烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2015)福民初字第384号原告：鲍荣，女，汉族，现住烟台市福山区崇文街。委托代理人：王琳，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：烟台德辅置业有限公司,住所地：烟台市福山区德胜商城1号楼一层门市1-51号。法定代表人：曹经庚，董事长。委托代理人：李玉涛、刘娜，山东博旭律师事务所律师。被告：烟台华辰建筑有限公司,住所地：福山区民丰小区。法定代表人：孙承辉，总经理。被告：烟台卓越房地产营销策划有限公司,住所地：烟台经济技术开发区秦淮河路188号。法定代表人：栾厚基，总经理。原告鲍荣诉被告烟台德辅置业有限公司（以下简称烟台德辅公司）、烟台华辰建筑有限公司（以下简称烟台华辰公司）、烟台卓越房地产营销策划有限公司（以下简称烟台卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍荣及委托代理人王琳、被告烟台德辅公司委托代理人李玉涛、刘娜、烟台华辰公司法定代表人孙承辉、烟台卓越公司法定代表人栾厚基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告1与被告2于2014年2月18日签订《施工总承包合同》，约定被告2承包施工被告1开发的福山德胜凯旋花园1#楼住宅、部分网点及幼儿园工程。2014年3月21日，被告1与被告2签订一份《补充协议书（一）》，约定被告1用被告2施工的工程中3号商场21-3等8套房屋折抵应付给被告2的工程款。之后，被告3策划出售了上述房屋。2014年4月17日原告与被告3签订《认定协议》，约定原告以总房款人民币160万元认购上述抵债房屋中的3号商场21-3号商铺（商铺面积198.7平方米）。根据《认定协议》的约定，原告交纳了定金人民币30万元以及首次购房预付款人民币50万元。在原告依约履行义务后，被告1却迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，最后甚至拒绝与原告签订合同。被告2、被告3也不予以协助，致使原告遭受重大的经济损失，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法判令三被告返还原告购房预付款人民币50万元并双倍返还定金人民币60万元；本案诉讼费由被告承担。被告烟台德辅公司辩称，我方并未收到原告所述此款款项，原告支付购房款与我方无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告烟台华辰公司辩称，我什么事不知道。被告烟台卓越公司辩称，我公司受被告华辰公司委托进行顶账房的销售，我方只是代理人，涉案房产纠纷应由被代理人华辰公司承担，华辰公司向我方出具总包合同及补充协议原件及复印件，并且是在华辰公司提供的场所实施代理销售行为，我方认为华辰公司委托我方对顶账房进行销售是正常的合法行为。我方未接受涉案钱款，原告诉称我公司不予协助，理由是因工程停工无法交房而暂停，我方不存在过错，因此不存在赔偿责任。2014年盖庆湖代表华辰公司与德辅公司签署总包合同及顶房明细并委托我公司进行顶账房销售，华辰公司在2014年3月在项目工地一个临时办工地址挂牌临时接待处，我公司销售人员、华辰施工队伍、德辅公司甲方代理均在该场所办公，2014年4月17日原告购买涉案商铺，由我公司人员签订的认购协议，并注明为我公司代理销售人员，原告提交的认购协议证据已经注明，同时华辰公司代表盖庆湖与原告在接待处面谈，谈妥成交价后，原告与华辰公司代表盖庆湖直接结算房款，原告提交的收据已注明我方工作人员为经办人员非收款人。经审理查明，2014年3月21日，被告烟台德辅公司与被告烟台华辰公司签订《施工总承包合同》，约定被告烟台华辰公司承包施工被告烟台德辅公司开发的福山德胜凯旋花园1#楼住宅、部分网点及幼儿园工程。合同约定价款暂定金额约壹仟万元整，最终以双方结算造价为准。2014年3月21日，双方又签订《补充协议书（一）》：发包人：烟台德辅置业有限公司（甲方），承包人：烟台华辰建筑有限公司，根据甲乙双方于2014年3月21日签订的施工总承包合同，甲乙双方经友好协商，就乙方以工程款抵顶甲方位于福山区德胜凯旋花园小区的房产的有关事宜达成补充协议如下：一、抵顶房屋的具体位置、价格、面积：1.1号楼-2-502，面积147.02平方米，单价5600元，金额823312元。2.1号楼-3-502，面积167.83平方米，单价5600元，金额939848元。3.5#商场25-16，面积161.8平方米，单价8800元，金额1423840元。4.5#商场25-22，面积48.6平方米，单价5200元，金额252720元。5.5#商场25-23，面积94.71平方米，单价5200元，金额492492元。6.5#商场25-29，面积113.83平方米，单价5200元，金额591916元。7.幼儿园，面积约780平方米，单价5500元，金额4290000元。8.3号商场21-3，面积198.7平方米，单价8200元，金额1629340元。合计约10443468元。备注：如上述房产需要更名，更名费（限一次）由甲方承担，超过一次按每套总房款的5%收取更名费。以上房产最终面积以房管局办证面积为准，房款按上述价格多退少补。一、乙方1号楼、幼儿园主体封顶并经甲方预算审批完毕，甲方向乙方支付已完工程量70%的工程款（此款以本合同第一条中的相应价值的房屋抵顶），甲乙双方定案完毕后甲方再向乙方支付定案值的25%工程款（以本合同第一条中的相应价值的房屋抵顶），余5%的工程款作为质保金，在乙方质保期满后无质量问题情况下无息付清。上述房屋在德胜凯旋花园小区经相关部门整体综合验收合格具备办证条件后，甲方协助乙方办理房产证的相关手续，办理房证手续时所产生的一切费用全部由乙方承担。二、幼儿园如不能办理到乙方名下时，双方另行协商抵顶其他房屋，协商不成按幼儿园定案值进行结算。三、对工程结算款超出上述抵顶房款的部分，双方再另行协商抵顶房屋（包括位置及价格），如协商不成，则按原合同支付未抵顶部分的工程款，付款时间为工程结算定案满6个月内（质保金除外）；对抵顶房款超出结算款的部分在办理房产手续前需全部付清，在乙方付清房款后，甲方向其交付抵顶房屋并办理相关手续。四、本补充协议未涉及到的内容仍按原合同执行。《施工总承包合同》及《补充协议书（一）》乙方被告烟台华辰公司除有公司印章，还有盖庆湖签字。2014年4月16日，盖庆湖与被告烟台卓越公司签订协议，约定由被告烟台卓越公司销售德胜凯旋花园工程抵款房。2014年4月17日，原告（乙方）与被告烟台卓越公司（甲方）签订认购协议，一、预定房屋情况，乙方于2014年4月17日认购甲方销售的3号商场21-3，面积198.7平方米，单价8052.34元，金额1600000元。二、乙方付款方式及日期，1.定金：乙方选定房屋后，交纳定金300000元，乙方在与甲方签订《商品房买卖合同》时，该定金自动转成购房款。2.付款方式：按揭。备注：2014年4月23日前补齐200000元，2014年5月23日前补齐300000元。如到期未补齐，不享受此优惠价格。该协议有原告、盖庆湖签字，有被告烟台卓越公司印章。2014年4月17日、2014年5月23日，被告烟台卓越公司出具收据并盖印章，证实分别收到原告购房款300000元、200000元，收据上有盖庆湖签字并注明：“款以（已）收到”。2014年5月26日盖庆湖出具收据并签字，证实收到原告购房款300000元。2015年1月5日，被告烟台德辅公司与被告烟台华辰公司签订补充协议书，发包人：烟台德辅置业有限公司（甲方），承包人：烟台华辰建筑有限公司（乙方），根据甲乙双方于2014年3月21日签订的施工总承包合同中的抵顶房屋合同（以下简称原合同），甲乙双方经友好协商，根据乙方已完工部分的结算值4480000元抵顶甲方位于福山区德胜凯旋花园小区的房产的有关事宜达成补充协议如下：一、抵顶房屋的具体位置、价格、面积：1.1号楼-2-502，面积147.02平方米，单价5600元，金额823312元。2.5#商场25-16，面积161.8平方米，单价8800元，金额1423840元。3.5#商场25-22，面积48.6平方米，单价5200元，金额252720元。4.5#商场25-23，面积94.71平方米，单价5200元，金额492492元。5.5#商场25-29，面积113.83平方米，单价5200元，金额591916元。合计约3584280元。备注：如上述房产需要更名，更名费（限一次）由甲方承担，超过一次按每套总房款的5%收取更名费。以上房产最终面积以房管局办证面积为准，房款按上表单价多退少补。剩余工程款乙方同意继续抵顶房产。二、乙方将相应的工程款发票及收据开具给甲方后，甲方协助乙方办理房屋抵顶相关手续。三、上述房屋在德胜凯旋花园小区经相关部门整体综合验收合格具备办证条件后，甲方协助乙方办理房产证、土地证等相关手续，办理手续时所产生的一切费用全部由乙方承担。四、本补充协议未涉及到的内容仍按原合同执行。本补充协议一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。该补充协议书乙方被告烟台华辰公司除有公司印章，还有盖庆湖签字。2015年2月4日，被告烟台德辅公司与陈德强签订德胜凯旋花园房屋认购书，约定陈德强认购上述补充协议书中序号1的房屋（1号楼-2-502，面积147.02平方米，单价5600元，金额823312元）；被告烟台德辅公司与盖晓峰签订商业网点房预售合同，约定盖晓峰购买上述补充协议书中序号2、3、4、5的房屋（5#商场25-16，面积161.8平方米，单价8800元，金额1423840元；5#商场25-22，面积48.6平方米，单价5200元，金额252720元；5#商场25-23，面积94.71平方米，单价5200元，金额492492元；5#商场25-29，面积113.83平方米，单价5200元，金额591916元）。同日，被告烟台华辰公司出具转让证明，同意将上述房产的产权办至陈德强及盖晓峰名下，全部产权归陈德强及盖晓峰所有，一切手续由陈德强及盖晓峰全权办理。转让人为被告烟台华辰公司，转让证明有被告烟台华辰公司及其法定代表人孙承辉盖章。被告烟台德辅公司主张与被告烟台华辰公司签订的《补充协议书（一）》未完全履行，《补充协议书（一）》中第一条序号为1、3、4、5、6的房屋已经实际抵顶给被告烟台华辰公司并交付，双方已就此事签订了上述补充协议书，序号为2、7、8的房屋未实际抵顶，因此也未实际交付。因被告烟台华辰公司未按合同约定完成施工，被告烟台德辅公司另行寻找其他施工单位施工，施工完毕后将涉案房屋抵顶工程款，抵给了烟台家和有色铪金有限公司，但被告烟台德辅公司提交不出相应的抵顶证据。2015年5月19日至5月23日，原告分别与被告烟台德辅公司的经营部部长徐嘉诚、工程部部长庄甸勃就涉案房产进行多次沟通，二人均认可原告如能将剩余的房款800000元给付被告烟台德辅公司，该公司将与原告签订涉案房产的购房合同。原告认可签订协议时，被告烟台卓越公司只是中介公司，其不承担还款责任。关于盖庆湖，原告及被告烟台卓越公司认为其是被告烟台华辰公司的项目经理兼工地负责人。被告烟台德辅公司认为盖庆湖为实际施工人员，不清楚其与被告烟台华辰公司关系。被告烟台华辰公司则称公司没有盖庆湖这个人，也没有授权其干任何事，与盖庆湖之间也没有合同。庭审中，原告称认购协议签订地点是在三方办公的临时接待处，被告烟台德辅公司是明知的。被告烟台卓越公司称三被告在同一地点办公。本院认为，被告烟台华辰公司与被告烟台德辅公司签订《施工总承包合同》、《补充协议书（一）》、补充协议书，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。上述合同及协议均由盖庆湖代表被告烟台华辰公司与被告烟台德辅公司签订，并且在双方已经抵顶的五套房屋中，被告烟台华辰公司出具转让证明，同意将上述房产的产权办至陈德强及盖晓峰名下，转让证明有被告烟台华辰公司及其法定代表人孙承辉盖章，以此可以证实，盖庆湖的行为系职务行为，现被告烟台华辰公司否认与盖庆湖的关系，无事实依据，其主张，本院不予支持。盖庆湖代表被告烟台华辰公司委托被告烟台卓越公司与原告签订认购协议，盖庆湖为原告出具收据，该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现被告烟台华辰公司未能按期与原告签订商品房买卖合同，已构成违约。根据双方的认购协议，原告要求被告烟台华辰公司双倍返还定金及购房款的主张，于法有据，本院予以支持。被告烟台德辅公司主张已将涉案房屋抵顶给他人，但在规定的时间内提交不出相应的证据予以证实。原告签订认购协议时，三被告在同一地点办公；原告在得知被告烟台华辰公司不能签订商品房买卖合同之后，与被告烟台德辅公司的经营部部长徐嘉诚、工程部部长庄甸勃就涉案房产进行多次沟通，二人均证实原告如能将剩余的房款800000元给付被告烟台德辅公司，该公司将与原告签订涉案房产的购房合同，以此可以证明被告烟台德辅公司认可原告对涉案房屋的买卖行为，故被告烟台德辅公司对此800000元购房款应承担连带给付义务。被告烟台卓越公司只是中介公司不应承担还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告烟台华辰建筑有限公司双倍返还原告鲍荣定金人民币600000元、返还原告鲍荣预付购房款人民币500000元，合计1100000元，于本判决生效后十日内付清。二、被告烟台德辅置业有限公司对上述款项中的800000元购房款承担连带责任。三、驳回原告鲍荣对被告烟台卓越房地产营销策划有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、保全费5000元，由被告烟台华辰建筑有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  薛 梅人民陪审员  姜守强人民陪审员  辛明勇二〇一六年七月十二日书 记 员  刘 宁