北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初39351号
原告中国人民解放军66194部队。
团长吕志良。
委托代理人周春梅，北京市中淇律师事务所律师。
被告肖占青，男，1959年9月3日生，住址河北省涿州市。
委托代理人籍玉卓，女，1969年11月16日生，住址河北省涿州市。
第三人北京市仁和鑫隆超市，经营场所北京市朝阳区来广营乡北苑*号院**号。
经营者肖占青，男，1959年9月3日生，住址河北省涿州市。
委托代理人籍玉卓，女，1969年11月16日生，住址河北省涿州市。
第三人冯世炎，男，1976年9月10日生，住址河南省潢川县。
原告中国人民解放军66194部队(以下简称66194部队)与被告肖占青、第三人北京市仁和鑫隆超市（以下简称仁和超市）、冯世炎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员高玲担任法庭记录。66194部队的委托代理人周春梅、冯世炎到庭参加了诉讼，肖占青、仁和超市经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
66194部队诉称：我部队与肖占青于2004年12月30日签订了《房屋及土地租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区北苑三号院部队营区西南角的临街门面房（占地面积90平方米）、水塔下空闲地面积100平方米的房屋及土地出租给被告，租赁期限为20年，自2004年10月1日起至2024年10月1日止。现肖占青实际使用的合同约定外的面积约200平米，在其上建房经营仁和超市。2016年3月，中央军委作出“全面停止军队有偿服务”的指示，我们在收到军委通知后，于2016年3月30日在向肖占青传达了件精神。另：双方合同第五条第八项约定：“如因部队、上级规划及市政建设需要，甲方应提前两个月通知乙方”。现我部队因上级规划需要，需终止双方的合同，且我们也提前通知了肖占青，并于2016年4月20日向他发出了“终止合同函”，要求他于2016年6月1日前将诉争的土地及房屋腾空交还我们，但他拒绝履行。我们认为：该合同成立以后因客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，致使合同无法继续履行，如果继续履行将会给国家利益造成重大的损失，故诉至法院，诉讼请求为1、要求肖占青、仁和超市返还北京市朝阳区北苑3号院66194部队营区西南角临街门面房（占地面积90平方米）、原水塔下空地100平方米及其上房屋。2、要求肖占青支付2015年1月1日至2017年4月17日的租金2.4万元。3、肖占青支付2017年4月18日至实际腾退之日的房屋使用费。按照年租金20万元计算。
肖占青、仁和超市未到庭应诉，亦未提交书面答辩状，但在庭前谈话中表示：认可66194部队同肖占青之间的租赁关系，肖占青从部队承租房屋以后，对原有房屋进行翻建和新建，现在同意解除这一租赁合同。因为肖占青承租了之后就注册了个体工商户仁和超市。由肖占青和冯世炎合伙经营，肖占青负责出营业执照和场地，冯世炎负责实际经营，两个人利润分成。现在希望同66194部队进行调解。合同当中约定的土地和房屋我们都愿意2017年5月15日前返还，但是希望部队允许肖占青在超市北侧自建的板房内继续居住到2017年7月31日，并提供水电供应。
冯世炎述称：66194部队同肖占青的租赁合同已经解除了，但是部队的请求与我无关，我同他们没有合同。2011年我确实和肖占青签订了一份协议，由肖占青提供营业执照和场地，由我进行仁和超市的日常经营，双方按照一定比例分割利润。我对房屋的装修、设备添置我也有出资，我认为部队应该给我补偿，否则我现在没有资金，难以搬走。
经审理查明：2004年5月24日，肖占青成立仁和超市，自己作为注册经营者。2004年12月30日，肖占青作为乙方同甲方66194部队签订房屋及土地租赁合同，约定甲方将座落在北京市朝阳区北苑三号院66194部队，营区西南角的临街门面房（占地面积90平方米）及水塔下空闲地面积100平方米（待水塔拆宅后）出租给乙方使用。乙方将投资金450000元（肆拾伍万元）对原房屋进行改造，使其成为一个商业用房。期限为20年（贰拾年），自2004年10月1日起至2024年10月1日止。本合同生效后，乙方负责给甲方安装一套无塔供水设备并负责保质期内的维修（保质期见设备安装合同书）,并每年支付1万元人民币。甲方负责向乙方提供水、电，水、电费按北京市政府规定标准收取。如遇部队、上级规划及市政建设需要，甲方应提前两个月通知乙方。乙方承担对原水塔的拆迁费用一万元。按规划设计要求，在对临建房屋改造前，要向甲方提供施工方、预算书及图纸并征得甲方同意，按时交付租赁期内的所需水、电及其它费用。租赁期满后，承租面积内的一切建筑物无偿交给甲方。租赁期内，乙方有权自行决定合法经营方式，自主经营、自负盈亏。如遇甲方上级规划或部队需要及市政建设上述房地产，甲方应负责向上级反映乙方的实际情况，甲方不支付违约金。后肖占青进驻场地，开始使用土地、房屋，并进行了部分改扩建。2011年1月15日，甲方肖占青同乙方冯世炎签订一份协议书，就合作经营超市达成如下协议：甲方提供经营用房和营业执照，并负责质量管理。乙方提供货源资金设备装修，并负责经营管理。利润分成：按每天的流水除去各项开销，按电脑记录为准，年底按5:5分成。协议期限10年，如遇不可抗拒的事宜，双方没有互相索赔的义务。如双方无故辞退一方，则辞退方应向另一方交纳损失费（另行商谈）。如遇拆迁营业损失搬迁费用由甲乙双方自己商谈，房屋补偿归甲方所有。2016年4月18日，66194部队因政策调整，向肖占青发出终止合同通知书，主要内容为通知肖占青终止双方2004年12月30日签订的合同，请承租人于2016年6月1日前将合同中涉及的土地、房屋腾空移交66194部队。终止合同时间为2016年4月30日。肖占青未予回复，并一直经营仁和超市至今。
庭审中，肖占青、仁和超市、冯世炎均同意由肖占青一人提出相关的鉴定申请，法院判决之后确定的补偿部分，由肖占青、仁和超市、冯世炎自行协商进行分割，如有纠纷另行起诉解决。2017年4月17日，各方确认肖占青同66194部队的租赁合同当日解除。从2017年4月17日开始到肖占青收到鉴定报告之日止，房屋、土地的使用费予以免除。冯世炎、肖占青、仁和超市应当在肖占青收到鉴定报告之日起三日内腾退租赁合同涉及的房屋、土地。如三日内不能腾退，则从三日后计取房屋及土地的使用费。如三日内腾退，则腾退期间的使用费也予以免除。2017年5月5日，肖占青提出就仁和超市装修的残值进行评估，同时对其翻建扩建超市房屋的工程造价进行评估鉴定。各方一致选择北京中嘉盛源资产评估有限公司进行上述鉴定。但迟至2017年7月17日，经本院催告，肖占青始终没有支付评估鉴定费用。肖占青、仁和超市亦未腾退土地、房屋。
上述事实，有合同书、终止合同通知书、协议书、当事人陈述等在案佐证。
本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，各方已经在2017年4月17日确认肖占青、66194部队之间的租赁合同解除。合同解除后，肖占青没有正当理由拒不进行评估鉴定，导致双方庭上约定的协议无法继续履行，故本院确定肖占青应自本判决生效之日起七日内立即腾退北京市朝阳区北苑3号院66194部队营区西南角临街门面房（占地面积90平方米）、原水塔下空地100平方米及其上房屋，交付66194部队。具体腾退范围，66194部队提交了北京东方国兴建筑设计院有限公司制作的图纸，肖占青、仁和超市均未提出异议，应以该图纸为准。66194部队的第二项请求是要求肖占青支付2015年1月1日至2017年4月17日的租金2.4万元。现肖占青没有任何证据证明租金已支付完毕，故本院对该项请求予以支持，但66194部队的数额计算有误，本院依据双方约定调整为2.2931万元。最后，关于合同解除后的土地、房屋使用费问题，66194部队要求按照年租金20万元的标准，自解除之日计算到实际腾退之日止于法有据，同时考虑到肖占青等占用房屋的面积、当前的租赁市场价格等因素，本院对该项请求予以支持。肖占青、仁和超市、冯世炎本案未提出反诉，如与66194部队有其他争议可以另行起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告肖占青、第三人北京市仁和鑫隆超市于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区北苑3号院66194部队营区西南角临街门面房（占地面积90平方米）、原水塔下空地100平方米及其上房屋（具体腾退范围，以北京东方国兴建筑设计院有限公司制作的图纸为准）。
二、被告肖占青于本判决生效之日起七日内支付二〇一五年一月一日至二〇一七年四月十七日的租金二万二千九百三十一元。
三、被告肖占青于本判决生效之日起七日内支付二〇一七年四月十七日至实际腾退之日止的租金（按照年租金二十万元标准计算）。
四、驳回原告66194部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零五十元，原告66194部队负担一千元（已交纳），被告肖占青负担一千零五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 文怡昊
审判员 杨 静
审判员 宋培海
二〇一七年八月十日
书记员 高 玲