广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3740号
上诉人（原审被告）：中山市江尾头置业发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区江尾头村中街1号之一。
法定代表人：周惠群，该公司经理。
委托诉讼代理人：王林波，广东国融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东国融律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王朝松，男，1972年6月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审原告）：何继琼，女，1972年9月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。
上诉人中山市江尾头置业发展有限公司（以下简称江尾头公司）因与被上诉人王朝松、何继琼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
江尾头公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王朝松、何继琼的诉讼请求。事实和理由：一、江尾头公司仅负有将相关资料报产权登记机关的协助义务，没有为王朝松、何继琼办妥房产证的义务，江尾头公司于2012年9月6日获得商品房权属证书时已经完成合同义务，不存在违约。二、王朝松、何继琼主张违约金与合同约定违约金条款不符。合同约定为解除合同时的违约金，且王朝松、何继琼于2015年12月21日才起诉，已经超过了法定行使解除权的期限。三、王朝松、何继琼的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效期间。四、涉案合同为相关国家机关提供的版本，涉案合同第14条并非江尾头公司补充的格式条款，一审法院认定该条款无效没有事实及法律依据。
王朝松、何继琼辩称，一、涉案合同为江尾头公司提供的统一格式合同，合同空白划线处为江尾头公司自行填写。二、涉案合同第14条已经明确约定了江尾头公司的办证义务是为王朝松、何继琼办理商品房权属证书而非初始登记的确权证书，江尾头公司未按照约定时间办证，已经构成违约。三、涉案合同中逾期办证违约金显失公平，王朝松、何继琼诉请的违约金标准有法律依据。四、江尾头公司未帮王朝松、何继琼办理权属证书的违约行为处于持续状态，属于未明确履行期限的整体债务，王朝松、何继琼起诉的诉讼时效期间没有超过。
王朝松、何继琼向一审法院起诉请求：江尾头公司向王朝松、何继琼支付逾期办证违约金111526元（从2008年3月31日起至2015年4月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2007年3月21日，王朝松、何继琼与江尾头公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定王朝松、何继琼以238441元总价向江尾头公司购买位于中山市火炬开发区××房，江尾头公司应于2007年3月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付王朝松、何继琼使用，江尾头公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因江尾头公司的责任导致王朝松、何继琼未能在规定期限内取得房地产权属证书的，王朝松、何继琼退房，江尾头公司在王朝松、何继琼提出退房要求之日起约定天内将买受人已付房价退还给买受人并按已付房价款的0.2%赔偿王朝松、何继琼的损失。合同还约定其他条款。合同签订后，王朝松、何继琼依约向江尾头公司支付全部购房款。王朝松、何继琼主张于2007年3月29日办理了案涉房产的收楼手续，并提交中山市陆景物业管理有限公司证明予以佐证。江尾头公司不确认该证明的真实性。案涉商品房于2015年4月14日办妥房地产权属证书。2015年12月21日，王朝松、何继琼诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院另查明，中山市人民政府于2012年9月6日出具商品房产权权属证明书1份，载明座落于中山市火炬开发区××区（××卡××卡××车房××车房××）房地产属于中山市江尾头置业发展有限公司所有，以登记字号第2012-021360号登记在案，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。该证明书备注“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替房地产权证，不能用作抵押和租赁的凭据。”案涉商品房包含在上述载明房地产列表内。
一审法院再查明，一审庭审中，江尾头公司明确除了王朝松、何继琼签订商品房买卖合同及办理收楼手续时向其提交的资料外，对于办证王朝松、何继琼只需补充提交产权登记申请表（即商品房交易登记申请表）。对于该申请表，王朝松、何继琼主张在购买房产时已经填写。江尾头公司书面回复称申请表已经交到房产交易中心办理产权证，无法确定签署时间，认为是办证前2个月签署的。对于一审法院关于“在得到产权部门回复可以办理产权证后，有无正式通知业主办证事宜”问题的询问，江尾头公司书面回复称有正式通知，通知内容为“业主应提供身份证、房产备案资料及购房收款收据或发票。”。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王朝松、何继琼与江尾头公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应恪守履行各自义务。经审查，本案的争议焦点有二：一是江尾头公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在，应承担何种违约责任；二是王朝松、何继琼提起本案诉讼是否超过法定两年的诉讼时效。
关于争议焦点一。一审诉讼中，江尾头公司向一审法院提交商品房产权权属证明书，拟证其已于2012年9月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但根据国土部门日常办证流程规定，上述证明书只能表明从2012年9月6日起，江尾头公司可以依据该证明书向产权登记机关申请办理相关房产的不动产权属证书，不能证明江尾头公司已将办理案涉房产不动产权属登记证书需由其提供的资料报产权登记机关备案。若要办理案涉房产不动产权属登记证书，必须向产权登记机关提供办证所需的详细资料（包括双方填写的商品房交易登记申请表、不动产发票、完税发票、双方身份证明、测量图纸、商品房销售登记备案表、商品房抵押申请表等），产权登记机关收齐办证所需资料后，会开具受理回执，并于规定时间（一般为13-15个工作日，若存在抵押则一般为18个工作日）内办妥不动产权属证书。对于一手房的办证手续，一般由开发商进行统一办理。据上述分析，江尾头公司提交的商品房产权权属证明书并不能证明其已于2012年9月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据案涉房产出证时间推算，江尾头公司向产权登记机关交齐涉案房产办证所需资料的时间约为涉案房产证出证时间往前推算一个月左右，一审法院酌情推算为2015年3月14日。江尾头公司可向一审法院出示产权登记机关向其出具的受理回执佐证其交齐办理权属登记资料的时间，但其至今未向一审法院提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。
而江尾头公司一审庭审中已确认，王朝松、何继琼仅需向其提交商品房交易登记申请表即可协助其办理涉案房产不动产权属证书。且根据江尾头公司书面回复通知业主办证的通知内容显示，并未包含上述商品房交易登记申请表，江尾头公司未出示证据证明其有另外通知业主签订该申请表。据上述分析，可推定该表双方早已签署不需在办证部门通知可以办证后重新签订，一审法院采信王朝松、何继琼的观点（即在购买涉案房产时已签订）。综上分析，王朝松、何继琼早已将办理涉案房产不动产权属证书应由其提供的资料提供给江尾头公司，不能将江尾头公司迟至2015年3月14日才向产权登记机关交齐涉案房产办证所需资料的责任归咎于王朝松、何继琼。因此，江尾头公司作为开发商，于2015年3月14日才向产权登记机关交齐涉案房产办证所需资料，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
对于逾期办证的违约责任，合同约定为“王朝松、何继琼退房，江尾头公司在王朝松、何继琼提出退房要求之日起约定天内将买受人已付房价退还给买受人并按已付房价款的0.2%赔偿王朝松、何继琼的损失。”。王朝松、何继琼认为该条款显失公平，应为无效条款。一审法院认为，涉案商品房已于2007年3月30日前交付给王朝松、何继琼使用并于2015年4月14日办理了该房产的不动产权属证书，将其登记在王朝松、何继琼名下。至此，案涉商品房买卖合同已经履行完毕，若此时以退房处理，将不利于商品房交易的稳定。且根据逾期办证违约条款所约定的定额赔偿，相较于目前房地产市场的现状，江尾头公司作为合同违约方，更会因其违约行为而获利，对于敦促合同双方恪守履行合同义务反起消极指引作用，对王朝松、何继琼极不公平。合同解除权是法律赋予守约方的权利，面对违约方的违约行为，守约方可要求违约方承担继续履行合同或采取补救措施、赔偿损失等违约责任。王朝松、何继琼作为涉案商品房买卖合同的守约方，现选择不退房并要求江尾头公司自迟延履行办证义务之日起按日向其支付违约金（以中国人民银行同期同类贷款利率计算），合情合理，符合法律规定，一审法院依法予以支持。但对于逾期办证违约金的起止时间，王朝松、何继琼主张从2008年3月31日至2015年4月14日止，一审法院认为江尾头公司于2015年3月14日已完成合同约定的协助办证义务，因此，上述逾期办证违约金的计算期间应为2008年3月31日至2015年3月14日。
关于争议焦点二。江尾头公司主张王朝松、何继琼在2008年3月29日应当知道江尾头公司逾期办证的事实，但王朝松、何继琼怠于行使追索权利，迟至2015年12月21日才就江尾头公司逾期办证一事提起诉讼，依法丧失胜诉权。一审法院认为，对于涉案商品房逾期办证所主张的债权，是卖方逾期办证行为发生后至卖方履行合同约定的办证义务期间买方可以主张的违约金债权的计算方法（无论是定额债权还是按日计算的债权），是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际履行办证义务之日或合同解除之日履行。江尾头公司在合同约定协助办证义务履行期限届满后，其逾期办证违约行为一直持续状态，开始本案诉讼时效的起算时间最迟应从江尾头公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务之日或合同解除之日。根据国土部门的办证流程及期限推算，涉案房产办妥房地产权属证书的时间为2015年4月14日，故江尾头公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务的日期约为2015年3月14日，即王朝松、何继琼最迟应于2017年3月14日提起本案诉讼。王朝松、何继琼于2015年12月21日向一审法院提起诉讼，一审法院认定，王朝松、何继琼的起诉未超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江尾头公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向王朝松、何继琼支付逾期办证违约金（违约金以238441元为基数，从2008年3月31日起计至2015年3月14日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回王朝松、何继琼的其他诉讼请求。一审案件受理费2272元（该款王朝松、何继琼已预付），由江尾头公司负担（该款江尾头公司于一审判决生效之日起七日内径付王朝松、何继琼）。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本院作如下分析：
关于江尾头公司是否存在逾期办证违约行为的问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王朝松、何继琼主张2007年3月29日已办理涉案商品房收楼手续，而江尾头公司未举证证明何时将需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的不利后果。一审判决根据王朝松、何继琼取得不动产权属证书的时间推定江尾头公司于2015年3月14日将需由其提供的资料报产权登记机关备案并无不妥，据此认定江尾头公司逾期办证构成违约正确。江尾头公司主张应以其2012年9月6日取得商品房产权权属证明书作为备案时间，理据不足，本院不予采信。
关于违约责任如何承担的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同仅约定了出卖人逾期办证，买受人解除合同时出卖人如何承担违约责任，未对合同继续履行情形下违约责任作约定。王朝松、何继琼作为守约方选择继续履行合同，有权向江尾头公司主张违约金。因双方未就继续履行合同违约责任作约定，而因逾期办证所致王朝松、何继琼的实际损失亦难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，一审法院以购房总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，于法不悖。
关于本案是否已过诉讼时效的问题。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案中，江尾头公司未在约定期限内为王朝松、何继琼办理房地产权证已构成违约，应自涉案房产交付后365日的次日起承担逾期办证违约责任。王朝松、何继琼于2015年12月21日提起诉讼，且未能举证证明其在本案诉讼之前已向江尾头公司主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金诉讼时效应从王朝松、何继琼起诉之日向前倒推两年开始计算，也即2013年12月20日前的逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效，本院不予支持。因此，江尾头公司应承担的违约金应从2013年12月20日计至2015年3月14日止。
综上，上诉人江尾头公司上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1935号民事判决；
二、中山市江尾头置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王朝松、何继琼支付逾期办证违约金（以238441元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2013年12月20日起计至2015年3月14日止）；
三、驳回王朝松、何继琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2272元（王朝松、何继琼已预交），由王朝松、何继琼负担1871元，中山市江尾头置业发展有限公司负担401元（中山市江尾头置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内迳付王朝松、何继琼）；二审案件受理费2272元（中山市江尾头置业发展有限公司已预交），中山市江尾头置业发展有限公司负担401元，王朝松、何继琼负担1871元（王朝松、何继琼于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 刘 通
审判员 马燕清
二〇一八年一月三日
书记员 高 丽