江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字02165号
上诉人（原审原告）穆传钱。
委托代理人刘洪亮、高玉春，海州区朐阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）印庆波。
委托代理人马林，江苏蒋海荣律师事务所律师。
上诉人穆传钱因与被上诉人印庆波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东白商初字第0138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审中穆传钱诉称：2013年4月16日穆传钱与印庆波签订房屋租赁协议一份，约定由穆传钱将位于东海县张湾乡中心街楼房一幢出租给印庆波使用，期限5年。合同中约定，租赁物只做营业使用，不得从事其他违法犯罪的一切活动。第八条还约定，任何一方不遵守上述条款的，应向对方支付5年总租金30%的违约金。2014年初，穆传钱得知在2013年5月至11月期间，印庆波多次召集张某等人在出租房内进行赌博等违法活动，2013年5月28日被派出所抓获并行政处罚。印庆波违反合同约定及合同法第七条规定，现请判令解除双方于2013年4月16日签订的房屋租赁协议，印庆波支付穆传钱违约金48000元并承担诉讼费。
一审中印庆波辩称：答辩人依法履行合同。穆传钱要求解除合同和支付违约金没有事实和法律依据。穆传钱所述印庆波多次召集人在出租屋中进行赌博不是事实，请求驳回穆传钱的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年4月16日穆传钱与印庆波签订房屋租赁协议一份，约定由穆传钱将位于东海县张湾乡中心街二层楼房一幢出租给印庆波用于手机经营，期限自2013年5月1日至2018年5月1日。印庆波于每年4月16日前支付租金32000元。合同第二条约定，租赁物只做营业使用，不得从事其他违法犯罪的一切活动。第八条还约定，任何一方不遵守上述条款的，应向对方支付5年总租金30%的违约金。协议签订后，双方均履行协议。
2014年5月16日，穆传钱以印庆波违约为由向印庆波邮寄解除合同告知函。
原审法院另查明，2013年5月28日，张健、张帅等人在印庆波租赁房屋内赌博被当地派出所行政处罚。
一审中穆传钱提供线索称印庆波于2013年5月28日因赌博被处罚，2013年10月至11月期间又被抓获一次，并申请本院向公安机关调取被告多次召集赌博的相关证据。经查在2013年5月28日东海县公安局张湾派出所查获并处罚的张帅、张健等人述称印庆波先参与斗牛赌博后离开，对此印庆波不予认可。公安机关出具说明，内容为2013年10月至11月期间，未发现印庆波经营的中国移动营业厅内有赌博案件。故对穆传钱所称印庆波经常在租赁房屋内进行赌博，证据不足，原审法院依法不予认定。
原审法院认为，穆传钱、印庆波签订的房屋租赁协议书，自愿、合法、有效，双方均应按协议约定全面履行。印庆波租赁穆传钱房屋经营手机业务，并按照约定支付租金，并非经常将其用于赌博，不构成根本违约。穆传钱诉称由于印庆波经常在租赁房屋内进行赌博，要求解除合同并支付违约金，证据不足、理由不充分，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回穆传钱的诉讼请求。案件受理费1000元，由穆传钱负担。
穆传钱不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实适用法律错误。1、被上诉人印庆波在出租房内进行赌博，属于严重扰乱社会秩序的违法行为。一审中法院调取的公安机关的询问笔录以及处罚决定书，均证实印庆波利用出租房从事赌博违法行为。印庆波的不仅违法了《治安管理法》，也违反了公安部等部委制定的《租赁房屋治安管理规定》、《关于进一步加强和改进出租屋管理工作有关问题的同志》行政法规及政策规定，是司法机关打击的重点违法行为。2、被上诉人的行为属于严重违法、违约行为。从合同约定看，双方的合同明确约定出租房职能用于营业使用，不得从事其他违法犯罪活动，此款是双方的合意。《合同法》第七条约定“当事人订立履行合同，应当遵守法律行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会秩序，损害社会公德。”该条款从禁止性的角度规定了合同法中的公共利益原则，被上诉人利用出租房进行违法活动，违反了法律的禁止性规定。3、被上诉人的严重违法行为符合法定的解除条件。《房地产管理法》第五十五条“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地人民政府的租赁政策。”连云港市人民政府出台的《连云港市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定“承租人有下列情形之一的，出租人有权提前解除合同收回房屋：（五）利用出租房从事违法活动的”，该办法虽然是对城市房屋出租的管理规定，但该办法同时规定在城市规划区外国有土地的房屋租赁参照本办法，本案应适用该规定。该办法虽然属于地方政府规章，但也属于法律的范畴，在本行政区域内，应当予以遵守。合同的法定解除有五种情形，本案属于第五种情形，即“法律规定的其他情形”综上，被上诉人利用出租房进行违法活动，违反法律规定和合同约定，是严重的违法违约行为，构成根本违约，符合法定解除条件。请求依法撤销原审判决，依法改判解除双方签订的租赁合同，印庆波支付穆传钱违约金48000元；由印庆波负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人印庆波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人是合法经营手机业务，没有改变合同的用途，并不存在上诉人所讲的经常召集他人赌博，没有构成根本违约。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方均有约束力。合同的法定解除必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。本案中印庆波租赁穆传钱房屋经营手机业务，并按照约定支付租金，并非将其用于赌博常业，不构成根本违约。涉案出租房内的赌博行为已经被公安机关予以行政处罚，印庆波对涉案房屋的不当管理并没有影响穆传钱实现租金收益的主要目的，且解除合同不利于维护交易稳定，原审法院不予解除合同并无不当。
当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，印庆波出租穆传钱的房屋进行手机营业，双方合同第二条明确约定出租楼房仅作营业使用，不得从事其他违法犯罪活动。根据东海县公安局东公（张）行罚决字（2013）1007号行政处罚决定书以及印庆波本人的当庭陈述，2011年6月17日，在印庆波实际管理控制的出租房内，公安机关确实查处了赌博行为，印庆波的行为违反了双方合同的约定，应该承担违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同第八条的约定，任何一方不遵守上述条款的，应向对方支付5年总租金30%的违约金。上诉人穆传钱要求被上诉人印庆波支付违约金的请求应当予以支持。被上诉人印庆波认为违约金约定过高，请求适当予以减少，本院综合考虑合同的履行情况以及当事人的过错程度，调整违约金数额为涉案出租房屋1年租金的30%，即9600元。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院（2014）连东白商初字第0138号民事判决；
二、被上诉人印庆波于本判决生效之日起十日内给付上诉人穆传钱违约金9600元；
三、驳回上诉人穆传钱的其他诉讼请求。
如果被上诉人印庆波未按照判决指定的期间履行上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1000元，由穆传钱负担600元，印庆波负担400元；二审案件受理费1000元，由穆传钱负担600元，印庆波负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 朱培培
二〇一五年二月三日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，依照以下情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。