海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3495号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南鼎圣置业有限公司，住所地海南省海口市秀华路2号一号楼603房。
法定代表人：张杰，总经理。
委托诉讼代理人：高文祥，海南正益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李倩，海南正益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李战，男，1969年9月14日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：朱建军，海南威盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范佳琳，海南威盾律师事务所律师。
上诉人海南鼎圣置业有限公司（以下简称鼎圣公司）因与被上诉人李战房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎圣公司上诉请求：一、请求依法撤销原判，发回重审,或撤销原判决主文第一项、第二项，直接改判鼎圣公司不承担任何违约责任并解除合同；二、本案一审、二审诉讼费用等全部由李战承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定项目因宏观政策导致建设中断，却仍要求鼎圣公司承担逾期交房的违约责任，属自相矛盾。一审法院在判决第9页第一行已查明：”另查明，海口市秀英区长滨路198号永和花园属于保障性安居住房建设......，因宏观政策导致中断......各部门正在办理永和花园项目转为普通商品房的相关手续。”可知，涉案房屋所在项目因宏观政策已经中断开发建设，现初步处置方案为转化成普通商品房的开发模式。基于宏观政策致使项目中断开发建设，鼎圣公司无法按照合同约定交付房屋。因此，鼎圣公司的违约是由于政府政策导致的，属于不可抗力，当然应当免除责任。2.一审法院未查明李战是否因鼎圣公司迟延交房而获益的事实。转变为商品房的开发模式后，鼎圣公司也将按照普通商品房的配置继续开发建设，周边的规划与配套都会按照普通商品房的标准进行规划与配套，实质上提升了小区的档次和价值。换言之，李战是以”限价商品房”的价格享受着”普通商品房”的配套，已经受益。即便李战逾期取得符合合同约定的房屋，但因为不可抗力造成的违约已经实际受益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，李战已经获有利益，故应扣除该部分利益，二者相抵，鼎圣公司也不应当承担违约责任。3.一审法院未查明合同是否完全履行、是否存在后续履行费用过高的事实。鼎圣公司已于2015年7月10日通知李战收房，但是李战拒收，后在2017年4月25日收房。李战称其为”被迫收房”，实质上就是房屋交付条件尚未达到合同约定条件。目前，鼎圣公司因不可抗力，尚未取得规划验收批准文件和竣工验收备案文件，因此未能按照合同约定交付房屋。因为政策不确定性，鼎圣公司无法依约交付房屋的状态还将持续，根据一审法院的裁判，鼎圣公司后续仍要承担高额的违约金，而本案房屋属于保障房，利润十分微薄，完全履行合同必然致使履行费用过高。因不可抗力，现阶段合同目的不能完全实现，若要实现也要支付高额的违约金，故一审法院认定合同目的已经实现以及不存在费用过高、不宜继续履行属于认定事实不清。二、一审法院认定鼎圣公司本诉未举证属于程序违法。鼎圣公司在一审中，已向一审法院申请延长举证期限，一审法院同意延长举证期限至2017年7月4日，鼎圣公司已于2017年7月4日向一审法院提交本诉的证据材料。在庭审中，鼎圣公司就本诉和反诉一并举证，并不存在本诉未举证的事实。而一审法院却认定鼎圣公司本诉中未举证，实质是剥夺了鼎圣公司在诉讼中举证的权利，属于程序违法。三、一审法院主张鼎圣公司承担违约责任没有法律依据。鼎圣公司已经提供了海口市住建局海住建施[2016]298号文和海口市住房和城乡建设局《关于妥善解决海口市100万平方米生态安居工程项目遗留问题的请示》，确认是因为宏观政策原因导致项目停建的事实，属于不可抗力，相应无法依约交付房屋。不可抗力是法定的免除违约责任的情形，在此情况下仍然要求鼎圣公司承担责任，加重了鼎圣公司的责任，没有法律依据。四、房屋已经达到入住的条件，鼎圣公司已经通知李战收房，但是李战拒收，鼎圣公司不应当承担违约责任。房屋已经四方验收，房屋设计、质量均合格，消防也验收合格，满足交付使用的条件，目前已经有大部分业主入住。且一审庭审中李战也已经自认，鼎圣公司已经于2015年7月10日通知其收房并且办理入住手续，但是其拒收房屋，又在2017年4月25日自行收房，违背诚实信用原则，主张逾期收房的违约金没有事实和法律依据。
李战答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。二、鼎圣公司的上诉事实和理由不能成立。1.鼎圣公司应承担违约责任。2014年2月27日，李战与鼎圣公司签订的《海南省限价商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）系双方真实意思表示，合同约定无违反法律强制性规定之处，理应受法律保护。合同签订后李战按约定先后向鼎圣公司缴清了所有房款427782元，但鼎圣公司却未能按合同约定于2015年5月1日向李战交付房屋，直至2017年4月26日李战是在万分无奈的情况下进行收房。鼎圣公司承担违约责任理所应当。事实上鼎圣公司向李战交付的房屋一直不满足合同第十二条约定的交付条件，这一事实鼎圣公司在一审反诉递交的证据10《海口市建设工程质量安全监督站确认永和花园是否竣工验收的回复函》完全得到证明，鼎圣公司于2017年1月6日才组织竣工验收，而合同约定的交房时间是2015年5月1日，合同约定的交房时间与真正的收房时间相差724日之久，鼎圣公司称其没有违约不是事实。2.鼎圣公司诉求解除合同依法无据。鼎圣公司为了逃避违约责任，以不可抗力因素作为抗辩理由拒绝支付违约金，同时提出反诉要求解除房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第六条规定：”当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”鼎圣公司的行为与合同法诚实信用原则的精神背道而驰。首先，鼎圣公司在一审中提出其不能按时交房是海南台风天气原因、政府行为等不可抗力因素造成的，应属于免责范围。暂不论鼎圣公司所列举的事项是否属于不可抗力因素，仅依据双方签订的《预售合同》第十二条第三款第一项，如遇不可抗力，除双方同意协商解除合同或变更合同外，鼎圣公司可据实予以延期，但必须在不可抗力发生事实之日起30日内告知李战。据此，不可抗力因素的免责条款是附条件生效的，鼎圣公司必须在发生事实之日起30日向李战告知。在本案中，鼎圣公司从未向李战告知过任何不可抗力因素的发生，该不可抗力免责条款就不能发生效力，更不能用以对抗李战要求支付逾期违约金的诉求。同时李战已经交付了全部房款，并于2017年4月26日进行收房，该合同已经实际履行完毕，不存在合同不能继续履行的情形。鼎圣公司所谓的继续履行费用过高不能成为违约免责及解除合同的理由。鼎圣公司上诉要求解除合同的这一诉求，无事实和法律依据，应予以驳回。其次，鼎圣公司称根据《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，其违约责任可以免除，是对法律条文的错误解读。鼎圣公司称”涉案小区项目转型”，由限价商品房改变为普通商品房的开发模式，李战因此获利，故应与违约金相互抵扣，因而免除鼎圣公司的违约责任，其理由不能成立。第一，即便该小区真的决定项目转型，是否会提升档次也要看届时具体的规划设计，对于李战来说是否真正获利，获得多少利益目前为止都是未知数，鼎圣公司也不能提供李战已经获利的证据。第二，该小区项目转型这一事件并不是因鼎圣公司逾期交房的行为而发生的，更谈不上李战会因为鼎圣公司的违约行为而获得利益。鼎圣公司与政府之间协议变更导致项目转型等其他问题的发生，都应该由鼎圣公司与政府之间另案解决，不能因此免除鼎圣公司的违约责任，更不能成为解除合同的理由。第三，该小区项目是否会给李战带来利益目前是未知的，但不可否认的是已经给李战带来了经济损失。就限价商品房性质而言，李战如果想出卖该房屋必须满足拿到房产证之日起满五年的条件。而现实情况是不但逾期交房且到现在为止都没能办理下房产证，意味着李战的房屋交易遥遥无期；违约期间不能按时交房，李战负担着在外租房的租金，如果说一个未知的获利的说法都能成立，那么李战眼下的损失也应进行抵扣，违约金不足部分鼎圣公司仍应该继续赔偿。3.一审中，李战是在2017年7月19日当庭收到鼎圣公司提交的证据材料。因已超过举证期限，故李战对该证据不予认可。鼎圣公司称其已向法庭递交延期举证申请书，申请延期至7月4日，但鼎圣公司在延长期限内并没有按时提交证据。因本诉与反诉一并审理，且鼎圣公司称反诉证据与本诉证据一致，鼎圣公司才对其证据进行举证。一审判决认定鼎圣公司在本诉未举证的事实认定清楚。
李战向一审法院起诉请求：1.鼎圣公司向李战支付逾期交房违约金154857元；2.鼎圣公司承担本案全部案件受理费。
鼎圣公司向一审法院反诉请求：1.解除鼎圣公司与李战签订的《预售合同》，李战协助鼎圣公司办理房屋预售或相关网签登记的注销手续；2.本案的全部诉讼费用由李战承担。
一审法院认定事实：2014年2月27日，李战与鼎圣公司签订《预售合同》，约定：李战以每平方米4792元的价格，购买由鼎圣公司销售的位于海口市××区（房号），房屋总面积89.27平方米，总价款427782元；李战应于2013年12月31日前支付首期购房款217782元，其余房款210000元可向银行或住房公积金管理机构贷款；鼎圣公司应于2015年5月1日前向李战交付房屋，交付的房屋应已取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件，在满足该条件下，李战一次性付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，鼎圣公司向李战交付该房屋，但鼎圣公司如因不可抗力[即自然灾害、意外事故（如战争、暴乱等）及政府及其相关部门的行政行为]，且在事实发生之日起30日内告知李战，鼎圣公司可据实予以延期交房；如鼎圣公司未按约定的期限和条件将该房屋交付李战，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鼎圣公司按日计算向李战支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起90日内向李战支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，李战有权退房，如李战退房的，鼎圣公司应自退房通知送达之日起3日内退还李战全部已付款，并按照李战全部已付款的3%向李战支付违约金，如李战要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鼎圣公司按日计算向李战支付全部已付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起90日内向李战支付违约金。合同签订后，李战分别于2014年3月14日、8月5日向鼎圣公司交付购房首付款217782元、购房余款210000元，并于2017年4月26日收房及缴交了该房屋的住宅专项维修资金5356.20元。另查明，海口市秀英区长滨路198号永和花园B-4#楼（幢）17层1-17-E（房号）原属于政府保障性安居住房建设工程，后因宏观政策原因导致建设中断，2015年10月13日市政府成立处置小组，进入处置程序。根据[2016]24号《市政府专题会议纪要》的精神，各部门正在办理永和花园项目转为普通商品房的相关手续。目前市政府尚未最后决策。鼎圣公司至今未取得项目规划验收批准文件和竣工验收备案文件。一审法院认为，双方当事人的争议焦点是《预售合同》是否应当解除，李战要求鼎圣公司支付违约金是否有合法依据。首先，2014年2月27日，李战与鼎圣公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李战已分别于2014年3月14日、8月5日向鼎圣公司交付购房首付款217782元、购房余款210000元，依约履行了付款义务，并于2017年4月26日收房，合同已实际履行完毕，不存在履行不能。因此，鼎圣公司以《预售合同》目的无法实现，履行费用过高，不宜继续履行为由，反诉要求解除《预售合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。故鼎圣公司主张解除其与李战签订的《预售合同》，并协助办理房屋预售或相关网签登记的注销手续，无事实和法律依据，不予支持。其次，按照《预售合同》第十二条的约定，鼎圣公司应当在2015年5月1日向李战交付房屋，如遇自然灾害、意外事故、及政府及其相关部门的行政行为等不可抗力造成延期交房，则需在事实发生之日起30日内告知李战。鼎圣公司抗辩其司系因政府及其相关部门的行政行为和台风等自然天气的不可抗力造成延期交房，且根据《预售合同》第十二条的约定，在李战未办理完住宅专项维修资金备案之前，鼎圣公司有权不先交付房屋，因此鼎圣公司不存在违约行为，不应支付逾期交房违约金。但鼎圣公司并未就其已及时在事实发生之日起30内告知李战进行举证，鼎圣公司将承担举证不能的责任。且根据鼎圣公司庭审中的陈述，鼎圣公司尚未取得涉案房屋的建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件。而鼎圣公司在未满足《预售合同》第十二条第（二）项第5点约定的取得涉案房屋的建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件的前提条件下，交付房屋不应以办理完住宅专项维修资金备案为前提，应以《预售合同》中约定的2015年5月1日为交付期限届满之日。故鼎圣公司的上述抗辩无事实和法律依据，不予采信。在鼎圣公司未能依约于2015年5月1日前向李战交付其出售的房屋，李战要求鼎圣公司依约支付自2015年5月2日至2017年4月25日的逾期交房违约金，有事实依据，符合法律规定，予以支持。对于违约金的计算，鼎圣公司则认为按每日万分之五计算的违约金过高，且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过高。故违约金应调整为以已支付的全额购房款427782元为本金，自2015年5月2日至2017年4月25日，按中国人民银行同期一年期贷款利息加收50%计算，予以支付。对超出范围部分的违约金，不予支持。综上所述，李战的诉讼请求，除超出范围部分的违约金外，有事实依据，符合法律规定，予以支持。鼎圣公司的诉讼请求无事实依据，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决：一、鼎圣公司于本判决生效之日起十日内支付李战自2015年5月2日至2017年4月25日的逾期交房违约金（以427782元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利息加收50%计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李战的其他诉讼请求；三、驳回鼎圣公司的诉讼请求。案件本诉受理费1699元，反诉受理费3858元，共计5557元，由鼎圣公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明，一审中，鼎圣公司提交的海口市住房和城乡建设局出具的海住建施（2016）195号《海口市住房和城乡建设局关于妥善解决海口市100万平方米生态安居工程项目遗留问题的请示》虽未在一审法院准许延期举证的本诉举证期限内提交，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条，该证据与本案基本事实有关，应当采纳。该文证实：1.永和花园项目因宏观政策原因导致建设中断；2.因宏观政策变化，永和花园项目配套情况达不到合同约定，鼎圣公司于2014年5月21日、2015年3月24日申请海口市人民政府依约回购项目；3.2015年10月13日，海口市人民政府对永和花园项目成立处置小组，项目进入处置程序；4.2016年1月18日，海口市人民政府（2016）第24号专题会议决定将该项目转为商品房开发模式。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，李战与鼎圣公司签订的《预售合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同。合同签订后，李战已履行交付购房款的义务，并于2017年4月26日收房，该合同已实际履行完毕，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故一审法院对鼎圣公司要求解除《预售合同》、协助办理房屋预售或相关网签登记的注销手续的反诉请求未予支持，具有事实和法律依据，本院予以维持。根据双方合同约定，鼎圣公司应当在2015年5月1日前交付房屋；如遇自然灾害、意外事故（如战争、暴乱等）及政府及其相关部门的行政行为等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，鼎圣公司可据实予以延期交房。现因宏观政策的原因，涉案项目存在停建、从保障性住房转为商品房开发，并已进入项目处置的情形，且政府已对涉案土地、项目进行规划调整。该政策及政府行为导致鼎圣公司至今无法取得涉案房屋的建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及双方合同约定，该情况构成不可抗力，属于因政府及相关部门的行政行为可以延期交房的情形，且该政府行为处于长期持续状态，对于延期交房期限的影响难以预期。故鼎圣公司上诉主张其由于不可抗力无法取得涉案房屋的建设工程规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案文件，不应当承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以采纳。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2966号民事判决第三项，即”驳回海南鼎圣置业有限公司的诉讼请求”；
二、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初2966号民事判决第一项、第二项，即”海南鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李战自2015年5月2日至2017年4月25日的逾期交房违约金（以427782元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利息加收50%计算）”，”驳回李战的其他诉讼请求”；
三、驳回李战的诉讼请求。
一审本诉受理费1699元，由李战负担；反诉受理费3858元，由海南鼎圣置业有限公司负担；二审案件受理费8879元（海南鼎圣置业有限公司已预缴11113元，应予退还2234元），由李战负担1400元，海南鼎圣置业有限公司负担7479元。
本判决为终审判决。
审判长赵曼
审判员陈杰林
审判员谭晓梅
二○一七年十一月二十一日
法官助理王曼娜
书记员张晨曲
速录员李萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。