湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终51号
上诉人（原审原告）：王文玉，女，1968年1月10日出生，汉族，农民，住钟祥市。
委托诉讼代理人：王文祥，男，系王文玉之兄。
被上诉人（原审被告）：钟祥市商务局，住所钟祥市郢中镇石城大道西路12号。
法定代表人：王乾，局长。
委托诉讼代理人：宗应斌，湖北慧中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乔凤珍，女，1960年2月13日出生，汉族，住钟祥市（原冷水物资站）。
委托诉讼代理人：李斌，湖北飞奥律师事务所律师。
上诉人王文玉因与被上诉人钟祥市商务局、乔凤珍房屋买卖合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2016）鄂0881民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理了本案。上诉人王文玉的委托诉讼代理人王文祥、被上诉人钟祥市商务局的委托诉讼代理人宗应斌、被上诉人乔凤珍的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文玉一审起诉请求：1、判决钟祥市商务局和乔凤珍继续履行王文玉购买钟祥市商务局原冷水物资站的10间仓库（后面一排小屋）及土地的合同，将乔凤珍地号为2007-110601008-3的土地使用权证，该证登记簿载明范围内的王文玉购买钟祥市商务局冷水物资站10件仓库及土地（后面一排小屋）的权属，更正到王文玉名下；2、请求判决2004年9月2日钟祥市商务局与乔凤珍订立的《资产承债转让协议》是无效合同；3、判决钟祥市商务局、乔凤珍赔偿王文玉与王文祥粮食加工厂的部分经济损失费66500元；4、本案诉讼费由钟祥市商务局、乔凤珍承担。
一审法院查明，2001年6月20日，钟祥市委办公室钟办发（2001）20号文件《关于印发（钟祥市财贸战线以外的商贸企业改革实施方案）的通知》载明“市直有关单位：经市委、市政府同意，现将《钟祥市财贸战线以外的商贸企业改革实施方案》印发给你们，请认真组织实施”。《钟祥市财贸战线以外的商贸企业改革实施方案》指导思想明确载明“以产权制度改革委核心，以推进经济民营化为重点，以一次性买断产权、一次性解除全员劳动合同为主要形式，全面加快商贸企业退公转民的改革步伐……”并附有详细的改制要求，2001年8月27日原钟祥市物资局根据要求做出钟物（2001）76号文件《关于要求审批冷水物资站企业改革方案的请示》，该请示载明“改革形式：企业解散。通过变卖资产、清偿债务，妥善安置职工后予以解散”并于2001年10月8日经钟祥市企业改革办公室钟企改（2001）19号文件《关于钟祥市冷水物资站企业改革实施方案的批复》载明：“钟祥市物资局：你局呈报的《关于要求审批冷水物资站企业改革实施方案的请示》收悉，经审核，同意按此方案实施”。故审核获得同意后原钟祥市物资局具备变卖含讼争房屋与土地在内资产的权限。2003年7月24日，王文玉向钟祥市商务局（原钟祥市物资局改制已撤销）原冷水物资供应站交购房定金38000元。该站出具收条一份，内容为“暂收王文玉购房定金叁万捌仟元整（￥38000.00元），收款单位冷水物资供应站（钟祥市物资局冷水供应站印章），二00三年七月二十四日。”该合同签订后，王文玉与冷水物资供应站并未办理房屋、土地买卖手续。2004年9月2日，根据钟祥市市委、市政府同意的方案，钟祥市商业物资国有资产经营中心为甲方、乔凤珍为乙方签订《资产承债转让协议》，约定甲方将其管辖的钟祥市冷水物资供应站的资产以乙方承担该供应站的所有债务的方式转让给乙方。2007年10月，乔凤珍办理了地号为2007-110601008-3的土地使用权证，权利人为乔凤珍，宗地面积为7986.27㎡，建筑物占地面积为995.94㎡，申报建筑物权属为本宗地所有，用途为工业用地，权属性质为国有土地使用权，单位性质为个人，使用类型为出让，终止日期为2057年10月30日，本案讼争房屋与土地均在上述乔凤珍土地使用权证载明范围内。原冷水物资供应站收取王文玉的购房订金38000元未退还王文玉，后双方通过诉讼解决该纷争，2016年3月10日，荆门市中级人民法院（2016）鄂08民终88号判决书判决确认王文玉与钟祥市商务局签订的买卖合同有效，钟祥市商务局与乔凤珍对判决均不服向荆门市人民检察院申请监督，荆门市人民检察院于2016年11月做出荆检民（行）监（2016）42080000029号不支持监督申请决定书“决定不支持被告钟祥市商务局、乔凤珍的监督申请”。
另查明，王文玉与其胞兄王文祥曾在讼争房屋内经营米厂，于2007年停产，后2014年王文祥欲再次恢复生产，故在未征得房屋所有人乔凤珍同意的情况下进入该房屋，乔凤珍为预防王文玉对其房屋结构造成破坏报警阻止。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经由批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》是钟祥市商务局根据钟祥市市委、市政府的相关文件整体打包给乔凤珍，同时该资产承债转让协议的签订并未违背乔凤珍的真实意思，且已办理登记，取得土地使用权，该协议真实有效。王文玉请求判决2004年9月2日钟祥市商务局与乔凤珍订立的《资产承债转让协议》是无效合同不能成立，不予支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行支付土地等合同义务的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记，不发生效力。故王文玉请求判决钟祥市商务局和乔凤珍继续履行王文玉购买钟祥市商务局原冷水物资站的10间仓库（后面一排小屋）及土地的合同，将乔凤珍地号为2007-110601008-3的土地使用权证，该证登记簿记载明范围内的王文玉购买钟祥市商务局冷水物资站10件仓库及土地（后面一排小屋）的土地权属，更正到王文玉名下的诉讼请求，不予支持。另王文玉称其在2014年要恢复米厂生产时被乔凤珍所阻止造成其损失66500元，王文玉并未与乔凤珍签订租赁合同，也未征得房屋所有人乔凤珍同意便自行进入其房屋，乔凤珍报警阻止是维护自身合法权益，王文玉请求人民法院判决钟祥市商务局、乔凤珍赔偿王文玉与王文祥粮食加工厂的部分经济损失费66500元的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十九条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告王文玉的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告王文玉负担。
王文玉向本院上诉请求：依法撤销钟祥市人民法院（2016）鄂0881民初826号民事判决，依法改判，支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、钟祥市商务局原冷水物资站已将诉争房屋及土地依法移交给了王文玉。荆门市中级人民法院（2016）鄂08民终88号民事判决书、湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1098号民事裁定书、荆门市人民检察院荆检民（行）监[2016]42080000029决定书等三份生效的法律文书可以证明，2003年7月24日冷水物资站收取王文玉38000元购房定金后，诉争的合同就成立并生效。2000年王文玉之兄王文祥租赁诉争房办大米加工厂，实际占有该诉争房，2003年7月24日冷水物资站收取王文玉38000元购房定金后，该合同即成立并生效，所以物资站当时就将诉争的房屋依法移交给了王文玉。到2004年7月24日一年之内，冷水物资站没有对诉争房及土地的出售提出异议。二、一审判决确认钟祥市商务局和乔凤珍签订的《资产承债转让协议》有效，但没有说明是根据哪一份改革文件的哪一条哪一款的规定认定，该认定没有依据。1、2004年乔凤珍作为冷水物资站站长，知晓该站已经于2003年7月24日将诉争房屋和土地卖给王文玉这一事实，却不让王文玉知晓，与钟祥市商业物资国有资产经营中心签订《资产承债转让协议》，并将诉争的房屋及土地划入到协议承债的范围之内，房款也没有在承债协议上记载，损害了国家和王文玉的合法权益，不是善意所得。2、《资产承债转让协议》把冷水物资站于2001年11月22日已卖给黄德云的煤炭加工厂划入到该协议承债的范围之内，其卖房所得的资金在往来帐上没有记载，是做假帐，造成了该站的国有资产流失。3、湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1098号民事裁定书认定《资产承债转让协议》中约定冷水物资供应站的资产转让总值为312989.53元，总债务为274418.86元，净资产为38570.67元，净资产以零值转让。所以该协议使该站38570.67元国有资产流入了乔凤珍个人口袋，损害了国家利益。4、《钟祥市财贸战线以外的商贸企业改革实施方案》规定：在资产处理过程中，必须坚持公开、公正、公平的原则，按竞价拍卖的方式进行。没有规定冷水物资站的资产一定要打包给乔凤珍，不能卖给其他自然人。5、钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定，应无效。且一审法院认定乔凤珍是诉争房屋的所有人，没有事实依据。一是诉争的房屋和房屋钥匙是2000年冷水物资站交给王文祥的，该站于2003年将诉争房屋卖给王文玉后，钥匙还是在王文祥手里，2006年2月王文祥将诉争房屋、钥匙和米厂交给湖北秭归两公司经营，2007年后乔凤珍阻挠两公司经营。二是乔凤珍将诉争房屋的门锁私自锯断租赁给刘千华卖鞭炮，2014年11月王文玉得知诉争房地登记到乔凤珍名下和仓库租给刘千华后，委托王文祥于2014年12月、2015年12月、2016年12月每年向刘千华收取2000元房租费，并要求帮助看护好米厂厂房。冷水物资站收取了王文玉的购房定金后，王文玉与冷水物资站未办理房屋、土地买卖手续。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释》（一）第九条第2项规定：法律法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。所以，钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》损害了王文玉的合法权益。
钟祥市商务局答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、尽管荆门市中级人民法院判决、湖北省高级人民法院裁定及荆门市人民检察院决定书认定了王文玉与钟祥市商务局之间房屋买卖合同成立有效，但钟祥市商务局不认可该合同是成立有效的房屋买卖合同，这仅仅是一个定金担保合同，退一步计即使房屋买卖合同成立有效，但合同成立有效与合同履行是两个不同的行为，钟祥市商务局没有将诉争房屋及土地移交给王文玉。二、一审认定钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》成立有效是正确的，该协议是因国家政策要对企业改制，通过一定的程序签订的，是双方真实意思表示，没有合同法五十二条规定的无效情形，是成立有效的。三、钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》已实际履行，于2007年10月办理土地使用权变更登记，土地上的建筑物权属为本宗地所有，根据物权法的规定，乔凤珍已获得诉争的房屋及土地相关物权。同时登记部门不存在错误登记。四、2003年7月23日冷水物资站收取王文玉38000元是购房定金，不是购房款，房屋权属不属于王文玉所有；2004年乔凤珍通过改制不再是冷水物资站的站长，其与钟祥市商务局签订协议及对土地进行变更登记均经过政府批准，不存在私自和职务便利行为。五、即使王文玉与钟祥市商务局房屋买卖合同成立，但因2007年乔凤珍已取得该地产的国有土地使用权证书，系合法有效的所有人，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，王文玉最好与钟祥市商务局解除合同，进行合同清理，而不能要求继续履行已不可能履行的合同。
乔凤珍答辩称，一、一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，请二审法院依法维持原判。二、王文玉要求履行其购买钟祥市商务局原冷水物资站的10间仓库及土地的合同，乔凤珍不是该合同的当事人，王文玉要求乔凤珍履行合同明显不符合本案事实，故乔凤珍不是本案适格的被上诉人。三、乔凤珍与钟祥市商务局签订的《资产承债转让协议》是根据政府文件精神，按照政府改制方案，整体打包，同时该协议是双方当事人的真实意愿且已实际履行，是合法有效的协议，并于2007年10月办理土地使用权证，土地上的建筑物权属为本宗地所有，乔凤珍为善意取得。乔凤珍是该诉争标的物的真正、唯一、合法的所有权人。四、王文玉在诉状中称“2007年乔凤珍明知诉争房屋已经在4年前卖给王文玉的情况下，还是利用职务便利，提供虚假资料将王文玉购买的诉争房屋及土地的权属登记到自己名下”，该诉称完全子虚乌有。五、即使房屋买卖合同成立有效，但2007年乔凤珍已取得该地产的国有土地使用权证书，系合法有效的所有人，湖北省高级人民法院并没有否定《资产承债转让协议》的效力，只是说该协议中涉及本案诉争房屋和土地的出让行为对王文玉不具有约束力。故王文玉要求确认《资产承债转让协议》无效没有任何事实及法律依据。本案应根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纪检案件适用法律问题的解释》的规定，王文玉向钟祥市商务局请求解除合同，赔偿损失，而不能要求钟祥市商务局继续履行已不可能履行的合同。
各方当事人在二审中未提交新证据。
本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
首先，钟祥市商务局与乔凤珍签订《资产承债转让协议》是在当时的国家政策背景下，根据钟祥市委、市政府的相关文件精神，改革实施方案经过层层上报，各级政府职能部门审批之后，钟祥市商业物资国有资产经营中心将其管辖企业整体打包转让给乔凤珍，该行为不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。其次，《资产承债转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。第三，《资产承债转让协议》中的土地已经钟祥市人民政府核发国有土地使用权证，乔凤珍已取得土地使用权。故钟祥市商务局与乔凤珍签订的《资产承债转让协议》合法有效，王文玉认为《资产承债转让协议》违反合同法第五十二条第（二）、（五）项规定是无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于王文玉是否有权将已经登记为乔凤珍的本案诉争土地使用权更正登记到其名下的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记，不发生效力。第一百三十九条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：土地使用权人作为转让方就同一出让使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第一，本院（2016）鄂08民终88号生效判决确认王文玉购买钟祥市商务局原冷水供应站10间仓库及土地（后面一排小屋）的买卖合同有效。第二，王文玉支付38000元价款后，至今未取得10间仓库及土地的权属证书，即尚未发生不动产权属转移至王文玉的物权效力。第三，王文祥并非本案当事人，其基于租赁合同占有、使用房屋，与本案当事人王文玉基于买卖合同是否已经占有房屋，并不等同。第四，钟祥市商务局与乔凤珍签订协议后，乔凤珍于2007年已办理了国有土地使用权证，取得包括诉争房屋范围在内的土地使用权。第五，根据上述规定，钟祥市商务局对该土地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，即该土地使用权证载明范围内的土地上的房屋也一并转让给乔凤珍。第六，钟祥市商务局与王文玉订立了买卖合同，又与乔凤珍订立了转让协议，在转让合同均有效的情况下，依照上述规定，已经办理土地使用权变更登记手续的受让方乔凤珍，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；未能取得土地使用权的受让方王文玉可以按照《中华人民共和国合同法》的有关规定请求解除合同、赔偿损失。故王文玉无权要求将已经登记为乔凤珍的本案诉争土地使用权更正登记到其名下。
综上，王文玉的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人王文玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨红艳
审 判 员 董菁菁
代理审判员 邱 泉
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 程 娣