宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7302号
原告：宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（组织机构代码为71119609-7）。住所地：宁波市鄞州区高桥镇联升村。
代表人：毛伟芳，该社社长。
委托代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：陈灵洁，浙江红邦律师事务所律师。
被告：张金凤，女，1963年12月12日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
委托代理人：王志宏，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：沈艳，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（以下简称联升村经济合作社）为与被告张金凤房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员石银山适用简易程序于同年9月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年11月4日转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2017年1月11日再次公开开庭进行了审理。原告联升村经济合作社的委托代理人陈灵洁、被告张金凤的委托代理人沈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联升村经济合作社起诉称：被告张金凤于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505室住宅一套，面积为132.74平方米，约定价格为1064251元。被告分别于2010年10月11日、2011年4月28日支付购房款30000元、950000元，合计980000元，原告已于2011年7月向被告交付了房屋。2015年8月，被告以房屋买卖合同无效为由诉至法院，宁波市鄞州区人民法院于2015年11月13日判决确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，原告向被告返还购房款并对被告的利息和装修损失承担60%的赔偿责任，上述判决已生效。原告接受法院的判决，但被告实际使用涉案房屋长达五年左右，至今没有返还房屋，且房屋现价比购房时价格大幅下跌，使原告蒙受巨大经济损失，鉴于原、被告对房屋买卖合同无效均存在过错，被告依法应当对原告的上述损失承担相应的赔偿责任。请求依法判令：1.被告立即腾退房屋，将位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505室住宅一套返还原告；2.被告赔偿原告房屋占有使用费的40%，计38208元（每月使用费按1600元计算，自2011年7月1日起暂计算至2016年6月24日）；3.被告赔偿原告房屋折旧损失的40%，计30286元；4.被告赔偿原告房价下跌产生的经济损失的40%，计127430元。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.（2015）甬鄞望民初字第420号民事判决书1份，拟证明被告于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505室住宅一套，面积为132.74平方米，约定价格为1064251元。被告分别于2010年10月11日、2011年4月28日支付购房款30000元、950000元，合计980000元，原告已于2011年7月向被告交付了房屋。2015年8月，被告以房屋买卖合同无效为由诉至法院，宁波市鄞州区人民法院于2015年11月13日判决确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，原告向被告返还购房款并对被告的利息和装修损失承担60%的赔偿责任，上述判决已生效。
2.“房天下”、“安居客”网站的房屋出售、出租信息若干（下载打印件），拟证明2015年10月至2016年9月期间，联升佳苑小区房屋的参考售价是每平方米5600元-5800元，2016年9月的房屋出租信息显示联升佳苑小区房屋的月租金是1600元-2200元。
被告张金凤答辩称：案涉房屋所占用的土地属于集体所有，而被告张金凤不是土地所在村集体经济组织成员，原告曾于2013年5月14日向被告张金凤出具承诺书，承诺于2015年5月30日前办出该房屋的国有土地使用权证，逾期未办理，原告同意退房退款，并赔偿装修损失200000元。法院因此判决原告返回张金凤购房款980000元，并赔偿购房款利息损失及装修费用的60%，对上述判决，原告至今未能履行完毕，而张金凤早在2015年11月就已腾退房屋。被告根据双方房屋买卖合同支付了对价，合法占有、使用案涉房屋，并非无因使用，故房屋占有使用费不应纳入合同无效后相互返还以及赔偿的范围，且原告主张的房屋占有使用费标准缺乏依据，应承担举证不能的不利后果。假如张金凤需要支付房屋占用费，也应参照最高人民法院（2003）民一他字第13号批复，以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。房屋折旧损失与房屋占用费的主张属于重复计算，且原告未提供任何事实和法律依据证明其主张成立，应承担不利后果。原告不仅未能证明案涉房屋可以上市交易，有所谓的市场价，也不能证明房价下跌的事实，更不能证明价格下跌损失与张金凤存在因果关系，原告要求被告赔偿房屋贬值损失的主张不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
3.“房天下”、“新浪二手房”、“安居客”网站的房产信息各1份，拟证明联升佳苑小区房屋的挂牌售价在7100元-7600元不等，原告提供的房价信息不全面。
被告对原告提供的证据1无异议，本院对证据1予以确认。两被告对原告提供的证据2提出异议，认为“房天下”等网站上显示的房屋销售参考价和出租参考价都不是实际成交价格，且原告提供的房价信息只选择了价位低的，不能作为定案依据。本院认为被告的质证意见符合客观情况，本院予以采纳。
原告对被告提供的证据3提出异议，认为网上挂的房产价格存在较大差异，不能据此认定事实，请求法院综合认定。本院认为相关网站上显示的房屋销售、出租参考价差异较大，且非实际成交价格，不具有证明力。
根据原、被告双方的陈述和举证、质证意见，可以确认以下案件事实：
被告张金凤于2010年向原告购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505室住宅一套，面积为132.74平方米，约定价格为1064251元。被告分别于2010年10月11日、2011年4月28日支付购房款30000元、950000元，合计980000元，原告已于2011年7月向被告交付了房屋。案涉房屋所占用的土地属于集体所有，而被告张金凤不是土地所在村集体经济组织成员，原告曾于2013年5月14日向被告张金凤出具承诺书，承诺于2015年5月30日前办出该房屋的国有土地使用权证，逾期未办理，原告同意退房退款，并赔偿装修损失200000元。2015年8月，被告以房屋买卖合同无效为由诉至法院，本院于2015年11月13日判决确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，原告向被告返还购房款并对被告的利息和装修损失承担60%的赔偿责任，上述判决已生效。
本院认为：案涉房屋所占用土地系联升村集体所有，被告张金凤非该村集体经济组织成员，原告与被告达成的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知合同标的房屋不能向被告出售，仍予违法出售，过错较大，应承担60%的责任；被告应当知道案涉房屋的土地使用权性质，怠于行使审查义务，于合同无效也有一定过错，应承担40%的责任。原告要求被告返还合同标的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告张金凤辩称其在2015年11月就已腾退房屋，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。原告为履行合同于2011年7月向被告交付了房屋，被告如今返还的房屋相比于交付时的新建房屋存在折旧损耗，是不争的客观事实，原告要求参照商品住宅房70年使用期限计算房屋的年均折旧损失，具有合理性，本院予以支持。原告所主张的房屋占有使用费与房屋折旧损失，存在相互包含和重复计算的情形，且原告对房屋占有使用费的金额不能提供确实证据予以证明，本院不予支持。原告所主张的因房价下跌产生的损失，没有确实证据予以证明，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告张金凤向原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社返还位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505室住宅一套，限于本判决生效后一个月内履行完毕。
二、被告张金凤赔偿原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋折旧损失29921元（自2011年8月暂计至2016年6月）。
三、驳回原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4218元，由原告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担3574元，被告张金凤负担644元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 石银山
人民陪审员 翁志道
人民陪审员 华安军
二〇一七年二月三日
代书 记员 戴丹璐