江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云商初字第0418号
原告中国银行股份有限公司徐州复兴南路支行，住所地徐州市云龙区青年路130号。
负责人秦薇，该银行行长。
委托代理人仲丛乐，江苏红杉树律师事务所律师。
被告刘蕊。
被告周爱华。
原告中国银行股份有限公司徐州复兴南路支行（以下简称中行复南支行）与被告刘蕊、周爱华借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告中行复南支行的委托代理人仲丛乐到庭参加诉讼，被告刘蕊、周爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月6日，被告刘蕊与原告签订了《个人
住房贷款借款合同》一份，从原告处取得住房贷款人民币15万元。合同约定贷款期限180个月，利息为年息6.0435%。同日，双方还签订《贷款抵押合同》一份，以被告所有的徐州市矿山路62-1-102室房屋进行贷款抵押，并办理了《他项权证》。同时，被告周爱华与原告签订《保证合同》一份，为被告刘蕊的贷款提供担保。
2007年4月17日，原告向被告全额发放贷款，被告前期尚能如约按期偿还本息，但自2014年3月起，开始累积拖欠本息，经催要仍未偿还。特根据相关法律规定诉至法院，请求依法判令：1、被告刘蕊立即偿还借款本金94565.89元，支付逾期利息3992.83元，罚息503.75元（利息及罚息暂计算至被告实际还清全部借款之日）；2、原告有权就被告刘蕊提供的抵押财产优先受偿上述所列债权；3、被告周爱华承担连带保证责任；4、二被告承担原告为实现债权支出的律师代理费8500元，二被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘蕊、周爱华均未到庭参加诉讼，亦未在规定期限内提交书面答辩状。
根据原告诉讼主张，结合案情，归纳本案的争议焦点如下：
1、原告要求被告刘蕊立即偿还借款本金94565.89元，支付逾期利息3992.83元、罚息503.75元（利息及罚息暂计算至2015年3月5日，以后继续计算至被告实际还清全部借款之日）的诉讼请求是否有相应的事实与法律依据；
2、原告要求对被告刘蕊提供的抵押房产优先受偿的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据；
3、原告要求被告周爱华承担连带保证责任是否有相应的事实和法律依据；
4、原告要求被告支付律师代理费8500元是否有相应的合同约定及事实依据。
经审理查明：2007年4月6日，原告（以下合同中称贷款人、抵押权人、甲方）与被告刘蕊（以下合同中称借款人、抵押人、乙方）签订《中国银行个人住房贷款借款合同》一份，合同约定：甲方购买坐落于矿山路62-1-102房地产，建筑面积81.13平方米，合同总价款为230000元，向乙方借款150000元，期限为180个月，即从2007年4月6日起至2022年4月6日止，实际借款日期以借款借据为准。年利率为6.0435%，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮15%以确定下一年的利率。还款方式为等额本息偿还。甲方以第一条所述甲方所购房屋或其他房屋作为抵押担保，并另行确定《房地产抵押合同》，抵押担保的范围是本合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现贷款债权的费用以及诉讼费用、律师费等其他相关费用的总额。甲方未按时、足额偿还乙方贷款本息或任何应付费用，乙方宣布本合同项下贷款全部提前到期。甲方未按照本合同规定归还贷款本息，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起计收罚息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息为本合同约定的借款利率基础上加40%。如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利，同一笔贷款既逾期又挪用，按照贷款挪用罚息利率计收复利。与本合同有关的费用（包括律师费、公证费、诉讼费、保险费等）由借款人支付或偿付，法律另有规定的除外。因甲方的违约行为导致乙方聘请律师的费用由乙方承担。
同日，原告与刘蕊确定《还款协议书》一份，约定上述合同中贷款利率月息5.03625‰，贷款期限180个月，刘蕊每月15日前归还贷款本息1268.4元。
2007年4月6日，刘蕊出具《共同还款承诺函具结书》一份，该《具结书》载明：刘蕊自愿将坐落于泉山区矿山路62-1-102室房产抵押给中行复南支行作为向中行复南支行借款15万元的抵押担保。如因抵押不是财产所有人真实意思表示或因借款人不能按期清偿债务和因产权纠纷引起诉讼给有关当事人造成经济损失的，具结人愿承担因此而产生的法律责任。
另刘蕊与原告签订了《徐州市房地产抵押合同》，刘蕊将其购买的位于本市泉山区矿山路62-1-102室房产抵押给原告，该房产价值230000元。抵押权利价值15万元，抵押期限2007年4月6日至2022年4月6日止。2007年4月12日，原告与刘蕊到房产管理部门办理了房屋他项权证，坐落于本市矿山路62#-1-102室房产的房屋他项权人为中行复南支行，权利种类为抵押，权利价值150000元，抵押期限自2007年4月6日至2022年4月6日。
周爱华与原告签订《保证合同》一份，合同约定，由周爱华对刘蕊与原告签订的住房借款合同提供保证担保，保证方式为连带责任担保，担保的范围包括因借款合同产生的本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、返息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为从借款合同生效之日起开始到借款合同债务履行期届满之日起经过两年。
2007年4月17日的借款借据载明借款金额15万元、借款期限180个月，从2007年5月开始、还款方式按月等额本息还款、月利率5.03625‰。刘蕊在该借款借据上签名、捺印。
截至2015年10月8日，刘蕊尚欠借款本金94565.89元、利息6058元、拖欠本金罚息783.56元、拖欠利息罚息334.91元。
2015年3月19日，中行复南支行与江苏红杉树律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定：中行复南支行因与刘蕊等借款合同纠纷一案，委托江苏红杉树律师事务所出庭代理，江苏红杉树律师事务所指派该所仲丛乐律师为该案的第一审代理人，中行复南支行支行应向江苏红杉树律师事务所缴纳代理费8500元。2015年10月8日，中行复南支行向江苏红杉树律师事务所汇款刘蕊案律师费8500元，江苏红杉树律师事务所向中行复南支行出具相应数额的正式发票一张。
本院认为：原告中行复南支行与刘蕊之间签订的《中国银行个人住房贷款借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》及《还款协议书》以及原告与周爱华之间签订的《保证合同》均是各方真实意思的表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，当事人均应按照约定全面履行各自义务。
中行复南支行按约定履行了放款义务，而被告刘蕊未按照约定履行还款义务，已经构成违约，故中行复南支行提出所借款项全部到期，要求被告刘蕊立即偿还借款本金94565.89元、支付逾期利息及相应罚息至被告实际还清全部借款之日的诉讼请求，因符合事实和合同约定，本院依法予以支持，但是日期应计算至本判决确定的履行期限届满之日止。
刘蕊和原告签订《徐州市房地产抵押合同》，以其所购本市云龙区如意家园16-3-502室房产向原告抵押，并办理了相应的房屋他项权证书，故原告要求对房产享有优先受偿权的诉讼请求，因符合法律规定和合同约定，本院依法予以准许。
周爱华签订《保证合同》自愿为刘蕊的上述借款承担连带保证责任的意思表示明确，且保证时间未超过法定期限，故周爱华对上述债务应承担连带保证责任。
原告要求支付律师费8500元的诉讼请求，因符合合同约定，且律师费损失实际产生，数额亦不违反《江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知》的规定，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告刘蕊偿付原告中国银行股份有限公司徐州复兴南路支行借款本金94565.89元及相应逾期利息3992.83元，罚息503.75元（利息及罚息暂计算至2015年3月5日，以后按照合同约定利率继续计算至本判决确定的履行期限届满之日止）、律师费8500元；
二、原告对本市泉山区矿山路62-1-102室抵押房产享有优先受偿权。
三、被告周爱华对上述第一项判决内容向原告承担连带清偿责任。
案件受理费2450元，由二被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02。）
审 判 长 姚 凯
代理审判员 梁 征
人民陪审员 路 伟
二〇一五年十月九日
书 记 员 杨丛瑞