广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终154号
上诉人（一审第三人）：谭光义，男，1957年8月26日出生，汉族，住广西陆川县。
委托代理人：王洪，广西桂立恒律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：梁俊龙，男，1975年4月28日出生，汉族，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告）：陈远飞，女，1978年8月3日出生，汉族，住广西陆川县。
两被上诉人的共同委托代理人：范春林，广西华锦律师事务所律师。
一审被告：广西欧亚房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市茶花园路29号锦湖苑301号房。
法定代表人：温有光。
上诉人谭光义因商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2016）桂0922民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人与被上诉人申请庭外和解时间三个月，但在此期间，未能达成和解协议。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2015年10月10日，梁俊龙、陈远飞与广西欧亚房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）签订《商品房买卖合同》，约定梁俊龙、陈远飞向欧亚公司购买陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房，面积143.95平方米，购房总价款为人民币473596元。梁俊龙、陈远飞已付清了全部房款，欧亚公司也向梁俊龙、陈远飞出具了收据。另外，欧亚公司还向梁俊龙、陈远飞收取了房屋办证费30000元。随后，欧亚公司向梁俊龙、陈远飞交付房屋钥匙，履行了交房手续。梁俊龙、陈远飞购买房屋后随即进行装修，在装修房屋期间，谭光义知道后向梁俊龙、陈远飞提出异议，现该房屋一直由梁俊龙、陈远飞占有及使用，该房屋的物业管理费及水电费亦由梁俊龙、陈远飞缴纳至今。梁俊龙、陈远飞认为，梁俊龙、陈远飞与欧亚公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且付清了全部购房款，梁俊龙、陈远飞要求欧亚公司办理房产证未果。另查明，2012年9月13日，谭光义与欧亚公司签订《商品房买卖合同》，约定谭光义向欧亚公司购买陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房，面积144.08平方米，购房总价款为人民币288160元，欧亚公司应当在2013年8月1日前交付房屋给谭光义。2012年9月19日，谭光义通过陆川县农村信用合作社向欧亚公司转账973.5万元，交易摘要：借款。2012年9月19日，欧亚公司与谭光义到陆川县房地产管理所办理了商品房合同登记备案。此后，欧亚公司一直未向谭光义交付房屋。
2016年7月26日，梁俊龙、陈远飞向一审法院起诉，请求判令：一、确认梁俊龙、陈远飞与欧亚公司于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、撤销欧亚公司与谭光义就陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的商品房合同备案（陆房预字第2012-01号）；三、欧亚公司将陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的产权证办理登记至梁俊龙、陈远飞名下。
一审法院认为：梁俊龙、陈远飞与欧亚公司签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应受保护。谭光义辩称梁俊龙、陈远飞与欧亚公司在2015年签订的商品房买卖合同，是在谭光义与欧亚公司签订合同之后签订的，也没有备案登记，是无效的合同，对谭光义的主张，不予采纳。梁俊龙、陈远飞与欧亚公司签订合同后，已付清了全部房款，欧亚公司也向梁俊龙、陈远飞交付了房屋，梁俊龙、陈远飞已装修入住并交付了物业管理费，故梁俊龙、陈远飞已经以实际占有使用的方式取得了该房屋的物权，欧亚公司应按照约定为梁俊龙、陈远飞办理陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的房屋产权证，梁俊龙、陈远飞请求欧亚公司将该房产过户至其名下有理，予以支持。谭光义与欧亚公司签订的《商品房买卖合同》在陆川县房地产管理所备案登记，由于商品房买卖合同备案登记是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记性质有根本不同，备案登记属于行政主管机关对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，但备案登记不具有物权的效力、不具有排他性和对抗性，而预告登记是行政主管机关确认物权的行为，物权确认后即具有排他性和对抗效力。本案中欧亚公司与谭光义虽然办理了备案登记，但并未实际办理房屋预告登记手续，故谭光义的合同备案不具有对抗效力和排他效力，该备案登记应予注销，该备案登记注销后，谭光义可通过其他法律途径向欧亚公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认梁俊龙、陈远飞与欧亚公司于2015年10月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、限欧亚公司及谭光义自本判决发生法律效力之日起十日内注销陆川县欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房的商品房买卖合同备案登记（陆房预字第2012-01号）；三、限欧亚公司于本判决生效之日起三十日内将位于陆川县温泉镇欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房过户至梁俊龙、陈远飞名下。案件受理费100元，由欧亚公司负担。
上诉人谭光义不服一审判决，上诉称：一、上诉人与一审被告签订并备案的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人支付了全部购房价款。该《商品房买卖合同》是签订合同双方经平等协商达成一致后签订，是合同双方的真实意思表示，其内容符合法律法规规定，且合同签订后，上诉人已经履行合同义务，该合同合法有效。二、房产登记管理部门对上诉人与一审被告签订的《商品房买卖合同》所进行的备案登记，为合法有效的行政行为，上诉人享有依法申办产权证的权利。三、一审判决没有法律依据。1、就本案同一标的物，一审被告分别与上诉人和被上诉人签订了两份《商品房买卖合同》，上诉人合同的签订时间是2012年9月13日，被上诉人合同的签订时间是2015年10月10日，上诉人合同成立在前，被上诉人合同成立在后。在上诉人合同效力被否定前，一审判决确认成立在后的被上诉人合同有效，没有任何法律依据。2、一审判决要求陆川县房地产管理所撤销上诉人合同备案登记，无合法根据，又违背法定程序。陆川县房地产管理所对上诉人合同的备案登记，是其依据法定职权作出的行政行为，该行政行为程序合法，适用法律准确，没有撤销的理由。一审判决撤销备案登记行为，变相否定上诉人合同效力，及备案登记行政行为的效力，且以民事审判程序对行政行为作出审理、判决，违背法定程序。上诉请求：撤销陆川县人民法院（2016）桂0922民初1705号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁俊龙、陈远飞答辩称：一、答辩人与一审被告欧亚公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。1、答辩人购买的商品房是欧亚公司开发，合同在其售楼中心签订，答辩人完全有理由相信该商品房为欧亚公司所有。2、合同签订后，答辩人已履行合同义务，支付了相应房款，欧亚公司亦交付房屋给答辩人，现答辩人装修入住一年多，该合同合法有效，应受法律保护。二、一审被告就本案讼争房屋为上诉人办理商品房合同备案的行为不产生物权的效力，不具有排他性和对抗性，且损害了答辩人的合法权益，一审判决注销其合同备案登记符合法律规定。三、答辩人已履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，且该商品房已转移占有，依《合同法》规定，一审被告应当履行过户义务，故一审判决其将该商品房过户到答辩人名下符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
一审被告欧亚公司无陈述意见。
在二审审理过程中，上诉人谭光义超过举证期限向本院提交如下证据：1、陆川县不动产登记受理凭证及地税发票、欲证明上诉人已申请本案涉案商品房的预告登记，但涉案商品房已经被查封，现在还没有取得本案涉案商品房的预告登记。2、《房产档案查询结果证明》及相关的民事裁定书、协助执行通知书等材料，欲证明本案涉案商品房现正被陆川法院查封中。
为查清本案事实，被上诉人梁俊龙、陈远飞在本院的要求下向本院提交如下证据：中国工商银行南宁市邕武支行借记卡账户历史明细清单，欲证明被上诉人已交清本案涉案商品房购房款。
经组织质证，被上诉人梁俊龙、陈远飞对上诉人谭光义提供的证据，认为：1、证据1，其中陆川县不动产登记受理凭证是上诉人于2017年4月6日申请的，而涉案商品房在2015年10月10日卖给了被上诉人，上诉人事后补登记是没有法律效力的且该登记证现未颁发，与本案没有关联。对于地税发票的真实性没有异议，但也是事后补交的税，并不能说明上诉人在起诉前取得商品房预告登记。2、对证据2的真实性没有异议，但被上诉人之前并不了解涉案商品房已经被查封。
上诉人谭光义对被上诉人梁俊龙、陈远飞提供的证据，认为：其真实性由法院核实。
为核实证据，本院依法向中国工商银行玉林分行查询欧亚公司2015年12月17日至2015年12月31日间账户流水清单、向中国工商银行广西分行查询梁俊龙账户、账号及2015年12月17日账户流水清单。
经组织质证，上诉人谭光义对本院查询所得的证据真实性无异议，但认为欧亚公司账号与梁俊龙提供的流水单对比，两账号不一致，即在末尾处多了“70”。
被上诉人梁俊龙对本院查询所得的证据无异议。
对于上述证据材料并结合本案其他证据，本院认为：对于上诉人谭光义逾期提交的证据1，被上诉人梁俊龙、陈远飞有异议，且该证据仅为受理凭证，未正式颁发登记证，依法不作为本案认定事实的依据。证据2是真实的，与本案有关联性，作为本案认定事实的依据。对于被上诉人梁俊龙、陈远飞提交的证据经本院核实是真实的，及本院依法查询所得证据，依法作为本案认定事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：欧亚公司因生产经营需要，向谭光义借款人民币10000000元，双方签订了一份《借款合同》。谭光义于2012年9月19日向欧亚公司提供了借款10000000元，其中转账9735000元。上述事实有陆川县人民法院（2016）桂0922民初279号民事判决及本院（2016）桂09民终1096号民事判决予以确认。谭光义并已向法院申请执行。谭光义主张已经交付购房款，提供了2012年9月19日《活期存款历史明细查询》为证，该查询单交易摘要为“借款”。
再查明：陆川县人民法院于2016年3月28日查封了涉案商品房。
本院认为：一审被告欧亚公司与被上诉人梁俊龙、陈远飞签订《商品房买卖合同》出让本案涉案商品房，梁俊龙、陈远飞支付了相应的对价，欧亚公司交付了商品房，梁俊龙、陈远飞已经装修入住。双方之间的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的。上诉人谭光义主张向一审被告欧亚公司购买了涉案欧亚铭府第1幢2单元1204号房并交付相应购房款，双方签订有《商品房买卖合同》且已进行合同备案登记，谭光义提交了2012年9月19日活期存款历史明细查询为证，但该查询单的交易摘要为“借款”。结合陆川县人民法院（2016）桂0922民初279号民事判决及本院（2016）桂09民终1096号民事判决，本院认为，谭光义与欧亚公司之间是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方实际存在的基础法律关系是民间借贷，且谭光义已经向法院申请执行该案。因此谭光义与欧亚公司之间签订《商品房买卖合同》的真实目的并非是为了通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，而是为借贷合同设定担保，并且双方并未就涉案商品房办理抵押登记。综上，一审法院根据梁俊龙、陈远飞的诉讼请求，判决确认其与欧亚公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令谭光义与欧亚公司注销二者之间签订的《商品房买卖合同》备案登记并无不当，本院依法予以维持。谭光义上诉理由不成立，本院依法不予支持。因办理过户登记手续涉及到行政部门职能范围，及法院已对涉案商品房进行了查封，一审判决限欧亚公司在三十日内将涉案商品房过户至梁俊龙、陈远飞名下不妥，应改为欧亚公司协助梁俊龙、陈远飞办理过户登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持陆川县人民法院（2016）桂0922民初1705号民事判决第一、二项。
二、变更陆川县人民法院（2016）桂0922民初1705号民事判决第三项为：一审被告广西欧亚房地产开发有限公司协助被上诉人梁俊龙、陈远飞办理陆川县温泉镇欧亚铭府住宅楼第1幢第2单元1204号房过户登记至被上诉人梁俊龙、陈远飞的手续。
上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
一审案件受理费100元，由一审被告广西欧亚房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元（上诉人谭光义已预交），由上诉人谭光义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕海欢
审 判 员 郑燕冰
代理审判员 李欣瑜
二〇一七年七月十九日
书 记 员 陈玉萍