广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3866号
上诉人（原审原告）：陈义坤，男，汉族，1968年10月19日出生，广东省深圳市人，广东省深圳市宝安区楼。
委托代理人：徐备芳，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人：刘利，广东君孺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈海球，男，汉族，1977年12月15日出生，广东省东莞市人，广东省东莞市号。
委托代理人：龙海峰，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：李文忠，广东众达律师事务所辅助人员。
上诉人陈义坤因与上诉人陈海球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人陈海球的委托代理人龙海峰、李文忠，陈义坤的委托代理人徐备芳、刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈义坤上诉请求：改判陈义坤无须支付2015年10月份之后的房屋使用费。事实与理由如下：1、关于断水断电的事实。陈海球自认2015年国庆节期间有断水断电，与实际断水断电的时间即2015年9月28日相距不远，故从2015年10月起，陈义坤及分租的各商铺对租赁物没有占有、使用，陈义坤在停水停电期间没有产生占有利益，故原审判决认定陈义坤支付2015年10月份的房屋使用费没有法律依据。2、陈海球确认2015年8月30日案涉房屋发生大面积漏水的情形，足以证实租赁物存在质量问题。自漏水事件发生后，商场内许多商铺主动离场，陈义坤曾多次与陈海球兄弟俩联系，要求维修铁皮屋顶，但陈海球不同意，仅同意免除半个月的租金，在租赁房屋不能实现用于商场经营目的的情形下，陈义坤有权行使抗辩权，暂缓缴纳2015年9月的租金。陈海球断水断电的行为违反了合同的约定，更直接阻碍了商场的经营，导致整个商场被迫停止，原审法院仍支持陈海球该期间的占有使用费缺乏依据。
陈海球口头答辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。
陈海球上诉请求：撤销原审判决第一项，改判陈义坤按每月65450元的标准向陈海球支付房屋占有使用费。事实与理由：1、案涉租赁物漏水并不影响陈义坤的使用，原审法院不应减少陈义坤的房屋使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉租赁合同虽然无效，但合同中明确约定每月租金为65450元，依据上述法律规定，原审法院应当按照上述租金标准来确定房屋使用费。2、虽然案涉租赁物存在漏水问题，但该问题没有严重影响陈义坤使用的地步，而且在发生漏水事故后，陈海球已明确表示同意进行修复，但陈义坤却一直在阻挠，并将案涉租赁物封锁，导致陈海球至今无法进入租赁物，根本无法进行修复。因此，漏水不是陈海球主观造成的，且陈海球对漏水问题也积极地进行了处理，只是由于陈义坤的原因才导致陈海球没有进行修复，故原审法院减少陈义坤的房屋使用费没有依据。
原审法院认定以下事实：2014年9月29日，陈海球作为出租方，陈义坤作为承租方，双方签订了一份《租赁合同》，约定陈海球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳69号的商铺出租给陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为2478平方米，租赁期限为8年，自2014年9月29日至2022年11月30日止，免租期63天；自2014年12月1日至2017年11月30日期间内的租金为61950元/月，自2017年12月1日至2022年11月30日期间内的租金为68145元/月；承租后，陈义坤须向陈海球支付三个月的租金作为押金，押金金额为185850元。
2015年3月11日，陈海球、陈义坤再次签订了一份《租赁合同》，约定陈海球将位于东莞市长安镇沙头商业街富佳73号的商铺出租给陈义坤用作经营百货使用，租赁面积为55平方米，租赁期限为7年7个月，自2015年3月11日至2022年11月30日止，免租期为51天，自2015年3月11日至2015年4月30日止；自2015年5月1日至2022年11月30日期间内的租金为3500元/月；承租后，陈义坤须向陈海球支付二个月的租金作为押金，押金金额为7000元。双方在两份《租赁合同》中均约定了维护条款以及装修条款，租赁期间房屋出现非陈海球人为因素造成需要维护维修的情况，陈义坤自行承担相关费用，陈海球可提供相关帮助；设备及装修费用由陈义坤自行承担，装修方案须经陈海球书面批准同意，由陈义坤提供装修图纸后方进行施工，陈义坤装修不可擅自改变房屋结构。
陈海球在庭审中主张案涉租赁物由陈义坤一直占有使用，至今为止，陈义坤并没有撤场，且案涉租赁物也是陈义坤自行锁门关闭的，陈义坤从2015年9月份开始没有按时交纳房屋占有使用费。陈义坤抗辩称案涉租赁物的门并没有上锁，因为案涉租赁物中有商户的物品，所以陈义坤派人在租赁物处进行看管，案涉租赁物的屋顶为铁皮结构，年久失修，锈蚀严重，曾于2015年4月份发生过漏水情况，双方协商维修事项，当时陈海球让陈义坤维修屋顶，由陈海球承担维修费用3000元，但案涉租赁物于2015年8月30日发生雨水大面积渗透，严重影响租赁物的正常使用，陈义坤才会因此停止支付2015年9月份房屋占有使用费，陈义坤为此提供了收款收据和照片予以佐证。
陈义坤主张陈海球在2015年9月28日将案涉租赁物的水电全部停掉，致使陈义坤以及租赁物内的商铺无法继续使用，陈义坤被迫携商户全部撤场，目前案涉租赁物的状况是停止使用的状态。陈海球确认案涉租赁物存在漏水情况，但主张2015年8月30日案涉租赁物发生的雨水大面积渗透属于自然原因导致的漏水，并不能以此认定案涉租赁物不符合合同约定的使用目的，且陈义坤不能以此作为不支付房屋占有使用费的理由。陈海球确认因陈义坤自2015年9月份开始未支付租金、水电费，陈海球在2015年国庆假期期间将商场部分电闸暂时关闭，待其交纳水电费后可及时恢复，但陈义坤未与陈海球联系缴费事宜，且陈海球并未完全停水电，案涉街铺至今仍在正常使用。
另查明，本案租赁物没有房屋所有权证和建设工程规划许可证。
原审法院认定的上述事实依据有：《租赁合同》、收款收据、照片、当事人陈述以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于案涉租赁房屋未办理产权登记手续，且未办理建设工程规划许可证，原审法院据此认定《租赁合同》为无效合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《租赁合同》中约定东莞市长安镇沙头商业街富佳69号和富佳73号每月租金分别为61950元和3500元，共计65450元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。陈海球、陈义坤双方于2014年9月29日签订《租赁合同》，且使用案涉租赁房屋已经接近一年，陈海球以漏水为由主张租赁物不符合使用目的，明显不符合常理。案涉租赁物存在漏水是客观事实，但可以通过维修修复。原审法院酌定使用费在参照租金标准的前提下适当减少为每月55000元。陈海球主张房屋使用费自2015年9月份计算至陈义坤撤场之日止；陈义坤主张其停止营业和撤场的日期为2015年9月28日，陈义坤仅同意支付2015年9月份的房屋占有使用费。陈义坤在庭审中陈述案涉租赁物尚有商铺物品，且陈义坤有派人对商铺物品进行看管。由于陈海球双方并未对撤场进行相关的交接手续，原审法院认为陈义坤仍占有使用案涉租赁物，对于陈义坤主张其于2015年9月28日停止营业和撤场的事实，原审法院不予采信，占有使用费应自2015年9月1日起计算至陈义坤撤场之日止。
对于逾期支付滞纳金，因《租赁合同》属于无效合同，合同中双方约定的违约责任条款属于无效条款。因此，陈海球主张的逾期支付滞纳金，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年1月30日作出（2015）东二法民一初字第1983号民事判决：一、限陈义坤于判决发生法律效力之日起七日内向陈海球支付房屋占有使用费55000元/月，自2015年9月1日起按照每月55000元计算至陈义坤撤场之日止，暂计至2015年11月为165000元。二、驳回陈海球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3183元，由陈海球负担1628元，由陈义坤负担1555元。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，陈义坤向本院提交了14份原审法院的一审民事判决书作为新证据，陈义坤称该14份一审民事判决是东莞市逛逛物业管理有限公司起诉各分租户的案件，拟证明案涉租赁物在2015年10月起处于停水停电状态，不能使用，同时陈义坤也没有收取各分租户的占有使用费，故其在2015年10月之后没有取得收益。本院组织当事人进行质证，陈海球认为，上述14份民事判决的当事人均不是陈海球，故真实性由法院审核，关联性不确认，其认为即便各分租户于2016年3月28日搬走，也不能证明陈义坤于2016年4月30日撤场。
本院另查明以下事实：
（一）陈海球称其有找人看过漏水的地方，也找人做过维修方案，但陈义坤不愿意支付租金的原因系因为招租不理想而非漏水。陈海球还确认漏水的地方目前保持原样，因纠纷没有解决，故陈海球没有进行维修。
（二）陈义坤称2016年3月后各分租户撤场，其于2016年4月30日进行了撤场，并将租赁物的钥匙交还给陈海球的工作人员“阿涛”，现没有再使用案涉租赁物。陈海球确认收到了陈义坤交还的一些钥匙，但商场的正门的钥匙至今未收到，具体时间当事人记不清楚，但和陈义坤的陈述时间差不多。陈海球认为陈义坤在2016年4月份交了部分钥匙不等于完成了交接，陈海球也没有确认对方已经搬离。本院要求陈海球在庭后三个工作日回复本院陈义坤有无搬离，何时搬离，但陈海球未回复本院。
（三）根据陈义坤提交的案涉租赁物的漏水的照片显示，案涉商场有多处天花板漏水，其中有一张照片显示商场大门内侧有一处天花板出现大面积漏水。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方对案涉租赁物漏水的事实没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕陈义坤、陈海球上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：案涉租赁物的房屋占有使用费如何认定。首先，陈义坤主张案涉商场出现大面积漏水后便无法继续经营且陈海球于2016年国庆期间已经断水断电，故陈义坤在2016年10月后无须支付房屋占有使用费。根据陈义坤的二审陈述，各分租户于2016年3月才搬离，其亦于2016年4月30日才搬离并将案涉商场的钥匙交还给陈海球，虽然陈海球并不确认双方于2016年4月30日完成了交接，但鉴于陈海球已确认在2016年4月底收到案涉租赁物的钥匙，故本院认定双方于2016年4月30日完成了租赁物的交接。由于陈义坤在此之前一直占有使用案涉租赁物，并未将案涉租赁物返还给陈海球，故陈义坤仍应当支付2015年9月1日至2016年4月30日期间的占有使用费；陈海球诉请超过上述期间的占有使用费，本院不予支持；其次，根据陈义坤提交的照片显示，案涉商场确实存在多处漏水，由于陈义坤租赁案涉房屋系用于经营商场，而案涉房屋的漏水情况确实严重影响了商场的经营；且陈海球于2016年国庆期间断水断电，导致案涉商场无法继续经营，虽然陈海球主张在国庆后已经恢复水电，但没有提交相应的证据予以证明，故本院认为原审法院酌定的每月55000元的占有使用费标准过高，本院予以调整；结合本案的具体情况，本院酌定陈义坤每月按照25000元的标准向陈海球支付房屋使用费。综上，陈义坤共需向陈海球支付房屋使用费为25000元×8月＝200000元。
综上所述，陈义坤上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持；陈海球上诉请求不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1983号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1983号民事判决第一项：限陈义坤于本判决发生法律效力之日起七日内向陈海球支付房屋占有使用费200000元。
三、驳回陈海球的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3183元，由陈海球负担1241元，陈义坤负担1942元。二审受理费3084元（已由陈海球预交584元，陈义坤预交2500元），由陈义坤负担754元，陈海球负担2330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 冯颖欣
伦润玲