山�省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3198号
上诉人(原审原告、反诉被告)：张鹏，男，1984年1月11日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘其波，男，1969年1月2日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李惟红，山东天齐律师事务所律师。
原审第三人：山东三泽置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴立春，总经理。
上诉人张鹏因与被上诉人刘其波、原审第三人山东三泽置业有限公司（以下简称三泽公司）合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2017）鲁0113民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张鹏上诉请求：1.请求判令撤销一审判决第三项，并依法改判张鹏只向刘其波支付违约金34810元；2.请求判令一审反诉费用、二审上诉费用由刘其波承担。事实和理由：一审法院认定事实部分不清。首先，原审庭审中，虽然刘其波陈述三泽公司没收了2万元保证金，但其提供的同三泽公司的租赁合同解除协议中并没有明确是否将保证金没收，只是提到有权没收。其次，对于未搬出物品的处理问题，根据刘其波提供的三泽公司解除房屋租赁通知可以看出三泽公司给刘其波留了5天的时间办理交接事宜，假如空调没有搬出，是刘其波对自己财产处分权的放弃，不应当作为其损失。刘其波的损失仅仅为张鹏未交付的房租34810元。虽然一审法院将违约金调整为15万元，但张鹏仍然认为过高，恳请二审法院在查清事实的基础上依法支持张鹏的上诉请求。
刘其波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张鹏的上诉请求，维持原判。
三泽公司未陈述意见。
张鹏向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除张鹏、刘其波双方签订的宾馆承包合同，并由刘其波返还转让费35185.2元；2.请求判令诉讼费由刘其波负担。
刘其波向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令张鹏赔偿刘其波违约金235065元；2.请求判令诉讼费及其他费用由张鹏负担。
一审法院认定事实：2015年11月17日，三泽公司作为甲方，与刘其波作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定：三泽公司将济南市长清区紫薇路6251号6-2-3层、4层房屋出租给刘其波，期限为2016年1月1日交付使用至2020年12月31日收回，期限为五年，用途为宾馆。双方约定第一年及第二年租金均为每年244345元，第三年租金为256562元，第四年租金为269390元，第五年租金为282860元。刘其波向三泽公司支付保证金20362元。租赁期间刘其波若确因特殊情况需要退回房屋，必须提前一个月书面提出，经三泽公司同意后，刘其波向三泽公司支付违约金，应按照合同总租金的10%计算。双方在合同中的第八条第一款约定了三泽公司有权解除合同的条件：（1）乙方在签订本合同后，未签订物业管理服务合同并交纳首期物业管理费，造成房屋不能按期交付的。（2）乙方迟延支付租金或其他费用30日以上的。（3）未经甲方书面同意，将房屋转租或出借的。（4）严重违反本合同其他约定或从事其它严重损害甲方权益的行为的。
2016年6月28日，刘其波作为甲方，与张鹏作为乙方签订宾馆承包合同一份，刘其波将济南市长清区紫薇路6251号佳源宾馆承包给张鹏经营，承包期间为2016年6月28日至2020年12月31日，承包费为10万元。合同租赁期间，张鹏代刘其波履行刘其波与三泽公司之间的房屋租赁合同。合同第十条约定，在承包期间如张鹏反悔，必须经刘其波同意，如强行退出，房屋内所有设施归刘其波所有，张鹏承担自协议签订日至2020年12月31日应上交三泽公司房屋总租金的30%的违约金。其中另有附加条款载明，因承包三泽公司租赁合同违约，双方认可。合同签订后，张鹏向刘其波交纳承包费5万元，张鹏以刘其波的名义经营宾馆，并向三泽公司交纳了2016年6月28日至2016年12月28日的房屋租金。2016年12月28日之后，张鹏未再交纳房屋租金，亦未再经营宾馆，并于2017年1月16日诉至法院要求解除与刘其波之间的合同。2017年2月15日，三泽公司向刘其波送达解除房屋租赁合同通知，解除理由为刘其波已经违反房屋租赁合同中关于合同解除条件的第（2）
-（4）项内容。根据刘其波提交的证�，2017年2月18日，三泽公司与刘其波签订租赁合同解除协议。该协议约定因乙方违反合同约定，甲方有权没收本合同项下之履行保证金及房内未搬出物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失。虽刘其波主张其与三泽公司的合同解除时间为2017年3月中旬，但未提交相关证据。刘其波述称，租赁合同解除协议签订后，三泽公司依据协议，未向其返还2万元保证金，房屋内财产未予返还。
一审法院认为，本案系合同纠纷，张鹏与刘其波签订宾馆承包合同系双方真实意思表示，且该合同并不违反法律规定，因此合同双方应按照合同约定履行自己的义务。张鹏虽在起诉时主张系因刘其波擅自转租才要求解除合同，但根据双方签订的承包合同，双方在签订合同时均知晓涉案房屋系刘其波在三泽公司处租赁，其以刘其波擅自转租为由解除合同无法成立，且其在庭审中认可系因其持续亏损，无法继续经营，遂要求解除合同。在本案诉讼过程中，三泽公司以刘其波违反合同约定为由，已经解除了双方之间的房屋租赁合同，导致刘其波与张鹏之间的宾馆承包合同客观上已经无法继续履行，因此对张鹏要求解除与刘其波之间的合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同的解除时间，虽刘其波主张合同解除时间为2017年3月中旬，但根据刘其波提交的证据，三泽公司与刘其波2017年2月18日签订租赁合同解除协议，自2017年2月18日起，刘其波与张鹏之间的合同在客观上已经无法继续履行，因此双方合同解除时间为2017年2月18日。
关于张鹏要求刘其波向其返还承包费35185.2元的问题，根据合同约定，张鹏的承包期限共计54个月，承包费为10万元，张鹏实际承包经营期间计算至2017年2月份为8个月，其应付的承包费应以其实际经营期间计�，费用共计14814.8（8个月/54个月*100000）元，张鹏已实际交纳承包费5万元，因此其要求刘其波向其返还承包费35185.2元符合法律规定，应予以支持。
关于刘其波的反诉请求，刘其波与张鹏之间的合同，系张鹏因自身经营不善从而未交纳相应费用，导致合同解除，张鹏的行为已经构成对合同的违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘其波与张鹏之间合同约定的违约金为刘其波与三泽公司之间房屋租赁合同租金总�的30%。刘其波主张依据其具体损失，要求张鹏根据刘其波与三泽公司之间的房屋租赁合同，以1175329元为基数，向其支付20%的违约金为235065元。虽刘其波已经主动降低违约金数额，但张鹏认为其主张的违约金数额仍远高于其实际损失，应予以调整。根据刘其波的陈述，其因张鹏违约所产生的损失应为：1.2016年12月28日至2017年2月18日之间张鹏未付的房屋租金，共计约34810元；2.三泽公司依据房屋租赁合同扣除其保证金2万元；3.根据刘其波与三泽公司之间的租赁合同解除协议，刘其波在租赁房屋内未搬出的物品损失。根据刘其波提交的证据，其可证实的未搬离物品的实际损失为其购买房间内的空调，价值共计6万元，其无其他证据证实其房屋内其他物品损失的具体情况。刘其波是在明知房屋不能对外转租的情况下，将宾馆承包给张鹏，虽其主张该承包与转租并非同�概念，但转租与承包对三泽公司产生的效果类似，因此，刘其波对上述损失的造成，也有一定的责任，其主张的要求张鹏支付235065元违约金数额过高，一审法院酌情调整为15万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：一、刘其波与张鹏之间的宾馆承包合同于2017年2月18日解除；二、由刘其波向张鹏返还承包费35185.2元，限于判决生效后十日内付清；三、由张鹏向刘其波支付违约金15万元，限于判决生效后十日内付清；四、驳回刘其波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由刘其波负担；反诉费2413元，由�鹏负担1450元，由刘其波负担963元。
本院经审理认定，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，张鹏与刘其波签订的承包合同系双方真实意思表示，内容合法有效。本案争议的焦点是1.张鹏应否就保证金及未处置物品的价值向刘其波承担赔偿责任；2.一审判决认定的违约金数额是否过高。
关于保证金的问题。刘其波与三泽公司签订的房屋租赁合同、租赁合同解除协议，均对保证金做了明确约定。刘其波未能继续履行租赁合同的原因系张鹏违反与刘其波签订的宾馆承包合同，未及时缴纳租金等费用，导致三泽公司行使解除权并没收了保证金。因张鹏的违约行为造成了刘其波对保证金的损失，张鹏就此保证金应向刘其波承担赔偿责任。
关于未处置物品的价值。刘其波与张鹏签订宾馆承包合同时，刘其波向张鹏交�了经营宾馆所需的空调、床垫、电视、床头橱、太阳能、监控器、消防设施雨淋感应器、被褥、床单枕套、毛巾、暖瓶、洗涮用品、户外广告牌等物品。张鹏在庭审中也认可收到了上述物品。在双方解除合同后，张鹏并未将上述物品返还给刘其波，导致三泽公司将上述物品扣押，给刘其波造成了损失，张鹏应当对刘其波就上述物品损失承担赔偿责任。
关于违约金的问题。张鹏与刘其波签订的宾馆承包合同第十条：在承包期间如乙方（张鹏）反悔，必须经甲方（刘其波）同意，如强行退出，房屋内所有设施归甲方，乙方并承担自本协议签订日至2020年12月31日应上交三泽公司房屋总租金30%的违约责任。因张鹏的违约导致刘其波与三泽公司租赁合同解除，其应当对30%的违约金（即235065元）承担赔偿责任。一审法院综合案件事实，将235065元的违约金酌情调整为15万元并无不当。
综上，张鹏的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人张鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏希贵
审判员 宋海东
审判员 栾钧霞
二〇一八年五月十八日
书记员 柳旺林