江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民初字第0617号
原告杨冬霞，女，34岁。
委托代理人邱国领，江苏强仕律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告滨海县财政局，住所地滨海县行政中心大楼10楼。
法定代表人姚立德，该局局长。
委托代理人周道芝，江苏阜东律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告唐慧，女，43岁。供电公司职工。
原告杨冬霞与被告滨海县财政局（简称财政局）、唐慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日、7月14日公开的开庭进行审理，原告杨冬霞及其委托代理人邱国领、被告滨海县财政局委托代理人周道芝、被告唐慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨冬霞诉称，2012年3月1日原告以168000万元的空转费从案外人李莹转得，被告唐慧从被告滨海县财政局承租的位于县城中市中路159-161号门面房，并和被告唐慧签订了为期2年的承租合同，约定年租金110000元，之后原告向被告唐慧支付了2年租金，水电押金130000元。原告为履行与案外人上海艾莱依实业发展有限公司（简称艾莱依公司）所订立的销售合同。2012年10月，按照案外人艾莱依公司的店面装修标准对涉案房屋进行了全面的装修，共计花费80000余元。原告于2013年于艾莱依公司签订年度销售合同及补充协议。可是2013年6月25日，因被告出租的房屋发生严重漏水，导致原告装修大面积毁坏，无法经营。原告随机向两被告要求修理房屋，两被告也曾派人查看，但是互相推诿。原告无奈向被告发函要求其履行维修义务并赔偿损失，但是两被告互相扯皮。两被告的违约行为导致原告与案外人艾莱依公司的合同无法履行。原告因此损失的合同收益300000元。故诉请法院判令两被告：1、返还租金110000元；2、赔偿装修损失80000元；3、承担因违约导致预期损失300000元；4、退还房屋水电押金13000元。
被告滨海县财政局辩称，原告杨冬霞与财政局没有法律上的权利义务关系，财政局与杨冬霞没有租赁合同关系，也没有收取杨冬霞的租金，故原告要求财政局返还租金的事实不能成立，财政局对于原告的损失没有构成侵权。
被告唐慧辩称，其向财政局租赁房子时，是租赁两间。财政局为将楼梯道底下的那一间也一起租出去，后被告唐慧就将一间租赁给黄磊，转租情况财政局是明知的。原告杨冬霞所租赁的房屋不是从唐慧处租的，而是向李莹租的，但最终是唐慧和杨冬霞签订的租赁协议。13000元的水电押金已经退给杨冬霞，她打了条子。原告杨冬霞的诉求和唐慧无关。
经审理查明，2011年6月7日，滨海县财政局和唐慧签订租赁合同，财政局将坐落于县城中市中路159-161号两间门面房租给唐慧，租期三年，从2011年6月10日起至2014年6月9日止，年租金88880元，总计租金266640元；租金支付方式，租金每年支付一次，逾期不交，收取滞纳金100元／日，如在规定时间10日内不能缴清租金，财政局有权单方面终止合同，且无条件收回房屋；租赁期满，租金根据市场行情双方协商，在同等条件下，优先租赁给唐慧。
另查明，2012年3月1日，唐慧和杨冬霞签订租赁协议，约定将坐落于县城中市中路159-161号两间门面房租给杨冬霞经营，租期从2012年3月1日起至2014年6月9日止；年租金110000元，合计租金220000元，其中2012年3月1日至2012年6月9日的租金不在此租金内，另行结算。2012年3月4日，唐慧向出具收条“收到杨冬霞房屋租赁保证金一万叁仟元整（含水电押金3000元）￥13000，据：唐慧”。之后，唐慧出具11000元房租收条。2013年4月21日，唐慧又出具110000元房租收条。
再查明，2013年6月，因租赁的房屋漏水，杨冬霞曾和唐慧到滨海县财政局要求维修，之后又发出《维修函》。因为漏水纠纷，唐慧没有将该年度租金交给财政局。2014年，房屋到期后，杨冬霞要求退还房屋水电押金13000元，
后唐慧将该13000元退还给杨冬霞。
以上事实有原告、被告人口基本信息、租赁协议、函件、销售合同、收条以及原、被告当庭陈述等证据予以佐证。
本院认为，民事活动应当遵循诚信信用原则。滨海县财政局和唐慧签订的租赁合同，条款齐备、意思表达真实，且也实际履行，故合法有效。后唐慧又将诉争房屋转租给杨冬霞，并签订租赁合同。2013年6月，诉争的房屋漏水后，唐慧、杨冬霞曾要求财政局维修，该表明财政局知道或者应当知道承租人转租，且在六个月内却未提出异议，因此，视为出租人同意转租，转租合同有效。滨海县财政局和原告杨冬霞之间无合同关系，故财政局在本案中并非适格被告，原告杨冬霞依据合同关系可以向被告唐慧主张权利。
关于原告杨冬霞要求返还110000元租金。出租人应当对租赁物承担瑕疵担保义务，在租赁期间租赁物出现问题，承租人请求出租人进行维修，出租人应及时维修，以保证承租人正常使用。因维修影响承租人使用，承租人有权请求减少租金或延长租期。出租人如不能及时维修，承租人可以自行维修，维修费用应由出租人负担。2013年6月，房屋漏水后，杨冬霞多次要求被告解决，被告应当予以维修；被告没有处理，杨冬霞也可以自行维修。现因漏水问题，杨冬霞一年左右未经营，对于该损失，原告杨冬霞、被告唐慧均有责任，本院根据案情酌情认定杨冬霞承担30%责任，被告唐慧承担70%责任。故对于杨冬霞要求返还一年租金110000元，本院认定77000元。
关于原告杨冬霞要求赔偿装修费80000元。因房屋漏水，导致原告承租的市中路159-161号两间门面房装潢损失。为了证明损失，杨冬霞提交了房屋漏水后的现场图片和“店铺形象”及上海艾莱依实业发展有限公司（以下简称艾莱依）的书证，证明装修是按照公司标准装潢的，虽然该80000元并无明确的票据支持，本院考虑到原告装潢损失是客观的，同时结合原告于2012年10月份装潢后已实际经营一段时间，本院酌情认定30000元。
关于原告杨冬霞主张预期损失300000元。原告提交了2012年4月与艾莱依公司签订的合同与补充合同、原告从艾莱依公司进货单和考核标准，以及上海艾莱依公司提交的2012年销售情况等，均无法证明预期损失；原告也未能提交艾莱依专卖店位于县城中市中路159-161号两间门面房的纳税情况；况且经营活动客观上存在一定风险，故对于原告主张的300000元预期损失，不予支持。
庭审过程中，被告滨海县财政局向原告杨冬霞提起反诉，但因财政局未缴纳诉讼费，反诉作自动撤诉处理，财政局可以另案主张权利。被告唐慧认为责任应由财政局承担，因财政局和杨冬霞并无合同关系，故唐慧可以在承担责任后，依法向财政局主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条，第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：
一、被告唐慧于本判决生效后十五日内给付原告杨冬霞107000元。
二、驳回原告杨冬霞对被告滨海县财政局的诉讼请求。
三、驳回原告杨冬霞其他诉讼请求。
上述费用交至本院执行标的款帐户（开户行：中国银行股份有限公司滨海县营业部；户名：滨海县人民法院标的款；帐号：50×××72）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费8830元，由杨冬霞负担5000元、唐慧负担3830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费8830元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 黄爱萍
助理审判员 蒋晓明
人民陪审员 刘志祥
二〇一四年十一月六日
书 记 员 周俊宇
主要法律条文：
《合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将物交付承租人，并在租赁保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。