上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第874号
原告高丁。
委托代理人周云涛，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人娄鹤，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告潘甲。
委托代理人陈天宝，上海市申中律师事务所律师。
第三人高乙。
委托代理人陈天宝，上海市申中律师事务所律师。
原告高丁诉被告潘甲所有权纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。2015年2月25日本院依法追加高乙为第三人参与诉讼。本院于2015年4月14日再次公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告与第三人的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与高丙系夫妻关系，双方于2005年12月21日登记结婚，被告系高丙与前妻李某某之子高乙的配偶。上海市复兴中路XXX弄XXX号房屋原由高丙以前妻名义自20世纪50年代起承租、居住，1983年李某某去世，因高丙为澳门居民，上述房屋承租人变更为被告。2003年，上述房屋列入拆迁范围，2005年10月25日，高丙以承租人代表名义与拆迁人签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、补充协议；同日，高丙、被告又与上海市汇成动拆迁公司签订编号为3023的认购协议书，约定两人将836，395.20元补偿款中的586，395.20元认购本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室与同弄XXX号204室房屋。2005年11月，204室由原告与前夫之子冯某出资25万元向被告购买。2010年1月18日，原告与被告协商支付25万元差价，将204室房屋产权调换成301室，原告实际支付被告20万元，是由原告儿子冯某出资、通过被告丈夫的侄子高甲支付给被告的，尚欠5万元，但房屋产权未办理变更登记。房屋交换后，原告对房屋进行了装修，与高丙、儿子冯某一家居住在301室内。2013年5月，原告将301室房屋委托中介公司出售，2013年5月16日被告回到上海签订了房屋买卖合同，房屋总价款为2，075，000元；同日，被告公证委托原告办理301室房屋买卖手续。房屋买受人支付了全额房款，但原告仅收到部分房款，其中被告转账给原告515，000元，买受人转账给原告10万元，现金支付原告1万元。经原告多次催款未果，故原告诉至本院，要求：判令被告归还房屋出售款140万元，并按银行同期贷款利率的标准赔偿自2013年6月23日起计算至判决生效之日止的利息损失。
被告辩称，不同意原告诉请，原告诉状中陈述不是事实。被拆迁房屋承租人就是被告，约定高丙将补偿款中的58万元认购房屋不是事实，高丙私刻被告印章签订了安置协议、补充协议、认购协议等，被告发现后即向动迁组指出，原始拆迁协议上也加盖了汇成公司的矫正章。不存在冯某出资购买204室房屋的事实，301室产权人是被告。原告提到的打款给高甲的20万元，确实存在这个事实，但不是打给被告的。装修款也是被告支付的，原告陈述的被告扣除40万元等情况也不是事实，房屋是被告的，不存在返还房屋出售款的情形。
第三人述称，答辩意见与被告一致。
经审理查明，原告与高丙于2005年12月21日登记结婚，被告1993年定居香港，第三人高乙系高丙与前妻之子，被告与第三人系夫妻关系。高丙系中国澳门居民，于2014年1月12日死亡。
上海市复兴中路XXX弄XXX号二层南间、三层亭子间房屋承租人系潘甲，房屋由高丙居住。2005年10月15日，拆迁人上海西南明园实业发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用货币补偿），约定乙方承租的本市复兴中路XXX弄XXX号房屋拆迁，乙方选择货币补偿的补偿安置方式。同日拆迁实施单位上海汇成动拆迁公司（以下简称汇成公司）与被告签订补充协议，约定如果乙方按时搬清则可得货币补偿款及各类奖励、各类补贴、一次性补贴共计836，395.20元。同日，被告向汇成公司动迁组递交进户申请，要求办理本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室（以下简称301室）、XXX号204室（以下简称204室）进户手续。2005年10月25日，汇成公司（甲方）与被告（乙方）签订认购协议，约定乙方购买的房屋地址为301室（建筑面积95.04平方米，单价3，800元）、204室（建筑面积61.88平方米，单价3，640元），总价为586，395.20元；乙方同意将已签订的上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议中货币补偿款作为所购房的房款。其时，高丙系被告委托的代理人。2005年11月30日，被告领取动迁款25万元。
2005年11月28日，被告申请将204室房屋产权人定为高丙、高丁、冯某三人（注：未实际办理过户手续）。
2007年6月22日，301室房屋产权登记至被告名某。
2007年6月，潘甲侄子潘乙及妻起诉潘甲、高丙，要求分割动迁款。2008年3月21日，二审法院改判由潘甲、高丙支付潘乙夫妇20万元。
2009年11月23日，本院受理高丙诉潘甲所有权确认纠纷一案，高丙诉称按照口头约定，204室房屋由潘甲处理，301室归高丙所有，高丙2005年10月入住301室房屋至今。2005年11月潘甲将204室房屋以25万元价款向冯某出售。2009年9月高丙到交易中心了解到301室产权已在2007年6月变更为潘甲一人，侵害了高丙的合法权益，要求确认301室房屋产权归高丙所有。
2010年1月20日，高丙书面要求将204室房屋产权转换给被告（注：该申请书写在“XX快捷酒店”的便笺上）。次日，被告申请将204室房屋产权人变更为被告。同日，高丙、高丁、冯某三人出具承诺书，称204室原产权人为被告，原协商变更为高丙、高丁、冯某三人，今协商再变更为被告。上述书面文件的原件均在拆迁实施单位汇成公司处留存。
2010年1月27日，高丙以已与被告达成庭外和解为由向本院申请撤诉，本院于2010年2月1日裁定予以准许。
2010年6月3日，204室房屋产权登记至被告名某。后204室房屋由被告出售他人。
2013年5月16日，被告（甲方）与案外人徐某某、聂某某（乙方）就301室房屋签订上海市房地产买卖合同，将301室房屋出售。同日被告签署公证委托书，将301室房屋的买卖事宜委托给原告处理，委托期限自2013年5月16日至2014年5月15日止，委托权限包括代为收取房价款等十三项。案外人徐某某、聂某某共计支付房款2，075，000元，于买卖合同签订当日分别向被告银行账户汇款485，000元、480，000元，于2013年6月22日向原告账户汇款100，000元、现金支付10，000元，另案外人向银行贷款100万元支付被告。案外人支付被告首付款的次日，被告向原告银行账户汇款515，000元。依上述事实，原告实得房款625，000元，被告实得145万元。2013年7月8日301室房屋产权登记至两案外人名某。
另查明，2005年高丙、高丁、冯某三人曾居住204室，后迁至301室房屋居住直至房屋出售。
庭审中原告还提供了2010年1月19日在“XX快捷酒店”便笺复印件（以下简称换房补差协议），其上原告书写“关于龙吴路房产，由龙吴路XXX弄XXX号XXX室调换同弄XXX号301室，由我支付房产差额贰拾伍万元正”并签字署名；被告在协议页脚处签署“同意，潘甲；支付贰拾伍万元正”。被告对该协议真实性不予认可，否认存在换房补差的事实。
被告提供了“XX快捷酒店”的便笺，便笺左侧一列书写：生活费3万、医疗费3万、股票（澳门）6万、叔叔7万、再付15万、进户费1万，该列下方写有20万、40万两个数字；右侧一列书写：律师费9万、装修费6万、请律师费5万（各2.5万）、2005年到2010年每月1400（6.72万）；便笺左下部原告书写“认可，不再搞事了”，并署名，日期为2010年1月21日。被告称该便笺是原告本人书写的，被告需总计给原告35万元（35万元系左列各项费用累加），原告认可拿到钱就不搞事了，所以后来到徐汇法院撤诉了。原告称该便条左下签名是其本人所签，各项费用是高丙的侄女高A写的，因为被告要原告204室调换301室房屋补差价25万，原告只肯出15万，于是原告列举了左列由原告出钱的账目，目的是减少需要补差给被告的数额，右列是被告列举的由其出钱的账目，为的是让原告出25万；最终双方谈好是补差20万元，原告在左下方书写“认可”是指认可支付20万元的差价将204室换成301室房屋，原告当时也实际支付了这20万元差价。由于现在原告没有充分的证据证明被告同意补差的数额是20万元，所以原告在起诉的时候还是以有被告确认签字的补差25万元的协议为准。
原告为证明已实际向被告支付了补差款20万元，提供了冯某于2010年2月7日向高丙侄子高甲汇款20万元的银行账户明细。原告称，因为被告与其侄子潘乙打官司输了要付款给潘乙，当时被告向高甲借款支付的，所以被告指定原告将补差款给高甲。被告则称没有指定原告将钱给高甲，也根本不知道原告付20万元的事情，钱一直在高甲处，直到很后面高甲才以现金的形式将钱给被告的，被告已在汇款原告的515，000元中返还了。
就被告在收到房款后向原告银行账户汇款515，000元，被告解释为：其中20万元是将原告给了高甲、高甲又给了被告的钱返还，其余的315，000元就是双方协议被告再给35万元原告不再搞事的款项。
审理中，301室房屋买受人聂某某出庭作证，称看了两三次房子，看房时高丁及其丈夫、儿子住在里面，在看房之前及当时都不清楚房屋的产权情况，后来是高丁主动提出来房产有法律纠纷，高丁向其解释204室、301室房屋是动迁房，有一套应该是她丈夫的，但产权登记时登记在了潘甲名某，后来打官司一套小的判给了高丁的丈夫，后来高丁给了潘甲20万元换了一套房子且签了一份协议，高丁保证会解决问题，签了协议在两个月内让产权人来与我们交易。
诉讼中，冯某声明同意将301室房屋的权利归属于母亲高丁，由母亲高丁行使权利，同意该房屋出售款项归属于母亲高丁。
庭审中，各方当事人表示高丙的继承人只有原告及第三人；第三人明确表示若本案301室房屋价款涉及高丙，其财产继承事宜不同意在本案中一并处理。
以上事实，有结婚证、死亡证明、户籍证明、判决书、安置协议及补充协议、认购协议、付款清单、申请书、房地产登记簿、（2008）沪一中民二（民）终字第639号判决书、（2009）徐民三（民）初字第3211号案件起诉状、谈话笔录、民事裁定书、变更产权人申请、承诺书、房地产登记信息、买卖合同及补充协议、委托书、付款凭证、换房补差协议复印件、“XX快捷酒店”便笺（费用明细）、冯某转账记录、证人证言、冯某声明以及谈话笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，本案最主要的事实争议为原告、高丙、冯某与被告间是否存在204室与301室换房补差的事实。与该事实直接关联的证据系原告提供的换房补差协议，却因该证据无原件，本院无法据此径行确认该事实成立。但本案查明的诸多事实却可与换房补差协议相印证，具体分析如下：1、2009年高丙在提起确认301室房屋归其所有的诉讼期间，高丙、高丁、冯某及被告均书面向拆迁实施单位申请将204室房屋产权由原约定登记在高丙等三人名某变更为登记在被告名某，而后高丙以双方达成庭外和解为由向法院申请撤诉，再后204室房屋产权登记至被告名某。如果上述是事实的全部，那么通过301室的确权诉讼，高丙非但没有达到诉讼目的，反而将原约定归高丙等三人的204室房屋拱手让出，这显然于理不合。而如果加入高丙诉讼期间双方达成了204室与301室换房补差协议的事实，那么整个过程才显得顺理成章、合乎情理。高丙诉讼后，双方经协商同意换房补差，接着才申请将204室还是登记在被告名某，于是高丙以和解为由申请撤诉。2、若无换房补差的事实，原告之子不会通过高甲转付被告20万元，高甲不会接受后不提异议反而转付被告，被告更不会在收到后既不向原告提出异议也不返还；3、被告在收到买受人首付房款后的次日，将其中的515，000元转给原告，被告对此解释为是履行“XX快捷酒店”的便笺上计算的给被告35万元的承诺及返还原告之子给付的20万元。但该解释不具合理性，本院不予认同。首先，如被告解释属实，被告支付的数额应是55万元，而非515，000元；其次，被告支付515，000元的时间节点系买受人支付房款的次日，更易理解为将买受人支付的房款转给原告；最后，“XX快捷酒店”的便笺上确实有原告于2010年1月21日签署的“认可，不再搞事了”的承诺，但无法得出其前提是被告再给原告35万元的结论。理由有二，一是该便笺上费用数据众多，左、右列分别是原告和被告的支出项目及费用，根本没有确定的结算结果，且如果一定要结算，那么按逻辑也应该是原告支出总和减去被告支出总和，才是双方最终的结算数额，而不是如被告所述是光计算原告的支出数额；二是若如被告所称双方达成协议再给原告35万元了结纷争，那么不可能在其后有原告之子支付被告20万元的行为。4、多处事实和证据在细节上有内在关联。换房补差协议、204室房屋权利变更的申请、撤诉申请、支付补差款等事实的形成时间有合乎逻辑的先后顺序；包含换房补差协议在内的多份证据是书写在“XX快捷酒店”便笺上的。综上分析，本院认为虽然换房补差协议系复印件，但结合其他证据及事实，已达到了高度盖然性的标准，被告的解释缺乏合理性，本院确认原、被告达成了换房补差协议，原告方支付25万元差价以204室调换被告301室。
301室房屋系204室房屋加25万元交换所得，而204室房屋并非原告一人所有，属高丙、高丁、冯某三人，虽然换房补差协议系原告签署，但此时原告的身份系家庭代表，而不仅仅是代表其个人，因此交换而得的301室也当归高丙、高丁、冯某三人所有，301室房屋出售所得价款2，075，000元亦应归该三人所有。冯某自愿将其享有的利益让与原告，系处分自己的民事权利，于法不悖，本院予以准许。但高丙就房屋出售所得应享有合法利益，原告将301室出售价款视为其一人所有，本院不予支持。301室房屋出售所得系高丙、高丁、冯某三人共同共有，现因高丙已死亡，冯某又将其利益让与高丁，为便于本案和后续继承事宜的处理，本院就共有价款予以分割，根据本案实际情况，本院确定301室房屋出售所得由三人均分。根据冯某的自愿处分，最终原告应分得价款的2／3，高丙应分得价款的1／3。高丙所得由其继承人依法继承，本案中不予处理。扣除原告已得房款及应补差价款5万元后，被告应返还原告2，075，000＊2／3-625，000-50，000＝708，333元。鉴于本案中方将共有价款予以分割，故原告主张的利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：
一、被告潘甲于判决生效之日起十日内返还原告高丁房款708，333元；
二、驳回原告高丁的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，949元，原告负担4，949元，被告负担13，000元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告及第三人可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 蔡重洲
人民陪审员 严国华
二〇一五年六月四日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。