福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1732号
上诉人（原审原告）：陈爱国，男，1958年3月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林艺华，福建闽格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建闽芗电子厂。住所地：福建省漳州市芗城区漳华路二菱宿舍*****室。统一社会信用代码：913506001581472997。
法定代表人：吴志霞，厂长。
委托诉讼代理人：林景川，福建南州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭巧玲，福建南州律师事务所律师。
原审第三人：漳州惠民房屋征收有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区新浦路**号瑞丰苑*******室。统一社会信用代码：91350602660383924M。
法定代表人：黄陈斌，总经理。
委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。
上诉人陈爱国因与被上诉人福建闽芗电子厂（以下简称闽芗电子厂）、原审第三人漳州惠民房屋征收有限公司（以下简称惠民公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实产生，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈爱国上诉请求：撤销原判，改判支持陈爱国的一审诉讼请求。事实和理由：1.原判以我方不符合购买公房的条件为由认定讼争《售房合同书》无效错误。闽芗电子厂对讼争房屋具有处分权，讼争《售房合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且该合同自成立时生效。本案属于房屋买卖合同纠纷，而不存在房改房纠纷，讼争《售房合同书》应认定为商品房买卖合同。同时，“原则上一户只能享受一次福利分房”的政策已经被废止，原判据此认定讼争合同无效错误。2.讼争房屋拆迁安置补偿款494481元应归我方所有。讼争合同合法有效，且我方一直实际居住在讼争房屋中，是讼争房屋的合法所有人，房屋的拆迁安置补偿款应归我方所有。退一步讲，即使讼争合同无效，闽芗电子厂也应赔偿我方损失。
闽芗电子厂辩称：1.讼争《售房合同书》因陈爱国违约，并且已不符合居住及购房条件而失效，且本案也已超过诉讼时效。本案的讼争房屋不是商品房，不适用商品房买卖合同纠纷案件的相关法律规定；2.讼争房屋的产权人仍是我方，我方有权取得安置补偿款中的房屋补偿部分，陈爱国不符合购买单位公房的条件，其按政策应退还我方讼争房屋。
惠民公司述称：我方依法与闽芗电子厂签订了讼争房屋的征收协议，请求法院对讼争房屋的产权进行确认，我方在产权确认后将依约发放补偿款。
陈爱国向一审法院起诉请求：一、确认陈爱国与闽芗电子厂签订的《售房合同书》有效；二、确认福建省漳州市芗城区大通北新村的职工住宅60幢1层102号的拆迁安置补偿款494481元归陈爱国所有。
一审法院认定事实：1987年6月1日，陈爱国与闽芗电子厂签订一份《售房合同书》，约定：位于本市大通北新村的职工住宅第60幢1层102号单元，使用面积46.9㎡有限产权，以2814元出售给陈爱国（含配套柴火间），即居住使用权和直系亲属的继承居住使用权，陈爱国首次需交购房款总金额的三分之一，以后逐月按闽芗电子厂规定交款。闽芗电子厂自陈爱国购房之日起，以购房总额为准，折旧费按四十年计算，不论折旧期满与否，闽芗电子厂所拥有的房产所有权和陈爱国所拥有的居住使用权、继承居住使用权均不变。陈爱国在折旧期未满，因工作调动等原因不再继续居住使用和继承居住使用时，应将房屋退还闽芗电子厂，闽芗电子厂按折旧时间计算，提扣折旧费后，余款退还陈爱国。陈爱国购房后，仅限本人和直系亲属继承居住使用，不得转让、转借、转租、转卖。1993年9月间，陈爱国向闽芗电子厂申请购买公有住房漳州市芗城区北庙新村60幢102号房屋建筑面积63.81㎡，闽芗电子厂也对漳州市芗城区北庙新村60幢102号房屋丈量和价值评估，闽芗电子厂的主管漳州市电子工业办公室同意初评内容，但房改部门未予以同意，漳州市芗城区北庙新村60幢102号房屋最终未进行房改。但该房屋一直由陈爱国使用至2015年11月间由惠民公司进行拆迁。闽芗电子厂与惠民公司对该房屋进行价值评估后，由惠民公司进行货币安置，各项安置补偿总计494481元，其中，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款为454400元，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元。漳州市芗城区北庙新村60幢102号房屋的所有人系闽芗电子厂，该房屋建筑面积为71㎡。陈爱国的妻子李莉容于1999年8月17日参与其单位漳州有线广播电视台房改购得漳州市芗城区南昌路小商品城A2幢201室房屋，建筑面积90㎡，其中陈爱国的工龄也参与其妻李莉容的房改。
一审法院认为：漳州市芗城区北庙新村60幢102号系闽芗电子厂所有的房屋，陈爱国与闽芗电子厂于1987年6月1日签订上述房产的《售房合同书》时，陈爱国系闽芗电子厂职工，该《售房合同书》明确表明闽芗电子厂拥有上述房产的所有权，陈爱国拥有上述房产的居住使用权。陈爱国的妻子李莉容于1999年8月17日参与其单位漳州有线广播电视台房改购得漳州市芗城区南昌路小商品城A2幢201室房屋，建筑面积90㎡，其中陈爱国的工龄也参与其妻李莉容的房改。李莉容在申请公有住房时声明，其配偶在市区无购买其他公房，陈爱国已实际选择购买配偶单位公房并已实际取得。根据我国福利分房和房改政策的规定，享受房改房的产权主体限于原公有住房产权单位的具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本价或标准价购买房改房的机会。原则上一户（指夫妻双方）只能享受一次福利分房，一户只能享受一次房改机会，故在同一户籍上，任何一人购买了房改房，其他人均将失去参加房改的资格。按照政策，陈爱国已不符合购买公有房的条件，双方当事人签订的《售房合同书》无效。讼争房屋于2015年11月间由惠民公司进行拆迁，各项安置补偿总计494481元，其中，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款为454400元，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元。鉴于上述房屋的所有人系闽芗电子厂，房屋建筑面积71㎡的货币补偿款454400元归闽芗电子厂所有，陈爱国使用上述房屋至第三人进行拆迁，装修补助、安置补助、搬迁费等合计40081元归陈爱国所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第三十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决：一、陈爱国与闽芗电子厂签订的《售房合同书》无效。二、漳州市芗城区大通北新村60幢1层102号房屋装修补助、安置补助、搬迁费等拆迁安置补偿款40081元归陈爱国所有。三、驳回陈爱国的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据,对一审法院认定的事实也没有异议。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、讼争《售房合同书》是否有效；二、讼争房屋的拆迁安置补偿款的归属如何认定。
1关于讼争《售房合同书》的效力问题
根据讼争《售房合同书》第一、二条的约定，讼争房屋的所有权属于闽芗电子厂，而陈爱国则仅享有讼争房屋的居住使用权及继承居住使用权，即讼争《售房合同书》实际上并不涉及讼争房屋所有权的转让。又根据一审查明认定的事实，陈爱国虽然于1993年9月向闽芗电子厂提出了购买讼争房屋的申请，但由于房改部门未予批准，讼争房屋最终未进行房改。据此，讼争《售房合同书》签订于陈爱国提出购房申请之前，且其内容也仅体现陈爱国拥有讼争房屋的居住使用权，故该合同实际与讼争房屋的房改无关，不能将其认定为陈爱国向闽芗电子厂购买讼争公有住房的合同。因此，原判以每个职工家庭仅享有一次房改机会为由认定讼争《售房合同书》无效，属于对合同的性质认定有误，应予纠正。讼争《售房合同书》系陈爱国与闽芗电子厂的真实意思表示，依法应认定为合法有效，陈爱国关于该合同有效的上诉主张成立，应予采纳。
2关于讼争房屋的拆迁安置补偿款的归属问题
如前所述，讼争《售房合同书》虽名为售房合同，但其实质是闽芗电子厂保留讼争房屋的所有权而向陈爱国让渡讼争房屋的居住使用权，故虽然该合同系有效合同，但陈爱国仅依合同享有讼争房屋的居住使用权，而不得据此主张其享有讼争房屋的所有权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。据此，讼争《售房合同书》已对讼争房屋的所有权归属作出了明确约定，陈爱国不得仅以合同有效及其在讼争房屋实际居住为由主张其享有讼争房屋的所有权。本案房屋拆迁补偿款454400元的补偿对象是讼争房屋的所有权人即闽芗电子厂，陈爱国并非讼争房屋的所有权人，其上诉主张讼争房屋的拆迁补偿款归其所有缺乏事实和法律依据，不予采纳。
综上，陈爱国上诉主张讼争合同有效，理由成立，但其据此请求惠民公司向其支付讼争房屋的拆迁补偿款与合同约定及法律规定不符，该上诉请求应不予支持。原判对讼争合同的性质及效力认定有误，应予纠正，但对讼涉拆迁安置款的实体处理正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初3614号民事判决第二项；
二、撤销漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初3614号民事判决第一、三项；
三、确认陈爱国与福建闽芗电子厂于1987年6月1日签订的《售房合同书》有效；
四、驳回陈爱国的其他诉讼请求。
一审案件受理费8717元，由陈爱国负担7865元，福建闽芗电子厂负担852元；二审案件受理费7915元，由陈爱国负担7815元，福建闽芗电子厂负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
审 判 员 李 凌
二〇一七年九月二十一日
法官助理 黄 兴
书 记 员 卢 杰