江西省永修县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民一初字第353号
原告：聂小菊，女，汉族，江西省永修县人。
委托代理人：余斌，男，汉族，江西省永修县人（系原告聂小菊丈夫）
原告：聂志坚，男，汉族，江西省永修县人。
被告：张聪，男，汉族，江西省永修县人。
委托代理人：熊仲品，永修县建昌法律服务所法律工作者。
第三人：聂晓红，女，汉族，江西省永修县人。
原告聂小菊、聂志坚诉被告张聪、第三人聂晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂小菊与委托代理人余斌、原告聂志坚，被告张聪的委托代理人熊仲品及第三人聂晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年12月30日，原告聂小菊、聂志坚、第三人聂晓红、案外人聂小菱四人共同购买了房屋一套用于酒店经营（红橘林酒店），四人均是以购房款作为本金入股该酒店，其中第三人聂晓红以被告张聪的名义购买，并由第三人在购房合同上签署被告张聪的名字。2005年12月1日，第三人聂晓红依据协议收回了购房本金及利息。由于被告张聪是第三人聂晓红的儿子，故第三人的行为属于表见代理，故请求法院依法确认位于永修县建昌东路一号楼A栋付一楼永房私共字第XXXX号的房屋为原告聂小菊、聂志坚所有；请求被告张聪协助两被告将位于永修县建昌东路一号楼A栋付一楼永房私共字第XXXX号的房屋过户至两原告名下；诉讼费由被告承担。
被告张聪辩称，1、原告的诉请超过了诉讼时效，退股后应在两年内收回房产证，而不是过七、八年才来收回。2、第三人签字不具有效力，原告明知第三人系二婚，应该把买房、入股、退股等协议事宜告知被告，原告并未尽到合理审查义务，第三人的行为不具有法律效力。3、原告诉请依法不能成立，房屋买卖合同是原告一个人签的字，不是第三人及被告所签。购房款是张聪自己拿的，不是第三人聂晓红拿的，且被告对合伙开酒店、退股等事情一概不知。
第三人聂晓红辩称，1、被告张聪根本不是红橘林酒店股东。2、红橘林大酒店内部托管协议书上签的是第三人聂晓红的名字，代表的就是本人，不代表被告张聪。3、第三人聂晓红代被告张聪收取房屋租金的时间不是原告聂小菊、聂志坚在酒店的经营期间，而是房屋产生的租金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、合同书，欲证明购房合同是聂晓红签订，房子是聂小菊、聂志坚、聂小菱和聂晓红合伙开店的共同财产，只是后来聂晓红办房产证时办成张聪的名字。2、《红橘林大酒店内部托管协议书》，欲证明酒店经营不下去时各股东签订的内部托管协议；欲证明按照协议约定，所有开店债务由聂小菊、聂志坚承担，待聂晓红、聂小菱本金还清后收回其房产证，从此买断其在本店的一切所有权；欲证明聂晓红代张聪收回38500元，其中本金35000元与利息3500元；欲证明聂小菱收回本金21000元，没要利息；欲证明买房开店是聂晓红签的合同，经营酒店也是聂晓红参与，聂晓红与张聪是母子关系，所以聂晓红代张聪收回本金及利息，这符合法律上的“表见代理”。3、《聂发沧证明材料》，欲证明内部托管协议的真实性；欲证明张聪房产证是聂晓红代张聪收回，与协议书的约定一致。4、《聂誉锋证明材料》，欲证明内部托管协议书的真实有效性。5、《房产证复印件》，欲证明内部托管协议书的真实有效性；张聪的房产证（永房私共字第XX**号）和聂小菱的房产证（永房私共字第XX**号）是在收回购房本金后收回的，与协议书的约定一致。
第三人聂晓红的质证意见为：对证据1，的确是被告张聪买的房子，第三人聂晓红签名的事被告张聪不知情。对证据2，其真实性无异议，但该托管协议不等于房产的变更，第三人没有受被告张聪委托办理相关事宜。对证据3、证据4，因证人没有到庭参加诉讼，不认可。对证据5，无异议。
被告张聪的质证意见与第三人相同。
被告张聪为支持其主张，向本院提供如下证据：1、酒店转让协议书，欲证明在2005年11月30日酒店已经转让。2、租赁合同，欲证明在2005年11月28日房屋已租出。3、九江市中级人民法院判决书，欲证明被告张聪具有房屋产权。4、房屋买卖合同，欲证明合同上四人签字是一个人的笔迹，被告张聪本人没有在合同上签名。
原告聂小菊、聂志坚对被告张聪证据的质证意见为：证据1、2、3、4均不认可。
第三人聂晓红对被告张聪提供的证据的质证意见为：证据1、2、3、4均认可。
第三人聂晓红未向法庭举证。
经审理查明：2002年12月30日，原告聂小菊、聂志坚与被告聂晓红、案外人聂小菱四人共同购买了永修县华丰实业发展有限公司的位于永修县建昌东路一号楼A栋付一楼的房屋一套用于酒店经营（红橘林酒店），其中被告张聪委托第三人聂晓红（系被告母亲）代其出面购买房屋，聂小菊为房屋所有权证持证人，房屋所有权证号为永房权证私字第XXXX**号，共有人张聪的房产证号为永房私共字第XX**号，共有人聂小菱的房产证号为永房私共字第XX**号，共有人聂志坚的房产证号为永房私共字第XX**号。被告张聪、案外人聂小菱与两原告聂小菊、聂志坚均是以购房款作为本金入股该酒店，其中被告张聪出资35000元用于购房。2004年12月1日，第三人聂晓红以本人名字与两原告及案外人聂小菱共同签订了红橘林大酒店内部托管协议书，协议约定：1、协议签订之日，本店由股东聂小菊、聂志坚合伙经营管理，聂小菱、张聪等股东均退出经营管理权，但都享有本店的房产权；2、在此之前的投入本金债务28.22万元，经营债务（含聂小红经手购货债务）和经营债权均由聂小菊聂志坚享有和承担，以前的其他账单一律销毁；3、聂小菊聂志坚在本店托管期间，对本店享有经营管理权，房产销售权，经营转让权，但销售和转让必须内部优先。5、聂小菊聂之坚经营期间，根据上表股东金额还本付息。待本金还清后收回其股东的房产证，从此买断其股东在本店的一切所有权。2005年12月1日，第三人聂晓红依据托管协议代原告张聪收回了购房本金35000元及利息3500元，并将房产证交给了原告聂小菊。
另查明，原告聂小菊、聂志坚、第三人聂晓红、案外人聂小菱系兄弟姐妹关系。2005年12月30日，案外人聂小菱依据内部托管协议收回了购房本金21000元，将其房产证交给了原告聂小菊，并同意按内部托管协议约定，将永房私共字第XXXX号房产过户到原告聂小菊、聂志坚名下。
本院认为，红橘林大酒店内部托管协议书不仅仅约定了经营债权、经营债务、经营管理权、房产销售权、经营转让权，而且也约定了对股东金额还清后收回其房产证，并买断其股东在酒店的一切所有权。该协议符合法律规定，对原、被告应有约束力。被告张聪购房，签订红橘林大酒店内部托管协议书和拿回被告张聪购房本金35000元及利息3500元时，均是第三人聂晓红代理。基于被告张聪与第三人聂晓红为母子关系之特定的亲属关系，原告聂小菊、聂志坚已尽到了合理的注意与审查义务，第三人聂晓红的行为符合表见代理的构成要件，该代理行为依法对被告张聪构成法律效力，本院对原告该项主张予以采纳。第三人聂晓红辩称代被告张聪收取本金及利息的时间不是原告聂小菊、聂志坚在酒店的经营期间，而是房屋产生的租金，本院认为财产转让与租赁均符合酒店内部托管协议约定的原告拥有经营管理权、经营转让权等权利，故对此辩称本院不予采纳。被告张聪否认自己在购房合同上签字，虽然书面上是原告聂小菊一人签名，但房产所有者为为原告聂小菊、聂志坚、案外人聂小菱、被告张聪，原、被告及第三人聂晓红均承认此事，故本院对购房事实予以采纳。此外，被告张聪认为原告提出的房屋过户超过诉讼时效的辩称，本院认为，房屋的过户系法律规定的一种附随义务，被告张聪已经将房屋交付于原告聂小菊、聂志坚，两原告亦已实现对房屋的实际占有，且两原告请求被告张聪移转房屋所有权、办理房屋所有权过户登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故本院对被告此种辩称不予采纳。被告张聪辩称不是以购房本金入股红橘林大酒店，且入股、退股其本人一概不知，本院认为原、被告双方均认可了买房事实，且第三人聂晓红也承认其代表被告张聪收回了本金及利息共计38500元，考虑第三人聂晓红与被告张聪系母子关系，已构成表见代理，且按照红橘林大酒店内部托管协议，案外人聂小菱在收回本金后将房产证交回原告，已将该房屋所有权转让给了原告，故被告的辩称与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
一、位于永修县新城建昌东路永房私共字第XXXX号房屋属于原告聂小菊、聂志坚所有。
二、被告张聪在本判决书生效之日起十五日内协助原告聂小菊、聂志坚将位于永修县新城建昌东路永房私共字第XXXX号房屋过户至两原告名下。
本案诉讼费3200元，由被告张聪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 吴晓春
审判员 赵云峰
审判员 朱 凯
二〇一五年三月十二日
书记员 熊秀牡