安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终2384号
上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司芜湖市分公司,住所地安徽省芜湖市镜湖区北京中路3号。
负责人：许悦林，该公司经理。
委托诉讼代理人：夏圆，安徽方振律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会,住所地安徽省芜湖市弋江区白马街道义兴行政村。
法定代表人：夏年月，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：王宗之，安徽新弋达律师事务所律师。
上诉人中国邮政集团公司芜湖市分公司（以下简称邮政公司）因与被上诉人芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会（以下简称义兴村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邮政公司上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院作出的（2017）皖0203民初1010号民事判决书，发回重审。2、义兴村委会承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院判决中没有明确双方签订的房屋租赁合同解除的时间，对双方权利义务的承担产生不确定性。2、因案外人阻扰，邮政公司一直未能实际使用讼争房屋，一审法院认为该事项与双方签订的房屋租赁合同无关，判决邮政公司承担租金及相关损失无事实和法律依据。3、双方对交还房屋有明确约定，承租人添置的不可移动的设施、设备等均以现状交回，故可以认定租赁房屋交还方式并非是恢复原状而是现状交回，即使应当恢复原状，应当判决邮政公司支付恢复原状相关费用。邮政公司无法以主动修复方式履行墙体恢复原状的义务，仍然要按每月7530.6元标准支付租金损失，明显对邮政公司不公。4、法律对当事人申请增加、变更诉讼请求有明确的期限规定，义兴村委会增加、变更诉讼请求超过了法定期限，一审法院严重违反法定程序。5、邮政公司在与××村委签订房屋租赁合同时，支付了15000元履约保证金，该保证金应当直接充抵租金，一审法院未在判决中予以释明，会导致双方对该保证金处理发生争议。
义兴村委会辩称，1、房屋租赁合同解除的时间应当是判决生效之日起，一审法院判决并无不当。2、因邮政公司改造墙体的行为造成与第三人的纠纷，邮政公司对其行为应当向义兴村委会承当违约责任。3、一审法院对邮政公司改造墙体的违约行为判决其恢复原状合法。4、一审法院依据合同的约定判决邮政公司支付15000元违约金，并无不当。5、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的若干问题的解释第二百三十二条的规定，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
义兴村委会向一审法院起诉请求：1、解除义兴村委会与邮政公司2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2、邮政公司将位于弋江区白马街道金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房恢复原状并交付给义兴村委会；3、邮政公司按月租金7530.6元为标准支付义兴村委会自2016年1月16日起至该《房屋租赁合同》解除时止的租金，并支付逾期付款违约金15000元（暂计算至2017年3月15日止的租金105427.8元）；4、邮政公司按月租金7530.6元为标准赔偿义兴村委会自该《房屋租赁合同》解除之日起至该房屋恢复原状交付时止的租金损失（暂计算六个月为45183.4元），并承担义兴村委会实现债权费用13000元。
一审法院认定事实：芜湖市弋江区白马街道金石新城安置区B15幢1、2、3、4、5、6号门面房系弋江区人民政府开发建设，义兴村于2014年5月30日受让上述六处门面房。2015年义兴村委会（甲方）与安徽省邮政公司芜湖市分公司（乙方，现更名为中国邮政集团公司芜湖市分公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租标的：甲方将金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房出租给乙方用于邮政业务，租赁期限三年。二、出租方式、租赁价格、借款及履约保证金支付要求：总租金271100元，租金按合同年度支付，每个合同年度租金为3个合同年度总租金的平均值，第一个合同年度租金应在签订本合同后3个工作日内，乙方支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后合同年度租金在上一个合同年度结束前1个月内，由乙方支付至甲方指定账户，先付租金后使用，否则甲方可单方解除合同；履约保证金支付要求：在签订本合同后5个工作日内，乙方应一次性向安徽长江产权交易所指定的账户缴纳履约保证金15000元，不计息;履约保证金的管理：（1）履约保证金主要用于弥补在合同有效期内，因乙方原因给甲方造成的损失。在本合同有效期内如因第（1）种情形产生导致履约保证金金额不足时，乙方应予以补足。（3）如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方对甲方造成损失或租金未足额支付的，该保证金用于赔偿违约造成的损失或补足未足额支付的租金。（4）如非因乙方原因导致本合同提前终止或合同到期后乙方完全履约并未对甲方造成任何损失的，在本合同终止后5个工作日内，甲方无息全额退还乙方。三、出租标的移交：乙方凭安徽长江产权交易所出具的《产权交易凭证》，按照出租标的的移交日现状与甲方办理出租标的的移交，自办理房屋移交之日起，因乙方未尽到妥善管理的义务导致的房屋毁损、灭失，造成第三方财产损失或人身伤害等，均由乙方承担，与甲方无关。四、甲乙方承诺：乙方承诺在对承租标的进行装修时，不改变房屋结构，如需要对外立面改造、增扩设施、改造墙体的，必须经甲方同意后方可施工，否则将承担违约责任。五、本合同各方的违约责任：乙方未按合同约定支付标的价款时，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付本合同约定的履约保证金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；乙方未按本合同第五条中乙方承诺履行时，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付本合同约定的履约保证金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任。本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、律师费等全部费用。合同签订后，邮政公司依约支付履约保证金15000元，并于2015年1月20日向安徽长江产权交易所有限公司支付了首期租金，安徽长江产权交易所有限公司于同年2月10日将该租金支付给义兴村委会。后义兴村委会将房屋交付给邮政公司。后邮政公司对涉案房屋进行装修，改造了墙体，导致楼上居民反对。后义兴村委会多次要求邮政公司恢复原状未果，成讼。
一审法院另查明：义兴村委会为本案支付律师代理费13000元。邮政公司陈述涉案房屋移交时间实际为2015年5月份。
一审法院认为，1、义兴村委会与邮政公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行权利义务。义兴村委会虽诉称租赁期限自2015年1月15日起算，但其并未提供充分证据佐证，且邮政公司对此不予认可，故义兴村委会该主张难以采信。根据邮政公司自认依法确认涉案房屋移交时间为2015年5月，据此涉案房屋租赁期限自2015年5月起算。邮政公司承租涉案房屋后即对房屋进行装修，由此影响涉案房屋楼上住户，且邮政公司未按时支付租金，导致双方租赁合同无法继续履行，义兴村委会诉请解除双方租赁合同，邮政公司亦表示同意，故依法确认双方房屋租赁合同解除。2、根据我国合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故义兴村委会要求邮政公司将其承租房屋恢复原状并交付给义兴村委会于法有据，应予以支持。3、根据查明的事实，涉案房屋的租赁期限自2015年5月起算，故邮政公司已经支付的首期租金对应的租赁期限为2015年5月至2016年5月。因后续租金并未按期支付，义兴村委会有权要求邮政公司支付后续租金及合同解除后邮政公司占用房屋期间的租金损失，义兴村委会主张该租金及租金损失均按每月7530.6元标准支付，符合双方约定，亦未加重邮政公司负担，予以确认。同时，义兴村委会主张支付违约金15000元，符合双方约定。4、关于实现债权费用13000元，该项主张过高，根据案件复杂程度等因素酌定为9000元。综上，一审法院判决：一、芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会与中国邮政集团公司芜湖市分公司于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》解除。二、中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起三十日内将位于弋江区白马街道金石新城安置区B15幢4、5、6号门面房恢复原状并交付给芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会。三、中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起十日内向支付芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会租金及合同解除后中国邮政集团公司芜湖市分公司占用房屋期间的租金损失（按每月7530.6元标准自2016年6月1日计算至弋××区××新城安置区××、××、××门面房××原状××给××江区白马街道义兴村民委员会止）。四、中国邮政集团公司芜湖市分公司于本判决生效之日起十日内向芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会支付违约金15000元、实现债权费用9000元。五、驳回芜湖市弋江区白马街道义兴村民委员会其余诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，1、本案中，一审法院判决双方签订的房屋租赁合同解除，因一方当事人上诉的，如果二审法院维持一审判决，双方签订的房屋租赁合同解除的时间应当是二审法院终审判决生效之日起解除。2、双方签订的房屋租赁合同明确约定“在对承租标的进行装修时，不改变房屋结构，如需对外立面改造，增扩设施，改造墙体的，必须经义兴村委会审查同意后方可施工。”但现有证据不能证明邮政公司改造墙体经过义兴村委会审查同意，且邮政公司改造墙体的行为引起楼上住户的反对，是造成其不能使用租赁房屋的主要原因，邮政公司对此应当承担责任。3、双方签订的《房屋租赁合同》中约定，邮政公司新添置的不可移动的设备、设施等均以现状交回。邮政公司并未添置的不可移动的设备、设施，只是对墙体进行了改造，因此，一审法院对邮政公司改造墙体的违约行为判决其恢复原状、并按每月7530.6元标准支付租金损失并无不当。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。邮政公司认为一审法院违反法定程序，与上述法律规定相悖，本院不予采信。5、邮政公司在与××村委会签订房屋租赁合同时，支付了15000元履约保证金。根据双方所签订的《房屋租赁合同》中的约定：履约保证金主要用于弥补在合同有效期内，因乙方原因给甲方造成的损失；合同第五条关于各方违约责任的约定：乙方未按合同承诺履行时，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付本合同约定的履约保证金。一审法院根据合同约定判令邮政公司支付违约金15000元并无不妥，邮政公司可在生效判决履行过程中用履约保证金抵消违约金15000元。
综上所述，邮政公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4192元，由上诉人中国邮政集团公司芜湖市分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 吴丽群
审判员 王习芸
二〇一七年十二月十八日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审