江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）射商初字第0858号
原告中国建设银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县发宏街12号。
法定代表人陶全胜。
委托代理人严东亚。
委托代理人傅军，江苏因果律师事务律师。
被告吴生东。
被告董琴。
原告中国建设银行股份有限公司射阳支行（以下简称射阳建行）与被告吴生东、董琴金融借款合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告射阳建行的委托代理人严东亚、傅军到庭参加诉讼，被告吴生东、董琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告射阳建行诉称：2011年2月9日，原告与两被告签订《个人住房借款合同》，约定被告吴生东、董琴向原告借款28万元，借款期限为2011年2月9日至2031年2月9日，贷款利率为中国人民银行同期基准利率，借款逾期的，罚息利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法。两被告提供其所购买的坐落在射阳县阳光花苑4号楼503室的房屋作抵押，并办理了他项权证。合同签订后，原告依约发放贷款。截止2011年11月10日，被告吴生东向原告偿还借款本金5020.07元，利息7504.93元，后两被告未能按约还款。根据合同约定，原告提前主张全部借款本息。请求判令：1、两被告偿还原告借款本金274979.93元，并自2011年11月11日起至偿清之日止，以本金274979.93元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%支付逾期利息。2、原告对抵押房屋阳光花苑4号楼503室的房屋享有优先受偿权。3、本案的诉讼费用、律师费用由两被告承担。
原告射阳建行为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、个人住房借款合同一份，证明2011年2月9日两被告向原告申请住房贷款28万元，并以阳光花苑4号楼503室作为抵押，办理了他项权证。合同第十三条第八款第一项约定借款人未足额履行本合同项下到期债务或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利等条款。
2、房屋他项权证书一份（射房他证东开发字第201101**号）。
3、支付凭证一份。
4、律师费票据一份。
5、两被告的结婚证复印件一份。
被告吴生东、董琴未作答辩，亦未提供证据。
本院认为，原告射阳建行提交的证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理查明：被告吴生东、董琴系夫妻关系。两被告向原告射阳建行申请购房贷款，2011年1月20日，双方对东开发区阳光花苑4号楼503室的房屋（房产证号为射房权证东开发字第××号）办理了最高额抵押权登记，设定债权数额为28万元。
2011年2月9日，原告射阳建行（合同中称贷款人）与被告吴生东、董琴（合同中称借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同的主要内容为：借款本金为人民币（大写）贰拾捌万元，借款期限为贰佰肆拾个月，即2011年2月9日至2031年2月9日；贷款利率为人民银行基准利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率进行相应调整，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；还款方法为等额本息还款法，即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息，约定还款日为2011年3月9日，还款方式为委托扣款，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前到营业柜台办理还款手续或将当期应还款项足额存入指定的委托扣款账户内；担保方式为抵押，抵押财产为阳光花苑4号楼503室，抵押财产价值40万元；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由借款人承担。
当日，原告射阳建行向被告吴生东发放贷款28万元，被告吴生东出具个人贷款支付凭证一份。借款后两被告向原告射阳建行按期偿还了部分本金及利息，截止2011年11月10日，偿还本金5020.07元、利息7504.93元，合计12525元，之后不再向原告射阳建行按约按期还款。原告射阳建行诉至本院。
另查，原告射阳建行为本起诉讼，向江苏因果律师事务所支付代理费9200元。
本院认为：1、原告射阳建行与被告吴生东、董琴之间的金融借款合同及最高额抵押担保合同不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告按约向两被告发放借款，两被告理应按约按期还款，现因两被告未能按期还款，原告依据借款合同约定提前主张全部借款、逾期罚息及律师代理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。2、为了担保债务的履行，两被告与原告射阳建行签订了最高额抵押担保合同并依法办理了抵押权登记，原告对抵押物享有抵押权。现原告射阳建行据此主张对抵押物有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告射阳建行主张被告吴生东、董琴偿还原告借款本金274979.93元，并自2011年11月11日起至本判决确定的履行之日止，以本金274979.93元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%支付逾期利息；原告对两被告抵押的房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴生东、董琴于本判决生效后十日内，向原告中国建设银行股份有限公司射阳支行偿还借款本金274979.93元，并自2011年11月11日起至本判决确定的履行之日止，以本金274979.93元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%支付逾期利息。
二、被告吴生东、董琴于本判决生效后十日内，向原告中国建设银行股份有限公司射阳支行支付代理费9200元。
三、原告中国建设银行股份有限公司射阳支行对被告吴生东、董琴抵押的坐落在射阳县东开发区阳光花苑4号楼503室的房屋（房产证号为射房权证东开发字第××号）在28万元范围内有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费5428元，由被告吴生东、董琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨海涛
审 判 员 张玲玲
代理审判员 谭艳芳
二〇一四年六月十日
书 记 员 秦来娣
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。