贵州省湄潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0328民初189号
原告（反诉被告）：何昭海，男，1963年5月28日出生，汉族，住贵州省湄潭县。
委托诉讼代理人：罗永彩，女，1965年12月30日出生，汉族，住贵州省湄潭县。系原告何昭海的妻子。
委托诉讼代理人：梅元平，贵州正气律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐旭东，男，1983年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：冉龙彪，贵州正气律师事务所律师。
原告（反诉被告）何昭海与被告（反诉原告）唐旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，被告唐旭东在法定期限内依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭对本诉与反诉进行合并审理。原告（反诉被告）何昭海及委托诉讼代理人罗永彩、梅元平，被告（反诉原告）唐旭东及委托诉讼代理人冉龙彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何昭海向本院提出诉讼请求：1、判令被告依商铺租赁合同约定立即支付房屋租赁费129888元；2、被告如不再继续承租房屋，依约支付2个月租金21648元抵作违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月20日，原、被告在平等自愿协商一致的情况下达成商铺租赁合同协议，即原告（甲方）将坐落于湄潭县万象步行街的32号商铺租赁给被告（乙方）经营使用，租赁期限为6年，自2016年1月1日至2022年1月1日止，每年租金为人民币129888元，前三年（2016年1月1日至2019年1月1日）年租金保持不变，但在此前三年如果同一地段商铺年租金出现较大下跌（每年租金下跌6000元以上）甲方应根据实际情况对乙方所承租商铺租金适当下调以符合当时市场价格，其余情况前三年甲方对商铺租金保持不变，后三年租金随行就市，甲方收取年租金不得高于相同地段商铺年租金，租金支付方式为一年一付，在每年房租到期之前一个星期支付，双方还约定合同期内甲方不得以任何理由强行终止合同，乙方无法继续经营终止合同提前三个月书面通知甲方，如果乙方还需继续承租每年需提前三个月确定，如果乙方临时违约不再续租，乙方必须支付甲方当年2个月租金作为违约金赔偿。商铺租赁合同签订生效后，被告依约交清2016年租赁费承租经营商铺，但在2017年前被告未按合同约定提前三个月确定，也未书面告知原告，更未在房租到期之前一个星期支付租金，经原告多次催收，被告总以要下调租金为由拒付，原告强调合同约定前三年租金保持不变，但被告不予理睬，仍未支付2017年房屋租金，被告的行为不但违约且侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。
被告唐旭东辩称，原告要求被告支付房屋租金及违约金于法无据，请求依法予以驳回。2015年12月20日原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同明确约定：2016年1月1日至2019年1月1日期间，如果同一地段商铺出现较大下跌（年租金下跌超过6000元以上），原告应根据实际情况对被告所租赁的商铺年租金下调以符合当时市场价格。2017年，因生意不好，被告承租的商铺同一地段店铺租金普遍下调6000元以上，被告要求原告按照合同约定下调店铺租金，原告拒绝，并限被告于2016年12月30日前搬离合同约定商铺，原告构成根本违约。
反诉原告唐旭东向本院提出反诉请求：反诉被告应赔偿反诉原告各项损失178903元及退还保证金3000元。事实和理由：原、被告双方因合同租金支付的意见发生分歧，经反诉原告多次请求，反诉被告均拒绝履行合同主要条款，构成根本违约。2016年12月5日反诉被告明确表示拒绝履行双方于2015年12月20日签订的《商铺租赁合同》，并限反诉原告于2016年12月30日前搬离商铺。因反诉被告强行终止合同，给反诉原告造成了巨大的经济损失，具体包括：1、店铺装修费69000.00元；2、中央空调及安装空调产生的费用共计9800元；3、货柜55345元；4、未销售产品损失35158元；5、店面展柜拆除、搬运费用共计3000元；6、广告、门头灯箱3800元；7、改消防管道人工工资2800元、8、保证金3000元。以上共计181903元。故反诉原告依法提起反诉。
反诉被告何昭海辩称，2015年12月20日，反诉原告与反诉被告双方所签订《商铺租赁合同》约定，商铺租赁期限为6年，每年租金为129888元。前三年（2016年1月1日至2019年1月1日）年租金保持不变，但在此前三年如果同一商铺段年租金出现较大下跌（每年租金下跌6000元以上，甲方应根据实际情况对乙方所承租商铺租金适当下调以符合当时市场价格），后一约定与前三年租金保持不变就相互有矛盾，在此前三年如果同一商铺段年租金出现较大下跌，指的是前三年每年租金都下跌，不是指的前一年租金下跌就要下调。2016年1月1日至2017年1月1日刚一年或不到一年反诉原告就要求下调租金，故其行为违反《合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，就是保持前三年租金不变。反诉原告诉称的2016年12月5日反诉被告明确表示拒绝履行合同并限期搬离商铺的事实不存在，按双方约定必须要有书面通知才生效，况且反诉被告出租房屋是为了收租金，根据反诉原告搬离商铺时未通知反诉被告，其尚欠商铺电费726.26元，将商铺用大墨笔在空隙的地方画得污糟后逃离属严重违约，现请求法院判令反诉原告支付电费及赔偿反诉被告补墙孔、刷新墙壁产生的费用共计11262.26元。
原告（反诉被告）何昭海为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据1，《商铺租赁合同》原件一份，证明双方签订合同的事实。
被告唐旭东对证据的三性不持异议，对原告何昭海的证明目的有异议。
本院认为，被告唐旭东对该证据不持异议，对其证明力本院予以认定。
证据2，2016年10月19日告知书一份，证实被告唐旭东告知原告何昭海不再租赁店铺。2017年1月14日，被告唐旭东发给原告何昭海的妻子罗永彩的短信，证明被告唐旭东已于2017年1月9日搬离门面的情况。
被告唐旭东的质证意见为短信是其发送的，是因为在原告何昭海要求搬离的情况下搬走的，对原告的证明目的有异议。
本院认为，上述证据经被告唐旭东确认由其发送的，对其证明力本院予以认定。
证据3，出示照片9张，证明被告唐旭东在搬离后将门面弄脏，且墙壁上有很多小孔，并在上面写了“黑心房东”等文字。
被告唐旭东质证意见为墙上的洞是其安装射灯时打的孔；因为原告何昭海要求其搬离门面，故只有低价清仓才写的促销手段；“黑心房东”等文字是因原告何昭海违约强行要求被告唐旭东搬离，确实是其出于泄愤写的。
本院认为，唐旭东对上述照片予以确认，故对其证明力予以认定。
证据4，湄潭县湄江街道中西社区居民委员会的证明，证明被告唐旭东乱涂乱画的事实。
被告唐旭东的质证意见为对该证明没有异议，
本院认为，因被告唐旭东对上述证明不持异议，对其证明力本院予以认定。
证据5，肖文平出具的清单，证实恢复门面原状产生的费用为10500元。
被告唐旭东的质证意见为该清单不符合证据的三性。
本院认为，在清单中载明的是万象门面36号，而在《商铺租赁合同》第一条：商铺基本情况，甲方商铺地址：贵州省湄潭县万象步行街32号商铺。故此清单载明的费用不是合同约定的商铺产生的费用，该清单不符合证据的三性，对其证明力本院不予认定。
证据6，出示2017年2月20日熊继强出具的证明，证实被告唐旭东未缴纳电费的证明。
唐旭东的意见为该证明不符合证据的三性。
本院认为，该证明只能证实原告何昭海于2017年1月18日缴纳电费的事实，不能证实被告唐旭东未缴纳电费的事实，故对其证明力本院不予认定。
证据7，2017年1月8日拍摄的照片一张，证实商铺当日所处的状态。
被告唐旭东的质证意见为，这张照片恰好证明其有很多产品没有卖出去。
本院认为，对该证据被告唐旭东予以认可，对其证明力本院予以认定。
被告（反诉原告）唐旭东为支持其抗辩及提出的反诉请求，出示如下证据：
证据1，《商铺租赁合同》原件一份，证明双方签订合同的事实。
原告何昭海的质证意见为对合同的真实性无异议，对被告唐旭东的证明目的有异议。
本院认为，在何昭海出示时其证明力已认定。
证据2，调查笔录6份，证明相邻门面在2017年租金都有下调的事实，下调金额为10000元至20000元不等。
原告何昭海的质证意见为该证据不符合证据的三性，证人应当出庭作证。
本院认为，因调查笔录中的证人均未出庭作证，无法核实其真实性，对其证明力本院不予认定。
证据3，证人任某的证言，及被告唐旭东与证人任某的电话录音。证实原告何昭海于2016年12月5日到店铺明确表示不再租赁此店铺给被告唐旭东。
原告何昭海的质证意见为，证人任某系被告唐旭东的员工，有利害关系，录音有诱导性提问，但其确实于当日到商铺要求被告唐旭东于2016年12月30日前搬离。
本院认为，结合原告何昭海的质证意见，对其证明力本院予以认定。
证据4，2016年1月1日至2017年1月1日期间房屋租赁费票据，及保证金3000元的票据。
原告何昭海的质证意见为无异议。
本院认为，该证据原告何昭海不持异议，对其证明力本院予以认定。
证据5，货柜损失的票据2张，微信聊天记录及银行交易记录支付了47000元。
原告何昭海的质证意见为该证据和被告唐旭东在庭审中的陈述自相矛盾，损失系由其自己违约造成的，且货柜现已搬离。
本院认为，货柜损失的票据及微信聊天记录因无相关证据佐证，无法核实其真实性；银行交易记录无相关证据佐证与本案有关联，对上述证据的证明力本院不予认定。
证据6，证人唐某的证言及其出具的领款单，证实门面装修费69000元的事实。
原告何昭海的质证意见为，证人唐某和被告唐旭东是叔侄关系，有利害关系。
本院认为，证人唐某的证言及领款单相互印证，对其证明力本院予以认定。
证据7，没有卖出去的产品清单和照片，及广告公司的灯片灯箱，空调安装费、空调等搬运费，消防管道费用的票据。
原告何昭海的质证意见为，上述证据不符合证据的三性。
本院认为，上述证据因无相关证据佐证，无法核实其真实性，对其证明力本院不予认定。
证据8，2016年11月26日被告唐旭东书写的请求书一份，证实被告唐旭东通过邮寄的方式送达给原告何昭海的妻子请求其降低租金，原告何昭海拒收。
原告何昭海的质证意见为不知道有这件事情，不存在拒收。
本院认为，该证据客观真实，且与本案有关联，对其证明力本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，原告何昭海作为甲方与被告唐旭东作为乙方签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为6年，自2016年1月1日至2022年1月1日止。双方对租金及付款方式进行了约定，商铺每年年租金为129888元，前三年（2016年1月1日至2019年1月1日）年租金保持不变，但在此前三年如果同一商业段商铺年租金出现较大下跌（每年年租金下跌超过6000元以上），甲方应根据实际情况对乙方所承租商铺年租金适当下调以符合当时市场价格，其余情况前三年甲方须对商铺年租金保持不变。自2019年1月2日至2022年1月1日的后三年商铺年租金随行就市，甲方收取年租金不得高于相同地段商铺年租金。双方对提前终止合同、退还保证金等也进行了约定，“合同期内，甲方不得以任何理由强行终止合同，否则乙方造成的损失，由甲方全额赔偿，乙方由于无法继续经营而提出终止合同，需提前3个月书面通知甲方，征得甲方同意，结清租金、水费、电费后交还给甲方，如果乙方还需继续承租每年需提前3个月确定，上年租期到期后，如果乙方临时违约不再承租，乙方必须支付甲方当年2个月租金，作为违约金赔偿”、“乙方向甲方交商铺保证金（人民币大写：叁仟元整小写3000.00元）合同终止甲方验收后2日内全额退还保证金”。2015年12月21日，被告唐旭东向原告何昭海缴纳保证金3000元，2015年12月28日，被告唐旭东向原告何昭海缴纳2016年商铺租金129888元。2016年7月29日，被告唐旭东了解到周边商铺都降价了，遂要求原告何昭海降价，原被告双方经多次协商未果，2016年10月19日，被告唐旭东通过短信的方式告知原告何昭海，因其不降价，其不再租赁该商铺。2016年12月5日，原告何昭海到商铺要求被告唐旭东于2016年12月30日前搬离门面。2017年1月14日，被告唐旭东短信告知原告何昭海，其已于2017年1月9日搬离。搬离后，商铺的墙壁上有被告唐旭东写的“黑心房东”等大字，墙壁的木板上有人为砸出的小孔。
庭审过程中，因被告唐旭东已于2017年1月9日搬离商铺，故原告何昭海放弃其第一项诉讼请求，不再要求被告唐旭东支付2017年的房屋租赁费129888元。明确其第二项诉讼请求违约金21648元系按年租金129888元计算2个月所得。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是在平等自愿的基础上经协商达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依照诚实信用原则履行自己的义务。本案争议的焦点是原、被告双方哪一方构成违约。2015年12月20日，双方签订合同，对租金支付方式进行了约定，2016年7月29日，被告唐旭东找到原告何昭海要求降低租金，经多次协商未果，2016年10月19日，被告唐旭东以发短信的方式告知原告何昭海，其不再租赁该店铺，原告何昭海于2016年12月5日到该商铺要求被告唐旭东于2016年12月30日前搬离，双方的行为已视为达成解除租赁合同关系的协议，双方并未违反合同关于提前终止合同的约定，故对原告何昭海要求被告唐旭东支付违约金21648元的诉讼请求，本院不予支持。被告唐旭东反诉称原告何昭海构成违约，要求其赔偿损失178903元的诉讼请求，本院亦不予支持。被告唐旭东要求原告何昭海退还保证金3000元的诉讼请求，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条“乙方向甲方交商铺保证金（人民币大写：叁仟元整小写3000.00元）合同终止甲方验收后2日内全额退还保证金”的规定，因其搬离商铺时在墙壁上写大字、并人为的将墙壁上的木板砸坏，虽原告何昭海提交的证据不足以证明其损失，但恢复商铺原状必然产生费用，则将保证金3000元用于冲抵商铺修复的损失，故被告唐旭东要求退还保证金3000元的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，因被告唐旭东已搬离商铺，原告何昭海自愿放弃其第一项诉讼请求即不要求被告唐旭东支付2017年房屋租赁费129888元，是其对权利的处分，本院予以尊重。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、驳回原告何昭海的诉讼请求。
二、驳回反诉原告唐旭东的诉讼请求。
案件受理费1450元，反诉费1970元，由原告承担1450元，被告承担1970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审判员 韩洪艳
二〇一七年三月二十九日
书记员 雷 令