广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一初字第2588号
原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司，住所地柳州市潭中西路15号富丽嘉园1栋B座7-8号。组织机构代码证代码：73763886-9。
法定代表人李琦，经理。
委托代理人符虹，法律顾问。
委托代理人莫柳燕，职员。
被告赵松林。
原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司诉被告赵松林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理。依法由审判员ＸＸ晶适用简易程序（小额诉讼）独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人符虹、莫柳燕到庭参加诉讼。被告赵松林经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告诉称：原告是柳州市桂景湾小区的物业管理人，被告住在该小区39栋2单元102号，原告为被告提供物业管理服务，被告每月应向原告交纳物业管理费。但从2010年7月起至2014年12月，被告一直不交纳物业管理费，拖欠的管理费合计1701.00元。原告在多次催收未果的情况下，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即付给原告物业服务费1701.00元及滞纳金850.50元；2、被告立即付给原告代收垃圾费388.50元；3、被告立即付给原告代收楼道灯电费43.80元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告赵松林未作答辩。
被告赵松林在举证期限内没有向法庭提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告赵松林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据合法、有效，与案件具有关联性，故本院对原告提供的证据予以确认。
综合原告的陈述以及全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市恒佳物业管理有限责任公司于2002年4月29日成立，2008年4月18日，该公司在柳州市工商行政管理局办理了企业名称变更登记手续，变更后的名称为柳州市恒佳物业服务有限责任公司，即本案原告。被告是柳州市北雀路45号桂景湾小区39栋2单元102号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为78.74平方米。2004年1月8日，原告与桂景湾小区的建设单位柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对桂景湾小区进行物业服务，多层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日按所欠金额的千分之三向原告支付违约金。2006年11月21日，柳州市物价局对桂景湾物业服务收费标准作出批复，同意原告从2006年12月1日起对桂景湾小区的住宅类物业服务费按建筑面积每月每平方米0.40元收取。2008年12月30日，柳州市物价局、柳州市财政局、柳州市市容管理局联合印发了《柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准表》，垃圾费的收费标准为第一年按每户每月7元收取，第三年开始按每户每月7.5元收取。该小区代收的生活垃圾费从2013年4月起按每户每月7.5元收取，2013年4月之前的按每户每月7元收取。从2010年7月起至2014年12月期间，被告未向原告交纳物业服务费、代收的垃圾费；从2010年7月至2015年2月，被告未向原告交纳代收的楼道灯电费。原告催收无果，故诉至法院如上所请。
本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原告与柳州市恒桥房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同合法、有效，对被告及其他业主均有法律约束力。原告实行的收费标准在前期物业服务合同中已经作出约定，并且该收费标准也已经柳州市物价局核准，符合法律的规定，故原告要求被告交纳尚欠的物业服务费，合法合理，本院予以支持。根据前期物业服务合同的约定以及柳州市物价局的核准，该小区的住宅类物业服务费的收费标准是每月每平方米0.40元，被告的房屋建筑面积为78.74平方米，所以从2010年7月至2014年12月共54个月，被告应交纳的物业服务费约为1700.78元（0.40元／月／平方米×78.74平方米×54个月），原告诉请的物业服务费1701.00元已超出应交纳的范围，本院对超出部分不予支持，被告应向原告交纳物业服务费1700.78元。
关于违约金，本院认为，虽然前期物业服务合同中已对违约金作出了约定，但是约定的违约金过高，违约金应以实际损失为基础。被告没有按时交纳物业费，原告因此损失了获得相应利息的权益。因此，违约金应参照利息损失的计算方法进行计算。依据法律的规定，利息应以不超过年利率24%为限。原告诉请的违约金850.50元，已经超出了法律的规定，故本院不予支持。违约金应以1700.78元为基数，从原告起诉之日即2015年9月28日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付。
关于代收的垃圾费，原告诉请的代收垃圾费标准是从2013年4月起按每户每月7.5元收取、2013年4月之前按7元收取，符合相关的收费标准规定，故本院对此予以支持，被告应向原告支付从2010年7月至2014年12月期间代收的垃圾费388.50元（7元／月×33个月＋7.5元／月×21个月）。
关于代收的楼道路灯电费，楼道路灯电费属于小区的公摊用电费用，应由业主承担，现原告已代被告交纳了从2010年7月至2015年2月的楼道路灯费43.80元，被告应予支付，原告的诉请合法合理，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十九条第一款，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵松林向原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司支付从2010年7月至2014年12月期间的物业服务费1700.78元及违约金（违约金的计算方法：以1700.78元为基数，从2015年9月28日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）；
二、被告赵松林支付原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司从2010年7月至2014年12月期间的代收垃圾费388.50元；
三、被告赵松林支付原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司从2010年7月至2015年2月期间的代收楼道路灯电费43.80元；
四、驳回原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由被告赵松林负担25元，本院退回原告柳州市恒佳物业服务有限责任公司25元。
以上应履行义务，义务人应当于接到本判决之次日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 ＸＸ晶
二〇一五年十一月九日
书记员 董 英
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
6、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
8、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
9、《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
10、《最高人民法院﹤关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥》第二十九条第一款：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
11、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。