苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）相民初字第1616号
原告苏州诚邦物业管理有限公司，住所地苏州工业园区娄葑镇葑谊新村21幢202室。
法定代表人顾凤珠，总经理。
委托代理人杨以军，江苏同益大地律师事务所律师。
委托代理人陈阳，该公司员工。
被告苏州金澄房地产有限公司，住所地苏州市相城区太平镇。
法定代表人施炳根，董事长。
委托代理人徐建新，江苏五洲信友律师事务所律师。
原告苏州诚邦物业管理有限公司（以下简称诚邦物业公司）与被告苏州金澄房地产有限公司（以下简称金澄房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月19日立案受理后，依法由代理审判员唐丽宁适用简易程序独任审判，于2013年1月18日公开开庭进行了审理。原告诚邦物业公司的委托代理人杨以军和陈阳、被告金澄房地产公司委托代理人徐建新到庭参加�讼。因案情复杂，依法组成合议庭审理，由审判员乔宁宁担任审判长，代理审判员唐丽宁主审，人民陪审员邱玉芳参加评议。本院于2013年5月15日、8月24日组织双方质证，另于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告诚邦物业公司的委托代理人杨以军、被告金澄房地产公司委托代理人徐建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚邦物业公司诉称，2009年5月，被告因原物业公司撤离被告开发的金澄别墅小区找到原告，委托原告代为管理金澄别墅小区，原、被告于5月22日签订前期物业管理委托合同及相关补充协议，补充协议第3条明确约定如物业公司收取的物业费不够支付各项费用支出，差额部分由开发商按每半年补贴一次，补贴金额按实际亏损额计算，直至合同到期。被告只于2009年底与原告按合同进行结算一次并补贴给原告45000元，有关2010年、2011年原�的亏损补贴被告一直拖延偿付，故原告诉至法院，请求判令被告支付2009年6月1日至2012年2月28日期间原告物业费补偿款人民币391046元；本案诉讼费由被告承担。
被告金澄房地产公司辩称，根据双方签订的合同，亏损部分应当审计，从而得出收到的物业费。合同中同时约定，物业公司应当尽力催收物业费，应当使用合法有效的方法收纳物业费，而原告具体收费多少被告不能确定，收入和支出均不能明确。2010年11月28日，原告给被告的函以及盈亏的报表中的数据与法庭上原告提交的金额不一致，所以原告的诉请金额不实。被告在2012年3月给付了原告56160元的服务费和垃圾清理费，实际是一揽子解决的方案。根据该口头协议，被告给付原告56160元，剩下的物业管理费应由原告催收。综上，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2009年5月22日，原告诚邦物业公司�乙方）与被告金澄房地产公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，双方约定：甲方将位于苏州市相城区太平路太平中学东侧的金澄别墅（物业名称）委托乙方实行物业管理服务，总建筑面积24297.26平方米，其中住宅24297.26平方米，物业建筑面积168.52平方米，配电间88.08平方米，目前已交付使用的为23990.35平方米；委托管理服务期限为二年，自2009年6月1日8时起至2011年5月30日8时止；甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房170.08平方米；双方约定（聘请、不聘请）专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。双方约定的进行年度例行审计时，聘请专业机构的费用，在物业服务费用立项开支。应甲方要求进行的非年度例行审计，聘请专业机构的费用，由甲方承担，例行开支。专业机构由（双方协商选定，甲方选定，乙方选定）。双方另在附件中对物业构成、物业管理服务质量进行了约定。当天，原、被告签订补充协议一份，双方约定小区服务费用实行收取的物业服务费不够支付各项费用支出，差额部分由甲方按每半年补贴一次，补贴金额按实际亏损额计算，直至本合同到期。如乙方每月收取的物业费能支付当月的开支，则甲方可以不用给乙方本月补贴。双方另就与上届物业企业交接、物业用房等事项进行了约定。经核实对账，被告公司员工潘水根在一份“金澄别墅09年下半年物业经营情况”的材料上签字确认，明确经核实金澄别墅物业费实际收入42002元，原告实际支出126402元，亏损84400元，被告公司总经理施春生也在该材料上签字确认：“情况属实，给予补贴肆万伍仟元整，施春生，3／10。”被告已据此支付原告45000元。被告当庭表示，其认为该45000元已足额补偿原告2009年6月至2010年11月期�的亏损。双方实际履行上述物业管理委托合同至2012年3月，其后原告撤出金澄别墅项目。
另查明，被告于2012年2月5日分别支付原告30000元和16160元。原告开具给被告金额为16160元和30000元的发票开票项目均为服务费。被告认为，该笔46160元服务费是在原告对金澄别墅项目停止服务后，双方进行协商后的最终确认给付的服务费，是原告在服务金澄别墅项目期间的全部补偿费。原告认为服务费与本案无关，应是对金澄天地花园项目的物业用房补贴，但未举证证实。庭审中，原、被告一致确认，被告于2012年3月5日支付原告垃圾清运费10000元与本案所涉亏损补贴无关；原告收到45000元补偿款后开具给被告的发票项目也为服务费。
审理中，原告明确其2009年下半年（2009年6月至11月）亏损84400元，原告曾补贴45000元，尚欠39400元。2009年12月至2010年12月期间的亏损金额是186572元，2011年1月至2011年12月亏损金额为165072元，以上共计391046元。被告认为，实际补贴45000元是补贴原告2009年6月至2009年11月的亏损，对于原告计算累加的方式无异议，但是具体金额的多少不能确定。
另外，审理中，原告申请对2010年1月1日至2011年12月31日期间金澄别墅小区项目亏损情况进行审计。原、被告共同选定苏州立信会计师事务所对以上财务情况进行审计。为配合审计，本院于2013年11月8日组织原、被告、苏州立信会计师事务所相关工作人员进一步核实审计材料，苏州立信会计师事务所表示，原告提供的不是完整的会计核算资料，如仅是收据而无发票则将不能认定实际支出，故无法确定是本案所涉项目的实际支出。若被告认可原告用工人数、工资水平、职务也可以达到审计条件。原告表示无法进一步提供相应的发票。被告表示应按照审计的要求�定亏损，同时不认可原告的用工人数、工资水平及职务等情况。
苏州立信会计事务所于2013年11月29日对本院作出回复：“……对2010年1月1日至2011年12月31日期间金澄别墅小区项目的亏损情况进行审计。由于苏州诚邦物业管理有限公司无法提供真实、完整的会计核算资料，我们无法按鉴定书的要求完成审计工作。”该所同时退回送审材料。
以上事实，由原告提供的物业管理委托合同、补充协议、金澄别墅09年下半年物业经营情况、被告提供的收据、发票、苏州立信会计师事务所有限公司出具的回复和本院所做的谈话笔录附卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的物业管理委托合同及补充协议均系双方当事人真实的意思表示，应认定合法有效。被告应按照补充协议约定按原告实际亏损额进行补贴。本案中原告方共主张2009年下半�和2010年至2012年2月28日撤场间的亏损补贴。关于原告2009年下半年（实际是2009年6月至同年11月期间）的亏损情况，被告公司员工潘水根核实并有被告公司总经理施春生签字确认的“金澄别墅09年下半年物业经营情况”可以证实被告认可原告自2009年6月至同年11月期间亏损84400元，而被告仅支付补贴45000元，理应将余款39400元补足。对于2010年1月1日至2011年12月31日期间金澄别墅小区项目亏损情况，原告提供的送审材料经苏州立信会计师事务所审核后认为并非真实、完整的会计核算资料予以退回。原告虽主张被告员工潘水根可以核实确认原告的员工人数和员工工资情况，但被告在谈话笔录中和庭审中均明确表示不认可原告的员工人数和工资水平，且证实员工人数和员工工资情况进而证实亏损情况系原告的举证责任，并非被告举证责任，故本院对原告该主张不予采纳。原告作为经工商登记的公司，理应建立规范的财务制度，保留相关报表、发票。现原告未能提供审计所需的真实、完整的会计核算资料，故本院无法核实原告亏损情况。原告虽在诉请中主张2009年6月1日至2012年2月28日期间的亏损补贴，但并未申请就2009年12月份、2012年1月及同年2月的亏损情况进行审计，也未提供相关证据证实上述期间的亏损情况，故本院对上述期间的亏损情况也不予认定。对于被告2012年2月5日支付两笔款项（共计46160元）的性质，原告主张该款实际为其他项目的物业用房补贴，但并未举证证实，且该两张发票与之前原告收到45000元补偿款后所开具发票的开票项目一致，故本院认为上述款项也是被告支付原告的亏损补贴。被告虽主张该46160元系针对原告整个合同期间的补贴，但由于被告在“金澄别墅09年下半年物业经营情况”中和庭审中均明确认为45000元已足额补�原告2009年6月至11月期间亏损，故根据禁止反言原则，应作出不利于被告方的推定，即该46160元系补偿原告2009年11月之后的亏损，不应冲抵被告未补贴的2009年下半年亏损的差额。综上，被告应支付原告2009年6月至11月期间亏损的补偿款39400元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定以及相关法律的规定，判决如下：
被告苏州金澄房地产有限公司应于本判决生效后十日内支付原告苏州诚邦物业管理有限公司补偿款39400元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币7166元，由原告苏州诚邦物业管理有限公司负担6456元，由被告苏州金澄房地产有限公司负担710元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 唐丽宁
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年十一月二十九日
书 记 员 朱晓冬