山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0213民初493号
原告：李某，现住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：连某，山东名昊律师事务所律师。
被告：某有限公司。
法定代表人：宋某，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘某，山东德衡律师事务所律师。
第三人：某经纪有限公司。
法定代表人：赵某，职务：经理。
原告李某与被告某有限公司、第三人某经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人连某，被告某有限公司的委托诉讼代理人刘某、第三人某经纪有限公司的法定代表人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还定金20000元及利息；3、依法判令被告支付中介费8000元；4、被告赔偿损失291958元；以上共计319958元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人青岛恒筑地产经济有限公司居间于2016年7月31日签订NO.0006559《房屋买卖合同》，被告将位于某FXXX户房屋出售给原告。合同签订后，被告没有按照合同约定将房屋出售给原告，被告的行为严重违约，原告为此诉至法院。
被告某有限公司辩称，1、被告要求继续履行合同。本案争议房屋是某投资有限公司给被告的抵账房，签订抵账协议后因开发商一直未将该房屋交付给被告，也一直没有配合办理相关手续，因此暂时不能办理过户手续，被告正在协调，希望解决该情况。2、关于该抵账房，被告从未承诺一定能够过户，原告及中介公司对该情况应该知晓，在缔约过程中原告及中介公司明知上述情况，对合同无法履行的后果也应承担相应的责任。3、被告从未收到合同中约定的20000元定金。4、原告主张的损失明显过高，即使被告存在违约，也应该按照合同第八条规定的违约条款，而非原告单方主张的损失。
第三人某经纪有限公司述称，2016年7月中旬被告委托第三人出售该房屋，第三人找到了原告这个客户。2016年7月31日被告公司的工作人员李某携带被告的公章以及被告所有房屋的有关材料与原告签订买卖合同，原告以及第三人现场看完了被告提交的房屋的有关材料之后才签订了房屋买卖合同。第三人保留了有关材料的复印件作为档案。合同约定20000元定金在第三人处保管，20000元定金现在第三人处。被告以各种理由拖延办理房屋的过户手续，导致房屋无法网签，合同无法履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告无争议的事实如下：
1、2015年本案被告某有限公司与某投资有限公司签订《以房抵款协议》、《内部认购协议书》，约定被告某有限公司购买某投资有限公司所有的某FXXX户房屋，总价为746124元，优惠57922元，剩余房款688202元中的508000元冲抵某投资有限公司欠被告的合同款508000元，其余180202元，被告应于2015年7月31日前付清。某投资有限公司于2016年10月31日前将上述房屋交付给被告。
2、2016年7月31日，原告李某与被告某有限公司在第三人某经纪有限公司的居间中介下签订《房屋买卖合同》，约定被告将某FXXX户房屋签订卖给原告，房屋总价款为712721元，关于购房款的约定为：1、定金20000元签合同当日支付，暂由中介方保管；2、首付款312721元（包含定金20000元）网签当日支付给被告；3、贷款400000元由开发商支付给被告。原告承担所有税费。原、被告约定于2016年8月31日前办理完房屋产权过户手续。关于违约责任承担，合同第八条约定，合同签订后，原、被告任何一方不得反悔或中途违约，若被告违约，双倍返还原告购房定金，若原告违约，被告没收定金作为违约赔偿金。同时，违约方还需支付房屋成交价10%的违约金作为给守约方造成的经济损失，同时违约方要全额支付中介方佣金。现上述房屋，被告未交付给原告，亦未协助原告办理产权过户手续。第三人已经将保管的20000元购房定金交至法院。
关于上述事实，原告提交房屋买卖合同原件1份予以证明。第三人提交以房抵款协议复印件1份、内部认购协议书复印件1份、收款收据复印件1份、收据复印件1份、房屋买卖合同原件1份予以证明。并有本院的青岛市人民法院案件款专用收据1份。原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议。对于上述证据本院予以确认并在卷佐证。
本案的争议焦点一、原告是否已经支付购房定金及中介费。
原告主张，其于2016年7月31日合同签订当日支付购房定金20000元、中介费8000元。按照合同约定，购房定金由中介代管。原告对其主张提交如下证据证明：
证据1、定金收条原件1份、中国银行转账记录网页截图打印件1份。证明2016年7月31日合同签订当日原告支付购房定金20000元。合同约定该定金由中介方代为保管，原告现场通过转账的方式转账给第三人的工作人员王薇薇定金20000元。第三人收到了定金20000元，被告现场开具了定金收条。原告是按照合同支付中介费，被告清楚的知晓合同的约定，其应该及时向中介方索要该定金。其怠于索要不改变其收到定金的事实。
证据2、收款收据复印件1份、中国银行转账记录网页截图打印件1份、佣金退还协议原件1份。证明2016年7月31日原告向中介交付中介费8000元。合同约定违约方要全额支付中介费。现被告违约该中介费应该由被告承担。2016年12月4日原告与第三人签订佣金退还协议，约定第三人退还原告中介费8000元。该协议约定由原告代第三人向被告追索佣金，该证据再次证明第三人收取的佣金为8000元。根据合同第八条的约定，违约方要全额支付第三人佣金，因此被告应该向第三人支付该笔佣金。该佣金退还协议约定由原告代第三人追索佣金。实际上是债权的转让，所以原告有资格有权利向被告追索该笔佣金。
被告对原告的主张不予认可，被告对上述证据的质证意见如下：
对证据1、对定金收条的真实性无异议，对转账记录的真实性有异议。原告提供的转账记录系单方提供的证据，不能证明原告实际转账20000元的事实。对证明事项有异议。虽然该收条由被告盖章，但被告并未实际收到20000元定金。如中介收到该定金，原告应提交相应证据予以证明。定金在何处被告不清楚。
对证据2的真实性及证明事项均有异议。该佣金退还协议系原告和中介公司单方出具的证据，被告不予认可。在房屋买卖合同中，双方并未明确约定佣金的数额，所以对于8000元的佣金数额被告不认可。该佣金退还协议即使存在，也是原告与第三人之间的协议，与被告无关。第三人擅自以债权的名义将佣金转让给原告，被告不予认可。按照该协议可以得出佣金可以退款，原告完全可以避免该损失，原告的这一主张明显存在恶意。
第三人对原告提交的证据及证明事项均无异议，第三人对上述证据的质证意见如下;
对证据1、无异议。买卖合同约定定金在中介处保管，合同签订当场，第三人的工作人员王薇薇收取了20000元定金，属于代被告保管的定金。根据合同规定，定金应当在网签当日支付给被告，因为合同一直无法网签，因此20000元定金一直在中介处。
对证据2、无异议。第三人2016年7月31日确实收到了原告支付的8000元中介费，是由工作人员王薇薇收取。合同约定2016年8月31日办理房屋的产权过户手续，但迟迟无法办理，在沟通过程中，被告违约的迹象越来越明显，根据合同约定谁违约谁付中介费。第三人本着人性化的原则，加之当时快过年了原告经济比较紧张，原告向第三人提出退还中介费，经过协商第三人把中介费暂时退还给原告，并且约定由原告代第三人向被告追索。
本案的争议焦点二、违约方违约责任的承担。
原告主张，被告以各种理由拖延办理房屋的过户手续，导致房屋无法办理网签手续，原、被告之间的房屋买卖合同无法履行。原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任：1、返还定金20000元及利息，利息要求以20000元按照中国人民银行同期同类贷款基本利率自2016年7月31日原告交付定金之日计算至被告实际返还之日。理由：被告违约，长期占有20000元定金，因此定金产生的利息属于原告的损失。2、被告支付中介费8000元，根据合同第八条的约定，违约方要全额支付第三人佣金，因此被告应该向第三人支付该笔佣金。原告与第三人签订的佣金退还协议约定由原告代第三人追索佣金。实际上是债权的转让，所以原告有资格有权利向被告追索该笔佣金。3、原告的预期利益损失291958元。合同解除之日的房屋价值与合同约定的房屋价值差额即为原告的预期利益损失。合同解除之日即原告要求解除合同的诉讼请求送达被告之日2017年3月21日作为计算房屋价值的依据。理由：因为被告违约，使原告失去了购房机遇，付出了缔约机会成本，产生了预期利益损失。合同解除之日的市场价约为15000元左右，但原告并未按照该价格计算，原告按照11700元每平方米计算，房屋建筑面积85.87平方米，得出预期利益损失为291958元（1004679元-合同成交价712721元）。原告并未重新买房。关于本案争议房屋合同解除之日的市场价，原告提交网页打印件2张予以证明，图一内容为名为安居客的网站中，中南世纪城房价走势图。图二内容为名为链家房地产网中，中南世纪城二手房成交信息。打印时间为2017年5月8日。证明本案争议房屋所在小区中南世纪城目前房屋每平方米均价超过17000元，3月份均价超过15000元，更远超原、被告合同约定的8300元每平方米的价格。原告以11700元每平方米为基准计算差价损失为291958元，原告要求被告赔偿损失291958元诉求恰当，并且低于实际损失。
被告对原告的主张不予认可，被告要求继续履行合同。本案争议房屋是某投资有限公司给被告的抵账房，签订抵账协议后因开发商一直未将该房屋交付给被告，也一直没有配合办理相关手续，因此房屋暂时不能办理过户手续，被告正在协调希望解决该情况。关于违约责任，被告主张，
1、被告认为原告主张的损失不应由被告全部承担。开发商与被告签订以房抵债、内购协议，但并不能证明被告对该房屋具有所有权。原告及第三人应当对该房屋买卖的风险具有预见性。被告从未保证该房屋能过户到被告名下。原告及中介公司对房屋的情况应该知晓，原告及中介公司在明知的情况下，对合同的履行的后果也应承担相应的责任。
2、关于定金，被告对原告要求支付的定金的利息不认可。被告从未收到该定金，且被告已经主张其他损失的情况下，再主张利息被告不认可。
3、被告对网页打印件的真实性及证明事项均有异议。该证据系原告单方提供的网页复印件，被告不予认可。且被告得知原告已经购买房屋，不存在损失的问题。原告主张的损失明显过高，即使被告存在违约，也应该按照合同第八条规定的违约条款，而非原告单方主张的损失。被告认可原告主张的房屋单价每平方米11700元作为计算房屋的溢价损失的标准。
第三人主张，第三人在合同履行过程中不存在违约责任，也不应承担责任。合同无法履行是由被告的原因造成的，与第三人无关。第三人对于原告提交上述证据的真实性及证明事项均无异议。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李某与被告某有限公司于2016年7月31日就某FXXX户房屋签订《房屋买卖合同》。原、被告应当按照《房屋买卖合同》的约定积极履行合同义务。
本案中，上述《房屋买卖合同》的标的物为某FXXX户房屋，原、被告约定应于2016年8月31日前办理完房屋的产权过户手续。现被告作为卖方确认其无法配合原告办理上述房屋的产权过户手续。因此，被告已经构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。
关于原告是否已经支付购房定金20000元，本院认为，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告应于签订合同当日支付购房定金20000元，该定金应由第三人代为保管。而被告为原告出具了定金收条，且第三人亦对原告缴纳定金的事实予以确认，并已将收取的定金20000元交至法院，因此对于原告已经缴纳20000元定金的事实予以采信。
本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求违约方支付违约金或赔偿损失。本案中，原、被告间签订的《房屋买卖合同》解除后，被告应该返还原告已经支付的定金，因原告交付的定金实际由第三人代管，因此，第三人应返还原告支付的购房定金20000元。
关于中介费8000元，原告要求被告支付中介费8000元的理由为被告违约，中介费应由被告承担，原告依据其与第三人签订的佣金退还协议主张第三人已将其对被告的关于中介费的债权转让给原告，要求被告将其应当支付给第三人的中介费直接支付给原告。本院认为，根据原告主张的理由，其要求被告支付中介费的依据为被告与第三人间的居间合同关系，该与本案并非同一法律关系，关于该项请求，本案不予处理。
关于原告要求被告支付的预期利益损失291958元及20000元定金的利息，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张，其因被告违约导致的损失主要包括预期利益损失291958元及20000元定金的利息。购房预期利益的损失为上涨的房屋价值，现被告对于原告以每平方米11700元计算价格上涨之后的房屋价值并无异议，因此对于原告主张的预期利益损失291958元的数额予以采信。关于该损失，本院认为，综合合同的履行情况，原、被告之间签订的房屋买卖合同的标的物为顶账房屋，原、被告之间房屋买卖合同能否履行还需取决于被告与某投资有限公司之间签订的以房抵款协议、内部认购协议书的履行情况，因此存在一定的风险。签订合同时，原告对此应当明知，且合同约定房屋办理过户手续的截止日期为2016年8月31日，被告违约后，原告应当及时采取措施，主张权利并减少损失，因此，虽被告违约导致合同不能履行，但原告也应当对上述损失的产生承担一定的责任。综上，上述预期利益损失291958元以原告承担91958元，被告承担200000元为宜。
关于定金20000元的利息，本院认为，该20000元一直由第三人代管，虽被告违约，但该20000元并非由被告控制，原告据此要求被告支付占用该20000元产生的利息损失，本院不予支持。
综上所述，原、被告于2016年7月31日就某FXXX户房屋签订的《房屋买卖合同》应予以解除。第三人应返还原告购房定金20000元，被告应赔偿原告损失200000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李某与被告某有限公司于2016年7月31日就某FXXX户房屋签订的《房屋买卖合同》。
二、第三人某经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还给原告李某购房定金20000元。
三、被告某有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李某经济损失200000元。
四、驳回原告李某的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6099元（原告已预交），由原告负担2000元，由被告负担4099元，被告于本判决生效之日起10日内支付给原告4099元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张宝霞
人民陪审员 宋兆庆
人民陪审员 胡 俊
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 于 悦