杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初7827号
原告：浙江汇和商业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区环城西路20号601室。
法定代表人：衷淑梅，总经理。
委托诉讼代理人：闵慧文，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告：杭州领卓餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道文一路296号汇和城一楼111室。
法定代表人：黄晓斌，总经�。
被告：上海阔图企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区三林路235号16幢352室。
法定代表人：黄晓斌，董事长。
原告浙江汇和商业有限公司与被告杭州领卓餐饮管理有限公司（以下简称领卓公司）、上海阔图企业管理有限公司（以下简称阔图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闵慧文到庭参加诉讼。两被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告领卓公司之间签订的编号为WYFY111的《汇和城租赁合同》于2017年4月20日解除；2.被告领卓公司支付拖欠的租金93582元，物业费8756.6元；3.被告领卓公司支付免租期租金损失35587.5元；4.被告领卓公司支付违约金251769.8元；5.被告领卓公司支付迟延支付租金与物业费的滞纳金8845.5元（从2016年12月25日暂计算至2017年6月1日，此后以102338.6元为基础，以日万分之六为标准计算至款项付清之日止）；6.被告领卓公司就注册地址杭州市西湖区文一路296号汇和城一楼111室办理工商变更登记，并赔偿原告违约金118625.1元；7.被告阔图公司对被告领卓公司的上述债务承担连带保证责任；8.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确第5项诉请中的滞纳金实质为违约金。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告阔图公司签订编号为WYFY111的《汇和城租赁合同》，约定：原告将位于杭州市西湖区文一路296号汇和城一楼111室商铺（案涉店铺）出租给被告阔图公司使用，租赁期限自2016年9月10日至2021年9月9�，第一至第二个租约年的月租金为39541.7元，租金按每三个月一付，每次提前15日支付，物业费每月3700元，每三个月支付一次，与租金一起支付，免租装修期自交付日起至2016年10月9日。原告依约于2016年9月10日向被告阔图公司交付租赁商铺，已完全履行合同义务。原告与被告领卓公司、阔图公司签订一份《变更协议》，约定编号为WYFY111的《汇和城租赁合同》的合同主体由被告阔图公司变更为被告领卓公司，被告领卓公司对该合同的履行承担连带保证责任。按照合同约定，被告领卓公司应于2016年12月25日前向原告支付2017年1月10日至2017年4月9日三个月的租金及物业费，被告领卓公司仅支付一个月的租金及物业费，剩余款项经原告多次催讨仍拒不支付，还在未经原告同意的情况下擅自关门停业。被告领卓公司应于2017年3月25日前向原告支付2017年4月10日至2017年7月9日三个月�租金及物业费，其亦未如约支付。为减少损失，原告于2017年4月20日向被告领卓公司预留的电子邮箱发函表示“因贵方拖欠租金数月，存在违约行为，我司现依照《汇和城租赁合同》之约定行使单方解除权，解除房屋租赁合同，并要求贵方承担相关合同义务。”被告领卓公司于当日收到函件，并于次日将案涉店铺腾退完毕、返还给原告。
两被告未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据。两被告未提供证据。两被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，本院对原告提供的证据的真实性予以认定并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
杭州�西湖区文一路296号房屋系杭州宋江股份经济合作社所有。2014年5月13日，杭州宋江股份经济合作社（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租文一路296号房屋，甲方同意乙方整体或部分转租，租赁期限为自乙方起租日（2015年4月1日）起15年。
2016年8月18日，原告（甲方，出租人）与被告阔图公司（乙方，承租人）签订一份《汇和城租赁合同》，约定：甲方出租给乙方案涉店铺，实际面积约为130平方米，建筑面积约为185平方米，乙方对于租赁场地面积予以确认，并同意以130平方米作为计算租赁租金的基础，以185平方米作为计算物业管理费的基础；甲方向乙方交付租赁场地的日期暂定为2016年9月10日；租赁期限为5年，即自2016年9月10日起至2021年9月9日止；甲方同意免租装修期自交付日起至2016年10月9日，若非甲方原因导致提前终止，乙方根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例，按照本合同约定的第一年租金标准向甲方补足免租装修期的租金；租金按每天每平方米10元算，乙方首年应向甲方支付的租金为474500元，租金按第3个租约年起，每两年递增7.5%，第一、二个租约年每天每平方米10元，每月租金为39541.7元，第三、四个租约年每天每平方米10.75元，每月租金为42507.3元，第五个租约年每天每平方米11.56元，每月租金为45710.2元；租金按先付后用的原则支付，第一期租金应自交付日起三个工作日内支付，但不得晚于进场日，第二期开始，租金按每三个月一付，每次提前十五日支付；乙方应在本合同签订后三个工作日内向甲方支付定金79084元，本合同自甲方收到全额定金之日生效；乙方按约支付首期租金时，已付定金79084元转为乙方的履约保证金，甲方开具保证金收据；若在租赁期间未发生逾期付款等违约行为，甲方在租赁期满且乙方腾退交还租赁场地后十个工作日内返还，履约保证金不计利息，若发生逾期缴纳租金、费用等违约行为，甲方有权从该笔保证金中直接扣除相关款项，并责令乙方补足全额保证金；乙方支付首期租金时，应向甲方支付10000元，作为其销售商品或提供服务的质量保证金；因大楼的管理、保洁、保安等服务均由甲方统一管理，乙方按建筑面积每月每平方米20元向甲方支付管理费，计3700元/月，管理费每3个月交纳一次，与租金一起支付；乙方承担租赁场地内所产生的所有费用（包括但不限于）：水、电、燃气、中央空调等费用，乙方应于进场日缴付10000元水电费押金（不在履约保证金内）；双方同意与本合同有关的任何通知，以书面方式送达方为有效，书面形式包括但不限于：快递、邮件、电子邮件，上�通知应被视为在下列时间送达：以快递或专人发送，在收件人收到该通知之日，以挂号邮件发出，在发出之后7个工作日，以电子邮件发出，在电子邮件成功发出之后即为送达；通知送达下列地点或发至下列电子邮箱视为有效送达：乙方地址：上海市长宁区遵义南路8号锦明大厦12楼E座，收件人黄晓斌，联系电话138××××5451/021-32577757，电子邮箱ａｌｅ×××＠ｈｏｔｃｌａｗ.ｃｎ；乙方发生下列情况，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金并追究乙方的违约责任：（1）拖欠租金达三十日；（2）连续两期未结清水电费、空调费等能源费、能耗费、管理费及其他费用或拖欠各项费用累计达到1万元……；违约方出现本合同约定的违约行为，致使守约方解除本合同的，违约方应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金（该违约金具有惩�性质，不以实际损失为限），并承担另一方的实际损失；乙方如未按本合同规定向甲方支付租金、水电费、空调费、管理费及其他能源费、能耗费等相关款项，如逾期付款，前15天内每逾期一日按应付款项1‰的滞纳金，第16天至29天内，每逾期一日按应付款项的1%的滞纳金，同时，甲方有权停水停电，如逾期超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任，若最终导致本合同解除的，并不影响甲方同时主张违约金和逾期付款滞纳金；无论因何种原因，本合同解除或终止后，乙方必须在30日内将其在租赁场地内经营主体的注册地址从租赁房屋迁出并完成注册地址的工商变更登记，否则，乙方应向甲方支付3个月租金的违约金。
合同签订后，原告交付案涉房屋。
原告（甲方）、被告阔图公司（乙方）、被告领卓公司（筹）（丙方）又签订一份《变更协议》，约定：关于甲、乙双方于2016年8月18日签订的合同编号为WYFY111的《汇和城租赁合同》，合同主体由乙方变更为丙方，该合同项下的权利义务由丙方享有和承担，同时乙方对该合同的履行承担连带保证责任，包括但不限于支付租金、物管费、水电费、违约金、履约保证金等。
2017年4月18日，原告以快递形式向被告领卓公司发送合同解除函，该函于2017年4月20日退回。2017年4月20日，原告以电子邮件形式向被告领卓公司发送《合同解除函》。该函载明：因被告领卓公司拖欠租金数月，故原告行使单方解除权，解除双方之间的房屋租赁合同。
2017年4月21日，案涉房屋腾退完毕。被告领卓公司工商登记住所地仍在案涉商铺。
被告领卓公司尚欠2017年2月10日起的租金及物业费未付。原告收取了履约保证金79084元、质量保证金10000元、水电押金10000元，上述款项至今未予退还且原告同意抵扣。
原告自述，其已与案外人于2017年4月26日签订房屋租赁合同，并于2017年4月28日将案涉商铺交付给案外人使用。
本院认为，原告与被告阔图公司签订的《汇和城租赁合同》及原告与被告阔图公司、领卓公司签订的《变更协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按约履行。合同签订后，原告已交付案涉商铺，被告领卓公司逾期支付租金及物业费数月，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《汇和城租赁合同》约定，被告领卓公�逾期支付租金达三十日的，原告有权解除合同。原告已发出合同解除通知，该通知于2017年4月20日送达被告领卓公司，故原告要求确认房屋租赁合同于2017年4月20日解除的诉请，于法有据，本院予以支持。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉房屋于2017年4月21日腾退，被告领卓公司尚欠2017年2月10日起至2017年4月20日止的租金及物业费未付，原告主张该期间的租金及物业费，理由正当，本院予以支持。经计算，被告领卓公司应支付原告租金93582元及物业费8756.6元。《汇和城租赁合同》约定，原告同意免租装修期自交付日起至2016年10月9日，若非原告原因导致提前终止，被告领卓公司应根据已租赁使用时间与本合同租赁期限的比例按照第一年租金标准补足免租装修期的租金。合同约定租赁期限为60个月，被告领卓公司实际使用7个月11天，第一年的租金为474500元，被告领卓公司应支付免租期租金34686.86元。关于逾期付款违约金，根据《汇和城租赁合同》约定，租金及物业费每三个月一付，每次提前十五日支付，故2017年2月10日至2017年4月9日的租金及物业费86483.4元应于2016年12月25日前支付，2017年4月10日至2017年4月20日的租金及物业费15855.2元应于2017年3月25日支付；合同约定逾期付款违约金标准为前15日内为每日千分之一，之后为每日百分之一，现原告主动调整为日万分之六，该标准符合规定，本院予以支持；因被告领卓公司拖欠租金，故原告于2017年4月20日通知解除合同，原告在本案中同时主张了提前解除合同违约金，故原告主张的该违约金应计算至2017年4月19日止。经计算，被告领卓公司应支付原告逾期付款违约金6205.18元。关于提前解除合同违约金，因被告领卓公司拖欠房屋租金及物业费数月之久，原告有权提前解除合同并要求被告领卓公司支付提前解除合同违约金，但合同约定违约金为合同总租金的10%，该标准明显过高，本院酌情调整为一个月租金39541.7元。关于逾期办理工商变更登记违约金，根据《汇和城租赁合同》约定，被告领卓公司逾期办理注册地址的工商变更登记的，应支付3个月租金的违约金。该标准明显过高，本院酌情调整该违约金为10000元。被告领卓公司应支付给原告的上述各项费用合计192772.34元，扣除原告尚未退还的履约保证金、质量保证金、水电押金合计99084元，被告领卓公司尚应支付93688.34元。根据《变更协议》约定，被告阔图公司自愿对《汇和城租赁合同》的履行承担连带保证责任，包括但不限于支付租金、物业费、水电费、违约金、履约�证金等，故原告要求被告阔图公司对被告领卓公司的上述应付款项承担连带清偿责任的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张要求办理工商注册地址变更登记的诉请，不属于法院受理范围，本院对该诉请不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认浙江汇和商业有限公司与杭州领卓餐饮管理有限公司签订的编号为ＷＹＦＹ《汇和城租赁合同》于2017年4月20日解除。
二、杭州领卓餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十�内支付给浙江汇和商业有限公司租金、物业费、免租期租金损失、提前解除合同违约金、逾期付款违约金、逾期办理工商变更登记违约金等各项损失93688.34元。
三、上海阔图企业管理有限公司对上述杭州领卓餐饮管理有限公司应付款项承担连带清偿责任。
四、驳回浙江汇和商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计4486元，由浙江汇和商业有限公司负担3673元，由杭州领卓餐饮管理有限公司、上海阔图企业管理有限公司负担813元。
原�浙江汇和商业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州领卓餐饮管理有限公司、上海阔图企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈 晶
二〇一七年十一月二日
书记员 谢心心