上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第655号
原告胡骏。
委托代理人沈力，上海市润和律师事务所律师。
委托代理人孔晓青，上海瀛东律师事务所律师。
被告梁汉森。
被告毛金囡。
被告梁健亮。
被告杨丽君。
以上四被告共同委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。
原告胡骏诉被告梁汉森、毛金囡、梁健亮、杨丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理，本案适用简易程序，依法由审判员施鲁檬独任审判。审理中，当事人合意延长简易程序适用期间。本案于2014年4月1日、2014年5月19日、2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孔晓青、沈力、被告及其委托代理人徐珩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡骏诉称，上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权登记在四被告名下。2013年5月3日，原、被告经居间方介绍就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，转让价为人民币330万元（以下币种均为人民币）。被告承诺系争房屋无抵押，且系被告唯一一套住房，因此原告承诺交易税由原告承担，并支付了10万元定金。5月9日，原告至居间方准备签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，被告却要求原告增加首付款，并告知尚有贷款未还清。原告为尽早成交又支付了10万元定金，并签订《定金补充协议》，要求被告尽快办理注销抵押手续，双方再履行买卖合同。事后，被告未将抵押注销事宜告知原告。6月19日，原告发函要求被告尽快办理抵押注销手续，并签订示范文本。被告却提出增加房款，并告知他处另有住房，由此增加的交易税需原告承担，原告予以拒绝后被告便不再联系原告。6月29日，被告以原告未在合同约定时间（即6月2日）签署示范文本为由提出解除合同。7月5日，原告提出签订示范文本，遭到被告的拒绝。经查，被告直至6月8日才办理抵押注销手续，故被告解约的理由不成立。原告请求判令：1、解除原、被告于2013年5月3日签订的《房屋买卖合同》；2、四被告共同双倍返还原告定金40万元。
被告梁汉森、毛金囡、梁健亮、杨丽君共同辩称，签约前，被告已告知原告及居间方系争房屋尚有贷款。根据合同约定，被告用首付款归还贷款，后原告主动提出加付10万元定金，被告表示同意，双方签订补充协议，约定被告应尽早还贷及注销抵押，但未约定还贷及注销抵押是签订示范文本的前提条件，故6月2日仍是签订示范文本的最后期限。之后，被告按约还贷。2013年6月1日，原、被告至居间方准备签订示范文本，原告提出要求做低房价，被告予以拒绝并向原告出示他项权证，原告向居间方了解税费后自行离开。原告在最后签约期限6月2日，未做任何表示。二十天后，原告仍未与被告签订示范文本。为此，被告发函要求解除合同。6月22日，被告再次告知原告抵押权已注销，但原告坚持要求做低房价，导致签约未成。综上，导致本次交易未能签约的责任在于原告，被告始终主张按买卖合同的约定签署示范文本，并未违约，原告已付的20万元定金由被告没收。
经审理查明，梁汉森与毛金囡系夫妻，梁健亮、杨丽君系双方之子、媳。系争房屋产权登记在四被告名下，建筑面积117.55平方米，原抵押权人为兴业银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司，债权数额为70万元，期限至2037年9月5日。
2013年5月3日，原告（乙方）、被告（甲方）与居间方（丙方）就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为330万元。乙方支付意向金10万元，如甲方在合同上签字，则意向金转为定金，以担保合同的履行。甲方由梁汉森、毛金囡签署。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《房屋买卖合同》，约定转让价款为330万元，乙方应于签订示范文本当日支付首期房款127万元，甲方应将首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额办理抵押注销手续。乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行申请贷款以支付第二期房价款203万元。双方同意本合同签署后30日内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。银行贷款划入甲方后10日内，甲方将系争房屋交付给乙方。双方应于2013年7月30日前办理产权过户手续。交易税费全部由乙方承担，甲方需在过户时承诺系争房屋是其唯一一套住房，因承诺不实，多出的税费由甲方承担。本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，如甲方违约不卖，则双倍返还定金；如乙方违约不买，则已付的定金不予返还。原告未按约定期限付款的，应支付违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除合同。被告未按约定期限交房的，应支付违约金，逾期超过二十日仍未交房的，原告有权单方解除合同。任何一方依据合同约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％支付违约金。合同中“是否设立抵押”一栏未勾选，如未勾选，则视为以该条款项下第一项约定为准，即“是”。甲方由梁汉森、毛金囡签署。
同日，梁汉森、毛金囡出具《房屋出售人声明》，声明系争房屋无抵押，成交价格为330万元，并承诺产权证自签发之日起至今满5年，该房是所有产权人名下唯一一套房屋。
同日，原告支付10万元定金。
2013年5月9日，毛金囡（甲方）与原告（乙方）签订《定金补充协议》，约定乙方于2013年5月9日补足定金20万元，甲方应尽早办理缴清剩余的银行抵押手续，拿出他项权证。拿出他项权证的同时到交易中心办理注销登记，双方签订示范合同当天乙方应支付首付款127万元（包含定金20万元）。
同日，原告又支付10万元定金。
2013年5月24日，被告结清兴业银行全部贷款本息，并于2013年5月31日领取了结清材料（含房地产他项权利证明）。
2013年6月2日，被告发短信通知原告，其已取得他项权证，要求原告明日至居间方签署示范文本。
2013年6月3日，被告向房地产交易中心递交了抵押权注销的相关文件。2013年6月8日，系争房屋抵押被登记注销。
2013年6月19日，原告向被告发函，称因被告一直不提供抵押注销登记的相关凭证，且披露的关于是否为唯一一套房产信息不实，被告坚持330万元为到手价，导致交易细节一直无法确定，致使签订示范文本的约定期限已过。原告要求被告于2013年6月22日前携带抵押注销登记的相关凭证前往居间方签订示范文本，逾期应依法承担相应的责任与后果。
2013年6月29日，被告向原告发函，称根据约定双方应于2013年6月2日前签订示范文本，并支付首付款127万元，原告逾期付款超过20日，被告有权解除合同。签约前居间方将交易需发生的税费做了说明，原告同意承担所有税费，但此后原告却以存在误解为由，未在期限内与被告签订示范文本，亦未支付首付款。自即日起，被告解除与原告签订的买卖合同。
2013年7月5日，原告又向被告发函，称被告在买卖合同约定的期限即6月2日并未办妥抵押注销手续，签约条件尚不具备，且被告拒绝提供抵押注销材料，并对付款进度、税费提出异议。后原告经查询得知被告已申请抵押注销，并发函通知被告于6月22日前往居间方，但当日被告仍拒绝提供抵押注销材料，并单方提出终止交易。原告要求被告于2013年7月12日前书面回复是否签约，逾期不回复视为无意签约。
另查明，上海市瑞金南路XXX弄XXX号XXX室产权登记在梁汉森、毛金囡名下。
审理中，被告申请居间方负责人徐传舜到庭作证。徐传舜称，签订居间协议时其及被告均告知原告系争房屋有抵押贷款。当时原告提出将房价做低至290万元，其告知原告需承担法律责任，且被告不一定同意。6月22日，原告坚持要求做低房价，被告则不同意。之前被告已告知其抵押已注销，其也告知了原告。被告同意若系争房屋非唯一一套住房，则增加的税费由被告承担。对此，原告不予认可，认为被告要求原告承担因系争房屋非被告唯一一套住房而产生的税费。
被告提供：1、5月9日居间方打印的《上海市房地产买卖合同》一份，其中载明系争房屋转让价为290万元。并称，当天双方至居间方准备签约，原告先行到达，居间方应原告要求打印了上述合同文本，因被告拒绝做低房价，致签约未成。原告称，当时被告提出原告需支付40万元装修款，故上述合同文本中的转让价定为290万元，但被告实际到手价仍为330万元。2、2013年6月2日居间方出具的证明一份，内容为：6月1日，被告联系居间方，要求通知原告前来签订示范文本。下午，双方到场，原告对税费提出质疑，拒绝签订合同，当天被告向原告出示了他项权证。
原告提供：1、5月26日原告夫妻与徐传舜的谈话录音，以证明徐传舜向原告转述被告的真实想法是不愿出售系争房屋，如出售则涨价至350万元。录音中徐传舜陈述：现在被告坚持不同意做低房价，要做低房价原告要补贴被告钞票。被告不想卖给原告，也不想卖给任何人，再卖可以，要跳价350万元……原告有两个选择，争气的，就房价不做低……我情愿给国家收，都不情愿给被告。原告夫妻陈述：你是骗我的啦，你说8万7，3％的契税……这不行的，我们哪来的钱……当天签合同，被告讲要么首付150万，要么就不肯做低房价。被告认为，徐传舜无权代表被告。
2、5月29日原告夫妇与梁汉森、毛金囡的谈话录音，以证明被告要求原告承担所有税费。录音中原告夫妻陈述：我们的意思是按照原来的，因为我们也没啥钞票，原来等于150万，等于倒做做过来的……你的意思是把20万元定金还给我们，我们尊重你的意思……你把钱退给我，你就推到我身上……如果钱通过居间方，他要把钱收掉，那我们只能交易下去，如果不交易也要付中介费。梁汉森、毛金囡陈述：我们是不唯一，还有2％税，是要你们交的，我是不交的，我到手价330万……收你钱时居间方在场，还你钱时应该三方在场……我们把钱退给你，居间方产证不退给我们，我们只有通过居间方。被告认为，谈话时间应为5月24日，原告当天要求被告直接退还定金。
3、7月14日，原告夫妻与徐传舜、梁汉森、毛金囡、梁健亮的谈话录音，以证明原告仍愿按买卖合同的约定与被告签订示范文本，而被告拒绝签约。录音中原告夫妻陈述：我们希望能继续的话还是继续下去，按原来的合同，原来的约定。被告陈述：我们已经跟你们解除合同了，如要继续就重新再谈价钱，重新签合同……他项权证我们6月1日前面就带过来了，办好是6月3日，6月3日通知你们来签，你们不来……我们还要等你贷款，你们前面干吗不早点跟我们签。被告认为，当时被告已通知原告解除合同，且该时间已超过合同约定的最后签约期限。
原告认为，注销抵押应为签署示范文本的前提条件，签约的最后期限应在注销抵押登记后的合理期限内。做低房价是居间方的提议，以便让被告获得更多的首付款，且居间方告知原告做低房价可少交税。6月1日，居间方告知原告税费金额为20.9万元，原告要求被告提供抵押注销凭证，但被告拒绝，当天居间方打印了示范文本，房价为290万元，因原告提出将合同带回去仔细阅看，居间方不同意，故签约未成。6月22日，原告明确告知被告不做低房价也可以，当天原告曾录音，但录音找不到了。6月底，原告经查询得知系争房屋抵押已注销。居间方曾向原告提出三种方案：1、继续签约，房价未明确；2、定金返还原告，被告独家委托居间方售房；3、诉讼解决，后原告答复居间方愿继续购房，但居间方回复被告不同意售房。原告多次询问居间方税费金额，居间方分别答复为8.7万元和20万元，差距巨大，为此原告要求居间方提供税收明细，但未得到明确答复。被告与居间方恶意串通，故意提高税收金额，以欺骗原告提出毁约。被告表示若要购房需重新签订合同，原告的理解就是被告要求加价，但具体价格未告知原告。原告曾在他处购买二手房，产权人为妻子林小红，购房时未贷款，故原告不属于二次购房。并认为，5月3日三方协商房价为290万元，税费应为8.7万元。
被告认为，6月1日被告向原告出示了他项权证，提出签约，并自愿承担因系争房屋不是被告唯一一套住房而产生的税费，当天居间方曾打印示范文本，但原告拒绝签约。6月22日和7月13日，居间方给原告提出三个方案：1、若继续购房，则尽快签约，房价为330万元；2、若原告不再购房，则被告退还定金，居间方不再收取佣金；3、诉讼解决，后原告答复居间方要诉讼解决。被告为售房早已让房客搬出，提前还贷，且被告原准备另行购房，并支付了意向金，但原告迟迟不签约导致被告存在损失。如房价做低至290万元，属于普通住宅，原告不仅可少交契税，还可免交营业税、所得税。被告自愿将20万元定金退还原告，现已交至本院代管。
以上事实，有房屋买卖合同、居间协议、收款收据、出售人声明、定金补充协议、产权信息及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，根据本院查明的事实，原、被告于2013年5月3日就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定转让价为330万元，如有贷款，被告应将首付款优先用于偿还贷款，并办理抵押注销手续，示范文本的最后签署日期为上述合同签署后第30日，即6月2日。原、被告又于5月9日签订《定金补充协议》，约定原告缴纳定金20万元，被告应尽早结清贷款，并办理注销手续，但对示范文本的最后签署日期并未提及。补充协议与合同内容不一致的，应以补充协议为准；而补充协议未涉及的部分，仍应以合同内容为准。抵押未注销不影响示范文本的签订，且原告在6月19日的函件中也认为签订示范文本的期限已过，说明原、被告并未就示范文本的签署日期进行变更。
合同签订后，原、被告为签署示范文本多次进行协商，但均未成功。根据双方的陈述及居间方所打印的示范文本（未签名），可以看出未能签署的原因在于原告要求做低房价，而被告要求330万元的到手价，双方的要求均与之前订立的合同不符。被告虽当庭表示自愿承担因非唯一一套住房而产生的税费，但如被告承担该部分税费，到手价就不可能是330万元；反而言之，被告要达到330万元的到手价，原告必须承担所有的税费包括本应由被告承担的部分，这显然违背合同约定。而原告明知8.7万元的税费是按照290万元的房价计算得出的，却坚持认为做低房价有利被告，明显有违常理。
6月22日，双方应原告的要求再次进行协商。根据原告7月5日的函件，原告在6月19日第一次向被告发函前已查询得知抵押被注销，那么6月22日当天已满足原告提出的抵押注销后再行签订示范文本的要求。被告及居间方均表示当天原告坚持做低房价导致签约不成，而原告则称当天已告知被告可以不做低房价，并曾录音，但无法向法庭提供。由于原告未能提供证据证明其主张，故本院不予采信。之后，被告发函要求解除合同。本院认为，虽经多次磋商，但因双方的原因，原、被告既未在6月2日前，也未抵押注销后的合理期限内签署示范文本，被告要求解除合同，可予准许。
原、被告于7月14日再行见面，在原告提供的录音中，原告对于房价仅是笼统地表示按原约定，至于具体的价款并无表述，而原告在庭审及录音中却多次提出5月3日约定的房价即为290万元，这明显与合同约定不符。即使原告7月14日已愿按330万元成交，但此时距合同约定的最后期限及抵押注销均已超过30日，被告也提出解除合同，该时间已超出合理期限。综上，原、被告双方对于未能签署示范文本均有过错，现被告自愿返还20万元定金，可予准许。原告要求被告再行赔偿20万元，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告胡骏与被告梁汉森、毛金囡、梁健亮、杨丽君于2013年5月3日就上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、被告梁汉森、毛金囡、梁健亮、杨丽君应于本判决生效之日起三日内返还原告胡骏定金20万元（该款至本院具领）；
三、原告胡骏其余的诉讼请求，不予支持。
案件受理费7400元减半收取3700元（原告已预缴），由原告胡骏与被告梁汉森、毛金囡、梁健亮、杨丽君各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 施鲁檬
二〇一四年八月七日
书记员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。