北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初3277号
原告（反诉被告）：郑刚，男，1966年5月25日出生，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）：王新平，男，1974年6月11日出生，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）：王相合，男，1968年11月23日出生，住北京市大兴区。
原告（反诉被告）：张祥峰，男，1966年8月24日出生，住北京市大兴区。
上述4名原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：刁家兵，安徽江淮律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京金八达旧货市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇X村。
法定代表人：白起生，董事长。
被告（反诉原告）：白起生，男，1961年6月2日出生，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：白起茹，女，1963年12月16日出生，住北京市丰台区。
上述3名被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑刚、原告（反诉被告）王新平、原告（反诉被告）王相合、原告（反诉被告）张祥峰与被告（反诉原告）北京金八达旧货市场有限公司（以下简称：金八达公司）、被告（反诉原告）白起生、被告（反诉原告）白起茹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王新平、原告（反诉被告）王相合、4名原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人刁家兵、被告白起茹、3名被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人李清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑刚、王新平、王相合、张祥峰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同无效；2.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人部分的附属设施设备等的拆迁补偿款共计2237453元；3.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人部分的拆除腾退补助款（含搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费、提前搬家奖励）共计2814426元；4.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还归属于上述4人的于2016年初增建的150.93平方米房屋按照重置成新价计算的拆迁补偿款共计133474元；5.金八达公司、白起生、白起茹向王相合、王新平、郑刚、张祥峰返还上述4人已交纳而未使用的2016年度至2017年度的租金共计229000元（自2016年10月1日起，计算5个月，每月45800元）;6.金八达公司、白起生、白起茹承担本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等相关支出。事实与理由：2015年2月3日，经由郑刚介绍，王新平、王相合、张祥峰认识了白起生，从白起生手中承租位于北京市大兴区西红门镇X村的自建毛坯楼房2栋（东1号楼和西2号楼），共计2700平方米；双方约定租期自2015年5月15日至2033年5月15日，共计18年，租金为每年520000元，每半年缴纳1次；郑刚、王新平、王相合、张祥峰之后对毛坯房进行了精装修，对楼前的空地进行了平整和打钢筋水泥地坪，对楼房进行了通水、通电、通路、通上下水、通信等操作，安装新建附属设施投入6000000元，还根据合同约定，在楼前空地增建了楼房1栋用于经营；4名承租人使原来闲置无人问津的毛坯房和泥土飞扬的院子焕然一新；4名承租人将房屋分为门面房、公寓房、宾馆和废品回收，进行了出租并部分自营，除去装修、新建的时间，至今实际营业不到1年，在2016年10月即接到政府要占地进行拆迁的通知，停产停业；接到停产停业通知后，4名承租人找到金八达公司、白起生、白起茹，双方达成一致意见，增建、新建、装饰、装修等部分只要属于4名承租人投入形成的部分，其所有权、使用权和支配权均归4名承租人，该部分的拆迁补偿利益也应归4名承租人所有，经营损失和搬家费属于赔偿4名承租人不能继续经营的损失，而原有的房屋主体结构的赔偿则属于金八达公司、白起生、白起茹所有，该部分的拆迁补偿利益归上述3人所有，这样的约定也符合合同中关于拆迁占地的收益分配的约定；双方同时还达成一致意见，为了不损害4名承租人的拆迁补偿利益，未经4名承租人同意或认可，金八达公司、白起生、白起茹不得单方面签署拆迁补偿协议；2017年1月16日，4名承租人得知，白起生、白起茹在未经4名承租人同意的情况下，擅自以“白起生”、“白起茹”两个个人的身份将4名原告承租的两栋楼分拆后分别与拆迁人“北京欣业城镇建设投资管理有限公司”达成拆迁补偿协议；白起生、白起茹为了侵吞4名承租人的拆迁补偿款，还将4名承租人租赁的属于1个整体的被拆迁房屋分成了2个部分签署拆迁补偿协议，其中1部分给了白起生的妹妹白起茹；4名承租人找到白起生，要求按各自投资形成的所有权的部分根据拆迁补偿协议与评估确认单分割拆迁补偿款，白起生推脱不见，让4名承租人去找白起茹谈解决方案，白起茹则不谈评估确认书中对于各自所有部分的分项赔偿，只同意一次性给4名承租人四五十万元，就把事情给了了，4名承租人未予同意；另外，白起生系金八达公司的股东、执行董事，白起茹系金八达公司的股东、监事，租赁合同的出租人为金八达公司，但该公司实际上并未参与租赁合同的履行；租赁房屋的设施设备均为4名承租人购置安装，其产权归4名承租人所有，故相应的附属设施设备等补偿款应归4名承租人所有，计算依据为拆迁补偿协议，金额为2237453元；4名承租人系租赁房屋的实际经营者和使用者，金八达公司、白起生、白起茹自从将房屋和土地出租给4名承租人使用之日起，就不存在继续经营的基础，受到拆迁影响需要给付拆迁补助、停产停业补助和提前搬家奖励的只能是租赁物的实际使用人，即4名承租人，且合同期限为20年，因此拆迁补偿款中的“拆除腾退补助款（搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费、提前搬家奖”部分应归4名承租人所有，金额为2814426元；在2016年年初，4名承租人等为了增加房屋的使用面积，在院内空地上增加房屋的使用面积，在院内空地上增建了150.93平方米的新建建筑，该部分建筑由4名承租人所建，其权益享有人自然为4名承租人，金八达公司、白起生、白起茹不能享受该部分的建筑重置成新价的拆迁补偿款，相应款项应归4名承租人所有，金额为133474元；自2016年10月1日接到拆迁通知并实际停业停产之日起，所交纳租金中的2016年10月1日以后的部分是4名承租人没有可能使用的，按照月租金45800元计算，到2016年10月1日正好还有5个月的已交纳租金未使用，经计算，金额为229000元，对该租金金八达公司、白起生、白起茹应予退还。综上所述，为维护4名承租人的权益不受侵害，保护4名承租人的投资权益，4名承租人诉至法院，请求判如所请。
白起生、白起茹辩称：白起生、白起茹不是本案的适格被告，应当驳回4名承租人对白起生、白起茹所主张诉讼请求。第一，4名承租人与金八达公司签署了书面的“楼房租赁协议”，依据合同相对性，只有合同的双方当事方为案件的适格原、被告，而白起生的签字并非其个人行为；4名承租人与金八达公司签署的“楼房租赁协议”虽然未加盖印章，但该协议已成立且合法有效；首先，该协议第八条载明：“本协议自双方签字之日起生效”；其次，白起生为金八达公司的法定代表人，有权代表金八达公司签署该合同；再次，该合同内容已实际履行且出租人的义务已经履行完毕。第二，4名承租人系明知诉争标的物的出租人为应为金八达公司；在2014年8月15日，郑刚就本案争议标的物与金八达公司签署了“楼房租赁协议”，承租人并非白起生、白起茹。第三，在本案中，尤其是白起茹，未曾签署过任何租赁合同，与本案租赁关系无关。
金八达公司辩称：第一，房屋租赁合同应为有效，不同意4名承租人要求确认合同无效的诉讼请求，4名承租人并未按照已发布“告知书”腾退房屋，而是实际占有使用房屋至今；西红门镇X村经济合作社及村民委员会于2016年11月16日发布“告知书”，告知腾退奖励的截止时间为2017年1月15日；拆迁公告发布后，租赁双方之间的租赁合同并不必然终止，相反，租赁房屋仍由4名承租人使用、控制或继续转租、收益；4名承租人仅交纳租金至2017年2月，其后未再缴纳租金，金八达公司有权解除租赁关系。第二，4名承租人要求出租人返还附属设施设备的拆迁补偿款2237453元的请求，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，故不成立；从合同约定角度讲，租赁双方在租赁合同中明确约定，金八达公司出租房屋的拆迁补偿归金八达公司所有，与4名承租人无关；根据合同约定，只有4名承租人增建的房屋及附属设施所形成的补偿归4名承租人，而且4名承租人增建部分的100平方米的房屋及附属设施的补偿归金八达公司所有；4名承租人承租金八达公司的房屋且在租赁合同中约定4名承租人自建房屋的拆迁补偿款归4名承租人所有，系4名承租人看中东1号楼和西2号楼房前的空白土地，4名承租人计划承租后在该土地上自建房屋，但事实上，由于4名承租人未在该空白土地上建房，在其租赁期间仅增建97平方米房屋，故除此之外的拆迁补偿与4名承租人无关；承租该房屋最早的是郑刚，其后是郑刚、冯X和马X，由于冯X、马X担心拆迁而退出，然后郑刚又找到另外3人，即王相合、王新平、张祥峰合租，实际上本案4名承租人最后承租时间远远晚于合同约定日期；在4名承租人承租期间，金八达公司未曾同意过4名承租人对房屋装修改造（屋外防水除外）；依据法律规定，出租人未同意对租赁物进行装修改造的，承租人应当予以恢复，造成损失的应予赔偿，故4名承租人除承担赔偿责任外，无权主张任何拆迁补偿权利；退一步讲，即便是金八达公司同意装修，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第10条规定，已经形成附合的装饰装修，只有在出租人同意的情况下可折价，否则应予拆除恢复原状，造成的损失应予赔偿；而实际上，4名承租人未对承租房屋进行过形成附合的装修、装饰；4名承租人的请求不符合客观事实，根据《拆除腾退补偿协议》记载，白起茹腾退面积为2348.35平方米，房屋腾退补偿款中所有附属物、设备及房屋装修补偿共计1496258元，白起生腾退面积为1720.31平方米，房屋腾退补偿款中所有附属物、设备及房屋装修补偿共计741195元，以上二者共计2237453元，即4名承租人所请求金额；由此可见，4名承租人所请求的是4068.86平方米腾退房屋的全部附属物、设备、及房屋装修补偿款，而4名承租人仅承租2700平方米，且4名承租人承租房屋前，该房屋一直对外出租经营，4名承租人之后基本未对房屋进行装修，基本上仍为原租户、原经营类型，故该部分补偿与4名承租人无关。第三，4名承租人要求返还拆除腾退补助款（搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费、提前搬家奖励）共计2814426元的请求，既不符合合同约定，亦不符合法律规定，故不成立；搬迁补助费与4名承租人无关，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条、《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第三条规定，搬迁补助费支付给被拆迁人或房屋承租人；而本案中，金八达公司既是被拆迁人，也是与村委会签订合同的承租人，亦是部分房屋的实际承租人和使用人，故有权享有搬迁费；而4名承租人并非该房屋的实际承租人，其为该房屋的中介人，故其无资格要求获得拆迁搬迁补助费；一次性停产停业综合补助费与4名承租人无关；首先，双方合同明确约定，该出租房屋的拆迁补偿款归金八达公司所有，与4名承租人无关；其次，依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第33条、《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第27条规定，该部分费用仅给予工商行政主管部门核发的营业执照上标明的单位或者个人，而4名承租人不符合该项规定，故无权享有该部分利益；再次，依据《西红门城乡结合部改造试点项目非住宅拆除腾退补偿实施方案》第十一条规定，2006年3月17日之前在拆迁腾退房屋注册经营1年以上且正常纳税的经营主体，按500元/平方米的标准支付一次性停产停业综合补助费，2006年3月17日至2009年2月19日期间，在拆迁腾退房屋注册经营的经营主体，按补偿标准的60%补偿，即300元/平方米，在2009年2月19日之后在拆迁腾退房屋注册经营的经营主体，一律不给予补偿；而双方之间的租赁关系发生在2015年，4名承租人即便是在此地注册、领取营业执照、正常纳税的实际经营主体，也不可能享有该项补偿，何况4名承租人是无任何经营的个人；提前搬家奖励与4名承租人无关，且因4名承租人的原因，导致该项补助款项无法获得，该损失应由4名承租人赔偿金八达公司；首先，依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第33条规定，有权享有该项权利的主体为被拆迁人或承租人，而本案中，金八达公司既是被拆迁人，亦是与村委会签订合同的承租人，亦是部分房屋的实际承租人和使用人，故有权利享有提前搬家奖励；而4名承租人并非该房屋的实际承租人，其为该房屋的中介人，故无资格要求获得此项费用；其次，依据村委会的公告，要求完成搬家拆迁的时间为2017年1月15日，而截至目前，由于4名承租人未交付房屋，仍未能完成搬家拆迁工作，何来提前搬家奖励；相反，由于4名承租人的行为给金八达公司造成的该部分损失，应由4名承租人承担赔偿则责任；《西红门镇城乡结合部改造试点项目非住宅拆除腾退补偿事实方案》第十五条规定，腾退项目动迁90日后，不再给予提前搬家奖；4名出租人的请求不符合客观事实，依据《拆除腾退补偿协议》记载，白起茹的腾退面积为2348.35平方米，所有房屋腾退补助款共计1599398元，白起生腾退面积为1720.31平方米，所有房屋腾退补助款共计1215038元，二者共计2814436元，即4名出租人的请求金额；由此可见，4名承租人所请求的是4068.66平方米腾退房屋的补助款，而4名承租人仅承租2700平方米，而且该款项是对符合政策条件的实际经营者、搬迁者、提前搬家的被拆迁人的补助，而4名承租人仅为承租1年的转租中间人，且为个人，故该项费用与4名承租人无关。第四，4名承租人要求金八达公司返还150.93平方米房屋按照房屋重置成新价计算的拆迁补偿款133474元，与事实不符，4名承租人增建房屋面积仅为97平方米，故金八达公司不同意该项诉讼请求；在租赁期内，4名承租人仅增建97平方米，并非150余平方米；依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条、《西红门镇城乡结合部改造试点项目非住宅拆除腾退补偿实施方案》第九条，因双方合同签署在2009年之后，4名承租人所增建房屋亦在2009年之后，而且该增建房屋未取得土地规划部门的审批，更无手续，故不再补偿范围之内。第五，4名承租人要求金八达公司退还租金229000元的诉讼请求不成立，金八达公司不同意其诉讼请求；首先，西红门镇X村经济合作社、村民委员会于2016年11月16日发布“告知书”，告知腾退奖励的截至时间为2017年1月15日，该时间与4名承租人所主张时间不一致；其次，拆迁公告发布后，原、被告之间的租赁关系并不当然终止；最后，4名承租人以实际行为占用房屋且仍然将房屋继续出租、收取租金，故仍应向金八达公司支付租金。
金八达公司、白起生、白起茹向本院提出反诉请求：1.判令王相合、王新平、郑刚、张祥峰腾退租赁房屋；2.判令上述4名承租人赔偿提前搬家奖250000元；3.针对上述请求，要求王相合、王新平、郑刚、张祥峰承担连带责任；4.反诉费用由上述4名承租人承担。事实和理由：2015年2月3日，金八达公司与4名承租人就北京市大兴区西红门镇X村金八达公司自建的两栋2700平方米的房屋出租事项签署“楼房租赁协议”，金八达公司为出租人，王相合、王新平、郑刚、张祥峰系承租人，年租金为520000元，每半年支付1次，租期自2015年5月15日至2033年5月15日；该合同虽然未加盖金八达公司的印章，但是以金八达公司的名义并由白起生以法定代表人的身份签署，故该合同关系属金八达公司与4名承租人之间的租赁合同关系；白起生、白起茹仅是金八达公司的股东，故上述二人并非本案适格被告；而且涉案2700平方米房屋一直以金八达公司的名义经营，尤其是在2014年8月，就同一房屋、同一合同内容与郑刚签署了“楼房租赁协议”，而王相合、王新平、张祥峰仅是郑刚一再合作失败后另行寻找的合伙人；即2014年8月郑刚与金八达公司签署“楼房租赁协议”后，由于资金不足，寻找冯X、马X合作（于2015年2月3日与金八达公司另签合同）；其后冯X、马X担心承租房屋拆迁且不能在空白土地上增建房屋，合同约定的拆迁补偿又与其无关，故退出；在2015年下半年，郑刚又再次与王相合、王新平、张祥峰合作，但仍沿用上一任“楼房租赁协议”，只是将承租人作了变更；在此期间，由于4名承租人的锅炉房无地方安放，4名承租人找到白起茹，口头要求承租白起茹在两栋房屋之间的3间小房，租金开始为每年10000元，其后变更为每年15000元，租金支付至2017年4月30日；2016年11月16日，西红门镇X村经济合作社、村民委员会联合下发“告知书”，确认4名承租人承租范围内房屋被划入拆迁范围，并要求2017年1月15日前完成腾房、搬迁；公告发布后，4名承租人未按期腾房、退房，而是继续将承租房屋出租经营，直至目前，部门商户仍在继续经营；但4名承租人在拒不腾房的情况下，于2017年2月3日又将金八达公司、白起生、白起茹诉至法院；一边在请求中明确表示双方的合同已终止且提出退还部分租金的诉讼请求，另一边却强行占有承租房，拒不腾退，可见4名承租人的行为不仅违反了双方合同约定，亦违反了法律规定，更不配合和相应政府的拆迁规划，并已给金八达公司、政府造成重大影响；由于4名承租人的违约、违法行为，导致金八达公司的房屋无法正常移交拆迁人，直接导致依据政策可享受的提前搬家奖励未能享受，给金八达公司造成了巨大损失；尤其是对白起茹，本不应是本案适格被告，与本案无关，但4名承租人却因与金八达公司之间的争议，拒不腾退锅炉房，导致白起茹无法按期领取拆迁款；加之4名承租人将白起茹诉至法院，并冻结了白起茹应得的5300000元拆迁补偿款至今仍未而能领取，给白起茹造成了巨大损失；综上，金八达公司、白起生、白起茹认为，4名承租人既然认可与金八达公司之间的租赁关系已终止，认可锅炉房用房已无用，亦理应腾退，故应腾退强项占有的全部承租房屋，以利于金八达公司、白起生、白起茹交付拆迁人、交付政府，并避免损失扩大；综上所述，金八达公司、白起生、白起茹提起反诉，请求判如所请。
王相合、王新平、郑刚、张祥峰针对反诉辩称：不同意反诉请求，4名承租人已将将房屋腾退完毕，在2017年1月初已经将房屋腾退完毕，所有的房间都已将上锁，但是没有人实际使用；提前搬家奖的损失没有实际造成，故不同意赔偿；不同意由4名承租人承担连带责任。
本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，双方约定甲方将北京市大兴区西红门镇X村金八达公司的自建楼房两栋（即东1号楼和西2号楼）约2800平方米左右租赁给乙方使用，并将东1号楼、西2号楼前面所有的空白土地租赁给乙方建门面房经营使用，租赁期限自2014年11月1日至2033年10月31日，共计19年，年租金为520000元，租金每半年缴纳1次，即于每年的11月1日前、次年的4月30日前，分别交纳租金260000元，在10年后租金递增至每年550000元，直至合同终止；关于收益分配，双方在合同书第六条第1款、第2款约定：“在租赁期内，如遇国家征用土地或乡村实施改造计划统一使用土地时，导致租赁合同不能履行时，国家按规定给予补偿时，因甲方自建2800m2的房屋所形成的补偿归甲方所有。因乙方增建的房屋及附属设施。其他的损失而形成的补偿，归乙方所有”、“根据甲方要求，在12号楼靠东边、门朝东留出3间门面（不大于50平米）及楼上11间小房（不大于150平方米）归甲方使用。水电、卫生等费用自付”；上述合同书加盖有金八达公司公章，并由其法定代表人白起生签字确认。在上述合同书签订前，金八达公司即已将部分租赁房屋进行出租，作为经营使用，开设有北京X旅馆、北京X建材销售部、北京X涮肉坊、北京X建材店、北京X服装店、北京X服装加工厂、北京X汽车配件销售中心等经营机构。2015年2月3日，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚、马X、冯X（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，租赁期限为2015年5月15日至2033年5月15日，共计18年，其他合同内容与上述金八达公司、郑刚所签订“楼房租赁协议”基本一致。2015年12月14日，冯X、马X（甲方、转让人）与王新平、王相合、张祥峰（乙方、受让人）签订“转让协议”，双方约定甲方自愿将北京市大兴区西红门镇X村金八达公司的自建楼房2栋及2栋楼前面所有空白土地的所有权益（包括但不限于经营权、出租权等一切权益）转让给乙方，甲方承诺在协议签订之前的有关上述房屋的所有债务由甲方自行承担，与乙方无关，并保证甲方的债权人不以任何理由要求乙方支付、赔偿、偿还等行为，协议签订之后的上述房屋的经营权、出租权等一切事宜由乙方享有，一切事宜与甲方无关，乙方支付甲方转让费1300000元资金转让到甲方任何1位名下的账户视为已经支付，支付前提条件就是甲乙双方清算并交接手续完成，包括协议乙方与房东重签租赁协议，甲方自动退出所有与上述房屋有关的事宜，原有的上述房屋有关的租赁协议作废；白起生、郑刚以保证人身份在上述“转让协议”上签字确认。
同年，金八达公司（甲方、出租人）与郑刚、王新平、王相合、张祥峰（乙方、承租人）签订“楼房租赁协议”，双方所约定合同内容与上述金八达公司与郑刚、马X、冯X所签订“楼房租赁协议”的合同内容基本一致；该合同书的落款时间为2015年2月3日，金八达公司主张实际的签约时间远远晚于上述时间；郑刚、王新平、王相合、张祥峰在上述合同书落款处签字确认，金八达公司的法定代表人白起生在上述合同书落款处签字确认；合同书抬头处注明甲方为金八达公司，其法定代表人为白起生。郑刚、王新平、王相合、张祥峰所提交收据显示，在2016年4月28日，上述承租人交纳“王新平2016年上半年租金”260000元，在2016年10月12日，上述承租人交纳预收房租100000元，在2016年12月16日，上述承租人交纳地租款90000元。
2016年11月16日，租赁房屋所在地的当地村委会及经济合作社张贴发布“告知书”，告知各位房主、租户：“西红门镇城乡结合部改造试点X路沿线12个村‘工业大院’拆除腾退工作，已于2016年10月8日正式启动。村域范围内的非住宅房屋包括企业、学校、公寓、公交场站等所有所有地上物都将被拆除。目前，正在对已签约的地上物陆续进行拆除，拆除区域水电道路将不可避免的受到影响。拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电、道路、垃圾清运等服务。请广大房主尽早解除租赁合同，劝离租户，签约交房。请广大租户尽快腾空搬离。以避免生产、生活、学习、工作受到影响”。经郑刚、王新平、王相合、张祥峰申请，本院向当地拆迁部门调取了由白起生、白起茹（乙方、被腾退人）分别与北京X建设投资管理有限公司签订的“拆除腾退补偿协议”及相应“北京市非住宅房屋拆迁估价明细表”；上述文件均未加盖拆迁人的公章，经向拆迁人的工作人员了解，因尚未交付房屋，故未完成协议终审，向法院所提交材料仅供法院参考，以便法院了解相关情况。白起生所签订协议载明乙方在腾退范围内有1720.31平方米房屋，腾退补偿款为2680980元，腾退补助费为1215038元（包括搬迁补助费86016元、一次性停产停业综合补助费784960元、提前搬家奖344062元），共计3896018元；白起茹所签订协议载明乙方在腾退范围内有2348.35平方米房屋，腾退补偿款为4015776元，腾退补助费为1599398元（包括搬迁补助费117418元、一次性停产停业综合补助费1012310元、提前搬家奖469670元），共计5615174元。针对租赁房屋，未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。经现场勘验，部分租赁房屋上锁，部分租赁房屋还在从事经营活动。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案中，郑刚、王新平、王相合、张祥峰系承租人，双方并无异议，本案争议焦点在于出租人的确定。虽然诉争“楼房租赁协议”未加盖金八达公司的公章，但合同书抬头处已注明出租人为金八达公司，且金八达公司的法定代表人白起生已在合同书落款处签字确认，又考虑到之前所签订合同书及实际履行情况，故对金八达公司系出租人的事实，本院予以确认；因白起生、白起茹并非出租人，故郑刚、王新平、王相合、张祥峰将白起生、白起茹作为被告起诉，并非妥当，故对郑刚、王新平、王相合、张祥峰对白起生、白起茹所提出各项诉讼请求，本院均不予支持；同理，因本案系房屋租赁纠纷，白起生、白起茹并非出租人，白起生、白起茹在本案中提起反诉，亦并非妥当，对白起生、白起茹对郑刚、王新平、王相合、张祥峰所提出各项反诉请求，本院不予支持。
虽然郑刚、王新平、王相合、张祥峰与金八达公司针对整院租赁事宜所订立房屋租赁合同系当事人真实意思表示，但至本案审理时针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未系经主管部门批准建设，已在拆除腾退范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。至本案审理时，部分租赁房屋还在从事经营活动，且将部分租赁房屋搬空不能等同于已完成房屋交还义务，故郑刚、王新平、王相合、张祥峰未向金八达公司交还租赁房屋，考虑到房屋租赁合同被确认无效，故对金八达公司要求郑刚、王新平、王相合、张祥峰腾退租赁房屋的反诉请求，本院予以支持。虽然本院调取了部分拆迁档案，但根据拆迁部门之陈述，因房屋未交付，故尚未完成终审，相关材料仅供法院参考，又考虑到2份拆迁协议所涵盖房屋面积与租赁双方所认可面积并非一致，相差较大，而所调取材料中并不包含房屋平面图以及相关数据材料，部分房屋面积与本院现场勘验结果无法准确对应，经本院对所调取材料反复、审慎核对，现有材料实难作为争议双方分割拆迁利益的依据，对郑刚、王新平、王相合、张祥峰要求金八达公司返还附属设施设备等拆迁补偿款2237453元、拆除腾退补助款2814426元、增建150.93平方米房屋按照房屋重置成新价补偿款133474元的诉讼请求，均不予处理，争议双方可待完善的拆迁档案形成后另行解决；同理，对金八达公司要求郑刚、王新平、王相合、张祥峰赔偿提前搬家奖250000元的诉讼请求，因相关拆迁利益尚不能确定，故本案不予处理，争议双方可待完善的拆迁档案形成后另行解决；虽然租赁房屋面临拆迁，但承租人并非完全丧失使用、收益利益，部分租赁房屋仍在经营，且租赁房屋尚未交还出租人，对实际交还房屋时间尚不能确定，故对郑刚、王新平、王相合、张祥峰要求金八达公司退还租金229000元的诉讼请求，本案不予处理，争议双方可待房屋实际交还后另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认郑刚、王新平、王相合、张祥峰与北京金八达旧货市场有限公司所签订房屋租赁合同无效；
二、郑刚、王新平、王相合、张祥峰于本判决生效后十日内共同将本判决第一项房屋租赁合同所涉及租赁房屋及场地腾退并返还北京金八达旧货市场有限公司；
三、驳回郑刚、王新平、王相合、张祥峰的其他诉讼请求；
四、驳回北京金八达旧货市场有限公司、白起生、白起茹的其他反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由北京金八达旧货市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三十五元，由郑刚、王新平、王相合、张祥峰负担（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费五千元，由郑刚、王新平、王相合、张祥峰负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
人民陪审员 蔡连会
人民陪审员 丰永志
二〇一七年十一月四日
书 记 员 张思竹