福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0823民初1608号原告:温培生，男，1965年4月29日出生，汉族，农民，住上杭县。原告:罗玉娣，女，1971年9月16日出生，汉族，农民，住上杭县。俩原告的委托诉讼代理人张著学，福建龙航律师事务所律师。被告:范敦武，男，1969年12月28日出生，汉族，农民，住上杭县。被告:范大桂，男，1965年10月28日出生，汉族，农民，住上杭县。委托诉讼代理人:廖桂香(系范大桂之妻)，女，1968年1月11日出生，汉族，农民，住上杭县。被告:赖国永，男，1979年8月18日出生，汉族，个体户,住上杭县。原告温培生、罗玉娣与被告范敦武、范大桂、赖国永地役权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。温培生、罗玉娣及其委托诉讼代理张著学，被告范敦武、赖国永，范大桂的委托诉讼代理人廖桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温培生、罗玉娣向本院提出诉讼请求：1.判决三被告停止在原老村部围墙外建店面第二层及以上建筑的行为,以保护原告拥有的地役权(用益物权)；2.判决拆除被告在原老村部围墙外违规建设的店面的第二层及以上建筑物。事实与理由：俩原告分别于2004年和2005年间购买上杭县蓝溪镇载厚村老村部的房屋。温培生购买原村部西片会议室三直、正身二直，计五直，房屋前部分余坪、房后部分舍子；罗玉娣购买原村部中东至范大田围墙0.5米、西至本户旧宅房、南至本户空坪、北至本户空地（菜地）的房屋。原告在购买老村部房屋时，村部围墙外有规划11间店面，店面间有一供村委会进出的大门，在原告与村委会签订的转让契约中，明确约定“老村部现有大门属购买三户共用，但不准建筑”，同时，根据当时村委会的统一规划，前面围墙外的店面只准建一层，以“公路面为准高”。如此规定的目的，是为了保证购买老村部各户的通行、采光及视野，即店面所在地为供役地，原村部房屋为需役地。原告是得到了村委会关于店面只建一层、不得升楼的承诺后，才购买村部老房屋的。村委研究规划后，三被告取得部分店面的土地使用权，并依规定向村、镇申报审批，在审批表中，村委会明确的审批意见为“不准升楼，如若升楼，应强行拆除，按规划一统，定要做到美观化、规格化”。由此可知，原告现在住房前面的店面是限高的，是为了保证原告等的不动产权利。三被告所使用的土地依法属于供役地，而对原告来说属需役地。2016年3月开始，三被告将原来店面拆除，2016年4月初开始重建。开始拆除时，原告即要求村主任明确告知被告，重建需要遵守原约定和协议，只能建一层，不得超高。但被告未执行村委的规划。原告等人多次找村委和镇政府，也请村镇规划站、土管所出面制止被告未批先建的违法行为；有关部门接到原告等人的投诉后，只是象征性发出停建通知，违建行为仍在继续。原告继续向县城乡规划局投诉。被告对村和镇的停建通知不予理睬，现在还继续实施其违建行为，已严重侵害了原告的用益物权。《物权法》第一百六十二条规定“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权”；第一百六十六条规定“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权”；第一百六十七条规定“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力”。根据以上法律规定，原告购买老村部的房屋时，同时享有地役权，而现在被告的行为，是侵害原告的用益物权的行为，依据《侵权责任法》的有关规定，应停止侵害和排除妨碍。为此，提起诉讼。范敦武、范大桂、赖国永辩称，原告诉称被告是得到村委会关于店面只建一层，不得升楼的承诺后，才购得村部老房屋，并且该承诺在被告建房审批意见中有备注。诉称该承诺和审批意见的前提是村委对该片用地的统一规划，不得影响村委办公楼的美观，而时至今日，老村委办公楼已经被出售他人，该片用地的规划已经改变，不得在老村部办公楼升楼的基础事实已经不存在。原告不是管理或执法部门，无权起诉被告，原告不具有本案适格诉讼主体资格。被告建房升层对原告房屋的使用没产生任何不利影响。根据物权法第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，提高自已的不动产的效益。当事人应当采取书面形式设立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，地役权的权利来源是合同约定，合法享有地役权必须签订书面地役权合同而且经登记，但原告既没有与村委签订地役权合同，也未与被告签订地役权合同，更没有登记地役权。原告诉称对被告不动产享有地役权，无任何法律和无事实依据。因此，原、被告之间不存在地役关系，被告也未侵害原告其他权利行为，原告的诉请无事实与法律依据，依法应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提供的证据有：1.2002年1月8日范大田与载厚村委会签订的《出售村委会部分房屋、余坪的契约》、2005年2月温培生与载厚村委会签订的《关于出售老村部房屋、余坪的契约》、2016年2月7日罗玉娣与载厚村委会签订的《农村住宅合同》，证明原告通过购买村委会老村部的房屋，同时取得该房屋的相关权益，包括本案涉及的地役权；2.申请人为范钦腾《上杭县乡（镇）村建房用地申报审批表》，证明村里面对出售的十一间有明确合同约定，只能建一层，不能升楼，违规要拆除，限制长度和高度。实际上是对这些店面设立了地役权。3.申请人为罗玉娣的《福建省农村住宅建设和用地申请表》，证明原告等人所建住宅的土地为需役地，建设取得政府审批；4.照片九张，证明被告有未批先建，实施侵害原告地役权的行为。被告赖国永向本院提供的证据有：其与温汉昌签订购房合同。被告范大桂提供的证据有：2010年11月21日店铺转让书一份，证明范大桂的店面是于2010年11月21日从范德渊、范敦恒转让所得。被告范敦武未提供证据。对原告提供的证据,范敦武认为证据1真实性无异议，内容并没有讲到被告只能建一层不能升楼。证据2所有权人已经变更，不能套用，对其无效。证据3审批表有猫腻，2005年购买的为什么这么迟才批。赖国永认为证据1是假的。证据2不清楚，跟其没关。证据3审批表有问题。范大桂认为证据1、证据2与其无关。证据3是村里面做假。三被告对证据4无异议，但认为原告不存在地役权，不存在侵害地役权问题。原告对被告提供的证据无异议。本院调取的证据有：1.2016年5月23日现场勘查图。2.询问载厚村委会主任范道荣的笔录一份。3.载厚村委会提供2016年5月4日的《通知》。4.房屋的界址图。原、被告对证据1、4无异议。赖国永对证据2，认为有关房屋来历没有意见，但范钦腾的审批是几十年的事了，与其无关。证据3有收到。范敦武对证据2，认为有关其的房屋来历没有错误，2005年村委会卖房子给原告的时候，并没有讲不能升层，罗玉娣的房屋2005年标到后，一直都没有向村委会交款，今年2月份才交清，其房子与罗玉娣的房子间隔远。罗玉娣没有资格起诉。范钦腾的房屋审批事项与其无关。对证据3其有收到。其告诉村主任2005年卖房时没有跟买方说不能升层。范大桂对证据2中有关其房子来历没有错。范钦腾的房子审批事项，与其无关。证据3其没收到。村主任只说没有批就不能建。本院认为，原告提供的证据1、3、4和被告提供的证据以及本院调取的证据与本案有关联，可以作为综合分析认定本案事实的依据。原告提供的证据2范钦腾的建房审批表，属于当时行政规划审批意见，并不能证明签订地役权合同的事实。经审理查明，原上杭县蓝溪镇载厚村的老村部建于二十世纪六、七十年代。1986年间上杭县蓝溪镇载厚村委会在原村部前方围墙外公路边，出让一部份地块，规划用于建设一层店面十余间。本世纪初，因村委建校等缺资金，村委会决定将老村部房屋招标分割出售。2002年范大田购得原村委会东片三直和正面三直房屋及前余坪。2004-2005年间载厚村委再次将部分老村部房产招标出卖，原告罗玉娣之夫及原告温培生通过招标，分别中标。罗玉娣之夫中标老村部中间第二份地产，温培生中标原村部西片会议室三直、正面二直，计五直房屋及房前部份余坪、房后部份舍子。2005年2月4日温培生与村委签订《关于出售老村部房屋、余坪的契约》。罗玉娣之夫在当时中标后，受邀到蓝溪市场吃晚饭过程中，发生事故去世，因未交清房款，一直未与村委签订协议，但中标后罗玉娣搬入中标房产居住。罗玉娣在交清房款后，于2016年2月7日与载厚村委会补签《农村住宅合同》。温培生房产至今尚未改建，亦未提供有关土地房产登记证。罗玉娣在补签协议后，于2015年3月开始拆旧建新，2015年7月经镇村两级职能部门审批，办理了《福建省农村住宅住宅建设和用地审批》。被告范敦武于2012年4月间，向范家进购得原老村部前方店面一间。被告赖国永于2010年向李添喜处购得原老村部前面店面一间，2016年1月2日又向温汉昌购得相邻一间店面。被告范大桂于2010年11月21日向范德渊、范敦恒购得原老村部前面店面一间。三被告所购房产相邻一排。2016年3月间三被告未经审批，开始将所购得的店面拆旧建新。在被告建好第一层，加建二层以上楼房时，原告提出异议，并向村委、镇政府反映，镇村二级曾向被告下发停建通知，但被告仍继续建房，双方发生纠纷，至2016年9月间三被告房屋建成四层。2016年5月原告以三被告侵犯其地役权为由，诉至本院。本院立案后，告知被告在纠纷期间，暂停建设，以免扩大损失。本院认为，地役权合同指的是需役地权利人与供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的协议。《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国物权法》第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。根据上法律规定，当事人以合同设立地役权的行为属要式行为，必须采用书面形式。本案中，原告与案外人上杭县蓝溪镇载厚村民委员会之间签订的房屋买卖合同，并没有对地役权进行约定。原告与三被告之间也没有书面签订地役权合同，原告亦未提供证据证实其与被告受让房前的产权人之间签订有书面的地役权合同。因此，原、被之间未签订过任何形式的地役权合同，不存在地役权合同关系。原告主张原、被告之间存在地役权合同关系，没有依据，为此提出的诉请，不予采纳。关于被告建房是否符合规划，系行政审查事项，属于行政法律法规调整范畴。被告建房的行为是否违反行政法规，应当由相关行政主管部门依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十六条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告温培生、罗玉娣的诉讼请求。本案诉讼费200元，由原告温培生、罗玉娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长  张春明人民陪审员  郭河英人民陪审员  周 胜二〇一六年十二月二十八日代理书记员  孔喜圣附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）利用期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。《中华人民共和国合同法》第10当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。