湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1126民初2238号
原告：欧应忠（又名欧燕忠），男，1970年6月9日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
委托诉讼代理人：王小明，湖南盛仁律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：欧茂忠（又名欧茂喜），男，1952年5月2日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
被告：欧桐生，男，1952年3月2日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
被告：许丽，女，1955年10月6日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
欧桐生、许丽二人的委托诉讼代理人：黄家红，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
原告欧应忠诉被告欧茂忠、欧桐生、许丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧应忠的委托诉讼代理人王小明，被告欧茂忠，被告欧桐生、许丽及其二人的委托诉讼代理人黄家红到庭参加诉讼，原告欧应忠未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧应忠向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2.依法判令被告继续履行合同约定的义务，即迅速将宁远县工业品市场中北街123号房屋及房产证交付给原告，并协助原告办理好房屋过户手续；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：三被告和周先域共同开发宁远县工业品市场，座落在宁远县工业品市场中北街123号房屋由三被告所有。原告与三被告于2005年10月4日签订了《房屋买卖合同》，合同约定,三被告将工业品市场中北街123号房屋出售给原告，售价为104000元。签订合同的当日，原告交纳10000元购房款给三被告，另原告欧应忠为三被告垫付周先域的退股金44000元（实为45000元），该45000元抵作原告的购房款，至此原告共支付三被告购房款55000元。因三被告没有按合同的约定3天内拆除后窗上的瓦片，剩余的49000元原告没有给付被告。但原告以房屋租金的形式给付三被告55000元，原告欧应忠多支付6000元。依合同的约定，原告履行了给付房款的义务，但是三被告却以各种理由至今拒不把房产证过户给原告。原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉请。
被告欧茂忠辩称，1.三被告与原告签订《房屋买卖合同》是实；只有将工业品市场中北街123号房屋出售给原告，才能还清周先域的退股金44000元，永州市中级人民法院已认定了该事实；2.三被告的确存在违约，没有按合同的约定拆除后窗上的瓦片；3.原告欧应忠已向我们交纳购房款110000元，多交了6000元（购房款现金10000元，退股金45000元，工业品市场中北街123号房屋12年的租金，即从2005年9月15日至2017年3月30日给三被告租金55000元）；4.三被告没有帮助原告过户是实，因为周先域想争得宁远县工业品市场中北街123号房屋，打官司打了六年，至2017年1月13日才结案。
被告欧桐生、许丽辩称，1.陈七生已去世，应当追加许丽为被告；2.原告起诉已过诉讼时效，原告与三被告于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》，原告欧应忠只交纳10000元押金，至今已逾12年，已过诉讼时效，依法应当驳回其诉请；3.原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第三条第二款明确约定买方（原告）不得以周先域的欠条抵消买房款，据此，原告不能以周先域的借款抵扣购房款，原告未按照约定在规定的期限内交纳购房款，构成违约；而该《房屋买卖合同》因始终没有履行，应属无效合同；4.原告想购买该房屋，必须以现在的市场价交易。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告欧应忠提交的1-7号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告欧桐生、许丽提供的1-3号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：周先域与陈齐生（已死亡）、被告欧茂忠、欧桐生四人于1998年12月12日签订了《合伙协议书》，协议主要内容是承建湖南省旅游实业公司宁远项目开发部在宁远县工业品市场工程项目的具体事宜和各项规定。周先域因涉嫌职务侵占罪、挪用资金罪于2002年1月16日被宁远县公安局刑事拘留并逮捕，经法院审理判处有期徒刑15年。在服刑期间，周先域之妻王杰志于2005年9月15日与合伙人陈齐生、欧茂忠、欧桐生签订了《退股协议》，其主要内容是：“自愿退出股份，工地退给周先域押金肆万肆仟元正，此后，周先域放弃工地的一切权力和责任，本协议生效后，周先域签写的10万元欠条及其任何支条同时作废，其44000元定于9月30日以前由工地退给周先域，本协议周先域由其妻王杰志代理签名”。
另查明，2003年陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生三合伙人与湖南省旅游实业公司宁远项目开发部经工程结算，双方约定发包方以中东街103号、104号、105号及中北街123号共四套房屋按每套价值12万元抵偿工程款项；陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生三人与周先域之妻王杰志签订《退股协议》后，三人分别将中东街103号、104号、105号登记在自己名下。2005年10月4日，以陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生三人作为卖方，以原告欧应忠作为买方，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“卖方（陈齐生、欧桐生、欧茂忠）将工业品市场中北街123号房屋卖给买方（欧应忠），售价壹拾万零肆仟元……买方现交押金壹万元整，余款定于2005年10月9日全部交清。同时卖方将原房产证交给买方。如买方违约，其壹万元押金不退还；如卖方违约，同样罚款壹万元整……其他：1、若在拆除后窗瓦片时或买方重新办理房产证时遇到阻力，另行协商解决办法，但不属违约。2、买方不得以周先域的欠条抵销买房款，但在周先域老婆同意的情况下，欧茂忠（欧茂喜）可以代周先域老婆领取其退股金。”。因周先域于1999年11月26日向原告欧应忠（欧燕忠）借款13400元，一直未还，原告欧应忠按月利率2分计算利息，从1999年11月26日始计算至2005年9月15日共计2109天，利息共计18840元，本息合计32240元。协议签订后当日，被告欧茂忠代周先域还给原告欧应忠（欧燕忠）借款本息共计32240元，被告欧茂忠分别于2005年12月30日、2006年7月1日、2006年8月30日从银行陆续转账给王杰志人民币12760元。至此，周先域的退股金44000元已全部退还（原告欧应忠多支付1000元），且周先域之妻王杰志认可签订退股协议的目的之一是为偿还原告欧应忠的借款的事实。合同签订后，宁远县工业品市场中北街123号房屋的房产证登记为欧桐生。宁远县工业品市场中北街123号房屋由原告欧应忠与陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生共同出租（出租时间为2005年9月15日至2017年3月30日，共计12年），其中原告欧应忠共收取租金55000元，陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生三人共收租金55000元。
再查明，陈齐生于2017年3月去世，陈齐生的民事权利义务继承人有其妻子许丽、儿子陈庆文。其子陈庆文自愿放弃继承其民事权利义务，本院依陈齐生继承人许丽的申请追加许丽为被告。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告争执的焦点是：一、原告欧应忠与三被告于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、原告欧应忠与三被告于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》是否履行；三、原告欧应忠的起诉是否超过诉讼时效。对此，本院评析如下：
一、关于原告欧应忠与三被告欧茂忠、欧桐生、许丽（陈齐生）于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》效力问题。宁远县工业品市场中北街123号房屋是欧茂忠、欧桐生、许丽（陈齐生）三合伙人与湖南省旅游实业公司宁远项目开发部经工程结算时，双方约定发包方以宁远县工业品市场中东街103号、104号、105号及中北街123号共四套房屋按每套价值12万元抵偿工程款项，且在周先域之妻王杰志签订《退股协议》后签订的《房屋买卖合同》。三被告欧茂忠、欧桐生、许丽（陈齐生）对宁远县工业品市场123号房屋拥有自由支配权，在不违反法律强制性规定的前提下处分自己的财产，合法有效。
二、原告欧应忠在与三被告欧茂忠、欧桐生、许丽（陈齐生）于2005年10月4日签订《房屋买卖合同》后按合同的要求向三被告支付押金10000元，并于合同签订当日欧茂忠代周先域还给欧应忠借款本金及利息32240元。欧茂忠分别于2005年12月30日，2006年7月1日，2006年8月30日从银行陆续转账给王杰志人民币12760.00元。可视为在周先域老婆同意的情况下，欧茂忠代周先域之妻王杰志领取其退股金44000元（实为45000元），即在合同约定的条件下，原告欧应忠向三被告支付购房款45000元，致此原告欧应忠已支付购房款55000元。后宁远县工业品市场123号房屋由原告欧应忠与三被告共同出租（出租时间为2005年9月15日至2017年3月30日，共计12年），其中原告欧应忠共收取租金55000元，陈齐生、被告欧茂忠、欧桐生三人共收租金55000元；原告欧应忠以租金方式支付购房款，且系经三被告同意，可视为原告欧应忠与三被告经口头协议变更了购房款的支付方式，其与合同约定的“若在拆除后窗瓦片时或买方重新办理房产证时遇到阻力，另行协商解决办法，不属违约”相妥合，合同中约定的原告欧应忠应履行的义务，原告欧应忠已全部履行。
三、原告欧应忠与三被告在《房屋买卖合同》约定：卖方将在3日内将该房后窗上的瓦片拆除至滴水为界。原告欧应忠在《房屋买卖合同》签订当日按合同的要求向三被告支付押金10000元，并于当日欧茂忠代周先域还给欧燕忠借款本金及利息32240元。至此，原告欧应忠已履行合同义务大部分，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从双方当事人提交的证据来看，三被告仍没有履行将该房后窗上的瓦片拆除至滴水为界的义务，且三被告的不履行义务呈持续状态，因此原告欧应忠延迟履行支付购房款是履行抗辩权。在三被告的同意下，双方约定以房屋租金支付购房款，至2017年3月30日，原告欧应忠已足额交清购房款。先履行合同义务的一方有权向没有履行合同义务的一方要求履行义务。现原告欧应忠向法院提起诉讼没有超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四、六十条、六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告欧应忠与被告欧茂忠、欧桐生、许丽于2005年10月4日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；
二、被告欧茂忠、欧桐生、许丽在本判决发生法律效力后三日内将宁远县工业品市场中北街123号房屋及房产证交付给原告欧应忠，并协助原告欧应忠办理好房屋过户手续。
案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告欧茂忠、欧桐生、许丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 何俊斌
二〇一七年十二月十二日
代理书记员 李沂非
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。