江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第00652号
上诉人（原审原告）镇江市中信有色金属有限公司，住所地江苏省镇江新区大路镇。
法定代表人宗连喜，该公司董事长。
委托代理人顾彬，江苏大唐人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇江市顺风蓄电池有限责任公司，住所地江苏省镇江市丹徒区高资镇。
法定代表人杨冬明，该公司总经理。
委托代理人嵇俊，江苏君业律师事务所律师。
原审第三人镇江市丹徒中信有色金属批发站，住所地江苏省镇江市润州区吴家门*号楼***号。
负责人赵六娣，该站站长。
委托代理人徐瀚，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
原审第三人宗连喜，住江苏省镇江市大路镇宗家村**号。
上诉人镇江市中信有色金属有限公司（以下简称中信公司）因不当得利纠纷一案，不服（2013）徒民初字第1024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中信公司委托代理人顾彬、被上诉人镇江市顺风蓄电池有限责任公司（以下简称顺风公司）委托代理人嵇俊、原审第三人镇江市丹徒中信有色金属批发站（以下简称中信批发站）委托代理人徐瀚到庭参加诉讼，原审第三人宗连喜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2001年中信批发站取得丹徒区高资镇石马杨家山约52亩土地的使用权。2003年，中信公司在该土地上建厂房一处（1484.44平方米）并领取房屋产权证。2004年11月11日，中信批发站（甲方）与顺风公司签订出让协议一份，将中信批发站的丹徒区高资镇石马杨家山土地（约52亩）及其现有建筑、设施（详见清单、平面图）等出让给顺风公司，出让额为260万元。该出让协议的甲方落款处有宗连喜的签名。2005年4月，该土地使用权变更登记至顺风公司名下，土地上房屋的所有权未完成变更登记。2007年6月12日，高资镇政府与顺风公司签订拆迁协议，本案诉争房屋被拆除。高资镇人民政府与顺风公司签订的补偿协议载明，使用顺风公司土地11.435亩，拆除厂房4544.6平方米，其他附属用房662.67平方米及附属物，土地补偿款费1315025元，房屋拆迁补偿费3509457元，附属物补偿276726元。
另查明，中信公司的股东系宗连喜、赵六娣夫妻二人，宗连喜是法定代表人。中信批发站是合伙企业，合伙人系赵六娣和宗斌（系宗连喜、赵六娣之子）。上述1484.44平方米的厂房建成后，中信公司使用至2005年4月前后，后中信公司搬迁至镇江新区大路镇的镇江市丹徒中信铜材厂，该厂房一直由顺风公司使用至房屋被拆迁，中信公司未向顺风公司收取任何费用。
诉讼期间，中信公司和顺风公司均未提供2004年11月11日出让协议中注明的清单、平面图。
2013年8月28日，中信公司起诉至原审法院，称该公司的房屋被政府拆除，顺风公司获得了该房屋全部拆迁补偿款，要求顺风公司给付房屋拆迁补偿款148.444万元。
顺风公司辩称，2004年11月11日出让协议中约定转让的资产包括登记在中信公司名下的房屋。诉争房屋于2007年6月被拆迁，拆迁补偿同时进行，中信公司主张房屋拆迁补偿款已经超过诉讼时效。请求驳回中信公司的诉讼请求。
中信批发站、宗连喜未答辩，亦未提供证据。
为支持其主张的抗辩意见，顺风公司在一审期间提供了以下证据：
1、中信公司及中信批发站的工商登记基本信息、中信批发站的资产负债表、损益表，显示宗连喜在中信批发站的年检财务资料单位负责人签字栏签字，证明中信公司及中信批发站是宗连喜、赵六娣及宗斌的家庭企业，宗连喜既是中信公司的法定代表人，又是中信批发站的实际负责人，有权代表两企业与顺风公司签订资产转让合同；
2、2002年1月10日中信公司及中信批发站出具给丹徒区房管局的证明，证明中信公司及中信批发站认可两个单位实际是一个单位。
3、中信公司变更住所和经营场所的申请材料及中信批发站的营业执照，证明2005年3月前中信公司的经营场所在本案诉争房屋所在地石马杨家山，2005年3月后搬迁至大路镇的镇江市丹徒中信铜材厂；
4、2005年3月1日中信公司出具的证明一份，证明中信公司使用的变压器的使用权已由中信公司交付给顺风公司；
5、中信公司2005年度的资产负债表，反映中信公司2005年固定资产原值下降1739687.13元，证明诉争房屋属于2004年11月11日出让协议中转让资产的范畴；
6、房地产评估报告书所附照片一组，证明2007年拆迁评估时，本案诉争房屋是顺风公司的生产车间；
7、高资镇长香路原拆迁小组人员出具的情况说明，以及证人王士元的当庭证词，证明2007年拆迁时，本案诉争房屋是顺风公司的主要生产车间，自拆迁开始至长香路建成通车，无人对被拆迁房屋提出权属异议。
中信公司对证据1-6的真实性无异议，证据4记载的使用权变化恰恰证明房屋所有权没有转让，上述证据与本案均没有关联性，不能证明中信公司在2004年将诉争房屋转让给了顺风公司；对证据7不予认可。
针对顺风公司提供的证据，中信公司在一审期间提交了以下证据：
8、2005年、2006年、2008-2011年中信公司的财务报表一组，证明中信公司与中信批发站财务分立，中信公司有独立的财务账册，是独立的法律主体；
9、中信公司的财务账册和镇江市丹徒中信铜材厂的财务账册各一份，证明中信公司2005年固定资产变动的原因是中信公司将本案诉争房屋挂入镇江市中信铜材厂，而不是因为诉争的房屋转让给了顺风公司。
10、2005年3月土地价格评估报告，证明2004年11月11日出让协议中约定转让的资产包括建筑面积为5000平方米的房屋，其中生产用房近1000平方米，显然不包括诉争的中信公司名下1484.44平方米的房屋。
顺风公司对证据8、9的真实性不予认可，对证据10的真实性无异议，认为证据10仅仅是为了确定土地使用权转让税费的依据使用，不是2004年11月11日出让协议中实际成交价格的依据，与本案没有关联性。
原审法院认为，首先，本案诉争房屋位于2004年11月11日的出让协议上记载的转让土地上，宗连喜系中信公司的法定代表人，有权将房屋一并转让给顺风公司；在2004年11月11日的出让协议中，宗连喜在协议的出让方签字落款处签了名。其次，上述土地的使用权于2005年4月变更登记至顺风公司名下后，中信公司将公司经营地址搬至大路镇，此后诉争房屋一直由顺风公司占有使用，直至2007年房屋被拆迁，在长达两年多时间里，中信公司对顺风公司占有使用诉争房屋一直未提出异议，也未收取任何费用，中信公司以其行为证明其已将诉争房屋转让给顺风公司。再次，顺风公司占有使用诉争房屋至今已达九年之久，诉争房屋被拆迁至今也有七年时间，中信公司辩称不知道房屋被顺风公司占有使用的意见，不符合常理。应当认定中信公司已将诉争房屋卖于顺风公司，双方已经履行完毕多年；虽然诉争房屋的所有权尚未变更登记至顺风公司名下，但中信公司对讼争房屋已不再享有所有权，故对中信公司的诉讼请求不予支持。
一审判决驳回镇江市中信有色金属有限公司的诉讼请求；案件受理费18160元，由镇江市中信有色金属有限公司负担。
中信公司上诉称，出让协议明确约定，出让的是中信批发站的财产，被上诉人持有与出让协议相对应的清单和图纸，能够证实当时协议出让的财产范围，但其未提交法庭，应当做出对顺风公司不利的事实认定。出让协议中没有任何中信公司出让财产的意思表示的内容，显然宗连喜不是以中信公司法定代表人的身份，而是以中信批发站代理人的身份签署了2004年11月11日的出让协议。不应仅仅根据宗连喜是中信公司法定代表人就认定宗连喜处分了中信公司的财产。上诉人出具给高资用电站的证明显示，交付给被上诉人的是变压器等电力设备的使用权而不是所有权，这也证明上诉人没有将房屋的所有权转让给被上诉人。中信批发部以150万元的价款取得约52亩土地使用权以及该土地上原有的房屋等财产，同时安置了部分丹徒化工厂的职工，修缮了房屋，上诉人还投资新建了价值不低于120万元的诉争房屋，投资电力设备、深井等价值不少于40万元，不可能以260万元的价款一并转让上述财产。本案属于拆迁纠纷，一审确定案由为返还不当得利，没有将房屋拆迁人作为案件当事人，是程序错误。请求撤销一审判决，发回重审，或者依法改判被上诉人返还上诉人不当得利148.444万元，并承担一、二审诉讼费。
顺风公司辩称，出让协议明确约定出让标的是约52亩土地及其现有建筑物、设施等，诉争房屋坐落于该土地上，当然包含在协议转让的财产范围中。因为包含约52亩土地上的所有建筑物和设施等，所以签订出让协议时并未制作清单、图纸；如果有清单、图纸，上诉人或者中信批发站也应当持有。如果出让的财产不包含诉争房屋，被上诉人不能取得出让协议记载的约52亩土地的使用权证。2005年7月5日，上诉人申请将其位于丹徒石马的250KW变压器更名为镇江市顺风蓄电池有限责任公司；自2005年3月1日至2013年上诉人起诉前，上诉人一直未对被上诉人占有、使用、处分诉争房屋，利用该房屋取得收益提出任何异议，如果诉争房屋不在协议出让的财产中，这明显不符合常理。中信批发站以130万元的价款取得约52亩土地和土地上的房屋等，宗连喜又拆卖了不少机器设备，再以260万元的价款出售给被上诉人，符合经济规律。2007年6月诉争房屋的拆迁补偿工作结束，上诉人主张不当得利已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，原审第三人宗连喜称，签订2004年11月11日的出让协议时，曾经打算将诉争房屋一并转让给顺风公司，但顺风公司未应允。签订出让协议时仅仅制作了一份清单和图纸，由被上诉人持有。因为双方有口头约定，口头约定的内容与出让协议的书面内容不完全一致，所以顺风公司没有登记取得房屋所有权就交付了全部价款。口头约定的内容还包括，出让协议以国土局的文本合同为准，出让的房屋是原化工厂的房屋，上诉人新建的房屋等到拆迁时再协商处理方案。中信公司2005年固定资产登记价值的变化，是因为中信公司将机器设备转到了镇江新区中信铜材厂（以下简称中信铜材厂）的固定资产中。中信铜材厂与中信公司是一套班子，两块牌子。因为建造时没有开具发票，无法做账，所以诉争房屋一直没有计入中信公司的固定资产账中。
原审第三人中信批发部的负责人赵六娣称，自己文化水平不高，加上宗连喜外边有事情，自己不想烦神，就让宗连喜签署了2004年11月11日的出让协议。签订协议时曾经打算将诉争房屋一并转让给顺风公司，但顺风公司不同意接收。协议约定的出让财产就是中信批发部从丹徒化工厂取得的财产，不包括中信公司后来新建的房屋。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审另查明：
中信批发站转让给顺风公司的财产系丹徒县化工厂破产处置的财产。在丹徒县工业局与中信批发站2001年1月20日签订的协议书上，乙方即中信批发站加盖了印章，宗连喜在乙方法人代表栏签了名。丹徒县工业局与中信批发站签订的另一份协议书上，乙方即中信批发站加盖了印章，宗连喜在乙方签字盖章栏签了名。中信批发站受让的土地就是本案涉案的土地，受让的房屋位于上述土地上，登记了房屋所有权的房屋建筑面积共计6034.24平方米。
2004年11月11日出让协议的部分内容原文为：1、甲方标的：丹徒县石马杨家山丹徒县中信有色金属批发站的土地（约52亩）及其现有建筑物、设施等（详见清单、平面图）出让给乙方。……。4、甲方与乙方交接时，甲方的生活用品、办公用品、生产设备、原材料可以带走；原生产车间分布的动力线路保持到车间的动力开关控制柜，控制柜以下部分甲方可随生产设备带走。（甲方可带走行车一台）。……。
2005年7月5日，中信公司出具申请一份，内容是：本单位位于丹徒石马的250KW变压器现申请更名为镇江市顺风蓄电池有限责任公司。
中信铜材厂是个人独资企业，设立时的投资人为宗连喜。2004年4月16日，该厂住所由丹徒区石马杨家山变更为丹徒区大路镇。该厂负责人在2014年3月17日由宗连喜变更为宗斌。
上述事实有双方当事人陈述、协议书、丹徒县公有房屋所有权登记申请书、出让协议、申请、工商登记资料等证据证实。
本院认为，2004年11月11日出让协议的甲、乙方分别是中信批发站和顺风公司，宗连喜也在协议上签了名；协议约定的出让标的是“丹徒县石马杨家山丹徒县中信有色金属批发站的土地（约52亩）及其现有建筑物、设施等（详见清单、平面图）”，双方分歧源于对上述出让标的物条款的不同理解，即“及其现有建筑物”应理解为“以及在该土地上的归中信批发站所有的所有建筑物”，还是“以及在该土地上的所有建筑物，包括中信公司所有的建筑物”。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人对合同的条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。订立合同当时以及订立合同前后的相关事实，以及经验法则都是当事人真实意思的判断依据。
本案中：一、2004年11月11日出让协议签订后，中信公司搬离了诉争房屋，并且变更了公司注册登记地址，此后，诉争房屋一直由顺风公司占有、使用。2005年7月5日，中信公司还出具申请，将本单位位于丹徒石马的250KW变压器更名为顺风公司。中信公司2005年固定资产原价下降170余万元。房屋拆迁时以及以后相当长的时间内，其并未向拆迁单位以及顺风公司提出异议。宗连喜是中信公司的法定代表人，其有权对外签订协议，转让该公司的资产。在2004年11月11日出让协议的出让方落款栏不仅加盖了中信批发站的印章，也有宗连喜的签名。以上事实均与中信公司已将诉争房屋转让给顺风公司的应有事实相吻合。
中信公司对其2005年固定资产原价下降170余万元虽有其他解释，但前后解释差异巨大，解释不具有可信度。
宗连喜和赵六娣称，2004年11月11日订立出让协议时口头约定，诉争房屋的问题留待拆迁时协商解决。如其所述属实，一般情况下，中信公司应当关注可能与该房屋有关的拆迁事宜；诉争房屋建筑面积1484.44平方米，规模较大，该房屋的拆迁难以以不为人知的方式进行，中信公司应当在该房屋被拆迁时得知拆迁事实。诉争房屋拆迁时以及以后相当长的时间内，其并未向拆迁单位以及顺风公司提出异议，其所述事实可信度不高。
二、本案中，涉案的中信公司、中信批发站、中信铜材厂的股东或者合伙人、投资人之间是夫妻或者父母子关系。在出具给丹徒区房管处的字据中，中信批发站、中信公司明确表示，两个单位实属一个单位。诉讼中，宗连喜也称，中信公司和中信铜材厂是一套班子，两块牌子，中信公司的固定资产可以直接转记在中信铜材厂的固定资产账上。宗连喜不是中信批发站的合伙人，但在中信批发站受让诉争土地、房屋的协议上，有宗连喜的签名，在2004年11月11日的出让协议上也有宗连喜的签名，而且并未注明其是代理人。根据以上事实，有理由相信，中信批发站、中信公司、宗连喜对中信批发站、中信公司的民事主体身份、民事权利能力、民事行为能力、民事责任能力的独立性没有准确的认识，可能在从事民事活动、订立民事合同时相互混淆。所以，在判读2004年11月11日出让协议时，不应拘泥于协议首部记载的甲方是中信批发站、乙方是顺风公司，就认定在该协议中处分的一定仅仅是中信批发站的财产。
三、一般而言，购买土地使用权、房屋所有权，是为了发挥上述财产的使用价值，取得收益。本案中，双方当事人对顺风公司受让了约52亩土地的使用权并无异议，对诉争房屋坐落在该土地上也无异议，双方均未主张，也无证据显示在确定土地使用权价款时，考虑了诉争房屋未转让的情形；如果诉争房屋不包含在出让财产范围内，则顺风公司支付了诉争房屋对应的土地使用权对价，却不能使用该部分土地，这不符合一般交易规律。
根据宗连喜、赵六娣的陈述，协议时中信公司曾提议将诉争房屋一并转让给顺风公司，但顺风公司不愿意接收，该房屋的所有权留待拆迁时处理；2004年11月11日出让协议中，对出让土地、房屋后，出让方可以带走的财产有明确约定，所以，如果交易标的确实不包括诉争房屋，双方不特别注明此事项以及不约定顺风公司可否使用该房屋，和使用时是否需要支付价款的可能性不大。
出让协议上约定“详见清单、平面图”，如果确有清单、平面图，协议的双方都应当持有；如果清单、平面图记载的内容对顺风公司不利，顺风公司以没有该清单、平面图为由拒绝提供，宗连喜或者中信批发部可以提供该清单、平面图供核查。现中信公司、中信批发站称自己不持有清单、平面图，又称顺风公司持有清单、平面图，并要求法院以顺风公司拒绝提供清单、平面图为由，作出对顺风公司不利的事实认定。该主张不符合公平、对等的原则，本院不予支持。
四、2005年3月18日的土地估价报告记载，待估宗地内有建筑物多幢，办公楼建筑面积为640平方米，生活区宿舍及附属用房约1600平方米，生产用房近1000平方米。该部分内容记载在估价对象描述部分的建筑物和地上附着物部分。该报告并不是对房屋价格的估价报告，而且，双方确认的中信批发站受让自前手的登记了所有权的建筑物有6034.24平方米；如果描述准确，即使不包括诉争房屋，该报告中描述的建筑物事实也与客观事实差距巨大。所以，不能根据该估价报告中的上述描述，认定2004年11月11日出让协议中记载的出让标的不包括诉争房屋。
综上，顺风公司提供的证据的证明力较高，证据之间形成了较完整的锁链，足以支持其主张的事实；2004年11月11日出让协议中的“及其现有建筑物”应当理解为，以及在该土地上的所有建筑物，包括诉争房屋。
中信公司与顺风公司就诉争房屋达成的转让协议合法有效，中信公司依约取得了价款，顺风公司占有诉争房屋后，与拆迁单位签订拆迁协议，取得拆迁补偿款，并非没有合法根据取得不当利益，也未造成中信公司的损失，一审驳回中信公司要求顺风公司返还不当得利的诉讼请求并无不当。
中信公司一审起诉时并未将拆迁单位列为被告，顺风公司不是拆迁人，中信公司与顺风公司之间不存在拆迁合同纠纷；中信公司也称要求顺风公司给付房屋拆迁补偿款为返还不当得利，故中信公司以本案是拆迁纠纷为由，认为一审裁判遗漏诉讼主体，程序违法，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18160元，由上诉人镇江市中信有色金属有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年七月十日
书 记 员 刘 静