安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖0603执异40号
案外人:周启良,男,1963年5月1日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：常书玉，女，1970年11月5日出生，汉族，大专文化，无职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：段晓军，男，1971年11月21日出生，汉族，淮北市市政工程处职工，住安徽省淮北市相山区。系原告常书玉弟弟。
被执行人：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，大专文化，淮北市烈山区房地产开发有限责任公司总经理，住安徽省淮北市相山区。
被执行人：李魁，男，1964年8月15日出生，大专文化，淮北市城市建设监察支队职工，住安徽省淮北市相山区。
被执行人：淮北市烈山区房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市人民路新城国际1栋1702室。组织机构代码73299480-5。
法定代表人：李明，该公司总经理。
本院在执行常书玉与李明、李魁、淮北市烈山房地产开发有限责任公司（简称烈山房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人周启良对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人周启良称，案外人与淮北市房地产开发公司（淮北房产公司）于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定淮北房产公司将其位于淮北市相山区相山北路××室、××室、××室、××室、××室、-201的房屋出售给案外人，总房款为780万元，案外人向其支付了房款200万元，余下房款580万元签订了抵账协议作为抵消，房款已结清。综上，贵院将案外人的财产予以执行，损害案外人的权益，依据相关法律规定，提出书面异议，请求中止执行并解除查封案外人的位于淮北市相山区相山北路××室、××室、××室、××室、××室、-201的房产。
案外人周启良为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、周启良身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、收款收据；4、抵账协议；5、转账凭证；6、淮北市相山区法院查封公告。
申请执行人常书玉答辩称，一、案外人无异议房屋的不动产权属证书，对异议房屋不享有所有权，不具备提出异议的适格主体资格。异议人提供的执行异议申请证据中，仅有商品房买卖合同、抵债协议、转账凭证等，根据我国《物权法》第9、17条，由于不动产物权必须经登记才发生效力，这些合同及付款行为均不能产生物权变动的效力，不能证明异议房屋归案外人所有。二、案外人仅支付部分购房款，未达到相关规定要求的异议受支持的比例。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，在本案中，从案外人提供的证据来看，案外人签订的商品房买卖合同中约定房屋总价款为780万元。而案外人仅提供两张收据，即案外人仅支付200万元房款，未达到约定总价款的50%，而且案外人购买的房屋为商铺，明显不是为了居住。同时，案外人也未将剩余价款按照人民法院要求的交付执行。三、异议房屋所属的淮北市房管局危旧房80号综合楼改造工程实际上系烈山房产公司全额投资并建设。综上，案外人对异议房屋不享有所有权，且其支付的购房款未达到可以提出异议的比例，法院可继续对异议房屋进行执行。因此，对于案外人提出的异议，人民法院不应予以支持。
常书玉为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、常书玉身份证；2、（2015）相民一初字第01870号民事判决书；3、淮北市基础设施配套费收费明细台账及缴款书；4、情况说明三份；5、联合开发协议书；6、项目合作开发协议书；7、补充协议。
被执行人李明、李魁、烈山房产公司未答辩，亦未举证。
本院查明，常书玉与李明、李魁、烈山房产公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月8日作出(2015)相民一初字第01870号民事判决书，该判决书内容：一、李明偿还常书玉借款144万元及利息（其中44万元从2014年7月19日起计算，60万元从2014年5月27日起计算，40万元从2014年5月29日起计算，均计算至付清款之日止，均按照银行同期贷款利率的四倍计算，并扣除已支付利息5000元）；二、李魁、烈山房产公司对上述借款本金及利息承担连带共同保证责任，在承担保证责任后，有权向李明追偿，不能追偿的部分，由李魁，被告烈山房产公司按内部约定的比例分担，没有约定的，平均分担；三、李魁偿还常书玉借款267.6万元及利息（其中67.6万元从2015年8月17日起按照银行同期贷款利率计算，200万元从2015年7月1日起按照银行同期贷款利率的四倍计算，均计算至付清款之日止）；四、烈山房产公司对上述借款本金200万元以及利息承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向李魁追偿。因被执行人未履行民事判决书内容，申请执行人遂向本院申请执行。本院于2016年12月7日作出（2016）皖0603执1209号执行裁定书，查封被执行人烈山房产公司开发的位于安徽省淮北市相山北路14号1幢808、1104、1202、1203、1302、1401、-1、-2室房产。案外人周启良向本院提出异议，请求法院解除对相山北路14号1幢-1、-2室的查封。
另查，安徽省淮北市相山北路14号1幢-1、-2室的房产总产权登记在淮北房产公司名下。
本院认为，本案有三个焦点，现逐一分析。
一、关于周启良是否有提异议的主体资格问题
所谓案外人异议，是指当事人以外的公民、法人和其他组织，对执行标的享有所有权等阻止执行的实体权利，认为受到了侵害而向法院提出的救济权利。本案中，周启良认为其从淮北房产公司购买的房屋被法院执行侵犯了其权利，显然有提异议的主体资格。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，在执行中，一般按照标的物的权利外观判断其归属。已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，本案中，涉案房屋所在楼的总产权登记在淮北房产公司名下，故淮北房产公司对该楼享有所有权。案外人周启良与淮北房产公司签有《商品房买卖合同》，案外人交付了购房款，案外人对涉案房屋享有相应的权利，故，周启良有提案外人异议的主体资格。
二、关于涉案房产项目是谁开发的问题
对申请执行人认为涉案房屋项目是烈山房产公司全额投资并建设的理由，在本案执行异议审查中，依据已登记的不动产按照不动产登记簿判断的原则，因涉案房产项目总产权登记在淮北房产公司名下，故对其该理由不予认可。至于烈山房产公司是否开发该项目，是其与淮北房产公司的关系，他们之间利益如何分配，是否结算，不属于本案异议审查范畴。
三、本案异议审查是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的问题
该司法解释第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，两者都是基于权利保护位阶及社会现实综合衡量作出的对买受人物权期待权的倾斜性保护的规定。该两条司法解释适用的前提，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，第二十九条是买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出的异议。本案执行的案件被执行人为烈山房产公司，从焦点二的分析可知，烈山房产公司并不是涉案房屋的所有者，在未经实体分割的情况下，本院在执行中直接认定涉案房屋为被执行人烈山房产公司所有，并予以执行，不符合对执行财产权属判断的相关规定，属执行标的错误，故不适用第二十八条、第二十九条的规定。
综上，案外人所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对淮北市相山区相山北路14号1栋-1、-2室房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈茂峰
审判员 唐晓芳
审判员 王 鸿
二〇一七年八月二十一日
书记员 王曼曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。