北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初725号
原告（反诉被告）：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街1号院北楼234号。
法定代表人：黎军，董事长。
委托诉讼代理人：赵玉梅，女，北京奥和物业管理有限公司项目副经理。
被告（反诉原告）：杨永奎，男。
委托诉讼代理人：李焰(系杨永奎侄女)。
原告北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）与被告杨永奎及反诉原告杨永奎诉反诉被告奥和物业公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序于2017年1月18日公开开庭进行了审理，原告奥和物业公司的委托诉讼代理人赵玉梅，被告杨永奎到庭参加诉讼。因被告杨永奎提出反诉，本院将本案转为简易程序，于2017年2月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告奥和物业公司的委托诉讼代理人赵玉梅，被告杨永奎的委托诉讼代理人李焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥和物业公司向本院提出诉讼请求：要求杨永奎支付2014年7月22日至2016年7月21日的物业管理费2565.4元、生活垃圾清运费60元。事实和理由：2013年7月22日，杨永奎到我公司龙门项目管理中心办理门头沟龙门新区803号房屋的安置房入住手续，并与我公司签订了《前期物业服务合同》，约定由我公司对803号房屋进行前期物业管理，双方对物业服务内容、收费标准、违约责任等进行了约定，同时约定了逾期交纳物业管理费的按照不超过千分之二的比例收取滞纳金。我公司为杨永奎提供了物业服务，但杨永奎却拒绝交纳2014年7月22日至2016年7月21日的物业服务费及生活垃圾清运费，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。
被告（反诉原告）杨永奎答辩并反诉称：同意由我来承担803号房屋的物业服务费，但是物业服务合同对交费期限、交费方式未进行约定，奥和物业公司也未找我进行协商，故我不同意交纳803号房屋的物业服务费。803号房屋的卫生间防水存在质量问题，我2013年入住，2014年五六月就发生渗水，造成卫生间门口及门厅地板全部开裂、卫生间门两侧外墙腐烂性毁坏。且2013年11月取暖季开始，主卧室暖气片因质量问题不热。上述问题发生后，我及时联系了奥和物业公司，奥和物业公司就暖气片不热的问题让我方自行联系供暖公司，供暖公司排查后认为不是供暖公司的责任。就卫生间渗水的问题，奥和物业公司直到2016年底法院进行调解的时候才对受损的墙面进行了维修。因奥和物业公司未告知我方803号房屋建设单位的信息，也没有联系建设单位，更没有告知我方在房屋维保期内可以要求建设单位赔偿，故我方认为上述地板的损失和更换主卧室暖气片及暖气费损失的责任应由奥和物业公司来承担。由于奥和物业公司不作为，我方要求退还已经交纳的2013年的物业服务费1282.7元并免除803号房屋问题全部解决前的全部物业费，赔偿主卧室暖气费损失1962元。因奥和物业公司工作人员傲慢无礼，不给我解决问题，给我的生活造成了不便，对我造成了精神损害，我要求奥和物业公司书面赔礼道歉以补偿我的精神损失。奥和物业公司在公共部位的服务中也存在很多的不足之处：1、因奥和物业公司管理人员不足，小区西大门被奥和物业公司封死，只开放了一个行人的门洞，影响了小区居民的出行。2、奥和物业公司为催交物业费，在小区南门进行广播，虽对我个人的影响较小，但违反了环保方面的法律。3、奥和物业公司未定期公布物业收支明细。4、奥和物业公司为收取管理费，将我家西门口的门岗亭改造成了小超市。5、小区内杂草较多，奥和物业公司未及时进行清理。为此我方反诉要求奥和物业公司：1、赔偿地板损失4400元；2、赔偿主卧室供暖费损失1962元；3、退还2013年的物业服务费1282.7元并免除803号房屋所有问题解决之前的全部物业费；4、更换主卧室暖气片；5、书面赔礼道歉以补偿精神损失。
反诉被告奥和物业公司针对反诉辩称：我公司查阅了2013年至2016年的全部报修记录，其中并没有803号房屋卫生间渗水的报修记录，只有803号房屋楼下住户的报修记录，我公司收到报修后及时联系建设单位进行了维修，但具体维修情况不清楚，且2016年经法院调解我公司已经联系建设单位对803号房屋进行了维修。根据杨永奎的陈述，卫生间渗水系因卫生间防水存在质量问题造成，有防水要求的卫生间的质保期为5年，杨永奎2013年接收803号房屋，尚在质保期内，故不应由我公司来承担因卫生间防水渗水造成的地板损失。803号房屋主卧室暖气片不热也系因暖气片质量问题造成，不属于物业服务范围，不应由奥和物业公司承担更换暖气片的责任，相应的供暖费损失，也不应由我公司来承担。针对杨永奎所提公共服务中存在的问题：1、将涉案小区的西大门封死是为了保护小区业主的安全。2、因涉案小区内老年人较多，用喇叭催交物业费是为了方便小区的业主，且实际效果也很好。3、我公司已经定期张贴了物业费的收支明细，如果杨永奎需要查阅，我公司可以重新张贴。4、在小区内设置超市是为了方便小区业主买菜，收取一定的管理费是因为会产生一定的垃圾，物业公司需要进行清理。5、杨永奎所提交的照片上显示的杂草，在小区围墙之外，并非物业服务区域之内。我公司履行了物业服务合同的内容，杨永奎应该交纳物业服务费。
本院经审理认定事实如下：杨永奎为803号房屋的业主，其于2013年7月入住803号房屋，803号房屋建筑面积为63.25平方米。奥和物业公司为涉案小区的物业服务企业。双方于2013年7月22日签订《前期物业服务合同》，其中“第三条：物业管理服务费……一、乙方交费时间：2013.7.22……三、物业收费标准（按建筑面积）……高层住宅：1.69元/月*㎡……八、代收代缴费用：1、生活垃圾清运费：30元/年/户……”。杨永奎未交纳803号房屋2014年7月22日至2016年7月21日期间的物业服务费2565.4元、生活垃圾清运费60元，共计2625.4元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
一、关于杨永奎反诉请求地板损失、更换主卧室暖气片、赔偿主卧室供暖费损失的事实和证据
杨永奎陈述其2013年7月入住803号房屋，2014年五六月份803号房屋的卫生间开始渗水，渗水系因卫生间防水质量问题造成。因渗水造成卫生间门两侧外墙腐烂性损坏、卫生间门口及门厅地板全部开裂。2016年12月奥和物业公司联系人员对卫生间的部分防水进行了修复并修补了损坏的外墙面，但未更换地板。杨永奎认可地板损失的责任主体为房屋的建设单位，但其认为奥和物业公司没有及时通知建设单位，也未告知其房屋建设单位是谁、应该找建设单位主张损失，更没有告知其房屋质保期的相关事宜，故其主张由奥和物业公司赔偿地板损失。地板损失按照使用面积55平方米，每平米80元计算，共计4400元。
杨永奎陈述2013年11月即供暖季开始时，803号房屋主卧室暖气片不热，但室内温度整体达标，其多次联系奥和物业公司，奥和物业公司未安排人员排查原因，让其自行联系供暖公司，供暖公司来人确认不是供暖公司的责任。杨永奎认为暖气片不热的原因为暖气片堵塞，属于暖气片的质量问题。因奥和物业公司未通知建设单位更换暖气片，也未告知其保修范围和保修期限，致使其丧失了应有的权利，故其要求奥和物业公司更换主卧室暖气片，并要求奥和物业公司赔偿其主卧室四年的暖气费1962元。为证实其主张，杨永奎提交照片6张，证明其损失情况。
经质证，奥和物业公司对照片反映的情况予以认可，但认为803号房屋卫生间渗水系因防水质量问题造成，且尚在质保期限之内，因渗水造成的相应损失，应由建设单位承担。涉案小区的建设单位为内蒙古蒙建建筑安装工程有限责任公司，奥和物业公司可以协助联系建设单位进行维修。奥和物业公司未收到803号房屋的报修记录，803号房屋的楼下即北京市门头沟区龙门新区703号房屋曾于2014年12月29日向奥和物业公司报803号房屋向其门厅漏水，奥和物业公司已经将相关情况报建设单位，建设单位如何维修的，其不清楚具体情况。为此其提交《龙门客服接听电话投诉登记表》四张，证明其在接到703号房屋报修后已经联系了房屋的建设单位。杨永奎认为《龙门客服接听电话投诉登记表》只是报修记录的一部分，奥和物业公司无法保证记录的完整性，故其不认可该证据。
对杨永奎提交证据的真实性，本院予以确认，但杨永奎无法证明其与物业服务的关联性。奥和物业公司提交的证据《龙门客服接听电话投诉登记表》合法有效，本院予以认可。杨永奎对该证据不予认可，但没有提交相反证据。从该证据可以看出，奥和物业公司在接到703号房屋报803号房屋漏水后，其联系了建设单位，本院对该事实予以确认。
二、杨永奎所提物业服务中存在的问题能否成为其拒绝交纳物业服务费的理由
杨永奎提交照片14张，证明奥和物业公司在绿化、卫生、安全防范等方面存在诸多问题。提交收据2张，证明其2013年7月22日交纳了物业服务费、生活垃圾清运费和楼道照明费，但是奥和物业公司未给其开具正式发票。奥和物业公司对照片、收据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为其已经尽到了《前期物业服务合同》约定的义务，对于照片中反映的情况，物业公司是从方便小区居民的角度采取的措施，不能成为杨永奎拒绝交纳物业服务费的理由。收据是奥和物业公司开具的，杨永奎可以携收据开具发票，但不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。
对杨永奎提交证据的真实性，本院予以确认，但该证据无法证明奥和物业公司没有履行《前期物业服务合同》约定的基本义务，无法成为其拒绝交纳物业服务费的理由。
奥和物业公司提交照片9张证明物业服务的情况，杨永奎对该证据认可，但认为照片只能证明奥和物业公司提供一次物业服务的情况，无法证明物业公司持续提供了物业服务，但未提交相反证据予以证实，对奥和物业公司提交的证据，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
奥和物业公司与杨永奎签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力。奥和物业公司依据《前期物业服务合同》要求杨永奎交纳2014年7月22日至2016年7月21日物业服务费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于杨永奎以《前期物业服务合同》未约定交纳期限和交费方式，故拒绝交纳物业服务费的答辩意见，奥和物业公司于2017年主张2014年7月22日至2016年7月21日期间的物业服务费并无不当，故本院对杨永奎的该项答辩意见，不予采信。关于杨永奎主张的更换暖气片、赔偿地板、供暖费损失的反诉请求，因涉及房屋及暖气片的质量问题，与本案不属于同一法律关系，杨永奎可在明确因果关系及责任主体后另行解决，本案中不予处理。杨永奎认为奥和物业公司未告知其房屋的建设单位是谁、未联系建设单位给其维修房屋，也未告知其房屋质保期的相关法律规定，耽误其向建设单位主张权利，故其要求奥和物业公司承担上述赔偿责任，从奥和物业公司提交的证据看，在703号房屋就803号房屋漏水报修时，奥和物业公司已经联系了建设单位，至于建设单位是否维修及维修的具体情况，作为物业服务企业，其无法控制维修的效果。杨永奎作为803号房屋的业主，在房屋卫生间防水、主卧室暖气片出现问题且其明知为质量问题时，更应该积极主动的去维护自身的合法权益，而不应以不交纳物业服务费的被动方式主张权利。对于杨永奎反映的奥和物业公司在公共服务中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。且杨永奎提交的证据也无法证明奥和物业公司未尽到《前期物业服务合同》约定的义务，故杨永奎以此拒绝交纳物业服务费的答辩意见，本院不予采信。杨永奎要求返还1282.7元物业服务费及免除其所提所有问题解决之前全部物业服务费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨永奎要求书面赔礼道歉以补偿精神损失的反诉请求，缺乏法律依据,本院不予支持。
应当指出，奥和物业公司在以后的物业服务过程中，应该加强与业主的沟通、交流，对于业主反映的问题，及时予以关注和解决，为业主创造一个安全、文明的居住环境。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、杨永奎于本判决生效之日起七日内给付北京奥和物业管理有限公司二○一四年七月二十二日至二○一六年七月二十一日的物业服务费及生活垃圾清运费共计2625.4元。
二、驳回杨永奎的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由杨永奎负担；反诉案件受理费25元，由杨永奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 马钢锤
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 黄聪聪