太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杏民初字第01475号
原告吕俊锁，男，1968年5月15日出生，汉族，住山西省古交市。
委托代理人母锐、赵乐，山西晋一律师事务所律师。
被告山西崇康房地产开发有限公司，住所地太原市小店区汾东北路41号。
法定代表人苏俊秀，董事长。
委托代理人李凯华，山西启承律师事务所律师。
被告山西豫晋源房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区建设北路713号二层。
法定代表人任春林，经理。
委托代理人苏德民，山西瑞哲律师事务所律师。
被告太原市基督教三自爱国运动委员会，住所地太原市迎泽区桥头街98号。
法定代表人张恩来，主席。
委托代理人张彦荣，山西晋丰律师事务所律师。
原告吕俊锁与被告山西崇康房地产开发有限公司（以下简称崇康公司）、山西豫晋源房地产开发有限公司（以下简称豫晋源公司）、太原市基督教三自爱国运动委员会（以下简基督教会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕俊锁及其委托代理人母锐、赵乐，被告崇康公司的委托代理人李凯华，被告豫晋源公司的委托代理人苏德民，被告基督教会的委托代理人张彦荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕俊锁诉称，2009年12月9日，原告与被告豫晋源公司签订《商品房买卖合同》，购买三被告开发的位于太原市杏花岭街8号的“天恩佳苑”（原项目名称为龙城佳苑）面积50平米的商铺，价格为40万元，2009年12月28日，原告与被告豫晋源公司分别签订2份《商品房买卖合同》，购买三被告开发的位于太原市桥头街98号的“天恩褔苑”两套商品房，价格分别为493220元和432960元，2010年3月11日，原告与被告崇康公司和被告豫晋源公司签订《房屋购买合同》，以617130元的价格购买二被告开发的“天恩佳苑”的商品房。2011年5月28日，原告向被告豫晋源公司总经理潘根明支付30万元，用于购买“安乐园”项目住房一套。至今，被告迟迟无法交房，更无法办理房屋产权手续。后原告得知，被告对该项目没有取得销售许可证，根本无法履行合同。被告基督教会2010年5月5日曾发布通知，明确表示“天恩佳苑”为其教会开发，售楼款进入其指定账户。被告豫晋源公司与被告基督教会于2010年5月10日签订了关于桥头街98号的《合作开发协议》。2012年5月29日，被告基督教会发布公告，由其办理预购房户的退款工作，表明其自愿承担相应的责任。三被告故意隐瞒没有预售许可证的事实，致使合同无效，导致原告已不能按照当时的价格购买房屋，应返还原告购房款并赔偿原告相应的损失。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令一、确认原告与被告崇康公司、豫晋源公司签订的编号为（201016）号的《房屋购买合同》、原告与被告豫晋源公司2009年12月9日签订的《商品房买卖合同》、2009年12月28日签订的2份《商品房买卖合同》无效；二、三被告共同返还原告购房款共计2243310元，并支付赔偿金448662元；三、三被告共同承担本案诉讼费用。
被告崇康公司辩称，我公司与被告豫晋源公司之间的合作协议、补充协议已经约定，合作仅限于项目开发，因对外的销售行为等引发的法律事宜，均由被告豫晋源公司承担。我公司没有收取过原告的任何费用，也没有授权任何人代我方收取，不应承担退款的责任。原告所签订的购房合同，购买单价远低于当时市场价，且合同约定的付款时间与实际付款时间不符，收款人潘根明与原告之间是否存在其他债权债务关系也不清楚，潘根明低价出售房屋，原告延期付款，其行为本身违背了房地产交易惯例，自身行为带来的风险没有合理的规避，因此，原告的行为存在过错。基于权利、义务对等的原则，原告在交付了相关费用后，应当由实际收到款项的主体予以退还，并非我公司。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告豫晋源公司辩称，我公司没有与原告签订4份房屋买卖合同，购房合同及收款收据上的公章全部都是假公章，收款收据上应该加盖的是财务章而非公章。我公司从未收到过原告的购房款，也未收到过潘根明交来的房款。原告提供的收款收据的日期分别是2009年12月9日、12月26日和12月28日，但原告提供的付款凭证显示，其付款时间是在2010年3月至2011年1月期间，原告尚未付款就拿到了付款收据，不合情理；原告提供的2009年签订的三份购房合同，没有编号，也没有具体的房屋门牌号，即所购买房屋的具体位置并不清楚；2010年3月11日签订的购房合同中没有房号，原告举证2010年3月1日时，潘根明就收取了该房的全款617130元，并出具收条，在没有签订合同时就支付全部房款，明显不符合交易习惯；刑事判决书中原告自认，当时的房价是6800元每平米，但原告却能以明显低于市场价格的5300元和4300元购买房屋，显然有违常理。原告的购房款付给了潘根明个人，并没有支付到我公司，我公司也未授权潘根明售房，潘根明给原告打收条属个人行为，我公司不应承担偿还责任。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告基督教会辩称，我会从未与原告签订过房屋买卖合同，也没有收到原告交付的购房款，不存在退款的情况，潘根明不是基督教徒，不是我会人员，不存在表见代理的关系。原告交纳的购房款在刑事判决书中第十四项已经有明确的表述，应继续追缴。原告称三被告共同开发不是事实，我会与被告豫晋源公司合作开发的时间是2010年5月10日，对在此之前的卖房事实不应承担责任。请求依法驳回原告对我会的诉讼请求。
经审理查明，原告所要购买的房屋分别位于太原市杏花岭街8号的“天恩佳苑”项目和位于太原市桥头街98号的“天恩褔苑”项目。2009年5月5日和2010年12月28日，被告崇康公司和被告豫晋源公司签订《合作开发协议》和《补充协议》，约定被告崇康公司将杏花岭街8号房地产开发项目转让给被告豫晋源公司，待付清土地款后，将该片土地的使用权转移至被告豫晋源公司名下，期间使用被告崇康公司的名义进行房地产开发。项目名称原定为“龙城佳苑”，后被告豫晋源公司与被告基督教会合作，将教会划拨用地杏花岭街5、6号纳入开发范围后，改名为“天恩佳苑”。至本案开庭时止，双方并未办理完成土地权属转让手续。2010年5月10日，被告豫晋源公司与被告基督教会达成《合作开发协议》，约定被告豫晋源公司以货币出资，被告基督教会以土地出资，共同开发桥头街98号商住楼工程项目，项目名称为“天恩褔苑”。
原告举证证明，2009年12月9日，原告与被告豫晋源公司签订《商品房买卖合同》，购买“天恩佳苑”面积50平米的商铺，价格为40万元，2009年12月28日，原告与被告豫晋源公司分别签订2份《商品房买卖合同》，购买“天恩褔苑”两套商品房，合同中没有标明所购房屋的具体房号，价格分别为493220元和432960元。原告提供了被告豫晋源公司加盖公章的第3007587号（时间为2009年12月9日）、3007588号（时间为2009年12月28日）和3007589号（时间为2009年12月26日）三张《收款收据》，用以证明上述房款已经支付。2010年3月11日，原告与被告崇康公司第一项目部和被告豫晋源公司签订201016号《房屋购买合同》，约定以617130元的价格购买“天恩佳苑”的商品房一套，原告提供2010年3月1日潘根明出具的《收条》，用以证明该房款已经支付。2011年5月28日，潘根明向原告出具《借条》，内容为“今借到吕俊锁人民币叁拾万元整。太原市基督教会潘根明。”原告称该款系为购买“安乐园”项目的一套住房，向潘根明支付的购房款。原告提供证据显示，自2010年3月起至2011年1月28日，通过银行转账的方式，前后共分9次向潘根明个人账户上转账，并支付部分现金，已经将上述全部款项交清。三被告均不认可收到过原告交付的上述款项，原告就此事实未提供其他证据证明。
2013年1月，太原市迎泽区法院（2012）迎刑初字第663号《刑事附带民事判决书》认定，被告豫晋源公司的法定代表人任春林犯非法经营罪、虚报注册资本罪，判处有期徒刑二年六个月，缓刑三年；被告潘根明犯非法经营罪、职务侵占罪，判处有期徒刑十六年。判决书经审理查明部分（第9页）第一条职务侵占部分第一款认定，“2009年6月至2011年12月期间，被告人潘根明在山西豫晋源房地产开发有限公司担任总经理和担任太原市三自爱国运动委员会对外事务处处长期间，利用职务便利，将收取柴琼等八人的购房款532.3294万元据为己有。”判决书经审理查明部分（第18页）第二条非法经营部分认定，“2009年6月至2011年7月期间，被告人潘根明、任春林用虚假注册的山西豫晋源房地产开发有限公司与被告人刘高升负责的太原市基督教三自爱国运动委员会项目部，在未取得合法手续的前提下，共同开发、销售太原市迎泽区桥头街天恩福苑、杏花岭区杏花岭街天恩佳苑两项目楼盘。”判决书的第十四项判决内容为“继续追缴被告人潘根明职务侵占款人民币7131144元。”该判决书审理查明部分（第19页）认定，太原市发展和改革委员会经查阅资料，上述项目未提交任何核准立项资料，太原市房产管理局证明，上述项目未办理过商品房预（销）售许可相关手续。该判决书记载原告的证言（第16页）为，“因为当时的房屋售价大约6800元每平米，因为通过朋友认识了潘根明，他说天恩褔苑售价为5300元每平米，天恩佳苑售价为4300每平米，底商售价是8000元每平米，但条件是全额付款，钱还必须打到他个人的卡上，”“我把钱都支付给了潘根明个人的账户上。”
原告提供了复印于太原市公安局刑侦支队案卷中的山西泰元司法鉴定（2012）会鉴字第002号《关于山西豫晋源房地产开发有限公司涉嫌非法经营情况的司法会计鉴定意见书》，该意见书第17页“潘根明个人收售房款情况”部分载明，根据太原市公安局委托，经核对，原告付至潘根明账户上的款项为2216644元。
本案审理过程中，被告豫晋源公司提出申请，要求对原告提交证据中涉及本公司的印章真伪进行鉴定，经本院委托，山西警官高等专科学校司法鉴定中心于2014年11月出具警专司鉴中心（2014）文鉴字第226号《文件检验鉴定书》，鉴定结论为：除编号为（201016）号的《房屋购买合同》外，其余三份《商品房买卖合同》和三份《收款收据》上的印章，均与太原市印章厂备案的被告豫晋源公司留存的印章印模不一致。
以上事实有原、被告双方提供的起诉状、《合作开发协议》、《补充协议》、《房屋购买合同》一份、《商品房买卖合同》三份、《收款收据》三份、太原市迎泽区法院（2012）迎刑初字第663号《刑事附带民事判决书》复印件、山西泰元司法鉴定（2012）会鉴字第002号《关于山西豫晋源房地产开发有限公司涉嫌非法经营情况的司法会计鉴定意见书》、警专司鉴中心（2014）文鉴字第226号《文件检验鉴定书》以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，职务侵占罪是指“公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有”的行为，太原市迎泽区法院已生效的《刑事附带民事判决书》审理查明部分已经认定，被告豫晋源公司和基督教会系合作关系，潘根明是在担任山西豫晋源房地产开发有限公司总经理和担任太原市三自爱国运动委员会对外事务处处长期间实施的犯罪，故其所收取的原告的购房款应视为被告豫晋源公司和基督教会的财产。山西警官高等专科学校司法鉴定中心作出的《文件检验鉴定书》不影响《刑事附带民事判决书》确认的事实。因被告豫晋源公司和基督教会未能办理相关的售房审批手续，没有取得商品房预售许可证明，故双方之间的房屋买卖关系无效，对潘根明收取原告吕俊锁的购房款2216644元应予以返还。被告豫晋源公司和基督教会在返还原告购房款后，可以根据《刑事附带民事判决书》的判决内容，对追缴的被告潘根明职务侵占款主张追索权利。原告在购房时未能尽到审慎的注意义务，存在一定的过错，对其主张的利息损失，本院不予支持。被告崇康公司不是售房主体，也未实际收取原告的购房款，不应承担返还责任。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告豫晋源公司和被告基督教会于本判决生效之日十日内，返还原告吕俊锁购房款2216644元。
案件受理费28436元由被告豫晋源公司和被告基督教会负担，鉴定费用由被告豫晋源公司负担（该公司已支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 孔一军
审 判 员 李 燕
人民陪审员 许 道
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 苗林凤