山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0921民初1511号
原告：泰安嘉联物业有限公司，住所地宁阳县城七贤路南首路西。社会信用代码：913709215793505940。
法定代表人：纪桂芬，总经理。
委托诉讼代理人：桑娜，山东泰宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：荣飞，山东泰宁律师事务所律师。
被告：王同心，男，1991年10月20日出生，回族，农民，住宁阳县。
原告泰安嘉联物业有限公司（以下简称物业公司）与被告王同心物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人桑娜、荣飞，被告王同心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年7月至2018年6月的物业服务费2788.28元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费，其中2016年7月6日起至2018年5月22日滞纳金共计3159.25元；3、请求判令被告支付2016年6月至2018年4月欠交水费共计972.50元；4、本案诉讼费、保全费、诉讼代理费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的郦水花园10号楼2单元1602室业主，被告于2013年11月16日与原告签订《前期物业服务协议》，并约定按建筑面积（住宅）0.8元/㎡收取物业服务费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告从2016年7月起一直未交纳物业服务费，并拖欠水费，经原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所诉。
被告王同心辩称，我不同意交纳物业费，因为物业服务质量很差，停车位置拥挤，电梯经常出现断电故障，并且下雨的时候存在漏水，小区内的垃圾物业也不清理，这些问题我均向物业公司反映过，但一直没有处理。下雨时我的房屋也存在漏水。我从2016年7月份起没再交纳物业费，水费什么时间未再交纳记不清了，但物业工作人员从没有来家中催要过。
经审理查明，2013年11月16日，原告物业公司（为甲方）与孙有年（为乙方）签订《郦水花园前期物业服务协议》，协议约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护及停车位有偿使用等项目进行维护、修缮、服务和管理，并依据协议向乙方收取物业服务费；乙方应遵守物业管理制度和规定，并依据本协议按时向甲方缴纳物业服务费；缴费时间从开发商通知业主办理入住之日起时预交半年物业服务费，半年后于每季度第一个月的5号前预交一个季度的物业服务费，5号后不缴纳每日按3‰计收滞纳金，其中住宅按每月每平方0.8元，商住每月每平方1元，地上车位每月60元；乙方不按约定的收费标准和时间缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。被告王同心认可购买的孙有年的房屋，在办理入住手续后，物业服务费按每季度359.66元（0.8元×149.86平方×3）已缴纳至2016年6月份。被告称自发现房屋质量问题和物业服务问题后与原告产生争执，双方形成纠纷，被告至今未再向原告缴纳物业服务费，原告也未向被告进行催缴，原告于2018年4月18日诉至本院。
原告要求被告自2016年7月起至2018年6月每季度按359.66元共计支付物业服务费2877.28元，并要求被告按照每季度逾期付款额的日千分之三支付滞纳金。原告提供了计算物业服务费及滞纳金的计算方式表:即物业服务费自2016年7月6日起每季度均为359.66元，滞纳金自2016年7月起于每季度第一个月的6日均计算至2018年5月22日，其中物业服务费自2016年7月6日起至2016年10月5日止为359.66元，滞纳金自2016年7月6日起至2018年5月22日止为740.18元；物业服务费自2016年10月6日起至2017年1月5日止为359.66元，滞纳金自2016年10月6日起至2018年5月22日止为640.91元；物业服务费自2017年1月6日起至2017年4月5日止为359.66元，滞纳金自2017年1月6日起至2018年5月22日止为541.65元；物业服务费自2017年4月6日起至2017年7月5日止为359.66元，滞纳金自2017年4月6日起至2018年5月22日止为444.54元；物业服务费自2017年7月6日起至2017年10月5日止为359.66元，滞纳金自2017年7月6日起至2018年5月22日止为346.35元；物业服务费自2017年10月6日起至2018年1月5日止为359.66元，滞纳金自2017年10月6日起至2018年5月22日止为247.09元；物业服务费自2018年1月6日起至2017年4月5日止为359.66元，滞纳金自2018年1月6日起至2018年5月22日止为147.82元；物业服务费自2017年4月6日起至2017年7月5日止为359.66元，滞纳金自2017年4月6日起至2018年5月22日止为50.71元。以上物业服务费自2016年7月6日起至2018年7月5日止共计2877.28元，滞纳金自2016年7月6日起至2018年5月22日止共计3159.25元。被告认可至2016年6月份前每季度按359.66元缴纳的物业服务费，自2016年7月份起未向原告缴纳物业服务费，被告主张未缴纳物业服务费的原因是被告居住的房屋质量和物业服务管理存在问题，原告至今未给被告解决。被告还认为原告主张的滞纳金无法律依据,不同意支付。
原告要求被告支付水费972.50元，原告主张小区每立方水费单价原为2.95元，自2017年7月1日起，宁阳县华龙水业有限公司下发通知生活用水综合价格调整为每立方3.8元，自2018年4月起，宁阳县物价局下发通知生活用水综合价格调整为每立方3.3元，小区每户业主每月均负担1立方的水损，水费按照业主水表上记载的实际用水量加上水损由原告通知业主缴纳，原告称被告和小区其他业主均系按照该标准缴纳水费，被告自2016年6月份至2018年4月共计欠交水费972.50元。原告提供了关于计算水费的计算方式表，其中2016年6月水表起码为249立方，至2017年6月水表止码为390立方，水费为454.30元【（390-249+13）×2.95元】；2017年7月水表起码为390立方，2018年3月止码为500立方，水费为452.20元【（500-390+9）×3.8元】；2018年4月用水19方，水费为66元【（19+1）×3.3元】。以上水费经计算为972.50元。被告主张水费未缴纳的具体月份已不清楚，之前的水费是按照物业公司的以上标准缴纳。
原告要求被告支付诉讼代理费1000元，原告提供了加盖山东泰宁律师事务所财务专用章的诉讼代理费发票一张为1000元。原告主张双方在合同中虽未约定发生纠纷后诉讼代理费的负担问题，但被告未按照合同约定向原告缴纳物业服务费等费用，原告通过诉讼向被告主张权利支付的代理费用是被告给原告造成的实际损失，原告要求被告承担该代理费用。被告对原告提供的代理费发票无异议，但不同意向原告支付代理费。
被告主张其所居住的房屋质量和物业服务存在问题是未缴纳物业服务费的根本原因。原告主张物业管理服务内容是对房屋共用部位的维护和管理，房屋质量问题不在物业服务合同范围内。对被告主张的楼道卫生、停车位置拥挤、电梯出现断电故障等存在问题，原告主张物业安排保洁每天进行楼道清理，院内垃圾每天清理两次，如果是邻居在楼道内存放垃圾，应与邻居沟通解决，电梯运行发生意外不可避免，电梯经年检合格可以正常使用，业主发现问题可随时向原告反映，对小区内的停车位，业主应自觉遵守停车秩序，原告已经按照协议约定进行物业服务。对以上主张，被告未提供证据证明
另查明，原告物业公司于2011年7月12日经宁阳县市场监督管理局登记成立，主要从事物业管理、卫生保洁、园林绿化等活动，属三级资质等级的物业公司。
本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务协议意思表示真实，合同有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。在物业服务合同中，原告的义务主要是依法依约提供完善的物业服务，被告的义务主要是依约交纳物业服务费等费用。被告辩称拒绝交纳物业服务费等费用主要理由有两点，一是主张原告在物业管理服务期间没有完全履行物业管理职责，物业管理存在问题，如楼道卫生、电梯出现故障、小区停车混乱等问题；二是主张其所居住的房屋存在质量问题。关于被告的第一个抗辩观点，被告所主张的楼道卫生等问题原告不认可，主张已经按照协议约定进行物业服务，被告也未举证证实，被告的该主张证据不充分，本院不予采信。关于被告的第二个抗辩观点，被告与原告形成的是物业服务合同关系，原告是提供服务的一方，被告是接受服务并交纳物业服务费的一方，被告主张的房屋质量问题不属于原、被告物业服务合同所约定的事项，被告应另行主张权利。被告以此为由拒交物业服务费不当，本院依法不予支持。根据原告提供的物业服务费、水费的计算方式及标准，并结合被告按照该标准交纳相关费用的起止时间，对原告主张的被告欠交物业服务费2877.28元、水费972.50元本院依法予以确认。被告未按照物业服务合同约定按时向原告交纳物业服务费等费用，原告要求被告支付物业服务费2877.28元和水费972.50元的诉讼请求，本院依法应予支持。
原、被告在物业服务合同中对逾期支付物业服务费既约定了滞纳金，也约定了违约金，该滞纳金实际为违约金，被告逾期未支付物业服务费，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院依法应予支持。原告要求被告按照每季度逾期付款额的日千分之三支付滞纳金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。根据上述规定并结合本案实际，原、被告双方约定的违约金过高，过高部分依法不予支持，被告承担的违约金应按中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止。
原告要求被告支付诉讼代理费1000元，原告虽因诉讼支付了代理费用，该费用双方在合同中并未约定如发生纠纷产生的诉讼代理费承担事宜，原告要求被告支付该费用无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王同心于本判决生效之日起七日内支付原告泰安嘉联物业有限公司物业服务费2877.28元及违约金（以每季度本金359.66元为基数，自2016年7月6日起至2018年7月5日止，分别于每季度第一个月的6日开始，违约金均按中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告王同心于本判决生效之日起七日内支付原告泰安嘉联物业有限公司水费972.50元；
三、驳回原告泰安嘉联物业有限公司要求被告支付诉讼代理费1000元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告负担15元，原告负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 刘晴晴
二〇一八年六月十四日
书记员 赵亚男