江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初170号
原告：苏州苏宁云商销售有限公司。
法定代表人：蒋勇，执行董事。
委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告：乔文龙。
委托诉讼代理人：羊婷婷，江苏迈图律师事务所律师。
原告苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告乔文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理，依法由审判员李尧适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人成军伟、被告乔文龙的委托诉讼代理人羊婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告乔文龙立即搬离承租商铺、恢复原状并交还原告；2、被告乔文龙向原告支付租金73500.26元（截至2016年10月23日）；3、被告乔文龙支付商铺占有使用费暂计26115.75元（装修期间60天，以及自2016年10月24日起至交接之日止的占有使用费，按每月7391.25元计算）；4、被告乔文龙支付物业服务费暂计27544.03元（自2015年9月12日起至双方完成交接之日止，按照每月2464.02元计算）；5、被告乔文龙支付因解除合同的违约金22173.75元、逾期支付租金及物业服务费违约金4387.37元（按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，自租金、物业服务费应付之日起至实际支付之日止）、逾期交还商铺的违约金28086.75元；抵扣被告乔文龙已付租赁保证金29565元后，上述违约金共计25082.87元；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告苏宁公司称被告乔文龙已于2016年11月11日将涉案房屋交还，故撤回第1项诉讼请求，并明确第3项、第4项诉请中房屋使用费及物业费均计算至2016年11月11日。事实和理由：2015年3月23日，原告与被告乔文龙签订商铺租赁合同，约定被告乔文龙向原告承租苏州市姑苏区苏站路1388号苏宁生活广场一层103A号商铺，建筑面积81平方米，租期60个月，自广场统一开业计算租金和物业费。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，然被告乔文龙未能按约足额支付租金及物业费，且经原告催讨仍怠于支付。2016年10月19日，原告向被告乔文龙发出解除合同书面通知，并要求其及时交还涉案商铺、结清相关费用并承担违约责任，然被告乔文龙接函后仅于2016年11月11日将商铺交还，未结清欠付费用及承担违约责任。现原告诉来法院，望判如所请。
被告乔文龙辩称，我方向原告承租涉案房屋属实，2015年9月12日在涉案房屋内开业经营餐饮项目。因原告出租的商场未能达到运营状态，2016年5月经我方与原告的负责人吴宝中协商，原告免除了我方2016年6月1日之前租金和物业费，故我方无需支付2016年6月1日之前的租金和物业费，且不构成违约，无需承担违约金。2016年6月1日至2016年12月31日期间的租金我方根据与原告约定，按原租金标准的每天91.25元的三分之一缴纳，物业费按合同约定标准支付，均已全额支付。2016年10月16日我方收到原告的解除合同通知，于2016年10月31日将涉案房屋交还原告，原告主张该期间房屋使用费缺乏事实依据。另，涉案合同中约定了装修期免租，现原告主张装修期60天的房屋使用费我方不予认可。综上，我方认为并无违约行为，无需承担违约责任，至于我方已付保证金29565元，同意在本案中一并结算。
经审理查明：
2015年3月23日，原告苏宁公司（出租人，甲方）与被告乔文龙（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定乔文龙向苏宁公司承租苏州市苏站路1388号苏宁生活广场第1层第103A号商铺（以下简称涉案房屋，建筑面积81平方米）用于经营餐饮，租期60个月，自该广场统一开业日起计算。合同第4条约定，2015年6月20日至2017年6月19日期间租金为7391.25元/月（即91.25元/平方米/月），甲方同意第一个租赁年度（自该广场统一开业日起的12个月）固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予乙方优惠，按68.44元/平方米/月计算；物业费30.42元/月/平方米。租金及物业费先付后用，按季支付，提前十五日支付下一季租金。如乙方违反本合同义务，甲方解除合同时，乙方除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠；乙方应按0.75元/平方米/日*乙方于第一个租赁年度内实际租赁天数支付租金差额。合同第13条约定，无论任何原因导致本合同解除的，乙方应于解除之日完成商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知时间为准；如乙方未按约定期限及要求交还商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回商铺，甲方有权停止该商铺水、电及空调的供应；乙方逾期交还商铺还应按交还日期前的最后一期固定租金标准及其他费用支付逾期期间的该商铺使用费、物业费；每逾期一日，乙方应承担上述商铺使用费3倍的违约金。合同第14条约定，如因乙方原因导致合同提前解除，乙方应按首年费用标准向甲方支付装修期间的房屋使用费。合同第16条约定，乙方逾期支付租金、物业费的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金等费用超过三十日或拖欠费用总额达到7290元的，甲方有权解除合同并收回商铺，乙方应支付相当于三个月租金总额的违约金。
合同签订后，苏宁公司于2015年5月将毛坯状态的涉案房屋交付乔文龙，乔文龙后对涉案房屋进行装修，并于2015年9月12日开业经营姑苏区伊财小吃店（个体工商户，店招为“传世骨头饭”，经营者为乔文龙）。
2016年5月16日，苏宁公司向乔文龙送达催款函，要求其支付欠付租金及物业费99028.06元。
2016年5月19日，苏宁公司向乔文龙送达催款函，要求其支付2016年6月1日至8月31日期间租金和物业费，其中租金7391.25元、物业费7392.06元，合计14783.31元。嗣后，乔文龙向苏宁公司支付了14783.31元，苏宁公司出具收据，载明该款系“2016.6.1-2016.8.31房屋、物业费”。
2016年8月26日，乔文龙向苏宁公司支付19711.8元，苏宁公司出具收据，载明该款系“9.1-12.31部分租金及物管费”。
2016年10月16日，苏宁公司向乔文龙送达解除合同通知，载明因乔文龙结欠2015年9月12日至2016年12月31日期间租金86597.4元、物业费38490.54元，苏宁公司通知于2016年10月20日起解除双方签订的租赁合同，要求乔文龙于2016年10月31日前交还涉案房屋并承担结欠的租金、物业费及承担违约责任。
2016年11月11日，乔文龙向苏宁公司送达通知函，载明“苏宁公司要求2016年10月31日交还商铺，我司同意将商铺交还”，当日，苏宁公司工作人员签收该份函件；同日，双方办理了涉案房屋的交接手续，苏宁公司未准许乔文龙将涉案房屋内的可移动物品搬离。
审理中，乔文龙陈述称，因苏宁生活广场整体运营不佳，生意较差，故其于2016年5月与苏宁公司协商减免租金及物业费，后苏宁公司副总吴宝中答应免除其2016年6月1日之前的租金及物业费，之后的租金按合同约定标准的三分之一支付。苏宁公司对乔文龙曾就免租、减租事宜前来协商的事实不持异议，但认为苏宁公司未曾答应免除、减免租金及物业费，苏宁公司仅将乔文龙的意见报总部审批，最终总部未予批准。至于2016年6月至8月租金，因乔文龙仅同意按三分之一标准支付，故暂按该标准收取，不能等同于已同意减免其租金。
审理中，苏宁公司与乔文龙一致确认已支付保证金为29565元,2016年8月26日支付19711.8元中10000元为租金，9711.8元为物业费。
以上事实，由苏宁公司提供的房屋租赁合同、催款函、解除合同通知、乔文龙提供的催款函、收据、对解除函的复函、交接记录及双方当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，苏宁公司与乔文龙就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，自涉案房屋所在的美食广场统一开业之日起计算租金及物业费，该约定系对出租人、承租人合同权利义务的对等约定，即自承租人可利用房屋进行收益之日起便需正常支付使用房屋的对价，现据乔文龙庭审陈述，其租用涉案房屋的餐饮店铺已于2015年9月12日开业经营，故自该日起乔文龙应按约向苏宁公司支付租金及物业费。本案中，按合同约定的租金及物业费标准、付款条件，乔文龙首年优惠后的租金加物业费应为8007.66元/月，截至2016年5月31日，乔文龙应按约支付租金及物业费6.9万余元；然乔文龙仅向苏宁公司支付保证金为29565元，未按约足额支付租金和物业费已构成违约。乔文龙抗辩称已与苏宁公司达成2016年6月1日前免交租金及物业费的合意，但未能提供有效证据证明，且苏宁公司对此不予认可，故本院对乔文龙该项抗辩意见不予采纳。虽乔文龙于2016年5月23日、8月26日支付了后续的租金及物业费，然因乔文龙欠付2016年6月1日之前的全部租金及物业费，违反合同约定，故苏宁公司有权于2016年10月16日以欠付租金及物业费为由通知解除涉案房屋租赁合同。因乔文龙认可于2016年10月16日收到解除合同通知书，且该份通知书中明确合同解除时间点为2016年10月20日，故本院认定涉案房屋租赁合同于2016年10月20日解除。
关于苏宁公司主张的租金。鉴于涉案房屋租赁合同自2015年9月12日起计租，截至2016年10月20日，根据合同约定，苏宁公司首年给予乔文龙优惠租金，故按优惠租金68.44元/平方米/月计算，次年租金91.25元/平方米/月计算；此外，根据乔文龙提供的苏宁公司于2016年5月19日的催款函，可以证实苏宁公司向乔文龙催收的2016年6月1日至8月31日租金为7391.25元，系合同约定的未优惠租金的三分之一，且乔文龙在支付该期租金后，苏宁公司出具的收据中亦载明上述款项为当期租金，结合双方认可曾于2016年5月就减租事宜进行协商的事实，本院采信乔文龙所述，2016年6月1日之后苏宁公司给予其按合同约定的未优惠租金的三分之一支付租金的方案；然因乔文龙未就该项优惠租金的截止时间成功举证，结合2016年8月26日苏宁公司在乔文龙按三分之一租金标准支付2016年9月至12月租金及物业费收据中注明“部分租金”字样，本院认定三分之一租金标准的适用期间为2016年6月1日至8月31日，其后仍按合同约定，在2016年9月11日前适用优惠租金即68.44元/平方米/月,自2016年9月12日起适用次年租金标准即91.25元/平方米/月。据此，因乔文龙已足额支付2016年6月1日至8月31日期间的租金，其应支付2015年9月12日至2016年5月31日、2016年9月1日至2016年10月20日期间租金为59651.07元（68.44元/月/平方米*81平方米*8.66个月+68.44元/月/平方米*81平方米*0.367个月+91.25元/月/平方米*81平方米*1.3个月），扣减乔文龙于2016年8月26日支付的租金1万元，其尚需向苏宁公司支付租金49651.07元。苏宁公司主张根据合同约定因乔文龙违约导致合同解除的，乔文龙应按固定租金标准补足优惠租金差额的意见，因该条款实为乔文龙违约导致合同解除的违约金条款，虑及涉案房屋所在的苏宁生活广场在开业之初尚存在延期开业等问题，优惠租金条款的设置系为扶持市场内经营户开展经营，降低租金成本，以此让利消费者达到吸引客流、提升市场商业活力之目的，故在苏宁公司已在本案中就解除合同违约金提出诉讼请求的情形下，本院对苏宁公司要求依据前述合同条款按原固定租金标准主张与优惠租金差额部分租金的诉讼请求不予支持。
关于苏宁公司主张的物业费。鉴于2016年10月20日合同解除后乔文龙于2016年11月11日向苏宁公司交还涉案房屋，故本院认定乔文龙应支付物业费的期限为2015年9月12日至2016年11月11日，按合同约定的物业费标准，乔文龙应付物业费为34496.28元（30.42元/月/平方米*81平方米*14个月），扣减乔文龙已付物业费17103.86元（7392.06元+9711.8元），还应支付物业费17392.42元。
关于苏宁公司主张的房屋使用费。鉴于涉案房屋租赁合同于2016年10月20日解除，合同解除后乔文龙应及时向苏宁公司交还涉案房屋。现乔文龙占用房屋直至2016年11月11日，应支付苏宁公司2016年10月21日至2016年11月11日期间的房屋使用费。至于房屋使用费标准，苏宁公司主张按合同约定的解约前最后一期固定租金标准（即7391.25元/月）计算于法有据，本院对此予以支持，上述期间乔文龙应支付的房屋使用费为5173.88元（7391.25元/月*0.7个月）。至于苏宁公司主张的装修期60天的房屋使用费，符合合同约定，且事实上苏宁公司给予乔文龙的实际装修天数亦远高于60天，故从公平角度出发，本院对苏宁公司主张要求乔文龙支付装修期60天房屋使用费的诉讼请求予以支持，因合同约定系按首年费用标准，而合同亦约定首年为优惠租金，故本院按优惠租金标准计算上述期间房屋使用费为11087.28元（68.44元/平方米/月*81平方米*2个月）。据此，前述房屋使用费合计为16261.16元。
关于苏宁公司主张的解除合同违约金、逾期交还商铺违约金及逾期付款违约金。首先，本案系苏宁公司以乔文龙未按约支付租金及物业费行使合同解除权所致，乔文龙对合同解除应当承担违约责任。苏宁公司主张按合同约定以三个月租金标准作为解除合同违约金，本院虑及苏宁公司后期重新招租可能出现的空置期以及可能给予新承租人一定的免租期，支持苏宁公司主张按三个月租金标准要求乔文龙支付解除合同违约金的诉讼请求，解除合同违约金为22173.75元(7391.25元/月*3个月)。其次，虽乔文龙未按约在合同解除后及时交还涉案房屋，然在本院已支持苏宁公司主张的解除合同次日至实际交还房屋期间房屋使用费的情形下，苏宁公司未能及时收回涉案房屋的损失已得到弥补，故对苏宁公司再行主张要求乔文龙支付逾期交还商铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。再次，乔文龙在履行合同期间未按约支付租金及物业费，苏宁公司主张按应付款金额及时间主张逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持；然苏宁公司主张按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的两倍主张仍属过高，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支持苏宁公司主张的逾期付款违约金。为计算方便，苏宁公司在本案中亦同意将乔文龙在合同履行过程中所支付的租金及物业费抵扣第一期、第二期应付款金额后进行计算，然因乔文龙已结清2016年6月至8月租金及物业费，故对该笔款项本院不予在先期欠款中进行抵扣，此后乔文龙支付的19711.8元可在先期欠付款中进行抵扣。经本院核算，乔文龙应分别以4311.18元（24022.98元/季-19711.8元，2015年9月12日至12月11日期间欠付租金及物业费）、24022.98元(2015年12月12日至2016年3月11日期间租金及物业费)、21300.37元（2016年3月12日至5月31日期间租金及物业费）、15750.67元（2016年9月1日至10月20日期间租金及物业费）为基数，分别自2015年9月12日、2015年11月27日、2016年2月25日、2016年8月15日起，按中国人民银行公布的期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止。
审理中，苏宁公司同意将乔文龙已付保证金29565元在本案中抵扣，本院照准，抵扣乔文龙结欠租金后，乔文龙还应支付租金20086.07元（49651.07元-29565元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告乔文龙于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司租金20086.07元、物业费17392.42元。
二、被告乔文龙于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司房屋使用费16261.16元。
三、被告乔文龙于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏宁云商销售有限公司解除合同违约金22173.75元、逾期付款违约金（分别以4311.18元、24022.98元、21300.37元、15750.67元为基数，分别自2015年9月12日、2015年11月27日、2016年2月25日、2016年8月15日起，按中国人民银行公布的期同类贷款利率的1.3倍计算至实际履行之日止）。
四、驳回原告苏州苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3346元，公告费300元，合计3646元，由原告苏州苏宁云商销售有限公司负担1673元、被告乔文龙负担1973元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 凌 晨
审 判 员 李 尧
人民陪审员 谢建国
二〇一七年五月十五日
书 记 员 陈 辰