湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1946号
上诉人（原审被告）：梅云兵，男，1978年7月6日出生，汉族，住湖北省秭归县。
委托诉讼代理人：郑军，湖北楚星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏斯俊，男，1941年8月18日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：李战军，湖北前锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈傲，湖北前锋律师事务所律师。
原审被告：李涛涛，男，1980年7月19日出生，汉族，住湖北省枝江市。
原审被告：陈昊林，男，1978年1月14日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。
上诉人梅云兵因与被上诉人夏斯俊、原审被告李涛涛、陈昊林房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院作出的（2016）鄂0502民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梅云兵的上诉请求：依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2124号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人房屋占用费、维修费。被上诉人赔偿上诉人装修损失、营业损失10万元。本案全部受理费、公告费由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审法院程序不当，应当依法予以纠正。一审过程中，被上诉人在上诉人不知情的情况下，擅自将涉案房屋转租给他人，造成上诉人的财产损失，被上诉人的行为已经构成违约。被上诉人在租赁合同期间，对所出租房屋应尽到维修义务，由此造成的损失，被上诉人应当减少租金或者延期缴纳租金。对此上诉人在一审中已经提交了书面反诉状，但一审法院告知另行起诉，对上诉人的请求并未审理，属于程序不当，应予纠正。2、一审查明事实不清。一审庭审过程中，上诉人对人武部后勤科收取8000元维修费提出质疑，该收据没有公章，只有个人签名，不能证实其真实性，一审法院采信该证据错误。2017年3月4日，上诉人没有与被上诉人办理房屋交接手续，也没有搬离该房屋，对此一审法院认定事实错误。
被上诉人夏斯俊辩称：1、上诉人主张的反诉不能受理，其反诉主张也不能成立。被上诉人原审针对上诉人及陈昊林、李涛涛三人提起诉讼，梅云兵一人提起反诉，该反诉不能受理。一审法院程序正当。上诉人拖欠了半年租金，被上诉人通过法院起诉方式对房屋解除租赁关系，梅云兵、李涛涛、陈昊林在收到夏斯俊起诉材料后，该合同已经依约解除。被上诉人将房屋租赁给他人，没有损害上诉人的权利。上诉人的管理人屈超将其房屋的装修及其他物品转让给他人，被上诉人未从中获取任何利益。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
夏斯俊向一审法院起诉请求：1、解除夏斯俊与梅云兵、李涛涛、陈昊林签订的《房屋租赁合同》；2、梅云兵、李涛涛、陈昊林向夏斯俊支付从2016年6月29日起到2017年2月28日止的房屋占用费44666元及2016年6月29日起到2016年12月31日利息728.6元；3、梅云兵、李涛涛、陈昊林向夏斯俊支付违约金10000元及维修费8000元；4、梅云兵、李涛涛、陈昊林承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年，夏斯俊与中国人民解放军湖北省宜昌市西陵区人民武装部（以下简称“西陵区人武部”）签订《合资建房协议书》1份，双方约定夏斯俊一次性向西陵区人武部支付投资建设经费224147元用于西陵区人武部建设宜昌市西陵区白龙岗（胜利四路与体育场路交汇处）的工程。整个工程结束后，A栋1轴到5轴第一层的房产归夏斯俊所有，西陵区人武部为夏斯俊办理单独产权手续。若因特殊原因暂不能办理好产权手续，必须保证夏斯俊使用七十年。2012年4月5日，夏斯俊（甲方）与梅云兵、李涛涛、陈昊林（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定甲方将位于宜昌市胜利四路56号的房屋（建筑面积为102平方米）出租给乙方经营餐饮，租赁期限为8年，从2012年4月30日起至2020年4月29日止。房屋租金第一年为6万元，乙方同时向甲方交纳押金1万元，第二年以后的租金每年按照国民经济物价指数涨幅比例浮动。合同第一条第二款约定，维修费用由乙方承担。合同第九条还约定，甲方不能按时交房或者乙方不能按时付款超过15天，应支付对方违约金1万元。如超过20天，除支付对方损失外，本合同终止。合同签订后，夏斯俊将房屋交付给梅云兵、李涛涛、陈昊林使用，梅云兵于2012年4月5日向夏斯俊交纳押金1万元。2013年5月3日，夏斯俊与梅云兵签订《补充协议》1份，协议约定付款方式由原来的4-10月份半年变更为6-12月半年，每年的6月28日前支付下半年租金，每年的12月28日前支付下一年的上半年租金。2014年1月6日，夏斯俊与梅云兵另签订《房屋租赁合同补充协议》1份，协议约定2016年1月1日到2017年12月31日的年租金为67000元。从2016年6月29日起，梅云兵、李涛涛、陈昊林未向夏斯俊交纳租金，故夏斯俊诉至法院。
另查明，2016年2月份，因餐馆垃圾、生活垃圾导致租赁房屋化粪池及排水主管道堵塞，夏斯俊支付下水管道及化粪池清理费8000元。2017年3月4日，梅云兵、李涛涛、陈昊林搬离租赁房屋，夏斯俊将房屋另行租赁给他人。
一审法院认为：夏斯俊与梅云兵、李涛涛、陈昊林签订的房屋租赁合同，系各方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“双方当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中双方在合同中明确约定：乙方不能按时付款超过20天，本合同自动终止。现夏斯俊请求解除双方的租赁合同，符合合同约定和法律规定，予以支持。梅云兵、李涛涛、陈昊林承租夏斯俊的房屋，应当按照合同约定支付费用。对于夏斯俊要求梅云兵、李涛涛、陈昊林支付房屋占用费44666元及利息728.6元的诉讼请求，予以支持。扣除掉梅云兵交付给夏斯俊的押金1万元，梅云兵、李涛涛、陈昊林还应支付夏斯俊房屋占用费34666元及利息728.6元。对于夏斯俊请求的违约金1万元，由于支持了租金的利息损失，对于违约金，不予支持。对于维修费，双方在租赁合同中已经明确约定维修费由梅云兵、李涛涛、陈昊林承担，因此对于夏斯俊请求的维修费8000元，予以支持。梅云兵主张的房屋装修损失以及经营损失，梅云兵可另行主张权利。对于梅云兵的其他抗辩理由，不予支持。李涛涛、陈昊林经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除夏斯俊与梅云兵、李涛涛、陈昊林于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》；二、梅云兵、李涛涛、陈昊林于本判决生效之日起十日内支付夏斯俊房屋占用费34666元及利息728.6元；三、梅云兵、李涛涛、陈昊林于本判决生效之日起十日内支付夏斯俊维修费8000元；四、驳回夏斯俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1385元、公告费600元（夏斯俊均已预交），合计为1985元，由夏斯俊负担300元，梅云兵、李涛涛、陈昊林负担1685元，梅云兵、李涛涛、陈昊林负担的诉讼费在履行上述判决时一并清结。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了收条一份以及申请证人杨某出庭作证，证明屈超将所有物品变卖给了新的承租人，被上诉人未从中获得任何利益，不应当承担装修损失、经营损失等费用。上诉人认为屈超是其委托打理店面的人，因屈超没有到庭，对收条的真实性有异议，但对屈超转让店内物品的事实无异议。对证人证言，认为上诉人没有将店面转租给新的承租人。结合证人证言、收条以及双方在二审中的陈述等证据，本院认为，上述证据可以证实屈超作为梅云兵委托的店面管理人，于2017年3月4日，将店内物品转让给新的承租人。但对于夏斯俊认为的没有从中获利及不承担装修损失、经营损失等主张，与本案无关，属于另案审理范围，故本院对此证明目的不予采信。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、夏斯俊与梅云兵、李涛涛、陈昊林签订的《房屋租赁合同》第九条约定，梅云兵、李涛涛、陈昊林超过20天不付房租，除支付夏斯俊损失外，合同终止。该合同内容，实际上约定的系合同解除的条件。因梅云兵、李涛涛、陈昊林自2016年6月29日起，未向夏斯俊缴纳房租，根据合同约定，该合同终止。合同终止后，梅云兵并未腾退该房屋，根据合同约定以及相关法律规定，合同终止之前，梅云兵、李涛涛、陈昊林应当向夏斯俊支付租金，合同终止后，梅云兵、李涛涛、陈昊林应当向夏斯俊支付房屋占用费，该租金、房屋占用费的标准可以按照双方签订的房屋租赁合同确定。故一审法院支持夏斯俊解除合同、支付房屋占用费的诉讼请求，无明显不当，本院予以确认。对梅云兵认为双方合同并未解除，不支付房屋占用费的主张，本院不予支持。
2、对梅云兵主张由夏斯俊赔偿其装修损失、营业损失的问题。一审庭审过程中，梅云兵对其装修损失、营业损失提出反诉，但因梅云兵仅为原审三被告之一，一审法院已经告知其反诉主体不对等，故对梅云兵主张一审未受理其反诉请求，属于程序错误的主张，本院不予支持。对其主张的装修损失、营业损失不属于本案审理范围，本院不予审理。
3、对梅云兵主张的维修费问题。根据双方签订的房屋租赁合同，已经明确约定维修费由梅云兵、李涛涛、陈昊林负担。一、二审庭审调查中，夏斯俊已经提交证据证实支付了8000元的维修费，梅云兵也认可维修费由夏斯俊支付，并且认可听夏斯俊说过维修费为8000元，只是认为维修费过高以及有营业损失等，双方未协议一致。梅云兵并未提交证据证实维修费数额，亦未提交证据推翻夏斯俊提交的证据。故对其主张不支付维修费的上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经合议庭合议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3168元，由上诉人梅云兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘乾华
审判员 黄孝平
审判员 罗 娟
二〇一七年九月十八日
书记员 韩睿华