北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第18751号
原告张杰，男，汉族。
委托代理人魏卓，北京市博缘律师事务所律师。
被告傅卫琴，女，汉族。
原告张杰与被告傅卫琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托代理人魏卓到庭参加诉讼。傅卫琴经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
张杰诉称，傅卫琴于2005年3月19日购买了位于北京市×区×号楼×单元×号经济适用房一套。我与傅卫琴于2005年10月19日签订《房屋买卖协议书》，约定由傅卫琴将该房屋以80万元的价格卖与我，并约定在该房屋符合上市交易条件时给予办理过户手续。合同签订后我向傅卫琴支付了全部购房款，并入住该房屋至今。2010年我要求傅卫琴协助办理过户手续，为顺利办理过户手续，我同意再给付傅卫琴15万元，并签订了补充协议、办理了公证委托书。当我持委托书到房管部门办理过户手续时，需要提供傅卫琴户口本复印件。我再次找到傅卫琴要求提供相关文件时，她开始以种种理由推脱。现起诉至法院要求傅卫琴：1、继续履行与我签订的《房屋买卖协议书》，将位于北京市×区×号楼×单元×号房屋过户给我；2、诉讼费用由傅卫琴承担。
傅卫琴未口头答辩或提交书面答辩意见。
经审理查明，2005年8月22日，傅卫琴取得北京市×区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）。房屋所有权证书（京房权证×私移字第×××号，并注明经济适用房）。2005年10月19日，傅卫琴（甲方）与张杰（乙方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：1、自即日起，甲方将2005年3月19日购买的×号房屋卖给乙方，并提供给乙方一切购房合同及手续，乙方需一次性付清购房款80万元人民币；2、甲方所购买的×号房屋属北京市经济适用房，依据北京市有关经济适用房上市交易的有关规定和办法，甲方所持房产目前尚达不到允许上市交易的最低年限。因此，甲方不能及时将购房手续过户到乙方名下，甲乙双方共同商议约定：待日后该房产符合规定上市的期限时，甲方不得以任何理由推诿或拖延办理过户手续，否则甲方需承担一切给乙方所造成的经济损失，乙方有要求甲方赔偿损失的权利（过户费由乙方承担）；3、由于此次甲乙双方房屋交易距国家上市交易规定五年内不得上市交易的规定，因此，双方约定：自双方签署协议之日起，至办理房屋过户手续之日，甲方及亲属不得以任何理由将房屋收回，否则，甲方需承担一切给乙方所造成的经济损失，乙方有要求甲方赔偿损失的权利；4、此协议签署生成之日起，甲方需在15天之内，将房屋交给乙方，并和物业及有关单位结算清水、电、物业、取暖等费用。同年10月20日，傅卫琴向张杰出具收据一份，证明其收到张杰给付的80万元。张杰自给付傅卫琴购房款后至今一直居住于101号房屋内。
2010年4月6日，傅卫琴、张国生（甲方）与张杰（乙方）签订《补充协议书》，约定：1、由于甲方自认为在2005年10月19日和乙方成交的原房屋卖价过低，要求乙方在2010年4月6日付给甲方152000元人民币，方可配合乙方办理房屋过户手续；2、乙方认为甲乙双方房屋过户手续能顺利进行，同意接受甲方提出的152000元人民币的要求，并且为日后双方办理房屋过户手续做好有效准备，付给甲方人民币现金152000元整。甲方收到乙方付给的152000元人民币现金签名为证。2010年4月6日，北京市方正公证处出具公证书，证明傅卫琴、张国生在委托书上签名。委托书内容为：”委托人傅卫琴是×号房屋的所有权人（房产证号为：京房权证×私移字第×××号），张国生是该房产共有权人，二人系夫妻关系。现我们想将上述房产出售，因为我们工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托张杰为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：......；受托人张杰在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限自2010年8月24日起至办完上述委托事宜为止”。后傅卫琴未配合张杰办理×号房屋的产权过户登记手续。2013年傅卫琴将张杰诉至本院，要求张杰腾退×号房屋。该案审理中，傅卫琴提交了其补办的房屋所有权证书，房屋所有权人为傅卫琴，登记时间为2013年5月8日，房屋性质为经济适用房，房产证号为：X京房权证×字第×××号；在附记一栏，有如下记载：遗失补证，原房屋所有权证号：京房权证×私移字第×××号，填发日期：2005年8月22日。2013年8月21日本院作出（2013）海民初字第22138号民事判决，以傅卫琴要求张杰腾退争议房屋没有任何事实及法律依据为由，判决驳回傅卫琴的全部诉讼请求。
审理中，张杰称傅卫琴从古杨个人处贷款300万元，用×号房屋作抵押，并办理了抵押登记手续。就此，张杰向本院提交了古杨张贴在其居住的×号房屋的《债务纠纷通告》1份，主要内容为：该房主傅卫琴、张国生、杨冬熊于2013年5月17日与我方签订了具有强制执行效力的《借款合同》，根据该合同，双方约定用傅卫琴名下×号房屋（房屋所有权证号：X京房权证×字第×××号）作为抵押物向我方借款，借款期限自2013年5月17日起至2013年7月16日止，双方已于2013年5月20日办理了相应的房屋抵押登记手续。截止至今日，傅卫琴、张国生、杨冬熊所欠的全部本金及相应利息、违约金未偿还，我方已持北京市方正公证处出具强制执行证书向海淀区人民法院提出强制执行申请。经核实，2013年5月17日，傅卫琴作为抵押人与抵押权人古杨签订《抵押合同》，将×号房屋作为抵押财产予以抵押，担保的主债权为主合同项下本金300万元，借款期限自2013年5月17日至2013年6月16日。此后双方办理了抵押登记手续，2013年5月20日古杨取得了×号房屋他项权证（X京房他证海字第×××号）。后傅卫琴未偿还借款，现古杨已另案起诉傅卫琴偿还借款。本案审理中，经本院释明后张杰仍坚持不变更诉讼请求，同时张杰明确表示其无力代为清偿债务消灭抵押权。傅卫琴经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
诉讼中，张杰申请查封傅卫琴名下×号房屋，本院认为张杰的申请符合法律规定，依法对傅卫琴名下的×号房屋予以查封。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证书、《房屋买卖协议书》、收条、《补充协议书》、公证书、《债务纠纷通告》、《抵押合同》、房屋他项权证、（2013）海民初字第22138号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张杰与傅卫琴在平等、自愿基础上签订了《房屋买卖合同》，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。根据2010年4月6日傅卫琴、张国生与张杰所作公证委托书可以认定，傅卫琴、张国生委托张杰到房地产交易管理部门办理×号房屋产权转移、过户有关事宜，但张杰在办理房屋产权登记过户手续需傅卫琴予以配合时傅卫琴并未予以配合，致张杰至今未能办理×号房屋所有权转移登记手续。本案中，傅卫琴于2013年5月8日以遗失补证为由重新办理了×号房屋所有权证，且此后又与他人签订借款合同，将×号房屋办理了相应的房屋抵押登记手续，至今未履行消灭抵押权的义务。对此，本院认为，虽张杰与傅卫琴签订《房屋买卖协议书》在前，但根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。而根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，傅卫琴将×号房屋抵押给他人，并与抵押权人办理了抵押登记，依据物权优先于债权的理论，抵押权人有权对抵押房屋行使抵押权并优先受偿。现作为出卖人的傅卫琴在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，张杰在抵押权未消灭之情况下要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经本院释明后张杰仍坚持不变更诉讼请求，同时张杰明确表示其无力代为清偿债务消灭抵押权，故本院对其诉讼请求不予支持。经本院公告传唤，傅卫琴无正当理由未到庭应诉，不影响本院依据查明事实依法作出裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回张杰的全部诉讼请求。
保全费五千元，由张杰负担，已交纳。
公告费三百元，由张杰负担，已交纳。
案件受理费七十元，由张杰负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 商凤鸣
人民陪审员 郭春燕
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 沙乃金