文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2016）粤1402民初541号原告：广东省路桥建设发展有限公司天汕分公司，地址：梅州市梅县区丙村镇高速公路管理中心。负责人：何家祥，该分公司总经理。委托代理人：陈美英、廖丹，系广东诚优律师事务所律师。被告：黄龙源，男，汉族，1969年7月9日生，住址：梅州市梅江区。委托代理人：李国元，系广东法强律师事务所律师。第三人：黄凤云，女，汉族，1927年7月19日生，住址：梅州市梅江区。委托代理人：温国曾，系广东粤梅律师事务所律师。委托代理人：巫集德，系广东粤梅律师事务所实习律师。原告广东省路桥建设发展有限公司天汕分公司诉被告黄龙源、第三人黄凤云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖丹律师、被告的委托代理人李国元律师、第三人的委托代理人温国曾、巫集德律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：因梅州市西环高速公路程江至三角段的建设需要，需征收被告位于梅江区三角镇湾下华风楼门前的花园。被告以华风楼主体距离高速公路的路基太近，且房屋大门面向公路，高速公路建成后对华风楼居住环境影响较大为由，强烈要求对其所有的华风楼及门前花园一并拆迁。2009年7月9日，在梅江区三角镇人民政府的见证下，原告与被告签订了《华风楼拆迁补偿协议》。协议签订后，原告履行了支付248万元补偿款的义务。2009年7月29日，被告将华风楼及该房屋钥匙、土地使用证向原告移交。但自2013年底以来，原告发现华风楼被被告非法侵占。原告于2015年9月18日向梅江区人民法院提起诉讼，要求被告及其母亲黄风云返还华风楼。梅江区人民法院于2016年2月18日作出(2015)梅江法民二初字第400号民事判决，以被告母亲黄凤云是“华风楼的土地使用权登记权利人，未在华风楼拆迁补偿协议上签名”“无法认定黄风云占有、使用华风楼的行为属于无权占有”为由，驳回了原告诉请。原告认为，原、被告签订《华风楼拆迁补偿协议》，原告支付了248万元补偿款给被告。但由于被告在签订补偿协议时隐瞒了其未取得母亲授权之事，导致原告无法取得华风楼的所有权，原告要求返还华风楼的诉请被法院驳回，合同无效，并且造成原告一定的经济损失。因此原告向法院起诉，请求法院判令：1.确认原告与被告于2009年7月9日签订的《华凤楼拆迁补偿协议》无效。2.被告返还248万元补偿款给原告，并支付以248万元为本金，从2009年8月1日起至2016年2月29日，按中国人民银行同期贷款利率计付利息938105.86元，本息合计3418105.86元给原告，从2016年3月1日起至还清款项为止的利息以同样标准另计。3.本案诉讼费由被告承担。原告提交的证据有：原告营业执照，华风楼拆迁补偿协议，拆迁补偿汇总表，民事判决书，生效证明书，交付使用确认单，高速公路红线规划图，照片等，予以证明其诉请。被告黄龙源答辩称：1.被告与原告于2009年7月9日签订了《华风楼拆迁补偿协议》，但拆迁补偿协议中涉及的房产华风楼系黄风云所有，黄风云才是房屋的物权人，因此，原告主张拆迁合同无效，尚需房屋所有权人黄风云的表态或确认。2.鉴于黄风云才是房屋的所有权人，请求法院依法追加黄风云参加诉讼，以便法院查清案件事实情况和裁判。3.原告主张拆迁补偿协议无效，要求被告按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告于法无据，依法应当驳回，何况原告本身存在严重的过错，理应承担全部责任。被告答辩时未提交有证据证实其答辩意见。第三人黄凤云答辩称：1.位于梅江区三角镇湾下村华风楼房地产权属是第三人所有，被告是第三人的儿子，但其户口早在1990年就已经迁出到深圳，是非农户口，被告不享有华风楼房产产权。2.第三人没有看过《华风楼拆迁补偿协议》，也没有任何人与第三人商量要征收华风楼，第三人没有授权或委托被告处理华风楼，所以该协议是无效的。3.高速公路建设期间，因工程吵杂、尘灰大，第三人有时也到梅城女儿家暂住一段时间。高速公路做好后，第三人看到与华风楼邻近的其他村民的房屋，甚至距离高速路更近的房屋都与第三人房屋—样没有被征收，第三人也就没再多想，过后，第三人偶尔发现自己原有的华风楼土地证找不到了，于是于2013年10月9日向政府主管部门申请补办了新的土地证。4.原告明知华风楼房产登记属于第三人黄凤云的财产，也知道被告一直居住在深圳，属非农户口，但仍然在未经第三人确认的情况下，擅自与被告签订《华风楼拆迁补偿协议》，原告就此存在明显过错。现原告己将第三人的华风楼房屋附属车库设施、花园等予以拆除，并占用了大部分土地。同时，原告所建高速公路距离华风楼不足5米，导致该房屋无法继续正常居住，根据《广东省高速公路管理条例》第十九条规定，华风楼房屋属于法定的高速公路控制区范围内应拆除建筑，存在严重安全隐患，不能继续使用和居住。原告与被告签订、履行涉案房屋拆迁协议的行为，严重侵害了第三人作为物权人的合法权益，给第三人造成了巨大损失，应当全额赔偿第三人的损失，损失额估算约550万元，由于原告支付了248万元给被告，应由被告直接将该款项支付给第三人，剩余金额由原告予以补足支付。第三人为维护其合法权益，根据上述答辩意见，向法院另行提出诉请：1.原告应就其原规划征收拆迁的华风楼房屋、附属车库、花园及设施等财产按现有市场价值550万元赔偿给第三人。2.被告应对原告承担上述赔偿责任在248万元范围内承担连带责任。3.诉讼费由原、被告承担。第三人答辩及提出诉请时提交的证据有：国有土地使用证，拆迁征收丈量项目表，第（593）号国务院令等，以证实其意见。原告对第三人提出的诉请答辩称：第三人的诉请于法无据，与事实不符，请求法院驳回其诉请。理由如下：一、华风楼并不在高速公路征收拆迁范围内。《华风楼拆迁补偿协议》写明：“由甲方投资建设的梅州市西环高速公路程江至三角段建设需征用位于梅州市梅江区三角镇湾下村华风楼门前的花园。……乙方强烈要求甲方对华风楼进行拆迁”，可以清楚地知道当时的真实情况，高速公路建设只需征用华风楼的门前花园，华风楼并不在拆迁范围之内。但由于被告黄龙源强烈要求原告对华风楼进行拆迁，如果原告不对华风楼进行整体拆迁，被告就不同意交出华风楼门前花园。原告为了如期完成建设高速公路的任务，在梅江区政府等相关部门的协调、主持下，无奈才与被告签订了《华风楼拆迁补偿协议》。所以，第三人起诉要求按原规划征收拆迁华风楼是没有事实依据的。原告不是行政机关，无权征收华风楼，第三人的诉请应予以驳回。二、第三人请求赔偿550万元的诉请于法无据。1.华风楼毫发未损，高速公路建设根本无需征用华风楼，第三人要求赔偿华风楼房屋没有事实根据的。2.原告作为该案被告主体不适格。原告建设高速公路是由政府征地拆迁，征地拆迁费用也由政府支付给被拆迁人，第三人如果认为在高速公路建设过程中有征用华风楼或华风楼周边土地的，第三人应要求政府部门支付拆迁补偿款，而不是起诉原告。3.第三人的请求己过诉讼时效。华风楼屋前花园被建设高速公路是2009年的事，第三人不可能不知道，第三人一直以来也未向任何部门就屋前花园被建设成高速公路提出任何的要求。因此，第三人请求赔偿的诉请己超过诉讼时效。被告对第三人的诉请无异议。经审理查明：本案涉案房产位于梅州市梅江区三角镇湾下村华风楼，涉案土地使用权证登记在第三人名下。第三人黄凤云与被告黄龙源为母子关系。2009年7月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《华风楼拆迁补偿协议》，约定主要内容有：“甲方投资建设的梅州市西环路高速公路程江至三角地段建设需征用位于梅州市梅江区三角镇湾下村华风楼门前的花园，因华风楼的房屋主体距离高速公路的路基太近，且房屋大门面向公路，高速公路建成后，对华风楼的居住环境影响较大，乙方强烈要求甲方对华风楼进行拆迁。在梅江区政府等有关单位的协调下，甲、乙方双方本着平等、自愿的原则，就华风楼拆迁补偿及房屋移交等事项进行协调，并达成如下协议：一、房屋拆迁补偿。1.华风楼房屋的主体、宅基地、车库等按照梅州市西环路高速公路程江至三角段的征地拆迁补偿标准予以补偿。2.由于华风楼的房屋装修、装修标准较普通民房标准高，甲乙双方同意参照目前的市场价，对华风楼的房屋装修、装饰等给予补偿。3.经甲乙双方共同丈量核对，华风楼的房屋拆迁补偿、宅基地补偿、花园（含设施和苗木）补偿、货币安置奖励补偿等补偿费合计为2111716.8元，该补偿费不包括花园用地的补偿。二、房屋前花园土地补偿。1.华风楼屋前花园的占地508.19平方米，双方同意按零星土地的标准进行补偿，补偿费合计为70130.22元。……三、其它补偿费。双方同意由甲方补偿乙方房屋报建费、办证费、设计费、拆迁安置补助费等共298152.98元。四、补偿总额。以上三项共计补偿总额为人民币2480000元，该补偿费为货币安置拆迁华风楼和征用华风楼前、后花园的全部补偿费用。五、房屋搬迁及移交。1.乙方在协议签订并收到甲方首期付款后7日内完成乙方所有家电、家具等物品的拆迁,将华风楼移交给甲方使用,房屋的钥匙、建筑装修施工图纸、土地使用证、房屋产权证等一并移交甲方。……5.因华风楼属拆迁房，不符合办理转让过户给甲方的条件，华风楼移交给甲方使用后，乙方不得到相关权属证件的发证单位办理相关证件的挂失手续。6.甲乙双方不得到有关部门提出因办理权属登记手续而主张本协议无效。7.协议签订后,华风楼归甲方永久使用，房屋不能使用时，宅基地仍由甲方继续使用。及约定权属纠纷的处理、付款方式及期限”等内容。协议签订后，原告按约支付了相关款项，被告于2009年7月29日移交了相关的房屋钥匙、土地使用证等，双方及梅江区三角镇人民政府代表均在“华风楼交付使用确认单”上签名确认，确认单内容为根据华风楼拆迁补偿协议，华风楼在收到首期款后已搬迁完毕，华风楼所有权人于2009年7月29日将华风楼交付天汕高速公路公司使用，并将房屋钥匙、土地使用证等移交。原告接收房屋后，在2009年8月至2013年12月期间由原告工程队的施工人员在该房屋居住使用,至高速公路完工。2013年12月底原告工程队撤出后，被告及第三人占有使用该房屋。2015年9月18日，原告诉称自2013年底以来，被告经常纠集多人滞留在该房内，经原告多次指出，被告至今仍长期非法侵占原告房屋，向本院提起诉讼,请求判令：黄龙源、黄凤云立即腾退涉案房屋，将原告所有的华风楼原物返还给原告。本院于2016年2月18日作出（2015）梅江法民二初字第400号判决：驳回了原告的诉讼请求，双方均未上诉。2016年3月23日，原告以被告未取得第三人授权，无权处理涉案房产为由，向本院提出了上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。经被告申请，本院依法追加黄凤云作为第三人参加本案诉讼，第三人作出答辩同时另行向本院提出其诉请。庭审中，经向原告释明，原告坚持认为因被告未取得权属人的授权，现房屋也由第三人占有使用，导致原告无法取得华风楼，合同目的无法实现，因此第一项诉讼请求变更为：解除原告与被告于2009年7月9日签订的《华风楼拆迁补偿协议》，其余请求不变；并认为第三人的诉请于法无据，且第三人对其屋前花园被建成高速公路是明知的，但一直以来未向任何部门，也未向原告提出任何的要求，其请求已超过诉讼时效，要求法院予以驳回。被告认为涉案房产属第三人财产，其与原告签订合同的效力由法院依法认定，现合同已履行完毕，涉案房产也已交接完毕，不同意原告解除合同的诉请。第三人认为合同实际上已经履行完毕，不同意原告诉请，同时表示在高速公路建设期间，其经常居住在女儿家，偶尔回去涉案房屋时发现有人居住，但未向原告提出异议，只交代由其子女去处理该事情。审理过程中，被告及第三人不同意解除合同，认为合同已履行完毕，并自行将现占有使用的房屋交还给原告。在法院及镇、村干部的见证下，被告及第三人于2016年11月1日全部腾退完毕,涉案房屋钥匙交由法院暂行保管。另：原告于2016年3月9日向本院提出诉前财产保全申请，要求对被告所有的房产进行保全。本院于2016年3月9日作出（2016）粤1402财保2号民事裁定书，查封被告所有的深圳市福田区香林路和农轩路的西侧香珠花园D栋2-405房屋（房产证号：30××75）。保全金额以341万元为限。本院认为：本案争议焦点有：1.《华风楼拆迁补偿协议》合同效力问题。2.原告要求解除《华风楼拆迁补偿协议》，被告返还248万元补偿款，并支付相关利息的请求能否得到支持问题。关于《华风楼拆迁补偿协议》的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案中，1.从原、被告双方签订协议过程及约定内容看，在有关政府部门的见证下，被告作为第三人的儿子与原告签订协议，原告有理由相信被告有权代表其母亲签订协议，因此被告的行为构成表见代理。2.该协议书虽由被告与原告签订，但从案件查明事实看，第三人作为土地权属人，虽未在该协议上签名，但在该协议签订后履行至原告使用涉案房产约4年多期间，第三人表示清楚有人在该房居住，但未向当事人提出异议，也未通过任何途径以维护其权益，只是交代由其子女去处理该事情，而未作否认表示，视为其同意被告处理本案涉案房产。因此，原告与被告签订的《华风楼拆迁补偿协议》，是双方真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，应为合法有效。关于原告要求解除《华风楼拆迁补偿协议》，被告返还248万元补偿款，并支付相关利息的请求能否得到支持问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订《华风楼拆迁补偿协议》后，原告按约向被告支付了相关款项，被告移交了房屋钥匙、土地使用证，原告接收房屋后，由其施工队居住使用该房屋，直至2013年底高速公路工程完工，双方之间的合同权利义务已履行完毕。被告及第三人居住使用该房屋是在原告工程队撤出该房后,虽对原告涉案房屋的权益造成一定影响，但在诉讼过程中，被告及第三人已自行将房屋腾退，相关影响已经消失。原告以合同目的不能实现，要求解除合同的情形已经不存在。因此，原告诉请解除《华风楼拆迁补偿协议》，被告返还248万元补偿款，及支付相关利息，理由不足,本院不予支持。关于第三人要求原告赔偿550万元、被告在248万元承担连带责任的诉请，审理过程中，第三人表示对其相关损失由其另行主张，故本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广东省路桥建设发展有限公司天汕分公司的诉讼请求。本案受理费34144.84元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  刘育平审判员  曾士芳审判员  张炜健二〇一六年十一月二十一日书记员  陈 悦