北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第21409号
原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司。
法定代表人刘希平，该公司总经理。
委托代理人许欣海，北京市兰台律师事务所律师。
被告北京金源投资管理有限公司。
法定代表人李时文生，该公司董事长。
委托代理人张建国，男，1961年2月4日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司（以下简称国信物业公司）与被告北京金源投资管理有限公司（以下简称金源公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田志鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司诉讼代理人许欣海、被告北京金源投资管理有限公司诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信物业公司诉称，2010年6月30日，北京金源投资管理有限公司、北京恒过宏业经贸有限公司、北京鼎好世纪电子有限公司签订的《物业管理服务协议》，北京鼎好世纪电子有限公司作为承租人交由华域大通投资管理（北京）有限公司实际使用按《物业管理服务协议》第三条之规定被告应将2010年7月1日至2010年10月27日112185.58元物业管理费及中央空调费在2011年3月1日之前向原告支付，自2013年1月1日至2014年6月30日应向原告交纳410090.16元的物业管理费及中央空调费应在2014年3月1日之前向原告支付。被告拖欠物业费的行为，已严重影响原告的正常工作运行，亦是对四方已达成协议的破坏，理应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理服务协议》第二条、第三条的相关规定，原告可按每日加收应交纳费用的1‰的滞纳金，同时原告可以直接向北京金源投资管理有限公司收取物业费用并追究责任甲乙丙三方的违约责任。虽然原告考虑到与被告的合作基础经多次催缴但被告仍未支付所拖欠的费用。现诉至法院要求判决被告向原告支付所拖欠的2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日物业费、中央空调使用费共计522275.74元，诉讼费由被告负担。
被告金源公司辩称，原告作为物业公司应当服务到位，空调制冷和制热应按实际使用天数收缴，2010年7月1日至10月27日90天的空调制冷费应当为50907.74元，2013年1月至12月31日150天的制冷费为84846.24元，2014年1月1日至6月30日60天的制冷费为33938.50元，合计300天的制冷费169692.48元。起诉期间物业费为250767.78元，按每平方米0.16元计算。合计为420460.26元。我们同意给付420460.26元，诉讼费双方分担。
经审理查明：2010年6月30日，原告、北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司及北京鼎好世纪电子有限公司签订《物业管理服务协议》，四方就北京金源投资管理有限公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）位于宣武区（现为西城区）xx商业楼总建筑面积，约2953.84平方米的物业管理事宜进行了约定；由北京鼎好世纪电子有限公司（丙方）按时、按约交纳物业费、冷热水、电、中央空调等能源费用以及其他相关费用；原告国信好望一分公司（丁方）有权因丙方拖欠丁方物业管理费可直接向甲、乙方收取物业费用，并有权追究甲、乙、丙三方的违约责任；物业管理费为每天每建筑平方米0.16元，甲方的面积为2356.84平方米，全年物业费为137639.46元；乙方面积为597平方米，全年物业管理费为34864.80元；中央空调使用费为每天每平方米0.24元（含制冷天数每年5月1日至9月30日，共计150天；供暖天数为每年11月15日至翌年3月15日，共计120天），甲方全年的中央空调使用费206459.18元，乙方全年的中央空调使用费为52297.20元；全年物业管理费、中央空调使用费共计431260.64元；2010年7月1日至2010年12月31日物业管理费为215630.32元，丙方应当在2011年3月1日之前向丁方支付；2011年1月1日起丙方每年分两次向丁方交纳全年的物业管理费及中央空调使用费431260.64元，应于当年1月1日前向丁方交纳上述费用的50%，应于当年7月1日前向丁方交纳费用余下的50%；甲、乙、丙方应按上述约定向丁方交纳上述费用，如甲、乙、丙方逾期还没有支付该款项，丁方有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的1‰的标准按日计算收取，并可根据情况对甲、乙、丙三方提起民事诉讼；如丙方违反本条款之规定，丁方有权要求甲、乙方双方承担连带责任并有权终止对丙方的相关服务。2010年7月27日，北京金源投资管理有限公司、北京恒达宏业经贸有限公司、华域大通公司签订《房屋使用合同》，合同约定北京金源投资管理有限公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）将位于北京市宣武区（现为西城区）xx商业楼产权房一并提供给华域大通公司（丙方）经营办公使用，总建筑面积共约2953.84平方米，合同有效期限8年，自2010年10月28日起至2018年10月27日止，合同期间，丙方需按期足额缴纳使用费，按时向有关部门交纳水、电、中央空调费、物业费等相关费用。2012年3月27日，华域大通公司向原告支付了物业费10万元。2012年11月26日，华域大通公司曾向本院提供情况说明，其表示西城区（原宣武区）xx商业楼原承租人为北京鼎好世纪电子有限公司，后该公司放弃对商业楼的承租，与出租人终止了租赁合同，由华域大通公司与出租人签订了租赁合同，于2010年10月28日实际进驻商业楼实施经营管理至今，期间华域大通公司于2012年3月27日向国信好望一分公司交纳了物业费10万元，北京鼎好世纪电子有限公司放弃商业楼的承租后，从未在商业楼进行过任何经营活动，……，华域大通公司与北京鼎好世纪电子有限公司之间无任何关系，均系独立企业法人。合同签订后，华域大通公司实际占用租赁房屋至今。对于原告主张2010年7月1日至2012年12月31日物业费一节，原告以华域大通公司为被告诉至本院要求华域大通公司支付上述期间的费用，本院于2013年10月23日作出（2013）西民初字第17475号民事判决书，判决书认定《房屋使用合同》约定，合同有限期为2010年10月28日至2018年10月27日，因此华域大通公司负担的物业费及中央空调使用费应自2010年10月28日起开始计算，据此驳回原告主张的该期间物业费及空调使用费的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。现原告诉至本院要求被告支付2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年6月30日物业费、中央空调使用费共计522275.74元，诉讼费由被告负担。被告金源公司表示同意给付拖欠的物业费，对于空调使用费，只同意给付原告合同约定的空调制冷、制热期间的费用，对于诉讼费同意双方分担。经本院调解，双方各持己见。
另查，对于空调制热期间的费用，供热单位自2012年起向用户收取供暖费，按每年每建筑平方米30元计算。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、房屋使用合同、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17475号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告与北京金源投资管理有限公司（甲方）、北京恒达宏业经贸有限公司（乙方）、北京鼎好世纪电子有限公司签订的《物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，应属合法有效。根据物业管理服务协议第三条第一款第八项之约定，如丙方违反本条款之规定，丁方有权要求甲、乙双方承担连带责任，被告对租赁房屋所付物业费及空调使用费承担给付责任。对于原告主张物业费一节，被告同意按照每日每建筑平方米0.16元标准支付物业费，符合法律规定，本院予以支持。对于给付日期，原告主张2010年7月1日至2010年10月27日、2013年1月1日至2014年6月30日实际天数为665日，故被告应按上述天数给付物业费250767.78元。对于原告要求被告支付超过上述期限的费用，无事实及法律依据，本院不予支持。
对于空调使用费一节，对于支付空调使用费时间，物业管理服务协议中约定给付中央空调使用费期为0.24元每建筑平方米每天含夏季制冷150天及冬季供暖120天，被告全年的中央空调使用费为206459.18元，该约定中全年空调使用费系以年365天计算，现原告主张按照每年365天支付空调使用费，符合合同约定，本院予以支持。对于被告所持只支付制冷天数期间的空调使用费的抗辩主张，无合同依据，本院不予采纳。鉴于2012年后，原告与供暖单位解除了供热协议，此后实际用户应向供暖单位交纳供暖费用，原告在主张空调使用费中扣除供暖期限的供暖费的主张，并无不当，本院不持异议。对于供暖费扣除的具体数额，应将2013年1月1日至2013年3月15日、2013年11月15日至2014年3月15日间共194天供暖费予以扣除。对于扣除供暖费的标准，则按每个供暖季120天每建筑平方米30元计算。根据上述标准，应在被告应支付空调使用费中扣除194天供暖费114306.74元，故被告应支付261844.92元。对于原告超出上述数额所主张的空调使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告北京金源投资管理有限公司一次性给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二O一O年七月一日至二O一O年十月二十七日、二O一三年一月一日至二O一三年十二月三十一日、二O一四年一月一日至二O一四年六月三十日物业费二十五万零七百六十七元七角八分。
二、自本判决生效之日起十日内，被告北京金源投资管理有限公司一次性给付原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司二O一O年七月一日至二O一O年十月二十七日、二O一三年一月一日至二O一三年十二月三十一日、二O一四年一月一日至二O一四年六月三十日空调使用费二十六万一千八百四十四元九角二分。
三、驳回原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。
如果被告北京金源投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百一十一元，由原告北京国信好望物业管理有限公司第一分公司负担四十八元（已交纳）；由被告北京金源投资管理有限公司负担四千四百六十三元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 田志鹏
二〇一四年十一月二十一日
书记员 马小龙