文书内容中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2014）民提字第183号申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：广发银行股份有限公司开平支行，住所地广东省开平市长沙东兴大道人和东路1号六幢。负责人：王朝晖，该支行行长。委托代理人：王旭，北京市兰台（前海）律师事务所律师。委托代理人：姚晓敏，北京市兰台律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人、被申请人）：佛山市丽园物业管理有限公司，住所地广东省佛山市祖庙路26号之一丽园商业广场。法定代表人：许美英，该公司经理。委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：许幼然，广东法制盛邦律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：佛山市丽园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市祖庙路26号之一。法定代表人：麦恩荣，该公司经理。委托代理人：梁鹏星，该公司员工。委托代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。申诉人广发银行股份有限公司开平支行（以下简称广发行开平支行）与被申诉人佛山市丽园物业管理有限公司（以下简称丽园物业公司）以及一审被告、二审被上诉人佛山市丽园房地产开发有限公司（以下简称丽园房地产公司）物业服务合同纠纷一案，2011年4月25日，广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称一审法院）作出（2010）佛禅法民三初字第520号民事判决。丽园物业公司、广发行开平支行均不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）提出上诉。该院于2011年9月6日作出（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决。广发行开平支行不服该判决，向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）申请再审。广东高院于2012年11月2日作出（2012）粤高法民一申字第2573号民事裁定，驳回该行再审申请。广发行开平支行不服，向本院申诉。本院于2013年12月17日作出（2013）民监字第116号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2014年11月25日、2015年11月6日公开开庭进行了审理。广发行开平支行的委托代理人王旭、姚晓敏，丽园物业公司的委托代理人刘兴桂、许幼然，丽园房地产公司的委托代理人梁鹏星、常哲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2000年10月18日，丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同》，约定丽园房地产公司委托丽园物业公司对丽园商业广场进行物业管理服务。丽园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。其中《物业管理委托合同》第二章约定了委托管理事项，包括房屋建筑共用部位维修、养护和管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、有偿服务费等。第三章约定的管理期限为10年，自2000年8月1日起到业主委员会与物业管理公司签订合同止。第四章第十七条丽园房地产公司权利义务第二项约定：当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付。第六章第二十条约定物业管理服务费是：1、本物业的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米40元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，按市物价局的有关文件调整；3、空置房屋的管理服务费，由丽园物业公司按建筑面积每月每平方米20元向丽园房地产公司收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金处理。合同签订后，丽园物业公司对丽园商业广场进行管理服务。2007年12月18日，丽园房地产公司与丽园物业公司签订《物业管理委托合同补充合同》，约定：双方在履行本合同中如发生争议，同意由佛山市仲裁委员会仲裁，或向人民法院起诉。2000年12月29日，丽园房地产公司与广发行开平支行签订三份《商品房购销合同》，约定广发行开平支行向丽园房地产公司购买佛山市人民路南侧丽园一街丽园商业广场第A座五层A501至A558号、六层A601至A671号、七层A701至A753a号商品房，建筑面积分别为3321.65平方米、3121.98平方米、2459.16平方米，共计8902.79平方米。《商品房购销合同》第十一条约定：丽园房地产公司须于2000年12月31日前将上述商品房交付广发行开平支行使用。第二十条约定：该商品房移交后，广发行开平支行承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，丽园房地产公司指定物业管理公司负责物业管理，广发行开平支行遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。2000年12月29日，丽园房地产公司又与广发行开平支行签订《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的丽园商业广场第五、六、七层房屋出租给丽园房地产公司用于商业用途，租赁期限为三年，自2001年1月1日起至2003年12月31日止。合同签订后，双方依约履行合同。2001年5月15日，广发行开平支行以承诺人名义在《商品房购销合同》附件六的《承诺书》中，承诺包括遵守合同附件（三）的《双方的其他约定》。《双方的其他约定》第五条第一款约定：丽园房地产公司指定丽园物业公司负责物业管理。2001年5月15日，丽园房地产公司与广发行开平支行签订三份《前期物业管理服务协议》，约定由丽园房地产公司向广发行开平支行购买的商品房提供物业管理服务。其中，《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费第三项约定：非住宅按建筑面积每月每平方米40元；第四项约定：因广发行开平支行原因空置房屋按建筑面积每月每平方米40元；第八项约定：每次交纳费用时间为每月1至5日。第十一条违约责任第四项约定：广发行开平支行违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丽园房地产公司有权要求广发行开平支行缴付全额欠款及以欠款总额计算利息，利率为月息15‰，此外亦须向管理公司缴付合理的索偿费。另查明，丽园物业公司因广发行开平支行、丽园房地产公司未向其支付涉案2004年1月1日至2007年12月31日所产生的物业管理费及滞纳金，曾向广东省江门市中级人民法院起诉，该院做出（2008）江中法民二初字第11号判决。广发行开平支行及丽园物业公司不服该判决，向广东高院提起上诉。广东高院作出（2009）粤高法民一终字第199号民事判决（以下简称199号判决）确认：1、2003年12月31日，丽园房地产公司向广发行开平支行租赁的涉案商铺的期限届满，并将上述商铺归还给广发行开平支行。2004年1月1日至2007年间，广发行开平支行没有使用上述商铺，致使上述商铺处于空置状态。在此期间，丽园物业公司一直为丽园商业广场提供物业管理服务，包括房屋建筑共用部位维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。2、广发行开平支行对其所购买的丽园商业广场物业由丽园物业公司进行物业管理是清楚的，也是同意的。3、丽园物业公司与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对广发行开平支行具有约束力。丽园物业公司也对丽园商业广场提供了物业管理服务。4、广发行开平支行在向丽园房地产公司购买本案所涉的丽园商业广场第A幢五、六、七层商铺后，作为该物业的买受人曾将上述商铺出租给丽园房地产公司使用，2002年1月16日在《羊城晚报》上发布的抵债资产处置项目推介公告中也包含了上述商铺等。虽然广发行开平支行在购买上述商铺后没有办理确权登记，且经诉讼，在2007年10月19日广东高院作出的（2007）粤高法民一终字第155号民事判决（以下简称155号判决）中确认该物业所有权属于广发行开平支行，但并不说明在此之前广发行开平支行不是该物业的业主而无须支付物业管理费。丽园物业公司已依照《物业管理合同》的约定对丽园商业广场提供了物业管理服务，虽然在2004年至2007年期间作为业主的广发行开平支行没有使用案涉商铺，但房屋空置是因广发行开平支行不使用造成的，且依《前期物业管理服务协议》的约定，广发行开平支行仍应按建筑面积每月每平方米40元支付物业管理费。因此2004年至2007年广发行开平支行应向丽园物业公司支付的物业管理费是17093356.80元（8902.79平方米×40元×48月）。5、由于丽园物业公司未提供因广发行开平支行违约而给其造成损失的证据，故可以该物业管理费的利息损失为基础，认定《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算该行逾期支付物业管理费的违约金。该案判决生效后，广发行开平支行没有履行义务，丽园物业公司申请执行，执行案件已执结。丽园物业公司于2008年4月10日、2008年6月23日、2008年11月1日、2009年1月3日、2009年4月1日向广发行开平支行发出催缴款通知，要求其支付2001年1月1日至2003年12月31日及2008年1月之后涉案商铺所产生的物业管理费、水电分摊及推广费。还查明，丽园物业公司及广发行开平支行与案外人发生贷款纠纷，案外人向佛山中院提起诉讼。2002年4月2日，该院根据案外人提出的诉讼保全申请，查封了本案涉案商铺。2002年4月4日，广发行开平支行针对佛山中院的查封提起执行异议。2003年7月，广发行开平支行向佛山中院提起财产权属诉讼，请求确认涉案商铺的所有权属于广发行开平支行。经广东高院二审审理，于2007年10月19日作出155号判决，确认涉案商铺的所有权属于广发行开平支行。丽园物业公司于2000年5月11日成立，其经营范围为物业管理，丽园物业公司在2000年8月22日-2001年8月22日、2003年5月7日-2004年5月7日具备临时管理资质；2006年8月30日-2007年8月30日具备三级管理资质。丽园物业公司和丽园房地产公司均为有限责任公司，丽园物业公司的法定代表人为许美英，丽园房地产公司的法定代表人为麦恩荣，两公司的股东均为许美英和麦恩荣。涉案物业所在地丽园商业广场至今尚未成立业主委员会。丽园物业公司提起诉讼，请求：1、丽园房地产公司向丽园物业公司支付所拖欠的2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费及滞纳金，合计22304076.95元。广发行开平支行对前述债务承担连带清偿责任；2、广发行开平支行向丽园物业公司支付2008年1月1日至2010年7月31日的物业管理费及滞纳金，合计12507861.78元；3、诉讼费由丽园房地产公司、广发行开平支行负担。一审法院认为，双方争议的焦点问题是：1、广发行开平支行应否依照《物业管理委托合同》约定向丽园物业公司交纳涉案物业所产生的物业管理费；2、丽园物业公司主张的部分物业管理费是否已超过诉讼时效；丽园房地产公司及广发行开平支行应支付物业管理费的数额；3、丽园物业公司主张的滞纳金是否过高，应否调整。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。诉讼中从丽园房地产公司及广发行开平支行签订的《前期物业管理服务协议》、《商品房购销合同》附件六的《承诺书》的约定内容看均体现出广发行开平支行清楚并认可由丽园房地产公司选定的物业管理服务企业即丽园物业公司对涉案商铺进行管理，且根据生效的199号判决已确认丽园物业公司与丽园房地产公司签订的《物业管理委托合同》属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对广发行开平支行具有约束力。丽园物业公司也对丽园商业广场提供了物业管理服务。同时生效的155号判决亦确认涉案商铺的所有权属于广发行开平支行，故广发行开平支行作为涉案商铺的业主应按照丽园房地产公司与丽园物业公司签订的《物业管理委托合同》约定向其交纳涉案物业的物业管理费。对于广发行开平支行认为丽园物业公司与丽园房地产公司存在恶意串通，所签订的物业管理委托合同是进行关联交易的抗辩意见，因199号判决中对物业管理委托合同进行了确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，广发行开平支行在未能提供相反证据足以推翻上述生效判决所确认的事实情况下，该院对广发行开平支行的上述抗辩意见不予采纳。对于广发行开平支行认为其在2007年10月19日才成为业主的意见，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中广发行开平支行与涉案房产的建设单位即丽园房地产公司签订了相应的买卖合同，且同日广发行开平支行将涉案商铺出租给丽园房地产公司，该事实经过155号判决及199号判决的确认。因此，根据上述法律规定，广发行开平支行自2000年12月29日起已成为涉案商铺的业主，该院对广发行开平支行的上述抗辩亦不予采纳。对于丽园物业公司所主张的部分物业管理费是否已超过诉讼时效，广发行开平支行、丽园房地产公司应支付的物业管理费具体数额的问题。诉讼中丽园物业公司要求丽园房地产公司支付2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费，广发行开平支行对该债务承担连带清偿责任。但广发行开平支行提出异议，认为其主张的2003年12月31日之前的物业管理费已过诉讼时效。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。而本案丽园物业公司所主张基于物业管理服务合同所产生的债权并不属于法律有另行规定适用特殊诉讼时效或不适用诉讼时效规定的债权，因此依照上述法律规定应适用两年诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。现广发行开平支行于2000年12月29日向丽园房地产公司购买涉案商铺，同日双方签订租赁合同由广发行开平支行将涉案商铺出租给丽园房地产公司，租赁期限从2001年1月至2003年12月。因此从2001年1月起丽园房地产公司作为涉案商铺的使用人及广发行开平支行作为涉案商铺的业主均应依照物业管理委托合同的约定交纳相应的物业管理费。即丽园物业公司应在2003年1月至2005年12月向人民法院主张保护其自2001年1月至2003年12月期间基于物业管理合同所享有的债权。本案中丽园物业公司未在上述期限内向法院请求保护权利，且诉讼中丽园物业公司虽陈述认为其有向广发行开平支行邮寄通知单而产生时效中断的效力，并提供了2004年、2005年、2006年、2008年、2009年及2010年的催缴通知单及特快专递详情单证实其邮寄相关催缴通知单向广发行开平支行催收2001年1月至2003年12月之间的物业管理费情况，但广发行开平支行提出反驳意见，并提供了广东省江门市中级人民法院（2008）江中法民二初字第11号及199号判决中法院确认的详情单及催缴通知单，其中6份（2006年10月11日前）详情单，其号码与丽园物业公司在本案中提供的详情单从号码到上面附注的内容完全一致，但对应的催缴通知单内仅注明要求广发行开平支行向其偿付2004年之后的物业管理费，无涉及2003年12月之前的物业管理费，且在诉讼中丽园物业公司并未提供2004年至2007年共八份催缴通知单的原件予以核对，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，一审法院对广发行开平支行的反驳意见予以采纳，即丽园物业公司未能提供证据证实在诉讼时效内向广发行开平支行催收2001年1月至2003年12月的物业管理费，其未产生时效中断的效力。对于丽园物业公司提供的2007年之后的催缴通知单及详情单，因属超出诉讼时效的催收，未产生时效中断的效力。故其主张的2001年1月至2003年12月的物业管理费已超出诉讼时效的规定，广发行开平支行亦不同意履行，因此，其要求广发行开平支行对该时段的物业管理费承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。诉讼中，丽园房地产公司在2001年1月至2003年12月承租使用了涉案商铺，丽园物业公司主张该时段的物业管理费虽超出诉讼时效的规定，但丽园房地产公司表示同意按照丽园物业公司要求的每月每平方米40元的标准履行，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。丽园房地产公司应向丽园物业公司支付2001年1月至2003年12月的物业管理费为每月每平方米40元×8902.79平方米×36个月＝12820017.60元。关于物业管理费的支付标准，因199号判决对物业管理费的支付标准为每月每平方米40元进行了确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，广发行开平支行在未能提供相反证据足以推翻上述生效判决所确认的事实情况下，对其上述抗辩意见不予采纳。广发行开平支行虽抗辩认为丽园物业公司不具备三级物业管理服务资质条件，未能提供合同约定的服务，不同意支付该物业费用，但就其上述抗辩意见未提供证据予以证实，因此该院对其抗辩意见不予采纳。对广发行开平支行陈述丽园物业公司在物业管理活动中给广发行开平支行造成了重大经济损失的意见，广发行开平支行未在本案中提出相应的反诉，因此一审法院在本案中不作处理，广发行开平支行可另行主张权利。对于丽园物业公司主张的滞纳金，实为因广发行开平支行未按时支付物业管理费而产生的违约金，丽园房地产公司认为过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案物业管理委托合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交滞纳金。而诉讼中丽园物业公司并未举证证实其因丽园房地产公司、广发行开平支行逾期支付物业管理费所产生的损失，故客观上就其未按期付款行为对丽园物业公司造成的损失仅为预期利息损失，因此涉案物业管理合同约定的违约金计算过高，依法应予调整。综合考虑丽园物业公司对未付款利息的期待利益等因素，结合涉案物业管理合同及前期物业管理服务协议的约定，一审法院酌定丽园房地产公司就其未付2001年1月至2003年12月的物业管理费从2001年1月6日起以每月356111.60元为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段累计计算；广发行开平支行就其未付2008年1月至2010年7月31日的物业管理费从2008年1月6日起以上述相同标准支付滞纳金。诉讼中，广发行开平支行认为其已就本案的合同性质另行向佛山中院提起诉讼，佛山中院以（2011）佛中法民一初字第6号立案受理，要求中止本案审理的申请。经审查广发行开平支行提出中止审理的申请，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项所规定的中止审理的情形，因此，一审法院对广发行开平支行提出的上述意见不予采纳。一审法院判决：一、丽园房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向丽园物业公司支付2001年1月至2003年12月的物业管理费12820017.60元及滞纳金（滞纳金从2001年1月6日起至本判决确定的给付之日止每月以356111.60元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算）；二、广发行开平支行于本判决发生法律效力之日起十日内，向丽园物业公司支付2008年1月至2010年7月的物业管理费11039459.60元及滞纳金（滞纳金从2008年1月6日起至本判决确定的给付之日止每月以356111.60元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算）；三、驳回丽园物业公司的其他诉讼请求。上述丽园房地产公司、广发行开平支行如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费215860元，由丽园房地产公司负担114406元，广发行开平支行负担101454元。广发行开平支行、丽园物业公司不服一审判决，均向二审法院提起上诉。二审法院经审理另查明，2000年12月13日，广东省佛山市物价局（以下简称佛山市物价局）作出佛价〔2000〕154号《关于丽园商业广场物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《154号批复》），内容是：“关于丽园物业公司《关于物业管理服务收费的申请报告》收悉，根据省物价局、建委《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》（粤价〔1999〕90号）规定，经研究，现复如下：一、丽园商业广场商铺（有电梯）物业管理服务费每月每平方米建筑面积11元。二、商铺物业管理服务收费标准除按省物价局粤价(1997)24号文规定提供的公共性服务内容外，还包括上门收运垃圾服务、代收代交水、电费服务，维修公共防盗门服务的费用，四项服务中个别项目如无提供服务的应与业主（用户）商议，适当降低收费标准。三、物业管理服务收费标准不包括小区（楼宇）内的公共水电费，其公共水电费的分摊办法按省物价局粤价（1997）173号文有关规定执行。业主（用户）交纳物业管理费后，不再负担物业管理公司以外其他部门收取的清洁费、治安费等性质和内容相似的费项，如需支付的由物业管理公司负责。以上从2000年12月15日起执行，请切实做好物业管理服务工作，并按规定到佛山市物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》，实行亮证收费”。2003年12月24日，丽园物业公司向佛山市物价局提交《广东省经营服务性收费许可证申请表》，申请丽园商场物业管理服务费按照商铺（有电梯）每月每平方米11元标准收取，佛山市物价局于12月25日审核同意。2003年12月25日，佛山市物价局颁发《广东省经营服务性收费许可证》，内容是“根据《广东省经营服务性收费管理规定》，经审核准许收取丽园商场物业管理服务费商铺（有电梯）每月每平方米建筑面积11.00元，特此证明。2006年12月”。上述资料现存放在佛山市物价局、佛山市禅城区发展规划和统计局。2001年5月14日，佛山市城乡规划处发出《建设工程规划验收合格证》，内容是“位于丽园一街、建设单位为丽园房地产公司的商业广场建筑规模为27786.3平方米（商品房22005.73平方米）/七层，1055万元。”2002年3月18日，丽园房地产公司填报《商品房屋情况表》，其中“五层，使用性质为商业，房屋（单元面积）为3252.46平方米，备注为待售；六层，使用性质为商业，房屋（单元面积）为3091.25平方米，备注为待售；七层，使用性质为商业，房屋（单元面积）为2302.17平方米，备注为待售。”上述资料现存放在佛山市禅城区房地产档案馆。其他事实与一审法院查明的事实一致二审法院认为，二审争议的焦点问题有三个，1、广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2001年1月至2003年12月的物业管理费12820017.60元及滞纳金；2、广发行开平支行应否按每月每平方米建筑面积6元标准向丽园物业公司支付2008年1月至2010年7月的物业管理费；3、涉案物业建筑面积问题。本案二审争议的焦点之一是广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2001年1月至2003年12月的物业管理费12820017.60元及滞纳金。经审查，广发行开平支行于2000年12月29日向丽园房地产公司购买涉案物业，同日双方签订租赁合同由广发行开平支行将涉案物业出租给丽园房地产公司，租赁期限从2001年1月至2003年12月。因此，从2001年1月起丽园房地产公司作为涉案物业的使用人、广发行开平支行作为涉案商铺的业主均应依照物业管理委托合同的约定向丽园物业公司交纳相应的物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，丽园物业公司主张2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费应适用两年诉讼时效，其应在2005年12月30日前向人民法院主张保护其自2001年1月至2003年12月期间的物业管理费，但其未在上述期限内向法院请求保护权利。丽园物业公司上诉主张其向广发行开平支行邮寄催缴通知单而产生时效中断的效力，但未能提供证据证实其在诉讼时效内向广发行开平支行催收2001年1月至2003年12月的物业管理费，因此并未产生时效中断的效力；丽园物业公司提供的2007年之后的催缴通知单及详情单，因属于超出诉讼时效的催收，也不产生时效中断的效力。丽园物业公司上诉主张涉案物业的产权存在纠纷，广东高院于2007年10月19日作出155号判决才终结纠纷，涉案物业的产权纠纷是导致时效中断的法定事由，诉讼时效从2007年10月19日起重新计算，二审法院不予支持。虽然155号判决确认该物业所有权属于广发行开平支行，但并不能说明在此之前广发行开平支行不是该物业的业主而无须支付物业管理费。广发行开平支行向丽园房地产公司购买涉案物业后，作为该物业的买受人曾将上述物业出租给丽园房地产公司使用。2002年1月16日在《羊城晚报》上发布的抵债资产处置项目推介公告中也包含了上述物业。以上事实说明广发行开平支行已经接收上述物业，且一直由该行占有使用。根据《物业管理委托合同》、《商品房购销合同》、《前期物业管理服务协议》等约定广发行开平支行应按照约定交纳物业管理费。且丽园物业公司的法定代表人为许美英，丽园房地产公司的法定代表人为麦恩荣，两公司的股东均为许美英和麦恩荣，是关联企业，丽园物业公司对广发行开平支行应按约交纳物业管理费是清楚的，知情的，丽园物业公司应在2005年12月30日前向人民法院主张保护其自2001年1月至2003年12月期间的物业管理费，但其未在上述期限内向法院请求保护权利，其主张155号判决导致时效中断，缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。丽园物业公司主张的2001年1月至2003年12月的物业管理费已经超出诉讼时效，广发行开平支行亦不同意履行，虽然丽园房地产公司表示同意按照40元的标准向丽园物业公司履行该时段的物业管理费，但系丽园房地产公司自愿履行，是其对自己民事权利的处分，该行为并不购成诉讼时效的中断，不影响广发行开平支行的权利义务。因此，丽园物业公司上诉称广发行开平支行对涉案2001年至2003年物业管理费负连带清偿义务，缺乏事实与法律依据，二审法院不予支持。本案二审争议的焦点之二是广发行开平支行应否按每月每平方米建筑面积6元标准向丽园物业公司支付2008年1月至2010年7月的物业管理费。199号判决认定涉案物业管理费的标准为每月每平方米建筑面积为40元，并判令广发行开平支行按该标准向丽园物业公司支付相应的物业管理费。广发行开平支行现上诉请求变更物业管理费标准，但199号判决已经发生法律效力，生效的判决认定的事实应作为本案裁判的依据，故广发行开平支行在本案中请求变更物业管理费收费标准，依据不足，二审法院不予支持。本案二审争议的焦点问题之三是涉案物业的建筑面积问题。首先，广发行开平支行与丽园房地产公司于2000年12月29日签订三份《商品房购销合同》，约定广发行开平支行向丽园房地产公司购买涉案物业，建筑面积共计8902.79平方米。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的上述物业面积为8902.79平方米出租给丽园房地产公司用于商业用途。199号判决确认上述事实，并按照8902.79平方米的建筑面积计算广发行开平支行应向丽园物业公司支付2004年至2007年的物业管理费17093356.8元。其次，涉案物业的建筑面积应以产权证登记的面积为准，广发行开平支行在产权证未核发前以丽园房地产公司自行填报的《商品房屋情况表》主张涉案物业的建筑面积是8645.88平方米，并以此否定合同约定的建筑面积8902.79平方米和已经生效的199号判决确认涉案物业的建筑面积为8902.79平方米，缺乏依据。综上，广发行开平支行的此项上诉请求不能成立，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。广发行开平支行不服二审判决，向广东高院申请再审。广东高院再审审查认为，一、关于广发行开平支行应否向丽园物业公司支付2001年1月至2003年12月的物业管理费12820017.60元及滞纳金的问题。丽园物业公司主张丽园房地产公司作为涉案物业的使用人（租赁人）、广发行开平支行作为涉案物业的业主应支付2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费。广发行开平支行答辩称丽园物业公司主张的2003年12月31日之前的物业管理费已过诉讼时效。经审查，广发行开平支行于2000年12月29日向丽园房地产公司购买涉案物业，同日双方签订租赁合同由广发行开平支行将涉案物业出租给丽园房地产公司，租赁期限从2001年1月至2003年12月，因此从2001年1月起丽园房地产公司作为涉案物业的使用人、广发行开平支行作为涉案商铺的业主均应依照物业管理委托合同的约定向丽园物业公司交纳相应的物业管理费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，丽园物业公司主张2001年1月1日至2003年12月31日的物业管理费应适用两年诉讼时效，其应在2005年12月30日前向人民法院主张保护其自2001年1月至2003年12月期间的物业管理费，但其未在上述期限内向法院请求保护权利。丽园物业公司主张其向广发行开平支行邮寄催缴通知单而产生时效中断的效力，但未能提供证据证实其在诉讼时效内向广发行开平支行催收2001年1月至2003年12月的物业管理费，因此并未产生时效中断的效力。丽园物业公司提供的2007年之后的催缴通知单及详情单，因属超出诉讼时效的催收，也未产生时效中断的效力。丽园物业公司主张涉案物业的产权存在纠纷，广东高院于2007年10月19日作出155号判决才终结纠纷，涉案物业的产权纠纷是导致时效中断的法定事由，诉讼时效从2007年10月19日起重新计算。虽然2007年10月19日广东高院作出155号判决确认该物业所有权属于广发行开平支行，但并不说明在此之前广发行开平支行不是该物业的业主而无须支付物业管理费。广发行开平支行向丽园房地产公司购买涉案物业后，作为该物业的买受人曾将上述物业出租给丽园房地产公司使用。2002年1月16日在《羊城晚报》上发布的抵债资产处置项目推介公告中也包含了上述物业。以上事实说明广发行开平支行已经接收上述物业，且一直由广发行开平支行占有和使用，根据《物业管理委托合同》、《商品房购销合同》、《前期物业管理服务协议》等的约定，广发行开平支行应按约定交纳物业管理费。且丽园物业公司的法定代表人为许美英，丽园房地产公司的法定代表人为麦恩荣，两公司的股东均为许美英和麦恩荣，是关联企业，丽园物业公司对广发行开平支行应按约定交纳物业管理费是清楚的、知情的，丽园物业公司应在2005年12月30日前向人民法院主张保护其自2001年1月至2003年12月期间的物业管理费，但其未在上述期限内向法院请求保护权利，其主张155号判决导致时效中断，缺乏事实和法律依据。丽园物业公司主张的2001年1月至2003年12月的物业管理费已超出诉讼时效，广发行开平支行亦不同意履行，虽然丽园房地产公司表示同意按每月每平方米40元的标准向丽园物业公司履行该时段的物业管理费，但这是丽园房地产公司自愿履行，是其对自己民事权利的处分，该行为并不构成诉讼时效的中断，不影响广发行开平支行的权利义务，并不产生广发行开平支行承担连带清偿责任的法律后果。因此，丽园物业公司主张广发行开平支行对涉案物业2001年1月至2003年12月的物业管理费负连带清偿义务，缺乏事实和法律依据。二、关于广发行开平支行应否按每月每平方米建筑面积6元的标准向丽园物业公司支付2008年1月至2010年7月的物业管理费的问题。199号判决认定涉案物业管理费的标准为每月每平方米建筑面积40元，并判令广发行开平支行按该标准向丽园物业公司支付相应的物业管理费。广发行开平支行现请求变更物业管理费标准，因199号判决已发生法律效力，生效判决认定的事实应作为本案裁判的依据，故广发行开平支行在本案中请求变更物业管理费收费标准，依据不足，不予支持。三、关于涉案物业的建筑面积问题。广发行开平支行主张涉案物业的建筑面积不是8902.79平方米，而是8645.88平方米，相差256.91平方米，一审判决计算涉案物业的建筑面积错误，导致物业管理费总额错误，并提供丽园房地产公司填报的《商品房屋情况表》证实其上述主张。首先，广发行开平支行与丽园房地产公司于2000年12月29日签订三份《商品房购销合同》，约定广发行开平支行向丽园房地产公司购买涉案物业，建筑面积共计8902.79平方米。同日，双方又签订《房屋租赁合同》，约定广发行开平支行将购买的上述物业面积8902.79平方米出租给丽园房地产公司用于商业用途。199号判决确认上述事实，并按照8902.79平方米的建筑面积计算广发行开平支行应向丽园物业公司支付2004年至2007年物业管理费17093356.8元（8902.79平方米×40元×48月）。其次，涉案物业的建筑面积应以产权证登记的面积为准，广发行开平支行在产权证核发前以丽园房地产公司自行填报的《商品房屋情况表》主张涉案物业的建筑面积是8645.88平方米，并以此否定合同约定的建筑面积8902.79平方米和已经发生法律效力的199号判决确认涉案物业的建筑面积为8902.79平方米，缺乏依据。广发行开平支行就与本案相关的另案199号案向最高人民法院申请再审，并向检察机关申诉，案经广东高院再审，维持原判，这表明其申请再审的事由是不成立的。综上，广发行开平支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定：驳回广发行开平支行的再审申请。广发行开平支行向本院申诉称，（一）原判决认定基本事实的依据是199号判决，该判决已进入申诉程序，不宜作为本案定案的依据。涉案商铺物业管理费应按照不高于《154号批复》的标准计算。（二）涉案商铺的面积应按双方当事人共同认可的《商品房屋情况表》中记载的面积予以认定。（三）广发行开平支行交纳物业管理费的时间应自155号判决生效后（即2008年1月11日）开始计算。（四）广发行开平支行不应支付滞纳金。即使支付，合同约定滞纳金标准偏高，应予调整。请求：1、撤销广东高院（2012）粤高法民一申字第2573号民事裁定、二审法院（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决、一审法院（2010）佛禅法民三初字第520号民事判决第二项；2、驳回丽园物业公司全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费由被申诉人负担。丽园物业公司答辩称，（一）物业管理费的标准双方在合同中约定明确，是每月每平方米40元。就此标准双方没有协议调整过，应按照合同约定履行义务。（二）双方在《商品房购销合同补充协议》三中约定原合同中签订的商铺在办理产权登记手续时，如销售面积被有关部门认定有差异，原合同中确认的面积、价格、金额仍然视为不变。本案房屋至今未办理房产证。依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第15条规定，未办理房产证的，物业服务费的收取应按照买卖合同中约定建筑面积为准。再审判决对面积的认定没有错误。（三）2000年12月29日，广发行开平支行与丽园房地产公司签订了《商品房购销合同》，即日起已经是业主。且其在另案中已经自认其从2000年12月29日起就是业主。丽园物业公司主张应按照155号判决生效后（即2008年1月11日后）开始计算物业管理费没有依据。（四）丽园物业公司没有按照合同约定而是按照银行逾期贷款利息主张的滞纳金。广发行开平支行要求按照银行同期存款利息支付滞纳金没有依据。请求：驳回申诉，维持生效判决。本院认为，根据当事人的申诉理由和答辩意见，本院归纳本案争议的焦点问题是：1、本案物业管理费数额如何确定；2、原判决认定广发行开平支行向丽园物业公司支付的滞纳金是否过高。（一）关于本案物业管理费数额如何确定问题。本院认为，本案系丽园物业公司向广发行开平支行追索2008年1月至2010年7月之间的物业管理费纠纷。丽园物业公司主张本案诉请所依据的《物业管理委托合同》、《商品房购销合同》、《前期物业管理服务协议》与其在199号判决中向广发行开平支行追索拖欠的2004年1月至2007年12月物业管理费所依据的合同一致，其不同之处是追索物业管理费的时间段不同。199号判决对双方诉争的物业管理费标准、起算时间、房屋收费面积已予以确认，本案一、二审判决对管理费数额的认定即是建立在199号判决确认的事实基础上。广发行开平支行虽对199号判决提出申诉，但经本院审理后，以（2014）民提字第184号民事判决予以维持。据此，本案一、二审判决依据199号判决认定的事实对物业管理费数额作出裁判并无不当。广发行开平支行称原判决对物业管理费数额认定错误的申诉理由依据不足，本院不予支持。（二）关于原判决认定广发行开平支行向丽园物业公司支付的滞纳金是否过高问题。本院认为，广发行开平支行与丽园房地产公司签订的《前期物业管理协议》第十一条约定，如不能按约履行缴费义务，则应支付欠款利息，利率为月息15‰。丽园物业公司主张本案滞纳金时，并未按照合同约定而是按照199号判决对滞纳金调整后的银行逾期贷款利息予以计算。据此，原判决认定广发行开平支行按照中国人民银行规定的金融机构同期计收逾期贷款利息的标准分段累计计算滞纳金，并无不当。广发行开平支行申诉要求按照中国人民银行同期存款利率的标准予以调整缺乏充分依据，本院不予支持。综上，广发行开平支行的申诉请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持广东省佛山市中级人民法院（2011）佛中法民一终字第1245号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  宋春雨代理审判员  王 渊代理审判员  胡 越二〇一五年十二月十六日书 记 员  蒋保鹏