江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初2058号原告：苏州古城平江建设有限公司，住所地苏州市姑苏区徐家弄9号。法定代表人：姜林强，总经理。委托诉讼代理人：张成，江苏新天伦律师事务所律师。被告：俞海涛，男，住苏州市。被告：苏州众智云集创业投资咨询有限公司，住所地苏州市姑苏区相门古城墙一楼(A1)。法定代表人，姜海蔷，执行董事。委托诉讼代理人：吴立(代理上述二被告)，北京市康达(苏州)律师事务所律师。原告苏州古城平江建设有限公司(以下简称平江建设公司)与被告俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司(以下简称众智云集公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平江建设公司的委托诉讼代理人张成、被告俞海涛、众智云集公司的共同委托诉讼代理人吴立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平江建设公司向本院提出诉讼请求：1、被告将承租原告的房屋腾退归还给原告；2、被告支付租金43227.28元、水电费5737.5元；3、被告支付违约金8948元；4、被告支付原告房屋占用费，按每日726.6元，自2017年2月28日起计算至被告实际腾房之日止；5、被告承担本案的诉讼费用。审理中，因被告已履行了腾空承租房屋并归还原告的义务，故原告撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：2013年12月26日，原告与被告俞海涛签订商业用房租赁合同，约定由被告承租相门段城墙一楼区域，建筑面积450平方米，2015年度租金为25万元。2017年1月16日，原告与被告俞海涛及众智云集公司签订补充协议，约定被告众智云集公司加入原告与俞海涛签订的上述租赁合同，且众智云集公司同意承担上述租赁合同项下的义务。合同签订后原告依约向被告交付了房屋。自2016年12月20日起，被告共欠原告从2017年1月1日至2017年2月28日期间的租金及水电费。因被告严重违约，原告依据租赁合同的约定，于2017年2月21日向被告发送通知书，解除双方签订的租赁合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告俞海涛、众智云集公司辩称，原告诉讼请求中有关腾房及支付房屋占有使用费没有任何事实依据，在租赁合同解除后，原告禁止被告搬迁房屋内物品。对于租金金额有异议，实际被告欠付的2017年1月1日至2月28日的租金金额是31025元。被告众智云集公司的性质属于活动聚集性经营，曾获得国家级众创空间资质，公司经营需要一定的外部环境，而原告并没有遵守曾给予被告的约定和承诺，在被告租赁地的停车场自2016年10月以后被禁止使用，公司的经营活动无法正常开展，造成经营严重亏损。被告曾与原告多次协商，就租金、停车问题进行沟通，但原告态度坚决，没有协商余地，故引发本案纠纷，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2012年11月26日苏州市人民政府[2012]129号专题会议纪要，相门段古城墙移交文旅集团部分，通过变更项目主体手续的方式将权证办至文旅集团下属的苏州古城平江公司名下。2013年12月26日，原告平江建设公司(出租方，甲方)与被告俞海涛(承租方，乙方)签订商业用房租赁合同及附件，约定甲方将相门段城墙一楼区域、面积为450平方米的房屋出租给乙方，用于经营咖啡馆，房屋交付日为2014年1月1日，租赁期为交付日起计算5年，起租日为2015年1月1日，自交付日起半年为装修免租期。合同约定租金分别为，2015年1月1日至12月31日为25万元，2016年1月1日至12月31日为25.75万元，2017年1月1日至12月31日为26.5225万元，2018年1月1日至12月31日为27.3182万元。租金支付时间、方式为每6个月交一次，首期租金于合同生效后支付，第二次租金于第六个月20日之前支付，以后以此类推。合同第四条第三项，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金3‰加收滞纳金，乙方拖欠租金超过15日的，甲方有权停止乙方相关公共能源使用，超过30天，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付拖欠的租金及滞纳金，且由乙方承担相应的违约责任。合同签订后，被告交纳了保证金41666元。审理中，双方一致要求该保证金在本案中一并处理。2013年12月31日，被告俞海涛以苏州飞升网络科技有限公司的名义签署了房屋交接确认书，其中商铺编号为A1-A4。2017年1月16日，平江建设公司(出租方，甲方)与俞海涛、众智云集公司签订补充协议一份，主要内容：甲方同意众智云集公司加入甲方与俞海涛就相门城墙一楼(编号A1-A4)签订的租赁合同，作为该合同中的承租方，享有合同中的权利并承担合同下的义务，并同意众智云集公司在众创咖啡业态基础上开展办公租赁业务；众智云集公司同意作为甲方与俞海涛签订的租赁合同中的承租方，愿意按上述租赁合同的约定享有合同中的权利并承担合同下的义务；上述租赁合同中的所有其他条款均保持不变。涉案房屋由被告俞海涛、众智云集公司承租、使用。审理中，双方一致确认租金支付至2016年12月31日，2017年1月1日起未支付租金。被告对于原告主张的其应支付的水电费5737.5元，没有异议。2016年11月28日，平江建设公司发布相门城墙文化休闲景区2016年度优惠政策，“为保证和促进相门城墙文化休闲景区商户平稳运营，现推出租金及物业费直降20%优惠政策。已预交租金的商户在后期费用当中减除差额，未缴纳的商户按照此政策执行，其中租金周期跨2016年12月1日按照新老不同阶段执行，原合同内容不变。优惠周期为2016年12月1日-2017年11月30日。具体缴费金额以费用缴纳通知单为准。”2016年12月1日，平江建设公司给俞海涛的费用催缴通知单中按照优惠政策，至2017年6月30日应缴租金为101752元。2017年1月20日，被告俞海涛、众智云集公司向原告平江建设公司出具书面情况说明，因“咖啡吧持续亏损，导致年底资金周转困难，原2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，现申请支付第一季度(2017年1月1日至2017年3月31日)。”2017年2月21日，原告平江建设公司通过EMS向被告俞海涛送达通知单，明确承租方未缴纳2017年1月1日至6月30日期间租金101752元及2016年12月至2017年1月水电费4103.5元，要求于2017年2月23日之前支付2017年1月1日至3月31日的租金及2016年12月至2017年1月的水电费用，否则将于2017年2月23日停止公共能源的使用，同时，通知“如贵方在2017年2月28日前仍然不能支付2017.1.1-2017.3.31期间的租金，则我司将解除本合同，并且不再另行通知贵方，并请贵方按照合同约定的房屋返还条款返还房屋，另合同保证金将依据合同扣除租金等费用，不足部分贵方补足。”同日，苏州市会议中心物业管理股份有限公司相门段城墙物业管理处作出关于众智云集停水停电的告知，“因接古城公司通知，贵户由于租金、物业费以及水电费用未能及时缴纳，故于2017年2月23日上午8：30对贵户进行停水停电，现告知贵户。”2017年2月28日，被告俞海涛、众智云集公司向原告递交众智云集创业吧退租申请，认为2016年10月相门城墙停车场区域地块被拍卖后，停车场禁止停车，给创业吧入孵项目和客户带来极大不便，咖啡吧运营严重受损，经股东一致决议关闭咖啡吧，要求给予装修补偿及两个月的搬离期。审理中，双方对涉案房屋租赁合同于2017年3月1日解除均不持异议，并一致确认被告已于2017年5月23日将涉案房屋腾空并归还了原告。庭审中，被告提供了一份录音及录音内容的文字稿，经当庭播放，录音内容与文字稿内容一致，被告陈述该录音是众智云集公司咖啡吧店长与涉案房屋所在的物业公司人员的通话，主要内容：“店长：问一下，我们这边私人物品可以运走吗？物业：什么私人物品？店长：就是这边有顾客存放的私人物品，可以带走吗？物业：我来问问领导。店长：他们以前存放的广告屏、微信打印照片那种。物业：他们关照所有东西都不能拿，所以我们犯难，最好打个电话和他们说一下。店长：跟谁？跟董？物业：对，跟他们说一下，说一下我们就不麻烦了呀。”证明原告平江建设公司要求被告腾空搬离的问题并不存在，是原告禁止被告众智云集公司搬运咖啡吧里的任何东西。原告平江建设公司针对录音，认为不清楚，被告也未指出录音的形成时间、来源、具体当事人。庭审中，被告众智云集公司提供其法定代表人与“文旅董某某”的微信聊天记录打印件，证明被告与原告平江建设公司的董经理沟通搬离事宜，其回复与律师联系。原告平江建设公司的代理律师陈述，原告平江建设公司就搬离事宜明确咨询其的意见，其告知原告可以让对方按需要办理属于自己所有的物品，但应在同时要求对方配合原告完成退房义务，并且鉴于此事已经提起诉讼，其让原告的客户经理告知对方可以和其商量房屋交接事宜，但是截至开庭前一周未收到对方的任何沟通信息。庭审后，被告众智云集公司补充提供了其于2017年4月28日给文旅集团的搬迁通知及就该搬迁事宜与“文旅董某某”的微信聊天记录打印件，证明其于2017年5月2日起正式搬迁，之前是原告不让搬。原告陈述董某某系其公司的部门经理，上述证据仅证明被告就搬迁沟通的事实，不能证明原告不让搬迁的事实。庭审中，被告提供了相门城墙停车场现场照片七张，证明停车场原正常使用及后来禁止使用的情况。原告对该证据的真实性不持异议，但认为与本案无关，被告主张的证明目的不在租赁合同范围内。以上事实，有苏州市人民政府[2012]129号专题会议纪要、商业用房租赁合同及附件、房屋交接确认书、补充协议、优惠政策及费用催缴通知单、情况说明、通知单及关于众智云集停水停电的告知、退租申请、录音文字稿、微信聊天记录打印件、照片、房屋退房确认书、搬迁通知打印件，原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的商业用房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应恪守。被告未按合同约定及时支付租金，导致租赁合同解除，系被告违约，其应当承担相应的责任。审理中，双方对于租赁合同于2017年3月1日解除均不持异议，且一致确认被告已于2017年5月23日将涉案房屋腾空归还原告，原告撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院准许。原告要求被告支付拖欠的2017年1月1日至2月28日的租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于租金的支付标准，原告推出了2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金直降20%的优惠政策，在其优惠政策告知中并无享受条件的限制，在此后的费用催缴通知单以及2017年2月21日的通知单中均以此为标准，故原告拖欠的2017年1月1日至2月28日的租金，应按优惠后的租金标准计算，扣除2016年12月的返还部分，共计31025元(265225元/年÷12个月×2个月×80%-4338元)。关于2017年3月1日至2017年5月23日的房屋使用费，被告认为2017年3月1日至5月1日期间是由于原告的阻碍导致搬迁不能，被告不应支付使用费，2017年5月2日至5月23日期间的使用费，应按照优惠后的租金标准计算；原告则认为不存在阻碍搬迁的事实，房屋使用费应按合同约定的租金标准计算。本院认为，从被告提供的相关证据可以反映在2017年3月1日租赁合同解除后，在涉案房屋的腾空、搬迁过程中，双方存在沟通不畅、履行不顺的情况，故虑及被告停电停水的实际经营状况及搬离过程中的实际情况，本院酌定2017年3月1日至5月1日的使用费按优惠租金标准的70%计算，计25229元(265225元/年÷365天×62天×80%×70%)，2017年5月2日至5月23日的使用费按照优惠后的租金标准计算，计12789元(265225元/年÷365天×22天×80%)。因本案中合同解除系被告违约，原告要求其承担违约金的主张，于法有据，本院予以支持，审理中，原告考虑到合同中约定的违约金标准过高，故其主张69天违约金计8948元，被告认为其未违约，不应支付违约金，至于违约金的约定标准，请求法院依法审查。本院经审查认为，合同中“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金3‰加收滞纳金”的约定，系基于承租方违约所作，故应视为违约金的计算方式，该约定过高，结合违约金的赔偿与惩罚性质，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍酌定为500元。对于水电费5737.5元，被告不持异议，本院予以确认，由被告支付给原告。关于被告所交纳的保证金，双方一致要求在本案中一并处理，为避免当事人讼累，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司应支付原告苏州古城平江建设有限公司房屋租金31025元、房屋使用费38018元、水电费5737.5元，合计74780.5元，扣除原告应当返还的保证金41666元，被告尚需给付原告33114.5元，该款于本判决生效之日起十日内履行。二、被告俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州古城平江建设有限公司违约金500元。案件受理费1793元，减半收取897元，由原告苏州古城平江建设有限公司负担281元，被告俞海涛、苏州众智云集创业投资咨询有限公司负担616元，被告承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州古城平江建设有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  凌晨二〇一七年六月五日书记员  王璇