四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终1306号
上诉人（原审原告）：赵彬，女，1967年12月12日出生，汉族，住四川省什邡市。
委托诉讼代理人：任翔宇，四川新开元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷俊杰，四川新开元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川垚成投资有限公司，住所地：四川省什邡市澜丰路（城南新区）。
法定代表人：黄勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈萍，四川宏剑律师事务所律师。
上诉人赵彬因与被上诉人四川垚成投资有限公司（以下简称垚成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省什邡市人民法院（2017）川0682民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵彬及其委托诉讼代理人雷俊杰、被上诉人垚成公司委托诉讼代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判垚成公司向上诉人支付至2017年5月31日逾期交房违约金31644元，2017年6月1日起违约金以购房款为基数按每日万分之三计至实际交房日止；2.被上诉人承担全部上诉费用。事实和理由：1.一审对垚成公司违约期限的认定错误，违约期限应计至具备合同约定和法定的交房条件之日止。垚成公司提供的合同约定交房时应具备建设工程竣工验收备案书，一审却改变合同约定条件，以消防验收合格日为交房日，违反了法律规定。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，商品房竣工验收备案书是认定商品房竣工验收合格的唯一法定证明文件，垚成公司未达到法定的交房条件。2.一审认定违约金明显过低，垚成公司应按合同约定的违约金计算标准承担违约责任。
垚成公司辩称，涉案楼盘于2016年6月7竣工验收合格，截止2016年11月2日，相关政府部门已对消防、人防、规划、环保全部验收合格，什邡市城建档案馆2016年11月7日对竣工备案资料进行审查，颁发了建设工程档案验收合格书，目前什邡市住建局质监站在审阅备案资料，竣工验收备案书正在办理中。建设工程竣工验收合格报告是法定交房条件，备案书不是法定交房条件，被上诉人已按合同约定履行主要义务。由于新消防法规的出台和什邡市住建局质监站审查所需时间均属被上诉人不能预见、不能避免的特殊情况，根据合同约定被上诉人不应当承担因消防迟延验收期间和什邡市住建局质监站审核备案资料期间的违约责任，请求驳回上诉，改判被上诉人承担逾期交房违约责任期至2016年6月7日。
赵彬向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金23,733元（截止到2017年2月28日的违约金为23,733元，其余违约金从2017年3月1日起以购房款为基数按每日万分之三计付至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(2014版），约定：原告以293,000元购买被告开发的位于什邡市方亭通站东路460号“万象国际城”2幢9层1-9-5号商品房，采取首付和按揭贷款方式支付，交房时间为2016年5月30日前，交房应具备竣工验收备案书、面积实测报告、住宅工程质量分户验收表、质量保证书、使用说明书；出卖人逾期超过30天未交房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按全部已付款每日万分之三支付违约金等内容。合同签订后，原告按约支付了房款。2016年6月7日，原告所购房屋楼盘竣工验收合格。同年11月2日，该楼盘消防验收合格。原告认为被告在合同约定的交房时间未具备交房的相应资料且逾期30天违约，始于2017年3月2日提起诉讼，主张权利。
本案审理过程中，双方当事人对原告所购房屋在交房时间仅不具备合同约定的竣工验收备案书条件的事实不持异议，被告承认现尚未取得竣工验收备案书。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告是否存在交房违约；2.被告未取得竣工验收备案书，如何确定被告的违约责任以及违约应承担的违约金数额。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点一，原告按照约定向被告支付了房屋价款，被告未按照约定在2016年5月30日前向原告交付符合合同约定全部交房条件的房屋，已属违约。关于争议焦点二，被告通知原告交房时（庭审中，原告认可收到被告2016年6月邮寄的交房通知书），刚竣工验收合格，2016年11月2日该楼盘消防验收合格，此时原告所购房屋已具备法律规定的交房条件，原告应在此时收房；2016年11月2日后，在被告符合交房条件的情况下，原告未收房不应视为被告违约。虽然至今被告未取得竣工验收备案书，但该备案书是被告应将建设工程所有资料齐备后，到建设主管部门归档的证明材料，不是交房的法定必备条件。被告未取得竣工验收备案书，对原告所购房屋的质量并无影响，且原告未举证证明是因房屋质量问题造成竣工验收备案书无法取得的事实，被告通知原告收房的房屋质量合格，未取得竣工验收备案书不影响原告的使用和合同目的的实现。另外，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系主管部门提供的2014年版，同一楼盘还存在主管部门提供的2015年版合同，该版本合同载明交房具备的材料中为“竣工验收合格证明”，而非竣工验收备案书，业主购买被告开发销售的同一楼盘，若因合同文本不同而导致业主享有的权益不同，显然是不合理的。原告要求被告支付违约金的请求，原告未提供证据证明其实际损失，被告请求本院对违约金调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，法院综合考虑被告的违约情形、原告可能产生的实际损失，根据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，以及同一楼盘业主遭遇被告违约事实一致的情况，酌情以合同约定的实际付款额为基数，按违约时间从2016年5月31日至2016年11月1日止（即155天），按中国人民银行同期同类贷款利率（即年息4.35%）计算，部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：1.被告四川垚成投资有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付原告赵彬违约金5,412元（293,000元×155天×年息4.35%÷365天）；2.驳回原告赵彬的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。垚成公司向本院提交如下证据：2016年11月8日关于请求对“什邡万象国际城（一）期”工程进行备案的申请书，附2014年8月27日住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑设计防火规范》的公告。2014年11月14日苏建科[2014]614号省住房城乡建设厅、省公安厅关于执行《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关要求的通知。证明2016年11月11日行政机关已受理竣工验收备案申请，由于新消防法规的颁布导致迟延办理了消防验收。上诉人质证认为真实性无异议，关联性有异议，虽然提供资料但仍未备案，没有达到合同约定的交房条件。本院经审查认为，该证据真实性予以认可，但证明目的将结合其他证据予以综合评定。
二审查明，2016年11月11日，涉案楼盘的竣工验收备案资料正在什邡市建设工程质量安全监督站审查中。垚成公司迟延向行政部门提交备案资料系因为其与施工方四川什强建筑工程有限责任公司（以下简称什强建筑公司）因工程款结算无法达成一致，什强建筑公司拒绝提交备案资料，垚成公司为此向四川省什邡市人民法院提起诉讼，要求施工方提交资料，经法院调解，双方达成（2017）川0682民初1095号民事调解书，约定什强建筑公司在2017年9月4日将竣工验收备案的非结算资料交于垚成公司。但什强建筑公司到期并未履行，垚成公司已申请强制执行。二审中，经本院询问，上诉人不愿意解除《商品房买卖合同》，坚持要求被上诉人支付违约金。
二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，根据查明的案件事实，2016年6月7日，涉案楼盘竣工验收合格，2016年11月1日涉案楼盘取得了消防验收合格书，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。故垚成公司向赵彬交付涉案房屋不违反法律规定。虽然竣工验收备案书作为交房条件确系双方当事人合同中的约定，垚成公司至今未能完成竣工验收备案构成违约，但从查明的事实可知，对未能完成备案主要是案外人原因造成，垚成公司的过错程度不大，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条的规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。在涉案房屋已经竣工验收合格后，有业主已收房入住，但赵彬拒绝收房，亦不要求解除合同，仅以获取违约金为诉讼目的，考虑到虽垚成公司存在违约的情况，但过错程度不大，且赵彬亦未证明由此带来的损失，一审酌情将违约金截止时间计算到取得消防验收合格之日并调整违约金计算标准并无不当，赵彬上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，赵彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费591元，由赵彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年十一月十五日
书记员 杨晓彤