湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3530号原告：郝彦琴，女，1974年10月1日出生，汉族。被告：怀化宏宇房地产开发有限公司。法定代表人：黄伟飞,该公司董事长。委托诉讼代理人：向志刚，湖南新英律师事务所律师。原告郝彦琴与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝彦琴、被告委托诉讼代理人向志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝彦琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告付给原告办证违约金51235元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：湘怀房（合）1105293号），原告支付被告首付款127771元。2012年8月23日，原告以银行按揭贷款方式支付了所购商品房剩余房款297000元。2013年10月26日，原、被告办理交房手续完结，据房屋实测面积，退差额款147元，故原告共支付被告购房款424626元，同时交纳被告后期办证费27090元。2016年5月10日，被告才办理了房产权属登记。根据法释（2003）7号文件《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。在庭审中，原告明确其第一项诉讼请求违约金的具体计算方法为：以所交购房款424626元×同期银行贷款利率，即从2014年1月7日至11月21日按年利率6%计算，2014年11月22日至2015年2月28日按年利率5.6%计算，2015年3月1日至2015年5月10日按年利率5.35%计算，2015年5月11至2015年6月27日按年利率5.1%计算，2015年6月28日至2015年8月25日按年利率4.85%计算，2015年8月26日至2015年10月23日按年利率4.6%计算，2015年10月24日至2016年5月9日按年利率4.35%计算）被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：被告迟延办证，一是因为房产局的拖延，二是因为被告的法定代表人配合司法机关调查而造成办证迟延。原告的违约金计算方法是错误的，迟延办证应当按照每延期一个月被告给原告每月支付100元违约金，计算的时间也不对，根据合同第八条以及补充协议第15条应当在交房后720天后办理房屋权属证，因此，被告虽有迟延办证的事实，但迟延办证的时间应当从2015年10月计算至2016年5月，违约时间只有7个月，违约金应当计算为700元。原告于2016年11月18日提起本案诉讼，其诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告向本院提交的《合同补充协议条款（附件四内容）》，欲证实被告应当在交房给原告后720天内办理好房地产权属证书，逾期办证则按每月支付原告违约金100元。本院认为，原、被告于2012年3月16日签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”而被告提交的《合同补充协议条款（附件四内容）》，原告没有在该协议条款文本上签字，在庭审中也未予认可，故该《合同补充协议条款（附件四内容）》尚未合同成立，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“宏宇新城.巴萨名门”第19幢2单元304号房，总购房价424771元，被告应在2013年10月31日前交房给原告；被告应在交房后120日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能取得房地产权属证书的“见合同补充协议为准”。合同签订后，原告依约交清了全部购房款，2013年10月26日被告交房给了原告，双方据实测房屋面积予以了购房款结算，被告退回了原告多交部分购房款，实收原告购房款424626元，同时，原告向被告交付了前期手续费3049元及后期办证费27090元。2016年5月10日，被告给原告所购商品房办理了房产证。本院认为：被告收取了代为原告办理房屋产权登记的相关费用，双方形成委托代理关系，被告负有代为原告及时办理房屋产权登记的履行义务。原、被告在《商品房买卖合同》中关于产权登记时间及被告逾期办证违约责任的约定“见合同补充协议为准”，而双方就此事项并未另行签订《合同补充协议》，因此，双方就产权登记时间及被告逾期办证违约责任的事项没有具体的内容约定，这一事实本院予以认定。原、被告就产权登记时间及被告逾期办证违约责任的事项没有具体的内容约定，双方就此又不能另行达成协议，应依照法律规定予以合同漏洞填补，根据《最高人民法院》第十八条规定，被告应在原告实际收房日（2013年10月26日）之后的90日内为原告办理好所购商品房的产权登记，但《商品房买卖合同》约定了被告在交房后120日内提交相关资料登记备案的时间，因此，被告应在原告实际收房日（2013年10月26日）之后的210内(120天+90天)为原告办理好所购商品房的产权登记，即被告应在2014年5月24日之前为原告办理好所购商品房的产权登记，同时，被告逾期办证的违约责任之违约金计算，应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告于2016年5月10日才给原告所购商品房办理好房产证，已构成逾期办证根本违约，逾期办证违约717天（被告应在2014年5月24日之前为原告办理好产权登记），本院予以认定。《最高人民法院》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”,因此，被告依法可以就原告主张的逾期办证违约金提出诉讼时效的抗辩。所谓诉讼时效，是指权利人一定期限内不行使请求人民法院保护其民事权利的请求权，如果债务人就此提出抗辩，权利人就丧失该请求权的法律制度，亦即债务人因此而获得永久抗辩权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”据此，诉讼时效的起算，如果没有法律特别规定的，一律从权利人知道或者应当知道权利被侵害之时开始起算。违约金是基于违约行为而产生，它是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权，违约行为的发生在合同履行过程中具有不可确定性，当事人违约就产生违约责任，而违约时间的连续只是违约责任程度的累加（即违约金数额的累加），不能认为在连续的违约期间内存在分时段的多个违约行为，合同相对人不履行合同某一义务的违约行为相应只有一个，而诉讼时效是针对违约行为之责任而言，即诉讼时效应从合同一方知道或者应当知道合同相对方存在违约行为时开始计算。本案中，被告自2014年5月25日开始就存在了逾期办证的违约行为，而原告在本案诉讼中主张被告应自2014年1月7日起承担逾期办证的违约责任，说明原告对被告逾期办证的违约行为是有所认识的，因此，原告主张被告逾期办证违约金的诉讼请求之诉讼时效应从2014年5月25日开始计算，而原告提起本案诉讼的时间为2016年11月22日，期间又无诉讼时效中止、中断或延长的事由存在，故原告的诉讼请求超过了法律规定的二年诉讼时效期间的规定，被告据此关于诉讼时效的抗辩理由成立，原告主张被告逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院》第十八条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告郝彦琴的诉讼请求。案件受理费1081元，由原告郝彦琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  陈新兰人民陪审员  陈珊英二〇一七年三月十日代理书记员  龙 静附法律依据：中华人民共和国民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用的解释第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。