为317.48平方米，两数相比，房产权证的建筑面积仅比《商品房买卖合同》的建筑面积增加1.03平方米。原告据此得出“该物业产权登记的套内建筑面积为317.48平方米，面积差异+7.39平方米”的结论是错误的，也是不合情理的。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。被告刘业祥与原告于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，并于2015年9月22日办理了产权登记证。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，被告刘业祥的房地产权证系通过原告办理的，办好证后，应视为原告已知道或应当知道房产面积增加的情况，而且根据原告提交的《面积差异催告函》，证明原告至少在2013年8月13日已知道该房面积增加的情况。（虽然被告刘业祥对该面积差异并不认可）。但原告一直怠于行使自己的权利。办证后，被告刘业祥并没有收到过原告认为合同约定面积有差异而向被告刘业祥提出的任何有关面积差异要求支付差异款的请求，原告所提出《面积差异催告函》系其单方面制作的，被告刘业祥从未收过。被告刘业祥按照合同约定履行了相关义务，合同义务已履行完毕。因此，原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。综上所述，原告提出的诉讼请求没有法律依据和事实根据的，请求法院予以驳回以维护法律尊严。
经审理查明：原告侨丰公司是位于阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东1号土地中惠·沁林山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2008]第005号），获准销售上述商品房。
2009年11月4日，原告侨丰公司与被告刘业祥签订《广东省商品房买卖合同》，合同的出卖人为侨丰公司，买受人为刘业祥，主要约定：买受人购买的座落阳江市阳东区中惠沁林山庄9幢01号商品房为预售商品房，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高不低于2.6米，建筑层数地上三层，地下一层。阳台封闭式0个，非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共316.45平方米，套内建筑面积310.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.36平方米。该商品房按套出售并按套内建筑面积计算，单价为每平方6572.92元，总金额为2080000元。付款方式为银行按揭方式。买受人于2009年11月4日前付清首付楼款（含已付定金）437000元，余下房款1643000元由买受人办理银行按揭支付给出卖人。出卖人于2009年12月2日出具2060000元的发票给买受人收执。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关条款。
阳江市国土资源局阳东分局和阳江市阳东区住房和城乡规划局向被告刘业祥核发了案涉房屋的《房地产权证》（粤房地权证阳东字第××号）及附图，该证上载明：房地产权属人刘业祥，规划用途为住宅，共有情况为单独所有，登记时间为2015年9月22日，房屋坐落于阳江市阳东区中惠沁林山庄9幢01号，建筑面积为317.48㎡，未载明套内面积。《房地产权证》附图明确案涉房屋建筑面积为317.48平方米。
另查明，侨丰公司于2013年8月13日向被告刘业祥邮寄《面积差异催告函》，内容为被告刘业祥所购买案涉房屋产权登记的面积与合同约定计价面积不一致，面积差异百分比为2.38%，根据合同约定应向原告支付面积差异款49570.12元。被告刘业祥否认收到上述催告函，原告亦承认该催告函被退回。
再查明，原告的名称原为“阳东侨丰房地产开发有限公司”，现变更为“阳江侨丰房地产开发有限公司”。
以上事实，有原告侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书及附图、催告函，被告刘业祥提供的销售不动产统一发票等证据材料及当事人的庭审陈述为凭，证据经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。
原、被告签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积为316.45㎡，其中套内建筑面积为310.09㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为6.36㎡，涉案房屋的《房地产权证》上登记的建筑面积为317.48㎡，未登记套内建筑面积。原告主张产权证上登记的套内建筑面积为317.48㎡，明显与房地产权证登记的内容不符，故原告以产权证上登记的建筑面积与合同上约定的套内建筑面积进行比较计算面积差异值，于法无据，本院不予支持。原告请求被告支付面积差异款，理据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告侨丰公司诉请被告刘业祥支付面积差异款系基于合同关系产生的债权请求权，应适用两年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，由于案涉房屋办理了按揭贷款，其《房地产权证》的原件在银行处保管。虽然案涉商品房的《房地产权证》上记载的登记时间为2015年9月22日，但从原告侨丰公司向被告刘业祥邮寄的《面积差异催告函》可知，原告侨丰公司于2013年8月13日已知悉《房地产权证》上记载的案涉房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差异，但原告侨丰公司于2016年8月25日才提起本次诉讼，且其未能举证证明其在起诉前曾向被告刘业祥要求支付面积差异款，故原告侨丰公司主张其诉请被告刘业祥支付面积差异款未超过两年诉讼时效，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1039元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯荣晶
代理审判员 柳华想
代理审判员 周国汉
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 张馨文