江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3254号
上诉人（原审被告）郁小红，女，1966年1月23日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）闫波，男，1985年10月31日生，汉族，无业。
委托代理人杨定松，江苏益和律师事务所律师。
委托代理人曹镜镜，江苏益和律师事务所实习律师。
原审被告南京未乐房产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区军师巷89号。
法定代表人许娟，该公司总经理。
原审被告吴燕，女，1975年5月26日生，汉族，无业。
委托代理人吴青，女，1977年6月29日生，汉族，无业。
上诉人郁小红与被上诉人闫波、原审被告南京未乐房产经纪有限公司（以下简称未乐公司）、吴燕房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郁小红，被上诉人闫波的委托代理人杨定松、曹镜镜，原审被告吴燕的委托代理人吴青到庭参加诉讼。原审被告未乐公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫波原审诉称，2014年10月，原告经被告未乐公司介绍，与被告郁小红签订了关于本市鼓楼区湖北路100号房屋的《联营合同》，该合同实质为租赁合同。签订上述合同时，被告郁小红表示其有出租房屋的全部权利，但原告须向原承租人即被告吴燕支付转让费40000元。原告依据被告郁小红的安排向被告吴燕支付了转让费40000元，向郁小红支付了半年租金50400元、押金10000元，并支付被告未乐公司居间费用8400元。后原告在准备装修租赁房屋时得知，诉争房屋的产权人为江苏省社会保险基金管理中心，且涉案房屋已经在法院强制执行期间，被告郁小红既非涉案房屋的产权人，亦非合法使用权人，在与原告签订上述协议时存在欺诈的故意，而被告未乐公司及吴燕均明确知晓涉案房屋的权属状况，仍与被告郁小红串通收取不当费用，应承担相应的责任。故诉至法院，请求判令：1、撤销原告闫波与被告郁小红签订的《联营合同》；2、被告郁小红返还租金50400元及押金10000元；3、被告未乐公司返还中介费8400元；4、被告吴燕返还转让费40000元。
郁小红原审辩称，首先，双方签订的合同中已明确告知原告房屋并非被告郁小红所有，并无欺诈的意思；其次，被告已交付了房屋，原告也已领取营业执照，并进行了装修经营，被告亦保证原告的经营，不存在违约；再次，原告所述的执行房屋与本案涉及的房屋并非同一房屋；最后，合同不符合解除的条件，原告无权解除合同，被告不同意返还相关费用。综上，请求判决驳回原告对其的诉讼请求。
未乐公司原审辩称，被告未乐公司作为居间人，已促成合同成立，不应返还居间费用。
吴燕原审辩称，首先，原告与被告郁小红之间签订的合同合法有效，原告应按约履行；其次，原告与被告吴燕之间不存在合同关系，吴燕并非本案适格的被告；最后，按照合同约定，原告支付被告的40000元并非转让费，而是原告应被告郁小红的要求向被告吴燕支付的欠款。综上，请求法院驳回原告对被告吴燕的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年10月20日，被告郁小红（甲方）与被告吴燕（乙方）签订了《联营合同》，约定甲乙双方联合经营由甲方承租的位于南京市湖北路100号的楼面积约为18平方米的房屋，联营期限12个月，为2014年10月20日至2015年10月19日；乙方一次性支付甲方三个月保底利润24000元；乙方每月按时交纳水、电等正常经营费用；在签订本协议时，乙方应向甲方交纳1万元保证金；在经营期满后，装修归甲方所有；甲乙双方如愿继续联营，乙方须在联营期满前一个月书面通知甲方，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的联营要求等等。当日，被告吴燕向被告郁小红支付三个月房屋租金24000元及水电押金10000元。被告吴燕另于2014年10月11日支付被告郁小红转让费35000元。被告郁小红于2014年10月31日向被告吴燕出具欠条一份，载明欠6000元房租退款。
被告吴燕称因租赁房屋的电压无法满足其要求，在征得被告郁小红同意的条件下，被告吴燕在网络等媒体上发布了涉案房屋的租赁信息。被告未乐公司获取上述租赁信息后，将该信息提供给了原告闫波。
通过被告未乐公司居间，2014年10月31日，被告郁小红（甲方）与原告闫波（乙方）签订了《联营合同》，约定甲乙双方联合经营由甲方承租的位于南京市湖北路100号的楼面积约为18平方米的房屋（餐饮），联营期限12个月，为2014年10月31日至2015年10月30日；乙方一次性支付甲方六个月保底利润50400元；乙方每月按时交纳水、电等正常经营费用；在签订本协议时，乙方应向甲方交纳1万元保证金；在经营期满后，装修归甲方所有，甲乙双方如愿继续联营，乙方须在联营期满前一个月书面通知甲方，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的联营要求；乙方必须遵守国家的法律、法规，不得在该房屋内发生违法乱纪行为，如有发生，甲方可随时解除合同，并由乙方承担违约责任，双方应共同遵守，如有一方违约，则违约方向守约方支付5000元作为赔偿；如甲方的主管部门收回该房屋或出售该房屋，以及因国家及不可抗拒自然因素导致甲方也不能继续承租此房屋，则双方的联营合同无条件解除，甲乙双方均不承担任何法律责任，乙方按实际联营时间交纳费用，多退少补，双方协商；甲方保证此房屋内有380V(20kw)二相动力电源供乙方使用；甲方有义务协助乙方办理相关营业执照和卫生许可证；乙方保证于2014年11月1日付清半年房租，否则合同自动作废。（因甲方原因除外）；甲方不参与乙方任何的日常经营等等。同日，原告闫波向被告未乐公司支付了居间费用8400元，向被告吴燕支付了房屋转让费40000元。2014年11月1日，原告闫波向被告郁小红支付了房屋押金10000元及六个月的保底利润50400元。
2014年11月4日，被告郁小红向原告闫波出具了一份《说明》，载明：本人将南京市湖北路100号北侧一间约20平方米的房屋租给闫波使用，经营如意馄饨，后续经营当中办理营业执照等相关手续，如遇第三方收回此房屋，非闫波责任导致无法经营，由本人负法律责任。因和闫波联营，故使用我们的营业执照，但不参与店面的任何经营和财物的所有权。
上述合同签订后，被告郁小红即向原告闫波交付了涉案房屋。原告闫波称在准备对租赁房屋进行装修时，从其他租赁人处得知涉案房屋有纠纷，现正处于法院强制执行阶段。原告经向房屋所有权人江苏省社会保险基金管理中心了解得知，涉案房屋纠纷已经法院判决，并申请强制执行，江苏省社会保险基金管理中心并未同意被告郁小红对外出租。后原告未再进行装修，并与三被告进行沟通。因三被告不同意返还相关费用，故原告诉至原审法院，请求判如所请。
另查明，被告郁小红与郁强系姐弟关系。江苏省社会保险基金管理中心（以下简称省社保中心）于2012年12月31日将南京暗香科技有限公司（法定代表人郁强，以下简称暗香公司）及郁强诉至原审法院，要求暗香公司及郁强迁出本市湖北路100号房屋，将该房屋的设施、设备交还省社保中心，并支付租金及相关费用。原审法院于2013年3月28日作出（2013）鼓民初字第314号民事判决，认定暗香公司与郁强共同与省社保中心签订的关于本市鼓楼区湖北路100号房屋（面积为758.9平方米，包括正房18间，附属房5间）的租赁合同合法有效，暗香公司与郁强在租赁期届满后既未与省社保中心重新签订租赁合同，亦未按照合同约定将承租的房屋交还省社保中心，故省社保中心作为房屋的所有权人有权要求暗香公司及郁强搬出本市湖北路100号房屋。综上依法判决暗香公司及郁强搬出本市湖北路100号房屋，并支付省社保中心2012年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。判决后，郁强不服上述判决，上诉至南京市中级人民法院，经南京市中级人民法院主持，郁强、暗香公司及省社保中心达成调解协议：一、暗香公司、郁强于2013年8月31日前一次性给付省社保中心44万元；二、暗香公司、郁强于2014年2月28日前搬出南京市湖北路100号房屋；三、暗香公司、郁强未按期履行上述义务，各方当事人按一审法院判决执行。后因郁强及暗香公司未履行上述民事调解书，省社保中心于2014年3月12日向原审法院申请强制执行。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、联营合同、收条、说明、原审法院（2013）鼓民初字第314号民事判决书、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1841号民事调解书、南京市公有房屋所有权证等证据予以证实。
原审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告闫波与被告郁小红签订的联营合同，根据合同约定被告郁小红只收取保底利润及水电押金，并不参与实际经营，且从被告郁小红出具给被告吴燕的收条中载明收取的系房屋租金，故可认定双方应为房屋租赁法律关系而非联营法律关系。被告郁小红辩称涉案房屋已实际交付原告，不存在无法使用的情况，也不存在隐瞒，故原告无权撤销合同。因涉案房屋的所有权人省社保中心已于2014年3月就包括涉案房屋在内的本市湖北路100号房屋申请强制执行，被告郁小红对上述情况明知，但仍于2014年10月将上述房屋出租给原告闫波，且告知原告其享有合法的处分权，存在欺诈，原告有权撤销合同，故对原告要求撤销其与被告郁小红签订的联营合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告郁小红返还收取的房屋租金50400元及水电押金10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原告支付被告吴燕的转让费40000元。被告吴燕辩称该费用系原告应被告郁小红的要求向其支付的欠款，因被告吴燕出具的收条上明确载明该费用为房屋转让费，且转让费的数额系由原告与被告吴燕协商确定，故对被告吴燕的该项辩解意见，原审法院不予采纳。被告吴燕收取的转让费系基于原告作为新的承租人与被告郁小红签订了合同，因原告与被告郁小红签订的合同已撤销，被告收取转让费缺乏事实和法律基础，应予返还，故原告要求被告吴燕退还转让费40000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于原告支付被告未乐公司的中介费8400元。被告未乐公司作为专业的居间人负有对发布的信息真实性、合法性进行核实的义务，并如实向委托人报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，未乐公司在未核实租赁房屋权属情况等基础信息的情况下即促成双方订立合同，该合同最终因违反法律规定而被撤销，给原告造成了损失，故被告未乐公司应将已收取的居间费用8400元退还原告。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销原告闫波与被告郁小红2014年10月31日签订的《联营合同》；二、被告郁小红于判决生效之日起十五日内一次性退还原告闫波60400元；三、被告吴燕于判决生效之日起十五日内一次性退还原告闫波40000元；四、被告南京未乐房产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内一次性退还原告闫波8400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2576元，减半收取1288元，由被告郁小红负担715元，被告吴燕负担473元，被告南京未乐房产经纪有限公司负担100元。
上诉人郁小红不服原审判决，向本院提起上诉称，1、本案所涉房屋实际上是南京暗香科技有限公司搭建的建筑物，但没有办理产权登记。（2013）鼓民初字第314号判决所涉房屋不包括本案所涉房屋在内。上诉人将涉案房屋出租是经过暗香公司认可的。原审法院认定上诉人出租的涉案房屋不具有所有权及使用权，没有法律依据。2、上诉人出租房屋的行为合法有效，不存在欺诈。被上诉人闫波承租该房屋时，对房屋的情况已经做了充分的了解，知道上诉人不是该房屋的产权人，但对房屋享有使用权，在此情况下其仍然愿意承租该房，因此上诉人没有欺诈被上诉人，被上诉人要求撤销合同没有法律依据。3、被上诉人签订合同时已经明知上诉人不是房屋的所有权人，且在合同签订后双方已经对该房做了交接，房屋已经交付给被上诉人使用长达七个月。被上诉人是合同受益方，其无权要求撤销合同。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人闫波辩称，上诉人在和被上诉人签订《联营合同》时，声称其是房屋的所有权人或合法使用权人，被上诉人基于对上诉人及中介的信任签订了《联营合同》，但上诉人一再拖延出示其享有房屋权利的相关证明，经被上诉人查验，上诉人并非涉案房屋的所有权人或者合法使用权人，上诉人主观上存在欺诈故意。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告吴燕述称，闫波支付给其的4万元性质不是转让费，而是应上诉人郁小红要求退还给其的房租。
二审中，上诉人提交南京市鼓楼区城市管理行政执法局发出的限期整改通知书一份，证明本案所涉房屋属于违章搭建，并不包含在被鼓楼法院强制执行的湖北路100号房屋范围内。被上诉人对该证据的真实性不持异议，但被上诉人称此前从未见过此份证据，也不知晓涉案房屋属于违章搭建，证明上诉人在出租房屋的时候故意隐瞒了房屋权属的真实情况，存在欺诈故意。原审被告吴燕表示此前从未见过该份证据，当时租赁房屋的时候也不知道房屋属于违章搭建。被上诉人提交了涉案房屋门头为“老港记甜品”的照片四张，证明目前房屋已经由上诉人另行出租，被上诉人实际上无法继续使用涉案房屋。上诉人称涉案房屋由南京暗香科技有限公司收回自用了，并非上诉人将房屋另行出租。原审被告对该证据真实性不持异议。
另查明，经本院调查南京鼓楼法院执行局法官，省社保中心和暗香公司执行案件所涉本市鼓楼区湖北路100号房屋并不包含本案所涉房屋。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，依据上诉人二审提交的限期整改通知书以及本院调查的情况，本案所涉房屋系违章搭建，并不包含在省社保中心和暗香公司执行案件所涉本市鼓楼区湖北路100号房屋范围内。原审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。上诉人郁小红明知本案所涉房屋系违章搭建，其不具有合法的所有权和使用权，其仍然和被上诉人闫波签订《联营合同》，并告知被上诉人其具有房屋合法的处分权，且在《联营合同》中表明涉案房屋系其承租后由双方联合经营，上诉人郁小红的行为已构成欺诈，被上诉人闫波有权请求人民法院予以撤销。上诉人称在签订联营合同之时已经告知被上诉人本案所涉房屋系违章搭建，但其未能提供证据加以证明，本院不予采信。被上诉人因对房屋的权属状况与上诉人产生争议，故未实际装修并使用涉案房屋，原审法院判令撤销上诉人与被上诉人签订的《联营合同》并判令上诉人郁小红返还房屋租金及水电押金，适用法律正确，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2576元，由上诉人郁小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年八月十八日
书 记 员 朱亚芳