重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1943号
上诉人（原审原告）：李开方，女，汉族，1951年10月18日出生，住重庆市垫江县。
委托代理人黄俊森，重庆欣凯律师事务所律师。
委托代理人高祖建（系上诉人之夫），汉族，1951年4月3日出生，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审被告）：重庆卓信商场经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪金龙路235号，统一社会信用代码91500112709426869J。
法定代表人马翌，该公司总经理。
委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
上诉人李开方因与被上诉人重庆卓信商场经营管理有限公司（以下简称“卓信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2017）渝0231民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李开方上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人并未收到被上诉人卓信公司于2016年4月20日发出的关于签订重百商铺续租补充合同的函。2006年5月2日，上诉人与被上诉人签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，该租赁合同于2016年1月30日到期后，上诉人多次与被上诉人商议是否续签租赁合同，被上诉人均予拒绝。被上诉人在一审中称其于2016年4月20日向上诉人发出关于签订重百商铺续租补充合同的函，但上诉人未收到相关通知及函件。2、一审判决认定事实错误，适用法律错误。（1）上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的违约责任为：被上诉人未能按合同规定时间向上诉人支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向上诉人支付违约金。一审法院错误认定合同约定的“总金额”为逾期支付的当期租金，而非合同第一条约定的商铺价格，该认定与合同约定及当事人真实意思表示不符。�2）案涉商铺系上诉人合法所有的个人财产，上诉人享有完全的使用权和处分权。租赁合同届满后，上诉人与被上诉人未续签租赁合同，双方为不定期租赁合同关系，上诉人有权随时解除租赁合同。一审判决错误地驳回上诉人关于解除租赁合同的诉讼请求。（3）因商铺价格上涨，继续签订租赁合同应以商铺现有价格进行计算租金，而非依据十年前的租金价格，否则对上诉人而言则显失公平。
卓信公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李开方向一审法院起诉请求：1、解除李开方与卓信公司签订的《商铺租赁合同》；2、卓信公司支付李开方违约金42534.83元（176865×0.0005×481天）。
一审法院认定事实：2005年8月16日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与卓信公司（乙方）签订《信托合同》，约定：在甲方与商铺投资人签订垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦商服用房《商品房买卖合同》的同时，全权负责代为租赁该处出售的全部商服用房；乙方代为租赁垫江县桂溪镇西欧花园商业步行街垫江商业大厦的期限为十年，起算基准日期为2006年1月30日；计租基数以甲方与第三方签订的《商品房买卖合同》的总额为计算租金的基数；计租方式以计租基数为准，每年按租金收益比例系数计付第三方应得的租金；若十年后重百继续承租，乙方有权继续代甲方租赁西欧花园商服用房，续租的租金年标准原则上不低于甲方与第三方签订的《商品房买卖合同》金额的8%。
2006年5月2日，李开方与重庆市垫江房地产有限责任公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由李开方购买重庆市垫江房地产有限责任公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇南外街正一层1117号摊位，总成交金额为176865元。该合同补充协议第五条约定：如李开方购买产权式商铺的，在签订本“合同”的同时，必须与卓信公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，否则，本“合同”无效。同日，李开方（甲方）与卓信公司（乙方）签订了《垫江商业大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县桂溪镇西欧花园商业街垫江商业大厦正一层1117号商铺租赁给乙方作为自营、招商或转租经营等一切合法用途使用，该商铺购房合同总金额为176865元；租赁期限为2006年5月2日至2016年1月30日；计租基数以甲方的商铺购买合同总金额为计算租金的基数，计租方式以计租基数为准，每年按合同的比例系数计付甲方应得的租金，即年租金=商铺购买合同总金额×年支付比例系数，第一至三年系数为6.8，第四、五年系数为7.8，第六至十年系数为8.8；从第二年起，乙方�季度向甲方支付一次租金，付款时间为租赁期第二年起的每季度首日开始的20日内支付，如遇国家规定节假日，付款时间顺延；乙方在银行为甲方设立租金收入专用账户，乙方将当期租金汇入甲方的专用账户中，乙方向甲方支付租金的日期以银行回单或其他有效凭据日期为准；乙方未能按合同规定的时间向甲方支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向甲方支付违约金，乙方连续三个月不能向甲方支付租金，则视为违约；本合同解除或终止时，乙方将商铺明示后交还给甲方，且乙方无需恢复商铺原状；甲、乙双方无权单方解除合同，本合同期满，乙方有权继续承租本商场，甲方必须保证乙方继续承租权，其年回报率不低于8%，如不履行视为违约行为，如乙方不继续租赁，则按原价回购。合同签订后，卓信公司已向李开方的账号376753998013007XXXX支付租赁期限内�租金。
2016年4月20日，卓信公司向李开方发出关于签订重百商铺续租补充合同的函，告知：原租赁合同已于2016年1月30日到期，我公司继续租赁该商铺，请于2016年4月30日前到西欧花园租售服务中心签订重百商铺续租补充合同和填写办理重百商铺不动产权证申请资料，逾期不办理，视为同意签订重百商铺《续租补充合同》，我公司将按照续租补充合同约定的标准支付延续期间的租金。合同期限届满后，卓信公司继续使用该商铺，并向李开方的账号376753998013007XXXX支付租金至2017年4月1日前。2017年5月2日，卓信公司向李开方账号为376753998013007XXXX的账户支付租金3979元，状态说明为处理失败，备注为账户已销户。
2017年4月21日，李开方向卓信公司发出《通知》，主要通知：从即日起，我与贵司之间无租赁合同关系；若贵司继续租赁本门市，请贵司再次与我续签租赁合同，房屋租金另行商议。2017年5月11日，卓信公司向李开方发出关于《通知》的复函，告知：我公司从未拒绝签订续租补充合同，并要求继续履行租赁，尽快签订《续租补充合同》；我公司于2017年5月2日继续按贵方提供的租金账号支付商铺租金，被告知贵方原提供的租金账号已被注销，现特请你近期重新提供银行租金账号给我公司，便于我公司向你支付重百商铺租金。
卓信公司在履行《垫江商业大厦商铺租赁合同》过程中，有部分租金未能按照合同规定的时间向李开方进行支付。其中，2007年第三季度至2009年第一季度间的每季度支付的租金为3007元，迟延支付天数共计91天；2009年第二季度支付的租金为3297元，迟延支付天数为21天；2009年第三季度至2011年第一季度间每季度支付的租金为3449元，迟延支付天数为130天；2011年第二季度支付的租金为3734元，�延支付天数为11天；2011年第三季度至2016年第二季度间每季度支付的租金为3891元，迟延支付天数为193天；2016年第三季度支付的租金为4009元，迟延支付天数为12天；2016年第四季度支付的租金为3935元，迟延支付天数为8天；2017年第一季度支付的租金为3965元，迟延支付的天数为14天。
一审法院另查明，2005年5月27日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第15期研究了重庆百货大楼股份有限公司入驻西欧花园有关问题，会议明确了重百垫江商场入驻垫江具有进一步提升城市形象、改善投资环境、完善城市功能、增加就业机会等重要意义，并要求重庆市垫江房地产有限责任公司确保重百垫江商场于2006年1月30日前正式投入营运。2005年11月22日，垫江县人民政府办公室专题办公会议纪要第35期将重百垫江商场纳入商贸流通重点企业予以支持，并为重百垫江商场发展提�宽松的环境。2005年12月27日，垫江县人民政府督查室政务督查通报第6期对重百垫江商场筹建工作进展情况和近期工作任务进行了通报，以确保重百垫江商场如期开业营运。
2005年6月28日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市垫江县城南门口东南角的自有产权房“垫江商业大厦”负一层到平街二层约8000平方米的商业用房和500平方米的库房、办公用房提供给乙方使用；租赁期限为10年，租期从双方正式办理房屋交接之日起第七十六天开始计算；租赁期满乙方如需继续租用此房屋，应在租赁合同期满前三个月以书面形式向甲方提供。2011年9月2日，重庆市垫江房地产有限责任公司（甲方）与重庆百货大楼股份有限公司（乙方）签订了《商业用房租赁合同（续租及扩�）》，双方就原租赁合同中承租的负一层、第一层和第二层的续租事宜及该商业用房第三、四层新扩容面积租赁事宜达成一致，约定：双方一致同意将原合同的终止期限顺延至2021年11月20日，续租期限为五年十个月。
一审法院再查明，2007年11月19日，重庆市垫江房地产有限责任公司取得垫江县桂溪镇南门口西欧花园垫江商业大厦的不动产权证书。重庆市垫江房地产有限责任公司自2005年出售该商铺以来，已售商铺租赁合同涉及287位业主。原租赁合同期限届满后，已有275位商铺业主按约定续签了租赁补充合同，现有包括李开方在内的12位业主未签订续租合同。
一审法院认为，本案的基本事实为重庆市垫江房地产有限责任公司将垫江商业大厦负一层至第四层物业租赁给重庆百货大楼股份有限公司经营百货垫江商场后，又将物业分别出售给了李开方在内的其他业主，并委托卓信公司与包括李开方在内的全部购买物业的业主签订租赁合同。现李开方要求解除与卓信公司之间签订的商铺租赁合同，并支付逾期支付租金的违约金。本案的争议焦点在于：一、李开方要求解除与卓信公司之间签订的商铺租赁合同能否成立；二、卓信公司是否应当向李开方支付逾期支付租金的违约金。
对于争议焦点一，一审法院作如下阐述：
第一，《中华人民共和国物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，李开方的商铺属于重庆市垫江县桂溪镇南门口西欧花园垫江商业大厦正一层的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相�分，不具备独立经营的条件。涉案商铺的垫江商业大厦第一期已购买商铺的包括李开方在内的287位业主中，已选择继续与卓信公司建立租赁关系的业主户数所占比例超过90%，占有绝对优势地位。在此情况下，任何业主要求解除商铺租赁合同均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。
第二，本案中，重庆市垫江房地产有限责任公司将李开方所购商铺在内的垫江商业大厦负一层至第四层物业租赁给重庆百货大楼股份有限公司，作为重百垫江商场统一经营使用。同时，在李开方与重庆市垫江房地产有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：如李开方购买产权式商铺的，在签订本“合同”的同时，必须与卓信公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，否则，本“合�”无效。在李开方与卓信公司签订的《垫江商业大厦商铺租赁合同》中约定：本合同期满，卓信公司有权继续承租本商场，李开方必须保证卓信公司继续承租权，如不履行视为违约行为，如卓信公司不继续租赁，则按原价回购。且在租赁期限届满后，卓信公司继续占有使用租赁物并支付租金，李开方对此并未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系，原《垫江商业大厦商铺租赁合同》继续有效。卓信公司在继续履行原《垫江商业大厦商铺租赁合同》过程中，已支付租金至2017年第一季度，虽然第二季度租金卓信公司未支付，但原因在于李开方已将合同约定的其在银行为卓信公司设立租金收入专用账户进行了销户处理。这些事实均表明卓信公司在以实际行为积极履行合同约定的义务，李开方不能单方解除合同。
第三，《城市房屋权属登记管理办法》第二十条“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记”的规定，可以作为登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。本案中，垫江商业大厦一层平面图所示无明确四至界限，由于业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，李开方也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。垫江商业大厦正1层实践中也并未进行实体墙体分隔，李开方要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，重百垫江商场使用面积不仅包括李开方所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于李开方的商铺无法实际分割，即便能实际分割也可能会侵害其他业主的利益。
综上所述，本案不具备解除合同的�观条件，为了维护市场秩序的稳定，避免侵害其他业主的合法权益，对于李开方要求解除商铺租赁合同的请求不予支持。
对于争议焦点二，关于卓信公司是否应当向李开方支付逾期支付租金的违约金的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，李开方与卓信公司在《垫江商业大厦商铺租赁合同》约定：卓信公司在履行支付租金的义务过程中未能按合同规定的时间向李开方支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向李开方支付违约金。因李开方主张的逾期支付租金是以购房款176865元为基数，与租赁合同的约定不符合，一审法院认为逾期支付租金的基数应为卓信公司每季度应支付的租�金额为宜，结合卓信公司迟延支付租金的情况，卓信公司应向李开方支付的违约金为859.20元（3007元×91天×0.0005+3297元×21天×0.0005+3449元×130天×0.0005+3734元×11天×0.0005+3891元×193天×0.0005+4009元×12天×0.0005+3935元×8天×0.0005+3965元×14天×0.0005）。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、由卓信公司在判决生效后十五日内支付李开方逾期支付租金的违约金859.20元；二、驳回李开方的其他诉讼请求。一审案件受理费863元，依法减半收取431.50元，由李开方承担422.80元，由卓信公司承担8.70元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，李开方与卓信公司于2006年5月2日签订的《垫江商业�厦商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，双方如约履行。合同届满后，双方虽未再次签订租赁合同，但卓信公司继续按照原租赁合同承租李开方的商铺，并支付租金至2017年第一季度，李开方未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。后因李开方注销了其在银行为卓信公司设立的租金收入专用账户，致使卓信公司无法向其支付租金。现李开方要求解除其与卓信公司的租赁合同，并主张逾期支付租金的违约金，本院评述如下：
一、关于解除李开方与卓信公司的租赁合同
李开方与重庆市垫江房地产有限责任公司于2016年5月2日签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》中第五条约定“乙方（李开方）购房后，应与甲方（重庆市垫江房地产有限责任公司）指定的物业管理企业签订物业管理合同和业主公约。如乙方购买产权式商铺的，在签订本‘合同’的同时，必须与重庆卓信商场经营管理有限公司签订《垫江商业大厦商铺租赁合同》，否则，本‘合同’无效”。《垫江商业大厦商铺租赁合同》第九条“其它约定”中第4条约定“本合同期满，乙方（卓信公司）有权继续承租本商场，甲方（李开方）必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为。如乙方不继续租赁，则按原价回购”。李开方作为购房者和出租方，其应当知晓购买和出租的商铺的特殊性，也应当预见租赁合同届满后应保证承租方卓信公司的租赁权。合同届满后，李开方与卓信公司虽未再次签订租赁合同，但双方按照原租赁合同继续履行，形成不定期租赁合同关系。现李开方要求解除租赁合同，必然要受到原租赁合同条款的限制。根据查明的事实，李开方的商铺为摊位，与其他业主的摊位相连，没有独立空间和区分墙体，加之包括李开方的商铺在内的垫江商业大厦负一层至第四次物业由重百垫江商场统一经营使用，租赁合同的解除不仅会因摊位无法分割或分割后价值受损而导致李开方的利益受损，而且会造成其他业主的合法权益受损，更会造成集体利益和社会公众利益受损。综上，李开方要求解除其与卓信公司的租赁合同的理由不能成立，本院不予支持。
二、关于卓信公司逾期支付租金的违约金
《垫江商业大厦商铺租赁合同》第八条“违约责任”中第（二）项第1条约定“乙方（卓信公司）未能按照合同规定时间向甲方支付租金，每逾期一日应按总金额的万分之五向甲方（李开方）支付违约金”。卓信公司在履行合同过程中未能按照合同规定时间向李开方支付租金，应当承担违约责任，支付逾期支付租金的违约金。按照文义解释方法，�述条款中的“总金额”应当理解为逾期支付的租金。其次，合同文本中其他条款约定的“总额”、“总金额”均具有明确指向性，如商铺购房（买）合同“总金额”、房款“总额”、实际购买“总金额”等，而对于违约金则约定为“总金额”，故应当理解为逾期支付的租金金额。再者，若依据购房合同总金额176865元为基数计算违约金，每日逾期支付租金的违约金约为每日租金的两倍，违约金明显过高，不符合真实意思表示及交易习惯。因此，李开方认为卓信公司支付违约金的计算基数为购房合同总金额176865元的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费863元，由李开方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国庆
审 判 员 余云中
代理审判员 郑 煜
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 洪 燕