广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4628号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。被告：沈灿凤，女，1988年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市，被告：中山市卓泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兆丰村健业路8号，注册号442000000280722。法定代表人：李辉。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告沈灿凤、中山市卓泰房地产开发有限公司（以下简称卓泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告沈灿凤拖欠按揭贷款本息不还，被告卓泰公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1、解除原告建行中山分行与被告沈灿凤之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告沈灿凤立即归还贷款本金283899.98元及暂计至2017年2月14日的利息9333.77元、罚息363.89元，之后的利息、罚息按借款合同约定计至清偿之日止）；3、被告沈灿凤承担律师费用18679元；4、原告建行中山分行对被告沈灿凤所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5、被告卓泰公司承担连带清偿责任。诉讼中，原告建行中山分行明确第2项诉求为：截至2018年1月23日，被告尚欠借款本金266500元、利息20725.26元、罚息145.55元，之后的利息、罚息按合同约定计至清偿之日止。被告沈灿凤、卓泰公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：沈灿凤。借款合同签约情况：2015年1月7日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440784438-2012-20140778343）。借款用途：购买广东省中山市黄圃镇健业路8号御品泰景家园16幢1402房。贷款本金：312000元。贷款期限：240个月，自2015年1月7日起至2035年1月7日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本金还款法，每月归还本金金额为1300元，利息逐月结算还清。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2015年1月7日。欠款情况：沈灿凤从2016年5月7日开始出现逾期还款情况，之后陆续有还款，但不能足额还清到期借款本息。截至2018年1月23日，沈灿凤尚欠借款本金266500元，利息20725.26元、罚息145.55元。律师费用情况：2017年3月15日，建行中山分行作为甲方与广东雅商中律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人徐子静等32人（见附件，含沈灿凤在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额18679元。抵押担保情况：抵押物为沈灿凤本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201502177号）。庭审中，建行中山分行表示房屋他项权证尚未核发。保证担保情况：2014年4月28日，卓泰公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与沈灿凤之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，沈灿凤作为借款人，应当全面履行还款义务。因沈灿凤有拖欠还款情况发生，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于沈灿凤拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由沈灿凤承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。沈灿凤提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据卓泰公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，沈灿凤为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于卓泰公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故卓泰公司应对沈灿凤所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。建行中山分行和卓泰公司未约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就沈灿凤提供的抵押物实现债权，仍不足部分由卓泰公司承担连带保证责任。卓泰公司承担保证责任后，有权向沈灿凤追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。沈灿凤、卓泰公司经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告沈灿凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440784438-2012-20140778343）。二、被告沈灿凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金266500元及利息、罚息（暂计至2018年1月23日，利息、罚息合计为20870.81元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮15%确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息）。三、被告沈灿凤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费18679元。四、被告沈灿凤逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告沈灿凤提供的抵押物即位于广东省中山市黄圃镇健业路8号御品泰景家园16幢1402房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201502177号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市卓泰房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市卓泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告沈灿凤追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5984元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交5984元），由被告沈灿凤、中山市卓泰房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李海艳人民陪审员  陈明玉人民陪审员  邓杏妹二〇一八年一月三十一日书 记 员  邵超群钟金花