广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第624号
原告广州市高德长兴置业有限公司，住所地：广州市天河区珠江西路8号1801之自编1815。
法定代表人苏萌，该司董事长。
委托代理人赵晓明，系广东海际明律师事务所律师。
被告叶春菊，女，1974年8月10日出生，汉族，户籍所在地：广州市白云区。
原告广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德长兴公司）诉被告叶春菊租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高德长兴公司的委托代理人赵晓明到庭参加了诉讼。被告叶春菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告高德长兴公司诉称：原告与被告于2010年7月28日签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告向原告承租坐落在天河区长兴路13号高德汇购物中心（长兴项目）自编号C-212号的商铺，建筑面积56.78平方米，用于家纺、床上用品经营；租赁期限为2010年8月10日至2013年8月9日，共计3年，其中，在2010年8月10日至2010年9月24日免租金，在2010年9月25日至2011年8月9日期间的月租金为6813.6元，在2011年8月10日至2012年8月9日期间的月租金为7358.69元，在2012年8月10日至2013年8月9日期间的月租金为7947.5元；被告应于每月5日前支付当月租金；（《房屋租赁合同补充协议》第十条）如被告迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向原告支付迟延违约金；从迟交日起，按日加收所欠缴金额0.3%的迟延违约金；原、被告双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除原合同及本协议；违反协议的一方，应向对方支付相当于2个月租金同等金额的违约金；在被告违约的情形下，原告可收回本物业并没收被告的保证金；如被告逾期缴付达50日，视为被告已单方严重违约终止双方的租赁关系，原告有权没收被告的租赁保证金，该物业装修归原告所有；不足部分原告保留继续向被告追偿的权利等。合同签订后，原告依约将上述物业交付给被告使用，但被告从2011年4月开始欠缴租金，经原告多次催讨，被告一直未缴付。直至2012年9月，原告收回上述物业。原告认为，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，对双方均有法律约束力。但被告在承租物业后长期拖欠租金的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2010年7月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、被告向原告支付拖欠2011年4月10日至2012年9月30日期间的租金129299.27元及迟延支付上述期间租金的违约金129299.27元（以当月拖欠的租金为本金，按每日0.3%的标准，从当月6日起均计至2013年3月15日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告叶春菊未答辩。
经审理查明：2012年8月28日，案外人广州市天河区长湴经济发展公司（出租人／甲方；以下简称长湴公司）与原告（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区长兴路13号1-3层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积50009.51平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2012年9月1日至2016年8月31日等条款。上述《广州市房屋租赁合同》于2012年8月30日经由广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。
2010年7月28日，原告（出租人／甲方）与被告（承租人／乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区长兴路13号高德汇购物中心（长兴项目）自编号C-212号的房地产（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积56.78平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2010年8月10日至2010年9月24日免租金，2010年9月25日至2011年8月9日的月租金额为6813.6元，2011年8月10日至2012年8月9日的月租金额为7358.69元，2012年8月10日至2013年8月9日的月租金额为7947.5元；租金按月结算，由乙方在每月第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳13627.2元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准等条款。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方就高德汇购物中心（长兴项目）自编号为C-212的铺位（即案涉商铺）物业租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议；如本协议与原合同（即双方于同日签订的前述《广州市房屋租赁合同》）有不同规定，则以本补充协议为准；甲方拥有合法权利作为出租方向乙方出租建筑物内的租赁物业；甲方将该物业在建成后的部分物业租赁给乙方从事零售业经营；乙方愿意承租租赁物业用于经营家纺、床上用品项目，主营“贝多丝”；租赁期限为自场地交付之日2010年8月10日起至2013年8月9日止，共计3年；自场地交付之日即2010年8月10日至2010年9月24日共46天，免租装修期内，甲方免收租金，装修期管理费按每月每平方10元收取；免租装修期及免租营业期内乙方仍然应当交纳双方约定的其他费用，包括但不限于物业管理费、装修水电费及其它因本物业使用而产生的一切费用；乙方应于装修期满前即2010年9月25日前完成装修并正式营业，否则，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方已交纳的租赁保证金；租金标准为2010年8月10日起至2010年9月24日止免租金，2010年9月25日起至2011年8月9日止的月租赁费为6813.6元，2011年8月10日起至2012年8月9日止的月租赁费为7358.69元，2012年8月10日起至2013年8月9日止的月租赁费为7947.5元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租赁费（节假日顺延），甲方在收款后向乙方开具同等金额的税务发票；在本协议签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金13627.2元，即相当于乙方租赁物业标准租金的2个月的租金金额的款项，租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方；根据双方确定的租赁物业的交付条件，甲方于2010年8月10日前将租赁物业移交给乙方；如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金；从迟交日起，按日加收所欠缴金额0.3%的迟延违约金；甲、乙双方同意，有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除原合同及本协议；违约方应向对方支付相当于2个月租金同等金额的违约金；在乙方违约的情形下，甲方可收回本物业并没收乙方保证金：（1）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，乙方如逾期5日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达20日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期缴付达50日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已单方严重违约终止双方的租赁关系，甲方有权没收乙方的租赁保证金，该物业装修（指与建筑物相连接固定的一切物体）归甲方所有，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利；……甲方全权委托案外人高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司负责本商场的物业管理工作，负责收取本物业的管理费及其它相关费用；本协议经双方当事人签字盖章后生效，为原合同的有效补充；双方同意原合同与本协议发生冲突时，以本协议为准等条款。
2010年8月10日，原告将案涉商铺交付给被告使用。
2012年5月18日，原告向被告指定的案涉商铺的日常管理人员徐叶送达原告和高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司共同于2012年5月8日作出的致被告的《催缴租金管理费函》，函称：被告截止至2012年5月5日仍未缴纳案涉商铺租金、管理费等合计124763.04元（未含滞纳金），请被告尽快到高德汇财务部缴纳所欠费用及滞纳金，否则，其司将根据双方所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议、《物业管理服务合同》等有关条款追究相应违约责任等。
在本案审理中，原告为证明其主张，还提供了以下证据予以证明：
1、显示由长湴公司于2013年8月10日作出的《证明》，内容为：“兹有高德长兴公司（即原告），其承租的广州市天河区长兴路13号。确是我公司的物业，同意其转租、经营、管理使用”。原告提供该证据用于证明包括案涉商铺在内的物业的所有权人同意其转租商铺。
2、广州市公安消防局分别于2011年1月10日作出的穗公消验（2011）第0017号《关于对长兴购物中心建筑及内部装修工程消防验收合格的意见》［复印件并加盖长湴公司的印章；内容包括：长兴购物中心建筑（共2栋均为3层，自编A、B栋……其中自编B栋三层第20-32轴、三层夹层电影院部分不属于验收范围，本次验收建筑面积45401平方米）……综合评定该土建及内部装修工程消防验收合格等］、于2011年8月10日核发的穗公消安检许字（2011）第0165号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（复印件并加盖长湴公司的印章；显示：场所名称为广州市高德汇购物中心，地址为广州市天河区长兴路13号，场所所在建筑名称为广州市天河区长兴购物中心等），原告提供该组证据用于证明案涉商铺所在物业已通过消防验收。
3、原告于2011年3月14日作出的致被告的《最后一次催缴费用函》（红联，复写件），函称：案涉商铺截止至2011年3月14日的管理费及其它相关费用逾期仍未缴付，期间其司曾派工作人员多次跟进催收无果；请被告于2011年3月16日18时前缴付所欠费用，共计13627.2元，若逾期未付，其司将按相关协议条款视被告已单方提前解除租约；其司将对案涉商铺进行收回处理，由此而引起的一切责任及费用由被告承担等。上述函件下方为《签收回执》，显示被告指定的案涉商铺的日常管理人员徐叶于2011年3月16日签收上述函件。
在本案审理中，原告还陈述以下问题：1、案涉商铺的租金支付周期为每月5日前支付当月10日至次月9日期间的租金；2、被告支付案涉商铺的租金至2011年4月9日止，此后没有再支付租金；3、原告已于2012年9月30日收回案涉商铺，现案涉商铺已经另行出租；4、由于被告违约，原告有权没收被告已付的租赁保证金。
本院认为：原、被告于2010年7月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。依据双方的约定，如《广州市房屋租赁合同》的约定与《房屋租赁合同补充协议》的约定发生冲突，则以后者的约定为准。
鉴于原告以被告长期拖欠租金为由已于2012年9月30日收回案涉商铺，原、被告双方就案涉商铺的租赁关系已于上述日期实际解除，现原告主张解除双方于2010年7月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
作为出租人的原告已经将案涉商铺交付给被告使用，履行了出租人的主要义务，作为承租人的被告理应依约支付租金。关于被告支付案涉商铺的租金情况，原告称被告支付租金至2011年4月9日止并确认其已于2012年9月30日收回案涉商铺，被告未到庭应诉，应视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告上述陈述，并据此认定被告应继续向原告支付2011年4月10日至2012年9月30日期间的租金。依据原、被告所签订的《房屋租赁合同补充协议》约定的租金标准，被告还应向原告支付租金合计129069.43元{具体包括：1、2011年4月10日至2011年8月9日期间的月租赁费为6813.6元，上述4个月的租金合计为27254.4元（即6813.6元／月×4个月）；2、2011年8月10日至2012年8月9日期间的月租赁费为7358.69元，上述12个月的租金合计为88304.28元（即7358.69元／月×12个月）；3、2012年8月10日至2012年9月30日期间的月租赁费为7947.5元，上述期间的租金合计为13510.75元［其中，2012年8月10日至2012年9月9日期间的租金为7947.5元，2012年9月10日至2012年9月30日期间的租金为5563.25元（即7947.5元／月÷30天×21天）］}。原告主张被告支付的租金金额超过上述金额部分于法无据，本院不予支持。
关于原告主张被告支付迟延支付上述期间租金的违约金问题。依据原、被告所签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告应于每月5日前支付案涉商铺的当月（即当月10日至次月9日）租金，否则，应按照双方关于“如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金；从迟交日起，按日加收所欠缴金额0.3%的迟延违约金”的约定承担相应的违约责任。据此，被告应以上述期间每月拖欠的租金为本金（其中，迟延支付2011年4月10日至2011年8月9日期间每月租金的违约金均以6813.6元为本金，迟延支付2011年8月10日至2012年8月9日期间每月租金的违约金均以7358.69元为本金，迟延支付2012年8月10日至2012年9月9日期间租金的违约金应以7947.5元为本金，迟延支付2012年9月10日至2012年9月30日期间租金的违约金应以5563.25元为本金），按每日0.3%的标准，从当月6日起向原告支付截止至原告在本案中主张的2013年3月15日止的违约金。迟延支付上述期间租金的每月违约金总额均已不超过被告当月拖欠的租金本金为限。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告叶春菊于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德长兴置业有限公司支付拖欠2011年4月10日至2012年9月30日期间的租金合计129069.43元。
二、被告叶春菊于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市高德长兴置业有限公司支付迟延支付上述期间租金的违约金（其中，迟延支付2011年4月10日至2011年8月9日期间每月租金的违约金均以6813.6元为本金，迟延支付2011年8月10日至2012年8月9日期间每月租金的违约金均以7358.69元为本金，迟延支付2012年8月10日至2012年9月9日期间租金的违约金应以7947.5元为本金，迟延支付2012年9月10日至2012年9月30日期间租金的违约金应以5563.25元为本金；均按每日0.3%的标准，从当月6日起计至2013年3月15日止；迟延支付上述期间租金的每月违约金总额均已不超过当月拖欠的租金本金为限）。
三、驳回原告广州市高德长兴置业有限公司的其他诉讼请求。
被告叶春菊如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告广州市高德长兴置业有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5280元，由原告广州市高德长兴置业有限公司负担230元，被告叶春菊负担5050元；公告费1000元，由被告叶春菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 李 郁
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 李佳琦
梁怡筠