云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第328号
上诉人（原审被告、反诉原告）云南彩云潮江春餐饮管理有限公司。住所地：昆明市五华区圆通街26号（圆通街北廊*幢）。
法定代表人黄瑜珊。
特别授权诉讼代理人李春光、朱绍坤，云南凌云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南圆通投资有限公司。住所地：昆明市五华区圆通街**号。
法定代表人冯兵，总经理。
特别授权诉讼代理人凌艳传、刘佳，云南汇同律师事务所律师。
上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司（以下简称“彩云公司”）因与被上诉人云南圆通投资有限公司（以下简称“圆通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月30日及2014年6月12日对本案公开进行了询问，上诉人彩云公司委托的代理人李春光、朱绍坤，被上诉人圆通公司委托的代理人凌艳传、刘佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：圆通公司与彩云公司于2009年3月31日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1、圆通公司（甲方）将其所有的圆通街26号4楼房屋租给彩云公司（乙方），房屋面积为3370平方米；2、签订合同前，甲方已经告诉乙方该房屋未设定抵押；3、乙方可将车辆停放到甲方名下停车场，甲方免费提供4个车位，超出部分乙方按3元／车／次支付甲方；4、房屋租赁期限为2009年4月1日起至2029年3月31日止；5、乙方租房月租金为75000元，租金一年内不变，自第二年起，每两年租金上浮10%；租金每半年收取一次，乙方应于每年1月1日、7月1日前向甲方支付租金（预付后面半年的租金，可付现金或支票）。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按照日0.5%支付违约金；合同签订后，甲方给予乙方六个月免租装修期，六个月后或者乙方完成装修后，开始计收租金；6、租赁期间，使用该房屋产生的内部修缮、水电、煤气、通讯、设备、物管垃圾清运费等费用由乙方承担，其他费用由甲方承担；7、乙方于合同签订后三日内一次性向甲方支付保证金50万元，该保证金中的40万元在租赁合同正常履行满一年时可用于抵扣租金，其余10万元在合同正常解除时由甲方返还乙方；8、租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施损坏或故障时，应通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后10日内维修，逾期不维修的，乙方代为维修，费用由甲方承担；因乙方使用不当致使房屋及其附属设备损坏或发生故障的，乙方负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；9、除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后30日内返还房屋，逾期的，乙方应按照150元／平方米向甲方支付房屋占用费；10、有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋的土地使用权被依法提前收回；（2）该房屋被依法征用；（3）该房屋被依法列入房屋拆迁许可范围；（4）房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋；（5）甲方已告知乙方该房屋出租前已经设定抵押，现被处分的。11、有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付房屋，经乙方催告后60日内仍未交付；（2）甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（5）乙方擅自转租该房屋、转让承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（6）乙方在租金交付日逾期不支付租金超过2个月的。12、违约责任：（1）房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起30日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；（2）因甲方未在合同中告知乙方出租前房屋抵押或产权转移已经受到限制，造成乙方损失的，甲方负责赔偿；（3）租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；（4）租赁期间，非合同约定情形甲方擅自解除合同，提前收回房屋应按提前收回天数的租金3倍支付乙方违约金，若不足以抵付损失的，甲方还应赔偿；（5）乙方未征得甲方同意装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿；（6）租赁期间，非合同约定情形乙方擅自退租的，应按提前退租天数的租金3倍向甲方支付违约金，若不足以抵付损失的，乙方还应负责赔偿。13、甲方具备在乙方消费的签单权，且双方应签订补充协议，约定甲方在乙方所消费的所有签单仅收取菜品、酒水成本价，不加收所有加工费、服务费等费用；14、租赁期间，甲方需抵押房屋的，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前60日书面征询乙方购买该房屋的意见；15、本合同自双方签字当日生效。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后，圆通公司将房屋交付给彩云公司经营使用。2009年4月1日，彩云公司向圆通公司支付了50万元保证金。2011年2月16日，圆通公司向彩云公司送达告知函一份，认可给予彩云公司的免租期延长至2010年3月31日，自2010年4月1日开始计收租金。2011年2月21日，彩云公司向圆通公司送达水电费支付表一份，承认截止该日共差欠圆通公司水电费248303.4元。2010年8月12日，彩云公司与武汉昆仑防水材料有限公司（以下简称为昆仑公司）签订了一份《施工承包合同书》，约定将彩云潮江春酒楼漏水补漏工程交由该公司施工，后，昆仑公司出具结算书一份，显示该工程结算金额为93600元。2011年6月23日，彩云公司与深圳怡雅装饰工程有限公司（以下简称为怡雅公司）签订一份《施工合同》，约定将彩云潮江春酒楼室内装修修复工程交由该公司施工，工程预算价格为96045.58元。2011年11月30日，彩云公司再次与昆仑公司签订一份《施工合同书》，约定将彩云潮江春酒楼屋顶防水工程交由该公司施工。2012年2月16日，经过双方结算，确定上述屋顶防水工程价款为256549元。2012年4月28日，昆明市国信公证处出具公证书一份对彩云公司将租赁房屋拍照的情况进行了现场公证，从该公证书所附的照片显示：彩云公司向圆通公司租赁的房屋出现了屋顶、墙面漏水，墙体脱落等现象。双方在履行合同过程中产生纠纷，圆通公司故诉至一审法院，请求判令：一、由彩云公司向圆通公司支付自2009年10月1日起至2012年6月30日止的租金263.25万元；二、由彩云公司向圆通公司支付违约金75.175394万元；三、彩云公司向圆通公司支付一楼场地占用费46.563万元；四、由彩云公司承担本案诉讼费。彩云公司提出反诉，请求判令：一、解除双方于2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、由圆通公司赔偿彩云公司损失9120347元；三、由圆通公司支付彩云公司维修费446194.58元；四、由圆通公司承担本案诉讼费用。另查明：一、2010年1月至2010年12月期间，圆通公司的管理人员毕成等7人，共在彩云潮江春酒楼签单消费104580元；二、根据彩云公司提供的昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表显示：彩云公司向圆通公司租赁的房屋所在的圆通街北廊2幢建筑面积一共为11290.84平方米。2012年11月22日，云南致力司法鉴定所出具了（2012）房测鉴字第03号司法鉴定意见书，鉴定意见为：彩云公司使用的昆明市圆通街北廊2幢4楼建筑面积共计2616.81平方米。三、2009年9月4日，圆通公司将涉案房屋整体抵押给中国工商银行昆明正义支行。四、2013年4月16日，昆明诺太司法鉴定所出具了（2013）评鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、彩云公司开办的彩云潮江春酒楼房屋装修价值为人民币3519314元；2、彩云潮江春酒楼设施添置价值为人民币3060739元，其中价值人民币1035765元的设施不宜拆除、搬迁，不宜拆除部分包含：（一）设备1、拼板、2、运水烟罩、3、运水烟罩控制箱、4、抽风柜、5、油烟净化器、6、风柜启动器、7、风柜支架、8、不锈钢储烟管、9、灶后拼板、10、镀锌烟管、11、镀锌变径、12、抽油烟罩、13、海鲜池、14、中央空调、15、音响灯光设备、16、载货电梯、17、客用电梯，（二）厅面用品装饰画。3、彩云公司维修涉案房屋的支出价值为人民币223508元；五、彩云公司已经于2013年4月1日停业。彩云公司支付鉴定评估费90000元。本案诉讼中，圆通公司放弃其第三项诉讼请求，并变更其诉讼请求为要求被告支付2009年10月1日至现在的租金。
一审法院经审理认为：关于本诉部分：支付租金是彩云公司作为承租人应承担的合同义务。由于彩云公司在履行合同中只支付了保证金50万元，而未支付其后的租金，彩云公司的行为已构成违约。对于圆通公司诉请彩云公司支付租金的请求，一审法院予以支持。关于彩云公司应支付圆通公司的租金数额一审法院根据双方约定及查明的事实确定如下：双方双方在《房屋租赁协议》中约定彩云公司应向圆通公司支付的租金标准为75000元／月，租金一年内不变，自第二年起，每两年租金上浮10%；租金每半年收取一次，乙方应于每年1月1日、7月1日前向甲方预付下半年的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日0.5%支付违约金。租金起算日期为2009年10月1日。通过一审法院查明的事实，圆通公司发函给彩云公司承诺给予其的免租期延长至2010年3月31日，自2010年4月1日起计收租金。彩云公司抗辩认为免租期应当延长至2011年1月23日，但并未提交有效证据对该主张加以证实，故一审法院确认彩云公司应当自2010年4月1日起向圆通公司支付租金。关于租金支付的标准，根据云南致力司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，彩云公司实际使用的昆明市圆通街北廊2幢4楼建筑面积共计2616.81平方米，并非双方合同约定的3370平方米，故彩云公司应当实际支付的租金标准为58237.61元／月（75000÷3370×2616.81），即1941.25元／天（58237.61÷30）。按照约定，彩云公司应向圆通公司支付2010年4月1日至2011年3月31日的租金698851.32元（58237.61元／月×12）；2011年4月1日至2012年3月31日的租金698851.32元（58237.61元／月×12）；2012年4月1日至2013年3月31日的租金768736.45元（在原标准上上浮10%，2013年4月后月租金为64061.37元，日租金为2135.38元）；并按日租金2135.38元向圆通公司支付租金至本判决生效之日。由于双方约定彩云公司所付保证金50万元的40万元在租赁合同正常履行满一年时可用于抵扣租金，故彩云公司支付圆通公司的租金款项中应扣除40万元。双方在合同中对于彩云公司逾期支付租金应承担的违约责任进行了约定，彩云公司在庭审中认为该约定违约金过高，并要求予以调整，一审法院认为，彩云公司未支付违约金，给圆通公司造成的是资金不能及时收取所带来的利息损失，一审法院酌情由彩云公司按年利率7%向圆通公司支付违约金。关于反诉：双方在履行过程中不断产生纠纷，相互之间就补充和完善合同中的存在的问题及消除摩擦也未能达成一致，现彩云公司欠付圆通公司租金且已停业，双方签订合同目的已受到影响，故对于彩云公司诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。本案中，除彩云公司在履行合同时有违约行为外，圆通公司作为出租人也存在违约行为，具体表现为提供的租赁物不符合约定面积；在租赁物出现需维修情况且彩云公司将情况通知后未及时对租赁物予以维修。现合同解除后，彩云公司对租赁物投入的巨额装修成为其损失，该损失部分应由双方按各自过错责任予以分担。考虑到双方违约情形，彩云公司投入的装修使得租赁房屋价值得以提升，圆通公司收回房屋后获取了相应的利益，故一审法院酌定由双方按五五比例对于彩云公司投入的装修4555079元（含不宜拆除、搬迁设施部分）进行分担。彩云公司对于租赁物所作维修费用223508元按约定应由圆通公司承担。评估报告中属于可搬迁、移动的设施由彩云公司自行搬迁。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十条之规定，判决：“一、解除本诉原告云南圆通投资有限公司与本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、由本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告云南圆通投资有限公司支付截止2013年3月31日的租金人民币2166439.09元，并按照2135.38元／天的标准向云南圆通投资有限公司支付2013年4月1日至本判决生效之日止的租金；三、由本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告云南圆通投资有限公司分段支付违约金，即：自2010年4月1日起至2011年3月31日止以698851.32元为本金，自2011年4月1日起至2012年3月31日止以1397702.64元为本金，自2012年4月1日起至本判决生效之日止以2166439.09元为本金，按年利率7%计付；四、由反诉被告云南圆通投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司赔偿损失人民币2501047.5元。五、驳回原告云南圆通投资有限公司和被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。”本诉案件受理费37599元，由圆通公司承担11279.7元、由彩云公司承担26319.3元；反诉案件受理费39383元由彩云公司与圆通公司各承担19691.5元。鉴定费人民币90000元由彩云公司与圆通公司各负担人民币45000元。
一审宣判后，上诉人彩云公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对上诉人提供的证据认定错误。1、上诉人提交的2011年2月22日接处警登记表可以证明上诉人使用租赁的房屋进行经营的目的不能实现，上诉人提交的照片可以证明被上诉人的行为严重影响上诉人经营以致租赁房屋的目的不能实现，一审判决不采信该两份证据是错误的。二、一审判决认定事实不清，并且有很多遗漏。1、上诉人接收房屋后在装修时发现被上诉人移交的房屋面积与《房屋租赁合同》约定面积存在巨大差异。被上诉人存在欺诈行为，违约在先。2、上诉人实际租赁的面积应为2225.03平方米，一审判决认定为2616.81平方米是错误的。根据云南致力司法鉴定所出具的司法鉴定意见书所作结论，主体结构房屋面积为2225.03平方米、改造结构房屋面积为297.03平方米，简易结构房屋面积为94.75平方米，以上合计2616.81平方米。上诉人本诉证据3、反诉证据17能够充分证明改造结构房屋以及简易结构房屋均为上诉人建设完成，该两部分房屋不应计算租金。3、被上诉人交付的房屋漏水，严重影响上诉人对房屋的使用，并且拒绝维修。4、被上诉人不能提供消防通道，并拒绝上诉人使用公共通道；被上诉人因其与他人的纠纷导致在上诉人经营期间出现民工在租赁房屋门口围堵情况；被上诉人擅自停水停电、未按合同约定提供车位；被上诉人的上述行为都导致上诉人无法经营。并且，被上诉人没有告知上诉人租赁的房屋已经设定抵押。5、一审判决计算租金时，将不应上浮的租金，按上浮标准计算。6、一审判决计算租金时，遗漏上诉人已经支付的50万元保证金应冲抵租金的事实。三、一审判决错误。1、被上诉人称租赁物的面积有3370平方米，但实际上只有2225.03平方米，合同约定租赁面积与实际租赁面积相差三分之一。上诉人认为这是房屋存在严重缺陷，根据约定，被上诉人应当减少租金并变更租金条款，而被上诉人一直不与上诉人签订变更租金条款的协议。租赁合同从签订时起就处于不确定状态，上诉人不知道要支付多少租金，也无法支付租金。一审判决依据被上诉人于2011年2月16日出具给上诉人的《告知函》确认上诉人交付租金的起始日期为2010年4月1日没有事实依据，该函件系被上诉人单方制作，并无证据可以证明上诉人对其内容予以认可，上诉人提交该函件系为了与其它证据一同证明双方一直未能就租金交付时间协商一致。上诉人履行交付租金义务的期限、金额尚未确定，当然不存在逾期履行义务的情形。2、被上诉人交付的房屋自交付时就出现严重漏水等情形，导致上诉人无法经营，上诉人要求被上诉人维修，但被上诉人拒不理睬，上诉人不得已只有自己请人维修。被上诉交付的房屋不符合合同约定的“处于正常的可使用和安全的状态”，上诉人垫付的维修费用应由被上诉人承担，但被上诉人没有承担。3、被上诉人应当提供一楼的公共通道给上诉人使用，合同中并没有约定一楼通道要收钱，被上诉人在向上诉人收钱未果的情况下，采取堵门等手段不让上诉人营业。4、被上诉人未按约定提供4个免费的停车位。5、基于上述理由，上诉人拒付租金的行为是行使抗辩权，不构成违约。6、一审判决确认的计租期限为2010年4月1日起至该判决生效之日系适用法律错误。由于被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，上诉人才提起反诉，要求解除双方之间的房屋租赁合同。该解除合同的意思表示已经通过反诉状送达被上诉人，该房屋租赁合同此时即已经解除，因此，上诉人的计租期限应截止至被上诉人收到上诉人反诉状之日。7、一审判决酌定上诉人与被上诉人按五五比例对上诉人所投入的装修进行分担是错误的、极不公平的。应当判定由被上诉人承担全部的赔偿责任。本案是由于被上诉人的欺诈行为最终导致上诉人停业，上诉人为了经营而投入了900多万的装修，经过评估，这些装修及设施价值只有600多万，上诉人为了经营而添置的设施是专为在租赁房屋内经营而设计、订购的，搬离了租赁房屋，其价值远远不值评估的300多万。而上诉人面临着投入无法收回，还要承担员工的工资等一系列损失，全是因为被上诉人的违约行为造成的，这些损失均应当由被上诉人承担。四、一审未判定被上诉人支付签单消费的费用是错误的。上诉人与被上诉人在合同中已经约定，被上诉人有签单消费权，双方需签订的协议仅只针对菜品、酒水的成本价。被上诉人对签单消费形成的价款应当支付给上诉人。在审理中，被上诉人对签单消费形成的事实及金额并没有异议，因此，该款也应当由被上诉人支付。综上：1、请求依法撤销昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第201号民事判决书第二、三、四、五项判决结果，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的第二、三项反诉请求。2、本案一审、二审、反诉的全部诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。
被上诉人圆通公司答辩称：一、关于案涉房屋的计租面积问题。
《房屋租赁合同》约定的房屋租赁面积为3370平方米，而云南致力司法鉴定中心鉴定的计租面积共为2616.81平方米。两者虽有差异，但不能据此就得出答辩人存在欺诈、违约在先的结论。因为：1、被答辩人所租赁的房屋位于昆明市圆通街北廊2幢4楼，整层为大开间，双方通过目测而算出面积，难免有误差；2、被答辩人已经现场看过房屋，未提出任何异议，并且还接收房屋且加以使用，说明被答辩人对答辩人交付的房屋满意，对交付房屋现状也予认可；3、被答辩人自2009年3月接受房屋后就开始装修，在装修阶段未提出租赁房屋面积不足的问题。房屋投入使用直至双方诉讼前，被答辩人也未提出租赁房屋面积不足的问题；4、即便租赁房屋建筑面积有所减少，也不影响被答辩人用于餐饮经营。因此，被答辩人以实际计租面积少于合同约定面积为由，认为答辩人违约在先，进而拒付租金甚至要求解除合同的观点缺少事实根据和法律依据。二、关于租金起算、上浮标准和50万元质保金能否冲抵租金的问题。《房屋租赁合同》约定的租金起算时间为2009年10月1日。被答辩人在一审庭审时，也一再表示租金的起算时间应为2010年1月23日。一审法院根据被答辩人提交的由答辩人出具的《告知函》认定租金的起算时间为2010年4月1日，自无不妥。一审判决认定的每两年租金上浮10%的标准，源于合同约定，被答辩人对此提出的置疑无事实根据。根据《房屋租赁合同》的约定，保证金中的40万元在租赁合同正常履行满一年时可用于抵扣租金，其余10万元合同正常解除时返还被告。由于被答辩人一直没有支付房屋租金，《房屋租赁合同》一直处于非正常履行状态，故该保证金中的40万元不能抵扣租金。同时，该合同未能正常解除，故返还该10万元的条件尚未成就。三、关于租赁房屋是否漏雨、答辩人是否履行维修义务的问题。答辩人于2009年3月将房屋交付给被答辩人，而按被答辩人提供的证据，房屋漏雨的时间发生于2011年，此时，被答辩人使用房屋已经一年多，不排除房屋漏雨系被答辩人使用不当、房屋本身老化或确实存在质量问题等原因所致，不能据此就断定答辩人违约。而且，房屋漏雨属一般质量问题，可以修复，被答辩人以此为理由要求解除合同无法律依据。至于公证书记载的漏雨情况，只能证明房屋2012年4月21日存在漏雨现象，并不能证明房屋在2012年4月21日之前也存在漏雨情况。而且，该公证书对房屋漏雨的形成原因并未做说明。根据《房屋租赁合同》第6-1条约定：“答辩人在接到被答辩人的维修通知后10日内进行维修，逾期不维修的，被答辩人可代为维修，费用由答辩人承担。”庭审过程中，被答辩人无任何证据证明其通知过答辩人要求答辩人履行维修义务，答辩人也从未接到过任何维修通知，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人无权要求答辩人承担维修费用223508元。四、答辩人没有违约，不应当向被答辩人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。答辩人已按照《房屋租赁合同》的约定将租赁房屋交付给被答辩人使用，履行了出租人交付租赁物的基本义务，但被答辩人在正常使用房屋的情况下，却没有向答辩人支付过任何租金，违背了承租人的基本义务，实实在在构成违约，并导致《房屋租赁合同》解除，故答辩人不应当向被答辩人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。另外，鉴定报告所确定的房屋装修价值是司法鉴定基准日即2012年12月21日的价值，由于该房屋仍由被答辩人在占用使用，故应扣除自2012年12月22日起至二审法院生效判决之日止的折旧。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，经询问双方当事人对一审判决确认事实的意见，彩云公司认为合同约定的房屋面积3370平方米为出租面积，并认为一审判决遗漏认定其在上诉状中所列明的事实，彩云公司对一审判决确认的其它事实没有异议。圆通公司对于彩云公司对房屋进行维修以及彩云公司于2013年4月1日停业的事实不予认可，圆通公司对一审判决确认的其它事实没有异议。本院对一审判决确认的双方当事人均无异议的事实予以确认，对于双方所提异议及补充，是否成立，本院将在说理部分予以阐述。
二审中，本院于2014年8月12日组织双方当事人对现场进行勘验，经勘验现场，双方均认可昆明诺太司法鉴定所出具的（2013）评鉴字第002号司法鉴定意见书所列明的部分不宜拆除的设施设备已被彩云公司拆除，现剩余的设施设备的价值为370573元。现场勘验当天，彩云公司将涉案房屋交还给圆通公司。二审另查明：2013年4月1日，彩云公司将税务报停。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、彩云公司在本案中是否违约？二、圆通公司在本案中是否违约？三、涉案房屋的租金应如何计算？四、违约方应如何承担违约责任？
本院认为：针对第一个争议焦点，圆通公司主张彩云公司未按合同约定交纳租金构成违约，彩云公司抗辩认为圆通公司未按约定的时间交付租赁房屋、房屋面积未确定且房屋存在漏水，房屋租金应当相应减少，在其应交租金数额不明确的情况下，其不交租金并不构成违约。对此，首先，彩云公司主张根据《房屋租赁合同》的约定，圆通公司应当于合同签订后即向其交付房屋，而根据圆通公司提交的其于2010年12月15日发出的《告知函》中关于“贵方（上诉人）于2009年8月入驻进行装修”的内容，圆通公司实际于2009年8月才交房，圆通公司的行为已经构成迟延交房。本院认为，本案中，双方并无房屋交接的相关证据，而《告知函》仅能反映彩云公司入驻装修的时间，并不能证实接房时间，并且，即便圆通公司存在迟延交房的情形，但根据彩云公司提交的圆通公司在餐厅签单消费的账单所记载的时间，彩云公司于2010年1月已经开始营业，彩云公司在此之后应当按照合同约定交纳租金。其次，双方签订租赁合同后，圆通公司已经履行出租人的义务将房屋交付给彩云公司，彩云公司并未提交确凿、有效的证据证实在合同履行期间，其曾经向圆通公司主张过房屋面积不足应当减少租金，而是于2010年1月开始对外经营，故在彩云公司未明确对房屋租赁面积提出异议的情况下其应当按照合同约定支付租金，彩云公司在本案纠纷产生之后再以此作为不支付租金的抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。第三，对于房屋漏水，彩云公司提交的2010年12月22日的《告知函》中有圆通公司工作人员尹茂坚的签字确认，该证据可以证实彩云公司在2010年底确实向圆通公司告知过房屋漏水并要求圆通公司进行维修，结合彩云公司提交的《工程补漏施工合同》，可以证实租赁房屋在2010年12月份确实存在漏水的情形且圆通公司未进行维修。本院认为，房屋漏水的事实虽确实存在，但彩云公司已经自行进行了维修且其并未因此停业，即此情形并未造成彩云公司不能使用租赁房屋。第四，《房屋租赁合同》第4-2条约定租金应每半年收取一次，自彩云公司对外开展经营至圆通公司于2012年4月10日提起本案诉讼时已经过了二年多的时间，彩云公司一直未交付租金，而交纳租金是承租人应主动履行的基本义务，即使圆通公司交付的房屋存在瑕疵，但在双方并未重新对租金数额达成一致且彩云公司已经使用房屋的情况下，彩云公司还是应当按照合同约定交纳租金，故彩云公司不交纳租金的行为已经构成违约，彩云公司主张其不违约的理由不成立，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，对于彩云公司主张圆通公司违约的情形，本院分析评判如下：（一）房屋交付面积不足及房屋漏水后未及时进行维修：根据前述分析评判理由，圆通公司确实存在上述违约行为，一审判决对此认定正确，本院予以确认。（二）未书面通知彩云公司将租赁物进行抵押：根据《房屋租赁合同》第11.3条的约定，在租赁期间，如圆通公司将房屋抵押应当书面告知彩云公司，庭审中，圆通公司对于其在租赁期间将房屋抵押给案外人的事实并无异议，在其未提交证据证实其已将此情况书面告知彩云公司的情况下，圆通公司的行为已经构成违约。（三）不允许彩云公司使用一楼公用通道、正大门及使用楼顶设置户外店招：彩云公司主张在其使用通道、大门、楼顶后一段时间圆通公司就不允许其再使用，其就该主张提交的证据为圆通公司分别于2011年1月14日、2012年4月23日向其发出的《关于履行﹤房屋租赁合同﹥情况的函》、《工作联系函》以及照片，经审查圆通公司发出的两份函件的内容，圆通公司并未明确提出不允许彩云公司使用通道和大门，其虽要求彩云公司支付相应使用费，但该费用实际并未收取，而照片并无法反映出圆通公司确实实施了在通道处泼胶及用大客车堵住大门的行为，故彩云公司提交的证据并不足以证实圆通公司确实存在上述违约行为，本院对其该主张不予支持。（四）擅自断水断电：根据查明的案件事实，彩云公司并未按时、足额交付水电费，在此情况下，即使圆通公司存在断水断电的行为也是其行使抗辩权的体现，彩云公司以此为由主张圆通公司违约缺乏依据，本院不予支持。（五）未在前门提供4各停车位：《房屋租赁合同》第1.4条约定的圆通公司的义务为提供4个停车位，对于停车位的具体位置合同并未明确约定，且彩云公司就其该主张亦未提交确凿、有效的证据予以证实，本院不予支持。
针对第三个争议焦点，首先，对于租金计算的起止时间，彩云公司主张根据其向圆通公司发出的回复函《关于履行﹤房屋租赁合同﹥情况的函》、《房屋租赁合同》补充协议、关于洽谈《房屋租赁合同》的补充协议的内容记录所记载的内容，租金应当自2011年1月23日开始计算。对此，根据查明的案件事实，在收到彩云公司发出的上述函件后，圆通公司已向其书面回函表示补充协议应当经双方协商确定，而从洽谈记录的内容来看，双方并未对租期计算达成一致意见，故彩云公司提交的证据并不能证实其主张，本院不予支持。本院认为，《房屋租赁合同》第4.4条约定：“甲方（圆通公司）给予乙方（彩云公司）六个月免租装修期，六个月后或者乙方装修完成后，开始计收租金。”彩云公司主张其于2010年底完成装修，但彩云公司提交的其于2010年8月与案外人签订的施工合同所针对的内容均针对防水补漏工程，而从其提交的圆通公司的消费签单记录来看，圆通公司的工作人员2010年1月就开始在酒楼进行消费，并且，根据彩云公司于2010年12月22日向圆通公司发出的《告知函》中关于“我公司（彩云公司）营业至今已有一年”的内容来看，彩云公司实际于2010年1月已经开始营业，根据上述证据，本院确认彩云公司于2010年1月前已经完成装修，而即便根据彩云公司的自认，圆通公司也于2009年8月向其交付房屋，扣除六个月的免租期，一审法院确认租金自2010年4月1日开始计算并无不当，本院予以确认。本案中，彩云公司主张租赁合同应当于其反诉状送达圆通公司之日起解除，租金亦应当停止计算。本院认为，圆通公司交付的租赁物虽存在一定的瑕疵，但并未严重影响彩云公司正常使用租赁物，即本案中并不存在《房屋租赁合同》第9.2.2条约定的“甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的”的情形，彩云公司无权单方解除合同，其据此计算租期亦缺乏依据，本院不予支持。其次，对于计租面积，彩云公司主张改造结构房屋297.03平方米及简易结构房屋95.75平方米系其自身建盖，不应计算面积，彩云公司对其该主张提交的证据为其购买钢筋铁架的发票，本院认为，彩云公司提交的证据仅能反映出其购买过钢筋，但不能证实其使用钢筋建盖了房屋，故其所交证据不能证实其主张，一审法院认定计租面积为2616.81平方米并无不当，本院予以确认。第三，对于租金标准，本院认为：（一）2010年4月1日至2012年3月31日期间，彩云公司在正常使用租赁物，其应当按照合同约定支付租金，即彩云公司应当向圆通公司支付2010年4月1日至2011年3月31日的租金1397702.64元（年租金698851.32元×2）；（二）2012年4月1日至2013年3月31日期间，合同虽约定此期间租金应当上浮10%，但考虑到圆通公司在本案中也存在违约行为，本院确认此期间彩云公司仍按原合同约定的标准支付租金，不再上浮，即彩云公司应向圆通公司支付此期间的租金698851.32元；（三）2013年4月1日至2014年8月12日期间，因该期间内彩云公司已经将税务报停，即该公司未正常经营，本院认为，导致该情形的产生在一定程度上也有圆通公司违约的因素存在，故从公平原则出发，本院确认该期间彩云公司应向圆通公司支付合同约定租金的50%，具体计算方式为：2013年4月1日至2014年3月31日的租金为349425.66元（年租金698851.32元×50%）；2014年4月1日至2014年8月12日的租金为128282.30元（349425.66元÷365天×134天），共计477707.96元。第四，对于彩云公司关于用圆通公司的签单消费抵扣租金的主张，因《房屋租赁合同》11-2条约定了圆通公司在酒楼消费时有签单权，而圆通公司对于其签单消费金额104580元的事实并无异议，现双方合同已经解除，故本院对彩云公司的该主张予以支持。第五，二审中，双方当事人对于彩云公司交纳的50万元保证金的处理达成一致，即：其中40万元用于抵扣租金，剩余10万元予以退还。此系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。综上，彩云公司应当向圆通公司支付的截止2014年8月12日的租金应为2069681.92元（698851.32元×3＋477707.96元－104580元－400000元）。
针对第四个争议焦点，首先，对于圆通公司主张的违约金，根据前述分析评判理由，彩云公司未交付租金的行为已经构成违约，其理应承担合同约定的违约责任，向圆通公司支付违约金。彩云公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，本案中，彩云公司虽存在违约行为，但其自2013年4月1日后就未正常经营，且圆通公司在履行合同过程中也存在违约行为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院在综合考虑圆通公司的实际损失、合同履行情况、彩云公司的过错程度以及圆通公司应得到的预期利益的基础上，将违约金数额调整为300000元。其次，对于彩云公司反诉主张的装修损失，本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”本案中，双方当事人的行为均构成违约，一审法院酌定由双方按照五五比例分担装修损失并无不当，本院予以维持，彩云公司要求圆通公司承担全部损失缺乏法律依据，本院不予支持。对于具体费用的承担，经鉴定，彩云公司所作房屋装修价值为人民币3519314元，设施添置价值为人民币3060739元，其中不宜拆除、搬迁部分为370573元。因添置价值中有部分可以拆除、搬迁，故该部分不应计入双方应共同分担的损失中，扣除该部分价值，圆通公司应当赔偿装修损失1944943.50元{（3519314元＋370573元）÷2}。第三，对于维修费，根据《房屋租赁合同》第6.2条的约定，该费用应当由圆通公司承担。本案中，经鉴定，彩云公司支出的维修费为223508元，此费用圆通公司应当承担。彩云公司主张鉴定报告未将室内漏水部分的防水补漏工程纳入鉴定范围，其实际支出的维修费为446194.58元，对此，因鉴定机构在鉴定意见书中对此问题已经作出了说明，即因彩云公司未能提供竣工图纸及相关工程资料且现场勘查已看不出当时房屋漏水的状况和维修工程的具体情况，且彩云公司对该鉴定意见书并无异议，故其现再主张在鉴定范围之外存在遗漏缺乏相应证据支持，本院不予支持。综上，圆通公司应当向彩云公司赔偿损失2168451.50元（1944943.50元＋223508元）。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理不当，上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第201号民事判决第一项，即“解除本诉原告云南圆通投资有限公司与本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》”；第五项，即“驳回原告云南圆通投资有限公司和被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第201号民事判决第二项，即“由本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告云南圆通投资有限公司支付截止2013年3月31日的租金人民币2166439.09元，并按照2135.38元／天的标准向云南圆通投资有限公司支付2013年4月1日至本判决生效之日止的租金”；第三项，即“由本诉被告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告云南圆通投资有限公司分段支付违约金，即：自2010年4月1日起至2011年3月31日止以698851.32元为本金，自2011年4月1日起至2012年3月31日止以1397702.64元为本金，自2012年4月1日起至本判决生效之日止以2166439.09元为本金，按年利率7%计付”；第四项，即“由反诉被告云南圆通投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告云南彩云潮江春餐饮管理有限公司赔偿损失人民币2501047.5元”；
三、上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人云南圆通投资有限公司支付租金人民币2069681.92元；
四、上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人云南圆通投资有限公司支付违约金300000元；
五、被上诉人云南圆通投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司保证金人民币100000元；
六、被上诉人云南圆通投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司损失人民币2168451.50元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币37599元，反诉案件受理费人民币39383元，二审案件受理费人民币76982元，共计人民币153964元，由上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司承担人民币115473元，由被上诉人云南圆通投资有限公司承担人民币38491元。鉴定费人民币9000元，由上诉人云南彩云潮江春餐饮管理有限公司承担人民币4500元，由被上诉人云南圆通投资有限公司承担人民币4500元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 杨 茜
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年七月二十日
书 记 员 焦 菡