河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二七民二初字第1455号
原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地：郑州市二七区德化街1号。
法定代表人何海平，该公司董事长。
委托代理人程合适、王峰，河南天基律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱炎东。
委托代理人冯锦珂、杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。
原告郑州华侨友谊房地产开发有限公司（以下简称华侨友谊公司）诉被告朱炎东合同纠纷暨反诉原告朱炎东诉反诉被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华侨友谊公司的特别授权委托代理人程合适、王峰，被告朱炎东的特别授权委托代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华侨友谊公司诉称，2006年4月20日，原、被告签订协议书，约定由被告朱炎东承建原告友谊广场地下停车场下坡道的建设施工工程，工程总投资60万元由被告承担。项目结束后，由被告承租原告负二楼停车场，租期10年，年租金20万元。具体支付方式双方约定为：2006年11月1日至2009年10月31日，由被告无偿使用，以保证被告收回停车场下坡道工程建设的有关投资；2009年11月1日至2013年10月31日，被告每月向原告支付一万元，多余部分由被告收取。2013年11月1日至2017年10月31日，被告每年向原告支付20万元，每月一付，多余部分由被告收取。自2006年11月以来，被告一直管理使用该负二楼停车场，却从未按照协议向原告支付有关费用。经原告再三催告，被告仍未支付。且被告在未经原告同意的情况下擅自改变停车场用途，将其作为仓库使用，致使原告及大厦的众多业主无法正常使用停车场，无法实现合同目的，被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失。消防部门多次要求整改，但被告利用各种手段继续使用。原告认为被告的行为已构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2009年11月1日至2013年5月31日的停车场租赁费共计430000元，后续按实际占有日支付租赁费；2、被告将作为仓库使用的部分恢复成停车场，并向原告支付因违约行为给原告造成的经济损失，即同期银行贷款利息共计98613元；3、解除原、被告之间关于该停车场租赁合同；4、诉讼费用由被告承担。针对被告反诉，原告辩称：1、反诉原告提起的反诉请求第二项赔偿损失超过了诉讼时效，法院应当依法驳回；2、朱炎东将车库私自改造为仓库存放货物，对货物的损失朱炎东具有过错应当由其承担；3、根据反诉人与被反诉人签订的协议第七条约定在经营期间发生一切安全问题造成的损失由乙方承担；4、反诉人违反合同约定，被反诉人要求解除合同；5、反诉人对其主张的80多万损失没有提供证据。
为支持其诉请，原告（反诉被告）华侨友谊公司向法庭提供了如下证据：1、原、被告双方于2006年4月20日签订的协议书一份，证明原、被告对租赁物的用途、期限、租金及租金支付方式、违约责任等进行了约定；2、郑公消限字（2006）第0204号郑州市公安消防支队责令限期改正通知书一份，证明被告擅自将地下停车场改为仓库，消防部门要求限期改正，被告将停车场改为仓库属于违法经营；3、原告华侨友谊公司公司营业执照复印件一份，证明原告公司的法定代表人为何海平；4、限期改正通知书一份，证明被告将车库变更为仓库违法经营的事情长期存在；5、证人朱某、巨某、李某的询问笔录及出庭证言，证明以租金抵扣赔偿并非事实，申请上提到的三人对该事并不知情。
被告（反诉原告）朱炎东辩称，1、被告不拖欠原告租金。2008年10月，因原告华侨友谊公司水房漏水，致使租赁物内严重进水，给被告造成的直接经济损失达856468元，后因原告无力赔偿被告的损失，经双方协商一致同意从被告应付给原告的租金中扣除，扣完为止。截止2013年10月31日，被告应付给原告的租金仅为48万元，远不足以抵扣被告的全部损失，故被告并不欠付原告任何费用，不存在违约情形。2、被告依照协议约定使用租赁物，不存在违约行为。依据双方签订的协议书第八条约定，被告在租赁物内可经营法律许可范围内的其他项目，2006年12月，经郑州市公安消防支队审核通过了将租赁物改为丙类仓库的方案，被告将租赁物改为仓库使用不违反协议约定及法律规定。综上所述，被告在协议履行中并未违约，双方签订的协议应继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。同时基于上述理由，被告提起反诉，请求判令：1、反诉被告继续履行合同；2、反诉被告一次性支付给反诉原告扣除已冲抵530100元后的剩余经济损失326368元（庭审中变更）；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
为证明主张成立，被告（反诉原告）朱炎东向法庭提供了如下证据：第一组，1、2008年10月租赁物进水致货物毁损部分现场照片27张，2、部分商户损失明细表7张，3、部分商户销货清单34张，4、关于负二楼进水货物经济损失赔偿的请示一份，5、郑州华侨友谊房地产开发有限公司与郑州市新友谊有限公司签订的协议一份，6、郑州华侨友谊房地产开发有限公司关于公司董事会成员任职的通知一份。证明2008年10月因原告水房漏水造成租赁标的物严重进水，给被告造成了856468元的经济损失，经协商双方同意该损失从被告应付给原告的租金中扣除，被告并不欠付原告租金；第二组，1、原告与被告签订的协议书一份，2、郑州市公安局消防支队建筑工程消防设计审核意见书一份，证明依照协议经郑州市消防队核准将租赁物改为仓库不存在违约情形。
经庭审质证，因双方当事人均提供了原、被告双方于2006年4月20日签订的协议书，且均对该协议书真实性无异议，本院对该协议书真实性予以确认。
对原告（反诉被告）提交的其他证据，本院作出如下认证：因被告对证据3、4的真实性无异议，本院对证据3、4的真实性予以确认。对证据2被告提出异议，认为系复印件，真实性无法核对，本院经审查认为，证据2系复印件且无其它证据相互印证，对该证据本院无法确认。对证据5，被告认为证人所证明的问题中有部分不实，本院经审查认为，三名证人均系原告公司员工，与原告存在利害关系，证人证言中对相关事实的陈述需结合其他有效证据加以印证，故对被告所提异议本院予以支持，对该三位证人的证言部分采信。
对被告（反诉原告）提交的其他证据，本院作出如下认证：对第一组证据，原告对证据1照片的关联性有异议，认为与本案无关；对证据2、3损失明细表、销货清单的真实性和关联性均有异议；对证据4请示的真实性有异议，认为如果该证据真实存在，应当在原告公司中留存，不可能保存在朱炎东手中，不排除反诉原告与刘继臣事后串通制作的该证据，从内容上讲，刘继臣在2009年期间并非郑州华侨友谊房地产开发有限公司的法定代表人，刘继臣的签署也仅代表个人意见，不能代表原告意志，通过对证人的询问，请示上签字所显示国俊、志勇、福堂三同志均未见到过这份书面赔偿请示，且签字内容为让国俊、志勇、福堂三位同志前去核查，并非对请求内容的确认和认可；对证据5协议书认为恰恰证明反诉原告的反诉主体错误，对该证据的关联性有异议；对证据6通知认为系复印件，不予质证。本院经审查认为，被告提交的第一组证据中的照片、损失明细表、销货清单、请示等均为原件，证据5协议书上委托代管方为本案原告，其作为该停车场实际所有权人和租赁合同的相对人，被告以其作为反诉被告并无不当，证据6通知虽系复印件，但结合原、被告双方签订的租赁合同中原告方代表为刘继臣，能够证实刘继臣在原告公司担任相应职位，刘继臣作为原告总经理代表公司签订合同或作出批示，公司应对该合同或批示对外产生的法律后果承担相应责任，从批示的内容来看，刘继臣代表公司对该请示作出的同意答复，原告虽提出异议但并未提交有效证据加以反驳，故被告提交的第一组证据能够相互印证，本院对该组证据予以确认，对原告所提异议不予支持；对第二组证据中的协议书真实性原告无异议，但认为协议书中刘继臣与请示中刘继臣并非同一人，本院经审查认为，原告对其反驳意见应当提供相应证据加以证明，但原告未提供证据证明协议书中刘继臣与请求中刘继臣并非同一人，对原告该异议本院不予支持；原告对消队支队审核意见书的真实性无异议，但认为该证据来源不合法，该审核意见仅对负二层设计方案进行了审核，并未同意施工，不能证明负二层改建为仓库是合法的，且必须经验收合格方可投入使用，消防支队审核意见书只是对原告申请改建负二层提出应如何装修改造的意见，且意见中明确提出施工前必须报公安消防机构进行资格审查，待批准后方可施工，工程竣工后，必须经支队消防验收合格方可投入使用，故该审核意见并非是批准施工，更非是经验收合格允许使用的相关批复文件，本院经审查认为，原、被告双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，因被告并未提供停车场负二层改建为仓库经过验收可以投入使用的证据，原告所提异议成立，对该证据的证明目的本院不予采信。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2006年4月20日，原告（反诉被告）华侨友谊公司（甲方）与被告（反诉原告）朱炎东（乙方）签订协议书一份，主要内容为：根据市规划局关于友谊广场地下停车场下坡道批复建设施工许可证，经甲、乙双方协商达成一致意见。一、下坡道施工由乙方承担，……三、施工验收后产权归甲方所有。四、工程总投资陆拾万元（600000元），由乙方全额投资，……五、项目结束后，乙方承租负二楼停车场，租期拾年，每年租金贰拾万元（200000元）。1、2006年11月1日至2009年10月31日，乙方叁年无偿使用，以保证乙方投资收回。2、2009年11月1日至2013年10月31日，乙方每月向甲方上交壹万元，多余部分为乙方收取。3、2013年11月1日至2017月10月31日，乙方全额向甲方上交年贰拾万元租金，每月一付，多余部分为乙方收取。……七、乙方承包经营期间应保证安全经营，所发生一切安全问题由乙方承担经济责任和法律责任，与甲方无关。八、乙方可在法律许可范围内经营其他项目。九、承包结束后，乙方应保证下坡道、停车场完整无损交给甲方。该协议签订人甲方为刘继臣，并加盖了原告公章，乙方为朱炎东个人。协议履行期间，被告欲改造该地下负二层停车场为仓库，郑州市公安消防支队于2006年12月19日作出（郑）公消审字（2006装）第422号建筑工程消防设计审核意见书，向申报单位华侨友谊公司提出如下意见：……8、消防工程施工前，其施工单位必须报公安消防机构进行资格审查，待批准后方可施工；9、如设计有其他变更，应重新申报审批；……11、工程竣工后，必须经我支队消防验收合格方可投入使用。后被告对负二层停车场进行改造，但改造前未经消防支队批准，完工后也未经验收合格。被告将负二层停车场作为仓库使用期间，2008年10月，因原告水房漏水造成负二层停车场进水，造成在负二层停车场仓库内存放的货物损失。2009年2月18日，被告向原告提出《关于负二楼进水货物经济损失赔偿的请示》，在该请示中被告提出因进水造成的直接经济损失为856468元，经多次协商，因公司无资金偿还，只能从租金中逐步扣除，扣完为止。3月20日，刘继臣在该请示抬头处签字“原则同意，请国俊、志勇、福堂同志办理。”之后，在原、被告约定的“2009年11月1日至2013年10月31日，乙方每月向甲方上交壹万元”期间，被告一直未向原告缴纳租金。2013年7月23日，郑州市二七区公安消防大队出具责令限期改正通知书，认为负2层违规设置仓库，责令于2013年7月31日前改正。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）华侨友谊公司与被告（反诉原告）朱炎东自愿签订协议书并实际履行，该协议不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应依照协议约定严格履行各自的义务。合同履行期间，被告朱炎东未在法律许可范围内妥善占有、使用该租赁标的物，在对该租赁标的物进行改建时未得到公安消防部门的审核批准及验收合格即擅自投入使用，违反了《消防法》相关规定，并违反了原、被告双方租赁协议第八条约定，构成根本违约，且被告违法改建行为至今未取得合法手续，该负二层停车场作为仓库使用仍然属于违法状态，故对原告要求解除原、被告之间负二楼停车场租赁协议、将作为仓库使用的部分恢复成停车场及要求被告支付相应租赁费用的诉讼请求本院予以支持，对反诉原告朱炎东要求继续履行协议的反诉请求本院不予支持。因原告未提交有效证据证明其对被告的违法改建行为尽到相应提醒、阻止义务，原告本身亦存在过错，故对原告要求被告支付因被告违约给原告造成经济损失，即同期银行贷款利息共计98613元的诉讼请求本院不予支持。因刘继臣代表原告在2006年4月20日与朱炎东签订协议书，能够与被告提交的落款时间为2006年9月6日华侨友谊公司郑侨房字（2006）第010号文件即《关于公司董事会成员任职的通知》中“刘继臣先生（中方）任副董事长兼总经理”相印证，朱炎东所提交落款时间为2009年2月18日的《关于负二楼进水货物经济损失赔偿的请示》上有刘继臣签署的“原则同意，请国俊、志勇、福堂同志办理。”字样，而原告华侨友谊公司的三位证人出庭证实称是受到刘继臣指派处理负二楼进水一事，但对负二楼进水赔偿一事不知情、刘继臣在原告单位没有职务的证言，因三人均与原告单位存在利害关系，无其他证据印证刘继臣在该时间已经不再担任原告单位管理人员，故该三份证言不能单独证明相关事实。结合刘继臣具有代表原告单位对外签订协议的权利，且刘继臣对被告赔偿请示的同意批复，以及被告所附各项损失照片及清单，并结合自2009年11月1日起朱炎东应开始交纳租金但至2013年原告起诉前其未向被告主张租金的事实，可以认定停车场负二楼进水造成被告损失及原、被告双方对赔偿一事进行协商的事实，故对反诉原告朱炎东提出对于要求华侨友谊公司赔偿经济损失的反诉请求的合理部分本院予以支持，根据本案的实际情况，对被告该项主张，应与被告实际使用负二层停车场期间需向原告交纳的租金予以折抵。同时依据上述原因，因被告与原告存在以租金折抵赔偿款事项，故对原告辩称的被告所主张赔偿款已超过诉讼时效、被告私自将停车场改造成仓库损失应当自行承担和按照协议第七条的约定在经营期间发生一切安全问题造成的损失应由被告自行承担的理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司与被告（反诉原告）朱炎东于2006年4月20日签订的协议书；
被告（反诉原告）朱炎东自判决生效之日起三十日内将其原占有并改建为仓库的原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司地下负二层恢复成停车场原状；
被告（反诉原告）朱炎东自判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付自2009年11月1日起至2013年5月31日的停车场租金共计430000元，后续按实际占有时间支付租金（2013年6月1日至2013年10月31日按每月10000元计算，2013年11月1日之后按每年200000元计算）至该停车场恢复原状并交付郑州华侨友谊房地产开发有限公司为止（该款与本判决第四项折抵后，实际应支付租金自2014年2月1日起计算）；
原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司向被告（反诉原告）朱炎东支付赔偿金856468元，该款与本判决第三项朱炎东应当支付的租金（至2014年1月31日共530000元）折抵后，郑州华侨友谊房地产开发有限公司还应支付326468元，于判决生效之日起十日内支付；
驳回原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）朱炎东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9086元，反诉案件受理费6947元，由原告（反诉被告）郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担9247元，被告（反诉原告）朱炎东负担6786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 郑宏辉
人民陪审员 霍淑珍
人民陪审员 韩 杰
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 刘 铭