安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终88号
上诉人（原审被告、反诉原告）：太和县原墙镇供销大厦镇中商贸有限公司，住所地安徽省太和县。
法定代表人：张凯，该公司总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张凯，太和县原墙镇供销大厦镇中商贸有限公司总经理。
上列两上诉人共同委托代理人：张鹏，安徽昊华律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：张玉英，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶积土，男，1978年10月5日出生，汉族，农民，住江西省德兴市。
委托代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。
委托代理人：潘博，安徽风采律师事务所实习律师。
上诉人太和县原墙镇供销大厦镇中商贸有限公司（简称原墙供销大厦）、张凯因与被上诉人陶积土房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院作出的（2015）阜民一初字第00091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月9日公开开庭审理了本案，原墙供销大厦、张凯的共同委托代理人张鹏、张玉英和陶积土的委托代理人韦东、潘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：张凯（甲方）、陶积土（乙方）于2014年4月12月签订供销大厦经营合作协议，主要内容：一、甲方自愿将位于太和县原墙供销大厦一楼1400平方米、2、3两层整栋楼，总面积约8600平方米的房屋，与乙方合作经营做商业经营使用；二、合作期为10年，从2014年8月1日起至2024年7月30日止，10年乙方定额上交金不变；三、年合作金为100万元，押金为100万元，乙方必须在2014年4月10日前交清，以后每年必须提前2个月缴纳下一年合作金，否则视为自动放弃，甲方有权解除合同；四、（3）合同期满，甲、乙双方及时办理清结，乙方如继续承租，必须提前六个月与甲方协商续租事宜，在同等条件下，乙方享有优先权；五、（2）甲方提供的房屋是简单装修，消防、电梯费用由甲方承担；六、（2）乙方提出增加1台扶梯及空调费用都有乙方自己负担，甲方负责安装。陶积土于2014年4月10日分别交付押金100万元、合伙费100万元。后因张凯资金不足，原墙供销大厦、张凯（甲方）于2014年10月20日给陶积土（乙方）出具承诺书，约定：1、原协议从2014年8月1日推迟至2015年2月1日起计算房租；2、向陶积土借款100万元（甲方按20%的年利率付息）；3、原墙供销大厦未完成事项，确保2014年11月5日全部完成，如不能按期交付，一切责任由甲方负责。当日，陶积土又按照承诺书借给原墙供销大厦、张凯100万元，张凯出具了借条并加盖了原墙供销大厦的印章。合同签订后，陶积土出资对承租房屋进行了部分装饰，并安装了1台波士顿牌自动扶梯及美的风管中央空调一部。后因张凯不能提交出租房屋的竣工验收报告、消防验收报告、产权权属证明等事项，陶积土认为双方签订的合同无法继续履行，要求解除合同未果，遂提起诉讼,请求法院判决：1、解除双方于2014年4月12日签订的购销大厦经营合作协议；2、判令原墙供销大厦、张凯返还其租赁费100万元、房租押金100万元、借款100万元，并赔偿其装修费用及投资损失100万元，以上总计400万元；3、案件受理费及律师代理费由原墙供销大厦、张凯负担。原墙供销大厦、张凯提起反诉，请求判令：1、陶积土继续履行其与原墙供销大厦、张凯签订的房屋租赁协议和合作协议；2、陶积土给付违约金30万元，大梁损坏赔偿款60万元，合计90万元；3、陶积土承担本案全部诉讼费用。
原审认为：张凯、陶积土于2014年4月12日签订的供销大厦经营合作协议，合同名称虽是合作协议，但依据该协议的主要条款，及原墙供销大厦、张凯于2014年10月20日给陶积土出具承诺书约定的补充内容，双方就涉案房屋明确载明了房屋租赁期限及租金，未涉及合伙投资比例、合伙赢利的分配、亏损的负担等合伙协议应具备的基本事项，该协议实为租赁协议。陶积土于2014年4月10日分别缴纳的100万元押金、100万元合伙费应为房屋租赁押金和预缴的房租费。故原墙供销大厦、张凯辩称4月12日协议是合伙协议的答辩理由，证据不足，原审不予支持。在陶积土履行了2014年4月12日、2014年10月20日的租赁协议后，因原墙供销大厦、张凯不能提交出租房屋的竣工验收报告、消防验收报告、产权权属证明等事项，造成陶积土未能如期开业，致使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，陶积土要求解除与原墙供销大厦、张凯签订的2014年4月12日的租赁协议，符合法律规定，应予准许。原墙供销大厦、张凯要求继续履行2014年4月12日协议的诉请，证据不足，原审不予支持。原墙供销大厦、张凯收取陶积土的100万元租房押金、100万元房租费、100万元借款，有据在卷，原墙供销大厦、张凯对收款事实也予认可。合同解除后，原墙供销大厦、张凯应将上述300万元返还给陶积土。在履行合同过程中，陶积土按合同约定自行增加安装的自动扶梯及美的中央空调各一部，属可拆卸的物品，应由其自行拆除。其诉称的其他装修费用，因其不能提交有效票据予以证明，也不同意对已与房屋形成附合的装饰装修物进行评估，故其要求赔偿其装修费用及投资损失100万元的诉讼请求，原审不予支持。陶积土因该案诉讼产生的律师费用，因在租赁合同中未约定属违约责任的赔偿条款，也不属于法定的赔偿事项，故其要求原墙供销大厦、张凯赔偿其9万元律师费的诉讼请求，原审不予支持。原墙供销大厦、张凯不能提交证据证明陶积土在履行租赁合同中有违约行为，故其反诉要求陶积土赔偿30万元违约金的诉讼请求，原审不予支持。双方签订的租赁合同明确载明空调的安装由张凯负责，大梁有无损坏与陶积土无关，故原墙供销大厦、张凯要求陶积土赔偿大梁损失60万元的诉讼请求，原审不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1、解除陶积土与原墙供销大厦、张凯于2014年4月12日签订的供销大厦经营合作协议；2、原墙供销大厦、张凯于判决生效之日起20日内返还陶积土租赁费100万元、房租押金100万元、借款100万元，共计300万元；3、陶积土于判决生效之日起20日内自行拆除其出资安装的自动扶梯（波士顿牌）及美的风管中央空调各一部；4、驳回陶积土的其他诉讼请求；5、驳回原墙供销大厦、张凯的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由原墙供销大厦、张凯负担29100元，陶积土负担9700元；反诉费6400元，由原墙供销大厦、张凯负担。
上述判决宣告后，原墙供销大厦、张凯不服，向本院上诉称：1、原墙供销大厦、张凯与陶积土之间签订的合作协议实质上是房屋租赁协议，仍具备履行的条件，双方应当依法继续履行。2、双方签订协议未能正常履行的原因是由于陶积土安装扶梯指使他人切割房屋梁体，致使房屋结构受损，不能正常交付验收所致，因此造成的后果应由陶积土承担。陶积土应承担违约责任，并赔偿其指使他人切割梁体给原墙供销大厦、张凯造成的损失费用。3、本案是房屋租赁协议纠纷，原审将原墙供销大厦、张凯与陶积土的借款纠纷放在本案一并处理不当。4、张凯是原墙供销大厦的法定代表人，其与陶积土签订协议过程中所实施的相关法律行为只是履行职务行为，其法律责任应由原墙供销大厦承担，原审判决张凯承担责任没有法律依据。5、原审判决要求陶积土自行拆除其出资安装的自动电梯一部，已超出陶积土的诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判：原墙供销大厦、张凯与陶积土继续履行双方所签订的房屋租赁协议；陶积土给付原墙供销大厦、张凯违约金30万元以及给房屋造成损害的损失赔偿60万元。
陶积土答辩称：1、原墙供销大厦、张凯与陶积土签订的房屋租赁协议所涉及房屋至今未验收，陶积土要求解除协议完全符合法律规定。2、原墙供销大厦、张凯提出非法拆除梁体造成结构损害所产生的损失费用由陶积土承担没有事实和法律依据。双方协议约定非常清楚，电梯是由陶积土购买，但是安装由原墙供销大厦、张凯负责。3、原墙供销大厦、张凯所借100万元用于涉案工程未完工程，与本案具有关联性，原审法院判决其返还该款项没有任何问题。4、张凯是原墙供销大厦的股东，股东应该按照股份承担相应的责任。5、原审陶积土要求原墙供销大厦、张凯赔偿装饰损失费100万，并未支持，因此，原审判决并未超过陶积土诉请范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审期间，原墙供销大厦、张凯提交了三份新证据：证据一、陈强出具的证明1份，证明陶积土在签订租赁合同后增加一部电梯，电梯销售单位负责安装该部电梯，陶积土指使他人将涉案房屋梁体切开，使房屋不能正常交付的事实。证据二、反映资料1份，证明陶积土指使他人将上诉人房屋梁体切开，致使房屋不能正常交付的事实。证据三、太和县原墙供销大厦结构受损检测报告1份，证明陶积土指使他人将涉案房屋梁体切开给原墙供销大厦、张凯房屋造成的损失结果。
陶积土质证意见:对证据一，证人未出庭作证，也未出示证人身份证。该证明与我们所提供的双方2014年4月12日签订的协议第6条第2款约定不相符，双方所签订的协议约定“乙方提出的增加的壹台扶梯…”，可见增加扶梯是双方约定的，不是陶积土擅自增加的。对证据二的真实性、合法性、有效性均有异议，与原审原墙供销大厦、张凯提供的证据7相互矛盾。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据是一审开庭后单方委托所制的，鉴定程序不合法，现场状况也不真实。涉案房产已被太和县人民法院查封。
本院认证：证据一、属证人证言，证人无正当理由未出庭作证，对该证据的真实性无法确认，对其证明目的不予认可。证据二、从该份证据记载的内容看，并不能证明陶积土指使他人将原墙供销大厦、张凯房屋梁体切开，对该份证据的证明目的不予认可。证据三、该份检测报告系原墙供销大厦、张凯单方委托所制，其客观性、真实性无法确认，对其证明目的不予认可。
二审期间，根据原墙供销大厦、张凯的申请，江苏省亿富建设工程有限公司法定代表人朱某作为证人出庭作证。朱某在接受原墙供销大厦、张凯的代理人询问时，回答其知道大梁和一楼地面被切以后，问了扶梯安装销售负责人陈强，他说是陶积土指使切割的。朱某在接受合议庭询问时，回答其是听说陶积土切割的，张凯跟我说过安装扶梯要切割梁体，陶积土就去切割了。从朱某上述回答看，张凯跟其说过安装扶梯要切割梁体，其只是听说陶积土指使他人切割的。原墙供销大厦、张凯申请证人朱某出庭作证所要达到证明目的是涉案房屋大楼一楼的楼底面以及大梁被切割是陶积土指使的。可见，朱某的回答无法与原墙供销大厦、张凯申请朱某出庭作证所要达到的证明目的一致，对原墙供销大厦、张凯申请证人朱某出庭作证的证明目的不予认可。
原墙供销大厦、张凯还对原审期间陶积土提供的证据9发表了补充质证意见，认为根据协议陶积土自行增加了一部电梯，电梯的安装是由电梯销售单位安装的，陶积土与电梯安装单位已经免除了原墙供销大厦、张凯对新增设电梯的安装责任，所以安装电梯所造成的损失应由陶积土承担。该证据也证实了原墙供销大厦、张凯二审期间所提交陈强出具的证明的真实合法性。
双方其他证据及证明目的同原审，相对方质证意见亦与原审一致。二审对原审查明的基本事实予以确认。
综合双方当事人的诉辩及举证、质证意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、双方签订的合作经营协议是否应当解除；2、原墙供销大厦、张凯要求陶积土支付违约金30万元、赔偿损失60万元能否成立；3、原审判决原墙供销大厦、张凯返还陶积土所交付的租赁费、房屋押金和借款总计300万元是否合法；4、原审判决是否超过陶积土的诉讼请求。
本院认为：关于争议焦点一。原墙供销大厦、张凯上诉称双方所签订的房屋租赁协议仍具备履行条件，未能正常履行的原因系因陶积土安装扶梯指使他人切割梁体，致使结构受损，不能交付验收所致，双方所签订的协议应当继续履行。经查，张凯和陶积土于2014年4月12日签订了《供销大厦经营合作协议》，该协议名为合作协议，实为房屋租赁协议。从该协议记载的内容看，租期的起算时间为2014年8月1日。至今，原墙供销大厦、张凯仍未提供涉案出租房屋竣工验收报告、产权权属证明等材料证明涉案出租房屋已符合租赁条件，其称双方所签订《供销大厦经营合作协议》仍具备履行条件理由不能成立。同时，双方协议还约定看陶积土增加一台扶梯，安装义务方是张凯，二审庭审中原墙供销大厦、张凯所申请的证人朱某当庭也陈述张凯跟其说过安装扶梯要切割梁体，现原墙供销大厦、张凯诉称陶积土指使他人切割梁体，致使协议不能正常履行，其提供的证据并不足以支持其该项主张，对其该项主张不予支持。原墙供销大厦和张凯未按期交付符合租赁条件的房屋，构成违约，并致陶积土签订协议的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，陶积土要求解除其与张凯2014年4月12日签订的租赁协议符合法律规定，原墙供销大厦、张凯该节上诉理由不能成立。
关于争议焦点二。原墙供销大厦、张凯上诉称陶积土指使他人切割房屋梁体，致使房屋结构受损，陶积土应承担违约责任，支付原墙供销大厦、张凯违约金30万元，并赔偿切割梁体给原墙供销大厦、张凯造成的损失60万元。从上述争议焦点一所分析的内容看，安装扶梯的义务方是张凯，证人朱某在二审庭审中也当庭陈述张凯跟其说过安装扶梯要切割梁体，从原墙供销大厦、张凯所举证据看，并不能证明陶积土指使他人切割梁体，致使结构受损，原墙供销大厦、张凯主张的违约金和损失依据不足，其该节上诉理由不能成立。
关于争议焦点三。原墙供销大厦、张凯上诉称张凯是原墙供销大厦的法定代表人，其与陶积土签订协议过程中所实施的相关法律行为只是履行职务行为，其法律责任应由原墙供销大厦承担，原审判决张凯承担责任没有法律依据；本案是租赁协议纠纷，不应将原墙供销大厦、张凯从陶积土处所借100万元款项与本案一并处理。经查，张凯和陶积土于2014年4月12日签订了《供销大厦经营合作协议》，陶积土基于该协议于2014年4月10日分别交付租赁费100万元和押金100万元，原墙供销大厦给陶积土出具了盖有该公司财务专用章的收据。同年10月20日，张凯出具了一份落款处有其签字并盖有原墙供销大厦公章的借条，借条上载明“今借到陶积土人民币壹百万元整”。同天，原墙供销大厦、张凯出具承诺书，该承诺书中载明“……在正常条件下，如房屋不能交付使用一切责任由我负责”，从该承诺的内容看，原审判决张凯承担责任并无不当，张凯主张不承担责任的理由不能成立。从原墙供销大厦、张凯出具的承诺书记载的内容看，所借100万元款项是用于陶积土所租赁房屋未完成工程事项，现因协议无法履行，陶积土签订协议的目的无法实现，原审判决原墙供销大厦、张凯返还陶积土借款100万元并无不当，原墙供销大厦、张凯该节上诉理由不能成立。
关于争议焦点四。原墙供销大厦、张凯上诉称原审判决要求陶积土自行拆除其出资安装的自动扶梯一部，已超出陶积土的诉讼请求。本案中，因双方签订的协议无法履行而解除，自动扶梯系陶积土出资购买安装的，属可拆卸财产，其在原审中也诉求原墙供销大厦、张凯赔偿其装修费用及投资损失100万元，该自动扶梯属陶积土的投资部分，为减少陶积土的投资损失，原审判决陶积土自行拆除其出资安装的自动扶梯一部并无不当，原墙供销大厦、张凯该节上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原墙供销大厦、张凯的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38000元，由太和县原墙镇供销大厦镇中商贸有限公司、张凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 跃 芳
代理审判员 王 依 胜
代理审判员 李 周 洋
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈茜（代）
附相关条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。