福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异101号
案外人：苏俊龙，男，1989年9月6日出生，汉族，住福建省南安市。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。
负责人：许文足，该分行行长。
被执行人：石狮市威拿体育用品有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：许长江，该公司负责人。
被执行人：许土堆，男，1974年1月15日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。
被执行人：洪雅惠，女，1976年10月16日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。
被执行人：许长流，男，1971年9月30日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。
被执行人：陈秀娇，女，1973年7月26日出生，汉族，住福建省石狮市。
本院在执行中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）与石狮市威拿体育用品有限公司（以下简称威拿公司）、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇金融借款合同纠纷一案中，案外人苏俊龙于2017年9月11日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人苏俊龙称：申请执行人建行石狮分行与被执行人威拿公司、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇金融借款合同纠纷一案【案号：(2017)闽0581执1794号】，业已进入执行程序。法院作出裁定查封、拍卖、变卖被执行人威拿公司址在石狮灵秀工业园的房地产。因法院的该裁定，严重影响案外人的合同权益。
案外人苏俊龙于2016年4月22日与威拿公司签订《厂房租赁合同》，该合同约定：案外人向威拿公司租赁坐落于石狮市××镇××路××幢（该房产在法院查封、拍卖或变卖的范围内），租赁建筑面积836平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金70224元，保证金20000元和双方的权利义务等内容。在该合同签订后，案外人依约定，将该合同项下的相关款项交给威拿公司，并进驻上述厂房使用至今。案外人认为，依我国《合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则。案外人与威拿公司之间的《厂房租赁合同》真实、合法、有效，法院对上述房地产的执行显然与上述原则相违背，为了避免引发不必要的诉讼以及案外人财产权益的重大损失，特此提出异议，请求法院依法解除对被执行人威拿公司名下址在石狮市××镇××路××幢房地产的查封、拍卖或变卖。
经审查查明：原告建行石狮分行与被告威拿公司、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月28日作出（2017）闽0581民初72号民事判决书，判决：一、石狮威拿体育用品有限公司应于本判决生效之日向中国建设银行股份有限公司石狮分行偿付编号为2015年建闽狮流贷字××号的《人民币流动资金贷款合同》项下贷款本金6493328.9元及利息、罚息、复利223478.46元，并按该《人民币流动资金贷款合同》约定的利息、罚息、复利标准计付自2016年12月22日起至实际还款之日止的利息、罚息和复利；二、中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以石狮威拿体育用品有限公司所有的址于××市××创业××房产及土地（权属证书编号为狮地灵国用（2011）第×××××号；狮建房权证灵秀字第××、01××30号）进行折价或者以该财产拍卖、变卖所得价款在石狮威拿体育用品有限公司的上述债务范围内优先受偿；三、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇对石狮威拿体育用品有限公司的上述债务承担连带保证责任。许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇在承担保证责任后，有权向石狮威拿体育用品有限公司追偿。
案件受理费58817元、保全费5000元，由石狮威拿体育用品有限公司、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇共同负担。该民事判决生效后，申请执行人建行石狮分行于2017年4月25日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2017）闽0581执1794号。2017年6月21日，本院作出（2017）闽0581执1794号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人威拿公司、许土堆、洪雅惠、许长流、陈秀娇的财产（以执行标的额为限）。2017年6月22日本院向石狮不动产登记中心送达（2017）闽0581执1794号协助执行通知书、（2017）闽0581执1794号执行裁定书，请求协助查封登记在被执行人威拿公司名下的址在石狮市××镇××房产及土地[狮地灵国用（2011）第×××××号；狮建房权证灵秀字第××、第××号]，查封期限为三年，自本协助执行通知书送达之日起算。石狮不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明石狮威拿体育用品有限公司名下址在石狮市××创业××房产及土地[产权证号：狮建房权证灵秀字第××、01××30号，土地证号：狮地灵国用（20**）第×××××号]已于“中国建设银行股份有限公司石狮分行”设定抵押关系。厂房[产权证号：狮建房权证灵秀字第××号]首封2017年2月22日石狮人民法院（2017）闽0581执保66号；宿舍[产权证号：狮建房权证灵秀字第××号]首封2017年3月1日石狮人民法院（2017）闽0581执保78号。土地查封的有效期至2020年6月21日。2017年7月13日，本院作出（2017）闽0581执1794号之一执行裁定书，裁定：拍卖或变卖威拿公司所有的石狮灵秀创业园的房地产。2017年8月9日，本院执行人员对威拿公司名下址在石狮××××镇服装创业园的厂房、宿舍楼进行现场查封。案外人认为，法院裁定查封、拍卖或变卖威拿公司名下址在石狮市××镇××路××幢房地产，严重影响案外人的合同权益，于2017年9月11日向本院提出书面异议。
另查明，本院作出的（2017）闽0581民初72号民事判决书
对下列事实予以认定：2013年11月4日，威拿公司（时任法定代表人为许荣誉）作为抵押人与建行石狮分行签订了编号为2013年建闽狮高抵字××号的《最高额抵押合同》并办理抵押登记手续，以其位于石狮××××镇创业园的工业厂房[土地使用权证及房屋所有权证编号分别为:狮地灵国用（2011）第×××××号、狮建房权证灵秀字第××、01××30号]为威拿公司与建行石狮分行在2013年11月4日至2018年11月4日期间，签订各类信贷业务合同（协议）所产生债务提供最高限额为13000000元的抵押担保。前述抵押已向石狮房产登记交易中心办理了抵押登记，建行石狮分行已领取房地产抵押权登记证明书。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人威拿公司将址在石狮市××镇××房产及土地抵押给建行石狮分行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求法院解除对被执行人威拿公司名下址在石狮市××镇××路××幢房地产的查封、拍卖或变卖的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人苏俊龙提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年九月二十二日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。