广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第334号
原告（反诉被告）：广州市白云区石井建筑工程公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：许庆林，总经理。
委托代理人：陈小惠，广东永惠忠律师事务所律师。
委托代理人：朱晓明，广东永惠忠律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市君天物业代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：詹成龙，总经理。
委托代理人：高建鹏，广东鹏瑞律师事务所律师。
委托代理人：罗建彬，广东鹏瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市白云区石井建筑工程公司（以下简称石井公司）与被告（反诉原告）广州市君天物业代理有限公司（以下简称君天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石井公司的委托代理人陈小惠、朱晓明，被告（反诉原告）君天公司的委托代理人高建鹏、罗建彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）石井公司诉称：座落于广州市白云区石井街石沙路18号的综合楼和宿舍楼是我司的自有物业。君天公司有意租赁该物业，经双方充分协商，2007年8月16日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定由君天公司承租我方的综合楼（建筑面积3919平方米）、宿舍楼（建筑面积765平方米）及停车场、空地（面积200平方米），租赁期自2007年8月16日至2025年8月16日为18年。首三年每月租金、管理费为78992元，每三年递增10%，第4-6年每月租金、管理费为86891.2元，以此类推。合同还约定君天公司应于每月10日前支付当月租金。合同签订后，我司某甲将租赁场地交付君天公司，君天公司也作租赁经营使用。但君天公司自2010年以来拖欠租金、管理费及相关费用，虽经我方多次催促履行合同，君天公司仍不能履行合同支付租金、管理费义务，更没有兑现其付款承诺，至今拖欠2010年12月以来的租金、管理费，君天公司显然存在恶意违约。鉴于君天公司恶意违约，我方委托律师向某乙公司发出律师函，限期于2011年12月30日清偿所欠租金、管理费，逾期《房屋租赁合同》于2011年12月31日解除。君天公司拒不履行合同义务的行为已构成根本违约，严重损害我方的合法利益。因上述租赁物业未取得合法报建手续，现为维护我司权益，请求法院判令：一、确认我司与君天公司于2007年8月16日签订的《房屋租赁合同》无效，判决君天公司交还场地经营权；二、君天公司按照《房屋租赁合同》约定的租金、管理费标准向我司支付场地使用费1611592.2元（该场地使用费为截止至2012年1月31日的欠款数额）及2014年11月起场地使用费（每月95619.57元），场地使用费计至被告交还场地经营权之日止，并支付按中国人民银行同期逾期贷款利率从应付之日的次日计付至实际付清场地使用费止的利息；四、本案诉讼费由君天公司承担。
对于君天公司的反诉，石某甲公司辩称：因君天公司还未交还租赁物业的经营权，故我司不同意退还保证金。君天公司反诉要求赔偿损失没有事实依据，也没有提供相应的证据。综上，君天公司的反诉请求没有依据，请法院予以驳回。
被告（反诉原告）君天公司辩称：对于石某甲公司主张的2011年1月份之前的场地使用费，我方认为已经超过一年的诉讼时效。石某甲公司在将上述物业租赁给我司时就已知道该楼房不符合法定出租条件，但石某甲公司为了功利目的，将该楼房出租给了我司，最终导致合同无效。故我司某乙反诉要求：一、确认我司与石某甲公司于2007年8月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、石某甲公司向我司返还租赁押金24万元；三、石某甲公司赔偿我司装修损失1202349.29元。
经审理查明：2007年8月16日，石某甲公司与君天公司签订《房屋租赁合同》（即一期租赁合同），主要内容为：石井公司将位于广州市白云区石井街石沙路18号的综合楼和宿舍楼各1栋（以下简称涉案场地），其中综合楼建筑面积3919平方米、宿舍楼建筑面积765平方米、停车场及空地面积共200平方米。租赁期自2007年8月16日起至2025年8月16日止，其中免租期为5个月，即从2007年8月16日至2008年1月16日，从2008年1月17日起计收租金。租金与管理费以人民币计算，租赁及管理费单价按月计算，房屋租金及管理费按每月每平方米租赁单价乘以建筑面积的方式计算，租金及管理费每三年按上期数递增10%计算，其中2007年8月16日至2010年8月15日租金和管理费总价为78992元/月，2010年8月16日至2013年8月15日租金和管理费总价为86891.2元/月,2013年8月16日至2016年8月15日租金和管理费总价为95619.51元/月，以此类推。房屋租金按月支付，君天公司必须于每月10日前支付当月租金，并需于合同签订当天向石某甲公司一次性支付房屋租赁押金157984元及第一个月租金78992元，押金于租赁期满后，若君天公司不存在违约责任，则由石某甲公司返还君天公司，不计付利息，预收租金可用于扣除第一个月租金。君天公司可以分租房屋。君天公司应于房屋租赁期满后10天内，将承租房屋交还石某甲公司，君天公司可将可移动的自行购置的资产移走，属于固定设施、设备不得拆毁和移走，无偿归石某甲公司所有。如石某甲公司违反本合同约定，提前收回房屋，石某甲公司除退回已收取的全部押金给君天公司外，石某甲公司并应按君天公司的总投入，根据国家有关规定、分类及年限，折旧后余下部分赔偿给君天公司（总投入明细清单必须在投入使用后4个月内，君天公司把凭证复印件交由石某甲公司作依据，并由双方确定签字后方为有效）等等。
上述合同签订后，石某甲公司将涉案场地交付给君天公司。石某甲公司提交租金、管理费明细表显示，君天公司于2007年向石某甲公司缴交押金24万元，于2008年9月23日至2011年9月9日期间共向石某甲公司交纳租金合计2357755.8元。
2011年10月9日，石某甲公司向某乙公司发出《通知书》，主要内容是：君天公司拖欠一期租赁合同2010年12月至2011年10月租金合计955803.20元，二期租赁合同[石某甲公司在（2012）穗云法民四初字第335号案中另案主张]2011年9月至2011年10月的租金合计170073.96元，2011年7月至2011年9月水电费129000元，以上合计1254877.16元；要求君天公司于2011年10月14日前缴纳30万元，余下租金954877.16元于2011年12月30日全部向石某甲公司缴纳。上述《通知书》上显示由君天物业人员詹某胜签收。同年10月28日，石某甲公司向某乙公司出具《关于君天公司拖欠石某甲公司物业租金问题的函》，该函的主要内容为：石某甲公司于2011年10月9日发出通知书要求君天公司于2011年10月14日前缴纳30万元租金，但君天公司至2011年10月28日只缴纳53000元租金，君天公司的行为已造成石某甲公司重大损失，故要求君天公司在2011年10月底支付30万元租金，在2011年底把拖欠的租金交清。上述函件下部显示有君天公司法定代表人的签名。2011年11月24日，石某甲公司委托广东永惠忠律师事务所律师徐某、陈小惠向某乙公司发出《律师函》，该律师函的主要内容是：君天公司拖欠石某甲公司一期租赁合同2010年12月至2011年11月租金、管理费1042694.4元，二期租赁合同2011年9月至2011年11月租金及管理费255110.94元，拖欠2011年9月-10月水电费46552元。君天公司拖欠租金的行为已构成违约，故要求君天公司于2011年12月10日前付清所欠租金、管理费和水电费的50%，余款于2011年12月30日前付清。逾期，一期和二期《房屋租赁合同》于2011年12月31日解除。上述《律师函》于2011年11月28日寄给君天公司法定代表人詹成龙，邮政部门出具的妥投证明显示该邮件于2011年11月29日由本人签收。君天公司否认收到上述《通知书》、《关于君天公司拖欠石某甲公司物业租金问题的函》和《律师函》。
石某甲公司主张在其提起本案和（2012）穗云法民四初字第335号案诉讼后，君天公司分别于2012年2月29日、3月31日、4月28日向石某甲公司支付8万元、25万元、22万元共计55万元款项。2012年5月，君天公司与石某甲公司达成口头协议，协议约定君天公司同意起诉之后（即2012年2月以后）的租金通过由石某甲公司直接向某乙公司的次承租户收取的方式予以结清。自2012年6月以后，石某甲公司根据君天公司的委托，直接向租户收取租金、管理费和水电费。
君天公司未向本院提交其向石某甲公司缴交租金管理费和水电费的相关证据，仅提交了自2012年6月至2014年10月期间，石某甲公司根据君天公司的委托，直接向租户收取租金、管理费和水电费的租户登记表，该登记表显示石某甲公司代收金额为6877910元。石某甲公司亦向本院提交了提交租户登记表及缴费开发票客户登记表，显示石某甲公司根据君天公司的委托，直接向租户收取租金、管理费和水电费共计6966298元。石某甲公司另提交租金管理费统计表显示，2012年2月至2014年10月期间，石某甲公司共收取一期和二期租赁合同共计7516298元款项（包含2012年6月前支付的55万元和2012年6月至2014年10月直接向租户收取的6966298元），其中水费为138247元、电费为1454540元，另石某甲公司共返还给君天公司合计165500元的工资和维护费，实际收到一期租赁合同和二期租赁合同租金和管理费共计5758011元（7516298元－138247元－1454540元-165500元），减去一期租赁合同在2012年2月1日至2014年10月31日期间应付的租金管理费2993970.1元，二期租赁合同2012年2月1日至2014年10月31日期间的应付租金管理费2865746.33元，得出截止至2014年10月31日，君天公司仍拖欠一期租赁合同和二期租赁合同租金管理费合计101705.43元（5758011元－2993970.1元－2865746.33元）。双方另表示，2014年10月之后，石某甲公司仍在根据君天公司的委托，直接向租户收取租金。
另查，广州市白云区石井街道办事处出具《证明》一份，证明石某甲公司是该街属企业，涉案的广州市白云区石井街石沙路18号的综合楼二幢是石某甲公司红线范围内的自有建筑，由石某甲公司建设及经营使用。石某甲公司确认涉案场地所在的建筑物没有办理合法的规划报建手续，其将涉案场地交付给君天公司时为毛坯房，君天公司主张其接收涉案场地后对场地进行了装修后转租给他人使用。石某甲公司则主张涉案场地一楼七个档口是由次承租人装修，为此石某甲公司提交了A101-102、A103-104、A105-106、A107-108档口及附楼《关于申报承租房屋装修状况的通知》及租赁合同，显示上述档口及附楼租户申报的装修为君天公司毛坯房出租，由租户自行装修。本院要求君天公司提交涉案场地承租户情况表并提交相应的租赁合同，在本院指定的举证期内，君天公司未能提交上述证据。
因双方对君天公司装修的现值无法达成一致意见，君天公司提出申请要求对涉案场地装修损失进行评估。经本院依法委托，广东诚安信工程造价咨询有限公司于2014年7月21日做出《工程造价鉴定报告（终稿）》，主要内容包括：一、案情摘要为对君天公司投入到广州市白云区石井街石沙路18号综合楼及宿舍、二期综合楼1楼内的装修工程造价的索赔进行鉴定。二、鉴定依据（一）计量工程本工程根据现场勘察，按双方签名确认的现场查勘取证表的内容进行计量及结合现场实际情况；（二）计价依据……2.A幢及附楼是在2008年之前施工，因此按当时广州市有关文件规定，执行GB50500-2003《建设工程工程量清单计价规范》；《广东省建筑工程综合定额》（2006）、《广东省装饰装修工程综合定额》（2006）、《广东省安装工程综合定额》（2006）；3.B幢是在2011年施工，因此按当时广州市有关文件规定，性GB50500-2008《建设工程量清单计价规范》、《广东省建筑装修工程综合定额》（2010）、《广东省安装工程综合定额》（2010）；4.执行工程施工期间广州市有关价格文件及市场询价；5.折旧后鉴定工程造价是根据广东省物价局发布的《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》，其中内装修寿命年限为10年，强电系统寿命年限为25年，电梯寿命年限为15年。四、鉴定情况1.工程量在2012年10月20日进行第一次现场勘察时由于部分租户不在现场，造成部分数据无法勘察，原、被告也未能提供计量依据，在2013年7月11日再次对现场勘察计量，但宿舍部分在勘察期间，原、被告均未提供计算依据及现场勘察条件，故在2013年11月28日再次对宿舍部分进行勘察，但在这次现场勘察之后，被告方又提出在A栋还有部分办公场所为进行勘察，因此，在此次提出之后，再次进行了勘察。2.本次鉴定的造价是按勘察当日现场还存在的建造物件进行造价鉴定，已拆除的建筑物不再此次计价范围。3.装修造价鉴定情况……a)1楼档口装修项目、酒店装修及写字楼装修的工程量按现场查勘数据计算；b)主电配置项目的工程量按现场查勘数据计算；c)电梯价格按电梯生产厂家询价；d)消防项目的安装费参照市场询价；e)顶楼加建项目的工程量按现场查勘数据计算；f)户外广告群项目的工程量按现场查看数据计算，现场只用广告铁架，广告内容已不存在；g)监控系统项目的安装费参照市场询价；4.现值的计算按折旧后鉴定工程造价。鉴定结论为鉴定造价（不含税费）5143785.69元，折旧后鉴定工程造价（不含税费）3255441.20元（包含A幢建筑、附楼、B幢建筑），其中A幢建筑装修工程鉴定工程造价为2210295.09元，折旧后鉴定工程造价为1109168.06元，折旧年限计算至2012年10月20日。A幢建筑装修工程分为八个部分：1.一楼档口装修工程鉴定工程造价为96714.63元，折旧后鉴定工程造价为46582.01元；2.一楼酒店大堂装修工程鉴定工程造价为76913.90元，折旧后鉴定工程造价为37045.11元；3.二至六层装修工程（酒店装修）鉴定工程造价为1591969.19元，折旧后鉴定工程造价为766762.15元；4.二至六层装修工程（写字楼装修）鉴定工程造价为146086.24元，折旧后鉴定工程造价为70361.54元；5.电梯工程鉴定工程造价为172169.09元，折旧后鉴定工程造价为112672.48元；6.楼顶加建工程鉴定工程造价为57975.43元，折旧后鉴定工程造价为27923.51元；7.户外广告工程鉴定工程造价为20736.40元，折旧后鉴定工程造价为9987.56元；8.主配电系统工程鉴定工程造价为47730.21元，折旧后鉴定工程造价为37833.71元。附楼装修工程鉴定工程造价为193465.01元，折旧后鉴定工程造价为93181.23元，折旧年限计算至2012年10月20日。因评估机构第一次出具的上述鉴定报告中存在缺页的情况，本院组织双方对鉴定报告进行第一次质证后，广东诚安信工程造价咨询有限公司对缺页问题进行了补正，并提交了补正后的《工程造价鉴定报告（终稿）》，该报告与补正前的鉴定报告鉴定的工程造价一致。
另广东诚安信工程造价咨询有限公司于2014年8月19日向本院提交《鉴定结果的情况说明》，主要内容是：在对涉案场地进行鉴定过程中，在勘察现场时，由于现场客观原因，不能一次性进行勘察，出现断断续续的时间勘察，因此造成报告中的评估基准日（即2012年10月20日）与出具正式报告的日期间隔比较长，现根据石某甲公司异议需出具近期的折旧后鉴定工程造价，因此其暂时按2014年7月15日计算折旧后鉴定工程造价作为法院的参考依据。该说明的附表为以2014年7月15日为基准日的《工程项目鉴定造价汇总表》，该表显示A幢建筑装修工程鉴定工程造价同样为2210295.09元，但折旧后鉴定工程造价为740767.73元，折旧年限计算至2014年7月15日。A幢建筑装修工程的八个部分，各部分的折旧后鉴定工程造价也相应发生调整，其中：1.一楼档口装修工程折旧后鉴定工程造价为29809.30元；2.一楼酒店大堂装修工程折旧后鉴定工程造价为23706.34元；3.二至六层装修工程（酒店装修）折旧后鉴定工程造价为490675.44元；4.二至六层装修工程（写字楼装修）折旧后鉴定工程造价为45026.58元；5.电梯工程折旧后鉴定工程造价为92766.91元；6.楼顶加建工程折旧后鉴定工程造价为17869.14元；7.户外广告工程折旧后鉴定工程造价为6391.36元；8.主配电系统折旧后鉴定工程造价为34522.67元。附楼装修工程折旧后鉴定工程造价为59629.63元。
针对上述鉴定报告，双方均确认本案涉案场地（一期租赁合同）为鉴定报告中的A栋建筑物和附楼。石某甲公司对上述鉴定报告的意见为：1.1楼档口的装修是由次承租人装修，应予剔除。2.酒店大堂确认是君天公司装修，但综合单价过高，且部分没有细项。3.第2—6层装修工程写字楼的装修是重复的，要么写字楼要么是酒店，不可能既是写字楼又是酒店，实际是2至4楼是酒店，5、6楼是写字楼，报告评估的单价过高。4.电梯工程定价不合理，关于电梯据了解是二手电梯，应按照标识品牌的型号、安全验收文件、购买发票进行认定，如果是二手电梯就存在折旧。5.楼顶加建工程只是石棉瓦顶的简易结构，系没有征得石某甲公司同意的违章搭建，城管部门也已责令拆除，只是没有拆除彻底，作为违章的搭建不应列入评估，即使评估了也应当剔除。6.户外广告工程是没有征得石某甲公司同意而制作的，而且承建部门也责令拆除，且已经拆除，只剩下基础的架子，不应列入评估，即使评估了也应予以剔除。7.主配电系统工程，因电房内的设施是石某甲公司的，但现无区分电房内、电房外的定价。电房内低压开关柜和电箱是石某甲公司的，系石某甲公司七十年代购置使用至今的设备，为证明其主张，石某甲公司提交了低压开关柜的照片，拟证明该电柜是七、八十年代的产品，其中的电流互感器是一九九一年的产品，石某甲公司主张电房内低压开关柜和电箱在君天公司租赁涉案房屋前就一直由其自用，但评估公司也进行了评估，应予以剔除。8.附楼系次承租人装修，不是君天公司装修的，应予以剔除。9.关于折旧的问题，鉴定报告的折旧是按照从2007年8月16日至2012年10月20日，2012年10月20日是法院委托评估的时间，因折旧年限涉及造价问题，故其主张应以鉴定机构出具的2014年7月16日为基准日的鉴定造价。君天公司对上述鉴定报告的意见为：1.该鉴定报告没有两人以上的造价咨询师签字盖章，另鉴定报告第一次出现缺页，第二次补正之后省略了“项目特征”等表述，鉴定报告随意性强。2.报告书折旧标准前面根据的是租赁的时间平均值乘以使用时间计算，该报告经过6次的初稿，在前5次在计价依据上并无根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》，而终稿中使用了该标准，使用该标准的使用没有法律依据。君天公司以评估机构在评估过程中没有遵循独立的原则，错误适用鉴定依据，鉴定报告内容不完整随意性强，导致鉴定报告不具合法性为由提出再次鉴定申请。
君天公司申请《工程造价鉴定报告（终稿）》鉴定人出庭作证，经本院通知，广东诚安信工程造价咨询有限公司指派工作人员谢某到庭作证，针对石某甲公司和君天公司的异议，谢某进行了回应：1.对于石某甲公司提出综合单价过高的问题，评估公司是按照装修期间广州市现行定额文件标准评估，不存在过高。2.对于石某甲公司提出的电梯折旧的问题，石某甲公司提出电梯是二手购买，但评估人员不知道是否二手电梯，评估报告按照新设备的标准进行评估定价，折旧按使用年限标准，根据品牌进行评估，电梯的品牌因无法得知是什么品牌，是参照一般中等的电梯标准。3.对于石某甲公司提出的2—6层装修工程写字楼和酒店的装修是重复的问题，实际上2-4层是酒店，5层部分是写字楼，部分是酒店，6楼是写字楼，只是写的时候笼统写在一起，并非重复。4.对于君天公司提出的鉴定报告上没有两人以上的造价咨询师签字盖章的问题，因鉴定报告不需要所有鉴定人员签名，只需要两代表签字即可，签名的两个人有相应资质。5.对于君天公司提出的鉴定报告之前5稿是按造价鉴定减去损耗值的标准，而最终稿采用《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准》的问题，是因经办人员之前未考虑到有这一标准，后发现物价局和发改委于2008年出台了该标准。6.对于补正后的鉴定报告中没有了“项目特征”的问题，广东诚安信工程造价咨询有限公司于2014年10月22日再次向本院提交《鉴定结果的情况说明》（2），主要内容是原造价鉴定报告中有“项目特征”一栏，修正报告在排版的编排的表格格式时没有“项目特征”一栏，修正报告“项目特征”与原造价鉴定报告对比没有修改，鉴定综合单价及鉴定金额没有更改。广东诚安信工程造价咨询有限公司并提交了含有“项目特征”的分享部分工程鉴定造价表。
经查，君天公司为对一期和二期租赁合同场地装修损失进行评估，共支付评估费54179元。
再查，石某甲公司于2015年4月27日向本院提交《诉讼请求及说明》，明确表示：其第一项诉讼请求中要求君天公司交还场地经营权为要求君天公司按场地现状（无需腾空场地），连同次承租人的租赁合同关系及租赁押金移交石某甲公司，由石某甲公司直接向次承租人收取场地使用费（租金），同时鉴于场地内次承租人数量众多，流动性大，石某甲公司不要求追加次承租人为第三人参加诉讼。对于其第二项诉讼请求，石某甲公司表示：鉴于原被告在诉讼期间商定诉前欠租由法院作出判决，诉讼期间由石某甲公司代收部分场地使用费（租金），目前诉讼期间的欠费为接近二个月的场地使用费（租金），而本案延续审理一直未作判决，欠费对应时间一直拖延不能固定，为便于案件的判决，其同意诉讼期间对用的场地使用费（租金）不需要法院处理，即其第二项诉讼请求明确为：君天公司按照《房屋租赁合同》约定的租金、管理费标准向石某甲公司支付场地使用费1611592.2元（该场地使用费截止至2012年1月31日的欠款数额）及该场地使用费自2009年1月16日起按人民银行同期逾期贷款利率的利息（利息计付清场地使用费之日止）。
石某甲公司于2012年1月19日向本院提交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有房屋租赁合同、通知书、函件、律师函及妥投证明、证明、关于申报承租房屋装修状况的通知、水电费应收明细表、委托书、收据、发票、建设工程竣工验收消防备案受理凭条及备案表、工程造价鉴定报告、鉴定结果情况说明及当事人陈述等证据证实。
本院认为：一、涉案场地所在的建筑物没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，石某甲公司与君天公司签订的《房屋租赁合同》无效。
二、因双方签订的上述租赁合同无效，根据无效合同相互返还的原则，石某甲公司应将涉案场地返还给君天公司。因石某甲公司主张涉案场地已由君天公司转租给他人使用，石某甲公司明确表示其不要求次承租人腾空交回房屋，仅要求君天公司返还涉案场地的经营并表示不追加次承租人为第三人参加诉讼系对其自身权益的处分，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持，故对石某甲公司要求君天公司参照租赁合同的约定支付涉案场地使用费的诉讼请求，本院予以支持。租金（场地使用费）支付的事实属于应由承租方即君天公司举证的事实，本案中君天公司仅提交了2012年6月至2014年10月期间石某甲公司根据其委托直接向租户收取租金、管理费和水电费的租户登记表，该登记表显示的代收金额少于石某甲公司提交的租户登记表和缴费开发票客户登记表中代收的租金的数额，在君天公司无法提供其他租金（场地使用费）缴交凭证的情况下，本院对石某甲公司自认的君天公司交付的租金及保证金予以确认。
君天公司与石某甲公司达成口头协议，约定2012年2月1日以后的场地使用费通过由石某甲公司直接向某乙公司的次承租户收取的方式予以结清。石某甲公司明确表示诉讼期间对用的场地使用费（租金）不需要法院处理，即仅主张2012年2月1日前尚拖欠的场地使用费系对其自身权益的处分，本院予以准许。对于2012年2月1日以前的场地使用费。根据双方租赁合同的约定，涉案场地自2008年1月17日开始计租，计算至2012年1月31日应付租金合计3969348元，根据石某甲公司提交的缴交一期租金、管理费明细表，君天公司仅于2008年9月23日至2011年9月9日期间共向石某甲公司交纳场地使用费合计2357755.8元，即租金和管理费仅缴交至2010年11月，尚欠1611592.2元，故石某甲公司要求君天公司支付拖欠场地使用费1611592.2元本院予以支持。君天公司抗辩称石某甲公司主张2011年1月前的场地使用费已超过诉讼时效的问题，虽然法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，但本案中石某甲公司主张的并非租金，而是场地使用费，应适用两年的普通诉讼时效，现石某甲公司主张的上述1611592.2元场地使用费系自2010年11月至2012年1月31日的场地使用费，石某甲公司于2012年1月19日向本院递交诉讼提起本案诉讼未超过两年的诉讼时效，故君天公司关于2011年1月前的场地使用费已超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。
石某甲公司要求君天公司支付逾期支付场地使用费的利息，因双方《房屋租赁合同》无效，双方关于租金支付期限的约定亦无效。石某甲公司于2012年1月19日向本院起诉主张权利，从其主张权利之日起的利息本院予以支持，同时由于石某甲公司主张的场地使用费截止日期为2012年1月31日，故利息应从2012年2月1日起算更为合理，利息应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，以1611592.2元为本金，从2012年2月1日计算至实际清偿之日。
因租赁合同无效，君天公司要求石某甲公司返还涉案场地保证金24万元合理合法，本院予以支持。
三、关于君天公司要求石某甲公司赔偿装修损失的问题。
（一）石某甲公司确认其将涉案场地交付给君天公司时为毛坯房，故本院确认君天公司有对涉案场地进行过装饰装修的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案中石某甲公司要求君天公司交还涉案场地的经营管理权，并在表示其收回场地经营管理权并不要求次承租人退出，而是由次承租人直接向其交租，即石某甲公司同意在收回涉案场地的经营权后对房屋内装饰装修再行利用，根据上述司法解释的规定，对于君天公司自行装修的装饰装修物应当折旧归石某甲公司所有，由石某甲公司根据装饰装修物的现值补偿君天公司。双方均确认本案涉案场地为鉴定报告中的A栋建筑物和附属楼（335号案为B栋建筑物），故本案仅需对A栋建筑物和附属楼装修工程评估造价及双方的质证意见确定应赔偿装修数额。
（二）关于评估公司的鉴定报告。
君天公司认为评估公司在评估过程中没有遵循独立原则，错误使用鉴定依据，报告内容不完整随意性强导致鉴定报告不具合法性，要求重新评估。因广东诚安信工程造价咨询有限公司具有相应的鉴定资质，在双方当事人在场的情况下勘查了现场并制作了现场查勘取证表，鉴定程序不违反法律规定，《工程造价鉴定报告（终稿）》经两位评估人员签名，加盖广东诚安信工程造价咨询有限公司的公章，形式上并无违反法律规定。广东诚安信工程造价咨询有限公司提交的《工程造价鉴定报告（终稿）》虽存在缺页问题，在当事人提出异议后，广东诚安信工程造价咨询有限公司进行了补正并提交了补正后的鉴定报告，并安排工作人员到庭接受当事人质询，先后两次提交书面的情况说明，故对于双方当事人的异议，广东诚安信工程造价咨询有限公司在庭审质询和书面情况说明中均已进行合理、合法的解释。综上，广东诚安信工程造价咨询有限公司做出的《工程造价鉴定报告（终稿）》程序合法，依据充分，各方当事人均未提供证据足以反驳该评估报告，君天公司申请重新评估依据不足，本院不予准许。
关于石某甲公司主张酒店大堂综合单价过高的问题，评估公司指出其是依照涉案场地装修期间实施的综合定额文件标准计价的，石某甲公司主张单价过高，但未能提供证据证实，本院对此不予确认。关于2-6层酒店和写字楼是否重复的问题，评估公司工作人员已对此作出合理解释，评估报告系将酒店和写字楼笼统写在一起，并非重复评估。关于电梯的问题，石某甲公司提出电梯是二手电梯，但未能提供证据予以证实，本院对此不予确认，在无法得知电梯品牌的情况下，评估公司参照一般中等的电梯标准进行评估亦是合理的。
关于鉴定报告评估基准日（即折旧时间）的问题。广东诚安信工程造价咨询有限公司在《工程造价鉴定报告（终稿）》中以2012年10月20日（移交评估时间）作为评估基准日，折旧后A幢建筑装修工程鉴定工程造价1109168.06元,折旧后附属楼装修工程鉴定工程造价为93181.23元。而在《鉴定结果的情况说明》，广东诚安信工程造价咨询有限公司提供了以2014年7月15日为评估基准日，计算折旧后A幢建筑装修工程鉴定工程造价为740767.73元，附属楼装修工程鉴定工程造价为59629.63元给法院作为参考依据。对此本院认为，因评估时间历经近两年，评估时间较长，且君天公司在该期间一直使用涉案场地，故评估基准日以2014年7月15日计算的价格更为公平合理。故本院确认折旧后A幢建筑装修工程鉴定工程造价为740767.73元，附属楼装修工程鉴定工程造价为59629.63元。
（三）关于石某甲公司提出A幢建筑中第1层档口和附属楼系次承租人自行装修，6楼顶楼加建和户外广告系未经石某甲公司同意违章搭建，主配电系统中电房内低压电柜和电箱是石某甲公司的自用的配套设施，应予以剔除的问题。
因石某甲公司确认其将涉案场地交付给君天公司时为毛坯房，故除石某甲公司能提交证据证实由次承租人装修的部分以外，均应认定为君天公司自行装修。根据石某甲公司的举证，本院确认A幢建筑一楼档口和附属楼均由次承租人自行装修，因本案中石某甲公司要求君天公司交还涉案场地的经营管理权，并在表示其收回场地经营管理权并不要求次承租人退出，而是由次承租人直接向其交租，因此上述由次承租人自行装修的部分并不属于君天公司的装修损失，应从评估报告中鉴定工程造价中予以剔除。
对于6楼顶楼加建部分和户外广告部分，因该两部分并不包括在石某甲公司向某乙公司出租的场地中，属于未经石某甲公司同意违章搭建，对于该部分亦应予以剔除。
对于主配电系统中电房内低压开关柜和电箱设施的问题，由于双方均未能提交购置低压开关柜和电箱的相应发票，低压开关柜和电箱由谁购置现处于真伪不明的状态，故本院将结合双方的举证及日常生活经验法则对上述争议做出认定。根据石某甲公司提交的照片，低压电柜中的交流互感器系1991年的产品；再结合在租赁合同中，按照惯例，电房内的主配电系统一般由出租人配置，根据民事诉讼高度盖然性证明标准，本院认为电房内低压开关柜和电箱应系由石某甲公司购置，对于该部分亦应予以剔除。
综上，根据折旧后A幢建筑鉴定工程造价740767.73元的评估结果，剔除一楼档口折旧后鉴定工程造价29809.30元、楼顶加建折旧后鉴定工程造价17869.14元、户外广告工程折旧后鉴定工程造价6391.36元及主配电系统中电房内低压开关柜和配电箱折旧后鉴定工程造价25851.82元（折旧前为35742.1元），石某甲公司应该向某乙公司补偿装饰装修折价现值660846.11元。
对于评估费，君天公司为对一期和二期租赁合同场地装修损失进行评估，共支付评估费54179元。根据《工程造价鉴定报告》及其说明，以2014年7月15日为评估基准日，计算折旧后一期租赁合同（A幢建筑和附属楼）工程鉴定造价和二期租赁合同（B幢建筑和附属楼）所占比例，即一期租赁合同的评估费分担为16310元，二期租赁合同的评估费分担37869元，即本案评估费为16310元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认广州市白云区石井建筑工程公司与广州市君天物业代理有限公司于2007年8月16日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、在本判决生效之日起十日内，广州市君天物业代理有限公司向将位于广州市白云区石井街石沙路18号的综合楼和宿舍楼各1栋的经营权交还广州市白云区石井建筑工程公司；
三、本判决生效之日起十日内，广州市君天物业代理有限公司向广州市白云区石井建筑工程公司支付2012年1月31日前的场地使用费1611592.2元及利息（利息以1611592.2元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2012年2月1日起计至实际清偿之日止）；
四、本判决生效之日起十日内，广州市君天物业代理有限公司向广州市白云区石井建筑工程公司退还保证金24万元；
五、本判决生效之日起十日内，广州市白云区石井建筑工程公司向广州市君天物业代理有限公司补偿装饰装修折价现值660846.11元；
六、驳回广州市白云区石井建筑工程公司的其他诉讼请求；
七、驳回广州市君天物业代理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费26364元，由广州市白云区石井建筑工程公司负担7060元，广州市君天物业代理有限公司负担19304元；反诉费10141.57元，由广州市白云区石井建筑工程公司负担6404元，广州市君天物业代理有限公司负担3737.57元；本案评估费16310元，由广州市白云区石井建筑工程公司负担13466元、广州市君天物业代理有限公司各负担2844元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 黄文聪
人民陪审员 王向慧
二〇一五年六月八日
书 记 员 蔡晓珊