连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00956号
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司。
法定代表人庄广强。
委托代理人彭红茹。
被告王长齐。
被告钱银娥。
被告王长齐、钱银娥共同委托代理人江尧兆，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。
被告吕燕。
被告张海防。
被告蒋连霞。
被告张海防、蒋连霞共同委托代理人顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。
被告王长祝。
被告江林。
委托代理人王长祝，基本信息同上，系被告江林的丈夫。
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）诉被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员马书英适用简易程序，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭红茹、被告王长齐、钱银娥的共同委托代理人江尧兆、被告吕燕、被告张海防、蒋连霞的共同委托代理人顾杨斌、被告王长祝、江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方银行诉称，2012年6月25日，被告王长齐向连云港东方商业银行下属单位南城支行申请短期借款145万元，并签订个人借款合同，约定还款期限为2013年6月1日，年利率11.52%，合同另约定了逾期罚息等内容。同时被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林与原告下属单位南城支行签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》，约定提供位于连云港市新浦区陇海东路77号万润花园1号楼1单元301室、连云港市新浦区博纳花园城玫瑰园12号楼1单元301室、连云港市新浦区解放东路198号楼702室、连云港市新浦区海南街南极南路82号楼1单元304室房产为该笔借款的本金、利息、逾期罚息、复利及实现债权的费用等提供抵押担保责任（详见最高额抵押合同），并办理抵押登记。合同签订后，原告按约履行，但贷款到期后，经原告催要，尚欠本金1292842.08元及相应利息至今未偿还。请求法院判令：1、被告王长齐、钱银娥偿还借款本金1292842.08元及至实际给付之日的利息、逾期利息、复利（截至2015年4月23日欠息491736.55元，共计1784578.63元）。2、依法确认对被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林抵押的房产享有优先受偿权。3、被告承担本案诉讼费等一切费用。
被告王长齐、钱银娥辩称，原告发放到王长齐账户上的金额是145万元，但原告只贷给王长齐130万元，另15万元作为保证金不让王长齐使用，所以实际借款金额应为130万元。对于借款利息，双方的借款合同违反中国人民银行规定的应当按人民银行规定进行计算。对于逾期罚息及复利，违反中国人民银行相关部颁规定，不予认可。
被告吕燕辩称，借款是事实，2012年6月25日第一次贷款时我提供担保也是事实，合同上的字是我签的。2013年6月1日第一笔贷款转贷时我没有同意提供担保，合同上的字不是我签的字，具体是何人签的我不清楚。我不承担还款义务。应先执行被告王长齐抵押的房屋。
被告张海防、蒋连霞辩称，1、逾期罚息、复利按中国人民银行规定计算，计算数额被告认为偏高，由法院予以调整；2、关于抵押房产正常贷款的额度，应当是以房产抵押的价值50%-60%发放贷款，而不能以原告主张的诉求享有对被告的房产权利。原告以全额要求被告抵押房屋价值进行优先还款没有依据；3、被告张海防、蒋连霞作为担保方，在本案贷款本息无法偿还的情况下，应优先以被告王长齐抵押房产清偿涉案款项；4、如本案涉及到被告吕燕提出的转贷问题，被告要审查是否要承担担保问题，举证责任应当由原告承担。
被告王长祝、江林答辩意见同被告张海防、蒋连霞。
经审理查明，2012年6月25日，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行与被告王长齐签订了《个人借款合同》，约定借款金额145万元，借款期限一年，固定年利率11.52%。按月结息，每月20日为结息日，21日为付息日。双方还约定借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借款利率水平上加收50%。对借款人不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。计收罚息和复利，遇合同约定的借款利率调整，自调整之日分段计算罚息和复利。合同还约定了其他内容。
2012年6月27日，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行与被告王长齐、钱银娥、王长祝、江林，及与被告吕燕、张海防、蒋连霞分别签订了两份《最高额抵押合同》，约定所担保的主债权为自2012年6月27日起至2013年6月1日止，债务人王长齐在抵押权人处办理主合同项下约定业务所形成的债权，最高债权本金余额为145万元。抵押担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意以王长齐、江林的各一套住房以及张海防、吕燕的各一套住房作为抵押物，上述抵押物暂作价116.7万元、150.2万元，其最终价值以抵押权实现时实际处置抵押物的净收入为准。抵押人为两人或两人以上的，抵押权人行使抵押权时有权处置任一或部分或所有抵押人的抵押物。
另，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行与被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林分别签订了四份《房地产抵押合同》，被告王长齐、钱银娥以其共同所有的位于连云港市新浦区陇海东路77号万润花园1号楼1单元301室房产为上述借款提供抵押担保，抵押物评估价值为89.6万元，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行同意以担保范围内抵押物总价值的59.2%变现率付给抵押人53万元。被告吕燕以其所有的位于连云港市新浦区解放东路198号楼702室房产为上述借款提供抵押担保，抵押物评估价值为34.6万元，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行同意以担保范围内抵押物总价值的55%变现率付给抵押人19万元。被告张海防、蒋连霞以其共同所有的位于连云港市新浦区博纳花园城玫瑰园12号楼1单元301室房产为上述借款提供抵押担保，抵押物评估价值为115.6万元，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行同意以担保范围内抵押物总价值的50.2%变现率付给抵押人58万元。被告王长祝、江林以其共同所有的位于连云港市新浦区海南街南极南路82号楼1单元304室房产为上述借款提供抵押担保，抵押物评估价值为27.1万元，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行同意以担保范围内抵押物总价值的55.4%变现率付给抵押人15万元。对上述四处房产均办理了抵押登记，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行领取了他项权证。他项权证上记载的债权额分别为53万元、19万元、58万元、15万元。
2012年6月29日，江苏连云港东方农村合作银行下属南城支行依约向被告王长齐的账户发放贷款145万元。截至2015年4月23日，被告王长齐尚欠原告贷款本金1292842.08元及利息491736.55元，共计1784578.63元。
另查明，2012年5月30日，经江苏银监局批复，江苏连云港东方农村合作银行自行终止，其债权债务转为连云港东方农村商业银行股份有限公司债权债务。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的个人借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、借款借据、欠款清单、江苏银监局批复等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告东方银行与被告王长齐之间签订的个人借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告王长齐违反合同约定，逾期还款，应承担相应违约责任。被告王长齐偿还了部分本息，对于剩余借款本金及利息仍应偿还给原告。被告王长齐、钱银娥在借款时系夫妻关系，故该借款应为夫妻共同债务，被告王长齐、钱银娥承担共同还款责任。被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林以其所有的房产为其所借款项提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续，在最高额抵押担保范围内依法应承担相应的抵押担保责任，在被告不履行还款义务时，原告东方银行有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王长齐、钱银娥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港东方农村商业银行股份有限公司支付借款本金1292842.08元及利息（截至2015年4月23日利息为491736.55元，2015年4月24日起至实际还款之日止的利息按个人借款合同约定计算）。
二、被告王长齐、钱银娥不履行债务时，原告连云港东方农村商业银行股份有限公司有权以被告王长齐、钱银娥以其共同所有的位于连云港市新浦区陇海东路77号万润花园1号楼1单元4层301室房产（丘号：01661001-5）、被告吕燕以其所有的位于连云港市新浦区解放东路198号楼702室房产（丘号：01671050-130）、被告张海防、蒋连霞以其共同所有的位于连云港市新浦区博纳花园城玫瑰园12号楼1单元301室房产（丘号：02331015-3）房产、被告王长祝、江林以其共同所有的位于连云港市新浦区海南街南极南路82号楼1单元304室房产（丘号：240040-12）折价或以拍卖、变卖该财产的价款分别在最高抵押额53万元、19万元、58万元、15万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20860元（原告已预交），由被告王长齐、钱银娥负担，于给付上述款项时一并付给原告。被告王长齐、钱银娥不履行债务时，原告有权对被告王长齐、钱银娥、吕燕、张海防、蒋连霞、王长祝、江林的抵押物在最高抵押额范围内优先受偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94）预交上诉案件受理费20860元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审判员 马书英
二〇一五年六月十八日
书记员 刘 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
（三）《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
（四）、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条
债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
（五）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行