广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终645号
上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：陈达仁，该公司总经理。
委托代理人：黎庭孟，该公司经理。
委托代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张丽梅，女，1965年1月30日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）因与被上诉人张丽梅物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。张丽梅系中山市石岐区第一城怡建9幢302房的业主，其物业建筑面积为146.76平方米。
2012年6月份，威信公司以部分业主拖欠物业管理费为由诉至原审法院。原审法院已查明：2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。
上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.80元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。乙方的服务内容及质量标准：一、综合服务。包括设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉等。二、房屋管理及维修养护。对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（××）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。三、共用设施设备维修养护。消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅等。四、绿化养护服务。五、保洁服务。六、协助管理公共治安秩序。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于24小时专人站岗值守，车辆停放有序等。乙方违反本合同的约定，未能达到本合同约定的物业管理服务内容及质量标准（目标），甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。
张丽梅未缴纳2012年1月至2014年9月的物业管理费。威信公司遂诉至原审法院，请求判令：张丽梅向威信公司支付2012年1月至2014年9月的物业服务费3764.97元及违约金500元（自2012年1月起按每日千分之三计至2014年9月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）并承担本案诉讼费。
诉讼中，原审法院于2015年4月2日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，小汽车需刷卡进出，但勘查期间，工作人员看到业主进出小区均无需刷卡，非业主进出也无需登记；2.小区内有清洁工在打扫楼道、露天公共区域卫生，垃圾集中堆放；3.不少单车房被改成出租屋；4.小区一楼临街多间房屋增设了后门，其中有房屋用于经营超市，但没有门卫看守，业主与非业主均可以随意通过超市直接进出小区；5.小区内有一巨型烟囱；6.小区内安装了摄像头；7.涉案小区实际分成两片独立的区域，怡华楼与怡美楼为一片区域，怡建楼与怡景楼为一片区域，分别从各自的小区大门进出。怡华楼与怡美楼不存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较好；怡建楼与怡景楼存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较差。现场勘查在场人黄惠媚及涉案物业实际使用人谢炳等业主认为：上述问题在2012年就已经存在，至今没有改善，小区保安形同虚设，变成开放式管理，对于存在的问题，威信公司只是一味推脱，可见威信公司没有履行合同义务。威信公司认为：其提供了清洁卫生、小区保安人员24小时值班、绿化及监控等工作，履行了合同义务；2012年6月至今，其一直有对上述问题进行跟进，但部分问题其无法直接改进，只能向相关部门反映，其并非适格原告，无法通过诉讼的方式进行处理，只能由业主提起诉讼。
原审法院认为：威信公司在本案中主张自2012年1月起的物业管理费，故本案的争议焦点为：一、威信公司与上海城第五届业委会所签订的期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同（以下简称物业服务合同）的效力问题；二、物业管理费及违约金问题。
关于焦点一。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故原审法院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。
关于焦点二。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。从原审法院的现场勘查情况来看，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。
同时，从现场勘查情况来看，虽然业主在2012年即对威信公司的物业服务质量提出抗辩，但相关问题至今没有得到处理或改善。物业服务合同中明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”。威信公司未履行对装修方案进行严格审核，未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在此情况下，威信公司应当继续采取其他补救措施，不能以多年前已经向相关部门反映就置之不理。临街商铺所增设的门口未被封闭前，威信公司完全可以派人员看守，威信公司称其无法处理实属推脱。威信公司也没有提供证据证实其从2012年6月起至今一直采取措施对涉案小区所存在的问题进行跟进处理，应承担相应的法律后果。由于物业服务合同属于集体合同，效力及于全体业主，因此，即使虽然张丽梅在本案中没有以物业服务质量存在瑕疵进行抗辩，但其拒绝缴纳物业管理费，且涉案物业实际××谢炳及其他业主已经就物业服务质量提出抗辩，应认定该抗辩及于其他业主。威信公司与张丽梅系合同的相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业管理费按每月0.6元／平方米为宜。虽然物业服务合同已经期满，但威信公司一直提供服务至今，故张丽梅每月应交纳物业管理费88.06元（0.6元／平方米×146.76平方米），2012年1月至2014年9月期间的物业服务费共计2905.98元。
至于拖欠物业管理费的违约金问题，因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故原审法院对违约金的请求不予支持。
综上，张丽梅经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其答辩、举证、质证和辩论等诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张丽梅于原审判决生效之日起七日内向威信公司支付2012年1月至2014年9月期间的物业管理费2905.98元；二、驳回威信公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（威信公司已预交），由威信公司负担5元，张丽梅负担45元（张丽梅于原审判决生效之日起七日内迳付威信公司）。
上诉人威信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、威信公司与上海城业主委员会签订了物业管理服务合同，约定了双方的权利义务，物业服务内容及标准，物业管理费的收取等情况，威信公司严格依据物业管理服务合同，向小区业主提供优良的服务，获得绝大部分业主的好评。威信公司完全履行了物业管理服务合同约定的义务，应当获得物业管理费，一审判决张丽梅按每月0.6元／平方米交纳物业管理费对威信公司极为不公平。上海城住宅小区是中山市最早的物业小区之一，占地面积约68000平方米，建筑面积约100000平方米，有884个住户，小区的楼房及设备陈旧，早期的业主很多已经搬走，有的转手给别人，有的用来出租，管理难度很大。尽管有很多困难，威信公司还是下大力气管好小区，为小区业主提供安全、舒适的生活环境，加大了硬件设施投入，小区三个门口设置门禁，主要位置安装摄像头；同时也加强了公司的管理，门口保安二十四小时值班，车辆与行人刷卡进入小区（小区有数千人，不排除有些业主不配合），清洁工打扫楼道、露天公共区，保持小区干净、整洁，专人负责绿化、美化工作。威信公司是具有三级资质的物业管理企业，向上海城小区提供了优质的服务，但收费相对低廉。2011年8月1日后才由原来的每平方米每月0.6元升为每平方米每月0.8元，现在工人的工资增加，管理成本上升，物业管理费收取仅够维持公司营运，如有业主欠费，就会出现亏损，难以维持。小区的部分业主长期欠费，经催告也不交纳，威信公司唯有依法律途径维护自己的合法权益。小区的烟囱是特高酒店向政府的环保部门申请，经批准后设置的，小区的一楼临街房屋设置的后门，是业主及其经营者所为，威信公司数次与其交涉，且向政府有关部门投诉，要威信公司派出专人看守，是不现实的。二、威信公司与上海城业主委员会签订了物业管理服务合同，约定：业主或者物业××每月31日前应交纳当月的物业管理费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日的千分之三收取违约金。张丽梅的违约行为严重影响其他业主的合法权益，造成了威信公司的损失，一审判决，张丽梅无需支付违约金，不利于纠正张丽梅的恶意欠费行为，在上海城小区起不好的示范作用，也对威信公司不公平。综上，威信公司上诉请求：1.撤销原审判决，判令张丽梅向威信公司支付2012年1月至2014年9月期间的物业管理费3764.97元（物业管理费2012年1月起按每月114.09元计至2014年9月）及违约金（自2012年1月起按每日千分之三计至2014年9月）；2.本案的一、二审诉讼费由张丽梅承担。
被上诉人张丽梅没有出庭参加诉讼及提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：中山市石岐区第一城怡建9幢302房的实际使用人谢炳在原审法院现场勘查时在场并在勘查笔录上签名。
本院再查明：在威信公司于2012年6月21日诉案外人黄惠媚拖欠2012年5月前的物业管理费一案中［（2012）中一法民一初字第1275号］，原审法院召集双方于2012年9月12日前往上海城小区进行现场勘查：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从一楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点为：一、威信公司提供的物业服务质量是否存在明显瑕疵及物业服务费的收费标准；二、张丽梅是否需承担拖欠物业服务费的违约金。
关于焦点一。原审法院曾于2012年9月12日前往涉案小区进行现场勘查：小区的消防通道被作为商铺经营，小区一楼临街的商铺大多私设通道门，可自由出入；小区设一个值班保安岗亭；在怡景楼4栋底层确实摆放收购的废品；特高商务酒店在该小区6幢靠小区内侧的外墙上从一楼到顶楼（七楼）加建了一条排烟管道；小区内靠值班保安岗亭的某块绿化带改为水泥地，集中停放摩托车；小区内整洁、环境清洁卫生、车辆停放有序。威信公司提起本案诉讼后，原审法院亦于2015年4月2日到涉案小区进行现场勘查，现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，小汽车需刷卡进出，但勘查期间，工作人员看到业主进出小区均无需刷卡，非业主进出也无需登记；2.小区内有清洁工在打扫楼道、露天公共区域卫生，垃圾集中堆放；3.不少单车房被改成出租屋；4.小区一楼临街多间房屋增设了后门，其中有房屋用于经营超市，但没有门卫看守，业主与非业主均可以随意通过超市直接进出小区；5.小区内有一巨型烟囱；6.小区内安装了摄像头；7.涉案小区实际分成两片独立的区域，怡华楼与怡美楼为一片区域，怡建楼与怡景楼为一片区域，分别从各自的小区大门进出。怡华楼与怡美楼不存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较好；怡建楼与怡景楼存在临街商铺增设大门的问题，管理相对较差。从上述两次现场勘查情况可知，威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵。且在原审法院2012年9月的第一次现场勘查发现相关问题后，威信公司未能提供任何有效证据证明其后对存在的问题采取积极补救措施予以改进物业服务质量，相关问题至今没有得到处理或改善。而双方的物业服务合同明确约定威信公司应对“违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；每日巡查一次装修施工现场，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门”，显然，威信公司并未完全按照物业服务合同的约定履行义务，对装修方案并没有进行严格审核，亦未及时、有效地劝阻违规建设等损害业主共同利益的行为。在涉案小区出现上述问题后，威信公司亦未能采取积极有效的补救措施予以处理或改善，而仅是以多年前已经向相关部门反映就置之不理。本院认为，物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，即威信公司应严格按照物业服务合同为业主及小区提供物业管理服务，业主张丽梅亦应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，但从原审法院的现场勘查情况可知，威信公司虽然提供了一定的物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，故原审法院从公平合理的原则出发，认定在威信公司的物业管理服务未有改善前，物业服务费按每月0.6元／平方米计算为宜并无不妥。威信公司在其提供的物业管理服务存在明显瑕疵的情况下上诉主张应按物业服务合同约定的0.8元／平方米计收物业服务费，理据不足，本院对其该主张不予采纳。
关于焦点二。因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否与支付标准均有争议，故原审法院对威信公司关于要求张丽梅承担拖欠物业管理费违约金的请求不予支持并无不当。
综上，威信公司的上诉理据不足。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（中山市威信物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市威信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 林蔓娜
黄燕红
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