广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云罗法民初字第1435号
原告苏进强，男，1984年8月20日出生，汉族，广西北流市人，身份证住址：广西北流市。
原告候雪梅，女，1980年4月13日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市。
上述两原告共同委托代理人陈均庆，广东业信律师事务所律师。
被告罗定市港龙房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道龙华中路135、137号三楼。
法定代表人杜渝，董事长。
委托代理人梁舜，广东端庆律师事务所律师。
原告苏进强、侯雪梅诉被告罗定市港龙房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈均庆，被告的委托代理人梁舜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2010年11月24日签订商品房买卖合同，原告购买被告港龙名苑4层03号房，总价290325元，原告履行了付清购房款、契税等手续的一切义务。合同第十五条约定于2011年7月31日前交楼使用后360日内，被告为原告办妥商品房权属证书，但至今被告尚未为原告办理备案登记手续及办妥交付权属证书，使原告遭受损失。被告逾期不为原告办妥权属证书的行为属于严重的违约行为，被告依约需向原告支付已付购房款1%的违约金，现原告依法诉至法院，请求判令：1、被告在两个月内为原告办妥房产权属证书交付给原告，并承担2903.25元违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告已按要求办理相关产权证，根据被告提供的资料，被告在2013年10月22日委托罗定市房屋测绘所进行测绘，1436、1437、1445、1447的土地证已经办理完毕。其他的土地证会陆续办妥，全部房产证还未办理。二、部分原告因房屋面积增减拖欠购房款，被告有权行使先履行抗辩权，暂时不办理权属证书。
经审理查明，被告是经营房地产开发、销售的有限责任公司。2010年11月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发建设的位于罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑4层03号房，建筑面积101.35平方米，每平方米3451.73元，总金额290325元。第八条约定交付时间为2011年7月31日前，交付条件为‘该商品房经验收合格’。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产证，如因房产管理局有关部门不能及时办理则与出卖人无关，但可协助跟进。”合同还约定了其他相关权利义务。原告在买受人栏上签名并加盖其指模，被告在出卖人栏上加盖公司印章。2010年12月29日原告向被告支付了首期房款87325元,2011年4月1日又通过贷款方式向被告支付余下的购房款203000元。此外，原告还于2010年11月24日向被告支付了办证费2000元、契税4355元、物业维修基金3041元、登记费80元。被告亦按约定向原告交付了商品房。现因被告未能按约定办理房地产权属证书，原告遂于2015年11月4日诉至本院要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、借款合同、收款收据、原告的身份证复印件等证据及本案的庭审笔录予以证实。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告之间的商品房销售合同关系，事实清楚，证据确实充分，本院予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点主要有：1、被告未按约定为原告办理房地产权属证书的行为是否违约？2、双方约定的违约金数额是否过高？
关于争议焦点1，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定属于被告向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照该规定，被告应在递交产权登记资料期满之日起90日内为原告办理房产证，由于被告的原因导致原告未能取得房屋权属证书的，被告应承担逾期办证的违约责任。双方签订合同后，被告按约定于2011年7月31日向原告交付了房屋，则根据合同第十五条约定，被告应于2012年7月25日前将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案。原告已按合同约定交付了购房款和办证所需的材料及费用，被告递交资料后，应于90日内为原告办理权属证书，但被告至今仍未为原告办好房地产权证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告抗辩称是由于涉案房屋面积有增减，原告未按规定补交购房款而导致被告未能按约定办理权属证书，但被告并没有将面积增减的情况及需补交费用的情况书面告知原告，且房屋的面积应以权属证书登记的为准，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，其不存在违约行为，被告对此提出的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点2，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同第十五条约定因出卖人原因导致逾期办理房产证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告已向被告支付了购房款共290325元，按1%计算违约金，则违约金数额为2903.25元，该数额没有超出银行同期贷款利息，被告抗辩称违约金过高没有依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金2903.25元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上所述，原告要求被告在两个月内为原告办理房地产权属证书并承担2903.25元违约金的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
限被告罗定市港龙房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内为原告苏进强、侯雪梅办理罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑4层03号房的房屋权属证书。
限被告罗定市港龙房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告苏进强、侯雪梅支付违约金2903.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元（原告已预交），由被告罗定市港龙房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一六年一月六日
书 记 员 陈丽华
原告苏进强，男，1984年8月20日出生，汉族，广西北流市人，身份证住址：广西北流市白马镇黄龙村委会015号，现住罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑第4层03号房。身份证号码：450981198408204216。
原告候雪梅，女，1980年4月13日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：广东省罗定市罗城街道西区居委戏院路44号，现住罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑第4层03号房。身份证号码：452324198004130961。
上述两原告共同委托代理人陈均庆，广东业信律师事务所律师。
被告罗定市港龙房地产有限公司，住所地：罗定市罗城街道龙华中路135、137号三楼。
法定代表人杜渝，董事长。
委托代理人梁舜，广东端庆律师事务所律师。
原告苏进强、侯雪梅诉被告罗定市港龙房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈均庆，被告的委托代理人梁舜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2010年11月24日签订商品房买卖合同，原告购买被告港龙名苑4层03号房，总价290325元，原告履行了付清购房款、契税等手续的一切义务。合同第十五条约定于2011年7月31日前交楼使用后360日内，被告为原告办妥商品房权属证书，但至今被告尚未为原告办理备案登记手续及办妥交付权属证书，使原告遭受损失。被告逾期不为原告办妥权属证书的行为属于严重的违约行为，被告依约需向原告支付已付购房款1%的违约金，现原告依法诉至法院，请求判令：1、被告在两个月内为原告办妥房产权属证书交付给原告，并承担2903.25元违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告已按要求办理相关产权证，根据被告提供的资料，被告在2013年10月22日委托罗定市房屋测绘所进行测绘，1436、1437、1445、1447的土地证已经办理完毕。其他的土地证会陆续办妥，全部房产证还未办理。二、部分原告因房屋面积增减拖欠购房款，被告有权行使先履行抗辩权，暂时不办理权属证书。
经审理查明，被告是经营房地产开发、销售的有限责任公司。2010年11月24日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发建设的位于罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑4层03号房，建筑面积101.35平方米，每平方米3451.73元，总金额290325元。第八条约定交付时间为2011年7月31日前，交付条件为‘该商品房经验收合格’。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产证，如因房产管理局有关部门不能及时办理则与出卖人无关，但可协助跟进。”合同还约定了其他相关权利义务。原告在买受人栏上签名并加盖其指模，被告在出卖人栏上加盖公司印章。2010年12月29日原告向被告支付了首期房款87325元,2011年4月1日又通过贷款方式向被告支付余下的购房款203000元。此外，原告还于2010年11月24日向被告支付了办证费2000元、契税4355元、物业维修基金3041元、登记费80元。被告亦按约定向原告交付了商品房。现因被告未能按约定办理房地产权属证书，原告遂于2015年11月4日诉至本院要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、借款合同、收款收据、原告的身份证复印件等证据及本案的庭审笔录予以证实。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告之间的商品房销售合同关系，事实清楚，证据确实充分，本院予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点主要有：1、被告未按约定为原告办理房地产权属证书的行为是否违约？2、双方约定的违约金数额是否过高？
关于争议焦点1，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定属于被告向产权登记机关递交办证资料的期限，没有约定办理房屋权属证书的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照该规定，被告应在递交产权登记资料期满之日起90日内为原告办理房产证，由于被告的原因导致原告未能取得房屋权属证书的，被告应承担逾期办证的违约责任。双方签订合同后，被告按约定于2011年7月31日向原告交付了房屋，则根据合同第十五条约定，被告应于2012年7月25日前将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案。原告已按合同约定交付了购房款和办证所需的材料及费用，被告递交资料后，应于90日内为原告办理权属证书，但被告至今仍未为原告办好房地产权证书，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。被告抗辩称是由于涉案房屋面积有增减，原告未按规定补交购房款而导致被告未能按约定办理权属证书，但被告并没有将面积增减的情况及需补交费用的情况书面告知原告，且房屋的面积应以权属证书登记的为准，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，其不存在违约行为，被告对此提出的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。
关于争议焦点2，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同第十五条约定因出卖人原因导致逾期办理房产证的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告已向被告支付了购房款共290325元，按1%计算违约金，则违约金数额为2903.25元，该数额没有超出银行同期贷款利息，被告抗辩称违约金过高没有依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金2903.25元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上所述，原告要求被告在两个月内为原告办理房地产权属证书并承担2903.25元违约金的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
限被告罗定市港龙房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起90日内为原告苏进强、侯雪梅办理罗定市罗城街道园前路旧桥头港龙名苑4层03号房的房屋权属证书。
限被告罗定市港龙房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内向原告苏进强、侯雪梅支付违约金2903.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费75元（原告已预交），由被告罗定市港龙房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员梁梅燕
二O一五年十二月三十一日
书记员陈丽华