吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第708号
原告：姜砚芝，女，1966年10月6日生，汉族，个体，住通化县。
委托代理人：周广利，通化县法律援助中心律师。代理权限为参与庭审，代收法律文书，即一般代理。
被告：通化县楼宇房屋开发有限责任公司，住所通化县快大茂镇。
法定代表人：于波，总经理。
委托代理人：陈维国，吉林享和律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与庭审，进行调解，代为上诉，代收法律文书，即特别授权。
第三人：通化县农村信用合作联社，住所通化县快大茂镇团结路***号。
法定代表人：孙世良，主任。
委托代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与庭审，进行调解，代为上诉，代收法律文书，即特别授权。
原告姜砚芝诉被告通化县楼宇房屋开发有限责任公司（以下简称楼宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日收到原告姜砚芝起诉状，于同日决定立案受理。审理过程中，因本案处理结果与通化县农村信用合作联社（以下简称信用社）有法律上的利害关系，本院于2015年12月14日通知通化县农村信用合作联社作为第三人参与诉讼。依法组成合议庭，于2015年10月28日、12月30日公开开庭进行了审理。原告姜砚芝委托代理人周广利、被告通化县楼宇房屋开发有限责任公司委托代理人陈维国、第三人通化县农村信用合作联社委托代理人刘煜洲均到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。
姜砚芝诉称：2010年9月25日，姜砚芝与楼宇公司签订商品房买卖合同，购买楼宇公司开发的坐落于通化县快大茂镇东市场附近商业用房一处，面积65.41平方米，价款359755元，该购房款已在购房时全部付清。购房当时双方约定，姜砚芝购房后楼宇公司及时为其办理房照等事宜。然而在姜砚芝实际使用该房屋多年后，楼宇公司仍未给其办理房照。请求判令：一、楼宇公司立即为其办理房照；二、楼宇公司承担诉讼费用。
楼宇公司辩称：一、购房者办理产权登记是正当权利，应该得到支持，但姜砚芝要求楼宇公司办理产权证是不合理要求，因为产权登记是买受人的个人权利，无法由出卖方行使，出卖方的义务只是提供双方认可的合同、收款凭证。另外只能履行一项在房产产权登记机关备案的义务，其余的产权登记只能由买受人自己行使；二、办理产权登记，买受人要向房产产权登记机关提供本人身份证件，取得房屋产权的合同、交款凭证、纳税凭证，并在房产的交易部门经过审查后即可办理，姜砚芝仅向楼宇公司缴纳了购房款，而未缴纳房产部门应收的房屋维修基金等费用，无法办理产权，因此并不全是楼宇公司的过错；三、楼宇公司在该楼盘开发后不久，因股权发生变化，以及涉及诉讼案件等，导致法定代表人于波被刑事拘留，于波解除羁押后，楼宇公司的人员已经自动离职，而控股的股东也不出面，致使楼宇公司一直处于停业状态，除营业执照和公章外，其他公司资料已随同有关人员的自动离职，也全部散失，导致楼宇公司所有的经营资质被吊销，这是楼宇公司无法正常运作的重要原因；四、楼宇公司当初出售给姜砚芝的房屋价格，税务机关不予认可，因此楼宇公司无力协助其办理产权登记；五、基于以上情况，楼宇公司决定向法院申请破产，目前正在策划有关破产事宜，所以姜砚芝的诉讼请求不完全合理，请求法院予以驳回。
信用社辩称：不同意姜砚芝的诉讼请求。理由是诉争的房屋已于2008年6月27日在案外人朱刚向第三人借款时已由楼宇公司提供抵押担保，抵押给了第三人，并且办理了抵押登记手续。经通化县人民法院（2010）通密民初字第96号民事调解书确认，楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任。因此第三人对诉争的房屋享有抵押权，故姜砚芝的合同目的无法实现，其可另行向楼宇公司主张权利，请求驳回姜砚芝的诉讼请求。
经审理查明：2010年9月25日，姜砚芝与楼宇公司签订商品房买卖合同，购买楼宇公司开发的坐落于通化县快大茂镇县经贸局南侧，产权证号11278，丘幢号3-1-117-1.5，面积65.41平方米商业用房一处，每平方米5500元，价款359755元，姜砚芝分别于2010年9月12日、9月25日付购房款18.5万元、15.5万元，姜砚芝与楼宇公司约定办完房照后包含税费再交5万元。姜砚芝已于上述两笔房款交付后占有使用该房屋。但楼宇公司与姜砚芝未实际办理该处商业用房产权过户登记手续。2008年6月27日，案外人朱刚向第三人下属通化县快大茂信用社贷款170万元，楼宇公司以包括姜砚芝所购该处商业用房在内的652.03平方米、评估价值258万元的房屋提供了抵押担保，于2008年6月26日在通化县房屋产权中心办理抵押登记。通化县快大茂信用社于2010年7月向本院提起诉讼，本院于2010年7月21日将包括该处在内的七处抵押房产查封，于2010年10月19日作出（2010）通密民初字第96号事调解书，确定楼宇公司在抵押财产范围内承担抵押责任，承担抵押责任后有权利向朱刚追偿。该案目前正在执行中。
本院认为，姜砚芝与楼宇公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该二条规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，姜砚芝与楼宇公司签订的转让房屋产权的合同生效，只是该房屋产权产生变动的原因，但是否发生了产权变动的结果，要取决于是否变更了产权登记，本案中，合同双方并未进行房屋产权变更登记，未发生物权变动的结果，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，该讼争房屋仍为楼宇公司所有。2008年6月26日，楼宇公司在通化县房屋产权管理中心为朱刚贷款以包括本案诉争房屋在内的房产办理了抵押登记，而楼宇公司与姜砚芝于2010年9月25日签订买卖合同，抵押在先，买卖在后，抵押权成立。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，通过庭审查明，楼宇公司未将该房屋已抵押的事实告知受让人姜砚芝，亦未将出售该房屋的事实通知抵押权人通化县快大茂信用社，且姜砚芝不同意代楼宇公司清偿借款。故姜砚芝与楼宇公司签订的买卖合同虽有效，基于买卖合同对讼争房屋享有物上请求权，但由于抵押权的存在，其物权请求权能否得以实现要取决于债务人能否清偿债务，如能清偿，从而消灭设在该房产上的抵押权，姜砚芝物权请求权能实现，反之，则不能实现。出现后者情形姜砚芝只能向楼宇公司另行主张权利。故对姜砚芝要求楼宇公司立即为其办理房照的诉请本院无法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告姜砚芝的诉讼请求。
案件受理费100元由原告姜砚芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 迟晓海
审判员 单 霞
审判员 兰秀文
二〇一六年一月一十一日
书记员 马希艳