陕西省绥德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第00596号
原告张月娥,女，汉族。
委托代理人田富春，陕西名州律师事务所律师。
被告白雪冰,男,汉族。
委托代理人王光，陕西名州律师事务所律师。
原告张月娥与被告白雪冰居间合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，作出（2014）绥民初字第00377号民事判决，原告张月娥不服，提出上诉，榆林市中级人民法院（2015）榆民三终字第00144号裁定书裁定：一、撤销绥德县人民法院（2014）绥民初字第00377号民事判决；二、发回绥德县人民法院重审。本院2015年6月5日重审立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告及委托代理人到庭参加诉讼，被告未到庭，委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为了尽快出售福乐小区(小寺庙坡)开发修建的房屋，经原、被告协商，签订了居间销售房屋《协议书》，协议约定：1、甲方将开发的单元楼一至六单元顶楼10套和总体销售后下余的15套，其中一单元的边楼二、三、四、五、六层在内，由乙方自定价位，在三个月内进行销售。被告给原告提供的顶楼价格表的基数为每平方米是2280元。经原告动用多方社会关系，将每平方米提高了300元。被告规定买主需交定金50000元，价格提高后，买主需交定金60000元。一、二、三单元是小单元，面积为88.8平方米，按被告确定顶楼每平方米是2280元，每套为202464元，原告居间销售实际每平米为2580元，每套为229104元，差价26640元，一至三单元6套顶楼共计159840元，应为原告所得报酬；五、六单元为大单元，面积为101平方米，被告确定顶楼每平方米也为2280元，每套价格为230280元，原告每套实际出售为260580元，每套差价30300元，五至六单元4套顶楼计121200元，应为原告所得报酬。总体销售的15套，其中边楼一单元二楼至六楼5套，一单元二楼原定价273500元，原告实际出售为291300元，差价17800元；一单元三楼原定价291300元，实际出售301000元，差价8700元；一单元四楼原定价282400元，实际出售291200元，差价8800元；一单元五楼原定价255700元，实际出售为273500元，差价17000元；一单元六楼原定价238000元，实际出售为255700元，差价17700元。以上一单元的5套边楼的差价共计70600元，应由原告所得。除边楼外，中间10套按大单元4套（一套大单元无票据被告未予提交），小单元6套计算。大单元六单元502原定价290600元，原告出售价310700元，差价20100元；六单元602原定价270400元，原告出售价290500元，差价20100元；五单元201原定价310700元，出售价330900元，差价20200元；五单元202原定价310700元，出售价330900元，差价20200元；大单元4套差价80600元。小单元按6套计算，二单元601原定价230800元，出售价255700元，差价17700元；二单元502原定价255700元，出售价273500元，差价17800元；六单元401原定价282400元，出售价291200元，差价8800元；一单元402原定价282400元，出售价291200元，差价8800元，四单元401原定价282400元，出售价291200元，差价8800元；四单元402原定价282400元，出售价291200元，差价8800元，小单元6套差价合计72100元，大小单元差价共计152700元，应为原告所得报酬。2、总体销售剩余的35套楼房由甲乙双方合作销售，并在每套中甲方付给乙方报酬1000元，并随时支付。可上述楼房全部出售，被告理应给付原告35000元，至今分文未付。另外，原告联系购买顶楼三单元701和五单元701两个买主，每人分别给被告交了10000定金，后这两个买主都未购买，定金已打死，该定金是由原告联系所得的，也应归原告。现请求判令被告白雪冰给付原告居间销售房屋报酬556636元及诉讼费用9370元，律师费用10000元，共计576006元。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：1、协议书一份，证明福乐小区一、二、三、五、六单元顶楼10套和一单元二至六层边楼5套以及中间的10套单元，原、被告约定由原告自定价格销售；其他单元由原、被告共同销售，每卖1套给原告报酬1000元。
2、单元出售价格表两份，证明被告两次确定原告居间出售福乐小区各楼层单元每平方米的价格，原告出售的楼房不能低于被告确定的价格；另外，被告第一次确定定金为50000元，第二次确定的定金为60000元。
3、未出售楼房清单两份（重审期间提交一份），证明被告没有出售楼房的数量和房号，同时还证明顶楼和边楼已售完。
4、出售楼房广告，证明原告张贴广告为被告销售楼房。
第二组：崔建喜、张彩荣、拓宁、宋润莲、杨鹏雄、阎红、马海平、李莹、冯振国、张星、郝维厚、张月红的证明材料，证明购房人是通过与原告联系或看到售楼广告后来购房的，原告销售了顶楼10套、边搂4套、中间的大单元8套、小单元8套。
第三组：马建利、折亚雄的证明各一份，证明两人联系原告准备买楼房，各交了10000元定金，后没有买房，定金应归原告。
第四组：原告代理律师的两份调查笔录，证明被告殴打原告不允许原告在售楼处卖房，被告有违约行为。
第五组：常改芹、郝艳强、周艳梅、李媛媛、贺媛媛的证明各一份，证明被告答辩状中所述楼房销售时间与实际不相符，所证明的单元属原告售出，应在合同约定原告销售的时间范围内。
被告辩称，原告在起诉状中的诉称与客观事实不相符。2011年被告获得有关部门的审核批准后，在绥德县名州镇原榆林市外贸公司开发房地产，原、被告经协商达成协议，由原告协助被告销售单元房，被告给付原告相应的报酬。于2011年5月2日双方签订了书面协议书。协议书在实际履行中，通过原告经手销售出去的房屋及应付原告的报酬如下：
一、依据协议书第二条销售单元7套，每套应付报酬1000元，共计7000元，其中，买受人杜杰1套，四单元302，2011年5月17日卖出；买受人李志东1套，六单元401，2011年5月28日卖出；买受人周丽1套，六单元502，2011年6月6日卖出；买受人秦素梅1套，三单元301，2011年6月11日卖出；买受人刘小平1套，三单元302，2011年6月13日卖出；买受人王建雄1套，二单元201，2011年6月19日卖出；买受人霍茹莲1套，二单元302，2011年7月25日卖出。二、通过原告经手卖给贺绥龙边楼1套，一单元401，基准价282384元，实际卖出价格284000元，原告应得报酬1616元。
三、顶楼通过原告卖出3套，应得报酬71472元，其中，一单元702买受人王宝峰，原定价202464元，实际卖出价220000元，原告应该得到报酬17536元;三单元701买受人蒋随虎，原定价202464元，实际卖出价226400元，原告应该得到报酬23936元;六单元702买受人郝虎强，原定价230000元，实际卖出价260000元，原告应得报酬30000元。
以上总计80088元，是原告应该得到的报酬。原告通过查找被告直接销售的用户手机号码，与用户取得联系，把被告售出的房屋说成是自己销售的房屋，胀大了其销售的数量，其诉讼主张缺乏事实依据，应依法驳回原告的不合理的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告向法庭提交了以下证据：
第一组：福乐小区顶楼的收款收据，证明该小区一至六单元顶楼的10套单元的购房人及交款日期，在原、被告双方签订的合同期内只有3套，其余单元由被告出售。
第二组：福乐小区边楼售楼明细表，证明除一单元401是原告居间所售，其他边楼并非原告居间销售，是被告在2012年所售。
第三组：顶楼、边楼外的其他楼房的销售收款收据，证明楼房的售出时间，其中7套单元房是原、被告合作销售的。
第四组：《房屋置换协议》，证明原告所述居间销售房屋不是事实，因为有其中8套被告置换给被拆迁户常春如了。
第五组：被告代理人与鱼锦耀、刘小菊、张红瑞、杜伟、丁浩的谈话笔录，证明六单元401、602，二单元401、502,一单元402,四单元401、402，这些单元的售出与原告无关。
本院根据原告申请依法调取了以下证据：
一、本院与郝小东谈的话笔录（原审期间），郝小东称，他是福乐小区售楼部的工作人员，白雪冰与张月娥签订福乐小区楼房销售协议的过程本人不清楚。张月娥所持的价格表证明各楼层的价格是正确的，各楼层价格上调后，5套边楼和10套顶楼多卖的房款归张月娥。张月娥销售了顶楼和边楼共4套，其他的7套。
二、本院与蔡元的谈话笔录，证明2011年5月2日白雪冰与张月娥签订的福乐小区楼房销售协议，在协商过程中本人也参与，协议签订后，蔡元就离开了福乐小区修建工地，对张月娥具体如何销售、销售哪些单元、如何给其报酬不清楚。
三、1、福乐小区顶楼被告与购房户签订的售楼合同书。2、福乐小区4套边楼被告与购房户签订的售楼合同书。3、福乐小区原、被告诉争的中间10套被告与购房户签订的售楼合同书，即五单元201和202、六单元501、502和601、三单元201、一单元602、四单元601、二单元201（其中，一单元202和502现仍未签订合同，二单元201是原告认为属其原居间销售的边楼一单元201，后被告给调整为二单元201）。
四、本院与李永前、常改芹、郝艳强、时圣妮、李荣荣、李媛媛的谈话笔录，以及时圣妮提交的定金票据，李荣荣提交的贾小红的定金票据，证明部分顶楼的售出情况及时圣妮、贾小红交定金的时间。
经庭审质证：
被告对原告所举的第一组证据中的第3号证据有异议,不予认可;对于1、2、4号证据的真实性无异议,但可以证明原、被告串通损害第三人的利益，使原告得利；对第二组、第三组、第五组证据的真实性和合法性均不予认可；对第四组证据中证明的内容认为属原告居间销售期满后发生的事情。
原告对被告所举一、二、三组证据的真实性和证明目的均有异议，对第四组证据的真实性无异议，该置换协议是2012年签订的，2011年原告已将五单元701出售，之后被告给五单元701买主换成二单元301，五单元701置换于常春如。第五组证据丁浩的谈话笔录，证明丁浩购买的一单元402，丁浩开始买的是一单元401，后换到402与原告有利害关系，其余证据与原告没有关系。
原告对本院与郝小东的谈话笔录中“张月娥销售了顶楼和边楼共4套，其他的7套”有异议，其他无异议。对与蔡元的谈话笔录有异议，认为不真实。对本院调取第三组证据及第四组证据中的票据有异议。
被告对本院调取的四组证据无异议。
本院对原、被告提交的及本院调取的证据作如下认证：
对原告提交的第一组证据中1号、2号、4号证据予以采信；对第一组证据中3号证据不予采信。第二组证据中，张彩荣的谈话笔录、宋润莲、马海平、李莹、张月红（张元红）的证明材料与被告提交的定金票据相印证，予以采信，其余证明材料证明所购买单元时间均在2011年5月2日至5月8日，对其证明目的不予采信。第三组证据、第四组证据、第五组证据均不予采信。
对被告所提交第一组、第二组、第三组证据的真实性予以采信，证明目的不予采信；对第四组、第五组证据予以采信。
对本院与郝小东的谈话笔录中证明“张月娥提交的价格表是正确的”之内容予以采信，其余不予采信，对蔡元的谈话笔录予以采信；对调取的第三组证据予以采信；第四组中票据予以采信，其余不予采信。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证以及认证查明以下事实：
2011年被告在绥德县名州镇小寺庙坡开发修建六个单元七层商住楼，一至四单元为小单元，面积为88.8平方米，五至六单元为大单元，面积为100.9平方米，并把该住宅小区命名为福乐小区。5月2日被告就其开发的福乐小区楼房委托原告居间销售，双方签订了《协议书》。协议约定：一、甲方（白雪冰）将福乐小区的单元楼一至六单元顶楼其中10套（不含四单元）和总体销售后下余的15套，其中一单元的边楼二、三、四、五、六层在内，由乙方（张月娥）自定价位，在三个月内进行销售。乙方在签协议时起，甲方给乙方确定的15套房可以随时进行销售，甲方应积极配合。二、除乙方25套外，总体剩余的35套楼房由甲、乙双方合作销售，销售房款由甲方负责收取，每套由甲方付给乙方报酬1000元。5月2日起原告便张贴广告进行销售。2011年5月2日被告给原告确定居间销售福乐小区各楼层每平方米价格为:一楼2980元、二楼3080元、三楼3280元、四楼3180元、五楼2880元、六楼2680元、七楼2280元。购房者应交定金50000元。2011年5月8日被告将福乐小区各楼层每平方米价格上调为:一楼3080元、二楼3280元、三楼3380元、四楼3280元、五楼3080元、六楼2880元、七楼2580元。购房者应交定金60000元。并与原告协商将《协议书》第一条中顶楼10套、一单元边楼5套和中间的10套上调后价格与被告原定价格的差价作为原告居间销售的报酬，中间10套约定大小单元各为5套，但没有确定单元的具体楼层和房号。因被告销售的福乐小区楼房正在修建中,被告要求购房人将房款交纳到60%后，才与购房人签订书面购房合同，所以有购房意向者先到被告在福乐小区的售楼部交纳50000元或60000元的定金，确定所购买的楼层和房号。原告销售的房屋，原、被告间没有履行任何手续。在原告销售期间，被告没有与购房人签订合同。
原告在约定的期限内销售顶楼3套，其中一单元702交款人为王宝锋和刘宪昌，2014年5月25日被告与安金虎签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，2580元/米，共计房款229104元；三单元701交款人周艳梅，2011年10月25日被告与周艳梅签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，2580元/米，共计房款229104元；六单元702交款人郝虎强，2011年10月24日被告与郝虎强签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积100.9平方米，2580元/米，共计房款260322元。
原告在约定期限内销售边楼3套，其中王建雄于2011年6月19日交款50000元，购买一单元201，后王建雄与被告协商调整为二单元201，2013年1月28日被告与王建雄签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，3280元/米，共计房款291264元；一单元401交款人贺绥龙，2011年10月24日被告与贺绥龙签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，3280元/米，共计房款291264元；一单元601交款人张元红（张月红），后调整给李昌欣，李昌欣2012年10月24日与被告签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积88.8平方米，总价237984元。
原告在约定期限内销售中间单元9套，六单元502居间售给周丽（同周利），四单元302售给杜杰，六单元401售给李志东，三单元301售给秦素梅，三单元302售给刘小平，二单元302售给霍茹莲，四单元401售给李莹，五单元201售给米永田，五单元202售给王炳利。2011年10月21日被告与周利签订的《房屋认购协议》中载明，房屋面积100.9平方米，3080元/米，共计房款310772元，与原定价之间差价为20180元。王炳利、米永田各1套，认购协议中实际售价均为327000元，与原定价之间差价均为16228元。另外在5月8日至8月2日张月娥销售时间范围内还售出中间一单元402，二单元601、502，三单元401，四单元402，五单元301，六单元202计7套。
5月2日至5月7日双方销售一单元602，二单元202、402、602，三单元201、501、601、202、502、602，四单元301、501、601、502、602，五单元401、501、601、302、402、502、602，六单元301、501、601、302、402、502、602，共29套。
协议约定由原告销售的顶楼、边楼当中一单元301、501，五单元701置换、顶账于他人。
本院认为，2011年5月2日原、被告签订的居间销售房屋《协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。原告在居间销售期间销售的楼房，被告与购房者没有签订购房合同，是由于被告销售的楼房正在修建中，况且被告要求购房者在交纳房款60%后，才与购房人签订书面购房合同，在合同约定的原告销售三个月期限内，被告客观上不能完成与购房者签订书面合同，原告居间销售的房屋在约定期限内购房者交纳了定金，就应视为原告尽到了居间销售义务，被告应按约定向原告支付居间报酬。
原告居间销售顶楼的报酬认定：一单元702，被告答辩认可属原告居间销售，应得报酬17536元，而这套单元出售价与原定价之间的差价26640元，应为原告的居间报酬，原告诉求报酬26600元，应予支持；三单元701，购买人周艳梅，原告诉求居间报酬23936元，被告答辩认可，予以支持；六单元702，购买人郝虎强，原告诉求居间报酬30000元，被告答辩认可，予以支持。一单元701、六单元701原告未提交证据由其售出，而被告提交的定金票据显示售出时间不在原告销售的时间范围内；二单元701、702，三单元702，五单元702原告虽提交证人证言证明由其销售，但被告提交的定金票据显示时间不在原告销售的时间范围内，原告又无证据否定这一事实；五单元701置换于常春如（置换前于2011年10月10日由贾小红购买，后贾小红调整为二单元301），故对原告请求被告给付这些单元的报酬不予支持。
原告居间销售边楼的报酬认定：一单元201，购买人王建雄，2011年6月19日交50000元定金，后与被告协商调整为二单元201，并与被告签订了购房协议，被告答辩认为应支付原告居间报酬1000元，本院认为王建雄购买的二单元201被告应以边楼按《协议书》第一条约定支付原告居间报酬。一单元201与二单元201面积相同，出售价相同，二单元201出售价与原定价之间的差价17760元，应为原告居间报酬，原告诉求报酬17700元，应予支持。一单元401，购买人贺绥龙，被告答辩认可属原告居间销售，但认为应付原告报酬1616元，而出售价与原定价之间的差价8880元，应为原告居间报酬,原告诉求报酬8800元，应予支持。一单元601购买人张元红，后被告调整给李昌欣，购房协议中总价低于第一次所定总价，损害了原告的利益，本院认为应按调价前后差价88.8×200=17760元（88.8平方米，每平方米涨200元），给付原告销售报酬。一单元301、501顶账、置换于他人，原告请求给付销售报酬，不能支持。
原告销售中间单元的报酬认定：六单元502、401，四单元302，三单元301、302，二单元302被告认可属双方合作销售，应按每套1000元计算报酬，本院认为这些楼房销售时间在原告销售的时间范围内，应按协议第一条给原告计算报酬。六单元502出售价与原定价之间的差价20180元，应为原告居间报酬,原告诉求报酬20100元，应予支持。六单元401调价前后差价100.9×100=10090元（100.9平方米，每平方米涨100元），四单元302调价前后差价88.8×100=8880元（88.8平方米，每平方米涨100元），三单元301、302调价前后差价均为8880元，二单元302调价前后差价8880元，这五套单元的差价共计45610元，应为原告所得报酬。除上述6套外，原告提交证据证明由其销售中间单元3套，王炳利1套，认购协议中实际销售价327000元，与原定价之间的差价为16228元；米永田1套，认购协议中实际销售327000元，与原定价之间的差价为16228元；李莹1套，调价前后差价100.9×100=10090元（100.9平方米，每平方米涨100元），3套合计差价42546元，被告应按42546元给付原告报酬。前述销售的中间9套中，小单元5套，大单元4套，按差价计算报酬，除此9套外，在5月8日至8月2日之间售出的其余中间7套，确定六单元202按差价计算报酬（中间10套约定大、小各5套），六单元202购买人孙琴，调价前后差价为100.9×200=20180元。其余6套按每套1000元计算报酬。5月2日至5月7日销售的29套单元，原告尽到了合作销售的义务，这些单元由于无法按差价计算报酬，从公平、合理的角度出发，应按协议第二条每套给原告计算报酬1000元，计29000元。按协议第二条计算报酬共35套，合计35000元。原告诉求被告给付其居间两个购房者各交付给被告的定金10000元，后因没有购房，原告诉请给付这20000元于法无据，应予以驳回。
综上所述，按协议第一条计算报酬顶楼3套，应付原告报酬80536元，边楼3套，应付原告报酬44260元，中间10套，应付原告报酬128436元，按协议第二条计算报酬35套，应付原告报酬35000元，共计288232元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告白雪冰在本判决生效后十五日内支付原告张月娥居间报酬288232元。
二、驳回原告张月娥的其他请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9370元，由原告负担4685元；被告负担4685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审判长 马 平
审判员 白宏东
审判员 徐建保
二〇一五年十月二十九日
书记员 白芬蕾