广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第364号
上诉人（原审原告）：彭桂强，男，1983年1月2日出生，汉族，住中山市东区。
被上诉人（原审被告）：中山市大信置业有限公司，住所地中山市石岐区。
法定代表人：张镇成，该公司总经理。
委托代理人：黄兰根、李密枝，均系广东正鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山大地房地产代理有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：李行，该公司总经理。
委托代理人：苏朝娣、李世浩，分别系广东邦杰律师事务所律师、律师助理。
上诉人彭桂强因与被上诉人中山市大信置业有限公司（以下简称大信公司）、中山大地房地产代理有限公司（以下简称大地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第2102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：大信公司委托大地公司销售大信公司开发的芊翠花园小区。2013年7月23日，彭桂强与大信公司签订认购书，约定彭桂强向大信公司认购大信芊翠家园F11栋402单元，该认购书出卖人方有销售代表牛元元签名。彭桂强于认购当日向大信公司支付定金20000元。2013年7月28日，双方签订《中山市商品房买卖合同》，约定大信公司将其开发的位于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠花园F区11幢402房出售给彭桂强。该合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售商品房，按套�建筑面积计价，单价为（人民币）每平方米5613.91元，总金额（人民币）495259元整。第六条付款方式及期限约定：买受人按银行按揭方式按期付款，约定现金支付149529元（人民币），2013年7月28日付款。约定商业贷款金额346000元（人民币），2013年9月28日付款。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，彭桂强认为大信公司、大地公司没有履行赠送学位的承诺，两公司构成欺诈，遂于2013年10月24日诉至原审法院，请求判令：1.大信公司、大地公司补偿彭桂强学位费差价35000元；2.大信公司、大地公司承担本案诉讼费。
原审法院另查明：彭桂强提供2013年7月28日录制的两段录音对话，拟证明大地公司职员牛元元和潘伟燊在其2013年7月28日签订正式商品房买卖合同前宣传买房赠学位。该录音内容为彭桂强与对话人就送学位的理解各执一词，彭桂强称对方称送学�，但实际上学位还要花35000元购买；而对方在录音中仍称有学位送，交纳35000元不是购买学位而是享受学费的优惠，且没有强迫购房者交纳。庭审中，大信公司确认购房送学位的事实，并称业主与非业主在就读大信中心小学时的区别在于，业主子女在达到就读年龄时一定可入读该学校，非业主则不一定具有在该校就读的资格，只有在学校有多余名额时才向社会招生。送学位的意思就是送入学就读的资格而非送学费。大信公司、大地公司确认其一直按彭桂强诉状中的入学就读两种方式进行宣传和操作，没有任何欺诈。
再查明：彭桂强尚未生育子女。其称在认购时销售人员只说过送学位，彭桂强没有询问送学位的含义。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。彭桂强认为大信公司没有履行宣传时买房送学位的承诺构成欺诈，大信公司自始至终并�否认送学位，且庭审中大信公司一直承诺买房送学位的事实，只是彭桂强认为大信公司提供入读大信中心小学两种方式实为要求彭桂强购买学位。因此，本案双方的分歧在于对“送学位”的理解不同，本案争议焦点是大信公司承诺送学位是否构成欺诈。
首先，无论从语句字面意义上解释，还是从当地交易习惯和一般正常人的理解，学位只是一种资格，赠学位只是给予优先上学的资格，不是赠学费或者享受学杂费优惠，大信公司对“送学位”也是按通常理解予以解释，彭桂强按照有利于其本人的方法进行了解读。其次，彭桂强在认购时并未询问大信公司送学位的含义及操作方法，更不存在彭桂强要求解释时大信公司作出与实际操作方式不同的欺诈性的解释；再次，在彭桂强、大信公司签订正式《商品房买卖合同》前，大信公司明确告知入读学校的两种选择方式，并明确承诺送学位，交纳35000元仅是享受学费的优惠而已，送学位与送优惠是两回事。大信公司这种解释与彭桂强实际了解的情况一致，因而亦不存在大信公司虚假告知或故意隐瞒。彭桂强在了解情况后仍然与大信公司签订合同，该合同是双方真实一致的意思表示，合法有效，故不存在彭桂强欺诈或重大误解的情形。第四，彭桂强尚无子女，未达到申请子女入读学校的条件，因而不存在其子女达到入学年龄而大信公司未给予其学位的违约情形，进而也不能证明大信公司虚假宣传买房送学位的事实。综上，从彭桂强认购、签订合同到合同的履行，都没有证据证明大信公司虚假宣传送学位，故彭桂强以大信公司欺诈为由要求大信公司赔偿或补偿，没有事实及法律依据。大地公司以大信公司的名义实施销售行为，大地公司作为大信公司的代理人，根据法律规定，其�事责任应由被代理人大信公司承担。彭桂强据此要求大地公司承担连带责任，亦无法律依据。
综上，彭桂强的诉讼请求，理据不足，原审法院予以驳回；大信公司、大地公司的辩解，理据充分，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百二十五条之规定，判决：驳回彭桂强的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取338元（彭桂强已预交），由彭桂强负担。
宣判后，彭桂强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对“送学位”理解错误，属认定事实不清。既然原审法院认为送学位是一种资格，那么赠送学位就是赠送资格，赠送了即“有”，没赠送即“无”。彭桂强在原审期间提交的其与大信中心小学工作人员对话录音证实，有学位享受学杂费五折优惠，没有学位则全�收取学费。原审法院认为“赠学位只是给予优先上学的资格，不是赠送学费或者享受学杂费优惠”无视学位“有”与“无”的区别，逻辑上也与“赠送学位就是赠送资格”冲突。二、原审法院认为大信公司“买房送学位”的承诺不存在虚假告知或故意隐瞒，不存在虚假宣传、欺诈，属认定事实不清。首先，大信公司不具备赠送学位的资格。大信中心小学为民办非企业组织，依据《中华人民共和国民办教育促进法》第五条的规定，该校拥有办学自主权，故大信公司“买房送学位”为虚假宣传。其次，彭桂强在原审期间提交的《关于办理石岐中心小学大信学校学位手续须知》是大信公司主管在其一再要求下提供，而大信公司置业顾问称对该证据内容不知情，用合同条款已经固定和无同类先例敷衍彭桂强明显属于故意隐瞒，原审未予以认定属认定事实不清。再次，彭桂强原审提交的两份与大信公司牛元元、潘伟焱对话的录音资料证明大信公司销售中向其允诺买房送学位，该口头意思表示清楚、真实合法，彭桂强已全面履行了义务，大信公司却无法兑现承诺，存在欺诈。最后，大信公司的欺诈行为与彭桂强目前有无适龄入学儿童无关。大信中心小学拥有办学自主权，该校招生为拥有学位则学杂费减半收取，没有学位则全额收取。由于大信公司无法兑现买房送学位的允诺，无论彭桂强目前有无小孩或者有几个小孩，均不能得到学位，原审法院将彭桂强尚无小孩作为大信公司无违约行为的理由，明显是对大信公司欺诈事实认定不清。三、大信公司与大地公司之间是委托代理关系，但无从知晓他们具体合作细节，故两公司对彭桂强的损失应承担连带责任，原审判决认定彭桂强要求大信公司与大地公司承担连带责任于法无据属于认定事实不�、适用法律错误。综上，请二审法院依法改判，支持彭桂强的诉讼请求。
被上诉人大信公司答辩称：一、送学位就是送入学资格，而不是送学费或者送学费的优惠，彭桂强起诉状中已经明确大信公司向其解释送学位的相关问题；二、大信公司承诺送学位，但是该承诺履行期限尚未到来，必须待彭桂强有适龄儿童达到入学条件才能履行；三、彭桂强适用法律冲突，彭桂强一方面主张大信公司存在欺诈行为，因欺诈导致合同可撤销而要求赔偿，另一方面又主张大信公司违反送学位的承诺要求承担违约责任，彭桂强应明确法律适用问题。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人大地公司答辩称：一、本案为商品房预售合同纠纷，合同中没有关于学位的约定，送学位或者保留学位只是双方签署商品房买卖合同中的一个附�性义务，也是附条件成就的约定。对附随义务内容和成就条件，大地公司已向彭桂强作了充分解释，彭桂强是在充分了解后才签订合同，故不存在大地公司采取欺诈行为诱导其签署合同的情形。彭桂强提供的证据均证实大地公司在其签署合同前已向其充分解释送学位的概念和相关内容，但其没有提供证据证实送学位就是送学费；二、大地公司受大信公司委托，为大信公司的代理销售机构，《商品房买卖合同》是大信公司与彭桂强签订，彭桂强要求大信公司与大地公司承担连带责任，无论是补偿责任还是违约赔偿责任，均缺乏事实和法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。大信公司与彭桂强签订的《商品房�卖合同》不涉及买房送学位的内容，但大信公司对彭桂强主张在销售过程中承诺买房送学位的事实予以确认，该约定未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于大信公司是否存在欺诈及如何理解“送学位”的问题。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，彭桂强在诉状中承认，大信公司在其购房时向其解释，业主小孩入读大信中心小学有两种方式任选：第一，另行交纳35000元，营销部售后组向学校提交学位确认表享受学杂费减半收取；第二、不交纳35000元，依正常招生对象收费。另，彭桂强提交的《关于办理石岐中心小学大信学校学位手续须知》明确了业主办理适龄儿童入读大信中心小学的程序。上述事实足以证明大信公司已就买房送学位的概念和入学手续向�桂强作了详细解释。彭桂强提交其与大信中心小学工作人员的录音资料拟证明大信公司送学位属虚假承诺，大信公司对该录音资料不予确认，且彭桂强未进一步举证证明其目前存在适龄入学子女无法入读大信中心小学的事实，故其主张大信公司买房送学位属虚假承诺的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。至于如何理解“送学位”的问题。从彭桂强的诉状、大信公司的庭审陈述及生活常识来看，送学位是给予业主适龄儿童入读大信中心小学的资格，在入读大信中心小学的前提下，彭桂强可以选择另行交纳35000元享受学杂费减半的优惠或不交纳35000元，按正常收费标准交纳学杂费。因此，送学位不能理解为送学费，彭桂强上诉认为送学位即为赠送学费理据不足，本院不予采信。
大地公司为大信公司的销售代理公司，因此，大信公司对大地公司的代理行为承担民事责任。另彭桂强与大信公司签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性原理，彭桂强请求大地公司与大信公司承担连带赔偿责任，于法无据，本院亦不予支持。
综上，上诉人彭桂强的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费676元，由上诉人彭桂强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年五月二十日
书 记 员 林蔓娜