广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0112执异31号
异议申请人(案外人)：李丽通，女，汉族，1948年12月13日出生，住广东省惠州市惠城区。
异议申请人(案外人)：杨旭聪，男，汉族，1995年8月26日出生，住广东省惠州市惠城区。
两异议申请人共同委托代理人：杨跃春、黄斯勇，广东惠保律师事务所律师和实习律师。
申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房8-12层。
负责人：黄俊平。
委托代理人：黄珏安、李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被执行人：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，住址：广东省龙门县。
被执行人：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市麦地东路1号东江明珠花园3楼。
法定代表人：倪守巧。
被执行人：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“华融资产广东分公司”)与惠州市东江物业开发有限公司(以下简称“东江开发公司”)、惠州博世实业有限公司(以下简称“博世实业公司”)、龙平、刘卜齐金融借款合同纠纷一案中，两异议申请人(案外人)李丽通、杨旭聪对本院查封后正准备拍卖被执行人东江开发公司名下位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋2层212号房产提出异议，本院以（2016）粤0112执异31号案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，两异议申请人的委托代理人杨跃春、黄斯勇，申请执行人的委托代理人李稚娟，被执行人东江开发公司的委托代理人谭建丰到庭参加听证，被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐经本院合法传唤，均无到庭参加听证。本案现已审查终结。
两异议申请人李丽通、杨旭聪提出异议称：惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋2层212号房是其向被执行人东江开发公司购买的房产，黄埔区法院于2016年11月17日向其送达(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，为维护其合法权益，向法院提出执行异议，其异议理由如下：(一)、异议申请人对上述房产已支付全部购房款，并已合法实际占有、使用、收益至今
异议申请人于2008年7月8日与被执行人东江开发公司签订了购买上述房产的《商品房买卖合同》后，支付了全部购房款860246元，并于2009年8月3日起将上述房产合法实际占有、使用、收益至今；况且上述《商品房买卖合同》已经惠州市惠城区人民法院于2015年11月30日作出且已生效的(2015)惠城法民一初字第3665号《民事判决书》认定为合法有效，同时认定其已向东江开发公司支付了全部购房款860246元的事实，其对上述房产享有所有权。
(二)、上述房产至今未办理过户手续，完全是东江开发公司的欺诈行为造成，异议申请人是善意购房人，并没有过错
根据其异议申请人与开发商东江开发公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定以及当时的交易习惯，办理房屋的预售登记和产权证都是东江开发公司附随的义务。而且，异议人在签订《商品房买卖合同》时，已向东江开发公司提交了办理房产预售登记和房屋产权证所需的证件资料，其余事项本应由东江开发公司去办理。但是，东江开发公司却并无按期办理，在办证期限到后的2011年9月1日、2012年1月16日和7月5日分别向异议人作出保证办理房产证的《承诺书》，承诺在2011年11月30日，2012年6月30日和9月10日前办理房产证，但却均未兑现。因此，导致房产未办理过户至其名下完全是东江开发公司的欺诈行为造成，其是善意购房人，并没有过错，这一事实在上述(2015)惠城法民一初字第3665号《民事判决书》中也有认定。
(三)、东江开发公司无权将已出售给异议申请人的上述房产抵押给他人，且抵押权人在办理抵押登记时存在重大过错，抵押权人与东江开发公司设定的抵押权无效
(1)根据我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者与无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，东江开发公司明知上述房产于2008年7月8日已出售给异议申请人，却仍于2011年12月28日与抵押权人中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行(以下简称“工行开发区支行”)签订《最高额抵押合同》将房产抵押出去，并于2012年2月17日办理抵押登记，而异议申请人从来都没有对东江开发公司的上述无权处分行为进行追认，无权将上述房产抵押他人。(2)根据我国《物权法》第一百八十四条第(四)项规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。”，异议申请人与东江开发公司签订《商品房买卖合同》在先，原抵押权人工行开发区支行设立抵押权登记在后，且异议申请人从2009年8月3日起就已将上述房产出租至今，原抵押权人工行开发区支行明知上述房产已被异议申请人出租他人的情况下，却没有尽到谨慎审核义务，仍与东江开发公司签订《最高额抵押合同》，并办理抵押登记，其本身有重大过错，该抵押权的设立存在重大瑕疵。因此，东江开发公司与原抵押权人工行开发区支行于2012年2月17日对上述房产设立的抵押权无效。
(四)、异议申请人对上述房产的所有权优于抵押权，且完全能排除法院对该房产的执行
异议申请人与东江开发公司在法院查封上述房产之前已双方签订有合法有效的买卖合同，并已经支付了全部购房款，且已合法占有该房产，况且至今未办理产权过户登记的原因是因东江开发公司的欺诈过错行为所为，现经法院作出判决确定其拥有所有权，所以，华融资产广东分公司的抵押权不得对抗异议申请人的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给申请人，申请人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；申请人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果申请人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，异议申请人的所有权能够排除法院对上述房产的执行，法院不得查封其上述房产，应予解除查封。
综上所述，异议申请人与东江开发公司在法院查封上述房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，且已合法占有房产，非因异议申请人原因未办理过户登记，且人民法院已确认异议申请人对上述房屋享有所有权，完全能够排除法院对上述房产的执行。东江开发公司将其已出售给异议申请人的房产擅自抵押给原抵押权人工行开发区支行，其抵押行为无效，其抵押权不能对抗其所有权。因此，请求法院对上述房产停止拍卖、中止执行和解除查封，并且责令华融资产广东分公司与东江开发公司注销抵押登记。
异议申请人李丽通、杨旭聪为证明其上述主张所举证据有：商品房买卖合同、购房款发票、交付办理房产证登记费、工本费、契税等的收款收据、缴付契税的税收缴款书、收楼通知书及收楼后的物业服务收费标准、住宅专项维修资金受理凭证、综合服务费收费凭证、承诺办理房产证的《承诺书》2份、催促办证的《催告函》1份、为办证事宜签订的《协议书》1份、支付迟延办证赔偿金的《支票》1张、物业管理公司的《收费凭证》、《店铺房屋租赁协议》《租赁合同》、(2015)惠城法民一初字第3665号《民事判决书》《民事裁定书》、(2016)粤1302执710号《受理案件通知书》等。
申请执行人华融资产广东分公司对异议申请人的上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，发表质证和辩解意见如下：一、异议申请人没有提供转帐凭证证明其已支付购房款项；二、没有提供承租人承租后其支出水电费的单据；三、上述涉案房产有其抵押权登记备案，按目前状况无法办理过户；四、原抵押权人工行开发区支行在办理抵押登记时已尽谨慎义务；五、房屋所有权是以登记为公示要件，涉案上述房产仍登记在东江开发公司名下，房产所有权人仍是东江开发公司；六、其享有抵押权，对涉案房产享有优先受偿权；七、其抵押权设立在先，异议申请人在惠城区法院提起诉讼在后，黄埔区法院的判决书可印证，其抵押优先受偿权应处于优先地位。因此，其不同意异议申请人提出的停止拍卖、中止执行以及解除查封意见。
申请执行人华融资产广东分公司为证明其辩解意见和主张，其所举证据有：1、《房地产权证》(粤房地证字第Ｃ6××18号)；2、《公司全体股东大会决议》；3、《四方资金账户监管协议》。
被执行人东江开发公司对两异议申请人的上述举证证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，均认为属实；对于异议申请人异议中提出上述涉案房产为其购买并已实际交付其占有使用出租，且已付清全部购房款项的事实予以确认。对于申请执行人华融资产广东分公司的上述举证中其公司的盖章以及将房产抵押登记的事实也予以确认，但认为本案的争执应由法院作出公正合理裁决。
被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐均无辩解意见。
经听证审查查明：2014年11月5日，工行开发区支行向本院起诉东江开发公司、博世实业公司、龙平、刘卜齐的金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）穗萝法民二初字第667号立案受理后，因工行开发区支行申请财产保全，本院于2014年11月21日以（2014）穗萝法民二初字第667号《民事裁定书》查封东江开发公司名下位于惠州市麦地东路××明珠花园××号、××、××、××、××以及××房产。
2015年6月10日，本院作出(2014)穗萝法民二初字第667号《民事判决书》判决确定：一、博世实业公司于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息、律师费73333元；二、当博世实业公司未履行上述义务时，工行开发区支行有权在上述债权范围内就博世实业公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠商业广场第3-5栋一层A004、A007、A019-A022、二层206、207、211、212、三层310号房产所产生的租金收入优先受偿；三、工行开发区支行有权处分东江开发公司提供位于惠州市麦地东路××明珠花园××、××、××、××、××、××、××、××号商场的物业，所得价款由工行开发区支行就上述第一、二项判决义务示受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任。但博世实业公司、东江开发公司、龙平、刘卜齐均无履行上述还款义务。
2015年5月25日，工行开发区支行与华融资产广东分公司签订了债权转让协议后，将其对上述被执行人享有的债权全部转让给了申请执行人华融资产广东分公司，并于2015年6月10日在《南方日报》上对上述债权转让进行公告。
2016年10月12日，华融资产广东分公司向本院申请执行，本院以(2016)粤0112执3052号案受理执行。
2016年11月17日，本院再以(2016)粤0112执3052号《执行裁定书》继续查封上述涉案房产，于2016年11月16日以(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产。为此，异议申请人向本院提出执行异议。
(一)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，其已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同购买该房产，并已支付全部价款
根据异议申请人提供的编号为惠州(2008)N00129781的《广东省商品房买卖合同》、已支付购房款的《销售不动产统一发票》、(2015)惠城法民一初字第3665号《民事判决书》《民事裁定书》证明：两异议申请人李丽通、杨旭聪与东江开发公司于2008年7月8日签订了合法有效的书面买卖合同，购买了本案涉案的位于惠州市麦地东路××明珠花园××房产(总金额860246元)，并且，在当天由东江开发公司开出收取其购房款860246元的发票。足以证明异议申请人与东江开发公司签定合法有效的书面买卖合同，且已付清全额购房款的事实。
(二)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，异议申请人已合法占有支配该房产并出租他人
根据异议申请人提供的收楼通知书及收楼后的物业服务收费标准、物业管理公司的《收费凭证》、住宅专项维修资金受理凭证、《综合服务费的收费凭证》等证据证明：东江开发公司于2009年4月21日向两异议申请人发出《收楼通知书》通知两异议申请人于2009年8月1日前办理上述涉案房产的收楼手续，自2009年8月1日起开始收取相关的物业管理费；而异议申请人于2009年5月8日向惠州市房管局缴交了住宅专项维修资金，又于2009年5月9日办理收楼手续的同时向物业管理公司交付了管理费和水电分摊费；异议申请人提供的《店铺房屋租赁协议》《租赁合同》证明：上述涉案房产自2009年8月3日起已出租他人使用。可以证明上述涉案房产自2009年8月起已由异议申请人持续占有并出租他人使用的事实。
(三)异议申请人提供的证据证明本案涉案房产未办理过户登记，非因买受人自身原因造成
根据异议申请人提供的《收款收据》、《税收缴款书》、2份《承诺书》2份、《催告函》、《协议书》、《支票》证明：两异议申请人于2009年2月20日向东江开发公司交付上述涉案房产的办理房产证登记费、工本费、测绘费、契税、印花税等；东江开发公司于2011年9月1日出具《承诺书》向两异议申请人承诺于2011年12月30日办理上述涉案房产的房产证；异议申请人于2011年12月14日向东江开发公司发出催促办证的《催告函》；东江开发公司于2012年1月16日再次向异议申请人作出《承诺书》再次承诺在2012年6月底前办好房产证；于2012年7月5日双方再次签订《协议书》约定：办证时间延期至2012年9月10日，由东江开发公司向异议申请人支付2万元现金和5万元支票作为办证担保。可以证明本案涉案房产非因买受人自身原因未办理过户登记。
另外查明：上述涉案房产由东江开发公司于2009年8月4日办理了房产登记(房产证号Ｃ6××18)，至今该房产权属人仍为东江开发公司。2012年2月17日，原抵押权人工行开发区支行办理抵押登记。
2015年，两异议申请人就上述涉案房产以其与东江开发公司商品房买卖合同纠纷向惠州市惠城区人民法院提起确认买卖合同有效和办理过户登记至其名下的诉讼，惠城区法院于同年11月30日作出(2015)惠城法民一初字第3665号《民事判决书》判决确定：一、上述《商品房买卖合同》合法有效；二、东江开发公司应将上述涉案房产在具备过户条件时十日内过户至两异议申请人名下；三、于判决生效之日起七日内向两异议申请人支付逾期办证的违约金50000元。但因东江开发公司没有履行该判决书确定义务，两异议申请人向惠城区人民法院申请执行，惠城区法院于2016年1月22日以(2016)粤1302执710号案立案执行。
本院认为，异议申请人李丽通、杨旭聪提供证据证实在本案查封之前其与东江开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定支付全额购房款，况且在法院查封之前已经合法实际占有该房产；虽然该房产仍登记在东江开发公司名下，但尚未办理过户登记手续，并非由于异议申请人自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定本案异议申请人提出的异议理由成立，对其停止拍卖、中止执行的请求予以支持。
至于异议申请人异议中提出，要求确认华融资产广东分公司所取得上述涉案房产的抵押权无效，以及责令华融资产广东分公司与东江开发公司注销涉案房产的抵押登记的诉请问题，是属另一法律关系，应由异议申请人另寻法律途经去解决，本案不宜一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对广东省惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋2层212号房产的中止执行、停止拍卖。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 王新喜
代理审判员 刘 云
二〇一七年××月××日
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。