上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6937号
上诉人（原审被告）：李传良，男，1968年8月7日生，汉族，住安徽省阜南县。
被上诉人（原审原告）：黄秀春，男，1965年5月6日生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。
原审被告：蔡国良，男，1964年9月1日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。
原审被告：李振，男，1976年8月7日生，汉族，住安徽省阜南县。
上诉人李传良因与被上诉人黄秀春、原审被告蔡国良及李振租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李传良上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审程序违法。一审未依法向李传良送达开庭传票，导致李传良未能参与一审庭审；本案应当适用普通程序而非简易程序进行审理。2、系争土地系建设用地，而非农业用地，李传良、蔡国良、李振与黄秀春签订的《协议书》合法有效，一审认定无效无事实及法律依据。
黄秀春辩称，一审多次安排开庭，且当庭联系了李传良与其核实，但李传良拒不提供送达地址，拖延诉讼。李传良收到判决书的事实可以说明其实际收到开庭传票，知晓开庭时间。现不同意李传良上诉请，请求驳回上诉，维持原判。
蔡国良述称，同意李传良上诉请求。
李振述称，同意李传良上诉请求。
黄秀春向一审法院起诉请求判令：1、解除黄秀春与李传良、蔡国良、李振于2013年6月26日签订的《协议书》；2、李传良、蔡国良、李振立即搬离位于上海市奉贤区XX村XX组沙港河边码头，并将场地、设备和房屋恢复原状返还给黄秀春；3、李传良、蔡国良、李振立即支付黄秀春拖欠的2015年10月4日至2016年10月3日的租金人民币150,000元；4、李传良、蔡国良、李振立即支付黄秀春2016年10月4日至起诉日即2017年1月10日）止租金43,397.64元；5、李传良、蔡国良、李振支付黄秀春自起诉日起至实际搬离日止的场地使用费（按每天438.36元计算）；6、李传良、蔡国良、李振立即支付黄秀春违约金（以150,000元为本金，按每天8%，自2015年10月4日计算至实际支付日止；以43,397.3元为本金，按每天8%，自2016年10月4日计算至实际支付日止）。一审庭审中，黄秀春撤回要求恢复原状的诉讼请求，并合并第3、4项诉讼请求，金额合计193,397.64元，租金起算时间变更为2015年10月5日。
一审法院认定事实：2013年6月26日，黄秀春与李传良、蔡国良、李振签订《协议书》，约定黄秀春将位于上海市奉贤区XX村XX组沙港河边码头出租予李传良、蔡国良、李振；具体租赁物约定为：土地面积：长度约80米，宽度约23米；吊机一部、平抓一部、梅花抓一个、房子四间、铲车一部、地磅一台，地坪下面有毛石片基础约30公分厚，混凝土约18公分厚，约120米×宽8米，计960平方，10公分混凝土约12米×70米=840平方，毛石基础总共约26米×80米=2080平方，河坡挡土墙约60米×深度约5米=300平方；租期为：2013年6月26日，前3个月免租金，从2013年10月6日开始算租金，2013年10月6日到2014年10月5日年租金13万元；2014年10月5日到2015年10月4日年租金14万元；2015年10月4日到2016年10月3日年租金15万元；2016年10月3日到2017年10月2日年租金16万元；等等；付款方式为先付后用，年租金一次性付清。合同签订后，李传良、蔡国良、李振开始使用租赁物，租金支付至2015年10月3日。
本案系争租赁物中房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证；租赁土地为农业用地。
一审法院认为，系争租赁物房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证；租赁物土地性质为农业用地，而本案租赁用途为工业，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故双方签订的《协议书》无效。根据相关规定，租赁合同无效，承租人应当将租赁物返还出租人，还应按合同约定的租金标准支付占有使用费。对于蔡国良提出的其已退伙，不应承担责任的意见，因退伙系李传良、蔡国良、李振之间的内部事宜，其仍为承租人，仍应承担合同义务。对于李振主张的诉讼时效抗辩，因《协议书》无效，其租金支付方式的约定条款也属无效；根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故黄秀春主张的租金（占有使用费）并未超过诉讼时效。至于黄秀春主张的租金起算日，根据《协议书》约定，次期起算日与上期终止日重叠，故自第二期起，每期的起算日均应推后一日。对于黄秀春主张的违约金，鉴于《协议书》无效，该请求于法无据，不予支持。至于李振提出的装饰装修等损失，经释明，其仍未申请司法评估鉴定，故即使存在装饰装修等事实，本案也不予处理。李传良经传票传唤，无正当理由拒不到庭，应承担可能产生的不利后果。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于二○一七年三月三十日作出判决：一、黄秀春与蔡国良、李传良、李振于2013年6月26日签订的《协议书》无效；二、蔡国良、李传良、李振于判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区XX村XX组沙港河边码头，并将码头包括场地、设备（吊机一部、平抓一部、梅花抓一个、铲车一部、地磅一台）、房屋4间返还黄秀春；三、蔡国良、李传良、李振于判决生效之日起十日内支付黄秀春自2015年10月5日起至2016年10月3日止的占有使用费150,000元，以及自2016年10月4日起至实际返还日止按日439.56元标准计算的占有使用费；四、驳回黄秀春的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,168元，减半收取计2,084元，由黄秀春负担500元，蔡国良、李传良、李振负担1,584元。
二审中，李传良确认手机号码1339122****由其使用，其曾居住于本市奉贤区XX镇XX村XX号。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，一审先后向李传良户籍地及本市奉贤区XX镇XX村XX号邮寄送达本案起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，均被退回。其中，寄往户籍地的邮政快递改退批条显示人不在家，在上海；寄往本市奉贤区XX镇XX村XX号的邮政快递详情单上签收人处原有“李传良”的签字，后被划去，改退批条显示拒收。之后，一审又向本市奉贤区XX桥XX村XX组沙港河边直接送达本案起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，送达回证显示由李某代收李传良签收。
本院认为，一审先后向李传良的户籍地、居住地及本案李传良、蔡国良、李振租赁场地送达本案起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，其中寄往李传良居住地址的邮件签收人处原有“李传良”的签字，后被人为划去，改退批条显示为拒收，结合相关快递均明确载明了李传良的手机号码，一审直接送达时李某代李传良签收以及李传良知悉本案判决结果等事实，可以认定李传良知道本案的起诉及开庭情况，李传良未参加一审庭审，应视为其放弃自身诉讼权利，一审进行缺席审理，并无不当。此外，本案并非疑难复杂案件，一审适用简易程序进行审理，于法有据。
关于本案租赁土地的性质，上海市奉贤区南桥镇灵芝村村民委员会于一审中已作出明确说明，李传良关于土地性质为建设用地的主张，缺乏依据，本院难以采信。基于租赁标的物的性质，一审认定双方租赁合同无效，并无不妥。合同无效后，包括李传良在内的承租人应当将租赁标的物返还承租人黄秀春，并参照合同约定标准支付实际占有期间的占有使用费。一审对双方租赁合同无效后果的处理，亦无不妥。
综上，李传良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,168元，由上诉人李传良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……