江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1449号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈竹青，女，1983年4月11日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。
委托诉讼代理人：滕跃，江苏哲睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐建祝，男，1960年1月7日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：吕旭辉，江苏当代国安律师事务所律师。
原审第三人：盐城市住房公积金管理中心，住所地江苏省盐城市迎宾南路***号。
法定代表人：李正林，该中心主任。
委托诉讼代理人：陶建华，该中心法律顾问。
原审第三人：中国银行股份有限公司盐城分行，住所地江苏省盐城市建军东路20号。
上诉人陈竹青因与被上诉人唐建祝、原审第三人盐城市住房公积金管理中心（以下简称盐城公积金中心）、中国银行股份有限公司盐城分行（以下简称中行盐城分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈竹青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除陈竹青和唐建祝之间的房屋买卖合同，唐建祝承担违约金11.56万元；2.一、二审诉讼费用由唐建祝承担。事实和理由：1.陈竹青和唐建祝达成的合同中约定的“甲乙双方协商在2017年5月26日前办理纳税等相关手续”明显系唐建祝为了避免缴纳房产税而签订，明显损害了国家利益，故该条款无效。该避税条款不能真实反映双方当事人关于房屋交付时间、房款结清时间和办理入户手续的实际时间，而且约定的是5月26日前，一审法院根据该条款认定房屋交付的时间、房款结清时间和办理入户手续的时间为5月26日，属于事实推定和客观事实不符；2.双方均已认可，陈竹青根据唐建祝的要求在2017年2月17日将房屋进户门钥匙和电梯入户钥匙交付给唐建祝，明显已经发生房屋的转移占有，一审认定房屋未交付属于事实认定错误；3.双方约定房款应一次性结清，且房款结清当日腾出房屋，可见房款结清和房屋交付构成对等义务，房款结清和房款交付应同时履行。2017年2月17日，陈竹青已经交付了房屋，故房款结清时间应为2017年2月17日，而唐建祝经陈竹青再三催要仍未能履行缴纳结清房款的义务，唐建祝提出房款应在房屋过户即5月26日后结清，明显没有及时履行房款结清义务的意思表示，构成迟延交付；4.陈竹青在签订合同时就明确告知唐建祝以及中介，因陈竹青急要用钱（出售房屋的房款一部分用于归还欠款，一部分用于再次购房），因此在合同中明确卖房必须一次性缴纳房款，且应尽快付清房款。中介和唐建祝均明知该要求，在合同签订时就提出“唐建祝全部是现金交易，不会贷款买房而影响房款结清”的条件，故在合同中明确“房款一次性结清”的条件，唐建祝迟延履行合同，明显违反并损害了合同目的的实现；5.唐建祝的证人均是盐城乐之源房产经纪有限公司（以下简称乐之源公司）的员工，而且多为传来证据，乐之源公司的负责人杨明生的证言前后矛盾，连房屋是否还有贷款未结清都不知情，另两名证人未全程参与房屋买卖，故证言不具有真实性。
唐建祝辩称，1.关于房屋交付及结清房款时间为2017年5月26日，唐建祝并不存在违约行为；2.关于房屋是否交付问题，陈竹青交付的仅是装潢钥匙，房屋并没有真正交付，该房屋并不属于实际交付，陈竹青可以废除装潢钥匙；3.关于唐建祝迟延交付房款的情况，我方是按照约定交付了定金，并按照陈竹青要求交付剩余款项，不存在迟延交付情况；4.关于陈竹青在镇江购房的事实，我方并不知情。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
盐城公积金中心陈述，1.在相关合同关系中，我中心是抵押权人，陈竹青既是抵押人，也是主债务人，但陈竹青将抵押财产转让给唐建祝时，未经我中心同意；2.要消除抵押权，前提是抵押物所担保的债权必须由陈竹青全部清偿；3.现一审判决改变了我中心与陈竹青建立的法律关系，依照该判决主文，可能带来执行中的真空，即陈竹青与唐建祝都有可能消极履行还款义务，此时我中心是否能够要求法院强制执行，被执行主体是谁，请求二审法院予以明确；4.陈竹青与唐建祝之间的房屋买卖争议，我中心事先并不知情，无法判断是非，请求二审法院依法裁决。
原审第三人中行盐城分行未作陈述。
唐建祝向一审法院提出的诉讼请求：陈竹青继续履行合同，交付双方约定的位于亭湖区产，并协助唐建祝办理过户登记手续。
陈竹青向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2017年2月7日签订的房屋买卖合同，并返还门禁卡；2.唐建祝承担违约责任即赔偿违约金11.56万元。
一审法院经审理查明：2017年2月7日，陈竹青（甲方、买方）、唐建祝（乙方、买方）与乐之源公司（丙方、见证方）签订房屋买卖合同一份。该合同中约定：1.甲方自愿将位于绿地商务城美居园4幢703室的房产（陈竹青单独所有，产权证号：盐房权证市区字第××号）出售给乙方，甲方的1000元装修保证金也一并赠送给乙方，但甲方一年的物业费由乙方承担，过户后甲方将已有的水、电、燃气表结清过户给乙方；2.过户所需缴纳的全部税费由乙方承担；3.甲方应于房款结清当日腾空房屋并正式交付给乙方使用；4.甲乙双方任何一方不履行本合同约定的义务，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求过程方支付该房产成交总价款20%的违约金；5.甲方收取乙方定金的同时，需将权证交丙方保管。对于成交价格与付款方式，该合同在第二条中约定：“成交总价为578000元，一次性付清；乙方现金支付房款57.8（应为万）元；乙方于2017年2月7日向甲方支付定金18000元；甲乙双方协商在2017年5月26日前办理纳税等相关手续，若成交价高于评估价则之间的差额乙方在过户当天付清给甲方；乙方住房贷款到位、产权过户并且乙方拿到产权证当日甲方领取托管资金且同日交房”。同日，陈竹青向乐之源公司交付了案涉房产的房产证、土地使用权证书。
当日，唐建祝向陈竹青交付了上述合同中约定的定金18000元。2月17日，唐建祝通过其妻子杨芹的账号向陈竹青的中国银行账号转入26万元（两次付款合计278000元），并一起至中行盐城分行相关网点还清了差欠该银行的贷款，本息合计90356.93元。但因网络系统故障，未能一并还清差欠盐城公积金中心的贷款。同日，陈竹青还向唐建祝交付了案涉房产的装修钥匙一把以及电梯门禁卡一张。但在双方发生争议后，陈祝青已用其它钥匙对该装修钥匙作了报废处理，唐建祝现已无法通过该装修钥匙进入案涉房屋。
2017年2月23日14时31分，陈竹青曾向唐建祝发送手机短信称：“唐老师，能不能在三月中旬把余款给我？”唐建祝于次日12时06分回复称：“现在忙，等有时间再说”；12时58分，唐建祝再次发送信息称：“……你昨天下午几次电话说你急用钱。应你的要求，现在30万元我已都准备好在银行卡上。刚才几次电话给你没联系上你，请看到信息回复我……我上午就联系过中介了，我们约好了，他们下午就过去协助我们办！今天下午2:20在市房产交易中心三楼大厅见……”；13时04分，陈祝青回复信息称：“因为你没有按照合同要求履行合同，已经违约。我也已经把我的想法和中介说了，相信你也清楚”；13时09分，陈祝青发送信息称：“我前两次催要余款，你均告知你的钱放给人家做工程，暂时拿不到，若我不拿起法律武器维护自己权益，相信你可能也不会像现在这样积极，所以唐老师，我不说你违约在先，但恐怕仍要按以前的合同，我做不到了”……2月25日10时48分，陈祝青发送信息称：“唐老师，我在信息里说的很清楚，以前的合同因为你没有按约定履行，所有不可能再按以前的价格、手续履行了，我把你交给我的钱全部退回。如果你还是诚意想买的话，我也和家里商量了一下，我们可以重新商谈合同”。在上述短信交流期间以及之后，双方还对是否存在违约行为以及如何解决此次矛盾等问题进行了多次短信交流，并各自发表了自己的意见，但未能达成一致。
2017年2月28日，唐建祝、陈祝青又至乐之源公司进行了协商。陈祝青表示，退还唐建祝已经支付的房款，解除合同，并将房产两证返还。陈祝青在相关记录上签字确认，但唐建祝未签字。对于上述协商的过程，陈竹青还提交了录音一份。
乐之源公司负责人杨明生作为证人也到庭陈述：“当时，他们的合同是在我的主持之下签订的。买方是全现买房，一次性付款，不拿贷款。5月26日这个房子刚好满两年，为了省税，他们就协商先把26万元房贷还清，剩余的款项过户时结清。还26万元房贷时，我们也陪同去银行办理的手续。至于陈竹青是否在镇江买房，我们不清楚。对于双方现在的纠纷，我估计是房主觉的价格卖低了”。乐之源公司员工刘艳也到庭陈述：“我是这个业务的经办人。在签订合同的时候，双方就说好了，房贷需用买方的钱进行偿还，剩余的贷款需要等他项权证注销后，至房产局一手交钱、一手办理过户手续。合同中约定的5月26日就是约定的最终办理手续交房的时间。在中国银行偿还贷款完成后，公积金系统一直在维护，故未能还掉这一部分贷款。后来，因为房价上涨了，双方发生了分歧”。乐之源公司法定代表人杨亚娟也到庭陈述了相关情况。
唐建祝还提交了其妻子杨芹的银行交易记录一份，显示2017年2月24日尾号为6388的理财卡上存入了30万元。
一审庭审中，双方当事人对于案涉房产周边房价在房屋买卖合同签订后，出现了快速上涨的情况并无异议。
一审另查明：案涉绿地商务城美居园4幢703室的房产为陈竹青单独所有，产权证号为盐房权证市区字第××号，登记时间为2015年5月22日。
一审还查明：2017年2月17日，陈竹青及其丈夫臧晨在镇江润都置业有限公司签署了魅力之城三街区（沁园）诚意登记书一份，意向认购房产一套，并交纳认购金2万元。
一审法院认为，（一）关于房屋买卖合同关系。我国《物权法》第十五条确立了不动产物权变动之原因与结果相分离的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同的无效。本案中，唐建祝与陈竹青签订的房屋买卖合同，作为诉争房产所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房产物权变动的行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因此，双方签订的房屋买卖合同未违反法律以及行政法规强制性的规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。
（二）关于唐建祝是否存在延迟支付房款并构成根本违约的问题。1.在案涉房屋买卖合同中，双方对于房款的支付以及房屋的交付有如下多项约定：付款方式为一次性付款、2017年2月7日前付定金18000元、2017年5月26日前办理纳税等手续、房款结清当日腾让房屋等。这些约定从内容以及文字上来看，并不够清晰、明了。特别是对于除定金外剩余房款的最终支付时间未有明确的表述。乐之源公司相关人员在到庭作证时，对此情况也进行了解释，并特别提及该房产权属登记时间（2015年5月22日）以及如两年内过户税率较高等客观情况。证人陈述的上述内容，是专业人员从专业角度，并以案涉房屋买卖合同洽谈参与者的身份进行的陈述，符合人们降低交易成本的正常心理，可信度较高。另外，陈竹青于2017年2月23日14时31分向唐建祝发送的短信，也是以协商的口吻请求唐建祝在三月中旬付清余款，并包含有提前付清之意。基于以上分析，首先认定支付剩余房款、办理过户手续、交付房屋的最终时间应为合同中注明的2017年5月26日。2.2017年2月17日，陈竹青向唐建祝交付了房屋钥匙以及门禁卡。但该钥匙仅为装修钥匙，陈竹青处仍保留其它钥匙。在双方发生纠纷后，陈竹青也正是通过其所保留的其它钥匙对装修钥匙进行了作废处理。目前，该房屋仍在陈竹青的控制之下。故陈竹青交付装修钥匙的行为，不能认定为其在当时已经完成了房屋的交付，更不能以此也推定唐建祝应于此时付清全部房款。至于房款结清当日腾让房屋的约定，应当理解为买受人先结清房款，出售人后腾让房屋。如出售人在未完全收取房款的情况下，即先行腾让了房屋，这是其对于先履行抗辩权的放弃，更不能推定买受人应于当日立即付清全部房款。3.在陈竹青发送上述短信之后，唐建祝也通过短信向其表达了尽快履行合同之意。但陈竹青仅在一天之后的24日，表达了无法按原约定继续履行之意。变化之快，令人费解。为此，双方产生了分歧并于2月28日至乐之源公司进行了协商。协商过程中，陈竹青虽书面要求解除合同，但唐建祝并未签字予以同意。3月3日，陈竹青即作为原告诉至了法院。上述过程，前后不足一月，时间紧凑，唐建祝并无怠于履行合同义务之情形，更不可能构成根本违约。再退一步而言，即使唐建祝存在一定延迟支付房款的行为，也较为轻微，陈竹青也应当仅追究其相应违约责任。
（三）关于唐建祝能否代为清偿剩余贷款涤除抵押权的问题。案涉房产存在抵押权，这也是双方合同能否继续履行的障碍。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。这是涤除权在我国法律中的具体规定，体现的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。涤除权实际上是买受人通过代为清偿而享有的一种对抗抵押权人的权利，如果允许抵押权人拒绝，涤除权设立的目的也会落空，不利于鼓励交易和实现物的动态利益。再从设立抵押权制度的目的来看，抵押权作为一种债的担保，目的在于保障主债权的实现。受让人行使涤除权，代为清偿债务，抵押权人便可以实现抵押权的目的。如允许抵押权人拒绝买受人的代为清偿，无异于认可权利之滥用。故本案中应当允许唐建祝作为买受人直接向第三人盐城公积金中心代为清偿剩余贷款，第三人也应当提供协助，并在贷款获得清偿后，及时注销抵押登记。
（四）关于陈竹青在别处购房与本案处理关系的问题。合同目的是指当事人双方订立合同所希望达到的最终目标，是当事人双方权利义务的出发点和归宿。本案中，陈竹青出售案涉房产并在别处重新购买，这是其单方面的想法，在案涉房屋买卖合同签订之时，并未与唐建祝进行过协商，不应作为双方共同的合同目的，更不应影响本案的处理。故对于陈竹青的此项抗辩意见，不予采信。
综上，在案涉房屋买卖合同履行过程中，陈竹青无充分证据证实唐建祝有违约之行为，且唐建祝愿意代为偿还抵押贷款。在此情况下，第三人并无拒绝的理由，并应当在贷款获得清偿后及时注销相关抵押登记手续。陈竹青也应在收取唐建祝支付的剩余房款（还应扣除代为清偿的贷款部分）后，履行交房、协助办理过户等义务。至于陈竹青在反诉中所提出的解除合同、赔偿违约金等诉请，无事实和法律依据，应当予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，一审法院判决：一、在判决生效之日起十日内，唐建祝直接向盐城公积金中心清偿案涉房屋尚欠的抵押贷款本息（包含相关提前还贷的费用），盐城公积金中心应当提供协助；二、在唐建祝清偿判决第一项确定的本息（包含相关提前还贷的费用）后十日内，盐城公积金中心协助办理案涉房屋的抵押登记注销手续；三、中行盐城分行应于判决生效之日起十日内协助办理案涉房屋的抵押登记注销手续；四、在唐建祝清偿判决第一项确定的本息（包含相关提前还贷的费用）后十日内，向陈竹青支付剩余房款（数额为30万元扣除按照判决第一项确定的代偿部分）；五、在唐建祝以及盐城公积金中心、中行盐城分行按照判决第一、二、三、四项确定的义务全部履行后十日内，陈竹青向唐建祝交付案涉房屋，并协助办理将案涉房屋过户至唐建祝名下的变更登记手续；六、驳回陈竹青的反诉请求。案件受理费9580元，财产保全申请费3410元，合计12990元，由陈竹青负担（唐建祝已预交，陈竹青应于判决生效之日后十日内直接给付唐建祝）。反诉案件受理费1310元，由陈竹青负担。
二审另查明，2017年3月3日，唐建祝即作为原告诉至法院。
对一审法院审理查明的其它事实，本院予以确认。
本院认为，陈竹青、唐建祝与乐之源公司于2017年2月7日签订的《房屋买卖合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于房款交付时间应如何认定的问题。双方签订的合同中约定：房款应一次性结清，但同时也约定2017年2月7日前付定金18000元、2017年5月26日前办理纳税等手续、房款结清当日腾让房屋等。从合同约定来看，房款的交付与房屋的交付是相关联的，故房款交付的时间不能认定为签订合同当日。陈竹青认为房款交清的时间应为其向唐建祝交付房屋之日，即2017年2月17日。对此，首先，陈竹青虽然在2017年2月17日向唐建祝交付了一把房屋进户门装修钥匙和一张门禁卡，但陈竹青未将已经领取的六把其它钥匙交付给唐建祝，在双方发生纠纷后，陈竹青通过其所保留的其它钥匙对装修钥匙进行了作废处理，且唐建祝在领取钥匙当日向陈竹青出具一份收条，载明：“收到绿地商务城二期4号楼703室装修钥匙一把、电梯门禁一只，保证保持原样。否则承担一切责任”，可以认定陈竹青并未实际向唐建祝交付案涉房屋；其次，陈竹青在2017年2月23日14时31分向唐建祝发送的短信，也是以协商的口吻请求唐建祝在三月中旬付清余款，也与陈竹青认为房款交付的时间为2017年2月17日相矛盾，故陈竹青主张房款交付的时间为2017年2月17日的理由明显不能成立。一审根据双方合同约定、短信往来以及乐之源公司相关人员证言认定支付剩余房款、办理过户手续、交付房屋的最终时间应为合同中注明的2017年5月26日并无不当。
虽然陈竹青在2017年2月17日在镇江润都置业有限公司签署了魅力之城三街区（沁园）诚意登记书一份，意向认购房产一套并交纳认购金2万元，但陈竹青、唐建祝签订的购房合同在前，并未约定陈竹青出售案涉房屋的目的是另行购买其他房屋，更未约定唐建祝需在陈竹青缴纳认购金多久时间内支付购房尾款，故陈竹青认为案涉合同目的不能实现的理由不能成立。唐建祝在履行合同过程中并无迟延付款的行为，对于支付购买款亦系积极履行。综上，陈竹青的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12200元，由上诉人陈竹青负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 李 砚
审判员 谢超亮
二〇一八年六月八日
书记员 刘 湘