福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初1065号原告:福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司，住所地南平市延平区玉屏山闽江路7号。法定代表人:郑官塘，董事长。委托诉讼代理人:李玉雁，福建武夷律师事务所律师。被告:王家强，男，1970年12月6日出生，汉族，住南平市延平区。被告：林桂春，女，1973年6月21日出生，汉族，住南平市延平区。原告福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司（以下简称武夷名仕园公司）与被告王家强、林桂春商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武夷名仕园公司的委托诉讼代理人李玉雁到庭参加诉讼，被告王家强、林桂春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武夷名仕园公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除武夷名仕园公司与王家强、林桂春签订的《商品房买卖合同》。二、判令王家强、林桂春向武夷名仕园公司支付违约金83262元(违约金计算方式：逾期付款超过30日解除合同，按总价款832619元×10%=83262元)。三、判令王家强、林桂春承担武夷名仕园公司因本案支出的律师费代理费6000元。事实和理由：武夷名仕园公司系房产开发企业，王家强、林桂春系夫妻关系。王家强、林桂春于2016年9月22日向武夷名仕园公司购买武夷名仕园8号楼2907室房屋，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201603929）及《合同补充协议》。合同约定：该商品房建筑面积共137.26平方米；每平方米单价为6066元，总房价款832619元；王家强、林桂春首付购房款172619元，剩余购房款66万元根据合同第六条约定以银行按揭贷款方式支付，以及房屋交付、违约责任等等。《合同补充协议》第三条第5项约定“若因乙方自身原因（包括征信不良等），银行拒绝办理按揭贷款，则乙方须在接到甲方通知后15日内一次性内向甲方付清余款（即除首期款以外的全部款项），否则每逾期一天，乙方以应付款项为基数，按照日万分之四的比率向甲方计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方须按原合同总价款的10%向甲方支付违约金”；第11项约定“甲方解除合同的，乙方应在接到解除合同通知7日内将房屋交还甲方，并按本协议第十五条3、4、5项规定办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续；乙方还应赔偿纠纷的全部损失（包括但不限于甲方……为处理纠纷而支付的合理费用，如诉讼费、仲裁费、律师费、执行费等），并按原合同总金额的10%向甲方支付违约金……，甲方有权从应退还的房价款中直接扣除原合同及本协议项下乙方应承担的赔偿金及违约金”，等等。2016年10月8日武夷名仕园公司将王家强、林桂春按揭贷款资料递交到中国农业银行股份有限公司南平分行营业部，2016年12月5日分行营业部通知王家强、林桂春到银行办理按揭手续并进行征信审查，显示王家强系被列入失信被执行人名单的人员，属于征信不良，因而无法办理按揭贷款。武夷名仕园公司当即要求王家强、林桂春按照合同约定在2016年12月20日之前将购房余款66万元一次性付清，否则解除合同并承担违约责任。但是经武夷名仕园公司多次催告，王家强、林桂春直到2017年2月13日才到武夷名仕园公司处请求退房，并提出退款等。经武夷名仕园公司到房产登记部门查询，得知8号楼2907室房屋在2016年12月12日已被南平市延平区法院查封。武夷名仕园公司特提起诉讼。王家强、林桂春未作答辩。武夷名仕园公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《福建增值税普通发票》、《南平市商品房买卖合同备案信息表》、《个人信用报告》、《证明》、《承诺书》、《执行裁定书》、《委托代理收费合同》及缴费发票各一份。王家强、林桂春未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩，视为对该证据没有异议。上述证据对武夷名仕园公司主张的事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武夷名仕园公司以出让方式取得位于南平市××××号地块土地使用权，2014年1月24日取得商品房预售许可证（证号：南房预售证第2014002号）。2016年9月22日，王家强、林桂春与武夷名仕园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201603929），约定武夷名仕园公司向王家强、林桂春出售武夷名仕园第8幢29层2907室号房屋，王家强、林桂春向武夷名仕园公司支付购房款总金额832619元，其中签约之日买受人支付首期购房款172619元，其余购房款660000元通过办理银行按揭贷款方式支付。同日，武夷名仕园公司（出卖人称“甲方”）与王家强、林桂春（买受人称“乙方”）还签订了《合同补充协议》作为商品房买卖合同附件六，《合同补充协议》第三条第5项约定：“若因乙方自身原因（包括征信不良等），银行拒绝办理按揭贷款，则乙方须在接到甲方通知后15日内一次性内向甲方付清余款（即除首期款以外的全部款项），否则每逾期一天，乙方以应付款项为基数，按照日万分之四的比率向甲方计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方须按原合同总价款的10%向甲方支付违约金”；该条第11项还约定“甲方解除合同的，乙方应在接到解除合同通知7日内将房屋交还甲方，并按本协议第十五条3、4、5项规定办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续；乙方还应赔偿纠纷的全部损失（包括但不限于甲方代乙方垫还银行的贷款本息及为处理纠纷而支付的合理费用，如诉讼费、仲裁费、律师费、执行费等），并按原合同总金额的10%向甲方支付违约金，在乙方将房屋交还甲方后7日内，甲方将房价款退还乙方，但甲方有权从应退还的房价款中直接扣除原合同及本协议项下乙方应承担的赔偿金及违约金”。合同还对双方其他的权利义务做了约定。2016年9月26日，王家强、林桂春按约向武夷名仕园公司支付了购房首付款172619元；2016年10月8日，武夷名仕园公司将王家强、林桂春按揭贷款资料递交到中国农业银行股份有限公司南平分行营业部，中国农业银行股份有限公司南平分行于2016年12月5日告知武夷名仕园公司与王家强、林桂春，因王家强被列入失信被执行人员名单，不能为王家强、林桂春办理按揭贷款。武夷名仕园公司因而要求王家强、林桂春按照合同约定在2016年12月20日之前将购房余款660000元一次性付清。经武夷名仕园公司多次催告，王家强、林桂春于2017年2月13日向武夷名仕园公司出具《承诺书》，请求退房、退款等。另查明，2016年10月26日，涉诉房屋办理了商品房买卖合同备案登记；2017年3月15日，涉诉房屋被南平市延平区法院查封。同时查明，武夷名仕园公司于2017年3月10日支付了本案律师代理费6000元。本院认为，武夷名仕园公司与王家强、林桂春签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。王家强、林桂春依约支付了购房首付款后因自身征信不良的原因未能办理按揭贷款，且未按合同约定一次性付清除首付款外的剩余购房款，构成违约。根据《合同补充协议》第三条第5项：“若因乙方自身原因（包括征信不良等），银行拒绝办理按揭贷款，则乙方须在接到甲方通知后15日内一次性内向甲方付清余款（即除首期款以外的全部款项），……；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方须按原合同总价款的10%向甲方支付违约金”的约定，王家强、林桂春经武夷名仕园公司催告后至今仍未支付剩余购房款，合同约定解除的条件已经成就。因本案涉诉商品房尚未办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。本案涉诉房屋虽被法院预查封，但当《商品房买卖合同》解除，被告王家强、林桂春取得物权的期待权丧失，预查封的目的不能实现，亦应当依法解除。因此，法院进行的预查封并不能导致武夷名仕园公司约定解除权的丧失，故武夷名仕园公司行使合同解除权，要求解除与王家强、林桂春签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于本案涉诉房屋未交付给王家强、林桂春，因此合同解除后，武夷名仕园公司应返还王家强、林桂春购房首付款172619元，王家强、林桂春应协助武夷名仕园公司办理解除合同备案登记手续。关于违约金及律师代理费问题。根据《合同补充协议》第三条第5项约定，武夷名仕园公司要求王家强、林桂春支付按购房总价款832619元的10%计算的违约金83262元（832619元×10%），有事实和合同依据，予以支持；《合同补充协议》第三条第11项约定“甲方解除合同的，……；乙方还应赔偿纠纷的全部损失（包括但不限于甲方代乙方垫还银行的贷款本息及为处理纠纷而支付的合理费用，如诉讼费、仲裁费、律师费、执行费等），……。”本案中，武夷名仕园公司因本案诉讼已实际支付了律师代理费6000元，故武夷名仕园公司要求王家强、林桂春支付律师代理费6000元，有事实和合同依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司与王家强、林桂春于2016年9月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：201603929）；二、王家强、林桂春应于本判决生效之日起十日内支付武夷名仕园公司违约金83262元及律师代理费6000元；三、福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王家强、林桂春购房首付款172619元。案件受理费1015.70元，由王家强、林桂春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  庄晗玥二〇一七年六月九日书 记 员  李闽洲本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间。