北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初6598号
原告(反诉被告)：北京瑞恒家辰物业管理有限公司，住所地北京市密云区。统一社会信用代码×××。
法定代表人：陈再州，总经理。
委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：任翠容，女，1980年5月1日出生，居民，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：冯光华（任翠容之夫），1979年3月3日出生，居民，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：冯保贤（冯光华之父），1952年6月11日出生，农民，住北京市密云区。
原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司（以下简称瑞恒家辰公司）与被告（反诉原告）任翠容物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瑞恒家辰公司之委托诉讼代理人张旭、任翠容及其委托诉讼代理人冯光华、冯保贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
瑞恒家辰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决任翠容支付我公司物业服务费7501.2元及违约金1285.92元，二者合计8787.12元；2.诉讼费由任翠容承担。事实和理由：我公司系北京市密云区柏林山水小区的物业服务企业。任翠容系北京市密云区某小区某号楼某单元某室的业主。2009年6月20日，我公司与任翠容签订《物业服务合同》，双方约定由我公司为任翠容提供物业管理服务，物业服务费用收费标准为每月每平方米1.5元，任翠容每月应交纳物业服务费107.16元，我公司是按照建筑面积71.44平方米主张的。合同签订后，任翠容交纳了2009年6月20日至2011年6月19日期间的物业服务费，此后未交纳。截止2017年3月24日，我公司与该小区业主委员会所选任的物业公司交接完毕，任翠容欠付物业服务费7501.2元，违约金1285.92元，合计8787.12元。现诉至法院，请求依法判决。
任翠容向本院提出反诉诉讼请求并辩称：1.要求瑞恒家辰公司就其保安负责人2012年7月27日与我发生口角后对我破口大骂、侮辱威胁一事，以公开信的形式真诚道歉，并公布在某小区；2.要求瑞恒家辰公司支付因其服务不到位拒绝维修公共部位楼体外墙漏雨导致的我家客厅西侧飘窗阳台玻璃及纱窗的更换费，玻璃更换费1180元、纱窗更换费200元，计1380元；3.要求瑞恒家辰公司支付因其拒绝维修，我们自行花钱更换修理卫生间龙头、厨房给水软管费用400元；4.要求瑞恒家辰公司支付我因漏水找人封堵客厅、卧室、北侧阳台窗口，粉刷顶棚与墙面的费用5400元(每次2700元，共2次)；5.要求瑞恒家辰公司支付我因漏水导致的北侧餐厅窗框更换维修费1600元、纱窗更换费200元；6.要求瑞恒家辰公司支付我家客厅承重墙发生明显裂缝处理费2000元；7.要求瑞恒家辰公司支付我室内卧室门口、卫生间及餐厅墙面贯通缝需要的处理费2000元；8.要求瑞恒家辰公司支付我家餐厅北侧窗口及下沿瓷砖浸泡发霉、断裂需要的修复处理费2000元；9.要求瑞恒家辰公司支付我卧室木地板遭水浸泡变形空鼓，更换地板的费用2400元；10.要求瑞恒家辰公司向业主公示2009年6月至2016年9月期间真实的小区停车场、公共部分广告位等改造立项批准手续与经营状况、经营收益的详细账目及收益去向；11.自从入住之后门禁系统一直没有使用，请求法院判决瑞恒家辰公司对这项进行赔偿，按照物业费的20%即2075元标准给付；12.要求瑞恒家辰公司返还我已经支付的物业费。我是瑞恒家辰公司所诉涉案小区住户并系该小区某号楼某单元某室的业主。我入住涉案小区后，交纳过二年的物业服务费，以后就没有交过。我认为瑞恒家辰公司所提供的物业服务不到位，存在违反《物业管理手册》的行为。例如雇佣刑满释放人员负责保安工作，还威胁过我家人的人身安全，对我和家人的身心健康造成很大伤害；小区内普遍存在私搭乱建占公共绿地建房（超市）、高层顶层扩建房屋改变结构等行为；存在消防管道无水、中控系统瘫痪、门禁无法使用、停车混乱等安全隐患；存在环境卫生脏乱差情形；不能对公共区域的照明设施进行定期维护管理或维护管理严重不到位；外墙窗户漏水不给修、推诿责任；将绿地改为停车位并向业主收取费用；2012年3月，我家卫生间水龙头漏水、厨房给水软管漏水物业拒绝维修；小区停车位收入、广告收入的明细及使用情况未进行过公示；社会闲杂人员能随便进入小区，小区内失窃案件多发；因大雨造成我家客厅阳台窗户玻璃受损，不给维护还推卸责任。瑞恒家辰公司作为物业在小区提供物业服务的截止日期是2016年9月13日，此后其无权再向业主收取任何费用。综上，不同意瑞恒家辰公司的诉讼请求。
瑞恒家辰公司针对任翠容的反诉辩称：任翠容提到的涉及涉诉小区公共管理部位楼体外墙漏水问题应是房屋质量问题，应由开发商来承担责任。任翠容提到的更换卫生间水龙头和厨房给水管费用问题，其属于室内维修费用，不属于公共管理范围，与我公司无关。任翠容提到的我公司保安对其家人进行辱骂、威胁一事，其未向法庭提交证据，我们也无法核实。任翠容提到的账目公开与公示问题，每年的3月至5月期间我公司均在涉案小区公示栏中进行公示，但无相关法律规定需要留存照片，故我公司无法提供证据，且此问题并不是任翠容不交物业费的合法理由。对小区内停车位进行改造前已经进行了公示，无相关业主进行书面反对，现任翠容以此理由拒绝缴纳物业费，无法无据。对于小区的私搭乱建行为，我公司只能劝阻，并无强拆权。任翠容在购买房屋时，门禁就不能正常使用，在明知门禁无法正常使用的情况下，任翠容依然自愿购买此房屋，由此说明其是可以接受没有门禁或门禁无法正常使用的房屋，并且我公司也一直在进行维修。综上，不同意任翠容的反诉请求。
经审理本院认定事实如下：任翠容系北京市密云区某小区某号院某号楼某单元某室的房屋产权人，房屋建筑面积为72.06平方米。瑞恒家辰公司曾系任翠容居住的涉案小区的物业管理服务企业，物业服务收费标准为每月每平方米1.5元，双方于2009年6月20日签订了明日花园社区物业管理服务委托协议。2016年9月18日北京市密云区鼓楼街道向阳西社区柏林山水小区业主委员会出具公告，载明2016年9月13日，涉案小区业主委员会做出解聘瑞恒家辰公司的决定。2017年4月12日，瑞恒家辰公司与山西云馨物业管理有限责任公司北京第一分公司（以下简称云馨物业北京第一分公司）、北京市密云区鼓楼街道向阳西社区柏林山水小区业主委员会分别签订“协议”及“物业设备设施交接协议”，对涉案小区物业管理权进行交接，约定瑞恒家辰公司收取2017年3月24日24点之前的物业费。现瑞恒家辰公司诉至本院，主张任翠容欠缴2011年6月19日起至2017年3月24日期间的物业服务费7501.2元及违约金1285.92元。庭审中，任翠容持答辩意见不同意瑞恒家辰公司诉讼请求并提出反诉请求，主张瑞恒家辰公司物业服务不到位、严重不合格，不同意交纳物业服务费，并要求瑞恒家辰公司赔偿其损失及返还已交纳的物业服务费。为证明其主张，任翠容向本院提交了照片、相关票据，但就其第一项反诉请求未提交相关证据，就其第三项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项反诉主张未提交相关损失依据。瑞恒家辰公司对任翠容的答辩意见及反诉请求予以否认，并向本院提交了（2012）密民初字第3174号、（2014）密民初字第5344号、（2015）三中民终字第16578号民事判决书，用以证明任翠容反诉主张因墙体漏水导致的损失应由开发商承担。经本院释明，瑞恒家辰公司向本院提交了北京市公共停车场经营备案证（发证日期2016年8月5日）、北京市机动车停车场收费标准核准表（核准日期2014年4月14日），该公司2012年度、2014年度、2015年度物业服务项目收支情况报告，任翠容对经营备案证及收费标准核准表真实性不持异议，但认为不符合其反诉请求；对物业服务项目收支情况报告提出异议，认为与真实情况不符。
上述事实，有双方当事人陈述，明日花园社区物业管理手册，物业管理服务委托协议，（2012）密民初字第3174号、（2014）密民初字第5344号、（2015）三中民终字第16578号民事判决书，房屋所有权证，照片等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人协商一致，可以解除合同。针对瑞恒家辰公司收取物业服务费的截止期限问题，本院特做分析，2016年9月13日，涉案小区业主委员会做出解聘瑞恒家辰公司的决定，但根据瑞恒家辰公司在庭审中所提交的证据材料显示，业主委员会做出解聘决定之后，新的物业公司并未实际接管涉案小区。根据瑞恒家辰公司在庭审中所提交的两份协议显示，业主委员会、瑞恒家辰公司以及业主委员会所选任的新物业公司协商确定的物业交接时间点应为2017年3月24日，故本院确定瑞恒家辰公司收取涉案小区物业服务费的截止日期为2017年3月24日。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，瑞恒家辰公司为任翠容居住的小区提供了物业管理服务且瑞恒家辰公司、任翠容双方签订了物业服务合同，故双方形成物业服务合同关系，均应按照合同约定履行义务。任翠容在接受了瑞恒家辰公司物业管理服务的情况下，理应履行交纳物业服务费的义务，但同时亦应指出，根据任翠容在诉讼中的陈述及其所提交的证据材料亦反映出瑞恒家辰公司在为涉案小区提供物业服务的过程中确有不足之处，构成了服务瑕疵，此种瑕疵虽不足以支持任翠容拒交全部物业服务费的抗辩理由，但瑞恒家辰公司的物业服务瑕疵足以构成减免物业服务费的情形。此外，针对瑞恒家辰公司主张违约金的诉讼请求一项，本案中，任翠容虽未履行交纳物业服务费的合同义务，但瑞恒家辰公司在提供物业服务过程中也存有服务瑕疵，故对瑞恒家辰公司此项诉讼请求，本院不予支持。
关于任翠容提出的瑞恒家辰公司保安人员对其家人进行辱骂、威胁，要求瑞恒家辰公司赔礼道歉的反诉主张，未提供相应证据，且与本案不属同一法律关系，本院难以支持；关于任翠容提出的涉诉小区公共部位楼体外墙漏雨导致其室内财产损失的相关反诉请求，因外墙漏雨涉及到房屋质量问题，且依据已生效的法律文书可以确认责任主体涉及到第三人开发商，不宜在本案中以反诉的方式一并处理；关于任翠容提出的由瑞恒家辰公司赔偿因拒绝维修其室内卫生间水龙头、厨房给水软管产生自行更换费用的主张，无事实及法律依据，本院不予支持；任翠容主张瑞恒家辰公司赔偿处理客厅承重墙裂缝和卧室门口、卫生间及餐厅墙面贯通缝产生的相应费用的反诉请求，因可能涉及到其他责任主体，且任翠容亦未提供相应损失依据，故本院难以支持；关于任翠容提出的要求瑞恒家辰公司公布涉诉小区停车场、公共部位广告位等的改造立项批准手续与经营状况、经营收益的详细账目、收益去向的反诉主张，庭审中瑞恒家辰公司已经向任翠容提供了小区停车位收费标准、经营备案证、部分物业服务项目收支情况，至于内容是否全面及真实不是本案涉诉范围，但任翠容作为涉案小区业主，有权要求公布其所主张的物业经营收益等相关事项，故对任翠容的该项反诉请求本院予以支持；任翠容要求瑞恒家辰公司返还全部已交纳的物业服务费的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持，但前文已述瑞恒家辰公司在为涉案小区提供物业服务的过程中有服务瑕疵，构成减免物业服务费的情形，本院根据酌减的标准退还任翠容相应期间的物业服务费；关于任翠容主张因门禁系统无法使用要求瑞恒家辰公司予以赔偿的反诉请求，因该主张可以认定构成瑞恒家辰公司物业服务瑕疵，本院在裁决其应给付的物业服务费中予以适当考虑，故对其主张赔偿的反诉请求本院不予支持。
综合双方陈述及提交的证据，本院酌定物业服务费具体减免及应退还任翠容物业服务费的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任翠容给付原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司二○一一年六月二十日至二○一七年三月二十四日期间的物业服务费五千九百六十六元五角七分（限本判决生效之日起七日内执行）；
二、驳回原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司退还被告（反诉原告）任翠容二○○九年六月二十日至二○一一年六月十九日期间的物业服务费五百一十四元三角七分（限本判决生效之日起七日内执行）；
四、原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司在北京市密云区某街某号院某小区公告栏处公布该小区2009年6月至2016年9月期间的小区停车场、公共部分广告位改造立项批准手续以及物业经营管理服务费用收支账目、收益去向（限本判决生效之日起十五日内执行）；
五、驳回被告（反诉原告）任翠容的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）任翠容负担，（限本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费五十元，由原告（反诉被告）北京瑞恒家辰物业管理有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王宁
二〇一七年九月二十七日
书记员 郑冉