北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4451号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭桂斌，男，1972年2月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵永利，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市海淀区六郎庄小学，住所地北京市海淀区六郎庄慈佑街*号。
法定代表人：李辉，校长。
委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵丽娜，北京人富律师事务所实习律师。
上诉人郭桂斌与被上诉人北京市海淀区六郎庄小学（以下简称六郎庄小学）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第5526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭桂斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回六郎庄小学的诉讼请求并支持我方的反诉请求。事实和理由：1、一审判决对于租赁损失认定错误，六郎庄小学存在违约行为，应当赔偿我方的租金损失。2、一审判决对于房屋装修损失、建造道路损失认定错误，一审法院酌情确定的赔偿数额过低。
六郎庄小学服从一审法院判决，针对郭桂斌的上诉理由答辩称：我单位同意一审判决，请求二审法院予以维持。
六郎庄小学向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的租赁协议；2、腾退房屋及土地。
郭桂斌向一审法院反诉请求：要求六郎庄小学赔偿我各项损失7793776元。
一审法院认定事实：2000年9月8日，郭桂斌与六郎庄小学签订租赁协议，由郭桂斌承租位于学校西操场、环形跑道西侧面积为2.6亩的土地，租赁期限自2000年9月8日至2002年9月8日，每年租金6.76万元。郭桂斌必须合法经营，独立承担一切责任。协议期内，任何一方单方面终止合同，应赔偿另一方半年的租金及所有经济损失。遇国家拆迁或征地而使协议提前终止时，双方应本着互相谅解的精神协商解决。国家如不征用，乙方有续租的优先权。按原协议租金每年10％递增。乙方地上物必须符合国家规划和建设规定，遇国家拆迁或征用土地无条件拆除，并独立承担经济和其他责任，与甲方无任何关系。签订后，郭桂斌建造了房屋和道路，开办了明日星公寓用于出租。后双方签订续租合同书，延长租期至2015年12月31日，每年度使用费共计6.76万元。郭桂斌建造上述房屋并未有合法批示。
庭审中，双方均表示租赁协议的效力系有效，且六郎庄小学明确表示此次腾退系村委会腾退并非拆迁。
在此案原审当中，六郎庄小学提交了房屋建筑面积测绘技术报告书，显示，2010年10月29日，北京市绘寰测绘事务所对六郎庄小学的房屋进行了测绘，其中，郭桂斌建造房屋总面积为1270.72平方米。
2012年5月10日，六郎庄村委会通知六郎庄小学，要求六郎庄小学负责解除和承租方的合同，清退明日星公寓的房、人员及物品。2013年6月24日，六郎庄小学向郭桂斌发出提前终止合同通知书，以政府征用土地为由，表示提前终止合同。双方没有任何经济补偿。要求郭桂斌接到通知后做好拆迁腾退准备。此后，郭桂斌就提前解除合同的补偿问题数次与六郎庄小学进行协商，但未能达成一致。
诉讼中，郭桂斌就其损失提出如下主张：房屋租金损失368万元、建造房屋装修损失、建造道路损失共计4113776元。对此，六郎庄小学不予认可。就上述主张，郭桂斌提交了出租房屋的租金收据，六郎庄小学在原审中对收据的真实性不持异议，但在本案重审中，明确表示对该收据的真实性不予认可。郭桂斌提出要求按照每平方米3000元的标准赔偿建造及装修损失，六郎庄小学仅同意按照每平方米2500元的标准予以赔偿。
庭审中，双方均认可涉案土地上的房屋已经拆除。郭桂斌主张已经将涉案土地交回，但未提供证据予以证明。
一审法院认为：六郎庄小学与郭桂斌签订的租赁协议及续租合同书，系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，系有效。双方虽约定租赁期限至2015年12月底，但因北京市重点村整治项目面临拆迁，六郎庄小学要求提前解除合同，郭桂斌表示同意，法院不持异议。但考虑到双方租赁期限已经到期，双方合同权利义务关系已经终止，故双方签订的租赁协议及续租合同书已无需解除。
考虑到本次腾退系六郎庄村委会腾退，并非国家拆迁，故双方腾退后赔偿事宜不应按照双方约定的“遇国家拆迁或征用土地无条件拆除，并独立承担经济和其他责任，与甲方无任何关系”条款进行处理。
对于六郎庄小学要求腾退房屋的诉讼请求，因房屋已经拆除不具备腾退基础，故对该诉讼请求，法院不予支持。对于六郎庄小学要求腾退土地的诉讼请求，法院考虑到涉案土地系村集体土地，归村集体所有，且本次纠纷产生的原因系六郎庄村委会腾退土地导致双方签订的协议无法继续履行，现腾退已经完毕，已不存在返还的可能性，故对六郎庄小学的上述诉讼请求，法院不予支持。
本案的处理关键在于损失的数额如何确定。对于房屋租金损失，法院认为，因郭桂斌主张的租金损失系根据其出租违章建筑所获得的利益估算所得，但出租违章建筑所获得利益并不宜由法院处理，且根据郭桂斌之前所获租金收益来看，郭桂斌通过履行租赁合同所获得利益已远远超过合同解除后其主张的租金损失，故法院对其房屋租金损失的反诉请求，法院不予支持。
至于建造房屋装修损失、建造道路损失，法院认为，合同解除后，因腾退并非属于六郎庄小学违约情形，但考虑到六郎庄小学作为实际受益方，按照公平原则，应对合同不能如期履行而给郭桂斌造成的该项损失承担相应的赔偿责任。郭桂斌明知房屋无合法批示的情形下将房屋出租，亦有一定的过错，故对自身损失亦承担相应的责任。故法院在双方均认可每平方米建筑成本为2500元的基础上，结合房屋使用年限以及剩余租赁期限以及郭桂斌明知房屋无合法批示的情形下将房屋出租，亦有一定的过错等情形酌情判定。
综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决：一、北京市海淀区六郎庄小学于本判决生效后十日内，赔偿郭桂斌建造房屋装修损失、建造道路损失150000元；二、驳回北京市海淀区六郎庄小学的全部诉讼请求；三、驳回郭桂斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，由于双方租赁土地上的房屋已被拆除，租赁合同已无继续履行的可能亦无返还的必要，一审法院对于六郎庄小学的诉讼请求所做处理正确，且六郎庄小学亦未提出上诉，本院予以确认。
本案双方争议的焦点问题在于郭桂斌主张的相关的损失如何确定。关于房屋租金损失，双方租赁合同约定郭桂斌承租诉争土地后必须合法经营，独立承担责任，与六郎庄小学无关。现郭桂斌认可其在承租土地上建设的全部房屋均未取得合法的审批手续，现郭桂斌主张该类房屋的出租利益缺乏法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求正确，本院予以确认。关于建造房屋装修损失、建造道路损失。双方合同约定合同期满后，郭桂斌有权拆走，恢复至施工前水平，即郭桂斌在合同期满后负有恢复原状的义务，一审法院综合考虑本案双方当事人的过错程度、合同履行程度以及郭桂斌履行合同的支出与收益情况，酌情确定的损失数额并无不当，本院予以确认。综上，郭桂斌的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33178元，由郭桂斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年七月五日
法官助理 郭仁鑫
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨