湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初3408号原告：胡立公，男，汉族，1946年2月16日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陶习文，湖南洞庭律师事务所律师，系特别授权代理。被告：杨其芳，女，汉族，1951年12月7日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：王志刚，男，汉族，1975年11月5日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：常德市再品房地产经纪有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道西园社区滨湖路666号。法定代表人：杨祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王俊，男，1982年3月15日出生，汉族，住湖南省常德市汉寿县，该公司员工，系特别授权代理。原告胡立公与被告杨其芳、王志刚、常德市再品房地产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。胡立公及其委托诉讼代理人陶习文，杨其芳，王志刚，再品经纪公司的委托代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡立公向本院提出诉讼请求：1、依法确认杨其芳、王志刚、再品经纪公司所签订的《房屋买卖（居间）合同》无效；2、依法判令杨其芳、王志刚、再品经纪公司承担本案的全部诉讼费用。杨其芳辩称：1、在签订《房屋买卖（居间）合同》之前，杨其芳已经告知买方王志刚、常德市再品房地产经纪有限公司部门经理王俊该房是杨其芳与丈夫胡立公共有的房改房的事实；2、本案所签《房屋买卖（居间）合同》的房产确属杨其芳与胡立公于1998年共同购置的房改房，虽然房产证上只写有本人一人的名字，但确属夫妻共同房产；3、在如何处分该房，杨其芳与胡立公确实意见分歧，胡立公的意见是只租不卖，杨其芳的意见是可租可卖，如价格适合就卖掉算了。在胡立公与杨其芳尚未达成一致意见，特别是在胡立公不知情的情况下，杨其芳单方签订该合同是有过错的，其行为是无权处分；4、该合同签订时王志刚、再品经纪公司都明知是夫妻共有房，而在另一共有人不知情、不在场的情况下，各方为了自身利益匆匆签订，确实有悖于《婚姻法》第17条、《合同法》第51条、《城市房地产管理法》第37条、《合同法》第52条、《民法通则》第58条、《物权法》第106条之规定，在该合同的签订上，卖方、买方、中介都有过错。综上所述，胡立公的诉讼请求符合法律规定，杨其芳没有异议，请依法裁决。王志刚辩称：1、王志刚与杨其芳是点头之交，和胡立公并不认识，王志刚是真心买房，属于善意第三人；2、现在杨其芳之夫胡立公主张房屋买卖合同无效，属于杨其芳的违约行为，请求法院判决杨其芳返还定金及赔偿违约金。再品经纪公司辩称：杨其芳同意王志刚按揭买房，是杨其芳自己要求再品经纪公司提供担保，不是再品经纪公司要求的，杨其芳现在不卖房属于违约，请求杨其芳支付违约金。经审理查明，本院确认案件事实如下：2017年9月12日，杨其芳、王志刚、中介再品经纪公司三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，杨其芳将其位于常德市武陵区xxxxxxx房出售给王志刚，房屋所有权人为杨其芳，2017年9月12日前杨其芳应将该房产的房产证、土地证交至再品经纪公司，房屋价格为593800元，王志刚向杨其芳支付定金30000元，杨其芳凭房产证、国土证原件到再品经纪公司处领取20000元，另10000元由再品经纪公司监督，作为交房保证金。杨其芳、王志刚、王俊代表再品经纪公司在合同上签名，并加盖再品经纪公司的公章。签订后王志刚向杨其芳支付了30000元的定金，杨其芳实收20000元，再品经纪公司实收10000元。同日，杨其芳向王志刚出具收条一张，约定收取王志刚定金30000元。再品经纪公司向杨其芳出具收据一张，约定收取杨其芳交房保证金10000元。2017年9月20日，杨其芳向再品经纪公司邮寄胡立公作出的不予认可《房产买卖（居间）合同》的声明。现胡立公认为自身合法权利受到损害，特诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，胡立公与杨其芳系夫妻关系，于1973年12月20日办理结婚登记手续。该房属夫妻存续期间共同购置的房改房。上述案件事实，有《房屋买卖（居间）合同》、房产证复印件、定金收条、房产内卡复印件、胡立公对《房屋买卖（居间）合同》不予认可的声明、结婚证、双方当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：诉争房屋虽登记在杨其芳名下，但系购买于胡立公与杨其芳夫妻关系存续期间，系夫妻共同所有。杨其芳与王志刚、再品经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》时，应当经胡立公知晓并同意。杨其芳无权单方处分夫妻共有的房屋。合同签订后，双方并未办理房屋过户手续，亦未实际支付该房屋，双方在合同的签订过程中，王志刚、再品经纪公司已知晓房屋系杨其芳与其配偶共有，但其并未要求杨其芳提供配偶胡立公同意售房的证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，房屋买卖对于家庭而言属于重大事项，应当夫妻双方协商一致，杨其芳不能单方处理。本案杨其芳与王志刚、再品经纪公司签订房屋买卖合同，将房屋出售给王志刚，属无权处分，王志刚未向本院提交证据证明在房屋买卖的过程中，胡立公同意杨其芳的卖房行为，合同继续履行将损害胡立公的利益。房屋买卖合同的签订违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）款的强制性规定，属于无效合同。对于王志刚认为其属善意取得的答辩主张，本院认为，需登记的不动产的善意取得必须以变更登记为条件，现房屋买卖合同虽签订，但双方并未办理房屋权属变更手续，亦未实际交付该房屋，故不构成善意取得。对于王志刚主张杨其芳的违约行为应承担违约责任，本院认为，本案审理争议为合同的效力，双方可待合同效力确定后另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８９条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：杨其芳、王志刚、常德市再品房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖（居间）合同》无效。本案受理费100元，减半收取50元，由杨其芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  徐 超二〇一七年十月十八日代理书记员  白薇琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。