湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终153号
上诉人（原审被告）：廖瑞华，女，1975年2月10日出生，汉族，湖北省崇阳县人。
委托诉讼代理人：林刚，湖北盈悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市威琪铭实业发展有限公司（下称威琪铭公司）。
法定代表人：汪志芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁清辉，湖北乾兴律师事务所律师。
原审第三人：汪志芳，男，1970年3月24日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住湖北省崇阳县。系威琪铭公司的法定代表人。
原审第三人：赵振斌，男，1953年5月29日出生，满族，吉林省吉林市人，住广东省深圳市福田区。
原审第三人：汪其明，男，1968年7月7日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住湖北省崇阳县。
原审第三人赵振斌、汪其明的委托诉讼代理人：汪志芳，系威琪铭公司法定代表人。
原审第三人：刘骞，男，1972年4月9日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住湖北省崇阳县。
上诉人廖瑞华因与被上诉人威琪铭公司及原审第三人汪志芳、赵振斌、汪其明、刘骞租赁合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案后，依法组成合议庭于2016年8月1日公开开庭对本案进行了审理，廖瑞华及其委托诉讼代理人林刚，威琪铭公司的法定代表人汪志芳及委托诉讼代理人丁清辉，原审第三人刘骞、汪志芳，原审第三人赵振斌、汪其明的委托诉讼代理人汪志芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
廖瑞华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回威琪铭公司对上诉人的起诉，驳回其他被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人威琪铭公司、汪志芳、赵振斌、汪其明均不是适格诉讼主体。首先威琪铭公司与崇阳县人武部签订的《房地产开发经营合同》是无效合同。威琪铭公司在已被吊销营业执照的情况下与崇阳县人武部签订合同，该合同的主体不合法。同时合同标的物即武装部门店是崇阳县人武部指挥机关所在地，崇阳县人武部将该房产改作民用，合同内容违反了相关法律的强制性规定。因此，威琪铭公司与崇阳县人武部系无效合同，门店的所有权人和使用权人都是崇阳县人武部，被上诉人无权对外出租门店。其次，威琪铭公司、汪志芳、赵振斌、汪其明并未与上诉人签订租赁合同，租赁合同上的出租人是刘骞。2、一审判决由上诉人向被上诉人返还门店、支付门店占用费缺乏事实与法律依据。首先，被上诉人无权对外出租门店；其次，上诉人与刘骞签订的租赁合同于2012年7月终止。在合同履行过程中，崇阳县人武部决定对该门店进行军事改造，要求双方解除租赁合同，不得续租。因此，按租赁合同约定，上诉人接到通知时，租赁合同终止，门店归还于崇阳县人武部，上诉人无需向刘骞返还门店和支付占用费。3、一审判决由上诉人按合同约定的租赁标准支付房屋占用费缺乏事实与依据。首先，自2012年7月以来，上诉人没有与任何人签订租赁合同，没有约定租金标准；其次，上诉人与刘骞的租赁合同是终止而不是无效，一审判决适用无效合同的法律规定，属于适用法律不当；再次，自2012年7月以来，上诉人没有在租赁门店进行正常的营业活动。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
威琪铭公司辩称，1、无论答辩人与崇阳县人武部签订的房地产开发合同是否有效，答辩人已通过该合同事实上取得门店20年使用权，并且崇阳县人武部对此无异议。2、上诉人一直到现在仍在门店内正常经营，占用答辩人门店，依法应当支付占用费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘骞、汪志芳、赵振斌、汪其明述称，同意威琪铭公司的答辩意见。
威琪铭公司向一审法院起诉请求：1、判令廖瑞华立即腾出违法占用的门店；2、判令廖瑞华给付门店租金及违法占用门店造成的损失357500元，并支付逾期付款违约金；3、案件诉讼费由廖瑞华承担。
一审法院认定事实：原告威琪铭公司成立于1997年7月11日，经营期限至2007年7月11日止，股东为汪志芳、汪其明、赵振斌，2004年2月27日，该公司被工商部门吊销营业执照。2004年5月28日，原告威琪铭公司（乙方）与县人武部（甲方）签订房产开发经营合同书1份，双方约定，甲方所有的门店17间由乙方出资拆除兴建，建成后由其经营管理20年，期限2004年9月1日至2024年8月31日止。乙方经营期间向甲方交纳开发经营租金款项每年为248600元等内容。合同签订后双方到崇阳县公证处进行公证。门店系第三人刘骞与第三人汪志芳合伙兴建，汪志芳占股份的60%，刘骞占股份的40%。建成后，第三人刘骞（甲方）于2011年4月8日将县人武部第一层3、4号门店租赁给被告廖瑞华（乙方）经营。双方约定，第一层3、4号门店经营期限为2011年4月9日至2013年4月8日，每年租金130000元。经营期间甲方向乙方收取水电费，乙方必须合法经营，未经甲方同意，乙方不能对门店进行装修改造。合同期满，双方如不再续约，合同即为终止，乙方应在三日内从门店柜台撤除货物，将门店连同装修完好无损地归还甲方，如有损失，应适当赔偿。乙方逾期交还门店，每逾期一天，甲方按乙方每月租金的3%收取违约金，并有留置乙方货物的权利。如因不可抗拒或受到国家政策、法律或政府征用该场地，导致本合同无法履行的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任。合同签订后，第三人刘骞将第一层3、4号门店交给被告经营，被告交纳当年租金130000元。2013年2月5日和10月23日，县人武部需整体搬迁二次向被告发出通知不能和原告的法定代表人续租门店，并到县人武部反映诉求，但被告并未到该部反映有关情况并继续占用门店经营至今，除交纳第1年的租金外，余下租金至今未交纳。为此，原告威琪铭公司及第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞起诉来院。审理中，原告威琪铭公司及第三人主张门店占用费比照租金计算，放弃违约责任的诉求。被告廖瑞华未向原审提供交纳租金的证据。
一审法院认为，原告威琪铭公司与县人武部就该部所属门店兴建签订开发经营合同并建成后，依照约定取得了门店的经营权。原告被吊销营业执照后，其股东可代表公司行使权利和义务。第三人刘骞将该门店租赁给被告廖瑞华系合伙行为。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。故原告在被工商部门吊销营业执照后，第三人刘骞、汪志芳与被告间所签订的租赁合同无效，不受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告廖瑞华使用门店后，未按合同的约定履行自己的义务，在使用期内未交清占用费，期满后未退出门店，继续占用至今未退，其行为侵害了原告及第三人的利益，应承担相应的民事责任，原告及第三人主张由被告返还门店并比照租金标准支付占用费的请求于法有据，应予支持。审理中，原告及第三人放弃违约金的诉求予以准诉。被告廖瑞华抗辩本案原告不是合格的主体和县人武部门店属军事用地改造，地方人民法院对本案没有管辖权及因此导致租赁合同无效的辩解无事实和法律依据，一审不予采信。审理中，原审告知被告提供交纳租金的证据，被告未提供，应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（5）项、第五十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决：一、第三人刘骞与被告廖瑞华签订的租赁合同无效；二、被告廖瑞华于本判决生效后五日内将占用的崇阳县人民武装部第一层3、4号门店返还给原告深圳市威琪铭实业发展有限公司及第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞；三、被告廖瑞华于本判决生效后二十日内给付原告威琪铭公司及第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞的门店占用费，占用费自2012年4月9日至本判决生效之日止每年按130000元计算。如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费6663元，由被告廖瑞华负担。
本院在二审期间，上诉人廖瑞华提交了一份新证据租金发票。拟证明其门店租金已缴到了2013年4月7日，一审计算租金错误。威琪铭公司及第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞经质证后认为，对该租金发票真实性无异议，但因上诉人在一审没有提供该证据，因此仍要求维持原判，租金可在执行款里进行核减。本院认为，威琪铭公司及第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞对租金发票无异议，本院对租金发票予以采信。
经二审审理后，除一审认定的租金有变外，其他认定的事实与二审查明的事实一致。另查明，上诉人廖瑞华缴纳租金到2013年4月7日，租期为2012年4月8日到2013年4月7日，租金130000元。
本院认为，本案争议焦点为一、威琪铭公司是否是适格的诉讼主体。二、一审判决由上诉人廖瑞华返还门店及支付门店占用费是否符合法律规定。
一、关于威琪铭公司是否是适格的诉讼主体的问题。本院认为，企业自取得企业法人营业执照之日起，取得企业法人资格。企业法人依法成立之时，即取得了双重资格：一是民事主体资格，具有民事权利能力和行为能力；二是以经营为目的的经营资格。所以，当企业法人被吊销营业执照时，只是丧失了经营活动的权利能力和行为能力，但其民事主体资格仍然存续。因此，威琪铭公司是适格的民事诉讼主体。
二、关于一审判决由上诉人廖瑞华向威琪铭公司返还门店及支付门店占用费是否符合法律规定的问题。本院认为，1、威琪铭公司与崇阳县人武部于2004年5月签订房地产开发经营合同是否有效，属于威琪铭公司与崇阳县人武部之间的民事法律关系，且崇阳县人武部在本案中并未主张权利，因此，威琪铭公司与崇阳县人武部之间签订合同的效力与本案无直接关联，本院不予评判。威琪铭公司取得崇阳县人武部商铺承包经营权20年，崇阳县人武部对威琪铭公司的承包经营权目前并未主张权利。因此，威琪铭公司属于本案争议门店的经营权人。2、《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”汪志芳作为法定代表人对外所进行的民事行为，威琪铭公司应承担相应的民事责任。本案中，威琪铭公司及其股东对汪志芳、刘骞与廖瑞华签订租赁合同的行为予以认可，因而威琪铭公司与廖瑞华形成租赁关系。3、威琪铭公司因被吊销营业执照，依法不能对外从事经营活动，因此其与廖瑞华于2011年4月8日签订的租赁合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，房屋租赁合同无效的后果是自始无效，况且，威琪铭公司与廖瑞华之间签订的租赁合同亦已到期，威琪铭公司明确表示不再续租给廖瑞华。因此，按无效合同处理原则，廖瑞华应当向威琪铭公司返还门店，并支付占用门店期间的占用费用。廖瑞华门店租金已缴到了2013年4月7日，门店占用费应自2013年4月8日起予以计算。
综上所述，上诉人廖瑞华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因廖瑞华在一审期间未就其租金及时举证，本院对一审判项作相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第205号民事判决第一、二项；
二、变更湖北省崇阳县人民法院（2015）鄂崇阳民初字第205号民事判决第三项为：上诉人廖瑞华于本判决生效后二十日内给付被上诉人威琪铭公司及原审第三人汪志芳、汪其明、赵振斌、刘骞的门店占用费，占用费自2013年4月8日起至本判决生效之日止每年按130000元计算。
如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定的标准执行。二审案件受理费6663元，由上诉人廖瑞华负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 王凯群
审判员 李 伟
二〇一六年八月十九日
书记员 蒋 昊