安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初4364号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住安徽省合肥市四里河路35号，统一社会信用代码：91340100781060654（1-1）。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李杨，男，该公司法务，住南京市鼓楼区。被告：程启海，男，1969年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现住。被告：张传娣，女，1972年1月27日出生，汉族，户籍地安徽省金寨县，现住。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告程启海、张传娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告程启海、张传娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金192771元，及租金逾期利息32187元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2017年4月30日，之后顺延计算至实际偿还日止）；二、判令被告支付原告违约金32187元；三、判令被告承担案件受理费等费用。事实与理由：2012年8月13日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0230《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区内广场××号商铺，面积为129.03平方米；租期5年，即自2012年8月13日至2015年8月12日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金10000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权没收履约保证金。另合同还对违约责任也做了相关约定。合同签订后，原告依约履行了交付房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年8月13日至2015年8月12日期间的房屋租金192771元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求贵院判如所请。程启海、张传娣辩称：一、在签订本合同前程启海、张传娣与明发房地产公司就房屋租赁一事达成共识①装修期三个月；②装修完毕，验收合格才能进场营业；③商场招商达百分之七十商场整体开业，开业日期以明发房地产公司书面通知为准，并开始计算房屋租金；④本合同租期为三年，第一年免租六个月，第二年免租四个月，第三年免租两个月，总计十二个月免租期。在此基础上程启海、张传娣与明发房地产公司于2012年8月13日签订《明发集团（合肥）明发商业广场租赁合同》。在签订合同时明发房地产公司向程启海、张传娣按合同约定收取各项费用总计28716元。由此可见程启海、张传娣按合同约定在履行义务。二、2012年8月16日程启海、张传娣在明发商管部一杨姓女工作人员手中领到B3区负一层102.103.104三间商铺的钥匙，水电卡各一张，其它资料没有。商铺还没装修不可能开业。三、程启海、张传娣至今未收到明发房地产公司送达的有关明发广场整体开业通知，明发房地产公司现在起诉程启海、张传娣支付租金无事实基础。明发房地产公司计算租金有误，金额过高与事实不符。明发房地产公司给予程启海、张传娣的承诺虽然没有以文字形式出现在合同当中，但可以推定双方都有订立合同的意愿。四、假如说明发房地产公司有证据证明已向程启海、张传娣送达过有关明发商业广场整体开业通知，并开始计算租金，那么明发房地产公司2017年5月1日才起诉要求程启海、张传娣支付租金、利息、违约金的诉讼请求，已经超过法定诉讼时效，明发房地产公司的诉讼依法应予驳回。从2012年至今未收到明发房地产公司向程启海、张传娣催收租金的任何通知。倒是在2013年3月18日明发房地产公司向商户收取其它费用，引起商户不满，进行集体维权。按《合同》约定，程启海、张传娣自2012年8月份签订合同时向明发房地产公司交付过一个季度租金11613元后未支付下个季度的租金，程启海、张传娣延时或拒付租金的情况下，明发房地产公司应当知道其权利被侵害，应及时解除合同。程启海、张传娣租赁的商铺2015年8月12日到期，在2016年3月份接到商管部的口头通知，于当月末撤离明发商业广场，超过了起诉时效。五、明发房地产公司故意拖延，迟迟不行使合同解除权，致使租金损失扩大。明发房地产公司对2013年3月份后的扩大租金等损失要求赔偿，应不予支持，造成的损失应由明发房地产公司自行承担。六、明发房地产公司存在自身违约事实，其要求程启海、张传娣承担违约责任应不予支持。明发房地产公司当初承诺招商达70％，书面形式通知整体开业，免除租金等在格式条款中并没有文字说明，只是口头承诺。故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背了诚实守信原则，以合法的形式掩盖非法的目的，因此在订立本合同时就显失公平。综上，请求驳回明发房地产公司的全部诉讼请求。本院认定事实如下：2012年6月12日，明发房地产公司作为出租方（甲方），程启海作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广B3区内广场一层102、103、104号的商铺出租给乙方使用，建筑面积约为129.03平方米；程启海承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为家纺、厨具，品牌为多多爱家纺；双方暂定物业交付使用日期为2012年8月16日，进场日期为2012年8月20日；租赁期限自2012年8月13日至2015年8月12日；开业期为2012年9月20日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还，若乙方提前开业，甲方同意免除乙方自房屋交付之日至开业之日的租金，但乙方仍需承担综合管理费及装修或经营活动而产生的政府税费和其他费用（水、电等）；2012年8月13日至2013年8月12日，平均租金为81.5元/平方米/月，优惠后平均租金水平为：30元/平方米/月；2013年8月13日至2014年8月12日，平均租金为95.08元/平方米/月，优惠后平均租金水平为：47元/平方米/月；2014年8月13日至2015年8月12日，平均租金为95.08元/平方米/月，优惠后平均租金水平为：55元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年9月20日至2012年12月19日的租金11613元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计10000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；乙方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年5月3日，明发房地产公司和程启海、张传娣（丙方）签订《租赁合同书补充协议》一份，约定甲方租给乙方三间商铺，现乙方自愿将该租赁物转让给丙方，丙方自愿承担乙方应对甲方承担的一切义务，同时乙方同意在合同租期内，若丙方无法向甲方承担租金、综合管理费等实际损失时，乙方同意以个人财产为丙方向甲方承担担保责任。合同及补充协议签订后，程启海支付了2012年9月20日至2012年12月19日期间的租金11613元以及履约保证金10000元。此后，程启海、张传娣未再支付租金。2015年8月12日合同期限届满，2016年4月原告收回房屋。以上事实，有明发房地产公司提交的租赁合同、租赁合同补充协议、商户收铺资料物品签收表、水电费发票，程启海，张传娣提交的租赁合同、补充协议以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，明发房地产公司和程启海、张传娣签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同已于2015年8月12日届满，原告也已于2016年4月收回房屋。故本院确认双方合同已实际于2016年4月解除。关于租金，争议焦点在于明发房地产公司的主张是否超出诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。案涉租赁合同于2016年4月解除，明发房地产公司未能提供证据证明其于解除合同并催缴费用之后的一年期间内向程启海、张传娣主张过租金，故明发房地产公司关于租金的诉请已超出1年的诉讼时效，其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金及违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2579元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一七年九月十四日书记员  包雨婴附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。