四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初795号原告：兴业银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市翠屏区正义街7号正和滨江国际B区3幢，统一社会信用代码915115005975309275。负责人：罗勇，该分行行长。委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115200910654192。委托诉讼代理人：石庆华，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201611467651。被告：刘艺，男，1973年9月14日出生,汉族，四川省宜宾市翠屏区人。被告：李燕，女，1974年2月14日出生,汉族，四川省宜宾市翠屏区人。被告：四川上力地产有限公司，住所地宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段152号上力理想城5号楼（写字楼）B座21层，统一社会信用代码91511500675765263G。法定代表人：李海。委托诉讼代理人：郑伦武，四川霆睿律师事务所律师，执业证号15115200710824748。原告兴业银行股份有限公司宜宾分行（以下简称兴业银行宜宾分行）诉被告刘艺、李燕、四川上力地产有限公司（以下简称上力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告兴业银行宜宾分行的委托诉讼代理人石庆华、被告上力公司的委托诉讼代理人郑伦武到庭参加诉讼，被告刘艺、李燕经本院公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、开庭传票等，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告兴业银行宜宾分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2015年4月9日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.被告刘艺和李燕连带偿还原告借款本金273833.38元及还清本金之日止的利息、罚息、复利（暂计算至2017年7月19日的利息为17719.63元，罚息和复利为2207.58元）；3.被告刘艺、李燕承担原告为实现债权所支付的律师代理费、公告费等费用，其中已产生的律师费为12326.43元；4.被告上力公司对第1、2项的借款本金、利息、罚息、复利、�约金及实现债权的相关费用承担连带清偿责任；5.确认原告对被告刘艺和李燕提供的位于宜宾市翠屏区地块上力理想城X幢X层X号抵押房产享有优先受偿权；6.三被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年4月9日，被告刘艺、李燕因购房需要，与原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定二被告向原告借款31万元，用于按揭购买上力公司开发的位于宜宾市翠屏区地块上力理想城X幢X层X号商用房，借款期限为120个月，即2015年4月9日起至2025年4月9日，还款方式为固定日还本付息，等额本息，如违约，借款执行利率调整为在调整当时借款基准利率基础上上浮50%。二被告以其所购买的位于宜宾市翠屏区地块上力理想城X幢X层X号按揭房为上述借款本金及利息作抵押。被告上力公司对该合同项下所有债务承担连带保证责任，包括借款本金、利息、违约金及实现债权的费用等。原告于2015年4月20日将揭开31万元付至指定的被告上力公司账户。之后被告刘艺、李燕却未按该合同约定履行还款义务，从2016年7月起为按月还款，经原告反复催收后，被告仍未履行合同。且被告刘艺、李燕明确表示，由于自己对外有债务，已没有经济能力偿还后期借款。截至2017年7月19日，被告刘艺、李燕还差欠借款本金273833.38元、利息17719.63元、罚息和复利2207.58元。被告的严重违约行为，导致合同无法继续履行，原被告之间的合同应当依法解除。被告上力公司应对该合同项下的全部债务承担连带保证责任。为维护原告合法利益，遂诉至法院。被告上力公司辩称：1.本案应由被告刘艺、李燕承担还款责任；2.我司不应该对原告实现债权所产生的费用及违约金承担连带责任；3.被告的商品房已经办理了抵押登记，应用该商品房先行清偿债务。被告刘艺、李燕未作答辩。本院经审理认定事实如下:2013年10月26日，被告刘艺、李燕（买受人）与被告上力公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的宜宾市地块“上力•理想城”X幢X层X号商业用房。被告刘艺、李燕为了购房向原告兴业银行宜宾分行申请贷款，2015年4月9日，原告兴业银行宜宾分行（债权人/抵押权人）、被告刘艺（主债务人/抵押人）、被告李燕（共同债务人/抵押人）以及被告上力公司（保证人）签订合同编号XXXX号《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额为31万元，借款期限自2015年4月9日起至2025年4月9日止，共120个月；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次执行，借款利率为浮动利率，按定价基准利率乘以系数1.3计算；借款利率按固定日浮动，利率浮动周期为�；还款采用等额本金偿还法计算；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮30%；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；债务人应按合同约定偿还借款本息。合同第十一条保证担保约定：“保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年；如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”。合同第十三条违约责任约定：“一�发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息；……。二、违约发生后，债权人有权采取下列一项或多项措施：（四）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；（五）要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额一定比例的违约金（见本合同第十七条特别约定条款七）；…”。合同第十六条合同生效以及其他事项第七款约定“因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担”，合同第一条约定“…六、实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、差旅费、电讯费、处置费等”；合同第十七条特别约定条款第六款担保方式约定�抵押和保证担保，被告以所购的位于宜宾市翠屏区地块上力理想城X幢X层X号商业用房作为抵押，保证人的保证期间为阶段性担保。合同第十七条特别约定条款第七款约定“本合同针对债务人、担保人的具体违约行为有具体违约责任约定的，适用相应具体违约责任约定，包括但不限于：本合同第十七条特别约定条款第三款中的贷款用途挪用及逾期情形下的罚息利率、本合同第十七条特别约定条款第五（五）款中的提前还款违约金等。除上述已适用具体违约责任的违约行为外，针对债务人、担保人的其他每一项违约行为，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金”。合同第十七条特别约定条款第八款约定“连续发生叁期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%，浮动方式同本合同借款利率�价公式确定的浮动定价方式。”2015年4月20日，原告兴业银行宜宾分行向被告刘艺发放借款31万元，并按约定直接支付至被告上力公司的账户。2015年4月29日，原告与被告刘艺、李燕办理了宜宾市房预翠屏区字第XXXX号“预购商品房抵押权预告登记”，该预购商品房抵押预告登记证载明：预告登记权利人为兴业银行宜宾分行，预告登记义务人刘艺、李燕，房屋坐落在宜宾市翠屏区地块上力理想城小区X幢X层X号，借款金额31万元，债务人刘艺、李燕，债务履行期限2015年4月9日至2025年4月9日。被告刘艺、李燕于2016年7月20日开始逾期未按约还款，经原告多次催收后，两被告仍未履行还款义务。原告兴业银行宜宾分行提交的个人贷款信息表显示，截至2017年7月19日的尚欠借款本金为273833.38元，利息17719.63元、罚息和复利2207.58元。2016年11月18日，原告（甲方）与四川戎星律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定乙方接受甲方的委托，指派黄成良律师等为甲方刘艺借款纠纷案件的代理人，乙方按照诉讼标的额收取律师代理费12326.43元。2016年12月，四川戎星律师事务所向原告出具代理费金额为12326.43元的四川增值税专用发票。另查明，被告刘艺与被告李燕系夫妻关系，两人于1996年3月27日登记结婚。本院认为：本案所涉《个人购房抵押（保证）借款合同》系原告与三被告真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《个人购房抵押（保证）借款合同》明确约定了借款金额、借款对象、借款期限、还款方式、违约责任、担保方式等内容，原告与三被告之间的债权债务关系应予认定。原告依约向刘艺、李燕发放了贷款31万元，刘艺、李燕应按约履行还本付息的义�，但刘艺、李燕在借期内未按约履行还款义务，从2016年7月20日起至今未向原告偿还剩余借款本金及利息，已构成违约，应承担违约责任。因此现刘艺、李燕不按合同规定按时偿还借款本息，原告诉请解除原、被告于2015年4月9日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，符合合同的约定，本院依法予以支持。现被告刘艺、李燕未举证证明已归还借款本金及支付尚欠的利息、罚息、复利，故原告诉请被告刘艺、李燕共同偿还借款本金，并支付借款本金还清之日止的利息、罚息、复利，本院依法支持为被告刘艺、李燕于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金273833.38元及利息、罚息和复利（暂计算至2017年7月19日的利息为17719.63元、罚息和复利为2207.58元；2017年7月20日至本判决确定给付本金之日止的罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息和罚息为基数，均按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次乘以系数1.3后再上浮30%计算）；若被告刘艺、李燕未按本判决确定的给付之日给付款项，上述罚息、复利计算至借款本金付清之日止。关于原告诉请被告支付律师费、公告费等费用。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，因债务人未履行合同义务引起诉讼或其他法律纠纷的，债权人所支付的实现债权的诉讼费、律师代理费等由债务人承担。本案中，根据查明的事实，截至庭审之日原告实际支付本案相关律师费12326.43元、本案诉讼费5742元、公告费300元，故对该两项费用本院依法予以支持。被告上力公司为案涉借款的保证人，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，保证人承担连带保证责任，且是阶段性的担保，若债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，�自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人上力公司的保证责任解除。因此，被告上力公司的连带保证责任并未解除，被告上力公司应对被告刘艺、李燕的案涉债务承担连带清偿责任。原告诉请对宜宾市翠屏区地块上力理想城X幢X层X号房产享有抵押权，即原告对该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权，但因原告与被告刘艺、李燕就该房产仅办理了“预购商品房抵押权预告登记”，该预告登记获得的是优先他人设立抵押进行登记的权利，而不同于抵押登记，不能产生《中华人民共和国物权法》规定的优先权效力。故原告对该房产不享有优先受偿权，原告该诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，最�人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告兴业银行股份有限公司宜宾分行与被告刘艺、李燕、四川上力地产有限公司于2015年4月9日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。二、被告刘艺、李燕于本判决生效之日起十日内共同偿还原告兴业银行股份有限公司宜宾分行借款本金273833.38元及利息、罚息、复利（暂计算至2017年7月19日的利息为17719.63元，罚息和复利为2207.58元；2017年7月20日至本判决确定的给付之日止的罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠利息和罚息为基数，均按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次乘以系数1.3后再上浮30%计算）；若被告刘艺、李燕未按本判决确定的给付之日给付款项，上述罚息、复利计�至借款本金付清之日止。三、被告刘艺、李燕于本判决生效之日起十日内共同支付原告兴业银行股份有限公司宜宾分行为实现债权所支付的律师代理费12326.43元、公告费300元。四、被告四川上力地产有限公司对以上第二、三项中被告刘艺、李燕的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告兴业银行股份有限公司宜宾分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5742元，由被告刘艺、李燕、四川上力地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 刘 琳人民陪审员 刘 洋人民陪审员 冯兴群二〇一七年九月十一日书 记 员 岳冬熠