湖北省沙洋县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0822民初524号
原告：武汉市鑫华龙建筑工程有限公司，住所湖北省武汉市硚口区汉正街487号，统一社会信用代码91420104691888984N。
法定代表人：罗国华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毛国敏，湖北瑞通天元律师事务所专职律师，执业证号14201200811787308。特别授权。
委托诉讼代理人：田勇，湖北汉江律师事务所专职律师，执业证号14208201010509854。一般代理。
被告：荆门市高森置业有限公司，住所湖北省荆门市沙洋县粮棉路4号，组织机构代码57699914-4。
法定代表人：黄进飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李维清，该公司副经理。特别授权。
被告：李维清，男，1957年05月23日出生，汉族，住址湖北省荆门市东宝区（现住荆门市）。
原告武汉市鑫华龙建筑工程有限公司（以下简称鑫华龙）与被告荆门市高森置业有限公司（以下简称高森置业）、被告李维清建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年05月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫华龙的委托诉讼代理人毛国敏、田勇、被告高森置业的委托诉讼代理人李维清、被告李维清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即偿还原告人民币100万元及利息损失78100元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2015年08月01日计算至2017年05月12日起诉时止）；2、二被告立即协助原告至房屋管理局办理涉案共6套房产的抵押登记手续；3、二被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告增加变更诉讼请求为：1、依法判令二被告立即偿还原告人民币100万元及利息损失78100元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2015年08月01日计算至2017年05月12日起诉时止）；2、被告李维清承担担保责任；3、按还款协议约定，将5套97.23㎡的房产作为上述欠款的抵债，并协助办理抵债物的房产过户手续；4、二被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2014年03月28日，原告与被告高森置业签订《装饰装修工程合作协议书》，被告高森置业将位于沙洋县城关镇的望江花园成品房精装修工程发包给原告施工。同时约定，原告需交纳100万元的履约金，在原告进场开工5个工作日内返还50%履约金，支付中期款时返还剩余50%的履约金，如在协议约定的开工日期内被告高森置业不能通知乙方进场开工，超过一个月，被告必须退还原告所交纳的全部履约金。协议签订后，原告依约向被告高森置业支付了100万元的履约金，后因种种原因导致合同无法履行，双方合同解除，被告高森置业依约应退还原告履约金100万元。2015年05月14日被告高森置业的时任法定代表人李维清出具担保书，明确其名下一套房产为上述履约金担保。2015年05月22日，原告与被告高森置业达成《还款协议书》，被告承诺在7月底付清上述100万元的履约金，并且自2015年05月22日起，其所售出的房屋金额款项规原告所有直至还清100万元欠款为止，若被告高森置业未按期还款，原告有权从涉案房产的2#楼任选5套97.23㎡的房产作为抵押，被告高森置业无条件协助原告办理房产的购房合同及相关手续。
被告高森置业未提交书面答辩意见，开庭时口头辩称，1、原告的诉请3要求被告用5套房产抵债按市场价格超过该诉讼标的金额；2、我公司之前与原告约定用4套房产办理过户手续抵偿该案欠款，但原告要求8套房产作为抵债所以协议没有达成，并非被告不履行。
被告李维清未提交书面答辩意见，开庭时口头辩称，原告诉请要求我承担担保责任的理由不成立。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实为：1、被告李维清在本案中是否应承担保证责任？原告提交的被告李维清于2015年05月14日给彭郁出具的担保书，证明被告李维清应承担担保责任。被告李维清对该证据的真实性无异议，对证明的目的异议。该担保书写的是为公司欠彭郁个人押金100万元所作的担保，与本案无关。2、关于以房抵债，并办理抵债房产的过户手续诉请是否成立？原告提交的2015年05月22日，原、被告双方就100万元履约金的履行签订了一份还款协议书，证明被告应按照约定，在未按期还款时，原告有权从其2#楼中任选5套97.23㎡的房产抵债，并无条件办理5套房产的购房合同及相关手续。被告高森置业对该证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，之前与原告约定好用4套房产办理过户手续抵偿该案欠款，但原告要求8套房产作为抵债，未达成一致，同时按照约定，以5套房产抵债也超过了本案的诉讼标的。本院结合原告提交的担保书和还款协议书的证据及双方质证意见对有争议的事实认定如下：2014年03月28日，彭郁代表原告与被告高森置业签订了《装饰装修工程合作协议书》，按照协议约定，彭郁交纳了100万元履约金，被告高森置业收到后并向原告出具了履约金的暂收收据。后因种种原因导致施工未正常进行，原告要求被告高森置业按照协议约定返还100万元履约金，被告高森置业理应返还。原告提交的被告李维清于2015年05月14日给彭郁出具的担保书，并要求被告李维清承担保证责任。本案中彭郁代表原告与被告高森置业签订《装饰装修工程合作协议书》、《还款协议书》彭郁签字同时盖有公司合同专用章和行政公章，彭郁的行为代表原告，非其个人行为。原告以李维清给彭郁个人出具的担保书要求其承担保证责任的诉请与本案的事实没有关联性，不能作为本案定性的证据，应不予支持。2015年05月22日，原、被告双方就100万元履约金的履行达成还款协议，其内容：一、100万元履约金的履行期限；二、以5套97.23㎡的房产作为抵押；三、被告高森置业出售房屋后将购房款优先偿还原告的履约金。双方当事人在签订还款协议时既约定了债务的履行期限又约定了债务到期不还以房抵债，该协议以房抵债虽然没有直接约定成立担保关系，但其具有担保债权实现的目的。法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该协议书中以房抵债的约定违反法律、行政法规的规定，故原告要求被告高森置业履行以房抵债诉请，应不予支持。
本院认为，原、被告之间签订的施工协议是双方真实意思的表示，应为有效合同。原告按照合同约定履行了交纳100万元履约金，后因种种原因导致施工未正常开工，双方协商解除了装饰装修工程合作协议。被告高森置业应当按照协议约定返还原告100万元履约金，并应当支付逾期付款的利息。原告主张被告高森置业返还100万元履约金并承担利息损失78100元的诉请，本院予以支持。原告要求被告李维清承担担保责任的请求，于法无据，本院不予支持。原告与被告高森置业签订的还款协议，将2#楼5套97.23㎡的房产作为上述欠款的抵债，并协助办理抵债物的房产过户手续的诉请，违反法律、行政法规的规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告荆门市高森置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告武汉市鑫华龙建筑工程有限公司100万元履约金及利息损失78100元（以中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年08月01日至2017年05月12日起诉时止）；
二、驳回原告武汉市鑫华龙建筑工程有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14503元，减半收取7251.5元，由被告荆门市高森置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 马斌
二〇一七年八月四日
书记员 李彬