河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五初字第24号
原告河南瑞雪房地产开发有限公司。
住所地新乡县古固寨和谐街中段。
法定代表人ＸＸ，总经理。
委托代理人马雪山，该公司职员。
委托代理人王历彩，河南君琦律师事务所律师。
被告卫辉市农村信用合作联社城郊信用社。
住所地卫辉市比干大道中段今东方生活广场楼下。
法定代表人王利，理事长。
委托代理人席顺国、张勤，河南宇华大众律师事务所律师。
原告河南瑞雪房地产开发有限公司（以下简称瑞雪公司）诉被告卫辉市农村信用合作联社城郊信用社（以下简称城郊信用社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，瑞雪公司于2013年8月28日诉至本院，本院于2013年9月2日受理后依法组成合议庭审理了本案。原告瑞雪公司委托代理人马雪山、王历彩，被告城郊信用社委托代理人席顺国、张勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
瑞雪公司诉称：2008年5月6日，原告与被告前身卫辉市城郊农村信用合作社签订《土地使用权转让合同》，该合同约定城郊信用社已取得位于卫辉市城郊乡南张庄村，面积为56595平方米的国有土地的使用权，并将该土地使用权转让与原告独家开发园林式社区。转让金为每亩169100元，合计14356590元（含银行利息、围墙等其他费用）。同时，城郊信用社承诺配合原告办理案涉土地的使用权证书及其他相关证件、手续，确保该土地无任何争议和纠纷，并负责由此造成的损失，承担发生的全部费用。合同签订后，原告依约向城郊信用社支付定金2000000元，并成立了项目部，为履行案涉合同投入了大量资金，做了大量的准备工作。但城郊信用社至今未履行合同义务，其原持有的案涉土地使用权证书也因故被发证机关收回，致使案涉合同目的根本不能实现。原告为此多次与城郊信用社协商未果并致函要求解除合同，城郊信用社始终未予答复。综上，为维护自身权益，特提起诉讼，请求人民法院：1、判决依法解除双方签订的《土地使用权转让合同》；2、判令城郊信用社双倍返还定金4000000元，并赔偿原告为履行合同支付的各项损失费用1889300元；3、判决诉讼费用由城郊信用社承担。
城郊信用社辩称：瑞雪公司至今未能办理案涉土地使用权证书，以及案涉转让合同目的不能实现并非答辩人违约造成，瑞雪公司要求答辩人双倍返还定金并赔偿损失缺乏事实及法律依据。1、依据案涉转让合同第七条、第八条约定，办理相关证件的过户手续并承担费用是瑞雪公司的义务，答辩人只是配合办理证件。事实上，答辩人在合同签订后已经按照合同约定和有关部门要求履行了包括提交土地登记申请书、土地权属来源资料、付款凭证、转让合同原件等在内的配合义务；2、答辩人通过出让方式取得案涉土地使用权，案涉土地不存在任何争议和纠纷。瑞雪公司依据案涉转让合同第七条第二项主张答辩人承担责任缺乏事实根据；3、据答辩人了解，瑞雪公司未能办理案涉土地使用权过户手续系由于有关部门认为案涉土地转让时不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件，与所谓答辩人不履行合同义务毫无关联；4、当地政府收回案涉土地使用权证书属实，但系因答辩人取得使用权后满二年未动工开发，并非答辩人违约导致，由此产生的责任也不应由答辩人承担；5、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，收受定金的一方只有在不履行约定的债务时才应当双倍返还定金。瑞雪公司并无证据证明答辩人在办证过程中未履行合同约定的配合义务。相反，依据案涉转让合同第九条第二项、第三项之约定，因瑞雪公司至今未能办理相关手续并开工建设，答辩人有权解除案涉租赁合同并不予返还收取的定金；6、瑞雪公司主张的损失中部分本来就属于该公司依据案涉转让合同应当承担的范围，部分费用明显系虚假。且如前所述，答辩人并无违约行为，不应承担任何赔偿责任；7、由于瑞雪公司未能及时办理手续开工建设，造成答辩人的案涉土地使用权被政府收回，直接损失达12205700元，远远超过瑞雪公司的损失。综上，瑞雪公司诉请无事实根据及法律依据，依法应予驳回。
瑞雪公司在诉讼中提交的证据有：第一组：瑞雪公司营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明。用于证明原告主体资格合法；第二组：土地使用权转让合同、卫国用（2006）第40300号土地使用权证书复印件。用于证明双方当事人于2008年5月6日签订《土地使用权转让合同》，明确约定了定金条款，城郊信用社负责配合原告办理相关土地使用权证书及其他手续，确保该土地无任何争议和纠纷，否则负责由此造成的损失并承担发生的全部费用；第三组：收据1份。用于证明原告依照合同约定向城郊信用社支付定金2000000元；第四组：电汇凭证1份、收到条两份、发票1份。用于证明原告为履行合同进行土地评估，拉设围墙等准备工作支出费用121500元；第五组：瑞雪公司卫辉项目部2008年5月至2013年6月工资表及银行付款证明。用于证明原告为履行案涉合同组织相关人员成立项目部，项目部人员的工资总额截止原告发函要求解除合同时已累计1267800元；第六组：卫辉市规划局规划许可、证明1份，郑州大学综合设计研究院等四家设计单位为案涉项目设计的规划方案图纸。用于证明原告为履行案涉合同委托相关单位进行勘察设计，支出费用500000元；第七组：解除合同通知书、律师函各一份。用于证明因城郊信用社根本违约，致使案涉合同不能履行，原告书面通知其解除合同。另本案庭审后瑞雪公司又向法庭提交卫辉市国土资源局（以下简称卫辉国土局）官方网站的网页打印件一份，用于证明城郊信用社系在对案涉土地不具有合法使用权的情形下与原告签订案涉合同，存在明显的欺诈恶意。
针对瑞雪公司提交的证据，城郊信用社的质证意见为：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据真实性无异议，但依据合同条款，应由瑞雪公司办理相关证件过户手续，被告仅负配合义务。且合同第九条所约定的双倍返还定金的情形为被告收取定金后以该土地使用权与第三方再洽谈合作，另瑞雪公司所举证据不能证明案涉土地使用权存在争议或纠纷，其依据合同要求被告双倍返还定金并赔偿损失的主张不能成立。此外，该组证据中的土地使用权证书恰恰证明被告在与瑞雪公司签订案涉合同时系案涉土地的合法使用权人；3、对第三组证据无异议；4、对第四组证据中的电汇凭证与发票真的实性无异议，但该组证据不能证明与本案纠纷具有关联性，即使确系瑞雪公司因履行案涉合同发生的费用，依据合同约定，该费用也应由瑞雪公司承担，与被告无关。对该组证据中的两份收到条有异议，案涉土地在转让时为净地，显然不存在赔青等情形，另被告与瑞雪公司签订合同时已用围墙将案涉宗地圈住，案涉合同第二条约定的转让金中包含围墙费用即可印证；5、对第五组证据有异议，案涉土地在合同签订后数年内未过户也未开工建设，地上至今无任何建筑物，瑞雪公司称其成立项目部并自2008年起为职工发放工资纯属虚构，且相关证据不显示有关人员与瑞雪公司之间存在劳动关系，负责具体工作，工资表上无公章，也无领取人签名，更加证明其陈述情况虚假；6、对第六组证据中卫辉市规划局规划许可的真实性无异议，对规划方案图纸有异议，图纸上无设计部门印章，也不显示设计单位名称，且其中多处为手写标注，不合常理，也无相关设计合同及交纳设计费用的票据相印证，故不能作为认定瑞雪公司损失的依据使用。7、第七组证据不能证明被告已经收到瑞雪公司发出的律师函，且即使存在这些情况，也仅能证明案涉合同已被瑞雪公司单方解除；8、对第八组证据真实性无异议，该报告结合被告与卫辉国土局签订合同及交纳土地出让金的事实，说明被告原违法占地行为已经合法化，进一步证明案涉土地不存在纠纷和争议，其诉请不能成立。本院对上述证据中对第一组至第四组证据的真实性予以认定，城郊信用社对上述第五组证据及第六组证据的质证意见成立，本院对该部分证据不予认定，对第七组及第八组证据的真实性予以认定。
城郊信用社在诉讼中提交的证据有：城郊信用社向卫辉市有关部门交纳土地出让金、土地收益及附着物赔偿款的相关单据、凭证。用于证明被告已就案涉土地依法缴纳土地出让金、土地收益及附着物赔偿款共计12205700元。瑞雪公司对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。
另依据当事人申请，本院就案涉土地使用权有关情况向卫辉国土局进行调查，卫辉国土局于2014年1月2日向本院出具“情况说明”，表示案涉土地在办理国有土地使用证后，该局于2013年9月整理档案时发现案涉土地“缺失政府批准文件，且该宗地经规划调整部分已被道路占用。”故经请示政府后决定注销此前已办理的案涉土地使用权证书。且经调整后案涉土地重新挂牌公开出让。针对该“情况说明”，瑞雪公司认为：该证据足以说明城郊信用社对案涉土地无使用权或处分权，而其作为案涉合同的出让人，不具有土地使用权和处分权致使土地无法过户，给该公司造成巨大损失，应承担相应的赔偿责任。城郊信用社认为：该证据可以说明其在与瑞雪公司签订案涉土地使用权转让合同时对案涉土地享有占有、使用及收益的权利，结合本案其他证据，可以确认案涉土地不仅在物权归属上不存在争议，且迄今也无第三方针对案涉土地向本案当事人主张过任何权利。卫辉国土局此后注销案涉土地使用权证书系因该证书办理过程中程序存在瑕疵以及案涉土地因规划调整部分被占用，而与城郊信用社的行为无关联性，应属不可抗力。故城郊信用社不存在过错，应当免除由此可能导致的违约责任。综上，该证据可以说明瑞雪公司要求城郊信用社双倍返还定金的请求不能成立。本院对该证据的真实性予以认定，就其证明效力将在下文中予以评判。
本院经审理查明：2008年5月6日，本案双方当事人签订《土地使用权转让合同》，约定城郊信用社将其位于卫辉市城郊乡南张庄村，面积为56595平方米的土地的使用权转让与瑞雪公司用于开发园林式社区，转让费共计14356590元。双方在合同中就土地位置与现状、价款、双方权利义务、违约责任等事项作了具体约定。其中城郊信用社应“配合乙方（瑞雪公司）办理《国有土地使用证》及其他相关证件、手续，费用由乙方负担。”并“确保该土地无任何争议和纠纷，负责由此造成的损失并承担发生的全部费用。”关于违约责任，双方约定内容为“1、本合同签订并由乙方交纳定金后，甲方（城郊信用社）不得再以本项目为标的与第三方洽谈、合作，否则应双倍返还定金。2、乙方未在本合同约定期内办理各项手续或开工建设时，每逾期一日，向甲方支付违约金500元；逾期超过60日，仍未履行的，甲方有权解除本合同，所收定金不予退还。3、乙方未按合同约定向甲方交付房屋或未按设计进行建设的，除继续履行外，所交定金不予退还。”合同签订后，瑞雪公司依约向城郊信用社支付定金2000000元整。在履行合同过程中，城郊信用社所持有的案涉土地使用权证书被当地政府收回。经本院向卫辉国土局调查，该局于2014年1月2日出具“情况说明”，表示因该局于2013年9月发现案涉土地“缺失政府批准文件，且该宗地经规划调整部分已被道路占用”而经请示政府后将案涉土地使用权证书“注销”，并已将案涉土地使用权于2013年10月24日重新以挂牌方式公开出让。
本院认为：案涉土地使用权转让合同有效。城郊信用社作为转让方，应确保案涉土地使用权不存在争议。在案涉合同履行过程中，因案涉土地使用权审批程序存在瑕疵及规划调整原因，导致其土地使用权证书被当地政府注销，致合同目的不能实现，应认定城郊信用社构成违约。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方当事人可以解除合同。故瑞雪公司请求判令解除案涉土地使用权转让合同理由充分，本院予以支持。案涉合同签订后，瑞雪公司依约向城郊信用社支付定金2000000元，从案涉合同第九条内容来看，该定金系为当事人履行合同义务所作担保，故依据《合同法》第一百一十五条之规定，瑞雪公司要求城郊信用社双倍返还定金理由充分，应予支持。但其所主张的各项损失因证据不充分，本院不予认定。城郊信用社主张因案涉土地的使用权证书办理过程中程序存在瑕疵以及案涉土地因规划调整部分被占用等情形属法律规定的不可抗力的情形，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下：
解除河南瑞雪房地产开发有限公司与卫辉市农村信用合作联社城郊信用社于2008年5月6日签订的“土地使用权转让合同”；
卫辉市农村信用合作联社城郊信用社于本判决生效后十日内双倍返还河南瑞雪房地产开发有限公司定金4000000元；
驳回河南瑞雪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53025元，由河南瑞雪房地产开发有限公司负担17025元，由卫辉市农村信用合作联社城郊信用社负担36000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 梁国兴
审判员 郭中伟
审判员 陈兴祥
二〇一四年三月二十四日
书记员 叶 青