湖北省宣恩县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2825民初280号
原告：陈亚轩，女，1987年11月11日出生，侗族，大专文化，会计，住宣恩县，
被告：宣恩丹峰实业有限公司，住所地：宣恩县珠山镇建设路43号，统一社会信用代码：91422825066145229G。
法定代表人：周显武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄再永，湖北宣明律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告陈亚轩与被告宣恩丹峰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年2月10日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员龙远莲担任审判长，与审判员刘云飞，人民陪审员龙安桃组成合议庭，于2017年3月20日、5月11日公开开庭进行了审理。原告陈亚轩，被告的委托代理人黄再永均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈亚轩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交房并办理房地产权证；2、支付逾期办理房地产权证的违约金5898.24元；3、支付逾期交房违约金82682.03元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中其诉讼请求第3项变更为判令被告按294.91元每天的标准向原告支付自2015年12月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。
事实和理由：2014年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定购买由被告开发的商品房丹峰·贡水龙城第一幢1-3单元B1-36号房，房屋面积38.31平方米，单价为15396元/平方米，共计价款589824元。合同第八条约定被告应当于2015年12月30日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，第九条约定出卖人逾期交房违约金为589824*0.0003*406=71840.56，第十五条约定被告支付原告逾期办理房地产权证的违约金589824*0.01=5898。
原告陈亚轩为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：陈亚轩的身份证复印件一份，拟证明陈亚轩的身份情况。
证据二：商品房买卖合同复印件一份及收据原件三份，拟证明原告已全额付款及商品房买卖合同的真实性。
被告宣恩丹峰实业有限公司辩称，第一、《商品房买卖合同》约定被告逾期交房超过90日，须按日向原告支付已支付房款的万分之五的违约金真实。第二、因综合验收不可能完成且国务院已取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，近年来，几乎所有开发商和购房人在合同中不以综合验收作为交房条件，该房竣工后，被告于2015年9月1日通过张贴公告、登恩施日报等方式向所有购房者告知了交房程序和时间，故被告逾期交房的时间只应计算到2016年9月1日。第三、原、被告约定按日支付房款的万分之五的违约金过高。第四、该商铺已委托深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司经营管理。第五、1、2014年9月7日陈亚轩与被告签订购买被告第一幢1-3单元二楼36号商铺的同时就已经自愿将其购买的该商铺租赁给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司十一年的事实；2、陈亚轩受领其购买的商铺的权利在其购买的当天就授权给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司，并同意被告将其购买的商铺直接交深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司的事实；3、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司已经按约履行了向陈亚轩给付租金的事实；4、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司与被告是不同的法人单位，深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司是深圳市巨能绿市场经营管理有限公司在宣恩的分公司的事实。综上所述：故请求法院驳回原告陈亚轩的诉讼请求。
被告宣恩丹峰实业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》、《关于陈亚轩与深圳巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司签订“丹峰·贡水龙城”【房屋（商铺）租赁合同】的确认书》、《丹峰·贡水龙城商业运营管理模式情况说明》、中国邮政储蓄银行客户回单及中国工商银行电子银行回单复印件各一份。拟证明：1、2014年9月16日陈亚轩与被告签订购买被告第一幢1-3单元二楼36号商铺的同时就已经自愿将其购买的该商铺租赁给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司十一年的事实；2、陈亚轩受领其购买的商铺的权利在其购买的当天就授权给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司，并同意被告将其购买的商铺直接交深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司的事实；3、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司已经按约履行了向陈亚轩给付租金的事实；4、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司与被告是不同的法人单位，深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司是深圳市巨能绿市场经营管理有限公司在宣恩的分公司的事实；5、被告的地下车库和二楼、三楼、四楼未出售的商铺委托深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司统一经营管理的事实。
经庭审质证，对原告提交的证据一、证据二的真实性，被告均无异议。且上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明案件的基本事实，本院均予以采信。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
被告提交的证据一、《房屋（商铺）租赁合同》、《接房授权委托书》、《关于陈亚轩与深圳巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司签订“丹峰·贡水龙城”【房屋（商铺）租赁合同】的确认书》、《丹峰·贡水龙城商业运营管理模式情况说明》、中国邮政储蓄银行客户回单及中国工商银行电子银行回单复印件各一份。拟证明：1、2014年9月16日陈亚轩与被告签订购买被告第一幢1-3单元二楼36号商铺的同时就已经自愿将其购买的该商铺租赁给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司十一年的事实；2、陈亚轩受领其购买的商铺的权利在其购买的当天就授权给深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司，并同意被告将其购买的商铺直接交深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司的事实；3、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司已经按约履行了向陈亚轩给付租金的事实；4、深圳市巨能绿市场经营管理有限公司与被告是不同的法人单位，深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司是深圳市巨能绿市场经营管理有限公司在宣恩的分公司的事实；5、被告的地下车库和二楼、三楼、四楼未出售的商铺委托深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司统一经营管理的事实。原告对该证据的质证意见为对真实性无异议，但是达不到证明目的。本院认为，该证据达不到其证明目的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号ESZ201406975。合同约定原告购买由被告开发建设的“丹峰·贡水龙城”第一幢1-3单元B1-36号预售商品房1套，建筑面积38.31平方米，单价15396.08元/平方米，共计价款589824元。原告于2014年7月27日交付购房款50000元，9月16日交付购房款245824元，11月26日交付购房款294000元。该房屋至今尚未进行竣工验收。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2015年12月30日前，将经综合验收合格，符合合同约定的房屋交付给原告，并签署房屋交接单。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2015年1月6日，深圳市巨能绿市场经营管理有限公司宣恩分公司支付陈亚轩2015年12月30日至2016年12月29日的年租金53084元及2017年元月份租金4424元。
2017年5月8日，被告书面申请撤回了对钟楼至一桥地段的商铺每平方米月租金价格鉴定申请。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定的期限和方式交付购房款，被告应当按照合同约定的交付条件、期限和方式办理房屋交付手续。被告未按合同约定全面履行义务，应当承担违约责任。因双方当事人在所签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，被告应按合同约定，自2015年12月31日起，以房屋总价款589824元为基数，按日万分之五的标准向原告支付逾期交房违约金。由于所涉房屋至起诉时尚未进行竣工验收，且交付时间还无法确定，原告主张违约金计算的截止之日为房屋交付之日的理由不成立，结合本案的实际情况，支付违约金的时间应自2015年12月31日起至原告向本院起诉之日止，即2015年12月31日起至2017年2月10日止，故本案中被告应承担的违约金总额为120029.18元（589824元×0.0005×407天）。对原告所主张的违约金超出合理部分的请求不予支持。由于被告所建房屋至今不具备交付条件，双方约定办理权属登记时间为房屋交付使用后90日内。原告要求被告办理房产证及支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告虽在恩施日报数字报上及宣恩县政府门户网刊登交房公告，但被告于2016年9月1日公告通知业主办理交房手续时，并不具备合同约定的交房条件。被告辩称其逾期交房的时间只应计算到2016年9月1日的理由不充分，本院不予支持。
关于涉案《商品房预售合同》约定的逾期交房违约金是否过高及应否调整，本院认为，涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付期限条款，系双方当事人自愿达成的合意，不违背法律法规的禁止性规定，双方在合同实际履行过程中并未对上述条款协商变更或有新的补充约定，双方应按合同约定履行相应义务。原告已按合同约定履行支付购房款的义务，被告未按合同约定期限将满足法定交付使用条件，并符合合同约定交付使用条件的房屋交付给原告已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，涉案《商品房预售合同》已约定，出卖人逾期交房按房价款的日万分之五向买受人支付违约金。被告未举证证明本案属于约定的违约金过分高于造成的损失的情形，故被告辩称双方约定的违约金比例过高的理由缺乏事实依据，其理由不能成立。本案中原告从案外人深圳巨能公司宣恩分公司收取房屋租金的事实涉及到其他法律关系，相关权利人可以依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告宣恩丹峰实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈亚轩支付自2015年12月31日起至2017年2月10日止的逾期交房违约金120029.18元。
二、驳回原告陈亚轩的其他诉讼请求。
案件受理费2812元，由被告宣恩丹峰实业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙远莲
审 判 员 刘云飞
人民陪审员 龙安桃
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 温 蕾