山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一初字第134号
原告孙某，个体。
委托代理人满洪涛，山东宏鼎律师事务所律师。
委托代理人高丽丽，山东宏鼎律师事务所律师。
被告名德公司。
被告凯昱公司。
被告杜某。
被告陆某。
被告董某。
三被告共同的委托代理人李琳，山东鸢都英合律师事务所律师。
原告孙某与被告潍坊名德经贸有限公司（以下称名德公司）、潍坊市凯昱贸易有限公司（以下称凯昱公司）、杜某、陆某、董某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托代理人满洪涛、高丽丽，被告名德公司的委托代理人李传新，被告凯昱公司的法定代表人赵建潍，被告杜某、陆某、董某共同的委托代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某诉称，原告与被告于2012年12月25日签订协议书，约定位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋四层、五层、六层及土地使用权价款为1800万元，由于上述房屋及土地存在法院查封，由原告为被告偿还欠款后解除查封，被告将上述房地产过户至原告名下。合同签订后，原告为被告偿还了全部欠款，被告仅将第四层、五层过户至原告名下，第六层的过户纠纷仍在潍坊市潍城区法院审理中。原告已经按651万元的土地金额缴纳各项税费，但被告拒绝按约定履行协助过户义务，给原告造成了巨大的经济损失，被告应支付违约金360万元。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：一、依法判令被告履行协助办理土地使用权过户义务，并赔偿原告违约金360万元；二、本案诉讼费等费用由被告负担。
被告名德公司辩称，我公司在涉案协议书中加盖了公章，也收到了原告支付给我公司的债权转让款800万元，并给原告开具了收据，但我公司不应承担相应的违约责任。
被告凯昱公司辩称，我公司仅仅是协助双方签订协议书，涉案协议书因房产处于查封期间而不生效，涉案房产产权不在我公司名下，我公司无法履行协助办理过户义务，原告的诉讼请求不能成立。
被告杜某、陆某、董某共同答辩称，原告孙某通过执行程序无法达到房产过户目的，转而提起本案诉讼，以要求履行涉案协议书的方式达到侵占被告房产的目的。双方于2012年12月25日签订协议书时，涉案房产处于查封状态，根据相关规定，双方签订的协议书应属无效合同，不应作为有效证据予以认定。同时，孙某并未支付协议书约定的合同对价，协议书不存在事实上的履行必要。综上，原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。
经审理查明，2012年11月25日，名德公司、凯昱公司、杜某、陆某、董某（甲方）与孙某（乙方）签订协议书一份，约定：鉴于乙方欲购买坐落于潍坊市潍城区东风街南侧、潍州剧场以西的房屋四到六层及土地使用权，甲乙双方就房屋买卖等事宜达成如下协议：一、房屋总转让款为1800万元。二、房屋及土地现状。杜某名下位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋四层东、五至六层（潍房权证潍城字第××号）及土地使用权［潍国用（2003）字第B35号］，因（2006）潍民二初字第303号、（2008）潍城商初字第492号、（2012）奎开民一初字第268号案件被法院查封；董某名下位于潍坊市潍城区东风街南侧、潍州剧场以西的房屋四层西（潍房权证潍城字第××号），因（2008）潍城商初字第492号、（2012）奎开民一初字第268号案件被法院查封。现名德公司为（2006）潍民二初字第303号、（2008）潍城商初字第492号案件的申请执行人。三、为顺利实现上述房产、土地转让，甲乙双方同意采用以下方式：1、在签订本协议的同时，由名德公司与乙方签署《债权转让协议》（内容详见《债权转让协议》），双方应全面、严格履行《债权转让协议》规定之义务，名德公司应及时向法院提交的文件包括：（1）《债权转让协议》原件；（2）由凯昱公司、杜某签收的《债权转让通知书》；（3）《关于债权转让的说明》；（4）《变更申请执行人申请书》等。2、双方在签署债权转让协议时，杜某、凯昱公司同时出具《债权转让通知书》的签收证明。3、在签订本协议的同时，乙方与杜某、凯昱公司签署《执行和解协议》（内容详见《执行和解协议》），双方应全面、严格履行《执行和解协议》规定之义务。4、甲方应及时办理完毕杜某名下房屋、土地查封解除手续，以便于甲方顺利将房地产权属变更至孙某名下。5、杜某名下位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋四层东、五至六层及土地使用权经潍坊市奎文区人民法院依法裁定至乙方名下、由甲方提交乙方裁定书后2日内，乙方应支付甲方转让款800万元。6、在签订本协议的同时，董某与孙某签署《商品房买卖合同》（内容详见《商品房买卖合同》），双方应全面、严格履行《商品房买卖合同》规定之义务。7、甲方应及时办理完毕董某名下房屋查封解除手续，以便于甲方按照《房屋买卖合同》约定顺利完成房地产权属变更手续。8、甲方应于本协议签订之日起30日内，将董某、杜某名下房屋所有权、土地使用权及水电费缴费手续全部过户至乙方名下，乙方应于过户手续办理完毕后2日内将剩余款项一次性支付甲方（乙方垫付的所有过户费用应予以扣除）。四、办理过户应缴纳的税费、交易费等费用由名德公司承担，乙方可先行垫付，从应付甲方的总款项中扣除。五、乙方与潍坊市云龙室内外装饰有限公司签订的租赁合同自本协议签订之日自行终止，双方互不追究责任。六、违约责任。1、甲方违反本协议约定，给乙方造成损失的，除连带赔偿乙方经济损失外，还应连带支付本协议约定的总价款20%的违约金；2、乙方违反本合同约定，给甲方造成损失的，除向甲方赔偿经济损失外，还应支付本协议约定的总价款20%的违约金。七、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、《执行和解协议》、》《商品房买卖合同》均作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。八、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，经甲乙双方签字盖章后生效。同日，孙某（乙方）还与董某（甲方）签订房屋买卖合同一份，就上述协议书中登记在董某名下的涉案房屋四层西侧的买卖事项达成如下协议：一、房屋基本情况。甲方房屋坐落于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋四层西侧，所有权证号为潍房权证潍城字第××号，面积为1061.12平方米，用途为商业、办公。二、房屋总价款为人民币400万元。三、付款方式。在董某名下房屋所有权、土地使用权及水电费缴费手续全部过户至乙方名下后2日内，乙方一次性支付甲方400万元。合同还对违约责任、产权登记变更等事项作了约定。
2012年12月29日，名德公司、凯昱公司、杜某、陆某、董某（甲方）与孙某（乙方）签订补充协议一份，对双方于2012年11月25日签订的房屋买卖协议补充如下：甲方同意乙方交付的房屋转让款1800万元全部由名德公司收取，统一出具收据。
上述协议书及补充协议签订后，孙某向名德公司支付了房屋转让款800万元，名德公司给孙某开具收款收据三份，收据日期分别为2012年12月28日（金额200万元）、2012年12月31日（金额200万元）、2013年1月17日（金额400万元）。除上述800万元过付款外，孙某主张其代杜某、陆某等履行（2009）奎商初字第414号民事判决书（潍坊市科技咨询服务中心诉潍坊市云龙室内外装饰有限公司、杜某、赵建潍、董某等企业借贷纠纷）、（2012）奎开民一初字第268号民事调解书（李强诉陆某、杜某等民间借贷纠纷）等生效法律文书确定的义务，分别向上述案件的申请执行人潍坊市科技咨询服务中心、李强支付执行款人民币380万元、200万元，提供了（2009）奎商初字第414号民事判决书、（2012）奎开民一初字第268号民事调解书及潍坊市科技咨询服务中心、李强于2013年8月26日出具的收到条等证据予以证明。另，孙某还主张其为履行本案协议书向税务部门支付房产过户税费1990207.79元、支付土地过户税费911400元，提供交纳税费单据16份（包括收款收据、税费发票、完税凭证、印花税票销售凭证等）及潍坊市地方税务局潍城分局给潍城区国土资源管理局开具的营业税、土地增值税、契税完税证明（载明缴纳营业税325500元、缴纳增值税390600元、缴纳契税195300元，共计911400元）等证据予以证明。针对孙某提供的上述证据及证明的问题，名德公司质证称：对三份收款收据及法律文书的真实性没有异议，对收到条的真实性不能确认，且与名德公司无关。凯昱公司质证称：收款收据、法律文书、收到条等证据均与凯昱公司无关。杜某、陆某、董某质证称：对三份收款收据及法律文书的真实性没有异议；对收到条的真实性不能确认，收到条与本案无关，协议约定的付款方式是给付被告，而非由原告孙某代为偿付，被告亦未同意由原告孙某代为偿还欠款，收到条内容与被告无关。
另查明，潍坊市奎文区人民法院（以下称奎文法院）于2012年12月12日作出（2012）奎执异字第20号执行裁定书，该裁定书经审理查明：“潍坊市奎文区农村信用合作联社与被申请执行人凯昱公司、杜某抵押借款合同纠纷一案，经2006年11月8日作出的（2006）潍民二初字第303号民事调解书审结，根据调解书，凯昱公司欠潍坊市奎文区农村信用合作联社借款613万及利息，应于2006年11月20日前一次性付清。该案于2006年11月28日立案执行。2008年6月23日，潍坊市中级人民法院以（2008）潍执指字第158号民事裁定书指定本院执行。在执行过程中，2010年12月30日，潍坊市奎文区农村信用合作联社与名德公司签订债权转让协议，协议约定将调解书载明的债权以800万元转让给名德公司，名德公司按约定付款。之后，申请执行人名德公司申请变更申请执行人。2011年2月23日，本院以（2012）奎执异字第4号执行裁定书裁定变更名德公司为本案的申请执行人。2012年11月24日，名德公司与孙某再次签订债权转让协议，约定把（2006）潍民二初字第303号民事调解书确定的债权以800万元转让给孙某，债权转让通知书于2012年11月26日送达凯昱公司和杜某”，根据以上事实，裁定如下：变更孙某为本案的申请执行人，并享有（2006）潍民二初字第303号民事调解书确定的债权。
2013年1月7日，孙某（甲方、申请执行人）与杜某（乙方、被执行人）、凯昱公司（丙方、被执行人）为履行（2006）潍民二初字第303号民事调解书曾达成执行和解协议一份［该协议中未注明日期，但在（2013）奎执异字第44号执行裁定书中查明系2013年1月7日向法院出具］，约定：一、乙方自愿将其名下、位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋四层东、五至六层及土地使用权抵顶给甲方并过户至甲方名下，以此偿还拖欠甲方债务，该房屋所有权证号为潍房权证潍城字第××号，房屋建筑面积为3584.09平方米；土地使用权证号为潍国用（2003）字第B35号，土地面积为4201平方米。二、房地产抵顶的款项为（2006）潍民二初字第303号民事调解书项下所有乙、丙方应偿还款项，包括本金613万元、利息38万元及诉讼费和迟延履行金。三、乙方、丙方应于法院向房地产部门出具协助执行通知书后三日内，到房地产部门办理房屋、土地解除查封和过户手续，甲方予以配合。双方债权债务关系于办理完毕全部过户手续后终止。四、如乙方不能按约履行或在合同履行过程中因第三人起诉致使房屋、土地再次被查封，甲方有权解除合同。本协议一式四份，签约人各执一份，交奎文法院一份，自各方签字盖章之日起生效。
根据上述和解协议，奎文法院于2013年1月10日作出（2013）奎执恢字第11号执行裁定书，裁定书载明：本院依据已经发生法律效力的（2006）潍民二初字第303号民事调解书，于2008年10月21日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行判决义务，但被执行人未履行生效法律方书确定的义务。本案在执行过程中，原债权人潍坊市奎文区农村信用合作联社于2010年12月30日将债权转让给名德公司，名德公司于2012年11月24日将债权转让给申请执行人孙某。现申请执行人与被执行人（凯昱公司、杜某）达成协议，双方同意以被执行人杜某作抵押担保的土地一宗（潍他项2005第B84号）、房产一处（潍城房他字第102764号）抵顶给申请执行人孙某，以抵偿（2006）潍民二初字第303号民事调解书所确定的债务651万元及迟延履行期间的加倍利息。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第301条、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条之规定，裁定如下：被执行人杜某将位于潍坊市潍城区东风西街以南、潍州剧场西邻的楼房四层东部、五层3183.36平方（房产证号：潍房权证潍城字第××号；他项权证号：潍城房他字第102764号）及土地使用权4201平方（土地使用权证号：潍国用（2003）字第B35号；他项权证号：潍他项2005第B84号）抵顶给申请执行人孙某，抵偿（2006）潍民二初字第303号民事调解书所确定的债务651万元及迟延履行期间的加倍利息。
（2013）奎执恢字第11号执行裁定书作出后，陆某对执行标的提出书面异议称：陆某与被执行人杜某系夫妻关系，杜某与孙某签订的执行和解协议书涉及的财产系夫妻共同财产，签订执行和解协议书未经财产共有人陆某同意，系申请执行人欺骗被执行人杜某签订，且申请执行人擅自篡改了执行和解协议内容，和解协议违法，是无效协议，应予撤销。奎文法院对陆某所提书面异议受理后，依法进行了审查，于2014年3月13日作出了（2013）奎执异字第44号执行裁定书，该裁定书查明：陆某与被执行人杜某系夫妻关系……本案恢复执行后，申请执行人孙某与被执行人杜某、凯昱公司于2013年1月7日向本院出具执行和解协议（内容详见前述执行和解协议）……再查明，2013年9月5日，孙某以双方签订的协议书向潍坊市潍城区人民法院提起诉讼，要求将房屋的六层400.73平方米房屋所有权变更至其名下，该案正在审理中。裁定书认为：本院在执行孙某与凯昱公司、杜某抵押借款合同纠纷一案过程中，申请执行人与被执行人就生效法律文书确定的义务自愿达成以物抵债执行和解协议，但在执行和解协议履行过程中，案外人（陆某）对执行和解协议内容又提出异议，申请执行人孙某对执行和解协议涂改的内容不予确认，现被执行人不同意继续履行，故执行和解协议的内容可停止执行；该执行和解协议无案外人陆某的签字，是否经陆某同意、是否分割陆某作为财产共有人的权利，因涉及当事人及案外人之间其他民事法律关系，依执行审查程序不能确定；申请执行人孙某已就与被执行人和案外人签订的协议书提起民事诉讼，该案涉及的诉讼事实与本案的执行和解协议有法律上的直接关系。和解协议内容是否应当履行应视相关诉讼结果确定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条之规定，裁定如下：中止对杜某名下位于潍坊市潍城区东风西街以南、潍州剧场西邻的土地使用权4201平方米的执行。
2014年10月8日，奎文法院作出（2014）奎执监字第1号执行裁定书，该裁定书依据《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全提出抗诉人民法院应如何处理的批复》第一项之规定，裁定如下：撤销（2012）奎执异字第20号执行裁定。理由为：“本院在执行（2006）潍民二初字第303号民事调解书过程中，于2012年12月12日作出（2012）奎执异字第20号执行裁定书，变更孙某为案件申请执行人。经院长提交审判委员会讨论认为，当事人在案件审查过程中，隐瞒了事先签订的房屋买卖协议、以物抵债协议及相关事实，以债权转让形式将房屋买卖合同关系转化为司法执行行为来实现其房地产过户目的，违反有关法律规定，已作出的变更申请执行人裁定应予撤销”。
还查明，涉案位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋一至三层登记的权利人为孙某，四层、五层已过户至孙某名下。六层因过户问题形成纠纷，孙某以杜某、陆某为被告诉至潍坊市潍城区人民法院［案号为（2013）潍城民初字第550号］，该案现已中止诉讼。
以上事实，有当事人陈述、协议书、补充协议、（2006）潍民二初字第303号民事调解书、（2008）潍城商初字第492号民事判决书、（2009）奎商初字第414号民事判决书、（2012）奎开民一初字第268号民事调解书、收款收据、收到条、完税证明、发票、执行裁定书及庭审笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题有二个：一是2012年11月25日签订的协议书是否有效，应否履行；二是原告孙某要求被告赔偿违约金360万元的主张能否成立。
关于第一个焦点问题，从以下两个方面予以分析：
一、关于协议书的效力问题。（1）从协议书是否为双方当事人真实意思表示角度分析。签订涉案协议书时，协议书涉及的位于潍坊市潍城区东风街路南、潍州剧场以西的房屋及土地的登记权利人杜某、董某均在该协议书上签字，陆某作为杜某的财产共有人亦在协议书上签字，曾与上述房地产有利害关系的权利人被告名德公司（杜某、凯昱公司的债权人及申请执行人）亦在协议书上盖章，被告对签字及盖章的真实性均无异议，本院对协议书的真实性予以确认，应认定协议书系双方当事人的真实意思表示。（2）从协议书是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定角度分析。根据合同法及相关司法解释的规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同系无效合同。本案中，协议书对涉案房地产存在查封的事实作了具体说明，双方当事人均明知涉案房地产的现状，在此情况下，双方约定被告应及时解除涉案房地产的查封以便于办理权属变更登记。协议书关于房屋现状、履行方式的约定明确具体，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的内容。从协议书的履行情况看，孙某向被告支付部分款项及向税务部门交纳房地产过户契税等法律行为正是为了履行协议书关于解除查封以便于办理权属变更登记的约定。换言之，孙某系以代杜某、陆某向相关债权人（同时也是涉案房地产的查封权利人）偿还债务的方式履行支付房款义务以便于解除查封并办理权属变更登记，该履行行为本身亦不违反法律、行政法规效力性强制性规定。综合上述分析，本院认定双方当事人于2012年11月25日签订的协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告关于协议书系无效合同的抗辩理由不成立，本院不予采信。
二、关于协议书应否继续履行的问题。（1）从生效法律文书的效力分析。（2013）奎执恢字第11号执行裁定书系生效法律文书，该法律文书对被执行人杜某确定的义务已得到部分履行（原先登记在杜某名下的涉案房屋四层东侧、五层已变更登记至孙某名下），（2013）奎执异字第44号裁定书（中止对涉案土地使用权的执行）及（2014）奎执监字第1号执行裁定书均不影响（2013）奎执恢字第11号执行裁定书的效力。（2）从协议书的实际履行情况分析。协议书签订后，原先登记在董某名下的房屋（四层西侧部分）已变更登记至孙某名下。孙某已向税务部门交纳了相应的房地产变更登记税费，税务部门亦向国土部门出具了完税证明。上述事实能够说明涉案协议书并不存在法律上或事实上不能履行的情形，双方当事人均应按协议书约定行使权利，履行义务。至于杜某、陆某、董某抗辩主张的孙某未支付全部款项的问题，协议书第三条第八项约定被告应于协议书签订之日起30日内将董某、杜某名下房屋所有权、土地使用权及水电费缴费手续全部过户至孙某名下，孙某应于过户手续办理完毕后2日内将剩余款项一次性支付。从上述约定内容看，双方各自承担的义务有先后履行顺序，即孙某有权要求被告先履行房地产过户义务，在被告履行了约定义务后，被告可就转让款的支付问题另行主张权利。（3）从土地使用权与地上不动产所有权主体一体化原则分析。物权法第一百四十六条、第一百四十七条对土地使用权与地上不动产所有权主体一体化原则作了规定，根据上述法律规定，土地使用权与该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施在涉及转让、互换、出资或者赠与时，应一并处分。本案中，协议书所涉房屋的一至五层现已登记在孙某名下，孙某现要求被告协助办理对房屋所占土地使用权的变更登记义务符合上述法律关于房地一体处分的规定，应予支持。
关于第二个焦点问题，双方签订的协议书虽明确约定了被告履行义务的期限及应承担的违约责任，但从双方签订协议书后的履行过程看，涉案房地产的过户涉及到解除查封、债权转让等事宜，且与人民法院的执行行为存在密切联系，涉案土地使用权未办理变更登记并不能完全归责于被告一方，综合考虑涉案案情，从公平原则出发，本院对原告孙某要求被告承担360万元违约金的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告孙某与被告名德公司、凯昱公司、杜某、陆某、董某于2012年11月25日签订的协议书合法有效，被告名德经贸有限公司、潍坊市凯昱贸易有限公司、杜某、陆某、董某应于本判决生效之日起十五日内履行协议书约定的协助办理土地使用权过户义务；
二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
案件受理费82460元，由原告孙某负担30000元，由被告名德公司、凯昱公司、杜某、陆某、董某负担52460元；保全费5000元，由被告名德公司、凯昱公司、杜某、陆某、董某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 尹 义
代理审判员 王 小 维
代理审判员 石 建 军
二〇一六年三月二日
书 记 员 张瑞丰―1―